山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0911民初4275号原告张焕德，男，汉族，1965年3月1日出生，住泰安市岱岳区。委托代理人孙秀欣，山东华林律师事务所律师。被告山东泰安青春创业投资有限公司，住所地泰安市岱岳区天平办事处。法定代表人宋洪广，董事长。被告任慧玲，女，汉族，1970年3月24日出生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人庄继常，山东鲁岳律师事务所律师。第三人王倩，女，汉族，1989年10月30日出生，住泰安市。原告张焕德与被告山东泰安青春创业投资有限公司（以下简称投资公司）、任慧玲、第三人王倩申请执行人执行异议纠纷一案，本院受理后，于2016年7月21日作出（2015）岱民初字第806号民事判决书。宣判后，原告张焕德提起上诉。山东省泰安市中级人民法院于2017年5月2日作出（2017）鲁09民终305号民事裁定书，撤销了本院（2015）岱民初字第806号民事判决，发回本院重审。本院于2017年9月6日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张焕德的委托诉讼代理人孙秀欣、被告任慧玲的委托诉讼代理人庄继常到庭参加诉讼，被告投资公司、第三人王倩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张焕德向本院提出诉讼请求：1、撤销（2012）岱执异字第746号执行裁定书，维持对岱西花园14号楼5单元2楼西户房屋的预查封并准许执行该房产；2、确认被告投资公司对岱西花园14#5单元2楼西户没有所有权、并依法确认2011年5月29日投资公司与王倩订立的房屋买卖协议无效；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告任慧玲之间的执行案件由岱岳区法院执行。原告申请对任慧玲以顶账方式取得的岱西花园14#5单元2楼西户房屋进行了预查封。在此过程中，被告投资公司以该房为其所有且在2011年5月29日已经卖给王倩为由，向岱岳区法院提出异议，岱岳区法院做出了中止执行的（2012）岱执异字第746号执行裁定书。原告认为，被告投资公司所建的房屋是违法建筑，依据物权法的规定，投资公司对涉案房屋没有所有权，投资公司与王倩订立的房屋买卖合同涉嫌欺诈，而且由于涉案房屋属于违法建筑，其房屋买卖合同不应得到法律保护，为此该房屋买卖合同无效。岱岳区法院对岱西花园14号楼5单元2楼西户房屋的查封是预查封，是对原告权利的保护，待具备法定条件时进行变现，涉案房屋无法确权是由于投资公司违法建设造成的，若解除查封，将使投资公司以违法行为获得利益，逃避法律责任，而原告合法利益却得不到保护，岱岳区法院的中止执行裁定严重侵害了原告的合法权益，请求法院判如所诉。投资公司原审一审辩称，1、根据我方与泰安佳森建筑装饰工程有限公司（以下简称佳森公司）于2010年1月16日签订的《补充协议》，对于包含涉案房产在内的抵顶给佳森公司的12套房产归其所有，佳森公司有权利处分。我公司的义务是根据佳森公司的要求与抵顶房产购买人签订《楼房买卖协议》，交付房产，协助办理房产证。对于其他的如付款等事宜与我公司无关，因此我公司与王倩于2011年5月29日签订的《楼房买卖协议》，是根据佳森公司的要求签订的。故对我公司来说，涉案房产归王倩所有，对于原告诉称的涉案房屋属违法建筑，我公司与王倩签订的协议因涉嫌欺诈而无效的观点，无事实和法律依据。