四川省三台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民初字第2379号
原告：刘怀英，女，汉族，住三台县潼川镇。
委托代理人：李军，三台县潼川法律服务所法律工作者（特别授权）。
委托代理人：宋志福，三台县潼川法律服务所法律工作者。
被告：绵阳浩源房地产开发有限公司，住所地：三台县北坝镇。
法定代表人：谢强，该公司董事长。
委托代理人：周礼平，三台县北坝中心法律服务所法律工作者。
委托代理人：吴奎，系该公司员工（特别授权）。
本院于2014年3月12日立案受理原告刘怀英与被告绵阳浩源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员陈影适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘怀英之委托代理人李军、宋志福和被告绵阳浩源房地产开发有限公司（以下简称浩源公司）之委托代理人周礼平、吴奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘怀英诉称：2012年7月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于“星海名城”房屋一套，该合同详细约定了房屋的地址、面积、价款、支付方式、违约责任等，原告还向被告交纳了维修基金及税金用于办理房屋产权证。合同签订后原告已按约定全面地履行了义务，被告却未按合同约定按期交付房屋，且被告至今未给原告办理房屋产权证及土地使用证，为了维护原告的合法权益，按相关法律规定，现要求人民法院判令被告立即为原告办理房屋产权证及土地使用权证；调解或判令被告给付逾期交付房屋和逾期办理房屋产权证及土地使用权证的违约金人民币44813.4元并承担本案诉讼费。
被告浩源公司辩称：根据我公司与原告签订的《商品房买卖合同》，除去不可抗力因素，我公司没有违约，若有短暂逾期交房也是不可抗力和政府职能部门原因所致。原告的合同目的已实现，原告的表述不客观、不公正，原告请求的违约金过高。在我公司不能避免、不能预见、不能克服的情况下，按此若有延期，我公司也只损害了原告短暂的居住期限，也应比照本地房屋的年租金按天数计算支付金额，对此贵院曾经作出的相关判决、调解也作出了认定，而且本公司已委托物管以免物管费的方式进行了了结，由于延期交房，产权登记也应顺延，加之原告没有举证证明延期办理产权登记的实际损失，原告之诉讼有敲诈被告之嫌，所以请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年7月24日，，原告刘怀英作为买受人与出卖人（绵阳浩源房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，该合同约定主要内容为：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于三台县潼川镇东河路1号地块的国有土地使用权。该地块城镇建设用地批准号为（201）第176655、176656号，土地使用面积为6585.35㎡，买受人购买的商品房土地用途为：商住，土地使用年限自2011年4月21日至2080年8月19日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房为：星海名城，建设工程规划许可证号为：建字第（2011）39号，建筑工程施工许可证号为：建施第2011-442，建设工程施工合同约定的开工日期为2011年5月28日，该工程竣工日期为2012年12月22日；第二条商品房销售依据：商品房预售许可证号为：（2011）房预售证字34号；第三条买受所购商品房基本情况：该商品房所在楼栋的主体建筑结为：框剪，建筑层数为30层，其中地上28层，地下2层。该商品房为第一条规定项目中的1幢2单元第25层2-25-6号，层高大于或等于2.8米。该商品房经成都恒泰祥测绘公司预测建筑面积共79.14㎡，其中，套内建筑面积67.87㎡，共用部分与共用房屋分摊面积11.27㎡；第五条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2980.29元，总价款235860元；第六条付款方式及期限为：按揭贷款；第九条设计变更的约定：出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，买受人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；第十条逾期付款责任：1、逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内安照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人予以继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应当不小于第1项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金；第十一条交付条件：出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房之日：除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的期限和条件该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理①和②不作累加。①逾期在30日内（该时限应当不小于第十条第1项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1项的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。②逾期超过30日（该日期应当与第①项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金；第十五条交接手续：该商品房达到第十一条的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。验收交接后，双方应当签署商品房交接单，因买受人未能按期办理交接手续的由买受人承担责任。第二十条产权登记：出卖人应当在2013年6月30日前，取得该商品房的权属证明，除不可抗力或职能部门造成延期外，出卖人须在90个工作日办理完成。第二十五条不可抗力：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能履行合同的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力结束之日起30日内向另一方提供证明。第二十六条争议解决方式：依法向三台县人民法院起诉；第二十七条本合同双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……；第二十八条本合同及附件共23页，一式5份，具有同等法律效力，其中出卖人1份，买受人1份，职能部门3份；第二十九条自本合同生效之日起30日内，由出卖人向相关职能部门申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。出卖人绵阳浩源房地产开发有限公司盖章，买受人：左小波签名；该《合同》附件八合同补充条款第四条买卖双方就本合同第十三条中逾期交房的责任约定如下：1、出卖人逾期超过30日交房的，买受人有权退房。如买受人未在此期间内书面提出退房的，则视同买受人不退房，合同继续履行，出卖人按照第十三条承担违约责任。2、因政府相关职能部门的原因或买受人未按本合同第六条约定按时足额付款、未办妥按揭贷款相关手续，出卖人有权延期交房并不承担本条约定的逾期交房责任。合同签订后，刘怀英先后交付了购房款235860元、维修基金5540元。后浩源公司作为出卖人未按签订的《商品房买卖合同》约定的日期交付商品房。2013年8月，浩源公司才通知原告办理房屋交接手续，。原告遂以前述请求诉至本院。案经审理中调解，双方当事人未能达成一致协议。
上述事实，有双方当事人陈述，有《商品房买卖合同》、交款票据等证据在卷佐证。
本院认为：原告刘怀英与被告浩源公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。该合同对双方当事人均有法律约束力，当事人应按照合同的约定全面履行义务。对原告要求被告履行办理房屋权属证书的请求，虽原告已经交纳了办理权属证明的相关费用，但被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，却不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查并作出具体行政行为的范围，故本院不予处理。因该房屋权属证书至今未办理，逾期办证的期限及原因尚不确定，故在本案中对原告主张的逾期办证的违约金请求不予支持。该合同第十一条约定的交房时间为2012年12月31日，浩源公司未按照合同的约定期限交付房屋属违约行为，应按照合同约定的违约金计算方式承担违约责任。浩源公司虽辩称相关职能部门的原因等不可抗力不应计算施工期，但上述影响合同履行的情况属于被告在订立合同时合理预见的范围内，并非法律意义上的不可抗力情形，其显然不能成为被告延期交房的理由。对于浩源公司辨称其已委托物管免除原告部分物管费作为违约金已支付完毕的意见，因原告不予认可，浩源公司亦未提供证据证实，故浩源公司的该意见本院不予采纳。浩源公司未按照合同的约定向刘怀英交付房屋，理应按照合同所约定每日万分之二的比率计算违约金。从原告提供的房屋交接清单可以证实浩源公司于2013年8月9日向原告实际交付房屋，故浩源公司逾期交房时间为221天，其违约金的计算期限为2013年8月9日止。综上，原告应当获得支持的违约金确定为235860元×221天×2／10000=10425.01元。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：
一、由被告绵阳浩源房地产开发有限公司自本判决生效之日起二十日内向原告刘怀英给付违约金10425.01元。
二、驳回原告刘怀英的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费920元，减半后收取为460元，由被告绵阳浩源房地产开发有限公司负担（此款已由原告垫付，在执行中一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 陈影
二〇一四年十月十五日
书记员 陈果