北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第3781号
原告（反诉被告）康X，女，1959年12月15日出生。
原告（反诉被告）吴X（兼康X委托代理人），男，1962年12月24日出生。
被告（反诉原告）刘X，男，1975年9月4日出生。
被告（反诉原告）胡X，女，1984年4月5日出生。
委托代理人黄志雄，北京市智舟律师事务所律师。
原告（反诉被告）康X、原告吴X与被告（反诉原告）刘X、胡X租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长，人民陪审员张玉娟、人民陪审员牛淑珍参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康X、吴X（兼康X委托代理人），被告（反诉原告）刘X、胡X及其委托代理人黄志雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）康X、吴X起诉称：原告康X与被告胡X、刘X夫妇于2012年4月18日签订《酒楼承包合同》，合同约定：“甲方为收回投资成本，由乙方独自经营并承担一切经营成本费用。上交利润包干。即甲方不论盈亏，第一年支付52万元，月均43333元，支付形式为按季度支付，本合同签订起支付第一季度13万元。以后必须提前一个月支付下一个季度承包费用”。合同签订后，被告胡X及刘X夫妇经营承包至今未按合同约定的时间，足额支付承包租金，至今尚欠承包租金256666元。欠北京市石景山区人民法院2013年石民初字第7309号民事判决书中所涉货款27836元（另案起诉），欠水电费约50000元（另案起诉）。由于被告失信、不遵守合同，导致原告至今不能与房屋产权人续签合同。原告为避免更大损失，多次与被告协商，依据合同，原告愿赔偿被告10万元，从被告拖欠的承包金中抵扣，要求被告支付拖欠承包金156666元，提前解除合同。但被告置之不理，既不支付承包金，也不归还原告投资的酒楼，继续经营至今。为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、依法判决被告支付给原告拖欠的承包金23万元；2、请求判令解除2012年4月14日的酒楼承包合同；3、要求被告归还文件清单上的一品三湘大酒楼营业执照正副本、一品三湘大酒楼税务登记证副本、一品三湘大酒楼发票登记本一本、一品三湘大酒楼地税申报用户卡、一品三湘大酒楼组织机构代码证书副本、一品三湘大酒楼餐饮服务许可证、一品三湘大酒楼财务章、一品三湘大酒楼发票专用章、税控机一台、发票使用剩余的18941601-18941901共400张、18942043-18942100共57张；4、请求法院撤销2014年1月24日刘X和吴X签订的补充协议书；5、本案诉讼费用被告承担。
被告（反诉原告）刘X、胡X答辩称：不认可原告陈述的起诉事实，原告主体不合格，原告把经营权交给被告经营，原告是刘亭的代理人，不具备主体资格。我们认为吴X应该追加为原告。胡X不是本案的主体。原告主张的事实与理由与事实不符，是原告方的违约导致被告不能正常经营，因此我们提出反诉。本案是承包合同纠纷不是租赁合同纠纷。原告和石景山社区服务中心的合同于2014年1月12日到期，因此双方承包合同关系也于2014年1月12月到期。被告受到欺诈，原告应当违约赔偿。补充协议签订的前提是康X承诺房屋续租，双方之间的承包合同满足继续续签的条件，在此情况下，双方对2014年1月19日后的承包费交纳金额和方式进行调整；在康X与石景山社区服务中心合同到期后，经营场所和设备设施均附属石景山社区服务中心所有，2015年3月，被告多次通知原告接受经营场所和设备设施，由于原告故意拖延，被告只能依石景山区社区服务中心的通知，将经营场所和设备设施交付石景山区社区服务中心；根据录音，结合双方实际履行过程和补充协议，可见双方对第一第二季度承包费调整达成了共识。本案是原告违约，被告是守约方，应该驳回原告的诉求。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）刘X、胡X提出反诉称：因为被反诉人是刘亭的代理人，出具虚假的房屋租赁协议，因此反诉人才签订合同，合同中约定，如果不能保证反诉人的经营期限，赔偿10万元，但是2014年收到通知，因为被反诉人没有按时缴纳房租，要求反诉人停业，和被反诉人协商，但是被反诉不履行业务，反诉人无法经营，移交了酒楼和设备设施，反诉人扣除了4万元的承包费，所以被反诉人应赔偿反诉人6万元。反诉请求：被反诉人支付违约金6万元。
