上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1663号
上诉人（原审被告）上海锦鹤投资发展有限公司。
被上诉人（原审原告）杜婉如。
被上诉人（原审原告）张建华。
被上诉人（原审原告）张蕴。
上诉人上海锦鹤投资发展有限公司（以下简称锦鹤公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，本市长宁区剑河路x（单）x室商铺（建筑面积21.76平方米）产权系杜婉如、张建华、张蕴所有。2008年6月29日，杜婉如、张建华、张蕴与锦鹤公司签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》一份，约定杜婉如、张建华、张蕴将上述商铺出租给锦鹤公司，租赁期限为12年，即从2008年9月28日开始至2021年3月27日止（包括免租期6个月）；租金标准约定为：2008年9月28日-2010年3月27日期间每月为1，024.26元（人民币，下同）（含免租期6个月）；2010年3月28日-2011年3月27日每月租金为1，081.17元；2011年3月28日-2012年3月27日每月租金为1，138.07元；2012年3月28日-2013年3月27日每月租金为1，194.97元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为1，257.57元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金为1，320.17元……；租金每两个月一付（即每两个月�一期），锦鹤公司应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入杜婉如、张建华、张蕴指定的账户；逾期超过5天，则应按欠付租金的千分之五／天支付滞纳金，逾期支付30天则视为锦鹤公司根本违约，杜婉如、张建华、张蕴有权单方面提出解除合同，并没收押金；物业租赁税由锦鹤公司在租金中代扣代缴。
签约后，杜婉如、张建华、张蕴如约将商铺交付给锦鹤公司；锦鹤公司在将商厦内的其他商铺统一承租之后，遂将包括杜婉如、张建华、张蕴商铺在内的1-3楼整体出租给了案外人，并陆续向杜婉如、张建华、张蕴支付了16个月的租金（均以第一期的租金1，024.26元为标准，未根据合同约定予以递增，并已经代扣物业租赁税5%，每期均为971.05元）合计为15，536.80元。期间，杜婉如、张建华、张蕴和锦鹤公司经过协商，杜婉如、张建华、张蕴同意再给予锦鹤公司6个月的免租�。至此，锦鹤公司已经支付租金的期间加上12个月的免租期，合计为28个月，即截止到2011年1月27日之前的租金已经支付，但租金递增部分未支付；锦鹤公司最后一次向杜婉如、张建华、张蕴支付租金的时间为2011年12月5日。此后，锦鹤公司因故没有再向杜婉如、张建华、张蕴支付租金，杜婉如、张建华、张蕴杜婉如及其他业主多次与锦鹤公司交涉。2013年12月10日，杜婉如及商铺的多名业主向上海教育电视台“帮女郎”栏目组求助要求解决租赁纠纷事宜。“帮女郎”栏目组就此曾经予以报道，反映众业主要求锦鹤公司支付租金或者归还商铺的事实。
2014年3月，杜婉如、张建华、张蕴诉至原审法院，要求判令：双方继续履行租赁合同，锦鹤公司向其支付截止到2013年12月27日止的租金49，042.97元及从2013年12月28日起至判决生效之日止的租金（其中2013年12月28日至2014年3月27日�间每月租金为1，257.57元，2014年3月28日至2015年3月27日期间每月租金为1，320.17元），并向其偿付逾期付款的违约金（以欠款总额为基数，按每日千分之一的标准从2012年1月8日开始计算至判决生效之日止）。
原审庭审期间，证人王甲、高某到庭作证。两证人陈述，自2012年1月开始锦鹤公司不付租金之后，业主们曾经多次与锦鹤公司交涉，到2012年年底至2013年上半年，锦鹤公司曾经表示其与承租人的诉讼已经法院判决胜诉，让业主“等着数钱”。但因无果，故两证人与其他业主共同到“帮女郎”栏目组求助。经当庭质证，杜婉如、张建华、张蕴没有异议，锦鹤公司表示证人也是业主，与案件诉讼有利害关系，且“帮女郎”栏目组播出的节目并不代表杜婉如、张建华、张蕴向锦鹤公司催讨租金，不予认可其证明力。
原审另查，锦鹤公司与承租人的房屋租赁合同纠纷已经诉至法院，目前尚在审理之中。
