上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2875号
原告（反诉被告）谢斌澜。
原告（反诉被告）刘爱华。
原告（反诉被告）谢某某。
法定代理人谢斌澜。
三原告共同委托代理人居福恒，上海慧谷律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐洪伟。
被告（反诉原告）田兰珍。
被告（反诉原告）徐以春。
三被告共同委托代理人张建平，上海市神州律师事务所律师。
三被告共同委托代理人黄燕，上海市神州律师事务所律师。
原告谢斌澜、刘爱华、谢某某与被告徐洪伟、田兰珍、徐以春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判。2013年12月4日，被告徐洪伟、田兰珍、徐以春提起反诉。本院于2014年1月6日依法公开开庭进行了审理。原告谢斌澜、刘爱华、谢某某的委托代理人居福恒、被告徐洪伟、田兰珍、徐以春的委托代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢斌澜、刘爱华、谢某某共同诉称，2012年12月10日，原、被告双方签订一份《上海市房地产买卖合同》。该合同约定，原告向被告购买上海市闸北区万荣路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积87.61平方米，房地产转让价人民币1，780，000元（以下币种均为人民币）。合同补充条款（一）第五条约定，被告在2013年6月30日前向有关公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续。逾期需支付违约金，违约金按总房价的万分之五每日计。如被告未及时迁出户口造成原告损失的，被告承担赔偿责任。后被告于2013年8月21日才迁出户口，应当从2013年7月31日起按照合同约定向原告支付违约金。
2013年1月30日，被告以新购房屋尚未装修，无法搬离系争房屋为由，与原告签订一份《房屋出租协议》，约定租赁期限4个月，从2013年2月1日起算至同年5月30日，房租每月4，000元。但被告直至2013年7月30日才搬出，共欠6个月房租总计24，000元，至今未付。此外，原告在购入系争房屋时，为被告垫付了电费、煤气费、有线电视费共计716.5元。为此，原告诉至法院，请求1、判令被告向原告支付违约金46，280元；2、判令被告向原告支付租金24，000元；3、判令被告承担原告代为支付的电费、煤气费、有线电视费共计716.5元。
被告（反诉原告）徐洪伟、田兰珍、徐以春共同辩（反诉）称，虽然合同约定2013年6月30日前迁出户口，但实际迁出时间经过原告认可。且在延迟迁出期间以及房屋交接时，原告从未提出过异议，所以原告现在主张违约金有违常理。其次，户口问题并不影响原告使用系争房屋，故原告的第一项诉讼请求不合理，也没有依据，被告不予同意。关于第二项诉讼请求，被告认为其只需承担4个月租金，因为被告在2013年5月30日已经搬离系争房屋。由于当时原告不在上海，所以直到2013年7月31日才办理交接手续。第三项诉讼请求涉及的费用是被告居住使用系争房屋期间产生的费用，被告已经支付，不可能由原告代为支付，所以被告亦不同意该项诉讼请求。被告认为，根据合同附件三第4条的约定，原告应于交房之日向被告支付尾款20，000元，但原告一直未付。依据合同第九条第二款，原告应当承担相应的违约责任。为此，被告提起反诉，请求判令反诉被告向反诉原告支付购房尾款20，000元并支付违约金4，000元。
反诉被告谢斌澜、刘爱华、谢某某共同辩称，同意支付尾款20，000元。反诉被告未支付尾款是因为反诉原告违约在先，故反诉被告不应承担违约金。
经审理查明，2012年12月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以1，780，000元的价格购买系争房屋，房屋建筑面积87.61平方米。甲、乙双方确认，在2013年1月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的20日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金。补充条款（一）第5条约定，甲方承诺在2013年6月30日前向有关公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续。逾期需支付违约金，违约金按总房价的万分之五每日计。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。合同附件三付款协议约定，乙方应在签订本合同当日支付首期房价款560，000元整含定金60，000元。乙方于甲、乙双方至上海市闸北区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心办妥以乙方为权利人的房地产权证7个工作日内（以银行放款时间为准），以银行放贷形式支付甲方房款1，200，000元整。乙方于甲方交房之日，支付尾款20，000元整。
