柳州铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）柳铁民初字第92号
原告（反诉被告）陶卫华。
委托代理人张澄，广西广杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）莫红兵。
委托代理人陶建武，广西永维�师事务所律师。
原告陶卫华诉被告莫红兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，由审判员彭博独任审判，ＸＸ聪担任书记员。在法定期间内，被告莫红兵提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，同年7月21日、8月5日依法公开开庭审理本案。原告陶卫华的委托代理人张澄，被告莫红兵及其委托代理人陶建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陶卫华诉称：2014年4月15日，陶卫华与莫红兵签订《房屋租赁合同》《房屋租赁安全协议书》各一份，约定：陶卫华将柳州市鹅山路三区16号建行自助银行南面平房房产约30平方米（以下简称建行南面平房）出租给莫红兵使用。租期36个月，自2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金3000元整，履约保证金9000元。同时约定：承租方只能办理中国移动公司的业务，不得变更用途或进行转租、分租、抵押。2015年4月，莫红兵擅自将所承租房屋的一半转租给鑫旺电动摩托修理店（以下简称鑫旺修理店）。同年4月8日，业主广东建银金服投资有限公司在巡查资产时发现被告转租行为，即向陶卫华发出《告知函》，责成原告督促被告清退鑫旺电动摩托修理店，以维护建行形象，消除严重安全隐患。陶卫华于2015年4月13日通过快递向被告发出书面《通知》一份，要求莫红兵于2015年4月18日前将擅自转租的门面收回，逾期，即解除双方签订房屋租赁合同，但莫红兵拒不履行。莫红兵逾期收回转租门面的行为致使陶卫华解除双方签订的《房屋租赁合同》的条件成就，合同自2015年4月19日解除。陶卫华于2015年5月2日向莫红兵及莫转租的鑫旺电动摩托车修理店发出限期交回房屋的通知，但莫红兵拒不搬出承租门面。陶卫华请求法院判令：1、确认陶卫华解除《房屋租赁合同》《房屋租赁安全协议书》行为的效力；2、莫红兵归还其所占用原告的房屋，并支付占有房屋期间的费用至实际归还房屋之日止，暂为人民币800元（从2015年5月1日计至2015年5月8日止），并支付违约金人民币1440元（按年租金的5‰按日计算，暂从2015年5月1日计算到5月8日至实际归还房屋之日止）；3、莫红兵承担本案的全部诉讼费用。
莫红兵辩称：1、根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，本案的租赁物是违法建筑，陶卫华与莫红兵签订的《房屋租赁合同》无效，陶卫华无权要求解除该租赁合同；2、莫红兵并未将门面转租给鑫旺修理店，而是自己经营，且办理了营业执照，鑫旺修理店经营的项目包括给电动车安装GPS定位系统，属于移动通讯服务类别，不属于违约。陶卫华于2015年5月1日将莫红兵所租赁的房屋断电，导致租赁功能无法实现，陶卫华无权主张房屋占用费。综上，请求法院驳回陶卫华的诉请。
莫红兵反诉称：莫红兵在2014年4月15日与陶卫华签订《房屋租赁合同》并支付了履约保证金人民币9000元，在同年4月至8月花费2万多元对承租门面进行装修，向中国移动支付电路专线接入费10206.47元。2015年5月1日陶卫华违反约定，擅自将莫红兵经营的门面断电，造成其无法正常经营。故请求法院判令：1、确认莫红兵与陶卫华签订的《房屋租赁合同》无效；2、陶卫华返还莫红兵履约保证金9000元；3、陶卫华赔偿莫红兵装修损失21330.5元；4、陶卫华赔偿莫红兵中国移动电路专线接入费10206.47元；5、陶卫华承担本案的诉讼费用。
针对莫红兵的反诉，陶卫华辩称：莫红兵给电动车安装GPS定位系统属于移动通讯业务不属实，反诉的请求无事实和法律上的依据，请求法院依法驳回。
原告（反诉被告）为支持其主张，在举证期限内向法庭提交的证据有：
1、房屋租赁合同，证明原、被告双方存在租赁关系，根据合同条款证实被告违约及原告有权单方解除合同；
2、照片3张，证实租赁门面的现状和被告违约事实；
3、EMS快递底单（收据），证实已将解除合同送达被告；
4、手机短信通知（EMS妥投），证实被告已经收到要求清退鑫旺修理店及逾期解除合同的通知；
5、告知函1张，证实房屋业主要求原告纠正租赁房屋，否则解除合同；
6、通知，证实原告解除合同的通知已告知被告；
7、房屋租赁合同1份，证实原告向房屋的业主广东建银金服投资有限公司承租涉案租赁物并签订了租赁合同。
8、柳州市柳南区图森通讯器材经营部工商登记变更信息表�证实被告自行修改了门面经营范围；
9、中国移动通信集团广西有限公司柳州分公司工商公示信息，证实被告在租赁门面经营的电动车、摩托车修理及配件零售不属于中国移动通讯业务范围。
10、证明，证实广东建银金服投资有限公司证实建行南侧平房土地是向柳州铁路局租用，铁路的房产向来没有办理房产证，是历史问题。
被告（反诉原告）就其辩解、反诉请求在举证期限内向法庭提交的证据有：
1、营业执照，证实莫红兵办理营业执照的经营范围，都与移动通讯业务有关，是合法经营；
2、租房履约金收条，证实被告签订合同时缴纳了履约保证金以及租金给原告；
3、中国移动通信集团广西有限公司柳州分公司签报，证实被告在同中国移动接入网络时向中国移动缴纳了相关费用；
4、门面的图片，证实被告的经营项目都与通讯有关；
5、断电图片，证实原告于2015年5月1日向被告租赁的门面断电的事实；
