广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第338号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市大成房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：陈建丽，该公司董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯伟杰，男，1979年6月14日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈敏华，女，1979年10月18日出生，汉族，住广东省中山市。
上述两名被上诉人共同委托代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。
上述两名被上诉人共同委托代理人：田肖，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人中山市大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）因与被上诉人冯伟杰、陈敏华商品房销售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：本案涉讼房产位于中山市坦洲镇村田花园第一期F3幢202房（坐落：中山市坦洲镇秋鸿路4号3幢202房）。2003年10月9日，由案外人黄某某购买并备案登记在其名下。2008年3月18日，涉案房屋由另一案外人冯某某购买并备案登记在其名下。2008年3月25日，注销黄某某备案登记。2009年8月6日注销冯某某备案登记。2009年8月3日，冯伟杰、陈敏华与大成公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定由冯伟杰、陈敏华购买上述房地产，总价款为74022元，付款方式为在认购当天支付定金30000元，余款在2010年12月30日前一次性付清。2009年2月8日、2009年11月24日，冯伟杰、陈敏华向大成公司支付购房首期款27000元及部分购房款20000元，并由大成公司分别出具了《收据》给冯伟杰、陈敏华。2010年12月1日，冯伟杰、陈敏华又通过银行存入现金34022元到大成公司账户。上述款项合共计81022元，原审庭审中，冯伟杰、陈敏华确认其中的7000元为办证费用。冯伟杰、陈敏华于2009年8月3日签订合同后即入住涉案房屋使用至今。因大成公司尚未协助冯伟杰、陈敏华办理案涉房屋权属证书，为此冯伟杰、陈敏华于2011年12月27日起诉至原审法院，以冯伟杰、陈敏华至今未取得涉案房屋房地产权证、大成公司的行为已构成违约为由，请求法院判令：1.大成公司立即为冯伟杰、陈敏华办理中山市坦洲镇4号3幢202房的房地产权属证书；2.大成公司支付逾期办证违约金（自2011年8月3日起至取得房产证之日止，每日按已付房款74022元的1%计算违约金，暂计至2011年11月30日为88826.4元）；3.大成公司向冯伟杰、陈敏华退还购房款7000元；4.本案的全部诉讼费用由大成公司承担。原审诉讼过程中，冯伟杰、陈敏华增加一项诉讼请求为：大成公司在办证过程中提供办证所需的商品房交易登记申请表、办证图纸（含万位置示意图、商品房平面图、宗地图、土地证复印件）、商品房权属证书复印件。后大成公司向原审法院提起反诉，以冯伟杰、陈敏华至2010年12月1日仅支付房款34022元、余款至今未付，双方签订低价购房合同目的在于规避国家税收、以合法方式掩盖非法目的、该行为损害国家利益为由，请求法院判令：1.确认大成公司与冯伟杰、陈敏华签订的《中山市商品房买卖合同》无效；2.冯伟杰、陈敏华赔偿大成公司损失30000元；3.冯伟杰、陈敏华承担诉讼费。
原审法院另查明：原审诉讼中，大成公司对冯伟杰、陈敏华提供的出具时间为2009年11月24日、编号为0072808的《收款收据》中大成公司的印章及签名提出异议，并申请鉴定。2012年7月18日，原审法院委托广东宏力司法鉴定所对该《收款收据》进行鉴定。同年8月18日，广东宏力司法鉴定所作出广东宏力司鉴（2012）文鉴字第33号《司法鉴定意见书》，结论是：1.标称落款时间为“2009年11月24日”的《收款收据》中收款单位处加盖的内容为“中山市大成房地产开发有限公司财务专用章”的公章印文与样本印文源自于同一枚印章盖印；2.难以确定该鉴材经手人处“陈建丽”署名字迹与样本字迹是否同一人所写。大成公司为此预交鉴定费3000元。2013年10月13日，大成公司向原审法院申请调取中劳仲案字（2012）67号仲裁案件中冯某某提交的2009年收据，并对上述商品房买卖合同（除去陈建丽、冯伟杰、陈敏华签字外）中的手写文字、上述仲裁案件中冯某某提交的2009年收据、大成公司提交的冯某某书写的收据中的文字（除“作废”字样）进行笔迹鉴定，鉴定是否为冯某某书写。2013年11月5日，经原审法院询问，冯某某陈述其当时任大成公司办事员，大成公司要求鉴定的上述文字均是其本人书写。因此原审法院对大成公司的调查取证申请及文字鉴定申请不作处理。
