广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1768号
原告孙禹，男，汉族，1976年4月25日出生，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人韩军，广东卓尚律师事务所律师。
被告史彦杰，男，汉族，1987年7月15日出生，住址陕西省蒲城县。
委托代理人淦家珍，广东广和律师事务所律师。
委托代理人冯媛媛，广东广和律师事务所实习律师。
被告匡明明，女，汉族，1991年10月30日出生，住址湖北省监利县。
委托代理人唐秀荣，广东伟然律师事务所律师。
第三人欧宪彬，男，汉族，1983年7月3日出生，住址广西钦州市钦南区。
第三人唐飚，男，满族，1981年2月27日出生，住址吉林省吉林市船营区。
原告孙禹与被告史彦杰、被告匡明明、第三人欧宪彬、第三人唐飚财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人韩军，被告史彦杰委托代理人淦家珍、冯媛媛，被告匡明明委托代理人唐秀荣，第三人欧宪彬、第三人唐飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月31日，被告史彦杰与案外人罗瑞芬签订了《房地产买卖合同》，约定被告史彦杰以人民币75万元的价格购买案外人罗瑞芬位于深圳市宝安区新安街道罗田路西北侧君逸世家花园1栋C座X房产。20l0年4月9日，被告史彦杰、第三人欧宪彬、第三人唐飚与原告签订《房屋补充协议》，约定：1、因被告史彦杰和第三人不能备齐购房所需款项，故向原告借款用于支付购房所需款项；2、办理房产证后一个月内归还借款，如不能还款，该房产归孙禹（原告）所有或按出资比例共同所有；3、该房产为被告史彦杰及第三人共同出资并以被告史彦杰名义购买。协议签订后原告为购买该房产共计支付首期款及各种税费人民币144,892元，该房产于2010年6月7日变更登记至被告史彦杰名下。经确认，房产过户至被告史彦杰名下后，被告史彦杰出资人民币29,000元，并于2011年5月7日将该部分出资份额以人民币62,000元的价格转让给原告；第三人欧宪彬出资实际出资人民币10,000元，并于2013年2月2日将该部分出资份额以人民币20,000元的价格转让给原告；第三人唐飚未有出资。此后原告持有该房产100％的产权份额，并由原告占有、使用和支配该房产，房屋按揭贷款一直由原告偿还。2015年6月18日被告史彦杰以人民币722,655元的价格将该房产转让给被告匡明明。受原告委托，深圳市遂兴房地产评估有限公司评估该房产的市场价值为1,959,300元，原告认为两被告未经原告同意，擅自以极不合理的低价处分本属于原告的财产，严重侵犯了原告的财产权益，给原告造成了重大损失。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告史彦杰、被告匡明明共同赔偿原告孙禹人民币1,369,300元；2、两被告承担本案诉讼费、保全费等费用。
被告史彦杰答辩称，一、所谓财产赔偿纠纷，概念上属于侵权责任纠纷，具体到本案，只有原告是本案涉案不动产权的合格有效的主体，才能提起本案财产损害赔偿纠纷。根据《物权法》第9条规定，原告并未实际取得该不动产，故不具备诉讼主体资格。二、本案基础的法律关系其实是民间借贷关系。被告史彦杰当时是原告的员工，原告作为公司老板临时向被告史彦杰出借了十几万元购买房产，原告如若要主张权利，可以提起民间借贷之诉。根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷法律关系的若干规定》第24条，应驳回原告的起诉。三、本案2010年4月9日签订的《补充协议》，是一份不成立、无效的协议，违反了《担保法》的第40条的规定，即债权人与债务人基于民间借贷的法律关系，约定债务到期后以房抵债的协议无效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告匡明明答辩称，一、被告匡明明对原告与被告史彦杰之间的经济往来并不知情，被告匡明明购买了涉案房产并已经支付对价，已经依法取得了涉案房产的所有权，无需赔偿原告诉请的财产损失。二、本案应为原告与被告史彦杰的民间借贷纠纷，与被告匡明明无关，原告并未取得涉案房产的任何权益。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
两第三人答辩称，被告史彦杰和两第三人均是原告的员工，涉案房产是由原告出资，借用被告史彦杰的名字购买的，涉案房产是原告的。