原告（反诉被告）康X、吴X针对反诉答辩称：第一是我和被告签订合同的，被告在执行过程中，是我在接触餐厅的经营，与吴X没有关系；第二文件中不包括房屋租赁协议，康X没有授权吴X签订补充协议，不是吴X真实意思表达，补充协议应该无效，被告的补充协议不是真实的，光盘也不是真实的。2014年1月24日签订补充协议时被告没有按照合同约定支付房屋租金，拖欠原告承包租赁以及案外人的货款。在被告的胁迫下，吴X签订协议不是吴X的真实意思表示。被告没有按照补充协议将2万元给原告，诱使原告。被告一直没有按照合同约定、补充协议、承包合同支付房租。第三，没有提供虚假的协议，租赁协议是办理卫生许可证使用的，我提供了和营业执照一致的租赁协议，租赁协议是刘X把日期更改后，给我去办理的卫生许可证；第四，不同意给6万元违约金，被告欠我们承包费23万元，被告承认是承包合同，应该履行合同，但是被告没有履行合同；合同本身已经明确，不续签是被告造成的，被告不按照合同约定支付2014年1月18日至于2014年4月17日的房租，欠石景山区社区服务中心的水电费，欠供货商的钱，双方发生肢体摩擦已经报警，石景山区社区服务中心认为影响了老人休息，所以不续签合同，和原告没有关系，是被告造成的，我们没有违约。胡X和刘X同时是被告，刘X曾经表示一个人签字就可以，而且是夫妻关系，构成表见代理，应该是胡X、刘X两个共同承担。本案合同乙方是刘X、胡X夫妇，签订合同过程中夫妻共同参与，共同收益，胡X从签订至2014年7月结束一直参与管理。胡X作为经营者应该守信用，应该缴纳房租。原被告签订的合同只有刘X，但是胡X也没有提出异议，原告有理由相信被告有代理权。
经审理查明：2002年11月12日，甲方北京市石景山区社区服务中心与乙方北京市一品三湘大酒楼签订《房屋租赁协议》，约定甲方将石景山区社区服务中心房屋出租给乙方使用，租赁期限为14年，自2003年1月13日至2017年1月12日。租赁费按年计算，前两年每年27万元。落款处由北京市石景山区社区服务中心盖章及其法人代表高华云签字，乙方有北京市一品三湘大酒楼盖章及其法人代表刘亭签字。
2003年2月17日，石景山区民政局出具证明，北京一品三湘餐饮服务有限公司承租石景山区社区服务中心大楼前后两大厅约600平方米，此酒楼的房屋产权为石景山区社区服务中心所有，隶属石景山区民政局。
2008年3月19日，甲方北京市石景山区社区服务中心与乙方北京宏利天外天餐饮管理有限公司（以下简称天外天）签订的《房屋租赁协议》载明：经甲乙双方协商同意，由乙方承租社区服务中心房屋用于开办餐饮用房。租赁期限自2008年3月19日至2014年1月12日。协议期满后，如乙方继续承租，在承租条件相同的情况下，乙方具有优先权。租赁费按年计算，每年30万元，2012年1月13日至2014年1月12日每年房租金32万元。租金按季交纳并提前一个月预交下季租金。2008年3月19日至2008年4月18日为免租期。落款处由甲方盖章，及其法人代表高华云签字；乙方盖章及乙方法人代表吴文彦签字。
2012年4月16日，甲方吴文彦与乙方康X签订《合同转让协议》，鉴于康X投资的位于北京市石景山区社区服务中心一品三湘酒楼与吴文彦（宏利天外天餐饮管理公司）合作经营，并委托吴文彦（宏利天外天餐饮管理公司）与石景山区社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议。现经吴文彦（宏利天外天餐饮管理公司）与康X达成终止合作经营。据此，甲方归还乙方的一品三湘酒楼设备装修及经营权，并无偿转让“石景山社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议”权益的协议，并将该协议项下甲方的权利义务全部转让予乙方。并且该等转让已商得石景山社区服务中心同意。