福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终2045号上诉人（原审原告）：李可伟，男，1982年10月10日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。上诉人（原审原告）：陈黎仙，女，1980年9月9日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：林美雄、陈斌，福建众益律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建莆田宝胜建设开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰村，组织机构代码证代码61125332-2。法定代表人：郑庆模，董事长。委托诉讼代理人：林志杰，福建升恒律师事务所执业律师。上诉人李可伟、陈黎仙因与被上诉人福建莆田宝胜建设开发有限公司（以下简称宝胜公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。上诉人李可伟、陈黎仙的委托诉讼代理人林美雄、陈斌，被上诉人宝胜公司的委托诉讼代理人林志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李可伟、陈黎仙上诉请求：一、依法撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3461号民事判决第一、二项；二、依法改判宝胜公司向李可伟、陈黎仙支付自2013年3月13日起至2015年12月3日止以766249元为基数，按日万分之二计算逾期办理房屋权属证书所产生的违约金；三、本案一、二审诉讼费由宝胜公司承担。事实与理由：一、一审法院依职权调整《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方式没有事实和法律依据，适用法律错误，本案不存在违约金过高需要人民法院调整情形。二、一审法院认定事实不清，错误理解《中华人民共和国合同法》关于违约责任的规定，混淆赔偿损失与违约金的概念。三、一审法院即使按照同期同类公积金贷款利率计算违约金，也不应再将宝胜公司承担比例自行调整为“扣除合理期限（两个月）后，本院酌情调整宝胜公司承担的违约责任比例为50%”。综上所述，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。一审法院在没有任何事实和法律依据的情形下滥用自由裁量权，妄加调整违约金计算方式及承担比例是错误的。一审判决存在事实认定不清、程序错误、适用法律错误的情形，李可伟、陈黎仙的上诉请求于法有据，应当予以支持。宝胜公司辩称：一、延迟办证并非开发商单方原因所致，有政府部门办证延迟的因素，如往往需要等待市政府统一政策布署后才能办理有关的方案。二、开发商作为合同一方，享有调低违约金的法定请求权。三、一审根据莆田房地产办证中的实际情况，合理确定开发商在代办房产权证中的不可控因素，平衡政府、业主、开发商三方的因素，符合合同第十四条约定的如因出卖人原因导致延迟办证的，将开发商不应承担责任的因素剔除在违约金的范围内的判决结果是合理的。李可伟、陈黎仙向一审法院起诉请求：一、宝胜公司立即为李可伟、陈黎仙办理坐落于莆田市荔城区拱辰宝胜小区第1幢“宝胜宝兴商住楼”（宝胜小区D区9#楼11层1103号、1104号商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的登记手续，并将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交付给李可伟、陈黎仙；二、宝胜公司向李可伟、陈黎仙支付自2013年3月20日起至《房屋所有权证》及《国有土地使用证》办理登记至李可伟、陈黎仙名下之日止以766249元为基数，按日万分之二计算逾期办理房屋权属证书所产生的违约金；3、本案的诉讼费用由宝胜公司承担。一审法院认定事实：宝胜公司以出让方式取得位于荔城区拱辰宝胜小区地块的土地使用权，[国有土地使用证号为莆国用（2002）第C25105号]。经批准，宝胜公司在该地块上建设商品房，名称为宝胜宝兴商住楼1#楼，建设工程规划许可证号为建字第350300200808001荔，施工许可证号为荔建管证（2008）022号，商品房预售许可证号为（2010）莆房许字第7号。2010年2月27日，李可伟、陈黎仙与宝胜公司订立《商品房买卖合同》二份[合同编号为MF-2007-01-№0117269和MF-2007-01-№0117270]，约定李可伟、陈黎仙以单价5258元/㎡（总价款444459元和321790元，共计766249元）向宝胜公司购买宝胜宝兴商住楼1#1103号、1104号商品房各一套（建筑面积分别为84.53㎡、61.2㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：2010年2月27日前支付全部购房款的40%，余下60%由银行提供按揭贷款；该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六：合同补充协议，第二条约定：转让费：土地及房屋转让办证交易费应由双方各承担一半。契税、印花税国家指定买受人承担交纳。2014年11月29日，李可伟、陈黎仙向宝胜公司预交了宝兴楼1103号、1104号房的办证及契税费用17000元。2010年11月23日，李可伟、陈黎仙与案外人中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行（以下简称工行荔城支行）签订《个人购房借款/担保合同》二份：约定李可伟、陈黎仙通过按揭贷款购买上述套房，按揭贷款金额分别为150000元和50000元，贷款款项直接划至宝胜公司的账户：14×××15。案外人工行荔城支行已向宝胜公司支付按揭贷款150000元和50000元。李可伟、陈黎仙分别于2010年2月27日、2010年10月5日向宝胜公司交纳首付款184459元和131790元、购房款110000元和140000元。宝胜公司已于2012年12月22日将讼争房屋交付李可伟、陈黎仙使用。