2、退一步讲，倘若原告诉称的涉案房屋属于违法建筑、我公司与王倩所签协议因涉嫌欺诈而无效的观点成立的话，那我方与任慧玲之间达成的房屋买卖协议也应无效，不受法律保护，涉案房产也不应归任慧玲所有。综上，我公司认为，涉案房产应归王倩所有，如我公司与王倩于2011年5月29日签订的《楼房买卖协议》无效，则我公司即使与任慧玲之间达成了房屋买卖协议，也应为无效，倘若如此，涉案房产归我方所有。为此请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。任慧玲辩称，涉案房屋在法院查封之前由投资公司售与第三人王倩，涉案房屋并非任慧玲所有。投资公司与王倩签订的房屋买卖合同合法有效，且已经履行。该房屋买卖合同一旦被确定为无效将产生一系列的不稳定因素，影响交易的稳定性，请依法驳回原告的诉讼请求。王倩未作陈述。本院经审理认定事实如下：2010年1月16日，投资公司作为发包人，佳森公司作为承包人，双方签订编号为青春投字（2010）第02号建设工程施工合同一份，主要约定佳森公司承接投资公司开发建设的岱西花园14号楼住宅楼建设工程，工期为2010年1月16日至2010年11月15日，工程总价款为4143637.57元。同日，双方就前述合同签订补充协议一份，主要约定：投资公司应付佳森公司的4143637.57元工程款，投资公司用所建部分楼房抵顶；所顶楼房价格执行均价2280元/平方米、配套房880元/平方米、配套车库2000元/平方米、单体车库3000元/平方米、门头房3600元/平方米、燃气入户费4000元/户、单元楼宇门300元/户，另附每层楼房价格表一份，当不足一单元时执行；抵顶方式为按整单元一至六层进行抵顶；所顶楼房位置为岱西花园14#楼由东往西第五单元，楼房总面积加上配套房等再加上综合楼门头房，抵顶价款总计3898164元，欠付的245473.57元用其他楼房抵顶；投资公司在征得佳森公司同意后可以帮助佳森公司售房，售房所得房款投资公司按抵顶价如数支付给佳森公司。在投资公司与佳森公司签订上述两份合同之前，2010年1月12日，佳森公司作为甲方，任慧玲作为乙方，双方签订工程项目施工承包合同一份，主要约定：甲方将岱西花园14#住宅楼建设工程发包给乙方施工，工程总造价为4143637.57元，甲方收取工程总造价5%的管理费（不含税），税金按国家规定，招标代理费、交易费、印花税及投标的相关费用由乙方负责，乙方对该项目独立核算、照章纳税、自主经营、自负盈亏。同时，佳森公司出具了岱西花园各楼层价格明细表，载明的楼房、配套房、车库等的价格与佳森公司和投资公司签订的补充协议载明的价格相同。次日，任慧玲向佳森公司出具承诺书一份，主要载明：承诺人承包建设岱西花园14#住宅楼建设工程，承包方式为包工包料，承诺人独立施工，承诺人在该工程的施工过程中以自己的名义独立购买各种建筑材料，独立签订各项合同及出具各种手续，与佳森公司没有任何关系，并保证按时结算工程人工费、材料费等，如出现拖欠一切责任由承诺人承担，与佳森公司无关，如因此给佳森公司造成损失，由承诺人承担全部赔偿责任并支付佳森公司10万元违约金。2010年2月22日，投资公司取得的包括岱西花园14#住宅楼在内的国有土地使用权证，证号为泰土国用（2010）第D-0055号，登记的土地使用权人为投资公司。上述手续签署完毕之后，被告任慧玲购置材料、组织人员进行实际施工。2010年4月2日，任慧玲作为发包方，董桂法作为承包方，双方签订合同书一份，约定将岱西花园14#楼的木工、瓦工、塔机工以包清工方式发包给董桂法施工。同日，任慧玲作为建设项目负责人签署了安全生产责任合同书和班组人员偷盗物品的管理制度。2010年10月8日，佳森公司作为房权单位，向任慧玲出具岱西花园14#楼任慧玲项目部住房顶工程款明细表一份，该表载明了岱西花园14#楼5单元西户1-6楼楼房、配套房、车库、配套费的单价。