海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终237号上诉人（原审原告）范欣。委托代理人金绍成，河南北政律师事务所律师。委托代理人金赛楠，河南信行律师事务所律师。上诉人（原审被告）三亚卓亚地产咨询服务有限公司。法定代表人李伟，系该公司总经理。委托代理人郑辉然，海南邦威律师事务所律师。上诉人（原审被告）海南卓亚家缘投资有限公司。法定代表人李伟，系该公司总经理。委托代理人郑辉然，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）詹骏翔。上诉人三亚卓亚地产咨询服务有限公司（以下简称卓亚地产公司）、海南卓亚家缘投资有限公司（以下简称卓亚家缘公司）上诉人范欣因与被上诉人詹骏翔居间合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明：2013年5月8日，范欣（买方）与案外人林星标（卖方）、卓亚地产公司（居间方）签订《定金合同》，约定，范欣向林星标购买三亚市南边海安置区一期（西区）9号楼2单元201房（以下简称涉诉房屋），成交总价为102万元。卖方委托居间方收取买方交付的5万元购房定金，签署完该合同当天居间方将定金的50%转交给卖方，剩余50%由居间方代为监管至该物业交易完毕当天转交给卖方。买卖双方须于2013年5月23日前签署房屋买卖居间合同，并办理公证委托手续或过户手续。鉴于居间方提供的服务，买方同意支付中介服务费7500元给居间方。本合同签订视为居间方已促成买卖双方达成房屋买卖协议，买方须于本合同签订之日向居间方支付7500元中介服务费等。签约后，范欣向合同的经办人即卓亚地产公司的分店经理詹骏翔支付了5万元购房定金，詹骏翔向其出具了卓亚地产公司的收款收据。诉讼中，詹骏翔陈述，其中2万元已付给卖方林星标。2013年5月20日，三方又签署了《房地产买卖居间合同》，约定通过卓亚地产公司介绍，范欣同意向林星标购买涉诉房屋，房屋转让价格为102万元。签订该合同后林星标须将房屋有关证件原件交给卓亚地产公司保管，用于日后办理相关过户手续。……基于卓亚地产公司已提供之服务，范欣同意签订合同之日支付居间服务费7500元。签约后，范欣通过詹骏翔向卓亚地产公司支付了7500元中介服务费。庭审中，范欣陈述其签约后向卖方支付了剩余购房款，且卖方已将涉诉房屋交付给其占用使用。2014年2月7日，范欣向詹骏翔支付2万元，詹骏翔出具收条，记载收到范欣交来的购买景山花园9号楼2单元201房（即涉诉房屋）以及7栋2单元401房土地变更好处费1套人民币1万元，共计2万元。2014年5月26日，范欣就涉诉房屋以及景山花园7号楼二单元401房向詹骏翔支付01lydyh01补交地价款01lydyh01333906元，其中包括涉诉房屋地价款167134元。詹骏翔向范欣出具了盖有卓亚家缘公司印章的收款收据。诉讼中，詹骏翔陈述，《房地产买卖居间合同》中居间方的义务主要为促成买卖之间房产交易，但公司规定可以应客户要求为其办理房屋过户手续，过户手续费另计。签约后，因范欣又要求其代办房屋过户手续，故向范欣收取了上述款项，其中的土地变更好处费实为办理过户的服务费。但詹骏翔未将上述款项上交公司，也没有为范欣办理房屋过户，并且私自占用了该笔款项。2014年8月20日，詹骏翔向包括范欣在内的三名客户书面出具书面保证，保证2014年9月24日前完成房屋过户手续，否则其本人承担购买人的来回机票费用。但詹骏翔之后未按约为范欣等人办理过户，范欣遂与卓亚地产公司及卓亚家缘公司交涉。之后，詹骏翔向公司认可私自占用了范欣等人支付的补交地价款，并于2014年9月29日通过卓亚地产公司向范欣退还了5万元地价款。因卓亚地产公司与卓亚家缘公司未同意退还剩余款项，范欣遂诉至法院。范欣认为，其与房屋出卖人之间的房屋买卖关系合法有效，但因詹骏翔未按约代办房屋过户手续，卓亚地产公司亦不同意履行房屋过户手续义务，双方签订的定金合同、居间合同已无法继续履行，依法应予以解除，卓亚地产公司及卓亚家缘公司应当退还有关合同款项。