安徽省庐江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐江民一初字第00611号
原告：刘行飞，男，1982年10月8日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。
委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。
被告：ＸＸ峰，男，1963年9月30日出生，汉族，农民，住安徽省庐江县。
被告：施海燕，女，1973年7月13日出生，汉族，农民，住安徽省庐江县。
被告：曹昌平，男，1972年2月14日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。
委托代理人：王维所，安徽剑戈律师事务所律师。
原告刘行飞诉被告ＸＸ峰、施海燕、曹昌平执行异议之诉一案，于2014年4月4日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员朱永宏担任审判长，审判员孙茂能、人民陪审员汪德生参加评议，书记员张燕担任法庭记录，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告刘行飞的委托代理人刘爱民、被告ＸＸ峰、被告曹昌平及其委托代理人王维所到庭参加诉讼，被告施海燕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘行飞诉称：ＸＸ峰与施海燕是夫妻关系，位于庐江县庐城镇庐白路36号1幢301号房屋是ＸＸ峰自建的房屋。2007年12月6日，原告与ＸＸ峰签订了1份房地产买卖契约，约定将以上房产按每平方米2000元价格出售给原告，房产证、土地证由其办理，原告在契约签订前后给付其购房款近20万元，契约就其他事项均作了规定。2007年底，ＸＸ峰将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修并入住。之后，原告多次催促其办理房产证、土地证，被其拖延办理。2013年12月30日，原告收到安徽精业拍卖有限公司送达的司法拍卖公告，得知ＸＸ峰、施海燕因向曹昌平借款，2011年12月5日与其签订了房地产抵押合同，将已出售给原告的房屋抵押给曹昌平，并办理了抵押登记。曹昌平因ＸＸ峰、施海燕未按约还款，向庐江县人民法院提起诉讼。2013年1月23日，法院作出（2013）庐江民一初字第00138民事调解书，调解规定ＸＸ峰、施海燕归还曹昌平借款本息20万元，如不按期还款则以拍卖、变卖抵押房屋的价款优先偿还借款本息。ＸＸ峰、施海燕未能按期还款，曹昌平向法院申请强制执行。法院在执行过程中，对抵押房产进行评估、拍卖，原告以案外人身份提出执行异议，2014年3月17日，法院作出（2013）庐江执字第00541-3号裁定书，驳回原告的异议，并告知原告可在裁定书送达之日起15日内提起诉讼。原告已经给付了房款且实际居住多年，涉案房屋是以合法方式取得的，原告是该房屋的合法所有权人。ＸＸ峰、施海燕将已经出售给原告的房屋抵押给曹昌平，是违法的无效行为，法院对该房屋采取的执行拍卖行为侵害了原告的合法权益。要求1、依法确认位于庐江县庐城镇庐白路36号1幢301号房屋属原告所有；2、依法确认2011年12月5日被告曹昌平与被告ＸＸ峰、施海燕之间对庐江县庐城镇庐白路36号1幢301号房屋签订的房地产抵押合同无效；3、停止对庐江县庐城镇庐白路36号1幢301号房屋的执行拍卖，撤销安徽省庐江县人民法院（2013）庐江民一初字第00138号民事调解书第二项内容；4、本案诉讼费用由被告负担。
ＸＸ峰在庭审中辩称：原告已经给付购房款约15万元，每次付款都有收条，具体数额以收条为准。原告尚欠被告部分购房款和土地出让金，土地出让金每户5万元，必须承担利息。被告已经口头通知欠购房款人，不付款就把房屋抵押，第一次抵押时因欠购房款人到小额担保公司闹事而未能抵押成功。原告欠被告的钱要归还，被告欠曹昌平的钱也要归还，涉案房屋归原告所有。
施海燕未提出书面答辩及到庭口头提出诉讼要求。
