湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂伍家岗民初字第01438号
原告褚绥军。
原告卞云云（系原告褚绥军之妻）。
两原告共同委托代理人代坤，宜昌市利民法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告宜昌宜景房地产开发有限公司，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道189号301-305号。
法定代表人詹峰，该公司总经理。
委托代理人陈劲宇，该公司法律顾问。特别授权代理。
委托代理人覃会，该公司业务员。特别授权代理。
原告褚绥军、卞云云与被告宜昌宜景房地产开发有限公司（以下简称“宜景公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理。依法适用简易程序由审判员何芹独任审判，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，组成由审判员何芹担任审判长、人民陪审员曲淑明、冯定林参加的合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告褚绥军及其与卞云云的委托代理人代坤，被告宜景公司的委托代理人陈劲宇均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
原告褚绥军、卞云云诉称，原、被告于2013年10月3日签订了房屋买卖合同，原告随即交纳了房屋首付款139409元，并办理了该房屋的后续贷款手续，每月还款2300元，截止起诉之日已还款2年有余，还款金额约56000元，现损失处于继续扩大状态。原、被告双方合同约定于2015年5月31日前应当交付房屋，但逾期未能交付，原告多次催告，且向被告发出《退房通知书》要求解除合同，但双方未达成一致协议，故原告诉至法院请求：1、判令解除原被告签订的编号为0237934号的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告已付房款463409元；3、判令被告赔偿原告银行还款利息38797.39元（暂从2014年3月8日计算至2016年3月8日，实际计算至原、被告解除合同，退还房款为止）；4、被告支付原告违约金6000元；5、被告赔偿原告租房损失15000元及精神损失2794元；6、判令本案包含诉讼费等一切相关费用由被告承担。
被告宜景公司辩称，1、原告无权解除合同，因为不具备解除条件。我们认为合同附件6不属于格式条款也没有加重对方责任，我们提醒原告在签署本附件前仔细阅读并了解其内容，原告理应对合同约定的权利义务进行了解，但未提出异议，应视为其认可，补充协议有效。而且合同发生了可以解除情形的时候，原告诉称主动去找过被告，说明原告意识到合同解除权在1个月内需行使，所以原告在签合同时已经完全明了，其一旦签字就应认定该合同合法有效。但事实上，被告没有在约定的1个月内收到解除通知，因原告没有按约行使解除权，解除权已经消灭。2、若法院支持原告解除合同的请求，根据最高院司法解释的规定，原、被告之间的商品房买卖合同一旦解除，当然会造成原告与银行的贷款合同目的无法实现，我们则提出原告与银行之间的贷款合同应该一并解除。本案合同解除后，原告应该把房子完整的不加任何限制的退还给被告，被告应该把收到的房款全部退给原告。原告应该解除本案房屋的抵押，这是被告退还房款的前提。3、根据最高院司法解释，如果合同解除，被告退还原告的房款应该是139409元，其余的324000元由被告直接支付给银行。4、原告所主张的租金、精神损失等没有证据证明，我们不予认可。而且原告主张损失应该要证明被告的违约给原告造成的损失已经超过合同约定的违约金，在原告没有任何证据证明的情况下损失也不应支持。原告提到的利息损失，不应该由被告承担，是原告自身支付能力有限才需要贷款，这跟被告延期交房无关。原告所主张6000元违约金计算错误应该以1%的已付款为准。
经审理查明，2013年10月3日，原告褚绥军、卞云云与被告宜景公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定将被告投资建设的宜化新天地一期4号楼2单元32层023203号房（建筑面积为84.41平方米，每平方米5489.98元）以总金额为463409元的价格出售给原告，原告以贷款方式付款，被告应当在2015年5月31日前将商品房交付给原告使用。该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”同时双方在附件六《合同补充协议》的第六条第5项约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”2013年10月22日，原告向被告支付了部分购房款139409元。2013年10月30日，原告向被告支付了代办费300元。2014年1月21日，原告与中国建设银行股份有限公司三峡分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为筹集本案所购房屋房款而向该行借款324000元，分240个月按等额本息方式还款（利率为浮动利率，在基准利率水平上下调5%）。同时，本案所涉房屋抵押给了上述银行作为该笔借款的担保。2014年2月8日，中国建设银行股份有限公司三峡分行直接将上述借款324000元转给被告用以支付本案剩余的购房款。后被告未向原告按合同约定的时间交付房屋。原告于2015年9月2日向被告发出书面《退房通知书》，要求解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》并办理相关事宜。被告宜景公司相关工作人员周亚红于当日签收了该份通知书。随后周亚红还出具了书面的解除合同程序及所需资料明细。
另查明，自2014年3月8日至2016年3月8日，原告共向中国建设银行股份有限公司三峡分行支付上述324000元的贷款利息38797.39元。
上述事实，有二原告的《结婚证》、《宜昌市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票两份、《退房通知书》、周亚红所列解除合同明细、银行卡客户交易查询明细（褚绥军）、《个人住房（商业用房）借款合同》、《借款人声明》、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、房屋预告登记证书、等以及本案的庭审笔录、询问笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点为：1、原告是否有权解除其与被告所签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2、若本案《宜昌市商品房买卖合同》一旦解除，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。
