杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1540号
原告：杭州通和投资管理有限公司。
法定代表人：王珏。
委托代理人：郑关军、张俊俊。
被告：张鸿。
委托代理人：胡朝晖、汪凌琴。
原告杭州通和投资管理有限公司（以下简称通和公司）为与被告张鸿财产损害赔偿纠纷一案，于2014年8月8日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员彭小梅适用简易程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告通和公司的委托代理人郑关军、被告张鸿的委托代理人胡朝晖、汪凌琴到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告通和公司的委托代理人张俊俊、被告张鸿的委托代理人胡朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告通和公司起诉称：2011年1月18日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定被告承租原告位于定安路XX号及二楼部分房屋，面积约2000㎡，租赁期限自2011年1月1日至2017年3月30日止，租金为每年145万元，租金支付方式为2011年5月31日前按月支付，2011年6月1日起按季度支付，先付后用。合同约定本合同履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向杭州仲裁委员会仲裁。合同签订后，原告依约履行了交付出租房屋的义务，被告也进场入住。2012年7月，因被告未依约支付租金，经原告多次催讨未果，原告依法向杭州仲裁委员会提出仲裁，请求：依法解除双方签订的房屋租赁合同，被告腾退房屋给原告；被告支付拖欠的水电费、房租费、违约金等共计1140208.44元。该请求包含2012年6月1日至2012年8月30日的房租费362499.99元。同时向仲裁庭提出申请再次请求对2012年8月30日以后应当支付的房租在裁决书中一并注明，以免原告诉累。2012年11月杭州仲裁委员会作出（2012）杭仲裁字第181号裁决书。裁决内容一是解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；二是被告支付房租362499.99元，违约金、水电费、律师费等共计730550.72元。但该裁决书没有对2012年8月30日以后至实际腾退日的房租如何支付作出裁决。原告为此向杭州仲裁委员会要求补正，但未获支持。2012年11月底，原告向杭州市中级人民法院申请对（2012）杭仲裁字第181号裁决书强制执行。同时，被告以原告为被申请人再次向杭州仲裁委员会申请仲裁，要求原告退还多收的房租308125元，修改租赁房屋面积等。鉴于（2012）杭仲裁字第181号裁决书没有对2012年8月30日以后至实际腾退日的房租如何支付作出裁决，原告依法提起反申请，请求被告赔偿（支付）自2012年9月1日起至2013年1月31日止的房租损失604167元，以后的房租损失算至房屋交付给原告止。杭州仲裁委员会虽予以受理，但于2013年7月作出（2012）杭仲裁决字第332号裁决书，认为（2012）杭仲裁字第181号裁决书已经依法解除了双方的租赁合同，前案已进入司法执行程序，租赁合同解除后如果承租人拒不履行生效的法律文书，属非法占有，受损方可以通过司法程序另行主张，由仲裁审理并不妥当，故其要求赔偿房租损失的仲裁反请求不应支持，并驳回了原告的仲裁反请求。2013年5月15日，杭州市中级人民法院对被告仍占有原租赁房屋进行了强行腾退，但对其应付的房租等金钱给付仍继续执行。原告请求杭州市中级人民法院一并执行2012年8月30日之后的房租至实际腾退之日，杭州市中级人民法院认为该执行事项涉及实体审判，无法合并执行，要求原告对该部分损失再行主张。针对上述情况，原告于2014年4月再次向杭州仲裁委员会申请仲裁，要求被告赔偿因其非法占有租赁房屋给原告造成的房租及水电费损失。2014年7月29日，杭州仲裁委员会作出（2014）杭仲裁字第100号裁决书，以（2012）杭仲裁决字第332号裁决书已作出裁决，原告诉请的租金等损失可通过司法程序另行主张为由，驳回原告的仲裁申请。原告认为，仲裁法规定仲裁实行一裁终局制度，裁决一经作出便具有法律效力。被告在原裁决作出后未按裁决规定履行义务，仍继续占有原租赁房屋达九个月之久，给原告造成的房租及水电费损失是客观事实。现杭州市中级人民法院已明确对裁决后所产生的租金损失不能在原执行案中一并执行。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1.依法判令被告赔偿因其非法占有原告租赁房屋而给原告造成的租金损失853288元（从2012年9月1日算至2013年5月15日止），水电费115956.53元，二项合计969244.53元；2.本案诉讼费用由被告承担。
