江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆商外初字第0044号
原告（反诉被告）陈国忠，（A）。
委托代理人徐逊，江苏谐达律师事务所律师。（原告于2013年10月15日撤销对徐逊的授权委托。）
委托代理人陈宜群，江苏六典律师事务所律师。
被告（反诉原告）昆山世茂房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进中路167号，组织机构代码：75641585-5。
法定代表人许薇薇。
委托代理人郭奇。
委托代理人刘学友，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。
原告陈国忠与被告昆山世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，依法组成合议庭审理。被告昆山世茂房地产开发有限公司于2013年7月19日向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案于2013年9月30日、2013年11月4日、2014年10月23日公开开庭进行了审理，原告陈国忠（参加第一、二次庭审）及其委托代理人徐逊（参加第一次庭审）、陈宜群（参加第三次庭审）、被告委托代理人郭奇（参加第一次庭审）、刘学友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
审理中，就本案本诉部分，因原告在接到本院交纳案件受理费通知后的7天内，仍未交纳，本院已于2014年10月23日出具（2013）昆商外初字第0044号民事裁定书，按照撤诉处理。
反诉原告世茂房产公司诉称：反诉原告与反诉被告于2012年7月26日签订了《租赁经营合同书》及一份关于免除部分期间租金的《补充协议》，约定反诉被告租赁反诉原告位于昆山市前进东路XX商铺，租期8年63天，面积798.70平米。自签约以来，反诉原告恪守租赁合同约定，积极履行合同项下出租方的各项义务，反诉被告亦应当按照合同约定的期限按时缴纳租金、管理费及其他各项应缴费用。然反诉被告长期拖欠租金、管理费、天然气气费以及因上述欠费产生的滞纳金。反诉原告多次与反诉被告口头沟通交费事宜，且多次向其发送书面的催款函件，反诉被告却仍迟迟未交清应缴费用。反诉被告曾口头承诺于2013年6月25日前交清全部欠费，但其并未履行承诺，还于2013年6月25日电话告知反诉原告将不再缴纳任何费用并擅自锁门停业。反诉被告擅自停业后，案外人高玉峰找到反诉原告，告知其系反诉被告承租商铺部分区域的转承租人，得知反诉被告锁门停业，因无法联系反诉被告才联系反诉原告问清情况，此时反诉原告才得知反诉被告违反合同约定擅自将商铺转租给他人。鉴于反诉被告的上述违约行为，反诉原告依据合同约定于2013年7月9日向反诉被告发函解除租赁合同，该函件于2013年7月10日送达反诉被告。双方签订的租赁合同中对合同方违约需承担的相关责任有明确的约定，该合同的补充协议对免租优惠条款的失效也有明确的约定。为此请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁经营合同书》已于2013年7月10日解除；2、反诉被告支付反诉原告租金77740元（2013年4月28日至2013年6月27日）、管理费26537.45元（2013年4月1日至2013年7月10日）以及天然气气费32080.79元（截止至2013年7月10日），共计136358.24元以及因上述欠费产生的滞纳金68179元；3、反诉被告向反诉原告支付三个月的租金和管理费的违约金，共计140571元；4、反诉原告不予退还反诉被告缴纳的保证金94000元；5、反诉被告补交反诉原告免租期租金211193.67元；6、本案的所有诉讼费用由反诉被告承担。
反诉原告世茂房产公司当庭明确其主张解除合同是基于反诉被告持续拖欠租金、管理费、燃气费的违约行为。
反诉原告世茂房产公司向本院提交了以下证据：
证据1、租赁经营合同书一份，证明双方存在租赁关系，合同对租金、管理费、违约责任等内容有明确约定。
证据2、补充协议一份，证明如反诉被告违约，免租协议失效，反诉原告有权要求其支付免租期费用。
证据3、天然气合同一份及天然气用户计量结算单五份，证明天然气费用的计算依据，反诉被告在租赁期间实际消费天然气22678立方米。
证据4、2012年10月31日、2012年11月22日、2013年1月22日、2013年6月27日催款函及送达凭证，证明反诉被告欠费事实的存在，经反诉原告多次催款，对方拒不缴纳。
