文件名称：原告郭靖泽、李秋云与被告沈阳竹胜园地产有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
沈阳经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）经开民初字第03764号
原告：郭靖泽，男。
原告：李秋云，女，汉族。
委托代理人：吴天文，辽宁常兴律师事务所律师。
委托代理人：孙阳，辽宁常兴律师事务所律师。
被告：沈阳竹胜园地产有限公司。
法定代表人：赵想章，该公司董事长。
委托代理人：张丽丽，辽宁恒敬律师事务所律师。
原告郭靖泽、李秋云与被告沈阳竹胜园地产有限公司（以下简称竹胜园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后，依法由审判员杜晓红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭靖泽、李秋云及其委托代理人孙阳，被告委托代理人张丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月5日原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街23-17号1-17-1房屋，建筑面积104.2平方米，屋总价款为458，310元。合同约定被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案。如因被告原因导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书，被告按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告于2011年12月13日接到入住通知，但原告至今仍未收到房屋权属证书，故原告起诉至法院要求被告赔偿原告违约金26638.92元（2012年12月7日至2014年9月15日）。
被告辩称：原告的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。理由是：根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第7.1条补充约定，“如非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人不能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。”而本案逾期办理初始登记的原因并非被告而是原告这类业主。按照合同约定，本案被告应在2012年11月30日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而本案造成被告逾期报送资料的真正原因并非被告原因，而是像原告这类业主存在大量违建，行政执法局不予验收盖章，导致办理初始登记所必备的重要文件
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综合验收备案书无法按时提交，同时因为存在大量违建，建设工程规划验收部门迟迟不予下发建设工程规划验收合格证，而综合验收备案书和建设工程规划验收合格证是办理初始登记的重要文件，正是由于像原告这类违建业主的存在，导致被告无法按时提交资料并最终导致逾期。被告作为开发单位，已按合同将房屋向原告进行了交付，而像原告的多位业主在收房后私自乱建，虽经物业公司多次整治但依然不能阻止业主违建，行政执法局在收到被告的综合验收备案书后以被告所建的小区不符合市容管理第11条，不予盖章验收并进而导致被告的综合验收备案书直到2013年12月24日才下发。被告于2013年12月25日即将办理初始登记所需材料报送。由此可见，导致逾期办证的原因是由于像原告这类业主的违建所导致的逾期，而非被告原因，依据补充协议之约定不能视为被告违约，因此原告的诉讼请求没有依据，依法应予驳回。
经审理查明：一、原、被告于2010年11月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区洪湖二街23-17号1-17-1房屋，建筑面积104.2平方米，原告购买该房屋的总房价款为458，310元。
上述合同第八条“交付期限”：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同附件四《补充协议》第七条处理。《补充协议》第七条的条款标题为“关于产权登记的补充约定”，其中7.2项约定：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。
二、《补充协议》第七条中的7.1款载明“如非因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或非因出卖人原因导致买受人未能按时办理房屋所有权转移登记的，不视为出卖人违约。”
三、涉案合同签订后，原告履行了交款义务。2011年12月16日，被告将涉案房屋交付给原告。
四、2012年7月4日，沈阳市行政执法局技术开发区分局接到涉案住宅小区居民投诉“17号4-18-1楼顶违建房，刮风下雨容易掉落，威胁楼下行人生命安全；11号2-1-1园区公用草坪圈地违建花园”。同年7月10日，行政执法分局对该投诉办结，办结结果：对该违规业主下达了《行政执法责令改正通知书》限期改正。
沈阳市行政执法局技术开发区分局和沈阳市规划和国土资源局出具《情况说明》：三一新天地二期顶层业主私自搭建，影响规划竣工验收，其他符合竣工验收条件。
五、被告竹胜园公司取得各项验收手续情况如下：
2013年1月8日取得《建筑工程竣工验收备案书》；
2013年9月30日取得《竣工验收消防备案》；
2013年11月28日取得《建设工程竣工规划验收合格证》；
2013年11月29日取得《建设工程竣工档案初验合格证》；
2013年12月24日取得《住宅小区竣工综合验收备案书》；
2013年12月25日，向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料。