2010年11月16日，宝胜公司（乙方）与案外人工行荔城支行（甲方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，该合同第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（××）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额8%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。2013年2月5日，莆田市城乡规划局向莆田市城市管理行政执法局发出《关于征求福建莆田宝胜建设开发有限公司宝胜宝兴商住楼项目批后跟踪监察意见的函》（莆规荔[2013]6号），确认宝胜公司向其申请进行规划条件核实。2015年2月12日，莆田市城乡规划局向宝胜公司发出《关于缴纳异地绿化补缴款的通知》（莆规荔[2015]9号），认定宝胜公司建设的宝胜宝兴楼项目，由于设计单位原因及施工过程中误差造成不足的绿地面积为918.11㎡。根据莆田市人民政府专题会议纪要[2014]191号文件精神，绿地率不足部分按500元/㎡缴纳异地绿化款后按现状予以认定，宝胜公司应缴纳的异地绿化补缴款金额为459055元。宝胜公司于2015年3月10日缴纳了上述款项。2015年3月11日，莆田市城乡规划局向宝胜公司发出《建设工程竣工规划条件核实意见书》（莆规荔核[2015]3号）。2015年3月31日，宝胜公司向莆田市荔城区住房城乡建设局提交《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，办理备案登记。另查，现讼争的两套房屋于2015年6月4日初始登记在宝胜公司名下。讼争的两套房屋的所有权于2015年9月1日登记在李可伟、陈黎仙名下，国有土地使用证于2015年12月3日登记在李可伟、陈黎仙名下，且房屋权属证书已经交付给李可伟、陈黎仙。因宝胜公司未能及时代为向有关职能部门申请办证，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。一审法院认为：李可伟、陈黎仙与宝胜公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在审理过程中，宝胜公司已经代李可伟、陈黎仙申请办理了讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，且已交付给李可伟、陈黎仙，宝胜公司已实际履行其代为申请办证义务，故对李可伟、陈黎仙主张宝胜公司立即为其办证的诉求，不予支持。从房屋权属证书已经办理的事实可以看出，李可伟、陈黎仙之前已经书面授权给宝胜公司代办权属证书的事宜。宝胜公司已于2012年12月22日将讼争房屋交付李可伟、陈黎仙使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，宝胜公司应于商品房交付使用后60日内（即2013年2月20日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2013年3月22日）为李可伟、陈黎仙取得房屋权属证书，宝胜公司于2015年3月11日才取得《建设工程竣工规划条件核实意见书》，于2015年6月4日才把房屋所有权初始登记在其名下，故宝胜公司存在逾期代为李可伟、陈黎仙申请办理房屋权属证书的行为，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。宝胜公司辩称非其所能控制的原因造成办证延迟及合同中约定的违约金过高，应当按照公积金贷款利率计算违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，具体到本案，李可伟、陈黎仙在银行办理按揭贷款手续，若按照合同约定的以购房款为基数日万分之二计算的违约金将远远超过未办理出房屋权属证书给李可伟、陈黎仙的实际损失，故违约金利率调整为同期同类公积金贷款利率。且因办理房屋权属证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非宝胜公司所能控制，若均由宝胜公司来承担责任，对宝胜公司有失公平，故在扣除合理期限（两个月）后，一审法院酌情调整宝胜公司承担的违约责任比例为50%。因房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，而《国有土地使用证》是在《房屋所有权证》办出后才能分户登记，故违约金的计算截止时间为《国有土地使用证》登记在李可伟、陈黎仙名下止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宝胜公司应在本判决生效之日起一个月内支付给李可伟、陈黎仙自2013年5月23日起至2015年12月3日止以766249元为基数，按同期同类公积金贷款利率计算的50%的逾期代为申请办理房屋权属证书的违约金；二、驳回李可伟、陈黎仙对宝胜公司的其他诉讼请求。如果宝胜公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由宝胜公司负担。本院二审期间，李可伟、陈黎仙、宝胜公司均没有提供新的证据。经审理查明，李可伟、陈黎仙、宝胜公司对一审法院查明的事实均没有异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，并考虑到本案迟延办证既有宝胜公司方面原因，又涉及诸多行政部门方面原因，一审法院结合本案的具体情况，酌情调整宝胜公司承担按同期同类公积金贷款利率计算的50%的违约金并无不当。综上所述，李可伟、陈黎仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由李可伟、陈黎仙负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄珊珊审 判 员  陈利强代理审判员  许秋红二〇一六年十一月二十五日书 记 员  翁丽芬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回审重。