湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第02095号
原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人张太国，该公司总经理。
委托代理人胡律学（一般授权代理），湖北诚明律师事务所专职律师。
被告（反诉原告）谭翠莲，个体工商户。
委托代理人田美（特别授权代理），湖北广众律师事务所专职律师。
委托代理人李迁迁（特别授权代理），湖北广众律师事务所专职律师。
原告武汉统百资产经营管理有限公司诉被告谭翠莲租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘翔独任审理，于2015年7月29日、9月1日公开开庭进行了审理。审理中，被告谭翠莲向本院提出反诉，本院依法受理其反诉。因案情复杂，双方当事人争议较大，本案裁定转入普通程序进行审理，由代理审判员刘翔担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司（以下简称统百公司）的委托代理人胡律学，被告谭翠莲（反诉原告）的委托代理人田美、李迁迁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）统百公司诉称，2013年10月28日，我公司与谭翠莲签订《幸福里商业街商铺租赁合同》。合同约定，我公司将坐落于武汉市江岸区后湖大道上“幸福里商业街”D栋1层101号商铺出租给谭翠莲经营使用，合同建筑面积为20.78平方米，租赁期限为2年、租金为每季度7，806元，物业管理费每月每平4.80元，租赁期限从2014年5月1日起至2016年4月30日止，并约定了双方若违反合同约定应承担的违约责任。合同签订后，我公司于2014年2月16日向谭翠莲交付了商铺，谭翠莲缴纳了2014年4月18日至7月17日、7月18日至10月17日、10月18日至2015年1月17日期间的租金，至2015年1月18日，谭翠莲便不按合同约定支付租金，双方产生纠纷，我公司诉至贵院，请求依法判决：1、解除双方于2013年10月28日签订的租赁合同；2、谭翠莲支付我公司商铺租金16，255.20元（从2015年1月18日起算，暂记至2015年7月17日）；3、谭翠莲支付我公司违约金8，777.8元；4、本案的诉讼费用由谭翠莲承担。
原告（反诉被告）统百公司为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
证据一、幸福里商业街商铺租赁合同，证明双方签订的租赁合同内容合法真实有效；根据合同约定，因谭翠莲违约，我公司不返还保证金及缴纳的其他款项，按合同约定谭翠莲应向我公司赔偿违约金8，777.8元；我公司有权单方解除合同；谭翠莲应支付我公司租金的日期计算截止至谭翠莲将符合条件的商铺交还我公司之日止。
证据二、催费通知单，证明谭翠莲于2015年4月24日签收通知单，尚欠我公司商铺租金8，132元。
证据三、解除合同通知书，证明2015年6月26日，我公司向谭翠莲发出解除合同通知书，因谭翠莲违约拒不支付租金，我公司有权与其解除合同。
证据四、2014年11月28日幸福里商业街D101号缴款单，证明截止2014年11月28日收取谭翠莲4，000.85元，我公司对谭翠莲的面积差予以了补偿，双方对此予以了认可。
被告（反诉原告）谭翠莲辩称，1、根据租赁合同第二条及第四条租金的约定方式，租金计算起算点应当从项目实际开业之日起计算，并且以书面告知为准，但是目前统百公司尚未书面通知我项目开业事宜，统百公司单方面起算租金，于法无据；统百公司没有履行相应义务，商业街至今不具备经营条件，统百公司违约在先，我方请求驳回统百公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）谭翠莲反诉称，我于2013年10月28日与统百公司签订了《幸福里商业街商铺租赁合同》。合同约定：“甲方负责维护并改善商业街的整体形象并负责商业街的设备设施维修维护”，然而我在签收商铺时发现，商业街的排水系统、公共卫生设备设施存在严重问题，严重影响商业街的经营环境，至今未改善。此外，我至今未收到统百公司书面的项目开业通知，导致我合同目的不能实现。经我多次反映，统百公司拒不履行合同约定义务，统百公司的违约行为，已经给我造成了严重的经济损失，我在万般无奈下只有依法律规定，提起反诉，请求法院依法判决：1、统百公司返还我方租赁保证金、经营管理保证金、水电押金共计5，702元；2、统百公司向我方支付违约金8，106元；3、统百公司赔偿我方经济损失16，856元；4、统百公司返还预交的租金22，927.80元；5、诉讼费由统百公司承担。
被告（反诉原告）谭翠莲为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交证据如下：
证据一、幸福里商业街商铺租赁合同，证明双方对租金及租期作出了明确的约定，应当按照合同约定履行；统百公司有对商业街进行维护的义务；统百公司有向我方通知实际开业时间的义务。
证据二、票据一组，证明我方已经缴纳的租赁保证金等费用共计5，702元，预缴商铺租金22，927.80元。
证据三、武汉地区室内装修工程施工合同、装修管理服务协议，证明我方的装修损失。
证据四、网页信息，证明后湖街经营商户要求统百公司履行义务的事实，其中整个商业街屋顶漏水等一系列问题导致无法经营，是统百公司违约在先，我方有权拒绝缴纳租金。
证据五、照片，证明整个商业街运营环境恶劣，是统百公司没有履行维护商业街的义务，交付的商铺存在重大瑕疵。
证据六、录音录像，证明双方就运营问题进行多次沟通协商，且一直在等待统百公司的解决方案。
