江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初5533号原告：苏州信达置业有限公司，统一社会信用代码91320581567840801Q，住所地江苏省常熟市虞山北路寺路街8号。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：曹正丰，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：金志敏，公司员工。被告：黄健，男，1972年12月19日出生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞峥嵘，上海罡晟律师事务所律师。原告苏州信达置业有限公司与被告黄健商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用简易程序审理于2017年6月14日公开开庭进行了审理，原告苏州信达置业有限公司委托诉讼代理人曹正丰、被告黄健及其委托诉讼代理人贾献伟到庭参加诉讼；于2017年7月28日第二次公开开庭进行了审理，原告苏州信达置业有限公司委托诉讼代理人曹正丰和金志敏、被告黄健及其委托诉讼代理人贾献伟到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭于2017年10月19日第三次公开开庭进行了审理，原告苏州信达置业有限公司委托诉讼代理人曹正丰、被告黄健及其委托诉讼代理人贾献伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州信达置业有限公司提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告订立的《商品房买卖合同》，原告返还被告房款708000元；2、请求判令被告向原告支付违约金233800元；3、诉讼费由被告承担。后庭审中原告明确降低违约金标准，要求被告按照合同总价款的1%向原告支付违约金23380元。事实和理由：被告向原告购买商品房，双方于2016年12月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房为尚湖玫瑰园三期-1标段公安门牌号6幢1单元501室，总购房款2338000元，首期房款708000元于2016年12月13日支付，余款1630000元在2016年12月20日前向银行办理完成按揭贷款手续等。另合同附件七：《合同补充协议》三、关于以银行按揭贷款方式支付房款的约定的第二款约定，买受人未按照合同时间办完按揭贷款手续的，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》将房屋另行出售，而且买受人应按照总房款的百分之十向出卖人支付违约金。合同订立当日，被告支付了首付款708000元，但剩余房款1630000元未能在2016年12月20日前向银行办理完成按揭贷款手续。庭审中，原告明确解除合同的理由是被告没有能够取得购房贷款，按照合同约定原告要求被告支付剩余房款，但是被告没有按约支付，因此要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告承担违约责任，按照合同总价款的1%向原告支付违约金23380元。被告黄健辩称，原告诉讼请求应当驳回，原告提出的解除合同的请求不能成立。原被告双方对房屋首付款和总价以及剩余的房款1630000元如何支付进行了明确约定，剩余房款双方约定是通过银行贷款方式支付。被告已经按照原告的要求在指定时间、向指定银行提交了申请贷款材料，原告的销售人员承诺，有关银行贷款手续沟通都由其工作人员代为处理，被告并没有收到银行书面或者口头的通知。双方约定的是2016年12月20日前向银行提交按揭贷款的手续，并不是原告所说在该日期办理完成按揭贷款。根据合同主文条款、以及习惯，指的是在该日期提交需要按揭贷款的手续，而不是完成按揭贷款。合同签订时间是2016年12月13日，任何业主均不可能在7天内完成按揭贷款。贷款银行是出卖人指定的，不是买受人选定的。另外，被告并未收到原告解除合同的书面通知。被告不存在违反合同约定的情形，原告要求解除买卖合同的理由不成立，要求解除合同的程序不合法，要求被告支付违约金的诉讼请求于法不符，故应当驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月13日，黄健与苏州信达置业有限公司签订合同编号为Y20160033090的商品房买卖合同，约定乙方黄健向甲方苏州信达置业有限公司购买座落于常熟市尚湖玫瑰园三期-1标段公安门牌号6幢1单元501室的商品房，总购房款2338000元。商品房买卖合同第六条第【3】款约定：“2016年12月13日支付首付款708000元，剩余房款1630000元于2016年12月20日前办理完成按揭贷款手续。”