经审理查明：2010年3月31日，罗瑞芬作为卖方，被告史彦杰作为买方，双方签订了编号为8038419的《房地产买卖合同》，约定罗瑞芬将位于深圳市宝安区泰华君逸世家1栋C座619房（房地产证号50××25）转让给史彦杰，转让价格为人民币750,000元，定金为人民币12,000元，定金应当在签订合同当日支付，其他款项的付款方式为按揭贷款。原告主张上述定金为其以现金方式支付，原告提交了储蓄取款凭条证明其该主张；原告主张其缴纳了购买涉案房产的契税、房屋所有权登记费、交易服务费，原告提交了税收通用完税证、发票、和POS单证明其该主张，原告提交了POS单中款项的支付日期和数额与税收通用完税证、发票中载明的日期和数额基本一致；原告主张按揭贷款均为其支付，支付方式为原告将款项转账至被告史彦杰的按揭贷款账户，且原告持有史彦杰按揭贷款账户的银行卡原件，原告提交了银行卡原件、银行卡账户明细证明其该主张，被告史彦杰在两次庭审中对其按揭贷款账户收到的原告主张的按揭款项分别作出两种不同说明如下：1、被告史彦杰每月向原告借款；2、原告向被告史彦杰支付的工资或福利，但被告史彦杰均未提交证据证明其上述两个主张。
2010年4月9日，原告、被告史彦杰、第三人欧宪彬和第三人唐飚共同签订了《房屋补充协议》，约定内容如下“欧宪彬、史彦杰和唐飚欲购买宝安中心区泰华君逸世家1栋C座619之房产，因首付房款及中介费和各种税费不能及时备齐，故向孙禹借款用于支付前期所有款项（1、资金监管120,000元；2、定金12,000元；3、公证费400元；4、套现手续费1,560元；5、中介费12,250元）。经四人共同协商决定，于房产证办理完毕后一个月内归还前期借款，如不能及时还款或不能相应比例还款，则房产归孙禹所有或按相应出资比例共同所有。该房产为欧宪彬、史彦杰和唐飚共同平均出资，以史彦杰名义购买，对该房产享有平等的权利及承担共同的风险。（备注：如不能平均出资，则按出资比例享有或承担利益与风险）对该房产的最终享有权以最终的出资凭证为准，如有未尽事宜，四方协商解决”，且该协议中注明：“①本项目又补首期款伍万元整；②伍万元套现手续费：陆佰伍拾元整；③赎楼费肆仟肆佰壹拾贰元五角；④交易服务费：贰佰捌拾元整；⑤房屋所有权登记费：伍拾元整；⑥契税和邮票：肆仟叁佰肆拾壹元肆角叁分；⑦赎楼费短期利息：600；⑧退还孙禹：6,200；⑨杂费：318；⑩车费：30，合计费用：144,892”。被告史彦杰主张原告出资的上述款项共计人民币144,892元，均为借款，借款总金额为人民币144,892元；原告和两第三人主张原告出资的上述款项人民币144,892元均为原告出资的购房款。
2011年5月7日，被告史彦杰向原告出具《协议》，该协议载明：“本人于2011年4月25日将泰华君逸世家C座619所属20%的产权转让于孙禹，立此为证，同时孙禹62,000元（RMB）购买本人20%份”、“本人欠孙禹人民币5,000元，立此为证”。原告主张《协议》中载明的20%即为被告史彦杰实际出资的全部份额，经本院再三询问，被告史彦杰均未对该“20%”作出明确说明。另，两第三人明确表示同意被告史彦杰转让其份额给原告。
2010年6月10日，位于深圳市宝安区西南街道罗田路西北侧君逸世家花园1栋C座619号房屋经核准登记在被告史彦杰名下，房地产证号为50××01。
2013年2月2日，第三人欧宪彬向原告出具《证明》，该证明载明“经双方协商一致，本人转让手里持有的房屋股份（宝安中心君逸世家），共计两万元，给予孙禹”，“另向孙禹借款两万元整，期限两年，特此证明”。
2015年5月12日，被告史彦杰作为卖方，被告匡明明作为买方，双方签订了编号为0000081的《房地产买卖合同》，相关约定如下：被告史彦杰向被告匡明明转让涉案房屋，约定的转让价格为人民币1,190,000元；买方在签订合同时向卖方支付定金人民币10,000元；剩余房款的支付方式为按揭贷款，买方应当于签订本合同之日起10日内（含当日）支付首期款（以银行贷款为准）；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起当日出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；合同备注条款注明：买卖双方协商同意，若在办理过户过程中遇突发情况导致不能过户，双方均不追究对方的违约责任；买卖双方约定办理产权登记过户后给卖方两个月的时间办理房产的交付事宜。
