杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初15004号
原告张彩根。
委托代理人盛超，浙江南方中辰律师事务所律师。
被告杭州唯地实业有限公司。
法定代表人祝建松。
委托代理人诸璐沣、傅家杰，浙江湘湖律师事务所律师。
原告张彩根诉被告杭州唯地实业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理后，依法组成合议庭于2017年1月17日、4月25日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本院准许双方自行协商三个月。本案因案情复杂，经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。
原告张彩根诉称：原、被告于2010年12月签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于杭州市萧山区金城路451号一楼的11XX号、11XX号商铺（面积均为11.64平方米）出租给原告使用，期限二十年，租金总价分别为281595元、269862元。同日，双方又签订《商铺委托租赁及管理合同》两份，约定：原告将前述商铺委托给被告租赁和管理，被告在合同第一至第五年分别按照《商铺租赁合同》承租总价的7%、7%、8%、8%、9%标准向原告支付租金，第六至十年依据标的商铺被告所得实际租金扣除10%后支付给原告。2016年上半年，被告仅支付租金11029元。据原告了解，原告享有承租权的两个商铺年租金约为12万元。诉讼请求：被告支付欠付租金42971元（按半年租金6万元计算，扣除10%及已付的11029元），并支付自2016年5月1日起至实际履行日止按租金总价每日万分之五计算的违约金（暂计算至2016年7月17日为21507元）。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付自2016年5月1日起至2017年4月30日止的欠付租金85942元，并支付违约金21507元（按《商铺租赁合同》约定租金的每日万分之五，自2016年5月1日起计算至实际履行日止，超出部分不再主张）。
被告杭州唯地实业有限公司辩称：《商铺委托租赁及管理合同》并未约定原告第六至十年租金收益的具体金额，具体的收益需依据被告从运营方杭州太古数码有限公司（以下简称为太古公司）实际收取的租金确定。2016年3月1日，被告与太古公司签订《补充协议》，约定每年租金不得低于800万元。截至2016年4月20日，被告收到该年度租金450万元，之后立即将该期租金在未作扣除的情况下，全部支付给原告（具体计算方式：原告的承租总价/所有承租户的承租总价×按《补充协议》第一条第1款计算确定的每年租金）。原告的前五年租金收益依据《商铺租赁合同》的合同总价确定，而第六至十年租金收益依据被告从太古公司实际收取的租金计算。被告支付给原告的租金收益符合双方合同约定，并不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《商铺租赁合同》，证明原告从被告处承租商铺，双方对价格、位置、面积及权利义务等做出约定；2.《商铺委托租赁及管理合同》，证明双方就返租权利义务做出约定，现被告违反合同未公布实际租金收益已违约；3.发票，证明原告已支付二十年的租金512855元（已扣除第一年收益）；4.银行交易清单，证明被告按期支付前五年的租金，2016年上半年仅支付11029元。经被告质证认为：证据1、3、4，证据“三性”无异议；证据2，真实性、合法性无异议，双方未约定需要公布实际收益，且被告是整体租给太古公司，也不需要公布实际收益，被告并不构成违约，故对关联性有异议。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》，证明被告与杭州添浩家电有限公司（以下简称添浩公司）之间存在房屋租赁事实，且约定第六至十年租金按当年市场价格定，由双方协商决定；2.担保承诺书，证明承租人由添浩公司变更为太古公司，且添浩公司愿意为太古公司与被告之间的租赁关系提供担保；3.补充协议，证明被告与太古公司对第六至第十年租金重新协商决定；4.收款凭证、汇出回单（复印件）、情况说明，证明被告已于2016年4月20日收到太古公司交付的租金450万元；5.交寄清单与告业主书，证明被告已通过邮寄告知书的形式将2016年度整体租金预估情况告知全体业主；6.萧山颐高数码广场经营情况报告（附颐高数码广场2016年度收支情况预算表），证明太古公司预估2016年的租金情况；7.