江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6179号
上诉人（原审被告）：北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区三香路128号。
负责人：张红，该公司副总经理。
委托上诉代理人：陶翔，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：杨彩凤。
被上诉人（原审原告）：杨延岭。
原审被告：北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。
法定代表人：罗志伟，该公司董事长。
上诉人北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司因与被上诉人杨彩凤、杨延岭、原审被告北京华联综合超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00800号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司上诉请求：变更原判决中判决被告一次性赔偿原告经济损失503500元为404704元，并由被上诉人承担上诉费。事实与理由：1、被上诉人员工工资损失认定错误，赔偿额度应为一名员工一至两个月苏州地区最低工资较为适宜，一名员工10000元工资过高。2、价格认定中，可移动物品的总值为164659.6元。上述物品虽然是被上诉人为开业准备的，但是既然可移动，就应该取回。即便被上诉人不能使用此类物品，合理的处理方式也应该是由被上诉人销售后，上诉人补足相应差额。上诉人认为此类物品按照物品价值的60%予以赔偿较为合适。
被上诉人杨彩凤、杨延岭、原审被告北京华联综合超市股份有限公司未作答辩。
杨彩凤、杨延岭向原审法院起诉请求：1、解除2013年9月签订的场地租赁合同；2、判令被告北京华联苏州分公司赔偿装修、物品损失457500元、厨师工资10000元；3、判令被告北京华联苏州分公司赔偿可得利益损失629024元（按每月28592元计算，自2014年1月1日暂计算至2015年10月30日，要求计算至法院确定的解除合同之日）；4、判令被告北京华联公司对被告北京华联苏州分公司债务不能清偿部分承担补充清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。
原审法院认定事实：
1、坐落于苏州市三香路128号商业用房的所有权人为苏州国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸公司”）。1999年9月19日，国贸公司与被告北京华联公司签订合作合同1份，约定双方合作在苏州市三香路128号房屋合作设立“苏州华联综合超市”商业项目，合作期限为开业之日起20年，由被告北京华联苏州分公司进行经营管理。被告北京华联苏州分公司将房屋的主体部分用于超市经营，另将部分房屋、场地转租他人。2013年8月，被告北京华联苏州分公司对经营场所进行重新装修和区域调整，超市和租赁经营商户均暂停经营。原告杨彩凤、杨延岭（夫妻关系）确定在改造完成后承租其中的F1层部分房屋进行餐饮经营，于2013年8月29日向被告北京华联苏州分公司支付租赁保证金61600元。2013年9月27日，被告北京华联苏州分公司（甲方）与原告杨彩凤、杨延岭（乙方）签订场地租赁合同，约定甲方将苏州市三香路128号北京华联国贸店F1层“170平方米+阁楼130平方米”的经营场所出租给乙方经营使用，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止，每年租金343100元，保证金61600元。
2、合同签订后，被告北京华联苏州分公司即将租赁房屋交付给两原告。两原告接收房屋后，委托苏州星名堂建筑装饰工程有限公司进行室内外装修。两原告于2013年11月5日向被告北京华联苏州分公司交付装修押金5000元。两原告在经营场所装修完成后，为开设餐饮店购置了厨房设备、餐桌椅及其他必要物品。后由于北京华联公司在装修改造过程中与国贸公司产生纠纷，超市及出租商户均无法在原定的2014年1月1日起开始营业。2014年2月，原告杨彩凤以上述租赁场所为经营地址，申领了“姑苏区味品轩中式营养快餐店”的个体工商户营业执照，并办理了餐饮服务许可证和卫生许可证，但因被告方与国贸公司的纠纷未解决，始终不能开展经营活动，房屋空置至今。期间，两原告还为开业经营聘请了邢某作为厨师，并于2013年12月至次年4月期间，向其发放了工资共计10000元。2015年11月，被告北京华联苏州分公司向原告返还了租赁保证金61600元及装修押金5000元。
3、在本案审理过程中，经两原告申请，原审法院依法委托苏州市价格认定局对租赁场所内的装修造价及设施、物品投入情况进行价格评估。苏州市价格认定局于2016年4月13日作出苏价认民[2016]38号《关于装修、室内物品及投入相关费用的价格认定结论书》，结论为：价格认定标的在价格认定基准日（2013年10月1日）的价格（取整）为457500元。两原告为此支付鉴定费4000元。
以上事实，由原、被告的当庭陈述及两原告提供的场地租赁合同、装饰装修设计施工合同、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证、证人邢某证言及原审法院（2014）姑苏民五初字第00364号民事判决书、依法委托苏州市价格认证局所作苏价认民[2016]38号《关于装修、室内物品及投入相关费用的价格认定结论书》等证据证实；上述证据均经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院认为，原、被告之间签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。被告北京华联苏州分公司虽然按照合同约定向两原告交付了相应场地，但由于其与国贸公司之间的纠纷，导致租赁场所不能开展经营活动，两原告租赁房屋开设餐饮店的目的无法实现，有权依法解除双方之间的租赁合同。两原告在本案诉讼中提出解除合同的请求后，被告北京华联苏州分公司于2015年11月向其返还了租赁保证金及装修押金，原审法院确定双方合同自此解除。双方之间的租赁合同因被告北京华联苏州分公司不能交付符合合同目的的租赁场地而解除，被告北京华联苏州分公司应当承担违约责任，赔偿因违约给两原告造成的损失。两原告所主张的损失有两项，一是装修、设施、物品损失457500元，二是员工工资损失10000元，三是可得利益损失629024元（暂计）。原审法院结合双方当事人的意见分别确定如下：