2013年1月30日，原告谢斌澜（甲方）与被告徐洪伟（乙方）签署一份房屋出租协议。该协议写明，乙方已将系争房屋出卖给甲方。但由于乙方新购房屋未能装修，目前尚不能搬离，经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方暂时租住该物业内，时间为2013年2月1日开始，到2013年5月30日止，每月房租4，000元，到期乙方一次性给甲方结清。
2013年7月31日，原告谢斌澜签署房屋交接书，并对水、电、燃气读数予以确认。
另查明，被告于2013年8月21日将户口迁出系争房屋。原告尚有尾款20，000元未支付给被告。
审理中，原告提供代为支付的电费、有线电视费、燃气费发票。被告同意支付有线电视费及燃气费，但对电费支付提出异议。被告认为电费缴付时间是2013年2月26日，该时间段内由被告居住使用系争房屋，不可能由原告支付该笔费用。原告则表示这是为了电表过户结清欠费而补开的单据，所以由原告支付。
被告表示其在2013年5月30日就已通知原告交接房屋，但当时原告不在上海，故导致延迟交接的原因在原告方。房屋交接时，原告没有提及房租，被告的想法是以尾款抵扣租金。被告认为，房屋交接行为即表明双方结清了所有款项。
原告则认为房屋交接不代表其他事项的了结。原告曾向被告主张租金，但被告表示刚购买新房，没有能力支付。
以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、房屋出租协议、发票、房屋交接书以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的房地产买卖合同及房屋出租协议，均是双方当事人真实意思的表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。本案被告逾期迁出户口确实违反了合同约定，理应按约承担相应的违约责任。被告认为原告交接房屋即表明免除被告违约责任的抗辩意见，于法无据，本院难以采纳。但考虑到被告逾期迁出的时间不长，原告亦没有证据表明被告的违约行为给原告造成了实际损失，故本院将结合本案实际情况对违约金的数额酌情予以调整。被告主张2013年5月30日已搬离系争房屋，但未提供任何证据，故本院认定被告租金应付至房屋交接书上确定的日期，即2013年7月31日。审理中，被告对原告垫付的有线电视费、燃气费自愿予以支付，并无不妥，本院予以确认。关于电费，是被告使用系争房屋期间产生的费用，应当由被告承担。现原告提供证据证明其已经予以垫付，故原告的该项请求本院予以支持。
关于被告反诉要求原告支付的20，000元尾款，因被告已经交付房屋，付款的条件已成就，原告应当支付给被告。而被告主张违约金的依据是合同第九条第二款，该条款约定的是解约违约金，并非逾期付款的违约责任，故被告该项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告徐洪伟、田兰珍、徐以春应于本判决生效之日起十
日内向原告谢斌澜、刘爱华、谢某某支付违约金10，000元；
二、被告徐洪伟、田兰珍、徐以春应于本判决生效之日起十
日内向原告谢斌澜、刘爱华、谢某某支付租金24，000元；
三、被告徐洪伟、田兰珍、徐以春应于本判决生效之日起十
日内向原告谢斌澜、刘爱华、谢某某支付电费、煤气费、有线电视费共计716.5元；
四、反诉被告谢斌澜、刘爱华、谢某某应于本判决生效之日起十日内向反诉原告徐洪伟、田兰珍、徐以春支付购房尾款20，000元；
五、驳回原告谢斌澜、刘爱华、谢某某其余诉讼请求；
六、驳回反诉原告徐洪伟、田兰珍、徐以春其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，557元（原告已预缴），减半收取为778.5元，由原告谢斌澜、刘爱华、谢某某负担398.5元，被告徐洪伟、田兰珍、徐以春负担380元；反诉案件受理费200元（反诉原告已预缴），由反诉原告徐洪伟、田兰珍、徐以春负担34元，反诉被告谢斌澜、刘爱华、谢某某负担166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 龚 平
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 朱燕妮
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。