某某省某某市某某区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）某民初字第02807号
原告某某市某某有限公司，住所地某某区上郡北路23号。
法定表人加某某，该公司董事长。
委托代理人邸某，某某富能律师事务所律师。
委托代理人樊某某，男，生于1976年12月24日，汉族，某某省某某县人，现住某某市新建北路，个体工商户。
被告某某市某某区某某有限公司，住所地某某区富康路与航宇路十字某某宾馆对面。
法定代表人周某，该公司经理。
委托代理人姬某某、高某，某某正北律师事务所律师。
第三人贺某某，男，生于1962年9月21日，汉族，某某市某某区人，现住某某区某某路**号，个体工商户。
委托代理人付某，某某富能律师事务所律师。
原告某某市某某有限公司（以下简称某某公司）与被告某某市某某区某某有限公司（以下简称某某公司）、第三人贺某房屋租赁合�纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2014年7月15日、2014年10月14日公开开庭进行审理，原告某某公司的法定代表人加某某及其委托代理人邸某、樊某某，被告某某公司的法定代表人周某及其委托代理人姬某某、高某，第三人贺某的委托代理人付某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：2013年3月31日，原告通过公开竞价与被告在平等自愿的前提下签订了房屋租赁合同，具体标的为位于某溪大道西段市水务局大楼负一层、一层、二层、三层，建筑面积为9076平方米的商铺。合同约定租赁期限为8年，自2013年3月31日起至2021年3月31日止，其中免收租金4个月为装修时间。2013年4月9日，被告以转账方式交纳了第一年度八个月租金共计4062020元。原告将标的房屋交付被告经营使用，期间被告又将原告方另外60平米的房屋以临时借用的借口占用并向外转租，应交租金43680元（60×56×13）。2013年11月进入采暖期，依照合同约定被告方应当交纳取暖费，但被告一直以各种借口拖延，截止2014年4月共拖欠取暖费426865元，产生滞纳金152390元；采暖期内原告替被告垫付设备保养费1308元、维修费4742元；租赁期内被告拖欠水费共计70040.6元。依据合同第三条约定，2014年3月31日被告应当交纳第二年度租金共计6093024元。原告数次口头和书面催告被告履行合同约定的各项义务，但被告没有履行，严重违反了合同的各项约定，亦严重损害了原告的经济利益，被告行为已属严重违约。被告与原告签订合同后将标的中的部分（三层1222.35平米，一楼大厅59.07平米）转租于第三人用于经营火锅店。综上所述，被告已严重违反合同多项约定，损害了原告的切身利益，致使原告遭受巨大经济损失，被告的行为已属严重违约。现原告依法向法院提起诉讼，请求：一、判令解除原告与被告于2013年3月31日签订的房屋租赁合同，由被告、第三人按该租赁合同约定返还租赁房屋；二、判令被告从2014年4月1日起至房屋返还之日止按日租金16693.22元向原告支付租赁费，并按所欠租赁费的10％计61万元承担违约责任；三、判令被告从2013年4月1日起至房屋返还之日止按日租金110.46元向原告支付租赁合同约定以外实际多承租的60平方米商铺租赁费，并按所欠租赁费的10％计8064元承担违约责任；四、判令被告按租赁合同约定向原告付清租赁期间欠缴的水费暂计70040.6元（以计量确定）；取暖费426865元和供热公司规定支付的滞纳金；供暖设备保养费1308元；配电室维修费4742元；房顶修缮费2万元；五、诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告某某公司向本院提供以下证据：