证据5、合同终止函及送达凭证，证明双方的租赁合同已于2013年7月10解除。
证据6、租赁合同及证人证言，证明反诉被告存在擅自转租的违约行为。
证据7、照片一张，证明反诉被告擅自停业。
证据8、发票两张，证明反诉被告拖欠2013年4月1日之后的租金和管理费。
证据9、天然气缴费收据二份，证明反诉被告在租赁期间缴纳天然气费用的金额。
证据10、商铺返还通知及回复，证明反诉原告通知反诉被告交还商铺。
证据11、抄表记录二份，证明天然气抄表经反诉被告确认。
反诉被告陈国忠辩称：1、反诉原告是引起本案纠纷真正的违约方，其擅自改变消防通道功能，违法搭建用以出租牟利，对反诉被告的顾客及员工生命财产造成了直接的威胁，在交涉无果后，反诉被告采取暂停营业措施以维护自己最基本的生命、财产安全权利的行为合法正当。反诉被告因反诉原告在消防通道内违法搭建而暂停营业后，寄希望于反诉原告快速解决问题，但在2013年6月25日上午，反诉原告不仅一如既往地强硬拒绝，甚至在反诉被告店门上重复加锁，并派保安把守不让反诉被告进入，反诉被告仅要求拉走店内的鲜活食材以减少损失，也遭拒绝，彻底关上协商解决的大门。租赁合同的解除是基于反诉原告的违法行为且经协商无果，故反诉被告不存在擅自停业，不应当承担违约金。2、对于反诉原告主张的免租期租金，是昆山世茂在二期开盘之初，为解决入住率的招商之急而规定的首年度优惠价，不存在免不免的问题。3、反诉被告将楼下小间店面转租给广东濑粉店是经反诉原告认可的，在转租行为发生后的九个多月时间里，反诉原告从未提出过任何异议。4、反诉被告拖欠租金事出有因，在租赁场所装修期间出现阳台漏水、空调管道被剪断偷窃问题，反诉被告提出索赔，反诉原告一直没给说法，故反诉被告没有支付相应的租金。5、对于合同保证金，反诉原告不予退还无事实依据，同意折抵拖欠租金及管理费。对于滞纳金，合同约定过高，请求法院依法调整。6、反诉被告同意解除合同，但合同解除系因反诉原告违约导致，合同已于2013年6月25日反诉原告在承租场所外加锁而终止履行，反诉原告解除合同的诉请没有依据。综上，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。
反诉被告陈国忠向本院提交了以下证据：
证据1、租赁经营合同书一份，证明合同由反诉原告起草，双方存在租赁法律关系。
证据2、收据一份，证明反诉被告支付保证金94000元。
证据3、装饰工程合同两份、装修设计审批表复印件以及部分装修票据、清单复印件，证明餐厅装修费用系实际发生，装修也经过了反诉原告的审批确认。
证据4、照片三张，证明反诉原告在消防通道内违法搭建，对反诉被告经营造成安全隐患。
证据5、网络打印件一张及照片六张，证明反诉原告违章搭建的事实，消防部门责令其限期整改。
证据6、照片三张，证明反诉被告因消防安全考虑暂停经营，反诉原告强行在租赁场所外上锁。
证据7、证明及录音资料一份，证明反诉原告在反诉被告场所外上锁的事实。
证据8、照片六张，证明诉讼期间反诉原告毁坏反诉被告经营场地。
证据9、照片四张，证明反诉原告仍在使用反诉被告装修的排风系统和煤气管道。
证据10、照片八张，证明空调管被剪以及阳台漏水的事实，反诉原告存在违约行为。
经庭审质证，反诉被告对反诉原告提供的证据1的真实性无异议，但认为违约金不应由其承担，滞纳金约定过高，请求法院依法予以调整；对证据2的真实性无异议，但认为反诉被告已履行了补充协议约定的内容，不存在该协议约定的违约行为，不需再支付免租期租金；对证据3中合同的真实性无异议，对结算单的真实性不予认可；对证据4的真实性无异议，2013年4月1日之后的租金系由于反诉原被告之间存在纠纷才没有缴纳，之间的租金已经全部缴清；对证据5的真实性无异议，但对其租金数额及解约理由有异议；对证据6中证人证言的真实性不予认可，对租赁合同真实性无异议，但认为反诉原告对转租行为是知情的并未提出过异议；对证据7的真实性无异议，但认为停业的责任在反诉原告；对证据8、9、10的真实性无异议，对证据10认为，涉案合同在法院裁决未出来之前是有效的；对证据11的真实性不予认可，商户签字确认部分不是我方签的，我方也未授权员工签过。
反诉原告对反诉被告提交的证据1、2的真实性无异议；对证据3中的装饰工程合同真实性、关联性、合法性均有异议，认为不能证明其主张，需要有其他证据佐证，对装修设计审批表的真实性不予认可，认为是复印件，对票据、清单的真实性、关联性不予认可，认为相关票据、清单无法证明用于涉案餐馆；对证据4中的前二张照片真实性无异议，对堆放垃圾照片的真实性不予认可，照片中无日期显示；对证据5中的打印件的真实性有异议，对照片的真实性无异议，认为消防通道系公共区域，不在原告承租范围内；对证据6的前二张照片的真实性无异议，对第三张消防通道门加锁照片真实性无法确认，反诉原告并未在反诉被告场所外加锁；对证据7中的证明的真实性无异议，但该证据无法证明反诉被告的证明目的，对录音资料不予认可，录音人员身份不明且单从录音内容看也无法证明反诉原告锁了门；对证据8的真实性无异议，反诉原告是向反诉被告发出搬离通知之后，于2013年9月5日清理租赁场地的；对证据9的真实性无异议；对证据10的真实性及关联性均不予认可。
