江苏省泰州市高港区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏1203民初997号
原告：泰兴市金鼎典当有限责任公司，住所地泰兴市国庆东路201-1号。组织机构代码66636193-7。
法定代表人：唐玉明，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：包清雷，江苏律园律师事务所律师。
被告：泰州市广信房地产开发有限公司，住所地泰州市高港区义乌大市场五层E区。组织机构代码75271796-0。
委托诉讼代理人（特别授权）：任晓春，该公司工作人员。
第三人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市北京东路42号。统一社会信用代码91320000720579647K。
负责人：闵捷，总经理。
委托诉讼代理人：尹苗，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：周若玮，该公司工作人员。
原告泰兴市金鼎典当有限责任公司（以下简称金鼎公司）与被告泰州市广信房地产开发有限公司（以下简称广信公司）、第三人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融江苏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金鼎公司的委托诉讼代理人包清雷、第三人华融江苏公司的委托诉讼代理人周若玮到庭参加诉讼，被告广信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理位于泰州市高港区春港路南侧义乌大市场1C01号商业用房房屋产权证和土地使用权证；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2008年9月4日签订商品房买卖合同，约定被告将位于泰州市高港区春港路南侧义乌大市场1C01号商业用房销售给原告，原告支付2000000元购房款。合同签订后，原告按约付清相应的购房款。房屋交付后被告仍用原告购买的房屋进行义乌大市场的整体商业经营。可被告法定代表人病故后就无人接待原告，无人协助原告办理房屋产权证和土地使用权证。故诉请法院判准原告所请。
被告广信公司辩称，2008年广信公司以义乌大市场1C01、1C02号商铺作抵押向原告及金鼎公司借款4000000元。商铺是作为抵押物并非实际销售给原告。自2008年9月4日起至2011年10月15日止，广信公司以累计向原告金鼎公司及丁某平还款4181500元。请求法院依法判决。
第三人华融江苏公司述称，诉争房屋已办理了抵押登记，抵押权人为工商银行，后工商银行将抵押权转让给了第三人，第三人已向法院申请执行。第三人对诉争房屋及土地享有优先受偿权，原告无权要求办理过户。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年9月4日原告金鼎公司（××）与被告广信公司（××）签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买泰州义乌大市场1C01号房，该商品房的用途为商业，建筑面积（暂测）482.038平方米，总价款为2000000元，该商品房总价为双方自愿约定的确定总价，办理结算时，双方均不得进行总价调整；其他约定：2008年9月5日前付清房款。同日广信公司（甲方）与金鼎公司（乙方）及金鼎公司签订房产抵押合同，约定抵押金额贰佰万元整，抵押期限自2008年9月4日至2008年12月3日（实际抵押期限以当票为准）；乙方根据国家商务部和公安部《典当行管理办法》的有关规定，收取综合服务费和利息，综合服务费在抵押时预扣，月费率按百分之2.7计算，若甲方不按期归还抵押本金及息费，将追收每天0.1%的违约金；设定抵押的房地产座落于高港区义乌大市场1C01号房，建筑面积为482.038平方米，评估价值贰佰万元整。同日，金鼎公司向广信公司付款2000000元，广信公司于当日向金鼎公司出具2000000元的销售不动产统一发票。
2009年5月4日广信公司领取了义乌大市场一层C区（包括1C01及1C01房）的房屋所有权证，面积共计2454.075平方米。2009年5月广信公司将义乌大市场一层C区（建筑面积2454.075平方米）抵押给了中国工商银行股份有限公司泰州新区支行，并于2009年5月20日进行了抵押登记，抵押权利价值15000000元。2013年8月28日中国工商银行股份有限公司泰州分行将上述抵押权转让给了第三人华融江苏公司。
