陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终13870号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西鸿信物业管理有限公司，住所地西安市高新区科技路中段50号金桥国际广场A座二单元3层301室。
法定代表人：赵伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：安红燕，女，1987年1月27日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区，现住西安市高新区。
委托诉讼代理人：张守成，陕西帝意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西玉龙房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区电子城电子正街22号。
法定代表人：赵玉科，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴振宇，陕西智冠律师事务所律师。
上诉人陕西鸿信物业管理有限公司（以下简称鸿信物业公司）因与被上诉人陕西玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿信物业公司委托诉讼代理安红燕、张守成，被上诉人玉龙房地产公司委托诉讼代理人吴振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿信物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项；改判为玉龙房地产公司支付其物业费109862.27元、滞纳金237143.92元、水费14094.9元；一、二审诉讼费由玉龙房地产公司负担。事实和理由：其自2005年为玉龙房地产公司位于太阳岛小区的13#楼10户、12#楼1户住宅提供物业服务。然而玉龙房地产公司自2008年5月至2015年12月未交物业费109862.27元、水费14094.9元。一审认为双方约定滞纳金为每月欠费金额的5%标准过高，应调整为年息6%为宜，无法律依据。本案应参照最高人民法院关于民间借贷司法解释的规定，滞纳金以年利率36%为宜。其依照合同约定对小区业主（含玉龙房地产公司）所建、所有住宅进行物业服务，而合同不违反法律强制性规定，合法有效。玉龙房地产公司接受服务的所有、所建房屋是否为违章建筑，系行政管理关系，应由行政主管部门认定，不应在民事案件中予以界定进而判决不予处理。一审认定事实不清，适用法律错误。
玉龙房地产公司辩称，根据合同法第一百一十四条以及最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见的通知文件》(法发﹝2009﹞40号)文件精神，认定违约金标准是否过高，应当以违约造成的实际损失为基础等综合认定。其已将12#楼1单元1104号房屋出售给案外人李华香，该房屋物业费应由李华香交纳。其仅欠付鸿信物业公司物业费17767.08元，金额较小，且参照最高人民法院关于修改《逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复(法释﹝2000﹞34号)，一审认定按照年6%计算迟延支付滞纳金，同样具有法律依据。鸿信物业公司主张按照民间借贷最高年利率36%计算滞纳金，混淆了两种不同的法律关系且明显过高，不应采纳。13号#1～5单元屋顶10间房屋系其未办理规划建设手续、私自加盖的违章建筑。而建筑物的违法性决定当事人无法以违章建筑为标的物，建立合法、有效的买卖、出租、物业服务等民事法律关系。因此，鸿信物业公司主张参照有效物业服务合同约定的收费标准收取相应物业费，缺乏法律依据。上述10间房屋既非住宅，也非商业用房，而是闷顶。闷顶层通常是作为货物存放和降低顶楼室内温度的房屋组成部分，属于建筑物基本结构部分和建筑物共有部分，有别于规划用于出售及具有独立使用性能的住宅或商业等专有部分。根据《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》规定，该闷顶层非适格收费对象，鸿信物业公司无权对闷顶层提出物业费主张。一审对鸿信物业公司本诉部分所作判决，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平、公正，请求驳回鸿信物业公司的上诉请求，维持原判。
鸿信物业公司向一审法院起诉请求：1.判令玉龙房地产公司支付11间房屋物业费109862.27元[11间房屋每间物业费1.1元/平方米/月×每间房屋面积×合同约定的5%×（每间房屋欠费月数+1）×每间房屋欠费月数÷2]；2.判令玉龙房地产公司支付迟延付款滞纳金237143.92元；3.判令玉龙房地产公司支付水费14094.9元；4.本案诉讼费由玉龙房地产公司负担。
