连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第0499号
原告李珍，无固定职业。
委托代理人徐继明，连云港碱厂律师事务所律师。
被告连云港久和置业投资发展有限公司。
法定代表人汪友刚，总经理。
委托代理人王健、董志金，江苏钦友律师事务所律师。
被告连云港青和物业管理有限公司。
法定代表人符莉娟，董事长。
委托代理人伏冬兵。
原告李珍与被告连云港久和置业投资发展有限公司（以下简称久和公司）、连云港青和物业管理有限公司（以下简称青和物业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，依法由审判员刘红娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李珍及委托代理人徐继明、被告久和公司委托代理人王健、被告青和物业委托代理人伏冬兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李珍诉称，原告与被告久和公司于2009年11月9日签订了开发区云和路7-7号楼4单元1001室商品房买卖合同。合同约定2010年10月30日交房。因房屋存在墙面（地面）空鼓、卫生间及便池排水管漏水、墙项（墙面）裂缝等多项质量问题，原告拒绝接受房屋，并多次要求给予修缮，被告久和公司不是置之不理就是要求原告向被告青和物业报修。2012年4月10日，原告向被告青和物业就墙体裂缝等质量问题进行报修，仍未得到解决。2012年8月27日，原告只得接收房屋钥匙，并要求两被告继续给予修缮，均未果。2013年7月，原告在装潢时自行出资10672元对原先存在的房屋质量问题进行了修缮，但墙面裂缝问题一直难以解决。2013年12月19日，原告向开发区消协投诉。由于两被告拒绝接受消协调解，故向法院起诉，要求两被告连带给付房屋修缮款10672元，两被告承担本案的诉讼费用。
被告久和公司辩称，第一，原告自己逾期二十个月未领受房屋，也未在质保期内提出保修的要求，原告的诉求不应得到法院支持。第一、久和公司依据合同约定，在2010年10月30日前发函通知原告办理领受房屋的手续，原告未在约定的期限内领受房屋，原告于2012年8月27日才办理了收房手续，原告在办理收房手续时才提出两间卧室、大厅空鼓，及北阳台裂缝的问题，而这些问题的质保期为一年，根据最高院审理商品房买卖合同的司法解释第十一条的规定，开发商通知业主收房，业主拒收房屋的，自合同约定交房之日起视为已交付房屋，有约定从约定。原被告双方商品房买卖合同第十一条也有相同的约定，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出买人告知可办理房屋交付的通知到达买受人在本契约中所填的地址之日起十五日内，买受人应当与出卖人办理房屋交付手续，逾期不办理交付手续视为该房屋已交付，买受人应当自合同约定交付之日起至实际办理完交付手续之日止，每日按总房款的万分之二向出卖人支付违约金。因此，自合同约定的2010年10月30日起该房屋已经视为交付，原告在其后二十个月再提出空鼓、裂缝的报修已经超过保修期，被告没有维修的义务。第二，原告第一份报修记录为2012年8月27日的《房屋验收交接表》。原告所称的2011年7月13日、2012年3月13日就开始报修是物业公司在登记应当向开发公司提供的业主报修记录时，从原始数据上抄录时笔误，将7-1-1001业主的报修记录错抄录为7-4-1001（原告房屋）的报修。此证据见原始的报修记录原件。第三，根据原告提供的2012年8月27日验房记录，原告提出的问题只有两间卧室及大厅的空鼓和北阳台的裂缝，在原告的装修决算书中体现出总造价为2607元，原告所主张的10672元是将自己没有报修的事项也记入在内，与2012年8月27日报修事项不符。
被告青和公司辩称，原告实际收房时间是2012年8月27日，在房屋验收交接表中载明原告的房屋是北阳台西墙顶上裂缝等八项质量问题，原告在收房前没有报修过，其称在此时间前报修的记录，系工作人员笔误。
原告为证明其主张提供了如下证据：
1、购房合同一份。证明原告与被告久和公司存在商品房买卖合同关系。
2、验收交接表一张。证明该交接表明确反映出原告在房屋验收交接时对存在的质量问题已经再次向被告提出。
3、业主报修记录一份。证明在2012年3月13日因窗户存在问题及墙体裂缝向被告提出报修。
4、工程项目决算单一张。证明在被告不履行修理房屋义务的情况下，原告通过第三方对房屋进行了修缮，其中修缮款为10672元。具体明细如下：墙面空鼓、顶面铲除、北阳台顶面裂缝处理、卫生间的防水处理、主卧室墙面基层裂缝处理、地面空鼓找平、次卧室内地面空鼓找平、墙面基层裂缝处理、书房墙面基层裂缝处理。
