重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初1514号原告重庆金源时代购物广场有限公司，住所地重庆市江北区滨江路X号金源时代购物广场公寓楼，组织机构代码74745534-5。法定代表人刘彩军，常务副总经理。委托代理人梅佳，重庆合煌律师事务所律师。委托代理人潘靖，重庆思融律师事务所律师。被告重庆宴道餐饮文化有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路X号金源时代购物广场第五层，组织机构代码05174849-X。法定代表人余满。被告邓佳，女，1986年12月27日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托代理人杨青松，重庆博志律师事务所律师。原告重庆金源时代购物广场有限公司（以下简称金源公司）与被告重庆宴道餐饮文化有限公司（以下简称宴道公司）、邓佳租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金源公司的委托代理人梅佳、潘靖、被告邓佳及其委托代理人杨青松到庭参加诉讼。被告宴道公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金源公司诉称，2012年6月4日，原告和被告邓佳签署了《租赁合同》及《补充协议》，邓佳承租位于江北区北滨一路X号重庆金源时代购物中心六层的租赁场地，用于经营精品川菜、粤菜。合同签订后，原告向邓佳完成了租赁场地的交接。后，经邓佳申请，原告与邓佳、宴道公司三方于2014年8月20日签订了《转让协议》，将《租赁合同》承租主体由邓佳变更为宴道公司，由宴道公司承继和享有承租人的全部权利义务，同时邓佳还向我司出具了《个人无限连带责任保证书》，为宴道公司的相关债务承担连带保证责任。从2015年1月起，宴道公司因自身经营及股东变更原因拖延、拒交应付的租金、物业管理费、空调费等费用。2015年9月15日，原告向宴道公司寄送了《解除通知书》，明确告知其自该通知送达之日，解除双方签订的《租赁合同》，该通知书送达后，宴道公司拒绝签收。请求：1、判令被告宴道公司向原告支付拖欠的2015年1月1日至2015年8月14日的租金610944.33元、物业管理费100566.97元、空调费100566.97元，2015年5月24日至2015年7月20日的水费2310.86元，共计814389.13元；2、判令被告宴道公司向原告支付违约金491929.20元；3、判令被告向原告支付从应付日至2015年9月17日止累计的逾期付款滞纳金65915.44元；4、判令被告邓佳对被告宴道公司应支付的前述全部欠款和违约金、滞纳金承担连带清偿责任。本案诉讼费由二被告承担。被告宴道公司未到庭答辩。被告邓佳辩称，1、我不应该承担连带责任，我将涉案房屋转租给宴道公司，在这种情况下原告要求我必须签订连带责任保证书才同意，因此该保证书不是我的真实意思表示；2、宴道公司拖欠原告的租金等费用，我均不知情，若欠款属实，我也对部分金额有异议，而且所欠费用也应该用已经交纳的履约保证金进行冲抵；3、租赁合同约定的违约金明显过高，违约金的计算标准应该以同期银行贷款利率计算，而且第二项、第三项诉讼请求存在重复计算违约金的问题；4、原告对于因宴道公司拖欠房租而扩大的损失应当自行承担责任；5、根据《补充协议》，我在转让合同权利义务之前曾向原告支付过28.9万元的使用补偿费，该笔费用应该按照《租赁合同》期限进行分摊计算，对于合同解除后的补偿使用费应当退还或者冲抵相关欠费。经审理查明，2012年6月4日，原告（甲方）和被告邓佳（乙方）签订《租赁合同》，约定邓佳承租江北区北滨一路X号的重庆金源时代购物中心六层用于经营精品川菜、粤菜。第6条“租赁期限、租金优惠期”约定：租赁场地的租赁期限为7年，自2012年8月15日起至2019年8月14日止，租金自2012年8月15日起开始计算。第7条“费用及支付方式”约定：7.1租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，具体标准如下：租期内第一年至第二年（自2012年8月15日至2014年8月14日）的月优惠租金标准为45元/平方米，每月租金为75915元；第三年（自2014年8月15日至2015年8月14日）租金标准增长8%，即按每月每平方米48.6元计算，每月租金为81988.2元……7.2乙方应向甲方支付物业管理费和空调费，物业管理费标准按每月每平方米8元计算，每月13496元，空调费标准按每月每平方米8元计算，每月13496元。7.3公用事业费用：公用事业包括但不限于水、电、燃气、通讯等，公用事业费从租赁场地交接日开始按实际使用数额计收……乙方能够直接申请开户的公用事业项目，由乙方自行申请开户，直接向公用事业供应商缴纳费用，乙方不能直接申请开户的公用事业项目，由甲方负责代公用事业供应商向乙方收取相关费用，但甲方有权按照乙方计量用量占购物中心总计量用量的比例向乙方分摊损耗费用。