山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民初字第151号
原告：吴淑荣。
委托代理人（特别授权）：杨玉艳，山东及时雨律师事务所律师。
被告：梁山环宇挂车制造有限公司，住所地：梁山县徐集镇蔡南村。
法定代表人：郭本福，经理。
被告：梁山县金穗粮油工贸有限公司，住所地：梁山县经济开发区洼李村公明路路北。
法定代表人：唐家会，经理。
被告：山东省梁山县华梁面粉厂，住所地：梁山县韩岗镇小窑村。
法定代表人：赵成彬，厂长。
被告：鲁新军。
四被告共同委托代理人（特别授权）：贾庆民、陈颖，山东宏易律师事务所律师。
第三人：弘盛地产有限公司，住所地：泰安市青年路90号。
法定代表人：王安年，董事长。
原告吴淑荣与被告梁山环宇挂车制造有限公司（以下简称环宇公司）、梁山县金穗粮油工贸有限公司（以下简称金穗公司）、山东省梁山县华梁面粉厂（以下简称华梁面粉厂）、鲁新军及第三人弘盛地产有限公司（以下简称弘盛公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴淑荣及其诉讼代理人杨玉艳，被告环宇公司法定代表人郭本福，被告华梁面粉厂法定代表人赵成彬，四被告共同委托代理人陈颖，到庭参加了诉讼。第三人弘盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月9日，原告与弘盛公司梁山分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买位于梁山县宋城名郡（宋城义街）第153号商铺，房屋总价款1670260.20元，首付835260元，剩余房款835000.20元办理银行按揭贷款手续。原告已按约定交清了首付款，并且所办理的银行贷款也已交付给第三人。第三人也向原告交付了该房屋，并由原告占有、使用至今。2014年4月26日，济宁市中级惹你民法院根据四被告人的申请，在执行程序中裁定查封了涉案房屋。原告提出执行异议。济宁市中级人民法院又作出2014济执异字第339-2号裁定书驳回了原告的异议。综上，原告对涉案房屋已取得所有权，被告无权再要求法院按第三人的财产予以执行。请求：1、确认梁山县宋成名郡（宋城义街）第153号商铺所有权归原告；2、立即停止对涉案商铺的强制执行，并解除查封扣押；3、由被告承担诉讼费用。
四被告共同辩称：一、人民法院执行被执行人财产具有合法的执行依据。答辩人与被执行人间的债权债务关系真实、合法，并已经济宁市中级人民法院（2014）济民初字第69号生效判决书予以确认，由于被执行人在规定期限内不履行生效判决书判定的还款义务，应答辩人之申请，济宁市中级人民法院依法对被执行人财产采取强制执行措施，人民法院查封并强制执行被执行人财产的行为符合法律规定。二、被答辩人未依法取得涉案房产的所有权，该房产仍为弘盛公司所有。被答辩人与弘盛地产有限公司间仅签订了一份商品房买卖合同，并未就涉案房产到主管部门办理房屋所有权登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被答辩人与弘盛地产有限公司签订的商品房买卖合同如果真实存在，在双方并未就该房产办理完毕备案登记手续的情形下，仅仅产生债权的效力，而不发生涉案房产所有权转移的效力，该房产仍为被执行人弘盛地产有限公司所有，人民法院的查封行为并无过错。三、被答辩人不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的已经实际占有涉案房产以及无过错的情形，该条规定并不适用于本案。上述条款的适用需同时满足如下几个要件：⑴第三人虽未办理过户登记手续，但已经支付全部价款；⑵该房产已经向第三人交付，即该房产已经为第三人实际占有；⑶第三人无过错。首先，被答辩人并未完全交付购房款。其次，被答辩人并非无过错第三人，被答辩人与弘盛地产有限公司于2012年4月9日签订《商品房买卖合同》，而人民法院查封涉案房产的时间为2014年4月26日，这中间的间隔时间近二年。