黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1005民初927号
原告：王乃超，男，1989年6月22日出生，汉族，无固定职业，住所地木兰县。
委托诉讼代理人：张建福，男，1955年6月21日出生，汉族，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者，住所地牡丹江市东安区。
被告：文琳，女，1968年5月11日出生，朝鲜族，无固定职业，住所地海林市城区。
委托诉讼代理人：关玉霞，女，1966年7月18日出生，满族，牡丹江市东安区兴隆镇法律服务所法律工作者，住所地牡丹江市东安区。
原告王乃超与被告文琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序于2017年8月8日、8月17日、8月29日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，被告文琳提出反诉，后又撤回了反诉申请，本院予以准许。原告王乃超的委托诉讼代理人张建福、被告文琳及其委托诉讼代理人关玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王乃超向本院提出诉讼请求：1.被告返还房屋租赁费8768元；2.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告提出其与被告约定的违约金过高，请求法院按照法律规定的银行同期贷款利率的1.3倍予以调整。事实与理由：2017年5月21日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，出租人的房屋位于牡丹江市祥和大厦16层1605室，使用性质为办公；租赁期限为1年，自2017年5月21日至2018年5月20日止，房屋租金为11500元，合同签订之日承租人向出租人一次性缴纳11500元。现原告已居住43天，但因原告要去外地做生意，不能继续租赁房屋，所以要求提前解除房屋租赁合同，并其主张要求被告扣除抵押金3000元，扣除租赁费2732元，共计5732元，被告应将剩余8768元房屋租赁费返还原告，但双方协商未果。故原告诉至法院，请求法院保护其合法权益。
被告文琳辩称，原、被告之间确实存在房屋租赁关系，但双方约定的租金为一年23000元，且原告也只是向被告交付了半年的租金11500元和租赁抵押金3000元，剩余租金迟迟没有交付。被告也在双方签订房屋租赁合同后将房屋交给了原告使用至今。在原告租赁房屋期间，被告为原告交纳了一年的物业管理费1393元、电费50元（此款按照合同约定应由原告负担）、两个月的水费108元、购买了10个电梯卡共计100元。被告不同意原告提前解除合同、退还房屋，也不同意退还原告租金，双方应当继续履行房屋租赁合同。2017年6月末，被告看见了原告违反合同约定将涉案房屋对外出租的广告，但是原告没有成功将房屋再次租赁给他人。现在是秋季，也是对外出租房屋的淡季，现原告要求解除租赁合同，会给被告造成很大的经济损失，故被告不同意解除租赁合同。因为房屋租赁合同约定的期限没有到期，如果原告执意要求退房，被告有权按照合同约定不退还抵押金及剩余租金。当初原告租赁房屋时，其选择的租期为一年，租赁用途也是经营公司，其自称是哈尔滨总公司设立牡丹江分公司需要经营场所，现原告在租赁房屋一个多月后以到外地做生意为由，提出要求解除合同，其理由显然不成立。原告以需要购置办公用品，资金不充足为由，口头承诺过几天再支付被告剩余的租金11500元整。但至今未给付被告，一直拖欠78天，该行为已经违背了合同约定。双方签订的房屋租赁合同也未赋予原告有单方解除合同的权利，房屋租赁合同中第十条第三项约定的是原告租赁期满后，不继续租赁的，应提前两个月通知被告，而不是原告随时提前两个月通知被告。关于抵押金条款，合同约定的是原告违约，抵押金不退还，并非赋予原告单方解除合同的权利。原告要求被告退还租金没有法律和事实依据，原、被告没有约定提前解除合同需要退还剩余租金。原告要求被告退还剩余租金的计算时间从其起诉时起算，显然是不合理的，因为直到现在原告仍然还在使用租赁的房屋。原告曾电话通知被告，其已起诉至法院要求被告解除合同、退还租金，此后，被告经常接到原告的骚扰电话，这已经严重影响了被告的正常生活。综上，根据我国合同法的相关规定，合同双方在无法定和约定事由的情况下要求解除合同的，只能通过协商一致解除合同，现被告不同意解除合同，并要求原告继续履行合同，并支付水、电费等其他费用。本案的诉讼费用应当由原告承担。