在审理过程中，原告通和公司自愿放弃要求被告张鸿承担2012年11-12月份的电费（包含空调费）16222.55元、水费156.26元的诉讼请求，即主张2012年7月1日至2012年10月31日的水电费为99577.72元。
为证明上述事实，原告通和公司向本院提供以下证据：
1.房屋租赁合同一份，欲证明原、被告签订房屋租赁合同，合同约定年租金为145万元的事实。
2.仲裁申请书及清单各一份，欲证明因被告违约，原告向杭州仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付各项费用的事实，其中申请仲裁的房租计算至2012年8月30日，并已载明房租提前或者延期另行计算。
3.更正说明书一份，欲证明原告向杭州仲裁委员会再次要求将2012年8月30日以后张鸿应当支付的房租及相关补偿金一并作出裁决的事实。
4.（2012）杭仲裁字第181号裁决书一份，欲证明该裁决书对2012年8月30日之后至实际交付止的房租没有做出裁决的事实。
5.仲裁反请求申请书一份，欲证明张鸿以通和公司为被申请人再行提起仲裁，通和公司提出反请求申请，再次要求仲裁委员会裁决张鸿赔偿（支付）房租损失（从2012年9月1日暂计算至2013年1月31日止），以后的房租算至房屋腾退交付给通和公司止的事实。
6.（2012）杭仲裁字第332号裁决书一份，欲证明杭州仲裁委员会以“（2012）杭仲裁字第181号裁决书已经依法解除了双方之间的租赁合同，前案已进入司法执行程序……如果承租人拒不履行生效的法律文书，属非法占有，受损方可以通过司法程序另行主张，由仲裁委庭审理并不妥当”为由，驳回原告的仲裁反请求的事实。
7.执行笔录一份，欲证明杭州市中级人民法院于2013年5月15日经强制执行将被告所租的房屋腾退交付原告的事实。
8.《关于请求对未交付前的房租一并执行的报告》一份，欲证明原告依据（2012）杭仲裁字第332号裁决书的裁定，申请对2012年8月30日之后产生的租金853288元在（2012）杭仲裁字第181号案中一并执行的事实。
9.《通知》一份，欲证明杭州市中院书面答复原告，对于2012年8月30日之后产生的租金损失因裁决内容未明确租金损失的计算及支付方式等问题，法院无法直接裁定并执行仲裁裁决后至实际交付期间产生的租金。
10.水电费付款通知书8张、发票9张，欲证明原告为被告垫付了2012年7月-12月期间的水电费110956.53元的事实。
11.（2014）杭仲裁字第100号裁决书一份，欲证明原告再次申请仲裁，要求被告赔偿因其非法占有租赁房屋给原告造成的租金损失（从2012年9月1日计算至2013年5月15日）等事实。
12.补充协议一份，欲证明XX茶楼和被告的空调是并用的，空调费是按照被告承担40%、XX茶楼承担60%分摊的，被告之前也是按照该比例支付空调费的事实。
13.浙江省高院复议决定书一份，欲证明张鸿一惯拒绝履行法院裁决，对原告要求支付水电费、核对水电费的数额等请求不予配合及被杭州市中院司法拘留30天的事实。
14.证明一份，欲证明被告依托的原创牛扒店电表号为110384，原告提供的2012年8月-2013年1月的付款通知书中载明的电费是被告使用的事实。
15.报告一份，欲证明原、被告和千食客传世生煎三家单位共用中央空调，后千食客传世生煎退出，该中央空调由原、被告共用的事实。
16.工作联系函一份，欲证明2012年7月1日-12月31日的空调费已经由原告代为支付的事实。
17.证明一份，欲证明杭州XX实业投资有限公司代收电费的权利转为原告享有的事实。
18.确认函一份，欲证明中央空调的费用由被告承担40%的事实。
被告张鸿答辩称：一、双方房屋租赁合同解除后，已不存在所谓被告“非法占有”租赁房屋的事实，原告以财产损害赔偿纠纷之诉主张其租金损失和水电费的请求没有事实根据。（一）被告“非法占有”租赁房屋的事实不存在。（2012）杭仲裁字第181号裁决书解除了原、被告双方的《房屋租赁合同》，并要求张鸿于裁决书送达之日起20日内将合同项下的房屋腾退并返还给原告。之后在腾退期内被告将房屋内的物品进行集中存放，房屋实际由原告占有。合同解除后，原告对涉案房屋已享有完全的处分权，其对房屋也进行充分的利用。2012年11月6日，原告于收裁决书的当日已经将涉诉房屋二层一部分实际转租给杭州XXX计算机经营部（简称XXX经营部），原告继续对外进行招租并于2013年4月15日将涉诉房屋两层（一层面积432㎡、二层面积792㎡）出租给XX银行股份有限公司杭州分行（简称XX银行），因此，原告故意隐瞒了双方租赁关系解除后，房屋实际已经由第三人承租等事实，被告不存在“非法占有”的事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。（二）原告向被告主张租金损失853288元（从2012年9月1日算至2013年5月15日止），程序违法，也缺乏充分的证据。