浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瓯执异初字第6号
原告：李笑。
委托代理人：郑晓。
被告：江秀芬。
委托代理人：林锋。
被告：汪爱梨。
被告：周秉中。
本院以（2012）温瓯梧商初字第383号受理江秀芬与汪爱梨、周秉中、浙江摩根光学有限公司民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，根据江秀芬申请，于2012年6月7日作出财产保全裁定，查封登记在汪爱梨名下的位于温州市鹿城区杏花路水心大厦1幢1205室的房屋（所有权证号：671114，地号1-09849704-26-65）。同年11月15日，本院对该案作出民事判决，判令周秉中、汪爱梨、浙江摩根光学有限公司于判决生效之日起十日内偿还江秀芬借款13575000元及利息（按月利率1.9%，从2011年10月27日起计算至判决确定的履行之日止）。现判决已发生法律效力，因汪爱梨、周秉中、浙江摩根光学有限公司没有履行判决义务，江秀芬向本院申请强制执行。案外人李笑以查封房屋已由其购买为由，于2013年4月1日向本院提出书面执行异议，请求停止执行、解除查封。本院于同年4月7日作出（2013）温瓯执异字第10号执行裁定，驳回其异议。李笑不服，于同月25日向本院提起案外人执行异议之诉，本院同日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李笑及其委托代理人郑晓，被告江秀芬及其委托代理人林锋到庭参加诉讼，被告汪爱梨、周秉中经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等，期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李笑起诉称：原告与被告汪爱梨、周秉中于2012年4月18日签订房屋买卖协议，购买本案涉案房屋。协议约定房屋总价为280万元，原告按约向汪爱梨指定的收款人支付了房款250万元，又代为缴纳了汪爱梨与原房主之间的过户所需近30万元的税款。被告汪爱梨于同年5月16日经公证委托他人代为办理权属过户登记手续。原告支付全部房屋价款后，已作为实际合法所有人使用该房屋，并缴纳物业管理费和水电费用。在办理产权变更过程中，该房屋被法院查封致过户不能，非原告李笑之过错。现请求法院依法确认原告与被告汪爱梨、周秉中就涉案房屋签订的买卖合同合法有效，并停止对讼争房屋的执行。
被告江秀芬辩称：原告与被告汪爱梨、周秉中签订的房屋买卖协议上的落款日期有覆盖式的修改，房价明显低于交易时市场价，不排除原告与被告汪爱梨、周秉中恶意转移涉案房屋，逃避执行。且原告不能证明其已经支付了全部的房款，也未能证明其已经实际占有使用该房屋。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告汪爱梨、周秉中均未答辩。在法庭审理结束后，本院收到署名汪爱梨、落款时间为2013年9月20日的“关于本人与李笑之间房屋买卖协议与房屋过户过程说明陈述”的信件，信件内容与原告李笑诉称一致。
原告为证明其诉讼主张，提供了以下几组主要证据：1.房屋买卖协议，以证明原告与汪爱梨、周秉中于2012年4月18日签订房屋买卖协议，约定将温州市鹿城区杏花路水心大厦1205室房屋以280万元价格出售给原告；2.农业银行网银流水单，汪爱梨、周秉中署名的收条，以证明2012年4月19日，原告根据被告汪爱梨、周秉中的要求通过农业银行网上银行系统向沙民亮的账户转入250万元购房款，然后由汪爱梨、周秉中出具收到该购房款的收条一份；3.银行自助终端刷卡后持卡人存根联三份、税收转帐专用完税证两份、温州市房屋登记中心收款发票一份及署名沙民亮出具的收条，以证明2012年5月11日将涉案房产从原产权人变更为汪爱梨所缴纳的税费系沙民亮刷卡代付，次日原告李笑将30万元款项支付给沙民亮冲抵其余应付的房款；4.温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证、编号为000175254房屋权属登记信息查询证明，以证明汪爱梨向陈林方、吕笑购买涉案房屋，于2012年5月11日经温州市房管登记为单独所有，建筑面积为149.71平米，该涉案房屋现在已查封的事实；5.温州市中信公证处（2012）浙温证内字第008259号公证书，以证明汪爱梨将其所有的涉案房屋出售给原告，并于2012年5月16日委托钱容作为其委托人，为原告办理房屋过户有关手续；6.水心大厦物业管理处综合管理费收据、代收公共水电费收据联，以证明原告已作为业主身份实际占有、使用涉案房屋并履行业主义务。
