福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0304民初2927号原告：林超凡，男，1987年10月12日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。原告：林雪萍，女，1990年1月25日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。二原告的共同委托诉讼代理人：林长青、高丽强，福建品义律师事务所执业律师，委托权限特别代理。被告：正荣(莆田)置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。法定代表人：陈超凡，总经理。委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师，委托权限特别代理。原告林超凡、林雪萍因与被告正荣(莆田)置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告林超凡、林雪萍的共同委托诉讼代理人林长青、高丽强,被告正荣公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林超凡、林雪萍向本院提出诉讼请求：1.正荣公司立即为林超凡、林雪萍办理位于莆田市荔城区xxx第x幢xx层xxx号商品房的房屋所有权证及土地使用证，并向林超凡、林雪萍交付房地产上述权属证书；2.正荣公司向林超凡、林雪萍支付逾期办理及交付房地产权属证书的违约金(以1476568.3元为基数,自2015年6月18日起按每日0.01%计算至正荣公司办理登记至林超凡、林雪萍名下并交付上述房地产权属证书之日止，暂计至起诉日为55961.93元)；3.正荣公司向林超凡、林雪萍返还多付的契税费用21481.65元。在诉讼过程中，林超凡、林雪萍变更诉讼请求为：1.正荣公司立即为林超凡、林雪萍办理位于莆田市荔城区xxx第x幢xx层xx号商品房的《不动产权证书》，并向林超凡、林雪萍交付上述权属证书；2.正荣公司向林超凡、林雪萍支付逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金(以1476568.3元为基数,自2015年6月18日起按每日0.01%计算至正荣公司办理登记至林超凡、林雪萍名下并交付《不动产权证书》之日止，暂计至起诉日为55961.93元)；3.正荣公司向林超凡、林雪萍返还多付的契税费用21481.65元。事实与理由：林超凡、林雪萍因购房与正荣公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：林超凡、林雪萍向正荣公司购买位于莆田市荔城区xxx第x幢xx层xxx号商品房；商品房价款为1432110元；正荣公司收取代办房屋所有权证、土地使用证包含契税等的费用；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。此外，合同尚就房屋面积、单价及其他条款作了约定。合同签订后，林超凡、林雪萍向正荣公司支付了购房款并支付了契税等办证费用44458.3元，正荣公司于2015年3月19日将上述房屋交付使用，但一再拖延为林超凡、林雪萍办理房地产权属证件，林超凡、林雪萍至今尚未取得所购房屋的《不动产权证书》。另说明：除林超凡、林雪萍本案诉求的部分违约金外，林超凡、林雪萍保留另外主张其他本案未诉求的合同权利。正荣公司辩称，1.双方并未在合同中对土地使用权证的办理及办理期限进行约定，合同第十四条约定的房屋权属证书是指房屋所有权证，不包括国有土地使用权证，虽然政策发生变化，两证合一为“不动产权证”，但在办理过程中仍分为两个部分，即房屋部分和土地部分，因双方对办理房屋所有权证的期限作出约定，故计算不动产权证的办理期限应计算至不动产（房屋）部分办结完成时。2.双方签订的商品房买卖合同对逾期交房和逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，但本案逾期办证是因为一并列入规划验收的“小西湖”项目拆迁工作未完成致无法进行规划验收和部分业主违规装修导致办证延期，并非正荣公司的原因造成的，正荣公司一直在积极推进规划验收的完成，也履行完小西湖建设的出资义务，不存在违约行为。根据合同约定，正荣公司不应承担违约责任。3.因为所售的商品房已经交付林超凡、林雪萍使用，且该商品房办理了贷款，是否办出不动产权证对林超凡、林雪萍来说没有损失，合同中双方约定的逾期办证违约金过高，应予调整。