黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一民初字第661号
原告哈尔滨市长虹小学校，住所地哈尔滨市南岗区中和街122号。
法定代表人宋兆利，职务校长。
委托代理人李蕊彤，黑龙江思普瑞律师事务所律师。
被告哈尔滨市南岗区英琪鞋行（经营人周媚），住所地哈尔滨市南岗区中和街***号。
委托代理人徐月珍，，女，1964年9月5日生，汉族，哈尔滨市南岗区英琪鞋行法律顾问，现住哈尔滨市道外区。
原告哈尔滨市长虹小学（以下简称长虹小学）诉被告哈尔滨市南岗区英琪鞋行（以下简称英琪鞋行）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长虹小学委托代理人李蕊彤、被告英琪鞋行经营人周媚、委托代理人徐月珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月10日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将坐落于哈尔滨市南岗区果戈里大街东侧北起第二门市的门市房租赁给被告使用，租赁期限三年，自2013年1月1日起，至2015年12月31日止。约定在租赁期间若一方终止租赁协议，必须提前一个月通知对方。之后，因被告与他人的经济纠纷，原告多次受到信访投诉，反映原告将教学用房租赁给被告使用的情况。2014年12月19日，原告接到南岗区教育局房产管理科的通知，《通知》指出被告现所租赁的房屋属于原告的教学用房，根据《哈尔滨市中小学校校舍管理规定》，不得出租，故责令原告与被告终止合同，并令被告限期搬离。接到通知后，原告及时通知了被告，要求其在两个月内搬迁。但被告却至今未从该房屋内迁出。虽然原告是在租赁期间内提出的终止租赁协议，但原告已经按照协议约定履行了提前告知的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，在约定了一方解除合同的条件时，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自要求解除一方通知到达对方时解除。原被告在协议中约定了若一方终止协议，须提前一个月通知对方。原告既已履行了通知的义务，应视为解除条件已经成就，双方合同解除。现原、被告之间的合同已经解除，被告应当及时从该房屋内迁出。但被告却至今仍无理占据房屋，拒不履行迁出义务，亦不向原告支付相关费用。故原告诉至法院，请求判令一、原、被告双方房屋租赁合同解除；二、被告立即从坐落于南岗区果戈里大街189号的果戈里大街东侧北起第二门市的门市房屋迁出；三、被告向原告据实结算房屋使用金；四、判令被告承担本案诉讼费用。
被告英琪鞋行辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实不符，被告有证据证明原告系违约方，应当承担责任。原告没有理由要求解除合同，本案不存在解除合同情形。原告没有理由请求被告迁出，被告也不欠原告任何费用，因原告违约给被告造成了巨大的经济损失，所以原、被告于2014年2月28日重新签订了房屋租赁补充协议，原告承诺给被告予以补偿，因此原告没有理由要求被告给予补偿。综上，应当驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭举示证据如下：
证据一、原、被告于2012年12月10日签订的租赁协议，意在证明双方约定年度租金为13万元，乙方于租赁开始前一个月内一次性缴纳房屋租金，如果逾期缴纳房屋租金，甲方有权终止本协议，并收回房屋。乙方不得从事有碍学校的经营活动，否则甲方有权终止协议。现在由于被告与他人的经济纠纷，已经出现了有碍学校环境经营活动的行为，原告有权解除合同。这份证据第五条附则里由于不可抗力或因有关法律法规规定或致使合同不能履行，不视为违约。现在双方的租赁协议已违反了相关的行政法规，因此该合同无法继续履行，应该终止。
被告对证据一真实性无异议，对原告证明的问题有异议，原告没有证据证明被告有破坏学校环境经营活动的行为，故没有理由要求解除合同。
