东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东乌民初字第374号
原告（反诉被告）乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司，住所地乌拉盖管理区。
法定代表人苏xx，职务总经理。
委托代理人洪志，内蒙古理想律师事务所律师。
被告（反诉原告）董治军，男，汉族。
被告（反诉原告）鲁枝梅，女，汉族。
二被告（反诉原告）共同委托代理人王飞，内蒙古合志律师事务所律师。
原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司（以下简称希望公司）诉被告董治军、鲁枝梅商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贾蕴智适用简易程序审理此案。2014年9月15日，因董治军、鲁枝梅反诉希望公司，本案依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。希望公司委托代理人洪志，董治军、鲁枝梅及其共同委托代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告希望公司诉称，董治军、鲁枝梅系夫妻关系，2010年12月13日希望公司与董治军签订《预定商品房协议书》（以下简称《协议书》），希望公司将开发的B区6户3层，建筑面积为180平方米的商品楼及B区6户60平米的地下室出售给了董治军、鲁枝梅。协议约定，该商品楼的单价为每平米3000元，地下室单价为1000元，商品楼及地下室总价为600000元，首付50%，即300000元，剩余房款30万元有贷款、一次性付款、分期付款三种交付方式可供董治军、鲁枝梅选择。《协议书》第二条约定：“以上商品楼建筑面积系暂定面积，正式以房管部门核定的建筑面积为准，房款多退少补”。《协议书》签订后，希望公司按合同约定交付了房屋，董治军、鲁枝梅也如约交纳了房屋首付款300000元，并于2013年1月10日入住，在2013年8月23日希望公司为董治军、鲁枝梅办理了房屋产权证，房屋产权证上核定商业楼建筑面积为173.22平方米，而地下室由于政府规划部门不予批准而未建造。因此，董治军、鲁枝梅应向希望公司交纳的剩余房款为219660元，希望公司虽多次向董治军、鲁枝梅索要剩余房款，董治军、鲁枝梅却以种种理由推脱拒绝交纳。原告希望公司具体诉讼请求如下：1、判令二被告一次性支付购房剩余房款219660元及逾期产生的利息（自2013年1月10日至判决生效为止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；2、判令二被告赔偿原告通知被告办理房款手续所产生的费用，共计2000元整；3、本案全部诉讼费由二被告承担。
被告董治军、鲁枝梅庭审答辩称，董治军、鲁枝梅购买希望公司房屋，面积为180平米，价款为每平米3000元，另购买面积为60平米的地下室，售价为1000元每平米，总价款为600000元，按照双方签订的协议书确认缴纳300000元首付款，剩余300000元办理贷款，希望公司在约定中承诺在2011年11月30日交工并向董治军、鲁枝梅交付房屋，但因希望公司先行违约，在2013年3月13日才交付房屋，董治军、鲁枝梅在接受房屋之后发现合同中约定的地下室没有建设便交付给董治军、鲁枝梅，房屋设计的消防通道虽然有消防通道的进户门，但消防通道建设后却无法进行正常的使用，导致消防通道虚设，因以上两点确认希望公司交付的房屋属于未按合同约定标准交付，已构成违约，董治军、鲁枝梅据此履行抗辩权向希望公司提出赔偿要求，但希望公司对合理合法的赔偿要求置之不理，导致本案的发生。希望公司虽依据《协议书》主张剩余款项的付款义务，但因希望公司违约行为在先，违约事项未解决之前董治军、鲁枝梅提出合理抗辩并拒付房款属于合理合法的请求。
反诉原告董治军、鲁枝梅诉称，董治军、鲁枝梅系夫妻关系，2010年12月13日希望公司与董治军、鲁枝梅签订了《协议书》，希望公司将其开发的B区2段6户3层建筑面积为180平米的楼房及地下室出售给董治军、鲁枝梅，协议约定房屋售价为3000元每平米，地下室单价为1000元每平米。同时约定，希望公司应当在2011年11月30日将房屋交付给董治军、鲁枝梅。合同签订后，董治军、鲁枝梅依约定履行了首期付款义务。但希望公司却迟迟不能按约定交付房屋，直到2013年3月才将房屋交付给董治军、鲁枝梅，迟延交房一年多的时间，而且董治军、鲁枝梅发现该房屋并没有约定的地下室。为此董治军、鲁枝梅拒绝接受房屋，希望公司口头承诺，要董治军、鲁枝梅先行入住，之后会给合理的赔偿。董治军、鲁枝梅基于对希望公司的信任接受了房屋，谁知希望公司不仅没有履行承诺，而且交付的房屋存在严重的质量问题，不仅墙体开裂而且房屋一直漏水，至今无法修复。为此董治军、鲁枝梅多次找到希望公司要求维修，希望公司均以种种理由推脱。董治军、鲁枝梅购买的房屋本计划用于出租盈利，但希望公司交付的房屋根本没有消防通道，这不仅存在严重的安全隐患，而且造成董治军、鲁枝梅的房屋无法对外出租，造成董治军、鲁枝梅巨大的经济损失。反诉原告的具体诉讼请求如下：1、判令被告支付迟延交付房屋的违约金暂定为10000元；2、判令被告对出售给原告的不合格房屋防水、墙体开裂等进行维修，确保房屋达到国家规定合格标准；3、判令被告对出售给原告的房屋开设消防通道。