原审认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。杜婉如、张建华、张蕴和锦鹤公司所签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。杜婉如、张建华、张蕴和锦鹤公司均同意继续履行上述合同，法院按双方一致意见处理。本案的争议焦点集中在杜婉如、张建华、张蕴主张的部分租金是否已经超过了诉讼时效、锦鹤公司欠付租金的数额、杜婉如、张建华、张蕴主张的逾期付款违约金即滞纳金是否过高等方面。
首先，关于杜婉如、张建华、张蕴主张的部分租金是否已经超过了诉讼时效之争议。法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。锦鹤公司最后一次支付租金的时间为2011年12月5日，故杜婉如、张建华、张蕴应当在此后的一年内主张权利。事实上，锦鹤公司与众多商铺业主建立了群体的租赁关系，众商铺业主在锦鹤公司不付租金之后就与之交涉一直至2013年上半年，证人王甲、高某的证词应属真实可信，法院予以采纳，故上述交涉行为导致本案诉讼时效期间中断。在交涉无果的情况下，2013年12月10日，杜婉如及众商铺业主向上海教育电视台“帮女郎”栏目组求助，要求锦鹤公司支付租金或者归还商铺的事实，再次导致诉讼时效中断的法律后果。因此，杜婉如、张建华、张蕴主张锦鹤公司欠付租金没有超过法律规定的诉讼时效期间，锦鹤公司的上述抗辩法院不予采纳。
其次，关于锦鹤公司欠付租金的数额确定。�鹤公司在实际履行上述租赁合同期间，并未按约完全履行其支付租金义务，属于违约行为，应当向杜婉如、张建华、张蕴承担违约责任。现查，合同约定锦鹤公司向杜婉如、张建华、张蕴支付的租金应当扣除物业租赁税，故杜婉如、张建华、张蕴主张的租金中应当扣除相应的税费。关于杜婉如、张建华、张蕴向锦鹤公司主张的第一部分欠租即截止到2013年12月27日止的租金合计应为55，512.51元（2008年9月28日起至2009年9月27日共12个月为免租期；2009年9月28日至2010年3月27日期间每月为1，024.26元，扣除5%的物业租赁税后为973.05元×6个月=5，838.30元；2010年3月28日至2011年3月27日期间每月为1，081.17元，扣除5%的物业租赁税后为1，027.11元×12个月=12，325.32元；2011年3月28日至2012年3月27日期间每月为1，138.07元，扣除5%的物业租赁税后为1，081.17元×12个月=12，974.04元；2012年3月28日至2013年3月27日期间每月为1，194.97元，扣除5%的物业租赁税后为1，135.22元×12个月=13，622.64元；2013年3月28日至2013年12月27日期间每月为1，257.57元，扣除5%的物业租赁税后为1，194.69元×9个月=10，752.21元），锦鹤公司已付款为15，536.80元，尚有租金39，975.71元未付，故原告上述诉讼请求中的合理部分法院应予支持。关于原告要求锦鹤公司支付从2013年12月28日至本判决生效之日止的租金之诉请，基于锦鹤公司同意继续履行租赁合同，但又表示需待其与现在的承租人的诉讼判决之后再支付，故法院对原告的该项诉讼请求也予以支持，具体租金的标准为：2013年12月28日至2014年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为1，194.69元，2014年3月28日至2015年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为1，254.16元。
第三，关于杜婉如、张建华、张蕴要求锦鹤公司偿付逾期付款的违约金是否过高的问�。合同约定，锦鹤公司应当在每两个月之首月3日前将本期租金汇入杜婉如、张建华、张蕴指定的账户，逾期超过5天就应向杜婉如、张建华、张蕴承担每天按欠付租金的千分之五计算的滞纳金作为违约金。锦鹤公司确实存在违约行为，故其应当从应付租金之首月的9日开始向杜婉如、张建华、张蕴承担每日千分之五的违约金，该约定确实过高。虽然杜婉如、张建华、张蕴已经将违约金由千分之五调整为每日千分之一，起算时间也调整到2012年1月8日，但法院考虑到锦鹤公司请求酌情减少的申请，故确定锦鹤公司应偿付的违约金总额以不超过欠付租金的总额为限，杜婉如、张建华、张蕴该项诉讼请求中的合理部分法院也予以支持。具体计算违约金的本金为：截止到2012年1月8日锦鹤公司应付租金总额为30，056.49元【5，838.30元＋12，325.32元＋（1，081.17元×11个月=11，892.87元）�，扣除已付款15，536.80元后，欠款总额为14，519.69元；2012年2月28日至同年4月27日应付租金总额为2，216.39元；2012年4月28日至同年6月27日应付租金总额为2，270.44元；……，2013年2月28日至同年4月27日应付租金总额为2，329.91元；2013年4月28日至同年6月27日应付租金总额为2，389.38元；……，2014年2月28日至同年4月27日应付租金总额为2，448.85元；2014年4月28日至同年6月27日以及此后各期应付租金总额为2，508.32元。
