湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛开法民二初字第139号
原告（反诉被告）：湛江海滨宾馆有限责任公司。住所地：湛江开发区。
法定代表人：陈龙，该公司董事长。
委托代理人：赵旭，广东大展律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湛江市千秋餐饮服务管理有限公司。住所地：湛江开发区。
法定代表人：徐长华，该公司董事长。
委托代理人：谢小青，广东展望律师事务所律师。
被告：湛江市坤源房地产开发有限公司。住所地：湛江市开发区。
法定代表人：林友才，该公司董事长。
委托代理人：谢小青，广东展望律师事务所律师。
原告湛江海滨宾馆有限责任公司（下称海滨宾馆）诉被告湛江市千秋餐饮服务管理有限公司（下称千秋公司）、湛江市坤源房地产开发有限公司（下称坤源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法由审判员何昭峰适用简易程序独任审理，书记员陈宇担任法庭记录，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告海滨宾馆的委托代理人赵旭、被告千秋公司和坤源公司的委托代理人谢小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海滨宾馆诉称：2014年5月22日，原告与坤源公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于湛江市开发区店铺整体租赁给坤源公司，建筑面积约3400平方米，属商业临时建筑，租赁期限6年，自2014年7月1日起至2020年6月30日止，租金第一年为人民币4094500元，每月为341209元，之后每年递增3%，付款方式为中标后一周内提前预交1年租金，商铺交付后一周内另补交3个月租金作为押金，预交租金扣完后的租金按月支付，次月10日前结清上月租金及水电费。违约责任的约定为未按时间付款视为违约，每逾期一天按1%支付违约金，超过60天原告有权采取措施，收回房屋。
合同签订后，原告依约履行。坤源公司于2014年8月30日将合同的权利义务概括转让给千秋公司，并通过了原告，原告同意转让。可是，千秋公司未按约定支付租金，预交的1年租金4094500元扣除2014年7月1日至2015年3月31日9个月租金3070881元后，余下的1023619元转为合同的押金，2015年4、5月的租金未交，为此，原告向千秋公司发出缴费通知，但该公司仍未支付，明显违约，应承担违约责任。由于双方约定的违约责任按每天1%明显过高，原告按同期银行借款年利率5.1%计算，千秋公司应支付违约金为2900元（两个月）。坤源公司虽然已将合同的权利义务概括转让，但依法还应承担责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告坤源公司、千秋公司支付2015年4、5月份的商铺租金682418元及违约金2900元给原告；2、两被告承担本案的诉讼费用。
原告海滨宾馆在指定的举证期限内提交的证据有：1、原告营业执照及组织机构代码证，证明原告的主体资格；2、被告营业执照及组织机构代码证，证明被告的主体资格；3、《商铺租赁合同》，证明原告与被告之间签订租赁合同；4、《概括转让﹤商铺租赁合同﹥协议》及《概括转让﹤商铺租赁合同﹥通知》，证明两被告概括转让《商铺租赁合同》；5、缴费通知，证明原告向被告催收租金；6、建设工程规划许可证，证明涉案商铺是经批准建设的。
被告千秋公司答辩并反诉称：2014年5月22日，海滨宾馆与坤源公司签订《商铺租赁合同》，合同约定海滨宾馆将位于湛江市开发区店铺整体租赁给坤源公司，租赁期限6年，自2014年7月1日起至2020年6月30日止，合同还约定第一年租金为人民币4094500元，之后每年递增3%等内容，但合同没有约定海滨宾馆交付商铺的时间，也没有约定计租的起算时间。合同签订后，坤源公司履行了合同约定的预交一年租金的义务，由于租赁商铺的建筑工程尚未竣工验收，不符合交付使用的条件，因此海滨宾馆没有立即交付租赁的商铺给坤源公司。2014年8月30日，经海滨宾馆同意，坤源公司将《商铺租赁合同》的全部权利义务概括转让给千秋公司，由千秋公司履行合同中原属坤源公司应尽的权利和义务。直至2014年12月31日，合同约定的租赁商铺才完成竣工验收登记，符合交付使用条件。海滨宾馆于2015年1月1日才将租赁商铺交付给千秋公司使用，距离合同约定的交付时间长达6个月。在海滨宾馆未履行交付商铺义务之前，千秋公司无须承担支付租金的义务，计租时间应当从实际交付租赁商铺之日起计算。另外，千秋公司收到海滨宾馆发来的缴费通知后，当天已向海滨宾馆书面提出延长商铺租期及延付租金的申请，但海滨宾馆未予答复。因此，海滨宾馆提出的诉讼请求不合理，特提出反诉，请求判令：1、变更《商铺租赁合同》第二条租赁期限为“七、租赁期六年，自2015年1月1日起至2020年12月31日”；2、变更《商铺租赁合同》第三条租金及其他费中的第“八”项，在该项中增加一款为“计租时间从2015年1月1日起计算”；3、原告海滨宾馆承担本案的全部诉讼费用。在诉讼中，千秋公司变更第1、2项反诉请求为：判令反诉被告海滨宾馆在实际交付涉案商铺之日（即2015年1月1日）起计算租金。
