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湖北省恩施市人民法院<\\\/div>
民事判决书<\\\/div>
（2014）鄂恩施民初字第01260号<\\\/div>
原告杨烈清，恩施职业技术学院教师。<\\\/div>
原告吉祖慈，恩施职业技术学院职工。系原告杨烈清之妻。<\\\/div>
二原告委托代理人（特别授权）钟安国，湖北硒都律师事务所律师。<\\\/div>
被告恩施宏城房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省恩施市李家槽路8号。组织机构代码：73793384-1。<\\\/div>
法定代表人张良，公司董事长。<\\\/div>
委托代理人（特别授权）谌章余，湖北图盛律师事务所律师。<\\\/div>
原告杨烈清、原告吉祖慈诉被告恩施宏城房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法助�审判员区海玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨烈清、原告吉祖慈及其委托代理人钟安国、被告恩施宏城房地产开发有限责任公司（以下简称恩施宏城公司）的委托代理人谌章余到庭参加诉讼。审理中，被告申请对涉案房屋月租金进行司法鉴定，司法鉴定期间自2014年6月18日至12月24日。审理中，被告申请延长调解期限三个月。本案现已审理终结。<\\\/div>
原告诉称，双方于2011年4月29日签订了《房屋拆迁还建协议》，约定原告将其住房一套交由被告处置，被告以其开发的”丽水芳园”即“水映丽都”商品房置换住房两套，并于交房后240个工作日内负责办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》，还约定了违约责任。合同签订后，原告依约向被告交付了原住房，但被告未按约定向原告交付二套还建房及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也未办理和交�房屋两证。请求人民法院判令：1、被告交付还建房二套及相应的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》；2、支付违约金20万元；3、按还建房屋市场价值的日千分之三承担逾期交房的违约责任。<\\\/div>
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：<\\\/div>
证据一、原告杨烈清、吉祖慈的身份证、结婚证（复印件）。证明二原告的身份及婚姻情况。<\\\/div>
证据二、原、被告于2011年4月29日订立的《房屋拆迁还建协议》（复印件）。证明被告的违约责任。<\\\/div>
证据三、被告出具的收条（复印件）。证明原告依约交付了原住房及房屋权属证书。<\\\/div>
被告对上述证据无异议，本院予以采信。<\\\/div>
被告辩称，1、被告未约定期限向原告交付还建房屋在客观上构成违约，但主观上不存在过错。导致违约为被告在向行政机关申请�长土地使用权出让期限和变更土地用途时，被征地农户数十人上访，导致被告未能在法定期限内取得规划及施工许可而造成。后经行政机关核实，农户上访无事实和法律依据，其信访请求未得到支持。为此，延误被告工期近一年时间，被告主观上不存在过错；2、被告未构成根本违约，不应承担20万元的违约金；3、按还建房屋市场价值的日千分之三承担逾期交房的违约金的标准过高，请求人民法院依法调整。<\\\/div>
被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：<\\\/div>
证据1、2011年4月29日双方订立的《房屋拆迁还建协议》（复印件）。证明《房屋拆迁还建协议》订立的情况。<\\\/div>
证据2、恩施市国土资源局《会审纪要》（复印件）。证明被告申请变更开发所涉土地使用用途的情况。<\\\/div>
证据3、恩施自治州国土资源局《关于耿永堂等17户村民信访事项的复查意见》（复印件）。证明涉案建设工程因信访而停止行政审批。<\\\/div>
证据4、《建设工程规划许可证》（复印件）。证明涉案建设工程于2012年2月8日才取得规划行政许可。<\\\/div>
原告对上述证据1无异议，本院予以采信；对其他证据均认为其与本案无关联，不影响被告违约行为的构成。本院认为，对被告提交的证据1，原告表示无异议，本院予以采信，对其他证据，因与本案无关联，本院不予采信。原告的该项反驳意见成立，本院予以采纳。<\\\/div>
根据庭审举证质证、法庭调查，本院查明以下事实：<\\\/div>
被告恩施宏城公司拟在恩施市大桥路开发建设商住综合楼“丽水芳园”（后更名为“水映丽都”），与原告杨烈清、吉祖慈居住的房屋相邻。经双方协商，原告同意将其房屋纳入整体开发。为此，以原告杨烈清为乙方、被告恩施宏城公司为甲方于2011年4月29日订立《房屋�迁还建协议》。<\\\/div>
《房屋拆迁还建协议》的主要内容有：被告对原告所有房屋拆迁还建，为其以“水映丽都”A楼第19层二套商品房（建筑面积135㎡以上／套）进行还建；协议签订同时被告一次性支付原告装修、物业管理、房租补助等补偿款共计15万元，原告在收到补偿款后40天内将所属房屋移交给被告；被告在签订本协议之日起20个月内建设完成还建房交交付，交付的房屋必须是具有商品房买卖资质证明，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及相关有效证件；对违约责任，双方约定：（1）甲乙双方协议一经签订，不得违约，否则支付对方违约金贰拾万元。（甲方违约乙方不退补偿款，并返还乙方所有证件）。（2）甲方必须近期交房及其“两证”，若推迟，甲方应按每天按标的物（乙方应有商品房）的总价千分之三向乙方支付违约金。该协议还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告移交了所属房屋及相关权证，被告向原告支付了补偿款15万元。<\\\/div>
