吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民初604号原告(执行案外人)：孙伟，男，1970年8月24日出生，汉族，住所地长春市二道区东盛街道利民路委**组。原告（执行案外人）：王一然，男，1999年12月19日出生，汉族，住所地吉林省长春市朝阳区自由大路**号。法定代理人：王宝臣，男，1954年10月7日出生，汉族，住所地吉林省长春市朝阳区自由大路**号，系王一然之父。二原告共同委托诉讼代理人：王双，吉林中证律师事务所律师。被告(申请执行人)：长春市建工集团有限公司，住所地吉林省长春市南关区解放大路338号21世纪国际商务总部A座23-24层。法定代表人：王永君，董事长。委托诉讼代理人：王景涛，吉林鹏瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙慧文，吉林天地泽律师事务所律师。第三人(被执行人)：绿地集团长春置业有限公司，住所地吉林省长春市绿园区西环城路7255号。法定代表人：樊华。原告孙伟、王一然与被告长春市建工集团有限公司（以下简称建工集团）、绿地集团长春置业有限公司（以下简称绿地公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙伟及孙伟与王一然的共同委托诉讼代理人王双、被告长春市建工集团有限公司的委托诉讼代理人孙慧文、王景涛到庭参加诉讼。被告绿地集团长春置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。孙伟、王一然向本院提出诉讼请求：停止对位于长春市绿园区西环城路7255号绿地长春上海城B-46号楼1593.37平方米的房屋[栋号：4-100/128-15-4(3)，长房权字第201607250657]的执行，并解除查封。事实和理由：长春市中级人民法院在执行申请执行人建工集团与被执行人绿地公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年12月22日作出（2016）吉01执288号执行裁定书，该裁定书第一项为“查封被执行人绿地集团长春置业有限公司名下位于长春市绿园区西环城路7255号绿地长春上海城B-46号楼面积1593.37平方米的房屋，栋号：4-100/128-15-4（3），相对应的土地1154平方米，土地证号第20090610002**号。”2016年12月26日，长春市中级人民法院在长春市房产档案馆查封了登记在绿地公司名下的涉案房屋；2016年12月29日，长春市中级人民法院在长春市国土资源局查封了该房屋所占用的面积为1154平方米的土地。2017年1月17日，原告依法向长春市中级人民法院提交书面《执行异议申请书》，针对原告的执行异议，长春市中级人民法院组织公开听证，并于2017年5月8日作出（2017）吉01执异224号执行裁定书（送达时间为2017年5月12日），裁定驳回案外人的异议请求，现案外人对该裁定不服，依法提起执行异议之诉。具体事实和理由如下：2015年5月19日，第三人绿地公司与原告签订《房屋买卖合同》，约定绿地公司将其所有的被法院查封的涉案房屋出卖给原告，房屋单价为13000元/平方米，总金额为20713810元。《房屋买卖合同》签订后，原告分别于2015年5月19日和2015年6月11日向绿地公司支付房款共计1000万元。因绿地公司存在欠税问题，房屋暂时无法办理更名过户，因此在《房屋买卖合同》中，绿地公司与原告约定剩余房款原告须于该房屋办理完毕更名过户手续后再行支付。《房屋买卖合同》签订后，根据合同以及原告的要求，绿地公司将涉案房屋交付给原告，原告于2015年9月12日与案外人签订《房屋租赁合同》，将房屋进行出租，并依约收取租金。后续履行《房屋买卖合同》过程中，因乙方实际控制的吉林省鸿达电力设备安装有限公司（以下简称“鸿达公司”）长期承包绿地公司关联公司绿地集团长春绿洋置业有限公司（以下简称“绿洋公司”）电力工程，自2013年开始至今，鸿达公司先后承包绿洋公司绿地新里中央广场一期变电室工程、一期电力外网安装工程、二期供电工程、三期变电室安装工程以及三期备用电源电缆安装工程，前述工程均已完工，但绿洋公司并未按照合同约定向鸿达公司支付全部工程款。至2016年初时，绿洋公司仍然未向鸿达公司支付上述欠付工程款，后经各方协商同意以欠付的工程款与房屋尾款进行抵顶，各方于2016年2月1日签订《四方抵帐合同》，约定将欠付工程款11077966.2元中的10713810元抵作购房款，剩余工程款364156.2元另行协商支付。至此，原告已经向绿地公司支付完毕全部购房款，并且绿地公司承诺尽快解决欠税问题，以办理房屋过户手续。在本案听证程序中，原告已向法院说明以工程款抵顶房款的情况，但法院认为与本案无关，未再进行审查。