广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第459号
原告桂林市坤达农业科技有限公司。
委托代理人秦祥然。
被告姚林斌。
委托代理人罗庆球。
原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告姚林斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月4日受理后，依法组成由审判员欧阳东担任审判长，代理审判员刘林建、人民陪审员余永富参加的合议庭，分别于同年8月22日、12月23日公开开庭进行了审理。原告桂林市坤达农业科技有限公司的委托代理人秦祥然、被告姚林斌及其委托代理人罗庆球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告姚林斌于2013年7月23日签订一份《门面租赁合同》（以下简称《合同》），承诺将原告位于桂阳公路东侧桂林市农业科技服务展示区门面壹号楼壹层第9-12号的四间铺面租给被告进行商业经营，租赁期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止共五年，给予被告一个月门面装修时间（从合同签订之日起至2012年8月31日止）。《合同》约定，自2012年9月1日至2015年8月31日三年，每间铺面每月租金2900元，四间门面每年共计租金139200元；自2015年9月1日起至合同终止之日止两年，每年租金在上一年的基础上递增10%，即2015年9月1日至2016年8月31日止为153120元，2016年9月1日至2017年8月31日止年租金为168432元。双方还约定履约信誉保证金24000元。《合同》第五条还约定，按季度缴纳租金，实行先交清租金后使用。自2012年12月1日起，被告必须在每季度的第一个月10日前付清该季度的租金。《合同》第十条第（3）款还约定，不按规定时间缴纳房租、水费、电费等费用，拖欠时间累积达30天的，出租方有权终止合同，收回房屋。第十一条约定“乙方逾期未交租金或拖欠部分租金的，甲方有权按所欠租金每日5‰向乙方加收违约金”。第十二条约定：“合同期满，乙方无违约责任，房屋经甲方验收后一次性全额无息退还乙方所交信誉保证金；否则，甲方有权没收乙方所交信誉保证金。”《合同》签订后，被告姚林斌按约定向原告交清了履约信誉保证金24000元和第一个季度（即2012年9月1日至2012年11月30日止）的铺面租金34800元，原告向被告姚林斌交付了铺面，已实际履行合同。但被告自2012年12月1日起至今，长期拖欠租金，已构成违约。原告与被告多次协商无果，遂诉至法院，请求1、判决解除原告与被告2012年7月23日签订的《门面租赁合同》，被告立即将壹号楼壹层9-12号房屋铺面共四间退还给原告；2、判令被告向原告支付2012年12月1日至移交铺面之日止所拖欠的铺面租金（暂计算至2013年5月31日止6个月182天）69600元、水费169.5元、电费2731.2元及违约金44196元；3、判决被告交给原告的信誉保证金24000元归原告所有，原告不予退还被告；4、由被告承担诉讼费用和保全费用。
原告提供的证据有：
第一类：1、企业法人营业执照复印件，证明原告具有法人资格；2、原告的组织机构代码证，证明原告具有法人资格；3、被告姚林斌的身份证复印件，证明被告的主体资格。
第二类：4、原、被告间签订的《门面租赁合同》，证明被告租赁门面期限自2012年9月1日起至2017年8月31日止共五年；被告承租壹号楼9-12号共四间门面，每月每间2900元，每季度需要交租金34800元；被告被告须自2012年12月1日起，在每季度的第一个月10日前付清该季度的租金；若被告不按规定时间缴纳房租、水费、电费等费用，拖欠时间累积达30天的，出租方有权终止合同，收回房屋；原告有权按所欠租金每日5‰向被告收取违约金；原告有权没收被告所交的信誉保证金。
第三类：5、被告向原告交履约信誉保证金票据复印件1份，证明被告向原告交纳履约信誉保证金24000元。6、被告向原告交第一个季度的铺面租金票据4份，证明被告向原告仅交纳了第一个季度的铺面租金34800元。7、被告向原告交水电费票据复印件一份，证明被告向原告交清了第一、二季度的水电费。
第四类：8、2013年4月18日原告向被告下达催款《通知》复印件，证明原告向被告下达了催款《通知》。
