呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终27号
上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。
法定代表人：李楠，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李冬冬，内蒙古誉昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡超霞，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：胡美霞，内蒙古庆胜律师事务所律师。
上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）因与被上诉人胡超霞房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2016）内0104民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富恒公司的委托诉讼代理人锡林图雅、被上诉人胡超霞及其委托诉讼代理人胡美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人富恒公司上诉请求：撤销一审法院判决，判令驳回胡超霞的诉讼请求，判令胡超霞向富恒公司以银行按揭方式付清剩余购房款14万元，并支付违约金40827元，案件受理费由胡超霞承担。事实和理由：胡超霞无约定合同解除权，又无法定合同解除权，一审法院以富恒公司未按约定的交房日期交付房屋为由，判令解除双方签订的《偶遇内部认购协议》无事实和法律依据。富恒公司提出要求胡超霞办理按揭贷款、支付违约金的反诉请求，符合双方所签合同约定，应予支持。
被上诉人胡超霞答辩称，富恒公司未按第一次交房日期（2014年8月31日）交房后，胡超霞与富恒公司达成新的补充协议，将交房日期延迟至2016年1月31日，但富恒公司仍未按期交房。胡超霞遂通过邮寄方式通知富恒公司解除合同，富恒公司未回复。富恒公司的违约行为致合同目的无法实现，达到法定解除条件。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
胡超霞向一审法院起诉请求：1、解除胡超霞与富恒公司签订的《偶寓内部认购协议》和《补充协议》；2、判令富恒公司立即返还胡超霞购房款149967元并赔偿利息损失32305元（暂计算至2016年4月15日，具体数额待实际给付之日据实计算）。富恒公司向一审法院提起反诉请求：1、判令胡超霞立即以银行按揭贷款方式付清剩余购房款14万元；2、判令胡超霞给付逾期支付购房款的违约金40827元（该数额系自2015年12月2日暂计算至2016年5月26日，按购房总款的日万分之八的标准计算至购房款全部付清之日止）以上两项金额共计180827元；3、本案案件受理费由胡超霞承担。
一审法院查明事实：2012年5月15日，富恒公司与胡超霞签订了《偶寓内部认购协议》，内容为：胡超霞购买富恒公司开发的位于呼和浩特市玉泉区政府南200米路东的大盛魁偶寓北区722室商品住宅一套，房屋用途为住宅，建筑面积51.84㎡；付款方式为：2012年5月15日胡超霞支付房款10万元，于2012年7月1日前付房款49967元，余款14万元办理银行按揭贷款；富恒公司应于2014年8月31日前将房屋交付胡超霞使用，遭遇特殊情况造成交房日期推迟，则按实际情况相应顺延；出卖人逾期交房每逾期一日，支付已付胡超霞交房款的万分之0.1的逾期交房违约金；协议最后备注处注明装修交房，具体交房时间，以装修交房时间为准。合同签订后，胡超霞依约于2012年5月15日交付购房款10万元，于2012年10月16日交付购房款49967元，未办理银行按揭贷款。胡超霞与富恒公司于2015年7月10日签订《补充协议》，《补充协议》将交房日期变更为2016年1月31日。富恒公司至今未向胡超霞交付房屋。另查明，富恒公司于2015年7月14日取得《国有土地使用证》、2014年11月13日取得《建设用地规划许可证》、2015年6月5日取得《建设工程规划许可证》、2015年7月17日取得《建设工程施工许可证》、2015年8月14日取得《商品房预销售许可证》。
一审法院认为，胡超霞与富恒公司签订的《偶寓内部认购协议》是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，胡超霞按照合同约定支付了购房款149967元，富恒公司收到了该款项，双方就该房屋的交付时间约定为具体交房时间以装修交房时间为准，胡超霞亦签字确认。胡超霞与富恒公司于2015年7月10日又签订《补充协议》，将交房日期变更为2016年1月31日，有双方的签字盖章予以确认。富恒公司在《补充协议》确定的交房日期仍未向胡超霞交房，对胡超霞已构成根本违约，故对胡超霞要求解除双方于2012年5月15日签订的编号为029的《偶寓内部认购协议》的诉讼请求，予以支持；依据《中华人民共和国合同法》第一百六十四条规定，因《偶寓内部认购协议》而签订的《补充协议》也应当予以解除。对胡超霞要求富恒公司立即返还购房款149967元的请求，予以支持；对其主张支付利息损失32305元的诉讼请求，不予支持。理由是：因双方在2015年7月10日签订的《补充协议》第二条中约定：双方同意，截止至2016年1月31日，富恒公司按原协议的约定应支付胡超霞人民币776元违约金，富恒公司应支付的前述违约金直接抵顶胡超霞应付的等额购房款。该约定实际上是双方对《偶寓内部认购协议》产生的违约责任进行了处理，约定的776元违约金，系双方当事人对之前违约行为进行的确认，不违反法律规定，予以确认。