广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第573号
上诉人（原审原告）：康银辉，女，1977年8月16日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，现住珠海市斗门区，
委托代理人：蔡志东，广东道而胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼，组织机构代码76933265-3。
法定代表人：马雄照，该公司副总经理。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原审第三人：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路95号，组织机构代码79296807-8。
法定代表人：赵瑞明，该公司董事。
委托代理人：刘开辉，该公司员工。
上诉人康银辉因与被上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、原审第三人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年1月6日，南兴公司（出卖人）与康银辉（买受人）签订一份商品房买卖合同，约定康银辉购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××号的商品房，建筑面积为46.58平方米，总价款374344元；出卖人应当在2012年7月31日前，将经验收合格（指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）并符合合同约定的商品房交付买受人使用；若买受人未付清全部购房款、物业维修资金及其他应付的款项，或未完全履行合同约定的义务，出卖人可以将交付期限顺延至买受人履行合同义务后交付使用，出卖人不承担任何逾期交房违约责任；若出卖人未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当在本项约定期限后的15日内提出退房书面申请，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人未在本项约定期限后15日内提出书面退房申请的，视为合同继续履行，自逾期交楼之日起至实际交付之日止由出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金；买受人的商品房仅作商业使用。合同附件三对于装饰、设备标准约定：厨房采用全套实木厨柜及吊柜、人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；厨具配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；水、电到户，一户一表。签订商品房买卖合同当天，康银辉（甲方）与皇爵公司（乙方）签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年（自2012年8月1日起至2022年7月30日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年8月1日止，属于乙方的装修期间）；乙方享有对涉案物业的管理权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等）、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；甲方保证自发展商发出收楼通知之日起按照发展商规定的时间办妥收楼手续，并将该涉案物业交付乙方，逾期未办妥收楼手续并将涉案物业交付乙方的，发展商有权自行将物业交付乙方，且乙方有权自行行使该物业的经营管理权、收益权及其他相关一切行为；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；双方根据酒店公馆的年度经营状况[以乙方年终审计报表（乙方委托有资格的会计师事务所之审计报告）为依据]按甲方与乙方7：3的利润比例分配该物业在该年度的经营净利润，甲方分配利润的具体方式为保底收益+浮动分红，甲方在购买该物业时已经享受了购房优惠，现甲方自愿放弃前十年的保底收益；浮动分红是根据该酒店公馆的年度经营状况，再给予甲方额外分配，即若该物业在该年度的经营净利润的70%等于或低于该物业在该年度的保底收益时，则甲方仅可获得该物业在该年度的保底收益，相反，则甲方除可以获得该物业在该年度的保底收益外，还将获得该物业在该年度的额外补差分红即浮动分红。年度浮动分红款于（公历）次年第一个月的月底之前一次性分配给甲方。双方同时签订一份授权委托书，康银辉委托皇爵公司办理有关涉案物业的收楼及收楼相关的手续并签署相关文件等事项。涉案商品房于2012年1月13日办理了销售登记备案。2012年8月21日，康银辉在商品房接收认可书签名，确认“从2012年8月21日起，该商品房已由南兴公司正式交付本人，本人并同意将该物业移交给皇爵公司进行物业管理”。康银辉主张南兴公司延期交房，造成营业损失，是其不能获得商品房总价7.3%的收益的原因。遂于2013年7月16日诉至原审法院，请求判令：南兴公司赔偿逾期交付商品房损失，按照每年商品房总价7.3%从约定交房之日起至2013年11月19日止。
