上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1042号
原告王倩。
委托代理人张兰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告闻祥。
委托代理人邹晓晨，上海瀛泰律师事务所律师。
委托代理人廖述兰，上海瀛泰律师事务所实习律师。
第三人上海浦东发展银行第一营业部。
负责人袁蕊。
委托代理人章琰，上海市东方正义律师事务所律师。
原告王倩诉被告闻祥共有物分割纠纷一案，于2013年5月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。因原告王倩申请，本院于2013年7月25日启动司法评估程序，并于2013年9月5日结束。因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭于2013年11月26日公开开庭进行了审理。因案情需要，依法追加上海浦东发展银行第一营业部为本案第三人参与诉讼，并于2013年12月11日公开开庭进行了审理，原告王倩及其委托代理人张兰、付忠文、被告闻祥及其委托代理人邹晓晨、廖述兰、第三人上海浦东发展银行第一营业部的委托代理人章琰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王倩诉称，原、被告于2010年8月16日登记结婚，2011年6月10日经上海市松江区人民法院调解离婚。2009年2月7日，原、被告与案外人上海汇通房地产有限公司（以下简称“汇通公司”）签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市长宁区长宁支路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”），房屋总价人民币2，590，000元，并于2009年3月12日与上海浦东发展银行签订《个人购房担保借款合同》，约定原、被告借款1，813，000元，借款人为原告，抵押人为原、被告。原、被告离婚后，就涉讼房屋的交房及过户无法协商，经上海市长宁区人民法院判决及执行，涉讼房屋产权于2013年3月7日核准登记至原、被告名下，共有情况为共同共有。因房屋未做分割，故原告诉至法院，要求判令：1、原、被告对涉讼房屋各享有50%的产权，并进行分割；2、被告承担维修基金、契税、查阅登记费的50%即41，404元。审理中，原告先表示，分割方式可以是由被告取得产权，向原告支付折价款。在后续庭审中，原告要求分割方式为原告取得产权，向被告支付50%产权的折价款。
被告闻祥辩称，依据原、被告对涉讼房屋出资，首付款部分原告出资137，000元，被告出资777，000元，贷款部分，婚前原告还款51，921元，被告还款81，029.05元，婚姻存续期间共同还款89，600元，婚后原告未再还款，仅在公积金帐户有扣款。故被告应当占81.01%的产权份额，原告应当占18.99%的产权份额。被告认为，原告在他处有住房，涉讼房屋系被告在上海的唯一住房，且目前涉讼房屋由被告方居住使用，应当由被告取得涉讼房屋产权。对于契税、维修基金等费用，涉讼房屋是原告的二套房，是被告的首套房，若由被告办理产证，契税应当是1.5%，被告应当承担1.5%中产权份额部分，维修基金和查阅登记费要求按产权份额比例分担。
第三人上海浦东发展银行第一营业部述称，若涉讼房屋进行分割，则产权的共有状态不再存续，借款合同发生变更。在清偿贷款的前提下，第三人同意变更产权人，若不能清偿贷款，需要重新进行审核，故第三人不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2009年2月7日，原、被告（乙方）与汇通公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定，乙方购买涉讼房屋，房屋总价款暂定为2，590，000元，分期付款，首付房款777，000元，第二笔房款1，813，000元以贷款形式支付。2009年3月12日，原、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定，借款人为被告，抵押人为原告和被告，借款金额为1，813，000元，借款期限为2009年3月13日起至2039年3月13日止，采用等额本息还款法，每期还款日为20日，抵押物为涉讼房屋。
2010年8月，原告与被告结婚。