2015年6月9日，被告匡明明作为抵押人和借款人，中国建设银行股份有限公司深圳市分行作为贷款人，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定为购买涉案房产，贷款人向借款人发放贷款人民币900,000元。
2015年6月18日，位于深圳市宝安区西南街道罗田路西北侧君逸世家花园1栋C座619号房屋经核准登记在被告匡明明名下，登记价为人民币722,655元，建筑面积46.65平方米，房地产证号为50××53，产权证附记中载明“该业主于2015年6月12日通过购买取得该房地产”。被告史彦杰和被告匡明明主张双方实际的交易价格为人民币1,190,000元。
另查，1、原告和两第三人主张，原告出资人民币29,000元（所占比例为20%），第三人欧宪彬实际出资金额为人民币10,000元，第三人唐飚未实际出资，且被告史彦杰已经将其所有的份额以人民币62,000元的价格转让给原告，第三人欧宪彬已经以人民币2,000元的价格将其所有的份额转让给原告，故被告史彦杰和两第三人并非涉案房产的实际权利人；被告史彦杰确认第三人唐飚因未出资而不享有涉案房产的实际份额，但被告史彦杰的出资比例并非20%，全部房款都是被告史彦杰出资的。
2、原、被告以及第三人在庭审中确认：被告史彦杰和两第三人从未向原告偿还过《房屋补充协议》的借款。原告和两第三人主张未还款的原因是已经将享有的房产份额转让给原告；被告史彦杰主张未还款的原因是被告史彦杰为原告的员工，该借款已经作为原告向其发放的奖金和福利待遇，无需偿还，原告对此不予认可，被告史彦杰亦未提供证据证明其该主张。另，原告主张2010年前其与被告史彦杰均为广州格致网络科技有限公司的员工，被告史彦杰的工资均由公司发放，与其无关；被告史彦杰主张2014年或2015年之前其给原告打工，工资由原告发放，但被告史彦杰并未提供证据证明其该主张。
3、被告史彦杰清偿涉案房产的贷款本息时共支付贷款本息人民币582,427.91元。原告明确其主张的赔偿款项为涉案房产转让时的市场价值扣除剩余贷款本息。
4、经原告申请，本院依法委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产在2015年5月12日的市场价值进行评估，评估结论为：涉案房产在该时点的市场价值为人民币1,604,760元。
5、两被告主张双方在交易之前并不认识，被告匡明明购买涉案房产时进行了看房，双方并不存在恶意串通；原告主张被告匡明明并未看房，且两被告为恶意串通转移涉案房产。
6、原告主张涉案房产购买后一直由其出租和管理，两被告转让涉案房产期间由姚小明承租和居住，原告提交了《房地产租赁合同》、银行转账明细证明其该主张；被告史彦杰主张涉案房产一直由其管理和出租，但被告史彦杰并未提交证据证明其该主张。经查，原告提交的《房地产租赁合同》载明：2014年8月6日，原告以被告史彦杰的名义作为出租方，姚小明作为承租方，双方签订了《房地产租赁合同》，约定由姚小明承租涉案房产，租赁期间为2014年8月10日至2015年8月9日，租金每月人民币3,100元，承租方应当在合同签订之日支付人民币6,200元作为押金。原告主张签订合同当日，姚小明向原告转账支付人民币6,200元、37,200元（一次性支付租金），且姚小明租住期间的物业管理费和水电费均以姚小明转账至被告史彦杰的账户的形式支付的，原告提供了银行转账明细证明其该主张，被告史彦杰对原告的主张不予认可，但被告史彦杰并未对姚小明向其账户转账支付的款项作出说明，或提交充分有效的证据予以反证。另，姚小明向被告史彦杰转账的记录中载明的转账期间从2014年12月持续至2015年7月28日，且姚小明在接受本院调查询问时称其是向原告租赁的涉案房产，原告自称是涉案房产的权利人，涉案房产是借用被告史彦杰的名义购买的，2015年4月、5月时原告孙禹称要卖房，找了三五个买家看过房，但是除了原告孙禹找的买家外，没有其他人看过房。
7、两被告主张双方仅为房屋买卖关系，之前并不认识；原告主张两被告为朋友关系。
以上事实，有房地产买卖合同、储蓄取款凭条、税收通用完税证、发票、POS单、银行卡、银行卡账户明细、房屋补充协议、协议、房地产证、产权信息查询单、证明、房地产买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、评估报告书、房地产租赁合同、银行转账明细、中国建设银行个人贷款对账单等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
