辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00282号
上诉人（原审被告）：朱绍文，无职业。
委托代理人：张运志，辽宁竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：迟永广，农民。
被上诉人（原审原告）：丁秀丽，农民。
上述二被上诉人共同委托代理人：刘红旗，辽宁翊鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘小平，无职业。
被上诉人（原审被告）：王丛，无职业。
原审原告迟永广、丁秀丽与原审被告朱绍文、刘小平、王丛确认合同效力纠纷一案，瓦房店市人民法院于2014年11月27日作出（2014）瓦民初字第1857号民事判决，朱绍文不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原告迟永广、丁秀丽一审诉称：2012年11月15日，迟永广、丁秀丽为帮助他人借款，找到被告朱绍文儿子朱彦军开设的贷款公司，当日该笔借款37万元打入丁秀丽账户。为防止借款收不回来，同日，朱彦军安排被告朱绍文与迟永广、丁秀丽一同到公证处办理售房公证，并安排案外人于红生与迟永广、丁秀丽到房产部门办理抵押登记。因材料不齐全，第二日办好了抵押登记。2013年8月15日，双方解除房屋抵押。之后被告朱绍文将房屋出售给被告刘小平、王丛，价款为16.5万元。迟永广、丁秀丽认为售房委托公证并非是委托其卖房，实为担保借款。被告刘小平、王丛低于市场价格买房，且买房过程不符合常理，实为恶意购买。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十九条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，请求确认被告朱绍文与被告王丛、刘小平签订的金州区育才街33号3单元2层1号房屋买卖合同无效。
被告朱绍文一审辩称：不同意迟永广、丁秀丽的诉讼请求。迟永广、丁秀丽于2012年10月19日授权朱绍文对案涉房屋进行出售，该授权经过公证，合法有效。朱绍文出售房屋的行为系经迟永广、丁秀丽同意，并不存在恶意串通行为。请求驳回迟永广、丁秀丽的诉讼请求。
被告刘小平、王丛一审辩称：不同意迟永广、丁秀丽的诉讼请求。迟永广、丁秀丽主张的事实与理由与事实不符。迟永广、丁秀丽作为独立的民事主体，应当能够区分委托行为与担保行为的区别，迟永广、丁秀丽在公证处公证授权被告朱绍文全权代理（见委托书），刘小平、王丛与被告朱绍文之间不存在恶意串通行为。迟永广、丁秀丽的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。
一审法院审理查明：2012年11月19日，原告迟永广、丁秀丽（委托人）与被告朱绍文（受托人）签订《委托书》，约定：委托人系夫妻关系，共有房屋一处，建筑面积47.00平方米。房屋所有权证大房权证金私字第××号。现委托人欲将房屋出售给王丛所有。因委托人不能亲自前往，特委托朱绍文为代理人，全权办理产权转让、交易过户、签订买卖合同、维修基金过户、代收房款、抵押贷款、抵押登记、资金监管、资金解冻、代交该物种税费、物业交接等所有相关事宜。受托人在授权范围内所办理的一切事宜和签署的有关文件，委托人均予以承认。委托期限：自本委托签署之日起至上述事项办完为止。受托人无转委权。该委托书经大连金州新区公证处公证，公证书编号：（2012）金证民字第7320号。
被告朱绍文与被告王丛、刘小平签订《房屋买卖合同》，约定将原告迟永广名下的坐落于金州区光明街道育才街33号3单元2层1号房屋（建筑面积47平方米，房屋产权证号大房权证金私字第××号），成交价格165，000元，买方于2013年8月16日前付清房款，双方同意2013年8月10日将上述房屋正式交付给买方。
现案涉房屋登记在被告王丛名下。被告王丛、刘小平购房前未实地勘查房屋，未交付购房款，未进行房屋的实际交接，亦未要求迟永广、丁秀丽、被告朱绍文交付房屋。
