广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（二）字第541号
原告柳江县柳东机械化屠宰加工有限责任公司。
法定代表人胡友高，该公司董事长。
委托代理人杨海艺，广西红盾律师事务所律师。
被告覃祖良。
委托代理人邹仁丽，广西天际律师事务所律师。
第三人覃祖如。
原告柳江县柳东机械化屠宰加工有限责任公司（以下简称柳东公司）诉被告覃祖良，第三人覃祖如租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月21日受理后，依法组成由代理审判员阮�担任审判长，人民陪审员韦晓英和人民陪审员周祖广参加的合议庭，于2013年12月16日公开开庭审理了本案。书记员黄玄担任记录。原告柳东公司的委托代理人杨海艺，被告覃祖良的委托代理人邹仁丽到庭参加了诉讼。第三人覃祖如经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告柳东公司诉称：2012年4月15日，原告委托授权公司股东胡友献与被告覃祖良签订场地租赁合同，约定被告以年租金22000元的价格将其所有的位于柳州市帽合村一队基隆开发区9号地南面的约666.6平方土地租赁给原告作为加工场使用，并约定若租赁期间遇到国家征用，地面建筑物补偿款以被告占40%，原告占60%的比例进行分配。双方签订合同后，原告在该土地上建设了猪皮加工场，并投产使用。2013年6月，因规划需要，政府在未对被告土地进行征收征用�情况下，对原告加工场进行了拆迁，柳州市柳南区征地拆迁办公室（以下简称柳南征地拆迁办）已将建筑物的拆迁补偿款全额支付到被告名下。原告多次欲与被告协商分配事宜及合同终止事宜，但被告均以各种理由进行拒绝，并欺骗原告说尚未获得补偿款。原告找到柳南征地拆迁办进行核实，该办公室确认了补偿款已支付到被告名下的事实，并建议原被告双方一起到该办公室现场核对解决纠纷，但被告数次进行拒绝，故酿成讼争。综上所述，法人财产神圣不可侵犯，被告覃祖良恶意占有原告财产，其行为已侵犯原告的合法权益。为维护司法公正及社会秩序，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还自2013年7月至2014年3月期间的土地租金共计人民币16500元；2、被告依合同向原告返还被拆迁地面建筑物补偿款人民币196721.1元。
原告柳东公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、场地租赁合同1份，证明：（1）双方场地租赁的期限自2012年4月1日至2015年3月31日；（2）租赁场地的建筑物是2013年6月被拆除的，因此从2013年7月至2014年3月剩余的租金折算是16500元；（3）双方于合同还约定，若租赁期间遇到国家征用，地面建筑物补偿款以被告占40%，原告占60%的比例进行分配。
2、房屋平面图复印件1份，证明场地租赁的面积是666.6平方米，且房屋所有权人写的是覃祖良，我们认为这是覃祖良冒用了原告的名义进行虚假申报。
3、情况说明1份，证明：（1）胡友献是合同的经办人，同时也是公司的股东，胡友献于2012年4月15日与覃祖良签订合同实际是职务行为；（2）胡友献和廖金燕是夫妻关系，当时是廖金燕代原告公司转款22000元作为原告支付被告的场地年度租金。
4、中国农业银行�行卡取款业务回单1份，证明廖金燕于2013年4月20日按照合同约定给覃祖良的银行卡汇入了22000元，该款与本案场地租赁约定的年度租金金额是一样的。
5、胡友献、廖金燕结婚证复印件1份，证明胡友献、廖金燕之间系夫妻关系。
6、胡友献身份证复印件1份，证明胡友献的主体身份。
7、廖金燕身份证复印件1份，证明廖金燕的主体身份。
被告覃祖良辩称：1、如果廖金燕能出庭证明她所转的钱是代原告所转的租金，则被告覃祖良同意返还剩余租金；2、原告在承租的土地上所建造的建筑物本身是违法建筑物，因此原告不享有补偿权，因此原告要求给付补偿款之诉请是没有法律依据的。
