广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第230号
上诉人（原审原告）：佛山市年盛钢铁贸易有限公司。住所地：广东省佛山市顺德区。
法定代表人：陈某健，该公司董事长。
委托代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区乐从镇小布村资产管理办公室。住所地：广东省佛山市顺德区。
负责人：何某强，该办公室主任。
委托代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人：黎润芬，广东创誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区乐从镇小布村民委员会。住所地：广东省佛山市顺德区。
负责人：何某强，该村委会主任。
委托代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。
委托代理人：黎润芬，广东创誉律师事务所律师。
上诉人佛山市年盛钢铁贸易有限公司（以下简称年盛公司）因与被上诉人佛山市顺德区乐从镇小布村资产管理办公室（以下简称小布资产办公室）、佛山市顺德区乐从镇小布村民委员会（以下简称小布委员会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1598号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，年盛公司与小布资产办公室于2006年12月21日签订一份《小布商铺场地合同书》，约定年盛公司租赁小布资产办公室位于佛山市顺德区乐从钢铁市场小布区第某号场地用作钢铁经营。至2009年11月26日续租，年盛公司与小布资产办公室签订一份《小布村商铺场地租赁合同书》，约定年盛公司继续租赁上述场地（其中场地面积共196平方米），每年需缴交租金82320元、垃圾费180元和保安费1200元，年盛公司应在签订合同之前缴交2013年度的租金、保安费和垃圾费，此后在当年12月10日前缴交下一年度的租金、保安费和垃圾费，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日，年盛公司还需交纳保证金10000元，如年盛公司违约则小布资产办公室有权没收。对此，双方已依约履行合同，年盛公司应缴交的保证金10000元由旧合同转来，并且于2012年12月24日缴交了2013年全年的租金、保安费及垃圾费合共83700元，由小布村委会出具相应的发票。后来，佛山市公安局于2013年6月9日发出《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》，将年盛公司所租赁的场地纳入禁限货车范围，规定限行范围内自2013年7月1日起每天6时至22时禁止核定载质量1.5吨以上的货车通行，其它时间禁止核定载质量5吨以上的货车通行。2013年6月26日，年盛公司将自己的住所地自佛山市顺德区乐从镇乐从钢铁市场小布区第某号商铺变更为佛山市顺德区乐从镇广东乐从钢铁世界C1区南二路某号。在2013年下半年，已有另外一批在禁限货车区域的承租人先后起诉出租人，要求解除合同、退回保证金及租金等。到2013年12月10日年盛公司没有按租赁合同约定向小布资产办公室缴交2014年度的租金、保安费和垃圾费。年盛公司后于2014年11月26日向原审法院提起诉讼。
原审法院认为，本案的租赁物是以场地为主故是土地租赁合同纠纷，涉案的《小布村商铺场地租赁合同书》签订的双方主体是年盛公司与小布资产办公室，该合同没有违反法律的强制性规定，合法有效，小布村委会仅代小布资产办公室出具租金等发票，并无其他证据证明其为涉案租赁合同的当事人，故年盛公司一并起诉小布村委会承担责任，原审法院不予支持。本案年盛公司、小布资产办公室、小布委员会争议的焦点在于，年盛公司是否有权要求退回租金、垃圾费、保安费和保证金，对此，原审法院不予支持。首先，年盛公司并未提供充分的证据证明其已与小布资产办公室协商解除或终止了合同，不能仅从年盛公司变更住所地就推定租赁合同已经解除或终止，因为年盛公司对租赁场地不排除是自己留用或另行出租等。其次，若如年盛公司所说，禁限货车导致年盛公司无法继续再利用租赁物从事钢材经营活动，在出现此情势变更的情形下年盛公司是可以要求解除合同，但也应依据《中华人民共和国合同法》第九十六规定，将解除合同的意思通知对方，合同自通知到达对方时解除，而本案中年盛公司并未举证证明其曾向小布资产办公室书面提出解除租赁合同，年盛公司也没有证据证明已办理场地退回交接手续，故至本案起诉时租赁合同仍未正式解除或终止。