四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵高新民初字第1117号
原告兴业银行股份有限公司绵阳支行。住所地：四川省绵阳市绵兴东路**号。组织机构代码：67837647-4。
负责人邓实，支行行长。
委托代理人胥彬，四川博思律师事务所律师。
委托代理人杨鹏，四川博思律师事务所律师。
被告王政，男，汉族。
被告黄清华，女，汉族。
委托代理人王政，男，汉族，系黄清华之夫。
被告绵阳涪城万达广场有限公司。住所地：绵阳市经开区涪滨路涪滨印象商业广场*楼。组织机构代码：56761032-8。
法定代表人齐界，执行董事。
委托代理人廖发保，四川弘风律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司绵阳支行（以下简称“兴业银行绵阳支行”）诉被告王政、黄清华、绵阳涪城万达广场有限公司（以下简称“涪城万达公司”）借款合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由审判员李美俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行绵阳支行的委托代理人杨鹏，被告王政以及被告黄清华的委托代理人王政和被告涪城万达公司的委托代理人廖发保均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业银行绵阳支行诉称：被告王政、黄清华因向被告涪城万达公司购买位于绵阳市涪城区花园路9号“绵阳涪城万达广场”2幢1-12号房产，向原告申请借款。三方于2012年9月11日签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告王政、黄清华为购买上述房屋向原告借款1760000元，借款期限为120个月。同时合同中约定，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%，采用等额本息还款法。还本付息日为借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成逾期，债权人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮30%。被告王政、黄清华以其购买的上述房产设定抵押作为借款担保，现已办理预购商品房抵押权预告登记。被告涪城万达公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为阶段性担保。合同签订后，原告依约将上述款项于2012年9月24日划至收款人涪城万达公司账户。由于王政、黄清华于2015年3月10日起未按约归还本息，原告经多次催收未果，现诉至法院，请求：1.判令被告王政、黄清华立即偿还借款本金1442023.12元、截止至2015年7月10日的利息39568.48元、罚息1621.72元及从2015年7月11日至付清之日止按合同约定支付利息、罚息；2.判令被告涪城万达公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令原告有权对抵押担保物即位于绵阳市涪城区花园路9号“绵阳涪城万达广场”1房屋拍卖、变卖等方式变价所得价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告承担。
被告王政、黄清华辩称：1.被告王政、黄清华对原告诉称的欠款事实及主张的欠款金额无异议；2.被告王政、黄清华未能按期偿还借款本息，系因被告涪城万达公司未按其承诺将案涉房屋正常出租导致被告王政、黄清华资金周转困难，且被告涪城万达公司至今也未能按其承诺及时为被告王政、黄清华办理房屋产权证及土地使用权证。故上述借款本息应由被告涪城万达公司偿还。
被告涪城万达公司辩称：1.被告涪城万达公司对原告诉称的欠款事实及主张的欠款金额无异议，但应当在处置抵押财产后不足部分由被告涪城万达公司承担保证责任；2.被告王政、黄清华辩称未能按期偿还借�本息的原因系被告涪城万达公司未兑现承诺所致，与本案不系同一法律关系，且无证据证实。被告涪城万达公司并未对案涉房屋统一经营，且系被告王政、黄清华自己未办理两证，与被告涪城万达公司无关。
经审理查明：2012年5月8日，原告兴业银行绵阳支行（甲方）与被告涪城万达公司（乙方）签订了《兴业银行个人贷款保证担保合作协议》。协议约定：1.保证额度：自2012年5月22日至2013年5月22日期间，甲方在（币种）人民币（大写）肆亿元整的保证额度内，向经甲方审批通过的，且由乙方提供阶段性保证的债务人提供贷款。其中，乙方向单一债务人提供阶段性保证余额不得高于（币种）人民币（大写）壹仟贰佰万元整，期限不得超过10年；2.保证范围：乙方对保证项下的个人贷款均承担连带责任保证，保证责任的范围包括但不限于所担保贷款的所有债权�额，包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用等。甲方实现债权的费用均包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师费、办案费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费等；3.保证期间：乙方提供的保证有效期间为阶段性保证，采取阶段性保证的，放款条件为期房放款。甲方按照贷款合同或担保合同约定提前收贷，或发生法律、行政法规规定情况下被担保债务履行期提前届满时，保证期间自甲方确定的贷款合同债务提前到期之日起两年；4.阶段性保证的定义：本协议中所称的阶段性保证的保证有效期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。