四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川07民终字1700号上诉人（原审原告）白小蓉，女，生于1977年2月12日，汉族，初中文化，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县梓潼县定远乡武圣街**号附*号，居民，公民身份号码：5107251977********。上诉人（原审原告）侯永，男，生于1971年2月9日，汉族，高中文化，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县定远乡武圣街**号附*号，居民，公民身份号码：5107251971********。二上诉人共同委托诉讼代理人：曹晓东，四川翠云律师事务所律师。上诉人（原审被告）梓潼富强房地产开发有限公司。法定代表人：柏淼，系公司董事长。住所地：四川省梓潼县文昌镇小康路。委托诉讼代理人：罗桂林，四川经义律师事务所律师。上诉人白小蓉、侯永与上诉人梓潼富强房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服梓潼县人民法院（2015）梓民初字第1142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人侯永及其与白小蓉的委托诉讼代理人曹晓东、上诉人梓潼富强房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白小蓉、侯永上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.改判梓潼富强房地产开发有限公司立即向白小蓉、侯永交房，并支付违约金72395.70元，责令梓潼富强房地产开发有限公司按照合同约定开通天然气达到使用条件。事实及理由：一、原审判决对违约金的计算期间错误，根据双方合同约定的交房条件，应当计算至合同第十条约定的三个交房条件都达到之日，故违约金应计算至上诉人所主张的2015年4月10日止。二、原审判决对合同中约定的“天然气的开通达到使用条件”的理解和认定运用了行业惯例即“由买方自行接入户”不当，惯例的适用旨在没有法律、法规规定又无合同约定的情况下才能作为参照。本案中应由梓潼富强房地产开发有限公司将天然气接入户。三、一审判决遗漏了白小蓉、侯永的诉讼请求，未判决由梓潼富强房地产开发有限公司立即向白小蓉、侯永交房。梓潼富强房地产开发有限公司辩称：一、本案中合同约定的交房日期为2014年6月30日，至此案涉房屋已经达到了交付使用的条件，富强·财富广场的两百多户住户和三十九户商业户都已经接房了，白小蓉、侯永诉请延期交房违约金的真实原因是门面位置不好，难以出租。二、开发商已经尽到了自己的合同义务，按照行业惯例，门面用气属非居民用气，应由门面用气经营者自行接入户，商业门面没有将天然气接入户内的先例，且开户费用根据商业门面的用途从2000元—30000元不等，开发商无法统一接入。且如果将天然气接入门面房户内将无法通过消防验收。三、本案业主不接房，要求开发商支付天然气的开户费、整改环境、维修破裂的下水管道、拆除围墙、要求开发商对门面房进行广告宣传招租等，这不属于开发商的合同义务。四、白小蓉、侯永称原审判决遗漏诉讼请求，因案涉房屋已经竣工验收合格，符合法定交付条件，只是对方违反接房的义务，致开发商无法交房。房产证已办至买方名下，不存在不交房的问题。五、关于房屋交付条件问题，竣工验收合格是法定的交付条件，开发商经过四次竣工验收，2014年8月21日是最后一次竣工验收，故应以竣工验收合格之日作为交付条件成立之日。综上，白小蓉、侯永的上诉理由不能成立，违反了诚信原则和合同附随义务。梓潼县富强房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求。事实及理由：一、开发商在约定交房日之前就已经书面通知业主收房，当时房子就已经达到了可以使用的条件，也达到了能够通过竣工验收的程度。由于竣工验收程序需要过程，竣工验收的过程并不影响业主收房后对房屋的及时装修使用。白小蓉、侯永自己恶意不受领房屋，即使有损失也是其自己造成的。二、一审判决认为合同约定的违约金并未超过造成损失的百分之三十没有依据，案涉门面房所处地段的年租金应在8000元—10000元左右，违约金超过了损失的好几倍，且白小蓉、侯永并未证明其损失。白小蓉、侯永辩称：一、现有证据不能证明在合同约定的交房时间内房屋达到交付条件。到2014年12月4日合同约定的规划验收才合格，而至今都没有达到另一个条件，即梓潼县建设部门验收合格，因为竣工验收合格证上没有梓潼县建设部门的盖章。业主曾在2014年6月30日到2015年4月10日期间向开发商要求交房，但开发商明确表示交不出房，不是业主故意不接房。二、违约金并未超过造成损失的30%，因为案涉门面房在梓潼县正街上，比较繁华的地段，年租金应该在七八万元左右，并非对方所说的八千到一万元左右。白小蓉、侯永向一审法院起诉请求：1.依法责令梓潼富强房地产开发有限公司立即向白小蓉、侯永交房，并向白小蓉、侯永支付逾期交房的违约金72395.70元；2.判决并责令梓潼富强房地产开发有限公司按合同约定开通燃气达到使用条件，并对房屋的附属设施（上下水管、拆除围墙等）限期整改达到使用条件；3.本案诉讼费由梓潼富强房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2013年5月2日，二原告与被告签订商品房买卖合同，约定二原告购买被告开发的位于梓潼县文昌镇小康路“富强·财富广场”1幢1单元1楼12号商业门面房，建筑面积40.69平方米，总价款为618765元，合同签约备案号为13871。