湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00351号
原告（反诉被告）武汉久上商贸有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城盘龙大道51号B8-B9栋。
法定代表人胡学军，该公司总经理。
委托代理人方柳、徐素云，湖北佳元律师事务所律师（特别授权）。
被告（反诉原告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城开发区盘龙大道50号。
法定代表人林积青，该公司总经理。
委托代理人李博，湖北山河律师事务所律师（一般授权）。
第三人湖北晨晞商贸有限公司，住所地：襄阳市樊城区长征路38号。
法定代表人张改荣，该公司负责人。
原告（反诉被告）武汉久上商贸有限公司（以下简称久上商贸公司）诉被告（反诉原告）武汉市奥特莱斯投资发展有限公司（以下简称奥特莱斯公司）、第三人湖北晨晞商贸有限公司（以下简称晨晞商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成由审判员王飞担任审判长，人民陪审员张红、严家政参加的合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）久上商贸公司委托代理人方柳，被告（反诉原告）奥特莱斯公司委托代理人李博均到庭参加了诉讼。第三人晨晞商贸公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）久上商贸公司诉称：2013年，第三人晨晞商贸公司与被告签订《奥莱汇缤购天地商铺租赁合同》一份，约定第三人租赁被告的商铺，面积为4049.97㎡，第三人一次性向被告支付履约保证金，被告最迟于2014年8月1日交付商铺，拖延一天则赔偿一天的租金。2014年6月10日，原告、被告及第三人又签订《合同主体三方变更协议》，约定原告代替第三人作为原合同的承租方，承受原租赁合同中承租方的全部权利义务。该合同签订后，被告在具备交铺条件的情况下未按合同约定向原告移交商铺。原告认为被告未按照合同履行相关义务，构成违约，依法应当承担违约责任。原告为维护其合法权益诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交付租赁商铺，并自实际交铺之日起顺延合同期限；2、被告向原告支付逾期交房违约金（自2014年8月1日起至2015年5月18日，按延期一天支付一天的租金计算为1287117.80元，后期违约金继续计算至实际交房之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）久上商贸公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一、《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》，证明第三人与被告之间的合同关系及双方合同权利义务约定；
证据二、合同主体三方变更协议（复印件），证明经三方协商一致，同意原告取代第三人承租人的地位，成为租赁合同的承租人，承受租赁合同相关权利义务；
证据三、支付凭证及收据、发票，证明第三人及原告已经支付了保证金399803.40元及租金399803.40元；
证据四、被告向第三人晨晞商贸公司发出的商铺交付通知书及商业白皮书，证明商铺能够向原告交付且被告表达了交铺的意愿，以及被告对商铺所在区域进行的招商宣传及描述。
被告（反诉原告）奥特莱斯公司辩称：1、原、被告之间还签订了关于租赁合同的补充协议，将交房日期变更为2015年1月1日；2、因不可抗力及相关行政政策导致合同不能履行，被告已于2014年12月26日、27日、28日三天在湖北日报以公告形式向原告发出解除合同通知，合同已经解除；3、案涉房屋已经租赁给其他方，且已经交付。请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告（反诉原告）奥特莱斯公司反诉诉称：2013年，反诉人与第三人签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》，约定反诉人将位于奥莱汇·缤购天地B8栋1层-5层（除1层16号-22号、2层16号-22号）、B9栋1层-2层商铺租给第三人，约定于2014年8月1日交付商铺。后经原、被告及第三人协议一致，三方于2014年6月10日签订《合同主体三方变更协议》，约定原告代替第三人作为原合同的承租方，承继原租赁合同中的全部权利义务。合同签订后，因反诉人企业发生重大经营决策调整，已实际无法将商铺交付于原告。为维护双方的合法权益，反诉人在合同履行期间届满前，通过电话、短信、微信、电子邮件等多种途径向原告明确表示合同无法履行并依法解除，并于2014年12月26日、27日、28日在《湖北日报》刊登解除合同的公告。反诉人认为合同已经解除，诉至法院，请求判令：1、依法判令解除三方签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）奥特莱斯公司为支持其辩称理由，向本院提交以下证据：
证据一、商铺租赁合同补充协议，证明经协商一致将原合同约定的交房日期变更为2015年1月1日；
证据二、盘龙城管委会对无法正常送电的情况说明，证明因政府政策原因导致无法按时交付或解除合同，双方不承担违约责任；
证据三、晨晞商贸公司的复函，证明原告及第三人充分知晓原、被告解除合同的相关事宜；
证据四、我司与其他方签订的租赁合同，证明案涉房屋已经出租给其他方，并已交付，原合同目的已无法实现；
证据五、湖北日报公告，证明被告于2014年12月26日、27日、28日三日以公告的形式向第三人，即原告作出了解除合同的意思表示；
证据六、黄陂区政府会议纪要一份，证明因情势变更致使本案合同不能继续履行。
