淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初395号
原告（反诉被告）淮安市市级机关服务中心，住所地淮安市淮海北路113号二区*号楼。
法定代表人郭冠中，职务主任。
委托代理人章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。
被告（反诉原告）王绍中。
委托代理人李玉忠，江苏司北律师事务所律师。
原告（反诉被告）淮安市市级机关服务中心（以下简称“机关服务中心”）与被告（反诉原告）王绍中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由审判员张树维独任审判，于2016年2月22日、3月18日公开开庭进行审理。后因案情需要，本案依法组成合议庭于2016年5月17日再次公开开庭进行了审理。机关服务中心的委托代理人章炳骏，王绍中及其委托代理人李玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告机关服务中心诉称：2012年7月9日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于淮安市清河区淮海北路113号二区8号楼附属一楼建筑面积约为400平方米的内设9间门面房租赁给被告经营菜场及农副产品直销店；租赁期限为5年，自2012年9月1日起至2017年8月31日；第一年租金为15.6万元，以后每年按5000元递增；租金每半年支付一次，即每年6月20日前和12月20日前各缴纳半年租金。合同签订后，原告即按约将房屋移交被告经营，此后被告共累计缴纳16.3万元房租。截止2015年12月20日，被告共欠租金371860元。经原告多次催要，被告均以种种理由拖欠，现起诉要求判令：1、解除原、被告于2012年7月9日签订的房屋租赁合同；2、被告方支付拖欠至2015年12月20日的房租371860元，2015年12月20日以后的租金顺延计算至被告实际交房之日；3、被告承担违约金13000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告王绍中辩称：原告提供的出租房屋权属不清，长期与东大院业主委员会产生争议，又将出租的附属设施改造后出租牟利，致使我方不能对出租房屋进行使用和收益，给我方造成了很大损失。原告出租的房屋质量不好，顶部天窗玻璃风化坠落，也给我方造成损失。对于上述问题，我方多次向原告及其主管部门反映，但原告一直拖延，故我方一开始还是交了部分房租，在原告没有履行出租人义务后，我方有权拒绝交房租且不构成违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王绍中诉称：由于原告提供的出租房权属不明，双方签订合同后，约定我方对出租房用一个月时间装潢、两个月试营业，至2012年9月1日正式营业。由于原告提供的出租房权属不明，导致在我方进行装潢时三次运送装潢材料被阻，直至8月份才得以装潢，三次受阻造成损失28000元。由于第一次装潢很急促，2013年3、4月份又进行二次装潢，花费131490元。为了组织好货源，2012年6月20日，我方与淮安市淮阴区放心蔬菜种植专业合作社（以下简称“合作社”）签订蔬菜购销合同。因装潢受阻没有试营业，导致无法履行购销合同，给合作社造成损失，事后合作社通过向我方借用资金、机械、赊销农药等方法套取现金22万元，还在追要违约金45万元。2014年4月15日，出租房三楼顶部的天窗玻璃风化坠落，导致二楼天花板坠落，给我方造成损失60370元。现提起反诉，要求反诉被告赔偿原告因三次装潢受阻造成的各种损失28000元、二次装潢费用131490元、应支付合作社违约金45万元以及天窗坠落损失60370元，合计669860元。
反诉被告机关服务中心辩称：1、反诉原告进行装潢是经营需要，因第三人阻碍造成损失应该向第三人主张损失，无权向我方主张损失；2、反诉原告和第三人之间签订商业合同，因反诉原告违反诚实信用行为需要向第三人承担违约责任，既不是我方过错也不是我方在签订房屋租赁合同时可能遇见的，因此要求我方承担违约金没有事实和法律依据；3、天花板坠落是事实，但是没有给反诉原告造成任何损失，天花板的维修费用是我方支付的，这起事故没有造成客户和反诉原告的财产损失，现向我方主张也没有事实和法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：本案所涉房屋位于淮安市淮海北路113号二区8号楼附属一楼，在淮安市××东大院生活区内。2012年5月，机关服务中心就本案涉案房屋对外招标，并其出具的招标告知书，载明：“……2、再次提醒投标人，必须先与所在地的业主委员会和物管做好相关协商工作（门面改造、灯箱拆移、物管费等），招租人不负责做任何协调工作。3、中标人如因协调难以到位，或其他各种问题造成无法承租经营后果的，责任自负，保证金不退。……”王绍中在该招标告知书上签名。
