北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民再31号抗诉机关：北京市人民检察院申诉人（一审被告、二审上诉人）：郑连福，男，1941年10月11日出生。委托诉讼代理人：贺晓黎，北京市常鸿律师事务所律师。被申诉人（一审原告，二审被上诉人）：郑桂珍，女，1938年2月21日出生。委托诉讼代理人：单海燕（郑桂珍之女），女，1968年12月1日出生。委托诉讼代理人：王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。申诉人郑连福因与被申诉人郑桂珍因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）三中民终字第2689号民事判决，向检察机关申诉。北京市人民检察院于2015年12月4日作出京检民监[2015]110XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2016年1月20日作出（2016）京民抗6号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。北京市人民检察院指派检察员周震伟、代理检察员尚振杰出庭。申诉人郑连福及其委托诉讼代理人贺晓黎，被申诉人郑桂珍之委托诉讼代理人单海燕、王晓玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院抗诉认为：（一）北京市公安局××派出所存档的《户口登记表（农户）》属于庭审后新发现的证据，依据该证据能够认定郑连福之妻李××、之子郑×1在郑连福购买涉诉房屋时为××村村民。（二）郑连福购买涉诉房屋的行为应视为其与其妻李××的共同行为，其购买房屋亦用于家庭共同生活使用，因在购买涉诉房屋时其妻李××、其子郑×1均具有××村村民身份，故该买卖合同应为合法有效。综上，有新的证据足以推翻（2014）三中民终字第2689号民事判决，故依据《民事诉讼法》第二百条第（一）项、第二百零八条第一款之规定，提出抗诉，请依法再审。申诉人郑连福称：1.现有新证据足以证明郑连福之妻李××在房屋买卖合同签订时已是北京市顺义区××镇××村村民，涉诉房屋购买和使用的主体均为郑连福及李××夫妻二人，该房屋的买卖行为并未损害集体经济组织的合法权益；2.本案中，被申请人郑桂珍主观上存在过错且违反了诚信原则。原一、二审判决认定事实错误，故请求撤销原一、二审判决，驳回被申请人的诉讼请求。被申诉人郑桂珍辩称：1.原一、二审过程中申请人并未提供关于其妻子李××户籍性质的证明材料，二审结束后提供的派出所证明信不应作为新证据予以认定；2.买卖合同的买受人概念不能进行延伸，买受人不包括郑连福的妻子；3.买卖该涉案房屋时，李××名下已有两块宅基地，分别是前街×号和前街×1号，违反了一户一宅原则及相关法律规定，该房屋买卖合同无效。不同意检察院的抗诉理由，请求维持原一、二审判决。郑桂珍于2013年7月向北京市顺义区人民法院起诉称：郑桂珍在顺义区××镇××村有宅基地一块，系祖遗产。该宅基地上有郑桂珍建造的北房5间、东厢房2间以及厕所院墙等建筑物。宅基地使用权登记在郑桂珍名下。1995年郑桂珍因工作原因搬至顺义区×小区居住，房屋无人居住管理，故将上述房屋卖与郑连福，双方没有签订书面合同，郑桂珍收取了卖房款10000元。现郑桂珍已年逾古稀，丈夫也早已去世，自己在楼房居住不便，愿落叶归根到老家居住。郑连福系非农业户口，依据法律规定，其购买农村房屋的行为无效。为了维护郑桂珍的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、确认郑桂珍将位于顺义区××镇××村宅基地上北房5间、东厢房2间、厕所以及院墙等建筑物卖与郑连福的行为无效；二、郑连福将涉诉宅院腾退返还郑桂珍。郑连福辩称：不同意郑桂珍的诉讼请求。首先郑桂珍、郑连福买卖房屋是在双方自愿的情况下。其次郑连福之子成家立业后，郑连福买的房子已经过户到儿子名下了，其是农业户口，房子现在不属于郑连福所有。北京市顺义区人民法院一审查明：郑连福的户籍性质为非农业。郑桂珍在北京市顺义区××镇××村有一处宅院，具体坐落为北京市顺义区××镇××村北街×3号。1993年7月土地行政主管部门对该宅院进行确权登记，土地使用权人登记为郑桂珍。该宅院内原有北正房5间、厢房2间、厕所以及院墙。1995年6月6日，郑桂珍与郑连福达成了房屋买卖协议，约定郑桂珍将上述房屋以10000元的价格卖给郑连福。当日郑连福向郑桂珍支付房款10000元。现郑桂珍以郑连福不具备购买涉诉房屋的资格为由诉至法院，要求确认其与郑连福之间的房屋买卖合同无效，并要求郑连福返还房屋。经询问，郑连福坚持认为涉诉房屋买卖合同有效。北京市顺义区人民法院一审认为：民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。郑桂珍与郑连福所达成的关于涉诉房屋的买卖合同，虽系合同双方当事人的真实意思表示，但因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利。郑连福为城镇居民，并非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，郑桂珍将涉诉房屋卖给郑连福的行为，实则处分了涉诉房屋所属的宅基地，损害了集体经济组织的权益，故郑桂珍与郑连福就涉诉房屋所达成的买卖合同属无效合同。郑连福的答辩意见于法无据，法院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于合同无效之法律后果处理的原则，郑连福则应将诉争院落及房屋腾空并交与郑桂珍。鉴于郑连福坚持在本案中认为涉诉房屋买卖合同为有效合同。故对房屋装修、添附及信赖利益损失等相关问题郑连福可另行解决。