4.林超凡、林雪萍尚未书面委托正荣公司代办权属登记，双方间也未就此进行结算，要求退还税费缺乏依据。5.双方间签订的附件六约定办理按揭贷款的，产权证办出以后应交由银行收押，正荣公司不负有向林超凡、林雪萍交付权属证书的义务。6.部分业主自身的违规装修行为,如将露台挑高浇灌成板面、阳台改为封闭等,致无法取得办理不动产权的前置材料建设工程竣工规划条件核实意见书。这也直接导致了整个项目的房屋权属证书的办理进程无法继续。7.契税部分因双方未就此进行结算，依照双方合同的约定，契税实行多退少补的形式，现双方尚未结算，故林超凡、林雪萍请求返还契税没有依据。综上所述，请求法院依法驳回林超凡、林雪萍的全部诉讼请求。林超凡、林雪萍围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织正荣公司进行证据交换和质证，对正荣公司无异议的林超凡、林雪萍的身份证复印件、编号为xxx的《商品房买卖合同》、个人消费贷款借款借据、销售不动产统一发票、房屋交接单、关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知（财政局、国家税务总局、住建局财税【2016】23号）、《中华人民共和国税收完税证明》、《莆田市人民政府专题会议纪要》（［2016］32号）、小西湖现状照片，本院予以确认并在卷佐证。正荣公司对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：证据一，本案房地产项目的建设工程规划许可证、总平面图（附调查令复印件），欲证明：1.经向规划主管部门莆田市城乡规划局调查核实，针对本案房产项目正荣公司并未申请过核实规划条件，即本案建设工程未经核实规划条件。2.本案房地产项目中小西湖公园系规划条件之一，正荣公司至今尚未建设小西湖公园，即本案建设工程不符合规划条件。3.未经规划条件核实无法办理产权证。证据二，福建省网上办事大厅关于正荣公司延长房屋拆迁期限审批的查询结果，欲证明：正荣公司于2016年4月21日向莆田市住建局申请延长房屋拆迁期限，本案房地产项目中原有房屋拆迁系规划条件之一，正荣公司至今尚未落实完毕，即本案建设工程不符合规划条件。证据三，莆田市住建局关于商品房初始登记的一次性告知单，欲证明：正荣公司至今尚未取得本应在工程竣工验收之前取得的建设工程竣工规划核实意见书，无法办理商品房初始登记。证据四，莆田市政府莆政土[2004]180号文件《关于收回并有偿出让东园路中段后塘片区国有土地使用权的批复》、莆田市城乡规划局莆规规[2004]46号文件《关于调整东园路中段后塘片区及荔园路片区5-1-6地块规划设计条件的通知》、莆田市国土资源局文件《关于东园路中段后塘片区国有土地使用权挂牌出让的公告》、《莆田市PS挂-2004-03号地块国有土地使用权挂牌交易须知》，欲证明：本案后塘片区旧城改造项目的土地“该地块以毛地有偿出让”、系以“土地利用现状条件公开挂牌有偿出让”。根据当时法律规定，正荣公司系拆迁人，负有拆迁、安置、补偿的义务，正荣公司所述政府系拆迁人不符客观事实。证据五，《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁许可证》，欲证明：正荣公司为后塘片区旧城改造项目的拆迁人，由正荣公司负责拆迁，正荣公司所述政府系拆迁人不符客观事实。证据六，房屋照片、城厢区法院（2015）城民初字第3717号《民事判决书》，欲证明：1.正荣公司在其开发建设过程中即未按规划设计施工，存在露台、屋面加盖情形。2.正荣御品蓝湾业主交房至今三年多，于本案受理前已经办理房产证及土地证，装修情况客观上与办证无关。证据七，莆田市政府【2017】11号专题会议纪要，欲证明：正荣公司逾期办证及正荣·御品世家项目尚未规划条件核实与正荣公司所谓的“部分业主存在封闭阳台、空调外挂等情形”无关。证据八，莆田市政府12345平台答复件，欲证明：1.本案适用《福建省实施办法》第四十五条，开发商应当在建设工程竣工验收前申请且必须通过规划条件核实。2.规划条件核实是依开发商申请后，规划部门才可能启动项目的现场核实。正荣公司未向规划部门申请条件核实，规划部门也并未到御品世家现场对各规划验收项目进行过现场核实。3.规划条件核实需要开发商提供项目竣工实测报告方可确认建设项目是否符合规划验收审批内容。在规划条件核实程序启动前，规划部门无权也无法提前认定各规划条件项目是否合格。且正荣公司并无竣工实测，其所谓的“部分业主存在封闭阳台、空调外挂等情形”违反规划并导致条件核实不能通过的说法不能成立。