重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民提字第00085号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张习兰。
委托代理人：张德忠，重庆汇聚律师事务所律师。
委托代理人：李增玉（张习兰之女）。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘继东。
委托代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。
刘继东与张习兰房屋租赁纠纷，刘继东于2009年向重庆市渝北区人民法院以租赁合同为由提起诉讼，重庆市渝北区人民法院作出（2009）渝北法民初字第6988号民事判决，该民事判决生效。2013年6月20日，重庆市渝北区人民法院对该案再审。再审过程中，因刘继东申请撤回起诉，重庆市渝北区人民法院撤销了该院（2009）渝北法民初字第6988号民事判决。
2011年3月2日，刘继东又以侵权纠纷为由再次向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，重庆市渝北区人民法院于2011年4月28日作出（2011）渝北法民初字第2979号民事判决，该民事判决生效。
2011年5月4日，刘继东再以房屋租赁合同纠纷为由向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，该院作出（2011）渝北法民初字第05188号判决。刘继东不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院作出（2011）渝一中法民终字第08532号民事判决。张习兰不服该判决，向本院申请再审，本院再审后以“刘继东不能同时主张两个请求权或者选择一种请求权起诉未得到充分救济后，又以另一请求权起诉”为由作出（2012）渝高法民提字第00215号民事裁定，撤销重庆市渝北区人民法院（2011）渝北法民初字第05188号判决和重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民终字第08532号判决，驳回刘继东起诉。
2013年6月3日,重庆市渝北区人民法院作出（2013）渝北法民监字第6号民事裁定，对(2011)渝北法民初字第2979号民事判决进行再审。2013年12月9日，该院作出（2013）渝北法民再初字第00008号判决。张习兰不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院于2014年11月13日作出（2014）渝一中法民终字第02560号判决。张习兰不服，向本院申请再审，本院于2015年3月17日作出（2015）渝高法民申字第00013号裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开审理了本案，再审申请人张习兰的委托代理人张德忠、李增玉，被申请人刘继东的委托代理人邵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案一审初审判决查明，2001年5月5日，刘继东与中药材公司签订《房屋租赁协议》约定，刘继东租用中药材公司位于重庆市渝北区龙溪镇松桥路53号房屋，租赁期限为18年，自2001年5月8日至2019年5月7日，每月租金1500元，2001年5月8日至2011年5月7日期间的租金于合同签订后分两次付清。合同签订后三日内支付90000元，余款90000元于2001年12月30日之前付清。此后，每两年缴纳一次租金。2003年3月3日，中药材公司更名为麦克公司。2003年9月19日，刘继东又与中药材公司、麦克公司签订《房屋租赁协议》约定，麦克公司继续使用中药材公司与刘继东签订的《房屋租赁协议》，中药材公司已收取刘继东的房租费继续有效（2001年5月8日至2011年5月7日），由中药材公司与麦克公司协商如何补偿麦克公司，与刘继东无关；2011年5月28日至2019年5月7日的房租费由刘继东与麦克公司协商，应根据当时地段的价格，增加或减少，但增减幅度不会高于300元，每月房租费应在1200元-1800元之间。
