吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民再42号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘烈辉，男，汉族，1970年6月20日出生，住吉林省吉林市龙潭区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李英，女，汉族，1972年7月9日出生，住吉林省吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：张克新（系李英丈夫），住吉林省吉林市丰满区。
再审申请人刘烈辉与被申请人李英租赁合同纠纷一案，吉林市丰满区人民法院于2016年6月15日作出（2016）吉0211民初681号民事判决，刘烈辉不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日作出（2016）吉02民终1701号民事判决，刘烈辉不服，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2017年3月15日作出（2017）吉民申60号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘烈辉，被申请人李英及其委托诉讼代理人张克新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘烈辉申请再审请求：一、撤销（2016）吉0211民初字第681号及（2016）吉02民终1701号民事判决书；二、李英立即支付给刘烈辉所欠房屋租金1200元；三、本案全部诉讼费由李英承担。事实和理由：一、二审法院认定事实、适用法律严重错误。双方之间的房屋租赁合同并未协商解除，2015年10月19日，在李英已交房屋租金用尽时，双方虽然协商过，但并未达成一致意见，李英一直没有真正搬离我的房屋，水表、电表一直在走字（2016年2月3日前），直到2016年5月19日，李英才向刘烈辉交钥匙、退房。李英在没有任何合法理由的前提下，拒不交钥匙、退房，使我的房屋无法租给下一个租户，造成的租金损失应由李英承担，李英应当缴纳2016年4月19日至5月18日的一个月租金1200元。
李英再审辩称，双方当事人间只存在一套房屋的租赁关系，双方就此已经存在一起诉讼，本案属重复告诉；刘烈辉申请再审没有事实和法律依据，是刘烈辉未采取适当手段处理房屋交接，导致损失扩大，不应由李英承担房屋租金。请求驳回刘烈辉的再审请求。
刘烈辉向一审法院起诉请求：要求李英支付2016年4月9日至2016年5月19日房屋租金1200元，诉讼费由李英承担。
一审法院认定事实：2014年10月19日，刘烈辉与李英签订一份《房屋租赁协议书》，双方约定刘烈辉自愿将金地卡诗维亚小区5号楼2单元24号两室一厅的房屋出租给李英，租期自2014年10月19日起至2016年10月19日止。租金每年14400元，签订协议时李英交付半年租金7200元。如分期付租金，则李英在此次租期满前一个月交下一个租期的租金。采暖费、物业费由刘烈辉承担，水、电、卫生、有线电视费由李英承担。租赁期间李英如提前退房或违约，刘烈辉不予退还租金和押金。刘烈辉为李英提供的设施有：两张大床、一个衣柜、炉具、排烟罩、燃气热水器、橱柜、淋浴器（花洒加小喷头）、鞋柜、坐便、手盆、钥匙五把（防盗门三把，单元门二把）。李英交给刘烈辉违约押金1000元。李英接手时水表数为00102，电表数为1368.76，燃气表数为0084194。2015年10月25日，李英给刘烈辉发送了要求其来交接房屋的短信，但刘烈辉并未前去交接。10月28日，刘烈辉的妻子李玉波给李英打电话，要求其交付房屋钥匙。李英从涉案房屋内搬出后，未向刘烈辉交付房屋钥匙。2015年11月2日，刘烈辉诉至吉林市丰满区人民法院，要求李英按照协议立即支付半年房租7200元。吉林市丰满区人民法院于2016年1月15日作出（2015）丰民一初字第1804号民事判决，认定刘烈辉要求李英赔偿退房后的租赁费损失无事实及法律依据，因双方第一年租期至2015年10月19日，而李英是在2015年10月24日搬出的，故判令李英给付刘烈辉租金197.25元。刘烈辉不服，提起上诉。在吉林市中级人民法院审理过程中，李英的丈夫张克新在2016年5月18日将三把房门钥匙和两个门禁卡扣交付刘烈辉，5月19日双方到涉案房屋进行了交接。2016年5月26日吉林市中级人民法院作出（2016）吉02民终929号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”刘烈辉与李英约定租赁期限为两年，李英提前一年解除合同构成违约。在李英违约的情况下，刘烈辉应当采取适当措施防止损失的扩大，但其在双方因押金问题产生争执后，没有采取合理措施尽早收回房屋，尤其是在接到李英的通知后，没有按照双方约定的时间与李英进行交接，导致房屋因长期空置产生租金损失，该租金损失系扩大损失，刘烈辉无权就该损失要求李英赔偿。故对刘烈辉的诉请无法支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告刘烈辉的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘烈辉负担。