2015年4月13日反诉原告董治军、鲁枝梅变更诉讼请求如下：1、判令反诉被告承担所施工的东乌旗巴音胡硕金街2#6号1-3层卫生间防水修复刮白施工费6500元，3层后窗户断裂要求更换；2、判令反诉被告因延期交房给原告造成的租房损失53195元（从2011年11月30日至2013年3月）；3、判令反诉被告未按合同约定建地下室及消防通道，承担缔约过失责任，赔偿损失地下室120000元，并要求开通防火通道；4、判令反诉被告将原告所购买的房屋的房产证、土地证交给反诉原告；5、案件受理费及其他费用均由反诉被告承担。
反诉被告希望公司庭审答辩称，1、董治军、鲁枝梅请求卫生间防水、修护刮白施工费6500元希望公司不清楚，需要由董治军、鲁枝梅提供证据；2、逾期交房的损失53195元，希望公司认为并没有逾期交付房屋，2011年11月30日只是双方约定的完工日期，不等同于交付房屋时间，房屋的交付应当经竣工验收合格后交付。双方在合同第七条明确不可抗拒的情况除外，所谓不可抗拒指的就是竣工验收合格；3、消防通道是在建设当中，后开发建设人员给前开发建设的业主留有消防通道，有这个规定，希望公司已按约定履行了自己的义务，而且最重要的是本工程已经验收合格，验收经包括消防部门在内的很多部门介入，如果董治军、鲁枝梅对验收合格有意见，应找相关部门而不是希望公司。消防通道的通畅与否是否给董治军、鲁枝梅造成经济损失不明确，如果造成损失确系希望公司的原因所致，可以要求赔偿。消防通道不畅通并不能作为本案不交纳剩余购房款的理由；4、地下室与房屋系一体，地下室未建成是由政府原因所致。董治军、鲁枝梅以此主张定金双倍返还，无事实根据及法律依据，双方签订的合同并非定金合同，希望公司并未向董治军、鲁枝梅承诺地下室赔偿事宜；5、希望公司已将房产证及土地证办理至董治军、鲁枝梅名下，董治军、鲁枝梅将剩余购房款交清，希望公司可以将证件交付给董治军、鲁枝梅。综上所述，董治军、鲁枝梅的反诉理由不能成立，请求驳回反诉请求。
经本院审理查明，希望公司于2011年5月起陆续取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》。2010年12月13日希望公司与董治军签订《协议书》一份，载明：“为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经过友好协商，就乙方预定甲方开发建设的希望金街商品楼一事达成如下协议：一、乙方自愿预定由甲方开发建设的位于巴音胡硕镇东街（希望金街）商品楼，其中1、商品楼：B区段6户3层面积约180平方米，售价3000.00元/平方米，总价：伍拾肆万元（￥540000.00）。2、地下室：B区段6户面积约60平方米，售价1000.00元/平方米，总价陆万元（￥60000.00）。3、商品楼+地下室共计陆拾万元（￥600000.00），首付50%叁拾万元（￥300000.00）预交伍万元（￥50000.00）其余需要在2011年4月1日之前付清。二、以上商品楼建筑面积系暂定面积，正式以房管部门核定的建筑面积为准，房款多退少补。三、甲方有三种交款方式可供乙方选择：1、贷款：定房时首付50%，剩余50%贷款。2、一次性交款：定房时一次性全额付款，优惠3%。3、分期付款：定房时交款50%，主体完工交款50%。四、乙方按选择交款方式付清首付款后，贷款者甲方为乙方协商办理贷款手续，乙方按银行要求提供相应贷款资料。分期付款者在规定时间段内付清房款。总之，甲方交钥匙前，乙方必须付清剩余房款。乙方并按相关部门规定交纳房屋大修基金、工本费、测绘费、个人应交纳的契税后，由甲方统一办理房屋产权证和土地使用证，否则，甲方不办理交房手续。五、协议书生效后，一般不办理退房事宜，如有特殊原因非退不可者，需经甲方经理批准，乙方同意甲方扣留所交价款的10%作为退房违约金，方可办理退房手续，不按时交纳房款，甲方视为乙方退房，甲方通知乙方后，有权销售乙方所购房屋。六、甲方按照设计施工的交付标准建造商品房，具体内容见售楼处《希望金街价格即交楼标准》。七、甲方承诺的完工期限是2011年11月30日（不可抗拒的情况除外）。八、甲方将现房交付给乙方后，如乙方冬季不入住、不取暖，因冻涨出现的质量问题，甲方不负责维修。九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效”。希望公司在甲方处加盖公章，董治军在乙方处签字并捺印。