1、房屋租赁合同、房屋竞租承诺书各一份，�以证明一、原、被告于2013年3月31日签订房屋租赁合同，第一条约定：甲方出租给乙方的房屋为水务大楼负1、1、2、3层，建筑面积9067平方米，水、电、空调、电梯、消防设施安装到位。第二条约定：租期自2013年3月31日至2021年3月31日止。第三条约定：第一年至第六年租金为每月每平方米56元，第一年租金4062016元（免4个月租金），在签订合同后7日内付清；第二年租金必须于当年的3月31日前一次性付清。第四条约定：租期内经营中产生的一切税费由乙方承担缴纳，水暖电等费用以面积统一分摊按规定及时缴纳。第五条约定：房屋修缮费用由乙方承担。第六条约定：拖欠房屋租金超过30日的，甲方可以解除合同，乙方应按照年租金的10％承担违约金。第七条约定：甲方出租房屋以现状为准。签订合同后视为乙方认可甲方房屋处于正常使用状态。合同解除后，装饰装潢部分，乙方无偿留给甲方。第九条约定：乙方逾期三天缴纳相关税费，每天按欠缴部分的5％承担违约金。第十一条约定：乙方在经营过程中产生的人身、财产损害赔偿事故等由乙方负责解决，等等约定；二、依据上述合同约定，被告存在拖欠租金、欠缴相关税费的违约行为，被告应承担解除租赁合同、付清租金、支付费用和违约金的违约责任；三、被告在房屋竞租时承诺接受房屋现状条件，同意房屋租赁合同的全部条款。
2、房产转让协议一份，用以证明原告出租给被告的房屋系原告受让某某市水利水电勘测设计院的房屋，双方于2010年8月26日签订了房屋转让协议，原告有权出租该房屋的事实。
3、某某省建设工程质量监督报告、消防验收意见书各一份，用以证明原告出租给被告的房屋作为某某市水利水电勘测设计大楼和后勤保障大楼的一部分，已经某某市建设工程质量安全监督中心站于2013年2月1日验收合格，出租房屋质量不存在问题，并证明2012年10月24日，某某市公安消防支队对上述建筑物作出建设工程消防验收意见书，同意投入使用的事实。
4、某某市水利水电勘测设计院证明一份，用以证明2013年7月至9月，某某市水利水电勘测设计院独立改造暖气管道工程过程中，没有影响整个系统的供暖，包括没有影响被告的供暖的事实。
5、被告欠缴水费统计表6份，用以证明目前被告欠缴水费约计70040.6元（以计量确定）的事实。
6、配电室维修费用分摊表一份，用以证明按租赁合同约定，被告应承担承租期间的配电室维修费用4742元的事实。
7、房屋（楼顶）修缮费发票一支，用以证明按租赁合同约定，被告应承担承租期间的房屋修缮费2万元的事实。
8、旺泰物业公司供暖费用明细表一份，证明按租赁合同约定，被告应承担承租期间2013年的的供暖费426865元。
9、旺泰物业公司空调设备保养费分摊表一份，证明按租赁合同约定，被告应承担承租期间空调设备保养费1308元。
10、催告书一份，证明原告于2014年4月15日向被告发出限期缴纳租金和欠缴费用，否则解除租赁合同的催告书。
11、出租房屋照片一组，证明出租房屋现状情况。
被告某某公司辩称：原告与被告于2013年3月31日签订了房屋租赁合同，并交付了一年的租金。原告称房屋内中央空调、电梯、消防、供暖设施已安装到位，事实上并非如此。房屋交付给被告后，上述设施并未安装到位，原告在房屋交付后还一直在房屋内施工。被告根本无法正常使用租赁房屋，也无法向外转租，同时原告在合同履行期间存在违约行为。具体表现在以下几点：一、2013年11月份正值冬季，我市已经开始供暖，但原告当时还在改造供暖设施，租赁房屋内无法供暖，如同冰窖，给被告以及第三人的经营造成了极为恶劣的影响，导致严重的损失；二、租赁物存在质量问题，没有达到适租的标准，三楼防水存在问题，经被告多次要求，原告一直不予维修，经常漏水，使房屋内电路设施等受损，被告损失惨重，而且也给第三人已经装修好的饭店造成了损失，现第三人正向被告索赔；三、2014年夏季，原告故意在被告与第三人的营业时间内关闭空调，而且专挑人流量最大的时间段关闭中央空调。一度时间使第三人火锅店包间内的温度达40度，根本无法营业，顾客们大量流失，在诉讼期间原告仍然不正常开启空调，导致被告与第三人无法经营，损失巨大。