河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初1512号原告：曹继平，男，1977年10月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：周凡，河南尚天律师事务所律师。原告：曹超，男，2008年11月26日出生，汉族，住郑州市金水区，系原告曹继平之子。委托诉讼代理人：周凡，河南尚天律师事务所律师。被告：郑州鸿兴置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路3号。法定代表人：孙罡，该公司董事长。委托诉讼代理人：白之一，河南荟智源策律师事务所律师。原告曹继平、曹超与被告郑州鸿兴置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹继平及二原告共同委托诉讼代理人周凡，被告委托诉讼代理人白之一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告违约金54690.45元，并赔偿原告损失280800元，计335490.45元，起诉时计算至2016年7月20日，对之后的依然主张；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2014年8月10日签订商品房买卖合同，合同约定被告将位于郑州市中原区棉纺北路南、锦嵩路东1号楼1层107号房产出售给原告，该商品房的用途为商铺出租，该房产建筑面积72.09平方米，总价款为1999650元，双方约定交房时间为2015年1月20日，被告逾期违约按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金并赔偿损失。合同约定房产达到使用条件后，被告发出书面通知，双方应按约定的时间和地点办理交房手续。关于基础设施、公共配套建筑、交付现场达到使用条件方可交付，房产证应在出卖人取得该商品房初始登记后180日内，取得××房屋所有权证，并及时通知××领取。依据合同约定被告并未按合同履行其义务，已严重违约，被告除以上违约行为外，还有多处违约等事项，被告的违约行为给原告造成了长期无法对外出租、经营等较大的经济损失。原告为维护其合法权益特依据民事诉讼法第119条的规定起诉至本院形成本案诉讼。被告辩称，2014年8月10日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发建设的方圆经纬小区1号楼1层107号商品房，合同约定，该商品房用途为商业，建筑面积72.09平方米，总房款为1999650元，原告办理按揭贷款支付购房款。根据商品房买卖合同约定，原告所诉被告违约事项都不成立，被告不认可。一、原告诉被告交房违约不成立。本案中虽然合同第八条约定交房时间为2015年1月20日，因原告没有付清全部购房款，根据合同附件四补充协议第八条第5项约定，交房日期顺延至原告付清全部购房款后15日内办理。原告付清房款后，在办理交房手续的期间，原告又以道路问题拒绝收房，并在2015年10月份以道路问题作为合同目的无法实现的理由通知被告解除商品房买卖合同。不是被告违约，而是原告不接收房屋。二、原告以周边道路问题拒绝收房并以道路未及时修通作为合同目的无法实现的理由解除合同不能成立。原告所述存在问题的道路均系市政道路，由政府负责修建，根据合同约定，由于政府或者市政工程的原因导致基础设施和公共配套无法在规定日期达到使用条件的，被告不承担违约责任。被告对原告违约解除合同已经提其诉讼。三、原告所述交房时基础设施未达到使用条件不成立。根据合同的十四条约定，被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺是对供水、供电、电话、有线电视、网络线路的承诺。在约定的交房时间，上述设施都已经具备使用条件，并不影响原告正常使用，在合同约定原被告办理交房手续的期限之前，前述基础设施都达到了使用条件，被告已经向小区3000多户业主办理了交房。四、原告诉被告取得原告房屋所有权证违约不成立。根据合同附件补充协议第六条第2项约定，原告委托被告办理转移登记，应在房屋交付使用时向被告提交办理产权登记所需资料，原告没有提交办理产权登记所需的资料，被告无法为原告办理房产证。五、原告诉被告赔偿其房屋长期无法出租的经营损失不成立。原告在合同第八条约定的交房时间没有付清全部购房款，办理交房手续的时间顺延至原告付清房款后15日内。原告付清房款后又拒绝收房，并以不成立的理由提出解除合同。原告因自己的原因不能将房屋交付给承租人使用，不能对外出租经营的损失应由其自己承担。六、原告诉被告支付违约金54690.45元和赔偿因违约造成的损失280800元不成立，被告不予认可。综上所述，原告的诉讼请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，认定如下法律事实：2014年8月10日，原告曹继平、曹超（××）与被告郑州鸿兴置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为140××××5729，二原告购买被告开发的方圆经纬花园商业服务房屋，具体位置为中原区棉纺北路南、锦嵩路东1幢1层107号，层高4.45米，建筑层地上32层，地下2层，建筑面积共72.09平方米，单价为每平方米为27738.26元，总金额为1999651元。付款方式为：2014年8月10日付现金1009651元，剩余房款99万元办理银行按揭贷款。第八条约定，出卖人应当在2015年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政只管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺：1.供水设施，2015年1月20日达到验收合格，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件，雨污水设施，2015年1月20日达到验收合格，排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2.