证据二、2014年12月19日、2015年2月2日、2015年5月11日南岗区教育局房产管理科下达的搬迁通知，意在证明原、被告双方合同违反法律法规规定，原告要求被告限期搬离房屋合理合法，但被告至今仍未搬离该房屋。
被告对证据二真实性有异议，且证据的内容与原告无关。2014年12月19日搬迁通知显示是南岗区教育局房产管理科，所指的对象是长虹小学。该份通知被告从来没有见到过。2015年2月2日的搬迁通知，针对对象也是长虹小学。2015年5月11日的通知被告也没有收到，且证据超出了举证期限。
证据三、哈尔滨市教育局及财政局下达的三份文件，意在证明原、被告双方合同涉及的房屋不应当出租，如果出租给被告，违反相关法律法规规定。
被告对证据三有异议，该证据系复印件，不是原件。该证据是行政机关在系统内部自行发的的通知，是指导性文件，对抗不了原、被告双方依法签订的合同。
证据四、黑龙江省非税一般交款书回单，意在证明被告应于每年的年底缴纳下一年房屋租金，但是最后一次缴费是在2012年年底，缴纳的是2013年的房租。
被告认为证据四系复印件，证明不了被告缴费、欠费的事实，与本案无关。
证据五、接访材料2份，意在证明被告与他人的经济纠纷已经违反了合同规定。
被告认为证据五系复印件，不具有证明力，无法证明本案的事实。且从内容上看，只能反映被告租用原告房屋的事实。
被告为证明其抗辩主张的成立，向法庭出示如下证据并当庭举示：
证据一、租赁协议二份，意在证明在原告所举的2012年的合同之前，原、被告双方就一直有房屋租赁的协议存在，追溯到第一份合同是1999年签订的。
原告对证据一质证意见为这两份合同已经到期终止，与本案无关，不具有关联性，且双方出租房屋行为是历史遗留问题，不能因时间长，就确定合同有效。
证据二、2012年12月10日租赁协议及2014年2月28日房屋租赁补充协议各一份，意在证明原告方在2012年12月10日原有合同的基础上又与被告方签订了2014年2月28日的补充协议。合同的变更条款期限从原来的2015年12月31日延长至2017年12月31日，并更改了原来协议当中的经营项目、限制条款。
原告对证据二中的补充协议的质证意见为关于被告所述更改房屋经营项目等，与本案无关联性；关于约定签订新合同的事项，这是双方对签订新合同的规定，是意向性行为，不产生合同的法律效力。关于时间的延长，是因为合同履行不能，以及被告违约的情况，不应该受到期限的限制。
证据三、2015年1月19日南岗区教委房产科出示的证明一份、2009年2月19日长虹小学校出具的证明、2009年2月19日奋斗街道办事处出具的证明各一份，意在证明被告方与原告方的合同是真实的，有效的，而且经过了长虹小学教委等管理部门的认可。
原告认为证据三系复印件，不能证明真实性。且三份证明仅能证明被告承租原告的房屋，该问题属于历史遗留问题，不能因相关单位对于承租事实的予以确认而确认其合法有效，也不能因为承租的时间长，而确定合法有效。另外现在原告要求解除合同是基于双方合同出现了违反法律法规规定以及事实上的不能履行的情况，加之被告的一些违约行为，原告认为该合同无法继续履行。根据这个证明，可以证明该房屋的实际产权人是南岗区教育局，而不是长虹小学，长虹小学无权作出处分，必须听从上级管理部门的指挥，来处理该房产的问题。
证据四、2015年2月6日都市零距离对英琪鞋行停水停电一事的采访以及对此事孟繁旭律师事务所给予事件过程以及案情的评析，意在证明原告长虹小学不仅违约，而且违法的事实。
原告对证据四真实性、合法性、关联性均存在异议，该视频报道是哈尔滨电台为调查内容仅听从被告叙述所做，对于报道内学校的采访内容，也存在明显的剪辑，停电并非原告所为，是教育局统一停电，对于停电问题在相关网站上早有通知。并且被告为出售鞋子的商铺，即使停电对其经营产品也没有实质的影响。该证据证明问题没有其他的相关书证、物证予以佐证，对于孤证的视频资料不予采信。
证据五、原、被告双方的谈话录音（共7份），意在证明原告的违约事实以及违法行为的客观存在。
