山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第4581号
原告青岛建顺投资有限公司，住所地青岛市市北区瑞昌路168号10层1001户。
法定代表人王福顺，总经理。
委托代理人杨建斌，山东紫易律师事务所律师。
委托代理人杨清，山东紫易律师事务所律师。
被告青岛金之菱房地产开发有限公司，住所地青岛市市北区宜昌路1号。
法定代表人王志强，董事长。
委托代理人陈坚，山东昌圣律师事务所律师。
原告青岛建顺投资有限公司与被告青岛金之菱房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告青岛建顺投资有限公司的委托代理杨建斌、被告青岛金之菱房地产开发有限公司的委托代理人陈坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛建顺投资有限公司诉称，2011年1月21日原告与被告签订了《青岛市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于青岛市四方区瑞昌路168号一木.瑞昌馨苑商品房某层某户，合同总价款为1433344元，建筑面积111.98平方米，自双方签署《房屋交接书》之日起365天内，办理房屋产权证明。现因被告方擅自变更规划导致该房屋至今无法办理产权证明，被告曾承诺自2014年5月8日起三个月内办理完毕该房屋产权证明，时至今日迟迟未履行承诺，为维护原告合法权益特诉至法院，请求依法判令：1、原、被告双方解除《青岛市商品房买卖合同》第某号合同；2、被告返还合同价款人民币1433344元并赔偿利息294333元（利息自2011年1月21日起算至2014年9月16日，以全部房款数额为基数，按照银行同期贷款利率计算）；3、被告返还垫付税款43000.32元；4、诉讼费用由被告承担。
被告青岛金之菱房地产开发有限公司辩称，被告所开发建设的房屋原规划为酒店式公寓，后申请变更规划为办公用房，被告为此向青岛市规划局上报了工程施工图的变更申请，青岛市规划局于42010年2月9日下达了青规变审字某号《建设工程规划变更审查意见书》，该意见书同意该楼的4-18层建筑使用功能由原酒店式公寓变更为办公用房，在青岛市规划局变更申请批复前，被告已向青岛市国土资源和房产管理局申领了商品房预售许可证，因重新变更办理商品房预售许可证的手续十分繁琐，所以青岛市的房地产管理部门，即青岛市国土资源与房地产管理局提出，所售的房屋先根据商品房预售许可证所载明的面积办理房产登记，领取房产证，随后可按变更后的面积再重新办理新的房产证，这是本案第一个基本事实。原告购买了被告的四套房屋，购买时间为2011年1月21日，其用途均为“办公”，该四套房屋在被告的商品房预售证上载明是一套房屋，而非四套房屋，因此，按照商品房产权登记的相关规定，只能先办理一个房产证，随后再申请变更为四个房产证，原告对此非常清楚，这是本案的第二个基本事实。为此，原告于2014年3月25日给被告送来《关于办理房产证有关事项的确认函》，该确认函非常清楚、明确的说明“原告原签订的预售合同为4户，现同意调整为1户。在办理产权登记时，直接领取一个（房地产证）”。2014年5月8日，被告承诺原告“先期办理一个房地产证后的2个月内，由被告为原告申请改建设，届时办理四个房产证。”这是本案的第三个基本事实。办理产权登记、申请房产证只能由购房者自己办理，别人无法代替，而作为开发商只能承担协助义务，更不能代替购房人申办，这是本案的第四个基本事实。因此在本案中，原告应当先按照其确认函所确认的事项，备齐办理房屋产权登记所需要的材料先去办理一个房产证，再由被告为其申请改建，随后协助其变更申领成四个房产证，被告第一次承诺的时间为，原告办理房产证后的两个月内，这是本案的第五个基本事实。由于原告迟迟不办理产权登记，也不按照其确认函中所确认的事项先去领取一个房产证，导致被告无法为其申请改建，也致使被告无法协助其办理四个房产证，为此，被告又向原告出具了一份承诺函。这是本案的第六个基本事实。正是由于原告不主动办理第一个房产证的不作为行为，才导致被告无法按照承诺函的承诺履行自己的义务，履行合同是有先后顺序的，故被告根本不存在违约，违约的恰恰是原告，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月21日原告与被告签订了四份《青岛市商品房买卖合同》（合同编号分别为A、B、C、D），合同分别约定原告购买被告开发的位于青岛市四方区瑞昌路某号一木.瑞昌馨苑商品房某层01户、02户、03户、04户，合同总价款分别为1372288元、2329344元、1206016元、1433344元，建筑面积分别暂测绘为107.21平方米、181.98平方米、94.22平方米、111.98平方米，政府批准的规划用途均为办公用房。合同均约定原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证。合同均约定原告应在2011年1月21日前支付全部房款。合同签订当日，原告一次性向被告支付了上述四套房屋的全部房款人民币6340992元。2011年5月25日，原告取得了瑞昌路某号01户、02户、03户、04户的房地产预告登记证明（编号分别为青房地预市字第A号、青房地预市字第B号、青房地预市字第C号、青房地预市字第D号）。2011年5月26日，原告分别缴纳了瑞昌路某号01户、02户、03户、04户契税。