关于《房屋补充协议》的认定。原告、被告史彦杰以及两第三人签订的《房屋补充协议》约定内容如下：1、被告史彦杰和两第三人因购买涉案房产向原告借款人民币144,892元，如在办理房地产证一个月内不能及时还款或按照比例还款，则涉案房产归原告所有或按相应出资比例共有；2、涉案房产以被告史彦杰的名义购买，但为被告史彦杰和两第三人平均出资按平均份额共有，如各方实际不能平均出资，则按出资比例享有或承担利益和分项，对涉案房产最终享有权以最终的出资凭证为准；3、购买涉案房产的前期所有款项均为向原告借款支付。根据《房屋补充协议》载明的内容可知，四方签订该协议既有原告作为债权人，被告史彦杰和两第三人作为债务人，债权人和债务人之间的借款协议、以房抵债协议的内容，又有被告史彦杰和两第三人作为共同购买涉案房产的合伙人之间的合伙协议和借名买房协议的内容。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，四方签订《房屋补充协议》时被告史彦杰、两第三人与原告的债务清偿期尚未届满，且涉案房产并未实际过户至原告名下，故本院认为四方签订的《房屋补充协议》中关于以房抵债部分的约定无效，但该部分约定无效并不影响《房屋补充协议》中关于借款协议、合伙协议以及借名买房协议的内容，四方均应依约履行处以房抵债内容外协议其他部分的约定。
关于《协议》的认定。2011年5月7日，被告史彦杰以向原告出具《协议》的方式表明愿意将其所有的涉案房产的一定比例的份额转让给原告，且两第三人作为合伙人亦对被告史彦杰的该转让行为予以同意。虽然原告未在该份《协议》中签字，但被告史彦杰已经以出具《协议》的方式向原告发出要约，在原告对此予以确认即作出相应承诺的情况下，根据《中华人民共和国合同法》的规定，该《协议》为原告和被告史彦杰的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，虽然因未办理产权过户手续不足以对抗善意第三人，但该《协议》依法对原告和被告史彦杰发生法律效力。原告主张《协议》中载明两个的20%即为被告史彦杰实际出资的全部份额，结合各方提交的证据和本院查明的事实，本院对原告的主张予以支持，理由如下：1、根据涉案《房屋补充协议》约定的关于借款协议的内容，原告和被告史彦杰、两第三人为民间借贷关系，而并无证据证明在签订《房屋补充协议》后，被告史彦杰向原告归还了相应款项，被告史彦杰主张未还款的原因是该借款已经与原告应向其发放的奖金和福利待遇相抵扣，但被告史彦杰未提交证据予以证明，在原告对此不予认可的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对被告史彦杰该主张不予支持。根据《房屋补充协议》的内容，被告史彦杰应当按照实际出资比例享有涉案房产的权利份额，本院认为，自2010年4月9日原告与被告史彦杰、两第三人经核算确定债权债务关系以及明确的还款数额后，如按照被告史彦杰的主张，被告史彦杰既未转让其所有的房产份额又未向原告偿还过相应款项，被告史彦杰的相关主张有悖常理；2、原告主张涉案房产的费用均为原告支付，原告提供了储蓄取款凭条、税收通用完税证、发票、POS单、银行卡、银行卡账户明细等证据证明其主张，且原告提交的其向被告史彦杰按揭贷款账户付款的转账记录亦与按揭贷款数额基本相符，原告亦持有按揭贷款银行卡的原件，本院认为结合《房屋补充协议》的内容以及各方陈述，原告提交的证据能够相互印证形成合理的证据链条，本院对原告该主张予以支持。被告史彦杰在庭审中对其按揭贷款账户收到的原告主张的按揭款项作出两种不同说明如下：被告史彦杰每月向原告借款；原告向被告史彦杰支付的工资或福利，但被告史彦杰均未提交证据证明其该主张，因被告史彦杰的主张缺乏明确性和一致性，且缺乏证据支持，故本院对被告史彦杰的上述主张不予支持。根据原告的付款情况，在无充分有效证据予以反证的情况下，本院认为被告史彦杰已经将其所有的全部份额转让原告，更加符合市场经济生活的客观规律；3、居住情况。原告主张涉案房产购买后一直由其出租和管理，两被告转让涉案房产期间由姚小明承租和居住，原告提交了《房地产租赁合同》、银行转账明细证明其该主张，结合本院依法向姚小明调查的内容，本院认为原告提供的上述证据能够相互印证，形成合理的证据链条。被告史彦杰主张涉案房产一直由其管理和出租，但被告史彦杰并未提交任何证据证明其该主张；4、《协议》中约定“本人于2011年4月25日将泰华君逸世家C座619所属20%的产权转让于孙禹，立此为证，同时孙禹62,000元（RMB）购买本人20%份”，经本院再三询问，被告史彦杰既未对上述两处“20%”作出明确说明，又未提交证据证明除上述两处“20%”外被告史彦杰因出资对涉案房产还享有其他份额。综上，2011年5月7日，被告史彦杰已经以出具《协议》的方式向原告转让其所有的涉案房产的份额，虽因未办理房产过户手续而未发生物权变动的法律效力，但被告史彦杰应依约受到《协议》合同效力的约束，不得侵害原告因《协议》而取得相关合同权利。
