甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平中民一终字第296号
上诉人（原审原告）朱光达，男，汉族，生于1978年10月10日，高中文化，农民。
被上诉人（原审被告）ＸＸ，男，汉族，生于1970年1月8日，高中文化，居民。
原审第三人刘敏，女，汉族，生于1984年11月16日，硕士研究生，医生。
原审第三人刘浩，男，汉族，生于1952年10月25日，初中文化，居民。
上诉人朱光达因与被上诉人ＸＸ、刘敏、刘浩房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2014）崆民初字第1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：第三人刘浩、刘敏系父女关系。2005年6月6日第三人刘浩以刘敏名义购得平凉市崆峒区百兴大厦综合楼一层外1号60.12平方米门面房一处。2010年6月11日第三人刘浩以其本人及刘敏名义将该门面房租赁给案外人江宜斌，租期1年，从2010年6月11日至2011年6月10日。2011年2月11日，被告ＸＸ从案外人江宜斌处转租来涉案门面房。2011年6月10日，第三人刘浩以第三人刘敏名义与被告签订合同1份，约定第三人刘敏将涉案门面房租给被告使用，租期1年，自2011年6月11日起至2012年6月10日，押金1000元。2012年6月13日，朱峰亮代被告向第三人刘浩支付了2012年6月10日至2013年6月10日房屋租赁费40000元。2013年6月13日，第三人刘浩以刘敏名义与被告再次签订租赁合同1份，约定租期1年，自2013年6月11日至2014年6月10日，租金45000元／年，被告不得私自转让，下年被告如用房，必须在合同到期前1月续签，下年房租随行就市。2011年被告对涉案门面房进行了装修。
2014年3月，第三人刘浩电话告知被告将涨下年房租，被告不欲续租，遂于当月发布转让广告。2014年5月13日，原告看到被告发布的转让广告后双方协商达成书面转让协议，约定被告以85000元将涉案门面房转让给原告，当日，原告向被告支付转让费45000元，并约定剩余40000元5日后付清。在被告向原告出具的转让费收条上另记载“如房东与朱光达未签订新协议，则ＸＸ全部退还本次款项。但朱与房东另私下订立协议则不退还”。2014年5月16日，原告与第三人刘浩签订合同1份，约定第三人刘浩将涉案门面房租给原告使用，租期1年，从2014年6月11日起至2015年6月10日，租金70000元／年，原告不得私自转让，如违约，第三人刘浩有权将房屋提前收回。同日，原告及其妻、被告、第三人刘浩在中国银行盘旋路支行，原告之妻接过被告的10000元连同自有的60000元共计70000元交给第三人刘浩存入银行后，第三人刘浩将其与原告签订的租赁协议交给原告。2014年5月20日，原告向被告给付下欠转让费40000元，被告在收条上写明“双方再无纠缠”。2014年5月29日，被告将涉案门面房交给原告。后原告感觉经营不下去，欲转让涉案门面房便于2014年6月1日找第三人刘浩商议，第三人刘浩坚决反对原告转让，并表示原告最好现在将房交回，若原告使用，到期后必须交房且不得转让。2014年6月4日，原告发短信给被告“李老板，房子我们不转了自用，我让老汉（第三人刘浩）把我气坏了……”2014年6月5日，原告将涉案门面房交还第三人刘浩，第三人刘浩退还原告租赁费70000元。第三人刘浩以刘敏名义向原告出具证明1份，表示被告私自转让房屋给原告，为维护其利益，将涉案门面房收回。2014年6月9日，第三人刘浩将涉案门面房租赁给案外人禹辉。2014年6月11日，第三人刘浩对被告说“……既然你（原告）接呢，接着去这么两天半又给人转，……”，并说“……开始我心里有个数，想着自己（被告）要支摊子，是不是原来的装修费，你（被告）给收了几个，你这次收他的一万几万，我就没有言喘过，对着吗？以为装修费上你们商量，……你（原告）要转让连门都没有，要用你自己用去”。
