广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民二初字第172号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
负责人：张真理，职务：行长。
委托代理人：郑祝远、丁金石，系该行职员。
被告：苏志辉，男，1975年6月27日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：邵月萍，女，1978年7月28日出生，汉族，住广东省中山市。
上列两被告共同委托代理人：宋勇、梁颖璐，分别系广东邦杰律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山市分行）诉被告苏志辉、邵月萍、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑祝远，被告苏志辉、邵月萍委托代理人宋勇、梁颖璐到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年8月18日，被告苏志辉与原告签订了《个人住房借款合同》约定：被告苏志辉向原告借款金额为871000元，用于购买中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层170／171号商铺，借款期限从2006年8月21日至2016年8月21日，月利率为5.1‰；被告苏志辉从借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告可按中国人民银行有关规定相应调整。合同还约定，被告苏志辉提供自有的位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层170／171号商铺作为上述借款的抵押；被告吉雅公司对被告苏志辉的借款本息（含罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用提供连带责任保证。如被告苏志辉未按合同约定还款，原告有权要求被告吉雅公司就全部债务承担保证责任；保证期限为合同生效之日起至抵押物取得房地产权证，办妥房产保险和抵押登记，并将有关资料交原告代为保管之日止。合同签订后，抵押物办理了抵押登记手续，原告依约向被告苏志辉发放贷款871000元。贷款发放后，被告苏志辉未按合同约定履行还款义务，至2014年4月17日止，被告苏志辉尚欠原告借款本金769402.19元，利息212375.49元，合计981777.68元。至原告起诉之日止，抵押房产尚未取得所有权证的他项权证，保证人承担保证责任的条件已成就。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.解除原告与被告苏志辉签订的《个人住房借款合同》；2.被告苏志辉向原告偿还借款本金769402.19元，并赔偿占用借款造成原告的财产损失（财产损失参照中国人民银行利率规定和计息方法计算至清还之日止，暂计至2014年4月17日为212375.49元）；3.被告邵月萍对苏志辉的上述债务承担连带清偿责任；4.被告吉雅公司对苏志辉的上述债务承担连带保证责任；5.原告对被告苏志辉提供的抵押物的处理价款享有优先受偿权；6.诉讼费由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：
1.个人住房借款合同、律师见证书；2.被告苏志辉、邵月萍的身份证、户口本、结婚证复印件；3.个人住房贷款转存凭证；4.商品房合同抵押登记备案权属证书；5.商品房买卖合同复印件；6.对帐单；7.吉雅公司营业执照复印件。
被告苏志辉、邵月萍辩称：1、苏志辉分别与吉雅公司、建设银行中山市分行签订的商品房买卖合同、个人住房借款合同均是无效合同；2、被告苏志辉、邵月萍并没有获得原告建设银行中山市分行诉称的贷款，也没有获得涉案商铺产权，未获得任何利益，不应当承担民事责任。即使建设银行中山市分行主张解除合同，合同解除后双方互负返还义务，因被告苏志辉、邵月萍未获得任何利益，不存在返还义务，建设银行中山市分行应向被告吉雅公司要求返还，或通过公安部门追脏来得到补偿；3、被告邵月萍与本案没有关联，既未获得利益，也未用于夫妻共同生活，不应承担责任；4、2008年5月就已停止偿还贷款，之后也没有再付款，本案从2010年5月份起就超过诉讼时效。
被告苏志辉、邵月萍未提供证据。
被告吉雅公司未作答辩亦未提供证据。
经审理查明：2006年8月18日，原告（贷款人即抵押权人）与被告苏志辉（借款人即抵押人）、吉雅公司（保证人）签订编号为2005年乡供字第208号《个人住房借款合同》约定，被告苏志辉向原告借871000元用于购买被告吉雅公司开发的位于中山市中心区综合市场10号楼1层170／171号商铺。贷款期限为10年，月利率为5.1‰。借款人应从借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告可按中国人民银行有关规定相应调整。借款期间，借款人累计三个月未偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；借款人如未按约定的时间归还，贷款人将按国家有关规定对逾期贷款每日计收万分之二点一利息；被告苏志辉以其所购买的位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层170／171号商铺设定贷款抵押担保；被告吉雅公司为合同项下的贷款本息（含罚息）、违约金、赔偿金以及原告实现债权而发生的费用提供连带责任保证担保，保证期限为合同生效之日起至抵押物取得房地产权证，办妥房产保险和抵押登记，并将有关资料交原告代为保管之日止。签订合同后，原告依合同约定于2006年8月21日向被告苏志辉发放了贷款871000元。2006年8月21日，被告苏志辉购买的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层170／171号商铺办理了抵押登记备案，抵押权人为原告建设银行中山市分行，抵押人为苏志辉。被告苏志辉从2008年5月开始，未按合同约定向原告归还贷款本息，至2014年4月17日，尚欠原告贷款本金769402.19元，应付利息212375.49元，本息合计981777.68元。原告经多次追收未果，于2014年5月20日向本院起诉，主张前述实体权利。原告曾于2008年另案向本院起诉，请求判令被告清偿贷款本息，本院于2011年1月17日裁定驳回原告的起诉。
