广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第719号
原告（反诉被告）男，住所地广州市越秀区。
委托代理人麦丽妍、肖海军，均为广东同益律师事务所律师。
第一被告（反诉原告）区桂宜，住所地广州市海珠区。
委托代理人梁国民（即本案第二被告），男，第一被告的丈夫，联系地址广州市海珠区南华西街鳌洲正街29号三楼全部。
第二被告梁国民，住所地广州市海珠区。
第三人广州市德明房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人何庆祥，总经理。
委托代理人曾庆桂、李大宁，均为该公司职员，联系地址同第三人地址。
原告（反诉被告）李文勇诉第一被告（反诉原告）区桂宜、第二被告梁国民、第三人广州市德明房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人麦丽妍、肖海军，第一被告区桂宜，第二被告梁国民，第三人的委托代理人曾庆桂、李大宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉及反诉答辩称，2012年8月25日，我与被告在第三人的居间下签订了《房地产买卖合同》，约定被告以755000元的价格将位于广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街77号1505房之物业出售给我；我于签订合同当天支付10000元给被告作为定金，于签订本合同90天内支付首期楼款400000元，被告收款后两日内向须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，该物业涂销出新证后7天内，我与被告双方到广东南方公证处办理全权委托公证，剩余楼款在做公证当天支付355000元；我有指定落名权；等。合同签订后，我依约向被告支付了定金及首期楼款，且涉案物业已涂销抵押。然而，被告没有在合同约定的时间内配合我到公证处办理委托公证。无奈之下，原告于2013年2月2日向被告发出《催促履行通知函》，要求被告于2013年2月7日到公证处配合办理。被告收函后，于2013年2月4日复函，明确表示拒绝按照合同约定的条款履行。经我再次催促，被告仍然拒绝按照合同履行，并违反合同单方解除了《房屋买卖合同》。被告的行为己构成严重违约，故起诉要求判令：1、两被告向我退还定金及房款400000元并支付违约金151000元（按755000元×20%的标准计算）；2、两被告向我赔偿中介费损失15000元；3、两被告向我赔偿装修费10900元；4、本案诉讼费由两被告承担；5、解除我与两被告及第三人于2012年8月25日签订的《房屋买卖合同》中的我与被告之间的房屋买卖合同关系。
我同意将涉案房屋交回给第一被告，但不同意第一被告的其他反诉请求，理由：由于被告存在违约事实，故我无须向第一被告支付违约金和房屋使用费及赔偿房屋修复费。
第一被告答辩和反诉称，我和第二被告与原告签订合同后，到公证处办理公证时，公证处的工作人员问明情况后，不同意为我们办理公证，并向双方解释了相关的法律规定，我才明白原告作为房屋的买受方，是不能作为我的委托人办理房屋过户的。我当即表示由我自己直接办理过户手续，但原告不同意，一定要我办理违法的公证手续（见原告的通知书）。收到通知书后，我即复函，再次说明公证违法一事，并要求原告于2013年2月6日上午到广州房地产交易登记中心办理过户手续，但原告没有到。我相信由于原告在广州不止有一套房屋，按规定是不能再购房的，原告一意孤行要求办理违法的公证手续，是违反国家相关的购房规定，是违法的行为，造成的法律后果也应由其自己承担。其次，按法律规定，我作为委托人，可以委托原告，也可以不委托原告，现我不同意委托原告，原告是无权强行要求我委托其办理相关房屋出售手续的，原告是在做一些违反国家法律的事，我不能与其一同做违法的事情。而且自己售房是大事，不能委托这些违法乱纪的人，如果原告是以此手段倒卖房屋，达到偷税目的，我保留向相关部门检举的权利，也希望法院能将有关材料移交相关部门予以查证，对违法的人绳之于法。双方在合同中约定的委托是全权委托，并没有具体约定要委托的事项，按最高法院的解释，国家法律并没有全权委托的法律概念，这种属于约定不明的情况，双方应重新协商，由此可见，我是有权选择不委托原告的。中介费与装修费是原告自己的违法行为造成的，后果应由其自己承担，与我无关。我的房屋原来就有装修的，如原告有损坏，应予赔偿。原告列出的装修费并没有任何装修单位的盖章，也没有经有关部门鉴定，是没有事实依据的。故原告的请求是违法的，应该予以驳回。现我同意解除与原告之间的房屋买卖合同关系，也同意向原告返还已付房款400000元，但要求原告向我支付违约金、房屋使用费及赔偿房屋修复费用，并将房屋退回给我，对此我已提出了反诉。
