山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第581号
上诉人（原审原告）高兴仉。
委托代理人尹学武，男。
被上诉人（原审被告）王林坚，青岛市财政局退休职工。
委托代理人梁曰光，男。
上诉人高兴仉因与被上诉人王林坚物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第1981号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月24日受理后，依法组成由审判员许红担任审判长、代理审判员龙骞担任本案主审、代理审判员潘红燕参加评议的合议庭，对本案进行了审理。上诉人高兴仉及委托代理人尹学武，被上诉人王林坚及委托代理人梁曰光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高兴仉在一审中诉称，高兴仉在青岛市四方区杭州路7号×号楼×单元×××户有一处房改时购买的房屋（未下发房产证），2002年4月22日经青岛市四方区房屋修建公司房屋中介服务部介绍，与王林坚签订房屋买卖协议。协议约定成交价为人民币10万元，王林坚在签订合同当日交付了10000元定金，日后交付钥匙时付给房款85000元，双方在没有到房产交易中心办理房屋买卖相关手续时就让高兴仉搬出此房屋，王林坚住进了此房，而高兴仉就在外面租房住，双方到房产交易中心办理过户时，由于此房没有房产证，不能办理房屋买卖手续，更不能办理房屋过户，因此双方之间签订的只是有中介所签订的居间合同，无法律效力。高兴仉曾多次找王林坚要求其退还房屋并退款给王林坚，王林坚拒不接受并不予退还房屋。高兴仉起诉要求：1、判令双方买卖协议无效；2、判令王林坚返还高兴仉房屋，高兴仉退还王林坚购房款95000元。3、案件受理费由王林坚承担。
王林坚在一审中辩称，1、双方合同有效，买卖成立，不同意高兴仉所请求的判令买卖合同无效；2、高兴仉诉状所说的与事实不符，该房拆迁时我们先垫付了3万多元，然后拿到了钥匙，高兴仉诉状里面说的王林坚没有到房屋交易中心办理房屋过户手续时就让高兴仉搬出此房，由其住进此房中与事实不符，实际上是高兴仉从来没有住进该房。3、诉状里说高兴仉多次找到王林坚要求退房与事实不符，实际上是我们一直想找到高兴仉，但都一直找不到她。4、我在2007年曾经起诉过高兴仉，要求法院判决高兴仉协助我过户，当时是因为高兴仉同意去过户，所以我就撤诉了。在办理过程中，我们去过房地产交易中心，去过公证处，去过市北房管处，高兴仉又反悔了，导致到现在都没办成，由于我们一直找不到高兴仉，因此一直无法过户。
一审法院经审理查明，双方无争议的事实为：1、2002年4月22日，高兴仉与王林坚签订《房屋买卖协议》，约定高兴仉将坐落于青岛市四方区杭州路7号×号楼×单元×××户住房一处出售给王林坚，房屋总价10万元，分三次付清：签订合同时付定金10000元，拿钥匙时付85000元，办理房屋产权证时付余款5000元。2、王林坚已给付高兴仉涉案房屋购房款95000元，剩余5000元尚未给付。3、该房屋自2002年6月建成交付至今一直由王林坚方居住使用。
双方有争议的事实为：高兴仉为证明房屋买卖协议无效，提交证据如下：1、四方机车车辆厂职工宿舍居住许可证复印件一份，载明杭州路7号内××号宿舍分配给高兴仉居住，证明涉案房屋的所有权人是高兴仉。2、四方机车车辆厂收款凭证复印件一份，证明涉案房屋拆迁前的房屋杭州路7号内××号房屋是由高兴仉购买的。3、拆迁安置计算表复印件一份，证明涉案房屋拆迁前的房屋杭州路7号内××号房屋是高兴仉的。4、房屋买卖协议原件一份，证明涉案房屋买卖协议不合法，没有法律效力。该协议第二条中约定最后5000元在拿到产权证时付清，到现在拿不到产权证是不成立的买卖。根据《合同法》第44条关于合同生效的规定，依法成立的合同自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定。根据《合同法》第52条，合同无效的法定情形第5项违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属于违法法律、行政法规的强制性规定，因此该合同属于无效合同。王林坚认为上述证据1、2、3都是复印件，看不清楚，但认可涉案房屋是高兴仉拆迁安置的，当时王林坚交了该房35711元的房款。王林坚认可证据4的《房屋买卖协议》，陈述10万元的房款已给付高兴仉95000元。
