湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第04600号
原告（反诉被告）：徐某甲。
委托代理人：陈某。
被告（反诉原告）：某公司。
法定代表人：金某。
委托代理人：胡某、陶某。
原告（反诉被告）徐某甲与被告（反诉原告）某公司（以下简称某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月29日受理后，依法由审判员曾红艳独任审理。被告某公司在法定期限内提出反诉请求，本院依法将反诉与本诉合并审理，于2013年10月18日开庭公开进行了审理。原告（反诉被告）徐某甲及其委托代理人陈某、被告（反诉原告）某公司的委托代理人陶某到庭参加诉讼。庭后，双方申请法院调解，因双方分歧较大，无法达成一致意见。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）徐某甲诉称及辩称：2011年1月14日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买了某公司开发的金洋花园1单某12层3号的商品房1套，房屋总价562810元，合同约定建筑面积80.91平方米。合同约定：出卖人应当于2011年11月30日前交付符某定要求的房屋，若逾期交房，出卖人应向买受人支付已交付房款日万分之三的违约金至实际交付之日止。合同签订后，徐某乙约履行了付款义务，而某公司并没有按期交房，分别与2011年12月15日、2012年2月7日出具告业主书，承诺取得备案证后通知业主办理交房手续，并承诺按合同约定支付违约金及损失。被告直到2012年8月24日才取得商品房项目竣工交付使用备案证，从合同规定的交付之日起到被告取得备案证之日止，被告逾期268天。同时原告因被告延期交房而在外租房产生的损失，原告多次与被告协商未果。徐某甲为此诉至法院要求判令：1、某公司为原告办理房屋所有权证书和土地使用权证书；2、某公司向徐某甲支付逾期交房的违约金45250元；2、某公司向徐某甲支付因逾期交房而造成的租房损失12600元；3、某公司承担本案诉讼费。对某公司的反诉，徐某甲认为，某公司所称面积差额没有证据证明，请求驳回某公司的反诉请求。
被告（反诉原告）某公司辩称及反诉称：某公司因自身的原因没有获得交房备案许可证导致不能按期交房，某公司愿意承担责任；某公司于2012年8月24日取得竣工交付使用备案证，公司张贴通告，告知业主可以收房，但业主因与公司在补偿方面达不成意见拒绝收房，之后的损失不应由公司承担；合同约定的违约金过高，请求法院按银行同期存款利息上浮30%予以调整；按照合同约定如面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内部分的房款由买受人补足，现反诉要求徐某甲向某思维公司支付购房款9600元。
原告（反诉被告）徐某甲为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
1、徐某甲的身份证复印件和某公司的企业信息，证明主体资格。
2、2011年1月14日武汉市商品房买卖合同1份，证明徐某甲购买某公司开发的商品房，双方约定了权利义务。
3、销售不动产统一网络发票1张，证明徐某乙约定履行了付款义务。
4、2011年12月15日、2012年2月7日告业主书各1份，证明某公司承诺取得竣工备案证后通知业主办理交房手续，并承诺按合同支付违约金及损失。
5、2012年8月24日商品房项目交付使用备案证1份，证明商品房是在2012年8月24日取得竣工备案证的。
6、2011年9月6日房屋租赁协议及缴纳租金的收条各1份，证明因某公司延期交房致使徐某甲在外租房而造成的实际损失。
被告（反诉原告）某公司的质证意见如下：对证据1、2、3、5无异议；对证据4的真实性无异议，但认为某公司没有承诺赔偿租房损失；对证据6无法核实，其证明不能证明租房损失；
被告（反诉原告）某公司为证明其主张，提供如下证据：
1、2012年7月18日湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书1份，证明某公司于2012年7月18日办理了金洋花园小区竣工验收备案。
2、2012年8月24日商品房项目交付使用备案证1份，证明某公司在2012年8月24日办理了商品房项目竣工交付使用备案证，符合交房的条件。
3、2012年11月28日武汉市商品房权属证明书1份，证明徐某甲所购买的房屋的实际面积。
4、2012年12月6日土地使用权分割转让证明1份，证明徐某甲所购买的房屋的实际面积。
5、金洋花园钥匙领取明细1份，证明徐某甲于2012年8月16日办理交房手续，领取钥匙、门禁卡及业主手册等。
原告（反诉被告）徐某甲质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3、4无法核实；对证据5的真实性无异议，但认为领取钥匙不等同于交房。
本院认证如下：对原告（反诉被告）徐波某的证据1、2、3、4、5的证明效力予以确认；对证据6因没有其他证据佐证，对此证据不予认定。
对被告（反诉原告）某公司提供的证据1、2、3、4的真实性予以确认，对此证据的证明效力本院结合案情综合认定。
经庭审举证、质证，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定进行综合判断，确认以下事实：
