山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莱中民一终字第185号
上诉人（原审被告）：李尚贤。
委托代理人：高志华，山东圣宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨春霞。
委托代理人：马慧。
原审被告：李志红。
原审被告：李海。
以上两原审被告的共同委托代理人：高志华，山东圣宏律师事务所律师。
上诉人李尚贤与被上诉人杨春霞、原审被告李志红、李海房屋租赁合同纠纷一案，莱芜市钢城区人民法院于2014年7月28日作出（2014）钢民初字第253号民事判决。李尚贤不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李尚贤、原审被告李志红、李海的共同委托代理人高志华、被上诉人杨春霞的委托代理人马慧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨春霞诉称，原告与被告李尚贤签订《房屋租赁合同》约定：被告李尚贤租赁位于钢城区钢都大街201号的房屋及配套设施经营七天连锁酒店。租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日，2013年至2015年年租金为450000元，于每年的1月1日支付租金。李志红、李海于2014年3月20日向原告出具《承诺书》一份，承诺于2014年3月31日前付清450000元的租赁费，逾期不付，加支付利息12000元及违约金600000元。被告李尚贤于2014年支付租赁费200000元，剩余租赁费250000元至今未付。原告诉至法院，请求判令被告支付2014年租金250000元并支付原告利息12000元（自2014年1月1日起至被告付清租赁止），诉讼费由被告承担。
被告李尚贤辩称，一、原告存有下列违约行为，给我造成重大损失并影响我的经营，违约在先，依据《合同法》第67条之规定，我�支付一半的租金，有权拒付剩余租赁费。1、原告未提供房屋相关的材料说明房至的面积符合合同约定的2891平方米及原告对该房屋享有所有权，原告违约；2、原告承诺水费按每立方3.5元，电每度0.6元，但合同履行中，未按上述价格执行，导致其多缴纳水电费60000元，给我造成损失；3、因地下室未在租赁范围内，原告承诺租用地下室的人不从七天酒店进出，但租用地下室的人每天都进出酒店达60人次、120趟，影响我的经营；4、监控室的人使用我的卫生间及电梯，给我造成损失，原告不予解决；5、2014年3月20日、21日，原告未通知我的情况下，停电、停水8小时，给我造成恶劣的影响。二、李志红、李海是未在我的授权的情况下作出的承诺，且是在原告停水停电的胁迫下出具的，该承诺书不具有法律效力。三、原告诉求的利息过高，不应支持。
被告李志红、李海辩称，�2014年3月21日原告给七天酒店停水停电，影响客人住宿，客人向总店投诉，总店要求说明原因，并恢复水电。这种情况我方多次与原告协商，最后原告提出恢复可以，但要写承诺书，因此是在原告胁迫下出具的承诺书，我方认为该承诺书没有法律效力，不能作为有效证据使用。
原审法院经审理查明，原告于2013年1月1日承租莱芜市钢铁集团金鼎实业有限公司所有的位于钢城区钢都大街201号的房屋及配套附属设施（不含地下室、一层东边两间及三楼监控室）建筑面积3031平方米，期限自2013年1月1日至2032年12月21日。双方约定原告对租赁房屋有经营权并可以转租房屋。2012年12月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告李尚贤租赁位于钢城区钢都大街201号的房屋及配套附属设施（不含地下室、一层东边两间及三楼监控室）房屋面积为2891平方米的房屋，期限自2013年1月1日至2022年12月31日。租金为2013年至2015年年租金450000元，2016年至2022年年租金500000元。自2013年1月1日起按年缴纳，每年的1月1日缴纳当年度全部租金。合同履行期间，水、电、暖费按合同执行。因违约方给对方造成经济损失的，给予相应赔偿。2014年元月26日，被告李尚贤出具付款条一份，载明：“财务付给杨春霞房租费，春节前一次性付清，有李海经办。2014年开发票，财务不按时结算，杨春霞到法院起诉。李尚贤2014年元月26日。”被告李尚贤于2014年4月1日支付原告2014年度租赁费200000元，剩余租赁费未付。2014年3月20日，李志红、李海出具承诺书一份，载明：“本人李志红代表李尚贤承诺房费肆拾伍万元整（450000.00），于2014年3月31日前付清，另加息壹万贰仟元整（12000.00）。违约金陆拾万元整（600000.00）。到时房费不付自动放弃经营权。承诺人：李志�李海2014年3月20日。”原告于2014年4月17日向本院提起诉讼。
