辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民一初字第812号
原告：王某甲，女，1956年3月18日出生，汉族，沈阳市无缝钢板厂工人（已退休）。
委托代理人：刘影（王某甲之女），1990年8月1日出生，汉族，辽宁公信工程造价咨询公司职员。
原告：王某乙，男，1950年11月12日出生，汉族，中橡集团沈阳橡胶研究设计院干部（已退休）。
委托代理人：李沐红（王某乙之妻），1953年7月29日出生，汉族，沈阳市外语学校教师（已退休）。
被告：王某丙，男，1954年8月21日出生，汉族，中铁九局电务公司工人。
委托代理人：高明先，辽宁夏森律师事务所律师。
第三人：徐某，女，1958年7月26日出生，满族，中铁九局电务公司工人。
委托代理人：杨金华，沈阳市沈河区天海法律服务所法律工作者。
原告王某甲、原告王某乙与被告王某丙，第三人徐某继承纠纷一案，本院于2013年8月10日作出（2013）沈河民一初字第627号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求，宣判后，王某甲、王某乙不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院于2013年11月13日裁定，撤销本院第627号民事判决，发回本院重审。本院于2014年4月17日立案受理，依法组成由审判员张力担任审判长并主审，代理审判员张莹、人民陪审员王新参加评议的合议庭，于2014年7月17日公开开庭进行了审理，原告王某甲及其委托代理人刘影，原告王某乙及其委托代理人李沐红，被告王某丙及其委托代理人高明先，第三人徐某及其委托代理人杨金华等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某甲、原告王某乙诉称，王某丙与王惠珍房屋置换共签三份（备忘录）协议，2005年9月25日王某丙主动提出与王惠珍房产置换，愿将名下沈河区西顺城街36号1-4-3房产归王惠珍所有，三天后，被告夫妻二人交出房产证、契税证，按母亲要求由大哥王某乙保管，双方正式签下备忘录并按下手印。之后，双方实施了协议内容，王某丙和妻子徐某将王惠珍名下房产出售，并用此款购买了100多平方米的大房子居住至今。老人去世后，2012年3月29日王某丙与兄妹又签第三份协议，进一步明确沈河区西顺城街36号1-4-3房产为王惠珍遗产，兄妹三人共同共有，约定由王某丙办理填上王某甲、王某乙名字的房产证，兄妹三人任何一人不得在未经另外二人同意的前提下，对该房屋改造、租赁、转让或出售，还约定兄妹三人中任何一人私自转让、租赁、出售都视为违约，视为自动放弃继承权。此后，王某丙违约，要将置换归老人的房产占为己有。王某丙妻子徐某以无自己签字为由，否认备忘录、协议有效，二人恶意串通，明知房产证已交原告保管，却谎称房证丢失，以欺骗手段各自办理了共有权证，严重违背老人意愿，侵害了老人及继承人的利益，违背了三份协议的约定，已丧失了遗产的继承权。诉讼请求：1、确认王某丙、王某乙、王某甲、王惠珍所签交换备忘录协议具有法律效力，沈阳市沈河区西顺城街36号143私有房产为王惠珍遗产，并依法继承分割；2、诉讼费及一切费用由被告承担。
被告王某丙辩称，二原告的诉讼请求依法不能成立，理由如下：一、先看三个行为，备忘录、补充协议无效。我国民法通则明确规定有效的民事法律行为具备三个要件，一意思表示真实，二完全行为能力，三不违反法律和社会公德。2012年3月29日签订的补充协议违反了法律规定，该补充协议由王某丙一人签字，意思诉争房屋为王惠珍所有，该房屋属于本案被告王某丙和第三人徐某婚姻关系存续期间共同所有，这个协议上并没有徐某的签字，违反了法律规定，是无效行为。二、从本案事实上看，本案原、被告的母亲王惠珍在世时与本案原、被告的父亲已经给二原告解决了房屋，这次将诉争房屋经全家及产权人同意处分给本案被告及第三人是合法有效的。而且2005年该房已被出售15万元，这15万元被案外人王峰所得，也达到了被继承人的意思表示。这是本案的基本事实。从这个事实上看，既然本案原告人在父母生前在父母的协助下得到了房子，而被告没有得到房子，在继承时达成这个协议，将房屋给了案外人王峰，并非给了本案的被告及第三人。继承案件首要是死亡开始，第二是要进行析产，现在原告要求继承的房产并非王惠珍遗产。法律规定，诉争房屋为被告及第三人所有，并非王惠珍所有。法律有两种之诉，一是确认之诉。在未确认之前，要求继承，是没有法律依据的。在没有依法确认诉争房屋属于遗产的前提下，不应继承。请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人徐某辩称，完全同意被告意见。两个备忘录和协议没有第三人到场签字，侵犯了第三人的合法权益。无效的合同，从开始就没有法律效力。2005年王惠珍同意第三人出售房屋，把所得赠与孙子，如果王惠珍反悔，可以提起诉讼，而王惠珍并未反悔。诉争房屋是被告与第三人共同共有的房产，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，王某乙、王某甲、王某丙均系王惠珍子女。王惠珍有一处位于皇姑区漓江街7-1号房产，建筑面积70.79平方米，王某丙有一处位于西顺城街36号57.68平方米房屋。2005年9月25日，王某丙签署了一份《关于王某丙销售所有权为王惠珍住房的备忘录》，约定：王某丙将王惠珍的住房卖掉，将钱给王峰，同时产权为王某丙的房产自动归王惠珍所有，即王惠珍以产权为王某丙的住房拥有所有权。王某丙签字同意。
