成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初5246号
原告：成都合天道企业管理有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人：赵振忠，董事长。
委托诉讼代理人：徐瑞宁，四川英冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张忻平，四川英冠律师事务所律师。
被告：成都金同辉物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人：王长春，职务不详。
原告成都合天道企业管理有限公司与被告成都金同辉物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张忻平到庭参加了诉讼，被告成都金同辉物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告成都合天道企业管理有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿违约金人民币500000元；2、判令被告赔偿原告因违约行为造成的损失共计人民币1714196.4元；3、判令变更原被告之间的《租赁合同》将合同约定的月租金减少为按建筑面积每平方米每月人民币70元，其中物业管理费单价为5元，月租金为195000元，其中物业管理费为13000元。事实与理由：2015年4月9日，原被告签订了《同辉国际购物中心租赁合同》被告称其受业主委托将同辉购物中心六楼的营业房租赁给原告。合同约定：原告租赁的营业房面积为3220.23平方米，公用面积为1159.28平方米，合计建筑面积4397.51平方米。租金按建筑面积每平方米每月人民币120元，其中物业管理费单价为26元，月租金为525541.2元，其中物业管理费为113867.26元。被告为原告提供61天装修期，在该装修期内，被告不收取任何租金。实际的租期从2015年7月1日开始，但因被告与业主之间的纠纷导致营业房被业主聚众围堵，为此原告的装修进度和试营业期间受到严重影响，直至2015年10月方才正式营业。故在2015年8月和9月延误期间所产生的房租1051082.4元应由被告赔偿。由于被告与业主之间的纠纷一直未能解决，不断有业主上门扰乱原告正常经营秩序，并给原告的声誉及经营造成恶劣的影响，2015年10月1日至2016年4月30日期间，因业主不断堵门并扰乱经营秩序，导致原告在上述租赁地点经营的“传奇健身房”的办卡会员陆续提出退卡要求，造成原告退卡损失210814元，会员退卡并同时退私人教练损失312300元，由于上述原因造成原告营业不稳定，原告的员工提出辞职，原告对辞职员工的赔偿损失140000元。针对以上损失，原告于2015年11月15日正式发函要求被告赔偿损失，被告于2015年11月20日《复函》表示愿意减免部分租金，就现有房屋租赁合同内容另行协商签订补充协议。但被告至今迟迟不予履行，因被告的违约行为给原告造成的各项损失共计1714196.4元，另根据合同约定，被告因其违约行为应向原告支付50万元违约金。2015年10月10日，经原被告双方协商另行签订了《同辉国际购物中心租赁合同》。合同约定：原告租赁的营业房面积为1911.8平方米，公用面积为688.2平方米，合计建筑面积2600平方米，租金按建筑面积每平方每月120元收取，月租金为312000元，物业管理费用为26元每平方米，每月67600元。根据原告调查得知，原告与被告签订的租赁合同租金高于市场价格，明显显失公平，在原告致函被告后，被告也同意减少租金并另行签订合同，但被告迟迟不予履行。为维护自身的合法权利，现原告诉至法院。
被告成都金同辉物业管理有限公司未作答辩。
经审理查明，原被告于2015年4月9日签订《同辉国际购物中心租赁合同》，合同约定：1、被告将位于成都市二环路西一段同辉购物中心六楼部分营业房租赁给原告使用，租赁面积为3220.23平方米，公用面积为1159.28平方米，合计建筑面积为4379.51平方米；2、租赁期限自2015年5月1日至2023年4月30日止，租金为按建筑面积每平方米每月120元，其中物业管理费用单价为26元/月/平方，从第二年开始每年租金在上年度基础上递增5%。签订合同之日原告向被告交纳100万元保证金，其中53万元属于合同保证金，原告无违约责任且合同正常期满的情况下，被告无息退还保证金；另47万元属于装修期履约保证金，原告按合同约定支付季度租金时，可用于冲抵首季度租金。若，原告在免租期内提前终止协议，100万元保证金概不退还。原告应于2015年6月20日前缴纳按合同约定的应付首期季度租金，共计1576623.6元；3、被告免费为原告提供61天装修期，在该装修期内，被告不收取租金，实际计租期从2015年7月1日开始；4、原被告双方应全面履行本合同所定各项义务、不得无故解除合同。被告不得无故解除合同，不可抗力的因素除外，如需解除合同的，被告应提前通知原告，并退回原告交付的保证金及支付100万元的违约金。原告无故提前解除合同的，原告应向被告支付100万元违约金，被告可在原告缴纳的保证金中予以扣除，不足部分，应由原告补足。2015年6月25日，被告向原告发出《收款单》，要求支付2015年7月11日-9月30日的物管费304870.41元、租金1093323.48元，合计1398193.89元，以之前交付的47万元装修保证金冲抵后，还需支付918193.89元。原告截止于2015年7月支付了上述918193.89元费用。
