上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第588号
原告陈玛琍。
原告黄润身。
两原告共同的委托代理人张跃进，上海宇钧律师事务所律师。
被告沈涛。
委托代理人刘建坤，上海德美律师事务所律师。
委托代理人袁涛，上海德美律师事务所律师。
原告陈玛琍、原告黄润身与被告沈涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈玛琍、原告黄润身的共同委托代理人张跃进，被告沈涛及其委托代理人袁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玛琍、原告黄润身诉称，两原告原居住在上海市某路某弄某号，后该居住房屋动拆迁，约在2010年10月补偿得到座落于上海市闵行区某路某弄某号某室动迁配套房。因两原告年龄已高，如居住在某路某弄某号某室会给日常生活带来许多不便，所以一直没有到动迁配套房生活居住，�时在原住址附近租房生活。待某路动迁配套房可以上市交易时，把该房卖了再在某路附近买一套70平方米的房屋居住，安享晚年。2013年6月，两原告与被告沈涛、案外人李某通过上海明明房产经纪有限公司兰城路分公司居间介绍，就买卖座落于某路某弄某号某室房地产达成相关协议。然后在2013年6月30日，两原告与被告沈涛、案外人李某正式签署了合同编号为1768967的《上海市房地产买卖合同》。后因案外人李某的原因，两原告又与被告沈涛在2013年11月21日重新签署了合同编号为1768967的《上海市房地产买卖合同》，合同明确规定了双方当事人的权利义务以及违约责任。合同约定房价款为人民币（以下币种相同）1，350，000元，签约时首付410，000元，余款940，000元过户时再有贷款行支付。合同重新签署后，原告积极配合被告办理贷款事宜。起先被告要在建行办理贷款，原�在2013年11月23日在浦东地铁里把建设银行卡和关于该银行卡仅作为放贷款之用声明的书面资料交予被告。2013年12月25日，被告电话告知原告，建设银行办不了，现在需要到交通银行办。原告黄润身又在2013年12月26日办了交通银行卡，在第二天将银行卡和相关声明的书面资料交予被告。因被告沈涛办理购房贷款遇困迟延，双方当事人又在2013年12月24日签订了补充协议，但至今被告沈涛仍未办理出购房贷款。至今年1月19日，原告仍未得到被告已办妥购房贷款通知，因此，原告在1月19日下午四点多，寄出了两份书面通知书，一份给被告，一份给房产经纪公司，内容就是在1月20日还不能办理房屋买卖交易，就按照补充协议上的内容处理。在1月20日早上9点多，被告电话告知原告说贷款已下来，因此原告与被告约定在1月22日到闵行区房屋交易中心办理手续，想不到被告又再次食言。原告在今年2月4日，通过律师发函给被告，通知被告解除房屋买卖合同，并就解除合同后事宜进行协商处理，但未得到被告回应。故原告诉至法院要求：1、判决被告违约，支付给原告陈玛琍、原告黄润身违约金270，000元；2、判决解除原告陈玛琍、原告黄润身与被告沈涛在2013年11月签署的合同编号为1768967《上海市房地产买卖合同》。
原告陈玛琍、原告黄润身向本院提供了以下书面证据，用以证明其诉请：
1、2013年6月12日居间合同一份、2013年11月21日原告陈玛琍、原告黄润身与被告签订的上海市房地产买卖合同一份、2013年12月24日、12月26日原告陈玛琍、原告黄润身与被告签订的补充协议各一份，证明原告陈玛琍、原告黄润身与被告之间存在房屋买卖的合同关系，原告在买卖合同履行过程中均是诚意协助被告履行合同，并无过错。
被告对该组证据经质证后认为，真�性均无异议。
2、2014年2月4日两原告委托律师向被告发出的律师函一份、邮寄凭证一份，证明两原告希望通过协商解决此事纠纷，但被告在收到函件之后并无回应，原告无奈不得不起诉。
被告对该组证据经质证后认为，律师函确实收到，但并未给出回复。
3、2014年1月19日的挂号信函收据二份，证明两原告的女儿于该日发出挂号信给被告及中介公司，告知系争合同解除。
被告对该组证据经质证后认为，其确实在2014年1月20日收到一封手写的信件，但是上面仅表达了一种态度，并未明确告知合同已解除。
4、系争房屋的房地产登记簿一份，证明系争房屋为两原告所有，目前房产证原件尚在中介公司处。
被告对该份证据经质证后认为，对真实性无异议。
被告沈涛辩称，其是诚意购房，但是在2013年下半年受到银行放贷政策紧缩的影响，难以获得贷款，这一因素有难以预测性及阶段性，并非被告的原因所致，在难以办理贷款之后，被告一直在积极补救，但原告此时已经提出诉讼，现被告愿意解除系争的房地产买卖合同，但认为合同约定的违约责任过重，而且原告由于房价上涨并未受到损害，故被告希望法院酌情认定，减轻被告的违约责任。
被告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述辩称：
1、2013年6月12日房地产买卖居间协议一份，证明房屋交易一开始是由案外人李某与原告达成协议。案外人李某与被告原为恋人关系，在买房之时两人一起参与购买，之后两人分手，由被告继续购买房屋，于是在后来重新签订了买卖合同。
2、中国建设银行的转账凭条一份，证明李某支付了部分定金。
3、2013年6月12日定金收据一份、证明李某向两原告支付了定金50，000元，分两次支付，分别是10，000元和40，000元。
4、2013年6月30日两原告�被告、李某签订的上海市房地产买卖合同一份，证明两原告与被告、李某签订了正式的房屋买卖合同。
5、2013年7月1日中国建设银行的转账凭证一份，证明李某向原告支付房款360，000元的事实，说明李某及被告按约履行首付款的支付义务。
6、2013年6月30日原告出具的第一期房款收据一份，证明原告确认收到了首付款合计为410，000元。
7、2013年11月21日两原告与被告签订的上海市房地产买卖合同一份，证明两原告与被告重新签订了正式的买卖合同。
8、2013年11月25日第一期房款收据一份，证明两原告确认收到被告410，000元首付款的事实。
9、2013年12月24日两原告与被告签订的补充协议一份，证明截至2013年12月24日被告仍未办理出贷款，故双方补充协议约定将贷款时间延长至2014年1月20日。
10、2013年12月26日两原告与被告签订的补充协议一份，证明被告应两原告之女催促�允诺在过户之后另外补偿30，000元的事实。
11、2014年1月20日通知一份，证明被告截至2014年1月20日仍未办理出贷款。
12、2014年1月21日通知函一份，证明被告主张两原告未能及时提供银行账号。
13、2014年2月4日出具的关于依法解除房屋买卖合同的律师函一份，证明两原告委托律师发函，向被告提出解除合同。
14、系争房屋的房价行情截图一组，证明系争房屋过去一年的价格行情走势。
