成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初1462号原告成都农村商业银行股份有限公司金泉支行，住所地：成都市金牛区。法定代表人魏雄，行长。委托代理人陈盈，男，汉族，1988年9月17日出生，住浙江省平阳县，公司员工。被告张承国，男，汉族，1963年12月20日出生，住四川省资阳市雁江区。被告魏海青，女，汉族，1973年4月13日出生，住四川省梓潼县长卿镇。被告梁勇，男，汉族，1974年7月2日出生，住四川省邛崃市临邛镇。委托代理人李建军，男，汉族，1979年12月21日出生，住双流县九江镇。委托代理人古芝尧，男，汉族，1973年6月15日出生，住四川省邛崃市临邛镇。原告成都农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下简称金泉支行）诉被告张承国、魏海青、梁勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因被告张承国下落不明，适用普通程序，由审判员杨阳、人民陪审员段曦、龚旭萍组成合议庭进行审理。原告金泉支行委托代理人陈盈与被告魏海青、梁勇以及委托代理人李建军到庭参加了诉讼，被告张承国经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金泉支行诉称，2012年7月27日，金泉支行与张承国签订了《成都农商银行固定资产租赁合同》（以下简称租赁合同）。双方约定张承国租赁金泉支行位于金牛区营门口路×号附×号×层的房屋，租赁期限为2012年9月11日至2015年9月10日，并约定了租金标准以及支付方式、违约责任。2012年7月30日，金泉支行按照租赁合同约定将租赁物交付给张承国，2015年6月5日，张承国未按合同约定支付最后一个季度的租金，金泉支行多次与张承国协商此事，其仍拒绝支付，为维护合法利益，诉至法院，请求法院判令：1、张承国向金泉支行支付最后一季租金108720元以及逾期支付租金所产生的违约金（每逾期1天，应支付年租金1%的违约金）；2、魏海青、梁勇、张承国在租赁期届满之日（即2015年9月10日）返还租赁房屋以及逾期返还产生的占有费（每逾期1天，应支付年租金1%的费用）；3、诉讼费由被告承担。被告张承国未到庭应诉，未提交答辩意见。被告魏海青辩称，1、其与银行没有合同关系，只与张承国有合同关系，谈不上违约责任；2、其合同尚未到期，于2015年11月1日到期，原告没有任何依据收房，其在合同期内并不知房子是银行的，且9月10日金泉支行来交接房屋时其合同并未到期，且其系代梁勇打理铺面；3、对违约金不予认可。综上，应驳回金泉支行的诉讼请求。被告梁勇辩称，房屋承租方不是他，租赁逾期后金泉支行没有通知梁勇，且联营合同结束后其已退出经营，没有占有使用房屋的事实。经审理，本院查明以下事实：1、2012年7月27日，金泉支行与向张承国签订《成都农商银行固定资产租赁合同》，约定张承国承租位于金牛区营门口路×号附×号×层的房屋，租赁期限为2012年9月11日至2015年9月10日，用途为营业房，面积为180.6平方米，租赁物第三年的租金每月为36240元。租金按季支付，付款时间为每季第一月5日前。若张承国未按合同约定支付租金，每逾期一日，应向金泉支行支付年租金1%的违约金，并赔偿由此造成的全部损失。2、2012年11月1日，魏海青与张承国签订《联营合同》，约定双方共同合作经营位于金牛区营门口路×号附×号×层的商铺，面积约为104平方米，合同期限自2012年11月1日至2015年11月1日止。张承国投入其享有合法使用权的上述商铺，魏海青投入其品牌、技术、管理，并以其名义经营管理该商铺。双方约定，为便于收益分配的确认，张承国因其场地的投入享受固定优先分红。除上述红利外，张承国不再享有任何利益，也不承担经营过程中任何亏损和风险责任。魏海青在承担商铺全部经营责任和风险的同时，享有除支付张承国固定优先分红后的全部利益。2012年11月1日，张承国出具收据，载明收到金牛区营门口路×号附×号2012年11月1日至2013年10月30日的红利26万元。2013年10月3日和2014年2月21日，张承国出具收据，载明收到金牛区营门口路×号附×号2013年11月1日至2014年10月30日的红利26万元。3、2013年4月9日，张承国与梁勇签订的《联营合同》，约定双方共同合作经营位于金牛区营门口路×号附×号的商铺，面积为97平方米，合同期限自2013年5月1日至2015年9月10日止。张承国投入其享有合法使用权的上述商铺，梁勇投入其品牌、技术、管理，并以其名义经营管理该商铺。双方约定，为便于收益分配的确认，张承国因其场地的投入享受固定优先分红。首次分红应在合同签订后24小时内支付，以后按每1年分配一次红利，须提前一个月支付。前2014年在3月30日前，后2015年在3月30日前。除上述红利外，张承国不再享有任何利益，也不承担经营过程中任何亏损和风险责任。2013年4月20日，张承国出具收据，载明收到梁勇支付的2013年5月1日至2014年4月30日的分红30万元。4、2014年10月17日，金牛区建军自行车行（以下简称建军自行车行）与金牛区嘉佳鑫自行车经营部（以下简称嘉佳鑫经营部）签订《爱玛电动车2014年合作经销联营协议》，双方就爱玛系列电动自行车的经销联营达成协议。