安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖04民终716号
上诉人（原审被告）：刘庆燕，女，1976年2月1日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
被上诉人（原审原告）：淮南市第一人民医院，住所地淮南市田家庵区淮滨路203号，统一社会信用代码1234040048532140XX。
法定代表人：杨立新，该院院长。
委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。
上诉人刘庆燕因与被上诉人淮南市第一人民医院（以下简称：人民医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2018）皖0403民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘庆燕，被上诉人人民医院的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘庆燕上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审。2.一、二审诉讼费由人民医院负担。事实和理由：1.一审中人民医院没有提供充分证据证明自己对涉案房屋拥有合法的产权，如果不能证明其是该房屋的产权人，其就不具有权利资格。2.一审判决确定2017年1月1日以后形成的是不定期租赁合同关系，根据法律规定，作为出租方要求解除租赁合同应在合理期限之前履行通知义务，但人民医院既未证明自己是产权人，也未提供证据证明其履行了通知义务。3.事实上，刘庆燕在租赁房屋时，人民医院是口头承诺该房屋是可以一直续租的，因此刘庆燕对该房屋进行了大量的投入，包括装潢等，一审中人民医院要求解除租赁合同的理由不能成立。4.刘庆燕愿意继续缴纳租金，现在人民医院突然解除合同会给刘庆燕造成损失，对其不公平。5.一审程序错误，人民医院起诉所依据的租赁合同中承租人是刘庆燕和王坚全，其遗漏了必须参与诉讼的当事人。
人民医院的委托诉讼代理人提交书面答辩称，1.人民医院出租给刘庆燕的房屋系人民医院根据淮南市卫生局2005年12月5日局长办公会议纪要的精神从淮南市卫生局通过支付200万元资金调整转让而来，未对涉案房屋办理产权证并不影响人民医院合法取得房屋所有权的客观事实，也不影响人民医院通过出租方式取得收益的权利。2.人民医院在本案一审立案起诉前，多次找到刘庆燕协商解除合同并交还房屋，但刘庆燕一直都表示希望继续承租房屋，拒绝交房。一审立案后，经诉前调解，刘庆燕仍不愿意交还房屋，刘庆燕承租房屋的周边承租户均已主动或通过一审法院调解付清租金、交还房屋。因此，人民医院已经充分履行了解除合同的通知义务。3.双方签订的《房屋租赁合同》明确“租赁期满，甲方对其装潢不做任何补偿或折价购买，乙方可拆除其装潢部分物品，但需保持房屋的原有状态。”故刘庆燕认为其对房屋进行装潢，解除合同对其不公平的上诉理由不成立。4.一审中，刘庆燕认可其向人民医院按《房屋租赁合同》中约定的租金标准支付房屋租金的事实，且该房屋一直由刘庆燕占有使用，刘庆燕已实际履行合同义务，涉案租赁合同的双方只能是刘庆燕和人民医院，不存在遗漏必要诉讼参与人的情形。综上，请求驳回上诉维持原判。
人民医院向一审法院起诉请求：1.判令解除人民医院、刘庆燕双方房屋租赁合同，由刘庆燕将位于田家庵区人民南路原卫生局大门南侧第1至2间门面房交还人民医院；2.判令刘庆燕自2017年9月1日起按月租金4400元标准支付人民医院，并延续计算至实际交还房屋为止；3.本案诉讼费由刘庆燕承担。
