河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终306号
上诉人（原审被告）：翟宏伟，女，汉族，1966年5月5日出生，住河南省郑州市金水区。
委托代理人：朱俊楠，金博大律师事务所律师。
委托代理人：刘胜，男，汉族，1964年7月3日出生，住河南省郑州市金水区，系翟宏伟之夫。
被上诉人（原审原告）：徐安琦，女，汉族，1982年9月25日出生，住河南省南阳市宛城区。
委托代理人：张付晴，河南震世律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：河南省锦寓置业有限公司。住所地：河南省郑州市经五路**号。
法定代表人：葛明森，该公司董事长。
委托代理人：程果，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人翟宏伟与被上诉人徐安琦、河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，徐安琦于2015年6月5日向河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、依法解除对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天6号楼2103房屋的查封，判令不得执行该房屋；2、本案诉讼费用由翟宏伟承担。原审法院于2015年11月3日作出（2015）郑民一初字第146号民事判决。翟宏伟不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。翟宏伟的委托代理人朱俊楠、刘胜，徐安琦的委托代理人张付晴，锦寓公司的委托代理人程果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：南阳市房地产市管理处于2010年11月2日向锦寓公司颁发了编号为（宛市）房预售证第2010045号的商品房预售许可证。该许可证显示：经审查，准予锦寓公司公开预售都市春天6#、7#楼（4-30层住宅部分）。
2008年11月7日，锦寓公司净土庵城中村改造项目部向徐安琦出具编号为0868796的收据，该收据中“交款单位”一栏中填写“徐安琦”，“收款方式”一栏中填写“现金”，“人民币（大写）”一栏中填写“壹万元整”，“收款事由”一栏中填写“6#2103”。2010年8月29日，锦寓公司向徐安琦出具编号为0223523的收据，该收据中“今收到”一栏中填写“徐安琦（琪）”，“人民币”一栏中填写“壹拾玖万元整”，“系付”一栏中填写“6#2103室”。2012年3月28日，徐安琦与锦寓公司签订《都市春天认购书》一份。该认购书中在认购物业中填写“6号楼2103室，建筑面积83.27平方米，标准总价207426元”；在“甲乙双方约定付款方式”中约定：徐安琦选择一次性付款方式，优惠7426元，优惠后总价20万元（含订金），于2012年3月28日前付清；此外，认购书中还对双方的费用承担、不可抗力、联系方法、违约责任等进行了约定。徐安琦还提交了填写日期为2012年3月28日南阳市乐邦物业服务有限公司（以下简称乐邦公司）《交房（住宅）费用明细表》一份，该明细表中注明了房号为6-2103的物业业主为徐安琦，并列明其应缴纳的物业服务费、公共能源费、水费（预存）、电费（预存）、城市生活垃圾处理费（代收）、有线电视初装费（代收）等各项费用数额，并手写注明“物业以上手续不用考虑，按正常物业入住手续办理”。2012年3月28日，徐安琦向乐邦公司都市春天管理处支付了《交房（住宅）费用明细表》中列明的物业服务费、公共能源费、城市生活垃圾处理费、有线电视初装费等费用，并称锦寓公司当天向其交付了涉案房屋。徐安琦还提交了涉案房屋的3张照片，照片中的房屋显示已装修并有人居住。
2012年6月12日，因翟宏伟在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全。南阳市宛城区人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保第1号民事裁定书，裁定查封锦寓公司名下包括涉本案房屋在内的20套房产。6月13日，南阳市宛城区人民法院向南阳市房产管理局送达了该民事裁定书及（2012）宛民保第1号协助执行通知书，将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。后郑州仲裁委员会作出（2012）郑仲裁字第183号裁决书。2013年4月26日，翟宏伟持郑州仲裁委员会（2012）郑仲裁字第183号裁决书向原审法院申请强制执行。原审法院于2013年4月28日立案执行，于2013年5月9日作出（2013）郑执一字第196号执行通知书，责令锦寓公司自该通知书送达之日起三日内向翟宏伟支付购房款300万元和违约金150万元，并负担案件仲裁费56615元及申请执行费48016元；于2013年5月15日作出（2013）郑法执字第196号民事裁定书及（2013）郑协执字第196号协助执行通知书，查封锦寓公司名下涉本案在内的20套房产，同日送达南阳市房产管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，原审法院作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，查封期限一年，同日向南阳市房产管理局送达。2015年6月1日，原审法院又作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送达南阳市房产管理局。徐安琦不服原审法院（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书，认为涉本案房屋系其与锦寓公司签约购买，并付完全款，且已占有使用，以案外人身份书面向原审法院提出执行异议，请求中止对涉本案房屋的执行。2015年4月29日，原审法院作出（2015）郑执异字第34号执行裁定书，驳回了徐安琦的异议。裁定书于2015年5月16日送达后，徐安琦不服，于2015年5月28日向原审法院提起本案诉讼，请求解除对涉本案房屋的查封。
经原审法院主持调解，各方当事人就解决本案纠纷曾于2015年8月5日达成了附生效条件的和解协议，但因锦寓公司未履行和解协议，和解协议未生效。
原审法院认为：徐安琦提起本案执行异议之诉，目的是为了停止针对涉本案房屋的执行行为及解除原审法院对涉本案房屋的查封，因此，原审法院在其他民事案件的执行过程中对涉本案房屋进行查封是否适当，以及是否应予解除查封是本案的审查重点。而关于民事执行中对被执行人为商品房开发企业的不动产的查封是否适当，以及案外人提出的执行异议能否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。
