福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第1915号
原告（反诉被告）沙县国土资源局，住所地沙县。
法定代表人高逸彬，局长。
委托代理人吴观文、曹翔，福建竞成律师事务所律师。
被告（反诉原告）福建省融辉房地产开发有限公司，住所地沙县。
法定代表人李泳，总经理。
委托代理人王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。
原告（反诉被告）沙县国土资源局与被告（反诉原告）福建省融辉房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员叶小燕独任审判。在审理过程中，本诉被告提供法定代表人变更情况，并提出反诉，本院于2014年10月14日裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2014年12月18日公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）委托代理人曹翔、本诉被告（反诉原告）委托代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案经双方当事人的申请组织庭外调解未果，现已审理终结。
本诉原告诉称：原告于2013年10月8日上午8时至10月17日下午5时，挂牌出让沙县一品莲城东侧4756平方米国有建设用地使用权。卢济雄代表其与李品湘、李泳所组成的联合竞买方竞得该块地块。2013年10月23日，卢济雄代表竞买方与原告签订了一份《成交确认书》，确认成交价为人民币2568万元，约定出让成交价分两期缴纳，分别于2013年11月16日前交2054.4万元；2014年1月15日前交513.6万元。
2014年2月28日，沙县土地收购储备中心与卢济雄签订了一份《国有建设用地交地确认书》，确认沙县土地收购储备中心于当日将沙县一品莲城东侧4756平方米国有建设用地使用权交付给卢济雄，卢济雄对该宗土地的四至范围、面积和土地条件没有异议，同意接收。
2014年4月10日，被告与卢济雄、李品湘、李泳共同向原告提交了一份《关于要求确认沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权受让人的报告》，要求将沙县一品莲城东侧4756平方米国有建设用地使用权受让人确认为被告，由被告负责签订出让地块的《国有建设用地使用权出让合同》，出让地块竞得人（受让人）的权利和义务等，均由被告享有和履行。同日，原告作出《沙县国土资源局关于确认沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权受让人的批复》（沙国土资（2014）54号），同意确认被告为沙县一品莲城东侧4756平方米国有建设用地使用权的受让人，由原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让人的相关权利和义务均由被告享有并履行。
2014年4月15日，原、被告双方签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：35042720140228G448），约定原告将沙县一品莲城东侧4756平方米国有建设用地使用权出让给被告，该宗地编号为1305446；原告同意在2014年2月28日前将出让宗地交付给被告；该宗地出让价款为人民币2568万元，分二期支付，被告应于2013年11月16日前支付2054.4万元；2014年1月15日前支付513.6万元；被告不能按期支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向原告缴纳违约金。合同签订后，被告未按能按约定时间支付价款，直至2014年4月1日才交清了全部价款。按合同约定，被告迟延交款，应向原告支付违约金人民币1971632元。原告向被告发出催缴违约金的通知，但被告至今未缴纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第107条、114条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向法院起诉，要求被告支付原告逾期付款违约金人民币1971632元，并承担本案诉讼费。
本诉被告辩称：1.《国有建设用地使用权出让合同》的订立，不是被告真实意志体现，被告对合同有重大误解，且合同显失公平。原被告于2014年4月15日签订的《国有建设用地使用权出让合同》中关于支付出让价款、交付宗地时间及违约金的约定都是在原告利用自身优势，而被告却没有经验的情况下设定明显对原告有利的条件制定的，如交付宗地时间在原招标条件约定为2013年10月25日，而在合同中改为2014年2月28日，而支付出让价款的时间却未作调整。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。因此，该合同应当是可撤销、可变更合同，原告不得以该合同为据要求被告承担违约责任；2.原告违约在先，被告行使先履行抗辩权而未履行《成交确认书》中的义务，具有法律依据。2013年9月，原告挂牌出让沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权，出让资料（八）即国有建设用地使用权出让合同（样本）第六条约定：“出让人同意在2013年10月25日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到管线迁移、地上物拆除。”原告直至2014年2月28日才将该宗地交给被告，而被告已于2014年4月1日前将全部价款交清。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。为此，被告不按期支付有关款项是行使抗辩权，不应支付违约金；3.合同中约定的“违约金”过高，背离了违约金弥补损失的属性，要求予以调整。根据原被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，违约金为每日按迟延支付款项的1‰支付，被告认为应按同期银行存款利息即19155元支付。
