广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民再379号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：张才忠，男，汉族，1969年10月16日出生，住广东省东莞市莞城区。
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：文翠丽，女，汉族，1980年5月28日出生，住广西省全州县。
委托诉讼代理人：张才忠，系文翠丽丈夫。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：东莞市正豪实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市道滘镇振兴路***号。
法定代表人：叶均灵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钟瑞标，广东泰如律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏小琴，广东泰如律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：东莞市道滘商会。住所地：广东省东莞市道滘镇振兴路123号道滘商会大厦**栋*楼。
法定代表人：叶建勋。
委托诉讼代理人：吴健林、唐静，均系北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
再审申请人张才忠、文翠丽因与被申请人东莞市正豪实业投资有限公司（以下简称正豪公司）、东莞市道滘商会（以下简称道滘商会）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2014）东中法民一终字第2196号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年4月28日作出（2016）粤民申5号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张才忠同时作为文翠丽的委托诉讼代理人、被申请人正豪公司的委托诉讼代理人钟瑞标、道滘商会的委托诉讼代理人唐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张才忠、文翠丽申请再审请求：1、正豪公司返还二审判决执行费用945元及利息；2、道滘商会赔偿张才忠、文翠丽不能返还的房屋装修总价62890元；3、道滘商会赔偿张才忠、文翠丽不能返还装修总价失去其他签约机会利息损失30000元；4、道滘商会返还张才忠、文翠丽已支付的房屋款98304元；5、道滘商会赔偿张才忠、文翠丽失去其他签约机会损失（房屋增值及房屋款利息损失）119808元；6、正豪公司、道滘商会赔偿张才忠、文翠丽房屋租金损失68000元；7、正豪公司、道滘商会赔偿张才忠、文翠丽一审、二审、再审交通误工费16000元；8、道滘商会承担一审、二审、再审诉讼费；9、确认正豪公司并非本案合同纠纷权利义务人；10、正豪公司承担一审、二审、再审、反诉诉讼费；11、正豪公司返还张才忠文翠丽已支付的房屋使用费及其两倍迟延利息；12、道滘商会支付房屋评估咨询费1090元；13、道滘商会返还赔偿两倍可视门铃1000元；14、道滘商会返还张才忠、文翠丽合同签约费750元；15、正豪公司赔偿张才忠、文翠丽家具搬移费900元；16、改判正豪公司返还案涉房屋给张才忠、文翠丽。主要事实与理由：（一）二审判决超出正豪公司的诉讼请求。二审判决书中确认正豪公司在二审答辩中放弃2011年5月17日至2014年6月30日的房屋使用费，正豪公司不再主张上述期间房屋使用费，然而二审判决仍维持一审判决支持该期间房屋使用费。一审中将装修减值损失认定为50000元未经质证，正豪公司和道滘商会也未主张该损失且未提供有关该损失的证据。（二）二判决遗漏张才忠、文翠丽诉讼请求。法院酌情认定毛坯房装修价值为50000元，张文忠、文翠丽要求全额返还装修款，一审、二审判决中仅支持正豪公司和道滘商会返还25000元装修款给张才忠、文翠丽，是遗漏了张文忠、文翠丽的诉讼请求。