被告覃祖良为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、房屋拆迁补偿安置方案复印件1份，证明房屋拆迁补偿的具体标准。
2、柳南区帽合村委出具的证明1份，证明本案被拆迁房屋所涉及的4.32亩土地出租前是由覃祖良、覃祖如两兄弟共同耕种使用的。
在本案审理过程中：
1、本院依原告柳东公司的申请到柳南征地拆迁办调取了本案所涉及被拆迁房屋的补偿材料复印件1组（含拆迁货币补偿协议1份、被拆迁房屋结构表1份、房屋拆迁调查表1份、房屋拆迁补偿核定表1份，测绘成果报告1份、房屋平面图1份、建筑物相关照片3张以及覃祖良、覃祖如的身份证复印件各1份等）。
2、证人胡友献、廖金燕作为原告柳东公司的证人到庭作证，分别证明胡友献当时是代表原告与被告覃祖良签订场地租赁合同以及廖金燕于2013年4月20日转汇给被告覃祖良的22000元实际是代表原告支付给被告覃祖良的场地租金。
经过开庭质证，被告覃祖良对原告柳东公司提交证据1的真实性无异议；对证据2—3的真实性均无异议，但均不同意原告的证明目的；对证据4的真实性无异议，但�为廖金燕转汇给被告覃祖良的22000元是否系代原告柳东公司预付租金应由廖金燕本人到庭作证才可确定；对证据5的真实性有异议；对证据6—7的真实性及证明目的均无异议。
原告柳东公司对被告覃祖良提交证据1的真实性无异议，但不同意被告的证明目的；对证据2的真实性无异议，但认为该证据可证明本案所涉及被拆迁房屋下的土地原是村委发包给被告作耕作使用的，而并非作建造经营性的商铺使用。
对本院依申请到柳南征地拆迁办调取本案所涉及被拆迁房屋的相关补偿材料，原告柳东公司及被告覃祖良对该组证据的真实性均无异议。
对证人胡友献、廖金燕于庭上分别所作的证人证言，被告覃祖良对其真实性均无异议。
另因第三人覃祖如经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼应视其自愿放弃质证的权利。
对以上当事人对真实性均无异议的证据本院予以确认。对于原告柳东公司提交的证据5，因该证据系复印件却无原件核对，故本院对其真实性不予认可。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年4月15日，证人胡友献代表原告柳东公司（乙方）与被告覃祖良（甲方）共同签订《场地租赁合同》，约定甲方同意将其（承包使用）位于柳州市柳南区帽合村一队基隆开发区9号南面面积为666.6㎡（约为1亩）的土地租赁给乙方作加工厂使用，租赁期限三年，即自2012年4月1日起至2015年3月31日止，年租金按人民币22000元（贰万贰仟元整）计收。其中，双方于合同第2条约定：合同双方签字后即付壹年租金人民币22000元（贰万贰仟元整），今后每年4月支付年租金一次；第3条约定：租赁期满后，租赁合同终止，所有地面建筑物归甲方所有；第4条约定：租赁期满后，乙方在同等条件下有优先租赁使用的权利，如遇国家征用，则地面�筑物的补偿按四、六分，即甲方得四，乙方得六；双方除此之外还对其他事项进行了约定。合同签订后，覃祖良依约将土地交予柳东公司使用，柳东公司亦于2013年4月20日通过证人廖金燕以银行卡转账的方式向覃祖良转款22000元作为柳东公司交付覃祖良自2013年4月1日起至2014年3月31日止期间的土地年租金。之后，柳东公司在上述承租的土地上建造起合计529.58㎡的砖木结构的房屋作为其经营加工厂使用。2013年5月10日，柳州市柳南区帽合村发生溶岩地面塌陷地质灾害，造成部分房屋不同程度受损。为加快灾后重建工作，妥善安置塌陷危险区范围的受灾群众，以及解决该区域周边群众的居住安全问题，柳南征地拆迁办决定对该灾区规划定点红线范围内集体土地上的房屋及附属物进行拆迁并给予适当补偿，其中柳东公司建造的上述房屋恰属于该规划定点受拆迁房屋的红线范围�内。2013年6月30日，柳南征地拆迁办对柳东公司建造的上述房屋进行了全部拆迁。