黑龙江省富锦市人民法院
行 政 判 决 书
（2016）黑0882行初19号
原告刘桂娟，女，汉族，住黑龙江省富锦市向阳社区。
委托代理人杨洁，女，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。
委托代理人王兴杨，男，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。
被告富锦市房地产管理局，住所地富锦市老正大街南段。
委托代理人张海楠，男，受理科科长。
委托代理人刘伟，男，黑龙江合昌律师事务所律师。
第三人李丹，女，汉族，住黑龙江省富锦市南岗社区。
委托代理人李江，黑龙江艾未律师事务所律师。
原告刘桂娟不服被告富锦市房地产管理局作为类房屋登记行政管理纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告刘桂娟及委托代理人杨洁、王兴杨，被告富锦市房地产管理局委托代理人张海楠、刘伟，第三人李丹及委托代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月25日，被告富锦市房地产管理局为第三人李丹颁发了富房预富锦市字第20140168号预购商品房预告登记。
原告刘桂娟诉称：2013年10月5日原告与富锦市房地产开发公司第六项目部签订信誉保证金协议，协议约定富锦市房地产开发公司第六项目部将富锦市星语新苑二期7号楼10层2门（产籍号：2-0108-×××-××××××）以人民币314226元价格出售给原告。协议签订后，原告依约履行了付款义务。富锦市房地产开发公司第六项目部向原告交付了该房屋，该房屋原告已实际占有使用。2015年8月11日，佳木斯市中级人民法院张贴公告，要求原告限期搬离该房屋，原告向佳木斯市中级人民法院提起撤销之诉，庭审中，原告得知本案第三人李丹与富锦市房地产开发公司第六项目部签订了商品房买卖合同及双方办理了富房预富锦市字第20140167号预购商品房预告登记。原告认为，富锦市房地产开发公司第六项目部不具有法人资质，不能作为预告登记申请人及签订商品房买卖合同，被告富锦市房地产管理局为第三人李丹颁发富房预富锦市字第20140167号预购商品房预告登记的行政行为违法，应予撤销。
原告刘桂娟提供如下证据支持其请求：
证据一、富锦市房地产开发公司营业执照副本两份、富锦市房地产开发公司第六项目部营业执照副本两份、富房开许字第2013-08号商品房预（销）售许可证一份。意在证明因预售许可证上营业执照注册号与富锦市房地产开发公司营业执照注册号码一致，富锦市房地产开发公司是唯一有权申请办理预告登记的主体。富锦市房地产开发公司第六项目部其无权以商品房预（销）售许可证作为申请预告登记的依据。富锦市房地产开发公司第六项目部是富锦市房地产开发公司的下设项目部，非法人单位，其不具备申请预告登记的主体资格，被告富锦市房地产管理局为第三人李丹办理的预告登记行为违法。
证据二、被告富锦市房地产管理局预告登记档案卷宗一册、
佳木斯不动产信息网《预购商品房预告登记流程》一份。意在证明申请预告登记时间及预告登记约定签订时间早于商品房买卖合同签订时间，富锦市房地产开发公司第六项目部不具备销售商品房资格，也不具备申请预告登记的主体资格，被告未对该房屋办理预告登记申请尽到合理的审查义务，其作出的具体行政行为程序违法，依法应当撤销。
证据三、原告与富锦市房地产开发公司第六项目部签订的信
誉保证金协议、收款收据及验收交接单。意在证明原告与第六项目部就涉诉房屋签订买卖协议，并交付购房款，办理了房屋交接验收手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，该房屋已实际交付给原告占有、使用。被告为第三人李丹颁发预告登记的行政行为侵犯了原告的合法权益。
被告富锦市房地产管理局辩称：2014年2月25日被告为第三人李丹颁发了富房预富锦市字第20140167号预购商品房预告登记，颁证时第三人李丹和富锦市房地产开发公司第六项目部向被告提供了《房屋登记办法》第七十条规定的材料，经被告审查认为，符合登记条件，故该房屋预告登记合法有效，请依法驳回原告的诉讼请求。
被告富锦市房地产管理局为支持其答辩向本院提供了如下证据：