曹昌平在庭审中辩称：原告与ＸＸ峰是否签订房地产买卖合同不清楚，如签订了双方之间是债权债务关系，原告请求确认房屋所有权无事实和法律依据。原告是怠于行使权力，曹昌平与ＸＸ峰、施海燕依法签订的抵押合同成立并已生效，不存在无效的法定事由。法院的执行拍卖程序正当合法，原告要求停止拍卖，无事实和法律根据。房屋以登记为准，原告至今没有在房屋主管部门办理房屋产权登记，其不是合法的房屋所有权人。对原告代理人当庭补充陈述ＸＸ峰办理的房产证因不合法绝大部分已被撤销，而只有涉案房产证没有被撤销是设有抵押权，对此不清楚。原告的房地产买卖合同中交易标的不明确，与本案没有关联性。请求法院在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：ＸＸ峰与施海燕系夫妻关系，位于安徽省庐江县庐城镇庐白路36号1幢301室是其两人共同建造的房屋。2007年12月19日，ＸＸ峰与刘行飞签订的房地产买卖契约规定：ＸＸ峰以每平方米2000元价格将上述房产出售给刘行飞，房屋建筑面积按实际面积计算平方米，2008年8月1日由卖方将房产交给买方。契约对付款方式、期限、违约责任等事项均作了规定。同时补充约定：土地证、房产证的办理手续由卖方办理，办理费用双方平分。水电入户费用由卖方承担，其中土地证划拨土地由卖方承担，出让土地由卖方代办，费用平分。住房三层东边面积约106平方米。原告自2008年2月4日至2009年1月25日，先后7次给付ＸＸ峰、施海燕购房款191500元，两人均出具了收据。2008年被告将涉案房屋交付给原告，原告对该房屋经装修而入住使用至今。2011年12月5日，ＸＸ峰、施海燕向曹昌平借款30万元，借款期限至2012年2月4日，并提供庐江县庐城镇庐白路36号1幢301室101.98平方米房屋进行抵押担保。双方签订了借款合同和房地产抵押合同，并于合同签订当日在安徽省庐江县公正处办理了（2011）皖庐公正字第2158号具有强制执行效力的债权文书公正书，同年12月7日，将抵押房产72579号房地产权证在庐江县房地产管理局办理了房地产他证庐字第019742号他项权抵押登记。因ＸＸ峰、施海燕未能至期归还曹昌平借款，2012年12月14日，曹昌平向本院起诉，要求两被告给付借款本息及相关费用、原告对抵押房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。2013年1月23日，本院作出的（2013）庐江民一初字第00138号民事调解书规定：1、被告ＸＸ峰、施海燕所欠原告曹昌平借款30万元于2013年2月6日前归还5万元，同年5月30日前归还25万元及利息；2、被告如不能按期归还借款，则原告对抵押房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。ＸＸ峰、施海燕在规定期限内未能归还借款，曹昌平向本院申请强制执行。2013年12月30日，刘行飞收到安徽精业拍卖有限公司的司法拍卖公告，得以知道ＸＸ峰、施海燕与曹昌平为涉案财产的诉讼事实，即以案外人身份向本院提出执行异议，2014年3月17日，本院作出（2013）庐江执字第00541-3号执行裁定书，驳回案外人刘行飞的异议并告知其可在裁定书送达之日起15日内向本院提起诉讼，以致成诉。
刘行飞提供了以下证据材料证明其主张：
1、原告与ＸＸ峰签订的房地产买卖协议1份、收据7份、证明刘行飞与ＸＸ峰签订房地产买卖协议并已给付ＸＸ峰、施海燕购房款191500万元的事实；
2、庐江县人民法院（2013）庐江民一初字第00138号民事调解书、庐江县人民法院（2013）庐江执字第00541-3号执行裁定书各1份，证明三被告签订借款合同和房地产抵押合同及办理抵押登记、如ＸＸ峰、施海燕未能按期还款则曹昌平可按照调解协议优先享有变卖涉案房产价款权利、原告以案外人身份向本院提出执行异议被裁定驳回的事实；
3、第72579、72580号房产证各1份，证明涉案房产的登记办证时间是2011年10月24日，抵押登记的时间是2011年12月7日的事实；
曹昌平提供了以下证据材料证明其主张：