原告（反诉被告）辩称：1反诉人诉称与事实不符，被反诉人从未接到解除合同的通知，反诉人名单上也无被反诉人；2、租赁合同及三方主体变更合同均是各方真实意思表示，合法有效，反诉人主张单方解除合同既不符合约定，也不符合法律规定；3、请求驳回反诉人全部反诉请求。
第三人晨晞商贸公司述称：（缺席）。
对上述有原件的证据真实性本院予以确认；关于各证据证明目的，本院将结合其他证据，综合判断各方证据证明力的大小。
经审理查明：2013年，被告奥特莱斯公司（甲方）与第三人日晨晞商贸公司（乙方）签订《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于奥莱汇·缤购天地B8栋第1层1号至15号商铺（面积约为523.43㎡）、第2层1号至15号（面积约为531.44㎡）、第3、4、5层商铺（面积约为1436.55㎡），B9栋第1层1号至27号商铺（面积约为753.65㎡）、第2层1号至15号商铺（面积约为804.90㎡）出租给乙方从事零售、餐饮业务；租期自2014年8月1日至2024年7月31日；1-2层商铺起始租金为40元／㎡／月，从第四年开始按4%递增，3-5层商铺前五年租金为20元／㎡／月，后五年租金为25元／㎡／月，其中免租期（含装修期）为12个月，免租期内乙方无需承担租金；乙方于签订合同后7日内一次性支付履约保证金399803.40元，乙方交纳租金周期为3个月，每次应至少提前7日支付下一期的3个月租金，首期租金于2014年3月31日前一次性支付；甲方最迟于2014年8月1日将商铺交付给乙方，拖延一天赔偿乙方一天的租金。另该合同第八条第4款对甲方有权单方面解除合同的情形进行了约定：1、乙方无法遵守合同约定；2、乙方违法经营行为致使合同目的无法实现；3、乙方拖欠应付租金、管理费或其他应付费用30日以上，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日内未予纠正；4、乙方违反本合同条款的约定，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后15日内未予纠正；5、一年内累计达到20天以上或连续10天以上未正常营业的；6、乙方违反合同约定擅自装修或未按照甲方约定的装修期限及要求完成装修的；7、未经甲方同意，擅自改变本合同约定的经营范围、项目和内容，或严重损害第三方利益，或发生严重损害奥莱汇·缤购天地良好形象和声誉的行为，或发生其它严重违反奥莱汇·缤购天地管理制度、物业管理制度且未在甲方限期内予以纠正的；8、乙方擅自对商铺结构作重大改变并可能导致重大安全隐患或严重影响他人利益的；9、履约保证金不足时，逾期30天仍未补足的，甲方有权解除本合同，并不退回剩余的履约保证金及租金；10、因乙方的过错，根据法律、法规规定允许收回商铺等其他情形。同时，双方在合同中还约定了其他的权利义务内容。截止到2014年1月23日，晨晞商贸公司交纳了履约保证金399803.40元，2014年7月4日，久上商贸公司交纳了首季度的租金399803.40元。
2014年6月10日，被告奥特莱斯公司（甲方）、第三人晨晞商贸公司（乙方）及原告久上商贸公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定：将甲方与乙方签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》主体进行变更，丙方代替乙方成为租赁合同的承租方，自协议签订之日起，甲方继续履行租赁合同中出租方的权利和义务，丙方承受租赁合同中承租方的权利和义务；协议签署前乙方向甲方缴纳的费用和款项视为乙方对丙方的代付。
2014年8月30日，被告奥特莱斯公司（甲方）与原告久上商贸公司（乙方）双方签订了《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，约定：交房时间由原来的2014年8月1日变更为2014年12月31日，乙方认可甲方的延迟交付行为，则交房顺延期间乙方无需缴纳租金和物业管理费、空调费、环卫费、水电煤气、垃圾清转运费等费用，待交房进场后再予以缴纳。由于交房时间延迟，合同原租赁期由2014年8月1日起至2024年7月31日止，现调整为2015年1月1日起至2025年12月31日止。合同原定的免租期2014年8月1日起至2015年1月31日止，2015年8月1日起至2016年1月31日止，共计12个月；现调整为2015年1月1日起自2015年6月30日，2016年1月1日起至2016年6月30日，2017年1月1日起至2017年3月31日止，共计15个月。
2014年12月12日，案涉租赁房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，工程已办理竣工验收备案手续。
2014年12月26日至28日，奥特莱斯公司连续三天在《湖北日报》刊登“关于解除《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》的公告”，载明：奥特莱斯公司因重大经营决策调整，将对奥莱汇·缤购天地商铺重新规划，因此决定解除与所有商户签订的奥莱汇·缤购天地B1栋-B11栋《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》及《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同补充协议》，其中包括本案原告久上商贸公司。截至法庭辩论终结之日，案涉商铺尚未交付原告。
2015年3月17日，第三人晨晞商贸公司向被告奥特莱斯公司发出《函告》，针对被告登报解除合同的公告表示不认同，认为其没有约定或者法定的解除权，解除行为无效，并要求被告继续履行合同，赔偿损失。
