北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第5305号
原告丁炎，男，1982年7月12日出生。
委托代理人赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。
委托代理人龚俊峰。
被告北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人张烁，女，1989年3月6日出生。
委托代理人薛莲，北京廉峰律师事务所律师。
原告丁炎诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘丹丹独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告丁炎的委托代理人赵保洋、龚俊峰，被告实地公司的委托代理人张烁、薛莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁炎诉称：我与实地公司于2014年8月8日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司开发的5298号房屋，合同约定实地公司应于2014年10月28日前交房，并规定逾期交房超过90日，我有权退房，实地公司按照我全部已付款的1%向我支付违约金。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y1630772的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款425400万元；3、实地公司支付我购房款1%的违约金4254元；4、诉讼费由被告实地公司承担。
被告实地公司辩称：我公司不同意丁炎的诉讼请求。依据合同附件五的约定，丁炎逾期支付房款违约在先，合同附件十中也有关于买受人构成逾期支付房款及如何承担违约责任做了更进一步的解释与说明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，除当事人另有约定外，合同附件十第五条要求原告在延期交房90日后的3日内提出书面的退房申请即为当事人对解除权的合理期限的另行约定，我公司认为根据约定，丁炎的行使解除权的期限为93天。丁炎已经收到我公司邮寄的入住通知书，依据合同附件十丁炎迟迟不予办理入住手续及提供相应资料才导致我公司未能实际交房，故我公司认为丁炎的诉讼请求不能成立。
经审理查明：2013年7月4日，丁炎购买实地公司开发建设的5123号房屋，后因5123号房屋前有消防设施遮挡，影响房屋使用，故丁炎就5123号房屋办理退房手续。2014年8月8日，丁炎与实地公司签署合同编号为Y1630772的《预售合同》，丁炎购买5298号房屋。《预售合同》约定5298号房屋总房款为835400元。合同签订当日，丁炎向实地公司交纳购房款425400元，实地公司为丁炎出具发票。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：一、双方同意该商品房（既通州区新华大街南、中山大街北侧“鑫源贸大厦”5298号房屋）总价款为人民币￥835400元，捌拾叁万伍仟肆佰零拾零元整。二、双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1、2014年8月8日前，买受人向出卖人支付房款计人民币￥425400元整，肆拾贰万伍仟肆佰零拾零元整。2、2014年10月28日前，买受人向出卖人支付剩余房款计人民币￥410000元，肆拾壹万零仟零佰零拾零元整。买受人以贷款方式支付第二项房款，执行本合同附件十第2条。如果买受人不能在约定时间内提交办理贷款所需文件及材料，买受人同意在签署本合同后30天内一次性支付剩余房款。买受人虽提交文件及材料，但未获得银行批准贷款的，买受人同意在得到银行拒绝贷款通知后30天内一次性支付剩余房款。买受人须按照以上约定的付款期限支付房价款，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90天仍未支付剩余房款的，视为恶意违约，按补充协议十第2条恶意违约约定执行。《预售合同》附件十补充协议第2条对商品房预售合同第六条及附件五的修改和补充约定：买受人超出付款期限支付房价款即构成逾期违约，买受人超出以上约定的付款期限支付房价款即构成逾期，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，超出逾期90天的，视为恶意违约，出卖人有权解除和另行销售其房屋，并向出卖人支付总房款的10%作为违约金。如买受人以贷款方式付款的，买受人应在签署商品房预售合同后五日内提交完毕申请贷款所需的全部材料，签署办理银行按揭贷款所需的相关合同及全部法律文件并办理完毕银行按揭贷款手续。买受人最终获得贷款的数额，以贷款管理部门批准的数额为准。买受人获得的贷款小于其所申请的贷款额，买受人应按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并在约定的付款期限前向出卖人补交未获得批准的贷款差额；如买受人未办理上述手续或银行对买受人按揭贷款申请未予批准，买受人按附件五约定的付款日支付房屋价款，否则买受人应按商品房预售合同第十一条单方合同解除的约定承担违约责任。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定买受人未按照约定的时间付款的，按照附件十处理。《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2014年10月28日前向丁炎交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”合同中未约定如因实地公司的原因丁炎不能办理银行贷款如何处理。2014年6月26日，实地公司办理完毕了5298号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5298号房屋所在的商业、办公综合楼的楼栋权属证明。实地公司虽称曾向丁炎发出入住通知书，但实地公司并未提供证据证明截止本案开庭审理时曾以任何方式通知丁炎办理入住手续。2015年2月5日，丁炎向实地公司在《预售合同》中约定的通讯地址“北京市通州区新华大街222号”邮寄《解除合同通知书》，但因实地公司拒收，该邮件被退回。
