云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云26民终612号
上诉人（原审被告）：云南三鑫集团有限公司，统一社会信用代码：915326002181736683。
法定代表人：金朝水，董事局主席。
住所地：文山市建禾西路***号(三鑫别墅苑内)。
委托诉讼代理人：崔伟，云南杨柏王律师事务所律师(特别授权)。
被上诉人（原审原告）：赵大嫒，女，彝族，1984年8月13日生，云南省弥勒县人，研究生，城镇居民，住文山市，
被上诉人（原审原告）：冯跃，男，汉族，1982年1o月2日生，云南省个旧市人，大学文化，城镇居民，住文山市。
以上二原告委托诉讼代理人：吴卫华，云南壮乡苗岭律师事务所(特别授权)。
上诉人云南三鑫集团有限公司与被上诉人赵大嫒、冯跃商品房预售合同纠纷一案，文山市人民法院作出(2017)云2601民初375号民事判决，云南三鑫集团有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人云南三鑫集团有限公司上诉请求：1、请求撤销文山市人民法院作出的(2017)云2601民初375号民事判决书；2、改判驳回被上诉人在一审起诉的全部诉讼请求。3、判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院对证据采信错误。被上诉人在一审庭审中提交了《催告交房律师函》和邮政快递一份，邮政快递中填写的签收人为金朝水，但实际签收人既不是上诉人也不�金朝水，根本无法证实上诉人收到过《催告交房律师函》。一审法院却认可该组证据所证明的内容，属于错误采信。二、一审法院对上诉人提交的证据未组织质证程序违法。一审判决前，上诉人提交了《工程质量验收证明书》一份，欲证实：“上诉人出售给被上诉人位于三鑫开化商贸城三期18幢房屋已经通过组织竣工验收。”一审法院收到后并未组织质证，违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。三、一审法院认定事实错误。一审法院认定：上诉人一直没有按约定于2015年2月28日前交付经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房给被上诉人错误。上诉人并非一直没有交房，上诉人在2015年4月16日前，已经交付了经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房给被上诉人，这是由于一审法院并未对上诉人提交的《工程质量验收证明书》组织质证，才会导致对该基础事实认定错误。四、被上诉人在一审中的全部诉讼请求应当予以驳回。(一)、上诉人已经交付了经建设单位组织验收合格的房屋给被上诉人，已经完全履行了其合同义务。根据我国《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”而上诉人提供的工程质量验收证明书，已经证实了其开发的房地产已经经过组织设计、施工、工程监理等有关单�进行竣工验收，可以交付使用，因此，被上诉人在一审中起诉上诉人一直尚未交房系不真实的，并且原告也并不享有解除权，无法解除双方签订的《商品房购销合同》。(二)、退一步讲，假如上诉人开发的三鑫商贸城未通过组织验收，那么根据双方签订的《商品房购销合同》第九条约定，合同应当继续履行。因此，假如上诉人开发的三鑫商贸城未通过组织验收，这也并非合同解除的约定事由。(三)、再退一步讲，假如被上诉人已经享有解除权，那么根据我国《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”就此最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未�行，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”因此，被上诉人应当于合同约定的交房期限(即2015年2月28日)起一年内行使解除权(即2016年2月28日前)，超过期限则其就丧失了该权利。
综上所述，上诉人已经将组织验收合格的房屋交付，并且假如上诉人没有交付房屋，假如被上诉人享有解除权，截止被上诉人在一审的起诉之日也超过了解除权行使期限，被上诉人也丧失了解除权，因此，望二审法院查明事实，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人赵大嫒、冯跃辩称：上诉人的上诉无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，答辩人已进行了催告，且在三个月肭�法院主张解除合同，依法具有解除权，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，依法应当解除合同，即使答辩人没有合同解除权，因上诉人违约2年不能交房，根据《合同法》第九十四条第（四）项，第一百一十条第（一）项的规定，依法应当解除合同，由被答辩人承担损失赔偿责任。请求人民法院驳回上诉，维持原判。
原告赵大嫒、冯跃向本院提出诉讼请求：(一)判决解除原、被告签订的《商品房购销合同》；(二)判决被告返还原告购房款279577元，并按5元每平方每日赔偿原告租金损失自2015年2月29日至实际还清购房款时止，(租金损失暂计算至起诉时2017年2月20日为32643.45元)，两项暂共计312220.45元；(三)判决被告承担本案诉讼费、评估鉴定费。
一审法院认定事实:二原告系夫妻关系，2014年7月12日原告赵大媛向被告公司开化商贸城分公司签订《三鑫开化商贸城三期商铺订购协议》，并按约定分别于2014年7月12日和2014年7月19日交付了购房定金100000元。后两原告于2014年7月20日与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的云南三鑫开化商贸城18幢B区X-56号房屋，面积为9.03㎡，单价为30960.90元，总价为279577元。原告于2014年7月2O日交付了购房款179577元。被告在2015年2月28日前将验收合格并符合本合同约定的该商品房屋交付给原告。被告于2014年7月22日向原告出具279577元的正式发票，原告已经按约定交付了全部购房款，但被告一直没有按约定于2015年2月28日前交付经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房给原告，经双方协商未果。为维护原告合法权益，原告于2017年2月21日起诉至本院并提出如前请求。