四、由于原告供水管道的质量问题，发生了管道破裂，原告将供水管道破裂导致大量水的耗损，强行分摊给被告，要求被告承担本应当由其自己承担的部分，因此被告不应当承担该部分�理的水费。另外，租赁物的合法性存在问题，原告并不享有该租赁物的完整所有权。原告对本案争议的租赁物并不享有合法的所有权，该租赁物并没有相应的产权证，其所在的土地为国有划拨土地，市水务局名为修建办公楼，但实际上是让市水务局的500多名职工出资修建而成，建成之后该楼并未用于办公而是对外出租，该局利用国有资产赚取租赁费而盈利，其相关人员可能涉及私分国有资产罪，人民法院应审查该租赁物的合法性，并进行司法移送追究相关责任人的刑事责任。被告认为，我国房地产租赁制度中规定了出租人的两项最基本义务，一为适租义务，二为维修租赁物的义务。原告在该租赁物不适租的情况下将该房屋租赁给被告，并在租赁期内一直施工，对房屋存在的质量问题一直不予维修，而且故意不开放空调导致租赁物无法正常使用，给被告与第三人造�了巨大的经济损失，属于违约。理应赔偿被告的各项损失，并按照合同约定履行合同。
被告某某公司向本院提供以下证据：
1、房屋租赁合同一份，用以证明原、被告之间的租赁合同关系及双方对细节的约定的事实。
2、公证书一份，用以证明房屋交付后，反诉被告一直在租赁物内施工，消防、供暖设施并未安装到位。供暖期开始后仍然在对供热管道进行施工，导致租赁物内迟迟无法供暖，租赁物无法正常使用。施工时原告肆意破坏租赁物内的墙壁，施工所用电就是用反诉被告租赁房屋内的电。反诉被告存在严重违约行为。
3、装修花费票据138支、合同三份，用以证明被告对该租赁物的装修投资为人民币2062366元的事实。
4、照片26张，用以证明原告所出租的房屋未达到适租标准，给被告造成了损失的事实。
5、会议纪要、文件各一份，证据来源于水利水保勘测院�用以证明原告对租赁物并不享有合法的所有权，该租赁物并没有相应的产权证，其所在的土地为国有划拨土地，市水务局名为修建办公楼，建成之后该楼并未用于办公而是对外出租，该局利用国有资产赚取租赁费而盈利，其相关人员可能涉及私分国有资产罪的事实。
第三人贺军称：一、某某公司法定代表人周某在取得某某公司书面同意的情况下，与其股东杜某某，将某某市某某局部分商铺转租与第三人经营“火锅店”项目。同时，合同约定中央空调、电梯都已安装到位，并运行正常，如因此给第三人造成的损失均由润君公司承担。2013年5月10日，某某公司的法定代表人周某以及股东杜某某基于某某公司的同意，将某某市某某局三楼部分商铺转租与第三人，并签订了房产租赁合同，约定：“第一条甲方所出租房屋的坐落位置、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给�方的房屋位于某溪大道西段（市水务局大楼三层），建筑面积1222.25平方米，一楼大厅59.07平方米。面积以设计图纸为准。2、房屋现有装修及设施、设备情况。水、电已安装进房屋内，中央空调、电梯、消防已安装到位，运行正常。第二条租赁期限、用途：1、该房屋租赁期限自2013年3月16日起至2021年3月16日止。期间该房屋自2013年3月16日至2013年7月16日为装修时间，装修时间免收租金。第三条租金、财产抵押金及付款方式：1、该房屋租赁费双方约定每年为三层75元／平方米／月。一层150元／平方米／月。租金总计为人民币120万元。3、合同签订之后，乙方应向甲方交纳财产抵押金人民币10万元。租赁期满，该房屋财产无损坏完好交付，甲方无息退还。第十一条特别约定事项：……8、因三楼项目为火锅店，……9、因三楼经营火锅店项目，……10、甲方要保证在乙方试营业�将电梯校验并启动，能正常使用。……18、上述约定项目如因甲方的原因造成乙方不能顺利进行的，给乙方带来的所有损失均由甲方全部承担。”二、第三人与某某公司签订合同后，按照约定履行了支付租金、财产抵押金的义务，并装修投入2320062元。但某某公司交付的租赁物无法满足第三人经营火锅店的正常要求，且经多次协调后仍未改正，合同应予解除，某某公司应赔偿第三人因此遭受的损失。