山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0124民初3103号原告：张吉宝，男，1986年7月9日出生，汉族，住平阴县安城镇中栾湾村026号原告：高艳艳，女，1984年7月20日出生，汉族，住平阴县玫瑰镇吉庄村140号两被告共同委托诉讼代理人：赵学杰，平阴弘正法律服务所工作人员。被告：济南鸿发置业有限公司，住所地平阴县榆山路中段农行榆山分理处办公楼三楼。组织机构代码57558237-1。法定代表人：张善祥，经理。委托诉讼代理人：杜洪波，平阴明星法律服务所工作人员。原告张吉宝、高艳艳诉被告济南鸿发置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张吉宝、高艳艳及其委托诉讼代理人赵学杰，被告济南鸿发置业有限公司的委托诉讼代理人杜洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张吉宝、高艳艳向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告支付逾期交房违约金17858元；2.依法责令被告赔偿因未通过综合验收交房给原告造成的损失17858元；3.由被告承担诉讼费、送达费、代理费。事实和理由：2013年1月22日，原被告签订商品房预售合同，由原告购买被告在原平阴县体育场开发的住宅楼一处。原被告约定原告购房总付款为504476元，被告交房日期为2014年7月1日。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款，但被告未按约定日期向原告交房，直至2014年10月27日，被告才向原告交付房屋。依据双方所签合同第9条第2款约定，被告逾期118天向原告交房，被告应支付原告违约金17858元，经原告多次找被告协商违约金事宜，被告以种种理由拒不支付。另外，被告虽然向原告交付房屋，但被告开发的楼房至今未通过综合验收，被告的行为违反了相关法律和政策规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉求同前。被告济南鸿发置业有限公司辩称，原告所诉事实存在，我公司未按合同约定，逾期交房属实，但迟延交房主要是因调整规划及当时的天气原因所致，虽然给原告造成一定的影响，但被告认为按原合同约定的违约金日万分之三标准过高，应当予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第60条、112条、114条的规定并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、17条之规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告于2016年6月经平阴弘正法律服务所委托济南信源房地产评估事务所有限公司对涉案房屋的租金价格进行了评估，涉案房屋延期交房期间月租金评估为1010.57元。涉案房屋逾期交房天数为118天，违约交房给原告造成的损失应为3974.90元。所以被告请求法庭按原告实际损失3974.90元调整被告应支付原告的违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即被告提交的经平阴弘正法律服务所委托济南信源房地产评估事务所有限公司出具的对涉案房屋租金价格评估报告，经审查后，本院认为，该评估报告系单方委托，且原告方不予认可，不能作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：，2013年1月22日，原告张吉宝、高艳艳与被告签订编号为NO-0165的《商品房预（销）售合同》一份，该合同主要内容为：原告购买的商品房为文鼎嘉苑住宅楼第9幢东1单元5层东户。该房屋建筑面积为120.47平方米，该商品房单价为每平方米3975元，附属房面积为11.64平方米，单价为每平方米2200元，总房款合计504476元；付款方式为银行按揭。出卖人应当在2014年7月1日前，将该商品房单体工程验收合格后交付买受人。但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家、地方政策性调整以及执行法律法规和政府规章等强制性文件而不能按期交房；3、其他自然灾害或意外事件；4、其他非出卖人控制的因素。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，后原告依约以银行按揭的方式缴纳了购房款。2014年10月26日，被告向原告发送通知一份，主要内容为：请您领取钥匙后尽快查验房屋，及时填写《交房验收单》、《业主登记资料表》并于七日内交回领钥匙处。我们会根据您填写的《交房验收单》尽快协调施工方联系维修。同年10月28日，被告向原告发送入户通知一份，其主要内容为：你所认购的房屋已通过政府相关部门、建设单位验收合格，现通知你办理入户手续。原告接通知后即入住所购房屋。审理中，被告为证实原告的损失，向我院提交申请对原告所购买的房屋的同时期的租赁价值进行评估，本院根据被告济南鸿发置业有限公司的申请委托山东众合土地房地产评估有限公司对原告所购房屋自2014年7月1日-12月30日的租金进行了评估，该公司制作了《房地产估价报告》，确定原告张吉宝、高艳艳所购买的房屋每月租金为1093元。本院认为，原告张吉宝、高艳艳与被告济南鸿发置业有限公司签订的《商品房预（销）售合同》，双方意思表示真实一致，且不违背法律的禁止性规定，合法有效。原告足额向被告缴纳了购房款，被告未按照合同约定期限于2014年7月1日交房，实际交房日期为2014年10月28日，共计逾期交房119天。关于违约责任的赔偿计算标准，原告张吉宝、高艳艳主张按照合同约定的每日万分之三予以计算，被告济南鸿发置业有限公司主张根据法律规定，其逾期交付房屋给原告造成的损失为房屋租金，而合同约定的违约金过分高于房屋租金损失，请求减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此被告济南鸿发置业有限公司有权请求调整违约金。关于违约交房的实际损失问题，因购房者逾期交房所遭受的损失可能会受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准，一般情况下，逾期交房时，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现对房屋占有、使用、收益之目的，故同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失，存在一种最大程度上的相似性，其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的实际损失。因此，逾期交房纠纷中，房地产开发企业主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类型房屋的租金，并请求将同地段同类房屋的租金作为认定购房者损失大小的依据，可以按照同地段同类房屋的租金标准对违约金进行调整。本案在审理过程中，济南鸿发置业有限公司主张按照同地段同类房屋的租金标准对约定的违约金进行调整，并申请对涉案房屋在逾期交付期间的租金标准进行了评估，本案原告所涉房屋的月租金价值为每月1093元，双方对该报告的真实性均无异议，本院予以采信，据此，本案原、被告双方约定的违约金确实远大于根据房屋租金标准计算的损失，因此本院对此作出调整，被告济南鸿发置业有限公司应当以该评估报告所确定的租金的130%为标准计算逾期交付房屋违约金。原告主张被告因未通过综合验收交房给原告造成的损失17858元，因原被告双方未约定未通过综合验收交房所造成损失的违约责任，原告的该项诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张由被告承担代理费用，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告济南鸿发置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张吉宝、高艳艳逾期交付房屋违约金5636元（1093元/月÷30×119×130%）。二、驳回原告张吉宝、高艳艳的其他诉讼请求。如被告济南鸿发置业有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元，送达费60元，共计183元，由原告张吉宝、高艳艳承担73元，被告济南鸿发置业有限公司承担110元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨洪刚二〇一七年八月二十三日书记员  杨 茜