贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民初84号原告：中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路56号。负责人：朱勇，该行行长。委托诉讼代理人：李越，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐腾，贵州公达律师事务所实习律师。被告：贵州中锦房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区都司路126号都市花园1栋3层2号房。法定代表人：钟杰。委托诉讼代理人：申马季，国浩律师（贵阳）事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行（以下简称：建行京瑞支行）与被告贵州中锦房地产开发有限公司（以下简称：中锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告建行京瑞支行委托诉讼代理人李越、徐腾和被告中锦公司法定代表人钟杰、委托诉讼代理人申马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行京瑞支行向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告履行合同的约定义务，将违约金抵扣房屋总价10%的尾款，并向原告支付抵扣过后的违约金21518098.27元（暂计算至2017年12月1日，此后按总房款的日万分之五计算至原告取得案涉房屋产权证书之日止）；二、判令被告按照合同约定为原告房屋产权证书；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年12月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买都市花园第1幢1单元1-1-G号房，建筑面积共349.22平方米，每平方米48000元，总价16762560元。根据合同的约定，被告应于2009年12月20日前为原告办理房屋产权证书并交付给原告。但至今，被告仍未履行合同义务，使原告至今不能取得房屋产权证书，严重影响了原告对房屋的使用、收益、处分等权利。因此，被告应按照合同约定承担违约责任。被告中锦公司答辩称：一、被告并非不愿提供办证资料，而是无法提供；二、只有原告向法院提起诉讼才能办到房屋产权证；三、被告确认双方合同约定的房价款1600余万元，收到两期房款一千五百多万元，还差10%的房款未付。被告违约是事出有因，没有得到消防验收许可证所以办不了房屋产权证。由于31楼顶层住户在天台上搭建了违章建筑，堵塞消防通道，导致无法取得消防许可证。被告为拆除违章建筑几经奔走，但无果而终。被告在无力解决的情况下告知原告起诉解决。四、案涉标的为1600余万元，原告尚有10%的尾款未支付，�照司法解释的规定，合同约定的违约金过高，违约金应以原告的损失为限，原告未提出其损失为多少，何况被告已经面临破产，无力承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其主张提交以下证据：1、原告营业执照、原告负责人身份证明、原告负责人身份证复印件及被告营业执照、企业信息。拟证明原、被告主体适格。被告对该组证据三性无异议。2、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同登记备案表》、《收据》，拟证明原、被告之间成立房屋买卖合同关系，原告按照合同约定履行了付款义务。被告对该组证据三性无异议。3、《致贵州中锦房地产开发有限公司的函》、《关于解决文化路支行产权证事项专题会议纪要》，拟证明被告没有按照合同约定为�告办理产权证，已构成违约。被告对该组证据三性无异议。被告对其主张成立提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间的法律关系。原告对该组证据三性无异议。2、《预售许可证》，拟证明案涉标的物是合法建筑。原告对该组证据三性无异议。3、《报告》、《工作协助函》、《贵阳晚报》、《施工合同》、《付款凭证》，拟证明被告开发的都市花园项目由于楼顶出现了违章建筑，消防验收不合格，无法办理消防手续，是无法办理产权证的根源。原告质证认为，对该组证据真实性予以认可，但对证明目的有异议，被告的主张不能作为未办理产权证书的原因，不是不可抗力。4、《复函》，拟证明被告已将本案的基本事实告知原告，被告无力办理消防手续，希望原告自行办理。原告质证认为，消防不合格不能作为被告不办理产权手续的抗辩理由。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：2005年9月19日，被告中锦公司取得都市花园《房屋预售许可证》。2008年12月19日，被告中锦公司与原告建行京瑞支行签订《商品房买卖合同》，约定被告将都市花园第1幢1单元1-1-G层房屋出售给原告，房屋单价为每平方米48000元，建筑面积为349.22平方米，房屋总价款为16762560元。合同第六条第2款约定：原告份三期付款，首期款11733792元，第二期3352512元在出卖人经有权机关验收合格（含消防验收合格）的房屋交付买受人后支付，第三期1676256元，在出卖人办妥房屋产权证书并将该产权证书交付买受人后支付。同时约定由出卖人代收维修基金167626元。