南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）宁铁中民终字第41号
上诉人（一审原告）伍辉。
委托代理人梅细扬，广西君桂律师事务所律师。
委托代理人樊华，广西君桂律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）唐日智。
委托代理人毛仲传，广西金益律师事务所律师。
上诉人伍辉因与被上诉人唐日智房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成由审判员张岚担任审判长，审判员玉萍、代理审判员黄雪参加的合议庭，书记员符贵芳担任记录，于2015年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人伍辉的委托代理人梅细扬、樊华，被上诉人唐日智的委托代理人毛仲传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：唐日智与伍辉于2013年10月20日签订了一份《租赁合同》，约定由唐日智将位于南宁市长湖路商铺转租给伍辉做茶品等经营。合同第二条约定，租金分每季度交纳，即每季度20天前交足一季度房租费给甲方（唐日智），如逾期不交租，每超出一天按季度租金的10%交滞纳金，超出10天，甲方无条件收回租房，甲方不退还乙方（伍辉）的押金。第三条约定，如乙方中途停止租赁时，必须提前2个月向甲方提出终止合同申请并办理有关移交手续。乙方在经营期间不能转让或转租他人使用，否则，视同违约，甲方有权收回铺面，甲方不退还乙方的押金。应唐日智的要求，该合同落款时间提前至2011年5月16日，租赁期限截止至2016年5月15日。2013年10月20日，伍辉通过银行转账向唐日智支付89280元押金、107880元租金。伍辉因自身原因需提前解除该租赁合同，于2015年1月20日向唐日智寄出解除合同告知书，唐日智于同日收到该告知书。伍辉的租金交到2015年1月31日，亦于同日搬离租赁铺面，并经唐日智同意后把铺面钥匙交给案外人谢新。
一审另查明：2014年5月16日至2015年5月15日的租金为39432元／月，伍辉在租赁期间有两次拖欠租金的情况，分别未于2014年7月25日前、2014年10月25日前向交齐一个季度的租金，两次都拖延了将近一个月的时间才交齐当期租金。2013年10月20日，伍辉承租涉案商铺后，于同日与案外人谢新签订一份租赁合同，将商铺的其中一部分出租给案外人谢新。合同落款时间提前至2013年5月1日，租赁期限截止至2016年5月1日。案外人谢新早在2012年就在涉案商铺的一部分进行烟草经营，直至庭审当日，案外人谢新仍在涉案铺面的一部分经营。伍辉为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、确认本案《租赁合同》于2015年1月31日解除；2、唐日智向伍辉退还押金89280元；3、唐日智赔偿伍辉资金占用费986.05元（自2015年2月1日起暂计至2015年4月13日，按照中国银行同期贷款利率计算，此后按照该方式计算至押金还清之日止）；4、本案诉讼费用由唐日智负担。
一审法院审理认为：伍辉与唐日智签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除时间的问题，双方签订的租赁合同中第三条约定，如伍辉中途停止租赁，必须提前两个月向唐日智提出终止合同申请并办理有关移交手续。唐日智于2015年1月20日收到伍辉寄出的合同解除告知书，故双方的合同解除时间应为2015年3月20日。因此，伍辉请求法院确认本案《租赁合同》于2015年1月31日解除，一审法院不予支持。关于伍辉是否违约转租的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。伍辉于2013年10月20日开始承租涉案铺面，并于同日与案外人谢新签订租赁合同，将涉案铺面的一部分出租给案外人谢新。案外人谢新于2012年已在涉案铺面内的一部分经营，直至庭审当日，案外人仍在涉案铺面内经营。唐日智知道或应当知道伍辉将该铺面进行转租，但在六个月内未提出异议。故唐日智主张伍辉违约转租给他人，一审法院不予认可。关于唐日智是否应退还押金的问题，2014年5月16日至2015年5月15日的月租金为39432元，伍辉已将租金支付到2015年1月31日，双方合同解除的时间为2015年3月20日，伍辉尚欠唐日智近两个月的租金。此外，在合同履行过程中，伍辉有过两次拖欠租金的违约行为。故伍辉要求唐日智退还押金89280元及赔偿资金占用费986.05元的主张，一审不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回原告伍辉的诉讼请求。本案案件受理费2056元，减半收取1028元（伍辉已预交），由伍辉负担。
上诉人伍辉不服一审判决，上诉称：1、一审判决以尚欠租金及曾拖延租金而驳回伍辉诉讼请求没有法律依据。租赁合同第三条约定唐日智不退还押金的情况有两种，即“租期不满＿年”或者转让、转租，一审判决依据和理由完全不符合合同约定，违背当事人订立合同的真实意思表示。伍辉拖欠租金和唐日智退还押金是两个不同的法律事实，没有法律上的因果关系或关联性，应当由权利人主张而依法获得。在当事人不主张的情况下，法院不能因为伍辉曾经拖欠租金的行为，而排除唐日智履行退还押金的义务，不是拒退押金的条件，主张退回押金是伍辉在租赁合同解除之后享有的权利。如果伍辉尚欠租金，也应该采取抵扣的方式，而不是没收押金，不存在互负给付义务且未提起反诉主张的情况下，以此为由驳回伍辉的请求是错误的。在租赁期限未满的情况下解除合同，须提前2个月提出申请，仅仅是解除的形式要件，并不是押金不予退回的条件，“租期不满＿年”才是押金不退回的条件，而该合同中并未对该条件进行约定，因此不存在该项不退还押金的条件，唐日智应依法退还押金。2、一审判决认定合同解除时间为2015年3月20日，自相矛盾违背客观事实。一审判决查明伍辉的租金交到2015年1月31日，亦于同日搬离租赁铺面，并经被告同意后把铺面钥匙交给案外人谢新，那么双方合同解除时间客观上已定于2015年1月31日，伍辉同意接受铺面的情况下完成房屋移交手续，租赁合同已合意解除，本案不存在合同解除时间按“收到告知书另行起算和确定”之情形。一审法院错误理解合同内容，将合同解除时间延后2个月，无事实和法律依据。3、一审判决仅仅以未提前要求解除合同推定拖欠租金是错误的。如果法院认定伍辉没有提前通知唐日智解除合同，也应当按照合同形式承担违约责任，而不应当将两个月的租金认定为违约责任。请求二审法院判令：1、撤销（2015）南铁民初字第227号民事判决，改判支持伍辉一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费均由唐日智承担。
