重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初3801号
原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南城大道199号正联大厦23楼，统一社会信用代码91500108753082098Q。
法定代表人：陈文，总经理。
委托诉讼代理人：陈超，男，1981年11月16日出生，汉族，住四川省蓬安县，系原告公司员工。
委托诉讼代理人：刘静，女，1985年10月28日出生，汉族，住重庆市渝北区，系原告公司员工。
被告：杨淑蓉，女，1948年7月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：贺伦桓，国浩律师（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽娟，国浩律师（重庆）事务所律师。
原告重庆新东原物业管理有限公司与被告杨淑蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆新东原物业管理有限公司委托诉讼代理人陈超、刘静，被告杨淑蓉委托诉讼代理人张丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆新东原物业管理有限公司向本院提起诉讼请求:1、判令被告支付原告2012年8月1日至2016年9月30日期间的物业服务费34944.58元、2012年8月1日至2016年8月31日期间的公摊水电费共计562.3元、违约金77701.26元，以上共计113208.14元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月28日原告与被告签订了前期物业服务协议，约定由原告为被告位于重庆市渝北区XX路X号XXXXXX栋X-X(DX-X)的房产提供物业服务。被告自2012年8月1日起，未按照协议缴纳物业服务费。原告经催收无果，故诉至法院。
被告杨淑蓉辩称：1、被告于2011年7月入住案涉房屋，被告入住后，原告在距离被告房屋7米处修建层高为15米的建筑。影响了被告房屋的通风、采光，且修房过程中产生噪音、粉尘等严重影响了被告生活，另爆破作业造成被告房屋地面及车库天花板开裂。被告将上述情况向原告反映后，原告派工作人员到现场进行了查看，并口头答应以免除被告物业服务费的方式进行赔偿。原告在长达四年多时间内未向被告催收物业服务费，足以说明双方是在以实际行动履行前述口头协议。2、距离被告房屋仅4米处的围墙严重腐坏，存在安全隐患，被告多次向原告反映，但被告至今未进行修复，原告提供的物业服务存在瑕疵。3、前期物业服务合同约定的违约金过高。4、原告部分诉讼请求已过诉讼时效。
本院经审理认定案件事实如下：原告具有物业服务资质。被告系位于重庆市渝北区XX街道XX路X号“XX·XX”小区（一期）DX幢X-
X号房屋业主。该房屋建筑面积为229.14平方米，属联排别墅。“XX·XX”小区一期建成后，原告与该小区开发商重庆兴安实业发展有限公司签订《XX·XX（一期）前期物业服务合同》，由原告为“XX·XX”小区提供物业服务。合同约定，联排别墅物业服务费按3元/月·平方米收取。业主共用部位、共用设备设施运行的能源（水、电等）消耗，应独立计量核算，合理据实按户向业主分摊计收。业主应于开发商通知的接房之日起全额交纳物业服务费用。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务。如未按时如数交纳物业服务费的，每逾期一天，应按逾期金额3‰的标准支付违约金。合同还约定了其他事项。上述合同于2008年3月6日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案登记。合同签订后，原告为“XX·XX”小区提供物业服务至今。自2012年8月起，被告以小区开发商在其房屋附近修建房屋影响其通风、采光，且修房过程中产生的噪音、粉尘等影响其居住、生活等为由，拒绝向原告缴纳物业服务费。原告遂于2017年2月17日诉至本院。
另查明，原告于2016年9月25日通过EMS快递按被告在“XX·XX”小区房屋地址向被告邮寄了《关于催缴物业费的律师函》，督促被告尽快完清所欠物业服务费用。邮件查询单显示上述邮件于2016年9月26日被签收。被告对快递单所载明的收件人地址无异议，但否认收到原告的上述律师函。此外，原告为证明曾于2013年5月向被告书面催收过物业服务费，向本院举示了“国内挂号信函收据”一份。原告自认该收据所显示的“寄达地”“收件人姓名”等内容为原告工作人员自行填写，被告亦否认收到过原告邮寄的上述挂号信件。
庭审中，原告为证明水电公摊费的具体数额，向本院举示了2014年12月至2017年2月的公摊水电费公示表。被告质证认为，上述公示表系原告单方制作，且仅包含了部分时间段的水电公摊费，不予认可。
上述事实，有前期物业服务合同及备案证明、土地房屋权属登记卡、关于催缴物业费的律师函、邮政快递回执及查询单、双方当事人当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。
本院认为，根据我国法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告与“XX·XX”开发商签订的前期物业服务合同合法、有效，被告作为小区业主，也应受该合同约束。在原告基本履行物业服务合同义务后，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。被告辩称已就物业费的减免等事项与原告达成口头协议，但未能就其陈述的上述事实提供证据证明，本院不予采信。至于被告所辩称的开发商建房对其房屋及居住造成影响等事由，与本案所涉物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，被告可另行主张权利。
原告为证明曾于2013年5月向被告书面催收过物业服务费，向本院举示了“国内挂号信函收据”，但该收据所显示的“寄达地”“收件人姓名”等内容均为原告工作人员自行填写，且原告亦未能就该挂号信的具体内容、收件人地址、姓名及该信件是否被被告签收等事实提供证据证明，故对该份证据本院不予采信。根据查明的事实，原告于2016年9月25日通过EMS快递向被告邮寄了《关于催缴物业费的律师函》，被告虽否认收到上述律师函，但结合被告对快递单所载明的收件人地址无异议及邮件查询单显示该邮件已被签收等事实，被告收到上述律师函具有高度盖然性，故本院对原告于2016年9月向被告进行了书面催收的事实予以确认。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。前期物业服务合同约定，业主应于每月20日之前交纳当月的物业服务费。原告最早于2016年9月向被告进行过书面催收，故2012年8月至2014年8月的物业服务费已过诉讼时效。被告只需向原告交纳2014年9月1日至2016年9月30日期间的物业服务费，具体金额为17186元（3元/月·平方米×229.14平方米×25个月，四舍五入，保留至整数）。原告为主张公摊水电费，向本院提交了2014年12月至2017年2月的公摊水电费公示表，但该表系原告单方制作，且原告未能就公摊水电费产生及分摊的依据提供证据证明，故对原告请求的水电公摊费本院不予支持。
被告逾期缴纳物业服务费已构成违约，依法应承担支付违约金等违约责任。因双方约定的每逾期一天应按逾期金额3‰支付违约金的标准明显过高，本院酌情以被告应缴纳的物业服务费为基数，从原告起诉之日即2017年2月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告杨淑蓉于本判决生效后立即支付原告重庆新东原物业管理有限公司2014年9月1日至2016年9月30日的物业服务费17186元；
二、被告杨淑蓉于本判决生效后立即支付原告重庆新东原物业管理有限公司违约金（以17186元为基数，从2017年2月17日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2560元，减半收取1280元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担900元，被告杨淑蓉负担380元。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 雷春岚
二〇一七年五月四日
书记员 王 玲