山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第290号
上诉人（原审被告）：蒋依进，男，1966年4月7日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：金星魁，山东鼎元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临沂融盛商业运营管理有限公司。
法定代表人：黄宏成，总经理。
委托代理人：刘海亮，山东今海瑞律师事务所律师。
委托代理人：何洁，山东今海瑞律师事务所律师。
上诉人蒋依进因租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第1313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月26日，原、被告双方签订了《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，约定原告融盛公司（甲方）将位于久隆奥斯卡商业广场C馆C-F1-36／37／38（E1-126／127／128／159／160）号商铺出租给被告蒋依进（乙方）使用；租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止；该商铺只供乙方作休闲服装业态美特斯邦威品牌经营之用；起租日为免租装修期结束之次日或乙方营业日（两者不一致的，以先到达者为准）；商铺交付日期暂定为2011年3月31日之前；乙方有30天的免租装修期，自该商铺交付之次日起起算，该免租期用于乙方的铺内装修和开业前期准备；除首期租金于本合同签订时支付外，剩余固定租金须于分期结束租金到期30日前支付；乙方应向甲方交纳相当于1个月租金作为租赁保证金50000元，由乙方于签订本合同的同时向甲方交纳；在租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知7日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害。合同还就商铺装修、修缮、转租和续租、保险、物业管理税费、双方的其他权利和义务、合同的变更和解除、违约责任等进行了约定。其中第19条约定在租赁期限内甲方在约定的交付日期60天后仍无法交付商铺时，每逾期一日则应按已付租金的0.3‰向乙方支付违约金；违反本合同的约定，严重影响乙方经营的，并使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，乙方有权单方解除合同，并由甲方赔偿由此造成的损失。第20条约定租赁期限内，乙方逾期交付租金和推广费、管理费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。合同的附件二详细列明了租金标准及支付方式，其中载明2011年5月1日至2012年4月30日的租金标准为年60万元、2012年5月1日至2013年4月30日的年租金为60万元……；支付时间为2011年3月31日支付租金15万元（一季度）、2011年6月30日支付15万元（一季度）……。原告在合同的甲方处加盖了公章，被告蒋依进在乙方处签名。
合同签订后，原告将房屋交被告使用，但涉案房屋并没能够办理消防验收，而在本案审理过程中，原告于2013年8月12日取得了临沂市公安消防支队作出的临公消验字（2013）第0099号《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋经消防验收合格。被告在签订合同后亦未按约定交纳房租费，原告分别于2012年7月2日、2012年11月14日向被告发出催收租金的《通知》，11月14日的《通知》中还载明被告近期一直使用自备发电机发电直供商铺照明用电，产生噪音已严重影响了业主的日常生活等内容。2012年11月20日，被告向原告交纳20000元租赁费，原告为被告开具了收据，载明预交第一年房租。2013年2月23日，原告在被告租赁场所张贴了落款时间为2013年2月19日的《通知》，并于3月20日邮寄了该通知。原告拍摄的张贴《通知》时的照片中还显示被告租赁房屋门上有原告加贴的封条。在原告加贴封条前，被告的市场因无法正常经营已经关门，不再营业。为此，原告于2013年4月16日来院诉讼，要求被告返还承租房屋并支付拖欠至起诉之日的租金及利息、违约金，并赔偿损失。
原审法院认为，原、被告双方签订的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，就双方的权利义务进行了明确约定，双方分别在合同中签字盖章，应系双方真实意思表示。《消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。虽然原、被告所签订的租赁合同的内容不违背法律法规的规定，但因本案涉诉的房屋直至原告提起诉讼时尚未通过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定。而根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。据此，承租人只享有请求解除租赁合同的权利。而作为承租人的本案被告并未向原告主张解除合同，故该合同对双方仍具有约束力。
原告拍摄的其于2013年2月23日在被告租赁场所张贴《通知》时的照片中显示被告租赁房屋门上有原告加贴的封条，导致被告不能继续经营，且被告也不再要求继续履行合同，故该合同自此已经解除。
