广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第2142号
原告刘江，男，汉族，身份证住址：重庆市垫江县，公民身份号码：×××2099。
委托代理人邓玲，广东顺航律师事务所律师。
委托代理人邓涛，广东顺航律师事务所辅助人员。
被告刘尚娥，女，香港特别行政区居民，居民身份证号码：×××9765（A）。
第三人东莞市广升房地产投资顾问有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人谢章军。
第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行，经营场所：东莞市。
负责人叶有明。
第三人东莞市广汇科技小额贷款股份有限公司，住所地：东莞市南城区。
法定代表人袁德宗。
原告刘江诉被告刘尚娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加东莞市广升房地产投资顾问有限公司（以下简称广升公司）、中国银行股份有限公司东莞塘厦支行、东莞市广汇科技小额贷款股份有限公司（以下简称广汇公司）作为第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告刘江及其委托代理人邓玲、被告刘尚娥到庭参加诉讼。第三人广升公司、中国银行股份有限公司东莞塘厦支行、广汇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘江诉称，2015年8月10日，原告通过第三人广升公司的介绍，与被告签订《房地产转让合同》。原告以1780000元的价格购买被告位于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪尚居（一期）1#住宅楼1单元701房，房产证号为粤房地权证莞字第××号，双方在《房地产转让合同》第二条中约定“买卖双方约定须在2015年10月20日前办理该物业产权转移过户申请手续”，在合同第五条中约定“买卖双方约定，在买方同贷书下来2个工作日内买方支付购房首期款给卖方用于结清卖方银行欠款，金额以卖方出具的欠款清单为准，剩余购房首期款在办理该物业房地产权过户当日支付”，在合同第六条中约定“买卖双方约定卖方在2015年8月30日将该物业交付给买方，逾期交付的，则卖方每延迟一日须向买方支付房款总价的2‰作为违约赔偿”。依照上述合同约定，被告应于2015年8月30日前将案涉房屋交付给原告使用，并于2015年10月20日前办理过户手续。合同签订后，原告如期向被告支付了定金，并前往银行办理相关的贷款手续，因被告资金不足原告代被告向案涉房屋贷款银行偿还了尚欠的按揭楼款，办理了银行抵押注销登记，并于2015年11月6日向被告支付200000元专门用于被告清偿××的借款，以便注销抵押权登记。截至目前为止原告共向被告支付购房款980000元，依照双方的约定被告在收到原告的购房款后应按时向原告交付房屋并协助原告办理案涉产权的过户手续，而被告在原告以及房产中介多次催促下不但未按时将房屋交付给原告使用，且一直拒绝办理第二顺序抵押权登记注销手续，拒绝将案涉房屋产权证过户至原告名下。被告的上述行为，违反了双方合同的约定，严重损害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告要求被告继续履行合同，协助原告办理案涉房屋的过户手续并承担逾期交付房屋的违约责任，故特向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行合同，将案涉房屋的产权证过户至原告名下；2、被告向原告支付逾期交房的违约金405840元（从2015年9月1日以每日2‰暂计算至2015年12月22日，最终应计算至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘尚娥辩称，被告同意继续过户，但不同意向原告进行赔偿，当时被告迁移户口至香港，没有故意拖延，也与原告进行沟通，原告也表示同意，但之后原告提起诉讼。
第三人广升公司、中国银行股份有限公司东莞塘厦支行在法定期限内未向本院提交任何证据，也未提交任何陈述。
第三人广汇公司并未到庭参加诉讼，但庭审后向本院提交书面告知函以及利息计算表，主张根据第三人广汇公司的房产抵押注销流程，被告与第三人广汇公司的客服人员确定提前还款金额及签订提前还款申请书，并通过转账方式结清贷款，在收到款项后五个工作日内安排人员与被告办理注销登记，第三人广汇公司将提供东莞市房地产抵押权转移、变更、注销登记申请书（一式两份）、结清证明（一式一份）及授权委托书（一式一份）、被告需带身份证原件、复印件及房产证原件一并到东莞市塘厦镇房管所办理房产抵押注销登记，在第三人广汇公司收到注销登记回执后借贷关系正式结束。截至2016年4月25日，被告尚欠借款本金131250元，利息37800元，违约金9000元，合共需还款178050元。