刘烈辉不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判李英支付我1200元租金；2.一、二审诉讼费由李英负担。二审法院认定的事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，刘烈辉陈述李英于2015年8月份向其表示不想租赁本案争议房屋，刘烈辉也同意李英第二年不继续租赁，故双方当事人协商一致，合同于双方达成合意时解除。合同解除后，双方已不存在租赁关系，故刘烈辉在合同解除后要求李英给付租金的主张不能成立。双方因保证金问题产生争议及李英拒绝交付钥匙等情况，均发生在合同解除后，如因上述原因影响刘烈辉对自己房屋的占有、使用、收益，确给刘烈辉造成损失也与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，刘烈辉可另行主张权利。综上，一审认定事实正确，但适用法律不当，一审判决论述的法律关系与本案租赁合同的法律关系及刘烈辉要求支付租金的诉讼请求不属于同一法律关系，对一审判决适用法律及论理本院予以调整。但一审判决虽存在瑕疵，鉴于判决结果正确，故对刘烈辉的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘烈辉负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：刘烈辉提交的本院（2017）吉02民再3号民事判决书一份，证明双方之间的租赁合同在2016年5月19日之前没有解除。李英质证：对该判决书的真实性没有异议，结果不接受，也证明不了刘烈辉要证明的问题。李英向本院提交无日期出租房屋协议书一份，证明从刘烈辉家搬走的时间是2015年10月25日。刘烈辉质证：无法确认合同本身的真实性，是打的字，没有签名。对证据的关联性有异议，证明不了李英从我的房屋中已经搬走。本院对以上证据认证如下：本院（2017）吉02民再3号民事判决书是生效的裁判文书，依法予以采信。租房屋协议书与本案没有关联性，不予采信。本院再审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院再审认为，根据合同法的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，双方当事人所签《房屋租赁协议书》是各自真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。其中，双方约定租期两年，即自2014年10月19日起至2016年10月19日止，并明确约定违约押金1000元，租赁期间李英如提前退房或违约，刘烈辉不予退还租金和押金。李英在仅住满一年即2015年10月19日就表示不再租住，并于2015年10月24日搬走，本身属提前退房，又因是否退还1000元押金产生分歧而未能与刘烈辉协商一致解除合同，至刘烈辉起诉时李英仍持有租赁房屋钥匙并在该房屋内留有剩余物品，故李英搬离租赁房屋的行为并不当然产生解除合同的法律效力。李英申请再审期间明确虽然搬走后要求与刘烈辉交接钥匙，但前提还是需返还1000元押金，在双方就此不能形成一致意见且李英在租赁房屋内仍留有物品的情况下，刘烈辉因怕引发新的矛盾并承担责任而不敢强行开锁的主张合乎情理，其不存在扩大损失的行为。鉴于李英在原二审开庭审理期间才明确表示租赁房屋内自己留下的剩余物品不要了，并于2016年5月18日即原二审开庭后才将所租赁房屋钥匙及门禁卡扣交付给刘烈辉，方可视为双方解除房屋租赁合同，在此之前李英应当按照合同约定支付相应租金。综上，原一、二审判决认为刘烈辉租金损失为其扩大损失的裁判理由，适用法律有误，应予纠正。
另外，双方当事人间另案审理的是2015年10月19日至2016年4月18日的房屋租赁合同纠纷，本案所涉房屋租赁合同履行期间为是2016年4月19日至2016年5月18日，时间上并不重复，不属于重复诉讼，李英关于本案为重复诉讼的抗辩本院不予支持。
综上所述，刘烈辉的再审请求理由成立，其所提诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）吉02民终1701号民事判决及吉林市丰满区人民法院（2015）吉0211民初681号民事判决；
二、被申请人李英于本判决生效之日起立即支付再审申请人刘烈辉房屋租金1200元（自2016年4月19日起至2016年5月18日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由被申请人李英负担，二审案件受理费100元，由被申请人李英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢亚城
审 判 员 毕雪松
代理审判员 丛军霞
二〇一七年五月九日
代理书记员 赵春燕