福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民终1409号上诉人（一审原告）：沙县百姓房产经纪有限公司，住所地福建省沙县融兴金鼎城16幢1105室。法定代表人：吴大柯，该公司经理。委托诉讼代理人：江振锋，男，1979年2月16日出生，汉族，沙县百姓房产经纪有限公司职员，住福建省沙县。被上诉人（一审被告）：蔡春华，女，汉族，1985年2月12日出生，住福建省沙县。被上诉人（一审被告）：王永双，男，汉族，1972年3月31日出生，住福建省沙县。委托诉讼代理人：蔡春华，系被上诉人王永双妻子。其他情况同上。上诉人沙县百姓房产经纪有限公司(下称百姓经纪公司)因与被上诉人蔡春华、王永双居间合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2016）闽0427民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人百姓经纪公司的委托诉讼代理人江振锋、被上诉人蔡春华并受被上诉人王永双的委托到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百姓经纪公司上诉请求：1.撤销沙县人民法院（2016）闽0427民初第876号民事判决书；2.依法判令被上诉人蔡春华、王永双支付中介服务费人民币11400元；3.被上诉人蔡春华、王永双承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人签订的《房产买卖经纪合同》合法有效，理应得到法律的保护。房屋买卖具有复杂性，是一个反复磋商过程，上诉人接受委托后做了大量的筛选工作才找到优质客户购买被上诉人房产。经过上诉人业务员的反复协调，被上诉人与买方（即本案的案外人）魏杉杉签订了《房产买卖经纪合同》，该合同包含了居间合同关系、委托合同关系及买卖合同关系，其中二被上诉人与案外人之间的买卖合同关系，构成了合同的主法律关系。且未违反国家法律、法规的相关规定，应属合法有效，各方应按照合同约定全面履行合同义务。合同第五条约定：被上诉人通过上诉人将上述房产以38万元价格出售给案外人魏杉杉。另合同第八条的交易程序中第二款明确约定了乙方（即买方）支付购房定金时，甲方支付实际成交总价的2%作为上诉人的佣金，乙方支付成交价的1%作为上诉人的佣金；合同签订后被上诉人也收取了魏杉杉的购房定金30000元，并出具了定金收条。但一审法院却在未查清事实的基础上就认为双方虽签订了《房产买卖经纪合同》但并未实际成交，因此合同不成立居间人（即上诉人）不得要求支付报酬，只支付必要的费用200元，该认定草率缺乏法律依据显然是错误的。上诉人按照《房产买卖经纪合同》约定的居间服务内容及标准全面履行了居间服务，最终促成合同成立，上诉人应当按照约定支付报酬。作为居间人已完成其该完成的所有居间义务。上诉人从接受委托到找买家，促成双方谈妥交易价格、订立合同，并收取买方购房定金。从居间中介角度来说房产买卖整个过程所有步骤均已完成。在合同第九条违约责任中：第四款中明确约定合同签订后，视为原告的居间事项结束；第五款中也约定交易过程中守约方产生的经济损失及甲、乙须付丙方（即本案上诉人）的佣金及其它服务费用均由违约方承担。最后由于被上诉人自身的原因导致不出售，显然过错和所有的违约均在被上诉人，且买受人还保留向其追究违约的法律责任。上诉人认为，依法成立的合同受法律保护。所签订的《房产买卖经纪合同》系当事人的真实意思的表示，依法有效。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，上诉人受被上诉人委托，为其提供房屋买卖的居间服务，并促成了被上诉人与案外人签订了房屋买卖合同，收到购房定金。原告已按约完成居间服务，被告应按合同约定支付佣金11400元。不能由于被上诉人自身原因导致无法成交免除支付佣金的义务。故根据合同约定要求被上诉人支付中介服务费请求于法有据。蔡春华、王永双在庭审中答辩称，我们支持一审判决。我们的房子也是买来的，楼上有一层是违章建筑，政府规定不能买卖，百姓经纪公司应该知道这个情况，百姓经纪公司误导我们签订了《房产买卖经纪合同》，百姓经纪公司明知道不能过户没有提醒我们还误导我们，属于欺诈行为。买方支付的定金我们只拿了2万元，百姓经纪公司提了1万元。我们拿的2万元已退还给买方，并赔偿了买方一千多元。百姓经纪公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡春华、王永双支付中介服务费11400元。2.判令本案诉讼费用由蔡春华、王永双承担。