南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第1037号原告江苏香溢置业有限公司，住所地本市鼓楼区幕府西路33号。法定代表人陈学斌，董事长。委托代理人刘杰，江苏苏源律师事务所律师。委托代理人王明好，江苏苏源律师事务所实习律师。被告王小榴，女，汉族，1980年1月20日生。第三人周洪福，男，汉族，1978年10月26日生。原告江苏香溢置业有限公司（以下简称香溢公司）与被告王小榴、第三人周洪福房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨向涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香溢公司的委托代理人刘杰、王明好到庭参加诉讼。被告王小榴、第三人周洪福经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告香溢公司诉称：原、被告于2013年1月1日签订一份《金域中央街区（三期）商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于本市鼓楼区幕府西路金域中央街区（三期）01幢749室商品房，被告应于2013年1月1日前付清首付款243000元，余款243000元于本合同签订之日提供完备的按揭所需资料并与按揭银行办理按揭贷款，如被告怠于办理银行按揭贷款，经原告催告后10日内，原告应补足全额房款，否则视为被告延迟付款，原告可依照约定解除合同等等。合同订立后，原告依约履行了自己的合同义务，但被告一直未办理银行按揭贷款。原告于2014年12月10日发函向被告催款，但被告未予理会。原告后于2015年1月7日向被告发出解除合同通知书，催促其办理合同注销等登记手续，但被告仍未协助办理。被告行为已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判决：1、确认《金域中央街区三期商品房预售合同》已于2015年1月7日解除；2、被告赔偿原告损失117598元；3、被告协助原告办理商品房预售合同的备案注销和预告登记注销手续，并支付迟延期间的违约金1944元（截止2015年1月22日，此后以486000元为本金，按日万分之五利率计算至实际履行之日）；4、第三人对被告上述债务承担连带责任；5、被告承担本案诉讼费用。被告王小榴辩称：被告和原告签订商品房预售合同情况属实，但被告购房发生在被告与第三人夫妻关系存续期间，故应将第三人作为当事人通知参加诉讼。商品房预售合同中约定的违约责任不公平，过分高于实际损失，请求法院予以调整。被告房屋被法院依法执行，无法得到原告通知，原告要求被告承担责任的条件不具备。即使本案存在违约责任，也应由第三人承担，因为被告和第三人在2013年3月11日已协议离婚，离婚协议约定涉案房屋归第三人所有，所以该法律责任应由第三人承担。请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。第三人周洪福经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。经审理查明，2013年1月1日，原告香溢公司（甲方,预售人）与被告王小榴（乙方，预购人）签订了一份《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告将其开发建设的南京市鼓楼区幕府西路金域中央街区（三期）01幢749室房屋（以下简称诉争房屋）出售给被告，该房屋建筑面积为40.95平方米，单价为11868.13元/平方米，总价款合计486000元；被告应于2012年12月13日前向原告支付定金3万元，在被告支付首付款时充抵合同价款；被告应于2013年1月1日前支付243000元，被告应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为被告应当付款的日期。贷款银行按约发放贷款的，被告实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为被告实际付款的日期；余款243000元于本合同签订之日提供完备的按揭所需资料并与贷款银行办理按揭贷款，如遇贷款障碍，按“甲、乙双方的其它约定”第三条处理，即如因被告怠于办理银行按揭贷款，或非因原告原因被告无法办理银行按揭手续等，导致银行未发放贷款或实际发放贷款金额低于申请金额的，经原告催告后10日内，被告应补足全部房款，否则，亦视为被告迟延付款，按照预售合同第五条约定承担逾期付款违约责任；即被告迟延支付合同价款，经原告催告后10日仍未支付到期价款，且未支付到期价款的金额达到总价款的1%的，原告有权解除本合同，并按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，原告可要求被告按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的两倍赔偿损失，原告应在解除本合同30日内，将已收价款扣除被告应当赔偿的金额后退还被告；被告应在原告解除本合同7日内，协助原告到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，因被告原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，被告按照总价款的万分之五/天计算，向原告支付迟延期间的违约金；预售合同中所述通知，以特快专递或挂号信等信件方式送达合同所载通讯地址时，若未能签收或送达的，则信件交寄后5日即视为已送达等等。上述合同订立后，被告依约向原告支付了首付款243000元。2013年1月29日原、被告双方办理了《预售合同》的商品房预告登记以及商品房买卖契约登记。但对首付款之外的剩余购房款项，被告未按约定申请银行按揭贷款。原告确认房屋所有权未转移登记，因被告未付清房款，故房屋亦未实际交付。被告与第三人于2003年6月登记结婚，2013年3月11日双方在民政部门办理了离婚登记手续，双方离婚协议约定诉争房屋归第三人等等。