证据一、预购商品房预告登记申请书。意在证明第三人和富锦市房地产开发公司第六项目部共同向被告提出申请。
证据二、商品房买卖合同、商品房买卖合同备案查询单及购房收据。意在证明李丹和富锦市房地产开发公司第六项目部提供了颁发预告登记所依据的相关材料符合法律规定。
证据三、预告登记约定及第三人身份证复印件。意在证明第三人向被告单位提供的相关材料符合预告登记的条件。
证据四、富锦市房地产开发公司第六项目部营业执照复印件。意在证明富锦市房地产开发公司第六项目部由富锦市房地产开发公司授权办理房地产开发相关业务，虽然该项目部的性质是非法人，但是他有独立的营业执照，而且经过开发公司的授权，所以符合申请预告登记的资格。
证据五、黑龙江省非税收入票据一张。意在证明第三人李丹办理预告时交纳了费用。
第三人李丹述称：富锦市房地产开发公司第六项目部经富锦市房地产开发公司授权，有权出售涉诉房屋，且其已取得商品房预售许可证，富锦市房地产开发公司第六项目部与第三人签订的商品房买卖合同经被告富锦市房地产管理局登记备案。被告颁发预告登记证的行为符合《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，不动产登记的权利具有严肃性和权威性，应依法予以维护。原告刘桂娟在2015年8月11日知晓佳木斯市中级人民法院执行公告后，2015年9月7日提起撤销之诉，则此时原告即已知道被告预告登记行为存在及对其影响，依据《行政诉讼法》的规定行政诉讼时效是六个月，本案原告应在2016年3月6日前提起行政诉讼，而本案立案时间是2016年6月1日，原告起诉已经超过行政诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其请求超出诉讼时效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人李丹为支持其答辩向本院提供了如下证据：
证据一、商品房预售许可证。意在证明富锦市房地产开发公司第六项目部有权出售涉诉房屋。
证据二、协议书、委托书、调查笔录。意在证明张立成享有富锦市房地产开发公司代理权，有权出售房屋。
证据三、商品房买卖合同及收据原件。意在证明第三人商品房买卖合同依法登记备案。
证据四、预告登记证。意在证明第三人经依法登记为预告登记的权利人。
证据五、黑龙江省佳木斯中级人民法院（2014）佳立民字第13号民事裁定书。意在证明第三人对涉诉房屋享有优先受偿权。
证据六、黑龙江省佳木斯中级人民法院（2014）佳民初字第34号民事判决书。意在证明确认预告登记效力，第三人依法取得涉诉房屋的物权。
证据七、黑龙江省佳木斯中级人民法院（2015）佳法执字第55-1号、55-3号执行裁定书。意在证明人民法院生效判决已依法执行终结，涉诉房屋已交第三人所有。
经庭审质证，被告、第三人对原告提供的证据一、二、三真实性无异议，对证明问题有异议，认为原告证据一富锦市房地产开发公司第六项目部经富锦市开发公司授权可以办理房地产相关业务。原告用此证据证明第六项目部没有主体资格不属实。第三人认为原告提供的证据一与本案无关。认为原告证据二第三人向被告申请预告登记是2014年2月22日，在申请之后被告单位工作人员告知申请人提供相关材料，在2014年2月25日第三人提供相关材料后，被告颁发预告登记证，时间上并不冲突。认为原告证据三与本案无关，根据信誉保证金协议，因第六项目部违约，该协议自动失效。
本院经审查认为，原告提供的证据一、二、三具有真实性，本院对其真实性予以采信。
原告对被告提供的证据一、三、四、五真实性无异议，但对证明问题有异议，认为被告提供的证据一申请书中预售人富锦市房地产开发公司第六项目部不具备法人资格，不能独立承担民事责任，依据《房屋登记办法》的规定，被告未对申请登记的双方主体进行核实，程序违法。认为被告提供的证据三预告登记约定时间早于商品房买卖合同签订及合同备案时间。认为被告提供的证据四营业执照的注册号码与预售许可证上的注册号码不一致，富锦市房地产开发公司第六项目部成立于2013年12月9日，而预售许可颁发时间为2013年9月25日，因此，富锦市房地产开发公司第六项目部并未取得许可，无权销售涉诉房屋。认为被告提供的证据五与本案无关。原告对被告提供的证据二中买卖合同真实性、合法性、关联性均有异议，认为商品房买卖合同是无效合同，属于名为买卖，实为借贷的合同。涉诉房屋的实际预售人为富锦市房地产开发公司，而非第六项目部，买卖合同前后主体不一致，被告未尽到审查义务。对备案查询单真实性无异议，对证明问题有异议，其时间晚于房屋预告登记申请时间，被告程序违法。第三人对被告提供的证据一、二、三、四、五无异议。
