广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1538号
上诉人（原审被告）于桂彬，男，汉族。
上诉人（原审第三人）闵杰，男，汉族。
被上诉人（原审原告）余舜君，女，汉族。
委托代理人游明钧，广东天胜律师事务所律师。
原审第三人黎宝儿，女，汉族。
上诉人于桂彬、闵杰因物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据房管部门于2009年6月26日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市海珠区xx路xx街12号908房（以下简称为涉案房屋）的产权人为于桂彬；建筑面积为65.2745平方米；交易日期为2008年9月10日；登记附注：2008年9月27日，中国工商银行股份有限公司广州第三支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2008登记字8022440号存案；等。
于桂彬于2009年9月30日在一份经公证处公证的《委托书》中的委托人处签名，该《委托书》的主要内容为：委托人为于桂彬；受委托人为朱雪梅、张庆成、梁振宇、马敏仪；委托人是涉案房屋的合法产权人，该物业依法为于桂彬的个人财产，现委托受委托人任一人为我的合法代理人，全权代表委托人执行和处理上述房产的下列事项：提前清偿银行贷款本金、利息并支付各项相关费用；领取房地产权证明原件等相关文件；涂销房产抵押登记；有权代我出售、出租转让上述房屋，收取售房款及租金、办理交易和过户手续；……以上受委托人任其一人办理上述事项都具有同等效力；受委托人任其一人均有转委托权；任一受委托人均可行使上述代理权；受委托人依法办理上述事项的行为及签署的一切有关文件，委托人均予以承认并承担相应法律责任及经济责任；此委托书有效期从签署之日起至此事完成为止；等。
梁振宇于2011年7月20日在一份经公证处公证的《转委托书》的转委托人处签名，该《转委托书》的主要内容为：转委托人为梁振宇；受委托人为柯冠彪、谢小莲；转委托人梁振宇是涉案房屋产权人于桂彬的合法代理人，现转委托受委托人为柯冠彪、谢小莲为合法代理人，全权代表委托人执行和处理上述房产的下列事项：提前清偿银行贷款本金、利息并支付各项相关费用；领取房地产权证明原件等相关文件；涂销房产抵押登记；有权代我出售、出租转让上述房屋，收取售房款及租金、办理交易和过户手续；……任一受委托人均可行使上述代理权；受委托人依法办理上述事项的行为及签署的一切有关文件，委托人均予以承认并承担相应法律责任及经济责任；此委托书有效期从签署之日起至此事完成为止；等。
2012年12月28日，柯冠彪代于桂彬（甲方、卖方）与黎宝儿（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》（经房管部门备案），约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总金额为443836元；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私电器、不带租约、无户口，本次涂销、交易登记一并办理；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，乙方应于2012年12月31日前向甲方交付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；等。房管部门于2013年1月4日将涉案房屋的产权登记至黎宝儿名下。
2013年6月9日，黎宝儿（甲方、卖方）与余舜君（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》（经房管部门备案），约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总金额为522160元；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私电器、不带租赁合同、无户口；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，乙方应于2013年6月30日前向甲方交付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；等。房管部门于2013年6月14日将涉案房屋的产权登记至余舜君名下。