卓亚地产公司与卓亚家缘公司认为其已经帮助范欣成功购得涉诉房屋，公司的居间义务已经履行完毕，合同不应解除，并认为詹骏翔接受范欣代办房屋过户手续的委托及收取地价款的行为系其个人行为，过户手续费亦是范欣给詹骏翔个人的好处费，与公司无关。庭审中，范欣还提供了其2014年10月2日三亚到石家庄、其本人及丈夫付丛伟2015年4月16日、18日石家庄到三亚、付丛伟2015年4月18日郑州到三亚及金绍成、金赛楠2015年4月23日三亚到郑州的机票行程单、发票主张因詹骏翔未按约履行房屋过户手续义务，致使其产生交通费5万元，并根据詹骏翔2014年9月24日出具的保证书要求卓亚地产公司及卓亚家缘公司承担该笔费用。卓亚地产公司与卓亚家缘公司认为詹骏翔个人向范欣出具的保证书对公司没有约束力，不同意赔偿有关交通费。另查，2014年9月24日，卓亚地产公司及卓亚家缘公司向三亚市公安局报案，控告詹骏翔利用职务之便侵占了包括范欣在内多名客户支付的地价款及中介费等款项。2014年9月25日，三亚市公安局河东分局对詹骏翔涉嫌职务侵占案进行立案侦查，并于2014年11月1日依法逮捕詹骏翔。后三亚市城郊人民检察院以职务侵占罪对詹骏翔提起公诉。2015年7月29日，一审法院作出（2015）城刑初字第429号刑事判决书，认定詹骏翔利用职务便利，将单位财务（包括范欣支付的地价款）非法占为己有，构成职务侵占罪，并判处有期徒刑七年五个月，该判决已发生法律效力。还查，卓亚地产公司于2008年1月3日登记成立，卓亚家缘公司于2013年10月24日登记成立，李伟同时担任两个公司的法定代表人。诉讼中，卓亚地产公司与卓亚家缘公司认可两个公司虽然是独立注册的法人，但共用一套人马，且公司的业务、财务亦没有进行区分。一审法院认为：范欣与房屋出卖人林星标及卓亚地产公司签订的《定金合同》以及《房地产买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同的约定来看，《房地产买卖居间合同》中涉及到两个法律关系，一个是购房人范欣与房屋出卖人林星标之间的房屋买卖合同关系，另外一个是范欣与居间人卓亚地产公司之间的居间合同关系。所谓居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，从定金合同及居间合同的约定来看，卓亚地产公司的主要义务为促成范欣与房屋出卖人林星标的房屋买卖及代房屋出卖人收取购房定金。从合同的履行情况来看，三方签订房地产买卖居间合同后，林星标已将涉诉房屋交付给范欣占有使用，卓亚地产公司实际已经促成了范欣与涉诉房屋出卖人之间的房屋买卖，其作为居间方的义务已经履行完毕，有权获得合同约定的服务报酬，其依据定金合同代收的购房定金按约亦已经转化为范欣支付的购房款。范欣主张卓亚地产公司没有履行房屋过户手续义务，但上述两份合同中并未明确约定卓亚地产公司负有代办房屋过户手续的义务，故范欣据以请求解除与卓亚地产公司之间的定金合同、房地产买卖居间合同，卓亚地产公司返还中介服务费及代收的购房定金于理无据，不予支持。根据詹骏翔的陈述，卓亚地产公司及卓亚家缘公司允许工作人员应客户要求代办房屋过户手续，过户手续费另计。范欣在签约后又要求合同经办人詹骏翔代办房屋过户手续，詹骏翔据以向范欣收取地价款、过户手续费并出具带有卓亚家缘公司印章的收款收据，从上述事实来看，应当认定范欣与卓亚家缘公司之间就涉诉房屋过户手续问题形成委托关系。应当指出，虽然范欣是委托詹骏翔代办房屋过户手续，但詹骏翔作为卓亚地产公司及卓亚家缘公司的工作人员，根据公司规定其可以接受客户委托代办房屋过户手续，且其系在履行职务过程中接受范欣的委托，并向范欣出具了公司的收款收据，范欣有理由相信詹骏翔的行为系代表公司的职务行为，卓亚家缘公司应当对其行为承担相应的法律后果。另外，卓亚地产公司及卓亚家缘公司于2014年9月向公安机关控告詹骏翔私自占用范欣等人交付的地价款构成职务侵占罪，以及经依法审判后认定詹骏翔占用范欣等人地价款的行为构成职务侵占罪的事实亦印证了詹骏翔接受范欣委托及收取地价款等款项的行为是代表卓亚家缘公司的职务行为。