上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第19822号
原告（反诉被告）李爱清，男，1989年10月25日生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市，现住上海市浦东新区。
委托代理人黄国建，河南中州律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭震，男，1966年3月12日生，汉族，住河南省洛阳市。
被告洛阳居业房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市。
法定代表人郭某，董事长。
被告洛阳居运商贸有限公司，住所地河南省洛阳市。
法定代表人赵某，总经理。
上述三被告共同委托代理人陈胜勇，河南天基律师事务所律师。
上述三被告共同委托代理人宋艳亮，河南天基律师事务所律师。
原告李爱清与被告郭震、洛阳居业房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称居业房产公司）、洛阳居运商贸有限公司（以下至判决主文前简称居运商贸公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理。审理中，被告郭震提起反诉，本院将其诉讼请求合并审理。本案依法适用普通程序，由审判员程小勇、审判员万发文、人民陪审员樊大林组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李爱清的委托代理人黄国建，被告（反诉原告）郭震、被告居业房产公司及被告居运商贸公司的共同委托代理人陈胜勇、宋艳亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李爱清诉称，2013年12月13日原告与被告郭震、居业房产公司、居运商贸公司、洛阳居业物业管理有限公司（以下简称居业物业公司）、郭家灿四方签订《借款合同》一份。约定，原告应向被告郭震出借总额为人民币2.1亿元的借款，年利率为18%，借款期限18个月，自借款资金到达被告郭震指定银行账户之日起算，分批到达则分批计算，借款利息每三个月付一次即每三个月届满之日为当次付息日。如果被告郭震未按约偿付借款本息，原告有权根据应付未付借款本息按日千分之五计付违约金，并有权要求其立即偿还全部借款本息，要求还款之日即为借款提前到期之日，借款实行到期一次还本付息，利随本清。被告居业房产公司、居运商贸公司、居业物业公司、郭家灿分别为被告郭震如期还款提供房产抵押担保和连带保证责任。2013年12月16日和2014年3月13日原、被告四方又分别签订两份《借款协议的补充协议一》与《借款协议的补充协议二》，主要约定：1、《借款协议》约定的第一期8，600万元借款和第二期2，100万元借款，若实际放款日与约定借款日不一致，则以原告实际放款时间为准，借款期限相应顺延。2、将第二期借款额由2，400万元调整为2，100万元，并对抵押担保等其他事项作了补充约定。为确保被告郭震切实履行《借款协议》，2014年12月13日原告与被告分别签订了两份《房地产抵押合同》和两份《连带责任保证合同》。根据约定，被告居业房产公司、居运商贸公司分别为被告郭震如期还款提供房地产抵押担保和连带保证责任。其中，被告居业房产公司以位于洛阳市瀍河区启明南路XXX号居业美丽家41套合计面积为5，787.85平方米房产和位于洛阳市老城区义勇北街中段东侧居业家园37套（含老城区马路街居业小区一套）合计2，828.22平方米房产以及位于洛阳市瀍河区华林路北区1号院67套合计2，426.63平方米房产为上述借款提供抵押担保；被告居运商贸公司以位于洛阳市瀍河区启明南路XXX号9套合计1，504.68平方米房产为上述借款提供抵押担保，并于2013年12月18日和2014年3月17日办理房产抵押权登记，原告为抵押权人。同时约定，两被告抵押担保和连带保证责任的范围为主债权本金及其利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、资产评估费、执行费）。
