湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0624民初2180号
原告：冯志辉。
委托代理人：刘显庆。
被告：湘阴县华顺房地产开发有限公司。
法定代表人：左卫国。
原告冯志辉诉被告湘阴县华顺房地产开发有限公司（以下简称被告华顺房产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯志辉及其委托代理人刘显庆到庭参加了诉讼，被告华顺房产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯志辉向本院提出以下诉讼请求：1、被告华顺房产公司向原告冯志辉归还借款3900000元及相应利息；2、在被告华顺房产公司不履行还款义务时，以其抵押的房产拍卖价款优先偿还上述债务，不足部分由被告华顺房产公司另行给付；3、由被告华顺房产公司承担本案诉讼费。事实与理由：被告华顺房产公司因工程建设急需资金周转，分别于2013年10月23日、2014年7月25日向她借款2800000元、1100000元，双方约定利率2.2%。借款到期后经她催要被告华顺房产公司仅归还部分利息，同时被告华顺房产公司向她出具收条及保证书各一份，将上述两笔借款合并为3900000元，借款期限为5个月，且被告华顺房产公司以其开发的位于湘阴县文星镇江东中路南侧房产的第20层、21层以买卖合同形式为以上债务提供担保，为此双方签订上述房产的网签合同，并办理备案登记。上述借款到期后，她多次向被告华顺房产公司催要均未果，遂诉至法院。
被告华顺房产公司未提出答辩，在庭审后提交证据，并对原告冯志辉提供的证据进行质证，由此造成对其不利的法律后果由其自行承担。
经审理查明，原告冯志辉与被告华顺房产公司法定代表人左卫国相识。被告华顺房产公司因建设波斯顿酒店需资金周转，分别于2013年10月23日、2014年7月25日向原告冯志辉借款2800000元、1100000元，共计3900000元，对上述两笔借款双方约定月利率为2.2%。2015年1月27日原告冯志辉向被告华顺房产公司催要借款，被告华顺房产公司因资金周转困难，双方协议将两笔借款合并为一笔借款，双方约定月利率为2.2%，以被告华顺房产公司开发的位于湘阴县文星镇江东中路南侧房产的第20层、21层以买卖合同形式为以上债务提供担保，并办理了备案登记手续。同日被告华顺房产公司向原告冯志辉出具收条一张、保证书一份。收条内容为：“收条今收到冯志辉交来购房款叁佰玖拾万元整（￥3900000.00元）收款人：左卫国（被告华顺房产公司印章）2015.元.27”，保证书内容为：“保证书自收到冯志辉交来叁佰玖拾万元购房款之日起至2015年6月26号止共计5个月每月按2.2%即人民币捌万伍仟捌佰元支付利息左卫国（被告华顺房产公司印章）2015.元.27号”。截至本案庭审之日，2013年10月23日的借款被告华顺房产公司已向原告冯志辉支付974400元，2014年7月25日的借款被告华顺房产公司已向原告冯志辉支付278700元，共计1253100元（含被告华顺房产公司在（2016）湘0624民初2179号中主张支付的269700元本金）。另被告华顺房产公司因上述两笔借款向湘阴县金泉通惠投资管理咨询公司支付中介费475000元。借款到期后原告冯志辉多次催要未果，遂诉至法院。
以上事实有原告当庭陈述、收条、保证书及庭审笔录等在卷证实，足以认定。
本院认为，债务应当清偿。原、被告虽签订了书面买卖合同并办理了房屋买卖备案登记手续，但本院综合原、被告订立合同本意、保证书内容等确定原、被告之间的关系为民间借贷法律关系。本案中被告湘阴县华顺房地产开发有限公司向原告冯志辉出具收条、保证书等内容证明借贷双方已达成借款合意；被告湘阴县华顺房地产开发有限公司已收到原告冯志辉的借款，双方协议将两笔借款并为一笔，系当事人对自己权益的合理处分，本院予以支持，对原告冯志辉要求被告湘阴县华顺房地产开发有限公司归还3900000元借款的诉求予以确认；关于利息，双方约定月利率为2.2%，对已支付部分利息本院予以确认，对未支付部分利息本院确认为按月利率2%标准计算，即2013年10月23日本金为2800000元借款被告湘阴县华顺房地产开发有限公司已支付利息至2015年2月15日，2014年7月25日本金为1100000元借款被告湘阴县华顺房地产开发有限公司已支付利息至2015年7月10日，对后续利息本金为2800000元的借款按月利率2%标准计算自2015年2月16日至借款实际清偿之日止，对1100000元借款利息按月利率2%标准计算自2015年7月11日至借款实际清偿之日止；原、被告协商以房屋为上述债务提供担保，双方仅签订买卖合同、办理备案登记手续，但未办理抵押登记手续，抵押权不成立，对原告冯志辉要求在被告湘阴县华顺房地产开发有限公司不履行还款义务时，以其抵押的房产拍卖价款优先偿还上述债务的诉求不予支持；另被告湘阴县华顺房地产开发有限公司主张向湘阴县金泉通惠投资管理咨询公司支付的中介费475000元过高，超过部分为变向利息，经审查该上述费用由第三方湘阴县金泉通惠投资管理咨询公司收取，与本案无关，本院不予处理；被告湘阴县华顺房地产开发有限公司在（2016）湘0624民初2179号中主张已支付的269700元为本金，本院经审查后确认该笔资金系偿还本案相关费用，双方在还款时并未进行明确约定或说明，亦未能提供有效的证据予以证明系归还本金或利息。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条明确规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。因此，本案中269700元应当先还利息，再抵充本金。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、一百八十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告湘阴县华顺房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告冯志辉偿还借款3900000元，并以2800000元为基数，按月利率2%的标准计算自2015年2月16日至借款实际清偿之日止利息；并以1100000元为基数，按月利率2%的标准计算自2015年7月11日至借款实际清偿之日止利息；
二、驳回原告冯志辉其他诉讼请求。
本案案件受理费38000元，保全费5000元，共计43000元，由被告湘阴县华顺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 李新春
审 判 员 杨雪飞
人民陪审员 蒋义军
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 刘雪然
附法律条文
《中华人共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
(一)实现债权的有关费用;
(二)利息;
(三)主债务。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。