上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9004号
上诉人(原审被告)：上海君旺阁浴室，住所地上海市宝山区。投资人：褚定球，经理。委托诉讼代理人：江建平、魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：石高杰，男，1975年11月9日生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：曹树辰，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张治平，男，1964年8月24日，汉族，住浙江省天台县始丰街道西清路3巷13-3号。原审第三人：上海望岛物业管理有限公司，住所地上海市宝山区三门路XXX号XXX幢。法定代表人：张珺，董事长。上诉人上海君旺阁浴室(以下简称“君旺阁浴室”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人君旺阁浴室上诉请求：撤销一审判决第二、三项，发回重审或依法改判驳回被上诉人石高杰要求君旺阁浴室支付装修工程款的一审诉请。第一，2014年8月25日，被上诉人张治平因装修工程款支付困难，与石高杰协商一致，由张治平将临近的一间门面房即宝山区三门路497#农贸市场西出口右侧第一间房屋(以下简称“系争房屋”)出租给石高杰以租金抵扣工程款。2015年4月25日，君旺阁浴室与张治平签订的《转让协议》明确约定，君旺阁浴室接手前(2015年4月20日)的一切经营行为及产生的债务均由张治平负责。本案所涉工程款是发生在君旺阁浴室接手前的债务，应由张治平负担。第二，君旺阁浴室的投资人褚定球从未授权委托案外人陈孝庞以君旺阁浴室的名义与石高杰签订《门面租赁合同》。而且，即使君旺阁浴室与石高杰确实签订了《门面租赁合同》，也不应当由君旺阁浴室承担因租赁合同无法履行而退还工程款的责任。事实上，张治平与君旺阁浴室签订《转让协议》后，并未按约将系争房屋交付给君旺阁浴室。后原审第三人上海望岛物业管理有限公司(以下简称“望岛公司”)收回了系争房屋且未与君旺阁浴室沟通。可见，君旺阁浴室从未对系争房屋取得支配权，也未实际使用。在君旺阁浴室已将所有装潢设施及设备的对价支付给张治平的情况下，一审法院判决由君旺阁浴室承担向石高杰退还装修工程款的责任，就意味着君旺阁浴室对装修工程款重复支付了第二次，该判决既无事实依据也无法律依据。被上诉人石高杰辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，根据石高杰与君旺阁浴室签订的《门面租赁合同》，君旺阁浴室应当向石高杰支付装修工程款。第二，陈孝庞以君旺阁浴室的名义与石高杰签订《门面租赁合同》是经过君旺阁浴室负责人委托授权的。第三，君旺阁浴室与张治平签订的《转让合同》明确了是整体转让，故君旺阁浴室应当负担所有的债权债务。至于君旺阁浴室与张治平之间的转让款是否包括系争房屋所涉的债权债务，与本案无关，可以另行诉讼。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张治平未作答辩。原审第三人上海望岛物业管理有限公司(以下简称“望岛公司”)未作陈述。石高杰向一审法院起诉请求判令：1、判令石高杰与张治平、君旺阁浴室签订的《门面租赁合同》无效；2、判令君旺阁浴室支付相当于房屋租金的装修工程款人民币(以下币种均为人民币)147,000元，张治平承担连带责任。一审法院认定事实：一、2014年8月25日，张治平以三门路XXX号君旺阁浴场业主名义，与石高杰签订《装修工程承包合同》，约定由石高杰对张治平经营的三门路XXX号浴场内进行装修工程，承包范围为包工包料(不含电器设备)，竣工日期为2014年9月24日，合同价款为106,000元。同时合同第五条约定付款方式为：本合同的工程价款作为一楼门面房贰年租金。当天，石高杰(乙方)与张治平(甲方)还签订《门面租赁合同》，约定张治平向石高杰出租门面房一间，面积37平方米，位于宝山区三门路XXX号农贸市场西出口右第一间(即系争房屋)。租赁期为四年，从2014年10月1日至2018年9月30日。租金每年为55,000元(在整个合同履行期内，第一年租金固定，第二年后，每年递增百分之八)。租金付款方式以乙方给甲方装修工程款为租金，合同履行期间内工程款不足以抵扣租金时，则按季支付租金。事后，石高杰与张治平还签订了《三门路XXX号君旺阁浴场装修工程增加工程量协议书》，约定经双方协商一致，增加相应工程量，主合同的工期相应顺延，增加的工程量价款为41,000元，与主合同价款合计为147,000元。同时约定，工程价款作为一楼门面的租金顺期抵扣，如因非石高杰原因，一楼门面的租期未满，租金不足抵扣工程款时，张治平必须退还工程款与门面实际租期内租金的差价给石高杰。双方还约定本协议作为主合同《装修工程承包合同》的附件，与其具有同等的法律约束力。二、2015年4月25日，张治平(甲方)与裘军校(乙方)签订《转让协议》，约定甲方将宝山区三门路XXX号君旺阁浴室转让给乙方，包括甲方已出租给别人房屋及浴室的所有装潢设施及设备等一切所有东西，所属于浴室的权利随转让而转移给乙方。