江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟支商初字第00109号
原告陈春海。
委托代理人黄文俊，江苏俞晓华律师事务所律师。
被告常熟华东食品城管理有限公司，住所地江苏省常熟市支塘食品城。
法定代表人应广江，董事长。
委托代理人胡流东。
委托代理人乐平。
被告苏州伦达置业有限公司，住所地江苏省常熟市支塘镇食品城内。
法定代表人吴良钢，执行董事。
委托代理人乐平，系上海伦达投资集团有限公司员工。
被告上海伦达投资集团有限公司，住所地上海市黄浦区外马路974号18层。
法定代表人吴良钢，执行董事。
委托代理人乐平，系该公司员工。
原告陈春海诉被告常熟华东食品城管理有限公司、苏州伦达置业有限公司、上海伦达投资集团有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理。本案依法由审判员焦林生适用简易程序于2015年5月13日公开开庭进行了审理，原告陈春海的委托代理人黄文俊，被告常熟华东食品城管理有限公司的委托代理人胡流东、乐平，被告苏州伦达置业有限公司及上海伦达投资集团有限公司的委托代理人乐平到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭于2015年7月30日再次公开开庭进行了审理，原告陈春海的委托代理人黄文俊、被告常熟华东食品城管理有限公司的委托代理人胡流东到庭参加诉讼。被告苏州伦达置业有限公司、上海伦达投资集团有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春海诉称：2013年1月10日，原告与被告常熟华东食品城管理有限公司签订十份物业委托管理合同，合同约定原告将其购买的位于华东食品城A02区309、311、313、315、317、320、322、324、423、425室十套房屋委托被告常熟华东食品城管理有限公司管理，托管期限为12年，从2013年2月1日至2025年1月31日止。租金支付的标准每年为房屋价格的7%，每年分两次支付，分别在2月1日和8月1日各支付50%。如超过15日未支付租金，则每日按房屋购房款的万分之五计算罚息。被告苏州伦达置业有限公司对租金的支付承担担保责任。目前，被告常熟华东食品城管理有限公司拖欠2014年8月2日至2015年8月1日期间的租金人民币272896元（已经扣除了5%的租赁税）。2015年3月18日，上海伦达投资集团有限公司出具偿还方案，承诺对上述结欠租金承担担保责任。现要求被告常熟华东食品城管理有限公司支付该结欠租金272896元并支付罚息81868.8元（按结欠租金272896元的30%计算）；被告苏州伦达置业有限公司及上海伦达投资集团有限公司对上述付款义务承担连带清偿责任；诉讼费由被告承担。
被告常熟华东食品城管理有限公司、被告苏州伦达置业有限公司及上海伦达投资集团有限公司辩称：原告购买十套房子的购房款没有付清，原告在没有付清购房款的情况下要求被告支付租金及违约金显失公平合理；而且原告主张的罚息也过高，应该按同期银行贷款基准利率计算。总之，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年1月9日，原告陈春海（甲方）与被告常熟华东食品城管理有限公司（乙方）、苏州伦达置业有限公司（丙方）签订十份物业委托管理合同，合同约定甲方将其向丙方购买的位于华东食品城A02区309、311、313、315、317、320、322、324、423、425室十套房屋委托乙方管理，托管期限为12年，从2013年2月1日至2025年1月31日止。租金支付的标准为按甲方在本协议签订时已向丙方购买金额的7%（其中，A02区309室的购买金额为414321元，年租金为29002元；A02区311室的购买金额为414321元，年租金为29002元；A02区313室的购买金额为414321元，年租金为29002元；A02区315室的购买金额为414321元，年租金为29002元；A02区317室的购买金额为414321元，年租金为29002元；A02区320室的购买金额为400675元，年租金为28047元；A02区322室的购买金额为400675元，年租金为28047元；A02区324室的购买金额为400675元，年租金为28047元；A02区423室的购买金额为415039元，年租金为29052元；A02区425室的购买金额为415039元，年租金为29052元），租金每年分两次支付，分别在每年的2月1日和8月1日前各支付50%；如乙方超过15日未支付租金，则每日按房屋购房款的万分之五计算罚息。丙方作为乙方的担保方，承担担保责任。合同还约定，租赁税费由甲方承担，乙方代缴。