重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第03951号
原告蒋创缨，女，1979年9月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告张伟，男，1970年7月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人张某（特别授权），重庆志同律师事务所律师。
委托代理人秦某（特别授权），重庆志同律师事务所律师。
被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司（原重庆帝景摩尔房地产开发有限公司），住所地重庆市南岸区南坪北路8号，组织机构代码74534612-9。
法定代表人张国东，董事长。
委托代理人李某（特别授权），重庆锋度律师事务所律师。
委托代理人陈某，重庆锋度律师事务所律师。
原告蒋创缨、张伟诉被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司（以下简称帝景摩尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告蒋创缨、张伟及委托代理人张某，被告帝景摩尔公司的委托代理人李某、陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋创缨、张伟诉称：原告于2006年12月20日与被告签订《帝景摩尔后街商业房屋租赁合同》，该合同约定原告承租被告开发的DM后街-1F-49号商铺，合同有效期为十年，合同有效年度120个月租金一次性付清，交房日为2007年8月31日，如逾期交付房屋，按月租金的0.5‰按日计算违约金。合同签订当日，原告按约支付101889元租金，被告未按照约定向原告交付该商铺。后经双方协商，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定房屋交付日期变更为2008年2月29日，之后仍不能交付上述房屋的，每日按已付租金总额的万分之四支付违约金。但被告至今未向原告交付房屋，也未支付违约金。原告多次向被告催收违约金未果。原告认为，被告迟延交付商铺，对原告造成损失。原房屋租赁合同约定的按月租金的0.5‰按日计算违约金标准过低，应当提高，请求人民法院判令：一、被告支付原告2007年9月1日起至2008年2月29日止的逾期交房违约金3566元（101889元×7%÷365天×7个月）；二、被告支付原告从2008年3月1日起至2015年1月21日止的逾期交房违约金102541元（101889元×0.4‰×2515天）；三、判令被告自2015年1月22日起至实际交付房屋时止以每日万分之四标准按月向原告支付逾期交房违约金。
被告帝景摩尔公司辩称：一、原告请求已过诉讼时效。二、原告请求的违约金标准过高，不认可计算违约金的基数，也不认可违约金计算的截止日期。
经审理查明：重庆帝景摩尔商业管理有限公司原名为重庆帝景摩尔房地产开发有限公司。被告拟在位于南岸区南坪一环步行街二期地下建设人防工程，向重庆市南岸区发展计划委员会申请立项。重庆市南岸区发展计划委员会于2004年4月21日作出南计发【2004】100号《南岸区计委关于南岸区南坪一环步行街二期地下人防工程立项的批复》，同意被告申请立项。重庆市规划局于2004年5月8日作出渝规选【2004】局字第0068号《关于帝景摩尔人防工程工程的选址通知书》，同意被告在南岸区双石街（南接浪高人防地下商场，北接人防二环道，东接人防一环4#过街道）人防工程项目的建设。之后，被告对人防工程项目进行建设，并将修建的人防工程作为商铺出租。
2006年12月20日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于重庆市南岸区南坪双石街帝景摩尔后街负一层（-1F）49号商铺出租给乙方；租赁期限为2007年8月31日至2017年8月31日止；月租金666元，合同有效年度租金共计103968元；签订本合同时一次性支付合同有效年度租金，乙方实付有效年度租金为101889元；甲方逾期交付房屋，按月租金的万分之五按日向乙方支付违约金；乙方同意甲方不另行通知乙方接房，乙方最迟应于本合同约定的租赁期限发生之日起7日内，主动到甲方办理接房手续，如乙方逾期，则视为甲方已经将租赁房屋交付乙方使用。同日，原告向被告支付讼争房屋租赁合同有效年度120个月租金101889元。因讼争房屋未竣工验收，被告未能按照合同约定于2007年8月31日将讼争房屋交付原告使用。2008年2月21日，因被告未于2007年8月31日将讼争房屋交付原告使用，被告作为甲方与原告作为乙方签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定甲方变更房屋交付日期为2008年2月29日，从原房屋交房日期至2008年2月29日期间的逾期交房违约金，甲方按原DM后街-（-2F）-(210)号房屋租金合同的相关约定支付。如到2008年2月29日后，甲方还不能按期交付上述房屋，则甲方每日按乙方已付租金总额的0.4‰向乙方支付违约金。
2011年9月2日，重庆市民防办公室及重庆市南岸区民防办公室对南坪一环步行街二期地下建设人防工程进行了验收，并同意竣工备案，并纳入南岸区民防办公室管理范围。
2011年12月30日，被告向原告邮寄《南坪一环步行街二期地下人防工程租赁交房通知书》，该通知书中载明“南坪一环步行街二期地下人防工程已于2011年9月2日通过重庆市民防办公室的验收，达到了房屋租赁移交条件，请您于2012年1月10日至15日到本公司办理租赁房屋移交手续”。
2012年10月30日，重庆帝景摩尔房地产开发有限公司更名为重庆帝景摩尔商业管理有限公司。
2013年1月16日，被告向原告发出《致广大租赁户的公开信》，公开信中载明“我司已于2012年1月书面通知你们接受承租的商铺，已有部分租户愉快的接收了商铺，交清租金，但相当部分租户一直未接收，并提出要求我司为你们办理产权…”原告认为讼争房屋消防未验收合格，故未接房。
2013年1月25日，被告向原告发出《承诺书》，该书载明，违约金按照原租赁合同、补充协议和公司过去作出的承诺书在接商铺时执行。