2015年5月6日，被告奥特莱斯公司与案外人胡金桂签订了《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》，约定将位于奥莱汇·缤购天地B8栋第1层的1-22号商铺、第2层的1-21号商铺，1-2层面积为1730.10㎡；第3、4、5层商铺，面积共计1526.30㎡；B9栋为1-2层建筑，面积约为1672.93㎡出租给胡金桂从事商务高档工艺品销售业务。双方还就租金和保证金、付款时间、装饰装修、违约责任等进行了约定。
审理中，奥特莱斯公司向第三人晨晞商贸公司发出了商铺交付通知书。
本院认为：第三人晨晞商贸公司与被告奥特莱斯公司签订的《奥莱汇·缤购天地商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。其后，三方当事人通过协议变更的方式使得原告久上商贸公司成为案涉合同的承租人，概括承继了晨晞商贸公司的合同权利义务，故租赁合同的双方变更为原、被告，其后双方签订的《补充协议》亦属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案双方争议的焦点是上述合同是否已经解除的问题。合同解除权是合同当事人按照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，包括约定解除权和法定解除权。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》第八条第4款已明确约定了被告单方行使解除权的情形，但被告于2014年12月26至28日登报要求解除与原告签订的《租赁合同》和《补充协议》的情形不符合双方合同约定的解除权行使条件。根据法律规定，从法定解除权得以行使的五种情形来看，第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”及第五项“法律规定的其他情形”两种条件在本案中均不具备，不能构成被告解除合同的法定事由，即被告不能据此行使法定解除权。而关于第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第三项“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第四项“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”等条款系法律为守约方解除合同而设立的依据，即守约方在对方预期违约或已构成根本违约的情况下，可依照上述规定解除合同，而不是赋予违约方的任意合同解除权。分析双方签订的合同内容可知，原告的合同义务为足额缴纳保证金和三个月的租金，并按约定使用房屋；被告的合同义务为按期向原告交付符合条件的商铺。但到目前为止，被告未能如期交付涉案商铺。在原告无明显违约的情况下，被告单方解约的行为，不符合合同法定解除权的行使条件，同时亦违反了《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，其行为已构成违约。故被告奥特莱斯公司在《湖北日报》上刊登的解除公告对原告不发生法律效力，原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》尚未解除。现原告已按约定足额缴纳了保证金和首季度的租金，被告则应按约定向原告交付商铺，如果逾期应当承担相应的违约责任。故对原告诉请交付租赁商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告此前已经发出了解除合同的通知，现被告在反诉中再次提出解除合同的诉请缺乏事实依据，且本院经审理认为合同不符合解除条件，故对于被告反诉要求解除合同的请求，本院不予支持。原告诉请被告顺延合同期限，自被告实际交铺之日起算的要求，缺乏合同约定及法律依据，且被告就延期交铺需要向原告以其他方式承担违约责任，故对该项请求，本院不予支持。租赁期限应当按照《补充协议》的约定确定。关于被告逾期交房的违约责任承担问题，双方在合同中约定的标准是拖延一天赔偿乙方一天的租金。本院认为合同约定的违约责任是以弥补守约方的损失为主，原告没有提交证据证明其实际损失的存在，而双方合同约定的违约金计算标准确实过高，应当予以调整。本院结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为将违约金计算标准调整为以原告已缴纳的保证金和三个月租金合计799606.80元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算更为公平合理。结合《补充协议》的内容，被告承担逾期交房违约金应自2015年1月1日起计算至实际交付之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉久上商贸有限公司交付位于奥莱汇·缤购天地B8栋第1层1号至15号商铺（面积约为523.43㎡）、第2层1号至15号（面积约为531.44㎡）、第3、4、5层商铺（面积约为1436.55㎡），B9栋第1层1号至27号商铺（面积约为753.65㎡）、第2层1号至15号商铺（面积约为804.90㎡）；
二、被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉久上商贸有限公司支付逾期交房的违约金（以799606.80元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率自2015年1月1日起计算至实际交房之日止）；
三、驳回原告武汉久上商贸有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16400元，反诉费1500元，共计17900元，由被告武汉市奥特莱斯投资发展有限公司负担3900元，由原告武汉久上商贸有限公司负担14000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 王 飞
人民陪审员 严家政
人民陪审员 张 红
二〇一六年六月十五日
书 记 员 刘 畅