广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第212号
原告（反诉被告）宗辉。
原告（反诉被告）刘绍东。
二原告（反诉被告）共同委托代理人秦维安、阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）刘绍东、宗辉与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月23日受理后，依法适用简易程序于2012年12月21日、2013年12月10日公开开庭审理了本案。刘绍东、宗辉的委托代理人阳村发、广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外和解二十个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，刘绍东、宗辉与广源公司于2008年12月10日签订了一份购买广源国际社区11-2-6-2号房的《商品房买卖合同》，合同约定：该房总价款273226元；广源公司应在2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按合同总价款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，刘绍东、宗辉即支付了人民币83226元，余款以按揭方式付清。但广源公司却没有按期交房，直至2010年3月18日登报通知刘绍东、宗辉收房，广源公司逾期交房天数达79天，依约应向刘绍东、宗辉支付违约金2158.5元，但广源公司至今仍拒绝承担违约责任。故诉至法院，请求判令广源公司支付逾期交房的违约金2158.5元。
原告（反诉被告）就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖合同关系及约定交房时间为2009年12月28日，广源公司应承担延期交房的违约责任；2、销售不动产统一发票复印件2张，以证明刘绍东、宗辉于合同签订当日即支付了首付款83226元，余款以按揭方式付清；3、交房通知复印件，以证明广源公司于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称，广源公司于2008年8月3日与刘绍东、宗辉签订《商品房买卖合同》，刘绍东、宗辉以273226元向广源公司购买位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区第11幢2单元6层2号房一套。广源公司的交房时间虽然距双方合同约定的交房时间逾期两个半月，但是因为中、高考期间禁止噪声作业及暴雨干旱因素，刘绍东、宗辉亦未按合同约定付清可视对讲系统费用，广源公司可以延期免责，刘绍东、宗辉的起诉已过诉讼时效，故刘绍东、宗辉的诉请无依据。此外，即使逾期交房构成违约，双方约定的逾期交房违约金过高，请求法院对逾期交房违约金予以减少。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的，出卖人有权按日收取买受人该套房总房款万分之一的违约金。但刘绍东、宗辉在广源公司通知的办理交房手续期间内未履行收房义务，直至2011年6月9日收房，超期收房达433天，依约应向广源公司支付逾期收房违约金11830元。根据合同第六条：“买受人于签合同时付首付款人民币83226元，剩余房款190000元在2008年9月2日前付清，即在2008年9月2日之前与贷款银行办理完按揭贷款手续”以及第七条：“逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金”的规定，刘绍东、宗辉于2008年8月支付购房款83226元，2008年12月17日用按揭贷款支付购房款190000元，刘绍东、宗辉已逾期付款75天，刘绍东、宗辉应向广源公司支付1425元逾期付款违约金。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时刘绍东、宗辉须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但刘绍东、宗辉至今未支付该款项。故请求驳回刘绍东、宗辉的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：1、刘绍东、宗辉支付广源公司逾期收房、逾期付款违约金13255元；2、刘绍东、宗辉支付可视对讲系统费用1800元。
被告（反诉原告）广源公司就本诉与反诉对其辩解及主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，以证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2010年3月18日桂林晚报刊登的交房通知，以证明广源公司于2010年3月18日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、2008年12月17日的银行借款凭证，以证明原告逾期支付购房款；5、房屋签收清单及房屋验收交接单，以证明刘绍东、宗辉逾期收房；6、桂林市建设与规划委员会市建规（2008）50号文件、桂林市气象局出具桂林气候基准站资料卡及桂林市2008年1-2月低温雨雪冰冻期逐日气温资料，以证明冰冻雨雪天气一律暂停施工；7、2012年6月1日的桂林晚报，以证明中高考期间禁止施工；8、2012年3月30日桂林晚报刊登的通知，以证明广源公司通知买受人交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金。
原告（反诉被告）刘绍东、宗辉对广源公司的反诉答辩称，广源公司逾期收房违约金过高。刘绍东、宗辉不存在逾期付款，合同于2008年8月3日签订，但2008年9月2日才办完合同备案登记，不可能在合同约定的2008年9月2日办理按揭贷款手续，且相关按揭手续是广源公司办理，故广源公司要求支付逾期付款违约金不合理。可视对讲系统费用不符合国家一房一价的政策，可视对讲系统费用已包含在购房款里，不应另行支付，且收房时广源公司未要求业主交纳这笔费用。此外，广源公司的反诉请求已过诉讼时效，不应支持。
原告（反诉被告）刘绍东、宗辉就反诉对其辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司与刘绍东、宗辉对对方提交证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2008年8月3日，刘绍东、宗辉作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买广源·国际社区第11幢2单元6层2号房房屋一套，房屋总金额为273226元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：银行按揭付款，买受人须于签订本合同时付清按揭首期款计人民币捌万叁千贰佰贰拾六元整，余款人民币壹拾玖万元整在2008年9月2日付清，即在2008年9月2日之前与贷款银行办理完按揭贷款手续……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用由买受人承担。逾期期间该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……9、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……（2）可视对讲系统：1800元／户……等等。刘绍东、宗辉于2008年8月支付了首付款人民币83226元，于2008年12月17日通过银行按揭贷款支付房款人民币190000元。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区11#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区11#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。刘绍东、宗辉于2011年6月9日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。刘绍东、宗辉与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂于2012年2月23日诉至本院提出前述诉请。在本院进行立案调解过程中，广源公司于2012年3月19日主张了可视对讲系统费用1800元和逾期收房违约金。2012年3月30日，广源公司在桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。