余舜君于2013年7月9日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、于桂彬和闵杰停止侵害，排除妨碍，立即返还侵占的房屋，迁出广州市海珠区xx路xx街12号908房；2、于桂彬赔偿余舜君因无法使用涉案房屋而造成的房屋使用费损失（从2013年7月1日起计至于桂彬迁出房屋之日止，按每月2500元的标准计算）；3、案件受理费由于桂彬承担。
余舜君为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、中国建设银行转帐凭条，其中载明：日期为2013年7月2日；收款方户名为黎宝儿；转账金额为160万元；等。拟证明余舜君于2013年7月2日转帐支付160万元给黎宝儿。2、广州市安能物业管理有限公司于2013年6月18日出具的发票，其中载明：开票项目为2013年1-9月管理费。拟证明余舜君向涉案房屋所在物业公司缴纳了上述管理费。3、余舜君（买方、乙方）与梁永康（卖方、甲方）的委托代理人卢伟升于2013年6月9日签订的《存量房买卖合同》（经房管部门备案），主要内容：甲方将海珠区xx路xx街239号504房（以下简称为504房）出售给乙方，总金额为711360元；等。拟证明余舜君在购买涉案房屋当天还购买了黎宝儿推荐的504房，两套房屋的总价款为160万元，但两份合同为避税而填写了合同中的价款。4、504房的《房地产权证》，其中载明：产权人为余舜君；登记时间为2013年6月14日；等。拟证明余舜君已取得上述房屋的《房地产权证》。
于桂彬对余舜君证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性不清楚，表示其不清楚余舜君转帐160万元给黎宝儿是否用于支付两套房屋的房款；对证据2的真实性没有异议，确认其没有缴纳涉案房屋2013年1-9月的管理费，余舜君曾于电话中向其表示已垫付了上述管理费；对证据3的真实性、合法性没有异议，认为从合同上可以看出梁永康及其委托代理人卢伟升、余舜君的联系电话都是留了余舜君的联系电话，故对关联性有异议，认为该合同与本案无关；对证据4的真实性、合法性没有异议，但认为该证据与本案无关。
黎宝儿对余舜君证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，确认其已收到余舜君转帐支付的160万元；对证据3不清楚，确认该房屋是由其介绍给余舜君购买的，但对余舜君与该房屋业主所签的合同不清楚，故不发表意见；对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议。
闵杰对余舜君所有证据的真实性均没有异议，但认为这些证据与其无关，既然其已支付了20年的租金，就可以合法地居住在涉案房屋20年。
于桂彬就其抗辩主张也提交了以下证据：1、于桂彬（出租人、甲方）与闵杰（承租人、乙方）于2009年12月30日签订的《广州市房屋租赁合同》，主要内容：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用；租赁期限从2009年12月30日起至2029年12月30日止；总租金额为200000元；甲方确认已收到乙方交来总租金200000元；甲方在租赁期间转让该房屋时，须提前三个月（不少于三个月）书面通知乙方；乙方的物业管理费、税费、电费等其他费用需另行缴交；乙方的物业管理费从2009年12月30日开始向物业管理处缴纳；等。拟证明涉案房屋已出租的事实。2、光盘一张及电话录音内容整理资料。拟证明于桂彬对涉案房屋的两次转让均不知情，广东银裕融资担保有限公司（以下简称银裕公司）表示与黎宝儿多次沟通，黎宝儿表示只要于桂彬将垫资的28万元还清后，就可以将涉案房屋重新过户到于桂彬名下。3、网上下载的关于2012年8月-2013年7月期间晓燕湾房价走势、价格情况资料。拟证明涉案房屋所在楼盘及海珠区和广州市二手房在2012年12月后的价格走势，证明2012年12月后，涉案房屋的市场价已达到1.7万元／平方米，而余舜君与黎宝儿及黎宝儿与柯冠彪之间所签订的买卖合同约定的交易价格都明显低于市场价。4、工商银行汇款明细清单，其中载明：付款人余嘉恩于2012年12月28日汇款283431元到于桂彬的银行账户。拟证明余舜君的哥哥余嘉恩在2012年12月28日将于桂彬尚欠银行的贷款283431元汇入于桂彬的还贷帐户中，该款项是余嘉恩垫资的赎契款。