第一，原告实际转租给被告的房屋面积不足1500㎡，其要求按照2000㎡计算和收取租金存在欺诈，有失公允。案涉房屋权属原为杭州市上城区体育局（简称上城体育局），后上城体育局资产组建为杭州上城区XXXX集团有限公司（简称上投公司），2004年4月26日，上投公司将案涉房屋整体出租给浙江XX房地产集团有限公司（简称XX公司），显示：该物业一层1820㎡（其中可作商业的1468㎡左右），游泳馆二层2050㎡（其中可作商业的750㎡左右，办公建筑面积520㎡左右……无中央空调的仓库面积580㎡左右）。2007年6月14日，XX公司将案涉房屋全部转租给杭州XX贸易有限公司（简称XX公司）。2010年4月11日，XX公司将二楼（800㎡）转租杭州XX实业股份有限公司（简称XX茶楼），转租期10年。2011年1月1日，XX公司再将案涉房屋全部转租给原告，同日原告即再将部分房屋转租给被告，但其未征得业主上投公司的同意。根据证据显示，原告实际交付给被告的房屋面积不足1500㎡，应为1466㎡，故2011年1月1日至2012年11月5日期间原告多收取被告的租金为709775元。而以原、被告房屋租赁合同所列2000㎡的面积换算出每平方米的月租价格为60.42元，每个月原告多收被告租金32264.28元。第二，原告在仲裁时已放弃2012年8月31日之后逾期房租的请求，且仲裁机构已驳回了原告“提前或延期另行计算”的其他仲裁申请。2012年10月向仲裁庭提出书面申请再次请求对2012年8月30日以后应当支付的房租在裁决书中一并注明，以免诉累，但该裁决书没有对2012年8月30日以后至实际腾退日的房租如何支付作出裁决。原告为此向杭州市仲裁委员会要求补正，但未获支持。仲裁裁决事实上对原告主张2012年8月31日至2012年11月5日期间的租金请求不予支持。第三，双方在房屋租赁合同第二条中约定有免租期“2013年3月1日至2013年4月30日止”。假设XXX经营部和XX银行均没有租用该房屋，原告也无权主张“免租期”内的租金损失，况且此段时期其已经又从该两个单位获取了租金利益。其要求租金损失算至2013年5月15日止没有事实依据。第四，原告主张水电费115956.53元没有事实根据。原告没有证据证明被告在2012年7月至2012年12月使用其房屋中产生了高达115956.53元的水电费。原告单方面制作的“水电费付款通知书”从未经被告核对确认。原告转租XX公司的涉案房屋，在仲裁裁决之前后已经有XX茶楼、XXX经营部（几百台电脑空调24小时常开的耗电大户）、XX银行等经营者在使用，因此发生的水电费原告应向实际耗电者进行主张，不能让被告一家承担。因被告依托经营的杭州原创超级牛扒有限公司早在2010年11月8日被原告企业关联人舒关兴变更了营业范围，删除了“西式餐供应（含色拉）……批发、零售：定型包装食品（含冷冻和冷藏食品），许可证有效期均至2012年1月24日”，这导致被告在2012年之后无法开展经营，在原告第一次仲裁之前就已经处于停滞状态。仲裁时原告计算2012年1-6月的水电费为71050.73元，2012年7月双方发生争执后被告已经停止经营了，不可能发生超过正常租赁时的水电费的情形。而且，2012年11月6日之后，原告已经将涉诉房屋转租给XXX经营部和XX银行，相应水电费应由新的承租人承担。另外，执行法院指令被执行的物品交由原告暂时保管，单纯放置物品是不会产生十几万的水电费用。假如因仓储产生了水电费，也已被包含在仓储费之内。况且执行法院已经责令不需要支付仓储费。
二、原告违反双方合同约定的仲裁条款，就双方房屋租赁合同解除之前产生的相应租金、水电费内容向法院起诉，程序违法，法院应予驳回。根据仲裁法相关规定，仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。在本案之中，原、被告双方只存在一个法律关系即房屋租赁关系。因此，2012年11月5日仲裁裁决解除双方房屋租赁合同之前所发生的租金、水电费纠纷等应同属房屋租赁关系范畴，也是双方约定仲裁处理的范围。根据法律规定，仲裁裁决书自作出之日起发生法律效力，且具有既判力。（2012）杭仲裁字第181号的仲裁裁决是终局的，对双方当事人均有约束力。原告在仲裁裁决后对解除房屋租赁合同之前产生的租金、水电费再行通过诉讼方式进行主张，不仅是对权利的滥用，更是对公共资源的浪费。根据（2012）杭仲裁字第181号裁决书，双方之间的争议于裁决生效后得到解决，现原告又以同一纠纷再行诉讼，违背了“一裁终局”的法律规定，也是对裁决“既判力”的不尊重。如果原告认为在仲裁期间其“更正说明书”所申请仲裁的内容没有得到支持，该仲裁裁决需要撤销的，其应在收到裁决书之日起六个月内提出撤销申请，待中级法院裁决撤销后另组仲裁庭进行审理。或者，另行申请补充仲裁。原告在起诉书中故意曲解（2012）杭仲裁决字第332号裁决书的内容。332号裁决书第8页载明：“……租赁合同解除后如果承租人拒不履行生效的法律文书，属非法占有，受损方可以通过司法程序另行主张，由仲裁庭审理并不妥当……”。