4.包含正荣·御品世家项目在内的后塘片区的拆迁义务人系正荣公司。正荣公司经庭审质证认为，证据一的真实性没有异议，对证明内容1、2部分有异议，该证据说明正是因为小西湖项目的原因造成本案无法进行规划条件的核实，而小西湖项目的责任单位并不是正荣公司，而是荔城区政府，拆迁工作应由政府完成。证据二的真实性无法确认，但即使是真实的，也不能够证明林超凡、林雪萍的证明内容，该证据体现了虽然拆迁的申报对象是正荣公司，但房屋拆迁的责任主体是荔城区政府。证据三真实性、合法性没有异议，但对证明对象有异议，建设工程规划核实意见书无法取得是受小西湖项目影响。证据四从证据所体现的内容来看，也不能证明正荣公司负责具体的拆迁工作，恰恰证明正荣公司只是负有出资的义务。文件当中只提到地上物拆迁补偿费用由受让人承担，因此不能证明林超凡、林雪萍所要证明的内容。证据五已经超过举证期限，不认可该证据，附条件质证，该份证据虽然协议书中列明了甲方为正荣公司，但不能以此证明正荣公司就是拆迁的责任主体，正荣公司签署该协议，是政府要求其出资补偿安置，所以以正荣公司的名义来签署协议书，但整个拆迁工作是由政府负责的，正荣公司作为房地产开发企业，不可能成为拆迁的责任主体。证据六房屋照片真实性无异议，无法体现拍摄时间，更不能证明正荣公司在开发建设过程中未按规划设计施工。别的楼盘的照片与本案也没有关联性。城厢区法院的判决书，真实性没有异议，但该判决书并非生效的判决，合法性，关联性均有异议。证据七，真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议。该证据提到的是部分违规装修更为严重的情况，不能证明其他业主没有违规装修行为，恰恰说明：一、御品世家项目顶层复式楼14户业主在装修过程中，将露台浇筑混凝土板面，造成超出原规划审批面积。二、基于保障其他购房户的合法权益，妥善解决该项目涉及498户房产证逾期两年未办理问题（可见该装修问题影响到办证），市政府专题会议才有条件地同意对该部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分需按照有关规定补交土地出让金。三、会议纪要要求由荔城区政府向市规划局出具该项目尚未征迁的责任主体。四、该会议纪要形成时间为2017年1月25日，在会议纪要形成之前，因拆迁及业主违规装修问题，正荣公司根本无法进行规划验收，也就无法办理房产证，故本案逾期办证并非因正荣公司原因导致，正荣公司不应承担任何责任。在最终具备分期验收条件及补交土地出让金之前，也不应起算正荣公司开始办证的期限。证据八，对该证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议。平台答复申请人是许先生，与本案无关。且从答复的内容来看，也不能证明业主没有违规装修，更不能推导出违规装修不影响办证的结论。本案御品世家项目因建设规划许可证要求小西湖项目一并列入验收，而小西湖项目征迁尚未完成，根本无法完成建设，因此在市政府同意分期验收之前，御品世家项目都不具备申请规划验收的基本条件。阳台封闭是否会影响规划，莆田市城乡规划局出具给莆田市荔城区人民法院的函中已明确答复，即“把规划为半封闭阳台改造为封闭阳台，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积，会对规划条件核实产生影响”。至于拆迁人问题，因2004年的《房屋拆迁许可证》是颁发给正荣公司，所以相关部门依此答复拆迁人是正荣公司，但2011年1月19日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已规定“禁止建设单位参与搬迁活动”。2015年11月18日莆田市荔城区人民政府专题会议纪要【2015】67号再次明确镇海办负责征地拆迁工作。故拆迁工作显然非正荣公司之责及所能完成的。本院经审查认为：证据一中双方对小西湖尚未建设、尚未进行规划条件核实等事实没有异议，本院予以确认并在卷佐证。证据二经本院登录福建省网上办事大厅官网核实，对其真实性本院予以确认。对证据二、三所体现的正荣公司尚未取得建设工程竣工规划核实意见书，无法办理商品房初始登记等的事实，双方均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。证据四、证据五经本院查证核实，均有原件核对，且来源合法、与本案具有关联性，对该证据本院予以确认并在卷佐证。证据六与本案不具有关联性，本院不予确认。证据七，该份证据系市政府会议纪要，且有原件供核对，对该份证据本院予以确认。