上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民一（民）初字第7315号
原告上海鼎高物业管理有限公司。
法定代表人顾新荣。
委托代理人李萌刚。
被告上海市闵行区世纪茗苑业主委员会。
负责人江少炯。
委托代理人孔繁昊，上海市协力律师事务所律师。
原告上海鼎高物业管理有限公司（以下简称“鼎高公司”）与被告上海市闵行区世纪茗苑业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年8月22日公开开庭进行了审理。原告鼎高公司的法定代表人顾新荣、委托代理人张明华、李萌刚，被告上海市闵行区世纪茗苑业主委员会的委托代理人孔繁昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎高公司诉称，其与上海市闵行区世纪茗苑业主大会于2013年6月29日签订了《世纪茗苑物业服务合同》，于同年7月1日正式入驻该小区。该合同规定服务期限为二年，试用期为三个月。被告系该小区第三届业委会，于2013年12月28日成立。然被告在成立仅半个多月后便贴出《告全体业主书》，称第二届业委会选聘物业公司过程中存在程序违规问题，煽动业主拒交物业费。后经过被告暗箱操作征询程序后，于2014年3月17日贴出告知函，通知其解除双方之间的物业服务合同，要求其立刻退出小区。同月20日，被告交给其交接函，要求其于同月31日退出小区。同年4月13日，其被迫离开小区，不再进行物业管理。根据双方签订的物业合同，其已经通过了试用期，如果被告认为其工作不到位，完全可以在试用期解除合同，即便过了试用期，根据合同约定双方发生争议也可协商解决。现被告违反双方约定解除与其签订的合同是无效的。故诉至法院要求判令：1、撤销被告2014年3月17日签发的《告知函》，继续履行《世纪茗苑物业服务合同》；2、被告书面赔礼道歉，消除恶劣影响；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃要求被告书面赔礼道歉、消除恶劣影响的诉讼请求。
被告上海市闵行区世纪茗苑业主委员会辩称，原告要求其撤销告知函没有法律依据。原告做出了明显违约的行为，使双方的合同目的无法实现，故其召开业主大会，按程序做出解除与原告之间所签物业合同的决定。
经审理查明，2013年6月29日，原告（乙方）与上海市闵行区世纪茗苑业主大会（甲方）签订《世纪茗苑物业服务合同》一份，内载：“……第二十四条乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并由权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方完成交接手续。……第三十三条本合同为期贰年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止。其中2013年7月1日至2013年9月30日为试用期。”2013年12月28日，被告即世纪茗苑第三届业主委员会成立。2014年1月17日，被告张贴《告全体业主书》，内载：“……由于第二届业主委员会与选聘物业过程中存在程序违规的问题，现房管部门对上海鼎高物业作不予备案。……请各位业主在业委会各方部门协商未有结果之前，望各位业主暂缓缴物业管理费，以维护自己的合法权益。……”。同年2月10日，被告向部分业主发送《世纪茗苑召开业主大会方式征询表》，就以何种方式决定原告的去留问题征求意见。2月26日，被告发布通知，称上述征询结果中希望对原告续聘或解聘问题作出决定的意见占多数，故将就续聘或解聘原告的问题再次书面征询业主意见，并根据征询结果确定业主大会的讨论议题并就有关议题召集业主大会进行表决。3月8日，被告公布《关于上海市闵行区世纪茗苑小区业主意见征询结果公告》，载明：“……本次征询票共发出：220票，收回：183票，（其中：同意解聘：159票，占投票率87%；同意续聘：24票，占投票率13%）”。3月17日，被告向原告出具《告知函》，载明：“……现投票结果如下：共发出220张表决票，收187张表决票，其中：同意解聘票163票，占67%；专有部分建筑面积20489.37平方米，占建筑物总面积67%；同意续聘票24票，占0.98%；弃权票0票，占0%。世纪茗苑业委会依据小区业主投票结果，决定解聘上海鼎高物业。……请贵司于即日起一个月内做好各类的移交工作准备……”。3月20日，被告向原告出具《东苑世纪茗苑物业服务交接函》，要求原告于3月31日上午十时进行交接工作。
还查明，被告解除与原告签订的《世纪茗苑物业服务合同》后，与案外人上海XX物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，合同期限自2014年4月1日至2016年3月31日。原告在该小区实际工作至2014年4月13日。
