湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潭中民一初字第14号原告五矿地产（湘潭）开发有限公司。住所地湖南省湘潭市湘潭九华经济区宝马东路*号九华大厦**楼。法定代表人杨志威，该公司董事长。委托代理人袁伟平，湖南万和联合律师事务所律师。委托代理人宾亮，湖南万和联合律师事务所律师。被告成光献，男，1989年11月7日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省湘潭市雨湖区雨湖路卫真巷***号附*号。委托代理人梁培蕾，湖南潭州律师事务所律师。委托代理人陈媛媛，湖南潭州律师事务所律师。原告五矿地产（湘潭）开发有限公司（以下简称“五矿湘潭公司”）与被告成光献房屋买卖纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，案外人陈彬申请以第三人身份参加本案诉讼。本院经审查后通知陈彬作为具有独立请求权的第三人参加本案诉讼。2015年3月27日，本院依法由审判员韩小平担任审判长，与审判员罗亮、代理审判员ＸＸ组成合议庭，代理书记员周沫担任记录，公开开庭审理了本案。原告五矿湘潭公司的委托代理人袁伟平、宾亮，被告成光献的委托代理人梁培蕾、第三人陈彬及其委托代理人易和仔到庭参加诉讼。此后，第三人陈彬未按本院指定期限缴纳案件受理费，本院于2015年5月19日作出（2015）潭中民一初字第14号民事裁定，将第三人陈彬在本案中提出的独立诉讼请求按撤诉处理，并退出本案诉讼。本案现已审理终结。原告五矿湘潭公司诉称：2013年8月5日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的湘潭万境水岸F区27栋房屋，总价2144219元。签订合同当天，被告付首付款644219元，余款1500000元其后办理了银行按揭贷款，贷款已经到位。根据双方《补充协议》约定，在原告承担担保责任期间，被告若连续三个月不向贷款银行履行还款义务的，原告有权单方解除商品房买卖合同并收回该房屋；原告选择解除合同的，在扣除相关代偿款、印花税及购房总款5%的违约金后三十日内向被告无息退还已收购房款余额；若因买受人不履行还款义务而导致银行向出卖人行使担保权的，买受人应当承担因此给出卖人产生的损失及其相关费用，出卖人有权直接在买受人缴纳的房款中扣除。原被告签订《商品房买卖合同》后，原告已按合同约定，办理了湘潭万境水岸F区27栋商品房预告登记。原告就万境水岸项目与交通银行股份有限公司湘潭分行签署《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，原告为被告贷款提供连带责任保证。该协议第三条第九款第一点规定，在原告相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，原告应协助交通银行催收。如果贷款逾期达三个月的，交通银行有权直接扣划原告的保证金，扣划金额为购房人应当承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。由于被告连续3期逾期还款，交通银行要求原告履行代偿责任，并于2015年1月16日，从原告保证金账户扣划1327777.05元。根据原被告双方合同约定，由于被告上述违约行为，原告有权单方解除合同，并有权从被告购房款中扣除原告为被告代偿的借款1327777.05元、原告缴纳印花税1072元、被告应当支付给原告的违约金107211元、原告聘请律师的费用48713元，扣除前述费用后，原告应退还被告购房款659446元。综上所述，请求法院判令：1、解除201308059DDC0D124207号《商品房买卖合同》；2、原告有权从被告购房款中扣除代偿款1327777.05元、印花税1072元、违约金107211元、律师费48713元，原告向被告退还购房款659446元；三、被告配合办理撤销湘潭万境水岸F区27栋房屋的预告登记；四、被告承担本案全部诉讼费用。被告成光献辩称：一、原告对被告交付的购房款及根据《商品房买卖合同》约定的其他费用计算错误。双方签订合同前，被告在2013年6月10日向湘潭嘉盛地产开发有限公司交付10万预付款，同年7月14日向嘉盛公司交付了544219元预付款，2013年7月14日被告又向嘉盛公司缴纳税金85768.76元，办证费1912元。2013年8月5日双方签订《商品房买卖合同》后，被告根据合同约定开始向交通银行交付按揭款，一直到2014年11月1日，共计向银行交付按揭款264706元。以上被告共计向原告交付各种费用994693元，并非原告主张的644219元；二、在本次商品房买卖合同中不是被告违约而是原告违约。被告完全履行了双方商品房买卖合同约定的义务，但嘉盛公司却未在双方约定的2014年6月30日前向被告交付房子，被告才在2014年11月后暂时未交付按揭款。