江苏省南京市栖霞区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏0113民特43号
申请人：中国民生银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320000714093229Y，住所地江苏省南京市洪武北路20号。
负责人：林静然，该银行行长。
委托诉讼代理人：金文，江苏瀛尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡颉，江苏瀛尚律师事务所律师。
被申请人：南京鑫源洋汽车部件有限公司，组织机构代码79373111-X，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧胜村马家园106号。
法定代表人：吴全强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：糜婷，江苏三法律师事务所律师。
申请人中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）与被申请人南京鑫源洋汽车部件有限公司（以下简称鑫源洋公司）申请实现担保物权一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用特别程序，由审判员李传松独任审查，见习书记员张云凤担任记录。2017年5月22日，被申请人鑫源洋公司提出书面异议。本院于2017年5月25日进行了公开听证，申请人民生银行南京分行委托诉讼代理人胡颉律师、被申请人鑫源洋公司委托诉讼代理人糜婷律师到庭参加听证。此后，本院还通知利害关系人南京宝利丰汽车销售服务有限公司（以下简称宝利丰公司）、南京利之星汽车销售服务有限公司（以下简称利之星公司）到庭接受询问以核实相关事实。本案现已审查终结。
申请人民生银行南京分行称：2013年5月15日，民生银行南京分行与江苏天洋集团有限公司（以下简称天洋集团）签订综合授信合同，约定民生银行南京分行向天洋集团提供贰亿元的最高授信，时间为2013年5月15日至2014年5月15日。2013年8月14日，鑫源洋公司与民生银行南京分行签订最高额抵押合同，约定由鑫源洋公司以宁栖国用（2007）第12046号土地使用权作为抵押物，为2013年5月15日至2014年5月15日期间天洋集团向民生银行南京分行的金融贷款提供担保，担保的最高债权额本金金额为2368万元。2013年10月25日和11月6日，民生银行南京分行与天洋集团先后订立流动资金贷款借款合同各一份，合同编号分别为公借贷字第ZH1300000211118、ZH1300000217437，贷款金额分别为1500万元，民生银行南京分行依照合同约定向天洋集团发放了借款，借据号分别为9913000000193633、9913000000199479。截至2017年3月21日，天洋集团天洋集团尚欠本金23563176.64元、利息1397664.32元、罚息1031999.36元。请求：1、裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的宁栖国用（2017）第12046号土地使用权，所得价款由申请人在被申请人担保的范围内优先受偿；2、实现担保物权的金额计算至2017年3月21日共计26609663.68元（包括实现担保物权的本金金额23680000元和截至2017年3月21日的欠息1397664.32元、罚息1031999.36元、律师费用500000元），自2017年3月22日至被申请人实际清偿之日止的利息及罚息按照合同约定的标准承担；3、申请实现担保物权的特别程序费用由被申请人承担。
被申请人鑫源洋公司称：民生银行南京分行与天洋集团签订综合授信合同后，双方签有数笔流动资金借款合同，民生银行南京分行实际向天洋集团共计发放贷款2亿元，截至2017年4月30日天洋集团共计偿还了47936823.36元。在本特别程序中，申请人仅就其中两笔贷款申请实现担保物权，而这两笔贷款余额需要根据整体贷款发放情况和还贷情况进行确定，因而需要审判程序另行查明。此外，申请人与被申请人未能就抵押物所保障的债权金额进行明确约定，即申请人就其最高多少元债权可在宁栖（2012）12046号国有土地拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权约定不明。综上，被申请人与申请人就抵押优先范围存在重大争议。请求：裁定驳回民生银行南京分行对鑫源洋公司实现担保物权的申请。
本院经审查查明以下事实：
（一）关于主合同的有关情况
申请人民生银行南京分行与天洋集团于2013年5月15日订立综合授信合同，编号为公授信字第ZH1300000094256号，约定最高授信额度为贰亿元，有效使用期限自2013年5月15日至2014年5月15日。2013年10月25日和2013年11月6日，民生银行南京分行与天洋集团分别订立流动资金贷款借款合同各一份，合同编号分别为公借贷字第ZH1300000211118、ZH1300000217437，借款金额均为1500万元，借款期限均为三年，年利率均为8.61%，民生银行南京分行依照合同约定向天洋集团发放了借款，借据号分别为9913000000193633、9913000000199479。2015年12月25日，民生银行南京分行与天洋集团订立流动资金贷款借款合同变更协议两份，编号分别为ZH1300000211118、ZH1300000217437，对前述两份借款合同结息方式、还款方式作了变更，担保人鑫源洋公司在上述两份变更协议上均加盖了公司印章和法定代表人印章。截至2017年3月21日，在合同编号为公借贷字第ZH1300000211118（借据号为9913000000193633）的合同项下，天洋集团尚欠本金10063176.64元、利息579583.07元、本金罚息409885.76元、利息罚息49833.94元，在合同编号为公借贷字第ZH1300000217437（借据号为9913000000199479）的合同项下，天洋集团尚欠本金13500000元、利息818081.25元、本金罚息504984.36元、利息罚息67295.30元。在上述两份借款合同项下，天洋集团尚欠本金合计为23563176.64元、利息合计为1397664.32元、本金罚息和利息罚息合计为1031999.36元。
