江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终480号
上诉人（原审被告）：江西泸庆硝化棉有限公司，住所地江西省泰和县苏溪镇，统一社会信用代码913608267670289306。
法定代表人：王光菁，公司总经理。
委托诉讼代理人：胡烈辉，公司员工。
委托诉讼代理人：殷明，公司员工。
被上诉人（原审原告）：阙君衡，男，1968年11月18日生，汉族，住江西省泰和县，
委托诉讼代理人：廖嘉庆，江西丰繁律师事务所律师。
原审被告：江西省军工控股集团有限公司，住所地江西省南昌市高新技术开发区昌东大道8699号国防科技大厦，统一社会信用代码91360000787275568N。
法定代表人：辛仲平，公司总经理。
委托诉讼代理人：喻晓晖，公司员工。
原审被告：江西大成国有资产经营管理有限责任公司，住所地江西省南昌市西湖区北京西路118号，统一社会信用代码9136000077884321XF。
法定代表人：揭小健，公司董事长。
委托诉讼代理人：邓志斌，公司律师。
原审被告：江西省国防科学技术工业办公室，住所地江西省南昌市高新技术开发区昌东大道****号国防科技大厦。
上诉人江西泸庆硝化棉有限公司（以下简称泸庆公司）因与被上诉人阙君衡、原审被告江西省军工控股集团有限公司（以下简称军工控股）、江西大成国有资产经营管理有限责任公司（以下简称大成公司）、江西省国防科学技术工业办公室（以下简称国防科工办）租赁合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院(2017)赣0826民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人泸庆公司上诉请求：撤销原审判决，驳回一审原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清且错误。(一)本案中，阙君衡因其侵权行为曾被吉安市中级人民法院（2015）吉中民三终字第224号民事判决书判决其搬离老纺丝楼及周边区域，阙君衡其投资目的无法实现。1.阙君衡的投资目的及投资前提根本不具备合法性。其投资以存在瑕疵的《租赁协议》为基础，以侵害上诉人土地使用权及安全生产为核心，以拒不执行法院生效判决对抗上诉人排除妨害的权利为根本目的，以长期进行养殖活动对上诉人持续侵权的事实为现状，然而以至关重要且证据确凿的情节，一审法院均未给予考虑。2.阙君衡所主张的投资损失根本无从谈起。首先，阙君衡的养殖活动持续进行，投资损失尚未发生，其投资损失的认定是不具有合理性；其次，从合同相对性及权利义务对的原则上而言，其所主张的投资行为并非基于与上诉人之间的任何合同关系，在上诉人并未享有任何合同权利的情况下，不应当承担合同责任。（二）本案所涉《租赁合同》本身效力存在重大瑕疵，该协议严重侵害了上诉人的取得在先的物权。1.根据《中华人民共和国物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物及其附属设施一并处分”。依据该法律规定，上诉人通过竞拍取得江西庆江化工厂的硝化棉生产线及其辅助设施等资产及现生产区域的国有土体使用权在先，即包括涉案老纺丝楼的权属本应一并归属于上诉人。因特殊历史原因，清算组曾实际控制纺丝楼就其与阙君衡签订《租赁协议》，然后按照法律规定清算组仅仅有清算相关的职能，清算组不具有签约权限的情况下，无权处分了依据物权法规定已经归属于上诉人的土地及其附着物的权利。2.如果一审法院认可《租赁协议》的效力，则应当确认阙君衡违反该协议约定的内容的事实在先。按照《租赁合同》的内容：该协议未约定用途（一审法院认定的事实），但该协议明确提出了“乙方不得改变原楼主体结构”，显然阙君衡的大规模投资改造行为明显属于违反《租赁协议》约定情形且未经过任何单位许可的违建行为。退而求其次，除了其违约行为，协议还明确约定：“如遇甲方上级主管部门对此楼另有用途，乙方应无条件退出”，即包括阙君衡因投资行为侵权及违法导致应当退出该场所时也无权归合同向对方提出任何条件。