吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终555号
上诉人（原审被告）：陈绍义，男，1953年10月6日生，汉族，个体工商户，住吉林省通化市东昌区。
被上诉人（原审原告）：陈光霁，男，1955年3月1日生，汉族，工人，住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：崔凤祥，通化市东昌区光明法律服务所法律工作者。
上诉人陈绍义因与被上诉人陈光霁房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2014）东民开初字第72号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月11日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告陈光霁一审时诉称：2013年7月13日，陈光霁与陈绍义达成房屋买卖协议，陈绍义将张家小学52号楼2-5-2号60平方米的取暖住宅以11.5万元的价格出售给陈光霁。陈光霁将房款10万元交与陈绍义，陈绍义将房屋钥匙交给了陈光霁。居住一个多月后，陈光霁发现该房屋原始购买人不是陈绍义而是李某某，陈光霁找到陈绍义，陈绍义一直未做明确答复。2014年春，陈光霁找到陈绍义要求办理房屋产权证书，才知道该房屋不能办理产权证书。陈光霁又找到李某某，孪桂芬说该房屋不是陈绍义的。故起诉至法院，要求确认房屋买卖协议无效，并退回购房款10万元。
原审被告陈绍义一审时辩称：对陈光霁起诉的内容有异议。该房屋陈绍义和李某某各有一半所有权，陈绍义也交了部分房款，装修的钱也是陈绍义出的，陈绍义处分房屋是经过李某某同意的。产权证到目前没有办理，具体能不能办陈绍义也不清楚。请法院驳回陈光霁的诉讼请求。
一审法院经审理查明：李某某经陈绍义介绍，购买由王某某开发建设的张家小学52号楼2-5-2号60平方米住宅一套。2012年5月王某某与李某某为合同双方签订《房屋购销合同》，该合同王某某在甲方处签字，李某某未在乙方处签字。合同总价款为84000元，王某某已收到购房款58000元，其中李某某出资50000元、陈绍义出资8000元。陈绍义在将该房屋进行简单装修后以11.5万元的价格出售给陈光霁，陈绍义收取了房屋价款10万元，余款1.5万元陈光霁未给付陈绍义。该房屋一直未能办理产权证书。2014年陈光霁提起诉讼，以陈绍义无权处分房屋及该房屋不能办理产权证书为由要求确认房屋买卖无效，由陈绍义返还房款100000元。
一审法院认为：一、本案争议房屋所有权归属问题。陈绍义主张因其对该房屋进行了部分出资并进行了装修，所以应认定其与李某某共同所有争议房屋。原审法院认为，陈绍义对争议房屋进行部分出资的行为在没有其他证据相互印证的情况下，不足以认定该出资行为系与李某某共同出资购买争议房屋，只能认定为陈绍义与李某某之间存在债权债务关系；关于陈绍义对争议房屋进行简单装修的投入，应认定为对该房屋总体价值的提高，也不能认定陈绍义为房屋所有权人之一，其对房屋的出资及装修投入，可另行处理。本案争议房屋系王某某开发建设，王某某将房屋出售给第三人李某某并签订了《房屋购销合同》，虽然李某某本人并未在买受人处签字，但王某某在法院询问笔录中明确陈述：“房子是李某某自己单独买的。”故认定争议房屋所有权人为第三人李某某。二、陈光霁与陈绍义之间房屋买卖协议效力的问题。陈绍义不是本案争议房屋的所有权人，其无权对该房屋进行处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”陈绍义处分房屋的行为没有得到房屋所有权人李某某的追认，也没有在订立合同后取得该房屋的处分权，所以陈绍义与陈光霁达成的房屋买卖协议无效。三、争议房屋应返还给谁的问题。合同无效后，因该合同取得的财产，理应予以返还，即陈光霁将争议房屋退还给陈绍义，然后由陈绍义返还陈光霁购房款10万元。虽然李某某在本案中曾要求参加诉讼，主张返还房屋，但其一直因种种原因未能到庭参加诉讼。