关于第三人唐飚享有的份额的认定。原告、被告史彦杰、两第三人均主张第三人唐飚因未实际出资，故不享有涉案房产的份额，结合《房屋补充协议》中关于共有份额的约定，本院对上述四方当事人的主张予以确认。
关于第三人欧宪彬出具的《证明》的认定。2013年2月2日，第三人欧宪彬以出具《证明》的方式向原告转让其所持有的房产份额，因被告史彦杰已经在2011年5月7日作出明确意思表示转让其所有的份额，第三人唐飚亦确认其对涉案房产不享有份额，故本院认为第三人欧宪彬关于其向原告转让其所有的相应份额的意思表示真实有效。
关于原告主张的被告史彦杰侵权事实的认定。根据本院查明以及认定的上述事实可知，被告史彦杰和第三人欧宪彬已经做出明确意思表示将其所有的涉案房产的份额转让给原告，第三人唐飚亦已确认不享有涉案房产的份额，但被告史彦杰在未经原告同意的情况下，将涉案房产以低于市场价值人民币414,760元的价格转让给被告匡明明，原告主张被告史彦杰擅低价转让涉案房产侵犯了其因被告史彦杰和两第三人的转让行为而取得的相应财产权益，本院予以支持。
关于原告主张的两被告恶意串通的认定。首先，两被告主张的涉案房产的转让价值为人民币1,190,000元，而经评估涉案房产在两被告转让时的市场价值为人民币1,604,760元，两被告主张的转让价值低于市场价值将近26%，即该价格差额超出了一般市场交易价格的波动幅度，在两被告对此未提交证据予以充分说明的情况下，本院认为两被告主张的实际交易价格有悖常理。其次，原告主张两被告转让涉案房产期间由姚小明承租和居住，原告提交了《房地产租赁合同》、银行转账明细证明其该主张，原告提交的姚小明向被告史彦杰转账的记录中载明的转账期间从2014年12月持续至2015年7月28日，结合本院依法向姚小明调查的内容，本院认为原告提供的上述证据能够相互印证，形成合理的证据链条，在两被告未提交充分有效证据予以反证的情况下，本院对原告该主张予以支持。另，姚小明在接受本院调查询问时称2015年4月、5月时原告孙禹称要卖房，找了三五个买家看过房，但是除了原告孙禹找的买家外，没有其他人看过房。本院认为在房产交易过程中，按照一般交易惯例，买方基于审慎的注意义务，通常会通过看房的方式达到知悉交易房产的居住情况和现状的目的，结合两被告对双方关系的主张，本院认为两被告的交易情况与一般交易习惯不相符。最后，两被告签订的《房地产买卖合同》备注条款中约定的免责事由和房产交付时间与被告史彦杰代持涉案房产的情况相符，即不能排除被告匡明明知悉或应当知悉被告史彦杰仅为涉案房产的代持人情形。综上，结合两被告实际交易价格、交易过程以及一般交易习惯，本院认为受让人匡明明并非善意第三人，即被告匡明明在受让涉案房产的过程中存在主观上与被告史彦杰恶意串通的过错。
综上所述，因两被告存在擅自转让涉案房产的侵权行为，结合原告关于赔偿数额的主张，被告史彦杰、被告匡明明应当向原告赔偿人民币1,022,332.09元（转让时的市场价值人民币1,604,760元-被告史彦杰为注销抵押登记清偿贷款本息的金额人民币582,427.91元）。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告史彦杰、被告匡明明应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙禹赔偿款项人民币1,022,332.09元；
二、驳回原告孙禹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币17,124元，评估费人民币6,512元，由原告负担人民币5,989元，由两被告负担人民币17,647元，受理费、评估费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 林长福
人民陪审员 陈施宁
二〇一六年八月十日
书 记 员 李玉婷
书 记 员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第七条行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。
第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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