事实上，因该纺丝楼已经被甲方权利义务继受者大成公司决定移交给上诉人，在其决定移交的时候，已经达成协议中“主管部门对此楼另有用途”的条件，亦即阙君衡应无条件退出租赁场地的情形。因此在上诉人主张排除妨害时，阙君衡理应根据该协议约定无条件退出上诉人的生产厂区，其所谓合同纠纷的赔偿请求理应驳回。（三）一审中关于《安全协议》的事实认定错误。1.一审中，阙君衡提交的证据3和4与一审案件诉争的租赁合同纠纷明显缺乏关联性，《安全协议》中明确表示：“因乙方工作需要，需经甲方道哨进入山区内容进行林产品作业，为有效保障双方的权利和安全，特订立协议。”显而易见的是，该协议仅仅基于相邻关系和安全需要给予通行，根本没有同意阙君衡从事养殖活动的意思表示。2.与上诉人签订《安全协议》的主体是泰和县闽泰园林广告装潢有限公司，并非阙君衡本人，该协议的主体与阙君衡系不同的身份，从法律逻辑上不应当然地推定为上诉人认可阙君衡进行养殖活动。相反，上诉人已经以诉讼行为明确地对阙君衡的侵权行径表示了反对。且办理的出入证上明确提及，允许通行的前提是《安全协议》及《山地经营权承包合同》，即表示该出入证仅仅针对的是认可协议对象在上诉人土地之外的山林地区进行养殖活动。（四）一审判决提及的500元通电押金系代电力部门收取，上诉人没有与阙君衡签订任何民事合同也没有获得任何报酬或交易对价，不应将其视为上诉人对阙君衡侵权并扩大养殖行为的认可。二、一审判决适用法律错误。（一）本案中上诉人不仅没有任何过错，而且是《租赁协议》及阙君衡养殖行为的被侵权对象，不应承担任何的合同责任或不利后果，《租赁协议》甲方即清算组，无权签订一份期限长达22年的租赁协议来处分法理上权属已经归于上诉人的老纺丝楼，更遑论22年的租赁期限本身违反了《合同法》规定的20年最长合同期限，然而一审判决书中竟然以22年合同期限为基础计算双方的合同责任。（二）一审法院判决上诉人承担阙君衡投资成本的法律逻辑严重错误。本案中，诉争的根源在于阙君衡基于《租赁协议》取得老纺丝楼的使用权及其使用方式违反了《危险化学品生产企业安全生产学科实施办法》等法律法规，且该事实已经被（2015）吉中民三终第244号民事判决书予以认定。阙君衡的养殖行为构成侵权已经在先前裁判中被法院认定，然而一审法院却又裁判认为，因上诉人未能及时制止阙君衡的该侵权行为，所以阙君衡盲目扩大养殖投资的侵权行径之费用应由遭受侵权的上诉人承担。没有任何法律依据。综上所述，请求二审法院依法改判。
被上诉人阙君衡答辩称：一、《租赁协议》合法有效。2012年11月30日，阙君衡与原江西庆江化工厂破产清算组是在平等自愿合法的基础上签订的《租赁协议》，未违反法律、法规的强制性规定，该协议是合法有效的。二、阙君衡无违反《租赁协议》的约定行为。阙君衡基于养殖行为，对老纺丝楼进行了一定程度的改造及增设食槽，但绝对没有改动或改变该楼的主体结构。该协议第四条款约定“如遇甲方上级主管部门对此楼另有用途，乙方应无条件提出。”对该条款的“对此楼另有用途”的文字通常理解应为发挥该楼正常的、应有的用途，该楼是原庆江化工厂硝化棉的生产车间，正常的用途是硝化棉的生产线。而根据2015年1月16日大成公司与泸庆公司签订的协议，该楼是充抵安全费用，并不是用作硝化棉的生产用途。再则，甲方（江西庆江化工厂清算组）的上级主管部门应当是国防科工办，而决定以该楼充抵安全费的主体是大成公司。总之，对该楼作出处分的主体的既不是国防科工办，处分的原因也不是用作硝化棉的生产。据此，泸庆公司认为阙君衡应当无条件退出生产厂区的上诉理由不能成立。三、一审法院认定《安全协议书》的事实正确。《安全协议书》“内容：因乙方在林区内（泸庆公司酒精库以上）放牧作业，为有效保障双方的权利和安全，……。”可以证明泸庆公司在2012年10月23日就已知阙君衡是从事农牧业养殖经营及泸庆公司作出保障阙君衡权利及安全的承诺。据此，一审法院认定“泸庆公司对阙君衡在泸庆公司生产区域内的养殖行为是知晓的。”