广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初1430号
原告佛山市陶瓷工贸集团公司华兴服务部，营业场所佛山市石湾镇和平路陶城大厅。注册号（分）440600000022075。
负责人冯坚。
委托代理人沈美英、卢伟强，广东华法律师事务所律师。
被告佛山市百德威保�瓷有限公司，住所佛山市禅城区季华四路46号4座首层之一。注册号440602000021178。
法定代表人霍锡流。
委托代理人黄世刚、闫劲松，广东联顺律师事务所律师、律师助理。
原告佛山市陶瓷工贸集团公司华兴服务部诉被告佛山市百德威保陶瓷有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理。本案依法适用简易程序，由本院审判员陈超独任审判。案件于2016年4月1日公开开庭进行审理。原告的委托代理人沈美英、被告的委托代理人黄世刚、闫劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年2月1日，原告与被告订立《资产租赁合同》，原告将位于佛山市禅城区季华四路46号4座（盘龙新村D座）首层之一铺位出租给被告，租赁期3年，自2015年2月1日起至2018年1月31日止。租赁合同明确约定，被告应按季交租，每季的租金必须提前在当季的10日前一次性交纳，逾期交租的，出租方按每日千分之五的比例向承租方收取逾期滞纳金；承租方还须按租赁约定承担水电损耗等公共分摊费用，必须按时交纳水电费等有关费用。另约定，房屋租赁期间，承租方如逾期10日未交纳租金，水电费及管理费等应缴费用的，出租方有权解除合同，没收租赁保证金等。被告自2015年4月份起无故拖欠租金及水电费，原告多次向被告书面催收，被告亦多次承诺支付拖欠费用，但至今仍未支付。为维护原告权益，请求判令：一、被告立即向原告支付拖欠的租金及水电费共372828.28元（2015年第2-4季度租金及2016年1月份租金29900×10=299000元；2015年度水电费73828.28元）、逾期交租违约金89700元。二、解除原、被告于2015年2月1日签订的《资产租赁合同》。三、被告立即腾退交还涉诉租赁物予原告，并自2016年2月1日起至实际交还租�物之日止按原《资产租赁合同》约定的租金标准（即每月29900元）向原告支付房屋占用费、交纳水电费。四、原告无须向被告返还租赁保证金。五、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：一、被告不交租金存在客观原因。因建材市场环境不好，被告的出口业务受影响，资金困难，导致不能履行支付租金义务。二、原告于2015年10月16日采取非法手段将涉案铺位的大门锁上，造成被告不能合法正常经营。故应从该日起停止计付租金。三、望原告体谅上述情况，不扣除合同保证金，保证金用以冲抵租金。四、对于剩余租金，被告愿意协商分期支付。五、对于原告诉请的水电费，被告无异议。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原、被告营业执照、组织机构代码证，被告企业公示信息网络打印件。拟证明原、被告诉讼主体适格，被告的法定代表人是霍锡流。
2、《房屋所有权证》（粤房字第××号）、《证明》（红卫社区居委出具）、《证明》（石湾派出所出具）、《委托书》。拟证明广东佛陶集团股份有限公司是佛山市石湾区盘龙新村D座首层的房产所有权人,现该地址改名为季华四路46号4座首层。广东佛陶集团股份有限公司已出具委托书于2008年10月8日委托原告进行租赁管理，包括对外签定租赁合同及租金收取。
3、《资产租赁合同》。拟证明原、被告双方在2015年2月1日签订合同，约定涉案铺位租赁期限是3年，从2015年2月1日起至2018年1月31日止。合同合同第3条、第9条19项等条款约定了租金、水电费、违约金的缴纳方式及合同解除权。
4、《催款函》（4份）。拟证明原告分别于2015年6月9日、8月11日、8月31日、10月20日向被告发函，要求支付租金及水电费，函件由被告法定代表人�锡流及被告员工签收。截至2015年10月20日，拖欠费用总额是346976.7元。被告多次承诺清偿但均未实现。
5、《保证书》。拟证明被告2015年11月2日向原告保证在2015年11月10日前清偿拖欠租金及水电费，总额为346976.7元。
6、（电费）《发票联》（7页）、（水费）《发票联》（4页）。拟证明原告向供电供水部门缴纳截至2016年1月的水电费，被告水电费欠费总额为73828.28元。
7、《场地移交确认书》。拟证明被告在2016年3月22日将涉案物业交还原告。
8、《关于限期清空物品及交还商铺的通知函》、（单号为1018292160719）EMS邮寄单。拟证明原告一直联系被告要求其腾退、交还物业，于2016年3月10日通过邮件发出通知函，但被告拒收该通知。同时佐证被告对原告一直采取回避的态度。
诉讼中，被告提交以下证据：
（百德威保营销中心）照片。拟证明原告于2015年10月16日对涉案商铺进行锁门、停水停电；原告采取非法手段进行锁门导致被告不能合法正常经营，造成被告损失，被告保留追究原告责任的权利。
（刘珺瑛）《证明》及刘珺瑛身份证复印件、（刘健明）《证明》及刘健明身份证复印件。拟证明原告于2015年10月16日对涉案铺位进行锁门、停水停电，导致被告无法正常经营，无法正常发放员工工资，造成被告巨大损失。
为查明案件事实，本院依职权于2016年3月16日对涉案铺位进行现场查看，并拍摄照片一组。
