广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第4584号
原告（反诉被告）文建安，男，身份证住址：广西鹿寨县。
委托代理人李洪友，广西越洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）东莞市塘厦镇龙背岭第六股份经济合作社，地址：东莞市。
法定代表人张锦东，理事长。
委托代理人邓玲，广东顺航律师事务所律师。
委托代理人林锦凤，女，系广东顺航律师事务所辅助人员。
第三人赵岳海，男，身份证住址：广东省东莞市。
委托代理人覃金花，广东顺航律师事务所律师。
委托代理人周艳军。
原告（反诉被告，下同）文建安诉被告（反诉原告，下同）东莞市塘厦镇龙背岭第六股份经济合作社（以下简称“龙背岭第六经济合作社”）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告龙背岭第六经济合作社于法定期限内提起反诉，本院并依法通知赵岳海作为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告文建安及其委托代理人李洪友，被告龙背岭第六经济合作社的委托代理人邓玲、林锦凤，第三人赵岳海的委托代理人覃金花、周艳军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文建安诉称，多年来原告与被告签订、续签土地租赁合同，租赁被告的菜田2.47亩从事种菜、卖菜行业，在扣除各类应支付租金、农药等方面的费用外，原告近三年来的平均纯收入为4万元。现被告违反原双方签订的合同约定，在未通知原告的情况下，与“赵先生”另行签订土地租赁合同，损害了原告的合法权益，如不能与原告续签合同的情况下，应依法承担违约责任，应适当赔偿原告的可预期经济收入。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告按与“赵先生”签订的合同的同等条件与原告续签土地租赁合同；若被告拒绝续签的，则判令被告按照其与“赵先生”所签合同的年限承担违约责任，按每年纯收入4万元的标准赔偿原告的经济损失（可预期的经济收入）；二、由被告承担本案的诉讼费用。
被告龙背岭第六经济合作社辩称，本案是因为原告严重违约，导致被告单方解除土地租赁《合同书》，合同解除后，原告已不享有优先承租权，故原告主张优先承租权不应得到支持。被告与原告签订的《合同书》约定，原告应当在当年的3月1日前交清上半年的租金，原告超过一个月付租时，被告可以要求原告支付相当于当年租金30%的违约金，并有权单方终止合同。《合同书》签订后，被告按约定将土地交付原告使用，原告却未按合同约定按时支付租金，而是逾期交付2013年上半年的租金，且逾期时间超过一个月，构成严重违约。按双方在《合同书》的约定，被告可单方解除合同，并向原告要求支付相当于当年租金30%的违约金。因此，被告于2013年8月22日书面通知原告解除双方签订的《合同书》，要求原告搬离租赁的土地，并将土地归还被告。解除合同书的书面通知均于2013年8月23日由原告本人签收。因此，双方签订的《合同书》已于2013年8月23日解除。根据合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，被告无需向原告履行优先出租的义务，且原告根据合同约定而享有的优先承租权也由于合同关系解除而消灭，原告主张优先承租权于法无据。综上所述，因原告严重违约在先，导致被告单方解除《合同书》，原告无权主张优先承租权，被告有权拒绝与原告续签土地租赁合同书，无需赔偿原告经济损失。另外，关于原告增加诉讼请求损失的问题，没有法律依据，也没有法定标准，被告已经提前通知原告要求原告搬离，原告应该另谋土地，我方认为原告要求的损失应该是劳务损失，不存在经济损失的说法，而且该标准已经超过广东农业同行业的平均水平。请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的诉讼请求。
