湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终761号
上诉人（原审原告）陈薇蔚。
委托代理人尹智高，湖南潭州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南佰利置业有限公司，住所地湘潭市九华示范区富洲路98号服务大楼15层1504号。
法定代表人黄铁军，系该公司董事长。
委托代理人杨泽，湖南云天律师事务所律师。
上诉人陈薇蔚因与被上诉人湖南佰利置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法响民初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭审理了本案，上诉人陈薇蔚及其委托代理人尹智高、被上诉人湖南佰利置业有限公司的委托代理人杨泽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2013年12月10日原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将其名下五矿地产尊城25栋0101002号商铺出租给被告，租期自2013年12月15日至2016年12月14日止，合同约定每半年度支付租金一次，由原告配合开具税务发票后被告支付租金，税金由被告承担，第一年租金按人民币50元/㎡/月计算（不含税金），第二年租金年增长率为10%，第三年租金年增长率为15%。合同签订后原告将商铺交付给被告使用，被告支付截至2015年6月14日的租金共计149111元（含两个月押金13990元和税金），2015年7月6日被告发函通知原告解除合同，2015年7月14日被告搬离租住商铺，交还钥匙给物业。2015年6月15日至2016年12月14日期间145817元的租金（不含税金），被告未再向原告支付。合同约定被告在原告没有违反合同的情况下提前解除合同视为被告违约，被告自愿赔偿原告违约金50000元。
原审认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均有约束力，双方应按照合同全面履行自己的义务。合同签订后原告如约交付商铺给被告使用，被告应依约支付原告租金，但是被告未与原告协商一致而单方解除合同，属于严重违约，合同法规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，合同相对方可以解除合同，现被告公司已搬离租住商铺，致使合同履行不能，因此法院对原告诉请解除合同的主张予以支持。合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，今被告单方解除合同，并不再给付合同约定的租金，属于未全面履行合同义务，应当对原告承担赔偿损失、给付违约金的违约责任，依合同约定被告还应给付原告自2015年6月15日至2016年12月14日期间145817元的租金（不含税金），但原告只诉请租金14729元，根据意思自治原则，其余租金视为原告自愿放弃，故法院对原告主张被告支付租金14729元予以支持。合同约定如被告违约则自愿承担50000元违约金，依据公平原则，原告主张的违约金过高，依法应予以调整，法院认为将违约金调整为15000元为宜。被告辩称由于情势变更，被告所承租的房屋已没有使用价值，双方无法协商一致解除合同，且被告发出解除合同通知，已尽到告知义务，不属违约，法院认为被告未与原告协商一致单方解除合同没有充分的证据和理由，故法院不予采信。被告认为应抵扣房租押金13990元，且提供了相应的证据，有充分的事实和理由，故法院予以支持。被告辩称原告应退还税金5302元或补开相同金额的发票，因合同约定税金由被告承担，故法院对该辩称不予采信。被告主张尚有电费378.6元、水费462.22元，该费用应计算在租金中，因合同约定水电费、物业费由被告公司承担，且原告对该费用不予认可，故法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈薇蔚与被告湖南佰利置业有限公司的《商铺租赁合同》；二、被告湖南佰利置业有限公司在本判决生效后十日内向原告陈薇蔚支付租金14729元及违约金15000元；三、原告陈薇蔚在本判决生效十日内归还被告湖南佰利置业有限公司押金13990元；四、驳回原告陈薇蔚的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1418元，由被告湖南佰利置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审宣判后，陈薇蔚不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判第二项，依法改判；二、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审适用法律错误。最高人民法院关于适用在《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，根据一审判决书，因被上诉人的违约行为，给上诉人造成的租金损失达10多万元，而《商铺租赁合同》约定的违约金只有5万元显然不属于违约金过高的情形，不应当予以调整。原审将违约金调整为15000元对上诉人也显失公平。
被上诉人答辩称，上诉人称其租金损失达10余万元没有证据证明，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人未向本院提交证据。
本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，被上诉人在合同期限届满前单方提出解除与上诉人的合同，造成上诉人预期利益损失，该预期利益也就是上诉人在合同正常履行情况下可以获得的租金，具体金额为145817元。上诉人没有要求被上诉人赔偿可得利益损失145817元，而是要求被上诉人依据合同约定赔偿违约金50000元，违约金金额显然没有超过上诉人可得利益损失的百分之三十，故原审将违约金调整为15000元没有依据，应当予以纠正。对上诉人关于违约金金额不应当予以调整的上诉请求，本院予以支持。被上诉人认为上诉人的房屋已另行出租、上诉人没有受到损失，但没有提出证据证实，对其辩解意见，本院不予采纳。本案当事人之间的合同解除后，被上诉人应当向上诉人支付拖欠的租金14729元及违约金50000元合计64729元，上诉人应当向被上诉人返还押金13990元，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，抵销后被上诉人还应当向上诉人支付50739元，原审在判决主文中判决上诉人向被上诉人归还押金超出当事人诉讼请求，应当予以纠正。综上，原审认定事实部分不清，适用法律部分错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法响民初字第638号民事判决第一项；
二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法响民初字第638号民事判决第二、三、四项；
三、被上诉人湖南佰利置业有限公司在本判决生效后十日内向上诉人陈薇蔚支付50730元（含被上诉人应当向上诉人支付拖欠的租金14729元及违约金50000元合计64729元，与上诉人应当向被上诉人返还的押金13990元抵销后为50730元）。
本案一审案件受理费1418元，二审案件受理费675元，合计2093元，由被上诉人湖南佰利置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 张防修
审 判 员 向兴礼
二〇一六年七月十四日
代理书记员 严冰彬
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实清楚错误或者适用法律错误的的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；