贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0201民初2267号原告：葛云霞，女，1968年12月22日出生，汉族，系六盘水市百货公司职工，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：谢鹏，男，1955年11月16日出生，汉族，系六盘水市政法委退休干部，住六盘水市钟山区。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区源丰大厦6层。法定代表人：毛威，系该公司董事长。原告葛云霞与被告六盘水源丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月9日作出（2015）黔钟民初字第3995号民事判决。原告葛云霞不服判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉。贵州省六盘水市中级人民法院于2016年4月20日作出（2016）黔02民终130号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛云霞的委托诉讼代理人谢鹏到庭参加诉讼。被告六盘水源丰房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛云霞向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退还原告购房款80301.86元（4.8m2×16526.4155元/m2×55%=43629.74元；3.9m2×16526.4155元/m2×48%=30937.45元；0.347m2×16526.4155元/m2=5734.67元）和赔偿资金占用损失61889.27元（按退房款80301.86元，从2003年6月15日算至2015年8月31日止，共计146个月零16天，按借款合同约定月利率5.26‰计算），合计142191.13元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的母亲刘启琴(已故)与被告于2003年6月2日签订《商品房买卖合同》(合同编号：2003—04)。合同约定被告将源丰大厦第1幢102号商用房卖给刘启琴，层高为轴对轴5．8m，建筑面积共52．167m2，其中，套内建筑面积49．94lm2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.226m2。合同还约定该商用房按建筑面积计算16526．4155元/m2，总金额为862133.52元。该合同附《分户平面图》，平面图中的102号与该楼其他商铺一样，没有楼梯等设计标记。2004年2月6日，被告将房屋交付刘启琴使用，但并未介绍102号商用房后部12.85m2用于楼上住户建设楼梯的情况。收房当日，刘启琴就将102号房租赁给他人使用，租期10年。刘启琴于2004年8月30日去世，该商用房由原告继承，并办理了有关手续。2013年9月16日，原告到被告处结算房款及领取房产证，原告补交房款32182元。2014年2月21日，上述商用房到期，经原告验收房屋时发现102号商用房后部12.85m2属于楼上住房的楼梯间。2014年5月，经六盘水绘城测绘有限公司测绘测算，现在的102号商用房5.8米高部分建筑面积只有35．20498m2，比合同约定建筑面积少16.96202m2。其中低于2.2米层高(不计算建筑面积)的区间面积为3.761439m2，层高2.2米至3米层高的斜面顶面区间面积为5.01525m2，层高3米的区间面积为4.07489m2。原告得知这一情况时及时找被告协商处理，被被告拒绝。原告于2014年5月16日向六盘水仲裁委员会申请仲裁，该委受理此案后，作出了《贵州省六盘水仲裁委员会裁决书》[(2014)六仲裁字27号]。被告不服该裁决，于2015年3月31日向六盘水市中级人民法院提出申请，市中院审理后认为六盘水仲裁委员会没有管辖权，作出了《贵州省六盘水市中级人民法院民事裁决书》[(2015)黔六中申仲字第8号],裁定“撤销六盘水仲裁委员会(2014)六仲裁字第27号裁决”。综上所述，被告隐瞒事实真相（卖房合同中分户平面图没有标明楼梯间），故意将空间高度1.63米的楼梯面积当5.8米高的商用房面积卖给买受人，并对买受人封锁102号商用房的房产测绘图、房产证、土地使用证，使买受人无法了解102号商用房的有关信息及有关购房面积数据，从而使买受人蒙受重大经济损失10年之久。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据和证明的事实，本院认定如下：1、身份证，能证明原告的身份情况，故予以确认；2、商品房买卖合同及备案登记表，能证明刘启琴向被告购买102号商用房，并对商用房单价、空间高度、按揭贷款、商铺的结构等进行了约定以及进行了备案登记的事实，故予以确认；3、个人购房借款合同，能证明刘启琴贷款43万元支付被告的事实，故予以确认；4、房屋租合同，能证明刘启琴租赁102号商用房的事实，故予以确认；5、楼梯间照片2张，能证明商用房后部修建楼梯间的事实，故予以确认；6、房产证、土地使用证，能证明该商用房所有权属于原告的事实，故予以确认；7、2013年9月16日收据、办证费用结算表标准，能证明原告结算商用房尾款的事实，故予以确认；8、2014年5月6日说明及分户图，能证明原告委托六盘水绘城测绘有限公司对102号商用房的面积进行了测算的事实，故予以确认；9、六盘水仲裁委(2014)六仲裁字27号裁决书、六盘水市中院(2015)黔六中申仲字第8号民事裁决书，能证明此案经过仲裁后被撤销的事实，故予以确认；10、公函，不能证明原告要证明的目的，故不予确认；11、死亡证明1份、公证书2份，能证明刘启琴死亡时间及该商用房由原告继承的事实，故予以确认。