2014年12月2日原告按照《预售合同》中被告所留地址,通过特快专递向被告发出一份付款催告函，称被告应于2013年1月1日签订《预售合同》当日提供243000元按揭贷款的全部有效证明材料和资料，并与银行办理按揭贷款，但截止本函发出之日，被告并未按约履行，为此原告郑重函告，请务必于本函送达之日起10日内以现金方式付清剩余243000元，否则原告将依据合同依法行使相关权利，包括但不限于没收定金、追索违约金、解除合同等。该通知书由被告方于2014年12月10日代收。2015年1月5日原告按照《预售合同》中被告所留地址,通过特快专递向被告发出一份《金域中央商品房预售合同》解除通知书，称原告发出付款催告函后，被告至今仍未补足全部房款，为此原告依据合同约定，行使合同解除权，本通知书送达之日，预售合同即正式解除，终止履行，被告除应按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的两倍赔偿损失外，还应于本通知书送达之日起7日内，协助原告到登记机关注销预售合同解除前办理的各项登记手续，否则原告亦将按总价款的日万分之五追究被告违约金等等。该通知书由被告方于2015年1月7日代收。原告多次催告未果之后，于2015年1月诉至本院，要求判如所请。在本院依法追加第三人后，原告要求被告与第三人对夫妻共同债务承担连带责任。对于已收被告的房款，同意在扣除相关款项后退还，目前不同意退还。以上事实，有当事人陈述、《预售合同》、付款催告函、合同解除通知书及本院开庭笔录等证据证实。本院认为，依法订立的合同受法律保护，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。按照合同约定足额、及时支付购房款，是被告作为购房人的主要合同义务。根据《预售合同》约定，被告支付首付款243000元之后，对于余款243000元应向银行申请按揭贷款并办理有关手续，被告应于2013年1月1日签订《预售合同》当日提供243000元按揭贷款的全部有效证明材料和资料，并与银行办理按揭贷款手续。但被告经原告催告后仍未履行义务，构成违约，应当依法承担违约责任。根据我国合同法第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在《预售合同》中约定，如果被告迟延支付合同价款，经原告催告后10日仍未支付到期价款，且未支付到期价款的金额达到总价款的1%的，原告有权解除本合同；有关通知以特快专递或挂号信等信件方式送达合同所载通讯地址时，若未能签收或送达的，则信件交寄后5日即视为已送达。上述内容系关于解除合同条件的约定。本案原告于2014年12月2日向被告发出催告函后，被告并未履行，原告再于2015年1月5日向被告发出合同解除通知，明确合同自收到合同解除函之日解除，系行使合同约定的单方解除权，符合双方合同约定和法律规定，被告方于2015年1月7日实际收到合同解除函，本院予以认定，故《预售合同》于2015年1月7日起解除。被告认为未收到合同解除通知故不应承担责任的理由，不符合双方合同约定及法律规定，本院不予采纳。关于违约责任问题。根据我国合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方约定，原告单方解除合同时可要求被告按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的两倍赔偿损失。被告主张该违约金约定过高，申请调低。综合本案案情，以上关于违约责任的约定确属过高，应予适当调低。其中逾期付款违约金可按照贷款利率的1.3倍计算，该迟延付款违约金可以剩余房款243000元为基数，按照同期银行贷款利率的1.3倍确定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据前述分析，《预售合同》已于2015年1月7日解除，根据原、被告双方在合同中的约定，被告应在合同解除之日七日内办理过户登记手续，否则被告应按照总价款的万分之五/天计算迟延期间的违约金。对原告要求被告配合办理有关登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。该迟延违约金的约定亦属于违约金条款。被告主张该违约金约定过高，申请调低。综合本案案情，该违约责任约定确属过高，应当适当调低，可按房屋总价款为基数，按照同期银行贷款利率的1.3倍计算。对于被告应当承担的上述违约金等费用，原告可在已收被告的243000元购房款中予以扣除，余款应予退还。《预售合同》系原、被告双方共同签订，由于被告与第三人当时处于夫妻关系存续期间，故应当对夫妻共同债务对外承担连带责任。此后不久两人离婚，约定诉争房屋归第三人，故三人对本案诉争房屋的处理具有法律上的利害关系。原告要求第三人对被告上述债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及最高人民法院《关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告江苏香溢置业有限公司（以下简称香溢公司）与被告王小榴签订的《金域中央街区三期商品房预售合同》已于2015年1月7日解除；二、被告王小榴于本判决生效之日起五日内一次性给付原告江苏香溢置业有限公司逾期付款违约金（以243000元为基数，自2013年1月1日至2015年1月7日，按照同期银行贷款利率1.3倍计算）；三、被告王小榴于本判决生效之日起五日内协助原告办理商品房预售合同的备案注销和预告登记注销手续。四、被告王小榴于本判决生效之日起五日内一次性给付原告江苏香溢置业有限公司逾期办证违约金（以243000元为基数，自2015年1月14日至本判决生效之日，按照同期银行贷款利率1.3倍计算）；五、第三人周洪福对被告上述债务承担连带清偿责任。（上述第二、四项所列款项，可从原告已收被告的243000元购房款中扣除，余款予以退还。）如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9855元，减半收取4928元，由被告王小榴、第三人周洪福共同负担（此款原告已预交，被告、第三人在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨向涛二〇一五年五月二十六日见习书记员  汪慧娣