浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1671号
上诉人（原审被告、反诉原告）：阎虹，无固定职业。
委托代理人：朱金维，浙江海泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周薇，宁波诺博文化传媒有限公司工作。
委托代理人：杨骏，浙江甬润律师事务所律师。
上诉人阎虹因与被上诉人周薇房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2016年4月28日作出的（2016）浙0203民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2015年8月19日，原告周薇与被告阎虹签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：被告阎虹将其坐落于海曙区新典路528弄水茂华园小区2号楼1205室，建筑面积41.35×2平方米，复式结构房屋及其附属设施、设备出售给原告周薇；房屋成交价格为580000元；双方商定，在签订合同当日，原告周薇需向被告阎虹支付购房定金30000元；原告周薇支付房款具体约定为：原告周薇可在支付定金后入住，但需每月于16日之前支付3000元（此款项不计入购房款）；被告阎虹自愿为原告周薇支付房贷1000元每月直至房屋过户当月，期间原告周薇支付的房贷金额不计入所需支付的房贷金额内；2016年1月31日前，原告周薇支付被告阎虹房款231600元；自2015年9月1日起，原告周薇每月自行支付房贷；在原告周薇支付房款总计大于261600元后，双方办理过户手续；被告阎虹应在办理完过户手续之日起五个工作日内将房屋及附属物正式交付给原告周薇使用。同时约定：被告阎虹应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此引起的法律及经济责任由被告阎虹自行承担；被告阎虹不能如约出售，或者在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，被告阎虹应退还原告周薇所交的购房款，对已办理完的过户手续所产生的费用，被告阎虹应全部承担，并向原告周薇支付总房款5%的违约金；原告周薇不能如期付款，或者原告周薇在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的，被告阎虹退还原告周薇所交的购房款，对已办理完的过户手续所产生的费用，原告周薇应全部承担，并向被告阎虹支付总房款5%的违约金。双方在合同中对购房款余款的支付时间及方式未作约定。
合同签订后，原告周薇陆续向被告阎虹支付了定金30000元。原告周薇于2015年9月1日入住涉案房屋，并于2015年9月16日、10月19日、11月16日分别向被告阎虹支付房贷款3000元。2015年12月上旬，被告阎虹告知原告周薇因其有一个调解案件的款项尚未履行，涉案房屋可能会被拍卖。此后，双方进行了相关协商。2015年12月13日，被告阎虹的母亲发短信要求原告周薇协商。2015年12月14日，原告周薇发短信给被告阎虹的母亲，短信内容提及退还款项或者双方继续按合同履行。2015年12月16日，原告周薇向被告阎虹支付3000元房贷款，被告阎虹于当日退还原告周薇该3000元，并在短信中告知原告周薇房子不要就不用支付该月的房贷款。2016年1月3日，被告阎虹打电话给原告周薇，要求其搬离涉案房屋，原告周薇要求被告阎虹退还定金，否则不同意搬离。当日，被告阎虹将涉案房屋门锁砸坏，并在门上张贴“我已报案，锁已砸坏，明日换锁，请速搬离！”的字条。2016年1月4日，被告阎虹更换了涉案房屋的门锁，此后原告周薇未在该房屋居住。2016年2月7日，原告周薇找人开锁后取出涉案房屋内的物品。2016年1月18日，被告阎虹向原告周薇邮寄了一份解除合同通知函，通知原告周薇根据合同约定2016年1月31日前应向被告阎虹支付房屋价款231600元，若原告周薇在支付期限后的7日内未按约履行支付义务，届时将与原告周薇解除房屋买卖合同。2016年1月28日，涉案房屋被该院查封。另查明，涉案房屋系贷款按揭的房屋，于2014年11月7日办理抵押登记。审理中，原告周薇对其在涉案房屋居住期间的水电费金额及物业费标准无异议，愿意承担其居住期间的水电费及物业费，并认可涉案房屋市场租赁价格为2200元/月，愿意按该标准支付其居住期间的房屋使用费。因双方对涉案合同的履行过程中谁先违约的问题各执己见，致调解不成。
原审原告周薇于2016年2月2日诉至原审法院，请求依法判令：一、解除双方订立的《房屋买卖合同》；二、原审被告阎虹双倍返还原审原告周薇定金60000元；三、原审被告阎虹返还原审原告周薇支付的款项9000元；四、原审被告阎虹赔偿原审原告周薇损失29000元（参照违约金条款即总房款的5%）；五、诉讼费由原审被告阎虹承担。原审被告阎虹提出反诉，请求判令：一、解除原审原、被告签订的房屋买卖合同；二、判令原审原告周薇支付2015年9月-2016年1月的房屋使用费（3000元/月），扣除已支付部分，尚应支付6000元；三、原审原告周薇支付所欠电费128.42元；四、原审原告周薇支付居住期间物业费及水费共计594.40元（物业费523元、水费71.40元）；五、原审原告周薇支付违约金29000元（总房款的5%）；六、诉讼费由原审原告周薇承担。