2012年5月8日，王绍中通过公开竞标方式，以15.6万元的价格中标淮安市清河区淮海北路113号二区8号楼的承租权。2012年7月9日，王绍中（乙方）与机关服务中心（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：经营范围的要求为菜场及农副产品直销店；租赁期间2012年9月1日至2017年8月31日止，共计五年；第一年租金为15.6万元，自合同签订的第二年起每年增加5000元，房屋租金为每半年缴纳一次，年租金在每年的6月20日前和12月20日前缴纳，乙方若逾期支付租金，无合情合理或合法理由，每逾期一天，则从乙方承租保证金中扣除人民币100元整，若逾期超过10天则视为自动放弃承租按实际租赁日交纳租金并承担违约责任；未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租10天以上的，乙方应向甲方支付相当于一个月的违约金；该房屋租赁的招标文件及招标告知书为本合同不可缺少部分，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，机关服务中心将涉案房屋交付王绍中用于经营清河区品味农副产品平价店（以下简称“品味平价店”），并于2012年9月1日正式对外营业。王绍中于开业时缴纳租金（含押金）52000元、2013年6月缴纳租金55000元、2014年年底缴纳租金56000元，合计163000元，此后未再支付租金。
2014年4月15日，涉案房屋三楼顶部的天窗玻璃风化坠落，导致天花板坠落，无人员伤亡。同年6月，机关服务中心对东大院菜场屋面进行维修，并支付维修费15973.17元，但机关服务中心对于天窗玻璃坠落造成的其他损失没有进行补偿。
2014年5月28日，机关服务中心向王绍中发出限缴租金通知一份，载明：我单位于2013年下半年已多次上门向你户催交房租，至今仍未缴纳，按合同约定2013年应付租金104000元以及2014年1-6月租金78000元，另有违约金每月3000元，共计203000元，请你户于2014年6月3日前缴纳。2015年12月10日，机关服务中心向王绍中发出限缴租金通知一份，载明：截止2015年12月20日，你已拖欠房租达27.5个月，共计人民币37.25万元，我单位催缴多次……现再次敦促，请你在2015年12月20日之前支付所拖欠的房租，如你在上述期限内仍未支付拖欠的房租，我们还将按合同约定启动法律程序，追缴租金并按合同约定追加滞纳金，因此造成的所有后果均由你自行承担。王绍中收到该项通知后，仍没有缴纳租金，机关服务中心于2015年12月20日关闭涉案房屋并上锁，致王绍中不能使用该房屋。
另查，淮安市机关事务局于1999年借款500万元用于东大院生活区改造，淮安市市级机关房屋开发中心领取建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，于2001年建成八号综合楼，但一直未办理房屋产权登记，该楼其中1、2、3、5楼由机关服务中心对外出租。2010年，淮安市市级机关东院生活区业主委员以八号综合楼系小区配套设施为由，向本院起诉要求淮安市市级机关事务管理局、淮安市市级机关物业管理有限公司、机关服务中心将东大院与综合楼等房屋交付其使用。本院经审理，判决驳回淮安市市级机关东院生活区业主委员诉讼请求。淮安市市级机关东院生活区业主委员不服该判决提起上诉，淮安市中级人民法院经审理后，判决驳回上诉、维持原判。
2014年，淮安市市级机关事务管理局以八号综合楼系其投资建设、其将该楼的408室无偿借给业主委员会使用，因业主委员会用该房屋牟利，要求业主委员会返还被其占用的408室及八号综合楼地下室。本院经审理后认为八号综合楼权属不明，且机关事务管理局未与业主委员会明确物管房范围，判决驳回原告诉讼请求。
2013年6月起，案外人张延文承包蔬菜经营，至同年9月起平价店全部由张延文经营。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、物业公司情况说明、派出所情况说明、照片等材料以及双方当事人的当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。
庭审中，王绍中主张因机关服务中心的原因造成其损失，提供下列证据：
1、房屋租赁合同，证明王绍中中标的时间是2012年5月8日，而合同的起始时间是2012年9月1日，中标时间与正式开业时间相差4个月，间隔的时间正好是双方约定1个月装潢，2个月试营业，由于反诉被告的原因使得反诉原告没有充分的时间进行装潢和试营业。因机关服务中心对房屋没有所有权和出租权，也没有进行报批，应负责赔偿我方所有损失。