玉龙房地产公司向一审法院反诉请求：1.判令鸿信物业公司酌情赔偿拒供水、电给商铺经营造成的损失21万元；2.本案反诉费由鸿信物业公司负担。
一审法院认定事实：2005年3月2日，陕西省鸿业房地产开发公司（甲方，以下简称鸿业房地产公司）与玉龙房地产公司（乙方）签订《金桥太阳岛项目合作开发合同》，就合作开发金桥太阳岛项目事宜达成如下约定：合作前提：双方合作的前提是项目所有规划设计、建筑审批、建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续均以甲方名义办理，且双方进行合作开发期间不变更，以保证金桥太阳岛项目的整体性，实现销售后直接将房屋产权过户到业主名下，并由甲方统一选择物业管理公司实施小区管理；双方合作目的：合作项目由甲方统一策划，双方各自筹措资金并按本合同规定各担风险，以分工合作方式完成金桥太阳岛10#～15#楼项目的开发、建设和销售，并分享各自的经营成果；双方共同投入资金及合作条件进行项目合作。甲方投入的合作条件包括：提供合法的项目用地，提供项目的规划审批手续和建筑设计方案，提供本项目的配套建设条件。乙方投入的合作条件为现金出资，用于支付甲方的前期费用、本项目的建安费用和后期相关费用；合作项目的物业管理：金桥太阳岛小区（含合作项目）由甲方统一选择一家物业管理公司实施对小区的物业管理。合同签订后，玉龙房地产公司与鸿业房地产公司就金桥太阳岛小区10#～15#楼进行合作开发，玉龙房地产公司称2007年4月至8月上述楼盘陆续竣工。2007年7月26日，鸿业房地产公司（甲方）与鸿信物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对金桥太阳岛提供前期物业管理服务事宜达成如下约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.6元/月/平方米、高层住宅1.1元/月/平方米、商业物业3.6元/月/平方米；业主应于商品房买卖合同约定收房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每年每季度初（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2007年8月1日起至2027年7月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，鸿信物业公司即为金桥太阳岛小区提供物业服务。2015年7月30日，西安市未央区金桥太阳岛小区业主委员会（甲方）与鸿信物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，就业主大会选聘乙方对金桥太阳岛小区提供物业管理服务事宜达成如下约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳：多层住宅0.6元/月/平方米、高层/小高层住宅1.1元/月/平方米、办公2.2元/月/平方米、商业3.6元/月/平方米；代收代缴费用约定按以下标准收取：电费：0.65元/度（高层/小高层）、0.65元/度（多层），并随着电力公司调价进行电价调整，水费：3.3元/吨，生活垃圾处理费：住宅6元/户/月，电梯费：小区电梯费偏低，不利于小区电梯正常安全运行，暂时执行现行标准，待业委会监督核定成本后，执行国家相关规定及标准；物业服务费用按季度收取，业主应在每季度初7日前按时交纳；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按前期收费标准全额交纳；业主应按本合同约定标准和期限履行交纳业务，业主逾期缴纳本合同约定相关费用额，违约金的支付约定如下：按逾期交纳相关费用的日千分之三交纳滞纳金；物业服务期限自2015年8月1日起至2016年11月30日止；合同到期后，新的业委会未能选举产生，本合同自动延续有效，由社区代为监管，直到新的业委会成立为止。
一审庭审中，鸿信物业公司称，玉龙房地产公司作为金桥太阳岛小区13#楼1～5单元13层10间房屋（13-1-1301、13-1-1302、13-2-1301、13-2-1302、13-3-1301、13-3-1302、13-4-1301、13-4-1302、13-5-1301、13-5-1302）以及12#楼1单元1104房屋业主，仅支付了部分物业费，仍拖欠物业费[包含物业费（1.1元/月/平方米）、卫生费（6元/户/月）、电梯费（0.28元/月/平方米）]未付，其中12#楼1单元1104房屋（142.84平方米）拖欠2008年5月至2015年12月期间共计92个月物业费17767.08元、滞纳金41308.45元。玉龙房地产公司辩称，13#楼只有12层，并不存在13层。