福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵民初字第1226号
原告林正露。
委托代理人周海斌，福建海斌律师事务所律师。
被告胡庆国。
委托代理人朱立成，邵武市“148”法律服务所法律工作者。
原告林正露与被告胡庆国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理，依法由审判员黄尚美适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林正露及其委托代理人周海斌、被告胡庆国的委托代理人朱立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林正露诉称，原告是坐落于邵武市八一路阳光广场二层4#办公房的所有权人。2006年10月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，原告将上述办公房出租给被告从事餐饮业，租赁期限5年。2011年6月9日，原、被告续订《房屋租赁合同》1份，原告继续将上述办公房出租给被告，租赁期限3年，即从2011年10月19日起至2014年10月18日止，第一年每月租金10，000元，第二年、第三年租金随行就市。合同还对双方的其他权利义务和违约责任作了约定。合同履行过程中，双方约定从2012年11月份起租金增至每月11，000元。2014年3月18日，被告以经营困难为由，突然向原告提出提前解除合同，并容不得原告任何商量，强行将房屋钥匙扔下就走。原告认为，依法成立的合同对双方具有约束力，未经双方协商一致，不得擅自解除，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的民事责任。请求判令：1、被告支付原告拖欠的租金13，000元（即2014年1月份欠租金1，000元，2014年2月份欠租金1，000元，2014年3月份欠租金11，000元）；2、被告因擅自提前解除合同构成违约，应依合同约定支付原告三个月的租金33，000元作为违约金；3、因约定的违约金不足以弥补原告损失，被告应多支付一个月的租金11，000元作为违约赔偿；4、被告承担本案诉讼费用。
被告胡庆国辩称，1、原、被告自愿协商解除合同，被告不构成违约。2011年6月9日，原、被告续订《房屋租赁合同》，合同第十六条约定：“租赁期限为三年，房租一年一订，第二、第三年随行就市，直到合同期满。”该约定的意思是房屋租赁合同一年一订，在租金谈不合的情况下，随时可以解除。2013年起，被告经营的“邵武市渝家渔火锅城”连年亏损，且全市店面都在降租金，多则降40%，少则降30%，而原告不但不降还要涨租金。从2014年1月起，被告通知原告解除合同，并与原告多次协商解除合同之事，在原告同意解除合同后，被告于2014年3月14日向相关部门申请停业。2014年3月18日，双方达成解除合同的一致意见，押金与最后一个月的租金对抵，被告将房屋钥匙交给原告，并交齐了所有的水电费。2014年3月23日，原告在租赁房屋张贴招租广告。2、原告主张的诉讼金额过分高于实际损失。2006年被告向原告承租讼争房屋时，原告向被告收取了承租权转让费66，000元。2011年6月9日原、被告续订《房屋租赁合同》时，原告收取被告押金14，000元。被告承租讼争房屋后花费40余万元装修，现装修、装饰全留在房屋内。综上，被告依合同约定通知原告解除合同，并与原告协商一致解除合同，被告不构成违约，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、《房屋租赁合同》1份，用以证明：2011年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，原告将坐落于邵武市八一路阳光广场二层4#办公房出租给被告，租赁期限3年，即从2011年10月19日起至2014年10月18日止，第一年每月租金10，000元，第二年、第三年租金随行就市。合同还对双方的其他权利义务和违约责任作了约定。
证据2、《房屋所有权证》1份，用以证明：原告系坐落于邵武市八一路阳光广场二层4#办公房的所有权人。
证据3、银行存折交易记录单1份，用以证明：被告支付租金的情况，从2013年10月29日至2014年2月21日分6笔共支付租金53，000元，即2013年9月19日至2013年12月18日每月支付了租金33，000元，2013年12月19日至2014年2月18日每月支付了租金10，000元。
被告质证称，对证据1没有异议，但合同第十六条约定第二年、第三年租金随行就市，如对租金无法达成一致意见可以解除合同。对证据2的真实性没有异议。对证据3的真实性没有异议，第三年前2个月的租金暂按每月11，000元交，第3个月、第4个月的租金暂按每月10，000元交，待双方商定后再多还少补。
被告为支持自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：
证据1-1、经营收支亏本证明1份；
证据1-2、税务事项通知书1份；
用以证明：被告因经营亏损，于2014年3月14日申请停业，并获得批准。
证据2、收条1张，用以证明：原、被告前次签订《房屋租赁合同》时，原告收取了被告承租权转让费66，000元。
证据3-1、谈话录音（光盘）；
证据3-2、水费信息单1份；
证据3-3、历月电费明细单1份；
证据3-4、照片1张；
用以证明：原、被告多次协商租金和解除合同之事，双方于2014年3月18日达成了解除合同的一致意见，被告将房屋钥匙交给原告，并按原告的要求交齐了所有的水电费，原告于2014年3月23日在租赁房屋张贴招租广告。
原告质证称，对证据1-1的真实性有异议，且该证据与本案无关。对证据1-2的真实性没有异议，但只是申请停业三个月，6月份被告又将开业。对证据2的真实性没有异议，被告租赁房屋前，原告在此经营酒楼，原告将酒楼的设施（空调12台、20桌餐具）以66，000元价款转让给被告。对证据3-1的真实性没有异议，但不能证明原、被告协商解除合同，恰能证明是被告强行把钥匙扔给原告。对证据3-2、3-3的真实性没有异议，合同约定水、电费由被告向相关部门交纳。对证据3-4的真实性没有异议，2014年3月18日被告将钥匙扔给原告后，原告为避免损失对外招租，但至今没有租赁出去。
本院认证认为，原告提供的3份证据，经被告质证对其真实性均没有异议，本院予以采纳。被告提供的证据1-1（经营收支亏本证明），被告自认2013年11月份至2014年2月份每月房租为11，000元，对该部分本院予以采纳，该证据的其它内容与本案无关联，本院不予采纳。被告提供的证据1-2，经原告质证对其真实性没有异议，本院予以采纳。被告提供的证据2是上次租赁发生的，与本次房屋租赁合同纠纷无关联，本院不予采纳。被告提供的证据3-1、3-2、3-3、3-4，经原告质证对其真实性均没有异议，本院予以采纳。
