广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初21611号
原告：佛山市艾伊家具有限公司，住所地佛山市顺德区龙江镇仙塘村委会沙龙路24号。
法定代表人：石翔雪。
原告：石翔雪，男，1980年8月12日出生，汉族，住江西省九江市修水县，。
两原告的委托诉讼代理人：张荣，广东永隆律师事务所律师。
被告：李伟彬，男，1966年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，。
委托诉讼代理人：曾福强，广东丰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆燕霞，广东丰源律师事务所律师。
原告佛山市艾伊家具有限公司、石翔雪与被告李伟彬租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案受理后，依法由审判员罗洋适用简易程序于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张荣、被告的委托诉讼代理人骆燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年3月1日签订的《租赁协议》；2.被告立即双倍返还原告租赁协议履行保证金40万元；3.被告赔偿原告工厂搬迁费10万元；4.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告石翔雪于2008年8月起即租赁被告所有的位于佛山市顺德区龙江镇仙塘村委会沙龙路24号厂房（包括办公大楼四层及星棚三仓）用于生产家具。原告石翔雪为此先注册个人独自的佛山市顺德区艾伊家具厂，后于2014年11月依照政策注销该厂改设佛山市艾伊家具有限公司。原告石翔雪与被告于2014年3月1日就上述厂房续签《租赁协议》，双方约定租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月30日止。被告转收取原告交纳的保证金20万元作为续签合同的履行协议保证金。在合同履行过程中，原告一直依法经营多年，经营牌照手续齐全。但自2016年开始特别是9月份起，上述租赁厂房所在地政府有关主管部门开始清查执法违章建筑，并将被告出租给原告使用的无证星棚三仓列为违章建筑和消防安全隐患，原告多次与被告交涉并告知被告采取有效磋商确保租赁标的正常使用，但被告常年身处国外，对此要么敷衍塞责（只象征性安排人员拆除部分违建应付），要么欺骗原告说其拉关系搞定。2016年11月22日，上述租赁标的经当地公安等部门检查后被责令强行停电处理，导致原告为此被迫工厂停业并搬迁自救。至此原告的损失无法估量（包括：投百万元以上新装修家具展厅作废、工程搬迁直接费用在10万元以上、因停电造成订单违约及丢失等）。而被告除继续在2016年11月当月全额收取原告租金外，并以原告搬迁为由将出租标的（含展厅）单方强行收回，同时拒绝返还原告租赁保证金。
被告辩称，一、案件基本事实：2008年8月1日开始，原告租赁被告位于佛山市顺德区龙江镇仙塘村委会沙龙路24号厂房，包括办公大楼共四层2808㎡和星棚三个仓库1482.5㎡（办公大楼及部分星棚仓有合法产权证明），总租赁面积为4290.5㎡。租赁伊始，租赁物三个仓库都已加盖木夹层，在案涉整改之前，被告从未对租赁物的结构进行改变，原告也从未对租赁物的结构提出过异议，原告也明知部分星棚仓没有产权证明，双方一直按租赁协议履行。虽然双方约定的租赁面积为4290.5㎡，但原告一直实际使用的面积除了约定面积外，还包括星棚三个仓库上的木夹层，以及中间的一块约460㎡的空地。木夹层和空地都是无偿给原告使用的。原告作为承租人，一直都有参加当地政府、镇、村组织的消防会议，但原告从未通知或书面告知租赁物哪些需要整改、拆除。被告也从未收到主管部门确认星棚三仓为违章建筑的通知书。直到主管部门过来检查并下发整改通知书的当天（即2016年11月22日），崔超雄（被告委托管理其名下物业的受托人）才知租赁物一小部分木夹层要拆除，需要停电整改、拆除，没有任何字眼显示星棚三仓为违章建筑。且停电整改只涉及星棚三仓一小部分木夹层，并不影响原告承租的四层办公大楼和其他部分的使用。面对整改，崔超雄也当即表示拆除，但原告却阻止其拆除，声称等他搬空才能动工。在检查后的第二天（即11月23日），乡政府的工作人员也有到现场提出另外接电使用或另外提供相应场所给原告使用，但原告表示不需要，在前已部分搬迁。崔超雄不得已等到11月26日才进厂执行整改。据被告事后了解，原告在主管部门下发整改通知书之前即已经陆续搬迁机械、产品及办公日杂用品了，在11月26日之前已经搬迁完毕，但也从未将租赁物交还被告。至本案起诉前，被告从未收到原告要求终止/解除租赁协议的通知，原告交纳租金至2016年11月份。二、本案中的整改并不足以使原告不能实现合同目的，被告不存在我国《合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。三、被告未违反《租赁协议》的约定，原告提前终止/解除协议没有依据。四、原告在租赁期内解除《租赁协议》未提前征得被告同意，也未提前半年通知被告，原告即时解除《租赁协议》已构成违约，被告保留追究原告未提前通知解除造成租赁物空置损失的权利。五、原告在租赁期内未征得被告同意提前解除合同，已构成违约，被告有权不予退回保证金，原告请求双倍返还保证金没有依据。六、原告在租赁期内自主整体搬迁工厂，是对其自身生产的安排和权利的处分，其搬迁费用也应由其自己承担，被告没有赔偿的义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在以下部分予以详细阐述。