原审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。冯伟杰、陈敏华在与大成公司签订商品房买卖合同之前，涉案房屋虽曾与黄某某、冯某某签订商品房买卖合同且曾分别备案在各自的名下，但大成公司是在已经分别与黄某某、冯某某终止合同并注销备案登记的情况下才与冯伟杰、陈敏华签订商品房买卖合同，并办理备案登记。另，在2009年8月3日，冯伟杰、陈敏华与大成公司签订合同后，冯伟杰、陈敏华向大成公司交纳了购房余款，冯伟杰、陈敏华也于签订合同后即入住至今。双方履行了各自的合同义务。至于大成公司认为冯伟杰、陈敏华提供的2009年11月24日的《收款收据》属伪造并申请鉴定。经原审法院委托，广东宏力司法鉴定所作出了广东宏力司鉴（2012）文鉴字第33号《司法鉴定意见书》，结论中虽难以确定该鉴材经手人处“陈建丽”署名字迹与样本字迹是否同一人所写，但对标称落款时间为“2009年11月24日”的《收款收据》中收款单位处加盖的内容为“中山市大成房地产开发有限公司财务专用章”的公章印文与样本印文源自于同一枚印章盖印。为此，原审法院认定2009年11月24日的《收款收据》为大成公司所开具。大成公司以冯伟杰、陈敏华未付清购房款进行抗辩理据不充分，原审法院不予采信。综上，冯伟杰、陈敏华与大成公司签订的商品房买卖合同是双方在自愿、平等、合法的基础上签订，并不违反法律法规强制性的规定，原审法院予以确认。冯伟杰、陈敏华主张大成公司协助其办理案涉房屋的房地产权证及承担违约金，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。大成公司主张其与冯伟杰、陈敏华签订的合同中约定的购房款过低，目的是为了规避国家税收，从而达到以合法的方式掩盖非法的目的，其行为损害了国家利益，因此商品房买卖合同属于无效合同。经查，冯伟杰、陈敏华购买的涉案房屋在中山市财政局开出的中山市契税交款通知书的备注中注明“价格偏低，按建筑价1300元每平方计算”，且冯伟杰、陈敏华提供的涉案房屋的契税发票也是按照1300元计收，因此冯伟杰、陈敏华并未存在逃避国家税收的行为，大成公司的反诉请求理据不充分，原审法院不予支持。关于冯伟杰、陈敏华主张的逾期办证违约金问题。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受方不退房，出卖人按银行同期同类活期利率支付违约金”。据此，大成公司是在2009年8月3日将涉案房屋交付给冯伟杰、陈敏华使用，其依约应当在2011年8月2日前，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案即履行了合同义务。但大成公司没有按照合同的约定按时为冯伟杰、陈敏华办理房产证，违反了合同的约定，根据合同的约定及相关法律的规定，大成公司理应承担违约责任。至于冯伟杰、陈敏华主张大成公司在办证过程中提供办证所需的商品房交易登记申请表、办证图纸（含万位置示意图、商品房平面图、宗地图、土地证复印件）、商品房权属证书复印件，因上述材料均是大成公司协助其办理案涉房屋时所要提供的材料，已包含在大成公司协助办证的诉求当中，原审法院不再另行处理。合同中约定因大成公司的责任，冯伟杰、陈敏华不能在规定的时间内取得房地产权证的，大成公司自迟延之日起每日按冯伟杰、陈敏华已付房款74022元的1%支付违约金。因双方约定违约金数额过高，且大成公司主张调整，原审法院根据冯伟杰、陈敏华的损失，酌定违约金按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，对超过部分原审法院不予支持。