辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第00941号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳金地长青房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区学成路18-10号102室。
法定代表人：郝一斌，系该公司董事长。
委托代理人：王涌，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托代理人：董迎，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张筱，男，1985年7月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：孙长江，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：轩斯文，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳金地长青房地产开发有限公司（以下简称金地长青公司）与被上诉人张筱房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2013）东陵民二初字第814号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2015年4月13日公开开庭审理了本案，上诉人金地长青公司的委托代理人王涌，被上诉人张筱的委托代理人轩斯文、及原委托代理人张振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审金地长青公司诉称：请求判令解除金地长青公司与张筱签署的《商品房买卖合同》及补充协议，并判令张筱支付违约金63，200元。
原审张筱辩称：要求继续履行合同，对补充协议不予认可，不同意支付违约金。
原审张筱反诉称：请求判令：1、认定补充协议中第九、十、十三、二十二条为无效条款；2、赔偿因未及时签订合同导致无法享受当时利率折扣的损失400，000元；3、继续履行对104号别墅地下引风机进行清除，对书面承诺的通风口进行整改；4、金地长青公司承担反诉费。
原审金地长青公司辩称：涉案房产104号别墅属于预售商品房，并非现房销售，双方履行的依据是双方签订的认购合约、商品房买卖合同及附件，依据城市商品房相关规定，张筱作为预售商品房的买受人无权对正在建设当中的商品房施工标准问题如外立面、风口景观等问题提出各种要求，并以此理由拒绝履行合同约定办理贷款；张筱违反合同约定逾期办理贷款导致双方商品房买卖合同及附件的解除，2012年5月25日签订认购合约当中我方已经明示张筱已阅读《商品房买卖合同》及附件并予以认可。2012年12月20日合同备案，依据合同约定，2013年3月我方向张筱提出了“关于限期交齐贷款材料，办理贷款手续”的催告函，但张筱均未履行合同义务，存在违约责任；针对贷款利率400，000元损失问题，该损失不属于合同法规定的订立合同时直接可预见的损失，其次造成合同无法履行的过错在于张筱，因双方签订的商品房预售合同非现房交付，张筱却以施工当中不符合标准而拒绝履行合同，违反法律规定；我方从未对104号别墅作出“地下无引风机，风口为自然通风”的承诺，但为了让张筱及时签约同意将30号楼西侧的通风口位置变更，并最终将通风口位置平移，张筱故意混淆引风机和通风口概念并以此为由拒绝履行合同，地下引风机设施是依照建筑规格设计施工建设，符合相关法律规定，不违反双方的合同约定，另外我方在“金地长青湾五期特别提示”中明确告知张筱位于30号楼院墙西侧有一个地下车库排风口。《商品房买卖合同》的内容是双方合议的结果，应当尊重双方真实意思表示。
原审法院审理查明：2012年5月25日，双方签订一份认购合约，约定鉴于张筱自愿购买金地长青公司开发的“金地-
河国际社区五期”住宅，张筱已详细阅读金地长青公司公示的《商品房买卖合同》条款及其附件且予以认可，双方友好协商签订如下协议：一、房屋坐落：金地-
滨河国际社区五期30#栋104号房；建筑面积203.79平方米；二、房屋价款及优惠方式：优惠后房屋总价款4，522，800元；三、付款方式及期限：本合约签署当日交纳定金200，000元，于2012年5月30日交纳首付款1，162，800元，余款3，160，000元贷款方式支付；四、双方责任：1、若张筱在签署此《认购合约》前，与金地长青公司签署过《诚意金协议》，则自本合约签订时，张筱可凭诚意金协议及交款凭证将所交纳过的诚意金款项转为等额购房定金。2、张筱交纳定金并签署《认购合约》后，应于本合约第三条第2点中约定的付款期限之前持本合约及相关身份证件到金地长青公司指定地点交齐楼款或首付款，与金地长青公司签署《商品房买卖合同》及补充协议，在此期限内，金地长青公司为张筱保留该房屋不再另行销售。3、如张筱未在上述期限内交齐楼款或首付款并与金地长青公司签署《商品房买卖合同》及补充协议的，本合约在上述约定期限届满日之次日自动解除，张筱无权要求金地长青公司返还定金，金地长青公司无需通知张筱即有权将该房屋另行销售等。合约签订当日，张筱在内容为“本人已详细阅读金地长青湾《特别提示》的相关内容，资料中告知的关于购房中的风险提示，本人已全部知悉并愿意接受和承担”的会签单中签字确认。2012年5月30日，张筱向金地长青公司交付首付款1，162，800元，张筱共计向金地长青公司交纳1，362，800元（1，162，800＋200，000元）。
2012年12月20日的《商品房买卖合同》及附件进行了网上备案，备案合同编号为E210145649，合同内容为张筱购买金地长青公司开发的位于东陵区学城路18-110号104房产，建筑面积为203.79平方米的商品房，购房款总额为4，522，800元，第六条付款方式及期限：买受人于签订合同当日交齐首付款，首付款额度符合银行／公积金管理中要求，余款贷款。买受人应于合同签订之日起2日内提供全部贷款资料并交纳相关费用，配合办理贷款手续及预告登记手续，否则视为逾期付款，按第七条约定执行。第七条买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同同时约定买受人逾期付款超过30日的，金地长青公司有权解除合同，并由买受人按累计应付款的2%向金地长青公司支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之一的违约金。补充协议第九条规定：关于停车厂、会所和地下车库的权益；第十条：关于附属花园、露台、地下室的权益；第十三条：提请注意事项；第二十二条：关于共有权益的补充约定。