2013年8月27日，作为乙方的覃祖良、覃祖如与柳南征地拆迁办（甲方）共同签订了《柳州市柳南区帽合村灾后重建暨整村改造项目拆迁货币补偿协议书》及附件，该协议中核定乙方被拆迁无证房屋的总建筑面积合计1079.8㎡，其中砖木结构的房屋建筑面积合计710.02㎡（包含柳东公司上述建造砖木结构房屋的建筑面积529.58㎡，无证砖木结构房屋按170元／㎡补偿并且该砖木结构房屋按时搬空还可按200元／㎡获得奖励）及简易结构的房屋建筑面积合计369.78㎡（简易结构房屋按80元／㎡补偿并且该简易结构房屋按时搬空还可按200元／㎡获得奖励），并且核算乙方被拆迁的房屋补偿（合计292289.8元）、装修补偿（合计177360.5元）及其他补偿（即空调迁移补偿合计600元）总计补偿金为470250.3元（292289.8＋177360.5＋600=470250.3元）。之后，覃祖良、覃祖如共同到柳南征地拆迁办实际领取了上述补偿款470250.3元。柳东公司以其建造的上述房屋已被实际拆除以及覃祖良所领取的上述补偿款应当按照其双方原合同之约定进行分配为由，诉至本院提出以上之诉讼请求。
另查明，位于柳州市柳南区帽合村三角架地块合计4.32亩的农用菜地属于柳州市柳南区帽合村民委员会（以下简称帽合村委）集体所有。帽合村委于2013年11月12日出具书面证明证实上述4.32亩的农用菜地系覃祖良、覃祖如共同承包耕种使用。庭审中，柳东公司与覃祖良共同确认帽合村委出具的上述证明中所述位于柳州市柳南区帽合村三角架地块的农用菜地与覃祖良将上述出租给柳东公司建造加工厂经营使用，即位于柳州市帽合村一队基隆开发区9号南面的土地实为同一宗土地，亦即覃祖良将其与覃祖如共同承包耕种的上�4.32亩农用菜地中约为1亩的土地出租给柳东公司建造加工厂经营使用。柳东公司在其租用的上述土地上建造相关房屋并未按规定到行政主管部门办理建设工程规划许可证。
在本案审理过程中，因覃祖如与本案具有利害关系，故本院依法将其追加作为本案的第三人参加诉讼；原告柳东公司请求将其诉状中的第二项诉讼请求，即被告依合同向原告返还地面建筑物被拆迁的补偿款由原“人民币114323元”变更为“人民币196721.1元”，本院予以准许。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，经庭审查明本案所涉的租赁土地，即位于柳州市柳南区帽合村一队基隆开发区9号南面合计面积为666.6㎡（约为1亩）的土地属于帽合村委集体所有，该宗土地的性质为农用耕地并由该村村民，即被告覃祖良与第三人覃祖如共同承包耕种使用，但覃祖良却将该宗农用耕地出租给原告柳东公司建造加工厂经营使用，由此覃祖良将上述农用耕地出租给柳东公司用于非农建设的行为违反了上述法律之强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，覃祖良与柳东公司于2012年4月15日签订的《场地租赁合同》应属无效。
关于返还租金之诉请。如上所述，覃祖良与柳东公司签订的上述《场地租赁合同》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因覃祖良与柳东公司对导致上述合同无效均有过错，故覃祖良应将其已收取且尚未履行合同期限的剩余土地租金退还柳东公司。本案中，柳东公司诉请要求覃祖良向其退还尚未履行的合同期限，即自2013年7月至2014年3月期间的剩余土地租金共计16500元，覃祖良对柳东公司该项诉请表示无异议并同意由其退还，故对柳东公司的该项诉请，本院予以支持。
关于返还被拆迁地面建筑物补偿款之诉请。本案中，柳东公司诉请要求覃祖良将其已从柳南征地拆迁办领取的房屋拆迁补偿款按照其双方签订的上述《场地租赁合同》之约定进行分配，即要求覃祖良向其返还被拆迁地面建筑物的补偿款合计196721.1元。因覃祖良与柳东公司签订的上述《场地租赁合同》系无效合同，故柳东公司主张依照该《场地租赁合同》之约定分配补偿款于法无据，本院对此不予支持。但柳东公司在其承租的上述土地上已实际投入资金建造房屋，其在该房屋被拆迁后必然因此遭受相应的损失，而覃祖良与覃祖如在上述房屋被拆迁后从柳南征地拆迁办得到了被拆迁补偿款合计470250.3元，根据其与柳南征地拆迁办共同签订的《柳州市柳南区帽合村灾后重建暨整村改造项目拆迁货币补偿协议书》及附件之内容，该补偿款470250.3元系在核定包括柳东公司建造房屋在内的有关被拆迁房屋的建筑面积、装修情况以及其他有关情况的基础上计算得出的，亦即该补偿款470250.3元实际包含柳东公司建造房屋被拆迁的损失价值在内，故该补偿款470250.3元应当结合柳东公司建造房屋的有关情况以及柳东公司、覃祖良对导致双方租赁合同无效之过错程度予�分配。