广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法坭民初字第311号
原告陆永庆（反诉被告），男，汉族，住广东省佛山市三水区，公民身份号码：×××4116。
委托代理人周玉婵，女，汉族。××年××月××日出生，住广东省佛山市三水区。
被告周水兰（反诉原告），女，汉族，住湖南省攸县，公民身份号码：×××8328。
委托代理人蔡央平，男，汉族，××年××月××日出生，住湖南省郴州市苏仙区。
原告陆永庆诉被告周水兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，被告在法定时间内提出反诉，本院依法决定合并审理，由代理审判员何东海适用简易程序于2015年1月6日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告陆永庆、委托代理人周玉婵，被告周水兰、委托代理人蔡央平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告委托周玉婵和被告周水兰签订租赁合同于2009年10月1日到期，之后无续签任何合同。2014年7月3日，原告委托周玉婵提出八月份收回铺自用，但被告不想归还，态度极差。请求判令：一、被告立即归还西南街道五顶岗金兴大街6号101铺给原告；三、被告交还2014年8月至今的铺租（400元/月，暂计1600元）；四、案件诉讼费用由被告承担。
在庭审中，原告增加诉讼请求：1、起诉后至开庭的一个月租金400元；2、水费180元；3、铁闸损坏赔偿1800元；4、2008年7、8月租金合共700元。
原告在诉讼中提供以下证据：
一、房屋租赁协议一份，证明原、被告之间的租赁合同关系。
二、收据两张，证明水费、修理铁闸收据。
三、房产证一本，证明原告系房屋的所有人。
四、存折及换折内页，证明被告的房租缴纳情况。
五、手机信息两条，证明被告2012年12月11日发信息给我让我收房。
被告辩称：一、双方签订的租赁协议纯属无效，签约时原告作为房屋所有人未授权给出租方，同时没有出示房产证及身份证。所以租赁合同是无效的，既缺乏形式要件、又缺乏实际要件。原告作为房主没有签名确认，签约时是被告和甲方签订，非原告。不定期租赁合同出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租人并非立即归还。被告的困难曾多次告知甲方，何况已在起诉之前告知甲方过来收回房屋，甲方不但不过来收房，反以未交锁匙为由继续算房租。二、我方在2002年开始租赁房屋至今，期间共签订两次合同。第二次签约后，我方汇入甲方账号500元作为加押租，事后曾电话告知甲方，押金共计1300元。本次纠纷起因是甲方违约不按市面行情，任意抬高租金为700元每月，并取消银行账号导致无法交租，并非乙方不想交。甲方指示有关部门停水、停电，造成乙方损失2000元。甲方不尽义务，何来权利收租金，何况甲方在租赁期间未保持租赁物符合约定用途，乙方曾多次告知，甲方置之不理，也不负担维修费用，更没有减少租金或者延迟租期，造成乙方自行维修，维修费共计2000元。请求驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。
被告反诉称：原告第二次签约2008年后，根据被告要求从金本信用社汇入被告账号500元作为押金，加之之前预付两个月租金共1300元。根据房屋租赁合同纠纷实务解答，如果当事人没有约定，则出租人不能随意采取断水、断电措施，否则应构成违约行为，被告此行为造成原告损失2000元。根据合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，维修租赁物影响承租人使用的应当减少租金或延长租期，十多年来原告维修费用共计2000元。反诉请求判令：一、原告陆永庆赔偿原告经济损失4000元及退还押金1300元；二、案件诉讼费由原告承担。
被告提供了以下证据：
一、证明一份，证明被告向原告缴纳过押金500元。
二、收据两份，证明租赁房屋期间对店内物品进行过维修。
原告对反诉辩称：不同意被告的诉讼请求。我只收取过800元押金，2014年8月份我方已没有收取被告租金，我是申请过办理停水、停电，但因被告阻挠没有实施。
经审查，原告提供的证据一、二、三、四是原件，本院予以确认。原告提供的证据五，被告代理人承认系其发出，认为已通知原告来收房，真实性可以确认。被告提供的证据一，原告无异议，承认收到押金500元，本院予以确认。对被告提供的证据二，原告主张未加盖公章，真实性不予确认，但知晓被告维修的事实。经查，其中一张与原告提供的证据二中的加盖公章的维修收据系同一人所开，真实性可以确认。对原、被告各自主张的证明力在评议部分予以论述。