第五类：9、雁建规管字（2009）23号文件，证明被告所租门面是已经得到雁山区建设局审批的合法建筑。10、市农科字（2010）9号《关于做好农业科技服务展示区建设的决定》，证明原告负责农业科技服务展示区建设工作，建成后由原告负责管理使用。
第一次庭审结束后，补充提供的新证据：11、建设工程施工许可证，证明涉诉建筑物是经过相关部门批准建设，系合法建筑；12、建设工程质量竣工验收意见书，证明涉诉建筑物的建设单位是桂林市坤达公司，2012年8月1日经验收合格投入使用；13、桂林市雁山区建设局的证明一份，证明涉诉建筑物2012年8月1日经验收合格投入使用，使用期限为两年。
被告姚林斌辩称：原、被告双方签订的合同为无效合同，不受法律保护。理由：1、原告违反雁山区人民政府的建设批文规定，将临时建筑建成永久性建筑；改变批文建设用途，将农业科技服务展示区改为商业铺面出租；超过二年有效期出租铺面签订五年的租赁合同。2、原告不是签订合同的主体，所签合同无效。3、原告采取欺骗手段签订的合同，致使合同无效。建筑的土地有纠纷未告知被告，影响被告经营；隐瞒政府批文的真相，欺骗被告签订合同；签订合同前承诺铺面前的空地由原告平整被告可使用，但未兑现，影响被告经营。4、无房屋所有权证，造成被告不能办理工商执照。原告违法与被告签订房屋租赁合同，致使合同无效，原告是过错方，应承担造成合同无效的经济损失责任，不能收取被告的房屋租金，损失应由原告自行承担。
被告姚林斌提供的证据有：1、门面租赁合同，证明原告不能签订租赁合同，主体不合格，违反法律规定，合同无效，原告应承担合同无效的责任；2、桂林市雁山区建设局文件和建设工程施工许可证，证明原告出租的铺面是违法建筑，并改变了用途；3、农科所的决定书，证明原告有建设权和管理权，并无出租铺面的权力，同时证实原告无产权；4、工商电脑咨询单，证明原告无经营商业铺面的经营权，不具备签订合同的主体资格，所签订的合同无效；5、桂林市雁山区工商行政管理局出具的通知一份，证明工商局要求商户办理营业执照，但是原告未提供产权证，致使无法办证，工商局要求罚款。
经庭审质证，被告对原告提供的第一、二、三类证据（第1-7号）无异议；对四类证据（8号），被告认为其未收到原告的通知；对第五类证据（第9、10号）的真实性无异议，但认为第9号证据不能说明出租门面系合法建筑，第10号证据中不能证明原告有处分权，不能出租门面。对原告提供的补充证据，对第11号建设施工许可证的真实性无异议，但认为许可证是违法的，违反城市规划法，只能证明施工的许可和时间，没有证明建筑时间，不能作为临时建筑期限的证据；对12号建设工程质量竣工验收意见书的真实性有异议，有予认可，认为规划许可证批准的建设单位是农科所，但意见书上没有农科所的签字盖章，坤达公司不是项目单位也不是建设单位，不能代表农科所；对13号桂林市雁山区建设局的证明，认为已超过举证期限，应为无效，且该证明只能证实竣工时间，不能证实临时建筑期限的起止时间，也不能代替临时建筑的延期手续，且该证明系凭关系取得，系违法行为。
原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，认为原告的主体合格，没有违法；对证据2的真实性无异议，对证据目的有异议，认为该证据说明出租门面系合法建筑；对证据3、4的真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据5不予认可，该证据当事人签名栏中系李智军，不是本案当事人，与本案无关。
对原告提供的第一、二、三类证据（即1-7号证据），被告均无异议，且该三类证据符合民事诉讼法有关证据的规定，本院予以确认为定案依据。对原告提供的第四类证据，被告虽否认其收到原告的通知，但对其拖欠租金的事实予以认可。本院将原告此类证据作为参考依据。对原告提供的第五类证据，被告虽不认可原告的证明目的，但确无其他证据对其异议进行佐证，故本院对原告此类证据予以确认为定案依据。对原告补充提供的证据，因为该三份证据系国家行政单位出具，且确系本案争议的租赁房屋的建设、所有、管理及使用的证明，被告虽提出异议，但未能提供证据对其异议进行佐证。因此，本院对该三份予以确认。对于被告提供的1-3号证据，与原告提供的证据相符，仅系证明内容不同，本院对其真实性予以确认，将被告要求的证明目的作为参考。对被告提供的第4号、5号证据，本院作为参考依据。
