福建省大田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0425民初2962号
原告：严千年，男，1967年6月22日出生，汉族，住福建省大田县。
委托诉讼代理人：黄清水，福建协胜律师事务所执业律师。
被告：郑慧琳，女，1979年6月13日出生，汉族，住福建省大田县。
第三人：乐初座，男，1967年7月7日出生，汉族，住福建省大田县。
第三人：陈美兰，女，1971年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人：乐正强，男，1961年4月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人：郭丽玲，女，1963年10月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告严千年与被告郑慧琳及第三人乐初座、陈美兰、乐正强、郭丽玲案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告严千年及其委托诉讼代理人黄清水，第三人乐初座到庭参加诉讼。被告郑慧琳、第三人陈美兰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人乐正强、郭丽玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
严千年向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于厦门市思明区××商业广场××区商场××单元店铺的执行；2.判决确认厦门市思明区××商业广场××区商场××单元店铺所有权归严千年所有。事实和理由：乐初座因经商资金周转困难，将其名下的位于厦门市思明区××商业广场××区商场××单元店铺（以下简称讼争店铺）转让给严千年，双方于2012年1月8日签订一份《店铺转让协议》，协议约定店铺转让价格、付款方式及期限、乐初座应于2015年12月31日前还清该店铺的银行按揭贷款等。嗣后，严千年按约将转让款以现金方式支付或以转账方式转入乐初座和其指定的杜玲玲账户，并于2014年3月26日付清转让款。由于该店铺所在的楼盘未通过验收，乐初座无法办理房屋及土地权利证书，故乐初座无法将店铺过户登记至严千年名下。因乐初座等人未履行大田县人民法院作出的（2015）大民初字第729号民事判决书，本院遂于2016年3月24日作出（2015）大执字第1476号执行裁定书，查封了乐初座名下的位于厦门市思明区××商业广场××区商场××单元店铺。严千年对此提出执行异议，本院于2016年11月29日作出（2016）闽0425执异20号执行裁定书，驳回案外人严千年的异议申请。因此，法院查封上述店铺的行为侵犯了严千年的合法权益，故具状起诉。
郑慧琳未作答辩。
乐初座述称，本案讼争店铺是其于2005年3月间向明发集团有限公司购买的，因明发商业广场没有通过消防验收就提前将店铺交付给其，致其无法将店铺出租给他人，其曾于2007年12月间起诉明发集团有限公司，厦门市思明区人民法院已作出判决。后因其资金紧缺，将店铺以250万元的价格转让给严千年。严千年已经依约付清店铺转让款，但由于店铺未能通过消防验收无法办理“两证”，故其至今无法将店铺过户给严千年，要求法院判决确认本案讼争店铺归严千年所有。
第三人陈美兰、乐正强、郭丽玲均未作陈述。
严千年围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《店铺转让协议书》一份，证明乐初座将其名下的位于厦门市思明区××商业广场××区商场××单元店铺以250万元的价格转让给严千年，双方约定转让款应于2014年3月底前付清，并转至乐初座（开户行：大田县农村信用合作社，账号：90×××13）或杜玲玲（开户行：大田县农村信用合作社，账号：62×××11）的账户，乐初座应于2015年12月31日前还清该店铺的银行按揭贷款等事实。2.福建省农村信用社个人网银电子回单、存款明细账、福建省农村信用合作社储蓄存款凭证、中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书、收据、收条等共19份，证明严千年按协议约定以转账和现金方式向乐初座支付店铺转让款250万元及乐初座收到转让款250万元后向严千年出具收据、收条予以确认的事实[①2012年1月9日，严千年委托杨承千通过邮储银行转给乐初座50万元（因杨承千欠严千年矿石款，严千年委托杨承千直接转款给乐初座）；②2012年1月9日，严千年委托杨承千通过农行转入乐初座账户20万元；③2012年5月2日，严千年现金存入杜玲玲账户40万元(杜玲玲系乐初座开办的九道山茶叶公司出纳)；④2013年2月27日，严千年通过工行转入乐初座账户30万元；⑤2013年7月15日，严千年现金存入杜玲玲账户20万元；⑥2013年12月9日，严千年转入杜玲玲账户30万元（该笔转账用途注明是借款，因银行转账用途是固定的，有借款、往来款等选项，所以用途选借款，真实用途是支付店铺的转让款）；⑦2014年1月23日，严千年转入杜玲玲账户24万元（该笔转账用途注明是借款，但真实用途是支付店铺的转让款，原因同上）；⑧2014年3月26日，严千年转入杜玲玲账户10万元；上述8笔计224万元。