湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂12民终652号
上诉人（原审被告）：马军，男，1971年3月15日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
被上诉人（原审原告）：王亚琴，女，1985年11月16日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
委托诉讼代理人：姚同舜（系王亚琴公公），男，1949年3月30日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
原审被告：刘红兰，女，1974年8月22日出生，汉族，住湖北省赤壁市。
委托诉讼代理人：马军（系刘红兰的丈夫）。
上诉人马军因与被上诉人王亚琴及原审被告刘红兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2017）鄂1281民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
马军上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依据《中华人民共和国物权法》第九条与《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，重新依法裁判；2.判令未经登记的《房屋买卖合同》无效，由过错方王亚琴承担赔偿37个月房屋租金损失37740元及其他损失10万元。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。1.涉案房屋买卖合同于2014年12月19日签订至今没有依法办理产权过户登记手续。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让及消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。故本案《房屋买卖合同》属于无效合同。2.涉案《房屋买卖合同》系买受人王亚琴的公公姚同舜代签。依据合同法的规定，行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，合同被追认前，善意相对人有权行使撤销权，撤销应当以通知的方式作出。2017年9月11日，马军口头通知了王亚琴的丈夫及公公姚同舜，要求撤销该合同，该合同应视为已被撤销。3.王亚琴及其家人无理阻挠马军维修房屋并以强迫低价931元/平方米购买马军的房屋，给马军造成经济损失和建筑材料损失。涉案房屋买卖价格显失公平。4.王亚琴诉称马军没有协助其办理房屋产权过户变更登记的事实不实。自2014年12月19日合同签订之日起至2017年6月12日，王亚琴没有向马军提出要求办理房屋过户登记的主张。王亚琴的公公姚同舜因合同中最后三条限制性条款的约定多次与上诉人争执不休，同时也与第二层房屋买受人争执不休。由于申报修建河边两间空基建房手续不到位，为丙方提供屋面平台使用权不能实现。对此，王亚琴应当承担违约责任。5.1995年马军从任立华处购买取得涉案房屋产权并将房屋土地使用权给马军无偿使用。王亚琴与马军买卖该房屋时同样将土地使用权给王亚琴无偿使用。房屋买卖价款没有涉及土地价款。土地估价报告是王亚琴的公公姚同舜冒用马军的名义委托评估形成的，土地出让金应当由土地使用人向国家缴纳。一审判决马军承担王亚琴代缴的土地出让金26097元，没有事实和法律依据。6.2017年9月11日，王亚琴要求马军协助办理房屋、土地使用权过户变更登记手续，口头承诺相邻通道部分的土地如果存在不合法，愿意赔偿10万元损失。经土地管理部门调查，该土地证系假证，王亚琴应当承担向马军赔偿10万元损失的责任，而不应当是玩笑话。对此，王亚琴应当排除妨碍，恢复原状。