通过原告的诉称及被告的答辩，本案的争议焦点为：1.原告要求解除合同是否符合法律规定？如符合，原告要求退还租金及退还租金的计算方式是否符合法律规定？2.被告已缴纳的物业费、电费、电费卡、水费等费用是否应当从退还的租金里扣除？3.双方约定的违约金是否符合法律规定？
原告王乃超为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据一、原、被告签订的房屋租赁合同一份。意在证明1.原告租赁被告位于牡丹江市祥和大厦xxx房屋，使用性质为办公；2.租赁期限为一年，时间是2017年5月21日至2018年5月20日止；3.原告交付的半年房租费金额是11500元；4.原告不承担支付物业费、供热费等义务；5.原告如违约，被告扣除抵押金3000元作为违约金。
被告文琳对该证据无异议。
本院认为，因被告对该证据无异议，本院对该证据的真实性和体现的内容予以确认。
证据二、牡丹江市西安区人民法院2017年民一庭案件登记本其中两页（复印件）。意在证明原、被告房屋租赁合同解除时间为2017年7月4日，被告退还原告的租赁费用也应当从此时开始计算。
被告文琳对该证据的真实性无异议，对证明的问题也没有异议，但是原告具体通知被告的时间应该是在2017年7月中旬。
本院认为，因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。该证据能够证实原告于2017年7月4日向本院申请立案，本院于当日为其登记在册。
证据三、哈尔滨恩曼文化传播有限公司的营业执照一份、上述公司为原告出具的任命书一份、原告于2017年8月17日出具的说明书一份。意在证明原告是哈尔滨恩曼文化传播有限公司的副经理，该公司现经营场所是哈尔滨市道外区xxxxx号，经营范围是制作、代理、发布国内广告业务等。原告不继续租赁诉争房屋的原因是在牡丹江考察市场总体环境后认为不符合该公司发展，所以该公司决定撤回哈尔滨。
被告文琳对该组证据有异议，其认为1.原告出具的营业执照与房屋租赁合同的承租人主体没有关系，是原告个人与被告签订的房屋租赁合同，与哈尔滨恩曼文化传播有限公司无关。2.任命书与本案无关，因为被告当时是以自然人的身份与原告签订的房屋租赁合同。3.说明书内容均不属实，是原告的造谣，该说明书与任命书、营业执照证明的内容相互矛盾，该说明书能够证明原告从未办理营业执照。该份证据证明不了原告想要证明的问题，该份证据恰恰证明了原告不具备在合同期内解除合同的充分理由。请求法庭对该份证据不予采信。
本院认为，因该组证据均有出具单位加盖的公章和出具人的签名，故本院对该组证据的真实性和体现的内容予以确认。
被告文琳为支持其主张，向本院提供如下证据：
证据一、原、被告房屋租赁合同一份（同原告证据一）。意在证明原、被告约定的租赁期限为一年，时间是自2017年5月21日起至2018年5月20日止，截止到2017年8月8日前，原告还在占有和使用该房屋。该合同中没有约定，如原告提前解约，被告就退还剩余租金。而且原告和被告也曾口头约定如果原告提前解约，被告不再退还剩余租金，被告也同意了。
原告王乃超对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为被告提出的退还剩余房租的起算时间有异议，被告在答辩状中指出，原告于2017年6月末就张贴了转租房屋的广告，这可以说明原告早就已经搬出了被告的房屋。原告曾经想将房屋钥匙交还给被告，但是被告不同意接收。原告并不是2017年8月8日从被告房屋中搬出，实际上原告对租赁的房屋只使用了半个月，原告要求以2017年7月4日作为迁出房屋的时间标准。被告称其与原告口头商定如原告提前退房，被告不退还剩余租金是虚假的，被告也没有相应的证据来证实。
本院对该证据的认证意见同原告证据一。
证据二、牡丹江供电公司电力销售发票一张、牡丹江龙江环保供水有限公司银行代收凭证一张、电梯卡收据一张、物业管理服务费发票一张。意在证明被告代原告缴纳了物业费、水费、电费、电梯卡等相关费用。
原告王乃超对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为因为原告已于2017年7月4日前就从被告的房屋中迁出，而被告提供的收据体现电费是同年7月26日缴纳的，故此费用不应由原告承担。物业管理服务费与原告没有关联性，房屋租赁合同中已约定物业费应当由被告承担。原告同意承担电梯卡花费的100元、水费125.25元、电费50元，并同意在被告退还的租金里将上述费用予以扣除。