根据双方当事人对证据的质证情况并经法庭审核，本院对双方当事人均无异议的证据的真实性予以确认，对于双方当事人持有异议的证据，即反诉原告提供的证据3中的结算单以及证据11，由于涉案的商业天然气用气协议的签订方系反诉被告与案外人昆山世茂华东商城开发有限公司，反诉原告无权向反诉被告主张燃气费及其滞纳金，故本院对该证据的关联性不予确认；反诉原告提供的证据6中的证人证言，因反诉原告未申请证人出庭，故本院对该证据的真实性不作认定；对反诉被告提供的证据3中的装饰工程合同经本院依法核实，真实性予以确认，对设计审批表及票据、清单，因证据本身系复印件，反诉被告未提供原件予以核对，故本院对其真实性不予确认；反诉被告提供的证据4中的堆放垃圾的照片以及证据6中的消防通道门加锁照片，从照片本身来看，其照片形成地点能够与反诉原告确认的照片相互印证，在反诉原告未提交相反证据的情况下，本院对该证据的真实性予以确认；反诉被告提供的证据5中的打印件经本院依法核实，真实性予以确认；反诉被告提供的证据7中的录音资料，单从通话记录的对话内容看，无法明确反映出反诉原告实际实施了加锁行为，且反诉被告未提交其他证据予以佐证，故本院认定该证据于本案无证明力。反诉被告提供的证据10，由于照片本身无法显示其形成的时间和地点，在反诉被告未提供其他证据予以佐证的情况下，本院认定该证据于本案无证明力。
经审理查明：反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）于2012年7月26日签订《租赁经营合同书》，合同条款对双方权利义务作了如下约定：第一条租赁范围：1、甲方同意向乙方提供中国江苏省昆山市前进东路XX号商铺，计租面积为798.7平方米；…第三条租赁经营的期限及装修期：1、双方租赁经营合同期限为8年63天，自该商铺交付日计算。即自2012年7月27日至2020年9月27日；2、甲方给予乙方的装修期为63天，自交付日起算，装修期为租期的一部分，此期间乙方无需支付租金及管理费，但需承担乙方实耗水、电、煤气、通讯等公用事业费。…第六条保证金：1、乙方需在本租赁合同签署的同时，一次性支付保证金94000元；…2、保证金的用途：2.1在根据本合同或法律规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、管理费、公共事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金）时，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项；2.2在本合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还保证金；…第七条租金、管理费、其它费用及其支付方式：1、租金及其支付方式：1.1乙方自装修期届满次日起向甲方计收租金；1.2乙方按照同期保底租金38870元／月（2012年7月27日至2013年9月27日）向甲方支付租金；1.3双方确认租金的结算周期为1个日历季。乙方应于每个结算周期的第一日前先按保底租金向甲方预付该结算周期的租金；…2、管理费及其支付方式：乙方同意自计租日起以1个日历季为一个结算周期向甲方或甲方制定的管理公司支付管理费。管理费标准为7987元／月。管理费采取预付制，乙方应于每个结算周期的第一日前支付该结算周期的管理费；…第八条商铺装修：…5、乙方在装修期内完成所有装修工程，在通过甲方／管理公司验收及政府相关部门的消防、竣工验收（如需）后方可开始正式营业；…第十条甲方权利及义务：…10、若乙方拖欠任何应付费用、款项、违约／赔偿金的，甲方有权扣押乙方的商品、其他财产或应付给乙方的任何款项直至乙方付清欠款，或直接将该等扣押商品、财产、款项抵偿乙方应履行之上述费用、款项、违约／赔偿金等缴纳义务，并可就不足部分继续向乙方追偿；第十一条乙方权利及义务：1、乙方在开始营业前，必须取得在该商铺进行本合同约定的经营所需的所有合法证照；…第十五条合同的解除：…2、在本合同有效期内，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