根据上述事实，原告认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，法院查封涉案房屋的时间为2016年12月26日，原告与绿地公司于2015年5月19日签订涉案房屋的《房屋买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当认定为合法有效；原告于2015年9月12日前取得涉案房屋实际控制和管理权并将房屋对外出租，满足合法占有该房屋的条件；关于房屋价款的支付，原告先期支付房款1000万元，剩余房款以工程款抵顶的方式完成支付，该抵顶房款的行为是各方真实意思表示，法律并未对房款的支付方式进行限制，以工程款抵顶房款的行为也不违反任何法律强制性规定，应当认定为原告已于2016年2月1日支付完毕全部房屋价款；同时，未能办理房屋过户登记是因为被执行人欠付税费，并非原告方自身原因造成。综上所述，原告对涉案房屋所享有的权利能够排除被告对该房屋的执行，请求法院依法判如所请。建工集团辩称，被答辩人民事起诉状中的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应驳回起诉，对位于长春市绿园区西环城路7255号绿地上海城B-46号楼1593.37平方米房屋进行评估拍卖，使发生法律效力的长春市中级人民法院(2016)吉01执288号协助执行通知书所确定的内容得到执行，维护答辩人的合法权益：一、被答辩人的起诉超过了长春市中级人民法院(2017)吉01执异224号执行裁定确定的15天，依法应驳回起诉。被答辩人诉称“送达时间为2017年5月12日，我们到立案庭查到，被答辩人的起诉时间是2017年5月31日，显然超过了15天。二、被答辩人诉称“各方于2016年2月1日签订了《四方抵账合同》约定将欠付工程款11077966.2元中的10713810元抵作购房款，至此，原告已向绿地公司支付完全部购房款”不是事实，因为被答辩人在2017年1月17日执行异议申请书中还称“买受人按合同约定支付了首期房款即10356905元”，而没有提过用工程欠款抵偿房款的事实，听证时也从未提及此事，听证时绿地公司的代理人都主张将剩余一千多万元款交给答辩人，因此被答辩人诉称听证时已向法庭说明，显然是不对的，是没有事实根据的。听证中，法庭问被答辩人已支付多少购房款，共计20713870元，己付1000万元，余款10713870没有支付。三、被答辩人有过错。根据《物权法》第6条规定，不动产物权的设立，应当办理登记，第9条规定，不动产未登记，不发生法律效力。而事实是被答辩人没有办理登记，所以被答辩人没有按照法律规定办理登记是有过错的，其主张依法不应受到保护。四、没有依法签订商品房买卖合同。绿地是房地产开发企业，按照规定和交易习惯必须签订《商品房买卖合同》，此合同是与房地局联网的，只有这种正规的合同，才能证明是真实的，合法的。而事实是，被答辩人没有签订《商品房买卖合同》。五、被答辩人没有证据证明将首付款交给了绿地公司的事实。听证时被答辩人向法庭提供银行卡是刘玉芹，而不是二被答辩人。六、被答辩人不依法诚信诉讼。如上所述，被答辩人在2017年1月17日执行异议申请书中还称买受人按合同约定支付了首期房款即10356905元，余款未付，现在又称用工程欠款抵偿房款。由此可见，被答辩人违反了我国民事诉讼法第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”的规定，其请求依法不应当受到法律的支持。综上，应依法驳回起诉，维护答辩人的合法权益，确保国家法律的正确实施。绿地公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长春市中级人民法院在执行申请执行人建工集团与被执行人绿地公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年12月22日作出(2016)吉01执288号执行裁定书，该裁定书第一项为“查封被执行人绿地集团长春置业有限公司名下位于长春市绿园区西环城路7255号绿地长春上海城B-46号楼面积1593.37平方米的房屋，栋号4-1007128-15-4(3)相对应的土地1154平方米，土地证号第20090610002**号”。2016年12月26日，长春市中级人民法院在长春市房产档案馆查封登记在绿地公司名下的涉案房屋；2016年12月29日，长春市中级人民法院在长春市国土资源局查封该房屋所占用的面积为1154平方米的土地，土地证号第200906l0002**号，分割号5037。后孙伟、王一然向长春市中级人民法院提出案外人异议。长春市中级人民法院作出（2017）吉01执异224号执行裁定，驳回了孙伟、王一然的异议请求并于2017年5月12日将该裁定送达孙伟、王一然。孙伟、王一然于2017年5月27日提起了本案诉讼并预交了本案的案件受理费。2015年5月19日，孙伟、王一然（乙方）与绿地公司（甲方）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为20713810元。