广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第61号
上诉人（原审被告）：东莞市某某山庄房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇杨屋村。组织机构代码为为77019876-2。
法定代表人：叶惠全，该公司董事长。
委托代理人：孟凡颖，该公司员工。
委托代理人：朱圣涛，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈勇，男。
被上诉人（原审原告）：胡淑英，女。
两被上诉人共同委托代理人：李小平，广东龙浩律师事务所律师。
上诉人东莞市某某山庄房地产开发有限公司（以下简称中惠公司）因与被上诉人陈勇、胡淑英商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二民法院（2012）东二法民一初字第6977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年10月23日，陈勇、胡淑英向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、中惠公司立即向陈勇、胡淑英交付质量合格的住宅商品房；2、中惠公司向陈勇、胡淑英支付延期交付商品房的违约金（按照已付房款每日万分之一计算，自2011年7月14日计至实际交付房屋之日止，暂计至2012年10月15日为55798元）。诉讼过程中，陈勇、胡淑英变更诉讼请求为：1、中惠公司按照司法鉴定意见书提出的修复方案对鉴定的质量问题进行修复，并经双方自行验收合格后，在2013年7月13日前交付涉案房屋给陈勇、胡淑英使用；2、中惠公司赔偿自2011年7月14日至涉案房屋交付使用期间因逾期交付房屋给陈勇、胡淑英造成的损失（以购房款1212957元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，暂计至2013年7月13日为161323.28元）。
原审法院经审理查明：2011年5月13日，陈勇、胡淑英与中惠公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陈勇、胡淑英购买某某山庄（二期）某某苑77幢楼2单元201号房（属预售商品房），房价款为1212957元，案涉房产有商品房预售许可证，付款方式为首期楼款363957元于合同签订之日前付清、余款849000元由陈勇、胡淑英向贷款银行申请按揭贷款支付给中惠公司。上述合同第八条约定：出卖人应当在2011年7月13日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用……。上述合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），其中逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按本合同第八条规定期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务；2.自出卖人通知交付之日起，该商品房的一切风险转由买受人承担，买受人从该日起承担与该商品房相关的物业管理费。上述合同附件五第二条约定：“买受人所购房屋通过竣工验收后，如买受人在查验房屋或办理房屋交接时发现地基基础和主体结构工程以外的质量问题、装修问题，买受人应先行办理入住手续，入住后出卖人按照《房屋质量保证书》的约定进行保修工作。买受人不应以此为理由拒绝办理房屋交付手续，否则按由于买受人原因造成房屋未能按期交付处理”。合同签订后，陈勇、胡淑英依约向中惠公司支付了房价款1212957元。中惠公司分别于2011年8月4日、2012年10月9日两次通知陈勇、胡淑英办理收楼手续。陈勇、胡淑英主张涉案房屋存在严重质量问题拒绝收楼。
另查明，某某山庄（二期）某某苑77幢楼已于2008年9月9日验收，并于2008年10月15日办理了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。陈勇、胡淑英主张房屋存在严重的渗、漏水问题，原审法院根据陈勇、胡淑英的申请，委托东莞市东城建筑规划设计院对涉案房屋渗、漏水的原因、是否存在质量问题及如何修复进行鉴定。东莞市东城建筑规划设计院东鉴字A01304002号鉴定意见书反映以下鉴定意见：“4.1、案涉住宅单元的主卧室和卧室内，墙面批荡层的开裂，主要由于墙体自身的加气混凝土砌块开裂导致。不影响结构安全，但影响房屋的正常使用性，应及时采取修复处理措施。开裂墙体为内隔墙，开凿检查墙体干燥，没有渗漏。4.2、案涉住宅单元的客厅天花板渗漏，为施工质量瑕疵造成混凝土孔洞、裂缝渗透，不影响结构安全，但影响房屋的正常使用性，应及时采取修复处理措施。渗漏水源为其上部301住宅单元（尚未入住）的露台地漏堵塞，露台及客厅严重积水所致。4.3、案涉住宅单元的入户门头的墙体渗漏受潮霉变，是其上部三层301住宅单元的露台积水，经过墙体的灰缝渗漏所致。不影响结构安全，但影响房屋的正常使用性，应及时采取修复处理措施。4.4、案涉住宅单元的储藏室天花与烟道接合处，有开裂渗水痕迹，是烟道与楼板结合处，收口不密实，有裂缝，渗漏水源为其上部301住宅单元（尚未入住）的阳台积水。不影响结构安全，但影响房屋的正常使用性，应及时采取修复处理措施。”陈勇、胡淑英和中惠公司对鉴定意见书的真实性、合法性均予以确认。