经审理查明，被告于2008年向东莞市新世纪润城实业投资有限公司购买位于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪尚居（一期）1#住宅楼1单元701房屋，产权人登记为被告，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号，分别抵押于第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行（××），抵押期间为2008年12月11日至2028年12月11日，房地产他项权证号为2400040625；抵押于第三人广汇公司（××），抵押期间为2014年10月14日至2016年10月13日，房地产他项权证号为2400331201；曾抵押于李程悦，期限为2012年5月22日至2013年5月21日，现已办理注销抵押权。根据原告的申请，本院依法作出（2015）东三法民一初字第2142号之一民事裁定书，对案涉房屋进行了查封。
2015年8月10日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人广升公司作为经纪方签订一份编号为NO：0000449的《房地产转让合同》，约定被告将案涉房屋转让给原告，转让价格为1780000元，原告同意于签订合同当日支付定金50000元，于2015年8月11日前支付剩余定金50000元，剩余楼款1680000元由原告于2015年8月18日前向银行申请按揭贷款进行支付，被告需配合原告办理银行按揭手续，申请按揭贷款所发生的评估费、抵押登记费、查档费、律师费、保险费、担保费、公证费等由原告支付，在同贷书审批下来2个工作日内原告将部分购房首期款支付给被告用于结清被告银行欠款，金额以被告出具欠款清单为准，剩余购房首付款在办理在办理过户当日支付，被告需在签订合同3个工作日内向相关银行申请提前还款手续；原、被告双方须在2015年10月20日前办理过户申请手续，办理过户的所需费用由原告负担；原告逾期支付全部价款超过十日的，被告有权解除合同，没收定金，并有权将案涉房屋出售给他人；原告逾期支付全部楼款，被告不解除合同的，每延迟支付一日原告需向被告支付购房款总价的2‰作为违约金，过户所需费用由原告承担；被告于2015年8月30日将案涉房屋交付给原告，逾期交付的，每延迟交付一日被告需向原告支付购房款总价的2‰作为违约金；鉴于经纪方已促成原、被告双方签订合同，原告需在签订合同30日内向第三人广升公司支付佣金15000元，每延迟一日，需支付佣金额3%作为违约金；如原告未能履行合同条款，导致合同不能顺利完成，视为违约，被告不予退还定金，并将案涉房屋出售给他人，如被告未能履行合同条款，导致合同不能顺利完成，视为违约，被告需双倍返还定金给原告。原告于2015年8月10日向被告支付定金100000元，于2015年9月2日向被告支付首付款100000元。2015年11月5日，被告前往广东省东莞市东部公证处办理了公证委托，同日原告与被告签订一份《补充协议》，约定在被告办理完案涉房屋公证委托后，原告支付第二笔购房款200000元至被告在中国建设银行塘厦支行62×××05的账户用于偿还案涉房屋××李程悦的债务；由原告用第三笔购房款580000元结清案涉房屋第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行的债务；如原告支付上述共计980000元给被告后，被告仍不足以清偿案涉房屋的欠款或欠债，由被告自行处理未还清的款项；如被告挪用上述款项导致延误双方交易手续，被告需承担相应的经济及法律责任。原告于2015年11月6日向被告转账支付200000元，于2015年11月10日向被告转账支付580000元。2015年12月23日，原告委托广东顺航律师事务所向被告发出《律师函》，以被告拒不交付房屋以及注销第二顺序抵押权构成违约，要求被告接到《律师函》当日交付案涉房屋以及办理注销第二顺序抵押权手续。
原告主张其于2015年8月26日向邮政银行横沥支行申请了按揭贷款，于2015年9月获得银行同意放款，贷款金额为800000元；原告主张《补充协议》向被告支付购房款用于偿还案涉房屋的所欠第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行以及第三人广汇公司的债务，书写为偿还李程悦的债务属于笔误，但被告至今尚未偿还第三人广汇公司的债务，没有办理有关第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行抵押权注销登记手续，同时也没有交付房屋给被告，因此被告构成违约。对于上述主张，原告提供了一份《贷款结清证明》复印件，该证明显示由第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行于2015年11月19日出具，主要内容为被告在第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行就案涉房屋抵押借款借款616000元于2015年11月11日全部结清。现原告要求被告继续履行合同，将案涉房屋过户至原告名下，同意先行代被告清偿第三人广汇公司的债务以便办理注销抵押权的手续，以促使案涉合同能继续履行，上述代为清偿的款项应在未支付的购房款中进行抵扣，并自支付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；原告尚欠被告购房款800000元，愿意一次性支付给被告，并要求被告应按《房地产转让合同》的约定自2015年9月1日起按总楼款每日2‰的标准支付违约金至实际交付房屋之日。
