浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍新民初字第199号
原告（反诉被告）：张德范。
原告（反诉被告）：吴敏。
以上两原告的委托代理人：王大奎。
被告（反诉原告）：新昌县春祥房地产开发有限公司。
法定代表人：邱克武。
委托代理人：应胜南。
委托代理人：赵士建。
原告张德范、吴敏与被告新昌县春祥房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年1月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。依法由审判员王海云独任审理。被告房地产公司于答辩期内提出反诉，本院经审查后予以受理，并决定合并审理。本院适用简易程序于2015年2月11日公开开庭审理。原告张德范、吴敏的委托代理人王大奎，被告房地产公司的委托代理人赵士建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德范、吴敏诉称：原、被告于2012年8月1日订立商品房买卖合同一份，约定由原告向被告购买珑源一品花园第23幢1号，房价为4505700元，被告在2013年12月31日将商品房交付给原告使用。原告先后支付房款3606571元，但被告未能按约交房，双方于2014年5月21日达成退房协议书，约定：被告同意在2014年10月底前将原告已付房款退还给原告并支付违约金，共计3714768元。同日双方订立借款协议一份，对房款及违约金在2014年5月21日到11月1日按月利率8%计算的利息178309元以借款形式确定，但被告至今仅在2014年11月19日退还500000元，余款一直未付。为此原告诉请被告归还购房余款3393077元及2014年11月1日起至付清日止的利息（按月利率8%计算）。
被告房地产公司在法定期限内未作书面答辩，但在庭审中口头答辩称：原、被告间于2012年8月1日签订商品房买卖合同，于2014年5月21日签订退房协议书属实，但退付房款以双方先行解除买卖合同备案登记手续为条件，而两原告收到退付的500000元房款后未按约定办理解除合同的备案手续，故两原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。
反诉原告房地产公司反诉称：根据原、被告于2014年5月21日签订的退房协议书的第三条之约定，反诉被告应当同步解除房屋买卖合同的备案登记手续。因反诉被告拒不配合办理，致纠纷发生，请求判令反诉被告立即配合办理解除涉案房屋的房屋买卖合同备案登记手续。
反诉被告张德范、吴敏辩称：被告所谓反诉其实是抗辩，不符合反诉条件。即使从反诉角度看，也缺乏反诉的事实和理由，退房协议书约定反诉被告在收到房款及违约金的同时办理解除涉案房屋的房屋买卖合同备案登记手续，但反诉原告未按约履行，故反诉被告没有法定义务和合同义务协助办理手续。
原告为证明自己本诉的诉讼主张和反诉的抗辩主张，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告间的房屋买卖关系及各自的权利义务。被告房地产公司无异议。
2、销售不动产统一发票四份，证明原告支付房款的事实。被告房地产公司无异议。
3、退房协议书一份，证明原、被告协议退房，并对退付房款等进行约定的事实。被告房地产公司质证认为对真实性无异议，该协议恰恰证实了两原告应在收到退付房款时，同步办理解除涉案房屋买卖合同的备案登记手续。
4、借款协议一份，证明原、被告以借款的形式确定被告应支付退房协议书中约定的房款及违约金在2014年5月起至2014年10月止按月利率8%计算所产生的利息。被告房地产公司质证认为对借款协议上所盖被告印章的真实性无异议，但对内容的真实性、合法性有异议。如果约定的是利息，按月利率8%计算明显过高。对关联性也有异议，借款协议确定的是借贷关系，与本案讼争的房屋买卖合同不是同一法律关系，应另行解决。
被告为证明自己的抗辩和反诉主张，向本院提交了以下证据：
5、商品房买卖合同之补充协议第十一条第三款，证明退付房款的前提是双方先行解除房屋买卖合同备案登记手续。原告质证认为对真实性无异议，证明目的有异议。退房协议书已对此进行了新的约定，该条款对本案已经没有约束力。
6、中国银行进账单和领款凭证，证明反诉被告收到反诉原告500000元的事实。原告无异议。
原、被告提交的上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
对证据1、2、6，原、被告均无异议，本院予以认定。对证据3、5，原、被告对真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以认定。对原告提交的证据4，被告并不否认该证据中被告印章的真实性，在该借款协议中记载“房地产公司2014年5月1日向原告借款，于2014年11月1日归还”的约定，与退房协议书签订的时间以及约定的房款与违约金支付时间基本一致。被告也自述没有向两原告借款。经核算，退房协议书中的房款及违约金总额3714768元，按月利率8‰计算，6个月的利息为178308.864元，与借款协议中约定的借款数额178309元基本吻合，故本院对原、被告对房款及违约金在2014年5月起至2014年10月止按月利率8‰计算利息进行了约定的事实予以采信，其合法性及关联性将在下文另作评析。
根据上述确认的证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：
2012年8月1日，两原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号为：y2012001472）及补充协议，在补充协议中约定“买受人依据商品房买卖合同第10、11、16条之规定退房的，买受人应按照出卖人的通知与出卖人先解除合同且办理完退房手续（包括但不限于撤销合同备案登记手续及预告登记手续），出卖人在买受人办妥所有手续之日起按照合同约定的时间将买受人已付房款退还给买受人。”合同签订后，两原告实际向被告支付房款3606571元（于2012年7月5日支付房款500000元，同年8月1日支付房款856571元，10月30日支付房款900000元，2013年2月1日支付房款1350000元）。后经再次协商，两原告与被告房地产公司在2014年5月1日签订退房协议书一份，载明：由于房地产公司延期交付房屋，原、被告一致同意解除双方于2012年8月1日签订的商品房买卖合同。被告在2014年10月底前一次性退还房款及违约金（按已付房款3%计算）。两原告在收到上述房款及违约金时，同步办理解除上述房屋买卖合同的备案登记。同日，双方另行签订借款协议，以借款的形式确定被告应支付退房协议书中约定的房款及违约金在2014年5月起至2014年10月止按月利率8‰计算所产生的利息178309元。2014年11月19日，房地产公司向原告支付500000元。嗣后，双方再未按约履行各自义务，致本纠纷发生。