原审庭审中，冯伟杰、陈敏华确认缴纳给大成公司购房款中的差额7000元为办证费用，故其主张返还该款，理由不充分，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、大成公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助冯伟杰、陈敏华办理位于中山市坦洲镇村田花园第一期F3幢202房（现坐落：中山市坦洲镇秋鸣路4号3幢202房）的房地产权属证书；二、大成公司于原审判决发生法律效力之日起七日内向冯伟杰、陈敏华支付逾期办证的违约金（违约金计算方法：以购房款74022元为本金从2011年8月3日起至取得房地产权属证书之日止按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计付）；三、驳回冯伟杰、陈敏华的其他诉讼请求；四、驳回大成公司的反诉请求。如未按原审判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从逾期履行之日起，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费2196元（冯伟杰、陈敏华已预交），由冯伟杰、陈敏华负担659元，大成公司负担1537元（大成公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。反诉案件受理费275元，鉴定费3000元，合共3275元（大成公司已预交），由大成公司负担。
宣判后，上诉人大成公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、大成公司与冯伟杰、陈敏华于2009年8月3日签订了《中山市商品房买卖合同》，但该合同签订目的是冯伟杰、陈敏华为逃避高额税金，案外人冯某某是冯伟杰的姐姐，此前冯某某与大成公司就同一套房产签订了购房金额为361410元的购房合同。同时，冯某某撤销备案，而由冯伟杰、陈敏华签订涉案合同。此合同约定的价格明显低于市场价格，且根本达不到房管部门要求的最低价。故该合同是一份以合法形式掩盖非法目的的合同。大成公司原审诉讼中提出调查取证申请，但原审法院没有调取，亦没有答复。二、冯伟杰、陈敏华一直没有提供证据原件拟证实其主张，其行为属欺诈行为，请求法院将本案移交公安机关处理。三、冯伟杰、陈敏华提供的商品房销售登记备案表及2009年11月24日《收款收据》均为真实文件，应由大成公司保存，冯伟杰、陈敏华提交上述证据证实其盗窃公司文件。四、2009年2月8日《收据》显示的时间不是冯伟杰、陈敏华真实的买房时间，该《收据》属冯某某购房款。2009年11月24日《收款收据》属伪造文件，是冯某某自己书写的，不是大成公司开具的，大成公司未收取该款项。综上，请求二审法院判令：1.依法对原审判决改判或发回重审；2.诉讼费用由冯伟杰、陈敏华承担。
二审诉讼过程中，经本院释明，大成公司将其上诉请求第1项变更为：撤销原审判决，解除冯伟杰、陈敏华与大成公司于2009年8月3日签订的《中山市商品房买卖合同》。大成公司同时明确要求解除合同的理由为：冯伟杰、陈敏华没有付清房款，伪造证据。
被上诉人冯伟杰、陈敏华二审共同答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，大成公司向本院提交如下证据：证据一、冯某某《民事起诉书》，拟证实冯某某该起诉书所称并非事实。证据二、《保证书》；证据三、《收入证明》；证据四、《欠条》。证据二至四拟证实该证据由冯某某伪造，并非由大成公司出具，否则《保证书》、《收入证明》及《欠条》会有陈建丽的签名。证据五、中山市国土资源局《复函》（附《委托书》），拟证实冯某某帮大成公司办事的时间；另，公司财务制度规定，公司出具文件必须有陈建丽的签名。证据六、黄某某、冯某某《中山市商品房销售合同登记备案证明表》各一份及《契税完税证》两份，证实黄某某、冯某某购房总价，冯伟杰、陈敏华与大成公司签订的商品房买卖合同不是真实的，黄某某及冯某某与大成公司签订的购房合同才是真实的；《契税完税证》证实大成公司与冯伟杰、陈敏华交易的房款不是7万多元，冯伟杰、陈敏华实际上是按照冯某某与大成公司签订的商品房买卖合同约定的购房款30多万元履行支付义务；涉案房产真正的出卖方是冯某某，大成公司只是为冯伟杰、陈敏华办理更名手续。证据七、《中山日报》刊登的《通告》一则，该《通告》是大成公司的真实意思表示，公司在《通告》中告知所有业主公司是不收现金的，业主应按照合同约定将房款转账到公司银行账户。证据八、《收据》两张，该证据原审期间双方已进行了质证，但大成公司二审提交用以证实该《收据》系伪造的。证据九、《委托服务协议书》。证据十、大成公司《企业财务制度》。证据九、十均证明大成公司出具文件均需要由陈建丽签名。证据十一、《核定领购发票记录》。证据十二、《商品房交易审核股收件登记》，证据十一、十二拟证实2009年11月24、25号陈建丽不在大成公司，这两天陈建丽在税局自开发票。证据十三、中劳仲案字（2012）3号仲裁裁决、本院（2013）中中法民一终字第615号民事判决、中国银行取款凭证，拟证实冯某某诬告大成公司，请求法院将本案移交公安机关处理。冯某某提交的上述证据一至十三均为复印件。冯伟杰、陈敏华质证认为：除冯伟杰、陈敏华的《契税完税证》外，冯伟杰、陈敏华对证据一至六的其他证据真实性、合法性、关联性均不确认；冯伟杰、陈敏华对证据七真实性、合法性、关联性不确认，证据八真实性确认，关联性不确认，证据九至十三真实性、合法性、关联性均不确认。
