北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终10854号
上诉人（原审第三人）：焦平安，男，1941年1月31日出生，住北京市丰�区。
上诉人（原审第三人）：吕淑贤，女，1942年7月16日出生，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司北京市分行，营业场所北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。
负责人：袁桂军，行长。
委托诉讼代理人：周晓禹，北京市嘉律衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张军利，北京市嘉律衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：焦杰，女，1971年7月21日出生，住北京市丰台区。
上诉人焦平安、吕淑贤因与被上诉人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行�、焦杰金融借款合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民（商）初字第27628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
焦平安、吕淑贤上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回建设银行对本案房屋的优先受偿权；诉讼费由建设银行、焦杰负担。事实和理由：经北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第00410号民事判决书认定，涉案房屋系焦杰与案外人李木良伪造北京市方圆公证处公证书，李木良以焦平安代理人身份与焦杰签订《存量房屋买卖合同》（合同编号CW123595），上述行为未能经过焦平安同意，故北京市丰台区人民法院认定该《存量房屋买卖合同》无效，房屋管理部门于2010年5月20日对涉案房屋所有权人作出变更登记，向焦杰颁发X京房权证丰字第XX**号房屋所有权证，其依据正是合同编号为CW123595的《存量房屋买卖合同》。合同无效应该自始无效，如果没有该份无效合同，焦杰必然无法变更房屋所有权人，无法办理抵押贷款。焦平安、吕淑贤年逾古稀，需要涉案房屋安身立命，一审判决使得焦平安、吕淑贤可能无家可归，对其不公。
建设银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回焦平安、吕淑贤的上诉请求。焦杰与建设银行办理借款和抵押时涉案房屋在焦杰名下。北京市丰台区人民法院判决书中认定伪造手续，在办理抵押手续时，建设银行不知情，符合善意取得的要件。
焦杰辩称，同意焦平安、吕淑贤的上诉理由。投资公司和建设银行的员工存在勾结的可能。焦杰和投资公司前往丰台区建委，把�产本改在焦杰的名下，焦杰去贷款，然后把贷款给公司的人先使用，之后联系不上投资公司人员。
建设银行向一审法院起诉请求：1.判令解除建设银行与焦杰之间XF-FZ-
XW-201000107号《个人额度借款合同》；2.判令焦杰偿还建设银行借款本金866529.41元、利息208018.13元、罚息139571.80元并支付自2015年8月1日起至全部本息清偿之日的利息、罚息；3.判令建设银行对焦杰提供的位于北京市丰台区芳星园二区8号楼7层702号房屋享有优先受偿权；4.判令本案诉讼费用由焦杰承担。
一审法院认定事实：北京市丰台区方庄芳星园二区8号楼702号房屋原登记在焦平安（焦杰之父）名下。2010年5月，焦杰与案外人李木良伪造了北京市方圆公证处公证书，李木良以焦平安代理人身份与焦杰签订《存量房屋买卖合同》，将上述房�出售给焦杰。2010年5月20日，焦杰取得编号为X京房权证丰字第XX**号房屋所有权证书，该证书记载，位于丰台区芳星园二区8号楼7层702号的房屋归焦杰单独所有。
2010年7月25日，焦杰作为借款人与建设银行签订《个人额度借款合同》，合同约定焦杰向建设银行申请借款90万元，借款期限120个月，即自2010年8月17日至2020年8月17日。借款如获批准，将划入户名为张玉的建设银行账号。借款利率为基准利率。借款人未按约定用途使用贷款的，罚息利率为贷款利率水平上浮100%，贷款逾期的罚息利率为贷款利率水平上浮50%。借款人采用等额本息还款法归还贷款本息。如焦杰未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的则构成违约。出现任一违约情形的，建设银行有权宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求焦杰立即清偿借款本息及相关费用。
2010年8月17日，建设银行向焦杰在《个人额度借款合同》中指定的张玉的账户支付了90万元借款。