原审法院于二○一四年五月二十三日依法作出判决：一、杜婉如、张建华、张蕴与上海锦鹤投资发展有限公司继续履行《仙霞福运商厦统一租赁合同》；二、上海锦鹤投资发展有限公司应于判决生效后十日内，向杜婉如、张建华、张蕴支付截止到2013年12月27日止的租金合计人民币39，975.71元（已扣物业租赁税）；三、上海锦鹤投资发展有限公司应于判决生效后十日内，�杜婉如、张建华、张蕴支付从2013年12月28日开始截止到判决生效之日止的租金（其中2013年12月28日至2014年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为人民币1，194.69元，2014年3月28日至2015年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为人民币1，254.16元；每两个月一付，于每期的首月8日前支付）；四、上海锦鹤投资发展有限公司应于判决生效后十日内，向杜婉如、张建华、张蕴偿付逾期支付租金的违约金（其中截止到2012年1月8日上海锦鹤投资发展有限公司欠付租金总额人民币30，056.49元从2012年1月9日开始计算；2012年2月28日至2012年4月27日期间租金人民币2，216.39元从2012年3月9日开始计算；2012年4月28日至2013年2月27日期间的各期租金人民币2，270.44元分别从2012年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2013年1月9日开始计算；2013年2月28日至2013年4月27日的租金人民币2，329.91元从2013年3月9日开始起算；2013年4月28日至2014年2月27日期间的各期租金人民币2，389.38元分别从2013年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2014年1月9日开始计算；2014年2月28日至2014年4月27日的租金人民币2，448.85元从2014年3月9日开始起算；2014年4月28日至判决生效之日止期间的各期租金人民币2，508.32元分别从2014年5月9日……起算；均按每日千分之一计算至判决生效之日止；违约金以不超过欠付租金总额为限）。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，151.10元，减半收取人民币575.55元，由杜婉如、张建华、张蕴负担人民币96.55元，上海锦鹤投资发展有限公司负担人民币479元。
判决后，锦鹤公司不服，上诉称，根据法律规定，租金的�讼时效为1年，故被上诉人受法律保护的租金只能从2013年3月26日开始计算，至于被上诉人向上海电视台“帮女郎”栏目组求助的行为不能构成诉讼时效的中断；原审法院对上诉人已付款金额认定有遗漏，上诉人实际付款金额为21，861.61元；上诉人未支付租金的原因是第三人拖欠租金，故上诉人没有违约的恶意，不应承担逾期付款的违约责任。请求二审法院撤销原审判决第二、四项，改判上诉人仅支付2013年3月26日起的租金，并且无需支付逾期付款违约金。
被上诉人杜婉如、张建华、张蕴辩称，被上诉人一直通过电话及上门催讨的方式催讨租金，故不存在超过诉讼时效的情形；上诉人未支付租金构成违约，理应承担相应违约责任。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，经双方重新核对，确认除了一审认定的上诉人已付款金额外，上诉人还支付过6，324.81元，被上诉人已经收到的租金金额共计21，861.61元。
