山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民一初字第22号
原告（反诉被告）威海日福食品有限公司，住所地威海市青岛南路339-2号。
法定代表人饭田一实，董事长。
委托代理人王海明，山东胶东律师事务所律师。
委托代理人赵素鑫，山东胶东律师事务所律师。
被告（反诉原告）威海金琳水产有限公司，住所地威海市青岛南路339号。
法定代表人苗强，总经理。
委托代理人郭洪卫，威海环翠光明法律服务所法律工作者。
委托代理人曲彩云，山东隆润律师事务所律师。
原告威海日福食品有限公司与被告威海金琳水产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威海日福食品有限公司之委托代理人王海明、赵素鑫，被告威海金琳水产有限公司之委托代理人郭洪卫、曲彩云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告威海日福食品有限公司诉称，2003年11月8日，原、被告签订了一份协议书，约定被告在其自有座落于威海青岛路东、工友集团北的食品加工园土地上建设水产食品加工厂房一座转让给原告，工程总造价为645万元。协议签订后，原告依约给付被告工程款300万元。因被告交付的厂房不符合国家标准及合同约定的标准，且被告多次对涉案土地设定抵押，致使双方无法就剩余购房款给付及产权转移达成一致意见。2009年2月24日，被告单方通知原告解除合同。后法院判令解除涉案合同。现涉案厂房及相关设施已由被告接收。故请求判令：1、被告返还原告购房款300万元及利息（自2004年9月21日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、被告赔偿原告已支付的工厂改造、设备安装费等共计1596838元；3、被告赔偿原告因解除房屋买卖合同造成的厂房土地增值损失100万元（实际赔偿金额以评估损失为准）。
被告威海金琳水产有限公司答辩称，一、合同已被依法解除，被告同意返还原告给付的购房款300万元，但款项利息系损失，应由造成合同解除的过错方原告承担。二、涉案合同解除的过错在于原告，原告要求被告赔偿工厂改造、设备安装费和厂房土地增值损失，没有法律依据。综上，请求驳回原告除要求被告给付购房款300万元外的其他诉讼请求。同时，合同解除后，原告应给付被告占用涉案厂房期间即自2005年3月18日起至2011年12月25日止共计2440天的占用费。2011年12月25日，原、被告又签订了工厂事宜及工厂租赁协议书一份，约定原告自2011年12月26日起至2012年12月25日止继续租赁涉案厂房，租金为65万元，于2011年12月31日前付清，逾期付款，每日按应付款数额0.5%支付违约金。该协议签订后，原告实际租赁使用了涉案厂房，但未给付被告租金。故被告提起反诉，请求判令：1、原告支付被告租金损失（即房屋使用费）8404520元（自2005年3月18日起至2011年12月25日止的房屋使用费，还包括自2011年12月25日起至2012年12月25日止的租金65万元）；2、原告支付被告租金损失（房屋使用费）之利息（自2011年12月26日起至法院判决给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、原告给付被告租金65万元之违约金292500元。
经审理查明，2003年11月8日，原、被告签订了一份协议书，约定就原告委托被告建设水产食品加工厂、使用被告转让给原告土地有关事宜达成协议如下：一、原告委托被告在其自有座落在威海市青岛路东、工友集团北的食品加工园土地上建设水产食品加工厂房一座。二、加工厂总建筑面积4200平方米，占地面积10.17亩，其中（先进设备）冷库容量600吨、库温达-20℃至-25℃；速冻间1个，容量3吨，库温达-35℃；低温间1个，库温达0℃至-5℃；加工厂房连接处建二层楼，一层为更衣室（直接使用为止）等、二层为办公室，面积在500至600平方米。具体标准依被告提供给原告图纸设计要求为标准（图附后）。三、建加工厂所采用材料：基础为钢筋砼建筑，基础以上采用钢架结构建筑，具体用材标准、材质型号依被告提供给原告图纸设计要求为标准（图附后）。四、原告委托被告建设水产加工厂，从设计到建筑应达到国家规定及出口标准（批准商检HACCP要求）。五、加工厂建筑期限自2003年11月8日起至2004年11月30日前竣工，并交付原告使用，保修期一年，冷冻设备保修。六、加工厂建筑工程总造价645万元（含土地费及路面硬化），水、电、污水、暖气、管网等费用待接通后另行支付。