山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民一终字第520号
上诉人（原审被告）日照铭泰房地产开发有限公司，住所地日照市绿舟南路68号（辉煌国际海港城1号）。
法定代表人孙文杰，经理。
委托代理人谢兆越，北京中银（济南）律师事务所律师。
委托代理人孔云晓，北京中银（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）齐风才，居民。
委托代理人封海东，山东律苑律师事务所律师。
上诉人日照铭泰房地产开发有限公司（以下简称“铭泰公司”）因与被上诉人齐风才商品房销售合同纠纷一案，不服山东省日照市中级人民法院（2015）日民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人铭泰公司的委托代理人谢兆越与孔云晓、被上诉人齐风才的委托代理人封海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐风才在原审诉称，其与铭泰公司于2010年签订商品房买卖合同，约定购买铭泰公司开发的辉煌国际海港城酒店03-801号至03-812号房屋、6号楼2单元201号至205号房屋。合同签订后，其依约向铭泰公司交纳购房款共计9671984元（其中，2010年5月1日交付2万元，2010年5月20日交付8万元，2010年6月25日交付7571984元，2012年1月17日交付200万元）。后因所购房屋一直未交付，其要求铭泰公司退回购房款、解除双方商品房买卖合同。经协商双方达成解除协议，铭泰公司返还其购房款、收回商品房买卖合同，并赔偿其利息损失。后经其多次催要，铭泰公司一直未按约赔偿其利息损失，铭泰公司的行为给其造成了严重的经济损失。请求法院判令铭泰公司支付其利息损失3688269.95元。
铭泰公司在原审答辩称，对于2010年签订了商品房买卖合同，房屋的位置、套数、总价款均无异议；2013年5月31日，铭泰公司分两次退还齐风才全部购房款共计9671984元。对齐风才诉称的双方达成解除协议并约定赔偿利息损失有异议，当时齐风才要求退款，因公司资金紧张，四位股东与齐风才协商若不涉及利息可以退款，最后协商退款并退还了所有相关凭证，但双方并未签订解除协议，退款也不涉及利息。齐风才要求铭泰公司支付利息没有事实根据。
原审法院认定，2010年6月25日，齐风才与铭泰公司签订商品房买卖合同及补充协议各十二份，约定：出卖人（铭泰公司）以出让方式取得位于日照市绿舟南路68号、编号为16／23／2-9的地块的土地使用权（出让合同号为日国用（2005）第1025号）。经批准，出卖人在上述地块上建设商品房，现定名为海港雅阁酒店。买受人（齐风才）购买上述项目中的第006幢3单元801号至812号房。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房的批准机关为日照市房地产管理局，商品房预售许可证号为200801016。出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。自本合同生效之日起30天内，由出卖人向日照市房地产管理局申请登记备案。
2010年6月25日，铭泰公司出具收款收据，证实收到齐风才交付的上述房屋购房款共计7571984元。铭泰公司主张，上述房款，齐风才于2010年4月30日以刷卡方式支付16万元；于2010年5月4日以现金形式支付8万元；于2010年6月21日以承兑汇票形式支付500万元，汇票到期日2010年12月21日；于2010年6月24日以承兑汇票形式支付2331984元，汇票到期日2010年12月24日。齐风才予以认可。
2010年6月25日，双方还签订了商品房认购书一份，约定：乙方（齐风才）认购的商品房位于日照市东港区绿舟南路68号辉煌国际.海港城一区006号楼2单元201至205号房，建筑面积1405.55平方米，认购总价款为10813329元；乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金10万元，作为签订《商品房买卖合同》的担保，并应于2010年9月25日前一次性付清全部房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议；乙方如按本认购书的约定按时向甲方支付相应款项，则乙方支付的定金可抵作房款。若乙方未按时向甲方支付相应款项，则本认购书自动解除，乙方无权要求返还定金。
认购书签订前后，齐风才于2010年5月1日、20日分两次交纳6号楼2单元201号至205号房屋的购房定金共计10万元；2012年1月17日，山东丰采矿业有限公司代原告汇入铭泰公司账户购房款200万元。
齐风才向铭泰公司交纳的购房款、定金共计9671984元，铭泰公司已于2013年5月31日分两次退还给齐风才。