余舜君认为证据1的合同内容完全违反交易习惯，合同约定将房屋一次性出租20年并一次性收齐租金20万元明显不符合常理，也不符合交易习惯；另外，合同中关于“乙方的物业管理费从2009年12月30日开始向物业管理处缴纳”的约定，与余舜君于2013年6月到涉案房屋所在物业管理处查询的欠费情况明显不符，余舜君于2013年6月18日到涉案房屋查看时基本可以确定涉案房屋中没有人实际居住，因此，余舜君认为该合同是于桂彬与闵杰伪造的，应属无效，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该录音资料中并没有余舜君的参与，余舜君也没有与于桂彬通过电话；对证据3的真实性、合法性无法确认，对关联性不确认，认为参考价与房屋实际价格有差异，涉案房屋所在小区并不是高档小区，而且是无电梯的，根本不可能达到1.7万元／平方米的价格；对证据4的真实性没有异议，但余嘉恩并非余舜君的哥哥，而是余舜君的堂兄。
黎宝儿对于桂彬证据1的真实性、合法性、关联性有异议，表示其不清楚合同中的承租人闵杰是否真实存在，而且其向物业管理处了解到涉案房屋并没有出租的记录；另外，该合同约定的内容明显不符合常理；认为于桂彬与银裕公司之间的借款与本案没有关联，于桂彬也没有提供于桂彬与银裕公司之间的借条和合同，其无法核实证据2录音中的人是谁，其也不清楚银裕公司是否存在，该录音中也没有反映其在场，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，认为涉案房屋的楼龄已很长，故真实的市场价格在1.2万元／平方米左右；对证据4的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关，也不能证明于桂彬想证明的事实。
闵杰对于桂彬所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议；其只是确认证据2的录音内容与电话录音内容整理资料一致，但由于于桂彬录音时其不在场，故其不清楚当时发生的情况。
原审诉讼中，黎宝儿表示，其与柯冠彪在《存量房买卖合同》中所约定的价格是为了避税而约定的，实际成交价为70万元；柯冠彪在出售涉案房屋时表示于桂彬急需用钱，要现金交易，故其实际向柯冠彪支付了现金70万元，柯冠彪已向其出具收据，之后柯冠彪将涉案房屋转让给其，但现在已找不到该收据；其付清房款后，柯冠彪表示要将房款转交给于桂彬后才能将涉案房屋的钥匙交付给其，但之后于桂彬一直没有向其交付钥匙，其曾经上门找于桂彬，但找不到于桂彬；经其向物业公司了解，得知涉案房屋确实仍由于桂彬居住使用，故其在之后将该房屋出售给余舜君，并已将上述情况告知余舜君，且表示由余舜君自行向于桂彬收回房屋。余舜君表示，其确认黎宝儿陈述的与其之间的约定情况，其在取得涉案房屋的房产证后曾与黎宝儿一起上门找于桂彬，但找不到人，经向物业公司了解，物业公司表示涉案房屋从2013年开始欠交物业管理费，故其认为涉案房屋是没有人居住的；其对黎宝儿陈述的与前一手业主之间的合同履行情况不清楚。于桂彬表示，其对黎宝儿与柯冠彪之间签订的合同完全不知情，对黎宝儿称合同约定的成交价为44万多元、而实际成交价为70万元的事实不予确认，黎宝儿对此也没有提供相应证据予以证实；其在将涉案房屋出租给闵杰后就已经搬出涉案房屋，后来因闵杰经常出差，故闵杰委托其管理涉案房屋，并由其缴纳管理费，由于后来其太忙的缘故才忘交2013年的管理费；其对余舜君与黎宝儿之间的交易情况和合同履行情况均不知情。闵杰表示，其确认于桂彬在其出差期间帮其管理涉案房屋，并由于桂彬缴纳管理费，其与于桂彬约定管理费由于桂彬负担；其对余舜君、于桂彬和黎宝儿陈述的其他情况均不知情。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
经查，于桂彬曾于2009年9月30日出具一份《委托书》，委托梁振宇等人作为其合法代理人，全权代表于桂彬执行和处理涉案房屋的提前清偿银行贷款本金、利息并支付各项相关费用、领取房地产权证明原件等相关文件、涂销房产抵押登记、有权代于桂彬出售、出租转让涉案房屋、收取售房款及租金、办理交易和过户手续等等，并订明受委托人任其一人均有转委托权。之后，梁振宇于2011年7月20日出具一份《转委托书》，转委托柯冠彪等人为合法代理人，全权代表梁振宇执行和处理涉案房屋的上述事项。2012年12月28日，柯冠彪代于桂彬与黎宝儿签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋转让给黎宝儿。黎宝儿于2013年1月4日取得涉案房屋的产权后，又将该房屋出售给余舜君，余舜君于2013年6月14日取得涉案房屋的产权。从查明的上述事实，可证明柯冠彪代于桂彬与黎宝儿签订《存量房买卖合同》并将涉案房屋出售、转让给黎宝儿是有合法授权的，故于桂彬对柯冠彪的代理行为应承担民事责任。于桂彬认为其出具的《委托书》只是用于办理垫资赎契手续，但未能提供证据予以证明，故对于桂彬该抗辩意见不予采纳。
