杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0103民初5020号原告：孙国民，男，1963年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托代理人：刘练，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。被告：金黎辉，男，1977年2月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：杭州麒杨文化娱乐有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区西湖文化广场*****号*******室。法定代表人：张雪。两被告共同委托代理人：王红艳、朱震明，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。原告孙国民为与被告金黎辉、杭州麒杨文化娱乐有限公司（以下简称麒杨公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年7月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月18日、12月7日公开开庭进行了审理。原告孙国民的委托代理人刘练、被告金黎辉和麒杨公司的委托代理人王红艳、朱震明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙国民起诉称：2013年，被告金黎辉与原告签订《房屋租赁合同》，约定承租原告所有的位于下城区西湖文化广场18-19号601、602室房屋，建筑面积总计8400平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，共计60个自然月；前三年的租金为每月90万元，年度租金1080万元，2017年起租金上调为每月94.5万元，年度租金上调至1130万元；租金支付方式为押三交一，被告应提前30天支付下月租金。同时合同约定，拖延支付租金超过规定期限三十日的，原告有权终止合同，提前收回房屋，且被告在提前终止合同的情况下未及时交还房屋的，原告可按约定的日租金的两倍/天向被告收取占用使用费。合同签订后，原告按约定交付房屋，被告金黎辉承租房屋用于KTV经营，由其实际控制的被告麒杨公司占用房屋并经营至今。合同履行过程中，被告迟延支付租金的情形时有发生，自2016年3月起，被告再未支付过任何租金，经原告多次发函催促索要，被告均置之不理。原告认为，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告有义务按照合同的约定支付房屋租金及其他费用。现被告拖欠租金长达四月之久，不仅严重损害了原告的合法权益，也满足合同的解除条件，为此，原告特根据法律法规的相关规定向贵院起诉，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告腾出并返还租赁房屋（位于下城区西湖文化广场18-19号601、602室）；3、被告支付截止2016年6月30日拖欠的房屋租金6305000元（自2016年7月1日起至租赁房屋返还之日止，按6万元/天计算占用使用费）；4、被告支付违约金1080000元和迟延付款滞纳金567450元；5、被告承担本案诉讼费、保全费。原告孙国民为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同1份，以证明原、被告对房屋租金标准、支付时间、合同解除条件、违约责任等均作出明确约定的事实。2.房租收款明细1份，以证明被告长时间拖欠巨额房租，已经满足合同解除条件的事实。3.商品房买卖合同2份（2007预909228、2007预909313）。4.销售不动产统一发票2份。5.房屋产权信息查询记录2份。上述证据3-5，以证明原告是出租房屋的合法权利人，依法享有获得租赁房屋收益的权利，有权行使房屋租赁合同解除权。6.（2009）浙丽商外初字第7号民事判决书1份。7.（2010）执监字第107号驳回申诉通知书1份。上述证据6-7，以证明丽水中院执行部门在执行过程中超出生效判决确定的内容，存在违法执行的事实。8.