广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终56号
上诉人（原审被告）：郜宗栾，男，1962年12月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审被告）：刘艳华，女，1963年4月27日出生，回族，住广东省珠海市香洲区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余琪琪，女，1982年12月23日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。
委托诉讼代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖玮泽，广东嘉骏律师事务所实习律师。
原审被告：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡。
法定代表人：张国库,该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李芳，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈奕纯，女，该公司员工。
上诉人郜宗栾、刘艳华因与被上诉人余琪琪、原审被告中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖及居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初15585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人郜宗栾、刘艳华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余琪琪的诉讼请求。事实和理由：一、根据郜宗栾、刘艳华与余琪琪签订的中山市二手房买卖及居间合同第四条第二款约定，余琪琪应在2016年4月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款需要的资料，余琪琪至2016年6月12日才向银行提交按揭申请资料，已经构成违约。二、郜宗栾、刘艳华已经行使合同解除权，合同已经解除不存在继续履行的事由。
被上诉人余琪琪辩称，一、余琪琪应在2016年4月15日前申请银行贷款不代表需在该日期前取得银行贷款，余琪琪不存在违约行为。二、双方在2016年6月4日签订的补充协议将首期款的支付时间变更为过户当天，因此郜宗栾、刘艳华无权解除合，即使对方有权解除合同，也未通知余琪琪，且郜宗栾、刘艳华于2016年6月4日签订补充协议的行为是表示继续履行合同的意思。三、因房价上涨，郜宗栾、刘艳华要求加价50000元，余琪琪不同意才导致本案纠纷，郜宗栾、刘艳华违反诚信原则。
原审被告家家顺公司述称，2016年3月27日郜宗栾、刘艳华与余琪琪签订中山市二手房买卖及居间服务合同，余琪琪依约支付定金20000元，2016年4月家家顺公司通知余琪琪办理银行按揭，因余琪琪银行流水不够，未能在工商银行、农业银行成功申请按揭贷款。郜宗栾、刘艳华与余琪琪签订补充协议约定余琪琪在过户当天支付首期款，2016年6月29日余琪琪取得银行贷款批复，郜宗栾、刘艳华以余琪琪首期款未支付为由拒绝过户。2016年7月11日家家顺公司向郜宗栾、刘艳华发出催告函，郜宗栾、刘艳华提出加价50000元再办理过户或退还定金，解除合同遂引发本案纠纷。
被上诉人余琪琪向一审法院起诉请求：⒈判令郜宗栾、刘艳华继续履行与余琪琪签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为№50301010871）和《补充协议》，将涉案房屋产权转移过户至余琪琪名下；⒉判令家家顺公司返还中介佣金9000元。
一审法院认定事实：2016年3月27日，郜宗栾、刘艳华与余琪琪及家家顺公司三方签订一份《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：№50301010871），约定郜宗栾、刘艳华（卖方）将其所有的中山市坦洲镇××居公寓××单元××房[房产证号：粤房地权证中府字第××号]转让给余琪琪（买方），转让总价款为300000元，买方于合同签订时向卖方支付定金20000元，双方同意该定金交由居间方即家家顺公司托管；买方于2016年6月1日前支付除定金之外的首期款70000元至双方约定的银行监管账户；其余购房款210000元由买方于2016年4月15日前向银行申请按揭贷款；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续；除提前还款短期贷款利息、提前还款罚息和担保赎楼费外的其他税费由买方承担；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，签订合同当日由买方向居间方支付佣金9000元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；合同还约定了其他内容。签订合同当日，余琪琪向郜宗栾、刘艳华支付了购房定金20000元，向家家顺公司支付了佣金9000元。
2016年6月4日，余琪琪与郜宗栾、刘艳华签订一份《补充协议》，约定原《中山市二手房买卖及居间服务合同》第四条第2点“买方须于2016年6月1日前支付除定金之外的首期款70000元至买卖双方约定的银行监管账户”更改为“过户当天买方支付至卖方所指定的银行账户”。2016年6月29日，余琪琪取得中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行的《个人二手住房贷款同意贷款通知书》，该行同意向余琪琪发放商业性贷款240000元。2016年7月11日，家家顺公司向郜宗栾、刘艳华发出催告函，催促郜宗栾、刘艳华于2016年7月14日前办理递件过户手续。郜宗栾、刘艳华收函后于2016年7月13日向家家顺公司发出律师函，以买方逾期支付购房款为由，告知其决定解除合同并没收定金。2016年7月25日，郜宗栾、刘艳华诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院认为，本案为房屋买卖及居间合同纠纷。涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》系余琪琪与郜宗栾、刘艳华及家家顺公司三方在平等自愿基础上签订，内容未违反法律法规的禁止性规定，一审法院对合同效力予以确认，各方均应依照合同约定全面履行自己的义务。综合各方意见，本案争议焦点为：郜宗栾、刘艳华解除合同行为的效力。