王林坚为证明该协议已履行，提交证据如下：1、2000年6月3日收据一份，证明因当时的拆迁分房政策规定，高兴仉要想分得50平方米的房子，需缴纳35711元才能拿到房屋钥匙，当时其给高兴仉垫付了35711元的购房款。2、2002年6月3日四方机车车辆厂收款收据一份，证明王林坚交纳涉案房屋的煤制气费3800元。3、2002年6月4日收据联一份，证明王林坚入住涉案房屋后交了一系列维修基金、综合服务费、电子对讲门、装修垃圾费等费用。高兴仉对上述证据的真实性无异议，认为证据上载明的缴款人是高兴仉，不能说明是王林坚缴纳的。4、2005年8月9日、2006年3月22日的综合服务费收款收据两份、2007年11月6日的物业发票一份、热电缴费通知单一份，证明涉案房屋的物业费一直由王林坚的父亲王书尚缴纳的，结合证据3的综合服务费及物业费，证明涉案房屋从2002年6月一直由王林坚的父亲王书尚居住使用。高兴仉对该证据的真实性无异议，认为上述证据与原、王林坚方签订房屋买卖合同没有关系，王林坚方住在这个房屋里就应该缴纳物业费和取暖费等，与本案无关。5、民事裁定书及收款收据一份，证明王林坚在2007年向四方区人民法院起诉，因高兴仉同意过户，因此撤诉了。高兴仉对证据的真实性无异议，认为该证据与本案无关。
原审法院认为，根据物权法第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。高兴仉与王林坚之间签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。现双方所签订的房屋买卖合同已实际履行，王林坚已依约给付高兴仉房屋价款95000元，剩余5000元约定待办理房屋产权证时给付，高兴仉依约自2002年6月起将房屋交付给王林坚居住使用至今。双方的房屋买卖协议亦不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等特别程序才能生效的合同，因此高兴仉主张判令双方签订的房屋买卖协议无效，王林坚返还高兴仉房屋、高兴仉退还王林坚购房款95000元的请求于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决驳回高兴仉的诉讼请求。案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由高兴仉负担。
宣判后，高兴仉不服原审判决提起上诉。
上诉人高兴仉上诉请求撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其主要事实和理由为：1996年2月14日高兴仉与于鹏登记结婚，婚后无子女，共同居住在四方车轮厂分配给于鹏的杭州路2号××号宿舍合租房内，2000年该房屋就地拆迁安置分配青岛市杭州路7号×号楼×单元×××户房屋一处，缴纳35711元购买该房。于鹏儿女因此房存在争议与高兴仉吵闹。该房屋权属不明，售房单位一直未下发房屋产权证，王林坚谎称该房屋能办理房屋产权证，与高兴仉签订了房屋买卖合同。高兴仉认为，未取得权属证书的房地产不得转让，无法办理登记，双方当事人之间的买卖合同应归于无效。
被上诉人王林坚辩称，双方当事人在2002年4月22日签订的房屋买卖协议是真实有效的，王林坚已向高兴仉支付房款95000元。王林坚没有任何欺骗行为，高兴仉将房屋卖于王林坚系出于自愿，是真实意思表示，所以，双方当事人的房屋买卖合同合法有效。
二审经审理查明的事实与一审查明一致。
本案经调解双方未能达成一致。
本院认为，物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，涉案房屋现在虽然尚未办理房屋产权登记，但并不影响高兴仉与王林坚之间签订的房屋买卖合同的效力。高兴仉主张王林坚存在欺骗行为，但未提交证据予以证明，因此高兴仉与王林坚签订的房屋买卖合同是双方当事人之间的真实意思表示，原审法院对此认定正确，本院予以确认。且该合同不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等特别程序才能生效的合同，故，本院认定双方当事人就涉案房屋签订的房屋买卖合同合法有效。高兴仉主张合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2175元，由上诉人高兴仉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
代理审判员 潘红燕
代理审判员 龙 骞
二〇一四年四月十五日
书 记 员 张倩芸
书 记 员 王庆光