江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第783号
上诉人（原审被告）南京跨世纪装饰城管理有限公司，组织机构代码74820492－7，住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道富民经济园区开城路。
法定代表人王文杰，该公司执行董事。
委托代理人潘建武，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李祥叶，男，1969年10月20日生，汉族。
委托代理人李小亮，江苏同大律师事务所律师。
上诉人南京跨世纪装饰城管理有限公司（以下简称跨世纪公司）与被上诉人李祥叶房屋租赁合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院于2014年12月15日作出了（2014）江宁汤民初字第602号民事判决，跨世纪公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日立案受理后依法组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人跨世纪公司的委托代理人王文杰，被上诉人李祥叶及其委托代理人李小亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李祥叶原审诉称，2010年12月，跨世纪公司向其发出邀请函，称跨世纪装饰城是城东地区面积最大、业态种类最齐全的大型建筑装饰材料大市场，其遂与跨世纪公司签订营业摊位租赁合同，租赁跨世纪公司摊位的期限为2011年10月1日至2014年9月30日，其已给付跨世纪公司租金37152元、物业费774元、商品信誉保证金2000元、磁卡电表押金400元、灭火器押金100元。2012年5月，其发现跨世纪公司所发出的招商邀请函变成以摩配为主。其与跨世纪公司协商解决，但未果。2013年7月30日，跨世纪公司发出公告，内容是将原来的建材经营区调整为综合经营区。在其等待综合经营区建设时，跨世纪装饰城的门头变成了“金宝汽摩配件城”。其在汽摩配件城里已无法再经营建材。跨世纪公司称已将跨世纪装饰城委托他人经营管理。因跨世纪公司的违约行为，致其从2012年8月1日开始无法营业，共计26个月。现起诉要求解除与跨世纪公司之间的租赁合同，并要求跨世纪公司支付其26个月的房租损失26832元、装修费损失36111.11元、物业费559元、商业信誉保证金2000元、电表卡押金400元、灭火器押金100元，要求跨世纪公司支付营业损失19705.5元（按江苏省家具制造业在岗职工平均工资39411元／年计算6个月）。
跨世纪公司原审辩称，根据双方签订的租赁合同，并未约定其开办的是建材市场，也没有约定不能经营其他项目，其营业执照的经营范围是综合市场，其根据经济发展的需要和市场情况，将建材经营区调整为综合经营区或引进其他项目，并不影响李祥叶的正常经营，故其无违约行为。合同履行完毕后，李祥叶将租赁的房屋交还给其，李祥叶主张的损失无事实依据，故请求驳回李祥叶对其的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年8月15日，李祥叶（乙方）与跨世纪公司（甲方）签订《营业摊位租赁合同》1份，约定甲方将其所有的位于南京市江宁区麒麟街道晨光村旁的某幢068号营业摊位出租给乙方，该摊位计租面积为43平方米（含公共过道、公共卫生设施等分摊面积）；租赁期限为24个月，即从2011年10月1日起至2013年9月30日止；乙方承租该摊位主要用于经营陶瓷、洁具品种，乙方承诺严格按约定经营范围从事相关经营活动，若需增减更换经营范围，必须符合甲方对所在区域划行归市的经营范畴，若擅自扩大经营范围和增加经营品种，甲方视同乙方违约，有权解除合同并要求乙方承担相应违约责任；租金为每月36元／平方米，租金总额37152元，租金由乙方于合同签订之日一次性付给甲方；乙方应向甲方缴纳物业管理服务费，每平方米每月为0.5元，物业管理服务费时间为36个月，总金额774元；凡签订营业摊位租赁合同，且租赁期限达24个月以上（含本数）并一次性付清相关全部租金享受顺延12个月的优惠政策，直到2014年9月30日为止（包括顺延时间在内）；为保障消费者的合法权益，维护乙方商品质量信誉，确保合同的全面履行，乙方须一次性交纳商品信誉保证金2000元、磁卡电表押金400元、灭火器押金100元。李祥叶于2011年10月1日向跨世纪公司支付租金37152元、灭火器押金100元、物业管理服务费774元、磁卡电表押金400元、商品信誉保证金2000元，跨世纪公司也将租赁的房屋交付李祥叶使用。2012年7月30日，跨世纪公司发布公告，内容为“鉴于本市场经营户商品结构发生变化，原建材经营区将调整为综合经营区，为此，就所涉事宜，经麒麟公安派出所与相关各方多次协调一致，现就善后工作公告如下：一、欢迎原建材区商户继续驻场经营，经营期间按原租赁合同执行；二、市场最后通知，对要求退场的商户，请于2012年8月5日前到市场部办理退租手续，退租标准：①交一年租金的商户退五个月的房租；②交两年租金的商户退十七个月的房租。