广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一终字第76号
上诉人（一审原告）：北海亿同合力房地产开发有限公司，住所地北海市。
法定代表人：常国民，董事长。
委托代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。
委托代理人：黄丽艳，广西海城律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：北海铁石投资有限公司，住所地北海市。
法定代表人：嵇跃勤，董事长。
委托代理人：江金璞，该公司员工。
委托代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。
上诉人北海亿同合力房地产开发有限公司（以下简称亿同公司）因与被上诉人北海铁石投资有限公司（以下简称铁石公司）建设用地使用权纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第1364号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人亿同公司的委托代理人李炳辉，被上诉人铁石公司的委托代理人江金璞、黄建军到庭参加诉讼。本案已经本院院长批准延期审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1995年l0月30日，该院作出（1995）北城执字第1—1号民事裁定书，将原属北海市光扬房地产开发公司的位于北海市北部湾东路南侧9097.90平方米的土地使用权抵偿给北海市大业城市信用社，并于l996年1月l6日将该宗土地建设用地许可证过户至其名下。1995年1l月8日，北海市中级人民法院作出（1995）北执字第l50号民事裁定书，将北海市光扬房地产开发公司建造的坐落于上述土地上的39号房屋抵偿予黄如球、杨守恒合伙开办的中国有色二十三冶第二工程公司北海公司。随后，黄如球一直以中国有色二十三冶第二工程公司北海公司的名义占有、使用该房屋。l995年l1月27日，北海市中级人民法院作出（1995）北执字第l63号民事裁定书，裁定上述占地面积316平方米，建筑面积ll95平方米的四层办公楼房自东向西至中国有色二十三冶第二工程公司北海公司所有的楼房为界（共墙），自底层至顶层共615.3平方米楼房抵债给刘忠伟所有。1996年4月22日，中国有色金属二十三冶第二工程北海公司将北海市中级人民法院执行给其的上述土地上建筑面积579.7平方米四层办公楼中的首层建筑面积l59.2平方米的房屋卖给林称保，以折抵部分工程款。2007年4月8日，原、被告签订《土地使用权转让协议》一份，主要约定：被告将其竞买的位于北部湾东路原属北海市大业城市信用社名下的土地9097.90平方米（折合l3.65亩）使用权转让给原告，转让单价为每亩65万元，土地转让总价款为8872500元（协议第二条条款）；合同签订后二日内原告支付上述土地总价款的50％，北海市地产交易中心正式受理上述土地转让手续后三日内，原告支付总价款40％，余款在上述土地原告拿到《土地使用权属证》后三日内付清；上述土地转让价格为被告净收价格，原告了解并认可所受让土地的现状，并同意以现状购买；上述土地的地上建筑物由被告负责清理交给原告，期限为原告办理过户手续完备之日起两个月内完成，未按时完成清理的，被告每日支付给原告已付款部分的1‰；被告负有完全披露土地信息之义务等。同日，原、被告签订《补充协议》一份，主要约定：原协议第二条条款修改为：上述土地的转让单价为每亩65万元（其中土地单价为55万元，地上建筑物的价值均摊到l3.65亩土地上，按每亩l0万元计算），土地转让总价款为8872500元等。2007年4月l1日，原告向被告支付土地转让款4436250元。2007年8月14日，原告与北海市国土资源局（以下简称甲方）签订《北海市闲置土地限期开发协议》二份，主要约定：甲方同意原告延期开发申请，原告必须自核发《国有土地使用证》之日起六个月内对讼争土地进行动工建设；除因不可抗力致使本协议无法履行外，原告未能按本协议约定的期限和条件动工开发建设的，不得再申请延期并不得转让，甲方有权对原告土地进行处置等。