四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高坪民初字第1795号
原告：杨应碧，女，生于1949年9月，住高坪区龙门镇。
委托代理人：ＸＸ，南充市高坪区高坪法律服务所法律工作者。
被告：龙兵，男，生于1969年7月，住高坪区龙门镇。
委托代理人：罗纪猛，四川洪援律师事务所律师。
原告杨应碧因与被告龙兵产生合同纠纷，于2015年7月21日诉至本院。本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年8月20日开庭审理，原告杨应碧及其委托代理人ＸＸ、被告龙兵及其委托代理人罗纪猛律师到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2011年5月23日，被告龙兵与原告杨应碧签订《合伙改建危房协议》，约定被告拆除原告位于龙门镇油坊街76—5号旧房予以改建，改建房屋竣工后，被告将按相当于旧房面积的1.8倍向原告补偿113.2平方米的房屋，该房屋暂定四单元二楼右侧，原告不找补购房款。协议签订后，原告按时搬迁将房屋交与被告拆除，被告改建竣工后却拒绝向原告还房，并将原承诺还给原告的房屋转卖牟利。原告故来院起诉，请求判令解除原、被告所签订的《合伙改建危房协议》，被告按113.2平方米的房屋的市场价值赔偿原告经济损失350000元。
被告龙兵辩称，被告对原告所在片区的危房改造，有政府部门的鉴定和审核，可以先建设后补办手续；双方签订《合伙改建危房协议》是真实意思的表示，被告愿按约定行事，而原告曲解合同意思，导致被告难以履约，原告主张解除协议于法无据；双方签订协议时间是2011年5月，房屋改建竣工是在2012年，原告至2015年才起诉超过诉讼时效；原告自有房屋面积一直只有20平方米，按1.8倍还房也就36平方米；《合伙改建危房协议》上载明的113.2平方米是当时的房屋图纸面积，被告承诺还给原告的房屋的设计建筑面积为113.2平方米，原告应得的36平方米包含在此113.2平方米中，差额面积77.2平方米应由原告补交房款；因原告拒不补交差额房款，被告已将预留给原告的房屋以每平方米2700元转卖他人；被告愿按36平方米房屋乘以每平方米2700元的市场价值向原告赔偿。
原告提供的主要证据有：1、合伙改建危房协议，用以证明被告承诺向原告还房113.2平方米，还房位置已议定，且原告不需找差；2、南充县人民法院（92）民字第1218号民事判决书、陈华荣与包继明联合出具的证明、质量安全责任书，用以证明原告在离异时分得约20平方米的住房，后扩建为60余平方米。被告质证认为，除证据2所列证明外，原告其他证据真实。但合伙改建危房协议上面记载的还面积113.2平方米是指按当时的设计图可知将要修建的还房面积为113.2平方米，而并非被告要向原告补偿113.2平方米的房屋；按照南充县法院民事判决书，原告分得的住房只有20平方米，按1.8倍面积放大，为36平方米；原告前夫张宗全的弟兄姐妹多，房屋地基面积本来就少，原告和张宗全离婚后，张宗全不可能让原告扩建房屋；原告自述扩建了房屋，但又拿不出相应的审批手续，不足为信；陈华荣与包继明联合出具的证明不符合民诉法对证据形式的要求，不能采信；质量安全责任书与本案无关。
被告除提交合伙改建危房协议、南充县法院民事判决书用以证明其主张外，另提交的主要证据有：1、原告前夫张宗全的国土证、房产证，用以证明原告分得的20平方米房屋一直登记于张宗全名下；2、南充市房屋安全鉴定办公室鉴定报告、时任龙门镇党委书记王永的批件、设计图纸，用以证明原告所在片区房屋属危房，被告改建合法，可以先建设后补办手续；3、被告律师对原告前夫张宗全的调查笔录，用以证明原告离婚时只分得20平方米住房，其后未扩建；4、原告在龙门镇另建的住房的照片，用以证明原告另与他人组成了家庭，并另建了住房。原告质证认为，张宗全的国土证、房产证与本案无关联；龙门镇领导批件等不具备证明效力；原告与张宗全有矛盾，张宗全证言严重不实；原告没有另行组成家庭，也没有另建住房，原告现在租房居住。
庭审时被告龙兵还在回答合议庭提问时述称，己方与杨应碧签订的合伙改建危房协议中的手写内容是己方书写的；案涉房屋没有办理规划及施工许可，至今无法办理产权双证；己方拆除杨应碧住房前曾测量过房屋面积，还拍了照片的，但照片现在找不到了；协议签订是在测量后进行的；当时确定给杨应碧的还房的位置为3号楼。应法庭要求，被告庭审后向法庭提交了其与其他被拆迁户签订的约十余份拆迁还房协议书。经法庭比对，这些协议书跟原、被告签订的合伙改建危房协议在体例、内容上存在中重大差别，无参考价值。
庭审结束后，根据原告提供的线索，本院法官于2015年9月30日询问了陈华荣和徐国金。陈华荣陈述，杨应碧和丈夫离婚后，分得了一点住房，九几年进行了扩建；杨应碧当时找了我和包继民（音）、还有一个杂工去做，我们每人做了四天工；修的是小青瓦房，两个房间，大概有四十个平方米；我认识杨应碧的前夫张宗全，扩建时他并没有阻拦；我长期在外打工，这次是送妻子回乡治病，我很快又要出去。徐国金陈述，杨应碧在油坊街确有住房，大概在十多年前，杨应碧修房子剩下一些沙石，我男人就去买了过来；我男人死了已经四年了；我体弱多病，到法庭来一趟很不容易。被告龙兵就此质证认为，陈华荣和徐国金的证言不实，且未到庭接受被告质询，不能采信。