1、润君公司向第三人交付的租赁物存在多种影响经营的关键问题，无法满足火锅店的正常经营需求，合同应予解除。第一，三楼楼顶防水存在问题，某某公司也未予修复，因漏水多次造成损失：A、每当下雨、下雪时，因楼顶漏水致使厨房内部部分网络电器及电用器材着水损坏，甚至因为着水设备漏电危及到员工生命安全。B、漏水淋湿的菜品不宜食用，只好倒掉。C、店内北边三个包间内的吊顶脱落，导致重新装修。重装后，因漏水又使顶部泡水并导致灯具螺丝脱落，使正在用餐的客人放弃就餐，我店也只得做免单处理。D、漏水滴落在客人身上，导致客人对我店就餐环境的否定。第二，某某公司提供的电梯故障频发，存在安全隐患。合同第十一条第10项约定：“甲方要保证在乙方试营业前将电梯校验并启动，能正常使用。”然而，多次出现故障：A、一次突发故障，导致一位怀抱小孩就餐完毕的妇女，因电梯停止运行，摔倒在了一二楼的交接处。B、因电梯两侧留有巨大空隙，防止小孩掉落，我店自费焊接了护栏。C、因电梯无防夹板，曾夹住过员工的鞋子，差点造成脚部受伤。D、电梯多次故障无法运行，客人需从一层步行至三层，导致客人不满，宣称不再来本店就餐，影响客源。第三，夏天的空调、冬天的暖气，均无法正常使用，经多次协调仍未果，我店只好自行购置设备救急，但无法从根本上解决问题，导致客源大量流失，营业惨淡。第四，2014年4月，某某公司无故拆除我店装修好的三楼扶梯顶，造成灰尘满天飞、以及油漆味过重使我店无法正常营业。同时，在门口搭起脚手架做广告牌、堵电梯、挡门口，导致客人误以为我店进行装修不营业，造成营业损失。第五、4月27日因某单位扩建挖断电缆线导致停电、停业三天，而某某公司不管不顾，未能协调解决。2、第三人已恰当履行了自身的合同义务。法院在判决合同解除的同时，应一并判决某某公司退还答辩人已缴纳的租赁费以及财产抵押金。合同签订当日，第三人按约定一次性向某某公司支付租赁费80万元，财产抵押金10万元。于2014年1月17日支付第二年度租赁费110万元。3、第三人装修投资达到2320062元，法院判决合同解除的同时，应判决某某公司向第三人赔偿上述装修投资。第三人为经营需要，购买大红板、卫生洁具、锅子、楼板、餐具、电磁炉、石雕、灯具、木工、材料等，累计投资达到2320062元。现才使用一年，如果法庭判决解除某某公司与某某公司的合同，应由某某公司向第三人赔偿上述装修投资。三、某某公司关于电费、中央空调等费用的收取极不合理，已经收取的不合理的费用应予退还。综上所述，某某公司向答辩人出租的租赁物存在房顶漏水、电梯安全隐患、夏无冷气、冬无暖气等诸多问题，无法满足火锅店正常经营需求，且经第三人多次协商未果，合同目的无法实现。故第三人与某某公司签订的房产租赁合同应予解除。鉴于该合同解除的过错完全在某某公司，因此，某某公司应退还第三人已缴纳的租赁费、财产抵押金以及电费等费用中不合理的部分，并向第三人赔偿相应的损失。
第三�贺军向本院提供以下证据：
1、房产租赁合同1份、申请书1份、证明1份、收据3支、打款凭证3支，用以证明（1）、第三人与某某公司签订的租赁合同明确约定用途为经营火锅店；（2）、某某公司应向第三人交付的租赁物的电梯、中央空调等设施正常运转，否则，应赔偿对第三人造成的损失；（3）、第三人与某某公司签订合同后，按照约定履行了支付租金、财产抵押金的义务的事实。
2、照片12张，视频、录音资料各一份，用以证明（1）、三楼楼顶防水存在问题，出租方从未进行过修复，因漏水多次造成损失；（2）、中央空调不能正常运行，火锅店内温度过高，无法正常经营。某某公司向第三人交付的租赁物存在多种问题，无法满足火锅店的正常的经营的需求，合同应当予以解除的事实。
3、某某高新店装修费用明细，用以证明第三人为经营需要，购买大红板、�生洁具、锅子、楼板、餐具、电磁炉、石雕、灯具、木工、材料等，累计投资达到2320062元。某某公司对于合同的解除存在过错，应由其向第三人赔偿因此遭受的损失的事实。
