广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第2458号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄某强，男。
委托代理人：唐某，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄某辉，男。
委托代理人：周某，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人：张某，广东信荣律师事务所律师。
原审第三人（反诉被告）：林某国，男。
原审第三人：深圳发展银行股份有限公司深圳分行。
负责人：陈某，行长。
委托代理人：张某某。
委托代理人：谢某。
上诉人黄某强因与被上诉人黄某辉及原审第三人林某国、原审第三人深圳发展银行股份有限公司深圳分行房屋买卖纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第3029号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年6月18日，黄某强作为卖方、第三人林某国作为买方签订了《房产买卖合同》，约定黄某强将其所有的位于深圳市龙岗区坑梓XX西路某苑（东区）2号楼A座XX房，以688000元（人民币，下同）的价格转让给第三人林某国。该合同约定：购房定金共计20000元，买方在签订合同当日支付5000元，签订合同后七日内，买方补交定金15000元；买方须于2010年6月26日之前支付首期款130000元至180000元，并以到买方贷款银行作资金托管（监管）并依据监管合同存入托管（监管）账户的方式进行资金托管（监管），卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方办理银行按揭贷款后，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续；卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后叁日内，将房产按合同约定的条件交付给买方；合同第十五条特别备注第（2）项还约定卖方同意如买方办理贷款有困难可写朋友名字为产权人。合同签订后，第三人林某国于当日支付定金5000元。2010年6月25日，黄某强到第三人深圳发展银行办理资金监管事宜，并在编号为0025038、”买方”处为空白的《二手楼交易资金监管协议》上”甲方（即卖方）”一栏签名。2010年6月28日，黄某辉在向第三人深圳发展银行出示了有”黄某强”、”黄某辉”签名字样的房屋买卖合同后，在有黄某强单方签名并留存在第三人深圳发展银行处的《二手楼交易资金监管协议》上”乙方（即买方）”一栏签名。2010年6月28日，黄某辉通过深圳农村商业银行葵涌支行向第三人深圳发展银行账号为1100293753XXXX的二手楼交易资金监管账户中转入178000元。其后黄某强致电第三人林某国，告知其因其未按约定按时支付足额购房定金，黄某强将被迫解除房产买卖合同。2010年7月20日，黄某辉向黄某强在深圳发展银行开立的1000815942XXXX账户中转入定金15000元，并于当日与第三人林某国向黄某强发出履约催告函，要求黄某强协助办理房屋产权过户手续。2010年7月26日，黄某强向第三人林某国发出律师函，要求第三人林某国交付定金15000元，并与黄某强办理《二手楼交易资金监管协议》，履行房屋买卖合同。2010年7月27日，黄某辉向原审法院提起本案诉讼，向黄某强主张权利。2010年8月16日，黄某强向第三人深圳发展银行出具了《关于解除”二手楼交易资金监管”的申请》，内容为：”本人卖方黄某强（身份证号码：440524196510306710）于2010年6月18日与买方林某国（身份证号码：430624197910088714）签订了《房产买卖合同》，金额为陆拾捌万捌仟元整，房产地址为：深圳市龙岗区XX西路某苑东2#A座XXX房，本人确保现提供的合同为上述房产的唯一买卖合同，本人从未与黄某辉订立过买卖合同。除上述本人与林某国签订的买卖合同外，其他任何署名本人为卖方的、出售标的为深圳市龙岗区XX西路某苑东2#A座XXX的买卖合同均为伪造。现申请撤销与黄某辉的资金监管，金额为壹拾柒万捌仟元整，协议编号0025038。”同时黄某强还填写了《二手楼监管资金划转申请书》，要求将编号为0025038的《二手楼交易资金监管协议》项下的监管资金178000元划转至黄某辉在深圳发展银行开立的账号为622538006XXXX054的账户内。2010年8月18日，第三人深圳发展银行发出《解除监管通知书》，称已于2010年8月16日解除了黄某辉与黄某强在该行的监管资金178000元，并将该资金退回到黄某辉所指定的收款账户中。