山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终1178号
上诉人（原审被告）：烟台世基置业有限公司，住所地蓬莱市小皂村西别墅区5幢。
法定代表人：孙洪强，董事长。
委托诉讼代理人：李明政，山东同杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高立杰，男，1982年8月4日出生，汉族，住蓬莱市。
委托诉讼代理人：刘静，女，住蓬莱市，系高立杰之妻。
原审被告：中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行，住所地烟台市开发区长江路6号。
负责人：任晓燕，行长。
上诉人烟台世基置业有限公司（以下简称世基置业公司）因与被上诉人高立杰、原审被告中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行（以下简称工商银行烟台开发区支行）商品房销售合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2016）鲁0684民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人世基置业公司上诉请求：1、撤销蓬莱市人民法院（2016）鲁0684民初597号民事判决，发回重审或依法改判驳回高立杰诉讼请求。2、一、二审诉讼费由高立杰负担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误。1、世基置业公司与高立杰在《商品房买卖合同》中约定，“在遇到非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期”。在履行合同过程中，国家房地产政策发生重大调整，属于前述合同约定的重大情势变更情形，世基置业公司有权据实延期。另外，根据合同约定，高立杰在世基置业公司发生逾期交房90日内未对世基置业公司进行书面通知，应视为高立杰已放弃解除权。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定确认双方于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》已解除错误。2、世基置业公司与高立杰在《商品房买卖合同》中对买方单方解除合同后，卖方承担损失赔偿有明确约定，而原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定判决世基置业公司按中国人民银行同期一年期存款利率支付逾期付款利息没有法律依据。二、原审法院罔顾社会影响与经济发展大局。
被上诉人高立杰辩称，1、世基置业公司主张因国家房地产政策发生重大调整的情形不属于《商品房买卖合同》第8条第2款的约定。2、高立杰依照《商品房买卖合同》的约定两次向世基置业公司发出解除合同通知，世基置业公司主张高立杰放弃解除权不成立。
高立杰向一审法院起诉请求：1.请求确认高立杰与世基置业公司签订的蓬预字第131225130014号《商品房买卖合同》已解除；2.请求判令世基置业公司向高立杰返还已付房款856421元；3.请求判令世基置业公司支付房屋首付款266421元并支付按照年利息6.55%标准从2013年12月25日起至起诉之日止（2016年3月1日）逾期还款利息共计38056元，及自起诉之日至实际还款之日按年利息6.55%标准计算逾期还款利息，支付商业银行贷款590000元按照年利息6.55%标准从2014年4月10日至起诉之日止逾期还款利息共计73054元，及自起诉之日至实际还款之日按照年利息6.55%标准计算的逾期还款利息；4.判令世基置业公司支付逾期交房违约金8564元；5.判令世基置业公司支付高立杰办理预售抵押登记费160元及高立杰至2015年9月30日之前累计支付的银行贷款利息57220元；6.全部的诉讼费由世基置业公司承担。诉讼过程中，高立杰撤回“判令世基置业公司支付2015年9月30日之前累计支付的银行贷款利息57220元”的诉讼请求，高立杰申请追加工商银行烟台开发区支行为被告，增加诉讼请求，请求解除《个人购房借款/担保合同》，停止收取房贷，剩余贷款本息由世基置业公司偿还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。
高立杰提交了解除合同通知书及2016年9月22日、9月30日EMS寄件凭证，加盖邮局邮戳的回执，证明高立杰通过EMS向世基置业公司发出解除房屋买卖合同通知，分别由世基置业公司的工作人员张静、邵小坦签收。世基置业公司质证称对证据的真实性无法确认，并没有收到邮件，2015年9月22日寄发的邮件封面上没有标注具体的寄件名称，邵小坦现在休病假，不能出庭。2015年9月30日寄发的邮件也不符合双方补充协议第10条“如解除合同应在违约责任发生90日内进行书面通知”的约定，即使送达也为无效通知。世基置业公司提交了涉案房屋2016年4月分户验收的照片打印件，称原件贴于涉案房屋墙上，证明该案已达到实际交付条件。高立杰质证称，对其真实性不予认可，且发生在合同解除之后与本案没有关联性。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：虽2015年9月22日寄发的邮件封面上没有标注具体的寄件名称，但高立杰提交的2015年9月30日寄发的EMS邮件，签收人是邵小坦，签收时间为2015年10月1日，备注中写明了系解除合同通知书。世基置业公司表示邵小坦不能出庭，不需要对签收人进行笔迹鉴定，其称未收取到邮件的观点无证据佐证，不予采信，应认定2015年10月1日世基置业公司接收了高立杰的解除合同的通知书。世基置业公司提交的照片中显示的验收日期是2016年4月，该证据与本案的诉讼请求没有关联性。