（三）案涉房屋是否是违法建筑事实不清。法院以未提供相关建设许可证为由认定道滘商会大厦是违法建筑适用法律有误，调查取证对象有误，导致该项目是否违法事实不清；正豪公司对案涉房屋在建设合法性方面的说明是否存在虚假说明事实不清，张才忠、文翠丽承担合同无效的法律责任有误。（四）遗漏张才忠、文翠丽提供《合资建房合同》附件4，而直接引用已发生法律效力的判决关于案涉房屋为违法建筑的事实认定。《合资建房合同》附件4即“申请”，证明道滘商会及其代理人正豪公司在合同签订时说明案涉房屋项目是政府重点工程合法建设且有政策支持，能满足张才忠、文翠丽购房目的，解决入户及入户所需的合法住所及将来小孩上学问题，兼顾保值增值租金收益的购房目的。（五）正豪公司是否是本案的权利义务人或案涉房屋项下合法土地使用权人事实不清。（六）二审判决超出道滘商会诉讼请求。道滘商会未主张返还房屋及使用费，张才忠和文翠丽即使同意将房屋按道滘商会要求返还正豪公司，权利人道滘商会没有主张返还房屋使用费，法院不能超出诉讼请求判决。正豪公司是道滘商会的代理人，其未主张房屋使用费的权利，也没有证据证明房屋可正常使用。（七）二审判决认定案涉房屋无保值增值价值适用法律错误。（八）张才忠、文翠丽承担合同无效责任适用法律有误，遗漏张才忠、文翠丽对于合同无效无过失的答辩意见。（九）二审法院没有说明为何不采纳原始单据及房屋装修负责人提供的证言，确定张才忠、文翠丽房屋装修总价实际支付的事实。
2017年2月24日本案公开开庭时，张才忠、文翠丽明确：（一）其再审请求第二、四、五、六、十二、十三、十四项与原审一致，要求道滘商会与正豪公司承担连带责任。其中，第六项再审请求中的租金损失，是指按每月1千元的标准，从2011年5月17日开始计算到返还房屋时止。（二）其第一、三、七、十一、十二项中的“两倍迟延利息”、十五项再审请求，起诉时均未提出请求。其中，第十一项再审请求中的房屋使用费用，是指按每个月1千元的标准从2011年5月17日开始计算到返还房屋止的房屋使用费，包括返还已执行给正豪公司的房屋使用费。（三）张才忠、文翠丽一审时未起诉请求确认正豪公司并非本案合同权利义务人。张才忠、文翠丽提出该项再审请求的原因，是原审否认正豪公司为案涉合同权利义务人，只认可道滘商会。正豪公司只是代理，其应当承担合同的连带责任。
被申请人正豪公司答辩称：（一）正豪公司在二审中并没有放弃主张张才忠、文翠丽应支付2012年4月至2014年6月30日期间房屋使用费的诉讼请求。正豪公司二审时提交的《民事上诉状》《上诉答辩状》可以佐证，一审法院并未判决张才忠、文翠丽支付2011年5月14日至2012年3月期间的房屋使用费。二审判决书第24页表述“正豪公司二审不再主张张才忠、文翠丽支付2011年5月14日起至2014年6月30日的房屋使用期间的房屋使用费,……”的表述存在瑕疵，但是二审的处理结果并无不当。（二）一审判决正豪公司支付张才忠、文翠丽房屋装修损失2.5万元，二审予以维持，并无不当。1、案涉房屋为普通装修，按照张才忠、文翠丽的陈述，装修费用只是62890元，但其没有提供有效真实合法的证据证明，正豪公司对房屋的装修价值是不予确认的。一审认定房屋的装修损失是5万元，已超出案涉房屋实际残值。2、案涉房屋已由张才忠、文翠丽使用多年，出现房屋发霉等情况。房屋装修并不是普通商品，个人对房屋的装修有不同要求，张才忠、文翠丽的房屋装修对正豪公司没有价值，反而是正豪公司要恢复原状会产生新的损失。3、案涉房屋的装修损失不属于张才忠、文翠丽的财产损失，房屋的装修应当认为是合同造成的损失，应当由过错方根据相关责任进行承担，一审判决认定各自承担50%的责任并无不当。（三）张才忠、文翠丽要求赔偿房屋的保值增值损失于法无据。1、根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后果是互相返还，案涉房屋的保值、增值损失是属于房屋自身的自然增值，依法应归属于原权利人正豪公司，与购买人张才忠、文翠丽无关。2、案涉房屋的增值数额问题。案涉房屋的估价报告是不够明确的，该评估价格是按照90.8平方米进行评估，而案涉合同约定张才忠、文翠丽是以98304元购买54.86平方米的房屋。