本院认为：刘绍东、宗辉与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、广源公司是否应支付刘绍东、宗辉逾期交房违约金以及违约金是否过高；二、刘绍东、宗辉是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元；三、刘绍东、宗辉是否应支付广源公司逾期收房违约金以及违约金是否过高；四、广源公司诉请刘绍东、宗辉承担逾期支付购房款违约金是否超过诉讼时效。
一、关于广源公司是否应支付刘绍东、宗辉逾期交房违约金以及违约金是否过高的问题。
根据《商品房买卖合同》第八条约定，广源公司应当在2009年12月28日前将符合交房条件的房屋交付刘绍东、宗辉。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。广源公司于2010年3月18日才登报通知业主收房，逾期79天，故广源公司应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金共计2158.5元（273226元×0.1‰／天×79天）。广源公司辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且刘绍东、宗辉未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责。本院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，广源公司也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间。因此，广源公司提出刘绍东、宗辉未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对广源公司关于延期免责的辩解意见本院不予采纳。广源公司又辩称，刘绍东、宗辉的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。广源公司于2010年6月9日将涉诉房屋交付刘绍东、宗辉，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从广源公司将涉诉房屋交付刘绍东、宗辉起中断。本院于2012年2月23日受理了本案，其请求权未超过两年的诉讼时效，故对广源公司主张刘绍东、宗辉的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。广源公司辩称双方约定的逾期交房违约金过高，请求对逾期交房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，本院认为双方约定的逾期交房违约金并非过高，广源公司请求对逾期交房违约金予以减少，本院不予支持。
二、刘绍东、宗辉是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
刘绍东、宗辉与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在广源公司交房时，按照双方的约定，刘绍东、宗辉即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但刘绍东、宗辉至今未支付此项费用，现广源公司要求刘绍东、宗辉支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。刘绍东、宗辉辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，刘绍东、宗辉的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另刘绍东、宗辉辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。如前所述，此条款约定的“交房时”应理解为实际交房之时，广源公司于2010年6月9日将涉诉房屋交付刘绍东、宗辉，于2012年4月26日提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间，故刘绍东、宗辉的上述辩解理由，本院不予采纳。
三、刘绍东、宗辉是否应支付广源公司逾期收房违约金以及违约金是否过高。
《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收四被告所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。广源公司于2010年3月18日登报通知刘绍东、宗辉于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而刘绍东、宗辉未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故广源公司要求刘绍东、宗辉支付逾期收房违约金，本院予以支持。广源公司发出的收房通知指定的收房期间届满第15天为2010年4月9日，从2010年4月10日至刘绍东、宗辉收房之日2011年6月9日天数为426天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向广源公司支付总房款万分之一的违约金共计11639.43元（273226元×0.1‰／天×426天）。刘绍东、宗辉辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，本院认为双方约定的逾期收房违约金明显过高，刘绍东、宗辉请求对逾期收房违约金予以减少，本院予以支持，本院认为将逾期收房违约金减至3000元较为适宜。刘绍东、宗辉辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，广源公司于2011年6月9日将涉诉房屋交付刘绍东、宗辉，后于2012年3月19日在本院立案调解过程中主张了逾期收房违约金，诉讼时效中断，此后广源公司于2012年4月26日提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间，故刘绍东、宗辉的上述辩解理由，本院不予采纳。
四、广源公司诉请刘绍东、宗辉承担逾期支付购房款违约金是否超过诉讼时效。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”刘绍东、宗辉于2008年12月17日用按揭贷款支付剩余购房款190000元后，付清了全部购房款，广源公司此时就知道或应当知道刘绍东、宗辉逾期支付购房款，其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。广源公司直至2012年3月30日才在桂林晚报刊登通知，通知买受人交纳逾期付款违约金，其刊登通知向刘绍东、宗辉主张逾期付款违约金的时间不在诉讼时效期间内，不构成诉讼时效中断。广源公司直至2012年4月26日才向本院提出反诉请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故广源公司的该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）刘绍东、宗辉逾期交房违约金2158.5元；
二、原告（反诉被告）刘绍东、宗辉支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
三、原告（反诉被告）刘绍东、宗辉支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元；
四、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费176元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元（原告刘绍东、宗辉已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费88元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由原告刘绍东、宗辉负担25元，被告桂林市广源房地产开发有限公司负担63元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费25元、反诉案件受理费88元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 谢挺
二〇一四年一月十六日
书 记 员 陆玮
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