7.4租金、物业管理费、空调费均采用预付方式，按月支付，每一月为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。甲方收取的公用事业费用，乙方在收到付款通知书后3日内向甲方支付。7.7履约保证金：自本合同签署后7日内，乙方须向甲方支付履约保证金20万元，履约保证金在整个租赁期内维持不变。第9条“乙方权利义务”约定：9.7及时履行付款义务，包括按期向甲方交纳履约保证金、租金，物业管理费、空调费、租赁场地内发生的其他费用，并支付水、电、燃气、通讯费等各项公共事业费用。第24条“甲方单方解除”约定：24.1有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……（b）乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；（c）乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的。24.2甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约金行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。24.3甲方依据本合同的约定解除合同的，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除。24.4甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项：（a）水、电、燃气费；（b）租金、物业管理费、空调费；（c）赔偿金；（d）违约金，履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索；有剩余的，甲方应当按照本合同有权约定退还乙方。第29条“通知”约定……29.2甲乙双方之间的通知以及相关往来文件应当以中文书面形式进行，特殊或紧急情况时可以采用口头、电话等形式，但以下通知、文件必须以中文书面形式：（a）解除租赁合同通知；（b）催缴费用通知；（c）限期整改或限期纠正违约行为通知。第30条“送达”约定：30.1甲乙双方因履行本合同而相互发出或提供的所有通知、文件、资料均以本合同所列明的联系地址、联系人送达……在一方下落不明，或者拒绝签收的情况下，另一方可以特快专递的方式向对方法定代表人、联系人的通信地址、身份证住所地邮寄送达，自邮寄之日起满3日视为送达2012年8月30日，原告（甲方）和被告邓佳（乙方）签订《补充协议》，约定：双方就租赁场地交付标准及乙方有偿使用租赁场地现有装修装饰有关事宜，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以资信守：……二、乙方因接受使用租赁场地现有装修装饰及相关设施设备，同意于2012年9月30日前一次性支付甲方人民币350000元作为使用补偿费。无论任何原因导致本合同或本协议中止，该使用补偿费甲方均不予退还。……四、无论任何原因导致合同或本协议终止，在甲方收回或乙方交回租赁场地时，乙方应将本协议附件中约定的全部不可移动之设施设备及装饰装修无条件交还甲方。租赁场地应与交付给乙方时一样的良好，自然磨损和自然损坏除外。2014年8月20日，邓佳（甲方、转让方）、被告（乙方、受让方）、原告（丙方、出租方）共同签署了《转让协议》一份，协议约定：一、甲方将《租赁合同》（包括甲方与丙方就《租赁合同》相关事宜所签订的补充协议、变更协议、确认书、往来函件等全部文件）所确定的权利义务一并转让给乙方，乙方同意概括承受，丙方同意该转让。二、本协议生效后，《租赁合同》项下承租人的权利义务全部由乙方享有和承担，包括但不限于本协议生效之前《租赁合同》履行中可能存在的甲方债务以及甲方可能承担的任何后果和责任。三、甲方承诺对乙方履行《租赁合同》项下的义务向丙方承担连带责任保证担保，如乙方逾期交纳租金、物业费、空调费、水电费等各项费用或乙方有其他违约、侵权等行为而对丙方负有债务时，甲方承诺于收到丙方通知后十日内承担保证责任，向丙方支付应付款项。甲方承担保证责任的期限为两年，自乙方对丙方所负债务产生之日起计算，担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息及丙方为实现债权而支出的费用等。七、本协议自各方签字盖章之日起生效。《转让协议》后附乙方联系方式“办公地址（通信地址）：重庆市北碚区天府镇自生桥X号，联系人姓名：邓佳”。