吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉中民再终字第15号
上诉人（原审原告）：吉林市博爱物业管理有限责任公司，住所地吉林市龙潭区中兴街210号。
法定代表人：赵宏伟，该公司经理。
委托代理人：韩宗楠，法律顾问。
委托代理人：周晓梅，法律顾问。
被上诉人（原审被告）：华臣，住吉林市。
委托代理人：陈洪生，吉林市船营区沙河子法律服务所法律工作者。
原审第三人：王雅娟，职业不详，户籍地吉林市。
吉林市博爱物业管理有限责任公司（简称博爱物业）与华臣、王雅娟房屋租赁合同纠纷一案，吉林市龙潭区人民法院于2009年11月25日作出（2009）龙民一初字第490号民事判决，博爱物业不服，向本院提出上诉。本院于2009年12月29日作出（2009）吉中民一终字第1039号民事判决，华臣不服，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2010年7月26日作出（2010）吉民申字第695号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2010年10月21日作出（2010）吉中民再字第60号民事裁定，将本案发回吉林市龙潭区人民法院重审。吉林市龙潭区人民法院于2012年8月9日作出（2011）龙民再初字第4号民事判决，博爱物业不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人博爱物业的委托代理人韩宗楠、周晓梅，被上诉人华臣的委托代理人陈洪生到庭参加诉讼。原审第三人王雅娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博爱物业在原审时诉称，2007年1月26日，原告与被告签订租赁合同，同意将位于徐州路火电小区8号楼12号商业网点租赁给被告使用，租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日，租赁金额为全年150000元。双方约定，被告在签订租赁合同的同时给付2007年1月至6月的租金75000元，2007年6月30日之前付清下半年的租金75000元。被告已支付2007年1月至6月的租金75000元，应于2007年6月30日之前付清的75000元的租金，被告于2008年5月20日支付37500元，至今尚欠房屋租金37500元。故请求法院判令被告支付房屋租金37500元，本案的诉讼费由被告承担。
华臣在原审时辩称，2001年我与吉林市吉热房屋开发有限公司签订的房屋租赁合同，租赁日期为2002年1月1日至2006年12月31日止，该合同我已履行完毕。我不认识原告，与原告未签订任何房屋租赁合同。2007年初，原告与第三人王雅娟签订房屋租赁合同后，房屋租金112500元均由第三人王雅娟向原告支付。故原告将我列为被告没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
王雅娟在原审时未到庭、亦未提交书面陈述意见。
原判决认定，吉林市吉热房屋开发有限责任公司（简称吉热公司）建设的吉林市龙潭区徐州路火电小区8号楼于2000年9月取得商品房预售许可证。2001年，吉热公司与被告签订一份房屋租赁合同，约定：吉林市龙潭区徐州路火电小区8号楼12号商业网点租给被告华臣使用，租期为2002年1月1日至2006年12月31日，年租金为150000元；合同期满后，被告华臣要求续租原房，必须在合同期满30日前以书面提出续租要求。被告华臣未按合同提出续租申请。2007年初，吉热公司将该商业网点交给原告经营管理，所得收益归原告所有。2007年1月26日，第三人王雅娟以被告华臣代理人的名义与原告博爱物业签订房屋租赁合同，租赁房屋吉林市龙潭区徐州路火电小区8号楼12号商业网点，租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日，年租金为150000元。合同签订后，第三人王雅娟先后给付原告房租金112500元。