一审法院认为，高立杰与世基置业公司之间签订的关于绿城蓬莱诚园19号楼1单元501号商品房买卖合同，以及高立杰与世基置业公司及工商银行烟台开发区支行三方签订的高立杰作为借款人向工商银行烟台开发区支行贷款590000元，以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，世基置业公司作为担保人的《个人购房贷款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，高立杰与世基置业公司、工商银行烟台开发区支行均应依约履行。世基置业公司辩称逾期交房是因全国性房地产政策调整，情势变更，属于不可预见的商业风险，但本案合同赖以存在的客观情况、合同基础并没有变化，其工期延长，并不是合同约定的延期交房的条件，世基置业公司辩称无事实及法律依据，不予采信，世基置业公司未交房已构成违约，事实清楚，应承担违约责任。
对于双方争执的高立杰行使合同解除权是否符合约定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据商品房买卖合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买方有权解除合同；根据补充协议约定，出卖人或买受人根据合同约定行使解除合同权时，应于对方违约责任发生90日内进行书面通知，否则视为放弃该权利。依据上述约定，合同解除权应自逾期交房超过90日后即逾期交付达到解除合同条件的违约责任发生之日开始起算，高立杰发出的解除合同通知邮件于2015年10月1日经世基置业公司工作人员签收，未超过约定的解除权期间，故高立杰与世基置业公司之间的商品房买卖合同已经解除。根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，高立杰要求解除其与世基置业公司及工商银行烟台开发区支行签订的个人购房借款/担保合同应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，因世基置业公司违反合同义务致合同解除，高立杰获取房屋的合同目的落空，高立杰交付的房屋款项世基置业公司长期占用，合同约定的1%违约金不足以弥补高立杰损失，高立杰有权就不足的部分请求世基置业公司赔偿损失。但二者相加不得超过违约方造成的经济损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。世基置业公司应返还高立杰首付款266421元及高立杰已偿还的贷款本金及利息，应向工商银行烟台开发区支行返还自判决生效之日起剩余贷款。高立杰首付款的利息损失，高立杰要求按年利率6.55%计算没有依据，也并非其实际损失范围，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。高立杰主张的世基置业公司返还办理预售抵押登记费160元，并无依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决：一、高立杰与世基置业公司2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》已解除。二、解除高立杰与工商银行烟台开发区支行、世基置业公司签订的《个人购房贷款/担保合同》。三、世基置业公司返还高立杰购房首付款266421元，并赔偿以此数额为本金自2013年12月26日起至本判决确定的履行期限止的利息损失（按照中国人民银行同期存款基准利率计算）；世基置业公司返还高立杰就《个人购房贷款/担保合同》向工商银行烟台开发区支行偿还的贷款本金及利息（以工商银行烟台开发区支行出具的判决生效之日的还款明细清单为准），限于本判决生效后十日内付清。四、世基置业公司向工商银行烟台开发区支行偿还高立杰自本判决生效之日起就《个人购房贷款/担保合同》剩余的贷款，于本判决生效后十日内付清。五、驳回高立杰其他诉讼请求。如世基置业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14101元，由世基置业公司负担12651元，高立杰负担1450元。
二审中，当事人没有提交新证据。对于国家房地产政策发生重大调整的情形，世基置业公司称，指的是国家要求综合验收才能交房，但事实上只做单体验收，建设管理部门要求必须交房一段时间后住户没有异议才做综合验收，对此，世基置业公司未提交相关政策和法律依据证明其主张。
本院认为，本案争执的焦点问题，一是高立杰是否有合同解除权；二是《商品房买卖合同》解除后，高立杰违约责任的承担方式。
针对第一个焦点问题，建设工程经竣工验收合格方可交付使用，工程综合验收是交付建设工程的前提。世基置业公司与高立杰在《商品房买卖合同》中也明确约定世基置业公司应将“具备取得《建设工程竣工验收备案表》”的工程在2015年7月1日前交付高立杰。因此，世基置业公司主张工程综合验收属于《商品房买卖合同》中约定重大情势变更情形与事实及法律规定不符，世基置业公司逾期交房的事实成立。依照世基置业公司与高立杰签订的《商品房买卖合同》第九条第1款（2）项的规定，世基置业公司逾期交房超过90日，高立杰有权解除合同，高立杰依照合同约定向世基置业公司发出了解除合同通知，双方签订的《商品房买卖合同》自解除合同通知于2015年10月1日到达世基置业公司时解除。
针对第二个焦点问题，世基置业公司与高立杰签订的《商品房买卖合同》第九条第1款（2）项中对因世基置业公司逾期交房超过90日，高立杰解除合同的，世基置业公司的责任承担方式为除自解除合同通知到达之日起30日内向高立杰退还房款外，应按高立杰累计已付款的1%向高立杰承担违约金。高立杰起诉认为世基置业公司逾期交房给其造成的损失大于合同约定的违约金，因此要求世基置业公司赔偿给高立杰造成的实际损失。一审法院经审理认为高立杰首付款的同期银行存款利息损失为高立杰的实际损失并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，世基置业公司上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12651元，由上诉人烟台世基置业有限公司负担。
审判长 侯伟平
审判员 王守远
审判员 衣振国
二〇一七年五月十日
书记员 陈蒙蒙