原告（反诉被告）统百公司辩称，1、双方签订租赁合同是真实意思表示，合同已经履行，应受法律保护。2、我方积极履行合同义务，没有违约行为，反诉的事实没有证据予以支撑，应予以驳回。3、谭翠莲违反按期缴纳租金的义务，违约在先，应承担违约责任。
谭翠莲对统百公司提交证据一、证据二、证据四的真实性无异议；统百公司对谭翠莲提交的证据一、证据二的真实性无异议。对上述证据的真实性，本院予以认可。
谭翠莲对统百公司提交的证据三有异议，否认收到解除合同通知书，认为是统百公司单方制作。统百公司对谭翠莲提交的证据三，认为与本案无关；对谭翠莲提交的证据四和证据五的真实性有异议；对谭翠莲提交的证据六，认为形式不符合法律规定，是谭翠莲偷拍的。
对上述有争议的证据，本院认为，统百公司未提交证据证明将证据三送达给了谭翠莲，对统百公司提交的证据三，本院不予采信。谭翠莲提交的证据三系装饰装修施工合同，仅凭该证据不足以达到其证明目的；谭翠莲提交的证据四和证据五系照片及网络报道，仅凭该照片无法达到谭翠莲的证明目的；统百公司与谭翠莲就商铺相关事宜进行过协商，对谭翠莲提交的证据六的真实性，本院予以认可。
经审理查明：2013年10月28日，统百公司与谭翠莲签订租赁合同，约定统百公司将位于幸福里商业街D栋1层101号商铺出租给谭翠莲用于经营童装。谭翠莲承租的商铺建筑面积20.78平方米（最终以房地局实测面积为准）。合同租期为2年，预计时间为2014年5月1日至2016年4月30日，具体租期自项目实际开业起开始计算。第一个租赁年度租金为每平方米125.20元／月；第二个租赁年度租金每平方米135.30元／月。该商铺的物业管理费为每月99.80元。租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付7，806元。谭翠莲享有装修免租期60天。每三个月为一个计租期，谭翠莲应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。谭翠莲在签订合同同时向统百公司一次性缴纳2，702元作为租赁保证金，若谭翠莲未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向谭翠莲追索。谭翠莲在合同签订同时向统百公司一次性交纳经营管理保证金2，000元，作为谭翠莲遵守《经营管理制度》的保证金。若谭翠莲发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从经营管理保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向谭翠莲追索。谭翠莲若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。商铺装修时，谭翠莲应将装修方案事宜先交统百公司书面审查，并缴纳装修保证金5，000元，装修方案经统百公司审批同意后方可实施，统百公司在收到装修方案后7个工作日内作出书面回复，谭翠莲装修完毕，经统百公司审核合格验收后，统百公司于15个工作日内将装修保证金无息退还给谭翠莲。因谭翠莲违约导致合同解除的，统百公司有权立即收回商铺，不返还保证金及谭翠莲已交纳的其他款项，并要求谭翠莲赔偿不低于3个月租金的违约金，谭翠莲应在合同解除后7日内向统百公司支付该违约金，如未能按时支付该违约金，统百公司有权按合同第六条约定向谭翠莲加收逾期付款违约金。因统百公司违约导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费据实结算且退还保证金，谭翠莲有权要求统百公司赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，统百公司应在合同解除后7日内向谭翠莲支付该违约金和相关费用。谭翠莲如有逾期支付租金等费用超过7日及违反《经营管理制度》，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。合同解除或终止后，谭翠莲须在3天内在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，或恢复至统百公司初始交付谭翠莲时商铺的状态，并将商铺交还统百公司，否则，统百公司有权自行进行上述清除工作，将商铺恢复至统百公司初始交付谭翠莲时的状态，并在谭翠莲所缴纳的保证金中扣除相关费用，谭翠莲无权因此向统百公司主张任何权利，并自行承担全部损失。租金结算日期应计算至谭翠莲将符合约定条件的商铺交还统百公司的当日为止等。租赁合同签订后，谭翠莲于2014年5月1日正式开始经营，谭翠莲提交的装修合同中显示其装修期间为2014年3月16日至2014年4月10日。
2013年10月28日，谭翠莲向统百公司支付商铺租金7，806元、租赁保证金2，702元、代收的物业服务费300元。2014年3月11日，谭翠莲向统百公司支付经营保证金2，000元、装修预收水电费1，000元。2014年11月17日，谭翠莲向统百公司支付租金7，820.30元，其中写明补面积差7.80元。2014年11月28日，谭翠莲向统百公司支付2014年6月2日至2014年7月17日的租金4，000.85元，同时写明面积补差7.80元，由于漏水领导同意减免44天租金。此后，谭翠莲未向统百公司支付租金。谭翠莲与统百公司租赁合同中的面积差为0.02平方米。2015年4月24日，统百公司向谭翠莲发出催费通知单，要求谭翠莲交费8，112元。谭翠莲就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商。
