北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第8752号
原告李月敏，女，1968年6月28日出生。
委托代理人沈春荣，北京市中翔律师事务所律师。
被告万德山，男，1962年11月14日出生。
委托代理人秦郭瑞，北京市慧海天合律师事务所律师。
委托代理人王思雨。
第三人郭德民，男，1963年8月29日出生。
原告李月敏与被告万德山、第三人郭德民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李月敏及其委托代理人沈春荣、被告万德山及其委托代理人秦郭瑞、王思雨到庭参加诉讼,第三人郭德民在本案第一次开庭时到庭参与诉讼，在第二次开庭时经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告李月敏诉称：2010年7月，原告以按揭贷款方式购买位于北京市大兴区黄村镇长丰园二区18号楼4单元701号房屋，贷款金额为37万元，期限25年。原房屋所有权人郭德民要求以承租方式继续居住、使用该房屋，租金标准为原告每月偿还的贷款额2100元。2011年11月，郭德民称可以将房屋高价出售，随后郭德民带着链家地产的业务员李艳明找到原告，让原告在空白的交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同及补充协议上签名，同时保证一定卖出一个好价钱，也保证按揭款正常交付，之后再无音讯。2013年12月，被告万德山找到原告称其已经以57万元购买了该房屋，要求原告协助办理过户手续。原告告诉被告根本没有收到房款，让被告找郭德民退钱。后被告将郭德民诉至丰台法院，二人就退款问题达成和解，参见（2014）丰民初字第16481号民事调解书。调解达成后郭德民未及时履行付款义务，被告占据该房屋不予腾退，原告多次找到被告理论，要求其返还房屋，被告予以拒绝，故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告限期将位于北京市大兴区黄村镇长丰园二区18号楼4单元701号房屋腾退并返还给原告；3、被告给付原告房屋占用费（按每月2100元计算，自2012年1月1日起至腾退之日止）；4、诉讼费由被告承担。
被告万德山辩称：2003年5月19日，郭德民与北京万成房地产开发有限公司签订房屋买卖契约，以99527元价格购买涉案房屋，房屋登记在郭德民名下。2010年，郭德民需要资金周转，但是由于自己的信用问题，无法取得贷款，所以与李月敏商量将房屋过户到李月敏名下，以李月敏的名义取得了银行的按揭贷款，之后贷款是由郭德民按月偿还。2011年11月25日，被告通过链家地产找到正在出售的涉案房屋，被告在中介公司工作人员李艳明的带领下看房，看房时是郭德民在此居住，郭德民告诉中介公司说是他的房子，只是为了从银行贷款借用了李月敏的名义，保证能让李月敏办过户手续。所以，当天被告就与郭德民以及中介公司三方签订了买卖定金协议书，被告交给了郭德民5000元定金，由郭德民在中介公司提供的格式收据上签了字。2011年11月27日，中介公司李艳明通知被告可以签购房合同，被告来到链家地产看丹桥店，当时郭德民已经在店里，中介公司拿出存量房屋买卖合同、补充协议、居间合同，让被告签字。随后郭德民带着中介公司李艳明去找李月敏签字。被告因为照顾儿子的原因没有去。等李艳明和郭德民找李月敏签字后，李艳明和郭德民均说李月敏让把钱交给郭德民，因为房子是郭德民的，只要郭德民把贷款还了就行。当天，被告交了定金45000元，加上之前5000元就是50
000元，中介费是15500元。2011年12月15日，被告按照中介公司的通知，通过工行帐户分两次给郭德民转帐，一次40万，一次12万，总共52万元。按照补充协议的约定，卖方应当于2011年12月31日办理过户，但经被告催促，至今未办。涉案房屋是于2011年12月20日由郭德民直接交给被告的，当时中介公司也在场，郭德民将钥匙、门禁卡等交给了被告。被告认为涉案房屋实际上是郭德民的，李月敏没有权利单方解除合同。如果郭德民是李月敏的代理人，万德山已经将全部款项通过郭德民交给了李月敏，李月敏应当配合万德山办理过户。作为受害者被告一直在积极主张权利，先后向大兴法院起诉过李月敏要求办理过户，但是因为房屋存在贷款，被告无法垫付贷款，法院释明无法判决过户，原告只好撤诉。之后万德山和李月敏以及中介公司李艳明多次商量找郭德民，建议由李月敏来起诉郭德民，但是李月敏一直未起诉。最终没有办法，三方达成一致意见，由被告先起诉郭德民，将房款要回之后，还完贷款再办理过户。目前，被告起诉郭德民一案，丰台法院已经作出调解书，但是钱款尚未拿到，被告正在申请执行，待拿到钱款之后，会第一时间帮助李月敏还贷款。综上，涉案房屋由郭德民所有，原告李月敏并未向郭德民支付过任何购房款，郭德民也未向李月敏交付过房屋，郭德民系借李月敏之名向银行套取按揭贷款，最初的银行贷款也一直是由郭德民偿还。经过李月敏同意，郭德民将涉案房屋通过中介公司出售给被告，且被告已经支付大部分购房款，郭德民和李月敏没有按照合同约定将房屋过户给被告。涉案房屋系郭德民直接交付给被告，被告已经装修入住将近五年时间，李月敏无权要求被告腾退房屋，请求驳回李月敏的全部诉讼请求。
