广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2096号
上诉人（原审原告）：广东省第四建筑工程公司。
法定代表人：钟自强，该公司总经理。
委托代理人：伍国钊，广东厚诚律师事务所律师。
委托代理人：丁芳芳，广东厚诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州船舶及海洋工程设计研究院。
法定代表人：巨锦，该院院长。
被上诉人（原审被告）：广东华粤房地产股份有限公司。
法定代表人：钟艳东，该公司董事长。
委托代理人：廖维其，男，1979年5月20日出生，汉族，该公司职员。
上诉人广东省第四建筑工程公司因与广州船舶及海洋工程设计研究院、广东华粤房地产股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2008）越法民三初字第2402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1977年11月1日，规划部门向广东省建筑工程公司（广东省第四建筑工程公司的前身）出具建设征用土地核准通知书，载明：广东省第四建筑工程公司（以下简称省四建）作为建设单位征用环市路北（原省政法干校家属区）建设综合大楼、宿舍，核准用地面积为9130平方米，同意省政法干校把上述地段之产权转让给省四建建房，省四建到市房管局办理有关产权转移手续；临马路面拟建的大楼不少于十八层，长度为六十米，应距道路退缩线十米处建设，一次建成等。1986年4月28日，广州市城市规划局致函省四建称：同意你单位征用广州市环市中路311-325号地段土地兴建住宅工程，核准面积292平方米，领取土地使用证后方得使用土地；上述征地应与你们原有在东南侧的地方一并改造等。1992年10月31日，广州市城市规划局出具《建设用地规划许可证》，载明：登峰北七星岗的用地单位为广州船舶及海洋工程设计研究院（以下简称船舶研究院），用地项目名称为住宅科研综合楼，用地面积3295平方米等。1993年7月2日，船舶研究院、广东华粤房地产股份有限公司（以下简称华粤公司）作为拆迁实施单位领取了广州市登峰北路南坑东地段（占地面积3295平方米、住宅建筑面积5485.40平方米）的房屋拆迁许可证，有效期为1993年6月30日至1995年6月30日等。
1994年4月5日，省四建（丙方）与船舶研究院（甲方）、华粤公司（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，约定：根据1994年1月7日和3月9日召开的关于“解决使用土地重叠”协商座谈会精神，就解决拆迁补偿事宜达成本协议；甲、乙双方一致同意在即将建设的“七星岗住宅科研综合楼”建筑物内有价补偿给丙方民用住宅建筑面积4000平方米，上述补偿给丙方面积的楼层原则上在综合楼七至十四层之范围内，待设计方案确认后，再具体议定。补偿的住宅面积建筑装修标准按俗称的一级一类；“住宅科研综合楼”由乙方承包建设，丙方所得的建筑面积由丙方按商定的造价，将投资金额支付给乙方后，由乙方统一建设，乙、丙双方另签委托建造合同。三方同意上述补偿面积的工程造价标准按一级一类九层框架结构的市场建筑价，并按一类标准收费，上浮百分之五计算（该5%上浮数为高层建筑设施费用的补偿率）。上述补偿面积凡是向地方政府支付的必要费用及税务，如投资方向调节税、土地有偿使用费、房产证书管理费等均由丙方自行缴纳；丙方目前使用的1490平方米范围内（广州市房地产测绘所92穗城规地0758号地产附图：东山区、下塘、南坑东、龙洞区11段12幅1263及1281地号）所居住的本单位职工和公司管辖的居民户及拆迁、安置及费用均由丙方自行负责；根据“住宅科研综合楼”的工程进度，丙方必须在1994年6月30日前，将1490平方米范围内的房屋及其附属物自行拆迁完毕。若拆迁时间超过94年6月30日则视违约，丙方将承担每天罚款2000元的责任；上述房屋及其附属物的拆除，也可委托乙方进行，其拆除费用可由拆除下来的废旧材料作补偿，丙方不再另外支付；拆迁户的临迁安置由丙方自理，并可与乙方磋商，租用白云仙馆临迁房，具体租赁合同另行签署；各方必须严格遵守各项条款，如由于一方过失而使本协议不能履行或不能完全履行，过失的一方将承担违约责任并对所造成的经济损失给另一方予以赔偿等。
1994年12月8日，省四建与船舶研究院、华粤公司出具会议纪要，其中载明：三方与广东省华侨建筑工程公司召开关于加快住宅科研综合楼建设的拆迁与安置进度问题的会议；各方一致认为1993年7月2日穗房（93）拆字149号《广州市房屋拆迁公告》实施至今差不多一年半，期间各单位为解决拆迁与安置都做了大量工作，由于种种原因，进展速度比较缓慢，经各方努力目前拆迁安置准备工作已基本就绪，为加快科研住宅综合楼早日开工建设，必须协调与抓紧拆迁与安置工作进度。各方达成以下一致意见：1、联合办公室的成立问题：由华粤公司牵头，各有关单位派人参加，于1994年12月底前组建综合楼建设联合办公室，1995年元旦后正式开始办公，具体负责协调、组织指挥各单位的拆迁工作以及下阶段建设的有关工作。2、综合楼图纸报批及拆迁工作进度安排：由华粤公司负责催办综合楼报建图纸的审批，务必争取在1994年12月底前完成图纸审批手续。建设用地上的所有住户务必于1995年1月底前搬出。建设用地上所有建筑物应于1995年2月底前全部拆除。抓紧开展地质钻探的试钻（四个点）工作，争取在1994年底前完成…4、建设资金问题：华粤公司表示已准备好综合楼前期起动资金6000万元，建设资金可以保证；省四建对承接综合楼建设任务有兴趣，并表示若能接标，计划三年内竣工并交付使用等。