各方《借款合同》及《房地产抵押合同》、《连带责任保证合同》签订后，原告于2013年12月24日至2014年1月29日分6笔共向被告实际出借了4，800万元。至2014年4月10日被告郭震拖欠一年多借款利息（包括罚息）共21，199，570元。根据《借款合同》的约定，被告郭震逾期支付本息的，应根据实际逾期天数自逾期之日对应付未付借款本息按日千分之五计付违约金。基于被告郭震严重违约行为，在催息未果下，原告于2014年7月11日、7月24日向被告郭震、居业房产公司、居运商贸公司发出通知，依约宣布已出借的借款提前到期，各方《借款协议》及补充协议予以解除，并要求被告立即偿还借款本息。现被告郭震未履行还本付息义务，其行为已构成违约。原告作为《房地产抵押合同》项下抵押担保房产的抵押权人，在被告郭震不履行付款义务时，享有将抵押财产折价以抵偿债务或以抵押房产拍卖、变卖后所取得的价款优先偿还上述债务。而作为保证人的被告居业房产公司、居运商贸公司应在被告郭震没有履行还款义务时，对原告依法承担连带偿还责任。综上，原告依据相关法律规定，提起诉讼，要求：1、判令被告郭震返还借款本金4，800万元；2、判令被告郭震按照借款本金4，800万元为基数按年利率18%支付利息（其中1，500万元自2013年12月24日开始计算，500万元自2013年12月26日开始计算，1，000万元自2013年12月30日开始计算，500万元从2014年1月23日开始计算，300万元从2014年1月27日开始计算，1，000万元从2014年1月29日开始计算，均计算至借款实际还款之日止）；3、判令被告郭震按日千分之五支付未按期支付利息的违约金4，389，366.67元（其中1，500万元自2014年3月22日开始，500万元自2014年3月24日开始，1，000万元自2014年3月28日开始，500万元从2014年4月21日开始，300万元从2014年4月25日开始，1，000万元从2014年4月27日开始，均计算至2015年5月20日止，违约金应为12，248，225元，原告自愿按照年利率6.6%调整为4，389，366.67元）；并要求被告郭震自2015年5月21日起以4，800万元借款本金为基数按年利率6.6%支付至全部借款实际清偿之日止的未按期支付利息的违约金；4、判令原告对被告居业房产公司、居运商贸公司所有的位于洛阳市154套合计12，547.38平方米的抵押担保房产以折价或拍卖、变卖所得的价款在上述第1、2、3项诉讼请求范围内享有优先受偿权；5、判令被告居业房产公司、居运商贸公司对上述第1、2、3项诉讼请求债务承担连带责任；6、判令本案诉讼费由三被告共同承担。
被告（反诉原告）郭震、被告居业房产公司、被告居运商贸公司共同辩称，原告主张被告未按约支付利息无事实及法律依据，其诉讼请求应予驳回。原、被告于2013年12月13日签订的借款合同第一条约定原告为被告郭震提供2.1亿元借款，该笔借款分批发放，其中首批借款数额为8，600万元，按照约定原告应该一次性发放8，600万元借款后才开始计算利息。后被告郭震按照合同约定向原告提供了价值约1亿元的房产抵押物，并办理了抵押登记手续。然而原告至今未按合同约定一次性足额支付被告郭震第一期借款8，600万元，而是分多次且仅支付了4，800万元。后原、被告双方于2014年3月13日签订补充协议，约定被告郭震再按照补充协议向原告提供了价值4，400万元的抵押物，按照约定原告应向被告郭震提供2，100万元借款，但是到今天，原告既拒绝解押上述抵押物，也未支付第2笔借款中的任何款项。按照上述合同约定，原告负有一次性支付8，600万元的先履行义务，原告上述义务完全履行后，被告郭震才有按照约定期限付息的后履行义务，截至到本案开庭，原告仍未向被告郭震足额履行首批8，600万元及第2批2，100万元的借款义务，据此郭震有权以原告先履行义务未完全履行为由拒绝履行向其付息的后履行义务。本案中被告居业房产公司及居运商贸公司前后分两次将共计1.5亿元价值的资产抵押给原告，而原告仅向被告郭震支付了4，800万元借款，远远未达到双方约定的借款数额，且原告在本案中未按照约定足额支付借款在先，被告郭震有权主张先履行抗辩权，因此本案中被告郭震不存在违约情形，原告未按合同履行义务，原告主张被告违约及赔偿损失无事实及法律依据，综上，不同意原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）郭震反诉称，反诉人系居业房产公司的股东及法定代表人，2013年因公司急需资金周转，遂通过中间人刘某甲帮其寻找融资渠道，后经其介绍结识反诉被告李爱清，双方就融资事宜于2013年12月13日、12月16日签订《借款协议》、《房地产抵押合同》及相关的《补充协议》、《连带责任保证合同》等一系列的合同及法律文书，约定李爱清共向反诉人提供2.1亿元借款，反诉人陆续为其提供价值约为4.37亿元的房产担保，反诉人的借款用于偿还洛阳市市区农村信用社贷款共计2，000万元；偿还洛阳豫莘建筑工程有限公司的应付项目工程款2，800万元；用于居业公司“居业美丽家二期”后期开发建设等用途。其中《借款协议》第十一条2.2明确约定：“除本协议另有约定之外，本协议任何一方违反本协议条款，均视为违约，违约方应向守约方支付全部借款金额20%的违约金外，还应赔偿对方的全部经济损失，包括直接经济损失和间接经济损失。”