诉讼中，南兴公司提交一份2010年12月29日核发的中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢商品房预售许可证复印件，有效期自2010年12月29日至2012年12月29日，编号：中建房（预）字第××号。南兴公司称该证过期后，于2013年1月6日核发一份新的商品房预售许可证，有效期自2013年1月6日至2015年1月6日，编号同为：中建房（预）字第××号，因旧证已被有关部门收回，未能提交原件。康银辉对该复印件不予确认，但未提交相反的证据予以反驳。
原审另查明：南兴公司提交一份由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位于2012年4月28日签章出具的工程竣工验收报告，但该报告的验收人员签名页为复印件。康银辉对上述工程竣工验收报告不予确认。原审法院依职权向中山市坦洲镇住房和城乡建设局、中山市公安消防局、中山市质量技术监督局、中山坦洲自来水有限公司、广东电网公司中山坦洲供电分局调查，上述部门回复：涉案商品房所在的皇爵广场五栋的土建工程、建筑装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同进行竣工验收；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内装饰设计工程于2012年11月1日消防验收合格；其使用的4台客梯分别于2012年1月10日及2012年4月11日检验合格；其自来水接入工程于2012年11月20日竣工验收并投入使用；其供电工程于2011年12月4日验收通电。
又查明：2013年3月21日，中山市中正联合会计师事务所有限公司作出中正会审字（2013）第N20004号审计报告，利润表显示中山皇爵卓尔巴酒店管理有限公司（以下简称皇爵卓尔巴公司）2012年度净利润为-6737209.58元。
再查明：康银辉称涉案商品房未按照商品房买卖合同附件三的约定进行装饰装修，未设置厨房及配套电器设备，未安装独立的水、电表，未预留排烟管道，未设置厨房排水系统及卫生间排水系统。南兴公司承认未设置厨房及配套电器设备，亦未安装独立水、电表，但已通水通电到户。皇爵公司未对接收的涉案商品房提出异议，并称其有权按经营管理需要对涉案商品房进行改造。
原审法院认为：南兴公司与康银辉签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定。康银辉主张南兴公司存在变相返本销售及售后包租行为，违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定。但上述《商品房销售管理办法》系部门规章，其相关规定不属于法律、行政法规的强制性规定。因此该商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。
关于涉案商品房交付问题。双方合同约定商品房交付的条件为该商品房经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告。涉案商品房的交付条件应符合合同的约定，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付的商品房尚应具备基本的安全、便利的生活条件，包括消防、供水、供电、电梯等。经向有关部门调查核实，涉案商品房所在的皇爵广场五栋的土建工程、建筑装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理等单位共同进行竣工验收；其建设工程于2012年10月22日消防验收合格，其室内装饰设计工程于2012年11月1日消防验收合格；其使用的4台客梯分别于2012年1月10日及2012年4月11日检验合格；其自来水接入工程于2012年11月20日竣工验收并投入使用；其供电工程于2011年12月4日验收通电。即涉案商品房直至2013年1月21日才符合双方合同约定及法律规定的交付条件。虽然康银辉于2012年8月21日已签名接收涉案商品房，但应视为涉案商品房于2013年1月21日才实际交付。