载明的价格略高于投资公司与佳森公司签订的补充协议载明的价格。2010年12月28日，任慧玲作为保证人向佳森公司出具保证书一份，载明：保证人承包建设的岱西花园14#住宅楼工程现已完工，保证已付清全部应付的工程人工费、材料款及其他费用，如出现拖欠，一切责任由保证人承担，与佳森公司无关。2011年8月23日，佳森公司向投资公司出具告知函一份，载明：佳森公司给贵单位承建的岱西花园14#楼的工程款经双方协商约定，贵单位用14#楼第5单元东西12户抵顶，余款用现金支付；佳森公司已把该14#楼第5单元西户1至6层卖给了任慧玲，我单位已给任慧玲开具了盖有财务印章的收款收据，贵单位可以给任慧玲签订购房合同。剩余的东户1至6层楼房只能由我单位出具介绍信后，贵方才能与购房者签订购房合同，凡没有持我单位盖有公章介绍信的购房者，请贵单位不予签订购房合同。因被告任慧玲拖欠原告张焕德借款，张焕德向本院提起诉讼，要求任慧玲偿还借款并申请财产保全。本院于2012年3月7日作出（2012）岱民初字第777-1号民事裁定书，查封了岱西花园14#楼5单元2楼西户房产，并于同日向投资公司送达了协助执行通知书。就任慧玲与张焕德民间借贷纠纷一案，本院于2012年4月16日作出（2012）岱民初字第777号民事判决书，判决任慧玲于本判决生效之日起五日内偿还张焕德借款本金20万元，并偿还张焕德违约金损失。本院在2013年1月4日依法对董桂法进行了调查，董桂法陈述：任慧玲实际施工了岱西花园14#楼住宅工程，董桂法干了部分清工，董桂法在投资公司和岱西花园物业管理单位见过，在2012年2月岱西花园14#楼5单元2楼西户还登记在任慧玲名下。本院在2013年1月7日对任慧玲进行调查时，任慧玲陈述：其以包工包料方式实际施工了岱西花园14#住宅楼工程，与佳森公司约定以该楼5单元西户1至6层抵顶工程款，投资公司将上述房屋抵顶给佳森公司，佳森公司又将上述房产抵顶给了任慧玲；任慧玲因拖欠王大力钢材款，其在2012年将岱西花园14#住宅楼5单元2楼西户房产抵顶给了王大力的女儿王倩，在办案人员向其讲明涉案房产投资公司在2011年5月29日就与王倩签订了楼房买卖协议时，任慧玲随即改口称抵顶时间记不清了。张焕德与任慧玲（2012）岱民初字第777号民间借贷纠纷案件进入执行程序后，本院执行人员在2012年8月27日对投资公司进行调查时，其销售科工作人员陈述：佳森公司承建了岱西花园14#住宅楼，投资公司将涉案楼房抵顶给了佳森公司，根据佳森公司的告知函涉案楼房现在是任慧玲的，因未办理产权登记，现在仍登记在投资公司名下。其后，本院于2014年3月3日作出（2012）岱执字第746号执行裁定书，继续查封任慧玲位于岱西花园的该套房产并于同日向投资公司送达了协助执行通知书。投资公司对此提出异议称，该房产未办理权属登记，所占用土地仍登记在投资公司名下，系投资公司的财产，并非任慧玲的财产；投资公司与佳森公司签订了相关协议，佳森公司承建岱西花园14#住宅楼，投资公司用包括涉案楼房在内的部分房产抵顶工程款；在投资公司向佳森公司交付用于抵顶工程款的涉案楼房之前，王大力、王倩父女向投资公司提出购买涉案房屋，投资公司与佳森公司协商由投资公司出售该房屋，所得房款直接直接支付给佳森公司用以抵顶相应工程款；同时，因佳森公司尚欠王大力钢材款，双方协商以钢材款抵消购房款，为此佳森公司于2011年5月13日为投资公司开具收到220889.20元的收据并交付王大力父女，投资公司经与佳森公司核对无误后于2011年5月29日与王倩签订了楼房买卖合同，向王大力、王倩交付了涉案房产，房屋虽出售给了王倩，但因涉案房产尚未办理产权登记，所有权人应为投资公司，故要求法院解除对该楼房的查封，停止对该楼房的执行。