安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣中民四终字第00092号
上诉人（原审原告）：宣城安居物业有限责任公司。
法定代表人：余本梁，该公司董事长。
委托代理人：陶厚清，安徽陶厚清律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：宣城裕安申成房地产开发有限公司。
法定代表人：王海挺，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：宣城市房地产开发有限公司。
法定代表人：沈德山，该公司董事长。
上诉人宣城安居物业有限责任公司（以下简称安居物业公司）因与上诉人宣城市房地产开发有限公司（以下简称宣城市房地产公司）、上诉人宣城裕安申成房地产开发有限公司（以下简称裕安申成公司）物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2013）宣民二初字第00453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理，上诉人安居物业公司的法定代表人余本梁及其委托代理人陶厚清、上诉人裕安申成公司的法定代表人王海挺、宣城市房地产公司的法定代表人沈德山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：安徽省宣城市区梅溪路梅园金领苑小区由裕安申成公司、宣城市房地产公司共同开发建设。2012年3月，该小区成立宣城市金领公馆业主委员会，原在小区提供物业服务的宣城市纵横物业管理有限公司终止物业服务。同年6月12日，安居物业公司（乙方）与宣城市金领公馆业主委员会（以下简称金领公馆业委会）（甲方）签订《金领公馆小区物业管理委托服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。合同约定：自2012年6月18日起至2013年6月17日止由乙方提供物业综合服务，受益人为小区全体业主和物业使用人，由小区物业产权人和物业使用人履行本合同条款，并承担相应的责任。物业类型为商业和住宅。合同第八条约定：物业管理服务费用为（1）根据《物业服务合同》约定的物业综合服务等级，综合服务费住宅按照1.1元／平米·月收取；非住宅（经营房）0.5元／平方米月收取。（2）空置房屋按照《物业管理条例》和有关文件规定处理，业主空置由业主按照标准足额交纳，开发商空置的由开发商按照同等标准足额向物业公司交纳。（3）物业管理开办费共计45000元由开发商支付，签订本合同时支付开办费25000元，8月、9月分两次各支付开办费10000元整。合同第二十六条约定，合同签字生效后，以乙方投标的“服务方案”及物业管理相关法律法规为准，如协商达不成协议，按照有关法律法规办理。协议签订后，安居物业公司进驻金领苑公馆小区提供了相关物业服务并实施物业管理。合同期满，由于安居物业公司提供的物业服务未得到业主认可以及第一届业主委员会无法正常开展工作，双方没有续签合同。2013年7月27日，在安居物业公司的催要下，裕安申成公司、宣城市房地产公司支付了2012年6月—2013年6月物业综合服务费32332元。同年12月7日，安居物业公司停止服务、撤离金领公馆小区，并与小区业主委员会办理了移交。
2013年12月8日，安居物业公司以裕安申成公司、宣城市房地产公司长期不按合同约定和相关规定支付物业综合服务费为由诉至法院，请求判令：裕安申成公司、宣城市房地产公司共同支付其物业综合服务费168315元。
原审另查明：截止2013年12月17日，宣城市金领苑公馆小区未售商住房36套、面积为5772.76平方米，商用房4套、面积为8332.25平方米。自2012年7月至2013年6月17日间，该小区已售商住房26套，其中：148.47平方米11套、空置时间1808天，152.25平方米7套、空置时间886天，147.73平方米3套、空置时间361天，151.33平方米4套、空置时间792天，208.62平方米1套、空置时间91天。
2009年9月24日，宣城市人民政府转发了《安徽省人民政府办公厅转发省物价局关于进一步运用价格政策促进经济平稳较快发展意见的通知》（皖政办（2009）24号，以下简称“意见”），该“意见”八在完善物业收费管理中要求“按照简便、适用的原则……对已办理入住手续18个月以内未进行装修、每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费”、安徽省物价局在皖价服（2009）82号文件中对“未入住新建普通商品住房”解释为“没有装修、每月发生的电费不超过2度的新建普通商品住房。从通知印发之日起，半年以上18个月以下符合未入住条件的新建普通商品住房住户，期间物业综合服务费减半收取”。
