吉林省白城市洮北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白洮市民初字第813号
原告李海艳（反诉被告），现住白城市。
委托代理人马雪松，系吉林亚非律师事务所律师。
被告：陶欣欣（反诉原告），系卡西里西餐厅业主，现住白城市。
委托代理人汤长春，系吉林金辉律师事务所律师。
委托代理人ＸＸＸ，系吉林金辉律师事务所律师。
原告李海艳诉被告陶欣欣和反诉原告陶欣欣诉反诉被告李海艳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员吉庆海担任审判长，审判员曹永光、人民陪审员岳彩虹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李海艳的委托代理人马雪松，被告陶欣欣及委托代理人汤长春到庭参加诉讼，本案现巳审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年4月28日签订了合同书一份，约定被告加入白城市中润大厦六层美食广场，在601号经营卡西里小吃，经营面积204平方米，合同期限自2013年8月1日至2014年8月1日止，被告每年的租金标准为148920.00元。签订合同时，被告向原告交纳了租金74460.00元并交付了10000.00元保证金。2013年12月，原告通知被告于2014年1月1日交付剩余租金74460.00元，但被告未按原告要求交付租金。2014年1月2日，原告向被告发出租金及拖欠费用的催缴单，但被告以资金紧张为由，于2014年2月5日交付了原告20000.00元租金，又于2014年2月9日交付了原告10000.00元租金，余下的44460.00元租金一直拖欠不付。2013年11月初，经双方协商，原告同意返还被告部分物业费3421.00元、电费3381.20元，合计6802.20元用以冲抵被告应付费用。2014年2月18日、2014年3月13日及2014年3月17日向对方发出催缴单和律师函，告知并主张相关权利。在合同履行期间，被告尚欠原告2013年9月份空调费864.96元、2013年—2014年供热费8690.40元，2014年3月份75.00元及电费4706.40元，2014年4月份水费20.00元及电费1441.20元，上述欠款合计15797.96元。现被告在未征得原告协商同意的情况下，擅自将固定装修全部拆除并带走挪用，装修垃圾散落遍地，给美食广场造成不良影响。请求依法判令一、解除原被告2013年4月28日签订合同；二、判令被告支付拖欠原告空调费，供热费，水电费，租金等合计53455.76元（已经扣除抵消拖欠被告物业费，电费合计6802.20元）；三、判令被告已交付的10000.00元保证金归原告所有，无需返还；四、被告承担诉讼费用。
被告辩称，一、被告已经于2013年3月25日向原告发出解除合同通知，故原被告合同已经解除；二、原告不是合同诉请中空调，水电费，物业费用的提供者，不应原告收取；三、应驳回原告其他诉讼请求。
反诉原告反诉称，反诉原告与反诉被告签订了合同书，约定2013年8月1日至2014年8月1日反诉原告在白城中润美食广场经营卡西里西餐。合同履行期间，被反诉人先后多次收取反诉人的物业费、电费等多项费用，现反诉人提起反诉，请求判令：一、被反诉人返还物业费3421.00元，电费3381.00元，未用完物业费4352.00元，租金11424.00元，返还保证金10000.00元，共计32578.00元；二、被反诉人承担本诉及反诉诉讼费用。
反诉被告答辩称，关于反诉人第一项诉讼请求，在本诉中已经扣除了物业费3421.00元、电费3381.00元，合计扣除6802.20元；关于第二项因反诉人违反合同约定，拖欠各自费用至今，无权要求返还未用完物业费4352.00元，租金11424.00元，因为反诉人违反合同约定，单方终止解除与原告合同，无权要求返还保证金10000.00元。
根据原告的陈述，本庭归纳本案的争议焦点是：本诉原告及反诉原告的要求是否有事实根据和法律依据，应否得到支持。
原告（反诉被告）向法庭出示了如下证据：
1、原告与白城市中润贸易公司在2012年10月10日签订的商铺租赁合同书一份。证明原告通过合法途享有的中润购物中心六层餐饮商铺的经营权。
经被告质证认为合同本身无异议，应该是本案原告取得中润六层的使用权。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
2、本案原被告在2013年4月28日签订合同书一份。证明：1、本案原告将中润六楼601号租给卡西里西餐厅，租赁期一年，年租金148920.00元；2、依据合同约定如遇装修改造，被告不得向原告提出任何要求；3、在不及时缴纳租金和各项费用时，依据合同，原告有权单方面解除合同，并要求被告赔偿损失；4、依据合同约定，被告投入固定装修在合同终止时不得拆除，包括电缆，否则扣除保证金；5、依据合同约定被告在经营期内承担经营场所水电费，空调费等各项费用。
