广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初字第2610号
原告：广州市恒居物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：杨超，职务：总经理。
委托代理人：范成年，广东正大方略律师事务所律师。
被告：邓明峰，住广州市荔湾区。
原告广州市恒居物业管理有限公司诉被告邓明峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范成年，被告邓明峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广州市恒居物业管理有限公司诉称：原告与广州市塞坝路润盛某业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，经广州市国土资源和房屋管理局荔湾分局办理了物业服务合同备案登记。
被告2004年购买并入住505房。被告拖欠原告2012年1月至2016年3月的物业服务费2246.13元，滞纳金1439.28元（从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2016年3月31日）。原告多次电话或上门催收，被告仍拒绝交纳，故诉至法院要求：1、请求判决被告向原告支付拖欠的2012年1月至2016年3月的物业服务费2246.13元（2012年1月至2013年10月，0.59元/平方米，每月35.52元，共774.78元；2013年11月至2016年3月，0.85元/平方米，每月50.74元，共1471.36元）。2、请求判决被告向原告支付至付清欠款之日止的滞纳金（从欠交服务费次月1日起按每日1‰计算，暂计至2016年3月31日为1439.28元）。3、判令本案诉讼费由被告承担。
被告邓明峰辩称：一、至原告起诉之日止，2011年至2014年5月这段时间的物业管理费已超出了2年的诉讼期限，应不予支持。二、原告管理水平低下、管理质量差，没有达到合同中质量要求，违反合同约定，请求对原告的违约金不予支持。三、起诉状中列明32号之四505房建筑面积为50.74平方米，但原告从我入住以来都是按59.69平方米来收取管理费的，我方请求原告返还多收的443.52元。四、自2010年以来，小区物业管理越来越差，绿化无人打理，管理质量的承诺也无法兑现，以致小区环境越变越差。我家滴漏问题也没有得到合理的解决。五、原告与业委会签订的合同，2009年至2014年是空缺的。且2014年管理费提价应经过业主委员会同意才可以，但从证据上看有一个没同意，有两个是代签的。现不同意原告的诉请。
经审理查明：被告于2006年通过购买成为广州市荔湾区505房（建筑面积59.54平方米）的产权人。
2006年6月6日，原告与广州市润盛房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同（前期）》，广州市润盛房地产开发有限公司将润盛某委托原告实行物业管理。2007年10月26日，原告（乙方）与广州市润盛某业委会（甲方）签订《物业管理委托合同》，并为润盛某小区提供物业管理服务，委托管理期限为2年，自2007年10月30日起至2009年10月30日止。委托管理事项：房屋建筑共用部位，共用设施、设备，市政共用设施和附属建筑物、构筑物，公用绿地、花木、建筑小品等及附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等事项。物业管理服务质量：1、房屋外观完好整洁；2、设备运行：电梯按规定时间24小时运行；3、屋面及房屋渗漏3日修好；4、道路清洁通畅，室内外排水通畅等。物业管理服务费用：业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅多层0.59/月/平方米；高层1.20元/月/平方米。其他约定：如乙方在管理年限内所提供的服务部能达到“等值”或造成业主多次投诉，业委会发出“整改通知”三次仍达不到整改要求，本合同中止。
2014年1月17日，双方续签上述合同约定：甲方将润盛某委托乙方实行物业管理。委托期限：5年，自2013年11月1日起至2018年10月30日止。另有约定：14、（1）甲方和本小区的业主有权对乙方的服务质量进行监督，对甲方或业主的合理化建议乙方应当接受。（2）如甲方接到业主关于乙方服务质量的投诉，经甲方了解基本属实的，甲方有权向乙方发出口头或书面的整改意见，乙方应当在甲方的规定期限内完成整改，并将整改情况书面回复甲方。（3）本章未尽事宜按《广东省物业管理条例》的通知执行。物业管理服务费用：住宅：按物价部门批准的收费标准。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。同时该合同也规定了：如乙方在管理年限内所提供的服务部能达到“等值”或造成业主多次投诉，业委会发出“整改通知”三次仍达不到整改要求，本合同中止。该合同附有原告致润盛某业委会各委员书，内容为：润盛花苑第二届业委会早已完成换届选举并在区房管局备案，第一届业委会与原告签订的《物业管理委托合同》早已过期（第二届业委会未成立期间物业公司按物管条例规定征求意见）90%业主同意原告继续管理至第二届业委会成立（业主签名当时已交区房管局备案）。……望各委员按下列条款发表自己意见（签认是否同意或者不同意），根据《议事规则》约定决定是否签订与原告继续管理的《物业管理委托合同》：一、是否同意张贴公示的《物业管理委托合同》各条款；二、按A栋0.85元/㎡，B栋1.7元/㎡约定住宅物业管理费；……四、第二届《物业管理委托合同》年限为五年。该合同附件经润盛某业委会委员签名，8名委员中有7名表示同意，1名签名不同意。其中，有2名委员委托他人代签同意。
