山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0283民初913号原告宗瑞珍，农村居民。原告张吉付，农村居民。二原告共同委托代理人郭虎。被告李子锋，农村居民。委托代理人刘松春。被告李自晓，农村居民。原告宗瑞珍、原告张吉付与被告李子锋、被告李自晓房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月8日、2016年5月25日两次公开开庭进行了审理。原告宗瑞珍与原告张吉付的共同委托代理人郭虎、被告李子锋的委托代理人刘松春到庭参加诉讼。被告李自晓于2016年3月8日到庭参加诉讼，被告李自晓于2016年5月25日的庭审中经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宗瑞珍、原告张吉付共同诉称，2011年1月1日，原告与被告签订楼房租赁合同，原告将自己所有的楼房一层至三层租赁给被告，前四年的租赁费为每年30000元，每年的1月1日交付，作为当年的租赁费。后六年的租赁费根据左邻右舍的租赁费重新协商，如果被告逾期一个月不缴纳租赁费，原告有权解除租赁合同。2015年度即第五年的租赁费双方商定为48000元。原告在2016年度前一个月即多次通知被告协商并缴纳2016年度的租赁费，并要求被告于2016年1月1日缴纳2016年度的租赁费，但被告拒绝协商，不缴纳租赁费，拒绝腾出占用的楼房，被告的行为已经侵害了原告的合法权益。另外，被告将原告楼房内的多处设施破坏，给原告造成极大的经济损失。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，请求依法解除原告与被告签订的楼房租赁合同；判令被告赔偿原告经济损失30000元，支付原告违约金10000元；本案诉讼费用由被告承担。被告李子锋、被告李自晓共同辩称，一、原告所诉与事实不符。被告依约履行合同，不存在违约情形。2011年1月1日，原、被告签订楼房租赁合同，约定原告将位于平度市南村镇西南街的楼房七间（一至三层）租赁给被告使用，租赁期限为十年。2011年度至2014年度租赁费为每年30000元，2015年度至2020年度租赁费重新协商，但协商价格以左右邻居租金的平均价格为参照标准。合同签订后，被告对租赁的房屋进行了全面的装修经营娱乐业，依约缴纳前四年的租赁费。2014年年底，经双方协商后六年的租赁价格为每年42000元，并且被告依照约定的数额及期限缴纳了2015年度的租赁费，原告给被告出具了收款凭证。2015年年底，被告缴纳2016年度租赁费时，原告无故拒收，要求与被告解除租赁合同，并要求被告立即腾出租赁楼房。被告认为原告的要求于情于法无据而予以拒绝。二、原告陈述前后矛盾，谎言不攻自破。原告在诉状中称“原告在2016年度前一个月即多次通知被告协商并缴纳2016年度的租赁费，并要求被告于2016年1月1日缴纳2016年度的租赁费，但被告拒绝协商并缴纳租赁费，拒绝腾出占用的楼房”，被告认为这是原告为达到解除合同而编造的理由，原告编造的谎言前后矛盾，不攻自破，按照原告的逻辑思维分析：1、原告在2016年前一个月要求与被告协商租赁费，但协商未果。2、协商未果即为无法确定租赁费数额。3、既然租赁费数额无法确定，原告要求被告于2016年1月1日缴纳2016年度的租赁费就是空中楼阁，其谎言不攻自破。三、原告违约在先，原告的诉讼请求不应支持。原告要求解除合同的请求被拒绝后，2016年1月2日，原告在未通知被告的前提下将租赁楼房的大门锁上；2016年1月9日，原告将电线割断；2016年1月10日，原告直接用木板将大门钉死，原告的上述行为导致被告不能进行正常营业至今。针对原告的行为被告到平度市公安局南村派出所进行报警，公安机关受理了报警并建议被告到法院起诉。原告的要求在被拒绝后，理应通过正常的法律途径解决纠纷，其采取的上述行为不但违反了合同的约定，构成违约，也违反了法律的规定。因此原告的诉讼请求不应支持。四、原告要求解除租赁合同违反了合同的约定。