此外，根据双方合同约定，居民燃气管道应安装到住宅，但至今没有安装到住宅内。故首先违约的是嘉盛公司，请求法院判决嘉盛公司承担违约金26864元，律师费48713元，解除双方《商品房买卖合同》，并由原告承担全部诉讼费用；三、双方签订的补充协议与商品房买卖合同相违背，也与法律相违背，是一份霸王合同，属无效合同。请求法院对该补充协议的无效部分不予认定，应按合同法的规定审理。原告五矿湘潭公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司与被告成光献于2013年8月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201308059DDC0D124207）、《合同补充协议》各一份。拟证明原、被告之间的合同关系及原告有权解除合同、扣除相关费用；证据二、交通银行股份有限公司湘潭分行与湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司签订的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》一份。拟证明原告为被告成光献个人住房抵押贷款提供连带责任保证；证据三、交通银行股份有限公司湘潭九华支行于2015年1月8日向成光献发出的《贷款提前到期通知书》一份。拟证明由于被告成光献连续逾期还款三个月，贷款银行向被告通知其贷款全部提前到期，并要求被告立即偿还所有贷款本金及利息；证据四、交通银行股份有限公司湘潭九华支行于2015年1月8日向原告五矿湘潭公司发出的《交通银行履约代偿通知书》一份。拟证明由于被告连续三个月没有偿还银行住房按揭贷款，贷款银行要求原告承担保证责任，要求直接扣划原告存在该行的保证金；证据五、交通银行股份有限公司湘潭九华支行个人贷款还款凭证四张。拟证明贷款银行从原告所存入的保证金中直接扣划了应由被告偿还的贷款本金、利息、罚息及相关费用共计1327777.05元；证据六、印花税完税凭证一份。拟证明原告为被告按揭房屋根据法律规定购买了印花税1072元；证据七、原告五矿湘潭公司与湖南万和联合律师事务所于2015年1月20日签订的（2015）万民代字第0025号《委托代理合同》及税务发票一张。拟证明原告为解决银行行使担保权一事，聘请律师花费律师费48713元；证据八、《商品房预告登记证》一份。拟证明原告已为被告所购买的房屋办理了预告登记；证据九、湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司与被告成光献、交通银行股份有限公司湘潭分行于2013年10月14日签订的《个人房产抵押贷款合同》一份。拟证明被告成光献向交通银行股份有限公司湘潭分行贷款1500000元以及湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司为其提供连带责任担保的事实。被告成光献的代理人梁培蕾经当庭质证后，发表质证意见如下：对证据一中的《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，本案是原告违约在先才导致被告违约，被告不承担违约责任。对其中的《合同补充协议》的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议是一份显失公平的格式条款协议，加重了被告的责任，原告没有尽到提醒的义务，应为无效合同；对证据二的真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议，这是银行方面与原告的协议，是原告自愿行使民事权利，与被告无关，被告也没有在该协议签名；对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有收到这份通知，也没有看到邮件查询单，逾期还款的原因是原告违约在先；对证据四、证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，这是原告与银行方面自愿处分其权利的行为，与被告无关；对证据六没有异议；对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，该代理合同委托律师办理的事项很多，并不仅仅是本案的律师代理费，因而不能确定在本案中律师的代理费是多少；对证据八的真实性有异议，没有原件予以核对；对证据九没有异议。本院认证认为：被告成光献对原告提供的证据一中的《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，该证据可以证实双方建立房屋买卖合同关系的过程及各自权利义务情况，本院予以采信。