广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1557号
上诉人（原审被告）：凯荣德物业管理（深圳）有限公司。
法定代表人：张国平。
委托代理人：吴媛，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳速尔物流有限公司。
法定代表人：张煊楠.
委托代理人：玉雪娟，公司法务。
上诉人因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第197号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉讼请求为：1、被告向原告支付违约金752640元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审经审理查明，2013年5月15日原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议合同》，约定原告向被告承租位于深圳市宝安区某街道某路西侧的厂房一栋面积为5180平方米；租赁期限为2013年5月20日至2016年5月19日；租金为124320元／月，每月5日前支付当月租金；原告需于2013年5月20日缴纳248640元作为租赁抵押金；租赁期内，原告享有一个月的装修免租期（2013年5月20日至2013年6月19日），免租期内，免交租金；合同期内，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行本合同约定之义务，应赔偿对方的全部损失，违约方应向另一方支付违约金，违约金的计算方法为租金总费用的50%，此种情形下，守约方有权视情节解除合同。《补充协议合同》约定被告同意原告对所租赁的厂房的部分改造，改造过程中所产生的一切费用均由原告承担。
原被告双方签订另一份《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于深圳市宝安区某街道某路西侧宿舍八间，租赁期限为2014年1月1日至2016年5月19日；租金为2800元／月，每月5日前支付当月租金；原告需于2014年1月1日缴纳5600元作为租赁抵押金；合同期内，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行本合同约定之义务，应赔偿对方的全部损失，违约方应向另一方支付违约金，违约金的计算方法为租金总费用的20%，此种情形下，守约方有权视情节解除合同。
原告向本院提交了深圳市装饰工程合同、工程合同、场地安装、购买空调、铁床、五金、消防器材送货单及付款凭证等证据证明其因改造涉案房屋及对涉案房屋进行装修所支付费用为70多万元。被告对原告提交的上述材料均不予认可。
另查明，2014年6月5日被告向原告发出《房屋租赁合同解除通知书》，通知书内容为由于被告拟将出租给原告的房屋收回自用，故提前三个月通知解除与原告签署的《房屋租赁合同》，该合同于2014年9月5日解除，请原告及时另寻地点租赁并完成搬迁。原告于2014年6月13日向被告邮寄复函，向被告表明不同意解除合同。2014年8月26日原告发函通知被告，因迫于被告收回租赁场地的压力且基于原告自身经营的持续性考虑，原告计划于2014年10月1日搬迁。另，原被告双方已就租赁期间的水电费用结算完毕，被告已向原告退回租赁押金。
再查，凯荣德玻璃纤维（深圳）有限公司于2008年6月25日更名为凯荣德物业管理（深圳）有限公司。涉案房产于2007年办理产权登记，房地产证号为深房地字第××号，登记权利人为凯荣德玻璃纤维（深圳）有限公司。
原审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议合同》，合法真实有效，依法应受法律保护。原、被告双方应当依照合同履行各自的义务。原告于2014年8月26日向被告发出的关于速尔被迫搬离建滔龙华工业园的通知且搬离租赁厂房属于一方违约后，另一方采取适当措施防止损失扩大的行为，不属于解除合同的意思表示。被告单方面作出的关于房屋拆迁等意思表示，客观上造成了原告被迫搬迁的结果，被告构成违约。由于本案原告已搬迁，原、被告之间的租赁关系实际上已不复存在，故原审法院认定原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议合同》实际上已经解除。
