广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1030号
上诉人（原审被告）：黎春艳，女，1977年3月11日出生，汉族，住中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市威信物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：黄玉瑜，总经理。
委托代理人：肖金，广东铭致律师事务所律师。
原审第三人：中山市上海城业主委员会，住所地中山市。
负责人：张国勇，主任。
上诉人黎春艳因与被上诉人中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）、原审第三人中山市上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第1290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：威信物业公司系具有三级资质的物业管理企业，于1998年9月16日与上海城业委会签订物业服务合同，从此开始为上海城小区提供物业服务至今。黎春艳购有中山市石岐区第一城怡建7幢203房，2002年1月7日取得房地产权证，房产登记的建筑面积为70.35平方米。2009年2月23日，威信物业公司（乙方）与黎春艳所在小区的第四届上海城业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同，合同约定：由甲方将上海城小区委托乙方实行物业管理，委托管理期为3年，自2007年9月17日0时起至2010年9月16日24时止。合同约定委托管理事项有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。合同第五章约定物业管理服务质量，乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观完好、整洁；2.设备运行正常；3.房屋及设施、设备的维修、养护保持完好；4.公共环境定期清扫、确保环境清洁卫生；5.绿化生长良好，无破坏践踏绿地；6.交通秩序车辆运行有序，无乱停乱放现象；7.保安协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；8.急修尽快安排查检、协助修理；小修随叫随到；9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到98%。合同第六章约定物业管理服务收费为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按双方协商后调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同第八章附则约定：合同期满后，乙方能完成合同的主要义务并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第五届上海城业委会（即本届业委会）成立后，与威信物业公司签订物业管理委托合同，该合同无载明签订日期，约定委托管理期限为3年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止。合同约定的物业管理服务事项及双方权利义务与上述合同一致；第五章物业管理服务内容及质量标准的各标准比上述合同更加细化，并稍作修改。如“小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上”，“路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上”，“小区公共场所每天清扫2次，楼道每日清扫1次，每周拖洗1次…”等。物业收费标准普通住宅仍为0.60元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。
其后，本届上海城业委会与威信物业公司另行签订了一份期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同，变更物业费的收费标准为住宅0.80元／平方米，其他条款同上述第二份合同。
因黎春艳自2009年1月起拒交物业服务费，威信物业公司于2012年6月19日诉至原审法院，请求判令：1.黎春艳立即支付所欠的物业管理费2053元及违约金3498.08元（物业管理费2009年1月起按每月46.30元计至2011年7月；2011年8月起按每月61.74元计至2012年5月；违约金自2009年1月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至2012年5月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.黎春艳承担诉讼费用。
原审另查明：原审法院向中山市房协调取的上海城业委会的全部备案资料显示：2008年7月1日，上海城小区业主大会筹备组正式开始业主大会筹备工作，于2008年8月12日在房地产协会、派出所、居委会的监督下公开验票，由业主大会选举成立第四届业主委员会，任期三年，主任由高可担任，并于同年9月27日经中山市房协备案。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，任期为三年，主任由张国勇担任，于2010年12月15日在中山市房协备案。
诉讼中，威信物业公司以与黎春艳庭外和解为由，申请原审法院给予一定的和解期限，暂缓判决。在威信物业公司申请的和解期限内，威信物业公司、黎春艳未能达成调解协议。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。黎春艳所居住的上海城小区业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房协备案。威信物业公司与上海城业委会从1998年起签订了物业服务合同，上述物业服务合同签订后，威信物业公司作为具备物业管理三级资质、从事物业服务活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对黎春艳均有约束力。黎春艳以没有签订物业服务合同为由拒交物业费的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由。如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。黎春艳没有证据证明威信物业公司的服务存在重大瑕疵，其以服务质量为由拒交物业费，理据不足，原审法院不予支持。
关于滞纳金的问题，合同约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，黎春艳逾期支付物业费已构成违约，威信物业公司有权要求黎春艳支付。鉴于合同约定的滞纳金标准偏高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
关于诉讼时效问题，黎春艳表示威信物业公司从未催缴过物业服务费，威信物业公司亦未提交有效证据证实诉讼时效中断的情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原审法院对威信物业公司起诉之日倒推两年之前的物业费不予保护。即黎春艳应支付自2010年6月19日之后的物业费。
综上，黎春艳自2010年6月至2011年7月的14个月内，每月支付物业费42.21元（70.35平方米×0.6元／平方米／月），共590.94元；自2011年8月起至2012年5月共10个月内，每月支付56.28元（70.35平方米×0.8元／平方米／月），共562.8元，以上合计1153.74元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黎春艳于判决生效之日起七日内，向威信物业公司支付2010年6月至2012年5月的物业服务费1153.74元及逾期付款违约金（计算方法：自2010年6月至2011年7月，以每月物业服务费42.21元为本金；自2011年8月至2012年5月，以每月物业服务费56.28元为本金，均从每月的次月一日起，按中国人民银行同类同期贷款利率计至判决确定的给付之日止）；二、驳回威信物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间向威信物业公司履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（威信物业公司已预交），由威信物业公司负担22元，黎春艳负担28元（黎春艳于判决生效日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，黎春艳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、黎春艳入住上海城小区至今从未见过物业服务合同。黎春艳交纳了2002年至2008年的物业管理费，然而，威信物业公司一直未尽物业服务职责，比如存未尽安保义务导致房屋被盗、下水道堵塞下雨天污水倒灌、未有效制止噪音污染、擅自改变公共设施功能将楼下绿地改为停车场等。基于以上原因，威信物业公司未尽到物业服务合同义务，黎春艳有权拒绝交纳物业管理费。二、黎春艳房产证登记面积为70.35平方米，每月应交物业管理费为42.21元，但威信物业公司一直按77平方米向黎春艳收取物业管理费，七年来累计多收取了343.56元。威信物业公司应予以返还。综上，请二审法院撤销原审判决，驳回威信物业公司的诉讼请求，并返还黎春艳多交纳的343.56元物业管理费。
被上诉人威信物业公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦没有向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。黎春艳所居住的上海城小区业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立并经中山市房协备案，成立程序合法。上海城业委会从1998年起与威信物业公司签订物业服务合同，委托威信物业公司对上海城小区进行物业管理服务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对业主黎春艳有约束力。黎春艳以没有签订物业服务合同，不清楚物业服务合同内容为由拒绝交纳物业管理费的上诉意见，理据不足，本院不予采信。
关于黎春艳能否以威信物业公司未尽到物业管理义务为由拒绝交纳物业管理费的问题。本院认为，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。故黎春艳未能举证证明威信物业公司服务存在重大瑕疵，仅以物业服务质量为由拒绝交纳物业管理费的上诉意见，理据不充分，本院不予支持。至于黎春艳上诉请求威信物业公司返还多收取的物业管理费，属于另一法律关系，黎春艳可另行主张。
综上，上诉人黎春艳的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黎春艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年九月十一日
书 记 员 谭长琴
胡置晓