一审法院认定事实：2016年8月19日，甲方人民医院（出租方）与乙方刘庆燕（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的房屋出租给乙方使用，具体约定：一、房屋坐落位置：位于田家庵区人民南路原卫生局大门南侧第1至2间（楼上3间、楼下2间，共5间）左邻东北烧烤右邻小友理发店。二、租赁期限：租赁期限为半年，自2016年7月1日至2016年12月31日止。三、租金和租金的交纳期限：半年租金为13200元（不包括水电费用），乙方以现金方式于本合同签订后三日内到甲方财务科一次性付清租金。逾期不缴，合同自动解除。甲方收取租金后，向乙方开具收据。四、租赁期间房屋修缮、装潢及水电供应：……。五、房屋使用用途：……。六、合同终止：……。七、通知方式：在房屋租赁过程中，如甲方需要书面通知乙方的，乙方同意甲方以在店面门前张贴通知的形式履行，至此即为甲方有效送达乙方，而无须邮寄或电话形式。八、违约责任：1、甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的，自愿承担降低年租金20%的违约责任，甲方可随时解除合同；2、乙方未按时交纳房租的，自愿承担增加年租金20%的违约责任；3、合同终止或期满，乙方拒不归还房屋的，自愿以原房屋租金的2倍计算此后租金，且仍须征得甲方同意，甲方可随时收回出租房屋。八、免责条件：租金期间，如因不可抗力或市政建设拆迁，以及政府政策要求甲方不得出租等非甲方可控因素出现，甲方可提前收回出租房屋，该合同自行终止，双方均不承担对方的经济损失。九、争议解决方式：……。十、……。合同尾处：甲方代表人民医院盖章并由院方人员签字，乙方处签有刘庆燕、王坚全，并留有刘庆燕的身份证号及电话号码。合同约定租期内，刘庆燕交纳了租金13200元（2016年7月1日至2016年12月31日）。合同约定租期到期后，刘庆燕继续租赁涉案房屋，并在2017年5月5日向人民医院交纳房屋租金17600元（2017年1月1日至8月31日）。刘庆燕临时租赁期间，根据淮南市财政局卫生和计划生育委员会教育局淮财社[2015]491号文件要求，要求人民医院作为市级公立医院需规范国有资产出租行为，市委第五巡视组在《关于对市第一人民医院党风廉政建设的巡察报告》中“一、存在的主要问题（二）关于执行廉洁纪律方面的问题5、资产管理亟待加强（3）少数资产出租不规范”章节内容中指出人民医院所有的房屋对外租赁存在不规范等问题。为此，人民医院总务科多次与刘庆燕沟通，告知其要在2017年8月31日交房，解除双方租赁合同关系，无果后，人民医院诉至法院，请求判如所诉。
另查明：涉案房屋是人民医院根据淮南市卫生局2005年12月5日局长办公会议纪要的精神从市卫生局通过支付200万元资金调整转让而来。涉案房屋未办理产权证。涉案房屋现由刘庆燕占有使用。刘庆燕未提交证据证明其对涉案租赁房屋进行装修及花费的事实，也未就装修赔偿一事提起反诉。刘庆燕就涉案房屋交纳租金至2017年8月31日。
一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》载明的当事人系甲方人民医院、乙方刘庆燕，虽然合同落款处载明乙方为刘庆燕、王坚全，且刘庆燕称合同签字非其本人所写，但根据人民医院提交的刘庆燕向其交纳房屋租金的收款凭证，以及刘庆燕认可其交纳租金的事实，刘庆燕实际履行该合同，本院认定合同主体系刘庆燕与人民医院，即刘庆燕与人民医院存在房屋租赁关系。
关于人民医院要求解除与刘庆燕之间的房屋租赁合同，由刘庆燕将位于田家庵区人民南路原卫生局大门南侧第1至2间门面房交还人民医院。涉案租赁合同约定租期为2016年7月1日至2016年12月31日，合同约定租期到期后，刘庆燕继续租赁涉案房屋，并在2017年5月5日向人民医院交纳房屋租金至2017年8月31日。以上，根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方形成了不定期租赁合同关系。另根据合同法第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本案人民医院现诉请要求解除其与刘庆燕之间的租赁关系，符合法律规定且有事实依据，予以支持。租赁关系解除后，刘庆燕应当及时将租赁物交还人民医院。
