安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜官民二初字第00695号
原告：中国建设银行股份有限公司铜陵市分行。住所地铜陵市。
负责人：王明啟，行长。
委托代理人：陈勇，系安徽景旺律师事务所律师。
被告：陶秀义，男，汉族，1967年10月19日出生，住铜陵市。
被告：李彩莲，女，汉族，1971年6月23日出生，住铜陵市。
被告：铜陵置地投资有限公司。住所地铜陵市。
法定代表人：周琦，总经理。
委托代理人：王雪儿，该公司员工。
委托代理人：郑大为，安徽卓泰律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司铜陵市分行诉被告陶秀义、李彩莲、铜陵置地投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年6月11日立案受理后，依法由审判员钟华宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈勇、被告陶秀义、李彩莲以及被告铜陵置地投资有限公司的委托代理人王雪儿、郑大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司铜陵市分行诉称：2013年5月，原告与被告签订了《借款合同》，约定被告向原告借款47万元，期限自2013年4月11日至2023年4月11日，并约定了贷款利率、罚息利率等双方权利义务。被告铜陵置地投资有限公司还出具了保证函，保证承担连带担保责任。为了顺利贷款，被告还以义安大道北段1287号财富广场B1202室作为抵押，原告并取得抵押物权属证明。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，但被告多次、长期不按照约定还款，经原告多次催讨，被告自2013年12月开始不按照约定还款，以致由原告向担保人扣划保证金。原告与被告签订的《借款合同》等合法成立并有效，为此各方还履行了相关法律行为，被告未按期偿还借款，应承担违约责任。请求：一、判令被告偿还借款本金437785.61元，利息5811元，以上合计443596.61元，暂计算至2014年8月4日，此后利息、罚息按同等方法计算至被告全部履行完毕之日；二、判令被告承担代理费26000元及其他实现债权费用（以实际支出为准）；三、判决原告对义安大道北段1287号财富广场B1202室享有优先受偿权；四、诉讼费用由被告承担。
被告陶秀义、李彩莲在庭审中对原告陈述的事实均无异议。
被告铜陵置地投资有限公司在庭审中辩称：我公司向原告出具的保证函上明确载明陶秀义向银行贷款提供保证，本案的委托借款合同上借款人是被告陶秀义以及李彩莲，故对涉案借款合同李彩莲的借款我公司不承担任何担保责任；要求我公司承担代理费无任何事实依据且代理费过高；涉案房屋原告享有优先受偿权，根据物权法第176条规定，应当现对被告陶秀义用房屋行使优先受偿权。
经审理查明：2013年4月1日，被告铜陵置地投资有限公司向原告出具一份保证函，主要内容为：陶秀义已与我公司签订了购房合同，购买我公司开发的坐落在铜陵市义安大道1287号财富广场B1202办公用房一间，现陶秀义向你行申请办理个人办公用房按揭贷款47万元，我公司保证在房屋竣工交付、购房人办妥产权及他项权证之前承担连带保证责任，我公司与你行签订的住房按揭贷款有关条款为本保证函承诺事项。
2013年4月1日，原告作为贷款人与被告陶秀义、李彩莲作为借款人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人向贷款人借款47万元用于购买铜陵置地投资有限公司出售的义安大道1287号财富广场B1202房屋；借款期限为120个月（即2013年4月11日至2023年4月11日）；贷款年利率在基准利率水平上上浮20%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定的铜陵置地投资有限公司账户；借款人的还款方法为等额本息还款法；本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文本交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为义安大道1287号财富广场B1202房；双方协商同意办理预购商品房预告登记手续；借款人未按时足额偿还借款本息的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由借款人承担；合同还约定了其他内容。合同签订后，双方于2013年5月24日办理了预购商品房预告登记手续，债务金额为47万元整。2013年6月3日预告向借款人陶秀义发放了借款47万元，并将此款汇入双方约定的铜陵置地投资有限公司账户。
陶秀义自2013年7月3日开始还款，但至2013年12月开始出现逾期，到2014年6月3日拖欠7期，拖欠本息39941.24元，其中本金19097.73元、利息20499.63元、罚息343.88元，该款项均从担保人铜陵置地投资有限公司账户上扣划。截止到2014年8月4日，陶秀义尚余借款本金437785.61元、利息5811元未能偿还。
另查明：2010年11月12日，原告作为乙方与被告铜陵置地投资有限公司作为甲方签订了商品房销售贷款合作协议书，主要内容为：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发销售的坐落在义安大道命名为财富广场的商品房发放个人住房及商业用房贷款；乙方承诺对上述商品房的全部购房人提供最高额为11000万元的住房及商业用房抵押贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等权属证明文件交乙方保管之日止；甲方同意在其保证期间，如借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的保证金账户直接扣划；本协议的合作期限为2年，从本协议生效之日起计算；协议还约定了其他内容。2012年11月15日，双方又签订商品房销售贷款合作补充协议书，约定：甲乙双方合作期限延长2年至2014年11月12日止，原合作协议书其他条款不变。
再查明：2014年6月5日原告为起诉被告实现债权与安徽景旺律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师在本案中作为诉讼代理人提供法律服务，并支付了律师费26000元。
以上事实由原告提交的保证函、《个人住房（商业用房）借款合同》、预购商品房预告登记证明、贷款支付凭证、扣划保证金通知、贷款情况说明、商品房销售贷款合作协议书、补充协议书、委托代理合同和支付凭证以及开庭笔录等证据在卷佐证。
本院认为：原告与被告陶秀义、李彩莲签订的《借款合同以及与被告铜陵置地投资有限公司签订的商品房销售贷款合作协议书均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约发放了借款，陶秀义、李彩莲未按约还本付息，构成违约。原告有权要求陶秀义还本付息，并承担原告为实现债权而支出的律师代理费，但过高律师代理费加重了被告负担，调整为16000元。铜陵置地投资有限公司为陶秀义、李彩莲的上述债务向原告提供了连带责任担保，依法应当承担连带清偿责任。被告陶秀义、李彩莲以其购买的房产提供抵押并办理了预购商品房预告登记证明，抵押权依法设立，原告有权就抵押房产在抵押担保的范围内优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告陶秀义、李彩莲于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司铜陵市分行借款本金437785.61元，利息5811元，合计443596.61元（截止2014年8月4日）及自2014年8月5日起至付清之日止的利息和罚息（计算方法按合同约定执行）；
二、被告陶秀义、李彩莲于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司铜陵市分行律师代理费16000元；
三、被告铜陵置地投资有限公司对上述判决承担连带清偿责任；
四、原告中国建设银行股份有限公司铜陵市分行对被告陶秀义、李彩莲所有的坐落于铜陵市义安大道北段1287号财富广场B1202室的房屋在抵押范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8344元减半收取4172元，由被告陶秀义、李彩莲、铜陵置地投资有限公司负担，于本判决生效后十日内付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 钟华宏
二〇一四年十二月二十四日
书记员 章俊伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。