江苏省南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初1962号
原告（反诉被告）：潘剑，男，1982年11月29日出生，汉族，住所地江苏省南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：李成龙，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：费鸿杰，江苏东恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司，统一社会信用代码91320113339468585N，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道王子楼村108号。
负责人：董伟民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：鞠醒柳，国浩律师（南京）事务所实习律师。
原告潘剑与被告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司（以下简称高科商管分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理。在审理过程中，被告高科商管分公司提起反诉，本院经审查后依法予以准许。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）潘剑的委托诉讼代理人李成龙、费鸿杰，被告（反诉原告）高科商管分公司的委托诉讼代理人王宏、鞠醒柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘剑向本院提出的诉讼请求：一、确认原、被告签订的商品租赁合同解除；二、被告返还履约保证金30万元；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2016年11月10日签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于南京市栖霞区××大学城文苑路××文苑广场××花街××号商铺，租期为2017年6月8日止2024年7月31日，租赁用途为健身、餐饮经营等。合同签订后，原告依约向被告支付履约保证金30万元。合同商务谈判过程中，被告承诺原告可根据实际经营需要对承租区域进行整体封闭使用。后原告委托装修公司进行整体设计，委托消防安装公司根据设计图纸进行消防设计。消防安装公司结合被告提供的图纸，现场查看案涉房屋后，告知原告案涉房屋中有一条消防通道（“关于东城××街××区封闭问题的确认函”中用椭圆标记的部分）不可以封闭使用，即案涉房屋根据无法整体封闭使用。根据消防法第二十八条之规定，房屋使用人不得封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的规定。承租人若对承租区域进行整体封闭使用，二次消防根本无法验收通过，无法达到整体经营健身房的目的。基于此，原告停止投资活动，并于2017年1月21日发函被告协商解除合同，但被告未予回应，故原告诉至本院。
被告高科商管分公司辩称：案涉纠纷系由原告违约所致，被告不应承担责任。双方签订合同的第6.1条约定，原告根据需要对租赁区域进行装修，但不得破坏原有建筑、隐蔽工程和装修布置等，故原告作为承租人应对自己设计的装修方案的合法合理性负责。在合同商谈过程中，被告从未对C区的两个区域封闭使用作出承诺，并非被告的合同义务，原告以此主张解除合同并要求返还保证金没有依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告高科商管分公司向本院提出的诉讼请求：一、反诉被告赔偿租金损失344383.56元（自2017年1月8日至2017年3月15日）；二、反诉被告支付逾期付款违约金167370.41元（自2017年1月8日至2017年6月19日）；三、反诉被告支付扣减履约保证金后的解约违约金15万元；四、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告潘剑辩称：一、对于反诉原告的合同解除不予认可，合同解除的原因系由反诉原告造成，反诉被告在反诉原告解除合同之前已依法行使了合同解除权；二、反诉原告的其余诉讼请求均是主张合同解除后的损失，即使法院认定反诉原告的合同解除行为成立，损失也应由反诉原告自行承担，且三个月租期主张的损失额度近65万元，远超实际损失，故要求对违约金进行调整，根据实际损失以及履行中的过错责任进行划分。
本院经审理查明：2016年11月22日，出租方（甲方）高科商管分公司与承租方（乙方）潘剑签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.1甲方将合法拥有使用权和租赁权的位于南京市栖霞区××大学城文苑路××文苑广场××花街××号商铺出租给乙方从事商业使用；3.1租赁期间：自2017年6月8日起至2024年7月31日止；3.2免租金装修期：自2017年1月8日止2017年6月7日止；4.2甲乙双方同意，乙方按如下标准向甲方支付租赁费用：自2017年6月8日起至2019年6月7日止，租金15万元/月；4.3乙方向甲方支付租赁费用的方式：租赁费用按“先付后用”原则执行，租金以每3个月为一期，首期租金应于2017年1月8日前支付；5.1乙方应在本合同签订后7日内向甲方支付履约保证金30万元，以保证其履行本合同的所有条款及附随义务；5.2租赁期间，上述履约保证金不计利息，且乙方不得就履约保证金向甲方主张对应付租赁费用或任何其他费用的抵消权。