北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第4505号
上诉人（原审原告）北京市海淀区欣华农工商公司，住所地北京市海淀区忙牛桥151号。
法定代表人张宝珠，总经理。
委托代理人税军，北京市华博金隆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京健科时代物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路209号G座5202号。
法定代表人耿长荣，经理。
委托代理人李那，北京北汇律师事务所律师。
上诉人北京市海淀区欣华农工商公司（以下简称欣华农工商公司）、上诉人北京健科时代物业管理有限公司（以下简称健科物业公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第6595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人欣华农工商公司之委托代理人税军，上诉人健科物业公司之法定代表人耿长荣及委托代理人李那到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欣华农工商公司在原审法院诉称：2008年5月16日，欣华农工商公司与健科物业公司签订租赁合同，约定欣华农工商公司将位于北京市海淀区北四环中路G座6号楼的房屋租赁给健科物业公司，其中2014年5月1日到2015年4月30日期间的租金标准为年租金904050元，并应于每年的7月31日、10月31日、1月31日、4月30日的前10日内支付下一季度的房屋租金，若不按约定支付租金，则需按日千分之三的标准支付违约金。现健科物业公司经欣华农工商公司多次催促，仍拖欠两个季度的租金452025元。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、健科物业公司立即给付租金452025元；2、健科物业公司按日千分之三的标准向欣华农工商公司给付逾期支付租金的违约金（具体分两部分，一部分以226012.5元为基数，自2014年8月1日起至实际给付之日止，另一部分以226012.5元为基数，自2014年11月1日起至实际给付之日止，至起诉时合计金额为142387.68元）；3、由健科物业公司承担本案诉讼费用。
健科物业公司在原审法院辩称：健科物业公司确实拖欠了欣华农工商公司两个季度的租金，但健科物业公司不同意支付，理由是欣华农工商公司出租给健科物业公司的房屋不具备出租条件，不能正常使用，具体是没有电力、没有电话、没有网络。健科物业公司入住后，对租赁房屋进行了相应改造，花费了巨额费用。健科物业公司一直在和欣华农工商公司协商，其曾答应在合同终止健科物业公司搬走后的15天后补偿100万元，还给健科物业公司写了书面文件，但健科物业公司认为给付时间不合理，应当是立即支付，所以没有签字。因此，双方是存有争议的，故不同意欣华农工商公司的全部诉讼请求。
原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护。本案中，欣华农工商公司与健科物业公司签署的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定内容全面履行各自义务。根据《租赁合同》约定，健科物业公司负有向欣华农工商公司按期支付房屋租金的义务，不应拖欠。现健科物业公司认可尚拖欠2014年8月1日至2015年1月31日期间的房屋租金，但其以未就补偿事宜与欣华农工商公司达成一致意见为由予以抗辩。因补偿事宜不属于欣华农工商公司依据《租赁合同》约定而需向健科物业公司同时或先履行的义务，健科物业公司以此对抗租金给付义务，缺乏合同依据，法院无法予以采信，故对于欣华农工商公司要求健科物业公司支付该期间的房屋租金人民币452025元的诉讼请求，法院予以支持。对于具体补偿事宜，健科物业公司与欣华农工商公司可另行解决。关于违约金一节，健科物业公司拖欠租金理应承担相应违约责任，即应根据合同约定支付相应违约金。但结合本案案情，本案所涉租赁房屋面积较大，健科物业公司与欣华农工商公司在签署本案所涉《租赁合同》之前，双方就租赁房屋已有较长时间的合作关系，且在《租赁合同》签署后，健科物业公司在2008年5月1日至2014年7月31日期间，也并未存在拖欠房屋租金的行为。现健科物业公司以补偿事宜未协商一致为由对抗租金给付的抗辩意见虽不能成立，但在客观上能够反映双方之间存有一定争议。因此，健科物业公司在客观上虽有拖欠租金的行为，但现有证据不足以认定其在主观上存有恶意拖欠的故意，故对于欣华农工商公司要求健科物业公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京健科时代物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京市海淀区欣华农工商公司支付二〇一四年八月一日至二〇一五年一月三十一日期间的房屋租金共计人民币四十五万二千零二十五元；二、驳回北京市海淀区欣华农工商公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，欣华农工商公司与健科物业公司不服，均向本院提起上诉。欣华农工商公司的上诉请求是：撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第6595号民事判决第二项，依法改判健科物业公司给付欣华农工商公司至起诉时的逾期付款违约金142387.68元（其中226012.5元自2014年8月1日起算，至起诉时为101705.63元；另226012.5元自2014年11月1日起算，至起诉时为40682.25元），起诉之日以后的违约金欣华农工商公司不再主张。上诉理由为：双方《租赁合同》明确约定不按约定支付租金，除补交拖欠费用外，还应每迟延履行一天支付千分之三的违约金。健科物业公司理应承担合同约定的违约责任。
