浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽莲民初字第820号
原告（反诉被告）：陈军林。
原告（反诉被告）：兰树容。
委托代理人（特别授权）：楼斌。
被告（反诉原告）：蔡志明。
被告：ＸＸ翠。
委托代理人（特别授权）：杜志雷。
原告陈军林、兰树容与被告蔡志明、ＸＸ翠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵敏冲独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告陈军林及两原告的委托代理人楼斌、被告蔡志明、ＸＸ翠及两被告的委托代理人杜志雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈军林、兰树容诉称：两原告原系夫妻关系，共同拥有坐落于接官亭公寓二期39幢1单元201室房屋，即莲都区接官亭小区39幢1单元201室房屋，该房屋产权登记在原告兰树容名下。2013年12月1日，原告陈军林代表兰树容与被告蔡志明签订房屋买卖合同，将上述房屋出卖给被告蔡志明夫妇。合同约定：房价115万元；全部房款应在办齐双证过户后一个月内付清；款清交房，乙方（被告）不能按时向甲方（原告）付清购房款的，每逾期一日，由违约方给付相当于上述房款千分之一的违约金等内容。两被告于2014年6月25日办好两证中的最后一证，即土地证。但是被告在2014年8月8日才向两原告付清房款。原告认为两被告的行为已然违约，两被告依约应于其办好土地证后一个月内，即2014年7月25日之前向两原告付清全部房款。至2014年8月8日，被告的违约时间已达14天。按照合同约定计算违约金为1150000元×14天×1‰=16100元。两被告系夫妻关系，房产证、土地证上记载的权益亦归其所有，理应共同承担违约责任，向两原告支付违约金。故请求判令两被告向原告支付房屋买卖合同违约金16100元。
被告蔡志明、ＸＸ翠辩称：本诉原告的诉请没有事实和法律依据，理由如下：1、案涉房屋登记在兰树容个人名下，陈军林无请求权。2、ＸＸ翠不是房屋买卖合同当事人，不是适格被告。3、蔡志明没有违约行为。兰树容将银行账号提供给蔡志明的时间是2014年8月6日，蔡志明付款时间是8月8日，这两天是否计算违约时间也值得商榷，蔡志明没有在过户后一个月付清全部房款，本诉原告存在过错。4、原告主张违约金过高，应予以调整。原告的损失就是银行利息，其主张违约金16100元远超过银行利息损失。综上，请求法庭查明事实，驳回本诉原告的诉请。
反诉原告蔡志明诉称：经丽水市家家旺中介服务部撮合，反诉原告于2013年12月1日与反诉被告陈军林签订房屋买卖合同，约定陈军林将坐落于丽水市接官亭小区39幢1单元201室的房屋以115万元的价格出卖给反诉原告。陈军林称该房屋是拆迁安置房屋，有房号，尚未办理房屋所有权证和土地使用权证。合同签订后，陈军林反悔，要求增加房款，并称房屋所有权人是兰树容。陈军林提供了其与兰树容于2013年11月25日签订的离婚协议书。经中介组织协商，各方同意按原合同价款执行，对原合同内容做了相应的补充，兰树容作为出卖人在合同上签了字。反诉被告本可以于2014年1月经房屋过户给反诉原告，但直至2014年6月25日才办完过户手续。反诉原告后经了解得知，因陈军林的前妻代理其与陈军林的女儿提起诉讼，请求分割房屋以及陈军林女儿重复获得安置补偿等原因，上述房屋和土地使用权先后遭到人民法院、土地管理部门的查封、冻结，因此不能过户。反诉原告认为，因房屋和土地使用权被查封、冻结，反诉被告不能将房屋及时过户给反诉原告，已经构成违约。反诉被告违约期间超过145天，按照合同约定应当向反诉原告支付违约金1150000元×1‰×145天=166750元。反诉原告要求反诉被告支付违约金总额166750元中的50000元。故请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元。
