重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云法民初字第03536号
原告冉晓清，女，汉族，1970年5月2日出生，住重庆市石柱县。
委托代理人刘瑶，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。
被告重庆市泰典置业有限公司，住重庆市南岸区南城大道1号7栋20-1、20-24，组织机构代码：06828955-X。
法定代表人陈军，系该公司总经理。
委托代理人周里鹏，重庆吾耀律师事务所律师，特别授权。
第三人张学，男，汉族，1975年12月24日出生，住重庆市万州区。
委托代理人张道荣，重庆法韵脊律师事务所律师，特别授权。
第三人重庆市幻影户外运动用品有限公司，住重庆市云阳工业园区A区，组织机构代码：55903908-8。
法定代表人郑坤，系董事长。
原告冉晓清诉被告重庆市泰典置业有限公司（以下简称“泰典公司”）、第三人张学、第三人重庆市幻影户外运动用品有限公司（以下简称“幻影公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由代理审判员蒋乾巽独任审判，适用简易程序并于2015年10月29日、2015年11月25日两次公开开庭进行了审理。原告冉晓清及其委托代理人刘瑶、被告重庆市泰典置业有限公司的委托代理人周里鹏、第三人张学的委托代理人张道荣到庭参加诉讼。第三人重庆市幻影户外运动用品有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告冉晓清诉称，2015年4月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租云阳县工业园A区三峡户外产业（都市）工业园厂房的B2栋2单元一楼（含电梯口），免租期为2015年8月1日到2018年7月30日。合同签订后，原告支付押金200000.00元，但无法正常使用承租的厂房。2015年5月，原告刚将部分货物搬至该厂房，第三人张学称其享有该厂房所有权而阻止原告使用。原告多次找被告协商无果，遂诉至法院要求：1、解除原、被告于2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告租房押金200000.00元；3、被告赔偿原告向被告主张违约责任的律师费6000.00元、交通费2000.00元，共计8000.00元损失；4、被告赔偿原告违约金10415.52元。庭审中，原告增加“被告赔偿原告搬运费9000.00元、换锁费720.00元，共计9720.00元的损失”的诉讼请求。
被告重庆市泰典置业有限公司辩称，原告陈述的事实及理由部分属实；原告一直不能使用B2栋2单元一楼房屋；因被告与第三人幻影公司于2014年9月1日签订租赁合同时，幻影公司隐瞒了本案诉争房屋已卖给第三人张学的事实，故幻影公司将原告的租赁物由B2栋2单元一楼置换为B3栋一单元一层；原、被告签订的租赁合同有效，且已履行，故请求驳回原告的诉讼请求；若被告违约，则被告按合同约定承担违约责任，原告自2015年4月19日至2015年9月24日租赁期间的租金应从违约金中予以扣除。
第三人张学述称，原告解除合同后的损失应由被告赔偿，与张学无关；被告与幻影公司签订的《房屋租赁合同》中的租赁物不包括三峡户外产业（都市）工业园厂房的B2栋2号楼；2013年5月20日，幻影公司将B2栋房屋卖给张学，张学支付房款1400.00万元；2015年9月，为了解决矛盾，张学补偿原告4000.00元搬运费，并支付幻影公司拖欠的物管费5000.00元。
第三人幻影公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年5月20日，第三人幻影公司将位于云阳县人和街道清凉村8、9组B2栋（房屋产权证号310房地证2013字第03962号），即云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B2栋房屋卖给第三人张学，张学已支付全部房款1400.00万元。2013年8月16日，幻影公司将上述房屋交付张学。张学现为该房屋所有权人。2014年9月1日，幻影公司（甲方）与被告泰典公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园的部分房屋出租给乙方使用，乙方可自行决定如何使用甲方出租的房屋，包括但不限于转租。第三人张学提供的该合同复印件中有后加的租赁物B2、B3栋。2015年1月8日，泰典公司致函幻影公司，通知幻影公司在2015年1月12日前交付云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B2栋的钥匙，以便泰典公司将该房作为售楼部其他办公用。幻影公司于2015年1月14日复函称，将于2015年1月15日内交付B2栋的钥匙，并允许泰典公司装修售楼部及其他办公用。云阳县聚财烟酒门市系个体工商户，其经营者为冉晓清。2015年4月19日，泰典公司（甲方）与云阳县聚财烟酒门市（乙方）签订落款日期为2015年8月1日的《房屋租赁合同》，该合同第一条约定，甲方同意将位于云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园厂房B2栋2单元一楼（含电梯口）出租给乙方使用，共计面积723.30平方米；第三条约定，免租期36个月，自2015年8月1日起至2018年7月30日止，押金20.00万元；第五条、第六条约定，如果入住企业没有租满三年，根据实际租用时间按约定租金收取租金，底楼第一年每平方米每月租金基价为6.00元；第十条约定，免租期满（2018年7月30日），甲方无条件退还押金20.00万元；第十一条约定，甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件的，乙方有权解除合同；第十三条约定，甲方交付的房屋不符合合同约定，致使乙方不能实现租赁目的的，乙方有权单方解除合同；第十二条约定，违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的约定，须向对方支付年租金的20%作为违约金，若支付的违约金不足以弥补损失的，还应承担相应的赔偿责任；任何一方违约，须承担另一方向其主张违约责任的律师费、交通费、诉讼费、保全费等一切费用。