四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第395号
上诉人（原审被告）四川东方人家房地产经纪有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人鲍永红，经理。
委托代理人张洪，四川高扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）欧照荣，男，汉族，1944年7月21日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人刘奕宏，北京盈科（成都）律师事务所律师。
上诉人四川东方人家房地产经纪有限责任公司（以下简称东方人家经纪公司）因与被上诉人欧照荣居间合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第6015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月25日，欧照荣、案外人李珍芳及东方人家经纪公司签订《房屋买卖合同》。欧照荣将位于成都市清水路苑六组团4栋2单元2楼2号房屋出卖给李珍芳，房屋价款为430000元。该《房屋买卖合同》第13条约定，基于经纪方提供的居间服务，买方（即李珍芳）于签订买卖合同当日向经纪方（即四川东方人家房地产经纪有限责任公司）支付佣金10000元。房屋成交后，东方人家经纪公司于2011年10月28日向欧照荣出具《收据》载明：“收到欧照荣房屋佣金28327元，经手人刘宇”，并盖有东方人家经纪公司财务专用章。庭审中，东方人家经纪公司认可收到欧照荣佣金28327元的事实，但辩称双方签有《补充协议》，系欧照荣自愿支付给的佣金。因东方人家经纪公司提供的《补充协议》系复印件，欧照荣对此予以否认。庭审中，东方人家经纪公司表示李珍芳已经按照合同约定向其支付佣金10000元。
原审法院认定上述事实，主要采信以下证据：欧照荣提交的身份证复印件、东方人家经纪公司的营业执照、房屋买卖合同、收据、庭审笔录等。
原审法院认为，欧照荣将房屋出卖给李珍芳，东方人家经纪公司提供居间服务，三方当事人所签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，各方当事人均应当依照合同约定履行义务。依照《房屋买卖合同》约定，东方人家经纪公司从事居间服务的佣金由李珍芳支付，故欧照荣无约定义务向东方人家经纪公司支付佣金。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。返还的不当利益，应当包括原物和孳息，故对欧照荣要求东方人家经纪公司返还28327元的诉讼请求，原审法院予以支持。利息应当按同期银行贷款利率计算，欧照荣主张按贷款利率的两倍计算利息的依据不足，原审法院不予支持。东方人家经纪公司在诉讼中辩称，其按照《补充协议》约定收取佣金符合法律规定。原审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”因东方人家经纪公司不能提供《补充协议》的原件，其提供的《补充协议》非经人民法院核对无异的复制件，导致原审法院无法确认该《补充协议》的真实性，且欧照荣对该《补充协议》予以否认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；……”，依照上述司法解释的规定，东方人家经纪公司的上述辩解意见不能成立，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第131条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第六十九条之规定判决：一、东方人家经纪公司于判决生效之日起十五日内返还欧照荣28327元，并从2011年11月28日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至款清之日止；二、驳回欧照荣其他诉讼请求。
宣判后，原审被告东方人家经纪公司不服原审判决，向本院提起上诉。东方人家经纪公司的主要上诉理由为：1、东方人家经纪公司收取28327元佣金有合法依据。欧照荣是依据双方签订的《补充协议》的约定在收到购房款后自愿向东方人家经纪公司支付的佣金，并非东方人家经纪公司直接扣除。2、原审法院以东方人家经纪公司未能提交《补充协议》原件而认定该笔佣金系不当得利错误。欧照荣在佣金履行完毕后将《补充协议》原件收走，之后又违背诚信原则向房地产主管部门举报东方人家经纪公司违规收费，并在举报时提供了该《补充协议》复印件，原件仍在欧照荣手中，东方人家经纪公司提供的《补充协议》来源于房地产主管部门，虽不能出示原件，但能够说明出处和来源。同时，根据常理和交易习惯，《补充协议》、购房款项收条、佣金收条能够形成证据锁链，证明东方人家经纪公司收取该笔佣金有合法依据。故请求二审法院：撤销原判，改判驳回欧照荣的全部诉讼请求。