六、被告在本案中的主要抗辩意见为“本案逾期办理初始登记的原因并非被告，而是园区部分业主的违建行为所导致”。
被告对此抗辩在本院庭审中陈述业主的违建行为影响其公司办理初始登记中的具体申报事项为两项，即：建设工程规划验收和竣工综合验收备案。
七、根据本案《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条7.2项的约定，原告应于2012年12月16日之前取得房地产权属证书。被告于2013年9月30日，取得涉案工程的《竣工验收消防备案》。被告对其未在约定的期限内办理消防验收问题，其在本院庭审中陈述为“我们没有约请消防部门去现场进行验收，我们忙于规划验收，所以消防验收没有着急”。
上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、入住通知单、契证、停止违建通知书、沈阳市规划和国土资源局接受规划验收资料证明、市民服务热线投诉转办单、企业房产业务受理单、《建筑工程竣工验收备案书》、《竣工验收消防备案》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工档案初验合格证》、《住宅小区竣工综合验收备案书》以及当事人陈述笔录在卷佐证，以上证明材料已经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：一、依据涉案《补充协议》第七条7.2项约定，由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，双方于2011年12月16日进行房屋交接，根据上述约定，则原告最迟应于2012年12月16日取得涉案房屋的权属证书，但被告直至2013年12月25日，才向产权登记部门提交了申请初始登记的相关材料，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
二、关于竹胜园公司抗辩的园区内部分业主拒不配合及时拆除违建的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，本院分析如下：
首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
其次，依据合同相对性原则，被告竹胜园公司应先行向原告赔偿违约损失，再另行向案外人违建的业主进行协商或追偿。
第三，面对案外人的侵权行为导致的后果，竹胜园公司亦未能举证证明其公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉等，因此，本院无法认定被告竹胜园公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，避免损失的进一步扩大。
第四，消防验收是新建工程必备的竣工备案手续，无论其他专项验收是否通过，消防验收不合格也必定取得不了整体竣工备案手续。根据被告举证及其公司庭审自认的事实，被告于2013年9月30取得《竣工验收消防备案》，并且根据其自认，其公司因忙于规划验收，所以消防验收没有着急，没有约请消防部门去现场进行验收。因此说，被告在合同约定的自交付涉案房屋之日起一年办证期限内没有进行消防验收申报，没有积极履行合同约定的协助办证义务。而只有在约定的办证期限内，积极履行涉案工程的竣工备案手续才是免责的前提条件。根据被告竹胜园公司在庭审中的陈述，业主违建只是影响其公司办理规划验收和最后综合备案验收，故其公司存在未能在约定的期限内积极履行办理消防验收义务的情况下，而主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
第五，根据本案《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年11月30日前，将“经验收合格”的商品房交付给原告使用，那么，被告于2011年12月16日向原告交付商品房时就应该取得《建筑工程竣工验收备案书》，而被告于2013年1月8日才取得《建筑工程竣工验收备案书》。被告主张房屋交付后有业主违建，故无论是否存在违建，被告已经违约。
综上，应由被告竹胜园公司承担逾期办理房地产权证的责任。
三、关于违约时间的问题，双方约定的《补充协议》第七条7.2项内容为：由于出卖人的原因，买受人不能在出卖人交付该房屋之日起壹年内取得该房屋权属证书的，每逾一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过一年的，买受人有权解除合同。依据双方约定，被告逾期一年内原告有权主张被告支付违约金，逾期超过一年的，原告有权解除合同。本案被告逾期超过一年，原告未主张解除合同，仅主张被告支付违约金，故本院对一年的约定金予以支持。
四、关于诉讼时效问题，因被告违约，原告未在规定期限内即2012年12月16日取得房地产权属证书，原告于2014年12月8日向本院起诉，原告的主张并未超过2年诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳竹胜园地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告郭靖泽、李秋云逾期办证违约金16，728.32元（458，310元×0.0001×365天）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费540元，因适用简易程序，减半收取270元，由被告沈阳竹胜园地产有限公司负担170元，由原告郭靖泽、李秋云负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费540元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜晓红
二〇一四年十二月十五日
书记员 郑文娟
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。