重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终7142号
上诉人（原审被告）：周小波，男，汉族，1963年6月13日出生，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：朱秭丞，男，汉族，1983年3月18日出生，住重庆市渝北区。
被上诉人（原审原告）：宦学文，男，汉族，1946年6月27日出生，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：石林珍，重庆渝一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周娅玲，女，汉族，1958年3月26日出生，住重庆市渝中区。
被上诉人（原审被告）：周小玲，女，汉族，1960年3月23日出生，住重庆市江北区。
上诉人周小波因与被上诉人宦学文、被上诉人周娅玲、被上诉人周小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初7956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法由审判员廖鸣晓担任审判长，审判员邓山主审，与代理审判员张薇共同组成合议庭，于2016年10月13日对本案进行了审理。周小波的委托诉讼代理人朱秭丞，宦学文及其委托诉讼代理人石林珍到庭参加了审理。周娅玲、周小玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
周小波上诉请求撤销原判，改判确认宦学文与周祖鑫签订的《经济适用房转让协议》无效，本案诉讼费由宦学文承担。主要事实和理由：1、宦学文与周祖鑫签订的《经济适用房转让协议》时房屋尚未开始修建，双方实际上是转让重庆市公安局集资建房名额或指标，而该名额系给特定人员的优惠和福利，未经单位同意不能私下转让。2、吉安小区土地属划拨性质，所建房屋是经济适用房，建房单位对其有回购权，《经济适用房转让协议》侵犯单位权利，违反转让划拨土地使用权应报政府批准的强制规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，该协议也未经单位及住房保障部门认可，应为无效。3、经济适用房住满五年可转让，是指购房者取得契税完税凭证时间或所有权证发证时间为准，而本案未达到；且转让时应按与同地段商品房价差的一定比例向政府缴纳收益，一审未审查是否向政府缴纳收益，也未征询住房保障部门是否行使有限回购权。4、宦学文购买多套建房指标，属于购买经济适用房囤积炒房，认定协议有效实属对不正当炒房的支持。
宦学文答辩称，《经济适用转让协议》和《经济适用房转让补充协议》是宦学文与周祖鑫真实意思表示所签订的，并不违反法律规定；宦学文按协议支付了周祖金转让费和集资房款，房屋已交付宦学文居住使用至今，产权登记已满5年；划拨土地宦学文按规定缴纳土地收益金后，可以交易过户；因此，协议合法有效。宦学文是卖了房屋来购买的本案房屋，且系唯一房屋，未囤积炒房，也不存在损害他人或公共利益。请求驳回上诉，维持原判。
周娅玲和周小玲二审未作答辩。
宦学文向一审法院起诉请求：1、确认《经济适用转让协议》和《经济适用房转让补充协议》有效；2、确认位于重庆市××区××街道兴盛大道××区××号房屋归宦学文所有；3、周小波、周娅玲、周小玲协助宦学文将位于重庆市××区××街道兴盛大道××区××号房屋过户到宦学文名下。案件受理费由周小波、周娅玲、周小玲承担。
一审法院认定事实：2005年3月16日，以周祖鑫为甲方、宦学文为乙方，双方签订《经济适用转让协议》一份，载明：经甲乙双方平等自愿，共同商定（甲方就此事与家属商量过，家属也完全同意），就重庆市公安局吉安园经济适用房资格、权益、产权转让事宜达成以下协议：1、甲方自愿将市局吉安园新建经济适用房资格、权益、产权转让给乙方，转让金16000元，在双方就本协议无异议签字时一次性由乙方支付给甲方；2、在建房期间及该房建成后，甲方受乙方委托，有义务帮助乙方办理该房有关手续，办证产生的费用由乙方承担，手续费包括房屋产权、过户费、国土与市局签订的购房合同协议费等；3、吉安园经济适用房所需缴纳的一切费用由乙方按规定委托甲方向市局缴纳，甲方代缴后手续交乙方；4、该协议签订后，吉安园经济适用房属于甲方的资格、权益及房屋建成后的产权、土地随此协议的规定属于乙方所有，乙方对该房屋的使用、转让、处置等权益均与甲方无关；5、因市公安局取消新建吉安园经济适用房时，甲方于7天内将转让金16000元退还乙方，甲方不得以任何理由和借口拒还转让金。协议对其他方面还进行了约定。协议尾部由周祖鑫在甲方处签名，宦学文在乙方处签名，李远明在见证人处签名。
同日，宦学文向周祖鑫支付转让费16000元，周祖鑫向宦学文出具收条一份。同日，交纳购房确认金10000元。
2009年12月20日，又以周祖鑫为甲方、宦学文为乙方，双方签订了《经济适用房转让补充协议》，载明：因周祖鑫老人提出，因爱人不幸去世，子女对转让价格有些意见，要求增加转让费，为维护原协议的严肃性，经双方再次协商，补充协议如下：1、双方协商一致同意由乙方一次性增加支付转让费10000元给甲方；2、无论今后甲方家庭发生任何变化，双方均不能对吉安园经济适用房转让事宜再提出任何其他条件；任何一方无论任何原因违约，造成协议无法履行，违约方必须承担对方经济损失并向对方赔偿违约金100000元；3、今后甲方及其子女均应无条件积极配合乙方办理房屋过户手续；4、其余事项维持原协议不变。协议尾部由周祖鑫在甲方处签名，宦学文在乙方处签名，李远明在见证人处签名。