照片3份，以证明被告麒杨公司在2016年11月8日进行开业仪式，并邀请多位明星参加。9.中国农业银行网上银行电子回单3份，以证明2016年后两被告依然支付租金，并无受到法院查封指令影响。被告金黎辉答辩称：原告诉状所述事实不符合实际，诉讼请求缺乏法律依据和事实依据。1、被告麒杨公司是涉案房屋的承租方，不应由被告金黎辉来承担支付租金的义务。原告与被告金黎辉签订《房屋租赁合同》之前，被告麒杨公司是涉案房屋的承租方（即原告与被告麒杨公司之间于2009年6月6日签订了《房屋租赁合同》），且具备经营KTV的资质，同时原告是该公司的实际控制人。被告金黎辉及其他投资人希望能合作收购被告麒杨公司，从事KTV经营。据此，被告金黎辉及其他投资人只需受让被告麒杨公司的100%股权，就能达到交易目的。然原告要求与被告金黎辉签订新《房屋租赁合同》，同时在该合同中又约定原告将被告麒杨公司100%股权以零对价无偿转让给被告金黎辉。假设认定新《房屋租赁合同》是原告与被告金黎辉之间的，旧的《房屋租赁合同》效力又该如何认定，又会产生什么样的法律后果，可作以下逻辑推理：如认定旧《房屋租赁合同》已解除或终止，那么被告麒杨公司将不具有住所，被告麒杨公司也将不具备在涉案房屋所在地经营KTV的资质，同时被告麒杨公司长期没有住所将被工商局吊销营业执照；如认定旧《房屋租赁合同》仍然有效，涉案房屋同时存在两个相冲突的《房屋租赁合同》，这显然是不符合法律规定的。由此可见，新《房屋租赁合同》签订实际上是被告金黎辉与其他投资人为了经营KTV要收购被告麒杨公司，但由于当时被告麒杨公司的股权尚处于原告实际控制下，在未完成股权转让至被告金黎辉及其他投资人名下时，而先以被告麒杨公司的投资人代表的身份来签订，待股权转让完成时，新《房屋租赁合同》的权利义务仍应该由被告麒杨公司来承接，换言之，新《房屋租赁合同》是取代了旧《房屋租赁合同》。因此，被告麒杨公司仍是新《房屋租赁合同》真正意义上的相对方和涉案房屋的实际承租方，否则无论从法律逻辑上来讲、还是从法律规定来讲都是讲不通的。新《房屋租赁合同》签订后，被告金黎辉及其他投资人投入被告麒杨公司3000余万元，用于装修涉案房屋。可见，该装修已成为被告麒杨公司的公司资产，被告金黎辉及其他投资人已履行了投资人的投资义务。况且，在经营KTV过程中，经营主体一直是被告麒杨公司，同时涉案房屋的租金也是被告麒杨公司用经营收入在支付的。另外，原告诉请被告麒杨公司支付租金、违约金、迟延付款滞纳金，也视为原告认可被告麒杨公司是新《房屋租赁合同》的相对方。由此可见，在被告金黎辉及其他投资人履行投资人义务后，被告麒杨公司更是涉案房屋的实际承租方，是新《房屋租赁合同》的相对方。另2015年8月，被告金黎辉及其他投资人将被告麒杨公司转让给孔祥友经营。2015年9月21日，原告将被告麒杨公司100%的股权转至孔祥友指定的李斌名下，并办理工商变更登记。之后，被告麒杨公司是孔祥友在实际经营和控制。2、涉案房屋权属存在争议，新《房屋租赁合同》的合同效力尚属于待定状态。被告金黎辉于2015年12月2日收到丽水市中级人民法院（2013）浙丽执恢字第13-1号《执行裁定书》、（2013）浙丽执恢字第13-2号、13-3号《协助执行通知书》，该法院因申请执行人徐爱荣与被执行人胡伟、张志华民间借贷纠纷一案要求被告金黎辉协助扣留、提取被执行人胡伟在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币4800万元和扣留、提取被执行人张志华在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币1500万元。基于此，被告金黎辉方得知2008年7月17日徐海军、胡伟、张志华三人签订《合资购房协议》，合作购买了涉案房屋，其中胡伟、张志华享有合同权利份额为49%；原告确认其与徐海军存在涉案房屋转让合同关系；涉案房屋于2009年6月8日因徐爱荣与胡伟、张志华、徐海亮、孙国民民间借贷纠纷一案被丽水市中级人民法院予以查封，并且一直续封至今等情况。由此可见，涉案房屋的权属在原告与被告金黎辉签订新《房屋租赁合同》前即存在争议，且该争议至今仍未解决。换言之，原告是否拥有涉案房屋的完整的所有权或处分权都是待定的，故新《房屋租赁合同》的效力当然也属于待定状态。3、原告故意隐瞒涉案房屋权属存在争议、涉案房屋已被法院查封等真实情况，使被告金黎辉在违背真实意思的情况下订立新租房合同，其行为已构成欺诈。