原审法院审理认为：安居物业公司作为物业服务企业，其与金领公馆业委会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律规定，该合同自双方签字后即发生法律效力。生效后的物业服务合同对合同当事人、小区业主均具有约束力。裕安申成公司、宣城市房地产公司是所有未售房屋的共同产权人，均系小区业主，应按照生效的物业合同享受权利，履行义务。由于裕安申成公司、宣城市房地产公司未及时支付物业综合服务费，现安居物业公司诉请主张给付，符合法律规定，予以支持。关于计算物业综合服务费的价格、期限问题。首先，合同第八条第一款虽约定了一般价格，但在第二款中，双方还约定了“空置房屋按照《物业管理条例》和有关文件规定处理”，考虑到裕安申成公司和宣城市房地产公司空置的房屋面积较多，及安居物业公司提供的物业服务未得到小区业主的认可等情形，根据公平合理的民事基本原则，参照皖政办（2009）24号文件规定，对裕安申成公司、宣城市房地产公司抗辩应减半收取住宅类物业综合服务费的价格的主张予以采纳，即按0.55元／平方米·月的价格计算其住宅类空置房，对商用房仍按合同约定的0.5元／平方米·月计算。其次，安居物业公司与金领公馆业委会签订的物业合同期限为一年，期限届满后，安居物业公司要求业主支付逾期物业综合服务费，无合同依据，对安居物业公司超过合同期限一年之外的诉讼请求，不予支持。关于安居物业公司诉请中的45000元前期物业开办费问题，因该收费对裕安申成公司、宣城市房地产公司设定了的债务负担，未得到两公司的确认，故对该项诉请，不予支持。庭审中，裕安申成公司、宣城市房地产公司辩称另支付了45000元的物业综合服务费，无其他证据证明，不予采信。综上，裕安申成公司、宣城市房地产公司应支付物业综合服务费为66679.15元［（5772.76×0.55×12）＋（8332.25×0.50×12）＋（148.47×0.55×1808／30）＋（152.25×0.55×886／30）＋（147.73×0.55×361／30）＋（151.33×0.55×792天／30）＋（208.62×0.55×91／30）-32332）。裕安申成公司、宣城市房地产公司抗辩称安居物业公司已多收取、及应向实际经营者收取物业综合服务费，无事实和法律依据，对此不予采纳。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款之规定，判决：一、被告宣城裕安申成房地产开发有限公司、宣城市房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告宣城安居物业有限责任公司物业综合服务费66679.15元；二、驳回原告宣城安居物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3666元，原告宣城安居物业有限责任公司负担666元，被告宣城裕安申成房地产开发有限公司、宣城市房地产开发有限公司负担3000元。
安居物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决减半收取住宅空置房物业综合服务费缺乏依据。安居物业公司依据合同约定履行了物业服务义务，裕安申成公司和宣城市房地产公司有支付物业综合服务费的义务，原审参照皖政办（2009）24号文件规定判决住宅空置房物业综合服务费减半即按0.55元／平方米·月收取错误，且该文件于2010年底已停止执行。二、原审判决未支持物业合同期满后至撤离期间的物业综合服务费用明显不当。原判认定安居物业公司与裕安申成、宣城市房地产公司之间物业服务合同的期限为一年错误，其与金领公馆业委会签订的物业服务合同约定服务期限届满后，继续向小区提供了物业服务，且小区业委会及业主均未提出异议，视为接受物业服务，虽双方未及时续签物业服务合同，但形成了事实上的物业服务关系，故双方合同实际解除的期限为2013年12月10日，裕安申成公司、宣城市房地产公司应当支付合同期满后至2013年12月10日的空置房物业综合服务费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判裕安申成公司、宣城市房地产公司支付物业综合服务费168315元。后因实际出售房屋面积增加，导致实际空置房的面积减少，安居物业公司当庭变更上诉请求为改判支付物业综合服务费为112031元。
