辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）辽02民终458号
上诉人（原审原告）：孔宪军，男，1963年7月30生，汉族，无职业，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：姜洪，辽宁海之韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付丽艳，辽宁海之韵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连泛华房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区白云新村山庄北二街2号406室。
法定代表人：安玉杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宫元栋，辽宁中兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵列成，该公司职员。
上诉人（原审被告）：大连万益房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区建业街90号3层。
法定代表人：孟庆宽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李广东，辽宁恒信律师事务所律师。
上诉人孔宪军因与上诉人大连泛华房屋开发有限公司（以下简称泛华公司）、大连万益房屋开发有限公司（以下简称万益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2015）沙民初字第00060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孔宪军及委托诉讼代理人姜洪、付丽艳，上诉人泛华公司的法定代表人安玉杰及委托诉讼代理人宫元栋，上诉人万益公司的委托诉讼代理人李广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孔宪军上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或改判阴影外部分面积为补偿面积，该部分补偿面积损失为18.88万元。事实和理由：案涉部分阴影外面积与图纸上阴影部分相连，在孔宪军与泛华公司、万益公司达成补偿协议时，泛华公司、万益公司实际交付给孔宪军的包括图纸上阴影以外的部分，所以其是明知且未提出异议。并且，若该部分不包括在补偿面积中，该部分无法进出，与常理不符。
泛华公司上诉请求：依法撤销原判，依法改判泛华公司不承担赔偿责任。事实和理由：1、一审判决就案涉房屋能否办理产权、不能办理过错原因未能查清，一审判决缺乏事实根据。案涉房屋买卖合同签订日期为2002年9月28日，补充协议书签订时间为2003年8月14日，买卖合同中房屋产权证书取得时间为2006年7月24日。在补充协议书签订后十余年时间，孔宪军一直未主张办理相应的产权证书，其存在过错，此情形下认定泛华公司承担全部赔偿责任无事实依据，也违背公平原则。2、一审鉴定结论评估时点错误，不能作为证据使用。（2015）大民二终字第01004号民事裁定明确表明，即便经核实房屋确实无法办理产权证，由此可能产生的房屋能够办理产权的市场价值和不能办理产权的市场价值之间的差额，常理分析应是补充协议书签订时二者的市场价值差额，因此评估时点应是该协议签订时即2003年8月14日。3、一审法院同评估单位到城建档案馆调取案涉建设图纸，均明确补偿面积在规划的地下车库面积内，泛华公司亦提出2010年以前大连市所有地下车库均不能办理产权，孔宪军的该部分面积自然也不能办理产权。即使执行2011年之后的政策，评估报告价值之差也与客观现状不符，泛华公司在对评估报告指正时提出的疑问，评估机构未给答复，一审法院直接下判错误。
万益公司上诉请求：1、万益公司不是合同主体，依法不应当承担责任；2、一审判决就案涉房屋能否办理产权、不能办理过错原因未能查清，一审判决缺乏事实根据。事实和理由：案涉房屋买卖合同签订日期为2002年9月28日，补充协议书签订时间为2003年8月14日，买卖合同中房屋产权证书取得时间为2006年7月24日。在补充协议书签订后十余年时间，孔宪军一直未主张办理相应的产权证书，其存在过错，此情形下认定泛华公司承担全部赔偿责任无事实依据，也违背公平原则。一审鉴定结论评估时点错误，不能作为证据使用。（2015）大民二终字第01004号民事裁定明确表明，即便经核实房屋确实无法办理产权证，由此可能产生的房屋能够办理产权的市场价值和不能办理产权的市场价值之间的差额，常理分析应是补充协议书签订时二者的市场价值差额，因此评估时点应是该协议签订时即2003年8月14日。
