安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博民一初字第00338号
原告：黄家俊，男，1981年3月19日出生，汉族，居民，户籍地安徽省马鞍山市博望区，现住上海市浦东新区。
委托代理人：章宏业，马鞍山市博望区博望镇法律服务所法律工作者。
被告：马鞍山纵横置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：卢晓东，该公司董事长。
委托代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。
原告黄家俊与被告马鞍山纵横置业有限公司（以下简称纵横置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法由审判员刘肇玄适用简易程序，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告黄家俊及其委托代理人章宏业，被告纵横置业的委托代理人袁贤广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄家俊诉称：2011年6月7日，原、被告签订《某某小区商业街商铺认购书》一份，约定原告预定某某小区南街109-1号商铺，面积约75.09㎡，总房款为608229元，一次性抵扣三年租金145975元，则实际缴纳房款为462254元，被告承诺房屋于2011年5月1日前交付使用，此认购书未尽事宜，以正式签订的《商品房买卖合同》为准。合同签订后，原告于当日支付房款462254元，但被告至今未通知原告签订正式的商品房买卖合同。经交涉，才知被告未取得该商铺的土地使用权证。原告认为，因被告未取得土地使用权证，导致其不能取得该商铺的所有权，不能达到其订立合同的目的。故请求法院依法判令：一、解除双方间的合同关系；二、被告返还购房款462254元及利息（自2011年7月1日起至被告实际返还购房款之日止按照中国人民银行同期贷款利率年利率6.7%计算）；三、本案诉讼费由被告承担。
纵横置业辩称：双方已经建立商品房买卖合同关系，被告已经将房屋交给原告使用，并向原告支付了租金，原告已经实际使用该房屋。原告要求解除合同，与事实不符。原告没有提供利息和赔偿损失的事实和相关证据，要求返还购房款和赔偿损失，不应支持。涉案房屋的共同建设单位是被告与某某村，被告已经交付了土地出让金，没有取得土地使用证，是因为这些部门没有履行职责。被告可以在后期积极补办土地证和房屋所有权证。
黄家俊举证及纵横置业质证意见：
原告身份证1份，证明原告主体资格。纵横置业对此无
异议。
2、《某某小区商业街商铺认购书》1份，证明2011年6月7日原告认购被告某某小区南街109-1号商铺，面积约75.09㎡，该商铺总房款为608229元，一次性抵扣三年租金145975元，则实际缴纳房款为462254元。纵横置业对该证据真实性没有异议，但认为认购书没有约定签订商品房正式买卖合同的时间，没有约定违约事项。
3、马鞍山纵横置业有限公司收据1份，证明原告已交付购房款462254元。纵横置业对此无异议。
纵横置业举证及黄家俊质证意见：
1、博望镇某某农民新村合作建设会议纪要复印件1份，证明涉案项目的开发建设是由某某村和纵横置业共同建设，会议纪要明确约定项目审批、规划都是由某某村承担，被告已经交纳土地出让金。原告认为，该证据与本案没有关联性，是被告内部事情，不能以此对抗消费者的合法权益。
2、进账单和发票复印件各2份，证明土地出让金已交给相关部门，被告已经履行交纳相关费用的义务，土地未获审批不是被告的责任。原告认为，该证据与本案没有关联性，是被告内部事情，不能以此对抗消费者的合法权益。
3、授权委托书复印件1份，证明原告购买房屋，将房屋交给马鞍山某某物业公司代为租赁，原告已使用房屋和有所收益。原告认为，对该证据真实性和合法性无异议，签订认购书时，被告要求将房屋收回代为出租，是被告方的营销手段，是被告与物业公司达成的协议，出租的租金作为房款已由物业公司交付给了被告，但房产至今没有交付原告，该授权委托书不能证明房屋已经交付原告使用。
本院认证意见：一、黄家俊提供的证据1、2、3，纵横置业无异议，予以认定。二、纵横置业提供的证据1、2，是纵横置业与他方的协议，以及纵横置业支付土地出让金的事实，与本案不具关联性，不能够达到纵横置业的证明目的，不予认定。证据3，该证据记载的内容是原告将其所认购的房屋租赁给马鞍山某某物业公司，而原、被告所签订的认购书第一条第2款约定：现一次性抵扣3年租金145975元。其实质是原告三年后以462254元的价款购买该房屋，该三年租赁期限内房屋是由纵横置业占有，租赁期满后，双方也未办理房屋交付。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。原告与马鞍山某某物业公司签订的《授权委托书》，其实是租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条的规定，双方未约定租赁期限、租金及支付期限和方式。原告也未实际占有、使用该房屋，不能证明纵横置业已交付房屋。对该证据将结合其他证据综合予以认定。
经审理查明：2011年6月7日，纵横置业（甲方）与黄家俊（乙方）签订《某某小区商业街商铺认购书》，该协议约定：乙方预定房号为某某小区南街109-1号商铺，面积约75.09㎡；该商铺总房款为608229元，现一次性抵扣3年租金145975元，则实际应缴纳房款为462254元；乙方于2011年6月7日交付伍万元定金，作为正式签订商品房买卖合同的担保；乙方于2011年6月7日前一次性付清房款462254元；签订此认购书后，甲方不得将乙方所购房屋售与他人，否则甲方赔付乙方双倍定金；乙方如中途违约或放弃所购房屋，已交定金不予退还，甲方有权将房屋重新出售；甲方具备预售条件，通知乙方订立商品房买卖合同，乙方收到甲方正式通知七日内，不前去与甲方订立合同的，视为乙方违约，定金不予返还，甲方有权与第三人订立合同，甲方不正式通知乙方订立合同，甲方违约，应双倍返还定金给乙方；商品房达到交付使用条件后，甲方通知乙方办理交付手续，乙方应及时办理，逾期15天后，乙方应付房款的日万分之三支付违约金，逾期超过60天后，视为乙方违约，甲方有权解除合同。实际交房返租时间以客户于2011年10月1日前所应交款项到位时间为准。逾期按乙方已交房款的日万分之一支付违约金。此认购书中未尽事宜，以正式签订的《商品房买卖合同》为准。2011年6月30日，黄家俊给付纵横置业预购房款462254元。双方至今未签订《商品房买卖合同》，以致成讼。
另查明：纵横置业至本案法庭辩论终结前仍未取得土地使用权证。双方签订认购书时，某某小区南街109-1号商铺为现房销售。
本院认为：本案的争议焦点是：双方签订的《某某小区商业街商铺认购书》是否解除；纵横置业是否返还购房款及赔偿损失。
一、关于合同效力问题。双方签订《某某小区商业街商铺认购书》后，黄家俊已交纳了购房款，符合《》第五条的规定，双方形成商品房销售合同关系。由于纵横置业开发的该商品房至本案法庭辩论终结前，仍未取得土地使用权证，不具备商品房销售条件，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方签订的合同无效。二、关于返还购房款及赔偿损失问题。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，纵横置业不具备商品房销售条件，致双方合同无效，其应承担过错责任。纵横置业应返还黄家俊所交购房款462254元，黄家俊主张以462254元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，赔偿自2011年7月1日起至实际返还购房款之日止的损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告马鞍山纵横置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄家俊购房款462254元，并按年利率6.65％赔偿原告黄家俊自2011年7月1日起至实际返还购房款之日止的利息损失；
二、驳回原告黄家俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4116元（已减半收取），由被告马鞍山纵横置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 刘肇玄
二〇一四年十二月十一日
书记员 袁 丽
附：本案适用的相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。