1995年8月23日，省四建与船舶研究院、华粤公司出具会议纪要，其中载明：三方于1995年8月18日召开关于《华星大厦》开工前筹建工作的安排的会议，达成一致意见纪要如下：会议要求各单位首先安排本单位管辖范围内拆迁户的安置，确保九月份完成搬迁任务。省四建表示待剩下的二、三户安置完毕，即可大面积的拆除旧屋，形成一股拆迁声势。对华粤公司所负责的居民户，会议要求加快诉审结案工作，以便为船舶研究院14幢宿舍的拆除创造条件。目前，船舶研究院已做好一切搬迁的准备工作，一旦报建批文下达，现住14幢宿舍的职工半个月内搬迁完毕；会议决定旧屋拆除的具体工作统一由华粤公司组织实施，拆除费用由各单位分摊，省四建1140平方米，七星岗居民户1639平方米，合计4896平方米；初步议定《华星大厦》建设工程实行内部议标，投标单位有省一建、省四建、市四建以及省煤炭建筑工程公司，整个招标工作由华粤公司主办，船舶研究院协助编写招标方案及招标的文秘工作等。
2000年12月11日，广州市国土资源和房屋管理局（以下简称广州市国土房管局）向船舶研究院、华粤公司出具《关于同意延期办理用地手续的通知》，载明：船舶研究院、华粤公司曾经该局穗国土（1993）征（拨）通字第304号文同意，办理登峰北七星岗地段、面积为3295平方米、建设项目为住宅、科研、综合楼的地块的用地手续，但船舶研究院、华粤公司未在规定期限内办结用地手续。考虑到船舶研究院、华粤公司已进行实质性拆迁和根据第十二批市收地会决定，该局同意将上述文及附图延期至2001年12月11日止。其它事宜仍按原批文执行。接文后在此期限内办结上述地块的用地手续。
2001年2月16日，广州市城市规划局就船舶研究院、华粤公司在登峰北七星岗地段拟建二十八层住宅、办公楼工程作出《关于送审建筑设计方案的复函》，其中载明：因我局核发的《建设用地规划许可证》已过期，请到我局用地处办理该用地是否同意延期的有关手续。如同意该用地延期，请按以上要求修改设计后重新送审。2002年1月11日，广州市城市规划局再次向船舶研究院、华粤公司就上述地块的住宅、办公楼工程出具《关于送审建筑设计方案的复函》。
2002年8月20日，华粤公司向省四建出具《关于“七星岗”地块拆迁补偿的意见》，载明：省四建、船舶研究院、华粤公司就解决登峰北路七星岗地块使用问题曾于1994年4月5日签订《拆迁补偿协议书》，但由于城市规划的多次调整，项目建筑规划方案至今未能批出，原投资单位已终止投资继而通过诉讼退出合作，导致项目长期处于“烂尾”状态；为了避免地块因长期闲置而被国土部门收回和合作各方的更大损失，我司近年来一直不间断地寻找新投资单位，但都屡告失败；请省四建考虑能否根据《拆迁补偿协议书》精神，接受由原回迁面积补偿改为价值补偿的方案，以共同促成项目的成功转让和建设开发等。
2003年8月18日，广州市国土房管局向船舶研究院、华粤公司出具《闲置土地认定通知书》，载明：船舶研究院、华粤公司办理登峰北七星岗地段项目为住宅、科研、综合楼、面积3295平方米的用地手续，但超过该文件的有效期限（或规定期限）仍未领取《建设用地批准书》，根据《广州市闲置土地处理办法》的规定，认定该项目建设用地自1995年6月30日起为闲置土地等。
2005年9月2日，华粤公司向省四建出具《关于征求盘活七星岗地块意见的函》称：广州市登峰北七星岗地块是船舶研究院、华粤公司于1992年11月20日共同征用的，因规划多次变更缩小建筑面积等原因导致没有进行开发，投资方退出；国土房管局于2003年8月18日下发了《闲置土地认定通知书》，认定该建设用地自1995年6月30日起为闲置土地，要求按有关规定无偿收回；各方都表示愿意为尽快盘活该用地作出让步，其中按合作协议约定要分成一万多平方米楼宇面积的船舶研究院已初步同意只收回500万元的永迁安置补偿款后，不再参与楼宇分成；省煤建公司也同意只收回投资款的50%即280万元。为此，征求省四建意见，如果能找到新的投资商开发该用地，能否只付给省四建100多万元，即可了结省四建原违章房屋的拆迁补偿问题，请省四建尽快给予书面答复等，该函中所附的转让补偿款分配方案稿记载省四建公司4000平方米建筑造价差额补偿分配额为230万元、拆迁户剩下800平方米永迁费及欠付的临迁费分配额为380万元、前期拆迁补偿费分配额为375万元（前期拆迁实际已支付约800万元）等。
