湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂利川民初字第00707号
原告徐石清，农民。
原告张孝英，农民。
委托代理人朱耀普，湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。
被告宋安杰，农民。
原告徐石清、张孝英诉被告宋安杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法由审判员张明适用简易程序，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告徐石清、张孝英及其委托代理人朱耀普，被告宋安杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐石清、张孝英诉称：原、被告于2009年8月15日订立房屋租赁合同，合同临近期满时双方续签合同，约定从2012年2月27日至2015年2月26日，年租金为110000元，租金按年先交清后使用。如在期满15日未交清房租，出租方有权收回出租房屋。被告于2014年2月25日向原告支付房租40000元，2014年3月6日支付房租45000万元，2014年被告尚欠原告房租25000元。此外，2013年2月26日被告向原告出据20000元房租欠条。请求法院判决被告向原告支付拖欠的房屋租金45000元，支付违约金10000元；请求被告支付约定利息到履行完毕；请求解除原、被告房屋租赁合同，原告方收回房屋；诉讼费用由被告承担。
原告徐石清、张孝英为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：房屋租赁合同复印件一份。证明被告只支付了85000元的租金，还欠25000元，被告违约。
证据二：欠条一份。证明被告欠原告租金20000元的事实。
被告宋安杰辩称：我按合同约定，已经支付了2014年2月27日至2015年2月26日的房屋租金85000元，我当年应给付原告房屋租金是110000元，但我租赁的房屋第三楼及一间门面由原告租赁给了红樱幼儿园，根据约定，剩余的25000元应由红樱幼儿园直接给原告。我欠款属实，但我只是向原告借现金20000元，不是欠的租金20000元。
被告宋安杰为支持其抗辩理由，向本院提交了原告张孝英与曾令州签订的房屋租赁合同一份。证明被告只应给85000元租金，剩余的25000元原告应找曾令州收取。
经庭审质证，原、被告对对方提交证据的真实性均无异议。对双方均无异议的证据，本院依法予以采信。
经审理查明：2009年8月，被告宋安杰从案外人谢平手中转租了原告徐石清、张孝英所有的位于利川市清江路86号两楼一底房屋的1－3层整栋楼及房屋后侧的一间门面。2009年8月15日，被告向二原告提出租赁该房屋，因谢平的租赁期限截止于2012年2月26日，因此，原、被告在谢平的房屋租赁合同基础上另行签订了房屋租赁合同，租赁的房屋不变，租赁期限从2012年2月27日至2015年2月26日。并约定：房屋租金每年110000元；房屋租金按年先交清后使用；如在期满15日内未交清房租，二原告有权收回出租房屋；如违反合同约定，应向对方支付违约金10000元。被告宋安杰所租的房屋一、二楼一直转租给“仁德药房”使用。2012年2月27日临近前，被告与二原告经口头协商后，被告将租赁房屋的第三层楼及房屋后侧的一间门面退还给二原告，双方没有另行签订书面合同。此后，2012年2月12日，原告张孝英与案外人曾令州签订房屋租赁合同，将被告退还的出租房屋全部租赁给“红樱幼儿园”使用，租赁期自2012年2月12日至2015年2月12日，房屋租金每年25000元。在2012年2月27日至2014年2月26日两年租赁期间，原、被告双方对租金未发生争议，二原告向曾令州收取第三层楼及房屋后侧的一间门面的租金，其余一、二层楼租金仍向被告宋安杰收取，合同中约定的年租金110000元也根据双方口头约定作了相应调整。2013年2月26日，被告宋安杰向原告张孝英出具房租欠条一份，内容为：“今欠到张孝英现金20000元整，限2013年12月30日前还清。如超期，从超期之日按社会上2分的利息算利息。”关于利息的约定，双方均承认是按月利率20‰计算利息。该欠款至今尚未给付。除去该20000元房租欠款外，前两年其余租金已结清。但在2014年，原、被告双方为租金发生了争议。2014年2月25日与3月6日，被告宋安杰分两次给付了二原告从2014年2月27日至2015年2月26日的租金共85000元。二原告认为，双方口头约定抵减租金是10000元，那么被告该年应付的租金是100000元，但被告只给付了85000元，已经违约；被告认为，自己扣除已退还给原告并由原告出租给曾令州的房屋租金25000元，自己已将该年的租金85000元给付完毕。因此二原告诉至本院，请求被告给付租金、支付违约金并解除房屋租赁合同。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担不利的法律后果。对于原、被告双方争议的退还部分应抵减的房屋租金金额，因系口头约定，原告方无证据证明约定抵减的租金是10000元，本院不能仅根据原告的陈述予以认定。而被告提交的原告与曾令州签订的房屋租赁合同证明在同时期该部分房屋的年房租价格为25000元。因此，在原告无证据证明的情况下，本院根据退还房屋的实际年租金25000元认定应抵减的房屋租金。抵减25000元后，被告从2014年2月27日至2015年2月26日还应给付租金85000元，而被告已在合同约定的期限内给付完毕。因此，原告以被告尚欠原告25000元房租为由，请求被告支付房租25000元、给付违约金10000元以及解除合同的诉讼请求因原告无证据证明违约事实，本院不予支持。关于被告于2013年2月26日出具的欠条，被告称是借现金20000元而不是欠二原告房屋租金。因该据为欠条形式，被告无其它欠款事由，出具欠条的日期与被告按合同约定给付租金的时间相吻合，因此本院认定该欠款为租金欠款。对于该20000元租金欠款，系原、被告双方通过欠条的形式对该年的租金进行了结算，被告的欠款已得到原告的认可，双方约定了新的权利义务关系，原告以被告拖欠租金为由请求给付违约金和解除合同，本院不予支持，但被告应根据欠条的约定履行还款义务。庭审中，二原告提出被告在租赁期内未经二原告同意随意转租，因此请求解除租赁合同。本院认为，被告从2009年8月开始就将二原告房屋的第一、二层转租给“仁德药房”使用，二原告知道以上转租事实，但未提出异议，并于2014年继续收取了被告最后一年的租金，应推定为二原告同意被告转租。因此，二原告以未经同意转租为由请求解除合同，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宋安杰于本判决生效之日起20日内给付原告徐石清、张孝英房租欠款20000元，并按月利率20‰给付自2013年12月30日起至还款之日止的利息。
二、驳回二原告要求被告支付房屋租金25000元、违约金10000元以及解除房屋租赁合同，由原告收回房屋的诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，依法减半收取587.50元，由原告负担373.50元，被告负担214元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张明
二〇一四年四月二十日
书记员 阳磊