浙江省宁波市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）浙02民终1488号
上诉人（原审原告）：宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶中河路**号。
法定代表人：刘跃，该公司董事长。
委托代理人：薛志才，浙江时光律师事务所律师。
委托代理人：忻美君，浙江时光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波贝联置业有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶牡丹小区**幢***室。
法定代表人：李国兆，该公司董事长。
原审第三人：镇海石化海达发展有限责任公司。住所地：宁波市镇海区五里牌（经济开发区A区）。
法定代表人：董勇，该公司董事长。
委托代理人：李百胜，该公司员工。
委托代理人：孟长春，浙江素豪律师事务所律师。
原审第三人：宁波市北仑新碶贝斯特大酒店。住所地：宁波市北仑区新碶街道东河路***号。
投资人：陈福娟。
上诉人宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司（以下简称金石公司）因与被上诉人宁波贝联置业有限公司（以下简称贝联公司）、原审第三人镇海石化海达发展有限责任公司（以下简称海达公司）、原审第三人宁波市北仑新碶贝斯特大酒店（以下简称贝斯特大酒店）商品房销售合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2016年4月2日作出的（2015）甬仑民初字第2213号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
原审法院经审理认定：从2012年1月起开始原告金石公司与被告贝联公司有借贷款往来。2012年10月10日，原告金石公司和被告贝联公司签订编号为YS0037929的《商品房买卖合同》，合同约定，原告金石公司向被告贝联公司购买被告开发的摩根国际（贝联大厦）第1幢101室、201室、301室的商业用房，房屋建筑面积分别为1301.69平方米、2395.15平方米、2746.06平方米，总计建筑面积6442.9平方米；房屋单价为每平方米3725.03元，合计总价为2400万元；付款时间及方式为2013年3月15日一次性付清；交房时间为2012年10月31日。同时约定，被告贝联公司逾期超过90日交房，原告金石公司又同意接受房屋的，被告贝联公司应按原告金石公司已付房款的日万分之二支付违约金。同日，原被告又订立《摩根国际补充协议》，就原告金石公司与被告贝联公司已签订编号为YS0037929的《商品房买卖合同》和编号为JS120126、JS120128、Js-G-00138保证贷款合同中的未尽事宜约定：鉴于被告贝联公司作为贷款人和担保人已与原告金石公司签订了保证贷款合同，为顺利实现贷款的按期归还，被告贝联公司同意原告金石公司按照每平方米3725.03元购买“摩根国际”第1幢101室、201室、301室的商业用房，房屋总价为2400万元；JS120126、JS120128、Js-G-00138保证贷款合同约定的贷款还款期限为2013年3月15日，若被告贝联公司逾期偿还上述贷款或逾期履行连带保证责任，则被告同意将上述贷款自动转为房款，并视原告金石公司于2013年3月15日一次性向原告金石公司支付“摩根国际”商品房款2400万元；若被告贝联公司按期偿还上述贷款或按期履行连带保证责任，原告金石公司同意解除编号为YS0037929的《商品房买卖合同》；若被告贝联公司因商品房出售需要能够提前一次性向原告金石公司偿还贷款2400万元，原告金石公司同意解除编号为YS0037929的《商品房买卖合同》。合同签订后，该合同申请了网上备案。
2012年10月17日，原告金石公司、被告贝联公司及被告的法定代表人李国兆签订Js-G-00138保证贷款合同、被告法定代表人李国兆向原告借款1000万元，保证贷款时间为2012年10月17日至2013年3月14日，被告贝联公司对借款承担连带保证责任。2012年10月18日，原告金石公司和被告贝联公司签订Js120126保证贷款合同，被告贝联公司向原告借款1000万元，保证贷款时间为2012年10月18日至2013年3月14日。2012年10月22日，原告金石公司、被告贝联公司及被告的股东宁波联谊投资有限公司签订Js120128保证贷款合同、宁波联谊投资有限公司向原告借款400万元，贷款时间为2012年10月22日至2013年3月14日，被告贝联公司对借款承担连带保证责任。2013年6月23日，被告贝联公司与第三人海达公司、贝斯特大酒店签订《房屋租赁合同》，约定被告贝联公司将其开发的摩根国际第1幢101室、201室、301室的商业用房及该幢房屋的401、501室出租给第三人海达公司，租赁期为20年，从2013年7月1日至2033年6月30日止，租金为2800万元。第三人贝斯特大酒店作为被告贝联公司履约担保人签字盖章予以确认。2014年1月28日，第三人海达公司与第三人贝斯特大酒店和被告贝联公司签订《房屋转租合同》，将上述租赁房屋转租给贝斯特大酒店，租赁期限为一年，从2014年2月1日起至2015年1月31日止，租金为720万元，被告贝联公司为第三人贝斯特大酒店的租金、违约金等承担连带保证责任。2014年2月1日，被告贝联公司向第三人海达公司交付租赁物，后第三人海达公司又交付第三人贝斯特大酒店，第三人贝斯特大酒店对房屋进行了装修。
另查明：2013年5月20日、6月20日、7月3日、8月2日和8月30日，被告贝联公司以支付利息的名义向原告金石公司分别支付50万元、50万元、65万元、80万元和50万元。
原审原告金石公司于2015年10月16日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即将原审原告购买的仑房预许字（2010）第009号商品房预售许可证项下的“摩根国际”第1幢101室1301.69平方米、201室2395.15平方米、301室2746.06平方米房屋交付原审原告，并协助原审原告办妥产权过户登记手续；2.原审被告按原审原告实际已付购房款2400万元的日万分之二支付逾期违约金480万元（现暂计算至2015年9月30日，此后的违约金按合同约定计算至实际交付房屋时止）；3.承担原审原告已支付的律师费44.8万元及诉讼费、保全费等损失。
