北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1482号
上诉人（原审被告）：陈企华，女，1963年11月22日出生。
委托诉讼代理人：许春森，北京市天平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王耀，男，1988年5月3日出生。
委托诉讼代理人：许晓青，北京市佳泰律师事务所律师。
上诉人陈企华因与被上诉人王耀房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初19629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈企华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王耀的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由王耀承担。事实和理由：1、一审法院认定我方逾期向王耀交付房屋构成违约属于认定事实错误。2、一审法院适用法律错误，一方面判决涉案房屋过户后的租金归王耀所有，一方面又判决我支付逾期交房违约金，明显前后矛盾。
王耀服从一审法院判决，针对陈企华的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
王耀向一审法院起诉请求：1、判决陈企华支付逾期交房违约金396000元；2、判决陈企华支付租金18750元（自2017．5．19至2017．6．30）；3、本案诉讼费用由陈企华承担。
一审法院认定事实：2017年3月8日，韩建军与陈企华签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定陈企华将坐落在石景山区405号房屋出售给韩建军，同时合同第二条中载明该房屋已经出租。合同第四条约定该房屋成交总价为人民币7200000元，韩建军选择商业贷款，拟贷款金额为人民币3480000元，双方一致同意，分三次向陈企华支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于过户前一天，韩建军向陈企华支付人民币2320000元。第二次，于过户前一天，韩建军向陈企华支付人民币1050000元。第三次，于交付房屋当日，韩建军向陈企华支付人民币50000元。合同第七条约定，陈企华应当在过户后10个工作日内将该房屋交付给韩建军。合同第十条约定，双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，陈企华逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日之实际交房房屋之日应按房屋成交总价万分之五每日向韩建军支付逾期违约金，且应于实际交付之日向韩建军支付。陈企华逾期超过10日，陈企华应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向韩建军支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。
2017年3月8日，王耀、陈企华、韩建军签订《补充协议》。合同第三条约定，在网签前买受方由原乙方（姓名：韩建军，身份证号：×××9）变更为新乙方（姓名：王耀，身份证号：×××）。变更后的新乙方（姓名：王耀）完全承担并无条件履行原乙方（姓名：韩建军）的《买卖合同》、《履约服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务。同时原乙方（姓名：韩建军）已缴纳的房款、费用无条件变更为新乙方（姓名：王耀）缴纳的房款、费用。
经查，韩建军分四次向陈企华账户转账30万元作为定金。2017年5月2日，王耀通过中国农业银行向北京市石景山区住房与城乡建设委员会转账2320000元。2017年5月2日，王耀通过中国光大银行房屋交易资金网上托管业务托管资金1050000元。
2017年5月5日，涉案房屋所有权转移登记至王耀名下。
2017年6月18日，中国建设银行出具贷款情况说明，该说明载明王耀为购买涉案房屋申请的贷款经审批符合贷款条件。
2017年8月19日，陈企华与韩建军签写涉案房屋的物业查验交接单，北京实兴金海物业管理中心与王耀签订《物业管理服务协议》，北京实兴金海物业管理中心为王耀名下的涉案房屋提供物业服务。
经查，2015年6月20日，陈企华与北京斯达峰控制技术有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定陈企华将涉案房屋租赁给北京斯达峰控制技术有限公司，房屋租赁期自2015年7月1日至2018年6月30日，共计三年。租金为每年150000元。租金按年付的方式，于每年6月20日签付清下一年租金。
另查，在2017年5月5日涉案房屋所有权转移登记至王耀名下之后，陈企华又收取了北京斯达峰控制技术有限公司2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金150000元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，双方签订的存量房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规强制性规定，属合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。王耀主张陈企华逾期交房构成违约，因而应该承担合同所约定的违约责任；陈企华表示该房屋已经出租并且王耀对此知情，该房屋不可能现实交付，因而不同意给付违约金。