后希望公司并未建造地下室。2013年8月14日办理的《房屋所有权证》载明“希望金街2#楼6号，房屋所有权人：董治军，建筑面积173.22平方米”，该房屋应付房款应为519660元，董治军选择的交款方式为“定房时首付50%，剩余50%贷款”。董治军于2010年12月13日向希望公司交纳首付款50000元，于2011年4月16日向希望公司交纳首付款170000元，2011年4月28日向希望公司交纳首付款80000元，庭审中，希望公司认为董治军交纳的300000元首付款包括商品房首付款270000元及地下室首付款30000元，董治军、鲁枝梅则认为其中有30000元系地下室定金。至希望公司起诉时，董治军尚未向其交纳剩余房款亦未办理贷款。董治军、鲁枝梅已于2013年3月13日接收房屋并实际占有使用，2012年12月31日，该工程竣工验收。
另查明，2014年9月15日，董治军、鲁枝梅提出对迟延交付房屋造成的租房损失及房屋存在的问题进行质量鉴定（具体包括：防水材料及防水工程是否存在问题及是否符合国家标准，房屋主体结构是否符合国家标准）。2015年1月20日，锡林郭勒盟中级人民法院司法辅助办公室向本院下发（2014）锡中法鉴字第362、364、366号《退案函》1份，载明：“东乌旗人民法院：你院委托的申请人党彩霞、李志慧、董治军、鲁枝梅、吴清彬、安艳霞与被申请人乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（租金估价和质检鉴定）一案，因该案涉案鉴定受托方均属于具有行政职能性权利的单位且申请方都不同意由这些单位进行鉴定，故现将该案委托退回你院”。庭审中，双方当事人均表示对该《退案函》没有意见。
又查明，董治军与鲁枝梅系夫妻关系。
还查明，2013年3月13日中国人民银行同期1年-3年期贷款利率为6.15%。
再查明，董治军、鲁枝梅向本院提交《租赁合同》1份，载明：“甲方：胡生发，乙方：董治军，经甲乙双方协商，达成如下协议：甲方愿将自己位于步行街门店租给乙方，建筑面积222平米，设施完好齐全。一、租赁期为壹年，租金肆万元整，一次性付清。二、租赁时间自2011年12月5日至2012年12月5日止……”。
以上事实，有本院调自（2015）东乌民初字第47号民事卷宗中的《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》复印件各1份及《验收材料》复印件6份；本诉原告提交的《协议书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件各1份、《收据》复印件3份；反诉原告提交的《协议书》复印件1份、《收据》复印件3份、《房屋租赁合同》原件1份、《结婚证》复印件1份及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。
（一）关于本诉案件部分。
首先，原告希望公司已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》，其与被告董治军签订的《协议书》自2010年12月13日希望公司加盖公章、董治军签字后依法成立并发生法律效力。按照《房屋所有权证》载明的173.22平方米产权面积，被告董治军尚欠房款为219660元（房屋总价款519660元-已付房款300000元）。被告董治军在原告希望公司交付房屋后，并未提供办理贷款的相应资料，且至今未支付剩余50%的房款，该行为已经构成违约，应当依法承担继续履行的义务，原告希望公司要求被告鲁治军支付剩余房款219660元的诉求依法应予支持。
第二，双方签订的《协议书》虽未就被告董治军迟延交付房款的逾期利息进行约定，但按照《协议书》的约定，被告董治军应当在付清首付款后，在希望公司的协调下办理剩余50%房款的贷款手续，且《协议书》第四条中有“总之，甲方交钥匙前，乙方必须付清剩余房款”的明确约定，被告董治军在原告希望公司交付房屋后，仍未履行《协议书》约定的“按银行要求提供相应的贷款资料”的义务，已构成违约，依法应当向原告支付逾期利息。原告希望公司要求被告按实际占有使用房屋时间即2013年3月13日至判决生效为止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算逾期利息明显过高，本院依法调整为以2013年3月13日中国人民银行1年-3年期贷款利率6.15%为基准，在此基础上上浮30%，给付至判决之日，逾期利息的计算方式为219660元×6.15%÷365天×880天×（1+30%）≈42341元。
第三，被告董治军与被告鲁枝梅系夫妻关系，被告鲁枝梅依法应当与被告董治军共同给付上述夫妻关系存续期间所欠原告希望公司的购房款及逾期利息。
第四，原告希望公司要求二被告“赔偿原告通知二被告办理房款手续所产生的费用2000元”的诉讼请求，因证据不足，本院依法予以驳回。
（二）关于反诉案件部分。
