福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第1541号
原告林峰，男，1963年11月3日出生，汉族，户籍地址：福建省连江县，现住福建省连江县。
原告陈凤珍，女，1965年2月19日出生，汉族，户籍地址：福建省连江县，现住福建省连江县。
被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司，住所地：连江县“华庆花园”一期办公楼。
法定代表人黄世庆，总经理。
委托代理人陈松岭，张云俏，系公司员工,特别授权。
原告林峰、陈凤珍与被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。俩原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
俩原告诉称：原告通过支付首付款加上按揭贷款的方式向被告购买其开发的连江县江南南江滨西路1号华庆花园B区5号楼907房，购房总价计人民币548184元（2009年12月20日开盘当日交首付款168184元，余款38万元以公积金贷款方式支付），开盘当日原告单方签订《商品房买卖合同》交给被告，直至按揭贷款全部到账，经原告追问，被告才将合同原件交给原告。于2011年5月31日交房，但交房时被告没有依该合同第八条约定安装闭路、管道煤气、可视防盗门（至今仍未安装完毕）、电信信箱等公共设施，应依约支付买受人2000元违约金。合同内容第十四条关于产权登记的约定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.01%向买受人支付违约金”，但被告于2012年3月22日才以手机短信的形式通知业主，原告才得知可以到其公司领取需由出卖人提供的资料去办理土地使用证登记手续，共逾期203天（自2011年8月29日算至2012年3月22日），现请求依法判令：一、判决被告支付未按约定条件支付房屋违约金人民币2000元；二、判决被告支付未按约定履行土地使用证登记义务的违约金共计人民币11128.14元；三、本案诉讼费由被告承担。
对被告提出的诉讼时效问题，因没有办理土地使用证期间，我有去开发商处咨询为何不能办理以及何时能办理土地证，并有到江南乡政府进行咨询。2014年2月份我就违约金问题有到开发商处进行登记。因此原告主张并未超过诉讼时效。
被告辩称：首先，对原告陈述双方购买商品房的事实、金额、交房时间及土地使用证可办理时间没有异议，对原告陈述被告没有按约定条件交房有异议。
其次，原告诉请支付不符合交房条件违约金2000元，没有事实依据。根据合同附件约定，被告仅负责安装到位，电话、闭路电视、互联网被告仅负责预留喉口，至于业主何时向部门申请开通，不属于被告义务。对原告主张的可视防盗门问题，不属于合同约定的事项。不适用合同约定的违约条款，但同时可视防盗门我们也在交房之前安装完毕，未开通使用是由于其他如安全方面的原因。另外，即使确实存在原告所述的不符合交房条件的违约行为，原告请求2000元违约金也超过了2年的诉讼时效。
第三、原告要求被告支付延期办理土地使用证产生的违约金没有合同与法律依据，不能成立。原告要求被告支付的是延期办理土地使用证的违约金，而双方签订的《商品房买卖合同》仅约定《房屋所有权证》的办理和期限，并没有具体约定办理土地使用证的期限，因此，所谓的违约也就失去了基本前提和基础。同时，双方签订的《商品房买卖合同》明确了被告的责任是在商品房交付使用后60日内，应当向当地的房屋权属登记机构而不是土地权属登记机构、办理的是房屋所有权而不是土地使用权的初始登记，同时被告应当在办理房屋所有权初始登记后将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案中被告已经完全履行了其合同约定的办证义务，不存在违约的情形。根据有关法律规定，房屋权属证书并不包括土地使用证。中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条明确规定“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”目前我国不同地区对房屋所有权登记和土地使用权登记的做法有两种，一种是房屋和土地分开登记，另一种是合并登记，而我省采取的是分别登记的方式，因此，我省适用的房屋权属证书仅包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，不包括土地使用证。合同中所约定的“房屋权属登记机构”也仅为房屋所有权登记机构，不包括土地使用权登记机构。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”这也进一步说明商品买卖合同约定的是办理房屋所有权登记的期限，并没有约定办理土地使用权的期限。从土地使用权办证流程来分析，《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书也不可能包括土地使用证：从《城市房地产管理法》第六十条、《土地登记办法》第四十条等规定可以看出，办理土地使用证的前提是取得房屋所有权证，凭房屋所有权证申请办理土地使用证，说明房屋所有权证和土地使用证是不可能同时办理的，即办理的顺序是有先后之分的，而《商品房买卖合同》第十四条的约定并没有就房屋所有权证和土地使用证的办理期限分别进行约定，仅约定了办理房屋所有权证的期限，这也说明双方没有就办理土地使用证的期限进行约定。