北京市顺义区人法院于2013年12月5日作出（2013）顺民初字第10398号民事判决：（一）、原告郑桂珍与被告郑连福于一九九五年六月六日达成的房屋买卖合同无效；（二）、被告郑连福于本判决生效之日起三十日内将坐落在北京市顺义区××镇××村北街十五号的本案涉诉院落、房屋及附属设施腾空后返还给原告郑桂珍。郑连福不服一审法院判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审。上诉理由：1.一审遗漏当事人，现该房屋的使用人是郑连福的儿子，其是××村村民，因房屋为郑连福儿子占有，故郑连福没有能力返还；2.一审只判决郑连福返还房屋，但没有判决郑桂珍补偿相应损失，显失公正。郑桂珍同意一审判决。本院二审经审理查明：郑连福之妻李××、之子郑×1在1998年7月之后是××村村民。郑桂珍已于1979年5月迁出××村。本院经审理查明的其他事实与原一审查明的事实一致。上述事实，有集体土地建设用地使用证、收条、以及双方当事人的陈述在案佐证。本院二审认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。农村宅基地属于农村集体组织所有，农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，郑连福为城镇居民，并非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，故郑连福与郑桂珍就涉诉房屋所达成的买卖合同属无效合同。郑连福主张其妻李××在合同签订时已是该村村民，但未提供证据证明，故本院对其主张不予采纳。郑连福主张现涉案房屋由其子郑×1占有、使用，并提供户口本和郑×1出具并加盖有××村村委会公章的说明予以证明，本院认为郑连福就涉案房屋由谁居住的问题在一、二审陈述不一致，且未提供合理解释，两份证据不能证明现涉案房屋所有权人为郑×1，故对郑连福的该主张本院不予采纳。郑连福主张一审未处理合同无效后和房屋腾退后其所受到的损失，鉴于郑连福在一审时经法院释明后明确表示不要求在本案中一并解决损失问题，故一审对此未做处理并无不当，郑连福对损失问题可另案起诉。本院于2014年3月19日作出（2014）三中民终字第2689号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由郑连福负担；二审案件受理费70元，由郑连福负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审审查过程中，本院向北京市公安局顺义分局××派出所调查郑连福之妻李××、之子郑×1的户籍情况，北京市公安局顺义分局××派出所出具了：1.（2016）顺公木林所户字第241号《证明信》，该证明信上记载“兹有李××，女，出生日期1946年2月8日，户口登记地址：××村前街×2号，经查，该人于1965年因结婚迁入××村。2.《户口登记表（农户）》复印件，并注明“经查64年档案”，该《户口登记表（农户）》记录了“马坊公社××村第二生产队24号”的人员情况，其中载有“李××，1946年2月8日出生，年龄19周岁”，“郑×1，1969年1月24日出生，年龄0岁”。3.《户口登记薄（农户）》复印件，并注明“经查72年底档”，该《户口登记薄》上记载了以郑连福之父郑福义为户主的家庭成员情况，其中有“儿媳：李××，职务：社员，工作单位：××大队”，“孙子：郑×1，学生”，以上三份证据均加盖了北京市公安局××派出所户口专用章。经过质证，郑连福称以上证据足以证明其妻李××、其子郑×1在涉案房屋买卖行为发生之前已是××村村民。郑桂珍称涉案房屋的买受人是郑连福本人，李××、郑×1的户籍情况与本案无关。其余原一、二审查明事实，本院再审予以确认。上述事实，有集体土地建设用地使用证、收条、结婚证、《证明信》、《户口登记表（农户）》、户口登记簿以及双方当事人的陈述在案佐证。本院再审认为：农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不允许向本集体经济组织外的成员转让。根据北京市公安局××派出所出具的《户口登记表（农户）》复印件及户口登记簿，可以证明郑连福之妻李××在1965年结婚后即成为××村村民，至今未有迁出，且郑连福之子郑×1自1969年出生至今均为××村村民，该诉争房屋地址即为郑×1户籍所在地址。郑连福虽非××村集体经济组织成员，但其系在与××村集体经济组织成员李××结婚后购买的诉争房屋。购买后，诉争房屋亦由郑连福、李××夫妻及其家庭成员共同居住使用，故该买卖行为并未导致诉争房屋所依附的宅基地流转至××村集体经济组织以外。上述内容影响原一、二审判决对郑连福城镇居民身份的认定，并直接影响了对该买卖合同效力的认定结果。鉴于郑桂珍在卖诉争房屋时已为城镇居民，其与郑连福签订房屋买卖合同并将房屋交付给郑连福后，自动放弃了对该宅院的使用权，其起诉时也不具有当地本村村民身份，故其要求郑连福返还诉争房屋，本院不予支持。综上所述，原一、二审判决认定事实有误，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2014）三中民终字第2689号民事判决及北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第10398号民事判决；二、驳回郑桂珍的诉讼请求。一审案件受理费70元，由郑桂珍负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由郑桂珍负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 伟代理审判员 刘 康代理审判员 申友祥二〇一六年十二月十三日书 记 员 王 思