黎宝儿取得涉案房屋的产权后已将该房屋出售给余舜君，余舜君也已取得该房屋的产权，故余舜君有权对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。由于黎宝儿与于桂彬和柯冠彪之间及黎宝儿与余舜君之间在履行买卖合同过程中均没有办理涉案房屋的交接手续，而于桂彬是原涉案房屋的产权人，故余舜君要求于桂彬交还涉案房屋并支付从2013年7月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费，合法有理，予以支持。房屋使用费以按有资质的评估机构评定的涉案房屋的私房租金参考价计算为宜，并以余舜君主张的每月2500元为限。
于桂彬表示其已将涉案房屋出租给闵杰，并提交了一份其与第三人闵杰于2009年12月30日签订的《广州市房屋租赁合同》为证。上述合同约定租期为20年，总租金额为200000元；于桂彬确认已收到闵杰交来总租金200000元。余舜君和黎宝儿对此不予确认，闵杰对此予以确认。对此，原审法院认为，上述合同约定的租期和租金支付方式不符合一般的交易习惯，闵杰在诉讼中也无提供一次性支付总租金200000元给于桂彬的付款凭证，应承担不利的后果。因此，对上述《广州市房屋租赁合同》不予采信。现于桂彬和闵杰均表示涉案房屋的实际使用人为闵杰，故余舜君要求闵杰搬出涉案房屋，并无不妥，予以准许。闵杰拒绝搬迁的抗辩意见，依据不足，不予采纳。于桂彬和闵杰在交还房屋给余舜君时，不得拆除屋内的固定镶嵌物。
至于黎宝儿是否已将购房款支付给柯冠彪，以及柯冠彪有无转交购房款给于桂彬的问题，因属另一法律关系，故对此不予调处，于桂彬可另循其他途径解决。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第八十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年1月8日作出判决：一、于桂彬和闵杰在判决生效之日起30日内，共同将广州市海珠区xx路xx街12号908房腾空并交还给余舜君；搬迁时，于桂彬和闵杰不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物；二、于桂彬在判决生效之日起30日内，支付从2013年7月1日起至于桂彬交还上述房屋给余舜君之日止的房屋使用费（按有资质的评估机构评定的私房租金参考价计算，并以余舜君主张的每月2500元为限）给余舜君。受理费100元，由于桂彬负担。
判后，上诉人于桂彬不服原判，向本院上诉称：一、于桂彬从来没有转让案涉房屋的真实意思表示。2009年9月，于桂彬因急需资金，委托银裕公司办理案涉房屋垫资赎契及贷款手续。银裕公司表示为方便办理银行按揭贷款需将案涉房屋暂时过户至银裕公司指定的第三人名下，以该第三人名义贷款，且银裕公司再三保证办理案涉房屋过户手续时会通知于桂彬，并安排该第三人与于桂彬就案涉房屋的权属问题签订公证协议，于桂彬才听从银裕公司的安排签订了委托书。之后，银裕公司却在于桂彬完全不知情的情况下擅自将案涉房屋过户至黎宝儿名下。且黎宝儿又将房屋过户给余舜君的事情于桂彬毫不知情，房屋转让无效。二、案涉房屋的两次转让均为虚假转让。根据于桂彬提供的录音资料，由于银裕公司与黎宝儿有业务联系，由黎宝儿垫资了28万元对案涉房屋进行赎契（实际上是余嘉恩垫资），于是将案涉房屋过户至黎宝儿名下，后因银裕公司与黎宝儿产生矛盾，故黎宝儿将案涉房屋过户至余舜君名下，本案纠纷发生后，应于桂彬的要求，银裕公司与黎宝儿多次联系，黎宝儿均要求一次性收回其垫资的款项后才能安排余舜君将案涉房屋重新过户至于桂彬名下。于桂彬在一审期间多次拨打1382609****的电话号码，对方承认其是余舜君。但在一审庭审时，黎宝儿承认（实际上是余嘉恩）因为垫资28万元从而将案涉房屋进行两次虚假转让，两次转让均应认定无效，余舜君不能取得案涉房屋的所有权，其诉讼请求无事实和法律依据。为此，请求法院判令：1、依法撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1950号民事判决，驳回余舜君的全部诉讼请求；2、余舜君承担本案一审及二审的全部诉讼费用。