王亚琴辩称，1.涉案房屋买卖后没有办理过户登记手续而无效的说法没有事实和法律根据。未办理物权登记并不影响合同效力。2.王亚琴与马军签订房屋买卖合同时，王亚琴与公公姚同舜办理了《房屋买卖授权委托书》，姚同舜明确接受了王亚琴的书面委托，并非马军所称姚同舜属无权代理。3.合同订立后，双方已实际履行，仅房屋所有权及土地使用权没有办理过户变更登记手续，依照法律规定可以补办。马军上诉提出，该合同应予撤销的理由不能成立。4.马军所称涉案合同约定的房屋价格系强迫低价出售没有事实根据。合同约定的价格不包括土地价格，马军出售的房屋属于危房，其以931元/平方米不包括地价已是高价。1999年马军仅以42000元从房主任立华处购买取得，马军当年将该房屋第二层以25000元的价格出售给杜金枝，于2014年12月19日以19万元高价将毫无装饰的第一层、第三、四层无法使用的房屋出售给王亚琴。经湖北九星房地产评估咨询有限公司对马军位于赤壁××××办事处沿河大道所属101、301、401三处房地产市场价值评估，价值为：93700元。马军的该项陈述没有事实根据。5.王亚琴与马军签订房屋买卖合同后，立即向马军支付了购房款19万元，并多次要求马军协助办理该房屋过户变更登记手续，马军借故不办，也不予以配合，马军所述纯属假话。6.依据合同约定，马军应保证房屋交易没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税费及租金等均由马军办妥。未清事项由马军承担全部责任。物权法规定，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用，土地使用权转让、互换、出让或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。一审判决马军承担土地出让金符合法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，应当依法予以驳回，维持一审判决。
王亚琴向一审法院起诉请求：1.判令马军按所签订的房屋买卖合同配合协助王亚琴办理不动产转移登记手续；2.判令马军承担王亚琴为其代付的土地出让金26097元、印花税13.1元、契税1043.88元、个人所得税1874元，共计29027.98元。
一审法院认定事实：马军因购买任立华名下位于赤壁市沿河大道沿河××房屋××栋，于1999年2月2日将该房屋所有权证上所有权人从任立华变更为马军（鄂蒲私房证字第502811号），国有土地使用证未办理过户手续，现仍登记在任立华（蒲圻国用（94）字第160017049号）名下。后马军将该栋房屋第二层出售给邻居李建清。2014年12月19日，甲方马军（卖房），乙方王亚琴（买方），丙方李建清（二楼产权人）三方签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、经甲乙丙三方友好协商，甲方同意将位于赤壁市沿河大道沿河巷二号房屋一层、三层、四层出售给乙方，产权面积共计204平方米，出售单价931元/平方米，总价款19万元整。甲方移交房屋及房屋产权证、土地证时，乙方一次性付清全款；二、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥，未清事项由甲方承担全部责任；三、办理相关产权时所发生相关税费由乙方承担，甲方有责任协助乙方办理相关产权手续，并提供身份证及相关证件；四、该栋房屋第二层甲方已出售给丙方，丙方享有第二层房屋20.05平方米的土地权属面积；五、丙方有三点要求：1.乙方在河边建房产权归乙方所有，乙方将层面平台使用权提供给丙方使用，平台隔离铁栏由乙方负责建设；2.靠街边只能保持现状，不能加高，可以降低；3.通道建设乙方不能动丙方二楼南墙，只能在楼梯之外。该合同条款拟定后，马军及妻子刘红兰、李建清及妻子杜金枝在合同上签字。王亚琴的公公姚同舜代替王亚琴签名。合同签订后当天，王亚琴的公公姚同舜按照合同约定，从自己银行账户转款19万元至马军的妻子刘红兰的账户上。马军与刘红兰确认收款后，马军将所出售房屋过户所需房产证、土地证、法院文书交付给了姚同舜。并在王亚琴持有的《房屋买卖合同》上载明：已收到王亚琴购房款19万元，房产证、土地证、法院文书已交付给王亚琴。2017年6月29日，姚同舜自行到土地管理部门以马军名义缴纳了土地出让金26097元，同年9月5日再次以马军名义缴纳个人所得税1874元、印花税13.1元、契税1043.88元后，要求马军、刘红兰协助其办理房屋过户手续未果。
