湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1202民初3801号
原告（反诉被告）:中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区（以下简称疗养区），住所地：湖北省咸宁市咸安区。
负责人：孟宪勇，疗养区主任。
委托诉讼代理人：卢志宏，湖北宁华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈建国，湖北英达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄凯，男，汉族，1962年8月26日出生，住咸宁市咸安区。
委托诉讼代理人：廖瑶，湖北佳成律师事务所律师。
第三人：林华，男，汉族，1992年8月15日出生，住咸宁市咸安区。
委托诉讼代理人：林吓林，男，汉族，1969年12月23日出生，住址同上，系林华父亲。
第三人：蔡华霖，男，汉族，1968年3月17日出生，住阳新县。
委托诉讼代理人：张显显，湖北瀛楚律师事务所律师。
疗养区与黄凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，黄凯于2017年9月29日提出反诉，林华于2017年9月16日以有独立请求权的第三人申请参加诉讼，蔡华霖于2017年12月19日以有独立请求权的第三人申请参加诉讼，诉讼中黄凯、林华、蔡华霖均变更了诉讼请求，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。疗养区、黄凯、林华、蔡华霖及他们的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
疗养区向本院提出诉讼请求：1、判令解除疗养区与黄凯签订的《招待所承包合同》;2、判令黄凯腾退位于咸宁市温泉滨河东路3号的招待所；3、判令黄凯支付拖欠的租金270805元；4、判令黄凯支付逾期交付租金的违约金；5、判令黄凯支付擅自加盖房屋的违约金20000元；6、判令黄凯承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月29日疗养区与黄凯签订《招待所承包合同》，合同约定内容为：1、疗养区将招待所承包给黄凯经营使用，租期为15年；2、租金自2012年1月1日起算，承包年租金为10万元，同时租金每年递增2%；3、黄凯需缴纳保证金2万元；4、逾期交付租金，每逾期一日，按滞交租金总额的千分之三加收违约金。合同签订后，黄凯已支付租金共计400788元，滞交租金180805元，且其私自在招待所二楼加盖一层房屋，根据合同约定，已构成违约，需支付违约金2万元。另外，疗养区与黄凯协商终止《军队房地产租赁合同》时，约定黄凯所欠9万元租金转至《招待所承包合同》中一并结算。2016年，军队政策重大调整，要求全面停止有偿服务，为此诉至法院，望判如所请。
黄凯辩称：一、2016年底，疗养区因军队政策调整通知提前解除租赁合同，本人答复同意；二、本人已付清招待所的租金，不存在拖欠租金的事实。1、本人与疗养区口头约定每年租金按十万元结算，每年递增2%不执行，疗养区从2013年起每年只要求交十万元，并出具收据；2、2013年本人只交七万元，另三万元是经疗养区原领导同意，抵扣新置变压器的费用；3、保证金2万元也是经疗养区原领导同意而没有缴纳，也一直没要求缴纳，现在疗养区要求解除合同，更没缴纳的必要；4、本人未付好吃莲城9万元的租金并没有违约，因为《招待所承包合同》未进行结算；5、2016年底本人已经同意疗养区要求解除合同的通知，合同已经解除，疗养区要求支付2017年租金没有依据。三、本人在招待所二楼加层是经疗养区同意的，不存在擅自加盖房屋，没有违反合同约定。综上所述，应当驳回疗养区的全部诉讼请求。
黄凯反诉称：1、判令疗养区承担因提前解除房屋租赁合同而造成的房屋装修、构建筑物损失95.69万元；2、判令疗养区承担本案的诉讼费用、律师费及其他费用。事实和理由：2011年7月29日本人与疗养区签订了《招待所承包合同》，合同期十五年，至2026年12月31日止。2012年因需扩大经营，在疗养区的同意下，本人在招待所二楼加盖一层房屋，共投入工程建设、装修、消防等95.69万元。2016年11月份，疗养区因军队政策调整，要求提前解除合同，这无可厚非，但是因此给本人造成巨大的经济损失，疗养区依法应当承担赔偿责任。
疗养区对黄凯的反诉辩称：黄凯要求疗养区承担提前解除房屋租赁合同给其造成的房屋装修、构建筑物损失费用无法律依据。1、黄凯违反合同约定，迟延缴纳房租，无权请求房屋装修损失；2、合同约定新建和添建临时性建筑物需征得疗养区同意，费用自理，权属归疗养区所有。黄凯加盖的三楼，现有证据不能证明取得了疗养区的同意，即使同意，其权属也属于疗养区。
林华向本院提出诉讼请求：1、判令疗养区、黄凯赔偿财产损失100万元；2、诉讼费用由疗养区、黄凯承担。事实和理由：2014年9月2日，本人转承租了招待所一楼590平方米门面和院內停车场经营餐饮，租赁期八年，共投入装修等费用100余万元，现疗养区与黄凯按国家有关政策规定提前解除房屋租赁合同，给本人造成巨额经济损失，依法应予赔偿。