的事实正确。2012年10月23日，阙君衡是应泸庆公司的要求，以闽泰园林广告装潢有限公司的名义与泸庆公司签订的《安全协议书》。其甲方的实际签订、履行主体均是阙君衡。对此，泸庆公司是明知的。四、一审法院适用法律正确。1、（2015）吉中民三终字第244号民事判决书认定“阙君衡的投资等损失可以向泸庆公司及江西庆江化工厂主张权利”。阙君衡据此向泸庆公司提出赔偿的要求合法有据。2、2015年1月16日大成公司与泸庆公司签订的协议，约定将原庆江化工厂遗留资产（含老纺丝楼）全部依法转让给泸庆公司，对此，泸庆公司也表示认可。据此，依附在该老纺丝楼的《租赁协议》的权利义务也一并转让给了泸庆公司。自2015年1月16日之后，泸庆公司是《租赁协议》乙方权利义务的承受者，该老纺丝楼有没有办理转让登记手续只是影响物权效力，而不影响转让合同效力。综上，请求驳回泸庆公司的上诉请求，维持原判。
原审被告大成公司答辩称：2015年1月16日，大成公司与泸庆公司签订的协议约定原庆江化工厂遗留的资产一并全部转让给了泸庆公司，依附给该纺丝楼的权利已经全部转给了泸庆公司，一审法院依据这个事实来判定大成公司不承担责任是有法律依据和符合事实的。
原审被告军工控股答辩称：军工控股与本案无关，根据2014年6月27日国防科工办和江西省国有资产监督管理委员会签订的《协议》，国防科工办已将原庆江化工厂的所有资产已经移交给了大成公司。
原审被告国防科工办二审未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。
阙君衡向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与原江西庆江化工厂破产清算组在2012年11月30日签订的《租赁协议》；2、判令被告军工控股、国防科工办、大成公司共同向原告退还租金6800元（退组期限为2017年12月1日至2034年11月30日止）；3、判令四被告共同赔偿原告从事养殖新建、改建基础设施、平整场地、排水设施、清理杂物等工程造价损失348231元；4、本案诉讼费、鉴定费由四被告承担。
一审法院认定事实：2007年2月，被告泸庆公司通过竞买评审后，受让了原江西庆江化工厂硝化棉生产线及辅助设施，从事危险化学品生产。同年5月取得了生产区域内的国有土地使用权证。原告阙君衡于2012年10月13日与苏溪镇横塘村六组签订了一份《山场经营权承包合同》，租赁横塘六组黄坑内的破旧厂房及平地平坑从事农牧业经营，约定租期22年，同年12月12日，原告向该组负责人交付了租金及协调关系费用28000元。2012年10月23日，原告阙君衡以泰和县闽泰园林广告装潢有限公司的名义与被告泸庆公司办公室签订安全协议书，约定原告方工作人员进入泸庆公司酒精库以上放牧作业时，必须遵守相关安全规定。2012年11月30日，原告与江西庆江化工厂破产清算组签订老纺丝楼的《租赁协议》，将位于泸庆公司生产区域内的老纺丝楼租赁给原告使用，约定租期22年，租金每年400元。《租赁协议》第四条约定“如遇甲方上级主管部门对此楼另有用途，乙方应无条件退出，未到期的租赁年限按400元每年退回”。协议签订后，原告将租金8800元一次性支付给了破产清算组。此后，原告开始对租赁场地进行改建，清杂、平整场地、修建排水设施等，从事养羊等养殖活动。2014年8月，泸庆公司申请续展安全生产许可证期限，经安全评估后，安监部门认为原告在泸庆公司的生产区域内从事养殖活动，不符合国家对危险化学品生产“生产区域与非生产区域必须分开”的强制性规定，在生产区域内的养殖行为对泸庆公司从事危险化学品生产构成重大安全隐患，要求泸庆公司必须进行整改，否则不予通过危险化学品生产二级达标。泸庆公司遂以原告的经营行为对其产生了妨害，通知原告于2014年12月31日前搬迁，原告阙君衡拒绝搬迁。2015年泸庆公司提起诉讼，以原告的养殖行为对安全生产构成重大隐患为由要求原告排除妨害，迁离泸庆公司的生产区域。