本院经审查认为，被告提供的证据一、二、三、四、五具有真实性，本院对其真实性予以采信。
原告对第三人提供的证据一、四、五、六、七真实性无异议，对证明问题有异议，认为商品房预售许可证的实际持有人是房地产开发公司，不是第六项目部，商品房预售许可证颁发时间早于第六项目部成立时间。认为预告登记证是具体行政行为，不能作为证据使用。认为第三人证据五、六、七申请人为富锦市房地产开发公司，第六项目部不具备法人资格，不能独立承担民事责任。能证明被告没有尽到审查义务，程序违法，因原告已提起撤销之诉，该裁定效力待定。原告对第三人提供的证据二、三真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告提供的证据二不能证明第六项目部取得合法授权，预告登记申请人应为富锦市房地产开发公司，不应是第六项目部。调查笔录为复印件，没有与原件核对。认为第三人提供的证据三属于名为买卖，实为借贷的合同，该合同应是无效合同。合同及商品房预售许可证上载明的营业执照注册号均为富锦市房地产开发公司，买卖合同前后主体不一致。被告对第三人提供的证据一、二、三、四、五、六、七无异议。
本院经审查认为，第三人提供的证据一、二、三、四、五、六、七具有真实性，本院对其真实性予以采信。
根据上述据以采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：
2013年9月3日，富锦市房地产开发公司与张立成签订协议书，授权张立成开发星语新苑工程资质。2013年9月25日，富锦市房地产开发公司取得商品房预（销）售许可证，许可证房屋销售单位为富锦市房地产开发公司（第六项目部）。2013年12月9日，富锦市房地产开发公司第六项目部办理了营业执照，负责人为张立成。2014年2月22日，富锦市房地产开发公司第六项目部与第三人李丹签订了预告登记约定，双方于当日向被告富锦市房地产管理局提出申请，要求设立预购商品房预告登记。2014年2月24日，富锦市房地产开发公司第六项目部与第三人李丹签订正式商品房买卖合同，约定将星语新苑二期7号楼1单元10层2门出售给第三人。2014年2月25日，被告办理了富房预富锦市字第20140168号预购商品房预告登记。2014年4月10日，富锦市房地产开发公司第六项目部与原告刘桂娟签订信誉保证金协议，约定将星语新苑二期7号楼1单元10层2门出售给原告，富锦市房地产开发公司第六项目部向原告交付了该房屋。原告刘桂娟诉至本院，要求撤销被告富锦市房地产管理局作出的富房预富锦市字第20140168号预购商品房预告登记。
本院认为，本案中富锦市房地产开发公司与张立成签订了星语新苑工程挂靠协议书，且商品房预（销）售许可证房屋销售单位为富锦市房地产开发公司（第六项目部），富锦市房地产开发公司第六项目部在办理预告登记时已取得营业资质，因此，原告刘桂娟以富锦市房地产开发公司第六项目部是非法人单位，不具备申请预告登记的主体资格，要求撤销预告登记的诉讼请求本院不予支持。2014年2月22日第三人李丹与富锦市房地产开发公司第六项目部约定预告登记，在向被告富锦市房地产管理局提出申请后，2014年2月24日双方签订正式的商品房买卖合同，在时间上并不冲突，因此，被告富锦市房地产管理局为第三人李丹颁发的富房预富锦市字第20140168号预购商品房预告登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告刘桂娟的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告刘桂娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院提供上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 高天赫
审 判 员 俞秀红
人民陪审员 韩冬雪
二〇一六年十一月二日
书 记 员 于佳鑫