安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0403民初510号
原告：上海某有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：李某，该公司执行董事。
委托代理人：陈志伟，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
委托代理人：李庭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
被告：胡某，男，19xx年生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：王军，安徽万世律师事务所律师。
原告上海某有限公司（以下简称“上海某公司”）诉被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告上海某公司委托代理人李庭，被告胡某及其委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海某公司诉称：2015年5月，原被告双方签署《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：原告承租坐落在安徽省淮南市田家庵区某商铺（以下简称“租赁房屋”），租赁期限从2015年5月25日起至2020年5月24日，第一年的租金为89.7万元，在房屋租赁期间，被告胡某保证租赁房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；出租房屋权属不清、产权争议，造成原告无法使用，原告有权终止合同；在租赁期限内，被告不得提前收回该房屋，否则被告向原告支付相当于三个月租金的违约金，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿差额部分。合同签订后，上海某公司支付给胡某第一年租金89.7万元，但经了解后发现胡某不是租赁房屋产权人，租赁房屋产权混乱，且胡某在租赁期限内单方面提前收回了租赁房屋。按合同约定，上海某公司享有单方面解除权，后于2015年9月2日向胡某发出《解除通知函》，胡某于2015年9月4日收到该函，故合同已于2015年9月4日解除。因胡某提前收回租赁房屋，上海某公司此后再未实际占用和使用租赁房屋，双方早已无继续合作的意愿，租赁合同不存在继续履行的基础和实际操作性。另租赁合同解除后，就返还租金等后续事宜，上海某公司与胡某多次沟通，但至今胡某仍未采取任何积极措施解决双方之间的争议，亦拒绝返还相应款项，不愿承担相关责任。故上海某公司起诉至法院，请求：1、判令确认《房屋租赁合同》已解除；2、判令被告立即返还租金人民币635375元；3、判令被告赔偿原告的利息损失：以人民币635375元为基数，自2015年9月5日起至被告实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；4、因本案发生的全部诉讼费用，由被告承担。
上海某公司为证明其主张，向本院提交如下证据，现予以归纳认证如下：
证据一、房屋租赁合同。证明：1、租赁合同约定第一年及2015年5月25日至2016年5月24日的租金为人民币89.7万元；2、合同第七条：在租赁期间，被告保证租赁房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；3、合同第十一条：出租房屋权属不清、产权争议，造成原告无法使用，原告有权终止合同；4、合同第十二条规定在租赁期限内，被告不得提前收回该房屋。胡某质证：证据的关联性、合法性、真实性无异议，证明目的有异议。对证明目的1无异议，对证明目的2、3有异议，涉案房屋产权清晰，所有权明确，无瑕疵；对证明目的4有异议，胡某没有收回房屋的行为。本院对该证据的真实性予以确认。
证据二、上海某公司支付给胡某第一年的租金89.7万元的凭证以及胡某收到租金后开具的发票。证明：上海某公司已向胡某支付第一年即2015年5月25日至2016年5月24日的租金89.7万元，胡某已收到该租金，上海某公司履行了义务。胡某质证：无异议。本院对该证据予以确认。
证据三、《解除通知函》及寄件、签收记录。证明：1、根据合同约定上海某公司享有单方面解除权，合同已于2015年9月4日胡某签收解除函时解除；2、胡某存在过错，上海某公司依约解除合同，因胡某已提前收回租赁房屋，由此产生的相关损坏由胡某自行承担。胡某质证：对证据真实性无异议，对证明目的有异议。从解除通知函的内容看，上海某公司解除合同是公司内部原因，不是胡某房屋产权不明引起的；对证明目的2有异议，从解除函的内容可看出胡某从来没有收回房屋，而是原告要求胡某收回房屋。本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、2016年3月8日，上海某公司代理人在涉案租赁房屋现场所拍摄的照片。证明：1、印证胡某之前已收回涉案租赁房屋，房屋租赁合同已终止；2、胡某已将涉案租赁房屋对外出租；3、双方早已无合作意向，继续履行涉案租赁合同无必要性和可实际操作性；4、因被告已收回涉案租赁房屋，应自行承担该房屋的空置损失或其他原因造成的损失。胡某质证：1、该证据超过举证期限；2、证明目的达不到，出租告示号码不知道是谁的；3、胡某一直未收回该房屋，装修材料还在屋里。本院经审查认为：结合本案其他证据，对房屋空置未使用的状态予以确认。