张筱未按期交纳购房余款。2013年3月14日，金地长青公司向张筱发出《关于限期交齐贷款手续、办理贷款手续的催告函》。
金地长青公司向张筱出具了一份承诺：五期别墅30#西侧通风口，目前形态及位置业主均不满意，经与工程及设计沟通，通风口形态可改为9#类似形态，位置更改可有两种选择（1）类似于9#位置；（2）在原位置基础上西侧平移，最远至西山墙转角处。为保证客户按期签约经王威经理同意，特批为该客户出此证明。现金地长青公司已按第二项方案整改完毕。但张筱又因通风口有引风机问题多次协商未果，金地长青公司诉至法院。
原审另查明，金地长青公司在向张筱销售该商品房时向张筱出示了样板间，而样板间的通风口为自然通风口。而诉争房屋的通风口有引风机，金地长青公司未就该问题向张筱作出特别提示。
原审法院认为：关于合同的效力问题，备案合同编号为E210145649的商品房买卖合同及附件，虽仅有金地长青公司一方签字，但张筱在签订认购合约时已明确表示系自愿购买且已详细阅读原告公示的《商品房买卖合同》条款及附件且予以认可，张筱在庭审中也明确表示认可该商品房买卖合同的大部分条款的效力，且经网上备案，故该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，“在合同纠纷案件中，主张关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。故关于金地长青公司诉请的解除合同的问题，金地长青公司负有举证责任。依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。因双方合同第七条第1（2）规定，“买受人逾期交款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。”本案中，张筱虽逾期交款超过30日，但从张筱提供的视频资料及金地长青公司向张筱出具的通风口整改“承诺书”、张筱向银行账户大量存款等证据，已形成了证据链条，能够认定张筱为履行协议积极作准备工作，虽张筱未按期与金地长青公司签订《商品房买卖合同》并交付余款，通过庭审查明的事实，金地长青公司向张筱提供的商品房与样板间不符，金地长青公司违约在先。故金地长青公司诉请不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条约定解除的情形，其请求解除合同的依据不足，不予支持。依《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未解除；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。”金地长青公司亦未向法庭提供证据证明其请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的情形。综上，金地长青公司诉请与张筱解除合同的依据不足，对金地长青公司该诉请，不予支持。关于张筱要求金地长青公司赔偿因其未能按期贷款而无法享受的贷款利率折扣损失400，000元的问题，因该损失尚未实际发生，不予支持。关于张筱诉请金地长青公司履行“地下无引风机，风口为自然通风口”的承诺，对引风机进行清除的诉请，因《商品房销售管理办法》第三十一条：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。因本案金地长青公司在向张筱销售商品房时提供了样板房，样板房的通风口是自然通风口，故张筱要求金地长青公司履行地下无引风机，风口为自然通风口的请求应予支持。关于张筱诉请认定商品房买卖合同中补充协议第九、十、十三、二十二条款无效的问题，因该合同及附件均已备案，现张筱要求继续履行合同，说明是对合同条款的认可，故对该诉请不予支持。依照《商品房销售管理办法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、之规定，原审判决：一、原告沈阳金地长青房地产开发有限公司与被告张筱双方继续履行商品房买卖合同及补充协议（备案合同编号为E210145649）；二、原告于本判决生效之日起十日内对诉争房屋的通风口进行整改（标准按售楼时提供样板间的自然通风口为标准）；三、驳回原告其它诉讼请求及被告的其它反诉请求。案件受理费1，380元，反诉案件受理费7，300元，由沈阳金地长青房地产开发有限公司负担4，340元，由张筱负担4，340元。
宣判后，上诉人沈阳金地长青房地产开发有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，判令支持我方原审诉讼请求。事实与理由：张筱拒绝支付购房款的行为已经达到合同约定的解除条件，我方有权依法解除合同，原审法院认定我方违约在先，进而不支持我方解除买卖合同的诉讼请求显属错误。我方未向张筱承诺争议房屋的风口为自然通风口，原审法院混淆概念，判决我方将争议房屋通风口整改为自然通风口，没有事实依据。争议房屋的通风口设计必须满足消防设计规范要求，原审法院判决张筱将争议房屋的通风口整改成自然通风口的判项违反消防设计规范，该判项无法实际履行，请求二审法院应予纠正。
被上诉人张筱答辩称：同意原审判决，请求维持原判。原审法院认定双方《商品房买卖合同》已经签订且合法有效，金地长青公司无权要求解除合同。原审法院判决金地长青公司将争议房屋通风口整改为自然通风口认定事实清楚，适用法律正确。金地长青公司主张无法履行将争议房屋通风口整改为自然通风口没有依据。我方要求与金地长青公司签订《商品房买卖合同》并继续履行，删除免除金地长青公司责任的霸王条款。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，《认购合约》，200，000元的定金收款收据一张，首付款凭证等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未解除；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。”本案中金地长青公司作为开发商请求解除合同，但张筱主张继续履行合同，同意付款，并要求金地长青公司将争议房屋通风口整改为自然通风口。关于争议房屋通风口整改为自然通风口的问题，重审时应予查清将通风口整改为自然通风口能否通过消防验收等标准，查清是否符合客观实际情况后重新作出裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院作出的（2013）东陵民二初字第814号民事判决；
二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年七月十五日
书记员 张鑫桐
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。