广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11956号上诉人(原审被告)：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰，董事长。委托诉讼代理人：郑邦伟，男，汉族，1983年3月18日出生，系该公司员工。被上诉人(原审原告)：梁真，男，汉族，1975年5月4日出生，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：吴小庆、谭金发，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）与被上诉人梁真因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东凌公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回所有诉讼请求或发回重审；3、梁真承担一审、二审所有诉讼费。事实和理由如下：一、原审法院忽视了双方对商品房的交付条件进行了变更。涉案商品房买卖合同补充协议第九条约定“卖方将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方，买方不得拒绝接收及受领，否则视为卖方已交付该商品房”，针对项目存在的临电问题，补充协议第十一条约定：“由于政府相关部门的原因，该商品房项目（包括周边其他开发商楼盘）暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件”。二、原审法院不认可东凌公司对交付条件的变更无充分的法律依据，亦未进行充分说理。纵然，该项目的同类案件已有众多生效判决，但相关判决从未对临电交付是否有效进行明确，虽然引用了电力法及其他行政管理规定，但该规定的违反是否导致双方之间的民事约定无效，未明确。现有趋势是越来越多的行政管理性规定在司法解释及其司法实践中不作为条款无效的依据，比如违反《房地产管理法》第三十九条（投资额的25%）、违反《物权法》第一百九十一条第二款（转让抵押房地产未经抵押权人同意为由）等，如因此类规定违反了导致合同一方受到损失或合同难以继续履行的，守约方可以解除合同或要求赔偿损失，故即使是临电（特别是合同有明确约定的情况）不能成为买受人拒绝收楼的理由，并进行等同于房屋不能居住的巨额索赔。抛开法律规定，从日常生活经验讲，临电亦是满足生活基本需求的，虽然过往电力局出具文件认为临电不能用于日常生活供电，但基于大市政配套原因，对于已交付的住户，电力局从未断电，亦无使用临电对日常生活有重大影响的情况（比如经常断电），故买受人以临电之虞拒绝收楼进行等同房屋不能交付的索赔不妥。三、东凌公司因非已过错而承担巨额索赔不公平。之前同类判决中，法院不否认临电状况是因为满足项目供电需要的余庄变电站未能按时投产造成的，但法院又认为作为房地产开发企业应预见到该种开发风险而不给于免责。然而，正是因为预见到这种交付风险，东凌公司才在合同进行了特别约定，并且收楼住户按照居民价格缴纳电费即可，业主并无实质损失。除上述做法外，东凌公司拿地除非不开发或者开发不销售，否则无法避免该风险。遗憾是，法院未能站在公平公正利益衡量的高度上酌情进行免责或减责，业主不收楼还能拿到不菲的赔偿，进而跟风诉讼。综上所述，本案应当撤销原判，驳回梁真的所有诉讼请求。梁真二审辩称同意原审判决。梁真的诉讼请求：1、判令东凌公司立即向梁真支付从2015年7月14日起计至2016年7月17日的延迟交楼违约金46641.16元；2、东凌公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年11月24日，梁真（买受人）与东凌公司（出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同载明甲方（卖方）东凌公司；乙方（买方）梁真；通讯地址广州市天河区燕岭89号2405房；购买房屋地址增城市新塘镇永和荔湖城上城中路1号8幢1802房；建筑面积108.97平方米；购房款总额630286元；房屋交付日期2013年12月31日；房屋交付时东凌公司应提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料等；合同对延期交房的违约责任和违约金的计算方式以及通知等作了约定。其中，附件七补充协议第二十五条约定“……本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达（包括挂号信或特快专递）。除本合同另有约定之外，采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。”2014年9月4日，梁真以东凌公司未能交付具备交楼条件的商品房为由，向法院提起诉讼，请求判准其诉请。案号（2014）穗增法民三初字第1217号。2014年12月13日，法院经审理作出一审民事判决书。判决书查明涉案房屋取得了《竣工验收备案表》，取得了永久供水、永久供气和永久通邮的使用条件，但未取得永久供电的使用条件。认定梁真与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。涉案房屋未取得永久供电不符合交楼条件，东凌公司构成违约，承担违约责任。判决一、东凌公司于在判决发生法律效力之日起十日内向梁真支付2014年1月1日起至2014年9月4日止的违约金（每日按已付购房款630286元的万分之二的标准计算）；二、驳回梁真的其他诉讼请求。判后，东凌公司不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。2015年7月13日，梁真东凌公司未能交付具备交楼条件的商品房为由，再次向法院提起诉讼，请求判准其诉请。案号（2015）穗增法民三初字第1190号。法院经审理查明，涉案房屋仍未达到永久用电的使用标准。2015年10月13日，法院作出一审民事判决书，判决一、东凌公司于在判决发生法律效力之日起十日内向梁真支付2014年9月5日起至2015年7月13日止的违约金（每日按已付房款630286元的万分之二计算）；二、驳回梁真的其他诉讼请求。判后，东凌公司不服向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。2015年12月30日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。2015年12月31日，东凌公司向梁真邮寄送达关于涉案房产交付及房屋质量保修的通知，催促梁真办理收楼手续等，2016年1月1日，该邮件送达。2016年7月17日，梁真对涉案房屋办理了收楼手续。2016年8月31日，梁真以东凌公司违约仍在继续为由向法院提起诉讼，请求判令支持其诉讼请求。原审法院认为：梁真与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于双方当事人所买卖的房屋不符合永久用电的交楼条件、东凌公司应承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，法院不予赘述。东凌公司对此相应的抗辩，法院不予采纳。关于交房条件的问题。梁真向东凌公司购买的房屋，依据合同约定，东凌公司应在合同约定的2013年12月31前将具备永久供电、永久供水、永久供气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给梁真。东凌公司至2015年12月30日才对涉案房屋取得居民生活永久用电，并在2015年12月31日通知梁真办理收楼手续，涉案房屋在2015年12月30日符合交房条件，在此之前涉案房屋仍不符合交房条件，东凌公司应承担逾期交房的违约责任。梁真要求东凌公司支付自2015年7月14日（从法院对梁真第二次起诉计算违约金的截止时间的第二天起算）起的延期交房违约金，合理合法，法院予以支持，但违约金应计至“房屋符合交付条件且已交付通知”被签收之日，即2016年1月1日止，东凌公司应向梁真支付自2015年7月14日起至2016年1月1日期间延期交房违约金为21681.84元（以合同约定的购房款630286元为本金，以每日万分之二的标准，延期172天计算）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、东凌公司于判决发生法律效力之日起十日内向梁真支付从自2015年7月14日起至2016年1月1日止的违约金21681.84元（每日按已付房款630286元的万分之二计算）；二、驳回梁真的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，由梁真负担258元，东凌公司负担225元。本院经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院认为，本案二审争议问题是涉案房屋是否符合交付条件。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东凌公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电、供气的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2015年12月30日才具备永久供电的交付条件，已超过双方约定的交房时间2013年12月31日。虽然双方签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，有临时用电。但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据。综上所述，东凌公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费966元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思审 判 员  曾文莉代理审判员  陈少波二〇一七年九月七日书 记 员  赵艳华