湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1227号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张春莉，女，1972年1月2日出生，汉族，现住武汉市江岸区。
委托代理人：祝文龙（系张春莉之夫），1969年8月24日出生，汉族，住武汉市江岸区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷翼，男，1968年8月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托代理人：周勇刚，湖北伟宸律师事务所律师。
委托代理人：杨红林，湖北伟宸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉万和盛世房地产营销代理经纪有限公司，住所地武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）6层C15室。
法定代表人：李盛林，总经理。
上诉人张春莉因与被上诉人雷翼、武汉万和盛世房地产营销代理经纪有限公司（以下简称万和盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民商初字第03797号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2014年11月，雷翼向一审法院提起诉讼，请求判令：1、张春莉向雷翼退还未满期约租金13500元、租赁押金5000元，两项合计18500元；2、张春莉向雷翼支付违约金6000元；3、万和盛世公司对张春莉的上述赔偿承担连带责任；4、本案诉讼费用由张春莉、万和盛世公司承担。
张春莉提出反诉，请求判令：1、雷翼向张春莉支付从2013年11月16日到2014年3月9日占用房屋的租金14000元；2、要求雷翼向张春莉赔偿损毁、遗失的物品价值5000元；两项共计19000元。3、雷翼承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2013年7月15日，张春莉（甲方）与万和盛世公司（乙方）签订编号为A00039号《房屋委托出租合同》，合同约定：甲方将坐落在武汉市金色华府6栋2703号，面积为116平方米房屋委托乙方向外出租。甲方委托乙方在委托期内向承租人代收房屋租金，委托租赁期从2013年7月17日至2014年7月16日止。从2013年9月3日开始，每月16日，乙方向甲方支付3700元房屋租金，在合同期内，乙方不得低于此价格付款，超出部分归乙方所有，低于部分由乙方承担。房屋租金的付款方式为每月支付，房屋押金为5000元。如乙方30天内未支付房租甲方，甲方有权将出租房屋收回，由此带来的损失由乙方承担。张春莉在《房屋委托出租合同》上签名、捺印，万和盛世公司也在《房屋委托出租合同》上加盖了公章。同日，张春莉（甲方）向万和盛世公司（乙方）出具了《委托书》，《委托书》载明：甲方委托乙方以甲乙双方之前签订的“房屋委托出租合同”为依据，代理出租甲方之房产，并代收押金及全部房租。委托期限自2013年7月17日至2014年7月16日。张春莉在委托人处签名、捺印，万和盛世公司在被委托人处加盖了公章。张春莉还与万和盛世公司办理了房屋内的物品及房屋相关的物业交接，双方均在《物业交接单》上签字确认。
2013年7月25日，万和盛世公司（甲方）与雷翼（乙方）签订编号为B00044号《房屋代理出租合同》，合同约定：甲方同意将其代理位于武汉市金色华府6栋2703号房屋及设施在良好状态下租给乙方作为居住使用，租赁期从2013年7月25日至2014年7月24日止，租金（不包含物业费）每月3000元。乙方于2013年7月25日支付了全部租金36000元，并交纳押金5000元。甲方还收取了出租房屋一年的物业费，房屋的物业费由甲方支付，如任何一方有违反合同的各项条款，违约方要向守约方赔偿违约金，违约金为两个月房屋租金。万和盛世公司在《房屋代理出租合同》上加盖了公章，雷翼也在《房屋委托出租合同》上签名。同日，万和盛世公司向雷翼开具了二张《收据》，二张《收据》上分别载明了“今收到雷翼租金色华府6栋2703室一年租金（2013年7月25日至2014年7月24日）36000元。”“今收到雷翼租金色华府6栋2703室押金5000元。”万和盛世公司在二张《收据》上加盖了公司的财务专用章。万和盛世公司还与雷翼办理了房屋内物品及相关物业的交接手续。
