广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第511号
原告：祝斌，住广州市白云区。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：李国桐，广东广信君达律师事务所实习律师。
被告：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：王瑞松，该公司总经理。
委托代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。
委托代理人：邵玉麟，广东合慧益律师事务所职员。
原告祝斌诉被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，被告宏峰公司在答辩期间内提出管辖权异议，本院经审查，裁定驳回被告宏峰公司对本案管辖权提出的异议。被告宏峰公司不服本院裁定，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院经审查，裁定驳回上诉、维持原裁定。后本院依法组成合议庭适用普通程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理，原告祝斌的委托代理人刘洋、被告宏峰公司的委托代理人钟健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝斌诉称：2013年1月9日，原告祝斌与被告宏峰公司签订了《广州市商品房买卖合同》，约定被告宏峰公司将云峰花园4区7栋901号房出售给原告祝斌，成交价1016752元，并约定被告宏峰公司应于2014年3月31日前将涉案房屋交付原告祝斌使用。合同签订后，原告祝斌已依约向被告宏峰公司支付全部款项，但被告宏峰公司未通过政府验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，属于严重违约，依约应支付延期交楼违约金。为此，原告祝斌特提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付延期交楼违约金，违约金的计算方法：以已付房款1016752元为本金，按每日万分之二的标准，从2014年7月1日起计至涉案房屋取得质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设备及公共配套建筑验收合格文件且原告实际收楼之日止，暂计至2015年1月8日的违约金为39043元，违约金总额以总房款为限。2.诉讼费用由被告承担。
被告宏峰公司辩称：一、我方不应承担逾期交楼的违约责任。
虽然合同中对交楼的时间有明确约定，但针对几种特殊情况造成的延迟交楼也作出了约定。在这几种情况下，我方不需承担违约责任，因为该责任不在我方。约定的几种特殊情况之一是改变原规划，合同附件七第六条第一款第二项中进行了约定。事实上，涉案房屋之所以不能按约定时间交付，一是将一楼改为架空层，二是配套学校因相关部门的要求作出了相应的调整。二、房屋已具备安全使用的功能，有相当多的业主已经收楼并入住。三、涉案房屋在2015年1月8日已经取得了竣工验收备案表，并符合合同约定的通水、通邮、通电的交付条件，我方也已经以书面信件的形式通知了原告祝斌办理房屋的交接手续。四、即使我方需要承担违约责任，按照双方的约定，违约金应以总房款的5%为限，且应当从3个月的宽限期届满后才开始计算。
经审理查明：宏峰公司是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云某花园的开发商，在与祝斌签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。
2013年1月9日，祝斌（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为1016752元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面取得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。此外，合同还对房屋交付时的验收、风险责任转移、规划、涉及的变更、权利瑕疵担保、甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、工程质量保修等进行了约定。
合同附件七：本合同补充协议约定：第三条逾期付款、合同解除：6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。此外，合同附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。
合同签订后，祝斌向某公司支付了涉案房屋的全部购房款1016752元。宏峰公司于2013年1月4日向祝斌开具了316752元的购房发票，于2013年7月26日向祝斌开具了700000元的购房发票。
2014年6月20日，宏峰公司通过邮政本埠给据信函向祝斌邮寄了《告知函》，告知祝斌因涉案房屋所在的云某花园D区调整原规划，需要延迟交楼。
2015年1月8日，涉案楼宇办理了《竣工验收备案表》，之后，宏峰公司向各业主发出收楼通知书。祝斌于2015年3月16日收楼。
另查明，2012年7月17日，广州市花都区教育局曾向某公司发出《关于云某小学规划调整的意见》，要求宏峰公司将云某花园的配套小学进行相关的规划调整。
诉讼中，本院向广州市花都区自来水公司和广州供电局有限公司花都供电局调查涉案小区四期报装永久用水、用电情况，广州市花都区自来水公司函复称云峰花园四期（自编号云某花园D区）至今未办理永久用水报装手续。广州供电局有限公司花都供电局函复称云某花园四期已经于2013年10月9日与该局签订永久用电《供用电合同》。
本院认为：祝斌与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。
祝斌按合同约定向某公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司未在2014年3月31日前及宽限期3个月内向祝斌交付涉案房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。故祝斌要求宏峰公司从约定交房日起3个月结束的次日即2014年7月1日起至实际交付涉案房屋之日止，以总房款1016752元为基数按每日0.02%的标准计付违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。经核算，宏峰公司应向祝斌支付2014年7月1日至2015年3月16日的逾期交楼违约金52667.75元（1016752元×0.02%×259日），超过52667.75元的部分，本院不予支持。
宏峰公司抗辩合同附件七第三条第六款已经约定违约金以总房款的5%为限，即使宏峰公司需承担违约责任，违约金也应以总房款的5%为限。本院认为，该约定归属于在“第三条迟延付款、合同解除”，适用范围明确，并非对迟延交楼责任的明确约定，在此情况下，作为补充条款不宜超出双方合同的扩充解释，故宏峰公司的抗辩意见本院不予采纳。
宏峰公司认为涉案房屋未能按期交付是因规划变更，符合双方签订的合同附件七第六条第一款第二项约定的情形，属于双方合同第十三条第二款规定的“因不可抗力等原因”导致涉案房屋延期交付，宏峰公司不需要承担违约责任。本院认为，对于规划小学的变更，教育局的文件于2012年7月17日已经下发给宏峰公司，而双方的合同签订于2013年1月9日，即双方在签订合同时，宏峰公司已经收到教育部门的变更规划要求，宏峰公司对于规划变更是已知的，对于规划变更后的交楼时间应是预知的。因此，涉案房屋未达到交付条件而逾期交房，宏峰公司应当承担相应的违约责任。故宏峰公司的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告祝斌支付迟延交楼违约金52667.75元。
二、驳回原告祝斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费776元，由被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 何 丹
人民陪审员 黄婉玲
人民陪审员 张绍针
二〇一五年××月××日
书 记 员 刘雄燕