吉林市龙潭区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）吉0203民初517号	原告：杨家平，男，1947年6月20日生，汉族，住吉林市龙潭区。	委托代理人：陈其昌,杨家平弟弟。	委托代理人：庞巍,吉林鸣正律师事务所律师。	被告：吉林铁信集团有限责任公司（原吉林市大江房地产开发有限责任公司），住所地;吉林市龙潭区。	法定代表人：孙良彦，该公司董事长。	委托代理人：张启良，吉林保民律师事务所律师。	原告杨家平与被告吉林铁信集团有限责任公司（原吉林市大江房地产开发有限责任公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法由本院副院长张弘独任审理，本案现已审理终结。	原告诉称：2011年9月11日，我与吉林市大江房地产开发有限责任公司（后名称变更为吉林铁信集团有限责任公司）签订了大江葡萄园商品房内部定购书。内容为我购买被告开发的该项目中的31-1-1601号房产，并按照约定同日向被告缴纳了全部购房款252,643.00元。合同签订后，被告严重违反合同约定，拖延长达4年半，迟迟不予交付；准备交付的房产房屋结构布局与签约时承诺的严重不符；房屋面积与签约时的约定发生重大变化。最为严重的是，经我查询，被告并没有依法取得商品房（预）销售许可证。我与被告之间的签订的合同属于无效合同。故请求法院依法判令：1、确认原被告2011年9月11日签订的“大江葡萄园商品房内部定购书”无效。2、被告返还原告购房款252,643.00元，赔偿我经济损失68,213.61元（按购房款252,643.00元为计算本金，从2011年9月11日始至2016年3月11日止按照银行最低贷款利率年息6％计算，其余利息连续计算至购房款还清之日止），总计320,856.61元。3、被告承担本案的诉讼费用。	被告辩称：原告诉请无法律依据，我公司不同意原告诉请，双方签订的内部定购协议合法有效，具备继续履行的条件，不存在无效的情形。原告应当依照内部定购协议的约定继续履行，签订正式的《商品房买卖合同》。原告的诉请不具事实依据，内部定购书是双方真实意思的表示，其性质属于原告为享受购房优惠，提前将房屋预定而签署的协议，其内容不存在合同法52条规定的合同无效的情形，更不存在原告所述的延迟交房等情形，依法应当驳回原告诉请。双方签订内部定购书时，原告对于我公司当时没有取得预售许可证是明知的，因为在内部定购书上已经明确写出“甲方在取得《商品房（预）销售许可证》后乙方应在接到甲方通知10日内到甲方指定地点签署《吉林市商品房买卖合同》”，因此我公司不存在没有告知的情形，双方签订的内容符合当时为满足原告享受购房款优惠而签订内部定购书的宗旨。该内部定购书没有明确规定商品房的基本状况、交付日期、装饰、设备标准承诺等重要的、必备的商品房买卖合同的约定条款，对于房屋面积也仅为预测面积，房号及面积均以市测绘大队测绘为准，因此该定购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同性质的法律文书。双方签订的内部定购书属于一般合同性质，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中关于出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效的情形。也就是说双方签订内部定购书仅仅是为享受优惠而签订的意向性质的约定，该约定不因我公司暂时未取得《商品房（预）销售许可证》而改变合同的性质，该定购书是合法有效的。原告在本案中交纳的是预期成交款，并非其所言的全部购房款，原告应依据内部定购书的约定，按照实际测绘面积交纳或补足购全部购房款。综上，我公司认为双方签订的内部定购书合法有效，依法应当继续履行，不应返还任何款项及赔偿。	经审理查明，2011年9月11日，原告杨家平与吉林市大江房地产开发有限责任公司（后名称变更为吉林铁信集团有限责任公司）签订了大江葡萄园商品房内部定购书。双方约定：原告购买被告开发的该项目中的31-1-1601号建筑面积63平方米房产一处，每平方米4,380.00元，折扣优惠后总房价252,643.00元。并约定：原告在接到被告取得《商品房（预）销售许可证》后十日内到被告指定地点签订《吉林市商品房买卖合同》。原告按照约定于合同订立当日向被告交纳了全部购房款252,643.00元。原告诉至本院，请求判令：1、确认原被告2011年9月11日签订的“大江葡萄园商品房内部定购书”无效。2、判决被告返还原告购房款252643元，赔偿原告经济损失68213.61元（按购房款252643元为计算本金，从2011年9月11日至216年3月11日按照银行最低贷款利率年息6％计算，其余利息连续计算至购房款还清之日止），总计320856.61元。3、判决被告承担本案的诉讼费用。	另查明，吉林市大江房地产开发有限责任公司于2015年7月17日变更为吉林铁信房地产开发有限责任公司，于2015年8月28日又变更为吉林铁信集团有限责任公司。	认定上述事实的证据有：原被告于2011年9月11日签订的大江葡萄园商品房内部订购书、吉林市大江房地产开发有限责任公司收取原告252,643.00元购房价款的收据、吉林市工商行政管理局龙潭分居企业信息变更登记为凭。	本院认为：一、2011年9月11日，原告杨家平与吉林市大江房地产开发有限责任公司（吉林铁信集团有限责任公司）签订了大江葡萄园商品房内部定购书无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。