江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖园民初字第931号
原告（反诉被告）苏州中天物业管理有限公司靖江分公司，住所地靖江市人民中路98号。
负责人陈青，经理。
委托代理人唐翔，公司职员。
被告（反诉原告）赵鹏飞。
委托代理人高永银，江苏众乐律师事务所律师。
委托代理人高朋，江苏众乐律师事务所实习律师。
原告苏州中天物业管理有限公司靖江分公司（以下简称物业公司）与被告赵鹏飞为物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，反诉原告赵鹏飞于2015年12月15日提起与反诉被告物业公司为物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司委托代理人唐翔，被告（反诉原告）赵鹏飞及其委托代理人高永银、高朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告系靖江市中天城市花园11幢1102室业主（建筑面积为200.69平方米）。2010年1月，中天城市花园小区业主成立业主大会，选举产生了业主委员会（以下简称业委会）。同年6月，业委会即与原告签订靖江市中天城市花园物业服务合同，约定由原告对包括被告房屋在内的住宅小区进行物业管理，业主按建筑面积向原告交纳物业服务费，被告所居住的高层住宅的物业费收费标准为1元/月/平方米，并约定被告逾期交纳物业服务费的，原告可从逾期之日起每日按应缴费用额万分之五另行加收滞纳金。2012年6月15日，业委会又与原告签订物业服务合同，约定物业服务期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，并将被告所居住的高层住宅的物业费收费标准变更为1.2元/月/平方米，关于物业费的缴纳方式、逾期缴纳的违约责任等约定不变。2013年3月1日、2014年1月10日，原告又分别与业委会签订了物业服务合同，约定物业服务期限分别自2013年1月1日起至2013年12月31日止、2014年1月1日起至2014年12月31日止，高层住宅的物业服务费收费标准均为1.2元/月/平方米，关于物业费的缴纳方式、逾期缴纳的违约责任等约定不变。上述物业服务合同对包括被告在内的业主具有约束力。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告欠缴2008年-2009年、2011年-2014年的物业服务费15894元，2011年-2013年的公共能耗费1059元。经原告多次催要，被告至今未缴纳。原告认为，收取物业服务费用是原告的权利，被告不按时支付物业服务费用的行为已经损害了原告的合法权益，请求判令被告立即给付物业服务费15894元以及滞纳金（按照本金15894元、每日万分之五的标准自2015年11月23日计算至实际付清之日止）。
被告赵鹏飞辩称及反诉诉称：物业公司从未与被告签订过物业服务合同，双方仅于2004年7月签订了前期物业服务管理协议，该协议约定物业公司需对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。其中，房屋共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯间、楼梯间、走廊通道等。该协议同时约定，物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，物业公司应承担相应的法律责任。现物业公司主张的2008年-2014年的物业费已过法定诉讼时效，被告不同意支付。
被告系顶层住户，2007年下半年，因极端雨雪天气致屋顶积雪，但物业公司未能及时清理。2008年年初，被告遂发现家中屋顶、墙体渗水。时被告找到物业公司，要求物业公司处理渗水问题，但物业公司不予理会，故被告自2008年起拖欠物业费。2010年，因江苏巨鼎冶矿设备制造有限公司（以下简称巨鼎公司）租住了被告房屋，被告再次找到物业公司，要求其尽快维修房屋屋顶、墙面等。后巨鼎公司缴纳了2010年的物业费，然2010年4、5月，房屋再次出现墙壁渗水、屋顶剥落等现象。时巨鼎公司要求物业公司处理未果，遂要求退租，被告随即将房租26000元予以退还。后房屋长期无人居住，但物业公司常与被告电话联系有关煤气检测以及物业费收缴等问题。2015年，大雨致被告户墙身大量含水，殃及10楼住户。10楼住户报警找到被告，被告赶回后与物业公司共同开门，发现家中墙体渗水严重。为减轻10楼住户的损失，物业公司派人将被告家中的地板撬开，以便排水。当时被告再次要求物业公司进行维修，然物业公司置之不理。且物业公司未能将日常管理等情况建立档案并向社会公开，违反了江苏省物业管理条例的相关规定。物业公司也未尽到半年巡检的义务，未向业主提供巡检报告。现因物业公司未能及时对房屋进行修缮，致被告户渗水严重、装修损坏，物业公司应承担赔偿责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。同时反诉请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失300000元（其中装修损失170000元、房租损失按照26000元/年计算5年为130000元）。