4、水利局商业大楼电费明细表14支，用以证明第三人缴纳的电费由实用电费、公用电费、电梯电费、电梯分摊、设备分摊、分摊比例、商户分摊等多项组成。按月在实用电费之外，最多额外负担6000多元。某某公司关于电费的收取不合理，应退还已收取的不合理的部分的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，合同中约定房屋修缮费用由乙方承担，违反法律强制性规定，应当由出租方承担，依照法律规定造成法律规定根本违约才可解除合同，30天未交房租不构成法律规定根本违约，合同第七条系霸王条款，合同约定乙方认可甲方房屋现状属强制性约定。对证据2的真实性、证明目的均有异议，该房屋系国有资产，转让需经法定程序，原告仅提供了合同、协议，协议仅为约定，无法证明是否实际履行。要证明所有权合法，需出具房屋产权证等登记信息。对证据3中质检报告的真实性无异议，证明目的有异议，租赁物的使用过程中，确实出现过诸多问题，影响了房屋的使用，对意见书的真实性无异议，证明目的有异议，应出具消防报告，而不是意见书，不能证明消防已安装到位的事实。对证据4有异议，原告出租房屋后仍然在进行施工。对证据5有异议，原告索要水费不合理，应当去除管道破损的水的耗损。对证据6、9有异议，维修房屋设施的义务属于出租方，不应当将该义务分担给承租方。对证据7有异议，维修房屋设施的义务属于出租方，不应当将该义务分担给承租方，反而证明了房屋漏水的事实。对证据8有异议，2013年的采暖期，原告方仍在施工，供暖期不符。对证据10、11无异议。
第三人对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2、11无异议。对证据5、6、8、9、10认为与第三人无关，不予质证。对证据3有异议，认为仅仅符合验收条件，但实际使用期间存在诸多问题。对证据4不予认可，原告所说与事实不符，供暖期不符。对证据7有异议，不能反映针对房屋漏水的修缮，如能证明则正好说明房屋漏水的事实。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，原告按照约定履行了义务，签订合同时空调、电梯等设施已安装到位，是被告私自改变电梯方向，吊装电梯在房顶打6个眼，导致房屋漏水。对证据2真实性无异议，证明目的有异议，公证书无法反应是原告在施工。对证据3与原告无关联，不予质证。对证据4真实性无异议，证明目的有异议，房屋漏水不能证明房屋没达到适租标准。对证据5真实性、来源和合法性有异议，即使是真实的，证明目的超出了文件反应内容，不能得到其证明目的。只能证明房屋产权来源于水利水保勘测院。并对被告污蔑原告的行为，保留追究其法律责任的权利。
第三人对被告提供的证据发表如下质证意见：认为证据3、5与第三人无关，不予质证；对证据1、2、4，除反诉原告的证明目的外，同时证明原告的出租物存在漏水等问题，造成第三人不能正常经营的事实，原告方所说吊装电梯打眼位置与实际漏水位置不符。
原告对第三人提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，若原、被告双方解除合同，第三人与被告签订的合同同时解除，合同则无效。对证据2、3、4与原告无关，不予质证。
被告对第三人提供的证据发表如下质证意见：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，证明目的有异议，房屋出现问题是由原告造成，合同不应解除，并未构成根本违约。对证据3中，4、6、7、10、14、15、17、19、20、50付款方式都包含额外手续费，被告不应承担，对21、22、28、29、30、36、58中费用与本案无关，27、32、33、61、58费用用途不明确，且与本案无关，证据票据中有些不是用于该火锅店费用。对证据4真实性无异议，证明目的有异议，电费都是原告收走，应由原告退还已收取的不合理的部分。