2004年4月8日，麦克公司因借款与招商银行观音桥支行签订借款合同。同日，招商银行观音桥支行与中药材公司签订抵押合同一份，合同约定：中药材公司愿意以其位于重庆市渝北区龙溪镇松桥路53号房屋作为抵押，为麦克公司提供担保。后因麦克公司未能按期还款，本案诉争房屋被法院执行，并通过重庆市江北区人民法院（2007）江民执字第34-恢1号民事裁定书裁定，将本案诉争房屋过户给招商银行观音桥支行，并委托重庆德诚拍卖有限公司将该房屋进行拍卖。2007年12月19日，因无人竞买流标，重庆德诚拍卖有限公司向重庆市江北区人民法院出具拍卖流标报告书，报告书载明的流标原因，其中之一为：该拍卖物已于2001年5月8日出租，租赁至2019年5月7日；经我公司多次派人与租赁户协商，租赁户表示不愿意购买，但需要保持原租赁关系，继续履行租赁合同，不愿搬出该标的物；由于买卖不破租赁的法律规定限制，客户买过来要等到2019年才能自己支配使用，租金也非常低，只有1500元/月，周边20-30平方米房屋租金在3000元-3500元左右，该合同有失公正，而且租赁户已交纳租金到2011年5月7日，该标的投资回报率相当低。
2009年6月12日，诉争房屋再次进行拍卖，张习兰成功竞拍。同日，张习兰与拍卖人重庆市泰鼎拍卖有限责任公司签订拍卖成交确认书，该拍卖成交确认书载明的瑕疵说明为：1、该标的物的土地性质是划拨地；2、过户费用较高；3、该标的物有租赁，租期至2019年。2009年6月30日，张习兰与观音桥支行签订房屋交接书，该交接书载明：该房屋有租赁，租期至2019年。
张习兰竞得该房屋后，要求刘继东支付租金，刘继东认为租金已支付给麦克公司，不同意支付租金给张习兰，张习兰于2010年6月3日将诉争房屋收回，另行与董延中签订《房屋租赁合同》，双方约定的租金为25000元/月，2011年11月5日，张习兰与董延中解除租赁合同。同年11月15日，张习兰又将该房屋出租给刘开兵，每月租金3000元。
一审初审判决认为，刘继东在（2009）渝北法民初字第6988号案中起诉要求确认租赁协议有效及租赁期限为18年。重庆市渝北区人民法院（2009）渝北法民初字第6988号民事判决确认租赁协议有效；刘继东在2001年5月8日至2010年6月2日期间享有房屋使用权，驳回刘继东其他诉讼请求。因上述判决认定从2010年6月3日起，刘继东对诉争房屋已不享有租赁使用权。刘继东认为张习兰侵犯了其2010年6月3日至2019年5月7日期间对租赁房屋的使用权并要求赔偿损失于法无据，该院不予支持，故判决驳回原告刘继东的诉讼请求。
一审再审判决查明，2011年5月4日，刘继东以房屋租赁合同纠纷为由向重庆市渝北区人民法院提起诉讼。该院作出（2011）渝北法民初字第05188号民事判决，由张习兰支付刘继东赔偿金50000元。刘继东不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。二审中，经刘继东申请，二审法院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋2010年6月3日至2019年5月7日的租赁价值进行司法鉴定。2012年2月29日，该评估有限公司作出鉴定结论：估价对象房地产在2010年6月3日至2019年5月7日的租赁价值为2425100元。二审法院据此作出（2011）渝一中法民终字第08532号民事判决。
重庆市渝北区人民法院在本案一审再审过程中，刘继东认为此案存在侵权责任与违约责任的竞合，要求基于合同法律关系由张习兰承担违约赔偿责任。张习兰对此无异议，但认为如应承担责任，只能按照房屋租赁协议的约定，给付违约金50000元。
再审中，刘继东提交了药品经营许可证，载明注册地址为渝北区龙溪街道松桥路53号的昌野药房重庆市渝北区林科药店，负责人为刘继东，并提供了刘继东与张双春于2006年7月30日签订的合伙经营协议。张习兰质证认为该药品经营许可证不能证明刘继东在实际使用租赁房屋，合伙经营协议不真实。
再审中，刘继东称，鉴定评估报告系经重庆市第一中级人民法院委托作出，且在原二审过程中已经予以认定，愿意以此报告的评估值2425100元作为请求租金损失赔偿的依据。同时，明确表示放弃合同约定的另行赔偿50000元的权利。张习兰认为，该鉴定报告系另案证据，且该案已被重庆市高级人民法院撤销，不能作为本案证据采信。
一审再审判决认为，刘继东先后与中药材公司、麦克公司签订的两份房屋租赁协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据协议，刘继东对涉诉房屋享有至2019年5月7日的租赁使用权。张习兰通过拍卖方式取得涉诉房屋所有权，即继受了该租赁协议中关于出租人的权利和义务，该租赁协议对张习兰具有法律约束力。因此，在租赁期限未到的情况下，张习兰终止双方的租赁关系，致使刘继东不能继续使用租赁房屋，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。
