贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民终字第1252号
上诉人（原审原告）向念侨，男，1943年10月20日生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。
被上诉人（原审被告）都匀长城房地产开发有限责任公司，住所地黔南州。
法定代表人张梦雷，该公司总经理。
委托代理人罗嘉勤、古嘉夷，贵州勤剑律师事务所律师。
上诉人向念侨与被上诉人都匀长城房地产开发有限责任公司（以下简称都匀长城房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年9月17日作出（2015）都民初字第1187号民事判决后，向念侨不服，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年3月21日，原告与贵州新龙房地产开发有限公司就原告名下产权登记面积为85.78平方米、实测建筑面积为107.15平方米的住房签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定双方采用房屋产权调换安置方式由甲方贵州新龙房地产开发有限公司提供在拆迁房屋原址上新建的州粮贸大厦安置乙方向念侨，具体为州粮贸大厦（暂定名）A3栋15屋C户型、房号1517、建筑面积为123平方米和A2栋12层A户型、房号1201、建筑面积141平方米；同时约定产权调换偿还的建筑面积为224.3平方米，双方按980元每平方米结算，差额面积39.7平方米，由乙方向甲方支付差价款80000元；该协议还约定交房时超出补偿的部分，乙方按3300元每平方米补给甲方，不足部分，甲方按2500元每平方米退给乙方，过渡期为36个月，过渡费为1070元／月，因甲方延长过渡期限的，按《贵州省城市管理办法》第33条增加乙方过渡费等。2012年7月，贵州新龙房地产开发有限公司将该项目转让给被告开发建设，2015年7月7日被告通知原告办理交房手续，交房时因双方对房屋结算书存在分歧，未能完成交房，原告遂向人民法院提起诉讼，请求判如所请。
原审原告向念侨一审诉称：2011年3月21日我与贵州新龙房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：原告被拆迁房屋的面积为107.15平方米，贵州新龙房地产开发有限公司拆迁该房屋后在原址新建的州粮贸大厦内，偿还原告224.3平方米住宅，同时贵州新龙房地产开发有限公司按980元／平方米补偿原告装修费，协议还约定了过渡费、违约金等。2012年7月12日贵州新龙房地产开发有限公司通知原告，该项目的开发建设单位变更为被告，我与贵州新龙房地产开发有限公司签订的协议由被告继续履行。2015年7月8日原告接到被告的交房通知，原告到被告处办理房屋移交手续时，被告向原告出具了两张结算书，要原告补交299161元，否则拒不交房。原告认为，其与贵州新龙房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，其已按协议的约定履行了义务，被告一再违约，不仅没有按期交房，而且逾期交房的过渡费、违约金也没有付给自己，如今又颠倒黑白，将应由其补偿给自己的219814元，变成自己要补给被告，故向人民法院提起诉讼，要求：1、判令被告向原告交付“州粮贸大厦”A2-A-1201号和A3-C-1517号房屋；2、判令被告向原告支付补偿款136187元；3、判令被告向原告支付过渡费5350元；4、判令被告向原告支付违约金，违约金从逾期交房之日起计算，计至实际交房时止，至2015年7月19日的违约金为16130.23元；5、本案诉讼费由被告承担。
原审被告都匀长城房开公司一审辩称：贵州新龙房地产开发有限公司于2004年6月28日获得都匀市河滨路6号黔南州粮食局职工宿舍1号、4号楼房拆迁许可证，进行房地产开发，2011年3月21日贵州新龙房地产开发有限公司与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》。原告被拆迁的住房产权登记面积为85.78平方米，双方实测共同认可建筑面积为107.15平方米，原告选择了产权调换要求贵州新龙房地产开发有限公司安置两套住房，后贵州新龙房地产开发有限公司提供在拆迁房屋原址上新建的州粮贸大厦A3栋15屋C户型房号1517建筑面积为123平方米的住房一套和A2栋12层A户型房号1201建筑面积141平方米的住房一套给原告，认可产权调换偿还给原告的住房面积为224.3平方米，双方按980元／平方米结算结构和成新差价，差额面积39.7平方米原告再补给贵州新龙房地产开发有限公司8万元，过渡费和搬迁费照付。2012年7月，贵州新龙房地产开发有限公司将该项目转让给被告开发建设，2015年4月工程建设完成，2015年7月7日通知原告办理交房手续时，原告拒不补交房屋差价款，故未能完成交房。原告的五项诉讼请求中，第三项过渡费的金额虽与我们计算有差异，但我们愿意支付原告所诉的金额，其余诉讼请求我们认为不能成立，请求人民法院依法驳回。
