辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第0916号
上诉人（原审被告）：沈阳悦彤汽车驾驶培训中心，住所地沈阳市皇姑区崇山西路****号2门。
负责人赵悦彤，该培训中心校长。
委托代理人：李会志，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：卢路平（赵悦彤丈夫），男，1965年5月10日出生，汉族，该学校企管部部长。
被上诉人（原审原告）：辽宁万资科技发展有限公司，住所地沈阳市大东区津桥路44号。
法定代表人：孙福贵，该公司总经理。
委托代理人：李宗胜，辽宁安行律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市宏飞精细化工厂，住所地沈阳市于洪区于洪乡红旗村。
法定代表人：马骅，该厂厂长。
上诉人沈阳悦彤汽车驾驶培训中心（以下简称悦彤驾校）因与被上诉人辽宁万资科技发展有限公司（以下简称万资公司）、原审第三人沈阳市宏飞精细化工厂（以下简称宏飞化工厂）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省经济技术开发区人民法院（2014）经开民初字第3441号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2014年3月16日公开开庭审理了本案，上诉人悦彤驾校委托代理人李会志、卢路平，被上诉人万资公司法定代表人孙福贵及其委托代理人李宗胜，原审第三人宏飞化工厂法定代表人马骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万资公司一审诉称，2011年12月5日，沈阳市满维化工有限公司和宏飞化工厂共同与万资公司签订《顶账协议》，约定将拖欠万资公司的工程款650万元以宏飞化工厂所有的位于于洪区彰驿站街道前庙三台村37960平方米的土地使用权及房屋抵顶所欠债务。上述抵顶土地及房屋由宏飞化工厂于2011年4月7日与悦彤驾校签订《场地租赁合同》，双方约定每年租金80万元。自2013年度开始，每年租金在上一年度基础上加2%。《顶账协议》签订后，经过彰驿站街道前庙三台村代表表决通过，并同意抵顶。万资公司与宏飞化工厂签订顶账协议并通知悦彤驾校后，悦彤驾校没有缴纳任何租金。万资公司采取各种方式维护自己合法权益，悦彤驾校均不予支付。万资公司认为，悦彤驾校的行为已经严重侵犯万资公司的合法权益，拖欠多次应付的租金，已构成根本违约。请求法院判令：1、解除宏飞化工厂与悦彤驾校的《场地租赁合同》，悦彤驾校立即腾退；2、悦彤驾校立即支付拖欠万资公司租金264.83万元；3、悦彤驾校支付因迟延履行的违约损失30万元（分别按应付期限至实际支付期限的二倍同期银行贷款利率计算）。
悦彤驾校一审辩称，万资公司不是该租赁标的物的合法承包人，也不是租赁合同的签订主体，无权解除我方与宏飞化工厂签订的租赁合同，也无权要求悦彤驾校向其支付租金，所以不同意万资公司的诉讼请求。
宏飞化工厂一审述称，万资公司所述事实属实。
原审法院经审理查明，2000年8月14日，辽宁兴业集团（法定代表人黄聚发）与沈阳市于洪区彰驿站镇前庙三台村民委员会（下称前庙三台村委会）签订《土地转让协议书》，双方主要约定：辽宁兴业集团占用前庙村土地50亩。前庙三台村委会负责提供土地使用证。土地转让费每亩为8000元，共计40万元。转让年限为70年，从2000年8月14日至2070年8月14日止。因该土地北侧临靠水田地，前庙三台村委会另拨给辽宁兴业集团8亩土地做隔离区，此8亩地不收费用。
2005年6月20日，辽宁兴业房地产开发集团有限公司（法定代表人黄聚发）与宏飞化工厂签订土地转让协议，将于洪区彰驿镇前庙村37960平方米土地使用权（即前述辽宁兴业集团从前庙村取得的土地使用权）和新建办公楼一座（面积为1058平方米）及收发室两间（面积为56平方米）以转让费280万元整体转让给宏飞化工厂。
2011年4月17日，宏飞化工厂与悦彤驾校签订《场地租赁合同》，将其取得的前述土地和地上房产出租给悦彤驾校，双方约定租赁期限自2011年4月17日起至2031年4月16日止。场地交接时间为2011年4月3日，计算租赁费用的起止时间为2011年4月17日。每年租金80万元。租金实行年支付制，每年4月13日以现金方式支付，并约定第一次租金的交付时间为2011年4月13日，第二次租金的交付时间为2012年4月13日，从2013年度开始，每年租金在上一年度租金的基础上加2%。合同履行期间，任何一方不全面履行合同项下各自义务，造成合同无效或解除，违约一方需向受侵害一方按实际损失额度的两倍予以赔偿。悦彤驾校分别在2011年4月末、2011年5月末和2013年9月末向宏飞化工厂交付租金20万元人民币，共计60万元人民币。宏飞化工厂于2011年4月3日将上述土地和地上房产交付悦彤驾校。悦彤驾校后在该场地铺装沥青路面，并安装设备。
