江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东商初字第0738号
原告中国银行股份有限公司东台支行，住所地在东台市东台镇望海东路14号。
负责人魏懋疆，行长。
委托代理人汪志宏，江苏苏东律师事务所律师。
委托代理人陈坚，男。
被告姚进，居民。
原告中国银行股份有限公司东台支行（以下至判决主文前简称东台中行）与被告姚进借款合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东台中行的委托代理人陈坚、汪志宏到庭参加诉讼，被告姚进经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告东台中行诉称，2010年5月4日，原告与被告姚进签订个人房屋循环额度借款合同一份，约定原告为被告提供不超过40万元的额度，使用期限15年。被告以位于东台市东台镇望海东路印染小区16号的房产为上述循环贷款额度合同提供最高额抵押担保。2010年5月10日，双方签订条款协议，被告提款40万元，利率为浮动利率，还款方式为按月等额本息还款法。在还款的初期被告尚能按月归还借款本息，但从2011年12月起被告未能够按期足额归还贷款本息。截止2012年4月26日，被告计拖欠原告本金374387.99元，利息9275.74元，罚息291.76元，合计383955.49元。请求判令：1、原告本金374387.99元，利息9275.74元，罚息291.76元（计算至2012年4月26日，应计算至本息全部还清之日止），律师代理费6000元，合计389955.49元；2、确认原告对被告位于东台市东台镇东台镇望海东路印染小区16号的房产享有优先受偿权；3、诉讼费用由被告承担。
被告姚进未应诉、答辩。
经审理查明，2010年5月4日，原告东台中行（合同乙方、贷款人）与被告姚进（合同甲方、借款人）签订了个人房屋循环贷款额度合同一份，合同约定：1、乙方在本合同项下自2010年5月4日至2025年5月3日为甲方提供最高不超过40万元的授信额度；2、本合同项下的每笔借款的贷款利率按照双方签订的提款协议中的相关约定执行。在执行固定利率期间，借款利率和罚息利率不变。在执行浮动利率期间，如遇人民银行、银监局等国家行政管理部门或乙方对与有利率有关的事项（包括但不限于：基准利率、利率浮动幅度）或计息方法进行调整，乙方有权在有关规定的范围内直接进行调整，无须通知甲方，甲方对此不提异议；3、发生下列事项，即构成甲方在本合同项下的违约……甲方未按本合同和提款协议约定偿还或支付任何到期本金、利息、费用及其他任何应当付款项……。4、违约责任……要求甲方限期纠正违约行为……宣布甲方在本合同项下已发生的所有借款本息全部到期，要求甲方立即偿还。有权处分抵押物，所得价款优先受偿，由此产生的一切费用由甲方承担。
同日，原告东台中行（合同乙方、抵押权人）与被告姚进（合同甲方、抵押人）签订了个人贷款抵押合同一份，合同约定：为确保债务人姚进与乙方签订的主合同而产生的全部债务履行，甲方愿意以其有权处分的财产为该合同项下的全部债务提供抵押担保。抵押财产为东台市东台镇东台镇望海东路印染小区16号的房产，该房产建筑面积148.5平方米，评估值780000元。
该抵押财产在2010年5月5日在东台市房产管理局办理了抵押登记，证号为东台市房他证市区字第××号，房屋所有权证号××，房屋他项权利人为原告东台中行。
2010年5月10日，原告东台中行（合同乙方、贷款人）与被告姚进（合同甲方、借款人）签订了提款协议，协议约定：本次提款金额为40万元，贷款期限为180个月。借款利率为浮动利率，以贷款提款当天人民银行公布的法定15年期基准利率为基础上浮10%确定。每满一年后，再按当时人民银行公布的15年期法定贷款利率上浮10%确定所有贷款下一年利率。
2010年5月27日，被告姚进依据上述合同取得合同项下的借款40万元，该借款还款方式约定为按月等额本息还款法，利率为浮动利率，月利率5.445‰。
借款后，被告姚进按约还款至2012年12月，截止2013年11月20日，被告未偿还合同约定的本金为370697.31元、利息39001.11元。
因被告未按约还款，原告东台中行诉来本院，要求处理，并支付了律师代理费6000元。
上述事实，有原告提供的个人房屋循环贷款额度合同、个人贷款抵押合同、个人循环额度贷款提款协议、借款借据、房屋他项权证、律师事务所发票、当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为，原告与被告姚进所订立的个人房屋循环贷款额度合同、个人贷款抵押合同、个人循环额度贷款提款协议均系当事人真实意思的表示，合法有效，应予以保护。有效的合同双方均应按合同约定的内容全面履行。被告姚进未按约归还借款，应承担相应的民事责任。被告姚进在借款时，以其所有的房产为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押合法有效。因被告姚进未能按约归还借款，原告主张在抵押财产范围内优先受偿，本院予以支持。被告姚进经本院合法传唤未到庭，应承担其不到庭质证而可能产生的对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告姚进于本判决生效后10日内归还原告中国银行股份有限公司东台支行至2013年11月20日借款本金370697.31元、利息39001.11元，合计409698.42元，并以本金370697.31元从2013年11月21日起至实际还款之日按约定的利率支付利息，同时支付原告律师代理费用6000元；
二、原告中国银行股份有限公司东台支行对被告姚进所有的位于东台市东台镇东台镇望海东路印染小区16号的房产（建筑面积148.5平方米，他项权证号为东台市房他证市区字第××号，房屋所有权证号××）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7535元，由被告姚进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国农业银行盐城中汇支行，帐号：40×××21，户名：盐城市财政局）。
审 判 长 于 俊
代理 审 判员 李晓红
人民 陪 审员 程维芸
二〇一三年十二月三十一日
书记员（代） 常丽萍
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。