四川省雅安市雨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨城民初字第1281号
原告：杨爱萍，女，生于1963年2月24�，汉族，四川省雅安市雨城区人，住雅安市雨城区。
委托代理人（特别授权）：汪建国，四川民欣律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：王齐凌，四川民欣律师事务所律师。
被告：郑小东，男，生于1973年11月20日，汉族，四川省雅安市雨城区人，住雅安市雨城区。
委托代理人（特别授权）：吴登靖，四川省雅安市金剑法律服务所法律工作者。
原告杨爱萍与被告郑小东房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年5月23日立案受理后，依法由代理审判员王雅琴独任审判，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告杨爱萍的委托代理人汪建国、王齐凌，被告郑小东的委托代理人吴登靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨爱萍诉称：2010年6月13日，杨爱萍与郑小东签订了《诺丁山咖啡厅经营权转让合同》（以下简称《咖啡厅转让合同》）。双方约定：杨爱萍向郑小�支付转让费180000元，租期到2012年；郑小东保证原租房合同期满后能续约。合同签订后，杨爱萍如约给付180000元的转让费给郑小东，并投入456000元进行了装修。2012年，诉争房屋原租赁合同约定的租期届满，房屋产权人通过诉讼方式收回了诉争房屋。杨爱萍认为，郑小东承诺房租到期后能够续约，是杨爱萍向郑小东支付转让费180000元及支付456000元对诉争房屋进行装修的原因。由于郑小东违反了合同约定，导致杨爱萍损失，考虑到杨爱萍实际经营了一段时间，杨爱萍对装修投入的450000元只主张320000元。郑小东和熊艳系合法夫妻，对本案应共同承担赔偿责任。
被告郑小东辩称：郑小东转租给杨爱萍的诺丁山咖啡厅是郑小东从雅安市邮政局租赁而来，租赁期限为2007年1月1日至2011年12月31日。2011年11月1日，雅安市邮政局向郑小东和杨爱萍分别送达了《告知函》，告知郑小东�杨爱萍雅安市邮政局将收回房屋后公开招租。2012年3月6日，杨爱萍参加了雅安市邮政局的公开招租，杨爱萍认为租金过高，放弃了竞租。雅安市邮政局公开招租成功后，杨爱萍以雅安市邮政局侵犯了优先承租权为由，拒绝退还雅安市邮政局房屋。经雅安市两级法院判决后，雅安市邮政局于2013年7月收回了房屋。郑小东与杨爱萍之间的合同“郑小东保证原房租合同到期满后能续约”的约定违反了法律的强制性规定系无效约定。“郑小东保证原房租合同到期满后能续约”的约定并未约定杨爱萍以什么样的价格续租，杨爱萍参加公开招租后，自动放弃了承租，是造成雅安市邮政局收回房屋的直接原因。根据转租合同的约定，杨爱萍租赁后仅能用于经营咖啡业务，杨爱萍改经营中餐，违背了双方约定，系自行扩大的损失，且在装修过程中，杨爱萍的装修金额无法确认。杨爱萍的起诉已超诉讼时效。因本案是买卖合同纠纷，不是夫妻共同债务，熊艳不是本案的适格主体。
经审理查明：郑小东与雅安市邮政局于2006年8月29日签订一份《房屋租赁合同书》，约定雅安市邮政局将位于雨城区文化路“温州商城”2楼17号的房屋830平方米出租给郑小东使用，租赁期限为2007年1月1日起至2011年12月31日止。郑小东依据该合同取得承租房屋后，于2008年1月将其中400平方米面积的房屋转租给许某用于经营瑜伽。2010年6月13日将其余部分房屋即诺丁山咖啡厅转租给杨爱萍经营餐饮，并以郑小东为甲方与杨爱萍为乙方签订了《诺丁山咖啡厅经营权转让合同》，约定：甲方于2010年6月18日前将位于雅安文化路13号诺丁山咖啡厅经营权转让给乙方使用；房屋租期到2012年，年租金88000元，乙方同意代甲方向雅安市邮政局履行租赁合同；转让费为180000元，乙方在2010年6月21�前一次性支付转让费共计170000元，暂留10000元作押金，待乙方铺面重新装修完毕，并开张营业1个月，无任何有关甲方的债权债务发生后，乙方向甲方以现金方式支付该押金；甲方保证原租房合同期满后能够续约。该转让合同签订后，杨爱萍依约取得合同约定的房屋并对该房屋进行了装修，为此支付装修费456000元。2011年11月1日，雅安市邮政局向郑小东送达《告知函》，通知雅安市邮政局将于租赁期界满时收回出租房屋。2012年2月1日，雅安市邮政局针对郑小东已将房屋转租的情况，制定了出租文件，采取竞租方式整体出租“温州商城”2楼17号830平方米的房屋，参与竞租的对象为原该房屋的承租人及经营者，并向郑小东、杨爱萍及案外人许某送达了该出租文件，后郑小东未参与竞标报价，杨爱萍也因雅安市邮政局采取整体出租的方式未参与竞标报价，案外人许某竞得该�屋。之后，杨爱萍、郑小东以雅安市邮政局侵犯了杨爱萍的优先承租权为由，拒绝退还雅安市邮政局房屋。经本院（2012）雨城民初字第1703号判决书确定郑小东应返还雅安市邮政局房屋，雅安市邮政局据此于2013年7月收回了出租房屋。