另查明，宏飞化工厂与沈阳市满维化工有限公司因拖欠辽宁广贺建设工程有限公司工程款无力偿还，将宏飞化工厂取得的前述土地使用权和地上建筑整体作价650万元转让给辽宁广贺建设工程有限公司，辽宁广贺建设工程有限公司又将该项债权转让给万资公司。
2011年12月5日，宏飞化工厂、沈阳市满维化工有限公司与万资公司签订《顶账协议》一份，将宏飞化工厂取得的前述土地使用权和地上建筑整体转让给万资公司，并于2012年2月23日向万资公司出具保证书，保证在《顶账协议》签订后不再收取现承租该土地承租人的任何费用。
2011年12月26日，前庙三台村委会出具声明：同意宏飞化工厂将位于彰驿前庙村的土地使用权和房产转让给万资公司。2013年8月4日，村委会召开村民代表会议，决定向使用村土地的企业，针对多占的地收取费用。2013年8月8日，村委会与万资公司签订《土地承包协议》，双方确认了本案涉及的土地使用权及房产的流转过程，即2000年8月该村将土地使用权转让给辽宁兴业集团，后辽宁兴业集团转让给宏飞化工厂，宏飞化工厂又转让给万资公司。在对原土地使用人辽宁兴业集团使用的土地进行实际测量后，面积为57.67亩，比原合同约定面积多出7.67亩（该土地现状为硬覆盖已不能耕种），故针对该多出的7.67亩土地，村委会与万资公司约定将该幅土地使用权以承包费28800元租让给万资公司，承包期限为2013年9月1日至2016年8月31日。
2012年4月份、2013年2月份，万资公司要求悦彤驾校给付租金；2014年3月2日，万资公司和宏飞工厂向悦彤驾校发出催缴租金告知函，要求悦彤驾校按照协议约定缴纳租金，否则协议自动解除；2014年3月25日，沈阳市铁西区司法局彰驿站司法所针对万资公司、悦彤驾校及宏飞化工厂之间的经济纠纷进行调解，调解未果。
再查明，本案涉及的土地使用权系集体土地建设用地使用权，土地系归沈阳市铁西区彰驿镇前庙三台村所有，在土地使用权转让给辽宁兴业集团前，该幅土地共包括共六块土地，均系村办企业用地，土地证号分别为沈集建（于规土）字第1267号、于集建（1992）字第1282号、于集建（1992）字第2211号、于集建（1992）字第2212号、于集建（91）字第2197号、于集建（1998）字第20**号，共占地面积为37960平方米；辽宁兴业集团在该土地上所建设的两座房屋于2000年11月18日登记在辽宁兴业集团的法定代表人黄聚发名下，房屋面积分别为1058平方米和56平方米。
原审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。本案中，作为宏飞化工厂与悦彤驾校签订的场地租赁合同的标的物系宏飞化工厂从辽宁兴业房地产开发集团有限公司处顶账取得。2011年12月5日，宏飞化工厂与沈阳市满维化工有限公司因欠万资公司工程款，与万资公司签订顶账协议，又将上述标的物抵顶给万资公司。三方签订顶账协议目的系转移农村土地建设用地使用权及房屋所有权，并非转包农业用地。顶账协议是三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对悦彤驾校主张顶账协议未经村民代表讨论通过应为无效的意见，不予采纳。故万资公司通过顶账协议自2011年12月5日起取得了上述财产的相关权益，悦彤驾校作为涉案标的物的承租方应向万资公司按其与宏飞化工厂签订合同的约定交纳租金，而不应不付万资公司租金或是给付宏飞化工厂租金。悦彤驾校自2011年12月5日起至今未向万资公司支付租金，构成根本违约。万资公司要求解除宏飞化工厂与悦彤驾校签订的场地租赁合同及腾退场地，原审法院予以支持。关于租金支付数额问题，本案中，宏飞化工厂将上述不动产抵顶给万资公司虽未经过悦彤驾校同意，但并未影响悦彤驾校对上述不动产的使用和收益，且在悦彤驾校知晓顶账事宜之后，悦彤驾校也未及时要求购买。悦彤驾校自使用该幅土地以来，截止至2011年12月4日，悦彤驾校交付宏飞化工厂租金40万元。万资公司和宏飞化工厂曾先后三次要求其交付租金，但悦彤驾校一直未付。悦彤驾校迟延支付租金，在万资公司催缴后的合理期限内仍不支付租金，构成根本违约。