意指租赁合同解除后的纠纷才能通过司法途径解决。而原告在181号仲裁案件中未就2012年7月1日至2012年11月5日产生的水电费进行主张，本着“不告不理”的精神，应视为其对仲裁权利的放弃。同样，原告申请仲裁时对2012年8月31日至2012年11月5日期间的租金主张前后内容混沌不清，先是把时间由9月30日改为8月30日（仲裁庭完全可以认为：其实际放弃8月31日之后的租金主张）。之后虽提出“更正说明”，因前后矛盾才导致仲裁庭对其“提前或延期另行计算”内容进行驳回。同样在332号仲裁案件原告的反申请及100号仲裁案件的申请中，原告仍是将租赁合同解除前应由仲裁解决的内容与租赁合同解除后应由司法程序解决的内容混为一体，才导致仲裁机构两次驳回的结果。现在，原告仍然错误地将应由仲裁程序处理的内容和司法程序处理的内容混在一起，违背了基本的法律精神和法定程序，将本应由仲裁程序和司法程序分开处理的内容混在一起，明显属于滥诉。
三、本案不适用财产损害赔偿纠纷进行处理。民事诉讼法明确双方当事人达成书面仲裁协议的，原告只能向仲裁机构申请仲裁。因原、被告双方的租赁合同产生的争议约定了仲裁条款，故双方租赁合同解除之前应属房屋租赁关系由仲裁程序处理，原告对仲裁裁决解除房屋租赁合同之前内容的主张，不属于人民法院审理的范围，法院受理该案件后，应依法驳回原告之诉。财产损害赔偿纠纷属于侵权纠纷。本案原告仅是诉争房屋的承租人，其实施的是一种转租行为，其不具备所有权、用益物权。物权法未列举“转租”行为是必然合法地产生一种财产权益。故被告不存在侵害其“转租”财产民事权益的侵权行为。换言之，租金是租赁业务中出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款，租金损失不属于侵权责任调整的范畴。故原告选择财产损害赔偿的法律关系处理纠纷明显错误。综上所述，法院应依法驳回原告的全部诉讼请求。
为证明上述事实，被告张鸿向本院提供以下证据：
1.房屋租赁合同（XXX经营部）一份，欲证明原、被告合同解除后，原告对涉案房屋已享有完全的处分权，原告对房屋进行充分利用。2012年11月6日，原告已经将涉诉房屋二层一部分实际转租给杭州XXX计算机经营部，已经不存在被告“非法占有”的事实。
2.房屋租赁合同（XX银行）一份及附图二份、租赁物照片四张，欲证明2013年4月15日，原告已经将涉诉房屋一层和二层各一部分出租给XX银行，已经不存在被告“非法占有”的事实；附图显示原、被告解除租赁合同之前，被告仅转租了一层的216㎡。
3.房屋租赁合同（上城体育局与XX公司）、协议（XX公司与XX公司、上城体育局）、房屋租赁合同（XX公司与XX茶楼）一份、协议书（XX公司与原告）各一份，欲证明案涉房屋权属原为杭州市上城区体育局，2005年4月26日整体租赁给浙江XX房地产集团有限公司，显示：该物业底层（一层）1820㎡（其中可作商业的1468㎡左右），游泳馆二层2050㎡（其中可作商业的750㎡左右，办公建筑面积520㎡左右……无中央空调的仓库面积580㎡左右）。2007年6月14日，XX公司全部转租给杭州XX贸易有限公司。2010年4月11日，XX公司与杭州XX实业股份有限公司订立分租二楼800㎡期限为10年的协议。2011年1月1日，XX公司再全部转租给原告，当日原告即再部分转租给被告；本组证据结合被告证据1、证据2，显示：2011年1月1日原告实际部分转租给被告的面积为1466㎡，即①一层：216㎡；②二层：2050㎡-800㎡=1250㎡。为此，原告按照2000㎡计算和收取租金明显存在欺诈和有失公允，年租金的折算比率应为1466㎡／2000㎡=73.3%。
4.杭州市仲裁委员会送达回证、国内特快专递邮件详情单和查询单各一份，欲证明（2012）杭仲字第181号裁决书于2012年11月6日送达原告，于2012年11月7日送达被告，之后在腾退期内被告将房屋内的物品进行集中存放，房屋实际由原告占有的事实。
5.变更登记情况表一份、照片一张，欲证明因被告依托经营的杭州原创超级牛扒有限公司早在2010年11月8日被原告企业的关联人舒关兴将营业范围进行了变更，删除了“西式餐供应（含色拉）……批发、零售：定型包装食品（含冷冻和冷藏食品，许可证有效期均至2012年1月24日）”导致被告在2012年之后无法开展经营，在原告第一次仲裁之前就已经处于停滞状态，不可能也没有发生巨额水电费开支的事实。
原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下：
