上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9499号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海上实物业管理有限公司，住所地金泽镇。法定代表人：李胜来，董事长。委托诉讼代理人：胡剑蓓，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业主委员会。委托诉讼代理人：於炯，上海市公义律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶榕，上海市公义律师事务所律师。上诉人上海上实物业管理有限公司(以下简称“上实物业公司”)与上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业主委员会(以下简称“嘉誉园业委会”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上实物业公司的上诉请求：请求撤销原判，改判驳回嘉誉园业委会的原审诉请，支持上实物业公司的原审反诉请求。事实和理由：一审法院认定业主大会授权延长决议，但却无材料可予证明。况且，当时业主大会授权嘉誉园业委会是就“物业管理费结余”起诉，而非“返还会所运行费”。故嘉誉园业委会提起本案诉请不适格。物业服务费统一收支，不存在分项核算，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中也明确会所运行费应足额缴纳，故嘉誉园业委会要求返还会所运行费没有依据。况且，即使应当返还，也应返还已缴费的业主而非业委会。根据物业服务纠纷的司法解释规定，业主请求退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。最后，嘉誉园业委会对于原始财务凭证缺失也负有过错责任，故不利后果应由双方负担。综上，请求二审法院改判支持其上诉请求。嘉誉园业委会辩称，其作为诉讼主体合法适格，物业服务费虽是统一收支，但系分项收取。正是由于上实物业公司拒不提供原始的财务凭证，导致审计无法进行，对此，上实物业公司应承担不利后果。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。嘉誉园业主委员会向一审法院起诉请求：判令上实物业公司退回结余的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)1,928,550.88元。上实物业公司向一审法院提起反诉请求：1、判令嘉誉园业委会因违法擅自解除前期物业服务合同赔偿上实物业公司损失431,331元；2、判令嘉誉园业委会赔偿上实物业公司财物损失20,000元。一审法院认定的事实：嘉誉园业委会所在小区汉斯国际公寓、嘉誉园系案外人城投悦城公司开发建造的商品房。2009年8月13日，城投悦城公司(甲方)与上实物业公司(乙方)就汉斯国际公寓(加州水郡)的前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定上实物业公司对杨浦区国秀路599弄总建筑面积270,098平方米物业进行管理。乙方负责汉斯国际公寓的物业管理服务，包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层每月每平方米3.50元、上述住宅物业的物业服务收费分项标准包括综合管理服务费、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用，公共区域的清洁卫生服务费用、公共区域绿化养护费用、公共区域秩序维护服务费用。停车场属于全体业主共用的，乙方从停车费中按照露天机动车车位每月每个25元标准提取停车管理服务费。停车场属于甲方所有，委托乙方管理的，乙方从停车费中按车库车位每月每个80元标准提取停车管理服务费。本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施设备委托乙方经营管理，会所各项服务的运营费用均已包含在本合同所约定的物业服务费中，乙方不再就经营管理会所及会所内设施设备另行收取费用。前期物业管理期间，乙方按酬金制收费形式确定物业服务费用，乙方依据现行物业管理预算中物业服务支出的12%提取酬金。为避免歧义，依据现行物业管理预算，乙方于物业一期交付之日起至物业二期完成交付前，乙方按照每月30,518元的标准计收酬金。物业二期交付后至物业三期完成交付前，乙方按照每月59,013元的标准计收酬金。物业三期交付后，乙方按照每月76,348元的标准计收酬金。双方确认，物业服务费用若出现盈余，应转入下年度继续使用。年度结算出现亏损，由乙方自行承担该亏损，甲方无需向乙方就该物业管理经营亏损进行补贴。乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。乙方应及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每6个月公布一次专项维修资金和按实结算项目的费用收支项目。本合同为期三年，自2009年8月3日起至2012年8月2日止。若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期满时，双方均未以书面形式提出终止合作关系的，本合同期自动延长三年。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整的移交给业主委员会。合同还对物业服务费交纳、违约责任、纠纷解决等内容进行了约定。本合同正本连同附件共61页，一式八份。《前期物业服务合同》补充协议(一)约定，“根据原合同之相关约定，原合同将于2012年8月2日期满终止。