故万资公司要求解除宏飞化工厂与悦彤驾校签订的场地租赁合同并腾退场地，原审法院予以支持。关于万资公司要求悦彤驾校给付拖欠的租金264.83万元及因迟延履行应支付的违约损失30万元（分别按应付期限至实际支付期限的二倍同期银行贷款利率计算），原审法院认为，万资公司自2011年12月5日起取得租赁标的物的相关权利，悦彤驾校应自此日期给付万资公司租金并按合同约定给付违约损失，故对万资公司该项请求，原审法院部分予以支持。至于悦彤驾校多付给宏飞化工厂的租金及其添附部分的损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，原审法院判决如下：一、解除第三人沈阳市宏飞精细化工厂与被告沈阳悦彤汽车驾驶培训中心于2011年4月7日签订的《场地租赁合同》；二、被告沈阳悦彤汽车驾驶培训中心于本判决发生法律效力之日起六十日内将本案涉诉土地及房屋{集体土地建设用地使用证分别为：沈集建（于规土）字第1267号、于集建（1992）字第1282号、于集建（1992）字第2211号、于集建（1992）字第2212号、于集建（91）字第2197号、于集建（1998）字第2036号及其上办公楼一座（面积1058平方米）、收发室两间（面积56平方米）}腾退给原告辽宁万资科技发展有限公司；三、被告沈阳悦彤汽车驾驶培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告辽宁万资科技发展有限公司租金及相应违约损失（租金计算方法：2011年度租金40万元、2012年度租金80万元、2013年度租金816，000元、2014年度租金，按照年租金832，320元，从2014年4月13日起至本判决确定给付之日止计算；违约损失计算方法：1、以40万元为本金，从2011年12月5日起至2012年4月12日止；2、以80万元为本金，从2012年4月13日起至2013年4月12日止；3、以816，000元为本金，从2013年4月13日起至2014年4月12日止；4、以832，320元为本金，从2014年4月13日起本判决确定给付之日止。损失均参照中国人民银行同期贷款利率的二倍执行）；四、驳回原告辽宁万资科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30，800元，减半收取15，400元，由被告沈阳悦彤汽车驾驶培训中心负担。
宣判后，悦彤驾校不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销沈阳经济开发区（2014）经开民初字第3441号民事判决书；依法驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；本案一、二诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院事实未查清。1、土地块儿数不清：上诉人占用的六个土地证并不真实存在，一审法院未查清，为此特申请二审法院调查清实际占用土地面积及四至、土地性质。于集建（91）字第2297号与于集建（91）字第2197号不清；另从被上诉人提供的证据就可以看出未查清处，根据沈阳市铁西区章驿站接到前庙三台村民委员会与被上诉人万资科技签订的《土地承包协议》，双方核实的土地权属情况，可以看出，本案可以出现七块地，而不是六块。2、前庙村转让土地37960平方米土地使用权数量有误。一审法院只是简单相加土地证上的数字，但是，这些证就不是真实的（特申请二审法院调查取证）。卷宗中材料模糊不清，并无相关部门出具的公章。3、自然人处分财产行为和公司处分财产行为应当分别处理。本案诉争土地上有自然人黄聚发的房屋两个，在2005年6月20日辽宁兴业房地产开发集团有限公司与宏飞化工产签订的土地转让协议并没有黄聚发夫妻共同同意处分财产，另外《公司法》中股东投资财产与个人家庭财产是相分离的。4、无个人集体土地所有权身份证明：各集体土地所有权人是集体投资还是个人投资及何时成立均没查清，无工商部门的工商档案，应当调取。5、判决书第三页最后一段与第四页第一段相矛盾。（1）宏飞、满维欠广贺工程款，又将争议土地及房屋以650万转让广贺。广贺是宏飞、满维转让土地的债务人不是债权人。广贺转让债权给万资与债务人是矛盾的。（2）顶账协议又将欠工程款与债权转让与（1）矛盾。二、一审法院判决变相支持被上诉人与第三人以合法形式掩盖非法目的，被上诉人与第三人恶意串通，损害国家税收利益、损害集体土地、损害现有使用权人也就是上诉人利益。