2006年12月29日、2008年1月18日、2008年4月16日，2008年6月10日，省四建分别向广州市国土房管局出具关于广东省第四建筑工程公司环市中路七星岗地块权益的报告，主要载明：华粤公司与船舶研究院于1992年11月20日共同征用七星岗地块，并于1994年4月5日与省四建签订《拆迁补偿协议书》，约定由省四建负责被征用地段1490平方米范围内的原告职工和其他居民的拆迁、安置等相关费用，并同意在即将建设的“七星岗住宅科研综合楼”建设物内有价补偿给省四建住宅建筑面积4000平方米；1995年10月至11月间，省四建根据上述协议书约定，陆续与征用地段内11户住户签订了《房屋拆迁安置协议》，省四建承担了相关住户的搬迁费用，并同意在住户回迁前每季度向其支付临时搬迁补助费，截止至2007年12月，省四建已向上述拆迁户支付了1440011元；关于上述七星岗地块相关情况，省四建曾向贵局作出报告，贵局向华粤公司和船舶研究院发出《闲置土地认定通知书》及作出《闲置土地处置决定书》，发生数项将严重影响省四建权益事件时，上述两单位均故意隐瞒相关情况，并无补偿省四建的诚意；贵局在已知拆迁问题没有解决的情况下，仍然同意挂牌出让是不妥的；现华粤公司和船舶研究院拒绝对省四建及相关拆迁户进行补偿，已经严重损害了相关权益，而竞标投得该地块的新寓公司亦无补偿省四建拆迁费用的意向；由于2008年1月至今的拆迁费没有支付给拆迁户，已有部分拆迁户提起诉讼；省四建及相关拆迁户对七星岗地块仍然享有权益，而上述权益在该地块被拍卖后经多次协调始终无法落实，为此要求贵局暂不向华粤公司和船舶研究院拨付七星岗地块拍卖款，同时暂缓批准新寓公司对土地进行开发，以免省四建及相关拆迁户权益最终无法得到保障，省四建将不再对相关拆迁户负责等。
2007年11月19日，广州市国土房管局在报纸上刊登广州市国有土地使用权出让挂牌公告，其中包括广州市越秀区登峰北七星岗的地块出让，其土地用途为二类居住，用地面积为3984平方米（净用地2595平方米），总建筑面积7266平方米，最低交易价1568万元，地块现状及出让附带条件：现场为临时停车场；未办理拆迁结案手续。用地范围内剩余约580平方米住宅未拆除，且未签订房屋拆迁补偿安置协议，由竞得人负责补偿安置。竞得人另须预留约1250平方米住宅面积供被拆迁人回迁，每月临迁费约12000元，自成交之日起由竞得人支付；上述地块所列拆迁数据根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准等。
2007年12月20日，广州市新寓房地产开发有限公司公司（以下简称新寓公司）（买受人）与广州市房地产交易登记中心（挂牌出让主持方）签订广州市国有土地使用权挂牌出让成交确认书，载明：2007年11月19日至2007年12月20日对越秀区登峰北七星岗地块进行挂牌出让，经过公开竞价，确认成交情况：买受人为新寓公司，标的面积3984平方米，成交价款2400万元；买受人有权查阅有关挂牌标的资料。签订本确认书，视为买受人已行使该款权利并认可挂牌标的现状；成交后，买受人即时与我中心签订《成交确认书》，并与广州市国土房管局签订《广州市国有土地使用权出让合同》；买受人的其他权利义务按地块的《广州市国有土地使用权出让合同》及有关规定执行等。
同日，新寓公司（乙方、受让方）与广州市国土房管局（甲方、出让方）签订《广州市国有土地使用权出让合同》，约定：本合同出让的广州市越秀区登峰北七星岗与麓湖路以西地段地块以挂牌方式出让，宗地面积3984平方米（其中甲方出让给乙方的土地面积为2595平方米、规划退缩及用地面积为1389平方米），规划用途是居住用地；本合同项下地块于2007年12月20日公开挂牌出让，成交价款为2400万元；乙方必须按拆迁管理程序和规定负责完成本地块尚未拆迁的补偿安置工作，办理拆迁结案；乙方必须按原用地单位与被拆迁人已签订的拆迁补偿安置协议约定，提供回迁房屋进行补偿安置及负责办理回迁房产权手续；乙方自签订本合同之日起，按原用地单位与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议支付临迁费，直至回迁安置完毕；本地块按公告状况出让，乙方需负责继续完善用地手续，本合同生效后地块的其他一切拆迁风险和经济责任、法律责任均由乙方承担，乙方不得申请退地；本地块用地范围内尚有580平方米住宅未拆除且未签订房屋拆迁补偿安置协议，由乙方负责补偿安置；乙方须预留约1250平方米住宅面积供被拆迁人回迁等。
2008年1月9日，船舶研究院、华粤公司（移交人）与新寓公司（接收人）签订《场地移交确认书》，载明：越秀区登峰北七星岗地块原用地单位为华粤公司及船舶研究院，2007年12月20日广州市国土房管局公开挂牌出让该地块，由新寓公司成功竞得，并已付清拍卖款项。该地块从成交之日起一切的经营管理、开发权益、投资建设等权益均由新寓公司承接，现正式定于2008年1月9日进行场地交接手续等。
2008年2月16日，新寓公司在报纸上刊登公告，载明：位于越秀区登峰北七星岗与麓湖路以西地块于2007年12月20日由广州市国土房管局举行公开出让拍卖，由我司竞拍取得该项目土地使用权。请该地块已拆或待拆的拆迁户于2008年2月25日于地块拆迁办提交原拆迁协议书、原产权证明文件等资料给我司等。
2008年3月7日，广州市城市规划局出具了《建设用地规划许可证》，载明：用地位置：越秀区登峰北路；用地单位广州新寓房地产开发有限公司；用地项目名称住宅楼；用地面积3984平方米（其中净用地面积2595平方米、道路面积1389平方米）等。2008年3月31日，新寓公司取得了上述地块的《建设用地批准书》。
