北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第30031号
原告（反诉被告）刘广禄，男，1989年10月26日出生。
委托代理人温菲，北京市国典律师事务所律师。
被告（反诉原告）尹心露，女，1984年11月2日出生。
委托代理人代净，北京市卓智律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘广禄（以下称原告）与被告（反诉原告）尹心露（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员余昉独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我和被告于2014年3月31日签订房屋租用协议，约定我自被告处承租533房屋（以下称涉诉房屋）；年租金60000元，租期自2014年4月10日至2015年4月9日止。合同履行过程中，我向被告交纳了2014年4月10日至2014年7月9日的房租15000元、押金5000元，以及水电费100元。房屋交付使用后，我进行了装修，支出装修费5000元。此后，被告擅自将涉诉房屋出售，新业主通知我涨房租，不涨就不允许继续租赁。于是，我于2014年7月8日将涉诉房屋交还给了被告。现我诉至法院，要求：1、确认双方所签房屋租用协议于2014年7月8日解除；2、被告返还房屋租金15000元、押金5000元、水电费100元、误工及搬家费2000元，并以上述款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2014年4月25日起至判决给付之日止的利息；3、赔偿装修损失5000元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付自2014年4月25日起至判决给付之日止的利息；4、支付违约金5000元。
被告答辩并反诉称：原告所述与我签订合同以及我出售涉诉房屋的情况属实。涉诉房屋的出售时间是2014年4月26日，新业主系投资买房，后来由于原告无故解约，新业主要求我找到新的租户后才肯接收房屋，所以直至2014年7月我才向新业主交付房屋。针对原告的诉讼请求，我认为双方之间的房屋租用协议系于2014年7月10日解除，原告的其他请求我不同意。因为原告未按期支付租金并提前解约，我提出反诉，要求原告支付违约金10000元。
原告就被告反诉辩称：双方签订房屋租用协议后，被告在未告知我的情况下将涉诉房屋出售，导致我无法继续租赁涉诉房屋，给我造成了损失，并非我提前解约。因此，我不同意被告的反诉请求。
经审理查明：涉诉房屋于2013年3月11日登记在被告名下，规划用途为商业用房。2014年3月31日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告出租的涉诉房屋用于办公；租期自2014年4月10日至2015年4月9日，租金总计60000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日；押金5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；原告不按照约定支付租金达7日的，或欠缴各项费用达1000元的，被告有权解除合同，原告有上述情形之一的，应按月租金的100%向被告支付违约金；租赁期内，被告需提前收回房屋的，或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，被告还应退还相应租金。
庭审中，原告提交一张收据，载明“今收到望京园602号楼533室的钥匙一把；周立顺，2014.7.8”，用以证明其于2014年7月8日将涉诉房屋钥匙交给了被告的委托代理人。被告对此份证据不予认可，并表示不清楚签字人的身份。原告提交快递单，用以证明其将涉诉房屋钥匙快递给了被告。被告对此份证据的真实性不持异议，并表示根据快递单，其签收的时间为2014年7月10日，故其认为双方之间的房屋租赁合同于该日解除。
被告提交《北京市存量房屋买卖合同》，显示其于2014年4月26日将涉诉房屋出售给案外人“王鹤杰”，合同约定交付涉诉房屋时被告应配合“王鹤杰”更换租赁合同，2014年7月9日之后的租金共计45000元归“王鹤杰”所有，用以证明其出售涉诉房屋的行为并未影响原告租赁使用。原告对此份证据的真实性不予认可，并表示被告出售房屋并未向其告知，其系在接到新业主通知后前往房屋管理部门查询，才得知涉诉房屋已经出售。