被告汪爱梨质证认为：1.对房屋买卖协议的三性均有异议。房屋买卖协议第4条、第5条规定房款要一次性以现金方式支付，房屋的交付时间为签订协议之日起7日内。该协议的签约日期2012年4月18日有覆盖式加粗修改，来规避原告违约支付250万元的购房款以及未实际占有涉案房屋的事实。且约定的房价280万元远远低于当时的市场交易价420万元以上，不排除双方恶意串通，转移财产逃避执行的可能；2.对农业银行网银流水单及收条无异议，只能证明原告仅支付购房款250万元，构成根本违约；3.对两份完税证和温州市房屋登记中心收款发票无异议，三份持卡人存根联尚不能证明沙民亮为持卡人，即不能确认288341.2元税费系沙民亮缴纳。对于沙民亮的收条原告应提供支付沙民亮30万元的汇款凭证，并应由沙民亮本人出庭作证。就算原告在250万元的基础上另外支付了税费288341.2元，因税费缴纳时间为2012年5月11日，按照房屋买卖协议的约定，原告也已违约；4.对证据4没有异议；5.对公证书的关联性有异议，已超过90天的委托期限；6、对证据6的三性均有异议，收据出具的时间为2012年7月12日，收据联和发票联的出具时间为2012年7与13日，且只涉及代收公共水电费及物业管理费一次，而涉案房屋查封的时间为2012年6月7日，不排除原告在涉案房屋明知查封的情况下，故意缴纳极少的费用来制造实际占有的房屋的假象。
被告江秀芬为证明李笑与汪爱梨、周秉中订立的房屋买卖协议约定的房价远低于市场价，提供以下证据：1.温州房网（水心大厦二手房）截屏，以证明2012年3月11日与涉案房屋相同位置、相同面积的一套房价的市场价高达450万元以上的事实；2.温州天平房地产估价所有限公司浙温天房估字（2013）第100号房地产估价报告，证明涉案房屋于2012年4月1日的市场价为4191880元。
原告李笑对被告江秀芬提供的证据，质证认为：1.对温州房网截屏的真实性有异议，只能说明双方约定的房价低于市场价，但交易是双方自由意思表示；2.对房地产估价报告的真实性无异议，关联性有异议，是被告江秀芬自己委托评估，与本案无关。房屋买卖协议双方意思表示真实，不能因低于市场价就怀疑作假并认为存在过错。
被告汪爱梨、周秉中未提供证据。
经审理，本院认证如下：1.原告提供的2012年4月18日的房屋买卖协议和2012年4月19日汪爱梨、周秉中署名的收到李笑根据其要求通过农行网银系统向沙民亮的账户转入250万元购房款收条的真实性，以及本案法庭审理结束后本院收到的署名汪爱梨的信件的真实性，因被告汪爱梨、周秉中未到庭参加诉讼，原告也没有申请字迹或指印鉴定，特别是房屋买卖协议签约日期2012年4月18日上年月日的数字均存在涂改，原告本人在庭审中也不能作出合理解释，故以上证据真伪不明，本院不予确认；2.原告提供的农行网银流水账、温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证、编号为000175254房屋权属登记信息查询证明、税收转帐专用完税证两份、温州市房屋登记中心收款发票一份，被告江秀芬没有异议，本院予以确认。其中农行网银流水账可以证明2012年4月19日李笑向沙民亮的农业银行帐户汇款250万元，但该款的性质因房屋买卖协议和署名汪爱梨、周秉中出具的收条、署名汪爱梨的信件真伪不明，不足以直接确认系原告支付给被告汪爱梨、周秉中的购房款；3.原告提供的被告汪爱梨于2012年5月16日在温州市中信公证处办理的委托公证，根据其内容可以证明汪爱梨委托钱容在90日内代为领取涉案房屋的土地使用证、代为与原告李笑签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易后的交付等有关事宜。