其中的《合同补充协议》，被告虽对其真实性、合法性、关联性均有异议，但并不否认该补充协议确系双方签署，该补充协议可以证实双方签署过程，是否有效由本院在判决书说理部分阐述；被告对证据二、三、四、五均不予认可，但该四份证据能够证明被告为购买本案所涉房屋而按揭贷款，其后又未能按时还款等事实，故均与本案有关联性，且原告提供了证据原件，被告没有提交证据支持其提出的前述证据与其无关的反驳意见，故本院对原告提交的证据二、三、四、五均予以采信；被告对证据六无异议，本院予以采信；原告提交的证据七系原件，其中律师费的收款凭证为国家正规税务发票，被告虽提出异议，但没有提出证据反驳，故本院对该证据予以采信；证据八虽系复制件，但根据双方当事人的陈述，可以确定其真实性，本院予以采信；被告对证据九无异议，本院予以采信。被告成光献为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据一、被告成光献的身份证复印件，拟证明被告主体资格；证据二、湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司与被告成光献于2013年8月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201308059DDCOD124207）一份。拟证明该合同合法有效，湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司违约并应承担相应责任，成光献并未违约不应当承担违约责任；证据三、收款收据四份及交通银行《零售客户交易明细清单》一份。拟证明被告成光献于2013年6月10日向湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司缴付购房定金100000元、2013年7月14日向湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司缴付办证费1912元、契税85768.76元、购房款544219元。从2014年2月1日至2014年11月1日偿还按揭贷款本息共计264706元；证据四、2015年3月23日，律师易和仔、戴翔为被告成光献所做的调查笔录一份；拟证明双方合同履行情况及证明原告已经违约并应当承担违约责任。原告五矿湘潭公司经当庭质证后，发表质证意见如下：对被告提交的证据一没有异议；对证据二的真实性、合法性没有异议，但对其证明内容有异议，该证据只能证明双方对于交房条件期限的约定内容，不能证明原告存在违约交房的事实。从补充协议可以看出，原告向被告交房无需另行通知被告，被告在交房前三十天内，应自行前往办理交房手续。事实上，房屋在2014年6月30日前已经达到了交房标准，原告也已按合同约定在湘潭日报登出公告，因此原告并不存在延期交房的情况；对于证据三当中被告成光献于2013年6月10日向湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司缴付购房定金100000元、2013年7月14日缴付购房款544219元的票据的真实性、合法性、关联性均无异议。对2013年7月14日办证费1912元的票据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该费用是原告代被告办证的相关费用，不属于购房款，不能作为被告支付购房款的证据，该费用在合同解除后，可以退还。对2013年7月14日缴付的85768.76元契税收据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该款项不属于购房款。对交通银行《零售客户交易明细清单》的关联性有异议，该款项是被告成光献向贷款银行偿还的贷款，是与银行之间还贷的法律关系，不是向原告支付购房款；对证据四的真实性有异议，因为无法考证。且这是被告自己的陈述，无法证明原告违约。本院认证认为：原告对被告提交的证据一没有异议，本院予以采信；对证据二的真实性、合法性没有异议，可以证明双方建立房屋买卖合同关系的过程及各自权利义务情况，本院予以采信，但该证据不能证明原告存在违约行为；原告对证据三中被告成光献于2013年6月10日向湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司缴付购房定金100000元、2013年7月14日缴付购房款544219元的票据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。被告成光献在2013年7月14日交付的办证费1912元、契税85768.76元不是向原告交付的购房款，均为原告代收款项，其票据不能达到被告举证目的。交通银行《零售客户交易明细清单》体现的是被告向交通银行偿还贷款的情况，不是向原告支付款项；证据四实质是当事人陈述，没有其他证据佐证，本院不予采信。经审理查明：原告五矿湘潭公司前身为湘潭嘉盛房地产开发有限公司，湘潭嘉盛房地产开发有限公司于2013年10月8日经工商行政管理机关核准，将其公司名称变更为五矿地产（湘潭）开发有限公司。