蔡华霖向本院提出诉讼请求：1、请求疗养区支付投资损失100万元；2、诉讼费用由疗养区、黄凯承担。事实和理由：2012年9月27日，本人与黄凯签订《房屋租赁合同》，承租招待所从事经营餐饮、宾馆、超市等合法行业，租期为12年。本人承租后，新建、装修房屋等投入100余万元，现因疗养区提前收回房屋，应依法补偿本人损失。
疗养区对林华和蔡华霖的诉讼请求辩称：疗养区与林华和蔡华霖之间没有合同关系，而且林华和蔡华林的装修未经过疗养区同意，也不在疗养区与黄凯约定的装修期内，要求疗养区赔偿损失没有事实和法律依据。
黄凯对林华和蔡华霖的诉讼请求辩称：由于是疗养区提前解除房屋租赁合同，收回招待所，林华和蔡华霖的经济损失应该由疗养区承担。
当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
2011年7月29日，原中国人民解放军一九五医院与黄凯签订《招待所承包合同》，黄凯承包经营位于咸宁市温泉滨河东路3号招待所房屋（1136平方米）和场地（568平方米）15年，合同约定了双方的权利和义务。2012年9月27日，黄凯与蔡华霖签订《房屋租赁合同》，合同期12年，蔡华霖将招待所的二、三层楼用于经营“温泉速7宾馆”。2014年9月2日，林华转承租了招待所的一楼门面和院内停车场，经营“福建人家海鲜城”，合同期8年。上述合同履行中，疗养区对黄凯将招待所房屋和场地进行转租、对承租人将招待所房屋和场地进行装修、改建、加建等行为采取放任态度。
2016年2月中央军委发出命令，要求军队全面停止有偿服务活动，疗养区执行上级命令，于2016年底通知黄凯解除《招待所承包合同》，黄凯同意解除，但就所欠租金、损失赔偿等事宜协商未果，到2017年底招待所房屋和场地承租人全面停止了对外经营活动。
另查明，根据总参谋部军务部通知，原中国人民解放军一九五医院番号调整为中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区。疗养区所有的位于咸宁市温泉滨河东路3号招待所的房屋未办理建设工程规划审批手续，也未办理权属登记。
另外根据当事人的申请，本院委托湖北天地源资产评估公司对黄凯、林华和蔡华林对招待所房屋和场地的装修项目直接费原值、构建筑物建安综合造价原值和购置的机械设备原值进行了评估，评估结果为：
黄凯装修和构建筑物直接费、建安综合造价原值为469556元（注：因黄凯加建三楼时对原二楼楼顶进行了斜面改造，故对其三楼加建房屋项目评估价已酌减原值30000元），其中未与房屋和场地形成附合的项目有：钢棚（原值5271元）、洗车房（原值16410元），其它已与房屋和场地形成附合的项目原值为447875元。
林华装修直接费原值为485571元，其中未与房屋和场地形成附合的项目有：8头吊灯（原值7886元）、钢化玻璃采光天棚（原值25778元）、玻璃鱼缸造景（原值27528元）、木质屏风隔断（原值748元）、冻库（原值20714元）、钢棚（原值5239元），其它已与房屋和场地形成附合的项目原值为397678元；购置机械设备原值为234927元。
蔡华霖装修和构建筑物直接费、建安综合造价原值为909606元（注：因蔡华霖加建三楼房屋时，房屋底面已建妥，故对其三楼加建房屋项目评估价已酌减原值80000元），其中未与房屋形成附合的项目有：宾馆外钢结构（原值9726元）、门头广告招牌（原值511元）、地毯（原值7116元），其它已与房屋形成附合的项目原值为892253元；购置机械设备原值357900元。
还查明，2013年1月疗养区招待所和军属宿舍区共用的35千瓦变压器损坏，为更换并增容为250千瓦的变压器，根据疗养区指示，黄凯出资92000元，蔡华霖出资70000元，用于购买新变压器、缴纳安装费、缴纳增容费等共计162000。该变压器按15年使用期计算，成新率为66.67%,到2017年底净值为108000元，黄凯享有变压器净值为61000元，蔡华霖享有变压器净值为47000元。
根据上述查明的事实，本院认为：
一、关于合同的性质与效力。1、合同性质：本案所涉合同是当事人之间签订的关于招待所房屋和场地使用、收益、承租人支付租金的合同，当事人之间是房屋租赁或转租赁法律关系，所签订的合同性质均为房屋租赁合同。2、合同效力：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，疗养区出租的招待所未依法取得建设工程规划许可证等合法建造手续，亦未取得房屋权属证明，因此，本案所签订的房屋租赁合同均无效。
