海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民三终字第101号
上诉人（原审被告）：海南中行得胜沙路65号小区业主委员会。
法定代表人：伍生贤，该委员会主任。
委托代理人：彭诗俊，海南昌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈开瑞，男，1968年4月9日出生，汉族，海口市龙华区龙桥镇吴西村人。
委托代理人：王玉章，男，1947年11月11日出生，汉族。
原审被告：海南金村物业管理有限公司。
法定代表人：赵蓉，该公司董事长。
原审第三人：周占平，男，1968年12月2日出生，汉族。
上诉人海南中行得胜沙路65号小区业主委员会（以下简称中行业主委员会）与被上诉人陈开瑞、原审被告海南金村物业管理有限公司（以下简称金村物业公司）、原审第三人周占平租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日受理后，依法组成由审判员廖端明担任审判长，审判员庹军，代理审判员袁文参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人中行业主委员会的委托代理人彭诗俊，被上诉人陈开瑞及其委托代理人王玉章到庭参加诉讼。原审被告金村物业公司和原审第三人周占平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：中行业主委员会于2006年12月21日出具委托书，委托金村物业公司对外租赁其委员会的得胜沙路65号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地；委托期限6年�从2006年到2013年）。同年12月22日陈开瑞与金村物业公司签订一份《空地租赁协议书》。合同约定：金村物业公司将中行位于得胜沙路65号中行宿舍大门右侧一块约50平方米空地租给陈开瑞经营（除餐饮外），租赁期内未经金村物业公司同意，陈开瑞不得改变合同约定的使用性质；期限为6年（即从2007年1月至2013年3月1日止）；租金每月1100元，合同签订后陈开端交3000元作为押金，陈开瑞必须保证每月5日前缴纳租金与水电费，金村物业公司有权终止合同，不得退还押金；陈开瑞在构建房屋铺面时，不得超出地皮的使用范围，铺面结构高度不准高于6米，经营卫生由陈开瑞负责；合同期满，如陈开瑞有意继续租用，在同等条件下，金村物业公司应优先考虑。
另经查明，陈开瑞在经营过程中，于2011年1月26日与第三人周占平签订一份《租赁协议书》，约定：陈开瑞将位于得胜沙路65号中行宿舍大门右侧铺面租给第三人周占平经营，经营范围为：日什工产、副食、百货、烟酒、服饰、纺织品等；租期为2年1个月（即从2011年2月1日至2013年2月底止）；租金为每月5000元，每半年缴纳为2万元，合同期满押金退回，合同期满如第三人周占平有意继续租用，在同等条件下，陈开瑞应优先考虑。该合同已履行完毕。
再经查，在陈开瑞与金村物业公司合同履行期届满前的最后一天，中行业主委员会与第三人周占平2013年3月1日签订一份《中行得胜沙铺面合同》，将该空地及地上构建物全部出租给第三人周占平。2013年3月3日至2016年2月28日，租金每月3000元；2016年3月1日至2019年2月28日，租金每月2200元；2019年3月1日至2023年2月28日，租金每月2500元。现该地由第三人周占平在经营。
陈开瑞在原审提出的诉讼请求为：依法判决中行业主�员会与周占平签订的《铺面合同书》无效；依法判令陈开瑞和金村物业公司签订的《空地租赁协议书》有租期满后优先续租权；依法确认陈开瑞承租中行业主委员会空地上有陈开瑞出资5万元人民币所建的两层铁皮铺面房为陈开瑞物权；本案诉讼费由中行业主委员会，金村物业公司、周占平承担。
