中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第612号
上诉人（原审被告）：广州市明和实业有限公司。
法定代表人：苏萌，董事长。
委托代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。
委托代理人：赖君平，广东德法理（北京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈春妮，女，1975年8月13日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：WANGJIDING（中文名称：王季丁），男，1968年7月24日出生，系新加坡公民。
两被上诉人的共同委托代理人：何冰洋，广东法盛律师事务所律师。
上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称“明和公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于广州市天河区珠江新城G3－3地块高德置地公寓（自编A、B、C、D栋）是明和公司所开发建设的商品房，已取得《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2009年10月25日，陈春妮、WANGJIDING（乙方、买方）与明和公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》（下简称《合同》），约定：乙方所购商品房为高德置地公寓第C栋12层1202房，测绘地址为天河区花城大道53号之一1202房；该商品房合同约定建筑面积为203.45平方米，套内建筑面积为151.13平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积52.32平方米；该商品房总金额为5620713元；甲方的交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应当于2012年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过120日，甲方应自本合同规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.05%的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，如乙方在甲方按其提供的通讯地址、联系方式发出的该商品房的《收楼通知书》7天内仍未办理收楼手续的，甲方将会发出书面催告书一次，乙方自该书面催告书发出之日起7天内仍未办理收楼手续的，则视为甲方已经在收楼催告书约定的交楼时间内履行了交付房屋的义务，乙方应从收楼催告书约定的交楼时间开始交纳产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、公摊水电费等，甲方并可要求乙方赔偿由此产生的其他损失，等条款。《合同》第十五条约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。陈春妮、WANGJIDING在该合同上预留的联系地址均为“上海市长宁区安顺路89弄9号锦海大厦2909室”，明和公司在该合同上预留的联系地址为“广州市天河区体育西路109号1楼、19楼H单元”。合同签订后，陈春妮、WANGJIDING依约交付了房款，明和公司分别于2009年10月25日开具收取陈春妮、WANGJIDING房款1686214元、于2009年11月4日开具收取陈春妮、WANGJIDING房款2248285元、于2009年12月8日开具收取陈春妮、WANGJIDING房款1686214元的不动产销售发票各一张给陈春妮、WANGJIDING。此后，陈春妮、WANGJIDING又交纳了房款102677给明和公司，以上房款合计5723390元。
2010年12月29日，广州市城乡建设委员会核发了《竣工验收备案表》一份给明和公司，载明工程名称为45层商业、住宅楼1幢（自编C栋）续建第4至45层，处理意见为：位于广州市天河区花城大道53号之一（天河区珠江新城G3-3地块），45层商业、住宅楼1幢（自编C栋）续建第4至45层工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，同意该工程除备注外予以备案；备注：此次备案不包括装修工程（全部为毛坯）。
2012年1月12日，明和公司发出《商品房住宅交楼通知书》给陈春妮、WANGJIDING，要求陈春妮、WANGJIDING于2012年1月18日前往办理收楼手续。2012年1月20日，陈春妮、WANGJIDING按照明和公司预留的联系地址通过中国邮政特快专递的方式邮寄了《关于要求贵司尽快备妥交房文件以便验收收楼的函》给明和公司，称其于2012年1月18日到明和公司处办理收楼手续时，明和公司未能提供合同约定的文件原件及复印件，因此没有收楼；要求明和公司尽快备妥交房文件的原件并尽快通知其。该邮件后由于“原址查无此人”而被退回。
