江西省广昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民初字第1628号
原告（反诉被告）唐洪金，农民。
委托代理人王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告（反诉被告）赖润芝，干部。
委托代理人王福圣，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告（反诉原�）谢仙辉，个体工商户。
委托代理人卢斌，江西宏泰律师事务所律师，特别授权代理。
原告唐洪金、赖润芝诉被告谢仙辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告谢仙辉提起了对原告唐洪金、赖润芝房屋买卖合同纠纷的反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）唐洪金、赖润芝的委托代理人王福圣到庭参加诉讼，被告（反诉原告）谢仙辉的委托代理人卢斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐洪金、赖润芝诉称，2013年1月7日，出卖人唐洪金、赖润芝与买受人谢仙辉签订了《房屋买卖协议》，约定唐洪金、赖润芝将位于莲花大道中段小桥处北侧，莲花大道第二排第一单元三楼1302住房及本号房楼下车库出卖给谢仙辉，双方确认交易价格为住房每平方米2580元，车库每平方米3800元，合计总金额为434620元。最后�算以实际测量房屋面积多还少补。协议签订时，谢仙辉一次性交付给唐洪金、赖润芝100000元作为购房订金，在房屋验收合格交付谢仙辉使用时，谢仙辉支付184620元，房屋交付后两个月内再支付100000元。最后，只留办理房产证和土地证押金50000元。唐洪金、赖润芝已按合同约定为谢仙辉办理了房产证、土地证，全面履行了合同义务。至起诉前，谢仙辉除签合同时支付了100000元订金外，却未按约给付购房尾款，唐洪金、赖润芝多次催促，谢仙辉却置之不理。谢仙辉的行为明显构成违约，为此，唐洪金、赖润芝诉至法院，请求判令谢仙辉给付唐洪金、赖润芝购房款334620元及违约金（违约金按银行贷款利息三倍计算），诉讼费用由谢仙辉承担。
被告（反诉原告）谢仙辉辩称，唐洪金、赖润芝的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。唐洪金、赖润芝建设的房屋当时没有建�，也没有取得规划、施工许可证，属违章建筑，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，双方签订的房屋买卖协议违反国家强制性规定，不能交易，属无效合同。况且，唐洪金、赖润芝建设的房屋没有经过质检部门验收合格，至今未将房屋交付给谢仙辉使用。根据双方约定，谢仙辉可以终止该合同的履行。
被告（反诉原告）谢仙辉反诉称，谢仙辉与唐洪金、赖润芝签订《房屋买卖协议》时，该房屋属违章建筑，且唐洪金、赖润芝未取得房屋所有权证，系“两违房”，按照法律规定禁止交易，因此，双方签订的房屋买卖协议应属无效合同。退一步说，即使该协议有效，协议签订后，谢仙辉一次性交付给唐洪金、赖润芝购房订金100000元，履行了合同义务，但唐洪金、赖润芝未按约定时间即2013年5月30日前将验收合格的房屋交付给谢仙辉使用，至今仍未交付，唐洪金、赖润芝的行为构成违约，依据协议约定，谢仙辉有权终止协议。因此，请求法院确认谢仙辉与唐洪金、赖润芝签订《房屋买卖协议》无效或终止该协议，判令唐洪金、赖润芝返还购房订金100000元，并按银行贷款利率三倍赔偿经济损失，诉讼费用由唐洪金、赖润芝承担。
原告（反诉被告）唐洪金、赖润芝辩称，谢仙辉反诉的事实和理由不能成立，也不符合法律规定。双方是现房交易，不是在建房，是合法交易行为。虽然交易的房屋系“两违房”，但政府已作了处罚，房屋取得了土地证和房产证，双方签订的合同是有效的，不符合合同法有关无效的规定。
经审理查明，2013年1月7日，出卖人唐洪金、赖润芝与买受人谢仙辉签订了《房屋买卖协议》，约定如下：出卖人将位于广昌县莲花大道中段小桥处北侧，莲花大道第二排第一单元第三楼1302号住房及本号房楼下车库（住房建筑面积约139平方米，车库建筑面积约20平方米），出卖给谢仙辉。双方约定住房价格为每平方米2580元，车库价格为每平方米3800元，合计总金额为434620元，最后结算以实际测量房屋面积多还少补。办理房产证、土地证的工本费用、测量费、契税由买受人负责，其他费用由出卖人承担。协议签订时，买受人一次性交付出卖人100000元作为购房订金，在房屋验收合格交付给买受人使用时，买受人支付184620元，房屋交付后两个月内再支付100000元。最后，只留办理房产证和土地证押金50000元。待两证办好交付买受人时，买受人必须付清全部房价及相关费用。出卖人须在2013年5月30日前将该房屋验收合格后交付给买受人使用，并在房屋验收合格后两年内，将产权证交付给买受人。买受人未按约定时间付款，出卖人有权按应付房款银行贷款利息的三倍收取买受人滞纳金；出卖人未按约定时间内将房屋交付买受人使用或未按约定时间内将相关证件交付买受人，买受人有权终止协议，出卖人须退回买受人所付款项并以所付款项银行贷款利息的三倍赔偿买受人损失。
协议签订后，买受人谢仙辉按约预付了购房款100000元。2013年5月30日交付时间到期后，出卖人唐洪金、赖润芝并没有交付房屋给买受人。买受人谢仙辉也未再付购房尾款。2013年12月18日，出卖人为买受人办理了土地证，2013年12月27日，出卖人为买受人办理了房产证。之后，合同双方当事人因房屋交付及付款问题产生矛盾，经协商未果，出卖人诉至法院。
