北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第20812号
原告（反诉被告）邱爽，男，1983年10月8日出生。
委托代理人夏文峻，四川元绪（北京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋汀，女，1975年6月28日出生。
委托代理人宋克明（宋汀之父），男，1943年2月21日出生，中国新闻出版总署退休干部。
原告（反诉被告）邱爽（下称姓名）与被告（反诉原告）宋汀（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员范怡倩独任审判，公开开庭进行了审理。邱爽的委托代理人夏文峻，宋汀的委托代理人宋克明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邱爽诉称：2012年2月28日我与宋汀签订房屋租赁合同，合同约定我承租宋汀位于北京市朝阳区团结湖北二条x号楼x单元x号房屋，除了租金之外，我向宋汀支付了保证金6600元，并于2014年1月29日向宋汀预交了2014年2、3、4三个月的房屋租金6600元。
2014年2月25日，也就是对租金有明确约定的两年租赁期限将满之时，宋汀提出了房租上涨三分之一，与我能接受的价格相差甚远。当日，我表示不同意宋汀对房租上调的幅度。2月26日，宋汀向我明确表示，如果我不同意涨价方案，可以解除合同并办理相关交接手续。我再次回复不能接受调整方案。根据租赁合同第七条第二款约定：“该房屋借住金满两年不变，自第三年起，双方可协商对借住金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。”按照约定，如果双方不能就调解方案达成一致，我有权按照原租金标准继续承租房屋，但是这样会造成双方关系恶化，为了息事宁人，我同意宋汀解除合同的意思表示。由此可见，虽然双方未就调整租金标准达成一致意见，但是双方就协商解除合同的合意是显而易见的。3月6日，我在他处另租房屋居住，同时通知宋汀搬出租赁房屋的时间是3月8日，同时办理交接。过了十多天，宋汀才回复我交房通知。
2014年4月9日，我向宋汀办理房屋交接，宋汀仅退还我预交的4月9日至30日的房租2500元，并约定由宋汀半个月之内扣除冰箱、洗衣机、微波炉三件电器折价款1000元和厕所顶灯、抽水马桶、木拉门、微波炉架四项维修项目的实际维修费用之后将押金剩余返还给我，但是宋汀并未向我返还押金剩余款项。我认为维修必要费用是200元。
为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、宋汀退还我自2014年3月9日至2014年4月8日的预交房租3300元；2、宋汀返还我5600元押金扣除约定维修项目必须费用200元后的剩余款5400元。
宋汀答辩并反诉称：不同意邱爽的诉讼请求，邱爽故意把三年租住说成是两年，事实上是三年，且约定可以延长租赁，故我们约定的租赁价格低于市场价格，当时邱爽一再要求压低租金，我们的协议中约定房屋是全部装修过的，好几样东西都是全新的。邱爽说2014年2月26日邮件可以解除合同并办理交接手续和事实不符，合同中说两年后可以调整租金是邱爽自己加上去的，但是我不同意，邱爽说双方未就调整标准达成意见并有解除合同的和意是编造的，邱爽没有权利在3月6日通知我在3月8日搬离房屋，因为约定要提前30天通知。邱爽没有权利要求将扣除费用定为200元并要求退还押金。我自己列的维修费用单据中扣除费用的项目不止邱爽说的四项。扣除费用中的厕所顶灯不需要邱爽花钱，马桶维修230元，木拉门维修的上门费40元，微波炉架和墙壁损坏的很明显，光邱爽说的这四项维修费用相加为2770元，门锁和信箱钥匙的维修我已经花费260元，空调维修费660元，邱爽损坏和卖掉三件电器我要求赔偿1200元；另外，我需要退还邱爽水电气结账22.16元，有线电视费162元，综上我同意退还邱爽2224.16元。我不同意退还预交房租3300元，邱爽在2014年3月8日就搬走了，我认为2014年3月9日到4月8日的租金已经给了邱爽，但是少给了三天，具体数额我不清楚，但是有收条在我手里，我还应该给邱爽4月6日到4月8日的租金330元，这330元已经包括在我要给原告的2224.16元中。