2013年8月起，万和盛世公司按《房屋委托出租合同》的约定，开始向张春莉的账户每月支付房屋租金3700元，但从2013年11月17日后万和盛世公司停止支付房屋租金。为此，张春莉催促万和盛世公司支付房屋租金，但万和盛世公司已经停止经营，且万和盛世公司的法定代表人及其员工均下落不明。2013年12月，张春莉通知房屋承租人雷翼，告知了万和盛世公司的相关情况，并依据《房屋委托出租合同》要求雷翼腾退承租房屋，收回出租房屋。2014年3月9日，雷翼腾退承租房屋，将承租房屋交还张春莉，张春莉于当日接管承租房屋，在接管房屋时张春莉用手机对房屋内的物品进行了摄像，双方并未办理书面的物品交接手续。
一审法院另查明，雷翼与万和盛世公司签订《房屋代理出租合同》时，张春莉在签订合同现场，万和盛世公司也向雷翼告知了出租房屋所有人的相关信息。
一审法院认为：张春莉与万和盛世公司签订的《房屋委托出租合同》，万和盛世公司与雷翼签订的《房屋代理出租合同》，均系双方的真实意思表示，合法有效。张春莉向万和盛世公司出具了《委托书》，委托万和盛世公司代理出租其房产，并代收押金及全部房租，张春莉与万和盛世公司形成委托合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案在雷翼与万和盛世公司签订《房屋代理出租合同》时，委托人张春莉在签订合同现场，受托人万和盛世公司也向雷翼披露了委托人的相关信息，万和盛世公司与雷翼签订的《房屋代理出租合同》应约束张春莉，张春莉应按《房屋代理出租合同》履行相应义务。雷翼向万和盛世公司交纳了一年的房屋租金及押金，雷翼的承租期应到2014年7月24日，但房屋所有权人张春莉于2014年3月9日提前收回出租房屋，其行为应属违约，应按《房屋代理出租合同》的约定承担相应的违约责任，故雷翼要求张春莉退还未满期约租金13500元及违约金6000元的诉讼请求，予以支持；张春莉要求雷翼支付从2013年11月16日到2014年3月9日的占用房屋的租金14000元的反诉请求，不予支持。
张春莉与万和盛世公司签订的《房屋委托出租合同》时办理了出租房屋的物业交接，双方均在《物业交接单》上签字予以确认，万和盛世公司与雷翼签订的《房屋代理出租合同》时也办理了出租房屋的物业交接，并出具了《物业交接单》，但万和盛世公司与雷翼的《物业交接单》上没有沙发、茶几等物品，且电视机也只交付给雷翼一台，二份《物业交接单》上的物品存在差异，张春莉仅提交了损坏、遗失物品的自制视频，未向法院提交其他证据加以佐证其交由雷翼承租使用的物品数量及损坏物品的价值等相关证据，仅凭自制的视频资料不能证明物品数量及损坏物品的价值，故张春莉向法院提交的证据不足，其要求雷翼赔偿损毁、遗失的物品价值5000元的反诉请求不予支持；因张春莉提前收回出租房屋，张春莉应按《房屋代理出租合同》的约定退还雷翼房屋押金5000元，雷翼要求张春莉退还承租房屋押金5000元的诉请求符合合同的约定，予以支持。
张春莉与万和盛世公司签订的《房屋委托出租合同》中约定万和盛世公司每月向张春莉支付3700元房屋租金，而万和盛世公司与雷翼签订的《房屋代理出租合同》中约定雷翼向万和盛世公司支付每月房屋租金为3000元，且雷翼于2013年7月25日向万和盛世公司支付了一年的全部租金36000元。从两份合同的房屋租金上可看出万和盛世公司的行为明显存在恶意，应承担相应的责任，故雷翼要求万和盛世公司对张春莉的上述赔偿承担连带责任诉讼请求，予以支持。万和盛世公司在法定期限内未进行答辩，亦未出庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、张春莉于本判决生效之日起五日内向雷翼退还房屋租金13500元、押金5000元，两项合计18500元；二、张春莉于本判决生效之日起五日内向雷翼支付违约金6000元；三、武汉万和盛世房地产营销代理经纪有限公司对张春莉上述应付款项承担连带清偿责任；四、驳回张春莉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费413元、公告费250元、邮寄费40元，共计703元由张春莉、武汉万和盛世房地产营销代理经纪有限公司共同负担；反诉受理费138元（已减半）、公告费250元，共计388元由张春莉负担。
