淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮渔民初字第0657号
原告赵士江。
委托代理人杨振宇、孙金萍，江苏天淦律师事务所律师。
被告王军海。
委托代理人刘昀，江苏古楚律师事务所律师。
原告赵士江与被告王军海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理。依法由审判员陈海孝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵士江及其委托代理人孙金萍，被告王军海及其委托代理人刘昀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵士江诉称：2013年9月28日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于江淮人家小区新万家超市内一楼西侧面积约150平方米营业用房转租给被告经营面馆，租期三年，租金每年人民币70000元，一次性付清，第二年租金提前四个月付清；合同还约定，如被告改变经营项目，须经原告同意，否则视为违约，原告有权收回店铺；合同还特别约定，在租赁期内，如原告经营的超市停业，双方的租赁合同终止，原告不承担一切责任，退回房租。合同履行期间，被告擅自将承租房屋转租，并且未按约定缴纳下一年房屋租金，特别是现原告经营的超市停业。故请求判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，判令被告支付2014年9月28日至实际搬离时的房租（每月5833元），由被告承担本案诉讼费用。
被告王军海辩称：原告不是本案适格原告，被告并非与原告个人订立房屋租赁合同，而是与合乐盛新万家超市有限公司订立房屋租赁合同，根据合同相对性，合同仅对双方当事人产生拘束力，故新万家超市才是本案适格原告。双方于2013年9月28日订立的《房屋租赁合同》系无效合同，理由是原告及合乐盛新万家超市有限公司都不是涉案房屋的合法出租人，因此该租赁合同无效，而无效合同的文本系对方提供的格式条款，内容不容被告协商，因此原告对合同无效具有完全过错，根据法律规定，双方应互相返还，原告应退回房租费250000元，并赔偿原告损失150000元。即使合同成立并有效，原告诉称的解约理由也不是事实，被告并没有擅自将承租房屋转租，而是经过新万家超市同意才部分转租，转租后的水电费由新万家超市的管理人员黄某收取并出具收据；原告称被告未按时交纳房租也不是事实，被告多次要求给付房租，新万家超市称不着急，后又提出要涨房租为每年200000元，若被告不同意就解除合同，原告也未书面催告被告缴纳房租费。请求依法判决。
经审理查明：2013年9月28日，原告赵士江（甲方）与被告王军海（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：经房屋所有权人同意，甲方将位于淮阴区医院北侧，江淮人家小区新万家超市内一楼西侧面积约150平方米营业用房转租给乙方经营；房屋租期为三年，自2013年9月28日起至2016年9月27日止；乙方向甲方承诺，乙方经营项目为面馆，如改变经营项目，需经甲方同意，否则视为乙方违约，甲方有权收回店铺，一切损失由乙方负责；租金为柒万元／年（70000元），租金为一年一付，一次性付清，第二年租金提前四个月付清；……乙方没有按约定及时给付租金，在甲方书面催告后的10日内，仍不履行，甲方有权解除协议；备注：甲乙双方租赁期内，如甲方超市停业，甲、乙双方的租赁合同终止，甲方不承担一切责任，退回房租费。该份合同的首部甲方为：新万家超市，并盖有合乐盛新万家超市有限公司印章，乙方为：王胖面馆。
关于合乐盛新万家超市有限公司，原告称原准备注册合乐盛新万家超市有限公司，后因种种原因没有注册，该公司的印章是原告自行刻制，并未经过备案，原告后注册了淮安市淮阴区王营镇新易家超市（以下简称新易家超市），但超市对外使用的名称是新万家超市。原告向本院提供了新易家超市的个体工商户营业执照，该执照显示新易家超市的经营者为赵士江，经营场所为淮安市淮阴区王营镇江淮人家6号楼门面。被告称租赁合同是与原告所签的，房租也是交给原告的，被告所租赁的房屋就位于淮安市淮阴区江淮人家6幢101号新万家超市内。被告向本院提交了淮安市淮阴工商行政管理局两份《数据统计表》，证明在淮安市淮阴工商行政管理局辖区内并无企业名称中含有“新万家”或“合乐盛”的工商注册。
淮安市淮阴区江淮人家6幢101号门面房的房屋所有权人为陈某。被告提供了一份陈某与赵某签订的《房屋租赁协议书》复印件，被告称该租赁协议复印件是原告提供给被告的，在该协议中涉案房屋的承租人是赵某，租赁期至2018年，且约定未经陈某同意赵某不得另租给他人，原告既不是房屋产权人也不是承租人，原告无权将房屋出租给被告，故原告与被告所签订的《房屋租赁合同》系无效合同。原告对该租赁协议的真实性不予认可，这份协议复印件也不是原告提供给被告的，原告称原告是该房屋的第一手承租人，赵某是原告的侄子。原告称其向被告转租房屋是经过房屋所有权人同意的，原告向本院提交了陈某出具的书面证明，内容为：“本人是淮阴区江淮人家小区6幢101号门面房的所有权人，自2008年起，本人将江淮人家小区6幢101号所有的门面房出租给新万家超市，超市法人赵士江，租期十年，因超市面积富余，同意由赵士江代表超市对外转租，由转租所产生的权利义务也由赵士江享受和承担。”经质证，被告对该证明不予认可，认为证人应到庭作证。经本院询问，被告表示在其租赁期内，没有人对其使用租赁房屋提出过异议。
