河南省新野县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新城民初字第00562号
原告梁同朝（反诉被告），男，1942年出生。
委托代理人吕建宇，河南鼎聚律师事务所律师。
委托代理人郭栓众，河南锦明律师事务所法律工作者。
被告李存海（反诉原告），男，1932年出生。
被告李焕忠（反诉原告），男，1960年出生。
二被告共同委托代理人樊华巧，河南同心德律师事务所律师。
原告梁同朝与被告李存海、李焕忠为合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁同朝及其委托代理人吕建宇、郭栓众，被告李焕忠及其委托代理人樊华巧（兼被告李存海的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁同朝诉称，2004年10月，经中间人介绍，我和被告李存海达成协议，并于2004年10月8日签订协议书1份，约定李存海将位于新野县城关镇李家大院内的一处宅基地作价43000元交由我投资建设，李存海应排除四邻一切纠纷，保证我能顺利施工。2004年10月7日，我支付定金3000元，李存海给我出具有收条。2005年3月2日，我支付李存海3000元用于其排除四邻妨害。2007年5月13日我又支付李存海40000元，李存海的女婿即被告李焕忠给我出具了收条。但协议签订至今，因被告未能排除四邻妨害，造成原告无法正常施工。故诉至法院，请求判令被告继续履行合同，排除四邻妨害，保证原告能够顺利施工；若不能继续履行合同，则请求判令二被告偿还46000元，并支付违约金20000元。本案诉讼费用由二被告承担。关于被告的反诉请求，被告未能排除四邻妨害，也未将土地证、准建证交给我，被告违约在先导致原告未能正常施工，原告不存在违约行为，被告应继续履行合同。
在法庭指定的举证期限内，原告向法庭提交如下证据：
1、协议书（2004年10月8日）1份，用以证实双方就建房达成的协议及各方的权利义务情况。
2、收条2份，用以证实被告收到原告交付的定金3000元及宅基地款40000元的事实。
3、新野县人民法院（2006）新城民初字第74号民事判决书1份，用以证实被告未能按照协议约定排除四邻妨害，导致原告不能正常施工的事实。
4、宅基地及四邻情况平面图1份，用以证实宅基地的位置情况。
5、收条1份，用以证实被告办证及为排除妨害进行诉讼时，原告支付被告3000元，被告应予返还。
二被告辩称，原告未支付完购买宅基地款，也未按照约定给被告购置单元房，原告违约在先，合同现已不能继续履行。原告请求判令被告返还46000元不成立，3000元系定金，3000元系原告承诺给被告的办证及诉讼费用，剩余40000元是原告承诺给被告的买单元房的钱。故原告违约在先，请求依法驳回原告的诉讼请求。现反诉请求法院判令原告支付二被告违约金20000元，补偿被告在外租房11年每年租金2000元共计22000元，同时要求判令原告将房屋恢复原状。
在法庭指定的举证期限内，二被告向法庭提交如下证据：
1、协议书（2005年9月30日）1份，用以证实2004年10月8日双方签订的协议书第四条被新的协议代替，原告承诺给被告购买一套三室一厅的单元房。
2、原告出具给被告李存海的承诺书1份，用以证实原告承诺负担被告为排除四邻妨害进行诉讼的费用30000元。
3、新野县人民法院（2006）新城民初字第74号民事判决书、（2006）新行初字第16号行政判决书各1份，南阳市中级人民法院（2007）南行终字第279号行政判决书1份，新野县城关镇人民政府处理决定书1份，新野县人民政府行政复议决定书1份，用以证实被告为宅基地问题进行诉讼，原告承诺支付30000元诉讼费用的事实。
4、收条（2005年3月2日）1份，用以证实原告承诺承担办证费用2000元及诉讼费用1000元。
5、土地使用证及规划许可证各1份，用以证实2000元已经用于办证支出。
6、新野县汉城街道东关社区居民委员会证明1份，用以证实李存海只有李家大院内一处房屋的事实。
7、张某某、杨某某证言各1份，用以证实李存海在交通局单元楼内已租房居住十多年。
8、马某某证言1份，其陈述李存海夫妇从2005年秋即开始租其房子居住至今，房租第一年是1500元，之后是每年2000元。
9、李某甲、李某乙证言各1份，用以证实是原告带人将被告的房屋拆除。
