北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初7867号
原告吕杨，男，1983年9月8日出生。
原告刘芳，女，1985年5月5日出生。
二原告共同委托代理人袁帅，北京市两高律师事务所律师。
被告安淑英，女，1948年1月6日出生。
委托代理人张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。
委托代理人张云琪（原告之儿媳），女，1981年11月8日出生，现住北京市朝阳区。
原告吕杨、刘芳与被告安淑英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕杨及原告吕杨、刘芳的共同委托代理人袁帅，被告安淑英的委托代理人张雪霞、张云琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕杨、刘芳诉称：
原被告于2016年1月2日通过居间方北京存房房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。约定：“原告购买被告坐落于北京市顺义区X房屋一套（房屋所有权证号：京房权证顺私移字第X号）（以下简称涉案房屋），房屋成交总价为217万元。房屋支付方式为：合同签订当日原告支付被告定金5万元，公积金贷款120万元，办理房屋所有权转移登记当天支付92万元，通过资金监管方式划转，在收到尾款3日内交付房屋。”合同签订后，原告按照合同约定支付被告5万元定金，双方共同办理了网签合同手续。房屋网签合同编号：CXXXXXXX，网签合同出卖人：安淑英，买受人：吕杨，买受共有人：刘芳。
随着北京市房价的飞涨，被告觉得自己出售价格低了，开始反悔，要求与原告解除合同。原告认为双方既然已经签订了买卖合同，就应该诚信履约，按照合同价格履行，不同意被告的要求。后房屋居间方通知原被告双方共同去办理房屋贷款面签手续，被告拒绝配合。经原告和房屋居间方多次催告，要求被告按照约定时间和地点到指定地点办理房屋贷款面签手续，被告均不予配合，导致合同无法履行。
综上所述，原告认为，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告的诉讼请求为：1.请求法院依法判令被告继续履行吕杨与安淑英签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及2016年3月31日签订的网签合同《存量房屋买卖合同》（合同编号CXXXXXXX）；2.原告于判决生效之日起二个月内将剩余房屋全款212万元一次性付清给被告；3.判令被告于交付全款当日协助原告到顺义区地税局办理涉案房屋交税手续，于交付全款当日协助原告到顺义区国土资源局办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户到吕杨及其妻子刘芳名下；4.请求判令被告于过户完成之日起10日内腾退房屋并办理房屋交付手续，并协助原告办理物业、钥匙、水、电、燃气、暖气、有限电视的交割过户手续，并结清腾退涉案房屋交付之前产生的费用；5.请求判令被告支付原告违约金217000元(庭审中放弃该项诉讼请求)；6.诉讼费用由被告承担。
被告安淑英辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、刘芳不是适格原告。2016年1月2日，吕杨与安淑英签订了房屋买卖业务签约合订本，建立了由吕杨购买涉诉房屋的合同关系，网签合同与双方所签订的真实的存量房屋买卖合同不仅购买人不同，而且网签单价不符合双方签字确认的房屋买卖合同，因此应当以双方签字确认的北京市存量房屋买卖合同来确定购买人和出售人、房屋的价款及合同的约定。二、根据被告与吕杨2016年1月2日签订的房屋买卖合同，合同明确约定了吕杨方办理批贷、支付首付款、产权过户的时间，吕杨作为买方，应当在合同约定期限内全面履行办理完毕，合同约定最晚是合同签订之日起90日内完成房屋权属转移登记手续，同时还约定吕杨应当在最迟不超过合同签订后90日内要获得银行批贷，而吕杨由于其自身原因没有在规定时间内获取批贷函，也没办理转移产权登记手续。在（2016）京0113民初6383号案件审理中，中介人员出庭，吕杨也已经明确表示没有办理批贷的原因是其自身原因，由于吕杨没有在合同约定时间内完成批贷函，被告方曾明确通知吕杨支付212万元全款，但是吕杨未支付，因此被告方依照合同的相关条款向人民法院提起诉讼，要求解除合同，我方认为吕杨属于根本违约，被告有权解除，所以针对本案中继续履行合同的诉讼请求，请求法院驳回，我方没有义务再为其办理任何手续，我方出售房屋的目的是获得出售款，吕杨的诉讼请求本末倒置。
经审理查明：
2012年11月20日，吕杨与刘芳登记结婚。2016年1月2日，经北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房房地产公司）居间，安淑英的委托代理人马文银代理安淑英与吕杨签订房屋买卖业务签约文件合订本，该合订本包括房地产经纪服务事项告知书、签约提示、交易双方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同（该合同系安淑英、吕杨及存房房地产公司三方签订）及十个附件，分别是：附件一买卖交易全流程、附件二交易税费参考（最终以国家相关部门规定为准）、附件三购房承诺书、附件四家庭购房申请表、附件五购房资格核验申请委托书、附件六配偶同意出售声明、附件七未婚声明、附件八网签授权委托书、附件九居间交易资金监管提示函、附件十自行办理贷款声明。
其中，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（安淑英为甲方，吕杨为乙方）约定：第一条房屋基本情况（一）甲方所出售房屋为楼房，坐落在顺义区X（以房屋所有权证为准）。……第二条房屋权属情况……（三）该房屋性质为商品房。（四）该房屋的抵押情况为该房屋未设定抵押。……第四条成交总价格、付款方式、付款时间（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币2170000元（大写贰佰壹拾柒万元整）。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币50