一审法院认为，马军、刘红兰明知2014年12月19日签订《房屋买卖合同》中王亚琴的签名系姚同舜代签，且在同一天马军、刘红兰夫妻也收取了从姚同舜通过银行账户支付的合同约定的房款，并将房屋过户所需的部分房屋产权证照交付给了姚同舜。《房屋买卖合同》中的丙方也明确表示签订合同时知道王亚琴是姚同舜的儿媳妇。结合本案《房屋买卖合同》签订近五年时间，王亚琴起诉要求马军、刘红兰办理房屋过户手续，同样委托其公公姚同舜为其诉讼代理人，王亚琴对其公公姚同舜2014年12月19日代理其签订《房屋买卖合同》中代替其签名的行为是明确认可的。马军、刘红兰也应当知道姚同舜系王亚琴购买涉案房屋的代理人身份。因此，马军、刘红兰应按照合同约定协助王亚琴办理相关产权变更登记手续，对王亚琴要求马军、刘红兰配合协助其到相关部门办理购买房屋的产权转移登记手续的诉请，应予以支持。马军、刘红兰在购买任立华房产后应及时将相关证照变更至自己名下，但马军、刘红兰怠于履行该权利及义务，因此，马军、刘红兰将该房屋转卖给王亚琴后，因该房屋的土地证从任立华名下变更至马军、刘红兰名下应缴纳的国家税费应由马军、刘红兰承担，故本案中王亚琴代其缴纳的土地出让金26097元应由马军、刘红兰承担。依据双方签订的《房屋买卖合同》中第三条约定：办理相关产权时所发生相关税费由乙方承担。王亚琴要求马军、刘红兰返还代缴的印花税13.1元、契税1043.88元、个人所得税1874元，共计2930.98元的诉求，不予支持。马军、刘红兰在答辩中提出，王亚琴委托代理人篡改《房屋买卖合同》价格，已达到偷逃国家税费的目的，以及姚同舜现在所居住房屋的土地证系违法取得，不属于民法调整范畴，马军、刘红兰可向相关行政管理部门反映，对马军、刘红兰的辩论理由，不予采信。据此判决：一、马军、刘红兰于判决书生效之日起三十日内协助王亚琴将赤壁市沿河大道沿河巷二号房屋一、三、四层办理房屋产权过户变更登记手续。二、马军、刘红兰于判决书生效之日起十五日内支付王亚琴代缴的土地出让金26097元。三、驳回王亚琴的其他诉讼请求。案件受理费80元由马军、刘红兰共同负担。
二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋原登记所有权人系任立华，该房屋位于赤壁××××办事处沿河大道。1999年1月28日，马军与任立华及其妻子刘银珍签订《房地产买卖契约》以42000元价格取得该房屋并将房屋所有权进行了变更登记，《国有土地使用证》（证号蒲圻国用（94）字第160017049号）没有进行变更登记，仍为任立华，该土地使用权证为划拨方式取得。同年10月6日，马军与杜金枝签订《契约》将该房屋第二层（面积58.3平方米、土地使用权分摊20.05平方米）以25000元价格转让给杜金枝所有。
对一审法院认定的其他事实，本院继续予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋买卖合同效力认定问题。马军夫妇作为争议房屋出卖人与买受人王亚琴及该房屋第二层产权人李建清三方自愿于2014年12月19日签订《房屋买卖合同》，约定将位于赤壁××××办事处沿河大道2号所属房屋101、301、401三处房地产所有权以19万元价格出售给王亚琴所有，王亚琴的代理人姚同舜代理签订合同后，通过银行转账方式向马军夫妇支付了购房款19万元，马军向姚同舜交付房屋过户所需的部分房屋产权证照，双方对合同约定主要权利义务基本履行。基于上述事实，双方签订《房屋买卖合同》的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。马军作为涉案房屋出售方，有责任协助房屋购买方办理房屋转移过户变更登记手续，并提供办理登记所需的相关身份信息资料和相关证件。关于涉案房屋占用土地的土地出让金承担问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在任立华与马军签订房屋买卖合同时，对划拨土地应由受让方按照规定缴纳土地出让金，办理土地使用权过户手续。马军上诉提出，涉案房屋买卖合同不发生法律效力，视为已撤销，主张王亚琴占用房屋并使用应当承担房屋租金损失，不应承担土地出让金26097元的缴纳义务的请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人马军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费160元，由上诉人马军负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐金美
审判员 郭 华
审判员 陈继高
二〇一八年五月二十四日
书记员 刘梦婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；