湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第04236号
原告：谭涛。
原告：陈红卫。
被告：武汉普提金地产置业有限公司，住所地武汉市武昌区洪山路35路，实际经营地址武昌区中北路166号普提金商务中心B座24楼。
法定代表人：邵思骏，公司总经理。
委托代理人：杨徐，公司员工。
第三人：中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行，住所地武汉市武昌区杨园纺机路33号。
负责人：虢春华，行长。
委托代理人：闻亚、俞崴，职员。
原告谭涛、陈红卫与被告武汉普提金地产置业有限公司（以下简称武汉普提金置业公司）、第三人中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行（以下简称建行武汉钢城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由审判员姜黎适用简易程序于2015年11月26日、2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告谭涛、陈红卫，被告武汉普提金置业公司的委托代理人杨徐，第三人建行武汉钢城支行的委托代理人闻亚、俞崴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭涛、陈红卫共同诉称：2013年8月17日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，按照合同约定被告将坐落于武昌区徐东路50号普提金国际金融中心10幢4层30号房屋以2445824元出售给原告，并约定于2014年12月31日前将房屋交付给原告。合同签订当日，原告按合同约定通过转账方式一次性向被告支付2445824元。但从交房期限届满至今，被告一直未将上述房屋交付给原告。故原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原告与被告签订的关于坐落于武昌区徐东路50号普提金国际金融中心10幢4层30号房屋的商品房买卖合同有效，并协助原告办理该房屋所有权证及土地使用权证登记手续；2、被告向原告支付违约金（以2445824元为本金，从2015年3月1日起至实际交付房屋之日止，按年利率6%计算）；3、本案全部诉讼费由被告承担。
被告武汉普提金置业公司辩称：被告认可商品房买卖合同有效，但是目前普提金国际金融中心尚未竣工验收，无法交付使用，暂时无法办理两证；对于原告的第二项诉讼请求，被告认为应按照双方签订的商品房买卖合同第十一条的约定计算逾期交房违约金，而不应按原告主张的年利率6%计算；诉讼费用的承担由法院依法裁判。
第三人建行武汉钢城支行陈述称：原告与被告之间涉诉纠纷与第三人无关。
经审理查明：
2013年8月17日，被告武汉普提金置业公司作为出卖人与原告谭涛、陈红卫夫妻二人作为买受人签订《武汉市商品房买卖合同》。买卖合同约定：谭涛、陈红卫购买武汉普提金置业公司预售的位于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号普提金国际金融中心10栋4层30号房；房屋用途为商铺；房屋建筑面积为103.94平方米，单价为每平方米23531.11元，总金额为2445824元；付款方式为一次性付款；交房期限为2014年12月31日前；逾期交房的违约责任为，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05等。合同约定的购房款已由谭涛、陈红卫一次性付清，武汉普提金置业公司于合同签订当日向谭涛、陈红卫开具了2445824元购房款发票。
另查明，2011年9月22日起，武汉普提金置业公司陆续向建行武汉钢城支行贷款共计42000万元，武汉普提金置业公司将武汉市洪山区徐东路50号普提金国际金融中心（10号楼）第1至6层、8层部分房产，9-14层、16-28层、30层全部房产抵押给建行武汉钢城支行作为上述贷款的担保，且双方签订《最高额抵押合同》并办理期房抵押登记。上述贷款到期日为2016年9月22日，截至2016年4月，武汉普提金置业公司尚有5000万元贷款未清偿。谭涛、陈红卫所购买的武汉市武昌区水果湖街徐东路50号普提金国际金融中心10栋4层30号房在上述抵押财产范围内，且至今仍未解除抵押。庭审中，建行武汉钢城支行称，只有武汉普提金置业公司还清全部贷款后，上述抵押才能解除。
因谭涛、陈红卫所购买的上述房屋至今仍未交付，亦未办理房屋所有权证及土地使用证登记手续，谭涛、陈红卫现诉至本院，请求如前。
以上事实，有经庭审质证的《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、武汉市期房抵押证明、《最高额抵押合同》、《人民币借款展期协议》、贷款账户查询明细、抵押清单查询明细及庭审笔录予以证实。
本院认为，谭涛、陈红卫与武汉普提金置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
谭涛、陈红卫购买武汉普提金置业公司出售的房屋，并付清全部购房款，武汉普提金置业公司应依约向谭涛、陈红卫交付其所购房屋，并配合办理产权登记手续。现谭涛、陈红卫要求武汉普提金置业公司继续履行合同，武汉普提金置业公司同意继续履行，本院予以确认。武汉普提金置业公司未在合同约定的期限内向谭涛、陈红卫交付房屋，已构成违约，武汉普提金置业公司除继续履行合同外，还应承担逾期交房的违约责任。依照双方的签订房屋买卖合同的约定，逾期交房违约责任为，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金。原告认为该违约金标准过低，要求武汉普提金置业公司从2015年3月1日起至实际交付房屋之日止，按年利率6%计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方当事人约定违约金按日万分之0.05计算，该违约金标准过低，不足以弥补因武汉普提金置业公司违约而给谭涛、陈红卫造成的实际利息损失。故对谭涛、陈红卫要求武汉普提金置业公司以2445824元为本金，从2015年3月1日起至实际交付房屋之日止，按年利率6%支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。
谭涛、陈红卫购买的房屋由武汉普提金置业公司抵押给建行武汉钢城支行，为武汉普提金置业公司贷款提供担保，并办理抵押登记。建行武汉钢城支行是合法的抵押权人，享有对抵押物即本案涉诉房屋折价或变卖后的优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，在武汉普提金置业公司未偿清抵押贷款，撤销抵押登记情况下，谭涛、陈红卫也没有代武汉普提金置业公司清偿贷款，撤销抵押登记，谭涛、陈红卫要求武汉普提金置业公司为其办理房屋所有权证和土地使用证，无法律依据，本院不予支持。如果今后该房屋撤销抵押登记，谭涛、陈红卫可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告谭涛、陈红卫与被告武汉普提金地产置业有限公司于2013年8月17日签订的关于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号普提金国际金融中心10栋4层30号房的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；
二、被告武汉普提金地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谭涛、陈红卫支付逾期交房违约金（以2445824元为基数，自2015年3月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利率6%计算；本判决确定的履行期限届满之日次日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，按照上述计算标准，由被告武汉普提金地产置业有限公司于交房之日起五日内一次性向原告谭涛、陈红卫支付）；
三、驳回原告谭涛、陈红卫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费500元，减半收取250元，由被告武汉普提金地产置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 姜 黎
二〇一六年五月三日
书记员 周永梅