河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）固民初字第1802号
原告杨祖侠，固始县财政局退休职工。
委托代理人谭守楠。
委托代理人王金波，河南蓼阳律师事务所律师。
被告夏连生，固始县工商行政管理局干部。
第三人顾霞，个体工商户。
委托代理人李家军，河南竞远律师事务所律师。
原告杨祖侠诉被告夏连生及第三人顾霞房屋买卖合同纠纷一案，原告于2007年5月24日向本院起诉，本院于2007年12月5日作出（2007）固民初字第850号民事判决，被告夏连生及第三人顾霞不服判决，提起上诉，信阳市中级人民法院于2008年9月25日作出（2008）信中法民终字第432号民事裁定，将该案发回本院重审。2011年3月14日，本院作出（2010）固民初字第904号民事判决，原告杨祖侠不服判决，提起上诉，信阳市中级人民法院于2011年12月28日作出（2011）信中法民终字第794号民事裁定，再次将该案发回本院重审。本院于2013年10月30日决定立案审理，并依法组成合议庭，于2014年7月31日及2015年5月6日两次公开开庭进行了审理，原告杨祖侠及其委托代理人谭守楠、蔡亭、王金波、被告夏连生、第三人顾霞的委托代理人李家军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨祖侠诉称，1999年元月，经一亲戚介绍，原告购买被告坐落于固始县城关镇蓼北路ＸＸ光广场对面的一间门面房，房屋价款8.8万元。被告夏连生书写“出让合同”，原告在合同上签名（当时房屋正在建筑中），之后，原告分两次付给被告夏连生现金8.7万元，夏连生出具收据。房屋建成后，2001年被告夏连生交付房屋，但房屋交付后，夏连生未履行办证义务，一拖再拖，为此，要求被告夏连生履行合同第五条约定的办理房权证义务，且办好后交付原告，同时由夏连生承担本案的诉讼费用。
被告夏连生辩称，一、原告诉状中所陈述的事实与实际事实不符。事实是原告的亲戚穆云华提出要与被告共同购买一宗土地使用权，并允诺为被告提供20万元低息贷款之后，穆云华要求购买被告一间门面房，双方核定价款为8.8万元。1999年元月30日，在穆云华家中，穆云华让杨祖侠签名订立合同，从协商到签订合同，均是穆云华经手，被告只见过杨祖侠一面，并且穆云华允诺的20万元贷款也未兑现。因此，杨祖侠只是代理人，穆云华是真正的签订合同当事人；二、合同虽已成立，但尚未生效，合同中谈定的房屋价款远远低于房屋的实际价格，同时，该合同的内容违背法律禁止性规定，属不得转让的房产，合同应为无效合同；三、本案争议的房产已转让给案外人高露，且高露已将该房产进行了物权登记，原告诉请已无履行的可能。综上，应驳回原告的诉讼请求。
第三人顾霞述称，穆云华、杨祖侠与夏连生相互串通，第三人对购买房屋不知情。买卖房屋前后，第三人与穆云华、杨祖侠未见过面。杨祖侠与夏连生签订的合同属无效合同，房屋系第三人与夏连生的夫妻共同财产，房屋租金是第三人母子的重要生活来源。要求确认合同无效，并驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1999年1月30日，经穆云华介绍，原告杨祖侠与被告夏连生签订“蓼北路商住楼门面房出让合同”，该合同约定：一、甲方（指夏连生）有一门面屋从木荣华房屋的第一件开始向西数为第七间，从甲方西面第一件向东数为第三间出让给杨祖侠，价格为捌万捌仟元正；二、付款方式，乙方（指杨祖侠）用现金先付给甲方柒万捌千元正，余款壹万元等甲方把房屋（一间）交付给乙方后付清；三、门面屋室内结构，甲方负责室内水通、电通。乙方负责水表、电表的购买。室内砌一道墙，宽为3.94米，高为3米，并留一门；四、门面屋室外结构，九间门面屋室外结构均同；五、房权证有甲方负责办理。合同签订后，原告分两次合计付款87000元给被告，被告分别给原告出具了“收据收到杨祖侠、杨某现金柒万捌千元正（78000.00元）、夏连生1999、元”及“收到房屋款玖仟元正（9000.00）夏连生2000年11月12日”两张收据。原被告签订该合同时，转让的房屋正在建设中。2001年上半年，夏连生将转让房屋的钥匙交给穆云华，原告便将该房屋对外出租。其间，原告多次通过穆云华要求被告履行房屋办证义务，被告未予办理，为此，原告2007年5月24日向本院起诉，要求依法审理。
本案在审理过程中，还查明以下事实：