被上诉人余舜君答辩称：于桂彬上诉理由均不符合事实。其之所以不肯迁出涉案房屋，是因为出售房屋后广州楼市回暖，房价大幅上升，心中后悔，寻找各种借口企图推翻合法交易。（一）于桂彬授权委托他人出售涉案房屋，有详细明确的授权委托书。于桂彬与受托人还亲自到公正机构进行公正。于桂彬辩称他没有转让涉案房屋的真实意思表示，除非其没有民事行为能力，或者当时是被胁迫或者强制或者丧失意识的情况下办理委托手续，否则就是无理无信。（二）余舜君通过其堂兄余嘉恩得知黎宝儿手中有房屋出售，向黎宝儿购买涉案房屋，是很正常的民事行为。至于余恩嘉与黎宝儿之间是否有商业关系，与本案无关。涉案房屋建筑面积65平方米，是上世纪90年代建筑的无电梯的楼梯楼，并且处于顶层9楼，朝向不佳，由买方自行收楼，在2013年上半年以70万实收价成交，根本不存在贱卖一说。众所周知，网签合同价比实收价低，是目前房屋交易的普遍现象。于桂彬完全是为自己找借口。（三）于桂彬对其委托人在2012年12月将涉案房屋出售给第三人黎宝儿一事不可能不知情。就算如于桂彬所言，他因为向担保公司借钱才签下委托售房的委托书并进行公证，也必然是因为无力还债而同意担保公司售房抵债，双方此前肯定有沟通，正因为如此，涉案房屋于2012年12月出售给第三人黎宝儿后，于桂彬自2013年起就停止缴纳涉案房屋的物业管理费，也没有在涉案房屋实际居住。相关物业管理费最终是由余舜君补交的。（四）于桂彬与案外人银裕公司是否有民间借贷关系，与本案无关。而且本案一审期间一审法院曾当庭向于桂彬及代理人释明，着其另行起诉银裕公司，以解决他们之间的民间借贷纠纷。法庭可以暂后审理。但于桂彬直到一审审限届满也未起诉。这说明于桂彬与银裕公司之间即使有民间借贷关系，于桂彬也是理亏的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。
黎宝儿未到庭，亦未提交书面答辩意见。
上诉人闵杰也不服原审判决，向本院上诉称：闵杰与于桂彬签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效。2009年，于桂彬因生意亏损急需用钱，打算向闵杰借款20万元。虽然于桂彬与闵杰是朋友关系。但是闵杰不想在没有任何担保的情况下借这么多钱给于桂彬。后来于桂彬得知闵杰要在广州租房，于是提出将案涉房屋出租给闵杰，由闵杰一次性支付租金，以解决其资金需求。经过协商，闵杰与于桂彬达成一致协议，于桂彬将涉案房屋出租给闵杰，闵杰一次性支付20万元租金。租金为20年。闵杰分三次支付现金共20万元给于桂彬（第一次支付8万元，第二次支付7万元，第三次支付5万元），于桂彬向闵杰出具了收据。于桂彬于2009年12月23日将案涉房屋交付闵杰使用。后闵杰与于桂彬于2009年12月30日补签了租赁合同。于桂彬因生意亏损继续用钱，本打算向闵杰借款20万元，但最终与闵杰达成将案涉房屋出租给闵杰，一次性收取租金，从而解决资金问题，于桂彬与闵杰的做法合情合理，因此，于桂彬与闵杰签订的租赁合同是合法有效的。二、案涉房屋在租赁期间发生权属变动，闵杰与于桂彬签订的租赁合同对余舜君继续有效。《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款规定“私有房屋在房屋租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房住继续有效。”上述租赁合同是闵杰与于桂彬在涉案房屋转让前签订的，因此，该租赁合同对余舜君继续有效。三、一审法院不采信上述租赁合同，是认定事实不清，使用法律错误。《合同法》规定租赁期限不能超过20年，上述租赁合同约定的租赁期限并未违反法律规定。法律并未禁止一次性支付20年租金的支付方式，亦未禁止以现金方式支付租金，闵杰以现金方式一次性支付20年租金，并未违反法律规定。一审法院以上述租赁合同约定的租期和租金支付方式不符合一般交易习惯，闵杰无法提供一次性支付总租金的付款凭证为由，对上述租赁合同不予采信，是认定事实不清，适用法律错误。闵杰请求法院判令：1、依法撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1950号民事判决；2、于桂彬与闵杰签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，驳回余舜君的诉讼请求；3、余舜君承担本案诉讼费用。
