北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终579号
上诉人（原审原告）：姜昌海，男，1978年10月9日出生。
被上诉人（原审被告）：崔建如，男，1982年7月19日出生。
委托诉讼代理人：邓悦（崔建如之妻），1987年9月26日出生。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：王达，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人姜昌海因与被上诉人崔建如、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称爱家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初37591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
姜昌海上诉请求：1、同意一审判决第一项、第二项，加判崔建如违约，支付违约金31.5万元；2、爱家公司返还我已支付的中介费3万元；3、判决我将扣除违约金后的房款余额交至法院，并判决将北京市海淀区702号房屋（以下简称诉争房屋）强制过户；4、本案一、二审诉讼费由崔建如承担。事实和理由：1、崔建如并未提供证据证明双方就贷款问题沟通过，也没有证据证明我没有履行合同的能力，崔建如的不安抗辩权不能成立；2、崔建如系因想要涨价而拒绝履行合同，未按约网签，构成违约，因为新的政策，我的买房成本增加很多，崔建如应按合同约定支付违约金；3、我对崔建如已经失去信任，不同意直接将余款支付给崔建如，要求将款项交至法院，并将房屋强制过户至我名下；4、因双方未网签，房屋买卖合同未能正常履行，中介公司不能继续提供服务，要求爱家公司返还我已交纳的中介费3万元。
崔建如辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的合同没有约定生效时间，也没有约定履约的时间节点，一直在协商过程中，我无法确定姜昌海何时能支付我房款，享有不安抗辩权，我没有违约。
爱家公司述称，我公司对一审判决没有异议，上诉人的上诉请求不涉及我公司，不发表意见。
姜昌海向一审法院起诉请求：1、判令崔建如继续履行《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令崔建如于判决生效之日起3日内配合办理存量房合同网上签约手续；3、判令崔建如于判决生效之日起15日内协助办理房屋过户手续；4、判令崔建如于判决生效之日起15日内交付房屋；5、判令崔建如支付合同约定的违约金63万元（交易金额的20%）；6、判令崔建如支付中介费3万元；7、诉讼费由崔建如承担。
一审法院认定事实：2016年9月崔建如与姜昌海签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定姜昌海以315万元购买崔建如诉争房屋，合同签订当日姜昌海向崔建如支付定金人民币70000元。姜昌海选择商业贷款，拟贷款金额为2150000元。该合同约定姜昌海应于过户前一天向崔建如支付人民币930000元，如姜昌海因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，姜昌海应继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。该合同虽有双方当事人签字，但未注明合同的签订日期。2016年9月18日，姜昌海向崔建如支付了购买上述房屋的合同定金70000元。2016年9月27日，姜昌海向爱家公司支付了佣金30000元。上述合同签订后，双方未办理网签手续。诉讼中，双方当事人均向法院提交了微信通话记录，双方虽对对方所提交的记录均不认可，但据此可知截至2016年9月30日双方一直通过微信联系合同的贷款等履行事宜。双方当事人在庭审中表示两人就上述房屋买卖合同的未尽事宜进行了协商。姜昌海表示因未达成一致意见，故没有签订补充协议，而崔建如则表示是已达成补充协议，但对方又不同意签订了。
为证明姜昌海未按合同约定交纳定金，崔建如向法院提交了双方签订于2016年9月18日的《房屋买卖定金协议》一份，内容为崔建如将诉争房屋以315万元出售给姜昌海，姜昌海在签署本协议当日交付购房定金100000元，双方签订协议后应积极主动签署《北京市存量房屋买卖合同》。庭审质证时姜昌海对此证据不认可，而第三人爱家公司认可上述定金协议的真实性，该公司表示是先签订的《房屋买卖定金协议》，后签订了《北京市存量房屋买卖合同》，定金数额在买卖合同中作了变更，应以买卖合同的约定为准。但爱家公司同时又表示上述合同的签订时间为2016年9月17日，此说法与姜昌海主张的合同签订时间一致。因上述《房屋买卖定金协议》上有双方当事人签字，并加盖有爱家公司的合同专用章，而姜昌海虽否认定金协议的真实性，但未向法院提交相应反证，故法院对上述证据的真实性予以确认。
2016年9月30日，北京市人民政府办公厅发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，该文件中规定购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方争议的焦点在于合同是否成立及合同的定金数额。综观双方的举证情况，根据姜昌海向法院提交的房屋买卖合同、定金收据与崔建如所提交的定金协议，法院认为双方所签的房屋买卖合同虽然没有落款时间，但具备合同的相关要件，此合同成立并生效。第三人爱家公司既认可定金协议的真实性（协议落款时间为2016年9月18日）又表示此协议的签订时间为2016年9月17日，其主张自相矛盾，法院对爱家公司的证言不予采信。但从《房屋买卖定金协议》的内容及其与《北京市存量房屋买卖合同》的相互逻辑关系上来分析，法院推定双方当事人将合同定金变更为70000元。
