福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第323号
上诉人（原审被告、反诉原告）漳浦东鼎大酒店有限公司（以下简称东鼎大酒店）。
法定代表人胡旭永，经理。
委托代理人陈广泽，福建梁峰律师事务所律师。
委托代理人陈嘉军，男，1973年12月20日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）康银平，男，1977年5月17日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）赵亚远，男，1964年9月5日出生，汉族。
上述两被上诉人委托代理人康志祥，福建重宇合众律师事务所律师。
上诉人东鼎大酒店因租赁合同纠纷一案，不服漳浦县人民法院（2012）浦民初字第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，双方当事人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2011年2月26日康银平、赵亚远和东鼎大酒店签订经营场地租赁协议书，约定：1、康银平、赵亚远向东鼎大酒店承租店面和二楼餐厅、厨房及配套的电器餐饮等器具；2、租赁期限自2011年3月1日起至2013年12月31日止，东鼎大酒店给予一个月装修期，计租日期从2011年4月1日起计算。租金每月2.3万元，每三个月支付一次，每次6.9万元。合同签订后三日内一次性支付场地租金9.2万元，内含一个月房租保证金，后续以到期月份的1号为租金缴付日；3、租赁场地水电设立独立水电表，由出租方按国家标准收取每月费用；4、出租方同意承租方对租赁的楼房进行合理的装修，合同终止后所有装修都不得拆除；5、合同终止后7日内未搬离的物品，视为承租方放弃所有权，出租方有权处置；6、出租方在酒店大楼外围墙内向承租方提供一场地用于搭建办公室，若承租方提起解约，则出租方有权无偿取得该搭建的办公室。7、出租方同时交纳合同押金5万元作为遵守租赁合同的保证金，若逾期付租金，出租方有权终止租赁合同，收回经营场地，并有权取得押金5万元。2011年3月5日东鼎大酒店收到康银平、赵亚远交来2011年4-6月份租金6.9万元，房租保证金2.3万元，合同押金5万元。东鼎大酒店自认康银平、赵亚远已经缴交了2011年7-9月份租金6.9万元。2011年4月14日赵亚远以讼争租赁场地为经营场所向漳浦县工商局申请登记注册成立漳浦县红蝌蚪美食楼。康银平、赵亚远承租后对承租的场地进行了部分装修，包括加盖了一间木结构构筑物作为厨房使用。2011年10月1日赵亚远出具保证书给东鼎大酒店，写明因拖欠租金及水电费，保证于2011年10月8日下午6时前交清所欠租金及水电费86971元。若超过交款时间，其将于2011年10月9日无条件向东鼎大酒店交还所有设备及租赁场地，并承担由此引起的所有后续责任。2011年10月16日赵亚远委托蔡民强帮助酒水盘点和干货等物品清点，蔡民强在清点后的物品清单上签名确认。2012年春节后东鼎大酒店将租赁物出租给他人，他人对租赁物进行了装修，导致康银平、赵亚远的装修装饰物部分被拆除或覆盖。经鉴定，康银平、赵亚远所装修和增加的构筑物的工程造价现场尚存有实物部分的为110333元。现场已没有实物的部分根据康银平、赵亚远提供的数据计为311290元。
原审判决认定，租赁双方签订经营场地租赁协议，属于双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应依照合同约定履行义务。现出现了一方违约和合同实际解除的情形，各方应当依法承担相应的法律责任和承担法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告康银平、赵亚远和被告漳浦东鼎大酒店有限公司于2011年2月26日签订的经营场地租赁协议书；二、被告漳浦东鼎大酒店有限公司应于判决生效之日起十日内支付给原告康银平、赵亚远装饰装修物及构筑物现值人民币110333元；三、驳回原告康银平和赵亚远其他诉讼请求；四、反诉被告康银平和赵亚远的合同押金人民币50000元依法由反诉原告漳浦东鼎大酒店有限公司享有；五、反诉被告康银平和赵亚远应支付给反诉原告漳浦东鼎大酒店有限公司2011年10月1日至16日租金人民币11870元，款在反诉被告康银平和赵亚远已缴纳的房租保证金人民币23000元中抵扣，余额人民币11130元由反诉原告漳浦东鼎大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内予以返还给反诉被告康银平和赵亚远。六、反诉被告康银平和赵亚远应在判决生效之日起十日内支付反诉原告漳浦东鼎大酒店有限公司截止2011年10月1日前垫付的水电费人民币17971元；七、驳回反诉原告漳浦东鼎大酒店有限公司其他诉讼请求。案件受理费14355元，由康银平、赵亚远承担11848元，东鼎大酒店承担2507元；反诉费2709元，由康银平、赵亚远承担646元，东鼎大酒店承担2163元；鉴定费5000元，由康银平、赵亚远和东鼎大酒店各承担2500元。