在租赁合同未依法解除或终止的前提下，年盛公司在本案中请求退还仍在有效租赁期内的已经缴交的2013年下半年的租金、保安费和垃圾费，原审法院不予支持。及至2013年12月10日，年盛公司既没有正式解除租赁合同也没有按时支付2014年度的租金，已违反了合同约定，故年盛公司请求退回保证金10000元，也不予支持。综上，年盛公司本案的诉讼请求应予驳回。此外，结合本案的实际使用情况及出现了情势变更，根据公平原则，小布资产办公室如对2014年度的租金提出主张也应不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：驳回年盛公司的诉讼请求。本案受理费减半收取603元，由年盛公司负担。
上诉人年盛公司向本院上诉提出：一、原审法院以年盛公司未举证证明曾通知小布资产办公室解除租赁合同、未举证证明已办理场地退回交接手续为由认定至本案起诉时租赁合同仍未解除或终止是错误的。1.案涉租赁物在2013年7月1日后已经丧失使用功能，对年盛公司不具有利用价值。顺德区规划部门对案涉租赁物所在场地规划用途为“小布钢材市场”，即位于钢铁贸易市场内的租赁物只能用于经营钢材。年盛公司与小布资产办公室在租赁合同中明确约定租赁物的用途是“经营钢材”，佛山市公安局于2013年6月9日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢铁贸易市场的租户无法正常运行经营活动，即年盛公司所承租的租赁物已经不具备经营钢材的条件。而本案中年盛公司按照租赁合同约定的租金标准承租租赁物的前提是租赁物可以用于经营钢材，且能够与钢材市场内的其他租赁户在共同经营同类型贸易的情况下形成钢铁贸易市场以形成规模经营，现因禁限货车通行政策导致包括年盛公司在内的整个钢铁贸易市场均无法经营钢材贸易，因此该场地实际上已经不具备利用条件。在此情况下，年盛公司无法再以经营钢铁贸易的高租金标准继续占有和使用租赁物，即小布资产办公室提供的租赁物从客观上已经丧失了使用功能，性质上等同于租赁物已经灭失。实际上，包括租赁物在内的小布钢铁贸易市场已经从2013年7月1日整体闲置至今，等待政府实施拆迁。在此情况下，租赁合同双方对租赁合同已经无法继续履行，租赁物已经不再具有使用价值是明知的，年盛公司没有必要再履行解除合同的通知义务，而通知小布资产办公室解除租赁合同、收回租赁物不是免除年盛公司继续承担租金的必要条件，因为租赁物客观上已经不具备出租使用的条件，年盛公司不应再承担租金。2.在租赁物不具备使用条件的情况下，年盛公司必然会将租赁物交还给小布资产办公室。首先，从常理上推断，在政府出台政策导致租赁物不再具备使用条件后，年盛公司不可能不将租赁物交还给小布资产办公室。因为如上所述，因政府政策导致整个钢铁贸易市场无法经营的情况下，包括租赁物在内的整个市场的商铺、场地均已经闲置，租赁物已经丧失基本的使用功能，在原租金标准条件下不管是留作他用还是另行出租都是不现实的。其次，小布资产办公室因考虑到收回物业后无法再出租或以其他方式获利，从而在年盛公司提出交还租赁物时拒绝接收也是符合常理的，但不能仅仅以年盛公司没有证据证明已办理场地交接手续就否认年盛公司已经提出交还场地的事实，因为法律并未规定解除合同、交接场地的通知必须采取书面形式，在现有证据能够推断年盛公司已经通知解除合同并退回场地的情形下，法院应该对此予以认定。再次，年盛公司已经提供证据证明在禁限货车通行政策实施后将经营地址由租赁物所在地变更到其他地点，且办理了租赁物所在物业的水电注销手续，至今租赁物所在物业没有发生水电费用，该组证据足以证明案涉租赁物在2013年7月份之后已经没有再被使用的事实。既然场地已经不具备使用条件并已实际闲置，年盛公司没有理由不通知小布资产办公室在场地闲置前将其收回。
二、小布委员会应认定为出租方与小布资产办公室共同承担出租方的责任。首先，小布办公室是由小布委员会成立并管理其资产的组织，两个组织是同一套人马管理，关系紧密。其次，小布委员会在履行租赁合同过程中以出租方的名义收取租金、开具发票，足以认定为出租人。因此，本案中小布资产办公室、小布委员会均应认定为租赁合同的出租方，应共同承担本案责任。
综上，年盛公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令小布资产办公室、小布委员会向年盛公司返还保证金10000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率、从2013年7月1日计算至实际还款之日止）；3.判令小布资产办公室、小布委员会向年盛公司返还铺租、地租、保安费、垃圾费合共41850元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率、从2013年7月1日计算至实际还款之日止）；4.本案的诉讼费由小布资产办公室、小布委员会承担。
