南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第2668号
原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室，住所地江苏省南京市雨花台区凤台南路***号。
法定代表人王瑞荣，南京市雨花台区征收拆迁安置办公室主任。
委托代理人赵瑞，江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托代理人张洋，江苏汇丰锦律师事务所律师。
被告张爱芹，女，1978年10月24日出生，汉族。
委托代理人徐金光，1976年11月20日出生，汉族。
原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室（以下简称雨花拆迁办）与被告张爱芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法使用简易程序由审判员李筱艳独任审判，于2015年12月8日公开开庭进行审理，原告雨花拆迁办的委托代理人赵瑞、张洋，被告张爱芹及其委托代理人徐金光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雨花拆迁办诉称，2012年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，预定由被告承租原告位于南京市雨花台区小行路27号金蕊家苑03幢106、107室门面房及其附属设施，总建筑面积298.7平方米。租期3年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止，年租金158000元，被告应于租赁期满后，将出租房屋交还给原告，逾期归还则每逾期一日支付原日租金10%的违约金。上述协议签订后，原告按约将房屋及其附属设施交付被告使用，目前3年租期已满，租赁合同已于2015年5月31日到期，但被告却拒绝搬迁，致原告房屋及其附属设施至今仍未收回。原告认为被告的行为已违反了双方之间的协议约定，为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告立即将承租房屋及其附属设施腾空返还给原告；2.被告立即支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金158000元；3.被告按照协议约定的租金标准支付占有使用费79000元，自2015年6月1日起计算至实际返还房屋及其附属设施之日止，暂计算至2015年11月30日占有使用费为79000元；4.被告向原告支付逾期支付租金违约金7900元，逾期返还房屋违约金7900元，自2015年6月1日起计算至实际支付、搬迁之日止，暂计算至2015年11月30日；5.被告向原告支付物业费公共能耗费24600元。6.被告承担本案的诉讼费用。
被告张爱芹辩称，被告当初租赁案涉房屋时，出租人并未说要收回房屋，被告承租房屋用于餐饮，时间过短被告就不投资了，现在被告投资了七、八十万元，因为原告不同意签订长期合同，导致被告无法扩大经营也无法装修升级，导致亏损，所以不同意返还房屋。被告欠原告租金属实，被告从2014年6月1日开始没有支付过租金，被告也确实没有缴纳物业管理费及公共能耗费，但原告也没有向被告催缴，所以被告并没有违约。
经审理查明，2012年6月1日，原、被告之间签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告出租位于南京市雨花台区小行路27号金蕊家苑03幢106、107室门面房及其附属设施，总建筑面积为298.7平方米，租期为3年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止，租赁期满，原告有权收回上述房屋，被告应如期交还。案涉房屋租金为158000元／年，租金支付方式为：合同签订后每年的5月31日前交付租赁期上半年的租金79000元，同年11月30日前交付租赁期下半年的租金79000元。双方就违约责任约定：被告拖欠房租累计六个月的，原告有权终止合同，收回案涉房屋，同时被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金；如被告逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金的10%支付违约金；租赁期满，被告逾期归还房屋的，每逾期一日应向原告支付原日租金10%的违约金。合同签订后，被告分别于2012年12月12日、2013年6月27日、2014年4月30日、2015年2月2日分四次支付原告自2012年6月1日至2014年5月31日的租金合计316000元。自2014年6月1日的租金被告未支付。
庭审中，原、被告双方确认被告自2012年5月1日至2015年7月31日欠付物业管理费23400元、公共能耗费1200元。
另查明，原告于2014年6月20日取得案涉房屋的产权登记。
以上事实有房屋租赁合同、交费凭证、房屋登记簿及当事人陈述予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且未违背国家强制性法规，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告应当按照合同约定向原告支付租金，现原告主张被告向原告支付自2014年6月1日起至租赁期限届满之日即2015年5月31日期间的租金158000元，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案租赁期间届满后，被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议，故原、被告之间的租赁合同继续有效，但应为不定期租赁。原告在本案诉讼前，未书面向被告通知解除合同，故原告要求解除合同的意思表示应自本案起诉状副本送达之日即2015年11月13日视为告知被告，故原、被告双方的合同已于2015年11月13日解除。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，故对原告主张被告返回案涉房屋及附属设施的诉讼请求本院予以支持，被告称其不同意腾房，未能提交证据予以支持，本院不予采纳。对于2015年6月1日起至2015年11月13日的租金，被告仍应按照原合同约定的标准支付；被告自2015年11月14日起属于无权占有案涉房屋，应当向原告支付占有使用费，原告主张按照原租赁合同标准要求被告支付占有使用费不违反法律规定，故对原告主张被告支付自2015年6月1日起至2015年11月30日止的租金及占有使用费共计79000元本院予以支持。对于违约金，根据原、被告之间的租赁合同约定，如被告逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金的10%支付违约金，故对原告主张自2015年6月1日起按照日租金（432.88元，158000元／年／365天）10%的标准向被告承担逾期支付租金的违约金的诉讼请求本院予以支持。因原、被告之间的租赁合同系在诉讼期间解除，故对原告主张被告承担自2015年6月1日起的逾期腾房违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，在被告被判令腾房仍未履行的，被告应向原告按照日租金（432.88元，158000元／年／365天）10%的标准支付逾期腾房违约金。关于物业管理费及公共能耗费，被告对原告主张的数额不持异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室与被告张爱琴之间签订的《房屋租赁合同》于2015年11月13日解除；
二、被告张爱琴于本判决发生法律效力之日起三十日内将南京市雨花台区小行路27号金蕊家苑03幢106室、107室门面房及其附属设施腾空并返还给原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室；
三、被告张爱琴于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室房屋租金及占有使用费共计237000元；
四、被告张爱琴按照158000元／年的标准向原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室支付自2015年12月1日起至其实际腾空并返还南京市雨花台区小行路27号金蕊家苑03幢106室、107室门面房及其附属设施之日止的占有使用费；
五、被告张爱琴自2015年6月1日起至其将租金全部清偿完毕之日止按照43.29元（日租金432.88元的10%）／日的标准向原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室给付逾期支付租金违约金；
六、被告张爱琴如未按期履行本判决书第二款所确定的义务，自其逾期之日起至履行完毕之日止按照43.29元（日租金432.88元的10%）／日的标准向原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室支付逾期腾房违约金；
七、驳回原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4756元减半收取2378元，由被告张爱琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4756元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。
审 判 员 李筱艳
二〇一五年十二月十七日
见习书记员 王启慧