被告千秋公司在指定的举证期限内提交的证据有：1、《商铺租赁合同》《概括转让﹤商铺租赁合同﹥协议》《概括转让﹤商铺租赁合同﹥通知》、通知回执、银行进账单，证明：（1）千秋公司与海滨宾馆的租赁合同关系；（2）千秋公司已支付一年租金的事实；3、《关于延期商铺租期及租金的申请》，证明海滨宾馆在租赁合同签订半年后才将租赁商铺交付给千秋公司使用；4、《建筑工程竣工验收表》，证明租赁商铺的建筑工程在2014年12月31日才竣工验收，商铺在该时间才符合交付使用的条件。
被告坤源公司辩称：坤源公司于2014年8月30日已将《商铺租赁合同》的全部权利义务概括转让给千秋公司，并取得海滨宾馆的同意，坤源公司已不是承租人，因此海滨宾馆起诉要求坤源公司承担交付租金的责任无事实依据。另外，坤源公司与海滨宾馆签订合同后，依照合同已经预交了一年的租金，但坤源公司转让合同的权利义务时，租赁的商铺仍未竣工验收，不符合交付使用的条件，计租时间应当从实际交付时计算。综上所述，坤源公司已不是本案租赁合同的承租人，恳请法院判决驳回原告对坤源公司提出的诉讼请求。
被告坤源公司在指定的举证期限内提交的证据有：《概括转让﹤商铺租赁合同﹥协议》《概括转让﹤商铺租赁合同﹥通知》、通知回执，证明坤源公司已将租赁合同（租赁权）转让给千秋公司，坤源公司已不是承租人。
反诉被告海滨宾馆辩称：双方签订的合同已明确租赁期间及租金，要求法院判决变更不当。虽然涉案商铺于2014年12月31日才竣工验收，但千秋公司已经提前进场装修并实际使用。因此，千秋公司的反诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
被告坤源公司对被告千秋公司提出的反诉无异议。
本院经开庭审核以上证据，对原告海滨宾馆、被告千秋公司和坤源公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明：2014年5月22日，海滨宾馆（甲方）与坤源公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于湛江市开发区海滨大道中2号店铺整体租赁给乙方。使用性质为商业临时建筑，于2013年12月开始建造，预计于2014年4月底竣工。甲方对所出租的房屋具有合法产权；2、甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为3322平方米，甲方同意乙方所租赁的房屋作为经营用；3、商铺交付使用后，6个月内要开业经营；4、租赁期6年，自2014年7月1日起至2020年6月30日止；5、房屋租金第一年为人民币4094500元，每月为341209元，之后每年递增3%；6、付款方式为中标后一周内提前预交1年的租金。商铺交付后，一周内另补交3个月租金作为押金。预交租金扣完后，之后的租金按月支付，次月10日前结清上月租金及水电费；7、本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在10天内书面答复对方，在10天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议；8、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。
合同签订后，坤源公司于2014年5月29日依约支付4094500元给海滨宾馆。2014年8月30日，坤源公司将《商铺租赁合同》的权利义务概括转让给千秋公司，双方签订了《概括转让﹤商铺租赁合同﹥协议》。同日，坤源公司向海滨宾馆发出《概括转让﹤商铺租赁合同﹥通知》，告知其转让《商铺租赁合同》权利义务的事实，并征求海滨宾馆是否同意。海滨宾馆签署通知回执，并同意坤源公司的上述转让行为。
涉案租赁商铺属于临时建筑，于2013年9月27日取得建设工程规划许可，于2014年12月31日由施工单位、监理机构、设计单位和建设单位进行竣工验收，验收结果为合格。
2015年5月29日，海滨宾馆给千秋公司发出《缴费通知》，内容为：2014年5月22日，我司与坤源公司签订了《商铺租赁合同》，根据合同的有关条款，该公司于2014年5月预交了一年的租金4094500元，扣除2014年7月1日至2015年3月31日共9个月租金3070881元，余下的1023619元转作押金。2014年8月30日，我公司同意贵公司与坤源公司签订的《概括转让﹤商铺租赁合同﹥协议》，请贵司按合同约定的付款时间于2015年6月10日前支付今年4月和5月的租金682418元及1至4月份的水电费89427.9元。同日，千秋公司向海滨宾馆递交《关于延期商铺租期及租金的申请》，主要内容为：由于建筑物交付使用时间太迟（贵司于2014年12月31日验收，2015年1月1日交付我方使用），导致我司已计划好的招商活动开展延期，今年经济环境低迷，招商压力大。为了能继续经营好本项目，现拟向贵司申请将原有租赁期限2014年7月1日起至2020年6月30日止延期为2015年1月1日起至2021年1月1日止，租金亦按2015年1月1日起算计。待项目运转正常后，我司将尽早与贵司协商按原合同继续履行责任与义务。海滨宾馆不同意千秋公司的申请，便提起本案的诉讼。