对于原告提供的上述证据，经被告质证，本院审核后认定如下：证据1，被告对其形式真实性、关联性无异议，内容真实性和合法性有异议，认为原告在租赁之初实际转租交付给被告房屋实际面积不足1500㎡，其要求按照2000㎡计算和收取租金明显存在欺诈和有失公允。因其转租行为未征得出租人杭州上城区XXXX集团有限公司的同意，属于违法转租。本院确认双方签订房屋租赁合同的事实。证据2-3，被告对其形式真实性无异议，内容的真实性、合法性、关联性均有异议，其第二项仲裁请求由“9月30日”变更成“8月30日”，说明原告在仲裁时放弃了发生在2012年8月31日之后逾期房租的要求，放弃的内容与其表示“提前或延期另行计算”的请求相矛盾，故仲裁裁决第三项驳回原告包括“提前或延期另行计算”主张在内的其他仲裁申请。对合法性、关联性有异议，原告主张中涉及2012年9月1日至仲裁裁决解除房屋租赁合同期间的租金，本应是仲裁审理的范围，该证据不应成为其诉讼主张的依据。本院确认原告于2012年7月25日向杭州仲裁委员会提出仲裁请求的房租是暂计至2012年8月30日止的事实。证据4，被告对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议。质证意见同证据2，实际上该裁决书对原告主张“提前或延期另行计算”房租的内容予以驳回。原告陈述仲裁委对“至实际交付止的房租没有做出裁决”的内容属主观臆造。本院对该证据的真实性予以确认。证据5，被告对形式真实性无异议，对内容的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。（2012）杭仲裁字第332号案件中，被申请人对申请内容提出异议，仲裁庭驳回了申请人的反请求。案前已经驳回了申请，仲裁程序已经结束。现申请人再次提出申请没有事实依据，不符合法律规定。本院确认原告于2012年12月4日向杭州仲裁委员会提出仲裁反请求申请书，要求依法裁决被告赔偿（支付）房租损失（从2012年9月1日暂计算至2013年1月31日止）、赔偿（支付）水电费损失（从2012年7月1日算至2012年11月30日止）等的事实。证据6，被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议。（2012）杭仲裁字第332号裁决书第8页载明：“……租赁合同解除后如果承租人拒不履行生效的法律文书，属非法占有，受损方可以通过司法程序另行主张，由仲裁庭审理并不妥当……”，意指租赁合同解除后的纠纷才能通过司法途径解决。该仲裁案件的反请求申请中，原告仍是将租赁合同解除前应由仲裁裁决的内容与租赁合同解除后应由司法程序解决的内容混为一体，才导致仲裁机构驳回的结果。本院对该证据真实性予以确认。证据7，被告对真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议。执行笔录只是涉及所集中物品的评估拍卖安排，之前原告已经将案涉房屋二层一部分（面积580㎡）转租给杭州XXX计算机经营部，又将案涉房屋一层和二层各一部分（一层面积432㎡、二层面积792㎡）转租给XX银行股份有限公司杭州分行。因此，不能证明2013年5月15日被告才将房屋腾退交付给原告，该证据与本案实体处理没有关联性。本院对该证据真实性予以确认。证据8，被告对真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议，认为执行过程中未向被告出具，陈述内容不真实，故真实性存疑。即使有报告，其要求法院对未经实体裁判的内容进行执行，明显违反仲裁法、民事诉讼法等基本的程序规定，不具有合法性。根据“审执分离”，杭州中级人民法院作为仲裁裁决的执行机关，对原告无理请求不可能违法执行。结合证据9，本院对该证据真实性予以确认。证据9，被告对真实性、合法性无异议，对证明对象及关联性有异议。认为杭州中级法院作为执行机关不可能就未裁决的内容进行执行，法院的意见与原告放弃仲裁裁决和（2012）杭仲裁字第181号仲裁裁决驳回其其他仲裁请求的内容不发生冲突。该证据也不是之后原告再次申请仲裁和提起诉讼的依据，该证据与本案实体处理没有关联性。本院对该证据真实性予以确认。证据10，被告对真实性、合法性、关联性及证明对象有异议。水电费付款通知书系原告单方制作，从未经被告核对确认。银西百货付款通知书通知的对象和费用的数额与被告无关联性，所有产生费用的接受方属于原告，原告转租XX公司的案涉房屋，在（2012）杭仲裁字第181号仲裁裁决之前后已经有XX茶楼、XXX经营部、XX银行等经营者在使用，水电费在管线中也存在着损耗。如果发生水电费，原告应向实际耗电者进行主张和确认。因此，原告以银西百货的通知和其自己单方面计算的各月交纳电费的额度，全部强加被告承担没有任何依据。而且，原告在（2012）杭仲裁字第181号案件中未就2012年7月1日至2012年11月5日产生的水电费进行主张，本着“不告不理”的精神，应视为其对仲裁权利的放弃。证据11，被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议。该证据系原告曲解（2012）杭仲裁字第332号裁决书中关于“租赁合同解除后如果承租人拒不履行生效法律文书，属非法占有，受损方可以通过司法程序另行主张”的意思，进而违法再次进行仲裁，在该仲裁案件的申请中，原告仍是将租赁合同解除前应由仲裁解决的内容与租赁合同解除后应由司法程序解决的内容混为一体，才导致仲裁机构再次驳回的结果。