证据八，系莆田市政府12345平台下载的，其真实性本院予以确认，但该证据不符合证据的形式要件，对该份证据本院不予确认。正荣公司围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织林超凡、林雪萍进行证据交换和质证。对林超凡、林雪萍无异议的编号为xxx的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议书》、《正荣·御品世家前期物业服务合同》、附件五《临时管理规约》，本院予以确认并在卷佐证。林超凡、林雪萍对如下证据有异议，本院予以审查并认定如下：证据一，建设工程规划许可证（2012年8月24日），欲证明：规划许可证中要求“小西湖一并纳入本规划验收”。证据二，现场照片，欲证明：“小西湖”现仍有房屋未拆迁，致无法进行建设，更无法与涉案项目一并规划验收。证据三，莆田市人民政府办公室关于印发2015年城区内河综合治理工作计划的通知（莆政办［2015］7号，2015年1月4日），欲证明：北河（西湖）整治工程（即规划许可证中的“小西湖”）的责任单位是荔城区政府。证据四，莆田市荔城区人民政府专题会议纪要［2015］67号（2015年11月18日印发），欲证明：1.“北河（小西湖）综合整治工程项目梅园路口至荔城区第二实验幼儿园大门左侧三岔口，由于苗圃征迁问题尚未解决”。2.桩号0+120～0+275计155米（工程概算投资约600多万元）为正荣公司负责开发建设后塘片区改造红线范围。正荣公司项目用地红线范围内的河道、交通道路、截污、排水、景观绿化等工程建设资金由正荣公司出资。3.北河（小西湖）综合整治工程项目业主为荔城区水务投资有限公司，镇海办负责征地拆迁工作。证据五，莆正置［2016］007号关于请求协调解决正荣·御品世家项目规划验收问题的报告，欲证明：正荣公司一直在积极地推进房屋所有权证的办理。证据六，莆田市荔城区人民政府专题会议纪要［2016］32号（2016年3月31日印发），欲证明：1.莆田市人民政府专题会议研究决定:同意对正荣·御品世家项目实行有条件分期验收，即：在正荣公司的小西湖景观改造项目资金到位后，由荔城区政府出具承诺书（须明确资金到位情况及建设期限等），市规划局根据荔城区政府的承诺书，对御品世家商品房开发项目和小西湖景观改造拟分期办理规划条件核实一事进行公示，公示无异议后给予分期办理规划条件核实手续。2.因小西湖景观改造工程的原因即非正荣公司的原因造成涉案商品房项目的规划验收无法进行，房屋所有权未能办理。证据七，关于莆田市荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议、小西湖改造委托协议书（2016年5月31日）、银行汇款凭证，欲证明：正荣公司应承担的小西湖景观改造工程建设投资为3009849元，正荣公司已按照［2015］67号荔城区人民政府专题会议纪要精神，将小西湖改造工程委托给莆田市荔城区水务投资有限公司全权负责，并根据约定支付了投资款。证据八，勘测设计研究交款通知单及进账单，欲证明：在交房之前2014年7月底正荣公司已经报请勘测院进行规划竣工测量。证据九，协议一份，欲证明：部分业主与正荣公司签订《协议》第4点约定业主不得改变露台性质及用途，不得在露台砌筑任何构筑物……因业主违规使用本露台造成一切损失及民事赔偿责任由业主自行承担。证据十，装修巡查记录表、违章整改通知单及告知函、现场照片、快递底单一份，欲证明：1.部分业主在装修过程中违反合同约定擅自将阳台封闭、将空调机位外扩；2.正荣公司委托的物业公司多次通知违章业主进行整改，正荣公司也函告了违章业主，但违章业主仍拒绝整改。证据十一，责令改正通知书、责令限期拆除通知书，欲证明：莆田市城市管理行政执法局、莆田市荔城区镇海街道办事处建设规划站也针对违章业主发送了《责令改正通知书》、《责令限期拆除通知书》，但违章业主仍未予以拆除，致无法完成规划验收。证据十二，《福建省新建商品住宅使用说明书》、《房屋装饰装修管理协议》、《装修申请表》，欲证明：《福建省新建商品住宅使用说明书》第10点明确规定：阳台不得随意封闭，不得集中或超负荷堆放物品；第12点规定:安装空调位置应统一、使用空调不得破坏建筑外立面或影响他人正常生活。林超凡、林雪萍经庭审质证认为：证据一不完整，完整的许可证包含平面图，从平面图可知小西湖公园在2012年8月即已纳入御品世家的规划红线内，正荣公司有义务建设红线内包含小西湖在内的所有项目，但正荣公司并没有履行该义务。