2010年8月17日，焦杰与建设银行签订《个人额度借款最高额抵押合同》。合同约定，焦杰以位于北京市丰台区方庄芳星园二区8号楼702号房屋向建设银行设定最高额抵押担保。抵押担保的范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及由此产生的利息（含福利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应当向建设银行支付的其他款项（包括但不限于建设银行垫付的有关手续费、杂费等）、建设银行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高抵押项下担保责任的最�限额为90万元。
2010年8月16日，建设银行取得编号为X京房他证丰字第0710**号房屋他项权证书，房屋他项权利人为建设银行，房屋所有权人为焦杰，房屋所有权证号为X京房权证丰字第XX**号，房屋坐落于北京市丰台区芳星园二区8号楼7层702号，他项权利种类为最高额抵押，债权数额90万元。
2012年4月11日，北京市丰台区人民法院作出（2012）丰民初字第00410号民事判决书，确认焦平安与焦杰之间的《存量房屋买卖合同》无效。2012年12月19日，北京市丰台区人民法院做出（2012）丰行初字第146号行政判决书，确认北京市住房和城乡建设委员会于2010年5月20日将北京市丰台区芳星园二区8号楼7层702号房屋所有权人登记为焦杰的行为违法。
截至2015年7月31日，焦杰尚欠建设银行借款本金866529.41元、利息208018.13元、罚息139571.80元。
一审法院认为，建设银行与焦杰签订的《个人额度借款合同》和《个人额度借款最高额抵押合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利和履行义务。截至本案庭审时，焦杰已多次未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成合同约定的违约情形，依照《个人额度借款合同》的约定，建设银行有权宣布贷款立即到期，并要求焦杰清偿全部借款本息。故建设银行要求解除《个人额度借款合同》，并要求焦杰清偿拖欠贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，该院予以支持。
就建设银行要求对焦杰提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，该院认为，在焦杰持其个人名�房屋所有权证书向建设银行申请贷款并与建设银行签订《个人额度借款最高额抵押合同》之时，抵押物丰台区芳星园二区8号楼7层702号房屋产权登记在焦杰名下，不动产登记具有权利推定效力，因此，除有证据能够证明建设银行在接受抵押时，对抵押物产权的真实状况为明知或应知的，否则，应当推定建设银行善意取得对北京市丰台区芳星园二区8号楼7层702号房屋的抵押权。故建设银行要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司北京市分行与焦杰签订的编号为XF-FZ-
XW-201000107号《个人额度借款合同》；二、焦杰于判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司北京市分行偿还借款本金866529.41元、利息208018.13元、罚息139571.80元，并支付自2015年8月1日起至全部借款本息清偿之日的利息、罚息；三、中国建设银行股份有限公司北京市分行在判决第二项的债权范围内有权就位于北京市丰台区芳星园二区8号楼7层702号的房产以拍卖、变卖后的所得价款在90万元的最高限额内优先受偿。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（�）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照善意取得所有权的规定处理。本案中，建设银行和焦杰签订《个人额度借款合同》，且已按该合同约定向焦杰发放借款。建设银行和焦杰签订《个人额度借款最高额抵押合同》以及办理抵押登记时，诉争房屋登记在焦杰名下，建设银行对焦平安、吕淑贤与其女焦杰之间就该房屋存在的权属争议并不知情，建设银行在办理房屋抵押登记时是善意的，且已被登记为房屋抵押权人，故建设银行已善意取得涉案房屋抵押权。焦平安、吕淑贤因涉案房屋被建设银行行使抵押�而受到的财产损失，可与焦杰另行处理。据此，焦平安、吕淑贤关于建设银行对涉案房屋没有优先受偿权的上诉主张无法律依据，本院不予采信。
综上所述，焦平安、吕淑贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由焦平安、吕淑贤负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙兆晖
审 判 员 曹 欣
审 判 员 赵婧雪
二〇一七年十一月三十日
法官助理 王莹莹
书 记 员 余周祺