广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民初字第141号
原告：林松涛，男，汉族，1987年6月5日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：陈少挺，广东惠泰律师事务所律师。
委托代理人：林宝安，男，汉族，1956年3月29日生出生，住址：惠州市惠城区。系原告父亲。
被告：朱婷，女，汉族，1988年7月25日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：卢建君，钟凯萍，系广东卓凡律师事务所律师、实习律师。
第三人：惠州嘉禹置业投资有限公司，住址：惠州市下埔大道19号广发银行大厦9楼0808房。
法定代表人：罗玲华
原告林松涛诉被告朱婷申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。林松涛、林松涛的委托代理人陈少挺、林宝安，朱婷的委托代理人卢建君，钟凯萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原、被告诉辩意见
原告林松涛于2015年12月28日向本院提起诉讼，请求：1、判决确认惠州嘉禹置业投资有限公司享有翡翠华庭1层15号商铺的所有权；2、位于惠州市惠城区白泥三路3号翡翠华庭1层15号商铺［预售许可证号：惠市房预许（2010）135号］；3、判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月16日，原告因与第三人惠州嘉禹置业投资有限公司（以下简称嘉禹公司）房屋买卖合同纠纷向惠州仲裁委申请仲裁。仲裁中，原告申请财产保全，惠州市惠城区人民法院于2013年5月17日作出（2013）惠城法立保字第122号民事裁定书，裁定：查封被申请人惠州嘉禹置业投资有限公司位于惠州市惠城区白泥三路3号翡翠华庭1层15号商铺［预售许可证号：惠市房预许（2010）135号］。2014年1月10日，惠州仲裁委作出（2013）惠仲案字第170号裁决书，裁决：被申请人惠州嘉禹置业投资有限公司向申请人林松涛返还购房款人民币850000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付该款项自2010年12月9日起至付清之日止的利息。仲裁裁决生效后，嘉禹公司未按裁决履行清偿义务，原告遂向惠州市中级人民法院申请强制执行，惠州市中级人民法院予以立案受理，案号为（2014）惠中法执字第41号。在执行过程中，案外人朱婷提出执行异议，称其在执行标的房产被查封前与嘉禹公司签有房产买卖合同，已付清购房款，占有使用房产，且对房产未办理过户手续不存在过错。惠州市中级人民法院受理审查后，于2015年12月4日作出了（2015）惠中法执外异字第33号执行裁定书，裁定：中止对惠州嘉禹置业投资有限公司位于惠州市惠城区白泥三路3号翡翠华庭1层15号商铺［预售许可证号：惠市房预许（2010）135号］的执行。原告认为，被告所提的执行异议不能成立，惠州市中级人民法院应当依法准许执行上述执行标的房产，理由如下：一、我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。执行标的房屋的产权至今一直登记在嘉禹公司名下，应属嘉禹公司的财产，原告申请执行、拍卖该房产依法有据。二、被告朱婷就执行标的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议获得支持必须同时具备以下四个条件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。而被告所提异议并不具备上述所有条件，其执行异议不应得到支持。首先，被告与嘉禹公司签订的《购房协议》、《广东省商品房买卖合同》系无效合同。被告与嘉禹公司于2012年11月26日签订的《购房协议》第二条约定房产的销售总价为1637160元，而第三条则约定签署《广东省商品房买卖合同》的总价为584700元，而后签订的《广东省商品房买卖合同》约定的成交总价也为584700元，双方以较低的合同价格掩盖了较高成交价，且被告的购房款并未支付至《广东省商品房买卖合同》所约定的预售款专用账户，双方的上述行为明显是在规避法定的纳税义务，以达到少缴或不缴税费的目的，其行为符合我国合同法第五十二条所规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”以及“以合法形式掩盖非法目的”的情形，因此，双方所签订的《购房协议》、《广东省商品房买卖合同》应属无效合同。其次，被告无证据证明其在执行标的房屋被查封前已经合法占有该房屋。被告所提交的涉案房屋的水电费、管理费等票据非正式发票，且均系个人所出具，而非物业公司所出具，存在作假嫌疑。另外，被告所提交的涉案房屋租赁合同系在2013年6月1日所签订，该日期在涉案房屋被查封之后。再者，被告无证据证明其已支付了全部购房款。根据《广东省商品房预售管理条例》以及双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，被告应将购房款存入商品房预售款专用账户。