浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3591号
上诉人（原审被告）左红丽。
被上诉人（原审原告）张菊梅。
被上诉人（原审原告）陈珍荷。
委托代理人张菊梅，身份同上。
上诉人左红丽因与被上诉人张菊梅、陈珍荷相邻关系纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第2055号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月26日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，张菊梅、陈珍荷分别是602室、603室房屋的所有权人，左红丽系604室房屋所有权人。604室房屋系该幢房屋六层的西边套房屋，602室、603室房屋依次排列在604室东面，系六层的中间套房屋，该层东边套系601室房屋。在604室房屋进出户门口有一条长约2.8米、宽1.5米的通道。603室房屋次卧窗户与该通道垂直相对。开发商交付房屋时，通道系公共通行通道，通道入口未安装门；通道两侧下方安装有约1米高的玻璃护栏，护栏上方未安装玻璃窗。2013年4月，左红丽在604室房屋进户门往东约2.8米即通道入口处加装了一扇铁门，并在该通道两侧上方全部安装了玻璃窗。涉案纠纷双方调解未果，张菊梅、陈珍荷诉至原审法院，要求判令左红丽拆除私自安装在604室房屋门前公共通道上的铁门、玻璃窗，恢复公共通道的原状。
原审法院认为，本案争议焦点在于左红丽在将进户门外的通道入口安装铁门，并在通道两侧上方安装玻璃窗，是否系占用业主共有部分，侵犯了张菊梅、陈珍荷的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑物专有部分应具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。该解释还规定，建筑物的通道等公共通行部分属于业主共有部分。本案中，涉案通道虽然位于604室房屋的进出户门口，但属于业主共同通行、采光等公共通道。左红丽虽辩称开发商销售604室房屋时曾承诺左红丽可将该通道包入作为其专有部分，但未提供相应证据证明。左红丽也未提供证据证明该通道系其专有部分。同时该幢房屋偶数层平面图及张菊梅、陈珍荷提供的房地产平面图，均未明确该公共通道为左红丽的专有部分。故该院认定该通道属于业主共有部分，应由业主共同共有。根据法律规定，共有部分应由业主共同享有、共同管理，专有部分的业主擅自占用、处分业主共有部分，权利人有权请求排除妨害、恢复原状。本案左红丽未经专有部分业主同意，在公共通道入口处安装加锁的铁门，将该公共通道部分擅自占为已有，其行为已经构成侵权。同时左红丽将通道两侧上方全部安装玻璃窗，影响了603室房屋的通风、采光，该行为亦构成侵权。左红丽对于自己的侵权行为应当承担相应的民事责任。张菊梅、陈珍荷作为小区业主对涉案的公共通道享有共有权，其要求左红丽拆除安装的在公共通道上的铁门及玻璃窗，恢复通道原状，合法有据，该院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条第一款之规定，判决：左红丽于判决生效之日起三十日内拆除位于杭州市和家园懿园4幢604室房屋进户门外公共通道入口处的铁门及通道两侧上方的玻璃窗，将该公共通道恢复原状。案件受理费40元，由左红丽负担，于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。
宣判后，左红丽不服该判决，上诉称：一、604室门前进户通道，不属于房屋公摊面积，不是公用通道，不属于业主共有部分，而是属于上诉人604室入户的必经、必需、专用通道。2009年6月13日，左红丽与杭州振兴置业投资有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2009预1013950）第三条“买受人所购商品房的基本情况”中明确约定，杭州市西湖区和家园懿园4幢604室，建筑面积共88.45平方米，其中，套内建筑面积69.6平方米，应分摊的共有建筑面积18.85平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）；附件二“应分摊的共有建筑说明”中明确约定，公摊建筑面积构成如下：门厅、楼电梯间、管井、地下配电间、地下电表间、外半墙、电梯机房；即该通道，不包含在“应分摊的共有建筑”中，不属于房屋公摊面积，不是公用通道，不属于业主共有部分。