七、付款期限、方式为：协议签订10日内原告给付被告工程款100万元，2004年2月30日前付款100万元，2004年8月10日前付款100万元，余款2005年2月30日前付清，并承担从2004年1月1日起270万元款项（被告为原告所付工程款）按银行同期借款利率计算的计息，到付清为止。八、原告将总价款付清后，被告3个月内为其办理厂房、土地证（费用双方各负担50％）。九、违约责任：1、协议签订后，双方各自履行自己义务，否则视为违约，未经双方同意（文字），不准单方终止协议，否则违约方赔偿守约方总价款20％违约金；2、原告委托被告所建加工厂达不到图纸设计要求、国家规定出口标准，应在双方协商期限内无偿修缮，以达到使用标准为止；3、原告逾期支付工程款，原告向被告支付逾期总额5％的违约金，工程逾期，造成的损失由被告负责。十、被告为原告所建加工厂应保证水、电、路、污水畅通。十一、被告为原告建成加工厂，原告在使用过程中应遵纪守法、文明经营使用，搞好工厂周围环境卫生、绿化厂区、遵守被告园区管理规定，争创一类工厂管理，达到政府部门要求的各类标准。十二、原告如对加工厂建筑中改变图纸中的某个部位（不包括主体），应在建筑到其部位前30日告知被告，并提供改变图纸；增加工程量部分工程款，待工程竣工决算5日内付清给被告，改变图纸造成工期延期，不属被告延期。十三、原告工厂的附属工程、职工餐厅、住宿，双方协商补充协议。
上述协议签订后，被告开始施工。2004年3月10日，涉案厂房地基与基础工程通过建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位的验收。2004年6月8日，原告对施工图纸提出了7项变更。2004年9月15日，该厂房主体结构工程通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的验收。同年12月10日，上述单位在竣工工程质量验收报告上盖章。2005年5月，威海市宇王房地产开发有限公司（甲方）、威海福昌食品有限公司（乙方）、威海经济技术开发区通顺建设监理有限公司（丙方）三方签订《工程竣工移交书》（落款日期为2005年3月18日）一份，载明威海市宇王水产金琳日本食品加工园2号车间建设工程已竣工，项目包括（机房及配套设备、冷库、加工间、办公楼、自来水、消防）均已满足使用功能，经甲、乙、丙三方验收合格。
2006年5月9日，被告给原告发函，要求其按照双方所签协议书的约定支付工程款。2008年3月25日，原、被告签署了一份《工程量确认》，该份文件载明的议题为：关于金琳2号车间工程决算确认，对20项施工项目进行了确认；未确认的事项，需双方提供相应资料或审计部门提供证明文件予以确认。2008年7月31日，双方再次就工程量确认形成书面文件，对有关费用的承担进行了确定，但对通风管道等费用的承担，未达成一致。2008年9月16日，双方签订一份工程量确认书，载明经协商同意加工厂建筑图纸和工程结构变更，增加工程量的价款（减去减少冷库面积的建筑费用后）总额为65万元。至此，原告应给付被告之款项双方最终确认为710万元。
2008年12月4日，原告法定代表人饭田一实向被告法定代表人苗强发送信函一封，内容主要是阐述双方合作过程，并认为被告存在违约行为（如延期开工、延期交付、冷库面积减少及配套不全等）。还说明因经济危机原因导致原告应收货款无法兑现，并就余款410万元的支付拟定了相关还款计划。但原告未按该还款计划给付被告款项。2009年2月24日，经公证机关公证，被告向原告发送了《关于解除协议的通知》，通知解除双方于2003年11月8日签订的委托建设水产食品加工协议书。
2009年11月5日，原告向威海市环翠区人民法院提起诉讼，要求确认被告解除合同的行为无效。2010年6月1日，该院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，原告不服，向本院提起上诉。本院审理后于2011年3月7日依法判令驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原、被告于2011年12月25日签订了工厂事宜及工厂租赁协议一份，约定鉴于人民法院判令解除涉案房屋买卖合同的判决已生效，原告自2011年12月26日起至2012年12月25日止，继续租赁涉案厂房，原告给付被告租金65万元（一年的租金），于2011年12月31日前付清，如逾期付款，原告每日按应付款数额0.5%支付违约金。同日，双方又签订补充协议一份，约定将上述工厂事宜及工厂租赁协议中租金65万元的付款期限变更为2012年10月25日前付清。上述协议及补充协议签订后，原告继续租赁使用涉案厂房，但至今未给付被告租金。现涉案厂房由被告接收使用，原告仍有部分添置的设施存放于涉案厂房。