而被告提交的转账凭证所载明的付款账户及收款账户均非被告人本人账户与商品房预售款专用账户，而是罗小娥与张海涛之间的私人转账凭证，且转账的总数、时间与之前双方签订的《购房协议》、《广东省商品房买卖合同》的约定均不一致。另外，被告仅能提供嘉禹公司开具的收款收据，无法提供正式的商品房销售发票，其主张的收付款方式明显不符合国家的相关法律规定和交易习惯，存在作假嫌疑。最后，涉案房产未办理过户登记存在被告人的自身原因。第一、被告在向嘉禹公司购置涉案房产时未尽到买受人应尽的注意义务。双方签订的《广东省商品房买卖合同》清楚载有涉案房屋的预售许可证信息：惠市房预许（2010）135号，无论是从合同载明的信息，还是开发商房产销售厅陈列的预售许可证，还是从房产局官方网站的公示信息，被告都应当清晰的知道其在与嘉禹公司签订《广东省商品房买卖合同》之时即2012年12月26日，涉案房产的预售许可证已远远超过有效期限（2010-09-30至2011-09-30），涉案房产存在无法正常办理预售备案、预告登记及过户登记等手续的风险，在该种情况下，被告仍然与嘉禹公司签订《广东省商品房买卖合同》，导致涉案房产事实上无法按照法律规定的期限办理预售备案、预告登记手续，以致后来被法院查封，最终无法办理房产过户登记，其本身存在不可推卸的过错。第二、从被告与嘉禹公司签订《购房协议》、《广东省商品房买卖合同》之时到涉案房产被查封之日，足足有半年多的时间，在这段期间被告也未曾通过法律途径要求嘉禹公司为其办理房产预售备案、预告登记及过户登记等手续或者要求其承担违约责任，其怠于行使自身的权利，对涉案房屋最终无法办理过户登记同样存在过错。综上所述，为维护原告的合法权益，现原告依据我国相关法律规定向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院判如所请。
林松涛在法定的举证期限内提交了下列证据：1、原告身份证复印件；2、企业工商公示信息；3、（2013）惠城法立保字第122号民事裁定书、（2014）惠中法执恢字第41-1号之二执行裁定书；4、（2013）惠仲案字第170号裁决书；5、被告提出执行异议的相关资料、预售许可证公示信息；6、（2015）惠中法执外异字第33号执行裁定书。
被告朱婷答辩称：本案中我方也是受害者，当初我方为什么买下这套房子有诸多案外原因。其是本案中商铺的整个交易过程是原告朱婷的母亲罗小娥进行的，?即罗小娥是实际购买人及实际交易人，是基于对张海涛的信任，其母与张海涛是通过亲戚的朋友认识买的。购买的时候我方不知情原告方也购买了这套房屋，也不知情房产预售许可已经到期了没办法网签的情况，所以导致了一系列的遗留问题，导致本案的发生。对方的起诉请求是不合理的，对方的诉请第一点享有所有权的请求是不合理的。我方只是针对本案的标的是否得到执行，请求对原告的请求予以更正。基于这个大前提发表答辩意见如下：1、我方与第三人签订的购房协议是合法有效的，依据合同法及物权法规定，该买卖合法有效。为什么两份合同并不是我方的意思，本案中张海涛、郭金伟及第三人的关系，也是我们涉及案件才了解到有这几个人，这几个人之间是债权债务关系还是股东关系我方还不是很清楚，可以确定的是有千丝万缕的关系。第三人之前的法人叫谭力，是张海涛的妻子，我方是基于此才签订购房协议和购房合同的。这笔交易是受益于第三人和张海涛他们。为什么有两份合同是为了购买房产，快速办理房产证，一切配合他们的行动。2、在签订购房协议后，原告查封该房产之前，我方合法占有该房产并使用至今。3、我方已全额支付了该房款，这些证据在执行异议已经全部提交。我方的付款得到第三人的认可并出具相关证明。4、关于未办理过户登记的问题，过错不在我方。关于商品房预售登记的问题，我方没有义务去得知或者了解。我方在签订购房协议后，尽到了催促第三人办理备案的义务。此外，在我方得知该房产被查封后，我方立刻提出了执行异议，我方穷尽了作为买受人应尽的义务。5、原告方与第三人之间是债权债务关系，非物权纠纷。若该房产属于一房多卖的话，责任不在我方，房屋的归属应当按照房屋所有权变更登记、合法占有及买卖合同前后成立顺序来确定权利保护的顺序。本案中我方既有合法买卖协议也合法占有，应该确认房屋归我方所有。
朱婷在法定的举证期限内提交一份证据，为照片复印件
审理查明的事实
本院经审理查明：2014年1月10日，惠州仲裁委员会作出（2013）惠仲案字第170号裁决书，裁决载明：惠州嘉禹置业投资有限公司向林松涛返还购房款人民币850000元。仲裁中，林松涛申请财产保全，广东省惠州市惠城区人民法院于2013年5月17日作出（2013）惠城法立保字第122号民事裁定书，裁定载明：查封被申请人惠州嘉禹置业投资有限公司位于河南岸白泥三路3号翡翠华庭1层15号商铺［预售证号：惠市房预许（2010）135号］。朱婷于2012年11月20日签订授权委托书，授权罗小娥（系朱婷的母亲）与惠州嘉禹置业投资有限公司签订购房协议。2012年11月26日，罗小娥与惠州嘉禹置业投资有限公司签订购房协议，协议约定了物业位置、物业面积、价款、付款方式、争议解决方式，其中约定总价1637160元，单价及总价如有签订其他合同以本协议为准，分期付款：至签协议时付定金20万元、至12月10日前付437160元（12月30日前交楼）、至网签、登记备案可确权到买受人名下时付清房屋余款100万元，单价及总价如有签订其他合同以本协议为准。