供配电设施，2015年1月20日达到验收合格，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3.电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2015年1月20日敷设到户，达到申请使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.××同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。2.出卖人在6个月内完善（此期间不承担违约责任），6个月届满后仍未达到使用条件的，则赔偿因此给××造成的直接经济损失。3.由于政府或市政部门或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法再规定日期内达到使用条件的，××应免除出卖人的责任。附件四合同补充协议约定：房屋交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（公用部位、公用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，××有权拒绝接收，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为××现场查验的前提条件，房屋交付时，双方应签署房屋交接单，××对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。2014年8月10日，2014年9月22日，2015年4月3日，被告分别向二原告出具三份销售不动产统一发票，显示金额分别为309651元，700000元和990000元，共计1999651元。被告至今未向二原告交付涉案房屋。本院认为，2014年8月10日，二原告与被告签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当共同遵守。合同签订后，被告并未在约定的2015年1月20日之前向原告交付房屋，虽然其辩称已经达到符合交房条件，但依照合同的约定，被告应当举证证明“房屋建设工程竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表”，还应当举证证明“供水设施，2015年1月20日达到验收合格，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；雨污水设施，2015年1月20日达到验收合格，排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件；供配电设施，2015年1月20日达到验收合格，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件；电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2015年1月20日敷设到户，达到申请使用条件”，在上述条件未完成时，还应举证证明双方同意由被告提供替代条件，但被告除提交竣工验收备案表之外，并未提交其他符合交房条件的证据材料，也未按照合同约定以书面方式通知原告交房，在原告已付清房款的情况下，应当承担举证不能的法律后果，即按照合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向××支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，经计算，月违约金为2999.48元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。涉案房屋用途为商业服务，不同于住宅，属投资性房产，合同约定的违约金标准不足以弥补损失，故原告主张对超过逾期交房的租金损失予以赔偿的诉求，符合法律规定和本案实际，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，郑州房产租赁信息网公布的涉案房屋所在区域的租赁指导价格60-110元/月/平米，结合本小区的商铺的位置、现小区商铺的出租情况及证人证言，本院酌定每月90元/月/平米，房屋面积为72.09平方米，故每月租金为6488.1元。另外，因房屋的租金收益系合同履行后可以获得的利益，房屋出租存在一定的机会成本，即被告依约交付原告并不必然完成出租，亦不必然持续稳定地实现出租利息，故参照结合涉案房屋的面积、户型、位置、地段的稀缺程度、同一地段的其他商铺出租现状和寻租需求，本院酌定损失为租金标准的60%，即3892.86元。原告主张的违约金低于实际损失，根据法律规定，应当以违约造成的损失确定违约金数额，即被告应当按照月3892.86元的标准支付自2015年1月21日至被告实际交付房屋之日的违约金。合同解除问题在之前的诉讼中已解决，即解除通知无效，双方应继续履行合同。原告诉讼中提出的小区道路、房屋质量及房屋面积问题，但因原告诉讼请求仅涉及逾期交房违约金及逾期交房造成的损失问题，本案仅需在诉讼请求范围内并依据相关合同条款审理，与诉讼请求无关的本院不予采信、处理。被告的辩称无事实依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州鸿兴置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告曹继平、曹超支付违约金，违约金以月3892.86元为标准自2015年1月21日支付至房屋实际交付之日（至2017年5月20日暂计算为109000.08元）；二、驳回原告曹继平、曹超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6332元，由原告曹继平、曹超负担4275元，由被告郑州鸿兴置业有限公司负担2057元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  刘煜伟人民陪审员  屈新英人民陪审员  刘新英二〇一七年六月二日书 记 员  颜 琼