考虑到本案初始状态为陈绍义一直占有该房屋，所以本案虽认定合同无效，但仍可将争议房屋返还陈绍义。李某某对此如有异议，可另案向陈绍义主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，遂判决：1、原告陈光霁与被告陈绍义达成的关于张家小学52号楼2-5-2号60平方米住宅房屋的买卖协议（无书面协议）无效。2、被告陈绍义返还原告陈光霁购房款100000元，于判决生效后立即执行；原告陈光霁将争议房屋返还被告陈绍义，于判决生效后立即执行。案件受理费2300元，由被告陈绍义负担。
上诉人陈绍义对一审判决不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：一审判决认定事实错误，证据不足，判决不公。1、陈绍义受开发商王某某的委托全权处理张家小学一切事务，当房屋购买人李某某买房后无理由拒交剩余购房款时，陈绍义有权处理此房。2、陈绍义是受房屋产权人李某某的委托卖掉此房（陈光霁向法院提供的李某某房屋购房合同就是证据），陈绍义有权处理争议房屋。3、争议房屋的买卖过程全部合理合法，陈光霁有什么问题可以起诉开发商王某某、产权人李某某。陈绍义就是受委托办事人，不是产权人，陈光霁起诉陈绍义不适格。
被上诉人陈光霁辩称：1、陈绍义在上诉状中自认其不是争议房屋的所有权人，故其以自己的名义将他人之物出卖构成了无权处分。陈绍义既没有处分权，也没有代理权，而且事后也未得到权利人的追认或在合同订立后取得处分权，其收取的陈光霁购房款10万元应予返还。2、陈绍义作为合同相对人是合同义务的承担者，陈光霁将钱交给了陈绍义，其只能向陈绍义要钱，陈绍义被告主体适格。
二审中经询问，双方当事人对下列事实没有异议，本院予以确认：李某某经陈绍义介绍，购买由王某某开发建设的张家小学52号楼2-5-2号60平方米住宅一套。2012年5月，王某某与李某某为合同双方签订《房屋购销合同》，该合同王某某在甲方处签字，李某某未在乙方处签字。合同总价款为84000元，李某某交纳了50000元。之后，陈绍义对争议房屋进行了简单装修。2013年7月间，陈光霁以11.5万元的价格从陈绍义手中买受了该房屋，陈绍义收取了陈光霁交付的房屋价款10万元，余款1.5万元陈光霁未付。该房屋一直未能办理产权证书。2014年陈光霁提起诉讼，以陈绍义无权处分房屋及该房屋不能办理产权证书为由要求确认房屋买卖无效，由陈绍义返还房款100000元。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案中，陈光霁从陈绍义处购买房屋时，双方并未签订书面转让合同，陈光霁亦未提供房屋所有权证书，违反了法律关于房地产转让的强制性规定；此外，根据双方无争议事实，案外人李某某为本案争议房屋的权利人，虽然陈绍义对争议房屋有部分出资并进行了简单装修，但并不能因此而取得对房屋的处分权，对此一审法院已做了正确的评述，即陈绍义可就其投入向李某某另行主张权利。陈绍义作为无处分权人，在将房屋卖给陈光霁后并没有得到权利人李某某的追认，也没有在事后取得对争议房屋的处分权，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及上述法律规定，原审法院认定陈绍义与陈光霁间的房屋买卖合同（无书面合同）无效，并无不当；对于陈绍义上诉主张的受李某某的委托向陈光霁出售房屋，一审中李某某已经出庭并明确表示没有委托陈绍义出售房屋，陈绍义在二审中提交的王某某委托书、两张收据以及李某某与王某某间的《房屋购销合同》与其该项主张亦欠缺关联性，不足以证明其抗辩主张。综上，陈绍义的上诉主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人陈绍义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴兴彦
代理审判员 盖晓晨
代理审判员 李尧川
二〇一六年五月十一日
书 记 员 张 楠