上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2849号
原告留国基，男，1964年4月3日生，住上海市松江区。
原告邱怡溱，女，1964年6月17日生，住上海市松江区。
上述两原告的共同委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。
被告上海泽宇置业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人毛志红，总经理。
委托代理人陈家新，男。
委托代理人杨金霞，女。
第三人中国银行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江区。
负责人宋一兵，该行行长。
委托代理人董伟，男。
原告留国基、邱怡溱与被告上海泽宇置业有限公司（以下简称：“泽宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用普通程序。审理中，本院依法追加了中国银行股份有限公司上海市松江支行（以下简称：“中国银行松江支行”）。本案于2014年10月10日、2015年10月23日、2015年11月18日三次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人ＸＸ三次到庭参加诉讼。被告的委托代理人陈家新到庭参加第一次庭审。被告委托代理人杨金霞到庭参加第二、三次庭审。第三人的委托代理人董伟到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。
原告留国基、邱怡溱诉称：2009年1月22日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》购买本市松江区长兴东路XXX弄XXX号房屋（即系争房屋）。被告于2014年4月30日将系争房屋交付原告。原告入住后，系争房屋始终存在渗水、墙体开裂、地下室（前有下沉式天井，可做居住使用）严重潮湿等问题，物业屡次维修，但始终不能解决问题。近期听闻此小区其他房屋有类似问题并涉及诉讼，有些已经法院判决。在这些案件中，法院查明造成房屋主体结构质量不合格的主要原因是，房屋地基设计与施工缺陷，“主要与房屋北侧道路填土等因素有关”（见其他房屋的鉴定报告），而被告又未采取针对措施，应该打桩而没有打桩，导致房屋的不均匀的沉降，进而引起房屋向一侧倾斜超过国家的地基基础设计规范标准，使得房屋主体结构质量处于不合格的状态。原告所购买的房屋也可能存在同样的问题。经多次与被告协商无果，故提起诉讼，要求对房屋纠偏加固，对房屋及装修予以彻底的修复并按照合同约定给予修复费用0.1倍的赔偿。本案系争房屋虽然当时经过法定的竣工验收，但房屋主体结构固有瑕疵并未发现（一次验收在技术上无法发现上述的质量缺陷）与消除，被告交付的房屋是存在主体结构不合格问题的房屋。根据法律规定，主体结构不合格的房屋不应当被交付使用，被告的交付行为应当视为没有交付房屋。虽然原告接受并入住房屋，但原告是在不知情的情况下作出的上述行为，不能视为原告同意；由于房屋质量瑕疵，原告也无法完全实现居住使用目的。原告起诉要求：1、判令被告按照鉴定机构出具的修复方案修复系争房屋及装修，并按修复费用的0.1倍给予原告赔偿（暂按估算的70万元修复费用计算为7万元）；2、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金（按照同地段同类型房屋的租金标准，从2010年5月1日计算至房屋修复之日止）。
审理中，原告诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告之间《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款2，728，458元；3、判令被告赔偿原告房屋上涨损失1，591，542元（按评估价432万元-
购房款2，728，458元）；4、判令被告赔偿房屋装修损失187，210元。
被告泽宇公司辩称：根据合同约定，只有当房屋主体不合格时，原告才能解除合同。鉴定报告显示并非主体结构不合格，故原告无权要求解除合同。合同解除权的除斥期间为1年，原告于2010年5月4日入住房屋，其现在行使合同解除权已经过了上述期限，同时也过了诉讼时效。如果合同确实应解除的，则被告可以向原告退还房款，并支付总房款5%的违约金，而原告应当将房屋返还被告，并将房屋产权恢复登记至被告名下。对于原告主张的差价损失、装修损失不同意赔偿，如果赔偿，原告所得的租金收益应当在赔偿的损失中予以扣除。
第三人中国银行松江支行述称：在原告将系争房屋贷款本息、罚息等债务清偿后，第三人同意注销抵押登记。
