中华人民共和国
北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民再初字第00053号
原告李树森（反诉被告，兼李佳远委托代理人），男，。
原告李佳远（反诉被告），男，
被告北京益泰电子集团有限责任公司（反诉原告），住所地北京市海淀区。
法定代表人陈鸣，董事长。
委托代理人王楠楠，女，该公司法务。
委托代理人杨阳，北京市墨风律师事务所律师。
第三人北京无线电厂，住所地北京市海淀区北洼路*号。
法定代表人陈鸣，厂长。
委托代理人王楠楠，女.
委托代理人杨阳，北京市墨风律师事务所律师。
原告李树森、李佳远与被告北京益泰电子集团有限责任公司（以下简称益泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第7669号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年12月3日作出（2014）高民申字第2246号民事裁定，提审本案。北京市高级人民法院于2015年4月8日作出（2015）高民提字第759号民事裁定，裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第4296号民事判决及北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第7669号民事判决。二、本�发回北京市海淀区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，追加北京无线电厂（以下简称无线电厂）为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告李树森（兼李佳远的委托代理人），被告益泰公司、第三人无线电厂的共同委托代理人杨阳、王楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李树森、李佳远诉称，1998年8月20日，我们与益泰公司签订了《北京市外销商品房预售契约》和第一份《xx补充协议》，约定我们购买位于北京市海淀区华澳公寓2号楼xx房屋（以下简称xx房屋），益泰公司为我们办理房产证。2002年1月21日，双方又签署了第二份《xx补充协议》，约定我们在益泰公司通知办理正式售房契约和房产证后一个月内向益泰公司支付楼价人民币2030024元的20%，即人民币406004.8元，我们拿到房产证后起计四期每6个月向益泰公司支付人民�20万元，第五期付清尾款人民币215012元。2007年8月31日，双方又签署《补充协议》，约定将我们购买的xx房屋调换为北京市海淀区紫竹院路31号华澳中心二期xx号房屋（以下简称xx号房屋），该房屋总价款为人民币2059428元，原xx房屋已付款项转做xx号房屋定金，xx号房屋余款付款方法按照xx房屋补充协议办理，同时益泰公司保证xx号房屋为综合楼用途，可以做为商业用途，我们可以在该房屋合法办理公司注册登记，否则益泰公司负责赔偿我们的相关损失。自我们双方签署《北京市外销商品房预售契约》以来，我们按照约定履行了支付价款的义务，但由于益泰公司未能及时向国家交齐土地出让金等方面的原因，导致本案房产证一直无法办理，同时益泰公司保证的房屋商业用途也一直未能落实。现益泰公司称办理房产证的条件已经具备，可以为我们办理xx号房屋产权证，提出�我们签署“存量房屋买卖合同”，但同时要求我们负担本应由其自行负担的因过户登记而产生的营业税、土地增值税等多项费用的绝大部分，数额高达人民币几十万元，我们无法接受，且包括xx号房屋在内的整个楼房的房屋用途已经确定为公寓，益泰公司承诺的商业用途已确定无法实现。故请求法院判令益泰公司履行xx号房屋过户登记义务，由此产生的买受人应付的契税和印花税由我们负担人民币62400.7元，其余部分由益泰公司负担；判令益泰公司向我们支付因未能及时履行房屋过户义务的违约金人民币20万元；判令益泰公司向我们支付因未能按照约定提供商业用途房屋的违约金人民币20万元，并承担本案诉讼费。
被告益泰公司辩称，李树森、李佳远所述签订合同及补充协议的情况属实。2011年4月18日，该楼的大产权证就已办理完毕，我方于2011年8月23日通知李树森办理其所购房屋的产权证，但其迟迟没有办理。2012年1月21日的补充协议约定了李树森、李佳远办产权证应补缴部分款项，但其至今未交，导致其产权证至今无法办理。合同约定相关契税应由李树森、李佳远承担，但现在他们不同意负担，故双方产生纠纷。李树森、李佳远主张的违约金并无合同约定，不同意其诉讼请求。现我方同意办理产权证，但超出部分税费我方不予承担。因李树森、李佳远违约未支付约定的购房款，故我方提出反诉，请求解除双方签订的预售契约及相关补充协议；我方退还对方已交购房款人民币624019.28元；对方退还房屋，并承担反诉费。
李树森、李佳远针对益泰公司的反诉辩称，我方不存在违约行为，对方于2012年2月才正式通知我方办房产证，要求我方付全款，还要求我方写确认书，承诺支付绝大部分税费，因为没有谈成，所�未办成。2012年3月12日双方进行了网签，之后对方又坚持前述条件。我方可随时支付余款，但只承担合理税费。
第三人无线电厂述称，同意益泰公司的答辩意见和反诉意见。
经审理查明，1998年8月20日，李树森、李佳远（买方，乙方）与益泰公司（卖方，甲方）签订《北京市外销商品房预售契约》，双方约定：乙方自愿购买甲方的xx房屋，甲方已于1998年8月20日收到乙方预购房屋的人民币53万元；乙方逾期付款超过15日（遇法定假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约；办理房屋买卖过户手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。同日，双方又签订了《xx补充协议》，约定：楼价每平方米1135.27美元，折算人民币9400元，共计楼价美金245172.9美元，折算人民币2030024元；付款方式以人民币支付，首期支付30%价款，计人民币609007.2元，于1998年8�22日之前付清；从1998年9月至2000年8月共分24期付清价款50%，每期付人民币42292.17元；余款20%价款在可以办理房产证，甲方通知乙方后一个月内付清人民币406004.8元，不计算利息；目前，因未缴齐土地出让金，而不能签署正式售房契约，（契约签署时间约为1年）；如因甲方原因而未能签署北京市认可的外销房预售契约并不能作预售登记，则乙方所缴房款全部如数退回；全款付清后一个月内，双方到房管局办理房产证，如逾期不能办理房产证，可解除合同，并全款退回。