被上诉人唐日智答辩称，1、唐日智没有收到伍辉要求解除合同的文件，合同解除之日应是伍辉向法院提起诉讼的之日，即2015年5月13日。2、伍辉在合同履行期间存在逾期、不缴纳租金、转租等违约行为，依合同约定不退还押金是合理合法的。3、伍辉的违约行为对唐日智造成严重损失，唐日智保留追偿行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人伍辉对一审查明的事实无异议，但一审遗漏查明以下事实：伍辉于2014年11月19日已经当面向唐日智送达了一份解除合同的告知书，明确说明了搬离时间为2015年1月31日，并交纳完毕铺面租金，只是没有签收手续。
被上诉人唐日智对一审查明的事实提出如下异议：1、唐日智未收到过伍辉发出的解除合同的通知书。2、伍辉并未于2015年1月31日搬离涉案商铺，唐日智于2015年5月才收回涉案商铺。
二审期间，双方当事人均未向法院提交新的证据。
针对上诉人伍辉提出一审遗漏查明事实的主张，本院认为，依据双方当事人提交的证据，并没有证据能够直接或者间接证明伍辉于2014年11月19日已经当面向唐日智送达了一份解除合同的告知书，亦没有任何签收手续，故伍辉对查明事实部分的主张不能成立，本院不予支持。
针对被上诉人唐日智对一审查明的事实提出的异议，本院认为，根据中国邮政速递物流查询单显示，伍辉于2015年1月20日通过EMS向唐日智身份证上的地址邮寄了一份解除合同的告知书，该邮件的状态为“妥投”，签收日期为2015年1月20日。故一审法院认定唐日智于2015年1月20日收到该告知书并无不当，唐日智的该项异议不能成立。2015年1月29日被拒收的律师函中已经明确告知唐日智于2015年1月31日办理交接手续，如未能办理，伍辉将自行办理房屋交接手续。唐日智提出的于2015年5月才收回商铺的异议不能成立，本院不予支持。
综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案租赁合同是何时解除的？2、被上诉人是否应当退还上诉人已支付的押金，并支付由此产生的利息？
关于第一个争议焦点，本院认为，依据双方签订的租赁合同中第三条约定：“……如乙方（伍辉）中途停止租赁时，必须提前2个月向甲方（唐日智）提出终止合同申请并办理有关移交手续……”明确约定了伍辉有提前解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。伍辉发出的解除合同的通知书到达唐日智后，唐日智如有异议可在三个月内向法院提出，但超过该异议期后唐日智再对合同的解除提出异议的，异议不能成立，本院不予支持。虽然没有证据证明伍辉已按照合同约定提前两个月向唐日智提出解除合同的申请，但是双方在合同中并未约定伍辉需因此承担何种违约责任，一审法院从唐日智收到解除合同告知书之日起（2015年1月20日），直接顺延两个月，认定2015年3月20日为合同解除的时间存在法律条文理解不当，本院予以纠正。本院认为，伍辉在向唐日智发出的解除合同告知书中明确表明，其将履行合同至2015年1月31日，此后不再履行本合同，故本案租赁合同解除的时间应认定为2015年1月31日。伍辉要求确认本案租赁合同于2015年1月31日解除的诉讼请求有法律依据，本院予以支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，双方在本案租赁合同中对不退还押金的情形进行了约定，其中一种情形为：如伍辉逾期不交租金，超出10天，唐日智有权不退还押金。伍辉在租赁期间内，曾经有两次未按合同约定的时间足额支付租金，但唐日智并未就此提出要求没收伍辉支付的押金，此后双方继续履行了该租赁合同。在合同约定的没收押金的情形出现时，唐日智没有选择及时行使其合同权利，收回房屋并没收押金，而是选择继续履行该合同，可认为是对自身权利的放弃，也可认为是双方以实际行为对合同约定进行了变更。从已经查明的事实来看，亦不存在其他不退还押金的情形，唐日智应当将押金89280元退还给伍辉。一审法院判决驳回伍辉要求退还押金的请求不当，本院予以纠正。至于伍辉主张的资金占用费问题，根据市场交易习惯、押金的作用等因素综合考量，通常情况下，双方在合同中未注明的情况下，押金是不产生利息或占用费的，故伍辉的该项主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人伍辉的上诉主张部分有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第227号民事判决；
二、确认双方签订的《租赁合同》于2015年1月31日解除；
三、被上诉人唐日智向上诉人伍辉退还押金89280元；
四、驳回上诉人伍辉的其他诉讼请求。
一审案件受理费2056元，减半收取1028元（上诉人已预交），二审案件受理费2056元（上诉人已预交），共计3084元，由上诉人伍辉负担34元，被上诉人唐日智负担3050元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
审 判 员 玉 萍
代理审判员 黄 雪
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 符贵芳