关于刘继东诉请赔偿损失的问题。刘继东与中药材公司于2001年5月5日签订的房屋租赁协议约定，违约方应赔偿对方一切直接和间接经济损失，并应赔偿对方人民币5万元作为赔偿金。由于张习兰收回房屋，终止租赁协议，致刘继东不能继续使用该租赁房屋，刘继东在该地段租赁其他房屋经营相同年限，须另行支付租金。根据第一中级人民法院依法委托作出的司法鉴定，本案租赁房屋在2010年6月3日至2019年5月7日的租赁价值为2425100元。该数额系刘继东可能支出的租金费用，按照原租赁合同，按租金上浮至每月1800元计算，刘继东在2010年6月3日至2019年5月7日期间只需交纳租金192600元，两者的差额2232500元，系刘继东的租金损失。虽然该鉴定报告在另案中作出，但与本案系基于同一案件事实，且经重庆市第一中级人民法院依法委托并认定，应当作为本案证据予以采信。同时，考虑到房地产市场变化情况及其未来发展状况，另行鉴定不会低于现有的鉴定金额，并会产生新的鉴定费用，刘继东愿意采用现有的鉴定金额，且表示不主张合同中另行赔偿50000元的约定，是对其自身权利的放弃，故确定由张习兰赔偿刘继东租金损失2232500元。原审认定事实清楚，适用法律正确。但因出现新证据，再审依法予以改判。经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销该院（2011）渝北法民初字第2979号民事判决；二、张习兰于判决生效后十日内支付刘继东租金损失2232500元。三、驳回刘继东的其他诉讼请求。一审案件受理费14100元，刘继东承担2100元，张习兰承担12000元。
张习兰不服，提出上诉。二审判决除确认原判认定的事实外，还查明：1、争议房屋面积297.19㎡。张习兰拍卖时的成交价格为146万元。2、刘继东与中药材公司的房屋租赁协议中约定违约责任为：双方不能按合同中的条款执行就为违约，违约方应当赔偿对方一切直接和间接损失，并应赔偿对方5万元作为赔偿金。
二审判决认为，1、刘继东与中药材公司、麦克公司签订《房屋租赁协议》建立房屋租赁关系，协议已实际履行，具有法律效力。租赁过程中，租赁的房屋被中药材公司作为抵押财产通过法院执行程序抵偿给招商银行发生所有权转移，此后招商银行又委托拍卖行将房屋拍卖给本案张习兰，房屋所有权再次发生转移。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《解释》）第二十条也规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。法律及司法解释对租赁关系存续期间租赁物所有权变动的方式并不限于买卖，租赁合同的效力及于所有租赁物所有权变动的情形。本案中，租赁期间租赁物先后因实现抵押权、拍卖而发生所有权变动，张习兰最终成为租赁物所有权人，但并不改变租赁物原已存在的租赁关系。《解释》第二十条规定承租人有权请求受让人继续履行原租赁合同，即所有权变动后，买受人和承租人成为新的合同当事人，原出租人的权利义务概括移转给买受人。本案中，张习兰成为新的所有权人，概括接受了原出租人的权利义务，成为租赁合同新的当事人，应受租赁合同约束。因此，张习兰上诉提出的本案租赁关系因拍卖而终止，一审判决适用“买卖不破租赁”的规定不当的上诉理由，不能成立，该院不予采纳。
刘继东通过与中药材公司、麦克公司签订《房屋租赁协议》建立租赁关系，张习兰在参与房屋竞拍时，相关的拍卖资料及瑕疵说明均对原租赁关系的存在予以了公示，张习兰亦知道此内容，故而能以较低价格拍得297余平方米的商业门面，其中势必包含租赁期间不能使用房屋的风险。张习兰取得房屋产权后，应继续履行原租赁合同义务。刘继东与他人合伙经营药店并非转租，张习兰在租赁合同没有解除的情况下，提前收回房屋构成违约，应当承担违约责任。
2、刘继东基于相同事实，分别向法院起诉两案，其中一案经重庆市高级人民法院审理后予以撤销，由此本案进入再审。再审中鉴于案由存在侵权与违约的竞合，经一审法院释明后，刘继东选择按违约主张诉讼权利，一审法院在当事人的诉讼范围内进行审理符合法律规定。
