山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初6100号
原告：牛杨，女，1995年3月28日生，汉族，自由职业，住济南市
委托诉讼代理人：张红，山东科创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵峰，山东科创律师事务所律师。
被告：杨光，女，1965年3月23日生，汉族，职业不详，住济南市
原告牛杨与被告杨光所有权确认纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛杨的委托诉讼代理人张红、赵峰到庭参加诉讼，被告杨光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告牛杨向本院提出诉讼请求：请求确认坐落于济南市市中区文化西路XXX号X号楼X单元XXX号房屋（中XXXX）系被继承人牛某个人的遗产。事实与理由：原告是被告杨光与被继承人牛某的女儿，被继承人牛某于2016年12月18日去世。被告杨光与牛某于1988年9月16日登记结婚，1995年3月28日生育原告。2002年8月19日，被告与被继承人牛某经济南市市中区人民法院调解离婚。被告与牛某在婚姻关系存续期间，通过房改方式购买济南市房屋。2002年8月19日被告与被继承人牛某达成协议，约定该房产归被继承人牛某所有，被继承人牛某一次性支付被告杨光房屋补偿款3万元。2002年8月20日，被告给被继承人牛某出具收条，收到协议离婚房屋款3万元。被告杨光与被继承人牛某未办理涉案房屋的变更登记，涉案房屋仍显示为被继承人牛某与被告杨光共有。为明确济南市房屋为被继承人牛某个人的遗产，故原告诉至法院，望判如所请。
被告杨光未答辩。
本院经审理认定事实如下：被告杨光与牛某于1988年9月16日经济南市历城区人民政府登记结婚，于1995年3月28日生育一女牛杨，即本案原告。2002年8月19日，被告杨光与牛某经本院调解离婚。调解协议内容为：“一、原告杨光与被告牛某离婚。二、原、被告之女牛杨随牛某生活，原告杨光每月支付给牛杨抚养费200元，自2002年9月至牛杨独立生活止。三、案件受理费50元，原告杨光自愿负担。”2001年12月30日，济南市房产管理局填发的济房权证中字第XXX**号房屋所有权证载明：房屋所有权人牛某，房屋坐落市中区文化西路XXX号楼幢号X房号X－XXX，建筑面积45.56平方米，房改出售成本房价，总价款18397.11元。牛某于2016年12月18日死亡。2017年8月2日查询，济南市房屋档案馆房屋权属状况信息载明：房产证号中XXXX，所有权人牛某，共有情况杨光，房屋坐落于市中区文化西路XXX号楼X－XXX号，权属取得方式房改购房，抵押情况无，查封情况无，异议情况无，补证情况无。经查询，牛某在济南市不动产登记系统中的房屋情况如下：姓名牛某，房屋坐落市中区文化西路XXX号楼X－XXX，住宅，已登记；备注此查询结果与济南市房屋档案馆窗口出具证明效力等同。
另查明，原告提供协议一份，内容为：“牛某与杨光协议离婚已成。（1）双方协议房款叁万元整，由牛某2002年8月20日一次付清。（2）双方协议牛杨看视时间15天一次，不准在外过夜。杨光2002.8.19，牛某2002.8.19”。原告提供收条一张，内容为：“今收到牛某与杨光协议离婚房屋款叁万元整。双方达成所有协议都已达成，双方无任何联系。杨光2002.8.20日”。2017年7月27日，山东某某剧院出具证明一份，内容为：“我单位职工牛某同志，性别：男，生于1964年8月3日特此证明。本人声明：上述填写内容均正确无误、真实、合法。如有虚假，本人愿承担一切法律责任。本人签名：牛杨，山东某某剧院印章”。
在法庭调查中，原告方陈述，协议中的房屋是指济南市市中区文化西路123号楼3单元603室房屋；牛某与杨光只有这一套房屋；收条与协议书是牛某生前给原告的；起初联系不到杨光，后来联系上了，杨光不配合办理过户；牛某父亲叫牛诚信，母亲叫赵殿惠，住在济南市。
