江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第1430号
原告强崴。
委托代理人杜峥（受强崴的特别授权委托），江苏法舟律师事务所律师。
委托代理人陈培嘉（受强崴的特别授权委托），江苏法舟律师事务所实习律师。
被告无锡世茂新发展置业有限公司，住所地江苏省无锡市县前东街1号。
法定代表人许薇薇，该公司董事长。
委托代理人许敬林（受无锡世茂新发展置业有限公司的特别授权委托，系该公司职员）。
委托代理人汪怡群（受无锡世茂新发展置业有限公司的特别授权委托，系该公司职员）。
原告强崴诉被告无锡世茂新发展置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月1日受理后，依法由审判员殷天华适用简易程序于2015年1月7日公开开庭进行了审理。原告强崴及委托代理人杜峥、陈培嘉，被告世茂公司的委托代理人许敬林、汪怡群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告强崴诉称：2013年6月其看到世茂公司的广告后前往世茂国际现场进行查看，销售人员口头承诺其所购商铺可以用作餐饮。2013年9月21日，其与世茂公司的销售顾问张艳签订认购书1份，载明世茂公司为甲方，其为乙方，其购买197单元，总价4300065元，乙方应交付定金40万元作为双方订立商品房买卖合同的担保，乙方应于2013年9月28日前持认购书等材料完成商品房买卖合同及相关协议的签署，乙方若在本认购书签订当日未足额交纳定金或按本认购书约定的时间至甲方指定地点完成全部协议签署，乙方同意甲方没收其已经支付的定金，认购房屋只可作符合政府部分核准的商业物业业态规划和功能定位的合法商业用途等内容。签订认购书后，其分别于2013年9月21日支付定金40万元、2013年10月18日支付预付款39.1212万元。签订认购书时，其即要求确认所购商铺可用于餐饮用途，并得到肯定答复，故其要求将所购商铺可以用于餐饮及双子塔的建造时间写入购房协议，但世茂公司予以拒绝。2013年10月23日，其与张艳电话录音中涉及所购商铺能否用于餐饮用途时，张艳称“你的那个位置可以”；“这个你上次问过我，我特意问过的”；“我还特意打电话给我们这边的设计师、工程问过的”等内容。2013年10月24日开始，其多次向就上述问题进行咨询确认及录音，张艳均予以认可，但世茂公司拒绝将上述内容写入房屋买卖合同。2014年8月26日，世茂公司销售经理王彬彬用手机方式向其发送承诺函1份，载明我司承诺负责对三套房屋完成排烟管道的施工，对世茂国际广场项目完成建筑工程环保验收等内容。2014年9月3日，世茂公司销售经理张晓莲与其就上述问题继续协商。2014年9月24日，世茂公司向其送达签约邀请函1份，载明我司已多次通知您前来签订3套房屋的商品房买卖合同，但您一直为前来完成上述事项，请您务必于2014年10月4日前前往我司签署买卖合同、补充条款及附随文件，逾期我司将不再保留您购买3套房屋的优先权，并行使认购书约定的其他权利等内容。其于2014年9月26日回函1份，载明要求在合同或补充条款中明确其所购商铺可用于商业餐饮用途，承诺确保所购商铺具备政府规定的规划、设计和配套符合经营餐饮业的条件并经政府验收合格，并明确双塔规划的建造确定性。2014年10月10日，世茂公司送达签约催告书1份，载明我司为您保留3套房屋至2014年10月19日，若您再次逾期，我司将不再保留您购买该3套房屋的优先权，并没收您已支付的定金等内容。因双方就房屋买卖合同未能达成一致意见，属因不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同不能订立的事由，故世茂公司应返还定金及购房款。现请求判令：1、世茂公司返还购房定金人民币40万元及利息（以40万元为基数，自2013年9月21日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同类存款基准利率）；2、世茂公司返还预收购房款人民币39.1212万元及利息（以39.1212万元为基数，自2013年10月18日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行公布的同期同类存款基准利率）。