被告江秀芬以已超过90天的委托期限为由，否定其与本案的关联性，本院不予采纳。根据该委托公证内容，汪爱梨确有将涉案房屋出卖给李笑的单方意思表示，但公证因未涉及价款、履行期限及履行方式等内容，故仅此仍不能印证房屋买卖协议的真实性；4.原告提供的2012年5月11日用以支付288341.2元税费的三份持卡人存根联尚不能表明沙民亮即为持卡人，且落款时间为2012年5月12日署名沙民亮收回代李笑代交的房产税款合计30万元的收条的真实性，因原告没有申请沙民亮出庭作证并接受质证，本院也不予确认；5.原告提供物业管理及公共水电费收据等以证明自己已作为业主身份实际占有使用涉案房屋，但原告在庭审中明确表示其入住涉案房屋仅一周时间，随后因遭被告汪爱梨、周秉中的其他债权人骚扰而搬离，故原告实际占有使用涉案房屋的主张与事实不符；6.被告江秀芬为证明原告李笑提供的房屋买卖协议上280万元房价远低于当时市场价400多万元，提供了温州房网（水心大厦二手房）截屏和房地产估价报告两份证据。原告质证时虽对证据的真实性、关联性提出异议，但也不否认房屋买卖协议上房价约定低于市场价，故被告江秀芬的主张本院予以确认；7.直观比对公证书上汪爱梨的签名与房屋买卖协议、250万元收条和给本院的信件上汪爱梨的签名，确实具有较高的相似度，但综合考量房屋买卖协议约定的房价明显低于市场价、协议签约年月日均存在蹊跷涂改以及按常理一个真正的购房者一般不会因卖方债权人的骚扰而轻易放弃占有搬离入住房屋所表现出的反常等因素，本案是否存在真实的房屋交易事实存疑，被告江秀芬提出被告汪爱梨、周秉中存在为逃避执行，与原告恶意串通转移财产这一主张的可能性不能排除。特别是协议签约日期的涂改，更使人产生双方为了将2012年4月19日李笑向沙民亮帐户汇款的250万元充当成购房款，而将协议签约日期涂改为汇款的前一天，即2012年4月18日。从而形成交易签约于前、支付价款于后，且向第三方支付系经出卖人授权的表象。
根据以上认证意见，结合本院（2012）温瓯梧商初字第383号民事裁定在案证明，本院认定以下事实：
2012年4月19日，原告李笑向案外人沙民亮的中国农业银行62×××17帐户转帐250万元。同年5月11日，坐落于温州市鹿城区杏花路水心大厦1幢1205室房屋经房产管理部门变更登记，将原产权人陈林方、吕笑变更为被告汪爱梨单独所有，缴纳契税等相关税费共计288341.2元。同月16日，被告汪爱梨在温州市中信公证处办理委托公证，委托钱容自委托书签署之日起90日内代为领取上述房屋的土地使用证、代为与原告李笑签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易后的交付等有关事宜。同年6月7日，被告汪爱梨所有的该涉案房屋被本院裁定查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现原告提供的证据不仅不足以证明房屋买卖协议和价款支付的真实性，甚至连交易是否真实存在的疑点也难以排除，更未实际占有讼争房屋，完全不具备上述司法解释规定的阻却执行条件，故其要求确认房屋买卖合同合法有效，并停止对讼争房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告李笑的诉讼请求。
本案受理费80元，公告费1000元，合计1080元，由原告李笑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 王军武
人民陪审员 王 玺
人民陪审员 马光亮
二〇一四年一月二十日
代书 记员 白晓平
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依据民事诉讼法第二百零四条（现二百二十七条）规定提起诉讼，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理。
6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。