经查，涉案金桥太阳岛小区13#楼共有5个单元，每个单元楼层共计12层，12层之上各建有一个闷顶和房屋两间。根据西安市房产测量事务所出具的《建筑物分户实测平面图》记载，上述10间房屋编号分别为：第13幢1单元1203室、1204室，第13幢2单元1203室、1204室，第13幢3单元1203室、1204室，第13幢4单元1203室、1204室，第13幢5单元1203室、1204室；面积分别为：73.6平方米、78.06平方米、73.6平方米、78.06平方米、58.55平方米、63平方米、58.55平方米、63平方米、72.41平方米、64.31平方米。上述房屋对应鸿信物业公司所称的13-1-1301、13-1-1302、13-2-1301、13-2-1302、13-3-1301、13-3-1302、13-4-1301、13-4-1302、13-5-1301、13-5-1302共计10间房屋。经查，上述10间房屋未办理规划建设手续，系玉龙房地产公司私自加建。玉龙房地产公司辩称，12#楼1单元1104号房屋其已出售给案外人李华香，相应物业费应由李华香承担，并向法庭提交一份2007年1月12日鸿业房地产公司与李华香签订的《商品房买卖合同》佐证。对此，玉龙房地产公司未向法庭提交该房屋是否已交付于李华香的相关证据。关于反诉部分，玉龙房地产公司向法庭提交以下证据佐证反诉请求：玉龙房地产公司内部的《合同审查审批表》一份、玉龙房地产公司与案外人签订的《房屋租赁合同》一份、网站截图明细。
一审法院认为，鸿信物业公司、玉龙房地产公司之间虽未签订书面物业服务合同，但鸿信物业公司作为涉案金桥太阳岛小区的物业企业为整个小区提供了物业服务，而玉龙房地产公司作为金桥太阳岛10#～15#楼盘项目合作开发单位，对其开发建设的12#楼1单元1104号房屋接受了鸿信物业公司提供的物业服务，故鸿信物业公司、玉龙房地产公司之间形成了事实上的物业服务合同关系。鸿信物业公司为玉龙房地产公司上述房屋提供了物业服务，玉龙房地产公司应向鸿信物业公司支付相应物业费，故对鸿信物业公司要求玉龙房地产公司支付拖欠物业费的诉讼请求，依法予以支持。物业费计算方法可参照《前期物业服务合同》《物业服务合同》约定的标准即高层住宅1.1元/月/平方米、生活垃圾处理费住宅6元/户/月。鸿信物业公司主张按照0.28元/月/平方米标准计算电梯费，并无不妥，予以支持。据此，玉龙房地产公司应向鸿信物业公司支付物业费（含垃圾费、电梯费）共计18687.41元[（1.1元/月/平方米×142.84平方米+6元/月+0.28元/月/平方米×142.84平方米）×92个月]，现鸿信物业公司仅主张17767.08元，系其自愿处分行为，依法予以准许。玉龙房地产公司至今未向鸿信物业公司支付上述物业费，给鸿信物业公司造成了损失，故对鸿信物业公司要求玉龙房地产公司支付滞纳金的诉讼请求，依法予以支持。鸿信物业公司主张的违约金计算方式，于法不悖，予以支持，唯月息5%的计算标准过高，应调整为年息6%较宜，故滞纳金为3360.88元。关于鸿信物业公司要求玉龙房地产公司支付13-1-1301、13-1-1302、13-2-1301、13-2-1302、13-3-1301、13-3-1302、13-4-1301、13-4-1302、13-5-1301、13-5-1302共计10间房屋的物业费和滞纳金的诉讼请求，因上述房屋系玉龙房地产公司私自加建，未办理规划建设手续，属于违章建筑，故本案不予处理。关于鸿信物业公司要求玉龙房地产公司支付水费14094.9元，因鸿信物业公司未向法庭提交相应证据佐证，故对鸿信物业公司该项诉讼请求依法不予支持。玉龙房地产公司辩称其已将12#楼1单元1104号房屋出售给案外人李华香，该套房屋物业费应由李华香承担，但玉龙房地产公司仅向法庭提交了一份《房屋买卖合同》，并未提交其已将该房屋交付给李华香的相关证据，故对玉龙房地产公司该项辩称依法不予采信。玉龙房地产公司辩称鸿信物业公司主张2014年2月28日之前的物业费、水费、滞纳金均已超过2年诉讼时效，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案物业费性质即为分期履行的同一债务，其债权请求权的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算，故本案并未超过诉讼时效，对玉龙房地产公司该项辩称，依法不予采信。