山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁04民终1177号
上诉人（原审原告）：孙中选，农民。
委托诉讼代理人孙启来，农民，特别授权。
上诉人（原审原告）：窦传英，农民，系原告马召省之妻。
上诉人（原审原告）：马文亮，系枣庄一中西校高一学生，系马召省之长子。
上诉人（原审原告）：马文明，系马召省之次子。
上诉人马文亮、马文明的法定代理人窦传英，女，1976年2月25日出生，汉族，农民，住峄城区古邵镇坊上街，系二上诉人之母。
孙中选、窦传英、马文亮、马文明的委托诉讼代理人鲍家振，山东金尊律师事务所律师，一般授权。
上诉人（原审被告）：薛锋，个体户。
委托诉讼代理人徐军，枣庄市中至尊法律服务所法律工作者。
原审第三人：褚庆成，农民。
原审第三人：孙井兵，农民。
上诉人孙中选、窦传英、马文亮、马文明因与上诉人薛锋、原审第三人褚庆成、孙井兵案外人执行异议之诉一案，不服枣庄市峄城区人民法院（2015）峄民初字第1167号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月20日立案后，于2016年8月22日公告送达原审第三人褚庆成，公告送达期间中止审理。2016年11月7日，适用法庭调查程序审理了本案，现已审理终结。
上诉人孙中选、窦传英、马文亮、马文明上诉请求：1、撤销（2015）峄民初字第1167号民事判决第二项，依法改判确认房屋归上诉人所有，即确认西数第一间第二件上下两层共四间房屋所有权人为上诉人孙中选，西数第三间上下两层共二间房屋所有权人为窦传英、马文亮、马文明。2、将（2015）峄民初字第1167号民事判决第一项表述为“不得对位于枣庄市峄城区古邵镇坊上街房权证号为枣政峄城私房字第××o0004914号房产一套的执行”。3、一、二审诉讼费用由被上诉人薛峰承担。事实和理由：1、原审判决驳回上诉人要求确认涉案房屋所有权归属的诉讼请求，属适用法律不当。最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条、最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定的第二条第三款、第十七条、物权法第十七条和最高院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）第二条均作出明确规定。上诉人自2007年7月30日至今一直居住在涉案房屋内，并对房屋前后进行了扩建，第三人褚庆成和孙井兵将房屋出售后，也未提出任何异议和权利要求。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项明确规定：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的。
上诉人薛峰上诉请求：1、撤销（2015）峄民初字第1167号民事判决。2、上诉人等一切相关费用由孙中选、窦传英方承担。事实和理由：1、褚庆成向薛峰借款五万元的事实已经峄城区人民法院（2014）峄民初字第933号民事判决书所确认。薛峰依据该判决申请对被执行人褚庆成的财产及本案涉案房屋提出强制执行，有事实和法律依据。2、虽然褚庆成同孙井兵签订房屋买卖合同，孙井兵又同中选、马召省签订房屋买卖合同。但褚庆成对房屋的所有权没有改变，未依法登记，不发生法律效力。薛峰有权申请强制执行讼争房产。3、一审法院在一审判决书中适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》同物权法相比，属于下位法，且发布时间要早于物权法，应适用物权法第九条第一款的规定，即该房屋所有权仍然属于褚庆成。
被上诉人孙中选辩称：上诉人孙中选、窦传英、马文亮、马文明是房屋的实际所有权人，因改判原判决第一项表述用语为不得执行讼争房产；应判决确认四人为房屋所有权人。
被上诉人薛峰辩称：1、褚庆成同孙井兵和房屋买卖合同中，约定买卖价格为56000元，孙井兵又以17万元卖给对方上诉人，远低于市场价格，有恶意串通之嫌，不能对抗善意第三人。2、只有不动产所有人有权提出执行异议，其他人无权提出执行异议。
第三人孙井兵述称，1、2004年3月25日，褚庆成同其签订了卖方协议书，将涉案房屋出售给其，其当天支付了5.6万元现金给褚庆成；2007年7月29日，孙与孙中选、马召省两家签订了《售房协议书》将房屋出售，次日将全款17万元支付给其，其将房屋交付给孙中选、马召省两家。两次出售，均因褚庆成以忙等各种借口推脱、不配合而未能办理过户登记。2、该涉案房屋从褚庆成出售至今已有十几年时间，两家又对房子进行了改造、扩建，两家三代人在此生活至今。其认为该房屋早已不是褚庆成和自己的了。
上诉人孙中选、窦传英、马文亮、马文明向一审法院起诉请求：1、请求依法判决不得执行原告享有权益的枣政峄城私房字第××号房屋，并解除对该房屋的查封。2、请求依法确认本案原告为涉案枣政峄城私房字第××号房屋的所有权人。3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2004年3月25日，第三人褚庆成将自己位于峄城区古邵镇坊上街门市房产一套(房产证号为枣政峄城私房字第№××号）出售给第三人孙井兵，双方签订了《卖房协议书》，约定：“此房总价值56000元伍万陆仟元整，房子底层3间，上层三间，东靠孙中水，西靠孙井兵，北靠学校，南靠公路，款项一次付清生效。有买房人长期使用或转让，双方签字为证，永不反悔。双方签字受法律保护。卖房人：褚庆成、孙贵英；买房人：孙井兵、褚爱梅。注：褚庆成、孙井兵、孙井正；参加人：孙贵英、褚爱梅。2004.3.25。”按照协议，双方款、房即时交付。2007年7月29日，第三人孙井兵与原告孙中选、原告窦传英、马文亮、马文明之亲属马召省签订了《售房协议书》，协议约定：“甲方：孙井冰；乙方：孙中选、马召省；甲方卖给乙方房子三间（楼房二层），价格为壹拾柒万元（170000），其中（孙中选西二间，马召省东一间），孙中选、马召省二家，房产证已交。卖房地点为坊上小韩路北，东孙中水，西孙井冰，南小韩路，北学校，经双方甲方孙井冰乙方孙中选、马召省同意特写此协议书；证明人马召才、孙中成；2007年7、29号。”次日，孙中选和马召省将购房款17万元全部交付给孙井兵，孙井兵同时将该房屋的房权证交付给孙中选和马召省。孙中选和马召省两家购房后一直居住在该房屋，但至今未办理房屋过户手续。马召省于2011年6月14日因病去世。
