贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第2280号原告贵阳市美的房地产发展有限公司，住所地贵阳市观山湖区长岭北路8号。法定代表人郝恒乐，职务董事长。委托代理人刘明，贵州元朗律师事务所律师。被告周渭青，男，汉族，1977年11月1日生，住所地……。第三人招商银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵阳市观山湖区国际金融中心西二塔。负责人张庆典，职务分行行长。委托代理人李志刚，贵州正哲律师事务所律师。委托代理人金鑫，该行职员。原告贵阳市美的房地产发展有限公司（以下简称美的地产）诉被告周渭青及第三人招商银行股份有限公司贵阳分行（以下简称招行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘明，第三人委托代理人李志刚、金鑫到庭参加了诉讼，被告周渭青经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告美的地产诉称，2013年5月18日原、被告在平等自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字X0016号），双方约定，原告将位于贵阳市观山湖区长岭北路东侧美的˙林城时代第E-03,F-01幢5层11号的办公用房一套出卖给被告，总价款为1,336,329元，双方还对其他事项作了约定。被告于《商品房买卖合同》签订之日支付首期款676,329元，余款660,000元通过向第三人贷款支付，原告为被告的按揭贷款向第三人提供保证担保。但在合同履行过程中被告没有按照约定偿还第三人借款，原告为第三人垫付了2015年4月至11月期间的应还贷款本息。第三人因为被告逾期偿还贷款向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，要求原告承担保证责任。原告现已向第三人全额承担了保证责任，被告与第三人之间的借款合同因原告代偿已履行完毕。现原告根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，如被告逾期偿还借款，原告有权解除合同，转售房屋且有权要求被告按照房屋总价款的20%支付违约金、赔偿损失等。综上，原告诉至人民法院请求判决：一、依法判令解除原、被告于2013年5月18日签订的黔契合字X0016号《商品房买卖合同》；二、依法判令被告协助原告办理注销美的˙林城时代第E-03,F-01幢5层11号房屋的商品房预售合同登记备案；三、依法判令被告支付原告违约金267,265.8元；四、本案诉讼费由被告承担。被告周渭青经本院合法传唤，未到庭，但其在领取开庭传票时称因受经济大环境影响，目前资金紧张，确实无力承担银行按揭款的还款义务，也曾经与原告协商过合同解除事宜，但因美的地产提出的违约金过高，没有达成一致。第三人招行贵阳分行诉称，美的地产作为我方与周渭青之间签订的借款合同的合同担保人，已经代周渭青履行了代偿义务，借款合同现已经履行完毕。我行已向云岩区人民法院撤诉，美的地产可自行主张其权利，我行同意配合办理相关注销手续。经审理查明，原告美的地产（出卖人）与被告周渭青（买受人）于2013年5月18日签订《商品房买卖合同》4份（合同编号：黔契合字X0029号、X0016号、X0017号、X0018号），合同约定周渭青向美的地产购买其开发的位于贵阳市观山湖区长岭北路东侧美的˙林城时代第E-03,F-01幢5层10号、11号、12号、13号办公用房4套，10号房总价款1，057，342元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款537，342元，余款520,000元以银行按揭支付；11号房总价款1,336,329元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款676,329，余款660,000元以银行按揭支付；12号房总价款1,164,994元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款584,994，余款580,000元以银行按揭支付；13号房总价款1,134,649元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期款574,649元，余款560,000元以银行按揭支付。合同还对逾期付款的违约责任、房屋的交付等进行了约定。同日，原、被告双方签订《补充协议》，协议第5.3.5条约定：如出卖人为买受人向银行申请的贷款提供保证，双方就有关保证事宜约定如下：保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任的，买受人须在该事由发生之日起30日内归还出卖人代还款项，并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金；若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权单方面解除合同及补充协议。补充协议第十九条还约定：买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，出卖人在向买受人发出通知后，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理合同的终止手续，签署办理该房屋注销手续及其他必要手续所需的一切文件，出卖人也有权不经买受人同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及按照总价款20%计算的违约金）后将余款退还给买受人。2013年5月18日，涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记。另查明，美的地产与招行贵阳分行签订《招商银行个人贷款合作协议书》，协议约定招行贵阳分行为美的地产销售的美的林城时代的商品楼宇进行个人购房贷款合作。美的地产对招行贵阳分行向购房人连续发放的购房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。2013年6月20日，被告周渭青（借款人、抵押人）与第三人招行贵阳分行（贷款人）、王建琴（抵押人）、原告美的地产（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》4份（编号分别为：13017410058802**09、13017410058803**45、13017410058802**67、13017410058802**04），合同约定：被告周渭青（借款人）因购买美的˙林城时代第E-03,F-01幢5层10号、11号、12号、13号商用房的需要向第三人招行贵阳分行（贷款人）申请贷款各52万元、66万元、58万元、56万元，贷款期限120个月，贷款执行年利率为7.205%，还款采取等额还款法（按月计算还本付息）。合同同时约定保证条款，保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还。合同还约定若借款人或保证人出现违约事件，则贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回发放贷款的本息并要求支付费用。