反诉被告陈军林、兰树容辩称：1、合同签订后，陈军林并没有反悔行为，始终是按双方约定的房价115万元进行房屋买卖，只是增加了兰树容作为房屋的出卖人之一，原告没有任何违约行为。2、在合同中没有约定如果有案外人查封房屋原告承担何责任，原告不能保证案外人对房屋进行争讼，原告只能保证在签订合同时房屋当时状态是没有进行查封的，是可以交易的，案外人的行为只能由案外人自行承担，所产生的后果及责任在没有合同约定情况下让原告承担是不符合客观事实的。3、合同中并没有关于过户时间的约定，反诉原告称延期145天办理过户登记手续，没有依据。综上，反诉原告的反诉请求不能成立。
本院经审理认定以下事实：原告陈军林与原告兰树容原系夫妻关系，被告蔡志明与被告ＸＸ翠系夫妻关系。2013年12月1日，陈军林、兰树容（甲方）与蔡志明（乙方）签订房屋买卖合同将坐落于丽水市接官亭小区39幢1单元201室房屋出卖给蔡志明，并约定：房产总价为1150000元，剩余房款650000元于甲方办齐双证过户后一个月内付清；甲方逾期交房或产权过户的或乙方不能按时向甲方付清购房款的，每逾期一日，由违约方给付相当于上述房款千分之一的违约金；甲方保证上述房产没有人民法院或土管部门冻结，产权属清楚无争议，日后因甲方产权不清楚发生争议或上述原因造成交房权证、土地证不能顺利过户的，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿；合同还约定了其他内容。2014年1月26日，案涉房屋因涉及案外人共有权纠纷被本院查封，于同年2月25日解封。2014年2月26日，原告就案涉房屋办理了房产证：证号丽房权证莲都区字第××号，登记房屋所有权人为兰树容。2014年6月19日，原告就案涉房屋办理了土地使用权证：证号为丽国用（2014）第3652号，土地使用权人为兰树容。2014年6月24日，原、被告办理了房屋产权证过户登记手续。2014年6月25日，原、被告办理了土地使用权证过户登记手续。2014年6月30日，被告支付购房款15万元。2014年8月8日，被告付清购房尾款50万元。后双方就延期付款责任、未顺利过户责任发生争议诉至本院，要求处理。
本院采信并据以认定上述事实所依据的证据有：原、被告身份信息、房票、房屋产权证、房屋买卖合同、土地使用权证、中国工商银行打款凭条、档案查询单、查档证明、收条、离婚协议书、银行凭证、蔡志明房产证、土地证、手机短信、（2014）丽莲民初字第110号起诉状、财产保全申请书、民事裁定书及当事人庭审陈述。被告提供的银行存折与本案不具有直接关联性，本院不予认定。
本院认为：陈军林、兰树容与蔡志明于2013年12月1日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。因陈军林、兰树容与案外人就案涉房屋存产权争议，案涉房屋被本院查封，导致未能及时办理房产证及土地使用权证，陈军林、兰树容应依约赔偿给蔡志明造成的损失，本院依照公平原则酌定蔡志明的损失为16100元。蔡志明未按合同约定在办齐两证过户后一个月内（2014年7月25日之前）付清购房款，应承担相应的违约责任。故原告陈军林、兰树容诉请要求蔡志明支付违约金16100元，符合法律规定，本院予以支持。陈军林、兰树容诉请要求ＸＸ翠共同支付违约金，因其并非合同的相对人，对该诉请，本院不予支持。被告辩称违约金过高，缺乏事实和法律依据，对该辩解本院不予支持。反诉被告辩称因案涉房屋被查封导致的法律后果应由案外人承担，不符合双方的合同约定，于法无据，对该辩解本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告蔡志明于本判决生效之日起十日内支付原告陈军林、兰树容违约金16100元；
二、反诉被告陈军林、兰树容于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告蔡志明损失16100元；
三、上述两项相抵后，陈军林、兰树容与蔡志明互不负支付义务；
四、驳回原告陈军林、兰树容的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告蔡志明的其他诉讼请求。
本诉案件受理费200元，减半收取100元，由被告蔡志明负担；反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由反诉原告蔡志明承担355元，由反诉被告陈军林、兰树容承担170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 赵敏冲
二〇一四年十一月六日
代书记员 蓝小燕