广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第936号
被告：郑三妹，身份证住址广东省增城市。
委托代理人：李振文，广东名道律师事务所律师。
被告：毕志力，身份证住址广州市花都区。
委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。
原告郑三妹诉被告毕志力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑三妹的委托代理人李振文，被告毕志力的委托代理人杨宇鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑三妹诉称：2011年3月18日，原、被告就位于广州市白云区西槎路同雅苑同雅街＊的买卖事宜签订了《商铺买卖合同》，总价款为332491元，现原告已支付被告购房款212516元。首先，直至2015年1月22日，于被告起诉原告请求支付购房款余款一案（案号为2015穗云法民四初字第289号）的庭审中，我方才得知涉案商铺的土地使用权年限为40年，从1995年4月6日起算，鉴于被告隐瞒了案涉商铺出卖时，土地使用权已使用了16年（即仅剩余24年，是总使用年限的五分之三）这一重要事实，诱使原告做出错误的意思表示，构成欺诈；同时，被告未告知所出售商铺的土地使用期限，导致原告对涉案商铺存在错误认识，行为的后果与真实意思相悖的，亦构成重大误解。另，土地使用权已使用了16年，严重影响了案涉商铺的商业价值，若原告在签订合同时知道案涉商铺的土地使用权仅剩余24年，绝对不会以57011元／平方米的高价购买。故请求变更房价款总额为199494元（即总房价款332491元×0.6）。其次，《商铺买卖合同》第七条的条款属于排除对方权利的格式条款，应属无效，被告应当返还2011年3月18日至2013年8月25日的租金72500元（2500元／月×29个月）。再次，《商铺买卖合同》第十四条约定被告应于合同生效后的180个工作日内即2011年11月26日前办理房地产权证，然而，直至2012年11月29日才完成办理手续，逾期369天，被告应支付原告违约金78418.4元（212516元×1‰×369天）。因被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、变更房价款总额为199494元；二、被告返还2011年3月18日至2013年8月25日的租金72500元；三、被告支付逾期办理房产证的违约金78418.4元；四、被告承担本案的诉讼费用。
被告毕志力辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。其第一项诉讼请求没有合同依据和法律依据。第二项诉讼请求也没有法律依据，双方约定合法有效，且双方在合同中已经考虑到返租的情形，故在商铺售价上已有一定的折扣，且原告关于租金的诉求也超过了一年的诉讼时效。对于其第三项诉讼请求，根据双方《商铺买卖合同》第十四条的约定，买受人在申请办理房地产权证手续前向出卖人提供所需资料及缴清全额房价款等，原告在申办之前应补足资料及缴清全部房价款。由于原告未提供完整的申请资料导致未通过银行审批，原告至今未付清房款，由于原告至今未履行其合同义务，由此导致的办证时间顺延由原告自行承担。原告的房产证是在2012年11月29日过户登记，至今已超过两年，相关的产权信息也是可公开查询，原告的诉讼请求也超过了诉讼时效。被告对原告未能办理按揭并无过错和责任。我方认为原告的违约金过高，即使判令支付违约金，违约金标准过高。
经审理查明：2011年3月18日，郑三妹（买受人）与毕志力（出卖人）及广州市阳裕商贸发展有限公司（出卖人的委托代理人及保证人）就买卖广州市白云区西槎路同雅苑同雅街＊（自编二层180号铺）（以下简称涉案房产）的事宜签订《商铺买卖合同》，约定该铺建筑面积共11.0842平方米，房价款总金额为332491元。付款方式为按揭付款，2011年3月18日前支付全部房价款的46%（包含定金），计152491元，2011年9月24日前支付全部房价款的18%，计60000元，剩余房价款计120000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1.买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2.银行实际贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3.如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第五条承担违约责任。第七条约定：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年9月30日止，出卖人享有该商铺使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修，与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。如果在商铺使用权交接之前，买受人将商铺出卖或继承、析产、债权债务等原因发生商铺的产权转移，买受人有义务以书面形式通知出卖人，并保证不影响出卖人在此期间对商铺的使用权，如第三方因此向出卖人主张权利，买受人需承担违约责任。买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费。第十四条约定：本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后的5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的，需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申某《房地产权证》。若买受人选择按揭付款方式，则在出卖人申某《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、认购书第三条第3.7款约定的律师费、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或迟延提供所需资料及未交付或迟延交付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的1‰的违约金。
上述《商铺买卖合同》签订后，郑三妹支付了前期房款212516元，并根据双方合同的约定向案外人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发行广州分行）申请抵押贷款。