本院认为，因原告对该组证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，该组证据能够证实被告于2017年6月5日交纳了物业管理服务费1393元和电梯卡100元、于2017年7月26日交纳了电费50元、于2017年8月14日交纳了水费125.25元。原告同意承担电梯卡花费的100元、水费125.25元、电费50元，并同意在被告退还的租金里将上述费用予以扣除，但不同意承担被告交纳的物业管理服务费。本院对上述事实予以确认。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，确认本案法律事实如下：
2017年5月21日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，该合同的主要内容为“第一条合同当事人出租房（甲方）：文琳、承租方（乙方）王乃超。第二条合同订立履行的原则租赁双方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利的原则签订、履行本协议。第三条租赁标的房屋出租人的房屋位于牡丹江市祥和大厦16层1605室，适用性质为办公。第四条租赁房屋的用途承租人租赁本合同的房屋，用于办公。不得改作其他用途（如：做饭）。第五条租赁期限本合同的租赁期限为1年。自2017年5月21日至2018年5月20日止。第六条租赁费用及其支付方式房屋租金为贰万叁仟元人民币（￥23000.00正），合同签订之日承租人向出租人二次性交纳。￥11500.00正半年。第七条房屋维修在租赁期内，承租方租用的房屋除因主体结构损坏外，日常维修由承租人承担，如其他的损坏按价赔偿。第八条安全1、租入期间注意安全防火、防水（防跑漏），不得使用液化气，否则后果由承租方承担全部责任和费用。2、在租赁期间内，不得擅自转让或转租。第九条费用承担1、承租方在租赁期间内经营所产生的一切税费由承租方自行承担。2、承租方必须缴纳一年的物业费、供热费、水费、电费。第十条1、承租方迟延交付租金、水、电费超过10天，出租方有权解除合同。2、租赁双方任何一方迟延交付租金或交还房屋，每迟延一天，应赔偿对方100元人民损失。3、如乙方不想继续承租需提前二个月通知出租方。第十一条抵押金约定1、承租方在合同签订之日向出租方缴纳叁仟元人民币作为租赁房屋抵押金。2、如承租方违约提前解除合同，出租方有权不退还抵押金。3、合同租赁期满后，承租方交纳1000元人民币作为粉骸清理房屋费用，此费用从抵押金中扣除。双方因本合同发生争议，由出租方所在地人民法院受理。本合同形式两份，双方各执一份，具有同等法律效力”。原、被告各自持有的上述合同中“2、承租方必须缴纳一年的物业费、供热费、水费、电费”处，物业费和供热费处被人为划去。原告称其是哈尔滨恩曼文化传播有限公司副经理、该公司牡丹江市分公司的执行经理，因该公司要在牡丹江市设立分公司，故派原告到牡丹江筹备相关事宜，原告才租赁了被告的房屋作为分公司的经营场所。原告为了证实上述事实，提供了哈尔滨恩曼文化传播有限公司的营业执照和该公司给原告出具的任命书。2017年7月4日，原告王乃超向本院立案庭递交了起诉书，要求与被告解除房屋租赁关系，并称其在此之前已经从租赁房屋中迁出。被告自认其在2017年6月末就看见了原告违反合同约定将涉案房屋对外出租的广告，但是原告没有成功将房屋再次租赁给他人；同年7月中旬，原告才通知被告要求解除租赁合同。原告向本院出具了一份说明书，主要内容为“本人王乃超不继续租赁祥和大厦xxxx房子的原因：后期在牡丹江考察市场，总体环境不太符合本公司发展，公司决定撤回哈尔滨，另一原因、当初租房子的时候承诺给我提供房照办理营业执照，签合同时我提出让房主写在合同上，她（文琳）跟我承诺我都这么大岁数了，答应你肯定给你办，过后再打电话就各种原因不给我办，又说交半年房租不能给你办，又说她（文琳）老公是税务局的说了，要给你办营业执照她得交个人所得税，后来再打电话就根本不承认答应我这事了，六月末想与她（文琳）协商退房、违约金不退、她不同意再后来发短信不回，打电话不接。无法找到文琳女士协商退房”。被告于2017年6月5日交纳了物业管理服务费1393元和电梯卡100元、于2017年7月26日交纳了电费50元、于2017年8月14日交纳了水费125.25元。