2011年2月8日，原、被告签订《房屋所有权协议》两份，第一份有多处修改，修改后内容为：“房屋（长宁支路XXX号长宁金廷3#104室）所有权70%部分闻祥、王倩共同所有，30%部分闻祥、王倩按份所有，按份比例为初始投资比例（闻64万：王13.7万），以此为据。”
第二份内容为：“房屋（长宁支路XXX号长宁金廷3号楼104室）所有权中70%由闻祥与王倩共同平分所有，（处置时平分）30%部分由闻祥与王倩按份所有，按份比例为初始投资比例（闻64万：王13.7万）以此为据。”其中，“平分”下方有原告和被告签字。“（处置时平分）”系添加在行末空白处。
2011年6月10日，原告与被告经上海市松江区人民法院调解离婚。
2011年9月，本案被告向本院提起诉讼，要求汇通公司将涉讼房屋交付给本案被告，并支付拖延交房的损失。本案原告作为第三人参与诉讼。本院经审理后作出（2011）长民三（民）初字第2110号民事判决，要求汇通公司将涉讼房屋交付给原告和被告，并驳回了本案被告其余的诉讼请求。
2012年5月，本案原告向本院提起诉讼，要求汇通公司配合原告办理涉讼房屋的产权登记手续，本案被告作为第三人参与诉讼。本院经审理后作出（2012）长民三（民）初字第741号民事判决，判决查明，2012年6月15日，本案原告未如约前往交房，汇通公司未同意向本案被告一人交房，被告擅自爬窗进入涉讼房屋，后涉讼房屋由被告及其父母占用。判决认为，汇通公司应当将涉讼房屋产权变更登记至本案原、被告名下，但因本案原、被告对共有状态不能达成一致，汇通公司可将产权变更登记为本案原、被告共有，共有状态及份额可以另案处理。据此判决，汇通公司将涉讼房屋产权变更登记至本案原告及被告名下。2013年3月7日，涉讼房屋产权登记至原、被告名下，共有状态为共同共有。同日，第三人取得设定于涉讼房屋上的抵押权登记。
因双方无法就分割问题达成一致，故再次涉讼。
审理中，经原告申请，本院经上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产估价有限公司对涉讼房屋的市场价值进行了评估，该公司出具评估结论为：涉讼房屋在全部假设和限制条件下的房地产市场价格为5，078，000元，单价为39，296元／平方米，估价报告自2013年8月30日起一年内有效。双方及第三人对此结论均无异议。
庭审中，原、被告确认，涉讼房屋目前由被告方居住使用，原告在他处有住房；涉讼房屋的首付款777，000元中，原告出资137，000元，被告出资640，000元。双方均确认可以在结清贷款后办理产权过户手续。
关于还款情况，原告主张，婚前双方共偿还贷款132，950.55元，原告通过向被告帐户汇款方式还贷共计81，671元；婚姻存续期间双方共同还款89，668.19元，原告通过转账汇款还贷56，840元；离婚后截至2013年10月19日，原告通过公积金帐户还贷35，219.38元。被告主张，婚前，原告汇款中注明还贷用途的款项为56，321元，其余款项非作为还贷用途，被告不予认可；婚姻存续期间共同还贷金额予以认可，应当平分计算出资；对离婚后原告公积金帐户还贷情况无异议。
另查明，截至2013年11月20日，涉讼房屋每月贷款均按时偿还，总计已归还贷款本金145，903.57元，利息357，955.85元，剩余贷款余额1，667，096.43元。截至2011年5月20日，剩余贷款余额为1，747，520.46元。
再查明，2011年10月13日，原告代为缴纳了涉讼房屋的维修基金5，020.20元；2013年2月21日，原告代为缴纳了涉讼房屋契税77，681.96元，及登记资料查阅费、房屋登记费105元。
以上事实有《上海市商品房预售合同》、（2011）松民一（民）初字第2338号民事调解书、《个人购房担保借款合同》、（2011）长民三（民）初字第2110号民事判决书、（2012）长民三（民）初字第741号民事判决书、协助执行通知书、《房地产估价报告》、维修基金收款凭证、税收通用缴款书、非税收入一般缴款书（收据）、上海市房地产登记簿信息、银行汇款对账单、银行还贷明细及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。
