河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终第672号
上诉人（原审原告）马久成，男，汉族，1974年1月20日出生，河南省信阳市平桥区。
委托代理人洪顺锤、王宏，广东圣和胜律师事务所律师。
被上诉人信阳万家灯火实业有限公司。
住所地：信阳市浉河区张李湾豫越秀*楼。
法定代表人于涛，公司总经理。
委托代理人闫在亮，被告单位工作人员。
委托代理人郭峰，被告单位法律顾问。
上诉人马久成与被上诉人万家灯火实业有限公司房屋买卖合同纠纷案，不服浉河区法院（2016）豫1502民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马久成的委托代理人洪顺锤、被上诉人万家灯火实业有限公司的委托代理人闫在亮、郭峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告马久成于2012年与被告万家灯火公司签订《商品房买卖合同》三份，合同主要内容为：原告向被告购买了信阳市浉河区民权路万家灯火城市广场第7幢负一层1107号房、三层3160号房和三层3161号，总房款为681764元。出卖人（万家灯火公司）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（马久成）使用，该商品房经验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备库，如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理3、办证费用由乙方付……。
合同补充协议（附件四）第七条规定，买卖双方在签订本合同时签订的《铺位合作经营及管理协议书》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。协议书第8条，买受人所购买的商铺委托租赁从2013年5月1日开始起租，交房时间，按合同第8条执行。同时马久成（作为甲方）与信阳万家灯火物业管理有限公司（作为乙方）签订《铺位合作经营及管理协议书》，主要内容为：第一条：为搞活市场，甲方同意将其购买万家灯火城市广场项目7栋负一层1107号、7栋三层3160号、3161号铺位作为双方合作经营的出资股本。乙方经营及管理技术作为出资股本，乙方负责铺位招商及培育市场。第二条：甲乙双方合作经营该铺位，期限总计三年，即自2013年5月1日至2016年5月1日止。第三条：在上述合作经营管理期限届满后有意继续合作，应于本协议期限满前3个月协商继续合作经营管理事宜，并签订新的合作经营管理协议，合作经营收益可根据社会物价指数和本市场的整体发展情况，由双方协商后作适当调整。第四条：乙方负责包括甲方上述铺位在内的合作经营物业实施统一的经营管理模式，有权决定甲方上述铺位在内的物业经营布局和宣传推广，并可实施统一的装修管理，所涉费用与甲方无关。第五条：甲方于2013年5月1日前将该铺位交付乙方经营和管理。第六条：合作经营期间，乙方负责代收该铺位所涉的水电费、卫生费、空调费、装修管理费、垃圾清运费、物业服务等费用。第七条：甲方保证乙方拥有本协议所约定的完整经营权利和收益权，在合作经营期间内，甲方有权转让该铺位的所有权，但甲方应提前30日书面通知乙方，并保证受让人知晓并继续履行本协议书，并承担相应义务。马久成在该协议书上签名，信阳万家灯火物业管理有限公司在该协议书上加盖公章。庭审中原告提交一份信阳万家灯火实业有限公司于2016年5月8日出具的万家灯火集团关于对义乌小商城7号楼及城市广场项目内部分业主组织集体上访所提问题的答复，该答复主要内容为：一、关于产权证办理问题，小商品城万家灯火城市广场部分产权证无法办理的关键问题是消防验收未达标。公司在尊重新《消防法》（2015年5月1日执行）规范下，严格按照省市消防部门技术指导要求和整改措施程序完整，并分别于4月28日、5月3日和5月5日连续三次由市消防支队对7号楼整体进行于消防验收，综合合格率达百分之九十。二、关于后期合作经营问题。三、关于业主后期自主经营问题。
另查明，万家灯火城市广场7号楼于2012年已办理商品房预售许可证，证号为2012059号。信阳万家灯火物业管理有限公司于2015年8月4日变更为河南众达商业运营管理有限公司。
原审法院认为，公民、法人的合法民事权益应受法律保护，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案双方争执焦点其一是上述房屋（商铺）是否已交付问题，原、被告在合同第8条中约定出卖人应在2013年12月31日前将经验收合格的商铺交付买受人使用，但在合同附件四合同补充协议上第8条，双方又约定买受人所购买的商铺委托租赁从2013年5月1日开始起租，交房时间按合同第八条执行。之后原告马久成又与信阳万家灯火物业管理有限公司签订《铺位合作经营及管理协议书》一份，协议内容约定合作经营该铺位三年（2013年5月1日至2016年5月1日），并且第五条明确约定甲方应于2013年5月1日前将该铺位交付乙方经营和管理，且义乌小商品城已于2014年正式开业经营。上述事实均证明争议商铺已实际交付原告，且已正式运营三年，原告诉称商铺未实际交付于情不合，于事实不符，故应认定该商铺已实际交付原告。