宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1629号
上诉人（原审被告）陈继文，男，汉族，1974年4月14日出生，初中文化，个体户，住陕西省定边县。
委托代理人朱瑛，男，汉族，1957年8月15日出生，退休工人，住陕西省定边县，系被告舅父。
被上诉人（原审原告）郑永胜，男，汉族，1962年6月13日出生，高中文化，无业，住宁夏回族自治区灵武市。
被上诉人（原审被告）黎占录，男，汉族，1967年10月31日出生，文盲，个体户，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人刘玲弟，女，汉族，1973年2月28日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区，系被告妻妹。
上诉人陈继文因屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2016）宁0181民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，李海霞租赁被告陈继文所有的位于灵武市营业房用于经营足浴，租赁合同一年一签。2013年9月14日双方续签1份《房屋租赁合同》，合同约定由李海霞承租被告陈继文的房屋，租期至2014年9月14日，租赁费每年48000元，合同同时约定，如房屋拆迁，政府赔偿装修费等一切费用归李海霞所有，与被告陈继文无关。签订合同当日李海霞一次性支付了一年租金。合同履行2014年7月1日时，经被告陈继文同意，李海霞将商铺以及包含2个多月的房租以总价7万元转让给原告郑永胜，原告对房屋进行了装修并继续营业，2014年9月14日原告郑永胜向被告陈继文支付了租金48000元，被告陈继文出具了收条，但双方未签订合同。2015年7月15日，因房屋即将拆迁，被告陈继文将房屋以411414元出售给被告黎占录，双方签订了《房屋买卖合同》1份，合同约定房屋拆迁时政府补助的租赁费、装修补助、搬迁费，包含小房子补助全部支付给黎占录，但同时约定，由黎占录负责付给房客装修费1万元、退还租赁费8000元。该房屋拆迁后，被告黎占录获得装修费28073元、停业停产损失费11210元、搬迁补助费978元。房屋拆迁后，拆迁补偿等全部支付给被告黎占录。故原告诉至法院，请求：1.判令二被告支付原告剩余租期租金16933元、房屋装饰装修费28073元、停业停产损失费11210元、搬迁安置补助费978元，合计57194元；2.本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，李海霞与被告陈继文在平等、自愿基础上签订的租赁合同，合法有效，合同内容对双方均具有约束力。在租赁期间李海霞经被告陈继文同意，将租赁物转租给原告郑永胜，原租赁合同继续有效，原告郑永胜基于其与李海霞之间形成的合同关系以次承租人的身份取得对租赁物的使用权和合同约定的相应权利，租赁期间届满后，原告继续使用租赁物，而被告陈继文不仅没有提出异议，而且收取了原告一年的租金，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。原告主张的各项拆迁补偿金额，被告均未提出异议，予以认定。按照合同约定，租赁期间政府拆迁赔偿的装修费等一切费用归李海霞所有，而李海霞将装修等内容总体转让给原告郑永胜，且郑永胜在接收房屋后也进行了装修，被告陈继文在答辩中有原告装修的表述，在售房合同中亦有支付房客装修费的约定，而且，装修费的归属，在没有明确约定的情形下，应该按照公平原则，谁付出谁收益，故对原告主张装修费28073元的诉请，予以支持。停业停产损失费的归属在法律上并无明确的界定，但从生活常识理解，承租人在失去房屋后可另行租赁房屋营业，其营业损失可以另行弥补，但出租人在失去房屋后，依赖房屋收取租金的收入即无法弥补，从公平的角度出发，停业停产损失费应视为对房主租金损失的补偿，故对原告主张被告支付停业停产损失费11210元的诉请，不予支持。搬迁补助费顾名思义，应当是给予搬迁者的补贴，原告作为承租人占有使用房屋，故对原告主张被告支付搬迁补助费978元的诉请，亦于支持。原告主张被告退还租金16933元的诉请，通过被告陈继文举证和被告黎占录答辩，原告仅剩2个月的租金，故被告应当退还租金8000元，对原告主张超出的部分，不予支持。被告陈继文答辩称其出售房屋时考虑到原告租期尚有2个月和租赁装修的实际情况，与被告黎占录约定从政府装修补偿款中拿出18000元，退还原告租金8000元，补偿装修费1万元，说明被告陈继文意识到应当退还原告租金和装修费，但政府拆迁补偿的装修费实际超过了被告陈继文预料的1万元，在二被告约定范围内，被告黎占录应当向原告承担支付义务，超过该范围的部分，系二被告在签订合同时被告陈继文因过失没有预见，被告陈继文应当承担支付义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十四条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告黎占录于本判决发生法律效力后十日内支付原告郑永胜装修费1万元、退还原告郑永胜租金8000元，二项合计18000元；二、被告陈继文于本判决发生法律效力后十日内支付原告郑永胜装修费18073元、搬迁补助费978元，二项合计19051元；三、驳回原告郑永胜的其他诉讼请求。案件受理费1230元，减半收取615元，由被告陈继文负担300元，被告黎占录负担315元。
宣判后，陈继文不服向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实不清，我与李海霞签订的《房屋租赁合同》已自行解除，未再续签合同，被上诉人郑永胜不具有代位追偿的主体资格。2、被上诉人郑永胜在与出租人口头约定的租赁使用期内，对原租赁房屋未进行过装修，3、房屋转让给黎占录后，关于房屋被拆后的补偿上诉人未获取一分钱，不应承担返还责任。请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人郑永胜辩称，上诉人的上诉理由不成立。李海霞将房屋转租给我上诉人是知情的，我在转租李海霞的房屋时已经将装修费包含在里边，所以才支付了7万元转租费，转租后两个月上诉人从我手里收走了48000元房屋租赁费，我们之间没有重新签订书面租赁合同，还是按照之前的租赁合同继续履行，当时都是说好的。一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。
被上诉人黎占录辩称：按照我跟上诉人签订的购房合同，房屋所有的装修费归我所有，我在取得房屋后，被上诉人郑永胜还在使用房屋，在签订房屋买卖合同后四十多天才搬走，我不应该给他退租金8000块钱。
二审查明的事实同一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈继文与原承租人李海霞签订的《房屋租赁合同》双方当事人的真实意思表现，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁”。涉案房屋租赁期间原承租人李海霞经上诉人陈继文同意，将租赁的房屋转租给被上诉人郑永胜。租赁期间届满后，被上诉人郑永胜继续使用租赁房屋，而上诉人陈继文未提出异议，且收取了被上诉人郑永胜一年的租金，故原租赁合同继续有效。涉案房屋租赁期间遇到政府拆迁所赔偿的装修费等费用应按照原租赁合同约定的内容履行。上诉人认为其不应承担返还装修费等费用的责任的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1230元由上诉人陈继文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭云
审 判 员 王斐
代理审判员 宁丽
二〇一六年十月二十九日
书 记 员 李娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。