辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民二终字第00041号
上诉人（原审原告）：张淑范，女，1951年6月28日出生，汉族，无业，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。
上诉人（原审原告）：李武，男，1947年12月5日出生，汉族，辽河油田退休职工，住址同上。
二上诉人共同委托代理人：孙艳霞，辽宁三公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盘锦嘉鼎置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。
法定代表人：梁伟康，该公司董事长。
委托代理人：朱江，男，1972年12月2日出生，汉族，盘锦嘉鼎置业有限公司法务员，现住辽宁省沈阳市皇姑区。
上诉人张淑范、李武因房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2014）兴民一初字第00156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张淑范与李武的共同委托代理人孙艳霞与被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司的委托代理人朱江到庭参加了诉讼，本案现已审理总结。
原告一审诉称：2011年7月21日，原告交全款预购被告开发建设的“盘锦恒大华府”5-2-2103号商品房，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定2013年9月30日前交付该房屋，时至今日被告仍然没有履行交付义务。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“如果出卖人不能按期交房，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并支付违约金。”原告已于2014年1月18日书面通知被告解除合同，并多次找到被告商谈退房事宜，被告一直不予明确答复，原告无奈诉至法院。本案违约方是被告，被告应当依照合同约定履行退还房款并支付相应的违约金，以弥补原告因被告违约造成的损失。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原告起诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同。2、被告退还全部购房款982，669.00元并自全部房款交付之日起至判决执行之日止按中国人民银行同期贷款利率赔偿违约金。
被告一审辩称：一、诉争房屋在合同约定的2013年9月30日交楼日期已全部完工，组织了竣工验收，具备交付条件。被告已多次书面通知原告收楼，不存在没有履行交付义务的行为，因而原告的诉讼请求没有事实依据。二、本案不符合法定的解除合同的条件，合同不应解除。被告交房而原告不收房，不是被告拒绝履行合同。原告如按期接收标的房屋不影响原告实现合同目的。因为，本案不符合《合同法》第94条规定的解除合同的法定情形，不具备法定解除的条件，合同不应解除。综上，被告认为原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭查明事实，正确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。
一审法院查明：2011年，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的恒大华府第5#幢2单元21层2-2103号房，房屋建筑面积为167.56平方米，约定的购买单价为每平方米5864.58元，总房款为982，669.00元，约定的付款方式为一次性付款。合同签订后原告遂向被告付清了全部购房款。2011年7月21日被告向原告出具了全部购房款982，669.00元的购房款发票。对于交付期限，合同第八条约定“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格、3、该商品房经分期验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”双方又签订了补充合同，补充合同附件四第五条对原合同第八条进行了补充，补充内容为“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（及按揭款未划入监控账户），交楼期限顺延。遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实顺延交房期限。”被告于2013年11月25日和2013年12月29日两次向原告发出了收楼通知，2013年12月29日被告向原告发出的特快专递的追踪查询记录显示2013年12月30日原告收到了该份邮件，但原告并未到被告处办理房屋交接手续。另查，2013年8月23日盘锦市住房和城乡建设委员会主任会议决定将盘锦嘉鼎置业有限公司建设的恒大华府项目的供热公司由盘锦广田热力有限公司变更为盘锦润电热力有限公司致使原先所铺设的管网线路需要重新铺设。2013年10月30日，盘锦润电热力有限公司向恒大华府各热用户下发了《致广大热用户一封信》，通知恒大华府的用户已变更供热公司，因需重新铺设管线，供暖期需延迟。再查，2013年8月8日该房屋经施工、监理、勘察、设计、建设单位验收合格取得竣工验收报告。楼宇内的《电梯使用标志》中载明电梯下次检验日期为2014年9月，即该楼宇的电梯现已交付使用。承建盘锦恒大华府消防工程的辽宁鑫业消防工程有限公司于2013年9月25日向消防主管部门递交了诉争房屋所在楼宇消防工程竣工验收报检资料，盘锦市消防局于2014年1月13日向被告下达了建设工程消防验收意见书，认为该工程消防车道不符合消防设计和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）第4.3.1条的规定及该工程消防电源负荷不符合消防设计和《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95，2005年版）第9.1.1条的规定，需对上述问题进行整改，待整改完毕后重新申报验收，该工程未经消防验收合格不得投入使用。2014年6月26日被告取得了消防主管部门作出的消防验收合格的意见书。