根据《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被答辩人在涉案房产能够办理商品房预售合同登记备案手续的情形下，未要求被执行人为其办理登记备案手续，被答辩人存在明显过错。而对于该“过错”的理解，并非被答辩人所说的“购买行为无过错”，而应指第三人对于未办理过户登记手续的状态无过错，即涉案房屋未转移登记至原告名下并非原告的原因，而本案被答辩人显然不符合该情形。另一方面，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定是出于对已全额交付房款并实际占有使用房屋但由于客观原因尚未办理产权变更登记的无过错第三人利益的保护。该条文因在一定的角度上突破了物权法关于不动产物权转移要件的法律规定，从维护物权法的稳定性以及权威性的角度来讲，对其适用应严格的进行要件对比，即除第三人已经全额交付房款并实际占有使用房屋外，还必须满足未办理产权变更登记是因客观上不以第三人意志为转移的原因导致的无法办理，应为“客观上不能办”而非“能办而未办”，而本案中即是“能办而未办”的情形。而本案中，原告不但无法证明其实际占有涉案房产，更无法证明其对于该房产至今未办理产权登记的状态不存在过错，事实上，涉案房产所在项目的大部分业主均办理了产权登记手续，只有被答辩人没有办理，很明显其存在怠于行使权利的情形。实践中，由很多的房屋买受人在完成了房屋买卖的合同行为并实际使用房屋后，因回避缴纳税费而怠于行使要求出卖人配合办理产权变更登记的权利，如将这部分情形全部适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定无疑会对物权法关于不动产物权转移的规定的权威性造成损害。综合上述两点理由，本案不适用前述司法解释。综上，人民法院查封涉案房产的行为完全符合相关法律、法规及司法解释的规定，被答辩人的诉求于法无据，请求人民法院查明事实，依法驳回其诉求。
第三人弘盛公司未发表意见。
原告为支持其诉讼请求，提供下列证据：
证据一济宁市中级人民法院（2014）济执字第339号裁定书、济宁市中级人民法院（2014）济执异字第339-2号裁定书、送达回证，证实济宁市中级人民法院于2014年4月26日裁定查封了涉案房产。原告提出执行异议后，于2015年5月13日收到案外人执行异议被驳回的裁定，从而取得诉权。
证据二、商品房买卖合同一份；
证据三、弘盛地产有限公司梁山分公司收房款收据、契税完税证、销售不动产统一发票各一份；
证据四、个人购房借款合同、吴某已归还贷款信息查询单、应归还贷款信息查询单；
证据五、梁山县住房保障和房产管理办公室2015年5月11日出具的房屋登记证明和预告登记证各一份。
证据六、梁山县人民法院（2012）梁民初字第1864号民事调解书
证据七、房屋分成分户平面图一份；
证据二至七证实2012年4月9日，原告与弘盛地产有限公司梁山分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买第三人弘盛地产有限公司位于梁山县宋城名郡（宋城义街）第153号商铺，房屋总价款1670260.20元。于2012年4月9日，原告向第三人付首期房款835260.00元。2012年6月4日，该房产办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。原告与工商银行梁山支行签订个人购房借款／担保合同，贷款835000元，工商银行梁山支行于2012年7月9日将该笔贷款直接支付给弘盛地产有限公司梁山分公司。2012年8月28日，梁山县人民法院（2012）梁民初字第1864号民事调解书确认双方购买的人民北路宋江大道153号门市（上下两层）一套归被告吴淑荣所有。
八、物业领房验收表
证实第三人于2013年4月9日向原告交付了涉案房产（钥匙、电卡）。
九、装饰合同一份
证实原告收到房屋后，于2014年2月9日与梁山居然装饰有限公司签订装饰合同，将涉案房屋交付该公司进行装修。
十、居然装饰公司于某领款证明单和电费、办卡费预收条，梁山县供电公司电费收据二张、电费发票一张