经庭审质证，被告对原告提交的第1组证据的真实性无异议，称协议第四条已经被之后新的协议变更。本院认为，双方对该份协议书的真实性均无异议，本院依法予以采信。被告对原告提交的第2组证据的真实性均无异议，对4万元收条的证明方向有异议，称该4万元并非原告支付的宅基地款，而是给被告买单元房的钱。本院认为，3000元定金收条双方均无异议，本院依法予以采信。4万元收条的真实性双方均无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明方向不予采信。被告对原告提交的第3组证据的真实性无异议，对其证明方向有异议，称判决书证明了被告为原告建房排出了妨害。本院认为，该份判决书的真实性双方均无异议，本院依法予以采信。被告对原告提交的第4组证据有异议，称系原告私自绘制。本院认为，该份证据被告不予认可，与本案欠缺关联性，故对该组证据，本院依法不予采信。被告对原告提交的第5组证据无异议，本院予以采信。原告对被告提交的第1组证据的真实性无异议，但称此协议是对原来协议的补充，原告承诺的是在建好的房屋中给被告一套单元。本院认为，该份协议双方均无异议，本院依法予以采信。原告对被告提交的第2组证据有异议，称该承诺书不符合证据要件，是原、被告当时协商时写的，被告将其抢走，该承诺书并没有实际履行。本院认为，该承诺书系原告书写并署名，本院依法予以采信。原告对被告提交的第3、4组证据均无异议，本院予以采信。原告对被告提交的第5组证据有异议，称系复印件，被告还应当提交缴费收据。本院认为，该土地使用证和规划许可证客观真实，依法予以采信。原告对被告提交的第6组证据有异议，称与本案无关。本院认为，该组证据欠缺证明力，依法不予采信。原告对被告提交的第7、8、9组证据有异议，称证言不属实，房屋系被告购置，并非租房居住，自己也没有拆除被告房屋。本院认为，该三组证据原告不予认可，欠缺证明力，本院对被告支付租金的事实不予采信。
依据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告李存海拥有新野县汉城街道李家大院内宅基地及其上老房屋一处。2004年10月初，原、被告双方开始协商，由原告投资对该处宅基进行开发，建设单元楼。2004年10月7日，被告李存海收到原告购买宅基地款定金3000元，并给原告出具收条1份，内容为：“收到条今收到梁同朝定金叁仟元整（买房款）收款人李存海04年10月7号。”2004年10月8日，原告梁同朝与被告李存海正式签订合作建房协议书1份，主要内容为：“……一、宅基主人称甲方。投资建筑者为乙方。二、甲方愿将自己的宅基东西长18米，南北长12米提供给乙方使用，作价肆万叁仟元。先付定金叁仟元。三、建筑的一切手续有甲方办妥后交付乙方。便于施工中职能部门查阅使用。和一后双方办证使用。四、付款方法：协议签订时先付叁仟元，其余款待建房子后给甲方一套，按售出价计算，多退少补，推平。五、甲方责任有：排除四邻一切纠纷，确保使用面积……九、乙方责任有：保质、保量、保期圆满竣工……十、因四邻和宅基使用不足，给乙方造成停工，有甲方赔偿乙方损失。……甲方：李存海乙方：梁同朝二〇〇四年十月八日。”协议签订后，原告即组织施工事宜，被告李存海的老房子被拆除。2005年3月2日，原告支付被告李存海3000元，用于李存海办理土地证及与四邻打官司诉讼费用支出，李存海给原告出具收条1份，内容为：“今收到现金3000元叁仟元（办证2000元打官司款1000元）收到人章李存海印2005年3月2号。”2005年9月30日，李存海与梁同朝签订补充协议书1份，内容为：“协议书梁同朝用李存海的宅基建房，不讲价钱多少。梁只保证给李一套三室一庭单元房。在建房过程中，若遇外界阻挠，李保证负责彻底解决问题。协议人李存海协议人梁同朝2005年9月30日。”2007年5月13日，因原告房屋被拆除，原、被告双方协议，由原告负责给被告李存海买一套单元房居住，原告支付被告李焕忠40000元，被告李焕忠给原告出具收条1份，内容为：“今收到梁同朝现金肆万元（40000）整注因为东关的地方给老梁老梁负责买个单元房次款为暂付款的壹部分。李俊英李玉英在场李焕忠2007年5月13号。”2014年10月15日，原告梁同朝就相关费用承担问题给被告出具承诺书1份，内容为：“程诺我叫梁同朝关于为李存海的宅基开发事宜，在执行原签协议情况下，梁同朝已付李存海43000元（肆万叁仟元）。为宅基纠纷李存海打官司费梁同朝应承担叁万元，余款壹万叁仟元退给梁同朝。双方无条件执行。诺单方有违上述条款，愿承担约定罚款陆万元交付对方。同意人程诺人梁同朝2014.10.15号。”