原判决认为，吉热公司建设的房屋虽未登记，但在取得商品房预售许可证后，将其所有的商业网点租赁给被告华臣，并与其签订房屋租赁合同，合法有效；合同期满，被告未提出续租，合同权利义务终止。2007年，吉热公司将其所有的该商业网点交给原告博爱物业经营管理，该商业网点的收益归博爱物业所有。原告因此取得了该商业网点的经营管理和收益的权利。原告与被告华臣、第三人王雅娟签订了房屋租赁合同是合法有效的。上述两个租赁合同中的房屋均为同一房屋。被告与吉热公司签订房屋租赁合同，合同期内被告已履行合同中的全部内容，合同期满，被告未向吉热公司提出续签房屋租赁合同的要求，故被告与吉热公司的房屋租赁合同已履行完毕。现原告以签订的租赁合同主张权利，故本案案由为房屋租赁合同纠纷。关于原告要求被告给付位于吉林市龙潭区徐州路火电小区8号楼12号商业网点房屋租赁费的事宜，原告起诉所依据的房屋租赁合同中，原告明知合同相对人并非本案被告华臣，事后未经被告华臣追认，该租赁合同属于效力待定合同。原告自认被告的签名并非本人所签，第三人王雅娟以被告华臣代理人的名义与原告签订的租赁合同，没有提供被告华臣的授权证明，因此，行为人即第三人王雅娟没有代理权而以被代理人即被告华臣的名义与原告签订的合同，因未经被代理人追认，对被代理人即被告华臣不发生效力，其合同责任由行为人即第三人王雅娟承担。且第三人王雅娟已经给付原告房租金112500元。在本案审理中，本院依法通知第三人参加诉讼，并向原告释明是否变更诉讼请求。但原告明确表示不变更诉讼请求，仍要求被告华臣承担责任，故原告要求被告给付房租费的诉讼请求，依法不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，作出判决。
原判决主文：驳回原告吉林市博爱物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费740元，公告费1000元，由原告吉林市博爱物业管理有限责任公司负担。
博爱物业不服，向本院提起上诉称，原判决适用法律错误。首先，涉案房屋在合同租期内用于经营怡康足道广场，相关交
费凭证也证明交费主体为怡康足道。其次，怡康足道的工商登记为个体工商户，经营者为华臣。个体工商户的民事权利和责任的承担主体是其经营者。综合上述事实，在租期内，被上诉人实为涉案房屋的实际承租人，应承担欠付的房屋租金。被上诉人称已将怡康足道兑给他人但未提供证据，怡康足道的营业执照亦未变更或注销，经营者仍为被上诉人。上诉请求：撤销吉林市龙潭区人民法院（2011）龙民再初字第4号民事判决，判令被上诉人向上诉人交付房屋租金37500元。
被上诉人华臣答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
原审第三人王雅娟未到庭，亦未提交书面意见。
本院二审查明，涉案房屋用于经营龙潭区怡康足道广场（简称怡康足道），怡康足道的性质为个体工商户，业主为华臣。2007年，怡康足道仍正常营业，后停止经营，具体时间不详。博爱物业分别于2007年1月26日、2007年4月25日、2008年5月20日收到以“怡康足道”名义交纳的房屋租金共计112500元。其余事实与一审认定事实一致。
本院认为，华臣于2002年即从吉热公司处承租涉案房屋，其在博爱物业提供的2007年的租赁合同上虽未亲笔签名，但没有证据证明华臣在2006年底租期届满后将涉案房屋交还出租人，结合租赁物的经营项目未曾改变、怡康足道营业执照没有变更且2007年房屋租金均以“怡康足道”的名义交纳等事实，应当认定华臣在2007年以后仍然是怡康足道的业主，王雅娟系代理华臣与博爱物业签订了2007年的租赁合同，华臣为涉案房屋的实际承租人。华臣关于其已将怡康足道转兑给王雅娟、2007年以后其本人并非房屋的实际承租人等辩解，因没有提供任何有效证据加以证明，其抗辩不能成立，华臣应向博爱物业支付拖欠的租金，王雅娟不承担给付责任。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第41条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销吉林市龙潭区人民法院（2011）龙民再初字第4号民事判决；
二、被上诉人华臣于本判决生效后十日内向上诉人吉林市博爱物业管理有限责任公司支付欠付的2007年房屋租金37500元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费740元、公告费1000元，二审案件受理费740元，由被上诉人华臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张笑飞
代理审判员 丛军霞
代理审判员 付婷婷
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 李玉娇