，但违约一方应承担相应的违约责任或赔偿责任：…2.2甲方行使解除权（即决定单方提前终止本合同）的情形：…E乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公共事业费、保证金等任何费用超过15日的；…第十六条乙方的违约责任：1、甲方根据本合同第十五条2.2款约定解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额的违约金；2、乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公用事业费及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向甲方交付滞纳金；…第十七条甲方的违约责任：如果商场内的任何公共设备、设施及公共服务，诸如通讯管线及天线、电梯及自动扶梯、水、电等发生故障或中断并且该等故障或中断系由甲方／管理公司的过错行为造成的，甲方／管理公司应在合理工期内使之恢复正常。如果甲方未能在合理的工期内使之恢复正常，并实际造成乙方无法正常经营的，则甲方应负责赔偿乙方由此而遭受的直接经济损失；…第二十四条争议的解决：因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方应通过友好协商解决。协商不成，任何一方可向该商铺所在地人民法院提起诉讼，并适用中国大陆地区法律。合同签订后，反诉被告按约将保证金94000元支付给反诉原告。2012年7月27日反诉原告按照合同约定履行交付商铺之义务，经反诉被告确认同意与接受。
反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）于2012年8月20日签订《补充协议》，双方约定：1、基于双赢互利的原则，甲方同意为扶持乙方经营给予免租优惠，免收以下期间一方根据租赁合同应支付的租金，免租期内的管理费及其他费用仍需支付，具体免租期间为：2012年9月28日至2013年1月27日、2013年3月28日至2013年4月27日、2013年6月28日至2013年7月27日、2013年9月28日至2014年1月27日、2014年3月28日至2014年4月27日、2014年6月28日至2014年7月27日；2、乙方应按照租赁合同约定按时交纳租金及各项费用。如乙方未能于租赁合同第五条第1款约定的开业日如期开业或任何时间由于乙方擅自提前终止租赁合同或甲方因乙方违约而解除租赁合同，则本协议所约定的免租优惠失效，甲方有权要求乙方立即恢复支付甲方依据本协议已免除乙方的租金。该免租优惠的失效亦不影响甲方根据租赁合同而向乙方主张违约金及其他经济损失赔偿的权利。2012年9月6日昆山世茂华东商城开发有限公司（甲方）与反诉被告（乙方）签订了《商业天然气用气协议》，约定乙方向甲方交付天然气气费。
上述合同履行期间，反诉被告将承租商铺用于经营九龙塘港式餐厅。后反诉原告将承租商铺配套消防通道的部分区域出租给案外人开设昆山猫先生茶货铺。2013年6月17日消防通道内开始施工搭建。2013年6月25日反诉被告经营的九龙塘港式餐厅以消防整理为由，暂停营业。昆山市公安局兵希派出所的证明记载：“2013年6月25日10时44分41秒，我所接110指令：世茂广场一楼大润发后门口有人打架。接报后，民警带警辅前往。系陈国忠报警称世茂物业将他门锁弄坏，告知其自行与物业协商解决。”2013年7月2日反诉被告向本院提起诉讼，以反诉原告在消防通道内违章搭建，致使反诉被告合同目的无法实现，构成根本性违约为由，要求涉案合同终止履行，反诉原告赔偿其餐厅装修及设备设施和各类用具的投资损失等。案件审理中，经反诉被告举报，昆山市公安消防大队于2013年7月23日对昆山猫先生茶货铺所在进行了现场核查，并对其作出临时查封处理，责令其于8月19日前整改完毕。反诉原告当庭陈述该茶铺已于2013年8月20日拆除，反诉被告当庭陈述对该茶铺具体拆除时间不清楚，但确认在9月份已经拆除。