卓亚家缘公司主张詹骏翔系个人接受范欣的委托，公司与范欣之间不存在委托合同关系理由不成立，不予采纳。根据合同法第四百一十条的规定，委托人有权随时解除委托合同。范欣基于委托事项向卓亚家缘公司支付了167134元地价款及10000元房屋过户手续费，但卓亚家缘公司因詹骏翔私自占用了上述款项迟迟未为范欣办理房屋过户手续，范欣据以请求卓亚家缘公司退还上述款项实为要求解除双方的委托合同关系，其诉求有事实根据及法律依据，应予以支持。卓亚家缘公司主张詹骏翔收取的10000元房屋过户手续费是范欣给予詹骏翔个人的好处费，与公司无关。虽然詹骏翔对该笔款项是以个人名义出具的收条，但其系履行职务过程中收取该款项，结合涉诉合同项下的款项一直由詹骏翔代公司收取的事实，范欣有理由相信该笔款项亦是詹骏翔代公司收取的费用，卓亚家缘公司应当对詹骏翔收取的该笔款项承担责任。鉴于卓亚家缘公司于2014年9月29日已经通过卓亚地产公司向范欣退还了其中50000元的地价款，故卓亚家缘公司还应当向范欣退还地价款117134元及10000元房屋过户手续费。卓亚家缘公司因员工詹骏翔侵占公司财产导致未能按约为范欣办理房屋过户手续，已构成违约，范欣请求卓亚家缘公司赔偿地价款及过户手续费的利息损失于理有据，予以支持，由于詹骏翔曾承诺于2014年9月24日前为范欣办理房产过户手续，故范欣的利息损失应自2014年9月24日起算为宜，即卓亚家缘公司应分别以117134元和10000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向范欣赔偿地价款及房屋过户手续费的利息损失，起讫时间为2014年9月24日至本判决确定给付时间为止。虽然卓亚地产公司与卓亚家缘公司是两个独立的法人，但两个公司在经营过程中实行两块牌子，一套人马，在业务、人员、财务方面均存在混同的情形，故卓亚地产公司应当对卓亚家缘公司应向范欣退还的地价款、房屋过户手续费及有关利息损失承担连带清偿责任。关于交通费的损失问题。范欣主张因詹骏翔未按约代办房屋过户手续，致使其产生机票费损失5万元，但其提交的机票中只有部分是其本人往返内地与三亚的机票，范欣没有证据证明付丛伟、金绍成、金赛楠等人的机票费用由其本人负担，也没有证据证明上述所有人发生的交通费用与詹骏翔未按约代办房屋过户手续存在必然的因果关系，其主张的该部分损失缺乏事实根据及法律依据，不予采纳。另外，虽然詹骏翔2014年8月20日曾向范欣等人保证2014年9月24日前完成房屋过户手续，否则其本人承担购房人的来回机票费用，但该保证系詹骏翔基于其个人意愿作出的意思表示，未经卓亚地产公司与卓亚家缘公司的追认，范欣据以请求卓亚地产公司及卓亚家缘公司赔偿其往返内地与三亚的机票费用亦没有合同依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百一十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、海南卓亚家缘投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向范欣退还房屋地价款117134元及其利息损失（利息以117134元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年9月24日起算至本院确定的给付之日止）；二、海南卓亚家缘投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向范欣退还房屋过户手续费10000元及其利息损失（利息以10000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年9月24日起算至本院确定的给付之日止）；三、三亚卓亚地产咨询服务有限公司对上述第一、二项中的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回范欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4819元（范欣已预交2259元），减半收取2409.5元，由范欣负担1104元，三亚卓亚地产咨询服务有限公司与海南卓亚家缘投资有限公司共同负担1305.5元。