以上事实，由原告提交的房屋租赁合同二份、付款条一份、承诺书一份及原、被告的当事人的陈述予以证实。
原审法院认为，原告与被告李尚贤签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的合同并实际履行。双方签订的合同中约定被告应于每年的1月1日支付该年度的租赁费，2014年度的租赁费450000元，被告李尚贤已于2014年4月1日支付原告2014年度租赁费200000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金……”被告李尚贤应支付原告2014年度未付的租赁费250000元。被告李尚贤未按期支付租金，给原告造成了利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行�同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告李尚贤应按中国人民银行同期同类贷款期准利率支付原告租赁费450000元产生的自2014年1月1日起至2014年3月31日止的利息，租赁费250000元产生的自2014年4月1日起至本判决确定的付款期限届满之日止的利息。被告李尚贤关于原告存在多种违约行为其有权拒付剩余租赁费的辩称，本院认为，原告对本案所涉房屋有出租收益的权利，被告取得租赁房屋并支付了一年的租赁费，租赁合同已实际履行，被告李尚贤称原告未向其出具材料说明其有合法所有权及房屋面积符合约定，证据不足，不予采信。被告李尚贤无证据证实原告同意其按水、电费按水每方3.5元，电每度0.6元支付水电费且造成的损失60000元，其辩称证据不足不予采信。因原告对地下室、监控室无所有权及处置权，所以�告李尚贤所辩称的因地下室的承租人及监控室的工作人员影响酒店经营并给被告李尚贤造成损失与原告无关。被告李尚贤未提供证据证实原告给其停电停水8小时造成的损失的具体数额，故被告李尚贤以原告存在违约行为拒付租赁费的辩称，证据不足，无法采信。被告李志红、李海不是《租赁合同》的承租方，其虽向原告出具《承诺书》，但因其不是承租方又未经承租方即本被告李尚贤的授权，故该《承诺书》对李尚贤不发生法律效力，原告诉请由被告李志红、李海承担支付租赁费的诉请，证据不足，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告李尚贤于本判决生效之日起十日内支付原告杨春霞租赁费250000元并支付利息（租赁费450000元产生的自2014年1月1日起至2014年3月31日止的利息，租赁费250000元产生的自2014年4月1日起至本判决确定的付款期限届满之日止的利息。以上利息均按中国人民银行同期同类贷款期准利率计息；）二、驳回原告杨春霞的其他诉讼请求。
上诉人李志贤上诉称，一、被上诉人存在违约行为：1、根据双方签订租赁合同第三条规定：“经双方资产管理人员核实并签字盖章，即视为被上诉人完成向上诉人交付资产”，但在上诉人支付第一年房租后，多次要求与被上诉人签订资产交付单，但被上诉人一直拖着不予办理，特别是对租赁面积是否达到合同约定的2891平方米的相关材料，被上诉人一直未向上诉人提供。2、根据双方签订租赁合同第六条第一款规定，“被上诉人保证对外出租资产享有充分的财产所有权，并保证不存在任何瑕疵”，但在合同履行中被上诉人一直未提供其对上诉人租赁房屋拥有所有权的证明。3、根据双方签订租赁合同第六条第二款第四项规定，“合同履行期间，水、电、暖费用按合同执行”，但在合同履行中被上诉人一直拖着不与上诉人签订水、电、暖合同，时间已长达一年零八个月之久。4、在上诉人租房处有一地下室，由他人租赁用作仓库。在签订合同之初，被上诉人承诺地下仓库进出货不从酒店大堂通行，但在合同实际履行中，地下仓库人员每天搬运货物从七天酒店大堂来回进出，致使酒店无法正常经营，导致客人屡次向七天酒店总店投诉。5、上诉人租赁房三楼有监控室，监控室工作人员使用酒店的水、卫生间、电梯，并由酒店工作人员打扫卫生，增加了酒店支出。6、2014年3月21日，被上诉人在未通知上诉人情况下，私自给七天酒店停水、停电，给七天酒店造成了营业损失和恶劣的影响。二、因被上诉人存在违约行为，上诉人有权拒付房租，不承担利息。被上诉人要求12000元利息，但判决却是利息计算方式，超出当事人诉讼请求。综上，被上诉人有重大违约行为，在上述违约行为解决前，上诉人有权拒付租赁费。请求二审法院依法驳回被上诉人诉讼请求，