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告及第三人对真实性无异议，应为客观真实，能够证明原、被告签订房租租赁合同、被告向原告出具房屋竞租承诺书，被告完全接受招租方房屋现状条件的事实，合同并约定双方各项权利、义务的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提�的证据2，被告有异议，第三人无异议，经审查，该证据能够证明原告有权向被告租赁所出租标的物的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据3，被告对真实性无异议，第三人有异议，经审查，该证据能够证明原告向被告所出租的房屋已经相关部门验收合格，并同意投入使用的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据4，被告及第三人有异议，经审查，该证据能够证明原告的证明目的，依法予以采信。原告提供的证据5，被告有异议，经审查，该证据能够证明被告在租赁房屋过程中欠缴水费共计70040.6元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据6、9，被告有异议，经审查，该证据为原告所聘用的物业公司所列的费用分摊表，没有相关票据佐证，不能证明维修费用、保养费用实际支出情况，依法不予采信。原告提供�证据7，被告有异议，经审查，该证据不能证明证据中表明的防水卷材用于被告租赁的房屋，不能证明原告的证明目的，依法不予采信。原告提供的证据8，被告有异议，经审查，该证据能够证明被告在租赁房屋过程中欠缴2013年供暖费426864.8元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据10，被告无异议，能够证明2014年4月15日原告向被告发出催缴租赁费、水电、暖气费的催告书的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供的证据11，被告、第三人无异议，能够证明原告向被告所出租的房屋的现状情况，依法予以采信。
被告提供的证据1，与原告提供的证据1系同一证据，能够证明原、被告签订房租租赁合同的事实，合同约定双方各项权利、义务的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提供的证据2，原告对证明目的有异议，经审查，该证据不能证明被告的证明目的，对其证明目的依法不予采信。被告提供的证据3，经审查，该证据与本案没有关联性，依法不予采信。被告提供的证据4，原告有异议，经审查，该证据不能证明被告的证明目的，依法不予采信。被告提供的证据5为复印件，无法与原件核对，不能单独作为认定案件事实的依据，不能证明被告的证明目的，依法不予采信。
第三人提供的证据1中的房产租赁合同，原、被告对其真实性均无异议，与本案具有关联性，对其真实性依法予以采信，证据1中其余证据以及证据2、3、4，与本案没有关联性，本院依法不予采信。
本院根据原告、被告、第三人的陈述，庭审的举证、质证及本院的认证，查明以下事实：2010年8月26日，原告某某市某某有限公司从某某市水利水电勘测设计院受让某某经济开发区水厂东、圣景路南和210国道的辅线西的某某市水利水保勘测设计楼的D楼负一层至一、二、三层及与其连为一体的A主楼负一层至一、二、三层。该大楼经某某市建设工程质量安全监督中心站验收合格，并经某某市公安消防支队验收同意投入使用。2013年3月31日，原告某某公司（甲方）通过公开竞价与被告某某公司（乙方）在平等自愿的前提下签订了房屋租赁合同，合同约定：一、1、甲方出租给乙方的房屋位于某溪大道西段市水务局大楼负一层、一层、二层、三层，建筑面积9076平方米；2、房屋现有装修及设施、设备情况，水、电已安装进房屋内，中央空调、电梯、消防已安装到位，一、二、三层卫生间已装修好（卫生洁具已安装），运行正常，铝合金门窗及玻璃完好，商业楼外立面已用高级大理石装饰，其余以现状为准，甲方不再增添任何设备、设施。二、租赁期限为8年，自2013年3月31日起至2021年3月31日止，其中免收租金4个月为装修时间。