判后，张春莉不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判：一、应由万和盛世公司赔偿雷翼所有损失，包括未满租约租金13500元、押金5000元以及违约金6000元，合计24500元；二、雷翼向张春莉支付2013年11月16日至2014年3月9日之间占用房屋租金14000元；三、一、二审诉讼费及公告费均由雷翼与万和盛世公司共同承担。事实及理由：一、上诉人与万和盛世公司签订的“房屋委托出租合同”中约定万和盛世公司每月16日向上诉人支付3700元房屋租金，且从签订此合同直至该公司跑路之前都是如此执行的。而在万和盛世公司与雷翼签订的“房屋代理出租合同”中约定雷翼向万和盛世公司支付的房屋租金为每月3000元且一次性付清，该行为明显超出了委托书中关于代收全部房租的授权范围，属于超授权行为。万和盛世公司与雷翼在洽谈“房屋代理出租合同”时，上诉人从未参与，最后合同签订时上诉人作为产权人携带产权证出现在现场，但对合同具体条款毫不知情。因此，万和盛世公司以上诉人的名义，以类似于自营方式开展经营活动，属行纪人范畴。万和盛世公司在上诉人不知情的情况下，超越授权范围与雷翼所签订的“房屋代理出租合同”，不能直接约束上诉人，合同性质为行纪合同，应当由合同双方自己承担法律责任。二、2013年11月17日后，万和盛世公司停止向上诉人支付房屋租金，经营场所关闭，法人及员工均下落不明，上诉人依据“房屋委托出租合同”中补充条款，要求雷翼腾退承租房屋，收回该出租房屋。直至2014年3月9日，雷翼才将承租房屋交还。雷翼非法霸占且不向上诉人支付任何租赁费用导致房屋租金损失14000元，应当予以赔偿。
雷翼答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
万和盛世公司未到庭参加诉讼。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、张春莉与万和盛世公司签订《房屋委托出租合同》系双方真实意思表示，合法有效。张春莉在合同签订当日向万和盛世公司出具《委托书》进一步明确了委托事项，即：张春莉委托万和盛世公司以双方之前签订的“房屋委托出租合同”为依据，代理出租张春莉之房产，代收押金及全部房租。因此，张春莉与万和盛世公司之间形成委托合同法律关系。二、万和盛世公司以自己的名义与雷翼签订《房屋代理出租合同》，委托人张春莉也在签订合同现场。雷翼作为承租人，签订合同时已尽到对房屋所有权人以及相关委托代理关系的审查注意义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故万和盛世公司与雷翼签订的《房屋代理出租合同》直接约束张春莉，张春莉应向雷翼履行出租人的相应义务。因张春莉提前收回房屋给雷翼造成经济损失，一审判决张春莉向雷翼退还未满租约租金13500元、押金5000元以及支付违约金6000元具有事实及法律依据。三、本案中，万和盛世公司与雷翼签订《房屋代理出租合同》中约定每月3000元的租金标准低于该公司应向张春莉每月租金数额（3700元），且万和盛世公司在一次性收取雷翼一年全部租金，并在2013年11月17日后停止向张春莉支付后期房屋租金，关闭经营场所，万和盛世公司的行为明显存在恶意。因万和盛世公司的违约行为给张春莉造成相关损失的，张春莉可向万和盛世公司另行主张权利。张春莉上诉请求雷翼赔偿其租金损失缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费413元，由张春莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 骆朝晖
二〇一六年五月三日
书记员 舒 渲