2012年8月5日退场工作截止。逾期不办者，视同自愿继续驻场经营，并按原租赁合同予以执行。”2012年9月22日，跨世纪公司与南京金箔集团金宝市场有限公司（以下简称金宝市场公司）签订《租赁合同》、《房屋租赁合同》各1份，约定跨世纪公司将其位于南京市江宁区麒麟街道晨光社区（东郊小镇东侧），原麒麟跨世纪装饰城围墙内的租赁物租赁给金宝市场公司，租赁物包括土地、房屋、钢结构货棚等；租赁期限为20年，即自2013年1月1日起至2032年12月31日止，自租赁物交付至2012年12月31日期间为免租期间，双方认可不在20年租赁期内；交付标准：按现状交付，即跨世纪公司完成以下事项即视为完成租赁物的交付，其中已经出租的房屋，由跨世纪公司将其与租赁商户签订的合同移交给金宝市场公司。后跨世纪装饰城的门头更换为金宝汽摩配件城。2012年8月，双方为租赁事宜发生矛盾，晨光居委会曾组织双方进行调解，但未果。2013年3月，跨世纪公司向李祥叶发出律师函，内容为“您与我公司签订的《营业摊位租赁合同》将于2014年9月30日期满。鉴于我公司委托金宝市场管理的实际情况，现正式书面向您致函，如您有意退租，可在2013年3月30日之前与我公司协调退租事宜，逾期则视为您愿意按双方所签订的《营业摊位租赁合同》履行，您不得再向我公司主张任何权利，期满后您再与金宝市场协商续租事宜”。李祥叶已收到该信函。2014年7月，李祥叶向原审法院提起诉讼。2014年9月底，李祥叶已将承租的房屋交还给跨世纪公司。审理中，李祥叶曾向原审法院申请对其房屋装修费用进行鉴定，后其放弃了鉴定。李祥叶对其主张的装修费用未能提供相应的证据加以证实。李祥叶陈述其已将电表磁卡交给了跨世纪公司的电工，但跨世纪公司不予认可，李祥叶亦未能提供相应的证据。李祥叶表示自行与跨世纪公司交接灭火器押金，不要求法院处理，并且撤回要求解除合同的诉讼请求。
原审法院另查明，2011年，跨世纪公司在公交车辆上所作的广告称，麒麟门跨世纪装饰城10月1日盛大开业。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李祥叶与跨世纪公司之间的《营业摊位租赁合同》合法、有效，应受法律保护。跨世纪公司对外广告称本案所涉房屋的区域为跨世纪装饰城，且李祥叶租赁该摊位的目的是为了销售陶瓷、洁具等装饰装潢材料。跨世纪公司于2012年7月30日发布公告称将建材经营区调整为综合经营区，并将跨世纪装饰城的房屋、土地等整体出租给金宝市场公司，后装饰城实际变更为汽摩配件城，跨世纪装饰城的门头也更换为金宝汽摩配件城，故李祥叶必将无法再正常经营建材，跨世纪公司存在违约行为。跨世纪公司对因其违约行为而造成李祥叶的损失应承担违约责任，法律也规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李祥叶要求跨世纪公司支付的租金、物业管理服务费的数额问题，因跨世纪公司在2012年7月发布公告，表示改变经营方向，故李祥叶要求从2012年8月开始计算支付租金及物业管理服务费符合法律规定，予以支持，但2013年3月跨世纪公司发函给李祥叶，提出可以在2013年3月30日前解除双方的租赁合同，但李祥叶在其无法经营的情况下未能与跨世纪公司协商解除合同的事宜，未能退还租赁的房屋，未能防止损失的扩大，故对李祥叶2013年4月1日以后的损失不应再由跨世纪公司承担。跨世纪公司应支付的租金为9288元（37152元÷36个月×9个月］、物业管理服务费为193.5元（774元÷36个月×9个月）。关于李祥叶主张的经营损失问题，因其未能提供充分的证据证明其营业收入，现其主张按照同行业在岗职工工资标准计算，予以支持。经营损失的期间可计算6个月为19705.5元（2011年江苏省家具制造业在岗职工平均工资39411元／年×6个月）。李祥叶表示自行与跨世纪公司交接灭火器押金，不要求法院处理，并且撤回要求解除合同的诉讼请求，系当事人依法处分自己诉讼权利的行为，予以准许。李祥叶主张的装修费损失，因其未能提供相应的证据，故不予支持。李祥叶主张的磁卡电表押金，但其现已不能返还电表磁卡，故其要求返还押金的诉讼请求，不予支持。现双方合同的履行期限已届满，跨世纪公司也无证据证明其有扣除信誉保证金情况的发生，故跨世纪公司应将2000元的商品信誉保证金应返还给李祥叶。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京跨世纪装饰城管理有限公司返还李祥叶商品信誉保证金2000元，并赔偿原告李祥叶租金9288元、物业管理服务费193.5元、经营损失19705.5元，合计31187元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回李祥叶的其他诉讼请求。原审案件受理费1993元，由李祥叶负担1286元，由南京跨世纪装饰城管理有限公司负担707元（此款已由李祥叶垫付，南京跨世纪装饰城管理有限公司应在判决指定的履行期间内将该款给付李祥叶）。