虽然合同中有约定我办理全权委托公证，由于该约定不明及违法，公证部门已不予办理，我多次向原告声明，要求直接办理房屋过户手续，但原告仍坚持要违法公证，并拒付尚余房款及办理过户手续，已违反合同的约定，应按合同约定支付违约金。由于原告违法对涉案房屋进行装修，造成我的房屋损坏，且一直占用涉案房屋，故原告应按相关部门的评定来赔偿我的损失。基于上述理由，我反诉要求判令：1、原告退回广州海珠区南洲路北晓港湾英华街77号1505房并支付违约金151000元（按755000元×20%的标准计算）给我；2、原告从2012年11月28日起至交回房屋之日止，按房屋管理部门评定的租金标准向我支付房屋使用金（每月按3000元的标准计算）；3、原告赔偿我房屋修复费10000元（我自己估算的）。
第二被告辩称，我的答辩意见与第一被告的答辩意见一致。我同意第一被告的全部反诉请求，同意由第一被告向原告主张有关权利。
第三人述称，我司对原、被告双方解除《房屋买卖合同》中的买卖关系没有意见，但不同意解除该合同中的居间合同关系；我司对原告的其余诉讼请求和第一被告的反诉请求均不发表意见，由法院认定。
经审理查明，两被告之间是夫妻关系。根据房管部门于2013年1月31日出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街77号1505房的产权人为第一被告；登记时间为2009年5月5日；登记附注载明：2013年1月5日第一被告，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行申请涂销抵押（已正式收件）；等。
2012年8月25日，原告（乙方、买方）与两被告（共为甲方、卖方）及第三人（中介方）签订《房屋买卖合同》，甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于南洲路北晓港湾英华街77号1505房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业是以现状按套售予乙方，交付乙方使用状况为带家私电器（详见家私电器清单）；成交价为755000元；楼款交付方式详见“付款细则”；该物业移交时间为垫资赎契当天；甲方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价的10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日，乙方除有权按本条约定向甲方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价的10%的违约金；乙方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价的10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日，甲方除有权按本条约定向乙方收取违约金外并有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项；乙方应向甲方支付成交价的10%的违约金；本合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，未约定的以各方身份证地址或营业地址为准；当面交付文件的，在交付之时视为送达；通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达；合同未约定明确履行期限的，以权利方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；甲乙双方经友好协商，该物业涂销出新证后7天内，甲乙双方到广东南方公证处办理全权委托公证，剩余楼款在做公证当天支付355000元；乙方有指定落名权；乙方垫资当天交吉该物业；买卖双方已阅读并理解广州市《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》{穗府办【2011】3号}以及《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》{穗国房字【2011】156号}，并承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任；《付款细则》约定，甲乙双方就楼价的交付方式达成以下一致意见，并按涂销抵押按揭付款方式处理