此案经吉安市中级人民法院二审后，2015年10月21日，终审判决原告阙君衡须于一个月内排除妨害，搬离泸庆公司的生产区域。此后原告阙君衡申请再审，2016年7月19日，江西省高级人民法院驳回了原告的再审申请。此案目前正在执行局强制执行过程中。2016年9月30日原告阙君衡以强制搬迁造成了其投资损失为由向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告于2016年10月申请对其投资损失和搬迁费用、预期利润进行司法鉴定。经法院委托吉安文山会计司法鉴定所鉴定，2017年6月，司法鉴定所作出鉴定结论认为原告从事养殖新建、改建基础设施、平整场地、排水设施、清理杂物等工程造价为348230.99元，搬迁费用和预期利润不在鉴定范围。法院开庭审理后因原告拒不在法院指定的时间缴纳诉讼费，法院应原告请求对其诉讼依法按撤诉处理。2017年11月6日，原告再次诉至院。另查明，原江西庆江化工厂系国有军工企业，主管部门系被告国防科工办，江西庆江化工厂破产终结后，2014年8月，国防科工办将所属的国有企业及经营性资产移交给了被告大成公司，包括原江西庆江化工厂的所有剩余资产和文书档案。2015年1月16日，大成公司与泸庆公司签订协议，协议第一条约定：因需聘请有资质单位对原庆化厂生产区内两条报废军用硝化棉生产线及工房进行处理需产生相关费用，甲方（大成公司）同意将其管理的在乙方（泸庆公司）土地上的原庆化厂遗留资产，全部依法转让给乙方的国有股东，作为充抵乙方消除该安全隐患的费用，乙方自愿受让，甲方不再收取转让费。转让资产包括租赁给原告使用的老纺丝楼，但没有办理转让登记手续。
一审法院认为：吉安市中级人民法院的（2015）吉中民三终字第244号生效判决已判令原告排除妨害，限期搬迁养殖场地，原告租赁老纺丝楼经营养殖的行为无法继续履行，故原告要求解除租赁协议应予以支持。原庆江化工厂破产清算终结后，原庆江化工厂的资产经国防科工办概括移交给了被告大成公司，大成公司于2015年1月16日将原庆江化工厂的剩余资产转让给泸庆公司，只是以资产抵偿其应支付给泸庆公司的费用，剩余租金并没有证据证明其已支付给了泸庆公司，故被告大成公司应将解除租赁合同后的剩余租金退还给原告。但原告自本案法庭辩论结束前尚未实际退出占用的房屋，故退还的租金数额应自原告实际退回房屋之日起以每年400元的标准计算至2034年11月30日止。国家安全生产监督总局于2011年8月5日发布的《危险化学品生产企业安全生产许可证实施办法》第九条规定：“企业的厂房、作业场所、储存设施和安全设施、设备、工艺应当符合下列要求：……（四）生产区与非生产区分开设置，并符合国家标准或者行业标准规定的距离”。被告泸庆公司作为从事危险化学品生产的企业，对前述规定应该比一般普通人员要更负有清楚明了的职责。原告阙君衡在泸庆公司的生产区域进行放牧作业时，被告泸庆公司明知而未予制止，并于2012年10月23日与原告签订安全协议。原告于2012年11月30日与原庆江化工厂破产清算组签订《租赁协议》，租赁老纺丝楼进行养殖生产，在生产区域内新建、改建养殖设施时，被告泸庆公司均未予制止，导致原告投资损失扩大，被告泸庆公司应承担原告无法在原址继续养殖的主要过错责任。原告在危险化学品生产区域内租赁房屋进行养殖生产，未事先了解相关安全规定，并盲目投资扩大损失，自身也应承担相应的过错责任。原庆江化工厂破产清算组与原告签订协议只是将老纺丝楼租与原告使用，双方并未约定用途，故原庆江化工厂破产清算组不应承担过错责任。被告国防科工办在原庆江化工厂破产终结后，已按规定将企业剩余资产全部概括移交给了大成公司，国防科工办和军工控股与本案不再具有关联性，原告要求国防科工办和军工控股承担赔偿责任没有法律依据，法院不予支持。原告阙君衡因新建、改建基础设施、平整场地、排水设施、清理杂物等工程造价经法院委托司法鉴定部门鉴定为348230.99元，各被告虽然对司法鉴定结论不予认可，但没有提供相反证据，法院对该工程造价予以认可。