原告同意承担电梯卡花费的100元、水费125.25元、电费50元，并同意在被告退还的租金里将上述费用予以扣除，但不同意承担被告交纳的物业管理服务费。2017年8月17日，本案的办案人、书记员及原、被告一同前往被告租赁给原告的房屋，当日该房屋已经搬空，原告已迁出该房屋。原告同意以2017年8月17日作为其迁出房屋的日期。原告称其在向被告提出解除租赁合同时就想将房屋钥匙交还被告，但被告拒绝接收。本院当庭询问被告是否同意收回钥匙，被告明确表示不同意并要求原告继续履行租赁合同。原告提出房屋租赁合同中约定的违约金过高，要求法院予以调整，且关于粉骸清理1000元的约定也不合理，应当按照被告实际的花费支付。被告称其与原告曾口头约定过，如果原告提前解除合同，则被告有权不退还剩余租金，但是被告没有提供证据予以证实。
本院认为，因原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，故原、被告之间的租赁关系合法有效。依据原、被告签订的房屋租赁合同第十条第三款“如乙方不想继续承租需提前二个月通知出租方”的约定，原告是有权要求与被告提前解除租赁合同的。且被告自认原告曾于2017年7月中旬通知其要求解除租赁合同，原告也已从被告的房屋中迁出，故原、被告之间的租赁关系已经实际解除。关于原告要求被告返还剩余租金的问题，因原告同意以2017年8月17日作为其迁出被告房屋的日期，故原告实际租赁被告房屋的时间应自2017年5月21日起至2017年8月17日止，该期间的房屋租金应为11500元÷6个月×（2+28÷30）个月=5622.22元，被告应当退还原告的租金应为5877.78元。在被告退还原告上述租金时，原告也应将牡丹江市祥和大厦xxxx房屋的钥匙交还被告。关于原、被告之间约定的违约金是否过高的问题，原告在签订合同时已向被告交付了3000元抵押金，依据原、被告签订的房屋租赁合同第十一条第二款“如承租方违约提前解除合同，出租方有权不退还抵押金”的约定，因原告的违约行为，该抵押金已转换为违约金。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利率等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中原告提前解除租赁合同应当视为其违约再先，虽然其为减少被告的损失对外进行转租，但是没有成功，故也没有减少被告的损失，且被告在履行合同的过程并未存在过错，原告应当为其行为承担违约责任，赔偿被告的损失。因房屋租赁合同具有一定的特殊性，而根据牡丹江市租赁市场的情况，秋季确实是房屋租赁的淡季，且原、被告之间的租赁期限为一年，原告提前解约并没有给予被告充裕的时间寻找下一任承租人，被告的预期利益无法达成是因原告的行为而造成的，原告要求只按照银行同期贷款利率的1.3倍赔偿被告的损失，有悖公平原则和诚实信用原则，故本院对原告的该主张不予支持，被告有权利按照合同约定不返还原告的抵押金（违约金）3000元。关于被告要求原告支付其代为交纳的物业管理服务费1393元、电梯卡100元、电费50元、水费125.25元的问题，因原、被告签订的房屋租赁合同中已将由原告承担的物业费划去，那么该笔费用就不应由原告负担。又因原告同意承担电梯卡花费的100元、水费125.25元、电费50元，合计275.25元，并同意在被告退还的租金里将上述费用予以扣除，这是原告对自己权利的处分，本院予以支持，故被告返还原告的租金应为5602.53元。虽然被告要求原告承担房屋维修和重新粉刷的费用，但是没有提出具体数额，且该笔费用也没有实际发生，故本院不予支持，被告待该笔费用产生后可另行向原告主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百十一三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告文琳于本判决生效后十日内一次性返还原告王乃超租金5602.53元；原告王乃超在收到上述款项的同时将牡丹江市祥和大厦xxx房屋的钥匙交还被告文琳；
二、驳回原告王乃超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告文琳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 魏丹丹
二〇一七年十月二十七日
书记员 于 淼