广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6550号
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社，住所地广东省佛山市佛山市顺德区乐从镇大墩村教育路8号，组织机构代码729204761。
负责人：余广祥。
委托诉讼代理人：史雪松，广东润正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴文胜，广东润正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴锦芳，女，1973年3月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所实习律师。
上诉人佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社（以下简称大墩股份社）因与被上诉人吴锦芳土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人大墩股份社上诉请求：1.撤销一审判决第三项，维持一审判决第一项、第二项；2.改判双方签订的《土地租赁合同》终止；3.改判吴锦芳立即向大墩股份社缴纳拖欠的租金人民币962500元及滞纳金10106.25元（租金自2015年12月1日暂计至2016年3月15日，并继续计算至实际交还土地之日止；滞纳金以实际拖欠租金金额为本金，按每月3‰自2015年12月1日暂计至2016年3月15日，并继续计算至实际付款之日止）；4.改判本案一、二审的诉讼费用由吴锦芳承担。事实和理由：一、《土地租赁合同》应当判决终止，一审判决事实不清，适用法律错误。（一）双方的《土地租赁合同》明确约定，合同存续期间，如国家需征收、征用吴锦芳租用的土地，本合同终止，双方可经协商提前收回土地的相关手续，征地补偿款属大墩股份社所有，地上建筑物及设施补偿费按有关政策规定执行。除上述补偿外，不再作任何补偿。租金计付至实际交回土地之日。从上述约定可见，其中涉及到两个不同的法律问题，首先对于合同终止的条件双方有明确的约定，即“国家征收、征用土地”则“本合同终止”，合同终止的条件只有一个，就是国家征收、征用，后半段涉及的“收回土地、补偿”等，都是在明确的前缀“本合同终止”之后，也就是说，首先明确合同终止，其次才是终止后的收地和补偿协商问题，两个法律问题明显存在先后顺序。从因果关系分析，合同终止是因，收地、补偿是果。一审判决认为吴锦芳得到补偿是合同终止的前提条件之一，完全颠倒了因果关系，将结果作为了前提条件。这一认定明显属于认定事实不清，一审判决据此认为合同不应终止，毫无事实和法律依据。合同法第九十三条明确规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方的约定并不违反法律强制性规定，理应支持。（二）本案涉及的土地已经被国家征收，并且已经挂牌出让，双方合同的标的发生本质变化，一审判决也已明确不支持吴锦芳的继续承租权，合同最根本的目的已经无法实现，在此种情况下，一审判决仍然判决合同不能终止，强行改变了双方合法的合同约定，适用法律明显错误，也毫无实际操作意义。（三）双方《土地租赁合同》第十三条明确约定承租方“不得将承租的土地弃荒”，“否则作违约处理，甲方有权解除合同收回土地，保证金归甲方所有”，这是双方约定解除合同的单独条款，同样合法有效。本案中，吴锦芳承租土地后，并未按约定进行花木种植，而是一直荒废至今，故仅从上述约定角度分析，大墩股份社也完全有权要求解除合同。一审判决并未全面审核证据，对该约定并未给予任何认定和论述，明显属于认定事实不清。二、合同终止后，吴锦芳根本不能获得任何补偿。如上所述，一审判决将吴锦芳获得补偿作为合同终止条件明显错误。退一步说，仅单独分析合同终止后的补偿问题，吴锦芳也无法要求任何补偿。