广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2908号
上诉人（原审被告）张国泉，男，1981年3月20日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人林钻友。
委托代理人黄静仪。
被上诉人（原审原告）佛山市南海区雅逸酒店有限公司，住所地，注册号44068＊＊＊＊＊＊＊。
法定代表人黎志强。
委托代理人陈宇凯。
上诉人张国泉因与被上诉人佛山市南海区雅逸酒店有限公司（以下简称雅逸酒店公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第336号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条的规定，作出如下判决：一、确认雅逸酒店公司与张国泉于2012年7月16日签订的《承包经营协议书》于2014年7月18日解除；二、张国泉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年10月6日至2013年10月31日期间租金6290.32元、2013年11月1日至2014年7月18日期间租金128709.68元予雅逸酒店公司；三、张国泉应以6290.32元为本金从2013年11月1日起、各以每月15000元为本金分别从2013年11月至2014年6月每月6日起、以8709.68元为本金从2014年7月6日起，均至上列第二项判决确定之付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予雅逸酒店公司，本项随上列第二项清；四、张国泉应于判决发生法律效力之日起十日内支付电费18066元、水费1908元、电话费301.87元予雅逸酒店公司；五、张国泉应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予雅逸酒店公司；六、驳回雅逸酒店公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4886.52元（雅逸酒店公司已预交），由张国泉负担，并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予雅逸酒店公司，法院不另收退。
上诉人张国泉不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院错误认为涉讼合同于2014年7月18日解除，实际上雅逸酒店公司早于2013年10月已经以实际行为终止了合同。根据（2013）佛南法民三初字第750号民事判决书可以反映，2012年7月16日，张国泉才与雅逸酒店公司签订了《承包经营协议》，张国泉为经营涉讼餐厅支付了股东补偿金135000元，投入了巨资。涉讼餐厅邻近紫金城，紫金城前期的定位是餐饮，大量特色饭馆林立，张国泉经营初期非常困难。然而，转机发生在2013年年中，紫金城定位改变，所有餐馆改为茶叶销售和茶庄经营，涉讼餐厅的市场竞争力瞬间增加，利益可以预期。这时，作为房东的雅逸酒店公司想尽办法赶走张国泉，除平时制造多种矛盾外，2013年7月22日，雅逸酒店公司还在未与张国泉协商及未经张国泉同意的情况下，将张国泉经营使用的门口封闭。2013年9月5日，雅逸酒店公司突然向法院提起诉讼，要求解除涉讼合同，并在诉讼期间（2013年10月6日）剪断餐厅电线，致使张国泉无法营业，后法院判决不予支持雅逸酒店公司解除合同的诉讼请求，但雅逸酒店公司继续实施多种妨碍行为，不但不停在餐厅张贴欠款催款等大字报外，甚至在餐厅的厨房加了锁，导致张国泉无法继续正常使用场地。考虑到业主的各种行为，张国泉的经营目的无法实现，张国泉在（2013）佛南法民三初字第750号案判决后，与雅逸酒店公司达成口头协议，张国泉同意离场，双方仅就租金支付和返还保证金事宜无法达成一致意见才没有签订书面文件，故理应认为涉讼合同早于2013年10月已经终止。二、雅逸酒店公司无权要求张国泉支付租金和违约金。如前所述，因雅逸酒店公司各种妨碍经营的行为，张国泉自2013年10月后无法正常使用餐厅营业，雅逸酒店公司实际占有了餐厅，双方的租赁合同关系亦于2013年10月已经终止，雅逸酒店公司无权要求张国泉支付租金和违约金。三、退一万步言，即使法庭认为张国泉违约，雅逸酒店公司要求的违约金明显高于其损失，一审支持雅逸酒店公司的违约金没有理据。一审判决不仅错误认为张国泉与雅逸酒店公司的租赁合同于2014年7月18日才解除，而且要求张国泉支付每月租金利息，甚至错误支持要求支付违约金。即使张国泉真的违约，雅逸酒店公司的损失除了租金加利息外，已经没有其他损失，但一审判决没有依法调整，显属错误。据此，上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第五项，改判驳回雅逸酒店公司的诉讼请求。
