江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第00196号
原告（反诉被告，下同）封春青，退休职员。
原告（反诉被告，下同）汪传玲，退休职员。
两原告委托代理人封春亚（系原告封春青弟弟），男，1958年10月3日生，汉族。
被告淮安五环房地产开发有限公司，组织机构代码69931192-8，住所地盱眙县盱城镇甘泉西路3号。
法定代表人俞建东，该公司董事长。
委托代理人杨秀志，江苏法之衡律师事务所律师。
原告封春青、汪传玲与被告淮安五环房地产开发有限公司（以下简称五环公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序独任审判，被告五环公司在提交答辩状期间提起反诉，依法合并审理。本案于2015年2月3日公开开庭进行了审理，两原告及其委托代理人封春亚、被告五环公司委托代理人杨秀志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告封春青、汪传玲诉称，2012年4月26日原被告签订商品房买卖合同一份，约定两原告购买被告五环公司开发的五环中央公馆小区22幢1401号商品房，建筑面积132.58平方米，房屋总价款529175元；出卖人应当在2013年9月28日前交付商品房。合同签订后两原告依约支付了购房款529175元，被告五环公司开发的商品房一直未能通过工程竣工验收，直至2014年7月18日才真正获得商品房交付条件，但该房屋至今未实际交付。请求判令被告五环公司立即交付房屋，给付自2013年9月29日至2014年7月18日止以购房款529175元的日万分之三计算的违约金46514元，并要求被告五环公司负担本案的诉讼费用。
被告五环公司答辩并反诉称，两原告所诉签订商品房买卖合同及支付房款情况属实。被告公司于2013年9月22日通过邮寄的形式书面通知两原告受领已验收合格具备交付条件的房屋，两原告置之不理，故2013年7月28日以后所产生的违约损失应由原告自行承担。根据两原告实际损失、商品房市场行情及生活常理分析，两原告主张的违约金幅度过高，应予调整到日万分之一以下较为适宜。两原告购买的商品房约定建筑面积为132.58平方米，实测建筑面积为132.58平方米，反诉要求两原告给付房屋面积误差费用2235.16元。
经审理查明，原告封春青与汪传玲系夫妻关系。2012年4月26日原被告签订商品房买卖合同一份，约定两原告购买被告五环公司开发的中央公馆22幢1401号房，该商品房建筑面积132.58平方米，套内建筑面积106.83平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4953.431元，总金额529175元；面积确认及面积差异处理以套内建筑面积为依据；买受人在本合同签订之日向出卖人一次性支付购房款529175元；出卖人应当在2013年9月28日前将具备合同约定条件并取得批准文件的商品房交付买受人使用。合同签订当日两原告一次性支付房款529175元，被告五环公司开具相等金额的销售不动产统一发票一份。2014年7月15日被告五环公司开发的案涉商品房取得房屋建筑（市政基础设施）工程竣工验收备案证书，同年7月25日取得开发项目交付使用备案证明。2014年7月14日盱眙县房地产测绘中心对被告五环公司开发的包括案涉商品房受理测绘，该中心201400042-6号房屋面积测绘报告显示22号楼1401号房屋建筑面积133.14平方米，套内建筑面积106.94平方米。被告五环公司对取得备案证明及测绘报告的情况并依合同约定的方式通知两原告。案涉房屋至今未实际交付使用。
本案庭审期间，被告五环公司陈述认为曾通知两原告受领房屋而其拒绝收房，两原告质证认为2014年7月18日通过网上公示获知被告取得备案证明情况，之前案涉房屋未取得交付条件，嗣后被告五环公司未曾通知交付房屋。对于被告五环公司的反诉请求，两原告同意按照合同约定以实测面积据实结算房屋价款。两原告在本案中的诉讼请求为尽快交付房屋、给付自2013年9月29日至2014年7月18日止按房款529175元日万分之三计算违约金，共46514元。原被告对各自主张的调高或降低违约金幅度均未提出其他证据加以证明。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、工程竣工验收备案证书、开发项目交付使用备案证明、房屋面积测绘报告及面积明细表等证据，经庭审质证，双方当事人不持异议，予以确认。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。被告五环公司于2014年7月25日取得开发项目交付使用备案证明，亦即双方当事人约定的批准文件，此时被告五环公司方取得商品房交付使用条件，而被告五环公司于2014年7月15日才通过工程竣工验收备案证书，未能交付房屋构成违约，应当承担继续履行并支付违约金的民事责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告五环公司于2014年7月15日方通过工程竣工验收，是导致不能交房的根本原因，以两原告购房款利息损失为基础，兼顾被告五环公司因自身工程竣工迟延而不能交房的过错程度，结合双方签约时当事人地位悬殊及被告方提供格式合同的因素，关于违约金幅度酌定为以日万分之二计较为适宜，原被告对违约金幅度的诉辩观念均有不当，不予采信。
关于违约金数额的确定及反诉请求的处理。原被告双方约定交房期限为2013年9月28日，两原告主张违约金自2013年9月29日计算至2014年7月18日并无不当，依法照准。则违约金数额应确定为31010元（529175元＊293天＊日万分之二）。原被告合同约定面积误差以套内建筑面积确认处理，在面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房价款，案涉商品房约定套内建筑面积为106.83平方米，实测面积为106.94平方米，多出0.11平方米，按套内建筑面积单价4953.431元计算应为545元，两原告应予补付。被告五环公司反诉请求依据的计算方法错误，应予纠正，其他反诉请求没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告淮安五环房地产开发有限公司于判决生效后10日内交付原告封春青、汪传玲购买的五环中央公馆22幢1401号房屋，支持逾期交房违约金31010元。
二、原告封春青、汪传玲于判决生效后10日内给付原告淮安五环房地产开发有限公司房屋面积误差款545元。
三、驳回原告封春青、汪传玲其他诉讼请求。
四、驳回被告淮安五环房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费962元，减半收取481元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计506元，由原告封春青、汪传玲负担156元，被告淮安五环房地产开发有限公司负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 陈正龙
二〇一五年二月四日
书记员 赵容达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。