湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂城民初字第02139号
原告王子娇。
委托代理人周少英，北京奥东（武汉）律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
委托代理人李景珍，湖北吴都律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
被告黄徒英。
被告吴保良，系被告黄徒英之夫。
上述二被告委托代理人曾命华，湖北群力律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
被告金叶典当有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区花湖大道34号。
法定代表人叶贤会，系该公司经理。
委托代理人毛长安。
原告王子娇诉被告黄徒英、吴保良、湖北金叶典当有限公司（以下简称金叶公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2015年3月14日作出（2015）鄂鄂城民初字第00100号民事判决，被告黄徒英、吴保良不服提起上诉，鄂州市中级人民法院于2015年9月21日以（2015）鄂鄂州中民三终字第00056号民事裁定将本案发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王子娇的委托代理人李景珍、被告吴保良及被告吴保良、黄徒英的委托代理人曾命华、被告金叶公司的委托代理人毛长安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月2日原告王子娇与被告黄徒英、吴保良签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于鄂州市花湖开发区振兴大道假日威尼斯二期T96-03号房屋出售给原告，总价款为1，200，000.00元，原告付清房款后被告将房屋交付原告使用，余款200，000.00元在办理房屋过户手续后付清，被告应自合同签订之日起半年内办理房屋过户登记手续，被告金叶公司对被告黄徒英、吴保良应履行的义务承担保证责任。后原告依约履行了合同，被告将房屋交付给原告使用，但被告未按约定期限办理房屋过户登记手续。现原告诉至本院，要求判令被告黄徒英、吴保良继续履行合同，并办理房屋过户手续；被告金叶公司对上述义务承担连带责任。
被告黄徒英辩称：讼争房屋是我与吴保良共有财产，但我既不知道卖房，也根本不同意将房屋卖给原告，原告既未与我联系，又未调查该房屋有抵押、查封，原告不是法律意义的善意第三人，本案也不存在表见代理。由于讼争房屋已被黄石法院多次轮流查封且已作为执行标的进入执行程序，本案按普通程序管辖和审理不符合法律规定，原告应主张权利向黄石法院提起案外人异议之诉。
被告吴保良辩称：1、讼争房屋已被查封并进入执行程序，本案按普通程序管辖和审理不符合法律规定，原告应主张案外人异议之诉；2、房屋买卖合同签订时，原告未签字也未出具委托手续，签订后也没有按合同条款要求付款，无论从形式要件还是实质要件，合同均未成立；3、讼争房屋系我与黄徒英共有财产，黄徒英为主要产权人，其在国外，当时对卖房一事不知情，此后明确表示不同意卖房，本案不存在表见代理；4、合同订立过程中该房屋既设置抵押未解除也有查封，合同无法成立；5、讼争房屋钥匙是金叶公司以买房人要看房从我处骗走且拒不归还的。综上，原告的诉讼请求无论从程序还是实体法律上均无依据，应予驳回。
被告金叶公司辩称：被告黄徒英、吴保良欠我公司的钱，说用房屋抵，后来没有卖出去，我公司就介绍原告王子娇购买，购房款打到我公司账户抵二被告的欠款。
原告王子娇为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
一、原、被告身份证及户口簿复印件，营业执照、组织机构代码证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
二、《商品房买卖合同》一份。拟证明原、被告房屋买卖关系成立。
三、2007年5月31日被告黄徒英与鄂州人信房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份、房屋产权证、土地使用权证、户口本、结婚证复印件。拟证明原、被告在签订商品房买卖合同时，被告吴保良提供了转让房屋的全部合法有效的资料，系双方当事人真实的意思表示。
四、付款凭证5份。拟证明原告依约支付了合同购房款1，000，000.00元。
五、收款确认单。拟证明原告支付的购房款用于归还被告吴保良在被告金叶公司的债务。