综合原、被告的诉辩及证据情况，本院确认以下法律事实：2012年7月23日，原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告姚林斌签订一份《门面租赁合同》，约定：原告将位于桂阳公路东侧桂林市农业科技服务展示区门面房屋壹号楼壹层9-12号四间门面租给被告进行商业经营；租赁期限为5年，从2012年9月1日起到2017年8月31日止，给被告壹个月门面装修时间（即从合同签订之日起至2012年8月31日止）；门面租金2012年9月1日到2015年8月31日止每月每间为2900元，全年租金共计139200元人民币；2015年9月1日起到合同终止之日止，每年租金在上一年的基数上递增10%，即2015年9月1日至2016年8月31日止年租金为153120元，2016年9月1日至2017年8月31日止年租金为168432元；租金按季度缴纳，实行先交租金后使用，被告应于签订合同当日一次性付清第一个季度的租金34800元，以后的租金自2012年12月1日起，在每季度第一个月10日前付清；承租期间，原告根据行业标准和农业科技服务展示区的水电耗损情况制定水电费收取价格，被告须按该价格逐月结清所使用的水电费。双方还在合同中约定被告应向原告交纳每间门面6000元的履约信誉保证金共计24000元，若被告不按合同规定时间缴纳房租、水费、电费等，拖欠时间累计达30天的，原告有权终止合同，收回门面并没收履约信誉保证金；另若被告逾期未交租金或拖欠部分租金的，原告有权按所欠租金每日5‰向被告加收违约金。合同签订后，原告将四间门面交付被告使用。被告于2012年7月23日依合同约定向原告交纳了四间门面的履约信誉保证金人民币24000元及2012年9月1日至11月30日的门面租金34800元，并交纳了第一个季度的水电费。后，被告未再向原告缴纳门面租金及水电费。原告起诉至本院后，被告向原告交清了所拖欠的水电费，并于2013年9月10日向原告交纳了29000元租金。至本案审理终结时，被告仍拖欠原告自2012年12月1日起至2013年5月31日止的门面租金40600元，2013年5月31日后的门面租金未缴纳。
另查明，本案争议的房屋位于桂林市农业科学研究所大门两侧农业科技服务展示区范围内。科技服务服务展示区系桂林市农业科学研究所报建，桂林市雁山区建设局于2009年11月30日以雁建规管字（2009）23号文批准农业科技服务展示区为临时建筑，有效期为两年。2010年9月25日，桂林市农业科学研究所以市农科字（2010）9号《关于做好农业科技服务展示区建设的决定》文件，决定由原告负责农业科技服务展示区的建设工作，建成后由原告负责管理使用。后农业科技服务展示区于2012年8月1日经施工、勘察等部门组织验收合格并交付使用。
综合原、被告的诉辩，本院确认原、被告争议的焦点是：1、原、被告签订的门面租赁合同是否合法有效；2、原、被告所签订的租赁合同应否解除；被告应否返还租赁铺面；3、被告是否应当给付拖欠的铺面租金、水、电费及支付违约金；4、被告交纳的履约信誉保证金，原告是否有权依据合同占有。
对于上述争议焦点，本院认为：
本案争议的租赁房屋农业科技服务展示区系桂林市农业科学研究所报建的临时建筑，2009年11月30日经桂林市雁建规管字第（2009）23号文件批准新建，农业科技服务展示区系合法建筑，有效期为两年。农业科技服务展示区于2012年8月1日前建成并经有关部门验收合格交付使用。因此，农业科技服务展示区使用期应从2012年8月1日起计算。原告桂林市坤达农业科技有限公司根据桂林市农业科学研究所的决定对农业科技服务展示区进行建设和管理使用，其与被告2012年7月23日所签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，本院认为，原、被告间的《门面租赁合同》合法有效，只有超过建设主管部门规定的两年使用期限且未经批准延长使用期限部分才无效。对于被告认为原告违反雁山区人民政府的建设批文规定将临时建筑建成永久性建筑，农业服务展示区系违法建筑；桂林市雁山区建设局出具证明系违法行为，要求该局出庭解释并接受被告询问；原告不是签订合同的主体，隐瞒政府批文的真相，未告知被告建筑土地有纠纷，影响被告经营，欺骗被告签订合同等主张合同无效的答辩意见。本院认为，被告系成年人且具有完全民事行为能力，其对自己所签订合同的相关事宜及建筑物情况应当明确。被告提出上述主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原、被告间的《门面租赁合同》在桂林市雁山区建设局批准的农业服务展示区两年使用期限内（即自2012年8月1日至2014年7月30日）合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同后，原告依约将四间门面交付被告使用，被告却未能按合同约定缴纳铺面租金。