2、市委东大院业主委员会（以下简称“业委会”）于2012年8月向唐市长请求帮助的“关于恢复东院菜场有关情况的报告”和于2012年6、7月份的会议纪要，旨在证明机关服务中心将菜场的原配置公共厕所改造成房屋出租，与业主产生激烈矛盾，殃及到了王绍中，业委会不让王绍中装修承租房屋。后经协调，王绍中与业委会签订后协议后才得以装修。
3、2012年8月31日，王绍中与业委会签订“关于开办平价菜场的协议”，该协议约定王绍中要协助业委会要求机关事务管理局尽快恢复菜场配套设施--公共厕所。
4、2015年2月5日，机关服务中心发给王绍中的租金催缴通知书一份，载明：“……现你拖欠租金，由于甲、乙双方尚未达成共识，故须继续支付租金，但你尚未向我方缴纳2013年下半年的租金及2014年的全年租金，已严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》。……现我方郑重要求，你于2015年2月11日前向我方缴交2013年9-12月、2014年1-12月租金，每年1.3万元，16个月计201000元。逾期我们将终止该门面房的合同，勒令关门营业。并依法追究我方的经济损失以及我方承担的相关法律责任。”，旨在证明王绍中欠缴房租的原因是由于双方尚未达成共识，故王绍中不交房租也是有正当理由的。
5、品味平价店开办人之一的刘权举的情况说明一份，旨在证明从2012年5月租赁合同中标以后，王绍中就着手找人装潢，但装潢遭到业委会的阻拦，造成损失28000元。
6、2016年1月26日，杨军、束其银出具的品味平价中在2013年3月-4月装修目录一份，旨在证明因第一次装潢时间仓促，质量非常差，导致王绍中2013年3、4月份又找了杨军、束其银再次装潢，花费131490元。
7、品味平价店与淮安市淮阴区放心蔬菜种植专业合作社于2012年6月20日签订的购销合同一份，旨在证明双方签订合同以后，由于王绍中没有按期装潢和试营业不能按月向合作社收购农副产品，导致其向合作社承担违约责任。关于该合同的履行，王绍中陈述：与机关服务中心约定正式营业时间为2012年9月1日，但在此之前还有1个月的装潢期和2个月的试营业期限，专业合同社在试营业期间就应当提供蔬菜，在9月1日正式营业后只是拿了少量蔬菜，双方对于违约这块也没有具体谈。
8、合作社于2016年1月28日出具的证明一份及收条一组，证明载明：……同年8月下旬，我单位按约定向平价直销店提供农副产品时，该店以房屋装潢没有完成，尚未营业消化不了为由拒绝接受农副产品，到第二年春天该店又以重新装修拒收……产品价值30万元……还应赔偿我单位150%的违约金……”，该组证据旨在证明王绍中22万元财产被充抵损失，及尚欠的45万元违约金。
9、照片54张，旨在证明因三楼天窗玻璃坠落造成蔬菜及物品损坏情况。
10、张延文于2016年1月26日书写报告一份，载明：因天窗玻璃坠落导致的其他损失有灯300元、冰箱盖120元、货架350元、水果直接损失3800元、由于维修导致水果变质损失7300元、干货8700元、清理玻璃碴人工费2200元、营业损失21500元、自购防雨用具等1800元、请人费用800元、消防车及人员接待费500元、地砖修理预算13000元，合计60370元，上述费用机关服务中心一直答应赔偿，但一直未付。旨在证明损失60370元。
11、政府机关文件一组，旨在证明机关服务中心作为行政事业单位对国有资产仅仅是行使占有、使用的权利，从而证明其对房屋没有出租权；政府鼓励发展农副产品直销店，故王绍中要对品味平价店进行装修及该平价店被政府评为示范平价店称号。
12、机关服务中心于2015年12月15日发出的“关于收回东院二区8号楼出租房屋的通知”一份，旨在证明机关服务中心对出租房屋的出租事宜管理不规范。
13、王绍中向机关服务中心及其主管部门反映情况的书面材料一组，旨在证明机关服务中心没有履行租赁合同义务。
市级机关服务中心质证称：对证据1的真实性、合法性及关联性无异议，该合同确定中标时间及租期的起止期间，我方给予对方大约四个月的免租期，在该期间王绍中对房屋进行装修和试营业是其自己的事情，合同没有约定我方需要对此承担任何义务和责任；证据2的真实性不确定，且该证据所说的公厕不在合同约定的范围，与本案无关联性；对证据3的真实性不清楚，系王绍中与第三人所签，与本案无关联性；对证据4的真实性没有异议，但只能证明王绍中违背诚实信用原则，以各种借口拖延交付租金的事实；证据5、6为证人证言，真实性不清楚，不能作为证据使用。王绍中向装修人支付装修费用是其履行装修合同支付的对价，租赁合同没有约定装修费用应该由我方承担；证据7、8为王绍中与第三人之间的问题，合同是否履行、如何履行与本案无关；对证据9的照片真实性无异议，但没有王绍中所陈述的那么大损失，双方没有就赔偿数额达成一致意见，可以通过司法途径解决；证据10为张延文的书面证言，真实性不清楚，且张延文与王绍中在本案中属于同一方当事人，故该证言证明力较低；对证据11的文件真实性无异议，但与本案无关联性，且该证据没有否定行政事业单位行使国有资产租赁权；对证据12真实性没有异议，但该通知主要针对那些已经租赁期限届满而尚未返还房屋的租赁户，与本案没有关联性；对于证据13材料形式上的真实性予以认可，但内容不真实，王绍中确曾多次向我方的主管部门反映大大小小各种问题，但大部分都不存在。