关于柳东公司、覃祖良于本案之过错程度，如上所述，覃祖良作为农用耕地的承包人明知其承包经营的该宗土地系农用耕地却仍然将其出租给柳东公司用于非农建设，故覃祖良应负主要过错，而柳东公司作为承租人明知该宗土地系农用耕地且亦未按规定办理建设工程规划许可证的情况下仍然在该宗土地上建造房屋，故柳东公司亦有过错，由此对于由柳东公司建造上述房屋应获得的被拆迁补偿款，本院酌定由柳东公司一方与覃祖良一方各按60%与40%进行分配。关于返还补偿款之责任主体及具体数额。（1）责任主体。根据庭审查明，覃祖良、覃祖如自柳南征地拆迁办共同领取的上述被拆迁补偿款470250.3元中包括柳东公司上述建造房屋应获得的被拆迁补偿款，故覃祖如虽不是柳东公司与覃祖良之间租赁协议之相对人，但因覃祖如与覃祖良已共同领款，因此覃祖如应与覃祖良共同对柳东公司承担本案相应返还补偿款之责任；（2）具体数额。①砖木结构房屋补偿：根据原、被告双方共同确认柳东公司于本案中所建造砖木结构房屋的建筑面积为529.58㎡，故覃祖良、覃祖如应共同向柳东公司返还该房屋补偿款的金额为：529.58㎡×（170＋200）元／㎡×60%=117566.76元；②装修及其他补偿：根据上述《柳州市柳南区帽合村灾后重建暨整村改造项目拆迁货币补偿协议书》的附件，即《房屋拆迁补偿核定表》（表一）之内容，柳南征地拆迁办核算给予上述被拆迁1079.8㎡房屋之装修及其他项目（即空调迁移）的补偿款合计177960.5元（177360.5＋600=177960.5元），因该补偿款177960.5元并未具体区分柳东公司建造上述砖木结构房屋以及覃祖良、覃祖如自有的部分砖木结构房屋与简易结构房屋之装修损失、空调迁移损失的具体情况，并且柳东公司、覃祖良、覃祖�亦均未能提出任何证据证实其所建房屋因拆迁所遭受的装修及空调迁移实际损失，故依法应由柳东公司、覃祖良、覃祖如自行承担举证不能之不利后果，由此对于上述装修及空调迁移之补偿款177960.5元，本院认为应当参照砖木结构房屋补偿款的分配比例进行分配，即覃祖良、覃祖如应共同向柳东公司返还装修及空调迁移补偿款的金额为：177960.5×60%=106776.3元。综上，覃祖良、覃祖如应共同向柳东公司返还被拆迁地面建筑物的补偿款应当计算为：117566.76＋106776.3=224343.06元，但柳东公司该项诉请仅要求返还196721.1元，本院认为当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，故对柳东公司该项诉请，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民�诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告覃祖良返还原告柳江县柳东机械化屠宰加工有限责任公司土地租金人民币16500元。
二、被告覃祖良、第三人覃祖如共同向原告柳江县柳东机械化屠宰加工有限责任公司返还被拆迁地面建筑物的补偿款人民币196721.1元。
案件受理费4234元（原告已预交），由被告覃祖良负担2281元，第三人覃祖如负担1953元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 阮 锋
人民陪审员 韦晓英
人民陪审员 周祖广
二〇一四年八月十九日
书 记 员 黄 玄
附本案适用法律条文：
1、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破�、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
4、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。