2002年1月21日，双方签署一份《xx补充协议》，约定：1998年8月20日双方签订的外销商品房预售契约继续履行；1998年8月20日签署的补充协议修改如下：甲方于2002年元月25日之前借款人民币100万元给乙方，不计利息；甲方通知乙方办理正式售房契约和房产证后一个月内乙方向甲方交付房价人�币2030024元的20%（即人民币406004.8元）;乙方拿到房产证后起计每6个月向甲方交付人民币20万元，分四期共付人民币80万元，第五期付清尾款215012元；如因甲方原因最终不能办理房产证，则解除合同，甲方并向乙方退回全款。
2007年8月31日，双方签署第三份《补充协议》，约定：乙方所购xx房屋与甲方拥有的xx号房屋互相调换；xx号房屋每平方米单价人民币8400元，合计人民币2059428元；原15号房屋已付款项转做xx号房屋定金；xx号房屋余款付款方法按xx号房屋原补充协议办理；甲方保证xx单位是综合楼用途，可以作为商业用途。庭审中，李树森、李佳远表示，“xx号房屋余款付款方法按xx号房屋原补充协议办理”的合同条款应当理解为按照《xx补充协议》中约定的20%系数支付总房款的20%，并按照《xx补充协议》中的约定分6期继续支付100万元的借款直至付清全部房款。
2012年3月12日，双方进入办理网签和过户阶段，因双方就税费问题未能协商一致，导致合同未能继续履行，李树森、李佳远未按照约定支付剩余的购房款。
2012年5月23日，益泰公司向李树森、李佳远发出回复函，内容为xx号房屋价款未付数额为1435408.72元；因李佳远的原因，2011年12月10日前未能完成网签，所以升值部分税费都由李佳远承担；要求李佳远填相应承诺书。
李树森、李佳远至今向益泰公司共交纳购房款人民币624019.28元，未向益泰公司支付剩余购房款人民币406004.8元。
另查，益泰公司于1998年9月向李树森、李佳远交付了精装修的xx号房屋，李树森、李佳远未对该房屋进行添附。
再查，xx号房屋系北京无线电厂所有的房屋，益泰公司系北京无线电厂投资的全资子公司。北京无线电厂的华澳中心房地产项目所有事宜由益泰公司全权负责，并享受权利。
xx号房屋系中外合作开发性质，由土地使用权人北京无线电厂出地、海外投资集团（澳洲）有限公司出钱，利益分配方式为物业分成。益泰公司于2011年取得涉案房屋的房产证和土地所有权证，土地用途为公寓。李树森、李佳远在本案诉讼中当庭表示能够接受该房屋现在的公寓性质。
庭审中，李树森、李佳远表示其诉讼请求中的违约金主张应当修改为损失，但其未能就存在损失提交证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市外销商品房预售契约》、补充协议、购房款发票、回复函、通知函、协议书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、北京市商品房外销许可证、北京无线电厂给北京市房地局及房证处的函件、发证函、网签资料、律师函、快递�情单、房产证、通知、委托书、北京无线电厂证明、合作补充协议、房屋装修标准等证据材料在案佐证。
本院认为,李树森、李佳远与益泰公司签订的《北京市外销商品房预售契约》与三份《补充协议》均系各方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。依据补充协议约定，益泰公司通知李树森、李佳远办理正式售房契约和房产证后一个月内，李树森、李佳远向益泰公司支付20%购房款，但益泰公司未能提供证据证明其已通知房屋已可办理产权证，故李树森、李佳远支付20%购房款的条件尚未成就。合同及补充协议的签订及履行情况，反映了系益泰公司的原因导致合同不能完全履行，李树森、李佳远并无违约行为。嗣后，双方另行签订网签合同�行为亦表明益泰公司有继续履行合同的意愿。现李树森、李佳远表示愿意继续履行合同，并按照合同相关约定支付剩余房款，房屋买卖合同的目的能够实现，且房屋已交付多年，故益泰公司以李树森、李佳远未支付20%的购房款为由，要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于因政策变化导致的税费增加的负担问题，因该政策变化系各方签约及履约过程中无法预见的情形，且双方已在合同中约定“办理房屋买卖过户手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担”，故仍应由合同双方按照国家规定各自承担相应税费。李树森、李佳远的违约金主张因没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
原告李树森、李佳远于本判决生效之日起十日内向被告
北京益泰电子集团有限责任公司支付房款人民币四十万六千零四元八角；
二、被告北京益泰电子集团有限责任公司、第三人北京无线电厂于原告李树森、李佳远支付上述购房款之日起十五日内为李树森、李佳远办理房产证，涉及各项税费由上述各方当事人依法各自负担；
三、原告李树森、李佳远在拿到房产证后起计每六个月向被告北京益泰电子集团有限责任公司交付人民币二十万元，分四期共付人民币八十万元，第五期付清尾款二十二万三千五百二十三元一角二分；
驳回原告李树森、李佳远的其他诉讼请求；
驳回反诉原告北京益泰电子集团有限责任公司的全部反
诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，�倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千六百五十元，由被告北京益泰电子集团有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉费三千六百九十五元，由被告北京益泰电子集团有限责任公司负担，已交纳。
如不服本判决，李树森、李佳远可在判决书送达之日起三十日内，北京益泰电子集团有限责任公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曲育京
审 判 员 刘 敏
代理审判员 覃 虹
二〇一五年十二月八日
书 记 员 黄 斌