针对安居物业公司的上诉理由及请求，裕安申成公司、宣城市房地产公司庭审中辩称：一、原审判定空置房的物业综合服务费减半收取有事实和法律依据。二、安居物业公司与金领公馆业委会签订的《物业服务合同》的期限是一年，原审据此判定支付一年物业综合服务费正确。
裕安申成公司、宣城市房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、安居物业公司与金领公馆业委会签订的物业服务合同中约定由裕安申成公司和宣城市房地产开发公司支付的45000元前期物业开办费用，应当抵扣空置房物业综合服务费；二、商业用房的物业综合服务费不应当由裕安申成公司与宣城市房地产公司缴纳，应当由实际使用权人和产权人缴纳，且在合同履行期间，安居物业亦未向其两公司主张过商业用房的物业综合服务费。
安居物业公司针对裕安申成公司、宣城市房地产公司的上诉理由及请求，庭审中答辩称：一、裕安申成公司、宣城市房地产公司的上诉理由没有事实依据，两公司已支付45000元系其应承担的物业开办费，不应抵扣空置房物业综合服务费；二、因实际使用权人拒绝缴纳物业综合服务费，故裕安申成公司和宣城市房地产公司作为商业用房的产权人应当支付商业用房的物业综合服务费。
二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人提举的证据与原审所举证据相同。裕安申成公司及宣城市房地产公司对安居物业公司原审提举的证据八即记账联四份，补充质证认为：该份证据形式不完整，安居物业公司未提交记账联封面核对，因记账联封面明确注明缴纳的是物业管理费不是前期开办费。安居物业公司针对两公司上述意见补充说明，该证据封面虽备注“预交物业费”，但系裕安申成公司应付诉讼事后添加而成。
合议庭评议认为：该份证据所证实的款项与裕安申成公司分别于2012年8月7日、2013年6月24日出具的中国农业银行转账支票25000元、20000元相对应，另2013年6月24日的支票存根联注明用途系“物业管理费”，安居物业公司的会计史会湘签字认可，能证明裕安申成公司、宣城市房地产公司向安居物业公司支付了45000元费用。
双方对对方所举其他证据的质证意见同于一审。本院认证意见与一审一致。
经对一审中相关证据材料及当事人的陈述综合审查，本院对原审查明的案件事实予以确认。
本院另查明：安居物业公司与金领公馆业委会签订的《物业服务合同》第四条约定，由安居物业公司按物业服务一级标准提供物业服务。二审中，安居物业公司、裕安申成公司及宣城市房地产公司确认截至2013年12月17日，宣城市区金领苑公馆小区未出售商住房为27套、面积为4596.46平方米，商用房2套、面积为4298.56平方米。
原判援引《安徽省人民政府办公厅转发省物价局关于进一步运用价格政策促进经济平稳较快发展意见的通知》的文件为皖政办（2009）24号文件，现已停止执行。
综合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点是：1、原判认定空置房减半收取物业综合服务费是否正确；2、原判认定安居物业公司提供物业服务期限为一年是否正确，裕安申成公司、宣城市房地产公司应否支付逾期物业综合服务费用；3、裕安申成公司、宣城市房地产公司支付的45000元能否抵扣物业综合服务费；4、裕安申成公司、宣城市房地产公司应否缴纳商业用房的物业综合服务费用。
本院认为：争议焦点1，关于空置房物业综合服务费收取的标准问题。物业服务收费应遵循合理、公开的原则，应与物业服务的标准、内容、质量相适应，并综合考虑当地物业服务行业平均成本、合理利润等因素确定。本案中，双方就案涉空置房物业综合服务费问题在合同中明确约定“空置房屋按照《物业管理条例》和有关文件规定处理”。依据《安徽省物业服务收费管理办法》第八条规定，物业综合服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行分级定价。由价格主管部门会同物业主管部门，根据当地物业公开服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应物业服务等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布；由价格主管部门会同物业管理主管部门，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。该办法同时明确物业综合服务费具体实施办法及收费标准由各市价格主管部门确定。