北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终11582号
上诉人（原审被告）北京市叶肃平福建茶叶超市，住所地北京市顺义区仁和地区府前西街*号。
经营者叶肃平，男，1962年7月30日出生。
委托诉讼代理人：孙凌飞，北京市中银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市顺义粮油总公司，住所地北京市顺义区府前西街。
法定代表人陈富成，总经理。
委托诉讼代理人：马许，北京道盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单伟鸣，北京道盛律师事务所律师。
上诉人北京市叶肃平福建茶叶超市（以下简称叶肃平福建茶叶超市）因与被上诉人北京市顺义粮油总公司（以下简称粮油总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶肃平福建茶叶超市的经营者叶肃平及委托诉讼代理人孙凌飞，被上诉人粮油总公司的委托诉讼代理人单伟鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶肃平福建茶叶超市上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回粮油总公司全部诉讼请求。上诉事实和理由：1.本案基本事实。签订租赁合同时，叶肃平即告知粮油总公司负责房屋租赁的工作人员租用房屋是用于开设和经营宾馆，并表示需要再租赁顺义区府前西街路南6号办公楼其他楼层一并进行装修和开设宾馆，故涉案房屋一直闲置，直至2015年7月30日其将顺义区府前西街路南6号办公楼第五、六层租赁下来后才一并进行装修。粮油总公司负责房屋租赁的工作人员承诺届时会全力协助办理开设宾馆所需的消防许可证和营业执照等证照。办理消防许可证需提交房屋材料，但粮油总公司未出具《房屋所有权证》，而是出具了一份原顺义县计划委员会盖章的《基本建设任务通知书》，其上显示顺义区府前西街路南6号办公楼为“综合营业服务楼”，但被相关部门告知因房屋性质不符合标准，不予批准办理消防许可证。后粮油总公司负责房屋租赁的工作人员称会帮助从中协调，并表示粮油总公司对于无法办理消防许可证有不可推卸的责任，故承诺叶肃平可以在消防许可证和营业执照办下来后再补交2016年及以后的租金。其后负责房屋租赁的工作人员也均认可该承诺。至今，叶肃平仍为办理消防许可证多方奔走。2.一审判决认定事实不清。房屋真实用途未查清，租金未按时交纳的真实情况未查清，粮油总公司的违约行为和叶肃平福建茶叶超市的经济损失未查清。3.一审判决适用法律错误。叶肃平对迟延交付租金并没有违约的主观故意，相反的，粮油总公司将根本无法开设宾馆的房屋出租给意欲开设宾馆的叶肃平，其行为致使合同目的无法实现，是合同解除的根本违约方。一审法院未判决其承担违约责任，违反了公平原则。且根据《合同法解释二》第二十六条规定，在叶肃平福建茶叶超市未违反合同约定，且不主张解除合同的情况下，一审法院不应确认合同解除。根据《合同法》第一百二十条规定，在粮油总公司存在违约责任的情况下，若认定叶肃平福建茶叶超市也存在违约行为，也应各自承担相应的责任，一审法院判决违约责任全部由叶肃平福建茶叶超市承担，属于适用法律错误。4.即便合同解除，违约金和占有使用费的认定也存在严重错误，一审判决的违约金和占有使用费明显畸高，使粮油总公司从中获利，违反了立法初衷。
粮油总公司辩称：同意一审判决，不同意叶肃平福建茶叶超市的上诉请求和理由。双方签约时已经明确用途，对方没有交纳租金，所以应当解除合同，对方支付违约金。
粮油总公司向法院提出诉讼请求：1.依法确认粮油总公司与叶肃平福建茶叶超市租赁关系自2016年10月2日之日起解除；2.依法判令叶肃平福建茶叶超市限期腾退租赁物；3.依法判令叶肃平福建茶叶超市给付粮油总公司2016年1月1日起至2016年10月2日止房屋租金297840元，并支付逾期付款违约金118260元；4.依法判令叶肃平福建茶叶超市自2016年10月8日起至实际腾退之日至，按每天2190元的标准支付粮油总公司房屋占有使用费；5.依法判令叶肃平福建茶叶超市支付粮油总公司2015年至2016年及2016年至2017年供暖费共计56400元；6.诉讼费由叶肃平福建茶叶超市承担。
