广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初12263号原告陈德琳，男，1969年9月30日出生，汉族，住址深圳市宝安区宝城50区。委托代理人蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。委托代理人许鹏飞，广东世纪华人律师事务所律师。被告曹金贵，男，1975年3月27日出生，汉族，住址深圳市宝安区。委托代理人徐婧婷，广东淳锋律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。法定代表人吴军强。委托代理人张逸茹，女，系公司职员。第三人深圳市万通融资担保有限公司，住所地深圳市福田区车公庙天祥大厦9A1-10，组织机构代码699092489。法定代表人罗红军。第三人曾汉娣，女，1975年10月20日出生，汉族，住址江西省吉安市吉安县。上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蓝明、许鹏飞，被告的委托代理人徐婧婷，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）的委托代理人张逸茹、第三人曾汉娣均到庭参加诉讼。第三人深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通公司）经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈德琳诉称，2016年1月10日，原告与第三人曾汉娣签订《二手房买卖合同》，合同约定原告转让自己名下的深圳市宝安区新安街道罗田路西北侧君逸世家花园1栋A座2单元1406房给曾汉娣，转让成交价为1,068万元(实收价)。签订合同后，曾汉娣按合同约定分两次支付了房产交易定金合共53万元(其中直接转给中介公司5万元作为交房保证金)。但由于曾汉娣不符合深圳市购房及贷款条件，手上又无足够现金支付首期，交易无法进行。曾汉娣通过中介公司多次要求原告同意提供适格购买人购买该房。2016年2月22日，在中介公司和担保公司的安排下，原告与曾汉娣、被告曹金贵签订一份《买方主体变更确认书》，约定曾汉娣自动退出原买卖关系，被告替代曾汉娣成为原合同当事方。签订确认书时，原告将曾汉娣所付定金通过中国银行转账退回；被告曹金贵当天支付定金52万元给原告，正式确立买方关系。同时，原、被告在中介公司和担保公司的协助监督下，原、被告均在中国建设银行宝安支行开设了资金监管账户，并与中国建设银行宝安支行签署了一系列法律文书，双方同意全权委托担保公司办理相关二手楼交易手续。2016年2月24日，被告将应付的首期楼款260万元汇入监管账户。2016年3月16日，中介公司和担保公司口头通知原、被告，交易申请符合规定，银行贷款承诺书出来了，原告于2016年3月18日前往物业抵押银行民生银行办理了解押手续。后又在中介公司的陪同下与万通公司签署了委托书，并办妥了相关委托公证手续。但被告在原告办理委托公证手续后却不配合担保公司，致使担保公司未能赎楼。原告、中介公司和担保公司不断催促被告继续完成买卖交易，但被告拒绝配合，并借故称原告已超出约定40天期限赎出涉案房产，答复不再购买原告房屋，并于2016年3月29日向原告发出解除合同。综上所述，原告与第三人曾汉娣、被告于2016年2月22日签订的《买方主体变更确认书》，被告即日向原告支付定金，原、被告买卖合同的成立时间应为2016年2月22日。原、被告在中介公司和担保公司的协助监督下，原、被告均在中国建设银行宝安支行开设了资金监管账户，双方同意全权委托担保公司办理赎楼等相关二手楼交易手续。但在银行贷款承诺书出来后，被告却不配合办理赎楼手续，致使房屋交易手续无法继续完成，并通知解除合同。被告的行为构成违约，并违背了诚实信用原则，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》；二、被告曹金贵向原告支付购买原告深圳市宝安区新安街道罗田路西北侧君逸世家花园1栋A座2单元1406房总房价10％的违约金l06.8万元；三、受理费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为确认原告与第三人曾汉娣签订的《二手房买卖合同》予以解除，解除原告与被告之间的房屋买卖合同。被告曹金贵答辩称，一、原告与被告通过主体变更确认书变更了原告与曾汉娣之间签订的二手房买卖合同，根据三方所签订的变更确认书，三方仅仅是就买方主体进行变更，对于其他的权利义务及有关履行期限问题并未达成任何变更的义务。根据主体变更确认书第二条的约定，原买方与新买方自行完成交接，原买方自动退出原买卖合同关系。根据第三条的约定，买方主体变更后，新买方代替原买方，对合同负有义务。根据上述约定，三方仅是就买方的变更及原买方已履行的部分达成合意。对于卖方未有约定，即是要求卖方按原二手房买卖合同继续履行。因此，被告认为，双方的买卖合同的关系及权利义务的确定对于变更确认书未约定的部分应当由二手房买卖合同进行调整，原告应当履行原二手房买卖合同所约定的权利义务。二、根据二手房买卖合同的第六条的约定，原告应当在签订本合同40天之日起自行筹款清偿银行贷款，并将房产证原件交给居间方，即原告应当在2016年2月18日之前完成此项义务。但事实上，截止至2016年3月24日，被告仍可以确定原告并没有办理任何的筹款手续。三、根据合同第六条的约定，抵押房产的赎楼手续由原告自行筹资解决，而无需被告协助办理融资担保赎楼手续。因此，被告对于融资担保的赎楼不负有任何配合的义务。四、买方主体变更确认书的时间为二手房买卖合同签订后几天内就完成了变更，根据被告的提交的变更确认书，该确认书无签署日期。而原告所提供的变更书的时间是其自行添加，其之所以添加为2月22日为是因为定金的退还手续是在2月22日完成。但事实上，双方对于定金根据变更书的约定是无须进行退还的，仅需要原买方与新买方进行交接。之所以办理定金的退还及再次支付，是为了办理银行按揭手续才进行定金转账。双方关于主体变更确认书的达成早于2016年2月22日。第三人世华公司答辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，法律关系为买卖合同关系，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，因此第三人并非本案适格主体。二、合同签订后，第三人按合同约定预留了5万元作为交房保证金，对于该托管的5万元交房保证金，第三人同意配合法院裁判处理。三、在合同履行过程中，陈德琳一直未办理赎楼手续，第三人为促成交易顺利完成，多次与陈德琳沟通，但陈德琳均未积极回复，至此交易陷入僵局。四、交易中，第三人作为居间方，积极撮合买卖双方签订《房地产买卖合同》，为了促成交易顺利完成过户，第三人多次进行沟通协调工作，已经全面履行了居间义务，有权向交易相关方主张相应的佣金。第三人曾汉娣的答辩意见与被告曹金贵的答辩意见一致。