本院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2014年7月19日签订《商品房购销合同》的行为，属商品房预售合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，二原告已履行了合同约定义务。而被告未能在合同约定的交房时间内交房，已构成了违约，依法应当承担民事法律责任。本案中，原告关于请求(一)判决解除原、被告签订的。《商品房购销合同》，虽然原、被告双方在合同中明确约定解除合同的条件，但是被告至今未能按合同约定将验收合格的房屋进行交付，以其行为表明其不能履行合同，故原告请求解除合同，�院依法予以支持。被告关于该项请求的辩解，无任何证据印证，本院不予采纳。原告关于请求(二)判决被告返还原告购房款279577元，并按5元每平方每日赔偿原告租赁金损失自2015年2月29日至实际还清购房款时止，(租金损失暂计算至起诉时2017年2月20日为32643.45元)，两项暂共计312220.45元。虽然本案中因原告未提供因被告违约其给造成的损失及合法有效的同地段同时期内该地段的房租为每平方米5元的相关证据，故本院对该项请求予以全部支持，但是因被告违约给原告造成了一定的损失是必然的，其承担的违约责任以原告的实际损失为准赔偿，原告的实际损失为原告已交购房款乘中国人民银行基准利率再除以360天得出日利率。本案中原告交清购房款的时间为2014年7月20日，因本案中被告履行合同不能，故本案中的损失依法应该从原告交清购房款之日计算至被告退清购房款之�止的利息。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵大媛、冯跃与被告云南三鑫集团有限公司于2014年7月20日签订的《商品房购销合同》；二、被告云南三鑫集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告冯跃、赵大媛交付的购房款人民币279577元及利息，利息按同期贷款利率(即5.6％年利率)从2014年7月20日起计算至退清购房款之日止；三、驳回原告冯跃、赵大媛的其他诉讼请求。案件受理费5980元，减半收取2990元，由被告云南三鑫集团有限公司负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交了两组证据：第一组是《工程质量验收证明书》，证明上诉人出售给被上诉人的三期商铺已通过组织竣工验收。第二组是照片，证明上诉人出售给被上诉人的商铺旁的商铺都已交房并正常经营。
被上诉人质证认为，对第一组证据的三性无异议，该证据仅是有关部门收到工程质量验收证明书，但是否合格未经最终验收。且该分证据早已存在不属于新证据。对于照片真实性无异议，关联性有异议，被上诉人的商铺隔层没有施工完毕。
本院认为，第一组证据只能证明施工单位对分项、分部工程的主体结构提出验收意见报相关职能部门，相关部门同意验收，但未对是否合格作出结论性意见，故上诉人主张将验收合格的房屋交付给被上诉人的理由不能成立。对于照片被上诉人对真实性无异，能证明上诉人出售给被上诉人的商铺已建盖完毕，同一幢房屋的其他商铺已经营使用，只是被上诉人的商铺没有按约交房，并非不能实现交房的合同目的，该证据客观、真实，可以作为定案的依据。
本院认定法律事实�一审一致外，还查明：双方签订的《商品房购销合同》第九条规定，甲方（上诉人）如未按照本合同第七条约定在2015年2月28日交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。未约定可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款、经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否将已组织验收的房屋交付给被上诉人，房屋未交付是否具备解除合同的法定情形。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第七条规定，甲方应于2015年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交会给乙方。一审中，上诉人并未提出验收合格的证明文件，二审中提交了《分项、分部工程质量验收证明书》，通过审查，该证明书只能证明施工单位对分项、分部工程的主体结构提出验收意�报相关职能部门，相关部门同意验收，但未对是否合格作出结论性意见，故上诉人主张将验收合格的房屋交付给被上诉人的理由不能成立。对于房屋未经正式验收合格是否具备解除合同的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款、经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，既不存在因不可抗力不能实现合同目的的情况，也不存在上诉人不履行交房的情形，仅为是否按约定时间交房的问题，同时也没有其他行为致使合同目的不能实现的情况。并且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定经催告后可以行使合同解除权，但必须是要催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方才有权请求解除合同。被上诉人主张向上诉人发出《催告交房律师函》上诉人不认可，上诉人否认收到无其他证据证实，被上诉人并未提交其他证据或申请对签收人的笔迹进行鉴定，故被上诉人主张合同的解除权不能成立。按照契约自由的原则，只要是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系协议意思表示一致，符合民法通则第55条的条件，也不具有合同法第52条规定的无效情形的合同都为有效合同，且双方当事人在庭审中并未对合同效力提出异议，应当为有效合同，双方应当严格遵守，上诉人的延期交房仅是违约的表现形式之一，并非解除合同的条件，被上诉人主张解除合同的理由不符合法律规定和合同约定。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，程序合法，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，建议判决如下：
一、撤销文山市人民法院（2017）云2601民初375号民事判决；
二、驳回被上诉人赵大嫒、冯�主张解除与上诉人云南三鑫集团有限公司于2014年7月20日签订的《商品房购销合同》的诉讼请求；
二审案件受理费5980元，一审案件受理费2990由上诉人云南三鑫集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 祥
审判员 张文科
审判员 秦永兴
二〇一七年七月十二日
书记员 陶胤文