由于汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会尚未成立，经业委会筹备小组表决，甲乙双方均同意将原合同的有效期延续至业主大会成立并由业主委员会与其选定的物业管理企业签订相关的物业服务合同生效之日。”上实物业公司据此对系争小区提供前期物业管理服务。嘉誉园业委会和上实物业公司确认2011年1月至2013年12月9日，上实物业公司对嘉誉园业委会所在小区进行管理。2012年6月7日，嘉誉园业委会所在小区根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及有关文件规定，成立了业主大会筹备组。2012年11月12日经杨浦区新江湾城街道领导审核的《杨浦区新江湾城街道业主大会、业主委员会备案审核表》中注明，嘉誉园业委会成立日期为2012年9月2日，该小区总建筑面积105,808.86平方米，住宅面积84,501.20平方米，非住宅面积21,757.84平方米。业主委员会主任为王基民。2013年2月27日备案机关为杨浦区人民政府新江湾城街道办事处,编号为沪新江第066号业主大会、业主委员会备案证注明，业主大会名称为上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会，业主委员会名称为上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业主委员会，业主委员会主任为浦树民，副主任为陈慧。该小区业委会成立后，上实物业公司继续为该小区提供物业管理服务。2013年5月2日，上实物业公司发《回复函》给嘉誉园业委会，内容为：2013年4月10日以及4月25日贵会对于小区物业管理事宜的二次来函均已收悉，现回函如下：关于贵会提出的《前期物业管理服务合同》中约定服务费标准每月每平方米3.50元，其中对于其他物业服务费1.25元存在异议，该事在上海市住宅物业服务超过最高登记收费标准论证报告及上海市物业管理行业协会批复中已做明确表述
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会所运行费为每月每平方米0.65元，剩余0.60元为超标准费用(含设施设备工程维保、保洁、秩序维护、绿化养护超五级服务)，我方已明确说明，贵会如有异议，建议贵会到区物价局、房地局进行核实，消除异议；关于贵会财务工作小组需对我司2011年1月1日至今的财务状况进行核实事宜，根据上海市物业管理条例及相关法律法规规定，物业管理财务状况的审计，应由物业管理合同双方按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预算和物业服务资金的收支情况进行审计。关于贵会提出即刻起所有成本列支的费用，须经过业委会签字同意，实行财务双轨制的意见，如此建议已经经过业主大会同意的，请贵会尽快提供物业管理财务运作双轨制的具体操作办法、流程和工作制度等。嗣后，双方实际未审计。2013年6月，嘉誉园业委会就罢免业委会2名委员、修改《业主大会议事规则》等召开业主大会临时会议，新江湾城街道办事处认为业主大会临时会议召开程序和业主大会议事规则部分修改内容不符合相关规定，故未予以备案。2013年8月7日，新江湾城房管办事处向小区业主发出《通告》，指出该小区业主大会临时会议召开存在的问题。2013年8月12日，嘉誉园业委会启动物业企业的选聘程序。2013年9月5日，小区业主大会、嘉誉园业委会公告，不再续聘上实物业公司为小区提供物业管理服务。2013年11月3日，嘉誉园业委会向上实物业公司发函，要求上实物业公司于2013年11月30日前完成交接验收工作。上实物业公司最初以现业委会没有正式备案、不具备合法交接的主体资格，拒绝进行物业管理服务移交，后于2013年12月9日退出该小区的物业管理，案外人上海上置物业集团有限公司进驻该小区提供物业服务合同。一审另查明，2014年，嘉誉园业委会向法院提出行政诉讼，起诉案外人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，要求其以书面形式撤销其内设单位新江湾城办事处于2013年8月7日发出的《通告》，以书面形式向嘉誉园业委会道歉。2014年6月17日，法院经审查后认为新江湾城房管办事处作出的《通告》内容系指出业主临时会议的召开存在的问题，是不具有强制力的行政指导行为，不属于法院审理范围，故驳回了嘉誉园业委会上述诉讼请求。2014年5月5日，上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会形成《关于授权业主委员会对上实物业公司发起民事诉讼的决议》，内容为：汉斯国际公寓、嘉誉园年度业主大会于2014年4月26日19时30分在业主委员会办公室召开，业主委员会提出了请求业主大会授权业主委员会就追索物业管理费结余款一事对上实物业公司发起民事诉讼，授权期限为一年(自决议通过之日起)、诉讼费用从物业管理费中支付的动议。业主大会就该动议进行了表决，表决结果：选择赞成的户数为603户，代表专有面积110,921.46平房米，占本小区已经交付使用的总用户数的93.63%，占本小区已经交付使用的住宅面积的93.82%……，根据汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会议事规则之规定，本决议获得通过。本案诉讼中，上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会作出该项授权期限延长至对上实物业公司所有诉讼结束时止。2015年2月27日，嘉誉园业委会提交书面仲裁申请。2015年5月，在上海国际经济贸易仲裁委员会做出对本案没有管辖权《管辖权决定》后，嘉誉园业委会向法院提起(2015)杨民四(民)初字第1990号民事诉讼，起诉要求上实物业公司退回结余的物业管理费1,928,550.88元。该案审理中，法院根据嘉誉园业委会申请，委托进行审计，但上实物业公司未能提供物业管理期间的原始财物凭证，致审计单位无法出具审计报告，法院多次向上实物业公司释明相关的法律风险，但上实物业公司始终未予提供。