2009年1月21日，宦学文支付周祖鑫转让费10000元。2009年12月21日，周祖鑫出具《接房委托书》，委托李远明代为办理接房事宜。宦学文以周祖鑫的名义向重庆市公安局安居办公室交纳了相关款项，具体为：2006年1月20日交纳30000元，2006年9月8日交纳45000元，2007年3月30日交纳50000元，2008年3月24日交纳50000元，2008年10月23日交纳50000元，2009年6月18日交纳55567元。2009年12月3日，交纳大修基金、契税、权证印花税共计17312元。
2010年1月起，宦学文装修入住案涉房屋至今。案涉房屋现登记的产权人为周祖鑫，房屋坐落为渝北区龙塔××兴盛大道××区××30-2，建筑面积172.65平方米，证号2011017751，该房屋现无抵押、查封。
另查明，周祖鑫于2016年5月13日因病去世，周娅玲、周小玲、周小波为其继承人。
庭审中，双方均认可案涉房屋土地性质为划拨。
一审法院认为，宦学文与周祖鑫签订的《经济适用转让协议》、《经济适用房转让补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，且已满五年，故应属合法有效。对宦学文要求确认《经济适用转让协议》、《经济适用房转让补充协议》合法有效的诉讼请求，一审法院予以准许。
依照双方的《经济适用转让协议》、《经济适用房转让补充协议》，宦学文已完成了向周祖鑫支付转让费26000元的合同义务，并已缴纳了房屋的相关费用，案涉房屋产权也已办至周祖鑫的名下，宦学文可以依据《经济适用转让协议》、《经济适用房转让补充协议》，要求将房屋产权过户至宦学文名下。因周祖鑫已因病去世，其合同义务应由其继承人周娅玲、周小玲、周小波代为履行，同时因宦学文起诉的依据为《经济适用转让协议》、《经济适用房转让补充协议》，宦学文的权利为合同权利，故对宦学文要求周娅玲、周小玲、周小波协助将位于渝北区龙塔××兴盛大道××区××30-2的产权过户至宦学文名下的诉讼请求，一审法院予以准许，对其他诉讼请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告宦学文与周祖鑫签订的《经济适用转让协议》、《经济适用房转让补充协议》有效；二、被告周娅玲、周小玲、周小波于本判决生效后十五日内协助原告宦学文将位于渝北区龙塔××兴盛大道××区××30-2的房屋产权过户至原告宦学文名下；三、驳回原告宦学文的其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告宦学文负担550元，被告周娅玲、周小玲、周小波负担1400元。
二审中，宦学文向本院举示了，宦学文住房查询证明、宦学文售房合同、周祖鑫房产证、渝国土房管规发[2016]5号文件及证明，拟证明宦学文是卖了房屋来购买的本案房屋，且系唯一房屋；本案房屋产权登记已满5年，划拨土地宦学文按规定缴纳土地收益金后，可以交易过户。周小波质证表示，宦学文售房资料系复印件，不认可真实性，其余证据真实性无异议。本院认为，宦学文售房资料与其无房证明印证属实，故本院对上述证据均予以采信。
本院二审确认的其他事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，宦学文与周祖鑫签订《经济适用转让协议》和《经济适用房转让补充协议》时，我国实施的《城市房地产管理法》第三十七条第一款第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，属于管理性强制规定而非效力性强制规定，违反该规定，并不一定导致合同无效，而只是发生登记机构从行政管理的角度不给予登记，不得对抗善意第三人等后果。重庆市公安局作为集资建房单位，其是否对《经济适用转让协议》、《经济适用房转让补充协议》予以认可，并非属于判断合同效力的法定事由。周祖鑫享有参与重庆市公安局吉安园经济适用房购买资格。《经济适用转让协议》和《经济适用房转让补充协议》约定，周祖鑫将其要取得的集资房有偿转让给宦学文，该行为是双方的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
宦学文已依照《经济适用转让协议》和《经济适用房转让补充协议》，完成了向周祖鑫支付转让费26000元，并已缴纳了房屋的相关费用。该房集资建房协议已满5年，案涉房屋产权也已办至周祖鑫的名下，现房屋也无抵押、查封，且依据渝国土房管规发[2016]5号文件在划拨土地上的房屋补缴土地收益后，可办理权属转移登记。因此，宦学文要求将房屋产权过户至宦学文名下，符合合同约定和法律规定。因周祖鑫已因病去世，其合同义务应由其继承人周娅玲、周小玲、周小波代为履行。因此，宦学文要求周娅玲、周小玲、周小波协助将位于渝北区龙塔××兴盛大道××区××30-2的产权过户至宦学文名下的诉讼请求，依法应予以准许。因宦学文起诉的依据《经济适用转让协议》和《经济适用房转让补充协议》的合同权利，所涉房屋尚未转移物权登记，故宦学文直接主张确认该房屋归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，周小波的上诉请求及事实理由，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由周小波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 江 波