福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0603民初733号原告：张燕燕，女，1981年5月18日出生，汉族，住福建省龙海市，委托诉讼代理人：吴渊杰(系张燕燕丈夫)，男，公务员，住福建省龙海市。被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边，统一社会信用代码91350600798370691B。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：苏丹,女，系公司职员。委托诉讼代理人：蓝安娜，女，系公司职员。原告张燕燕与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张燕燕的委托诉讼代理人吴渊杰、被告明发公司的委托诉讼代理人苏丹及蓝安娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张燕燕向本院提出诉讼请求：1.判令明发公司因逾期199天交房向张燕燕支付违约金20322.88元；2.判令明发公司因无法办理房屋权属证书，自逾期之日起每日按房屋总价款的0.01%向张燕燕支付违约金，每月一付，直至办理并交付房屋权属证书为止；3.判令明发公司继续履行合同约定的交付房屋质量保证书、房屋使用说明书及房屋权属证书等义务，继续履行合同约定的从2017年4月17日起按期支付的租金。事实和理由：2012年8月19日，张燕燕与明发公司签订《商品房买卖合同》（编号：35060108029602963）。合同约定，张燕燕向明发公司购买明发商业广场X幢X号店面，购房金额为510625元。张燕燕已按约履行付款义务。根据合同约定，明发公司应于2013年9月30日前将符合约定条件的商品房交付张燕燕使用，明发公司却逾期至2014年4月17日才履行交付义务，明发公司逾期交房199天。根据合同约定，明发公司应支付逾期交房违约金20322.88元。因明发公司原因，张燕燕不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书，明发公司应向张燕燕支付自逾期之日起每日按已付款的0.01%计算的违约金。由于双方在签订商品房买卖合同时，一并签订明发商业广场商铺租赁合同，租金为3404.17元/月，逾期交房对张燕燕的租金收入造成损失，应赔偿22580.99元。明发公司辩称，一、讼涉商品房于2013年12月26日通过竣工验收，于2014年1月21日通过消防验收，已达到法定交付条件，明发公司亦依约将商品房交付张燕燕。二、2011年9月1日，张燕燕与明胜（漳州）物业经营服务有限公司（以下简称明胜公司）签订一份《明发商业广场商铺租赁合同》，将讼涉商品房出租给明胜公司。2014年1月22日，明胜公司与明发公司签订《签订商铺确认书》，由明胜公司确认明发商业广场X幢X号商铺，该行为按照商铺租赁合同约定，应视为明发公司已向张燕燕交付讼涉商品房。三、合同签订后，出现非明发公司所能控制的客观原因，明发公司可据实延期81天交房，在计算逾期交房违约金时应将该天数扣除。自《商品房买卖合同》所约定的交房时间2013年9月30日至明胜公司签订于2014年1月22日签订的《商铺确认书》，期间共计114天，扣除据实延期的日期，明发公司存在逾期交房之情形仅33天，逾期交房违约金应为1685.0625元。四、张燕燕就逾期交房的违约责任既主张逾期交房违约金，又主张租金损失，无法律依据，应予驳回租金损失。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月19日，张燕燕与明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定张燕燕向明发公司购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场X幢x号店面一套，建筑面积57.94平方米，每平方米8813元，总金额510625元。购房款张燕燕已支付完毕。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、…。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：①出卖人办理房屋所有权初始预登记的时间自《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日起计算，如果出卖人交付使用的日期早于交付期限届满之日，亦以交付期限届满之日作为办理初始预登记的起算时间。②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由“商品房交付使用后60日内”变更为“交付期限届满后180日内”，买受人取得房屋权属证书的期限由“商品房交付使用后90日内”变更为“交付期限届满后365日内”。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”2013年12月26日，明发公司开发的明发商业广场20#-26#楼通过工程验收合格；2014年1月21日，本案讼争商品房所在的20#楼通过消防验收合格。2017年1月12日，漳州市城乡规划局作出《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》，内容为：“明发集团（漳州）房地产开发有限公司：你单位建设的明发商业广场1#-5#、20#-26#楼、垃圾中转及公厕、古船胜利号，总建筑面积240442.92M2（其中计容建筑面积240117.67M2），[建设工程规划许可证号建字第350600200900024号]，经研究同意核实。”2012年8月19日，张燕燕与明胜（漳州）物业经营服务有限公司（以下简称明胜公司）签订一份《明发商业广场商铺租赁合同》，张燕燕将讼涉商铺出租给明胜公司。合同第二条第3项第3.1约定：为方便租赁标的物的交接，张燕燕直接授权明胜公司在租赁标的物符合交付条件时，明胜公司有权直接与租赁标的物的开发商即明发公司办理租赁标的物的交付手续，明胜公司与明发公司办理交付手续后，若张燕燕拒绝与明胜公司签署交接确认书，则明胜公司与明发公司之间关于租赁标的物的交付手续即视同交接确认书。2014年1月22日，明胜公司与明发公司签订商铺交接确认书，由明胜公司接收讼争商品房。自2013年10月1日起至2014年1月22日止的期间时间为113天。根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2012年8月20日至2014年1月22日，漳州市出现中雨以上63天，六级以上风13天，台风17天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知。