陕西省富县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0628民初208号原告延安福泰房地产开发有限责任公司。法定代表人李某某，系该公司总经理。委托代理人吴科，陕西宝伦律师事务所律师。委托代理人周传林，陕西宝伦律师事务所律师。被告刘小毅，男。被告刘仰林，男。系被告刘小毅之父。二被告共同委托代理人任学明，陕西捷声律师事务所律师。原告延安福泰房地产开发有限责任公司（以下简称福泰公司）与被告刘小毅、刘仰林侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议�，公开开庭进行了审理。原告福泰公司委托代理人吴科、周传林，被告刘小毅、刘仰林及其共同委托代理人任学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福泰公司诉称，2011年8月5日，原告与被告刘小毅签订《北教场洛滨路小区合作建房拆迁补偿协议》，约定原告对被告刘小毅位于北教场洛滨路的现有房产面积基础上为其置换原址门面房及住宅两套。协议签订后，由于各种原因，导致原告无法给被告刘小毅交付合同约定房屋。被告刘小毅与被告刘仰林多次到原告公司闹事，严重扰乱原告公司的正常经营秩序。2015年10月6日被告刘小毅、刘仰林以租赁商铺为由将原告开发的位于富县工会巷福泰中央领郡一期9、10号商铺强行锁住至今，导致原告400平方米的商铺无法对外出租，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。现诉请，1、被告刘小毅、刘仰林退还强占原�位于富县工会巷福泰中央领郡一期9、10号商铺；2、被告刘小毅、刘仰林连带赔偿原告商铺租金损失12万元；3、诉讼费由被告刘小毅、刘仰林承担。被告刘小毅、刘仰林辩称，2011年8月5日原告与刘小毅签订《北教场洛滨小区合作建房拆迁补偿协议》，约定原告拆迁刘小毅位于洛滨路商品门面房，并给被告在原址置换门面房及两套住宅，工期3年，2014年9月1日前交钥匙。协议签订后，刘小毅如约将房屋交付给原告，但原告严重违反合同约定，至今未动工建设，给被告造成巨大经济损失。后被告经与原告多次协商，原告同意以福泰二期两套住宅折抵原协议约定的两套住宅，且双方签订了购房合同。同时，双方协商一致达成担保置换协议，在签订协议时，原告却以种种理由推脱拒不签署。被告认为，双方达成的门面房担保置换协议已经成立，且合法有效，原告诉�请求应当依法驳回，双方之间达成的担保置换协议应当继续履行。当事人举证、质证及本院认证情况：原告福泰公司为证明其诉讼主张，向法庭提供了以下证据：第一组证据《商品房预售许可证》，证明本案涉诉的标的物为富县工会巷福泰中央领郡一期9-10号商铺系原告所有。被告刘小毅、刘仰林质证认可该组证据的真实性及证明目的。经本院审核，该组证据真实合法，予以采信。第二组证据照片10张，证明被告侵权行为导致位于富县工会巷福泰中央领郡一期9-10号商铺被锁至今，造成原告无法正常出售和出租。被告刘小毅、刘仰林质证对该组证据的真实性、证明目的均不认可，认为该照片未反映出拍摄时间、人员，同时该照片不能证明被告存在侵权行为。经本院审核，该组照片能够客观反映本案所涉商铺被锁的现状，故对�照片的真实性予以采信。原告福泰公司申请证人张玉波出庭作证，证明被告方侵权的时间、行为及锁门的事实。被告刘小毅、刘仰林质证认为证人张玉波系原告公司的员工，且与原告法定代表人系亲属关系，但其在作证时故意隐瞒其与原告法定代表人的关系，对其证言不予认可。经本院审核，证人张玉波虽与原告法定代表人李某某有亲属关系，但其证明的被告锁商铺的时间及行为与事实相符，故对其证言的真实性予以采信。被告刘小毅、刘仰林为证明其答辩主张，向法庭提供了以下证据：第一组证据《补充协议》、2015年11月5日签订的《协议》，证明原被告之间达成了置换担保协议，该协议依法成立，该内容不违反法律强制性规定，依法应予确认，原告诉二被告存在侵权行为与事实不符。原告福泰公司质证认为1、对《补充协议》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据是复印件，在实质要件上并未签署双方姓名，该协议并未发生法律效力，不存在违约。2、对2015年11月5日签订的协议真实性、合法性、关联性均有异议，认为该协议系被告单方持有，原告没有，该协议被告肆意扩大解释协议内容，并未产生权利义务，被告应当举证锁门具有合法依据，其提供的证明不能证明其证明目的。经本院审核，该组证据中《补充协议》未经双方当事人签字，故其并未成立生效，故不予采信；2015年11月5日签订的协议不能客观反映预签订协议的内容，故不予认证。