胡某辩称：1、原被告双方依法签订了真实有效的合同，原告要求单方面要求解除合同，没有事实法律依据。2、涉案房屋权属清晰、产权人明确，没有任何第三人妨碍原告使用上述房屋，被告也没有任何收回房屋的行为。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，要求双方继续履行合同，诉讼费用由原告承担。
胡某为证明其主张，向本院提交如下证据，现予以归纳认证如下：
证据一、一组证据：1、拆迁安置办证明一份；2、非住宅房屋征迁补偿安置协议；3、开发商淮南市信息投资管理有限公司营业执照；4、国有土地使用权证书；5、建设工程规划许可证；6、建筑工程施工许可证；7、商品房预售许可证。证明：涉案出租房屋的产权人为谷某，权属清晰、产权人明确，没有任何产权纠纷或瑕疵，原告要求解除合同没有事实依据。上海某公司质证：对证据1的真实性无法确认，这是案外人提供的；对证据2到7的合法性、关联性、真实性均不认可，胡某没有提供原件，不认可其证明目的，上述证据恰恰证明了原告的证明观点，涉案房屋产权混乱；租赁房屋暂未办理产权证，根据安徽省法律法规的规定，没有办理产权证的房屋不能出租。本院经审查认为：结合本案其他证据，对该证据予以确认。
证据二、谷某与被告签订的“商铺出租委托书”复印件。证明：1、原告签订合同时明知房屋的产权人为谷某；2、谷某同意被告的转租行为。上海某公司质证：真实性无法确认。不认可证明目的，1、商铺出租委托书胡某是受谷某的委托，跟胡某所称的转租是不同的法律关系，自相矛盾；2、在签署合同时，原告是要求跟胡某自称的谷某签署的，当时胡某说谷某不方便，不存在胡某所称的明知房屋是谷某的，至今未看到涉案房屋的产权证；3、与第一组提供的证据非住宅房屋征迁补偿安置协议对比，谷某的两处签名字迹明显不同，故胡某的授权明显有问题，不排除胡某有欺诈行为；4、综合以上两组证据，胡某至今没有提交涉案房屋的产权证，不能证明胡某和谷某是不是房屋的产权人，涉案房屋能否出租，胡某是否有权出租，存在问题；5、胡某受谷某代理，不排除谷某作为第三人参加诉讼。鉴于两处字迹不同，上海某公司不排除要求笔迹鉴定；6、因为没有产权证，不能办理承租备案登记，上海某公司的权益不能得到保障，这也是要求解除合同的原因。本院经审查认为：本案为民事纠纷，原告方租房目的为使用，结合本案其他证据，胡某有权处理该房屋出租事宜。
证据三、双方签订的《房屋租赁合同》。证明：1、上海某公司与胡某之间签订的房屋租赁合同的期限为2015年5月25日至2020年5月24日；2、根据合同第五条，上海某公司应当支付胡某押金20万元；3、根据合同第六条房屋的物业管理费应当由上海某公司支付；4、根据合同第十四条规定，租赁期间，任何一方提出终止合同，必须提前90天书面通知对方，经双方协调一致后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。故上海某公司称合同已经解除是不成立的。上海某公司质证：真实性无异议。证明目的1无异议；证明目的2因为上海某公司是比较大的公司，胡某单方收回租赁房屋，故没有支付押金；对于证明目的3，上海某公司在实际占用范围内支付物业管理费无异议，收回后应由胡某支付；对于证明目的4，上海某公司根据合同约定具有解除权，第四条是协商一致解除，不适用本案，自胡某接到解除函时合同解除，根据合同法司法解释，对合同解除有异议，应当在3个月内提出异议，现在已经超过时限。本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、物业管理费票据。证明：胡某为上海某公司垫付的物业管理费17050元，根据合同约定应当返还胡某。上海某公司质证：发票真实性无法确认，但胡某没有提供证据证明涉案房屋的物业管理方是发票上的收款人，故不认可。发票备注的时间是2015年9月1日到2016年7月31日，胡某已经收回了房屋，应由胡某承担。本院对该证据的真实性予以确认。