原审院认为，第三人刘浩以刘敏名义与ＸＸ签订的租赁合同以及和朱光达签订的租赁合同均是当事人真实意思的表示，第三人刘敏也予以认可，以上合同亦不违反法律法规的强制性规定，应确认为有效合同。第三人刘浩以刘敏名义与ＸＸ签订的租赁合同虽约定ＸＸ不得私自转让，但从第三人刘浩与ＸＸ的谈话内容及第三人与朱光达签订租赁合同、ＸＸ向朱光达交付房屋等事实，反映第三人刘浩同意原、被告转让涉案房屋，也未反对ＸＸ收取装修费，且法律未明确禁止转租房屋时承租人收取装修费之外的转让费，应尊重合同当事人的意愿，故原、被告之间达成的转租协议也应确认为合法有效。该协议签订后，ＸＸ依约履行了促成朱光达与第三人刘浩签订租赁合同、交付房屋的义务，朱光达也向ＸＸ支付了转让费85000元，原、被告已完全履行转让协议，并确认“双方再无纠缠”。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“……承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，……”即在转租期间次承租人代承租人行使对租赁物的使用、收益权利，承租人仍应履行其与出租人之间租赁合同的相关义务，出租人与次承租人之间并无直接的权利义务关系。在第三人刘浩提出要么现在交还房屋要么一年租期届满后交还并不得转让的情况下，朱光达与第三人刘浩在ＸＸ承租期内达成交还涉案门面房的意见并予以履行，属朱光达对其权利的自行放弃。
综上，原审法院认为，市场经济活动有利益亦有风险，朱光达作为市场主体，对其参与市场经济活动的投入、收益应有合理预见，并承担由此带来的风险与利益。朱光达基于经营需要从ＸＸ处转租来涉案门面房，后因无力经营又不能转租，为规避、减少风险，将涉案门面房交还于第三人刘浩，该风险应由朱光达承担。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：驳回朱光达的诉讼请求。案件受理费1930元，减半收取965元，由原告朱光达承担。
朱光达上诉称：一、一审适用程序错误。上诉人确认合同无效起诉ＸＸ，而合同不属于《合同法》第五十二条规定的情形，一审法院未告知上诉人变更诉讼请求，没有履行告知义务，违反民事诉讼法的相关规定。二、一审法院认定本案事实不清。上诉人从ＸＸ手中接管涉案的租赁房屋是因为上诉人与第三人签订了租赁合同，并交纳了租赁费，之后ＸＸ才想上诉人移交了房屋，ＸＸ实际是代房东交付了房屋，不能据此认定上诉人与ＸＸ签订的房屋转让是有效合同；ＸＸ宇第三人签订的房屋租赁合同中明确约定房屋不得转让，在上诉人与ＸＸ签订房屋转让协议时，第三人并不知情，开庭时第三人明确不同意ＸＸ私自转让该房屋，一审法院认定该转让协议成立无事实根据；第三人同意上诉人使用该房屋是基于双方签订了房屋租赁合同，该合同成立并已生效，不能据此推断第三人认可了上诉人与ＸＸ签订的转让合同有效。三、原判适用法律错误。一审法院适用《合同法》第四十六条、第六十条、第一百二十四条规定作出判决，属适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，发回重新审理。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，ＸＸ与朱光达签订的房屋转租合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，且已履行完毕，应予确认。ＸＸ未经房屋所有权人刘敏同意，将承租房屋转租给朱光达，但刘敏在得知ＸＸ未经其同意将房屋转租后，又与朱光达签订新的房屋租赁合同，表明其对ＸＸ无权转租行为的认可。朱光达与刘敏之间建立了新的房屋租赁合同法律关系，在该合同履行过程中，因刘敏不同意朱光达转租房屋，从而导致该合同不能继续履行。根据合同相对性原则，导致朱光达与刘敏签订的房屋租赁合同不能履行的原因与ＸＸ没有法律上的因果关系，朱光达与ＸＸ之间的转租合同是在自愿基础上签订、履行的，朱光达要求ＸＸ返还转让费的主张没有法律依据与事实根据。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，判处适当。朱光达的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1930元，由朱光达承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋军平
审 判 员 赵 雄
代理审判员 曹海荣
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 贾 媛