四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3533号
上诉人（原审被告、反诉原告）成都德泓市场经营管理有限公司。住所地：成都市金牛区九里堤南路***号。
法定代表人江波，总经理。
委托代理人郑敏，四川英济律师事务所律师。
委托代理人喻开新，四川英济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）四川百姓老年休闲娱乐活动有限公司。住所地：成都市金牛区金仙桥路**号。
法定代表人张嘉洪，总经理。
委托代理人童俊，四川经纬通律师事务所律师。
委托代理人刘娇，女，汉族，1988年7月22日出生，住四川省射洪县，系该公司员工。
上诉人成都德泓市场经营管理有限公司（以下简称德泓公司）因与被上诉人四川百姓老年休闲娱乐活动有限公司（以下简称百姓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第7353、7353-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭于2014年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人德泓公司委托代理人郑敏、喻开新，被上诉人百姓公司法定代表人张嘉洪、委托代理人童俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，百姓公司与德泓公司于2013年1月17日签订《房屋租赁协议》，双方约定：德泓公司将其所有的位于成都市九里堤南路80号三楼房屋，建筑面积共计800平米出租给百姓公司从事经营舞厅业务，租赁时间自2013年2月l日至2023年3月31日，租期共计十年，装修时间为2013年2月1日至2013年3月31日，装修期内免缴租金，并约定了相应的违约责任；后百姓公司依据约定向德泓公司预付一年的租金355400元（即每月租金约为29600元，每天租金约为987元），风险保证金30000元，同时对舞厅进行装修等相关费用投入共计421400元；另查明，百姓公司在向卫生主管部门申请营业执照地址变更时，成都市金牛区人民政府办公室于2013年5月2日发函告知，“……成都市德泓市场经营管理有限公司将所属的九里堤农贸市场3、4层用于经营舞厅、旅馆，属于未按照规划许可载明的房屋使用性质使用房屋，已违反《中华人民共和国城乡规划法》、《四川省城乡规划条例》及其相关规定……”，该诉争铺面被责令依法整改，导致百姓公司不能展开经营舞厅业务；另查明，百姓公司经营时间为2013年4月1日2013年7月24日，共计经营3个月另23天，经营期间产生水电费用共计7566.10元。
原审法院查明以上事实所采信的证据有房屋租赁协议、企业营业执照、成都市规划管理局复函的复印件、成都市金牛区人民政府办公室通知的复印件、房屋产权证复印件、合同书、装修明细表、行政许许可申请不予受理决定书、收款收据、照片以及当事人陈述等。
原审法院认为，百姓公司与德泓公司于2013年1月17日签订《房屋租赁协议》，约定德泓公司将其所有的位于成都市九里堤南路80号三楼房屋，建筑面积共计800平米出租给百姓公司经营舞厅业务，足以认定百姓公司、德泓公司的租赁关系成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）“……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，依据《房屋租赁协议》的约定，德泓公司出租给百姓公司的房屋，应当满足百姓公司经营舞厅目的，由于该诉争房屋规划用途为农贸市场，无法经营舞厅，导致百姓公司租赁房屋的目的无法实现，故本案违约责方系德泓公司，对于百姓公司请求解除双方签订的《房屋租赁协议》的主张，原审法院予以支持；依据百姓公司、德泓公司双方签订的《房屋租赁协议》约定，违约责任为若德泓公司违约，应退还百姓公司保证金及已交租金的双倍作为违约金，故原审法院对百姓公司请求德泓公司返还保证金30000元和双倍租金710800元的主张予以支持；鉴于双方的房屋租赁协议已经解除，故对百姓公司已经交付的355400元租金及风险保证金30000元共计385400元，在扣除其产生三个月另23天租赁费用、综合管理费用（物管费）及水电费7566.10元的前提下，德泓公司应返还百姓公司租金265633.90元；对于百姓公司主张的装修、设备损失费421400元费用，由于百姓公司在装修前亦未对该诉争房屋是否能够经营舞厅审查不严，自身存在部分问题，理应承担部分责任，原审法院认为，装修、设备损失认定为300000元由德泓公司承担为宜；鉴于该《房屋租赁协议》已经解除，诉争铺面理应返还给德泓公司，故对德泓公司要求百姓公司返还房屋的请求，原审法院予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》之规定第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条之规定，判决：一、百姓公司与德泓公司签订的《房屋租赁协议》自判决生效之日起解除。二、德泓公司于判决生效之日起十五日内退还百姓公司预付租赁费、综合管理费及风险保证金（扣除水电费7566.10元）