上述协议签订后，反诉人按照《借款协议》约定于2013年12月18日办理了首批价值约为1.01亿元抵押房产的抵押登记手续并将相关权利证书交付给李爱清，李爱清按约定应当支付首批借款8，600万元，然经反诉人2013年12月20日、24日两次催促，李爱清才于2014年1月29日前分多次支付给反诉人借款4，800万元，剩余3，800万元李爱清以资金紧张及需先支付财务费用为由，至今未予支付。后因反诉人急需资金，于2014年3月13日被迫又与李爱清签订《补充协议》，李爱清承诺，反诉人再向其办理价值4，400万元的房产作为抵押，其另向反诉人提供借款2100万元。3月17日，反诉人与李爱清办理了价值4，400万元房产相关抵押手续及权利证书交接，但时至今日，李爱清仍未向反诉人支付约定款项2，100万元。反诉人与李爱清签订上述协议前后，反诉人按约定已向刘某甲支付了30万元的融资居间费用。期间李爱清要求对居业房产公司进行法律尽职调查以及拟抵押房产进行房产价值评估及抵押登记，反诉人均积极予以配合，并全部承担了上述法律尽职调查律师费、拟抵押房产的评估费及抵押登记费用共计49.72万元。李爱清未按合同约定期限及数额支付款项，应当按照合同约定承担违约责任，且其行为不仅导致反诉人为签订《借款协议》前期支付的各项居间费、评估费、律师费、抵押登记费等各项投入付之一炬，更为严重的是反诉人为履行合同将总价值近1.5亿元的房产抵押给李爱清却无法获得相应资金，且经多次催促，李爱清既不履行出借借款义务，也拒绝对抵押房产予以解押，从而导致反诉人遭受了贷款无法按期偿还、工程款无法按期支付、项目开发严重停滞、拆迁安置成本大幅增加、抵押房产搁置无法融资等无法弥补的巨大损失。据此，反诉人提起反诉，要求：1、判令反诉被告李爱清向反诉人郭震支付未按照合同约定数额及期限出借借款的违约金1，180万元［（8，600＋2，100-4，800）万元×20%］；2、判令反诉被告李爱清赔偿反诉原告郭震未按借款协议及补充协议的约定数额及期限出借借款从而产生占用反诉原告郭震抵押房产给反诉原告郭震造成的暂计至2015年7月3日的各项损失1，543.80万元［以未支付的借款为基数，按照合同约定的利率18%计算，具体为：3，800万元×18%÷360天×555天（2013年12月18日至2015年7月3日）=1，054.5万元，2，100万元×18%÷360天×466天（2014年3月17日至2015年7月3日）=489.3万元］；3、反诉费由反诉被告李爱清承担。
原告（反诉被告）李爱清辩称，一、反诉人诉称反诉被告未按约支付借款，构成违约与事实严重不符，违反《借款协议》约定的正是反诉人本人。反诉原、被告签订《借款协议》及补充协议约定，反诉被告向反诉人借款2.1亿元，年利率18%，利息按照实际使用天数计算，自借款资金到达反诉人银行接收账户之日起计算，分批到达分批计算，若借款实际发放日与约定借款期限不符，则以实际发放日为准，借款期限相应顺延，同时对付息日、资金用途、资金监管、违约责任等进行了约定。双方《借款协议》签订后，反诉被告按约定履行了自己的义务，自2013年12月24日起向反诉人支付借款4，800万元，可反诉人在收到上述借款后，未按照《借款协议》的约定履行自己的义务。具体表现为：1、根据《借款协议》第三条规定，反诉人在收到4，800万元时，首先应当根据资金用途的约定，向洛阳市市区农村信用合作联社偿还贷款2，000万元，向洛阳豫莘建筑工程有限公司偿还应付工程款2，800万元。然而，反诉人在收到4，800万元借款后，未严格履行资金用途的约定，在反诉被告要求其提供偿还债务证明时，其拒绝提供。2、根据《借款协议》第五条关于借款资金监管的规定，反诉人在本协议签署后，应当新开设银行账户作为监管账户，该账户的印鉴需由反诉原、被告双方共同执管。而反诉人直到反诉被告依约解除《借款协议》及《补充协议》时，也未履行此义务。3、根据《借款协议》第二条借款利息支付时间的规定，“双方约定借款利息每三个月付息一次，三个月届满之日为当次利息的支付日。”从2013年12月24日开始支付借款起算，反诉人应按约在2014年3月23日支付此笔借款利息，但直到今日，反诉人利息分文未付。二、反诉人要求反诉被告支付违约金1，180万元和赔偿损失1，543.8万元不能成立。在履行双方借款协议的过程中，因反诉人一系列严重违约行为，导致双方的借款协议被依法依约解除。反诉人违约行为发生后，反诉被告通过催款函及电话等方式及时通知反诉人履行其应负义务，在催息及督促无果的情形下，反诉被告无奈于2014年7月11日、7月24日两次发出通知书，声明依法依约解除双方《借款协议》及补充协议，同时要求反诉人立即归还借款本息，并进一步与反诉被告及相关各方协商解决解除房屋抵押登记的办法，否则由此造成的一切经济损失应由反诉人承担。但反诉人在收到通知后，并未采取立即归还借款本息和协商解决解除抵押房产的任何行动。因此，反诉人应当对其违约行为承担全部法律责任。此外，返还借款本息是解除抵押房屋抵押之前提，在反诉人没有履行偿还借款本息时，谈何解除抵押？且在反诉人一系列违约行为发生后至本案诉讼前，反诉人及抵押人居业房产公司、居运商贸公司从未向反诉被告提出过解除房屋抵押的请求。另外反诉人也无权用抵押房屋作为计算损失的依据，因为本案所涉抵押房屋分属居业房产公司及居运商贸公司，反诉人主张该损失请求并非适格主体。综上，不同意反诉人的反诉请求。