被上诉人小布资产办公室、小布委员会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
上诉人年盛公司在二审期间向本院提交下列证据：
证据一，佛山市顺德区水业控股有限公司工单，
证据二，用户报停拆表申请表，
证据三，非居民客户变更用电业务受理表，
证据四，广东乐从钢铁世界对进驻企业的情况验收表及照片七张。
上列证据拟证明年盛公司于2013年7月1日后已从涉案租赁场所搬迁至别处，并办理了涉案租赁商铺的水电销户手续，即年盛公司在此之后并未使用涉案租赁商铺，并将案涉商铺的钥匙交还予小布资产办公室。
被上诉人小布资产办公室、小布委员会质证认为，年盛公司于二审期间提交的证据不属新证据，且上述证据的当事人均非小布资产办公室、小布委员，故对此不知情；且上述证据不能证明年盛公司已通知小布资产办公室、小布委员会解除租赁合同并已向其交还涉案租赁物。
本院经审查认证如下，对上述证据的真实性予以确认，但与本案的实体处理不具备直接的关联性，故本院不予采信。
被上诉人小布资产办公室、小布委员会均未在二审期间向本院提交新的证据材料。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：小布资产办公室应否向年盛公司返还其已缴纳的2013年下半年的租金、保安费、垃圾费41850元以及合同保证金1万元的问题。
首先，判断小布资产办公室应否向年盛公司返还其已缴纳的2013年下半年的租金、保安费及垃圾费41850元的关键在于年盛公司是否依法行使了合同解除权，即如果年盛公司于2013年7月1日依法行使了合同解除权，则涉案租赁合同得以解除，小布资产办公室应向年盛公司返还其多缴纳的租金、保安费及垃圾费等费用；反之，则合同处于有效履行状态，即使年盛公司未实际使用涉案租赁商铺，其仍应依约支付相应的租金、保安费及垃圾费等费用。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，我国合同法规定了在法定或约定的合同解除条件成就时，仅仅是具备了解除合同的前提条件，而合同在法律意义上得以真正解除，解除权人必须作出解除合同的意思表示，即须以“通知”的方式告知对方当事人，在合同解除的通知到达对方时才发生合同解除的法律效果。在诉讼中，主张解除合同的当事人一方负有证明合同解除的通知已到达相对方的举证证明责任。在本案中，年盛公司主张涉案合同已于2013年7月1日解除并据此要求小布资产办公室返还该年下半年的租金等费用，但围绕这一主张，其在诉讼中始终未提供任何充分、有效的证据证实其曾以口头、书面或其他方式通知小布资产办公室解除涉案租赁合同的事实，亦无证据证明双方已办理涉案租赁场地的退还交接手续，故涉案租赁合同在未解除的情况下，即处于有效履行状态，双方当事人均应诚信履约。即使年盛公司并未实际使用涉案租赁商铺，亦是其对自身权利的自由处分，并不影响作为出租方的小布资产办公室行使收取租金等费用的权利。基于上述分析可知，在涉案租赁合同未依法解除的情况下，年盛公司在本案中关于要求小布资产办公室返还其已缴纳的2013年下半年的租金、保安费和垃圾费41850元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，因小布委员会并非涉案租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，年盛公司要求小布委员会亦承担上述费用的返还责任，缺乏法律依据，本院不予支持。原审判决对此处理正确，本院予以维持。
其次，关于小布资产办公室应否向年盛公司返还合同保证金1万元的问题。基于上述，涉案租赁合同合法有效，其内容对合同当事人均具约束力，当事人应全面履行合同义务，但年盛公司未依约缴纳2014年度的租金，已违反了合同约定，其行为已构成违约，故依据《小布商铺场地合同书》关于保证金“如年盛公司违约则小布资产办公室有权没收”之约定，原审判决小布资产办公室有权没收年盛公司已缴纳的保证金1万元，具有事实依据和法律依据，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。年盛公司的上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1206元，由上诉人佛山市年盛钢铁贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年五月十一日
书 记 员 陈敏仪