江苏省江阴市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）澄商特字第00002号
申请人无锡市住房置业担保有限公司，住所地无锡市五爱家园89号。
法定代表人王云，该公司董事长。
委托代理人徐雪峰、汤文珺，江苏维一律师事务所律师。
被申请人汤渭华。
申请人无锡市住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）于2015年6月23日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由独任审判员杨奕进行了审查。被申请人汤渭华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证，本院依法缺席审查。
申请人置业担保公司称：汤渭华因购买坐落于江阴市暨阳路58号1004室房屋向中国农业银行江阴支行（以下简称农行）和无锡市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）申请组合贷款。汤渭华于2007年9月10日和农行签订个人购房担保借款合同，约定借款金额为43万元，借款期限从2007年9月18日至2033年9月18日，利率为年利率6.655%，逾期利率上浮50%，每月借款对应日为还款日，还款方式为等额本息还款，每期应偿还2901.53元。置业担保公司为上述债务承担连带保证责任。2007年9月18日农行依约向汤渭华发放43万元贷款。同日，汤渭华与公积金中心签订贷款合同，约定借款金额40万元，借款期限从2007年9月18日至2033年9月18日，利率为月利率4.35‰，逾期利率上浮40%，每月18日为还款日，还款方式为等额本息还款，每期应偿还2345.45元。置业担保公司为上述债务承担连带保证责任。2007年9月18日公积金中心向汤渭华发放40万元贷款。2007年9月18日，汤渭华与置业担保公司签订抵押担保合同，约定汤渭华以自己名下房产向置业担保公司提供抵押担保，若汤渭华出现违约行为，置业担保公司有权就抵押房产实现抵押权。双方于2008年6月7日办理了抵押登记。至本案申请前，汤渭华已经连续六个月未偿还借款本息。置业担保公司为此代偿了借款本息12806.52元。故请求法院依法裁定：一、准予对汤渭华所有的坐落于江阴市暨阳路58号1004室房产采取拍卖、变卖等方式依法变价。置业担保公司对上述房产以拍卖、变卖等方式依法变价所得款项在置业担保公司截止2015年3月31日向农行、公积金中心代偿的贷款本（罚）息合计12806.52元、申请费、公告费优先受偿。二、本案申请费由汤渭华承担。
被申请人汤渭华未在异议期限内提出异议及相应证据。
本院经审查查明：2007年9月10日，汤渭华、置业担保公司与农行签订编号为32105200700058178的个人购房担保借款合同，约定汤渭华为购买住房向农行借款43万元，借款期限为2007年9月18日至2033年9月18日，借款利率为中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.83%的基础上下浮15%，执行年利率6.6555%，如借款发放后中国人民银行人民币基准利率调整，则自调整后的次年1月1日起执行调整后的利率，如借款人逾期则在合同执行年利率基础上上浮50%，每月20日为还款日，还款采用等额本息还款法。同时约定置业担保公司为汤渭华的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、以及诉讼费、律师费等实现债权的费用等，保证期间为借款人债务履行期限届满之日起两年。2007年9月18日，农行向汤渭华发放上述贷款。
2007年9月18日，汤渭华、置业担保公司与公积金中心、农行签订编号为2007年农字942号无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同，约定汤渭华为购买住房向公积金中心申请借款40万元，公积金中心委托农行向汤渭华发放该贷款，借款期限为2007年9月18日至2033年9月18日，月利率4.35‰，逾期罚息利率为合同利率上浮40%，按约计息，每月18日为还款日，还款采用等额本息还款法。同时约定置业担保公司为汤渭华的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费）等，保证期间为贷款归还履行期限届满之日起两年。同日，农行向汤渭华发放上述贷款。
另查明：2007年9月18日，汤渭华与置业担保公司签订抵押担保合同一份，约定置业担保公司为汤渭华购房贷款83万元提供担保，汤渭华以其名下坐落于江阴市暨阳路58号1004室房产向置业担保公司提供反担保抵押，抵押范围包括借款本金、利息、罚息、复息、置业担保公司承担担保责任向银行垫付后产生的损失、置业担保公司为实现债权和抵押权发生的一切费用。还约定：借款合同履行期限届满前，如借款人连续三个月或累计六个月未能足额归还借款本息的，置业担保公司有权就合同项下抵押物行使处分权（折价或委托拍卖、变卖抵押物）；折价或拍卖、变卖抵押物所得价款用于一次性归还所欠银行借款本息、罚息等，在扣除置业担保公司已垫付的款项以及置业担保公司实现债权和抵押权的费用，包括该合同约定的费用后，余款退还汤渭华，如有不足，置业担保公司有权向汤渭华追偿。2008年6月7日，双方就抵押房屋办理了抵押登记，他项权证号为澄房权他字第fxxxxxxxx号，抵押金额83万元。后因汤渭华逾期归还借款本息，置业担保公司于2015年3月31日向农行代为清偿借款本息7050.50元，于2015年3月24日向公积金中心代偿借款本息5756.02元，合计12806.52元。
以上事实，有个人购房担保借款合同、住房公积金委托贷款合同、借款凭证、抵押担保合同、他项权证、贷款明细清单、银行进账单、转账支票及当事人陈述予以证明。
本院认为：汤渭华向农行、公积金中心借款，置业担保公司为其提供保证，汤渭华向置业担保公司提供抵押作为反担保，借款及担保均合法有效。置业担保公司于2015年3月24日、3月31日向农行、公积金中心代偿汤渭华借款本息合计12806.52元，其有权向汤渭华追偿。汤渭华为上述债务和置业担保公司为实现债权及抵押权发生的一切费用以其所有的房产提供抵押担保并办理了抵押登记，置业担保公司依法对抵押财产享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人汤渭华名下的坐落于江阴市暨阳路58号1004室房产(房屋他项权证号：澄房权他字第fxxxxxxxx号)准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。申请人无锡市住房置业担保有限公司以江阴市暨阳路58号1004室房产在83万元范围内就依法变价后所得款项对汤渭华所欠代偿款12806.52元及本案受理费、公告费优先受偿。
本案受理费225元、公告费990元，合计1215元（无锡市住房置业担保有限公司已预交），由汤渭华负担，于本裁定生效之日起五日内直接支付给无锡市住房置业担保有限公司。
本裁定为终审裁定。
审判员 杨 奕
二〇一五年九月二十一日
书记员 沈汉坤
本案援引法律法规
《中华人民共和国物权法》：
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。