湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华法民二初字第448号
原告杨显安，男，39岁。
被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司。
住所地：ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道。
法定代表人赵辉，男，该公司董事长。
原告杨显安诉被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成由审判员周虹担任审判长，人民陪审员杨志锦、陈建文组成的合议庭于2015年1月12日公开开庭进行了审理。代理书记员蒋桂云担任记录。原告杨显安与被告广厦公司法定代表人赵辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨显安诉称：原、被告于2011年5月签订《商品房买卖合同》，被告将锦绣ＸＸ商品房出售给原告，面积129.17平方米，总价270643元。被告于2013年4月22日将商品房交付给原告使用，原告已于2013年1月25日按合同付完全额房款。至今房产证、土地使用证未办理。合同约定：被告应当在2012年5月31日前将商品房交付给原告。2013年3月24日被告向原告发出入伙通知，叫原告收房，被告逾期交房时间应为2012年5月31日至2013年3月24日，总共违约300多天。合同约定的违约金不足以弥补原告的损失，请求人民法院予以增加，应依法按原告已付房款总额按同期人民银行贷款利率计算违约金。合同约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告一直向被告催办房产证和土地使用证，被告一直以各种理由推脱，现被告以逾期半年多了，应当依约支付原告2700元违约金。被告违规收取原告水电初装费1500元及水表费100元。综上，请求依法判令被告立即为原告办理土地使用证、房产证，支付原告逾期交房违约金6650元，支付原告迟延办理房产权属证的违约金2700元；判令被告退还原告水电初装费、水表费1600元；由被告承担诉讼费用。
原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同，拟证明约定交房日期为2012年5月31日，出卖人逾期交房的违约责任、产权登记违约责任为出卖人按已付房款1%支付违约金。
2、永州市住房公积金管理中心借据及广厦公司收据两份，证明原告依约向被告交纳了首付款，水电开户费、水表费，于2013年1月25日贷款支付被告100000元。
3、广厦房地产公司收据两张，拟证明原告依约向被告交纳了契税、维修费、评估费等办证费用。
4、湘价服（2009）59号文件，拟证明供水、供电、供气、有线电视等开通费用计入开发建设成本，不得在购房合同之外另行收取。
被告对原告的证据1、2、3无异议，对证据4的证明目的有异议，认为不能证明原告的证明目的。
被告广厦公司辩称：被告于2012年11月12日取得竣工验收证明，13日就发出了收房的通知，原告直到2013年1月25日才交清房款，此前，原告不具备收房的条件。合同约定房屋权属证的办证时间是365个工作日，从原告收房的2013年3月25日至今还没有达到365个工作日，且办证需要原告向被告提供办证的相关材料。被告是代自来水公司、电力局代收的相关费用，且只负责安装到户。
被告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
1、湖南省建筑工程竣工验收备案证，拟证明被告于2012年11月12日即通过了竣工验收，达到了交房条件；
2、ＸＸ县质监站的证明，拟证明2011年6月至2012年6月期间停工共计20天；
3、ＸＸ县城管局的证明，拟证明2011年6月至2012年6月期间停工共计27天；
4、ＸＸ县自来水公司的证明，拟证明2011年1月1日至2012年6月期间停水共计127天；
5、电力局提供的证明，拟证明2011年6月至2012年6月期间因停电导致停工39天。以上共导致停工213天。
原告对被告提交的证据1有异议，认为是2013年收房的，收房时电未到户，对竣工验收合格的时间有异议；对证据2、3无异议；对证据4的真实性有异议；对证据5认为既不是原件也无电力局的公章，对该份证据不予认可。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认证：
被告对原告提交的证据1、2、3无异议，本院予以认定；对证据4有异议，本院认为该证据与本案无关联性，本院不予认定。原告对被告提交的证据2、3无异议，本院予以认定；对证据1有异议，本院认为该证据只能说明该栋楼已竣工验收，达到了交房条件，不能证明原告的收房时间，本院不予认定；对证据4的真实性有异议，本院认为该证据无其他证据相佐证，本院不予认定；对证据5，本院认为该证据不是原件，亦没有加盖电力局公章，来源不合法，本院不予认定。