一审法院认定事实：2014年7月10日，粮油总公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）叶肃平福建茶叶超市签订《租赁合同》。合同主要内容为：第一条租赁物基本情况（一）租赁物坐落于北京市顺义区府前西街路南6号办公楼第四层。（二）租赁物包括房屋建筑面积720平方米及相关附属配套设施。第二租赁物用途（一）租赁物用途为办公、茶具销售，乙方应按该用途使用租赁物。（二）如乙方需要改变租赁物用途，则1.必须经甲方书面同意，甲方书面同意前，甲方有权要求乙方取得可能遭受不利影响的相邻物业业主的书面同意文件；2.因改变租赁物用途所需办理的全部手续由乙方按照有关法律规定申报；3.因改变租赁物用途所应交纳的全部费用由乙方自行承担。第三条租赁期限（一）租赁期限5年，自2014年7月10日起至2019年7月9日止。（二）乙方需要续租的，应于租赁期限届满前30日内向甲方提出续租要求，经甲方同意后双方重新商定租金、租期条款签订房屋租赁合同。租期届满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。（三）免租装修期为5个月，自2014年7月10日至2014年12月9日止。乙方在免租装修期内不缴纳租金。乙方若在合同租赁期内有违约行为导致提前解除本合同，乙方除应缴付装修期的租金外，还应承担违约责任。第四条租赁费用及支付方式（一）租金标准：394200元/年。从2017年7月10日起，年租金在初始租金的基础上增长10%，直至合同期满。即：2014年12月10日至2015年7月9日的租金229950元；2015年7月10日至2016年7月9日的年租金394200元；2016年7月10日至2017年7月9日的年租金394200元；2017年7月10日至2018年7月9日的年租金433620元；2018年7月10日至2019年7月9日的年租金433620元。（二）租金支付时间：合同签订之日支付2014年12月10日至2015年7月9日租金229950元；自2015年7月10日起，租金半年支付一次，即每年的7月10日前支付当年7月至12月租金；每年的1月10日前支付当年1月至6月租金。租金支付方式：甲、乙双方可采用转账支票、现金、银行托收承付形式收取与支付。（三）租赁保证金标准及支付方式本合同签订之日，乙方应向甲方支付租赁保证金（定义金钱质押），具体金额为65000元整。租赁有效期内，房屋租赁保证金可用于抵扣乙方应支付的费用、租金、违约赔偿、侵权赔偿等应由乙方承担的费用，甲方依照约定直接扣除后，乙方应于甲方要求的期限内补足，否则按照逾期支付租金承担违约责任。租赁期满或合同解除后，乙方不存在欠缴租金、费用和其他违约赔偿、侵权赔偿的，保证金无息返还给乙方。（四）其他费用1.乙方需自行单独安装符合国家标准的水、电表，费用由乙方负责。2.租赁期内，与该租赁物有关的各项费用的承担方式为：乙方承担使用的水费、电费、电话费、电视收视费、卫生费、供暖费等国家规定的费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。若乙方不及时足额支付相关费用，由此给甲乙双方及第三方造成的直接、间接损失由乙方负责……第五条租赁物的交付甲方于本合同签订之日起5日内将租赁物及其附属设施按现状交付乙方。届时双方共同对租赁物及附属设施进行清点，如乙方届时未协助甲方办理交付手续，视同甲方已将符合约定用途的租赁物及附属设施交付乙方。第六条甲方权利义务……（六）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装修装饰……第八条租赁物的返还本合同终止之日后5日内，乙方将租赁物腾空并返还甲方，届时双方共同对租赁物及其附属设施进行清点、查验和确认其是否符合按照约定用途和租赁物性质使用后的状态。如乙方届时未协助甲方办理接收手续，视同乙方未返还租赁物，按本合同约定，由乙方承担违约责任。乙方添置的动产可由其自行收回，装饰、装修部分甲方不予任何补偿。返还租赁物交接手续办理完毕后，对于该租赁物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方遗弃物，甲方有权自行处置。第九条违约责任（一）乙方逾期支付租金或其他约定费用的，每逾期一日，按年度租金标准或费用的3‰支付违约金。逾期15日未支付租金或费用的，甲方有权单方解除本合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，乙方除应给付尚欠租金外，同时还应按照当年度租金总额的30%支付违约金。