原告明知涉案房屋权属存在争议、涉案房屋已被法院查封，却未将该些真实情况告知被告金黎辉。基于涉案房屋权属的不确定性、租赁权不受法律保护（即因涉案房屋在出租前已被人民法院依法查封，如涉案房屋被法院拍卖，租赁权将不受法律保护）以及经营KTV需极大的投入而该投入却得不到法律保障等因素，被告金黎辉及其他投资人是不可能去完成这笔交易的，被告金黎辉就根本不可能与原告订立新《房屋租赁合同》。显然，原告故意隐瞒了该些真实情况，使被告金黎辉在违背真实意思的情况下订立合同，其行为已构成欺诈。4、即便被告金黎辉需按照新租房合同之约定承担支付租金义务，被告金黎辉也有正当理由不支付原告租金。2015年12月2日，丽水市中级人民法院要求被告金黎辉协助扣留、提取被执行人胡伟在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币4800万元和扣留、提取被执行人张志华在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币1500万元。基于此，即便被告金黎辉需承担支付租金的义务，被告金黎辉不支付原告2016年1月份及之后的租金也是符合法律规定的。请求人民法院查明事实，依法予以公断，并驳回原告诉请。被告金黎辉为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：1.（2013）浙丽执恢字第13-1号执行裁定书、（2013）浙丽执恢字第13-2号协助执行通知书、（2013）浙丽执恢字第13-3号协助执行通知书各1份，以证明因申请执行人徐爱荣与被执行人胡伟、张志华民间借贷纠纷一案，丽水市中级人民法院要求被告1协助“扣留、提取被执行人胡伟在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币4800万元”和“扣留、提取被执行人张志华在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币1500万元”，涉案租赁房屋权属存有较大争议。2.（2009）浙丽商外初字第7-1号民事裁定书、（2009）浙丽商外初字第7-1号协助执行通知书、（2013）浙丽执恢字第13号执行裁定书、（2013）浙丽执恢字第13-1号协助执行通知书各1份，以证明涉案租赁房屋在原告与被告金黎辉签订房屋租赁合同前已被法院查封且续封至今。3.《房屋租赁合同》1份，以证明原告与被告麒杨公司之间于2009年6月6日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。4.2015年5月7日工商变更登记材料（包括变更登记审核表、股权转让协议6份、公司章程修正案）1份，以陈肖平、孙水娟、章政系代表原告控制被告麒杨公司。5.2015年9月21日工商变更登记材料（包括变更登记审核表、股权转让协议2份、公司章程修正案）1份，以证明2015年9月21日，原告将被告麒杨公司100%的股权转至孔祥友指定的李斌名下，并办理了工商变更登记。6.公司整体转让协议1份，以证明被告金黎辉及其他投资人将被告麒杨公司的经营权转让给孔祥友。被告麒杨公司答辩称：原告诉状所述事实不符合实际，诉讼请求缺乏法律依据和事实依据，请求驳回原告的全部诉请。1、被告麒杨公司一直履行按约支付租金的义务，不存在原告所谓的违约行为。从原告提交的房租收款明细中，也可以明确从2014年3月至2015年12月，22个月一共支付了租金1993万元，平均每月租金90万元，被告麒杨公司一直都是在按约定支付原告租金，原告也一直是认可的，并不存在违约拖欠租金不付的情况。2、被告麒杨公司从2016年1月起暂时不向原告支付租金，是因为收到浙江省丽水市中级人民法院发出的协助执行通知书，被要求履行扣留、提取被执行人在涉案房屋相应租金的法律强制性协助义务，是完全合法行为。2015年12月2日，浙江省丽水市中级人民法院向被告金黎辉送达（2013）浙丽执恢字第13号执行裁定书及（2013）浙丽执恢字第13-1号协助执行通知书；（2013）浙丽执恢字第13-1号执行裁定书及（2013）浙丽执恢字第13-2号协助执行通知书、（2013）浙丽执恢字第13-3号协助执行通知书，要求被告协助扣留、提取被执行人胡伟在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币4800万元和扣留、提取被执行人张志华在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币1500万元。