2012年12月26日，朱婷与惠州嘉禹置业投资有限公司签订涉案商铺的《广东省商品房买卖合同》，其中约定价格按人民币每平方米6000元，总价584700元，2013年2月18日前交付。2012年12月26日，惠州嘉禹置业投资有限公司出具委托收款证明，载明：朱婷或者其委托人支付涉案商铺款项到张海涛账户后视同我公司收到款项，我公司依约履行上述合同的义务。购房人于2012年15月5日、2013年3月20日、2013年4月7日分别通过银行转帐支付97万元、20万元、17.7万元，剩余290160元现金支付，给惠州嘉禹置业投资有限公司指定的收款人张海涛。惠州嘉禹置业投资有限公司分别于2012年12月26日、2013年3月5日、2013年3月20日出具收据收到20万元、100万元、43.716万元购房款。涉案商铺签订了2013年6月1日至2018年5月30日租赁合同、2013年7月18日开始缴交当年5至6月份物业管理费、2013年9月29日开始缴交水电费。涉案商铺预售许可证：惠市房预许（2010）135号，有效期从2010年9月30日至2011年9月30日。朱婷签订购房合同至标的物查封期间，因另案查封、开发商拖延等原因未办理房产过户登记。
另查明，被告朱婷与惠州嘉禹置业投资有限公司于2012年11月26日签订的《购房协议》第二条约定房产的销售总价为1637160元，第三条约定签署《广东省商品房买卖合同》的总价为584700元，第五条约定商铺之单价及总价如有签订其他合同以本协议为准。
还查明，罗小娥为朱婷的母亲，被告朱婷委托罗小娥代其本人购买涉案的商铺，并与惠州嘉禹置业投资有限公司签订涉案的合同。此外，罗小娥与案外人王永辉签订《门市租赁合同》，涉案商铺出租王永辉使用，租赁期限为：2013年6月1至2018年5月30日。
还查明，朱婷与惠州嘉禹置业投资有限公司于2012年12月26日，签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。以及合同的附件五，对于第十五条约定：”买受人自愿委托出卖人办理房地产权证，并积极主动交纳办证所需应由买受人承担各项费用，因买受人的原因造成延误或不能办证。其责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任。”
本院判决理由和结果
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一是惠州嘉禹置业投资有限公司对位于河南岸白泥三路3号翡翠华庭首层15号商铺是否享有所有权；二是上述房屋是否可供原告林松涛强制执行。具体判析如下：
关于惠州嘉禹置业投资有限公司对位于河南岸白泥三路3号翡翠华庭首层15号商铺是否享有所有权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，翡翠华庭首层15号商铺由惠州嘉禹置业投资有限公司投资建设开发，并办理了预售登记［预售许可证号：惠市房预许（2010）135号］，惠州嘉禹置业投资有限公司对涉案的商铺虽未办理不动产权登记，但是已经因事实行为设立了物权，惠州嘉禹置业投资有限公司对涉案的商铺应依法享有所有权。
关于上述房屋是否可供原告林松涛强制执行的问题。经审理，本院认为，原告林松涛对涉案的商铺不可强制执行，理由如下：
第一，对于合同的效力问题。
首先，被告朱婷与惠州嘉禹置业投资有限公司于2012年11月26日双方签订的《购房协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，应当认定合同有效；
其次，被告朱婷与惠州嘉禹置业投资有限公司于2012年12月26日，签订的《广东省商品房买卖合同》，约定的总价为584700元，原告林松涛认为，涉嫌逃避缴税款的问题，并不影响双方签订的《购房协议》的效力。一方面，该行为应当税务管理机关予以行政处理，并不因该方面的约定影响整个房屋买卖合同的效力。另一方面，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，即便，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的购房总价为584700元，存在损害国家的税收利益，因该购房总价并不是双方当事人的真实意思表示，该部分认定无效，但并不影响购房合同的其他部分效力；
最后，被告朱婷与惠州嘉禹置业投资有限公司签订的《购房协议》与林松涛、惠州嘉禹置业投资有限公司之间的合同关系为两个法律关系，惠州仲裁委作出的（2013）惠仲案字第170号裁决书，裁定事项并没有对合同效力进行裁决，即便该裁决书认定，原告林松涛与惠州嘉禹置业投资有限公司于2010年12月9日，签订的《购房协议》无效，也不得由此认定，朱婷与惠州嘉禹置业投资有限公司签订的《购房协议》、《广东省商品房买卖合同》无效。