上述因素扣除重复天数后明发公司可延期交房天数为81天。本院认为，张燕燕与明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。依照上述规定，符合法定交付条件的商品房可交付使用。本案中，明发公司提供的竣工验收报告、消防验收意见书等证据，证明讼争商品房所在楼盘于2013年12月26日通过竣工验收合格，2014年1月21日通过消防验收合格，此时讼争商品房即已达到法定交付使用条件，明发公司即可将讼争商品房交付张燕燕。关于本案明发公司可据实予以延期交房时间的认定问题。明发公司提供的降雨、六级以上风、台风等论证报告，证明在双方签订合同时起至交房期间本地区的降雨、六级以上风、台风等气候情况，可予以采信认定。降雨、六级以上风和台风是双方签订合同时不可预知的事由，属于其他非明发公司所能控制的客观原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房；明发公司提供的水务、供电部门的停水、停电通知，证明在双方签订合同时起至交房期间施工工地停水、停电的事实，可予以采信认定，停水、停电属于政府及相关部门原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房；明发公司未能提供在双方签订合同时起至交房期间本地区有达到40°C及以上高温影响工程施工的天气事由发生，其所提供的高温论证报告记载的高温情况只有≥35°C，该高温天气不足以影响建筑工程施工，故本案不存在高温天气影响工程施工可据实予以延期的情形；雾天天气亦不足以影响建筑工程施工，故本案不存在雾天天气影响工程施工可据实予以延期的情形；众所周知，在我国全国各地，每年均有中、高考和节假日时间，此情形属于双方签订合同时便可预知的事由，不属于非出卖人所能控制的客观原因，由于双方在签订合同时并未约定中、高考和节假日期间作为可据实予以延期交房情形，故本案的中、高考和节假日期间不作为可据实予以延期交房的时间。经核实，确定明发公司依约可据实予以延期交房的时间为：中雨、六级以上风、台风、停水及停电94天，扣除重复计算的天数后为81天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。2014年1月22日，明胜公司与明发公司签订商铺交接确认书，由明胜公司接收讼争商品房，根据张燕燕与明胜公司签订的《明发商业广场商铺租赁合同》约定，应视为讼争商品房已于2014年1月22日交付使用。经核算，自2013年10月1日起至2014年1月22日止的时间为113天，扣除明发公司可据实予以延期交房天数81天，明发公司实际延期交房天数为32天，其应承担逾期交房违约金的天数为32天。明发公司辩称逾期交房天数为33天，则本案逾期交房天数可按33天计算，应认定讼争商品房逾期交付未超过90日。依据《商品房买卖合同》第九条约定，明发公司应按照张燕燕已付款的日万分之一计算，向张燕燕支付33天的逾期交房违约金计1685.06元（510625元×0.01%×33天）。关于逾期办证违约责任的问题。因本院认定讼争商品房于2014年1月22日交付使用，故本案讼争商品房应自2014年1月23日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第二十二条约定，如因明发公司原因，张燕燕不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”张燕燕至今仍未能取得房屋权属证书的，明发公司应承担逾期办证违约责任。逾期天数自2015年1月23日起算，计算至明发公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付张燕燕之日止，暂计至起诉之日2017年3月21日为788天。逾期办证违约金暂计至起诉之日为40237.25元（510625元×0.01%×788天）。关于明发公司是否应向张燕燕交付房屋质量保证书、房屋使用说明书、房屋权属证书的问题。根据张燕燕与明胜公司签订的《明发商业广场商铺租赁合同》约定,明胜公司与明发公司签订商铺交接确认书后，即视为明发公司已交付商品房及相应交房资料，张燕燕要求明发公司交付房屋质量保证书及房屋使用说明书依据不足，不予支持；张燕燕要求明发公司交付房屋权属证书的请求与合同约定不符，不予支持。关于明发公司是否应向张燕燕支付租金的问题。因张燕燕系与明胜公司签订《明发商业广场商铺租赁合同》，应向明胜公司主张权利，其向明发公司要求支付租金的请求依据不足，故不予支持。综上所述，本院认为，张燕燕要求明发公司承担逾期交房和逾期办证违约责任理由成立，应予以采纳，但部分请求项目和数额不当，不予全部支持，明发公司应当向张燕燕支付逾期交房违约金1685.06元和逾期办证违约金40237.25元（暂计至起诉之日2017年3月21日），2017年3月22日起的逾期办证违约金每日按510625元的0.01%计算至明发公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付张燕燕之日止；张燕燕要求明发公司交付房屋质量保证书、房屋使用说明书、房屋权属证书及支付租金的请求，依据不足，不予支持。明发公司认为应当予以扣除的合理逾期天数为81天的辩解，理由正当，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付张燕燕逾期交房违约金1685.06元；二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付张燕燕逾期办证违约金40237.25元（暂计至2017年3月21日），2017年3月22日起的逾期办证违约金每日按510625元的0.01%计算至明发集团（漳州）房地产开发有限公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由明发集团（漳州）房地产开发有限公司提供的资料交付张燕燕之日止；三、驳回张燕燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1370元，由张燕燕负担456元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  邹岩松审 判 员  苏碧恋人民陪审员  柯国良二〇一七年九月十八日书 记 员  刘 婧执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。