重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南法民初字第01698号
原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司，住所地重庆市渝中区民权路58号（合景·聚融广场）第五层，组织机构代码：62192331-8。
法定代表人黄雄，该公司董事长。
委托代理人易婧，女，汉族，1984年2月出生，该公司员工，住重庆市大渡口区。
被告林云，女，汉族，1972年4月出生，住福建省厦门市。
委托代理人向小波，重庆乾乙律师事务所律师。
原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司诉被告林云居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称中原公司）委托代理人易婧、被告林�及其委托代理人向小波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中原公司诉称：中原公司、林云与蒋文强（案外人）签订了《房地产买卖及居间合同》三方协议，约定中原公司为林云和蒋文强房屋买卖合同的居间方，提供居间服务，因林云单方解除合同构成违约，故原告起诉来院请求判令被告林云支付违约金1万元。
被告林云辩称，被告无违约行为，其解除合同是依法行使法定解除权，原告要求被告支付违约金无事实依据和法律依据，请求判决驳回原告诉讼请求。
原告为证实诉称事实，举证如下：
1、《房地产买卖及居间合同》，拟证明原告为被告与案外人蒋文强提供房屋买卖居间服务，约定违约金为物业价款的2%。
2、解除合同通知书（复印件），拟证明被告自行解除合同，属于合同中约定的违约事项。
被告质证认为，认可原告提交的证据1、2的真实性，但�于证据1中的第十二条，是格式条款，排除了当事人的合法解除权，该条款应属无效；对证据2，认为是因买方未如期付款，故自己是行使法定解除权解除合同，并不违约。
被告为证实辩称事实，举证如下：
1、房地产权证、公证书（2010.11.09）及委托合同各一份，拟证明涉诉房屋系林云与李子君所有，李子君将关于该房屋的事宜均交由林云处理；
2、还贷申请表一份、提前还款查询结果一份、个人还款凭证两份，情况说明（许慧琪出具）一份，拟证明被告在2013年4月1日向银行申请还贷，而蒋文强未按约去付款解押，是蒋文强违约在先；
3、催款通知书，拟证明被告催款的原因和经过；
4、短信通讯记录一组（分别为被告与吴世辉、蒋文强的短信记录），拟证明蒋文强拒付解押款，同业务员吴世辉的短信记录说明蒋文强要求变更交易方式才付款；
5、公证书一份及快�单三张，拟证明蒋文强未按约定支付解押款，被告行使法定解除权，告知了按自己所知的所有方式通知了原告和蒋文强。
原告质证认为，对被告提交的证据1、证据2中的提前还款查询结果一份、个人还款凭证两份，对证据4中的被告与蒋文强的短信记录、证据5的真实性均予以认可，但是对证据1，认为不清楚林云与李子君的各自所占份额。对证据2，《贷款还款申请表》只有客户填写部分，银行并未签章，故对其真实性不予认可。因许慧琪未出庭作证，故对情况说明不予认可。对证据3，认为并未收到该通知书。对证据4中的吴世辉的电话不清楚。
本院认证认为，因被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，本院予以采信。因原告对被告提交的证据1、证据2中的提前还款查询结果一份、个人还款凭证两份，对证据4中的蒋文强的短信记录、证据5的真实性予以认可，本�予以采信。对证据2中的还贷申请表，因有查询记录和还款凭证予以佐证，故本院予以采信。对证人许慧琪出具的情况说明，属于证人证言，因证人许慧琪未出庭作证，故本院对该情况说明不予采信。对催款通知书，被告无证据证明已经将该通知书送达给原告，故与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明：座落于重庆市经开区双峰山路XX号XX幢XX单元XX号房屋所有权人为李子君、林云。双方对该房屋并无份额的约定。该房屋已设定抵押，由贷款人李子君向中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行贷款328000元，期限至2027年12月止。2010年11月8日。李子君、林云在重庆市公证处公证了《委托合同》一份，内容为李子君委托林云为代理人，全权办理上述房屋相关的还贷、解押、出售、代收房款、买卖、过户等一切手续。本委托书不可撤销，委托期限为二十年。
