四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川10民终448号
上诉人（原审被告）聂齐,男,汉族,1976年12月22日出生，四川省威远县人，住威远县新场镇。
委托代理人刘朝映，四川环跃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）温长贵,男,汉族,四川省威远县人，住四川省成都市武侯区佳灵路。
委托代理人陈化礼，四川听天律师事务所律师。
上诉人聂齐因与被上诉人温长贵房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院(2016)川1024民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人聂齐的委托代理人刘朝映，被上诉人温长贵及其委托代理人陈化礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告将自己所有的位于威远县严陵镇广场商厦小区电梯公寓二楼商品房屋，含底楼一个门面房屋通道和安全消防通道楼梯、水电气闭路，合计约1001.54平方米,及原告子女将其所有的位于该房屋楼下的门面房(包含属于原告子女所有的夹道在内)共同出租他人，原告的房屋经营盛和茶楼，原告子女的房屋经营盛和酒楼，将原告底楼一个门面房屋通道和其子女所有的底楼门面房的夹道共同作为盛和茶楼的入口通道。但没有该夹道不影响茶楼上下通行。2013年6月30日，原告与被告签订《房屋租赁补充协议》约定：原告将位于威远县严陵镇广场商厦小区电梯公寓二楼商品房屋，含底楼一个门面房屋通道和安全消防通道楼梯，合计约1001.54平方米及水电气闭路整体租赁给被告，租金每季度付一次，先交后用，租金从交房之日起三个月后开始计算，租赁期限为10年，租金前四年不变，从2013年7月1日至2016年6月30日止按每月房租26,000元计算，从2016年7月1日起至2019年6月30日止按26,000元的基数一次性浮动8-10%。过期不交房租费构成违约。如果任何一方违约，违约方向守约方支付违约金10,000元。无论任何原因，造成不能正常履行协议，由原告承担相应的法律责任，并赔偿一切经济损失。协议将时间打印为2013年6月29日，原告签署落款时间为2013年6月30日。合同签订后，原告将租赁物交付给被告，被告用作经营茶楼。双方均认可被告向原告最后一次按季度交纳租金的时间为2015年10月。2015年10月，原告子女将盛和酒楼门面出售给威远县农商银行，威远县农商银行将夹道收回。在诉讼过程中，被告认为合同签订的时间实际应当为2014年6月30日，该夹道为原告出租，现收回后影响了消防通道和生意，造成被告不能正常使用，原告构成违约。并认为租金应当按照协议约定扣除三个月，2016年第一季度的租金不是未交，而是按协议应当予以扣除，不应当交纳。在庭审中，经该院释明要求被告提供向原告交纳租金的依据，被告未予以提供。原告认为交付房屋给被告使用后已扣除三个月租金，被告未提供证据证明其多交了三个月租金，不应当抵扣2016年第一季度租金;被告明知夹道不属于原告所有，合同中也未约定将夹道租赁给被告使用，原告按合同交付了租赁物，被告应当按照合同约定支付租金，被告未交付租金，构成违约，应当支付违约金。现原告诉至法院，主张原告将房屋出租给被告使用，被告未按期支付租金，请求人民法院判决被告支付租金78,000元，并支付违约金10,000元。
原审认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原告、被告签订的《房屋租赁补充协议》对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式及双方的权利义务等条款进行了约定，实质上为房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方签订的合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方签订的房屋租赁合同的最后落款时间为2013年6月30日，合同的生效时间应当为2013年6月30日，该房屋租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，本案中双方在签订房屋租赁合同时对租赁物进行了明确约定，没有夹道，原告按照约定将租赁物交付给了被告，原告全面履行了自己的义务。不属于原告的夹道部分，不属于双方约定的租赁物，原告没有交付夹道的义务。且该夹道并不影响茶楼上下正常通行，也不影响消防，对被告租赁房屋的使用并不会造成实际性的影响，原告并不存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，被告最后一次支付房屋租金的时间为2015年10月，根据先交季度租金后使用的约定，证明被告租金交至2015年12月底，从2016年起未交付租金，被告应当按照协议约定支付2016年第一季度的租金78,000元。根据双方对“租金每季度付一次，先交后用，租金从交房之日起三个月后开始计算”的约定，原告应当优惠被告三个月的租金。被告向原告交付租金至2015年12月，但被告并未提供证据证明交付租金的详细情况，经该院释明，被告未能完成提供证据证明其多交了三个月的租金应当抵扣2016年第一季度租金的举证责任，故被告认为应当抵扣三个月的租金，不应当支付2016年第一季度三个月的租金的理由不能成立，对此抗辩，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”之规定，被告未按照约定先交付2016年第一季度的租金而使用原告的房屋，构成违约，应当按照约定支违约金10,000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：被告聂齐于本判决书生效之日起三日内给付原告温长贵房屋租金78,000元和违约金10,000元。案件受理费875元，由被告聂齐负担，于本判决书生效之日起三日内交纳。