关于违约金的问题，原、被告签订的《房屋租赁合同》中对违约金已作出了明确的约定，厂房租赁的违约金为年租金总费用的50%，宿舍租赁的违约金为年租金总费用20%。依照合同约定，厂房租金为124320元／月、宿舍租金为2800元／月，违约金应为752640元。在本案中，被告单方面要求提前解除合同，确实会对原告的生产经营产生影响并造成一定损失。依据原、被告双方签订的合同及补充协议，被告给予原告一个月的装修免租期，视为同意原告对厂房进行装修，故在被告同意原告改造及装修的范围内，原告因改造厂房和装修的损失以及剩余租赁期内可获得的预期利益等损失应当受到法律保护。由于合同约定的违约金高于原告装饰装修物折算租赁年限后的现值损失，考虑到违约金的保障性和惩罚性，以及本案中合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌情将违约金调整为350000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司自本判决书生效之日起五日内向原告深圳速尔物流有限公司支付违约金人民币350000元。如被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币11326元，由原告承担人民币6059元，由被告承担人民币5267元。上述费用中，原告已预交，原审法院不予退还，被告承担的费用由其在履行本判决时径付原告。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）深宝法观民初字第197号案件一审判决，改判上诉人无需承担违约责任；2、一审、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、合同系双方协商一致解除或被上诉人单方解除，上诉人并无违约行为，不应支付违约金，本案一审、二审受理费应由被上诉人承担。1）行使解除权必须以当事人享有解除权为前提。由于解除权的性质属于形成权，故不需要对方当事人的同意，只需要解除权人单方的意思表示，就可以发生合同解除的效力。2014年6月5日，上诉人向被上诉人发出《房屋租赁合同解除通知书》，提出合同将于2014年9月5日解除，该意思表示不能发生合同解除的效力。2014年6月9日，被上诉人向上诉人发出《复函》，提出不同意解除《房屋租赁合同》，拒绝接受上诉人解除的意思表示。至此，双方无法达成意思表示一致，双方继续履行前述合同，并随即进行协商解除，此前双方均无违约行为。2）协商过程中，上诉人多次向被上诉人表明，上诉人己收到政府相关部门拆迁通知，并将该情况转达被上诉人，希望被上诉人可以配合政府拆迁，如果被上诉人拒不配合，上诉人无法预测政府下一步的动作，将由被上诉人自行面对政府压力。上诉人随后也并未继续要求被上诉人搬迁，双方实际并未协商出任何方案。3）被上诉人于2014年8月26日向上诉人发出通知，告知其将于2014年10月1日搬迁，应视为被上诉人发出解除合同的意思表示，符合《房屋租赁合同》“第十一条合同的解除、终止，第1款，本合同期内，任何一方有权在提前三个月的通知对方的情形下，经双方取得一致意见下解除本合同，并无需任何赔偿。”的规定。故2014年11月1日，上诉人以实际行为及口头表示同意并配合被上诉人实际完成搬迁，同时双方对房租水电部分结算清楚，并于2014年11月7日向被上诉人返还243636.4元押金。4）需要注意的是，被上诉人2014年8月26日通知的发出时间距离被告2014年6月6日首次发出通知将近3个月，超出合理期间，不应再视为对上诉人2014年6月6日通知的回应，一审判决中第4页第一段，认定“原告于2014年8月26日向被告发出……的通知……不属于解除合同的意思表示”，上诉人认为认定有误，应当直接认定为被上诉人要求解除合同的意思表示。综上，上诉人仅仅是以实际行为及口头表示对“被上诉人2014年8月26日解除合同的意思表示”的同意，配合被上诉人顺利搬迁。上诉人并无违反合同约定的行为，因此不应承担违约责任。合同系双方协商一致解除或被上诉人单方解除，上诉人并无违约行为，不应支付违约金，一审、二审受理费应由被上诉人承担。
二、退一万步，如果上诉人最终被认定存在违约情形，由于被上诉人所主张违约金过高，上诉人请求贵院依法予以调整。因本案中双方明确约定了可以装修的范围，故应首先对约定范围的装修残值进行认定之后，再对违约金部分进行判断。经上诉人测算，约定部分经折旧后为103009.1元，故违约金不应超过133911.84元。1、被上诉人提交证明其损失的《深圳市装饰工程施工合同》，真实性存疑，一是承包人陈土新无相应建筑施工企业资质，二是仅能提供转入个人账户的凭证，而未能提供发票等足以判断真实性的证据，所以此类证据不宜直接认定。被上诉人是一家大型的、规范的企业，不可能有意忽视税务机关的规定，故意不要求开具发票，帮助对方规避税收义务，唯一的可能性即是使法院或上诉人无法从第三方获得任何证据印证合同的真实性，便于被上诉人随意伪造，增加成本。此种情况下应对约定装修部分进行司法鉴定或双方共同委托鉴定，以查明案件事实。2、装饰工程内容实际为建筑工程施工合同，是以合法形式掩盖非法目的，恶意规避承包人“陈土新”无相应建筑施工企业资质的合同，依《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，被上诉人所提交的该份证据为无效合同。但建设工程是改建在出租人的房产中，竣工未经出租人验收合格，出租人有权拒绝参照合同约定认可工程价款。该部分工程，应由法院委托司法鉴定，鉴定范围为《房屋租赁合同》之《补充协议合同》约定部分。3、判定可能的损失应以经出租人同意的合同约定范围为限，超出约定范围即为侵权，不应受到法律保护。1）依据《合同法》第223条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。