三、第一年至第六年租金为每月每平方米56元，第一年租金4062016元（免4个月租金），在签订合同后7日内付清；第二年租金6093024元必须于当年的3月31日前一次性付清。第四条、租赁期内经营中产生的一切税费由乙方承担并及时交纳，水电费依计量按规定按月足额向物业部门缴纳，取暖费进入取暖期一次性按规定、按面积缴纳，中央空调费、物业费以面积统一分摊，按月缴纳。第五条、房屋修缮费用由乙方负担。第六条、拖欠房屋租金超过30日的，甲方可以解除合同，乙方应按照年租金的10％承担违约金。第七条约定：甲方出租的房屋以现状为准。签订合同后视为乙方认可甲方出租的房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。房屋租赁期满或合同解除后，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，乙方添置新的动产物品可由其自行收回，对装饰装潢等部分，则由乙方无偿留给甲方。第九条、乙方逾期三天缴纳由其负担的税、费的，则应按所欠费用总额的5％收取滞纳金。乙方逾期支付房租金，7天内甲方不收滞纳金，30天内按所欠租金的10%收取滞纳金，超过30天解除租赁合同。第十一条、乙方在经营过程中产生的人身、财产损害赔偿事故等由乙方负责解决。合同还约定其他事项。同时，被告某某公司向原告出具房屋竞租承诺书，内容为：本人受某某某某有限公司委托，全权参加贵公司房屋招聘会，完全接受招租方房屋现状条件，信守招租方制定的房屋招租规则，同意房屋租赁合同的全部条款。合同签订后，2013年4月9日，被告以转账方式交纳了第一年度八个月租金共计4062020元。原告将标的房屋交付被告经营使用。2013年11月进入采暖期，依照合同约定被告方应当交纳2013年度取暖费426864.8元。在租赁期内被告拖欠水费共计70040.6元。依据合同第三条约定，2014年3月31日被告应当交纳第二年度租金共计6093024元。2013年5月10日，被告某某公司将租赁物中的部分（三层1222.35平米，一楼大厅59.07平米）转租于第三人贺军，用于经营紫靖状元府火锅店，该租赁合同期限为8年，从2013年3月16日起至2021年3月16日，年租金120万元，第三人应向被告交纳财产抵押金10万元。合同签订后，第三人贺军向被告交纳了财产抵押金10万元、租赁费190万元。2014年4月15日，原告向被告发出催告书，限被告15日内交清全部租赁费、滞纳金及所欠水电、暖气费，若不能按时交清，原告将按照合同第九条约定视为被告公司违约，所造成一切后果由被告公司承担。现原告认为其数次口头和书面催告被告履行合同约定的各项义务，但被告没有履行，违反了合同的各项约定，损害了原告的经济利益，被告的行为已构成违约。现原告依法向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
本院认为，原告某某市某某有限公司与被告某某市某某有限公司签订的房屋租赁合同以及被告某某市某某区某某有限公司与第三人贺军签订的房产租赁合同（次承租合同），系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应恪守并严格履行。本案中，原告与被告主要的争议焦点：一是原告是否有合法的权利出租租赁物的问题，二是原告提供的租赁物是否适租，三是被告是否构成违约，房屋租赁合同是否达到解除的条件。被告认为原告对出租的房屋并不享有合法的所有权，该租赁物并没有相应的产权证；租赁物存在质量问题，没有达到适租的标准；并认为原告违约，要求继续履行合同。�告则认为其拥有合法的出租房屋的权利，且房屋经过相关部门的验收，并同意投入使用，且被告在签订合同时同意接受房屋的现状条件；认为被告逾期支付租赁费及水费、暖气费，已构成违约，并以此为由主张解除合同。根据查明的事实，原告向本院提供的证据能够证明原告有合法的出租租赁物的权利，且租赁物经过验收合格，并可以投入使用。被告向本院提供的证据不足以反驳原告提供的证据，故被告以上抗辩理由本院不予采纳。