2008年8月27日，广州市国土房管局办公室出具关于处理登峰北七星岗地块拆迁遗留问题的会议纪要，载明：2008年7月10日，广州市国土房管局主持召开登峰北七星岗地块协调会议，研究、协调该地块拆迁遗留问题和前期投入返还问题。市拆迁办、市房屋调换总站、广东省第四建筑工程公司（下称省四建）、新寓公司等单位人员参加了会议，议定事项纪要如下：一、根据登峰北七星岗地块出让公告及广州市国有土地使用权出让合同要求，竞得人须预留约1250平方米（被拆迁户13户，其中11户为省四建被拆迁户，2户为私房）住宅面积供被拆迁人回迁，并在成交之日起每月向被拆迁人支付约12000元临迁费。现地块已由新寓公司于2007年12月27日竞得，请新寓公司严格按上述要求履行义务，尽快解决被拆迁人的回迁安置问题，及时支付被拆迁人的临迁费。二、请新寓公司尽快按规定向市拆迁办申请办理该地块拆迁许可证及拆迁结案手续，省四建尽快向新寓公司和市拆迁办提交有关被拆迁人资料，由新寓公司对这些资料进行确认并将意见报市拆迁办。三、关于省四建其他要求（除被拆迁人临迁费和回迁安置外），请省四建认真对照在1994年与广州船舶研究院和华粤房地产有限公司三方签订的《拆迁补偿协议书》，找准索赔的对象进行协商、如协商不成，尽快通过司法途径解决。
2008年12月7日，广州市国土房管局向新寓公司出具《关于登峰北七星岗地块遗留问题的复函》，载明：一、关于省四建被拆迁户问题：根据地块出让公告及《广州市国有土地使用权出让合同》有关条款，竞得人应承担出让附带条件明确的责任，即用地范围内剩余约580平方米住宅未拆除，且未签订房屋拆迁补偿安置协议的，由你司负责补偿安置；另须预留约1250平方米（经核实，被拆迁户13户，其中11户为省四建被拆迁户，2户为私房）住宅面积供被拆迁人回迁，并自成交之日起每月支付临迁费约12000元。二、关于地块未拆房屋产权的问题：我局依照有关规定办理产权登记工作，本地块为在册141宗烂尾地块之一，涉及问题比较复杂，我局在出让公告已明确：地块所列拆迁数据根据现有资料统计所得，具体以实际发生为准。该地块红线内已拆回迁面积以及未拆面积出入等问题均由你司自行解决等。
原审另查明：广州市国土房管局曾向船舶研究院、华粤公司发出缴纳土地闲置费通知书，该通知书载明：经穗国土闲认（2003）441号《闲置土地认定通知书》认定，和穗国土闲处（2006）60号《闲置土地处置决定书》决定，你单位在登峰北七星岗地段兴建住宅、科研综合楼项目、3295平方米的建设用地自1995年6月30日起为闲置土地。自1995年6月30日至2006年10月8日止，该土地闲置共12年3个月。按照《广州市闲置土地处理办法》、《关于我市闲置土地认定和土地闲置费计征问题的通知》和《关于印发〈广州市土地闲置费征收使用管理办法〉的通知》的规定，你单位应缴纳土地闲置费2056080元，请你单位在2007年前持《收费基金缴款通知书》缴费等。
2006年11月3日，船舶研究院（甲方）与华粤公司（乙方）、广州市保玛房地产开发有限公司（丙方）签订《房地产开发补偿合同》，其中约定：三方就广州市登峰北七星岗地块房地产开发补偿事宜签订本合同；上述用地已永迁安置68户住户，仅余10户（约800平方米）尚未拆除及永迁；根据《闲置土地处置决定书》的规定，该地块按现状在广州市房地产交易中心进行挂牌出让，丙方同意以摘牌的形式受让该地块，履行支付费用及补偿款的约定，其中向甲、乙方支付已完成用地永迁安置补偿款1100万元（含已交的50万元土地出让金），其中甲方650万元，乙方450万元（包括由乙方负责包干支付给省四建的永迁安置补偿款）；甲、乙双方取得以上1100万元的补偿款后，除本合同约定外不再拥有该项目的任何利益及物业分配权益，丙方拥有项目的全部权益等。
2007年4月20日，船舶研究院（甲方）与华粤公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方根据广州市国土房管局《闲置土地处置决定书》的决定，同意将广州市登峰北七星岗和麓湖路以西地段两地块共3992平方米土地按现状向广州市国土房管局申请以公开方式出让，并就土地出让的补偿费分配事宜进行了协商，达成协议如下：上述土地公开出让后获得补偿费总额抵扣205.608万元土地闲置费后，甲、乙双方按5.5︰4.5的比例分配补偿费余额；广东省第四建筑工程公司在上述地块的拆迁安置补偿费由乙方处理；甲乙双方在取得以上分配的补偿费后，双方对上述土地拥有的权利、义务就此结束等。
一审庭审中，省四建与船舶研究院、华粤公司确认：《拆迁补偿协议书》中约定补偿给省四建的民用住宅建筑面积4000平方米是包括了陈京华在内的11户被拆迁户的建筑面积752.48平方米。省四建与船舶研究院、华粤公司没有另行签订建造合同，没有最终商定最后的造价；船舶研究院、华粤公司确认是其在闲置用地通知书规定的期限内联合向广州市国土房管局申请将涉案地块挂牌性经营出让；双方对土地是否重叠存在争议。
省四建提供了《刀疤地拆迁户资料（截止至2007年12月止）》表格及该地块相关拆迁户报销单，其中上述表格记载了省司法干校、罗锐、张浩、彭其祥、彭裕安、葛仁良、刘辉南、吴荣亮、陈京华、马榕树、李康明的拆迁费发放起始日期分别是1995年6月1日至1999年9月1日期间，每月拆迁金额分别是900元、2000元、1500元、500元、500元、600元、360元、500元、852元、1650元、375元（合计9737元），2000年后每月实发数分别为900元、3339元、1500元、500元、500元、900元、500元、500元、1278元、1650元、500元（合计12067元，其中罗锐的实发数包括339元／月的交通费），合计发放额分别是130500元、328544元、133500元、50000元、50000元、126600元、72120元、50000元、179772元、245850元、73125元（合计1440011元）等。船舶研究院、华粤公司对此提出数额上的异议，但均没有提供相应证据予以证实。