双方的《土地租赁合同》明确约定，本合同终止，双方可经协商提前收回土地的相关手续，征地补偿款属大墩股份社所有，地上建筑物及设施补偿费按有关政策规定执行。除上述补偿外，不再作任何补偿。根据上述约定，合同终止后，吴锦芳只可能获得“地上建筑物及设施补偿费”。而根据大墩股份社一审提供的照片等证据，涉案土地目前完全是荒地状态，不存在任何地上建筑物或设施，这一状况还可通过现场勘查进一步确定。在此种情况下，根据双方约定，吴锦芳根本不能获得任何补偿。分析至此可以明显发现，一审判决的逻辑出现了一个死循环，没有获得补偿就不能终止，而根据合同约定又不能获得补偿，所以合同永远无法终止，将永远存续。此种错误的判决结果完全是对事实认定不清及法律适用错误导致的。三、吴锦芳理应交付租金及滞纳金。（一）合同终止、交还土地、交付租金是三个独立的约定及法律问题。如上所述，双方合同明确约定了终止条件、终止后收回土地的问题，最后单独约定了租金交付问题。其中租金交付明确约定“合同终止……租金计付至实际交回土地之日”，也就是说，如果合同终止，租金也应当计付至实际交回土地之日，如果合同不终止，当然更加应当缴纳租金。该租金条款是单独存在的，无论收回土地的主体是谁，在交还之前，吴锦芳都要向大墩股份社缴纳租金，这是双方达成合意的约定，并不违反法律强制性规定。一审判决无需交纳，相当于判决认定该约定无效，毫无事实与法律依据。（二）涉案土地上无任何花木，根本不涉及投入产出问题。一审判决认定无需缴纳租金的另一理由是认为吴锦芳种植花木周期长，难以立即种植，所以不应当缴纳租金。这明显也属于认定事实不清，且逻辑关系混乱。首先，吴锦芳承租土地后从来没有种植过花木，从现场照片及现场勘查均可证实，根本不存在所有投入产出的周期问题。一审判决将合同约定与合同实际履行情况混为一谈，以约定内容作为实际履行情况，并据此推导认为真实存在一个所谓的投入产出周期，明显属于认定事实不清。其次，即使假设吴锦芳真的种植有花木，并且不能继续承租土地，这也是合同终止的赔偿问题。如果吴锦芳认为损害了其权益，完全可以提出诉讼，这与大墩股份社要求缴纳租金完全是两个法律关系，可以分别单独行使，并不存在互相排斥、二中选一的问题。一审判决以吴锦芳存在损失为由判决无需缴纳租金，逻辑关系完全错误，没有任何事实与法律依据，请求依法支持大墩股份社的上诉请求。
吴锦芳辩称，一审判决驳回大墩股份社请求支付租金及滞纳金的判项正确，应予以维持。大墩股份社的请求缺乏事实依据，涉案土地在2015年被征收后，土地的主体发生了变更。一审判决认定事实有地方需要更正，即吴锦芳向大墩股份社缴纳的租金应为从2010年12月1日到2015年12月31日，而不是到2015年11月30日。
吴锦芳向一审法院起诉请求：1.确认双方于2010年3月29日签订的《土地租赁合同》【编号为B2010021001】有效，吴锦芳对土地依法具有承租权；2.本案诉讼费由大墩股份社承担。
大墩股份社反诉请求：1.判决双方签订的《土地租赁合同》终止，吴锦芳立即将承租的大墩南区基地土地（土名：华南海鲜酒楼对面）交还给大墩股份社；2.判令吴锦芳按合同约定标准继续向大墩股份社缴纳租金直至土地实际交还之日；3.判令吴锦芳立即向大墩股份社缴纳拖欠的租金人民币962500元及滞纳金（租金自2015年12月1日暂计至2016年3月15日，并继续计算至实际交还土地之日止；滞纳金以实际拖欠租金金额为本金，按每月3‰自2015年12月1日暂计至2016年3月15日，并继续计算至实际交还土地之日止）；4.本案所有诉讼费用由吴锦芳承担。
一审法院认定事实：2010年3月29日吴锦芳与大墩股份社签订《土地租赁合同》，编号为B2010021001。约定大墩股份社将位于大墩南区基地土地（土名：华南海鲜酒楼对面），土地面积约为66667平方米，折合约100亩，出租给吴锦芳作花木场之用。租用年限为20年，租期从2010年12月1日至2030年11月31日止。2015年12月至2020年11月每亩每年33000元。租金应在每年1月10日前将当年度的租金全额缴交给大墩股份社。合同存续期间，如国家需征收、征用吴锦芳租用的土地，本合同终止，双方可经协商提前收回土地的相关手续，征地补偿款属大墩股份社所有，地上建筑物及设施补偿费按有关政策规定执行。除上述补偿外，不再作任何补偿；租金计付至实际交回土地之日。