原审法院审理认为：本案原被告虽签订有商品房买卖合同，但与此同时双方还签订过多份保证贷款合同，从原被告双方签订这几份合同的过程、合同约定的内容和合同的实际履行过程来看，商品房买卖合同是为保证贷款合同的履行提供保障的。第一，从商品房买卖合同本身的约定来看，合同约定的交房时间是2012年10月31日，而付款时间在2013年3月15日，付款时间晚于交房时间，这与一般的预售性质商品房买卖合同在交易规则上存在明显的差异；而与此同时双方的保证贷款合同尚在履行过程中，商品房买卖合同约定的所购的商品房的单价仅为3725.03元，又明显低于当时的市场价格，这均有悖于正常的商品房买卖关系。第二，原被告签订的补充合同中，除一般的借款转为购房款的约定外，还有诸多在还清贷款及被告单独出售房屋后还款而解除商品房买卖合同的约定，可以看出，原告强调的是贷款的优先性和必要性，商品房买卖合同仅仅为其安全性而作的准备。第三，原被告的商品房买卖合同和补充合同签订于2012年10月10日，而保证贷款合同2012年10月17日至22日，也就是贷款合同要晚于商品房买卖合同和补充合同，但是在商品房买卖合同和补充合同中却有贷款合同的编号，由此也可以看出，商品房买卖合同是与贷款同时或之后订立的，其目的也是为了保证贷款的安全性。第四，根据原被告之间的商品房买卖合同，在2013年3月15日贷款转为房款后，原被告之间的借贷关系已然结束，但是，在此之后，被告还多次以利息的名义向原告付款，原告虽认为该款是被告之前应付的利息和未按约交房的违约金，付款的用途是被告单方面所写，但未提供相应的证据和计算过程说明其合理性，故可以推断原被告的借款保证合同仍在继续履行。综上，原被告之间存在借贷关系的同时又存在商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为，则系一种非典型担保。经释明，原告金石公司拒绝变更诉讼请求。现原告金石公司作为债权人，请求直接取得房屋所有权的主张，违反了禁止流质和流押原则。第三人贝斯特大酒店经合法传唤未到庭，不影响案件的审理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，作出如下裁定：驳回原告宁波市北仑金石小额贷款股份有限公司的起诉。
裁定书送达后，原审原告金石公司不服，向本院提起上诉，称：1.上诉人与被上诉人之间订立的《商品房买卖合同》第十条第一款第（2）项约定，出卖人逾期交房90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。因此，当被上诉人存在违约行为时，上诉人有权请求被上诉人继续履行交房义务。原审法院认为《商品房买卖合同》系让与担保，裁定免除上诉人的合同义务，违反合同的诚信原则和合同在维护交易安全上的法律功能。2.上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同》与《摩根国际补充协议》均未约定商品房买卖合同是为顺利实现贷款的按期归还而签订，是为贷款提供担保。原审法院在当事人没有设定担保的情况下，认定《商品房买卖合同》为借款担保，缺乏事实和合同依据。3.2400万元贷款发生的时间是2012年1月9日，早于《保证贷款合同》9个多月。原审法院认定《商品房买卖合同》和《补充协议》签订在前，贷款合同签订在后，依据不足。4.原审认定《商品房买卖合同》为非典型担保，与实际的法律关系不符。理由如下：首先，在上诉人向被上诉人发放贷款时，不存在商品房买卖合同关系，只有借贷关系。其次，《摩根国际补充协议》约定，2013年3月15日是借款转为房款的时间，此后借款关系消灭，只存在商品房买卖关系。再次，在签订《商品房买卖合同》时，上诉人与被上诉人之间存在借款关系是事实，但法律并未禁止债权人向债务人购房。另外，被上诉人支付的295万元，一部分是偿还之前的欠息，一部分是因逾期交房对上诉人损失的补偿。被上诉人单方支付少量资金的行为，不影响《商品房买卖合同》的真实性和效力。最后，原审法院认定合同约定的商品房单价仅为3725.03元，明显低于市场价，缺乏事实和法律依据。5.《物权法》第一百八十六条是关于禁止流押的规定，但本案是商品房买卖合同关系，不是抵押合同关系。上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同》和《摩根国际补充协议》均未约定被上诉人不能履行到期债务时抵押物的所有权归上诉人。6.上诉人是经宁波市人民政府金融办公室批准设立的专为中小企业提供融资服务的企业。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第二款可知，上诉人与被上诉人之间因发放贷款产生的纠纷不适用该文件第二十四条的规定。综上，原审法院认定《商品房买卖合同》为借款担保与实际法律关系不符，属适用法律不当，请求二审法院撤销原裁定并依法改判。
被上诉人贝联公司、原审第三人海达公司和原审第三人贝斯特大酒店未作答辩。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：首先，从2012年1月起上诉人与被上诉人之间存在借贷款往来，根据上诉人二审陈述，2400万贷款发生在2012年1月9日，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》签订于2012年10月10日，原审法院未查清是否存在被上诉人无力还款而将2400万贷款转化为购房款的情形。其次，小额贷款公司是以服务“三农”和小企业为宗旨，从事小额放贷和融资活动的新型农村金融组织，应参照银行业金融机构对待。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，原审法院依据文件第二十四条之规定，裁定驳回上诉人的起诉，属适用法律不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销宁波市北仑区人民法院（2015）甬仑民初字第2213号民事裁定；
二、指令宁波市北仑区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年六月十六日
代书 记员 陆 琼