反诉原告诉称，原告于2013年9月，原告挂牌出让沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权，出让资料（八）即国有建设用地使用权出让合同（样本）第六条约定：“出让人同意在2013年10月25日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到管线迁移、地上物拆除。”据此，反诉原告在参与投标时，认为反诉被告将会在2013年10月25日前交付宗地，但却直至2014年2月28日才交付。出让资料（八）即国有建设用地使用权出让合同（样本）第六条约定：“出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。”反诉被告迟延交付土地构成了违约，应承担赔偿责任。而双方于2014年4月15日才签订合同，且合同只对交付土地日期进行调整，未对付款时间进行调整，存在显失公平情形，违反了公平合理的原则，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》规定，向法院提起反诉，诉讼请求：1.判决反诉被告赔偿反诉原告直接损失即利息损失110320元（以340万元为基数，按同期贷款利率，从2013年10月14日计算至2014年2月28日为73986.67元；以800万元为基数，按同期贷款利率，从2014年1月29日计算至2014年2月28日为37333.33元）；2.请求依法撤销反诉原告与反诉被告于2014年4月15日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；3.由反诉被告承担诉讼费。
反诉被告辩称，国有建设用地使用权出让合同（样本）不具有合同效力，反诉原告以合同样本要求反诉被告承担违约责任，于法无据，要求法院驳回反诉原告诉讼请求。
本诉原告为支持其本诉的诉求和反诉辩称理由向本院提交了下列证据：
1.组织机构代码证1份，证明原告单位的基本情况。
2.《挂牌出让沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权公告》1份，证明原告于2013年9月11日发出挂牌出让沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权公告的事实。
3.《成交确认书》1份，证明卢济雄代表竞买方与原告于2013年10月23日签订沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权成交确认书，明确付款期限的事实。
4.《国有建设用地交地确认书》1份，证明沙县土地收购储备中心于2014年2月28日将沙县一品莲城东侧地块交付给卢济雄的事实。
5.《关于要求确认沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权受让人的报告》1份，证明2014年4月10日，被告与卢济雄、李品湘、李泳共同要求将沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权受让人确认为被告的事实。
6.沙国土资（2014）54号文件1份，证明原告于2014年4月10日确认被告为沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权受让人，由原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》的事实。
7.《国有建设用地使用权出让合同》1份，证明原告与被告于2014年4月15日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，本诉原告同意在2014年2月28日前将出让宗地交付给被告以及被告付款期限、迟延付款违约金计算方法等事实。
8.缴费通知书、出让金票据、定金抵作出让价款函各1份，证明卢济雄于2013年11月18日将出让合同定金340万元抵作土地出让价款并转交县财政及本诉被告于2014年1月29日缴纳土地出让金800万元、2014年3月10日缴纳土地出让金1000万元、2014年4月1日缴纳土地出让金428万元，共计缴纳2568万元土地出让金，未按期支付价款的事实。
9.关于催缴延期缴款违约金的通知、出让成交价款缴交及相关违约金情况表各1份，证明原告于2014年4月8日向卢济雄催缴延期缴款违约金197.1632万元的事实。
10.申请书1份，证明被告于2013年11月22日向本诉原告申请临时占用西侧红线外5-6米，说明被告之前已经开始施工建设，被告已实际接收地块的事实。
11.由沙县城监大队于2013年11月19日拍摄的照片1组共3页，证明当时已经搭建围墙，说明本诉被告当时已经实际接收了地块的事实。
12.证明1份，证明沙县凤岗街道办事处西山村民委员会配合本诉原告将沙县一品莲城东侧地块进出通道青苗迁移完毕，2013年11月4日施工机械进入沙县一品莲城东侧地块施工并在周边砌上围墙，本诉被告已经接收地块的事实。
本诉被告为支持其本诉辩称理由及反诉的诉求和向本院提交了下列证据：
1.被告的营业执照、组织机构代码证各1份，证明被告单位基本情况。
2.内资企业登记基本情况表、股东会决议、股权转让协议、公司章程修正案各1份，证明被告变更注册资本、投资人、法定代表人的事实。
3.挂牌出让资料1份共17页{挂牌出让沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权公告、地块出让红线图、竟买申请书、报价单、成交确认书（样本）、国有建设用地使用权出让合同（样本）、沙政地（2013）145号文件}，证明原告交付土地的时间应为2013年10月25日之前，实际未按期交地的事实。