1、借款合同、房地产抵押合同各1份，证明借款和对涉案房产抵押的事实；
2、公正文书1份，证明对借款合同、房地产抵押合同予以公正的事实；
3、（019742）号抵押权证1份，证明对涉案房产进行抵押登记的事实。
上列双方当事人各自提供的证据材料，经庭审举证、质证，原、被告双方的庭审质证意见如下：
ＸＸ峰对刘行飞提供的证据质证意见是：对房地产买卖协议、收据、庐江县人民法院的调解书、裁定书、房产证的真实性没有异议，收到购房款191500元是事实。
曹昌平对刘行飞提供的证据质证意见是：对房地产买卖协议和收据的真实性不清楚，对调解书与裁定书的合法性、真实性、关联性无异议。
刘行飞对曹昌平提供的证据质证意见是：对借款合同的真实性无异议，与本案无关联性；因涉案房产原先是原告购买的，抵押合同是无效的，对涉案房产的抵押登记是不合法的；ＸＸ峰对涉案房产的登记不合法，房屋抵押登记即不合法，在抵押合同不合法的情形下，抵押权证不合法。
ＸＸ峰对曹昌平提供的证据质证意见是：全部是事实。
对各方当事人提供的以上证据，本院经评议分析认证如下：
对双方无异议的证据材料，对其证明效力予以认定。对刘行飞提供的房地产买卖协议1份、收据7份的证据材料，证明其与ＸＸ峰为涉案房产签订买卖协议并因此给付ＸＸ峰、施海燕购房款191500元的事实；对曹昌平提供的借款合同、房地产抵押合同、公正文书、（019742）号抵押权证的证据材料各1份，证明双方之间的借款和对涉案房产抵押并予以公正及抵押登记事实；对庐江县人民法院（2013）庐江民一初字第00138号民事调解书、（2013）庐江执字第00541-3号执行裁定书的证明效力予以认定。
本院认为：位于安徽省庐江县庐城镇庐白路36号1幢301室房屋是本案的涉案标的物，被告ＸＸ峰、施海燕是该房产的所有权人。ＸＸ峰将该处房产以协议方式出让给原告刘行飞后，ＸＸ峰、施海燕共同收取原告交付的购房款191500元，并将该房产交付给原告。原告对涉案房产虽居住使用至今，但没有依法办理不动产登记，取得房屋产权证书。ＸＸ峰、施海燕出让涉案房产后，又以该房产为抵押物向曹昌平借款，双方之间因此办理了具有强制执行效力的债权文书公正和房产抵押登记。ＸＸ峰、施海燕与曹昌平之间的债权债务关系，经本院主持双方业已达成的调解协议赋予曹昌平对涉案房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。综上，原告刘行飞与被告ＸＸ峰、施海燕之间对涉案房产是因房屋买卖而形成的债权债务关系；ＸＸ峰、施海燕与曹昌平之间对涉案房产是因房屋抵押而形成的担保物权关系。本案的涉案标的物权与债权并存，根据物权法的规定，物权是绝对权、排他权、优先权、追及权，而债权是相对权，不具有排他、优先、追及的效力。因此当物权与债权并存时，物权优先于债权。曹昌平基于对涉案标的物享有抵押物权，其经诉讼要求优先取得变卖、拍卖涉案房产价款的权利正当合法，本院（2013）庐江民一初字第00138号民事调解书的调解内容没有侵害原告刘行飞的利益，原告诉讼请求的理由不能成立，应当依法不予采信。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、三款的规定，判决如下：
驳回原告刘行飞的诉讼请求。
案件受理费2230元，由原告刘行飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 朱永宏
审 判 员 孙茂能
人民陪审员 汪德生
二〇一四年六月十二日
书 记 员 张 燕
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼》
第五十六条第一、三款：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
前二款规定的第三人，因不能归责于本人的事由救治参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提出诉讼，人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。