齐风才还主张，双方于2012年5月31日签订协议一份，约定：一、双方同意解除所签订的甲方（齐风才）购买乙方（铭泰公司）开发的辉煌国际海港城酒店03-801号-03-812号房屋及6号楼2单元201号-205号房屋的购房合同，甲方退还上述购房合同及支付的购房款收据原件。二、乙方将上述甲方支付的购房款共计9671984元退还甲方，并按甲方支付购房款日起截至乙方将购房款退还甲方之日以月利率1.2%计算赔偿甲方购房款损失，乙方承诺于2012年12月31日前将购房款损失一次性支付给甲方。三、若乙方到期不能履行付款义务，由甲方所在地法院管辖，乙方放弃一切诉权、抗辩权。该协议落款甲方处齐风才签名，乙方代表处申维君签名。
铭泰公司抗辩，双方2010年签订的商品房买卖合同已于2013年5月经齐风才与铭泰公司董事长张允森协商一致解除，双方并未签订书面解除协议，亦未约定赔偿利息损失；对齐风才提交的协议的真实性及合法性均有异议：铭泰公司其他人员均不知道存在该协议，当时铭泰公司的法定代表人为张允森，申维君是总经理，申维君未经授权不能代表铭泰公司对外进行活动，若是公司行为，应当加盖公章；2014年1月份申维君离开铭泰公司，申维君在协议上签字为个人行为；据铭泰公司了解，齐风才与申维君私交很好，且二人存在金钱往来；协议严重损害了铭泰公司的利益，且未注明一式几份，盖章生效还是签字生效，无论从形式还是从内容来看，该协议都不合法。
2011年8月22日至2013年6月19日期间，铭泰公司的法定代表人为张允森，职务为董事长。2011年8月22日至2014年1月期间，申维君任铭泰公司的总经理。
原审法院在审理（2014）日民一初字第23号、24号民事案件过程中，经向日照市房地产管理局了解，（日）房预售证第200801016号商品房预售许可证项下房屋中，海港雅阁酒店项目系整体作为其中的一套。
原审认定上述事实有双方当事人当庭陈述、协议、商品房买卖合同、收款收据、企业信息等证据证实。
原审法院认为，齐风才与铭泰公司于2010年6月25日签订的商品房买卖合同及补充协议各十二份，约定齐风才购买铭泰公司预售的涉案商品房多套。各商品房买卖合同中载明涉案各商品房的预售许可证号为200801016，但经向预售商品房的批准机关核实，涉案各商品房所属海港雅阁酒店系整体作为一套包括在上述预售许可证中，涉案各商品房并未单独取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，双方于2010年6月25日签订的涉案商品房买卖合同及补充协议各十二份均无效。
齐风才与铭泰公司于2010年6月25日还签订认购书一份，约定齐风才认购铭泰公司位于日照市东港区绿舟南路68号辉煌国际.海港城一区006号楼2单元201至205号商品房。该认购书中对商品房的基本状况、认购总价款及付款方式、付款时间、违约责任等均进行了约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。因该认购书所涉房屋亦未单独取得商品房预售许可证明，该认购书亦无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的商品房买卖合同及补充协议、认购书因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，铭泰公司应当返还齐风才已付购房款，并应按照过错程度赔偿齐风才的损失。铭泰公司已于2013年5月31日退还齐风才交付的购房款共计9671984元。
齐风才主张铭泰公司应当赔偿其利息损失，按照双方约定的月利率1.2%自其交付购房款之日起算至铭泰公司退还购房款之日2013年5月31日止。为证明自己的主张，齐风才提交2012年5月31日协议一份。铭泰公司对齐风才提交的协议的真实性及合法性均有异议，主张双方并未签订书面解除协议，铭泰公司亦未同意赔偿齐风才利息损失。但是，协议上铭泰公司代表处由申维君签名确认，申维君于2011年8月22日至2014年1月期间任铭泰公司总经理，作为铭泰公司的高级管理人员，双方因商品房买卖合同发生纠纷时，申维君在纠纷解决协议上签名的行为，属于与职务相关的行为，应当认定为职务行为。铭泰公司关于申维君未经授权签订协议的行为应当认定为个人行为的抗辩不成立，对此不予采纳。另外，铭泰公司主张齐风才与申维君私交很好，协议侵害铭泰公司的利益，但未能提供齐风才与申维君恶意串通损害其利益的证据，对其该抗辩，亦不予采纳。申维君在协议上签名的相应法律后果，应由铭泰公司承担。
双方签订的商品房买卖合同因违反法律强制性规定而无效，双方均对合同无效负有过错，应当各自承担责任，但责任分担的大小及赔偿数额的确定属于双方意思自治的范围，铭泰公司自愿按月利率1.2%赔偿齐风才的利息损失（自原告交付购房款之日起至被告退还购房款之日止），不违反法律规定，应予确认。因此，铭泰公司应当赔偿齐风才利息损失3157568.72元（其中，500万元自承兑汇票到期后首日2010年12月22日起算，2331984元自承兑汇票到期后首日2010年12月25日起算，24万元自2010年6月25日起算，2万元自2010年5月1日起算，8万元自2010年5月20日起算，200万元2012年1月17日起算，均按月利率1.2%计算至2013年5月31日）。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、日照铭泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿齐风才利息损失3157568.72元；二、驳回齐风才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36306元，由齐风才负担5224元，由日照铭泰房地产开发有限公司负担31082元；诉讼保全费5000元，由日照铭泰房地产开发有限公司负担。
