广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第618号
上诉人（原审原告）：马水金。
上诉人（原审原告）：申萍。
上诉人（原审被告）：深圳市东方尊峪房地产开发有限公司。
上诉人马水金、申萍与上诉人深圳市东方尊峪房地产开发有限公司（以下简称东方尊峪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第396号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：
一、《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称﹤预售合同﹥）的签订时间：2008年9月20日。
二、房屋地点：深圳市罗湖区莲塘罗沙路XX花园XX阁（5号楼）X座X层X号房产，用途为住宅。
三、合同约定的房屋建筑面积：124.51平方米。
四、房屋总价款：人民币2300475元。
五、楼盘取得竣工验收备案的时间：2008年1月8日。
六、楼盘完成房地产初始登记的时间：2008年10月14日。
七、合同约定的交楼时间：2009年3月31日前。
八、实际交楼时间：2009年2月5日。
2008年12月25日，东方尊峪公司向马水金、申萍寄交了《入伙通知书》，要求马水金、申萍携带入伙通知书及附件《入住指引》所述资料，于2008年12月31日前到物业管理处办理交付手续。2009年2月5日，马水金、申萍签收《入伙资料签收确认单》，确认当日办理实际入伙时收到东方尊峪公司提供的办理《房地产证》通知书、办证须知、入伙通知书。因此，该院认定东方尊峪公司实际交楼时间为2009年2月5日。
九、东方尊峪公司通知马水金、申萍提交办理房地证资料的时间：2008年12月31日前。
东方尊峪公司制作的办理《房地产证》通知书的内容为，要求业主于入伙当日将相关办证资料（详见《办理房地产证通知书附件一即“办证须知”》）交至东方尊峪公司指定的地点，如因个人原因暂不办证、到期未将办证资料及相关费用交至东方尊峪公司或提交资料不合格造成延期办证的，东方尊峪公司或者银行将不承担延期办证的相应责任，该通知书尾部附有办证咨询电话和附件一《办证须知》。东方尊峪公司制作的办证须知的内容为，要求于2008年12月31日前业主本人将业主身份证、按揭合同、公证委托书、各种税费单据等资料交至东方尊峪会所统一办理房地产证；如因个人原因暂不办证、到期未将办证资料及相关费用交至东方尊峪公司造成延期办证的，东方尊峪公司将不承担延期办证的相应责任，有关办证事宜若有变更，将在相关报刊和东方尊峪公告栏公告，同时公示了办证咨询电话和办公时间。综上，该院认定：1、东方尊峪公司于2008年12月25日仅向马水金、申萍寄交了《入伙通知书》，东方尊峪公司无证据证明其于该日向马水金、申萍送达了办理《房地产证》通知书和办证须知。因此，原审认定东方尊峪公司向马水金、申萍送达办理《房地产证》通知书和《办证须知》的时间是入伙时间即2009年2月5日；2、东方尊峪公司于2009年2月5日为马水金、申萍办理入伙即实际交付房产之日，东方尊峪公司向马水金、申萍送达的《办证须知》中要求业主于2008年12月31日前将办证资料交至小区会所，以便东方尊峪公司统一为业主办理房地产证，因入伙时间已经晚于2008年12月31日，应视为该《办证须知》中要求业主提交办证资料的时间已经失效。东方尊峪公司作为专业房地产开发商，理应另行通过合理方式通知马水金、申萍提交办证资料，但是东方尊峪公司没有履行这一义务。
十、《预售合同》约定的办证时间：在将该房地产交付给买方之日起240日内，卖方应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，即2009年10月3日之前。
十一、房地产证实际办妥的时间：至马水金、申萍起诉日2012年3月27日未办妥，至庭审之日2012年11月14日仍未办妥。
