新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌民二初字第0246号
原告：张燕，女，1977年10月1日出生，汉族，住乌苏市。
原告：蒋域品，女，1985年9月13日出生，汉族，住乌苏市。
二原告的共同委托代理人：王培战，系奎屯市团结路法律服务所法律工作者。
被告：袁燕，女，1973年11月15日出生，汉族，住乌苏市。
委托代理人：孙庆芬，系新疆雪峰律师事务所律师。
第三人：巴音达拉，男，1978年7月28日出生，蒙古族，住乌苏市。
原告张燕、蒋域品诉被告袁燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，经被告袁燕申请，本院审核，认为案外人巴音达拉与案件具有厉害关系，依法追加其为本案的第三人参加诉讼。由审判员林栋适用简易程序，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告张燕、蒋域品及共同委托代理人王培战，被告袁燕及其委托代理人孙庆芬，第三人巴音达拉到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告诉称：2013年8月17日，原、被告依法签订了《房屋转租合同》。约定将被告经营的位于乌苏市北京路正和商城二楼79号房屋转租给原告，租赁期限自2013年8月17日至2015年5月1日止，每年租金7000元，另外支付了43000元转让费，并约定如果被告在2015年5月内收回房屋将承担转让费的两倍赔偿。合同签订后，原告按照约定将43000元支付给被告。合同在履行了8个月时，由于被告的问题房东将房屋锁住不让经营，原告多次找被告协商，被告总是推托不处理，致使经营的美容店无法营业，给原告造成较大损失。现起诉法院要求判令：1、解除原、被告签订的房屋转租合同；2、被告返还转让费43000元并赔偿损失12000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我并没有违反与原告签订的《房屋转租合同》的相关规定。我们2013年8月17日签订的合同始终依约履行，原告诉称因我的原因致使房东将租赁房屋锁住不让经营造成损失，无事实依据。我与前任承租人黄志英的房屋转让合同经第三人即房东许可，因此我有权将房屋转让给原告。无论是2010年5月1日第三人与黄志英签订的《房屋租赁合同》，还是黄志英经第三人同意又于2011年12月21日与我签订的《店铺转让协议》，均无禁止承租人将房屋再次租赁或者转让他人之条款，原合同第五条规定“租赁期间不得转让他人做其他使用”也只是禁止承租人不能将租赁房屋转让做其他使用。事实上，我经转租得到使用权后，以及再次转租给原告经营，均没有改变房屋的用途，一直从事的是美容院工作，没有将房屋用作他用，每年的租金按期交付，第三人的权益未受到任何侵害。且原合同没有约定单方解除合同的条款，故因第三人原因导致原告无法经营，原告的损失应当由第三人承担，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称：房屋最早是租赁给黄志英的，黄志英后来转租给了被告袁燕，今年3月份我看房屋门锁了2-3个月了，后了解房屋由其他人经营，我的房子，他们转让赚钱，我就依据合同将房屋收回了，请求法院根据案情合理合法处理。
原告为支持其诉讼请求，提供的证据是：1、2013年8月17日原、被告签订的《转让合同》一份，用于证明：原、被告存在租赁关系，租期2013年8月17日至2015年5月1日，向被告交纳了43000元转让费的事实；2、2014年4月12日证明一份，用于证明：我们经营了8个月，租赁的房屋被房东收回的事实。
被告为支持自己的辩解理由，提供的证据是：1、2010年签订的房屋租赁合同、店铺转让协议、房东的妻子乌尔娜的证明各一份，用于证明：被告袁燕从黄志英手中转租了涉案的房屋，期限自2011年12月11日至2015年5月1日，每年租金7000元，转让时经房东同意，无违约行为；2、中国邮政储蓄收据一份，用以证明：被告于2014年4月18日向房东缴纳2014年5月1日至2015年5月1日的房租7000元的事实。
第三人未向法庭提交证据。
被告对原告提交的证据的真实性均无异议，但对所要证明的问题有异议。
原告对被告提交的证据无异议。
第三人对原告提交的自己出具的证明及被告提交的原租赁合同及由其出具的证明无异议，对被告提交的邮政收据证明的问题无异议，但陈述款项已退还被告，对其他证据，因自己不了解情况，不发表意见。
原、被告提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。