本院经审理查明，被告李伟彬系座落于佛山市顺德区龙江镇仙塘村委会沙龙路24号厂房的权属人，该厂房房地产权证登记的建筑面积为2713.7㎡。
2008年7月10日，原告石翔雪与被告签订一份《租赁协议》，协议约定原告石翔雪向被告租用座落于佛山市顺德区龙江镇仙塘村委会沙龙路24号厂房，包括办公大楼（四层）及星棚三仓，用于生产家具，租赁期限从2008年8月1日至2011年5月30日。
2011年3月31日，原告石翔雪、佛山市顺德区艾伊家具厂与被告签订一份《租赁协议》，协议约定原告石翔雪向被告租用座落于佛山市顺德区龙江镇仙塘村委会沙龙路24号厂房，包括办公大楼（四层）及星棚三仓，用于生产家具，租赁期限从2011年6月1日至2014年5月30日。
2014年3月1日，原告石翔雪、佛山市艾伊家具有限公司与被告签订一份《租赁协议》，协议约定两原告向被告租用座落于佛山市顺德区龙江镇仙塘村委会沙龙路24号厂房，包括办公大楼（四层）及星棚三仓，用于生产家具，租赁期限从2014年6月1日至2019年5月30日，两原告需向被告交纳20万元作为履行协议保证金。被告确认已收到两原告交纳的该笔保证金20万元。
2016年11月22日，因案涉租赁物存在安全违法行为和火灾隐患，佛山市顺德区公安局龙江派出所向原告发出《责令改正通知书》，并对该租赁物作立即停电整改处理。
另查明，原告在本案起诉前已将其物品全部搬离案涉租赁物。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，本院依法应先审查案涉租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。”本案中，被告出租给原告的部分厂房未取得建设工程规划许可证及产权证明，依据上述法律的规定，两原告与被告于2014年3月1日签订的《租赁协议》应认定为部分无效。
关于前述租赁协议有效部分的是否符合解除条件的问题。根据原、被告先后三次签订的《租赁协议》来看，被告一直都是将案涉租赁物有产权证和无产权证的部分整体出租给原告使用的，被告将无产权证部分的厂房出租给原告使用本身属违法行为，被告以无产权证部分的厂房经整改后可以继续使用为由要求原告继续租用的主张于法无据，本院不予支持。而且，根据被告的陈述，无产权证部分的厂房面积占到总租赁面积的30%以上，同时结合原告的陈述以及一般生活常理来看，无产权证部分的厂房能否正常合法使用对于原告的生产经营构成实质性的影响，属于案涉《租赁协议》能否正常履行的基础性条件。综上所述，基于案涉部分厂房没有依法取得建设工程规划许可证及产权证明，由此导致《租赁协议》的其他部分无法继续履行，致使原告不能实现合同目的，原告可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定解除《租赁协议》（2014年3月1日签订）的有效部分。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉《租赁协议》（2014年3月1日签订）》部分有效，部分无效，原、被告双方对于该《租赁协议》的无效部分均有过错（原告知道或应当知道星棚三仓无产权证明仍向被告租赁使用，被告明知星棚三仓无产权证明仍出租给原告），根据上述法律的规定以及双方的过错程度、本案的实际情况，本院酌定被告向原告返还租赁保证金15万元。
对于原告主张的工厂搬迁费，该费用是原告解除《租赁协议》后为向被告履行返还租赁物必然且已经产生的损失，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定以及双方的过错程度、本案的实际情况，酌定被告向原告赔偿工厂搬迁费1万元。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告佛山市艾伊家具有限公司、石翔雪与被告李伟彬于2014年3月1日签订的《租赁协议》中的有效部分；
二、被告李伟彬应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市艾伊家具有限公司、石翔雪返还租赁保证金人民币15万元；
三、被告李伟彬应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告佛山市艾伊家具有限公司、石翔雪工厂搬迁损失人民币1万元；
四、驳回原告佛山市艾伊家具有限公司、石翔雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为4400元（原告已预交），由原告佛山市艾伊家具有限公司、石翔雪负担3000元，被告李伟彬负担1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。
审判员 罗 洋
二〇一七年二月七日
书记员 张捷云