杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第978号
原告：杭州市西湖区政苑小区业主委员会。
负责人：陈应华。
委托代理人：严丽华、李忠贤。
被告：周杏兰。
原告杭州市西湖区政苑小区业主委员会诉被告周杏兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法由审判员陈甲骏独任审判，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告杭州市西湖区政苑小区业主委员会的委托代理人严丽华、李忠贤，被告周杏兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月1日，浙江省直同人物业管理有限公司（以下简称同人物管公司）经原告授权，以受托人的名义九坐落于政苑小区丰潭路211号a11营业房与被告签订《租赁合同》，约定该房屋的租赁期为2010年9月1日至2011年12月31日，租赁期满后合同自行终止，在租赁期满或合同解除后被告应在5日内返还房屋，租金按实结算，如超过5日，每超过1日按照租赁期满或合同解除时房屋每日正常租金的两倍向原告支付租金。现租赁合同期限已届满，租赁合同已终止，但被告一直占有承租房屋未退还，也未缴纳合同到期日起至今的租金。因新物业进场管理，浙江昆仑物业管理有限公司（以下简称昆仑物管公司）与原告于2012年10月22日共同发函告知被告在同等条件下享有优先洽谈租赁权的情况下，被告仍未与原告进行洽谈并签订新的租赁合同。2013年11月26日，原告向被告再次发送《律师函》，催告被告立即腾退租赁房屋，但被告仍置之不理。2012年6月30日，原告与同人物管公司签订的《物业服务合同》已终止，现同人物管公司已撤出原告小区（另小区营业用房物业费已调整至每月每平方米2元）。故请求判令：1、被告腾退位于丰潭路211号a11营业房。2、被告向原告支付房屋占用费102941元（自2012年7月1日暂计算至2014年4月30日，此后占用费按154元每天计算至腾退之日止）。3、被告支付房屋占用期间的物业服务费2816.9元（自2012年7月1日暂计算至2014年4月30日，此后物业费按每月2元每平方米计算至腾退之日止）。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告周杏兰辩称：房屋租赁合同期满后，同人物管公司仍继续收取房租，后因原告提价后的租金远高于原约定租金，原、被告在租金问题上产生纠纷。被告系老承租户，服务对象仅限于小区内居民，生意惨淡，故原告大幅度提高租金难以承受，且原告对被告要求降低租金的要求不予理睬。望考虑被告实际困难和承受能力。
原告提供了下列证据材料：
1、杭州市物业管理用房交接清单，证明丰潭路211号a11营业房属政苑小区全体业主所有。
2、业主委员会换届备案通知书、更换主任报告，证明业主委员会依法成立并备案，2011年5月16日原主任辞去业委会主任职务，同时在社区党组织主持下，业委会9名委员以举手表决方式一致同意原副主任陈应华担任业主委员会主任。
3、物业服务合同，证明2009年4月25日原告与同人物管公司签订了物业服务合同，合同约定原告委托同人物管公司对属于全体业主所有的商业用房进行经营和管理等权利义务。
4、租赁合同，证明2010年9月1日受托管理人同人物管公司就坐落于政苑小区丰潭路211号a11营业房以受托人名义与被告签订租赁合同，租赁期自2010年9月1日至2011年12月31日，租赁期满本合同自行终止。且被告在租赁期满或合同解除后5日内返还房屋，租金按实结算，如超过5日，每超过一日，按照租赁合同期满或解除合同时房屋每日正常租金的二倍向原告支付租金。
5、关于政苑小区服务中心商铺租赁事宜洽谈的通知，证明原告发函给被告，告知其在同等条件下享有优先洽谈租赁权，并于指定地点进行洽谈，逾期视为放弃优先租赁权。
6、社区证明，证明2013年3月7日在三墩镇政苑社区的组织下，原、被告就房屋租赁事宜进行协商调解。
7、律师函、ems快递返单，证明原告委托律师发出律师函催告被告在接函后7日内签订租赁合同或腾退租赁房屋。
8、证明，证明诉争租赁房屋现仍由被告占用的事实。
9、请求政苑小区业主委员会代为收取经营户的物业服务费函件，证明代收物业费及物业费计费按照每天2元每平方米计算。
被告周杏兰提供了下列证据材料：
1、发票联，证明2012年1月1日至2012年6月30日的租金已交。
2、公告，证明原告发通知要求被告缓交房租。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，证据1，日期经过涂改，真实性不能确定。证据2，加盖交通银行的章，且此前物业服务费仅为8毛。证据3－9，均无异议。
上述由被告周杏兰提供的证据，经原告质证后认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关联性，原告并未主张该时间段的房租。对证据2的真实性有异议，该公告显示缓交物业服务费，与交纳房租并无关联。
本院对上述证据作如下认证：
1、原告提供的证据。证据3－9，被告没有异议，予以认定。证据1，盖有浙江省升级机关事物管理局及杭州市西湖区住房和城乡建设局物业科的章，真实性予以认定。证据2，盖有杭州市西湖区建设局物业管理科及杭州市三墩镇人民政府的章，真实性予以认定。