2013年9月29日，被告就南坪一环步行街二期地下建设人防工程向重庆市南岸区公安消防支队进行了网上竣工验收消防备案登记，抽查结果为合格。
2014年2月21日，被告取得重庆市规划局颁发的渝规南岸核【2014】0002号《建设工程竣工规划核实确认书》，该确认书中载明：建设工程名称为“帝景摩尔人防工程项目”，建设工程地址位于南岸区南坪双石街，地下人防工程负一层2331.73平方米，地下人防工程负二层4414.85平方米，共计建筑面积6746.58平方米。
现原告认为诉争商铺连接轻轨及浪高商场的通道未打通完善，消防设施未验收，被告未按照合同约定交房，被告行为已违约，遂以前述请求诉至本院。
另查明：消防验收合格后，被告未向原告发出接房通知。直至2014年12月19日，讼争房屋仍未达到交付条件。原告称，直至开庭时，才得知诉争商铺消防设施已验收通过。
以上事实有，《房屋租赁合同》、收据、《房屋租赁合同补充协议》、《承诺书》、《建设工程竣工规划核实确认书》、南计发【2004】100号《南岸区计委关于南岸区南坪一环步行街二期地下人防工程立项的批复》、渝规选【2004】局字第0068号《关于帝景摩尔人防工程工程的选址通知书》、照片等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告于2006年12月20日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同的权利义务。因被告未按照原合同约定于2007年8月31日交房，双方又于2008年2月21日签订《房屋租赁合同补充协议》，将交房时间变更为2008年2月29日，并对违约金的支付重新进行明确，因原告向被告主张违约金，由此诉讼时效中断。2013年1月25日，被告向原告作出《承诺书》，承诺违约金按照原租赁合同、补充协议和公司过去作出的承诺书在接商铺时执行，并对违约金的支付作出承诺，被告承诺使得双方的权利义务关系重新得以明确，诉讼时效再次中断。原告于2015年1月22日向本院起诉，期间并未过两年的诉讼时效。因此，对被告提出的原告请求已过诉讼时效的辩称理由，本院不予采纳。原告按约向被告履行了交付租金的义务，被告应当按照约定向原告履行交付租赁房屋的义务。现被告未按照约定向原告交付租赁房屋，其行为已构成违约。被告应当对其逾期交房的行为承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”2006年12月20日，原、被告签订《帝景摩尔后街商业房屋租赁合同》中约定：按月租金的万分之五按日支付违约金，依照该约定计算2007年9月1日起至2008年2月29日止的逾期交房违约金过低，因原告已按合同约定于2006年12月20日支付被告120个月租金101889元，该违约金明显低于被告在此期间占用原告资金所产生的资金占用利息，现原告请求增加，本院予以采纳。本院以原告已付租金总额即101889元为基数，从2007年9月1日起至2008年2月29日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金。
《重庆市人民防空条例》第二十二条规定：“人民防空工程的竣工验收，由人民防空主管部门按国家和市规定组织或参加验收，人民防空工程验收不合格的必须限期整改合格，未经验收或验收不合格的不得投入使用。”本案诉争的商铺实为人民防空工程修建的地下商场改建的商铺，人民防空工程竣工验收后可以投入使用，虽原、被告于2006年12月20日签订《房屋租赁合同》中对诉争房屋的交付条件未作约定，但按照通常标准，诉争房屋作为商铺出租，应在租赁期间保持租赁物符合商铺租赁使用的条件。诉争房屋未经消防验收或消防验收不合格，不得投入使用、营业。故原告以被告房屋未经消防验收合格为由拒不接房的理由成立，应予支持。但原告称诉争房屋连接轻轨及浪高商场的通道未打通完善而拒绝接房，因双方在合同中对接房条件未作约定，原告诉称的该理由，于法无据，本院不予支持。现诉争房屋消防已验收合格，符合通常房屋交付条件。由于被告未将消防验收合格的消息通知原告，原告于2015年4月2日才知晓诉争商铺消防验收合格，本院酌情计算七天的合理期限，则原告最迟应于2015年4月9日前履行接房义务。在此之后，原告未接房所产生的资金损失系原告扩大损失部分，由原告自行负担。因原、被告签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定“如到2008年2月29日后，甲方还不能按期交付上述房屋，则甲方每日按乙方已付租金总额的0.4‰向乙方支付违约金…”则从2008年3月1日起至2015年4月9日止共计2596天的违约金应计算为105802元（101889元×0.4％0×2596天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、限本判决生效之日起十日内由被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司支付原告蒋创缨、张伟2007年9月1日起至2008年2月29日止的逾期交房违约金（违约金以101889元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；
二、限本判决生效之日起十日内由被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司支付原告蒋创缨、张伟2008年3月1日起至2015年4月9日止的逾期交房违约金105802元；
三、驳回原告蒋创缨、张伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2422元，由被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司负担（此款暂由原告蒋创缨、张伟垫付，限被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告蒋创缨、张伟）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 员 蹇 黎
代理审判员 张 颖
人民陪审员 蒲昌元
二〇一五年十一月九日
书 记 员 凌险峰