宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1616号
原告（反诉被告）：宁波朗悦房地产发展有限公司。
法定代表人：钱平。
委托代理人：陈欢欢。
委托代理人：徐超。
被告（反诉原告）：钱昱。
委托代理人：韩志清。
原告宁波朗悦房地产发展有限公司为与被告钱昱商品房预售合同纠纷一案，于2014年8月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员黄晓燕适用简易程序审理。被告钱昱在答辩期限内提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2014年9月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈欢欢、被告的委托代理人韩志清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波朗悦房地产发展有限公司起诉称：2014年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的澜悦花苑7幢2103号房屋，总价款为2514495元，当日支付首期房款754495元（含已付定金），2014年6月30日前付清剩余购房款1760000元。如被告采用银行按揭贷款方式支付该款项，则上述约定的期限是银行放款至原告账户的期限，如被告未按合同约定付款，承担相应的违约责任。被告于2013年12月28日、2014年1月26日共计支付首期房款754495元。2014年5月15日，原告具备抵押贷款条件，多次通过电话及发函催告被告办理按揭或支付剩余购房款，被告置之不理。为此，请求判令被告支付原告购房款1760000元及逾期付款违约金（逾期超过90日，按未付款的日万分之五计算自2014年7月1日至实际付款日止）
被告钱昱答辩兼反诉称：双方签订《商品房买卖合同》属实，按照合同约定，被告应通过按揭贷款向原告支付剩余购房款。但被告已付首付款系依靠案外人资助，现案外人均声明不再协助按揭后的还贷。被告无法通过其他途径解决一次性付款，仅靠个人收入也无法履行后续按揭贷款还贷。被告已向原告工作人员口头说明上述情况，并于2014年8月18日发函解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告确因经济状况发生变化无法继续履行合同，双方签订的合同应予以解除，被告愿意承担违约责任，但原告主张的违约金过高，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，要求驳回原告的诉讼请求，并判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。
原告宁波朗悦房地产发展有限公司针对被告钱昱的反诉答辩称：被告在签订合同前后经济状况没有发生根本变化，解除合同的事由不成立，被告无权解除双方签订的《商品房买卖合同》，应继续履行合同，要求驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《商品房买卖合同》（编号为2013038300106，含相关附件）1份，拟证明双方就涉案房屋买卖、支付方式、违约责任等权利义务进行约定的事实；
2．销售不动产统一发票、银联商务poss单各3份，拟证明被告已支付原告首付款754495元的事实；
3．结顶证明1份，拟证明涉案房屋的主体于2014年5月15日结顶，具备抵押贷款办理条件的事实；
4．《按揭办理通知书》、《按揭办理催告函》、《律师函》各1份、ems面单、ems查询单各3份，拟证明原告向被告多次发函催告办理按揭或支付剩余购房款的事实；
5．《继续履行合同通知书》1份，拟证明原告就被告在案件受理后发送的《解除合同通知》进行回复，要求被告继续履行合同的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．销售不动产统一发票、银联商务poss单各3份，银行卡明细对账单1份、银行卡个人信息3份，拟证明被告已支付的首付款系案外人支付的事实；
2．《劳动合同》1份，拟证明被告的收入不足以支付剩余购房款及归还按揭贷款的事实；
3．声明2份，拟证明被告所支付的款项系向案外人借款及案外人声明不愿意再为被告支付后续款项的事实；
4．宁波市家庭住房记载证明1分，拟证明被告名下无房产，无能力履行涉案合同的事实；
5．《解除合同通知书》、ems面单、ems查询单各1份，拟证明被告书面告知原告解除合同的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：原告证据1至3，被告无异议，本院予以认定。原告证据4，被告对真实性有异议，认为未收到相关材料。原告证据5，被告对真实性无异议，认可收到该通知，但认为其已行使解除权。本院认为，原告证据4中邮寄《律师函》的ems面单无邮戳加盖，不能证明已向被告发送，且被告对此不予认可，故本院对《律师函》不予认定；被告认可收到原告证据5，而原告证据4中《按揭办理通知书》、《催告函》与原告证据5的送达地址、联系方式一致，且查询单显示已签收，本院对该三份证据予以认定，并对原告分别于2014年6月11日、7月1日、9月3日向被告送达《按揭办理通知书》、《催告函》、《继续履行通知书》的事实予以确认。被告证据1，原告对发票无异议，对银联商务poss单、银行卡明细对账单、银行卡个人信息的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告在原告所留存的对应银联商务poss单上签字确认相应付款，即使系他人卡支付，该付款行为也系委托付款。因原告对被告证据1真实性无异议，本院对其真实性予以认定，关于该组证据的证明对象，原告有异议，本院认为，由他人卡支付系被告付款方式的个人选择，被告付款至原告账户并在相应单据上签字确认，发票显示的付款方也为被告，故本院采信原告的质证意见，对被告欲证明的内容不予认定。被告证据2，原告有异议，认为即使真实，也不能证明被告主张的事实。被告证据3，原告有异议，认为声明系案外人个人陈述，不能作为证据使用，且案外人与被告有利害关系，不能证明被告主张的事实。被告证据4，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，被告证据2、4虽然具有形式真实性，但并不能证明被告欲证明的事实，故本院不予认定。被告证据3，系案外人的单方意思表示，与本案不具有关联性，不予认定。被告证据5，原告有异议，认可收到过《解除通知书》，但上面无被告的手写签名，不发生法律效力。本院认为，原告认可收到《解除合同通知书》并予以回复，本院对该事实予以认定，就《解除合同通知书》的效力将于说理部分阐述。