东鼎大酒店不服一审判决，上诉请求：一、撤销原审判决第二、五、七项内容；二、改判被上诉人在租赁期间搭建的办公室归属上诉人所有；三、改判房租保证金23000元归属上诉人享有。被上诉人应支付2011年10月份房租23000元及水电费6495元；四、本案一、二审案件受理费、反诉费及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对“原告的装修装饰应由谁负责”的分析认定，与客观事实及法理不符，依法应予以重新认定。1、上诉人与被上诉人签订的“经营场地租赁协议书”第八条规定：“若乙方提前解约，则甲方有权无偿取得搭建的办公室。”现被上诉人因严重违约提前解除合同，上诉人根据合同的约定无偿取得该搭建的办公室是理所当然的。2、被上诉人根据自己的经营需要，将搭建的办公室改为厨房使用，但无法改变搭建成屋的性质，只是使用的形式不同而已，原审法院以此为由认为由于已改变用途，无法依照合同的约定处理，明显是偷换概念，偏袒被上诉人。3、原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对本案进行判决显属适用法律错误，因为第十一条规定承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院才按照下列情形分别处理。而本案双方已在《协议中》约定对装饰装修物在合同解除后的处理办法，就应该按合同的约定进行处理。4、原审法院认定“出租人及被告现已将讼争租赁物出租他人，新的承租人对租赁物也进行了重新装修装饰，包括小木屋在内其他未被更改的建筑物和装修装饰物现处于新的承租人实际利用下是有物的使用价值，且被告就该使用价值产生经营上的利用价值，因此，被告应在利用价值范围内予以适当补偿。”的分析认定，明显是错误的。①不管被上诉人搭建的房屋是用于办公或厨房的用途，还是其他用途，不管是上诉人继续使用还是他人使用，该不动产都是有使用价值。②租赁他人经营有利用价值产生经营上的利用价值，上诉人应该予以适当补偿，反之，上诉人使用该房屋经营同样也产生经营上的利用价值，同样也应该予以适当补偿，如此，双方在合同上的约定就等于是零。③经鉴定，该部分现值为110333元显然是不符合客观事实，自2011年3月装修至今2013年10月，已经历2年7个月的时间，对于装饰物实际已丧失现价，剩下的只能是残值。原审法院以现值（全新市价）而不是残值计算，违背客观事实。双方既然在合同中明确约定，就应该严格按合同中的约定执行，这才能体现双方真实的意思表示，真正体现合同的严肃性及不可曲解性。二、反诉原告的诉讼请求理应得到法院的支持。1、2011年10月份房租的计付问题。上诉人要求没收房租保证金23000元，原审法院不予支持是错误的。首先，《协议书》第十二条违约责任规定“乙方若在租赁行业不再继续经营，甲方有权不退还已交的租金，押金及房租保证金。”那么现乙方因单方解除合同，不再继续经营，因此，其所交的房租保证金23000元，理所当然应按合同的规定由上诉人享有。其次，根据《协议书》第十一条合同终止，双方交接事宜的约定：“超过七天至十五天的，甲方按一个月计收租金。”自2011年10月16日被上诉人赵亚远委托蔡民强清点移交物品止，被上诉人已实际占用租赁房屋十六天，因此，应按一个月23000元支付租金，原审法院对占用以日计付租金，显然是错误的。2、2011年10月份的水电费，是被上诉人实际使用的费用。上诉人已在反诉中提交相关证据予以证明，原审法院不予支持显然不妥。事实就是自2011年10月1日起至10月16日止被上诉人一直使用、占有租赁房屋，使用水电费等所产生的费用，应当由被上诉人支付买单。综上所述，上诉人与被上诉人签订《协议书》，扣掉装修期间一个月不计房租，自2011年4月至9月共计6个月，每月房租23000元，6个月收取租金138000元，现原审法院却判决出租人反而要出资110333元支付装修物现值，加上律师费用及反诉费等，反而赔钱，显然违背常理。
康银平、赵亚远答辩称：1、上诉人的上诉请求没有事实、证据和法律依据。上诉人未经被上诉人同意，在合同有效期限擅自终止合同，不让被上诉人继续经营，而且在没有正式与被上诉人解除租赁关系时，将场地转租给他人，已严重违反合同约定，侵害原告合法经营权，系严重的违约行为，依法应返还被上诉人一个月房租保证金23000元，合同押金5万元，赔偿被上诉人场地装修费535346元和财务损失342191.8元。2、一审认定上诉人在转租中实际获得利益，被上诉人签约、履约中已交纳的房租保证金、合同押金扣除相关费用，以及依约投入装修装饰费，上诉人应支付给被上诉人，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的理由没有事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。
本院庭审中，对原审判决查明的事实，双方当事人没有异议。对当事人没有异议的事实，本院予以确认。
本案争议的焦点：1、上诉人是否应支付装饰装修费；2、被上诉人是否应支付2011年10月份全部房租及水电费。对此，本院分析认定如下：
一、关于上诉人是否应支付装饰装修费问题