6、装修费用单据，证实被告对门面装修费用花费的数额；
7、柳州市城市管理行政执法行政处罚决定书柳城管柳南规划类行决字（2015）第0986号，证明该房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。
经庭审质证，被告对原告所举证据1、2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为租赁房屋是违法建筑，合同至始无效，被告经营业务均同通讯业务相关，没有违约；对证据3、4、5、6的真实性有异议，被告没有接到过解除合同的通知；对证据7的真实性有异议；对证据8、9的真实性有异议，没有公章，且不同意证明目的。对证据10的真实性、合法性有异议。原告对被告所举证据1的真实性无异议，但认为不能证实证明目的，被告是在变更经营项目后办理的营业执照，也证实了其违约的事实；对证据6的真实性、关联性有异议；对证据7所反映的情况，原告已到行政执法局进行了说明。
本院对当事人无异议的证据予以认可，作为定案证据使用。对于当事人有异议的证据及双方当事人提供的证据能否支持各自的主张，本院结合全案证据进行综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2015年4月15日，陶卫华与莫红兵经协商一致，由陶卫华将其向广东建银金服投资有限公司承租的广西柳州市鹅山路三区16号建行自助银行南侧平房（以下简称建行南侧平房，约30平方米）出租给莫红兵经营使用。二人自愿签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁安全协议书》，房屋租期为36个月，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，每月租金人民币3000元。莫红兵向陶卫华缴纳租房履�金9000元。合同约定：“承租方只能按办理中国移动公司的业务用途使用承租房产，不得变更用途或进行转租、分租、抵押等任何形式的处置行为”；“承租方于签订合同1日内缴纳履约保证金9000元。承租方违反合同约定义务，出租方可以提前解除合同，承租方不得要求出租方退还履约保证金并同时承担违约赔偿责任”；“合同期满或提前解除合同后，承租方不及时按照本合同规定的房屋状况返还承租房屋的，应当按照实际占用时间按年缴租金的5‰按日支付违约金”等。随后，莫红兵对门面进行装修，设立图森通讯器材经营部（以下简称：图森经营部）进行营业，营业范围为：手机及配件批发零售及维修；代办移动通信相关业务。2015年，莫红兵将图森经营部部分门面以鑫旺电动摩托车修理店（以下简称鑫旺修理店）的名义经营电动车及摩托车维修服务及配件零售。�年4月8日，广东建银金服投资有限公司向陶卫华发出《告知函》，责成陶卫华清退鑫旺电动摩托修理店。陶卫华多次劝阻莫红兵停止经营鑫旺修理店无效后，于同年4月11日以邮政快递EMS的方式向莫红兵送达书面通知，要求其在同年4月18日前将转租的门面收回，逾期将解除双方签订的房屋租赁合同。莫红兵拒不搬出门面并经营至今。陶卫华诉至法院请求法院依法判决。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：
一、关于本案的租赁合同是否属于无效合同？本院认为，根据合同相对性的原则，陶卫华与莫红兵签订的房屋租赁合同，是经双方协商一致，自愿签订，合同内容真实，没有违反法律、行政法规的规定，没有损害公共秩序和社会公共利益。双方当事人均履行了合同的主要义务，本院予以确认。对莫红兵反诉提出该租赁物属于违法建筑，致合�无效的诉请，本院不予支持。
二、关于莫红兵在所租赁门面增加经营电动车及摩托车维修服务及配件零售的行为是否构成违约？陶卫华解除合同的行为是否有效？本院认为，合同条款对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。莫红兵在没有征得陶卫华的同意下，擅自在承租门面经营不属于中国移动公司业务范围内的电动车及摩托车维修服务及配件零售，构成违约，其应当承担违约责任。陶卫华有权解除合同并无需退还履约保证金，解除合同的通知自送达莫红兵之日起生效。对莫红兵的相关辩解，本院不予采纳。
三、关于莫红兵是否应当支付房屋占有使用费？本院认为，莫红兵在合同解除后的合理期限内拒不搬出租赁房屋，侵害了陶卫华作为出租方对房产使用、收益的权利，应当支付房屋占有使用费。对陶卫华要求莫红兵�照每月3000元的租金标准支付房屋占有使用费和按照合同约定支付违约金的诉请，本院予以支持。对莫红兵反诉要求陶卫华赔偿装修损失等费用的诉请，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告莫红兵向原告陶卫华交还柳州市鹅山路三区16号建行自助银行南面平房；
二、被告莫红兵向原告陶卫华支付房屋占有使用费800元（按每月3000元，暂从2015年5月1日计至2015年5月8日至实际归还房屋之日止）；支付违约金人民币1440元（以年租金的5‰按日计，暂从2015年5月1日计算到5月8日至实际归还房屋之日止）
三、驳回反诉原告莫红兵的诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），由被告莫红兵负担（执行中径行支付给原告）。反诉案件受理费406.5元（反诉原告已预交），由反诉原告莫红兵负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，则《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 彭 博
二〇一五年八月五日
书记员 ＸＸ聪