江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦江民初字第1599号
原告（反诉被告）张宋金，男，1973年9月24日生，汉族。
被告（反诉原告）吴雄伟，男，1981年11月19日生，汉族。
委托代理人葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
委托代理人吴雄胜，江苏行知律师事务所律师。
被告吴付润，男，1955年3月23日生，汉族，汉族。
委托代理人葛勇武，江苏行知律师事务所律师。
委托代理人吴雄胜，江苏行知律师事务所律师。
原告（反诉被告）张宋金与被告（反诉原告）吴雄伟、被告吴付润房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱模宝独任审判，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宋金，被告（反诉原告）吴雄伟、被告吴付润及二人的共同委托代理人葛勇武、吴雄胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张宋金诉称，其与吴雄伟于2010年4月20日签订了浦口区江浦街道珠泉路10号缔景名苑2幢104室房屋的租赁合同，在合同履行至第四年，即2014年11月26日，吴付润（吴雄伟之父）在张宋金不知情的情况下将该房屋转租给他人，且租金大大超过原租赁合同，吴付润从中获利4.5万元，根据原租赁合同第十条的约定，该转租行为已构成严重违约。另，该转租合同系在张宋金毫不知情情况下签订，严重干扰了原告合法收益，应责令被告终止转租合同，并退还不当所得。综上，请求法院判令：1、解除张宋金与吴雄伟签订的租赁合同；2、不予退还吴雄伟的房屋押金5000元；3、吴雄伟支付2015年11月20日至2016年5月20日房屋租金3.25万元及同期银行利息；4、返还转租收取的超过原租赁租金部分收益4.5万元；5、吴雄伟依照租赁合同，结清房屋一切费用（水、电、气及物业管理费）后将房屋移交给原告；6、由对方承担诉讼费用。
被告（反诉原告）吴雄伟、被告吴付润辩称及吴雄伟反诉称，一、在2014年11月，案涉房屋所在路段实施环境整治工程，届时该路段将全封闭施工，会对租用房屋从事门零销售带来重大不利影响，这一突发事件符合租赁合同第十条中约定情形，吴雄伟行使转租权条件已经成就，有权自主转租。二、吴雄伟在转租时已经通知房主张宋金，有证据证明张宋金曾到过租赁现场，应当知道转租事宜。三、依照租赁合同第十一条规定，即使吴雄伟在张宋金不知情情况下转租房屋，张宋金也无权解除合同。依合同法规定，只有在一方构成根本违约的情况下，另一方才有权解除合同，而吴雄伟系在经营困难的情况下转租房屋，不可能构成根本违约。四、租赁合同约定房屋租期为10年，在吴雄伟未违反合同中转租规定的情况下，张宋金要求提前解除合同系构成严重违约。据此，吴雄伟请求法院判令张宋金赔偿因其单方终止合同造成的装潢损失11.5万元、漏水修复费用2.5万元、转租利益损失4.5万元，并退还押金0.5万元，同时由张宋金承担全部诉讼费用。此外，请求法院确认租赁合同第十条中与承租人享有合法转租权相反的条款部分无效，并要求继续履行张宋金与吴雄伟签订的租赁合同。
反诉被告张宋金辩称，一、依照租赁合同第十条的约定，吴雄伟在转租前需通知张宋金，并应当由张宋金与第三方重新签订租赁协议，而吴雄伟的实际做法显然违反了合同约定，依合同法的规定，张宋金可以解除合同。二、张宋金本人常住城区，在吴雄伟转租后并未前去租赁房屋现场，且吴雄伟一直未明确告知其已将房屋转租，张宋金本人在2015年10月31日才明确知晓转租事实。三、在2015年11月31日，张宋金在同吴雄伟协商时曾说过“暂不付租金”，但不付租金的前提是双方协商，而张宋金已向法院起诉，吴雄伟不付租金的条件已不存在，但其一直未付租金，其行为已符合租赁合同第十一条的约定情形，张宋金有权解除合同，并且不退还房屋押金。四、根据租赁合同约定，吴雄伟在2016年5月20日后仅享有优先续租权利，但其未按合同约定在租赁到期两个月前提出续租申请，故合同已在2016年5月19日到期终止。五、租赁合同解除系因吴雄伟违约，且张宋金也不利用其对涉案房屋的装修，故张宋金不应赔偿涉案房屋装修残值。六、吴雄伟未曾告诉过张宋金涉案房屋漏水，其主张所依据的三张收据仅注明系“装潢维修款”，且其中两张收据为2011年和2012年开具，吴雄伟就这两张收据主张权利已超过诉讼时效。另，吴雄伟要求张宋金赔偿其转租合同利益损失4.5万元没有事实和法律依据。
经审理查明，张宋金（合同中称甲方）与吴雄伟（合同中称乙方）于2010年4月20日签订《房屋租赁合同》一份，约定由张宋金将位于浦口区江浦街道珠泉路10号缔景名苑2幢104室门面房出租给吴雄伟使用。合同约定租赁期限为十年，自2010年5月20日起至2020年5月19日止，其中，前6年为约定租金，后4年为“非保障性租赁期”，即吴雄伟享有相同条件下优先续租的权利，其租赁价格随行就市。关于租金，合同约定，租赁第四年至第六年房屋年租金为人民币6.5万元，吴雄伟在每年的5月20日和11月20日分别支付半年租金，并应在首次支付租金时交付保证金五仟元。关于转租问题，合同第十条约定：“在租赁期间，乙方原则上不得将该房屋转租，如确实因经营困难等需要转租的，乙方有权自主转租并通知甲方，且甲方同乙方寻找的第三方重新签订租赁协议（租金不得低于本协议规定），并在乙方结清相关费用后退还押金，之后甲乙双方租赁关系结束。但乙方如私自将房屋转租给第三方，即视为乙方违约。”此外，合同第十一条还约定：如吴雄伟未按期交付租金三十天以上，张宋金有权解除合同；如吴雄伟违约，张宋金除有权解除合同外，将不退还房屋押金，视为对违约处罚。