《房屋租赁合同》，证明被告与涉案房屋所有权人签订租赁合同，租期二十年，被告对案涉房屋有权进行租赁；8.《公证书》2份，证明案涉房屋2、3层的房东委托第1层房东处理出租事宜；9.统计单，证明被告将案涉房屋出租给包括给原告在内的承租户后，共计收取租金203223028元。经原告质证认为：证据1、2、3，系被告与第三方签订，真实性由法院认定，对关联性及证明对象有异议，原、被告的合同与以上证据没有必然关系；证据4，银行回单的真实性无异议，对450万元租金的真实性由法院认定；证据5，告业主书原告收到过，但其内容系被告单方出具，内容真实性由法院核实；证据6，质证意见同证据5；证据7、8，系被告和第三人签署，真实性及效力由法院认定；证据9，系被告单方出具，真实性由法院认定。
本案在审理过程中，依据原告申请，本院依法向太古公司总经理钱肖庆进行调查，其陈述以下事实：张彩根承租的11XX、11XX商铺，在太古公司进驻后曾有两次调整，2015年4月前两个商铺所在位置空出，并未产生租金收益。在2015年4月后为了提高收益曾对铺位进行重新规划，目前该两个商铺在规划图中标记为T1，目前年租金为12万元。经原告张彩根质证，确认以法院核实为准。另，本院在审理过程中曾召集部分承租人与被告进行核对，确认太古公司与颐高数码实际经营户签订的2016年度合同租金总额为12896362.80元。对此，原告认为需要提供明细核对，被告无异议。
经审查，本院对以上证据的真实性予以确认，对证明力的认证意见将在本院认为阶段一并阐述。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2010年11月5日，包阿良、陈光辉、胡淤平、陈海军、钱容娟（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将杭州市萧山区金城路451号的太古广场地块一至三层商业用房（面积约17547平方米）及房屋配套的地下车位的使用权（详见现场确认）租赁给乙方作为商业市场、写字楼使用；租赁期限自2010年11月1日起至2031年4月30日止（其中2010年11月1日至2011年4月30日为装修期）；租金为9500万元，分二次于2011年1月15日前付清。
同日，被告与添浩公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将杭州市萧山区金城路451号的太古广场地块一至三层商业用房（面积约17547平方米）及房屋配套的地下车位的使用权（详见现场确认）租赁给添浩公司作为商业市场、写字楼使用；租赁期限自2010年11月1日起至2031年4月30日止（其中2010年11月1日至2011年4月30日为装修期），共十年；前五年租金合计2950万元（第一至五年租金分别为550万元、550万元、550万元、650万元、650万元），第六至十年租金按当年市场价格定义，并由双方协商确定。
2010年12月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告将杭州市萧山区金城路451号1-3层商铺中的一层11XX号、11XX号商铺（建筑面积均为11.64平方米）租赁给原告，承租单价分别为24192.01元/平方米、23184.02元/平方米，总价分别为281595元、269862元，共计551457元，租赁期限为二十年（即2011年5月1日至2031年4月30日）；原告承租标的商铺后，前十年将标的商铺委托给被告，由颐高数码运营商经营。被告向原告支付的第一年租金为承租总价的7%，该款从原告的租赁款中直接扣除。原告于合同签署当日支付租金512855元（已扣除第一年租金38602元）。
同日，原、被告签订《商铺委托租赁及管理合同》一份，合同约定：原告将从被告处租赁的位于“萧山颐高数码广场”（以下简称本项目）的1106号、1107号商铺委托给被告全权租赁和经营管理，期限自2011年5月1日起至2021年4月30日止；原告等全体业主选举成立业主委员会，十年期满，由业主委员会与被告及本项目运营商共同商讨委托颐高数码继续运营的相关事宜；被告有权根据本项目的实际经营需求，变更本项目的业态定位及分布，原告应予以积极配合；被告在委托期内有权将标的商铺出租给第三方使用，原告同意被告与第三方签署标的商铺的租赁合同；租金支付标准为：第一至第五年被告分别按照原告承租合同总价款7%、7%、8%、8%、9%标准向原告支付租金，第六至十年依据标的商铺被告所得实际租金收益扣除10%后支付给原告；第一年租金已经直接抵扣，之后九年被告采用先付后用形式，每半年向原告支付一次租金，具体支付时间为当年4月30日前、10月30日前；原告签订本合同后，无需支付委托期内标的商铺产生的物业管理费、水电费等一切运营相关费用；委托期内，被告对标的商铺享有完全自主管理权力，有权对受托租赁及管理的商铺统一招商，并按照经营要求统一安排品牌；根据商场的统一规划和各种品牌经营的需求，原告同意被告或被告的招商客户根据经营需要在场内统一设计、出租、装修等，但不影响原告商铺的租金收益；被告负责整体物业的装修及设施设备，并有权根据实际经营需求对标的商铺进行装修装饰。