合同签订后，吴锦芳向大墩股份社交纳从2010年12月1日到2015年11月30日的租金。
2015年4月1日广东省国土资源厅作出《广东省国土资源厅关于佛山市顺德区（佛山新城）2013年度第八批次城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案的批复》，同意上报的农用地转用和土地征收实施方案。同意将乐从镇大墩股份合作经济社属下的集体农用地12.9123公顷转为建设用地，上述土地经完善征收手续后依照规划安排作为顺德区城市建设用地。
2015年8月26日佛山市顺德区公共资源交易中心发布网上挂牌出让佛山市顺德区佛山新城、乐从镇银桂路以北万宁路以南地块【土地交易编号：TD2015（SD）WG013，宗地号：199037001】，用途为城镇住宅用地兼容批发零售用地、住宿餐饮用地。
2016年3月17日大墩股份社向吴锦芳发出《合同终止通知书》，要求终止案涉合同等。
2016年4月7日佛山市顺德区乐从镇国土规划局出具《证明》一份，反映佛山市顺德区佛山新城、乐从镇吉祥道以东、华康道以西、富华路以南地块（XCNA0241、42地块）土地权属来源于政府征收大墩村土地，所涉及补偿费用已全部兑现。该地块于2015年11月30日通过公开交易方式挂牌出让，竞得人为佛山市保利顺源房地产有限公司。由于未到交地期限，地块目前仍属政府储备地，因此地块尚未交付给佛山市保利顺源房地产有限公司使用，尚未办理初始登记发证。诉讼中，吴锦芳、大墩股份社均确认上述地块包含案涉土地。
另查明,佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社曾用名佛山市顺德区乐从镇大墩村股份合作社。
一审法院认为,本案争议的焦点是，一、案涉合同的效力；二、土地征收后的处理。围绕上述争议焦点，一审法院分析如下：
一、案涉合同的效力。
吴锦芳、大墩股份社签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，双方约定土地用于花木场，与土地变更用途前性质并不冲突，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具约束力。吴锦芳要求确认案涉合同合法有效，合法有理，一审法院予以支持。
二、土地征收后的处理。
据现有证据反映，案涉土地于2015年4月1日经广东省国土资源厅批准同意将乐从镇大墩股份合作经济社属下的集体农用地12.9123公顷转为建设用地，上述土地经完善征收手续后依照规划安排作为顺德区城市建设用地。佛山市顺德区乐从镇国土规划局出具《证明》，反映佛山市顺德区佛山新城、乐从镇吉祥道以东、华康道以西、富华路以南地块（XCNA0241、42地块）土地权属来源于政府征收大墩村土地，所涉及补偿费用已全部兑现。该地块于2015年11月30日通过公开交易方式挂牌出让。诉讼中，吴锦芳、大墩股份社均确认上述地块包含案涉土地。
1.关于承租权。
如前所述，案涉合同合法有效，吴锦芳依法享有案涉土地的承租权。吴锦芳要求适用买卖不破除租赁的规定，要求继续享有案涉土地的承租权。但案涉土地是在被征收后，才进行拍卖出让。吴锦芳上述理由，显然不符合适用条件。土地征收并非平等主体之间的民事行为，无法通过民事诉讼方式确定其效力。故在案涉土地被政府征收后，吴锦芳是否仍能享有承租权，并不能通过本案的民事诉讼解决。吴锦芳要求在本案中确认其对案涉土地具有承租权直到合同期满，于法无据，一审法院于本案中不予支持。
2.关于合同终止。
《土地租赁合同》约定，合同存续期间，如国家需征收、征用吴锦芳租用的土地，本合同终止，双方可经协商提前收回土地的相关手续，征地补偿款属大墩股份社所有，地上建筑物及设施补偿费按有关政策规定执行。