反诉被告物业公司辩称：反诉原告所述系房屋质量问题，不在物业公司服务范围内。根据物业服务合同的相关约定，关于房屋质量问题，在质量保修期内的由开发商负责维修，超过质量保修期的应由住户自行修复。2007年9月29日、2008年10月18日，反诉被告对反诉原告户的楼梯口墙身渗水、窗户渗水进行过维修处理，且反诉被告向开发商反馈过反诉原告主张的相关问题，但开发商一直没有回复。据反诉被告了解，反诉原告对房屋进行了改建，破坏了防水，并改变了前后阳台下水，故相关损失不应由物业公司承担。反诉被告对反诉原告主张的各项损失亦不予认可。
经审理查明：被告系靖江市中天城市花园11幢1102室业主，房屋建筑面积为200.69平方米2011年3月8日、2012年6月15日、2013年3月1日、2014年元月10日，原告分别与业委会签订了物业服务合同，约定业委会选聘原告为靖江市中天城市花园住宅小区（包括被告的房屋在内）提供物业服务，委托服务期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅物业服务费收费标准为1.2元/月/平方米，原告每年向业主收取物业服务费一次，逾期缴纳服务费，原告可从逾期之日起每日按应缴费用额万分之五加收滞纳金。合同签订后，原告按约为被告提供了物业服务，但被告未缴纳2008年-2009年、2011年-2014年期间的物业服务费15894元，经原告催缴后，被告至今仍未缴纳。
以上事实有原、被告陈述以及原告提供的原告与业委会签订的物业服务合同、住户登记表、面积登记表、被告提供的前期物业管理服务协议等证据在卷作证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告所在小区的业委会签订的物业服务合同，依法对包括被告在内的所有业主具有约束力。在原告依约为包括被告房屋在内的小区提供了物业服务后，被告有义务按照合同约定给付相关费用，逾期缴纳，应按约给付滞纳金。即使原告在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，但被告并未举证证明原告存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形。故原告按照合同约定要求被告支付2008年-2009年、2011年-2014年期间的物业服务费15894元，并承担滞纳金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告自认原告常与其电话联系有关煤气检测、物业费缴纳的相关问题，可以认定原告催缴物业费的行为对被告前欠物业费产生诉讼时效中断的法律效力，故对被告主张物业费已过诉讼时效的辩称意见不予采信。
被告称因原告未履行对房屋屋顶、墙面等公用部分进行维修的义务，导致其屋顶、墙体漏水产生损失。对此本院认为，虽然被告提供的照片显示其房屋内部存在受损情况，但不能充分证明原告未依约对公共部分进行维修与被告房屋受损之间存在直接因果关系，故其反诉请求赔偿其损失300000元，理由不充分，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告赵鹏飞于判决生效后十日内给付原告苏州中天物业管理有限公司靖江分公司物业服务费15894元及自2015年11月23日至实际支付之日止、按每日万分之五计算的滞纳金。
二、驳回反诉原告赵鹏飞的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费474元减半收取237元，由原告负担97元，被告负担140元（此款原告已交纳，被告负担的部分在履行判决时直接付给原告）；反诉受理费2900元，由反诉原告赵鹏飞负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3374元（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行海陵支行；帐号：20×××88）。
审 判 员 戴佺
二〇一六年一月二十九日
法官助理 张琪
书 记 员 刘棋
附录：
中华人民共和国合同法
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
物业管理条例
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。