山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4951号
上诉人（原审被告）：山东广安物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：鹿艺，总经理。
委托诉讼代理人：商静，山东齐华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡兴，男，1971年1月27日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
被上诉人（原审原告）：济南金锣饺子城，住所地济南市。
法定代表人：周连文，董事长。
委托诉讼代理人：司兴波，山东天宇人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘鹏，山东天宇人律师事务所律师。
原审第三人：济南百居安房地产咨询有限公司建设路分公司，住所地济南市。
法定代表人：熊良顶，经理。
委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。
上诉人山东广安物业管理有限责任公司（以下简称：广安物业）因�被上诉人济南金锣饺子城、原审第三人济南百居安房地产咨询有限公司建设路分公司（以下简称：百居安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广安物业上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、我公司与被上诉人签订的房屋租赁合同系合法有效的，一审法院释明被上诉人将解除合同变更为合同无效的诉讼请求属程序违法。上诉人虽然对涉案房屋未取得房产证，但依据我公司在一审中提交的相关证据及进行门牌号编制，依法纳税，依法入账等事实，应视为取得了相关部门的准建审批，合同合法有效。一审法院未对房屋的来源及基本事实予以审查，属对《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定的运用不当，且在主动释明过程中也未按程序为上诉人重新指定举证期限，故本案一审法院审理过程中程序违法。二、一审法院认定事实不清，建设路l03—2号房屋己于2009年5月交付被上诉人使用，我公司与被上诉人于2015年7月20日再行签订房屋租赁合同，只是合同出租方主体进行了变更，故房屋不存在交付之说。我公司提交的证据完全能够证实我公司己向被上诉人交付了房屋，涉案房屋自2009年5月10日至今由被上诉人占有使用的事实。但一审法院却认为无法证实涉案房屋由被上诉入占有使用的事实，明显认定事实不清。结合房茂物业出具的房租发票，可以证实涉案房屋的租金一直由济南金锣饺子城(周连文)进行缴纳并一直占有使用，2015年7月20日我公司与被上诉人签订租赁期共24个月，并又于2015年8月3日按合同约定缴纳涉案房屋的两年房租l8万元，上诉人并依法出具了发票。被上诉且在签订合同后及一审诉讼前很长一段时间对涉案房屋的交付情况及己交纳房租未提出异议。鉴于上诉人与房茂物业隶属于同一主管机关，上诉人又是房茂物业的出资人，房茂物业完全可以将原本由其管理的房屋转由上诉人管理，因此上诉人与被上诉人签订新的《房屋租赁合同》只是对出租人主体的变更，而不是对承租人的变更，因此承租人完全没有必要将房屋腾空交还房茂再重新与上诉人建立合同关系办理新的房屋交付手续。三、一审判决适用法律错误，被上诉人己实际使用房屋，租金不应返还。一审法院依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的出租房屋未取得建设工程规划许可证判令房屋租赁合同无效，却依据《合同法》第五十八条规定判令上诉人向被上诉人返还租�并赔偿损失属于适用法律错误。就算是适用《合同法》第五十八条，有过错的一方也应当是被上诉人，其应当承担自己的过错行为给自己带来的后果，因此上诉人并不需要赔偿被上诉人经济损失。
济南金锣饺子城辩称，一、上诉人无涉案房产建设工程许可证，更不是涉案房产产权人，其不具备出租房产获益的主体地位，无权办理涉案房产对外出租、签合同事宜，因此上诉人与我方签订的租赁合同无效。二、上诉称我方擅自将涉案房产转租与事实不符，上诉人未交付涉案房产，我方不可能转租，上诉人应当退还我方已付租金并赔偿损失。上诉人作为国有企业，签订假合同扣留我方资金，侵犯公民权利的行为理应受到谴责。综上所述，物业公司不是业主，上诉人不具备合同主体资格。上诉人未交付涉案房产，其上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚、适用�律正确，请二审法院依法驳回上诉。
