广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4002号
上诉人（原审被告）：卢海铃，住所地广东省汕尾市城区。
委托代理人：邓剑，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：师磊朋，住所地郑州市中原区。
被上诉人（原审原告）：方会雯，住所地河南省辉县。
两被上诉人共同委托代理人：吴金保，广东扬权律师事务所律师。
原审第三人：深圳市长红房地产经纪有限公司，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人：刘德衡。
上诉人卢海铃因与被上诉人师磊朋、方会雯、原审第三人深圳市长红房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1535号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
师磊朋、方会雯原审诉讼请求：1、解除师磊朋、方会雯与卢海铃之间签署的《房地产转让经纪合同》；2、卢海铃返还师磊朋、方会雯购房定金人民币5万元；3、卢海铃立即协助师磊朋、方会雯办理解除银行资金托管；4、卢海铃支付师磊朋、方会雯违约金人民币474000元；5、本案诉讼费用由卢海铃承担。师磊朋、方会雯在原审庭审时申请撤回第3项诉讼请求并获本院准许。
原审法院经审理查明，经第三人深圳市长红房地产经纪有限公司居间介绍，师磊朋、方会雯与卢海铃双方于2015年5月15日签订了《房地产转让经纪合同》，约定师磊朋、方会雯（买方）向卢海铃（卖方）购买位于深圳市罗湖区xx路xx栋xx房产（房产证号××号）；房屋产权现状为已设定抵押，赎楼贷款余额清偿方案为卖方委托担保公司赎楼并同意委托公证给担保公司签署相关文件；房产成交价为237万元；买方须在签署经纪合同同时支付定金5万元；除定金外第二部分购房款买方采取银行按揭付款，买方须于2015年6月5日内将首期房款（即除定金之外的房款总额减去银行贷款承诺书上承诺贷款之金额）交于银行代为托管；需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日或卖方在赎出房地产原件并完成注销抵押登记之日起三日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》，共同向房地产权登记机关申请办理产权登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，导致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款20％的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，师磊朋、方会雯向卢海铃支付了定金5万元。2015年6月4日，师磊朋、方会雯、卢海铃与中国农业银行股份有限公司深圳xx支行签订了《二手房交易结算资金托管协议》。师磊朋、方会雯于当日将除定金之外的首期款661000元存入协议约定的托管账户进行资金监管。2015年6月23日，师磊朋、方会雯取得银行出具的《个人购房贷款承诺函》，银行承诺发放贷款1659000元。
2015年5月18日，卢海铃出具了委托担保公司办理赎楼的委托书并办理了公证。后卢海铃以师磊朋、方会雯未能在申请赎楼之日起的一个月内取得贷款承诺函，导致其不能在2015年6月18日（即申请赎楼满一个月之日）办理赎楼为由，于2015年6月19日向师磊朋、方会雯提出解除合同的主张，同时取消了赎楼手续的办理。目前涉案房产的抵押登记尚未解除，且卢海铃明确表示不再继续履行该房屋买卖合同。
原审法院审理认为，师磊朋、方会雯与卢海铃双方签订的《房地产转让经纪合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已经依约履行了合同义务，支付了定金、首期款并取得了银行的贷款承诺，而卢海铃却没有依约履行赎楼义务，且明确表示不同意再出售房屋，卢海铃的行为已经构成根本违约。合同并未约定师磊朋、方会雯应在卢海铃申请赎楼的一个月内取得银行的贷款承诺函，故卢海铃以此为由不履行合同依据不足，原审法院不予采纳。鉴于卢海铃已经构成根本违约，师磊朋、方会雯要求解除合同并要求卢海铃依约支付违约金的诉讼请求，具有事实依据与法律依据，原审法院予以支持。由于在双方签订涉案房屋买卖合同之后，深圳房地产的价格升幅较大，师磊朋、方会雯因未能如约购买到涉案房屋所遭受的损失随之增大，故卢海铃所主张的合同所约定违约金过高的抗辩理由，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、解除师磊朋、方会雯与卢海铃双方于2015年5月15日签订了《房地产转让经纪合同》；二、卢海铃应于本判决书生效之日起十日内向师磊朋、方会雯退还购房定金人民币50000元；三、卢海铃应于本判决书生效之日起十日内向师磊朋、方会雯支付违约金人民币474000元。案件一审受理费人民币4520元以及诉讼保全费人民币3140元，均由卢海铃负担。
上诉人卢海铃不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、依法改判上诉人无需向两被上诉人支付违约金人民币474000元；2、两被上诉人承担全部诉讼费用。上诉依据的事实和理由为：1、被上诉人在交易过程中存在过错及违约行为。双方签署买卖协议后，上诉人为能快速收回售房款以便购买其他物业，即积极办理各种手续包括但不限于办理担保手续、公证委托、与第三人共同前往银行办理申请赎楼手续。然而，被上诉人于2015年6月23日才取得银行贷款承诺函，明显已经超过了赎楼期限。2、双方交易进程实际上只做到了资金监管这个程序，由于被上诉人的贷款承诺函未能在2015年6月18日前出具，导致上诉人无法按期赎楼，被上诉人对此存在重大过错及违约行为。3、合同条款系由第三人提供的格式条款，该条款对卖方责任及时间节点要求严苛，却对于买方申请贷款及提交资料的期限无任何约定，从而导致卖方在签署合同后除本身应当严格按照合同规定履行义务外，却无法掌控买方履行义务的期限，对于什么期限内能完成交易及收回楼款均处于未知状态，对于上诉人来说是显失公平。4、即使上诉人亦存在有过错，被上诉人主张20%的违约金显然过高，被上诉人也未提供其损失的相关证明，且其亦存在有过错，判决上诉人承担全部责任显然也是不公平的。
被上诉人师磊朋、方会雯口头答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，师磊朋、方会雯与卢海铃双方签订的《房地产转让经纪合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行，且上诉人为完全民事行为能力，有能力为自己的行为进行风险评估和承担相应的法律后果，本案双方没有关于办理银行贷款承诺函时间期限的约定，上诉人卢海铃单方面认定2015年6月18日的期限没有合同依据，并以此为由不履行合同，原审法院认定上诉人卢海铃构成违约，认定正确，本院予以维持。关于违约金数额，合同明确约定了违约金为房屋交易价的20%，上诉人卢海铃认为违约金过高，应由上诉人承担举证责任，而非被上诉人，原审法院综合考虑房地产市场情况，依据合同约定判处违约金，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人卢海铃的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8410元，由上诉人卢海铃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。