（二）关于担保物权的有关情况
2013年8月14日，被申请人鑫源洋公司与申请人民生银行南京分行订立最高额抵押合同，约定由鑫源洋公司以土地使用权，为天洋集团与民生银行南京分行签订的金融借款合同提供最高额抵押担保，担保的主债权发生期间为2013年5月15日至2014年5月15日，如果主合同中约定的业务种类为借款业务，则每笔借款的发放日均不超过该期间的届满日，若主合同债务人为法人或非法人单位时，本合同项下所担保的任何一笔债务履行期限不受该期间截止日的限制。最高额抵押合同约定鑫源洋公司所担保的最高债权额为2368万元，在主债权本金不超过上述限额的前提下，抵押担保的范围包括被担保之最高主债权本金及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、诉讼费、律师费、差旅费等）和所有其他应付合理费用。最高额抵押合同以（房地产）抵押财产清单作为附件，该清单载明抵押财产为宁栖国用（2007）第12046号工业用地，土地所在地为栖霞区尧化街道尧胜村，土地使用权面积44181.9平方米，评估价值2960万元，抵押合同编号为公高抵字第ZH1300000094256－1号。民生银行南京分行还办理了宁栖他项（2013）第00106号他项权利登记，义务人为鑫源洋公司，土地坐落于栖霞区××村，地号为131××××9001，与鑫源洋公司作为土地使用权人的宁栖国用（2007）第12046号国有土地使用证记载一致，他项权利范围为：根据抵押人南京鑫源洋汽车部件有限公司与抵押权人中国民生银行股份有限公司南京分行签订的出让土地抵押合同，经土地利用管理部门抵合（2013）字第228号备案确认，为江苏天洋集团有限公司借款（公授信ZH1300000094256）担保，对宁栖（2007）12046号国有土地使用证载明的土地要素实施抵押（抵押面积44182.74平方米）。
（三）关于抵押物的有关情况
2009年7月28日，鑫源洋公司与宝利丰公司订立土地使用权租赁合同，将位于南京市栖霞区××村的地号为131××××9001地块中的20.27亩出租给宝利丰公司，用于经营、维修宝马汽车的特约经销商业务，租赁期限15年，后宝利丰公司依照合同约定在租赁土地上建设宝马4S店经营汽车销售维修业务至今。2009年11月5日，鑫源洋公司与利之星公司订立土地使用权租赁合同，将位于南京市栖霞区××村的地号为131××××9001地块中的15亩出租给利之星公司，用于经营销售、维修等汽车品牌经销商业务，租赁期限15年，后利之星公司依照合同约定在租赁土地上建设奔驰4S店经营汽车销售维修业务至今。宝利丰公司和利之星公司在授受本院询问时均表示，如果地号为131××××9001的土地作为抵押物被拍卖、变卖后，其土地租赁合同在合同有效期内对抵押物的受让人应继续有效，同时在实现抵押权的过程中，在同等条件下，作为土地承租人应享有优先购买权。
以上事实由本院通过审查当事人双方提交的证据材料、询问申请人、被申请人、利害关系人查明。
本院认为：担保物权的实现是担保物权最为重要的效力，根据我国相关法律和司法解释的规定，实现担保物权应当具备以下条件：一是主合同合法有效，已届清偿期，但未清偿或未清偿完毕；二是担保物权有效设立；三是实现担保物权不损害他人、案外人的合法权益。本案中，最高授信额度为贰亿元的综合授信合同以及在有效使用期内订立的合同编号分别为公借贷字第ZH1300000211118、ZH1300000217437的借款合同均合法有效，该两份借款合同均已届清偿期，但借款人天洋集团仍未全部清偿；被申请人鑫源洋公司与申请人民生银行南京分行订立最高额抵押合同，以其合法拥有的土地使用权，为主债务人天洋集团与申请人民生银行南京分行在上述综合授信合同期内订立的借款合同提供最高额抵押担保，申请人作为抵押权人办理了地号为131××××9001的土地抵押登记，取得了宁栖他项（2013）第00106号他项权利登记证书，该担保物权合法有效，主债务人天洋集团在申请人主张的合同编号分别为公借贷字第ZH1300000211118、ZH1300000217437的两份借款合同项下尚欠借款本金合计为23563176.64元，该数额低于最高额抵押合同约定的鑫源洋公司所担保的最高债权额23680000元，根据约定，在欠款本金不超过最高债权额的前提下，差额部分尚可及于被担保的上述两份借款合同项下的利息等；申请人作为抵押权人，申请对抵押人鑫源洋公司作为土地使用权人的宁栖国用（2007）第12046号土地使用权实现担保物权，不损害该土地上承租人及其他人的合法权益。
综上，本案中担保物权实现的条件已经成就，被申请人鑫源洋公司提出的异议不能成立。申请人作为抵押权人有权申请实现担保物权，抵押物拍卖、变卖后所得价款由申请人在被申请人所担保的最高债权额限度内优先受偿，上述两份借款合同项下的本金及部分利息受偿后，利息、罚息等不足部分及为实现担保物权支出的合理律师费等费用，由申请人向主债务人另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项之规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人南京鑫源洋汽车部件有限公司作为土地使用权人的宁栖国用（2007）第12046号土地使用权（地号为1310008****，坐落于南京市栖霞区尧胜村），拍卖、变卖所得价款由申请人中国民生银行股份有限公司南京分行在被申请人南京鑫源洋汽车部件有限公司所担保的最高债权额23680000元以内优先受偿。
申请费87424元，由被申请人南京鑫源洋汽车部件有限公司负担。
当事人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审 判 员 李传松
二〇一七年六月八日
见习书记员 张云凤