一审法院认为：贵州新龙房地产开发有限公司于2011年3月21日与原告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效；原告以都匀长城房开公司作为被告并要求其履行安置协议约定的甲方义务，是以其实际行为认可2011年3月21日的安置协议中的甲方权利义务均转移至都匀长城房开公司，该行为系其真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，予以支持，被告依法享有安置协议中的权利并承担相应义务；因贵州新龙房地产开发有限公司于2004年取得了本案诉争房屋所在项目建设拆迁许可证，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”的规定，原告与贵州新龙房地产开发有限公司签订的补偿安置协议应按照2001年6月13日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定处理，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”以及《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二十二条“以产权调换方式偿还的房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，应按照同等地段商品房市场价格结算结构和成新差价……”的规定，协议中980元／平方米是对结构和成新差价，故原告应当根据协议约定向被告补足房屋差价，原告要求被告支付补偿款的主张，不予支持；由于原告未按协议约定向被告支付房屋差价，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告在与贵州新龙房地产开发有限公司签订补偿安置协议时并未约定履行顺序，因此，被告有权在原告补足房屋差价前拒绝交付房屋，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，不予支持；由于被告自愿按照原告的请求支付过渡费，且有合同约定，故原告要求被告支付过渡费5350元的主张，予以支持；因双方认可被告欠原告过渡费5350元，故被告应当按照合同约定承担至2015年7月的逾期支付过渡费的违约金117.7元，原告要求被告支付违约金至实际交房时没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第七十九条之规定，判决如下：一、驳回原告向念侨要求被告都匀长城房地产开发有限公司交付“州粮贸大厦”A2-A-1201号和A3-C-1517号房屋的诉讼请求；二、驳回原告向念侨要求被告都匀长城房地产开发有限公司支付补偿款136187元的诉讼请求；三、被告都匀长城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告向念侨过渡费5350元；四、被告都匀长城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告向念侨违约金117.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3454元、适用简易程序减半收取1727元，由原告向念侨负担1600元，被告都匀长城房地产开发有限公司负担127元。
一审宣判后，向念侨不服，向本院提出上诉，称：1、从拆许字（2004）第006号《房屋拆迁许可证》可以看出，被上诉人的拆迁行为系商业行为而非公益，本案依法不适用《国有土地上城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理条例》，而应适用《合同法》的规定。2、关于合同第四条第（二）项第（1）点“经双方认可产权调换偿还的建筑面积224.3平方米，双方按980元／平方米结算”，是被上诉人向上诉人履行义务的条款，但一审法院认为980元／平方米是结构和成新差价，应由上诉人补偿给被上诉人的认定是错误的。因条文中无结构和成新差价的字样，条文所在位置等，并结合本案合同为格式合同，根据《合同法》第41条规定，依法应按照不利于被上诉人的理解来认定，即：“双方按980元／平方米结算”应是被上诉人补给上诉人钱款，而不是上诉人补给被上诉人钱款。双方虽未能就结算事宜达成一致，但被上诉人不能以此为由拒绝向上诉人交房，更不能视其书面通知办理房屋交接手续为已经交付了房屋。3、被上诉人于今年7月初开始办理交房事宜，但却未与上诉人办理，根据过渡期为36个月的约定，被上诉人应于2015年3月19日前交房，但其至今未交，被上诉人依约应支付逾期交房的违约金我16130.23元，而一审法院却是判令被上诉人向上诉人承担逾期支付过渡费的违约责任。综上，一审判决违背事实与法律，判决结果错误，请求：1、撤销原判第一项，改判被上诉人向上诉人交付“州粮贸大厦”A2-A-1201号和A3-C-1517号房屋；2、撤销原判第二项，改判被上诉人向上诉人支付补偿款136187元；3、撤销原判第四项，改判被上诉人向上诉人支付违约金，违约金从逾期交房之起计算，计至实际交房时止，至2015年7月19日的违约金为16130.23元。