孔宪军向一审法院起诉请求：判令泛华公司、万益公司共同承担给付原告因案涉房屋办不了产权而造成的经济损失247.5869万元。
一审法院认定事实：2002年9月28日，原告孔宪军与被告泛华公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告泛华公司开发的位于大连市沙河口区鞍山路与联合路交汇路口”万益花园”小区7-9号楼地上二层及地下一层商业用房，建筑面积为1385.65平方米，总价款为307.2139万元。原告于2006年7月24日取得该房屋产权证。
原告在使用房屋过程中，因地下室消防管道及外墙伸缩缝漏水，经双方协商原告与被告泛华公司于2003年8月14日签订了《补充协议书》，甲方为被告泛华公司，乙方为原告孔宪军。协议约定：甲方把地下室的一部分面积及人民币15万元给乙方作为对乙方造成经济损失的补偿；甲方补偿给乙方的面积为2003年3月16日消防管道漏水给乙方造成损失的补偿部分，15万元的补偿为房屋漏水给乙方造成的损失补偿部分。此合同签订后，在此之前地下室漏水给乙方造成的损失补偿已包含此款中，且在保修期内如地下室继续漏水给乙方造成损失，双方按国家有关规定执行；补偿的面积为乙方的产权面积。除此之外，该协议还对双方其他权利义务进行了约定。泛华公司法定代表人安玉杰、被告万益公司时任法定代表人袁文秀均在该补充协议上签字。补充协议书后附双方确认的补偿面积图，其中补偿面积以阴影表示。
原告孔宪军在使用案涉补偿地下室面积过程中，同时也占有使用了补偿面积以外相邻的部分地下室面积。
2014年8月14日，原告向一审法院申请对补充协议中确定的补偿给原告的地下室面积（阴影部分面积）及原告自行占用的相邻部分地下室面积（阴影外新增面积）进行测绘，大连市勘察测绘研究院有限公司于2014年11月作出工程编号为N2014-QT0169案涉房屋地下室（阴影部分）套内使用面积测量报告及2014-QT0169-1案涉房屋地下室（阴影部分）以外新增部分套内使用面积测量报告。根据该两份测量报告确认，阴影部分面积为246.95平方米，阴影外新增部分面积为49.81平方米。
另查，案涉地下室所在的”万益花园”项目为二被告共同开发，被告大连万益房屋开发有限公司时任法定代表人为袁文秀，后变更为孟庆宽。二被告自认案涉地下室补偿面积无法办理房屋产权证书。
关于案涉地下室补偿面积是否能够办理房屋产权证书，大连市房地产交易发证中心表示，案涉房屋现阶段无法办理房屋产权证书。
大连市人民防空办公室于2015年9月7日向本院出具关于沙河口区公建地下室的情况说明：沙河口区联合路1号”万益花园”项目公建地下室无人防工程。
本案审理过程中，原告于2015年8月7日向本院提出评估鉴定申请，申请对补偿面积在不能办理产权证书情况下与能够办理房屋产权证书情况下的房屋市场价值进行评估。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于2015年11月20日作出了华鼎房地估字[2015]第HD247号《房地产估价报告》，估价意见为：1.编号为N2014-QT0169《套内使用面积测量报告》中确定的面积在本案起诉时即2014年4月18日时的市场价值为68.29万元；编号为N2014-QT0169-1《套内使用面积测量报告》中确定的面积在本案起诉时即2014年4月18日时的市场价值为13.78万元。2.编号为N2014-QT0169《套内使用面积测量报告》中确定的面积在本案起诉时即2014年4月18日在具有产权证情况下的市场价值为158.76万元；编号为N2014-QT0169-1《套内使用面积测量报告》中确定的面积在本案起诉时即2014年4月18日在具有产权证情况下的市场价值为32.66万元。
一审法院认为：案涉《补充协议书》系原告孔宪军与被告泛华公司就房屋漏水给原告造成损失如何补偿所签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按照协议约定履行。本案争议焦点在于：1.案涉地下室补偿面积不能办理产权承担违约责任的主体；2.原告孔宪军所主张的地下室补偿面积范围是否包括阴影外增加面积；3.原告主张的经济损失如何确定。