对主债务还同时存在抵押担保的，则：以房屋作为抵押物并已办妥房屋所有权证和以甲方为抵押权人的房屋抵押登记手续的，即自该房屋的抵押权利凭证正本等�由甲方收执之日起，乙方的保证责任解除；5.期房放款：亦称“期房预告抵押收件放款”，即个人贷款发放时，抵押物为期房（尚未取得“房屋所有权证”），甲方在取得“期房抵押收件收据（即预告抵押收件收据）”，并由乙方承担阶段性保证后发放的个人贷款；6.保证责任的履行：在保证责任期间内有如下情形之一，乙方应对债务人未偿贷款本金和利息承担全额清偿责任：债务人未按贷款合同之约定履行还款义务，贷款连续逾期3期或欠息6个月（含）以上的。协议还约定了其他权利义务。2012年8月3日，被告王政、黄清华作为买受人与被告涪城万达公司签订了《商品房买卖合同》，约定：王政、黄清华购买绵阳市涪城区花园路9号“绵阳涪城万达广场”2幢1楼层12号商业用房一套，建筑面积96.77平方米，价款共计3534040元；付款方式为贷款方式付款，·王政、黄清华可以首期支付购房总价款的50.19%，其余价款可以向兴业银行绵阳支行或住房公积金管理机构借款支付。2012年9月11日，原告兴业银行绵阳支行（债权人、抵押权人）与被告王政、黄清华（债务人、抵押人）以及被告涪城万达公司（保证人）共同签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同主要约定：1.王政作为主债务人，黄清华作为共同债务人向兴业银行绵阳支行借款人民币1760000元用于支付购房款或用于偿还因购房而产生的债务；2.特别约定条款：1）借款期限为120月，自2012年9月11日至2022年9月11日止；2）借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率，借款利率为基准利率上浮10%，亦即，实际利率等于基准利率乘以系数1.1，借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率浮动周期为年；3）罚息利率：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮30%；4）还款方�：等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日；5）担保方式：①对位于绵阳市涪城区花园路9号“绵阳涪城万达广场”1商业用房一套设立抵押，抵押期限登记为2012年9月11日至2022年9月11日止；②涪城万达公司提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证；3.本合同涉及二人或二人以上共同借款的，任一债务人均应履行本合同项下的义务，对全部借款及相关费用承担连带清偿责任，债权人有权要求任一债务人清偿未偿还的借款本息和应付而未付的其他费用；4.债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时债权人可直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收，或行使担保权，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责；5.债务人不按本合同规定按时偿还借�本息，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；6.阶段性担保的保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或／及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；7.债权人按照本合同的约定提前收贷，或发生法律、行政法规规定情况下主债务履行期提前届满时，保证期间为债权人确定的本合同债务提前到期之日起两年；8.保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于�证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利；9.在本合同既有抵押担保又有保证担保的，债权人有权在行使担保权时进行选择，既可以先行使抵押担保，也可以先行使保证担保，还可以同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务；10.抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；11.保证担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用等；12.实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、电讯费等。合同还约�了其他权利义务。2012年9月7日，原告兴业银行绵阳支行与被告王政、黄清华在绵阳市房产管理局为抵押财产即被告王政、黄清华所有的位于涪城区花园路9号建筑面积为96.77㎡的房屋办理了房屋抵押预告登记。2012年9月24日，原告兴业银行绵阳支行向被告王政发放了贷款1760000元，贷款借款借据上明确载明：“借款期限从2012年9月24日至2022年9月24日），月利率6.004‰，借款合同名称及编号：个人购房抵押（保证）借款合同”。被告王政在借据“备注”处签名、捺印。截止2015年3月10日，被告王政、黄清华向原告兴业银行绵阳支行偿还本金317675.21元、利息275336.84元。2015年3月21日至2015年4月17日期间，被告王政、黄清华向原告兴业银行绵阳支行偿还逾期本金301.67元。现被告王政、黄清华尚欠借款本金1442023.12元。2015年3月10日至2015年7月10日期间，被告王政、黄清华欠付利息39568.48元、罚息1621.72元。经原告兴业银行绵阳支行多次催收未果，遂起诉来院，请求支持其诉讼请求。