上述合同履行涉及贷款事宜，双方在合同履行时就相关事宜多次沟通而未达成一致意见，在此情况下崔建如因感到不安而不再与姜昌海办理合同的网签手续，致上述合同无法继续履行。因合同约定的贷款事宜涉及国家政策变化及姜昌海个人资信的多种因素，而在双方就此进行的交涉中姜昌海又未就自己具有履约能力一事向崔建如作出明确承诺，故崔建如由此产生的不安抗辩权成立，不构成合同违约。现姜昌海在庭审中明确自己有能力支付剩余房款，故法院认为双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》应予以继续履行。姜昌海以崔建如违约为由所主张的违约金及中介费于法无据，法院不予支持。姜昌海要求崔建如配合办理网签、协助房屋过户及交付房屋等诉请，均系合同履行的应有之义，但网签系过户的程序事宜，法院不予涉及；而过户及交付房屋的具体时间则由法院根据本案履行的客观情况依法判定。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十八条之规定，判决：一、姜昌海与崔建如继续履行双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；姜昌海于本判决生效后三十日内向崔建如支付购房款三百零八万元；崔建如于本判决生效后三十日内协助姜昌海办理北京市海淀区七〇二号房屋的过户手续，将上述房屋过户到姜昌海名下；二、崔建如于本判决生效后三十日内将上述房屋腾空后交付姜昌海；三、驳回姜昌海的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，姜昌海提交爱家公司与买卖双方座谈时的谈话录音及其与崔建如的聊天记录，证明崔建如不想履行合同要求重新签订，构成违约。崔建如不认可录音记录的完整性和真实性，亦不认可聊天记录的证明目的。爱家公司对上述证据的真实性无法确定。崔建如提交其与姜昌海的聊天记录，证明其曾表示如果姜昌海把钱付了，其同意配合，但是姜昌海没付钱直接上诉，暴露了姜昌海想拖延支付房款。姜昌海不认可该证据的证明目的。爱家公司对上述证据的真实性无法确认。就姜昌海提交的谈话录音，崔建如虽不认可真实性，但未提供相反证据，故对该录音的真实性，本院予以认定。就姜昌海及崔建如提供的聊天记录，双方对其真实性并无异议，本院予以确认，对其证明目的，本院不予认可。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，姜昌海主张崔建如未按照合同约定配合完成诉争房屋买卖的网签手续并提出涨价，构成违约，并据此要求崔建如支付违约金。依据本案查明的事实，双方合同约定的各项手续履行时间为：合同签订当日姜昌海向崔建如支付定金70000元；过户前一天姜昌海向崔建如支付930000元；如姜昌海因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，姜昌海应继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因此，双方合同并未明确约定办理网签手续的时间，姜昌海亦未提供证据证明因崔建如迟延办理网签手续导致其获得银行批贷函或办理房屋权属转移登记手续将会晚于合同约定的上述期间。另外，考虑到北京市人民政府办公厅《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的出台对双方房屋买卖合同的履行产生影响，而双方就此尚未协商一致，故姜昌海主张崔建如迟延办理网签构成违约并据此主张违约金，证据不足，不能成立。虽然姜昌海提交的录音证据证明，在《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》出台后，双方就合同履行重新协商的过程中崔建如曾提出过重新商定价格，但姜昌海据此要求崔建如支付违约金，事实和法律依据不足。因此，一审法院判决驳回姜昌海关于要求崔建如支付违约金的请求是正确的，应予维持。姜昌海上诉坚持要求崔建如支付违约金，证据不足，不能成立，本院不予支持。
姜昌海上诉要求爱家公司返还其已支付的中介费3万元，该上诉请求超出姜昌海的一审诉讼请求，且其与爱家公司之间的法律关系与本案争议的其与崔建如之间的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，对其该项请求，本院在本案中不予处理。
姜昌海另上诉要求法院判决其将扣除违约金后的房款余额交至法院，并判决将诉争房屋强制过户，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，姜昌海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由姜昌海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一八年二月二十三日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