本案审理过程中，杨爱萍撤回了对熊艳的起诉，表示在执行过程中再行追加。
上述事实，有经当事人举证、质证，并经本院确认的诺丁山咖啡厅经营权转让合同、收条、佛笑楼总花费一览表、房屋租赁合同、四川省雅安市雨城区人民法院（2012）雨城民初字第1703号民事判决书及庭审笔录、杨爱萍、郑小东在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：2010年6月13日，郑小东与杨爱萍签订的《诺丁山咖啡厅经营权转让合同》，系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，且雅安市邮政局事后对此不持反对意见，并且也已实际履行，因此该合同当属有效，故该合同对双方当事人具有约束力，并应作为处理本案纠纷的依据。郑小东与杨爱萍签订的《诺丁山咖啡厅经营权转让合同》，形式上是转让经营权，其实质是转租房屋及转让房内有关财物。双方签订该合同的目的是郑小东通过转租房屋及相关财物取得相关费用，杨爱萍通过支付相关费用取得房屋后加以装修用于餐饮经营；杨爱萍对该房屋投入相对具大的装修费用是为较长时间的经营，这也是餐饮经营行业的惯例。杨爱萍与郑小东签订合同及依据合同取得房屋后投入装修，整个行为与郑小东作出的“甲方保证原租房合同期满后能够续约”的承诺不无直接关系。当郑小东与雅安市邮政局的房屋租赁期限届满后，雅安市邮政局并不同意将该房屋继续租赁给郑小东或实际经营者杨爱萍，从而导致雅安市邮政局收回房屋造成杨爱萍经济损失。该�失系郑小东违反了“甲方保证原租房合同期满后能够续约”这一合同约定的后果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，郑小东应对此承担赔偿杨爱萍损失的违约责任。因此杨爱萍要求郑小东赔偿损失的请求成立，本院依法予以支持。郑小东关于“甲方保证原租房合同期满后能够续约”的约定违反了法律的强制性规定系无效约定的辩解意见，因无法律依据不予采纳；郑小东主张杨爱萍因参加公开招租后放弃承租以及改变经营范围等原因自行扩大损失的辩解，因雅安市邮政局公开招租招的是830平方米的整体房屋和远高于原合同的租金，这违背了杨爱萍与郑小东合同中转让咖啡厅的原意，作为杨爱萍经营餐饮既不需要830平方�的场所也可能无能力支付相应面积的租金和重新竞租的租金，因此郑小东的辩解意见不能成立。
杨爱萍主张损失中的装修费用456000元，杨爱萍对此提交了装修费456000元的清单，在雅安市邮政局诉郑小东、杨爱萍房屋租赁合同纠纷一案中，郑小东对杨爱萍的装修清单予以认可，在本案中不认可但未提供足以推翻该清单的证据，本院对杨爱萍投入的装修费用456000元予以确认；杨爱萍主张的转让费为180000元，由于支付该转让费时暂留10000元作押金，庭审中郑小东不认可杨爱萍后来支付了该10000元，同时杨爱萍也无证据证明支付了该款，故本院确认已支付的转让费为170000元。上述费用应扣减其中已经营期间的合理部分，同时鉴于杨爱萍与郑小东签订合同时自身审查不严，亦应适当承担一定风险责任，本院认为其主张损失中的转让费中的100000元和装修费中的290000元较为合理。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案系房屋租赁合同纠纷，诉讼时效期间为二年。郑小东与杨爱萍之间的合同期限界满后，雅安市邮政局起诉郑小东、杨爱萍要求退还房屋，郑小东与杨爱萍均参与了该案的诉讼，从而导致本案诉讼时效中断，直到四川省雅安市中级人民法院于2013年4月1日作出了终审判决后，本案诉讼时效期限重新开始计算。杨爱萍于2014年5月23日提起诉讼，未超过二年的法定诉讼时效期限。郑小东主张本案已超过诉讼时效和意见不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告郑小东于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告杨爱萍装修损失290000元；
二、被告郑小东于本判决发�法律效力之日起10日内赔偿原告杨爱萍转让费损失100000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3150元，由原告杨爱萍负担788元，被告郑小东负担2362元。此费已由原告杨爱萍预交，被告郑小东于履行本判决时直接将应负担的2362支付给原告杨爱萍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
代理审判员 王雅琴
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 邓 薇