沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0104民初6263号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。
负责人：李XX，职务：行长。
委托代理人：孟凡玲，系XX律师事务所沈阳分所律师。
被告：季旭，女。
被告：辽宁华屹置业有限公司。
法定代表人：李XX，职务：经理。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告季旭、辽宁华屹置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法由审判员张鑫担任审判长并主审，与审判员李炳玲、牛恒辉组成合议庭，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟凡玲到庭参加诉讼，被告季旭、辽宁华屹置业有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月14日，被告季旭与原告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告贷款人民币10万元，用于个人购买自用住房，贷款期限为5年，自2013年10月14日始至2018年10月14日止，还款方式为以每月作为一个还款期，该贷款采用抵押加最高额保证方式作为贷款担保，被告将辽中县杨士岗镇杨士岗社区世外桃源.温泉度假小镇15号6-10的自有房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产局办理了抵押登记。被告辽宁华屹置业有限公司与原告于2014年2月14日签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定，被告对该笔借款提供阶段性连带保证责任，担保期限自抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证、抵押登记证明正本及其他权利证书交第三人核对无误、手执之日止。合同约定，由被告辽宁华屹置业有限公司对上述合同承担连带保证责任，合同签订后，原告将10万元借贷给被告季旭，此后被告开始偿还贷款，后被告无故拖欠贷款，中止偿还，经原告多次催要，仍无意还款，截止2016年5月23日，已拖欠原告本息及违约金82334.16元，原告认为，原告与被告季旭之间的借款合同合法有效，且原告已进行了实际履行，被告无故拖欠贷款已经构成违约，应承担违约责任，原告根据借款合同之约定有权解除该借款合同，被告季旭向原告提供的抵押担保符合法律规定，合法有效，原告享有对抵押物处置优先受偿的权利，被告辽宁华屹置业有限公司向原告提供的连带保证责任符合法律规定，合法有效，原告有权要求被告承担保证责任，因此，根据法律规定，请求法院支持原告全部诉讼请求，以保护原告的合法权益。1、请求判令解除原告与被告季旭之间的借款合同；2、判令被告偿还原告贷款本金76306.41元，利息、罚息及违约金6027.75元，共计82334.16元（暂计算至2016年5月23日），以及从2016年5月24日起至全部欠款清偿之日止产生的利息和罚息（按合同约定的标准计算）；3、判令被告承担本案律师费13233元；4、判令原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权；5、判令被告一承担本案全部诉讼费用；6、判令被告辽宁华屹置业有限公司对上述诉讼请求承担连带偿还责任。
被告季旭、辽宁华屹置业有限公司均未到庭答辩，亦未提供任何证据。
经审理查明，原告与被告季旭于2013年10月14日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告购买辽中县杨士岗镇杨士岗社区世外桃源.温泉度假小镇15号6-10的房屋，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币10万元，借款期限为60个月，自2013年10月14日至2018年10月14日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，均构成违约情形之一，贷款人有权停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。被告季旭以其购买的上述房屋设定抵押，并在辽中县房产管理处房产交易所办理了上述房屋的抵押权预告登记备案。
原告与被告辽宁华屹置业有限公司于2013年6月14日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，本最高额保证所担保的债权是指自2013年6月14日至2015年6月14日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。被告辽宁华屹置业有限公司为季旭的上述借款提供连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告于2013年10月31日向被告季旭发放了个人住房贷款人民币10万元，被告季旭未按约定还款，出现多次逾期，现尚欠原告贷款本金余额76306.41元，截止2016年5月23日的利息、罚息及违约金合计6027.75元。
上述事实有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、关于购房抵押权预告登记的批复、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人贷款对账单及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告季旭、辽宁华屹置业有限公司分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告中国人民建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告季旭未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚息等相关费用。因此，对原告要求判令解除借款合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费13233元之诉讼请求。虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告要求被告按合同约定给付原告律师费之诉讼请求，不予支持。
关于原告主张被告辽宁华屹置业有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，原告与被告辽宁华屹置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告季旭的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告季旭于2013年10月14日签订《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告季旭于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金76306.41元、利息和罚息及违约金6027.75元（截止2016年5月23日），共计82334.16元；
三、被告季旭于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（自2016年5月24日起至欠款付清时止,按借款合同及中国人民银行的相关规定执行）；
四、被告辽宁华屹置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费2189元，公告费800元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 张 鑫
审判员 牛恒辉
审判员 李炳玲
二〇一六年十一月二十四日
书记员 王 姣