另查明，2005年1月11日，李存海取得争议地块的国有土地使用证，同年9月28日取得建设工程规划许可证，该规划许可证有效期至2006年3月28日，现已过期。2006年、2007年被告李存海先后通过民事诉讼、行政诉讼、行政复议等方式为建房排除四邻妨害。现原告以被告违约要求继续履行合同为由诉至本院，引起本案诉讼。经本院调解，双方无法达成一致意见。本案诉讼中，原告称拆除的老房屋价值4000元，被告称价值10000元，但均未提供证据证明，经本院释明，被告坚持要求原告对拆除的老房屋恢复原状，不要求原告赔偿。对适用违约金或者定金条款选择适用违约金条款。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告梁同朝与被告李存海在意思自治的前提下签订合作建房协议书，该协议合法有效。
关于当事人是否存在违约行为及该协议能否继续履行的问题。本案中，原告梁同朝在双方签订协议及相关补充协议后，在长达10余年的时间里，未向被告李存海支付剩余40000元的宅基款及按约定给被告李存海购买单元房一套，已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”因被告不同意继续履行合同，依据上述法律规定，原、被告双方的协议应依法予以解除。
关于合同解除后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告诉称若不能继续履行合同则要求被告返还46000元。2014年10月7日的3000元定金，因被告反诉要求适用违约金条款，故定金规则不发生效力，被告应予返还。2005年3月2日支付的3000元，明确注明系办证、打官司的费用，故不再予以返还。剩余的40000元，2014年10月15日，原告单方给被告李存海出具承诺书，承诺承担李存海打官司费用30000元，该承诺系原告方真实意思表示，被告现主张权利，应予支持，扣除该30000元后，被告李存海下欠原告13000元。
关于被告李存海反诉要求原告将老房屋恢复原状的问题。经本院释明，被告不要求原告赔偿因老房屋拆除造成的损失，坚持要求原告将老房屋恢复原状，因房屋恢复原状不适合强制履行，且履行费用过高，故本院对其该项反诉请求不予支持。
关于被告李存海应否承担违约责任问题。本案中，原告请求判令二被告支付违约金20000元，但并未提供被告方违约的证据，且被告方已经通过诉讼、行政复议等方式排除四邻妨害，故对原告的该项请求，本院不予支持。
关于原告应否承担违约责任的问题，二被告反诉要求原告支付违约金20000元，如前所述，原告存在明显违约，应当按合同约定支付被告方违约金，因20000元违约金约定显然过高，结合原告违约及被告李存海因老房屋拆除遭受损失的数额、程度，违约金应酌定为10000元，由原告支付被告李存海。
关于二被告反诉要求原告补偿11年的租房损失每年2000元共计22000元的请求，因未能提供充分证据证实其支付房租，本院不予支持。
综上，本案合同的相对人为被告李存海，二被告之间系委托关系，应由被告李存海承受合作建房协议相应的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告梁同朝与被告李存海之间的合作建房协议。
二、被告李存海于本判决生效之日起十日内支付原告梁同朝13000元。
三、原告梁同朝于本判决生效之日起十日内支付被告李存海违约金10000元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
五、驳回二被告的其他反诉请求。
上述二、三项判决内容相抵后，被告李存海应支付原告梁同朝3000元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由原告负担1400元，被告李存海负担150元。反诉费425元，由原告负担25元，被告李存海负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 陈金波
人民陪审员 王红霞
人民陪审员 刘天举
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 徐 猛