山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1025号
上诉人（原审被告）山西中建置业开发有限公司，住所地太原市。
法定代表人琚燕英。
委托代理人张帅，山西锋卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱慧明
上诉人山西中建置业开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小民初字第2302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人山西中建置业开发有限公司的委托代理人张帅与被上诉人朱慧明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年5月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告的位于太原市光明路14号香颂住宅小区第2幢3单元0602号房屋。该项目的建设依据有并政地国用（2010）第00246号土地使用权证、并规建证新字..第..号、施工许可证号...，销售依据为（2011）并商房预售字第..号商品房预售许可证。原告购买房屋的面积为94.93平方米，单价5382.91元，总金额为511000元。合同签订后，原告已向被告支付了全部房款。合同第八条约定了交房时间：2012年5月31日前被告应将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，其中第2项约定：逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.5的违约金。第十一条约定了房屋交接的条件。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权证书的，买受人在该商品房交付使用13个月起，物业服务费归出卖人承担，直至买受人取得该商品房产权证书为止。在合同约定的交房之日，被告未能向原告交付房屋，直至原告起诉之日，被告仍未向原告交付商品房。合同第十五条约定，在2013年5月31日前，被告应为商品房办理产权登记。时至今日，被告仍未办理完毕产权登记。现该房屋交付需由原告向物业公司交纳物业费才能办理交接手续。
原审判决认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合同内容符合法律的规定，为有效合同，双方均应依照合同的约定履行。现由于被告的原因导致房屋未能按期交付，被告应当按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告主张的至2014年8月31日被告应向原告支付20910元违约金计算正确，本院依法予以支持。2014年8月31日之后至房屋实际交付期间被告仍需按合同约定向原告赔偿违约金。2012年6月1日之后至原告实际接收房屋期间的物业费因合同对此未做约定，此期间原告并未实际接收该房屋，也未接受物业公司提供的物业服务，故物业费、电梯费、采暖费按照公平原则应当由被告承担。原告提出，被告迟延交房导致其租房产生了租金31500元，但其仅提交了一份《房屋租赁合同》作为证据，不能证明其陈述，故对其要求被告支付租金的主张，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，缺席判决如下，被告山西中建置业开发有限公司赔偿原告朱慧明逾期交房违约金20910元（截止2014年8月31日），并应赔偿原告朱慧明已付房款从2014年9月1日起至实际交付房屋之日止按日万分之0.5计算的违约金；被告山西中建置业开发有限公司承担从2012年6月1日起至实际交付原告朱慧明房屋之日止的物业费、电梯费、采暖费；驳回原告朱慧明的其它诉讼请求。
上诉人山西中建置业开发有限公司不服原审判决，向本院上诉称，一审判决事实认定不清，上诉人与被上诉人双方已就逾期交房一事达成一致，且已向被上诉人支付了逾期违约金19495.05元。双方商品房买卖合同签订后，上诉人为被上诉人提供了25万元的贷款担保，在合同履行中，上诉人为被上诉人代偿了（2012年7月、2013年8月至2013年12月）6个月的银行贷款13785.05元，因此产生损失1910元（按银行同期贷款利率计算）。2012年12月6日，上诉人向被上诉支付了3800元逾期违约金。双方同意将上述款项用于抵扣逾期交房产生的违约金。请求二审法院撤销一审判决第一、二项维持第三项判决；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人朱慧明辩称，1、2013年8月至2013年12月5个月的按揭贷款是由上诉人支付的，我同意用来偿还违约金；2、2012年7月的按揭贷款、2012年12月6日的3800元是用来解决2010年10月签订的《购房协议》违约金问题的；3、上诉人所称的1910元是由于上诉人违约交房造成的，于被上诉人无关。请求法院依法判决。
二审查明，朱慧明与山西中建置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，山西中建置业开发有限公司为朱慧明提供了25万元的按揭贷款担保，在合同履行中，山西中建置业开发有限公司为朱慧明代偿了（2012年7月、2013年8月至2013年12月）6个月的银行贷款13785.05元，产生损失1910元（按银行同期贷款利率计算）。2012年12月6日，山西中建置业开发有限公司向朱慧明支付了3800元逾期违约金。双方同意将上述款项用于抵扣逾期交房产生的违约金。山西中建置业开发有限公司至今未向朱慧明交付所购房屋。二审查明的其他事实与一审一致。本院予以确认。
本院认为，在山西中建置业开发有限公司与朱慧明签订的《商品房买卖合同》中，依照双方约定的交房时间、违约金计算方式及截止至2014年8月31日，逾期交房违约金为20910元；为朱慧明代偿了6个月的银行贷款13785.05元；向朱慧明支付了3800元逾期违约金；对以上事实，朱慧明与山西中建置业开发有限公司均无异议，对此本院予以确认。关于2012年7月的按揭贷款、2012年12月6日的3800元是否是用来解决2010年10月签订的《购房协议》违约金问题。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，朱慧明主张该两笔钱是解决《购房协议》违约金问题的，但是，在诉讼中，其所提供的证据，不足以证明《购房协议》及违约的存在，对于朱慧明主张，本院不予支持。《商品房买卖合同》是在2011年5月22日签订，约定的交房时间为2012年5月31日，该两笔钱产生于《商品房买卖合同》约定的违约交房时间之后，应视为用来抵扣2012年5月31日不能按约交房的逾期交房违约金。关于山西中建置业开发有限公司代偿产生损失1910元的问题。山西中建置业开发有限公司是朱慧明按揭贷款的担保人，朱慧明因其不能按期交房，而拒绝还贷，事出有因；而作为担保人当借款人拒绝还贷时，应及时履行还贷义务，由此产生的损失由山西中建置业开发有限公司负担。关于物业费、电梯费、采暖费的问题。山西中建置业开发有限公司至今未尚交房，朱慧明并未实际占有或取得争议的房屋，物业费、电梯费、采暖费对朱慧明并未产生。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持太原市小店区人民法院（2014）小民初字第2302号民事判决第三项即“驳回原告朱慧明的其它诉讼请求”。
二、撤销太原市小店区人民法院（2014）小民初字第2302号民事判决第一、二项，即“一、被告山西中建置业开发有限公司赔偿原告朱慧明逾期交房违约金20910元（截止2014年8月31日），并应赔偿原告朱慧明已付房款从2014年9月1日起至实际交付房屋之日止按日万分之0.5计算的违约金。二、被告山西中建置业开发有限公司承担从2012年6月1日起至实际交付原告朱慧明房屋之日止的物业费、电梯费、采暖费”。
三、上诉人山西中建置业开发有限公司赔偿被上诉人朱慧明逾期交房违约金3324.95元（截止2014年8月31日），并应赔偿被上诉人朱慧明已付房款511000元从2014年9月1日起至本判决生效之日止按日万分之0.5计算的违约金。
四、驳回上诉人山西中建置业开发有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1110元（朱慧明已预交），减半收取555元，二审案件受理费1110元（山西中建置业开发有限公司已预交），共计1665元，由上诉人山西中建置业开发有限公司负担265元，由被上诉人朱慧明负担1400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉根
审 判 员 米青山
代理审判员 张 燕
二〇一五年六月十五日
书 记 员 辛磊磊