浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1670号
上诉人（原审第三人）浙江洪发建设有限公司金华分公司，住所地金华市通园大厦B幢1101室。
负责人姜建越，总经理。
委托代理人（特别授权）蓝林茂、严小燕，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭炜。
委托代理人（特别授权）方能地，浙江文达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金华鼎安置业有限公司，住所地金华市保集半岛B3幢B12A10号。
法定代表人黄伟宇，总经理。
上诉人浙江洪发建设有限公司金华分公司（以下简称洪发公司）为与被上诉人郭炜、金华鼎安置业有限公司（以下简称鼎安公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人洪发公司的委托代理人蓝林茂、严小燕、被上诉人郭炜及其委托代理人方能地到庭参加诉讼。被上诉人鼎安公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审原告郭炜诉称，2010年12月1日，浙江汉晟置业有限公司（原金华汉晟有限公司，以下简称汉晟公司）、黄伟宇向原告郭炜及张玉宵借款人民币1030万元，后为归还借款双方于2012年9月10日达成协议，约定所剩余款包括本金及利息（滞纳金）等，用金华市中级人民法院北面、寺后王街东侧地块“香榭花园”3#楼两套排屋105、106室抵作还款，双方办理购房协议（以郭炜和徐龙波名义签订）。2012年9月13日，原告与被告鼎安公司签订《浙江省商品房买卖合同》，并办理商品房合同登记备案（编号为：20129140120）及商品房预告登记，且被告分别于2012年9月14日、2013年3月14日开具了金额共计为490万元的《销售不动产统一发票》。根据《商品房买卖合同》第十六条，关于产权登记的约定，出卖人（即被告）承诺于2013年6月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人（即原告）。被告至今仍未按合同约定办理上述土地、房屋权属证书。原告现诉请法院判令：1、确定原、被告之间的房地产买卖合同有效，由被告协助原告办理诉争房产的房产证及相关手续的办理；2、被告立即支付原告违约金607600元（按日向原告支付已付房价款490万元的万分之二作为违约金计算自2013年6月28日至2015年3月10日，以后另计）；3、诉讼费用由被告承担。
原审被告鼎安公司辩称，被告与原告是高中同学，共同出资开发浙江汉晟置业名下两个楼盘，当时原告是公务员，无法出面签订表明股东身份的相关协议等，总共陆续投入1030万元。后因为形式差，原告提出退出，因被告当时没钱，后来就补了一张借条给原告，借条上虽写明1169万元，月息2分，但实际原告只是投资1030万元。后陆续归还原告约625万元。原告要求被告为剩下的欠款提供担保，故被告与原告签订了2012年9月10日的协议，用协议中约定的两套排屋作为担保。综上，双方之间无真实买卖关系，原告无权要求履行买卖合同。
原审第三人洪发公司陈述称，本案原、被告之间实际系股权转让产生的欠款，而非借款，为此，实际债务人是黄伟宇个人，而并非汉晟公司，也并非原告鼎安公司。如果本案最终无法查明是股权转让，双方实际上只是形式上是买卖，实际上是借贷关系，因此本案的买卖合同关系也应当认定无效。双方签订买卖合同，实际上损害了本案第三人的合法权益，因此该合同也是无效的。综上请求法院确认原告与被告签订的香榭花园3幢106室商品房买卖合同无效。
原判认定，2012年9月10日，张玉宵、郭炜作为甲方与汉晟公司作为乙方签订《协议》，约定：2010年12月1日乙方实际向甲方借款1030万元，借条上写借款为1169万元。截至2012年8月31日为止，乙方已归还甲方人民币625万元，采用先还本再还利息方法。经双方友好协商如下：所剩余款包括本金及利息（或滞纳金）等，用金华市中级人民法院北面、寺后王街东侧地块香榭花园3#楼两套排屋105室、106室（约定价人民币980万元）抵作还款，双方办理购房协议（以郭炜和徐龙波名义签订），产生的相关房产证税费等购房费用由甲方承担，等等。2012年9月13日，原告与被告鼎安公司就上述位于金华市宾虹路以南、双龙南街以西的香榭花园第3幢106号房屋签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：总价款为490万元；出卖人应当在2013年3月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人承诺于2013年6月27日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。次日，原、被告就上述商品房进行了预告登记。2012年9月14日、2013年3月14日，被告分别向原告开具了共计490万元的《销售不动产统一发票》。被告至今未办理上述商品房的土地使用权及商品房所有权初始登记。另查明，2014年6月26日，汉晟公司与第三人洪发公司核对确认，汉晟公司未付第三人工程款7657307.22元。同年8月3日，被告鼎安公司出具保证函，自愿对上述款项承担连带保证责任，保证期限为三年。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法予以确认。