因安徽省宣城市目前对空置房物业综合服务收费未形成规范性文件，考虑到目前住宅小区空置房物业收费各地标准不相统一，甚至同一地方不同时期亦存在不同收费标准的情形，本院综合考量近两年来本省其他县市（区）针对空置房物业收费标准确定的比例，结合本案双方合同约定系由安居物业公司按物业服务一级标准提供服务，但安居物业公司提供的物业服务质量未得到小区业主认可这一事实，根据质价相符的准则认定案涉住宅类空置房物业综合服务费的收费标准为合同约定的住宅类物业综合服务费的80%即0.88元平方米·月（1.1元／平方米·月×80%）计算，对商用房物业综合服务费按双方合同约定的0.5元／平方米·月计算。安居物业公司上诉称原审依据皖政办（2009）24号文件确定空置房物业收费减半收取不当的理由成立，本院予以采纳；对其主张全额收取空置房物业综合服务费因与本院查明事实不符，亦有悖公平原则，本院不予支持。
争议焦点2，关于物业服务期限及逾期物业综合服务费的认定。依据查明事实，安居物业公司与金领公馆业委会签订的物业合同期限为一年（自2012年6月18日起至2013年6月17日止）。物业服务合同期满后，合同约定的权利义务即终止。安居物业公司称双方系2013年12月10日解除物业服务合同，但未能提供证据证明合同期满后双方之间存在事实上的物业服务关系，原判认定安居物业公司提供物业服务期限为一年正确。故安居物业公司主张支付逾期物业综合服务费用的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。
争议焦点3，关于已支付的45000元能否抵扣物业综合服务费的问题。依据法律规定，合同双方当事人为第三人在合同中设定义务的，应当取得第三人同意，未取得第三人同意的，对第三人设定义务的内容不生效。安居物业公司与金领公馆业委会签订的《物业服务合同》，合同中所涉“物业管理开办费共计45000元由开发商支付”的内容，系对开发单位裕安申成公司和宣城市房地产公司设定的债务负担，因该约定内容未得到该两公司的授权及追认，且该两公司明确表示不予认可，故该内容对该两公司不发生法律效力。裕安申成公司及宣城市房地产公司主张已支付的前期物业开办费用45000元应当抵扣物业综合服务费，符合法律规定，本院予以采纳。
争议焦点4，关于缴纳商业用房的物业综合服务费的主体问题。安居物业公司按照物业服务合同的约定，提供了物业服务，其有权向业主或物业使用人收取费用。因二审庭审中安居物业公司确认空置商用房面积为4298.56平方米，裕安申成公司、宣城市房地产公司系未售商用房屋的共同产权人，系小区业主，故应当支付空置面积为4298.56平方米商用房的物业综合服务费。安居物业公司与裕安申成公司、宣城市房地产公司三方于二审中重新对住宅空置房面积确认为4596.46平方米，空置房商用房面积为4298.56平方米，故本院依据上述事实，确认裕安申成公司、宣城市房地产公司应当支付空置房物业综合服务费为91797.84元{［（4596.46㎡×12个月）＋（147.47㎡×1808／30）＋（152.25㎡×886／30）＋（147.73㎡×361／30）＋（151.33㎡×792／30）＋（208.62㎡×91／30）］×（1.1元／㎡×80%）＋4298.56㎡×0.5元／㎡×12个月}，扣除两公司已支付的前期物业开办费45000元和2012年6月—2013年6月物业综合服务费32332元，两公司尚欠安居物业公司物业综合服务费14465.84元（91797.84元-45000元-32332元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2013）宣民二初字第00453号民事判决；
二、上诉人宣城裕安申城房地产开发有限公司、上诉人宣城市房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付上诉人宣城安居物业有限责任公司物业综合服务费14465.84元；
三、驳回宣城安居物业有限责任公司原审中其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3666元，由宣城安居物业有限责任公司负担2200元，宣城裕安申城房地产开发有限公司、宣城市房地产开发有限公司负担1466元；二审案件受理费5999元，由宣城安居物业有限责任公司负担3600元，宣城裕安申城房地产开发有限公司、宣城市房地产开发有限公司负担2399元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 环
代理审判员 陈月银
代理审判员 魏牟莉
二〇一四年十一月二十三日
书 记 员 刘志华