被告则主张签订合同时原告知悉被告尚欠第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行以及第三人广汇公司的贷款没有结清，原告称其可一次性支付1000000元给被告用于偿还贷款，但双方并未约定支付上述款项的时间，期间被告因需要将户口迁往香港，告知原告需办理完迁户口手续才能继续进行交易；后双方于2015年11月5日办理了公证委托，确认原告于2015年11月6日转账支付200000元，但其转账支付另外一笔580000元款项并未告知被告，被告并不知情，也未偿还第三人广汇公司的贷款；确认收到《律师函》，收到《律师函》后也与原告进行协商，但原告已经向法院提起诉讼；确认原告于2015年8月申请了按揭贷款，也确认在签订《房地产转让合同》前已经还清了李程悦的债务，也确认已经偿还了第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行的债务，但并未办理注销抵押权登记手续；被告确认尚未向原告交付房屋，但不同意支付原告主张的违约金，在法院作出判决之前，不同意继续履行合同。
根据原告的申请，本院传唤证人龙某出庭作证，证人主张其是第三人广升公司的员工，其陈述原、被告双方签订《房地产转让合同》后，原告依约履行了支付定金、申请按揭贷款、支付首付款的义务，签订《补充协议》后，原告也按约支付了赎楼款，已经结清了第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行贷款，但尚未注销抵押权；当时签订《补充协议》时约定被告负责偿还第二抵押权人的债务，但因为笔误，注明为偿还李程悦的债务，实际上应为第三人广汇公司的债务，但由于被告以第三人广汇公司提前还款需要支付的利息过高拒绝办理提前还款的手续。证人龙某作证时向本院提交了一份与原告提供的《贷款结清证明》原件，内容与原告提供的复印件一致。原告确认龙某的证人证言，可证实被告存在违约的事实。被告则不确认证人证言，证人与原告认识，证言并不足以采信。
另查，被告于2010年9月16日与案外人陈光胜登记结婚。原告于2015年12月28日以被告构成违约为由提起本案诉讼，请求判如所请。经本院释明，原告主张如法院认定案涉合同无法继续履行，在本案中不予变更诉讼请求。
以上事实，有原告提供的《房产登记信息查询结果》、《房地产转让合同》、《补充协议》、公证书、房地产权证复印件、《收据》、交易明细、《律师函》、快递单、《贷款结清证明》复印件、微信记录、证人龙某的证人证言、被告提供的结婚证、证人龙某提供的《贷款结清证明》以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，第三人广升公司、中国银行股份有限公司东莞塘厦支行、广汇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供任何证据和陈述，应自行承担由此产生的不利后果。
原、被告双方签订的《房地产转让合同》以及《补充协议》是双方真实意思的表示，约定的内容条款并没有违反法律法规强制性的规定，故本院认定案涉的《房地产转让合同》以及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。
本案中，《房地产转让合同》签订后，原告并未按照合同约定于2015年8月18日前申请按揭贷款，而是于2015年8月26日才申请按揭贷款，被告也未按约定于2015年8月30日向原告交付房屋，可知双方并未严格按照合同约定的期限履行义务，均存在一定的瑕疵。原、被告于2015年11月5日签订《补充协议》，就继续履行合同进行约定，视为双方就之前履行合同过程中的瑕疵达成谅解，同意继续进行交易。但在签订《补充协议》后，原告按约向被告支付了赎楼款共计780000元，截至一审辩论终结前，被告尚未偿还第三人广汇公司的债务，也未办理注销第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行抵押权的手续，已构成根本违约。因此原告作为守约方，依法依约有权选择要求违约方承担违约责任或要求违约方继续履行合同。现原告要求继续履行合同，并将案涉房屋过户登记在原告名下，但案涉的《房地产转让合同》以及《补充协议》能否继续履行，本院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。
首先，案涉房屋为被告婚前购买的房屋，产权登记人为被告，并不存在共有人，故案涉房屋的转让并不损害共有权人的合法权益。