关于第一个焦点问题。案涉”万益花园”项目为二被告联合开发建设，在原告房屋遭受漏水损害后二被告法定代表人安玉杰、袁文秀分别代表二被告与原告签订了补充协议，故被告泛华公司、万益公司为补充协议的权利义务相对人。补充协议第11条明确载明：补偿的面积为乙方的产权面积。根据该约定表明的内容，二被告补偿原告的面积应当为能够办理产权证的面积。在该补偿面积无法办理产权证的情况下，原告有权要求二被告承担违约责任。泛华公司、万益公司虽辩称补充协议所约定的补偿面积仅是补偿使用权面积，但其对此并未提供证据予以证明，且该辩解不足以对抗协议约定的”补偿的面积为乙方的产权面积”，故对二被告的辩解意见不予采信。
关于第二个焦点问题。原告与二被告签订补充协议当时双方以附图形式确定了被告补偿原告的房屋面积为图中阴影部分面积即N2014-QT0169《套内使用面积测量报告》所载明的阴影面积246.95平方米，原告自认在案涉阴影部分使用过程中自行占用了与阴影部分相连接的另一部分面积即N2014-QT0169-1《套内使用面积测量报告》阴影外增加部分面积，现原告主张上述两部分面积均为二被告补偿给其的面积，二被告不予认可，原告对于该阴影外增加部分的占有使用没有依据，故原告基于补充协议所取得的房屋面积应当为N2014-QT0169《套内使用面积测量报告》所载明的阴影面积246.95平方米。
关于第三个焦点问题。根据原告与二被告签订的补充协议，被告补偿原告案涉地下室面积应当能够办理房屋产权。在不能办理的情况下，原告的经济损失应当为案涉地下室补偿面积（阴影部分）能够办理产权与不能办理产权的市场差价。根据辽宁华鼎房地产土地估价有限公司作出的华鼎房地估字[2015]第HD247号《房地产估价报告》，案涉地下室补偿面积在本案起诉时即2014年4月18日时的市场价值即未办理产权情况下为68.29万元，在具有产权情况下的市场价值为158.76万元，故原告主张的损失应当为上述二者的市场价值差，即：158.76万元－68.29万元＝90.47万元。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司具有房地产评估资质，且由原、被告通过摇号选择，其依据相关法律、法规以及大连景富小区规划图纸、套内使用面积测量报告以及双方当事人当庭陈述笔录等作出的评估意见。该估价报告经鉴定人出庭接受质询，程序合法、评估意见客观、真实，应予以采信。关于二被告主张房地产估价报告估价起始点错误一节，案涉房屋现不能办理产权，无论以双方补充协议签订的时间为估价时点还是以2014年4月18日作为估价时点，能办理产权与不能办理产权房屋的差价应是一致的。另外，二被告还辩解案涉地下室有规划手续，无论是否有规划手续，二被告将此面积补偿原告约定的是产权面积，现该补偿面积不能办理产权是客观事实，给原告造成财产损失是客观存在的。故二被告主张估价报告存在上述错误无事实和法律依据，不予支持。
综上，一审法院判决：被告大连泛华房屋开发有限公司、被告大连万益房屋开发有限公司于判决生效之日起10日内共同赔偿原告孔宪军因补偿房屋面积246.95平方米不能办理产权造成的经济损失90.47万元；驳回原告孔宪军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2.6万元、评估鉴定费3.799万元（原告均已预付），由原告负担4万元，由二被告共同负担2.399万元，履行时间同上。
本院查明事实与一审查明事实一致。
本院2015年6月2日作出的（2015）大民二终字第01004号民事裁定书中认为”即便经核实房屋确实无法办理产权证，由此可能产生的能办理产权的市场价值与其不能办理产权的市场价值之间的差额，常理分析也应当是《补充协议书》签订之时二者市场价值之间的差额”，据此本院经孔宪军申请，依法委托辽宁华鼎房地产土地估价有限公司对案涉房屋在补充协议书签订时能办理产权的市场价值与不能办理产权的市场价值之间的差额进行鉴定。2016年8月31日，辽宁华鼎房地产土地估价有限公司对本案进行退鉴，理由如下：”对案涉房屋在补充协议书签订时（2003年8月14日）能办理产权的市场价值与不能办理产权的市场价值之间的差额进行补充鉴定。由于委托鉴定的时间较早，本评估机构无法查询到房屋市场价格案例，无法准确计算当时的房屋市场价格，故将该案退还，请贵院聘请估价机构进行鉴定。本院再次委托辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司对案涉房屋在补充协议书签订时能办理产权的市场价值与不能办理产权的市场价值之间的差额进行鉴定。2017年10月9日，辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司对本案进行退鉴，理由如下：”由于本次评估的基准日为2003年8月14日，估价对象于估价基准日的实物状况及市场状况无法确认，故申请退鉴。”
