连云港市连云区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0703执异33号
异议人（被执行人）苏正标，男，1966年10月17日生，汉族，无固定职业，住本市连云区。
委托代理人倪善发，江苏顺维律师事务所律师。
申请执行人张喜贵，男，1964年11月13日生，汉族，无固定职业，住本市连云区。
委托代理人于德志、刘辉，江苏汉平律师事务所律师。
被执行人孙咏梅，女，1973年7月7日生，汉族，无固定职业，住本市连云区。
委托代理人ＸＸＸ，连云港市老龄协会法律服务中心法律工作者。
异议人苏正标因张喜贵申请执行孙咏梅、苏正标民间借贷纠纷一案中，提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。异议人苏正标及其委托代理人倪善发、申请执行人张喜贵委托代理人于德志、刘辉、被执行人孙咏梅委托代理人ＸＸＸ到庭参加听证。本案现已审查终结。
苏正标称，一．贵院执行异议人房产没有事实和法律依据。1、该房产系异议人唯一的住房，不应当被执行。异议人苏正标及子女住连云区云山乡××村××号，自贵院作出2014港复执字第0005号执行裁定书执行该房产以后，异议人就没有可以居住的地方，而异议人所有的产业均被贵院查封拍卖，失去了收入的来源。亦没有可能租房居住，异议人认为，生存权大于债权。且依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定对被执行人及其所抚养的家属所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但是不得拍卖、变卖或者抵债。该房屋系异议人及被扶养人唯一的住房，因此贵院执行该房屋违反法律规定。2、该房屋土地属于村集体，法院拍卖过户行为违反法律禁止性规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。依据《土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。异议人的房子虽然通过竞拍，程序上看似合法，但是实际的买受人系异议人的债权人张喜贵。而张喜贵觊觎异议人的房子已久，为了就是让异议人家破人亡。3、异议人有其他可替代的财产可供执行，贵院选择执行生活保障性房产不正确。异议人所有的海景大厦经过评估价值7千多万，而且债权人张喜贵也参与的保全，后又去保全异议人的生活保障性房产，保全的价值已经远远大于债权。其次，海景大厦被查封，后进入拍卖程序。贵院居然优先选择拍卖异议人的住宅，显然可能存在很大的内部交易。4、异议人住宅已经进入拆迁，拆迁补偿款远远超过欠张喜贵债务。早在很久以前就下达文件所异议人的房产因建设需要要被拆迁，拆迁补偿数字可能超过500万元，而事实上欠张喜贵的债权仅170万元，后经过张喜贵从中作梗，异议人答应还张喜贵2**万元，前提是不要执行异议人的住宅。而张喜贵在贵院调解以后出尔发尔，随后就申请执行了异议人住宅。即便异议人答应给付张喜贵2**万元。那么拆迁补偿款也远远大于欠张喜贵的债权数字。这样导致张喜贵从中多得好几百万，显然张喜贵因此多受益。而张喜贵执意要执行异议人的住宅也看到了这一点。这份执行，让张喜贵一夜暴富，显然不公平。贵院执行了异议人所有的财产，而2014港复执字第0005号执行裁定书更是执行了异议人唯一的住宅。让异议人妻离子散，在执行异议人的住宅时毫不考虑异议人的以后如何生活。异议人万般无奈，恳请贵院审查上述情况，保障异议人最基本的生存权。二．贵院执行过程违法程序规定，很难让人不猜想程序过程中是否有内部交易。贵院在同意张喜贵查封异议人海景大厦以后，又同意张喜贵查封异议人住宅，强行将异议人赶出家门。张喜贵查封异议人的资产远远大于其债权的资产，属于违法查封。后将异议人住宅拍卖，依据法律规定，农村宅基地拍卖买卖应当由村民有资格购买。贵院虽然在表面上将房产拍卖给同村金洲，但是金洲只是张喜贵指示的，目的就是逃避这一法律规定。金洲通过取得购买资格以后贵院直接绕开金洲，直接与张喜贵操作房产过户之事，现在房产被直接过户到张喜贵的配偶名下也可以看出这样一点。更可疑的是，法院直接拒绝其他债权人参与分配，将拍卖款直接冲抵张喜贵的债权，不顾其他债权人和异议人的权益。导致该房产直接给张喜贵抵债。贵院如此维护张喜贵，很难让人不猜想张喜贵和贵院有无不可告人的交易。异议人认为，贵院对于该房产执行没有事实和法律依据，且程序违法，侵犯了异议人最起码的生存权益，请求撤销贵院（2014）港复执字第0005-1号民事裁定书，依法执行回转，将位于连云区云山乡××村××号土地证号为03××12房产返还给异议人。
张喜贵称，对于异议人诉称该房屋为唯一居住房屋的说法不予认可，法院拍卖过户行为违反法律禁止性规定的说法没有法律依据，异议人异议书中所称的海景大厦已抵押给银行，其价值不足以覆盖银行的债权，异议人所说的拆迁补偿款远远超过申请人的债务说法，没有事实依据，拆迁补偿并没有实际发生，与执行时的债务没有关联性。
孙咏梅称，同意异议人的观点。
