安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）弋民一初第00081号
原告：芜湖中奥置业有限公司，住所地安徽省芜湖市花津中路东侧新时代商业街南侧。
法定代表人：王启莲，董事长。
委托代理人：奚玮，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：刘晓莉，安徽国伦律师事务所律师。
被告：方千文，男，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
被告：孔为兰，女，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
原告芜湖中奥置业有限公司（下称中奥公司）诉被告方千文、孔为兰商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2014年2月25日公开开庭进行了审理，原告中奥公司委托代理人刘晓莉到庭参加了诉讼，被告方千文、孔为兰经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告中奥公司诉称：两被告系夫妻。2011年1月7日，原告与被告方千文签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：原告将芜湖市金玺商业广场主楼A1104室房屋出卖给被告方千文，被告方千文应于2011年1月7日前付款812378元，余款800000元由被告方千文在2011年1月11日前办理银行贷款或付款；若被告方千文逾期付款，自催告通知发出90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告方千文应按累计应付款的1%向原告支付违约金；被告方千文愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。被告方千文于2010年12月31日支付了定金50000元，合同签订之日其向原告支付了首付款150000元。2011年1月17日，被告方千文向原告出具《承诺书》一份，承诺于2011年4月17日前付清购房首付款612378元，若逾期付款，按日向原告支付逾期应付款千分之二的违约金。到期后，原告催告多月，被告方千文始终怠于履行付款义务，至今仍欠612378元购房款未支付。因被告方千文上述行为已严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大经济损失，原告为维护合法权益，现请求法院判令：解除原告与被告方千文签订的《商品房买卖合同》；两被告向原告连带支付2011年7月18日至2013年12月27日期间逾期付款违约金1092482元（按逾期应付款612378元的日千分之二计算），2013年12月27日之后的逾期付款违约金仍按逾期应付款612378元的日千分之二计算支付至实际付清款项之日止。
被告方千文、孔为兰未作答辩。
经审理查明：方千文、孔为兰系夫妻。2011年1月7日，中奥公司与方千文签订了《商品房买卖合同》一份。该合同规定：中奥公司将其开发建设的芜湖市金玺商业广场主楼A1104室房屋（设计用途为办公，据出卖人测算，建筑面积为254.72元）出卖给方千文，单价为每平方米6330元，总价款为1612378元；方千文于2011年1月7日前付房款812378元，余款800000元于2011年1月11日前办理银行贷款或付款；方千文逾期付款的，中奥公司应于逾期之日催告方千文，若方千文逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，方千文按日向中奥公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；方千文逾期付款的，中奥公司应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），中奥公司有权解除合同，中奥公司解除合同的，方千文按累计应付款的1%向中奥公司支付违约金，本条款中的逾期应付款指依照本合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付与该期的实际已付款的差额确定；中奥公司应当在2011年12月31日前，将经验收合格的商品房交付方千文使用，…。方千文于2010年12月31日向中奥公司支付了购房定金50000元，于2011年1月7日支付了购房款150000元。2011年1月17日，方千文向中奥公司出具了《承诺书》一份，该《承诺书》载明其于2011年4月17日前付清所欠购房首付款612378元，若逾期付款，自2011年4月18日起至实际全额支付之日止，按日向中奥公司支付逾期应付款千分之二的违约金。2011年9月9日，芜湖市房地产管理处将金玺商业广场主楼A1104室房屋预告登记为方千文、孔为兰共同共有。因方千文自出具《承诺书》后一直未履行付款义务，中奥公司也未向方千文交付涉案商品房。中奥公司于2014年1月3日诉至本院，要求判如所请。
以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、《承诺书》、商品房预售许可证、芜湖市商品房初始登记证、芜湖市房地产预告登记证明、被告孔为兰提交的结婚证及原告委托代理人当庭陈述等在卷证实。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
本案原告与被告方千文签订的涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故合法有效，对双方具有约束力。被告方千文至今未支付首付款612378元，违反了涉案《商品房买卖合同》及《承诺书》约定的付款期限，因原告要求解除涉案《商品房买卖合同》符合该合同约定的原告行使合同解除权的条件，故原告诉请解除与被告方千文签订的涉案《商品房买卖合同》本院予以支持。
本案焦点为：被告方千文如何承担合同解除的违约责任。涉案《承诺书》载明被告方千文于2011年4月17日前付清所欠购房首付款612378元，若逾期付款，自2011年4月18日起至实际全额支付之日止，按日向中奥公司支付逾期应付款千分之二的违约金。此《承诺书》载明的内容表明，被告方千文只有在实际全额支付了所拖欠的购房首付款612378元时［涉案《商品房买卖合同》解除后，被告方千文已无需再支付此款］，其才应按《承诺书》载明的上述标准承担逾期付款违约金，即《承诺书》载明的是合同得以实际履行情形下的逾期付款违约金的计算方法，并非合同解除情形下的违约金计算方法。原告既已要求解除涉案《商品房买卖合同》，其即已不能根据涉案《承诺书》载明的标准主张逾期付款违约金，故本院对原告诉请的逾期付款违约金不予支持。涉案《商品房买卖合同》规定，被告方千文逾期付款，原告应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），原告有权解除合同，原告解除合同的，被告方千文按累计应付款的1%向原告支付违约金。若原告按此规定主张合同解除的违约金，则根据合同条款中关于分期付款情形下确定逾期应付款数额的解释，被告方千文应支付原告违约金14124元［（1612378元-200000元）×1%，原告起诉时，涉案合同约定的被告方千文付款期限均已到期］。被告方千文向原告支付购房定金50000元时，涉案《商品房买卖合同》尚未签订，故该定金性质为立约定金。涉案《商品房买卖合同》签订后，该定金性质已转化为履约定金，被告方千文若继续履行合同，则该定金可冲抵购房款。若被告方千文不继续履行合同，则该定金不能冲抵购房款，根据定金罚则，原告可不予返还此定金。根据法律规定，原告可选择合同解除的违约金条款或者定金罚则主张权利（原告要求被告方千文、孔为兰支付违约金100余万元，依据均非上述事由）。涉案《商品房买卖合同》解除后，原告与被告方千文合同权利义务终止，原告应当向被告方千文返还购房款。因被告方千文不再履行合同义务为既成事实，故被告方千文支付的定金50000元不应返还，即原告只应退还被告方千文购房款150000元。
被告方千文未按承诺履行付款义务，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，因原告未在催告的履行期届满后及时行使合同解除权，故原告不得就扩大的损失要求被告方千文赔偿。
综上，本院为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告芜湖中奥置业有限公司与被告方千文签订的《商品房买卖合同》；
二、原告芜湖中奥置业有限公司于本判决生效后十日内退还被告方千文购房款150000元；
三、驳回原告中奥置业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14632元，被告方千文承担2632元，原告芜湖中奥置业有限公司承担12000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 朱顺旺
人民陪审员 洪 薇
人民陪审员 苏文保
二〇一四年六月三十日
书 记 员 鲍 淳
附适用的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十一条第（二）项：合同解除的，合同的权利义务终止。
第九十三条第二款：当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十九条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传换，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。