湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终796号
上诉人（原审被告）：吴亮，男，1978年10月12日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：匡仁国，湖北思壮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北人信房地产开发有限公司，住所地武汉市武汉经济技术开发区经开万达广场写字楼C6座16层。
法定代表人：李晓明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋经传、邓攀，湖北楚义君律师事务所律师。
上诉人吴亮因与被上诉人湖北人信房地产开发有限公司（以下简称人信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016)鄂0105民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人吴亮上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回人信公司的全部诉讼请求。理由：1、一审判决认定租金数额有误，吴亮支付的装修押金13077元应当抵扣租金，实际为229287元。2、一审判决混淆了租赁合同和物业管理合同两个法律关系。3、一审法院拒绝受理吴亮的反诉，且在未核实相关事实的情况下草率下判，侵害了吴亮的合法权益。
被上诉人人信公司辩称，根据合同约定及武汉汉阳人信汇商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）在一审中的说明，人信公司有权主张物业费及空调费；吴亮支付的装修押金13077元已经冲抵了租金，押金收据原件已由人信公司收回并持有，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
人信公司向一审法院起诉请求：一、判决解除双方2014年1月27日签订的《租赁合同》；二、判令吴亮支付人信公司商铺租金140,105元、物管费和空调费67,146元，合计207,251元（暂计算至2016年4月30日，实际计算至被告腾退之日止）；三、判令吴亮支付违约金32,896.41元（暂计算至2016年5月31日，实际计算至吴亮付清欠款之日止）；四、本案诉讼费用由吴亮承担。
一审法院查明，2014年1月27日，人信公司与吴亮签订《租赁合同》一份，合同主要约定：“人信公司（甲方）将位于汉阳人信汇商业广场地上7-302号商铺出租给吴亮（乙方），套内面积共计361平方米；租赁期限为5个租约年，自2014年4月26日起至2019年4月25日止；第一个、第二个租约年租金标准为60元/月/平方米，即租赁区域月租金为21,660元。为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准基础上免除乙方前两个租约年每年4个月租金。第3、4、5个租约年租金标准在上一年租金标准上环比递增4%，租赁区域月租金分别为22,526.40元、23,428.90元、24,367.50元。租金以每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期届满前15日向甲方支付下期租金；乙方委托商业管理公司负责本合同的运营及物业管理，乙方在租赁期限内每月应支付物业管理费19元/套内面积平方米，合计每月6,859元、空调费为12元/套内面积平方米，合计每月4,332元，支付方式同房屋租金，应按合同约定向甲方或商业管理公司支付；乙方逾期向甲方或商业管理公司交纳应付款项或费用的，每逾期一天乙方按照欠款金额的千分之一向甲方或商业管理公司支付逾期付款违约金，直至乙方付清全部拖欠款项之日止；乙方同意交纳2个月的租金即43,320元作为合同履约保证金，如乙方未按约交纳租金或物业管理费，甲方或商业管理公司有权从履约保证金中直接予以抵扣，不足部分仍有权向乙方追索；乙方迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同。合同解除后如乙方未按约定归还租赁区域的，则甲方有权采取相应的强制措施，包括但不限于封铺、将乙方在租赁区域的财物强制搬出等。”2014年1月27日，商业管理公司与吴亮签订《物业管理服务合同》一份，合同主要约定与上述《租赁合同》中关于物业管理部分的约定基本一致。2015年8月，人信公司与吴亮签订一份《补充协议》，补充协议主要约定：确认吴亮截止2015年8月15日，共计欠费396,923元，吴亮应分期付清所欠费用，为扶持吴亮经营，人信公司同意免除上述欠缴费用的滞纳金。
一审另查明:吴亮自商铺营业后，交纳了商铺租金210,210元，物管费和空调费203,303元，合计413,513元，另交纳了履约保证金43,320元。自2015年10月起至2016年4月止，吴亮尚欠人信公司商铺租金140,105元、物业管理费及空调费67,146元，合计207,251元。2016年4月19日后，吴亮所经营的商铺未营业。关于未营业的原因双方有争议，吴亮认为系人信公司封铺所致，人信公司在庭审时否认封铺，同时表示按照合同约定，如吴亮严重违约则人信公司有权解除合同并采取封铺措施。
