苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第00537号
原告苏州工业园区科技发展有限公司
法定代表人顾宁，董事长。
委托代理人高得生，江苏金砖律师事务所律师。
委托代理人丁永霞，江苏金砖律师事务所律师。
被告苏州吱嘎网络技术有限公司
法定代表人蒋卫祥。
原告苏州工业园区科技发展有限公司（以下简称科技公司）诉被告苏州吱嘎网络技术有限公司（以下简称吱嘎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告科技公司的委托代理人高得生到庭参加诉讼，被告吱嘎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告科技公司诉称：原、被告签订房屋租赁合同。合同约定：被告承租原告所有的位于苏州工业园区星湖街328号创意产业园内11-601单元作为办公研发之用。租赁面积为1029.79平方米；租期为38个月，从2011年10月12日至2014年12月11日止；标准月租金52元／平方米，双方还约定了其他违约条款等。合同签订后，原告按照约定交付了出租房屋并全面履行了相关义务，但协议及合同履行至2013年9月，被告未能按合同约定继续支付租金等相关费用。截止2014年5月，被告共拖欠原告租金、物业费及电费等相关费用277258.8元。该款经原告多次催讨，被告均未能支付。被告在未支付拖欠款项且未办理退租手续前提下擅自离开了租赁房屋。为维护原告合法权益，现提起诉讼，要求法院判令：1，被告支付原告损失共计166012.30元（2013年9月至2014年5月期间租金240970.50元，2014年4月至5月期间物业管理费29864元、电费6424.30元，未按时支付的违约金49400.07元，违约金暂计至2014年12月20日止，被告支付的保证金160647.20元首先用于抵扣应承担的违约金）；2，本案诉讼费用、保全费由被告承担。诉讼中，原告确认违约金从最后一次应交未交之日开始计算，以总金额277258.80为计算依据。
被告吱嘎公司未作答辩。
经审理查明：2011年10月10日，出租方科技公司（甲方）与承租方吱嘎公司（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定出租房屋位于苏州工业园区星湖街328号创意产业园内11-601单元之办公研发用房；租赁房屋建筑面积为1029.79平方米；租赁期为38个月，从2011年10月12日至2014年12月11日止；月标准租金为人民币52元／平方米，合计月租金总额为53549.10元。租金支付明细为：2011年10月12日至2011年12月11日，为装修免租期间，租金免收；2011年12月12日起至2012年12月11日，租金免收；2012年12月12日至2013年12月11日租金为26元／平方米／月，合计人民币26774.50元／月；2013年12月12日至2014年12月11日租金为41.6元／平方米／月，合计人民币42839.3元／月。物业费为每月人民币14.5元／平方米，合计人民币14932元／月。合同8.7条约定：除租赁期首月租金和物业服务费外，甲方应于每月10日前支付当月租金和物业服务费。协议第八条8.10条对出租房屋水电费用的支付作了约定：水电费由甲方或甲方授权的产业公司代收代缴，乙方在接到甲方或甲方授权的收费通知时，应在次月10日前支付相应费用；关于保证金，合同约定：乙方在签订本合同之日需支付3个月标准租金总额的保证金，本合同项下保证金金额为160647.20元。保证金交纳期间不计收利息。合同终止后，甲方应在乙方付清全部应付款、按照合同办理交还房屋手续且无其他违约行为后的10个工作日之内无息退还乙方已经交纳的保证金。协议第九条9.3项约定：上述保证金用于乙方正确全面履行本合同，若乙方存在拖欠租金、物业服务费、其他费用以及违约金或损害赔偿费用等情形的，甲方可以先行抵扣，但该抵扣行为不免除乙方逾期履行义务的违约责任的承担。合同13.3条约定：乙方有下列情形之一的，甲方经书面通知乙方即可提前解除本合同：……3）拖欠租金、物业服务费及其他相关费用任何一项2个月以上，或空关该房屋2个月以上的。协议十四条14.4项约定：乙方未能按照合同支付租金、物业管理费、各项保证金及其他费用的，每逾期一天，乙方应按应付款项总额的万分之五向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清全部款项之日为止。原被告均在房屋租赁合同上盖章。
房屋租赁合同签订后，吱嘎公司按约定入驻创意产业园，2011年10月12日领取了涉案房屋钥匙。科技公司认可吱嘎公司交纳了租金保证金160647.20元，房租交付至2013年8月份，物业费、电费正常交付至2014年4月。2013年10月29日，原告向被告发出客户催缴通知单，告知自2013年8月起至11月被告欠付租金、物业费、电费总金额为80323.50元，要求11月7日前付清欠款。被告于2013年11月14日致函原告，请求推迟交款，申请2013年11月29日前缴清自2013年8月起拖欠费用。2013年11月28日，被告再次出具房租推迟交款说明给原告，承诺先缴纳2013年8月房租，申请2013年12月20日缴清自2013年9月起拖欠的费用。2014年3月14日，被告出具房租补缴保证书，认可拖欠自2013年8月至今的房租共计187421.50元，承诺从2014年3月起，每月中旬及月末各补缴一个月房租，直至缴清拖欠的所有费用。原告陈述，截止至2014年5月，吱嘎公司累计拖欠租金等费用240970.50元、拖欠2014年4、5月物业费29864元、电费6424.30元，欠付总金额为277258.80元。因被告自2014年5月之后搬离涉案房屋，原告主张欠付的租金、物业费、电费计算至2014年5月。原告陈述其除了收取保证金之外，没有其他费用尚需返还被告。诉讼中，原告同意违约金从最后一次应交未交之日开始计算，以总金额277258.80为计算依据。
上述事实，有原告科技公司提供的房屋租赁合同、入驻通知单、客户催款通知单以及被告吱嘎公司出具的房租推迟交款申明、房租补交保证书及庭审笔录等在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，对其效力本院予以确认。原被告应当按照约定全面履行义务。2014年3月14日，被告出具保证书，承认自2013年8月起至2014年3月，欠缴房租共计187421.50元，本院对此予以确认。被告在租赁期限届满之前搬离涉案房屋即表明其不再履行合同，原告为避免损失进一步扩大，在被告搬离涉案房屋后即将房屋租赁他人，双方的行为即表明合同已终止履行，对此事实本院予以确认。原告陈述拖欠至2014年5月，被告放弃抗辩权利，故原告主张至2014年5月被告拖欠房屋租金、物业费、电费277528.8元，本院予以确认。被告在原告处尚有保证金160647.20元，依据双方达成的租赁合同9.3项约定，被告拖欠的租金、物业费、电费277528.8元可在被告支付的租金保证金中冲抵，但该抵扣行为不免除被告逾期履行义务的违约责任，故被告尚应再行支付原告租金116881.60元。被告仍应按照欠付金额277528.8元为计算依据，自原告主张的最后一期费用支付时间即电费的支付时间2014年6月10日开始计算，计算至实际付清之日止。合同约定按照欠费金额的日万分之五计算，该约定不违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告苏州吱嘎网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告苏州工业园区科技发展有限公司人民币116881.60元，并支付以277528.8元为本金，自2014年6月10日起至实际付清之日止按日万分之五计算的违约金。
二、驳回原告苏州工业园区科技发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3620元，公告费690元，合计4310元，由被告苏州吱嘎网络技术有限公司负担3310元，原告苏州工业园区科技发展有限公司负担1000元。此款原告已预交，本院不再退回，由被告在履行前述付款义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，帐号：55×××99。
审 判 长 江福禄
人民陪审员 沈永年
人民陪审员 徐家骝
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 王巧云