：⑴于签订本合同时支付10000元作为定金；⑵于签订本合同90天内，支付首期楼价款（含定金）400000元，甲方收款后两日内向须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，甲方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续天内与乙方办理递件手续；提前偿还要还贷款所产生的一切费用由甲方负责支付；⑶部分楼价款355000元于买卖双方递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当日付清；⑷楼价余款0元于完税并取得房地产交易中心《受理回执》当天支付，并即日完成过户手续；⑸若由于买卖双方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价20%的违约金；等。
两被告于2012年8月25日出具收到原告定金10000元的《收据》。第一被告于2012年11月28日出具收到原告首期楼款390000元的《收据》。两被告于2012年11月28日将涉案房屋交付给原告使用至今。2012年12月1日，第一被告与原告、第三人的经办人彭某补签了《收楼协议》。
三方当事人曾于2013年2月1日一同到广东南方公证处拟办理委托公证手续，后两被告在咨询了有关部门后认为委托书的内容不合理，且存在风险，故不同意办理全权委托原告的公证手续，并表示要由第一被告亲自与原告到房管部门办理过户手续。原告则坚持要求两被告按合同约定办理全权委托公证手续。由于某、被告对此协商不成，故当天未能办成委托公证手续。之后，原告表示同意第一被告的意见，并与第一被告及第三人共同到房管部门拟办理过户手续，但因第一被告要求原告在过户前支付楼价余款355000元，而原告则要求在过户后再支付楼价余款，双方因此协商不成而未能完成递件手续，并一同到第三人处继续协商房款的支付问题；原告到了第三人处后仍坚持要求第一被告与其到公证处办理委托公证手续，并表示可以多支付5000元给第一被告，但第一被告不同意，之后原告报警称第一被告诈骗，第一被告也报警称原告非法禁锢其；警察到场做了笔录后也没有处理，后来原告和第一被告就走了。之后，因原告仍坚持要求第一被告办理公证委托手续，而第一被告不同意，双方一直无法达成一致意见。
2013年2月2日，原告向第一被告发出《催促履行通知函》，主要内容：为保证合同能够继续履行，现我郑重通知你：请你于2013年2月7日早上10:00到广东南方公证处，与我一起办理全权委托公证；逾期则视为违约；等。第一被告收到原告发出的函件后，于2013年2月4日向原告发出《复催促履行通知函》，主要内容：《房屋买卖合同》约定出卖人是区桂宜，买受人是李某勇，这不符合法律的规定；按照《中华人民共和国民法通则》的有关规定，李某勇是买方，其不能作为委托人；按照房地产相关法律及政策的若干规定，李某勇是买方不能作为区桂宜的委托人；在履行《房屋买卖合同》，区桂宜和李文勇应直接到广州市国土资源和房屋管理局办理房屋过户手续；为保证合同顺利圆满履行，现我特别郑重通知你（李某勇），请你于2013年2月6日上午9点到广州市房地产交易登记中心（地址：华就路31号），办理房屋过户手续；并请你（李某勇）带齐余款355000元，转账给我（区桂宜）；你（李某勇）逾期将视为违反《房屋买卖合同》；等。原告收到第一被告发出的复函后，于2013年2月5日向第一被告发出《复函》，主要内容：《房屋买卖合同》是我与你双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方应当切实履行；双方在房屋买卖合同中约定于涂销抵押并出证后7天内作全权委托公证书也是合法有效的，你应当配合办理；你方于《复催促履行通知函》中的要求是私自变更合同条款的行为，是无理的要求；我方不同意你私自变更合同条款；你应当严格按照双方约定履行《房屋买卖合同》；现我再次通知你，请你严格按照《房屋买卖合同》的约定，于2013年2月7日早上10:00到广东南方公证处配合我做全权委托公证；逾期则视为违约；等。