第三人赵岳海陈述称，一、第三人与被告签订的《土地租赁合同》合法有效，未侵犯本案原告的优先承租权。原告等10人与被告签订的土地租赁合同因原告等人延付租金违反合同约定而被解除。合同解除后，优先承租权的存在基础已不复存在，故由第三人承租案涉土地未侵犯原告的权利，第三人与被告签订的《土地租赁合同》合法有效，应继续履行。二、第三人签订《土地租赁合同》后，已交付了租金，并雇佣了十多名工人，如第三人不能按合同约定承租该土地，第三人将损失惨重。第三人承租案涉土地后，即交纳了租金和合同履约保证金10万元，且已雇佣了十多名工人，并购买了其他必须的工具、设备，如按合同约定由第三人承租该土地，预计第三人一年可取得数万元的收入，如果第三人不能取得合同约定土地的承租权，则第三人不但预期利益受损，已投入的也将因为无法收回而损失惨重。三、由第三人承租案涉土地对第三人、被告及鱼塘承租者林宅升都有利，是多赢的合作，从社会利益最大化的角度看，第三人与被告的租赁合同应得到支持。本案被告将紧邻案涉农田的鱼塘租给案外人林宅升后，因本案原告不同意林宅升放水清理鱼塘，导致林宅升承租的鱼塘一直空置，而无法实现其合同目的。如由第三人承租案涉农田，则不存在这一问题，涉案农田、鱼塘都能得到有效利用，能实现鱼塘、农田的最大价值，对林宅升、第三人等来说是多赢。综上所述，第三人与被告签订的土地租赁合同合法有效，未侵犯本案原告的权利，如解除该合同，则第三人损失巨大，恳请人民法院依法裁判，以维护第三人的合法权益。
被告龙背岭第六经济合作社反诉称，2011年8月15日，原告与被告签订土地租赁《合同书》。双方约定，被告将本村位于东莞市塘厦镇龙背岭牛眠埔新围塘梅井2.47亩的土地，以每年每亩1600元的价格出租给原告种菜，时间从2011年9月1日至2013年8月31日。双方还约定，原告应当在当年的3月1日前交清上半年的租金，9月1日前交清下半年的租金。原告超过一个月付租时，被告可以要求原告支付相当于当年租金30%的违约金，并有权单方终止合同。上述土地租赁合同书签订后，被告按约定将土地交付原告使用，原告却未按合同约定按时支付租金。除此之外，原告还拒绝向被告退还占用的农舍。被告认为，原告逾期付租以及拒绝交还农舍的行为行为侵害了被告的合法权益，为维护被告的合法权益，请求法院判令：一、确认原、被告签订的土地租赁《合同书》已解除，或者解除上述合同；二、原告按当年租金30%的标准向被告支付违约金，违约金的金额为1185.6元；三、原告退还占用的租赁土地；四、原告交还占用的农舍；五、本案诉讼费由原告承担。
针对被告龙背岭第六经济合作社的反诉，原告文建安答辩称，原告不存在违约的情形，因为每年租金原告均有交付，往年的惯例是由被告派人来菜田收取，原告的租金统一交给宋炳成，再由宋炳成交给被告，关于迟交租金的问题，原告没有过错。因此，被告的答辩理由不成立，被告的反诉请求也不应该得到支持。
针对被告东莞市塘厦镇龙背岭第六股份经济合作社的反诉，第三人赵岳海陈述称，对被告的反诉是赞成的。
经审理查明，2011年8月15日，文建安作为乙方与龙背岭第六经济合作社作为甲方签订了一份《合同书》。合同约定由乙方承租甲方位于东莞市塘厦镇龙背岭牛眠埔新围村塘梅井（地名）的2.47亩农田用于种菜，约定租金为每年每亩1600元，约定租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止；合同第二条约定“乙方签合同后，当年3月1日前交清上半年田租；当年9月1日前交清下半年租金。如没交清，超过一个月，按当年租金总额罚款30%，甲方有权单方面终止合同”，第四条约定“合同期满后在同等的条件下，乙方可优先继续承租，租约另行再定”。此外，为履行双方的农田租赁合同，龙背岭第六经济合作社在涉案农田旁边搭建了简易农舍租赁给文建安居住。
龙背岭第六经济合作社于2013年5月31日收取了文建安交纳的2013年3月1日至2013年8月31日田租。2013年7月8日，龙背岭第六经济合作社向包括文建安在内的十名菜农发出一份《通知》，内容为“各户菜农，由于合同在2013年8月31日到期，因本村民商量后，决定租给赵先生，请各户菜农在2013年8月31日之前做好搬迁工作”。文建安收到该《通知》后不服，于2013年8月5日向本院提起本案诉讼。
另查，2013年7月19日，龙背岭第六经济合作社与赵岳海签订了一份《土地租赁合同书》，约定龙背岭第六经济合作社将位于东莞市塘厦镇龙背岭村牛眠埔新围村塘梅井（地名）包括文建安原承租的涉案农田在内的十名菜农所承租的全部农田和农舍整体租赁给赵岳海用于种植农作物，租赁期限自2013年9月16日起至2021年12月31日止。合同对租金标准、履约保证金、违约责任等都进行了相应的约定。合同签订后，赵岳海依约缴纳了履约保证金。2013年8月22日，龙背岭第六经济合作社向文建安发出一份《解除合同通知书》，以文建安支付2013年上半年田租时逾期一个多月为由主张解除双方的农田租赁《合同书》。