原告对证据五中2014年2月28日的录音真实性存在异议，因非合法取得，并且没有其他证据佐证；对证明问题有异议，该证据能证明的是2013年因为被告与他人经济纠纷，导致原告要求其停业整顿，该谈话可以证明关于在停业之后双方已经就之前停业问题，有可能造成的损失情况达成了一致意见，不存在其他损失问题，该问题已经处理完毕。关于录音里边提到的停电问题，是被告主观上的认为，主观上的单独叙述，学校方面从未对该问题予以承认。尤其在2014年12月5日的这份录音里，校长已经明确说了当时全楼停电，学校停电，学校放假半天，网上有通知。对于不能继续承租的问题，是因为该房产涉及教育局房产，并非学校自己可以作主，如果该录音是真实的，校长已经明确表示需征求上级意见。2014年10月8日的录音和2014年12月5日的录音里面存在部分相同的内容，可能存在拼接的嫌疑，需要法庭核实。
证据六、现场照片，证明长虹小学现在向外出租房屋，不仅仅是英琪鞋行一家，而且周边还有其他几家，这种行为是普遍行为，不是唯一的行为，而且依法签订了合同，应当依法受到法律保护。合同是合法有效的。
原告对证据六因为是被告拍摄的证据，真实性无从考证。对于证明问题也存在异议，该证据只能证明被告现在在正常营业，没有搬出，并且没有断电的情况。而其他店铺出租情况，系原告与其他民事主体之间的关系，与被告无关，与本案不具有关联性。
证据七、长虹小学向上级单位写的一份情况汇报，意在证明长虹小学一些违规、违法、违约的行为，其内容很详实，是长虹小学自己拟定并上交的。
原告对证据七真实性有异议，落款是长虹小学，但是没有盖章，教委是否有这份文件，需要核实。如果这份证据是真实的，只能说明之前是因为相关的历史遗留问题导致出租的情况。该说明也可以证明在承租过程当中，被告与他人的经济纠纷已经严重的影响了学校的环境，违反了合同的约定。对于之前房产科对学校下达的搬迁通知，学校已经送达给了被告，并且被告也对此提出了意见。因此被告在答辩中以及质证意见中称并未收到送达通知的意见是不真实的。
本院认证意见如下：原告举示的证据一、二真实性被告不予否认，本院予以采信；原告举示的证据三系教委文件，是教委对原告的指导性文件，不能否认合同效力，原告证据不能证实其主张，不予采信；原告举示的证据四、证据五系复印件，不予采信；被告举示的证据一、二、六的真实性予以采信；被告举示的证据三、四、五、七与本案无关，不予采信。
本院经审理确认案件事实如下：2012年12月10日，原告与被告签订租赁协议一份，涉案内容为：原告将坐落于哈尔滨市南岗区果戈里大街东侧北起第三门市的门市房租赁给被告使用，租赁期限为三年，自2013年1月1日起，至2015年12月31日止；年度租金为13万元整；被告不得从事有碍学校环境的经营活动，否则原告有权终止租赁协议并视为被告违约，原告所收取的租赁费不予退还；租赁协议期满，此协议即自行作废，被告如继续租赁，必须在租赁期满前三个月重新与原告签订新的租赁协议；在租赁期间若一方终止协议，必须提前一个月通知对方…2014年2月28日，原告与被告负责人周媚签订房屋租赁补充协议一份，主要内容为：更改补充原协议第四项第四款及新签订的《南岗区行政事业单位房屋租赁协议》为乙方在租赁期间可以改变经营项目，并可以转租该房屋；二、免收2014年1月1日至2015年4月30日房屋租金；三、原合同到期后原告将与被告签订新合同，新合同租赁期截止至2017年12月31日…现原告以被告违反约定，有阻碍学校经营活动的行为诉至法院，要求解除与被告的租赁合同并要求被告支付租金及承担诉讼费用，为此，双方形成诉讼。
本院认为：原、被告签订的合同是双方真实意思表示，并已实际履行多年，应为有效合同。双方均应遵照约定履行，原告虽主张被告违约要求解除合同，但并未举示充分的证据予以证实被告有违约行为，故其要求解除合同无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告哈尔滨市长虹小学的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王 兰
人民陪审员 朱宝泽
人民陪审员 高 婷
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 郭 芳