第三人郭德民陈述：诉争房屋是我于2003年5月向开发商购买的，2010年我做生意失败了，就和李月敏商量将房屋过户至李月敏名下，以其名义向银行申请抵押贷款37万元，每月偿还2000多元的月供。因我和李月敏是朋友，只有口头协议。贷款拿到后，我付给李月敏23000多元，房本由李月敏拿着，还款银行卡由我拿着，月供由我偿还，还了一年多，这笔贷款就用完了。因为我工资不高还要租房住，经济周转困难，后来就没再还月供，私下和李月敏商量让她先还月供，以后再处理房子。2011年，我把诉争房屋卖给万德山，因房子名义上是李月敏的，所以实际还要李月敏来卖。当时也找了链家公司作为中介，中介要求李月敏必须出具售卖房屋的委托书，全权委托我本人处理。之后就把房屋卖给万德山了，购房合同签字是李月敏签的名，是中介和我一起去李月敏家找她签的字。房款57万元，万德山全部交给我本人，一分都没有给李月敏，这个钱是万德山交给中介，中介转给我的，我收到这些房款后按理应赶紧偿还房屋按揭贷款37万，还完再解押过户，结果我拿房款还了别人的欠款，没有还银行贷款，所以导致现在双方的争议。此后李月敏、万德山和我三方在一起协商这个房屋怎么处理，但一直没有协商成。因为一直没给万德山过户，李月敏又催万德山搬家，所以万德山就起诉要求我退还房款和利息70万元，在丰台法院进行了调解，由我每月偿还10万元直至还清，但因我经济困难，一分钱也未偿还给万德山。对本案争议还是希望三方协商解决。
经审理查明：位于北京市大兴区黄村镇长丰园二区18号楼4单元701号房屋登记所有权人为李月敏，登记时间为2010年7月21日，该房屋设定抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司北京分行。
2011年11月27日，原告李月敏（出卖人）与被告万德山（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：万德山购买李月敏位于北京市大兴区黄村镇长丰园二区18号楼4单元701号房屋，房屋总价款为62万元。合同签订后，被告万德山向第三人郭德民支付房款57万元。郭德民于2011年12月20日将房屋交付给万德山居住使用至今，万德山在入住后对房屋进行了装修。
2014年，上海浦东发展银行股份有限公司北京分行将李月敏起诉至北京市西城区人民法院。上海浦东发展银行股份有限公司北京分行诉称李月敏贷款37万元用于购买北京市大兴区黄村镇长丰园二区18号楼4单元701号房屋，但自2010年7月起已累计15期未按时偿还贷款本息，要求判令李月敏返还贷款本金351298.28元和罚息并对抵押物优先受偿。经北京市西城区人民法院调解，于2014年9月5日做出（2014）西民初字第10150号民事调解书，调解协议约定李月敏于2014年11月5日前偿还贷款本金351
298.28元和逾期利息、逾期罚息。
2014年，万德山以不当得利案由将郭德民起诉至北京市丰台区人民法院。万德山诉称其购买李月敏名下房屋，郭德民收取房款57万元，因李月敏不配合过户，故要求判令郭德民返还房款57万元及利息，并支付损害赔偿金。经北京市丰台区人民法院调解，于2015年2月4日做出（2014）丰民初字第16481号民事调解书，双方达成调解协议，约定郭德民于2015年3月4日前返还万德山10万元，此后每月返还10万元，共计返还70万元。
上述事实，有原告李月敏提交的房产证、房屋买卖合同、补充协议、还款明细、民事调解书、执行通知、被告万德山提交的房屋买卖契约、契税完税证、买卖定金协议书、定金收据、房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、买卖双方房款交接单、工商银行转帐凭证、电费煤气费结算清单、装修费收据及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原告李月敏与被告万德山签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。
被告万德山将合同约定的房款57万元给付第三人郭德民，此后因房屋未能过户产生争议而起诉要求郭德民返还房款，经北京市丰台区人民法院调解，双方对该房款达成调解协议且调解书已生效，虽房款返还至今尚未履行，但仍应视为万德山与郭德民之间就该房款的争议已依法予以解决。
原告李月敏未收取被告万德山的房款，其作为诉争房屋登记所有权人，在万德山与郭德民之间就该房款的争议已依法予以解决的情况下，要求解除房屋买卖合同并返还房屋的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于原告李月敏要求被告万德山给付自2012年1月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用费的主张，因原告未提交诉争房屋合理月租金价格的相关证据，本院不予支持，双方可另行解决相关争议。万德山辩称其对房屋进行了装修，但其未在本案中对装修问题提出反诉，本案无法解决，双方亦可另行解决相关争议。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（三）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起解除原告李月敏与被告万德山签订的房屋买卖合同；
二、于本判决生效之日起六十日内，被告万德山将位于北京市大兴区黄村镇长丰园二区18号楼4单元701号房屋腾空并交付给原告李月敏；
三、驳回原告李月敏的其他诉讼请求。
案件受理费九千五百元（原告李月敏已预交四千七百五十元），由原告李月敏负担一千五百元（已交纳），被告万德山负担八千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 时亚东
人民陪审员
梁淑芬
人民陪审员
倪凤清
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 杨京爽