经被告质证认为，合同本身无异议，证明问题有异议：1、本案合同是原告所制作格式合同，凡是含有免除其责任排除乙方权利的条款属于格式条款，属于无效条款；2、关于乙方在经营期间所产生的水电费、空调费由乙方承担无异议，但应向有权征收的部门缴纳，甲方应该出具有权收取相关费用的证明及征收的依据。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
3、原告向被告送达的被告所需要支付的费用通知一份（包括空调费、供暖费）。证明因被告拖欠空调及供暖费用，原告向其发出缴费通知。
经被告质证认为，通知单我收到了，本案原告应出具征收单位授权的证据，还应原被告双方共同勘查确认具体数字。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
4、本案被告给原告回复的通知两份。证明在原告向被告发出缴费通知后，被告以各种理由拒付拖欠费用，给被告通知的回复。
经被告质证认为，确实是我们发出的，已经证明了原告违约在先，也证明原告收到此份通知，是我们向原告发出解除合同的通知。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
5、中润贸易有限责任公司在2013年9月27日向六楼美食城作出的缴纳空调使用电费的费用说明一份。证明在2013年9月，中润六楼美食城空调使用费由中润贸易有限公司下调至14000.00元，要求六楼商户进行缴费。
经被告质证认为没有原件，我们有异议，不进行质证。原告作为六楼经营人，是和中润贸易公司之间的事情，和我们具体经营者无关。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
6、2013年8月31日，被告向原告支付水电费及空调费收据一份。证明在租赁期限内，被告有部分月份已向原告支付过水电费及空调费，均未提出异议。
经被告质证认为，向原告支付相关费用本身无异议，但缴纳费用不能证明原告有收取上诉费用的权利和授权。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
7、2014年3月17日，亚非律师事务所向被告发出律师函一份。证明本案原告委托律师事务所向本案被告发出催缴拖欠租金、水电费、空调费、供暖费的律师函。
经被告质证认为律师函本身无异议。证明问题有异议，律师函应附有原告授权委托书。律师函上所载明相关费用有异议，应出示证据。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
8、本案诉讼请求额计算清单一份，证明诉讼请求的计算方法。
经被告质证认为有异议。没法考量证据真实性。空调费计算按照系数及分摊面积，计算方法合理性有怀疑。每家计算的标准，总额是多少，中润向李海艳收取费用原告应证明。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
被告（反诉原告）向法庭出示了如下证据：
1、2014年3月25日，解除合同通知一份。证明有噪音，原告装修影响我们营业，我方发出的解除合同通知。
经原告质证认为真实性无异议。证明问题有异议：1、装修是中润贸易公司，并不是原告在六楼装修；2、该份证明能证明在合同履行期内被告单方面解除合同，并拆除装修设施，是严重违反双方合同约定。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
2、被告向原告缴纳收据3张，证明部分租金30000.00元，半年租金及物业费90000.00元，保证金10000.00元。
经原告质证认为无异议。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
3、照片49张及光盘一份。证明中润大厦从2014年农历正月十六开始从2楼至8楼不能通行，拍摄时间为开庭前1个月左右。
经原告质证认为真实性，合法性有异议：1、不能证明拍摄场地及拍摄时间，被告本人也说是在上个月6月份拍摄的，在3月份的时候被告已经离开经营场地，并不能证明因装修给被告带来了经营损失；2、装修本身并不是原告所进行，而是中润对整个商厦进行的装修改造。
经审查该证据符合法律规定，具有相应证明力。
证人王某某出庭作证，证明：中润六楼从2014年正月十六到5月7日一直没有正常营业，有时候六楼大门关门，有时候开个小门，中润大厦的服务员告诉顾客楼上全都关门了。开业一年以来中润七楼装修一共6个月，从2013年10月8日至11月25日装修，2014年正月十六到5月7日，每次七楼装修就把六楼关门。
经原告质证认为没有意见，说的事实有异议，六楼室内扶梯因为楼下装修停了，但是室内有直梯能上六楼。
经被告质证无异议。
证人汤某某出庭作证，证明：我以前的在中润六楼经营做麻辣烫的。我来证明卡西里餐厅在中润六楼经营，经营期间对卡西里餐厅造成了很大影响，2013年10月初到11月末，在营业期间影响正常营业，扶梯关闭了，留了两个直梯通着。春节一直没有停，后来正月十六开始二次装修，室内乌烟瘴气，造成很大影响。