甲方同意将“石景山社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议”中就甲方的权利义务无偿转让给乙方，由乙方作为“石景山社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议”的乙方享有权利并履行义务。乙方同意完全接受“石景山社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议”中甲方的权利义务，继续作为“石景山社区服务中心于2008年3月19日签订房屋租赁协议”的乙方与石景山社区服务中心共同遵守协议的各项约定。本协议自签字之日起生效执行，并报石景山区社区服务中心备案。落款处由甲方吴文彦签字，乙方康X签字。
甲方康X与乙方刘X、胡X签订《酒楼承包合同》，约定承包期限为5年，自2012年4月18日至2017年4月17日。承包形式：甲方为收回投资成本，由乙方独自经营并承担一切经营成本费用。上交利润若干，即乙方不论盈亏，第一年支付52万元，月均43333元，支付形式为按季度支付，本合同签订起支付第一个季度13万元。以后需提前一个月支付下一个季度承包费用。以后每年上交甲方六十万元（2013年4月17日后），按季度支付，分本次付清，支付时间为提前一个月支付下一个季度承包费用。甲方保证乙方经营期限5年（指与房屋产权人签订5年协议的有效性），否则，需赔偿乙方10万元。落款处由甲方康X签字，乙方刘X签字。
2014年1月24日，甲方吴X与乙方刘X签订《补充协议书》，约定鉴于社区服务中心于2013年12月18日通知乙方，声称因尚未收到甲方应交纳的2013年11月18日至2014年1月18日的房租，要求乙方通知甲方限期交齐，否则将对乙方承包经营场所断水断电。乙方于2014年1月19日前向甲方已交纳了2013年11月19日至2014年1月18日的房租
100000元。据此，双方就2014年1月19日以后的房租交纳事宜，经友好协商，达成一致意见：甲方同意，由乙方于2014年1月25日代甲方向社区服务中心交纳2014年1月19日至2014年2月18日的房租26666元，以等额冲抵1月19日至2月18日乙方应向甲方交纳的承包费，剩余20000元待正常营业至2月18日另行交付甲方。2014年2月25日前由乙方代甲方向社区服务中心交纳2014年2月19日至2014年3月19日的房租26666元，以等额冲抵3月份乙方应向甲方交纳的承包费，剩余5000元待正常营业至3月18日后另行交付甲方。2014年3月25日前由乙方代甲方向社区服务中心交纳2014年3月19日至2014年4月18日的房租26666元，以等额冲抵4月份乙方应向甲方交纳的承包费，剩余20000元待正常营业至4月18日另行交付甲方。落款处有吴X和刘X签字。康X对吴X签字称并未有其授权，但是其对刘X代其向社区服务中心代缴房租的行为予以追认。
2014年1月26日，胡X账户向北京市石景山区社区服务中心转账53332元。
2014年3月3日，北京市石景山区社区服务中心向弘香居酒楼发出通知：由于该房屋租赁合同已于2014年1月12日到期，另拖欠我单位房屋三个月未交，虽然经过多次沟通，但仍未交纳。现通知您租赁合同不再续签，从3月12日起关门停业。
2014年3月4日，刘X向康X发出通知函：石景山社区服务中心2014年3月3日通知乙方称该房屋租赁合同于2014年1月12日已到期，另甲方拖欠石景山社区服务中心三个月房租，要求乙方从3月12日起关门停业。通知已贴到酒楼门口，给乙方的正常营业带来影响。现乙方通知甲方于2014年3月8日前给乙方答复，否则乙方视为甲方违约单方解除酒楼承包合同，乙方将追究甲方的违约责任。另乙方与甲方签订的补充协议中规定的2月18日应付甲方的2万元承包费乙方不再支付甲方，转成履行酒楼承包合同的保障金。
2014年7月17日，今有弘香居胡X交回社区服务中心一层东部房屋大门钥匙共壹拾玖把，同时交回房屋及所有室内物品，特此说明。落款处由社区服务中心高华云及胡X签字。
