广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民二初字第1954号
原告东莞市众合房地产代理有限公司樟木头第二分公司，住东莞市。
法定代表人王小梅。
委托代理人范伟青，女，汉族，1989年4月6日出生。
被告�婷，女，汉族，1990年3月9日出生，住江西省赣州市宁都县。
委托代理人覃金花，系广东顺航律师事务所律师。
原告东莞市众合房地产代理有限公司樟木头第二分公司与被告李婷居间合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理后，依法由代理审判员吴鹏飞适用简易程序，于2013年3月26日公开开庭进行了审理。原告东莞市众合房地产代理有限公司樟木头第二分公司的委托代理人范伟青，被告李婷的委托代理人覃金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市众合房地产代理有限公司樟木头第二分公司诉称：原告于2013年6月24日成功帮被告售出位于东莞市樟木头镇柏地村某商住楼71幢2206号房的房产，当天签下了《物业临时买卖合同》，原告于2013年8月15日已为被告完成了该房产的交易，且签订了《房屋买卖合同》。截至今日这段时间，原告屡次强烈要求被告按合同�付中介费，但被告充耳不闻，视而不见，完全视合同为一纸空文，严重违反了合同的约定，亦损害了原告的经济利益，被告的行为已属严重违约。因此，请求法院依法判令：1、被告李婷缴交原告中介费人民币10000元；2、本案所有的诉讼费由被告承担。
原告东莞市众合房地产代理有限公司樟木头第二分公司对其上述主张提供的证据材料有：物业临时买卖合同、房屋买卖合同。
被告李婷无举证。
经审理查明，李东海是被告李婷的哥哥，原告于2013年6月24日与李东海签订了一份《物业临时买卖合同》，合同约定，房屋的成交价为590000元人民币，基于代理在促成该物业买卖中所提供服务，原告有权向卖方收取10000元，并向买方收取10000元作为佣金。并且无论在任何情况下，若卖方或买方未履行本合同之条款完成买卖，则悔约的一方须即时支付给代理佣金人民币23600元作为赔偿代理之损失。而且卖方须在交易当天，结清有关该物业转名前所欠的一切有关费用（包括水、电、煤气费、管理费、电视费等杂费）。另外，《物业临时买卖合同》第九条规定，办理该物业过户政府所需缴纳的税费全部由买方负责。上述事实有原告提交的《物业临时买卖合同》予以证实，合同上面有原告的签名盖章，买方管秀彩、卖方李东海的签名捺印。对于《物业临时买卖合同》，原告主张案涉房产是李东海放盘给原告，李东海称房屋实际上是归自己所有，因为自己在樟木头已经有一套房子，为了能够多贷款才以妹妹李婷的名义购买第二套房屋。在李东海签名之时，被告不在场，原告要求李东海出示授权委托书，李东海声称没有授权委托书，只在买卖合同中注明卖方是李婷。合同中约定由买卖双方各支付10000元佣金，买方已支付，被告没有支付。合同约定的�方交易当日应结清水电费、煤气费、管理费，因被告拖欠1万多管理费，被告就用一万元佣金抵作管理费。被告主张《物业临时买卖合同》并非被告本人所签且被告对合同内容不知情，也无法确认合同中的李婷即为本案的被告，对其真实性不予确认。被告虽跟哥哥说过自己要卖房子，但没有委托其哥哥卖房。被告本人签订的《房屋买卖合同》只能视为对李东海卖房行为的追认，对李东海签订的物业临时买卖合同中的佣金条款并不追认，而且被告表示对于《物业临时买卖合同》的其他条款都追认。
2013年8月15日，买方管秀彩与被告李婷又签订了一份《房屋买卖合同》，该合同第二条（买卖房地产价格）规定，房地产交易价格总额为590000元人民币，买方在签署此《房屋买卖合同》时须一次性支付楼款590000元给被告，该房地产交易的一切费用由买方负责缴交。被告应于2013�8月15日将该房地产使用交付给买方。对此，有原告提交的《房屋买卖合同》予以证实，合同上有被告李婷、买方管秀彩的签名捺印，原告东莞市众合房地产代理有限公司樟木头第二分公司的盖章以及其置业顾问范伟清的签名。原告主张《房屋买卖合同》第二条（买卖房地产价格）规定的该房地产交易的一切费用由买方负责缴交。该“一切费用”是指政府部门所收税费，具体指契税、产权登记费、维修基金、营业税、个人所得税、交易费、查档费七项，不包括中介费。买方是以银行按揭的方式购买案涉房屋，交易当日买方向被告支付263610元，其他是银行按揭，由买方向银行月供。被告已将钥匙和房产证都交付给买方，房屋已成交。被告主张案涉房屋是被告的，2013年7月原告打电话与被告协商房屋能否以59万出售，被告认为价格较低，不同意交易。后原告与被告�次协商，且同意一切费用由买方承担而被告实收59万，所以被告才同意交易。被告于2013年8月15日交清管理费后将钥匙交给买方，因被告只收到263610元，房屋尚未过户，但房产证已交付。合同签订后是被告本人在月供。由于两份合同都是格式合同，是原告方制作的，如果对合同的理解有争议，应作出对原告方不利的解释。所以，中介费不应该由被告承担。
上述事实，有《物业临时买卖合同》、《房屋买卖合同》及本院庭审笔录等附卷为证，可以采信。