由于双方当事人各持诉、辩称意见，致调解不成。
本院认为：涉案房屋由淮安市机关事务局借款投资建设，并以淮安市市级机关房屋开发中心名义领取建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，机关服务中心经由淮安市机关事务局指定对涉案房屋进行出租管理，故其有权以自己名义对外出租涉案房屋，王绍中主张机关服务中心主体资格不适格，无权对外出租涉案房屋，依据不足，不予采纳。王绍中通过投标中标后，与机关服务中心签订书面租赁合同，双方形成租赁合同关系，该合同系双方真实意见表示且不违反法律规定，双方当事人一直按该合同约定履行。机关服务中心在对外招标时即在招标告知书中明确：必须先与所在地的业主委员会和物管做好相关协商工作（门面改造、灯箱拆移、物管费等），招租人不负责做任何协调工作。该招标告知书发生在双方签订房屋租赁合同之前，且在租赁合同中亦明确约定：该房屋租赁的招标文件及招标告知书为租赁合同不可缺少部分，与租赁合同具有同等法律效力，王绍中在招标告知书及租赁合同上签字，表明王绍中对此是明知的。现其因涉案房屋所在地业主委员会阻挠而将责任归责于机关服务中心，于约有悖，于理不合，不予支持。
承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据合同约定，王绍中承租涉案房屋，应当按每半年缴纳一次房租，但从2012年合同截止到机关服务中心2016年起诉，王绍中仅支付过三次租金合计163000元，剩余租金虽经机关服务中心多次催促王绍中均未缴纳，违反合同约定，构成违约。现机关服务中心要求解除租赁合同，符合法律规定，本院照准。由于机关服务中心在书面催缴无果并通知后，于2015年12月20日强行封锁涉案房屋，致王绍中无法使用，故双方的租赁关系至此终止。王绍中应当支付2015年12月20日前的房屋租金共计535250元，扣除已支付的163000元，尚欠372250元，现机关服务中心仅要求其支付371860元，符合法律规定，本院照准。因2015年12月20日以后，王绍中已不能控制使用涉案房屋，故对机关服务中心要求支付2015年12月20日以后的房屋租金，本院不予支持。由于王绍中违约，机关服务中心要求王绍中依据合同约定支付违约金13000元，于法有据，应予支持。
王绍中主张因机关服务中心未处理好与业委会的关系，致其装修受阻直至与业委会签订合同后才得以进行装修，但其提供的与业委会的合同于2012年8月31日才签订，而其品味平价店于2012年9月1日正式对外营业，王绍中的陈述与事实明显不符。王绍中主张因业委会阻止装修给其造成28000元的损失，仅提供一份刘权举的书面证言，而无其他证据佐证，依据不足，不予采信。2013年3、4月份，王绍中重新对品味平价店进行装修，是其自身更好经营的需要，现其要求机关服务中心承担该次装修的费用，举证不足，不予支持。合作社的证明反映其要求王绍中赔偿损失及承担违约责任是因为其在2012年8月下旬及2013年3、4月间向王绍中提供蔬菜被拒，王绍中亦陈述双方对于违约损失没有具体明确，现王绍中认为是机关服务中心原因致其拒收蔬菜而要求机关服务中心承担由此造成的损失45万元，依据不足，不予支持。涉案房屋天窗玻璃坠落，机关服务中心仅是对天窗进行了维修，但对因此而给正在经营的品味平价店造成损失未作赔偿，现王绍中要求机关服务中心进行赔偿，符合法律规定，应予支持。对于赔偿的数额，王绍中仅提供照片和张延文的书面证言，证据不足。但考虑到该损失客观存在，为避免讼累，对此酌情确定为2万元。王绍中主张超出部分，不予支持。
经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告淮安市市级机关服务中心与被告王绍中于2012年7月9日签订的房屋租赁合同；
二、被告王绍中于本判决生效后10日内支付原告淮安市市级机关服务中心截止到2015年12月20日的租金371860元、违约金13000元，合计384860元；
三、反诉被告淮安市市级机关服务中心于本判决生效后十日内一次性支付反诉原告王绍中因涉案房屋天窗坠落造成的财物损失2万元；
四、驳回原告淮安市市级机关服务中心和反诉原告王绍中的其他诉讼请求。
案件受理费7073元，反诉费5249元，合计12322元，由原告机关服务中心承担322元，反诉原告王绍中承担12000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)
审 判 长 张树维
代理审判员 李 媛
人民陪审员 康 慨
二〇一六年七月六日
书 记 员 朱隆基
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。