本院认为，本案争议的焦点有三个：一是万益公司是否是案涉补充协议的当事人；二是以孔宪军起诉之日作为评估基准日确定没有办理所有权登记的损失是否合理；三是阴影外部分面积应否计算在补充协议确定的补偿面积内。
关于第一个焦点问题，本院认为，万益公司是案涉补充协议的一方当事人。理由如下：当事人采用合同书形式订立合同的，自各方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，虽然补充协议书首部仅记载泛华公司作为合同甲方、孔宪军作为合同乙方，但协议书落款时泛华公司的法定代表人及万益公司的法定代表人均在甲方处签字，孔宪军在乙方处签字，据此应当认定泛华公司、万益公司共同为补充协议的一方当事人（即合同甲方）。至于万益公司主张其不是合同主体，不应承担责任一节，考虑到万益公司与泛华公司间存在联建合同关系，在其未提供足够证据证明其不是以当事人身份在合同书上签字的情况下，万益公司该项主张，本院不予支持。补充协议系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，三方当事人均应依约履行合同义务。
关于第二个焦点问题，本院认为，本案应当以孔宪军起诉之日作为评估基准日确定没有办理所有权登记的损失。理由如下：本案房屋买卖合同的签订日期为2002年9月28日，孔宪军取得该房屋所有权证书时间为2006年7月24日，而补充协议书的签订时间为2003年8月14日，尽管补充协议并没有约定办理所有权变更登记的具体时间，但在补充协议签订以后近三年的时间，孔宪军取得地上部分房屋所有权时不可能不对补偿的地下室部分主张办理所有权登记。加之，泛华公司和万益公司在缔约时并没有告知案涉地下室不能办理所有权登记，因此，孔宪军有理由相信案涉房屋能够办理产权证书，故泛华公司主张孔宪军一直未主张办理相应产权登记明显与常理不符。孔宪军应当至迟在2006年7月24日前提出过办理所有权登记的请求。自孔宪军主张之日起，泛华公司和万益公司即应当协助孔宪军办理案涉地下室部分所有权的变更登记，其没有办理构成违约，应当承担相应的违约责任。由于所有权变更登记始终没有办理，违约事实一直存续，对孔宪军构成持续的损害，因此，以孔宪军起诉时作为基准日评估案涉房屋没有登记所有权与登记所有权的价值，能够准确反映该时点违约行为累计造成的损害。另外，即使孔宪军一直没有提出办理所有权登记的请求，但由于补充协议并没有约定具体的办理时间，泛华公司和万益公司也应当自孔宪军主张之日（起诉日）起为孔宪军办理地下室部分的所有权登记，其未予办理，构成违约，以该时间节点对房屋价值进行评估，符合法律规定。本案泛华公司和万益公司主张应当以订立补充协议的时间作为确定赔偿时间不能反映其持续违约行为实际给孔宪军造成的损失，对该主张，不予支持。
关于第三个焦点问题，本院认为，阴影外面积不属于补充协议约定的补偿面积。理由如下：首先，补充协议所附的图纸上明确标注阴影部分为合同甲方补偿给孔宪军的产权面积，此外再无补偿面积的约定，因此，阴影外部分显然不应属于补充协议约定的补偿面积。其次，庭审中三方当事人均认可不存在案涉阴影部分以外面积孔宪军仍可以正常使用的约定，孔宪军主张此部分面积属于补偿面积应提供证据加以证明，而迄今为止，三方对该部分面积仍并未达成一致意见，孔宪军亦未能提供证据证明泛华公司与万益公司曾经在嗣后同意将该部分作为补偿面积，故孔宪军该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于泛华公司、万益公司主张案涉房屋未办理产权证书不应由其承担全部赔偿责任一节，本院亦不予支持。理由如下：泛华公司自认其签定协议时没有告知并认为没有义务告知孔宪军案涉房屋不能办理产权证书，同时，泛华公司主张不能办理产权证的原因是2010年以前政府不允许办理，因此，泛华公司系在明知案涉房屋不能办理所有权登记的情况下在补充协议书中约定补偿面积为产权面积，孔宪军作为被补偿人，对此并不知情，其有理由相信案涉房屋能够办理产权证书，对房屋不能办理所有权登记并无过错，一审法院认定由泛华公司、万益公司承担全部赔偿责任并无不当。
综上，本院认为原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费78000元（孔宪军预交26000元，大连泛华房屋开发有限公司预交26000元，大连万益房屋开发有限公司预交26000元），分别由上诉人孔宪军负担26000元，由大连泛华房屋开发有限公司负担26000元，由大连万益房屋开发有限公司负担26000元。
本判决为终审判决。
审判长董凯
审判员阁成宝
代理审判员刘盈铄
二〇一七年十月二十三日
书记员王亮