以上事实，有唐洪金、赖润芝、谢仙辉的身份信息证明，唐洪金、赖润芝与谢仙辉签订的《房屋买卖协议》二份，购房款收据二张，广房权证（2013）盱字第03××40号房产证一份、广国用（2013）第10443号土地证一份，加之双方当事�在庭上的部分陈述予以证实。
根据庭审及双方提供的证据材料，对双方当事人争议的焦点认定与分析：1、双方签订的房屋买卖协议的效力问题；2、买卖双方的违约责任问题。
1、双方签订的房屋买卖协议的效力问题。
本院认为，2013年1月7日，唐洪金、赖润芝与谢仙辉签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，对协议真实性双方在庭上均不持异议。本案合同当事人之间签订的协议所涉建筑属“两违”建筑，但出卖人在合同签订之后补交了“两违”相关罚款及土地出让金，使该建筑取得了合法手续，并且在起诉前已为买受人谢仙辉办理了土地、房屋产权证书，在行政管理上已确立了该房产的合法地位。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售�同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”类推适用，双方签订的合同应当认定为有效。
买受人谢仙辉在签订合同时支付的100000元，合同条款约定为订金，在收款收据上注明的是购房款。本院认为，订金不等同于定金，它不是一个法律概念，结合合同条款及出卖人开具的收款收据，买受人谢仙辉交付订金的行为应当视为购房预付款。
针对该协议是否符合终止的条件。本院认为，出卖人没有在约定的时间内将房屋交付给买受人使用，根据协议约定，买受人有权终止协议，即可以解除合同。但是，当事人一方行使合同约定解除权时，当解除合同的条件成就时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。买受人并没有提供证据证明其在解除权发生之日起一年内向出卖人行使了约定解除权，所以，解除权消灭。出卖人在买受人迟延�行债务的情况下，也没有行使法定解除权，而是在双方约定的办理房屋产权证的时间内为买受人办理了土地、房屋产权证。虽然出卖人办理署名为买受人的产权证时没有告知买受人，存在一定的过错，但是，出卖人办证行为是依协议进行的，且办证行为符合合同目的，应当予以支持。因此，本院认为，遵循诚实信用原则以及合同利益最大化原则，防止不必要的损失发生，应当继续履行合同。出卖人已经为买受人办理了产权证，该房屋在形式上符合了交付条件，买受方应及时付清购房尾款，出卖人在买受人付清房款后应及时交付房屋。针对买受人认为房屋阳台存在的质量问题，如不属于房屋主体不合格不能交付使用或房屋质量问题严重影响正常居住使用，不应当成为影响房屋交付的条件，可以通过要求出卖人维修或者买受人自行修复解决，修复费及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
2、买卖双方的违约责任问题。
该房屋买卖协议签订伊始就存在违规之处，法院本着诚实信用原则以及合同利益最大化原则，支持合同有效，继续履行合同，但并不是代表双方签订合同时没有过错，明知“两违房”仍签订协议，双方均存在过错。
在合同履行过程中，双方也不同程度的存在过错。根据双方签订的协议，出卖人与买受人约定2013年5月30日为出卖人交付验收合格房屋的时间，也是买受人支付第二笔房款184620元的时间。此时，出卖人未履行交房义务，买受人也没有履行付款义务，出卖人并没有证据证明已通知买受人收房，也没有提供证据证明该房屋已验收合格，买受人此时可行使先履行抗辩权。相反，出卖人应为自己不能按期交房承担违约责任。2013年12月27日，出卖人已为买受人办理好了土地使用权证及房屋产权证，并电话通知了买受人，买受人在庭上也确认了这一事实，买受人本应履行支付房屋尾款的义务并接收房屋。但是，出卖人电话告知后，并没有以书面形式正式通知买受人收房，买受人也以房屋阳台有质量问题且未验收合格拒绝接收房屋。本院认为，该房屋虽然已办理了署名为买受人的产权证，形式上符合了交付条件，但出卖人在办证之前未通知买受人，且没有提供房屋已验收合格的证明材料。在买受人提出阳台有质量问题时，双方缺少沟通，出卖人也未及时进行维修，致使双方至今均未履行合同后续条款，双方均存在不同程度的过错。
本院认为，双方在签订和履行合同过程中均存在过错，且过错程度相当，违约责任可以相互抵销，双方要求对方承担违约金的诉请，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）唐洪金、赖润芝与被告（反诉原告）谢仙辉签订的《房屋买卖协议》有效，应当继续履行。
二、被告（反诉原告）谢仙辉在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）唐洪金、赖润芝购房款334620元。
三、驳回原告（反诉被告）唐洪金、赖润芝的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）谢仙辉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6320元，本案反诉受理费1150元，由被告（反诉原告）谢仙辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 丁吉生
人民陪审员 马志文
人民陪审员 谢胜荣
二〇一五年二月十六日
书 记 员 程慕蓉