第二，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，其一，朱婷与惠州嘉禹置业投资有限公司在涉案的商铺查封之前已签订书面买卖合同，双方当事人的买卖房屋合同真实有效，本判决上文已经论述，在此不再赘述。被告朱婷已经按照双方签订的《购房协议》支付了1637160元的购房款，虽然该款由朱婷向案外人张海涛支付，但是，惠州嘉禹置业投资有限公司出具的《收款收据》盖章予以确认，支付购房款的真实性，应当予以确认；其二，依据被告朱婷提供的证据，《门市租赁合同》、商铺的经营照片、水电费、管理费，可以证明朱婷已经实际占有该商铺，并且该商铺已经出租给案件人王永辉经营汽车维修；其三，朱婷与惠州嘉禹置业投资有限公司于2012年12月26日，签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。”以及合同的附件五，对于第十五条约定：“买受人自愿委托出卖人办理房地产权证，并积极主动交纳办证所需应由买受人承担各项费用，因买受人的原因造成延误或不能办证。其责任由买受人承担，出卖人不承担任何责任。”依据上述合同的约定，过户登记手续应为惠州嘉禹置业投资有限公司的附合同义务，应当由惠州嘉禹置业投资有限公司约定期限内办理。此外，上述约定的产权登记办理期限为2012年12月26日之日起至360天内，而惠城区法院已经在此期间，于2013年5月17日，作出（2013）惠城法立保字第122号民事裁定书，裁定查封涉案的商铺，即在办证期内已经被另案查封，是导致涉案的商铺未能办理过户登记手续的原因，不得归责于被告朱婷。据此，本院作出的（2015）惠中法执外异字第33号执行裁定中止对涉案商铺的执行，符合上述规定，并无不妥，应予以支持。
第三，对于预售许可已过有效期的问题。惠州嘉禹置业投资有限公司对涉案的房屋办理了预售许可证明（惠市房预许（2010）135号），朱婷与第三人惠州嘉禹置业投资有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》、《购房协议》，涉案房产的预售许可证已超过有效期限（2010-09-30至2011-09-30），对此，本院认为，
其一，我国建立了商品房预售的行政许可制度是因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，本案是现房买卖并且已经实际交付，不存在上述损害消费者的情况；
其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，惠州嘉禹置业投资有限公司出售该房屋并非自始未取得商品房预售许可证，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，双方当事人的买卖房屋合同应被认定为有效；
其三，涉案的房屋未办理房产过户登记并非是因为预售许可证过期，主要是在商铺的约定办证期限内被另案查封，导致实事办证不能，并且本案为现房买卖并且已经实际交付，而预售许可证过期既是限制开发商预售期房的行为，也是政府的行政管理手段行为，本案不存在上述情况。此外，罗小娥作为社会一般的中年妇女，因缺少房地产行业的方面专业知识，其接受委托与惠州嘉禹置业投资有限公司签订涉案买卖合同，即便预售许可证过期，也不能评价为是买受行为的过错。同时，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，未办理过户登记手续，第三人对此没有过错，是指在办理过户登记手续过程中，不具有过错，预售许可证过期是发生在合同签订过程，本案买受人在已经支付全部价款并实际占有涉案的商铺之后，未办理过户登记手续，并没有过错。
综上所述，惠州嘉禹置业投资有限公司对涉案的商铺未办理不动产权登记，但因事实行为设立了物权，对涉案的商铺依法享有所有权。惠州嘉禹置业投资有限公司对外出售涉案的商铺，并与朱婷签订购房合同，朱婷已经支付对价并且实际占有，虽然未办理产权登记，但是，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，不得查封涉案的商铺，原告林松涛主张涉案商铺可供强制执行的请求，理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十六，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释的》第二十一条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告林松涛的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告林松涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年十月八日
异
书 记 员 刘惠芳
附相关裁判依据：
《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国物权法》第三十条：中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼；
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释的》第二十一条：申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告；
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第八条第二款：申请执行人提起许可执行诉讼，应当主张被执行人对执行标的享有实体权利，同时提出许可对执行标的执行的请求；