同日，邓佳向原告出具一份《个人无限连带责任保证书》，该保证书载明：因本担保人与重庆宴道餐饮文化有限公司在此项目上属于共同投资、共同经营、共担风险的合作关系，现本保证人就重庆宴道餐饮文化有限公司在履行《租赁合同》中所应承担一切经济及法律责任作出保证。本人邓佳愿意以无限连带责任保证人的身份向贵公司就重庆宴道餐饮文化有限公司在履行《租赁合同》、相关补充协议及使用租赁场地的过程中所产生的债务本金、违约金、损害赔偿金、利息以及贵公司为实现债权而支出的费用……如重庆宴道餐饮文化有限公司逾期缴纳租金、物业费、空调费、水电费等各项费用或公司有其他违约、侵权等行为而对丙方负有债务时，本人承诺在接到贵司书面通知后十日内无条件地代重庆宴道餐饮文化有限公司清偿其所应付的相关费用，不得有任何异议。该保证书后附邓佳证件地址重庆市北碚区天府镇自生桥X号，联系电话1XX****。2015年9月15日，原告向宴道公司的《转让协议》联系地址寄送了一份《解除通知书》，要求解除与宴道公司间的《租赁合同》。该通知书寄送情况显示2015年9月17日未妥投，退拒收。2015年11月23日，原告再次向邓佳的《个人无限连带责任保证书》联系地址寄送了一份《履行连带保证责任通知书》，要求邓佳对宴道公司自2015年1月1日起至2015年11月20日已拖欠的租金、物业费、空调费、水电费、违约金、滞纳金等各项费用共计1398220.27元承担连带保证责任。该函告寄送情况显示2015年11月25日未妥投，拒收。上述事实，有《租赁合同》及其附件、《转让协议》、《个人无限连带责任保证书》、《解除通知书》、《履行连带保证责任通知书》、EMS邮件、邮寄单、签收截图以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告还举示了5张水用量计费表，拟证明2015年5月24日至2015年7月20日被告总计拖欠水费的情况。同时原告也认可其已经按照《租赁合同》的约定收取了200000元的履约保证金，并且收取了2890000元的使用补偿费。本院认为，合同一方当事人经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转移给受让人。本案中，原告、宴道公司和邓佳通过签订《转让协议》，由宴道公司对《租赁合同》及《补充协议》的全部权利义务关系进行了概括承受。《租赁合同》及《补充协议》真实合法有效，合同主体为原告和宴道公司，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，对于《租赁合同》及《补充协议》所处的状态，本院认定如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款明确规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，合同第24.1条明确约定有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……（b）乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；（c）乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的。宴道公司的欠费行为已经符合上述合同约定的两个条件，原告的解除权行使条件已经成就。原告在2015年9月15日向宴道公司的联系地址寄送了《解除通知书》，虽然该邮件显示为未妥投、拒收状态，但是根据《租赁合同》第30条“在一方下落不明，或者拒绝签收的情况下，另一方可以特快专递的方式向对方法定代表人、联系人的通信地址、身份证住所地邮寄送达，自邮寄之日起满3日视为送达”的约定，该通知书在2015年9月19日视为已经送达。因此，可以确认双方的《租赁合同》在2015年9月19日解除，相应的，《补充协议》亦于该日解除。对于原告的第一项诉讼请求。原告主张宴道公司欠交2015年1月1日至2015年8月14日的租金、物业管理费、空调费，2015年5月24日至2015年7月20日的水费，因为宴道公司未出庭应诉，对于其是否交纳上述几项费用未能举证证明，应当承担不利的举证责任，虽然邓佳对欠费金额提出异议，但是亦未举示相应证据，对其异议本院不予支持。根据《租赁合同》第7条的约定，第三年（自2014年8月15日至2015年8月14日）租金标准按每月每平方米48.6元计算，每月租金为81988.2元。宴道公司所欠租金具体计算如下：1、2015年1月1日至2015年1月14日租金为81988.2*14/31=37026.93元，2015年1月15日至2015年8月14日租金为81988.2*7=573917.4元，两者相加为610944.33元。对于原告关于租金的诉讼请求，本院予以支持。合同7.2条约定物管费、空调费每月均为13496元。