原审法院判决认为：陈开瑞与金村物业公司签订《空地租赁协议书》、中行业主委员会与第三人周占平签订的《中行得胜沙铺面合同》。其标的物都是中行得胜沙宿舍大门右侧50平方米空地即地上构建物。陈开瑞与金村物业公司于2006年12月22日签订的《空地租赁协议书》，系双方真实意思表示，主体资格合格，不违反国家法律法规强制性规定，对双方当事人都有法律约束力，应全面履行。合同签订后，双方均已按合同履行了自己的权利义务，陈开瑞将2万元履行保证金交由金村物业公司，金村物业公司也依约将位于得胜沙路65号中行宿舍大门右侧一块50平方米空地交由陈开瑞经营，但在租赁合同履行期届满最后一天，中行业主委员会在未经得陈开瑞是否要继续承租及解除合同情况下，将该地及地上建筑物转租给第三人周占平。因陈开瑞和金村物业公司的合同为有效合同，受国家法律法规的保护，而中行业主委员会在合同履行期未满时，将该空地及地上建筑物转租给第三人周占平，侵犯了陈开瑞的合同权益，也剥夺了作为承租人的优先承租权。陈开瑞与金村物业公司双方有合同约定，陈开瑞在合同履行完毕后有优先承租权，中行业主委员会将合同标的转租给第三人周占平，侵犯了陈开瑞的合同权益，现陈开瑞要求确认金村物业公司签订的《空地租赁协议书》无效（原审此处表述有误，应为“确认中行业主委员会与第三人周占平签订的《中行得胜沙铺面合同》无效），符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，依法应予支持，要求在同等条件下享有优先承租权，符合合同法律及法规的规定，依法予以支持，要求确认投资建铁皮屋款项及返还不当得利，与其要享有优先权和确认合同无效，不属于同一法律关系，不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项之规定，判决：一、确认中行业主委员会与周占平于2013年3月1日签订的《中行得胜沙铺面合同》无效。二、陈开瑞在同等条件下对中行位于得胜沙路65号中行宿舍大门右侧一块50平方米空地享有优先承租权。案件受理费1050元，由海南金村物业管理有限公司及海南中行得胜沙路65号小区业主委员会共同负担。
上诉人中行业主委员会不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院对本案事�认定错误。1、一审法院对陈开瑞与金村物业公司约定优先续租权的事实认定错误。第一，陈开瑞与金村物业公司没有在租赁合同中约定优先续租权，陈开瑞依法不享有优先续租权。一审法院认为：“原告与被告金村物业公司双方有合同约定，原告在合同履行完毕后有优先续租权。”该认定缺乏事实依据和法律依据。陈开瑞与金村物业公司在《空地租赁协议书》第十二条约定：“合同期满，如乙方有意继续租用，在同等条件下，甲方应优先考虑”。一审法院查明：“合同期满，如原告有意继续租用，在同等条件下，被告金村物业公司应优先考虑”。金村物业公司与陈开瑞签订《空地租赁协议书》时，向陈开瑞提交了中行业主委员会出具的《授权委托书》。陈开瑞清楚地知道：金村物业公司只有6年的对外租赁权。租赁期满，金村物业公司无权继续与陈开瑞签订租赁合同。金村物业公司与陈开瑞在《空地租赁协议书》第十二条约定，且经一审法院查明的优先考虑，表达的只是一种意向，不是优先续租权。第二，金村物业公司受托租赁期限届满，未取得中行业主委员会新的授权，不具有与陈开瑞续租的权利。2006年12月21日，中行业主委员会委托金村物业公司将中行得胜沙宿舍大门右侧50平方米空地对外租赁，委托期限6年，委托期从2007年至2013年，租赁费存入小区日常维护基金帐户，租金直接受益人为该小区全体业主。金村物业公司于同年12月22日与陈开瑞签订《空地租赁协议书》，双方约定的租赁期限为6年零2个月，即从2007年元月2日至2013年3月1日止。该合同已履行完毕。金村物业公司在受托租赁期限届满，未取得中行业主委员会新的授权，不具有与陈开瑞续租的权利。因此，一审法院认定陈开瑞享有优先承租权缺乏事实依据和法律�据。2、一审法院对中行业主委员会将租赁物租赁给第三人周占平的事实认定不清。第一，中行业主委员会作为涉案租赁物的权利人，委托金村物业公司对外租赁期间届满之后，有权与任何一方民事主体签订租赁合同。一审法院认为：“被告中行业主委员会将合同标的转租给第三人周占平，侵犯了原告的合同权益”。该认定缺乏事实依据和法律依据。中行业主委员会是涉案租赁场地的权利人，享有占有权、使用权、收益权和处分权。根据中行业主委员会对金村物业公司的委托期限，陈开瑞与金村物业公司签订的租赁协议截止于2013年3月1日。