上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第977号
原告胡天正，男，1947年10月12日出生，汉族，住上海市。
原告郑爱珍，女，1947年11月26日出生，汉族，住址同上。
两原告共同委托代理人胡家浩，男，1978年1月31日出生，汉族，住上海市。
被告上海申豪房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴桂敏，董事长。
委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。
原告胡天正、郑爱珍与被告上海申豪房地产有限公司（以下简称申豪房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡天正、郑爱珍的共同委托代理人胡家浩，被告申豪房产公司的委托代理人马建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡天正、郑爱珍共同诉称，2000年2月，原告与被告申豪房产公司签订预售合同，约定购房单价为每平方米人民币3581元（以下币种均为人民币），总价为327013元。销售中，被告宣称“祥和家园”一期58号402室在小区中心位置，环境安静、前方为绿化景观区，属稀缺房源，并向原告提供宣传手册明确标出58号前方为景观区。但现在58号前方位置为小学操场，每天的晨操广播扰民，与宣传描述完全不符，已构成欺诈，导致原告支付比小区同类房屋还高的价格，根据《消费者权益保护法》和相关法规，为保护消费者的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令被告承担违约责任即赔偿损失43833元，诉讼费由被告承担。
被告申豪房产公司辩称，被告对“祥和家园”小区的开发建设均是按照职能部门审核批准确认的规划进行，现在小区规划、楼层都是符合法定条件的，而原告所述的学校，本身就在规划范围内，不属于规划调整，且原告要求赔偿的经济损失计算方式不具有合理性，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，一、被告申豪房产公司为“祥和家园”楼盘发布售楼资料，称该小区为五大保障健康文化大社区，其中环境保障为首期47%高绿化率……，教育保障为小区建有附属学校、幼托中心……，等等。
二、2000年2月，原被告签订《上海市内销商品房预售合同》，约定原告向被告购买“祥和家园”一期小区的商品房上海市真光路XXX弄XXX号XXX室，房屋暂测建筑面积92.154平方米，总房价款330000元。合同第八条约定，被告不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得原告同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与原告签订本合同变更协议。被告未征得原告同意变更该房屋的建筑设计，原告有权退房，退房时，被告除如数退还原告已支付的全部房价款（包括按中国人民银行上海市分行存款利率计算的利息）外，还应按已付房价款的1%向原告支付违约金。双方并就其他购房事宜作出了约定。合同签订后，原告支付了房款，被告也交付了房屋。2001年2月8日，双方办理了《房屋交接书》，房屋实测建筑面积91.32平方米，总房价款327013元。原告于2004年2月取得了所购房屋的产权证。
三、2001年12月19日，“祥和家园”业委会部分成员与被告部分人员就小区规划与设施方面存在的问题进行磋商并达成会议纪要，主要内容为1、被告明确“祥和家园”原承诺配建幼托、学校、儿童乐园、游泳池未变，并逐步予以落实；2、关于中心绿地规划改变影响部分业主利益等问题，继续与该部分业主洽谈解决方案；3、……。
另查明，“祥和家园”小区属一期规划三期实施，并经规划部门的审核批准。
审理中，原告认为，小区部分业主曾因被告存在以下事实而提起侵权之诉，要求被告承担赔偿责任。侵权行为：1、原规划在一期建造的圆形中央花园（规划面积达5800平方米）现变更为椭圆型，经自测只有4400平方米，绿化面积缩水，导致被告在售楼广告中承诺的首期47%的高绿化率难以达到；2、一期小区中央主干道的宽度从规划的15米缩窄为自测的12米；3、每期开发过程中，均存在变更规划设计的行为；4、原规划建造及售楼广告中承诺的小区附属学校、幼儿园、游泳池等设施，除目前在建的学校之外，其余均未兑现。上述案件经法院判决后，因原告当时认为被告的侵权行为未直接侵犯到原告的合法权益，故未向被告申请赔偿款。现因小学于2013年建成后，改变了规划中的小区绿化景观，造成58号楼前方为学校操场，每天学校的晨操广播影响原告的生活质量，被告的上述改建行为，与销售时的宣传手册不符，构成违约。根据2000年房价信息，该小区房屋均价为3300元，高于周边小区价格200元，以原告购买价3580元核减为3100元，被告应退赔房屋总面积价43833元。
被告则认为，原告当时购房的价格是基于多种因素来确定的，并非仅是针对门口绿化来定价的，其要求以此为据退换房价，计算依据不合理。小区确实存在变更设计、布局的情况，但所有的变更均有正常的审批手续，符合规划的要求，根据变更的规划，取消了幼儿园的建设，扩大了小学建设面积，对此，被告愿意按照房屋总价的1%予以补偿。
本院认为，生效的法律文书已查明了“祥和家园”的规划、设计及小区建设中所发生的变更规划之事实，本案中不再赘述。原被告就购买“祥和家园”商品房签订了《上海市内销商品房预售合同》，双方即建立了房屋买卖合同的法律关系。分析双方争议的焦点，其实质是围绕售楼资料中被告所作的承诺在履行中是否存在违约而展开，即便存在规划变更的事实，原告诉讼的依据依然是被告是否违反预售合同的约定和售楼资料中的承诺，因此，本案的基础法律关系是商品房预售合同纠纷。从案件查明的事实分析，尽管被告强调其是依据规划进行开发、施工，但规划中的设施，对小区的整体环境、居住功能，以及对购房者决定是否购买系争房屋等方面而言，具有重大影响，就上述相关内容，被告业已通过售楼资料的形式对购房者作出了承诺。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，被告应当就上述行为承担违约责任。由于双方对变更规划的责任承担方式未作约定，而原告主张的金额仅是理论上的可能性，缺乏合理性，本院难以采纳，本院将根据案件查明的事实，结合双方就“被告擅自变更房屋设计所承担的赔偿责任”的约定，以及相关司法实践予以酌判。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告上海申豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡天正、郑爱珍人民币3270元；
二、对原告胡天正、郑爱珍的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币973元（原告已预付），由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 洪云娣
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。