被告所欠物管费具体计算如下：2015年1月1日至2015年1月14日为13496*14/31=6094.97元，2015年1月15日至2015年8月14日为13496*7=94472元，两者相加为100566.97元。因为空调费的欠费期间和物管费欠费期间相同，故空调费亦为100566.97元。对于原告关于物业管理费、空调费的诉讼请求，本院予以支持。对于水费的诉讼请求。《租赁合同》第7.3条明确约定了“乙方能够直接申请开户的公用事业项目，由乙方自行申请开户，直接向公用事业供应商缴纳费用，乙方不能直接申请开户的公用事业项目，由甲方负责代公用事业供应商向乙方收取相关费用，但甲方有权按照乙方计量用量占购物中心总计量用量的比例向乙方分摊损耗费用”。庭审中原告举示的5张水用量计费表，各表中的“上月底数”与“本月止数”能够衔接，计费单价、实用量、金额明白无误，计费单价也与租赁合同附件E第五条的约定一致。在没有相反证据证明的情况下，结合《租赁合同》的约定，本院对于5张水用量计费表予以采信。该5张水用量计费表显示2015年5月24日至2015年7月20日期间被告共产生水费2310.86元，原告现要求被告支付，本院予以支持。被告所欠租金、物业管理费、空调费、水费共计814389.13元。综上，对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于原告的第二项诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告之间的《租赁合同》第24.2条明确约定“甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用”。现原告主张向宴道公司收取解约当年6个月租金标准数额的违约金，符合《租赁合同》第24.2条的约定，本院予以支持，违约金金额为81988.2*6=491929.20元。对于原告的第三项诉讼请求。其依据的合同条款是7.8条。该条款为“逾期付款的违约责任”，约定“乙方逾期支付租金、物业服务费、空调费、公共事业费及其它费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金”。结合该条款，原告诉请中虽然用的是“滞纳金”，但其实质就是违约金。该项违约金为逾期付款违约金，与24.2条的解除合同违约金系不同性质，原告可以同时主张，邓佳提出的系重复计算违约金的辩称，本院不予支持。《租赁合同》7.4约定的租金、物业管理费、空调费均采用预付方式，按月支付，每一月为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。因此，该笔逾期付款违约金的具体计算方式如下：2015年1月1日至1月14日的租金、物业管理费、空调费的逾期违约金从应付日2014年12月15日开始计算（以下均计算至2015年9月17日）：（37026.93+6094.97+6094.97）*277*0.0005=6816.54元；1月15日至2月14日的租金、物业管理费、空调费的逾期违约金从应付日2015年1月15日开始计算：（81988.2+13496+13496）*246*0.0005=13404.56元；2月15日至3月14日的逾期违约金从应付日2015年2月15日开始计算：（81988.2+13496+13496）*215*0.0005=11715.37元；3月15日至4月14日的逾期违约金从应付日2015年3月15日开始计算：（81988.2+13496+13496）*187*0.0005=10189.65元；4月15日至5月14日的逾期违约金从应付日2015年4月15日开始计算：（81988.2+13496+13496）*156*0.0005=8500.46元；5月15日至6月14日的逾期违约金从应付日2015年5月15日开始计算：（81988.2+13496+13496）*126*0.0005=6865.75元；6月15日至7月14日的逾期违约金从应付日2015年6月15日开始计算：（81988.2+13496+13496）*95*0.0005=5176.56元；7月15日至8月14日的逾期违约金从应付日2015年7月15日开始计算：（81988.2+13496+13496）*65*0.0005=3541.86元；上述合计59394.21元。对于邓佳的保证责任问题。《转让协议》的第三条、《个人无限连带责任保证书》可以视为邓佳和原告之间建立了保证合同关系，该保证合同在2014年8月20即告成立并生效。保证方式为连带责任保证，保证范围为租金、物业费、空调费、水电费、违约金等各项费用，保证期间为两年。邓佳辩称该连带责任保证书非其真实意思表示，没有证据证明，本院不予支持。庭审中，原告认可已经收到使用补偿费289000元，因为《补充协议》的权利义务关系已经概括转让给宴道公司，因此该笔使用补偿费可以视为宴道公司对于原告享有的债权。