2008年3月17日，为了便于被告尽早处理土地上的建筑物，原告根据被告的付款通知预付土地转让款l50万元给被告。2008年5月21日，原告向北海市土地局补交土地出让金23956.95元。2008年6月l7日，原告领取了上述土地的土地使用权属证书。2008午7月22日，原、被告与刘忠伟签订《房屋转让补偿协议》，主要约定：刘忠伟将其所有的615．3平方米楼房转让给被告，被告向刘忠伟支付房屋补偿款（80万元）后，原、被告签订的合同中规定由被告负责就上述房屋清场义务视为被告已履行完毕等。2008年7月23日，被告依约支付了房屋补偿款给刘忠伟。2008年8月6日，为了便于解决地上房屋搬迁及补偿等问题，原告根据被告的付款通知预付土地转让款2912293元给被告。2009年10月21日，原、被告与林称保签订《房屋转让补偿协议》一份，主要约定：林称保将其所有的讼争土地上的159.2平方米的房屋转让给被告，被告向林称保支付房屋补偿款后，原、被告双方在2007年4月8日签订的《土地使用权转让协议》中的第六条规定由被告负责的清理土地地上建筑物的义务，被告已经履行完毕等。原、被告均认可上述《房屋转让补偿协议》时已约定讼争土地上的清场义务转由原告负责。原告对该协议亦没有提出过异议。2009年10月23日，被告依约支付了房屋补偿款35万元给林称保。另查明：2008年4月2日，湖南省株洲市芦淞区人民法院查封了位于讼争土地上的39号房屋（面积577.70平方米，其中420.5平方米为杨守恒、黄如球合伙争议标的物），查封、冻结期限为两年，并于2008年8月1日向原告送达了查封通知。2009年10月28日，原告擅自拆除了上述房屋。经委托鉴定机构对上述房屋价值进行评估，确定单位建筑面积评估价格为每平方米2051元。2010年2月1日，湖南省株洲市芦淞区人民法院分别作出《执行裁定书》、《罚款决定书》，裁定原告赔偿862445.50元给黄如球、杨守恒，并决定对原告罚款30万元。2010年3月28日，原告向该院提出书面执行异议，该院于2010年12月30日作出《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议。2011年1月12日，湖南省株洲市芦淞区人民法院从原告帐户扣划ll62445.50元。为此，原告向该院提起诉讼，请求判令被告赔偿其损失1162445.50元及支付利息146927元（利息从损失发生之日起按照银行同期一年期贷款利率计至起诉之日止）。
一审法院认为，本案争议焦点如下：1、原、被告签订的《土地使用权转让协议》和《补充协议》是否合法有效被告是否存在违约2、原、被告与林称保签订的《房屋转让补偿协议》是否合法有效该协议是否已履行完毕3、原告的诉讼请求有无事实和法律依据
关于第一个焦点，即原、被告签订的《土地使用权转让协议》和《补充协议》是否合法有效以及被告是否存在违约的问题，该院认为：原、被告签订的《土地使用权转让协议》和《补充协议》是合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的权利和义务。合同签订后，原告已依约支付了全部的土地转让款给被告，并办理了土地过户手续，但被告没有依约在两个月内完成清理义务，被告已构成违约。
关于第二个焦点，即原、被告与林称保签订的《房屋转让补偿协议》是否合法有效以及该协议是否已履行完毕的问题，该院认为：原、被告与林称保签订的《房屋转让补偿协议》是合同三方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，合同三方应当按照合同约定全面履行自己的权利和义务。合同签订后，被告已依约支付了房屋补偿款给林称保，依照该合同的约定，原、被告签订的《土地使用权转让协议》中的第六条规定由被告负责的清理土地地上建筑物的义务，被告已经履行完毕。原告亦认可双方签订该合同时已约定讼争土地上的清场义务转由原告负责。原告对该合同亦没有提出过异议。故该合同已履行完毕，同时该合同亦是对被告的先前违约进行了重新约定，该合同履行完毕后，被告不再承担地上建筑物的清理义务，不需承担违约责任。
