福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第586号
原告吴毅，男，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托代理人郑媛媛，福建元一律师事务所律师。
被告龙宪琼，女，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托代理人方传勇，福建新世通律师事务所律师。
原告吴毅与被告龙宪琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理，依法由代理审判员李伯魁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴毅的委托代理人郑媛媛、被告龙宪琼及其委托代理人方传勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴毅诉称：2013年8月底，原告委托福建骊特房地产综合服务有限公司出售其坐落于福州市晋安区鼓山镇招贤路8号盛天鼓城某室的房屋。同年9月，福建骊特房地产综合服务有限公司通知原告说已经有购房意向者，并要求原告尽早还清银行贷款并办理房屋抵押注销手续，以方便产权交易。为此，原告于2013年9月8日向他人有息借款8万元准备提前归还银行贷款并办理房屋解押手续。经过几次协商后，原告与被告于2013年9月20日在福建骊特房地产综合服务有限公司的办公室签订了房产买卖合同，约定被告向原告购买福州市晋安区鼓山镇招贤路8号盛天鼓城某室的房屋，总价为180万元。合同约定，原告应在合同签订的五个工作日内，向银行申请办理提前结清按揭贷款手续，并在2013年10月20日前结清贷款并办理好房屋抵押注销手续。被告应当在2013年9月25日前将履约保证金18万元汇入福建骊特房地产综合服务有限公司指定的监管银行账户，并于2013年10月15日前将首付款存入银行监管账号，并提供银行按揭材料给银行办理贷款。任何一方中途解除合同，违约方应按购房款的10%（即18万元）向守约方支付违约金，并承担守约方支付的律师代理费、诉讼费等。合同签订后，原告按照合同的约定，于2013年9月23日提前还清了银行按揭贷款76662.85元。同年9月25日原告将产权证、土地证交给福建骊特房地产综合服务有限公司，并于同年10月21日办理了房屋抵押注销登记。原告按照合同的约定完成所有房屋买卖手续后，被告却未按照合同的约定交付保证金与购房首付款。经福建骊特房地产综合服务有限公司多次书面催告，被告仍一直拖延履行义务，并单方面提出解除合同。2013年12月14日原告发出书面催告函，要求被告依约定履行合同义务，但被告收到催告函后至今没有答复，既不履行合同，也不按合同约定向原告支付解除合同的违约金、赔偿金。原告认为，被告单方面解除合同的行为是严重的违约行为，已造成原告极大的经济损失。请求判令被告根据房产买卖合同第9条第3款的约定向原告支付违约金18万元（含原告支付的律师费9200元以及8万元借款还贷的利息损失）。
被告龙宪琼辩称：一、原、被告2013年9月20日所签订的合同属于效力待定合同，被告在2013年9月21日有权撤销该合同。根据《中华人民共和国物权法》191条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，2013年9月20日原、被告双方签订合同时，合同所指向的房产尚处于抵押期间，原告转让的房产属于抵押财产且未经抵押权人同意。因此原告对房产的处分权受到《物权法》的限制，合同属于效力待定。在权利人追认前，因无权处分而订立的合同处于效力待定状态，在得到追认以前，买受人可以撤销该合同；在追认以后，则合同将从订立合同时起就产生法律效力，任何一方当事人都可以请求对方履行合同义务。2013年9月20日签订《房屋买卖合同》时原告对房屋的处分权尚处于受限制的状态，该合同属于效力待定。2013年9月23日原告才向抵押权人提出提前还贷解除抵押权申请，2013年10月23日抵押权才予以注销。原告未办理解押手续前被告有权申请撤销合同应予支持。关于被告撤销《房屋买卖合同》给原告造成损失赔偿的问题。2013年9月20日晚9点签订《房屋买卖合同》到2013年9月21日早上7点被告撤销《房屋买卖合同》，时间仅间隔不到十二个小时，原告根本就没有损失。且合同约定的违约金亦高于原告实际损失的30%，应当调整并降低违约金。
