辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终792号
上诉人（原审被告）锦州市园林管理处，住所地辽宁省锦州市凌河区重庆路五段*号。
法定代表人陈明，该处处长。
委托代理人陈晨，该处员工。
委托代理人赵爽，辽宁曌益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王秀兰，女，1978年6月24日出生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市古塔区。
委托代理人邵晓光，被上诉人王秀兰之夫，1969年9月27日出生，汉族，下岗职工，住辽宁省锦州市古塔区。
上诉人锦州市园林管理处因与被上诉人王秀兰租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2015）古民初字第00580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦州市园林管理处的委托代理人陈晨、赵爽，被上诉人王秀兰及委托代理人邵晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）王秀兰一审诉称，凌西公园隶属于被告锦州园林管理处，非独立法人。原告从2009年起至2014年10月15日止以年租金1万元租用凌西公园坐落于古塔区星汇园东门旁三间平房，用于经销茶叶。2013年合同期满，双方未续签租赁合同，但有证据证明原告已交付给被告租金至2014年10月15日。2014年7月初，被告按锦州市政府锦政纪【2014】54号市长办公会议纪要的要求，拆除原告所租赁的房屋，期间原被告协商达成了先拆除后赔偿的协议。由于被告提前终止合同给原告造成经济损失，在房屋拆除后，被告至今未对原告予以赔偿。我方认为，被告租赁给原告的房屋是违章建筑，因此双方租赁合同无效，因此不能适用合同中第九条合同解除条款约定。合同无效是由被告原因导致，被告应赔偿原告经济损失。故诉至法院，要求被告赔偿装修损失243541元，营业损失54万元，合计783541元。
上诉人（原审被告）锦州市园林管理处一审辩称，原告租赁的三间茶室，属于被告所辖范围，依据协议中第九条规定“租赁期间，如有政府行为或上级部门指示，使协议不能履行的，本协议自动终止，租金按实际租赁时间执行，剩余退回，甲方不负任何赔偿及补偿责任，乙方需要在5日内无条件迁出”。2014年7月，根据市政府有关规定，房屋被拆除，导致合同无法履行，按合同约定，被告不负任何赔偿责任。对于原告自行搭建、扩大部分的违章建筑，因不属原、被告租赁范围，其被拆除与被告无关，被告不承担赔偿责任。双方从未就解除协议达成任何赔偿协议事项，因此原告陈述不属实，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，锦州市古塔区星汇园东门北侧原有一平房（建筑面积51平方米），是凌西公园看护房，由被告锦州市园林管理处原下属单位凌西公园管理。原告从2009年开始与锦州市园林管理处凌西公园签订协议租用此房，书面合同租期至2013年10月15日，年租金1万元。合同第九条约定：租赁期间，如有政府行为或上级部门指示，使本协议不能履行时，本协议自动终止，租金按实际租赁时间执行，剩余退回，甲方（被告）不负任何赔偿及补偿责任，乙方（原告）必须在5日内无条件迁出。2013年10月15日租赁合同到期后双方未签订书面协议，被告同意原告以其已花费的房屋维修费折抵2013年10月15日至2014年10月15日租金，原告继续租赁此房。原告在租房期间，在原租赁房屋外进行了扩建，扩建后使用面积为90平方米。2014年年初，原告对此房又进行了装修。2014年5月，锦州市人民政府下发锦政纪【2014】54号“关于规范管理城区公园有关问题的市长办公会议纪要”,会议议定第4条，拆除违章建筑，明确城区公园内违章建筑由所在城区政府监管，在园林部门的配合下立即组织拆除已有违章建筑。2014年7月4日，因被告没有查到出租房屋的设计图纸，且无其他相关手续与依托证据，因此被城管部门定为违章建筑，要求与原告扩建部分一并拆除。当时原告以此房刚刚完成全面装修为由提出经济赔偿，被告单位领导、区城管领导明确表示全部过程行使法律程序，赔偿一事以法院判决为准。三方达成共识后，原告自行拆除，拆除过程中被告的看护房一并拆除。之后，原告就赔偿问题与被告协商未果，诉至法院。在诉讼中，原告提供了装修明细及收条，证明装修损失243541元，同时提出要求被告按每月利润3万元标准给付其18个月的经营损失计54万元。被告在诉讼中，提供了出租房屋的图纸，及锦州市住房和城乡建设局证明，证明此房系经当时建委同意，于1990年在公园绿地改造项目中所建，为公园附属设施，该房屋自建成后一直归属锦州市园林管理处管理。