2015年4月19日，原告支付被告租房押金20.00万元，被告向原告交付云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B2栋2单元一楼房屋的钥匙。原告于2015年5月将货物搬进租赁房屋，但因该房屋所有权人张学阻止等原因而无法正常使用。2015年9月22日，张学与案外人王玉发签订《仓库租赁合同》，将云阳工业园A区三峡户外产业（都市）工业园B2栋2单元一楼房屋出租给王玉发。2015年9月24日，经张学与幻影公司协商，原告将货物从B2栋2单元一楼搬至没有通水电的B3栋一单元一层。
另查明，原告因本案与重庆龙脊律师事务所签订《法律事务委托合同》，并支付律师费6000.00元。
上述事实，有原告提供的原、被告及第三人身份证复印件与登记注册基本情况复印件、房屋租赁合同、收据、银行流水对账单、转账凭据、法律事务委托合同、诉讼代理费增值税发票、第三人张学提供的幻影公司证明、泰典公司通知函、幻影公司复函、民事调解书、法律文书生效证明、仓库租赁合同、房屋租赁合同及原、被告、第三人张学的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本案争议焦点：1、原告是否有权解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》？2、合同解除后的责任如何承担？
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告按合同约定支付被告押金20.00万元，被告向原告交付租赁物钥匙，且双方在庭审中均未对合同效力提出质疑，故该租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告在庭审中均陈述租赁物无法正常使用，且原告因租赁物所有权人主张权利而自2015年9月24日始未使用租赁物，导致原告租赁房屋的目的不能实现，加之原、被告签订的租赁合同第十三条明确约定“甲方交付的房屋不符合合同约定，致使乙方不能实现租赁目的的，乙方有权单方解除本合同”，故对原告要求解除原、被告于2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》及返还押金20.00万元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称已将原告的租赁物由B2栋2单元一楼置换为B3栋一单元一层，因B3栋一单元一层系幻影公司同意原告使用，非原、被告达成的合意，故本院对被告的辩解意见不予采纳。
关于合同解除后的责任承担问题，《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。原、被告签订的《房屋租赁合同》第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的约定，须向对方支付年租金的20%作为违约金，若支付的违约金不足以弥补损失的，还应承担相应的赔偿责任；任何一方违约，须承担另一方向其主张违约责任的律师费、交通费、诉讼费、保全费等一切费用。该约定系合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，是当事人真实意思表示，具有法律效力。被告未能向原告提供符合合同目的的租赁物，违反了租赁合同约定的主要义务，依约应向原告支付违约金10415.52元（723.30平方米×6.00元／平方米／月×12月×20%）及原告向被告主张违约责任的律师费6000.00元。对于原告要求被告赔偿主张违约责任的交通费2000.00元的诉讼请求，因仅有原告的当庭陈述来证明，无其他证据佐证，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿搬运费、换锁费共计9720.00元损失的诉讼请求，因仅有原告的当庭陈述来证明，无其他证据佐证，且原告在庭审中陈述的损失并未超过违约金的数额，故本院不予支持。对被告要求扣除原告应支付的租金的请求，因原告无法正常使用租赁物，且被告收取了原告押金20.00万元，必然能获得相应的孳息以抵销租金，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告冉晓清与被告重庆市泰典置业有限公司于2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告重庆市泰典置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告冉晓清租房押金200000.00元；
三、被告重庆市泰典置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告冉晓清违约金10415.52元及律师费6000.00元；
四、驳回原告冉晓清的其他诉讼请求。
案件受理费4576.00元，减半收取2288.00元，由原告冉晓清负担21.00元，被告重庆市泰典置业有限公司负担2267.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书后指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 蒋乾巽
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 高 峰