本案中，原、被告签订合同后，原告将租赁物交付被告使用，被告支付第一年租赁费后，现已延迟交付第二年之后的租赁费，经原告多次催促尚未支付，被告不履行合同主要义务，已经构成根本违约。根据双方合同约定：“被告拖欠房屋租金超过30日的，原告可以解除合同，被告应按照年租金的10％承担违约金”，并根据《中华人民共和�合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告请求解除合同的条件现已成就，故原告主张解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持，同时基于该合同的解除，租赁物应当返还于出租人，故被告与第三人签订的转租合同亦无法履行，应当一并予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，故原告主张由被告某某公司、第三人贺军返还原告位于某溪大道西段市水务局大楼负一层、一层、二层、三层（建筑面积为9076平方米）的租赁物，并由被告某某公司向原告支付第二年度即2014年4月1日起至房屋返�之日的租赁费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告同时主张由被告承担所欠租赁费的10％计61万元的违约金，根据双方合同的约定及原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，被告现尚欠第二年度的租赁费6093024元，故违约金应当按照所欠第二年度租赁费6093024元的10%计算，即为609302.4元，原告该主张本院依法予以支持。原告主张由被告支付租赁合同约定以外实际多承租的60平方米商铺的租赁费及违约金，因该主张无事实依据，不予支持。原告主张由被告付清租赁期间欠缴的水费70040.6元、取暖费426864.8元，根据双方合同约定，租赁期内经营中产生的水费由乙方承担并及时交纳，取暖费进入取暖期一次性按规定、按面积缴纳，故被告在租赁期间所欠缴的水费、暖气费应由其承担，原告该主张本院依法亦予以支持。原告同时主张由被告按照供热公司规定应支付的取暖费的滞�金以及主张由被告承担供暖设备保养费1308元、配电室维修费4742元、房顶修缮费2万元的请求，缺乏必要的事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、原告某某市某某有限公司与被告某某市某某区某某有限公司签订房屋租赁合同有效，被告某某市某某区某某有限公司与第三人贺某签订的房产租赁合同有效，均于本判决生效之日予以解除。
二、本判决生效后十五日内，由被告某某市某某区某某有限公司、第三人贺某向原告某某市某某有限公司返还位于某溪大道西段市水务局大楼负一层、一层、二层、三�（建筑面积为9076平方米）的租赁物，交由原告某某市某某有限公司管理。
三、本判决生效后十五日内，由被告某某市某某区某某有限公司支付原告某某市某某有限公司从2014年4月1日起至返还租赁物之日的租赁费（以年租赁费6093024元计算）。
四、本判决生效后十五日内，由被告某某市某某区某某有限公司支付原告某某市某某有限公司违约金609302.4元。
五、本判决生效后十五日内，由被告某某市某某区某某有限公司支付原告某某市某某有限公司水费70040.6元、取暖费426864.8元，共计496905.4元。
六、驳回原告某某市某某有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16160元（缓交于执行中交纳），由原告某某市某某有限公司负�2360元，由被告某某市某某区某某有限公司负担13800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某省某某市中级人民法院。
审 判 长 葛美云
审 判 员 张 媛
人民陪审员 侯艳梅
二〇一五年一月六日
书 记 员 曹彦强