健科物业公司的上诉请求是：撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第6595号民事判决，依法改判驳回欣华农工商公司的诉讼请求。上诉理由为：原审判决认定事实不清。租赁房屋初期并不具有供电和通讯系统，并不具备使用条件，后其对包括供电和通讯系统在内的设施设备进行了改造和添置，同时北京融科兴业物业管理有限公司已于2008年代健科物业公司向欣华农工商公司垫付了租金。欣华农工商公司主张的违约金标准过高。
本院经审理查明：2008年5月16日，欣华农工商公司（甲方）与健科物业公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方自愿承租甲方所有的位于北京市海淀区北四环中路G座6号楼的房屋（以下简称租赁房屋），总建筑面积约4700平方米，该租赁房屋为砖混结构，楼内中高档装修，设有可以保证乙方正常使用的配套的上下水系统、配电系统、供暖系统。租赁期限为7年，自2008年5月1日至2015年4月30日。2014年5月1日至2015年4月30日年租金为904050元。2008年7月31日以后的租金，乙方须采用上交款方式，每三个月交纳一次，即分别在每年的7月31日、10月31日、1月31日、4月30日的前10日内支付下一次的房屋租金。租赁期内，乙方有不支付或者不按照约定支付租金，拖欠其他各项费用达30日的，除补交拖欠费用外，还应按每迟延1天向甲方支付3‰的违约金，并赔偿因此给甲方造成的各项损失。
2014年11月15日，北京市塔院物业管理中心曾向健科物业公司发出《北京市塔院物业管理中心催款通知书》，向其催缴拖欠的房屋租金452025元。健科物业公司认可收到该通知书，亦认可尚拖欠欣华农工商公司2014年8月1日至2015年1月31日两个季度的租金共计452025元，但其主张拖欠支付系因租赁房屋初期并不具有供电和通讯系统，并不具备使用条件，后其对包括供电和通讯系统在内的设施设备进行了改造和添置，同时北京融科兴业物业管理有限公司已于2008年代健科物业公司向欣华农工商公司垫付了租金，但双方就上述费用未达成一致意见。
另查，在双方签署本案所涉《租赁合同》之前，健科物业公司已实际进驻使用租赁房屋多年。另经法院释明，欣华农工商公司表示基于双方多年的合作关系，现其不主张解除合同。
上述事实，有《租赁合同》、《北京市塔院物业管理中心催款通知书》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：欣华农工商公司、健科物业公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，健科物业公司未依据《租赁合同》的约定如期支付2014年8月1日至2015年1月31日期间的租金，故欣华农工商公司要求其给付上述期间的租金452025元，具备事实及法律依据。关于违约金一节，双方《租赁合同》明确约定迟延支付租金的每迟延一天应向欣华农工商公司支付3‰的违约金，故欣华农工商公司要求健科物业公司给付违约金，具备合同依据。关于违约金的具体数额，欣华农工商公司主张至一审起诉之日止的违约金，共计142387.68元，一审起诉之日以后的违约金欣华农工商公司不再主张，上述主张系其对己方处分权的行使，本院对此不持异议。健科物业公司认为违约金标准过高。依据已查事实，在双方签订涉案《租赁合同》之前，健科物业公司即已实际使用租赁房屋多年；在签订《租赁合同》后，健科物业公司于2014年7月31日之前的合同履行期限内并未出现拖欠房屋租金的行为。据此，本院结合上述案件基本事实，兼顾涉案合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，对于违约金的数额依法予以判定。原审法院对于违约金的给付一节认定有误，本院予以纠正。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第6595号民事判决第一项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第6595号民事判决第二项；
三、北京健科时代物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京市海淀区欣华农工商公司给付违约金五万零六百二十六元八角；
四、驳回北京市海淀区欣华农工商公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费四千八百七十二元，由北京市海淀区欣华农工商公司负担七百三十一元（已交纳），由北京健科时代物业管理有限公司负担四千一百四十一元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九千七百四十四元，由北京健科时代物业管理有限公司负担八千二百八十二元（已交纳），由北京市海淀区欣华农工商公司负担一千四百六十二元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年七月十七日
书记员 罗娇杨