原审再查明：涉案地块包括陈京华等在内的被拆迁户与本案省四建、船舶研究院、华粤公司的房屋拆迁合同纠纷另案诉讼中，为查明案件事实，原审法院在诉讼期间致函广州市国土房管局查询登峰北七星岗地块的有关情况，该局函复：根据广东省第四建筑工程公司提供的13户（其中11户为省四建被拆迁户、2户为私房）《拆迁安置协议》，登峰北七星岗地段的回迁面积约为1248.66平方米，每月临迁费约为11677元，为此，我局在2007年11月19日的《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》中明确要求该地块的竞买人须预留1250平方米住宅面积供被拆迁人回迁。此外，该用地范围内剩余约580平方米住宅未拆除，且未签订房屋拆迁补偿安置协议，竞得人须负责补偿安置。每月临迁费约12000元，至成交之日起由竞得人支付。关于预留面积与回迁面积不一致的问题，《挂牌公告》中已注明：上述地块所列拆迁数据根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准。该局将该地块有关的拆迁安置协议、出让挂牌公告、成交确认书及出让合同等资料复印给原审法院。
本案中，省四建亦提供了上述11户被拆迁户与其签订的经公证的《房屋拆迁安置协议》，该协议内容：⑴被拆迁人分别是陈京华、葛仁良、张浩、刘辉南、李康明、广东省公安司法管理干部学院；原承租面积分别为50.40平方米、37.10平方米、39.80平方米、25平方米、25平方米、51.64平方米；每月临迁费分别为852元、600元、1500元、360元、375元、900元；拟回迁使用面积分别为51平方米（使用面积）、51.93平方米（使用面积）、61.20平方米（使用面积）、66平方米（建筑面积）、66平方米（建筑面积）、64平方米（建筑面积、不包括公共面积）；约定迁出被拆迁房屋的时间分别为1995年5月20日、5月30日、6月1日、5月20日、5月20日、没有注明；签订合同时间分别为1995年6月14日、6月14日、6月14日、5月8日、5月8日、1996年1月3日。⑵被拆迁人分别是吴荣亮、彭其祥、彭裕安、罗锐、马榕树；原承租面积分别为25平方米、25平方米、25平方米、54.04平方米、14.86平方米；均由省四建提供临迁用房（马榕树的另支付每月临迁费660元）；拟回迁使用面积分别为66平方米（使用面积）、64平方米（建筑面积）、66平方米（建筑面积）、63.15平方米（使用面积）、40.05平方米（使用面积）；约定迁出被拆迁房屋的时间分别为1995年5月20日、5月20日、5月20日、9月25日、9月15日；签订合同时间分别为1995年5月8日、10月10日、5月8日、10月10日、10月10日。另外，①吴荣亮诉省四建、船舶研究院、华粤公司房屋拆迁合同纠纷一案［案号：（2010）越法民三初字第57号］查明：吴荣亮迁出上述被拆迁房屋，迁往上述临迁住房，从1999年9月起变更为向省四建领取每月500元的临迁补助费至2007年12月31日。②、彭其祥诉省四建、船舶研究院、华粤公司房屋拆迁合同纠纷一案［案号：（2010）越法民三初字第55号］查明：彭其祥迁出上述被拆迁房屋，迁往上述临迁住房，从1999年9月起变更为向省四建领取每月500元的临迁补助费至2007年12月31日。③、彭裕安诉省四建、船舶研究院、华粤公司房屋拆迁合同纠纷一案［案号：（2010）越法民三初字第56号］查明：彭裕安迁出上述被拆迁房屋，迁往上述临迁住房，从1999年9月起变更为向省四建领取每月500元的临迁补助费至2007年12月31日。④、罗锐诉省四建、船舶研究院、华粤公司房屋拆迁合同纠纷一案［案号：（2008）越法民三初字第1417号］查明：1999年9月1日，罗锐（乙方、被拆迁人）与省四建（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁安置补充协议》，约定：乙方住房被拆迁时原租用由甲方提供的石牌新庆村南约大街8巷1号303房、302房，现因情况变化，从1999年9月起停止租用上址两套住房；乙方不再租用由甲方提供的住房后，自愿按穗国房字（1997）240号文第二条第一点执行，按月领取临时搬迁补助费，每月合计补助2000元，领取时间每月15日（遇节假日顺延），此补充协议由1999年9月1日起执行等。省四建向罗锐支付临迁补助费至2007年12月31日，其中1999年9月1日至2000年8月31日期间支付的临迁补助费为每月2000元，2000年9月1日至2007年12月31日期间支付的临迁补助费为每月3000元等。⑤、马榕树诉省四建、船舶研究院、华粤公司房屋拆迁合同纠纷一案［案号：（2008）越法民三初字第1418号］查明：1998年6月，马榕树与省四建经协商，马榕树不再居住省四建提供的临迁房，改由省四建每月另支付440元给马榕树作临迁补助费。其后，省四建按每月临迁补助费共1100元支付给马榕树至2000年9月止，并按每月1100元的150%支付给马榕树至2007年12月31日。船舶研究院、华粤公司对上述11份《房屋拆迁安置协议》的真实性、合法性无异议，但认为不能证明省四建的观点，且该安置协议也证明了拆迁完成时间为1995年6月30日，超过了约定期限。