可见，被告麒杨公司收到浙江省丽水市中级人民法院的协助执行通知书，要求扣留相应租金、分红收入为6300万元；在此金额范围内，被告麒杨公司不向原告支付租金，是在履行法律规定的协助义务，是完全合法的；并非被告麒杨公司主观上拖欠租金不付，是依法不能向原告支付，所以并不存在违约的行为。被告麒杨公司收到相关法院的上述协助执行通知书后，随即多次联系原告，要求与原告协商浙江省丽水市中级人民法院的协助执行事宜及以后租金的支付方式，但原告均置之不理。3、涉案房屋的权属不清，由原告签订租房合同的效力及收取房屋租金的法律效力及依据不足。原告与被告金黎辉于2013年底签订《房屋租赁合同》时，并未领取房屋权属证书。依据《物权法》第九条之规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十条规定不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。本案原告只提供了涉案房屋的《商品房买卖合同》及发票，但并未提供相应的房地产权属证书，无法明确其在商品房买卖合同签订后是否有解除合同或转让涉案房屋的行为。而在2015年12月2日，浙江省丽水市中级人民法院向被告送达执行裁定书及协助执行通知书后，被告麒杨公司方得知涉案房产产权是在耀江房产名下，其将涉案房屋预售给了原告；原告在另案中承认，其与徐海军存在涉案房屋的转让合同关系；徐海军又与胡伟、张志伟签订了合资购房协议；因为合作购房缺少资金，张志伟、胡伟又向徐爱荣借款，胡伟还将合资购房中其占有涉案房屋中的合同权利抵押给了徐爱荣；目前徐爱荣向浙江省丽水市中级人民法院申请执行，该法院向被告送达协助执行扣留、提取涉案房屋的相应租金、分红的裁定书及协助执行通知书。并且了解到涉案房屋早在2009年6月8日因徐爱荣与胡伟、张志华、徐海亮、孙国民民间借贷纠纷一案，就被浙江省丽水市中级人民法院予以查封，并且一直续封至今等情况。可见涉案房屋存在多次合同转让关系，原告凭借《商品房买卖合同》并不能证明其是涉案房屋的唯一所有权人。故其是否享有涉案房屋完整的所有权和处分权都是尚需要进一步查实的。被告麒杨公司认为在涉案房屋的所有权确定为原告前，被告麒杨公司不具有向其支付房租的义务。4、原告故意隐瞒涉案房屋权属存在争议、涉案房屋已被法院查封等真实情况，使被告麒杨公司在违背真实意思的情况下重新订立租房合同，投入巨额款项进行装修，其行为已构成欺诈。综上所述，被告麒杨公司请求法院查明事实，驳回原告的全部诉请。被告麒杨公司未向本院提供证据。被告金黎辉对原告孙国民提供证据1三性没有异议，证明对象有异议，不能证明原告欲证明的对象，该合同是取代了旧《房屋租赁合同》，被告麒杨公司仍是该合同的真正意义上的相对方和涉案房屋的实际承租方；证据2付款的真实性没有异议，但对其关于押金、共计收到房租以及欠房租的计算和证明对象有异议，押金应为1000000元，共计收到房租应为20895000元，截止到2016年6月30日还欠房租应为4305000元，该明细恰恰能证明被告麒杨公司已履行了支付房屋押金1000000元的义务以及如数支付2014年3月份至2015年12月份租金的义务，至于2016年1月份及之后的租金不予支付给原告是完全有正当理由的；证据3-5真实性和证明对象有异议，原告至今尚未取得涉案房屋的房产证，同时被告金黎辉提供的证据也能证明涉案房屋权属是存在争议的，故截止目前还不能确认原告拥有涉案房屋的完整所有权和处分权；证据6、7三性无异议，证明对象有异议，该通知书不能证明涉案房屋所有权、处分权完全归属原告，恰证明涉案房屋权属有争议，该通知书提及的是浙江省高级人民法院撤销丽水中院2009浙丽执异字第12号执行裁定书和2009浙丽民执字第176-1号协助执行通知书并无不当，但被告金黎辉提交的执行裁定书等裁判文书，并未被撤销，应属合法有效；证据8真实性无法核实，与被告金黎辉无关，不能达到证明对象；证据9真实性、关联性、证明对象有异议，仅是电子打印稿，未盖银行公章，不能证明原告的证明对象。被告麒杨公司对原告孙国民提供证据1-7的质证意见与被告金黎辉一致，对证据8确认是从2016年11月开始重新经营；证据9三性无异议，证明对象有异议，认为郭万惠曾是被告麒杨公司的职业经理人，郭万惠代被告麒杨公司向原告支付房租，其于2016年5月离开公司，不能证明原告的证明对象。