因此，案涉房屋实际面积超出合同约定面积的部分所生之增值应归属于正豪公司。根据一审判决，计算至2015年7月3日双方执行期间，正豪公司应当支付购房款利息的损失共557801元，已超过房屋的增值部分。（四）正豪公司是案涉项目的开发商，仅仅是在销售的时候以道滘商会的名义与张才忠、文翠丽签订合同，合同的权利义务由正豪公司承担，道滘商会已确认。张才忠、文翠丽一、二审均未对此提出异议。案涉判决执行时，也由正豪公司与张才忠、文翠丽达成执行和解，全部责任已由正豪公司履行完毕，进一步证明正豪公司才是案涉合同的权利义务人。（五）张才忠、文翠丽的再审申请书第1、3、6、7、9、11、13、15项已超出原审的诉讼请求，不属于本案再审范围。张才忠、文翠丽的其余再审请求，二审法院已作处理，符合法律规定。
被申请人道滘商会答辩称：（一）从程序看，张才忠、文翠丽变更再审申请请求违反了法律规定，再审请求与一、二审请求不同。根据法律规定，增加再审请求应当在一审举证期限前提出。（二）涉案房屋实际开发商是正豪公司，由正豪公司投资开发管理。涉案合同被认定无效，不应按照合同要求处理。道滘商会认可实际开发商是正豪公司，本案与道滘商会无关。（三）根据市场环境，房屋会增值或贬值，均是不能预见的损失。张才忠、文翠丽主张的增值损失理由是不充分的。（四）案涉合同第十二条已明确告知张才忠、文翠丽，案涉房屋不具有独立的房产证，张才忠、文翠丽是清楚相关情况的，张才忠、文翠丽对于案涉合同被认定无效有过错。
2012年10月11日，张才忠、文翠丽向一审法院起诉请求判令道滘商会、正豪公司：1、返还合资建房款98304元。2、赔偿合资建房签约费用750元及可视对讲门铃款1000元。3、赔偿合资建房房屋保值增值及利息损失97088元。4、赔偿房屋租金经济损失每月1000元，从2011年6月计至法院判决日期止或损害行为终止。5、赔偿子女预期义务教育损失84000元。6、赔偿房屋装修费用68500元。7、赔偿购置家具损失17060元，家具归道滘商会、正豪公司。8、赔偿物业管理费损失，按每月163元从2012年4月计至法院判决日期止或损害行为终止。9、返还合资建房款及赔偿损失后收回东莞市道滘镇振兴路123号道滘商会大厦C栋703房房屋。
2012年11月20日，正豪公司反诉请求判令张才忠、文翠丽：1、向正豪公司返还东莞市××闸口村新基城市风景第C幢7层第03号房屋。2、支付正豪公司房屋占有使用费（自2007年11月26日至2012年11月25日止共59个月，房屋占有使用费为1000元/月÷54.86平方米×90.88平方米×60个月=99394.8元，并计至判决确定返还之日止）。3、承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定：2006年10月20日，张才忠、文翠丽及道滘商会、正豪公司签订一份《合资建房合同》（合同编号0000082），合同的甲方为道滘商会，甲方委托人为正豪公司，乙方为张才忠、文翠丽。合同约定：张才忠、文翠丽向正豪公司购买位于东莞市××闸口村新基城市风景第C幢7层第03号房屋，合同约定建筑面积为54.86平方米，套内建筑面积为45.7平方米，价款为98304元。付款方式为：1、签署本合同时支付29491元；2、在2007年1月26日前支付29491元；3、在2007年6月30日前支付29491元；4、在房屋交付使用时支付总额的10%。道滘商会应当在2007年6月30日前将合同项下房屋交付给张才忠、文翠丽使用。其中合同第十二条约定“合同项下的‘城市风景’小区为全体出资人（业主）集体合作出资建房，张才忠、文翠丽不能拥有独立的产权证明，但如政策允许，道滘商会将根据政府相关规定协助张才忠、文翠丽办理相关产权证明文件，相关费用由张才忠、文翠丽承担”。合同附件四“合同补充协议”显示：2006年10月19日，文翠丽向正豪公司提交一份申请，内容为“正豪投资实业有限公司领导：你们好！本人文翠丽欲认购‘城市风景’C#703房，根据贵公司的规定，80平方米以上才配备一个户口指标，由于C#703房面积只有54.86平方米，达不到标准，特此申请额外一个户口指标，本人本科学历，望领导批准！”，该申请下面加盖了“东莞市正豪实业投资有限公司”的印章并手写批注“同意”。