原审第三人百居安公司述称，同意被上诉人答辩意见。
济南金锣饺子城向一审法院起诉请求：确认济南金锣饺子城、广安物业签订的《房屋租赁合同》无效；被告返还租金18万元；被告赔偿利息损失，以18万元为基数，自2015年8月4日（房屋租金支付的次日）起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。
一审法院认定事实：济南金锣饺子城、广安物业签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：广安物业将坐落于市中区建设路103-2号、建筑面积为128平方米的房屋出租给济南金锣饺子城营业使用，租赁期限共24个月，自2015年8月1日起至2017年7月31日止；第一年租金为9万元，第二年租金为9万元，济南金锣饺子城于本合同生效之日向广安物业支付租金18万元；房屋装修期12天，自2015年7月20日起至2015年7月31日止。济南金锣饺子城、广安物业在本案审理期间分别提交了各自保管的《房屋租赁合同》，两份合同约定内容一致，但济南金锣饺子城所提供的《房屋租赁合同》落款处填写的签订时间为2015年8月1日，并主张合同是在该日签订；广安物业提供的《房屋租赁合同》落款处未填写签订时间，主张合同是2015年7月20日签订。
2015年8月3日，济南金锣饺子城向广安物业支付房屋租金18万元。
另，广安物业在本案审理期间提交了2009年5月10日案外人济南市房茂物业管理有限责任公司与济南金锣饺子城签订的《房屋租赁合同》复印件、房租发票复印件、济南市房茂物业管理有限责任公司出具的证明等材料，欲证实涉案房屋自2009年5月10日起至今一直由济南金锣饺子城租赁，广安物业已将涉案房屋交付济南金锣饺子城的事实。济南金锣饺子�对此均不予认可，称广安物业未能提供证据原件，真实性无法查清，该合同的出租方为济南市房茂物业管理有限责任公司，并非本案当事人，与本案无关。该《房屋租赁合同》显示，房屋的出租方为济南市房茂物业管理有限责任公司，承租方为济南金锣饺子城，租赁房屋位于建设路103－2号，租赁期限为6年，自2009年5月19日至2015年5月19日。
广安物业还提交了由山东信和拍卖有限公司发出的“通知”一份，欲证实在2015年7月3日山东信和拍卖有限公司调查时涉案房屋由济南金锣饺子城及百居安公司使用，济南金锣饺子城认可广安物业对涉案房屋具有合法经营管理权的事实。“通知”的内容为：“致：建设路103－2房屋原承租人或使用人：受济南市住房保障和房产管理局委托，您现在租赁或使用的房屋将于近期由我公司公开举行租赁权拍卖会，通过拍卖方式确定�租人……”，在“通知”的下方书写有“金锣餐饮有限公司谢彦红1525318****”和“济南百居安房地产咨询有限公司高燕云1555005****”的内容。广安物业主张“谢彦红”系济南金锣饺子城单位财务人员，但对此未提供证据予以证实。济南金锣饺子城对广安物业的上述主张均不予认可，并称“谢彦红”不是济南金锣饺子城的工作人员，不知道这个人是干什么的。
另查明，涉案的位于济南市市中区建设路103-2号房屋尚未办理产权登记。
原审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院�当认定有效。本案中，因涉案房屋未办理产权登记，亦无证据证实已取得了主管单位的规划或准建审批，故济南金锣饺子城、广安物业签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，济南金锣饺子城要求确认涉案的《房屋租赁合同》为无效合同的主张，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。关于涉案房屋是否已交付济南金锣饺子城占有使用的问题。原审法院认为，虽然广安物业提交了济南金锣饺子城与济南市房茂物业管理有限责任公司签订的关于涉案房屋的租赁合同及交纳房租的发票等证据，但均无法证实广安物业已向济南金锣饺子城交付了涉案房屋，或涉案房屋自2009年5月10日济南金锣饺子城与济南市房茂物业管理有限责任公司签订房屋租赁合同后至今由济南金锣饺子城占有使用的事实，亦无法证实涉案房屋由济南金锣饺子城转租给百居安公司使用的事实，故对广安物业关于涉案房屋已交付济南金锣饺子城、双方合同已实际履行的抗辩理由，原审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因济南金锣饺子城、广安物业签订的《房屋租赁合同》为无效合同，亦无证据证实涉案房屋已交付济南金锣饺子城承租使用，故济南金锣饺子城要求广安物业返还房屋租金18万元的主张，有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。