被上诉人二审辩称：被上诉人补偿安置给上诉人建筑面积224.3平方米住房，每平方米结算补差980元，是由上诉人补偿给被上诉人，还是被上诉人补偿给上诉人的装修费是本案的焦点，我公司认为贵州新龙房地产开发有限公司与上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，虽然此协议是在2011年3月21日签订，但项目获得拆迁许可是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布施行前，本案仍适用《城市房屋拆迁管理条例》以及《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定。此协议完全符合《城市房屋拆迁管理条例》以及《贵州省城市房屋拆迁管理办法》的规定，此外，法律没有规定，协议也没有约定，拆迁上诉人107.15平方米建筑面积的房屋，安置给其264平方米，其中224.3平方米还要按980元／平方米补助其装修费，此要求完全无理。综上，本案事实清楚，上诉人的三个诉求无事实和法律依据，请求驳回上诉。
经本院审查，二审查明事实与一审查明的事实一致。同时，另查明：2012年10月29日，都匀市住房和城乡建设局所颁发建筑工程施工许可证载明粮贸大厦工程的合同开工日期为2012年6月20日。
本院认为，对于上诉人认为贵州新龙房地产开发有限公司于2011年3月21日与其所签《房屋拆迁补偿安置协议》是格式合同的理由，因贵州新龙房地产开发有限公司在签订此协议并非处于垄断或强势地位，而上诉人也非处于贵州新龙房地产开发有限公司的从属地位，其有权对合同内容进行协商变更，不存在不能讨价还价的情况，有权选择是否接受此协议，故上诉人的此上诉理由无事实与法律依据，不予采信。
关于双方当事人对《房屋拆迁补偿安置协议》中“经双方认可产权调换偿还的建筑面积为224.3平方米，双方按980元每平方米结算”的约定发生争议，上诉人认为应是被上诉人补给上诉人钱款，而被上诉人则认为是上诉人补给被上诉人钱款。这一争议系因此协议对结算条款的约定不明确，导致双方当事人理解争议，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条以及第一百二十五条的规定，结合上诉人被拆迁住房的面积与价值、产权调换偿还房屋的面积与价值等情况，依照交易习惯与诚信原则以及此协议的有关内容与目的，确定此争议条款的真实意思为：经双方认可产权调换偿还的建筑面积为224.3平方米，上诉人按980元每平方米向被上诉人支付结算款。一审判决认定上诉人对双方认可产权调换偿还的224.3平方米建筑面积向被上诉人按980元／平方米补足房屋差价的认定有事实与法律依据，正确。上诉人关于被上诉人补给上诉人钱款的理解无证据支持，也与平常交易习惯不符，不符采纳。
关于上诉人所提逾期交房违约金的上诉理由，根据《房屋拆迁补偿安置协议》第十一条第（3）项“如不能按期交房违约责任以第九条第二款为准”以及第五条第1项“乙方选择自行过渡安置，过渡期为36个月，自安置房正式动工之日起算”的约定，表明被上诉人如不能按期交房，依约应承担违约责任。《房屋拆迁补偿安置协议》虽有“以2012年3月20日为正式动工日为准”的约定，但也有此协议第五条第1项“自安置房正式动工之日起算”的约定，同时还有都匀市住房和城乡建设局所颁发建筑工程施工许可证载明的合同开工日期2012年6月20日，据此，根据最高人民法院院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条等规定，确定被上诉人的粮贸大厦工程开工日期为2012年6月20日，故被上诉人依约应于2015年6月19建成房屋并交付，但其直到2015年7月7日才向上诉人通知交付房屋，依约应承担逾期交房的违约责任。上诉人按135.2元／日计算违约金的方式合约合情，予以支持；现被上诉人逾期交房18日，依法应向上诉人支付2433.6元逾期交房违约金。一审法院在上诉人未起诉逾期支付过渡费的违约金情形下，裁判此项违约金错误，对逾期交房违约金的请求不支持违背事实与法律规定，应予纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在逾期交房违约金的事实认定与法律适用错误，应予改判；上诉人关于逾期交房违约金的理由成立，对其逾期交房违约金的请求部分支持；其他上诉理由不成立，所涉上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持都匀市人民法院（2015）都民初字第1187号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、改判都匀市人民法院（2015）都民初字第1187号民事判决第四项为：被上诉人都匀长城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人向念侨违约金2433.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费1727元，上诉人向念侨承担1000元，被上诉人都匀长城房地产开发有限公司承担727元；二审受理费3346元，由上诉人向念侨承担2346元，被上诉人都匀长城房地产开发有限公司承担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 高 潮
代理审判员 陆良艳
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 陈福江