沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00057号
原告陈华凯，男，汉族。
委托代理人王伟，系北京隆安律师事务所律师。
委托代理人陈先会，男，汉族。
被告佟利波，男，满族。
委托代理人黄海英，系辽宁丰华律师事务所律师。
被告李弥娟，女，汉族。
委托代理人黄海英，系辽宁丰华律师事务所律师。
原告陈华凯与被告佟利波、李弥娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员张峰适用简易程序独任审判，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告陈华凯的委托代理人王伟、陈先会，被告佟利波及被告李弥娟的共同委托代理人黄海英，以及被告李弥娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与李弥娟在2010年3月28日签订《房屋买卖协议》，协议约定原告购买佟利波位于沈阳市和平区民族南街188号262室，建筑面积149.13平方米，总价款为60万元。因佟利波犯罪入狱，由其母亲李弥娟与原告签订买卖协议。原告于2010年3月28日交给李弥娟定金2万元，2010年4月7日交给李弥娟购房款4万元，并于同日为佟利波向中国建设银行偿还房贷324669.67元，共向二被告支付购房款384669.67元，李弥娟向原告出具了收款收据。建设银行也为原告出具还款凭证。合同签订后，被告迟迟未办理产权过户手续，原告于2012年6月2日起诉至贵院，请求贵院判决二被告配合办理过户手续。贵院经开庭审理，认为原告与李弥娟签订的《房屋买卖协议》佟利波并不知情，李弥娟无权处分，判决驳回原告的诉讼请求。原告虽然不能取得诉争房屋的所有权，但原告与被告签订的《房屋买卖协议》被贵院认定有效。现原告起诉请求贵院依法解除原被告签订的《房屋买卖协议》，根据该协议第四条的约定，双方如有违约，按总房款的20%赔偿给守约方。现因被告违约，请求贵院判决李弥娟承担违约责任。因原告为佟利波偿还银行贷款，被告不能转让房屋，请求贵院判决佟利波返还原告为其偿还的贷款。诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告于2010年3月28日签订的《房屋买卖协议》；2、请求法院判决佟利波退还原告购房款人民币324669.67元，判决李弥娟退还原告购房款人民币6万元，共计384669.67元；3、请求法院判决佟利波支付购房款利息87920.72元（利息计算从2010年4月7日至2014年11月5日），李弥娟承担违约金120000元。上述两项诉讼请求共计人民币592590.39元；4、诉讼费由被告承担。
被告佟利波辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告与我方没有合同法律关系，不存在合同解除的法律事由。原告签订协议行为属于合同法第五十一条的规定，原告是与无权处分的人签订的房屋买卖协议，没有经我方追认。同时原告的行为也属于合同法第五十二条的规定，侵害了我方的房屋财产权利，因此原告与李弥娟签订的协议属于无效合同。根据合同法的规定，无效合同没有违约责任。第二，原告与李弥娟签订的协议在主观上有严重的过错，因此也没有给付利息的责任。首先，原告明知签订合同的甲方不是房屋产权人佟利波本人签订，因此主观上存在严重过错。其次，原告在起诉状的第一页最后一行及第二页前五行自认被告佟利波在监狱服刑，是其母亲与原告签订的房屋买卖协议，而且还向其交付了钱款。以上可以证明原告主观上存在严重过错。最后，（2012）沈和民二初字第01161号民事判决书明确记载了原告是在2012年6月20日诉讼至法院，我方已经通过法院明确告知原告该房屋是我方唯一住房，不卖，否则出狱后无处居住。因此现在原告在2014年11月12日诉讼至法院长达三年时间之久，主观上存在严重过错。第三，原告于2010年3月28日即收到房屋钥匙居住至今，原告向银行支付的324669.67元应当与原告使用我方的房屋使用费相抵销，并且返还占有房屋。现原告故意拖延时间长达5年之久，占有和使用原告的房屋。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告李弥娟辩称，我在2010年3月28日私自作主将儿子佟利波的唯一的房屋给卖了，佟利波不知情，在服刑。后经法院一审和二审都认定该协议无效，不存在违约和利息。在2010年3月28日签订协议后，原告看房，我把钥匙交给原告，原告就开始进住，占有使用该房屋至今，长达5年之久。支付我6万元现金，是我签字写的收条并收的钱，与佟利波无关。原告到建设银行交付的款项，是我本人办理的并写的收条，与佟利波无关。出卖房屋的事宜没有与佟利波商量，怕佟利波服刑期间影响其改造，所以没有与佟利波说明。协议书经过一审、二审判决的，证明合同是无效的，最终做出公正的判决。
经审理查明，2012年6月20日，本案原告陈华凯向本院起诉本案二被告佟利波和李弥娟，要求二被告办理本案涉诉房屋的更名手续。本院经审理后，于2012年11月12日作出（2012）沈和民二初字第01161号民事判决，认为被告佟利波对其母亲李弥娟出售涉诉房屋一事并不知情，被告李弥娟对涉诉房屋没有处分权，尽管李弥娟与原告签订的合同有效，但涉诉房屋的所有权人佟利波拒绝出售房屋，致使标的物无法转移，合同目的无法实现。原告应诉请被告解除合同。在法庭释明后，原告仍坚持上述诉讼请求，故本院最终驳回了原告的诉请。之后，原告不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，二审审理期间，原告撤回了上诉，沈阳市中级人民法院准予撤诉，故（2012）沈和民二初字第01161号民事判决现已生效。