黄某强还曾就此事向中国银行业监督管理委员会深圳监管局进行投诉，2010年8月31日，该局向黄某强发出《信访事项告知书》，内容为：”黄某强：对于您投诉深圳发展银行深圳分行擅自变更资金监管合同的信访材料已收悉。我们对此事进行了调查，情况如下：深圳发展银行深圳分行在您提出资金监管协议的买方是您不认识的黄某辉后，立即展开调查，确认中介提供给深发展的买卖合同为伪造，并对黄某辉的贷款进行了退档处理。8月16日，深发展已经为您办理了解除资金监管，并将款项退回了黄某辉在监管协议上指定的银行账户。本次事件的发生主要由于不良中介人员欲从中赚取差价，故意欺骗隐瞒买卖双方，因此，深发展已将该中介列入黑名单，禁止与其合作。同时，我局也进一步督促深发展坚决落实面签面谈制度，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性进行调查核实，坚决杜绝虚假交易等行为。此复”。2010年12月30日，黄某强将涉案房屋转让给案外人林文贵。
另查：第三人林某国在庭审过程中明确表示同意将其支付给黄某强的5000元定金视为是黄某辉支付的款项，黄某辉亦予以确认。
再查：第三人林某国为深圳市某装饰设计有限公司法定代表人。黄某辉为证明第三人林某国不符合贷款条件，提供了个体工商户深圳市龙岗区坑梓和进傢俬制造厂出具的《收入证明》，证明第三人林某国为该厂副主管，月工资2600元。经查，黄某辉为该个体工商户负责人。
上述事实，有黄某辉提交的房产买卖合同、定金收款收据、汇（划）款委托凭条、深圳农村商业银行客户回单、银行进账单、履约催告函、产权资料电脑查询单、深圳市龙岗区坑梓和进傢俬制造厂出具的收入证明，黄某强提交的房产买卖合同、电话录音资料、律师函、二手楼交易资金监管协议、二手楼监管资金划转申请书、解除监管通知书、银行进账单、信访事项告知书，第三人深圳发展银行提交的二手楼交易资金监管协议、贷款承诺书、关于解除”二手楼交易资金监管”的申请、二手楼监管资金划转申请书，证人王艳芬出庭所作证人证言以及开庭笔录等证据材料在卷证实。
黄某辉、黄某强因涉诉房屋的买卖发生纠纷，黄某辉遂于2010年7月27日诉至法院，诉求法院判令：黄某强向黄某辉支付违约金255540元，并承担本案全部诉讼费用。后在庭审时黄某辉增加诉讼请求：黄某强向黄某辉返还购房定金20000元。
黄某强提出反诉，请求：1、撤销黄某强与黄某辉签订的《二手楼交易资金监管协议》；2、解除黄某强与第三人林某国签订的《房产买卖合同》；3、第三人林某国、黄某辉支付黄某强违约金68800元；4、由第三人林某国、黄某辉承担本案全部反诉诉讼费。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点为黄某辉、黄某强双方是否存在房屋买卖合同关系，对此双方各执一词。黄某辉认为根据第三人林某国与黄某强签订的《房产买卖合同》、黄某辉与黄某强签订的《房产买卖合同》及《二手楼交易资金监管协议》，黄某辉作为适格的合同主体与黄某强之间存在房屋买卖合同关系；黄某强认为其仅与第三人林某国签订了《房产买卖合同》，从未与黄某辉签订过《房产买卖合同》，且黄某辉与黄某强之间的《二手楼交易资金监管协议》系其被欺诈的情况下所签、违背了其真实意思，因此黄某辉与黄某强双方并不存在房屋买卖合同关系。对此焦点，结合双方的证据进行分析。
对于黄某强与第三人林某国签订的《房产买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，对该合同予以确认。黄某辉及第三人林某国主张根据该房产买卖合同中第十五条”特别备注”第（2）项”卖方同意如买方办理贷款有困难可写朋友名字为产权人”的约定，第三人林某国已将其在房产买卖合同中的全部权利义务概括转移给黄某辉。而黄某强对此条约定的理解是，第三人林某国在履行交付房款的义务后，可以自愿将该房的产权登记在他人名下，而不包含将合同项下的全部权利义务概括转移给第三人。按照法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。房屋属大宗财产，涉及当事人的重大权益，有关转让房产买卖合同中的权利义务约定理应清晰明确并取得合同相对方同意。具体到本案中，第三人林某国作为房屋买卖合同的买方，其主要义务是交付房款，主要权利是接受黄某强交付的房屋并将房屋产权登记至自己名下，而该房产买卖合同约定的”可写朋友名字为产权人”从字面理解应为第三人林某国可将涉案房产登记至自己名下的权利转让给他人，并不等同于其在房产买卖合同中的全部权利义务概括转移。其次，该条款中权利转让的继受主体不明确，该条款仅约定”可写朋友名字为产权人”，具体是哪一朋友并没有约定，在没有其他证据佐证的情况下，无法确定该约定中权利转让的继受主体为黄某辉。再次，该条款中权利转让系附条件的，即只有在”买方办理贷款有困难”的前提下才发生上述权利的转让。