5、开发区消协出具的终止调解书一份。证明原告就房屋存在质量问题向消协进行投诉，因被告不予理会，导致消协终止调解。
6、付款收据两张。第一张是原告向工程公司交付款项的证明，合计4万元，原告只就房屋存在的质量问题以10672元主张权利。第二张是被告青和物业的物业费收据一张，证明该物业公司已在2010年11月1日收取了原告的物业管理费，也是两被告就谁承担修理义务相互推诿的依据，故原告将青和物业作为本案的共同被告，向法院提起诉讼。
7、照片七张。该照片是由消协工作人员在现场提取的，证明原告所购买房屋墙面裂缝事实的存在。
两被告对上述证据的质证意见为：对证一购房合同的真实性和证明目的没有异议，其中第十一条有约定。对证三的真实性没有异议，是物业公司复印给原告的，倒数第三项2012年3月13日7-4-1001室的报修，系物业公司错将7-1-1001业主的报修记录错抄录为7-4-1001，包括该栏中所显示的2011年7月13日也报修过，这份报修是从原始记录上登记摘抄的记录，物业公司在摘抄的过程中，错将其他业主的报修登记在原告名下。对证二的真实性没有异议，但是达不到原告的证明目的，原告称该表是再次提出房屋维修的要求，而根据对原告第三份证据的质证意见及待会向法庭出示的原始证据能够证明原告提供的此交接表就是原告第一次提出了房屋存在质量问题，而这些质量问题在业主事后装修过程中予以修补的，也仅有交接表上第一、三项的两间卧室的空鼓，第四、五项的大厅的空鼓，第八项的北阳台裂缝，这些事项在装修的决算单中体现的总价款为2607元。对证四决算单由于是原告和与自己有直接关系的装修公司形成的，是否反映房屋装修的全部过程无法核实，故对其真实性不予认可。对证五消协的调解书文书的真实性予以认可，但对文书所记载的原告投诉的事项以及反映的内容不予认可，原告只在2012年8月27日领受房屋时第一次提出了房屋的质量问题，在此之前没有提出过任何的报修。对证六中的第一份付工程款的真实性不予认可。对第二份物业费用的收据无异议，收费时间为2012年8月27日，收取物业费的期间自2010年11月1日起至2012年12月31日止。对证七照片七张，由于原告自称2013年7月份对房屋进行了装修，该组证据即使能够真实反映采集、拍照地点，反映了原告的房屋真实现状，但由于是原告在装修以后的2013年12月19日拍摄的照片无法证明房屋在装修前的情况，以及是否是由装修问题产生的现在的墙面问题，因此，对这组证据的真实性及证明目的均不予认可。
被告提供了如下证据：
1、报修记录原件三份，反映的时间是第一份2011年7月13日7-1-1001业主窗户漏气报修原始记录，第二份2011年7月14日7-1-1001业主窗户漏气报修原始记录。第三份2012年3月13日7-1-1001业主窗户进气及墙体裂缝的报修记录，在该记录上明确2011年7月13日也报修过窗户漏气的质量问题。以上三份报修记录的原始登记事项形成了一个完整的证据链，证明2011年7月13日和2012年3月13日均是7-1-1001业主报修窗户进气及墙体裂缝的质量问题，并非本案原告报修事项，只是由于物业公司在摘抄原始数据时出现的笔误，错将7-1-1001室业主登记在7-4-1001室业主（原告）名下。
2、竣工验收备案表一份，证明本案诉争的房屋于2010年6月18日竣工验收合格，于2010年10月19日取得竣工验收备案表，该证据证明被告久和公司在合同约定的期限内将符合合同约定标准的房屋按期交付给原告，履行了合同的义务，原告拒不履行合同约定的领受房屋的义务，使其领受房屋所造成的房屋质量问题超过质保期的责任，应当由原告自己承担。
3、建设部统一制定的房屋质量保证书一份，证明在该保证书第五项约定了空鼓和裂缝的质保期限为一年。
4、原告的交房通知书，根据交房通知书的要求，业主需在领受房屋时将该交房通知书交回物业公司，证明原告收到了久和公司发出的交房通知书。
原告对被告久和公司提供的证据质证意见如下：对证一的真实性予以认可，说明被告房屋存在诸多质量问题，也包括原告房屋。被告认为7-1-1001与原告所报修的是同一个房屋，不予认可，因为不能以摘抄错误就来否定原告的房屋存在质量问题，同时被告也认可了在2011年7月13日原告曾向其主张过权利。对证二验收备案表的真实性予以认可，证明目的不予认可，这只是竣工验收备案表，该备案表不能代表房屋不存在质量问题。对证三房屋质量保证书的真实性予以认可，对于其证明目的不予认可，在2011年7月13日原告已经提出过房屋存在质量问题。证四，原告认为如果邮寄送达应有原告签收的相关材料，而这份交房通知书没有经原告签收。
经以上举证质证，本院对案件事实做如下认定，2009年11月9日，原告李珍及其丈夫王正军与被告久和公司签订商品房买卖合同，原告购买被告位于云和路7-7号楼4单元1001号房。合同约定出卖人应在2010年10月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人告知可办理房屋交付的通知到达买受人在本契约中所填的地址之日起15日内，买受人应当与出卖人办理房屋交付手续，逾期不办理交付手续视为该房屋已交付，……