但该投资系原告对22年租赁期限内的投资，现原告已经使用5年，实际损失应核减使用年限，故原告的投资损失应为269087.58元（348230.99×17/22），被告泸庆公司对该损失按60%赔偿原告161452.55元，其余投资损失由原告自行负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告阙君衡与原江西庆江化工厂破产清算组于2012年11月30日签订的《租赁协议》；二、本判决生效后，被告江西大成国有资产经营管理有限责任公司于原告退出租赁房屋之日起十日内退还原告阙君衡剩余租金（自原告退出租赁房屋之日起按年租金400元计算至2034年11月30日止）；三、被告江西泸庆硝化棉有限公司限于本判决生效后十日内赔偿原告阙君衡投资损失161452.55元；四、驳回原告的其他诉讼请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6523元、鉴定费10000元共计16523元，由被告江西泸庆硝化棉有限公司负担9024元，原告阙君衡负担7499元。
二审期间，双方均未向法庭提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：被上诉人阙君衡与江西庆江化工厂破产清算组签订的老纺丝楼《租赁协议》虽系双方的真实意思表示，但本院已生效的（2015）吉中民三终字第244号判决书已判令阙君衡排除妨害，限期搬迁养殖场地。因此，该《租赁协议》已丧失了继续履行的法律基础，依法应当予以解除。
国家安全生产监督总局于2011年8月5日发布的《危险化学品生产企业安全生产许可证实施办法》第九条规定：“企业的厂房、作业场所、储存设施和安全设施、设备、工艺应当符合下列要求：……（四）生产区与非生产区分开设置，并符合国家标准或者行业标准规定的距离”。泸庆公司作为从事危险化学品生产的企业，必须遵守国家有关安全生产的强制性规定，其对前述规定应该比普通人要更清楚明了，但阙君衡在泸庆公司的生产区域进行放牧作业时，泸庆公司不但未予制止，反而于2012年10月23日与阙君衡签订《安全协议书》；在阙君衡××××化工厂破产清算组签订老纺丝楼《租赁协议》，并在生产区域内新建、改建养殖设施时，泸庆公司均未予制止。泸庆公司在系其无法申请续展安全生产许可证期限的情况下，才起诉阙君衡排除妨害，限期搬迁。但由此导致的阙君衡投资损失产生，泸庆公司应承担主要过错责任；阙君衡在危险化学品生产区域内租赁房屋进行养殖生产，未事先了解相关安全规定，并盲目投资造成损失，自身也应承担相应的过错责任。
关于阙君衡投资损失的认定问题。《合同法》规定房屋租赁期限最长不得超过20年，一审法院按照合同约定的22年租赁期限计算投资损失显属错误，应予纠正。经司法鉴定部门鉴定，阙君衡投资损失为348230.99元，现阙君衡已经使用5年，实际损失应核减使用年限，故阙君衡的投资损失应为261173.24元（348230.99元×15/20），泸庆公司对该损失承担60%责任应赔偿阙君衡156703.95元。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。但在实体处理上，原审判决对阙君衡的损失计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省泰和县人民法院(2017)赣0826民初2174号民事判决第一、二、四项；
二、变更江西省泰和县人民法院(2017)赣0826民初2174号民事判决第三项为：上诉人江西泸庆硝化棉有限公司限于本判决生效后十日内赔偿被上诉人阙君衡投资损失156703.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6523元、鉴定费10000元，二审案件受理费6525元，共计23048元，由上诉人江西泸庆硝化棉有限公司负担15048元，被上诉人阙君衡负担8000元。
本判决为终审判决。
审判长 肖建文
审判员 肖永兰
审判员 李国红
二〇一八年四月二十三日
书记员 郭 琴