被告提交落款日期为2013年4月5日的《北京市房屋租赁合同》，内容与2014年3月31日的合同基本一致，用以证明双方之间的租赁合同关系自2013年4月5日便已成立，原告对其拟出售涉诉房屋早已知晓。原告对此份合同的真实性不持异议，但不认可被告的证明目的。
被告提交一份原告向其发送的函件，载明：由于被告在租赁合同期间，在未通知原告的情况下出售涉诉房屋，导致原告无法继续使用房屋，原告已多次口头提出终止合同申请，并正式通知被告，原告已将房屋空出，钥匙通过快递交还给被告，2014年7月9日。原告对此份证据的真实性不持异议，并表示系因为新业主通知其涨房租，于是其口头告知被告要求解约，被告不同意，故才将涉诉房屋钥匙及此份函件一同快递给被告。
被告申请证人赵×出庭作证。赵×表示：1、其为原、被告于2013年4月5日所签《北京市房屋租赁合同》提供居间服务，签约时原告已放弃优先购买权。2、被告出售涉诉房屋亦系由其提供居间服务，该过程中其曾带购房人实地查看涉诉房屋，并告知原告配合办理房屋交接手续，此后的租金由原告直接交给新业主，原告也表示同意。3、此后，在房屋权属转移登记手续尚未办理完毕的情况下，原告开始不接电话。有一天，其偶然碰到原告，询问原告相关情况，原告表示因经营状况不好，不想继续租赁，且已与被告协商，将2014年7月1日应付的租金延迟至2014年7月10日支付。4、原告同时向其告知，希望其帮忙寻找新的租户，由此可以免除需要向被告承担的违约责任。5、根据原告的要求，其曾带领部分客户前往涉诉房屋，但因原告不在涉诉房屋内，且不接电话，故未能实际看房。6、2014年7月下旬，其接到一个快递，内附解除合同通知及涉诉房屋钥匙。
对于上述证言，被告不持异议。原告对证人的身份不持异议，认可其系双方租赁合同的居间服务人员，但对证言内容不予认可。
经询，原告未就其所述的新业主要求涨房租一节举证，亦未就其向被告交纳水电费100元，以及其误工、搬家、装修损失的情况举证。被告表示，按照合同约定原告擅自解除合同需要提前三十天通知被告，并承担违约金。而事实上，原告解除合同并未提前三十天通知，故其反诉主张两个月的租金作为违约金。原告表示其向被告返还涉诉房屋钥匙，被告也予以接收，故双方系协商解除了合同关系。
以上事实，有两份《北京市房屋租赁合同》、函件、证人证言及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，原、被告所签两份《北京市房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此履行。关于合同解除，没有证据能够证明原告于2014年7月8日将涉诉房屋钥匙交还给了被告，且被告受领房屋钥匙不持异议，双方已于该日就合同解除事宜达成了一致意见。但考虑到诉讼过程中被告亦同意解除合同，并认可合同解除的时间为2014年7月10日，本院不持异议。对于原告的第1项诉讼请求，本院将确认双方之间的《北京市房屋租赁合同》于2014年7月10日解除。
关于合同解除的原因，原告未就其所述新业主要求涨房租，故其无法继续租赁的事实提交证据，应当承担举证不能的不利后果。依据查明的事实，合同履行过程中系原告未按约定支付租金，亦系原告自行搬离涉诉房屋并向中介公司退还房屋钥匙。因此，本院认定合同解除系因原告违约。鉴于此，对于原告的第2、3、4项诉讼请求，本院均不予支持。
关于反诉，依据合同约定，原告提前退租的，应按月租金的100%支付违约金。根据被告的自述，其于2014年7月向新业主交付房屋前已将涉诉房屋另行出租。故虽然原告没有履行提前30天的通知义务，但亦未对被告造成相当于30天租金的实际损失。加之合同已经约定了违约金，被告的损失亦没有超过违约金的数额。因此，对于被告按照月租金2倍的标准计算违约金的主张，本院不予支持。原告就其提前退租的行为，应当以月租金的100%承担违约责任。考虑到被告持有原告交纳的押金，该笔押金应优先冲抵违约金，故对于被告的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘广禄与被告（反诉原告）尹心露就533房屋所签《北京市房屋出租合同》于二○一四年七月十日解除。
二、驳回原告（反诉被告）刘广禄其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）尹心露全部反诉请求。
案件受理费301元，由原告（反诉被告）刘广禄负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）尹心露负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 余 昉
二〇一四年十月十四日
书 记 员 吴青沛