二、关于本诉原告疗养区的诉讼请求。1、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案房屋租赁合同均无效，黄凯、林华和蔡华霖均应返还租赁的房地产，腾退各自占用的疗养区的房地产；2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，黄凯应当支付所欠的房屋占有使用费(租金）。对于所欠的金额，疗养区无证据证明在起诉前主张过每年租金递增2%的事实，反而从疗养区提供的“缴纳租金明细”表来看（接待费冲抵租金金额），疗养区与黄凯实际上每年按10万元租金在履行，变更了租金每年递增2%的合同约定，疗养区请求按每年租金递增2%结算的请求，本院不予支持。因此，黄凯应支付房屋占有使用费为130000元（2013年欠付30000元、2017年欠付100000元），加上约定的“好吃连城”一起结算的90000元，黄凯应支付疗养区房屋占有使用费220000元。3、疗养区要求黄凯支付逾期交付租金的违约金、擅自加盖房屋的违约金的诉求，系基于合同有效性作为前提，因双方签订的《招待所承包合同》无效，该诉求不符合法律规定，本院不予支持。
三、关于反诉原告黄凯的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，由于已与疗养区的房屋和场地形成附合的装修和构建筑物项目已不能返还、购置的变压器没有必要返还，疗养区应当折价补偿。黄凯的装修和构建筑物建成在2013年2月1日，到2017年12月31日已使用4.92年时间，距其租赁期满还差9.18年时间，因此，疗养区应折价补偿装修和构建筑物的净值为293678元（447875×9.18÷14）。黄凯要求疗养区补偿已与房屋和场地形成附合的装修和构建筑物净值293678元及变压器净值61000元，共计补偿354678元的诉求，本院予以支持，其它未与房屋和场地形成附合的钢棚和洗车房由黄凯自行拆走。
四、关于第三人林华的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，由于已与疗养区的房屋和场地形成附合的装修项目已不能返还，疗养区应当折价补偿。林华的装修建成在2014年10月15日，到2017年12月31日已使用3.13年时间，距其租赁期满还差4.67年时间，因此，疗养区应折价补偿林华装修的净值为238097元（397678×4.67÷7.8）。林华要求疗养区补偿已与房屋和场地形成附合的装修项目净值238097元的诉求，本院予以支持，其它未与房屋和场地形成附合的8头吊灯、钢化玻璃采光天棚、玻璃鱼缸造景、木质屏风隔断、冻库和钢棚由林华自行拆走。
五、关于第三人蔡华霖的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，由于已与疗养区的房屋和场地形成附合的装修和构建筑物项目已不能返还、购置的变压器没有必要返还，疗养区应当折价补偿。蔡华霖装修和构建筑物建成在2013年2月1日，到2017年12月31日已使用4.92年，距其租赁期满还差6.75年时间，因此，疗养区应折价补偿蔡华霖装修和构建筑物的净值为516085元（892253×6.75÷11.67）。蔡华霖要求疗养区补偿已与房屋和场地形成附合的装修和构建筑物项目净值516085元及变压器净值47000元，共计补偿563085元的诉求，本院予以支持，其它未形成附合的宾馆外钢结构、门头广告招牌和地毯由蔡华霖自行拆走。
另外，林华购置的机械设备和蔡华霖购置的机械设备由各自取走。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄凯、第三人林华、第三人蔡华霖在判决书生效后十日内将咸宁市温泉滨河东路3号招待所房屋和场地腾空返还给原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区，已与房屋、场地形成附合的装修及构建筑物和变压器保持原样；
二、被告（反诉原告）黄凯于在判决书生效后十日内支付房屋占有使用费220000元给原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区；
三、原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区在判决书生效后十日内支付被告（反诉原告）黄凯装修和构建筑物及变压器净值补偿金354678元；
四、原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区在判决书生效后十日内支付第三人林华装修净值补偿金238097元；
五、原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区在判决书生效后十日内支付第三人蔡华霖装修和构建筑物及变压器净值补偿金563085元；
六、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区、被告（反诉原告）黄凯、第三人林华、第三人蔡华霖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23417元（本诉和反诉），由原告（反诉被告）中国人民解放军武汉疗养院温泉康复疗养区负担8715元，由被告（反诉原告）黄凯负担6430元，由第三人林华负担5257元，由第三人蔡华霖负担3015元。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审判长 徐忠清
审判员 梁劲松
审判员 唐亚林
二〇一八年三月二十三日
书记员 陈 娜