浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0324民初4649号原告：廖圣松，男，1959年10月8日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：黄孟苏，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑拓，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：永嘉县三江新建种猪繁育场，住所地永嘉县三江街道新建村。法定代表人：高星富。第三人：朱芙蓉，女，1971年10月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告廖圣松与被告永嘉县三江新建种猪繁育场合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序审理。经朱芙蓉申请，本院依法追加朱芙蓉为本案第三人。经原告申请，本院依法作出裁定，冻结了被告永嘉县三江新建种猪繁育场所有的在永嘉县三江街道征收补偿款5000000元。本院于2017年9月15日对本案公开开庭进行了审理。原告廖圣松及其委托诉讼代理人黄孟苏，被告高星富及第三人朱芙蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖圣松向本院提出诉讼请求：1、确认原告廖圣松与被告永嘉县三江新建种猪繁育场于2005年5月30日签订的《三江新建种猪繁育场》买卖协议无效：2、判令被告永嘉县三江新建种猪繁育场返还原告廖圣松购置款3325000元；3、判令被告永嘉县三江新建种猪繁育场赔偿原告廖圣松损失共计人民币6663609元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年5月30日，原告廖圣松与被告永嘉县三江新建种猪繁育场签订买卖协议，约定被告将其所有的坐落于新建村种猪繁育场地及其地上宿舍出售给原告廖圣松，出售价格共计人民币3325000元整。协议签订后，原告依约通过现金、银行转账方式付清所有款项。款项付清后，上述场地一直由原告占有并使用。2016年，因三江标准堤工程建设需要，上述场地被纳入征收范围。由于上述种猪繁育场地（划拨）及其地上宿舍（违章）系在集体土地上建造，买卖协议属无效协议，上述场地也无法过户。2016年12月22日，被告与永嘉县三江新城开发投资有限公司就上述场地征收事项签订征收补偿协议，约定征收补偿款9988609元。后原告得知被告已自行领取了近一半补偿款，剩余款项由法院冻结。原告认为：原被告双方于2005年5月30日签订的买卖协议因违反集体土地不能随意流转的强制性规定而无效。由于合同无效，被告应当返还原告购置款3325000元。同时，因合同无效导致原告的差价损失6663609元（以征收补偿款与购置款的差价计算损失），也应由被告永嘉县三江新建种猪繁育场承担。被告永嘉县三江新建种猪繁育场辩称：1、原告诉称的买卖3325000元属实，土地性质在土地证上有显示，征收款9988609元属实，我领取了5600000元；2、原告要求我返还6663609元，由法院依法判决。第三人朱芙蓉述称：1、被告将繁育场卖给原告我不知道；2、2009年被告在温州银行抵押贷款2000000元，我帮其还了贷款。2010年2月8日，我在高星富家�要求其写了借款单据，高星富将公章、相关证件都放我这里。高星富称除我的这笔债务，无其他债务；3、我和高星富协议约定将繁育场抵押给我。本案经审理查明，2005年5月30日，原告与被告法定代表人高星富签订一份协议书。协议约定：高星富将坐落在新建村江历涂的三江种猪繁育场，占地面积3917.4平方米，即5.87亩，无证地一亩；繁育场宿舍600000元，地2725000元，合计3325000元；高星富必须于2005年6月20日之前将三江种猪繁育场地腾空给原告营业，原告于腾空即日起将房价全数付清。合同签订当日，原告通过现金付给高星富700000元，通过银行汇款450000元，于2005年6月20日通过银行汇款1840000元，后通过现金付款335000元。从此，原告占有并使用上述标的物，但原告未将永嘉县三江新建种猪繁育场的土地使用权及地上建筑物过户到自己名下。2016年12月22�，永嘉县三江新城开发投资有限公司与被告法定代表人高星富，永嘉县康达养殖有限公司的投资人高智义、张美兰、高伟丰，永嘉县新建第三畜牧场法定代表人高元洪签订《三江商务区企业用房征收补偿协议书》。协议约定：共征收上述三家企业合法土地使用面积7437.90平方米（其中被告占3917.40平方米），补偿款共计20052160元。另查明，被告被征收的3917.40平方米的土地性质是国有划拨，补偿款项为10561090元。2010年2月8日，由于被告无法偿还向温州银行百里支行的抵押贷款，高星富向第三人借款2000000元，且提供永嘉县三江新建种猪繁育场的土地使用权为抵押，但未办理抵押登记。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有找准权的人民政府审批�同时，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，原、被告签订的协议其中一部分为国有划拨土地使用权，另一部分涉及一亩未享有土地使用权的土地。在起诉前，本案所涉的划拨土地使用权并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权的出让手续，故原、被告之间签订的协议应为无效。原告起诉要求确认原、被告于2005年5月30日签订的抬头为《三江新建种猪繁育场》买卖协议无效，理由正当，本院予以支持。无效的合同，自始没有法律约束力。因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告起诉要求被�返还购买款3325000元，理由与证据均充分，本院予以支持。按照合同法规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，致使原告未能实现签订合同的目的，导致其因签订履行合同产生相应损失，该损失实际系原告依赖合同有效成立，但因合同被认定无效后产生的损失。本案原、被告签订买卖合同后，原、被告未就国有划拨土地使用权转让获有批准权的人民政府批准，导致双方之间签订的买卖协议无效，双方均有过错，本院酌情确定原告对无效合同的损失承担40%的过错责任，被告对无效合同的损失承担60%的过错责任。永嘉县三江新建种猪繁育场实际获得的补偿款为20052160元，现原告主张补偿款为9988609元，低于实际数额，本院予以认可。同时，原、被告均主张无效合同的损失�6663609元（9988609－3325000），本院也予以认可。因此，本院认定被告赔偿原告合同无效的损失为3998165.40元。第三人虽与被告签订抵押协议，但未办理抵押登记，第三人对所涉土地使用权不享有抵押权，故朱芙蓉在本案中为无独立请求权的第三人。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、确认原告廖圣松与被告永嘉县三江新建种猪繁育场于2005年5月30日签订的抬头为《三江新建种猪繁育场》买卖协议无效；二、限被告永嘉县三江新建种猪繁育场于本判决生效之日起十日内返还原告廖圣松购买款3325000元；三、限被告永嘉县三江新建种猪繁育场于本判决生效之日起十日内赔偿原告廖圣松损失3998165.40元；四、驳回原告廖圣松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81720元，减半收取40860元，由原告廖圣松负担9329元、被告永嘉县三江新建种猪繁育场负担31531元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  潘谷明二○一七年十二月十五无书记员  虞文菲???*MERGEFORMAT?1?永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn