湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5315号
上诉人（原审被告）湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人张波，董事长。
委托代理人张晓武，湖南嘉麟律师事务所律师。
委托代理人杨莉，湖南嘉麟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）凌丽媛。
委托代理人王亿达，男，1971年12月30日出生，汉族，系凌丽媛配偶，住湖南省衡阳市石鼓区古汉大道*号****房。
上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）因与被上诉人凌丽媛商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
橘郡公司上诉请求：一、请求二审法院撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01767号民事判决，发回重审或者依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由凌丽媛承担。事实和理由：一、从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋的初始产权登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。双方实际于2013年5月8日完成房屋交付手续，橘郡公司应在2014年11月8日前为凌丽媛办理房屋所有权证。因诉争房屋所在地行政区域变更，由长沙县划归长沙市天心区管辖，导致长沙县住房保障局自2015年2月1日起停止办理涉案商品房初始登记业务，属不可归责于橘郡公司的不可抗力，橘郡公司不构成违约，不应承担违约责任。原审判决橘郡公司承担逾期办证违约金错误，应予纠正；二、凌丽媛超出合同约定向橘郡公司多付627044元中包含了税费152374元，其余464760元系向谢斌支付的溢价款，橘郡公司可以提供向谢斌付款的转账凭证，橘郡公司并不存在不当得利情形，一审法院判决橘郡公司向凌丽媛返还400000元及相应利息，属事实认定错误，应予纠正。
凌丽媛辩称：一、橘郡公司延期交房是因为其自身原因导致，并非凌丽媛怠于收房，橘郡公司于2013年3月30日前就应当办好房屋所有权证，但至今仍未能办妥，橘郡公司构成违约，应当承担违约责任；二、凌丽媛向橘郡公司多支付了464760元款项系因在橘郡公司转账过程中POS机出现故障，导致的转账所致，橘郡公司收取该笔款项并无合法依据，应当返还凌丽媛。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
凌丽媛向一审法院起诉请求：一、橘郡公司退还凌丽媛多支付的购房款400000元和利息48554元（利息按同期商业银行贷款基准利率计算，自2013年3月15日起暂计算至起诉之日止）；二、橘郡公司为凌丽媛办理房屋产权证；三、橘郡公司支付凌丽媛因迟延办理房屋产权证的违约金101916元（按已付购房款日万分之一的标准暂计算至起诉之日止）；四、诉讼费用由橘郡公司承担。
一审法院认定事实：2013年1月11日，凌丽媛与橘郡公司签订买卖合同，合同约定：凌丽媛购买101号房，房屋建筑面积281.5㎡，单价8900元/㎡，总价款2505350元。第十八条约定，从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋的初始产权登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。同日，双方签订补充合同，补充合同第一条约定，凌丽媛应于合同签订之日支付首付款1005730元，剩余房款1499620元于2013年3月15日之前付清。第九条约定，双方若因合同项下商品房销售而产生的退房、退款等经济纠纷的，以买受人向出卖人支付的首付款部分款项为准，均不含该套房剩余尾款部分。后凌丽媛向橘郡公司陆续支付款项共计3132394元，凌丽媛认为，其与配偶向橘郡公司付款时存在分别给付行为，致付款数额超出应付款项。已付款项扣除购房款2505350元和应交税费，超出部分请求法院查明后予以返还。橘郡公司认为，已收款项包含购房款2505350元、税费等152374元和支付谢斌溢价款464760元。购房款和税费是按约收取，其司一审庭审中提交的补充合同、成交审批表、补充协议审核会签表、特例审批表、溢价房款支付凭证、付款审批单等证据可以证明溢价款已实际转交谢斌，凌丽媛对此知情，橘郡公司不存在返还款项。2013年5月8日，橘郡公司履行交房义务，但至今未办理101号房的产权初始登记。
一审法院认为：橘郡公司与凌丽媛签订的购房合同和补充合同系双方真实意思表达，合同成立并生效，双方应按约履行合同权利义务。关于凌丽媛应付款项的认定和处理。双方对凌丽媛在签订合同后向橘郡公司共计支付3132394元，且该款项包含购房款2505350元的事实无异议，予以认定。依据举证责任，橘郡公司应证明其收取利益的合法依据，则橘郡公司仍应对余款627044元的合法收取依据负举证责任。橘郡公司辩称其代凌丽媛向谢斌支付溢价款464760元，但提交的成交审批单、补充协议审核会签表、特例审批单、溢价房款支付凭证、付款审批单等证据均为单方制作，无凌丽媛签字认可，其司也未能提交证据证明其司向谢斌付款系受凌丽媛委托，故该辩称意见，不予支持。其次，双方认可余款627044元中包含凌丽媛应交税费，但均未提交证据证明税费具体数额，无法查明。且即使橘郡公司辩称税费数额为152374元属实，如上所述，其仍对464760元的款项收取不能合理说明，凌丽媛在本案中诉请400000元并未超过464760元，故凌丽媛要求橘郡公司返还400000元，予以支持。其余款项227044元，本案不宜处理，当事人可另谋途径解决。凌丽媛自认多付款项系其和配偶重复刷卡所致，橘郡公司亦无恶意收取，则400000元返还款项应按中国人民银行同期存款利率计算利息，以最后一次付款时间2013年3月20日为起算点，计算至款项实际清偿之日。关于办证的违约责任认定和承担。买卖合同约定交付时间为2013年3月30日，从交付使用后365日内，完成初始登记，初始登记后180日内办妥房屋所有权证。即橘郡公司应于2014年9月30日前办理涉案房屋的房屋所有权证。橘郡公司未能提交证据证明凌丽媛迟于约定时间受领房屋系其自身原因导致，故橘郡公司辩称应于凌丽媛实际受领房屋时间（2013年5月8日）起算办理权证时间的意见，不予支持。橘郡礼顿小区所处的暮云街道于2015年1月14日由长沙县划归天心区，橘郡公司应予办理时间在前，故橘郡公司辩称因不可抗力致无法办理房屋所有权证的意见，不予支持。橘郡公司应承担逾期办证的违约责任，双方约定每日按万分之一标准计算违约金，不违反法律规定，予以支持。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：橘郡公司于本判决生效之日起十日内返还凌丽媛400000元和利息（以400000元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准，从2013年3月20日起计算至款项清偿之日）；二、橘郡公司于本判决生效之日起三十日内协助凌丽媛办理橘郡礼顿小区58栋101号房（位于原长沙县暮云镇西湖村8号）的房屋产权证；三、橘郡公司于本判决生效之日起三十日内支付凌丽媛违约金（以已付房款2505350为基数，按每日万分之一标准，从2014年9月30日计算至房屋产权证办理之日）；四、驳回凌丽媛的其他诉讼请求。如橘郡公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9300元，凌丽媛负担4650元，橘郡公司负担4650元
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。橘郡公司向本院提交了以下证据：证据一，《入伙通知书》和邮寄凭证。拟证明橘郡公司于2013年通知凌丽媛收房，但凌丽媛因个人原因迟迟未能收房；证据二，收据。拟证明凌丽媛缴纳诉争房屋税费152374元；证据三，刷卡凭证。拟证明凌丽媛缴纳购房款、税费及溢价款的所有刷卡凭证均有凌丽媛签字确认，不存在重复刷卡事实；证据四，商品房期现房交易及预售资金监管系统查询单。拟证明橘郡公司曾将诉争房屋出售给案外人谢斌，并办理预售签约登记；证据五，收据。拟证明谢斌曾购买诉争房屋的缴款凭证；证据六，视频光盘。拟证明橘郡公司曾向长沙县住房保障局申请房屋初始登记及办理房屋产权证，但均被告知因行政区划变更无法办理。凌丽媛发表质证意见称：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据均系橘郡公司单方出具，邮寄凭证并未注明日期及邮件内容且凌丽媛并未受到该通知书；对证据二的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，刷卡时POS机出现故障，虽然凌丽媛都签字确认了，但不能视为凌丽媛对多支付的款项予以认可；对证据四、证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，诉争房屋是否曾经出售给案外人谢斌与本案并无关联；对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，该视频资料并非正式说明文件，无法达到橘郡公司的证明目的。本院对橘郡公司提交的证据认证如下：证据一，《入伙通知书》及邮寄凭证，因橘郡公司无法提供邮寄回执，且邮寄凭证上并未注明邮寄时间即邮寄物品内容，不能确认凌丽媛已经签收，本院不予采信；证据二，双方对该份证据均予以认可，本院予以采信；证据三、证据四、证据五，综合以上三组证据仍不能确切证明凌丽媛在合同约定的购房款外多支付钱款的合法用途，本院不予采信；证据六，该视频资料并非官方出具的正式说明，本院不予采信。
本院认为：关于橘郡公司逾期为凌丽媛办理房屋所有权证是否构成违约的问题。橘郡公司与凌丽媛签订的《长沙县商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，橘郡公司应当履行按期为凌丽媛办理房屋所有权证的义务。根据橘郡公司与凌丽媛签订的《长沙县商品房买卖合同》约定，从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋的初始产权登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。因本案涉案房屋的初始登记尚未完成，凌丽媛要求橘郡公司协助其办理本案涉案房屋的所有权证和土地使用权证尚未达到合同约定的条件，故对凌丽媛要求橘郡公司协助其办理本案涉案房屋所有权证并且支付延期办证违约金的诉讼请求予以驳回。如若橘郡公司照合同约定申请办理初始登记，则凌丽媛可按照合同约定依法另行主张权利。
关于橘郡公司是否应向凌丽媛返还400000元并支付相应利息的问题。凌丽媛在合同约定的购房款数额范围之外另行向橘郡公司转账支付627044元，其认可其中152374元为自身承担的购房税款，但橘郡公司不能证明双方就向案外人谢斌支付474670元房屋溢价款达成协议，又无法说明取得该笔款项合理事由，故橘郡公司应当向凌丽媛返还多收款项，鉴于凌丽媛仅主张橘郡公司返还400000元，并未超出474670元范围，本院仅对凌丽媛诉请的400000元予以处理。如双方对本案未予处理的款项仍有争议，可另案主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理不当，橘郡公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01767号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第01767号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、驳回凌丽媛的其他诉讼请求。
一审案件受理费9300元，由凌丽媛负担4650元，湖南橘郡城镇置业有限公司负担4650元，二审案件受理费9300元，由凌丽媛负担4650元，湖南橘郡城镇置业有限公司负担4650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十月十日
书 记 员 皮磊林
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。