双方当事人未对该证人证言发表质证意见。
通过庭审调查，双方当事人举证、质证，本院综合评判认定如下事实：
原告与被告于2013年4月28日签订了合同书一份，约定被告加入白城市中润大厦六层美食广场，在601号经营卡西里西餐厅。经营面积204平方米，合同期限自2013年8月1日至2014年8月1日止，被告每年的租金标准为148920.00元。签订合同时，被告向原告交纳了租金74460.00元并交付了10000.00元保证金。后期陆续又交纳租金30000.00元，尚欠租金44460.00元。2013年11月初，经双方协商，原告同意返还被告部分物业费3421.00元、电费3381.20元，合计6802.20元用以冲抵被告应付费用。被告拖欠原告2013年9月份空调费864.96元、2013年—2014年供热费8690.40元；2014年3月份75.00元及电费4706.40元；2014年4月份水费20.00元及电费1441.20元。上述欠款费用合计15797.96元。被告于2014年3月25日向原告发出了解除合同通知，但原告不同意解除双方的租赁合同。
本院认为：原告与二被告之间签订的合同，有双方的签字确认，是双方真实意思的表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”据此，原告与二被告之间的合同依法成立并具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方当事人对签订的合同有删减和修改的内容，应当视为对最后签订的合同全部内容予以认可，该合同并非完全格式合同。故双方当事人都应当依据合同的约定，全面履行合同相关义务。根据双方当事人签订的合同书第五条，关于合同解除的约定，并没有约定被告方有权单方解除合同。该合同第四条（二）14条规定：“在租赁期间，乙方如需中途撤出，必须提前30天提出申请，经甲方书面同意后方可撤出。”虽原告认可被告发出解除合同的时间，但原告没有对被告出具同意解除合同的书面材料，被告亦未提交原告书面同意的证据，故被告向原告发出的解除合同通知没有法律和事实依据，不发生解除合同的效力。据此，被告应当向原告交纳拖欠房屋租赁费用44460.00元。根据双方当事人签订的合同书约定，被告经营期间的水、电、供热、物业等费用由被告承担，被告之前交纳的相关费用也是由原告向被告收取，该行为应当视为是双方的一种交易习惯和惯例，故被告应当交纳原告依据以往的交易惯例计算的水、电、供热、物业等费用。通过庭审调查能够认定上述水、电、供热、物业等费用具体数额为：2013年9月份空调费864.96元、2013年—2014年供热费8690.40元，2014年3月份75.00元及电费4706.40元，2014年4月份水费20.00元及电费1441.20元，合计15797.96元。双方当事人协商原告同意返还被告部分物业费3421.00元、电费3381.20元，合计6802.20元用以冲抵被告应付费用系双方真实意思表示，不违反法律规定，应予允许。被告还应向原告交纳各项费用合计8995.76元。根据双方签订的合同书第四条（二）15条规定：“合同终止，乙方投入的固定装修不得拆除（包括电缆设备），不得就装修向甲方提出任何赔偿或赔偿要求，不得故意损坏甲方原有附属设施及现有装修，否则扣除保证金。”从现有的证据及庭审查明的事实上看，被告属实将装修设施拆除，违反了双方当事人的合同约定，故被告交纳的10000.00元保证金，原告提出不予返还的主张，应予支持。关于被告的反诉请求，被告称中润大厦装修给被告经营造成很大影响，从庭审查明的事实及现有的证据看，装修行为是中润大厦其他楼层装修，并非被告经营楼层装修，且装修行为不是原告的行为，而是案外人的行为，被告的经营场所并非完全封闭，有其他通道可以通行，并不影响被告的通行和营业。被告擅自解除合同，撤出经营场所的行为，原告不存在过错，不应当承担返还租金、水、电、供热、物业等费用的义务。据此，被告的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院为保护当事人的合法权益，本着重事实、重证据的原则判决如下：
一、被告陶欣欣于本判决生效后5日内给付原告李海艳房屋租金44460.00元及水、电、供热、空调等费用8995.76元。合计53455.76元；
二、被告陶欣欣交纳的保证金10000.00元归原告李海艳所有；
三、驳回被告陶欣欣的反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1386.00元，反诉费307.00元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 吉庆海
审 判 员 曹永光
人民陪审员 岳彩虹
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 王 勇