合同签订当日，黄健支付首付款708000元，并向中国光大银行股份有限公司常熟支行提交了按揭贷款申请。因黄健个人征信情况不符合该行住房按揭贷款办理要求，故中国光大银行股份有限公司常熟支行未为黄健办理按揭贷款。因黄健一直未向苏州信达置业有限公司支付剩余房款1630000元，2017年4月19日，苏州信达置业有限公司通过挂号信形式向黄健在商品房买卖合同中约定的住所地上海市闸北区××××室邮寄了告知函，内容为：“6幢501室业主黄健：按照您与我司签订的商品房买卖合同第七条约定，买受人付款逾期超过30天，出卖方有权解除合同，并追究买受方违约责任。截至今日，您已超过30天未付清全部房款，为保证公司销售有效性及正常回款，请务必在本月底前来公司售楼处支付余款或办理解除商品房买卖合同手续。逾期未办理，我司将解除合同，并向常熟市人民法院提起诉讼，要求支付由此造成的损失及违约金。”该告知函于2017年4月23日由收发室签收。商品房买卖合同中约定所列各方地址均为履行本合同期间之约定送达地址，若有变更应及时通知相关各方。2016年12月14日，因苏州信达置业有限公司工作人员黄某需要向黄健邮寄保证金收据，黄健告知其邮寄到上上海市市光路86弄9号602室，黄某遂于当日通过顺丰快递向黄健提供的上述地址邮寄，2016年12月15日，黄健签收该快递。经本院向苏州信达置业有限公司工作人员黄某（现已离职）调查，黄某表示其当时是在苏州信达置业有限公司财务室帮忙开收据的人员，2016年12月14日因有一张5000元保证金收据需要给黄健，遂按照销售人员提供的电话与黄健联系，黄健让其将收据邮寄到上海市市光路86弄9号602室，除此之外，双方并未达成其他合意。黄健亦未向本院提交与苏州信达置业有限公司就商品房买卖合同上约定送达地址发生了变更的相关证据。另查明：商品房买卖合同第七条第一款约定：“买受方如未按本合同第六条约定向出卖方支付房价款的，按下列第一项方式处理：【1】按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期在30天之内……（2）逾期超过30天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起7天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按累计应付款的1%向出卖方支付违约金；造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。……”第七条第二款约定：“若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同第六条第【3】款约定的期限支付相应房价款的，买卖双方约定按下列第【3】项方式处理……【3】双方自行约定：乙方自收到银行或住房公积金管理机构不同意购房贷款申请的，应当在7日内向甲方支付剩余房款，如超过7日未支付剩余房款的，按本合同第七条第1款第（1）项处理。”另商品房买卖合同附件七：合同补充协议的第三条第二款约定“买受人未按照合同时间办完按揭贷款手续的，出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》将房屋另行出售，而且买受人应按照总房款的百分之十向出卖人支付违约金。”本案在审理过程中，黄健于2017年6月27日向苏州信达置业有限公司出具一份收款通知，内容为：“苏州信达置业有限公司，今收到常熟法院转来的中国光大银行常熟支行无法按揭贷款的通知，本人为诚意履行2016年12月13日双方签署的商品房预售合同第七条第2（3）项的约定，现请贵司告知我商品房预收款的收款账号，以便我及时按约汇款。谢谢！购房人：黄健2017年6月27日”。至本院2017年10月19日第三次庭审结束，被告黄健尚未支付剩余房款。另经本院调查，中国光大银行股份有限公司常熟支行员工吴某（现已离职）陈述，当时其是负责为黄健办理按揭贷款手续的客户经理，2016年12月13日，黄健向其提交了身份证、户口本、收入证明等材料，并签售了一份核查黄健本人征信的授权书；2016年12月15日，根据黄健授权书查询了黄健个人征信情况，因黄健征信情况不符合办理按揭贷款要求，故不能为黄健发放贷款，该情况其已经在查询征信结果之后就立即告知了黄健本人，黄健之后还多次与其电话联系希望能办下贷款，但因黄健征信不符合放贷要求，故不能办理贷款。本院认为：原、被告签订的合同编号为Y20160033090的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按约履行。被告黄健应按照合同约定向原告苏州信达置业有限公司履行付款义务。现因被告黄健未按约向原告支付剩余房款1630000元，已经构成违约，故原告有权解除商品房买卖合同并要求被告承担违约责任。理由如下：一、被告黄健在2016年12月13日支付首付款708000元后，未能在2016年12月20日前向银行办理完成剩余房款1630000元的按揭贷款手续，之后在中国光大银行股份有限公司常熟支行客户经理告知其不同意贷款申请以后，仍未按照合同约定及时向原告支付剩余房款。