委托租赁期限届满之后，中行业主委员会未再委托金村物业公司继续对外租赁，金村物业公司不再享有该场地对外租赁权，因此，中行业主委员会有权与包括周占平在内的任何一方民事主体签订租赁合同。中行业主委员会与第三人�占平签订租赁合同，符合相关法律规定和民事法律权利自治原则。第二，中行业主委员会将租赁场地租赁给周占平，无须征得陈开瑞的同意。一审法院认为：“在租赁合同履行期届满最后一天，被告中行业主委员会在未征得原告是否要继续承租及解除合同情况下，将该地及地上建筑物转租给第三人周占平”。该认定缺乏事实依据和法律依据。2006年12月21日，中行业主委员会将涉案租赁物委托金村物业公司对外出租，委托期限6年；金村物业公司将该租赁场地租赁给陈开瑞，期限也是6年。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，陈开瑞与金村物业公司签订的租赁合同履行完毕之后，陈开瑞应当向中行业主委员会返还租赁物。鉴于中行业主委员会�再授权金村物业公司对外租赁，且陈开瑞与金村物业公司的租赁合同已经履行完毕，因此，中行业主委员会有权将租赁场地租赁给第三人周占平而无须征得陈开瑞的同意。一审法院的认定缺乏事实依据和法律依据。第三，中行业主委员会与第三人周占平签订租赁合同，既不是转租，也没有侵犯陈开瑞的合同权益，更没有剥夺陈开瑞的优先承租权。一审法院认为：“被告中行业主委员会在合同履行期未满时，将该空地及地上建筑转租给第三人周占平，侵犯了原告的合同权益，也剥夺了作为承租人的优先承租”。该认定与客观事实不符。中行业主委员会委托金村物业公司对外租赁期限为6年，金村物业公司与陈开瑞签订的租赁合同为6年零两个月，且不说金村物业公司未与陈开瑞约定优先承租权，即使约定了优先承租权，其效力也不能及于中行业主委员会；该合同履行完毕之后，陈开瑞应依法将租赁物返还给中行业主委员会。中行业主委员会是涉案租赁物的权利人，与第三人周占平签订租赁合同不是转租，而是正常行使自己的权利。陈开瑞与金村物业公司签订的租赁合同的终止日是2013年3月1日，中行业主委员会虽然在当天与第三人周占平签订租赁合同，但合同起始时间却是2013年3月3日。一审法院关于中行业主委员会在“合同履行期未满时，将该空地及地上建筑物转租给第三人周占平，侵犯了原告的合法权益，也剥夺了作为承租人的优先承租权”的认定缺乏事实依据和法律依据。3、一审法院在判决书中虚构事实，认定互相矛盾，严重损害了人民法院的司法公信力。一审法院认定：“原告将2万元履行保证金交由金村物业公司”，该认定缺乏事实依据。一审法院在审理中查明的事实却是：“合同签订后原告交3000元作为押金”。一审法�认定：“现原告陈开瑞要求确认被告金村物业公司签订的《空地租赁协议书》无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，依法应予以支持”；一审法院对该项事实同时认定：“原告陈开瑞与被告金村物业公司于2006年12月22日签订的《空地租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，主体资格合法，不违反国家法律法规强制性规定，对双方当事人都有法律约束力，应全面履行。合同签订后，双方均已按合同履行了自己的权利义务”。一份严肃的司法文书，一审法院的认定却是互相矛盾，严重损害了人民法院的司法公信力。二、一审法院判决适用法律错误。金村物业公司受托将涉案场地对外租赁的期限只有6年，金村物业公司与陈开瑞签订的租赁合同期限同为6年，一审法院认定“双方均已按合同履行了自己的权利义务”；金村物业公司与陈开�在《空地租赁协议书》第十二条约定的优先考虑，只是一种意向，并不构成优先续租权；陈开瑞与金村物业公司的租赁合同履行完毕之后，中行业主委员会未委托金村物业公司继续对外租赁，金村物业公司不具有与陈开瑞续租的权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，陈开瑞在租赁期间届满之后，应当向中行业主委员会返还租赁物，返还之后，中行业主委员会有权与任何一方民事主体签订租赁合同。但是，一审法院错误适用《合同法》第八条、第五十二条第五项的规定，作出违反事实、违反法律规定的错误判决。一审法院也未指出中行业主委员会到底违反了法律、行政法规的哪一条强制性规定而判决与周占平签订的租赁合同无效并让陈开瑞取得优先承租权。