第三人万通公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2008年5月26日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向陈德琳颁发了深房地字第5000327219号《房地产证》，曹金贵为位于深圳市宝安区新安街道罗田路西北侧俊逸世家花园1栋A2单元1406号房地产权利人，该房产建筑面积为187.61平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。2016年1月10日，曾汉娣作为买方与作为卖方的陈德琳签订的《二手房买卖合同》，约定陈德琳将上述房地产出售给曾汉娣，转让成交价为1,068万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金20万元，签署合同之日起十日内再向买方支付定金33万元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。买方应于签署合同之日起45日内付清首期房款（以成交价减去银行承诺贷款额）。该物业处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起四十日内自行筹资还清银行贷款、包括注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方。买卖双方协商同意在定金或其他购房款中预留5万元作为交房保证金。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2016年1月10日，曾汉娣向陈德琳支付定金20万元；2016年1月18日，曾汉娣向陈德琳支付定金33万元。在上述合同履行期间，陈德琳作为卖方与作为原买方的曾汉娣、新买方的曹金贵签订了一份《买方主体变更确认书》，约定就上述合同买卖和居间关系变更如下：1、新买方同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利义务；2、原买方已履行部分，原买方和新买方自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回；原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系；3、应买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务；如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任。2016年2月22日，曹金贵向陈德琳转账52万元。2016年2月23日，陈德琳向曾汉娣转账52万元。2016年2月24日，曹金贵将首期款260万元存入资金监管账户，陈德琳和曹金贵共同办理了首期款资金监管手续。2016年3月22日，贷款银行发出贷款承诺书，承诺就案涉交易发放贷款805万元。2016年3月25日，曹金贵向陈德琳发出《催告函》，称陈德琳经多次催促后仍未办理自行赎楼手续，导致无法办理递件过户，催促陈德琳收到函件后三日内与曹金贵联系商洽处理合同违约事宜。2016年3月25日，陈德琳办理了赎楼公证委托手续。2016年3月30日，曹金贵向陈德琳发出函件，称按合同约定，陈德琳应于2016年2月21日前完成赎楼义务，但其至今未完成赎楼，严重违反合同约定，现通知解除双方花间的二手房买卖合同，并要求陈德琳支付房价总款20％的违约金。庭审中，陈德琳确认于2016年4月2日收到上述函件。2016年4月1日，陈德琳向曹金贵发出《催告函》，称陈德琳和曹金贵约定委托担保公司担保融资赎楼。陈德琳已于2016年3月18日前往抵押权银行办理了解除抵押手续，2016年3月21日与担保公司签署担保合同，并办理了相关公证手续，但因为曹金贵至今未前往担保公司签署相关担保法律文件，致使无法完成赎楼手续。现通过曹金贵立即前往担保公司办理担保赎楼的相关手续，否则相关迟延赎楼的责任全部由曹金贵承担。另，陈德琳诉曹金贵及第三人世华公司、深圳市万通融资担保有限公司、曾汉娣买卖合同纠纷一案，本院已受理，案号为（2016）粤0306民初7210号，因所涉交易与案涉交易为同一房屋买卖合同关系，本院将该两案并案审理。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的房地产证、二手房买卖合同、收据、转账记录、贷款承诺书、催告函、公证书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，陈德琳和曾汉娣签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。之后，陈德琳、曾汉娣和曹金贵三方通过签订《买方主体变更确认书》的方式将《二手房买卖合同》买方主体变更为曹金贵，曹金贵和陈德琳系《二手房买卖合同》的买卖双方，该合同亦系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。曾汉娣已经退出二手房买卖合同，陈德琳与曾汉娣之间的房屋买卖合同关系已终结，原告诉请解除其与曾汉娣之间的二手房买卖合同，没有事实依据，本院不予支持。根据审理查明的事实可知，本案争议焦点为买卖双方是否协商变更了合同约定的卖方自行赎楼为卖方委托担保公司融资赎楼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，否则应承担不利法律后果。本案中，陈德琳主张双方变更了赎楼方式，其应当提供证据予以证明。但截至本案庭审终结时，陈德琳并未提供相关证据，其上述有关变更赎楼方式的主张，没有证据证明，本院不予确认。根据案涉合同关于赎楼方式和期限的履行，陈德琳应于2016年2月19日前自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方，但陈德琳并未在上述期限内完成赎楼义务，且已经超过合同约定的迟延履行期限。根据案涉合同关于合同解除的约定，曹金贵有权解除合同。陈德琳确认已于2016年4月2日收到曹金贵解除合同通知，案涉合同已于2016年4月2日解除。因陈德琳已构成违约，其诉请曹金贵支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈德琳与被告曹金贵签订的《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》已于2016年4月2日解除；二、驳回原告陈德琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,412元、保全费3,260元，由原告负担，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  陈远霞人民陪审员  朱纯禄二〇一六年九月二日书 记 员  蔡嘉佳书 记 员  王 欢附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。