从双方签订的《商品房买卖合同》的内容看，双方约定的是商品房即房屋的买卖，合同标的是房屋，所涉及的只能是房屋所有权证，不可能是土地使用证。之所以涉及土地使用权是因为我国土地管理的相关法律规定的附随权利，并不是商品房买受人的合同目的。商品房买受人有权取得该房屋相应的土地使用权，但这并不等于该土地使用证书的取得时间一定要与房屋所有权证取得的时间一致。事实上按照我国房屋所有权登记和土地使用权登记制度，也是不可能同一时间取得房屋所有权证和土地使用证的。从相关的法律规定看，尽管《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《土地登记办法》都对土地使用权变更应当登记进行了规定，但都没有对不登记或不在规定的期限内进行变更登记所应承担的法律责任进行规定，而且这些相关的法律、法规、规章也都只规定申请变更登记的主体是变更后的权利人，并非变更前的权利人。本案中因商品房买卖取得相应土地使用权的权利人是原告。所以从法律、法规、规章的规定看，也没有任何法律依据可以认定被告应承担的责任。退一步讲，即使被告办理土地使用证违约，那么原告诉请的大部分违约金也已超过诉讼时效，丧失胜诉权。本案是2014年3月3日立案，故原告未超过诉讼时效的违约金应当是从立案之前两年的2012年3月3日到可以办理土地使用证的2012年3月22日为止产生的违约金，2012年3月3日之前产生的违约金均已经超过诉讼时效，超过诉讼时效的违约金不应得到法院支持。
综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
在本案审理过程中，原告对其主张提交以下证据：
A1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定的内容享受权利和履行义务，被告应当履行该合同之约定，应按约定承担违约责任。
A2、网络咨询单复印件一份，证明外滩一号可办理土地使用证的时间是2012年3月22日。
A3、发票复印件两张，证明购房总价为548184元人民币。
被告华庆公司未向法庭提交证据。
经质证，被告对原告提供的证据的三性没有异议，本院予以确认。
根据以上认证和原、被告陈述，对本案的事实作如下认定：
2010年1月26日，原告采用支付首付款加上按揭贷款的方式向被告购买位于连江县××乡××花园××区××房，购房总价计人民币548184元，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。……。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准……8、厨房：预留管道燃气供应管路、排气烟道、排水管道、照明电源喉口，地面防水处理。……11、电话：预留两部直线电话喉口。12、有线电视：入户留有线电视喉口。13、互联网络：预留一个网络喉口。……”。同日，双方还签订一份附件六：《商品房买卖合同》补充协议。后原告支付了购房首付款，并办理了按揭贷款手续，付清购房款，被告于2011年5月31日向原告交付房屋。2012年3月22日，被告通知原告可以办理《国有土地使用证》登记手续。
另从本案系列案件查明，针对外滩1号业主出具的《关于外滩1号问题的诉求》，政府召集被告华庆公司、供水公司、建设局、部分业主等召开协调会，2011年9月12日，被告华庆公司同福州百详物业管理有限公司联合出具一份《关于连ＸＸ庆花园A区、外滩一号业主诉求的初步处理方案》，针对外滩1号业主提出的诉求作出初步处理意见，提出老人活动场地和活动室于2011年10月15日前完成建设，健身器材于10月30日前安装。
诉讼中，被告确认原告曾于2014年2月22日到被告公司参加关于外滩1号、华庆花园B区逾期办理《国有土地使用证》事宜的座谈会。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。
关于被告交付的房屋是否符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，被告有否违约的问题。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付条件和期限可以看出，被告向原告交付房屋时应达到的条件是：燃气管道、有线电视等设施达到设计要求条件，而小区内的社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。从合同附件三可以看出燃气管道、有线电视等设施设计要求条件是预留管道燃气供应管路、入户留有线电视喉口等。原告主张的被告交付的房屋未依约安装闭路、管道燃气、可视防盗门等，举证不能，不予支持。但被告直至2011年9月12日，老人活动场地和活动室、健身器材等公共配套建筑、基础设施尚未建设完成。因此，被告向原告交付房屋时不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，构成违约，应按约定承担违约责任。