邱爽从签订协议一直到通知我搬走一共交了9次借住金，只有第一次是按照协议缴纳的，其他8次都是迟延缴纳的，在协议第15条第7款有相关的约定，不按时缴纳租金需要缴纳违约金，违约金约定一次为3300元。根据协议第15条第6款约定，搬走需要提前30天通知对方，合同是3年的长期合同，如果在合同期满前搬走都需要通知对方，邱爽也未提交30日通知违约了。所以我提出反诉，反诉请求为判令：1、邱爽支付宋汀违约金3300元（根据合同第15条第6款约定）；2、邱爽支付宋汀迟延交纳租金的违约金26400元（根据合同第15条第7款约定）。
邱爽针对宋汀反诉辩称：第一、关于第15条第6款的违约金，2014年3月8日到4月8日的房屋租金我已经预交，但是搬离房屋交接的时候宋汀没有退给我，故违约金已经被宋汀扣除了，我不同意支付违约金。我没有违约，因为邱爽已经支付房屋租金，宋汀提出的违约行为已经消失，不能以此为依据要求违约金，宋汀已经接受邱爽补交租金，故宋汀已经放弃违约金的请求权。第二，双方的合同对租金的支付时间有明确的约定，房租租金约定为按季度预交，具体时间为每个季度的第一个月的21日到月底，在此期间的任何时间支付都可以，按照宋汀提供的邱爽支付租金的9次时间，没有在此期间缴纳租金的次数只有三次，分别是2013年2月2日、2013年8月2日、2013年11月2日。但是这三次支付房租的时间相对于提前三个月预交房租仅仅是晚了2天，根据合同法第227条规定，邱爽在2天后支付租金符合法律规定的合理期限。宋汀要求支付的违约金的情形已经消失，我不应该承担支付违约金的责任。
经审理查明：2012年2月28日，宋汀为出借方（甲方），邱爽作为承借方（乙方），双方签订了《住房借住协议》。协议约定，宋汀将位于北京市朝阳区团结湖北二条x号楼x单元x号房屋（下称涉案房屋）出借给邱爽，房屋用途为自住，租赁期自2012年3月1日至2015年2月28日，双方均有权随时提出解除协议，但须提前30日书面和口头通知对方；借住金标准为每月3300元，该房屋借住金两年不变，自第三年起，双方可协商对借住金进行调整，有关调整事宜由双方另行约定；支付方式为3个月为一个“付费季度”，每个付费季来临之前的5个工作日以前，邱爽把下一个付费季度的钱交毕，2012年2月29日之前、2012年4月下旬、2012年7月下旬、2012年10月下旬、2013年1月下旬、2013年4月下旬、2013年7月下旬、2013年10月下旬、2014年1月下旬、2014年4月下旬……为交费时间；房屋借住保证金6600元，房屋借住保证金抵扣应由邱爽承担的费用、违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还邱爽；解除期满或协议解除后，邱爽应返还该房屋及其附属设施、全部钥匙，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章；借住期满一年以后，邱爽需提前退租的，应提前30日通知宋汀，并在这30日内按月借住金的100%支付违约金（第十五条第六款）；宋汀未按约定时间交付该房屋或者邱爽不按约定支付借住金但未达到解除协议条件的，以及邱爽未按约定时间返还房屋的，应按月借住金的100%即3300元标准支付违约金（第十五条第七款）。《住房借住协议》落款处宋汀方签章处为宋汀父亲宋克明签字。《住房借住协议》后有附件《房屋附属设施、设备清单》。
邱爽向宋汀支付房屋借住保证金6600元，房屋借住保证金宋汀方是其母亲李玉琴收取的，宋汀未将借住保证金退还给邱爽。合同履行期间，邱爽向宋汀支付借住金的日为：2012年2月28日、2012年4月29日、2012年7月31日、2012年10月31日、2013年2月2日、2013年4月26日、2013年8月2日、2013年11月2日、2014年1月29日，分别迟延6天、7天、7天、9天、3天、9天、9天、5天。宋汀主张邱爽除了第一次依约履行，其余八次均未按时支付借住金。邱爽主张每个付款季下旬到月底的某一天支付都可以，没有依约支付的只有3次，也只是拖延了2天，属于合理期限；邱爽同时主张逾期支付借住金的违约金数额过高，远高于其实际损失，请求法院适当减少，邱爽认为宋汀的实际损失应该以3300元／30天＊6为基数，按照中国人民银行同期存款利息确定。
2014年1月29日，邱爽支付了2014年2月、3月、4月的租金9900元。