4.关于融辉房地产开发公司要求尽快交地的回复1份，证明原告于2014年2月28日拆除全部违章建筑，要求被告办理交地手续的事实。
5.由沙县城监大队于2013年11月19日拍摄的照片1组共3页，证明当时不具有交付地块条件，交地时间应为2014年2月28日的事实。
根据本案当事人双方的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院的认证意见如下：
本诉原告提供的1-10号证据，反诉原告提供的1-4号证据的真实性双方当事人均无异议，具有证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。
本诉原告提供的11-12号证据，反诉原告提供的5号证据，本院认为以上证据双方当事人对其真实性均不认可，且又缺乏其他证据相互印证，为此，本院不予采信。
在庭审过程中，双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认：
1.本诉原告于2013年9月11日发出挂牌出让沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权公告，并附挂牌出让资料1份共17页{挂牌出让沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权公告、地块出让红线图、竟买申请书、报价单、成交确认书（样本）、国有建设用地使用权出让合同（样本）、沙政地（2013）145号文件}；
2.卢济雄代表竞买方与本诉原告于2013年10月23日签订《成交确认书》，载明：成交价为人民币2568万元，约定出让成交价分两期缴纳，分别于2013年11月16日前交2054.4万元；2014年1月15日前交513.6万元；
3.卢济雄与沙县土地收购储备中心于2014年2月28日签订《国有建设用地交地确认书》，载明：沙县土地收购储备中心于2014年2月28日将沙县一品莲城东侧4756平方米国有建设用地使用权交付给卢济雄，卢济雄对该宗土地的四至范围、面积和土地条件没有异议，同意接收；
4.卢济雄于2013年11月18日将出让合同定金340万元抵作土地出让价款并转交县财政、本诉被告于2014年1月29日缴纳土地出让金800万元、2014年3月10日缴纳土地出让金1000万元、2014年4月1日缴纳土地出让金428万元，共计缴纳2568万元土地出让金；
5.本诉原告于2014年4月8日向卢济雄发出催缴延期缴款违约金197.1632万元的事实；
6.2014年4月10日，本诉被告与卢济雄、李品湘、李泳共同向本诉原告申请将沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权受让人确认为本诉被告，同日本诉原告作出同意确认本诉被告为受让人的批复；
7.本诉原告与本诉被告于2014年4月15日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同对交地时间、支付价款期限、迟延付款违约金计算方法等做了约定；
8.2014年8月18日，本诉被告的法定代表人变更为李泳。
双方当事人争议的焦点：1.交付地块时间是2013年10月25日还是2014年2月28日；2.反诉原告主张的先履行抗辩权是否成立；3.本案的双方当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否属于可撤销合同；4.违约金是否过高。对此本院予以分析认定。
1.关于交付地块时间是2013年10月25日还是2014年2月28日的问题。
本诉原告认为，其与本诉被告于2014年4月15日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第六条约定：“出让人同意在2014年2月28日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到管线迁移、地上物拆除。”为此，其交付地块块时间应为2014年2月28日。对于本诉被告辩解应以《国有建设用地使用权出让合同》样本上约定的时间为交付地块时间即为2013年10月25日的意见，因国有建设用地使用权出让合同（样本）不具有合同效力，为此，国有建设用地使用权出让合同（样本）上的交付地块的时间不能作为双方约定的交付时间。
本诉被告认为，本诉原告于2013年9月，挂牌出让沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权，出让资料（八）即国有建设用地使用权出让合同（样本）第六条约定：“出让人同意在2013年10月25日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到管线迁移、地上物拆除。”据此，本诉被告在参与投标时，认为本诉原告将会在2013年10月25日前交付宗地，为此，交付地块时间为2013年10月25日前。
本院认为，本诉原告在挂牌出让沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权公告时所附的出让资料中的国有建设用地使用权出让合同（样本），只是对出让人与未来受让人就竞标后双方所要签订的国有建设用地使用权出让合同的内容说明，属要约邀请内容，并不是签订合同的双方当事人权利义务的约定，双方当事人签订的合同才是双方履行权利义务的依据，为此，本诉原告与本诉被告于2014年4月15日签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定的交付地块的时间才是本诉原告应该履行交付地块的时间。
2.关于反诉原告主张的先履行抗辩权是否成立问题。