履约保证金之作用在于：保证乙方完整履行本合同所有合同义务以及附随义务，甲方有权直接从履约保证金中扣减、抵消如下费用：（1）任何乙方应付而未付的租赁费用、水费、电费、燃气费、电信费、违约金、赔偿金等；（3）甲方因乙方违约行为提前解除本合同，乙方应向甲方支付的违约金及损失赔偿；6.1乙方可根据自己的经营需要对甲方提供的该物业进行专业装修，但不得破坏该物业及该商业街区的原有建筑结构、隐蔽工程和装修布置等，且有关装修方案及图纸须经甲方或物业管理服务企业审核确认后方可实施，未经批准不得更改；14.3乙方应按约支付租金、综合物业服务费、公共事业费等各项费用，如乙方逾期支付，须按照欠费金额的每日千分之三向甲方或物业管理服务企业支付违约金，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其他费用；逾期超过30天，甲方有权提前解除本合同，收回该物业，没收履约保证金，并有权要求乙方支付相当于当年度月租赁费用的3倍的解除合同违约金；16.2在本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，严重损害甲方利益的，甲方有权解除本合同、收回该物业、没收履约保证金并要求乙方支付违约金（违约金相当于当年度月租赁费的3倍），承担甲方由此而产生的一切直接经济损失。该合同落款处，甲方处加盖高科商管分公司合同专用章，乙方处潘剑签字。2016年12月14日，潘剑通过银行转账方式向高科商管分公司支付30万元履约保证金。
合同签订后，潘剑就租赁C区通道封闭事宜与高科商管分公司工作人员王本腾进行了沟通。2016年12月5日，潘剑向高科商管分公司发出的《关于东城××街××区封闭问题的确认函》，该确认函载明：“我司与贵公司已签订租赁合同，但在商讨位于东城××街××区招商问题时，在区域封闭问题上只进行了口头说明。为了达成我司对于承租区整体的规划并顺利实施，现将该问题详细说明，并由贵司进行书面承诺，谢谢。（此段下面负有租赁区域示意图，其中用三个椭圆标注出了三个区域），以上图示为整个C区，其中椭圆标识区为过道区域，贵司同意我司可根据实际经营需要对该区域进行封闭。若有需政府相关部分之手续，由我司自行解决。再次感谢贵公司的理解与支持。顺颂商祺！”高科商管分公司招商部于2016年12月7日在该确认函上加盖印章。
由于潘剑未在合同约定的期限支付首期租金，高科商管分公司于2017年1月16日向潘剑发出《函告》，要求：1.潘剑支付首期租金并办理物业交接手续；2.如逾期未支付费用，高科商管分公司有权要求解除租赁合同、收回该物业、没收履约保证金并要求支付违约金等；3.潘剑收到函件后立即支付首期租金及逾期违约金，并办理物业交接手续。2017年1月21日，潘剑向高科商管分公司发出《关于优仕健身与东城汇终止合作确认函》，内容如下：“我方针对东城××街××区进行规划设计，发现贵方部分区域无法报批消防，与之前整体承诺不一致，现决定终止合作，望贵公司理解，并及早沟通处理。”2017年1月22日，高科商管分公司向潘剑发出《函告》，主要内容为：高科商管分公司发出的上述确认函已经收悉，但对于终止合作的相关理由不予认可，要求潘剑依据合同尽快支付首期租金并办理交接手续。2017年3月15日，高科商管分公司向潘剑发出《解约函》，通知潘剑：1.解除高科商管分公司与潘剑签订的商铺租赁合同；2.没收履约保证金30万元，且潘剑仍需支付违约金45万元。潘剑收到该解约函的时间是2017年3月16日。
2017年3月28日，南京优仕健康管理咨询有限公司（以下简称优仕公司，潘剑系该公司法定代表人）向江苏新世纪消防安全技术工程有限公司南京分公司（以下简称新世纪消防南京分公司）发出《关于东城花街之B-1.2.3.4.5.6.7号商铺消防问题的请求函》，请求新世纪消防南京分公司就上述商铺整体封闭使用存在的消防问题进行释明。2017年4月7日，新世纪消防南京分公司向优仕公司作出回复函，内容为：“设计图纸中阴影部分为消防疏散通道，根据《消防法》第二十八条：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。因此，贵司设计图纸中想要围挡消防通道形成封闭场所做健身房，不符合消防法法律法规。凭我司的专业经验，认为该设计方案，无法通过消防建审和验收，从而导致不能合法经营。”
南京金辰建筑设计有限公司作为文苑广场的建筑工程设计单位，于2017年6月27日出具《关于文苑广场负一层有关建筑设计使用功能的说明》，主要内容：文苑广场工程于2015年10月完成施工图设计，并于2015年11月9日通过建筑工程消防设计备案。根据审定的施工图实际文件（见本说明附文苑广场负一层平面图），图中1-7号空间为商铺，斜线部分为公共区域，共同构成了负一层商业C区。商铺部分可根据商户需求进行相应改建、装修。该区域在进行商业利用时，需满足相关规划及消防规范要求，经审批后方可施工。公共区域部分设计宽度及两端开口宽度约为7.5米，大于消防疏散主要通道的最小宽度4米的要求（《商店建筑设计规范》（JGJ48-2014第4.2.10条）），根据商业空间使用的尺度，该空间可用于交通组织、商业展示、商业氛围营造及商业活动，同时兼具人员疏散的消防设计使用功能。该区域在进行商业利用时，需满足相关规划及消防规范要求，经审批后方可施工。
庭审中，潘剑与高科商管分公司确认租赁商铺未实际交接，且双方一致同意解除合同，但对合同解除的时间存在争议。高科商管分公司此后再次将案涉商铺进行了出租，其中B-1租赁合同签订的时间是2017年3月20日，租赁期间自2017年7月16日至2022年7月15日，免租期自2017年4月16日至2017年7月15日；B-2.3.4租赁合同签订的时间是2017年4月17日，租赁期间自2017年9月8日至2024年7月31日，免租期自2017年5月8日至2017年9月7日；B-5.6.7租赁合同签订的时间是2017年4月18日，租赁期间自2017年8月18日至2024年7月31日，免租期自2017年5月18日至2017年8月17日。
