杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第3907号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州高新支行，住所地浙江省杭州市西湖区文二路391号。
代表人：林金平，行长。
委托代理人：沈霄、张舟红，系该单位职员。
被告：温作辉，男，1988年7月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被告：杭州瑞成房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道东仓前塘路90号。
法定代表人：虞文藉，董事长。
委托代理人：王孟飞，浙江凯麦律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州高新支行诉被告温作辉、杭州瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，由代理审判员曹蕾独任审判，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈霄、张舟红，被告瑞成公司委托代理人王孟飞到庭参加诉讼，被告温作辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年12月18日，两被告与原告签订了编号为01202000112012一手贷0003257的《个人购房借款/担保合同》，约定被告温作辉向原告借款550000元，贷款期限300个月，贷款用于购买位于杭州市余杭区的房屋，被告温作辉以其所购的该房屋为上述借款本息提供担保，并办理了房屋抵押预登记手续，原告依法领取了房屋抵押预登记备案证明。被告瑞成公司对上述贷款提供连带责任保证担保。2013年1月1日，原告依约发放了贷款，但被告温作辉截至2015年9月30日已累计六次未按时足额偿还贷款本息。根据合同约定，原告有权宣布合同提前到期，要求两被告立即归还全部贷款本息，但被告温作辉至今仍未归还尚欠的贷款本息，被告瑞成公司亦未承担连带清偿责任。故请求判令：1、被告温作辉归还原告贷款本金521755.65元，利息2290.75元，合计524046.40元（利息暂算至2015年9月30日），2015年10月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定和人民银行相关规定另行计付；2、被告瑞成公司承担连带保证责任；3、原告对位于杭州市余杭区的房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告申请变更第一项诉讼请求为：被告温作辉立即归还原告贷款本金518773.97元，利息、复利2312.01元（暂算至2015年12月10日），2015年12月11日至本息还清时止的利息、罚息、复利按借款合同约定和相关人民银行规定另行计付。
被告温作辉未作答辩。
被告瑞成公司答辩称：对借款事实无异议，但对被告温作辉的还款情况不清楚，且应先处置被告温作辉的抵押房产用于归还原告贷款，被告瑞成公司承担补充担保责任。
原告提供证据如下：
1、《个人购房借款/担保合同》一份，证明原告与被告温作辉的借款合同、抵押合同关系以及被告瑞成公司应承担保证责任的事实。
2、个人贷款借款凭证一份，证明原告已向被告温作辉发放合同约定的贷款的事实。
3、房屋预告登记证明一份，证明原告对抵押物处置所得享有优先受偿权的事实。
4、合同提前到期通知书（复印件）、承担连带保证责任通知函（复印件）及邮寄凭证各一份，证明原告已宣布《个人购房借款/担保合同》项下贷款提前到期的事实。
5、交易明细（打印件）一份，证明被告温作辉违约以及尚欠本息的事实。
两被告均未提交证据。
被告温作辉经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃质证的权利。上述由原告提交的证据，经当庭质证，被告瑞成公司认为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5，被告瑞成公司对被告温作辉的还款情况并不清楚且该份证据系原告单方面提供，故不予认可。
本院对上述证据审查认为，原告提交的证据1、2、3、4均系原件，本院审核认为具有真实性、合法性、关联性，故均依法予以认定。证据5虽系打印件，但能与庭后提交的原件核对无异，故本院对证据5亦予以认定。
根据当事人的陈述及本院认定的上述证据，本院认定本案事实如下：
2012年12月18日,原告作为贷款人与被告温作辉作为借款人、抵押人，被告瑞成公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》（编号：01202000112012一手贷0003257）一份，其中约定：贷款人向借款人发放贷款550000元；贷款用于购买坐落于杭州市余杭区的房屋；贷款期限为300个月，从2012年12月18日起至2037年12月18日止,在本合同约定的贷款发放前提条件满足后由贷款人确定实际放款日与到期日，并以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及双方约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款人将贷款一次性划入约定账户，户名：杭州瑞成房地产开发有限公司瑞城花园典晶轩2幢，账号：07×××37，开户行：民生银行余杭支行，贷款利息自实际放款日起计算；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按双方约定利率基础上加收30%确定；保证人承担全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；被告温作辉自愿以其名下位于杭州市余杭区的房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址正确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时书面通知贷款人，贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。2013年1月5日，原告和被告温作辉就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（预登记证号：余房预字第13122198号）。
2013年1月1日，原告根据被告温作辉指示将借款550000元转入指定收款账户，被告温作辉签具《中国工商银行个人贷款借款凭证》一份，明确贷款期限自2013年1月1日起至2038年1月1日。截至2015年9月30日，被告温作辉已累计六次未按时足额偿还贷款本息。2015年10月30日，原告向被告温作辉出具《合同提前到期通知书》，向被告瑞成公司出具《承担连带保证责任通知函》，宣布贷款提前到期。截至2015年12月10日，被告温作辉尚欠原告借款本金518773.97元，利息、复利2312.01元。
本院认为，原告与两被告间签订的《个人房屋借款/担保合同》，系各方当事人真实意思之表示，本院应予确认有效。被告温作辉未按照合同约定期限归还借款本金及利息，已构成违约，现原告要求被告温作辉归还借款本金518773.97元,支付利息、复利2312.01元，2015年12月11日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定和人民银行相关规定另行计付，本院经审查，上述主张符合合同约定，且并不违反相关规定，本院予以支持。关于原告要求对案涉抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，由于被告温作辉未予配合导致原告未能将预告登记转为正式登记，原告并无过错，也未怠于行使其权利，可以赋予原告优先受偿权，故对于原告的该项主张，本院予以支持。对于原告要求被告瑞成公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，被告瑞成公司作为上述贷款的保证人，自愿向原告提供全程连带责任保证，被告瑞成公司提供的担保仍在保证期间内。本案原告的债权既存在被告温作辉提供的物的担保又有被告瑞成公司的担保，根据我国《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中在当事人就债权实现之方式有明确约定的情况下，应当按照约定实现债权。被告瑞成公司辩称应优先处置案涉抵押物，后再由被告瑞成公司承担补充担保责任，不符合法律规定和合同约定，本院不予采纳。被告温作辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、温作辉于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司杭州高新支行借款本金518773.97元,支付利息、复利2312.01元（暂算至2015年12月10日；2015年12月11日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定和人民银行相关规定另行计付）。
二、若温作辉未履行第一项给付义务，中国工商银行股份有限公司杭州高新支行有权以温作辉抵押的位于杭州市余杭区的房屋优先受偿上述债务。
三、杭州瑞成房地产开发有限公司对温作辉的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4505元，财产保全费3140元，合计7645元，由温作辉、杭州瑞成房地产开发有限公司负担，该款于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 曹 蕾
二〇一六年一月十一日
书 记 员 费帅帅