2012年2月7日，明和公司邮寄发出《收楼催告书》给陈春妮、WANGJIDING，称其已发出通知告知阁下前来办理高德置地公寓物业的收楼手续，至今阁下仍未到现场办理收楼工作；现敦促于2012年2月14日前往办理收楼手续，逾期不来办理的，按《商品房买卖合同》约定视为在2012年2月14日将房产交付。该邮件于当天送达给陈春妮、WANGJIDING。2012年2月10日，陈春妮、WANGJIDING通过中国邮政特快专递的方式分别按明和公司在合同上预留的地址以及“广州市天河区花城大道53号朱美拉公寓”的地址分别邮寄了《关于再次要求贵司尽快备妥交房文件以便验收的函》给明和公司，称其于2012年1月20日其已就题中事宜致函明和公司；在房屋验收交接时出示有关的交房文件并提供加盖公章的复印件，是明和公司的义务；现再次致函明和公司，请尽快备妥相关的交房文件原件，以便验收收楼。其中按合同预留的地址邮寄的邮件被退回，按“广州市天河区花城大道53号朱美拉公寓”地址邮寄的邮件于2012年2月27日被签收。
本案审理过程中，陈春妮、WANGJIDING的委托代理人何冰洋表示，陈春妮、WANGJIDING2012年1月12日收到收楼通知后即到明和公司处办理收楼手续，但由于明和公司不能出示《合同》第十五条约定的文件原件及复印件，因此拒绝收楼；2012年2月7日收到《收楼催告书》后，陈春妮、WANGJIDING即委托其（即何冰洋）及张立琛于2012年2月16日到明和公司通知的收楼地点代交房屋面积差异款及询问有无《合同》第十五条约定的交房文件原件，当时明和公司的工作人员表示无法出示，因此其没有通知陈春妮、WANGJIDING本人亲自收楼。为此，陈春妮、WANGJIDING出示了以下证据：1、明和公司于2012年2月16日开具的收据两张，分别载明陈春妮、WANGJIDING当天交纳了涉讼房屋的产权证印花税5元及产权登记费50元；2、银联POS机消费打印存根联，载明收款人为明和公司，日期为2012年2月16日，金额为102732元，拟证明当天支付了涉讼房屋的面积差异款102732元给明和公司；3、对话录音两段，陈春妮、WANGJIDING表示第一段录音日期是2012年1月18日，是陈春妮、WANGJIDING与明和公司负责交楼人员的对话录音；第二段录音的日期是2012年2月16日，是陈春妮、WANGJIDING代理人何冰洋与明和公司财务人员和交楼人员的对话录音；拟证明两次办理收楼手续时，明和公司工作人员均答复无法提供《合同》十五条所约定的文件原件。经质证，明和公司对证据1、2的真实性、合法性关联性均无异议，对证据3的真实性有异议，认为录音是在其工作人员不知情的情况下录制的，且存在编辑的情况。
2012年10月18日上午第二次庭审时，明和公司表示其在收楼现场已备妥《合同》十五条所约定的文件，随时可以出示并提交给陈春妮、WANGJIDING，双方因此约定当天下午到明和公司处办理收楼手续。当天下午，陈春妮、WANGJIDING的委托代理人何冰洋到明和公司处，明和公司出示《合同》十五条所约定的文件原件，依据该条款提供加盖其司公章的复印件给何冰洋，并备妥该条款所约定的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《管理规约》原件。何冰洋表示，由于陈春妮、WANGJIDING在上海，而《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《管理规约》均为原件，因此表示待陈春妮、WANGJIDING到明和公司处实际办理收楼手续时再由其直接签收。2012年10月25日，何冰洋陪同WANGJIDING到明和公司处办理收楼手续，经查看涉讼房屋现场，WANGJIDING对房屋质量存在问题汇总制作了《C1202返修问题汇总》给明和公司，对房屋中装修问题提出返修要求，WANGJIDING认为其中的“主卫照明电路有问题，灯会闪，断电而不会跳闸，严重安全隐患”会导致其不能正常使用涉讼房屋。明和公司认为，《C1202返修问题汇总》只是WANGJIDING单方的说法，且所提及的均是装修瑕疵，不影响陈春妮、WANGJIDING收楼入住。该院责令陈春妮、WANGJIDING提供证据证实“主卫照明电路有问题，灯会闪，断电而不会跳闸，严重安全隐患”会导致其不能正常使用涉讼房屋，或申请委托鉴定机构对此进行鉴定，但陈春妮、WANGJIDING既未举证证实，亦未申请对此进行鉴定。
庭审中，明和公司表示按总房款每日万分之五计算得出的违约金明显过高，要求调整为按每月8000元计算逾期交楼违约金。
该院认为：陈春妮、WANGJIDING与明和公司所签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。关于交楼标准问题，虽合同约定的是经规划及消防验收合格，永久水电、煤气、有线电视、电信交付使用；但《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，因此竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准均以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。另，《合同》第十五条中对于交楼时作为出卖人的明和公司应出具的文件原件及提供的加盖其公章的复印件及原件作出了明确约定，因此明和公司如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，且依据《合同》第十五条约定出示相关文件原件并提交加盖其公章的复印件，作为买受人的陈春妮、WANGJIDING则有权拒绝收楼。