本院对该证据真实性予以确认。证据12，被告对真实性无法确认，协议之前没有见到过，对于空调费用是如何分摊的被告代理人不清楚。对关联性有异议，协议的甲方为XX公司，该补充协议的内容并未延续到杭州通和投资管理有限公司与张鸿的房屋租赁合同中。证据13，被告对真实性无异议，但对证明对象有异议，被告对复议决定书内容始终存疑，该证据也无法证明原告的待证对象。本院对该证据真实性予以确认。证据14，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该电表上写的是原创超级牛扒有限公司，与被告无关。证据15，被告对关联性有异议，对真实性无法确认。该证据的证明内容与证据12相互矛盾，无法证明原告的待证对象。证据16，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，该联系函由原告单方制作，所述内容有无发生并不能在联系函上体现。证据17，被告对真实性无异议，关联性有异议。证据18，被告有异议，认为复印件不能作为定案依据，且该份确认函上没有被告签字和原告盖章，缺乏证明力。本院认为，因原告已经放弃向被告主张2012年11月-12月水电费的诉讼请求，原告主张2012年7月至10月的水电费系被告在房屋租赁合同解除前所产生，双方在履行合同过程中发生的争议已约定仲裁管辖，且本案案由为财产损害赔偿责任纠纷，系侵权之诉，故双方房屋租赁合同解除前所产生的租金、水电费，不应在本案处理，故本院对原告提供的涉及水电费的证据10、12、14-18不予认定。
对于被告提供的上述证据，经原告质证，本院审核后认定如下：
证据1，原告对真实性无异议，但认为原告将2000平方米房屋出租给被告后，被告将部分房屋出租给XXX经营部，合同到期后，原告同意XXX经营部续租。被告与XXX经营部签订的合同租金为35万元／年，原告与XXX经营部签订的合同租金为40万元／年，原告在本案诉讼中已经扣除了2012年11月6日至2013年5月15日XXX经营部应交的租金重叠部分。本院确认XXX经营部在与被告之间的房屋租赁合同到期后，就同一房屋又与原告续签了房屋租赁合同的事实。证据2，原告对真实性无异议，原告在执行阶段有意向将房子出租给XX银行，并预计在4月15日被告能够腾退，所以租赁合同上的起始时间写了4月15日，但实际交付时间是在5月15日被告腾退之后，被告陈述在腾退之前就出租给XX银行不符合事实。本院确认原告与XX银行股份有限公司杭州分行签订房屋租赁合同的事实，但该证据仅能证明双方约定的租赁使用期从2013年4月15日开始，不能证明该合同实际履行的情况，不能达到被告的证明目的。证据3，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，被告认为涉案房屋租赁面积与合同约定的2000平方米不符，但（2012）杭仲裁字第332号裁决书已经裁决驳回原告对面积不符的主张。被告主张的1700平方米是套内面，原告主张的2000平方米是指建筑面积（包括公摊面积）。本院对该组证据真实性予以确认，但因被告主张的租赁房屋面积与合同约定不符已经经过仲裁程序仲裁，仲裁委已经裁决因证据不足而驳回被告的该项主张，故本院对该组证据的证明力不予确认。证据4，原告对真实性无异议，但对证明对象有异议，该证据只能证明裁决书已经送达，不能证明房屋由原告占有，且该房屋是在2013年5月15日由法院腾退交付原告的。本院确认（2012）杭仲裁字第181号裁决书于2012年11月6日送达给原告，于2012年11月7日送达给被告的事实，但不能达到被告的证明目的。证据5，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。被告方确实已经停止经营，产生的水电费是因为被告有冷库，原告为防止冷库中产品变质而没有断水电，水电费金额与7、8月产生的水电费也吻合，（2012）杭仲裁第181号裁决书第十页有关水电费的陈述，被告可以核对。本院对该证据关联性不予确认。
根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定下述案件事实：
2011年1月18日，通和公司与张鸿签订了《房屋租赁合同》，通和公司将位于杭州市定安路XX号及二楼部分面积约2000平方米的房屋出租给张鸿使用，通和公司保证对该租赁房屋拥有合法出租权，且房产现状不属于违章建筑，也未被法院采取查封、扣押等强制措施。租赁期限自2011年1月1日至2017年3月30日为止。免租期为2011年3月1日至2011年3月31日止及2013年3月1日至2013年4月30日止。租金为每年145万元，无递增。通和公司负责该租赁房屋的水、电、电话等基本配套设施的管、线到位，并且安装好计量表。张鸿则负责该租赁房屋所用水、电、通讯等费用，由张鸿按实际消耗加摊派损耗以及政府规定的价格进行计算和支付，通和公司已安装好中央空调和消防设施，张鸿租用通和公司的中央空调，由张鸿自行安装好空调流量表，按表计量收费，并且每年向通和公司支付中央空调的租赁费每年16000元，与房租一起支付。合同还约定：在合同履行过程中如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向杭州仲裁委员会仲裁，守约方因维权所发生的各项费用，包括但不限于律师费、调查取证费等由违约方支付。