2015年2月6日，原告向被告发出《律师函》，催告被告清缴物业管理服务费。被告于2月7日签收。
为证明原告提升物业管理费的行为合法，原告提供了《润盛某A栋管理费调至0.85元/平方的确认》、《润盛某B栋管理费调至1.7元/平方的确认》两表及《调价业主签名统计数据》表，被告对上述证据不予认可。
另查，原告的资质等级为三级。庭审中，被告确认2011年1月至2016年3月没有交纳物业管理费。
本院认为：原告与润盛某业主委员会签订了《物业管理委托合同》，受委托管理润盛花苑小区（含被告的房屋），原告具备物业管理的合法资质，其行使物业管理的行为合法。原告自2006年起为涉案物业小区提供物业管理服务至今，2009年11月至2013年10月虽未签订书面合同，但实际履行的是2007年签订的《物业管理委托合同》，本院对此予以认可。原告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定，履行按时交纳物业管理费的义务。被告在答辩中认为原告提供的物业管理服务未达到合同中约定的质量要求，依据合同约定被告可向业主委员会投诉，由业主委员会向原告发出整改意见。若被告认为原告不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定的义务，可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行向原告主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒交物业管理费，理据不足，本院不予支持。
被告长期拖欠物业管理费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。但2007年至2013年10月期间所履行的《物业管理委托合同》并未有违约责任的约定，2014年签订的《物业管理委托合同》中才有逾期交纳物业管理服务费收取滞纳金的约定，故本院支持原告收取被告2013年11月起因逾期交纳物业管理服务费而产生的滞纳金。依据合同约定应原告应按照房屋建筑面积（59.54平方米）收取物业管理费，对于之前多收取的物业管理费，被告可另行要求原告退回。
针对物业管理费的提价的问题，被告认为业委会委员签名有不同意的，且存在代签行为，故对合法性提出质疑。根据业委会委员签名记录，同意意见的已超过半数，又根据原告提交的《润盛某A栋管理费调至0.85元/平方的确认》、《润盛某B栋管理费调至1.7元/平方的确认》两表及《调价业主签名统计数据》表显示，业主签名确认已经超过业主总数的2/3，故结合以上证据本院认为原告提升物业管理费的行为系合法。
关于违约金计算方式，因合同并无物业管理费交纳时间的约定，依据原告陈述，交易习惯是以季度为单位交纳，本院对此予以采信。故违约金应以次季度首日开始计算。
关于诉讼时效问题，诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，原告于2015年2月6日向被告发出《律师函》，要求被告交纳物业管理服务费，故物业管理费起算时段应自2013年2月6日开始，2013年2月6日之前的物业管理费已超过诉讼时效，不受法律保护。对于被告所称只能追讨2014年5月至2016年5月的物业管理费，缺乏法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告邓明峰自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市恒居物业管理有限公司支付从2013年2月6日起至2016年3月止的物业管理费（2013年2月至2013年10月，按0.59元/平方米计算，即每月35.13元；2013年11月起，按0.85元/平方米计算；房屋建筑面积59.54平方米，即每月50.6元）。
二、被告邓明峰自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市恒居物业管理有限公司支付从2013年11月至2016年3月所欠物业管理费的滞纳金（滞纳金以当季度所欠物业管理费为本金，从次季度第一日起按每日1‰计算至支付当月物业管理费之日止，每期滞纳金总额以当月所欠的物业管理费本金为限）。
三、驳回原告广州市恒居物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告广州市恒居物业管理有限公司负担5元，被告邓明峰负担20元。
本判决为终审判决。
审判员 马文洁
二〇一六年七月二十九日
书记员 黄利民