2011年1月14日，徐某甲与某公司签订武汉市商品房买卖合同1份，约定徐某甲购买某公司开发的位于武汉市武昌区南湖建安街金洋花园1单元12层3号房屋1套，合同约定建筑面积为80.91平方米，该商品房单价为每平方米6956元，总价款为562810元。该合同第九条约定：“出卖人应当在2011年11月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。……”。合同第十条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收缴接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金.”。同时合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款……”。合同签订后，徐某甲按约向某思维公司支付了房款，某公司向徐某甲出具销售不动产统一网络发票，发票上载明的预收购房款金额为562810元。2011年11月30日，某公司因自身的原因导致不能按期向业主交房，双方因补偿事宜多次协商未果。2012年8月24日，某公司取得武汉市商品房项目竣工交付备案证。2012年11月28日武汉市武昌区住房保障和房屋管理局向某公司颁发了武汉市商品房权属证明书（武房商证昌字第12012638号），该证明书上载明坐落于武昌区建安街41号金洋花园1单元12层3室的房屋建筑面积为82.29平方米。2012年8月16日，徐某丙需要使用该房屋向某思维公司申请领取房屋装饰钥匙，继而，徐某甲对房屋进行了装修并入住。
本院认为，原告（反诉被告）徐某甲与被告（反诉原告）某公司签订的武汉市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。徐某乙约履行了付款义务，某公司应当按照合同约定按期交付房屋。某公司因自身的原因导致不能按期交房应承担逾期交房的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，某公司认为2012年8月24日已经取得了竣工交付使用备案证，此时应为合法的交房时间的辩论意见没有法律依据，本院不予采纳。某公司于2012年8月16日将房屋交付给徐某甲，徐某甲并实际入住，视为徐某甲接受该房屋。徐某甲认为房屋没有实际交付的意见，本院不予采纳。故某公司逾期交房的时间从2011年11月30日至2012年8月16日止共计250天。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”和第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，本案中，某公司以抗辩的方式认为违约金过高，本院综合考虑同地段同类型房屋租金为计算实际损失的标准，并考虑合同的履行情况，酌情将违约金予以适当减少到出卖人按日万分之二向买受人支付违约金，故某公司应向徐某甲支付逾期交房的违约金为28140.5（562810×万分之二×250）元。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，在本案中，徐某甲针对某公司延期交房既提出违约金的请求又提出损害赔偿请求，与上述法律规定不符，在双方约定违约金的情况下应优先适用违约金，对徐某甲要求某公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于徐某甲主张要求某公司办理房屋所有权证和土地使用权证，因合同中约定某公司只办理房地产初始登记，且办理房屋所有权证和土地使用权证必须是双方共同的行为，故徐某甲的此项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。
徐某甲在庭审中自认超面积的房款未给付是事实，但认为是某公司违约在先，且某公司没有通知业主补交房款。由于商品房买卖合同已约定合同面积与登记面积的误差比在3%以内的应据实结算房价款，是同属一个法律关系，按商品房买卖交易惯例，补交差额部分面积房款的时间一般是在房屋交接手续办理之日，徐某甲在与某公司办理交房手续后应当交付差额面积的房款，故徐某甲应该向某思维公司补足面积误差比在3%以内的房款9599元［（82.29-80.91）×6956元／平方米］。对某公司的反诉请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）某公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）徐某甲支付逾期交房违约金28140.5元。
二、原告（反诉被告）徐某甲于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）某公司支付房款9599元。
三、驳回原告（反诉被告）徐某甲的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费1246元，减半收取623元，由某公司负担，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由徐某甲负担。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 曾红艳
二〇一三年十一月十一日
书记员 肖 晟