河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）冀01执异118号
案外人：孙文秋，男，1968年4月30日出生，汉族，住行唐县。
委托代理人：卢书彦，河北冀石律师事务所律师。
委托代理人：张江，河北冀石律师事务所实习律师。
申请执行人：行唐县农村信用联社股份有限公司，住所地行唐县龙州西大街81号。
法定代表人：魏丽杨，该公司董事长。
委托代理人：赵艳飞，河北嘉园律师事务所律师。
委托代理人：米娜，河北嘉园律师事务所律师。
申请执行人：石家庄市鹿泉农村信用合作联社，住所地石家庄市鹿泉区海山大街与会馆路交叉口。
法定代表人：姜孟立，该联社理事长。
委托代理人：赵艳飞，河北嘉园律师事务所律师。
委托代理人：米娜，河北嘉园律师事务所律师。
申请执行人：高邑县农村信用联社股份有限公司，住所地高邑县新城大街256号。
法定代表人：邓广乐，该公司董事长。
委托代理人：赵艳飞，河北嘉园律师事务所律师。
委托代理人：米娜，河北嘉园律师事务所律师。
被执行人：行唐县金泽房地产开发有限公司，住所地行唐县玉城大街。
法定代表人：孙金刚，该公司总经理。
被执行人：孙金刚，男，汉族，1963年5月16日出生，住石家庄市行唐县。
被执行人：范志敏，男，汉族，1962年7月28日出生，住石家庄市行唐县。
行唐县人民法院在执行申请执行人行唐县农村信用联社股份有限公司（以下简称行唐联社）、石家庄市鹿泉农村信用合作联社（以下简称鹿泉联社）、高邑县农村信用联社股份有限公司（以下简称高邑联社）与行唐县金泽房地产开发有限公司（金泽公司）借款合同纠纷一案中，案外人孙文秋对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人孙文秋称，对法院执行石家庄市中级人民法院（2015）石民三初字第00328号民事判决书提出执行异议，执行判决中优先受偿的抵押物系申请人的租赁物，本案应中止执行。申请执行人行唐联社、鹿泉联社、高邑联社在贷款给被执行人金泽公司时，所抵押的行唐县房权证龙州镇字××号、15××96号房产在建造开发之前，根据2010年4月6日的房地产开发协议书，被抵押的房产在没有建造之前申请人与金泽公司书面约定建成后大楼二层全部和一层中除金泽公司自留迎宾厅以外的全部归申请人无偿租赁20年。现申请人租赁期限尚未到期，且该争议行唐法院已受理，正在审理中，本案应中止执行。其提交证据如下：
证据1、2005年1月6日孙文秋与行唐县东街村委会第一村民小组签订《承包协议》，欲证明其与金泽公司在此基础上签订的（租赁）《协议书》；
证据2、2010年4月6日孙文秋与金泽公司签订《协议书》一份，欲证明其第二条约定：以新建大楼二层全部和一层中除金泽公司自留迎宾厅以外的全部归申请人无偿租赁20年，作为与原东街村委会租赁合同的延续。
证据3、行唐县法院于2016年9月1日作出的（2015）行民一初字第02449号民事判决书一份，欲证明原告孙文秋与被告金泽公司因租赁合同纠纷一案正在二审诉讼中。
申请执行人行唐联社、鹿泉联社、高邑联社答辩称，申请人提出的执行异议不成立，应驳回。一、三联社此前对2010年4月6日签订的协议书并不清楚，金泽在设定抵押时也未向三联社告知该房产已经出租的情况。二、孙文秋与金泽之间就被执行房产是借用关系，并不是租赁关系，孙文秋没有向金泽支付租金。三、即使双方为租赁关系，因孙没有占有使用该房产，不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条的要求，因此法院不应当支持。
本院查明，原告行唐联社、鹿泉联社、高邑联社与被告金泽公司、孙金刚、范志敏借款合同纠纷一案，本院于2015年11月13日作出（2015）石民三初字第00328号民事裁定书，冻结被告金泽公司、孙金刚、范志敏3500万元银行存款或查封其同等价值的其他财产。2015年11月23日送达（2015）石执保字第00151号协助执行通知书，查封金泽公司名下坐落于行唐县玉城大街的房产，房产证号：行唐县房权证龙州镇字××号、行唐县房权证龙州镇字××号。2015年12月15日送达（2015）石执保字第00151号协助执行通知书，查封金泽公司名下坐落于行唐县玉城大街南侧永昌中路东侧的永昌佳苑的土地使用权，土地证号为：土地2010第020号、2011第029号、2014第0**号。