关于人民医院要求刘庆燕自2017年9月1日起按月租金4400元标准支付租金，并延续计算至实际交还房屋为止的诉请。租赁合同约定涉案房屋半年租金为13200元，即每月2200元，合同约定租期到期后，刘庆燕继续租赁涉案房屋，并在2017年5月5日向人民医院交纳房屋租金17600元（2017年1月1日至8月31日），即双方在合同到期后继续租赁期间约定的房屋租金为2200元每月。涉案租赁合同对违约责任约定：“3、合同终止或期满，乙方拒不归还房屋的，自愿以原房屋租金的2倍计算此后租金，且仍须征得甲方同意，甲方可随时收回出租房屋”，该条违约责任的适用前提是“刘庆燕在合同终止或期满后，人民医院要求其交还房屋（不同意继续租赁），刘庆燕拒不归还房屋”。而涉案租赁合同约定租期为2016年7月1日至2016年12月31日，合同约定租期到期后，刘庆燕继续租赁涉案房屋，人民医院在2017年5月5日收取刘庆燕缴纳自2017年1月1日至2017年8月31日的房屋租金，双方形成不定期租赁关系，刘庆燕并不存在合同到期或终止后拒不归还房屋的违约事实，故人民医院要求刘庆燕自2017年9月1日起按月租金4400元标准支付租金，并延续计算至实际交还房屋为止的诉请，无事实依据，不予支持。但刘庆燕自2017年8月31日后仍继续占有使用涉案房屋，其应当按照2200元每月的标准向人民医院支付房屋占用费至实际交还房屋止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1.解除人民医院与刘庆燕之间的房屋租赁关系；2.刘庆燕于本判决生效后三十日内将位于淮南市田家庵区人民南路原卫生局大门南侧第1至2间门面房交还人民医院；3.刘庆燕于本判决生效后十日内一次性支付人民医院租金11000元（自2017年9月1日至2018年1月31日期间租金），后续租金按月租金2200元的标准计算至刘庆燕实际交还房屋之日止；4.驳回人民医院其他诉讼请求。案件受理费350元，由人民医院负担175元，由刘庆燕负担175元。
本案二审中，双方均未提交新证据，对一审认定的事实，本院予以确认。
二审另查明，2016年8月19日，双方签订房屋租赁合同，甲方为淮南市第一人民医院，乙方签名处为刘庆燕、王坚全。该份合同系王坚全替刘庆燕与人民医院签订，刘庆燕对王坚全代替其与人民医院签订合同的行为予以认可。
本案二审争议焦点：本案一审程序是否适当；人民医院向刘庆燕主张解除双方之间签订的房屋租赁合同有无事实和法律依据。
本院认为，涉案房屋租赁合同中乙方签字处虽有王坚全的签名，但通过二审查明，王坚全系刘庆燕安排代替其与人民医院签订房屋租赁合同，刘庆燕对王坚全签订合同的行为也予以认可。同时，涉案房屋系刘庆燕经营使用，房租费用也是刘庆燕一人所交，因此，本案房屋租赁关系的相对方应该是刘庆燕，不存在遗漏必要诉讼参与人的情形，故一审审判程序适当。
关于人民医院向刘庆燕主张解除双方之间签订的房屋租赁合同有无事实和法律依据的问题，本院认为，涉案房屋系人民医院根据淮南市卫生局2005年12月5日局长办公会议纪要的精神从市卫生局通过支付200万元资金调整转让而来，人民医院提供相关会议纪要及转账凭证予以证明，各项手续均完备，人民医院虽未办理产权证，但不影响其与刘庆燕之间租赁关系的认定。2016年8月19日，人民医院将房屋出租给刘庆燕使用，合同到期后，刘庆燕继续使用房屋，并缴纳租金至2017年8月31日。根据相关法律规定，人民医院与刘庆燕之间形成不定期租赁合同关系，人民医院可以随时要求解除合同。刘庆燕上诉称由于其对该房屋进行了大量投入进行装潢，解除合同对其不公平，以此来对抗人民医院要求解除合同的主张，该理由不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，刘庆燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由刘庆燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 瑞
审判员 王元元
审判员 张 晨
二〇一八年六月十一日
书记员 齐 瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。