经审查查明，2013年1月31日，申请执行人张喜贵以被执行人苏正标、孙咏梅向其借款为由诉至本院，要求两被执行人还本付息。在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2013年2月22日达成调解协议，同日本院作出（2013）港商初字第0314号民事调解书，调解协议内容为：“被告孙咏梅、苏正标于2013年6月3日前给付原告张喜贵21000**元及利息（从2012年12月3日起至实际还款之日止按照银行同期贷款利率四倍计算）”。因孙咏梅、苏正标没有按上述约定履行还款义务，张喜贵于2013年6月18日向本院申请执行。后根据张喜贵的申请，本院于2014年5月19日对该案立案恢复执行。另案中，申请执行人张喜贵于2013年5月20日向本院申请诉前保全，要求对被执行人孙咏梅、苏正标的财产进行保全，同日本院作出（2013）港民诉保字第0058号民事裁定书，裁定对被执行人孙咏梅、苏正标名下位于位于连××区××沟镇××与院前路交界处海景大厦裙楼1层1-A号（丘号05561023-74）、1-B号（丘号05561023-75）、1-C号（丘号05561023-76）、1号（丘号05561023-52）房产予以查封，同日向连云港市房屋产权管理中心一并送达了（2013）港民诉保字第0058号协助执行通知书。2013年6月18日，申请执行人张喜贵以被执行人苏正标、孙咏梅向其借款为由诉至本院，要求被执行人还本付息。在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2013年9月18日达成调解协议，同日本院作出（2013）港民初字第1144号民事调解书，内容为：一、孙咏梅、苏正标于2013年9月30日前给付张喜贵借款本金60万元；二、张喜贵放弃其它诉讼请求。后因孙咏梅、苏正标没有按上述约定履行还款义务，张喜贵于2014年12月18日向本院申请执行。该案在执行过程中，本院于2015年7月8日作出（2015）港执字第00001号及（2013）港执字第0766号执行裁定书，分别裁定强制冻结、划拨、扣留、提取案外人肖和平、李祖军、李青以连云港市景瑞酒店有限公司实际使用被执行人孙咏梅、苏正标房屋的租金人民币100万元（依房屋租赁合同，2014年应付租金）。
在执行过程中，2013年7月3日，本院作出（2013）港执裁字第884号民事裁定书，裁定将苏正标名下的坐落于连云区××街道办事处××村证号：连国用（2007）字第LY000083号地号：320703002030012000的农村宅基地及地上建筑物予以查封。本院于2013年8月23日依法委托司法鉴定部门对被执行人苏正标名下的位于连云区××街道办事处××村村民委员会地号为03××12土地使用权以及地上建筑物、附属设施、屋内装潢的价值予以评估，经江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司评估，被执行人苏正标名下的位于连云区××街道办事处××村村民委员会地号为03××12土地使用权以及地上建筑物、附属设施、屋内装潢的评估价值为157.69万元。本院将该房地产司法鉴定估价报告送达后，被执行人在规定时间内未提出异议，也未履行义务。2014年3月10日，本院以上述评估价作为第一次保留价在淘宝网上进行司法拍卖，无人竞买流拍；2014年4月16日，本院以拍卖保留价149万元第二次在淘宝网上进行司法拍卖，由竞买人金洲（身份证号码）以人民币150万元的价格竞买成功。现拍卖所得款用于偿还被执行人孙咏梅、苏正标欠申请执行人张喜贵的债务后，张喜贵尚有借款本金人民币60万元以及利息606900元（计算至2014年5月4日）、诉讼费用16800元、公告费用700元，合计人民币1224400元债权没有实现，被执行人苏正标名下的位于连云区××街道办事处××村村民委员会地号为03××12土地使用权以及地上建筑物、附属设施、屋内装潢的拍卖款无剩余，轮候查封不能生效。以上述内容为由，本院于2014年5月6日作出（2014）港复执字第0005-1号民事裁定书，裁定：一、现登记在苏正标名下的位于连云区××街道办事处××村村民委员会地号为03××12土地使用权以及地上建筑物、附属设施、屋内装潢的所有权归买受人金洲（身份证号码）所有，由买受人金洲依法对该地上建筑物依法确权。二、解除对被执行人苏正标名下的位于连云区××街道办事处××村村民委员会地号为03××12土地使用权的查封，并将该土地使用权过户给买受人金洲（身份证号码），过户所需一切税、费由买受人金洲承担。后被执行人苏正标向本院提出执行异议。
另查明，孙咏梅、苏正标名下海景大厦房产拍卖后未成交。
上述事实，有异议人、被执行人所举证据及听证笔录予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他债务的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案中，因苏正标名下在海景大厦有房产，且未拍卖成交，故涉案房产并非异议人苏正标名下唯一住房，苏正标名下有其他能够维持生活必需的居住房屋，故本院在执行过程中拍卖被执行人苏正标名下的位于连云区××街道办事处××村村民委员会地号为03××12土地使用权以及地上建筑物、附属设施、屋内装潢涉并无不当，但本院在执行苏正标名下其他房产时应保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋。综上，本院依法拍卖的房产并无不当，异议人苏正标的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，裁定如下：
驳回异议人苏正标的异议。
服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。
审 判 长 宋 虎
人民陪审员 孙文花
人民陪审员 王 娟
二〇一七年三月十七日
书 记 员 韦 玮
相关法律条文：
《民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他债务的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。