三、一审法院审理案件程序违法。依据《民事诉讼法》第五十八条的规定，当事人可�委托的诉讼代理人一是律师、基层法律服务工作者；二是近亲属；三是所在社区推荐的公民。依据全国人大常委会法制工作委员会在《中华人民共和国民事诉讼法释义》中对第五十八条第二款第三项的释义，当事人所在社区，是指当事人所在的居委会或村委会，公民是指本社区的公民。陈开瑞的诉讼代理人王玉章既不是律师或基层法律服务工作者，也不是陈开瑞的近亲属，更不是陈开瑞所在社区的公民，无权参与诉讼。即使陈开瑞所在村委会为王玉章出具了推荐意见，王玉章也不能因此取得诉讼代理人的资格。一审法院未查明陈开瑞诉讼代理人的身份，允许其出庭参加诉讼，违反了上述规定，构成程序违法。
综上所述，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法判决：一、撤销海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第1130号民事判决书；二、驳回陈开瑞在一审提出的各项诉讼请求；三、判令陈开瑞承担本案的诉讼费用。
被上诉人陈开瑞答辩称：一、中行业主委员会在本案中不是适格单独提出上诉及独立请求的主体，其诉讼请求应予驳回。1、中行业主委员会在原审中处的法律地位是第二被告。前有海南金村物业管理有限公司，后有周占平涉案。作为原审第一被告金村物业公司是中行业主委员会受委托者，更是与陈开瑞直接发生租赁合同关系的直接当事人，第三人则是和陈开瑞发生签字《铺面租赁合同》的当事人，而作为第一被告金村物业公司不上诉表示服判，作为没有直接联系的中行业主委员会上哪门子诉。2、设想二审开庭在缺失第一被告金村物业公司、第三人周占平的情况下，法庭上如何举证、质证，调整陈开瑞与中行业主委员会之间牵强的法律关系。二、陈开瑞�法享有争议标的物的续租权。原审判决书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。1、金村物业公司受中行业主委员会委托，直接和陈开瑞签订该涉案租赁场地为期6年的《空地租赁协议书》。该证据有以下在诉讼中的表现：（1）金村物业公司是中行业主委员会的委托方；（2）特定的租赁标的物；（3）金村物业公司和陈开瑞关系是直接的；（4）当事人只能是金村物业公司和陈开瑞（因此中行业主委员会不是适格的上诉主体）；（5）约定租赁期为6年；（6）约定6年期满后陈开瑞享有优先续租权。2、该证据体现了和续租权的冲突：该证据《空地租赁协议书》第十二条明确约定：“合同期满，如乙方有意继续租用，在同等条件下，甲方应优先考虑。”该条约定也就是指陈开瑞在6年租赁期满后，对该标的物有优先续租权。这依约定和中行业主委员会委托授权对外租赁的6年委托共同存续了6年。3、有冲突的证据不是一成不变的，它根据人或物或知道或新的法律法规产生或修改而变化：陈开瑞在行使该标的物占有和使用时间长达6年，并在眼皮底下和中行业主委员会朝夕相处，中行业主委员会不可能不知道涉案的所有问题，包括6年期满在同等条件下陈开瑞有优先续租权利的协议内容。再说，受托方金村物业公司是一家职业的物业公司，其职务和业务的关系不可能犯超越授权这样低级的错误。其与中行业主委员会是否有私下约定，不得而知。再说，中行业主委员会在长达6年的时间里没有提出诉讼主张等同于对陈开瑞和其委托签约方金村物业公司续租权约定的认可。因此，原审判决认定“原告陈开端与被告金村物业公司于2006年12月22日签订的《空地租赁协议书》系双方真实意思表示，主体资格合格，不违反国家法律法规强制性规定�对双方当事人都具有法律约束，应全面履行。”是客观公正的认定。一审判决书还作了一下认定：“在租赁合同履行期满的最后一天，被告业主（即中行业主委员会）委员会在未征得原告是否要继续承租及解除合同的情况下，将该地及地上建筑物转租给第三人周占平。因原告陈开瑞和被告金村物业公司的合同为有效合同，受国家法律法规保护，而被告中行业主委员会在合同履行期满时，将该空地及地上建筑物转租给第三人周占平，侵犯了原告的合同权益，也剥夺了原告的续租权。”可见，中行业主委员会有剥夺陈开瑞续租权的主观故意。一审判决书还援引“与其要享有优先权和确认合同无效”通俗的讲为：“特定人根据法律规定或者是合同约定，在出卖人出卖或出租标的给第三人时，在同等条件下享有优先于第三人的权利。”