中原公司�受林云委托，为林云提供房屋买卖居间服务。2013年3月31日，中原公司、林云（卖方）与蒋文强（买方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定买卖双方通过居间方出售及购入位于重庆市经开区双峰山路XX号XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积91平米，套内面积75.86平方米，转让成交价60万元。合同约定房款的交付方式为，签署本合同时交付定金2万元，在买方支付最后一笔房款时，定金自动冲抵房款。第二部分房款58万元，以银行按揭的方式支付。卖方在收到银行按揭贷款次日负责交付房屋。按揭服务费6000元、居间服务费1万元、所有税费等均由买方蒋文强负担。第12条约定，签订本合同后，如买卖双方任意一方未能履行本合同约定或未征得居间方同意自行解除本合同，则一方或双方成为本合同之违约者，除须各自支付居间方应得之居间服务报酬外，还需赔付居间方不低于本�同物业价款2%的违约金。原告称本物业价款为60万元，按照2%计算违约金为1.2万元，而本案中，原告自愿放弃超过1万元的部分，只向被告主张1万元违约金。
合同第13条补充约定：1、2013年4月1日，卖方须到贷款银行申请提前还款，2、在还款当日买方须支付卖方贰拾伍万圆给卖方解押。3、在卖方取得房产证后1个工作日内，到房交所办理注销抵押登记等手续，4、待解押后1个工作日内买卖双方须到居间方指定的银行办理按揭手续，5、待银行审批通过之后1个工作日内，买卖双方须到房交所办理过户等手续。……
2013年4月1日，被告林云以贷款人李子君的名义向中国工商银行申请提前还款，并填写了《个人贷款提前还款申请审批表》的“客户填写栏”相关内容。银行打印了《个人贷款提前归还查询结果》，显示贷款人李子君提前还款应支付银行提前还款的本息合计270672.72元。被告林云还在同日向银行归还了二期逾期还款本息。其后，因买方蒋文强未支付解押款给被告，故该房当日未办理解押手续。
从2013年4月3日至2013年5月13日，林云与蒋文强陆续有短信联系，就付款一事进行协商未果。2013年4月3日，蒋文强发送短信给林云称，“事情没有落实清楚之前，钱不可能支付的。”其后双方陆续有短信联系，但对付款一事未协商一致。蒋文强仅在合同签订之日支付定金2万元给被告林云，其余款项均未支付。
2013年5月10日，被告林云经厦门市公证处公证，将《解除合同通知书》以特快专递的形式分别按合同中所载明的蒋文强的地址、中原公司的地址及重庆市南岸区铜元局派出所三个地址密封邮寄给蒋文强。《解除合同通知书》的主要内容为：蒋文强与林云订立《房地产买卖及居间合同》，但蒋文强未于约定时间付款办理解押，林云有权解除合同，所收取的定金不予退还。中原公司收到前述《解除合同通知书》后，以前述诉求诉至法院，要求判如所请。
本院认为，《房地产买卖及居间合同》包含房地产买卖合同及居间合同两个合同内容。房地产买卖合同的合同主体为卖方林云和买方蒋文强，在该合同中，买方的主要义务是按期支付购房款，卖方的主要义务是交付房屋并将所有权转移给买方。《房地产买卖及居间合同》第13条已约定买方于还贷当日支付卖方解押款25万元，《个人贷款提前归还查询结果》证明被告已按约于2013年4月1日到银行去办理解押手续。但因买方蒋文强未按约支付解押款给卖方林云办理解押手续，且经卖方林云催告后在合理期限内仍未履行，其行为已构成迟延履行主要义务，致使被告的合同目的不能实现，依照法律规定，卖方林云可以行使法定解除权。本案被告无违约行为，其依法�使法定解除权符合法律规定，并且被告在履行与原告的居间合同中也没有违约行为，故原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由原告重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 左 玲
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 牟维维