被告世茂公司辩称：张艳、王彬彬、张晓莲均系其委托销房的营销代理公司员工。依据2013年9月21日签订的认购书，强崴未于2013年9月28日前与其签订买卖合同，其有权将房屋另售他人并没收定金。强崴认购商铺后才提出商铺用于餐饮，因张艳已经离职，故无法对张艳的电话录音真实性进行核实，张晓莲从未承诺强崴所购商铺可用于餐饮，王彬彬所发承诺书亦只是其为客户提供服务，而非认可商铺可用于餐饮。依据认购书第七条，强崴所购房屋只能用作符合政府部门核准的商业物业业态规划和功能定位的合法商业用途，故其只负责出售房屋，是否可用于餐饮应由强崴自行向政府部门申报，与其无关。双塔与本案所涉商铺系不同地块的规划项目，故双塔只是其广告宣传，与本案所涉标的物无关，亦不属于法律规定的未决条款范围，在商品房买卖合同中写入另一地块的内容不符合交易惯例。强崴明知道双方不能在商品房买卖合同中就商铺具体商业业态或者双子塔建设做进一步约定，在认购1个月后才提出要求在商品房买卖合同中写入商铺可用于餐饮及双塔事宜，系强崴恶意促使商品房买卖合同无法签订，应依据认购合同书承担违约责任。强崴主动支付预付款系放弃期限利益的行为，不能据此要求其承担利息。故其只同意返还预付房款391212元，对其他请求均不予认可。
经审理查明：世茂公司就本案所涉商铺发布的广告资料醒目标注“全球四大双塔地标，依托60万平米综合体，唯1万平米可售商铺”等内容。张艳、王彬彬、张晓莲均系世茂公司委托销房的营销代理公司员工。2013年9月21日，强崴与张艳签订认购书1份，载明世茂公司为甲方，强崴为乙方，强崴购买197单元，总价4300065元，乙方应交付定金40万元作为双方订立商品房买卖合同的担保，乙方应于2013年9月28日前持认购书等材料完成商品房买卖合同及相关协议的签署，乙方知晓并认可甲方提供的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供乙方参考，其中所述内容不构成要约，乙方若在本认购书签订当日未足额交纳定金或按本认购书约定的时间至甲方指定地点完成全部协议签署，乙方同意甲方没收其已经支付的定金，认购房屋只可作符合政府部分核准的商业物业业态规划和功能定位的合法商业用途等内容。强崴分别于2013年9月21日支付定金40万元、2013年10月18日支付预付款39.1212万元。2014年8月26日，王彬彬用手机方式向强崴发送承诺函1份，载明我司承诺杜负责对三套房屋完成排烟管道的施工，对世茂过亿项目完成建筑工程环保验收等内容。2014年9月24日，世茂公司向强崴送达签约邀请函1份，载明我司已多次通知您前来签订3套房屋的商品房买卖合同，但您一直未前来完成上述事项，请您务必于2014年10月4日前前往我司签署买卖合同、补充条款及附随文件，逾期我司将不再保留您购买3套房屋的优先权，并行使认购书约定的其他权利等内容。强崴于2014年9月26日回函1份，载明要求在合同或补充条款中明确其所购商铺可用于商业餐饮用途，承诺确保所购商铺具备政府规定的规划、设计和配套符合经营餐饮业的条件并经政府验收合格，并明确双塔规划的建造确定性。2014年10月10日，世茂公司向强崴送达签约催告书1份，载明我司为您保留3套房屋至2014年10月19日，若您再次逾期，我司将不再保留您购买该3套房屋的优先权，并没收您已支付的定金等内容。
上述事实，有宣传广告、认购书、手机短信、签约邀请函、回函、签约催告书及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：强崴已提供张艳的电话录音以证明张艳曾认可其所购商铺可用于餐饮用途，世茂公司无正当理由，仅以张艳已经离职，无法联系为由表示无法核实内容真伪，本院对世茂公司的抗辩不予认可，对强崴提供的电话录音真实性予以确认。故本院认为强崴在签订购房协议时要求将此前世茂公司承诺的商铺可用于餐饮的内容写入合同并不构成恶意，因双方对此不能达成合意，系属因不可归责于双方的原因致合同不能成立，强崴无需为此承担责任，故本院对强崴要求世茂公司返还定金40万元、预付房款39.1212万元并支付孳息的诉讼请求予以支持，对世茂公司主张强崴恶意磋商不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
无锡世茂新发展置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还强崴定金40万元、预付房款39.1212万元并赔偿利息损失（以40万元为基数，自2013年9月21日起计算至判决生效之日止；以39.1212万元为基数，自2013年10月18日起计算至判决生效之日止，均按中国人民银行公布的同期同类存款基准利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5856元由世茂公司负担。该款已由强崴预交，世茂公司于本判决发生法律效力之日起十日内将负担部分直接给付强崴。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 殷天华
二〇一五年二月二十八日
书记员 朱云天
本案援引法律条款
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。