另查明，原审期间出庭的证人为王乙而非王甲，原审对证人名字表述有误，本院予以纠正。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。上诉人欠付租金显属违约，依法应承担相应违约责任，在被上诉人要求继续履行合同的情况下，上诉人应支付欠付的租金以及逾期付款违约金。一、关于上诉人主张的诉讼时效问题。诉讼时效制度的目的是督促权利人行使权利、维护稳定的交易秩序，通过维护稳定的社会交易秩序以保护社会公共利益，债务人不应滥用诉讼时效制度来逃避其依法应承担的义务。上诉人作为商铺的统一管理者，与众多商铺业主建立租赁关系，虽然并无书面证据材料证明被上诉人曾向上诉人催讨过租金，但众商铺业主的证言均可以证明在上诉人欠租后，众商铺业主一直在与上诉人进行交涉，且商铺业主还向上海教育电视台“帮女郎”栏目组求助，该些事实都能证明被上诉人一直在积极主张权利，应当认定构成诉讼时效的中断，故上诉人主张部分租金已经超过诉讼时效缺乏依据，本院不予采信。二、关于上诉人主张其拖欠租金不属恶意故不应承担违约责任的问题。本案合同的相对方是上诉人与被上诉人，至于第三人拖欠上诉人租金，显然不能成为上诉人拖欠被上诉人租金的抗辩理由，上诉人依法仍应向被上诉人承担违约责任。上诉人上诉要求不承担逾期付款违约金缺乏依据，该上诉请求本院不予支持。三、因二审中双方重新核对后确认上诉人已付款金额为21，861.61元，故本院据此对上诉人应付款金额进行调整，同时对违约金也相应调整。需要说明的是，上诉人作为付款方对于已付款金额应承担相应举证责任，一审中被上诉人对其收到的款项进行了举证，上诉人并未提出还有遗漏也未进行举证，故原审法院根据相关证据作出的判决是正确的，二审中因上诉人提供新的证据本院对原审判决予以调整，但相关诉讼费用应由上诉人承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第762号民事判决第一、三项；
二、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第762号民事判决第二项为：上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向杜婉如、张建华、张蕴支付截止到2013年12月27日止的租金人民币33，650.90元（已扣物业租赁税）；
三、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第762号民事判决第四项为：上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效后十日内，向杜婉如、张建华、张蕴偿付逾期支付租金的违约金（其中截止到2012年1月8日上海锦鹤投资发展有限公司欠付租金总额人民币8，194.88元从2012年1月9日开始计算；2012年2月28日至2012年4月27日期间租金人民币2，216.39元从2012年3月9日开始计算；2012年4月28日至2013年2月27日期间的各期租金人民币2，270.44元分别从2012年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2013年1月9日开始计算；2013年2月28日至2013年4月27日的租金人民币2，329.91元从2013年3月9日开始计算；2013年4月28日至2014年2月27日期间的各期租金人民币2，389.38元分别从2013年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2014年1月9日开始计算；2014年2月28日至2014年4月27日的租金人民币2，448.85元从2014年3月9日开始计算；2014年4月28日至本判决生效之日止期间的各期租金人民币2，508.32元分�从2014年5月9日……起算；均按每日千分之一计算至本判决生效之日止；违约金以不超过欠付租金总额为限）。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币575.55元，由杜婉如、张建华、张蕴负担人民币96.55元，由上海锦鹤投资发展有限公司负担人民币479元；二审案件受理费人民币1，151.10元，由上诉人上海锦鹤投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
审 判 员 叶兰
代理审判员 李兴
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（�）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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