在上述案件的庭审中，华粤公司陈述：其通过征用加名开发船舶研究院通过国家划拨取得的涉案地块，而该地块中其中一部分的土地使用权是属于通过国家划拨给省四建的，省四建在该部分土地上建有房屋，该房屋没有合法产权，故双方经过协商签订《拆迁补偿协议书》，由省四建购买4000平方米的房屋，且先付款再建设，但省四建没有支付相关款项，因此，三方是基于拆迁关系所产生的买卖关系。省四建与船舶研究院对上述陈述予以确认。省四建陈述：省四建在涉案地块上的房屋是平房，由包括被拆迁户在内的11户居住，没有产权，该住户按公房租金标准向其交纳租金；省四建交给船舶研究院、华粤公司的面积只有1400多平方米，船舶研究院、华粤公司要求省四建负担被拆迁户，因此提供给省四建4000平方米的面积作产权补偿，且需要支付上述房屋相应的地价。船舶研究院、华粤公司与被拆迁户对省四建的该陈述予以确认，被拆迁户则称之前是向教育局承租，后来向省四建交纳租金。
涉案地块包括陈京华等在内的部分被拆迁户起诉省四建、船舶研究院、华粤公司或新寓公司的房屋拆迁合同纠纷诉讼中，法院均判决新寓公司承担2008年1月1日起向被拆迁户支付临迁费用等的责任。
2008年8月6日，省四建向原审法院提起诉讼，请求：1、解除省四建与船舶研究院、华粤公司之间的《拆迁补偿协议书》；2、船舶研究院、华粤公司立即赔偿省四建已支付的从1995年6月1日至2007年12月31日期间的拆迁费、临迁补助费合共1440011元；3、船舶研究院、华粤公司立即补偿省四建不能获得回迁房而遭受的经济损失22732640元。
原审法院认为：省四建与船舶研究院、华粤公司在平等自愿的基础上签订的《拆迁补偿协议书》是各方的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。省四建要求解除上述协议书，船舶研究院表示同意，华粤公司虽认为该协议书无效但也认为其已无履行的必要，而该协议书所涉地块已被广州市国土房管局认定为闲置土地并挂牌出让其国有土地使用权给竞买人新寓公司，船舶研究院、华粤公司亦与新寓公司办理了场地移交手续，因此，上述协议书事实上不能履行，应予解除，省四建的该项请求合法合理，原审法院予以支持。
虽然省四建与船舶研究院、华粤公司对土地使用权是否重叠存在争议，但依照《拆迁补偿协议书》内容反映，各方是因解决使用土地重叠而达成该协议书，而《建设用地规划许可证》核准的用地单位是船舶研究院，领取房屋拆迁许可证的拆迁实施单位为船舶研究院、华粤公司，均非省四建。在该用地范围内的所涉被预留面积的被拆迁户，按协议书所述，是省四建使用的1490平方米范围内所居住的该单位职工和公司管辖的居民户。据此，承担该拆迁安置工作的本应为船舶研究院、华粤公司，但经三方协商由省四建自行对此负责，省四建为此获得的是在新建大楼内有价补偿民用住宅建筑面积4000平方米。所以，本案《拆迁补偿协议书》实质为省四建以有条件的获得相应房屋补偿作为对价而承担本应由船舶研究院、华粤公司所承担的拆迁安置义务，这从广州市国土房管局挂牌出让涉案地块而要求竞买人承担相应拆迁安置义务之中亦可以得到佐证。
从省四建与船舶研究院、华粤公司的会议纪要及来往函件可以看出，回迁大楼不能建成的原因是多方面的，但客观上已成然。根据查明事实，涉案地块已挂牌出让，2008年1月1日起的被拆迁户的临迁费用及出让条件中的预留回迁面积由竞买人新寓公司承担，省四建起诉追讨的是2008年1月1日前由其支付的拆迁费、临迁补助费。现《拆迁补偿协议书》解除，该地块已经不可能由原建设单位及合作方继续开发，省四建不能获得相应房屋面积对价，其要求船舶研究院、华粤公司赔偿其依据上述协议书由其负责的被拆迁户的拆迁费、临迁补助费，据前所述，实际上是将本应由船舶研究院、华粤公司所承担的拆迁安置责任复位，由船舶研究院、华粤公司负担该费用，该请求合理，应予支持，而且在2005年9月2日华粤公司向省四建出具的《关于征求盘活七星岗地块意见的函》、2006年11月3日船舶研究院、华粤公司与广州市保玛房地产开发有限公司签订的《房地产开发补偿合同》、2007年4月20日船舶研究院与华粤公司签订的《协议书》中也有华粤公司向省四建支付拆迁安置补偿费的意思表示。
关于上述费用的具体数额，船舶研究院与华粤公司抗辩分别只确认其中的401094元、517316元。根据上述诉讼判决和广州市国土资源和房屋管理局致原审法院的复函特别是所记载的应负担的临迁费的数额及其所附拆迁安置协议（省四建、船舶研究院、华粤公司对该协议也是确认的），可以认定省四建所主张的是该协议所产生的临迁等费用。省四建已列表说明该费用的发放对象、具体金额、产生的具体时间，并附有相关单据，且四次发函将相关费用告知广州市国土房管局，主张的数额也与华粤公司致函原告所提出的补偿数额相若，相关如吴荣亮、彭其祥、彭裕安、罗锐、马榕树等被拆迁户与省四建、船舶研究院、华粤公司的房屋拆迁合同纠纷诉讼中所查明的事实、认定的临迁费用及临迁方式的变更也与省四建所述和其提供的刀疤地拆迁户资料表格一致，而船舶研究院、华粤公司虽不予确认及提出质疑，但并没有提供充分证据对此予以否定。因此，省四建主张从1995年6月1日至2007年12月31日期间的拆迁费、临迁补助费合共1440011元是可以采信的，原审法院对其该请求予以支持。