本院认为，本案争议的焦点为：坐落于济南市市中区文化西路XXX号楼X－XXX房屋是否是牛某个人的遗产？济房权证中字第XXX**号房屋所有权证载明该房屋所有权人是牛某。该房屋权属取得方式是房改购房。房改房是在改革开放背景下，城镇住房制度改革的产物，是实现住房商品化、社会化的重要举措。房改房的特点一购房主体的特定性：一般而言，享受价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住租独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。二是购房的限定性：公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意为前提，且每个家庭只能享受一次。（国务院1994《关于深化城镇制度改革的决定》第十八条：职工按成本价或标准价购买的共有住房，每个家庭只能享受一次，……）。三是房价的福利性和优惠性：房改房具有福利性补助和政策优惠性的双重属性。所谓的福利性质是因它的价格不是由市场供求关系决定，售房单位将单位低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具有分房条件的职工。房改房还有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。四是产权的制约性：是指产权的行使受原单位一定程度的限制。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。如：职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场。五是土地使用权以划拨的方式取得：因公有住房的土地使用权是以划拨的方式取得，未缴纳土地出让金。已购公有住房上市出售时，无论是以成本价还是以标准价购买有公有住房均需按规定缴纳土地出让金。涉案房屋的房改、登记均发生在牛某与被告杨光夫妻关系存续期间，根据房改政策和精神，应认定被告参加了房改，该房屋为牛某与被告杨光的夫妻共同财产。济南市房屋档案馆房屋权属状况信息载明房产证号中XXXX，所有权人牛某，共有情况杨光，故应认定涉案房屋为牛某与被告共同共有。
2002年8月19日牛某与被告杨光在本院协议离婚，离婚协议未涉及涉案房产。同日，牛某与被告对房款达成一致意见。次日，牛某将房款3万元交付被告。离婚协议、涉及房款的协议均在取得涉案房产权属证书之后，3万元的房屋款是否指涉案房产，协议及收条均不明确。按照日常生活经验法则分析，牛某交付房款，被告杨光收到相应的房屋补偿款，应认定牛某与被告杨光夫妻共同共有的房产归牛某所有。关键是牛某与被告杨光在2002年8月19日协议时双方是否只有一套房产。济南市房屋档案馆房屋权属状况信息载明，牛某名下有涉案房产，被告杨光名下没有房产，也就是双方当时只有涉案房产，从而能够认定牛某与被告杨光于2002年8月19日协议的房屋是指涉案房屋。
不动产物权登记所具有的公示信效力，是基于保护交易安全、交易秩序及交易效率的需要。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋登记机关只负有形式审查义务，而未规定房屋登记机关负有实质审查义务。不动产物权登记后，记载于登记薄的权利人为推定的权利人，既无论是否为真正的产权人均首先推定其为真正的产权人。然而登记薄上记载的产权人仅仅是推定的产权人并不一定是真正的产权人，存在很多隐名代理、交易完成未变更等现象。因此当房地产管理部门颁发的产权证记载的权利义务与实际状况不一致时，当事人有权提起民事诉讼，法院经过审理，可以在民事诉讼中直接对实际的权利状态作出认定。就本案而言，涉案房产虽然登记为牛某和被告共同共有，但根据原告提供的牛某与被告杨光签订的协议、收条及牛某与被告杨光名下房产的唯一性，应认定被告杨光将涉案房产的所有权处分给牛某，双方未对涉案房产到管理部门进行登记变更，虽然登记为被告杨光是共有人，但不影响交易合同的效力，仅仅是未办理物权变更登记，事实上被告杨光已没有共有的权利，故应认定涉案房产为牛某个人所有。牛某于2016年12月18日死亡，涉案房产应认定为牛某的个人遗产。
综上所述，涉案房产虽然登记为被告杨光与牛某共同共有，但不影响交易合同的效力，仅仅是未办理变更登记，事实上被告已没有共有的权利，故应认定涉案房产为牛某个人所有，牛某已去世，应认定为牛某的个人遗产。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十九条、第九十三条，《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
坐落于济南市市中区文化西路XXX号X幢X－XXX室房屋（济房权证中字第XXX**号）系被继承人牛某个人的遗产。
案件受理费8130元，由被告杨光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 尹佐涛
人民陪审员 焦国庆
人民陪审员 王玉梅
二〇一八年三月二十七日
代理书记员 龙万祥