六、原告支付电费、天然气发票21张。拟证明被告已实际将房屋交付给原告使用。
七、证人冯某的证言。拟证明整个房屋买卖签订及履行的全部过程。
被告黄徒英、吴保良向本院提供如下证据：
一、执行裁定书复印件一份。拟证明讼争房屋已在执行程序。
二、民事调解书复印件一份。拟证明讼争房屋早已抵押且在执行程序。
三、通话清单。拟证明黄徒英在国外不知道卖房一事。
被告金叶公司向本院提供如下证据：
一、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、典当经营许可证、法定代表人资格证明书及身份证复印件。拟证明被告金叶公司的主体资格。
二、借款协议书、担保合同、融资补充协议复印件各4份、借条复印件12份。拟证明黄徒英、吴保良在金叶公司借款3，750，000.00元整。
三、收款确认单。拟证明黄徒英、吴保良还金叶公司1，000，000.00元整。
在庭审质证过程中，被告黄徒英、吴保良对原告证据一无异议；对证据二的真实性持异议，认为合同签订日期不对，对证明目的持异议；对证据三的真实性无异议，对证明目的持异议；对证据四认为真实性无法审核，且与本案无关联性；对证据五认为系虚构；对证据六认为没有原件无法质证，不能达到证明目的；证据七证人未出庭，不能作为证据。被告金叶公司对原告举证证据均无异议。
原告王子娇对被告黄徒英、吴保良证据一认为没有实际执行，已送达案外人执行异议；对证据二无异议，认为被告有恶意诈骗行为；对证据三持异议，认为黄徒英是知情的。被告金叶公司对上述证据一认为已提异议；证据二无异议；证据三不清楚。
原告王子娇对被告金叶公司的证据一、二、三均无异议。被告黄徒英、吴保良对上述证据一、二无异议；对证据三认为不真实，与本案无关。
经过庭审举证、质证，本院对原、被告认为无异议的原告证据一予以认定；原告证据二，被告黄徒英、吴保良对该合同内容无异议，仅认为合同签订时间应为6月份，不是合同上的打印日期5月2日，但从合同约定的付款日期5月1日和原告王子娇汇款凭证时间为5月6、7日，合同签订时间应为合同上注明的5月2日，该合同予以认定；证据三的真实性双方无异议，予以认定；证据四、五客观、真实，证明付款经过，予以认定；证据六虽为复印件，但与客观事实相符，与本案具有关联性，予以认定；证据七与原告及被告金叶公司当庭陈述相符，予以认定。
被告黄徒英、吴保良所举证据一、二系法院生效法律文书，予以认定；证据三只能证明在2014年6月被告吴保良与黄徒英有通话记录，但不能达到其证明目的。
被告金叶公司所举证据一、二双方无异议，予以认定；证据三与原告证据五相同，予以认定。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院对本案的基本事实认定如下：
被告金叶公司与被告吴保良有债权债务关系，被告吴保良欲用与其妻被告黄徒英共有的位于鄂州市花湖振兴大道假日威尼斯二期T96-03号房屋卖房款抵被告金叶公司欠款，后被告金叶公司职工毛长安介绍原告王子娇购买此房。2014年5月2日，原告王子娇委托其母亲马琍与被告吴保良签订房屋买卖合同，被告吴保良向原告出示该房屋原购买合同、房屋产权证、结婚证等资料的复印件，双方签订商品房买卖合同，出卖人为被告黄徒英，委托代理人为共有人被告吴保良，买受人为原告王子娇，委托代理人为马琍，被告金叶公司为担保人。合同约定，出卖人将位于鄂州花湖振兴大道人信假日威尼斯二期第T96幢独1-3层T96-03号房屋出卖给原告王子娇，出让总金额为1，200，000.00元，税费按国家规定双方各自承担自己该承担的税费，买受人2014年5月1日一次性付给出卖人1，000，000.00元，余款20，000.00元在双方办理房屋过户手续后一次性付清，出卖人过户手续必须在半年内办理。同时还约定，买受人第一次付款1，000，000.00元后，出卖人将该商品房交于买受人使用，并对违约责任等进行了约定。
合同签订后，原告王子娇于2014年5月6日至7日向被告金叶公司职工毛长安汇款300，000.00元，余款由毛长安代垫，毛长安于2014年5月9日代原告王子娇共计汇款1，000，000.00元给被告金叶公司，当日，被告金叶公司将此款抵被告吴保良在该公司的欠款。后原告王子娇于2014年12月偿还毛长安代付的购房余款，该房屋目前已由原告王子娇使用。原告在合同约定的半年后要求被告吴保良办理过户手续，因被告吴保良未能办理，遂诉诸法院。
另查明：涉案房屋在2012年5月被告吴保良与中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行（以下简称邮政银行黄石分行）的借款中已抵押给该行，并办理了抵押权登记，因未能还款，邮政银行黄石分行向黄石市下陆区人民法院起诉被告黄徒英、吴保良，后该院于2014年9月22日调解结案，二被告应偿还邮政银行黄石分行借款本金649，798.91元，利息13，175.61元，罚息1，021.06元，该款至今未还。
