宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终376号
上诉人（原审原告）石嘴山市荣达物业管理有限公司。
法定代表人薛效军，石嘴山市荣达物业管理有限公司经理。
委托代理人王民社、郝光，石嘴山市荣达物业管理有限公司主任。
被上诉人（原审被告）高学江，男，1969年9月7日出生，汉族。
上诉人石嘴山市荣达物业管理有限公司（以下简称荣达物业公司）因与被上诉人高学江物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的(2016)宁0202民初1036号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭审理了本案。上诉人荣达物业公司的委托代理人王民社、郝光，被上诉人高学江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年12月1日，荣达物业公司入驻大武口区怡心花园小区进行物业服务工作，并与业主委员会签订物业服务合同。高学江系大武口区怡心花园2-4-8号房屋的前业主，其于2014年5月份将该房屋转让给案外人，并与案外人就相关的物业服务费的负担进行约定。现荣达物业公司主张高学江拖欠2010年12月至2012年8月和2014年1月至2014年4月期间的物业费927.90元，高学江在庭审中认可确实因为对荣达物业公司履行物业服务不满意而有一部分物业费没有交，但对于荣达物业公司主张的欠费期间及数额有异议。荣达物业公司与高学江因此产生纠纷，荣达物业公司为此诉至法院。请求判令高学江：一、交纳拖欠的物业服务费927.90元；二、交纳拖欠物业费的违约金278.40元（欠费金额的30%），合计欠费1206.30元。
原审法院认为，根据法律规定“谁主张，谁举证”的原则，荣达物业公司对其主张的高学江拖欠物业费的期间和具体数额负有举证证明的法定义务，但通过荣达物业公司在起诉书中所主张的情况和庭审核实的情况，高学江确实在2010年12月至2014年4月期间交纳过部分物业服务费，对此荣达物业公司不予认可，但也不出示相应的证据对此进行区别证实，导致法庭无法核实确认具体的欠费期间和相应的数额。荣达物业公司的证据不足以证明高学江拖欠物业服务费的具体期间和相应的数额，高学江对荣达物业公司所主张的欠费期间和数额均不予认可，因此荣达物业公司应承担举证不能的不利法律后果。原审法院依照《物业管理条例》第六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回荣达物业公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由荣达物业公司负担。
荣达物业公司上诉称，荣达物业公司原审提供的证据足以证实，2010年12月至2012年8月和2014年1月至2014年4月期间高学江拖欠物业费，荣达物业公司多次催交，高学江仍未交纳的事实。综上，请求依法撤销原审判决书判决，支持荣达物业公司的原审诉讼请求。
高学江答辩称，确实拖欠物业费，具体数额记不清，拖欠原因是物业管理不善，卫生太差，暖气长期不热，向物业公司反映也没人管。
二审期间荣达物业公司为证实其上诉请求向本院提交商品房收费单两份。证实高学江在2012年9月到2013年12月交纳物业费的情况，同时也证实欠费的期间及数额。高学江质证意见，对该证据真实性有异议，且达不到荣达物业公司的证明目的。本院认证意见，该份证据能够证实高学江于2012年9月到2013年12月交纳物业费的情况，但无法证实高学江未交费的期间和数额，对该份证据不予采信。
二审期间高学江未向本院提交新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，荣达物业公司原审提交的证据能够证实，荣达物业公司与怡心花园业主委员会形成物业服务合同关系，荣达物业公司按照合同约定向怡心花园提供物业服务。荣达物业公司原审提交两份主张催费通知单存根，盖有大武口区怡心花园业主委员会印章，能够证实荣达物业公司向高学江催收物业费的事实。荣达物业公司主张高学江拖欠2010年12月至2012年8月和2014年1月至2014年4月期间物业费。高学江认可确实拖欠物业费，但数额记不清。高学江称其在上述期间交纳过物业费，但其并未提供证据证实。高学江对其抗辩理由应当承担举证不能的法律后果。故高学江应当向荣达物业公司交纳拖欠的物业费927.9元（自2010年12月至2012年8月和自2014年1月至2014年4月，103.1㎡×0.36元/月×25个月）。2010年12月1日至2011年12月31日物业服务合同约定，从逾期之日起每拖延一日按应交费的百分之一收取违约金，2012年与2014年物业服务合同约定的违约金是拖欠费用总额的50%。该约定过高，虽然荣达物业公司调整为按照拖欠物业费数额的30%主张违约金，仍然过高，且荣达物业公司并未提供证据证实其损失数额，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院比照银行同期贷款利率酌情将违约金调整为拖欠物业费的20%。高学江应当向荣达物业公司支付拖欠的物业费违约金185.58元。高学江称拖欠原因是荣达物业公司物业管理不善，卫生太差，暖气长期不热，向物业反映也没人管。高学江并未提供证据证实，且暖气问题不属于物业服务合同约定的内容。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的(2016)宁0202民初1036号民事判决；
二、被上诉人高学江于判决生效后五日内向上诉人石嘴山市荣达物业服务管理有限公司支付拖欠的物业费927.9元，支付逾期交纳物业费违约金185.58元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人石嘴山市荣达物业管理有限公司负担6元，由被上诉人高学江负担69元。
判决生效后，义务方拒不履行判决，权利人可在判决履行期间届满后二年内向原审法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李学军
审 判 员 魏聪唤
代理审判员 彭德才
二〇一六年六月十五日
书 记 员 李 丹
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。