本案中，依据双方约定，明和公司应于2012年1月31日前将涉讼房屋交付给陈春妮、WANGJIDING。明和公司于2010年12月29日取得《竣工验收备案表》，自当天起涉讼房屋已具备交付使用的条件。但明和公司直至2012年10月18日才出示《合同》第十五条所约定的文件原件并提供加盖其公章的复印件，显属违约，陈春妮、WANGJIDING要求明和公司支付违约金符合《合同》约定，该院予以支持。陈春妮、WANGJIDING要求违约金以总房款5723390元为本金、按每日万分之五的标准自2012年2月1日开始计付，符合合同约定，该院予以照准。2012年10月18日当天，涉讼房屋已具备交付使用的条件，且明和公司亦履行了《合同》第十五条所约定规定义务，但陈春妮、WANGJIDING直至2012年10月25日才到场勘察涉讼房屋，且以房屋装修瑕疵为由拒绝收楼，因此自2012年10月19日开始的逾期交楼违约责任，应由陈春妮、WANGJIDING自行承担。陈春妮、WANGJIDING认为涉讼房屋主卫电路存在的问题会导致其无法正常使用涉讼房屋，但既未举证证实亦未申请对此进行鉴定，因由其承担举证不能的法律后果，对此该院不予采信。双方约定的按总房款的每日万分之五计付违约金是双方当事人的真实意思表示，并未超过一手房买卖合同中的通常约定，明和公司签约时因房屋售价高而导致违约金相对较高的情况已有预期，故明和公司辩称合同约定的每日按总房款的万分之五计付违约金标准过高、应调整为按每月8000元的标准计付违约金理据不足，该院不予采纳。
如前所述，交楼时明和公司应当出具《合同》第十五条所约定的文件原件及加盖其公章的复印件，否则陈春妮、WANGJIDING有权拒绝收楼。虽涉讼房屋自2010年12月29日起即具备交付使用的条件，明和公司亦分别于2012年1月12日、2012年2月7日通知陈春妮、WANGJIDING办理收楼手续，但陈春妮、WANGJIDING现已举证证实其收到通知后均已到场要求办理收楼手续，且举证证实其收楼时要求明和公司出示《合同》十五条所约定文件原件未果，而明和公司并未能举证证实其在陈春妮、WANGJIDING收楼时已出示《合同》第十五条所约定的文件原件，因此2012年1月18日、2012年2月16日陈春妮、WANGJIDING拒绝收楼符合《合同》第十五条的约定，明和公司认为应当视为涉讼房屋已交付使用的意见不成立，该院不予采纳。明和公司以其已履行通知义务而陈春妮、WANGJIDING拒绝收楼，其不应承担违约责任的意见不成立，该院亦不予采纳。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、广州市明和实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金（以5723390元为本金，按每日万分之五的标准，自2012年2月1日起计付违约金至2012年10月18日止）给陈春妮、WANGJIDING。
二、驳回陈春妮、WANGJIDING的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9580元，由广州市明和实业有限公司负担。
上诉人广州市明和实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人已经按照合同约定向被上诉人交付了房屋，被上诉人主张的逾期交楼违约金不成立。2012年1月18日，被上诉人虽按上诉人通知时间来到收楼现场，但根本就没有验楼收楼，只是一味要求答辩人出示合同约定的相关交楼文件。上诉人也按被上诉人的要求出示了相关文件并提供了复印件，被上诉人又要求上诉人销售人员在相关文件复印件上盖章或签字，但却拒绝上诉人的现场接待人员签字，后更以接待人员不是当初的销售人员为由，拒绝接受上诉人现场接待人员在相关收楼文件上签字。对于上诉人的多番解释和劝说，被上诉人置之不理，最后被上诉入在未办理任何收楼手续的情况下，径行离去。此后，上诉人多次电话通知被上诉人来收楼，但直至合同约定的收楼截止日期2012年1月31日，被上诉人仍拒绝前来收楼。2012年2月7日，上诉人按照合同约定，通过特快专递的形式向被上诉人发出了《收楼催告书》，通知被上诉人于2012年2月14日前来收楼，否则将视为上诉人已将房屋向被上诉人交付。但被上诉人接到上诉人发出的《收楼催告书》后，并未按照《收楼催告书》的要求于2012年2月14目前来收楼，按照双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定，上诉人已经履行了收楼催告义务，而被上诉人却拒不收楼，应视为己向被上诉人完成了房屋交付。二、一审判决关于“2012年2月16日被上诉人前来办理收楼手续时，上诉人未能向被上诉人出示相关收楼文件，故被上诉人拒绝收楼”的认定，与事实不符。首先，2012年2月16日，被上诉人并未亲自或委托他人前来收楼。