在本院（2012）沈和民二初字第01161号民事判决中查明“位于沈阳市和平区民族南街188号262室，建筑面积149.13平方米的房屋系被告佟利波从辽宁爱地房地产公司贷款购买，于2000年入住。2009年，佟利波因涉嫌信用卡诈骗罪被批准逮捕，后经审判现羁押于沈阳市康家山监狱服刑。佟利波服刑期间，诉争房由其母亲即被告李弥娟代为管理。2010年3月28日，被告李弥娟以被告佟利波（甲方）的名义与原告陈华凯（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定将诉争房屋出卖给乙方。乙方支付房款60万元，首次支付定金2万元，于签订合同当日支付，另于2010年4月2日再付甲方38万元，剩余20万元待甲方办理更名过户后支付甲方。并约定由甲方负责上述房屋的更名过户手续，费用由乙方承担，甲方负责将产权证、契证办完交给乙方，甲方负责此前房屋的水、电、煤气、取暖费用结清。甲乙双方如有违约，按总房款的20%赔偿给守约方，上述房屋买卖手续办理应于三个月之内结束。合同签订后，原告陈华凯按照合同约定给付被告李弥娟2万元定金，并于2010年4月7日在中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行替被告佟利波结清诉争房贷款计324669.67元，同日原告给付被告李弥娟4万元购房款。对于原告给付的以上购房款数额，庭审中佟利波均予以认可，表示愿意出狱后偿还。2010年3月28日签订合同当天，被告李弥娟将房屋钥匙交付给原告陈华凯。”
另查，原告在与被告李弥娟签订涉诉房屋买卖合同时没有看到涉诉房屋的产权证书。原告在到银行偿还涉诉房屋贷款时知道该房屋系被告佟利波所有，并非为被告李弥娟所有。
上述事实，有（2012）沈和民二初字第01161号民事判决书、银行还款凭证以及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，虽被告李弥娟以被告佟利波名义与原告签订的涉诉房屋的买卖协议有效，但被告李弥娟对该房屋并无处分权，而被告佟利波亦拒绝出售涉诉房屋，致使标的物所有权无法转移，合同目的无法实现，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的要求被告佟利波退还购房款324669.67元的诉讼请求，因该笔款项系原告购买涉诉房屋的部分购房款，由于涉诉房屋存在贷款的情况，出于完成该交易的需要，在被告佟利波不知情的情况下，客观上替其偿还了涉诉房屋的贷款，被告佟利波无合法根据而因此获益，原告又因房屋买卖合同被解除而因此受损，故被告佟利波构成不当得利，应当向原告返还324669.67元，同时还应支付该笔款项的按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息，从2010年4月7日起至原告主张的2014年11月5日止。对于原告要求被告李弥娟退还购房款6万元的诉讼请求，因该60000元现金系被告李弥娟收取，现合同解除，被告李弥娟应当负有返还义务，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的要求被告李弥娟按照房屋买卖协议承担违约金120000元（总房款600000元的20%）的诉讼请求，因该合同系被告李弥娟在被告佟利波不知情的情况下与原告签订的，故被告李弥娟应该作为实际签订合同的出卖人承担该合同解除而导致的违约责任。又因原告在没有确认涉诉房屋所有权人是否为被告李弥娟的情况下，即与其签订了涉诉房屋买卖合同并支付定金，且在明知涉诉房屋并非被告李弥娟所有时，依然偿还涉诉房屋贷款并向被告李弥娟给付部分房款现金的行为表明，原告主观上亦存在一定过错。综合考量本案案情、合同约定及相关当事人的主观过错程度，本院酌情认定违约金数额以原告已给付房款的15%为宜，即384669.67元×15%=57700.45元，由被告李弥娟承担。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告陈华凯与被告李弥娟于2010年3月28日签订的位于沈阳市和平区民族南街188号262室的房屋买卖协议；
二、本判决生效之日起十日内，被告佟利波返还原告陈华凯不当得利324669.67元，并向其支付以324669.67元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，从2010年4月7日起至2014年11月5日止；
三、本判决生效之日起十日内，被告李弥娟向原告陈华凯返还购房款60000元；
四、本判决生效之日起十日内，被告李弥娟向原告陈华凯支付违约金57700.45元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
五、驳回原告陈华凯的其他诉讼请求。
案件受理费9826元（原告已预交），减半收取4913元，由被告佟利波、被告李弥娟各负担2456.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 峰
二〇一五年二月十一日
书记员 凌白羽
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第131条返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。