265633.90元。三、德泓公司于判决生效之日起十五日内向百姓公司赔偿装修、设备损失费300000元，双倍违约金710800元，以上合计1018000元。四、百姓公司于判决生效之日起十五日内腾空位于成都市九里堤南路80号三楼房屋并将该房屋返还给德泓公司。五、驳回德泓公司的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费8597.50元，保全费5000元，反诉件受理费2796元，共计16393.50元，由德泓公司负担。
宣判后，原审被告、反诉原告德泓公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判：1、被上诉人百姓公司向其支付拖欠的水电费7566.10元；2、被上诉人百姓公司向上诉人德泓公司返还租赁房屋、恢复原状，并支付从2013年2月1日其至实际退房之日止的房屋租金；3、被上诉人百姓公司向上诉人德泓市场支付违约金710800元。本案所有诉讼费用由被上诉人百姓公司负担。本案二审审理中，上诉人德泓公司撤销了其关于“被上诉人百姓公司向其支付拖欠的水电费7566.10元”的上诉请求，并将“被上诉人百姓公司向上诉人德泓公司返还租赁房屋、恢复原状，并支付从2013年2月1日其至实际退房之日止的房屋租金”的上诉请求变更为“被上诉人百姓公司向上诉人德泓公司返还租赁房屋、恢复原状，并支付从2014年4月1日其至实际退房之日止的房屋租金”。其主要上诉理由是：一、原审判决关于“德泓公司出租给百姓公司的房屋，应当满足百姓公司经营舞厅目的，由于该诉争房屋规划用途为农贸市场，无法经营舞厅，导致百姓公司租赁房屋的目的无法实现，故本案违约责方系德泓公司”的认定没有事实和法律依据。事实上，现行法律法规中并无禁止在农贸市场开设舞厅的规定，上诉人德泓公司在签订案涉《房屋租赁协议》时并无过错，且提供了符合约定条件的房屋，完全履行了合同义务。舞厅不能经营的原因在于被上诉人百姓公司自身过错。二、原审判决判令上诉人德泓公司退还被上诉人百姓公司预付租赁费、综合管理费以及风险保证金没有事实依据。由于被上诉人百姓公司仍在控制和使用案涉房屋，理应支付实际退房前的租赁费用。三、原审判决认定的违约金金额过高，且同时支持了被上诉人百姓公司关于赔偿损失的要求，不符合法律规定。四、原审判决认定被上诉人的装修、设备损失费为421400元没有事实和法律依据。五、被上诉人百姓公司逾期交纳水电费远远超过10天，已构成根本违约，并给上诉人德泓公司造成了巨大损失。
被上诉人百姓公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。上诉人德泓公司明知案涉房屋不能用于经营舞厅仍将其租赁与被上诉人百姓公司作经营舞厅之用，主管上存在过错。本案中上诉人德泓公司系根本违约方。
二审中，上诉人德泓公司提交了其与童明修签订的《房屋租赁协议》以及成都市金牛区龙族国度网吧（普通合伙）《营业执照》，拟证明上诉人德泓公司一直把多余面积用作商业用途，承租方亦均顺利办理了相关证照；提交了成都市农贸市场协会《关于对成都市九里堤农贸市场规划性质及配套设施经营情况的调查报告》，拟证明案涉租赁房屋用作商业用途并无不妥；提交了四川省第十二届人大代表季长宽《关于“成都市九里堤农贸市场”违规经营引用相关法律法规条款的函》以及成都市规划管理局金牛分局《关于“成都市九里堤农贸市场”违规经营引用相关法律法规条款的复函》拟证明九里堤农贸市场适用性质的改变具有市场合理性，未违反任何规定。经质证，被上诉人百姓公司对上诉人德泓市场与童明修《房屋租赁协议》以及成都市金牛区龙族国度网吧（普通合伙）《营业执照》的真实性不持异议，但认为与本案不具关联性；认为成都市农贸市场协会《关于对成都市九里堤农贸市场规划性质及配套设施经营情况的调查报告》系复印件，对其真实性不予认可，并认为该报告并非结论性意见，不应予以采信；认为四川省第十二届人大代表季长宽《关于“成都市九里堤农贸市场”违规经营引用相关法律法规条款的函》系打印件，无法确定其真实性，且该函仅系咨询意见，不具法律效力。对成都市规划管理局金牛分局《关于“成都市九里堤农贸市场”违规经营引用相关法律法规条款的复函》的真实性不持异议，但认为与本案无关。