经审理查明：2009年1月22日，原告与被告泽宇公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告泽宇公司购买系争房屋，该房屋建筑面积暂测为193.73平方米，另有地下附属面积147.39平方米，房屋总价款暂定为2，736，400元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：取得了《住房交付使用许可证》；甲方（即被告）对该房屋设定的抵押已经注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。”第十一条约定：“甲方定于2010年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十八条约定：“该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。”第十九条约定：“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按照中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。”
之后，原告向被告支付了房款2，728，458元，被告向原告开具了相应的发票。
2010年5月4日，原告与被告泽宇公司办理房屋交付手续，并且原、被告确认原告已经付清了全部房价款。
2010年12月27日，原告取得了系争房屋的上海市房地产权证。
另查明：第三人中国银行松江支行目前仍为系争房屋登记的抵押权人。
审理中，经原告申请，本院委托了上海房屋质量检测站对系争房屋进行司法鉴定。该站于2015年3月10日出具《司法鉴定意见书》明确：系争房屋基本呈向南方向倾斜，向南方向的倾斜率介于4.1‰—7.5‰，超过《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的限值4‰，主要与房屋南北土体存在高差等因素有关。房屋北侧下沉式庭院低于南侧道路标高2.0m，土地高差导致房屋南北侧沉降不均匀，房屋向南方向倾斜。经现场检测，系争房屋目前主要存在墙体开裂、平顶和墙面渗漏水、墙脚受潮霉变，门厅平台下沉开裂等损坏现象。鉴定意见和处理建议为：1、系争房屋基本呈向南方向倾斜，向南方向的倾斜率介于4.1‰—7.5‰，超过《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的限值4‰，主要与房屋南北土体存在高差等因素有关。2、系争房屋目前主要存在阳光房与主体结构连接处墙体开裂、洗衣房平顶渗漏水、地下室和一层外墙面渗漏水、地下室墙脚受潮霉变，门厅平台下沉开裂等损坏现象，据业主反映，二层烟囱大雨天有渗漏水现象。3、2014年11月20日—2015年1月20日，系争房屋各测点沉降速率介于-0.01mm／d—-0.04mm／d，沉降尚未稳定。4、鉴于系争房屋向南方向倾斜率大于规范限值，且目前沉降尚未稳定，建议对系争房屋地基基础进行必要的纠偏加固处理。5、对阳光房与主体结构连接处墙体裂缝，建议待房屋沉降稳定后，沿裂缝走向凿除周边粉刷，采用柔性材料嵌补密实后，再进行邦带处理。6、建议翻作阳光房与洗衣房平顶屋面防水。7、对墙面渗水处，建议铲除外墙起壳面砖，对面砖灰缝不密实处采用聚合物水泥砂浆嵌实后，整片墙面喷涂TF无痕防水剂。8、建议对地下室墙脚受潮霉变处，拆除受潮霉变的墙纸，对霉变的粉刷进行斩粉处理后，涂刷防霉涂料。9、建议待房屋沉降稳定后，翻作南侧门厅平台。10、建议对屋面烟囱周边防水进行检修。原告认为系争房屋明显不符合国家房屋建设规范，平均倾斜率已超过4‰，房屋具有安全隐患。被告认为房屋并不存在严重的质量问题。
审理中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋于2015年3月10日的市场价值（不包含房屋的装修价值）进行评估。该公司于2015年6月9日出具《房地产估价报告书》，明确该房屋在2015年3月10日的市场价值为432万元，折合总建筑面积平均单价为12，701元／平方米。原、被告对于该《房地产估价报告书》均无异议。
审理中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋现存的装修价值进行评估。该公司于2015年8月31日出具《上海东方投资监理有限公司司法鉴定中心司法鉴定意见书》，明确装修鉴定造价529，184元，现值金额鉴定造价为187，210元；其中装修工程鉴定造价为291，552元，现值金额鉴定造价83，301元；水电安装工程（系统）鉴定造价69，567元，现值金额鉴定造价为19，876元；水电安装工程（设备）鉴定造价安装168，065元，现值金额鉴定造价84，033元。该司法鉴定意见书还明确装修、电气安装工程现值金额为原值金额＊（1-60／84）；一层餐厅外露台：地砖造价2，266元，铝合金窗安装、推拉窗造价为4，425元，中空玻璃采光天棚、铝结构造价为7，605元；二层外露台：地砖造价1，214元，铝合金窗安装、推拉窗造价为2，767元，中空玻璃采光天棚、铝结构造价为3，920元。原告对于该司法鉴定意见书无异议。被告则认为书房低柜、成品灶台柜、成品书柜系软装修，可再次使用，一层餐厅外露台、二层外露台为原告擅自搭建，故上述项目均不应列入赔偿范围。
