湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）益法民一终字第199号上诉人（原审被告）益阳市新欣房地产开发有限公司。法定代表人曹惠霞，该公司董事长。委托代理人贺向明，湖南义剑律师事务所律师。委托代理人谌东方，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曹金凤。被上诉人（原审原告）魏来。上述两被上诉人之共同委托代理人黄曦，系两被上诉人之朋友。上诉人益阳市新欣房地产开发有限公司（以下简称新欣公司）与被上诉人曹金凤、魏来商品房预售合同纠纷一案，新欣公司不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2012）益赫民一初字第1455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新欣公司之委托代理人贺向明、谌东方，被上诉人曹金凤、魏来之共同委托代理人黄曦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，曹金凤与魏来系夫妻关系。2010年8月28日，新欣公司与曹金凤、魏来签订《商品房预（销）售合同》，约定新欣公司将其建设的建筑面积为112.76m2银某某苑第＊幢2单元3层＊06号商品房预售给曹金凤、魏来。单价为2268元／m2，总价款为255739.02元，并约定以公积金贷款方式付款，签订合同时一次性支付合同总价款的30%即85739元和公积金按揭所需费用，并在签订合同7日内提交完全符合公积金中心要求的全部按揭贷款资料。剩余房款170000元，自合同备案后7日内向益阳市住房公积金管理中心借款支付。新欣公司交付房屋的时间为2011年5月31日前，如逾期交房未超过90日，自逾期之日的第二天起至实际交付之日止，新欣公司按日向曹金凤、魏来支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日，曹金凤、魏来有权退房。曹金凤、魏来要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日的第二天起至实际交付之日止，新欣公司按日向曹金凤、魏来支付已交房款万分之二的违约金。并约定遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，新欣公司有权据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且新欣公司在发生之日起30日内告知曹金凤、魏来；（2）曹金凤、魏来未及时向新欣公司提供全部按揭所需资料或未配合新欣公司办理相关手续的；（3）曹金凤、魏来未在合同约定的期限付清购房款及应缴和代收费用的。合同签订后，曹金凤、魏来按约支付了首期房款120000元，2011年3月31日曹金凤、魏来与益阳市住房公积金管理中心签订《个人住房借款·担保·反担保合同》后，益阳市住房公积金管理中心于2011年7月14日将余款170000元支付给新欣公司。但新欣公司至本案一审法庭辩论终结时止，尚未将房屋交付给曹金凤、魏来，故双方酿成纠纷。另，1、在面积差异处理中，合同约定面积与产权面积（房管部门实测面积）有差异的，双方同意面积误差小于0.1m2，双方不再互补差价；面积误差大0.1m2，按合同单价互补差价，多退少补，在交房前结清，但新欣公司未提供房管部门实测面积的证据。2、2011年5月31日，新欣公司向业主发《致银某某苑（一期）业主函》说明由其开发的“银某某苑”住宅小区（一期）第1—4号楼因公司原因导致推迟交楼，并愿意依照合同约定与业主协商。3、2011年7月26日，新欣公司再次向业主发《致银某某苑业主函》，注明《工程竣工验收备案表》正在办理中，并注明自2011年7月18日正式交房以来，就房屋面积的增减补差、推迟交房的违约金及质量等问题进行了解答，其中对推迟交房的问题解答如下：已备案的一次性交款的业主和已发放贷款的业主可以来公司办理收房手续，按购房合同约定，从2011年6月11日至2011年7月17日，按总房款每日万分之二计算违约金，业主贷款在2011年6月1日以后到位的，从贷款到位之日起计算违约金。但该解答未得到曹金凤、魏来的认可。原审法院认为，双方签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，受法律保护。合同签订后，曹金凤、魏来按约支付了部分房款及相关费用，余款办理了住房公积金贷款的相关手续，新欣公司应当按约履行义务，新欣公司逾期交房的行为构成违约。双方在合同中约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额违约金，该约定符合法律规定，新欣公司应当按约承担违约责任，故曹金凤、魏来要求新欣公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，应予以支持。根据合同第9条第3款第（3）项的规定，曹金凤、魏来未在合同约定的期限付清购房款及应缴代收费用的，新欣公司有权据实延期交房。但双方在合同中只明确约定了签订合同时一次性支付85739元和公积金按揭所需费用。对住房公积金贷款的到位时间，双方只在合同中约定，签订合同7日内提交完全符合公积金中心要求的全部按揭贷款资料，剩余房款170000元自合同备案后7日内向益阳市住房公积金管理中心借款支付。从该约定可看出，双方对余款170000元的要求是自合同备案后7日内向益阳市住房公积金管理中心借款支付，并未规定具体的交款时间，且新欣公司并未提供合同备案的证据，故新欣公司提出曹金凤、魏来是在2011年7月14日才付清房款，交房日期应延迟至2011年7月14日的辩论意见不成立，不予采纳。新欣公司在2011年7月26日向业主所发的《致银某某苑业主函》，虽然注明了正式交房日期为2011年7月18日，但同时又注明《工程竣工验收备案表》正在办理中，且曹金凤、魏来对新欣公司注明的2011年7月18日交房不予认可，故新欣公司提出实际交房日期为2011年7月18日的辩论意见不成立，不予采纳。按合同的约定，如逾期交房超过90日，曹金凤、魏来有权退房。