第一被告收到原告发出的复函后，于2013年2月6日向原告发出《再次郑重复催促履行通知函》，主要内容：李文勇没有在2013年2月6日上午9点到广州市房地产交易登记中心，办理房屋过户手续；也没有带齐余款355000元，转账给我（区桂宜）；综上所述，我区桂宜与李文勇已于双方约定的2013年2月1日到广东省南方公证处办理委托公证之时，区桂宜发现李某勇要做区桂宜的受托人，这样的委托公证和李文勇要把区桂宜的房屋转卖他人的行为公证，故区桂宜与李某勇的公证没有做成；李某勇这一行为是违反《中华人民共和国民法通则》诚实信用原则的，李某勇不诚实也不守信用；李某勇也违反了《中华人民共和国合同法》，李文勇将区桂宜的房屋转卖给他人，从中牟取暴利；李某勇也违反了房地产法规和政策，李文勇将区桂宜的房产转卖给他人，从中获取暴利；因此李某勇强词夺理，要做区桂宜的受托人，是不合法不合理的行为；我区桂宜只能与李文勇发生房屋买卖关系；李文勇没有在2013年2月6日上午9点到广州市房地产交易登记中心履行房屋登记交易手续，是严重违反双方在2012年8月25日签订的房屋买卖合同；特此，区桂宜要求依法追究李某勇的违约责任，并要求李某勇按合同约定支付该房屋成交价的百分之十的违约金给区桂宜；由于李某勇违约在先，所以区桂宜决定终止与李文勇的房屋买卖合同；等。原告收到该函件后没有再回复被告，并于2013年3月6日提起本案诉讼。
诉讼中，原告表示其于收楼后一个星期左右对涉案房屋进行了装修；其在本案中不申请对装修费用进行评估。两被告和第三人均表示不清楚原告是否有装修。第一被告表示其反诉请求中主张的房屋修复费10000元是其自行估算的，其在本案中不申请对房屋修复费用进行评估。
另查，原告在诉讼中表示，当初在《房屋买卖合同》中约定被告办理公证全权委托事项的原因，是由于涉案房屋的实际购买人是其小姨子，当时其岳母要求以其名义买房，由于其小姨子刚来广州，为了考虑以后小孩上学的问题，想以其小姨子的名义购买房屋，但由于其小姨子的社保年限还差几个月，不符合相关规定，故其要求被告办理公证全权委托手续，其在购房时已将上述情况告知被告和第三人，而且其也同意在办理公证全权委托当天将剩余房款355000元支付给被告，因此该约定并不影响被告收取房款；两被告是认为出售房屋的价格低了才不同意办理公证委托手续的。两被告则表示，原告在购房时并没有告知其是为了将房屋过户到原告小姨子名下，但其确实是同意原告有落名权，其对原告将房屋过户给谁是没有意见的，其只是认为公证委托书的内容不合理而已，而且事后其咨询过律师及房管部门，相关人员表示如果第一被告签订了该委托书就会存在很大风险，而如果委托原告全权办理过户手续，则有可能导致房屋被抵押，鉴此，其才不同意签订该委托书，而且其也明确表示同意由第一被告直接与原告去办理过户手续，假如原告是要将房屋过户给小姨子，为何不与第一被告去办理过户手续。第三人表示，其公司并不清楚原告欲将涉案房屋落名至谁的名下，这是原、被告之间约定的事项；两被告确实是对委托书的内容有异议而拒绝办理委托公证手续的。
原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、照片若干张。拟证明原告在向被告发出函件后已于2013年2月7日上午到过广东省南方公证处，但被告没有依时到场办理公证委托手续。2、第三人于2013年3月1日出具的《情况说明》，主要内容为确认原告已向其公司付清中介服务费15000元。拟证明原告的中介费损失。3、唐某于2012年11月30日出具的关于晓港湾15楼的《工程结算（预算）表》，其中载明工程或费用名称如下：拆衣柜其它什物1项，金额为900元；装电灯1项，金额为500元；铲墙灰1项，金额为2000元；扇灰油乳胶漆150方，金额为6000元；包排污管1项，金额为500元；清场搞卫生1项，金额为1000元；合计10500元。拟证明原告因装修房屋产生的损失。4、广州市房地产档案馆于2013年4月23日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，内容为：经查询，何某甲（441481199001192248）、李某勇（440102197610024416）名下查无房地产情况记录。5、原告与何某甲的结婚证。拟证明原告及其妻子在广州市没有房产，原告是有购房资格的。两被告确认证据1照片中显示的人是原告本人，但表示对该照片的真实性无法确认，也无法确认原告在2013年2月7日到过公证处，原告单凭该照片无法证明原告当天到过公证处；原告发函给其后，也打过电话给其，原告表示要按合同约定继续去公证处办理公证委托手续，其不同意，其要求直接去办理过户手续，原告表示不同意，故其在当天并没有到公证处办理公证委托手续；对证据2的真实性不清楚，其不清楚原告有无支付中介费给第三人，故对该证据不发表意见；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据并没有加盖有资质的装修公司的公章，没有开具有效的发票，也没有物业管理公司出具的证明，故不确认原告有对涉案房屋进行该证据中显示的装修，认为其在交付房屋给原告时，房屋内已带装修；对证据4的真实性没有异议，但原告已提供了其名下的房屋作为担保来办理本案的财产保全手续，证明原告名下不只一套房产；对证据5的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。第三人表示其公司并不知道原告在2013年2月7日当天通知被告去办理公证手续，其公司也不在场，故对证据1的真实性、合法性、关联性均不发表意见；对证据2的真实性、合法性、关联性均予以确认，确认其公司已收取了原告中介费15000元，由于原告表示收据已遗失，而其公司财务查找该收据比较麻烦，故其公司向原告出具了该《情况说明》；其公司对证据3不发表意见，不清楚原告的装修情况；对证据4、5的真实性、合法性、关联性均无异议。