根据双方提交法庭的电子邮件复印件可知，邱爽与宋汀并未就解除《住房借住协议》达成一致意见。部分摘拆内容如下：2014年2月26日，宋汀方发给邱爽方的邮件“……看了你的简短回信，我们初步觉得你是要准备搬家了。果真如此，我们也很遗憾。……如果你同意参考市场价的实际情况，我们建议你也找一两家中介公司咨询。……如果你不同意参考市场价格，那么就请尽快确定一个搬出的时间，正式通知我们即可。以便双方可以在这个时间之前做好搬走和结束协议的有关准备工作。”2014年2月27日，邱爽发给宋汀方的邮件“我一万个不愿意搬家，我东西特别多，搬家成本也很高的。我只是接受不了您这个价格而已，也仅此而已，我能接受的就是涨200块，这是我承受能力的极限了。……如果您觉得涨两百块可以，我就继续住；不行的话我会在3月15日之前正式发邮件通知您我的搬家时间，最后的搬家日期预计不会超过4月30日。……”邱爽主张2014年3月6日通知宋汀其2014年3月8日搬家。宋汀认可邱爽在2014年3月6日发了电子邮件通知其2014年3月8日搬家。宋汀主张根据《住房借住协议》提前30日通知对方的约定，2014年4月5日双方解除《住房借住协议》。
2014年4月9日，邱爽和宋汀的母亲李玉琴在《房屋附属设施、设备清单》上签署《房屋交接单》，内容为：“月租：￥3330，退4月租金22天￥2448元＝￥2500。押金：三件电器￥1000元，￥6600-1000=5600。维修以实际费用结算，半个月内将余款汇到乙方账号上，维修项目1、厕所顶灯，2、抽水马桶，3、木拉门，4、微波炉架。交付6个防盗门钥匙，两个木门钥匙、三个楼门电子钥匙，东屋门钥匙3把，西屋门钥匙2把（锁坏了）”。邱爽、宋汀均认可月租金为3300元，3330元为笔误，邱爽已经收到了2448元租金，宋汀收到了钥匙。宋汀认可交接单的真实性，但是认为内容无效，因为宋汀母亲李玉琴的签字。邱爽认为《住房借住协议》是宋汀父亲宋克明签字，定金收条是宋汀母亲李玉琴签字，所以认为宋汀父母都有代理权限。
诉讼中，邱爽提交《北京市房屋租赁合同》一份，该合同显示交房时间按为2014年3月9日，用以证明其2014年3月8日就不在涉案房屋中居住了。宋汀对该证据真实性不认可。
诉讼中，宋汀主张房屋有损坏，已经实际花费230元，提交了照片打印件和自己制作的《部分维修费用预算细目》，该细目中列明：初步预算4705.84元，厕所顶灯0元（自己动手维修）；抽水马桶230元；木拉门（工人上门费）40元；微波炉架恢复和周围墙壁粉刷、阳台墙壁严重损害恢复共需2500元；门锁和信箱钥匙等260元；3件电器折价1200元；2个空调加氟600元（＋60元上门费）；水电气结算有退款，即“-22.16元”；有线电视费退3个季度的，即“-162元”。邱爽对于以上证据的真实性均不认可，主张根据《房屋交接单》维修的合理必要费用为200元，法院如果认为有浮动其可以接受。对于宋汀要返还的有线电视费162元和水电气费22.16元，邱爽表示接受宋汀的结算结果。宋汀同时当庭表示同意退还邱爽2014年4月6日到4月8日的借住金330元。
上述事实，有双方当事人陈述、《住房借住协议》、《房屋附属设施、设备清单》、《房屋交接单》、收条、银行转账汇款对账单、电子邮件网页打印件、北京市房屋租赁合同、借住金银行账目摘抄表、照片打印件、部分维修费用预算细目等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
本案中，邱爽与宋汀签订的《住房借住协议》、《房屋附属设施、设备清单》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，因此，本院确认上述协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
本案中，根据《住房借住协议》约定，邱爽迟延支付借住金八次，共计55天。邱爽上述迟延支付借住金的行为，均违反了协议约定，应按照《住房借住协议》分别承担相应的违约责任。现宋汀主张按照双方协议约定的标准计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，邱爽主张宋汀主张的逾期支付借住金的违约金数额过高，远高于其实际损失，请求法院酌减。对此，本院在综合考虑双方协议约定，邱爽逾期时间和次数，延期支付借住金给宋汀造成的损失及其过错程度的基础上，酌定邱爽逾期支付借住金的违约金为1000元。
