上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第2685号
原告华东中建地产有限公司。
法定代表人齐大鹏。
委托代理人单新宇，上海单新宇律师事务所律师。
委托代理人夏易，上海单新宇律师事务所律师。
被告刘振。
被告吕凡娥。
上列两被告之共同委托代理人王建军，上海百悦律师事务所律师。
上列两被告之共同委托代理人王慧，上海百悦律师事务所实习律师。
原告华东中建地产有限公司（以下简称华东地产公司）诉被告刘振、吕凡娥商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，并于2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告华东地产公司的委托代理人单新宇、夏易，被告刘振、吕凡娥的共同委托代理人王建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华东地产公司诉称，2014年2月，原、被告就上海市杨浦区政和路538弄《中建府邸》71号1层1_3层室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》，约定该房屋总价款为人民币28，180，000元（本案所涉币种均为人民币），该合同附件一约定，被告应于2014年4月25日前支付该房屋的全部房款，如果被告逾期付款超过60天的，原告有权解除合同并要求被告支付相当于房屋总价款10%的违约金。现被告仍有12，726，000元房款未支付。原告诉请要求：1、判令解除原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告赔偿原告违约金2，818，000元。至于被告已经支付的15，454，000元，原告愿意在被告支付相应违约金后退还被告。
被告刘振、吕凡娥辩称，2014年2月16日签署合同当天，原告并未将整本合同交付被告，被告只是看到自己签字页的部分，原告称合同尚在审批过程中，被告对于每笔款项的付款时间等并不明确，原、被告只是在当日签订了《购房协议书》，被告对房屋的位置、面积、房价等均已知晓，但迟迟未收到预售合同的正本文件，也不知道合同条款的内容应当如何履行。直至被告2014年9月18日拿到合同前，该预售合同尚未生效。该合同中的部分条款明显规避了原告的责任，对被告却极其苛刻，双方约定于2013年12月31日前交付系争房屋，但原告却未按该合同履行。被告在未收到预售合同的前提下已经支付了15，454，000元购房款，表明了被告履行合同的诚意，原告在未与被告协商的情况下盲目起诉，严重损害了被告的权益。此外，即使被告存在违约行为，合同约定的总房款的10%的违约金显属过高，要求法院酌情调整。如果原告要求被告继续履行合同的，应当向被告赔礼道歉并对合同的部分条款作出修改，同时被告对于原告的违约行为保留追诉的权利。综上，不同意原告的诉请。
经审理查明，被告吕凡娥系被告刘振之母。
2014年1月25日，被告向原告支付购房定金500，000元。2014年2月16日，甲方（卖方：原告）、乙方（买方：被告）签订《上海市商品房预售合同》，主要内容：甲方通过土地使用权出让方式取得杨浦区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证。证书号：杨XXXXXXXXXX土地面积为114，517.00，土地用途为商品住宅（普通商品房）。甲方经批准，在该地块上投资建造《中建府邸》（暂定名／现定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构；建筑物地上层数为3层，地下层数为2层，上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，杨浦区房屋土地管理局已批准上市预售（预售许可证编号：杨浦房管（2013）预字XXXXXXX号），乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为居住，据甲方暂测该房屋建筑面积为352.24平方米，其中套内建筑面积为328.74平方米，公用分摊面积为23.50平方米，另有地下附属面积345.7平方米。该房屋建筑层高为3.3-4.4米；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为28，180，000元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之2.00计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10.00%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索；甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；甲方应于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；该合同附件一约定：甲方同意乙方采用分期的付款方式支付房款，乙方应按以下时间如期足额将房款支付给甲方：1、2014年2月16日前支付全部房价款的30%，计8，454，000元；乙方在签订本合同前支付给甲方的定金500，000元；2、2014年4月25日前支付全部房价款的70%，计19，726，000元；在甲方交付该房屋前，乙方须付清该房屋全部楼价款及违约利息（若有），否则甲方有权不交付该房屋，且不承担延期交房的责任，甲方交付该房屋后，有权追索乙方逾期付款的违约责任，甲方在乙方付清全款后办理该房屋的预告登记……。同日，被告支付房款7，954，000元。2014年4月10日被告支付房款7，000，000元。上述房款共计15，454，000元。
2014年9月9日，原告通过律师向被告发送《律师函》，主要内容：因被告未按合同约定的时间付款，故原告通知其解除系争房屋预售合同，并追究其违约责任。
《购房协议书》显示：被告应于2014年2月5日前签订商品房预售合同时付楼价的30%（含定金）8，454，000元，于2014年4月25日前支付楼价的70%即19，726，000元，买方须遵照本协议之规定签订“上海市商品房预售合同”，对卖方提供的“上海市商品房预售合同”内之各项内容均无异议。
以上事实，由系争房屋《上海市商品房预售合同》、律师函及EMS快递回单、被告付款收据及银行回单、《购房协议书》等证据材料予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》及《补充条款》、《附件》等均系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按约全面履行自己的义务。被告未按合同约定的日期即2014年4月25日前支付第二笔房款，经原告催讨后仍未支付，已构成违约，原告有权解除合同，并要求被告承担相应责任。现原告于2014年9月9日向被告发送解除函，被告称未收到此函，故合同解除日为本院送达诉状副本之日。合同解除后，被告应按合同约定承担相应的违约金，原告应退还被告已支付的购房款15，454，000元。被告辩称违约金过高，要求法院酌情调整，本院根据合同履行情况、被告的过错程度等予以调整。被告称签署合同当日并未拿到合同全本，仅拿到《购房协议书》，故该商品房预售合同尚未生效。对此本院认为，该协议书亦约定被告应于2014年4月25日前支付70%的房款，该协议约定买方须遵照本协议之规定签订“上海市商品房预售合同”，且对该合同条款均无异议，被告首期付款的时间和金额亦与预售合同约定的一致，故被告称对该预售合同的内容并不知晓，缺乏事实依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告华东中建地产有限公司与被告刘振、吕凡娥于2014年2月16日就上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX层1_3层室房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2014年9月29日解除；
二、被告刘振、吕凡娥应于本判决生效之日起十日内支付原告华东中建地产有限公司违约金人民币300，000元；
三、原告华东中建地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告刘振、吕凡娥购房款人民币15，454，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币29，344元，减半收取计人民币14，672元，由原告华东中建地产有限公司负担人民币13，110元，被告刘振、吕凡娥负担人民币1562元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴 预
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 钟显庭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。