此外，2012年11月10日，严千年向乐初座支付现金10万元（收条）；2014年1月24日，严千年向乐初座支付现金16万元（收据），上述2笔计26万元]。3.（2016）闽0425执异20号执行裁定书，证明严千年已对执行标的提出过执行异议，法院裁定驳回的事实。4.电脑截图一份[复印于（2016）闽0425民初922号卷宗材料]，证明农村信用社转款用途是固定的，不能自行填写。5.厦门市思明区人民法院民事判决书一份[复印于（2016）闽0425民初922号卷宗材料]，证明讼争店铺在交付过程中因明发商业广场没有通过消防验收无法办理“两证”，过后乐初座要办理“两证”时店铺已被法院查封，导致乐初座无法将店铺过户至严千年名下，严千年在过户问题上不存在过错。6.收取厦门明发商业广场××单元店铺租金的记账单、存款明细账各一份，证明乐初座在2015年4月5日至2017年6月2日间，先后向严千年支付店铺租金计14万元(除2017年6月2日乐初座通过杜玲玲的银行账户转给严千年租金1万元外，另13万元乐初座均以现金方式支付)。乐初座经质证，对上述证据的真实性和证明内容均无异议。本院经审查认为，对严千年提供的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
为了进一步查清案件事实，乐初座在庭后提交如下证据：1.2010年5月10日乐初座与李佳龙、2012年12月13日陈美兰（系乐初座妻子）与范炜签订的《明发商业广场租赁合同》各一份，证明乐初座分别与李佳龙、范炜间存在店铺租赁合同关系，两份合同均对租赁期限、租金数额、租金支付方式等进行了约定。2.由厦门银行股份有限公司出具的乐初座贷款信息一份，证明乐初座向厦门市商业银行中华支行还清银行按揭贷款的时间为2016年3月24日。严千年经质证，对上述证据的真实性和证明内容均无异议。本院经审查认为，对乐初座提供的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月21日，乐初座与明发集团有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定乐初座以251.55万元的价格向明发集团有限公司购买位于厦门市思明区××商业广场××区商场××号店铺等。乐初座于2005年3月21日前向明发集团有限公司支付了购房款126.55万元，于2006年3月10日与厦门市商业银行中华支行签订《楼宇按揭（抵押）借款合同》，之后银行将购房余款125万元划转给明发集团有限公司，并于2006年3月21日办理抵押登记手续，抵押期间为2006年3月21日至2016年3月10日。2006年8月间，乐初座将讼争店铺出租给他人使用，并收取租金。明发集团有限公司于2006年9月17日通知乐初座交房，当日双方办理了交房屋手续。2012年1月8日，乐初座与严千年签订一份《店铺转让协议》，约定：1、乐初座同意将位于厦门市思明区××商业广场××号店铺以250万元的价格转让给严千年，建筑面积58.5平方米；2、因该店铺在厦门银行按揭贷款，未办理产权证，无法直接过户至严千年名下，待乐初座贷款还清后办完产权证再过户（因笔误，写成“转让”）给严千年，过户费用由严千年承担；3、付款方式：严千年在签订本协议之日支付定金70万元，2012年12月前再支付50万元，2013年度支付80万元，余款50万元在2014年3月底前付清；上述款项转至乐初座（开户行：大田县农村信用合作社，账号：90×××13）或杜玲玲（开户行：大田县农村信用合作社，账号：62×××11）的账户；4、乐初座应在2015年12月31日前将该店铺银行按揭全部还清，否则要承担店铺转让总款的日千分之一违约金；5、2014年12月31日前店铺的租金由乐初座收取，但银行按揭未偿还的余款由乐初座负责偿还。协议签订后，严千年按约以转账和现金方式向乐初座支付店铺转让款250万元，乐初座向严千年出具收据和收条予以确认。从2015年1月1日起，讼争店铺的租金由严千年收取。截止2017年6月2日，严千年先后收取讼争店铺的租金计14万元(每月租金5000元，按季支付，租户将租金以现金方式支付给乐初座，再由乐初座转交给严千年）。另查明，讼争店铺所处明发商业广场×区于2007年3月30日通过消防验收。还查明，乐初座于2016年3月24日向厦门市商业银行中华支行还清按揭贷款，并解除抵押登记。乐初座于2008年下半年将办理两证所需的材料交给明发集团有限公司，但至今尚未办理上述讼争店铺的房产及土地权利证书。
