广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第1004号
上诉人（原审被告、反诉原告）周余。
被上诉人（原审原告、反诉被告）柳州市永安房地产开发有限公司。
法定代表人陈善雄。
委托代理人覃忠诚。
委托代理人黄国林。
上诉人周余因与被上诉人柳州市永安房地产开发有限公司（以下简称：永安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上林县人民法院（2014）上民一初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2014年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人周余和被上诉人永安公司的委托代理人覃忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：永安公司为一家房地产开发公司，因业务发展的需要，永安公司设立了上林分公司，并授权该分公司代表永安公司在上林县从事房地产开发、经营业务所需要的其它未尽事宜、代理永安公司签订合同等。2014年1月9日，永安公司的上林分公司（甲方）与周余（乙方）签订了一份《协议》，双方约定：一、甲方租赁乙方位于上林县三区商品房第13栋13号的整栋房屋，年租金为五万元（无税），甲方向乙方交付定金1万元，乙方须在2014年2月15日前交房。二、因乙方第四、五层、房顶楼梯灯尚未装修，以上楼层装修需按1至3层标准装修，其余“1、所有门窗安装完毕、大门重新油漆；2、一楼前、后栅栏加装玻璃，楼梯安装护栏；3、四楼打卧室需隔成两间以便甲方使用；4、五楼按厨房、餐厅装修，需安装橱柜及防盗网；5、阳台顶部装雨棚，方便晒衣服。”三、用甲方支付的租金安装空气能热水器一台......。五、乙方应在双方约定的时间交房。若不能按时交房，每天支付给甲方违约金50元／天。若在约定交房前不能交房，双方解除协议，乙方无条件退回甲方壹万元定金。......。双方因《协议》的履行引起纠纷，永安公司便以周余未能按期交房为由，向一审法院提起诉讼，请求解除双方签订的房屋租赁协议，并判令周余双倍返还永安公司定金20000元。周余应诉后，认为其已按协议装修房屋并在交房期间内告知永安公司来租房，但永安公司至今未来租房，造成了周余经济损失，而向一审法院提起反诉，请求解除双方签订的合同，判令永安公司支付给周余房屋装修费、雨棚费共计12000元，并赔偿房屋租金损失8000元。庭审中永安公司、周余均同意解除合同，永安公司还主张周余并没有在交房期间内按照协议对一楼的前后玻璃、楼梯的护栏、四楼隔间、五楼前后防盗网及玻璃、橱柜、阳台雨棚、空气能热水器进行安装。
一审另查明，2014年5月29日一审法院到周余房屋现场勘查，发现周余房屋没有安装空气能热水器，四楼只是用薄木板进行简易隔间，且隔间的薄木板上下都没有进行加以固定，其它已按照协议进行安装完毕。
一审法院审理认为，永安公司设立的上林分公司是其下属机构，不具有企业法人资格，故依法不能独立享有和承担民事权利义务，永安公司授权其上林分公司与周余签订协议，其系协议权利义务的实际享有者和承担者，是本案适格的诉讼主体。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方已就房屋租金、装修、交房时间、违约责任等事宜进行了约定，永安公司并已支付定金10000元给周余，协议虽还未对租房的其它细节条款进行约定，但双方已就租房的主要条款达成一致意见，因此，双方之间已形成了合法、有效的租赁合同关系，双方应依约履行合同义务。周余主张所签订的协议并非房屋租赁合同，无事实依据，且该主张与其反诉中诉称双方签订了房屋租赁协议并请求解除合同，两者相互矛盾，故对于周余的该主张不予采纳。永安公司、周余庭审中均同意解除合同，系双方的真实意思表示，故予以准许。关于合同的解除是哪一方的违约行为所造成的问题，本案中双方约定由周余对其房屋进行装修后再交房，那么周余装修完毕后应由其履行通知交房的义务，但周余未提交充分确凿的证据来证明其已履行了通知的义务。另外，周余明知四楼的隔间是永安公司员工用来居住生活的，但其还用薄木板做隔离层，且对薄木板上下也没有进行加以固定，该隔间安全性、稳定性、密封性较差，并没有达到供人居住生活的基本条件，也不符合永安公司当初签订协议的本意，综上，周余至今也未能如约提供符合约定条件的房屋，可以推定周余并没有按期交房给永安公司，导致了合同无法继续履行，其行为已构成违约。庭审中双方亦同意解除合同，此合同的解除，系周余的违约所致，永安公司在合同履行过程中并无过错，协议中双方既约定违约金又约定定金，而永安公司请求适用定金条款，要求周余双倍返还定金20000元的诉请，符合法律规定，故予以支持。同时，周余反诉请求永安公司支付房屋装修费、雨棚费共计12000元及赔偿房屋租金损失8000元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，判决：一、解除永安公司与周余于2014年1月9日所签订的协议；二、由周余双倍返还永安公司定金20000元；三、驳回周余要求永安公司支付房屋装修费、雨棚费共计12000元及赔偿房屋租金损失8000元的诉请。一审案件受理费300元，减半收取150元，由周余负担；反诉受理费300元，减半收取150元，由周余负担。