上述合同签订后，张才忠、文翠丽于2006年10月19日向正豪公司支付了定金10000元，于2006年10月20日向正豪公司支付首期楼款19491元，于2007年1月24日向正豪公司支付了二期楼款29491元，于2007年5月18日向正豪公司支付三期楼款29491元，于2007年11月25日向正豪公司支付尾款9831元，共计支付98304元。道滘商会、正豪公司于2007年11月25日将案涉房屋交付给张才忠、文翠丽，并向张才忠、文翠丽出具《合资建房权属证》，该《合资建房权属证》载明房屋所有权来源为合资建房，房屋用途为居住用房，住宅建筑面积为54.86平方米，套内建筑面积为45.7平方米，土地使用年限从2006年1月3日起至2056年1月2日止。
庭审中，张才忠、文翠丽及道滘商会、正豪公司均确认案涉“城市风景”项目的土地为集体用地，该项目没有办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，双方签订的《合资建房合同》无效，张才忠、文翠丽同意返还案涉房屋，正豪公司也同意向张才忠、文翠丽返还价款98304元。
一审法院另查明，张才忠、文翠丽因与正豪公司之间的物业服务合同纠纷曾向一审法院提起诉讼[案号：（2010）东一法民二初字第5001号]，一审法院于2011年5月13日作出（2010）东一法民二初字第5001号民事判决，认定案涉《合资建房合同》无效。张才忠、文翠丽不服该民事判决提起上诉，东莞市中级人民法院于2011年11月25日作出（2011）东中法民二终字第767号民事判决，认定《合资建房合同》无效，并认定正豪公司从2010年7月开始对案涉房屋采取停水措施，判决正豪公司向张才忠、文翠丽支付2010年7月至2011年5月13日对案涉房屋采取停水措施所造成的损失10419元。庭审中，张才忠、文翠丽及正豪公司均确认，二审判决后张才忠、文翠丽向一审法院申请执行，2012年3月经一审法院执行，正豪公司将案涉房屋的水电接通。
根据张才忠、文翠丽的申请，一审法院到案涉房屋进行现场勘查，根据现场勘查的情况，案涉当事人均确认案涉房屋是处于停水状态，但对于停水的原因双方各执一词。张才忠、文翠丽主张2012年4月5日左右其到案涉房屋查看，发现案涉房屋的水又被停了，并认为是正豪公司将水管堵塞导致停水。正豪公司则认为2012年3月将案涉房屋的用水接通后，其没有对案涉房屋的水管堵塞，对于停水原因亦不清楚，且在2012年3月通水后，张才忠、文翠丽也没有向正豪公司反映过案涉房屋停水，直到张才忠、文翠丽起诉本案后正豪公司才清楚张才忠、文翠丽该主张。张才忠、文翠丽确认其发现案涉房屋再次停水后没有向正豪公司主张，但于2012年5月向案涉小区的物业管理公司东莞市尚佳物业管理有限公司（以下简称尚佳公司）反映，尚佳公司未能查出停水原因。
根据一审法院与尚佳公司所作的问话笔录，尚佳公司陈述，其于2012年4月10日开始对案涉“城市风景”项目提供物业管理服务，张才忠、文翠丽有向其反映案涉房屋停水，但对于停水原因至今未查清。
根据张才忠、文翠丽的申请，一审法院委托东莞市广信土地房地产评估有限公司（以下简称广信公司）对案涉房屋的市场价值进行评估，广信公司于2013年12月16日作出房地产评估报告，案涉房屋在估价时点2013年12月9日的市场价值为218112元（建筑面积90.88平方米，评估单价2400元/平方米），张才忠、文翠丽交纳了评估咨询费1090元。张才忠、文翠丽及正豪公司对于该房地产评估报告均无异议。
张才忠、文翠丽向一审法院申请对案涉房屋的装修价值进行评估，但逾期未缴纳鉴定费用，一审法院终止了该项鉴定工作。张才忠、文翠丽及正豪公司亦均明确表示不继续对案涉房屋装修价值申请评估。
在本案的审理过程中，张才忠、文翠丽撤回要求道滘商会、正豪公司赔偿购置家具损失17060元和家具归道滘商会、正豪公司的诉讼请求。
