辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8219号
上诉人（原审被告）：邵存洪，男，1972年1月15日生，汉族，住山东省禹城市。
委托诉讼代理人：张光宇，辽宁兴中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连汽车修配厂，住所地辽宁省大连市西岗区东北路*号。
投资人：刘志刚，该厂厂长。
委托诉讼代理人：汤宪丽，辽宁水平律师事务所律师。
上诉人邵存洪因与被上诉人大连汽车修配厂房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邵存洪及其委托诉讼代理人张光宇，被上诉人大连汽车修配厂的投资人刘志刚、委托诉讼代理人汤宪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邵存洪上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人邵存洪承担2015年7月31日至2016年12月1日期间的租金28019.18元。事实和理由：一、一审法院认定上诉人支付拖欠租金适用法律存在错误。上诉人与被上诉人签订租赁合同约定租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日止，上诉人已经支付租金。之后，双方未签订书面房屋租赁合同，原合同继续履行至2016年12月1日止。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原合同继续有效，租赁期限转为不定期租赁。双方签订的租赁协议已就房租支付期限进行了约定，即支付时间为2012年8月1日。根据交易习惯，可以认定上诉人应当于租赁期开始之日支付下一年度租金。退一步讲，即便根据交易习惯不能确定房租支付时间，根据《合同法》第二百二十六条”承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，每年租金支付时间应为租赁期满一年时支付当年租金。无论采用哪一种支付方式，被上诉人主张2013年8月1日至2015年7月31日止的租金已经超过诉讼时效，不应得到支持。二、被上诉人大连汽车修配厂提供的租赁物存在严重缺陷，给上诉人造成了严重损失。上诉人与被上诉人签订合同后，上诉人发现租赁物存在严重缺陷，下雨天漏雨严重，房盖基本全部破裂，上诉人多次找被上诉人要求将房盖进行全面维修，但遭到被上诉人拒绝。案涉房屋系被上诉人从大连汽车修配厂分厂承租而来，被上诉人让上诉人找大连汽车修配厂分厂解决。2015年下雨导致上诉人损失约达几万元。
大连汽车修配厂辩称，不同意邵存洪的上诉请求，请求维持一审判决。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案租金给付应该从最后一期完成之时开始计算诉讼时效。另外，根据最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书的内容，分期支付租金的独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁的统一性，还将导致债权人频繁的主张权利，动摇双方之间的信任。最高人民法院的判决主旨认为，维护双方的互信存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人，因租金支付发生纠纷的诉讼时效应从最后一期租金届满之日起开始计算。北京市高级人民法院关于租金支付的诉讼时效裁判主旨与此相同。《合同法》第二百二十六条是对租赁合同有明确的租赁期限，而租金支付期限不明时对租金支付进行的规定。本案中，合同到期后双方合同继续履行，双方之间为不定期租赁合同。双方可随时解除合同，租赁期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。《合同法》第二百二十六条不适用本案。《合同法》第六十二条第（四）款的规定更符合双方不定期租赁合同的特点和履行情况。在双方租赁合同履行期间，邵存洪只交纳了一次租金，双方之间没有形成交易习惯。邵存洪截至2016年12月末连续不间断占用租赁场地，租金应属整体债务，不应割裂为多个债务，邵存洪认为部分租金超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据。邵存洪提到的房屋漏水问题，双方合同明确约定，房屋漏水应由邵存洪自行解决，故房屋漏水应由邵存洪自己承担。
大连汽车修配厂向一审法院起诉请求：被告邵存洪给付原告大连汽车修配厂拖欠的租赁费71721元（自2013年8月1日至2016年12月31日）。
一审法院认定事实：2010年3月30日，原告（乙方）与汽车修配厂（甲方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将其坐落在甘井子区中华路一号厂区三间约450平方米的厂房及周边部分场地约400平方米至500平方米租赁乙方作为汽车修理使用，租赁期限为2010年3月29日至2011年3月28日止，年租金11万元。2011年3月29日，上述甲、乙方再次签订《厂房租赁协议》，约定甲方将其坐落在甘井子区中华路一号厂区内六间约550平方米的厂房及周边部分场地约450平方米租赁乙方作为修车之用，租赁期为2011年3月29日至2012年3月28日止，年租金11万元。
2015年4月27日，大连市中级人民法院作出（2015）大民一终字第496号民事判决，该判决查明：2011年3月29日，原告与大连汽车修配厂分厂签订《厂房租赁协议》，约定大连汽车修配厂分厂将其坐落在甘井子区中华路一号厂区厂房约550平方米及周边场地月450平方米租赁给原告使用，租期自2011年3月29日至2012年3月28日止，年租金11万元。合同履行期满后，本案原告未将租赁物退还大连汽车修配厂分厂，也未与大连汽车修配厂分厂签订续租协议及缴纳占用期间租赁使用费。大连汽车修配厂分厂曾二次诉讼至法院要求本案原告给付，并腾退租赁物交付大连汽车修配厂分厂，均得到法院判决支持。其中，（2013）甘民初字第476号民事判决判令本案原告支付大连汽车修配厂分厂至2013年3月28日的租金，并解除双方场地租赁合同关系，由本案原告腾退租赁物交付大连汽车修配厂分厂。该判决生效后，本案原告始终未履行，继续占用大连汽车修配厂分厂场地至今。大连市中级人民法院认为，依据合同相对性原则，本案原告与大连汽车修配厂分厂签订的租赁合同到期后未续签，应由承租人交还租赁物，特别是人民法院两次判决由承租人腾退租赁物后，故大连汽车修配厂分厂要求本案原告支付相关租赁费于法有据。至于本案原告是否与他人签订案涉房屋及周边场地租赁合同，是否收取他人租赁费用都与大连汽车修配厂分厂无关，故本案原告在该案中要求追加房屋或周边场地的实际占有人无法律依据。另，本案原告在庭审中认可其至今未予腾退。