（二）乙方提前解约，甲方不退还租赁保证金，如租赁保证金不足以弥补甲方损失，甲方有权继续追偿……（九）乙方未按约定期限返还租赁物，乙方须支付占用费，占用费的计算方法为：本合同日租金标准×2倍×逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋，视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利，甲方有权任意处置，且无须给乙方任何补偿，此外，甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担……。合同签订后，叶肃平福建茶叶超市向粮油总公司支付了65000元租赁保证金。
庭审中，双方一致认可叶肃平福建茶叶超市已交纳2016年1月1日之前的租金；叶肃平福建茶叶超市认可未缴纳2016年1月1日之后的租金，辩称其租用涉案房屋用来经营宾馆，因粮油总公司提供的涉案房屋性质为仓储，无法办理宾馆营业执照，影响其使用，故其未缴纳租金。粮油总公司不认可叶肃平福建茶叶超市的上述辩称意见，认为双方签订的合同并未约定叶肃平福建茶叶超市租用涉案房屋仅用来经营宾馆。
庭审中，粮油总公司陈述，2016年9月30日，粮油总公司到叶肃平福建茶叶超市位于顺义区府前街6号地址张贴律师函，要求解除租赁合同；并于当日向地址顺义区府前西街6号福建叶肃平茶叶超市邮寄上述律师函，该邮件于2016年10月2日签收；叶肃平福建茶叶超市不认可收到上述律师函，但认可顺义区府前西街6号福建叶肃平茶叶超市是其地址。
上述事实有双方当事人陈述、《租赁合同》、短信记录、照片、房屋所有权证、发票等证据在案佐证。
一审法院认为：第一，关于租赁合同是否解除的问题。双方签订的租赁合同中约定，逾期15日未支付租金或费用的，粮油总公司有权单方解除合同，现叶肃平福建茶叶超市认可自2016年1月1日起未支付租金，其辩称未缴纳租金的理由为涉案房屋性质为仓储无法办理经营宾馆营业执照，但其未提供相应证据证明，且双方租赁合同约定涉案房屋用途为办公、茶具销售，故对于叶肃平福建茶叶超市的辩称理由，法院难以采信，故粮油总公司享有单方解除租赁合同的权利。因租赁合同中约定自甲方向乙方发出解除通知时合同即告解除，从粮油总公司提供的证据来看，叶肃平福建茶叶超市于2016年10月2日收到解除合同通知，故租赁合同的解除日期为2016年10月2日。
第二，关于涉案房屋租金及逾期付款的违约金问题。因叶肃平福建茶叶超市认可其未支付粮油总公司2016年1月1日之后的租金，故粮油总公司要求叶肃平福建茶叶超市支付2016年1月1日至2016年10月2日期间的租金并无不当，因叶肃平福建茶叶超市认可粮油总公司关于租金的计算方式，法院亦不持异议，对于粮油总公司要求叶肃平福建茶叶超市支付租金的诉讼请求，法院予以支持，因叶肃平福建茶叶超市已交纳65000元租赁保证金，且粮油总公司同意按照合同约定将此租赁保证金从叶肃平福建茶叶超市欠付的租金中扣除，法院亦不持异议。关于逾期付款的违约金，粮油总公司主张按照合同约定的年租金的30%，因粮油总公司未提供证据证明其实际损失，关于叶肃平福建茶叶超市应支付的违约金数额，法院根据公平原则予以酌定。
第三，关于涉案房屋腾退及房屋占有使用费问题。因双方签订的租赁合同已解除，故叶肃平福建茶叶超市应按照合同的约定履行腾退涉案房屋的义务，故对于粮油总公司主张叶肃平福建茶叶超市腾退涉案房屋的诉讼请求法院予以支持。因双方签订的合同中约定，合同终止之日后5日内，叶肃平福建茶叶超市需将租赁物腾空并返还粮油总公司，现粮油总公司要求叶肃平福建茶叶超市自2016年10月8日起支付房屋占有使用费的诉讼请求并无不当，因双方签订的合同中对房屋占有使用费有明确约定，粮油总公司主张按照合同约定的标准支付房屋占有使用费亦无不当，因叶肃平福建茶叶超市不认可粮油总公司关于房屋占有使用费的计算方式，故法院对于房屋占有使用费的计算标准予以酌情确定。