邓佳辩称该笔费用应该按照《租赁合同》期限进行分摊计算，对于合同解除后的补偿使用费应当退还或者冲抵相关欠费，本院不予支持，理由如下：1、《补充协议》第二条明确约定“无论任何原因导致合同或者本协议终止，该使用补偿费甲方均不予退还”；2、本案中，《租赁合同》及《补充协议》解除从而导致双方的权利义务终止的原因是由宴道公司的违约行为造成的，而非原告的原因造成的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国担保法》第二十条规定：一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。本案中，邓佳作为连带责任保证人在庭审中提出《租赁合同》约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据上述法律及司法解释相应条款之规定，本院认为，一、虽然邓佳不是《租赁合同》的当事人，但是其可以对违约金标准提出异议并请求人民法院调整。二、是否予以调整的问题。违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。对于合同解除违约金，本案中，原告已经收取了289000元的使用补偿费，上述也已经认定《租赁合同》及《补充协议》解除后，该笔费用不予退还。从2015年9月19日合同解除至约定的租赁期间届止，原告获得了该期间段的使用补偿收益，实际损失得到了相应的弥补，预期利益得到了一定程度的保障。综合考虑，本院酌定将合同解除违约金调整为4个月的租金标准，即81988.2*4=327952.8元。对于逾期付款违约金：本院认为，被告逾期支付租金、物业管理费、空调费给原告造成的实际损失应当是资金占用损失，故双方在《租赁合同》中就此约定的日万分之五的标准确属过高，本院酌定将该笔逾期付款违约金调整为35000元。庭审中，原告认可已经收到履约保证金200000元。因为《租赁合同》的权利义务关系已经概括转让给宴道公司，因此该笔履约保证金可以视为宴道公司对于原告享有的债权。根据《租赁合同》24.4条“甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项：（a）水、电、燃气费；（b）租金、物业管理费、空调费；（c）赔偿金；（d）违约金，履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索”之约定，该200000元可以抵扣2310.86元的水费、197689.14元的租金。抵扣之后，宴道公司仍应向原告支付租金413255.19元、物业管理费100566.97元、空调费100566.97元、合同解除违约金327952.8元、逾期付款违约金35000元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担保证责任。前述已经认定邓佳与原告之间建立了保证合同关系，保证方式为连带责任保证。因此，邓佳应对抵扣后宴道公司仍应向原告支付的租金413255.19元、物业管理费100566.97元、空调费100566.97元、合同解除违约金327952.8元、逾期付款违约金35000元承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告重庆宴道餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金源时代购物广场有限公司租金413255.19元、物业管理费100566.97元、空调费100566.97元；二、被告重庆宴道餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金源时代购物广场有限公司合同解除违约金327952.8元；三、被告重庆宴道餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金源时代购物广场有限公司逾期付款违约金35000元；四、被告邓佳对上述三项被告重庆宴道餐饮文化有限公司应向原告重庆金源时代购物广场有限公司支付的租金413255.19元、物业管理费100566.97元、空调费100566.97元、合同解除违约金327952.8元、逾期付款违约金35000元承担连带清偿责任；五、驳回原告重庆金源时代购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17150元、公告费800元，合计17950元，由原告重庆金源时代购物广场有限公司负担4197元，被告重庆宴道餐饮文化有限公司、邓佳负担13753元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡潇予代理审判员  柴世斌人民陪审员  郭 敏二〇一六年九月十三日书 记 员  叶 丹