上诉人铭泰公司上诉称，一是申维君无权代表铭泰公司与齐风才签订《协议》，铭泰公司诉前亦不知道该《协议》的存在，该《协议》对铭泰公司无约束力。申维君与齐风才所签订的《协议》不真实，属于恶意串通损害铭泰公司利益的行为，该《协议》应认定为无效。齐风才与申维君签订的《协议》实为解除《商品房买卖合同》的协议，因《商品房买卖合同》无效，不存在解除的问题。因此，原审法院依据齐风才与案外人申维君签订的《协议》判决铭泰公司按月利率1.2%赔偿齐风才利息损失错误。二是在双方对《商品房买卖合同》无效均有过错，铭泰公司即使赔偿齐风才经济损失也应以实际损失为限，即只应按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿其利息损失。计算利息的基数应以案涉辉煌国际海港城酒店03-801号至03-812号房屋购房款7571984元为限。对于《商品房认购书》中涉及的6号楼2单元201号至205号房屋定金10万元，以及2012年1月17日未经铭泰公司同意由案外人汇款200万元，不应作为购房款计算利息。请求改判铭泰公司按中国人民银行同期同类贷款利率向齐风才支付购房款利息（其中，500万元自承兑汇票到期后首日2010年12月22日起算，2331984元自承兑汇票到期后首日2010年12月25日起算，24万元自2010年6月25日起算，均计算至2013年5月31日）；本案一、二审案件受理费由齐风才负担。
被上诉人齐风才答辩称，一是原审认定齐风才与铭泰公司就商品房买卖合同无效后的损失赔偿等问题所达成的协议合法有效是正确的。申维君作为铭泰公司的总经理，对商品房买卖合同不再履行后的相关善后事宜的处理是其经营活动的一部分，其有权签订该协议。解除协议独立于购房合同，不因购房合同无效而无效。相关利息标准的约定属正常范围，原审予以支持并无不当。购房合同不能履行的真正原因系铭泰公司不能交付房屋所造成，铭泰公司对没有单个房屋的预售许可证导致合同无效存在主要过错，在融资成本高昂的情况下，由铭泰公司支付适当利息是公平合理的。二是齐风才向铭泰公司累计支付购房款9671984元，齐风才所交纳的定金10万元和200万元也应认定为购房款，对此双方所签订的协议亦已确认，该款一直由铭泰公司占有使用，由其支付利息也是公平合理的。请驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，二审争议的焦点问题是，铭泰公司是否应按月利率1.2%赔偿齐风才所支付的购房款利息损失3157568.72元。铭泰公司上诉主张，申维君无权代表铭泰公司与齐风才签订《协议》，该《协议》无效，对铭泰公司无约束力，原审按月利率1.2%赔偿齐风才利息损失错误。铭泰公司即使赔偿也只应按中国人民银行同期贷款利率计算赔偿其利息损失。计算利息的基数应以7571984元购房款为限，齐风才所交纳的定金10万元和200万元不应作为购房款计算利息。本院认为，2011年8月22日至2014年1月，申维君任铭泰公司总经理。铭泰公司章程规定，主持公司的生产经营管理工作是总经理的主要职权之一，申维君作为铭泰公司总经理，在其职权范围内所从事的生产经营管理行为应为履行铭泰公司的职务行为。齐风才与铭泰公司签订了商品房买卖合同和补充协议以及商品房认购书，并据此向铭泰公司交纳购房款7571984元和定金210万元。在铭泰公司不能交房的情况下，2012年5月31日，铭泰公司的总经理申维君与齐风才签订协议一份，就铭泰公司向齐风才退回购房款及定金和损失补偿问题作出了明确约定。申维君与齐风才此种签约行为应为其在职权范围内履行公司职务的行为，其行为后果当然由铭泰公司承担。铭泰公司主张申维君与齐风才所签协议无效及对其无约束力的理由不成立。铭泰公司已实际占有使用了齐风才所交纳的购房款及定金，在铭泰公司向齐风才返还上述款项的基础上适当进行损失补偿亦在情理之中。银行同期贷款利息作为法定孳息本应属于相关款项所有人，在此基础上双方约定以稍高于银行同期贷款利率的标准进行补偿亦在情理之中。双方协议约定以月利率1.2%，即年利率14.4%的标准进行补偿，此种约定并非畸高，亦在合理范围之内，原审据此予以判决支持齐风才部分诉讼请求并无不当。齐风才所交纳的定金210万元亦由铭泰公司实际占有使用，原审按照铭泰公司实际占有使用时间支付齐风才相应的利息损失亦无不妥之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32080元，由日照铭泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张爱华
代理审判员 王海娜
代理审判员 毕中兴
二〇一五年十二月四日
书 记 员 李明明