被告认为其已经按照合同约定在2016年12月20日前向银行提交了按揭贷款手续，即已经完成了合同约定的义务，该日期并不是指完成按揭贷款；其次，其并未收到银行不同意发放贷款的书面或者口头通知，直到原告起诉并提交了中国光大银行股份有限公司常熟支行出具的贷款不能发放的证明之后才知晓，故诉讼过程中发函给原告及原告委托诉讼代理人要求继续履行合同并支付剩余房款，所以其并未违约。原告认为在2016年12月20日前向银行办理完成银行按揭贷款手续是指被告应在该日期前与银行签订购房借款合同并完成贷款发放，这是被告与银行之间的关系，既然银行因被告征信不符合要求不能发放贷款，被告就应该根据合同约定向原告支付剩余房款，而被告迟迟不肯付款，构成根本违约，故原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。对此本院认为，双方合同第六条第【3】款约定：“2016年12月13日支付首付款708000元，剩余房款1630000元于2016年12月20日前办理完成按揭贷款手续。”根据合同目的，该约定中的“办理完成按揭贷款手续”应指签订贷款合同并完成贷款发放；其次，双方在合同第七条第二款约定：“若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同第六条第【3】款约定的期限支付相应房价款的，买卖双方约定按下列第【3】项方式处理……【3】双方自行约定：乙方自收到银行或住房公积金管理机构不同意购房贷款申请的，应当在7日内向甲方支付剩余房款，如超过7日未支付剩余房款的，按本合同第七条第1款第（1）项处理。”经本院向给被告黄健办理贷款手续的原中国光大银行股份有限公司常熟支行员工吴某进行调查，其证实在查询被告黄健个人征信报告发现不符合贷款发放条件之后已经立即告知了被告黄健，且之后被告黄健还多次与其沟通希望发放贷款，证明被告黄健对银行拒绝发放贷款是知晓的，故本院对被告黄健的陈述不予采信。二、原告于2017年4月19日向被告邮寄了要求被告及时支付剩余房款的告知函，该告知函于2017年4月23日由收发室签收。被告认为其居住地址发生了变化，且在商品房买卖合同签订的第二天就告知过原告工作人员，原告工作人员还根据其提供的新地址邮寄了相关材料，而原告根据商品房买卖合同上的约定地址所邮寄的告知函被告并未收到，故原告不能行使合同解除权；原告认为告知函是根据商品房买卖合同约定地址寄送，被告并未告知原告合同上的约定地址发生了变更，故原告已经尽到了通知义务。对此本院认为，原告工作人员虽然在合同签订第二天根据被告提供的新地址邮寄过相关材料，但被告并未提供相应证据证明其已经正式通知原告该新的收件地址是对商品房买卖合同上约定地址的变更，故原告向被告的合同约定地址邮寄送达了告知函以后，已经尽到了通知义务。三、关于违约金，原告庭审中明确按照房屋总价款的1%计算违约金。被告认为其未有违约行为，不应支付违约金，即使是计算违约金，也应该按照未付房款的金额计算，而不能按照房屋总价款来计算。对此，本院认为，根据商品房买卖合同第七条第一款约定，逾期超过30天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起7天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按累计应付款的1%向出卖方支付违约金，故应由被告黄健按照累计应付款1630000元的1%支付原告违约金16300元。综上所述，因被告黄健的违约行为，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，并返还被告支付的首付款708000元，被告应支付原告违约金16300元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告苏州信达置业有限公司与被告黄健于2016年12月13日签订的编号为Y20160033090的《商品房买卖合同》解除。二、被告黄健给付原告苏州信达置业有限公司违约金16300元。三、原告苏州信达置业有限公司返还被告黄健已付购房款708000元。上述二、三款相抵后，原告苏州信达置业有限公司还应返还被告黄健购房款691700元，于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告苏州信达置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27374元，由原告苏州信达置业有限公司负担1404元，由被告黄健负担25970元（原告同意其预交的案件受理费中被告黄健负担的25970元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  杨金琼人民陪审员  杜伟菁人民陪审员  唐建亚二〇一七年十月二十七日书 记 员  史婷婷