2014年5月12日，一审法院作出（2012）东一法民一初字第10087号民事判决：（一）东莞市道滘商会、东莞市正豪实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向张才忠、文翠丽返还合资建房款98304元。（二）张才忠、文翠丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市正豪实业投资有限公司返还位于东莞市××闸口村新基城市风景的第C幢7层第03号房屋。(三)东莞市道滘商会、东莞市正豪实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向张才忠、文翠丽支付合资建房款的利息（利息分段计算为：以10000元为本金，从2006年10月19日起；以19491元为本金，从2006年10月20日起；以29491元为本金，从2007年1月24日起；以29491元为本金，从2007年5月18日起；以9831元为本金，从2007年11月25日起；均按中国人民银行规定的同期贷款利率计至判决确定的履行期限届满之日止；如东莞市道滘商会、东莞市正豪实业投资有限公司在判决确定的履行期限届满之日前清偿前述债务，则利息应计算至实际清偿之日止）。(四)东莞市道滘商会、东莞市正豪实业投资有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向张才忠、文翠丽支付合资建房签约费用750元、可视对讲门铃款1000元。(五)东莞市道滘商会、东莞市正豪实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向张才忠、文翠丽支付房屋装修费25000元。(六)张才忠、文翠丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市正豪实业投资有限公司支付房屋使用费（第一部分：2007年11月25日至2010年6月的使用费1000元/月÷30天×6天+1000元/月×31个月=31200元；第二部分：从2012年4月1日起，按1000元/月的标准计至张才忠、文翠丽实际返还上述房屋之日止）。(七)驳回张才忠、文翠丽的其他诉讼请求。(八)驳回东莞市正豪实业投资有限公司的其他反诉请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费7120元（张才忠、文翠丽已预交），由张才忠、文翠丽承担4770元，由东莞市道滘商会、东莞市正豪实业投资有限公司承担2350元；一审反诉受理费1142元（东莞市正豪实业投资有限公司已预交），由张才忠、文翠丽承担451元，由东莞市道滘商会、东莞市正豪实业投资有限公司承担691元；评估费1090元，由张才忠、文翠丽承担。
张才忠、文翠丽不服一审判决，上诉请求：道滘商会、正豪公司向张才忠、文翠丽连带赔偿合资建房房屋保值增值及利息损失119808元、房屋租金经济损失36566元、房屋装修费用62890元、评估咨询费1090元。
正豪公司也不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第六项，依法改判张才忠、文翠丽向正豪公司支付房屋使用费，第一部分：2007年11月25日至2011年5月13日的使用费1656.58元/月÷30天×6天+1656.58元×40个月+1656.58元/月÷30天×13天=67312.36元；第二部分：从2012年4月1日起，按1656.58元/月的标准计至张才忠、文翠丽实际返还房屋之日止，暂计至2014年6月30日为1656.58元/月×27个月=44727.66元。2、本案一、二审诉讼费由张才忠、文翠丽承担。
二审法院经审理查明：一审法院查明事实清楚，二审法院予以确认。
二审法院另查明：张才忠、文翠丽一审时诉求案涉房屋增值及利息的损失为97088元，二审上诉要求案涉房屋增值及利息的损失为119808元，但无提供证据佐证。又查，（2011）东中法民二终字第767号民事判决处理的纠纷为物业服务合同纠纷。