000元，定金通过自行交接方式划转……（二）乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定。……2.乙方选择公积金贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币1200000元（大写壹佰贰拾万元），甲乙双方一致同意，乙方分1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款……第二次于办理房屋所有权转移登记当天乙方向甲方支付人民币920000元（大写玖拾贰万元），资金通过资金监管方式划转。第五条贷款的其他约定（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：1.乙方自行筹齐剩余房价款，最迟在办理产权转移登记申请当天支付给甲方。2.乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后90日。3.本合同终止，甲方应返还乙方已付款，乙方按成交总价款的10%承担违约责任，在交易过程中已经发生的各项费用由乙方承担。（二）如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。……第七条房屋的交付（一）甲方应当在收到尾款3日内将该房屋交付给乙方。（二）该房屋在交付日之前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲方同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下。（三）房屋交付的其他约定。第八条税、费相关规定（一）本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。……第九条权属转移登记（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1.乙方选择解除合同的，……2.如乙方选择继续履行合同的，……（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方未取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1.甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2.甲方选择继续履行合同的，……第十条违约条款……（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1.乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，乙方按逾期应付款万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；2.乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定……（四）乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除合同的，适用十一条第一款约定。1.乙方选择自行筹集剩余房款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方；2.乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获得批准贷款的。……第十一条合同解除条款（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应当按照成交总价款的20%向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，乙方发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方须配合甲方办理注销网签等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。2016年1月3日，吕杨给付安淑英定金5万元。此后双方发生争议，安淑英于2016年5月3日将吕杨、存房房地产公司诉至本院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、支付违约金等，即（2016）京0113民初6383号案件。2016年6月2日，吕杨、刘芳将安淑英诉至本院，要求继续履行，即本案。
安淑英、吕杨均认可网签系买卖双方委托中介即存房房地产公司办理的，买卖双方将网签需提交的相关材料提交给存房房地产公司，存房房地产公司再申请网签。网签系2016年3月15日开始提交资料进行资质审核，2016年3月29日可以打印网签，2016年3月31日网签通过。网签后下一步手续为面签，面签后再向公积金管理中心提交材料申请公积金贷款，公积金管理中心进行审核，如果符合贷款的条件，才批准贷款，获得批贷函。另，安淑英及吕杨均认可双方买卖合同过程中经纪人为存房房地产公司的薛俊国，亦认可双方没有办理过面签。
安淑英于2016年4月27日向吕杨发送通知书，内容为：“致吕杨先生：本人与您于2016年1月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》，根据合同第五条第（一）款约定：您申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后90日。但直至2016年4月1日您未获得批贷函，您未支付本人房屋成交总价款。2016年4月3日我方明确通知您支付房屋全款，如不能支付按双方签订的合同第五条第二款执行，即：终止您与本人于2016年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。为此本人通知您：终止本人与您签订的《北京市存量房屋买卖合同》，请您于收到本通知后三日内配合本人办理撤销网签。通知人：安淑英、马文银，2016年4月27日。”
安淑英称吕杨2016年3月15日才向住建委申请购房资质核验，2016年3月31日网签才通过，吕杨怎么可能在90日内完成过户及付款，并主张按照双方2016年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第（一）款的规定，最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。且吕杨没有按照双方2016年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第五条第（一）款约定的时间获得批贷函，因此吕杨没有在房屋买卖合同签订后90日内获得批贷函且没有在90日内完成过户手续，故主张吕杨构成根本违约，并据此要求解除双方2016年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
就为何在2015年3月15日才开始申请网签等情况，本院在（2016）京0113民初6383号案件审理中对存房房地产公司的经纪人薛俊国进行了询问。薛俊国称：吕杨与安淑英2016年1月2日签订房屋买卖合同当天，吕杨说其名下有一套房正在卖，当时也告知安淑英的委托代理人马文银了，且当时都同意吕杨卖完自己的房屋之后再购买安淑英的房屋，2016年1月2日签订房屋买卖合同之后，买卖双方均没有催促过薛俊国办理网签，办理网签之前，其一直积极与吕杨核实相关情况，问吕杨卖房走到什么程序了，且将核实的情况均如实告知马文银，马文银在这个过程中没有提出任何异议。2016年4月4日及4月6日，其通知吕杨、马文银及马文银儿子2016年4月6日下午2点到其公司门店办理银行面签手续。2016年4月6日吕杨到了，但安淑英本人没到，且当天没有办成面签手续。就2016年1月2日双方签订的房屋买卖合同第五条第一款的约定，薛俊国称该条文的意思是：已经申请过贷款，但是没有获得贷款机构批准贷款，没有获得批准贷款的原因包括征信不良、没有贷款资质等，再次向贷款机构申请贷款的，并主张该条文适用的大前提是乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款。