对于承租人未经出租人同意装饰装修的构成侵权，承担侵权责任。本案中，承租人即被上诉人并未征得上诉人同意即超出约定范围进行装修装饰，应自行承担损失，且上诉人有权要求被上诉人承担侵权责任。2）下述《房屋租赁合同》之《补充协议合同》约定为经出租人同意的改善或增设他物的范围。“甲方同意乙方对所租赁厂房改造如下，……01、仓库入口三处现有现有绿化改为硬化地面，供乙方使用，见图A、B、C处；2、图示编号1-16跨柱总长128米，现只有3道门，将增加13道门，每一横梁上方加两个透光窗，A2处办公区外墙开透气窗。3、图示编号Al、16、14、12四跨柱3.7米处横梁拆除，上移至4.5米。4、库区外现有棚体拆除。”超出部分均为被上诉人侵权，被上诉人无权向上诉人主张。更不能以超出范围作为损失，作为上诉人主张违约金约定过高，要求调减的比对标准。3）依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，即使要赔偿，出租人也仅需赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。即：租赁合同为2013年5月20日至2016年5月19日（共计3年）：被上诉人实际搬离日期为2014年11月份。则剩余租赁期内装饰装修残值损失成新率为：1-（17个月／36个月）＊100%=52.8%
假定依据补充合同约定的范围判定装修成本为A元，则本案中违约金X的范围（最高院认定违约金过高标准为超出损失的30%）不得超出：（A＊52.8%）130%=X
依据合同约定及被上诉人提供合同附件报价单初步推算，仅第一项拆除部分23828元，第二项原花池清理、清理泥渣、路面混泥土171265元可考虑作为判断标准。即可能的违约金范围应超出：【（23828＋171265）】＊52.8%＊130%=133911.84元
综上，请贵院依法支持上诉人请求。
被上诉人的主要答辩意见为：一、上诉人主张合同解除是双方协商一致解除或我方单方解除，无事实和法律依据。二、我方进行的装修装饰，都经过了上诉人同意，上诉人主张装修残值折旧后为103009.1元，无事实和法律依据。1、我方并未擅自装修装饰，我方所进行装修装饰都已经过了上诉人的同意。2、再者，上诉人的办公场地，我方承租的涉案场地同属一个工业区，两地距离仅为三、四百米，上诉人若不同意我方进行装修装饰，完全可以在施工时就提出异议、阻止我方进行装修，但上诉人无论在长达近一个月的施工期内，还是在施工完成后投入使用一年多的时间里，都未提出过异议。这也反面证明了我方进行装修都是经上诉人同意的。3、我方提交的《深圳市装修装饰工程合同》、装修装饰工程付款凭证、《场地监控工程合同》以及监控工程付款凭证相互印证，能证明我方为涉案承租场地支出了70多万装修装饰款项。而上诉人主张《深圳装修装饰工程合同》为伪造的合同，无任何事实依据，纯属主观臆断。三、我方与上诉人厂房租赁合同第十条明确约定“合同期内任何一方不履行合同约定的应赔偿守约方全部损失，并向守约方支付相当于年度总费用50%的违约金。此种情形下，守约方有权视情节解除本合同”，上诉人单方宣布解除合同、强令我方搬迁，属严重违约。请求法院依据上述租赁合同约定判决上诉人承担违约责任。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定有效正确，应予维持。本案二审的争议焦点是：上诉人的涉诉行为是否构成违约？上诉人是否应当向被上诉人赔偿装修损失？
本院认为，涉诉合同约定，本合同期内，任何一方有权在提前三个月的通知对方的情形下，经双方取得一致意见下解除本合同，并无需任何赔偿。据此可以认定，虽然上诉人有权提出提前解除合同的意思表示，但须经被上诉人同意才可以解除合同。在本案中，上诉人虽于2014年6月13日提前三个月通知被上诉人解除合同，但被上诉人随即于2014年6月13日回函作出不同意提前解除合同的意思表示，因此，上诉人与被上诉人并未就提前解除合同达成一致意见。一审认定上诉人违约、被上诉人后来被迫搬离涉诉房屋的理由成立，上诉人主张其不存在违约行为的主张本院不予采纳。在涉诉合同及补充协议中，上诉人给予被上诉人相应的装修免租期，应视为上诉人同意被上诉人进行装修，上诉人违约导致涉诉合同提前解除，一审认定上诉人应当在其同意改造及装修的范围内赔偿被上诉人相应期间的装修损失正确，但一审并未直接判令上诉人赔偿装修损失，而是判令上诉人支付违约金且已经酌情调低了违约金数额，将约定的违约金752640元调整为350000元，一审该实体处理结果并无不当，上诉人二审仍主张不应支付该违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王作洲
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴春泷
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 廖冉冉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。