该规定体现了无商品房预售许可证明而订立的商品房预售合同效力可以在起诉前补正。但是被告在订立关于争议房屋的预售合同时已经说明被告没有商品房预售许可证明，在本院开庭，甚至延期审理后仍没有提供商品房预售许可证明。因此，上述合同应当认定为无效合同。	关于被告提出“该内部定购书没有明确规定商品房的基本状况、交付日期、装饰、设备标准承诺等重要的、必备的商品房买卖合同的约定条款，对于房屋面积也仅为预测面积，房号及面积均以市测绘大队测绘为准，因此该定购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同性质的法律文书。双方签订的内部定购书属于一般合同性质，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中关于出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效的情形”的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。但是《商品房销售管理办法》第十六条所列十三项内容中最主要的内容是合同的标的，即房屋的位置、用途、面积等具体明确，足以区别于其他房屋，此为合同必备主要条款。而原被告订立的大江葡萄园商品房内部定购书中不仅合同标的明确，而且约定了具体价款标准等内容，原告并付清了房屋价款，因此该协议应当认定为商品房买卖合同，同时应当认定为无效合同。对被告的上述主张本院不予支持。	关于被告提出：“该纠纷依然应当由大江房地产开发有限公司进行处理，铁信集团不属于合同的向对方，不应承担责任”的主张。因为无论是公司名称、住所、法定代表人的变更，还是股权、分立、合并、注册资金等变更，都改变不了公司法人的同一性和独立性，原公司法人的债务在没有与公司债权人特别约定的情形下，变更后的法人都有承继。因此，对被告该项主张不予支持。	二、关于被告返还利益范围。被告应当返还原告全部购房款252,643.00元及其孳息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，被告应当返还原告全部购房款252,643.00元。关于原物和孳息的返还的请求权性质，法律尚未明文规定，但是理论界有两种理论：不当得利债权请求权和原物返还物权请求权。基于不当得利债权请求权，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第131条前半段关于“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息”的规定，而利息是货币的孳息是无争议的法律常识，因此被告应当返还购房款利息。基于原物返还物权请求权，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条关于“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但是应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，被告仍应当返还购房款利息。关于利息标准，原告主张按年利率6%计算，该标准在人民银行规定标准幅度内，且被告是企业法人占有原告货币，因此应予支持。综上，对原告请求判令被告返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。	关于原告请求判令被告按利息标准赔偿经济损失的诉讼请求，根据上段论述，因购房款利息已经作为孳息随购房款一并返还，限于原告的诉讼请求范围和原告作为买受人，在明知被告无商品房预售许可证明的情形下仍然购买争议房屋与被告都有过错的原因，对原告提出的按利息赔偿经济损失的诉讼请求不予支持，但是不影响对原告返还利息的诉讼请求的支持。	综上所述依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：	一、原告杨家平与被告吉林铁信集团有限责任公司（原吉林市大江房地产开发有限责任公司）于2011年9月11日签订的“大江葡萄园商品房内部定购书”无效	二、被告吉林铁信集团有限责任公司（原吉林市大江房地产开发有限责任公司）于本判决生效后，立即返还原告杨家平购房款252,643.00元；	三、被告吉林铁信集团有限责任公司（原吉林市大江房地产开发有限责任公司）返还原告杨家平购房款利息68,213.61元（按购房款252,643.00元为本金，从2011年9月11日计算至2016年3月11日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率年息6％计算），其余利息按照人民银行规定贷款利率连续计算至购房款还清之日止。	如果被告吉林铁信集团有限责任公司（原吉林市大江房地产开发有限责任公司）未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	一审案件受理费6，113.00元，减半收取3056.50元，由被告吉林铁信集团有限责任公司（原吉林市大江房地产开发有限责任公司）负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。	审 判 员  张 弘	二〇一六年五月十七日	代理书记员  迟博文