被上诉人百姓公司提交了成都市公安局金牛区分局杨柳派出所出具的《情况说明》，拟证明被上诉人百姓公司曾多次要求搬走案涉租赁房屋内的物品，但均被上诉人德泓公司阻拦。经质证，上诉人德泓公司对该《情况说明》的真实性不持异议，但认为不能达到证明目的。
本院认为，上诉人德泓公司所提交的其与童明修所签《房屋租赁协议》以及成都市金牛区龙族国度网吧（普通合伙）《营业执照》与本案不具关联性，本院不予采信；提交的成都市农贸市场协会《关于对成都市九里堤农贸市场规划性质及配套设施经营情况的调查报告》以及四川省第十二届人大代表季长宽《关于“成都市九里堤农贸市场”违规经营引用相关法律法规条款的函》并非原件，且其内容亦无法证明案涉租赁房屋能否用于经营舞厅，对待证事实不具证明效力，本院不予采信；提交的成都市规划管理局金牛分局《关于“成都市九里堤农贸市场”违规经营引用相关法律法规条款的复函》对案涉租赁房屋能否用于经营舞厅这一待证事实亦未予以明确，不具证明效力，本院不予采信。被上诉人百姓公司提交的成都市公安局金牛区分局杨柳派出所《情况说明》，具备证据的真实性、合法性，且能与该派出所2013年7月27日《接（报）处警登记表》的内容相互印证，证明被上诉人百姓公司未能办理案涉租赁房屋的原因，本院予以采信。
本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，成都市规划管理局于2013年4月24日向成都市金牛区人民政府法制办致函，认定九里堤农贸市场3、4层被用于经营歌舞厅、旅馆，属于未按照规划许可载明的房屋使用性质使用房屋。
本院查明以上事实所采信的证据除与原审一致外，还有成都市公安局金牛区分局杨柳派出所《情况说明》以及双方当事人在二审中的陈述。
本院认为，本案主要涉及合同解除以及合同解除后的处理等问题。
关于合同解除问题。对于上诉人德泓公司与被上诉人百姓公司于2013年1月17日签订的《房屋租赁协议》，被上诉人百姓公司认为上诉人德泓公司提供的租赁房屋不符合规划用途，致使合同目的不能实现，进而要求解除案涉《房屋租赁协议》；上诉人德泓公司则认为被上诉人百姓公司未按约定期限交纳水电费，根据双方约定已构成根本违约，亦要求解除案涉合同。对此，本院认为，首先，在双方签订案涉《房屋租赁协议》前，被上诉人百姓公司即对案涉房屋进行过考察，上诉人德泓公司亦不存在编造事实或故意隐瞒之情形，被上诉人百姓公司系在明知案涉房屋的权属性质和实际状况的情形下仍然决定承租以用于经营舞厅。其次，就双方签订的案涉《房屋租赁协议》而言，其载明的案涉房屋用途仅系商业用房，换言之，上诉人德泓公司向被上诉人交付的案涉房屋符合商业用途，即履行了主要合同义务。虽然被上诉人百姓公司未能将其用于经营舞厅，但其原因在于未能获得政府的相关行政审批，而非基于上诉人德泓公司交付的案涉房屋不符合约定条件。据此，上诉人德泓公司向被上诉人百姓公司交付的案涉房屋符合双方约定，被上诉人百姓公司关于上诉人德泓公司根本违约进而导致合同目的不能实现的主张不能成立，本院不予支持。对于上诉人德泓公司关于被上诉人百姓公司根本违约进而导致合同目的不能实现的主张，尽管被上诉人百姓公司自2013年7月底即未缴纳水电费，但首先，其主要原因在于舞厅无法经营。其次，双方之间的法律关系性质为房屋租赁合同关系，就本案中被上诉人百姓公司欠交的水电费而言，无论是从性质上抑或数量上均不足以导致合同目的不能实现，尚未构成根本违约。即便双方在案涉《房屋租赁协议》中就此赋予了上诉人德泓公司解除权，但其此前并未行使，而是在本案原审中就此提起反诉要求解除合同。故上诉人德泓公司关于被上诉人百姓公司根本违约进而导致合同目的不能实现的主张不能成立，本院不予支持。然而，虽然双方当事人的上述解除合同理由不能成立，但双方在本案中均表达了解除案涉《房屋租赁协议》的意愿，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，案涉《房屋租赁协议》解除。
关于合同解除后的处理。第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，被上诉人百姓公司应将案涉房屋恢复原状并交还上诉人德泓公司。
第二，由于案涉房屋在交付后，被成都市规划管理局认定为于未按照规划许可载明的房屋使用性质使用房屋，并被成都市金牛区人民民政府办公室以违反《中华人民共和国城乡规划法》、《四川省城乡规划条例》及其相关规定为由责令依法整改，进而未能办理相关证照及审批，以致被上诉人百姓公司无法将其用于舞厅经营。这一后果的发生系基于不可归责于双方当事人的事由，上诉人德泓公司以及被上诉人百姓公司应按公平原则承担相应损失为宜。