另，康X主张一品三湘大酒楼营业执照正副本、一品三湘大酒楼税务登记证副本、一品三湘大酒楼发票登记本一本、一品三湘大酒楼地税申报用户卡、一品三湘大酒楼组织机构代码证书副本、一品三湘大酒楼餐饮服务许可证、一品三湘大酒楼财务章、一品三湘大酒楼发票专用章、税控机一台、发票使用剩余的18941601-18941901共400张、18942043-18942100共57张均在被告处，被告对此予以认可，但对于发票的张数以税务机关登记为准，对此，康X不持异议。
本案受理后，刘X提出管辖权异议，2014年5月28日，本院作出裁定驳回刘X提出的管辖权异议。刘X提起上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院审查后于2014年8月11日作出（2014）一中民终字第6452号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
庭审中，双方对承包金有争议，原告主张2012年4月18日至2013年4月17日，全年应当支付52万元，被告支付50万元，欠款2万元；2013年4月18日至2013年7月17日，支付14万元，欠款1万元；2013年7月18日至2013年10月17日，实际支付14万元，欠付1万元；2013年10月18日至2014年1月18日，交纳了10万元，欠付5万元。2014年1月18日至2014年4月17日，被告直接向石景山区社区服务中心交纳53332元，欠款7万元；2014年4月18日至2014年7月17日欠款7万元；被告主张2012年4月18日至2013年4月17日给付50万元，剩余两万元减免；2013年4月18日至2014年1月17日已经支付完毕，剩余四万元减免；2014年1月17日之后被告代原告交纳了53332元，后因原告的租赁合同到期无法继续经营，故无需交纳承包金。
庭审中，对于双方合同无法继续履行的原因，康X主张系刘X欠缴水电费、欠货款、影响楼上居住等原因导致；刘X主张系康X与石景山区社区服务中心的租赁合同已经到期，无法续签所导致。
庭审中，康X主张补充协议系受胁迫所签订，为此提供被告欠缴水电费的证明及收据两张，刘X、胡X对此证据真实性不予认可。
庭审中，刘X提交录音，证明其曾跟吴X打电话，刘X：“去年你给我免了两万”，吴X称“是，发扬风格的是不是我”；刘X：“对，我得感激你，今年又（免）了四万”，吴：“是，又免了四万，我发扬风格吧。”。康X对录音的不予认可，称其未委托吴X办理过此事。
庭审中，刘X主张其2014年2月18日因无法做宣传已经无法正常运营，2014年3月停业，其称对此没有证据，是商业惯例。
上述事实，有《酒楼承包合同》、设备明细清单、《租赁协议书》、《合同转让协议》、协议书、交接清单、经营场所及民政局证明收条、支出单据、银行存根、补充协议书、通知、转账凭证、证明、录音及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：对于本案诉讼主体：首先，酒楼承包合同的乙方签字处只有刘X签字，尽管实际履行中交回房屋钥匙及转账凭证时有胡X签字，但胡X系代理刘X的行为，并非其独立行为，故胡X并非本案当事人；其次，康X与刘X签订的酒楼承包合同，包括康X提供营业执照给刘X使用，尽管营业执照是以北京市一品三湘大酒楼名义从事经营活动，根据合同相对性原则，签订酒楼承包合同的一方系康X，故康X为本案合同的当事人。再次，补充协议系吴X与刘X签订，刘X系基于吴X与康X的夫妻关系，在酒楼承包合同中处理相关事务而签订的，吴X是代理康X签订的合同，因此，吴X其并非独立的诉讼当事人。综上，本案酒楼承包合同的相对方为康X与刘X。
本案中，刘X从康X处租赁房屋进行经营活动，且酒楼承包合同中约定的承包金为无论盈亏均需缴纳固定数额的，因此本案合同为带营业执照的租赁合同关系而非承包合同关系。《酒店承包合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，在原租赁合同期限内的部分应为有效，但超过原租赁期限的部分无效。对于康X主张存在胁迫签订了该补充协议要求撤销补充协议的请求，本院不予支持。
原租赁合同已于2014年1月12日到期终止，酒楼承包合同中超过原租赁期限的部分无效，且胡X代刘X已于2014年7月17日将租赁房屋交回石景山区社区服务中心，故对于原告请求判令解除2012年4月14日的酒楼承包合同的诉求，本院不予支持。