被上诉人余舜君答辩称：于桂彬、闵杰声称他们之间有房屋租赁关系，以此来阻挠余舜君收楼，明显属于作假。于桂彬早在2008年10月就将涉案房屋抵押给银行贷款，直到2012年12月售房给黎宝儿的时候都没有还清银行贷款，需要第三方代为支付余下28万元欠款才能涂销银行抵押办理售房过户手续。2009年8月，于桂彬又公证委托他人出售涉案房屋。这种已经抵押给银行、又委托他人出售的房子，于桂彬、闵杰声称他们于2009年12月签订房屋租赁合同，并且一次性支付20年租金20万元，完全违背常理。再者，余舜君于2013年6月到涉案房屋看房时，可以确定房屋无人居住，在物业管理公司也查明涉案房屋自2013年以来就欠缴物业费管理费并予补交。在一审中，闵杰辩称他是北京公司雇员，很少在涉案房屋中居住，这样的一次性交付20年的租金又不常住，也不转租，任其空置的租赁，没有可信度。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。
黎宝儿未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审庭询时，于桂彬陈述其向银裕公司借款4万元，才将案涉房屋作为借款担保与银裕公司的员工签订了公证委托书。但于桂彬在一审、二审均未提交向银裕公司借款的相应证据。于桂彬陈述公证委托的受托人朱雪梅、张庆成、梁振宇、马敏仪均是银裕公司的员工，亦未提交相应证据证实。于桂彬也未就其称与银裕公司的民间借贷纠纷提起诉讼。
闵杰陈述向于桂彬支付租金的方式记不清了，可能为二次现金支付、一次转账支付或者是二次转账支付、一次现金支付。至于支付租金是通过哪个银行转账，闵杰称记不清了。于桂彬称闵杰通过转账支付租金的银行是中国银行，但因为于桂彬没有中国银行的银行卡，故让闵杰将租金转给了于桂彬朋友中国银行的银行卡上。闵杰在一审、二审中均未提供租金转账的相应凭证。闵杰陈述与于桂彬是在2011年9月份达成的租赁协议，2011年年底书写的收条，后闵杰称是口误，上述时间应为2009年。
本院认为：于桂彬作为案涉房屋的原产权人，对案涉房屋享有合法占有、使用、收益和处分的权利。于桂彬认为其没有转让涉案房屋真实意思表示的上诉理由，根据于桂彬采用公证委托授权的方式，授权给梁振宇等作为其合法代理人，全权代表于桂彬执行处理房屋的提前清偿银行贷款本金、利息并支付各项相关费用、领取房产证明原件等相关文件、涂销房产抵押登记、有权代于桂彬出售、出租转让涉案房屋、收取售房款及租金、办理交易和过户手续等等，并授予任意一人转委托权。可表明于桂彬对上述委托所产生的后果理应知晓，后梁振宇依照于桂彬的授权转委托给柯冠彪，由柯冠彪将案涉房屋出售给黎宝儿，并办理了产权登记，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，原审法院据此认定于桂彬应承担柯冠彪出售案涉房屋的法律后果，并无不当。故本院对于桂彬的该上诉理由不予采信。
至于于桂彬认为因其向银裕公司借款而将涉案房屋作为借款担保，才与银裕公司员工签订公证委托的上诉理由，因于桂彬并未提交相应借款的证据予以佐证，本院不予采信。即使如于桂彬陈述其确实向银裕公司借款40000元，但为40000元借款而将案涉房屋进行抵押，明显与常理不符。黎宝儿后又将案涉房屋出售给余舜君，现案涉房屋已登记在余舜君名下。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，案涉房屋现在的所有权人为余舜君。故原审判令于桂彬和闵杰将案涉房屋腾空并交付给余舜君并支付从2013年7月1日期至交付之日止的房屋使用费，合理合法，本院予以维持。
于桂彬认为黎宝儿、柯冠彪未向其交付案涉房屋转让款的上诉理由，原审法院认为黎宝儿、柯冠彪是否已向于桂彬交付案涉房屋购房款属另一法律关系，已告知于桂彬可另案起诉，并无不当，本院予以维持。
于桂彬上诉称案涉房屋的出售价格低于正常市场价格，但于桂彬并未提供证据予以佐证，本院对此不予采信。
至于闵杰认为与于桂彬签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，该租赁合同对余舜君继续有效的上诉理由，闵杰在一审、二审中均无法合理说明租金的支付方式、支付途径。亦未能提供转账支付租金的相关凭证。即使如闵杰所陈述其确实租住案涉房屋，也无法合理解释在居住期间为何不交2013年1月至9月涉案房屋的物业管理费。闵杰与于桂彬签订的《广州市房屋租赁合同》所约定的租赁期间、租金支付方式，显与常理不符，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由于桂彬。
本判决为终审判决