福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第1959号
原告王青，女，1976年10月29日出生。
被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司。
法定代表人徐昌旭，执行董事。
委托代理人张志军（特别代理），男，1976年12月11日出生。
原告王青与被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（以下简称顺昌远宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理，依法由审判员何园适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王青及被告顺昌远宏公司的委托代理人张志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王青诉称，2013年7月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以291945.48元购买天天花园小区XX幢XXX室。被告于2013年12月10日交房，原告的房屋所有权证、土地使用权证系被告委托安嘉房产信息中介代为办理，安嘉房产信息中介于2014年8月27日才将土地使用权证办理好。被告逾期提供办理房屋权属证书需要的资料，致使原告办理房屋权属证书逾期170天，被告应当支付原告逾期办证违约金7444.61元。合同附件三第10项约定“阳台栏杆为铝合金栏杆”，而被告交付的房屋阳台栏杆为铁栏杆，违反合同约定。第17项约定“厨房设地漏”，而被告交付的房屋厨房未设置地漏。合同第三条约定该商品房阳台为封闭式0个、非封闭式1个。合同附件二约定，入户花园不属于套内面积。因此，原告认为被告提供的《商品房买卖合同》未提及入户花园为所需购买的项目，而原告却按照套内面积支付了该笔款项，被告应当退还给原告购房款13401.60元（入户花园面积3.2平方米×4188元／平方米）。为此，原告诉请法院依法判令：1、被告支付原告逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金7444.61元；2、被告按合同约定整改阳台栏杆为铝合金栏杆；3、按合同约定设置厨房地漏；4、被告退还原告购买入户花园购房款13401.60元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金4335.39元（从2013年12月10日起算至土地使用权分割登记之日2014年6月18日，扣除90日，计99天）；2、被告赔偿原告厨房地漏补偿款119.32元；3、被告退还原告购买入户花园购房款13401.60元。
被告顺昌远宏公司辩称，1、根据合同约定，被告应于2013年12月31日前交房，被告提前交付房屋未违约，故不能以2013年12月10日作为逾期起算时间。2、同意赔偿原告地漏补偿款119.32元。3、商品房分摊面积计算是由有资质的第三方进行预售和竣工测绘。测绘面积通过房管所确认，并作为最终结算依据。在预售测绘时，原告购买的商品房的“入户花园”是按其一半面积计入套内面积；竣工测绘时，该入户花园是按3.2平方米计入套内面积。被告交付的房产面积符合合同约定，无需退还原告入户花园购房款。
经审理查明，2013年7月4日，原告王青（买受人）与被告顺昌远宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告以单价4188元／平方米、总价2953337.76元向被告购买天天花园小区XX幢X层XXX号房屋。合同第三条约定，买受人购买的商品房（经有权机关批准的房屋所在层平面图见合同附件一），该商品房合同约定建筑面积共70.52平方米，其中，套内建筑面积56.60平方米，公共部位共有分摊建筑面积13.92平方米（有关公共部位位置及共有分摊建筑面积计算构成说明件附件二）。合同第八条约定，出卖人应于2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。合同附件一为经有权机关批准的房屋所在层分层平面图，该平面图显示原告购买的XX幢XXX室含入户花园一个。合同附件二约定，1、各套房屋的套内建筑面积：由各套之间的分割墙或套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙体中线的水平投影面积加套内阳台（阳台外围与房屋外墙之间）的水平投影面积组成。其中封闭式阳台按水平投影全部计算建筑面积，未全封闭的阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。2、各套房屋的销售面积包括由套内建筑面积及分摊的共有建筑面积两部分。共有共用建筑面积仅指：房屋外半墙（包括山墙）面积、垃圾间、楼梯间、电梯井、电梯机房及物业管理用房面积。4、面积计算主要依据设计施工图和（房产测量规范）GB／T1798.1-2000，以及建设部各项补充细则。业主产权证面积以有资质的测绘中介机构出具的并经房管所认定的测绘成果报告书为准。
合同签订后，原告向被告支付购房款295337.76元。因房屋建筑面积减少，被告于2013年12月14日退还原告购房款3392.28元。原告实际支付购房款291945.48元。原告于2013年12月10日办理交房手续。被告于2014年6月18日办理该房屋土地使用权分割登记。原告于2014年6月24日完成房屋所有权登记，于2014年8月27日完成土地使用权登记。原告的房屋所有权证载明，产权面积为69.71平方米，套内建筑面积为55.30平方米（其中入户花园面积为3.2平方米）、共有分摊面积为14.41平方米。
顺昌县测绘管理所编制的《房产测绘成果预算报告书》第4页载明36幢209-1809户型的套内面积计算公式，其中（4.00×4.50×0.25）部分为入户花园面积，该面积系按其水平投影面积的一半计入套内面积。武夷山中天新图测绘工程有限公司编制的《房产测绘成果报告书》第5页载明36幢09户型的套内面积计算公式，其中3.2平方米为入户花园面积。
以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、土地使用权证、土地分割登记时间表、购房款发票，被告提供的《房产测绘成果预算报告书》、《房产测绘成果报告书》等证据证实，故本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告王青与被告顺昌远宏公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同约定被告应于2013年12月31日前交付房屋，被告提前于2013年12月10日交房，系被告自行处分权利，属于善意履行合同。因此，根据诚实信用及公平原则，应以2013年12月31日作为商品房交付使用期限，衡量被告是否应承担逾期办证违约责任。则依照合同约定原告应于商品房交付使用后90日内（即2014年3月31日前）取得房屋权属证书。因被告于2014年6月18日办理土地使用权分割登记，致使原告迟延取得房屋权属证书，被告应承担相应的违约责任，支付原告自商品房交付使用后第91日（2013年4月1日）起至土地使用权分割登记之日（2014年6月18日）止的逾期办证违约金3459.55元（291945.48元×0.015%×79天）。原告在此数额范围内的逾期办证违约金诉求，本院予以支持；超出部分，不予支持。被告同意赔偿原告地漏补偿款119.32元，原告该项诉求，本院予以支持。原告购买的商品房系预售商品房，原告购房时建筑结构及建筑面积均约定在《商品房买卖合同》中。合同附件一分层平面图显示，原告购买的商品房含入户花园一个。根据顺昌县测绘管理所编制的《房产测绘成果预算报告书》，该入户花园系按其水平投影面积的一半计入套内面积，即该入户花园面积在预售测算时即包含在合同第三条约定的套内建筑面积56.60平方米内。按照合同附件二的约定，原告的产权证面积应以有资质的测绘中介机构出具的并经房管所认定的测绘成果报告书为准。原告的房屋所有权证使用的房地产平面图系武夷山中天新图测绘工程有限公司测绘，根据房屋所有权证以及该公司编制的《房产测绘成果报告书》，被告实际交付的商品房的入户花园面积按3.2平方米计入套内面积。原告认为《商品房买卖合同》未约定购买项目含入户花园，该面积不属于套内面积的主张，与合同的约定以及经房管部门认定的建筑面积测绘成果不符，故其要求退还入户花园购房款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王青逾期办证违约金3459.55元；
二、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王青厨房地漏补偿款119.32元；
三、驳回原告王青的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费246元，适用简易程序审理减半收取123元，由原告王青负担98元，由被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 何 园
二〇一六年一月八日
书记员 韩海梅
附注本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。