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月2日，原告葛云霞的母亲刘启琴与被告六盘水源丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于钟山西路源丰大厦102号商用房出售给刘启琴，层高为轴对轴5.8m，建设面积为52.167m2，其中：套内建筑面积为49.941m2，公共部位与公用房屋分摊建筑积为2.226m2，单价为16526.4155元/m2，总金额为862133.52元，其中：刘启琴交首付款446405.60元，余款43万元按揭贷款10年，合同还约定了面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房价款。2003年7月15日，刘启琴与工商银行六盘水分行及被告三方签订《个人购房借款合同》，合同约定贷款金额为43万元，贷款期限10年，自2003年7月17日起至2013年7月15日止，利率按中国人民银行规定月利率5.26‰计算按月支付。借款合同签订后，刘启琴将贷款43万元支付给被告。2004年2月6日，被告将102号商用房交付给刘启琴，同时刘启琴将该商用房租赁给他人经营使用，期限为10年。2004年8月31日，刘启琴因病去世。2006年5月10日，原告葛云霞与其他继承人进行公证，其他继承人认可上述房屋由原告葛云霞继承。按揭贷款期满后，原告于2013年9月16日到被告处办理结算购房款事宜，原告又按被告的要求补交房款、办证费、维修费、设施费合计32182元。2013年11月22日，原告经六盘水市房地产产权监理处办理了六盘水市房权证钟山区字第××号《房屋所有权证》，原告取得该商用房所有权。《房屋所有权证》中记载的建筑面积为51.82m2，比合同中约定的建筑面积52.167m2少了0.347m2。2013年12月6日，原告经六盘水市国土资源局办理了市土国用（籍）第20132057号《国有土地使用证》，使用权面积为4.63m2。事后，原告以该商用房实际面积与约定不符，且被告所修建的楼梯占用了其商用房空间，委托六盘水绘城测绘有限公司对该商用房建筑面积进行测绘。2014年5月6日，六盘水绘城测绘有限公司出具《说明》，内容为:“现由葛云霞委托测绘的钟山西路81号102室商业门面面积测算，该房临街面宽度3.84m，深度12.60m，后墙宽度为4.10m。以后墙为准前推3.00m，此部分上顶为住宅使用的室外楼梯（斜屋面），尺寸为3.00m*4.10m；其中低于2.20m层高（不计算建筑面积）的区间面积为1.20m*3.00m=3.60m2；层高2.20m至3.00m层高的斜顶面区间面积为1.60m*3.00m=4.80m2；层高3.00m的区间面积为1.30m*3.00m=3.90m2（委托方单独要求测算）”。同月12日，六盘水房地产权监理处在该说明中盖章确认情况属实。事后，原告向六盘水仲裁委员会申请仲裁，该委于2014年12月31日作出（2014）六仲裁字27号裁决，被告不服该裁决，向六盘水市中级人民法院申请撤销该裁决，该院于2015年6月3日作出（2015）黔六中申仲字第8号民事裁定，裁定撤销六盘水仲裁委员会（2014）六仲裁字27号裁决。本院认为，本案争议的主要问题是：1、被告修建楼梯是否占用102号商用房的空间。经六盘水绘城测绘有限公司进行测绘，六盘水房地产权监理处盖章确认，被告交付的102号商用房内，层高2.20m至3.00m层高的斜顶面区间面积为1.60m×3.00m=4.80m2，该部分区间的平均层高为2.60m，较合同约定的层高5.80m，按百分比计算减少了55%。层高3.00m的区间面积为1.30m×3.00m=3.90m2，该部分区间的层高较合同约定的层高5.80m，按百分比计算减少了48%。据此，被告修建的楼梯占用了102号商用房的空间，对此予以确认。因该两部分区间的层高大幅减少，客观上使该商业用房在经济价值与使用功能上均受到重大影响。被告交付的102号商用房，按合同约定交付的标的物，存在重大瑕疵，被告应对重大瑕疵承担相应责任。对该商用房内层高不足部分，应按该商用房屋内相应区间层高减少的百分比计算，由被告从已收取的购房款中，将该部分建筑面积的购房款退还原告。2、102号商用房实际建筑面积与合同约定的建筑面积是否存在误差。《房屋所有权证》中记载的建筑面积为51.82m2，合同约定的建筑面积为52.167m2，实际建筑面积比合同约定的建筑面积少0.347m2，故存在误差，对此予以确认。该误差在合同约定的3%误差范围内，应按合同约定对购房款据实结算，多退少补，故对减少的建筑面积，由被告从已收取的购房款中退还原告。3、原告主张的赔偿资金占用损失及按月利率5.26‰计算支付是否予以支持。因被告有过错，应承担赔偿资金占用损失。该月利率原告是按借款合同约定支付银行的利息计算，故对该主张予以支持。综上所述，对原告诉请由被告退还房款80301.86元（4.8m2×16526.4155元/m2×55%=43629.74元；3.9m2×16526.4155元/m2×48%=30937.45元；0.347m2×16526.4155元/m2=5734.67元），该诉请事实清楚，证据充分，故予以支持。对原告诉请由被告赔偿资金占用损失61889.27元（按退房款80301.86元，从2003年6月15日算至2015年8月31日止，共计146个月零16天，按借款合同约定月利率5.26‰计算），该诉请资金占用损失应从交付房屋时开始计算，即资金占用损失为58655.58元（以80301.86元为本金，按月利率5.26‰计算，从2004年2月6日算至2015年8月31日止，共计138个月零26天），应由被告赔偿原告，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告葛云霞购房款80301.86元；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告葛云霞资金占用损失58655.58元；三、驳回原告葛云霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3144元，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担（原告已预交，由被告连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判长  姜志成审判员  罗永明审判员  张泳群二〇一六年十月十日书记员  黄春燕