2012年8月1日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将大连市甘井子区中华路1号院内面积约80平方米的房屋出租给乙方使用，出租期自2012年8月1日至2013年7月31日，年租金2.1万元，被告已经支付完毕。庭审中，被告认可其”损坏的东西放在出租屋里”，”在2016年12月把东西拉走了”，原告对被告于2016年12月搬离案涉场地没有异议。
一审法院认为，尽管原告与大连汽车修配厂分厂签订的《厂房租赁协议》已经租赁期满，但依据（2015）大民一终字第496号民事判决查明的事实和作出的判定，原告始终占有使用案涉房屋，且须向大连汽车修配厂分厂支付占有使用费，同时，大连市中级人民法院认为，原告是否与他人签订案涉房屋及周边场地租赁合同，是否收取他人租赁费用都与大连汽车修配厂分厂无关，因此，本案中，原告有权收取案涉房屋实际使用人的占有使用费。原、被告签订的《房屋出租协议》租期至2013年7月31日届满，原告从2013年8月1日起主张使用费，一审法院对原告该主张予以支持。原、被告均认可被告系2016年12月搬离案涉房屋，但未能明确准确日期，故原告主张被告支付使用费至2016年12月31日缺乏事实依据，一审法院按2016年12月1日予以认定，因此，被告应支付原告2013年8月1日至2016年12月1日的占有使用费，原告主张参照原、被告签订的《房屋出租协议》中约定的租金计算，经一审法院审查属合理且不违反法律规定，一审法院予以支持。故被告应支付原告占用使用费21000元×3年+22000元÷365天×122天=70019.18元。
关于被告抗辩原告主张超过诉讼时效一节，被告在2013年8月1日之后占用、使用案涉房屋，未提供合同依据，原、被告对于2013年8月1日之后的占有使用费的支付时间，也没有约定，故该时间段的占有使用费系整体性债务，被告将其割裂看待，主张部分费用超过了诉讼时效，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、被告邵存洪于判决生效之日起十日内给付原告大连汽车修配厂房屋占有使用费70019.18元；二、驳回原告大连汽车修配厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1593元，减半收取796.5元，由原告大连汽车修配厂负担18.5元，被告邵存洪负担778元。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案双方当事人一审提供的《房屋出租协议》，本院补充查明：2012年8月1日，上诉人邵存洪（乙方）与被上诉人大连汽车修配厂（甲方）签订《房屋出租协议》，约定出租期限自2012年8月1日至2013年7月31日止，房屋租金为2.1万元，付款时间2012年8月1日，付款方式为现金。附加条款约定，乙方在承租期间如出现房屋漏水由乙方自行解决。上述协议约定的租期届满后，上诉人与被上诉人没有续签租赁协议。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1.被上诉人主张2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金是否超过诉讼时效；2.上诉人以案涉租赁物存在漏水缺陷致其损失抗辩租金给付能否成立。
关于第一个争议焦点。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》约定，出租期自2012年8月1日至2013年7月31日止，付款时间为2012年8月1日。双方约定的租期届满后，上诉人继续使用案涉房屋直至2016年12月。关于租期届满后的租金给付期限，双方没有约定。邵存洪提出按照交易习惯，其应于租赁期开始之日支付下一年度租金的上诉意见，因双方约定租期仅为1年，无据显示双方已就租金给付形成了交易习惯，邵存洪该项意见，缺乏事实依据，本院不予支持。关于邵存洪提出依据《合同法》第二百二十六条规定，大连汽车修配厂主张2013年8月1日至2015年7月31日止的租金已经超过诉讼时效的上诉意见，本院认为，《合同法》第二百二十六条规定：”承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”该规定主要系对未约定租金支付期限时，承租人向出租人履行租金给付义务的法定期限，未明确涉及租金的诉讼时效。而且，关于未约定履行期限的租金的诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条明确规定：”未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”邵存洪与大连汽车修配厂未对2013年8月1日之后租金的履行期限进行约定，按照合同法第六十一条、第六十二条的规定，亦不能确定履行期限。在此情况下，2013年8月1日之后的租金的诉讼时效应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。现双方均无据证实大连汽车修配厂曾向邵存洪主张过案涉租金而邵存洪拒绝履行租金给付义务，故大连汽车修配厂于2017年5月16日提起诉讼要求给付2013年8月1日之后的租金，未超过诉讼时效，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。双方签订的《房屋出租协议》附加条款约定，乙方（即上诉人）在承租期间如出现房屋漏水由乙方自行解决。根据该约定，上诉人在签订租赁协议时对房屋现状是知晓的，即便出现房屋漏水问题，亦应由上诉人自行解决。上诉人以房屋存在漏水致其损失为由抗辩租金给付，不符合双方约定，本院不予采纳。
综上所述，邵存洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1593元，由上诉人邵存洪负担。
本判决为终审判决。
审判长侯学枝
审判员刘冬艳
代理审判员王鹏程
二〇一七年十一月十日
书记员宋敏