关于第三个焦点，即原告的诉讼请求有无事实和法律依据的问题，该院认为：虽然原、被告签订《土地使用权转让协议》时已明确约定“土地的地上建筑物由被告负责清理交给原告”，但原告在接到法院查封讼争土地上建筑物的情况下仍然与被告签订《房屋转让补偿协议》，并约定“被告向林称保支付房屋补偿款后，原由被告负责的清理土地地上建筑物的义务，被告已经履行完毕”，且签订上述协议后原告一直没有向被告提出过异议，原告亦认可签订上述协议时双方已约定讼争土地上的清场义务由原告负责。故原告擅自拆除已被法院查封的地上建筑物的行为，违反了法律规定，原告应当自行承担相应的法律责任，与被告无关。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：驳回原告北海亿同合力房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费16584元，减半收取计减半收取计8292元，诉讼保全费1520元，合计9812元，由原告负担。
上诉人亿同公司不服一审判决，上诉称：1、上诉人与被上诉人就讼争土地使用权的地上建筑物形成买卖合同关系，被上诉人未能将买卖合同标的物完全交付上诉人，已构成违约。上诉人因被上诉人的违约行为所遭受的损失，应由被上诉人承担赔偿责任。双方签订《土地使用权转让协议》及《补充协议》，上诉人受让被上诉人竞买的位于北部湾东路原属北海市大业城市信用社名下的9097.90平方米（折合136.5亩）土地使用权及地上建筑物，总价款为8872500元，其中地上建筑物价款为1365000元。协议签订后，上诉人按协议约定及被上诉人要求支付了全部价款，被上诉人也将土地使用权过户至上诉人名下。因地上建筑物（建筑面积1195平方米的四层办公楼）分属刘忠伟、林称保、黄如球、杨守恒四人，被上诉人于2008年7月22日与刘忠伟、2009年10月21日与林称保分别签订《房屋转让补偿协议》，购得615.3平方米及159.2平方米房屋，但被上诉人一直未能购得属于黄如球、杨守恒的420.5平方米房屋，直至土地开发期限届满后，被上诉人仍未能将地上建筑物完全交付上诉人，致使上诉人在面临土地使用权被北海市国土资源局无偿收回的情形下，被迫拆除清理地上建筑物，对土地进行动工建设。被上诉人的行为已构成违约，并违反《合同法》第132条“出买的标的物，应属于出卖人所有或出卖人有权处分”的规定。被上诉人因拆除地上建筑物遭受的1162445.50元损失，完全是被上诉人未能解决地上建筑物的产权问题，并将该标的物如期交付上诉人造成的，被上诉人应当承担赔偿责任。2、《土地使用权转让协议》第六条所约定的由被上诉人负责的“地上建筑物的清理义务”是指清理现场的义务，即拆除建筑物、清运建筑垃圾。被上诉人与林称保签订的《房屋转让补偿协议》约定的由被上诉人负责清理地上建筑物的义务，被上诉人已经履行完毕，是指清理地上建筑物的义务转由上诉人承担，即拆除建筑物、清运建筑垃圾的工作由上诉人完成。但是，本案的关键不在于谁负责拆除建筑物，而在于拆除建筑物是否合法，违法拆除建筑物的后果由谁承担。如前所述，地上建筑物是被上诉人出卖给上诉人的，被上诉人应对地上建筑物享有所有权或处分权，但事实上，被上诉人对其中420.5平方米房屋未取得所有权或处分权，导致拆除建筑物损害第三方利益，因此，被上诉人应承担赔偿责任。原判决忽略了上诉人与被上诉人的地上建筑物买卖同关系，将“地上建筑物的清理义务”理解为土地使用权转让合同关系中的附属义务，将被上诉人的“不再承担地上建筑物的清理义务”等同于免除被上诉人解决地上建筑物的产权争议的义务，免除被上诉人应将地上建筑物合法交付给上诉人的义务。原判决对本案法律关系的认定明显不当，应予纠正。3、上诉人拆除已被法院查封的地上建筑物，是由于情势所迫，实属无奈之举。