第三人褚庆成欠被告薛锋本金5万元未还，被告薛锋于2014年9月17日诉至峄城区人民法院，在起诉时申请查封登记在第三人褚庆成名下的涉案房屋，同月18日，一审法院作出（2014）峄民初字第933号民事裁定保全查封了涉案房屋。2015年1月16日，作出（2014）峄民初字第933号民事判决书，判决第三人褚庆成偿还被告薛锋借款本金5万元及利息。判决生效后，第三人褚庆成未按判决确定的给付义务履行，被告薛锋于2015年5月13日申请强制执行。2015年10月29日，原告孙中选、窦传英、马文亮、马文明向一审法院执行部门提出异议，要求解除对上述房屋的查封。2015年11月4日，一审法院作出了（2015）峄执异字第28号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。后原告孙中选、窦传英、马文亮、马文明于15日内起诉至一审法院。请求依法判决停止执行原告所有的枣政峄城私房字第№0004914号房屋，并解除对该房屋的查封；依法确认本案四原告为涉案枣政峄城私房字第№0004914号房屋的所有权人。
原审法院认为，关于第三人孙井兵与原告孙中选、原告窦传英、马文亮、马文明之亲属马召省签订的《售房协议书》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方或买受人，买受方与出卖方之间签订转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。房产过户问题，既不违背转移物权的占有原则，又符合民法公平与诚实原则，应认定合法有效合同。故第三人褚庆成将其已确权的房屋卖给第三人孙井兵，双方签订的房屋买卖协议合法有效。第三人孙井兵取得该房后，转让给原告孙中选和马召省，双方款房已交付完毕，原告已实际取得本案诉争房屋的占有、使用权后，虽未办理房屋过户登记，但不影响房屋买卖合同的效力。因此，第三人孙井兵与原告签订的售房协议不违反我国法律强制性规定，其协议是双方真实意思表示，为有效合同。
关于本案讼争的房屋所有权归属及停止执行问题。房屋属于不动产，房屋所有权的取得只有在房屋登记管理部门办理过户登记手续后所有权才发生转移，故原告要求确认涉案房屋所有权归属的诉讼请求，原审法院不予支持。涉案房屋未办理产权过户登记至原告名下的原因为第三人褚庆成不予配合，原告未向房屋登记管理机关办理暂缓登记，但不能由此认定原告有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告尚未办理涉案房屋过户登记手续，其虽未取得涉案房屋的物权，但其已经支付涉案房屋全部价款，已实际占有涉案房屋，虽未办理涉案房屋过户登记手续，但无过错，其要求原审法院停止涉案房屋的执行，符合法律规定，理由成立，予以支持。关于被告薛锋抗辩的本案诉争的房屋所有权归第三人褚庆成所有，无事实及法律依据，其抗辩理由，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：停止对位于枣庄市峄城区古邵镇坊上街房权证号为枣政峄城私房字第№××号房产一套的执行；驳回原告的其他诉讼请求。
二审审理查明的事实和证据与一审相同。
本院认为，根据孙中选、窦传英在一审期间提交的褚庆成同孙井兵签订的售房合同、褚庆成出具的房款收据、孙井兵同孙中选、窦传英签订的售房合同、孙井兵出具的房款收据，以及古邵镇坊上村村委会出具的关于孙中选、窦传英两家人涉案房屋居住的证明、涉案房屋的照片、坊上中心小学同窦传英、孙中选于2008年11月签订的租赁协议等证据，能够充分证实孙中选、窦传英方在薛峰、褚庆成债务纠纷发生之前购买涉案房屋并居住多年的事实。房屋所有权系不动产物权，根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，方能发生效力。因此，本院对孙中选、窦传英方关于要求判决不得执行涉案房屋的诉讼请求予以支持，关于其确认涉案房屋所有权归属的上诉请求不予支持。虽然薛峰同褚庆成之间的债权债务关系得到确认并申请强制执行，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，孙中选、窦传英方对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具有阻却执行的效力，因此，对薛峰方上诉请求不予支持。原审法院判决“停止对位于枣庄市峄城区古邵镇坊上街房权证号为枣政峄城私房字第××o0004914号的房产的执行”，应予纠正。
综上，上诉人孙中选、窦传英上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、维持枣庄市峄城区人民法院（2015）峄民初字第1167号民事判决第二项，即“驳回原告的其他诉讼请求”。
二、撤销枣庄市峄城区人民法院（2015）峄民初字第1167号民事判决第一项，即“停止对位于枣庄市峄城区古邵镇坊上街房权证号为枣政峄城私房字第××o0004914号的房产的执行”。
三、变更枣庄市峄城区人民法院（2015）峄民初字第1167号民事判决第一项为“不得执行位于枣庄市峄城区古邵镇坊上街房权证号为枣政峄城私房字第××o0004914号的房产”。
二审案件受理费600元，由上诉人孙中选、窦传英、马文亮、马文明承担150元，由上诉人薛峰承担450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 衣媛媛
审 判 员 何 伟
代理审判员 姚 亮
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 陈飞飞