1、装修、设施、物品损失。两原告在接收房屋后进行开业准备，在租赁场地内投入装修、设施并根据经营需要添置物品实属必要，此项损失应当纳入赔偿范围。从鉴定报告所列明的清单可以看出，两原告所经进行的装修基本为附着于房屋的固定装修，而购置的设施、物品也系为经营餐馆而定制，现仍存放于租赁场所之内，两原告表示对此无法继续利用，被告北京华联苏州分公司应当按照两原告的投资情况进行赔偿。鉴定结论确定这些装修、设施、物品的造价或投入总额为457500元，原审法院予以确认，并由此确定被告北京华联苏州分公司按此金额对两原告进行赔偿。鉴定范围内所包含的全部装修、设施、物品应由两原告与租赁场所一并移交被告北京华联苏州分公司。
2、员工工资损失。两原告为餐饮店开业提前招募员工应属情理之中，由此产生的损失应当计入赔偿范围。现两原告仅主张1名厨师的工资计10000元，有收条和证人证言可以证明，发生的时间与其开业筹备时间相符，金额也亦在合理范围，原审法院予以确认。
3、可得利益损失。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，两原告在装修完成后领取了营业执照及餐饮服务和卫生许可证准备开业，后因被告北京华联苏州分公司违约导致无法正常经营，确实存在可得的经营利益损失。关于该项损失，两原告未提供任何证据证明，其要求按照合同约定的租金标准来计算的方案，并无事实和法律依据，原审法院不予采纳。两原告领取经营证照后，即已知晓无法开业经营，也采取了解聘厨师等减损措施，并开始就赔偿问题与被告北京华联苏州分公司进行磋商，因而，其要求将该项损失持续计算至今的主张，原审法院亦碍难支持。考虑到该项损失实际存在，但无明确的计算标准，原审法院根据两原告租赁经营的性质，参照餐饮行业在2014年度的平均收入水平，并结合双方合同履行的具体情况及两原告的现有证据，酌情确定该项损失的金额为36000元。
综上，原审法院确定被告北京华联苏州分公司与原告杨彩凤、杨延岭签订的关于苏州市三香路北京华联国贸店F1层经营场所的租赁合同于2015年11月解除，被告北京华联苏州分公司应当向两原告赔偿装修、设施、物品损失457500元、员工工资10000、可得经营利益损失36000元，合计503500元，两原告超出此范围的主张，原审法院不予支持。被告北京华联苏州分公司系被告北京华联公司下属不具有独立法人资格的分支机构，其债务不能清偿部分，应由被告北京华联公司承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司与原告杨彩凤、杨延岭与2013年9月27日签订的关于苏州市三香路北京华联苏州国贸店F1层经营场所的租赁合同于2015年11月解除；
二、被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告杨彩凤、杨延岭经济损失合计503500元（如采用转账方式支付，请汇入原告杨彩凤、杨延岭指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
三、被告北京华联综合超市股份有限公司对被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司上述债务清偿不足部分承担补充责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14668元，减半收取7334元，鉴定费4000元，合计11334元，由原告杨彩凤、杨延岭负担6130元，被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司负担5204元；被告北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司于本判决生效后十日内直接向原告杨彩凤、杨延岭有限公司支付5204元。
二审中各方当事人没有提交新的证据。
二审中，上诉人北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司与被上诉人杨彩凤、杨延岭协商一致，将对杨彩凤、杨延岭经济损失的赔偿金额调整至480000万元。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案纠纷系因上诉人不能依约履行合同义务所致，二被上诉人不具有违约情形，故其向上诉人主张因违约造成的损失不违反法律规定。涉租房屋由二被上诉人用于餐饮经营，在开业准备期间预先雇佣厨师并不违背情理。二被上诉人支付厨师的工资，有收条及证人证言予以证明，薪酬标准亦处合理区间，因上诉人未提出反证，原审予以确认应属适当。室内添附及可移动物品均为二被上诉人为开业经营所进行的必要准备，本案因上诉人违约造成合同目的落空，上诉人应当承担必要的赔偿责任。二审期间，上诉人与二被上诉人就赔偿金额达成一致，本院予以尊重，并据此将赔偿金额调整至48万元。
综上，因本案二审出现新情况，本院据此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00800号民事判决主文第一项；
二、撤销苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00800号民事判决主文第三项；
三、变更苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00800号民事判决主文第二项为上诉人北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告杨彩凤、杨延岭经济损失合计480000元；
四、原审被告北京华联综合超市股份有限公司对上诉人北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司上述债务清偿不足部分承担补充责任。
一审案件受理费14668元，减半收取7334元，鉴定费4000元，合计11334元，由杨彩凤、杨延岭负担6130元，北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司负担5204元。前述款项杨彩凤、杨延岭已经预交，由北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司于本判决生效后十日内直接向原告杨彩凤、杨延岭有限公司支付5204元。二审案件受理费14668元，由上诉人北京华联综合超市股份有限公司苏州分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王岑
代理审判员 裘实
代理审判员 柳璐
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 孙贞