关于被告是否应交纳租赁费的问题。租赁合同约定“甲方违反本合同的约定，严重影响乙方经营的，并使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，乙方有权单方解除合同，并由甲方赔偿由此造成的损失”。原告虽将房屋交给被告使用，但其提供的出租屋尚未经消防验收，违反了法律的强制性规定，且原告向被告发出的《通知》中载明被告近期一直使用自备发电机发电直供店铺照明用电，能够证实原告提供的房屋尚不完全具备经营条件，不能使被告实现合同目的，已构成违约。被告拒绝支付租金的理由是原告提供的出租屋尚未通过消防验收，违反了法律的强制性规定，但按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，无论合同是否有效，被告已使用租赁房屋均应按照合同约定的租金标准支付相关费用，因此被告“不支付租金”的抗辩理由不能成立，不予采纳。鉴于原告提供的房屋不能令被告实现合同目的，根据公平原则，被告可以酌情减付租赁费。
关于租赁房的起租日，合同约定租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，起租日为免租装修期结束之次日或乙方营业日（两者不一致的，以先到达者为准），商铺交付日期暂定为2011年3月31日之前，乙方有30天的免租装修期，据此计算起租日为2011年5月1日。但在庭审中，原告认可房屋实际交付时间与合同约定的起租日不一致，实际起租日为2011年9月21日开始，据此认定起租日为2011年9月21日，合同中约定的交纳租赁费的时间顺延。合同约定年租赁费为60万元，据此计算至2013年2月23日，被告应交纳租赁费为（17＋2／30）月×60万元／12月=853333元。鉴于原告提供的房屋不能令被告实现合同目的，根据公平原则，被告可以酌情减付租赁费，认定被告应交租金853333元／2=426666元，被告已交纳的20000元从该款中冲抵。因原、被告双方均存在违约情形，且原告违约在先，故原告要求被告支付违约金以及经济损失143280元、律师代理费56000元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第八条（三）项的规定，判决：一、被告蒋依进于本判决生效后十日内支付给原告临沂融盛商业运营管理有限公司租金人民币406666元；二、被告蒋依进于本判决生效后十日内将所租房屋腾空交给原告临沂融盛商业运营管理有限公司。三、驳回原告临沂融盛商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14964元，由被告蒋依进负担7400元，原告负担7564元。
上诉人蒋依进不服原审判决上诉称，1.一审已经查明：上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同，因违反消防法第15条的强制性规定，属于合同法第52条规定的无效合同。却以被上诉人违约不具备经营条件判决解除合同，显然规避了案件的焦点事实并适用法律错误，理由如下：（1）一审经庭审及双方举证质证，已经查明了被上诉人的商场在2013年8月12日（即起诉以后），才进行的消防验收，依据消防法第十五条：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内。根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经市委书记符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。所以双方之间签订的租赁合同，依据合同法第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。（2）同时一审也查明由于该商场完全不具备经营的条件，致使租赁使用的目的根本无法实现，一审以被上诉人同时构成违约判决解除合同这显然混淆了事实和法律适用。既然合同属于违法无效合同，那么依据法律规定：法定无效的合同自始就没有法律效力，所以无效与违约是完全不同的法律概念，二者不能共同存在。2.一审以最高法院房屋租赁解释第5条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。判决上诉人支付一半的房租是不符合事实和法律依据的，理由如下：（1）解释第5条明确合同无效才适用该条款，一审判决中认定无效，却没有在判决中明确表述该合同无效。（2）一审判决表述“无论租赁合同是否有效，被告已使用房屋的……”这是曲解、扩大解释司法解释。（3）一审忽略了上诉人并未使用该商场的客观事实。由于该商场至今不具备经营的基本条件，一审已经查明该商场（不是普通房屋租赁而是大型商场）属于上诉人根本就没有正常经营、使用过（判决书第6、10、11页已经查明，认定上诉人提交的现场照片显示商场到处是建筑垃圾，且被上诉人自己提交的2012年11月4日的通知，也自认上诉人是在使用自备发电机在供应照明，这种现状何来使用一说！）3.一审原告起诉前后自相矛盾，其根本不具备起诉的主体资格，主张收取租金也没有事实和法律依据，理由如下：（1）该商场所有为久隆置业公司，一审原告只是运营管理公司，在没有特别授权的情况下无权提起诉讼。即使授权也应当以所有权人的名义主张权利，无权作为本案件的诉讼主体。（2）该商场是大型商场且上方与居民房屋相连接，属于人员密集场所，租赁户中既有服装、百货，又有影院和餐饮饭店等高危行业，存在严重安全隐患。