本院认证：原告的证据1-3、5，被告无异议，本院予以采信；证据4、7-8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据6，虽电费发票显示用电地址与涉案商铺所处地址无关联，水费发票未能确切显示涉案商铺实际用水量，但基于被告对原告�请2015年度水电费无异议，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款的规定，本院确认被告所欠2015年度水电费金额如原告所诉，对该组证据其他证明内容不予采信。被告提供的证据1，原告对照片本身无异议，对证明内容有异议，其证明内容本院综合全案证据待后予以论述和认定；证据2，因证明人未在《证明》上签名，未到庭接受质询，被告无提交证明人身份证原件及与被告存在劳动合同关系印证证明人身份关系，且原告对证明的内容亦提出异议，故本院对该组证据不予采信。本院调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2015年2月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《资产租赁合同》，主要内容为：“……第一条租租赁�业基本情况。1、甲方按现状租赁给乙方的物业位于佛山市禅城区季华四路46号4座（盘龙新村D座）首层之一铺位。2、甲方租赁给乙方的物业建筑面积575平方米（具体以房地产权属证记载的为准），甲方同意乙方所租物业的用途仅限于陶瓷洁具制品展销，乙方已充分了解物业的现状。第二条租赁期限。……3、租赁期3年，自2015年2月1日起至2018年1月31日止，租金从2015年2月1日起开始计缴。第三条租金、保证金、其它费用及其缴付方式。……4、租金的计收：出租物业单价按建筑面积计算。每月为人民币￥52元/平方米，合计租金￥29900元/月，每季租金为￥89700元。乙方必须先交租后使用，按季交租，每季的租金必须提前在当季的10日前把当期的租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行帐户。逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金。……6、乙方�在签订本合同五日内，向甲方一次性交纳相当于三个月租金共￥89700元作为租赁保证金。该项保证金在租赁期内不能抵扣租金。合同期满，待乙方清缴其租金、水电及拖欠职工工资等有关费用后，如不发生赔偿事项以及乙方不存在合同违约行为，甲方将在双方确认返还租赁物业后五个工作日内将保证金无息退还给乙方；否则，甲方有权在保证金中扣除相关费用、赔偿金、违约金等，并无需经乙方同意。如保证金不足以支付上述支出，则乙方必须无条件承担经济和法律责任。7、乙方须按租赁约定承担水电损耗等公共分摊费用，必须按时交纳水电费等相关费用，否则甲方有权实施或通知有关单位实施停水停电措施。第八条续租。如甲方继续出租，乙方拟续租时，需在主流合同期届满前至少两个月提出书面申请，并必须参与甲方对该物业组织的公开招租，在同等条件下享有租用优先权。第九条合同的解除或终止。……19、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并实施停水停电等强制措施，无偿收回出租房屋：……（6）逾期10日未交纳租金、水电费及管理费等按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用。……”
被告自2015年4月份起，未交纳租金。原告分别于2015年6月9日、2015年8月11日、2015年8月31日、2015年10月20日向被告发出《催款函》，函件中载明催收欠款的数额（包括E座附属物业的租金），应缴的日期，及逾期不交将停水停电及加锁措施、提前终止租赁合同、并通过法律途径追缴拖欠费用及违约金等后果。被告的法定代表人霍锡流及员工分别在催款函上签名。被告于2015年11月2日出具《保证书》，承诺于2015年11月10日前缴清拖欠的租金（包括E座附属物业）及水电费总额346976.7元。
2016年3月10日，原告通过中国邮政向被告邮寄《关于限期清空物品及交还商铺的通知函》。该邮件显示“拒收退回”。
2016年3月22日，原、被告签署《场地移交确认书》，确认移交佛山市禅城区季华路46号四座（盘龙新村D座）首层之一铺位，移交面积575㎡，移交单位佛山市百德威保陶瓷有限公司已把场地内物品清理完毕，剩余物资移交方作放弃处理。
另查明，涉案物业所在的佛山市禅城区季华四路46号4座首层，原址为佛山市石湾区盘龙新村D座首层，产权人为广东佛陶集团股份有限公司，建筑面积合计17803.78平方米。广东佛陶集团股份有限公司于2008年10月8日委托原告对包括本案涉案铺位在内的物业进行租赁管理。
诉讼中，本院于2016年2月26日送达案件应诉材料予被告。本院于2016年3月16日到涉案商铺进行现场勘查并拍摄照片一组，经现�查看，涉案商铺外标有“佛山市百德威保营销中心”字号，大门已用外挂锁锁上，铺内有陶瓷洁具；经询问相邻商铺，述称该商铺2015年11月左右有人来上锁，之后被告没有再经营。
