新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第519号
上诉人（原审被告）：新疆华龙房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王晓成，新疆华龙房地产开发有限责任公司董事长。
委托代理人：蒋江，新疆万和律师事务所律师。
委托代理人：孙博，新疆万和律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：马斌。
委托代理人：谭勇，新疆江清月律师事务所律师。
上诉人新疆华龙房地产开发有限责任公司（下称华龙房产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人华龙房产公司的委托代理人蒋江、被上诉人马斌的委托代理人谭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月7日，马斌与华龙房产公司签订商品房预售合同，合同约定华龙房产公司将位于乌鲁木齐市水磨沟区南路北路1188号华龙雅苑商住小区2号楼2单元1502室出让于马斌，房屋总价款630939.53元，交房日期为2013年12月30日将验收合格的房屋交房屋买受人。商品房达到交付使用条件的，华龙房产公司应当书面通知马斌办理交付手续。华龙房产公司未按照合同规定期限交付买受人使用的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3.5的违约金。并约定因国家政策调整，市政停水、停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所控制因素造成的工期顺延或不能按期交房，出卖人可据实予以顺延等内容。合同签订后，马斌已支付了购房款630939.53元并于2014年7月2日办理了所购房屋入住手续。2013年10月22日，华龙房产公司与新疆燃气（集团）有限公司签订了天然气管道安装工程施工合同，主管道在2014年10月接通。2014年4月25日，华龙房产公司组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对所建楼房进行了竣工验收。2014年5月9日，经乌鲁木齐市质量监督站竣工验收监督通过。
原审法院认为：马斌与华龙房产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，马斌按约交纳了所购房屋的房款，华龙房产公司负有按合同约定于2013年12月30日前向马斌交付经验收合格的房屋的责任。本案争议焦点是：1、双方合同约定因国家政策调整，市政停水、停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期顺延或不能按期交房，出卖人可据实予以顺延能否作为华龙房产公司免除违约责任的事由，华龙房产公司能否以此约定主张免除违约责任。2、马斌要求华龙房产公司承担逾期交房的违约金有无事实依据及法律依据。
马斌与华龙房产公司签订的《商品房预售合同》虽然约定了因国家政策调整，市政停水、停电、自来水、电力、热力、天然气配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期顺延或不能按期交房，出卖人可据实予以顺延的规定。但是华龙房产公司在2014年4月25日才组织了勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对所建楼房进行了竣工验收。华龙房产公司未能按照合同约定在2013年12月30日前交付马斌房屋，理应承担合同约定的违约责任。对于马斌要求华龙房产公司自2013年12月31日至实际交房之日2014年7月2日止，按照合同约定按交付房款的日万分之三偿付逾期交房违约金39749元（房屋总价款630939.53元×万分之三×183天）的诉讼请求，马斌计算有误，原审法院予以支持34638.58元；对华龙房产公司以双方约定了天然气配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期顺延或不能按期交房，出卖人可以免责的抗辩理由，原审法院认为，2013年10月22日，华龙房产公司虽然与新疆燃气（集团）有限公司签订了天然气管道安装工程施工合同，但主管道在2014年10月才接通，华龙房产公司应对阻碍天然气管道安装工程延期完工的原因、情势予以举证证明其应当免责，但华龙房产公司提供的证据不能证明其应当免责，为此，对其抗辩理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：被告新疆华龙房地产开发有限责任公司偿付原告马斌违约金34638.58元［房屋总价款630939.53×万分之三×183天）］。