被告久和公司主张其于2010年10月30日前以书面形式通知原告收房，但原告一直未去收房。原告则称其未收到书面通知，久和公司于2011年7月3日电话通知其去收房的。对于久和公司是否通知原告收房，久和公司未提供其书面通知原告收房的相关证据，其提供的交房通知书因无原告的签名，是否为原告交回的不能确定，故本院对该证据的真实性不予确认。但根据原告提供的物业交费收据，其在收房时交纳了2010年11月1日至其实际收房之日之前的物业费，正常情况下如开发商未通知收房，物业公司无理由要求业主交纳未收房之前的物业管理费，由此可以推定原告应当收到了久和公司发出的收房通知书。
原告于2013年8月27日接收了房屋，在与青和物业一起查验房屋时填写了《房屋验收交接表》，该交接表载明：1、南卧室东墙空鼓，地面空鼓；2、卫生间大便池器水管漏水，大便排水管处漏水；3、北卧室地面空鼓；4、大厅东卧室地面空鼓；5、大厅楼梯裂缝，大厅地面不平；6、厨房水管顶部渗水，烟道裂缝；7、进户门固定螺丝无橡胶堵头；8、北阳台西墙顶上裂缝。
后原告于2013年对房屋进行了装修，装修公司在装修时对墙面裂缝等质量问题进行了修复。原告提供了装修公司出具的决算单。《房屋验收交接表》中载明的房屋质量问题对应的修复费用分别为：主卧室地面空鼓找平819元；次卧室地面空鼓找平693元；北阳台顶面裂缝处理150元；烟道裂缝处理400元；卫生间防水处理648.8元，以上合计2710.8元。
原告曾于2013年12月19日向连云港经济技术开发区消费者权益保护工作委员会（以下简称消协）投诉，因两被告未配合调解，消协下达了终止调解书。在调查过程中，消协于2013年12月19日对原告房屋进行了现场勘查，勘查时原告房屋正在进行装修。消协工作人员于2014年1月6日至青和物业对载明2012年3月13日，7-4-1001房报修窗户雾气（2011年7月13日报过），墙体裂缝报修事项的业主报修记录。该记录显示卢于4月17日接单。对于该报修记录，两被告提供了原始记录三张，主张该报修记录显示7-4-1001房的报修记录系工作人员误将7-1-1001房的报修记录誊写为7-4-1001房。因原告对上述原始记录真实性并无异议，故本院对其真实性予以确认，2012年3月13日的报修记录中显示的报修事项，在被告提供的之前的原始记录中并无记录，7-1-1001号房的报修记录确实存在。但本院认为，被告所提供的原始记录是其自行书写的，是否为之前的全部原始记录并不能确定，故单凭其提供的上述原始记录无法证实载明原告2012年3月13日的报修记录系誊写错误。
本案争议焦点：原告要求被告支付房屋修缮费用是否超过质保期。
本院认为，依法成立的商品房买卖合同受法律保护。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案原告提供的报修记录可以证实原告在发现房屋存在漏气、地面空鼓、墙面裂缝等质量问题后，便向物业公司报修，原告第一次向物业公司报修时仍在一年的保修期限内，但被告久和公司并未进行维修，故被告以超过保修期限为由拒绝维修无事实和法律依据。在原告收房时也与青和物业填写了《房屋验收交接表》，对相关质量问题进行了登记，但至原告装修之时被告久和公司亦未对上述问题进行维修，故原告委托他人维修并无不当，被告久和公司应当承担维修费用。关于维修费用的数额，因经过维修，房屋目前的现状已经和维修前不一致，故对于维修前的质量问题维修费用无法再通过鉴定确定，故只能根据《房屋验收交接表》记载的质量问题，参照原告提供的装修结算单的价格确定，经计算维修费用为2710.8元。原告主张的其他修复费用因在《房屋验收交接表》中并未体现，故本院不予支持。原告要求被告青和物业承担给付责任无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告连云港久和置业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告房屋修复费用2710.8元。
二、驳回原告要求被告连云港青和物业管理有限公司承担给付责任的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告连云港久和置业投资发展有限公司承担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 刘红娟
二〇一四年六月六日
书记员 张 冉
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。