《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，徐安琦提交的两份收据显示其于2008年11月7日、2010年8月29日分两笔共向锦寓公司支付了涉本案房屋的房款20万元，与其提交的于2012年3月28日与锦寓公司签订的《都市春天认购书》能够相互印证，能够证明徐安琦在涉本案房屋查封前以一次性付款方式购买了涉本案房屋。再结合徐安琦提交的其他证据，亦能认定锦寓公司于2012年3月28日向徐安琦交付了涉案房屋，徐安琦在涉本案房屋被查封前已占有该房屋。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同；开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案中，锦寓公司于2010年即取得了涉本案房屋的预售许可证，其于2012年3月28日与徐安琦签订《都市春天认购书》，并收取徐安琦全部购房款，但锦寓公司并未按上述行政管理规章的规定，与徐安琦签订商品房预售合同，也未及时向房地产管理部门办理登记备案手续，因此，对涉本案房屋未能办理至徐安琦名下，锦寓公司负有全部过错，徐安琦对此无过错。
综合当事人在本案中提供的证据，徐安琦和锦寓公司之间在涉本案房屋被查封前就存在合法、有效的商品房买卖关系，且徐安琦已向锦寓公司支付了全部房款，徐安琦在涉本案房屋被查封前又已实际占有使用该房屋至今，徐安琦对于涉本案房屋未办理过户登记手续又无过错，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原审法院查封涉本案房屋缺乏法律依据，徐安琦提出的执行异议成立，其对涉本案房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，故徐安琦在本案中请求停止对涉本案房屋执行的诉讼请求，合法有据，予以支持。徐安琦要求解除对涉本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对徐安琦要求解除查封的诉讼请求，不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、停止原审法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天6号楼2103房屋的执行；二、驳回徐安琦的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由翟宏伟负担。
翟宏伟上诉称：原审判决停止对南阳市宛城区天山路东段都市春天6号楼2103房屋的执行不当。1、徐安琦提供了锦寓公司为其开具的房款收据，而锦寓公司未提供其留存的收据底联及认购书与之相印证，故仅凭该收据不足以证明徐安琦已实际支付了全部房款。2、徐安琦提供的《都市春天认购书》虽然有效，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的内容，故不具有合法性，并非合法的商品房买卖合同。3、锦寓公司向徐安琦交付涉案房屋是在该房屋被查封之后，该交付行为违法。4、原审适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》只在执行阶段，对当事人等所提执行异议进行形式审查时适用。而本案的执行异议之诉，是通过诉讼程序对案外人所提异议进行实质审查。因此，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行审理。5、徐安琦既未与锦寓公司签订合法有效的商品房买卖合同，也未向锦寓公司索取购房发票，更未起诉锦寓公司为其办理房产证，其对于案涉房屋未能办理过户登记手续存在过错。综上，原审认定事实有误，适用法律错误，判决结果不当，请求：撤销原判，改判驳回徐安琦的诉讼请求，并由其承担本案一、二审诉讼费用。
徐安琦答辩称：1、徐安琦在本案房屋被查封前已经与锦寓公司签订了《都市春天认购书》，并支付了全部房款，锦寓公司向其出具了收款收据，从收据的陈旧程度可以看出是当时开具的，且开具收据也符合当地的交易习惯和实际情况。翟宏伟虽然对收据有异议，但并未申请司法鉴定，视为其对该收据认可。2、徐安琦所提供的《都市春天认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，只要具备商品房买卖合同主要内容的，该合同就应被认定为商品房买卖合同。3、徐安琦已实际占有并入住该房屋。4、徐安琦对房屋被查封并不知情，对未办理过户手续没有过错。5、原审适用法律适当。因执行异议程序与执行异议之诉均属于执行救济的一种方式，其目的是一致的，均是为了排除生效文书的强制执行。这两个程序，适用标准有共同性，因此两个程序均应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定处理。6、基于对相对弱势群体的保护，徐安琦的权利是一种特殊的权利，立法本意上对该权利赋予了优先性。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
锦寓公司答辩称：锦寓公司与徐安琦之间存在真实的房屋买卖关系，虽然没有签订正式的买卖合同，但并不影响房屋买卖关系的成立。根据五、六年前南阳市房地产市场的情况，徐安琦以支付现金的方式购买房屋符合当地的实际情况。锦寓公司开具的收据能够证明徐安琦已实际支付房款。原审适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
根据翟宏伟、徐安琦及锦寓公司的诉辩意见，并征得各方当事人的同意，本院将二审争议焦点归纳为：应否停止原审法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天6号楼2103房屋的执行。
本院经审理，对原审查明事实予以确认。
本院认为：本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。本案中，徐安琦先后于2008年11月7日、2010年8月29日向锦寓公司支付房款共20万元，而后又于2012年3月28日与锦寓公司签订《都市春天认购书》，约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款时间、违约责任等主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书应认定为商品房买卖合同。同时，鉴于锦寓公司已于2010年11月2日取得涉案房屋的预售许可证，该认购书应为有效。该认购书签订后，锦寓公司向徐安琦交付房屋，徐安琦合法占有该房屋，并装修入住。其对该房屋的合法占有应受法律保护，足以排除强制执行。上诉人翟宏伟主张不应停止对该房屋执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由翟宏伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜发中
审 判 员 周会斌
代理审判员 袁 方
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 赵登辉