关于两份协议书，被告认为，第一，两份协议书中对涉讼房屋的产权既约定了共同共有，又约定了按份共有，违反了《物权法》的强制性规定，被告不认可其合法性。第二，因婚后夫妻关系恶化，原告采用不让被告喝水、睡觉等方式强迫被告签字，被告签字的原因是为了能保持长久的婚姻关系，但原告在协议书签字之后就提出离婚，故不认可其效力。第三，第二份协议书中“（处置时平分）”是事后添加，协议书应以第一份为准。原告认为，两份协议书的内容基本一致，第一份为被告草拟，第二份为原告誊写，其意思应当理解为对双方份额的确认，故涉讼房屋双方共有状态应为按份共有；基于涉讼房屋为夫妻共同财产，分割时应保护女方利益，故原告主张50%份额。本院认为，双方对于协议书上的签字均予以认可，被告抗辩的非真实意思表示，缺乏证据予以佐证，本院难以采信；对于合法性问题，原、被告购买涉讼房屋时，并未约定共有类型，签署两份协议书只是属于婚姻关系恶化期间，应当认为两份协议书的本意并非针对共有类型进行补充约定，而是对各自应享有份额进行约定。两份协议书的内容相近，主要意思为，原、被告在涉讼房屋产权30%部分（即首付款部分）的各自份额应以实际的首付款出资为准，其余70%部分（即贷款部分）共同所有。结合双方在购房后缔结婚姻关系的事实，以及在结婚之前和婚姻存续期间的还贷情况，基本属于共同还贷的状态，故双方约定贷款部分共同所有，应当理解为贷款部分平均分配更为合理。关于被告抗辩的第二份协议书中“（处置时平分）”的内容，即使为添加，也不影响本院对协议书其他部分内容的认定。
因双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，依据物权法的规定，共同共有人在共有基础丧失或有重大理由时，可以请求分割共有物。按份共有人可以随时主张分割共有物。依据已生效判决，双方的共有状态并无合同约定，即使按照公示的共同共有状态，因双方婚姻关系已解除，原告要求分割，具有事实和法律依据。
双方的争议焦点在于：一、双方在涉讼房屋内的产权份额及分割方式。原告主张，涉讼房屋为夫妻共同财产，分割时应当考虑照顾女方。依据婚姻法的规定，夫妻共同财产的条件为在夫妻存续期间取得。涉讼房屋的购买系在原、被告结婚之前，房屋的交付及产权的取得均是在原、被告离婚之后，本院认为，涉讼房屋不能认为系原、被告的夫妻共同财产，应当按照物权法进行分割，不适用婚姻法的相关规定。依据两份协议书计算，原告所占涉讼房屋的产权份额应为40.29%，被告为59.71%。关于分割方式，考虑到原告在他处有住房，同时被告所在比例较多，且实际占有使用涉讼房屋，本院认为，采用由被告获得涉讼房屋产权，向原告支付折价款的方式解决双方矛盾，更为经济和合理。考虑到协议书签署之前，双方均处于共同还贷状况，在婚姻关系解除之后，原告还贷情况与之前有重大差异，结合目前剩余的贷款情况，同时也为减少讼累，被告实际支付的折价款金额为1，190，000元。被告应先行清洁涉讼房屋上的抵押贷款，期限以一个月为限。第三人在贷款清洁后涤除抵押，待抵押涤除后，原告应当协助被告办理产权的变更登记手续。
二、关于契税、维修基金、登记资料查阅费和登记费，被告关于契税征收比例的抗辩意见，因契税的征收系由税务部门核定，被告的该项抗辩意见缺乏依据，本院认为，上述费用以双方的产权比例进行分担较为合理，按照上文中确定的产权份额计算，被告应当分担的金额为49，444元。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：
一、被告闻祥应于本判决生效之日起一个月内清洁设定于上海市长宁区长宁支路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋上的银行抵押贷款；
二、第三人上海浦东发展银行第一营业部应于贷款清洁之日起十日内协助原告王倩、被告闻祥办理抵押权注销登记手续；
三、原告王倩应于抵押权注销登记之日起十日内协助被告闻祥办理将上海市长宁区长宁支路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋产权变更登记至被告闻祥名下的过户手续；
四、被告闻祥应于抵押权注销登记之日起十日内向原告王倩支付折价款人民币1，190，000元；
五、被告闻祥应于本判决生效之日起十日内向原告王倩支付部分契税、维修基金、登记资料查阅费和登记费人民币49，444元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15，955元，由原告王倩负担人民币6，382元，由被告闻祥负担人民币9，573元。
评估费人民币13，676元，由原告王倩负担人民币5，510元，由被告闻祥负担人民币8，166元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 沁
书 记 员 朱佳伟
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 刘彬华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。