北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第13419号
原告薛奕，女。
委托代理人张伟，北京群益律师事务所律师。
委托代理人张欣言，北京群益律师事务所律师。
被告北京市五道口服装百货市场中心，住所地北京市海淀区学清路**号（*座）*层A1、B及2、3、4层。
注册号：110108004265879
法定代表人王志忠，总经理。
委托代理人王杰君，北京市中地律师事务所律师。
原告薛奕与被告北京市五道口服装百货市场中心（以下简称五道口市场中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告薛奕之委托代理人张伟、张欣言，被告五道口市场中心之委托代理人王杰君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
薛奕诉称，2007年3月27日，我和五道口市场中心签订《经营场地使用权承租合同》，约定由我承租五道口市场中心的摊位使用权，用于商业经营，承租期为15年，承租费为7万元。合同签订后，我向五道口市场中心交纳了承租费7万元、保证金1万元。后在合同履行过程中，五道口市场中心还要求我按约交纳租金，我表示这属于重复收费，但五道口市场中心表示每个摊位都要交，不交就封摊，我无奈之下只好按月交纳。2013年5月，五道口市场中心又通知我摊位费从每月1000元要涨到每月1300元，因沟通未果我未予交纳，五道口市场中心便于2013年5月26日在未告知我的情况下强行将我租赁的摊位贴了封条，并擅自将我的摊位转租给他人。为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方于2007年3月27日签订的《经营场地使用权承租合同》；2、五道口市场中心返还我承租费45888.89元、保证金10000元；3、五道口市场中心赔偿我损失22000元；4、由五道口市场中心承担本案诉讼费用。
五道口市场中心辩称，我方不同意薛奕的全部诉讼请求，理由是我方并未存在违约行为，相反是薛奕存在长期自行歇业的违约行为，其作为违约方无权要求解除合同，也无权要求我方承担违约责任，故请求法院驳回薛奕的全部诉讼请求。
经审理查明，2007年3月27日，薛奕（乙方、承租方）与五道口市场中心（甲方、出租方）签订《经营场地使用权承租合同》（以下简称《承租合同》），约定由乙方承租甲方摊位的使用权，用于从事商业经营，摊位使用权承租期共15年，摊位使用权承租费为7万元，乙方向甲方交付保证金1万元，合同履行期满，双方办理场地交接手续，乙方迁出市场90天后的30日内，如无客户索赔、投诉等问题且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴税费后，保证金全额退还乙方，出现以下情形，保证金不予退还：乙方违约，根据合同约定甲方可以单方解除合同；乙方违反合同约定或违反有关法律法规的规定，甲方有权要求乙方限期改正，逾期没有改正的；本合同其他条款另有明确规定的。合同还对双方的权利义务、违约责任等内容进行了规定，如甲方有权对市场进行商业管理、物业管理，乙方应保证每日开业经营，甲方在乙方违约时可选择解除合同、终止乙方对承租场地的占有，乙方在甲方违约时可选择解除合同、返还保证金等内容。《承租合同》签订后，薛奕向五道口市场中心交纳了承租费7万元、保证金1万元，承租的摊位号为C094号。后双方在履约过程中发生争议，诉至本院。
庭审中，薛奕主张因其未同意五道口市场中心单方提出的要求增加额外收取的摊位费要求而遭到了五道口市场中心的封摊，五道口市场中心存在根本违约行为，导致合同目的无法实现。就其主张，薛奕向本院提交了其交纳摊位费的收据、内容为五道口市场中心于2013年5月26日张贴的封条的照片、与五道口市场中心的谈话录音。五道口市场中心认可向薛奕收取了承租费外的费用，但表示该费用不属于摊位承租费，而是《承租合同》约定的摊位管理费和物业费，其有权向薛奕收取并予以调整，不属于违约行为，同时其不认可照片的真实性，亦不认可录音的真实性、关联性和合法性。薛奕针对照片进一步解释为：照片系其所承租摊位的对面摊位的经营者高某用手机拍摄，但该手机已经灭失，现提供的照片系高某当时拍摄后存于其电脑中拷贝所得。五道口市场中心坚持认为照片涉嫌伪造，并提交了高某于2015年5月7日在该照片复印件上出具的《证明》，内容为：“我是五道口市场中心三层C102号摊主高某，此照片与我无任何关系，不是我照的。”薛奕以高某未到庭为由不予认可。五道口市场中心则表示高照南自认照片与其无关，其认为没有必要出庭，且薛奕作为照片提供方，有义务让高某出庭说明。庭审中，薛奕另就其主张向本院申请曾租赁其摊位的赵×作为证人出庭。后赵×出庭作证，其当庭陈述其于2012年12月自王某处承租了C094号摊位，租赁期为1年，在租赁期间，其接到五道口市场中心有关摊位涨价的通知后，其电话告知了王某，后在2013年5月26日下午，五道口市场中心在C094号摊位上张贴封条，共张贴了2张封条，后其便不再经营，并于当年6月进入摊位取走其所有个人物品。