被上诉人雅逸酒店公司答辩称：一、关于张国泉称其支付了135000元场地转让费给前任承租者的问题，雅逸酒店公司并不知情更没有收取，故与本案无关。二、因桂城安全监督局前来作安全检查时指出要迁移厨房电箱，故雅逸酒店公司请供电局电工于2013年l0月6日前来施工。停电施工是需要整层楼停电的（含餐厅及酒店大堂及服务台等），但在已停电施工期间，张国泉的工作人员不让继续施工，还说宁可大家无电用，造成全面停电，这都是由于张国泉的恶劣行为所造成，有施工电工说明作证。张国泉的恶劣行为已长期严重影响雅逸酒店公司的酒店服务，经济损失尚未追究。三、张国泉称在餐厅厨房加了锁而造成其无法正常使用的问题，事实是张国泉为了不准雅逸酒店公司人员进入厨房接线供电给酒店大堂用电而把厨房门锁更换，其它门则在门内加锁。张国泉的人员可经常自由出入而雅逸酒店公司则不能进入。2014年7月18日，双方人员办理场地交接由厨房门口进入时都是要由张国泉工作人员开门才能进入。四、自（2013）佛南法民三初字第750号民事判决作出后，张国泉与雅逸酒店公司从未谋面及通电话，雅逸酒店公司多次贴出及邮寄催款通知书，张国泉均无回音，不存在口头约定。五、张国泉多次蔑视法庭判决、拒不执行判决、捏造无中生有的借口实属有意拖延结案。六、2014年7月18日双方办理场地交接后，雅逸酒店公司发现张国泉做了很多有意破坏的行为。其中发现张国泉已用水泥砂浆把所有房间的马桶及排水管堵死，不能使用，致使雅逸酒店公司接收后要全部更换。张国泉还有意把消防电路短接，使消防报警失灵等等。七、请法院在判决中列明利率、利息金额及还款总金额。
上诉人张国泉在二审期间没有向本院提交新证据。
被上诉人雅逸酒店公司在二审期间向本院提交证据如下：雅逸餐厅物品概况一份及照片一张，以证明在交接后，雅逸酒店公司发现张国泉在使用期间堵塞了租赁场地的下水道，后雅逸酒店公司还要对马桶进行清理，说明在2014年7月18日前张国泉还实际占用餐厅的物品。上诉人张国泉质证认为：对雅逸餐厅物品概况予以确认；对于照片不予确认，在办理交接时，雅逸酒店公司并没有提及下水道堵塞，且照片也不能反映餐厅现在的状况。本院对上述证据作如下认证：当事人对于办理交接时书面列明的物品概况没有意见，本院确认其真实性；对于照片，并不能直接反映系张国泉所为，故本院对其证明力不予确认。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审期间的争议焦点在于张国泉应向雅逸酒店公司支付案涉场地的租金至何时，张国泉应否向雅逸酒店公司支付违约金及其具体数额？
第一，张国泉上诉认为雅逸酒店公司在2013年9月就向法院起诉要求解除案涉场地的租赁合同，并在2013年10月剪断餐厅电线，导致张国泉无法营业，且在法院判决不解除合同的情况下，雅逸酒店公司实施多种阻碍张国泉使用案涉场地的行为，故在2013年10月后张国泉已无法使用案涉场地，合同于2013年10月终止，雅逸酒店公司无权向张国泉主张租金。经审查，雅逸酒店公司在另案起诉要求解除案涉合同，而张国泉答辩称不同意解除合同，法院亦判决确认双方应继续履行案涉租赁合同，故张国泉在与雅逸酒店公司解除合同并交还案涉场地前，均应向雅逸酒店公司支付相应的租金。由于案涉场地在2013年10月6日至在2013年10月31日左右期间停电，原审法院酌定按合同约定租金标准的50%支付该期间的租金，处理恰当，本院予以维持。对于2013年11月1日至2014年7月18日期间的租金问题，根据本案证据，张国泉并未提供充分证据证明在此期间存在使用案涉场地的障碍，由于在此期间案涉场地处于张国泉的控制之下，故张国泉仍应按合同标准向雅逸酒店公司支付租金。原审法院判决张国泉支付相应租金及利息，处理正确，本院予以维持。张国泉的前述上诉主张不能成立，本院不予支持。
第二，张国泉上诉认为无需支付违约金，即使需支付违约金，原审法院判决确定的30000元违约金也过高，应予调整。经审查，双方在《承包经营协议书》中明确约定承包期内张国泉若要解除合同按张国单方违约处理，张国泉必须支付违约金30000元予雅逸酒店公司，而且经考虑合同租金标准及保证金数额，该约定的违约金标准并不存在过高的情形。现张国泉未能依约履行合同致合同解除，原审法院根据双方合同约定判决张国泉支付违约金30000元恰当，本院予以维持。
综上，张国泉的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4005.48元，由上诉人张国泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 邱雪碧