证实原告因装修房屋，由居然装饰公司于某预借590元，用于2014年3月支付办卡费40元、预付电费550元。梁山县供电公司于2014年4月收取原告在2013年3月的电费507.20元，该款是在预付的550元中扣款。
十一、梁山县住房保障和房产管理办公室2015年6月23日出具的证明一份
十二、弘盛地产有限公司梁山分公司出具的证明一份
证实梁山县在2012年为实施商品房预售合同网签备案。涉案房产因第三人的原因未办证，原告对未办证不存在过错。
十三、梁山县住房保障和房产管理办公室2015年7月28日出具的房屋登记证明一份
证实涉案房屋办理了预售商品房预告登记和预售商品房抵押权预告登记，原告已取得排他的物权。
十四、工商行个人借款凭证一份
证实原告在工商行梁山支行办理的个人商用房贷款835000元已根据借款合同的约定，支付给第三人的账户。
四被告共同发表如下质证意见：对证据一无异议，证明了人民法院对于涉案房产的查封行为具有合法的执行依据，查封行为完全合法。对证据二，商品房买卖合同真实性有异议，首先，该合同并未依法进行备案登记；其次，该合同签订日期为2012年4月9日，而该合同第八条约定的交房日期为2011年9月30日，房屋交付日期远远提前与合同签订日期，在房屋的交付期限这一关键问题上出现这种差错是不符合常理的，因此，被告方有理由怀疑该合同的真实性。对证据三，房款收据与销售不动产统一发票数额无法对应，且与商品房买卖合同约定的房款数额亦无法对应，无法证明原告已全额缴纳购房款。契税完税证明显示缴纳契税的时间为2012年4月11日，该证据证明了涉案房屋最晚在此时已经具备办理房产证的条件，而人民法院查封时间为2014年4月26日，这两年期间原告未要求开发商配合其办理房屋产权登记手续，证明原告对此具有过错。对于证据四，借款合同、吴淑荣已归还贷款信息查询单、应归还贷款信息查询单无异议，但与本案争论焦点问题无关。对于证据五，梁山县住房保障和房产管理办公室出具的房屋登记证明有异议。首先，出具该证明的梁山县住房保障和房产管理办公室并非房产登记管理部门，该证明事项也不是其职权范围，其无权就房产登记事项出具证明；其次，如果原告曾经就涉案房产办理购房贷款，则必然会存在银行的抵押权预告登记，但并不影响原告办理产权登记手续。对于预告登记证，该证书显示预告登记时间为2012年6月4日，而根据《物权法》第二十条，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，这也是人民法院能够查封涉案房产的原因，该证据也证明了原告怠于行使权利，对于涉案房屋未办理产权变更登记存在严重过错。对于梁山县人民法院民事调解书真实性没有意义，但与本案争论焦点问题无关，该调解书出具时间为2012年8月28日，涉案房产权利在此时已经分割完毕，原告在法院查封前有一年半的时间办理房屋产权变更登记手续却未办理，其存在过错。房屋分层分户平面图价格评估报告与本案所争论焦点无关。物业交房验收表，对于该表格真实性有异议，首先该验收表无开发商盖章或负责人签字确认，不能作为房屋的交付证明，其次，该验收表的签字日期为2013年4月9日，与证据二商品房买卖合同中约定的房屋交付日期不能对应.对于装饰合同有异议，无其他证据印证，不能证明该合同实际履行，亦不能证实原告已实际占有涉案房屋。领款证明单无任何涉案房产信息，该证据与本案无关；水费收据均为人民法院查封以后的单据，即使真实也不能证实查封前原告占有涉案房产。对于证据十一有异议，首先出具该证明的梁山县住房保障和房产管理办公室并非法定的房屋产权登记管理部门，其无权对于房产的登记备案情况发表任何证明，其次中华人民共和国城市商品房预售管理办法颁发的时间为2004年，该办法中明确规定对商品房的预售进行网签备案，而该证明显示2012年梁山县尚未实施商品房预售合同网签备案，显然与法律规定不符，对其真实性以及合法性均有异议；对于证据十二真实性有异议，在原告购买房屋时该社区房屋均已办理登记，所起其证明内容不真实，并且原告在购买房屋后至人民法院查封前近两年的时间并没有通过诉讼或仲裁等形式主张开发商为其办理登记，其存在严重的过错，因此原告主张不成立。
