黑龙江省依安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）依商初字第46号
原告只茂芬，女，……。
被告史明波，男，……。
委托代理人马东华，……。
原告只茂芬与被告史明波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告只茂芬、被告史明波委托代理人马东华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告只茂芬诉称：2013年9月3日，原告与被告商议，由被告将其位于依安镇龙腾名苑小区3号楼10号门的车库出租给原告，双方议定年租金8000元，自被告装修好进户之日起计算租期和租金。原告向被告交付定金2000元。2013年10月，被告将房屋装修完后另行转租他人。同年10月7日被告告知房屋不出租给原告。故起诉至法院，要求被告双倍返还定金4000元。另因原告已制作拟开业的“权健火疗”店面牌匾，故同时要求被告赔偿原告制作牌匾的实际损失4200元。
被告史明波辩称：1.原告所述与事实不符。2013年9月3日，原告与被告协商租赁被告位于依安县依安镇龙腾名苑小区3号楼10号门的车库，双方商定车库装修完毕后，再签订房屋租赁合同，
租金为每年8000元，签订房屋租赁合同时一次性付清租金，原告向被告交付定金2000元。2013年10月1日，被告将房屋装修完毕后，多次给原告打电话，要求其进户签合同，原告均以各种理拖延时间。2013年10月7日，原告来到被告装修完毕的车库，接收车库钥匙，原告进门后对装修加以指责，说橱柜板是便宜材料做的，楼梯没刷油漆，室内有装修完的灰尘，被告听后赶紧打扫。被告要求与其签订房屋租赁协议，但原告却不交纳剩余的6000元租金，也不签订房屋租赁协议，说是银行卡里没钱，原告说等有钱再交租金。所以是原告违约在先。此后，被告多次给原告打电话与其沟通，原告都是以没钱为借口推脱，态度强硬，恶意拖延时间。10月7日以后就没再来过，致使房屋空闲一个月，给被告造成经济损失。2.原告所述因拟租被告房屋而制作的“权健火疗”店面牌匾而造成4200元损失与事实不符。被告要求制作牌匾的人出庭。如原告提供虚假证据，被告要求追究原告伪造证据的法律责任。3.根据《担保法》第89条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金。我将房屋在装修完毕后多次要求原告来签订协议交付租金，但原告迟迟不与我签订协议和交付租金，所以原告无权要求被告返还定金2000元。4.要求原告返还车库钥匙，如拒不返还，原告应负担换摇控器盒费用100元，承担此房屋以后安全责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案双方争议的焦点：一、被告是否应该向原告双倍返还定金4000元；二、被告应否赔偿原告损失4200元。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院举示了如下证据：
1.天马广告设计室业务订单，用以证明牌匾已经制做完成和花费；
2.收条，用以证明被告委托代理人接收原告2０００元定金的事实；
3.出租屋遥控器钥匙，用以证明是被告妻子已将出租屋钥匙交给原告的事实。
被告为反驳原告的主张，向本院举示了如下证据：
证人曹××当庭证言，用以证明证人因给被告修理分水器时，是由原告给其开门进入，修理期间，原告与被告谈话时，证人听见原告自述没钱给付被告租金的事实；
证人刘××当庭证言，用以证明证人与被告就租房事宜协商未果后，听见原告对被告房屋要求过多的事实；
电话通话录音光碟，用以证明在2013年10月15日，被告给原告打电话，询问原告是否租房的经过，原告在录音中自述其无钱给付剩余租金的事实。
通过以上诉辩双方提交的证据，经庭审质证，本院对证据作如下分析认证：
1.对原告举示的天马广告设计室业务订单，被告对证据的真实性有异议，要求此订单的出具人出庭质证。该订单上没有列署出具人全部姓名，同时没有加盖业务印章，无法证明订单来源和原告主张牌匾损失的真实性，故对此证据所要证明的牌匾已经制做完成及花费的内容不予确认。
2.对原告举示的收条，被告无异议，故对此证据所要证明的被告委托代理人接收原告2０００元定金的事实予以确认。
3.对原告举示的车库钥匙，被告不确定该钥匙是否为被告交给原告的钥匙，但对该钥匙所要证明的内容无异议。故对该钥匙所要证明的被告妻子已将出租屋钥匙交给原告的事实予以确认。
4.对被告举示的证人曹××的证言，原告无异议，故对该证言证明的证人听见原告自述没钱给付被告租金的事实予以确认。
5.对被告举示的刘××的证言，原告对证人证实的真实性有异议。原告未提出相反证据，故对该证言证实的证人与被告就租房事宜协商未果后，听见原告对被告房屋要求过多的事实予以确认。
6.对被告举示的电话通话录音光碟，原告自认是其所说的话，无异议，故对该证据所要证明的在2013年10月15日，被告给原告打电话，询问原告是否租房的经过，原告在录音中自述其无钱给付剩余租金的事实予以确认。
2014年3月4日，原告向法院提交电话通话记录单（2013年10月1日至2013年10月10日），被告认为该记录单已超过举证期限，不予质证。对于原告逾期提交的证据，本院不组织质证。
通过对以上证据的分析与认证，可认定如下事实：
被告史明波将其欲出租车库向外张贴，原告只茂芬主动到被告处要求承租。2013年9月3日，被告妻子马东华以被告名义与原告约定将位于依安县龙腾名苑3号楼10号门的车库装修完毕后出租给原告，双方约定年租金为8000元，从进户日开始计算，原告向被告交付定金2000元，双方未签订书面房屋租赁合同。2013年10月7日，被告在车库装修完毕后将车库钥匙交付给原告，原告与被告协商于2013年10月12日给付剩余租金，被告要求原告仍按装修完毕之日交付。2014年10月15日，被告与原告通电话催要剩余租金，原告仍未给付剩余租金。原告在开庭时将车库钥匙上交法庭。
本院认为：被告对出租房屋进行张贴属于要约邀请，原告主动承租可视为要约，原、被告虽未签订书面房屋租赁合同，但被告将房屋钥匙交付原告应视为承诺，且要约与承诺均系双方真实意思表示，符合法律规定，房屋租赁合同成立，应为有效，双方应全面履行合同义务。被告向原告出具的收条应视为定金合同，且原告已实际向被告交付定金，该定金合同成立并生效。本案中定金的目的是保证房屋租赁合同目的实现。房屋装修完毕后，被告已履行了交付房屋钥匙的合同义务，后被告多次向原告催要剩余租金，原告承诺在2014年10月12日给付剩余租金，被告当时未与认可该支付期限。虽然原、被告双方未书面约定交付剩余租金的期限，但被告在2014年10月15日与原告通电话催要，应视为被告给予原告一定的合理期限支付剩余租金，但原告在被告给予的合理期限内仍未支付剩余租金，原告已违反了约定的合同义务。根据法律规定，原告作为给付定金一方，无正当理由迟延支付租金，未履行合同义务，无权要求返还定金，故对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求不予支持。定金的数额可由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。原、被告约定的定金为2000元，租金为8000元，定金占租金25％，超出的5％部分被告应返还给原告。因原告未履行合同约定义务，故对原告要求被告赔偿牌匾损失4200元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条，判决如下：
被告史明波返还原告只茂芬400元。此款于本判决生效后5日内给付。
驳回原告只茂芬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告史明波负担。与上款一并履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。
如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，上述期限从本判决书规定的履行期间的最后一日起计算（对于分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算）。逾期申请执行的，人民法院不予受理。
审 判 长 刘亚庆
代理审判员 刘 佳
人民陪审员 刘晓华
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 王心蕊