2015年5月19日和6月11日，案外人分两次向绿地公司缴纳购房款各500万元。2015年6月11日绿地公司出具收据确认收到孙伟、王一然购房款共1000万元。至此购房余款10713810元尚未支付。2015年9月12日，孙伟与王一然的母亲刘思孟共同作为出租方与案外人李铁民签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租给案外人李铁民，租期为10年，孙伟于2016年10月21日收到2016年11月11日至2017年11月10日租金90万元。绿洋公司（发包人）与鸿达公司（承包人）于2013年6月18日签订新里中央广场一期10KV变电室安装工程施工合同，该合同总价款为11968269元；于2014年4月24日签订新里中央广场一期电力外网安装工程施工合同，该合同总价款为17008777元；于2014年7月18日签订新里中央广场二期供电工程施工合同，该合同总价款为30339720元；于2014年7月18日签订新里中央广场三期变电室安装工程施工合同，该合同总价款为14369311元；于2015年9月17日签订新里中央广场三期新里线绿地10KV备用电源电缆安装工程施工合同，该合同总价款为7141080元。结合与之对应的供电方案答复单、施工图纸、收款凭证等可以认定上述施工合同均已实际履行，且尚未支付的工程款总计11077966.2元。2016年2月1日，绿地公司（甲方）、孙伟、王一然（乙方）、绿洋公司（丙方）、鸿达公司（丁方）签订《四方抵账协议》，针对甲乙双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同，经各方协商一致，就工程款抵顶购房款的部分达成如下协议：1.签订合同后，乙方已支付甲方房款人民币1000万元，各方同意剩余房款人民币10713810元抵作中央广场电力施工合同中的部分工程款。2.丁方是乙方实际控制的公司，丁方承包丙方发包的中央广场一期、二期和三期工程，2013年承包一期变电室工程，2014年承包一期外网安装工程、二期供电工程和三期变电室安装工程，2015年承包三期备用电源电缆安装工程，经对账，丙方尚欠工程款人民币11077966.2元，甲方、丙方和丁方同意以其中10713810元抵作乙方的房款，剩余工程款364156.2元另行协商支付。3.工程款抵作房款后，等同于乙方向甲方支付完全部房款，乙方和丁方保证不再向丙方索要此部分工程款。4.因甲方欠税问题，尚不能办理房屋更名过户手续，甲方承诺尽快处理，把房屋更名给乙方。5.在房屋更名过户前丁方不再为丙方开发票，房屋完成更名过户以后，再为丙方开发票。6.本协议各方签字盖章后具有法律效力，任何一方不得毁约，否则向法院起诉解决。本院认为，首先，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”本案中，执行案外人孙伟、王一然对长春市中级人民法院作出（2017）吉01执异224号执行裁定不服，自裁定送达之日2017年5月12日起十五日内向我院提起了本案诉讼并预交了案件受理费，符合案外人执行异议之诉的受理条件。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，人民法院查封涉案房屋的日期为2016年12月26日，在此之前，孙伟、王一然于2015年5月19日与绿地公司就涉案房屋签订《房屋买卖合同》；根据2015年9月12日与案外人李铁民签订《房屋租赁合同》可以认定，在人民法院查封涉案房屋之前，孙伟、王一然已合法占有涉案房屋；孙伟、王一然分别于2015年5月9日、2015年6月11日通过案外人转账方式共支付房款1000万元，后于2016年2月1日通过签订《四方抵账协议》以工程款抵销剩余房款10713810元，可以认定孙伟、王一然已支付涉案房屋全部价款共计20713810元；根据《房屋买卖合同》、《四方抵账协议》中关于涉案房屋产权登记的约定以及当事人陈述，涉案房屋非因孙伟、王一然自身原因未办理过户登记。综上，孙伟、王一然对登记在绿地公司名下的涉案房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且有权利能够排除执行，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行绿地集团长春置业有限公司名下位于长春市绿园区西环城路7255号绿地长春上海城B-46号楼面积为1593.37平方米的房屋。案件受理费145370元，由长春市建工集团有限公司负担。如不服本判决，可在自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2017）吉01执异224号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 王欣& # xB;代理审判员 陈大为人民陪审员 姜   晓   涛二〇一七年九月二十五日书 记 员 姜      瑞