2、被告周杏兰提供的证据。证据1，真实性予以认定，但系此前的房租，与原告主张的费用并不重复。证据2，真实性予以认定，但该公告系原告要求业主缓交物业费，而非房租。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2006年1月，建设单位在交付杭州市西湖区政苑小区房屋时移交给相关部门相应的物业管理办公用房和公共活动用房、商业用房，位于杭州市西湖区丰潭路211号一层等房屋属于上述房屋之列。
2009年4月25日，原告与同人物管公司签订《物业服务合同》，约定委托管理期限为三年，即自2009年1月1日8时至2011年12月31日8时止；原告委托同人物管公司对属于全体业主所有的商业用房进行经营和管理。
2010年9月1日，同人物管公司作为甲方、被告作为乙方签订《租赁合同》一份，约定的主要内容有：甲方出租给乙方的房屋坐落于杭州市政苑小区丰潭路211号a11营业房；甲方保证有权出租该房屋；甲方同意乙方租赁该房屋用于办公用房；该房屋租赁期为一年，即2010年9月1日至2011年12月31日；租赁期限届满后本合同自行终止，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前三个月向甲方提交续租的书面要求，在同等条件下甲方优先出租给乙方；双方确认2010年9月1日至2011年12月31日该房屋年租金为1.2元／天.平方米，年租金总额为28040元，租金采用先付后用原则，乙方在合同当日向甲方支付六个月租金14020元，租赁期内每六个月一个付款周期，乙方应于每个周期开始前7天内向甲方预先支付6个月租金，直至合同终止，每逾期一日，乙方需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金；在租赁期满或合同解除后，乙方应在5日内返还该房屋，租金按实结算，如超出5日，每超出一日按照租赁期满或合同解除时房屋每日正常租金的二倍向甲方支付租金；房屋租赁期间，乙方不得将该房屋进行转租和转让；双方在履行本合同过程中发生争议协商不成，任何一方均可通过该房屋所在地人民法院诉讼解决。合同履行期间，被告依约支付了租金。合同期限届满后，被告坚持要求续租房屋并支付租金至2012年6月30日，此后因对租金等内容与原告不能协商达成一致意见，却一直占用该房屋至今，亦未支付2012年7月1日起的房屋占有使用费。2012年10月22日，原告及昆仑物管公司向业主发函，函件载明：原告与同人物管公司的合同已终止，昆仑物管公司于2012年7月1日进场管理，原告委托昆仑物管公司洽谈商铺合同及租赁事宜。2014年3月11日，昆仑物管公司要求原告代收被告拖欠的物业服务费。原告遂于2014年5月7日诉至本院。
庭审中，被告自述2012年6月同人物管公司向其收取物管费时告知其所租房屋属于原告，2012年8月昆仑物管公司受原告委托与各商户协商房屋续租问题。
本院认为，位于杭州市西湖区丰潭路211号a11商业用房属于政苑小区全体业主共有，原告代表全体业主与同人物管公司签订《物业服务合同》，委托同人物管公司对上述房屋进行经营和管理，之后同人物管公司在授权范围内以自己的名义与被告订立《房屋租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。虽然同人物管公司与被告签订合同时被告不知道原告与同人物管公司之间的代理关系，但在合同约定的租赁期限届满后，被告未按约支付占有使用费及腾退房屋，不履行合同义务，同人物管公司也向被告披露了委托人为原告，则原告可行使《房屋租赁合同》中同人物管公司对被告的权利。现被告租赁房屋的期限早已届满，故原告要求被告腾退房屋的请求理由充分，予以支持；至于原告主张的租赁期限届满后被告应支付的占有使用费，计算标准应按合同约定标准，合同期限内年租金为28040元，则租赁期满后的年占有使用费为上述年租金的两倍即56080元，本院自2012年7月1日暂计算至2014年4月30日，为102941元，此后至实际腾退之日按每年56080元计算占有使用费。关于物业服务费，被告对于原告主张的每月2元／平方米的物业服务费并无异议，故本院按每月2元／平方米，计算64.02平方米，自2012年7月1日暂计算至2014年4月30日，为2816.9元，此后按每月2元／平方米计算至实际腾退之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第四百零三条第一款之规定，判决如下：
一、周杏兰于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市西湖区丰潭路211号a11商业用房腾退给杭州市西湖区政苑小区业主委员会。
二、周杏兰于本判决生效之日起三十日内支付杭州市西湖区政苑小区业主委员会2012年7月1日至2014年4月30日的房屋占有使用费102941元，并支付2014年5月1日起至腾退之日止、按每年56080元计算的占有使用费。
三、周杏兰于本判决生效之日起三十日内支付杭州市西湖区政苑小区业主委员会2012年7月1日至2014年4月30日的物业服务费2816.9元，并支付2014年5月1日起至腾退之日止、按每月2元／平方米计算的物业服务费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1208元，由周杏兰负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 陈甲骏
二〇一四年九月十五日
书记员 罗 芳