且在该买卖合同附件一“房屋平面图”中，将该通道明确用双线条图示方式封闭、并且明确用箭头朝向划为和家园懿园4幢604室入户的必经、必需、专用通道［见上诉人证据1《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2009预1013950）第三条“买受人所购商品房的基本情况”及附件二“应分摊的共有建筑说明”、附件一“房屋平面图”］。过道是否属于房屋公摊面积、是否为公用通道、是否属于业主共有部分，根据各个楼盘不同情况，在商品房售房合同中有明确的约定。上诉人左红丽于2007年12月20日签订的西安智慧城《商品房买卖合同》（合同编号为长房发2008-2460）第三条“买受人所购商品房的基本情况”中明确约定（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”中明确约定，电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅、过道等属于公共部位与公用房屋分摊建筑；即该过道属于公摊面积，属于公用通道，属于业主共有部分［见上诉人证据2，西安智慧城《商品房买卖合同》（合同编号为长房发2008-2460）第三条“买受人所购商品房的基本情况”及附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”、附件一“房屋平面图”］。事实上也是，该通道是604室上诉人家入户的必经、必需、专用通道，不是公用通道；根本不影响中间套被上诉人602、603室的任何入户通行便利，也不影响其他相邻关系权利人的任何入户通行便利，不是业主共同通行的通道。被上诉人602室张菊梅、603室陈珍荷在起诉状中主张，“位于懿园4幢6楼604门前的公用通道走廊，属于房屋公摊面积。归全体业主共同使用”；该主张，被上诉人从没有提供有效证据予以证明该通道是房屋公摊面积，是公用通道。故一审法院将该通道认定为公共通道，认定为业主共有部分，属于认定事实不清，无视上诉人的合同约定。二、关于上诉人合法、合理使用604室门前通道的事实。上诉人604室在门前通道上安装镂空铁艺门、增建半封闭的玻璃窗正是依法行使该通道保障上诉人604室的专用通道的通行需要、人身安全需要、财物安全需要。安装铁艺门，是保障上诉人604室财物安全、人身安全的必需。604室餐厅玻璃移窗距通道不到0.4米，有入室盗窃的严重隐患。且上诉人2013年4月2日开始装修前，就发现可视对讲机、电线、开关面板等被盗。这次被盗，发生在上诉人604室未装修前，造成小额财产损失；若发生在入住后，大额财物被盗，甚至危及人身安全等，谁来负责。增建半封闭玻璃窗，是保障上诉人604室人身安全的必需。2011年1月房屋交付时，604室门前通道有半封闭玻璃，且有下水管道，说明该半封闭玻璃并不能防止雨水等进入，而雨水进入使原本就光滑的通道地砖更加容易让人，特别是小孩、老人滑到、跌伤，存在严重的安全隐患。且一审法院也已认定该通道在暴雨等恶劣天气时，会有雨水飘入通道，严重影响上诉人604室的通行安全。该半封闭玻璃窗只有在暴雨等恶劣天气时，上诉人604室才会关闭玻璃窗户；平时，该玻璃窗都处于打开状态，不影响任何人家的通风，采光。懿园2、3、4、5幢，共有约200套房屋，边套入住不到50户，就有35户边套在专享必经通道上增建玻璃窗、门，其比例超过70%以上。这一事实足以证明边套业主们（特别是自住边套业主）因通行、人身安全、财物安全需要增建玻璃窗、门是合法、合理地使用专享、必经通道。根据物权法第八十七条，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。也就是说，中间套被上诉人602、603室对上诉人604室因通行安全等必须利用该通道的，应当提供必要的便利；更何况该通道本来就不属于公摊面积，不是公共通道，更不是上诉人602、603室的专有，而是上诉人604室的必经通道。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。该通道是上诉人604室的必经通道，且不经过该通道，上诉人就无法入户，无法实现对604室住宅的权利；通行、安全都是上诉人的合法、合理需要；镂空铁艺门、半封闭玻璃窗正是保障上诉人的通行、安全需要的必需。一审法院无视该通道在暴雨等恶劣天气时，雨水飘入通道的事实；无视上诉人合法、合理的安全、通行需要；不公平、不公正地认定为上诉人侵权。三、关于被上诉人602室张菊梅依赖该通道通风、采光问题。被上诉人称，“张菊梅房屋依赖这个通道的敞开空间通风、采光”，该主张缺乏依据。被上诉人张菊梅602室与上诉人左红丽604室并不直接相邻，中间有公摊的两个楼电梯间（总长约7.4米）、有603室的客厅、主卧、次卧（总长约8.8米），累计长度16.2米；被上诉人602室房屋依赖远在直线距离16.2米之外，且有8道实体墙隔离的上诉人604室入户通道通风、采光，显然不可信。一审法院也认定，该通道上的玻璃窗并没有影响被上诉人602室的任何通风、采光，并未构成侵权。