2014年3月25日，原告向被告出具了《关于办理房产证有关事项的确认函》一份，内容为：“青岛金之菱房地产开发有限公司：我公司购买的青岛市瑞昌路某号某层东侧写字楼，原签订的预售楼合同为4户，由于规划变更，现同意调整为1户，预测绘总面积不变。办理产权登记时，直接领取一个《房地产权证》。”2014年5月8日，被告向原告具《承诺函》一份，内容为：“青岛建顺投资有限公司：贵公司购买的由我公司开发建设的青岛市瑞昌路某号一木.瑞昌馨苑某层4套房产（已网签、房产预告登记证已领取）现由于我公司自身原因，没有及时变更规划及房地产交易部门没有及时变更预售许可，现只能合并办理1个房产证，导致现在不能按预售合同约定办理4个房产证，责任在我公司。根据目前我公司办理房产证的实际情况，需贵公司协助出具确认函一份，我公司郑重承诺：若贵公司同意配合签署《关于办理房产证有关事项的确认函》（此确认函仅用于办理贵公司4套房产证手续用），我公司将在原预售合同不撤，原预告登记不撤的前提下，先期合并办理1个房产证后，由我公司申请改建，按原预售合同将贵公司所购青岛市瑞昌路某号一木.瑞昌馨苑某层4套房产分别办理4个房产证，在变更办理房产证期间，所发生的一切费用，均有我公司承担。三个月内（自本承诺函盖章之日起算），把上述4个房产证办完。根据以上承诺，若上述4个房产证不能在本承诺函盖章之日起三个月内办完，我公司自愿按贵公司所购全部房产总价款的日万分之一标准向贵公司支付补偿款，该款自贵公司《关于办理房产证有关事项的确认函》所署日期开始计付，直至上述4个房产证全部办理完毕（发证）之日为止，并由我公司承担由此引起的一切责任。”2014年5月23日，被告出具收条一份，内容为：“今收到，青岛建顺投资有限公司《关于办理房产证有关事项的确认函》二份，此确认函仅用于我方2014年5月8日给青岛建顺投资有限公司所出具的承诺函所包括内容。”
被告称2014年5月8日，被告还为原告出具了《承诺函》一份，内容为：“青岛建顺投资有限公司：贵公司购买的青岛市瑞昌路某号某层东侧写字楼，原签订的《预售合同》为4户，由于规划变更及房地产交易部门没有及时变更预售许可，现只能办理一个房产证。我公司承诺：贵公司签署《关于办理房产证有关事项的确认函》，先期办理1个房产证后的2个月内，由我公司为你们申请改建，届时办理4个房产证。”原告称未收到被告出具的此份承诺函。
另查明，2010年2月9日青岛市规划局作出的青规变审字某号《建设工程规划变更审查意见书》中对被告提交的瑞昌路某号、某-1号一木.瑞昌馨苑施工图变更申请作出的审查意见为：同意施工图17号楼中的4-18层建筑使用功能由原公寓式酒店变更为办公用房，其他仍按原发证图（建字第370200200803055号）实施。
案件审理过程中，本院与原、被告共同到青岛市房地产交易中心进行了调查，了解到涉案的瑞昌路某号01户、02户、03户、04户房产目前在房产部门的初始登记为一个登记单元，只能申领一个房产证，但如果房屋进行了间隔，根据实际情况，经过测绘，可以申请更改规划，如果符合条件可以办理四个房产证。
再查明，原告至今未申请合并办理涉案的瑞昌路某号某层01户、02户、03户、04户的一个房产证。
以上事实，有青岛市商品房预售合同、房地产预告登记证明、收款收据、税收通用缴款书、确认函、承诺函、青规变审字某号《建设工程规划变更审查意见书》等证据及原、被告双方的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力，该合同中对如何办理涉案房屋产权证事宜作出发明确约定，但其后因被告的原因导致原告所购买的诉争房屋无法直接单独办理产权证，经过双方的协商，原告为被告出具了《关于办理房产证有关事项的确认函》，被告也为原告出具了《承诺函》，从上述“确认函”和“承诺函”内容来看，双方均已就办理涉案房屋产权证事宜作出了新的意思表示，共同变更了原合同中的相关内容，根据我国合同法的相关规定，原、被告双方均应按变更后的合同内容履行其各自的义务，据此，原告应先按其出具的“确认函”内容为涉案的瑞昌路某号某层01户、02户、03户、04户房屋合并申领一个房产证，再由被告通过申请改建变更为四个房产证，即分别为01户、02户、03户、04户各办理一个房产证，双方应各自按顺序履行其义务。原告在尚未履行其义务，又无证据证明被告将不会履行或无法履行其义务的前提下主张被告违反合同约定，并要求解除合同，无事实依据且不符合法律规定，本院不予支持。关于被告所称2014年5月8日为原告出具的另一份“承诺函”，因原告称未收到过，且被告未提交证据证实确已将该份承诺函送达给原告，故本院对该份“承诺函”的效力不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十七条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告青岛建顺投资有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币20736元、保全费人民币5000元，均由原告青岛建顺投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 夏 晖
助理审判员 张 珂
人民陪审员 于建芝
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 王 会