湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂2802民初2478号
原告：周德广，男，生于1976年8月29日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。
委托诉讼代理人：彭清照，湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。
被告：单绪凡，女，生于1962年2月6日，土家族，湖北省利川市人，户籍地利川市，住广东省中山市火炬开发区（弘学教育）。
被告：廖征宇，男，生于1958年2月21日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，住利川市。被告单绪凡之夫。
原告周德广诉被告单绪凡、廖征宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告周德广的委托诉讼代理人彭清照、被告廖征宇到庭参加诉讼，被告单绪凡经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周德广向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行《房屋买卖契约》义务，办理房屋过户手续。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2005年1月2日签订了《房屋买卖契约》，约定二被告将其位于利川市都××街道办事处××组的房屋一幢卖给原告，原告按约履行了义务，被告将该房屋及其国有土地使用证、房屋所有权证等交给原告。自2005年至今该房屋一直由原告占有、使用，原告多次要求被告办理过户，但被告以种种借口不予配合。原被告签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，且已实际履行。办理过户系附属义务，被告应予配合，但被告不予配合，违背诚实信用原则。故提起诉讼，请求人民法院依法判允。
单绪凡经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。
廖征宇辩称：我与被告单绪凡系夫妻关系。2003年春节，曾有人向我妻子提出购买涉案房屋，当时我坚决不同意出卖。涉案房屋产权登记的权利人是我本人，涉案房屋买卖未办理过户手续，我对该房屋享有所有权，仍然属于我与妻子共同财产，我不知道我妻子将涉案房屋卖给原告的事实，我妻子出卖该房屋应通知我到场并经我同意后才能出卖，我妻子出卖该房屋损害了我及其他家人的利益，涉案《房屋买卖契约》应是无效的。
本院经审理认定事实如下：被告单绪凡与廖征宇系夫妻关系，在利川市都××街道办事处××房屋××幢。2005年1月2日，被告单绪凡及其代被告廖征宇为甲方与原告周德广为乙方签订了一份《房屋买卖契约》，约定：“甲方现有私方一幢：两楼一底，占地面积100㎡，建筑面积175.42㎡。甲乙双方协议买卖此房，具体协议如下：1、买卖整幢房，成交价格柒万肆仟捌佰元（74800.00）整。2、室内水电、有线电视等设施甲方转送给乙方，甲方不能拆走。3、房屋转让手续办理及其所有费用由乙方完全负责，甲方只提供房产证、土地使用证等证件。4、此契约一式两份，甲乙双方各持一份。5、此契约从二00五年元月二日生效。”该契约签订前后，原告周德广向被告单绪凡支付了房价款，被告单绪凡于2005年1月2日给原告周德广出具了“现收到周德广买房费伍万元（50000.00）整”的收条一张。次日，被告单绪凡在该收条上加注“又收到周德广买房费贰万元（20000.00）共计柒万元整”。接着被告单绪凡将该房屋的利国用（登）字第03－01－0483号《国有土地使用证》和利房西字第981024号《房屋所有权证》交给原告周德广，其中《国有土地使用证》载明：土地使用者廖征宇，地址林家村十二组，地号03－01－0483，用途住宅，用地面积壹佰零捌点陆柒；《房屋所有权证》载明：所有权人廖征宇，所有权性质私产，房屋座落西城办事处林家村十二组，间数二，建筑结构混合，层数二，建筑面积（平方米）175.42。自2005年底（2006年初）至今，涉案房屋由原告周德广占有、使用。被告廖征宇自1994年11月外出到广东打工，至2017年5月返回利川市公路管理局养护中心上班。其间，在2004年被告廖征宇之母去世前，被告廖征宇每年返回利川过春节，被告廖征宇之母去世后，被告廖征宇未返回利川；2005年冬，被告廖征宇、单绪凡之子廖玺平读书放寒假返回利川得知涉案房屋被原告周德广占有、使用后，廖玺平电话告知被告廖征宇，其母亲单绪凡已将涉案房屋卖给他人。2008年7月，原告周德广拟办理涉案房屋的过户手续，因未与二被告取得联系无果。2017年原告周德广拟用涉案房屋作抵押贷款通过他人与被告单绪凡取得联系，2017年5月被告廖征宇返回利川上班后，原告周德广找到被告廖征宇，双方协商办理涉案房屋过户事宜，经协商未能达成一致意见。2017年6月22日，原告周德广以被告廖征宇名义向利川市地方税务局缴纳房屋转让所得的个人所得税2207.12元，自己缴纳契税3310.66元。2017年6月29日，原告周德广诉至本院并提出如前诉讼请求。
上述事实，有《房屋买卖契约》、收条、利国用（登）字第03－01－0483号《国有土地使用证》、利房西字第981024号《房屋所有权证》、常住人口信息查询资料、税收缴款书（税务收现专用）及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为：我国物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国合同法规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，基于二被告夫妻之间这种特殊财产关系和身份关系，应该依据“表见代理”制度的原则综合判断本案《房屋买卖契约》的效力。这种表见代理的表象为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条表述的“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，即夫妻一方的行为来源于另一方的明示授权或默认。涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，被告单绪凡将涉案房屋出卖给原告周德广，原告周德广向被告单绪凡支付房价款后，被告单绪凡出具了收条并向原告周德广交付了该房屋及产权证，原告周德广至今占有、使用该房屋十余年，被告廖征宇在2005年知道被告单绪凡出卖涉案房屋后，怠于行使其权利未提出要求撤销合同或者确认合同无效的意思表示，因此，被告廖征宇不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人即原告周德广。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告廖征宇以被告单绪凡在本案《房屋买卖契约》签订时对涉案房屋没有处分权为由主张本案《房屋买卖契约》无效，没有法律根据。综上，被告廖征宇以其不知道被告单绪凡出卖涉案房屋和被告单绪凡无权处分为由主张本案《房屋买卖契约》无效的理由不成立，同时本案《房屋买卖契约》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定本案《房屋买卖契约》合法有效。当事人应当按照该契约约定全面履行自己的义务。原告周德广按照《房屋买卖契约》约定，已履行了支付房价款的义务且对该房屋占有、使用至今，作为出卖人的二被告负有协助原告到房屋管理部门办理房屋过户登记手续的义务。现原告主张要求二被告继续履行《房屋买卖契约》义务，办理房屋过户手续的请求，符合法律规定，本院予以支持。依据本案《房屋买卖契约》第三条约定，办理涉案房屋过户手续所有费用应由原告周德广承担。被告廖征宇辩称本案《房屋买卖契约》无效的理据不足，其不予协助原告周德广到房屋管理部门办理房屋登记过户手续的行为属于违约，也违反了诚实信用的原则，本院不予采信和支持。被告单绪凡经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其举证、抗辩等民事权利的放弃。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
原告周德广与被告单绪凡、廖征宇继续履行本案《房屋买卖契约》，被告单绪凡、廖征宇于本判决生效后三十日内协助原告周德广办理位于利川市都亭街道办事处林家村十二组利国用（登）字第03－01－0483号《国有土地使用证》和利房西字第981024号《房屋所有权证》确定的房屋的有关过户手续，在办理该房屋登记过户手续中所需费用由原告周德广承担。被告单绪凡、廖征宇逾期履行前述协助义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定办理。
案件受理费80元，由被告单绪凡、廖征宇共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡兴国
人民陪审员 黄美才
人民陪审员 冉瑞兵
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 何 爽