二审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉当事人对一审判决认定道滘商会与张才忠、文翠丽签订的《合资建房合同》为无效合同，正豪公司、道滘商会连带返还张才忠、文翠丽合资建房款98304元及赔偿合资建房签约费用750元、可视对讲门铃款1000元，张才忠、文翠丽须向正豪公司返还位于东莞市××闸口村新基城市风景的第C幢7层第03号房屋无提起上诉，二审法院视为张才忠、文翠丽及正豪公司、道滘商会服从一审判决，对一审法院认定的上述事项予以维持。根据张才忠、文翠丽及正豪公司上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点有：1、张才忠、文翠丽诉求正豪公司、道滘商会赔偿其合资建房保值增值及利息损失119808元、房屋装修费用62890元、房屋租金经济损失36566元、评估咨询费1090元能否支持；2、正豪公司诉求张才忠、文翠丽支付的房屋使用费计算标准按每月1656.58元/月计算至房屋实际返还之日止能否支持。对此，二审法院分析如下：
对焦点一。1、关于合资建房保值增值及利息损失问题。首先，众所周知，房屋保值增值一般是需附条件的，即房屋的建设是否合法，是否取得相关的产权证等。案涉的房屋因当事人未能提供相应的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等材料，更没有提供案涉房屋的产权证，故道滘商会与张才忠、文翠丽签订的《合资建房合同》是无效的，一审法院考虑了双方当事人对造成合同无效的过错程度，已支持了张才忠、文翠丽出资建房的利息损失，张才忠、文翠丽上诉要求正豪公司、道滘商会赔偿其合资建房保值增值及利息的损失缺乏依据，二审法院不予支持。2、关于房屋装修费问题。张才忠、文翠丽对此未能提供充分的证据证明其为案涉的房屋支付了装修费62890元，在张才忠、文翠丽不申请对房屋装修的造价进行鉴定的情形下，一审法院参考道滘商会、正豪公司主张的装修价值43000元，进而酌定案涉房屋装修费用为50000元，并根据双方的过错程度确定道滘商会、正豪公司应向张才忠、文翠丽赔偿房屋装修费25000元并无不当，二审法院予以维持。3、关于房屋租金经济损失、评估咨询费问题。根据（2011）东中法民二终字第767号民事判决查明的事实，正豪公司从2010年7月开始对案涉房屋采取停水措施，案涉当事人亦确认正豪公司已于2012年3月将案涉房屋的水管接通，由于正豪公司在2010年7月至2012年3月期间对案涉房屋采取停水措施，导致张才忠、文翠丽无法使用案涉房屋需租赁房屋居住，此期间应存在租金的损失。在合同有效的情况下，道滘商会、正豪公司应赔偿张才忠、文翠丽租金的损失。但本案双方当事人签订的《合资建房合同》为无效，且一审法院对正豪公司诉求张才忠、文翠丽支付2010年7月至2012年3月期间因正豪公司实施了停水措施的房屋占用费不予支持。张才忠、文翠丽提供（2011）东中法民二终字第767号民事判决欲证明其有权获得租金损失，经二审法院查核，该案解决的法律关系为物业服务合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷的法律关系不同，本案处理张才忠、文翠丽诉求的租金不必以（2011）东中法民二终字第767号民事判决是否支持租金为依据。因此，张才忠、文翠丽在本案中诉求正豪公司支付2011年6月至本案判决之日止的租金损失缺乏依据，二审法院不予支持。对于评估咨询费1090元，张才忠、文翠丽在一审中对此并无提起诉讼，且张才忠、文翠丽诉求的房屋增值损失缺乏依据，张才忠、文翠丽二审新增加了该诉项讼请求，正豪公司对此不予确认，二审法院不予支持。
对焦点二。正豪公司诉求张才忠、文翠丽支付的房屋使用费按每月1656.58元/月标准计算至房屋实际返还之日止。二审法院认为，由于双方没有约定房屋使用费的计算标准，一审法院参照生效判决（2011）东中法民二终字第767号，正豪公司自2010年7月至2011年5月13日对房屋采取停水措施期间，由正豪公司以1000元/月的标准向张才忠、文翠丽支付租金损失酌定案涉房屋的使用费并无不当。正豪公司上诉理由不成立，二审法院不予支持。
综上，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，于2015年5月13日作出（2014）东中法民一终字第2196号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5353元，由张才忠、文翠丽承担4207元，由东莞市正豪实业投资有限公司承担1146元。