宣判后，原审被告聂齐不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订讼争《房屋租赁补充协议》是经过刘鲜红（倪鲜红）、王志新等人几次转租达成的，协议中明确租赁范围“含底楼一个门面房通道和安全消防疏散通道楼梯”，还明确约定“租金从甲方交房之日起三个月后开始计算”，租赁通道宽度减少一半，被上诉人应恢复原状，赔偿损失；原审对被上诉人何时交付房屋，是否优惠三个月租金以及2015年10月缴纳租金是否是2016年第一季度租金的事实未查清，协议中有约定免租应当按约定免租；讼争过道属于双方租赁范围，其宽度减少一半，从2015年10月起至温长贵恢复原状后三个月止上诉人拒绝支付租金是法律赋予的权利。请求二审撤销原判，依法驳回被上诉人温长贵的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费。
被上诉人温长贵答辩称：盛和茶楼和盛和酒楼是是楼上楼下，有一通道，转让给农商行后，农商行的行为是正当履行物权的行为，其变化不影响上诉人使用租赁物；双方协议是由原转租协议改写而来，免租三个月只针对最早需要装修的承租人，其后的转租人及上诉人均不应适用。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人为证明其诉讼主张，向法院提交了如下证据材料作为新证据：
1、盛和茶楼的营业执照，证明其开始营业的时间是2009年，开办以来，其通道就包含了现在所说的夹道，形成一体。
被上诉人的质证意见是：对真实性和合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。通道一直是存在的。农商银行根据其产权进行了一定的挪动。
被上诉人为证明其诉讼主张，向法院提交了如下证据材料作为新证据：
1、温长贵及农商行房产证，证明产权明晰、四至界定正确；
2、三份房屋租赁协议，证明上诉人与被上诉人租赁合同关系的成立由来及权利、义务约定；
3、曾国信的证人证言，证明不存在房租延后三个月再交的情形，上诉人应支付租金。
上诉人的质证意见是：证据1，真实性无异议，但整个租赁过程，包括一审时被上诉人都没有出示过，上诉人方一直不知晓；证据2，三性无异议，恰好证明自承租以来盛和茶楼的通道一直包含现在的夹道；证据3，真实性有异议，我们只知道王志新与温长贵签协议，我们不知道曾国信也与温长贵签了协议。曾国信提到的合同上写优惠三月，实际上没有优惠，这个事实可能是真的。
本院的认证意见是：对上诉人提交的证据以及被上诉人提交的证据1、2双方当事人对真实性均无异议，予以采信，但证明内容见后叙；对被上诉人提交的证据3，证人应当出庭作证，且该证人证言系律师取证的询问笔录形式，其仅有被上诉人代理律师一人自问自记，程序及形式均不合法，不予采信。
二审补充查明：2009年6月10日倪鲜红（上诉人上诉误为“刘鲜红”）与被上诉人温长贵签订《房屋租赁协议》租赁被上诉人的讼争房屋开办“威远县盛和茶楼”，协议主要内容是：“……租金为9950元/月……三、租金每季度付一次，租金从交房之日起三个月后开始计算。四、每季度先交后用，如过期缴纳房租费当违约处理，乙方向甲方交违约金壹万元整。五、租用期限为10年……七、租金前四年不变，四年后第三年按同街段随行就市协定”。后倪鲜红因故转租给曾国信等人经营，并于2013年6月30由曾国信与被上诉人签订《房屋租赁补充协议》，该补充协议系由倪鲜红与被上诉人《房屋租赁协议》改签而来，主要内容租金标准及三、四、五条约定均未变，仅是第七条变化为“租金前四年不变，从2013年7月1日至2016年6月30日止按每月房租26,000元计算，从2016年7月1日起至2019年6月30日止按26,000元的基数一次性浮动8-10%”；后曾国信等人因故于2014年5月将茶楼再次转租给上诉人聂齐经营，并将2013年6月30日的《房屋租赁补充协议》中曾国信的名字及身份证号直接涂改成上诉人聂齐的名字及身份证号后，以该协议作为上诉人与被上诉人达成的协议。曾国信承租期间没有免交三个月租金。
二审查明的其他案件事实与一审一致，依法予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：一、讼争的通道是否属于本案租赁范围，其状况变化是否构成被上诉人违约，上诉人能否以此主张拒交租金；二、被上诉人是否应当免收上诉人三个月租金。
本院认为：双方当事人对租赁期间讼争通道状况发生了变化这一事实均无异议，但上诉人并未提供充分证据证明该讼争过道变化部分原属于双方租赁协议的租赁范围，也未提供该通道变化对履行双方租赁协议造成影响，或对其造成实际损失的证据，该通道变化的部份，并非被上诉人提供的租赁物发生变化，不能认定被上诉人违约，上诉人以此为由拒交租金的抗辩不能成立；关于被上诉人是否应当免收上诉人三个月租金，根据二审补充查明的事实，上诉人租赁的讼争房屋实际是从他人手中多次转租而来，虽然形式上每一次转租均是由被上诉人与新承租人重新签订协议，但实质上，作为转租人的上诉人、曾国信等人均是与被上诉人履行的原承租人倪鲜红签订的第一份合同，各份合同签订时间、内容的重合与演变、以及后两份合同“补充”协议的名称均能印证这一事实，因此应当认定上诉人及曾国信等与被上诉人签订的补充协议，仅是对双方主合同履行主体及租金的部份内容进行变更，其余与主合同一致的内容没有变化，主合同与两份补充协议约束的实际是同一租赁关系，其中约定的交房后三个月后计收租金，在同一租赁关系中只能享有一次，且仅能是签订主合同的倪鲜红在交房后的前三个月可以享受，在后转租的曾国信等人及上诉人均不应重复享受。上诉人对曾国信等人实质未享受该三个月免租的事实也予以认可；同时，如一审所述，上诉人也未举证证明其实际缴纳租金状况，不能证明其2015年10月缴纳的租金即为2016年一季度的租金，故其主张被上诉人还应免收其三个月租金，其已缴纳2016年一季度租金的诉讼主张不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人聂齐的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2,000元，由上诉人聂齐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
审 判 员 吴 敏
代理审判员 王 侯
二〇一六年七月十日
书 记 员 黄子芮