上诉人华龙房产公司不服一审判决上诉称：我公司开发的华龙雅苑小区采取燃气壁挂炉的方式取暖，在天然气未接通的情况下，2014年1月至4月无法入住。我公司在2013年年初提出天然气工程设计申请，但设计公司于2013年10月才将设计方案交付我公司，影响了天然气工程的施工。乌鲁木齐地区天然气工程的设计、施工、安装、供气都是由新疆燃气（集团）有限公司独家垄断，该公司最终设计的华龙雅苑小区天然气管道与隔壁新疆石湾房地产开发有限公司在建小区的天然气管道进行对接，该小区的天然气管道与市政的天然气管道对接。若隔壁小区的天然气管道工程未架设好或未验收，华龙雅苑小区无法接通天然气，故我公司与购房者在商品房买卖合同中约定了因天然气原因导致不能按时交房时的免责条款。2013年年底由于没有天然气，楼内无法采暖，致使最后的室内安装、修补工程因温度过低不能施工，直至2014年3月底才开始施工，4月进行工程竣工五方验收，造成工期拖延是燃气集团的天然气工程滞后造成的，我公司不应当承担责任。华龙雅苑小区在2014年4月25日完成五方竣工验收，直至2014年10月17日天然气开始通气。马斌办理入住时天然气尚未通气，如果对我公司迟延交房日期进行界定也应当是2014年4月25日，而非马斌入住之日。请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，改判驳回马斌的诉讼请求。
被上诉人马斌答辩称：华龙房产公司应在商品房开发立项准备、规划建设审批以及建设施工过程中对项目周边的市政设施情况充分了解，由此产生的商业风险应由其自担。我与华龙房产公司签订购房合同之前与其签订了认购书并交纳了1万元，如果不按照华龙房产公司提供的制式售房合同签约，我方将损失1万元，该售房合同第八条约定系格式条款，严重损害我方利益，该条约定无效。华龙房产公司未按约交房构成严重违约，应当按约承担违约责任。请求二审法院维持原判。
经本院审理查明事实与原审认定事实一致。
另查，2014年5月10日，华龙房产公司在《新疆都市消费晨报》刊登入住公告，内容为：“由我公司新疆华龙房地产开发有限责任公司开发建设的位于水磨沟区南湖北路1188号的华龙雅苑商住小区，于2014年4月30日通过五方竣工验收，已具备交房条件。现我公司与承建方和物业公司已交接完毕，请广大已经购买本小区商品房的业主携带本人身份证、商品房预售合同等有效证件来我公司办理入住手续”。刊登公告后，华龙雅苑商住小区大部分业主已办理房屋交付和入住手续。
上述事实有商品房预售合同、票据、新疆都市消费晨报、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为：一、关于华龙房产公司上诉主张其应免除违约责任的问题。本院认为，马斌与华龙房产签订的商品房预售合同合法有效，华龙房产公司应依约于2013年12月30日前交付房屋。双方在合同中虽约定了因国家政策调整，市政停水、停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期顺延或不能按期交房，出卖人可据实予以顺延，但华龙房产公司于2014年4月25日才通过涉案楼房五方竣工验收，而天然气安装施工与五方竣工验收并无必然直接关联性，故华龙房产公司在审理中提供的关于天然气施工相关证据与本案无关联性，其主张免责事由的上诉请求不能成立，本院不予支持。
二、关于华龙房产公司逾期交房违约金截止计算时间的问题。双方签订的商品房预售合同中约定，商品房达到交付使用条件的，华龙房产公司应当书面通知马斌办理交付手续。2014年4月25日，涉案房屋经验收合格，符合交付使用条件。同年5月10日，华龙房产公司以刊登公告的方式通知业主办理入住，符合双方合同约定和交易习惯。马斌作为业主自公告之日起应当知道通知入住事项，即可办理房屋交付事宜。华龙房产公司主张逾期交房的违约金日期计算至2014年4月25日的理由不能成立，自2014年5月10日后华龙房产公司不应再承担逾期交房的违约责任，原审法院以马斌实际入住时间作为违约金计算截止时间不妥，本院认定华龙房产公司逾期交房违约金截止时间为2014年5月10日。
三、关于华龙房产公司逾期交房违约金计算数额的问题。双方签订的商品房预售合同中关于逾期交房按已交房款日万分之三计算违约金的条款约定系双方真实意思表示，且该约定并无过分高于马斌实际损失的情形，原审法院依合同约定的已付房款日万分之三计算违约金数额并无不妥。
综上，华龙房产公司应向马斌支付逾期交房违约金24795.92元［房屋总价款630939.53元×万分之三×131天（2013年12月31日至2014年5月10日）］。原审法院认定事实清楚，判决不妥之处，本院予以纠正。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第802号民事判决“被告新疆华龙房地产开发有限责任公司偿付原告马斌违约金34638.58元（房屋总价款630939.53元×万分之三×183天）”为“新疆华龙房地产开发有限责任公司偿付马斌违约金24795.92元（房屋总价款630939.53元×万分之三×131天）。
以上新疆华龙房地产开发有限责任公司应给付马斌款项24795.92元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审请求标的39749元，核定给付标的24975.92元，占请求标的的62.83%，一审案件受理费793.73元（马斌已预交），由华龙房产公司承担62.83%即498.70元，由马斌承担37.17%即295.03元；二审请求标的34638.58元，核定给付标的24975.92元，占请求标的的72.10%，二审案件受理费665.96元（华龙房产公司已预交），由华龙房产公司承担72.10%即480.16元，由马斌承担27.90%即185.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
代理审判员 黄淑梅
代理审判员 卫 杨
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 焦 玉