一审法院在认定其违法租赁的同时，却判决部分支持房租的行为，显然是在变相支持违法行为的继续，也忽略了这种严重违法行为会带来的社会恶果，及上诉人等业主根本不能使用该商场租赁房屋的法定条件。（3）客观上，上诉人等业主确实根本无法使用和经营。一审中，上诉人等业主提交了现场公证的光盘和照片，也提出让法庭实际现场勘查，已经证实了被上诉人的商场完全不具备经营的条件，同时按照之前的约定，商场在未开业经营和消防验收具体经营的条件下是不能收取房租的。综上，本案涉及的租赁合同，在没有经过消防验收前，依法不应当交付使用。原告租赁的行为属于违反法律强制性规定，该租赁合同的目的也根本无法实现实属合同法第52条5款、第54条及第56条的规定无效合同，自始就没有法律约束力。同时合同法第58条规定，因该合同取得的财产也应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。另外该商场至今也没有正常整体开业，商场内到处装修的垃圾及维修的店面，其状况完全不具备开业经营的基础条件。而且合同在签订履行过程中，原告一直以欺诈的方式骗取被告等租赁业主的信任的，如今却百般抵赖强行收取租赁费（承诺统一开业再收取，部分租赁业主合同上也是这么标注）。特请求二审法院依法撤销原判，确认双方签订的违法租赁合同无效，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人临沂融盛商业运营管理有限公司答辩称，答辩人与上诉人订立的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》（以下称租赁合同）是合法有效的合同，原审判决对主要事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。同时，上诉人蒋依进恶意拖延，上诉人请求二审对答辩人承担过大过错比例及上诉人拖欠所扩大的损失给予认定。1.关于答辩人诉讼主体资格的问题。答辩人临沂融盛商业运营管理有限公司是具有独立法人资格的主体，其主要职能就是资产的商业运营和管理，与临沂久隆置业发展有限公司之间存在委托租赁关系，是本案租赁合同的一方，是本案适格的主体。2.关于租赁合同效力问题。答辩人与上诉人在平等、自愿的基础上，经协商一致订立租赁合同，系双方的真实意思表示，合同内容完全合法，是具有法律效力的合同，受法律保护。上诉人提出未经消防验收的房屋租赁合同必然导致无效，理由不能成立。（1）消防法的规定为管理性规范，对合同的效力没有影响。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，此种强制性规定仅限于效力性强制规定，而未经消防验收的房屋租赁合同不属于上述效力性强制性规定的情形，租赁合同有效。其次，临沂市公安消防支队出具的临公消验字（2013）第0098号《建设工程消防验收意见书》认定答辩人租赁商铺所在的商场消防验收合格，具备消防法规定的经营条件。被答辩人所称的因涉案商铺未通过消防验收而导致合同无效的主张没有法律和事实依据。而且出租物是否消防验收的事实，并没有妨碍被答辩人的正常使用。（2）《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》明确规定，租赁房屋用于开发经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。因此，消防是否通过验收，并不必然影响合同的效力。（3）《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。首先，答辩人所租赁的房屋是按照国家工程建设消防技术标准设计施工的，由于工程周期长，采取分批报验的方法，前期租赁房屋未能得到及时验收，既不存在消防质量问题，也未影响房屋使用。事实上，上诉人已长期使用，开业经营。且答辩人在本案诉讼期间，已将租赁房屋通过消防验收（见临公消验定（2013）第0098号验收意见书），该租赁房屋具备消防法规定的经营条件。其次，上诉人自交接租赁房屋并持续经营的时间里，一直在正常使用，从未向答辩人提出消防问题，且长期拖欠租金。答辩人在无奈之下提起诉讼，而上诉人仅以答辩人的消防问题企图赖账，实属缺乏诚信。（4）根据合同法第五十条第五款的规定，答辩人与上诉人之间订立的租赁合同是双方真实意思的表示，且合同内容不违法律法规规定，应为有效合同。综上，一审判决认定合同有效是正确的。3.一审判决认定的几个关键事实有误。（1）关于上诉人发电机在店铺发电照明
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并非出租房屋不具备使用条件，而是因上诉人不交租金，答辩人依合同约定予以断电。上诉人自2011年9月份营业以来，一直拖欠租金，经答辩人多次催要仍置之不理。答辩人根据双方合同的约定，而对上诉人予以断电。在此情况下，答辩人使用发电机在店铺发电照明，其噪音影响业主正常生活。本来，这是上诉人一而再再而三的违约行为，一审判决具此认定上诉人无电照明，是不具备经营条件，不能实现合同目的。这样是非颠倒的认定，请二审予以纠正。（2）关于答辩人加贴封条
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并非不具备营业条件，事实是上诉人违约不交租金，人去楼空，答辩人为安全防盗在春节期间加贴封条。事实是：上诉人为逃避租金，在既未通知上诉人解除合同，亦未说明情由的情况下，违反约定擅自停营，又到春节，根据惯例，为确保商区安全而采取的防盗措施。一审判决认定答辩人加贴封条，导致不能继续经营，与事实不符。上诉人关门停业的原因，是上诉人经营不善，这是正常的商业风险，如果简单认定上诉人停止，就是商铺不具经营条件，缺乏事实和合理的逻辑，请二审对此一并纠正。（3）一审判决认定答辩人提供的房屋不能令上诉人实现合同目的
