北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初1927号
原告：郭峰，男，1980年5月24日出生，北京久其软件股份有限公司职员，住北京经济开发区。
委托诉讼代理人：孙娟（郭峰之妻），女，1984年1月29日出生，住北京市经济开发区。
委托诉讼代理人：邓洪杰，北京市恒顿律师事务所律师。
被告：邱素梅，女，1973年6月14日出生，户籍地北京市西城区。
委托诉讼代理人：王智，北京群益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨杰，北京群益律师事务所实习律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。
法定代表人：袁桂军，行长。
委托诉讼代理人：何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王颖，北京市海铭律师事务所律师。
原告郭峰与被告邱素梅、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，公开开庭进行审理。原告郭峰及其代理人孙娟、邓洪杰，被告邱素梅的代理人王智，第三人建行的代理人何碧玉到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告郭峰向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋产权过户手续；2、判决第三人建行协助原告解除抵押；3、诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告在中介方鑫尊地产的促成下于2012年6月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同中约定:原告购买被告位于北京经济开发区天华园二里二区52号楼2层A单元201房屋（以下简称涉案房屋），该房屋当时状况为存在抵押，抵押权人为第三人，双方约定由被告自行办理还款解押手续。房屋总价款为2280000元，原告已支付1580000元，2012年10月15日，原告与被告经协商一致针对涉案房屋办理了交接手续，原告出资对涉案房屋进行了装修并入住。2012年11月29日双方办理了网签备案手续，在办理了网签备案手续之后，被告擅自将涉案房屋抵押给了案外人刘全旺，原告提起了行政诉讼，经过一、二审行政诉讼，现终审判决已撤销了案外人刘全旺的抵押权。因被告没有在约定期限内配合原告办理涉案房屋过户登记。原告针对被告的违约行为，曾向大兴区人民法院提起诉讼，大兴区法院依法作出（2014）大民初字第2487号民事判决书，该判决现已进入执行程序，该判决确认郭峰与邱素梅于2012年6月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于2012年11月29日签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号C661450）有效，并判令邱素梅向郭峰支付违约金（以2280000元为基数，按日万分之三的标准，自2012年9月17日起至北京市经济开发区天华园二里二区52号楼2层A单元201号房屋所有权转移登记至申请人郭峰名下之日止），同时判令邱素梅给付郭峰律师费70000元、案件受理费1550元、公告费860元、保全费5000元。截止今日（诉状成文时间为2017年1月13日）被告应支付原告约金1077300元（迟延履行期间的债务利息尚未计算在内），所以与原告剩余的700000元购房款抵消之后，原告不仅不欠被告购房款，反而是被告欠了原告款项，通过抵消方式原告早已付清了全部购房款，履行了购房人的全部义务，是涉案房产的合法权利人。现被告拒不配合原告办理房屋权属转移过户手续，侵害了原告的合法权益，故诉至法院。
被告邱素梅辩称：我同意原告的诉讼请求，同意协助原告办理过户手续。但对于事实理由部分有异议，我们认为违约金不能折抵未付的购房款。
第三人建行辩称：我行不是争议案件当事人，被告在我行有两笔贷款，均未清偿完，还办理了涉案房屋的最高额抵押事项。被告在我行的本息未全部清偿前，其与建行的借款合同、房屋抵押合同仍然具有法律效力。被告转让涉案房屋应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行的合法权利。本次诉讼与建行无关，不同意承担诉讼费。
原告郭峰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、北京市存量房屋买卖合同；2、存量房屋买卖合同（编号661450）及公证书；3、2014大民初字第2487号民事判决书；4、郭峰交纳物业费等的凭证；5、2016京01**行初7号行政判决书及二审判决书；6、协议书；7、承诺书；8、北京市丰台区案款收据三张；9、北京市西城区案款收据两张。被告对以上证据的真实性、证明目的均以予认可。第三人未发表质证意见。被告未提供证据。第三人建行提交证据如下：1、两份个人额度借款合同；2、个人额度借款最高额抵押合同；3、西城区法院2014西民初字第5340号、5341号民事判决书。原、被告对第三人证据的真实性、证明目的均予以认可。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2012年6月16日，原告与被告签订《北京市存量房买卖合同》，约定被告将其名下位于北京经济技术开发区天华园二里二区52号楼2层A单元201的房屋出卖给原告，房屋成交价格为2280000元。合同中第七条第中约定“自合同签订起60个工作日内，双方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出卖人原因，使买受人未能向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记之日起三十日内取得房屋所有权转移登记的，视为出卖人未按照约定期限履行合同，出卖人需依据本合同第九条约定向买受人承担违约责任。”合同签订时，涉案房屋上存有第三人建行的抵押权登记。
合同签订后，原告按照合同约定累计支付房款1580000元。2012年10月15日，被告将涉案房屋交付给原告，原告在房屋内居住至今。2012年11月29日原、被告办理了涉案房屋的网签手续（网签合同号为C661450）。后被告未协助原告办理过户手续，原告为此起诉至本院，本院做出（2014）大民初字第2487号民事判决书，判决被告承担逾期过户违约责任，该案已经进入执行程序。经查，双方于2017年5月5日在北京市丰台区人民法院执行局的组织下签订了协议书，约定原告替被告代偿案外人刘全旺的欠款共计2426400元，并以其中的700000元作为原告支付被告的剩余房款，被告确认原告在履行房屋买卖合同中无任何违约之处。另查，原、被告办理网签手续后，被告将该涉案房屋为案外人刘全旺设定了抵押登记，2012年12月10日，北京市国土资源局为案外人刘全旺颁发X京房他证开字第0067**号房屋他项权证。后原告提起行政诉讼，北京市第二中级人民法院以（2016）京02行终1199号行政判决书撤销了上述行政行为。
诉讼中，经原告郭峰申请，本院对涉案房屋进行了查封。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《北京市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告已经按照合同约定支付了全部购房款，被告应当按照合同约定协助原告办理房屋产权过户手续，对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于第三人协助原告解除抵押一节，案件审理过程中，原告通过北京市西城区人民法院替被告偿还了拖欠第三人的全部欠款，共计803701.04元，第三人对此予以认可。据此，第三人理应解除抵押权登记，故原告请求第三人协助其解除抵押权登记的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行于本判决生效之日起五日内协助原告郭峰解除其在北京经济技术开发区天华园二里二区52号楼2层A单元201号房屋上设立的抵押权；
二、被告邱素梅于本判决第一项履行完毕后十日内协助原告郭峰将位于北京经济技术开发区天华园二里二区52号楼2层A单元201号的房屋过户至郭峰名下。
案件受理费12520元、保全费5000元，由被告邱素梅负担（于本判决生效后七日内给付给原告郭峰）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李宝才
二〇一七年六月十九日
书记员 桂 洋