经审理查明，2013年12月13日，原告（反诉被告）李爱清（作为甲方出借人）与被告（反诉原告）郭震（作为乙方借款人）、被告居业房产公司（作为丙方抵押人、保证人）、被告居运商贸公司（作为丁方1抵押人、保证人）及案外人居业物业公司（作为丁方2抵押人）、郭家灿（作为丁方3抵押人）签订《借款协议》。该协议约定：一、借款金额、期限及利率、相关税费：乙方向甲方借款贰亿壹仟万元（21，000万元）；借款期限18个月，自借款资金到达乙方银行接收账户之日起算，分批发放则按最后一笔资金到达银行接收账户之日起算；借款利率为18%／年，按借款实际使用天数计息；本协议项下发生的所有税费包括但不限于办理抵押登记、质押登记的手续费、其他费用均应由乙方承担等。二、利率、计息方式及支付：借款利息自借款资金到达乙方指定的银行接收账户之日起计，按借款实际使用天数计算，如借款资金分批发放，则按每批次实际到达乙方银行账户之日起分别按其实际占用天数计算利息；借款利息每三个月付息一次（自借款实际发放至乙方指定账户之日起算），结息日为当次三个月届满之日前一天，三个月届满之日为当次利息的支付日，最后一次结息日、付息日为借款期限到期之日，利随本清等。三、资金用途：对于借款资金，未经甲方同意，乙方仅用于下列用途，不得挪作他用：1、代丙方偿还洛阳市市区农村信用合作联社贷款2，000万元及对洛阳豫莘建筑工程有限公司的应付项目工程款2，800万元，2、用于丙方“居业美丽家二期”项目的后期开发建设，3、其他经甲方认可并通过审核的资金用途等。四、担保方式：对于本合同项下的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和用于实现债权的一切合理费用，包括但不限于劳务费、差旅费、律师费、评估费、公证费、拍卖费、诉讼费及执行费等，乙方提供以下担保方式予以担保：1、居业·美丽家一期商铺、居业·美丽家一期酒店、居业·美丽家一期古玩城、居业·美丽家二期商铺、居业小区商铺和居业家园商铺（抵押物见合同附件1至附件3抵押物清单），甲方为上述抵押物唯一抵押权人，担保金额根据第三方对抵押物的评估价值决定，抵押率不得高于50%等，2、乙方以其所持有的丙方100%的股权为本合同项下的借款提供质押担保，3、丙方和丁方1为本次借款提供连带责任保证，保证期间自合同生效之日起至合同项下借款期限届满之日起两年等。五、资金监管：本合同项下借款仅用于合同约定用途，用于清偿乙方或代丙方清偿债务所需资金，由乙方提供债权人银行账户，以委托支付的方式由甲方直接代为支付；本合同签署后，乙方应根据本合同的约定，新开设银行账户作为监管账户，作为其他非指定用途资金的接收账户，该账户印鉴需由甲、乙双方共同执掌，具体操作双方另行签署协议约定；甲方有权根据实际情况随时对乙方、丙方的银行监管账户进行查询，如乙方、丙方存在截留、挪用或实际资金用途和用款计划不同的情况，将视为乙方根本性违约，甲方有权要求乙方提前归还借款、支付利息，并按本协议约定追究违约责任等。六、资金发放前提和放款步骤：借款资金在满足本协议约定的条件下分期提供，其中本协议生效后，且满足以下前提，甲方发放首期借款资金8，600万元：1、各方和相关各方签署完毕《借款协议》、《房产抵押合同》、《股权质押合同》、《连带责任保证合同》、《资金监管协议》、《房屋买卖委托书》、《房屋出租收益权转让合同》等协议及文件；2、本协议签订后五个工作日办理完毕本协议附件1的抵押物抵押登记手续，甲方为唯一／第一顺位抵押权人，并取得的抵押物产权证书、他项权利证书；3、乙方根据上述约定提供了相关的资料及银行账户等资料，且经甲方审核通过；上述条件全部满足后，甲方根据实际情况，以委托支付的方式将相应金额的款项分次或同时划至本合同约定的乙方或丙方的债权人账户，用以归还乙方或丙方的债务，如该期借款有余额，则按本合同第五条的约定，划转至双方监管的账户。该条还约定了第二期2，400万元、第三期4，000万元及第四期6，000万元借款资金的放款条件等。同时，该协议还约定了第七条借款资金还款来源、第八条利息及借款的清偿、第九条各方的承诺与保证、第十条各方的权利与义务、第十一条违约责任、第十二条协议的延期履行、终止或解除等内容。