再查明，中惠公司主张其已于2013年6月21日按照鉴定意见书出具的修复方案对涉案房屋进行修复，并口头通知陈勇、胡淑英验收，但未向陈勇、胡淑英出示修复完毕的书面材料，也未书面通知陈勇、胡淑英办理收楼手续。陈勇、胡淑英认为鉴定意见显示涉案房屋存在影响房屋正常使用的质量问题，中惠公司亦没有出具修复验收合格的证明，无法证明中惠公司已按鉴定意见书的要求进行修复，不符合收楼的条件。中惠公司则认为中惠公司按照鉴定意见书中的修复方案修复涉案房屋属于保修义务，无需出具验收合格的证明。此外，陈勇、胡淑英还主张涉案合同第八条、第十一条及附件五第二条均对房屋交付条件进行了不同的约定，应适用对陈勇、胡淑英有利的第十一条的约定。2013年9月13日，陈勇、胡淑英经现场查看后确认房屋已修复完毕，并于2013年9月16日办理了收楼手续。陈勇、胡淑英于2013年9月16日以变更后的第1项诉讼请求已经履行完毕为由主张撤回该项诉请，并明确第2项诉讼请求为“中惠公司赔偿自2011年7月14日至涉案房屋交付使用期间因逾期交付房屋给陈勇、胡淑英造成的损失（以购房款1212957元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至2013年9月13日止）”。
以上事实：有陈勇、胡淑英提供的《商品房买卖合同》、发票、照片、录音材料，中惠公司提供的快递单、律师函、竣工验收备案证书、住宅质量保证书、住宅使用说明书，经陈勇、胡淑英申请原审法院委托东莞市东城建筑规划设计院出具的鉴定意见书及当事人的陈述为证。
原审法院认为：陈勇、胡淑英和中惠公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力。陈勇、胡淑英在诉讼过程中撤回其第一项诉讼请求，属于对自身权利的合法处分，原审法院予以准许。本案的争议焦点为：陈勇、胡淑英拒绝收楼有无正当理由，中惠公司应否承担逾期交楼的违约责任。
商品房的交付除应当具备经竣工验收合格及达到合同约定的条件外，还应当经消防验收合格（或备案）及不存在影响使用的严重质量问题。本案中，根据东莞市东城建筑规划设计院东鉴字A01304002号鉴定意见书反映的鉴定意见单项来看，房屋如果仅存在一两处非地基基础及主体结构引起的渗漏，不属于严重质量问题，但涉案房屋同时存在多处影响房屋的正常使用的渗漏，故原审法院认定中惠公司于2011年8月4日及2012年10月9日两次通知陈勇、胡淑英办理收楼手续时涉案房屋存在严重的质量问题，陈勇、胡淑英拒绝收楼有正当理由，中惠公司应承担逾期交楼的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，中惠公司未在合同约定的期限将案涉房屋交付陈勇、胡淑英使用，应承担相应的违约责任。计算中惠公司逾期交楼的时间应从合同约定交楼的期限届满的次日起计算至中惠公司完成维修之日止，中惠公司对其完成维修的日期负有举证责任。本案中，中惠公司虽然主张其已于2013年6月21日完成维修，但中惠公司并未出示任何已完成维修的证据，故中惠公司应承担举证不能的不利后果，原审法院对中惠公司的上述主张不予采信。陈勇、胡淑英于2013年9月13日确认涉案房屋已修复完毕，故中惠公司逾期交楼的时间应从2011年7月14日起计算至2013年9月13日止，共2年零2个月合计790天（365天／年×2年＋30天／月×2月）。陈勇、胡淑英主张中惠公司逾期交楼给其造成了损失，请求以房价款为本金，并按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息作为中惠公司逾期交楼给其造成的损失。原审法院认为，购房款的利息并非中惠公司逾期交楼违约行为给陈勇、胡淑英造成的损失，即使中惠公司如期交楼，陈勇、胡淑英仍需要支付房贷的利息，但中惠公司逾期交楼的违约行为确实造成了陈勇、胡淑英迟延使用房屋的损失。陈勇、胡淑英虽然未提供其损失的证据，考虑到陈勇、胡淑英的损失确实存在，故原审法院参照陈勇、胡淑英与中惠公司在涉案合同中关于按日支付已交付房价款万分之一的违约金标准的约定，酌情确定因中惠公司违约行为给陈勇、胡淑英造成的损失。原审法院对陈勇、胡淑英关于损失的请求，符合上述计算方式部分，予以支持，并计得中惠公司应向陈勇、胡淑英支付的损失为95823.6元（1212957×0.0001×790）；超出上述计算方式部分，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年10月9日判决如下：一、限东莞市某某山庄房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内赔偿陈勇、胡淑英的损失95823.6元；二、驳回陈勇、胡淑英的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2360元，由陈勇、胡淑英承担1262元，中惠公司承担1098元；鉴定费30000元，由中惠公司承担。