据上关于《拆迁补偿协议书》实质的论述，再基于合同解除，相关由省四建向被拆迁户支付的拆迁费、临迁补助费已由船舶研究院、华粤公司承担，省四建欲取得该对价即相应房屋不能获得而遭受的经济损失补偿缺乏依据，该损失的标准也只是省四建自行估算，况且该房屋取得是有约定条件的，省四建与船舶研究院、华粤公司没有另行签订建造合同，没有最终商定最后的造价，省四建亦没有按约将投资金额支付给船舶研究院、华粤公司，概而论之，双方并没有对该约定条件进一步明确具体并付之实施。故此，省四建要求船舶研究院、华粤公司补偿其不能获得回迁房而遭受的经济损失22732640元的请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条的规定，于2013年10月17日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日，解除广东省第四建筑工程公司与广州船舶及海洋工程设计研究院、广东华粤房地产股份有限公司于1994年4月5日签订的《拆迁补偿协议书》；二、广州船舶及海洋工程设计研究院、广东华粤房地产股份有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向广东省第四建筑工程公司支付1440011元；三、驳回广东省第四建筑工程公司的其他诉讼请求。本案受理费162663元由广东省第四建筑工程公司负担152973元，广州船舶及海洋工程设计研究院、广东华粤房地产股份有限公司负担9690元。
判后，上诉人省四建不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审判决存在程序违法问题。1.一审判决诉讼主体不明确。市国土局和新寓公司与本案处理结果均有法律上的利害关系，并应当根据本案实际处理结果承担相应责任，省四建起诉时已明确将新寓公司及广州市国土房管局列为本案第三人，新寓公司也实际以第三人名义参加了一审庭审，但一审判决却未将新寓公司和广州市国土房管局列为诉讼主体，程序违法；2.本案审理期限明显违反法律规定。一审受理时间是2008年7月份，但直至2013年10月17日一审法院才出具判决；3.省四建已将第二项诉讼请求变更为“判决船舶院及华粤公司赔偿省四建从1995年6月l日到2007年12月31日期间支付的拆迁费、临时搬迁费及垫付的临迁房租金共1513666.48元”，一审法院未作处理属于遗漏诉讼请求。二、一审判决认定事实和适用法律均存在严重错误。1.从船舶研究院提供的相关用地资料及实际建有房屋等情况可以看出，省四建在拆迁地块上客观存在用地权益，船舶研究院和华粤公司正是据此才与省四建签订《拆迁补偿协议书》，该协议书引言部分也明确表明拆迁地块存在“地块重叠问题”是该协议签订的基础，同时拆迁地块上有上诉人房屋及相应拆迁户，才会出现船舶研究院和华粤公司委托上诉人负责部分拆迁工作以及省四建可有价补偿4000平方米回迁面积的拆迁补偿方案。但对于省四建在拆迁地块中存在回迁权益的关键事实，一审法院未作认定；2.2008年8月20日华粤公司发给省四建的《关于“七星岗”地块拆迁补偿的意见》中自认，由于“城市规划的多次调整，项目建筑规划方案至今未能批出，原投资单位已终止投资继而通过诉讼退出合作，导致项目长期处于‘烂尾’状态”，并自认项目搁置是由于投资不到位。因此省四建才无法与船舶院及华粤公司签订《建造合同》及投入资金，并直接导致省四建无法按约定方式有偿获得回迁面积，相关责任和法律后果应当由开发单位船舶研究院及华粤公司承担。3.无论是否对土地重叠存在争议，双方均已对此约定了拆迁补偿方案，并不影响省四建的回迁权益；4.从船舶研究院和华粤公司同意对省四建回迁权益约定进行有价补偿的具体方案可知，三方法律关系包含了委托省四建拆迁及对省四建争议用地权益按约定方式进行回迁补偿两个关系，实际上仍为拆迁关系，三方约定省四建投入与回迁面积相关的成本价格、承担相应土地出让金和税费规费等约定，属于三方基于上述拆迁关系产生的具体履行方式，并不是买卖关系；5.省四建享有用地权益的资料早在1977年和1986年已取得，而船舶研究院的建设用地规划许可证是在1992年才取得的。船舶研究院和华粤公司委托省四建开展部分拆迁工作只是由于部分拆迁户居住、使用了省四建房屋，该部分拆迁户无论由谁负责拆迁都是应当进行拆迁安置补偿的，不可能成为省四建获得有价补偿的条件。省四建获得有价补偿的主要因素是上诉人在拆迁地块存在用地权益，这实际上是船舶研究院、华粤公司对省四建用地权益的回迁补偿。三、关于省四建回迁权益损失的问题，1.根据拆迁补偿协议书第一条第一款的约定，在省四建开展约定的拆迁工作，放弃土地重叠争议的权益情况下，省四建原本可以以成本价取得4000平方米的回迁面积，省四建未能取得该权益，损失客观存在。2.根据华粤公司出具的关于征求盘活七星岗地块意见的函，华粤公司自认由于迟迟不进行开发，导致广州市国土房管局发出了闲置土地认定书。省四建产生损失的责任在于船舶研究院、华粤公司。3.由于船舶研究院、华粤公司的原因导致土地被收回，我方无法实现权益，而拆迁补偿协议约定了装修标准和工程造价按定额标准计算，建筑成本可以确定。船舶研究院、华粤公司应该按照省四建起诉时房屋的价格及合同约定的建造成本乘以3247.52平方米来赔偿省四建由此产生的损失22732640元。综上所述，省四建上诉请求：1.撤销原审判决；2.解除省四建和船舶研究院、华粤公司所签《拆迁补偿协议书》，并判决船舶研究院及华粤公司赔偿省四建从1995年6月1日到2007年12月31日期间支付的拆迁费、临时搬迁费及垫付的临迁房租金共1513666.48元，同时判决船舶研究院、华粤公司赔偿省四建回迁权益损失共22732640元；3.一、二审诉讼费用全部由船舶研究院、华粤公司承担。