两被告为证明其抗辩主张也提交了以下证据：1、打印的照片若干张。拟证明涉案房屋在交付时是有带装修的。2、广东省南方公证处提供的《委托书》复印件及何某乙的居民身份证复印件（背面有第二被告梁国民的居民身份证复印件），《委托书》的主要内容为：委托人为两被告，受委托人为原告；委托人是夫妻关系，是广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街77号1505房的产权共有人，现委托受委托人为委托人的合法代理人，代表委托人执行和处理下列事项：对上述房产进行管理、修缮，出租、订立租约，收取租金、押金及领取有关费用，并出具有效的租赁凭证；办理上述房屋的涂销抵押再抵押手续，签署相关文件；向银行或其他金融担保公司办理用上述房产作为抵押物的抵押贷款或担保抵押手续，签署相关文件，到房管部门办理上述房屋的抵押登记、涂销手续，收取抵押款；领取房地产证、他项权证或登记备案证明书等文件；代为办理上述房屋提前清偿银行贷款本息并支付各项有关-
费用，转按、涂销抵押、领取、赎回房地产证或有关房产证件和资料、他项权证及保险单正本的手续；保险公司办理退保等相关手续及领取保险金；代为出售上述房屋的产权，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件，若交易不成功，有权办理退案手续；等。拟证明原、被告到公证处办理委托手续时，委托书的内容不合理，而且原告提供了何某乙的居民身份证复印件给公证处，原告存在诈骗的行为。3、报警人为第一被告、报警时间为2012年2月1日的《报警回执》。4、报警人为第一被告、报警时间为2012年2月2日的《报警回执》。证据3、4拟证明被告曾在第三人处因与原告关于是否委托原告办理委托手续的问题产生纠纷，第一被告曾报警的事实。5、录音录像光盘。拟证明被告提交的证据2《委托书》是公证处提供的。原告认为证据1的拍摄时间是2010年，故无法确认交楼时的状况与照片一致，但确认被告交楼时屋内有带装修，但其在收楼后已重新装修；认为证据2中的《委托书》没有公证部门的签章，其对该《委托书》是否当时双方准备签订的公证委托书无法确认，故对该《委托书》的真实性、合法性、关联性不予确认；其不清楚证据2中何某乙的居民身份证复印件是怎么回事，可能是公证处用有何某乙居民身份证复印件的废纸复印第二被告梁国民的居民身份证，事实上，在何某乙的居民身份证复印件背面有第二被告梁国民的居民身份证复印件，故其并不存在诈骗的行为；对证据3、4的真实性、合法性、关联性和证明内容均没有异议；认为证据5的提交已超过举证期限，对该证据的真实性没有异议，对合法性、关联性不予确认，其不确认该录音录像的拍摄地点是在南方公证处，其听不清录音的内容是指什么，也不清楚拍摄的人是什么人。第三人对证据1的真实性没有异议，确认涉案房屋交楼时有装修，认为该证据的关联性由法院认定；认为证据2没有公证处的盖章，也没有其公司的确认，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3、4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据只能证明第一被告曾经报警，其公司对该证据的证明的内容不清楚；对证据5的真实性没有异议，对合法性、关联性均不予确认，其公司对该录音录像的拍摄地点是否在南方公证处不能确认，对拍摄人物是否为公证人员也不清楚。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是签约当事人的真实意思表示，且原、被告已交、收约定的房屋及部分款项，故原、被告的房屋买卖关系成立。