交通银行股份有限公司湘潭分行作为甲方与作为乙方的湘潭嘉盛房地产开发有限公司签订了《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》。该协议约定，本协议适用于位于湘潭经济技术开发区学府东路以北，滨江路以西的五矿·万境水岸楼盘；甲乙双方同意，乙方可以推荐购买指定楼盘房屋的购房人向甲方申请个人住房抵押贷款；为保障甲方向购房人发放的贷款的安全，乙方应当向甲方出具“股东大会股东会决议”，表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证，购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方保证责任解除，在乙方提交“股东大会股东会决议”前，甲方没有义务与乙方开展本协议项下的合作；乙方应当在协议签署之日，按发放贷款金额的3%存入保证金，甲方根据本协议扣划保证金后，乙方应根据其与甲方签署的相关贷款合同的约定，及时将购房人支付的购房款（包括购房人支付的首付款和甲方发放的个人住房贷款）用于偿还甲方向乙方发放的房地产开发贷款。乙方未主动根据有关贷款合同履行还款义务的，甲方有权直接扣划购房人支付的购房款用以收回向乙方发放的贷款；在乙方相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，乙方应协助甲方进行催收，如果贷款逾期达3个月的，甲方有权酌情选择以下任一种方式要求乙方承担保证责任：（1）直接扣划乙方根据本协议存入的保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。甲方应在扣划后及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后根据本协议的约定及时补足相应保证金；（2）要求乙方立即支付购房人应付未付的贷款本息、违约金等款项。2013年8月5日，被告成光献与湘潭嘉盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201308059DDC0D124207）。双方约定，被告成光献向湘潭嘉盛房地产开发有限公司购买湘潭市九华经开区学府路28号五矿万境水岸F区27栋0101004号、0301004号、0201004号房屋，建筑面积共计201.93平方米，单价10618.62元每平方米，总金额2144219元；该合同第八条2项约定，被告成光献采取按揭付款的方式按期付款，在2013年8月5日前将首付款644219元存入指定监管账户，余款1500000元于2013年9月5日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；第十条约定，湘潭嘉盛房地产开发有限公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备竣工验收合格条件的，并符合合同约定的商品房交付被告成光献使用；第十五条约定，被告成光献同意由湘潭嘉盛房地产开发有限公司委托专人予以办理产权登记，被告对湘潭嘉盛房地产开发有限公司委托的办证人员在办证过程中的一切行为均予以认可，按规定应向国家交纳的有关税费，双方按规定各自承担。同日，湘潭嘉盛房地产开发有限公司与被告成光献还签订了《合同补充协议》一份。该补充协议第四条2项约定，在湘潭嘉盛房地产开发有限公司承担担保责任期间，被告成光献若连续三个月不向贷款银行履行还款义务的，湘潭嘉盛房地产开发有限公司有权单方解除商品房买卖合同并收回该房屋；湘潭嘉盛房地产开发有限公司选择解除合同的，在扣除相关代偿款、买卖双方印花税及购房总款5%的违约金后三十日内向被告成光献无息退还已收购房款余额；第四条4项约定，若因被告成光献不履行还款义务而导致银行向出卖人行使担保权的，被告成光献应当承担因此给湘潭嘉盛房地产开发有限公司产生的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用、司法鉴定费用、评估、拍卖费用）。被告成光献应于收到出卖人还款通知起十日内将出卖人代为偿还款项、违约金及相关费用支付给湘潭嘉盛房地产开发有限公司并向湘潭嘉盛房地产开发有限公司支付房款总额5%的违约金。湘潭嘉盛房地产开发有限公司有权直接在被告成光献缴纳的房款中扣除；该补充协议第七条约定，湘潭嘉盛房地产开发有限公司在《湘潭日报》登报公告视为完成商品房买卖合同第十三条的书面通知义务。在商品房买卖合同约定的房屋交付日期到达之后的三十日内，被告成光献应当由本人亲自前往或委托持有公证授权委托书的代理人到房屋现场对该房屋进行验收并与湘潭嘉盛房地产开发有限公司办理交接手续，湘潭嘉盛房地产开发有限公司无需另行书面通知；第二十一条2项约定，本补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，本补充协议与商品房买卖合同有不同约定得，以本补充协议的约定为准。