根据采信的证据，并结合各自陈述，本院确认以下事实：2009年9月23日，原告陆永庆委托周玉婵和被告签订《租用地铺协议书》一份，原告将位于五顶岗金兴大街六号地铺（右侧）租给原告，租金每月400元，合同期限自2008年10月1日至2009年10月1日止。合同到期后，双方无续签合同，被告一直缴纳租金，居住该房屋。2014年7月3日，原告委托周玉婵提出八月份增加租金至七百元，若被告不同意则要求被告搬出，双方对此未能协商一致。期间，原告申请供水、供电公司对涉案房屋停水停电，因被告阻挠未实施。2014年12月11日短信通知原告已搬离房屋未交还钥匙。原告自行换锁，支付费用1800元。
本院认为，本案受理后，被告已搬离租赁房屋，原告已收回房屋，原告的第一项诉请已实现，判令被告返还房屋已无必要。被告辩解协议缺乏形式要件和实际要件，原告在庭审中出示房屋产权证，确认委托周玉婵出租房屋、收取租金。周玉婵与原告签订的《租用地铺协议书》效力及于原、被告，亦不存在导致合同无效的事由。双方之间的租赁合同关系合法有效，被告辩解意见与事实不符。
原告主张2008年7、8月的租金700元，被告主张已现金支付，该期间早于双方签订《租用地铺协议书》和原告提供的银行交易清单的时间，双方之间存在现金支付，原告提供证据不足以证明被告拖欠该700元租金，对原告该诉请本院不予支持。2014年8月至2014年12月11日期间，被告实际占有租赁物，原告按照400月每月主张租金和实际产生的水费的诉请，合理合法，本院予以支持。2014年8月至2014年12月11日期间的租金、水费共计1879.27元〔（4×400+400÷30×11）+132.60=1879.27〕。2014年12月11日后，原告已经实际接收房屋，原告主张该期间的租金，没有事实依据，本院不予支持。《租用地铺协议书》约定的期限届满后，双方未签订新协议，期满后的租赁应视为不定期租赁。在不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。被告租赁房屋从事加工生产，所需场地条件无特殊要求。原告在2014年7月通知被告增加租金，而被告不同意，要求被告在次月搬离，已给予合理期限。被告在原告起诉之后搬离房屋，未锁门并交还钥匙，仅在搬离后以短信的形式通知原告，具有明显过错，对因此产生的维修费用应当承担的赔偿责任。对原告主张铁闸门的维修费用1800元，本院予以支持。扣减被告方已支付的押金800元，被告共须支付的金额为2879.27元。
被告反诉主张原告支付修理费2000元，被告维修支出是在租赁期内多次维修产生，在原告不同意承担维修费用的情况下被告自行维修并且未提出主张，应视为双方对该费用的负担达成一致。同时，双方签订的书面合同租期仅为一年，实际租赁超过六年，已在延长的租期中获得了补偿，对被告该反诉主张本院不予支持。被告反诉主张原告支付因停水、停电、误工导致直接损失和名誉损失2000元，原告给予合理期限要求被告搬离未果，原告申报停水、停电，属行使自力救济且未超出合理限度，亦因被告的阻挠未实施，被告主张因此遭受直接损失和名誉损失没有事实和法律依据，本院不予支持。被告主张原告收取押金1300元，原告认可收到800元，已在主张金额中减扣。结合《租用地铺协议书》的备注内容，印证被告汇款交付的500元已包含在原告收取的800元中。被告提供的证明中所写内容从被告处得知，且未出庭作证，本院不予采信。被告未能充分证明原告在800元外还另外收取过500元，原告主张返还押金1300元，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、被告周水兰须于本判决生效之日起十日内向原告陆永庆支付租金、水费、修理费共计2879.27元。
二、驳回原告陆永庆的其他诉讼请求。
三、驳回被告周水兰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取即25元，反诉案件受理费减半收取即25元，合共50元，由被告周水兰负担。本诉案件受理费原告已向本院预交，被告应于支付赔偿款时一并给付原告，本院不另作收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 何东海
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 龙东成