据上述条文分析，合同终止应同时具备两个条件，一为案涉土地被国家征收、征用，二为吴锦芳得到合法合理的补偿。大墩股份社在合同履行中途与政府达成协议，同意案涉土地改变用途并予以征收，并收取了征地补偿款。但现无证据反映案涉土地的补偿问题已得到处理。故合同终止的条件尚未成就，大墩股份社要求终止案涉合同，于法无据，一审法院不予以支持。
3.关于返还土地。
案涉土地被征收后，土地的性质为政府储备土地。现无证据反映大墩股份社仍为案涉土地的权属人，虽然案涉土地是由大墩股份社交给吴锦芳承租，但在合同的履行过程中，土地的权属发生了改变，土地的返还请求权应由土地的权属人行使。故大墩股份社要求吴锦芳返还土地，缺乏事实和法律依据，一审法院不予以支持。
4.关于租金及滞纳金。
《土地租赁合同》约定，吴锦芳承租案涉土地20年，用于花木种植。但在合同履行过程中，大墩股份社同意政府征收案涉土地，且于征收并出让后才通知吴锦芳终止合同。众所周知花木种植是长周期的产业，一但投入，难于立即终止。大墩股份社不能确保吴锦芳能按合同约定使用案涉土地，却在合同约定吴锦芳在交还土地前仍需向大墩股份社支付租金，明显有失公平。另一方面，案涉土地已被征收并出让，大墩股份社也已获取了征地补偿，大墩股份社并非土地的权属人，却要求吴锦芳向其支付租金，显属不妥。大墩股份社要求吴锦芳支付租金及滞纳金，于法无据，一审法院不予支持。
大墩股份社主张合法有理部分，一审法院予以支持。大墩股份社主张超出法律规定部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十五条，《中华人民共和国物权法》第三十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认吴锦芳与大墩股份社于2010年3月29日签订的《土地租赁合同》（编号为B2010021001）合法有效；二、驳回吴锦芳的其他诉讼请求；三、驳回大墩股份社的诉讼请求。一审本诉受理费50元（已减半收费），由吴锦芳负担；反诉受理费6763.03元（已减半收费），由大墩股份社负担。
本案双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
关于吴锦芳所提出的一审法院认定其所支付租金的时间存在错误的问题。吴锦芳支付租金的收入凭单显示，2010年12月29日收入凭单注明收到的是2011年1月1日到2011年12月31日的租金，2011年12月29日收入凭单注明收到的是2012年1月1日至2012年12月31日的租金，但2012年12月31日收入凭单则注明收到的是2012年12月1日至2013年11月30日的租金，之后的收入凭单所注明的支付期间均为每年的12月1日开始到第二年的11月30日结束。大墩股份社在诉讼中解释，因双方约定的租期为2010年12月1日即开始，但2010年的收入凭单只收取了2011年1月1日至2011年12月31日的租期，未从2010年12月1日开始计收租金，在之后的收入凭单中就多补写了一个月，正好平账，大墩股份社实际并未重复收取租金。经本院审查，根据双方当事人《土地租赁合同》对于租金计算期限的约定，大墩股份社对于租金收取情况的陈述属实，一审判决认定吴锦芳向大墩股份社支付租金至2015年11月30日并无错误，吴锦芳对此所提异议缺乏依据，本院不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院另查明，本院就涉案土地的征收工作向佛山市顺德区国土城建和水利局发函予以了解。佛山市顺德区国土城建和水利局于2016年11月24日告知本院：1.2014年8月1日佛山市顺德区乐从镇土地储备发展中心与大墩股份社签订征地补偿协议，2015年5月13日佛山市顺德区人民政府批准征收土地补偿安置方案。2.涉案土地现在的土地所有权性质为国有，土地使用权人为佛山市保利顺源房地产有限公司。3.涉案土地的征地补偿款已经全部兑现给大墩股份社。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕大墩股份社的上诉请求进行审理。根据大墩股份社上诉请求、事实和理由，并综合吴锦芳的答辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一是大墩股份社与吴锦芳签订的《土地租赁合同》是否应当终止；二是吴锦芳是否应当向大墩股份社返还涉案土地；三是吴锦芳是否应当向大墩股份社支付自2015年12月1日起的租金。