对于康X主张返还一品三湘大酒楼营业执照正副本、一品三湘大酒楼税务登记证副本、一品三湘大酒楼发票登记本一本、一品三湘大酒楼地税申报用户卡、一品三湘大酒楼组织机构代码证书副本、一品三湘大酒楼餐饮服务许可证、一品三湘大酒楼财务章、一品三湘大酒楼发票专用章、税控机一台、发票使用剩余的18941601-18941901共400张、18942043-18942100共57张的请求，刘X认可，但对发票主张按照税务机关登记核对的数额返还，康X予以认可，本院不持异议。故对此请求，本院予以支持。
酒楼承包合同履行期间，刘X应当按照合同约定交纳租金。关于2014年1月17日之前的六万元，刘X已经提交录音证据证明康X已经给其进行了减免；关于2014年1月18日至2014年3月17日的费用，刘X已代为康X支付52332元，康X对此予以认可，对于不足额的剩余部分，予以支持；对于2014年3月18日至7月17日的使用费，因租赁房屋仍在刘X支配控制下，故刘X应当支付占用期间的使用费；房屋使用费的具体数额本院参照房屋所在位置的一般市场价格的具体数额，综合双方当事人履行各项义务的情况、各方行为过错程度、实际损失及预期利益等因素，结合双方此前签订合同的租金数额，交还房屋钥匙的时间，实际使用房屋的事实，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。综上，对于原告主张判决被告拖欠给原告的租金及使用费23万元的诉求，合理部分，本院予以支持。对于刘X主张合同未能续签，故不同意继续支付2014年3月19日之后的使用费，即使应当交纳，应当向石景山区社区服务中心交纳而非康X，因2014年7月17日之前，刘X一直占有租赁房屋，尽管康X的原租赁合同已经到期，但其在2014年7月17日前仍如约向刘X提供租赁房屋予以使用，刘X占有房屋的前提是基于其与康X的租赁合同，故其应当向康X交纳使用费；故对刘X的抗辩意见，本院不予采纳。
因康X的租赁合同到期不能续签导致刘X无法经营，康X应当按照约定赔偿其损失，故对于刘X主张违约金6万元的反诉请求，本院予以支持。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。对于刘X主张其违约金冲抵承包金四万元的反诉意见，本院予以采纳。对于康X主张系刘X欠缴水电费、货款、扰民等理由导致合同无法继续履行，其提交的证据能够证明刘X、胡X欠缴水电费，货款，但与其不与石景山区社区服务中心续签合同并无必然联系，故对此抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十九条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认康X与刘X签订的《酒楼承包合同》及《补充协议书》自二〇一四年一月十三日至二〇一七年四月十七日的部分无效；
二、刘X于本判决生效后十五日内给付康X二〇一三年十月十八日至二〇一四年七月十七日的承包金及使用费共计六万元；
三、康X于本判决生效后十五日内给付刘X违约金六万元；
四、刘X于本判决生效后十五日内返还康X一品三湘大酒楼营业执照正副本、一品三湘大酒楼税务登记证副本、一品三湘大酒楼发票登记本一本、一品三湘大酒楼地税申报用户卡、一品三湘大酒楼组织机构代码证书副本、一品三湘大酒楼餐饮服务许可证、一品三湘大酒楼财务章、一品三湘大酒楼发票专用章、税控机一台、使用剩余的发票（以税务机关登记为准）；
五、驳回康X的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千七百五十元，由康X负担一千二百四十元（已交纳）；由刘X负担三千五百一十元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费六百五十元，由康X负担（于本判决送达之日后十五日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 牛淑珍
人民陪审员 张玉娟
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘 曦