3、根据租赁合同约定，违约方应赔偿对方一切直接和间接经济损失，并应赔偿对方人民币5万元作为赔偿金。张习兰提前收回租赁房屋的行为违反约定，给刘继东造成的损失应予赔偿。刘继东不能继续使用租赁房屋，可以按房屋被收回时同类地段租金计算损失。经鉴定租赁房屋2010年6月3日至2019年5月7日的租赁价值为2425100元，一审将超过租金192600元的差额部分2232500元作为租金损失并无不当。虽然鉴定报告系在另案中作出，案件已被撤销，但鉴定报告属于民事诉讼证据种类之一，证据不因案件的撤销而消失，且鉴定内容与本案基于同一事实，渝北区人民法院再审予以采信正确，予以确认。刘继东放弃合同约定的另行赔偿50000元，系对其自身权利的处分，该院亦予准许。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。张习兰的上诉请求不能成立，该院不予采纳。故判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由张习兰承担。
张习兰申请再审请求撤销原判，依法改判或发回重审。主要理由是：1、刘继东签订的租赁合同和本案的收据是事后伪造，合同约定的租金履行金额和时间与收据矛盾。2、原审判决认定张习兰根本违约错误。张习兰通过司法拍卖购买房屋，有权收取租金。刘继东既不向张习兰支付租金，又有非法转租的事实，其行为构成违约，其收回房屋没有违约。3、刘继东没有证据证明有实际损失，原审判决根据被撤销案件的鉴定结论赔偿所谓经济损失证据采信违法。
刘继东辩称，1、拍卖公告明确了19年租期，张习兰明知这一情况而购买，表明其愿意承担此后果。2、已经支付了全部租金，不存在不付租金以及转租的事实。3、张习兰作为新的所有权人，应当承受租赁合同权利义务，其强行收回房屋违约。4、原审采信的司法鉴定合法合理。
本院再审中，再审申请人张习兰提交了中药材公司分别与叶先德、刘汉书、刘波等人签订的多份租赁合同复印件，上列合同约定的租赁期限与刘继东与中药材公司签订的租赁合同约定的租赁期限部分重合，以证明刘继东与中药材公司签订的租赁合同是事后伪造。另查明，刘继东在一审中提供六张收据证明其向原房屋产权人支付全部租金。该六张收据载明刘继东支付租金的时间和金额分别是：2001年5月6日9万元，2001年12月26日7万元，2003年6月12日2万元，2003年11月2日2万元，2004年8月26日65000元，2004年11月25日59000元。同时，刘继东还提供了中药材公司出具的《证明》，载明其与刘继东2011年5月5日签订的租赁协议约定内容属实，其中租赁款项已经提前收取并用于职工的安置；麦克公司出具《房租付款说明》，载明该公司已经收取刘继东房租14.4万元整和房租期限为2011年5月7日到2019年5月7日。
再审查明的其他事实与原审相同，予以确认。
本院再审认为，一、刘继东是否向原出租人交付了租金。首先，张习兰与拍卖人重庆市泰鼎拍卖有限责任公司签订的拍卖成交确认书瑕疵说明：标的物有租赁，租期至2019年；张习兰与观音桥支行签订的房屋交接书也载明：该房屋有租赁，租期至2019年。双方当事人对上述证据真实性无异议。张习兰并未举示充分证据证明该房屋存在租期至2019年的其他租赁合同，刘继东与中药材公司、麦克公司签订的两份房屋租赁协议与上述证据相互印证，故对张习兰而言，应当认定上述两份房屋租赁协议是真实的。
其次，刘继东提交了六张收据及中药材公司与麦克公司分别出具的《证明》和《房租付款说明》，用以证明其已经向中药材公司和麦克公司交付了全部的租金。刘继东与中药材公司的《房屋租赁协议》约定，刘继东租用中药材公司房屋，租赁期限自2001年5月8日至2019年5月7日，每月租金1500元，2001年5月8日至2011年5月7日期间的租金于合同签订后分两次付清。合同签订后三日内支付90000元，余款90000元于2001年12月30日之前付清。刘继东与中药材公司、麦克公司的《房屋租赁协议》约定，麦克公司继续使用中药材公司与刘继东签订的《房屋租赁协议》，中药材公司已收取刘继东的房租费继续有效（2001年5月8日至2011年5月7日），由中药材公司与麦克公司协商如何补偿麦克公司，与刘继东无关。本案收据与该两份房屋租赁协议的上述约定相互印证，虽然张习兰认为收据是事后伪造，但没有提供相应证据予以证明。其提出租金支付方式与租赁合同约定的方式不一致故而认为该证据不具有证明力，因租金支付方式可以在履行合同的过程中进行变更，仅依据租金实际交付方式与约定的方式不完全一致尚不足以否定收据的真实性。重庆德诚拍卖有限公司向重庆市江北区人民法院出具的拍卖流标报告书也载明“租赁户已交纳租金到2011年5月7日”，故本案应当认定刘继东至少已经交付了2001年5月8日至2011年5月7日的租金。