双方在合同中第十条约定了交付条件：“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……6、经梓潼县建设部门验收合格。”在合同第十一条市政基础设施和其他设施的承诺约定：“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2014年6月30日达到使用条件；（2）电：2014年6月30日达到使用条件；（4）燃气：2014年6月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：双方视具体情况协商解决，但因政府部门或市政部门的原因造成，出卖人不承担违约责任。2、其他设施：（1）公共绿地：2014年6月30日达到使用条件；（2）公共道路：2014年6月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：双方视具体情况协商解决，但因政府部门或市政部门的原因造成，出卖人不承担违约责任。”合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”2013年10月21日，二原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，对房屋购房款的付款方式重新进行约定：“乙方采用第2种方式付款：……2、分期付款本商品房总成交金额618765元整第一期：2013年5月2日付房款318765元；第二期：2013年10月22日付房款220000元；第三期：2013年12月30日付房款75000元；第肆期：2014年3月31日付房款5000元。如乙方不能按照上述约定时间办理付款手续，需提前3个工作日向甲方提出申请，获得甲方同意后方能延期，否则视为乙方违约，按照该套房屋《商品房买卖合同》的相关违约责任进行赔偿。……”合同签订后，二原告向被告支付了前三期购房款，第四期购房款至今未支付。2014年6月24日，被告向二原告邮寄送达“富强财富广场验房通知书”，通知原告带齐相关手续于2014年6月30日到富强财富广场现场办理验房手续。原告以房屋修建并未完成为由，未接收房屋。2015年4月10日，原告联合同为“富强·财富广场”1、2号楼的业主十余户，联名向被告出具书面情况反映，形成了《业主强烈要求》，具体内容：“1、延期交房违约金的赔偿，导致门面的出租困难。2、水、电、气一户一表，其不能开通要求退开户费，水、电必须单户要求自来水公司、供电局办卡自己交费。3、环境卫生整改（特别是公厕）也是导致门面出租困难原因所在，车辆乱停放。4、下水管破裂，脏物流向门面。5、要求广告宣传招租，由于甲方原因导致出租困难。6、关于围墙拆除。以上内容是全体门面业主的意见，请在5月1日之前解决这些问题。”2013年1月9日，绵阳市经纬房屋测绘有限责任公司对富强·财富广场2号楼进行测绘并出具房屋面积测绘报告。2014年8月21日，验收组（含建设、监理、施工、设计、勘察、住建局、质监站等单位）对富强财富广场商住小区工程1、2号楼进行竣工验收并出具竣工验收报告。2014年11月6日，富强·财富广场商住小区2号楼房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收备案文件由梓潼县城乡规划建设和住房保障局收讫，并同意备案。2014年12月4日，绵阳市梓潼县住房和城乡建设局向被告颁发建设工程规划核实合格证，该证是建设工程竣工规划验收合格的法律凭证。2015年7月28日，原告起诉至法院，要求被告支付逾期交房的违约金以及责令被告采取相关措施使房屋达到使用条件（包括：开通燃气、对房屋的附属设施进行整改等）。经二原告申请，法院向梓潼县蓝烽燃气有限责任公司对本案争议门面房的燃气开通情况进行了调查：该门面房用气属于非居民用气，其用气不在开发商申请安装用气范围内，须由门面用气经营者向燃气公司提出用气申请；该门面房用气流量表最小配置为G4m³智能表，燃气安装费用为8600元；该门面房目前尚未办理天然气安装手续。原告认为被告没有按合同约定的交付条件和交付时间向原告履行交房的义务，亦未按合同的约定开通天然气并达到使用条件，相关房屋的附属设施亦未达到正常的使用状态，遂诉至法院，请求：1、依法责令被告立即向原告交房，并向原告支付逾期交房的违约金72395.70元；2、判决并责令被告按合同约定开通燃气达到使用条件，并对房屋的附属设施（上下水管、拆除围墙等）限期整改达到使用条件；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为：二原告与被告签订的商品房销售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，原、被告应按照合同约定诚实信用地履行各自的义务。二原告按照合同约定向被告支付了购房款项，被告应当按照合同约定的期限及条件向二原告履行交付房屋的义务。本案中被告与原告签订的合同约定交付房屋的期限为2014年6月30日，但是被告并未按时向原告交付房屋，也未举证证明存在合同约定的“因政府部门或市政部门的原因造成”的免责条款，故被告应当按照合同约定按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。本案争议的焦点之一是被告公司是否构成违约及违约金是否过高需调整。被告以已向原告发出验房通知书及原告购买的门面房屋内目前已堆放有砂石为由，主张已经向二原告履行了交付义务，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，被告所举证据不能证明房屋已经转移为二原告占有。