原审法院认为：原告周薇与被告阎虹签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为涉案合同履行过程中哪方违约导致涉案合同不再履行。根据已查明的事实，被告阎虹于2015年12月告知原告周薇涉案房屋可能会被拍卖，双方协商过程中原告周薇在2015年12月14日的短信中已经明确其对涉案合同的履行意见为可以退还定金后搬离或者继续履行合同。原告周薇已向被告阎虹提出其可以继续按照合同履行，并且在2015年12月16日按约向被告阎虹支付房贷3000元，故被告阎虹主张原告周薇在2015年12月14日违约提出解除合同的依据不足。被告阎虹于2015年12月16日拒绝收取原告周薇按照合同约定支付的3000元/月房贷款，事后又多次要求原告周薇搬离涉案房屋，并且于2016年1月3日将涉案房屋门锁砸坏，又于1月4日更换门锁，导致原告周薇无法居住；2016年1月18日，被告阎虹又向原告周薇邮寄了一份解除合同通知书，被告阎虹的上述行为阻碍了涉案合同继续按约履行，属以行为表明其将不履行合同。据此，认定本案为被告阎虹违约在先，原告周薇可行使法定解除权，故原告周薇要求解除《房屋买卖合同》的诉请，依法有据，予以支持，该合同应于起诉状副本送达之日即2016年2月4日解除。因被告阎虹的违约行为导致合同目的不能实现的，原告周薇可以要求适用定金罚则，故原告周薇要求被告阎虹双倍返还定金，依法有据，亦予以支持。合同解除之后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，予以恢复原状、采取其他补救措施等。原告周薇已支付被告阎虹2015年9-11月款项共计9000元，因双方合同中对3000元/月的款项性质并未约定系房屋租金，根据本案查明的事实，该款项的性质实际上是原告为购买涉案房产而另行支付的除购房款以外的房贷款，现购房的合同目的不能实现，故该款项应当予以返还，对原告周薇主张被告返还房贷款9000元诉请，予以支持。被告阎虹在反诉请求中主张由原告周薇支付居住期间的房屋使用费，审理中原告周薇亦同意支付居住期间的房屋使用费，因双方未约定过房屋使用费的标准，故被告阎虹以3000元/月主张房屋使用费缺乏依据，原告认可房屋使用费为2200元/月，结合市场价格等因素，予以确认；原告周薇在涉案房屋居住期间为2015年9月1日至2016年1月4日，故应支付被告阎虹房屋使用费9093元，上述费用原告周薇同意在被告阎虹应返还的款项中予以扣除，予以准许。原告周薇对被告阎虹反诉请求中的电费128.42元、水费71.40元无异议，对该部分反诉请求予以支持；原告周薇对被告阎虹反诉请求中的物业费标准无异议，但对计算期限有异议，经核算，原告周薇应支付2015年9月1日至2016年1月4日的物业费432.60元，故对被告阎虹主张的物业费合理部分，予以支持，超出部分不予支持。原告周薇诉请被告阎虹赔偿损失29000元，因原告周薇未提供证据证明其存在实际损失及损失额度，不予支持。因本案系被告阎虹违约导致合同解除，故被告阎虹要求原告周薇支付违约金29000元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）周薇与被告（反诉原告）阎虹于2015年8月19日签订的《房屋买卖合同》于2016年2月4日解除；二、被告（反诉原告）阎虹应向原告（反诉被告）周薇双倍返还定金60000元；三、被告（反诉原告）阎虹应向原告（反诉被告）周薇返还2015年9-11月房贷款9000元；四、原告（反诉被告）周薇支付被告（反诉原告）阎虹2015年9月1日至2016年1月4日期间房屋使用费9093元；五、原告（反诉被告）周薇支付被告（反诉原告）阎虹电费128.42元、水费71.40元、物业费432.60元；上述第二、第三、第四、第五项相折抵，被告（反诉原告）阎虹尚应支付原告（反诉被告）周薇59274.58元，该款被告（反诉原告）阎虹于判决生效之日起五日内一次性履行完毕；六、驳回原告（反诉被告）周薇的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）阎虹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件本诉受理费”2250元，减半收取计1125元，由原告（反诉被告）周薇承担333元，由被告（反诉原告）阎虹承担792元。反诉受理费346.50元，由原告（反诉被告）周薇承担94元，由被告（反诉原告）阎虹承担252.50元。
宣判后，原审被告阎虹不服，上诉至本院，称：系被上诉人周薇违约在先；双方在合同中约定的每月支付3000元的性质是租金；原审适用法律错误。请求二审法院依法改判。
被上诉人周薇答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人阎虹与被上诉人周薇于2015年8月19日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。在上诉人阎虹告知被上诉人周薇涉案房屋可能会被拍卖的情况后，被上诉人在短信中已经明确其对涉案合同的履行意见为可以退还定金后搬离或者继续履行合同，并且在2015年12月16日按约支付房贷3000元，但是上诉人拒绝收取被上诉人按照合同约定支付的3000元/月房贷款，事后又多次要求被上诉人搬离涉案房屋，于2016年1月3日将涉案房屋门锁砸坏，于1月4日更换门锁，于2016年1月18日邮寄一份解除合同通知书，其行为阻碍了合同的继续履行，表明其将不再履行合同，属违约在先，被上诉人有权解除合同。该合同自起诉状副本送达之日即2016年2月4日解除。由于系上诉人的违约行为导致合同目的不能实现，被上诉人依法可以要求适用定金罚则。合同解除之后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，予以恢复原状、采取其他补救措施等。故被上诉人已支付的2015年9-11月款项共计9000元房贷款，应当予以返还。因被上诉人同意支付居住期间的房屋使用费，结合市场价格等因素，被上诉人认可房屋使用费为2200元/月，可予认定。被上诉人在涉案房屋居住期间为2015年9月1日至2016年1月4日，应支付房屋使用费9093元。对于水电费与物业费，原审依据相关证据认定并无不当。故上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人阎虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一六年七月十四日
代书 记员 潘芬芬