内蒙古自治区巴林左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民初字第451号
原告于常伟，女，1982年2月6日出生，汉族，无业，现住内蒙古赤峰市巴林左旗。
委托代理人王立国，内蒙古兴林律师事务所律师。
被告王吉伟，女，1977年8月11日出生，汉族，药师，现住内蒙古赤峰市巴林左旗。
委托代理人田利民，内蒙古富河律师事务所律师。
原告于常伟与被告王吉伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王晓林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于常伟及其委托代理人王立国，被告王吉伟的委托代理人田利民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，请求法院依法判令解除原、被告于2012年10月19日房屋所有权转让合同；立即返还房款286000元并支付利息125840元，合计人民币411840元；赔偿房屋装修损失费80000元；被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，第一，答辩人与原告签订的房屋转让合同约定的产权登记方式为初始登记。2010年5月8日答辩人与赤峰鑫跃房地产开发有限公司（下称鑫跃房地产开发公司）签订一份《房屋置换协议书》，通过“以物易物”的方式在2012年6月份取得涉案房屋的所有权。答辩人与原告在2012年10月19日签订《房屋所有权转让合同》当时答辩人正在与该房的开发人协商办理房屋初始登记事宜，上述事实答辩人已向原告告知，原告也同意直接将房屋登记在原告名下。答辩人一直积极履行合同约定的办证内容。第二，没有办理房屋产权登记并不是“由于出卖人的原因”。答辩人转让给原告的房屋位于林东东城区东和家园，开发商是鑫跃房地产开发公司。答辩人在为原告办理房权证登记过程中了解到：鑫跃房地产开发公司开发并出售的东和家园商品房都没有办理房屋产权登记，该公司的法定代表人在2013年5月份因涉嫌犯罪被羁押，法人公章被依法扣押，因此不能办理产权登记不是答辩人不履行义务或是由于出卖人的原因，而是因为上述行政机关的行为所限，答辩人也将暂不能办理产权登记的事实告知原告。第三，原告已经支付全部房款并实际占有使用房屋，享有事实上的处分权。原被告之间的合同是双方真实意思表示，既没有扰乱社会经济秩序，也未损害社会公共利益，所以从稳定交易关系的角度，原告诉请解除合同依法不能成立。第四，原告解除合同的理由与合同约定的内容不符。合同第七条约定了答辩人将房权证办理在原告名下的时间点、违约责任的承担比例和继续办证义务的承担及“转让方实在不能办理产权证”返还房款及利息和装修损失等内容，说明关于办证义务的履行是有顺序的，同时涉案房权证暂时不能登记不属于客观履行不能，也不是双方约定的“实在不能”办理房权证登记的法定或约定解约情形。合同依法成立，合法有效。合同效力不能因暂无房权证而受影响，而且以暂无房权证为由主张合同无效也有悖公平原则，答辩人愿意继续积极为原告履行办证义务。
原告为支持自己的诉讼主张向本院提交如下证据：
1、2012年10月19日房屋转让合同1份，用以证明原告以286000元价格购买被告所有的东和家园小区3号楼3单元401室；本案的被告到目前并没有按合同的约定将楼房的大修基金、契税单据交付给原告；原被告约定在2013年6月30日前将涉案房屋登记在原告的名下，被告没有履行义务，原被告签订房屋转让合同时，被告已经预见不能办理的后果；原告按合同的约定要求返还涉案房屋的价款、利息及房屋装修的损失。
2、2012年10月19日收据1枚，用以证明被告于2012年10月19日收到购房款。
被告王吉伟质证称对该合同真实性无异议，对原告的第1个证明点没有异议，但对原告提出的其他证明点有异议，该份合同虽约定大修基金契税等义务的负担，但根据相关法律规定，该合同所涉及的契税应当由该房屋的开发商交付，上述义务的履行在合同中并未约定具体的履行时间；被告是2012年6月份根据置换合同取得的房屋，2012年10月19日与原告达成协议，因此原告说被告已经预见不能办理房权证与事实不符；根据合同第7条，履行办证义务是有顺序的。对收据的真实性及证明点均无异议。
本院认为，上述证据来源合法，内容真实，能证明原告的主张，因此对该证据的效力，本院予以确认。
被告为支持自己的反驳主张向本院提交以下证据：