原告孙国民对被告金黎辉提供证据1、2三性均有异议，认为由于协助执行材料没有向原告送达，对真实性无法确认；法院的执行应当严格遵守生效法律文书所确定的内容，执行部门擅自扩大执行范围，侵害第三人合法权益的属于违法执行；法院协助执行通知书写明要求扣留的是胡伟、张志华所享有的租金，根据原告提供的证据，案涉租赁房产的所有权人是原告，胡伟、张志华并不是权利人之一，在案涉租赁房屋中不享有任何收益，被告无权拒绝支付租金。即便退一万步讲，法院一共只要求扣留49%的租金，被告拒付其他的租金显属违约，原告要求解除合同合法有据；即便房产被查封也并不影响房屋的正常使用，故与本案没有关联性；证据3-5真实性有异议，不能达到证明目的，与本案无关，《房屋租赁合同》不能代表原告与被告麒杨公司达成租赁关系，非孙国民本人所签，仅是用于工商备案；证据6三性均有异议，与本案无关。被告麒杨公司对被告金黎辉提供证据1-6均无异议。经审核，本院认为，原告孙国民提供证据1、2对本案具有证明效力，本院予以采信；证据3-9的真实性，本院予以采信。被告金黎辉提供证据1、2、4、5的真实性，本院予以采信；证据3，孙国民认为签名非本人所签，但未提供相应证据证明，且孙国民确认用于工商备案，故本院对该证据的真实性予以采信；证据6与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定如下案件事实：（一）2013年，原告孙国民（出租方、乙方）与被告金黎辉（承租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方房屋坐落于下城区西湖文化广场18-19号601、602室，建筑面积8400平方米；该房屋用途为KTV等商业经营用途，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；租赁期限60个月，自2014年1月1日至2018年12月31日；月租金900000元，2017年、2018年起每月租金涨为945000元；付款方式为合同签署之日起三个工作日内乙方先向甲方支付租赁押金1000000元，甲方给予乙方两个月的免租金装修期，即2014年2月15日支付1000000元，3月1日再支付2000000元，整体租赁付款形式为押三交一，其余租金按月支付，提前30天支付下月租金，先付后用；甲方于合同生效之日起三日内，将房屋交付给乙方；租赁期间所有租赁、使用该房屋所产生的费用均由乙方承担；如乙方在租赁期满或提前终止合同的情形下未及时交还房屋，甲方可按合同约定租金的两倍/天和乙方实际使用天数收取使用费；乙方拖延支付租金超过合同规定期限30日的，甲方可终止合同、提前收回房屋，在此情况下甲方有权没收押金，租金按实际使用时间计算，不足一月按一月计算；租赁期间任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方；任何一方违反合同规定，按年度向对方交付租金总额的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按租金总额的0.1%向乙方加收滞纳金；乙方于本合同生效后按前述付款方式向甲方交纳租赁押金3000000元，该押金于租赁期满后乙方向甲方交还房屋、付清相关费用、承担相应责任并经甲方确认后无息返还乙方；由于乙方意向承租房屋从事KTV经营，故甲方同意将麒杨公司100%股权以零对价无偿转让给乙方，在乙方付清押金后办理工商变更手续；租赁期满乙方不再续租或不再从事KTV经营的，乙方同意并承诺将麒杨公司100%股权以零对价无偿转让给甲方；甲方保证该房屋内除麒杨公司以外没有其他任何营业登记；等等。（二）合同签订后，原告孙国民于2013年12月收到1000000元，2014年3月收到1000000元，2014年4月收到2000000元，2014年6月收到500000元，2014年7月收到1140000元，2014年8月收到720000元，2014年9月收到960000元，2014年10月收到1080000元，2014年11月收到900000元，2014年12月收到780000元，2015年1月至12月收到1085000元，2016年1月至3月收到965000元。