根据上述采纳的证据及当事人在法庭上的陈述，对本案事实确认如下：
原告是坐落于邵武市八一路阳光广场二层4#办公房的所有权人。2006年10月，原告上述办公房租赁给被告从事餐饮业（经营“邵武市渝家渔火锅城”），租赁期限5年。2011年6月9日，原、被告续订《房屋租赁合同》1份，合同约定：出租方（以下简称甲方）林正露，承租方（以下简称乙方）胡庆国；甲方将坐落于邵武市八一路阳光广场二层4#出租给乙方从事餐饮业，租赁期限3年，自2011年10月19日至2014年10月18日止；承租金额每月10，000元（含街面楼梯），每三个月支付结清租金一次，交付租金期限为每三个月的前五日；乙方承租期间缴交10，000元给甲方作为租赁期间房屋租金押金，水费、电费、电视维护费押金4，000元；承租期间所发生的水费、电费、电视维护费、电话费、物业管理费等其他费用均由乙方及时向相关部门交纳，不得拖欠，因拖欠造成经济损失的由乙方自行承担；违约金计算方式，以甲、乙双方商定的月租金三倍计算；租赁期限为三年，房租一年一订，第二、第三年随行就市，直到合同期满；甲方提供部分用具（壁橱、矮柜、活动水池及卫生间设施、房屋周边排气扇6台，店面楼梯不锈钢扶手，厨房内阁楼，厨房外阁楼钢筋焊架，引风机及灶台烟道）给乙方使用，乙方在使用过程中要确保以上设备完好无损、无丢失，租赁期满，经甲方检查，所有设备完好无损、无丢失，押金如数退还，否则抵扣赔偿。合同还对其他事项作了约定。合同续订后，被告继续在租赁房屋内经营“邵武市渝家渔火锅城”。租赁的第一年（即从2011年10月19日起至2012年10月18日止），被告每月向原告支付了租金10，000元。租赁的第二年（即从2012年10月19日起至2013年10月18日止），被告每月向原告支付了租金11，000元。2013年10月29日至2014年2月21日，被告通过柜员存款的方式分6笔支付原告租金53，000元，即支付第二年第12个月的租金11，000元，支付第三年第1个月、第2个月的租金22，000元，第三年第3个月、第4个月的租金20，000元。2014年2月份起，被告以经营亏损为由多次找原告要求降租金或解除租赁合同，原告均不同意，双方协商未果。3月14日，被告向邵武市地方税务局申请停业三个月。3月18日，被告以经营亏损为由要求解除房屋租赁合同，并将房屋钥匙（1把）拿给原告，3月22日又将另1把钥匙拿给原告。3月23日，原告在租赁房屋张贴招租广告。3月24日，原告以被告未经协商一致擅自解除合同为由，向本院提起诉讼。
同时查明，至庭审时（2014年5月8日），讼争房屋尚未租赁出去。
本院认为，原、被告于2011年6月9日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同的当事人具有法律约束力。原告已将房屋交付被告使用，被告亦应依约支付租金。双方对第三年的月租金是多少存在争议，原告主张月租金为11，000元，被告主张租金尚未商定。从被告支付租金的情况来看，第三年第1个月、第2个月的租金被告均是按11，000元支付，且从被告提供的“经营收支亏本证明”来看，被告也自认2013年11月份至2014年2月份的月租金均为11，000元，双方约定“房租一年一订”，被告并没有证据证明双方之后又另行商定租金，故应认定第三年的月租金为11，000元，因此，本院对原告要求被告支付截止2014年3月18日拖欠的租金13，000元的诉请，予以支持。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”2014年3月18日，被告向原告提出解除房屋租赁合同的要求，并将租赁房屋的钥匙（1把）拿给原告，原告虽未明确表示同意解除合同，但当被告于2014年3月22日将另1把钥匙拿给原告后，原告次日就在租赁房屋张贴招租广告，且原告起诉时也只要求被告支付截止2014年3月18日的租金，应认定原告以默示的方式被动地接受被告的要求，因此，本案《房屋租赁合同》已于2014年3月18日解除。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”被告在租赁期限尚未届满前要求提前解除合同，原告被动地接受该要求，导致本案《房屋租赁合同》解除，根据上述法律、司法解释的规定，虽然《房屋租赁合同》解除，但并不影响原告要求被告赔偿损失的权利，也不影响合同中违约金条款的效力，故原告要求被告按合同约定的违约金条款赔偿损失（即支付违约金），合法有据，本院予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院根据双方约定的违约金数额（即月租金的三倍计33，000元）、合同解除后房屋的租赁状况、现在的租金行情，以及原告招租的方式方法等因素，确定被告在本案中应支付原告违约金33，000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告胡庆国应支付原告林正露租金13，000元、违约金33，000元，合计46，000元，该款于本判决生效后十日内给付；
二、驳回原告林正露的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，225元，减半收取612.50元，由原告林正露负担137.50元，被告胡庆国负担475元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 黄尚美
二〇一四年六月三日
书记员 蒋长玉
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十五条：合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一、二款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。
3、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》
第66条：一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。
4、最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》
第8条：合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。