在被告与原告签订租赁合同之前，双方还曾签订过一份2010年9月28日至2013年9月27日的租赁合同。2013年8月7日，被告将其承租的部分房屋转租给淮安优玛疤痕修复中心。淮安优玛疤痕修复中心承租房屋后，水电费都是由黄某收取，原告认可黄某系其超市员工。2013年9月28日至2014年9月27日期间的房租70000元，被告已向原告交清，但没有缴纳2014年9月28日起至今的房租。被告称其曾主动向原告缴纳房租，但原告要求涨房租到20万元，因被告不同意原告就要求解除合同。原告称其要求解除合同的理由是超市停业，双方签订的《房屋租赁合同》中约定了如超市停业，租赁合同终止，退回房租，“退回房租”是退回剩余租期的租金，现因2014年9月28日起被告未再缴纳房租，故在解除合同的同时应按每月5833元（70000元／12月）支付自2014年9月28日起至实际搬离房屋时的房租。被告称“退回房租”是指退回全部已缴纳房租。原告提供了《税务事项告知书》、《个体工商户准予注销登记通知书》，证明新万家超市现已停业、办理了税务注销登记及工商注销登记。被告也陈述新万家超市目前现已关闭。
以上事实，有当事人的当庭陈述及原告提供的《房屋租赁合同》、个体工商户营业执照、《税务事项告知书》、《个体工商户准予注销登记通知书》、陈某的书面证明、房屋产权证复印件、照片，被告提供的《房屋租赁协议书》复印件、水电费收据、《数据统计表》等予以证实，本院对此予以确认。
本案的争议焦点为：1、原告是否具备适格原告主体资格；2、原、被告所签订的《房屋租赁合同》是否有效；3、如《房屋租赁合同》有效，能否予以解除。
关于争议焦点1，本院认为涉案的《房屋租赁合同》中虽有合乐盛新万家超市有限公司的印章，但合乐盛新万家超市有限公司并未经过工商登记，并非依法设立，不具备法人资格，并不具有民事权利能力和民事行为能力，也就无法行使和履行《房屋租赁合同》中出租人的权利和义务。涉案的《房屋租赁合同》中有原告赵士江作为甲方签字，租赁合同的标的物淮安市淮阴区江淮人家6幢101号门面房也是原告依法设立的个体工商户新易家超市的经营场所，虽对外使用的名称为新万家超市，但原告是超市的实际经营者，在合同的实际履行中也是由原告行使出租人权利来收取租金，故本院认为涉案的《房租租赁合同》中的出租人就是赵士江，赵士江为本案适格原告。
关于争议焦点2，被告认为原告既不是房屋所有权人，也不是房屋承租人，故无权出租涉案房屋，原、被告所订立的《房屋租赁合同》为无效合同。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。在涉案的《房屋租赁合同》签订之前，原、被告之间已经签订并履行完一个租赁期为三年的租赁合同，在涉案的《房屋租赁合同》履行过程中，既无房屋的所有权人也无其他承租人妨碍被告的租赁权，被告也未能提供证据证明房屋的所有权人或承租人不同意原告将房屋转租给被告，故本院认定原、被告所签订的《房屋租赁合同》为有效合同。
关于争议焦点3，《中华人民共和国合同合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案的《房屋租赁合同》中已经明确约定了“备注：甲乙双方租赁期内，如甲方超市停业，甲、乙双方的租赁合同终止，甲方不承担一切责任，退回房租费。”从合同的该条款来看，原、被告双方约定了超市停业为解除合同的条件，而现原告所经营的超市不仅在实体上已停止营业，也办理了税务注销登记、工商注销登记，即双方所约定的解除合同的条件已经成就，故原告有权解除该合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于涉案的《房租租赁合同》解除后的后果，截至被告搬离所租赁房屋前，原告已履行了向被告交付租赁物供被告使用的义务，而被告的租金只支付至2014年9月27日，现原告要求被告按约定每月5833元（70000元／12月）支付自2014年9月28日起至搬离房屋时止的房屋，符合租赁合同的性质，符合法律的规定，本院对此予以支持。对于被告辩称的“退回房租”是指退还全部已缴纳房租，被告的此种解释明显对出租人不利，退还剩余租期房租的解释才更符合现实实践，也更能体现双方签订合同时协商一致的合意，故本院对被告的此辩称意见不予采信。如合同解除对被告造成了损失，被告可另案主张赔偿。
综上，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告赵士江与被告王军海于2013年9月28日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告王军海于本判决生效后三十日内搬出所租房屋，并按每月5833元向原告支付自2014年9月28日起至搬离时的租金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4450元，减半收取2225元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院（缴纳至淮安市财政局，开户行：农业银行淮安市城中支行，账号：341201040002554）预交上诉案件受理费。
审判员 陈海孝
二〇一四年十二月十三日
书记员 左嫣茹
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。