2005年9月28日，王某丙、王某乙、王惠珍、王某甲签订了一份《关于王某丙销售产权为王惠珍房屋的备忘录》，约定：王某丙拟销售产权为王惠珍在皇姑区房屋（为王峰换更大的房子，将其款给王峰他舅），同时王某丙在西顺城街的房子为王惠珍所有，即王惠珍对上述小西路的房子拥有所有权，同时王某丙不得对该房有任何支配权，以上情况属实。王某丙将西顺城街房屋的产权证及契税证交给王某乙保管。该房产证记载：房屋所有权人王某丙，房屋坐落沈河区西顺城街36号，建筑面积57.68平方米，共有人处空白。
此后由徐某将王惠珍所有的皇姑区房子卖掉，房款给了王峰。2011年6月24日王惠珍去世。王惠珍去世前一直和王某甲共同居住，由王某甲照顾王惠珍夫妻多年，现诉争房屋由王某甲居住。
2012年3月29日，王某丙、王某甲、王某乙签订《关于沈阳市沈河区西顺城内街36号143房子由王某丙办理填上王某甲和王某乙名字的协议》（根据2005年9月28日备忘录），约定：王某丙已同意小西门房屋为王惠珍所有，现老人去世，则由王某丙、王某甲、王某乙共同拥有；兄妹3人任何一人不得在未经另外二人同意前提下对房屋改造、租赁、转让或出售，兄妹3人中任何一人私自转让、租赁或出售，都视为违约，则视为自动放弃继承权；如果房屋动迁，则必须兄妹3人同时动场，共同办理，如任何一人私自办理，其结果则视为自动放弃继承权，以上情况属实，兄妹3人共同遵守。
2012年5月9日，王某丙在辽宁法制报上刊登《遗失声明》，内容为：王某丙位于沈河区西顺城街36号1-4-3房屋所有权证（号码为：74431）丢失，声明作废。
2012年9月19日王某丙和徐某分别领取了沈河区西顺城街36号1-4-3所有权证，房屋所有权人一本房证为王某丙，一本房证为徐某，共有情况均记载为：共同共有。
2012年11月29日王某丙、徐某补领结婚证。
诉争房屋原、被告及第三人议定价格为40万元。
上述事实，有当事人的陈述、协议、房产证、死亡证明、证人证言等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，2005年9月28日，王某丙、王某乙、王惠珍、王某甲签订的《关于王某丙销售产权为王惠珍房屋的备忘录》，系各方当事人的真实意思表示，且已实际履行，即王惠珍的房屋已由王某丙、徐某出售，王某丙名下房屋由王惠珍居住，王某丙将产权证及契税证交给了王某乙保管，王惠珍与王某丙互换房屋的行为已履行完毕，且在王惠珍去世后，王某丙、王某乙、王某甲又于2012年3月29日，签订了《关于沈阳市沈河区西顺城内街36号143房子由王某丙办理填上王某甲和王某乙名字的协议》，再次就换房一事进行了确认，王某丙在协议上签字认可。故根据各方当事人履行情况，可以认定，2005年9月28日，王某丙、王某乙、王惠珍、王某甲签订的《关于王某丙销售产权为王惠珍房屋的备忘录》是有效的，换房后，王某丙名下的诉争房屋即为王惠珍遗产，应由王某丙、王某乙、王某甲继承。
关于徐某主张王某丙签订的换房协议其不知情，换房侵犯了其合法权益一事，本院认为，诉争房屋原登记的产权人为王某丙，虽然诉争房屋为王某丙和徐某的夫妻共同财产，但对外王某丙有权处分。王某丙在与王某乙、王某甲、王惠珍签订了换房协议，将原产权证交给王某乙保管，将王惠珍名下房屋出售后，又主张换房一事徐某不知，协助徐某办理了新的产权证及婚姻登记，王某丙的行为是一种欺诈行为，应承担相应的法律责任。本院依据王某丙签订的换房协议、王某丙与徐某是夫妻，王某丙将房证交给王某乙保管，王某丙、徐某共同出售王惠珍的房屋等一系列行为，认定徐某对换房一事是知道、同意并已实际履行的，其主张不知情、换房协议无效的辩解本院不予支持。
王某丙、徐某主张出售王惠珍名下的房屋，是受王惠珍委托，与换房无关，对该主张王某丙、徐某没有提供任何证据证实，应承担举证不能的责任。
王某丙作为成年人，应明白签订换房协议的法律后果，且在王惠珍去世后，又与王某乙、王某甲签订了将王某乙、王某甲填为共有人的协议，王某丙对其反悔行为不能作出合理解释，仅以与徐某不和，换房一事未告知徐某为由主张换房协议无效，而从王某丙协助徐某办理房产证挂失及补办结婚证的行为中可以看出，王某丙与徐某恶意串通，以达到占有诉争房屋的目的，王某丙、徐某的行为有违公序良俗，也违背了王惠珍老人的意愿，不能得到法律的支持。
对于本案诉争房屋的处理，考虑到王某甲与王惠珍夫妻共同生活多年，对王惠珍夫妻尽了主要赡养义务，分配遗产时应予多分，本院酌情判定诉争房屋归王某甲所有，王某甲分得一半份额，王某乙、王某丙各分得四分之一，按照各方议定的房屋价格，由王某甲给付王某丙、王某乙房屋分割款各10万元。综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十三条的规定，判决如下：
一、位于沈阳市沈河区西顺城街36号1-4-3室，建筑面积57.68平方米房屋归原告王某甲所有；
二、原告王某甲于本判决生效后十日内，给付被告王某丙、原告王某乙房屋分割款各10万元；
三、原告王某甲未付清房屋分割款之前，诉争房屋归原告王某乙、原告王某甲、被告王某丙共有；
四、驳回第三人徐某的诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由原告王某甲负担2434元，由原告王某乙、被告王某丙各负担2433元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 力
代理审判员 张 莹
人民陪审员 王 新
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 董虹艺
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等。