四被告为支持其答辩意见，提交涉案房屋所在社区其他业主马国成的房产证复印件一份，证明涉案房屋已经具备登记办证的条件，而原告并没有办理。
原告质证意见为，对于该份证据真实性有异议，被告应当提供原件。假如该房产证是真实的，但与本案所涉房产是否具有可比性被告没有任何证据证实，因为第三人所开发的宋城名郡由大约450多户业主，这些业主情况各不相同，济宁中院查封涉案房产时第三人正在为部分业主办理房产证，第三人一直未通知原告办理房产证，也未向房管部门提供原告办证必须的资料。因此该证据不能证实原告对未办证存在过错。
本院审理查明，2012年4月9日，原告与弘盛地产有限公司梁山分公司签订商品房买卖合同，约定原告购买第三人弘盛地产有限公司宋城义街1-2层153户商品房，房屋总价款1670260.20元。于2012年4月9日，原告向第三人付首期房款835260.00元。2012年6月4日，该房产办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。原告与工商银行梁山支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款835000元，工商银行梁山支行于2012年7月9日将该笔贷款直接支付给弘盛地产有限公司梁山分公司。2012年8月28日，梁山县人民法院（2012）梁民初字第1864号民事调解书确认双方购买的人民北路宋江大道153号门市（上下两层）一套归被告吴淑荣所有。2013年4月9日，宋城名郡物业服务中心与原告吴淑荣签订宋城名郡商业沿街2期153室物业领房验收表。2013年11月21日，弘盛地产有限公司梁山分公司开具了宋城名郡商业沿街2期153室的销售不动产统一发票。2013年12月11日，原告吴淑荣缴纳契税47832.30元。
另查明，济宁市中级人民法院在（2014）济民初字第69号案件审理过程中，于2014年4月26日作出裁定查封包括原告主张权利的153号商铺（对应在房产部门的备案号125-223），并于2014年4月29日向梁山县社会保障和房产管理办公室送达。2014年9月28日作出民事判决书，判决被告弘盛地产有限公司向华梁面粉厂、环宇公司、金穗公司、鲁新军偿还投资款23766121元及利息。华梁面粉厂、环宇公司、金穗公司、鲁新军向本院申请执行，在执行中，原告提出执行异议，本院作出裁定驳回案外人的异议请求，原告在2015年5月13日收到裁定后当日提起执行异议之诉。
本院认为，原告吴淑荣的起诉符合执行异议之诉的受案范围。本案的争议焦点问题是原告是否享有民事权益及其是否足以排除强制执行。原告与第三人弘盛公司签订了商品房买卖合同，并办理预售商品房预告登记，但未办理商品房转让登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，原告不享有153号商铺的所有权。在本院查封之前，原告已签订合法有效的书面买卖合同，合法占有153号商铺，并已经支付全部价款。原告在本院查封前已取得销售不动产统一发票，并缴纳契税，因第三人公司资金紧张，不能足额缴纳税款，影响了办证，原告对未办理过户登记不存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告就诉争的执行标的享有的民事权益足以排除人民法院强制执行。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决如下：
一、不得执行宋城名郡宋城义街1-2层153户（对应在房产部门的备案号125-223）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告梁山环宇挂车制造有限公司、梁山县金穗粮油工贸有限公司、山东省梁山县华梁面粉厂、鲁新军共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 李兆军
审 判 员 王 军
代理审判员 张思平
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 王 晨