第四，关于供暖费，因双方签订的合同中约定供暖费由叶肃平福建茶叶超市负担，叶肃平福建茶叶超市认可粮油总公司关于供暖费的计算方式、计算标准，亦认可其未实际交纳供暖费，2015年至2016年及2016年至2017年供暖期间，叶肃平福建茶叶超市实际占有、使用涉案房屋，故粮油总公司要求叶肃平福建茶叶超市支付该期间供暖费的诉讼请求，法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七之规定，判决如下：一、叶肃平福建茶叶超市给付粮油总公司二○一六年一月一日至二○一六年十月二日期间的租金二十三万二千八百四十元（已扣除六万五千元租赁保证金），于判决生效之日起七日内执行；二、叶肃平福建茶叶超市给付粮油总公司逾期支付租金的违约金五万一千八百二十四元，于判决生效之日起七日内执行；三、叶肃平福建茶叶超市将位于北京市顺义区府前西街路南6号办公楼第四层腾空后交付粮油总公司，于判决生效之日起七日内执行；四、叶肃平福建茶叶超市按照每日二千一百六十元的标准支付粮油总公司自二○一六年十月八日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于判决生效之日起七日内执行；五、叶肃平福建茶叶超市给付粮油总公司二○一五年至二○一六年度以及二○一六年至二○一七年度供暖费共计五万六千四百元，于判决生效之日起七日内执行；六、驳回粮油总公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对于一审法院认定的相关事实予以确认。
二审期间，叶肃平福建茶叶超市向本院提交了如下证据：1.《顺义县规划管理局建筑施工许可证》，证明涉案房屋所在建筑为综合服务楼，应可以开展商业经营，但叶肃平福建茶叶超市无法办理营业执照和消防许可，使得租赁房屋的目的无法实现，粮油总公司是实际违约方。2.《关于一站式办公楼装修改造外墙面请示》，证明粮油总公司知晓叶肃平福建茶叶超市准备经营宾馆的事实。3.叶肃平与吴俊清的谈话录音，证明叶肃平福建茶叶超市拖欠租金是与粮油总公司协商一致，不应承担违约责任。4.叶肃平与许福胜电话录音二份，证明粮油总公司知晓叶肃平福建茶叶超市租房是为了经营如家宾馆，相关证照无法办理使得合同目的无法实现，粮油总公司是实际违约方。粮油总公司发表了如下质证意见：证据1、2不属于新证据，不认可证据1的证明目的，综合服务楼可以用于开展商业经营，叶肃平福建茶叶超市应当自行办理行政许可手续，而且其实际经营地址注册就是在涉案房屋，所以是可以办理营业执照的，证据2粮油总公司从未见过也从未收到。证据3、4、5真实性无法确认，吴俊清和许福胜都不能代表粮油总公司的意思，录音内容也无法证明叶肃平福建茶叶超市的证明目的，证据3是粮油总公司一直向叶肃平福建茶叶超市催要租金，叶肃平福建茶叶超市一直拖欠，并不是双方对付款时间达成一致意见，粮油总公司从未承诺过涉案房屋用于开设宾馆。本院认为，叶肃平福建茶叶超市二审期间提交的证据1、2均不属于新证据，亦无法证明其所称证明目的；证据3、4、5亦无法证明其所称证明目的。故本院对上述证据均不予采信。
本院认为：本案的争议焦点是叶肃平福建茶叶超市在履行《租赁合同》过程中是否存在违约行为及其违约行为能否达成粮油总公司解除合同的条件。粮油总公司主张解除合同的依据是叶肃平福建茶叶超市逾期支付租金的行为达到《租赁合同》约定的出租方行使单方解除权的条件，叶肃平福建茶叶超市认可未支付2016年1月1日之后的租金，但称其未按合同约定支付租金系因涉案房屋性质为仓储无法办理经营宾馆的相关证照，且双方已就未办理完毕经营宾馆相关证照前其可暂不支付租金达成一致意见，但其未提交证据对其上述主张予以证明，粮油总公司对其抗辩理由亦不认可。故叶肃平福建茶叶超市逾期支付租金的违约行为成立，粮油总公司依据双方合同的约定主张解除《租赁合同》，具有事实及法律依据。根据《租赁合同》的约定，“自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除”，叶肃平福建茶叶超市于2016年10月2日收到解除合同通知，因此《租赁合同》于当日即告解除。叶肃平福建茶叶超市应承担支付欠付租金、逾期付款违约金、支付合同解除日后房屋占有使用费、供暖费的违约责任，因租赁合同已解除，并应履行腾退涉案房屋之义务。一审法院确定的叶肃平福建茶叶超市应向粮油总公司支付的欠付租金、逾期付款违约金、房屋占有使用费及供暖费的金额具有事实及法律依据，本院予以维持。叶肃平福建茶叶超市上诉主张粮油总公司存在违约情形，未提交充分证据证明，本院不予采信。叶肃平福建茶叶超市上诉主张一审法院确定的违约金和房屋占有使用费过高，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上，叶肃平福建茶叶超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6416元，由北京市叶肃平福建茶叶超市负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 史智军
代理审判员 楚 静
二〇一七年十一月二十九日
法官 助理 衡珊珊
书 记 员 王秋岩