首先，郜宗栾、刘艳华以律师函的形式发出解除合同的通知系向家家顺公司而非房屋买卖合同的相对方即余琪琪作出，该解除合同通知对余琪琪不能产生通知解除合同的效力。其次，《中山市二手房买卖及居间服务合同》约定余琪琪须在2016年4月15日前向银行申请按揭贷款，不含有在此期限内必须取得银行贷款的意思，结合家家顺公司的陈述，余琪琪已履行了该项义务，郜宗栾、刘艳华以余琪琪违反此项合同义务为由解除合同的理据不足。再次，双方在2016年6月4日的《补充协议》中已将原约定的首期款支付期限“买方须于2016年6月1日前支付除定金之外的首期款70000元至买卖双方约定的银行监管账户”变更为“过户当天买方支付至卖方所指定的银行账户”，郜宗栾、刘艳华主张该协议系受余琪琪欺诈所订立，但未就此举证，应承担相应举证不能的法律后果。故郜宗栾、刘艳华关于余琪琪逾期支付首期款构成根本违约的主张不能成立，其当然不享有合同解除权。综上，在《中山市二手房买卖及居间服务合同》履行过程中，余琪琪并不存在违约行为，郜宗栾、刘艳华行使合同解除权缺乏事实和法律依据，其单方要求解除合同的行为无效，一审法院对其主张不予采纳。
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务，现并无证据证明余琪琪在履行房屋买卖合同过程中存在违约行为，郜宗栾、刘艳华无权解除合同，且《中山市二手房买卖及居间服务合同》不存在事实或法律上履行障碍，郜宗栾、刘艳华与余琪琪双方应当将合同继续履行完毕，故一审法院对余琪琪要求郜宗栾、刘艳华继续履行《中山市二手房买卖及居间服务合同》和《补充协议》、将涉案房屋产权转移过户至余琪琪名下的诉讼请求，予以支持；同样，余琪琪也须按合同约定履行向郜宗栾、刘艳华支付购房款的义务。
对于余琪琪主张家家顺公司退还佣金的请求，因家家顺公司已促成余琪琪与郜宗栾、刘艳华达成房屋买卖合同，且一审法院已支持余琪琪要求继续履行合同的诉求，故余琪琪该项主张缺乏依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、郜宗栾、刘艳华于一审判决发生法律效力之日起十五日内协助余琪琪办理中山市坦洲镇××居公寓××单元××房[房产证号：粤房地权证中府字第××号]的房屋所有权转移登记手续，过户所产生的税费由余琪琪负担；余琪琪于房屋过户当天向郜宗栾、刘艳华支付首期款70000元，余款通过银行按揭贷款向郜宗栾、刘艳华支付；二、驳回余琪琪的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5936元、减半收取计2968元，诉讼保全费320元，合计3288元（余琪琪已预交），由郜宗栾、刘艳华负担（郜宗栾、刘艳华于一审判决生效之日起七日内迳付余琪琪）。
二审期间，双方均没有提交新证据。
本院另查明：二审期间，余琪琪明确表示愿意将剩余房款付款方式变更为一次性付款，并提供其名下的中国工商银行股份有限公司中山坦洲大兴支行借记卡账户历史明细清单拟证明其有履行能力。经查，该明细清单显示余琪琪该账户截止2017年5月4日余款为281710.73元。余琪琪向本院保证如果合同继续履行，该笔款项至涉案房产办理过户之前不挪作他用。
一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖及居间合同纠纷。郜宗栾、刘艳华与余琪琪、家家顺公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同是三方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。本案的争议焦点为：郜宗栾、刘艳华是否有权解除合同。对此，本院作如下分析：
郜宗栾、刘艳华主张其行使合同解除权是基于余琪琪未能按照合同约定在2016年4月15日前申请按揭，认为余琪琪至2016年6月12日才向银行提交按揭申请资料，已构成违约。本院认为，根据合同约定，余琪琪须在2016年4月15日前申请按揭，向银行提交按揭贷款所需资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。根据该约定的文义理解，系约定余琪琪在2016年4月15日前完成向银行递交资料、配合办理银行审批，而不是约定余琪琪必须于2016年4月15日取得银行同意贷款通知书。依照经验法则及办理银行按揭手续的惯例，申请人从递交按揭贷款申请至银行审批通过申请必然需要一定时间，而银行何时审批通过、是否审批通过不是买卖合同当事人所能确定。因此，合同约定余琪琪须在2016年4月15日前申请按揭，理解为于该时间之前完成递交资料、配合办理银行审批亦符合二手房交易惯例。结合家家顺公司述称“2016年4月家家顺公司通知余琪琪办理银行按揭，因余琪琪银行流水不够，余琪琪未能在工商银行、农业银行办理成功”，表明余琪琪在4月已经向工商银行及农业银行申请按揭贷款，履行了合同义务，不构成违约。在余琪琪取得银行同贷书，合同不存在事实或法律上履行不能的情况下，郜宗栾、刘艳华拒绝履行合同，已构成违约。一审法院判令郜宗栾、刘艳华继续履行合同，将涉案房产过户至余琪琪名下并无不当。二审期间余琪琪明确表示愿意变更付款方式为一次性支付，并提供银行明细清单证明具备相应的履行能力。基于该新的事实，本院对一审法院判令余琪琪于房屋过户当天向郜宗栾、刘艳华支付首期款70000元，余款通过银行按揭贷款向郜宗栾、刘艳华支付作相应变更。对于当事人没有上诉的其他部分，本院不予审查。
综上所述，上诉人郜宗栾、刘艳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但由于余琪琪在二审期间作出新的陈述，故本院对一审判项作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初15585号民事判决；
二、郜宗栾、刘艳华于本判决发生法律效力之日起十五日内协助余琪琪办理中山市坦洲镇界狮南路6号郦湖居公寓2单元911房[房产证号：粤房地权证中府字第××号]的权属变更登记手续，过户所产生的税费由余琪琪负担；
三、余琪琪于双方办理位于中山市坦洲镇界狮南路6号郦湖居公寓2单元911房[房产证号：粤房地权证中府字第××号]权属变更登记递件手续当日向郜宗栾、刘艳华一次性支付剩余房款280000元。
四、驳回余琪琪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5936元（上诉人郜宗栾、刘艳华已预交），由上诉人郜宗栾、刘艳华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年五月九日
书 记 员 高 丽