庭审中，原告陈述：因被告于2015年11月2日后对原告避而不见，为保护租赁物内财产安全，减少损失，遂对涉案铺位前门上锁，但被告仍可从后门出入；《催款函》中涉及E座附属物业亦是原告出租，被告已将该物业转租；在原告催告下，被告已于2016年3月22日搬离涉案商铺；案中诉求的违约金是依据合同所约定的逾期交租日千分之五的滞纳金计算标准，但原告只主张89700元损失；原告在解除租赁合同后需要一定时间重新把商铺出租，手续包括重新定价、挂网招投标，资质审核、审批等，估计需要3个月时间，被告在合同期内违约致使原告遭受租金损失。
庭审中，被告陈述�原告上锁后，我方仍能从涉案商铺后门出入，但已无法正常营业；因原告在2015年10月16日锁门并停水停电，结合2015年10月26日催款函，双方租赁合同关系已在2015年10月26日终止。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告出租予被告的涉案商铺来源合法，其与被告签订的《资产租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
根据《资产租赁合同》第九条第19点的约定，房屋租赁期间，被告逾期10日未交纳租金、水电费等，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并实施停水停电等强制措施，无偿收回出租房屋。被告抗辩认为其欠租系因经济环境欠佳、出口业务受阻，但被告对此未能举证证实，且该事由并非约定或法定免责事由，故本院对被告的抗辩不予支持。虽原告庭审中承认在发出四份《催款函》未果后于2015年11月2日后对涉案商铺正门上锁，但原告锁门行为并不能认定为其已作出解除合同的意思表示，不必然导致双方合同解除，且原告对被告发出的《催款函》并未明确要求解除合同，故本院对被告认为双方合同关系于2015年10月26日解除的意见不予采纳。但因被告存在根本违约行为，依约已具合同解除条件，原告于案中已提出解除双方合同诉求，而诉状资料本院于2016年2月26日送达予被告，故本院确认原告解除租赁合同的通知已于2016年2月26日到达被告，双方租赁合同关系已于当日解除。因原告举证证实双方对涉案铺位已于2016年3月22日进行交接，故原告关于被告腾退并交回涉案商铺的诉求无需重复处理，但被告在此日期前基于占用涉案商铺所产生的租金及占有使用费仍负给付义务。
关于原告诉请被告支付的水电费及租金、房屋占用费。因被告对原告诉求的2015年度水电费表示无异议，故本院确认被告欠付原告2015年度水电费73828.28元。对于2016年的水电费。原告未明确具体金额，诉中亦无充分举证，且确认其于2015年11月2日后对涉案商铺前门上锁，故本院对原告诉求2016年的水电费不予支持。对租金和占用费。因被告于2015年11月2日以《保证书》形式确认欠付2015年度2-4季度租金280800元，故被告对其确认的欠款金额负有支付义务。同时，因被告于2016年3月22日才将涉案商铺腾退予原告，在此之前所产生的租金及占有使用费亦负有相应给付义务。但结合案情，原告在2015年11月2日后对涉案商铺采取锁门措施，其行为无合同依据且对被告使用涉案商铺造成障碍；原告在被告已逾期交租多期且已采取锁门措施的情况下直至2016年2月23日方提起诉讼，原告怠于主张权利的行为应自担一定损失，故本院酌定产生于2016年1月至2016年3月22日期间的租金及占有使用费以一个半月的租金额度为限计付，则为29900元/月×1.5月=44850元。即，被告应向原告支付的租金及占有使用费总和为280800元+44850元=325650元。
关于原告诉请的逾期交租违约金及没收被告交纳的保证金。涉案合同业已约定保证金不能冲抵租金，故被告抗辩以保证金抵扣租金并无合同依据。从合同上下文条款理解，涉案合同所约定的保证金本质上属于履约担保性质，其作用在于弥补因被告违约对原告造成的损失。虽合同一并约定逾期交租需支付滞纳金，但日千分之五的计付比例明显过高，且被告案中已对违约金提出抗辩。经综合考量被告逾期交租时段，欠付租金及占用费总额及涉案合同第八条约定原告另行招租所须履行的程序等方面因素，本院认为被告已向原告交纳的保证金89700元足以弥补原告的损失，原告业已收取的保证金可不予退还被告，而被告亦无须另付违约金予原告。故，本院对原告诉请的逾期交租违约金89700元不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：
确认原告佛山市陶瓷工贸集团公司华兴服务部与被告佛山市百德威保陶瓷有限公司于2015年2月1日签订《资产租赁合同》已于2016年2月26日解除；
被告佛山市百德威保陶瓷有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市陶瓷工贸集团公司华兴服务部支付拖欠租金及占用费325650元及佛山市禅城区季华路46号四座（盘龙新村D座）首层之一铺位2015年度�电费73828.28元；
原告佛山市陶瓷工贸集团公司华兴服务部已收取的保证金89700元不予退还被告佛山市百德威保陶瓷有限公司；
驳回原告佛山市陶瓷工贸集团公司华兴服务部的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取4119元，由被告佛山市百德威保陶瓷有限公司负担3782元、原告佛山市陶瓷工贸集团公司华兴服务部负担337元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈超
审判员 陈超
二〇一六年四月五日
书�员林立
附件：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当�人承担不利后果。