上述合同履行期间，反诉被告未按约支付2013年4月1日之后的租金和管理费。2013年6月27日反诉原告向反诉被告发送书面的催款函，通知其于收到函件5日内缴清所有拖欠费用，否则将依照租赁合同约定采取措施并追究违约责任，反诉被告于6月28日收到该函件。2013年7月9日反诉原告以拖欠租金、管理费等费用为由书面通知反诉被告终止租赁合同，反诉被告于2013年7月10日收到该通知。2013年8月28日反诉原告书面通知反诉被告于2013年9月2日前按租赁合同约定的状态返还商铺，逾期反诉原告将于2013年9月3日起自行收回商铺，根据租赁合同约定，届时商铺内任何遗留的装修、设施设备、物品等均视为反诉被告放弃所有权，反诉原告有权作任何处理，并有权自行将商铺恢复原状。反诉被告于2013年8月29日收到该通知并书面回复称：“我方已于2013年7月9日贵司终止合同前向法院起诉，要求与贵司终止合同并赔偿我方的投资及经济损失，现阶段在法院处理中，一切我方和贵司的事宜均需由法院处理为准，如贵司自行作出任何处理，责任在于贵司，我方不发表任何意见，但会保留一切的追诉权利。”2013年9月5日反诉原告单方对反诉被告承租的场地进行了清理，并将该场地出租给了案外人。
另查明：反诉被告经营的九龙塘港式茶餐厅自开业以来至今未取得消防安全检查合格证，也未向相关机构进行消防安全检查申报。反诉被告称由于反诉原告的原因，导致营业执照一直未办下来，才无法进行消防安全检查申报。反诉原告认为依据合同的约定，营业执照应由商铺经营者自行办理，对反诉被告的说法不予认可。
本院认为：反诉被告系中国香港居民，故本案应参照涉外民事案件的规定确定法律适用。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。本案当事人双方在租赁合同中明确约定争议的解决适用中国大陆地区法律，故本案应适用中国大陆地区法律处理。
本案当事人签订的租赁经营合同书及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，合同内容对双方均具有法律约束力。涉案租赁合同中明确约定租金及管理费的结算周期为1个日历季，反诉被告应于每个结算周期的第一日前先预付该结算周期的租金及管理费，逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的，反诉原告有权行使解除权，单方提前终止合同。现反诉被告租金仅支付租金及管理费至2013年3月31日，2014年4月28日之后的租金以及2014年4月1日之后的管理费未按约支付，反诉原告于2013年6月27日对其进行催缴，通知其收到催缴函后5日内缴清所有拖欠费用，反诉被告在收到催缴函后仍未按期支付租金及管理费，故反诉被告延迟履行支付租金及管理费的行为违反了合同的约定，构成违约，反诉原告有权据此单方行使合同解除权。对此，本院认为，合同当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案反诉原告于2013年7月9日书面通知反诉被告解除涉案租赁合同，反诉被告于2013年7月10日收到该通知，故本院依法确认涉案租赁合同已于2013年7月10日解除。对于反诉被告提出反诉原告在消防通道违章搭建，属违约在先的答辩意见，本院认为，反诉被告自2013年4月1日起就已拖欠租金、管理费，而反诉原告占用消防通道搭建的行为发生在2013年6月17日，从发生时间上看，两行为不具有对应性。虽然反诉原告占用消防通道搭建的行为违反了相关消防法律、法规，但反诉被告并未向本院提交要求反诉原告在合理工期内将消防通道恢复正常，反诉原告拒不恢复的相关证据，且反诉被告经营的九龙塘港式餐厅开业以来并未取得消防安全检查合格证，也未向相关行政机关提交消防安全检查申请，其营业行为本身就违反了法律规定。故本院对反诉被告的该项抗辩理由不予采纳。对于反诉被告提出反诉原告在承租场所外加锁，属违约在先的答辩意见，本院认为，反诉被告自2013年4月1日起就已拖欠租金、管理费，而反诉被告主张反诉原告在承租场所外加锁的行为发生在2013年6月25日，从发生时间上看，两行为不具有对应性。与此同时，反诉被告经营的九龙塘港式餐厅于2013年6月25日以消防整顿为由自行暂停营业，且依据现有的证据不足以证明反诉原告实际实施了加锁的行为，故本院对反诉被告的该项抗辩理由不予采纳。对于反诉被告提出的由于在承租场所装修期间出现漏水及空调管道被剪断偷窃问题，反诉原告久拖不予解决，反诉被告才拒交租金的答辩意见，本院认为，反诉被告主张的装修期间存在的漏水及空调管道被剪断偷窃问题并未影响到其后续对承租场地的使用，其经营的九龙塘港式餐厅开业后正常经营半年多时间，即便如反诉被告所言，因反诉原告在装修期间的管理疏忽给其造成损失，反诉被告可另案主张损失，但不构成拖欠租金的合理事由，故本院对反诉被告的该项抗辩理由不予采纳。对于反诉原告在案件审理过程中单方对涉案承租场地进行清场的行为，如反诉被告认为反诉原告的该行为侵犯其合法权利，可另案主张。