2013年10月14日，被告成光献作为甲方与作为乙方的交通银行股份有限公司湘潭分行、作为丙方的湘潭嘉盛房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》。该贷款合同约定，被告成光献向交通银行股份有限公司湘潭分行贷款1500000元，用于购买湘潭市九华经开区学府路28号五矿万境水岸F区27栋1单元0101004号、0301004号、0201004号房屋，贷款期限60个月，自2013年10月14日至2018年10月14日止；还款以月为一期，首期自放款日起计算；合同项下贷款支付方式为贷款人受托支付方式，被告委托交通银行股份有限公司湘潭分行在贷款发放后将贷款资金以被告购房款名义从放款账户支付至湘潭嘉盛房地产开发有限公司银行账户内；该贷款由被告购买的前述房屋作为抵押，并由湘潭嘉盛房地产开发有限公司为该贷款提供连带责任保证；保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款银行实现债权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告取得房屋权利证明，且交通银行股份有限公司湘潭分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，湘潭嘉盛房地产开发有限公司的保证责任解除。此外，三方还对其他各自权利义务进行了约定。被告成光献于2013年6月10日向湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司缴付购房定金100000元、2013年7月14日缴付购房款544219元，该两笔款项在双方签订《商品房买卖合同》后，即转为被告成光献支付的购房首付款。被告成光献在与交通银行股份有限公司湘潭分行、湘潭嘉盛房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》后，交通银行股份有限公司湘潭分行即将1500000元贷款本金以被告购房款名义支付至湘潭嘉盛房地产开发有限公司银行账户，至此，被告成光献已向原告全额支付了购房款共计2144219元。此外，被告还于2013年7月14日向原告缴付办证费1912元、契税85768.76元，其中契税原告已于2013年10月21日向相关税务机关缴纳。原告于2013年11月4日为被告所购买的湘潭市九华经开区学府路28号五矿万境水岸F区27栋1单元0101004号、0301004号、0201004号房屋办理了预购商品房预告登记及预告抵押登记，缴纳印花税1072元，并于2013年6月7日在《湘潭日报》刊登了《交房公告》，要求购买五矿万境水岸F地块房屋的业主在6月21日至28日集中办理验房、收楼手续。被告成光献至今没有前往办理房屋交付手续，所购房屋也没有申请办理产权证及抵押登记。被告成光献向交通银行股份有限公司湘潭分行贷款1500000元后，从2014年2月1日至2014年11月1日偿还按揭贷款10期，本息共计264706元。其后，被告成光献未再按约偿还贷款，贷款银行于2015年1月8日发出《贷款提前到期通知书》，以被告成光献连续逾期3个月为由，宣布前述贷款全部提前到期，要求被告偿还全部贷款本息，并于同日向原告发出《交通银行履约代偿通知书》，要求原告在接到通知5日内履行代偿责任，代被告成光献还清所欠全部贷款本金、利息、罚息及有关费用。2015年1月16日，贷款银行根据与原告的合同约定，从原告在其行内开设的保证金账户内，扣划了1327777.05元用以偿还了被告成光献余欠的全部贷款本息，原告遂向本院提起诉讼。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照履行。根据我国《合同法》规定，当事人可以经协商一致后，对合同内容进行变更。本案原告与被告在签订《商品房买卖合同》后，又签订《合同补充协议》并不违反法律规定。补充协议中与《商品房买卖合同》不一致之处，应视为双方对《商品房买卖合同》相关条款的变更，只要符合法律规定的要件，就应当确认其效力。本院经审查认为，本案双方当事人签订的《合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性效力规定，也没有侵害国家、社会公共利益及他人的合法权益，故亦合法有效。被告认为“双方签订的《合同补充协议》与《商品房买卖合同》相违背，也与法律相违背，是一份霸王合同，属无效合同”的抗辩主张不成立，本院不予采纳。根据双方补充协议约定，在原告为被告的贷款承担担保责任期间，被告成光献若连续三个月不向贷款银行履行还款义务的，原告即有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，并收回该房屋。