安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民一终字第00714号
上诉人（一审原告）：杨敏，女，1969年1月5日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区埇桥街道办事处八一路八一小区*号楼*单元***室，公民身份号码3422011969********。
委托代理人：孙建良，宿州市埇桥区西二卜乡法律服务所法律工作者。
上诉人（一审被告）：宿州市文升设备租赁有限公司，住所在安徽省宿州市玉生街1号楼，组织机构代码78855895-7号。
法定代表人：尹习，该公司经理。
被上诉人（一审被告）：蔡华，男，1955年6月4日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区北关单庄**号，公民身份号码3422011955********。
被上诉人（一审被告）：刘光兰，女，1956年10月10日出生，汉族，居民，住址同上，公民身份号码3422011956********，系蔡华之妻。
上诉人杨敏、宿州市文升设备租赁有限公司（以下简称文升公司）因与被上诉人蔡华、刘光兰案外人执行异议之诉纠纷（二审更正为房屋买卖合同纠纷）一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2013年8月8日作出的（2011）宿埇民一初字第04362-1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年9月17日受理后，依法由代理审判员杜飞担任审判长，与代理审判员李德道、许劲松组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
杨敏一审起诉称：2010年11月1日，其与蔡华、刘光兰夫妇签订《房屋买卖协议》一份。协议约定：蔡华、刘光兰自愿将其所有的坐落在宿州市香港玉生街E区6号楼607室产权出售给杨敏，房屋面积92.7平方米，成交价210000元，并约定了付款方式。协议签订后，杨敏按约定履行了自己的义务，先后向蔡华、刘光兰支付18.5万元。此后，杨敏对该房进行装修。2011年4月一审法院因文升公司申请强制执行把该房屋查封。杨敏提出执行异议，一审法院驳回杨敏的异议。为此，杨敏提起诉讼，请求依法确认杨敏与蔡华、刘光兰之间的房屋买卖协议有效，所涉房屋归杨敏所有。诉讼费由文升公司承担。
蔡华、刘光兰一审答辩称：其二人与杨敏房屋买卖是事实，买卖合同应为有效。原来多少钱出售，现在价格不变。
文升公司一审答辩称：诉讼主体错误，文升公司与房屋买卖没有关系，不应是本案的被告。2、蔡华为逃避债务，将房屋低于市场价格卖给杨敏，该房是第一购买人刘丽萍实际占有，杨敏不是善意取得。3、杨敏与蔡华签订房屋买卖合同是无效的，根据补充协议杨敏与蔡华属于经济纠纷。4、因蔡华拒不履行埇桥区人民法院于2009年12月18日作出的（2010）宿埇民一初字第45号调解书，文升公司于2010年7月23日申请一审法院强制执行。2011年4月11日一审法院作出（2011）宿埇执字第42号执行裁定，依法查封蔡华、刘光兰夫妇房产。杨敏以案外人的名义向一审法院提出异议，一审法院驳回杨敏异议。文升公司申请查封该房屋有法律依据。
一审法院查明：蔡华、刘光兰系夫妻关系。2010年11月1日杨敏与蔡华、刘光兰经宿州市好邻居房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方（蔡华、刘光兰）将坐落在宿州市香港玉生街E区6#楼607室房屋委托宿州市好邻居房地产经纪有限公司（丙方）出售给乙方（杨敏），房地产权登记面积：92.7平方米；成交价为人民币210000元。合同第四条约定：1、乙方应在2010年11月5日以前将购房款人民币170000交给丙方，由丙方协助甲、乙双方办理产权过户事宜。2、在房屋过户事宜办理完毕后丙方将部分购房款170000元交给甲方，余款在办理完水户、电户、煤气户、有线电视等过户手续并交房后一日内一次性付给甲方。甲方承诺该房地产权证于2011年元月30日前办理过户给乙方，如到期不能过户给乙方，甲方应退还乙方本金，并赔付乙方2万元损失费。合同签订后，丙方于2010年11月4日将170000万元购房款交给蔡华、刘光兰，后蔡华将该房的钥匙交给杨敏。2011年3月18日杨敏又付给蔡华、刘光兰15000元购房款。2013年3月份杨敏对该房屋面进行防漏雨处理，房内墙面及厨房、卫生间水电重修。另查明，因蔡华欠文升公司设备租赁费及赔偿款，文升公司于2009年12月起诉蔡华，经一审法院调解，蔡华自愿分期给付文升公司165231.45元。期限届满后，蔡华未付，文升公司申请一审法院强制执行，2011年4月11日一审法院作出（2011）宿埇执字第42号执行裁定：查封被执行人蔡华、刘光兰所有的位于香港玉生街E区6号楼607室房屋一处。