新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新02民终467号
上诉人（原审原告）：顾兰英。
上诉人（原审原告）：杨忠明（系顾兰英丈夫），。
以上二上诉人之委托诉讼代理人：吕卫华，新疆国雅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：康利。
上诉人顾兰英、杨忠明因与被上诉人康利房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨忠明，上诉人顾兰英、杨忠明之委托诉讼代理人吕卫华到庭参加了诉讼。被上诉人康利经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人顾兰英、杨忠明上诉请求为：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》（解除日期应为判决之日）；2、被上诉人康利支付欠付租金60000元，违约金10000元，并承担2016年7月1日至判决之日的租金；3、被上诉人康利支付欠缴的物业费2805.19元、暖气费4120.92元；4、由被上诉人康利承担一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审未查清事实。1、上诉人顾兰英、杨忠明与被上诉人康利之间从未达成解除合同的口头协议。被上诉人康利在2015年8月没有要求解约，仅向上诉人表示希望将商铺转租，上诉人当时表示如果有人转租必须直接与其办理租赁手续。2、上诉人与被上诉人康利双方并未确认于2016年4月交付商铺钥匙，被上诉人康利给上诉人钥匙是便于他人看房、转租，并非是交付钥匙。3、一审对于涉案商铺的交付及状态没有查清。双方对于商铺没有进行交接，房屋钥匙也不止一把，上诉人顾兰英、杨忠明认为仅交回一把钥匙，双方并未对房屋中的装修、物品进行交接、约定的情形不能算是交付房屋。二、一审适用法律错误。1、承租方有违约情形时，出租方可以终止合同，这是双方签订的合同中赋予出租方的权利，出租方可以选择行使或者不行使，一审却将其作为出租方的义务，不符合法律规定。2、上诉人顾兰英、杨忠明作为出租方，在承租方并未向其表明无法经营、事实上也没有出现无法经营的情况下，上诉人没有义务去主动调查了解承租方是否无法经营。一审法院以事后认定的形式认为上诉人存在扩大损失的情形是错误的，避免损失扩大的义务应当在承租方即被上诉人康利处。3、一审证据认定错误。在没有任何有效证据，仅凭被上诉人康利的店员的证人证言的情况下，一审认定了2016年4月交付钥匙的事实，然而交付钥匙并非交房。被上诉人康利缺乏交房证据的情形下，提出解约、房屋交付交接的举证责任应当在于被上诉人康利一方，而非上诉人一方。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人顾兰英、杨忠明的上诉请求。
被上诉人康利未到庭，亦未提交书面答辩意见。
一审中原告顾兰英、杨忠明向一审法院起诉请求：1、判令解除原告杨忠明与被告康利签订的《商铺租赁合同》并返还租用房屋；2、判令被告支付租金60000元、违约金10000元，并承担2016年7月1日至判决之日的租金；3、判令被告支付物业费2805.19元、暖气费4120.92元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年9月26日，原告杨忠明（甲方）与被告康利（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将克拉玛依市汉博中央广场A5-1-05号商铺租赁给被告康利经营使用，租赁期限自2015年1月1日至2020年1月1日；承租方有下列情形之一的，出租房可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的，3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金7000元。2015年1月1日至2016年1月1日租金为65000元/年，2016年1月1日至2017年1月1日租金为70000元/年，2017年1月1日至2020年1月1日租金为75000元/年。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金200000元；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元。后被告提出提前解约，原告杨忠明与被告康利于2015年8月达成口头协议，约定若有第三人愿以同等条件租赁原告的商铺，可以解除原告杨忠明与被告签订的房屋租赁合同。后因未能另行出租商铺，且被告拒付房租，原告认为被告的行为构成违约，故原告诉至法院。
另查，原告顾兰英与原告杨忠明系夫妻关系，原、被告诉争的商铺登记坐落于克拉玛依区幸福路丁1号A5-1-05号，由二原告共同所有。庭审中，原、被告均认可租赁合同中约定的”克拉玛依区中央广场A5-1-20号商铺”即为克拉玛依区幸福路丁1号A5-1-05号商铺。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告杨忠明与被告康利签订的租赁合同不违反法律规定，依法予以确认。被告辩称已向原告杨忠明支付50000元的事实因未提供证据，依法不予采信。根据原告杨忠明与被告康利约定的租金，被告已付的40000元租金应为7.38个月的租金[40000元÷（65000元÷12个月）]，即2015年1月1日至7月10日期间的租金。虽原告杨忠明与被告于2015年8月协商在第三人愿以同等租金租赁原告的商铺的前提下，可解除双方的租赁合同，但该解除合同的条件至今未成就，故被告辩称租赁合同已于2015年8月解除，依法不予采信。被告在未经与原告协商一致解除合同的情况下，拖欠租金未付的行为已构成违约。根据《商铺租赁合同》的约定：”承租方拖欠租金累计达30天的，出租方可以中止合同，收回房屋，并由承租方赔偿违约金7000元。”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。二原告明知被告在2015年7月12起存在拖欠租金的事实，故根据合同约定，2016年8月11日前可以认定为”合理期限”，原告未在该合理期限内行使解除权，因原告未及时行使其解除权致使损失扩大，对扩大部分的房租损失，依法不予支持。