本院认为：潘剑与高科商管分公司签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应按约履行各自义务。对于本案双方争议的焦点问题，具体评析如下：
东城××街××区过道区域的封闭，是否系高科商管分公司的合同义务。首先，潘剑与高科商管分公司签订的租赁合同中并未涉及C区过道区域的封闭问题，过道区域也不在租赁范围之内，且租赁合同中明确约定，承租人不得破坏租赁商铺及商业街区的原有建筑结构、隐秘工程和装修布置等，故C区过道区域的封闭并非高科商管公司的合同义务；其次，虽然潘剑与高科商管分公司对过道区域封闭问题进行过沟通，且高科商管分公司招商部在潘剑出具的《关于东城××街××区封闭问题的确认函》上盖章，但该确认函明确注明，高科商管分公司同意潘剑可根据实际需要对过道区域进行封闭，但潘剑应自行解决相关部门之手续问题。以上内容表明，高科商管分公司向潘剑让渡了部分权利，同意其根据需要封闭过道区域，但不能因此推定为高科商管分公司的合同义务，且确认函明确相关的审批手续必须由潘剑自行解决。正是由于封闭过道区域无法通过消防验收，潘剑无法解决消防部门审批问题，才导致双方纠纷的发生，相应后果应由潘剑自行承担；最后，合同义务需双方达成合议并予以确认，相应后果由义务人单方承担，不能加重相对方责任或附加一定条件。本案中，高科商管分公司仅是同意潘剑可以根据需要封闭过道区域，但并未对此予以保证，相反潘剑如根据需要封闭过道区域，应自行解决审批手续问题，故不符合合同义务的设定标准。综上，东城××街××区过道区域的封闭并非高科商管分公司的合同义务，潘剑以此主张解除合同并要求返还履约保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于案涉租赁合同的解除时间及责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。虽然租赁合同明确约定，潘剑应于2017年1月8日前支付首期租金，但潘剑一直未予支付，故高科商管分公司有权根据合同的约定解除租赁合同。潘剑向高科商管分公司发出合同终止函的时间是2017年1月21日，但是高科商管分公司并未同意并要求继续履行。后高科商管分公司于2017年3月15日向潘剑发出合同解除函，潘剑于2017年3月16日收到此函，但未予回应。依据上述法律条文，本院认定双方合同解除的时间是2017年3月16日，理由如下：（一）潘剑向高科发出的终止函中载明的理由，正如本院对第一个争议焦点的评析，即非基于合同约定，也非基于法律规定，且高科商管分公司不予同意，故不能以此认定双方合同终止；（二）高科商管分公司以潘剑未按约支付租金为由，依据租赁合同的约定，主张解除合同，符合上述法律条文的规定。因潘剑未按约支付租金，其行为构成违约，故其应承担合同解除的法律责任。基于本院对第一个争议焦点的评析，高科商管分公司不存在违约行为，潘剑应自行承担案涉租赁区域中过道区域无法封闭的后果。
三、关于租赁合同解除后的责任承担问题。潘剑未按期支付租金导致合同解除，应向高科商管分公司承担违约责任。根据租赁合同的约定，如潘剑逾期支付租金，须承担日千分之三的违约金，如逾期超过30天，高科商管分公司有权解除合同、收回租赁商铺、没收履约保证金，并有权要求支付当年度月租赁费用3倍的违约金。因案涉租赁商铺未实际交付，故不存在收回的情形。高科商管分公司主张潘剑赔偿租金损失344383.56元（自2017年1月8日至2017年3月15日）、支付逾期付款违约金167370.41（自2017年1月8日至2017年6月19日）并支付扣减履约保证金30万元后的解约违约金15万元，以上合计617370.41元（已扣除履约保证金30万元）。高科商管分公司的上述请求，既包括租金损失也包括违约金，其中违约金不仅包含逾期支付租金日千分之三的违约金167370.41元，也包括当年月租赁费用3倍的解约违约金45万元（15万元×3）。对于上述诉讼请求中的违约金，潘剑提出了违约金过高的抗辩，要求本院予以调整。
对于高科商管分公司的诉讼请求，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，违约金的数额应当以高科商管分公司的实际损失为基础，结合合同履行情况、潘剑过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因高科商管分公司的损失包括租金和资金占用利息，故本院根据以上因素，综合认定潘剑应支付高科商管分公司违约金50万元，此款应扣除履约保证金30万元，扣除后金额为20万元，对此金额本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:
一、确认原告潘剑与被告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司签订的《商铺租赁合同》于2017年3月16日解除；
二、驳回原告潘剑的其他诉讼请求；
三、反诉被告潘剑于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司违约金20万元；
四、驳回反诉原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5800元，由原告潘剑负担；反诉案件受理费5209元，由反诉原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司承担2309元、反诉被告潘剑承担2900元（此款反诉原告已预交，反诉被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 陈 猛
人民陪审员 王 萍
人民陪审员 张义全
二〇一七年十一月十日
书 记 员 葛 菁