同时约定转让费为2,480,000元，交接日期为2015年4月20日，乙方接手前(2015年4月20日)的一切经营行为及产生的债权、债务(水电煤气及房租等)由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。审理中，张治平确认收到转让费2,480,000元。望岛公司确认张治平将浴室转让后，即与张治平终止了租赁关系，重新与君旺阁浴室签订了租赁合同。君旺阁浴室投资人褚定球在庭审中表示，出面签约的裘军校与其系合伙关系，对裘军校与张治平签订的转让合同是认可的。君旺阁浴室于2015年7月23日登记成立，投资人登记为褚定球，企业类型为个人独资企业。三、2015年5月26日，案外人陈孝庞以出租方(甲方)名义与石高杰(乙方)签订《门面租赁合同》，合同内容与2014年8月25日的《门面租赁合同》基本一致，其中第三条租金付款方式为：合同履行期间内，以乙方给甲方(按当时张治平装修合同)装修工程款(人民币壹拾肆万元整)为租金，合同履行期间内工程款不足以抵扣租金时，则按季支付租金。审理中，石高杰提供落款日期为当年8月10日的委托书一份，内容为“上海君旺阁浴室(上海宝山区三门路XXX号XXX幢1-2层)法人代表褚定球，全权委托陈孝庞办理浴室一切事务。”落款有委托人褚定球及被委托人陈孝庞签名。审理中，褚定球否认委托书上签名系其本人所签。石高杰为此提交当时石高杰及其律师、陈孝庞在君旺阁浴室与褚定球的电话录音，录音内容显示石高杰律师要求褚定球出具委托书，褚定球让陈孝庞写张委托书，委托陈孝庞签合同，并让敲君旺阁浴室的图章，陈孝庞表示图章不在。石高杰对此述称，陈孝庞当时因图章不在，就让柜台里的收银员在委托书上签了褚定球的名字。褚定球认可本人的电话录音内容，但表示内容记录不完整，石高杰让其补各种材料是为了与望岛公司诉讼做准备，纯属帮忙。四、系争房屋所在地宝山区三门路XXX号产权人为上海茶叶进出口公司三门路冷库，望岛公司受产权人委托对该房产地域进行管理。无证据证明系争房屋依合法手续建造并办有产权证。石高杰于2014年8月从张治平处租得系争房屋，2015年5月系争房屋被望岛公司收回。就张治平辩称石高杰并未完成全部装修工程，石高杰表示确有一点工程未完成，所以在门面租赁合同中最终约定工程款是140,000元，愿意一并调整诉请标的为140,000元。一审法院认为：根据查明的事实，本案张治平因装修工程款支付困难将系争房屋租给石高杰以租金抵扣工程款，后张治平又与君旺阁浴室投资方签订了相关出租房屋及浴室的转让协议。君旺阁浴室投资方在受让后，与石高杰也签订了系争房屋的《门面租赁合同》，内容与前合同相同，明确了石高杰同样以租金抵扣工程款，张治平对此并无异议，故原先设定在系争房屋之上的相关权利义务已经一并转移至君旺阁浴室一方。且投资人褚定球在事后形成的委托书上亦以君旺阁浴室法人代表的名义授权委托陈孝庞办理浴室一切事务，属于追认表示，因此石高杰要求君旺阁浴室承担相应责任并无不妥。君旺阁浴室一方虽然否认褚定球当初曾在委托陈孝庞的委托书上签过字，但根据查明的事实，褚定球对委托陈孝庞处理相关事务的意思表示是确定的，委托手续上的瑕疵不能改变意思上的真实表示。由于法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故系争房屋因上述原因导致石高杰与张治平签订的门面租赁合同无效。在上述违反效力性强制规定情形未消除的情况下，君旺阁浴室与石高杰之间的门面房租赁合同，亦同样无效。由于君旺阁浴室已受让系争房屋上的相关权利义务，君旺阁浴室应承担合同无效而产生的对应法律后果，即君旺阁浴室须根据合同约定退还石高杰工程款，但应参照年租金55,000元扣除石高杰实际占用期间的使用费。因系争房屋已被望岛公司收回，故本案中不再处理。张治平辩称石高杰未完成装修工程，但事后一直未做否认表示，且在转让浴室及系争房屋时也未做处理，故一审法院以石高杰自愿调整的140,000元为准，并酌情扣除石高杰实际占用期间的使用费41,250元。石高杰要求张治平承担连带责任缺乏依据，不予准许。据此，一审法院作出判决：一、石高杰与张治平签订的《门面租赁合同》无效；二、石高杰与君旺阁浴室签订的《门面租赁合同》无效；三、君旺阁浴室于判决生效之日起十日内支付石高杰装修工程款98,750元；四、石高杰的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：石高杰与陈孝庞于2015年5月26日就系争房屋签订了《门面租赁合同》，事后君旺阁浴室法定代表人褚定球对陈孝庞签订该合同的行为予以了追认。即使该合同被认定为无效，君旺阁浴室亦应当承担相应的法律后果。君旺阁浴室称自己在受让包括系争房屋在内的全部房屋时已与出让方张治平约定，君旺阁浴室接手前(2015年4月20日)的一切经营行为及产生的债务均由张治平负责，故本案所涉的装修工程款不应由君旺阁浴室支付。由于该约定仅在君旺阁浴室与张治平之间发生效力，不能对石高杰产生拘束力。若君旺阁浴室认为该笔装修工程款实际应由张治平负担，君旺阁浴室可以依与张治平签订的转让合同依法另行主张。综上所述，君旺阁浴室的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,240元，由上诉人上海君旺阁浴室负担。本判决为终审判决。
审判长 阮忠良
审判员 余 艺
审判员 张 松
二〇一六年十二月十九日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……