合计21895000元。（三）2007年4月17日，就坐落于下城区西湖文化广场18-19号601、602室房屋，孙国民与浙江耀江文化广场投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2016年7月19日房屋产权信息查询记录载明:购房人孙国民。（四）2009年6月6日，孙国民与麒杨公司（筹）签订《房屋租赁合同》，约定：孙国民将位于杭州市下城区西湖文化广场18、19号601、602室暨六楼整层8400平方米商铺出租给麒杨公司（筹）；租赁期限为18年，租赁年度指第一年从麒杨公司（筹）正式营业之日起至次年的同日，以后每年以同日为准直至18年租赁期结束；孙国民应在2009年7月1日前将租赁标的物交予麒杨公司（筹）；租金为400万/年。（五）麒杨公司于2009年11月27日登记设立，其注册地址为杭州市下城区西湖文化广场18、19号601、602室，注册资本为1010万元，股东为谢勇、陈振标、林宁、谢尚涛、杨克明、杨坚。2013年5月7日前述股东变更为章政、孙水娟，2015年9月21日又变更为李斌。（六）2009年4月14日，徐爱荣诉胡伟、张志华的民间借贷纠纷一案向浙江省丽水市中级人民法院提起诉讼，徐海军、孙国民作为第三人参加诉讼。2009年6月8日浙江省丽水市中级人民法院作出（2009）浙丽商外初字第7-1号民事裁定书，裁定查封西湖文化广场18号六楼商用房（预售登记权利人孙国民，面积约8400平方米）（查封范围为其中的24.5%），并向杭州市住房保障和房产管管局发出协助执行通知书。2009年9月9日，浙江省丽水市中级人民法院就徐爱荣诉胡伟、张志华和第三人徐海军、孙国民民间借贷纠纷一案作出（2009）浙丽商外初字第7号民事判决书，判决如下：1、胡伟于判决生效之日起十日内支付徐爱荣借款本金2500万元及2008年11月28日前的利息135万元，2008年11月28日至2009年1月28日的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算；2、张志华对上述款项中的1500万元借款本金承担连带清偿责任；3、胡伟于判决生效之日起十日内支付徐爱荣违约金250万元；4、胡伟于判决生效之日起十日内支付徐爱荣为实现债权而产生的费用100000元；5、如胡伟未按期履行判决上述还款义务，应按照2008年11月28日出具的承诺书的承诺将胡伟在徐海军、张志华、胡伟于2008年7月17日签订的合资购房协议中2000万元相应的合同权利由徐爱荣享有。2013年5月24日，浙江省丽水市中级人民法院作出（2013）浙丽执恢字第13号民事裁定书，载明：本案在执行中查明，被执行人胡伟、张志华于2008年2月17日与徐海军合资购买杭州西湖文化广场18号(杭州环球中心)六楼商业用房601、602室，其中被执行人胡伟、张志华共享有49%份额，现因被执行人胡伟、张志华拒不履行法律义务，裁定查封杭州西湖文化广场18号(杭州环球中心)六楼商业用房601、602室房屋。2015年5月12日，浙江省丽水市中级人民法院作出（2013）浙丽执恢字第13-1号协助执行通知书，对前述房屋进行续封。2015年12月12日，浙江省丽水市中级人民法院作出（2013）浙丽执恢字第13-2、3号协助执行通知书，要求金黎辉、郭万惠协助扣留、提取被执行人胡伟在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币4800万元及扣留、提取被执行人张志华在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币1500万元。本院认为，一、案涉《房屋租赁合同》系孙国民和金黎辉的真实意思表示，双方均应恪守合同约定，严格履行。案涉租赁房产虽未领取房产所有权证，但根据孙国民提供的房屋产权信息查询记录显示购房人为孙国民，孙国民作为出租方应履行的合同义务是向金黎辉交付案涉租赁房屋并保证该房屋的正常使用。浙江省丽水市中级人民法院对案涉房屋的查封从2009年6月开始至今，该查封系对房屋所有权进行权属上的查封，只是限制该房屋的处分，金黎辉自签订《房屋租赁合同》后一直占有、使用案涉房屋，并未受到实质性的影响，且金黎辉亦未提供证据证明案涉房屋的查封损害了承租人的权益，故金黎辉、麒杨公司认为孙国民的行为构成欺诈，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、案涉《房屋租赁合同》约定“整体租赁付款形式为押三交一”以及“金黎辉于本合同生效后按前述约定交纳租赁押金300万元”，同时根据孙国民实际收到的款项金额，亦可以证明案涉《房屋租赁合同》的押金应为300万元。