合同第二条规定，楼房租金每年的一月一日由被告交付给原告。若被告逾期一个月不缴纳租金，原告有权解除租赁合同。合同的内容非常清楚的约定了双方的权利义务，即只有被告逾期一个月交纳租金原告才有权拒收并可要求解除合同，否则原告无权要求解除合同。双方约定的缴纳时间是每年的一月一日，即只有被告在每年的二月一日后缴纳，被告的行为才构成违约。2016年度的租金缴纳时间为2016年1月1日前，暂不论原告拒收被告的租金的事实，假定被告拒不缴纳2016年度的租金，根据合同约定原告也只能在2016年的二月一日后，才可以要求解除合同及进行其他要求。原告2016年1月2日至1月10日对被告实施了妨碍正常经营的行为，致使被告无法使用租赁的房屋。2016年1月12日，原告到法院起诉要求解除房屋租赁合同。原告的上述行为已经构成了根本的违约，原告应当对其违约行为承担相应的法律责任。五、原告与被告已经确定2015年度至2020年度的租金，双方应严格按照约定继续履行合同。如原告不认可，被告要求按照物价部门鉴定的租赁价格缴纳租金，继续履行合同。基于“以左右邻居的租金的平均价格为参照标准”缴纳租金在履行过程中不具有操作性的弊端，2014年年底，双方进行了后六年租金的协商，确定了具体的租金价格为每年42000元。双方的上述行为属于对原租赁合同中“以左右邻居的租金的平均价格为参照标准”的变更，且双方也履行了变更后的协议，因此，双方应严格按照约定继续履行合同。原告妨害行为及起诉行为是对变更后合同的根本性违反。如原告对上述事实不认可，被告要求贵院委托物价部门对涉案的楼房租金进行评估、鉴定，最后按照物价部门鉴定的租赁价格缴纳租金，履行完合同约定的租赁期限。经审理查明，2011年1月1日，原告宗瑞珍（出租方、甲方）与被告李子锋（承租方、乙方）就楼房租赁事宜经协商一致签订楼房租赁合同。合同约定：一、甲方租赁给乙方的楼房位于平度市南村镇西南街（详见土地使用证），该楼房地号为：L11-03-928、L11-03-929，土地使用权人分别为宗瑞珍、张吉付，两人系夫妻关系。该楼房土地使用面积为336平方米，共七间，所租楼房楼层为一至三层，第四层楼房由甲方自己使用。二、租赁期限为十年，前四年的租金为每年三万元整，每年的一月一日由乙方交付给甲方，作为当年的租金。若乙方逾期一个月不交租金，甲方有权解除合同。后六年的租金，甲、乙双方重新协商，但协商价格，应以左右邻居的租金的平均价格为参照标准，但交纳租金的期限仍以每年的一月一日为准。三、乙方在此承诺，所租赁的楼房用于合法商业活动，不进行任何的非法活动，否则所产生的一切不利法律后果均由乙方承担，与甲方无任何关系。四、甲方出租给乙方的楼房为净房（无任何装修），在租赁期内，乙方需对楼房进行装修，不得破坏承重墙体，以及危及楼房安全的其他装修。五、乙方在承租期间，未经甲方同意，乙方不得私自转租，否则甲方有权解除合同。六、甲方保证承租期间，水电齐全，保证水电正常供给，协调村委与乙方的正常用电，但水电费由乙方承担。七、乙方在承租期内，必须保证甲方的楼房及设施完好无损，若有破坏，按当年的市场价赔偿。八、合同期满后，乙方可对装修部分进行拆除（主要是指空调和设备的拆除），但不能对楼房进行破坏，甲方对乙方的正常拆除，不得阻止。九、合同期满后，乙方在同等条件下有优先租赁权。十、双方应诚信履行本合同，如有违约，则由违约方支付守约方违约金壹万元。十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字、捺印后生效。涉案楼房座落于平度市南村镇西南街村，为四层楼房，楼房地号：L11-03-928、L11-03-929，土地使用权人分别登记为宗瑞珍、张吉付。涉案楼房的第一层至第三层楼房租赁给被告李子锋个人经营美乐迪KTV，第四层楼房由原告自己使用。被告李子锋已付清2011年至2015年的楼房租金。另查明，原告张吉付与原告宗瑞珍系夫妻关系。被告李自晓受雇于被告李子锋。还查明，2016年1月2日，原告宗瑞珍将被告李子锋经营的美乐迪KTV大门锁上。2016年1月9日，原告张吉付将被告李子锋经营的美乐迪KTV电线割断。