关于反诉部分，玉龙房地产公司称鸿信物业公司拒绝向其拥有10号、13号商铺共计14间房屋提供水、电服务，导致商铺无法经营使用，给其造成21万元损失，但其向法庭提交的证据《合同审查审批表》《房屋租赁合同》和网站截图明细不能证明鸿信物业公司拒绝向上述商铺提供水电服务的事实，亦不能证明商铺无法对外出租系鸿信物业公司所造成，故玉龙房地产公司的反诉请求证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、被告陕西玉龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西鸿信物业管理有限公司物业费17767.08元；二、被告陕西玉龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西鸿信物业管理有限公司滞纳金3360.88元；三、驳回原告陕西鸿信物业管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回反诉原告陕西玉龙房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6716元（陕西鸿信物业管理有限公司已预交），由陕西鸿信物业管理有限公司负担6308元，陕西玉龙房地产开发有限公司负担408元；反诉受理费2225元（陕西玉龙房地产开发有限公司已预交），由陕西玉龙房地产开发有限公司负担；两相折抵后陕西玉龙房地产开发有限公司负担部分于上述付款时间一并支付陕西鸿信物业管理有限公司。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审庭审中，鸿信物业公司提交了自己制作的《13#楼玉龙住宅水费欠费统计表》《13#楼玉龙商铺水费欠费统计表》，合计金额14094.9元，同时鸿信物业公司还提交了抄水表读数的记录单7张，用以证明玉龙房地产公司欠交水费14094.9元。对此，玉龙房地产公司坚持其一审的质证意见，认可其使用的13#楼房屋内安装有水表。本院限期玉龙房地产公司针对鸿信物业公司提交上述证据予以核实，但期限届满后至今玉龙房地产公司未提交核对用水情况的相关证据，亦未说明理由。
本院认为，玉龙房地产公司为金桥太阳岛10#～15#楼盘项目的合作开发单位，对其开发建设的12#楼1单元1104号房屋接受了鸿信物业公司提供的物业服务，因此，鸿信物业公司与玉龙房地产公司之间形成了事实上的物业服务合同关系，玉龙房地产公司应向鸿信物业公司支付上述房屋物业费等费用。关于该房屋的物业费等费用的计算方法，可参照《前期物业服务合同》《物业服务合同》约定的标准，即高层住宅1.1元/月/平方米、生活垃圾处理费住宅6元/户/月进行核算。鸿信物业公司主张按照0.28元/月/平方米标准计算电梯费，并无不妥，本院予以确认。经核，12#楼1单元1104号房屋的物业费（含垃圾费、电梯费）共计18687.41元[（1.1元/月/平方米×142.84平方米+6元/月+0.28元/月/平方米×142.84平方米）×92个月]，而本案鸿信物业公司主张玉龙房地产公司支付此房屋物业费17767.08元，因此系鸿信物业公司对其权利的自愿处分行为，与法不悖，故予以准许。玉龙房地产公司至今未支付鸿信物业公司上述物业费等费用，给鸿信物业公司造成了一定的损失，故对鸿信物业公司要求玉龙房地产公司支付滞纳金的诉讼请求，依法予以支持。由于鸿信物业公司主张的滞纳金计算标准过高，故一审酌情调整为按年息6%计算，判决玉龙房地产公司支付鸿信物业公司滞纳金3360.88元，并无不当。涉案金桥太阳岛小区13#楼1～5单元13层10间房屋系玉龙房地产公司私自加建，未办理规划建设手续，属于违章建筑，故一审对鸿信物业公司要求玉龙房地产公司支付上述共计10间房屋的物业费和滞纳金的诉讼请求不予处理，于法有据。因玉龙房地产公司认可其使用的13#楼房屋内安装有水表，且玉龙房地产公司对鸿信物业公司提交的欠付水费14094.9元的相关证据，在法院限定的期限届满后至今未提交核对用水情况的相关证据，亦未说明理由，故综合本案实际情况等，本院对鸿信物业公司主张玉龙房地产公司支付该水费的诉讼请求，予以支持。物业服务合同系持续性合同，本案中鸿信物业公司一直向涉案小区提供物业管理服务，故玉龙房地产公司关于诉讼时效的主张，理由不能成立。玉龙房地产公司称鸿信物业公司拒绝向其拥有所有权的商铺提供水、电服务，给其商铺经营造成损失21万元等，未提交充分证据予以佐证，依法不予采信。
综上所述，鸿信物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初1838号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销西安市未央区人民法院(2016)陕0112民初1838号民事判决第三项；
三、本判决生效之日起十日内，陕西玉龙房地产开发有限公司支付陕西鸿信物业管理有限公司水费14094.9元；
四、驳回陕西鸿信物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费6716元，由陕西鸿信物业管理有限公司负担6000元，由陕西玉龙房地产开发有限公司负担716元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一八年一月十七日
书 记 员 张欢欢