一、夏连生于1998年5月6日与原固始县土地管理局签订“国有土地使用权出让合同”，取得了位于固始县城关蓼北路南侧、宗地编号为98-007、面积为216平方米的土地使用权一宗。2006年11月1日，夏连生为该宗土地办理了国有土地使用权证，2007年5月16日，第三人顾霞将本案诉争的房屋办理了房屋所有权证，房权证编号为固始县房权证城关镇字第××号，所有权人为顾霞。本案在诉讼过程中，第三人顾霞于2007年11月27日与案外人高露签订“房屋买卖合同”，顾霞将诉争房屋转让给高露，高露于2007年12月12日办理了房屋所有权证。之后，高露将此房对外出租，在租赁期间，高露以此房作抵押在银行贷款。
二、本案在审理过程中，原告杨祖侠在庭审中提供了自己与他人签订的两份租赁合同，以证明房屋对外出租情况，被告夏连生认为，杨祖侠提供伪证，杨祖侠起诉时提供的合同与庭审中提供的两份租赁合同落款处签名“杨祖侠”三个字不是一人书写，要求进行笔迹鉴定。杨祖侠拒绝鉴定，后经本院委托河南正诚法医临床司法鉴定所鉴定，2010年12月14日豫正诚司鉴所（2010）文鉴字第0144号司法鉴定意见书鉴定意见为：“蓼北路商住楼门面出让合同”右下方处的“杨祖侠”三个字与日期2006年12月16日的“租赁合同”右下方甲方处的“杨祖侠”三个字及“租赁协议”下方甲方处的“杨祖侠”不是同一人所写。
三、证人杨某证实，1999年元月份，其大姐杨祖侠购买夏连生的房子，因为钱不够，找我借钱，我和杨祖侠一起向夏连生交钱，夏连生打收条时，把我的名字也写上了，我当时没在意，实际房子是大姐杨祖侠购买的。
四、原告杨祖侠系案外人穆云华儿媳杨某的大姐，被告夏连生系第三人顾霞的丈夫。本案在第一次庭审时，原告杨祖侠委托了河南蓼阳律师事务所律师蔡亭作为其委托代理人参加诉讼，第二次庭审时，原告撤回了对蔡亭的委托，并重新委托了该所王金波律师作为其委托代理人参与诉讼。
上述事实，有下列证据证实：1、蓼北路商住楼门面出让合同、夏连生收据两张；2、国有土地使用权出让合同书、地籍调查表；3、民事答辩状、顾霞参加诉讼申请书；4、顾霞房权证（2007002000号、20070062**号）、高露房权证（20070062**号）；5、杨某证明；6、齐晓梅、唐金辉、汪涌、木云华调查笔录；7、询问笔录、调解笔录、庭审笔录；8、（2007）固民初字第850号民事判决书、（2008）信中法民终字第432号民事裁定书、（2010）固民初字第904号民事判决书；9、顾霞于高露签订的“房屋买卖合同”、第2008000900号他权证；10、高露与付毕恩签订的“房屋租赁合同”、杨祖侠与赵明会、付奎义签订的“租赁合同”及“租赁协议”；11、豫正诚司鉴所（2010）文鉴字第0144号司法鉴定意见书等。
本院认为，原告杨祖侠与被告夏连生于1999年元月30日所签订的“蓼北路商住楼门面出让合同”，是原、被告真实意思表示，第三人顾霞是否知情，不影响该合同的成立。“蓼北路商住楼门面出让合同”与杨祖侠所提供的“租赁合同”及“租赁协议”中“杨祖侠”三个字的签名，经本院委托有关鉴定机构鉴定，笔迹虽然不是同一人书写，但不能据此否认原告杨祖侠与被告夏连生签订该房屋出让合同、杨祖侠支付8.7万元购房款给被告夏连生及杨祖侠接收该房屋后对外出租的事实。原告杨祖侠与被告夏连生签订“蓼北路商住楼门面出让合同”后，夏连生于2006年11月1日将相应的土地使用权办理在自己名下，在原告向本院提起诉讼前，第三人顾霞于2007年5月16日将诉争的房屋登记在自己名下，本案诉讼过程中，第三人顾霞于2007年11月27日与案外人高露签订“房屋买卖合同”，高露于2007年12月12日办理了该房屋所有权证，并将诉争房屋对外出租，因此，原告杨祖侠要求被告夏连生履行办证义务的房屋已经登记在高露名下，事实上已不可能履行，原告杨祖侠要求被告夏连生履行合同第五条约定的办理房权证义务，本院不予支持。被告夏连生在处置与第三人顾霞夫妻共有财产时，未经共有权人顾霞同意，且未依法登记领取权属证书，该房产属不得转让的房产，原、被告签订的“出让合同”应系无效合同，原告杨祖侠因此所遭受的损失可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第七十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十二条、第七十六条的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、原告杨祖侠与被告夏连生签订的“蓼北路商住楼门面出让合同”无效。
二、驳回原告杨祖侠要求被告夏连生履行办证义务的诉讼请求。
案件受理费150元，由原告杨祖侠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时预交二审诉讼费150元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 聂士峰
审判员 马牧原
审判员 申 铭
二〇一五年七月三十一日
书记员 万曼曼