广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第617号
上诉人（原审被告）：董建国。
委托代理人：黄朝晖，广东同益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组。
负责人：何国团，村民小组长。
委托代理人：梁杰飞，广东定海针（清远）律师事务所律师。
原审被告：张建明。
上诉人董建国因与被上诉人清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组、原审被告张建明租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法横民初字第11号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月13日，清城区石角镇民安村委会民东村小组作为甲方与作为乙方的董建国、张建明签订一份《土地出租合同》，主要内容为约定清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组将清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组集体所有的位于其球场及坝基和园岭仔一片土地出租给董建国、张建明开发作为市场建设和厂房用地，出租土地面积23374平方米，租金每年每平方米8元，10年后每年每平方米9.5元，交付租金的时间为每年l月10日前付清。即董建国、张建明每年要交付186992元给清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组。董建国、张建明拖欠清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组2012年和2013的租金共379824元。清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组因与董建国、张建明收取租金问题协商未果，清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组遂于2013年12月25日向原审法院提起民事诉讼，提出上述诉求。
原审法院认为，清城区石角镇民安村委会民东村小组与董建国、张建明签订的《土地出租合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。董建国、张建明没有按合同的约定交纳租金，其行为已构成了违约。因此，清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组要求董建国、张建明支付租金的诉求，原审法院予以支持。双方签订的《土地出租合同》中没有约定清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组有办理用地转批手续的义务，董建国、张建明也未能举证证明清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组不协助办理用地转批手续，董建国、张建明以此为由主张清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组违约，拒绝交付租金的抗辩意见，原审法院不予采纳。关于诉讼时效问题，清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组陈述一直向董建国、张建明催收租金，且曾经为追讨租金进行堵路。清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组庭后提供的清远市清城区石角镇民安村委会和清远市清城区司法局石角司法所的《证明》，证实了清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组2012年8月及2013年8月向董建国、张建明追讨租金引发了群体性纠纷，政府相关部门到场调处。因此，诉讼时效从2013年8月中断，从2013年8月至清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组2013年12月25日向原审法院起诉，没有超过延付或拒付租金要求给付租金的一年的诉讼时效。对董建国、张建明提出的超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条的规定，原审法院于2014年8月15日作出（2014）清城法横民初字第11号民事判决：董建国、张建明于本判决生效之日起十日内支付2012年度和2013年度的土地租金379824元给清城区石角镇民安村委会民东村小组。本案受理费6997元，由董建国、张建明负担。
宣判后，董建国不服清远市清城区人民法院（2014）清城法横民初字第11号民事判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，发回原审法院重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审违反法定程序，对诉讼时效中断的证据，没有依法在法庭上出示质证。二、一审没有查明事实。本案涉及的土地中其中2000平方米属于农用地，不能办理相应的用地手续，不能作为市场建设和厂房发展用地使用，一审没有对该农用地性质进行调查，因农用地因不能用于非农业建设，该部分出租无效，上诉人不应支付租金，已经支付的�当返还。被上诉人有义务办理农用地的相关手续。但被上诉人一直以办不了手续为由推诿责任，致使上诉人一直无法正常使用土地建设市场，而出租土地也被村民占用，被上诉人自知理亏，2011年后一直没有要求上诉人支付租金。因此上诉人不支付租金不属于违约行为，被上诉人依照合同约定办理10000平方米非利用地的用地手续，办理后，上诉人将依约向被上诉人支付相应的租金。
被上诉人清远市清城区石角镇民安村委会民东村小组口头答辩称：原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理结果正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告张建明经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见。本案的争议焦点是：一、被上诉人要求上诉人支付2012年租金的诉讼请求是否超过诉讼时效。上诉人应否向被上诉人支付2012年及2013年的租金。二、办理涉租土地用地相关手续的责任在哪一方。
关于争议焦点一。上诉人认为被上诉人请求支付2012年租金的请求已经超过诉讼时效，本院经审查认为：虽然双方在《土地出租合同》中约定“乙方必须在每年的1月10日前交清当年的租金给甲方”，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算，而不是从每一期租金履行期限届满之日起计算，现上诉人继续使用涉租土地并持续拖欠租金。因此，被上诉人的租金支付请求权不存�超过诉讼时效的问题。对上诉人的该项意见，本院不予采纳。关于一审法院采信被上诉人庭后提交的清远市清城区石角镇民安村委会和清远市清城区司法局石角司法所的《证明》程序是否合法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条之规定，一审法院对一方当事人庭后提交的证据未组织双方质证就直接采信存在不当，本院予以纠正。但鉴于对该证据的采信与否并不影响有关诉讼时效的认定和本案的实体处理，亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项有关“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”的情形，因此，对上诉人要求将本案发回重审的请求，本院不予支持。
关于上诉人应否向被上诉人支付涉案租金的问题。首先，上诉人认为涉租土地部分为农用地，但并未向法院提交相关证据予以证实。其次，被上诉人已将土地实际交付与被上诉人，上诉人已经实际使用涉租土地，因而上诉人负有向被上诉人支付租金的义务。现上诉人认为因部分土地未办理用地手续而无法使用，但其并未将该部分土地交回给被上诉人。因此，本院认为上诉人拒付租金的理由不能成立，原审法院判决上诉人向被上诉人支付2012年度及2013年度的租金并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二。因双方在《土地出租合同》中对涉租土地的用地相关手续由谁办理及如何办理并未作出约定，至于上诉人提交的清城区石角镇民安村委会于2007年6月10日向石角镇党委政府的《报告》，首先，从时间上看，该《报告》的时间在上诉人与被上诉人签订涉案合同之前。其次，从报告的内容来看，民安村�会在报告中要求政府对涉租土地的用地手续等相关事项予以支持，其针对的主体是镇政府，而非上诉人，因而不构成对上诉人关于负责办理用地手续的承诺，亦不能以此推定被上诉人负有办理涉租土地的用地手续的义务。因此，对上诉人认为被上诉人有义务办理用地手续而未办理构成违约的意见，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6997元，由上诉人董建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 郑家驹
代理审判员 禹 莉
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 冯敏静
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二�人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。