证据五、1、谷某与被告签订的《房屋租赁合同》；2、收条、银行转账记录。证明：1、胡某基于上海某公司的签约行为，与谷某签订了房屋租赁合同并已经实际履行；2、如果上海某公司提前解除合同，胡某所受到的直接损失，根据合同第十条规定需向谷某赔偿2倍月租金、补交6个月经营免租期租金、没收66000元保证金。上海某公司质证：对于胡某提交的房屋租赁合同三性均不认可。理由：1、该合同与胡某之前提供的委托书矛盾，之前自称是受谷某委托，现在出具租赁合同称是转租关系，胡某权限有问题；2、谷某与胡某的房屋租赁合同时间是2015年6月1日2020年5月30日，但涉案房屋租赁合同是2015年5月25日至2020年5月24日，即使是转租，两个期限明显相矛盾。不排除胡某存在欺诈上海某公司的行为；3、该租赁合同、委托书、安置协议上谷某的签名，三处均不相同；4、该合同没有附件，不能说明该租赁合同签的就是涉案的房屋；5、转租是应该胡某与谷某先签订租赁合同，再由原被告签订合同，与被告方“转租”的表述矛盾。对于收条三性均不认可。对于银行转账凭证真实性因是第三方提供，无法确认，看不出转给的就是谷某，不能证明转的就是该涉案房屋的租赁费，而且没有看到收款账号名称，故关联性不予认可。本院经审查认为：本案审理的是原告与胡某之间签订的合同，胡某提供房屋给原告使用，房屋可以使用，双方后来因该合同的履行等产生纠纷。
经审理查明，本院确认如下事实：经审理查明：2015年5月21日，原告上海某有限公司作为承租方（乙方），被告胡某作为出租方（甲方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落在安徽省淮南市田家庵区某商铺，面积为341平方米的房屋出租给原告；租赁期限从2015年5月25日起至2020年5月24日，其中免租期从2015年5月25日至2015年7月24日；第一年的租金为89.7万元；在房屋租赁期间，被告保证租赁房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；出租房屋权属不清或产权争议，造成原告无法使用，原告有权终止合同；在租赁期限内，被告不得提前收回该房屋，否则被告向原告支付相当于三个月租金的违约金，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿差额部分……该租赁合同签署后，原告向被告支付了第一年租金89.7万元，被告将案涉房屋交付原告使用。原告曾对房屋进行短暂装修，2015年9月，原告方撤离案涉租赁房屋，房屋空置。被告称装修公司的人换了锁。同年9月2日，原告通过邮政特快向被告发出《解除通知函》，称“…经过我司内部研究，决定终止租赁上述房产，提前解除《房屋租赁合同》…”被告收到解除通知，随后双方就解除租赁合同协商未达成一致。2016年1月，原告诉讼来院。
另查明：胡某向本院提交证据说明受房东谷某的委托出租涉案房屋，后为办理手续方便与谷某补签的房屋租赁合同，在出租房屋期间未发现第三方对涉案房屋主张权属。胡某为该房屋提供了租金发票，发票显示税额196303.2元。胡某提供物业管理费发票，用以证明代缴物业费17050元。
本院认为：原被告双方所签订的房屋租赁合同合法有效且已开始部分履行。现原告作为一方当事人于2015年9月2日搬离租赁房屋并书面要求解除合同5日内配合收房并协商善后事宜，被告表示房屋已被装修公司换锁。该房屋已空置多时，故双方合同已无履行之可能，于2015年9月4日被告收到解除函时已经解除。合同解除后，原告未实际使用期间房屋的租金，被告应予以退还。但鉴于原告在合同履行期限内解除合同，被告另行租赁需要一定时间，原告应适当补偿被告损失，结合淮南市场行情，本院经综合考虑酌定为四个月，即应从返还给原告的租金中扣减4个月租金。原告称因涉案租赁房屋权属不清、产权不明，造成原告无法使用，与实际不符，且未提供证据证明如何无法使用房屋，故对该抗辩，本院不予支持。被告提出租金含税费及代缴物业费等损失，因被告未提出反诉，本院不予以处理。依据根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告上海某有限公司与被告胡某于2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月4日已经解除；
二、被告胡某于本判决生效后十日内返还给原告上海某有限公司2016年1月5日至2016年5月24日期间的房屋租金344055元（年租金89.7万÷365天×140天）及利息（自2016年1月20日起诉计至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）；
三、驳回原告上海某有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10154元，由原告上海某有限公司和被告胡某各承担5077元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 杨 勇
人民陪审员 王祥跃
人民陪审员 崔 英
二〇一六年七月十二日
书 记 员 范 文
附：本判决所适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。