欧照荣答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，东方人家经纪公司上诉没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，根据东方人家经纪公司的申请，本院依法向成都市房产管理监察支队调取以下证据：欧照荣投诉东方人家经纪公司档案材料一套，包含：《成都市房地产经纪咨询机构及人员违法违规投诉登记表》两份，《委托书》一份，欧燕、杨伯兰、欧照荣身份证复印件三份，《房屋买卖合同》一份，《收据》两份，《补充协议》一份，《投诉事项接谈记录表》一份，《情况说明》一份，《商品房买卖合同》一份。东方人家经纪公司质证认为，对上述证据的三性均无异议，可以证明东方人家经纪公司收取的佣金不是不当得利；欧照荣质证认为，上述证据东方人家经纪公司未在一审中提交也未申请调取，不属于新证据。本院认为，《补充协议》虽是复印件，但其内容对案涉房屋的地址、价款及以房屋委托价与成交价的差额部分作为佣金收取等内容记载详实；同时，欧照荣持有《收据》原件，其上已载明东方人家经纪公司收取的项目为佣金，而在双方均认可的《房屋买卖合同》中，并未约定佣金由欧照荣支付；再结合欧照荣在本案《民事起诉状》中亦是称东方人家经纪公司向其收取了房屋买卖差价，以及其向成都市房地产监管部门投诉东方人家经纪公司违规收取佣金等事实，能够形成证据锁链，证明《补充协议》的真实性，故上述证据均符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
本院除对一审审理查明的事实依法予以确认外，另查明，欧照荣于2013年5月17日向成都市房地产监管部门投诉东方人家经纪公司，要求其退还违规多收取的中介佣金。欧照荣于起诉状中诉称，东方人家经纪公司作为专业的房地产经纪机构，其收费标准应符合相关法律、法规及行业规范，其向欧照荣收取房屋买卖差价作为佣金没有法律依据。
还查明，《补充协议》载明：经卖方与经纪方协商达成一致，卖方委托经纪方出售位于“清水路苑”六组团4栋2单元2楼2号房屋。委托出售价格为贰拾玖万柒仟零贰拾元整。因此房为铁路局单位内部认购房并收取壹拾万元整（￥100000.00元）指标费，总价合计为：叁拾玖万柒仟零贰拾元整（￥397020.00元）。高于此价做为经纪方佣金。买卖双方于2011年9月25日签订三方买卖合同，成交价为肆拾三万元整（￥430000.00元），溢价部分叁万贰仟玖佰捌拾元整按上述协议作为佣金支付经纪方，卖方于办理预约合同当日支付给经纪方。
本院认为，根据双方当事人的主张及本院查明事实，本案争议焦点：东方人家经纪公司是否应当返还佣金28327元并支付利息。针对争议焦点，本院做如下评判：
根据二审中查明的事实，东方人家经纪公司以房屋溢价部分为佣金向欧照荣收取了28327元。原国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房地产中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费，东方人家经纪公司作为房地产经纪服务机构应遵守该通知规定的收费标准。《房地产经纪管理办法》第十八条规定：“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。”本案中，东方人家经纪公司并未提供证据证明双方在签订《补充协议》时，收费标准已向欧照荣进行了公示并说明，参照行业规范及《关于房地产中介服务收费的通知》中：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5－2.5％计收”的规定，本案案涉房屋的成交价格为430000元，东方人家经纪公司应收取的代理费最高为10750元（430000元×2.5％），而其实际向欧照荣收取了28327元，根据《中华人民共和国价格法》第四十一条：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”的规定，东方人家经纪公司多收取的部分，即17577元（28327元－10750元）应退还欧照荣，欧照荣提出的返还利息于法无据，本院不予支持。
因双方的争议基于居间合同收费标准，属于合同履行的纠纷，原审法院将案由确定为不当得利有误，因为本案案由的确定并不影响当事人提出的诉讼请求，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》精神，本院直接将案件案由变更为居间合同纠纷。
综上，因二审出现新证据导致原审法院对事实认定有误并致判决结果错误，依法应予纠正。根据《中华人民共和国价格法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第6015号民事判决；
二、四川东方人家房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还欧照荣17577元。
三、驳回欧照荣其他诉讼请求。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费348.5元，诉讼保全费303元，二审案件受理费697元，合计1348.5元，由欧照荣负担348.5元，四川东方人家房地产经纪有限责任公司负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 洪
代理审判员 唐 健
代理审判员 王 嫘
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 胡张映雪