关于商品房价款7.3%的分红问题。康银辉主张，南兴公司在销售广告中称每年分红为7.3%，但其提交的宣传资料未能证明该广告由南兴公司发出，南兴公司对此亦不予确认，因此原审法院对于康银辉主张的每年7.3%的分红不予采信。康银辉（甲方）与皇爵公司（乙方）签订了委托经营管理合同，该合同约定双方根据酒店公馆的年度经营状况，按照7：3的利润比例分配该物业在该年度的经营净利润。具体方式为：保底收益+浮动分红。甲方在购买该物业时已经享受了购房优惠，现甲方自愿放弃前十年的保底收益；浮动分红是根据该酒店公馆的年度经营状况，再给予甲方额外分配，即若该物业在该年度的经营净利润的70%等于或低于该物业在该年度的保底收益时，则甲方仅可获得该物业在该年度的保底收益。2012年度皇爵卓尔巴公司净利润为-6737209.58元，康银辉已放弃十年的保底收益，也不能获得2012年度的浮动分红。因此，康银辉主张从约定交房之日即2012年7月31日至2012年12月31日的分红损失，理据不足，原审法院不予支持；2013年浮动分红在次年第一个月的月底之前一次性分配，故康银辉主张2013年1月1日以后的分红，不符合双方约定，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回康银辉的诉讼请求。案件受理费755元（康银辉已预交），由康银辉负担。
宣判后，康银辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定涉案商品房于2013年1月21日实际交付属认定事实错误，涉案商品房至今未实际交付。商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”即“该商品房验收合格，该商品房经验收合格是指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告”。首先，开发商对“该商品房经验收合格”的解释违反法律强制性规定，应认定为无效。建筑法第六十一条规定“交付竣工验收的建设工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。广东省建设厅2003年《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》规定“《广东商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”上述规定明确规定商品房验收合格必须取得竣工验收备案表。其次，中山市坦洲镇住房和城乡建设局在《关于皇爵广场五栋工程竣工验收情况的函》中表述“2013年1月12日，由建设、设计、施工、监理等单位共同对该工程进行了竣工验收，我局于2013年5月3日出具了工程质量监督报告，目前相关档案及工程资料已送至中山市建设工程质量监督站审核。”证明涉案商品房并没有验收合格。二、原审认定康银辉提交的宣传资料未能证明该广告由南兴公司发出属事实认定错误。不能仅凭南兴公司否认就否定广告的真实性。南兴公司应依据其发布的广告内容即每年分红7.3%赔偿康银辉的损失。三、南兴公司、皇爵公司、皇爵卓巴尔公司属关联公司，上述公司法定代表人、股东为亲属关系，涉案商品房实际使用人为南兴公司，不存在交楼问题。四、《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项规定“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。另《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。康银辉在同一场地、同一时间与同一公司签订商品房买卖合同与委托经营管理合同，因此可以认定南兴公司销售商品房存在变相返本销售及售后包租行为，已触犯刑法。原审认定商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定适用法律错误。五、原审认定南兴公司延期交房，却没有判决南兴公司承担损失错误。本案系商品房买卖合同纠纷，南兴公司存在违约行为就应该承担违约责任，康银辉与皇爵公司保底收益问题属于另一个法律关系。而且，只有康银辉同意交付后才涉及委托经营问题。因此，即使南兴公司对其发出的销售广告不予认定，南兴公司也应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条赔偿康银辉损失。综上，请二审法院撤销原审判决，依法改判支持康银辉的诉讼请求。
被上诉人南兴公司答辩称：一、商品房买卖合同约定商品房用于酒店经营，并非用于居住。依据康银辉的经济能力和辨别能力来看，康银辉签订合同及补充协议时应对上述事实知晓。因此，商品房买卖合同及委托经营管理合同是双方真实意思表示，合同合法有效，不存在重大误解或其他无效情形。二、根据商品房买卖合同约定涉案商品房经五单位出具验收报告即可交付使用，且南兴公司已向康银辉发出收楼通知，康银辉收楼后即交付皇爵公司。根据委托经营管理合同的约定，如果业主未收楼南兴公司将商品房交付皇爵公司也视为交付。皇爵公司已向康银辉支付了保底收益。三、由于皇爵公司刚开始经营，尚未盈利，但从长远看今后有盈利。原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
原审第三人皇爵公司的答辩意见：皇爵公司与康银辉签订的委托经营管理合同、授权委托书是双方真实意思表示，皇爵公司已按照合同对涉案商品房进行统一规划、设计、装修，委托有资质的管理公司进行经营管理，支付了康银辉保底收益，业主也享受了十天免费入住酒店的优惠。原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