上述合同约定，涉案房屋涂销出新证后7天内，原、被告双方到广东南方公证处办理全权委托公证，剩余楼款在做公证当天支付355000元；原告有指定落名权。合同签订后，三方当事人于2013年2月1日一同到公证处拟办理委托公证手续的过程中，两被告以委托书的内容不合理、存在风险为由，不同意办理全权委托原告的公证手续，并表示要由第一被告亲自与原告到房管部门办理过户手续，但原告不同意被告的意见，故当天双方未能办理委托公证手续。之后，原告同意了第一被告的意见，并与第一被告及第三人共同到房管部门拟办理过户手续，但因第一被告要求原告在过户前支付楼价余款355000元，而原告则要求在过户后再支付楼价余款，双方因此协商不成而未能完成递件手续。此后，因原告仍坚持要求第一被告办理公证委托手续，而第一被告不同意，双方一直无法达成一致意见。由此可见，原、被告曾协商一致改变了合同约定的过户方式，由被告全权委托原告办理变更为双方共同到房管部门办理，但因双方对购房余款的支付时间未能协商一致而未能交易成功。之后，原告又要求被告按合同约定办理全权委托公证手续。应当指出的是，虽然合同约定原告有落名权，但该条款的实际履行应以合法依规为前提。合同订明买卖双方已阅读并理解广州市《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》以及《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，并承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任。而原告在诉讼中自认其实际上是代不符合购房条件的案外人与被告签订合同，由此表明，原告要求被告办理全权委托公证手续的目的是为了规避案外人不符合购房条件。虽然合同约定原、被告双方到公证处办理全权委托公证，但被告要求双方直接到房管部门办理交易过户手续，既不会损害原告的合法权益，也不会导致合同无法履行。鉴于合同约定剩余楼款在做公证当天支付355000元，而在原、被告达成由双方一同到房管部门办理交易过户手续的合意后，因对剩余楼款的支付时间问题协商不成而未能按时履行合同，该责任不能归责于某、被告。鉴此，原告以两被告违约为由要求两被告按成交价的20%计付违约金151000元的请求，以及第一被告以原告违约为由反诉要求原告按成交价的20%计付违约金151000元的请求，均依据不足，本院不予支持。
现原告要求解除上述《房屋买卖合同》中其与两被告之间的房屋买卖合同关系，两被告表示同意，故对原告该项诉请，本院予以支持。合同解除后，双方因此而取得的财产应当予以返还。第二被告在本案中同意由第一被告主张有关权利，故对原告要求两被告退还已付购房款400000元的诉讼请求以及第一被告要求原告交还涉案房屋的反诉请求，本院均予以支持。
由于原告在本案中不申请对其投入的装修费用进行评估，第一被告也不申请对修复房屋的费用进行评估，故原告要求两被告赔偿装修费10900元的诉请及第一被告要求原告赔偿房屋修复费10000元的反诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。原告在交还房屋给第一被告时，不得拆除屋内的固定镶嵌物和破坏房屋结构。
鉴于原告实际使用了被告交付的涉案房屋，故根据公平合理原则，第一被告反诉要求原告支付从2012年11月28日起至实际交回涉案房屋给第一被告之日止的房屋使用费，是合理的，本院予以支持，但房屋使用费应以有资质的评估机构评定的涉案房屋的租金参考价计算，并以第一被告主张的每月3000元为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告李文勇与第一被告区桂宜、第二被告梁国民及第三人广州市德明房地产代理有限公司于2012年8月25日签订的《房屋买卖合同》中原、被告之间的房屋买卖合同关系；
二、第一被告区桂宜、第二被告梁国民在本判决生效之日起15日内，共同退回购房款400000元给原告；
三、原告在本判决生效之日起15日内，将广州市海珠区南洲路北晓港湾英华街77号1505房交还给第一被告区桂宜；原告在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物和破坏房屋结构；
四、原告在本判决生效之日起15日内，支付上述房屋的房屋使用费（从2012年11月28日起至实际交还上述房屋给第一被告区桂宜之日止，按有资质的评估机构评定的上述房屋的租金参考价计算，并以每月3000元为限）给第一被告区桂宜；
五、驳回原告的其余诉讼请求；
六、驳回第一被告区桂宜的其余反诉请求。
本案受理费9669元，由原告负担2934元，两被告共同负担6735元；本案财产保全费3405元，由原告负担1045元，两被告共同负担2360元；本案反诉费1930元，由原告负担180元，第一被告负担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴洁苹
人民陪审员 潘新标
人民陪审员 陈国坚
二〇一三年八月三十日
书 记 员 童 双
钱国雄