广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初445号
原告珠海市中港城物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区。
法定代表人邓锐标，董事长。
委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。
委托代理人廖丽娜。
被告吴瑞连，女，汉族，公民身份号码×××0026，住广东省云浮市云城区。
委托代理人梁喜枚，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。
原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）诉被告吴瑞连物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员董凯适用简易程序进行了审理。2016年3月1日，本院做出裁定将本案转入普通程序进行审理。由于本院在向被告送达诉讼材料过程中，无法通过《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条规定的送达方式向被告送达，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，通过公告的方式向被告送达了诉讼材料，公告期60天。公告期届满后，本院依法组成合议庭于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告中港城公司的委托代理人孔静，被告吴瑞连的委托代理人梁喜枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中港城公司诉称：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，电梯住宅每月每平方米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平方米建筑面积1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告是海逸豪庭小区业主，拖欠物业服务费，经原告多次催缴至今未支付。故原告诉至法院要求被告支付自2010年2月至2015年12月的物业服务费15833元，被告支付违约金15833元（暂计至2015年12月，请求支付违约金至被告付清费用之日止），本案受理费由被告承担。
原告中港城公司对其诉称向本院提交如下证据：
1．不动产权登记表一份，拟证明被告是涉案小区的业主；
2．《物业管理合同》一份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；
3．证明二份，拟证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；
4．海逸豪庭入伙通知一份，拟证明被告缴纳物业服务费的起始时间；
5．物业管理费、水电费催缴函及照片一组，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实。
被告吴瑞连辩称：一、原告与开发商签订的《物业管理合同》属前期物业服务合同。原告与被告之间没有直接的合同关系。二、根据《物业管理条例》第67条规定，在业主委员会没有成立之前，物业公司直接起诉单个业主，没有法律依据。前期物业服务合同是物业公司与开发商签订的，物业公司应当起诉开发商，开发商承担责任后可依其与业主签订的商品房买卖合同中的相关约定要求业主分摊物业服务费，但开发商也必须对物业公司是否已按合同提供符合合同要求的服务进行验收审核工作；被告的房屋从2009年开始漏水，被告一直向原告反映，要求其进行维修，直到2014年6月25日才处理好，因此被告只同意支付2014年7月份以后的物业服务费。三、本案中开发商和物业公司均没有同被告签订过前期物业服务协议。被告于2008年通过预售购买涉案房产时，开发商没有与被告签订前期物业服务协议。此时原告还没有成立，原告向被告主张每平方米1.5元的物业服务费没有事实依据。四、原告没有尽到应尽的职责。根据原告与涉案小区开发商签订的《物业管理合同》的规定，原告服务应达到三级标准，但原告先行违约，服务达不到标准，具体表现为涉案小区内的消防设施不合格，电梯入口全是广告，广告收益也从不公布，游泳池从来没有开放过，电梯经常发生关人，直接下坠的事故。五、原告的收费不符合物价局的规定。原告属于三级资质，按照《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的规定，只能按楼梯住宅每平方米0.4元，电梯住宅0.9元的标准收费。六、原告违反《物业管理条例》第四十五条的规定。停水、停电属于供水公司和供电公司的权限，原告没有经业主同意，不能采取停电停水催缴物业服务费的措施，否则属于违法。原告把业主水表拆除，未经业主同意扣留，采取全部业主连带承担水费的责任形式，滥用了属于其他部门而非物业服务的职责。致使有个别业主欠水费，原告却把全部业主停水，牵连其他业主，明显侵犯业主的利益。七、根据《民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告贴在门上的催款单是被告收到法院传票时才知道的，是原告单方制作的，内容及日期都随便填，原告没有通过电话、信函等有效方式来催缴费用。因此原告在门上催款单的行为无法使诉讼时效中断。原告请求的2010年至2013年的物业费超过了诉讼时效。只能向被告追缴2014年和2015年24个月的物业服务费。
被告吴瑞连对其辩称向本院提交如下证据：
照片一组，拟证明涉案房屋存在漏水问题。
原、被告提交的证据经当庭出示，双方当事人质证，被告对原告的证据1没有异议，对原告提交的其他证据均不予认可；原告对被告的证据无法当庭确认，需进行核实。
经审查，本院对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性予以确认，证据5没有其他证据予以佐证，本院不予采信；被告提交的证据，没有其他证据予以佐证，不能证明被告主张的事实。
经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告中港城物业签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告中港城公司为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。
2009年2月8日，珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司在报纸上刊登《海逸豪庭入伙通知》，通知2幢1单元的业主于2009年2月28前办理入伙手续。
2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城公司开始为涉案小区提供服务。
2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城公司开始为涉案小区提供物业服务。
另查明，被告是位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号某房的权属人，该房产建筑面积：148.48平方米，该房所在楼栋总层数16层。
本院认为，原告没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。
虽然涉案小区建设单位与原告签订的《物业管理合同》无效，但原告实际上为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。
原告主张被告拖欠2010年2月至2015年12月的物业服务费，被告也当庭确认没有支付上述期间的物业服务费。因此被告应支付的物业服务费为15813.12元（148.48平方米×1.5元×71个月）。
由于原告与涉案小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准，要求被告支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费从欠缴当月的次月16日起计至本院确定付款之日止的利息。
关于诉讼时效问题。由于涉案的《物业管理合同》无效，被告支付给原告的物业服务费实际上是对原告提供物业服务的折价补偿。因此，原告向被告主张物业服务费的诉讼时效，应当自本院确认《物业管理合同》无效之日起起算。故被告抗辩原告的请求超过了诉讼时效，没有依据，本院不予采纳。
关于收费标准问题。被告抗辩要求按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的收费标准的核算应支付的物业服务费。本院认为，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的是住宅小区物业管理服务收费政府指导价标准，因物业管理经营成本高等特殊原因，可以另行确定物业服务费的标准。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》是2001年2月1日颁发执行的，考虑物价、人员成本上涨等因素，如按该办法的规定确定物业服务费，有违公平原则，而且原告主张的物业服务费标准没有超过《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）（2016年版）》规定的收费标准，故本院对被告该抗辩不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告吴瑞连于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2010年2月至2015年12月的物业服务费15813.12元；
二、被告吴瑞连于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日计至本院确定的付款之日止）；
三、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费592元，由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担297元，由被告吴瑞连负担295元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 董 凯
代理审判员 何 莹
人民陪审员 梁国裕
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 林东嫦
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。