本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。海滨宾馆与坤源公司签订的《商铺租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予保护。千秋公司与坤源公司签订的《概括转让﹤商铺租赁合同﹥协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，且海滨宾馆同意该转让行为，故《概括转让﹤商铺租赁合同﹥协议》合法有效，应予保护。
由于海滨宾馆同意坤源公司将涉案《商铺租赁合同》的权利义务概括转让给千秋公司，故涉案商铺的承租人为千秋公司。据此，海滨宾馆诉请坤源公司支付租金及违约金，理据不足，不予支持。
涉案商铺的建筑工程于2014年12月31日竣工验收的事实，海滨宾馆、千秋公司和坤源公司均予以承认，且千秋公司也提供《建筑工程竣工验收表》予以证明，故本院确认该事实。《商铺租赁合同》没有约定涉案商铺的交付时间，海滨宾馆和千秋公司也没有办理交付的具体手续。海滨宾馆主张涉案商铺在竣工验收之前已交付千秋公司使用，但没有提供证据予以证明，且千秋公司也不予承认，故对海滨宾馆的上述主张，不予采纳。千秋公司承认涉案商铺于2015年1月1日交付使用，符合建筑工程的管理规范，也符合常理，故本院确认涉案商铺的交付时间为2015年1月1日。《商铺租赁合同》虽然没有约定涉案商铺的交付时间，但约定租赁期限从2014年7月1日起计算，并从该时间开始计付租金，故应推定2014年7月1日为涉案商铺的交付时间。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于海滨宾馆没有在租赁期限起算日前交付涉案商铺给千秋公司，故应认定海滨宾馆迟延交付的行为构成违约，依法应当承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，海滨宾馆作为出租人，于2015年1月1日才将租赁物交付给承租人千秋公司，却要求千秋公司从2014年7月1日开始支付租金，显然违背了上述法律的规定，故本院对千秋公司提出从2015年1月1日起计付租金的主张，予以采纳。海滨宾馆和千秋公司均承认改变了押金的交付方式，且海滨宾馆提交了《缴费通知》也证明了这一事实，即在原预交的一年租金4094500元中将1023619元转作租赁押金，无须千秋公司再交付1023619元作为押金，故本院确认这一事实。由于涉案商铺的租金从2015年1月1日起计付，扣除1023619元作为押金外，尚有3070881元可支付9个月的租金，即可支付至2015年9月30日。故此，本院对海滨宾馆提出判令千秋公司支付2015年4、5月份的商铺租金682418元及违约金2900元的诉讼请求，不予支持。
合同当事人可以协商变更合同条款。千秋公司提出变更《商铺租赁合同》第二条租赁期限为“七、租赁期六年，自2015年1月1日起至2020年12月31日”，变更《商铺租赁合同》第三条租金及其他费中的第“八”项，在该项中增加一款为“计租时间从2015年1月1日起计算”，应由合同当事人协商解决，而不应由法院基于公权强制变更，故千秋公司提出上述请求，不能构成反诉。千秋公司请求海滨宾馆在实际交付涉案商铺之日（即2015年1月1日）起计算租金，是基于海滨宾馆的违约行为而对海滨宾馆的诉讼请求提出的抗辩理由，也不能构成本案的反诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，本院对千秋公司提出的反诉，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：
一、驳回原告湛江海滨宾馆有限责任公司的诉讼请求。
二、驳回被告湛江市千秋餐饮服务管理有限公司提起的反诉。
案件受理费10654元，减半收取5327元，由被告湛江海滨宾馆有限责任公司负担。湛江市千秋餐饮服务管理有限公司预交的反诉费11589元，由本院退回湛江市千秋餐饮服务管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判员 何昭峰
二〇一五年八月二十六日
书记员 陈 宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。
反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。
反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
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