湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00194号
上诉人（原审原告）：严若钢，男，1955年7月20日出生，汉族。
委托代理人：刘彩军，湖北德铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王冬珍，女，1967年11月27日出生，汉族。
上诉人严若钢、上诉人王冬珍因房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉市青山区人民法院（2013）鄂青山民二初字第00585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
2013年10月29日，严若钢诉至一审法院，请求判令王冬珍立即腾退武汉市青山区公园家10-4号房屋，支付拖欠的垃圾费2,000元、水费205.8元、物业费371.2元，归还充电卡，支付自2013年9月26日至实际腾退之日的房屋使用费（每天126.7元），并承担本案诉讼费用。
�审法院经审理查明：2010年7月16日，严若钢、王冬珍签订《房屋租赁合同》，约定严若钢将武汉市青山区公园家10-4号的房屋租赁给王冬珍使用，租赁期为2010年9月26日至2013年9月25日（2010年9月26日至2011年9月25日，每月3,600元；2011年9月26日至2012年9月25日，每月3,700元；2012年9月26日至2013年9月25日，每月3,800元）；租赁期间店面的水电费、物业费、税费均由王冬珍按时交清。2013年9月25日合同到期后，双方未重新签订租赁合同，严若钢多次要求王冬珍腾退并交付房屋，王冬珍拒绝，要求继续履行租赁合同，并于2013年9月27日、10月27日、11月27日分三次向严若钢账户共存入12,000元。庭审时王冬珍自认持有所租房屋充电卡。王冬珍持有押金收条一张，载明：今收到詹新波租房押金玖仟元整（￥9,000），房东严若钢。严若钢认可此押金，同意在王冬珍腾退房屋并结清相关费用后退还�冬珍。王冬珍至庭审答辩结束时止仍在使用武汉市青山区公园家10-4号租赁房屋。
一审法院另查明，武汉市青山区公园家10-4号房屋所有权人登记为严兆辉，系严若钢之子。严兆辉于2010年7月2日向其父严若钢出具委托书，载明：受委托人有权将房屋自用或向第三人出租。2010年7月16日严若钢以自己名义与王冬珍签订房屋租赁合同。
一审法院认为：严若钢、王冬珍签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。现合同履行期限届满，本案争议焦点为：1、严若钢、王冬珍双方是否形成新的房屋租赁关系。王冬珍抗辩称双方已形成新的房屋租赁关系，三次向严若钢账户存入共计12,000元租金。一审法院认为，合同成立需双方真实意思表示一致，原合同履行期限届满后严若钢多次催促王冬珍交付房屋，并没有与王冬珍续租的意思表示，且严若钢明确表示王冬珍存款是�有经过其同意的，愿意用此款抵扣房屋实际使用费，多退少补。故王冬珍的抗辩理由不能成立，严若钢、王冬珍双方并没有形成新的房屋租赁关系。2、王冬珍是否需要向严若钢支付拖欠的垃圾费、水费、物业费。王冬珍抗辩称严若钢没有证据证明王冬珍拖欠垃圾费、水费、物业费。一审法院认为，严若钢提交水费、垃圾费、物业费账单仅能证明应缴，并不能证明王冬珍拖欠上述费用，故严若钢的此项诉请不予支持。3、严若钢是否应对王冬珍支付的转让费予以补偿。王冬珍抗辩称若严若钢要求终止租赁合同，应当对王冬珍支付的60,000元转让费给予补偿。一审法院认为，双方合同履行期限现已届满，合同中并没有约定对转让、装修费用进行补偿，且60,000元转让费并不是严若钢收取的，王冬珍主张对转让费进行补偿，属另一法律关系，与本案无关，故王冬珍的抗辩理由不能成立，严若钢无需对王冬珍支付的转让费予以补偿。4、严若钢是否具有起诉资格。王冬珍认为严若钢不是房屋所有权人，不具备起诉资格。一审法院认为，房屋所有权人严兆辉授权严若钢享有将房屋向第三人出租的权利，严若钢以自己名义与王冬珍签订房屋租赁合同，系合同一方当事人，故严若钢有权请求人民法院对其房屋租赁过程中享有的合法权利进行保护，王冬珍的此抗辩理由不能成立，严若钢有权向人民法院起诉。综上，房屋租赁合同履行期限届满，王冬珍应按照合同约定搬离租赁房屋，故对于严若钢要求判令王冬珍腾退位于武汉市青山区公园家10-4号的房屋并归还充电卡的诉请予以支持；关于严若钢要求判令王冬珍支付拖欠的垃圾费2,000元、水费205.8元、物业费371.2元的诉请不予支持；关于严若钢要求判令王冬珍支付自2013年9月26日至实际腾退之日期间的房屋使用费（3,800元/30天=126.7元/天）的诉请，予以支持，但应与王冬珍支付的12,000元进行抵扣，多退少补。另严若钢应在王冬珍腾退当天返还王冬珍押金9,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、王冬珍于本判决生效之日起10日内腾退位于武汉市青山区公园家10-4号的房屋并将充电卡交付给严若钢。二、王冬珍支付自2013年9月26日至实际腾退之日期间的房屋使用费（按每天126.7元计算，与王冬珍已支付的12,000元进行抵扣，多退少补）。严若钢在王冬珍腾退之日返还王冬珍押金9,000元。三、驳回严若钢其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费65元，由王冬珍负担。