第二组证据李某某、马三、马斌全的录音三份。李某某录音证明1、原告法定代表人同意锁门并同意交房后再由被告交钥匙；2、原被告之间达成了福泰一期两套门面房担保置换的协议；3、原告主动与被告协议，被告不存在强迫或暴力胁迫的情形；4、原告准备违反原来签订的协议，将原来的高层改为低层建筑。马三及马斌全的录音证明经过多名中间人的参与协商，原告同意以其福泰一期门面房担保原拆迁协议的履行，到期如原告不能交付房屋，福泰一期门面房产权归被告所有，如原告按期交房，被告返还原告福泰一期门面房。原告福泰公司质证对真实性、合法性、关联性均有异议，认为1、录音资料应经被录音人的同意之后方可录音，未经同意的录音原告不予认可；2、该被录音的三人并未出庭作证，根据《民诉法》的相关规定，对该组证据不予认可；3、被告提供的证据只能证明原被告之间存在商谈，根本没有达成权利转让的效果，被告不能证明其强占、锁门的合法性，相反被告的行为侵犯了原告对该商铺的所有权，被告应对其行为承担给原告造成损失的赔偿责任。经本院审核，该组证据中被告与原告法定代表人李某某的谈话录音能够证明被告在锁商铺后经过原告法定代表人的追认，并经许可继续锁门的事实，李某某谈话录音的其他证明目的及马三、马斌全的谈话录音均与本案无直接关联性，故不予认证。被告刘小毅、刘仰林申请证人封雷、呼怀川出庭作证。证人封雷出庭作证证明《补充协议》形成的过程。证人呼怀川出庭作证证明原被告双方协商用福泰一期门面房担保置换原拆迁补偿协议约定门面房的过程。原告福泰公司质证认为证人封雷与被告刘仰林之子刘涛关系较好，证言可能影响案件公证，认为协议的签订是附期限的约定，该协议并没有发生商铺所有权的转让，更不能证实被告具有合法侵占原告商铺的事实理由；认为证人呼怀川与被告有亲属关系，对其证言不予认可。经本院结合其他证据审核，证人封雷、呼怀川的证言均与本案无直接关联性，故不予认证。经审理查明，2011年8月5日，原洛川福泰房地产开发有限责任公司法定代表人李某某（乙方，现为延安福泰房地产开发有限责任公司）与被告刘小毅（甲方）签订了《北教场洛滨小区合作建房拆迁补偿协议》，双方就房产面积置换标准及方法、新建房标准等进行了约定，并约定工期及违约责任即“本工程期限为三年（2011年9月1日至2014年9月1日）本工程正式开工之日起，乙方三年内给甲方交钥匙。如乙方不能如期交付，逾期每月、每套赔偿安置金捌仟元人民币”，协议签订后，乙方未按协议约定向甲方交钥匙�2014年8月5日，原告法定代表人与被告刘小毅签订了《洛滨小区合作建房补偿协议》，就《北教场洛滨小区合作建房拆迁补偿协议》第五条“工期与违约责任”变更为“从补充协议签订之日起，乙方每年向甲方支付安置费人民币10万元，每次支付一年，直至乙方向甲方交钥匙为止”，并约定原《北教场洛滨小区合作建房拆迁补偿协议》除该条内容以新变更为准，原协议其他条款不变。2015年10月6日，被告刘小毅以租赁原告福泰公司所有的福泰中央领郡一期9、10号商铺为由，由该公司售楼部员工将上述两商铺门打开后通过锁门的方式占用至今。事后在与原告福泰公司法定代表人李某某的协商中，李某某许可并承诺被告刘小毅继续通过锁门占用该商铺。被告刘小毅未对其占用的福泰中央领郡一期9、10号商铺进行装修，原告福泰公司为该两套商铺接通水电，其他未�租商铺通水未通电。另查明，原告福泰公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为李某某。本院认为，原被告双方签订的合作建房协议，双方应遵守履行，由于原告未按约定交付协议约定标的房，被告刘小毅以租赁为由占用原告所有的福泰中央领郡一期9、10号商铺，原告法定代表人李某某在事后许可被告占用商铺的行为，承诺在其约定合作建房未交付前由被告占用，并为其接通该商铺的水电路，应视为该公司对被告占用商铺行为的许可及追认，原告不得在承诺的期限内收回该商铺，故对原告诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告延安福泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告延安福泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  任晓刚代理审判员  陈方园人民陪审员  任占锋二〇一六年九月二十七日书 记 员  曹 蕙附相关法律条文：《中华人民共和国公司法》第五十八条一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人�法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。