二审期间，康银辉申请证人吕某、乐某、徐某、赵某出庭作证，该四名证人均为涉案楼盘的业主。证人吕某陈述，其在珠海市拱北地下商场看到南兴公司售楼广告，被广告收益吸引前去购房。由于买房用于投资，因此只注意投资收益没有考虑楼盘周边楼价。签合同时有浏览合同，但不太懂合同内容，工作人员称大家都这么签，便签了合同。其以银行按揭方式支付剩余房款，但贷款未能办下来。收楼时工作人员说正在装修所以没有实际看房便签署了收楼文件。证人徐某陈述，其在签订商品房买卖合同时发现有霸王条款，但工作人员称不签合同便不退50000元定金，所以其签订了合同。收楼时，仅在售楼部签署了一些文件，没有看房，也没有交付钥匙，后来才得知购买的商品房被改造为水疗场所。买房时有了解周边楼价，由于涉案商品房销售时称有豪华装修且为澳大利亚公司管理，因此即使房价偏高也愿意购买。证人乐某陈述，其被销售广告吸引想用于投资前去购房，签订合同时有浏览合同，但不是很懂便签了。其于2013年4月8日提交按揭贷款资料给开发商安排的律师，并交纳了律师费，但银行称涉案楼盘房价过高，不批贷款。证人赵某陈述，其提交了办理银行按揭的全部手续，但未能成功办理银行贷款。开发商通知收楼时没有让其看楼，也没有交付钥匙，其只是签了一些文件。经质证，康银辉认为该四名证人均有律师费的收据，且四名证人陈述基本一致，应予以采信。南兴公司则认为，该四名证人均为系列案的当事人，康银辉的代理人同时也是四名证人案件的代理人，该四名证人与本案有利害关系，其四人不具备证人资格，证言不应被采信。皇爵公司的质证意见与南兴公司的质证意见一致。
二审期间，康银辉还向本院提交如下证据：1.中山皇爵盈富投资发展有限公司组织架构、公司简介，拟证明南兴公司与皇爵公司为关联企业；2.皇爵公司、南兴公司网上宣传广告、皇爵公司成立20周年资料，公证书，拟证明广告由南兴公司发出，商品房厨房装修是一大卖点，公司由澳大利亚卓尔巴公司管理；3.中山日报（第5891期、5905期）宣传，拟证明涉案商品房装修为4500元/㎡、4000元/㎡；4.业主徐某按揭服务费收据，拟证明徐某办理了按揭贷款手续但未获批准；5.广东香山律师事务所证明，拟证明业主赵某办理按揭贷款手续未获批准；6.2014年1月21日、2月19日中山市住房和城乡建设局的两份回复意见，拟证明皇爵假日酒店报建时有设计厨房，后取消，部分房间设计为工作间；7.坦洲工商分局关于中山市南兴房地产有限公司涉嫌发布违法广告一案的调查情况回复，拟证明南兴公司违法发布广告；8.录音录像，拟证明浦发银行工作人员陈述未能办理银行按揭的原因；9.中山市工商行政管理局关于中山市南兴房地产有限公司发布违法广告的投诉回复，拟证明南兴公司发布的广告违法，南兴公司在初始策划、宣传、销售涉案商品房时存在欺诈不特定买受人的行为。经质证，南兴公司认为证据1、2、3没有证据原件，且不属于新证据，不予确认；证据4不属于新证据；证据5为个人意见；证据6虽表明二次装修不涉及厨房，但内部设有排烟排污管道，可以作为厨房使用，证明涉案商品房设计未违反合同约定，目前为了经营需要暂时没有设计成厨房；证据7仅证明广告未报批；证据8不属于新证据，录音内容仅代表个人观点，浦发银行没有向任何机构、个人表示不批准涉案商品房按揭贷款；证据9的真实性无异议，但认为宣传广告针对尚未出卖的商品房，与本案无关。皇爵公司质证意见与南兴公司质证意见一致。
南兴公司向本院提交如下证据：1.中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明皇爵广场五栋已于2014年3月31日在中山市住建局进行竣工验收备案登记；2.中山市建设工程验收批复书（市局）。经质证，康银辉认为，竣工验收备案登记证系南兴公司单方制作，不是综合验收登记证，不予确认；中山市建设工程验收批复书（市局）仅证明行政机关同意皇爵广场五栋规划验收，故两份证据不能证明皇爵广场五栋取得综合验收备案登记证。皇爵公司对上述证据无异议。
本院又查明：康银辉二审称其主张南兴公司按每年商品房总价7.3%赔偿其损失是以南兴公司广告备注的分红系数为依据。南兴公司售楼广告注明“根据五星级酒店的开房率和坦洲市场酒店经营状况和经营前景，皇爵国际公馆的客房价格保守按400元/间，开房率按75%计算，则投资者所投资的客房每平方米分红为61元，分红系数为7.3%，加上物业自身增值，预计5年左右就回报100%以上。”皇爵公司对7.3%的分红系数不予确认，认为即使该销售广告确系南兴公司发出，广告宣传的分红收益只是一种预测，须满足客房价格400元/间、开房率达到75%，才可能达到7.3%的分红系数。委托经营管理合同未约定分红系数，且目前未满足前两个条件，因此康银辉以广告内容主张分红损失没有法律依据。
原审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本院作如下分析：