原审法院认为，原告租赁给被告的房屋虽无房照，但是经过建委批准建设的凌西公园的附属设施，并不是违章建筑。因此原、被告在自愿前提下协商一致达成的租赁协议，合法有效。合同到期后，双方虽未签订书面租赁合同，但原、被告双方协商同意以维修费折抵租金至2014年10月15日，因此双方租赁期限至2014年10月15日届满。原告以出租房屋为违章建筑为由主张双方签订的租赁合同无效，本院不予支持。但被告在政府拆除违章建筑时并未向有关部门提供图纸及相关单位的证明，致使租赁房屋被作为违章建筑被拆除，双方合同因无法继续履行而解除。被告对合同解除的后果存在过错，故被告主张按合同约定因政府行为致使合同不能履行不承担赔偿责任的抗辩观点，本院不予支持，被告对给原告造成的损失因承担相应的赔偿责任。原告未经有关部门批准私自扩建，扩建部分属违章建筑，被政府有关部门拆除，该部分损失应由原告自行承担。现原告提供的照片只能证明装修的当时状况，无法通过鉴定确定装修费用，其提供的装修明细及收条的真实性亦无法确认，因此装修损失本院只能酌情考虑。考虑原告装修损失既有出租房屋装修损失也包括扩建部分装修损失，扩建部分的损失要高于原租赁房屋的装修损失，因此被告赔偿原告装修损失5万元为宜。如果当时被告能够提供承租房屋相关手续，其出租的房屋是可以避免被拆除的，即使原告自行扩建部分被拆除，其仍可在原承租的房屋内经营。现承租房屋亦被拆除，因此造成了原告经营损失，被告应予以赔偿。原告主张的经营损失，未提供充分的证据证明原告实际月收入情况，本院参照本地区批发零售业标准、按3人、从拆迁月至承租期限届满日，计算原告的经营损失（44207÷12×3人×4.5个月=49732元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州市园林管理处于判决生效后10日内赔偿原告王秀兰经济损失99732元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11635元，由原告负担9342元，被告负担2293元。
宣判后，上诉人锦州市园林管理处不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人不承担赔偿责任，一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由是：一、上诉人与被上诉人从2009年起签订的房屋租赁协议，协议的第九条约定为：如有政府行为或上级部门指示，使本协议不能履行时，本协议自动终止……上诉人不承担任何赔偿责任……现在本案争议所涉房屋拆除的原因是2014年5月锦州市人民政府下发锦政纪【2014】54号“关于规范管理城区公园有关问题”的会议纪要的第四条，导致本协议不能履行、租赁房屋被拆除是政府行为，与上诉人无关。按照协议第九条约定，上诉人不应赔偿被上诉人的装修及营业损失，上述损失应由被上诉人自行承担。二、原审中被上诉人对于其主张的相关损失没有提供合法的证据，且在判决中也已表述对其提供的证据无法认定其真实性，但却在判决中支持被上诉人的请求，与法无据。
被上诉人王秀兰答辩称，我们同意一审法院的判决结果。上诉人将房屋租给我时没有告诉我没有房照，我每年的合同都是延续的。在房屋拆除前，我刚刚装修完毕，关于装修的情况儿童公园的主任李爱林是承认的，而且营业损失也很大。因为房子没有房照，因此我们所签订的合同是无效的，所有的损失应由上诉人来赔偿。
经二审审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人是否应对被上诉人的损失承担赔偿责任一节，依据锦州市人民政府下发锦政纪【2014】54号“关于规范管理城区公园有关问题”的会议纪要的第四条，拆除范围为违章建筑，上诉人作为出租人，在政府拆除违章建筑时未向有关部门提供图纸及相关单位证明，以证明租赁合同范围内房屋为合法审批房屋，导致租赁合同范围内房屋被作为违章建筑拆除，上诉人对此存在过错，故原审法院判决上诉人对被上诉人的该部分损失承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。关于赔偿数额问题，被上诉人一审主张的损失包括装修损失及营业损失两部分。关于装修损失部分，被上诉人一审提交的证人证言能够证明租赁房屋被拆除前新进行的装修，一审法院结合租赁合同范围内房屋面积、被上诉人房屋拆除前拍摄的装修照片、装修明细等情况，认定装修损失为5万元合理，本院予以维持。关于营业损失情况，原审庭审中上诉人自认被上诉人处有2、3个人进行经营，故原审法院参照本地区批发零售业标准、按3人、从拆迁月至承租期限届满日，计算原告的经营损失并无不当，本院予以维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2293元，由上诉人锦州市园林管理处负担。
本判决为终审判决。
审判长 田笑非
审判员 王争妍
审判员 张楠楠
二〇一六年五月二十七日
书记员 凤丹丹