2013年2月28日，被告与添浩公司签订《担保承诺书》，双方确认被告与添浩公司之间的租赁关系，变更为被告与太古公司的租赁关系，添浩公司为变更后的租赁关系提供保证。
2016年3月1日，被告与太古公司签订《补充协议》，约定：对第六至十年的租金，双方协商决定为太古公司该年度从市场实际经营户中收取的租金总额，扣除该年度太古公司运营成本后的收益，每年的租金最少不得低于人民币800万元；太古公司运营成本包括品牌引进费、人员工资、福利费、水电物业服务费、设备维修费、广告费、公关费、国家规定的相关税费、工程设备设施市场改造费等费用；太古公司在每年的10月30日前向被告提交该年度的运营成本报告，被告有权对运营成本进行审核、监督，租金支付时间为每年的4月20日、10月20日。经被告的书面授权，太古公司同意代被告向原告等委托人（即承租户）支付每年的租金收益，计算公式：承租户租金=该承租户的承租总价/所有承租户的承租总价×按本协议第一条第1款计算确定的每年租金。
被告已按约支付原告第二至第五年的租金（其中第五年租金为49633元），被告已支付原告第六年租金22058元。
另查明：被告与原告等承租人签订的《商铺租赁合同》租金总额为203223028元（未扣除第一年的返租收益）。太古公司与颐高数码实际经营户签订的2016年度合同租金总额为12896362.80元。
本院认为：原、被告签订的《商铺委托租赁及管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法应认定有效。原、被告争议的主要焦点为被告应付原告第六年返租费的计算标准。原、被告在《商铺委托租赁及管理合同》中约定，第六至十年的返租费依据标的商铺被告所得实际租金收益扣除10%后支付给原告，该约定未明确被告的实际所得租金。根据审理中查明的事实，金城路451号1-3层商铺在交由太古公司实际经营后，已经过两次调整，原告享有承租权的1106号、1107号商铺所产生的收益不应仅从其所处区域当前产生的租金单独考量，而应考虑到商铺整体的规划与现原告主张按12万元每年计算租金的标准缺乏依据，本院不予支持。被告与太古公司约定收取的租金标准对原告亦无约束力，本院对其主张的计算标准不予采信。《商铺委托租赁及管理合同》的合同样本由被告提供，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。参照原、被告约定的前五年租金支付标准，并结合被告2016年度与标的商铺实际经营户的合同租金总额综合分析，本院酌情将标的商铺从实际经营户中应收取的租金总收益（即12896362.80元）扣除10%后的金额，确认为包括原告在内的各出租人予以分配的租金总额。该租金总额与原告所付租金在被告从各出租人处收取的租金总额中所占比例之乘积，即为被告应支付的年度租金，不足部分被告应予补足。对原告主张的违约金，本院酌情支持自2016年5月1日起按年利率6%计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百条、第四百零四条之规定，判决如下:
一、杭州唯地实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付张彩根2016年度尚欠租金9437.50元，并支付该款自2016年5月1日起至实际履行日止按年利率6%计算的违约金；
二、驳回张彩根的其余诉讼请求。
如杭州唯地实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2448元，张彩根负担2211元，杭州唯地实业有限公司负担237元。
张彩根于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州唯地实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 杜欢庆
人民陪审员 何汉潮
人民陪审员 缪树娟
二〇一八年一月十一日
书 记 员 章筱敏