本案事实的争议焦点在于，根据双方无异议的南充县人民法院（92）民字第1218号民事判决书，原、被告于1993年离婚，“新修偏厦瓦平房约20㎡”归原告所有，原告在获得此20平方米住房后，是否对住房进行了改建？经举证、质证，结合法庭调查，本院认为：1、根据双方无异议的《合伙改建危房协议》，该协议上未载明对原告旧宅的测量面积，但记明“还房屋面积113.2㎡”（其中“还”、“113.2”由龙兵手写），对此可作两种解释，一是明确偿还面积113.2㎡，原告不补差价，此为通常的理解；二是安置给被告的还房的设计面积为113.2平方米，原告要据实补差价，此为例外的理解，被告需提供充足的证据方能成立。被告对此的解释是当时的设计还房面积为113.2平方米，但被告提供的设计图纸中并无面积113.2平方米的户型；2、如被告所述，在拆除原告住房前被告进行了测量，并进行了拍照，但该测量面积既未记载于其草拟的《合伙改建危房协议》，被告也未提供其他证据予以证明；3、经法庭主动调查，陈华荣和徐国金能够证实原告在1990年代改建了房屋，且陈华荣证实改建面积约40平方米，与原告离婚时分得的20平方米相加，约60平方米。而《合伙改建危房协议》上末尾手写内容“还房面积按1.8倍为准”，协议首段记明“还房屋面积113.2㎡”，由此推算原告的房屋面积为62.9㎡（113.2㎡÷1.8＝62.9㎡），与原告的陈述陈华荣和徐国金的证词两相吻合；4、自然人之间的拆迁还房协议随意性较大，拆除人往往并不关心被拆除人的房屋是否有产权、产权是否完整，而只关心其商业价值，还房比例亦由双方自定，并无定式。故此，本院确认原告离婚后改建了房屋，改建后房屋实有面积超过60㎡。
基于上述，本院对本案事实认定如下：
原告杨应碧与案外人张宗全于1974年结婚，共同居住于位于龙门镇油坊街张宗全一方的祖屋内，并共同对该房屋进行了维修，修建偏房20平方米。因夫妻感情彻底破裂，原告与张宗全于1993年经原南充县人民法院判决离婚，离婚时原告分得“新修偏厦瓦平房约20㎡”，但始终未办理产权分户登记。约1998年，原告雇请陈华荣等人在原有住房的基础上扩建小青瓦房两间，住房总面积达到60余平方米。被告龙兵系本地商人，常年经营建筑及房地产等。2010—2011年，龙兵以帮助油坊街76号居民改造危房为名，相继与张宗全、杨应碧等户协商拆迁还房，并签订了协议。其中经现场实测后，龙兵与杨应碧于2011年5月23日签订了《合伙改建危房协议》，约定了“还房面积按1.8倍为准”，“还房屋面积113.2㎡”，“还房位置在四单元二楼右边（暂定）”，等等。该协议除打印内容外，手写内容由龙兵书写。龙兵随后拆除了原告等人的房屋，于2012年改建成若干幢楼房，并陆续向各拆迁户还房，剩余房源对外销售。因双方对还房面积有异议，被告拒不向原告还房，并将预留给原告的还房售出，其自述售价为每平方米2700元。另查明，被告改建的房屋至今未办理规划许可、施工许可等，也无法办理产权登记。以上事实，有《合伙改建危房协议》、南充县人民法院民事判决书、张宗全的国土证、房产证、南充市房屋安全鉴定办公室鉴定报告、设计图纸、询问笔录、庭审笔录等在卷为证。
本院认为，本案原、被告之间交易的性质是被告收购原告的住房及国土使用权，支付相应对价，该对价既可是将来偿还相应面积的房屋，也可以是补偿货币。该类合同除具备无效条件被认定无效之外，各方应尽力履行。然本案被告改建房屋至今未办理规划许可及施工许可，且被告已将原预留给原告的还房转卖他人，故《合伙改建危房协议》中关于还房的主合同义务没有履行的基础，原告申请解除该协议于法有据，本院予以支持。如前述，因被告的过错，原告无从得到113.2平方米的还房，被告应按相同地段113.2平方米商品房的市场价值予赔偿。被告自述已将该房屋以每平方米2700元售出，而原告又于2015年10月29日向本院提交声明书，愿以每平方米2700元计算其应得的113.2平方米还房的损失，本院认为其请求合理，确认按每平方米2700元乘以113.2平方米计算原告的损失，即305640元，被告应照额赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告杨应碧与被告龙兵于2011年5月23日签订的《合伙改建危房协议》；
二、被告龙兵在本判决生效后十日内向原告杨应碧赔偿损失305640元；
三、驳回原告杨应碧的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定期间履行支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6550元（原告杨应碧申请缓缴），由原告龙应碧负担830元，被告龙兵负担5720元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 蔡爱民
人民陪审员 罗 琼
人民陪审员 屈天喜
二〇一五年十一月三日
书 记 员 何佳蔓