其中第十一条违约责任约定，乙方未能按合同约定按时足额支付任何一笔借款利息或归还本息、擅自改变借款用途，乙方、丙方、丁方违反本协议中约定的承诺与保证义务、违反本协议关于权证管理及资金监管的约定、无法满足本协议所约定的放款前提等情况均视为违约；如发生上述违约，甲方有权采取下列一种或同时采取多种措施，并要求乙方按照第十一条2.2款约定支付违约金：1、如乙方不能按时按约偿还甲方借款本金及利息，除非甲方书面同意，乙方应向甲方承担应付未付部分的每日千分之五的违约金，并向甲方赔偿所有直接损失和间接损失。所有损失包括但不限于本合同项下甲方借款本息，以及甲方为追究乙方违约责任所支出的诉讼费用和律师费、调查费、财产保全费用、交通费用等；2、主张借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息并要求乙方向甲方赔偿所有直接损失和间接损失；3、停止或终止发放本协议项下尚未发放的任何款项；4、要求乙方提供符合甲方要求的新的担保；5、行使担保权利，要求担保人履行担保责任，或行使抵押权，要求抵押人履行抵押担保责任；6、协议任何一方违反本协议及从协议相关约定，另一方有权通知对方进行整改，如一方发出整改通知5个工作日后对方仍不纠正相关行为的，非违约方有权终止本协议。该协议第十一条2.2款约定，除本协议另有约定之外，本协议任何一方违反本协议条款，均视为违约，违约方应向守约方支付全部借款金额20%的违约金外，还应赔偿对方的全部经济损失等。该协议第十二条约定，出现违反本协议第六条以及出现本协议第十条约定的情形，或者各方无法签订相关协议或无法办理相关房产抵押、股权质押手续等导致主协议无法继续履行的，或者因甲方原因无法按时放款的，本协议自动终止；本协议终止或解除的，乙方需在3个工作日向甲方返还已发放的借款本金和利息，如乙方未按时返还的，应按照第十一条第2.2款承担违约金等。2013年12月13日，李爱清还与居业房产公司、居业商贸公司分别签订《房地产抵押合同》，约定居业房产公司以其所有的居业美丽家一期、二期、居业家园等房屋，居业商贸公司以其所有的居业美丽家一期部分房屋，为上述《借款协议》中的全部借款本金、利息、违约金、咨询服务费、损害赔偿金和用于实现债权的一切合理费用等提供抵押担保，并约定了抵押登记、抵押物的占管、抵押费用的承担等内容。同日，李爱清还与居业房产公司、居业商贸公司又分别签订连带责任保证合同，约定居业房产公司、居业商贸公司分别为上述《借款协议》中全部借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用等提供连带责任保证，保证期限为合同生效日起至主合同项下的主债务履行期限届满之日起两年等。此外，2013年12月13日，李爱清与郭震还就郭震所持有的居业房产公司的股权签订了《股权质押合同》，与居业房产公司签订了《资金监管协议》，与居业房产公司以及居运商贸公司签订了《房屋出租收益权转让协议》等。2013年12月14日，李爱清与居业房产公司经协商一致确认，兹用于抵押的位于河南省洛阳市瀍河区启明南路XXX号居业美丽家商铺40间，老城区义勇北街中段东侧居业家园商铺35间，瀍河区华林路北区1号院商铺67间，共计142间，总价值为101，034，437元。
再查明，2013年12月16日，上述甲、乙、丙、丁四方又签订《﹤借款协议﹥的补充协议一》，再次明确：主合同项下约定的首期借款8，600万元，借款利率为18%／年，期限为18个月，自2013年12月13日至2015年6月12日；若甲方实际放款日与约定的借款起算日不一致，则以甲方将借款实际划至乙方指定银行账户的时间为准，借款期限相应顺延；该期借款以主合同附件1中所列的丙方及丁方1享有所有权和处分权的房屋做抵押担保；对于主协议约定的第二期借款、第三期借款以及附件2、附件3所列抵押物的登记，各方同意根据抵押物所在地房管部门的要求和甲乙双方交易目的，不时地通过签署补充协议的方式，实现抵押登记等。同日，李爱清与郭震、居业房产公司又针对上述补充协议一签署了《﹤房地产抵押合同﹥的补充协议一》，约定上述《房地产抵押合同》附件1至附件3所列房屋抵押物，用以抵押担保《﹤借款协议﹥的补充协议一》中的借款8，600万元，《房地产抵押合同》附件4及附件5所列抵押物用以为主协议项下第二期、第三期借款提供担保，同时附件1所列抵押物为第二期、第三期借款提供第二顺位的抵押担保；同时，居业房产公司同意对主合同项下首期借款8，600万元追加抵押物，以《房地产抵押合同》附件4及附件5所列抵押物对首期借款提供第二顺位的抵押担保等。2013年12月18日，李爱清、郭震以及居业房产公司、居运商贸公司办理了所约定的坐落于河南省洛阳市的相关房地产的抵押登记手续，李爱清亦取得上述房地产的他项权利证明（抵押房地产的房屋所有权人、房地产权证号、具体地址、建筑面积及他项权证信息见本判决附表1）。
