重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初2002号原告：曹红，女，汉族，1974年6月4日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：唐显清，重庆星全律师事务所律师。被告：重庆雅斯酒店管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道武陵路71号，统一社会信用915001127958930321。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：孟怡，重庆财信律师事务所律师。原告曹红与被告重庆雅斯酒店管理有限公司（以下简称“雅斯酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法由审判员潘寒冰适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员罗难担任法庭记录。原告曹红及其委托诉讼代理人唐显清，被告的委托诉讼代理人孟怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹红向本院提出诉讼请求：被告支付原告2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金29350.8元（1630.6元×18个月）；案件受理费由被告承担。事实和理�：2009年11月，原被告签订了《委托出租及经营管理合同》，合同约定原告将自购的位于渝北区武陵路71号2幢3-5号房屋委托被告经营管理，被告向原告支付租金，承担出租经营风险，原告租金收益固定等。合同签订后，原告将房屋交付给被告，而被告却未按合同约定支付租金，原告为此诉至法院，在法院的审判和强制执行下，原告的合法权益得到了维护。但被告继续拖欠租金达18个月，每月租金为：1533元/月+1533元/月×5%+(1533元/月+1533元/月×5%）×5%-59.5元-59.5元=1630.6元。原告催收未果，为维护原告的合法权益，再次向法院提起诉讼。被告雅斯酒店辩称，1.涉案房屋由案外人重庆波斯客酒店有限公司（以下简称“波斯客酒店”）使用，租金也应由该酒店支付；2.被告不清楚波斯客酒店是否已实际支付租金，若存在未支付租金的情况，欠付金额以法庭核实的为准；3.2017年第二季的租金尚未到支付时间；4.原告已知晓涉案房屋有渗水现象，但未进行维修，被告及波斯客酒店无法确认自行维修的具体金额，不得不采取不交租金的方式进行抗辩。经审理查明：2009年11月12日，曹红为甲方、雅斯酒店为乙方签订《委托出租及经营管理合同》，曹红将其所有的位于渝北区龙溪街道武陵路71号2幢3层5室的房屋委托雅斯酒店出租及经营，委托期10年，自2009年11月1日至2019年10月31日，免租期为2009年11月1日至2009年12月31日。甲方第1至3年年出租收益为55170元/年（包含物业管理费），月平均收益为1533元（包含物业管理费），年收益计算方式为房屋总价245207元的7.5%（包含物业管理费），该收益为固定值，不随市场变化而改变，风险由乙方承担。甲方出租收益纳税由乙方以现金或转账的�式替其代缴，并向甲方（每月）出具缴税发票。租金支付时间为签约后第一次支付租金为免租期过后的当月30日，以后每季度第二个月20日支付当季租金。甲方出租所得的税前收益应依法纳税，甲方委托乙方代扣代缴。甲方从第4年开始至第6年结束，其出租房屋获得的年收益在第1点的基础上增加5%，即为房屋总价的7.875%；从第7年开始至本协议履行完毕，其出租房屋获得的年收益在上述基础上再增加5%，即为房屋总价的8.27%。合同还约定了其他事项。合同签订后，曹红即将上述房屋交付给雅斯酒店经营管理。2013年，雅斯酒店将该房屋转租给波斯客酒店用于酒店经营。后因雅斯酒店欠付2010年1月1日至2015年12月31日的租金，2015年8月24日，我院受理了原告曹红、被告雅斯酒店、第三人波斯客酒店房屋租赁纠纷�案，在该案中，曹红的诉请为：1.被告支付原告2010年1月1日至2015年12月31日的租金21569元；2.第三人承担连带支付责任。雅斯酒店辩称，涉案房屋由波斯客酒店实际经营，原告与波斯客酒店直接发生租赁关系，租金应由波斯客酒店支付。波斯客酒店辩称，房屋存在墙纸起霉、变黑及长期漏水等质量问题，通知曹红维修后但曹红至今未维修，且波斯客酒店与曹红无合同关系，故波斯客酒店不应支付租金。我院于2016年1月18日作出（2015）渝北法民初字第16326号民事判决书，判决雅斯酒店支付曹红2010年1月1日至2015年12月31日的租金21411元，驳回了曹红其他诉讼请求。雅斯酒店不服该判决，提起上诉，2016年8月12日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终4166号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明：涉案房屋物管费为59.5元/月。上述事实，有房地产权证书、《委托出租及经营管理合同》、（2015）渝北法民初字第16326号民事判决书、（2016）渝01民终4166号民事判决书、原被告陈述等，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告曹红与被告雅斯酒店签订的《委托出租及经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。雅斯酒店将涉案房屋交付给波斯客酒店经营后，波斯客酒店并未与曹红重新建立租赁合同关系，雅斯酒店仍是该合同相对人，应按合同约定，履行支付租金义务。关于雅斯酒店提出因房屋存在质量问题，不应支付租金的意见。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理�限内维修。出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。本案中，曹红与雅斯酒店均未对房屋进行维修，尚不存在维修期间影响承租人使用的情形，且波斯客酒店一直在对涉案房屋进行经营使用，故雅斯酒店提出不交租金的抗辩，无事实及法律依据，本院不予采纳。依据《委托出租及经营管理合同》约定的租金支付时间及支付标准，2016年1月1日至2016年12月31日的租金年收益为房屋总价的7.875%，即19310元（245207×7.875%四舍五入到元，下同），故雅斯酒店应支付曹红2016年1月1日至2016年12月31日的租金18596元[19310元-（59.5元×12个月）]；2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金年收益为房屋总价的8.27%，即20279元（245207元×8.27%），2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金（包含物业管理费）为5070元（20279元÷12个月×3个月），故雅斯酒店应支付曹红2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金4892元[5070元-(59.5元×3个月)]；按照合同约定，2017年4月1日至2017年6月30日的租金应于2017年5月20日交纳，故雅斯酒店辩称该时间段的租金尚未到交纳时间成立，曹红要求雅斯酒店支付2017年4月1日至2017年6月30日的租金，无事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆雅斯酒店管理有限公司限本判决生效之日起三日内支付原告曹红2016年1月1日至2016年12月31日的租金18596元。二、被告重庆雅斯酒店管理有限公司限本判决生效之日起三日内支付原告曹红2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金4892元。三、驳回原告曹红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，减半收取270元，由被告重庆雅斯酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  潘寒冰二〇一七年五月十六日书�员罗难