广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）叠民初字第384号
原告黄昌荣，自由职业。
委托代理人卿建华，广西独秀律师事务所律师。
被告桂林市华城房地产开发有限公司，住所地桂林市东城小区别墅。
法定代表人朱名学，总经理。
委托代理人唐虎，副经理。
委托代理人李军华，该公司员工。
原告黄昌荣诉被告桂林市华城房地产开发有限公司（以下简称华城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月17日受理。在2014年6月16日作出（2014）叠民初字第384号民事裁定书，裁定本案转为普通程序进行审理；由于出现了中止诉讼的情形，2014年7月8日，本院作出（2014）叠民初字第384－1号民事裁定书，将本案中止诉讼，2014年10月10日，本案恢复诉讼。于2014年10月22日公开开庭审理了本案，原告黄昌荣及其委托代理人卿建华、被告华城公司的委托代理人唐虎、李军华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年4月8日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的华城商贸城1单元1层111号商铺一套，价格为988486元。原告已经向被告交纳了包含代办房产证在内的各种费用。《商品房买卖合同》第15条约定：出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付赔偿金。广西壮族自治区建设厅2007年8月2日已经下发的·《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》，就已经将综合验收改为逐套验收，被告明显是有意欺诈。原告已经向被告交纳了包含代办房产证在内的各种费用，被告未能履行合同义务，造成原告至今未能取得房产证。原告认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定：合同中违约金条款无效，被告的违约行为造成的损失无法确定的，应当按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定赔偿原告的损失。为维护原告合法权益，诉至法院要求判令：1、判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告立即为原告办理房屋产权证和土地使用证，并承担因逾期办证新增加的全部费用；3、判决被告向原告赔偿违约损失10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告诉称：2011年4月8日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“华城商贸城”1单元1层111号商铺一套，价格为988486元。原告已经向被告交纳了包含代办房产证在内的各种费用。《商品房买卖合同》第15条约定：出卖人应当在商品通过综合验收90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付赔偿金。由于被告未能履行合同义务，造成原告至今未能取得房产证。原告认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定：合同中违约金条款无效，被告的违约行为造成的损失无法确定的，应当按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定按逾期贷款利息赔偿原告的损失。为维护原告合法权益，诉至法院要求判令：1、判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告立即为原告办理房屋产权证和土地使用证，并承担因逾期办证新增加的全部费用；3、判决被告向原告赔偿违约损失10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张在举证期间内提供的证据有：1.身份证，证明原告的身份情况；2.商品房买卖合同，证明合同内容；3.销售不动产统一发票，证明奖金给付情况；4.收款收据，证明资金给付情况。
被告辩称：原告的第一项诉讼请求条件没有具备，房屋没有经过综合验收无法交资料备案；合同第十五条中所说的“规定期限”并没有约定多长时间；对第三项诉讼请求，原告认为合同违约条款是无效条款，被告认为合法有效，但被告没有违约，被告认为原告的诉讼请求没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩称在举证期间内提供的证据有：桂林市叠彩区法院（2014）叠民初字第506号判决书及桂林市中级人民法院（2014）桂市民终字第484号民事判决书，证明造成没有综合验收的原因是施工方桂林市第八建筑安装工程公司（以下简称八建公司）拒不提交施工资料。造成不能办理产权证书的责任在施工方八建公司。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性没有异议，但认为不能证明合同第十五条是无效条款。原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但是对于被告所想证明的事项不予认可。因为这是案外的法律关系，被告与八建公司产生的纠纷和本案没有必然的关系，被告应在本案赔偿原告后再向八建公司主张赔偿。
本院对双方都认可的证据予以采信，对其它书证，因与双方抗辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告与被告于2011年4月8日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的、位于桂林市北辰路43号“华城商贸城”1单元1层111号住房一套，价格为988486元，于2011年12月28日前交房；该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。在合同签订之前，涉案房屋已经通过包括监理公司在内的五方验收。合同签订后，被告到桂林市房产局办理了商品房买卖合同备案登记，原告亦交纳了购房款。后双方按约履行了交房手续。现原告因未取得房地产权属证书，故起诉到法院，提出上述诉讼请求。
另查明：2007年9月19日桂林市房产管理局颁发了市房（2007）61号《桂林市房产管理局关于取消房屋竣工综合验收的通知》，通知规定设置《小区物业管理落实检查意见书》（以下简称《意见书》），“该《意见书》作为进入产权登记的前置条件，各建设单位凭《意见书》和相关部门的审批文件、验收资料直接到我局交易办证大厅交件，进入产权办理程序”。根据桂林市房产管理局网上公开公布的办理物业落实检查的工作程序，取得《小区物业管理落实检查意见书》条件之一是必须提交工程竣工验收备案表。根据桂林市房屋登记管理中心的房屋登记工作程序，提交登记材料进行初始登记是办理商品房产权登记的前置程序，初始登记必须提供《房屋建筑工程和市政基础设施工验收备案表》和《意见书》，初始登记后才能办理业主个人房屋权属登记。至今，涉案工程没有办理竣工验收备案。
本院认为：本案争议的焦点是双方签订的《商品房买卖合同》第15条是否为无效条款、如何理解和执行的问题。
关于《商品房买卖合同》和第十五条是否有效的问题。因本案合同是双方自愿签订的，并且是国家工商行政管理局与建设部共同监制的，又经桂林市房产管理局备案，且该合同中的格式条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，故该合同对双方都是平等的，是有效合同，第十五条亦为有效条款。
关于报送资料和办理的问题。合同尽管规定了在商品房交付使用90个日内被告要将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，但如前所述，根据行政审批程序，涉案房屋要完成工程竣工验收备案，取得《意见书》，否则不符合产权登记机关接收资料的条件，所以原告的第一项诉讼请求现在不具备履行条件；原告的第二项诉讼请求要求被告办证，由于一方面报送资料进行备案的条件尚未具备，另一方面根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款的规定，“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，也就是说的取得还需要业主的配合和行政机关的审核。所以原告的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求本院不予支持。尽管本院没有支持以上诉请，被告作为合同一方当事人，仍对原告尽快取得房地产权属证书负有不可推卸的责任和义务，应当努力促成办证各方面条件的成就和完善，使原告尽早取得房地产权属证书。
关于违约责任的承担问题。本案《商品房买卖合同》中约定了被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案的时限为商品房交付使用后90日内。被告作为房地产开发企业，应当明知办证程序，既然承诺在此期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关，到期未能按约报送，应承担违约责任；但是原告要求按逾期贷款利息计算违约金10000元并无合同依据，应依照合同规定的已付房款的0.5%计算违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告桂林市华城房地产开发有限公司支付原告黄昌荣违约金4942.43元；
二、驳回原告黄昌荣的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告黄昌荣负担50元，被告承担50元。
如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（开户行：农行桂林高新支行，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 龚扬婷
审 判 员 李 海
人民陪审员 黄长娣
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 李海天