一审查明认定事实：蔡春华、王永双委托百姓经纪公司居间销售其名下坐落于沙县莲花北路的房产，百姓经纪公司接受委托后，经居间介绍，蔡春华、王永双（甲方）、买方魏杉杉（乙方）与百姓经纪公司（丙方）于2016年2月13日签订了《房产买卖经纪合同》，该合同第五条约定：蔡春华、王永双通过百姓经纪公司将上述房产以38万元价格出售给魏杉杉。该合同第八条约定：1.甲乙双方约定在2016年2月19日前携带有关证件资料等，携同百姓经纪公司随带《房产买卖契约》到房管部门办理该房产过户手续；2.乙方支付购房定金给甲方时，甲方支付实际成交总价2%，乙方支付实际成交总价1%的中介佣金及该房过户代办费各600元一次性付给丙方。此后，蔡春华、王永双与百姓经纪公司未再进行涉案房产的买卖活动。百姓经纪公司以蔡春华、王永双“未按《房产买卖经纪合同》第八条约定履行支付中介居间费的义务，也故意以各种理由不履行该合同，蔡春华、王永双的行为已经构成违约”为由，诉至一审法院。一审法院认为，百姓经纪公司接受蔡春华、王永双委托居间销售坐落于沙县莲花北路的房产后，与蔡春华、王永双、魏杉杉（房屋购买方）于2016年2月13日签订了《房产买卖经纪合同》。此后，合同三方未再进行涉案房产的买卖活动，百姓经纪公司作为居间人并未促成房屋买卖双方另行签订《房屋买卖合同》。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。百姓经纪公司为从事涉案房产的买卖活动支出的必要费用，酌情确定为200元。百姓经纪公司要求蔡春华、王永双支付中介服务费11400元的诉讼请求，部分予以支持；超过部分，不予支持。蔡春华、王永双经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、蔡春华、王永双应于判决生效之日支付沙县百姓房产经纪有限公司中介服务费人民币200元。二、驳回沙县百姓房产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费85元，公告费600元。由蔡春华、王永双负担案件受理费10元，公告费600元；沙县百姓房产经纪有限公司负担案件受理费75元。百姓经纪公司除认为一审法院未查明签订《房产买卖经纪合同》后未再进行涉案房产买卖活动的原因是由于蔡春华、王永双反悔不配合造成的外，对一审查明的其他事实没有异议。蔡春华、王永双对一审查明的事实没有异议。本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。本案二审庭审中，百姓经纪公司、蔡春华、王永双都认为沙县城关的房屋在办理过户时需要由政府相关部门出具“两违”证明，没有违章建筑的房屋才可以办理过户手续。蔡春华陈述：涉案沙县莲花北路房产系其夫妻共同向他人购买的二手房屋，因楼上有一层是违章建筑，城管部门不出具“两违”证明，无法办理过户手续，无法交易。该房屋目前仍在其夫妻名下。百姓经纪公司未对蔡春华的陈述提出反驳意见。本院认为，百姓经纪公司是专业从事房地产买卖、中介、代理服务的经纪公司，在进行房地产买卖中介服务时应当知道其所从业当地的房地产交易政策，在与他人签订《房产买卖经纪合同》时应当了解交易标的状况并善意提醒交易双方，积极促成交易双方签订交易合同完成交易事项。本案中，百姓经纪公司接受蔡春华、王永双委托居间销售涉案房产时，未了解涉案房产存在他人违章搭建而无法交易的情况，也未提醒交易双方注意当地要有相关部门出具无违章搭建证明才能办理房产过户手续的政策要求，以致在与蔡春华、王永双、魏杉杉（房屋购买方）签订《房产买卖经纪合同》并由蔡春华、王永双收取定金后，因涉案房产无法办理过户手续而未能促成房屋买卖双方签订《房屋买卖合同》，实现交易目的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。百姓经纪公司向一审法院起诉请求是判令蔡春华、王永双支付中介服务费，没有举证证明其从事本案居间活动支出必要费用的具体数额，一审法院酌情确定蔡春华、王永双支付百姓经纪公司从事居间活动支出的必要费用200元，并无明显不当。但一审判决蔡春华、王永双支付百姓经纪公司中介服务费，表述不当，本院予以纠正。综上所述，百姓经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定本案基本事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由沙县百姓房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴朝生审判员  吴振泉审判员  阙 斌二〇一七年一月十日书记员  王晓清附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。