南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓商初字第435号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行，组织机构代码83498988-X，住所地在南京市鼓楼区中山北路124号。
负责人顾生，该行行长。
委托代理人朱春生，男。
委托代理人屈磊，男。
被告杨杰，男，回族，1969年10月16日生。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司，注册号320100000093606，住所地在南京市鼓楼区中保村。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）诉被告杨杰、南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙金陵开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月7日受理后，依法由审判员黄海宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人屈磊，被告杨杰到庭参加诉讼。被告蟠龙金陵开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行江苏分行诉称，被告杨杰为购买南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁15楼C座房产，于2003年1月15日和原告、被告蟠龙金陵开发公司分别签订商品房买卖契约、借款合同、保证合同、抵押合同，约定杨杰向原告借款56万元，用于购买上述房产，并将该房产抵押给原告，作为其借款之担保，蟠龙金陵开发公司自愿为杨杰上述债务承担连带保证责任；合同还对利率、借款期限、还款方式、违约责任等权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，但杨杰自2008年3月起至今已逾期71期未按约履行还款义务。原告遂诉至法院，请求判令被告杨杰偿还借款本金416361.75元和截至2014年2月10日的利息、罚息194296.64元，并继续支付2014年2月10日以后至实际清偿之日止的利息、罚息（按合同约定的利率计算）；判令原告对抵押物享有�先受偿权；判令被告蟠龙金陵开发公司对上述借款承担连带保证责任；本案诉讼费用由两被告承担。
被告杨杰辩称，原告提供的证据没有问题，但当时平理承诺给其这套房子，后因蟠龙金陵开发公司困难，平理找其协商，用这套房子抵押贷款，贷款由蟠龙金陵开发公司还，还完后房子给其。在事情刚发生时，其找过蟠龙金陵开发公司，如房子给其，其就把钱付到，就没有这么多的罚息、利息了。
被告蟠龙金陵开发公司未到庭，亦未答辩。
经审理查明，2003年1月12日，杨杰与蟠龙金陵开发公司签订商品房买卖契约一份，约定：杨杰向蟠龙金陵开发公司购买南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁15楼C座（现门牌号码为南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁X室）房产。2003年1月15日，交行江苏分行和杨杰签订个人住房借款合同一份，约定：杨杰向交行江苏分行借款56万�；借款期限自2003年1月16日起至2018年1月16日止；月利率为4.2‰，如遇国家调整利率，则按国家规定执行；还款方式为按月等额本息还款法；杨杰授权交行江苏分行将贷款从放款账户转账至蟠龙金陵开发公司账户，账号为06×××25；如杨杰未按约归还借款本息即构成违约，交行江苏分行有权宣布借款全部提前到期，并要求杨杰立即偿还剩余本金，结清并支付利息，并按本合同约定利率计收罚息和复利。同时，交行江苏分行和杨杰还签订了抵押合同一份，约定：杨杰将其南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁X室房产抵押给交行江苏分行，作为其向交行江苏分行偿还上述借款本息之担保。该抵押合同已办理了抵押登记。同时，交行江苏分行与蟠龙金陵开发公司签订保证合同一份，约定：蟠龙金陵开发公司为杨杰上述债务承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚�、复利、实现债权的费用等。上述合同签订后，交行江苏分行按约向杨杰发放贷款56万元，但杨杰自2008年3月起至今已逾期71期未按约履行还款义务，截至2014年2月10日，欠交行江苏分行贷款本金416361.75元和利息、罚息194296.64元。
另查明，原告原名称交通银行股份有限公司南京分行已变更为现名称。
以上事实，有原告交行江苏分行举证的商品房买卖契约、个人住房借款合同、抵押合同、保证合同、借款借据、欠款清单，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，交行江苏分行和杨杰、蟠龙金陵开发公司分别签订的个人住房借款合同、抵押合同、保证合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且抵押合同已办理抵押登记，均为有效。交行江苏分行按约将贷款发放给杨杰后，杨杰却未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。故交行江苏分行有�按约宣布借款全部提前到期，其主张杨杰偿还借款本金416361.75元和利息、罚息194296.64元，并继续支付2014年2月10日以后至实际清偿之日止的利息、罚息（按合同约定的利率计算）的诉讼请求，本院予以支持。根据抵押合同的约定，杨杰将其南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁X室房产抵押给交行江苏分行，为其借款提供担保。故交行江苏分行主张在杨杰不履行上述债务时，对杨杰名下的南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁X室房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院亦予以支持。根据《物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，交行江苏分�与蟠龙金陵开发公司在保证合同中对物的担保和保证人之间的顺序并无约定，故交行江苏分行应当先处理上述抵押房产以实现债权，蟠龙金陵开发公司对交行江苏分行行使优先受偿权后仍未能获得清偿的债权承担连带清偿责任。蟠龙金陵开发公司在承担清偿责任后，就其实际清偿部分有权向杨杰追偿。关于杨杰上述抗辩意见。本院认为，杨杰系完全民事行为能力人，应当对其民事行为承担相应的民事责任，故本院对其上述抗辩意见，不予采纳。蟠龙金陵开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨杰自本判决生效后十日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行贷款本金416361.75元和利息、罚息194296.64元，并继续支付自2014年2月11日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息（按借款合同约定的利率计算）；
二、如被告杨杰未履行上述（一）项债务，原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权对杨杰名下的南京市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁X室房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；
三、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行在行使上述（二）项优先受偿权后未获清偿部分承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，就其实际清偿部分有权向被告杨杰追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9906元，因适用简易程序减半收取4953元，由被告杨杰承担（鉴于原告已预交，被告杨杰自本判决生效后十日内直接给付原告，被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司承担连带给付责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 员 黄海宁
二〇一四年五月二十日
见习书记员 赵丽娜
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依�本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现�权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。