根据邱爽和宋汀母亲李玉琴签署的《房屋交接单》可以认定，宋汀已经退还邱爽租金2448元折合2500元，三件电器折价1000元，厕所顶灯、抽水马桶、木拉门、微波炉架的维修费用以实际费用结算为准。现宋汀认可维修厕所顶灯不花钱，抽水马桶230元，木拉门40元，本院认为价格较为合理，予以认可。对于微波炉架维修，因为宋汀也未提交实际维修的正规票据，本院予以酌定。故交接单认定的以上四件物品的维修费用，本院共计酌定为300元。对于宋汀主张其母亲李玉琴签字无效抗辩，综合李玉琴在定金单上签字、在《房屋交接单》上和邱爽确认租金退还数额、接收钥匙、估价电器折价款、确认物品损坏情况等因素，本院对于《房屋交接单》无效之说不予采纳。
关于宋汀主张的涉案房屋附属设施、电器等受损的修复费答辩意见一节，根据《房屋交接单》可以确认双方当事人已经就涉案房屋的受损状况进行确认，宋汀提供的证据也不足以证明涉案房屋中涉及的门锁、信箱钥匙、周围墙壁、阳台墙壁严重损害等所受损害系邱爽在租赁期间所致，故本院对宋汀主张租赁房屋附属设备设施受损的修复费的答辩意见，不予采信。宋汀自愿退还邱爽水电气费22.16元、有线电视费162元，邱爽对数额认可，本院不持异议。
关于邱爽要求宋汀退还2014年3月9日至2014年4月8日预交房租3300元一节，双方在协议中约定，借助期满一年以后，邱爽提前退租的，应提前30日通知对方，并按月借住金100％向对方支付违约金。依据该约定，邱爽可以通过提前30日通知对方提前退租的方式解除双方合同，但邱爽的提前退租行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，根据双方电子邮件内容可以看出，2014年2月26日，邱爽、宋汀并未就解除协议达成一致意见。2014年3月6日邱爽通知宋汀2014年3月8日从涉案房屋中搬家，邱爽的租金已交到2014年4月30日。但双方并未就退租之事协商一致，故邱爽的提前退租行为构成违约。综上，邱爽提前退租的行为应支付违约金，故对于宋汀要求邱爽支付违约金3300元的反诉请求，本院予以支持。另，邱爽提前退租的行为符合双方协议中约定的解除条件，宋汀也认可2014年3月6日知道了邱爽退租的事实，故双方的协议已于2014年3月6日解除，邱爽要求宋汀返还2014年3月9日至2014年4月8日借住金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于邱爽要求宋汀返还房屋租赁押金5400元一节，本案中，邱爽向宋汀支付了6600元的房屋借住保证金，宋汀未向邱爽返还。依据双方的协议约定，房屋借住金除抵扣应由邱爽承担的费用、以及邱爽应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给邱爽。据此，邱爽所支付的6600元房屋借住保证金应抵扣其应对宋汀承担的厕所顶灯、抽水马桶、木拉门、微波炉架的维修费用300元、三件电器费用1000元和提前退租违约金3300元、迟延交纳租金违约金1000元，宋汀应返还邱爽1000元。故对于邱爽要求宋汀返还房屋租赁押金5400元的诉讼请求，本院部分予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋汀于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）邱爽自二○一四年三月九日至二○一四年四月八日的房屋租金三千三百元。
二、被告（反诉原告）宋汀于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）邱爽押金一千元。
三、被告（反诉原告）宋汀于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）邱爽水电气费二十二元一角六分、有线电视费一百六十二元。
四、驳回原告（反诉被告）邱爽的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）宋汀的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）宋汀负担（邱爽已交纳，宋汀于本判决生效之日起七日内给付邱爽）；反诉案件受理费271元，由原告（反诉被告）邱爽负担50元（宋汀已交纳，邱爽于本判决生效之日起七日内给付宋汀），由被告（反诉原告）宋汀负担221元（已交纳）。
公告费260元，由被告（反诉原告）宋汀负担（邱爽已交纳，宋汀于本判决生效之日起七日内给付邱爽）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 范怡倩
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 贾清沛