双方签订《土地使用权转让协议》及《补充协议》后，上诉人又于2007年8月14日与北海市国土资源局签订《北海市闲置土地限期开发协议》两份，对讼争土地的开发期限及未按期开发的法律责任作了明确约定，其中第二第约定：“乙方（上诉人）必须自核发《国有土地使用证》之日起六个月内对上述土地进行动工建设，自核发《国有土地使用证》之日起一年内投资额应达到总投资额的25%以上。”第五条约定：“除因不可抗力致使本协议无法履行外，乙方未能按本协议约定的期限和条进行处置。”上诉人于2008年8月取得《国有土地使用权证》，除此前被上诉人于2008年7月22日购得刘忠伟在地上建筑物中615.3平方米房屋外，其余房屋产权一直未能解决，导致被上诉人的动工日期一再拖延，期间，北海市国土资源局多次催促。直到上诉人取得土地证一年零两个月后，被上诉人才于2009年10月与林称保签订协议，购得其159.2平方米房屋，但对黄如球、杨守恒所占房屋份额仍未作妥善处理。上诉人在面临被北海市国土资源局收回土地使用权的情况下，只好拆除己被法院查封的地上建筑物，导致索赔及处罚；不动工建设将被收回土地使用权，造成实际损失及可得利益损失可达数千万元，上诉人在此情势所迫之下，两害取其轻，拆除了地上建筑物，动工开发。上诉人的行为虽违反法律规定，但究其原因却是被上诉人的违约行为造成的，上诉人因此遭受的损失应由被上诉人承担赔偿责任。
综上所述，原判决不能准确认定本案法律关系，认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。上诉人特提出上诉，请二审法院依法判令：1、撤销一审判决；2、被上诉人赔偿上诉人损失1162445.50元，并承担损失发生之日起至本案起诉之日止的利息146927元（以后另计至赔偿款付清之日止）；3、承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人铁石公司答辩称：1、上诉人是基于被上诉人未完成涉案地上建筑物的清理义务而构成违约提起的诉讼。实际上被上诉人已经履行了清理义务，不存在违约行为；2、补充协议本来的意思是每亩10万元的建筑物价值是指清理地上建筑物的补偿费用，而不是地上房屋买卖价格。被上诉人并不需要取得涉案房屋所有权或者处分权；3、涉案房屋在法院查封期间，上诉人擅自拆除的行为是违法的，所造成的损失应该由其自己承担。不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
上诉人对一审查明的事实无异议。被上诉人认为一审判决认定上诉人于2008年3月17日支付的150万元是土地转让款不是事实，该款实是涉案房屋的补偿款，对其他一审查明的事实无异议。本院对双方均无异议的一审查明的事实予以确认。
二审另查明，双方签订的涉案合同及补充协议，约定的土地转让总价款为8872500元，上诉人实际已支付的总款为8872499.95元，其中有23956.95元是向土地部门补交的土地出让金。上诉人称该款是双方去土地部门办理过户手续时发现被上诉人尚有23956.95元土地出让金没有缴交，于是代被上诉人将该款补交，双方口头达成协议，即上诉人应付的合同项下的款项已全部支付完毕。被上诉人于一审期间以及二审庭审结束后至本院就该23956.95元应由谁承担的问题进行第一次询问时均表示上诉人合同项下的全部款项已支付完毕，但第二次询问时又改口称该款不应由被上诉人承担，上诉人尚欠其23956.95元未支付。
综合双方的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：1、被上诉人铁石公司是否应履行拆除、交付涉案420.5平方米房屋的义务；2、上诉人亿同公司请求被上诉人铁石公司赔偿其损失1162445.50元及支付利息146927元（利息从损失发生之日起至起诉之日止）的诉讼请求应否得到支持。