本案审理过程中，被告于2013年6月20日提起反诉。本院根据被告的申请，依法委托威海永平土地房地产评估有限公司对涉案厂房2005年3月19日至2011年12月25日的使用费进行了鉴定，鉴定意见为，涉案厂房2005年3月19日至2011年12月25日的年使用费为46.46万元。据此，涉案厂房2005年3月19日至2011年12月25日的房屋使用费应为3145342元。本案诉讼中，双方当事人对涉案合同解除的原因产生争议，原告主张合同解除系因被告擅自变更工程量、未及时确认工程款数额、涉案厂房未取得合法建设手续、对涉案厂房土地擅自抵押所致，被告主张合同解除系因原告未履行付款义务所致。
另查明，涉案厂房办理了建设工程规划许可证。原告接收涉案厂房后，增添了部分设施，并对厂房、院落及办公室等进行了部分装修改造。原告于2003年12月12日至2004年9月21日共向被告支付款项300万元。
再查明，涉案厂房占用的威经技区国用（2004）第4258号土地先后于2007年2月6日、2008年4月16日、2009年1月8日及2010年1月4日因在威海市环翠区农村信用合作联社环翠楼信用社、威海市农村信用合作联社办理贷款被抵押。
上述事实，有书证、鉴定意见及双方当事人的陈述等在案为证。
本院认为，原、被告2003年11月8日签订的协议约定原告委托被告建设水产食品加工厂，并向被告支付工程款，该协议实为原告将建好后的房屋（含冷库设备）转让给原告的协议，应为房屋买卖协议。在人民法院判令解除该协议后，双方又签订了工厂事宜及工厂租赁协议及补充协议，约定原告继续租赁涉案厂房，双方的法律关系由房屋买卖关系变更为房屋租赁关系。上述三份协议系原、被告的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋买卖协议已经人民法院生效判决判令解除，被告理应返还原告已交付的购房款，并将占用购房款期间的孳息即利息给付原告。原告亦同时应当给付被告其实际占用涉案厂房期间所获得的利益即房屋占有使用费，并自被告主张房屋占有使用费权利即提起反诉之日（2013年6月20日）向被告支付该使用费利息，且还应按约定给付被告租金65万元。在被告施工过程中，涉案厂房办理了建设工程规划许可证，原告提出对施工图纸进行变更，后双方数次对工程量进行确认，并于2008年9月16日对增加工程量的工程款数额协商一致，故被告并未擅自变更工程量、涉案厂房亦取得了合法建设手续。在原告法定代表人向被告法定代表人发送的信函中，其并未提及涉案土地抵押事宜，并就余款的支付拟定了还款计划。该信函系对双方此前权利义务的归结和原告的付款承诺，故原告主张的合同解除的原因不能成立。而原告并未按该承诺付款，因此，根据诚实信用原则，应认定涉案房屋买卖协议系因原告未履行主要债务而解除。因原告违约导致合同解除，其请求被告支付工厂改造、设备安装费及厂房土地增值损失，理由不当，不予支持。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告逾期支付租金，理应承担违约责任，向被告支付违约金。但双方约定的每日按应付款数额0.5%支付违约金标准过分高于被告的损失，根据本案实际情况，原告逾期支付租金的违约金以按银行同期贷款利率之1.3倍计算为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
被告返还原告购房款300万元；
二、被告向原告支付购房款之利息（以300万元为本金，自2004年9月21日起至本判决实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
三、原告给付被告房屋占用使用费3145342元及利息（以3145342元为本金，自2013年6月20日起至本判决实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
四、原告给付被告租金65万元；
五、原告给付被告逾期支付租金之违约金（以65万元为本金，自2012年10月26日起至本判决实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，该违约金总额以292500元为限）；
六、驳回原、被告的其他诉讼请求。
本判决于生效后十日内履行。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费63018元，原告负担29239元，被告负担33779元。反诉案件受理费39116元、鉴定费10063元，共计49179元，原告负担26248元，被告负担22868元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 宋智慧
审判员 郑华章
审判员 蒋 涛
二〇一六年七月八日
书记员 邓雯涛