安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二初字第03087号
原告：南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司，住所地合肥市。
法定代表人：李建生，总经理。
委托代理人：管怀金，安徽徽天律师事务所律师。
委托代理人：赵红，安徽徽天律师事务所律师。
被告：姜淑珍，女，1979年5月1日出生，汉族，护士，住合肥市。
原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司诉被告姜淑珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张建适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司的委托代理人管怀金、被告姜淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2007年9月8日及2009年9月9日，新都会·联邦花园业主委员会与原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司签订两份《物业管理服务委托合同》，选聘该公司对联邦花园物业区域进行物业管理，双方对物业管理服务事项、委托管理期限、服务费用等事项作了约定。服务期限自2007年9月9日至2011年9月8日。其中对物业费用，合同第二十一条约定：物业费按建筑面积交纳，每半年收取一次，多层每月平方米0.5元，小高层每月平方米1.0元，商铺每月平方米1.8元。上述费用标准从2007年9月9日起执行。
合同到期后，双方未续签《物业管理服务委托合同》，但原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司仍在该小区进行物业服务，形成事实上的物业服务合同关系，直至2013年8月31日原告撤离该小区。2013年6月25日，原告向合肥市包河区望湖街道办事处物业管理办公室递交《关于督促物业交接的函》，提请街道在2013年6月30日前安排新物管进驻交接，开展移交等工作，2013年6月27日，合肥市包河区望湖街道办事处物业管理办公室出具《回复函》回复如下：你公司合同于2011年9月期满，当时你公司未退出联邦花园小区物业项目的管理工作，依据《合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法》规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”当时表明你公司默认按照原合同约定继续对该项目提供物业服务工作，此约定仍继续生效，希望你公司做好物业服务工作。在业主大会未作出选聘或续聘决定前，你公司不得擅自撤离联邦花园小区物业服务项目。现我办公室正在积极组织做好业主委员会换届选举工作。2013年9月9日，合肥市包河区望湖街道办事处物业管理办公室在该小区张贴公告，指出南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司严重不作为，小区保洁、保安等正常服务已陷入瘫痪。经区、街研究批准指定合肥市泰安物业有限责任公司从2013年9月1日进驻该小区进行临时托管。
合同履行期间，原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司依约在该小区从事物业服务工作，前期服务质量尚可，但后期特别是2013年存在较为严重的瑕疵，保洁、保安、监控、绿化等均存在质量下降的问题，业主对物业服务的质量也存在一定的意见，原告对此也自认物业服务存在有管理不善、服务不到位的情况，但将其原因归结于小区内200多户没有交费，公司因经费不足，导致服务质量下降等。
另查明：原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司成立于2006年4月3日，经营范围为物业管理、保洁服务等，为三级物业服务资质。
被告姜淑珍系新都会·联邦花园12栋802室的业主，该房屋建筑面积135.25平方米，房屋类型为小高层住宅，姜淑珍自2010年7月1日至2013年8月31日期间未予向南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司交纳物业服务费用。
本院认为：本案中，原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司对新都会·联邦花园小区进行物业管理，是基于其与新都会·联邦花园业主委员会之间在2007年9月8日及2009年9月9日签订的两份《物业管理服务委托合同》，对物业管理服务事项、委托管理期限、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述合同对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。故被告姜淑珍质疑合同的效力问题的辩称意见，本院不予采纳。
合同履行期间，南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司依约为包括被告姜淑珍在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告姜淑珍作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中，履行的一项义务，故被告姜淑珍应对拖欠的自2010年7月1日至2013年8月31日期间的物业服务费用，应当按照合同约定的收费标准向原告交纳物业服务费计5140元（即自2010年7月1日至2013年8月31日，面积135.25平方米，以1元／月／平方米计算）。
但是本院同时认为：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，鉴于原告在物业服务期间，自认后期在服务中存在管理不善、服务不到位的情况，其虽将原因归结于部分业主不缴费等，但客观上确实反映了物业服务中存在着一定的质价不符现象，且从被告方提交的现场部分照片显示，也存在一定的垃圾未清理、部分设施损坏未及时维修现象等，故本院综合该物业管理区域实际情况，酌情对物业费标准予以核减，幅度以全部酌减20%为宜，即被告姜淑珍应交纳物业费4112元（物业费总额5140元×0.8）。
对于姜淑珍的其他部分辩称意见，本院认为：原告作为被告姜淑珍所居住宅小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应认定原告在持续不断的履行物业服务义务。对于原告从事物业服务工作的质量，被告姜淑珍作为业主，如认为原告在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与原告积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告姜淑珍于本判决生效之日起十日内支付原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司物业服务费计4112元（自2010年7月1日至2013年8月31日期间）；
二、驳回原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告南京鹏基物业管理服务有限公司合肥分公司负担5元，被告姜淑珍负担20元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 张 建
二〇一五年十一月二十七日
书记员 朱丽萍
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。