青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第10919号
原告高思佳。
委托代理人盛雁，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人王彦魁，山东元鼎律师事务所律师。
被告青岛齐海置业有限公司。
法定代表人孙福新，职务董事长。
委托代理人陆军，山东海孚律师事务所律师。
原告高思佳诉被告青岛齐海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人盛雁、王彦魁，被告委托代理人陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高思佳诉称，原告与被告于2010年7月份签订多份《青岛市商品房预售合同》，由原告购买青岛市市南区瞿塘峡路11号《伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）》-12单元-2层地下2层，-22单元-1层地下1层以及-14、-16、-17、-18单元-1层地下2层、地下1层房产，上述合同总价款10540268元。双方补充约定，被告应于2010年12月31日前向原告交付房屋，自被告交付房屋之日起360日应协助原告办理房地产权证，即被告最迟应于2011年12月26日协助原告办理房地产权证，被告迟延履行办证义务的行为已构成违约。故原告起诉，请求：1、判令被告承担逾期办证的违约责任，支付违约金1459778元（自2011年12月27日起至2014年3月20日止按银行同期贷款利息计算）；2、诉讼费由被告承担。
被告青岛齐海置业有限公司辩称，涉案房屋因原告原因一直未办理正式交接手续，因此无法确定办证期限的起算点，答辩人无需承担逾期办证的违约责任。原告主张的逾期办证期限有误，合同约定办证期限为480天，而非360天；根据双方签订的预售合同第五条约定，答辩人自房屋交付之日起，360天内取得房地产权属登记证明，由原告办理房地产权证，答辩人提供必要的协助。合同第十四条约定，答辩人取得房地产权属登记证明后30日内，双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起90日内申领房地产权证。根据以上约定，原告作为业主房产证办理期限是补充条款的360天加上主合同第十四条的120天共480天。案外人杨宗强的侵权行为是导致办证逾期的主要原因。原告将3号楼私自改造，导致答辩人开发的伊莎贝拉整体项目无法通过竣工验收备案，进而出现逾期办证的问题。由此可以看出，之所以出现了部分业主办证逾期，主要责任在于原告的违法改造，在对其他业主承担了逾期办证违约责任后，答辩人保留对原告提出诉讼追偿的权利。
经审理查明，2010年7月27日，原告作为乙方与被告（甲方）签订六份《青岛市商品房预售合同》，合同分别约定：1、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-12单元-2层地下2层，房屋单价每平方米30182.45元，房屋的总房价款1363945元。2、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-14单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米19950元，房屋的总房价款1782732元。3、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-16单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米22110.3元，房屋的总房价款1856823元。4、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-17单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米22847.5元，房屋的总房价款2200214元。5、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-18单元-1层地下2、地下1层，房屋单价每平方米20425元，房屋的总房价款2285762元。6、乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）-22单元-1层地下1层，房屋单价每平方米19950元，房屋的总房价款1050567元。
上述《青岛市商品房预售合同》共同约定，乙方应当于2010年8月11日前将房款支付给甲方，甲方于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方。甲方可以通过登报公告或邮寄送达的形式书面通知乙方办理房屋交付手续。房屋的交付要求是：取得单体楼毛坯房工程验收合格证明后。合同另约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同《补充条款》另约定，甲方应当在2010年12月31日前，将单体楼竣工验收合格的毛坯房交付乙方。甲方自房屋交付之日起，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。原、被告双方均在该合同上盖章确认。合同约定，补充条款与主合同及附件内容更不一致时，以补充条款为准。
上述合同签订后原告交付了六套房屋的全部购房款。被告提交专用收据复印件一宗，主张原告高思佳2010年10月29日才向被告交付全部购房款，原告迟延付款79天，办证义务亦相应顺延79天。原告质证后称，该房产收据系复印件，无法核实其真实性，原告按照合同约定将购房款及时缴纳，房款收据不能证实原告逾期付款的事项。
2010年12月26日，被告在半岛都市报刊登公告，通知各业主涉案项目房屋于2010年12月28日办理房屋交接手续，被告称被告已经尽到了充分的通知义务，但原告一直未办理房屋交接，因此无权主张逾期办证违约金。原告质证后称，该证据是复印件，即使该真实性的，被告也没有尽到合理充分的通知义务，双方已经于2010年12月31日办理了房屋交接手续，原告已实际使用涉案房屋了，被告逾期办证应当承担相应的违约责任。
被告青岛齐海置业有限公司提交（2011）南民初字第10143号民事判决书、（2012）南民执字第10298号执行裁定书、建设工程质量整改通知单、青岛市建设工程竣工验收备案表、房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，主张案外人杨宗强擅自搭建违章建筑的侵权行为涉案工程竣工后未通过验收，无法取得竣工验收证明，被告已经穷尽了所有合法手段进行维权，该案经起诉、申请执行，2012年6月7日违章建筑被拆除，被告已按照规定提供了所有办证资料，但因杨宗强的侵权行为导致无法取得竣工验收证明，因此无法取得房地产权属登记证明。原告质证后认为，该证据为复印件，即使是真实的，根据合同法的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向相对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依法或依约解决，与原告无关。