原告已按约支付全部购房款，被告未按约办理相应权属登记证明，应承担继续履行及按合同约定支付违约金的违约责任。第三人述称原、被告双方实际上是股权转让产生的欠款，而非借款，依据不足，不予采信；第三人认为如最终无法查明是股权转让，原、被告只是形式上是买卖，实际上是借贷，因此本案的买卖合同关系也应当认定无效，法院认为双方之间以房抵债系真实意思表示，且不违反法律规定，第三人的该意见不予采信；第三人认为原、被告签订的买卖合同实际上损害了第三人的合法权益，依据不足，亦不予采信。综上，原告的诉讼请求合理合法，依法予以支持。第三人的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告郭炜与被告金华鼎安置业有限公司于2012年9月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》有效。二、被告金华鼎安置业有限公司于判决生效之日起10日内协助原告办理位于金华市宾虹路以南、双龙南街以西的香榭花园第3幢106号房屋的权属登记证明。三、被告金华鼎安置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告郭炜逾期办证违约金（按已付房价款490万元从2013年6月28日起按日万分之二计算至实际办理权属登记证明之日止）。四、驳回第三人浙江洪发建设有限公司金华分公司的诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50353元，由被告金华鼎安置业有限公司负担；案件受理费80元，由被告浙江洪发建设有限公司金华分公司负担。
宣判后，原审第三人洪发公司不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定鼎安公司为借款人，明显错误。从双方的《协议》看，借款人系汉晟公司和黄伟宇，为此就算借款真实，鼎安公司也非借款人。二、原审法院认定两被上诉人存在“以房抵债”的事实不当。如借款真实，从郭炜提供的《协议》看，“以房抵债”的合意双方系郭炜与案外人汉晟公司及黄伟宇个人，而非鼎安公司。根据鼎安公司陈述，签订《商品房买卖合同》的真实原因系提供担保并非买卖，为此至今未办理过户手续，在实践中，以签订《商品房买卖合同》并办理备案的形式作担保的情况非常普遍。为此，仅凭《协议》和《商品房买卖合同》，尚不足以证明“以房抵债”的事实。三、即便黄伟宇已代表鼎安公司同意“以房抵债”，抵债行为及签订的《商品房买卖合同》也应被认定无效。当时鼎安公司与汉晟公司的法定代表人是同一人，均是黄伟宇，在身份混同的情况下，黄伟宇为一己之私，用公司财产偿还个人债务而签订合同，明显损害公司及公司债权人的利益。鼎安公司的大股东是汉晟公司，鼎安公司以自己的资产为股东偿债，违反公司法规定，应当认定无效。四、“以房抵债”也应当符合价值相当原则，否则同样会损害他人利益。《协议》约定已归还625万元本金，与1030万元相减，目前尚欠405万元本金及利息未还，以980万元的房屋抵偿五六百万元的债务明显损害其他债权人利益。鼎安公司实际已濒临破产，明显损害上诉人的利益。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人郭炜答辩称，一、一审判决并未认定鼎安公司为借款人。二、以房抵债的事实清楚，汉晟公司对外所欠债务，而其是鼎安公司的大股东、法人股，以鼎安公司的房产来抵偿汉晟公司的债务合情合理。三、鼎安公司和被上诉人郭炜之间签订的商品房买卖合同，基于以房抵债的基本事实，而且是在被上诉人郭炜让利的情况下签订的，不存在过高价值抵债的事实，而是遵从双方真实意思表示的具体体现，所以该商品房买卖合同合法、有效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人鼎安公司未作答辩。
各方当事人在二审中均未提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，郭炜、张玉宵因与汉晟公司及黄伟宇之间有借贷关系，借款到期后，双方签订协议将汉晟公司享有主要股权的鼎安公司开发的二套房屋抵作还款，双方签订了商品房买卖协议，并进行了备案事实清楚。虽然本案借款人不是鼎安公司，但汉晟公司是鼎安公司的大股东，法定代表人均是黄伟宇，在双方协商一致情况下，将债权转化为房屋买卖关系，并不违反公司法的相关规定。同时，根据查明事实看，本案所涉债务属汉晟公司与黄伟宇的债务，并非股东个人债务，而双方签订的商品房买卖协议中的房屋价款也符合当时的市场交易价格，不存在低价转让的情形。郭炜与汉晟公司、黄伟宇的协议签订于2012年9月，而洪发公司与鼎安公司的债权形成于2014年8月，洪发公司的债权形成在该协议签订的二年后，故该协议不存在损害债权人洪发公司利益的可能。综上，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效。郭炜要求鼎安公司履行合同义务，于法有据。洪发公司要求确认协议无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人浙江洪发建设有限公司金华分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 陈旻尔
代理审判员 黄 晖
二〇一五年十一月三十日
代书 记员 崔立娜