另查：中山市商品房买卖合同、商品房抵押登记备案权属证书载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层170／171号商铺，购房总价为1453032元，签约日期为2006年5月20日，已于2006年8月3日登记备案在苏志辉名下；涉案房产于2006年8月21日抵押登记在建设银行中山市分行名下，贷款金额为871000元。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，虚假按揭物业明细表涉及涉讼商铺。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，苏志辉与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层170／171号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
被告邵月萍与苏志辉系夫妻关系，双方于2001年1月5日在广东省中山市东区办事处办理结婚登记。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，苏志辉与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层170／171号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，苏志辉与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；苏志辉、吉雅公司以欺诈手段和建设银行中山市分行签订个人住房借款合同，侵犯了建设银行中山市分行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项的规定，认定双方签订的个人住房借款合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。建设银行中山市分行与被告苏志辉、吉雅公司签订个人住房借款合同时，虽然不知其从事犯罪行为，但除此主观善意外，建设银行中山市分行还应遵守合理的商业准则和管理规范，履行相应的审慎经营义务。除对房屋权属登记审查外，建设银行中山市分行还应根据银监会的相关规定，在受理贷款申请后履行尽职调查职责。根据银监会颁布的《个人贷款管理办法》的相关规定，贷款人受理贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实；调查内容包括借款人的借款用途、收入情况、还款来源、还款能力等；调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途经和方法。建设银行中山市分行在贷款交易过程中，未履行审慎审核义务，客观上存在过失，应自行承担相应的责任。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第二条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以为单位骗取财物为目的，采取欺骗手段对外签订经济合同，骗取的财物被该单位占有、使用或处分构成犯罪的，除依法追究有关人员的刑事责任，责令该单位返还骗取的财物外，如给被害人造成经济损失的，单位应承担赔偿责任”。根据上述法律规定，苏志辉、吉雅公司依据无效的合同而取得的财产，应当予以返还，且有过错应赔偿因此给建设银行中山市分行造成的经济（利息）损失。被告邵月萍与被告苏志辉虽系夫妻关系，但苏志辉所负债务并未用于夫妻家庭共同生活，也未将取得的贷款转化为夫妻共同财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的“以个人名义所负债务”是指基于民事法律行为，包括单方民事法律行为（如单方承诺）或双方民事法律行为（如基于约定）而产生的债务，当然不包括因个人原因从事犯罪、违法侵权而产生的债务，故苏志辉所负债务不属于夫妻共同债务，被告邵月萍不应当对被告苏志辉的债务承担连带责任。被告苏志辉以其所购买的位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层170／171号商铺作为贷款的抵押担保，苏志辉、吉雅公司以欺诈手段和建设银行中山市分行签订的借款合同、抵押合同，侵犯了建设银行中山市分行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，依法认定为无效合同，原告不能据以无效抵押合同为依据主张对抵押物的优先受偿权，故对原告该项诉讼请求应予驳回。原告主张被告苏志辉返还尚欠贷款本金及赔偿占用该款项造成原告的财产损失，被告吉雅公司对苏志辉的债务承担连带清偿责任的诉讼请求合法有据，本院予以支持；对原告主张苏志辉提供抵押物的处理价款享有优先受偿权的请求予以驳回。关于本案的诉讼时效问题，因本案债务为分期履行，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算。最后一期履行期限为2016年8月，原告于2014年5月起诉未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告苏志辉、中山市吉雅房地产开发有限公司签订的个人住房借款合同无效；
二、被告苏志辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行返还贷款本金769402.19元，并赔偿占用该款项造成原告的利息损失（利息损失计算方法：以769402.19元为本金，从2008年5月1日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；
三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司对被告苏志辉的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13618元，由被告苏志辉负担，被告中山市吉雅房地产开发有限公司承担连带清偿责任（原告已预交，二被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 余 伟