关于第一个争议焦点：即被上诉人铁石公司是否应履行拆除、交付涉案420.5平方米房屋的义务的问题。上诉人认为双方签订的《土地使用权转让协议》以及《补充协议》已明确约定双方交易的标的是涉案土地及地上建筑物，也就是说被上诉人具有交付涉案房屋的义务。至于合同中约定的地上建筑物的清理义务，已包括了被上诉人拆除涉案房屋的义务在内，而该义务双方已于后来签订的协议中视为被上诉人完成了。被上诉人没有将涉案房屋交付上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人认为其没有交付房屋的义务，拆除义务双方已于后来的协议中约定被上诉人已履行完毕。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让协议》、《补充协议》均是双方真实意思表示，内容也没有违反法律法规的规定，为合法有效之合同。合同中已明确约定被上诉人转让给上诉人的是其名下的涉案土地的使用权（转让单价为65万元每亩，土地总价款为8872500元）。之后在《补充协议》重新约定为：涉案转让的土地单价为65万元每亩，其中土地单价为55万元每亩，地上建筑物的价值，均摊到13.65亩土地上，按10万元每亩计算。该补充协议虽然涉及到地上建筑物的价值，但双方签订《土地使用权转让协议》及《补充协议》时，该地上建筑物的所有权并非被上诉人，因此，双方签订《土地使用权转让协议》、《补充协议》的本意是进行涉案土地使用权的转让，即上诉人的真实意思是取得该土地的使用权，而非地上建筑物的所有权。据此可判定，双方于合同中约定的所谓地上建筑物的价值以及被上诉人负责的清理义务，实际是指被上诉人对涉案房屋负有拆迁、补偿的义务。而非如上诉人所指被上诉人负有的是将涉案房屋交付给其的义务。故上诉人该主张本院不予支持。
合同签订后，上诉人已支付了合同项下所有款项，被上诉人认为上诉人尚欠其23956.95元与事实不符，本院不予支持。因为根据被上诉人一审期间的陈述以及二审被询问上诉人交纳的23956.95元土地出让金一事之前，其均没有主张过上诉人尚有余款未支付。而上诉人抗辩称该23956.95元是代被上诉人补交的土地出让金符合客观事实，本院予以采信。在上诉人支付合同项下的款项同时，被上诉人也履行了部分义务，即分别与刘忠伟、林称保签订《房屋转让补偿协议》，购得615.3平方米及159.2平方米房屋。上诉人在被上诉人与刘忠伟签订《房屋转让补偿协议》补偿了相应的房屋款项后，免除了被上诉人清理该615.3平方米建筑物的义务；在被上诉人与林称保签订《房屋转让补偿协议》进行相应的房屋补偿后，上诉人又免除了被上诉人于合同中约定的余下的清理建筑物的义务。据此，被上诉人已履行完毕其合同义务，上诉人认为被上诉人未将涉案420.5平方米房屋交付给其已构成违约没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，即上诉人亿同公司请求被上诉人铁石公司赔偿其损失1162445.50元及支付利息146927元（利息从损失发生之日起至起诉之日止）的诉讼请求应否得到支持的问题。上诉人认为被上诉人未能在期限内取得涉案房屋所有权，期间房屋被其他法院查封，导致上诉人怕不能在期限内开发涉案土地会被国土部门收回的危险才违法地擅自拆除了房屋，被上诉人存在违约责任，应该赔偿其因此造成的损失。被上诉人认为其已经履行完毕合同约定的全部义务，上诉人违法拆除涉案房屋所造成的损失应由其自己承担。
本院认为，如上所述，被上诉人已全部履行了合同义务，上诉人在尚未与涉案420.5平方米房屋原屋主签订补偿协议时，该房屋被湖南省株洲市芦淞区人民法院查封，在此情况下上诉人应通过合法的途经解决纠纷，但其擅自拆除该房屋属违法行为，对其该违法行为而造成的被法院罚款30万元以及责令其赔偿涉案房屋原所有人的862445.5元的后果应由其自己承担。其要求被上诉人对其违法行为承担赔偿义务缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持原判，驳回上诉。
二审案件受理费16584元，由上诉人北海亿同合力房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董新永
审判员 万德荣
审判员 汪海敏
二〇一三年十一月六日
书记员 陈永辉
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。