1、房屋置换协议书1份（复印件），用以证明争议的房屋是2010年5月8日被告与赤峰鑫跃房地产开发有限公司通过置换取得的，合同约定房屋为初始登记，房权证的办理涉及的各项税费按国家有关规定执行；被告是在2012年6月份实际取得房屋的所有权。
原告质证称该置换合同选定的是3层，原告取得的房屋是4层，原告不知道被告如何取得该房屋，原被告对双方签订的房屋买卖合同无异议，被告不能用自己签订的置换协议书来约束本案中原告与被告的之间的买卖合同，原告从未到开发商处确认该楼房已经登记在原告名下，从置换协议看不出来被告是2012年6月份取得涉案的房屋。
2、2012年10月19日房屋所有权转让合同1份，用以证明原被告签订该份合同时约定的登记方式是初始登记而不是变更登记；该份合同约定的房屋登记是原被告合同履行过程中的附随义务，虽然约定了大修基金和契税，但该项约定义务的承担从法律规定上并非被告个人的义务；该份合同第7条约定办理房产证的附随义务是有顺序的，被告在2013年6月30日前没有办理涉案房屋的登记应当承担的责任是继续承担办理的义务，按购房款的百分比承担违约责任，只有原告用证据证实实在不能办理才发生原告本次诉讼的后果，作为一种附随义务，该条约定的按全部房款20%的违约责任过高，原告已经实际占有使用房屋2年，合同约定的承担受让方在该楼房的损失内容是预设条款。
原告质证称对房屋所有权转让合同的真实性无异议，但对证明点有异议，原被告双方约定的是初始登记，但这只是原被告双方的约定，被告以何种方式取得的房屋不是约束原被告之间的合同的理由。被告说办理房产证是附随义务是对法律的曲解，除非是双方当事人有特别约定，根据法律的规定是业主的义务；被告始终称该合同的第7条存在顺序是不客观的，不能办理房产证的合理时间是多长，不能无期限的等待，被告承担该楼房的装修损失是被告所应承担的法律责任，不是预设条款。
本院认为，房屋置换协议书与本案没有关联性，原告又不予认可，因此对其效力本院不予确认。房屋转让合同来源合法，内容真实，因此对该证据的效力，本院予以确认。
经本院审理查明，2012年10月19日，原、被告签订了房屋所有权转让合同。合同中约定房屋总价款286000元，价款于2012年10月19日一次性付清；被告应于2013年6月30日前将房屋产权证过户到受让方于常伟名下，否则继续承担办理产权证的义务，转让方实在不能办理产权证，返还全部房款，并承担全部房款2%的月利率，并承担受让方在该楼房装修的损失，转让方保证该楼房没有第三人或者其他任何人主张权利，也没有法院或者其他机关查封或保全，否则有全部价款的双倍赔偿。现该房屋在房产部门备案为被告王吉伟所有，被告无法履行房屋过户义务，原告起诉要求解除原被告双方签订的房屋所有权转让合同，被告返还房款286000元，给付利息125840元，赔偿装修损失80000元，合计491840元；并由被告承担诉讼费用。
本院认为，原被告双方签订的房屋所有权转让合同，是双方真实意思的表示，不违反法律规定。合同中约定了双方的解除权，现被告虽然将房屋交付给原告使用，但是不能完成产权过户手续，被告没有完成出卖人的交付义务导致合同目的不能实现，侵害了原告的合法权益。原告于常伟要求按合同约定解除房屋所有权转让合同并返还房款286000元，同时要求给付利息125840元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿装修损失80000元，因原告撤回该项请求，可另行主张权利。被告提出原、被告双方约定的办理房产证是初始登记，是附随义务，并且合同第7条约定办证义务是有顺序的，不能证明实在不能办理的情况发生，被告对自己的抗辩未向本院提出相关证据，况且双方合同约定2013年6月30日之前办理房产证，被告未按合同约定履行义务，在庭审中被告亦无法确定给予办理房产证的时间，因此本院对被告的抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
解除原告于常伟与被告王吉伟于2012年10月19日签订的房屋所有权转让合同，被告王吉伟于本判决生效之日起5日内返还原告购房款286000元，给付原告利息125840元，合计411840元。
案件受理费8678元，减半收取4339元，由原告承担706元，由被告王吉伟承担3633元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
代理审判员 王晓林
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 周 阳