首先，关于刮白施工费及房屋修缮问题。原告董治军、鲁枝梅已于2014年9月15日提出对迟延交付房屋造成的租房损失及房屋存在的问题进行质量鉴定（具体包括：防水材料及防水工程是否存在问题及是否符合国家标准，房屋主体结构是否符合国家标准），本院已委托锡林郭勒盟中级人民法院进行鉴定。2015年1月20日，锡林郭勒盟中级人民法院司法辅助办公室向本院下发《退案函》1份，并未依据原告申请进行鉴定，原被告双方亦均表示对该《退案函》没有意见，且该工程已通过相关部门验收合格，因此，二原告要求“判令反诉被告承担所施工的东乌旗巴音胡硕金街2#6号1-3层卫生间防水修复刮白施工费6500元，3层后窗户断裂要求更换”的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。
第二，关于迟延交付房屋的租房损失问题。双方签订的《协议书》中虽未就迟延交付房屋的租房损失进行约定，但《协议书》约定交工日期为2011年11月30日，而被告希望公司实际将房屋交付二原告的时间为2013年3月13日，迟延交付房屋的时间已达468天，应当向二原告支付违约损失，具体数额参照希望金街同地段同类房屋租金给付。原告虽提交《租赁合同》1份，但其租赁的房屋并非希望金街同地段同类房屋，故不能作为参照。原告主张迟延交付房屋的租房损失53195元明显过高，考虑到乌拉盖地区近几年同地段房屋租赁情况，本院在本案中依法酌定年租金为17500元，折合到468天租金为17500元÷365天×468天≈22438元。
第三，关于开设消防通道问题。被告希望公司已按其规划图纸开设消防通道，且该工程已通过相关部门验收合格，故本院对二原告要求开设消防通道的诉求不予支持。
第四，关于双倍返还地下室定金问题。双方签订的《协议书》性质系商品房预售合同而非担保性质的定金合同，且该《协议书》中约定的“首付50%”并不是指“定金”，双方在《协议书》中亦未有“董治军交纳的地下室首付款30000元系定金”的明确约定，故董治军交纳的30000元地下室首付款不适用定金罚则，因此对二原告主张被告赔偿地下室损失120000元的诉讼请求，本院不予支持。
第五，关于交付《房屋所有权证》及《国有土地使用证》问题。原告董治军、鲁枝梅虽未交清剩余房款，但被告希望公司已将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》办理完毕，且本院已判决董治军、鲁枝梅向希望公司支付剩余购房款，故希望公司应当将《房屋所有权证》及《国有土地使用证》交付房屋所有权人董治军。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本诉被告董治军、鲁枝梅共同给付所欠本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司购房款219660元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
二、本诉被告董治军、鲁枝梅共同给付本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司因其逾期给付房款的逾期利息42341元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
三、反诉被告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司给付反诉原告董治军、鲁枝梅因其迟延交付房屋的违约损失22438元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
四、驳回本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司要求二本诉被告“赔偿通知其办理房款手续所产生的费用2000元”的诉讼请求；
五、驳回反诉原告董治军、鲁枝梅的其他反诉请求。
如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6579元，由本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司承担1681元，本诉被告董治军、鲁枝梅承担4898元；反诉案件受理费1947元，由反诉原告董治军、鲁枝梅承担1704元，由反诉被告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司243元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 王 建 民
代理审判员 贾 蕴 智
人民陪审员 金巴特尔
二〇一五年八月十日
书 记 员 李 昕 昕
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