曹金凤、魏来要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日的第二天起至实际交付之日止，新欣公司按日向曹金凤、魏来支付已交房款万分之二的违约金。现曹金凤、魏来选择要求新欣公司支付违约金，违约金为36250元（85739元×44天（2011年6月1日至2011年7月14日止）×万分之二=754元、255739元×694天（2011年7月15日至2013年6月14日止）×万分之二=35496元］，曹金凤、魏来仅要求新欣公司支付违约金9999元，是对自己权利的处分，符合法律的规定，故对曹金凤、魏来要求新欣公司支付9999元违约金的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：新欣公司于判决生效后十日内支付曹金凤、魏来逾期交房违约金9999元。案件受理费50元，由新欣公司负担。宣判后，新欣公司不服，向本院提起上诉称：1、曹金凤、魏来在原审中未提出要求将违约金计算至判决之日，原审将违约金计算至2013年6月14日即原审判决之日不正确；2、新欣公司多次通知曹金凤、魏来可以办理交房手续，但曹金凤、魏来拒绝收房，且因曹金凤、魏来拖延办理贷款，导致其贷款于2011年7月14日才到新欣公司账户，应相应减免新欣公司的违约责任；3、曹金凤、魏来在庭审结束后申请原审法院调取证据，原审法院准许系程序违法。请求撤销原判，改判驳回曹金凤、魏来的诉讼请求，并由曹金凤、魏来承担本案全部诉讼费用。曹金凤、魏来答辩称：1、新欣公司于2013年7月18日通知过收房，但因其没有提供《工程竣工验收备案表》，且收房必须收取按新欣公司计算出来的违约金，未按合同计算，所以没有办理收房手续；2、其没有故意拖延办理贷款，所需资料都是交由新欣公司，由新欣公司去办理贷款手续。请求驳回上诉，维持原判。二审中，新欣公司提交以下证据：1、曹金凤、魏来在益阳市住房公积金管理中心的贷款资料，欲证实曹金凤、魏来提交贷款资料的时间不符合合同的约定；2、《益阳日报》的两份公告，欲证实新欣公司多次通知收房；3、诉争房屋竣工验收会议纪要，欲证实诉争房屋在2011年7月就已竣工；4、银某某苑住宅小区2#楼的《建设工程竣工验收备案表》，欲证实诉争房屋于2011年7月12日已竣工验收合格。曹金凤、魏来质证认为，对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的；证据4不完整，不能证明该楼在2011年7月12日已竣工验收合格。本院对上述证据经审查认为，证据2、证据3、证据4真实、合法，能达到其证明目的，本院予以采信；证据1真实、合法，但不能达到其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明，新欣公司于2011年7月18日在《益阳日报》上发布交房公告，通知业主办理交房手续。银某某苑住宅小区2#楼于2011年7月12日竣工验收合格。除此以外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点在于：原审对违约金的计算是否正确。本院认为，新欣公司与曹金凤、魏来签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定，全面履行各自的义务。根据合同的约定，新欣公司应在2011年5月31日前交房，新欣公司但新欣公司于2011年5月31日向业主发函，明确表示不能按期交房，应按照合同约定承担违约责任。至于新欣公司违约的时间，双方签订的《商品房预（销）售合同》第十一条第二款（2）项规定，如逾期超过90日，曹金凤、魏来有权退房。曹金凤、魏来要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日的第二天起至实际交付之日止，新欣公司按日向曹金凤、魏来支付已交房款万分之二的违约金。故新欣公司的违约时间应计算至其实际交房之日。曹金凤、魏来陈述因新欣公司未能提供《工程竣工验收备案表》，没有达到交房条件，拒绝收房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程验收合格后，可交付使用。本案中，诉争房屋于2011年7月12日竣工验收合格。新欣公司于2011年7月18日在《益阳日报》上发布交房公告。交房时间应系其在《益阳日报》上发布交房公告的时间，即2011年7月18日，其应承担的违约金计算至2011年7月18日。新欣公司应承担的违约金为959.09元（85739元×44天（2011年6月1日-2011年7月14日）×万分之二＋255739元×4天（2011年7月15日-2011年7月18日）×万分之二=959.09元］。新欣公司提出曹金凤、魏来拖延办理贷款，但双方仅在合同中约定，曹金凤、魏来自签订合同7日内提交完全符合公积金中心要求的全部按揭贷款资料，剩余房款170000元自合同备案后7日内向益阳市住房公积金管理中心借款支付。从该约定可看出，双方并未规定具体的交款时间，且新欣公司并未提供合同备案时间的证据，故对于新欣公司提出的曹金凤、魏来拖延办理贷款，应减轻新欣公司的违约责任的主张，本院不予支持。新欣公司提出原审法院准许曹金凤、魏来在庭审结束后提出的调取证据的申请，系程序违法，没有事实依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，新欣公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，但对违约金计算有误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2012）益赫民一初字第1455号民事判决；二、上诉人益阳市新欣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人曹金凤、魏来逾期交房违约金959.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由上诉人益阳市新欣房地产开发有限公司负担10元，被上诉人曹金凤、魏来负担90元。本判决为终审判决。审 判 长  喻宁审 判 员  付星代理审判员  黎娜二〇一三年十月二十一日书 记 员  何帆