济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第1323号
原告万芳竹，女，1993年1月6日出生，汉族，学生，住济南市，身份证号某。
委托代理人林强，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人尹芳，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市，组织机构代码某。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，某某日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
原告万芳竹与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万芳竹的委托代理人尹芳，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万芳竹诉称，2010年7月30日，万芳竹与济南正大公司签订商品房买卖合同，由万芳竹购买济南正大公司开发的位于济南市历下区某某室房屋（以下简称涉诉房屋），万芳竹已付清房款691356元。合同第十五条约定，出卖人未在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应按已付房款的1.5%向买受人支付违约金。万芳竹认为该约定计算的违约金明显过低，且不论出卖人逾期办证多长时间，违约金的数额不变，不利于促使出卖人积极协助买受人办理房产证。万芳竹收房已超过360日，但济南正大公司仍未协助万芳竹办理房屋产权证书。为此，万芳竹要求：1、济南正大公司支付逾期办证违约金（以691356元为基数，按日万分之二点一为利率，自2011年4月27日起计算至涉诉房屋实际办理房产证之日止）；2、本案诉讼费用由济南正大公司负担。
原告万芳竹为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系及合同对逾期办证违约责任的约定；
证据2、销售发票，证明万芳竹已付清房款；
证据3、前期物业管理服务协议，证明涉诉房屋的交付时间；
证据4、何某某、何某（系正大城市花园二期某某的买受人）与案外人张爱军于2012年11月2日签订的《房屋买卖协议书》及双方于2013年1月6日签订的《关于解除房屋买卖协议书》，证明因涉诉房屋未能办理房产证，导致无法正常出售；
证据5、陈某某（系正大城市花园二期景苑某某的买受人）在搜房网上于2014年2月22日查询的，正大城市花园一二期房屋在2013年12月5日至2014年2月18日期间的二手房销售信息打印件5张，证明正大城市花园二期未能办理房产证的房屋与能办理房产证的房屋差价约为2500元／平米。
被告济南正大公司辩称，1、双方对违约金计算有明确约定，应按购房款的1.5%计算违约金。2、约定的违约金足以弥补万芳竹损失，万芳竹要求对违约金予以调整无事实法律依据。按照《合同法》及相关司法解释的规定，对于违约金的调整前提有明确要求，即为约定的违约金不足以弥补逾期备案给买受人造成的实际损失的。就本案来讲，逾期办理涉诉房产备案，并不影响买受人的居住和使用，未给买受人造成实际损失，买受人也未能证明其实际损失。3、政府政策的变化是造成延迟办证的原因。自2011年5月份以来，济南市建委在开发企业办理开发房产综合验收方面提交资料增加了11项，导致办理产权登记提交资料增加，严重加大了开发企业的办证义务，最终导致办证延期。4、万芳竹主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。逾期办证是一个独立行为，不是持续行为，逾期办证的违约责任应适用诉讼时效的规定，从约定的办证逾期之日起计算时效。综上，请求驳回万芳竹的诉讼请求。
被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、涉诉房产所在的土地使用权证书（证号为某某）一份，证明涉诉房产具有土地使用证，登记在山东某某集团有限责任公司名下；
证据2、合作协议书一份，证明该涉诉房屋是由济南正大公司、山东某某集团有限责任公司及济南某某某实业有限公司联合开发；
证据3、涉诉房屋的商品房预售许可证；
证据4、正大城市花园二期12号楼、14号楼的房屋建筑工程竣工验收备案单及济南市工程质量与安全生产监督站出具的8号楼、10号楼、11号楼的证明；
证据3和证据4证明合同合法有效，涉诉房屋是按合同约定依法交付的。
经对原告万芳竹和被告济南正大公司提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2010年7月30日，万芳竹与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由万芳竹购买位于济南市历下区某某室的涉诉房屋。合同约定第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，万芳竹按约定付清了购房款691356元，济南正大公司于2008年7月7日交付了涉诉房屋。
涉诉房屋系济南正大公司与山东某某集团有限责任公司（以下简称山东某某集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋已取得商品房预售许可证，证载建设单位为山东某某集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东某某集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，因涉诉房屋具备合法的建设及销售依据，且联合开发方建设单位山东某某集团同意济南正大公司销售涉诉房屋，故万芳竹与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋于2008年7月7日交付，按照约定，济南正大公司应在360日内将办理涉诉房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司未在约定的时期内履行备案义务，已构成违约。
对于违约金的计算方式，济南正大公司认为，根据合同约定，应按已付房款的1.5%计算；万芳竹认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即使其不能证明实际损失，只要损失数额难以确定，就应以已付房款为基数，以日万分之二点一为标准，按违约天数计算。该司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本院认为，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，故万芳竹的该项主张，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%，万芳竹若认为该违约金的数额明显过低并要求调整违约金的计算方式，应对济南正大公司违约行为给其造成的损失数额进行举证。万芳竹为证明其损失情况，向本院提交了因未取得房产证，涉诉房屋不能顺利出售或销售报价偏低的相关证据。因涉诉房屋已具备合法的建设及销售依据，并非必然无法办理产权登记，且万芳竹未要求解除合同，故即使万芳竹所述的上述情况属实，万芳竹所称的损失也非其必然、确定的损失。因万芳竹未能证明济南正大公司逾期报备产权登记资料给其造成的损失数额，本院对万芳竹要求调高违约金的请求不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付万芳竹已付房款1.5%的违约金691356元×1.5%=10370.34元。
因济南正大公司的违约行为处于持续状态，本院对济南正大公司认为万芳竹的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解不予采纳。因合同约定的违约金系固定数额，该违约金不以违约天数计算，且济南正大公司的违约行为一直持续，故对于济南正大公司认为2011年政府的政策变化造成迟延办证，济南正大公司应减免责任的辩解意见，本院亦不予采纳。因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，经本院审委会研究，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告万芳竹违约金10370.34元；
二、驳回原告万芳竹超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币60元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 綦晓玥
代理审判员 朱春晓
代理审判员 于骐宁
二〇一四年五月十三日
书 记 员 王恩辉