本院经再审查明，二审时正豪公司上诉答辩称“考虑到2011年5月14日起至2012年3月案涉房屋未接通自来水期间，张才忠、文翠丽无法正常使用案涉房屋，正豪公司在二审不再主张张才忠、文翠丽支付此期间的房屋使用费”。除此之外，二审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，再审开庭时道滘商会提供《土地使用权及附属建筑物有偿转让合同书》《土地使用权有偿转让合同书》各一份，拟证明道滘商会将从东莞市道滘镇资产经营管理有限公司受让的案涉土地使用权转让给正豪公司，由正豪公司进行投资、开发及销售，道滘商会与案涉房屋无关，但未提供证据原件给法院核对。张才忠、文翠丽对该两份合同的真实性、合法性与关联性均不确认。因此，本院对《土地使用权及附属建筑物有偿转让合同书》《土地使用权有偿转让合同书》不予采信。
本院再审认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款规定：人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。本案中，张才忠、文翠丽一审仅起诉请求判令道滘商会、正豪公司：1、返还合资建房款98304元。2、赔偿合资建房签约费用750元及可视对讲门铃款1000元。3、赔偿合资建房房屋保值增值及利息损失97088元。4、赔偿房屋租金经济损失每月1000元，从2011年6月计至法院判决日期止或损害行为终止。5、赔偿子女预期义务教育损失84000元。6、赔偿房屋装修费用68500元。7、赔偿购置家具损失17060元，家具归道滘商会、正豪公司。8、赔偿物业管理费损失，按每月163元从2012年4月计至法院判决日期止或损害行为终止。9、返还合资建房款及赔偿损失后收回东莞市道滘镇振兴路123号道滘商会大厦C栋703房房屋。故张才忠、文翠丽提出的超出原审范围的再审请求，均不属于本案审理范围。另据《诉讼费用交纳办法》的规定，诉讼费用负担由人民法院根据当事人胜负情况依法处理，非属当事人争议范围，故对张才忠、文翠丽提出的有关诉讼费用分配的再审请求，亦不作本案争议焦点处理。综上，结合各方当事人诉辩意见，本案争议的焦点是：（一）案涉《合资建房合同》效力问题；（二）张才忠、文翠丽因履行案涉合同所受装修损失、房屋保值增值损失、租金损失的认定与处理；（三）案涉房屋使用费的认定与处理。
关于案涉《合资建房合同》效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项和第二款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。针对张才忠、文翠丽诉正豪公司物业服务合同纠纷作出的、已经发生法律效力的（2011）东中法民二终字第767号民事判决，认定案涉《合资建房合同》无效。本案一审时，各方当事人均确认案涉房屋在的“城市风景”项目的土地为集体用地，该项目未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。本案再审时，张才忠、文翠丽申请再审主张正豪公司、道滘商会故意隐瞒案涉房屋所在项目已经办理合法手续的事实，却未举证证明其该项主张；正豪公司、道滘商会则均确认案涉房屋所在项目的土地使用权至今仍为集体用地且未补办建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。可见，案涉《合资建房合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定而无效的情形至今未消除，一、二审判决认定该合同无效，并无不当。张才忠、文翠丽再审主张案涉《合资建房合同》应予撤销，依据不足，本院不予支持。