在本案审理过程中，丁炎称签订合同当日，其即提交了办理贷款所需要的资料，但因实地公司原因银行通知不能办理贷款。后其多次与实地公司的销售人员联系，均被告知贷款无法办理。且其于2014年11月才自实地公司取得合同的复印件。为证明不能办理贷款的情况，丁炎提供2014年8月27日我院审理刘洪梅、牛爱兵分别诉实地公司二案的开庭笔录，实地公司的委托代理人朱红民当庭陈述“贷款是由于我公司原因没有办下来，是由于银行贷款收紧的原因。”实地公司称代理人朱红民因不了解情况，陈述与客观情况不符。实地公司称因丁炎需要办理贷款，故未向丁炎交付合同原件，但无法核实丁炎何时领取的合同复印件。实地公司称丁炎在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，《预售合同》的说明中明确的写清“买受人应当仔细阅读合同条款”的提示，故签订合同后丁炎应当按照合同履行。丁炎未按照合同第36页第五条约定的时间书面提出退房申请，故丁炎不再享有解除合同的权利。为证明该项目办理贷款的情况，实地公司提供其与中国光大银行股份有限公司北京东高地支行（以下简称光大银行）于2013年10月15日签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》、其与上海浦东发展银行股份有限公司北京富力城支行（以下简称浦发银行）于2014年1月9日签订的《个人贷款合作协议》。经本院询问，实地公司表示光大银行于2014年6月30日起实际向该项目业主发放了贷款，浦发银行自2014年7月5日起实际向该项目业主发放了贷款。
上述事实，有《预售合同》、购房款收据、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、《个人贷款合作协议》、《解除合同通知书》、快递单、楼栋权属证明、竣工验收备案表、证明信、刘洪梅与牛爱兵案件开庭笔录及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告丁炎与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2014年10月28日前向丁炎交付5298号房屋，实地公司虽办理完毕了5298号房屋所在的商业办公综合楼的竣工验收备案手续和楼宇权属证明，但实地公司未提供证据证明截止本案开庭时曾向丁炎发出了入住通知或以任何方式通知丁炎办理入住手续，实地公司已经构成违约。因实地公司未能及时通知，丁炎至今也未实际办理收房手续，故实地公司向丁炎逾期交房已经超过了90日。丁炎虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但《预售合同》附件十第五条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，我国《合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第五条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款，实地公司无权以该条款限制丁炎的合同解除权。且丁炎在实地公司逾期交房超过90日后的第9日即向实地公司邮寄了书面的《解除合同通知书》，故应认定丁炎已经及时履行通知的义务。丁炎与实地公司所签订的预售合同中对因实地公司原因不能办理贷款手续时丁炎如何给付第二笔房款及给付时间未作约定。在合同履行过程中，的确发生了由于实地公司原因丁炎不能办理贷款的情形，丁炎作为商业用房的买受人出于自身利益的考量要求解除合同，符合合同法的规定。对于实地公司提出的丁炎未提交贷款资料的答辩意见，实地公司虽提供了与光大银行签订的《个人房屋按揭贷款合同协议书》及与上海浦东发展银行股份有限公司北京富力城支行签订的《个人贷款合同协议》，但实地公司已在其他案件中自认是其公司原因未能办理下来，且实地公司作为出卖人在合同签订后直至开庭前均无证据显示其催促丁炎提交贷款资料或变更付款方式，且按照商品房预售的交易习惯，丁炎的陈述符合交易惯例。实地公司当庭还表示曾通知丁炎办理入住手续，如因丁炎原因逾期支付房款，实地公司仍通知其办理入住手续向其交付房屋明显与常理不符。故对实地公司称因丁炎自身原因未能办理贷款的答辩意见，本院不予采信。故因实地公司延期交房构成违约，对丁炎要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款42.54万元及支付全部已付款的1%即4254元违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告丁炎与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1630772的《北京市商品房预售合同》；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告丁炎购房款人民币四十二万五千四百元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告丁炎违约金人民币四千二百五十四元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千零七十七元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘丹丹
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 董盛楠