其次，案涉房屋现抵押于第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行以及第三人广汇公司处，案涉房屋的转让应先清偿所欠第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行以及第三人广汇公司的全部债务，注销该抵押权。现根据原告及证人龙某提供的《贷款结清证明》显示被告已经结清所欠第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行的债务，第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行应协助配合办理注销房产抵押登记手续（房地产他项权证号为2400040625）。而第三人广汇公司的债务尚未结清，虽然被告主张在判决之前不同意继续履行合同，但参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。因此，原告可代替被告清偿所欠第三人广汇公司的债务，使第三人广汇公司对案涉房屋的抵押权（房地产他项权证号为2400331201）消灭，因清偿所产生的费用，在原告应支付给被告的剩余购房款中予以抵扣。而原告主张其代为清偿债务需要自支付之日按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，本院认为该款属于原告应向被告支付的购房款，原告主张的利息缺乏依据，本院不予支持。
再次，《房地产转让合同》约定办理案涉房屋过户所需的费用均由原告支付。
最后，《房地产转让合同》约定案涉房屋的转让总价为1780000元，原告现已支付980000元，剩余800000元尚未支付，该款在扣除了原告代替被告清偿所欠第三人广汇公司的债务后的金额，即为原告还应支付给被告的购房款，此款原告表示愿意且有能力一次性支付给被告，有利于合同的履行，本院予以准许。
另，原告主张的违约金，如上所述，原、被告在履行《房地产转让合同》中均存在瑕疵，并未严格按照合同约定时间履行，双方于2015年11月5日签订《补充协议》时已超过约定的交付时间，但双方也未就交付房屋在《补充协议》中进行明确，也没有证据显示原告就迟延交付房屋提出异议；签订《补充协议》后，被告并未按约履行，原告向被告发出《律师函》，要求被告接到《律师函》当日向原告交付房屋，被告确认签收邮件，但并未交付房屋，因此本院认为被告应自2015年12月24日起按《房地产转让合同》约定按每日楼款总价2‰的标准支付逾期交房的违约金，经核算，截至本案一审判决作出之时（2016年6月15日）违约金数额为1780000元×2‰×186天=662160元，明显过高，本院结合本案原、被告在履行合同过程的实际以及原告因被告延迟交付房屋的损失情况，酌定调整为被告应向原告支付总楼款10%的作为延迟交付房屋的违约金，核算为178000元。原告诉请的违约金在上述范围内的本院予以支持，超出部分予以驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条的规定，判决如下：
一、第三人中国银行股份有限公司东莞塘厦支行应于本判决发生法律效力之日起五日内协助配合原告刘江办理位于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪尚居（一期）1#住宅楼1单元701房屋（粤房地权证莞字第××号）注销房产抵押登记（房地产他项权证号为2400040625）；
二、原告刘江应于完成第一判项注销抵押登记之日起三十日内代被告刘尚娥向第三人东莞市广汇科技小额贷款股份有限公司清偿位于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪尚居（一期）1#住宅楼1单元701房屋（粤房地权证莞字第××号）的贷款债务、办理注销房产抵押登记（房地产他项权证号为2400331201），第三人东莞市广汇科技小额贷款股份有限公司予以协助配合；
三、被告刘尚娥应于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪尚居（一期）1#住宅楼1单元701房屋（粤房地权证莞字第××号）完成第二判项注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至原告刘江名下，相应的过户税费由原告刘江支付，并将上述房屋交付给原告刘江；
四、原告刘江应于上述房屋办理过户登记当天向被告刘尚娥支付转让余款（计算方式：转让余款=尚欠楼款800000元—本判决第二项所涉代为向第三人东莞市广汇科技小额贷款股份有限公司清偿的债务金额）；
五、被告刘尚娥应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘江支付违约金人民币178000元；
六、驳回原告刘江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24286元、保全费2520元，原告刘江已预交，由原告刘江负担1978元，被告刘尚娥负担24828元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黎杰安
人民陪审员 曾 雯
人民陪审员 ＸＸ娣
二〇一六年六月十五日
书 记 员 肖 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。