常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0404民初172号原告常州XX融科置业发展有限公司。法定代表人刘X，该公司董事长。委托代理人郑XX，该公司员工。被告彭XX。委托代理人王XX，江苏XX律师事务所律师。原告常州XX融科置业发展有限公司（以下简称XX公司）与被告彭XX商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑XX、被告的委托代理人王XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月15日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，被告向原告购买施工编号为XXXX2幢103室房屋，优惠后房屋总价款为696402元，合同补充协议约定若在原告承担担保责任期限内，被告违反按揭合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告支付利息、赔偿损失。合同签订后，被告向XX银行贷款487000元支付部分购房款，原告为上述借款提供担保。后被告拖欠银行贷款本息，故意逃避债务。原告按照银行的要求代偿了逾期利息及剩余借款本金，其中利息为3169.8元。被告严重违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，返还该房屋；2、被告向原告支付原告代偿的银行贷款利息3169.8元；3、被告向原告支付违约金69640.2元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告庭审中发表意见称,对解除合同及偿付贷款利息没有异议。但是原告方要求被告承担违约金过高，要求法院予以调整。被告彭XX已还款本金是6498.92元，本息总计18590.25元。彭XX已归还的贷款本金应由原告在合同解除后退还我方。经审理查明，2014年7月15日，原、被告签订了一份编号为YD-190的《商品房买卖合同》，该合同约定：被告（买受人）购买施工编号为XXXX2幢103室房屋，建筑面积为101.44平方米；原告（出卖人）应当在2017年1月8日前将房屋交付被告使用。合同补充协议约定：在原告承担担保责任期限内，若被告违反按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求原告承担担保责任或原告已实际承担全部或部分担保责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》；在原告承担保证担保期限内，若因被告对贷款人的违约行为，致使原告因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，原告有权解除合同，造成原告其他损失的，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为原告代为向贷款人偿付的所有费用和相应利息；原告因上述原因解除合同，被告应赔偿原告损失（包括原告代付的银行欠款本息及其他合理费用），被告并应当按照合同约定向原告支付房屋总价款的10%作为违约金；买受人在2017年1月8日前按以下付款时间、付款方式、付款金额付总房款，可享受优惠后的购房单价为每平方米6865.16元，总金额696402元：2014年7月25日前按揭支付487000元，2017年1月8日前支付209402元。2014年8月7日，原、被告与XX银行股份有限公司常州分行（以下简称XX银行）签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定：鉴于被告购买商品房向XX银行申请个人房产抵押贷款，金额为487000元，期限为15年，年利率为6.55%，采用等额本息还款法；若被告未按时足额偿还到期应付的贷款本金，XX银行有权按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；若被告未按合同约定还本付息，XX银行可宣布已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权要求保证人承担连带保证责任；原告XX公司为本合同项下贷款提供阶段性担保，即对本合同约定的被告应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有被告应付款项承担连带保证责任；原告自愿且不可撤销地为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼费、仲裁费、公证费、律师费等实现债权和担保权利的费用及被告应付的其他款项承担连带保证责任；本合同项下的保证期间，自本合同约定的被告方每次应偿还贷款本息之日起两年。2015年1月23日，原告向被告发送《催还房贷的函》，告知被告拖欠XX银行借款本息及罚息，XX银行要求原告协助催收，被告应在收到函后3日内归还银行贷款本息及罚息，否则原告有权解除合同，并向被告主张违约金。2015年1月26日，XX银行向原告送达《催收使其贷款/欠息通知书》，告知被告欠款事实。次日，XX银行向原告送达《告知函》，称被告作为借款人违反合同约定，造成贷款逾期，且经多次催收被告仍拒不支付逾期本息，故宣布贷款提前到期，并要求原告履行担保责任，于2015年1月31日前清偿被告所欠全部借款本息483670.88元。2015年1月30日，原告代被告向XX银行偿还本金480501.08元、利息3169.8元，合计483670.88元。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同、函及邮件凭证、催收通知书、履行担保责任通知书、还款记录以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。庭审中，双方确认涉案房屋尚未交付被告，亦未办理产权证书，在签订《个人房产抵押贷款合同》后原告已收到XX银行发放的贷款本金487000元，因首付款未到履行期，被告未支付首付款。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告彭XX向原告购买施工编号为XXXX2幢103室房屋，彭XX就该房屋向XX银行申请贷款，原告为其贷款提供保证责任担保。被告彭XX理应按照借款合同的约定按期足额向银行归还贷款本金及相应的利息。因被告彭XX未能按约支付贷款本息，XX银行有权宣布贷款提前到期，要求被告彭XX立即偿还全部贷款本息，并有权要求原告按照贷款合同的约定承担相应的连带清偿责任。原告代被告清偿银行贷款本息及相关费用后，原告有权根据商品房买卖合同的约定解除该合同，并要求被告赔偿损失、承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中,根据原告提交的证据，原告代被告向XX银行偿还贷款本息共计本金480501.08元、利息3169.8元，合计483670.88元。原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同,因被告购买的房屋尚未交付,故合同解除后原告无需再向被告交付房屋,被告亦无需向原告支付房款，原告应返还被告通过银行支付的房款487000元，与原告代被告偿还银行贷款本息483670.88元抵消后，原告应向被告支付差额3329.12元。关于被告提出原告主张的违约金过高请予以降低的要求，本院认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，并作出裁决。本案中，原告当庭明确其损失为代偿款项从2015年1月30日起至庭审辩论终结止的利息及由于该房屋无法继续出售而存在的损失，两项加起来超过本案违约金的金额，但未能举证说明具体数额，本院考虑常州房地产市场行情及原告重新将房屋投入销售所需的成本并参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，酌定对本案被告应付的违约金调整为60000元。因调解不成，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告常州XX融科置业发展有限公司与被告彭XX签订的编号为YD-190的《商品房买卖合同》。二、被告彭XX于本判决生效之日起十五日内支付原告常州XX融科置业发展有限公司利息及违约金共计56670.88元。三、驳回原告常州XX融科置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1621元、公告费600元，合计2221元（原告已预交），由原告负担492元，由被告彭XX负担1729元（原告同意其预交的案件受理费中被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十五日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  袁 波审 判 员  桑 红人民陪审员  金仁兴二〇一六年六月二十八日书 记 员  郝丽娜