大田县人民法院审理的郑慧琳与乐初座、陈美兰、乐正强、郭丽玲民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月28日作出（2015）大民初字第729号民事判决，确定：1、乐初座、陈美兰应偿还借款本金11000000元，支付利息1967753.40元，合计人民币12967753.40元给郑慧琳，限于本判决发生法律效力后1个月内付清；并支付从2015年5月11日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止的利息(按银行同类贷款利率的四倍计算)；2、乐正强、郭丽玲对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费100390元，减半收取50195元，由郑慧琳负担500元，乐初座、陈美兰、乐正强、郭丽玲负担49695元。尔后，乐初座、陈美兰、乐正强、郭丽玲未能按上述判决确定的期限履行还款义务，郑慧琳于2015年10月19日向本院申请强制执行，本院于2015年10月20日向乐初座、陈美兰、乐正强、郭丽玲发出执行通知书，责令乐初座、陈美兰、乐正强、郭丽玲立即履行生效法律文书确定的义务，但乐初座、陈美兰、乐正强、郭丽玲未履行。2016年3月24日，本院作出（2015）大执字第1476号执行裁定，冻结、划拨乐初座、陈美兰、乐正强、郭丽玲银行账户存款14032744.61元或扣留、提取、查封、扣押乐初座、陈美兰、乐正强、郭丽玲同等价值的财产。2016年3月31日，本院向厦门市国土资源和房产管理局送达了执行裁定书和协助执行通知书，查封了乐初座名下位于厦门市思明区××商业广场××区商场××号店铺，查封期限三年。2016年11月16日，严千年向本院提出执行异议，本院作出（2016）闽0425执异20号执行裁定书，驳回严千年的异议申请。严千年不服该裁定，于2016年12月19日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，本院在执行郑慧琳与周占昌、李陆华、福建省大田县昌盛机械制造有限公司、乐正强、乐初座民间借贷纠纷一案中，于2015年5月18日作出的（2015）大执行字第731号执行裁定书，为该店铺查封的首封法院，该案已于2016年1月25日全部执行完毕。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。严千年与乐初座签订的《店铺转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并有效。本案讼争店铺虽未办理物权登记手续，但不影响《店铺转让协议书》的效力，故严千年要求确认本案讼争店铺的所有权归其所有的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人原因未办理过户登记。严千年对法院查封的讼争店铺享有足以排除强制执行的权利，其理由如下：一、严千年与乐初座签订的《店铺转让协议书》合法有效，且该协议签订的时间(2012年1月8日)早于讼争店铺首次被查封的时间(2015年5月18日)。二、从2015年1月1日起，讼争店铺的租金均由严千年收取，严千年在法院首次查封讼争店铺前已实际享有该店铺的收益，并通过出租、管理方式占有该店铺。三、严千年已按协议约定向乐初座支付转让款250万元。四、因乐初座至今尚未办理上述讼争店铺的房产及土地权利证书，且其于2016年3月24日才向厦门市商业银行中华支行还清按揭贷款，并解除抵押登记，结合讼争店铺于2015年5月18日、2016年3月31日两次被大田县人民法院查封的事实，目前该店铺仍处于查封状态，严千年未办理过户登记，尚在合理期限内，不足以认定严千年对未办理过户登记存在过错。综上，严千年对讼争店铺享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对讼争店铺的强制执行的诉讼请求，予以支持。郑慧琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。陈美兰、乐正强、郭丽玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认位于厦门市思明区××商业广场××区商场××单元店铺所有权归严千年所有；
二、停止对位于厦门市思明区××商业广场××区商场××单元店铺的执行。
案件受理费26800元，公告费560元，合计27360元，由郑慧琳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 曾海鹰
审 判 员 邓锦军
人民陪审员 许跃东
二〇一七年六月十九日
书 记 员 肖 琳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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