二审经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。大成公司上诉主张因冯伟杰、陈敏华未付清房款361410元、伪造证据，故要求解除其与冯伟杰、陈敏华于2009年8月3日签订的《中山市商品房买卖合同》。冯伟杰、陈敏华则主张已按双方合同约定付清全部购房款74022元，涉案房屋已于双方签订合同当天交付冯伟杰、陈敏华使用，但至今仍未取得房地产权属证书，大成公司存在逾期办证的行为，应承担相应违约责任。对此，本院认为：
首先，关于涉案房屋的真实出售方。大成公司主张其并非涉案房屋真实出售方，该房屋实际由案外人冯某某出售，大成公司只是为冯伟杰、陈敏华办理更名手续。但结合双方当事人陈述及证据所反映的事实，与冯伟杰、陈敏华于2009年8月3日签订《中山市商品房买卖合同》的一方当事人系大成公司而并非冯某某，上述合同中加盖了大成公司的公章，大成公司法定代表人陈建丽也对该合同进行了签名确认，故在冯伟杰、陈敏华主张涉案房屋从大成公司处购买取得，而大成公司未进一步举证证实其并非涉案房屋真实出售方的情况下，本院对大成公司上述主张不予采信。其次，关于涉案房屋的转让价款。大成公司主张其与冯伟杰、陈敏华签订的《中山市商品房买卖合同》并非真实，双方签订该合同目的在于规避高额税金，冯伟杰、陈敏华实际按冯某某与大成公司签订的商品房买卖合同中约定的购房款361410元履行支付义务，且冯伟杰、陈敏华至今未付清购房款。但大成公司未充分举证证实其与冯伟杰、陈敏华之间对于涉案房屋转让价款存在其他约定，冯伟杰、陈敏华对此亦不予确认，且根据冯伟杰、陈敏华提交的收款收据等证据反映，冯伟杰、陈敏华已按双方签订的《中山市商品房买卖合同》中约定的转让金额74022元付清涉案房屋购房款。故对于大成公司关于涉案房屋转让价款的主张，本院亦不予采信。再次，关于涉案商品房的交付。涉案商品房已于大成公司与冯伟杰、陈敏华签订《中山市商品房买卖合同》当天交付冯伟杰、陈敏华占有使用至今，在冯伟杰、陈敏华提起本案诉讼要求大成公司协助办理涉案房屋房地产权证并承担逾期办证违约责任以前，大成公司从未对冯伟杰、陈敏华实际占有、使用涉案商品房的事实提出异议。最后，即使大成公司关于冯某某伪造票据的主张真实，亦属于大成公司内部法律关系，在大成公司未进一步提交证据证实冯某某与冯伟杰、陈敏华存在恶意串通事实的情况下，本院对大成公司相关主张亦不予支持。综上，本院认为，大成公司与冯伟杰、陈敏华签订的《中山市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，虽双方于合同中约定的涉案房屋转让价格较低，但该约定属当事人意思自治范畴，且未违反法律、行政法规的相关规定，合同合法有效。在冯伟杰、陈敏华已按合同约定付清全部购房款且涉案房屋已交付冯伟杰、陈敏华占有使用多年的情况下，大成公司以冯伟杰、陈敏华未付清购房款为由主张解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》，于法无据，且该上诉请求亦超出原审诉讼请求范围，故本院不予支持。大成公司未按双方合同约定为冯伟杰、陈敏华办理涉案房屋房地产权属证书，已构成违约，原审法院据此判决大成公司协助冯伟杰、陈敏华办理涉案房屋房地产权属证书，并按中国人民银行同期同类逾期贷款利率向冯伟杰、陈敏华支付自2011年8月3日起至取得房地产权属证书之日止的逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。
综上，原审法院认定的基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2196元（中山市大成房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市大成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
审 判 员 黄岳文
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年九月十五日
书 记 员 钱绮丽