据此，将2016年8月11日认定为房屋租赁合同解除的时间点较为适宜，租金应支付至2016年8月11日，故被告应向原告支付租金5416.67元（65000元÷12个月×1个月）。根据合同约定，乙方提前解除合同的，需支付违约金10000元，被告存在提前退租的意思表示，双方的租赁合同因被告的违约行为导致解除，原告根据合同约定主张违约金10000元合法有据，依法予以支持。原、被告一致确认已于2016年4月向原告杨忠明交付商铺钥匙，双方诉争的商铺已由原告占有，原告要求被告返还租用房屋的诉讼请求缺乏事实基础，依法不予支持。原告要求被告支付拖欠的物业费2805.19元、暖气费4120.92元，因未提供证据，依法不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（二）项、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告杨忠明与被告康利订立的《商铺租赁合同》于2015年8月11日解除；二、被告康利向原告顾兰英、杨忠明支付租金5416.67元、违约金10000元，合计15416.67元，于本判决生效之日起五日内付清；三、驳回原告顾兰英、杨忠明的其他诉讼请求。案件受理费861.58元、邮寄送达费64.80元，由原告顾兰英、杨忠明负担688.58元，被告康利负担205.40元。
二审中，上诉人顾兰英、杨忠明提交了两张收款收据，系其于2016年12月12日缴纳的2015年10月21日-2016年4月15日暖气费2060.46元，及2016年1月-12月物业费1870.13元。被上诉人康利未出庭，亦未质证。
二审查明，上诉人顾兰英、杨忠明与被上诉人康利签订的《商铺租赁合同》中约定：”物业管理费，乙方（承租方）自行向物业管理公司交纳。”
另查明，一审认定合同解除的合理期限”2016年8月11日”系笔误，依据一审判决的内容及判项，合同解除日期应为”2015年8月11日”。本案对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人杨忠明与被上诉人康利之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、双方签订合同的解除日期；二、被上诉人康利应向上诉人顾兰英、杨忠明支付租金的金额；三、被上诉人康利是否应向上诉人顾兰英、杨忠明支付暖气费、物业费，以及支付的金额。
关于第一个争议焦点，即双方签订合同的解除日期的问题。上诉人顾兰英、杨忠明主张其与被上诉人康利之间从未有过解除合同的合意，应以判决之日为解除合同的日期。根据一审查明事实，2015年8月双方协商约定在第三人愿以同等租金租赁原告的商铺的前提下，可解除双方的租赁合同。但这一约定并非是解除合同的合意，而是双方关于转租的合意。2016年4月，被上诉人康利让其店员将商铺钥匙交给上诉人顾兰英、杨忠明。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，被上诉人康利向上诉人顾兰英、杨忠明交付钥匙，系其以该行为表明不再履行租赁合同，结合康利从2015年7月起欠付租金，2015年8月与上诉人顾兰英、杨忠明协商将商铺转租等行为，可视为被上诉人康利有解除合同的意思表示。故本院认定以2016年4月1日作为《商铺租赁合同》解除之日。上诉人顾兰英、杨忠明主张以判决之日为合同解除日期无事实及法律依据，本院依法不予支持。
关于第二个争议焦点，被上诉人康利应向上诉人顾兰英、杨忠明支付租金的数额。上诉人与被上诉人双方均认可被上诉人康利租金已付至2015年7月，承前所述，双方解除合同的日期为2016年4月1日，故被上诉人康利应向上诉人顾兰英、杨忠明支付2015年8月-2016年3月的租金44583元（65000元÷12个月×5个月+70000元÷12个月×3个月）。上诉人顾兰英、杨忠明主张被上诉人康利应向其支付租金60000元的上诉请求，其中合理部分本院依法予以支持，超出部分本院依法不予支持。关于违约金10000元，一审认定被上诉人康利因违反合同约定提前退租，应支付违约金10000元并无不当，本院依法予以维持。
关于第三个争议焦点，即被上诉人康利是否应向上诉人顾兰英、杨忠明支付暖气费、物业费，以及支付金额的问题。依据双方签订的合同，物业费应由承租方承担，但关于暖气费双方并未在合同中约定，故被上诉人康利应向上诉人支付2016年4月前的物业费。因上诉人顾兰英、杨忠明仅提交其缴纳2016年的物业费票据，故本院以此认定被上诉人康利应支付2016年1月-3月物业费468元（1870.13元÷12个月×3个月）。上诉人顾兰英、杨忠明要求被上诉人康利向其支付物业费中合理的部分，本院依法予以支持。上诉人顾兰英、杨忠明要求被上诉人康利向其支付暖气费的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，上诉人顾兰英、杨忠明的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审认定事实有误，适用法律不当，本院依法予以纠正。被上诉人康利经本院依法传唤未出庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1865号民事判决第三项，即”驳回原告顾兰英、杨忠明的其他诉讼请求”；
二、变更克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1865号民事判决第一项为上诉人杨忠明与被上诉人康利订立的《商铺租赁合同》于2016年4月1日解除；
三、变更克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1865号民事判决第二项为被上诉人康利向上诉人顾兰英、杨忠明支付租金44583元、违约金10000元，合计54583元，于本判决生效之日起五日内付清；
四、被上诉人康利向上诉人顾兰英、杨忠明支付物业费468元，于本判决生效之日起五日内付清；
五、驳回上诉人顾兰英、杨忠明的其他上诉请求。
一审案件受理费861.58元、邮寄送达费64.80元，由上诉人顾兰英、杨忠明负担259.38元，被上诉人康利负担667元。二审案件受理费1337.74元，由上诉人顾兰英、杨忠明负担374.57元，由被上诉人康利负担963.17元。
本判决为终审判决。
审判长 乔汇涛
审判员 叶 楠
审判员 吕 平
二〇一七年二月二十三日
书记员 郭 骁