上诉人范欣不服一审判决上诉称：范欣与卓亚地产公司、卓亚家缘公司之间存在定金合同关系，存在委托转交购房款关系。卓亚地产公司、卓亚家缘公司收取了买方的购房定金5万元并出具了收款收据，依据《定金合同》的约定卓亚地产公司、卓亚家缘公司应当将该5万元购房定金分别转交给卖方。但是卓亚地产公司、卓亚家缘公司仅将其中的2万元转交给了卖方，剩佘的3万元购房款至今仍未转交给卖方。但是，原判决却认定：01lydyh01其依据定金合同代收的购房定金按约亦已经整化为范欣支付的购房款01lydyh01。原审判决的这一认定是将没有转交的3万元购房定金认定为01lydyh01已经转化为范欣支付的购房款01lydyh01错误。买卖双方早于2013年6月就己将物业交易完毕，范欣反复多次要求卓亚地产公司、卓亚家缘公司履行转交义务，卓亚地产公司、卓亚家缘公司都明确表示不履行定金合同不履行转交义务，明确表示通过诉讼解决。所以，当事人之间的定金合同己经因卓亚地产公司、卓亚家缘公司拒绝履行而无法继续履行，定金合同依法应当解除。卓亚地产公司、卓亚家缘公司应当将剩余的3万元购房定金返还给范欣。恳请二审法院判决：一、撤销一审判决第四项，依法改判卓亚地产公司、卓亚家缘公司返还范欣房屋尾款（购房定金）人民币30000元及自2014年9月24日起至履行完毕之日止的中国人民银行同期银行贷款利息；卓亚地产公司、卓亚家缘公司对上述款项承担连带清偿责任；二、卓亚地产公司、卓亚家缘公司承担一、二审相应诉讼费用。上诉人卓亚地产公司、卓亚家缘公司辩称：3万元的款项和办理手续均是詹骏翔个人所为，詹骏翔案发后向范欣返还了5万元，是否包含3万元不清楚。被上诉人詹骏翔无答辩意见。上诉人卓亚地产公司、卓亚家缘公司不服一审判决上诉称：一、2013年5月14日签订的《房地产居间合同》中，卓亚地产公司、卓亚家缘公司的居间义务已经履行完毕，且合同中并未约定负有代办房屋过户手续的义务，成立委托关系的是范欣与詹骏翔，一审认定涉诉房屋过户手续问题形成委托关系没有法律依据。二、詹骏翔承诺于2014年9月24日前办理房产过户手续，系詹骏翔的个人行为，与卓亚地产公司、卓亚家缘公司无关。卓亚地产公司、卓亚家缘公司没有取得，且没有管理和使用该笔涉案款项。因此，不应承担该笔款项的利息损失。一审判决卓亚地产公司、卓亚家缘公司赔偿地价款及房屋过户手续费的利息损失没有法律依据。三、范欣私自委托詹骏翔代办过户手续，且双方没有签订书面委托合同，并且直接将相关款项汇给詹骏翔，本身具有过错，应当承担相应责任。四、詹骏翔在2014年9月24日案发当天书写书面材料交代其所出具给范欣的收据及加盖的公章均造假。对于其造假问题一审法院并没有核实清楚，也没有进行相关司法鉴定。综上，请求：一、撤销（2015)城民二初字第573号判决将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由范欣承担。上诉人范欣辩称：支持范欣的上诉请求，驳回卓亚地产公司、卓亚家缘公司的上诉。被上诉人詹骏翔无答辩意见。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明,一审法院(2015)城刑初字第429号刑事判决书查明:2013年5月20日,范欣将购买景山佳园9栋2单元201房的尾款5万元交由詹骏翔,詹骏翔开具了盖有卓亚家缘公司财务专用章的收条。詹骏翔收到上述款项后，仅将其中的2万元交由卖方，剩余3万元被詹骏翔挥霍消费。该3万元计入詹骏翔的犯罪所得。该刑事判决书判决责令被告人詹骏翔将犯罪所得退赔给被害单位卓亚家缘公司。