一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原、被告双方在平等、自愿的基础上订立的合同对双方当事人都有约束，双方当事人都要维护市场交易秩序，不得擅自、随意变更或解除。被告向本院提供的房屋建筑工程竣工验收报告中可以证明诉争房屋取得施工、监理、勘察、设计、建设单位的验收合格的日期为2013年8月8日，可以认定被告在约定的交房日期即2013年9月30日前已取得了房屋验收合格的报告，诉争房屋已经验收合格。另，被告向本院提供的电梯使用标志中的下次检验日期为2014年9月，根据电梯一年一检的客观实践，可以认定被告本次电梯的检验时间为2013年9月，该电梯已可以交付使用。诉争房屋已符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建筑工程建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当抽查。依法应当进行消防验收的建筑，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”诉争房屋系民用住宅，不属于应当验收才可投入使用的建设工程。2013年9月25日，承建盘锦恒大华府消防建设工程项目的辽宁鑫业消防工程有限公司已将经消防施工单位和监理单位验收合格的诉争房屋所在楼栋的消防工程报送消防主管部门进行检验，该行为可以认定诉争房屋所在楼栋的消防工程已经报送公安消防机构进行备案。符合《中华人民共和国消防法》其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案的规定。2014年1月13日，盘锦市消防局下达了建设工程消防验收意见书，根据《建设工程消防监督管理规定》第二十二条规定：“公安机关消防机构应当自受理消防验收申请之日起二十日内组织消防验收，并出具消防验收意见。”本案消防部门超过二十日验收期间不宜计算在被告延迟取得消防验收合格期间内。因被告在建设中政府所指定供暖单位变更导致供暖管线重新铺设，客观上给被告建设施工造成影响，以及消防部门迟延组织验收，出具验收意见，使被告未能按合同约定期限取得建设工程消防意见书，符合原、被告所签商品房买卖合同附件四合同补充协议第五条第二款约定“遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实顺延交房期限”的情形，被告顺延行为不构成原、被告约定的解除合同的条件。被告在2014年1月13日收到消防整改意见书后，对园区消防车道和电源负荷的整改及整改完毕后向消防部门重新申报验收造成的迟延交付亦不构成合同根本性违约，被告对上述整改并不影响业主居住使用，原告购买房屋的根本目的能够实现，且从2013年10月起已有业主陆续办理入住手续。现被告所开发建设的房屋已符合竣工验收交付条件，原、被告已具备继续履行商品房买卖合同的条件，原告请求解除商品房买卖合同的主张，不符合合同解除的法定情形，本院不予以支持。本院为维护房地产市场的稳定和交易的安全，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建筑工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第二十二条之规定，经审判委员会讨论决定，据此判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费13，627.00元，由原告承担。
原审原告张淑范、李武的上诉请求及理由是：要求解除与被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》，被上诉人退还上诉人的购房款并按中国人民银行同期贷款利率赔偿违约金。请求二审法院依法改判。
被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司服从原审判决。
本案争议的焦点：双方所签订的房屋买卖合同应否予以解除。
围绕本案争议的问题，上诉人认为，合同中已经约定了解除条件，按照合同第九条、第十一条以及合同补充约定4的第五条的相关约定，被上诉人没有按照约定提供相关的证明文件，并且延迟交付的时间达到了合同约定的90日，依据合同法第93条第二款的规定，上诉人正当行使合同解除权，商品房买卖合同第九条约定了逾期超过90日，买受人有权解除合同，合同第八条约定了商品房的交付条件是该商品房经验收合格，合同补充4第五项约定了被上诉人交房时应当出具合同中约定的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》及《电梯安全检验合格证》同时按照合同第十一条的约定在房屋交接时，出卖人还应当提供《住宅质量保障书》、《住宅使用说明书》，同时约定了出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交楼，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。依据合同的约定被上诉人强制交付的房屋未经验收合格，消防验收不合格，并且到目前为止被上诉人也没有形成完备的住宅质量保证书和住宅使用说明书，因此上诉人依照合同约定正常行使合同解除权有事实和法律依据，并提交以下证据：光盘（视频）。能够证明诉争房屋未达到交房必备条件违约违法交房。1、2013年11月13日和12月28日，辽宁电视台生活导报、大海热线记者分别报道了恒大华府所谓“精装豪宅”惨状、施工未完成未验收，违约违法强行交房过程，没有交房时必须出示的“几证几书几表”，不交钱不给钥匙不让看房的霸王交房流程、采访盘锦市建设工程质量监督站站长，责令恒大华府停止违约违法交房。2、2014年6月4日，恒大华府5#、8#、11#楼内消防通道还在施工。