同时违反《土地法》农民集体土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1、最初辽宁兴业集团签订的《土地转让协议》。首先，转让行为已涉嫌构成非法转让倒卖土地使用权罪：辽宁兴业集团与沈阳市铁西区章驿站接到前庙三台村民委员会签订的《土地转让协议》。三台村委会负责办理土地使用证，每亩8000元，总计40万元，一次性付清，转让期限70年，兴业集团可做经营项目，包括可以转让买卖。其次，民事上也是存在以合法形式掩盖非法目的，相互恶意串通损害国家利益，违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国宪法》第十条第4款任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。第5款：一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。《中华人民共和国土地管理法》第三条：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。，第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第五十九条：乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。通过上述规定，可以充分看出，由2000年8月份最初的水田，也是基本农田，未按《土地法》规定将农用地转为建设用地，更没有取得相关批准手续。最后，六张土地证颁发时有误的。因查不到土地使用权合法身份，及办证过程，但从华洋岩棉制品厂与沈阳是华洋岩棉制品厂除面积不同，从四至看不出是两个地块。一审法院仅以简单土地面积相加是错误的。2000年辽宁兴业集团与沈阳市铁西区章驿站接到前庙三台村民委员会签订的《土地转让协议》，当时说六个土地证全在转让范围内，当时已有土地使用权证，并有养殖场农业用地和华洋岩棉制品厂和沈阳市甜亭食品厂二块工业用地，那《土地转让协议》第二条，称甲方负责提供土地使用权证。另六个证现在是一块土地，当时取得土地使用权证时间先后没差多少天，按证上所述使之无法确定。根据《土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。第四条：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。”对于这类土地，《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”本案六块土地实为五块土地，其中三块是农业用地，属于禁止其出让转让的，而另两块华洋棉厂和沈阳市甜亭食品厂是工业用地，可以转让。《物权法》第五十九条第二款：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划的并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。上述土地如果经过合法手续，可以委托拍卖。本案应当存在破产或兼并，但是一审法院没有查清各土地使用权人的基本情况，所以无法认定建设用地转让原因。三、2005年6月20日辽宁兴业房地产开发集团有限公司与宏飞化工厂签订土地转让协议、2011年12月5日顶账协议均是无效的。宏飞化工厂与沈阳满维化工有限公司因拖欠辽宁广贺建设工程有限公司转让广贺抵债。及广贺双转让债权给被上诉人万资均应当按无效处理。理由与第一、二相同，退一步讲如果是国有土地进行转让，要依法交纳营业税、印花税、契税、土地增值税和土地使用权税，因为一审法院的确认行为严重损害国家税收政策，属于典型的双方恶意串通损害国家利益行为，所以是无效的。四、被上诉人无权要求解除租赁合同及要租金。根据合同的相对性，上诉人与被上诉人之间无合同存在，解除权是只有合同双方当事人才有的权力。一审法院判决解除租赁合同，是变相确认了《顶账协议》合法有效。一个法律关系要以另一个法律事实为前提时，在等待另一个法律事实被确定合法有效后再行确定。五、判决腾退给被上诉人是错误的，如判决腾退，上诉人损失应当一并解决