对于焦点1，原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。依照合同约定，被告应在2015年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，再依照该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”的约定：“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”表明若被告在2015年5月31日前未向原告交付房屋，则原告有权在2015年8月29日之后解除合同。虽然本案《合同补充协议》第六条第5项还约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”该补充协议系被告提供的格式合同，用密集较小的字体通篇进行了罗列，并未就限制对方权利的部分采取了合理方式提请对方注意，即便原告事后按照约定期限发出解除通知，但也不能推断其在签订合同时已经清楚并理解该协议内容；且该协议中仅约定了原告在被告违约时行使合同解除权的期限，并未约定被告在原告违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了原告方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应认定为无效。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告只需在双方约定的解除情形发生后行使合同解除权即可。而本案所涉房屋未能按期交付，依约原告解除合同的条件已经成就，其有权解除本案的《宜昌市商品房买卖合同》。故对于原告的此项主张，本院予以支持；对于被告认为《合同补充协议》第六条第5项为有效协议的辩论意见，本院不予认可。
对于焦点二，《宜昌市商品房买卖合同》解除后，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。1、原告于2015年9月2日向被告书面发出《退房通知书》，经其公司相关工作人员周亚红签收，视为已向被告有效送达。按照双方约定，被告应在“解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款”，现60日已超过，原告支付的购房款为463409元，故对于原告主张被告返还其购房款463409元的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告之间系商品房买卖合同关系，原告与中国建设银行股份有限公司三峡分行之间系金融借款合同关系，原、被告之间合同的解除不影响原告与上述银行之间合同的继续履行，原告仍应向该行继续履行还款义务。另外，中国建设银行股份有限公司三峡分行在本案中未提出相关的独立诉讼请求，故对于被告提出的要求将购房贷款324000元直接返还给银行的辩论意见，本院不予认可。因被告无权要求解除原告与中国建设银行股份有限公司三峡分行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，故对于被告的该项辩论意见，本院不予支持。2、因原、被告之间《宜昌市商品房买卖合同》的解除导致原告向上述银行支付利息的价值不能实现，则该利息应视为原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有权要求被告赔偿该损失。现查明，自2014年3月8日至2016年3月8日，原告共向中国建设银行股份有限公司三峡分行支付上述贷款利息38797.39元，则对于原告主张被告赔偿上述贷款利息损失，及赔偿此后至实际解除合同之日止实际支付利息损失的诉讼请求，本院予以支持。原告还一并主张租房损失、精神损失，均未举证证明，本院不予支持。3、本案双方约定逾期交房解除合同后出卖人“按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，则本案违约金为4634.09元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，若双方当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；再根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金在造成损失30%以内的不认定为“过分高于造成的损失”而予以支持。因本案双方约定的违约金不超过实际损失的30%，则对于原告主张被告支付其违约金（在4634.09元范围内）的诉讼请求，本院予以支持。此外，被告提出原告应解除本案所涉房屋的抵押，并对其退还房屋。因本案房屋并未向原告交付，故不存在向被告退还的问题；至于该房屋所设定的抵押，因涉及案外另一法律关系，且被告未提出反诉，故本院对此辩论意见不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告褚绥军、卞云云与被告宜昌宜景房地产开发有限公司于2013年10月3日签订的《宜昌市商品房买卖合同》予以解除。
二、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告褚绥军、卞云云购房款463409元。
三、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告褚绥军、卞云云违约金4634.09元。
四、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告褚绥军、卞云云截止2016年3月8日的利息损失38797.39元，并赔偿其自2016年3月9日起至本判决生效之日止原告褚绥军、卞云云为本案所涉贷款实际支付给中国建设银行股份有限公司三峡分行的利息损失。
五、驳回原告褚绥军、卞云云的其他诉讼请求。
如被告宜昌宜景房地产开发有限公司未按判决书确定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费9074元，由原告褚绥军、卞云云负担206元；由被告宜昌宜景房地产开发有限公司负担8868元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 何 芹
人民审判员 曲淑明
人民陪审员 冯定林
二〇一六年四月十日
书 记 员 夏梦蝶