2014年10月14日，黄石市西塞山区人民法院依据该院已发生法律效力的（2014）鄂西塞民初字第00314号民事判决书，裁定查封涉案房屋，并对该房屋进入评估、拍卖程序。
本案争议的焦点：
一、被告吴保良的行为是否构成表见代理。被告黄徒英与被告吴保良系夫妻关系，涉案房屋为二被告夫妻共同财产，原、被告双方在签订合同时，被告吴保良向原告方出示了原购房合同、产权证件、结婚证复印件等相关资料，使原告完全有理由相信被告吴保良有代理权，其行为是二被告夫妻双方共同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同的，相对人有理由相信行为有代理权的，该代理行为有效，故被告吴保良的行为构成表见代理。
二、原告王子娇是否履行支付购房款1，000，000.00元的义务。原、被告在合同中虽然约定先付款1，000，000.00元给被告，但实际上是由原告将购房款汇给毛长安后，再由毛长安转汇给被告金叶公司，用于偿还被告吴保良在被告金叶公司的欠款。该款项虽然没有直接支付给被告吴保良，但从被告吴保良与被告金叶公司之间存在债务债权关系，被告吴保良在庭审中亦认可想变卖房屋抵款，叫被告金叶公司帮助卖房和该公司作本案房屋买卖合同的担保人，以及该房屋已由原告入住使用，应认定原告已履行合同约定的支付购房款义务。
三、被告黄徒英、吴保良未经抵押权人同意将在抵押权存续期间的房屋转让，是否影响房屋买卖合同的效力。
涉案房屋在2012年5月设有抵押权，被告黄徒英、吴保良至今未偿还借款，该抵押权尚未消灭，被告吴保良庭审陈述卖房未通知抵押权人。根据《物权法》规定，抵押权作为物权，具有物上追及效力，若抵押人未通知抵押权人或者未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同的，该行为不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可行使抵押权，也即抵押权存续期间，未经抵押权人同意转让抵押房屋的行为，不影响房屋买卖合同的效力。
四、涉案房屋设有抵押权又被查封，房屋买卖合同是否能继续履行，办理过户手续。
首先，如前所述，虽然在抵押权存续期间，未经抵押权人同意转让抵押房屋的行为不影响房屋买卖合同的效力，但抵押房屋买卖合同能否履行，发生物权变动的效果，则应以清偿债务消灭抵押权为前提，而涉案房屋在本案审理过程中因债务未能清偿，抵押权至今仍未消灭。
其次，涉案房屋因另案被查封，属于被限制了房地产权利的不动产，即在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更登记，根据《中华人民共和国房地产管理法》规定，涉案房屋不得转让，房产部门不得办理房屋产权过户手续。在抵押权未消灭、查封未解除情形下，原告要求被告办理过户手续，存在障碍，合同无法继续履行。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告王子娇与被告黄徒英、吴保良签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，被告吴保良的行为构成表见代理，原告王子娇作为善意第三人，亦履行合同约定的支付价款1，000，000.00元，并入住使用该房屋，本案房屋买卖合同应认定为有效，应受法律保护。被告黄徒英、吴保良关于被告黄徒英不知情、原告未支付购房款而入住及合同不成立的辩解，不予采纳。被告黄徒英、吴保良在涉案房屋抵押权存续期间，未经抵押权人同意，转让抵押房屋，虽然不影响合同效力，但因该抵押权未能消灭，导致涉案房屋不能发生物权变更，同时该房屋因另案被查封，在查封期间，亦不能办理抵押、转让等权属变更登记手续。在本案审理过程中，涉案房屋抵押权至今未消灭，查封亦未解除，原告要求办理过户手续存在障碍，客观上无法实现，故原告王子娇要求被告黄徒英、吴保良继续履行合同，办理过户手续的诉讼请求不予支持。本案为房屋买卖合同之诉，原告是否主张案外人异议，不影响本案审理，被告关于本案审理不符合法律规定的辩解，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告王子娇的诉讼请求。
本案诉讼费11，400.00元，由原告王子娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711－3357122。
审 判 长 高 虹
审 判 员 李华杰
人民陪审员 邓传文
二〇一五年十二月九日
书 记 员 徐 婕