十二、《预售合同》约定的计付延期办证违约金的起止日期及标准：如果卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得房地产证的，卖方自该房地产交付之日后的第240日起，即2009年10月3日，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证超过120日的，则自房产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付房价总额万分之四的延期办证违约金。
十三、《预售合同》约定的计付延期办证违约金的截止日期：至买受人实际取得《房地产证》之日止。
十四、计付延期办证违约金的天数：从2009年10月3日开始计至马水金、申萍诉请的日期即2012年3月23日止，共计902天。
十五、延期办证违约金的数额：2300475元×902天×4／10000元＝人民币830011元。
马水金、申萍的诉讼请求：1、判令东方尊峪公司立即为马水金、申萍办理XX花园XX阁（X号楼）X座X层X房《房地产证》；2、东方尊峪公司向马水金、申萍支付自2009年10月3日起算至实际取得《房地产证》之日止的延期办证违约金（暂计至2012年3月23日，该违约金为人民币830011元）；3、东方尊峪公司承担该案诉讼费。
原审法院审理认为：马水金、申萍和东方尊峪公司签订的《预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应严格按约履行各自义务。涉案房产所在楼宇已经办理初始登记，具备办理房地产证的条件，故马水金、申萍要求东方尊峪公司为马水金、申萍办理涉案房地产证，该院予以支持。办证时马水金、申萍必须提交相关办证资料并履行交纳相关税费的义务。东方尊峪公司没有履行有效通知马水金、申萍提交办理房地产证资料的时间的合同义务，构成违约，应按合同约定支付延期办证违约金。东方尊峪公司所主张的免责理由并不成立。涉案房产的房地产证至今未能办妥，已超过合同约定的时间，马水金、申萍要求东方尊峪公司承担延期办证违约金，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：1、东方尊峪公司应于判决生效之日起，立即为马水金、申萍办理位于深圳市罗湖区莲塘罗沙路XX花园XX阁（X号楼）X座X层X号房产的房地产证；2、东方尊峪公司应于判决生效之日起十日内，向马水金、申萍支付延期办理房地产证的违约金人民币830011元。如果当事人未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6050元，由东方尊峪公司负担。
一审判决宣告后，原审原告马水金、申萍与原审被告东方尊峪公司均不服，分别向本院提出上诉。其中，马水金、申萍上诉称：一、上诉人在一审《民事起诉书》中的诉讼请求是：请求判决被上诉人向上诉人支付自2009年10月3日起算至实际取得《房地产证》之日止的延期办证违约金。而一审法院判决被上诉人需支付的迟延办证违约金仅计算至上诉人提起诉讼之日2012年3月23日止，这与上诉人的诉讼请求不符。
二、根据上诉人与被上诉人的合同约定，计付延期办证违约金的截止日期也应为上诉人实际取得《房地产证》之日。因此，一审法院以上诉人提起诉讼之日作为计付延期办证违约金的截止日期也与合同约定不符。
三、自上诉人提起诉讼至一审法院作出一审判决，这一期间已逾半年。但在这一期间，被上诉人从未联系过上诉人办理房产证。由此可见，被上诉人根本无意为上诉人办理房产证，而是恶意拖延办证时间。因此，被上诉人理应为其拖延办证的违约行为承担相应的违约责任。综上，请求二审法院：1、维持原判第一项；2、改判原审判决第二项，即判决被上诉人向上诉人支付自2009年10月3日起至上诉人实际取得《房地产证》之日止的延期办证违约金（在一审判决的基础上，增加从起诉日起至办出房产证之日止的违约金，暂计至上诉日，增加违约金为人民币245691元）；3、被上诉人承担本案的诉讼费、上诉费等全部诉讼费用。
