河北省廊坊经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1091民初376号
原告：上海永升物业管理有限公司廊坊分公司，营业场所：廊坊开发区东方大学城毕升路52号。
负责人：武心民，总经理。
委托代理人：邵博忠，河北天枢律师事务所律师。
被告：张良。
原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司与被告张良物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，依法由代理审判员赵慕洁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司的委托代理人邵博忠，被告张良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系原告提供物业服务的位于廊坊经济技术开发区东方大学城毕升路52号东方之珠住宅小区005-1-4号房屋的业主，房屋建筑面积为189.11平米。根据原被告双方签订的《前期物业服务协议》的约定，原告作为物业公司为被告提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业服务费、车位管理费、垃圾处理费等费用，如被告逾期付款应加收应交费用的日万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定提供了物业服务，被告拖欠物业服务费22693.2元、车位管理费3600元、垃圾处置费180元，共计26473.2元。原告催要无果，现诉至法院，请求：1、被告立即支付拖欠的物业费22693.2元、车位管理费3600元、垃圾处置费180元，共计26473.2元。2、被告支付自2012年1月至2016年12月的日万分之五的违约金23825元。
原告向法庭提交如下证据：1、房屋交付验收表、东方之珠住宅小区房屋交付确认单、收楼物品移交清单，证明2011年1月14日原告将涉案房屋及装修手册等交付被告。2、前期物业服务协议，证明根据协议约定，物业费、车位管理费、违约金的收取依据以及物业只针对公共部位进行维修，对业主自有部分物业没有责任进行维修。3、缴费通知单，证明被告自2012年1月1日没有缴纳物业费。
被告辩称，原告作为前期物业服务公司对业主的房屋具有查验、验收、维修、维护、装饰装修管理等义务。原告多次报修，涉案房屋存在门窗变形、地下室墙体严重渗水、自来水水压不足、电路经常跳闸、连电等问题，均未得到妥善解决。原告赠送被告车位，但被告并未启用，被告自收房时即要求原告取消车位还我绿地，因停车位设置在距被告落地门窗3米的地方，影响视线，干扰生活，不应缴纳车位管理费。因原告服务严重不足，被告拒交物业费实属为督促原告解决上述问题的无奈之举，原告违约在先，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告针对己方主张向法庭提交证据如下：1、《装修前设施设备完好确认表》，证明交房时涉案房屋存在进户门损坏，照明、地面、墙面有问题，门窗变形等问题，原告处陪同验收人田淼签字确认，但原告并未为被告解决上述问题。2、照片共计18张，证明交房时墙体、墙面损坏，夏天因地下室渗水需长期开除湿机以及雨季存在地下室渗水等问题。3、《住宅质量保证书》、《业主临时管理规约》、《业主手册》、《装修手册》、《前期物业服务协议》、《住宅使用说明书》，证明开发商将房屋报修事宜委托给了原告，原告对业主的房屋有维修、保修的责任。
经审理查明，被告为东方之珠小区一期5号楼4室的业主，原告系该小区开发商委托的前期物业管理公司。2011年1月14日被告办理收房手续时，原告、被告签订了《前期物业服务协议》，原告以其名称及旭辉集团名称作为封皮，统一印制并为被告发放了包括《前期物业服务协议》在内的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时管理规约》、《业主手册》、《装修手册》共计6本手册。其中《业主手册》中明确告知业主“…入住验楼时，若有发现单元内尚有少许未尽完美之处，请即书面形式通知随从验楼的物业服务人员，以便代表业主利益敦促发展商尽快完成修缮工程。”《住宅质量保证书》第三条记载：“…用户在使用过程中发现质量问题可直接拨打我公司电话…”第四条中记载“住户入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接或委托（在业主委员会成立前）物业公司及时给予答复和妥善处理，若对我们（包括物业公司）服务人员的工作不满，可向本公司投诉，我们将及时进行处理。”同时该封皮明确记载维修（物业管理）联系人为吴崇茹（原告单位当时负责人），维修联系电话：0316-6057888。此外，双方签订的《前期物业服务协议》第四条约定了收费标准为：按建筑面积每月每平方米2元，因甲方（被告）原因空置房屋仍按上述标准收取；每次交费时间为每收费年度第一个月15日前交纳本年费用。协议第五条约定，赠予的露天车位（其）管理费为60元／月?位（该车位位于被告房屋的窗户前）。协议第十条约定了不按时交费，“从逾期之日起每日加收应交纳费用万分之五的违约金”。2011年1月14日原告工作人员陪同被告验房时明确记载于《房屋交付验收表》中涉案房屋的问题为：地下室北侧小屋墙面处理做防水有透水痕迹。2011年7月16日被告装修前原告处工作人员陪同被告验收涉案房屋设施设备时明确记载涉案房屋存在进户门损坏，户内门窗变形等问题。被告多次向原告反映房屋需维修的问题，至今未得到妥善解决。
另查明，被告欠付原告2012年1月至2016年12月的物业费22693.2元、车位管理费3600元、垃圾处置费180元。
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应遵守执行。原告为被告提供了物业服务，被告应按该合同约定向原告缴纳物业费。被告多次针对涉案房屋的维修问题向原告进行了反映，原告未能妥善解决。《住宅质量保证书》盖章人虽为中石房地产开发有限公司，但该保证书是原告为被告发放的，封皮中印制有原告名称，且该保证书中明确记载如业主发现房屋存在质量问题可反映给物业公司由物业公司妥善处理。可见原告对此内容是明知的，其行为可视为自行承诺对业主的房屋负有维修及妥善解决的义务，故本案原告提供的物业服务存在瑕疵。物业服务包括小区内的环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、安全保障等多方面内容，被告并未提供证据证明原告履行上述合同义务存在瑕疵，鉴于原告未妥善解决维修房屋事宜，对原告实际入住造成较大影响，故本院酌定被告按照全额物业服务费的50%即11346.6元，交纳自2012年1月至2016年12月份的物业费。关于车位管理费，双方虽在合同中有约定，但该车位为原告免费赠予被告的，其位置在被告房屋窗户前受被告的排他性支配。考虑原告对其管理付出较少，且被告并未实际停放车辆，本院酌定被告应向原告支付360元。此外，原告为被告垫付的垃圾处置费180元，应全额交纳。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，对被告入住造成了较大影响，本院对原告主张的违约金不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：
被告张良于本判决生效之日起三日内向原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司支付2012年1月至2016年12月的物业费11346.6元、车位管理费360元、垃圾处置费180元，合计11886.6元；
驳回原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为355元，由原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司承担270元，由被告张良承担85元，此款于本判决书生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
代理审判员 赵慕洁
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 陈 彪
附1：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
附2：最高人民法院五个严禁
一、严禁接受案件当事人及相关人员的请客送礼；
二、严禁违反规定与律师进行不正当交往；
三、严禁插手过问他人办理的案件；
四、严禁在委托评估、拍卖等活动中徇私舞弊；
五、严禁泄露审判工作秘密。