上诉人提供的光盘（音频和图片）。能够证明诉争房屋不具备交房必备条件。（1）电话录音：（1）2014年4月15日17：40咨询恒大金碧物业公司经理（女）收房事宜（1564040****-2296222）（证明不能出示诉争房已经验收合格达到交房条件的法定文件，用伪造的假消防验收合格意见书蒙骗上诉人）。（2）2014年11月25日上午10：15咨询市住建委房产管理处（3385002）办房产证事宜（证明被上诉人没有提供诉争房屋的五证手续和最后竣工验收备案等手续，不能办房产证）。2、图片证据：（1）恒大华府售预房品质说明和允诺12张（购房所要实现的初衷和目的）。（2）2013年9月30日至2014年7月，所交“精装豪宅”室内惨不忍睹状况、楼内消防通道尚未完工33张。（3）被上诉人伪造的消防验收合格意见书1张（证明故意隐瞒事实蒙骗上诉人）。（4）省消防监督结果公开官网公示盘锦市消防局2014年1月13日消防验收不合格意见书1张（证明消防验收不合格、已逾期交房113天）。上诉人提供的文字书证。（1）2014年12月1日和2015年3月2日，盘锦市房地产交易管理处政民互动工作站官网回复内容打印件2张（证明被上诉人没有提供诉争房屋的五证手续和最后竣工验收备案等手续，不能办房产证）；（2）2014年1月13日，市消防局消防验收不合格意见书（盘公消验字2014第0011号）复印件和省消防监督结果公开网打印件各1张（证明消防验收不合格不能交房）；（3）被上诉人伪造的2013年12月25日消防验收合格意见书复印件（证明企图隐瞒违约事实真相、拒绝承担违约责任）；（4）2013年12月18日盘锦市消防局消防验收申请受理凭证复印件（盘公消验凭字（2013）第0049号）（证明被上诉人申请消防验收时间在交房时间2013年9月30日之后）；（5）2013年11月14日，盘锦市兴隆台区城建局第62号责令改正通知：恒大华府所交付房屋“未办理竣工验手续，擅自交付使用，应停止交付使用行为”（证明不具备交付条件不能交房）；（6）诉争房屋2013年8月8日工程竣工验收报告空白表（证明诉争房屋没有验收合格，不具备交付条件）。另认为，对被上诉人提供的商品房买卖合同补充协议二的真实性、合法性和关联性均存在异议，协议中没有日期，不能说明该协议形成的时间，上诉人手中的合同没有合同补充协议二。合同上诉人签字了，但是在2011年9月29日网签合同签订之前的协议，该网签合同第十五条约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理产权登记，该份证据即使真实也已被网签合同的约定所替代，约定办理产权登记是以房屋交付为条件的，该份证据与本案无关。补充协议二不是双方合同中的内容，是被上诉人自行伪造的。诉争房屋没有验收合格，不具备交付条件，诉争房屋没有任何可以证明已经验收合格，达到交付条件的法定文件，最重要的消防验收合格，竣工验收合格或竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等一无所有，是三无商品。
围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司认为，上诉人提供的光盘（视频）与本案没有关联性。上诉人提供的光盘（音频和图片）与本案没有关联性，竣工验收备案不是约定交付条件。上诉人提供的文字书证，该证据若一审已经提供，则坚持一审质证意见。未到合同约定办理房产证期限，竣工验收备案不是约定交付条件，并且未及时备案，不能否认验收合格的事实。被上诉人提供的商品房买卖合同补充协议二，能够证明双方对产权证办理期限另有约定的事实。另认为，关于双方约定办理产权证的时间在合同签订时已有约定，自合同成立时就生效，网签备案并不是对合同条款的变更，是出于管理的需要，防止一房二卖。竣工验收与竣工验收备案是两个不同的程序，竣工验收的形式如何最终是要体现在工程是否合格，上诉人如对工程质量有异议，可以提起工程鉴定，否则应认定竣工验收的效力，竣工备案的延期至多产生行政责任，不会产生合同责任。供暖及消防验收延期并非被上诉人原因，诉争房屋纳入必须验收的范围是公安部2012年11月才实行的，之前仅为备案，供暖延期又造成消防整改的延期，因而不应由被上诉人承担违约责任。双方签订买卖合同的目的一是实现占有使用，并在取得产权证后实现处分收益，本案房屋具备水、电、气、暖等居住使用条件，不影响实现合同目的，不应解除合同。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应当有效。
上诉人提出双方所签订的房屋买卖合同应予解除的上诉请求。因房屋买卖合同是指房屋购买人支付价款给出卖人，由出卖人将房屋所有权转移给房屋购买人的合同。本案中，被上诉人已按约定的期限取得了房屋竣工验收合格手续，该房屋已按合同约定具备了交付上诉人使用的条件。对于合同中约定的消防验收期限，此约定期限不能拘束消防部门实际验收的期限，即消防部门何时作出消防验收不受该约定限制。事实上，被上诉人已于约定的交房日期前，即2013年9月25日向消防部门申报了消防报验资料，消防部门也已受理了该申报，而消防部门分别作出整改及验收合格意见书的时间为2014年1月13日、2014年6月26日。由于消防验收时间上的原因导致未在约定期限取得消防验收合格手续，该约定期限不应作为导致合同解除的主要原因。被上诉人已实际取得消防验收合格手续，该消防验收合格手续的取得时间对上诉人实际取得房屋并不产生影响。因此，被上诉人未在约定期限内办理完消防验收手续，不应作为上诉人解除房屋买卖合同的主要原因。另，由于政府决定统一由华润盘锦热电厂供暖，需供暖管网工程改建对接，在管网敷设工程施工中导致供暖工程延期，也导致消防车道整改延误，因此，根据合同约定交房日期亦应顺延。综合以上情形，该房屋买卖合同不应予以解除。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13627元，由二上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李彦俐
审 判 员 高玉波
代理审判员 董千里
二〇一五年三月三十日
书 记 员 邢晓雪