反诉原告认为，根据国有建设用地使用权出让合同（样本）的约定，反诉被告交付地块的时间为2013年10月25日前，而事实上却于2014年2月28日才交付，其迟延交付土地构成了违约。反诉原告已于2014年4月1日前将全部价款交清。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。为此，反诉原告不按期支付有关款项是行使抗辩权，不应支付违约金。相反，反诉被告还应向反诉原告赔偿反诉原告直接损失即利息损失。
反诉被告认为，1.国有建设用地使用权出让合同（样本）不具有合同效力，反诉原告依据出让合同（样本）中所写的交地时间认为反诉被告违约，于法无据。2.反诉被告已于2013年11月4日已将地块实际交付出给本诉被告，该时间早于本诉被告需支付出让价款的时间，本诉被告要求行使先履行抗辩权的主张也不能成立。
本院认为，沙县土地收购储备中心于2014年2月28日与卢济雄签订的《国有建设用地交地确认书》，证实了本诉原告已于2014年2月28日将沙县一品莲城东侧地块交付给本诉被告，并未违约，为此，本诉被告并不享有行使先履行抗辩权的权利。
3.关于本案的双方当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》是否属于可撤销合同问题。
反诉原告认为，《国有建设用地使用权出让合同》的订立，不是被告真实意志体现，被告对合同有重大误解，且合同显失公平。原被告于2014年4月15日签订的《国有建设用地使用权出让合同》中关于支付出让价款、交付宗地时间及违约金的约定都是在原告利用自身优势，而被告却没有经验的情况下设定明显对原告有利的条件制定的，如交付宗地时间在原招标条件约定为2013年10月25日，而在合同中改为2014年2月28日，而支付出让价款的时间却未作调整。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。因此，该合同应当是可撤销、可变更合同。
反诉被告认为，出让合同的相关约定是反诉原告的真实意思表示，也没有显失公平。反诉原告要求撤销该合同的主张缺乏事实和法律依据，不能成立。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中的反诉原告与被告均系具有相应的民事权利能力和民事行为能力，反诉原告取得地块是以竟拍方式得到的，反诉原告是在明知出让方是反诉被告的情况下参加竞标的，若反诉原告认为反诉被告在签订《国有建设用地使用权出让合同》时会利用自身的身份地位的优势，反诉原告可以选择不签，而反诉原告却继续与反诉被告签订了合同，可见，双方签订合同时不存在胁迫的情形。关于《国有建设用地使用权出让合同》约定支付价款期限是由反诉原告与反诉被告在2013年10月23日签订的沙县一品莲城东侧地块国有建设用地使用权成交确认书中就约定好的，也不存在重大误解、显失公平的情形。因此，反诉原告与反诉被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》不属于可撤销合同。
4.关于违约金是否过高问题。
反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》中关于违约金的约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，根据该规定，违约金约定过高，可以请求人民法院调低。
反诉被告认为，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》［国办发（2006）100号］第七条规定：“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。”反诉原告与反诉被告双方签订的出让合同中约定的违约金标准符合上述通知的要求，并没有过高，不应当予以调整。
本院认为，反诉原告与反诉被告双方签订的出让合同中约定的违约金标准符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》［国办发（2006）100号］第七条的规定，合法并未过高，不予以调整。
综上，本院认为，本诉中的原、被告双方订立的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同约定的义务。本诉原告已在约定的期限内向本诉被告交付地块，本诉被告也应在约定的期限内支付价款。现本诉的被告未能按期支付价款，构成违约，应承担违约责任，即按合同约定支付违约金。为此，本诉原告要求本诉被告福建省融辉房地产开发有限公司支付逾期支付出让土地价款的违约金人民币1971632元的诉求本院予以支持。反诉原告提出的要求行使先履行抗辩权由反诉被告向其赔偿利息损失110320元的诉求因缺乏事实依据，本院不予支持；反诉原告提出的违约金过高要求调整的诉求因缺乏法律依据，本院不予支持；反诉原告提出的要求撤销合同的诉求因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告福建省融辉房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内向本诉原告沙县国土资源局支付逾期支付出让土地价款的违约金人民币1971632元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回反诉原告福建省融辉房地产开发有限公司要求反诉被告赔偿反诉原告利息损失110320元的诉讼请求。
三、驳回反诉原告福建省融辉房地产开发有限公司要求撤销其与沙县国土资源局订立的《国有建设用地使用权出让合同》的诉讼请求。
本案的本诉受理费22545元、反诉受理费1253元合计23798元均由福建省融辉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审判长 颜福妹
审判员 叶小燕
审判员 廖应琼
二〇一五年三月二十日
书记员 官 泓
本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。