又查明，2013年12月24日、12月26日、12月30日以及2014年1月23日、1月27日、1月29日，李爱清分别向郭震个人账户转账支付借款1，500万元、500万元、1，000万元、500万元、300万元、1，000万元。
还查明，2014年3月13日，上述甲、乙、丙、丁四方又签订《关于﹤借款协议﹥的补充协议二》，明确主合同项下第二期借款金额调整为2，100万元，借期自2014年3月14日至2015年9月13日，实际放款日与上述起算日不一致的，以实际放款日为准；第二期借款以主合同附件所列部分抵押物提供抵押担保，相关方不时通过签署补充协议方式实现抵押登记等。同日，李爱清、郭震、居业房产公司、居运商贸公司又签订《关于﹤房地产抵押合同﹥的补充协议二》，约定本补充协议附件抵押物清单所列房屋抵押物，用以抵押担保《借款协议》项下第二期借款本金2，100万元及其利息、违约金、损害赔偿金和用于实现债权的一切合理费用；借款期限为18个月，自2014年3月14日至2015年9月13日，实际借款期限以该笔借款实际到达借款人指定银行账户之日起算等；本抵押物清单所列抵押物属于之前李爱清与居业房产公司、居运商贸公司分别签署的《房地产抵押合同》项下附件第二批抵押中的部分抵押物，原附件中所列抵押物为居运商贸公司的，在签署本补充协议时，均已办理至居业房产公司名下等。同日，李爱清与居业房产公司一致确认，上述用于抵押的房屋共计12间，总价值为4，400万元。2014年3月17日，李爱清、郭震、居业房产公司等根据上述补充协议二办理了坐落于河南省洛阳市的相关房地产的抵押登记手续，李爱清亦取得上述房地产的他项权利证明（抵押房地产的房屋所有权人、具体地址、建筑面积及他项权证信息见本判决附表2）。
另查明，2014年4月3日，李爱清向郭震、居业房产公司、居运商贸公司、居业物业公司、郭家灿共同发送《催款函》，以郭震应每三个月支付一次利息，截止2014年4月2日，郭震已拖欠2013年12月24日、12月26日、12月30日已支付的借款利息共计135万元，并要求郭震等收到此函后立即支付上述利息及违约金等。郭震等收到上述函件后未按函件要求支付上述利息。2014年7月7日，郭震向李爱清通过邮政快递方式寄送了《商函》，以李爱清未按照《借款协议》及补充协议的约定支付第一期剩余借款3，800万元及第二期借款2，100万元，已影响其工程开发建设，造成一定损失为由，要求李爱清尽快履行借款款项的支付义务。2014年7月11日，李爱清向郭震寄送《通知书》，表明，因郭震借款后经2014年4月3日和6月4日两次催款函催讨，至今仍未支付任何利息，截止2014年7月10日欠付利息共计4，435，000元，故其已通过律师和其他方式，向郭震提出解除双方借款关系，并应约向郭震于2014年6月18日发送了解决争议和遗留问题的协议书和具体实施办法和方案，但至今未收到明确回复；为此其通知郭震，双方《借款协议》自本通知送达郭震时予以解除，并请郭震收到本通知后尽速协商并妥善处理后续事宜。该《通知书》同时寄送给了居业房产公司、居运商贸公司等。郭震于2014年7月14日收到上述《通知书》。2014年7月24日，李爱清又向郭震及居业房产公司、居运商贸公司等寄送了《通知书》，以郭震收到7月11日的《通知书》后既不偿还借款本息和支付违约金，也不协商解决解除房屋抵押的办法等，故再次通知，双方关于《借款协议》的补充协议一、二在本通知送达时随主合同一并解除，并请郭震偿还借款本息、支付违约金，并尽快协商解决解除房屋抵押的办法等。郭震于2014年7月26日收到上述《通知书》。后因原、被告协商未果，原告遂提起本诉讼。
以上事实，由经庭审质证，本院予以确认的：李爱清提供的《借款协议》及补充协议一、二，《房地产抵押合同》及补充协议一、二，《连带责任保证合同》，银行划款凭证，用于抵押的房地产权证及他项权利证明，经公证的催款函及快递凭证，2014年7月11日及7月24日的《通知书》及快递凭证；郭震、居业房产公司及居运商贸公司共同提供的《借款协议》及补充协议一、二，《房地产抵押合同》及补充协议一、二，《股权质押合同》，《连带责任保证合同》，《资金监管协议》，《房屋出租收益权转让协议》，抵押房地产价值确认书，李爱清收到抵押房产的他项权利证明等材料的凭证，《商函》，以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。