华粤公司答辩称：同意一审判决，按照船舶研究院、华粤公司与省四建合同的约定，省四建必须在1994年6月3日前拆迁问题，但是省四建延迟到1995年11月才陆续与被拆迁人签订房屋拆迁协议。本案在1995年6月30日起被认定为闲置土地，由于省四建的违约行为导致合同无法继续履行，省四建应承担违约责任。华粤公司与省四建签订协议中的4000平方米的补偿面积是有价补偿，是三方形成的买卖关系，省四建应与华粤公司建筑委托建造合同，向华粤公司支付投资款项，但实际上双方并未另行签订建造合同，省四建也未支付建造费用，建造合同并未成立，仅是合作意向，4000平方米的预期利益只能算作不存在的建造合同的逾期利益损失，并非拆迁补偿协议中的预期利益损失，省四建要求船舶研究院、华粤公司补偿其不能获得回迁房屋的损失2273264元没有事实和法律依据。
被上诉人船舶研究院经本院依法送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：一审法院于2013年10月17日所做的笔录中对于省四建增加第二项诉讼请求金额的问题，已经做出了不予接纳的处理，省四建当时已经明确表示同意该决定。关于省四建所称应当追加诉讼主体的问题，上述笔录也已经告知省四建依法不予追加，省四建也表示清楚。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是由于《拆迁补偿协议书》无法履行，船舶研究院、华粤公司是否应当对省四建予以补偿以及补偿金额的具体认定。由于涉案地块被广州市国土房管局认定为闲置土地而挂牌拍卖而导致船舶研究院、华粤公司与省四建签订的《拆迁补偿协议书》无法履行，省四建要求解除该协议书，船舶研究院、华粤公司均对此无异议，且该协议事实上也已经无法履行，故原审法院解除《拆迁补偿协议书》并无不当，本院予以确认。
省四建上诉主张其对涉案土地的使用权享有权益，但广州市城市规划局出具的《建设用地规划许可证》明确载明登峰北七星岗核准的用地单位是船舶研究院，领取房屋拆迁许可证的拆迁实施单位为船舶研究院、华粤公司，故省四建与涉案地块并不存在直接的利害关系。原审法院据此认定《拆迁补偿协议书》实质为省四建以有条件的获得相应房屋补偿作为对价而承担本应由船舶研究院、华粤公司所承担的拆迁安置义务，并无不当，本院予以确认。由于涉案地块已经被挂牌拍卖，《拆迁补偿协议书》因无法履行而解除，该地块已经不可能由原建设单位及合作方继续开发，省四建不能获得相应房屋面积对价，省四建据此要求船舶研究院、华粤公司赔偿由其向被拆迁户支付的1995年至2007年的拆迁费、临迁补助费。原审法院依据《拆迁补偿协议书》以及华粤公司向省四建出具的《关于征求盘活七星岗地块意见的函》、船舶研究院、华粤公司与广州市保玛房地产开发有限公司签订的《房地产开发补偿合同》、船舶研究院与华粤公司签订的《协议书》以及相关已经生效的判决，认定船舶研究院与华粤公司应当补偿省四建拆迁费、临迁补助费合共1440011元合理，本院对此予以支持。
省四建上诉要求船舶研究院与华粤公司补偿因为《拆迁补偿协议书》被解除而无法取得的回迁房遭受的经济损失，由于省四建向被拆迁户支付的拆迁费、临迁补助费已由船舶研究院、华粤公司承担，而且依据《拆迁补偿协议书》省四建若想取得回迁房附有前提条件，省四建与华粤公司并未另行签订建造合同，也未就房屋造价进行协商，省四建亦没有按照协议约定约将投资金额实际支付给华粤公司，省四建也未能举证证明其未能获得回迁房而遭受损失，故原审法院对于省四建要求船舶研究院、华粤公司补偿其不能获得回迁房而遭受的经济损失22732640元的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。
关于省四建上诉称原审法院程序违法的问题。原审法院对其第二项诉讼请求未予处理的问题，一审法院对于省四建增加的诉请部分并未接纳并已经告知省四建，本院二审对此不予审查，省四建可另循其他途径解决。省四建上诉认为原审法院遗漏诉讼主体的问题，广州市国土房管局与新寓公司并非本案合同相对方或利害关系人，原审法院对此做出不予追加的处理决定，符合民事诉讼法相关规定。省四建主张原审法院违反审限相关规定的问题，经查，原审法院已经依法对审限予以延长，省四建该上诉主张不能成立。
被上诉人船舶研究院经本院依法送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，上诉人广东省第四建筑工程公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费152973元，由上诉人广东省第四建筑工程公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 李焕
代理审判员 余盾
二〇一四年八月六日
书 记 员 张辉