经审理查明，被告袁燕经营的第三人巴音达拉位于乌苏市北京路正和商城二楼79号的房屋，系案外人黄志英于2010年5月1日同第三人巴音达拉签订了《房屋租赁合同》取得了经营权。合同约定，租赁期从2010年5月1日至2015年5月1日止；租金的缴纳期限，第一年缴纳租金6500元在签订合同时交清，第二年缴纳租金6500元在2011年5月1日交清，后三年每年租金7000元，均在上一年5月1日前交清；出租方与承租方在租赁期间，出租方不得随意终止合同，承租方也不得退回房屋，承租方在租赁期间不得转让他人做其他使用；发生纠纷双方协商解决，解决不了的由人民法院解决。合同签订后，案外人黄志英经营了两年后，于2011年12月21日，与被告袁燕签订店铺转让协议，将涉诉的乌苏市北京路正和商城二楼79号房屋转让给被告袁燕经营，第三人巴音达拉的妻子出具书面证明，同意袁燕经营，以前的合同不变。被告袁燕经转让取得经营权后，经营到2013年8月17日又将涉诉的房屋转让给了原告张燕、蒋域品，租赁期到2015年5月1日，收取了转让费43000元，包括房屋的租金。原告张燕、蒋域品经营到2014年4月12日，第三人巴音达拉的妻子书面告知原告，收回涉诉的房屋，终止被告袁燕、黄志英的合同。被告袁燕于2014年4月18日，以邮寄的方式向第三人巴音达拉缴纳2014年5月1日至2015年5月1日的房屋租金7000元，第三人收到后退回被告。涉诉的房屋第三人收回后，已租赁给他人。现原告起诉来院，要求退还转让费并赔偿损失，承担本案诉讼费用。
本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但出租人知道或者应当知道承租人转租，在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租，转租合同有效。目的就是为了督促出租人及时行使解除权，维护交易的稳定性，该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中止、延长的规定。
在出租人与出租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有，使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益；而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获利就认为损害了出租人的利益。
本案中，原、被告于2013年8月17日签订房屋转租协议，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效。合同在履行过程中，被第三人强行收回房屋另租他人，不仅导致被告以第三人之间的《房屋租赁合同》解除，同时原、被告签订的店面转租协议无法履行，原告继续经营的合同目的不能实现。此系被告在合同履行过程发生纠纷时未积极主动协商处理纠纷引起，对此被告应承担主要责任。第三人在原合同中虽约定了不能转让做其他使用的条款，但在合同具体履行中，允许原签订人黄志英转让了房屋，视为对原合同的修改。第三人在被告将房屋转让合同履行8个月后，未经协商单方终止与被告的《房屋租赁合同》，并在合同未履行期满将房屋租赁给他人已构成违约。因第三人出租的房屋是在原承租人装修及经营运行正常的状况下租赁，取得了一定的收益，故应承担一定的民事责任。
原告提出转让协议无法履行要求解除，结合原、被告的转让合同实际履行了8个月，我院对已经履行了8个月的期限合法性认可。原告主张退还转让费43000元中包含房屋租金7000元，该租金应予扣除，剩余36000元转让费应该平摊到21个月（2013年8月17日至2014年5月1日止计21个月），扣除实际经营的8个月转让费13712元（36000元÷21月×8月），剩余的转让费22288元（43000元-7000元-13712元）应予以退还，综合全案，被告及第三人在本案中的责任划分，由被告承担12288元，第三人巴音达拉承担10000元为妥。原告要求被告承担赔偿损失的主张，未提供证据印证，且原告明知市场有风险，仍自愿与被告签订转租协议，有明显过错，对其主张的损失赔偿，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告张燕、蒋域品与被告袁燕签订的房屋转让协议；
二、原告张燕、蒋域品的转让费22288元予以退还，由被告袁燕承担12288元，第三人承担10000元，以本判决生效后十日内支付给原告张燕、蒋域品；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1176元，减半收取588元，投递费96元，共计684元，由被告袁燕负担（原告已预交费用684元）。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费及投递费100元，上诉于塔城地区中级人民法院（如上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费及投递费的，则按自动撤回上诉处理）。
审判员 林 栋
二〇一四年九月十六日
书记员 李凤杰