审理中，1、郭震主张其所借得的第一期借款中的4，800万元已按照《借款协议》中约定的用途，用于为居业房产公司偿还洛阳市市区农村信用合作联社贷款2，000万元及对洛阳豫莘建筑工程有限公司的应付项目工程款2，800万元，对此李爱清不予认可，郭震及居业房产公司等对此亦未提供相应证据证明。2、李爱清、郭震、居业房产公司及居运商贸公司一致确认，在上述《借款协议》履行过程中，郭震及居业房产公司等未按照《借款协议》等的约定设立资金监管账户；同时上述各方还确认，在借款履行中，上述方所签订的《股权质押合同》，《资金监管协议》，《房屋出租收益权转让协议》等实际并未操作履行。3、郭震、居业房产公司及居运商贸公司还共同提供了居业房产公司及居运商贸公司各自出具的情况说明、居业房产公司与案外人刘某甲签订的《融资居间合同》及支付居间费30万元的电汇凭证、上海市锦天城律师事务所向居业房产公司开具的律师服务费发票、《尽职调查报告》及律师费电汇凭证、抵押登记费及相关费用票据、居业房产公司支付过渡费收据、郭震与案外人杨某、贺某、左某某、刘乙、董某某、张某某签订的借款合同及转款凭证等证据，以证明因李爱清未按约提供借款，导致郭震产生实际损失以及所抵押房产被占用的损失。对上述证据材料的证明内容，李爱清均不予认可。
本院认为，原、被告所签订的《借款协议》及相关的《房地产抵押合同》、《连带责任保证合同》以及相应的补充协议等，系原、被告双方的真实意思表示，且内容并未违反法律法规强制性规定，应属有效，原、被告均应按约履行。在《借款协议》履行过程中，因郭震确实未按协议约定支付相应借款利息，且在李爱清发出催讨函后郭震仍未履行上述利息支付义务，确已构成违约。据此，李爱清于2014年7月11日以此为由通知郭震等解除双方所签订的上述《借款协议》，符合双方的约定，且并不违法，鉴于该解除通知于2014年7月14日到达郭震处，故本院确认，原、被告所签订的上述《借款协议》于2014年7月14日解除。基于此，本院针对李爱清的本诉请求以及郭震的反诉请求分别认定处理如下：
针对李爱清的本诉请求，本院认为，因郭震实际已收到李爱清支付的借款4，800万元，且至今未予归还，故李爱清要求郭震归还借款本金4，800万元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。由于《借款协议》中约定，协议中所涉及的借款如分批发放的，则利息自每批次借款实际到达郭震账户之日起按实际占用天数计算，故李爱清要求郭震按4，800万元的实际到帐日起分别计算利息的主张，有事实依据，本院予以采纳。郭震、居业房产公司及居运商贸公司称应自协议约定的第一批借款8，600万元全部到账后才开始计息的辩称意见，与双方约定不符，本院不予采纳。由于双方协议中约定借款期限内的年利率按18%计算，因此，李爱清要求郭震按该利率标准支付上述借款4，800万元自每批次实际出借之日起至协议解除之日止的利息请求，本院予以支持。经本院核算，郭震应支付给李爱清本金4，800万元自每批次实际出借之日起至协议解除之日止的利息共计4，507，000元。此外，由于《借款协议》还约定，如郭震逾期归还本金或支付利息的，还应再承担应付未付部分的每日千分之五的违约金，因此李爱清要求郭震支付每笔利息应付之日起至协议被解除之日止的逾期支付利息违约金的请求，本院亦可支持。但协议约定每批次借款后的三个月一次利息的结算和支付周期，李爱清要求自借款之日起计算，无事实依据，且其请求按照年利率6.6%的标准计算逾期支付利息违约金的数额，高于按协议中所约定的标准计算的数额，故本院难以如数支持。经本院核算，郭震应支付给李爱清的逾期支付利息的违约金合计为1，182，495元。另外，由于上述协议系因郭震违约导致被解除，且协议约定，协议解除后，违约方除应向守约方支付全部借款20%的违约金外，还应赔偿对方因此而造成的直接或间接经济损失。因此李爱清要求郭震支付上述借款自协议解除之后至实际归还之日止的利息及逾期支付利息的违约金的请求，实质为要求郭震赔偿协议被解除后其借款本金被占用所导致的损失，本院可予支持。但根据最高人民法院的相关司法解释，出借人同时主张逾期利息、违约金或其他费用的，其总计超过年利率24%的部分，不应得到支持。据此，李爱清所主张的协议被解除的损失亦不宜超过按上述标准所计算的可得利益损失。故李爱清要求按照年利率18%及6.6%合并计算协议被解除后借款本金损失的主张，本院难以如数支持，对此本院仍按照年利率24%标准予以确定。由于居业房产公司及居运商贸公司为上述《借款协议》均与李爱清等签订了《房地产抵押合同》，同意以其所有的房屋为本案所涉借款提供抵押担保，且为第一期借款中的4，800万元于2013年12月办理了相应房地产的抵押担保登记手续，李爱清亦取得了上述房地产的他项权利证明，故李爱清要求居业房产公司、居运商贸公司以上述抵押房地产对上述借款本金及利息、违约金承担优先受偿权的请求，本院予以支持。由于李爱清与居业房产公司于2014年3月17日办理的第二批房地产抵押系针对第二批借款2，100万元，由于该借款实际未出借，与本案所涉的4，800万元借款无关，故李爱清要求对该第二批房地产亦享有优先受偿权的请求，无事实依据，本院不予支持。此外，由于居业房产公司以及居运商贸公司均签订连带责任保证合同，同意对郭震的上述借款及相应利息、违约金等承担连带保证责任，故李爱清要求该两公司对上述借款4，800万元及相应利息、违约金承担连带偿还责任的请求，本院亦予以支持。