合同签订后，原告依约履行将该十套房屋交由被告常熟华东食品城管理有限公司托管，被告常熟华东食品城管理有限公司也依约分别支付了2013年2月1日、2013年8月1日、2014年2月1日三期租金。现已经到期的2014年8月1日、2015年2月1日两期租金合计287255元未支付，扣除代缴税款后应付租金为272896元。2015年3月18日，被告苏州伦达置业有限公司的母公司上海伦达投资集团有限公司出具《华东食品城商铺租金偿还方案》。在该方案中，上海伦达投资集团有限公司首先确认了结欠陈春海租金的金额为272896元（2014年8月2日至2015年8月1日期间的租金）；其次约定对于违约金部分按合同规定处理；再次由上海伦达投资集团有限公司对该结欠租金承担无限责任。后因该结欠的租金经原告多次催讨未果，故原告诉讼来院。
另查明：华东食品城A02幢309、311、313、315、317、320、322、324、423、425室十套房屋为杨倪琴、陈春海共同共有。
上述事实有房屋所有权证、土地使用权证、物业委托管理合同、《华东食品城商铺租金偿还方案》、当事人陈述、庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告陈春海与被告常熟华东食品城管理有限公司、苏州伦达置业有限公司所签订的委托管理合同，系三方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告陈春海将十套商务房交由被告常熟华东食品城管理有限公司管理，被告常熟华东食品城管理有限公司理应依约履行支付租金的义务。被告常熟华东食品城管理有限公司只支付了前三期的租金，现已经到期的2014年8月1日、2015年2月1日两期租金287255元未支付。现原告在扣除税款后主张租金272896元合法有据，本院予以支持。对于违约金，双方约定超过15个工作日未支付到期租金，则每日按购房款的万分之五计算罚息，该约定的违约金明显过高，现虽原告自行调整为按结欠租金的30%进行主张，根据案件的实际情况，本院酌定调整为按年利率6%的1.3倍即7.8%来计算违约金为宜。被告苏州伦达置业有限公司作为担保方，应对被告常熟华东食品城管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任。被告上海伦达投资集团有限公司出具书面的《华东食品城商铺租金偿还方案》，承诺对拖欠租金承担无限责任，该行为系一种担保意思表示，应对被告常熟华东食品城管理有限公司拖欠的租金承担连带清偿责任。对于担保的范围，上海伦达投资集团有限公司已经明确为拖欠的租金，其对于利息、违约金等不应承担责任。对于三被告辩称原告陈春海购房款没有付清不应支付租金的抗辩意见，本院认为：首先，即便原告结欠苏州伦达置业有限公司购房款，双方是另一法律关系，苏州伦达置业有限公司可根据商品房买卖合同向原告另案主张购房款；其次，托管合同中并没有约定租金的支付以房款付清作为先决条件，这并不妨碍原告根据托管合同向被告主张支付所拖欠的租金；再次，合同签订后，被告常熟华东食品城管理有限公司也已经根据托管合同的约定支付了前三期的租金。综上，被告的该抗辩意见本院不予采纳。被告苏州伦达置业有限公司、上海伦达投资集团有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证抗辩的权利，由此产生的不利后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告常熟华东食品城管理有限公司给付原告陈春海租金人民币272896元并支付逾期付款利息（其中136448元按年利率7.8%从2014年8月2日起计算至本判决生效之日止；另136448元按年利率7.8%从2015年2月2日起计算至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行常熟农村商业银行金龙支行，账号10×××79）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告苏州伦达置业有限公司对被告常熟华东食品城管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。
三、被告上海伦达投资集团有限公司对被告常熟华东食品城管理有限公司所结欠租金人民币272896元承担连带清偿责任。
四、驳回原告陈春海的其他诉讼请求。
案件受理费收取人民币6622元，由原告陈春海负担1179元，三被告负担5443元（原告同意其预交的诉讼费应由被告承担的部分5443元由三被告向其直接支付，本院不再退还，由三被告在本判决生效之日起十日内一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。
审 判 长 焦林生
代理审判员 李志华
人民陪审员 张仁明
二〇一五年九月九日
书 记 员 顾逸飞