因上述合同无效的原因在于广安物业出租的涉案房屋未能取得相应的规划或准建审批，广安物业对此具有过错，应当赔偿济南金锣饺子城已付款项的利息损失，故济南金锣饺子城要求广安物业赔偿�息损失的主张，合法有据，原审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、济南金锣饺子城与广安物业签订的关于济南市市中区建设路103－2号房屋的《房屋租赁合同》无效。二、广安物业于判决生效之日起十日内返还济南金锣饺子城房屋租金18万元。三、广安物业于判决生效之日起十日内赔偿济南金锣饺子城利息损失，以18万元为基数，自2015年8月4日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由广安物业负担。
本院二审期间，广安物业提交了如下证据：
证据一、济南市房茂物业管理有限公司（以下简称：房茂物业）与山水集团房地产开发有限公司签订的与涉案房屋相关的物业管理委托合同一份。该合同载明：委托方（甲方）山水集团房地产开发有限公司，受托方（乙方）房茂物业，甲方将坐落于二七中街34-9、建设路大桥路西两宗住宅小区委托乙方实行物业管理。
证据二、山水集团房地产开发有限公司与济南市市中区房管局郎茂山房管所签订的关于涉案房屋以及房屋所在的土地使用协议书一份。该协议书载明：山水集团房地产开发有限公司：(以下简称甲方)济南市市中区房管局郎茂山房管所：(以下简称乙方)1、甲方将山水二期工程8区交与乙方实施物来管理，并自愿将小区内公共建筑及商业用房产权无偿划归乙方，并协助乙方办理房屋所有权证。2．乙方在适当情况下，应及时将电向专业部门移交并承担相关费用(不含规划需要及前期开发建设遗留费用及配电室增容费用)。因规划需要的费用如配电室改造、迁移、重建费和其他费用由甲方提供。3．乙方依法享有物管区内土地使用权、公共建筑及商业用房的支配权，同时可在合理范围内插建管理用房并办理相关手续。4．乙方可自行支配物管区商业用房、经营用房及汽车车位经营收入和其他收入。5．乙方协助甲方办理本小区的房屋产权证，物业管理合同重新签定时，停车场、自行车棚、配电室除按国家规定将小区住宅面积的0.2交与业主委员会，其余房屋产权仍归乙方。
广安物业称:济南市市中区房管局郎茂山房管所、房茂物业以及广安物业，这三个主体全都隶�于市中区房管局管理，广安物业出资成立了房茂物业，涉案房屋原由房茂物业经营管理，后由广安物业经营管理，均是根据市房管局及区房管局的政策调整所作的变更。济南金锣饺子城、百居安公司认为：1、房茂公司与广安物业是不同的法人主体，该证据与本案无关。2、物业管理委托合同上面约定的是物业公司向山水集团收取物业费的内容，广安物业无权据此收取房租。3、该两份书面协议不是房产产权证，也不是房屋规划证明相关的手续。4、协议书的主体是市中区房管局郎茂山房管所也不是广安物业公司，该协议与本案无关。百居安公司另认为广安物业提交的这两份证据当中不能证明山水房地产集团房地产开发有限公司将本案涉案房屋的租赁经营权委托给了广安物业。
百居安公司提交了如下证据：
证据一、商业门面租赁合同一份。该合同载明：济南宾乐商贸有限公司（以下简称：宾乐公司）将市中区建设路103-2号、建筑面积为128平方米的房屋出租给熊良顶（百居安公司经理）租赁期限共12个月，自2015年9月1日起至2016年8月31日止；租金为119808万元。
证据二、解除《物业管理委托合同》的函一份，载明：因房茂物业的管理问题造成房屋均被抢占，已构成严重违约。济南山水集团作为房地产公司的上级主管部门，要求解除物业管理委托合同合同。
证据三、委托管理协议书一份，载明：济南山水集团委托济南劲超物业管理有限公司对位于二七中街34-9号29套房产及建设路103-105号55套房产进行出租，收取租金及日常管理维护。并委托济南劲超物业管理有限公司（以下简称：劲超物业）代表济南山水集团督促二七中街34-9号楼、建设路大桥路西两小区现存物业公司撤离及公共建筑、商业用房的交接。
证据四、委托书一份，载明：劲超物业委托宾乐公司对建设路103-105号沿街商业用房进行出租及管理。
证据五、宾乐公司开具的收据一份。载明：宾乐公司收到百居安公司半年房租59904元。
广安物业认为：1、上述证据均为复印件，对其真实性不予认可。2、一审法院经两次合法传唤百居安公司均未到庭，其在二审中提交证据不能作为有效证据使用。3、解除委托管理合同的函以及物业委托管理协议、委托书三份证据与百居安公司无关，广安物业从未收到该函。4、房屋属于广安物业出资建设，山水集团无权也不可能解除合同，因此该三份协议并无法律效力。济南金锣饺子城对证据的真实性无异议，对证据的内容予以认可。