一审宣判后，严若钢与王冬珍均不服，向本院提起上诉。
严若钢上诉称：1、严若钢在一审中提交了�冬珍拖欠垃圾费、水费、物业费的充分证据，应予以认定。2、在王冬珍结清各项费用前不应判决严若钢退还王冬珍押金9，000元。综上，请求：1、撤销原判第二项“严若钢在王冬珍腾退之日返还王冬珍押金9,000元”，改判在王冬珍结清各种费用后再退还王冬珍9,000元押金。2、依法改判王冬珍支付拖欠的垃圾费、水费、物业费。3、王冬珍承担本案诉讼费用。
王冬珍上诉称：1、严若钢主体不适格，其作为严兆辉的出租代理人，在房屋出租过程中的一切行为后果均由严兆辉承担。2、严若钢应补偿王冬珍6万元转让费损失。3、王冬珍于2013年9月、10月、11月分别支付了4,000元租金，双方形成了新的房屋租赁关系。综上，请求：1、撤销原判，驳回严若钢的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由严若钢承担。
二审期间，严若钢向本院提交如下证据：
证据一、照片一张。证明王冬珍�意继续承租诉争房屋，准备将房屋转让。
证据二、个人账单。证明王冬珍拖欠2013年10月至2014年3月的水费共计823.2元。
证据三、青山区冶金街环卫所证明。证明王冬珍拖欠2012年3月至2014年3月卫生费即垃圾费共计2,500元。
经质证，王冬珍对证据一、证据二的真实性和证明目的均无异议，对证据三的真实性和证明目的均有异议，认为不存在垃圾费。
本院经过审查，证据一、证据二真实客观，与本案有关联性，本院予以采信；证据三真实客观，但不能证明王冬珍欠费，本院不予采信。
二审中，王冬珍明确表示对严若钢的诉讼主体资格不持异议。因王冬珍已交付物业费，严若钢在二审中撤回了要求王冬珍支付物业费的上诉请求，本院予以准许。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，王冬珍拖欠2013年10月至2014年3月的水费共计823.2元。�前，房屋钥匙仍在王冬珍处，房屋仍由王冬珍控制。
本院认为，本案的争议焦点有四个：一是严若钢是否具有诉讼主体资格；二是双方是否形成了新的房屋租赁关系；三是王冬珍是否应支付垃圾费和水费；四是严若钢是否应补偿王冬珍支付的6万元转让费。
关于严若钢是否具有诉讼主体资格。本院认为，房屋的所有权人虽为严兆辉，但严兆辉在2010年7月2日出具的授权委托书中明确授权严若钢有权将房屋自用或者向第三人出租，相应的合同权利义务也由严若钢享有或承担。后严若钢以自己的名义同王冬珍签订房屋租赁合同，系合同一方当事人。在二审中，王冬珍也明确表示对严若钢的诉讼主体资格没有异议。因此，严若钢有权向人民法院起诉，其具有诉讼主体资格。
关于双方是否形成新的房屋租赁关系。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，�违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同履行期限届满后，严若钢多次要求王冬珍交还房屋，王冬珍虽然分三次向严若钢的账户存入共计12,000元租金，但并没有经过严若钢的同意，因此，双方没有形成新的房屋租赁关系。
关于王冬珍是否应支付垃圾费和水费。本院认为，严若钢在二审中提交了水费823.2元的账单，王冬珍对拖欠水费的事实予以认可，对于严若钢要求王冬珍支付水费823.2元的上诉请求，本院予以支持。严若钢提交的卫生费即垃圾费2,500元的证据虽然真实，但不能证明王冬珍拖欠该费用，且双方签订的房屋租赁合同中并没有约定垃圾费应由王冬珍交纳，对于严若钢要求王冬珍支付垃圾费2,500元的上诉请求，本院不予支持。
关于严若钢是否应补偿王冬珍支付的6万元转让费。本院认为，该6万元转让费并不是由严若钢收取，且双方签订的房屋租赁合同中并没有约定出租人应对转让费进行补偿，对于王冬珍要求严若钢补偿6万元转让费的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于严若钢要求撤销原判第二项“严若钢在王冬珍腾退之日返还王冬珍押金9,000元”，改判在王冬珍结清各种费用后再退还王冬珍9,000元押金的上诉请求。本院认为，该9,000元押金可在王冬珍向严若钢支付拖欠的各项费用时一并结算，多退少补，一审判决严若钢在王冬珍腾退之日返还王冬珍押金9,000元并无不当，对其该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审中出现新的事实，本院对于一审部分实体判决作适当调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市青山区人民法院（2013）鄂青山民二初字第00585号民事判决。
二、王冬珍于本判决生效之日起十日内向严若钢支付2013年10月至2014年3月的水费共计823.2元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审法院关于案件受理费用负担的判决。
二审案件受理费260元，由上诉人严若钢负担130元，由上诉人王冬珍负担130元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一四年三月二十七日
书记员 刘丽娟