上诉人是个人独资企业，以家庭全部资产投资，现欠不少外债。他通过合法方式取得土地使用权，在土地上投入了约2000万资金，租赁期限20年，现合同刚刚履行才4年，解除合同造成损失法院没有解决。同时上诉人与第三人租赁合同第九条约定：甲方如欲将场地转移给第三人或抵押贷款，须经乙方同意，现乙方未同意。否则赔偿乙方剩余年限的所有经济损失（建设场地投入资金及剩余年限累计经营金额）。上诉人租赁场地过错，一审法院对此并未给予任何说明，由此可见一审法院不是解决矛盾，是扩大矛盾，还有可能造成血案导火索。
被上诉人万资公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求维持原判。一审判决认定协议有效正确。认定有效是由于转移的是建设用地使用权并非农业用地，无需经村民代表大会同意，且本案诉争土地的使用已经村民代表大会同意。1、迟延交付租金可以解除合同是依据法律规定。上诉人自称交付第三人租金没有接受没有事实依据，且因被上诉人及第三人已经就权利义务转让通知上诉人，上诉人没有理由交付第三人，而违约责任是第三人和上诉人的合同约定的实际损失的二倍，实际损失至少是同期银行贷款利息。2、上诉人违约导致合同解除，不能强求被上诉人接受上诉人的投入，上诉人已经在一审明确表示，保留要求回复原状的权利，不存在上诉人的合法损失问题。3、一审判决主文中损失的计算方式应为至判决生效确定的给付之日止，请求二审法院予以更正。4、关于土地块数问题，上诉人理由并不成立，其属于证据问题，证据如有矛盾和瑕疵应根据效力进行认定。5、土地使用权和房屋所有权分别处分的问题。一审庭审中被上诉人举证在土地管理机关查询的土地档案，证明6份建设用地使用权人为前庙三台村办企业，这些企业都已经消亡。投资人处分土地使用权是合法的，而房屋所有权人黄聚发是兴业集团和兴业房产公司的法定代表人，在最原始的处分协议上签字盖章，已经证明了处分行为，无需再次证明。关于权利义务转让问题只是一个租赁合同的受让人的所有权转让问题，作为承租人乙方除享有优先购买权外，无权提出异议，且对方也放弃购买。6、关于税费、办证错误问题，因税费缴纳是属于行政问题，与民事案件无关。综上，一审判决应予维持。
第三人宏飞化工厂述称：同意一审判决。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有万资公司提供的土地转让书、土地转让协议、场地租赁合同、顶账协议、关于“于洪区彰驿前庙村的土地及地上建筑”所有权人说明、土地承包协议、保证书、宏飞化工厂出具的声明、前庙三台村委会出具的声明、宏飞化工厂出具的告知函、彰驿站司法所出具的情况说明、六份集体土地建设用地使用证、六份土地使用证档案、两份房屋所有权证、村委会出具的情况说明以及当事人的陈述等证据在卷佐证，经当庭质证及原审法院审查，予以确认。
本院认为，本案诉争土地为集体建设用地，万资公司已经与沈阳市铁西区彰驿站街道前庙三台村民委员会签订土地承包协议，因此万资公司有权收取土地租金。
关于上诉人提出的土地块数不清，土地面积有误、土地证颁发有误的问题。2013年8月8日沈阳市铁西区彰驿站街道前庙三台村民委员会与万资公司签订土地承包协议，协议中已经核实万资公司实际使用的土地面积和土地权属。且原审已经提供地籍调查表、土地登记申请书、集体土地建设用地使用证等相关证据，上诉人虽对土地使用情况提出异议，并提出调取证据申请，但地籍情况的证据已经一审庭审质证，且上诉人并未提供相反证据证明上述证据不具有真实性，本案为租赁合同纠纷，上诉人实际使用诉争土地数年，因此上诉人关于土地块数不清，土地面积有误的主张，本院不予采信。土地证颁发是否有错误不是本案审查范围，上诉人该项主张本院不予采信。
关于上诉人提出的无集体土地所有权人身份证明的问题。万资公司与村委会签订承包协议，有权使用诉争土地。上诉人签订租赁协议后，实际使用诉争土地，租赁协议已经实际履行，且关于上述权属情况，在上诉人最初签订租赁协议时既已存在，不能因此免除上诉人交付租金义务。
关于上诉人提出的自然人处分财产行为和公司处分财产行为分别处理的问题。本案诉争土地上两处房产登记在第三人公司的法定代表人黄聚发个人名下，第三人法定代表人黄聚发庭审中并未对被上诉人收取租金提出异议，因此上诉人的该主张不能免除其交付租金义务。
综上，原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30，800元，由上诉人沈阳悦彤汽车驾驶培训中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 单 立
代理审判员 李大鹏
二〇一五年六月十二日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。