本院认为，根据《民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权中止后的行为只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力�由行为人承担责任。《合同法》第四十九规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《物业临时买卖合同》是原告与被告李婷的哥哥李东海所签，在签订该合同时，李东海并没有出示被告的授权委托书，也没有其他证据能够证明李东海有代理权，所以李东海的行为属于无权代理。李东海称自己是被告的哥哥，这在法律上并不足以使原告“有理由相信行为人有代理权”，所以李东海的行为并不构成表见代理以约束被代理人。被告事后对《物业临时买卖合同》中的佣金条款也不追认，但其他条款经过被告的追认应对被告产生有权代理的法律效力。所以，《物业临时买卖合同》中约定被告承担10000元的佣金条款无效。
根据《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第四百二十六第一款的规定，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。所以居间人提供订立合同的媒介服务而只要促使合同成立，合同当事人即应支付报酬。《房屋买卖合同》自被告李婷与买方管秀彩意思表示达成一致即告成立，而且买方已经按照银行按揭方式支付了首期房款263610元，卖方已将钥匙和房产证交付于买方，双方已在按照合同约定履行义务，合同当事人应当支付居间报酬。
关于一切费用的理解，对其理解关系到佣金的承担问题。根据《房屋买卖合同》第二条第2项规定，该房地产交易的一切费用由买方负责缴交。其中对“一切费用”的具体所指合同中并未明确说明，原告与被告对“一切费用”是否包括佣金理解不同。根据《合同法》一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。所以对合同进行解释，要结合多解释方法以综合判定当事人的真实意思。由于《房屋买卖合同》第二条是买卖双方关于买卖房地产价格的约定，所以第二条第2项规定的该房地产交易的一切费用只能关乎买卖房地产价格，只能是由房屋交易而产生的必然对房屋价格有影响的费用，而将佣金也解释在买卖房地产价格里面，实属牵强。其次，被告对《物业临时买卖合同》中除却佣金条款的其他内容予以追认，根据《物业临时买卖合同》第九条规定，办理该物业过户政府所需缴纳的税费全部由买方负责。该条款事实上指明了买方所需承担费用的具体内容和范围，应与《房屋买卖合同》之规定相对应。再者，根据《合同法》第四百二十六第一款的规定，对居间人的报酬没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。另外，《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告主张对合同的理解发生争议，作出对原告不利的解释。《合同法》规定的格式合同条款解释规则的目的是限制格式条款制作方，保护通常相对弱势的合同向对方，而本案中提供格式条款的一方并非是缔结合同的一方，对原告不利的解释实际上转化为对买方不利的解释。所以，结合文义解释，体系解释，法律规定以及公平、诚实信用原则，居间人的报酬应由合同当事人平均负担。综上所述，对于原告要求被告李婷支付10000元佣金的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上所述，依照《民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十八条、第四十九条、第一百二十五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
被告李婷应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市众合房地产代理有限公司樟木头第二分公司中介费10000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被李婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 吴鹏飞
二〇一四年四月一日
书 记 员 陈雪媚
楚仑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权中止后的行为只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十八条行为人没有代�权、超越代理权或者代理权中止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第四�二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无�当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。