广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）百中民一终字第73号
上诉人（一审原告）韦仕业。
上诉人（一审原告）陈春香。
两上诉人共同委托代理人韦君，广西百澄律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人王柳青，广西凌盛律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西金辰置业投资有限公司。住所地：百色市田阳县隆平大道。
法定代表人陈为銮，公司执行董事。
委托代理人黄伟旗，广西中名律师事务所律师。
上诉人韦仕业、陈春香因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2013）右民一初字第1945号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月20日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员黄小萍和审判员张力夫参加的合议庭审理本案，于2014年3月24日召集上诉人韦仕业、陈春香的委托代理人韦君、王柳青，被上诉人广西金辰置业投资有限公司的委托代理人黄伟旗到庭进行调查、举证、质证和辩论。书记员谭淇元担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年6月20日原告韦仕业、陈春香（买受人）与被告广西金辰置业投资有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发建设位于百色市龙景区“金辰.星河湾”第10幢10层1002号商品房一套预售给原告，建筑面积103.23平方米，单价为每平方米2793.86元，合同约定总房价为288410元，实际交付总价为289192元。付款方式为银行按揭贷款。合同约定交房时间为2010年12月31日，产权登记时间为商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付了88410元首付款，余款200782元向银行申请按揭贷款付清，该房于2010年12月28日交付原告使用，2010年1月至4月份期间原告向相关部门交纳房屋分户测绘、评估等费用及契税，2010年12月28日被告将房屋交付原告使用，2013年4月2日原告向被告交纳房产证费用50元，2013年7月11日被告为原告办理好房屋产权证，但没通知原告领取，双方引起纠纷，原告诉至法院。
一审法院审理认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应属有效。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于办理产权登记的问题。合同约定产权登记时间为商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案房屋于2010年12月28日交付原告使用，被告于2013年4月2日收取原告交纳房产证费用，于2013年7月11日为原告办理好房屋产权证，显然被告未能在约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋产权证，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽然被告已将商品房买卖合同进行登记备案，但不是提供办理产权登记资料，对于被告提出已依约将商品房买卖合同交房产部门登记备案，不存在违约行为的抗辩理由，与事实不符，不予采信。对于违约金的计算，由于双方在合同中已经约定了违约金的计算方法，系双方当事人在合同签订时已经预见到违约行为可能造成的经济损失而作出的约定，是双方当事人意思自治形成的合意，应当按合同约定的方法支付违约金。且原告并未提供证据证明其因未办得有房屋所有权证而造成超过合同约定的违约金损失。故本案违约金的计算应根据合同约定，由被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金1442元（288410元×0.5%），原告主张双方约定的违约金过低，应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案逾期办证的违约金，理由不充分，无事实依据，不予支持。对于原告要求被告在合理的期限内为原告办理房屋产权证的请求，由于本案在诉讼过程中，被告已于2013年7月11日为原告办理好房屋产权证，履行了该项义务，原告所主张的违约事实已消灭，故该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告广西金辰置业投资有限公司应支付原告韦仕业、陈春香迟延办理商品房产权登记的违约金1442元；二、驳回原告韦仕业、陈春香的其他诉讼请求。案件受理费751元，减半收取375元，由原告韦仕业、陈春香负担75元，被告广西金辰置业投资有限公司负担300元。
上诉人韦仕业、陈春香不服一审判决，在法定期限内提出上诉称，一、一审判决认定“本案违约金的计算应根据合同约定，由被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金1442元（288410元×0.5%）”是错误的，不符合《中华人民共和国合同法》关于违约责任规定的法律精神。1、该条款为霸王条款损害了买房人的利益。2、该条款属违约金约定过低，本案双方签订的《商品买卖合同》约定卖方逾期办理产权证违约金的数额按已付房价款0.5%，与约定买方逾期付款每日按应付房价款的万分之四至万分之五计算违约金不对等，属违约金约定过低。3、一审判决认为上诉人没有证据证明上诉人因未办得房屋所有权证而造成超过合同约定的违约金损失也是错误的。二、一审判决适用法律错误。本案除应适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条外，还应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第四款的规定。故被上诉人应支付的逾期办证违约金为已付总房款289192元×逾期607日×银行一至三年贷款利率6.15%×1.3（逾期加收30%）÷365日＝38450元。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人迟延办理商品房产权登记的违约金38450元。
被上诉人广西金辰置业投资有限公司答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、关于逾期办证，上诉人无权以违约金过低为由提出增加违约金数额。因为逾期办证所承担的违约金是双方依法约定的，未经法定事由及规定不得擅自变更；且被上诉人按合同约定时间已到房产管理部门登记备案，房产证逾期办理非被上诉人的责任，被上诉人不承担违约责任。3、上诉人应遵循《合同法》第六条、第八条规定，严格按双方约定的合同履行。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均没有提供新证据。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人广西金辰置业投资有限公司迟延办理商品房产权登记构成违约，违约金应如何计算？首先，关于违约金，上诉人韦仕业、陈春香与被上诉人广西金辰置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。上诉人主张合同约定按已付房价款的0.5%支付违约金，属违约金约定过低，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，要调整双方当事人约定的违约金，必须提供证据证实因对方违约直接造成的损失是低于或者高于约定的违约金，才可调整。本案中，上诉人未能提供证据证实因被上诉人迟延办理商品房产权证违约造成其损失的具体数额，且该损失数额超过合同约定的违约金，故上诉人主张合同约定按已付房价款的0.5%支付违约金，属违约金约定过低应当调整，没有事实依据，亦不符合法律规定。因此，对上诉人的该上诉主张本院不予支持。其次，关于上诉人上诉主张本案还应当适用《最高人民法院<；；关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>；；》第十八条第四款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。该法律条款是对违约金没有约定或损失数额难以确定而适用的。本案由于双方当事人在合同中已经约定了违约金的计算方法，系双方当事人在合同签订时已经预见到违约行为可能造成的经济损失而作出的约定，是双方当事人意思自治形成的合意，故应当按合同约定的方法计算违约金。因此，一审法院根据合同约定，判由被上诉人按已付房价款的0.5%向上诉人支付违约金1442元（288410元×0.5%）正确，本院予以确认。
综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费725元（上诉人已预交），由上诉人韦仕业、陈春香负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 黄小萍
审判员 张力夫
二〇一四年四月十八日
书记员 谭淇元