另查，一审法院依原告迟永广、丁秀丽申请，由大连市中级人民法院司法技术处对外委托大连人信房地产土地评估咨询有限公司对位于金州区光明街道育才街33号3单元2层1号房屋在2013年8月期间的市场价值进行评估。大连人信房地产土地评估咨询有限公司于2014年11月3日出具人信房估字（2014）173号《位于金州区光明街道育才街33号3单元2层1号房地产估价结果报告》，评估价值时点二○一三年八月十五日，确定在价值时点估价对象市场价值叁拾捌万肆仟伍佰元（384，500元）。
一审法院认为：被告朱绍文作为原告迟永广、丁秀丽处理案涉房屋的受托人，应当妥善处理委托事务。被告朱绍文与被告王丛、刘小平签订《房屋买卖合同》，约定案涉房屋的转让价格为165，000元，不到评估价值384，500元的百分之七十，转让价格为明显不合理低价。被告朱绍文以明显不合理低价将案涉房屋出售给被告王丛、刘小平，其行为客观上损害了委托人迟永广、丁秀丽的权益，主观上具有明显恶意。同时，被告王丛、刘小平购买房屋未实地勘查房屋，以明显不合理低价购买案涉房屋，未交付购房款，未进行房屋的实际交接，难以推断被告王丛、刘小平主观上是善意的。被告王丛、刘小平的行为与被告朱绍文恶意行为相配合，应认定为恶意串通，其二人与被告朱绍文所签订的《房屋买卖合同》具备恶意串通订立合同的构成要件，应认定为无效合同。
据此，瓦房店市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，作出如下判决：被告朱绍文与被告刘小平、王丛签订的关于金州区育才街33号3单元2层1号房屋的《房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，保全费2520元，评估费5000元，合计7620元，由被告朱绍文、刘小平、王丛负担。
朱绍文上诉的理由及请求是：朱绍文系基于2012年11月19日迟永广、丁秀丽与朱绍文签订的《委托书》的授权将案涉房屋出售给王丛的，该委托书载明全权办理相关事宜，对于朱绍文在授权范围内所办理的一切事宜和签署的有关文件，迟永广、丁秀丽均予以认可。该委托书经过公证，合法有效。故朱绍文将案涉房屋出售给王丛、刘小平的行为合法有效，一审法院认定双方之间存在恶意串通，与事实不符。据此，朱绍文请求撤销一审判决，依法改判驳回迟永广、丁秀丽的原审诉讼请求。
迟永广、丁秀丽二审答辩认为：不同意朱绍文的上诉请求，服从一审判决。
刘小平、王丛二审未出庭，亦未提交书面的答辩意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为朱绍文与王丛、刘小平签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。结合本案已查明的相关事实，朱绍文和王丛、刘小平双方存在恶意串通，损害了案涉房屋所有人迟永广、丁秀丽的合法权益，应认定双方签订的房屋买卖合同无效。理由如下：第一，从合同的签订情况看，《房屋买卖合同》约定案涉房屋的成交价格是165，000元，而依据迟永广、丁秀丽的申请，以双方约定的支付房款时间为价值时点对案涉房屋市场价值所做的鉴定结论显示，案涉房屋的市场价值是384，500元，即朱绍文出售案涉房屋的价值远远低于案涉房屋的实际市场价值，明显不合理，且双方不能对此给予合理的解释，故朱绍文未尽到受托人的相关义务，客观上损害了房主迟永广、丁秀丽的权利，主观上存在恶意。第二，从合同的履行情况看，王丛、刘小平签订《房屋买卖合同》前，未实际勘查房屋，签订合同后，既未交付房款，亦未进行房屋实际交接，甚至未向迟永广、丁秀丽提出过交付房屋的要求，不符合正常购房的交易习惯，故王丛、刘小平的购买行为本身亦非善意。据此，可以认定朱绍文和王丛、刘小平在签订案涉房屋买卖合同时存在恶意串通，其行为侵害了迟永广、丁秀丽的合法权益，双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。据此，原审法院处理结果并无不妥，本院依法予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（朱绍文已预交），由朱绍文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
代理审判员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 夏丽娜