本院认为，两原告与被告房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2014年5月21日，经原、被告双方协商，签订退房协议书，此时应视为原、被告双方选择房地产公司延期交付，原告退房的违约追责方式。该协议对商品房买卖合同及补充协议的内容进行了变更，即原、被告以新的合意来变更原来的合同，是意思自治的体现，且变更的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。故双方当事人应当按照变更后的合同内容予以履行。退房协议书明确约定了房地产公司将房款及违约金在2014年10月底前一次性支付给原告，两原告在收到上述款项时，同步办理解除涉案房屋买卖合同的备案登记。因为解除房屋买卖合同的备案登记非即时可完成，它对应的是一个时间段，而约定一次性支付房款及违约金则交付即完成，所以它对应的是一个时间点，两者存在时间差，不可能做到完全同步进行。考虑退房协议书对房款及违约金交付时间有明确的约定，结合“收到…时”“同步办理”等表述，应该理解为“两原告收到房款及违约金后，即开始着手办理解除涉案房屋买卖合同的备案登记”，也就是被告房地产公司支付房款及违约金在前。被告房地产公司仅于2014年11月19日支付原告500000元，未按约定时间足额支付房款及违约金的事实清楚。现两原告要求被告支付购房余款，理由正当，应予支持。
关于原告主张房款及违约金在2014年5月至2014年10月的利息问题。原告诉请的利息，应归类于原告要求被告赔偿因违约造成的损失，其请求权基础为原、被告之间的买卖合同关系，而非基于借贷关系，故应在本案一并处理。原、被告以借款的形式确定利息本身并不为法律所禁止，月利率8‰也不属于约定过高的情形。原、被告如此约定实则是在退房协议书中确定的2014年5月21日前违约金外另约定了2014年5月22日起至2014年10月31日止产生的违约金，两者系不同时间段产生的违约金，其总额不超过房款按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算的利息，可以持续计算。但是违约金本身是为了弥补守约方的损失，非产生收益，故不得以“复利计算法”的形式进行叠加计算。故本院仅支持原告关于被告应支付房款在2014年5月22日起至2014年10月31日止产生的违约金请求，按月利率8‰计为156765.62元。
至2014年11月1日，被告未按退房协议书约定履行相应的付款义务，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。原告诉请中的3393077元系由房款3606571元、2014年5月21日前的违约金108197元、2014年5月22日至2014年10月31日止的违约金178309元三部分之和减去被告2014年11月19日支付的500000元构成。如前文所述，本院已将2014年5月22日至2014年10月31日止的违约金调整为156765.62元，且违约金不得叠加计算。原告主张3393077元在2014年11月1日起至2014年11月18日止的违约金请求，不违反法律规定，本院予以照准，但其以月利率8%计算利息，明显过高，应予以调整，以不超过中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍为宜。2014年11月19日被告支付的500000元应先行支付违约金计264962.62元（108197元＋156765.62元），余款235037.38元支付房款，被告尚余3371533.7元（3606571元-235037.38元）房款至今未付，可按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算违约金，起算时间为2014年11月19日。
关于被告请求原告配合办理解除涉案房屋的房屋买卖合同备案登记手续是否构成反诉问题。反诉是一种独立的但又与本诉有牵连关系的诉。本案中被告请求原告配合办理解除涉案房屋的房屋买卖合同备案登记手续是可以作为独立的、特殊的起诉形式认定的一种诉，即使没有了本诉，也不影响反诉的存在，另外，原、被告诉讼请求均涉及解除同一房屋买卖合同关系，且被告请求对原告诉请具有对抗性。因此被告的请求符合反诉的构成要求。
根据《第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，退房协议书也约定“两原告在收到上述房款及违约金时，同步办理解除上述房屋买卖合同的备案登记。”被告请求原告配合解除涉案房屋的房屋买卖合同备案登记手续的反诉请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）新昌县春祥房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）张德范、吴敏购房余款人民币3371533.7元及违约金（按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算，其中3393077元自2014年11月1日起算，计算至2014年11月18日。3371533.7元自2014年11月19日起算，计算至本判决生效之日）；
二、驳回原告（反诉被告）张德范、吴敏的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）张德范、吴敏于判决生效之日起十日内协助办理解除关于合同编号为y2012001472的商品房买卖合同备案登记手续。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费33950元，依法减半收取16975元，由张德范、吴敏负担85元，由新昌县春祥房地产开发有限公司负担16890元，限于本判决生效后七日内向本院交纳；一审反诉案件受理费80元，减半收取40元，由张德范、吴敏负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费34030元，款汇绍兴市非税收入结算分户，开户行：绍兴银行营业部，账号：09×××13-9008）。
审判员 王海云
二〇一五年三月六日
书记员 蔡 笑