2009年6月1日、9月1日、9月30日广信公司（甲方）与金鼎公司（乙方）又分别签订抵押房地产为义乌大市场1C01，抵押金额为2000000元，抵押期限各为2009年6月1日至2009年9月1日、2009年9月1日至2009年9月30日、2009年9月30日至2009年10月29日的房地产抵押合同共三份。2009年12月28日出租方金鼎公司、丁某平（甲方）与承租方广信公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋为义乌大市场1C01、1C02经营用房，两处房屋分别为482.038平方米（合计964.076平方米），此房为乙方开发后于2008年9月4日与甲方分别签订两份《商品房买卖合同》，两处房产购房款甲方早已全部支付给乙方，乙方于2008年12月31日前向甲方正式交付，现甲乙双方协商甲方同意将上述两处房产出租给乙方用于商业经营；租赁期自2009年12月28日起到2011年12月27日止，租金标准为每月租金108000元整，每三个月支付一次；特别约定：甲方同意乙方在租赁期内可以无条件按甲乙双方在2008年9月4日签订《协议书》中约定的购房款回购，按买价回购。2011年底广信公司法定代表人蔡健去世，广信公司经营出现困难，并与购房户等出现矛盾。高港区政府成立了广信公司矛盾协调工作组，在保证广信公司独立性，不介入公司资金使用、业务运营、公司管理等前提下，配合其协调解决相关矛盾。2011年底，金鼎公司、丁某平因所购商铺无法办证问题多次向工作组反映问题，请求工作组帮助协调解决商铺办证事宜。工作组多次协调矛盾双方进行协商，未能达成一致意见，2015年10月15日工作组建议金鼎公司和丁某平通过司法途径解决与广信公司的购房纠纷。遂涉诉。
诉讼中广信公司表示，案涉商铺400多平方，当时的价格为1000多万，不可能200万卖给原告，且案涉商铺后又分割成10套另行卖给了其他业主，广信公司并向本院提供了一层C区房屋价格表（复印件）以及案涉商铺被分割成10套后分别于2011年5月及10月签订的商品房买卖合同（复印件）两份（面积均为40.771平方米，房屋总价款分别为65万和60万）。因价格表及合同均为复印件，原告均不予认可，同时表示即使价格不同，也不影响原、被告间商品房买卖合同的效力和相关权证的办理。
上述事实有商品房买卖合同、抵押合同、银行汇票申请书、销售不动产统一发票、房屋所有权证、房屋他项权证、债权转让协议、公告、房屋租赁合同、广信公司矛盾协调工作组出具的说明及当事人陈述等在案佐证。
本案的争议焦点在原、被告间是否为房屋买卖合同关系。本院认为，从2009年9月4日这一天原、被告签订商品房买卖合同以及房产抵押合同的内容，以及抵押物即为商品房买卖合同中的房屋、原告当日向被告付款2000000元来看，原、被告间显然是想成立一种以商品房买卖合同中的房屋作为典物的典当关系。但由于原告尚未能取得商品房买卖合同中房屋的所有权及处分权，原、被告间的典当关系并不能成立，双方之间实质是以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保，原、被告间仍为借贷关系。既然原、被告间为借贷关系，则在双方签订房屋租赁合同后，能否认定双方之间的关系已转化为房屋买卖合同关系。本院认为，从房屋租赁合同的内容来看，原、被告之间房屋买卖的依据仍然为2008年9月4日的商品房买卖合同，而该商品房买卖合同实为双方借贷关系的担保，并非房屋买卖的真实意思表示，故该商品房买卖合同应为无效。另双方在房屋租赁合同中表示，广信公司已“于2008年12月31日前向甲方正式交付”，根据物权法的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，而原、被告于2009年6月1日、9月1日、9月30日又分别签订了抵押合同共计三份，故不管是从事实来看或从法律规定来看，广信公司都不会或不能于2008年12月31日前将案涉房屋交付给原告，双方的房屋租赁合同仍然是为掩盖借贷关系的一种形式，并非原、被告的真实意思表示。故原、被告签订了房屋租赁合同，不能就此认为双方已实际成立了房屋买卖关系，原、被告间关系的实质仍为借贷关系。
综上，本院认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。庭审中本案原告坚持按照房屋买卖合同进行主张，则本院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《典当管理办法》第二十七条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，裁定如下：
驳回原告泰兴市金鼎典当有限责任公司的起诉。
案件受理费免交。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 叶 飞
代理审判员 卢春明
人民陪审员 戴霞美
二〇一六年十二月五日
书 记 员 陈 蕾
附：裁判所依据法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
三、《典当管理办法》
第二十七条典当行不得收当下列财物：
（一）依法被查封、扣押或者已经被采取其他保全措施的财产；
（二）赃物和来源不明的物品；
（三）易燃、易爆、剧毒、放射性物品及其容器；
（四）管制刀具，枪支、弹药，军、警用标志、制式服装和器械；
（五）国家机关公文、印章及其管理的财物；
（六）国家机关核发的除物权证书以外的证照及有效身份证件；
（七）当户没有所有权或者未能依法取得处分权的财产；
（八）法律、法规及国家有关规定禁止流通的自然资源或者其他财物。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。