黄某辉仅提供了由其作为负责人的个体工商户深圳市龙岗区坑梓和进傢俬制造厂出具的《收入证明》，但该证明只证实了林某国在深圳市龙岗区坑梓和进傢俬制造厂的收入情况，并不能证明其办理贷款有困难，且因黄某辉与本案有利害关系，在没有其他证据佐证的情况下该证据证明力较弱，而本案黄某辉及第三人林某国又均未能提交由金融机构开具的相关证据证明其办理贷款确有困难，无法证实条件已成就。最后，第三人林某国将合同的全部权利义务转让给黄某辉亦未取得黄某强同意，黄某强以电话通知、发律师函、向第三人深圳发展银行申请解除资金监管、向中国银行业监督管理委员会深圳监管局进行信访等多种方式，要求第三人林某国履行合同义务，拒绝黄某辉代第三人林某国履行房产买卖合同，由此可见，第三人林某国将合同权利义务转让给黄某辉的行为违背了黄某强的意愿，违反了订立合同的自愿原则。综上，原审法院对于第三人林某国提出其将与黄某强签订的《房产买卖合同》项下的权利义务概括转移给黄某辉符合合同约定的主张不予支持。
对于黄某辉、黄某强之间的《房屋买卖合同》，该合同是否真实存在，黄某辉、黄某强双方亦各执一词。黄某辉称中介公司工作人员将合同先交由其签署，事后再交由黄某强签署，在其到第三人深圳发展银行签订《二手楼交易资金监管协议》时陪同前往的中介公司工作人员向第三人深圳发展银行出示了该份合同作为资金监管依据，现该份合同在黄某强手中，为证实其陈述黄某辉还提供证人亦即景创地产投资顾问有限公司工作人员王艳芬出庭作证。黄某强则陈述该份买卖合同系黄某辉串通第三人林某国伪造的，其与黄某辉从未签订过该份合同，并提供了中国银行业监督管理委员会深圳监管局出具的《信访事项告知书》证实。纵观双方的证据，原审法院认为中国银行业监督管理委员会深圳监管局出具的《信访事项告知书》证明力大于证人王艳芬的证言，根据该告知书，确认中介提供给深发展的买卖合同为伪造，法院认可该事实。且从常理来说，房屋买卖合同的双方当事人本应各执一份合同且应依据双方之间的合同来履行义务，但黄某辉陈述黄某辉、黄某强之间的房屋买卖合同只有一份，并且其最终依据黄某强与第三人之间签订的《房屋买卖合同》支付定金并起诉黄某强，亦不符合常理。故原审法院采信黄某强的陈述，即黄某辉、黄某强之间并没有签订房屋买卖合同，故黄某辉依此主张其与黄某强存在房屋买卖合同关系没有依据。
关于黄某辉、黄某强之间签订的《二手楼交易资金监管协议》，中国银行业监督管理委员会深圳监管局出具的《信访事项告知书》确认，第三人深圳发展银行据以同意黄某辉与黄某强签订《二手楼交易资金监管协议》的房屋买卖合同系伪造的合同，黄某辉与黄某强之间并没有签订房屋买卖合同，因此，第三人深圳发展银行已解除了该《二手楼交易资金监管协议》，并将178000元退回到黄某辉在监管协议上指定的银行账户。由此，黄某辉与黄某强之间签订的《二手楼交易资金监管协议》系采用欺诈手段、违背黄某强真实意思的情况下订立的协议，黄某辉据此主张其与黄某强存在房屋买卖合同关系亦没有依据。
综上所述，黄某辉并非黄某强房产买卖合同的相对方，其主张与黄某强存在房屋买卖合同关系依据不足，故对于其要求黄某强支付违约金255540元的诉讼请求，不予支持。第三人林某国与黄某辉分别向被告支付了5000元和15000元定金，且林某国在本案庭审过程中明确表示其支付给黄某强的5000元定金视为是黄某辉支付的款项且黄某辉予以确认，而黄某强收取黄某辉定金没有依据，故对于黄某辉要求黄某强返还定金20000元的诉讼请求予以支持。
对于黄某强反诉请求撤销黄某辉、黄某强之间签订的《二手楼交易资金监管协议》，该协议系采用欺诈手段、违背黄某强真实意思的情况下订立的协议，且第三人深圳发展银行已经实际撤销了该资金监管，故对黄某强的该项反诉请求，予以支持。黄某强还要求黄某辉支付违约金68800元，但黄某辉、黄某强之间不存在房屋买卖合同关系，其该项反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。黄某强还以林某国为反诉被告要求解除其与林某国签订的《房产买卖合同》并要求林某国支付违约金68800元。但反诉是指在一个已经开始的民事诉讼程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能对原告以外其他人提起。故对于黄某强的该两项诉讼请求，不予处理，黄某强可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、黄某强应于本判决生效之日起三日内向黄某辉退还定金20000元；二、撤销黄某辉与黄某强签订的《二手楼交易资金监管协议》；三、驳回黄某辉的其他诉讼请求；四、驳回黄某强的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币5133.10元（黄某辉已预交10473.10元，多预交部分可自本判决生效之日起三日内向龙岗区人民法院办理退费手续），由黄某辉负担；反诉受理费760元（黄某强已预交），由黄某强负担。