关于大墩股份社与吴锦芳签订的《土地租赁合同》是否应当终止的问题。根据合同法第九十条的规定，合同权利义务的终止可因债务清偿、合同解除、债务相互抵消以及出现其他法定或者当事人约定的终止情形而发生。首先，双方《土地租赁合同》第十一条约定：“本合同存续期间，如国家需征收、征用乙方租用的土地，本合同终止，双方可经协商提前收回土地的相关手续，征地补偿款属甲方所有，地上建筑物及设施补偿费按有关政策规定执行。除上述补偿外，不再作任何补偿；租金计付至实际交回土地之日”。从该合同条款上下文来看，双方首先约定了如国家需征收、征用吴锦芳所租用的土地，合同即终止，再约定“双方可经协商提前收回土地的相关手续”以及征地补偿款归谁所有等性质上属于合同终止后如何处理双方权利义务的条款。因此，从该条约定看，双方合同终止的条件非常明确，即发生国家需征收、征用涉案土地的情形。一审判决将双方约定的如何收回土地以及补偿款的分配等合同终止的后果理解为合同终止的条件，并认定因吴锦芳未得到补偿，故双方合同不予终止错误，本院予以纠正。其次，涉案土地已经人民政府作出征收决定并组织实施征收，收归国家所有，故大墩股份社无权再予以出租，双方的合同客观上也不能再予以履行。因此，吴锦芳与大墩股份社所签订的《土地租赁合同》应予以终止。同时，2015年4月1日，广东省国土资源厅作出了《关于佛山市顺德区（佛山新城）2013年度第八批次城市建设用地农用地专用和土地征收实施方案的批复》，该批复同意佛山市顺德区人民政府将包括涉案土地在内的集体农用地转为建设用地，办理征收为国有土地的手续。该批复属于人民政府批准对涉案土地予以征收的决定文件，故从该批复作出之日，可确定涉案土地已经发生国家征收行为，吴锦芳与大墩股份社之间的《土地租赁合同》应于该日终止。
关于吴锦芳是否应当向大墩股份社返还涉案土地的问题。涉案土地已经完成征收，涉案土地所有权的性质转为国有，大墩股份社已经不再是涉案土地的权利人，其要求吴锦芳返还土地于法无据，本院不予支持。
关于吴锦芳是否应当向大墩股份社支付自2015年12月1日起的租金。大墩股份社请求支付的租金开始计算时间为2015年12月，但在此之前因征收行为发生，大墩股份社已经无权再出租涉案土地，其无权要求吴锦芳支付从2015年12月开始计算的租金，故对其该项诉请，本院不予支持。
综上所述，大墩股份社上诉请求部分有理。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初1297号民事判决第一项、第二项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初1297号民事判决第三项；
三、确认吴锦芳与佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社于2010年3月29日签订的《土地租赁合同》（编号为B2010021001）于2015年4月1日终止；
四、驳回佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社的其他诉讼请求。
一审本诉受理费50元，由吴锦芳负担；反诉受理费6763.03元，由佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社负担；二审受理费13526.06元，由佛山市顺德区乐从镇大墩股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二○二○一六年十二月二十八日
书 记 员 黎嘉鸿