现涉案“水映丽都”商住小区已经建成。审理中，被告于2014年5月22日向原告交付了合同约定的还建房屋二套（A1902、A1903）。交付时，被告未向原告提供还建房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。因诉争房屋已经交付，原告当庭放弃被告交付还建房二套的诉讼请求。<\\\/div>
审理中，为证明原告主张的房屋总价的日千分之三的违约金标准过高，被告提出对涉案还建房屋的可得租金标准进行司法鉴定的申请。经恩施自治州价格论证中心审查，后以无法对毛坯房条件下的租金进行鉴定为由决定不予受理。送达《价格鉴定不予受理通知书》后，被告申请另行选定司法鉴定机构进行司法鉴定，本院认为其�由不充分，未予准许。<\\\/div>
另查明，被告于“水映丽都”销控图中公示的A1902房屋面积142.68㎡，价款为747643元、A1903房屋面积142.68㎡，价款为736228元。<\\\/div>
本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁还建协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。<\\\/div>
按照合同约定，被告应当在合同订立之后20个月内向原告交付还建房屋，即应当在2012年12月29日前履行交付义务，被告至2014年5月22日才履行，逾期508天，已构成违约，应当承担违约责任。<\\\/div>
关于约定的违约金标准问题，对逾期交房及“两证”，合同进行了约定，即“甲方必须近期交房及其两证，若推迟，甲方应按每天按标的物（乙方应有商品房）的总价千分之三向乙方支付违约金”。该“每天千分之三”的比例约定明显过高。被告亦对此提出抗辩，请求人民法院予以适当调整，其理由符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本院结合被告违约的原因等案情，酌定其比例为日万分之二。关于“标的物（乙方应有商品房）的总价”，因诉争房屋为还建房，无双方交易价格进行比照。被告对“水映丽都”商住小区的挂牌价即销控图中公示的商品房销售价格能够反映诉争房屋的价格，本院予以比照计算。诉争房屋二套价值为1483871元，违约金为150761.29元（1483871元×0.2‰×508天）。<\\\/div>
原告主张支付违约金200000元，是基于合同第五条“违约责任”第（一）项即“甲乙双方协议一经签订，不得违约，否则支付对方违约金贰拾万元。（甲方违约乙方不退补偿款，并返还乙方所有证件）”的约定，通过对该条“甲方违约乙方不退补偿款，并返还乙方所有证件”的内容进行分析，系指如因甲方违约致合同目的无法实现导致合同解除即根本违约的情形下，甲方需支付违约金贰拾万元并返还乙方房屋权属证书，且乙方不退还补偿款。现诉争合同在被告承担违约责任之后仍需继续履行，故原告的该项主张与事实不相符。且，在合同已对逾期交房及“两证”的情形进行了特别约定的情况下，该违约条款不予适用。故，原告的该项主张，理由不成立，本院不予支持。<\\\/div>
被告请求按房屋租金标准承担逾期交房的违约责任，应是基于双方合同没有对违约金数额或者损失赔偿额进行约定情形。现合同对违约金比例进行了约定，不应当比照房屋租金标准计算违约责任，在其提出该违约金标准过高的主张后，则属本院根据案情进行综合分析予以调整的事项。故其该项理由不能成立。<\\\/div>
关于诉争房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》的交付，诉争合同亦有“甲方负责办理。在办理过程中的费用由甲方支付（契税、维修基金、工本费等费用）。还建房房产证，土地使用证等相关证件在甲方交房后240个工作日内交付乙方。两证使用权属为70年。”的约定，被告应当在约定期限内向原告予以交付，现亦已逾期，被告应当及时履行该项交付义务，原告应当予以协助。关于诉争房屋的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的交付。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”故，对于原告的该项诉讼请求�本院予以支持。<\\\/div>
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第六十四条之规定，判决如下：<\\\/div>
一、被告恩施宏城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告杨烈清、吉祖慈支付违约金150761.29元。<\\\/div>
二、被告恩施宏城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告杨烈清、吉祖慈交付诉争房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。<\\\/div>
三、驳回原告杨烈清、吉祖慈的其他诉讼请求。<\\\/div>
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当应当支付迟延履行金。<\\\/div>
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。<\\\/div>
案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告恩施宏城房地产开发有限责任公司负担1658元，原告杨烈清、吉祖慈负担402元。<\\\/div>
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。<\\\/div>
审判员 于 永 国
二〇一五年四月八日
书记员 区海玲（代）”