经审理查明：2013年9月20日，原、被告签订房产买卖合同，约定被告向原告购买坐落于福州市晋安区鼓山镇招贤路8号盛天鼓城某室的房屋，总价为180万元。合同约定，如存在抵押，原告应在合同签订的五个工作日内，向该房产的原抵押权人申请提前结清贷款手续，并在2013年10月20日前结清贷款并办理好房屋抵押注销手续。被告应当在2013年9月25日前将履约保证金18万元汇入交易服务方福建骊特房地产综合服务有限公司指定的监管银行账户，并于2013年10月15日前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料将贷款银行要求的首付款一次性存入贷款银行开立的账号中办理解冻手续。任何一方未按照合同或相关附件的约定履行义务的，或未经协商一致擅自变更或解除合同的，视为违约行为。自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。因一方延迟履行本合同约定的义务，致使守约方按上述约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币18万元，同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的税费，及因守约提起诉讼而支付的诉讼费、律师费、差旅费。同日，原被告签订补充协议约定，原告应配合被告将办理该房产相关权属过户至被告指定人员名下；原告应于2013年9月25日将上述房产的房屋所有权证、国有土地使用证交由提供中介服务方福建骊特房地产综合服务有限公司监管，否则原告应按照房产买卖合同承担违约责任。合同签订后，原告按照合同的约定，于2013年9月23日提前还清了银行按揭贷款76662.85元。同年9月25日将产权证、土地证交给福建骊特房地产综合服务有限公司。并于同年10月21日办理了房屋抵押注销登记。被告并未按照合同的约定交付履约保证金及购房首付款。2013年12月14日原告向被告发出书面催告函，要求被告按照合同的约定履行合同。原告发出书面催告函后，被告仍拒不履行合同。遂诉至本院。
另查：原告吴毅与陈琴系夫妻关系，陈琴于2013年9月8日向李建忠出具借条一张，载明“因要解押还贷，兹向李建忠借款人民币捌万元整，月息1500元，借期四个月，保证四个月期满一次性归还本息。如到期没有归还，至第五个月起的月息为1800元，每月付息，直到还清本金止”。
被告龙宪琼与刘德海系夫妻关系，2013年12月17日刘德海通过福建骊特房地产综合服务有限公司与案外人李允学签订房屋买卖协议，购买了李允学所有坐落于福州市晋安区鼓山镇招贤路8号盛天鼓城某室的房屋，总价为158万元。
诉讼中，被告申请证人张旭德（曾用名张浩楠）、陈金贤出庭作证，证人张旭德到庭后拒不提供身份信息凭证，庭后亦拒签庭审笔录，因对其身份信息真实性无法确认，故对其证言本院不予采信。
证人陈金贤系被告龙宪琼女婿，庭审中提供电话录音光盘证实，被告在得到福建骊特房地产综合服务有限公司盛天2店店员刘娟确认原告已经同意解除房屋买卖协议后，被告丈夫刘德海才通过中介介绍与李允学签订房屋买卖合同。
原告吴毅因本起纠纷支出律师费9200元。
以上事实，有房产买卖合同、交易服务合同、补充协议、贷款还款凭证、收证收据、房屋产权证、律师函、邮件详情单、借条、转账凭证、律师费发票、结婚证、支付利息银行转账凭证。户籍登记信息、谈话录音（附光盘）为证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定以及法律规定履行自己的权利和义务。本案中，原告在取得房屋所有权证及实际占有房屋后，对房屋即产生事实上的处分权，并不因原告设定抵押而改变。原、被告签订的房屋买卖合同主体适格、意思表示真实、内容合法，买卖合同合法有效。原、被告在合同中既已明确约定了违约责任，被告龙宪琼应依约定履行按时缴纳履约保证金及办理等应由其承担的义务，但是其并未如期履行该义务，显然已经构成违约，应当承担违约责任。庭审中，被告提出其经原告同意解除合同后，才另行与他人签订买卖合同，但未能提供相应的证据证明，且庭审中证人提供录音光盘亦非原告本人陈述，无法证实其同意解除购房合同及免除违约金，故对被告上述辩解本院不予采信。综上因被告的违约，原告主张解除合同及被告支付违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告应根据合同的约定赔偿原告违约金18万元，但被告龙宪琼主张其在签订合同的第二天即要求解除合同，并未对原告造成损失，请求予以降低违约金标准。综合考虑原、被告双方合同履行的情况、诚信因素、卖方的损失后，本院认为违约金酌定为9万元为宜。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告吴毅与被告龙宪琼签订的房产买卖协议；
二、被告龙宪琼于本判决生效之日起十日内向原告吴毅支付违约金9万元。
三、驳回原告吴毅其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1950元，由原告吴毅负担925元，被告龙宪琼负担1025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 李伯魁
二〇一四年四月二日
书 记 员 张 琳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日