证据二，照片的真实性无法确认，该组照片没有体现出照片摄制的时间，无法证明与本案的关联性，照片的内容无法体现正荣公司要证明的仍有房屋未拆迁，更无法证明因房屋未拆迁导致涉案项目无法验收，2016年3月的政府会议纪要体现小西湖项目已经列为可以分别验收的项目，该证据与本案无关。证据三没有原件，真实性由法庭认定，这份文件是2015年，而本案双方签订买卖合同是2012年11月，许可证规划是2012年8月，施工也是2012年。3年多时间内正荣公司都没有按红线规划进行施工，责任在正荣公司。另外，该文件所指是内河整治，与本案小西湖项目是不同的项目，小西湖项目是按规划早已确认的项目，因正荣公司迟迟不建设、动工，政府即将小西湖与内河整治合并统筹。该证据恰恰印证了正荣公司没有按规划施工。正荣公司证明对象提到责任单位是荔城区人民政府，但政府只是主管单位，不是建设单位。证据四进一步说明正荣公司应承担出资建设小西湖项目，项目业主为荔城区水务投资有限公司系整个整治工程项目与本案无关。证据五没有原件，真实性由法庭认定，文件中提到申请验收手续时，市规划局要求小西湖改造工程一并验收不客观，规划许可证发放时间2012年8月14日，并非正荣公司所说临时要求；另，该文件相当于正荣公司自认小西湖改造问题是导致至今不能办证原因，该证据也未提到业主违规装修，进一步说明正荣公司说业主违规装修影响办证的说法不是事实。证据六，质证意见同林超凡、林雪萍举证意见（因林超凡、林雪萍也提供该证据），正荣公司负有不可推卸的勘察、设计出资建设小西湖义务且该文件形成于2016年。证据七，关于莆田市荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议，该证据没有原件，真实性不予确认，且该证据出具的单位是辽宁经纬工程管理有限公司，该单位并不是本案施工、中标单位，与本案无关，在本案中不具有证明力；小西湖改造委托协议书（2016年5月31日），该证据真实性由法庭认定，该证据是委托建设的协议仅对协议当事人有约束力，委托人是正荣公司，而受托人是水务投资有限公司，进一步说明正荣公司有出资建设义务；银行汇款凭证，没有原件，对该证据三性不予确认。证据八的真实性由法庭认定，设计研究院的交款通知书不能证明任何问题，本案焦点是正荣公司是否申请通过规划核实，不能证明正荣公司按法律规定申请规划核实，规划核实应有书面申请及工程资料及其他规划核实需提交的材料，该证据不具有证据三性，不应作为本案依据。证据九，该协议并不是林超凡、林雪萍签署，林超凡、林雪萍并非该合同相对方，真实性无法确认，即便该协议是真的，对林超凡、林雪萍也没有约束力。该协议不能证明业主违规装修，也与办证没有法律关系。证据十，装修巡查记录表是正荣公司单方制作，没有林超凡、林雪萍的签字确认，真实性不予确认，不能作为本案定案依据；整改通知书系正荣公司单方制作，没有林超凡、林雪萍签字确认，真实性不予确认。正荣公司是房地产开发商，不是政府机构，没有权力认定林超凡、林雪萍等业主是否违章；现场照片的真实性不予确认，该照片不能证明业主存在违规情形，更不能证明照片里的建设是开发商实施还是业主实施；对快递底单真实性不予确认，通过手机查询底单的记录，并没有查到这些单号，很显然该部分证据系正荣公司伪造。证据十一，无原件，真实性不予确认，该通知书与林超凡、林雪萍及本案没有关系，本案涉及项目的业主不存在违规装修的情形，也未收到限期拆除通知书，该证据不能作为定案依据。退一步说，即使存在该通知书，该通知书也并非行政处罚或行政强制措施，不具有行政确定性，不能作为业主违规的依据。证据十二，对该证据没异议，但该说明书出具的主体不是政府机构，其内容非法律规定，且与本案办证无法律上的因果关系，不应作为本案定案依据。本院经审查认为：证据一双方均有提供，真实性本院予以确认，规划许可证中明确要求“小西湖一并纳入本规划验收”，可以证实正荣公司的主张。证据二未提供原件予以核对，本院不予确认。证据三的真实性本院予以确认，但会议纪要所附的工作计划表中载明的“责任单位”、“责任人”、“配合单位”并不表明荔城区人民政府即是小西湖的建设义务主体，不能证明正荣公司的主张。证据四的真实性本院予以确认，但该会议纪要已经明确了（桩号0+120～0+275计155米，为正荣公司负责开发建设后塘片区改造红线范围），区水务投资有限公司是负责北河（小西湖）综合整治工程建设的项目业主，而并非是正荣公司后塘片区改造红线范围的项目业主，区政府的协调统筹是对具体建设施工的统筹安排，但并没有免除作为开发建设义务承担者的正荣公司的开发建设义务，不能证明正荣公司的主张。