本院审查后于2014年12月29日作出（2012）岱执异字第746号执行裁定书，中止了对岱西花园14#楼5单元2楼西户房屋的执行。原告张焕德收到本院送达的执行裁定书和告知书后，在法定期限内向本院提起诉讼，要求对涉案房产继续执行。上述事实由投资公司与佳森公司签订的建设工程施工合同、补充协议、工程项目施工承包合同、安全生产责任合同书、班组人员偷盗工地物品的管理制度、（2012）岱执异字第746号执行裁定书及告知书、（2012）岱民初字第777号民事判决书、任慧玲出具的保证书、承诺书、佳森公司出具的岱西花园各楼层价格明细表、岱西花园14#楼任慧玲项目部住房顶工程款明细表、告知函、任慧玲与董桂法签订的合同书、本院的调查笔录及原、被告陈述等在案证实。本院认为，根据原、被告提供的证据和双方在原审一审和本次庭审中的陈述及本院对相关人员的调查，足以认定下列事实：投资公司与佳森公司签订协议，由佳森公司承建投资公司开发建设的岱西花园14#住宅楼，投资公司用包括该楼5单元2层西户（以下简称涉案楼房）在内的部分楼房抵顶佳森公司的工程款；佳森公司与任慧玲签订协议并达成口头协议，由任慧玲以包工包料方式实际建设该楼，佳森公司用包括涉案楼房在内的楼房抵顶任慧玲的工程款；上述一系列协议达成之后，任慧玲实际进行了施工，投资公司将该楼包括涉案楼房在内的楼房抵顶给了佳森公司，佳森公司又将包括涉案楼房在内的部分楼房抵顶给了任慧玲，截止到2012年上半年该楼登记的权利人仍为任慧玲。就上述事实所有证据已经形成了一个完整的证据链条，足以认定。据此，在2012年3月7日之前，被告任慧玲系涉案楼房的实际权利人，本院在审理张焕德与任慧玲民间借贷纠纷一案时，依据张焕德的申请，于2012年3月7日对该楼采取财产保全措施、此后进入执行程序，合法有据。涉案楼房的土地使用权虽登记在投资公司名下，但这并不影响任慧玲取得涉案楼房的期待物权，故被告投资公司关于涉案楼房的土地使用权登记在其名下，其就是楼房所有权人的主张不能成立。被告投资公司在向本院执行局提出执行异议时称在涉案楼房抵顶给佳森公司之前，王大力、王倩父女主动向其提出购买涉案楼房，其与佳森公司协商，经佳森公司同意后与王倩签订了楼房买卖协议，而在本案原审一审时又向法庭陈述其将涉案楼房抵顶给佳森公司后，其系按照佳森公司的要求于2011年5月29日与王倩签订了楼房买卖协议，被告投资公司的陈述前后矛盾，且与佳森公司于2011年8月23日向投资公司出具的告知函相矛盾，也与投资公司工作人员在2012年8月27日的陈述相矛盾，同时也与任慧玲自己的陈述及董桂法的陈述相矛盾。在投资公司对上述矛盾之处无法作出合理解释，在本院原审一审和本次庭审先后两次传唤第三人王倩到庭，王倩拒不到庭陈述、举证的情况下，本院认定涉案楼房不存在足以排除强制执行的情形，原告要求对涉案楼房许可执行，符合法律规定，本院予以支持。被告投资公司与王倩签订的楼房买卖协议的效力及该楼房的权属，不属于申请执行人执行异议纠纷案件的审查范围，故对原告要求确认被告投资公司对涉案楼房没有所有权、投资公司与王倩于2011年5月29日签订的楼房买卖协议无效的诉讼请求，本院不予处理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、许可对泰安市岱岳区岱西花园14#楼5单元2层西户楼房的执行；二、驳回原告张焕德的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长  李广军审判员  杜庆文审判员  韩笑恬二〇一八年三月九日书记员  刘 宁