本案争执焦点二是被告万家灯火公司是否构成根本性违约，是否构成根本性违约，关键是看双方合同目的是否实现，本案原、被告买卖合同已基本履行完毕，原告已实际获得所购商铺，且已委托信阳万家灯火物业管理有限公司经营，管理三年，双方合同目的应视为基本实现，被告万家灯火公司在合同规定期限内未妥善办理房屋备案的相关手续，影响原告办证，应视为构成一般违约，不能以此为由解除合同，但双方对此已明确有过约定，即办证费用应由被告负担，故因本案逾期没有办理产权证的争议应安双方约定处理，且本案争议商铺的产权证等相关手续并非不能办理，被告正在积极完善相关手续中，故本案被告的违约行为不能认定为构成根本性违约，不符合法定解除的条件，双方所签的《商品房买卖合同》应继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本案经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告马久成的诉讼请求。二、原告马久成所购商铺的办证费用由被告信阳万家灯火实业有限公司负担。
上诉人马久成的上诉理由：1、被上诉人未依约履行交房义务，且房屋未经验收合格，不具备交付使用的条件。2、被上诉人未依约履行办证义务，且房屋不具备办证条件，被上诉人的该行为构成根本违约，上诉人有权据此要求解除合同。3、合同解除后，上诉人要求被上诉人返还购房款，赔偿利息损失并支付违约金应得到支持。
被上诉人针对马久成的上诉答辩称：1、涉案标的房屋已经交付，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。答辩人将涉案标的房屋按照上诉人和万家灯火物业公司签订的《铺位合作经营及管理协议书》的约定，代替上诉人向第三人履行了交付房屋之债，合法有效。上诉人主张房屋未经验收合格，不具备交付使用的条件，当时没有提供充分的证据证明，交付是一个法律事实，其实质就是转移占有，现该涉案房屋已经转移占有，不存在交付无效的问题。2、上诉人主张逾期办证构成根本违约，要求解除商品房买卖合同，并返还购房款、支付利息的诉讼请求没有法律依据。逾期办证的行为不构成根本违约。上诉人作为买受人，购买商品房的根本目的就是投资，获得房屋的占有、使用、收益和处分权，现在，上诉人已经获得房屋的相关权益，主要合同目的已经实现。双方对逾期办证及责任有明确的约定“办证费用由乙方承担”。根据意思自治原则，此约定排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的意见》第18条的适用。从合同法保护合同有效性的原则来看，不能仅仅因为逾期办证就解除合同，这样将造成巨大的社会矛盾和纠纷，无助于案件背后矛盾的解决。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。
二审查明的主要事实与一审查明的事实相同。另查明：马久成与万家灯火公司签订《商品房买卖合同》时未签署时间，与万家灯火物业管理有限公司签订的《铺位合作经营及管理协议书》第二条约定：“为了铺位招商及培育市场，甲方（马久成）同意不参与经营收益分配，在上述经营及管理期限内，乙方（万家灯火物业管理有限公司）享有该铺位的经营权、管理权、和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。”第十五条约定“本协议书为甲方（马久成）与信阳万家灯火实业有限公司签订的《商品房买卖合同》的附件，具有不可分割的效力。”
本院认为：上诉人马久成与被上诉人万家灯火公司签订的《商品房买卖合同》、与案外人万家灯火物业公司（现更名为河南省众达商业运营管理有限公司）签订的《铺位合作经营及管理协议书》均系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被上诉人应在2013年12月31日前交付房屋，《铺位合作经营及管理协议书》约定本案标的房屋从2013年5月1日到2016年5月1日交由万家灯火物业公司负责运营管理。从《商品房买卖合同》附件四第七条，及《铺位合作经营及管理协议书》第十五条规定可以认定，马久成认可商铺交由案外人万家灯火物业公司即为房屋交付时间。被上诉人万家灯火公司按照合同及协议的规定将房屋交由万家灯火物业公司实际运营管理，即完成了房屋的交付行为。马久成已经实现了对该房屋的占有、使用、收益及处分的权利。现马久成主张房屋未交付，不符合合同约定及事实情况。关于被上诉人未依约履行办证义务，是否构成根本违约的问题，根本违约是合同相对方不能依据合同实现合同目的，取得期待利益。但是本案中马久成已经实际取得该房屋，且按照其与万家灯火物业公司的协议，将房屋交由该公司实际管理及运营已达三年之久，合同的目的基本实现。被上诉人未依约履行办证义务应视为一般违约，不符合法定解除合同的条件。本案争议房屋的房产证并非不能办理，双方应继续履行《商品房买卖合同》，基于双方对逾期办理房产证有特殊违约责任约定，应从其约定，排除对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用。综上，根据《人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费12152元，由上诉人马久成承担。
本判决为终审判决。
审判长 陶加峰
审判员 邱世财
审判员 李 虎
二〇一七年四月二十八日
书记员 高 星