合同第十五条约定，被告应当在2009年12月20日前为买受人办妥房屋产权证书并交付买受人，如出卖人不能在2009年12月20日前为买受人办妥房屋产权证书的，买受人不退房，2009年12月20日起出卖人按每超一日向买受人支付总房款的万分之一的违约金（以2009年12月10日起为起始计算时间）。2010年6月10日起出卖人按每超期一日向买受人支付总房款的万分之五的违约金（以2010年6月10日为起始计算时间）。买受人有权在房款的10%的尾款中直接扣回违约金，如尾款不足，买受人有权向出卖人继续追索。原告建行京瑞支行于2008年12月24日向被告中锦公司支付11733792元、2011年6月10日向中锦公司支付3352512元。被告出具《收据》确认收到上述款项。2013年9月6日，中锦公司向贵阳市城管局发出《报告》，载明都市花园项目的违章建筑情况及整改意见。2013年12月6日，贵阳市城市综合执法支队南明大队向中锦公司发出《工作协助函》，载明在拆除工作中存在的问题。2016年3月14日原告建行京瑞支行向被告中锦公司发函，要求被告履行合同义务，为原告办理房屋产权证并承担违约责任。2016年8月4日，建行金阳支行与中锦公司召开会议，对案涉房屋办理产权证事宜进行协商，《会议纪要》明确：被告确认与原告于2008年12月19日签订购房合同，合同总价16762560元，被告确认收到原告支付的购房款15086304元，并承认未在合同约定的时限内办理房屋产权证书。本案庭审过程中，被告主张因都市花园项目违章建筑未完全拆除，至今未能未经消防验收合格，致使无法办理房屋产权证。上述事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《会议纪要》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，合同双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖�同》系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。根据双方合同约定，被告应在2009年12月20日前为原告办妥房屋产权证书并交付原告，但至今被告仍未完成为原告办理房屋产权证的合同义务，已构成违约。原告要求被告为其办理房屋产权证的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告主张合同约定的违约金过高，应以原告的实际损失为限，本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准�当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，被告自2009年12月违约至今已长达8年之久，违约时间较长，严重影响原告物权的实现，必然对原告造成一定损失。本案庭审中，原告陈述其购买该房屋系用作营业网点，且原告未对其实际损失举证证明。而双方合同约定的违约金计算标准为：2010年6月10日前为总房款日万分之一，2010年6月10日后为总房款日万分之五，按此标准计算至原告起诉之日，已超过原告购房本金的数额。结合上述情况，本院酌情对违约金计算标准进行调整：2010年6月10日前，本院尊重双方当事人的意思自治，按照双方合同约定的违约金计算标准，即以购房总款为基数，按日万分之一的标准计算共计303402.3元（16762560元×0.0001×181天=303402.3元）；2010年6月10日起，本院以购房总款为基数，按照年利率6%的标准计算违约金，暂计至2017年12月1日共计7525241.3元（16762560元×0.06÷365×2731天=7525241.3元）。原告要求以违约金抵扣其应付的尾款1676256元，该诉讼请求符合双方合同的约定，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金（暂计至2017�12月1日）共计6152387.6元（303402.3元+7525241.3元-1676256元=6152387.6元）。2017年12月1日后的违约金，以购房总款为基数，按照年利率6%的标准计算至被告为原告办理房屋产权证并交付至原告之日止。综上，原告建行京瑞支行的诉讼请求部分成立。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州中锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行办理房屋权属证书；二、被告贵州中锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行支付违约金6152387.6元�暂计至2017年12月1日），2017年12月2日起，以16762560元为基数，按照年利率6%计算至被告将房屋权属证书交付至原告之日止；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149390.5元，由原告中国建设银行股份有限公司贵阳京瑞支行负担106683.5元，由被告中锦房地产开发有限公司负担42707元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长 彭伦禹审 判 员 唐有临审 判 员 田 勇二〇一八年三月十二日法官助理 Ｘ Ｘ书 记 员 朱开昊