原告陈玛琍、原告黄润身对上述证据经质证后认为，对于证据11，被告的说法不成立，原告并未认可合同可以继续履行，也没有认可被告可以继续申请贷款，且已经明确告知被告解除合同。对证据12，被告的说法亦不成立，是被告明知自己没有得到贷款的情况下，将责任推给两原告。对于其他的证据，真实性均无异议。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：原告陈玛琍、原告黄润身系座落于上海市闵行区某路某弄某号某室房屋的权利人，房屋建筑面积97.53平方米。2013年11月21日由两原告作为卖售人（甲方），被告作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：1、甲乙双方通过上海明明房产经纪有限公司兰城路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；2、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款1，350，000元。乙方的付款方式和期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。付款协议中约定：（1）乙方于2013年11月21日甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日向甲方支付购房首付款410，000元整（内含已付定金计50，000元）；（2）甲、乙双方至上海市闵行区�地产交易中心办理过户手续后，且交易中心出具以乙方为权利人的产权证后按银行放款流程，直接支付甲方房款940，000元，该款项由乙方的贷款银行一次性划入甲方账户（具体时间以银行放款时间为准）。有关乙方贷款的特别约定：若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理单当日，以现金方式补足该不足部分。3、甲、乙双方确认在2013年12月21日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4、乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之拾计算，违约金自本合同应付款期限第二日起至实际付款日止。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同�，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同签订后被告支付给两原告首期房款410，000元。原告陈玛琍、原告黄润身于2013年11月25日出具“第一期房款收据”载明收到被告支付的第一期首付房款410，000元，其中含定金50，000元。
另查明，2013年12月24日由原告陈玛琍、原告黄润身（甲方）与被告（乙方）签订了补充协议一份，双方协商一致，甲乙双方签订的买卖合同中约定的乙方贷款时间变更为2014年1月20日之前乙方必须办理出购房贷款，否则视为乙方违约，甲方有权在乙方已付款中按甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》中第九条第三款中约定的违约金额，扣除违约金�同时甲方有权单方面解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》并书面通知乙方，通信地址以签订本协议所留的通信地址为准。
再查明，原告陈玛琍、原告黄润身于2014年2月4日委托上海宇钧律师事务所向被告发出“关于依法解除房屋买卖合同的律师函”，律师函中载明：被告在办理购房贷款迟延后，两原告并未直接追究被告的违约责任，而是再次给予被告一定的时间办理银行贷款，但被告仍未在补充协议约定的最后期限即2014年1月20日之前办理出购房贷款。为此，两原告郑重向被告宣布解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并在7日内，甲乙双方一同前往上海明明房产经纪有限公司兰城路分公司，办理注销网上《上海市房地产买卖合同》事宜。庭审中，被告确认已经收到上述律师函。
本院认为，原、被告之间所签订的买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。而本案主要的争议焦点是原告是否有权解除本案系争的买卖合同。买卖合同中的付款协议条款中以及补充协议中明确约定了被告的具体付款期限及金额，但被告除支付了首期房款之外，剩余的理应通过房屋贷款方式支付的房款始终未能支付。直至原告起诉之日，被告始终未能履行后续房款的支付义务，故本院认为被告方的行为显然构成违约，且使得原告出售房屋的合同目的至今无法实现，原告有权主张解除系争合同。诉讼之前，原告已经通过发出律师函的方式要求解除系争合同，而该份律师函已经到达被告处，故本院确认系争买卖合同于2014年2月5日予以解除，庭审中被告亦同意与两原�解除系争的买卖合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告方存在逾期付款的违约行为，且导致合同解除，原告有权依据合同约定主张要求被告承担相应的违约责任，基于合同约定原告主张的违约金标准为房屋总价款的20%。而被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整。对此本院认为被告确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违�金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以50，000元计。另基于系争买卖合同的解除，作为原告理应归还被告已经支付的房款410，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告陈玛琍、原告黄润身与被告沈涛于2013年11月21日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年2月5日予以解除；
二、被告沈涛于本判决生效之日起十日内支付给原告陈玛琍、原告黄润身违约金以50，000元计；
四、原告陈玛琍、原告黄润身于本判决生效之日起十日内返还被告沈涛购房款410，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2，675元，由原告陈玛琍、原告黄润身负担1，337.50元，由被告负担1，337.50元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年七月二十九日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……