庭审中，原告提交的照片显示被告李子锋租赁的楼房一楼卷帘门上有“楼房出租”四个字，“楼房出租”四个字下面是被告李子锋的手机号。对此，被告李子锋主张原告提交的照片不能证明所出租的房屋是涉案楼房，被告是出租位于新世纪花园的房屋。原告主张自2015年开始，租金一年一协商，原、被告对于2016年的租金协商未达成一致意见。被告李子锋主张自2015年开始至租赁期满，原、被告重新协商租赁价格，每年租金是42000元，且原告拒收2016年的租金。原告主张被告没有在约定的期限内缴纳租赁费，经原告手机短信催促仍然不缴纳租费，且被告没有经过原告同意擅自将房屋转租，因此原告要求解除租赁合同。原告主张被告将租赁楼房内的多处设施破坏，未提供证据证明，原告也不申请鉴定机构对租赁房屋被破坏造成的经济损失进行价值评估或鉴定。上述事实，有原告提交的楼房租赁合同、手机信息、照片，被告提交的楼房租赁合同、平度市公安局南村派出所证明及接处警记录、收条，以及双方当事人陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同中，出租方应承担提供符合使用条件的房屋的义务，承租方应承担按时支付租金的义务。本案中，原告与被告李子锋签订的楼房租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效，原告与被告李子锋均应当按照合同约定履行各自义务。原告在合同履行期内擅自关门断电，致使租赁楼房不具有正常使用功能，被告李子锋继续租赁楼房经营的合同目的不能实现，因此，原告的行为违反双方签订的楼房租赁合同第五条“甲方保证承租期间，水电齐全，保证水电正常供给”的约定，原告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告李子锋就2016年的租金数额未达成一致意见，且原告于2016年1月2日将出租的楼房关门，而原、被告约定2016年租金最后缴纳期限为2016年2月1日，原告在租金缴纳期限内关门，致使被告李子锋无法继续经营，原告的行为表明其不想继续履行合同，故原告关于被告李子锋逾期不交纳租金已违约的意见，本院不予采纳。被告李子锋虽然在租赁楼房的门上注有“楼房出租”的字样，但是涉案楼房并未实际转租，因此据此就认定准备出租的楼房就是涉案楼房，证据不足，故原告关于被告李子锋擅自转租楼房已违约的意见，本院不予采纳。因被告李子锋履行楼房租赁合同未违约，原告要求被告李子锋支付违约金，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。原告主张被告李子锋将租赁楼房内的多处设施破坏，未提供证据证明，原告要求被告李子锋赔偿经济损失，本院不予支持。被告李自晓不是涉案楼房租赁合同一方当事人，被告李自晓亦未参与经营，原告要求被告李自晓承担责任，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。因原告与被告李子锋签订的楼房租赁合同符合合同解除的法定情形，被告李子锋要求继续履行合同，本院对其抗辩意见不予采纳。因涉案楼房租赁合同应当予以解除，被告要求对涉案楼房的租金进行鉴定已无必要，因此，本院对被告的鉴定申请不予支持。被告李自晓经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、解除原告宗瑞珍与被告李子锋签订的楼房租赁合同。二、被告李子锋于本判决生效后三十日内将座落于平度市南村镇西南街村的楼房（第一层至第三层楼房）（楼房地号：L11-03-928、L11-03-929）腾出，交付原告宗瑞珍、原告张吉付。三、驳回原告宗瑞珍、原告张吉付对被告李自晓的诉讼请求。四、驳回原告宗瑞珍、原告张吉付的其他诉讼请求。案件受理费800元、保全费420元，共计1220元，由原告宗瑞珍、原告张吉付负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  石成理人民陪审员  孙显红人民陪审员  王京先申请执行期限为履行期届满二年内提出二○一六年七月八日书记员陈倩玉