之后利息依照法律规定计算为1323元（自2016年2月1日至2016年4月15日，合计74天，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，4.35%÷365×74天×149967元=1323元）；以上两项合计是2099元，后续的利息可按该标准顺延计算。富恒公司反诉请求判令胡超霞立即以银行按揭贷款方式付清剩余购房款14万元及支付逾期支付购房款的违约金40827元，与双方签订的《偶寓内部认购协议》中的约定不符，不予支持。富恒公司的其他辩解意见缺乏相应的证据佐证，不予支持。本案系商品房买卖合同纠纷案件，双方应遵循诚实信用原则，协商处理解决为妥。根据《中华人民共和国民法通则》第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告胡超霞（反诉被告）与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（反诉原告）于2012年5月15日签订的编号为029的《偶寓内部认购协议》；解除原告胡超霞（反诉被告）与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（反诉原告）于2015年7月10日签订的补充协议；二、被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告胡超霞（反诉被告）购房款149967元及违约金776元、利息1323元（自2016年2月1日起计算至2016年4月15日，合计74天，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，4.35%÷365×74天×149967元=1323元），上述费用共计152066元。后续的利息从2016年4月16日起按中国人民银行同期贷款年利率4.35%顺延计算；三、驳回原告胡超霞（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（反诉原告）的反诉诉讼请求。案件受理费3945元（减半收取），由原告胡超霞（反诉被告）承担327元，由被告（反诉原告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司承担1646元。反诉案件受理费3917元（减半收取），由被告（反诉原告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一审法院判令解除胡超霞与富恒公司签订的《偶寓内部认购协议》和《补充协议》，并返还购房款、违约金及利息是否有依据；富恒公司请求判令胡超霞以银行按揭贷款方式支付剩余购房款及违约金是否有依据。
胡超霞与富恒公司于2012年5月15日签订的《偶寓内部认购协议》，约定交房日期暂定为2014年8月31日，具体交房时间以装修交房时间为准。富恒公司于2015年8月14日取得《商品房预销售许可证》，其与胡超霞签订的《偶寓内部认购协议》属合法有效合同。富恒公司未按上述约定暂定交房日期交付房屋，胡超霞与富恒公司又于2015年7月10日签订《补充协议》，将交房日期变更为2016年1月31日。富恒公司在《补充协议》确定的交房日期仍未向胡超霞交房。胡超霞已按约定交付首付款，而富恒公司在与胡超霞达成新协议后，仍未在变更后的交房日期交房，有失诚信。同时，也由于富恒公司的一再迟延履行交房义务的违约行为致使胡超霞不能现行合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。富恒公司与胡超霞签订的两份协议虽未约定解除权，但富恒公司的行为致使胡超霞不能依约取得房屋、使用房屋，致使双方所签协议目的不能实现。据此，胡超霞有权解除其与富恒公司签订的《偶寓内部认购协议》及《补充协议》。2016年4月4日，胡超霞委托律师向富恒公司邮寄解除房屋买卖合同通知，但富恒公司主张未收到该通知。胡超霞于2016年4月25日诉至法院请求解除其与富恒公司签订的两份协议。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。胡超霞在邮寄送达解除通知后，又以诉讼的方式明确告知富恒公司解除两份协议的意向，且其行使解除权未超出法律规定的解除权行使期限。一审法院判令解除胡超霞与富恒公司签订的《偶寓内部认购协议》和《补充协议》有事实和法律依据，本院予以确认。富恒公司主张胡超霞既无约定合同解除权，又无法定合同解除权，一审法院判令解除双方签订的《偶遇内部认购协议》无事实和法律依据的上诉理由不能成立。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在判令解除胡超霞与富恒公司签订的两份协议后，富恒公司返还胡超霞已付购房款及违约金和相应的利息是解除合同的必然法律后果，一审法院根据双方协议的约定和法律规定判令富恒公司返还胡超霞已支付的购房款149967元、违约金776元及相应的利息并无不当，本院予以确认。
富恒公司反诉请求判令胡超霞立即以银行按揭贷款方式付清剩余购房款14万元及支付逾期支付购房款的违约金40827元的主张，实际上是要求继续履行其与胡超霞签订的协议的反诉主张。富恒公司的上述反诉主张与胡超霞诉请解除其与富恒公司签订的两份协议的诉讼主张是对立的诉讼主张，在本院确认胡超霞的诉讼主张成立的前提下，富恒公司一审的反诉主张因缺乏相应的证据佐证，故不予支持。
综上所述，富恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7862元，由呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴玉英
审 判 员 韩慧媛
代理审判员 刘 伟
二〇一七年三月十七日
书 记 员 曹建飞