证据五正荣公司提供了原件供法庭核对，且与林超凡、林雪萍提供的证据三等能够相互印证，对其真实性本院予以确认，但该份报告印发的时间为2016年2月16日，且系正荣公司单方制作，不能证明正荣公司的主张。证据六的真实性本院予以确认，可以证明正荣公司的部分主张，但该文件形成于2016年，不能证明正荣公司关于不能办证非其原因所致的主张。证据七中《关于莆田市荔城区北河综合整治工程建设资金分配的建议》，未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。对《小西湖改造委托协议书（2016年5月31日）》、银行汇款凭证的真实性本院予以确认并在卷佐证。证据八与本案没有关联性，本院不予确认。证据九未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。证据十系正荣公司单方制作且未提供原件予以核对，对其真实性本院不予确认。证据十一中《责令改正通知书》经本院查证属实，本院予以确认并在卷佐证。《责令限期拆除通知书》系街道办事处规划站作出，街道办事处加盖印章予以确认，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。证据十二，与本案没有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：正荣公司以出让方式取得位于荔城区后塘片区四区、编号为莆国用（2006）第C2006172号地块的土地使用权。经批准，正荣公司在该地块上建设商品房，名称为正荣·御品世家，建设工程规划许可证号为建字第350300201208009号荔，施工许可证号为荔建管证（2012）025号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第82号。莆田市城乡规划局于2012年8月24日发放的证号为“建字第350300201208009号荔”的建设工程规划许可证中还载明“小西湖一并纳入本规划验收”等。2012年11月15日，林超凡、林雪萍与正荣公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为xxx]，约定林超凡、林雪萍以单价10200.94元/㎡(总价款1432110元)向正荣公司购买xxx第x幢x层xx号商品房（以下简称讼争商品房）一套（建筑面积为140.39㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人于2012年11月3日缴交购房定金15万元整，在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款432110元（含购房定金），剩余购房款432110元整由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。2012年12月25日,正荣公司出具发票一份，载明林超凡、林雪萍已经支付讼争商品房购房款432110元。2013年4月16日，林超凡、林雪萍通过按揭贷款分别支付购房款1000000元。正荣公司于2015年3月19日将讼争商品房交付林超凡、林雪萍使用。林超凡、林雪萍业已向正荣公司预交契税等办证费用。2015年12月16日，正荣公司代林超凡、林雪萍向莆田市地方税务局交纳契税21481.65元。正荣公司以小西湖尚未建设和部分业主存为违章搭建的行为为由，尚未申请正荣·御品世家项目的规划条件核实，也未向当地房屋权属登记机构申请办理林超凡、林雪萍所购买的商品房所有权初始预登记，未为林超凡、林雪萍办理讼争房屋的不动产权证书。另查明，小西湖于2012年8月24日被一并列入正荣·御品世家（1-9#楼）规划验收，但至今仍未修建完毕。2015年11月18日，荔城区人民政府召开专题会议，研究决定对包含梅峰、长寿居委会地段和原由正荣公司开发建设的后塘片区改造红线范围内的地段的北河（小西湖）综合整治工程进行统筹建设，由正荣公司负责前期勘测设计并报批，由区水务投资有限公司作为项目业主负责该项工程预算、招投标以及工程建设，镇海街道办负责征地拆迁工作，正荣公司负责正荣·御品世家项目用地红线范围内的建设项目的出资等。现正荣公司已经完成出资并委托荔城区水务投资有限公司建设小西湖项目。2016年3月29日，莆田市人民政府召开专题会议，议定同意正荣公司提出的对正荣·御品世家商品房开发项目与小西湖景观改造实行分期办理规划条件核实手续。