按原、被告《门面租赁合同》的约定，被告应在每季度的第一个月10日前缴纳下一季度的铺面租金，并逐月结清所使用的水、电费；如不按约定时间缴纳铺面租金、水、电费，拖欠时间累计长达30天的，原告有权终止合同，收回房屋。被告自2012年12月1日起至本案一审辩论终结前均未依合同约定缴纳铺面租金已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除原、被告间的《门面租赁合同》，被告返还所承租的四间铺面并依合同约定缴纳自2012年12月1日起至实际返还铺面之日止的铺面租金，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告支付自2012年12月1日起至2013年5月31日止拖欠的铺面租金69600元。原告诉至本院后，被告已于2013年9月10日向原告交纳了29000元租金，因此，被告自2012年12月1日起至2013年5月31日止实际拖欠原告铺面租金40600元。据此，本院以被告实际拖欠原告的铺面租金数额40600元支持原告的诉请，对其超出部分的诉请，本院不予支持。原告起诉至本院后，被告已按合同约定与原告结清了所拖欠的水电费，因此原告起诉被告拖欠水电费的事实已经不存在。对于原告要求被告支付拖欠水电费的诉请，本院亦不予支持。对于被告认为原、被告间门面租赁合同无效，应由原告自行承担损失，被告不予缴纳租金的答辩意见，因与事实和法律规定不符，本院不予支持。
对于原告要求被告依合同约定支付违约金44196元及收取被告所缴纳的履约信誉保证金24000元的诉请。本院认为，被告自2012年12月1日起至原告起诉至本院时止，未按合同约定缴纳铺面租金及水电费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原、被告在合同中既约定了履约信誉保证金，又约定了违约金。依照合同约定，被告拖欠租金、水、电费累计达30天，原告有权收取被告所缴纳的履行信誉保证金24000元。该履约信誉保证金已具备惩罚性，应属违约金性质，与违约金系重复约定，且该履约保证金已能弥补被告拖欠租金所造成原告的损失。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应遵循公平原则确定各方权利和义务”的规定，对原告既要求收取被告履约信誉保证金24000元，又要求被告按拖欠租金每日5‰的标准支付违约金44196元的诉请，本院支持其收取被告所缴纳的履约信誉保证金24000元的诉请，对其违约金诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、一百零七条、一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、解除原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告姚林斌签订的《门面租赁合同》，被告姚林斌于本判决生效之日起十日内将桂林市农业科技服务展示区壹号楼壹层9-12号四间铺面退还原告桂林市坤达农业科技有限公司。
二、被告姚林斌给付拖欠原告桂林市坤达农业科技有限公司的铺面租金人民币40600元（自2012年12月1日起暂计至2013年5月31日止，以后的铺面租金从2013年6月1日起计至被告向原告移交铺面完毕之日止）。
三、被告姚林斌已给付原告桂林市坤达农业科技有限公司的履约信誉保证金人民币24000元归原告桂林市坤达农业科技有限公司所有。
四、驳回原告桂林市坤达农业科技有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费3114元，由原告桂林市坤达农业科技有限公司负担1681元，被告姚林斌负担1433元。
上述应付款义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3114元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：304216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 欧阳东
代理审判员 刘林建
人民陪审员 余永富
二〇一四年一月七日
代书 记员 唐庆丰