河北省邯郸市永年区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀0408执异13号
异议人（案外人）：李志民，男，生于1970年12月28日，汉族，住邯郸市永年区。
委托代理人：康晓兵，河北久恒律师事务所律师。
申请执行人：周振强，男，1971年3月23日出生，汉族，住邯郸市永年区。
委托代理人：石现科，河北贯云律师事务所律师。系上述申请执行人的委托代理人。
被执行人：永年县阿光�械制造有限公司。
住所地：永年县河北铺村北。
法定代表人：董定光，系该公司总经理。
本院在执行申请执行人周振强与被执行人永年县阿光机械制造有限公司其他案由纠纷一案中，案外人李志民对永年区人民法院2018年1月18日查封被执行人永年县阿光机械制造有限公司在曲屯村的厂房、楼房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年2月12日举行了听证。异议人李志民的委托代理人康晓兵、申请执行人委托代理人石现科均参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
异议人李志民称：2016年7月15日，出卖人阿光机械制造有限公司的法定代表人董定光自愿将107国道东、曲屯村地阿光机械制造有限公司的厂房、设备土地及楼房转让给异议人，转让费壹佰万元。异议人和董定光签订了转让协�书异议人付清全部转让款并取得了阿光机械制造有限公司的厂房、设备土地及楼房所有权和使用权，永年县人民法院将属于异议人所有的厂房及楼房查封扣押，侵犯了异议人的合法财产所有权。异议人认为：异议人和阿光机械制造有限公司法定代表人董定光签订达成《转让协议》是双方的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，异议人购买阿光机械制造有限公司的厂房、设备土地及楼房后，虽然没有办理产权过户登记，但异议人已支付合同全部价款并占有标的物至今。综上所述，贵院将案外人的财产予以查封，明显错误。现异议人提出异议，请立即解除对上述财产的查封，维护异议人的合法权益。
申请执行人称：1、异议人李志民所提供的转让协议中董定光的签字及指印是否为董定光本人所签以及该协议是否双方�全自愿无法证实。对于如此巨额财产，在转让时没有任何在场人或见证人，不符合常理，因此该协议不具有真实性。2、协议中所转让的厂房、设备、土地、楼房等财产的价值在300万左右，然而异议人却以100万元受让，其受让价格远远低于市场价格。再则，即使协议是真实的，协议签订后异议人李志民是否履行付款义务也无法证实，且永年县阿光机械制造有限公司对本案所涉及的土地未取得产权证书，不享有使用权，对相关土地无权转让。综上所述，案外人所持有的转让协议不具有真实性、合法性。退一步讲，即使异议人提供了转让记录并履行了付款义务，但因其没有支付合理的对价，也只能说明其并非善意取得，在签订协议时具有过错，根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，人民法院对本案争议的财产进行查封并无不当，故异议人提出的异议不能成立，请求依法予以驳回。
被执行人未参加听证，未答辩。
异议人为支持其主张，提举了以下证据。
证据一、异议人身份证复印件一份，证明异议人身份合法。
证据二、永年区人民法院26到44号执行裁定书一份，证明该裁定书查封了异议人李志民受让的阿光机械厂的厂房和楼房。
证据三、董定光与异议人李志民转让协议复印件一份，用于证明李志民以100万元受让阿光机械厂的厂房和楼房、设备、土地。
证据四、李志民与刘彦红租赁协议书原件一份及刘彦红营业执照原件一份、刘彦红电费证明复印件一份，用于证明李志民将受让的阿光机械厂的厂房和楼房租赁给刘彦红经营。刘彦红自2016年一直使用该厂房和楼房至今。
申请执行人对异议人提交的证据质证认为：对证据一、二无异议。对证据三有异议，转让协议所转让的既包括土地也包括房产，根据物权法规定，不动产转让应当办理变更过户登记手续，未办理变更，转让行为不发生法律效力。其次，该转让协议根据异议人李志民的陈述，土地所有权人系曲屯村民委员会，该转让协议未取得曲屯村民委员会同意，因此属于无效协议。再次，该协议并未注明转让土地的面积及四至以及厂房、楼房面积及四至，并且双方约定转让价款与实际价值相差较大，实际价值应当达到300万以上，因此答辩人有理由怀疑董定光与李志民系恶意串通为董定光逃避债务，该行为违法合同法第52条规定，损害了第三人的合法利益，依法应当确认无效。且转让协议时间上有涂改，无法辨别，无法确定真实的协议签订时间。对证据四中刘彦红营业执照真实性有异议。对租赁协议认为与本案没有关联，电费票据没有注�谁缴纳，实际客户仍是阿光机械制造有限公司。
本院经审查查明，2018年1月16日永年区人民法院作出的（2018）冀0408执26、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、42、43、44号执行裁定书裁定查封、扣押被执行人永年县阿光机械制造有限公司相当于290000元的财产，并于2018年1月18日对位于107国道东、曲屯村阿光机械制造有限公司的北楼、东厂房予以查封。案外人李志民提出执行异议并提交被执行人永年县阿光机械制造有限公司法定代表人董定光与异议人李志民转让协议复印件一份。转让协议内容为：甲方：董定光，身份证号：。乙方：李志民，身份证号：。经甲乙双方协议，甲方同意将107国道东，曲屯村地，阿光机械制造有限公司的厂房、设备土地及楼房，转让给乙方。1、转让费壹佰万元，乙方一次性付清；2、甲方转让曲屯村东阿光机械制造有限公司的厂房、设备土地及楼房，包括在此范围内的一切建筑；3、乙方不承担甲方在，曲屯村东阿光机械厂的一切债务及纠纷。
以上事实有身份证复印件、永年区人民法院26到44号执行裁定书、转让协议复印件一份、租赁协议书复印件一份、营业执照复印件一份、刘彦红电费证明复印件一份、听证笔录在卷佐证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用�登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。在本案中，异议人（案外人）李志民主张与被执行人永年县阿光机械制造有限公司法定代表人董定光签订了转让协议并完成交付，但异议人未提交土地使用权登记簿或权属变更登记的相关证据，故本院对异议人的异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回异议人(案外人)李志民的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 冀志科
审 判 员 梁建星
人民陪审员 李 晶
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 王晓康
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定�回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。