贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑观法民初字第1372号
原告朱江媛，女，汉族，1974年12月13日生，住所地贵州省贵阳市云岩区xx。
委托代理人王仲、郭文君，贵州北斗星律师事务所律师。
被告贵阳市美的房地产发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号。
法定代表人郝恒乐，该公司总裁。
委托代理人何大富，贵州辅正律师事务所律师。
原告朱江媛诉被告贵阳市美的房地产发展有限公司（以下简称美的公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张铮适用简易程序，于2014年9月11日公开开庭进行了审理。原告朱江媛委托代理人王仲，被告委托代理人何大富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱江媛诉称：2012年4月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买“美的·林城时代”B9栋3单元2层2号房，购房价款为1，108，449元整。双方约定，被告向原告交房的时间为2012年6月30日前，并对逾期交房约定了违约责任（买受人不退房的，按逾期天数，按日以已付房款的万分之一计算违约金）。合同签订后，原告按约向被告支付首付款338，449元，通过贷款支付剩余房款770，000元，原告履行完了自己的付款义务。后被告自称已经达到交房条件，将房屋交付原告。据原告了解，被告实际取得《商品房住房交付使用备案证书》的时间为2013年12月，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》中关于商品住房交付使用备案的规定，被告达到交付房屋条件的时间应为�得《商品住房交付使用备案证书》的时间，即2013年12月。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应当依约向原告支付自2012年6月30日至2013年12月期间（计510天）的逾期交付违约金。综上，为维护自身合法权益，原告特依据相关法律法规提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金56，530元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告美的公司辩称：对交房时间无异议，违约金计算时间有误，应从2012年7月1日计算到实际交房时为准。原告举证的贵州省条例与本案没有关联性；贵阳市的文件不予认可，该文件从2012年11月实施，本案合同签订时间是2011年。我方提供的楼宇交接书可以说明原告对交房条件的认可，并且通过行为表示接受。我方对诉争商品房具有《竣工验收报告书》及《备案表》，房屋已经验收合格并办理了备案手续，竣工验收报告登记的时间与逾期交房的时间没有关联性。
双方当事人对签订《商品房买卖合同》购买“美的·林城时代”B9栋3单元2层2号房，购房价款为1，108，449元整；房屋约定交付时间2012年6月30日，逾期交房按已付购房款总额每日收取万分之一违约金；实际交付时间2012年9月6日，交付时签订了《楼宇交接书》等事实没有异议。对上述事实，本院予以确认。
经审理查明，“美的·林城时代”B9栋房屋于2013年4月25日编制完成《建筑工程竣工验收报告》，于2013年12月12日取得《建筑工程竣工验收备案表》。
另查明，“美的·林城时代”B9栋整体建筑共8层（7＋1层），总高度24.6米。
本院认为，依法成立的合同自成立使生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自身义务。本案中，原告朱江媛已按照约定支付购房款，被告却未按约履行交房义务，应当�担相应违约责任。本案的焦点在于逾期交房违约金的起算截止时间，原告认为应从约定交房时间2012年6月30日计算至取得《建筑工程竣工验收备案表》之日，被告认为应从合同约定的交房日期2012年6月30日次日计算至实际交房时间2012年9月6日。据双方当事人签订《商品房买卖合同》第十一条第（二）款“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供……《住宅工程分户验收表》……”及附件十二《补充协议》第4条“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工验收合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得《建筑工程竣工验收报告》。”的约定，《建筑工程竣工验收报告》系双方�事人约定的交付时应具备的条件。
原告认为上述约定低于法律规定的交付条件，提出应以取得《建筑工程竣工验收备案表》的时间计算逾期交房违约金，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。……建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付适用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用……”，《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，公安部�建设工程消防监督管理规定》第十四条“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防涉及审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”等法律、行政法规规定，建筑工程经验收合格后，即可交付使用，一类高层住宅则必须经过消防验收后方可投入使用，取得《建筑工程竣工验收备案表》并非房屋交付使用的前提条件。一类高层住宅包括高级住宅和十九层及十九层以上的普通住宅，本案涉及房屋并非一类高层住宅。
2012年9月6日，双方当事人签订的《楼宇交接书》第1条约定“甲方于2012年9月6日已将该房屋及其附属设施设备等交付乙方。乙方验收后，确认甲方的交付符合甲乙双方签订的《商品房买卖合同》的交付条件及标准约定，同时也符合国家相关法律法规的规定，乙方同意接收该房屋。”，即原告事实上已在2012年9月6日实际收取所购房屋并使用至今，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原告在接收房屋时并未提出未取得《建筑工程竣工验收备案表》等文件的异议，视为双方对房屋交付条件的变更，在被告已履行交付房屋义务，原告实际接受的情况下，原告以尚未取得《建筑工程竣工验收备案表》、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”及《�宅工程分户验收表》等文件为由要求将逾期交房违约金的截止时间计算至取得《建筑工程竣工验收备案表》之日的诉请，本院不予支持。
在被告交付的房屋非必须经消防验收方可投入使用住宅的情况下，原告于2012年9月6日收取房屋并使用至今的行为，应视为认可房屋符合交付条件，逾期交房违约金的计算时间应从合同约定的交房时间次日计算至原告实际收取房屋之日；被告未取得《建筑工程竣工验收报告》及《建筑工程竣工验收备案表》即交付房屋使用的行为应对交付后房屋的质量问题承担责任。
本案违约金金额，从2012年7月1日起至2012年9月6日共计违约68天，违约金计算为1，108，449元×0.0001×68日=7，537.5元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的�应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，判决如下：
被告贵阳市美的房地产发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告朱江媛逾期交房违约金7，537.5元；
驳回原告朱江媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，214元，减半收取607元，由被告贵阳市美的房地产发展有限公司负担107元，原告朱江媛负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。
代理审判员 张铮
二〇一四年十月十五日
书 记 员 谭艳