关于张才忠、文翠丽因履行案涉合同所受装修损失、房屋保值增值损失、租金损失的认定与处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据案涉《合资建房合同》第十二条的明确约定，张才忠、文翠丽作为完全民事行为能力人，在明知案涉房屋无独立产权的情况下，仍自愿承担相关风险签订合同，对于该合同被认定无效亦有过错，与正豪公司、道滘商会承担同等责任，对其自身因履行案涉合同所受损失依法应自负50%的责任。本案再审争议的张才忠、文翠丽因履行案涉合同所受损失包括装修损失、房屋保值增值损失和租金损失。关于装修损失一节：张才忠、文翠丽虽因不能取回案涉房屋装修所形成的添附物而享有取回与该添附物价值相当之补偿的权利，但该项补偿属于《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一项规定的因查明事实而需鉴定的专门性问题。一审时，张才忠、文翠丽申请对案涉房屋装修价值委托司法评估却逾期未缴纳鉴定费用，后张才忠、文翠丽及正豪公司均明确表示不继续对案涉房屋装修价值申请评估。综合张才忠、文翠丽自述案涉房屋装修费用为6.85万元且实际使用案涉房屋近十年又对案涉《合资建房合同》被认定无效负50%责任的情况，一审法院酌定案涉房屋装修价值为5万元，并判决张才忠、文翠丽获得2.5万元的装修损失补偿，并无不当；二审判决对此予以维持，亦无不妥。关于房屋保值增值损失一节：案涉《合资建房合同》被人民法院生效民事判决确认无效，则张才忠、文翠丽持有案涉房屋自始无合法依据且非该房屋之合法产权人，其主张该房屋保值增值损失的依据不足，二审判决不支持其该项诉讼请求，亦无不当。关于租金损失一节：案涉《合资建房合同》虽被确认无效，但在该合同被确认无效前的2007年11月25日开始至张才忠、文翠丽在本案执行过程中返还案涉房屋之日止，该房屋一直由张才忠、文翠丽实际占有使用，期间张才忠、文翠丽并无租金损失。因此，二审判决不支持张才忠、文翠丽关于租金损失的诉讼请求，亦无不当。可见，张才忠、文翠丽再审不服二审判决关于装修损失、房屋保值增值损失、租金损失的实体处理，依据不足，本院不予支持。
关于案涉房屋使用费的认定与处理问题。如前所述，案涉《合资建房合同》虽被法院确认无效，但自2007年11月25日开始至张才忠、文翠丽在本案执行过程中返还案涉房屋之日止，该房屋由张才忠、文翠丽实际占有使用。占有使用案涉房屋是张才忠、文翠丽因履行案涉《合资建房合同》所受之利益，该利益因不具有可返还性，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张才忠、文翠丽应就此项所得为价值相当之补偿，司法实践中酌定为房屋使用费。本案中，道滘商会出具证明确认正豪公司为案涉“城市风景”项目的实际权利人，案涉合同权利义务由正豪公司承担；案涉《合资建房合同》上加盖了“东莞市道滘商会”“东莞市正豪实业投资有限公司”的印章，且道滘公司对于正豪公司主张张才忠、文翠丽支付案涉房屋使用费的反诉请求并无异议，二审判决认定正豪公司要求张才忠、文翠丽支付房屋使用费合法有效，有法律依据和事实根据。根据一、二审判决查明的事实，张才忠、文翠丽实际占有案涉房屋的时间分为两段，分别是2007年11月25日至2010年6月、2012年4月1日起至实际返还案涉房屋之日止。二审判决认定正豪公司上诉答辩称“二审不再主张张才忠、文翠丽支付2011年5月14日起至2014年6月30日期间的房屋使用费”错误，本院已予纠正。张才忠、文翠丽对于二审判决酌定的每月1000元的房屋使用费标准亦未提出再审。因此，二审判决张才忠、文翠丽以每月1000元的标准，向正豪公司支付2007年11月25日起至2010年6月期间和2012年4月1日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋使用费，并无不当。张才忠、文翠丽再审不服二审判决该项处理，依据不足，本院不予支持。
综上所述，除关于正豪公司未放弃2011年5月17日至2014年6月30日期间的房屋使用费外，二审判决认定事实清楚，且实体处理正确，本院予以维持；张才忠、文翠丽的再审请求，均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持广东省东莞市中级人民法院（2014）东中法民一终字第2196号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 刘样发
审判员 张艮开
审判员 王红英
二〇一七年三月十日
书记员 李艳丽