第三，对于被上诉人百姓公司要求上诉人德泓公司双倍返还已付租赁费710800元作为违约金的诉讼请求，如前所述，被上诉人百姓公司未能将案涉房屋用于经营舞厅系基于不可归责于双方放当事人的事由，上诉人德泓公司并不存在根本违约行为，对被上诉人百姓公司的该项主张不应予以支持。原审判决判令上诉人德泓公司双倍返还租金710800元不当，本院予以纠正。但上诉人德泓公司应将被上诉人百姓公司已付的租赁费、综合管理费、风险保证金在抵扣实际发生部分后予以退还。原审判决认定上诉人德泓公司应向被上诉人百姓公司退还该部分费用265633.90元本无不当，但鉴于上诉人德泓公司在本案二审中放弃了水电费部分的诉讼请求，故本院确认上诉人德泓公司应向被上诉人百姓公司退还该部分费用应为273200元。
第四，对于上诉人德泓公司要求被上诉人百姓公司向其支付违约金710800元的诉讼请求，虽然被上诉人百姓公司客观上存在欠交水电费的情形，但确系事出有因，且双方关于违约金的约定过高，而上诉人德泓公司亦无相关损失证据，故对上诉人德泓公司的该项诉讼请求本院亦不予支持。
第五，对于被上诉人百姓公司要求上诉人德泓公司赔偿装修、设备损失费421400元的诉讼请求，虽然被上诉人百姓公司提交的相关合同以及收据能够证明其承租案涉房屋后为经营舞厅进行装修、购置设施设备共投入了421400元，但鉴于其中的冷风机、调音台、调音效果器、音箱、低音喇叭、高音喇叭以及功放等设备，因属于可移除的部分，该部分设施设备，可由被上诉人百姓公司在腾退房屋时自行搬离，与此相应的63820万元则不宜再由上诉人德泓公司承担。对于其余部分装修费用，则以双方当事人各自承担50%为宜。结合双方约定的租赁期限、舞厅实际经营时间以及实际发生的装修费用，本院酌定双方各自承担的装修损失金额为：（421400元-63820元）×（1-3个月零23天÷10年）×50%=173500元。
此外，对于上诉人德泓公司要求被上诉人百姓公司支付从2013年2月1日起至实际退房之日止房屋租赁费的诉讼请求，因属于二审中新增加的诉讼请求，且被上诉人百姓公司不同意在本案中一并审理，故不属于本案审理范围，本案不做处理。
综上，原审审判程序合法，但认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第7353、7353-1号民事判决第一项、第五项，即“四川百姓老年休闲娱乐活动有限公司与成都德泓市场经营管理有限公司签订的《房屋租赁协议》自本判决生效之日起解除。”；“四川百姓老年休闲娱乐活动有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空位于成都市九里堤南路80号三楼房屋并将该房屋返还给成都德泓市场经营管理有限公司”。
二、撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第7353、7353-1号民事判决第二项、第三项、第五项，即“成都德泓市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还四川百姓老年休闲娱乐活动有限公司预付租赁费、综合管理费及风险保证金（扣除水电费7566.10元）265633.90元。”；“成都德泓市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川百姓老年休闲娱乐活动有限公司赔偿装修、设备损失费300000元，双倍违约金710800元，以上合计1018000元。”；“驳回成都德泓市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。”
三、上诉人成都德泓市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被上诉人四川百姓老年休闲娱乐活动有限公司预付租赁费、综合管理费及风险保证金273200元。”
四、上诉人成都德泓市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人四川百姓老年休闲娱乐活动有限公司赔偿装修、设备损失费173500元。
五、驳回被上诉人四川百姓老年休闲娱乐活动有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回上诉人成都德泓市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费、财产保全费16393.5元，二审案件受理费12732元，共计29125.5元，由上诉人德泓公司负担12125.5元，由被上诉人百姓公司负担17000元（此费用已由双方预缴，在执行中一并处理）。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年九月八日
书 记 员 张 磊