二、张习兰在购买产权房时是否知道该房屋租金交付情况。在《拍卖成交确认书》中，张习兰承认“在参加竞买前，已对竞得之标的进行了全面的调查和了解并认可了拍卖标的物的现状”。张习兰在竞拍该房屋时，作为完全民事行为能力人，已经知道房屋已经出租到2019年这一事实，其应当对将要购买的房屋租赁情况包括租赁合同内容、租金交付情况进行全面的了解。刘继东与中药材公司签订《房屋租赁协议》约定，每月租金1500元，2001年5月8日至2011年5月7日期间的租金于合同签订后分两次付清。合同签订后三日内支付90000元，余款90000元于2001年12月30日之前付清。刘继东与中药材公司、麦克公司的《房屋租赁协议》约定，中药材公司已收取刘继东的房租费继续有效（2001年5月8日至2011年5月7日）。从上述内容可知中药材公司已收取刘继东2001年5月8日至2011年5月7日的房租费。张习兰购买该房屋时应当了解该房屋租赁合同的上述内容。即张习兰至少应当知道刘继东已经缴纳房租至2011年5月7日。张习兰虽主张不知道房屋租金交付情况，但没有举示充分证据予以证明，其主张不知道房屋租金交付情况理由不成立。即使张习兰对租金支付情况存在重大误解或其他情形，其应通过其他法律途径依法主张权利。
三、张习兰的行为是否构成根本违约。刘继东先后与中药材公司、麦克公司签订的房屋租赁合同合法有效，在张习兰通过拍卖取得该租赁房屋的所有权后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《解释》第二十条的规定，租赁合同的效力不受影响，张习兰应当概括承受原出租人的权利义务。刘继东向原出租人交付了租金，有权继续使用该房屋并不需要另行支付租金。而张习兰有义务将房屋继续交付承租人刘继东使用。原审查明，本案没有证据证明刘继东存在非法转租行为，张习兰在至少应当知道刘继东已经缴纳房租至2011年5月7日的情况下，以刘继东未向其支付租金为由，于2010年6月3日将诉争房屋收回，系对其根本义务的违反，构成根本违约。
四、原审将租赁房屋2010年6月3日至2019年5月7日的租赁价值作为刘继东的损失，由张习兰进行赔偿是否恰当。
首先，刘继东与中药材公司《房屋租赁协议》中约定：“违约方应赔偿对方一切直接和间接经济损失，并应赔偿对方人民币伍万元整作为赔偿金”，作为合同的承受方，张习兰也应当赔偿刘继东一切直接和间接经济损失，以及赔偿伍万元违约金。刘继东不主张伍万元赔偿金系其对自身权利的放弃，故张习兰只需赔偿刘继东直接、间接经济损失。
其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该规定，张习兰应当赔偿刘继东合同履行后可以获得的利益。在本案中，刘继东的可得利益表现为占有使用租赁房屋。因张习兰违约收回房屋，刘继东损失了对租赁房屋的占有使用权益。该损失可以换算成租金损失。因此可以将租金损失认定为因张习兰违约而使刘继东所受的损失，原审对此并无不当。
五、重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋2010年6月3日至2019年5月7日租赁价值的司法鉴定能否作为计算本案租金损失的证据。虽然产生该鉴定的案件已经被撤销，但案件撤销的原因并非该鉴定结论所导致，该鉴定结论由人民法院依法委托具有鉴定资质的鉴定机构作出，并经庭审质证，具有客观性、关联性和合法性，其并不因案件的撤销而丧失证明力，原审考虑到房地产市场变化情况及其未来发展状况，另行鉴定不会低于现有的鉴定金额，并会产生新的鉴定费用，将其作为本案计算租金损失的证据并无不当。再审中张习兰也没有申请重新鉴定。故张习兰提出的产生该鉴定结论的原判决已经被撤销，该司法鉴定不存在证明力的再审理由不成立。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。再审申请人张习兰申请再审的理由不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第02560号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨渠波
代理审判员 罗 序
代理审判员 顾鲁晓
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王浩骅