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事实是，自租赁房屋交付后，答辩人即正常经营，后因管理不善导致停业。客观情形是，答辩人与上诉人签订租赁合同后，上诉人较长时间内一直在正常经营，尽管出租房屋消防验收与否，并未影响上诉人使用与营业，不存在不能实现合同目的状态。答辩人后期不能正常经营，是因为经济大环境的影响及其自身的经营不善，与答辩人的房屋状况没有关系。（4）关于租金减付的认定比例过高。一审判决以答辩人违约为由，裁定答辩人租金减半。答辩人认为，虽有消防验收问题的违约，但据此减付50%有失公平，幅度太大，恳请二审法院审理时予以调低。（5）租赁房屋的截止日计算至贴封条之日的认定。如前所述，上诉人自动停业，答辩人事出有因而贴封条，但据此计算租赁截止日期，是不正确的，双方未解除合同，截止日应计算到起诉之日起。（6）关于上诉人违约未承担责任的认定。一审判决对上诉人长期拖欠租金，给答辩人造成巨大经济损失，要求其支付违约金的诉求未予认定，其理由是原告违约在先。答辩人认为，即使违约在先，也以减付的方式为代价承担了违约责任，但这并不能是上诉人不承担违约的理由。否则，对答辩人是双重承担责任，对上诉人是避重就轻，答辩人恳请二审时，对其要求上诉人支付违约金，予以认定。（7）上诉人恶意拖延造成的损失应予赔偿。答辩人所租赁的房屋都是返租之房，每月都要支付其业主的房租。对一审判决，答辩人之所以不上诉，是因为希望尽快将合同解除，收回租赁房屋，以减少损失。但上诉人对答辩人的宽宏置之不理，反而恶意拖延，恳请二审法院对其审理期间的损失予以考虑，将租金计算截止日期认定到上诉人实际交回房屋之日。以上答辩，恳请二审法院依法查明案件事实，做出公正判决。
二审查明的事实和一审一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是，上诉人蒋依进与被上诉人临沂融盛商业运营管理有限公司双方之间签订的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》的效力即该租赁合同是有效还是无效、上诉人是否应支付被上诉人租赁费及租赁费的数额。
首先，上诉人与被上诉人双方签订的《临沂久隆奥斯卡商业广场统一管理（租赁）合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均严格按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。该行政法规规范的是公众聚集场所在投入使用、营业前，需由建设单位或者使用单位向有关公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查符合消防安全要求的，才能投入使用、营业；否则，未经检查或经检查不符合消防安全要求的，不能投入使用、营业。即针对的是公众聚集场所的使用、营业行为，而非公众聚集场所的出租行为本身，也即非签订租赁合同的行为本身。综上，该法规要求的是对特定场所在投入使用和营业时需进行消防安全检查，并非禁止当事人针对上述特定场所签订租赁合同。即签订租赁合同后，在投入使用和营业时需进行消防安全检查，该行为属租赁合同在履行过程中产生的行为，不能以该行为的实施与否反过来否定合同行为本身的效力。上诉人主张双方之间签订的租赁合同因违反消防法第15条的强制性规定，属于合同法第52条规定的无效合同，无事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。
其次，关于上诉人是否应交纳租赁费的问题。
虽然双方所签订的租赁合同的内容不违背法律法规的强制性规定，但因本案涉诉的房屋直至被上诉人提起诉讼时尚未通过消防验收，违反了上述《中华人民共和国消防法》的有关规定，即投入使用、营业。而根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项的规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。据此，承租人只享有请求解除租赁合同的权利。而作为承租人的本案上诉人并未向被上诉人主张解除合同，故该合同对双方仍具有约束力。双方仍应按合同约定严格履行各自的义务，上诉人仍应履行按约按时交纳租赁费用的义务，但上诉人未按约交纳，给被上诉人造成租金损失，上诉人应支付相应的租金。
最后，根据该租赁合同第19.3.2明确约定：甲方（即被上诉人）违反本合同的约定，严重影响乙方（即上诉人）经营的，并使乙方无法按其用途继续使用该商铺的，乙方有权单方解除合同，并由甲方赔偿由此造成的损失。本案中，被上诉人虽将涉案房屋交给上诉人使用，但其提供的出租房屋尚未经消防安全验收，违反了相关法律关于房屋使用条件的强制性规定，被上诉人违约在先，亦给上诉人对涉案房屋的使用造成影响和损失。故，原审法院酌情将上诉人应交纳的租赁费用减半，系根据公平原则、在综合考虑整个案情后慎重作出的判决，并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律虽有不当之处，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14964元，由上诉人蒋依进负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一四年三月十二日
书记员 董 梅