中惠公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“涉案房屋存在严重的质量问题，陈勇、胡淑英拒绝收楼有正当理由，中惠公司应承担逾期交楼的违约责任”，属于认定事实错误，且不符合《鉴定意见书》的鉴定结论。根据鉴定单位出具的鉴定意见可知，案涉房屋仅存在施工质量瑕疵问题，渗漏水的主要原因是301住宅露台及阳台长期积水所致，通过清理301住宅的积水及修复施工质量的瑕疵，即可解决涉案房屋的渗漏水问题，且案涉房屋渗水并非地基基础及主体结构引起的渗漏，所以，案涉房屋渗漏水不属于严重的质量问题。二、案涉房屋于2008年10月15日取得《竣工验收备案证》，中惠公司于2011年8月4日及2012年10月9日两次以邮政快递的方式书面通知陈勇、胡淑英收楼，但陈勇、胡淑英一直拒绝收楼，未能交付的责任在陈勇、胡淑英，中惠公司无需承担逾期交付房屋的赔偿责任。根据涉案《商品房买卖合同》中第八条、十一条的约定，涉案房屋已达到交付条件，并且中惠公司已履行通知义务，陈勇、胡淑英无正当理由拒绝收楼，视为中惠公司已经在合同约定的期限内履行了交付义务。三、涉案房屋不存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的问题，陈勇、胡淑英没有合同约定及法律规定的拒绝收楼的理由。根据涉案《商品房买卖合同》附件五第二条的约定，涉案房屋仅存在施工质量瑕疵问题，不存在主体结构问题及严重影响正常居住使用的质量问题，渗漏水的主要原因是301住宅露台及阳台长期积水所致，非地基基础及主体结构引起的渗漏，不属于严重质量问题，所以，陈勇、胡淑英拒绝收楼无合同或法律依据。四、中惠公司于2013年6月21日已按《鉴定意见书》的维修方案履行完毕案涉房屋的维修义务，维修后中惠公司口头通知陈勇、胡淑英验收房屋，陈勇、胡淑英于2013年6月22日、23日两次到案涉房屋查看维修后的情况，并未提出质量异议，但仍拒绝收楼，可见，其一直拒绝收楼属于恶意拖延。据此，中惠公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判中惠公司无需赔偿陈勇、胡淑英损失95823.6元。
陈勇、胡淑英未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈勇、胡淑英上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。双方签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据中惠公司的上诉意见，本案争议焦点是：中惠公司应否向陈勇、胡淑英承担逾期交付房屋的违约责任。
首先，关于涉案商品房的交付条件问题。根据合同的约定，涉案商品房的交付条件应当具备经竣工验收合格并且不存在地基基础及主体结构的质量问题。购房者订立合同的目的是购买具备可以正常使用功能的房屋，所以即使商品房主体质量合格并经验收合格，但房屋存在其他质量问题以致严重影响正常居住使用时，购房者拒收商品房应视为有正当理由。本案中，根据鉴定机构出具的鉴定意见可知，涉案商品房存在多处渗漏、墙体开裂等质量问题，并且每一处质量瑕疵均明确说明影响房屋的正常使用性。本院认为，根据该鉴定结论，涉案商品房存在多处质量瑕疵，已足以影响房屋的正常使用，导致陈勇、胡淑英购买房屋的合同目的不能实现，陈勇、胡淑英拒绝收楼有正当理由。中惠公司在合同约定的期限内无法交付符合交付条件的商品房，应当承担逾期交房的违约责任。中惠公司上诉认为渗漏问题系301住宅露台及阳台长期积水所致，非地基基础及主体结构引起，故其无需承担逾期交楼违约责任的主张，缺乏充分的理据，本院对此不予采纳。
其次，关于违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，中惠公司未按合同约定的期限向陈勇、胡淑英交付符合交付条件的商品房，陈勇、胡淑英有权请求中惠公司赔偿损失。原审根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，结合实际中中惠公司逾期交楼确实造成陈勇、胡淑英一定的损失，参照合同约定的违约金标准计算陈勇、胡淑英的实际损失并无不当，即从合同约定交楼的期限届满的次日起计至实际交付之日止，以已付房款万分之一的标准按日计算。对此，中惠公司主张其于2013年6月21日完成维修并且已口头通知陈勇、胡淑英收楼，但并未提交证据予以证明已完成维修，亦未能证明其在修复后已履行通知义务，故对其该主张本院不予采信。陈勇、胡淑英于2013年9月13日确认涉案房屋已修复完毕，故对陈勇、胡淑英诉请的损失应从2011年7月14日起计算至2013年9月13日止，合计790天，以已付房款1212957元的万分之一标准按日计算，共计得95823.6元。原审对此计算正确，处理得当，本院予以维持。
综上所述，中惠公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2196元，由东莞市某某山庄房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 钟 雯
代理审判员 钟满福
二〇一四年九月十五日
书 记 员 刘嘉星
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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