东方尊峪公司上诉称：一、上诉人已按合同约定履行了通知办证的义务，因被上诉人原因导致涉案房产未能及时办理房产证，依法、依约上诉人均应免予承担违约责任。2008年12月25日，上诉人向被上诉人寄交了《入伙通知书》、《办理﹤房地产证﹥通知书》、《办证须知》等通知入伙及办证的材料，指定被上诉人于2008年12月31日至东方尊峪管理处办理交付手续，同时通知被上诉人在办理入伙手续时将办理房产证的资料和税费交至指定地点。而被上诉人在接到上述通知后，直至2009年2月5日才前往上诉人指定地点办理入伙手续，在办理入伙手续当日，被上诉人再次确认其已收到上诉人发出的《办理（房地产证）通知书》及《办证须知》等文件材料（一审庭审中被上诉人对此已确认）。因此，上诉人已依约完成了通知办证的义务，因被上诉人未能按照《办理（房地产证）通知书》及《办证须知》的提示，及时向上诉人递交办证资料，也未向上诉人交纳相关税费，或向上诉人提交其已缴纳相关税费的凭证，导致上诉人根本无法为其办理房产证，根据双方合同附件五第十二条约定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，上诉人均应免予承担违约责任。
二、原审法院以被上诉人办理入伙手续的时间晚于《办证须知》通知的交付办证资料的时间，即认定该《办证须知》已失效，从而认定上诉人没有有效履行通知办证的义务，属认定有误。1、上诉人于2008年12月25日即将《办证须知》等材料寄给被上诉人，且明确要求被上诉人应于办理入伙手续当日，将办证资料及税费交至指定地点。仅仅因为被上诉人迟延办理入伙手续的行为，即直接否定了上诉人已履行通知义务的事实，认定有误。2、即便是被上诉人于2009年2月5日办理入伙手续时，该《办证须知》中指定的时间已届满，但被上诉人也至迟于该日知道了可以提交资料办理房产证的事实，上诉人的通知义务在该日亦已完成。3、退一步讲，虽然在办理入伙手续时该《办证须知》中指定的时间已届满，但其中列明的需要被上诉人提交的文件资料（即业主身份证、按揭合同、公证委托书及税费等）清楚明确，且该文件资料均由被上诉人持有并可以随时提供。上诉人通知业主于一定期限内提交办证材料也是为了便于统一办理房地产证，关于时间的界定影响的也只是办理房产证程序上的便利，即便没有指定提交时间或指定的时间已过，均不影响被上诉人办证资料的交付。因此，原审法院简单以《办证须知》中指定的时间已届满，即直接否定了被上诉人已收到办证通知且已知晓可以办证这一事实，属于严重错误的认定。
三、被上诉人的部分诉讼请求已超过两年的诉讼时效，依法应予驳回，原审法院未经审查即全面支持其诉求有误。按照《预售合同》第二十一条的约定，在涉案房产交付给被上诉人之日起240日内，应办理涉案房产的房产证。被上诉人于2009年2月5日办理入伙手续，办理房产证的时间应至2O09年10月3日前。而被上诉人于2012年3月23日才向法院提起诉讼，其2010年3月23日前的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，依法应予驳回。
四、退一步讲，即便如原审法院所述，上诉人未能尽到通知义务，但涉案房产延期办证并未给被上诉人造成实际损失，原审判令上诉人支付的违约金已近百万，明显于法无据。根据最高人民法院《关于﹤合同法﹥解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。实际上，涉案房产于2009年2月5日早已交付使用，并不影响被上诉人的使用或收益，延期办证并没有给被上诉人造成实际损失，且涉案房产总价也仅约二百万元，而在此情形下，原审法院却判令上诉人承担近百万的巨额违约金，显失公平。
综上所述，在被上诉人已知晓涉案房产可以办理房产证的情形下，是因为其没有及时向上诉人提交办证资料及缴纳办证税费，导致涉案房产的房地产证迟迟未能办理，对此上诉人应该免责。原审法院在未能查明事实的情况下作出错误的认定，从而判令上诉人承担巨额违约金有误。为了维护上诉人的合法权益，特请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
经二审查明，本院除对原审判决查明认定的案件事实第九项之“本院认定”部分、第十四项、第十五项不予确认外，对其他查明事实予以确认。此外，另查明：上诉人东方尊峪公司在本案一、二审当中，均表示涉案房产已经具备办证条件，只要业主按照此前收到的《办证通知》及《办证须知》的提示，提交相关的办证资料，并交纳相应税费，东方尊峪公司可以立即为业主办理房地产证。但上诉人马水金、申萍至二审审理终结前，仍未通过合理方式向上诉人东方尊峪公司提交相关办证资料。