2017年1月20日，莆田市人民政府召开专题会议，议定主要内容为：为保障正荣·御品世家其他购房户的合法权益，妥善解决该项目涉及498户房产证逾期两年未办理问题，对14户（顶层复式楼业主）在装修过程中因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分面积按照莆政综[2014]78号有关规定补交土地出让金。请规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。本院认为：林超凡、林雪萍与正荣公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。林超凡、林雪萍已交纳清楚本案讼争的xxx第x幢x层xx号商品房的购房款。双方确认于2015年3月19日办理讼争商品房的交接手续。现林超凡、林雪萍请求正荣公司为其办理讼争房屋的《不动产权证书》登记手续，因正荣公司没有办证职能，根据本案的实际情况，正荣公司仅能代林超凡、林雪萍向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。因正荣公司已经收取林超凡、林雪萍支付的办证费用，可视为正荣公司已接受林超凡、林雪萍的委托代办相关权属证书，正荣公司辩称林超凡、林雪萍尚未书面委托的意见与查明的事实不符，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，正荣公司应于讼争商品房交付使用后60日内（即2015年5月18日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争不动产权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2015年6月17日内）为林超凡、林雪萍取得讼争商品房《不动产权证书》。正荣公司尚未通过所开发项目的规划条件核实，相应也无法启动办理讼争房屋所有权初始预登记手续，致正荣公司至今无法代为林超凡、林雪萍申请办理房屋权属证书，故正荣公司已构成违约，应承担相应的违约责任。正荣公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证及合同中约定的违约金过高，应当调整，但其所提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”及双方间约定的按日万分之一计算违约金过高，对其该项主张本院不予全部支持，正荣公司应按照合同约定的日万分之一计算违约金。因办理不动产权证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非正荣公司所能控制，若均由正荣公司来承担责任，对正荣公司有失公平，故本院酌情调整正荣公司承担违约责任比例为50%。兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。虽然正荣公司已经预收了林超凡、林雪萍讼争房屋的契税费用，并代林超凡、林雪萍向税务部门交纳讼争房屋的契税21481.65元，但林超凡、林雪萍未能提供证据证明其向正荣公司预交的契税数额，应承担举证不能的法律后果，故其诉求正荣公司退还多支付的契税21481.65元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为林超凡、林雪萍申请办理坐落于福建省莆田市荔城区xxx第x幢xx层xx号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给林超凡、林雪萍，林超凡、林雪萍应当予以必要的配合；二、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给林超凡、林雪萍逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（以1432110元为基数，自2014年11月28日起至xx第x幢xx层xx号商品房《不动产权证书》登记在林超凡、林雪萍名下止，按日0.01%计算的50%的违约金；该部分违约金最高限额为429633元）；三、驳回林超凡、林雪萍对正荣（莆田）置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1736元，由正荣（莆田）置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄元招审 判 员  陈雨坤人民陪审员  李 伟二〇一七年六月二日书 记 员  谢晶晶附相关法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。