当日，被上诉人的二位友人确曾替他们来上诉人处补交房屋面积差价款。但被上诉人在一审当庭却称，“其二位友人是代其办理收楼手续，并询问了上诉人现场接待人员，上诉人现场接待人员称没有收楼文件”，还提供了所谓的录音证据证实其这一说法。上诉人己就此当庭作出了澄清，被上诉人的二位友人只是来代交款项，并未出示被上诉人出具的委托书或其他授权文件，并非来办理收楼手续的。按照此前上诉人发给被上诉人的《收楼须知》，被上诉人的两位友人如要代办收楼手续，需持有被上诉人的身份证明及出具的授权委托书，还需出示《商品房合同》、《按揭合同》、购房发票等文件，只有这样，上诉人才能与其办理相关收楼手续。但被上诉人的两位友人不具备代被上诉人办理收楼手续的资格，故上诉人不能与被上诉人的两位友人办理收楼手续，也无法向他们出示并移交相关收楼文件。对被上诉人提供的录音，上诉人也进行了反驳，明确指出该录音的真实性不确定，与现场事实也不符，不能作为证据使用。其次，事实上合同约定的房屋交付日前，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条所约定的交楼文件都是齐全的，这一点从所有收楼文件的形成落款日期即可证实，并且在被上诉人前来收楼时，已经向其出示过。一审判决认定2012年10月18日，上诉人才出示全部收楼文件，与事实不符。三、一审判决认定上诉人于2012年2月27日签收了被上诉人于2012年2月10日发出的《关于再次要求贵司尽快备妥交房文件以便验收的函》与事实不符。首先，上诉人未收到过被上诉人发出的《关于再次要求贵司尽快各妥交房文件以便验收的函》，虽然被上诉人提供了相关EMS“邮件详情单”及从邮局网站下载打印的所谓“收寄记录”，但这些只能证明被上诉人向邮政快递公司交寄了邮件，并不能说明这些邮件已经由上诉人收到，更何况被上诉人至今未能提供该份邮件的妥投证明，又怎么证明上诉人已经收到了被上诉人的邮件。一审判决认定所谓“按广州市天河区花城大道53号朱美拉公寓地址的邮件于2012年2月27日被签收”的事实，也存在很多疑点。按照被上诉人的说法，邮件是2012年2月10日寄出，通常来说，EMS异地邮件邮寄在途时间也不会超过5日，为何该份邮件直到2012年2月27日才被签收而且被上诉人在邮寄详情单上填写的的签收人为“刘生”，而在签收一栏上所谓的签收人为“刘＊＊”，根本看不清是什么名字，所谓的“被签收”是指被何人签收无法确定。但一审判决对这些问题根本未予查实，未作任何交待，就轻率作出被上诉人收到了上诉人的邮件的认定，并据此推断出上诉人交楼文件不齐全，不能履行交楼义务，显属不当。四、一审判决对“上诉人在被上诉人收楼时未出示收楼文件，直至开庭时才出示收楼文件”的认定，与事实不符。被上诉人所发的《关于再次要求贵司尽快备妥交房文件以便验收的函》，上诉人根本未收到。如前面所述，合同约定的相关交楼文件，也早已准备齐全。如被上诉人按照合同约定或《收楼催告书》的通知，来办理收楼手续的话，根本不会产生本案的争议。一审法院当庭己查明，2012年2月7日，因被上诉人未按合同约定于2012年1月31日前来收楼，上诉人向被上诉人发出了《收楼催告书》（该催告书己于2012年2月9日妥投），要求被上诉人于2012年2月14日前来办理收楼手续。但被上诉人在2012年2月9日收到上诉人的《收楼催告书》的情况下，非但不按照《收楼催告书》的通知时间来收楼，也未对上诉人的收楼催告做任何实质性回应，还堂而皇之的于2012年2月10日发出所谓《关于再次要求贵司尽快备妥交房文件以便验收的函》，其实是被上诉人不想履行收楼义务，故意人为制造所谓“被上诉人逾期交楼”的事实，以达到其不可告人的目的。事实上，被上诉人不仅对上诉人发出的《收楼催告书》置之不理，而且自2012年2月14日至2012年7月27日，被上诉人将上诉人诉至法院前，被上诉人从未前来办理收楼手续。在上诉人看来，2012年2月14日，被上诉人未来办理收楼手续，上诉人就已经履行了交楼义务，从法律意义上讲此时涉案房屋己交付给了被上诉人，被上诉人是否实际来办理收楼手续，与上诉人无关，相关法律责任和风险已经转为被上诉人自行承担。五、一审判决对合同条款的理解和认定有偏差。本案《商品房买卖合同》第十五条约定：“双方进行房屋验收交楼时，甲方（我司）应当向乙方（二原告）提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产住宅质量保证书》。（七）《房地产住宅使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件“不全”的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”该条款的本意是，在房屋交付时涉案房屋须取得上述相关文件，否则视为不符合交付条件。其中（一）至（五）项是政府行政职能部门出具的，而（六）至（八）项是上诉人的自编文件，需被上诉人签署或签收。在该条款的最后一款中，明确指出“上述文件不全的，视为不符合交付标准”。但需要说明的是，如被上诉人指称上诉人未取得（一）至（五）项文件，其应当向法庭举证证明这一问题，但被上诉人至今未能举证证明上诉人未取得上述文件。事实上，相关文件在交楼时，上诉人己全部取得，而且上诉人没有理由不向被上诉人出示或交付这些文件。