关于《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书有否包括《国有土地使用证》，因被告原因致使原告未能在交房后90天内取得《国有土地使用证》，被告是否违约，应否承担《商品房买卖合同》第十四条约定的违约责任的问题。根据我国相关法律规定，一套商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项。现原被告双方对《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书是否包括两证存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证。本合同目的也是为了买受人取得完整的对该房屋（包括房屋所有权和土地使用权）的权利，因此，按照该商品房买卖合同的目的，应认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。现因被告原因致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得《国有土地使用证》，被告构成违约，应按合同第十四条约定承担违约责任。
关于原告关于未按约定交付房屋及逾期办理土地使用证的违约金的诉求是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条第一款规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”双方约定被告于2011年5月31日前将原告所购买的房屋交付原告使用，且如果在规定日期内未达约定条件，原告同意接收的，被告支付原告2000元违约金。因此，原告在接受房屋后，从规定日期届满即2011年5月31日起，原告就应当知道被告所交付的房屋是否符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件，其诉讼时效应从合同约定的交付期限届满的次日起开始计算，至2013年5月31日止2年的诉讼时效期间届满，原告未能向法院举证证明在此期间内存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，原告的该项诉求已超过诉讼时效，丧失胜诉权，不予支持；根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，在被告交付房屋的90日内，即在2011年8月30日前，如因被告的原因导致原告不能取得权属证书的，原告应当知道其权利已受到侵害，其关于逾期办证违约金的诉求的诉讼时效应从2011年8月31日起开始每一日单独计算。因被告认可原告在起诉前曾于2014年2月22日参加协调会，因此，原告的诉讼时效中断，因此，原告请求被告支付逾期办证违约金，可保护的诉讼时效期间从2014年2月21日往前倒推2年，即自2012年2月22日起重新开始每一日单独计算，至2012年3月21日（被告通知原告办证前一日），计29天，其违约金为548184×0.01%×29=1589.73元。
综上所述，被告向原告交付的商品房虽不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件，被告本应按照约定向原告支付未按约定条件交付房屋的违约金2000元，但原告于2014年3月3日才向被告主张权利，其该项诉讼请求已超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，依法不予支持。由于被告原因，致使原告未能在交房后90日内取得《国有土地使用证》，被告应按约定承担违约责任。其违约时间应从2011年8月31日起算，但原告请求被告支付2012年2月22日前的违约金已超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，依法不予支持，其可保护期间计29天，为人民币1589.73元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10内向原告林峰、陈凤珍支付逾期办理《国有土地使用证》的违约金人民币1589.73元。
二、驳回俩原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币128元，由被告负担50元，原告负担78元。（现均已由原告预交，该款在本判决生效之日起十日内由被告迳付原告）
审 判 长 林 青
人民陪审员 林日光
人民陪审员 熊 伟
二〇一四年九月十七日
书 记 员 吴巧勇
附注（法律条文）：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
（执行申请提示）
“执行申请提示”指《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”
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