本院于2015年12月2日作出（2015）石民三初字第00328号民事判决，一、金泽公司于判决生效之日起十日内偿还行唐联社本金人民币800万及利息、偿还鹿泉联社本金人民币1200万及利息、偿还高邑联社本金人民币1000万及利息；二、金泽公司于判决生效之日起十日内支付行唐联社、鹿泉联社、高邑联社律师费5万元；三、孙金刚、范志敏对第一、二项债务承担连带偿还责任；四、行唐联社、鹿泉联社、高邑联社对金泽公司提供抵押的行唐县房权证龙州镇字××号、行唐县房权证龙州镇字××号房产在本判决确定的第一、二项债权范围内享有优先受偿权；五、驳回行唐联社、鹿泉联社、高邑联社的其他诉讼请求。该判决生效后，行唐联社、鹿泉联社、高邑联社于2016年1月19日向本院申请执行，本院于2016年1月26日依法立案执行。2016年6月14日作出（2016）冀01执69号执行裁定书，将该案指定行唐县人民法院执行。在本案执行中，案外人孙文秋提出执行异议。
另查明，2005年1月6日孙文秋与行唐县东街村委会第一村民小组签订的《承包协议》，约定：。4、根据投资金额双方协定租赁期为15年，自2005年7月1日起至2020年6月30日。2010年4月6日孙文秋与金泽公司签订《协议书》一份，其第二条约定：以新建大楼二层全部和一层中除金泽公司自留迎宾厅以外的全部归申请人无偿租赁20年，作为与原东街村委会租赁合同的延续。被告金泽公司将新大楼建成后，于2015年1月1日和5月1日将大楼一层租赁给了张家口银行和一家亲粥铺，目前孙文秋对一层没有享有按协议约定的权利，占有使用。在金泽公司将一层转租给他人时，经孙文秋多次找金泽公司协商，金泽公司同意将三层先让孙文秋占有。二层是按合同占有，但目前只是放杂物还未装修。
孙文秋与金泽公司因租赁合同纠纷一案，孙文秋请求依法判令金泽公司将新建大楼一层、二层交付其无偿使用20年并判令给付新建大楼一层租赁费。行唐县法院于2016年9月1日作出的（2015）行民一初字第02449号民事判决书，判决驳回孙文秋的诉讼请求。原告孙文秋不服，提起上诉，正在二审诉讼中。
还查明，2013年2月20日金泽公司与行唐联社、鹿泉联社、高邑联社签订了编号为（行唐县联社）农信借（2013）第8010201314＊＊＊＊号《社团贷款借款合同》，约定金泽公司向三联社借款3000万元。同日金泽公司与三联社签订了编号为（行唐县联社）农信抵字（2013）第8010201389＊＊＊＊号《抵押合同》，约定金泽公司提供行唐县房权证龙州镇字××号、行唐县房权证龙州镇字××号房产为上述借款设定抵押担保，并于2013年2月21日办理了房产抵押登记。
以上事实有当事人陈述及答辩意见、协议书、判决书等证据证实。
本院认为，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。关于案外人主张不动产租赁权异议的审查，在执行程序中，通常应当遵循“买卖不破租赁”的法律规定，需要保护承租人的租赁权。对买卖不破租赁规则的适用需要有合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。执行程序中对租赁权的一般处理方法，应当根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，保留租赁权进行拍卖，在拍卖公告中予以权利负担披露，同时通知租赁权人行使优先购买权。当租赁与抵押共存时，《物权法》第一百九十条有明确规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案从形式上看，虽然案外人孙文秋与金泽公司签订了租赁协议，占有部分租赁物，但是其据以行使租赁权提出排除强制执行该标的的案外人异议，请求中止本案的执行，不符合相关法律规定。其异议的提出应当针对执行行为是否影响其对租赁权的行使，是否影响其对租赁物的占有使用及收益，是否影响其行使优先购买权。从本案的执行情况来看，法院的执行行为仅仅是对执行标的采取了查封措施，并没有进行处置，即使法院依法评估拍卖，如果其具有合法有效的租赁权，执行中只要保留其租赁权拍卖，保障其享有优先购买权，保证其合法有效的租赁合同得以继续履行，就不应中止本案的执行。至于其提出租赁合同纠纷正在诉讼中，也不是本案中止执行的理由。且其所提异议也并非是承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产异议，因此，其异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条的规定，裁定如下：
驳回案外人孙文秋所提的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 何东华
审判员 王珊珊
审判员 刘福生
二〇一六年十月十九日
书记员 李静波