四、关于被上诉人603室陈珍荷依赖该通道通风、采光问题。被上诉人称，“陈珍荷房屋的次卧、卫生间窗户正对该通道，其房屋依赖这个通道的敞开空间通风、采光”，该主张亦缺乏依据。事实上，被上诉人603室客厅、主卧、次卧三室均有朝南双扇大玻璃窗（总共6扇，累计窗宽6米），陈珍荷的房屋依赖自己朝南的这6扇大玻璃窗户通风、采光。603室的卫生间、次卧小窗户距离该通道中间有大天井（长6.7米、宽2.86米）存在；上诉人604室的餐厅距离该通道最近，仅不到0.40米，最需依赖该通道采光、通风，上诉人604室卫生间也依赖该通道通风、采光；基于事实、利己、利他的多赢目的，上诉人增建的半封闭玻璃窗等都不影响被上诉人603室次卧小窗户通风、采光。被上诉人603室房屋的现租住户施先生对此表示没有意见。故一审法院有关上诉人侵权的认定，事实不清，证据不足。五、关于被上诉人602室张菊梅、603室陈珍荷在该通道自由通行问题。二被上诉人主张其均有权利在这个公共空间自由通行。上诉人认为，该主张缺乏法律、事实依据。首先，被上诉人没有证据证明该通道是“公共”空间，而上诉人有证据证明该通道不属于房屋公摊面积，不是“公共”空间。其次，该通道不是被上诉人602、603室通行的必经通道（无论是乘电梯，还是走楼梯），反而是上诉人604室入户通行的必经、专用通道。一审法院调查的对象小区业委会成员张爽，张爽系懿园4幢402室中间套业主，存在利益关联。其陈述，不代表业委会的意见，更不代表边套业主、全体业主的意见。事实上，业委会及业主大会从未讨论反对过边套业主对必经入户通道的合理、合法利用。开元物业公司是允许边套业主对必经的入户通道的合理、合法利用的。从2011年1月1日懿园交付到2013年4月上诉人开始装修，懿园已有30多户边套在专享必经通道上增建玻璃窗、门，这一事实足以证明开元物业公司是允许的。综上，请求改判杭州市和家园懿园4幢604室房屋必经、必需、专用进户通道上方玻璃窗不必拆除；改判杭州市和家园懿园4幢604室房屋必经、必需、专用进户通道入口处的镂空铁艺门不必拆除。
被上诉人张菊梅、陈珍荷共同辩称：一、上诉人左红丽认为进户通道不属于公摊面积，不属于业主共有部门，属于其专门面积，其主张与事实不符。理由如下：1、二被上诉人提供的房产证上明确标示“无柱廊，地上共用”，说明门厅走廊属于共用面积。不存在被上诉人没有提供有效依据的说法。如果忽视房产证的约定，地上共用部分属于上诉人的专有区域，那么被上诉人何以要为这部分面积支付房款。2、即便没有房产证的明确约束，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，已清楚界定何谓建筑物的专有和公有部分。专有部分应具有建筑物上的独立性（通常指四壁具有确定的遮蔽性），使用上的独立性（指有安装入户门）。604室的门厅走廊并不符合上述规定。3、上诉人用其在西安购买房屋的合同及本案所涉及604房屋合同，以两份合同关于公摊面积的约定的差异，想要证明这个走廊是其专有部分，首先被上诉人认为该合同与本案涉及的房屋没有任何关系，其次，如果真能作为证据，因西安那份购房合同写的是走廊属于公摊面积，倒是可以反证604室走廊属于公摊面积。604室的购房合同里也明确约定“门厅”是属于公摊面积。上诉人认为门厅说的不是这个走廊，如果不是，上诉人认为门厅是什么。4、上诉人所说的将门厅走廊判为公有面积没有法律依据，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》即是法律依据。5、604室走廊是上诉人家必经通道并不能证明这是上诉人家专有的。二、上诉人称其合法、合理使用604室通道，也属强词夺理之说。1、上诉人私自搭建违章建筑，占用公摊面积，并未经过二被上诉人的同意。2、物业保安不让违章建筑的材料进场装修，上诉人强行从侧面有空隙的地方拉进材料，物业建议上诉人拆除并报了城管，城管开出整改通知单，上诉人还认为是合理、合法。3、对上诉人家发生偷盗事件，作为邻居被上诉人只能表示同情，据被上诉人所知和物业反馈，上诉人家发生盗窃，她已通过合法途径报案，找物业和开发商投诉并索赔，且已得到了开发商的索赔并结案。但其要以此作为证据私自强占公有面积，侵犯邻居合法权益，是不合法，也不合理的。4、上诉人以家有80岁老人作为证据，强行占有公用面积也是不合理的。5、上诉人以最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条为自己的侵权找理由，可这条法律条文的完整原文是“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”上诉人要利用这条法律首先得承认其认可了门厅是公有面积，专有部分特定使用功能除了通风、通水、通电，上诉人认为私自占有一部分面积也是上诉人家的特有功能部分。