被上诉人杨春霞答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立。一、答辩人不存在违约行为。1、双方签订租赁合同第三条规定的合同项下资产，属房屋配套附属设施，答辩人已如约履行了交付义务，上诉人也实际使用了近两年时间，现在以没有签订资产交付单的形式要件作为答辩人的违约行为，显然没有实际意义。至于租赁房屋的面积，早在上诉人装修房屋时答辩人就将房屋的设计图纸交给了上诉人，上诉人对房屋面积是知悉的，上诉人以答辩人未提供相关材料来证实房屋面积，作�答辩人的违约行为，其理由显然不能成立。2、答辩人合法取得所涉房屋出租收益的权利，其转租行为并不违反法律禁止性规定，合同履行近两年时间，也未出现房屋权利瑕疵的情形，上诉人所列举违约之二，不知依据何在？3、根据双方签订租赁合同第六条第二款第四项规定，“合同期间水、电、暖费用按合同执行”指的是按照答辩人与莱芜市钢铁集团金鼎实业有限公司签订的合同价格执行，双方无需再行签订合同，上诉人将此作为答辩人违约之三，没有任何道理。4、双方签订合同的第一条明确约定，本案所涉房屋不含地下室及三楼监控室，这一点上诉人是明知的，答辩人对此无所有权及处置权，上诉人所称的影响因素与答辩人无关，上诉人将没有所有权、使用权的地下室及监控室“所谓的影响”当作答辩人的违约之四、之五，没有任何法律依据。5、�诉人诉称的停水、停电，无事实依据，将此作违约之六，更是没有任何道理。二、答辩人在一审时主张的利息，请求利息计算的起止时间是自2014年1月1日起至上诉人付清之日止，一审判决对利息的计算方式予以明确并无不当，上诉人认为超出诉讼请求判决错误，其理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予依法驳回。
原审被告李志红、李海的陈述意见同李志贤上诉意见。
二审查明的事实与一审查明认定的相同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人李尚贤与被上诉人杨春霞签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当依照合同约定，履行自己的义务。杨春霞已将出租房屋交付给李尚贤使用，李尚贤也履行�2013年支付租金的义务。但在2014年，李尚贤没有在约定的“于每年的1月1日”支付该年度的租赁费450000元，直至2014年4月1日支付租金200000元，剩余年租金250000元至今未支付，李尚贤构成违约，应承担违约责任。杨春霞起诉要求李尚贤承担12000利息，是基于一审被告李志红出具的承诺书，李尚贤对该承诺书不予认可，一审判决李尚贤按照支付租金时间分段计息，亦无不当。
关于李尚贤上诉称杨春霞的违约行为，本院认为，涉案房屋系杨春霞从案外人莱芜市钢铁集团金鼎实业有限公司（以下简称金鼎公司）承租后，又转租给李尚贤，李尚贤在使用租赁物的过程中亦无因所有权影响合同履行的情形，李尚贤称杨春霞未向其说明其有合法所有权的上诉理由，不予采纳。双方约定水电费按合同执行，一审时，杨春霞提供了其与金鼎公司签订的《供水供电供暖协议》，对�、电、暖费用作出了明确约定，李尚贤未提供反驳证据，且李尚贤在合同履行中水电费亦是直接支付给金鼎公司。上诉人主张“被上诉人一直拖着不与上诉人签订水、电、暖合同”、应按水每方3.5元、电每度0.6元支付，没有证据佐证，亦与上述事实不符，本院不予支持。租赁合同不含地下室、监控室，杨春霞也不是租赁房屋中地下室、监控室的使用人，李尚贤要求杨春霞承担因地下室及监控室的工作人员影响酒店经营造成的损失没有事实和合同依据。关于停水、停电损失，李尚贤没有证据证实是否有停水、停电的事实，也未提供证据证实停水、停电是杨春霞造成，上诉人的上诉理由不能成立。
综上，上诉人上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一�、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5230元，由上诉人李尚贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王农泽
审 判 员 亓雪飞
代理审判员 焦玉兴
二〇一四年十一月三日
书 记 员 时阿楠