河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民五终字第238号
上诉人（原审被告）新乡市新宇房地产开发有限公司。
住所地长垣县建设路中段。
法定代表人王帅，经理。
委托代理人许爱军、郭超，河南克谨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张有正。
委托代理人肖道灵、聂丙乔，河南仟问律师事务所律师。
上诉人新乡市新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇公司）与被上诉人张有正商品房预约合同纠纷一案，张有正于2015年1月27日向河南省长垣县人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，要求新宇公司交付张有正房屋两套，并承担本案诉讼费用。原审法院经审理于2015年3月16日作出（2015）长民初字第480号民事判决。新宇公司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月7日，新宇公司与长垣县美术印刷厂签订土地转让合同书一份，根据该合同，长垣县美术印刷厂将其位于长垣县华垣路西段北侧的13.76亩土地的土地使用权转让给新宇公司，土地转让费为1400万元，包括替长垣县美术印刷厂还银行贷款750万元，付现金650万元。同时约定长垣县美术印刷厂享有新宇公司开发的临街商铺门面房上下连体两套，一楼每平方米按5000元人民币计算，二楼按每平方米4000元计算，总体面积不低于480平方米及另配套地下室等，该临街商铺以人民币216万元的价格计入转让费中，从新宇公司付给的转让费中扣除。签合同当日，新宇公司向张有正开具了收款收据，内容为“今收到张有正预收房款（大写）贰佰壹拾陆万元（小写）216万元”，长垣县美术印刷厂分别于2011年6月7日、2011年6月21日、2011年6月30日向新宇公司开具了收到土地转让款1400万元的收据。后新宇公司对该宗土地进行了商品房开发，在张有正要求新宇公司交付临街商铺门面房时，张有正与新宇公司发生争议。在诉讼过程中，张有正提出诉讼保全申请，原审法院于2015年元月28日作出（2015）长民初字第480号民事裁定书，查封了新宇公司开发的房产两套（房产证号：房权证蒲西区字第××号、房权证蒲西区字第××号）。
原审法院认为：本案的争议焦点为原被告的诉讼主体资格及商品房预约合同是否生效的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，原告是与本案有利害关系的公民、法人和其他组织。本案新宇公司向张有正出具了预收房款收据，同时，长垣县美术印刷厂也认可涉案临街商铺门面房归张有正所有，以抵张有正建厂出资，故张有正作为涉案房屋的预购人，享有要求交付房屋的民事权利，具备本案原告的诉讼主体资格。而新宇公司在收受了张有正的预购房款后未依约定履行交付义务，侵犯了张有正的民事权利，具备本案被告的诉讼主体资格。关于新宇公司称未与张有正签订商品房买卖合同，预约合同不具备可履行性的问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定，本案中新宇公司与长垣县美术印刷厂已对预购房的基本状况、价款、交付方式等主要内容作了约定，长垣县美术印刷厂将其购房的权利转让给张有正，新宇公司向张有正出具了预购房款收据，接受了张有正的购房款，双方的商品房买卖行为意思表示真实，符合法律规定，商品房预约合同生效。新宇公司的辩称理由不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，原审法院判决：新宇公司于判决生效后十日内向张有正交付其开发的位于长垣县华垣路西段北侧的临街商铺门面房上下连体两套。案件受理费24080元，诉讼保全费5000元，由新宇公司承担。
新宇公司上诉称：1、原审认定张有正系本案的当事人，明显与事实不符，其起诉应予驳回。本案所涉土地转让合同系新宇公司与长垣县美术印刷厂所签订，张有正是长垣县美术印刷厂的法定代表人，而该合同约定系由长垣县美术印刷厂享有新宇公司开发的临街门面房上下连体两套；案涉收据所载明的预收房款是案涉土地转让合同内容的一部分，收款收据虽载明张有正，是交易习惯，并不表明该行为系张有正个人行为，另长垣县美术印刷厂系集体企业，与原审诉讼中长垣县美术印刷厂出具的证明相悖；2、新宇公司与长垣县美术印刷厂关于房屋达成的协议是预约性质的购房条款，不具备商品房买卖合同的效力，无法继续履行，另张有正未履行合同约定的支付款项的义务，其诉请交付房屋不应得到支持；3、本案涉及的财产与长垣县美术印刷厂有关，应当将其列为第三人参加诉讼，原审漏列当事人，应将本案发回重审。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回张有正起诉、诉讼请求，或将本案发回原审法院重审。