现被告成光献在履行与交通银行股份有限公司湘潭分行的贷款合同过程中，连续三个月未能按约偿还贷款，致使贷款银行提前终止与其的贷款合同，并向原告主张权利，故原被告之间约定的解除合同的条件已经成就，原告要求解除与被告之间《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案双方当事人的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，原告不再向被告交付房屋及办理相关产权证明，对于收取被告的购房款项应予退还，被告则应配合原告办理本案所涉房屋的预告登记注销手续。交通银行股份有限公司湘潭分行在被告成光献连续三个月未能偿还贷款后，根据其与原告之间《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》以及其与原被告之间《个人房产抵押贷款合同》的约定，直接扣划了原告银行账户内的保证金1327777.05元用以抵偿了被告所欠的贷款本息，该款被告应当返还原告。双方《合同补充协议》约定，在合同解除后，原告有权在被告已支付的购房款中扣除原告承担的相关代偿款、买卖双方印花税及购房总款5%的违约金。故原告请求从被告购房款中扣除代偿款1327777.05元、印花税1072元、违约金107211元（2144219元×5%）的诉讼请求，本院予以支持。在我国合同法当中，违约责任的一般原则是“补偿性为主，惩罚性为辅”。对于同一违约事实，如果同时适用约定违约金和损失赔偿，那么赔偿的数额将超过造成损害的数额，此时之违约责任则具有惩罚性，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，也就是说，约定的违约金低于造成的损失的，不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，只能请求增加违约金。本案中，原被告对于被告连续三个月未能偿还贷款的违约行为除约定违约金之外，还约定被告应当赔偿原告产生的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用、司法鉴定费用、评估、拍卖费用），但原告在诉讼中未能提供充分证据证实双方约定的违约金不足以补偿其受到的损失，故本院在支持其违约金请求的前提下，对其要求被告赔偿其律师费48713元的诉讼请求不予支持。本案双方约定被告同意原告委托专人予以办理产权登记，现双方合同解除，已无需办理产权登记，原告收取被告交付的办证费1912元应予退还被告。被告成光献于2013年7月14日向原告缴付的85768.76元，是税务机关征收的契税，原告仅为代收，款项也已向税务机关缴纳，故原告没有返还义务，被告可根据国家相关规定申请退税。被告从2014年2月1日至2014年11月1日偿还按揭贷款本息共计264706元，该款系被告履行其偿还贷款义务而支付，并非向原告支付购房款或其他费用，故原告对该款没有返还义务。被告提出原告应返还缴纳的契税以及向银行支付的款项的抗辩主张不成立，本院不予采纳。根据现有证据显示，原告在履行双方《商品房买卖合同》及补充协议过程中，已较充分履行了其义务，被告没有证据证实原告存在违约行为，且被告不向贷款银行偿还贷款的行为与原告需要履行的各项义务也不构成对等关系，故被告提出其不向银行偿还贷款是因原告违约行为造成的抗辩主张不成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告五矿地产（湘潭）开发有限公司与被告成光献于2013年8月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201308059DDC0D124207，原告签订该合同时公司名称为湘潭嘉盛房地产开发有限公司）及《合同补充协议》；二、原告五矿地产（湘潭）开发有限公司在扣除其代为偿还的贷款本息1327777.05元、印花税1072元、违约金107211元后，在本判决生效之日起十日内退还被告成光献购房款708158.95元、办证费1912元；三、被告成光献在本判决生效之日起十日内配合原告五矿地产（湘潭）开发有限公司办理湘潭市九华经开区学府路28号五矿万境水岸F区27栋1单元0101004号、0301004号、0201004号房屋的预购商品房预告登记的注销手续；四、驳回原告五矿地产（湘潭）开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23954元，由原告五矿地产（湘潭）开发有限公司负担3954元，被告成光献负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。（本页无正文）审 判 长  韩小平审 判 员  罗 亮代理审判员  王 芳二〇一五年六月十九日代理书记员  周 沫