本院认为，原审判决关于当事人签订的《预售合同》合法有效的认定正确，本院予以确认。本案在二审的争议焦点如下：一、上诉人东方尊峪公司是否履行合同约定的有效通知办证的义务；二、上诉人马水金、申萍请求东方尊峪公司立即为其办证、并承担逾期办证违约责任的请求能否得到支持。
关于第一项争议焦点，本院认为，虽然东方尊峪公司在上诉人马水金、申萍实际入伙的2009年2月5日向业主送达的《办证须知》中关于递交资料的时间存在瑕疵，但从该《办证须知》可以确定以下事实：1、涉案房产已经可以办理房地产证；2、东方尊峪公司将为业主统一办理房地产证；3、业主可以提交相关办证资料。也就是说，作为涉案房产的业主，上诉人马水金、申萍至迟在其实际入伙的当日，就已经知悉涉案房产可以办证，其应当按照《办证通知》和《办证须知》的通知事项，提交相关的办证资料，并缴纳相应税费。该《办证须知》当中关于提交办证资料时间的瑕疵，并不影响上诉人东方尊峪公司适当履行合同约定的书面通知办证义务的完成。根据合同约定，办理房地产证是双方当事人的义务。如果业主对于提交资料的时间或其他事项存在疑问，可以通过《办证通知》、《办证须知》上载明的办证咨询电话进行咨询。但上诉人马水金、申萍既未通过电话咨询，又不提交相关办证资料，缴纳办证税费，该行为既不符合双方合同约定，也不符合合同法关于当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则的规定，故本院认定上诉人东方尊峪公司在2009年2月5日，已经实际履行了合同约定的有效通知办证的义务。原审判决仅以《办证须知》当中载明的提交办证资料的时间有误，即认定上诉人东方尊峪公司未履行有效通知义务，缺乏事实依据，本院对此予以纠正。
针对第二项焦点问题，本院认为，依照《预售合同》第二十一条关于［办证义务］的约定，上诉人东方尊峪公司作为涉案房产的卖方，应在该房产交付给买方之日起240日内，书面通知买方即业主，共同（或委托卖方）向房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证。从该合同条款可以看出，办理房地产证并非卖方的单方义务，而是买卖双方的共同义务。卖方若要为买方代为办理房地产证，还需要买方提交相关办证资料、缴纳办证税费，否则卖方无法申请房地产转移登记，并为买方代为办理房地产证。在本案中，基于前述认定，在上诉人东方尊峪公司已经按照合同约定，实际履行了有效的通知办证义务后，上诉人马水金、申萍并未在接到通知之日起的合理时间内，及时提交相关的办证资料。在对提交资料的时间存在疑问的情形下，亦未通过咨询电话进行查询。直至本案二审审理终结前，也未以合理方式履行提交办证资料的义务。上诉人马水金、申萍在自身怠于履行合同义务的情形下，要求上诉人东方尊峪公司立即为其办理涉案房产的房地产证，并承担相应的延期办证违约责任，既缺乏合同依据，又缺乏法律依据，本院在此予以驳回。原审判决对于当事人是否适当履行合同义务的事实认定错误，进而造成判决不当，本院依法予以纠正。上诉人关于其已依约有效履行合同义务的上诉理由成立，其要求撤销原判，驳回上诉人马水金、申萍诉讼请求的上诉请求本院依法支持。上诉人马水金、申萍的上诉及诉讼请求缺乏事实依据，本院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第396号民事判决；
二、驳回上诉人马水金、申萍的诉讼请求。
二审案件受理费上诉人深圳市东方尊峪房地产开发有限公司预交12100元，本院予以退还，上诉人马水金、申萍预交的12100元由其自行负担；一审案件受理费6050元，由上诉人马水金、申萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
审 判 员 柯云宗
审 判 员 陈明亮
二〇一三年五月二十七日
书记员（兼） 王丹妮
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。