关于合同效力的问题。康银辉与南兴公司签订商品房买卖合同购买涉案商品房的同时，就其所购商品房与皇爵公司签订委托经营管理合同、授权委托书，全权授权皇爵公司对涉案商品房进行经营管理，并授权皇爵公司对涉案商品房所在的皇爵广场五栋进行整体规划、统一经营管理。对于康银辉上诉认为南兴公司与皇爵公司系关联公司，南兴公司变相返本销售及售后包租行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，合同无效的意见。本院认为，第一，从商品房预售过程来看，开发商南兴公司为保证所售商品房的整体经营效果，提供了购房者购买商品房后即与原审第三人皇爵公司签署委托经营管理合同的销售方案，并采取以保底收益折抵房款或直接享受总房款折扣的方式给予购房者一定的购房优惠，或者直接向购房者支付收益。而且，两份合同对涉案商品房用途、价格、优惠、委托经营管理期限及权限等作了明确约定，结合康银辉起诉状及庭审所陈述买房投资的合同目的，足以证明康银辉在签署上述合同时，是明知及同意在出资购买涉案商品房后，在一定时期内将涉案商品房交由皇爵公司统一使用及经营管理，其对商品房占有、使用、收益权通过收取相应投资回报实现。康银辉称被胁迫签订委托经营管理合同，但未能举证证明。对于康银辉上诉认为南兴公司进行虚假广告宣传，被欺诈签订涉案合同。如前所述，合同对涉案商品房用途、价格、委托经营管理期限及权限等涉及订约的重要信息已作明确约定，且商品房买卖合同补充协议一第十七条约定“出卖人发布各类广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，出卖人的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准”。康银辉作为完全民事行为能力人，应该是在充分考虑了开发商南兴公司的销售条件及投资风险等因素后，才作出购买涉案商品房及委托皇爵公司统一经营管理的决定，故应认定商品房买卖合同及委托经营管理合同均系其真实意思表示，康银辉上诉认为因受欺诈、被胁迫而订立合同的意见，理据不足。第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”康银辉主张合同无效所依据的《商品房销售管理办法》仅属部门规章，相关内容不属于法律、行政法规的强制性规定，不能作为认定涉案合同无效的依据，康银辉提交的工商行政管理部门对南兴公司作出的发布违法广告的决定亦不能作为认定合同无效的依据。综上，康银辉与南兴公司签订的商品房买卖合同及其与皇爵公司签订的委托经营管理合同、授权委托书系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。康银辉上诉认为合同无效的意见，于法无据，本院不予采信。
关于商品房交付及赔偿损失的问题。商品房买卖合同第八条约定涉案商品房交付条件为“该商品房经验收合格”，并进一步约定“该商品房经验收合格是指经由开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位出具工程竣工验收报告”。换言之，上列五单位出具竣工验收报告即达到了双方约定的交付条件。但是，建筑法第六十一条规定交付的商品房应具备基本的安全、便利的生活条件。原审法院经核实，涉案商品房所在的皇爵广场五栋土建、建筑装饰装修工程于2013年1月21日由建设、设计、施工、监理等单位共同竣工验收，且在此之前消防、供水、供电、电梯等设施也经验收合格，故原审法院认定涉案商品房于2013年1月21日符合合同约定及法律规定的交付条件并无不当。康银辉上诉认为应以办理竣工验收备案登记作为交付条件，无合同及法律依据，本院不予采信。
如前所述，康银辉购买涉案商品房时已委托皇爵公司进行经营管理，委托经营管理合同第四条约定，皇爵公司有权将涉案商品房连同所在酒店公馆进行整体策划，包括但不限于进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等。第三条约定，康银辉应自南兴公司发出收楼通知之日起按规定的时间办妥收楼手续并将商品房交付皇爵公司，逾期未办妥收楼手续并将商品房交付皇爵公司的，南兴公司有权自行将商品房交付皇爵公司。本院认为，康银辉已在商品房接受认可书上签名，皇爵公司也确认已接收涉案商品房，将包括涉案商品房在内的皇爵国际公馆用作酒店经营。且委托经营管理合同中双方约定以十年保底收益抵扣房款，康银辉享受购房优惠。因此，康银辉未实际收楼并不影响其取得涉案商品房的收益。康银辉主张南兴公司应按每年商品房总价的7.3%赔偿其逾期交楼损失。经查，委托经营管理合同中并无关于“分红系数为7.3%”的约定。因此，即使南兴公司事实上构成逾期交楼，但康银辉已享受涉案商品房收益，逾期交楼未造成其预期利益损失，故康银辉主张南兴公司按照每年商品房总价7.3%支付逾期交楼损失无事实和法律依据，原审对其主张不予支持并无不妥，本院予以维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人康银辉的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费755元，由上诉人康银辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 谭长琴
孙翠红