张有正辩称：1、张有正是本案适格的当事人。长垣县美术印刷厂与新宇公司签订的土地转让涉及“土地转让及商品房买卖”，在该合同履行过程中，基于张有正、长垣县美术印刷厂及新宇公司三方合意，该合同所涉的房屋买卖内容变更为张有正与新宇公司之间的关系，张有正向新宇公司履行支付房款义务，新宇公司向张有正出具相应收据；2、新宇公司与张有正之间就房屋买卖、价款等作出明确约定，张有正已支付买卖价款，履行了主要义务，合同成立；3、张有正与新宇公司之间存在独立的商品房预约买卖合同，本案不存在漏列当事人的问题。4、长垣县美术印刷厂属于个人投资，挂靠集体企业。综上，请求二审法院驳回新宇公司的上诉请求，维持一审判决。
张有正为证明其主张，二审诉讼中提供的证据有：1、张有正收款说明及张有正2011年6月7日收据（两份）、2011年6月21日收据、2011年6月30日收据；2、银行转账交易明细；3、2015年6月10日李宏坤证明（两份）。4、2011年6月7日长垣县美术印刷厂证明，证明长垣县美术印刷厂同意案涉房屋归张有正所有；5、2015年6月5日长垣县轻工业局证明，证明长垣县美术印刷厂是个人挂靠企业，非全民企业或集体企业。新宇公司对证据1、证据2真实性及证明目的均无异议。对李宏坤证明所述杜宝林愿以1570万元购买土地，多余170万元部分作为李宏坤佣金以及经杜宝林同意，以杜宝林欠付120万元顶替张有正购房款中的部分款项有异议，对其他部分无异议。对证据4真实性无异议，但不能证明案涉房屋权利已经转让给张有正个人。对证据5的真实性无异议，但与长垣县美术印刷厂的证明相互矛盾。新宇公司对张有正提供的证据1、2、4、5的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。李宏坤未到庭接受双方质询，亦无其他证据印证，故本院对李宏坤证明中新宇公司异议部分不予采信。
本院经审理查明：2011年6月7日，案涉土地转让合同签订时，新宇公司出具购房收据216万元，长垣县美术印刷厂出具土地转让款收据216万元，该购房款从新宇公司应付土地转让价款中扣减，均未实际支付。另查明，长垣县美术印刷厂于1998年至2003年挂靠长垣县轻工业局，2004年初停止挂靠，该厂系张有正个人企业。2011年6月7日，长垣县美术印刷厂出具证明称将新宇公司土地转让价款折抵房屋归张有正个人名下，以抵张有正建厂买地开支。
其他事实与原审法院审理查明的事实相同。
本院认为：关于张有正是否具有本案原告主体资格及是否应当追加长垣县美术印刷厂参加诉讼的问题。长垣县美术印刷厂与新宇公司签订案涉土地转让协议，约定长垣县美术印刷厂享有新宇公司开发的临街商铺门面房上下连体两套，房屋价款从新宇公司应付的土地转让费中扣除，合同双方系长垣县美术印刷厂及新宇公司，新宇公司向张有正出具购房收据及长垣县美术印刷厂向新宇公司出具土地转让价款收据均系履行上述土地转让协议行为。但长垣县美术印刷厂系张有正个人企业，且从形式上来看，长垣县美术印刷厂亦同意案涉房屋归张有正所有，无需再追加长垣县美术印刷厂参加本案诉讼，现因新宇公司未交付所涉房屋引起纠纷，张有正是本案适格原告。故对新宇公司该项上诉主张，本院不予采纳。关于所涉房屋是否应当交付张有正的问题。新宇公司作为案涉土地转让合同受让方，应依约支付相应的土地转让价款，双方对新宇公司支付部分土地转让价款2160000的方式作出相应约定，即新宇公司应将其开发的临街商铺门面房上下连体两套交付土地出让方，该约定系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守，现张有正要求新宇公司交付其相应房屋，本院予以支持。另原审虽判决新宇公司向张有正交付房屋，但对于差异面积处理未予明确不当，新宇公司应将其开发的临街商铺门面房上下两套，总面积不低于480平方米交付张有正，一楼按5000元/平方米计算，二楼按4000元/平方米计算，设计设置超出面积或者不足面积按照一楼5000元/平方米、二楼4000元/平方米进行补退。综上，原审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，但未明确差异面积处理方式欠妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持河南省长垣县人民法院（2015）长民初字第480号民事判决；
安置房屋超出或者不足480平方米的部分，由张有正与新乡市新宇房地产开发有限公司按照一楼5000元/平方米、二楼4000元/平方米进行补款或退款。
二审案件受理费24080元，由新乡市新宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭中伟
审 判 员 路长平
代理审判员 王 华
二〇一五年九月九日
书 记 员 李 芳