原、被告在买卖合同中约定交付房屋必须取得规划验收合格证、房屋面积测绘报告书及经梓潼县建设部门验收合格，其中，仅房屋面积测绘报告书取得时间早于合同约定的交房时间，故被告未达到交房条件，构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。对于被告认为违约金过高需调整的请求，因违约金并未超过造成损失的百分之三十，对此请求不予支持。因取得竣工验收报告的时间为2014年8月21日，此时房屋在实质上已经验收合格，达到使用条件，能够交付使用，是否取得规划验收合格证仅是形式要件，此时原告能够接房而不接，其在此后产生的经济损失由其自行承担，违约金时间计算至2014年8月21日为宜，违约金标准按照合同约定每日按已付款万分之三的比率支付。本案争议焦点之二在于房屋交付时燃气是否达到使用条件，关于双方约定的“达到使用条件”，原告认为应当将天然气管道接入到室内，被告认为只需将天然气管道接到房屋外使用阀门上，室内应由门面房屋业主自己开通。根据原、被告的陈述及本地区燃气市场的惯例，门面房屋用气属于非居民用气，其用气不在开发商申请安装用气范围内，应由门面用气经营者（所有人或实际使用人）自行接入户，故被告只需将天然气管道接通到门面房外使用阀门上即已经达到使用条件。对于原告要求被告按合同约定开通燃气达到适用条件的诉请不予支持。原告主张被告对房屋附属设施的上下水管、拆除围墙等限期整改，但其在本案中举证不能证明涉诉房屋附属设施未达到使用条件，故对此项诉请不予支持。对被告称因原告未按照约定如期缴纳第四期购房款5000元，故被告可行使不安抗辩权不予交房的辩论意见，因原告已缴纳613765元，未如期缴纳的5000元仅占该合同标的额618765元约0.8%，综合考虑全案及市场实际情况，其行为不构成根本违约，故对此辩称意见不予支持。遂判决：一、被告梓潼富强房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内支付二原告逾期交付房屋的违约金9574.73元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。二审中，双方均无新证据向本院提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，白小蓉、侯永与梓潼富强房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件为取得规划验收合格证、商品房面积实测报告书、及建设部门验收合格，本案中，梓潼富强房地产开发有限公司取得商品房面积实测报告书的时间为2013年1月9日；取得竣工验收报告的时间为2014年8月21日；取得建设工程规划核实合格证的时间为2014年12月4日。根据双方合同约定的三个交付条件，最晚达成的条件为取得建设工程规划核实合格证，至此，案涉房屋达到了当事人约定的交房条件。该时间晚于合同约定的交房时间，故梓潼富强房地产开发有限公司构成违约，应按合同约定向白小蓉、侯永支付违约金。违约金的计算期间应为2014年6月30日至2014年12月4日。因此，梓潼富强房地产开发有限公司承担的违约金为28908.3元（618765元×0.3‰×157天=28908.3元）。关于合同约定违约金是否过高的问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院酌情将违约金下调，按照已付房款618765元，以中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。关于合同中约定的“燃气达到使用条件”的理解问题，白小蓉、侯永认为应当将天然气管道接入到室内，梓潼富强房地产开发有限公司认为只需将天然气管道接到房屋外使用阀门上，室内应由门面房屋业主自己开通。根据上诉人双方的陈述及该地区燃气市场的惯例，门面房屋用气属于非居民用气，其用气不在开发商申请安装用气范围内，应由门面用气经营者（所有人或实际使用人）自行接入户，且根据门面房的用途，天然气管道接入室内与否、接入方式各有不同，由开发商统一接入不符合交易习惯。故梓潼富强房地产开发有限公司只需将天然气管道接通到门面房外使用阀门上即已经达到使用条件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，对该合同条款的理解依交易习惯并无不当，对于白小蓉、侯永要求梓潼富强房地产开发有限公司将天然气管道接入户的上诉请求，不予支持。关于一审判决是否遗漏诉讼请求的问题，因案涉房屋已达到约定的交付条件，且房产证已办至白小蓉、侯永名下，白小蓉、侯永在梓潼县富强房地产开发有限公司履行房屋交付义务中负有配合履行义务，根据本案审理查明的事实，原判驳回白小蓉、侯永的该项诉讼请求并无不当，白小蓉、侯永的该项上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，但违约金的计算期限不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持（2015）梓民初字第1142号民事判决书第二项；二、撤销（2015）梓民初字第1142号民事判决书第一项；三、由上诉人梓潼富强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向上诉人白小蓉、侯永支付逾期交付房屋的违约金，违约金数额按已付房款618765元，从2014年6月30日起至2014年12月4日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算利息。本案二审案件受理费1660元，由上诉人白小蓉、侯永负担600元，上诉人梓潼富强房地产开发有限公司1060元。本判决为终审判决。审 判 长  董小萍审 判 员  文 焱代理审判员  向星燃二〇一六年九月八日书 记 员  黄孟婷