诉讼中，本院向绵阳市房产管理局调查核实，确定被告王政、黄清华所有的位于绵阳市涪城区花园路9号“绵阳涪城万达广场”1商业用房截止目前未取得房屋所有权证，亦未办理抵押权正式登记手续。
上述事实，有经过庭审核实的身份证明、营业执照、组织机构代码证、金融许可证、商品房买卖合同、兴业银行个人贷款保证担保合作协议、个人购房抵押（保证）借款合同、房屋预告登记证明、贷款借款借据、个人贷款催收通知书、客户还款明细清单以及当事人陈述等证据载卷佐证，足以认定。
本院认为：原告兴业银行绵阳支行与被告王政、黄清华以及被告涪城万达公司之间在平等自愿、协商一致的基础上所签订的《个人购房抵押（保证）借�合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同签订后，原告兴业银行绵阳支行依约向主债务人王政发放了贷款人民币1760000元，被告王政与共同债务人黄清华应按照合同的约定按月足额支付贷款本金及利息。但被告王政、黄清华自2015年3月10日开始便未足额偿付贷款，原告兴业银行绵阳支行依约定要求提前收回尚未到期的贷款，应予以支持。综合双方的举证、质证，被告王政、黄清华之前共偿还借款本金人民币317976.88元，故被告王政、黄清华还应偿还借款本金人民币1442023.12元，并按照合同约定的利率支付借款利息及罚息。本判决确定之前已到期的款项逾期未支付的按合同约定的罚息利率计付；未到期的款项因原告提前收贷，应按合同约定的借款利�计付。
在原告兴业银行绵阳支行与被告王政、黄清华以及涪城万达公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中明确约定涪城万达公司为被告王政、黄清华此笔借款提供阶段性连带责任保证，即对于尚未取得房屋所有权证并且未办妥房屋抵押登记手续的期房按揭贷款，被告涪城万达公司应承担连带保证责任。本案中，被告王政、黄清华所有的房屋尚未办理抵押权的正式登记手续，故被告涪城万达公司的保证责任不能免除。且双方同时约定当债务人未依约履行本合同项下债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保，债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无需先行行使其他担保权利。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……。”及《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本案中借款人王政、黄清华未按约定期限足额偿还借款本息，原告兴业银行绵阳支行要求被告涪城万达公司按照合同的约定履行保证责任的诉讼请求，符合法律规定和双方当事人的约定，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
在《个人购房抵押（保证）借款合同》中还约定了被告王政、黄清华以其所有的位于绵阳市涪城区花园路9号“绵阳涪城万达广场”1建筑面积为96.77㎡的房屋提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记，但此抵押权预告登记所登记的并非�实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，本案中，原告兴业银行绵阳支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告王政、黄清华抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告王政、黄清华抵押房屋的处分，但并非对被告王政、黄清华抵押房屋已享有现实的抵押权。故对原告兴业银行绵阳支行主张对此抵押担保物享有优先受偿权的诉讼请求�本院依法不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告王政、黄清华在本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司绵阳支行偿还借款本金1442023.12元以及资金利息（其中包括从2015年3月10日起至2015年8月10日止按照合同约定的等额本息还款法及中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.43倍为标准计付的资金利息，以及以1442023.12元为基数，从2015年8月11日起至本判决确定的本金给付之日�按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.1倍为标准计付的资金利息；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；
二、被告绵阳涪城万达广场有限公司对上述第一项应付款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告兴业银行股份有限公司绵阳支行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为9075元，由被告王政、黄清华、绵阳涪城万达广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 李美俊
二〇一五年八月二十七日
书记员 孙 秋