安淑英主张2016年4月4日及2016年4月6日已超过了双方合同约定的获得批贷函的最后时间及产权变更的最后时间，且在此之间，其已经通知吕杨支付全款，否则将终止合同。另，安淑英主张2016年4月6日办理面签的时候，其去了，但去的目的是看一下吕杨是否获得批贷函，而吕杨因自身原因当天依然没有获得批贷函。吕杨则称安淑英不配合面签，其就无法获得批贷函，且主张其并未违反2016年1月2日双方签订的房屋买卖合同第五条第一款的规定，该条款适用的前提是吕杨已经申请贷款并且因自身原因无法获得贷款，而吕杨并未申请贷款，居间方通知双方面签申请贷款，安淑英不予配合，所以一直没有面签，没有申请贷款，且由于安淑英不配合面签，第一次贷款尚未申请，更不适用后面的“再次申请贷款获得批贷函的时间不得超过本合同签订后90日”的约定。另，吕杨主张双方签订的房屋买卖合同中亦未约定超过90日没有再次获得批贷函，安淑英有权解除合同，因此吕杨并没有构成根本违约，安淑英无权解除合同。
在（2016）京0113民初6383号案件审理中，存房房地产公司主张2016年4月初，在通知买卖双方办理面签的过程中，安淑英不配合，且也没有提出变更92万元首付款支付的事宜，在合同签订之日起120日内，安淑英不配合办理面签的手续，提出书面的终止合同函，违反合同约定。且就双方2016年1月2日签订的房屋买卖合同第九条第（一）款的规定，最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，存房房地产公司、吕杨均主张2016年3月15日申请办理网签，已经算作向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。安淑英对此不予认可。
本案审理中，安淑英称其确实曾授权存房房地产公司签署网签手续，但是实际的网签合同与网签授权委托书内容不符。网签授权委托书是授权与买受人吕杨办理网签，且成交总价是217万元。但网签合同中的买受人为吕杨及其妻子刘芳，成交价为1500000元。
另，吕杨当庭表示愿意在两个月内以一次性付清剩余全款212万元的方式购买涉诉房屋。合同编号为CXXXXXXX的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中出卖人为安淑英，买受人为吕杨，买受共有人为刘芳。
以上事实有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：
根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，安淑英与吕杨签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋买卖合同签订后，安淑英以吕杨违反《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第五条第（一）款、第九条第（一）款规定，即吕杨没有在房屋买卖合同签订后90日内获得批贷函且没有在合同签订后90日内完成过户手续构成根本违约为由，不同意继续履行双方于2016年1月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。但《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第五条第（一）款规定的适用前提是吕杨因自身原因无法获得贷款机构批准贷款并继续申请贷款。而安淑英、吕杨还未进行面签，亦未开始向贷款机构申请贷款。因此并不构成因吕杨自身原因无法获得贷款机构批准贷款的情形。且《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第（一）款仅规定了安淑英、吕杨双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。尽管双方对何谓申请办理房屋权属转移登记手续产生争议，但《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并未约定违反该条规定安淑英可以提出解除合同。因此吕杨并不构成违约，其要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，经审查涉案房屋合同继续履行并不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同。吕杨、刘芳2012年11月20日已登记结婚。综上所述，吕杨要求继续履行房屋买卖合同并将涉案房屋过户至吕杨、刘芳名下，并无明显不当，亦未违反法律强制性规定，本院予以支持。因安淑英不配合面签导致无法申请公积金贷款，现吕杨当庭表示愿意在两个月内以一次性付清剩余全款212万元的方式购买涉案房屋，亦无不当，本院予以支持。对于继续履行房屋买卖合同的具体履行内容以及履行顺序，本院根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中所作的明确约定、原告的诉讼请求，并充分考虑到部分合同义务履行期间在案件审理过程中已经届满等因素予以酌情调整并合理确定。
庭审中，吕杨、刘芳放弃要求安淑英支付违约金217000元，系其真实意思表示，本院对此不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告吕杨、被告安淑英继续履行双方于二○一六年一月二日就北京市顺义区X房屋（以下简称涉案房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，直至前述合同完全履行完毕为止；
二、自本判决书生效之日起两个月内，原告吕杨、刘芳将剩余购房款二百一十二万元一次性给付被告安淑英，如被告安淑英拒绝接收剩余购房款，原告吕杨、刘芳可在上述期限内将剩余购房款汇入北京市顺义区人民法院案款账户内；
三、被告安淑英于收到剩余购房款二百一十二万元或原告吕杨、刘芳将剩余购房款二百一十二万元汇入北京市顺义区人民法院案款账户之日起三日内协助原告吕杨、刘芳将涉案房屋的所有权过户至原告吕杨、刘芳名下，并同时协助原告吕杨、刘芳办理缴纳契税的相关手续；
四、自涉案房屋过户至原告吕杨、刘芳名下之日起十日内，被告安淑英将涉案房屋腾退给原告吕杨、刘芳居住使用，并将该房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡交付给原告吕杨、刘芳。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万四千一百六十元，由被告安淑英负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 葛连娟
人民陪审员
李振涛
人民陪审员 曹桂岭
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 李思蕊