山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1074号
原告（反诉被告）罗凤梅，女，汉族，天镇县第四中学教师，住山西省天镇县。
委托代理人ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，系该公司经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉被告）大同市华田房地产开发有限公司，住所地大同市开发区樊庄村。
法定代表人沈颂华，系该公司经理。
被告（反诉原告）宋海东，男，汉族，无业，住山西省大同县。
委托代理人计杰，山西法铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗凤梅诉被告（反诉被告）被告大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田公司）、被告（反诉原告）宋海东所有权确认纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人ＸＸＸ、被告宋海东（反诉原告）的委托代理人计杰到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司、华田公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）罗凤梅诉称，原告于2012年10月19日自愿认购被告华田公司的位于大同市城区府南街7号华田苑.府城二期5号楼2单元1903号房屋一套，面积95.65㎡，单价4808元/㎡,房屋总价为459885元。原告于2012年10月19日与被告华田公司签订了房屋认购协议书，并支付给被告华田公司房屋首付款239885元，原告又于2014年5月25日与被告中大公司签订补充协议，并于2014年5月25日一次性交付剩余房款220000元于被告中大公司。2014年10月5日原告收到入住通知单，并按照通知单向被告中大公司缴纳了各项费用共计16768元，被告将房屋钥匙交付给原告。2015年1月15日原告得知中大公司于2014年7月14日将该房屋网签给宋海东。原告认为被告侵犯了其合法权益，找被告解决未果。现原告诉至法院，请求依法确认原告所购房屋的所有权归原告；被告为原告办理房屋产权登记手续；撤销被告宋海东的网签登记；诉讼费由被告负担。
针对自己的主张，原告（反诉被告）提供房屋认购协议书1份、补充协议1份、房款收据1份、业主赔付确认单、收据9张、入住通知单1份，证明原告与被告中大公司签订了购房协议，购买了华田苑府城二期5号楼2单元1903号房屋，原告向中大公司缴纳房款459885元、各项费用16768元。
被告（反诉被告）华田公司未出庭应诉亦未提供答辩意见。
被告（反诉被告）中大公司未出庭应诉，提供书面答辩意见称，原告罗凤梅系真正的购房业主，我公司与原告没有任何借贷关系。而作为网签的被告宋海东，则是我公司为了解决资金周转问题而向赵广红（于2014年7月17日、2014年7月25日）共计借款人民币800万元（该笔借款已支付给我公司），债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了33个人的名单，要求办理33套房屋的网签手续。在我公司与债权人的借贷关系中，我公司承受了很高的利息负担。我公司之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及购房业主的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。我公司愿意尽最大努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此我公司再次表示歉意。
被告中大公司未提供证据。
被告宋海东（反诉原告）辩称，本案诉争的房屋自2012年报相关部门的开发商是被告中大公司，并且至今未变更开发商，因此原告提供的销售合同和票据部分是华田公司的，但华田公司与本案没有任何关系，应当确认为无效行为。本案诉争房屋在2014年5月12日报房管部门预售登记时明确标记为3号楼，原告购买的是5号楼，直到交付房屋时才将3号楼的房屋交付给原告，该行为是原告与中大公司串通侵害宋海东的合法权益，应予制止，应判令原告与被告华田公司、中大公司的买卖及房屋交付行为无效。同时反诉称，华田公司不是诉争房屋的开发商，其与罗凤梅所签订的《房屋认购协议书》，因为没有处分权，因此是无效合同。中大公司在2014年5月12日取得商品房预售许可证，其在5月25日与罗凤梅如果形成真实的买卖关系，就应当为其向房管部门办理合同登记。其后在7月16日出卖给宋海东并向房管部门办理合同登记的行为，显然是与宋海东真实的交易行为。三反诉被告恶意串通，将诉争房屋交付罗凤梅，严重侵害了宋海东的合法权益。从中大公司为罗凤梅开具入住手续来看，三反诉被告存在有共同的利益取向，有着明显的相互串通情形，不顾宋海东已经购房并在房管部门网签的事实，意图损害宋海东的合法权益，相互串通，虚假诉讼，依法无据，应予驳回。故宋海东提起反诉，要求确认反诉被告罗凤梅与反诉被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《房屋认购协议书补充协议》无效；三反诉被告负担本案的诉讼费用。
针对其主张，被告（反诉原告）宋海东提供大同市商品房买卖合同（预售合同）1份、收款收据2张、银行业务回单，证明宋海东与中大公司签订房屋买卖合同的事实，并备案登记。且以转账方式交付203258元房款，现金支付175541元，合计378799元。