在本案审理过程中，经本院多次协调，龙背岭第六经济合作社明确拒绝与文建安按照与赵岳海的同等条件缔结新的租赁合同。在此情况下，经本院释明，文建安明确表示在本案中只要求与龙背岭第六经济合作社缔约、不要求赔偿经济损失。
以上事实，有《合同书》《通知》、《土地租赁合同书》、田租收据、证明、照片、证人张某出庭作证的证言等以及本案庭审笔录、调查笔录附卷为证。
本院认为，经本院释明后，文建安明确表示在本案中只要求与龙背岭第六经济合作社缔约、不要求赔偿经济损失，故对文建安要求龙背岭第六经济合作社赔偿经济损失的诉讼请求，本院在本案中不予处理。
一、关于文建安要求龙背岭第六经济合作社按照与赵岳海的同等条件与其缔约的本诉请求。
首先，文建安与龙背岭第六经济合作社签订的农田租赁《合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《合同书》约定文建安在同等条件下对涉案农田具有优先承租权，依法有效，本院予以确认。龙背岭第六经济合作社依约应履行给文建安在同等条件下优先承租的义务，但却将涉案农田租赁给赵岳海并明确拒绝与文建安缔约，龙背岭第六经济合作社的行为已经构成违约。
其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用太高；3、债权人在合同期限内未要求履行。对于债务能否继续履行，应结合债务的性质及一般社会观念和交易习惯进行认定。
本案中，文建安要求龙背岭第六经济合作社进行缔约的行为属于非金钱债务。经审查，涉案农田现已由赵岳海承租，且赵岳海已履行了缴纳履约保证金等部分合同义务，将涉案农田再交付给文建安使用已不存在客观基础，属于事实上不能履行；且合同的缔结需要当事人合意一致，合同的具体条款也需要当事人协商一致，如强制要求龙背岭第六经济合作社与文建安进行缔约，则该要求也不适于强制履行。
承上所述，龙背岭第六经济合作社拒绝在同等条件下与文建安缔约已构成违约，确应承担相应的违约责任，但要求龙背岭第六经济合作社履行强制缔约的违约责任，在事实上不能履行，也不适于强制履行。因此，对文建安要求龙背岭第六经济合作社按照与赵岳海的同等条件与其缔约的本诉请求，本院不予支持。文建安可另案起诉要求龙背岭第六经济合作社承担赔偿经济损失的违约责任。
二、关于龙背岭第六经济合作社要求文建安支付逾期交纳田租的违约金及返还涉案农田、农舍的反诉请求。
关于违约金。首先，龙背岭第六经济合作社于2013年8月22日发出的《解除合同通知书》主张因文建安逾期缴纳田租而解除合同，与其2013年7月8日发出的《通知》主张在合同期限届满后终止合同，均为了终止双方之间的农田租赁合同，但理由却前后不一致，应以发出时间在前的《通知》为准；其次，2013年3月1日至2013年8月31日的田租，文建安虽然超过合同约定的时间交纳，但从龙背岭第六经济合作社收取田租并一直未提出异议来看，可认定双方对缴纳田租的时间变更达成一致意见。综上，对龙背岭第六经济合作社要求文建安支付逾期交纳田租的违约金的反诉请求，本院不予支持。
关于返还涉案农田和农舍。文建安与龙背岭第六经济合作社关于涉案农田的租赁合同已于2013年8月31日期满终止，期满后文建安再占用涉案农田及配套农舍已无合法依据，应予返还。综上，对龙背岭第六经济合作社要求文建安返还涉案农田和农舍的反诉请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告文建安和被告东莞市塘厦镇龙背岭第六股份经济合作社于2011年8月15日签订的《合同书》已于2013年8月31日因合同期满而终止。
二、原告文建安应于本判决发生法律效力之日起三日内将其占用的位于东莞市塘厦镇龙背岭村牛眠埔新围村塘梅井的2.47亩农田和农舍返还给被告东莞市塘厦镇龙背岭第六股份经济合作社。
三、驳回原告文建安的全部本诉请求。
四、驳回被告东莞市塘厦镇龙背岭第六股份经济合作社的其他反诉请求。
本案本诉诉讼费50元，由原告文建安负担；反诉诉讼费50元，由被告东莞市塘厦镇龙背岭第六股份经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 韦枝展
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 陈沃林
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。