第三，上诉人认为这个封闭的走廊没有影响603、602室的通风、采光是单方面的说辞，完全没有考虑邻居户实际使用需要情况。原审判决书其实只说了次卧是正向面对敞开的过道，事实上卫生间也是正向面对该门厅过道的。而且厨房也是斜对这扇窗户的，也就是说中间套业主全依靠这个敞开空间进行空气对流、通风。另外所谓住户施先生有短信说不影响通风的说法，也完全是上诉人单方说法，施先生明确跟左女士说的内容是“你这样装，我作为租户是不拦你的，但这件事情我是要告诉我的房东的”，而远在椒江的被上诉人陈珍荷女士也正是听了租户的描述亲自跑过来一趟，要求和张菊梅一起起诉的。施先生本身也说过，他希望现在是可以通风的。如果是他本人的房子，他也一定会和被上诉人一起打这个官司。第四、上诉人认为没有影响被上诉人自由通行权利，也是单方面的强词夺理之说。被上诉人提供了房产证证明这是公共面积，上诉人提供的证据根本无效，无法证明公共通道属于她的专有区域。反倒可以证明走廊就是公用面积。被上诉人出钱购买的公共面积，被上诉人当然有权利自由通行。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人左红丽向本院提供如下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》及附件一、附件二，欲证明604室门前通道不是房屋公摊面积、不是公用通道；2、西安智慧城《商品房买卖合同》及附件一、附件二；3、照片一张，欲证明604室餐厅玻璃移窗距离通道的距离，存在安全隐患；4、照片一组（开元物业管理人员陈某、叶某就604室被盗事件的沟通短信），欲证明604室在该通道安装镂空铁艺门是出于人身安全、财务安全的必要；5、户口本一份，欲证明上诉人先生的父母都已80岁以上；6、《房屋所有权证》中的房地产平面图数据，欲证明被上诉人602室不可能依靠604室的必经、专享通道通风、采光；7、603室的房屋平面图一份、603室的实际使用者租户施先生的短信照片一份，欲证明604室的半封闭玻璃窗、门对603室的实际使用没有影响。
被上诉人张菊梅、陈珍荷未提供新的证据。对上诉人左红丽提供的证据，质证认为：证据1的真实性没有异议，对门厅的认定有异议，认为门厅是公用面积。本院对该证据的形式真实性予以确认。证据2，对真实性没有异议，对关联性有异议，认为与本案无关。本院认为，该证据反映的标的物与本案所涉房屋不具有关联性，本院不予确认。证据3，被上诉人认为该份材料不属于证据。证据4，被上诉人认可上诉人家被盗的事实，但与本案无关。证据5，被上诉人认为该材料不构成证据，与上诉人本人无关。证据6，认为交付的时候南面的窗户已经存在，但是北面的窗户是上诉人后来造的，该证据是荒唐的。本院对证据3、4、5、6的形式真实性予以确认。证据7，被上诉人对平面图的真实性没有异议，上诉人所造的窗户等肯定影响通风，被上诉人曾问过租户施先生，施先生表示上诉人所建的窗户等对其生活是有实际影响的。本院对证据7中603室房屋平面图的真实性予以确认。对于短信照片，不符合证据的形式要件，本院不予确认。
本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：根据双方当事人二审提出的诉辩意见，本案二审争议焦点仍在于上诉人左红丽在其进户门外的通道入口处安装铁门，并在通道两侧上方安装玻璃窗的行为，是否占用业主共有部分，是否侵犯了被上诉人张菊梅、陈珍荷的相邻权。对于左红丽604室门前进户通道是否属于业主共有部分的争议。建筑物的共有部位是指建筑物的基本构造部分，如住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、出入口等不归属于专有部分的建筑物基本构造部分。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确，建筑物的通道等公共通行部分属于业主共有部分。上诉人左红丽以该通道不属于房屋公摊面积为由，认为不属于业主共有部分，其理由不能成立。该通道作为共有部分本身不可分割，区分所有权人不能单独对建筑物共有部分进行占有、使用、收益和处分。该通道虽系左红丽604室门前必经通道，但不属于其专有部分。左红丽在公共通道入口处安装加锁的铁门，并在通道两侧上方安装玻璃窗，应属不当。原审法院判令左红丽拆除安装在公共通道上的铁门及玻璃窗，恢复原状，并无不当。上诉人左红丽的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由左红丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
代理审判员 戚剑颖
代理审判员 官家辉
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 潘晓玲