2015年5月，统百公司起诉至法院，请求支持其诉讼请求，并要求按照双方合同约定中的欠费总额的千分之三计算违约金，违约金暂记至2015年7月17日。审理中，谭翠莲认为是统百公司违约在先，并提起反诉。由于双方各执己见，故调解未成。
本院认为：统百公司与谭翠莲签订的幸福里商业街商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据统百公司与谭翠莲签订的租赁合同约定，租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，谭翠莲也是从2014年5月1日开始经营，谭翠莲与统百公司签订的租赁合同中约定预计计租日期为2014年5月1日，本院认定商业街的开业日期为2014年5月1日。根据租赁合同约定，谭翠莲应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。谭翠莲虽与统百公司就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商，但谭翠莲并未提交证据证明商铺漏水、商业街环境让商铺无法经营，且谭翠莲于2014年5月开始已经在商铺内进行经营活动，谭翠莲2015年1月18日之后的租金未缴纳，统百公司要求谭翠莲支付租金的起始时间为2015年1月18日，并无不妥，本院予以支持。
根据统百公司与谭翠莲签订的租赁合同约定，谭翠莲如有逾期支付租金等费用超过7日，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。统百公司在起诉时要求与谭翠莲解除租赁合同，双方的租赁合同应于统百公司起诉之日（2015年7月9日）解除。商业街的开业日期为2014年5月1日，统百公司和谭翠莲的租赁合同的起租日期应为2014年5月1日，因谭翠莲并未实际交付诉争商铺，故其应支付统百公司2015年1月18日至2015年7月17日的租金及房屋占有使用费共计16，164.17元［125.20元／㎡／月×20.80㎡×（3＋13／30）月＋135.30元／㎡／月×20.80㎡×（2＋17／30）月］。根据统百公司与谭翠莲签订的租赁合同约定，若谭翠莲未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向谭翠莲追索，谭翠莲向统百公司支付了租赁保证金2，702元，该款项应从谭翠莲应付租金中扣除，谭翠莲实际应支付统百公司租金及房屋占有使用费13，462.17元（16，164.17元－2，702元）。
谭翠莲与统百公司签订的租赁合同约定，谭翠莲若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算，统百公司要求将违约金支付至2015年7月17日，谭翠莲应支付统百公司违约金5，055元［（125.20元／㎡／月×20.80㎡×3个月－2，702元）×181天×0.003＋125.20元／㎡／月×20.80㎡×13／30个月×0.003×91天＋135.30元／㎡／月×20.80㎡×（2＋17／30）个月×0.003×91天］。谭翠莲在签订合同同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2，000元，若谭翠莲发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从租赁保证金及经营保证金中直接抵扣，不足部分仍有权向谭翠莲追索。故谭翠莲应向统百公司支付违约金元3，055元（5，055元－2，000元）。
统百公司与谭翠莲的租赁合同因谭翠莲违约而解除，谭翠莲要求统百公司支付违约金、赔偿经济损失、返还预交的租金，于法无据，本院不予支持。关于装修预收水电费1，000元，谭翠莲于2014年5月1日开始经营，说明其已于2014年5月1日前完成装修，统百公司应返还谭翠莲装修预收水电费1，000元。谭翠莲支付的租赁保证金和经营保证金已在其应支付给统百公司的租金及违约金中予以扣除，对谭翠莲要求返还租赁保证金和经营保证金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司与被告（反诉原告）谭翠莲签订的租赁合同于2015年7月9日解除；
二、被告（反诉原告）谭翠莲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司支付2015年1月18日至2015年7月17日租金及房屋占有使用费13，462.17元；
三、被告（反诉原告）谭翠莲于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金3，055元；
四、原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）谭翠莲装修预收水电费1，000元。
五、驳回原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）谭翠莲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费426元，反诉案件受理费570元，由被告（反诉原告）谭翠莲负担，因本诉案件受理费426元已由原告武汉统百资产经营管理有限公司预交，被告（反诉原告）谭翠莲在支付上述判决款项时，将本诉案件受理费426元一并支付给原告（反诉被告）武汉统百资产经营管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 刘 翔
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 李国良
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 林慧娟