2015年10月10日原被告双方另行签订《同辉国际购物中心租赁合同》一份，合同约定：1、被告将上述同一地址的营业房出租给原告作为健身房使用，租赁面积为1911.8平方米，公用面积为688.20平方米，合计建筑面积2600平方米；2、租赁期限为2015年10月1日至2023年4月30日，租金为120元/平方米/月每年租金在上年度基础上递增5%，物业管理费用为26元/月/平方米；3、原被告双方应全面履行本合同所定各项义务、不得无故解除合同。被告不得无故解除合同，不可抗力的因素除外，如需解除合同的，被告应提前通知原告，并退回原告交付的保证金及支付50万元的违约金。原告无故提前解除合同的，原告应向被告支付50万元违约金，被告可在原告缴纳的保证金中予以扣除，不足部分，应由原告补足。
2015年11月15日原告给被告发函，表示因被告对案涉房屋的物业产权纠纷影响及经济环境影响，要求减免部分租金，若纠纷不能解决，则会撤场。被告在2015年11月20日回函承诺对由于与业主之间的纠纷若不能在限定时间解决，则原则同意：1.双方协商，酌情减免部分租金；2.或就现有房屋租赁合同内容，双方另行商议，签订补充协议。
另查明，2015年6月5日，原告与案外人四川兴威建筑工程有限公司签订《装饰装修施工合同》。合同约定原告将案涉房屋的装修发包给四川兴威建筑工程有限公司，工程期限50天，开工日期2015年6月5日，竣工时间2015年7月25日，合同工程价款1024900元。据原告陈述，因案涉房屋多次受到围堵，致使装修进度受到影响，至2015年10月才完成装修进行营业。原告经营的健身房采用会员方式消费，会员需先充值再划卡消费并有部分会员聘请私人教练，其中会员办卡210514元，私教办卡312300元。2015年10月至2016年4月部分会员因健身多次遭围堵，怕经营不稳定要求退款，会员退卡金额210514元，退私人教练会员卡300000元。
原告出示《员工辞职登记表》，拟证明由于同辉业主的多次围堵健身房怕经营和工作不稳定，造成70名员工辞职，由此导致公司之前给员工培训费用损失每人2000元，共计140000元。原告出示同地段商品房租赁合同，拟证明其他同类型健身房租金标准、物业费标准，来证明涉案房屋租金及物业费用过高。
以上事实有《同辉国际购物中心租赁合同》、《关于商场经营环境混乱，造成不能正常经营的函》、《回复函》、会员退卡资料集领款单、私教退费资料及领款单、《装修装饰施工合同》、《物业租赁合同》、同地段租金价格网上截图及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为，原告与被告形成的合同法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由于被告与业主之间的纠纷导致原告不能正常营业，由此给原告造成的损失应由被告承担，双方合同约定被告为原告提供61天装修期，在装修期内，被告不收取租金。实际的计租日期从2015年7月1日开始，但因被告业主之间的纠纷导致营业场所被业主围堵，导致原告装修进度和试营业期间受到严重影响，原告直至2015年10月才开始正式营业，故被告应就租赁房屋使用受到影响承担赔偿责任，但营业场所遭受围堵是否系原告装修迟延交付的唯一原因，原告并未提供足够证据予以证明，故对原告主张的2015年8月、9月两个月延误期间的房屋租金损失本院酌情由被告承担70%的赔偿责任，即本院在735757.68元范围内予以支持。对原告诉请的会员退款210814元，私教退款312300元，本院认为，原告所经营店铺采取会员充值消费，上述退款系预存费用，需顾客消费后才能转为原告的营业收入，虽顾客进行了退款，但原告相应地亦未投入设备、人工等成本，故本院对原告诉请被告会员退款210814元及私教退款312300元的诉请不予支持。原告要求被告承担员工辞职所造成的培训费用损失，对于支付的培训费用并无相关支付凭证予以佐证，故本院对该诉请亦不予支持。对原告要求被告根据双方合同约定赔偿违约金500000元的诉请，不符合合同约定的支付违约金情形，故本院对该诉请不予支持。对原告要求变更合同约定的租金及费用标准的请求，本院认为，原被告之间形成的租赁合同是双方形成的合意，租金及费用标准系双方协商一致的结果，未经双方协商一致或经法定程序，不能任意变更，同时也不符合情势变更的情形，故原告要求变更双方之间的《租赁合同》不符合双方合同约定及法律规定，故本院对诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都金同辉物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都合天道企业管理有限公司支付损失赔偿735757.68元；
二、驳回原告成都合天道企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24514元，因适用简易程序，减半收取12257元，由被告成都金同辉物业管理有限公司承担4073元；原告成都合天道企业管理有限公司负担8484元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 奕
二〇一六年八月十一日
书记员 周小燕