以上事实，由《上海市商品房预售合同》、《司法鉴定意见书》、发票、《上海东方投资监理有限公司司法鉴定中心司法鉴定意见书》、《房地产估价报告书》、《房屋入伙交付手续办理记录表》、《入住文件及物品签收清单》、《合生国际花园智能化单体家防验收记录》、《签收书》、《合生国际花园业主信息表》、《上海市房地产权证》以及事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应恪守。
根据上海房屋质量检测站出具的《司法鉴定意见书》，系争房屋基本呈向南方向倾斜，向南方向的倾斜率介于4.1‰—7.5‰，超过《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）规定的限值4‰。鉴此，被告泽宇公司交付的房屋将使房屋居住、使用的合同目的无法实现，因此被告泽宇公司构成根本违约，原告据此要求解除双方合同，合法有据，应予支持。被告认为原告行使合同解除权已经超过了除斥期间及诉讼时效的意见，但并无事实和法律依据，本院不予采信。
合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应当向原告返还购房款，而原告应当向被告返还系争房屋。关于原告主张的房屋差价损失，本院认为，合同解除后，原告再行购房，确实存在因房屋上涨导致的购房成本额外的增加，故原告有权要求被告进行赔偿，具体金额按照原先所支付的购房款与评估的价格之间的差额予以确认，即1，591，542元（按评估价432万元-
购房款2，728，458元）。被告辩称如果房屋确实存在主体结构质量问题导致合同解除，则应按房屋总价款5%予以赔偿的意见，本院认为，在实际损失大于双方约定的违约金时，原告有权以实际损失主张权利，故对被告的辩称意见，本院不予采信。关于原告主张的装修损失，亦合法有据。但具体金额的计算时，应当考虑一层餐厅外露台、二层外露台违法搭建的情况（地砖铺设除外），应当予以扣减相应的费用5，348元［（4，425元＋7，605元＋2，767元＋3，920元）＊（1-60／84）］。根据司法鉴定机构出具的意见，本院确定装修损失金额为181，862元（187，210元-5，348元）。被告辩称书柜、灶台柜等费用应当扣除的意见，以及原告租金收益应从损失中予以扣除的意见，并无法律依据，本院不予采信。另外，原、被告之间合同解除后，系争房屋上的抵押登记、产权恢复亦应一并予以处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告留国基、邱怡溱与被告上海泽宇置业有限公司于2009年1月22日签订的《上海市商品房预售合同》；
二、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告留国基、邱怡溱房款人民币2，728，458元；
三、原告留国基、邱怡溱于本判决生效之日起十日内将上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋返还给被告上海泽宇置业有限公司；
四、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告留国基、邱怡溱房价上涨损失人民币1，591，542元；
五、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告留国基、邱怡溱装修损失人民币181，862元；
六、原告留国基、邱怡溱于本判决生效之日起二十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市松江支行支付清以上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋作为抵押物所发生的借款本金、利息、罚息、违约金；
七、第三人中国银行股份有限公司上海市松江支行在以上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋作为抵押物所发生的借款本金、利息、罚息、违约金清偿后十日内，协助原告留国基、邱怡溱将在该房屋上设定的抵押登记予以注销；
八、在上述第七项抵押登记注销后十日内，原告留国基、邱怡溱协助被告上海泽宇置业有限公司办理将上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋产权恢复登记至被告上海泽宇置业有限公司名下的手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币42，938元，由原告留国基、邱怡溱负担人民币43元（已付），被告上海泽宇置业有限公司负担人民币42，895元（于本判决生效之日起七日内交付本院）；司法鉴定费人民币73，400元，由原告留国基、邱怡溱负担人民币3，000元（已付），被告上海泽宇置业有限公司负担人民币70，400元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 陆为明
二〇一五年十二月九日
书 记 员 沈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。