本院认为，上诉人与被上诉人双方在租赁协议中约定，承租人即被上诉人可以对租赁物进行合理的装修，合同终止后，被上诉人的所有装修都不得拆除。本案的租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行。合同履行期间，被上诉人未按约定支付租金及水电费，上诉人催讨后，被上诉人书面保证在延长期限内交清，否则无条件交还所有设备及租赁场地，但延长期限届满后，被上诉人仍然未付款，故本案系因被上诉人违约造成合同无法继续履行，被上诉人应承担违约责任。被上诉人要求出租人即上诉人赔偿其剩余租赁期内装修残值损失，缺乏事实和法律依据。原审判决认为出租人现已将讼争租赁物出租给他人，新的承租人对租赁物也进行了重新装修装饰，包括小木屋在内其他未被更改的构筑物和装修装饰物现处于新的承租人实际利用下，具有物的使用价值，出租人就该使用价值产生经营上的利用价值，因此应在利用价值范围内予以适当补偿，判决出租人支付该部分现值110333元，该认定和判决既不符合合同约定，也缺乏法律依据，并且认定现值110333元的事实依据也是错误的，鉴定意见110333元是造价，不是现值。
二、关于被上诉人是否应支付2011年10月份全部房租及水电费问题
本院认为，从蔡民强于2011年10月16日接受委托并和上诉人清点财物的事实可以认定，至少在2011年10月16日前被上诉人对租赁物仍属于占有状态。因此被上诉人仍应给付该日前未缴纳的房屋租金，依照每月23000元标准计算，应付1日计至16日租金为11870元。因上诉人未能举证证明双方清点财物后被上诉人继续占有使用租赁房屋，上诉人要求被上诉人支付2011年10月份完整一个月的房租，缺乏事实依据。2011年9月份之前的水电费被上诉人赵亚远在保证书中已予以确认，10月份的水电费上诉人虽然提供有电费票据，但因10月份被上诉人并未整个月占有使用租赁房屋，上诉人未能进一步举证证明该费用确系讼争租赁场地所产生，且其明细材料中还包括其他非水电费费用，故上诉人关于2011年10月份代垫的水电费证据不充分，要求被上诉人支付，不予支持。
综上所述，本院认为，上诉人与被上诉人签订的经营场地租赁协议，是当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定履行义务。被上诉人未按约支付租金，构成违约，应承担违约责任。现合同已经实际解除，各方应当依法承担相应的法律责任和承担法律后果。本案系因被上诉人违约，被上诉人应根据协议约定清理财物，逾期清理的财物损失后果应自行承担，因此被上诉人要求上诉人赔偿财物损失，不予采纳。被上诉人要求上诉人支付装饰装修费，如上述争议焦点一分析，不应予以支持，原审认定和判决予以支持不当，应当撤销。上诉人反诉要求没收合同押金，符合合同约定，有事实依据和法律依据，应当予以支持。上诉人反诉要求被上诉人支付2011年10月份全部房租，如上述争议焦点二分析，部分予以支持，反诉要求被上诉人支付2011年10月份水电费，依据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持漳浦县人民法院（2012）浦民初字第1481号民事判决第一项，即：解除被上诉人康银平、赵亚远和上诉人漳浦东鼎大酒店有限公司于2011年2月26日签订的经营场地租赁协议；
二、维持漳浦县人民法院（2012）浦民初字第1481号民事判决第三项，即：驳回被上诉人康银平和赵亚远其他诉讼请求；
三、维持漳浦县人民法院（2012）浦民初字第1481号民事判决第四项，即：被上诉人康银平和赵亚远的合同押金人民币50000元依法由上诉人漳浦东鼎大酒店有限公司享有；
四、维持漳浦县人民法院（2012）浦民初字第1481号民事判决第五项，即：被上诉人康银平和赵亚远应支付给上诉人漳浦东鼎大酒店有限公司2011年10月1日至16日租金人民币11870元，款在康银平和赵亚远已缴纳的房租保证金23000元中抵扣，余额11130元由漳浦东鼎大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还给康银平和赵亚远。
五、维持漳浦县人民法院（2012）浦民初字第1481号民事判决第六项，即：被上诉人康银平和赵亚远应在判决生效之日起十日内支付上诉人漳浦东鼎大酒店有限公司截止2011年10月1日前垫付的水电费人民币17971元；
六、维持漳浦县人民法院（2012）浦民初字第1481号民事判决第七项，即：驳回上诉人漳浦东鼎大酒店有限公司其他诉讼请求。
七、撤销漳浦县人民法院（2012）浦民初字第1481号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费17064元，由上诉人漳浦东鼎大酒店有限公司负担6826元，被上诉人康银平和赵亚远负担10238元。一审案件受理费负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 林良志
代理审判员 廖书茵
代理审判员 张阿娇
二〇一四年四月四日
书 记 员 麦远宏
附注：引用的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。