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2014年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（含相关附件）一份，双方约定：原告购买被告建设的预售商品房澜悦花苑第7幢2103号房屋，该商品房建筑面积139.22平方米，价款2514495元；付款方式为2014年1月26日前支付首期房款754495元，2014年6月30日前付清全部购房款1760000元，如被告采用银行按揭贷款方式支付该款项，则上述约定的期限是银行放款至原告账户的期限；若被告逾期付款不超过90日的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；若被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日支付逾期应付款万分之五的违约金。双方在附件八（补充协议内容）关于“付款方式及期限”约定被告如采用采用银行按揭贷款方式付款的，双方按以下约定履行，如有违反，视为被告逾期付款，按合同约定承担违约责任：1.原告原因致使被告不能在合同约定的时间办妥抵押贷款手续，被告不承担逾期付款违约责任；当原告具备抵押贷款办理条件，被告须在原告发出办理按揭通知书之日起15日内到指定银行办妥抵押贷款手续；2.因被告原因导致贷款银行未能及时发放贷款，被告应于约定付款期限届满后10日内付清全部房款；3.被告有义务了解房屋贷款的政策及银行贷款条件的要求，确保其符合按揭贷款的条件等。截止2014年1月26日，被告付足首期房款754495元。涉案房屋主体结构于2014年5月15日结顶。原告于同年6月11日向被告送达《按揭办理通知书》，称：被告所购的商品房主体结构已封顶，具备银行发放个人住房贷款的条件，已多次电话通知被告办理按揭手续；剩余房款应于2014年6月30日之前付至公司账户，逾期付款将收取违约金；请于收到信函后三日内带齐按揭资料至公司售楼处办理按揭手续。被告于6月12日签收该通知书。原告于7月1日向被告送达《按揭办理催告函》，被告于7月2日签收。原告于8月18日提起诉讼，被告当日向原告送达《解除合同通知》，称原购房款依靠父亲和女友资助，现二人均声明不再协助按揭后的还贷，被告也无其他资产转换来继续履行后续付款或银行按揭贷款，解除双方签订的商品房买卖合同。原告于9月3日向被告送达《继续履行通知书》。至今，被告尚未支付购房款1760000元，亦未办妥银行按揭贷款。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》（含相关附件）系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案合同明确约定被告应于2014年6月30日前付清全部购房款1760000元，如被告采用以银行按揭贷款方式支付该款项，上述约定的期限是银行放款至原告账户的期限。双方在附件八中对“付款方式及期限”约定被告如采用银行按揭贷款方式支付，被告有义务了解房屋贷款政策及银行贷款条件要求，确保其符合按揭贷款的条件，当原告具备抵押贷款办理条件，被告须在原告发出办理按揭通知书之日起15日内到指定银行办妥抵押贷款手续，因被告原因导致贷款银行未能及时发放贷款的，被告应于约定付款期限届满后10日内付清全部房款；如房贷政策发生变化，贷款银行限制放贷或放款不足，被告必须在合同约定的期限届满后10日内向原告支付全额房款或补足房款等。该约定表明被告在签订合同时已知晓剩余购房款应支付时间，预见到如采用银行按揭贷款方式支付房款的，在合同履行期间无法办理按揭贷款或银行未及时发放贷款的可能，并明确此情况下的付款方式，即补足余款，故被告应按照合同约定履行付款义务。被告抗辩并反诉称其无力支付剩余房款，资助其支付首付款的案外人表示不再帮助，故通知原告解除商品房买卖合同。本院认为，债务人未履行金钱债务，债权人可要求债务人履行；非金钱债务在法律上或事实上不能履行、债务标的不适合强制履行或履行费用过高等情形下，债权人不能要求债务人强制履行。本案被告作为涉案房屋买受人，即使经济条件发生变化，其承担的债务为金钱债务，此债务也不存在履行不能的情形。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自解除合同。原告在涉案合同履行期间向被告寄送《按揭办理通知书》、《按揭办理催告函》，明确要求被告及时办理按揭贷款手续或一次性补足剩余房款，并通过诉讼方式要求被告履行付款义务。被告在原告提起诉讼当日向原告寄送《解除合同通知》违反了诚实信用原则，且未提供证据证明通知所列明的合同解除事由已构成约定或法定的合同解除事由，该通知函不能产生解除合同的法律效力，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，被告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付剩余购房款1760000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于剩余购房款的应付款期限，本院认为，原告向被告发送了《按揭办理通知书》、《按揭办理催告函》，被告也认可其理应采用银行按揭贷款方式支付剩余购房款，现被告未及时办理抵押贷款手续，导致贷款银行未能及时发放贷款，故被告应按约于付款期限届满后10日内，即2014年7月10日之前付清全部房款。关于原告要求被告支付逾期付款违约金（因逾期超过90日，按未付款的日万分之五计算自2014年7月1日至实际付款日止）的诉讼请求，被告辩称违约金过高。本院认为，被告延期支付剩余购房款实属违约，理应按照双方约定支付违约金，但双方约定的违约金过分高于被告延期支付剩余购房款对原告造成的合理损失，故本院参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的一点三倍以未付购房款为基数支持自2014年7月11日至判决确定履行之日止的违约金，其余部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、限被告钱昱于本判决生效后七日内支付原告宁波朗悦房地产发展有限公司购房款1760000元及逾期付款违约金（以1760000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的一点三倍计算自2014年7月11日起至判决确定履行之日止）；
二、驳回原告宁波朗悦房地产发展有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告钱昱的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费14212元，减半收取7106元，由原告宁波朗悦房地产发展有限公司负担40元，被告钱昱负担7066元；反诉案件受理费20729元，减半收取10364.5元，由被告钱昱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 黄晓燕
二〇一四年十一月三日
代书 记员 王夕雷