跨世纪公司不服该判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，判决于法无据。一、上诉人跨世纪公司没有违约行为。跨世纪公司与李祥叶签订的合同中未约定跨世纪公司举办的是专门的建材大市场，更未约定市场内只能经营建材项目，跨世纪公司的营业执照表明可以经营物流、汽配项目，因此跨世纪公司在市场内引进汽摩配项目未构成违约。二、跨世纪公司早在2012年7月就公告业主可以解除合同，但李祥叶坚持不解除，且占有租赁摊位直到2014年9月底，李祥叶自2012年7月起就恶意放任损失的扩大，跨世纪公司不应返还租金。即使按法院认定的理由，跨世纪公司所应退还的租金也只为8个月8256元，返还物业费172元。三、原审法院以2011江苏省家具制造业在岗职工平均工资39411元为标准计算李祥叶的经营损失，于法无据。李祥叶不能按约每天开门营业，已严重违约，应承担违约责任；即使跨世纪公司有违约行为，李祥叶也应按合同约定主张责任，在双方合同未进行约定时，原审法院应当按李祥叶的实际损失判决，李祥叶应当提供停业前的经营资料，证明其营业损失的具体数额。本案中，并未因跨世纪公司的行为造成李祥叶损失，原审判决缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，判决由跨世纪公司返还李祥叶质量保证金2000元，驳回李祥叶的其他诉讼请求，一、二审诉讼费用由李祥叶承担。
被上诉人李祥叶辩称，跨世纪公司的上诉请求没有事实和法律依据。一、跨世纪公司构成违约。跨世纪公司将跨世纪装饰城的门头更换成金宝汽摩配件城，一般消费者都会认为该市场是专业的汽摩配市场，不会想到在汽摩配市场购买陶瓷洁具等建材，原审认定跨世纪公司违约正确。自跨世纪公司违约后，李祥叶不能正常经营，一直在与跨世纪公司交涉，只是因退场条件未谈拢，才没有交房。二、跨世纪公司违约造成李祥叶的损失，应当赔偿。李祥叶最初没有看到公告，直到跨世纪公司给李祥叶发律师函后才开始交涉退租事宜。另外，双方的租赁合同期限为24个月，另赠送12个月，因此在计算跨世纪公司应当返还的租金时应当按24个月计算总租期。三、跨世纪公司的违约行为给李祥叶造成经营损失，原审法院依法酌定完全正确。四、原审未对李祥叶的装修损失进行认定，显失公平。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实无异议和补充，二审亦无新证据提交，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人跨世纪公司与被上诉人李祥叶签订的《营业摊位租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。跨世纪公司在与李祥叶签订租赁合同后将市场整体租赁给案外人经营汽摩配，势必对李祥叶经营的陶瓷、洁具业务造成影响，导致李祥叶的合同目的不能实现，应当承担违约责任。跨世纪公司虽然于2012年7月30日发布公告告知业主市场将进行转型经营，但其转型既未在事先征得李祥叶同意，也未在事后与李祥叶协商一致，导致李祥叶不能正常经营，应当赔偿李祥叶因此受到的损失，故其认为2012年7月30日后的损失系扩大的损失，应由李祥叶自行承担的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。李祥叶不能正常经营势必产生经营损失，原审参照2011江苏省家具制造业在岗职工平均工资计算李祥叶6个月的经营损失，系根据本案案情进行的综合酌定，并无不当。2013年3月，跨世纪公司向李祥叶发出律师函，此时案外人已经开始经营汽摩配业务，李祥叶应当清楚地知晓自己能否继续在案涉市场内经营建材，但李祥叶仍拒绝解除合同搬出案涉摊位，导致损失扩大，故原审法院判决此部分损失应由李祥叶自行承担符合法律规定，本院予以支持。但原审在计算跨世纪应当返还的租金月份计算有误，自2012年8月自2013年3月为8个月，并非原审认定的9个月，本院予以纠正。据此，跨世纪公司应当退还李祥叶租金8256元、物业费172元，合计8428元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第602号民事判决第二项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第602号民事判决第一项为：南京跨世纪装饰城管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还李祥叶商品信誉保证金2000元，并赔偿原告李祥叶租金8256元、物业管理服务费172元、经营损失19705.5元，合计30133.5元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回南京跨世纪装饰城管理有限公司其他上诉请求。
原审案件受理费1993元，由李祥叶负担1292元，南京跨世纪装饰城管理有限公司负担701元；二审案件受理费530元，由李祥叶负担20元，南京跨世纪装饰城管理有限公司负担510元。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年三月十九日
书记员 孙雪松