为了核实百居安公司提交的证据复印件的真实性，本院对劲超物业法定代表人方传军进行了调查，方传军�：“这些材料我们公司都有原件，这些材料都是真实的，山水公司与房茂物业解除了协议，现在房子是处在劲超物业管理之下，涉案房子是山水集团的，山水集团委托劲超物业进行管理，劲超物业又委托宾乐公司管理、出租和经营。宾乐公司又把房屋租赁给了百居安公司，百居安公司把房租交给宾乐公司，宾乐公司再把房租交给我们”。方传军提交了山水集团与房茂物业解除管理协议的原件。
对该调查笔录，广安物业认为：1、山水集团无权解除山水房地产与房茂物业之间的合同，而该解除函件的原件在劲超物业手中，也进一步说明该函未送达房茂物业，并未对房茂物业产生法律效力。2、相关证据能够证明涉案房屋是由郎茂山房地产组织建设，并由市中区房管局出资授权给上诉人经营管理，所有权、使用权、管理权均归广安物业一方，与山水集团无关。即使是山水房地产根据协议的内容也无权将涉案房屋收回，而该函件与本案并无直接的关联。3、对山水集团与劲超物业的委托管理协议真实性有异议，协议签署时房屋仍然由房茂物业管理，该份协议与解除函的内容矛盾，时间颠倒混乱。4、委托管理协议书上只有盖章，没有授权人签字，对该证据取得的合法性有异议。5、劲超物业委托宾乐公司的委托书与山水集团与劲超物业签订的委托管理协议相互矛盾，山水集团与劲超物业签订的委托管理协议明确约定委托管理事项应当由劲超物业办理不得委托他人，而根据该委托书又显示劲超物业将房屋的出租经营委托了宾乐公司，这两份协议互相矛盾，真实性无法确认。该委托书的存在完全违法法律规定，不应当作为证据使用。6、宾乐公司与百居安公司的商业门面租赁合同以及房屋租赁收据因宾乐公司出租管理房屋的根源不合法，所以其签订合同收取房租的行为也不符合法律规定，与本案无关，且与委托管理协议书及委托书的内容矛盾。山水集团、山水房地产、劲超物业、宾乐公司均未参加本案诉讼，不应该在各方未参与诉讼的情况下对中间的法律问题和法律关系进行定性。另外，根据各份证据的时间来看能够完全证明被上诉人在租赁期间已将涉案房屋仍然转租给百居安公司使用。
济南金锣饺子城对调查笔录的真实性没有异议，认为：1、通过法庭调查的方式确定证据的有效性符合法律规定，该调查笔录充分证明上诉人不具备与我方签订房屋租赁合同的主体地位，双方所签订的租赁合同无效。并且能够说明现涉案房产的实际使用人百居安公司系从宾乐公司处租的涉案房产，与我方无关。
百居安公司认为调查笔录与其公司了解和掌握的情况与事实相符。
根据上述证据及相应的质证情况，本院认定事实如下：《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应认定该事实不存在。本案的待证事实是广安物业是否向金锣饺子城交付了涉案房屋。广安物业主张其向金锣饺子城交付了涉案房屋，金锣饺子城将涉案房屋转租给百居安公司，其为此提交了相应的证据。但是，涉案房屋现由百居安公司实际占有使用，通过百居安公司提交的证据及本院对证据的核实情况，百居安公司现对涉案房屋占有使用系基于其与宾乐公司之间的房屋租赁合同，而宾乐公司�基于其与劲超物业的合同关系，劲超物业因与山水集团的合同而对涉案房产管理、出租。百居安公司对涉案房产的占有使用并非基于其与金锣饺子城的房租租赁关系。百居安提交的证据与广安物业提交的证据对百居安占用使用涉案房产的原因这一事实做出了相互矛盾的证明。百居安提交的证据形成了对广安物业提交的证据的反驳，使待证事实处于真伪不明的状态，应认定为待证事实不存在，即广安物业并未向金锣饺子城交付涉案房屋。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋未办理产权登记，广安物业不能证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原审根据相关司法解释认定济南金锣饺子城、广安物业签订的《房屋租赁合同》为无效合同并无不当。广安物业未向济南金锣饺子城交付�案房屋，原审判决广安物业向济南金锣饺子城返还房屋租金18万元并无不当。原审在济南金锣饺子城变更诉讼请求后，因广安物业需要新的答辩期限，已另行确定了开庭时间，程序亦无不当。综上所述，广安物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人山东广安物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马立营
代理审判员 曹 强
代理审判员 万振驰
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 邢春艳