被告提供2013年2月5日房地产登记明细、2013年3月5日办证通知各一份，主张被告在取得竣工验收证明后，被告向政府相关部门提交了办证所有资料，并于2013年2月5日取得了1号、2号楼房地产权属登记证明，2013年3月5日在报纸公告通知办证。原告质证后称，原告购买的房屋均是网点，1、2、3网点权属是于2014年1月27日取得，并非2013年3月5日取得。
被告提交2013年12月2日青岛市国土局收款通知书一份，主张因土地部门和规划部门对建筑面积的计算规则不统一，要求补交土地出让金，但迟迟未核算并出具应该补交的出让金数额及补交材料，延迟到2013年12月2日才向被告下达补交土地出让金通知单，2013年3月5日至2013年12月2日系政府部门计算、补交土地出让金的原因导致了办证迟延，该期限不应计算在内。原告质证后称，该证据为复印件，即使是真实的，根据合同法的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向相对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依法或依约解决，与原告无关。
2014年1月27日，被告开发的青岛市市南区瞿塘峡路11号-1至-22、三门峡路10号-1至-13、贵州路49号商业3、5、7、9及瞿塘峡路11号3号楼具备房地产登记条件。2014年2月28日，被告在半岛都市报刊登公告，通知各业主涉案项目房屋办理房地产权证。
2014年3月20日，被告青岛齐海置业有限公司向原告开具发票，发票数额为10540268元。
原、被告间经多次协商，未达成一致意见。
上述事实，有《青岛市商品房预售合同》、发票、交房通知、报纸、预收款专用收据、民事判决书、执行裁定书、建设工程质量整改通知单、青岛市建设工程竣工验收备案表、房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房地产登记明细、青岛市国土局收款通知书、房地产登记明细、公告及原、被告当庭陈述为凭，且已经过本院质证及审查。
本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。同时，法律以保护守约方及无过错方为基本原则，遵循公平原则确定各方的权利和义务，对于采取措施降低损失发生的行为应予肯定，在考虑违约责任承担上可酌情调整。
依据合同补充协议的约定，被告自交付房屋之日起360日内应协助原告办理房地产权证。本案中，双方约定2010年12月31日被告将房屋交付给原告，原告称双方已经于2010年12月31日办理了房屋交接手续，且实际使用了涉案房屋，被告称双方没有进行交接但并未提供证据进行反驳原告的主张，结合本案实际情况，原告作为买方自认接受并使用了涉案房屋，因此本院对2010年12月31日原告接收涉案房屋的情况予以认可。涉案房屋原告已经入住使用，被告最迟应于2011年12月26日协助原告办理房地产权证，但至2014年3月20日被告仍未给原告办理涉案房屋房地产权证书，被告应按合同约定为原告办理房屋过户手续。被告迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
关于被告主张的杨宗强的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据合同相对性，被告应先行向原告赔偿违约损失，再另行向杨宗强进行协商或追偿。被告以此主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，应由被告承担逾期办理房地产权证的责任。
同时，青岛市工程质量监督站市南区站向被告公司发布建设工程质量整改通知单也明确指出杨宗强的违章建筑是不能完成竣工验收的原因。依据相关法律规定，竣工验收证明是办理房地产权证的必备材料。在2012年6月7日原告完成拆除违章建筑后，被告迅速于2012年6月21日完成竣工验收，更可进一步证明，杨宗强的侵权行为是造成被告无法正常履行办证程序的原因。面对案外人的侵权行为导致的后果，被告一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉、申请强制执行等。应认定，被告为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，并未故意拖延或消极对待，避免了损失的进一步扩大，对此行为，本院依法予以肯定，故在违约责任的承担上，可依法酌情降低。
因合同未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，原告也未提交证据证明其实际损失数额，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑被告的行为及过错程度，本院依法酌情减至同期银行贷款利率的70%标准计算违约金。
因被告通知原告办证时间为2014年2月28日，该日期至2014年3月20日这一期间的时间可由原告掌控，因此，该期间不应计算违约金。被告青岛齐海置业有限公司主张原告逾期交付购房款，但被告仅提交专用收据复印件一宗，无法证明原告逾期交付购房款，对被告的这一抗辩事由本院不予支持。
因原告实际付款数额为10540268元，故应以此为本金计算，自2011年12月27日起计算至2014年2月28日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决如下：
被告青岛齐海置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告高思佳逾期办证违约金，以10540268元为本金、按照中国人民银行同期贷款利率的70%计算，自2011年12月27日起计算至2014年2月28日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17938元，诉讼保全费5000元，由被告青岛齐海置业有限公司承担。因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告22938元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 辛双武
人民陪审员 钟 芳
人民陪审员 王秀凌
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 王 越