一审法院认为，人信公司、吴亮签订的租赁合同与物业管理服务合同系双方真实意思的表现，合法有效，应当受到法律保护。根据双方合同约定和吴亮付款情况，自2015年10月起至2016年4月止，吴亮尚欠人信公司租金、物业管理费及空调费共计207,251元未支付。吴亮的欠费行为已构成违约，应承担向人信公司支付拖欠的租金、物业管理费、空调费以及逾期付款滞纳金的民事责任。关于逾期付款滞纳金的问题，根据双方签订的租赁合同与物业管理服务合同的约定，吴亮本应按欠款金额的千分之一按日向人信公司支付逾期付款滞纳金。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合吴亮已履行部分付款义务、人信公司同意为扶持吴亮经营减免部分租金费用以及合同约定的逾期付款违约金过高等实际情况，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量，对逾期付款滞纳金作适当调整，具体标准为以吴亮尚欠人信公司的租金、物业管理费及空调费共计207,251元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年5月1日（吴亮最后一次履行付款义务的次日）起至欠款本金付清之日止。关于吴亮提出的物管费和空调费不应由人信公司向吴亮主张的抗辩理由，根据租赁合同和补充协议的约定，涉案商铺系人信公司委托商业管理公司进行物业管理，物业管理费和空调费由吴亮向人信公司或商业管理公司支付，故该抗辩理由与合同约定不符，不予采纳。关于吴亮提出的开业率未达到70%，也未通过消防验收，吴亮本没有交纳租金的义务，已交纳的租金应当由人信公司返还的抗辩理由，因吴亮已向人信公司交纳了一年多的租金、物业管理费和空调费，其缴费行为已表明双方已按合同相关约定履行，故该抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于吴亮提出的人信公司所诉欠租数额有误，且履约保证金43,320元应当予以抵扣的抗辩理由，以查明的欠费金额为准，为便于结算，可将履约保证金43,320元抵扣欠费金额。关于吴亮提出的人信公司关停了吴亮营业场所，给吴亮造成了经济损失的抗辩理由，因未能提供充分的证据予以支持，且与本案属不同法律关系，吴亮如主张经济损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、吴亮支付人信公司房屋租金、物业管理费及空调费共计207,251元，此款与吴亮已交的履约保证金43320元抵扣，实际还应支付163931元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、吴亮于本判决发生法律效力之日起十日内支付人信公司逾期付款滞纳金，以163,931元为标的，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2016年5月1日起至欠款本金付清之日止；三、驳回人信公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,903元（人信公司已预交），减半收取2,451.50元，由吴亮负担。吴亮应将所负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给人信公司。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
本院另查明，商业管理公司是人信公司的全资子公司。一审中，商业管理公司向一审法院提交书面《情况说明》，明确表示：1.诉争商铺的物业管理是人信公司委托商业管理公司负责；2.人信公司、吴亮签订的租赁合同中对物业管理费、空调费的收取标准有明确约定，商业管理公司确认上述费用由人信公司收取；3.吴亮向人信公司支付拖欠的物业管理费、空调费及逾期付款滞纳金后，商业管理公司不再向其主张物业管理费和空调费。
二审中，人信公司、吴亮均认可吴亮支付装修押金13077元的收据原件现由人信公司持有。
本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求及理由审理。
关于欠租金额，双方对应付款项无异议，就已付款项凭证一审中双方当事人进行了质证，一审据此认定金额并无差错。吴亮上诉称一审判决认定租金数额有误，理由是吴亮支付的装修押金13077元还应抵扣租金。而人信公司称装修押金13077元已经冲抵了租金，押金收据原件已由人信公司收回并持有。通过常理分析，押金未退的情况下收据原件应当由付款人吴亮持有，而人信公司、吴亮均认可吴亮支付装修押金13077元的收据原件现由人信公司持有，吴亮并不能说明其未持有收据原件的充足理由，人信公司的辩称意见符合常理，本院予以支持。吴亮的该项上诉理由本院不予支持。
关于人信公司是否有权向吴亮主张物业管理费、空调费的问题。案涉租赁合同、物业服务合同均约定，租金及物业管理费、空调费吴亮均可向人信公司或商业管理公司支付，现人信公司主张吴亮支付物业管理费、空调费，诉讼中商业管理公司出具书面意见予以认可，故一审判决吴亮向人信公司支付物业管理费、空调费并无不当，吴亮称人信公司无权向吴亮主张物业管理费、空调费的上诉理由本院不予支持。
关于吴亮称一审法院拒绝受理吴亮的反诉，在未核实相关事实的情况下草率下判，侵害了吴亮的合法权益的问题，因吴亮不能证明在何时递交了反诉状，本案中亦无记载，而本案的审理并不影响吴亮另行主张权利；吴亮也未举证证明一审未核实哪些具体事实及对本案的审理有何影响，故对吴亮称一审程序违法的上诉理由，本院亦不予支持。
综上，上诉人吴亮的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4903元，由吴亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年三月十四日
书记员 饶诗敏