针对郭震的反诉请求，本院认为，根据双方签订的《借款协议》的约定，如郭震未能按照合同约定按时足额支付任何一笔借款利息或归还本息，或擅自改变借款用途，或违反协议关于资金监管的约定的，李爱清均有权停止或终止发放本协议项下尚未发放的任何款项。由于郭震在上述协议履行过程中，其并无证据证明李爱清支付的第一期借款中的4，800万元已实际按照合同约定的用途使用，且郭震及居业房产公司等亦未按协议约定设立资金监管账户，更为重要的是郭震在收到上述借款后未按约支付过任何利息，据此李爱清停止或终止向郭震提供剩余借款，并不违反双方的约定。而且仅就第一期约定借款8，600万元的发放条件来看，亦要求郭震等设立供双方监管的公共账户，但郭震等并未履行资金共管账户的设立义务，据此李爱清在支付第一期借款中的4，800万元后未再发放剩余借款亦并无不妥。基于此，郭震主张李爱清未按照协议约定提供剩余借款，构成违约的主张，本院不予采纳，其据此要求李爱清按协议约定支付违约金1，180万元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于郭震主张的李爱清占用其抵押房地产给其造成损失的请求，本院认为，一方面所抵押房地产系居业房产公司和居运商贸公司所有，郭震主张上述抵押房产被占用的损失，并不属适格主体；另一方面李爱清在基于郭震的违约行为通知郭震及居业房产公司、居运商贸公司等解除《借款协议》及相关补充协议时，均已明确要求郭震等及时联系、协商抵押房地产的解押问题，但郭震及居业房产公司、居运商贸公司均未采取相应行动归还借款本息，并与李爱清协商解决相应解押事宜，因此即使上述协议被解除后被抵押的房地产未及时解除，其相应责任亦不在李爱清；况且郭震所提供的相关证据亦不足以证明其所述的损失系因李爱清不提供剩余借款及占用抵押房产所导致。综上，郭震要求李爱清按照协议约定的利息利率标准赔偿其各项损失1，543.8万元的请求，无理无据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十条、第二百一十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郭震于本判决生效之日起十五日内归还原告（反诉被告）李爱清借款本金4，800万元；
二、被告（反诉原告）郭震于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）李爱清借款本金4，800万元至2014年7月14日为止的利息4，507，000元及逾期支付利息的违约金1，182，495元；
三、被告（反诉原告）郭震于本判决生效之日起十五日内按年利率24%的标准赔偿原告（反诉被告）李爱清借款本金4，800万元自2014年7月15日起至实际归还之日止的利息及违约金等损失；
四、原告（反诉被告）李爱清就上述第一、二、三项权利对被告洛阳居业房地产开发有限公司、被告洛阳居运商贸有限公司所有的坐落于河南省洛阳市的抵押房地产（抵押房地产的房屋所有权人、房地产权证号、具体地址、建筑面积及他项权证信息见本判决附表1）享有优先受偿权；
五、被告洛阳居业房地产开发有限公司、被告洛阳居运商贸有限公司就被告（反诉原告）郭震所应承担的上述第一、二、三项给付义务，对原告（反诉被告）李爱清承担连带清偿责任；
六、驳回被告（反诉原告）郭震的所有反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费363，601元，由原告（反诉被告）李爱清负担13，601元，被告（反诉原告）郭震、被告洛阳居业房地产开发有限公司、被告洛阳居运商贸有限公司共同负担350，000元；反诉案件受理费88，995元，由被告（反诉原告）郭震负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 程小勇
审 判 员 万发文
人民陪审员 樊大林
二〇一五年十二月九日
书 记 员 王亚楠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条……
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
……
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
……
四、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。