广东省揭阳市榕城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）揭榕法民二初字第31号
原告广东和丰物业服务有限公司。
法定代表人孙琼珠，总经理。
委托代理人徐孟强，广东厚载律师事务所律师。
被告陈汝秋。
委托代理人林汉宣，广东谨信律师事务所律师。
原告广东和丰物业服务有限公司（下称和丰公司）诉被告陈汝秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，�法由审判员林楚雄独任审判，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告和丰公司的委托代理人徐孟强，被告陈汝秋的委托代理人林汉宣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和丰诉称，2008年5月7日，原告与揭阳市榕江物业投资有限公司签订《金城龙庭一期前期物业服务合同》，约定由原告为金城龙庭一期小区提供物业管理服务，委托管理期限为2008年5月7日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告为该小区9幢B梯602房业主。合同签订后，原告依约为该小区业主提供了物业管理服务，但被告自2012年1月1日起无故拒绝交纳物业管理费用。至2014年6月30日，被告已累计拖欠原告物业管理费本金6315元及违约金2781.34元。上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《金城龙庭一期前期物业服务合同》、《房屋验收交接表》、《物业管�费及违约金明细》等证据证明。原告认为，根据物业服务合同约定，交纳物业管理费用是被告的基本义务，不按期交纳物业管理费不仅会损害原告的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益，故请求判令：一、被告向原告支付建阳路金城龙庭一期9幢B梯602房自2012年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费6315元；二、被告向原告支付逾期交纳上述物业管理费的违约金（以每月所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准，从次月1日起计至全部款项实际支付之日止，暂计至2014年6月30日为2781.34元）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈汝秋辩称，被告于2009年2月24日与广东创鸿集团有限公司签订《商品房认购协议书》购得位于揭阳市区建阳路金城龙庭一期9幢B梯602房。该幢楼房共十三层，根据《物权法》的规定，楼房房顶属于公共区�，权属属于全体业主。被告于2009年4月10日与揭阳市金凤物业管理有限公司（下称甲方）签订《物业管理服务协议》。根据该协议第一条双方权利和义务一、甲方的权利义务……1、对房屋共用部位、共用设施设备……等项目进行维护、修缮、服务与管理；……9、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。二、乙方的权利义务1、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议等条款。2011年底，被告发现顶层业主未经被告等其余业主同意，擅自在楼房房顶建筑永久性违章建筑物，同时在通往房顶的楼梯口按装铁门并锁上，致被告等均无法到上面，如发生安全事故，被告等根本无法通过安全楼梯进行安全疏散，无法到房顶避险。为此，被告等多次向原告反映，要求其履行合同约定的管理义务，责成顶层业主拆除妨碍被告�权益的违章建筑物，但原告对被告的投诉不予理会。还有，在被告等居住期间，原告对小区的管理也不尽职，经常出现脏乱差得情况，电梯超过保修期仍不保修。鉴于原告不履行《物业管理服务协议》约定的义务，已丧失商业信誉的事实，被告遂明确向其表示，如不及时履行职责，责成顶层业主拆除建筑物、铁门、被告将拒交物业管理费。原告因没有履行职责，自知理亏。就从2012年起没有向被告收取物业管理费。原告违约在先，被告拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权，是依法采取自我保护。况且，原告的诉讼请求也已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年5月7日原告（原名称为：揭阳市金凤物业管理有限公司）与揭阳市榕江投资有限公司签订《金城龙庭一期前期物业服务合同》，双方在合同中约定：由原告对金城龙庭一期提�前期物业管理服务，服务的受益人为金城龙庭一期的全体业主和物业使用人；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，其中6-10层按1.2元／月.平方米标准交纳；业主应于收楼之日起或应当收楼之日起或房屋买卖合同约定收楼之日起或收到收楼通知书之日起交纳物业服务费用及其他费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前缴纳当月物业服务费用及其他费用，逾期将以应交未交费用为本金，从逾期之日起按每天1‰的标准向原告支付违约金；合同期限自2008年5月7日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。
2009年2月4日，被告与广东创鸿集团有限公司签订《商品房认购协议书》，约定被告购买由广东创鸿集团有限公司开发经营的位于揭阳市区晓翠路以西、建阳路以北金城龙庭一期第9幢B梯602号房，面积175.42平方米。2009年4月10日，被告与原告就双方的物业管理服务签订《物业管理服务协议》，协议约定原告依据该协议向被告收取物业管理费用，物业管理服务费用标准按政府指导价调整，缴纳费用时间为每月5日前。被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并逾期之日起按每天1‰交纳违约金。原告于2014年7月11日向被告发出《律师函》，向被告催收自2012年1月1日起至2014年6月30日止物业管理费及滞纳金。该《律师函》在2014年7月14日由被告本人签收。原告于2015年1月6日投诉本院，主张被告于2009年4月10日办理交房手续，并自交房之日起，需按约定向原告缴纳物业管理费，每月人民币210.50元（按建筑面积175.42×1.2元／月），被告至今尚欠原告自2012年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费人民币6315元。
另，被告主张在2011年底就发现居住该幢楼房顶层加建建筑物及楼梯口按装铁门并锁上，致被告等均无法到上面，根本无法通过安全楼梯进行安全疏散，无法到房顶避险。
再查明，广东和丰物业服务有限公司系经登记依法成立的有限责任公司，法定代表人孙琼珠，该公司具备物业二级资质。
上述事实，有原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书、金城龙庭一期前期物业服务合同、物业管理服务协议、商品房认购协议书、律师函、照片及庭审笔录等为证。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告与原告就双方的物业管理服务签订《物业管理服务协议》，该协议内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方应按照该协议约定全面履行合同义务。原告依据《金城龙庭一期前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》对金城龙庭一期提供前期物业管理服务，被告作为金城龙庭一期的业主，接受了原告的服务，理应按照合同约定每月向原告支付物业管理费。被告提出原告诉讼请求超过诉讼时效，原告未能举证证明其在上述期间有向被告连续追索物业管理费，怠于行使权利，故对被告的抗辩主张予以支持，本院对原告未超过诉讼时效部分的物业管理费请求，即自2012年7月至2014年6月期间的物业管理费共24个月，依法予以支持，对超过诉讼时效部分的物业管理费请求不予支持。《金城龙庭一期前期物业服务合同》虽约定物业管理费6-10层按1.2元／月的标准交纳，但《物业管理服务协议》约定物业管理服务费用标准按政府指导价调整，政府指导价为6-10层按1.1元／月的标准，故原告请求被告支付的物业管理费应按1.1元／月的标准支付，24个月的物业管理费为4631.09元（按建�面积175.42×1.1元／月×24=4631.09）。金城龙庭一期第9幢顶层加建建筑物，被告未提供证据证明何时加建，是否是原告管理失责，原告请求被告支付违约金，可予支持。原告要求违约金按合同约定日1‰计，明显过高，本院视情况对过高的违约金予以适当的调整，根据本案的实际情况，违约金调整为不超过造成原告损失的30%，即自2012年7月起每月6日计至还款之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告陈汝秋应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付自2012年7月至2014年6月期间的物业管理费人民币4631.09元。
二、被告陈汝秋应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东和丰物业服务有限公司支付逾期缴纳物业管理费违约金，自2012年7月起每月6日计至还款之日止，以每月应付物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为人民币25元，由被告陈汝秋负担人民币15元，原告广东和丰物业服务有限公司承担人民币10元，被告陈汝秋应于本判决生效后五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，收款单位是待报解地方预算收入法院诉讼费，帐号44132101012000334。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 林楚雄
二〇一五年四月一日
代书记员 郑子斌