又查明，2014年1月27日，被告成员、小区居委主任、莘庄镇社区办物业工作室负责人、莘庄房管办事处正副主任及专管人员就物业选聘工作开会并形成会议纪要，要求是否维持原告实施管理现状应充分听取小区业主意见，在广泛听取业主意见的基础上，确定维持物业服务合同或是解除，并提交业主大会表决。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同，应提前三个月书面告知对方。
庭审中，被告陈述原告的保洁、保安工作也不到位，业主对原告也不是很满意，原告的行为违反了合同的约定，而2014年2月27日原告员工在小区内张贴海报，采取违法手段对业委会成员诽谤造谣、人身攻击，寻衅滋事、破坏小区治安的行为，致其立即解聘了原告。对此，原告称其是应小区部分业主的要求才张贴海报的，且是因被告诽谤在先。另外，被告征询召开业主大会形式的程序违规，故其之后的征询表亦无效。被告作为业主大会的执行机构，亦没有权利直接解聘。小区业主对其服务亦无不满。
诉讼中，原告申请吴惠华、石培扬、梅玲作为证人出庭作证。吴惠华陈述原告在小区服务期间，保洁、保安工作做的很好，当时居委会的工作人员要其同意解聘原告，对于被告要解聘原告其很生气，小区业主同意解聘的人并不多。石培扬陈述，其是小区第二届业委会的主任，原告在小区管理的挺好，打扫楼层非常干净，被告在征询意见函中就污蔑原告，发放征询单的工作人员要求业主在征询单中选择解聘，而其并没有收到征询单。梅玲陈述，其是小区第二届业委会的副主任，其听很多业主说没有拿到选票，解聘原告是被迫的，其没有收到征询单，原告在任职期间服务很好。对此，原告称证人所述属实，征询期间业委会并未出面。被告则称，石培扬和梅玲系上一届业委会的成员，与原告有利害关系，且仅三名证人对原告工作的肯定并不能证明原告的工作是到位的。
以上事实，由原告向本院提交的物业管理服务合同、告全体业主书、通知、征询函、公告，告知函、交接函、四方会议纪要照片、证人证言，被告提供的世纪茗苑召开业主大会方式征询表、表决征询表、告知函、照片及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。
本院认为，本案的争议焦点在于被告是否可以行使合同解除权。2013年6月29日，原告与上海市闵行区世纪茗苑业主大会签订《世纪茗苑物业服务合同》，因为物业服务的特殊性，物业服务合同实际上属于继续性合同，合同的顺利履行和合同目的的顺利实现都离不开当事人双方的相互信任和相互配合，一旦因各种主客观事由导致业主和物业服务企业丧失相互信任时，应当允许业主一方解除物业服务合同。根据法律规定，业委会代表业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责，故其亦有权解除合同。而业委会解除物业服务合同应当以业主大会的决定为依据。本案中，根据被告提供的证据，能够证明其已经按照法律的相关规定以书面征求意见的形式召开业主大会，投票结果亦显示同意解聘的业主户数和专有部分面积均达三分之二以上，故被告依据业主大会的投票结果解除与原告之间的物业服务合同，于法有据，并无不妥。虽然原告对被告召开业主大会的程序有异议，但并未提供充分证据证明业委会的决议存在无效或可撤销的情形，故原告要求撤销被告2014年3月17日签发的《告知函》及继续履行其与被告签订的《世纪茗苑物业服务合同》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《物业管理条例》第十三条之规定，判决如下：
驳回原告上海鼎高物业管理有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费50元，由原告上海鼎高物业管理有限公司负担。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄秉璋
代理审判员 聂 平
人民陪审员 林卓作
二〇一四年十月二十日
书 记 员 施凌虹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
制定和修改业主大会议事规则；
制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
改建、重建建筑物及其附属设施；
有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
……
二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
……
三、《物业管理条例》
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。