2013年8月25日，郑三妹在《确认书》上签名并加盖指模，确认于签署《确认书》当日收到毕志力按双方约定交付给其的商铺，并确认毕志力已经向其履行了广州市白云区西槎路同雅苑同雅街＊《商铺买卖合同》的全部义务，郑三妹对此没有异议。
此后因案外人广发行广州分行未批准郑三妹的抵押贷款申请，毕志力于2014年7月8日委托广州市阳裕商贸发展有限公司向郑三妹发出《催款函》，要求郑三妹一次性支付剩余房款或到按揭银行办理委托贷款手续。
涉案房产的房地产登记簿查册表（查册日期为2015年1月13日）显示：涉案房屋产权已于2012年11月29日登记至郑三妹名下，登记地址为广州市白云区西槎路同雅苑同雅街＊；涉案房产已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从1995年4月6日起；该房产已于2014年12月16日设定抵押权，抵押权人为案外人湛某。
另查，本案审理过程中，本院根据毕志力的申请向广发行广州分行调取郑三妹向该行申办按揭的相关资料，该行于2015年9月2日向本院出具《说明》，内容为：郑三妹在该行申办按揭贷款时，由于资料不全导致审核无法通过，当时申办按揭的相关资料已归还郑三妹。该《说明》加盖广发行广州分行监察室公章。
再查，2015年1月16日，毕志力以郑三妹未支付剩余房款119975元为由诉至本院，要求法院判令郑三妹一次性付清购房余款119975元及违约金，本院于2015年1月22日受理了该案，案号为（2015）穗云法民四初字第289号。在该案审理过程中，根据毕志力申请，本院向广发行广州分行发函调查涉案商铺按揭贷款申请未获得该行批准的原因，该行复函称：一、涉案商铺曾向我行申请过按揭贷款手续。二、涉案房屋均为星辰（国际）鞋业广场内的商铺；部分商铺购买人／借款人的按揭贷款申请已获得我行审批通过。由于星辰（国际）鞋业广场招商情况较差，经营管理欠妥，商场空置率过高，为防范风险，我行对该广场内商铺购买人的贷款申请停止审批手续。三、在我行停止贷款审批手续之前，上述楼盘（广州市白云区西槎路同雅苑同雅街38号、68号）已有部分房屋通过我行的贷款审批，且我行向借款人发放贷款。
郑三妹于2015年6月19日向本院递交诉状，提起本案诉讼。
以上事实，有商铺买卖合同、房地产登记簿查册表、复函、说明、（2015）穗云法民四初字第289号案庭审笔录及当事人陈述等证据证实。
本院认为：郑三妹以毕志力隐瞒土地使用权年限，行为构成欺诈，以及其存在错误认识，行为的后果与真实意思相悖的，构成重大误解为由要求变更房价总额为199494元。对此本院认为，虽然双方在《商铺买卖合同》未对涉案商铺所在土地使用年限作出明确约定，但涉案商铺为二手商铺，其所有信息均可在相应房地产主管部门查询获悉，该商铺所有信息均处于公开状态，郑三妹只需尽其一般注意义务即可获取，故作为购买商铺进行投资的投资主体郑三妹应有合理的审慎义务，对投资标的基本情况自行进行核实，因此郑三妹主张毕志力故意隐瞒涉案商铺的土地使用期限，诱使郑三妹作出错误的意思表示，毕志力的行为构成欺诈的理由不成立。对于郑三妹是否构成重大误解，因涉案商铺的使用年限属于可在相应房地产主管部门查询获悉的公开信息，购买商铺进行投资的投资主体郑三妹有合理的审慎义务对此进行核实，故应推定郑三妹对涉案商铺的使用年限已经知悉，因此不存在郑三妹对涉案商铺使用年限的错误认识的基础；其次，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第71条：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”，也就是说重大误解除了要求存在错误认识外，还须给行为人造成了较大的损失，本案中郑三妹也未能提供有效证据证明涉案房屋的价格过分高于其实际价值。因此，郑三妹以毕志力存在欺诈，以及其本身存在重大误解为由主张变更合同价款，依据不足，本院不予支持。郑三妹与毕志力签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于《商铺买卖合同》第七条约定是否属于排除对方权利的格式条款而无效的问题。《商铺买卖合同》第七条约定涉案商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年9月30日享有涉案商铺的使用权及收益权。对于上述条款，首先，根据《中华人民共和合同法》第三十九条第二款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而郑三妹作为购买商铺进行投资的具有一般理性的商业主体，其购买商铺即为了出租获取收益，上述第七条约定使其在一定期间内无法获取租金收益，因此其在订立合同时未就此与毕志力协商不符合常理。其次，涉案商铺所在的星辰（国际）鞋业广场项目作为一个新开发的商业项目，为提升人气，在一定年限由出售方某乙一对外招租，甚至在一定时间内通过免租期吸引商家入驻，均符合商业项目运作的规律。最后，毕志力主张双方在签订《商铺买卖合同》过程中已经考虑到返租期间买方无法使用涉案商铺，因此已在商铺的价款上有一定的折扣。考虑到郑三妹已于2013年8月25日接收了涉案商铺，其在接收涉案商铺后近两年的时间内均未就此提出异议，应视为其对上述约定并无异议。因此郑三妹主张《商铺买卖合同》第七条约定是属于排除对方权利的格式条款而无效并要求毕志力返还租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
对于毕志力是否应当向郑三妹支付逾期办理房产证的违约金的问题。根据双方约定，毕志力应当在合同生效后的180个工作日内向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，双方合同于2011年3月18日生效，即毕志力最迟应于2011年12月6日前向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，但毕志力并未依照合同约定及时申报商铺交易过户手续，直至2012年11月29日，涉案商铺过户至郑三妹名下。因此，郑三妹从2011年12月7日开始即应当知道其权利被侵害，且从涉案商铺过户至郑三妹名下至郑三妹于2015年6月19日提起本案诉讼要求毕志力支付逾期办证违约金已超过两年，郑三妹未能提供证据证明其2011年12月7日至2015年6月19日期间曾向毕志力主张过逾期办证违约金，故郑三妹主张的逾期办证违约金已经超过两年的诉讼时效，本院对毕志力提出的诉讼时效的抗辩意见予以采纳，故郑三妹要求毕志力支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告郑三妹的全部诉讼请求。
本案受理费6556元，由原告郑三妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 方绍波
人民陪审员 陈跃华
二〇一五年十月九日
书 记 员 蔡佳丽