山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）胶民初字第3927号
原告姜尚文，男，汉族，住胶州市。
委托代理人郑莎莎，山东欣辰律师事务所律师。
委托代理人杨元杰，山东欣辰律师事务所律师。
被告王延军，男，汉族，住胶州市。
原告姜尚文与被告王延军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜尚文的委托代理人杨元杰、被告王延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜尚文诉称，原被告双方于2013年10月26日签订房屋租赁合同，被告将坐落于胶州市胶州东路68号房屋一间出租给原告使用，租赁期限自2013年10月26日至2016年10月26日止。租金每年人民币贰万贰仟元整。而实际上，被告非涉案房屋所有人，其与涉案房屋房东签订租赁合同为2012年5月26日至2015年5月26日。现涉案房屋承租期满，房东要求收回房屋，同时被告给原告断水断电，损害了原告的合法权益，带来巨大经济损失。综上，被告恶意隐瞒涉案房屋的真实情况，在超出租赁权限情况下采取欺骗手段收取原告租赁费用，致使原告不能继续使用该房屋，损害了原告的合法权益，现请求法院判令被告返还租赁费用及保证金共计14166.6元并承担本案诉讼费。
为证明其诉讼主张，原告姜尚文向本院提交证据如下：
证据一、房屋租赁合同书复印件一份，拟证实被告与房屋所有人李玉先签订租赁合同，被告无转租权。
证据二、原被告之间的租赁合同一份，拟证实被告转租房屋给原告的情况。
证据三、收条及保证金收条各一份，拟证实原告已经支付2013年10月26日至2015年10月26日的租金共计44000元及保证金5000元。
证据四、EMS及查询信息一份，拟证实原告于2015年6月5日向被告邮寄解除合同通知。
证据五、照片一宗，拟证实原告于2015年6月6日已经搬离涉案房屋。
证据六、李玉先证言一份，并申请证人李玉先出庭作证。证人李玉先证实姜尚文于2015年7月26日把涉案房屋（东间）的钥匙交给李玉先，当时姜尚文所有的东西均已经搬走了，房子是空的。
被告王延军经质证后认为，对证据一、二、三、四真实性均无异议，但是原告是和我合租的，我们都是明知的。对证据五与我无关，对证据六与我无关，我一概不知。
被告王延军辩称，原告明知被告不是房屋所有人，是原告怕不让其与合租特意让被告隐瞒与外人合租的事实，谎称是亲戚合租。原址费用5万元原告承受不起，多次开出优厚条件要求被告与其合租，给被告负担水电费，并且怕房东不同意，谎称亲戚合租。原告称被告给原告停水停电更是无稽之谈，两年来都是原告给被告负担水电费我怎舍得给他停电。到6月份他说我用了他的电在本店内拉闸断电，致使我朋友正在电脑制作的文件因为断电致材料丢失造成损失。综上，原告伙同房东趁诉讼之机，诬告被告，撵走被告，白用房子。所以原告的诉讼请求是无理的，没有法律依据。
为证明其诉讼主张，被告王延军向本院提交证据如下：
一、张蕾、刘顺荣、辛宗军、魏德信书写的证言一份，拟证实原告来被告店中拉闸撕线断电，导致电脑中未存资料全部丢失。
二、照片三份，拟证实原告还一直在店里营业。
原告经质证后认为，对证据一不予认可，该证人未出庭接受质证。照片是因为原告领着儿子回去拿东西。
经审理查明，2013年10月26日，原告姜尚文（乙方承租方）与被告王延军（甲方出租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于胶州市胶州东路68号房屋出租给乙方使用，租金为每年2.2万元，付款方式为每年一次性付清，房租壹年到期乙方必须提前五天交清下年的房租，租赁期限为2013年10月26日至2016年10月26日止，甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方房屋有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责处理，在租赁期限内发生的水、电费用由乙方负担，乙方向甲方交付保证金伍仟元整。2013年10月26日，被告王延军收取原告姜尚文保证金5千元。2013年10月26日至2015年10月26日的租金共计44000元，原告姜尚文已经交付给被告王延军。
另查明，2012年5月26日，被告姜尚文与李玉先签订房屋租赁合同一份，约定姜尚文承租李玉先涉案房屋，约定租赁期限自2012年5月26日至2015年5月26日。
经本院现场勘查，涉案房屋系位于胶州市胶州东路68号的网点房，原告姜尚文承租了该网点房的东间。
本院认为，被告王延军与他人签订了租赁涉案网点房的合同，后又与本案原告姜尚文签订租赁涉案网点房东间的合同，该租赁合同实为转租合同，因被告王延军所承租房屋的期限为2012年5月26日至2015年5月26日，与本案原告所签订租赁合同的租赁期限为2013年10月26日至2016年10月26日止，转租的期限超过了王延军作为承租人剩余租赁期限，致使本案租赁合同无法继续履行，现原告于2015年6月5日行使合同解除权，向被告邮寄解除合同通知书，被告亦认可收到，原被告之间的合同应予解除。本案中，因原告姜尚文缴纳租金至2015年10月26日，故原告姜尚文向被告王延军主张返还已经给付的租金，于法有据，本院予以支持。现原告主张按照年租金2.2万元即月租金1833.3元的标准计算从2015年5月26日起至2015年10月26日共计五个月的租赁费9166.5元，经查，虽原告向被告发出解除合同通知书，但关于具体的搬离时间，被告主张原告一直在此处经营并提交2015年7月20日原告尚在涉案房屋内的照片，原告申请证人李玉先证实于2015年7月26日向房主交回涉案房屋的钥匙，证人也证实确实原告不在涉案房屋中居住，原告未提交其他证据予以证实，故对于原告的搬离时间本院确定以2015年7月26日为宜。故对于原告缴纳的2015年7月26日至2015年10月26日的租金按照年租金2.2万元的标准应为5499.9元（2.2万元/12月×3月）。原告主张被告返还保证金，经查，被告未提交证据证实原告在搬离时对涉案房屋有任何物品损毁的情况，根据租赁合同的约定，该保证金被告应予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王延军于本判决生效后十五日内给付原告姜尚文租金5499.9元及保证金5000元。
二、驳回原告姜尚文的其他诉讼请求。
案件受理费154元，由原告姜尚文负担40元，由被告王延军负担114元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡德富
审 判 员 周 妍
人民陪审员 杜运飞
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 贾立超
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。