湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0902民初61号原告：何平，男，1957年7月24日，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人刘镇海，湖南省益阳市三益法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：益阳中禾置业有限公司，住所地：益阳市资阳区。法定代表人：陈雅辉。该公司董事长。委托诉讼代理人：文兰萍，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告何平诉被告益阳中禾置业有限公司房屋买卖合同（以下简称中禾公司）纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文艺适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘镇海、被告委托诉讼代理人文兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何平向本院提出诉讼请求：1、判令被告违反购房合同约定逾期办理原告房屋产权应支付原告违约金29629.89元，及至今未办理原告房屋土地使用权证应支付原告违约金14815元，共计44444.89元；2、判令被告继续履行购房合同，为原告办理土地使用权证；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月9日，原告与被告签订了商品房买卖合同，以一次性付清购房款405889元的方式购买了资江明珠B栋1302号房，并于2012年12月31日已收房使用。但被告违反商品房买卖合同的约定，直到2015年9月1日才办理了房屋所有权证。到目前为止，仍没有办理土地使用证。原告何平围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1.《益阳市商品房买卖合同》复印件1份，欲证明被告中禾公司违反《益阳市商品房买卖合同》第十九条规定，应支付原告约定的违约金数额；证据2.资江明珠收楼通知书复印件1份，欲证明计算逾期办理房屋产权违约金的时间为2013年9月30日起至2015年9月1日止；证据3.房产证复印件1份，欲证明被告实际为原告办证的时间为2015年9月1日。被告中禾公司质证后认为，对原告提交的证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，不能达到原告的证明目的。被告中禾公司辩称，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效，并且原告在诉讼时效内从未主张过权利，也未提供时效中断证明，故应驳回原告要求被告承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。根据国家现行政策规定，2016年1月1日起已停办国土证。且在资阳城区2016年6月6日至6月23日因调试亦停止办证。故已无需办理国土证，赔偿逾期办理国土证违约金的条件未成就，故亦不应承担办理土地使用权证违约金。被告中禾公司依法向本院提交了业主办证明细表复印件1份，欲证明被告于2015年9月1日为原告办理了房屋所有权证。原告对被告提供的证据无异议。本院对原、被告双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的《益阳市商品房买卖合同》和资江明珠收楼通知书以及房产证的真实性和合法性均无异议，但认为不能达到原告的证明目的。本院认为，原告提供的证据真实合法，与本案有关联，对其证明效力予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年7月9日，原告何平一次性付清了购房款405889元后，与被告中禾公司签订《益阳市商品房买卖合同》1份，合同约定：1.自合同生效之日起30日内买卖双方向益阳市房地产管理局办理合同备案预告登记。2.出卖人应当在2012年12月31日交房后90日内，完成该栋的初始登记；初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。3.如因出卖人责任，致使不能在规定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限内的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。根据合同约定，2012年12月31日，被告已向原告交付了房屋；且被告应于2013年9月30日前为原告办理房屋所有权证，应于2016年3月30日前为原告办理该房产的国有土地使用权证。2015年9月1日，被告中禾公司为原告办理了房屋产权所有证，但至今尚未办理国有土地使用权证。2017年1月10日，原告诉至本院。本院认为，原、被告之间签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。原、被告因此而引发的争议焦点主要有两点：1.原告追偿逾期办证违约金是否已过诉讼时效；2.原告要求追偿逾期办证违约金是否应予支持。针对第一个争议焦点，本院认为，原、被告双方签订的《益阳市商品房买卖合同》约定的主要内容是交房与办证。按照该合同约定，被告已按期交房，且应当于2013年9月30日及2014年3月30日前为原告办理好商品房所有权证及国有土地使用权证，但被告至今未为原告办齐两证，根据《最高人民法院》第六条规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，本案中双方在签订合同时即已约定了办理房屋权属两证的时间。逾期办证行为是一种违约行为，不应参照侵权行为诉讼时效的计算方式从行为终了之日起计算,故原告要求从2015年9月1日起计算诉讼时效的观点本院不予支持；而本案逾期办证的违约金数额在合同中约定的以每日为单位累计计算的，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，随着时间的推移而不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别使用诉讼时效，虽然该继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后仍起诉主张追偿违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日（2017年1月10日）倒推两年的违约金，仍应予以保护，自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定已超过诉讼时效。故本案违约金之诉部分已经超过诉讼时效，部分没有超过诉讼时效。未超过诉讼时效部分本院予以支持，超过诉讼时效部分本院不予支持，被告提出原告已完全丧失诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为，根据原、被告双方签订的《益阳市商品房买卖合同》第十九条第二项规定，被告逾期办理两证“买受人不解除合同，自本合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，因此，被告应向原告支付违约金，违约金计算应当自2017年1月10日前两年至两证办齐之日止，即（730+180）天×405889×(1/10000)=36935.9元（暂计算至2017年7月10日），因原告追偿赔偿逾期办理国有土地使用权证违约金的诉讼请求暂定为1年即赔偿金额为14815元，本院予以支持，即赔偿金额计算为（365+180）天×405889×(1/10000)=22120.95元。被告提出因政策原因已停办土地使用权证，且无需办理国土证，故不应承担违约金的抗辩意见，本院认为，现行《不动产登记条例》规定，完整的不动产证书包括房屋所有权归属与土地权利归属，不能因为现行权利登记证书文本上的合一，就免除办理土地权利归属的责任，被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告应当为原告继续办理不动产权属证书。综上所述，原告的诉求部分未超过诉讼时效，原告提出要求被告继续履行合同，赔偿逾期办证违约金损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告益阳中禾置业有限公司自本判决生效之日起90日内为原告办理不动产权属证书。逾期仍未办理，违约金按双方签订的《益阳市商品房买卖合同》约定继续计算迟延办证的违约金损失。二、被告益阳中禾置业有限公司赔偿原告迟延办证违约金22120.95元（暂计算至2017年7月10日）。限本判决生效后十日内一次付清。案件受理费911元，减半收取计455.5元，由原告负担227.75元，由被告负担227.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员  文艺二〇一七年七月二十八日代理书记员  邓浩附法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。