其中约定建军自行车行提供位于成都市金牛区营门口路×号附×号90平方米单间店铺给嘉佳鑫经营部来经营爱玛电动车专卖店，联营期限为2014年10月20日至2015年4月30日，联营期间房租费用由建军自行车行全额承担，经营的其他各项费用由嘉佳鑫经营部全额承担。当日，建军自行车行经营者李建军（即被告梁勇在本案中的委托代理人）与嘉佳鑫经营部经营者魏海青对店铺内物品进行了交接，其中包括固定资产交接清单。2015年1月6日，建军自行车行与魏海青就营业执照正本等进行物品交接。2016年1月，建军自行车行的工商登记被注销。5、魏海青于2016年4月5日将案涉两铺面房屋钥匙交付金泉支行。6、诉讼期间，魏海青主张《爱玛电动车行车2014年合作经销联营协议》履行至2016年4月5日，梁勇主张履行至2015年9月10日。7、2016年3月18日，成都民光物业管理有限责任公司出具《证明》，证明案涉两商铺至今由魏海青使用并缴纳物管费。上述事实有《成都农商银行固定资产租赁合同》、《联营合同》、收据、证明、收房凭据、质证笔录、庭审笔录等在案为证。本院认为，金泉支行与张承国签订《成都农商银行固定资产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，应当诚实予以履行。经本院合法传唤，张承国未到庭参加诉讼，视为对抗辩权的放弃，金泉支行根据合同约定请求张承国支付最后一季度的租金108720元的请求，本院予以支持。关于违约金。本院认为，金泉支行主张每逾期一天，按照年租金的1%计算违约金，虽然张承国未到庭，但基于当事人自治和公平原则考虑，本院予以调整，按照月利率2%予以计算。鉴于诉讼期间，魏海青已经将案涉铺面的钥匙交接给金泉支行，关于金泉支行要求返还租赁房屋的请求，本院不予支持。关于占有使用费。本院认为，张承国在承租案涉铺面之后，分别与魏海青、梁勇签订联营协议，并且约定其仅收取固定红利，不承担实际经营的风险，应认定为名为联营实为租赁。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，租赁合同届满后，金泉支行请求负有腾房义务的次承租人支付占有使用费的，应当予以支持。诉讼期间，魏海青、梁勇对原梁勇承租的约90平方米的商铺在2015年9月11日至2016年4月4日期间由谁占有使用产生了争议。本院对此作如下评判：第一，建军自行车行将梁勇自张承国处承租的约90平方米铺面的使用权与嘉佳鑫经营部进行联营，梁勇对该行为予以了认可。第二，《爱玛电动车2014年合作经销联营协议》中约定的联营期限至2015年4月30日届满，诉讼期间，双方均认可至2015年9月10日仍在履行。诉讼期间，魏海青将梁勇与张承国签订的《联营合同》作为证据向法庭提交，证明其是明知梁勇承租的房屋租赁期间应于2015年9月10日届满，其应当知道建军自行车行自2015年9月11日起便不能提供该部分房屋的使用权用于联合经营。第三，魏海青在诉讼中抗辩其代理梁勇管理铺面，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款的规定，魏海青对代理权的成立亦未能提供证据予以证明，对此应当承担举证不力的后果。第四，2016年3月18日，成都民光物业管理有限责任公司证明当时两间铺面仍由魏海青使用并缴纳物管费用。魏海青在2016年4月5日将两间铺面的钥匙交付金泉支行，亦可证明上述铺面后为魏海青实际占有使用。虽然魏海青拟主张其至2016年2月仍与建军自行车行存在经济往来，但综合以上理由，本院认为其对自2015年9月11日起，占有使用原梁勇承租的部分铺面的事实持放任的态度，其应当向金泉支行支付2015年9月11日至2016年4月4日期间占有使用案涉铺面的费用。参照张承国与金泉支行约定的最后一年租金支付标准支付为宜，计算为246432元（36240×6﹢36240÷30×24）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第三款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张承国应于本判决生效之日起十五日内向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行支付2015年6月10日至2015年9月10日期间的租金108720元，并支付违约金（违约金的计算方式为：以108720元为本金，按照月利率2%的标准，自2015年6月6日起计算至108720元归还完毕为止）；二、魏海青应于本判决生效之日起十五日内向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行支付2015年9月11日至2016年4月4日期间的房屋占用使用费246432元；三、驳回成都农村商业银行股份有限公司金泉支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2474元，保全费2520元，公告费780元，由张承国承担1536.43元，魏海青承担4237.57元（上述款项已由成都农村商业银行股份有限公司金泉支行预缴，张承国、魏海青应在履行上述判决主文确定的义务时一并向成都农村商业银行股份有限公司金泉支行支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 杨 阳人民陪审员 段 曦人民陪审员 龚旭萍二〇一七年五月十四日书 记 员 戴思婕速 录 员 杜双双