本院认为，已生效的一审法院(2015)城刑初字第429号刑事判决书已查明,2013年5月20日范欣交给詹骏翔的房屋尾款5万元,詹骏翔也开具了盖有卓亚家缘公司财务专用章的收条。詹骏翔收到上述款项后，仅将其中的2万元交由卖方，剩余3万元被詹骏翔挥霍消费，该3万元也已计入詹骏翔的犯罪所得，且该刑事判决书也判决詹骏翔将含有该3万元的犯罪所得退赔给被害单位卓亚地产公司，故詹骏翔收取该3万元系其履行职务的行为，卓亚家缘公司应当予以返还并承担相应的利息损失,卓亚地产公司承担连带清偿责任。已生效的（2015)城刑初字第429号刑事判决书已经认定詹骏翔是利用职务便利将单位款项(包含范欣支付的款项)非法占为己有,构成职务侵占罪,且也判令詹骏翔将该侵占款项退赔给卓亚家缘公司,故一审判决卓亚地产公司、卓亚家缘公司退还给范欣相应款项处理正确，应予维持。卓亚地产公司、卓亚家缘公司主张詹骏翔在2014年9月24日案发当天书写书面材料交代其所出具给范欣的收据及加盖的公章造假，一审法院未予核实及司法鉴定处理错误的问题。因在刑事判决中已认定詹骏翔出具的收据收到范欣款后予以侵占构成职务侵占犯罪，该事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，一审法院处理正确。综上所述，上诉人卓亚地产公司、卓亚家缘公司的上诉理由不能成立，不予支持。上诉人范欣的上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实不清，处理不当，应予以改判。依照《》第第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第573号民事判决第一、二、四项，即01lydyh01一、海南卓亚家缘投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向范欣退还房屋地价款117134元及其利息损失（利息以117134元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年9月24日起算至本院确定的给付之日止）；二、海南卓亚家缘投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向范欣退还房屋过户手续费10000元及其利息损失（利息以10000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年9月24日起算至本院确定的给付之日止）；四、驳回范欣的其他诉讼请求01lydyh01；二、上诉人海南卓亚家缘投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人范欣退还房屋款30000元及其利息损失（利息以30000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年9月24日起算至本院确定的给付之日止）；三、变更三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第573号民事判决第三项，即01lydyh01三亚卓亚地产咨询服务有限公司对上述第一、二项中的给付义务承担连带清偿责任01lydyh01为01lydyh01上诉人三亚卓亚地产咨询服务有限公司对上诉人海南卓亚家缘投资有限公司上述给付义务承担连带清偿责任01lydyh01。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5369元，由上诉人三亚卓亚地产咨询服务有限公司、海南卓亚家缘投资有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 扆成塘审 判 员 李新建审 判 员 李 宁二〇一六年三月十七日书 记 员 何 莹附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。