2012年7月25日，通和公司向杭州仲裁委员会提出仲裁申请书，请求依法解除通和公司与张鸿签订的《房屋租赁合同》，张鸿腾退所租房产并返还给通和公司，并要求张鸿支付拖欠的水电费、租金及滞纳金等（房租暂算至2012年8月30日止，提前或延期另行计算）。2012年8月24日，张鸿向杭州仲裁委员会提出了仲裁反请求，要求继续履行《房屋租赁合同》等。杭州仲裁委员会将仲裁请求与反请求合并审理，并于2012年11月5日作出（2012）杭仲裁字第181号裁决书，裁决书第一项：解除通和公司与张鸿于2011年1月18日订立的房屋租赁合同，张鸿自裁决送达之日起二十日内将合同项下的房屋腾退并返还给申请人；第二项：张鸿支付通和公司逾期房租、违约金、水电费等；裁决书驳回了张鸿的仲裁反请求。
2012年11月13日，张鸿向杭州仲裁委员会申请仲裁，认为所租赁的房屋面积不足，要求通和公司退还多收取的房屋租金等。2012年12月5日，通和公司提出仲裁反请求，请求依法裁决张鸿赔偿（支付）房租损失（从2012年9月1日暂计算至2013年1月31日止），以后的房租算至房屋腾退交付给反申请人止；要张鸿赔偿（支付）水电费损失（暂2012年7月1日算至2012年11月30日止），以后的水电费算至房屋腾退交付给通和公司止。杭州仲裁委员会将仲裁请求与反请求合并审理，并于2013年7月18日作出（2012）杭仲裁字第332号裁决书，裁决书驳回了张鸿的仲裁请求及通和公司的仲裁反请求。其中驳回通和公司仲裁反请求的理由为：（2012）杭仲裁字第181号裁决书已经依法解除了双方之间的租赁合同，前案已进入司法执行程序，依据“民事诉讼法”等有关法律、法规的规定，租赁合同解除后如果承租人拒不履行生效的法律文书，属非法占有，受损方可以通过司法程序另行主张，由仲裁庭审理并不妥当，故其要求赔偿房租损失的仲裁反申请不应支持。同理，反请求中涉及的水电费、律师费均属租赁合同解除后发生的费用，由本庭审理没有法律依据，其仲裁反请求不应得到支持。
通和公司与张鸿之间的房屋租赁合同被仲裁解除后，张鸿未在规定期限内腾退房屋并交还给通和公司，通和公司向杭州中院申请执行（2012）杭仲裁字第181号裁决书，杭州中院在执行该院（2013）浙杭执民字第45号通和公司与张鸿房屋租赁合同纠纷一案过程中，杭州中院于2012年12月28日向张鸿发出《执行通知及相关义务告知书》、《执行财产令》，责令其在3日内如实报告财产情况，并于2013年1月6日前自动履行生效法律文书确定的义务。但张鸿收到后一直未按通知书规定的期限自觉履行义务，也未向杭州中院如实申报财产。2013年1月15日，杭州中院发出公告，责令张鸿在公告张贴之日起15日内自行腾空位于杭州市定安路XX号及二楼部分建筑面积为2000平方米的房屋，被执行人张鸿仍未自行腾退。2013年5月15日，杭州中院在清波街道、定安路社区及清波派出所工作人员的见证下依法对案涉位于上城区定安路XX号房屋进行了强制腾退，对房屋内的装潢、设备、家具等物品做了清点及评估，对于上锁的两个柜子及5个房间门进行了强制开启，对柜里及房间内的物品进行了清点及评估，并将房屋返还给通和公司，同时将房屋内所有物品交由通和公司暂时保管等。
2013年8月20日，通和公司向杭州中院提出申请，请求将张鸿在2012年9月1日至2013年5月15日的租金进行一并执行，对此，杭州中院于2014年3月14日以《通知》的形式告知通和公司，因（2012）杭仲裁字第181号裁决书第二项：“被申请人于裁决书送达之日起十日内向申请人支付逾期房租362499.99元。”该裁决内容未明确裁决书裁决后至实际交付期间产生的租金损失的计算及支付方式等问题，鉴于上述问题涉及双方当事人实体权利的处分，故执行机构无法直接裁定并执行仲裁裁决书裁决后至实际交付期间产生的租金。
2014年4月15日，通和公司向杭州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：张鸿赔偿因其非法占有租赁房屋给通和公司造成的租金损失1027083.32元（租金从2012年9月1日计算至2013年5月15日）、水电费115956.53元（从2012年7月计算至2012年12月止）等。2014年7月29日，杭州仲裁委员会作出（2014）杭仲裁字第100号裁决书：驳回通和公司的全部仲裁申请。理由为：通和公司关于租金损失、水电费等仲裁请求在（2012）杭仲裁字第332号案件中已经通过反请求方式提出，该裁决书已驳回其全部仲裁请求，该裁决书已发生法律效力，通和公司就上述仲裁请求再次审理无事实和法律依据。现通和公司以张鸿非法占有租赁房屋为由提起本案之诉，要求张鸿赔偿2012年9月1日至2013年5月15日期间的租金损失。
