广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初160号
原告林州鸿，男，1981年7月11日出生，罗定市人，汉族，住罗定市。
原告邓敏，女，1982年10月25日出生，罗定市人，汉族，住罗定市。
两原告委托代理人郑国森，广东安国律师事务所律师。
两原告委托代理人李志鹏，广东安国律师事务所律师。
被告罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人姚永洪，总经理。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
原告林州鸿、邓敏诉被告罗定天恒贸易有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法适用简易程序于2017年2月23日公开开庭进行审理。审理过程中，因有同类型的部分案件上诉，为统一裁判标准，本院于2017年3月1日裁定中止诉讼，于2017年6月20日恢复审理。两原告委托代理人郑国森、被告委托代理人曾琪杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的某某花园X座X梯XXXX号房，房价款531258元。被告应于2015年3月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期交房的，若原告要求继续履行合同，则被告从交房期限第二天起按日支付已交房价款万分之三的违约金。合同第十一条明确约定交房的手续、程序，被告应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示证明文件，并签署房屋交接单。并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告至今未依法依约在商品房达到交付使用条件后书面通知原告办理交付手续、出示及签署上述文件。
商品房买卖的目的及合同约定的内容均为交付原告使用，而对商品房交付使用的条件有法律法规的强制性规定，不因合同的约定而改变强制性标准。《中华人民共和国消防法》第11条、第13条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、第18条、《商品房销售管理办法》第30条、《建设项目环境保护管理条例》第23条等法律法规均对交楼标准作出强制性规定。因此，“经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或者单位验收合格”系商品房交付使用的法定强制性条件。《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）明确规定：房屋买卖合同或者房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。
原告经质询被告，无法出示工程质量监督、规划、消防、人防、环保等方面的验收合格证明文件。原告经调查，某某花园于2016年4月7日才通过消防验收，目前仍无法查到环保、人防、规划等方面的验收受理或通过的信息，被告也未依合同约定与原告办理房屋交接手续。可见，原告所购商品房至今未符合交付使用的强制性条件。
被告未书面通知、未依法依规依约交付原告所购商品房，严重损害了原告的权益，应当根据合同约定向原告支付违约金。为维护原告合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付从2015年3月29日起至2016年12月20日止共633天的违约金100885.90元，2016年12月21日起至实际交付房屋之日的每日违约金按约定即531258元×3÷10000计算；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、我公司不存在逾期交房的违约行为。2015年3月8日，涉案商品房经设计、勘察、建设、监理、施工单位验收合格并取得竣工验收报告，符合约定的交付条件，原告完全可以依照合同约定的收楼日期前来收楼。2、原告已领取商品房锁匙和出入门禁卡，至2017年2月5日止，产生用电量2790.6度，在登记电表前已实际收楼。如果认定原告没有收楼，那么原告占有使用房屋是非法的，原告应搬离房屋、拆除所做装修恢复至毛坯房状态，同时支付房屋占有费。3、假设我公司应当承担违约责任，原告请求的违约金过高，远高于同地段同类房屋租金标准，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条规定予以调整。我公司请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告是某某花园商住小区的房地产开发商。2014年1月26日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某花园商住小区X座X梯XXXX号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额531258元。第六条约定买受人应于签订本合同之日交付首期房款181258元，签订本合同三天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款350000元。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、⑴逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比例比率不小于第⑴项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。
合同签订后，原告按约定向被告支付全部购房款531258元。在合同约定的交付期限（2015年3月28日）届满后，被告未向原告发出《收楼通知书》。2016年1月28日，原告以某某花园小区1座1梯1603号业主身份登记电表，且已实际产生用电量。
2015年3月8日，被告（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（施工单位）对某某花园（一、二期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，认为工程质量符合国家有关法律法规及工程建设强制性标准，质量评定为合格。2016年8月12日，被告对某某花园（一、二期）办理竣工验收备案，取得《竣工验收备案表》。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、银行放贷到账收据，被告提供的建设工程竣工验收报告、商品房预售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、业主领取锁匙签收登记情况、电表登记信息表等证实。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、涉案商品房交付条件是否成就？2、被告应否向原告支付迟延交楼的违约金？
对于第1个争议焦点即涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格为交付条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告未以书面通知的形式通知原告收楼，原告以被告组织收楼时消防设施等未验收及未取得《建筑工程规划验收合格证》和未能出示建设部门颁发竣工验收备案表等为由，认为商品房未符合约定的交付条件，而未办理收楼手续。本院认为，国务院于2000年1月3日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。被告对涉案房屋已于2015年3月8日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，符合合同约定的交付条件。原告认为被告未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条规定，商品房一直未符合法定的交付条件。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定合同第八条约定的交楼条件无效。故此，涉案商品房已符合交付使用条件，原告认为涉案商品房在合同约定的交付期限届满时未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予支持。
对于第2个争议焦点，被告应否向原告支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，被告应于2015年3月28日前将商品房交付原告使用，并应当书面通知原告办理交付手续。但被告在合同约定的交付期限届满后，并未书面通知原告收楼，原告向其询问了解后，被告才将涉案房屋钥匙交接给原告，但没有具体日期，其行为已违反合同约定，应当依照合同约定承担逾期交楼的违约责任。被告认为逾期交楼责任是原告的行为导致，不应支付逾期交楼违约金的抗辩，理据不足，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……”规定，原告领取房屋钥匙，即可实际控制及随时使用该房屋，被告将房屋钥匙交给原告，该房屋即已转移给原告占有使用。被告逾期交楼的行为，应从合同约定房屋交付之日的次日起至原告领取房屋钥匙之日止。合同第九条约定逾期交楼违约金的计算方法，原告支付购房款531258元，被告应支付从2015年3月29日起至2016年1月28日止共306天的违约金48769.48元（531258元×3/10000×306天）给原告。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：
被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年3月29日起计至2016年1月28日止的逾期交楼违约金48769.48元给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1159元（原告已预交），由原告负担599元，被告负担560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 吴庆锋
二〇一七年六月三十日
书记员 廖光科