2015年12月4日，嘉誉园业委会经法院传票传唤，无正当理由未到庭，法院依法按撤诉处理。一审法院认为，本案争议焦点如下：1、嘉誉园业委会诉讼主体和授权是否存疑；2、按照酬金制收取的物业服务费用中未投入使用的会所运行费是否应当返还；3、嘉誉园业委会是否需赔偿上实物业公司因解除前期物业服务合同的损失及财务损失。一、关于嘉誉园业委会诉讼主体和授权问题。嘉誉园业委会是依法成立和核准备案的组织，具有诉讼主体资格。根据嘉誉园业委会提供的2014年5月5日汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会形成《关于授权业主委员会对上实物业公司发起民事诉讼的决议》，嘉誉园业委会发起对上实物业公司的民事诉讼经过业主大会表决通过，嘉誉园业委会在授权期限内，先是提起仲裁，然后根据仲裁结果发起诉讼，虽然(2015)杨民四(民)初字第1990号案因故被法院按撤诉处理，现嘉誉园业委会再次诉讼实际是延续前次诉讼，诉讼诉请也未发生变更，也无业主行使业主撤销权对上述决议进行撤销，应认定该决议继续有效。业主大会授权的是发起民事诉讼期限为一年，嘉誉园业委会在授权期限内对上实物业公司发起的民事诉讼，一般情况下，授权诉讼的权利应当延续到诉讼终结，且在诉讼中上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会又作出了补充授权，故上实物业公司关于嘉誉园业委会诉讼主体资格和授权超期的抗辩，法院不予采纳。二、关于未投入使用的会所运行费应否返还问题。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出。结余或者不足均由业主享有或者承担。根据2012年10月31日签订的《前期物业服务合同》及补充协议约定，上实物业公司是按酬金制收费形式确定物业服务费用，依据现行物业管理预算中物业服务支出的12%提取酬金，物业服务费用若出现盈余，应转入下年度继续使用。在2009年8月3日至2013年12月9日上实物业公司管理期间，小区会所未建成投入使用，会所运行费用尚未发生，而嘉誉园业委会所在小区业主所支付的物业费中包含每月每平方米0.65元会所运行费，上实物业公司已退出该小区的物业管理，退出时未对物业管理费进行结算，嘉誉园业委会主张对该部分物业管理费予以退回，并无不当，法院应予支持。上实物业公司辩称是按照总的费用统一进行核算，不存在分项收费，如果因为会所没有使用就将物业费用返还给业主，就会存在保安、保洁基础物业费的亏损的主张，无证据佐证，法院不予采纳。三、关于嘉誉园业委会是否需赔偿上实物业公司经济损失的问题。根据《前期物业服务合同》及补充协议约定，甲乙双方均同意将原合同的有效期延续至业主大会成立并由业主委员会与其选定的物业管理企业签订相关的物业服务合同生效之日。后上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会及嘉誉园业委会成立，并选聘新的物业管理公司，嘉誉园业委会与案外人上海上置物业集团有限公司签订合同之日，就是前期物业服务合同解除之日，符合《前期物业服务合同》及补充协议约定，不存在违法擅自解除之情形，无需对上实物业公司所主张的因违法擅自解除前期物业服务合同的损失承担赔偿责任。嘉誉园业委会2012年11月12日经核准备案，2013年8月与案外人签订新的物业服务合同，上实物业公司称嘉誉园业委会主体不合法情况下召开业主大会选聘新的物业公司行为不合法，法院不予采纳。上实物业公司主张嘉誉园业委会违法擅自解除前期物业服务合同而造成的431,331元损失，缺乏充分证据予以佐证，法院难以支持。对于上实物业公司主张财物损失20,000元，虽有公安机关报案材料，但尚不足以证明存在上述损失，法院不予支持。综上所述，上实物业公司是按酬金制收费形式确定物业服务费用，物业服务费用如结余由全体业主享有。双方均确认会所未使用，而上实物业公司收取的物业管理费中包含会所运行费，该部分的物业管理费上实物业公司理应退还嘉誉园业委会。嘉誉园业委会以应收物业管理费计算应退还的会所运行费，合理合法，法院予以支持。本案中业主委员会虽作为诉讼主体主张权利，但所退还的会所运行费归已缴纳物业管理费的全体业主所有。一审法院作出判决：一、上海上实物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业主委员会物业管理费1,928,550.88元；二、驳回上海上实物业管理有限公司全部诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理期间，法院向上实物业公司出示了《汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会关于与上实物业公司诉讼一事的决议》，该决议于2016年8月7日作出。本院认为，上实物业公司有关嘉誉园业委会诉讼主体资格方面的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。物业服务费用主要分为包干制与酬金制，物业服务酬金制实质为物业公司代全体业主进行物业服务活动，并向业主提供其他相关服务时所获得的报酬。而其收取的物业服务费，属代收代管性质，应全部用于物业服务合同约定的支出。若有结余，应归业主共有而非物业公司所有。事实查明，物业服务费中的会所运行费确未发生。本院认为，在上实物业公司未提供财务原始凭证、导致无法进行财务审计的前提下，嘉誉园业委会要求上实物业公司返还结余物业服务费，亦即会所运行费这部分金额，可予支持。有关上实物业公司一审反诉请求部分，本院赞同一审法院意见，故不再赘述。综上所述，上实物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,388元，由上诉人上海上实物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……