反过来，上诉人也从未签收或签署（六）至（八）项文件，假如说造成上述文件“不全”的话，被上诉人也有责任，被上诉人根本未按合同约定和《收楼催告书》来收楼，怎么可能使上述文件“齐全”故一审判决简单的把交楼文件“不齐”的责任归于上诉人，并据此判定上诉人承担违约责任，属于对合同条款的误解，与合同约定的精神不符，也缺乏相关证据证实。六、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交楼违约金的约定过高，请二审法院依法调整。虽然在本案中，上诉人不存在逾期交楼的违约事实。但上诉人认为涉案《房屋买卖合同》中约定的逾期交楼违约金过高。按照“最高人民法院法释（2003）7号：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》”第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。上诉人认为，最高院的司法解释明确指出，违约金过高或过低，是以违约方给守约方造成的实际损失为参照标准而定的。可一审判决却认定“双方约定的按总房款的每日万分之五计付违约金是双方真实意思表示，并未超过一手房买卖合同中的通常约定……理据不足，本院不予采纳”，这与该司法解释的本意明显不符。据此，上诉请求：1、撤销广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1647号民事判决第一判项；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈春妮、WANGJIDING答辩称：同意一审判决，请求维持原判。
二审期间各方当事人未能举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院经审理认为，上诉人与被上诉人于2009年10月25日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应恪守履行。
关于交楼标准问题。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，竣工验收是房屋交付使用的法定标准，若合同约定的交楼标准低于法定标准，应以法定标准为准。本案中，《商品房买卖合同》约定的经规划及消防验收合格，永久水电、煤气、有线电视、电信的交付标准低于上述法定标准，故本案应以法定标准即取得《建设工程竣工验收备案表》为准。其次，根据《商品房买卖合同》第十五条明确约定，上诉人在交付房屋时须提供第十五条列明的相关文件原件并提交加盖其公章的复印件，否则视为不符合交付标准，被上诉人有权拒绝收楼。该条约定是双方关于交楼标准的特殊约定，对双方均具有约束力，故在本案中上述标准同时适用。上诉人认为只需要取得上述约定的相关文件即符合交付条件，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人是否已履行交楼义务问题。根据相关法律规定及双方的约定，上诉人在交楼时应取得《竣工验收备案表》、并出示合同第十五条约定的文件原件及提供加盖其公章的复印件，才符合交楼条件。2012年1月18日，被上诉人前往收楼时，由于上诉人未能按照合同第十五条的约定提供相关文件，故被上诉人依照合同约定有权拒绝收楼。后，上诉人再次向被上诉人发出《收楼催告书》，通知被上诉人前来收楼。2012年2月16日，被上诉人委托其代理人何冰洋前往上诉人处交案涉房屋的面积差异款及询问交楼事宜。根据被上诉人提供的证据显示，当时上诉人仍未能提供合同约定的有关文件，故当天上诉人的交楼仍不符合交楼标准，被上诉人有权拒绝收楼。上诉人收取被上诉人的代理人何冰洋缴纳的面积差异款，应当知晓何冰洋是被上诉人的代理人身份，现上诉人又以何冰洋并非被上诉人的代理人，主张被上诉人未按照通知前来收楼，前后矛盾，本院不予采纳。上诉人至今未能提供充分的证据证明其在上述两次的交楼过程中，已出示合同约定的文件，故应承担举证不能的不利后果。上诉人认为其已经履行交付房屋义务的主张，依据不足，本院不予采纳。直至2012年10月18日当天，案涉房屋已经取得《竣工验收备案表》且上诉人亦提供了合同约定的文件，此时，案涉房屋符合交付条件，被上诉人以装修瑕疵为由拒绝收楼的，应视为上诉人已经履行了交楼义务，此后的逾期交楼责任应由被上诉人自行承担。
关于违约金标准问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，逾期交房的，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。现被上诉人要求被上诉人按照每日万分之五的标准计算逾期交房违约金，合理有据，应予支持。上诉人亦未能提供充分的证据证明上述约定的违约金过分高于造成的损失，故上诉人主张将违约金标准调整为按每月8000元，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费9580元，由上诉人广州市明和实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沙向红
审 判 员 刘 宏
代理审判员 王碧玉
二〇一三年七月三日
书 记 员 林恩怡