五道口市场中心对该证人证言不予认可。薛奕另申请C094号摊位隔壁的C093号摊位的承租者王某作为证人出庭作证。后王某出庭作证，其陈述C093号摊位系其承租，因与薛奕认识，且摊位相连，其便一并管理C094号摊位，并将两个摊位通过市场转租，其中C094号摊位租给了赵×，后五道口市场中心在2013年5月26日将两个摊位通过贴封条方式都给封了。五道口市场中心以王某系另案诉讼当事人、与薛奕有利害关系为由对其证人证言不予认可。经查，双方签署的《承租合同》中确有摊位管理费、物业费的约定内容，但对于具体数额及交纳时间均未予以明确约定，相关合同条款的内容为空白。
另庭审中，薛奕向本院提交了赵×（乙方）与王某（甲方）就C904号摊位签订的《承租合同》（以下简称《合同》），约定了乙方承租C094号摊位，出租期为2012年12月1日到2013年12月1日，乙方每月向甲方交纳租金1000元等内容。薛奕据此主张按每月1000元的标准，自2013年5月封摊起计算至2015年3月，共22个月的损失。
另庭审中，薛奕根据其首次额外向五道口市场中心交纳费用的时间主张其入场时间为2008年4月1日，五道口市场中心则主张薛奕于2008年3月1日入场，但其未就此提交相应证据。经查，双方《承租合同》中有关租期的起止时间的约定内容为空白，而薛奕除承租费、保证金外首次向五道口市场中心交纳费用的时间为2008年4月。另查，现C094号摊位处于空置状态。
上述事实，有双方当事人陈述，《承租合同》、《合同》、证人证言、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，薛奕与五道口市场中心签订的《承租合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定内容履行各自义务。
本案争议焦点在于五道口市场中心是否存在违约行为。对此，本院认为：首先，因五道口市场中心对薛奕提交的能够直接显示其存在封摊行为的照片的真实性不予认可，且薛奕亦无法提交该照片的源文件，故该照片确不能单独作为认定本案事实的依据。但又因薛奕对此申请了证人赵×出庭，而鉴于赵×系事发时C904号摊位的实际经营者，其亲历了事发的整个过程，其所陈述的证言具有较高的证明力，五道口市场中心虽对该证人证言不予认可，但未能提供充分的证据予以反驳，故本院根据赵×的证人证言及王某的证人证言、王某和赵×签订的《合同》等证据，认定五道口市场中心存在封摊行为；其次，综合本案案情，可以看出，导致双方在履约过程中产生争议的原因是五道口市场中心收取并调整摊位的管理费、物业费。从《承租合同》的整体内容来看，五道口市场中心确有权收取摊位管理费、物业费，并自第3年起有权根据市场经营状况进行调整，但从《承租合同》中具体约定摊位费、物业费的条款来看，对于摊位费、管理费的具体数额及交纳时间却没有明确约定，薛奕作为一般公民基于此对五道口市场中心收取摊位管理费、物业费的行为产生异议，具有合理性。同时，因该《承租合同》系五道口市场中心提供的格式合同，故因该合同约定不明所产生的合理异议并导致多种解释时，应当由五道口市场中心予以承担对其不利的解释。因此，即便薛奕在客观上存在歇业行为，五道口市场中心基于此采取封摊的行为，缺乏合同和法律依据。综上，本院认定五道口市场中心存在违约行为。
则在此前提下，五道口市场中心的封摊行为，导致薛奕在客观上无法继续占有使用承租的摊位，双方合同目的无法实现，故对于薛奕要求解除双方《承租合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除之后，五道口市场中心应将剩余承租费及全额保证金予以退还。关于剩余承租费的计算，因双方签署的《承租合同》仅约定了整体租期为15年，未约定具体起止时间，现五道口市场中心主张薛奕的入场时间为2008年3月1日，但未提交相应证据，本院不予采信，而薛奕主张的入场时间为2008年4月1日，与其首次交纳摊位管理费、物业费的时间相符，本院予以采信，又因如前所述，五道口市场中心于2013年5月26日对薛奕承租的摊位予以封闭，故应当根据上述两个时间点予以计算剩余承租费用。因此，现薛奕主张的剩余承租费数额准确，本院予以确认。
关于损失一节，薛奕提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京市五道口服装百货市场中心于本判决生效后七日内向薛奕退还剩余承租费人民币四万五千八百八十八元八角九分、保证金人民币一万元；
二、驳回薛奕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百七十四元，由薛奕负担一百七十五元，已交纳；由北京市五道口服装百货市场中心负担六百九十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 陆金伟
二〇一五年六月十九日
书 记 员 于春燕