2013年7月10日招行贵阳分行向美的地产转账支付了232万元按揭贷款，涉案房屋于2013年9月11日办理了预购商品房抵押权预告登记。再查明，从2015年4月起，被告周渭青未按照约定向第三人按时足额偿还贷款本息，原告分别于2015年6月29日、2015年10月23日为周渭青代偿贷款38,460.02元、77,219.49元，合计115,679.51元（其中10号房代偿26,423.6元；11号房代偿本息31,327.16元；12号房代偿本息29,472.48元；13号房代偿本息28,456.17元）。还查明，第三人因被告周渭青逾期偿还贷款利息，于2015年7月向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，要求提前收回贷款本息并由被告承担律师费、诉讼费。在案件的审理过程中，美的地产于2015年12月21日提前为周渭青清偿借款本息共计2,443,438.17元(其中10号房代偿548,162.61元、11号房代偿693,534.47元、12号房代偿611,412.15元、13号房代偿590,328.94元。上述金额包含前期代偿的115,679.51元)，美的地产还向招行贵阳分行支付律师费40,000元、诉讼费38,800元。招行贵阳分行基于美的地产的代偿行为向贵阳市云岩区人民法院申请撤诉，贵阳市云岩区人民法院于2015年12月24日作出（2015）云民商初字第1095号、1096号、1097号、1098号民事裁定书，准许招行贵阳分行撤回起诉，上述4个案件受理费38,800元减半收取19,400元由招行贵阳分行承担。2015年12月23日，招行贵阳分行向美的地产出具债务代偿确认书，确认周渭青在该行办理的四笔商用房按揭贷款，美的地产已于2015年12月22日全额代偿（贷偿金额2,523,238.17元)，其中贷款本息2,443,438.17元、律师费40,000元（4个案件，每案10,000元）、诉讼费38,800元（4个案件，10号房案件9,100元、11号房案件10,500元、12号房案件9,700元、13号房案件9,500元）、公告费1,000元（4个案件，每案250元），结清贷款。现原告因代被告向第三人履行了代偿义务，特向本院起诉，提出如前诉请。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、借款/担保合同、收款收据、借款分段还款信息、债务代偿联系函、承诺函、代偿清单、付款凭证、债务代偿确认书、律师费发票、（2015）云民商初字第1095号、1096号、1097号、1098号民事裁定书等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题有三点：一、原、被告之间签订的商品房买卖合同是否应予解除；二、原告向第三人提前清偿贷款本息是否符合当事人的合同约定，以及该清偿行为对被告是否具有法律效力的认定；三、《商品房买卖合同》解除及《个人购房借款及担保合同》履行完毕后的法律后果。关于焦点一：本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，以及原、被告与第三人之间签订的《个人购房借款及担保合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案被告周渭青逾期偿还银行按揭贷款的事实有招行贵阳分行出具的还款清单及美的地产提供的代偿票据为证，本院予以认定。周渭青从2015年4月开始逾期偿还银行按揭贷款，在美的地产为其代偿后至今未向美的地产归还代偿款项，根据原、被告双方签订的《补充协议》第5.3.5条的约定，原告享有单方合同解除权，故本院对于原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，予以支持。关于焦点二，本院认为原告、被告与第三人签订的《个人购房借款合同及担保合同》明确约定借款人应当按月偿还按揭贷款本息，若借款人连续3个月或累计6次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，或直接扣划保证人结算帐户上的存款，以清偿借款人的全部债务。本案，被告周渭青从2015年4月出现逾期，至美的地产为其清偿时已连续逾期8个月，故美的地产的清偿行为应当认定为履行保证责任的行为。该行为符合三方当事人的合同约定，对周渭青具有法律效力。关于清偿的项目及金额，本案清偿的贷款本息693，534.47元、律师费10,000元、公告费250元、诉讼费10,500元（贵阳市云岩区人民法院受理的案件），然而根据庭审查明的事实，招行贵阳分行关于涉案房屋诉至贵阳市云岩区人民法院，该院实际收取的诉讼费为5,250元，故对于美的地产向招行贵阳分行多支付的诉讼费5,250元，不应由周渭青承担，综上，美的地产对涉案11号房屋共向招行贵阳分行代偿的金额及费用，本院依法认定为709,034.47元。关于焦点三，合同解除后的法律后果，本院认为合同解除后的法律后果包含以下几点：违约金计算问题；原告已支付款项的返还问题；涉案房屋备案登记的注销问题。关于合同解除后的违约金计算标准，原告主张按房屋总价款的20%收取违约金。被告称该违约金过高，要求调低。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，本院对于被告周渭青提出双方约定的违约金过高，要求予以调整的抗辩意见予以采纳，本院酌情以原告替周渭青向招行贵阳分行清偿的本息金额693,534.47的10%支持原告的违约金诉请，即被告应当向原告支付违约金69,353.4元。关于合同解除后被告已支付款项的退还问题，因被告并未提出独立的诉讼请求，本案不宜审理，其可与原告协商退还，也可另行主张。关于原告要求办理涉案商品房预售备案注销手续，本院认为原、被告之间签订的商品房买卖合同已依法解除，注销该房屋预售合同备案登记属于合同解除后的附属义务，原告基于买卖合同的解除享有要求周渭青协助办理注销登记的权利，本院依法予以支持。关于原、被告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，由于原告已经为被告代为偿还了被告在第三人处的全部借款本息（693,534.47元）及实现债权的费用（律师费10,000元、公告费250元、诉讼费5,250元），《个人购房借款及担保合同》已经履行完毕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳市美的房地产发展有限公司与被告周渭青于2013年5月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字X0016号）；二、被告周渭青于本判决生之日起十日内协助原告贵阳市美的房地产发展有限公司办理位于贵州省贵阳市观山湖区长岭南路8号美的˙林城时代第E-03,F-01幢5层11号房屋的商品房预售合同备案登记注销手续；三、被告周渭青于本判决生效之日起十内支付原告贵阳市美的房地产发展有限公司违约金69,353.4元；四、驳回原告美的地产公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,654元，由被告周渭青承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇一六年四月八日书记员  陈 卓