上诉人周余不服一审判决，上诉称：一、被上诉人不履行合同，严重违约。1、上诉人已经按照合同约定装修好房屋，也通知被上诉人来看房，但被上诉人由于目前房地产业不景气，不愿意租赁，以各种理由推脱。2、双方签订的协议不是房屋租赁合同，只是关于装修的协议。3、一审认定四楼隔间安全性、稳定性、密封性较差，毫无依据。房屋的装修都是按照被上诉人的意图装修，被上诉人自始至终从未对四楼的隔间提出异议。4、被上诉人起诉时，上诉人的意向是要求被上诉人履行合同，但一审主办法官诱导上诉人同意解除合同，现在上诉人发现上当了。上诉人的的房屋本来就是想要出租，是被上诉人违约。5、退一万步来说，即使四楼隔间不理想，被上诉人可以与上诉人协商解决，不能协商解决，按照协议约定也只是返还10000元，一审判决双倍返还，违反合同和法律规定。6、被上诉人所交的10000元是装修房屋的保证金不是租房定金、综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人永安公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。
当事人二审争议焦点为：被上诉人永安公司诉请上诉人周余双倍返还定金20000元是否有事实和法律依据？
上诉人周余二审提交以下新的证据：证据1、房屋租赁合同书（草稿），证明当时没有签订房屋租赁合同，之前签订的是装修合同，这份合同书是被上诉人打印好后给上诉人拿回去修改的，上诉人已经改好了，但是后来被上诉人不愿意租赁房屋；证据2、租房证明，证明上诉人是想出租房屋，因此上诉人当时去别处租赁房屋；证据3、房屋租赁合同书，证明上诉人房屋一直想出租，房屋现在已经出租给其他人。
被上诉人永安公司二审未提交新的证据。
被上诉人永安公司对上诉人周余二审提交的证据质证认为：对于证据1真实性、关联性不予确认；对于证据2属于证人证言，无法核实证人证言的真实性，与本案也没有关联性；对于证据3周余后来把争议房屋出租，与本案也没有关系。
本院对当事人二审提交的证据的认证：对上诉人周余二审提交的证据1的真实性无法确认，本院不予采信；对证据2、3与本案不具关联性，本院亦不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人周余与被上诉人永安公司于2014年1月9日签订的《协议》，对房屋租金、装修、交房时间、违约责任等事宜进行了约定，永安公司并支付定金10000元给周余，双方已就租房的主要条款达成一致意见，形成有效的租赁合同关系。周余主张上述协议不属房屋租赁合同，与事实不符，本院不予采纳。双方在一审中均同意解除合同，系双方的真实意思表示，一审判决解除双方签订的房屋租赁合同正确，本院予以确认。对于双方在履行合同过程中是否存在过错的问题，本案中永安公司主张周余在交房日到期后，经永安公司多次催促，周余未能交房，而周余则主张是永安公司不愿意租房，但双方均未能提供证据证明在约定的交房日期届满后，积极、善意履行合同的行为，即周余未能举证通知永安公司交房的事实，永安公司亦未能举证永安公司向周余催促交房的事实，且从查明的事实，周余基本按照双方的约定对房屋装修完毕，即使四楼隔离存在争议，因双方在租赁合同中并未明确约定相关的装修标准，且永安公司也未能举证其验收房屋时对四楼的装修提出异议，故不宜以周余履行租赁协议中装修不合格为由，认定周余违约。综上，造成本案租赁合同解除的原因，双方均未能举证证明归责于对方，一审以周余未能如约提供符合约定条件的房屋为由，推定周余没有按期交房给永安公司，导致合同无法继续履行，认定周余已构成违约，缺乏充足的事实和法律依据，本院予以纠正。对合同解除后永安公司支付的定金10000元的问题，因合同解除不能归责于周余，且双方在合同中亦约定“若在约定交房前不能交房，双方解除协议，乙方无条件退回甲方（永安公司）壹万元定金”，故永安公司主张周余双倍返还定金20000元的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。但合同解除后，双方房屋租赁的权利义务已经终止，周余应返还永安公司支付的定金10000元。另，周余对一审判决驳回其反诉请求未提起上诉，视为接受一审的该项判决，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持上林县人民法院（2014）上民一初字第381号民事判决第一、三项；
二、变更上林县人民法院（2014）上民一初字第381号民事判决第二项为：上诉人周余返还被上诉人柳州市永安房地产开发有限公司定金10000元。
一审案件诉讼费按照一审判决执行。二审案件受理费300元，由上诉人周余负担150元，由被上诉人柳州市永安房地产开发有限公司负担150元。被上诉人柳州市永安房地产开发有限公司应负担150元，由上诉人周余在应付被上诉人柳州市永安房地产开发有限公司的款项中扣除，上诉人周余多预交的二审案件受理费150元，本院不再退回。
上述应付款项，义务人应自判决生效后10日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 邓 杰
审判员 包林辉
审判员 卢玉梅
二〇一四年十二月九日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。