因此原审判决无论是依照事实或法律都确认了中行业主委员会与第三人签订的《铺面合同书》无效，陈开瑞依法享有该标的物的同等条件下的优先权受法律保护。三、中行业主委员会抓住了正常出现的笔误大做文章，想以此否定全盘不可取。中行业主委员会称：“一审法院在判决书上虚构事实，认定互相矛盾，严重损害了人民法院的司法公信力”，是不可取的。无论是陈开瑞，还是中行业主委员会对本案的事实客观存在都是清楚的，对于2万元保证金是第三人周占平因要做餐饮业而交纳给第一被告金村物业的，这一事实在庭审中有记录在案，而在判决中笔误成是陈开瑞交给金村物业2万元，与庭审事实、笔录、判决结果不符，是明显的笔误，中行业主委员会应当知道更应该理解这一笔误不可能影响，或改变案件事实存在的状况下，而抓住这一点，攻击法庭“虚构事实”，既不能改变事实的存在，又伤害了�必要伤害的感情，是不可取的。四、关于王玉章先生能否依法当陈开瑞的代理人的问题，是否因此认为法庭审理程序违法的问题。新的《民事诉讼法》第58条将旧的《民事诉讼法》第58条规定的“经人民法院许可的其它公民……”的规定，修改为“当事人所在社区，单位以及有关社会团体推荐的公民”，相比新的《民事诉讼法》第58条修改，新法意味着“只要是当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民都可以参与诉讼，应无需经人民法院批准了”。这是法制的一大进步，也意味着公民代理人时代的悄然来临。《民法通则》第63条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”。《合同法》第396条、397、398条都有相关当事人委托和受托方面的规定，新的《律师法》废除了“没有取得律师资格证书的人员不得以律师的名义执业，不得为牟取经济利益从事诉�代理或者辩护业务”的这条规定，就是认可公民可以从事有偿诉讼代理或者辩护业务。
综上所述，请求二审法院依照已存在的事实，依法驳回中行业主委员会的上诉请求，维持原判；本案案件受理费由中行业主委员会全部承担。
原审被告金村物业公司未作答辩。
原审第三人未作陈述。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
另查明，陈开瑞在案涉的土地上建设的房屋未经规划报建，也未取得房屋所有权证。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民可以担任代理人，因此，王玉章经陈开瑞所在单位推荐担任委托代理人参加诉讼不违反法律规定。
关于陈开瑞的优先承租权问题。金村物业公司受中行业主委员会的委托与陈开瑞签订的《空地租赁协议书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依据合同约定：合同期满，如陈开瑞有意继续租用，在同等条件下，金村物业公司应优先考虑。鉴于金村物业公司是受中行业主委员会的委托行使的出租权，因此该意思体现了中行业主委员会的意志。故合同期满后陈开瑞依约对租赁的空地有优先承租权。原审法院确认陈开瑞在同等条件下对中行位于得胜沙路65号中行宿舍大门右侧一块50平方米空地享有优先承租权符合法律规定，应予支持。
对于中行业主委员会与第三人周占平签订的《中行得胜沙铺面合同》是否合法有效的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于涉案的房屋未经规划报建且至今未办理房屋所有权证，故应认定中行业主委员会与第三人周占平签订的《中行得胜沙铺面合同》为无效合同。原审法院虽然认定合同无效的理由不当，但不影响结果的正确性，故对原审法院的该判项应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1050元，由上诉人海南中行得胜沙路65号小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖端明
审 判 员 庹 军
代理审判员 袁 文
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 韩青妮