另查明，通和公司将案涉房屋出租给张鸿后，张鸿将该房屋二楼部分面积约580平方米转租给杭州市上城区XXX计算机经营部（以下简称XXX经营部）。通和公司与张鸿的房屋租赁合同被杭州仲裁委员会裁决解除后，XXX经营部就定安路XX-
X号二楼部分面积约580平方米与通和公司续签了《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年11月6日至2017年6月30日止。2012年11月6日至2012年12月31日为免租期。每年租金40万元，无递增。
通和公司与XX银行股份有限公司杭州分行（以下简称XX银行杭州分行）签订《房屋租赁合同》，由通和公司将上城区定安路XX-X号、XX-
X号，位于1层、2层部分房屋出租给XX银行杭州分行，承租使用期自2013年4月15日至2017年6月30日止。
本院认为：通和公司与张鸿之间的《房屋租赁合同》已于2012年11月5日被杭州仲裁委员会裁决解除，且该裁决为终局裁决，自作出之日起即发生法律效力。张鸿在双方之间的租赁关系解除后继续占有该租赁物，无法律上的规定或合同上的约定，属非法占有，张鸿理应支付通和公司自合同解除之日起至租赁房屋实际腾退之日止的占有使用费。本案中，通和公司以财产损害赔偿为由要求张鸿赔偿自2012年9月1日至2013年5月15日期间因其非法占有租赁房屋给通和公司造成的租金损失及2012年7月至2012年10月的水电费。对此，本院认为，通和公司与张鸿所签订的《房屋租赁合同》中达成了仲裁协议，该仲裁协议合法有效，通和公司就双方租赁关系存续期间产生的租金、水电费应向杭州仲裁委员会申请仲裁，其向人民法院起诉的，人民法院不应受理。且张鸿对人民法院受理该部分费用也提出了异议。张鸿与通和公司签订的《房屋租赁合同》被仲裁裁决解除的时间是2012年11月5日，通和公司向张鸿主张2012年9月1日至2012年11月5日的租金及2012年7月至2012年10月的水电费，系双方在《房屋租赁合同》履行过程中产生的争议，不属于非法占有，因双方约定仲裁协议，本院不宜处理。
张鸿辩称双方合同解除后通和公司分别与XXX经营部、XX银行杭州分行签订了房屋租赁合同，张鸿未构成非法占有的事实。对此，本院认为，XXX经营部所租赁的房屋在本案张鸿与通和公司签订的《房屋租赁合同》所指向的租赁物范围内，通和公司与张鸿之间的《房屋租赁合同》于2012年11月5日被仲裁裁决解除后，XXX经营部于2012年11月6日与通和公司续签了《房屋租赁合同》，即XXX经营部所使用的房屋已及时交还给了通和公司，该部分房屋张鸿未构成非法占有，故在计算张鸿租赁物占有使用费时应扣除XXX经营部在此期间应向通和公司交纳的租金，对此通和公司也予以认可。而通和公司与XX银行杭州分行虽然签订了租赁合同并约定租期从2013年4月15日开始，但张鸿未提供有效证据证明通和公司与XX银行杭州分行实际履行合同的时间，且原告提供了充足有效的证据证明张鸿所租赁的房屋是于2013年5月15日被杭州中院强制腾退并返还给通和公司的事实，故张鸿主张其不存在非法占有租赁物的辩称意见，本院不予采纳。本案中，张鸿非法占有租赁物期间为190天（自2012年11月6日至2013年5月15日止），张鸿应支付通和公司占有使用费754794.52元（145万元÷365天×190天），扣除XXX应向通和公司交纳的租金208219.18元（40万元÷365天×190天）。至于通和公司给予XXX经营部的免租期，属于通和公司与XXX经营部的内部约定，视为通和公司自愿放弃对XXX经营部收取该时间段的租金，其自愿放弃的租金不应计算至通和公司遭受的租金损失中。综上，张鸿实际应支付通和公司房屋占有使用费546575.34元。据此，依照《中华人民共和国仲裁法》第五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张鸿于本判决生效后十日内支付原告杭州通和投资管理有限公司房屋占有使用费人民币546575.34元。
二、驳回原告杭州通和投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13492元，按变更后的诉讼请求收取13329元，财产保全费5000元，合计18329元，由原告杭州通和投资管理有限公司负担7815元（已预交18492元，剩余部分于本判决生效之日起十日内退还），被告张鸿负担10514元（于本判决生效之日起十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13329元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈毓华
审 判 员 彭小梅
人民陪审员 施伯华
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 吕丽娟