经审理查明，2012年10月19日，原告罗凤梅与被告华田公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，编号424，约定原告罗凤梅自愿认购被告华田公司位于华田苑府城二期5号楼2单元1903号房屋（建筑面积95.65㎡，单价4808元）一套，总价459885元。合同约定房屋的交付时间为2013年8月30日。原告于2012年10月19日和2014年5月25日以汇款的方式给华田公司汇款225000元和178000元，被告中大公司分别给原告出具了239885元和220000元的房款收据。罗凤梅与被告中大公司签订《房屋认购书》补充协议（落款时间为2014年5月25日），编号141。约定双方继续履行原签订的《房屋认购协议》中除延期交房违约责任条款外的其他条款；被告中大公司承诺，罗凤梅同意被告中大公司在2014年8月31日前交房；原中大公司以“大同市华田房地产开发有限公司”的名称与其签订的《房屋认购协议》效力相同，在更换正式的《商品房买卖合同》时均更换名称为“大同市中大房地产开发有限公司”……。原告按照入住通知书的要求将退房款15674元、有线电视初装费500元、公共维修基金6929.25元，暖气费1616.4元、契税6663.17元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元（上述收据标明房号为3-2-1903、时间为2014年10月5日）交给被告中大公司被告中大公司交付房屋钥匙。
被告宋海东与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告宋海东向被告中大公司购买华田苑府城3号楼2单元19层1903号房，建筑面积92.39㎡，单价4100元，买受人一次性付款378799元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告宋海东出具了两张共计378799元的收据。赵广红于2014年7月17日共汇给沈颂华800万元。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《房屋认购协议书》补充协议、汇款凭证、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据、银行业务回单予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告华田公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告宋海东对原告所提供证据的真实性无异议，但认为购房合同和房款收据是原告和华田公司建立的、补充协议又变成了中大公司，原告未与中大公司建立真实有效的买卖关系，对原告交易的真实性存疑。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期5号楼2单元19层1903号的房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，可以证实被告中大公司将3号楼2单元1903号房屋交付了原告罗凤梅。故可确认原告与被告中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期3号楼2单元1903号房屋。原告的房款收据中，标注的5-2-1903系该小区楼号变更前的楼号，不影响合同的效力。原告提供的认购协议书，被告虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告罗凤梅与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期3号楼2单元1903号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告宋海东认为被告中大公司将房屋交付原告属违约行为，损害了被告宋海东的合法权益。因原告的认购协议书及购房合同合法有效，原告与被告宋海东均认可该房已交付原告，且原告已付清房款和入住费用并已收到房屋钥匙，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告中大公司向原告罗凤梅履行该房屋的合同义务。
本院认为，原告罗凤梅与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期3号楼2单元1903号房屋归其所有以及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，关于被告反诉的请求确认原告罗凤梅与被告中大公司签订的认购协议书无效，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期3号楼2单元1903号房屋归原告罗凤梅所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告罗凤梅办理上述房屋产权登记手续；
三、驳回原告罗凤梅的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告宋海东的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费100元，由被告宋海东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 武抒琴
人民陪审员 包 璐
人民陪审员 彭志强
二〇一六年四月十一日
书 记 员 黄英洁
庞文静