黄某强不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第3029号民事判决书第一项判决，维持该判决第二、三、四项判决；2、改判上诉人向被上诉人退还定金人民币15000元；3、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院没有查明本案事实，适用法律不当；一审法院确认了本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系被上诉人伪造，上诉人与被上诉人之间没有签订房屋买卖合同；同时还确认了上诉人与第三人林某国签订的《房产买卖合同》系双方真实意思的表示，上诉人与第三人签订《房产买卖合同》后，第三人林某国当日支付定金5000元给上诉人，而2010年7月20日，由被上诉人向上诉人的账户转让人民币15000元。第三人签订合同后支付的5000元定金，是基于上诉人与第三人之间履行有效合同而产生的，该定金也与被上诉人没有任何的关联，上诉人退还给被上诉人的款项应当为被上诉人于2010年7月20日向上诉人的账户转让人民币15000元，而不是一审法院所判决的20000元人民币。
针对黄某强的上诉，黄某辉答辩称，林某国已经将合同权利转让给被上诉人黄某辉，至于上诉人所称的被上诉人没有合同关系，但这并不影响林某国将自己交付的定金5000元追索权利转让给黄某辉的事实。实际上，林某国在一审开庭审理期间已经明确该2万元由黄某辉向黄某强主张权利。因此，我方认为黄某强应当返还黄某辉2万元。
原审第三人某银行未提出答辩意见。
原审第三人林某国答辩称：同意被上诉人黄某辉的意见。
本院经审理查明，第三人林某国在原审庭审阶段明确表示同意将其支付给黄某强的5000元定金视为是黄某辉支付的款项，黄某辉亦予以确认。黄某强提出反诉抗辩，认为林某国在履行与其签订的《房产买卖合同》过程中，有违约行为，要求支付违约金。
一审法院认定的其他事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，黄某强与第三人林某国签订的《房产买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对该合同予以确认。根据该合同规定：购房定金共计20000元，林某国在签订合同当日支付5000元，签订合同后七日内，林某国补交定金15000元。2010年6月18日，林某国支付了5000元购房定金给黄某强。从合同约定来看，林某国的该支付行为，是基于其与黄某强签订的合法有效的《房产买卖合同》所支付的购房定金，与黄某辉并不发生任何法律关系。而黄某强与黄某辉所签订的《房产买卖合同》，一审法院已采信中国银行业监督管理委员会深圳监管局出具的《信访事项告知书》等证据，认定该合同为伪造的，本院予以认可。
上述事实表明，黄某强和黄某辉之间没有任何合同权利义务关系，黄某辉也并未依据上述伪造合同的规定另外支付黄某强购房定金5000元，而仅是通过转账支付了所谓的剩余定金15000元。再之，虽然林某国在一审庭审过程中明确表示其支付给黄某强的5000元定金视为是黄某辉支付的款项，黄某辉也予以确认，但这仅是林某国单方转让其与黄某强之间《房产买卖合同》权利的行为。根据《中华人民共和国合同法》第八十二条的规定：债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。针对林某国转让该5000元权利的主张，黄某强在一审期间已通过反诉提出抗辩，认为林某国在履行二人签订的《房产买卖合同》时违约，其不应支付林某国该5000元，更不应该支付给黄某辉。虽然原判认为该反诉的提起不符合法律规定，建议黄某强另循法律途径解决，但本院认为，黄某强的该抗辩，可以对抗林某国的权利转让。
综上，上诉人黄某强的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定部分事实不清，适用法律不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、《中华人民共和国合同法》第八十二条之规定，判决如下：
一、维持（2011）深龙法民三初字第3029号民事判决第二、三、四项；
二、变更（2011）深龙法民三初字第3029号民事判决第一项为：上诉人黄某强应于本判决生效之日起三日内向被上诉人黄某辉退还定金人民币15000元。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币5133.10元、二审案件受理费300元，由黄某辉负担（黄某辉已预交10473.10元，多预交部分可自本判决生效之日起三日内向龙岗区人民法院办理退费手续）；一审反诉受理费760元，由黄某强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 武永庆
审 判 员 柯云宗
代理 审 判员 郑志锋
二〇一一年十一月十七日
书记员（兼） 廖燕萍