被告金黎辉和麒杨公司辩称押金为1000000元，与事实不符。案涉《房屋租赁合同》约定租金应按月支付并提前30天支付下月租金，从2013年12月至2016年3月孙国民共收到押金和租金合计21895000元，截止2016年6月30日尚欠租金6305000元。2015年12月2日浙江省丽水市中级人民法院作出（2013）浙丽执恢字第13-2、3号协助执行通知书，要求金黎辉协助扣留、提取涉案房屋中租金的49%以及分红收入，但该法律文书并未限制金黎辉支付涉案房屋剩余51%的租金，故金黎辉未按约支付租金的行为亦已构成违约，孙国民要求解除其与金黎辉签订的《房屋租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，金黎辉应当及时搬离案涉房屋。孙国民就《房屋租赁合同》项下主张的租金因浙江省丽水市中级人民法院的生效法律文书要求金黎辉予以协助执行，故本院对于租金的49%部分不作处理，租金的51%部分予以支持。同时自2016年7月1日起至合同解除日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算租金。双方在庭审中确认押金的性质系担保《房屋租赁合同》的履行，因本案尚有租金的49%部分未予处理，金黎辉对押金亦未提出反诉主张，故本院对押金不予处理。三、关于原告孙国民主张按租金的两倍计算占有使用费以及违约金、滞纳金的诉讼请求，被告金黎辉、麒杨公司抗辩违约责任过重。本院认为，双倍占有使用费的性质实质上应属违约责任，孙国民又同时主张了违约金和滞纳金，而违约责任的设定旨在以补偿为主，以惩罚为辅，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素考量，孙国民主张的违约金已足以弥补其损失。根据公平原则，酌情将解除合同后的占有使用费调整至合同约定的租金标准，对于滞纳金不予支持。四、金黎辉以承租人的名义与孙国民签订《房屋租赁合同》，庭审中虽然双方确认麒杨公司是涉案房屋的实际使用方，但根据合同相对性原则，不能因此视为金黎辉退出租赁关系。金黎辉辩称其以麒杨公司投资人代表的身份签订合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。孙国民以金黎辉是承租人，而麒杨公司系债务加入为由要求麒杨公司承担支付租金、违约金、滞纳金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。但麒杨公司作为涉案房屋的实际使用方，应承担腾房义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告孙国民与被告金黎辉签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告金黎辉、杭州麒杨文化娱乐有限公司于本判决生效后十日内腾空杭州市下城区西湖文化广场18-19号601、602室房屋归还原告孙国民。三、被告金黎辉于本判决生效后十日内支付原告孙国民租金3215550元（暂计至2016年6月30日，此后按月租金900000元的51%计算至2016年12月31日，自2017年1月1日起按月租金945000元的51%计算至《房屋租赁合同》解除之日，自《房屋租赁合同》解除之次日起至实际腾房之日止按月租金945000元的51%计算占有使用费）。三、被告金黎辉于本判决生效后十日内支付原告孙国民违约金1080000元。四、驳回原告孙国民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67467元，财产保全申请费5000元，合计72467元（原告已预缴），由原告孙国民负担31024元，被告金黎辉负担41443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 姚 萍人民陪审员 郑 义人民陪审员 陈红英二〇一七年六月十六日书 记 员 钱芬红?*ArabicDash?-16-??*ArabicDash?-17-?