法院认为，根据合同约定，陈企华应当在过户后十个工作日内将房屋交付给王耀，即在2017年5月19日之前完成房屋交付，但根据双方签写的物业查验交接单，双方实际于2017年8月19日进行了房屋交付。陈企华以房屋已经出租进行抗辩，但房屋出租的事实并不对房屋交付造成影响，因此陈企华仍然负有按时交付房屋的义务，在房屋所有权已经转移登记至王耀名下之后，陈企华又收取了北京斯达峰控制技术有限公司一年的房屋租金，显然对交付房屋存在明显的故意，因此陈企华逾期交房的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。王耀请求陈企华支付违约金396000元，陈企华表示王耀并没有实际遭受损失因而不同意赔偿，且在法庭询问中陈企华表示违约金数额约定过高请求法院予以酌减，法院认为当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考虑以上因素法院对王耀主张的违约金酌定为250000元。
王耀主张逾期交房期间的租金损失，根据物权法的规定，法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。本案中，房屋租金属于法定兹息，根据交易习惯，由房屋所有权人获得法定兹息，因此对王耀主张陈企华支付自2017年5月19日至2017年6月30日租金18750元的诉讼请求法院予以支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款之规定，判决：一、陈企华于本判决生效后七日内给付王耀违约金二十五万元；二、陈企华于本判决生效后七日内给付王耀租金一万八千七百五十元。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，2017年8月19日，陈企华将自北京斯达峰控制技术有限公司处收取的2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金150000元交付给了王耀。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：1、涉案房屋在出售时存在对外出租的情况是否免除了出卖人陈企华的交付义务？2、陈企华的行为是否构成了逾期交房？3、王耀因陈企华逾期交房行为遭受的损失如何确定？违约金数额如何确定？
关于争议焦点一，涉案房屋在签订买卖合同时处于出租状态，该事实在房屋买卖合同中已予以明确，且在评估公司向王耀出具的函中亦明确了房屋的使用状况为出租，王耀在本案中主张其直至房屋过户时才知道存在对外出租的情况缺乏事实依据，本院不予采信。但即便是涉案房屋存在出租的情况，只会对房屋的交付方式产生影响，并不因此免除了出卖人的交付义务，故陈企华主张因王耀明知涉案房屋已经出租，因此其不需要向王耀交付房屋缺乏法律依据，本院不予采信。
关于争议焦点二，因为涉案房屋存在出租的情况，且买受人王耀对此是知情的，基于“买卖不破租赁”原则，承租人并不会因产权人的变更而丧失对租赁物的权利，故涉案房屋在现实中无法进行实际交付，即王耀在房屋过户后也仅仅是取代了陈企华出租人的地位，其自身无法实现对涉案房屋的占有。但无法实际交付并不妨碍陈企华通过其他方式向王耀交付房屋，且交付房屋不仅指房屋的转移占有，还包括水、电、燃气等交割手续，陈企华直至2017年8月才将租金转交给王耀并办理物业交割手续，已经超出了双方合同约定的房屋交付时间，已经构成违约。陈企华主张由于王耀的贷款及尾款直到2017年8月才支付，在此之前其可以不交付房屋显然是对双方合同义务的错误理解，本院不予支持。
关于争议焦点三，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，陈企华如按照合同约定在过户后10个工作日内将剩余租期内的租金移交给王耀并办理物业交割手续，则可以视为其履行了交房义务，但实际上其履行行为逾期了近3个月。但本案的特殊之处在于涉案房屋处于出租状态，即王耀在取得房屋产权之后也仅能向承租人主张支付租金，由于承租人已将租金支付给陈企华，而陈企华移交给王耀的15万元租金并不包括2017年5月19日至2017年6月30日的租金18750元，一审法院判决返还该期间的租金正确，本院予以确认。关于违约金的数额问题，由于涉案房屋不存在现实交付的问题，陈企华的逾期交房责任实际上就是逾期3个月移交租金和办理物业交割手续，且王耀在本案中未能明确因陈企华的逾期行为给其造成的实际损失，事实上陈企华在收到贷款及尾款后即配合王耀办理了房屋交割手续并将收取的15万元租金支付给了王耀，主观上过错程度较轻，在这种情形之下，一审法院判决的违约金数额明显过高。本院结合双方合同履行的具体情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情确定为2万元。
综上所述，陈企华上诉请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初19629号民事判决第二项；
二、变更北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初19629号民事判决第一项为：陈企华于本判决生效后七日内给付王耀违约金二万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7521元，由王耀负担6818元（已交纳），由陈企华负担703元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费2666元，由王耀负担2417元（本判决生效后七日内交纳），由陈企华负担249元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年二月二十八日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