2011年5月26日杨敏提出执行异议申请，请求解除对该房的查封，2011年9月29日一审作出（2011）宿埇民一执字第42-1号执行裁定书，驳回案外人杨敏的异议。杨敏于2011年10月13日向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：杨敏在一审法院驳回其执行异议后，以文升公司、蔡华、刘光兰作为被告提起案外人执行异议之讼符合法律规定，文升公司提出其不应作为本案的被告的主张不成立，不予采纳。蔡华、刘光兰因一审判决取得香港玉生街E区6号楼607室的房屋所有权。杨敏与蔡华、刘光兰签订的《房屋买卖合同》是在双方平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，该房屋买卖协议有效。对杨敏的请求依法确认其与蔡华、刘光兰之间的房屋买卖协议有效应当支持。依《中华人民共和国物权法》第九条、三十一条之规定，蔡华虽然根据一审判决取得诉争房屋的所有权，也有权对该房屋进行处分，但买卖后未办理房屋过户登记，该处分行为不发生所有权转移的效力。故杨敏请求确认香港玉生街E区6号楼607室属于其所有，不予支持。案经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条、第三十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、2010年11月1日杨敏与蔡华、刘光兰签订的《房屋买卖合同》为有效合同；二、驳回杨敏的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由杨敏与文升公司各承担2225元。
杨敏、文升公司均不服一审判决，向本院提出上诉。
杨敏上诉称：1、蔡华、刘光兰夫妻与杨敏签订房屋买卖合同后，杨敏已按照合同约定支付了房款，并实际占有了该房屋，善意取得该房产，一审判决未予明确房产权属归其所有不正确；2、要求明确一审法院查封裁定违法，并解除对争议房产的查封。
文升公司答辩称：房屋所有权并未发生转移，依照相关法律规定，法院可以对未转移房屋所有权的房产进行查封，
文升公司上诉称：1、杨敏与蔡华、刘光兰恶意串通，损害债权人文升公司的利益，双方签订的房屋买卖协议无效。2、文升公司申请的查封扣押裁定合法，请求继续执行。
杨敏答辩称：其与蔡华、刘光兰夫妇签订买卖协议在文升公司申请查封扣押房子之前，签订时并不知道刘光兰、蔡华夫妇欠文升公司的债务，双方不存在恶意串通，损害债权人文升公司利益的行为，其签订的合同合法有效。再者，合同签订以后，杨敏也向蔡华、刘光兰夫妇付清房款并实际交付占有房屋，依照执行程序的相关规定，法院对于已实际付清房款和实际交付占有的房屋不应当进行查封。
蔡华、刘光兰答辩称：房屋卖给杨敏是事实，与杨敏不存在恶意串通，同意杨敏的上诉请求。
双方当事人二审所举证据与一审相同，双方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：杨敏是通过中介公司与蔡华、刘光兰夫妇签订的房屋买卖协议，在此之前杨敏对于蔡华、刘光兰与文升公司存在债务关系并不知情，而此时一审法院也未对涉案房屋查封。从双方签订的《房屋买卖协议》的内容分析，该协议不违反法律、行政法规的规定，亦不存在恶意串通损害第三人利益的情形，该合同应合法有效。文升公司上诉称杨敏未支付相应的购房对价，与蔡华、刘光兰存在恶意串通，合同无效的主张，因文升公司未出示同时期、同地段的房屋价格的依据，亦未提供杨敏、蔡华、刘光兰存在为对抗文升公司执行，而恶意串通达成购房协议的证据，对文升公司的该项上诉意见本院不予采纳。文升公司上诉提出杨敏未付清购房款，而蔡华、刘光兰也未协助办理房屋过户手续，根据合同补充约定双方买卖合同已终止的主张。经查，蔡华、刘光兰因客观原因造成涉案房屋未及时办理过户手续，杨敏依据合同约定未付清购房款，现杨敏坚持要履行合同，而蔡华、刘光兰也愿意协助办理过户手续，双方的合同应继续履行，不存在终止的情形，文升公司的该项上诉意见，本院不予采纳。虽然杨敏与蔡华、刘光兰签订的房屋买卖合同有效，但其并未按照《物权法》的相关规定依法及时办理房产变更登记手续，对于不动产而言，买卖协议有效并不代表不动产物权转移。故杨敏上诉请求确认涉案房屋属其所有的主张，本院不予支持。对杨敏上诉提出一审查封裁定错误，应予解除查封的意见，因其一审诉求中未予主张，属二审中新的诉讼请求，经调解无效，其可另行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由杨敏负担2225元，宿州市文升设备租赁有限责任公司负担2225元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜 飞
代理审判员 李德道
代理审判员 许劲松
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 王 艳