山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终453号上诉人（原审原告）潍坊金碧置业有限公司，住所地：潍坊高新区东街6699号第二孵化器1302房间。法定代表人谈朝晖，董事长。委托代理人王国栋，山东睿盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周晓露。上诉人潍坊金碧置业有限公司（以下称金碧公司）因与被上诉人周晓露商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定，2012年5月4日，金碧公司与周晓露签订商品房预售合同，编号为YS00160446，约定周晓露购买金碧公司开发的潍坊恒大名都25号楼1单元1-1203号房屋一套，建筑面积109.29平方米，每平方米5492.05元，总金额600226元。周晓露于2012年5月3日前支付首付款180068元、于2012年10月30日付90034元、于2013年4月30日前付90034元、于2013年10月30日前付90034元、于2014年4月30日前付余款150056元。如周晓露逾期付款超过90日，金碧公司有权解除合同；解除合同的，周晓露按累计应付款的1%向金碧公司支付违约金。合同还对房屋交付时间、保修责任等内容作了约定。在商品房预售合同后另附有四个附件，分别为房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰设备标准及合同补充协议。在附件四即合同补充协议中，再次约定了周晓露逾期付款超过90日的，金碧公司有权解除合同，解除合同的，应按本合同总价值的30%向出卖人支付违约金等内容。双方在上述商品房预售合同及合同补充协议上加盖了公章并签字。上述合同签订后，周晓露向金碧公司交纳前两期房款共计270102元，并向金碧公司交纳了9836元的维修基金，金碧公司将上述维修基金交至基金管理部门，由房屋公用基金管理办公室开具了收据。以上事实，有当事人陈述、商品房预售合同、收据及庭审笔录等在案为证。原审法院认为，商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。金碧公司履行了合同义务，周晓露未依约交纳房款，已构成违约，金碧公司有权依据合同约定的条款解除与周晓露签订的编号为YS00160446的商品房预售合同。合同解除后，周晓露应配合金碧公司办理商品房预售合同的网签备案撤销手续。关于违约金的计算问题。补充协议中的违约金条款系金碧公司为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与周晓露协商，为格式条款。在由潍坊市住房和城乡建设局所制定的示范文本，即商品房预售合同中已列明了违约金的计算方式，且金碧公司已进行了选择，即逾期90日以上，解除合同的，按累计应付款的1%计算违约金。金碧公司在补充协议的格式条款中对违约金再次进行约定，即逾期90日以上，解除合同的，按本合同总价值的30%支付违约金。该补充协议条款的约定明显加重了周晓露的责任，故补充协议中的违约金条款应为无效条款，本案违约金的计算应按周晓露累计应付款330124元(600226元-270102元)的1%计算为3301.24元。因商品房预售合同已解除，金碧公司应返还给周晓露所交付的首期房款270102元及维修基金9836元，扣除违约金后，金碧公司应返还给周晓露276636.76元。周晓露经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，不影响对案件的实体审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除金碧公司与周晓露签订的编号为YS00160446的商品房预售合同；二、周晓露配合金碧公司办理商品房预售合同的网签备案撤销手续，于判决生效之日起一个月内履行完毕；三、周晓露支付金碧公司违约金3301.24元；四、金碧公司返还周晓露交付的首期房款270102元及维修基金9836元，与以上第三项债务抵扣后，金碧公司还需返还周晓露房款276636.76元，于判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回金碧公司的其他诉讼请求。案件受理费3901元，由金碧公司负担3199元，周晓露负担702元。宣判后，金碧公司不服原审判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。原审认定补充协议无效，属适用法律错误。原审未考虑上诉人的实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，实际损失大于违约金数额的，当事人请求法院予以调整，应当将违约金调整为实际损失数额。本案中，参照中国人民银行同期贷款利息计算，上诉人因被上诉人逾期付款造成的实际损失为34038.36元（计算至2015年9月17日），故应予调整。二、被上诉人交纳的维修基金由上诉人代收代交，上诉人收到款项后代被上诉人交至维修基金管理部门，基金管理部门已给被上诉人出具正式收据，代理关系已经结束。上诉人并不占有维修基金，不属于解除合同后返还财产的范围，被上诉人应直接向维修基金管理部门要求返还。综上，原审适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人周晓露答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同及补充协议的约定行使权利、履行义务。原审认定补充协议相关条款无效不符合法律规定，本院予以纠正。双方当事人对原审认定的上诉人履行了合同义务、被上诉人未依约交纳房款已构成违约、上诉人有权解除合同等事实未提出异议，本院直接予以认定。被上诉人未依约交纳房款构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，双方签订的商品房预售合同及补充协议对逾期付款超过90日且出卖人要求解除合同情形下买受人应承担的违约金计算标准约定不一致，在合同及补充协议均合法有效的情况下，在确定违约金的计算标准及起止期限时，应当结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定作出认定。在确定本案违约金计算标准时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。基于已认定的事实及上述确定的原则，综合考虑合同约定的违约金计算标准不足以弥补上诉人的损失及补充协议约定的违约金计算标准过高等因素，结合合同约定的付款期间，本院确定违约金的计算标准为：以90034元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年5月1日起计算至2013年10月30日止；以180068元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年10月31日起计算至2014年4月30日止；以330124元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年5月1日起计算至2015年4月27日止（起诉之日）。原审关于违约金计算标准的认定并不妥当，本院予以纠正。关于维修基金问题，被上诉人将维修基金交给了上诉人，在合同解除的情况下，上诉人应将维修基金返还给被上诉人。原审关于维修基金的处理并无不当，本院予以支持。考虑到上诉人已将维修基金交至基金管理部门的客观事实，双方可在执行中协商解决该款项的返还事宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第556号民事判决第一、二项，即“一、解除金碧公司与周晓露签订的编号为YS00160446的商品房预售合同；二、周晓露配合金碧公司办理商品房预售合同的网签备案撤销手续，于判决生效之日起一个月内履行完毕”；二、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2015）开民初字第556号民事判决第三、四项；三、周晓露向潍坊金碧置业有限公司承担违约金：以90034元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年5月1日起计算至2013年10月30日止；以180068元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2013年10月31日起计算至2014年4月30日止；以330124元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年5月1日起计算至2015年4月27日止。于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、潍坊金碧置业有限公司返还周晓露交付的房款270102元及维修基金9836元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、驳回潍坊金碧置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3901元，由潍坊金碧置业有限公司负担3300元，由周晓露负担601元。二审案件受理费3901元，由潍坊金碧置业有限公司负担1901元，由周晓露负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  尹 义代理审判员  石建军代理审判员  李丹华二〇一六年六月十七日书 记 员  张瑞丰