经审理查明：原、被告于2012年11月9日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将锦绣ＸＸ12栋2单元201号商品房出售给原告，面积为129.17平方米，总价270643元；原告付款方式为：签订《商品房买卖合同》时原告付清首付款170643元，余款10万元以申请银行按揭方式支付；被告广厦公司应在2012年5月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，但如遇特殊原因【不可抗力；行政主管机关指定变更规划，采取新刑配套设施等出卖人不能控制的原因；为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的要求而影响工程进度的】，出卖人可据实予以延期；被告延期交房超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已交房价值万分之三的违约金；⑤被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以选择退房，也可以选择不退房；原告如果选择不退房，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金；交房标准：水电按线进户，水表、电表客户自理，公共部分水电配套设施已计入房价款，但业主个人水电入户费用未计入房价款，其开户费用客户自理。
合同签订当日，原告交付被告购房首付款170643元。被告于2012年11月12日取得锦绣ＸＸ小区12号楼的《建设工程竣工验收备案证》。2013年1月25日，原告杨显安通过永州市住房公积金管理中心贷款10万元付完全额房款。2013年3月24日，被告代收原告水开户费1200元、水表费100元、电开户费300元，原告向被告交纳了契税、维修金等办理了收房手续。
另查明，中国人民银行2012年7月6日公布的一年期贷款基准利率为6%。2011年6月至2012年6月期间，扣除重复计算的迎检停工天数10天，被告因接受ＸＸ县质监站和ＸＸ县城管局检查共计停工37天。
本院认为：本案属商品房销售合同纠纷。原、被告于2012年11月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应自觉履行。原告无证据证明于合同订立后十五日内向被告提交完全符合公积金贷款要求的全部资料，并配合办理完按揭手续，故应视为原告于2013年1月25日办好贷款手续、付完全额房款。原告未在2012年5月31日前交齐购房款，被告亦未在2012年5月31日前交付房屋，原、被告双方均属于履行合同义务不符合约定，均应当承担继续履行的责任。原告未在约定的2012年5月31日前交齐购房款，却要求被告在2012年5月31日前交付房屋，这不符合“先钱后货”的交易习惯，本院不予支持。超过合同约定的2012年5月31日后，原告于2013年1月25日交齐全部购房款，被告就应当立即履行交付房屋的义务，否则，就应当承担逾期交房的违约责任。故被告延期交房的时间应从2013年1月25日起算至原告主张的2013年3月24日，共计59天。在合同约定的交房日期届满前，因被告无法预料和不能控制的政府行政行为共计误工37天，根据情事变更、公平原则，应当予以扣减，亦符合双方合同第八条第3项的约定，故被告实际逾期交房天数为22天。合同约定，延期交房违约金按每月万分之三计算，明显过低，显失公平。原告请求人民法院予以增加，以原告已付房款总额按同期人民银行贷款利率计算违约金的要求，可以支持。故被告逾期交房违约金为270643元×（6%÷12个月÷30天）×22天=992.36元。原告无证据证明被告未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此，原告要求被告赔偿延迟办理房屋权属证的违约金2700元的诉讼请求，本院不予支持。合同约定“水电按线进户，水表、电表客户自理，公共部分水电配套设施已计入房价款，但业主个人水电入户费用未计入房价款，其开户费用客户自理。”被告代收原告的水电入户费、水表费共计1600元，符合合同约定，应当由被告代原告向有关部门交纳，而不是退还给原告。现原告无证据证明被告未代原告交纳，因此，原告要求被告广厦公司退还水电初装费1500元、水表费100元，本院不予支持。被告至今没有履行办理房产证、土地使用证的义务属实，但按照法律规定，房地产权属登记是一种行政行为，法律关系的主体一方是行政机关，即房地产管理局等部门，另一方是行政管理相对人，即登记申请人，也就是房地产所有人（本案原告）。作为本案被告的房地产开发公司不是房地产权属登记法律关系的主体，但被告有协助申请人的义务，主要是为申请人提供一些登记所需要的文件。如因被告的原因，致使原告不能在约定的期限内取得房产权属证书，被告应当承担违约责任。现原告未提供由于被告的原因而致其在约定的时间内不能取得房屋所有权证书的证据，因此，原告要求被告立即为其办理房地产权证，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内给付原告杨显安违约金992.36元；
二、驳回原告杨显安的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费73元，由被告ＸＸ瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 周 虹
人民陪审员 杨志锦
人民陪审员 陈建文
二〇一五年一月十三日
代理书记员 蒋桂云
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。