另查，吴雄伟在租得案涉房屋后，利用该房屋进行茶叶等物品销售经营。在2014年11月份，案涉房屋所在路段进行封闭施工。期间，吴雄伟委托其父吴付润于2014年11月26日，与案外人刘强签订房屋转租合同，约定将吴雄伟从张宋金处租来的房屋转租给刘强，约定租赁期限两年，自2014年11月29日至2016年11月28日止，房屋年租金为人民币11万元。目前，刘强已将第一年房租11万元交付给吴雄伟。此外，吴雄伟在承租案涉房屋时，曾对案涉房屋进行了装修。本案诉讼期间，吴雄伟向本院提出申请，要求对上述装修进行造价鉴定。其鉴定结果为，案涉房屋装修及水电安装部分价值合计86398.27元。
再查，张宋金与吴雄伟、吴付润于2015年10月31日，在案涉房屋处经行交涉，吴付润在交谈中明确告知张宋金房屋转租的事实。在2015年11月份，张宋金曾向吴付润表示，房屋租金可以暂缓支付。目前，吴雄伟已付房屋租金至2015年11月19日。
以上事实有双方当事人在法庭上的陈述,张宋金提供的房屋租赁合同，吴雄伟、吴付润提供的房屋租赁合同、房屋转租合同、押金收条、装修合同、收据、银行对账单、照片、录音、工程造价咨询报告书等证据在卷为证。
本院认为，张宋金同吴雄伟签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一但生效，即对双方当事人产生约束力。一、张宋金是否有权解除租赁合同。本案中，双方对承租人转租条件、租赁期限、逾期支付租金的后果均作了约定。首先，本案当事人在房屋租赁合同中约定，承租人在如确因经营困难等原因需要转租的，可以自主转租并通知承租人，但应由出租人与第三方签订合同，并随之解除原租赁关系。该约定的实质是，满足一定条件的前提下，吴雄伟可将寻找第三方重新租赁案涉房屋，进而提前解除自己与张宋金的租赁关系。但在本案中，吴雄伟既无证据证明其在转租房屋时已通知张宋金，且也未按照合同约定由张宋金与第三方签订合同，吴雄伟这一私自转租行为，依合同约定应视为违约，张宋金可以解除合同。其次，因吴雄伟未续租房屋，依据合同约定，实质上双方的租赁已于2016年5月19日到期。再次，张宋金虽表示过可缓交房租以就相关问题进行协商，但因双方协商不成，张宋金于2015年12月7日诉讼至法院至今早已超过三十天，依据合同第十一条的规定，张宋金有权解除合同。故张宋金依法得享有解除合同的权利，并有权要求吴雄伟按照合同约定，结清相关费用后移交房屋。二、关于租房押金五千元是否应退还问题。依照张宋金与吴雄伟签订的租赁合同第十条、第十一条的约定，因吴雄伟的违约行为，张宋金可以不退还租房押金。三、关于转租收益归属问题。本案中，吴雄伟虽然违反合同约定，私自将案涉房屋转租给第三人，但其对案涉房屋进行了装饰装修，客观上提高了房屋出租价值，且已获得的4.5万元收益发生在其与张宋金租赁关系存续期限内，故吴雄伟无需返还从刘强处收取的超过原租金的收益4.5万元。四、关于张宋金是否应当赔偿案涉房屋装饰装修损失问题。本案承租人在租用案涉房屋时，未与张宋金就租赁期满后装饰装修残值问题做出约定，故本院认为，在因承租人违约导致租赁合同解除，且出租人未同意利用装饰装修的情况下，承租人无权要求赔偿装饰装修残值。五、关于房屋漏水导致的维修费用问题。吴雄伟向本院提供收据三张及照片若干张，据此要求张宋金赔偿房屋漏水导致的维修费用。本院认为，张宋金对2011年和2012年出具的收据当庭提出诉讼时效抗辩，且2014年出具的收据仅写明“装潢维修款”，即使结合照片内容，也无法认定吴雄伟出资修缮案涉房屋，故吴雄伟要求张宋金赔偿因房屋漏水而支付的修复费用，本院不予支持。六、关于其他问题。本案中，吴付润的转租行为系受吴雄伟委托而为，故转租产生的后果归于吴雄伟，吴付润无需承担责任。综上，张宋金的部分诉请，理由不足分，本院不予支持；张雄伟的反诉请求，依据不足，本院不予支持，应予驳回。
据此，依据《中国人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、张宋金与吴雄伟于2010年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月19日解除；
二、吴雄伟在本判决发生法律效力之日起十日内，向张宋金支付2015年11月20日至2016年5月19日的房屋租金3.25万元；并给付2016年5月20日起至租赁房屋实际交还期间的房屋使用费用，按6.5万元/年标准计算；
三、张宋金无需返还吴雄伟所付房屋押金5000元；
四、吴雄伟在本判决发生法律效力之日起十日内在结清房屋租赁期间的水、电、气及物业费；并将承租的房屋交还给张宋金。
五、驳回张宋金本诉的其他诉讼请求；
六、驳回吴雄伟的反诉诉讼请求。
案件本诉受理费1050元减半收取525元，反诉受理费4100元，合计4625元，由吴雄伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京汉口路支行。账号：43×××18。
审判员 朱模宝
二〇一六年六月二十日
书记员 梁冬丽