合同解除后的债权债务应结合合同的约定予以处理。对于反诉原告主张反诉被告支付租金77740元以及管理费26537.45元的诉讼请求，经审理查明，自2013年4月28日起至2013年6月27日止，反诉被告共计拖欠租金77740元（38870元／月×2个月），自2013年4月1日起至2013年7月9日止，反诉被告共计拖欠管理费26279.81元（7987元／月×3个月＋7987元／月÷31天×9天），反诉被告理应将拖欠的租金77740元和管理费26279.81元支付给反诉原告。对于反诉原告主张2013年7月10日的租金损失，由于涉案租赁合同已于2013年7月10日解除，故对该笔租金损失本院不予支持。
对于反诉原告主张的反诉被告应补交免租期的租金211193.67元的诉讼请求，本院认为，补充协议中已明确约定反诉原告因反诉被告违约而解除租赁合同的，免租优惠失效，反诉原告有权要求反诉被告立即恢复支付已免除的租金。现反诉原告基于反诉被告拖欠租金、管理费构成违约而解除合同，其该项主张符合合同的约定。截至2013年7月9日，反诉被告免租期为5个月零12天，共计租金209898元（38870元／月×5个月＋38870元／月÷30天×12天），反诉被告理应将免租期租金209898元支付给反诉原告。对于反诉原告主张2013年7月10日免租期的租金损失，由于涉案租赁合同已于2013年7月10日解除，故对该笔免租期租金损失本院不予支持。
对于反诉原告主张的燃气费32080.79元及滞纳金的诉讼请求，本院认为，涉案的商业天然气用气协议的签订方系反诉被告与案外人昆山世茂华东商城开发有限公司，依据合同相对性原则，本案反诉原告无权向反诉被告主张燃气费及其滞纳金，故本院对反诉原告的该项诉请不予支持。
对于反诉原告主张的违约金140571元的诉讼请求，本院认为，涉案租赁合同明确约定了因反诉被告逾期不支付租金等费用，反诉原告解除合同的，反诉被告应向反诉原告支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额的违约金。本案反诉被告未能按期支付租金、管理费系反诉原告行使合同解除的原因，其责任在于反诉被告，反诉原告要求其承担违约金于法有据，鉴于反诉原告已于2014年9月份单方对涉案租赁场所进行了清场且出租给了案外人，结合涉案租赁合同的履行情况以及违约方的过错程度，本院综合考量将违约金酌情调整为三个月的租金，即116610元。对于反诉原告主张的租金及管理费的滞纳金及不予退还保证金的诉讼请求，本院认为，涉案租赁合同中对滞纳金及不予退还保证金的约定均属于违约责任的范畴，本院在对反诉原告主张的违约金金额的确定中已进行了综合考虑，故对反诉原告的该项主张不再支持。
因反诉被告当庭同意将保证金94000元折抵拖欠租金77740元及管理费26279.81元，故反诉被告还需支付管理费10019.81元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：
一、反诉原告昆山世茂房地产开发有限公司与反诉被告陈国忠签订的租赁经营合同书于2013年7月10日解除。
二、反诉被告陈国忠于本判决生效之日起十日内支付反诉原告昆山世茂房地产开发有限公司管理费10019.81元。
三、反诉被告陈国忠于本判决生效之日起十日内支付反诉原告昆山世茂房地产开发有限公司免租期租金209898元。
四、反诉被告于本判决生效之日起十日内支付反诉原告昆山世茂房地产开发有限公司违约金116610元。
五、驳回反诉原告昆山世茂房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果反诉被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，反诉原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
反诉案件受理费10150元，减半收取5075元，由反诉原告昆山世茂房地产开发有限公司负担2436元，由反诉被告陈国忠负担2639元。
如不服本判决，反诉原告昆山世茂房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，反诉被告陈国忠可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上述案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；账号，10-550101040009599。
审 判 长 徐 琰
代理审判员 徐 华
代理审判员 吴晓蕾
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 顾鸣娟
附法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。