成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第4529号
原告（反诉被告）邓远秀，女，1981年9月25日出生，汉族，住四川省若尔盖县。
委托代理人程小岗，北京盈科（成都）律师事务所律师。
被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人区浩章，系祥宝投资（成都）有限公司。
委托代理人程敏，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人张凤，泰和泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）邓远秀与被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司（以下简称祥宝投资成都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，祥宝投资成都公司在举证期限内对邓远秀提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。2015年9月22日，本案依法由代理审判员张韵独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，邓远秀及其委托代理人程小岗，祥宝投资成都公司的委托代理人张凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邓远秀本诉诉称并反诉辩称，1、关于本诉诉称，2014年4月27日，邓远秀与祥宝投资成都公司签订了《商品房买卖合同》，约定邓远秀于祥宝投资成都公司处购买商品房一套，房价为1997275元，付款方式为贷款付款，邓远秀可以首期支付购房总价款的30.41%，其余价款可以向银行借款支付，同日，邓远秀、祥宝投资成都公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，明确了邓远秀、祥宝投资成都公司于2014年4月27日签订购房合同，邓远秀支付首付款199727.5元，含定金50000元，并承诺于2014年10月31日前支付剩余首付款407547.5元。邓远秀支付首期首付款后，由于他人向邓远秀的借款没有按时归还（已另案起诉），导致邓远秀无法继续履行合同。此后邓远秀多次找祥宝投资成都公司协商，要求解除合同，祥宝投资成都公司应退还首付款，但祥宝投资成都公司拒不同意，双方协商无果。祥宝投资成都公司的这种行为已经严重损害了邓远秀的利益，并给邓远秀的生活造成了很大困难，据此，请求判令：1、邓远秀、祥宝投资成都公司解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、祥宝投资成都公司退还房屋首付款199727.5元。本案的诉讼费由祥宝投资成都公司承担。2、关于反诉辩称，违约金约定过高，要求法院予以裁减；本案的诉讼费应由法院依法判决，但律师费不应由邓远秀承担。
被告（反诉原告）祥宝投资成都公司本诉辩称并反诉诉称，1、关于本诉辩称，鉴于邓远秀以向法院提出诉讼的方式，要求解除《商品房销售合同》及《商品房销售合同补充协议》，祥宝投资成都公司同意解除上述合同，同时祥宝投资成都公司以反诉形式要求邓远秀承担相应违约金；关于邓远秀要求退还首付款的请求，祥宝投资成都公司认为应从祥宝投资成都公司已经收受的首付款中扣减违约金；本案中邓远秀没有法定或约定理由解除合同，构成根本违约，故诉讼费及律师费应邓远秀承担。2、关于反诉诉称，2014年4月27日，祥宝投资成都公司、邓远秀双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议，由邓远秀购买祥宝投资成都公司开发建设的位于成都市双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区（A1、A2）“天曜住宅小区”6幢10层1001号房屋，房屋总价款为1997275元。合同签订后，邓远秀在支付部分首付款199727.5元后，一直未按照合同约定支付剩余款项，也未按照合同约定签署按揭合同、办理完毕按揭手续。经祥宝投资成都公司再三催促，邓远秀一直未履行合同义务。2015年6月25日，邓远秀向法院起诉要求解除合同，即以其实际行动表明拒不履行合同义务。邓远秀未履行合同的行为不仅严重违反了合同约定，也给祥宝投资成都公司造成了重大经济损失。据此，请求判令：1、邓远秀按照《商品房销售合同》及其补充的约定向祥宝投资成都公司支付房屋总价款的10%的违约金199727.5元。前述邓远秀应支付的违约金直接从祥宝投资成都公司应退还的购房款中扣减。2、本案的诉讼费、律师费（庭审中，祥宝投资成都公司陈述不能确定律师费的具体金额）由邓远秀承担。
经审理查明，2014年3月28日，邓远秀向祥宝投资成都公司交付购房定金50000元。
2014年4月27日，邓远秀、祥宝投资成都公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议。其中，《商品房买卖合同》约定：邓远秀购买祥宝投资成都公司开发的位于成都市双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区（A1、A2）“天曜住宅小区”6幢10层1001号的房屋，其房价款1997275元，邓远秀采取贷款方式付款，即可以首期支付购房总价款的30.41%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行或住房公积金管理机构借款支付。若邓远秀未按照约定的时间付款的，逾期超过10日后，祥宝投资成都公司有权解除合同。祥宝投资成都公司解除合同的，邓远秀应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向祥宝投资成都公司支付违约金，并由祥宝投资成都公司退还邓远秀全部已付款。同时，补充协议还约定，邓远秀应于2014年4月27日支付首付款199727.5元，并承诺于2014年10月31日前支付剩余首付款407547.5元，余款1390000元由邓远秀向贷款机构申请贷款期限为30年“个人住房抵押贷款”的方式支付，并保证在签订该合同及补充协议后35日内付至祥宝投资成都公司账户。若逾期未付，由此造成的法律责任，由邓远秀自行承担。买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同。如一方单方面要求解除合同并取得相对方的协商同意的，提出单方面解除合同的一方应按合同约定购房总款的10%向对方支付违约金。
上述合同签订的当日，邓远秀向祥宝投资成都公司支付了购房款149727.5元。祥宝投资成都公司向邓远秀出具《收据》一份，载明祥宝投资成都公司已收到邓远秀交付的首付款199727.5元，其中包括邓远秀已交付的定金50000元。
上述事实，有邓远秀提交的邓远秀的身份证、祥宝投资成都公司的工商档案查询信息、《商品房销售合同》及其补充协议、收据，祥宝投资成都公司提交的《商品房销售合同》及其补充协议、收据两份、POS单五份及邓远秀、祥宝投资成都公司的当庭陈述在案为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。邓远秀、祥宝投资成都公司双方在平等、自愿基础上签订《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。邓远秀、祥宝投资成都公司双方应全面履行合同约定的义务。按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，邓远秀应于2014年10月31日前支付剩余首付款407547.5元，余款1390000元由邓远秀向贷款机构申请贷款期限为30年“个人住房抵押贷款”的方式支付。现邓远秀未按约支付剩余购房款，其行为已构成违约。诉讼中，双方均同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，祥宝投资成都公司应返还邓远秀已付购房款；邓远秀因未按约履行付款义务，应自行承担合同约定的违约责任。按照《商品房销售合同》及其补充协议的约定，邓远秀应按合同约定购房总款的10%向对方支付违约金。但是，邓远秀请求减免该项违约金。对此，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于邓远秀明确请求对违约金予以减免，并且祥宝投资成都公司也未举证证明其实际损失，故根据邓远秀、祥宝投资成都公司履约的实际情况、违约程度等因素，本院依法确定逾期的违约金为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条（条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邓远秀与被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司于2014年4月27日签订的《商品房销售合同》及其补充协议。
二、被告（反诉被告）祥宝投资（成都）有限公司应于本判决发生法律效力之日十日内向原告（反诉被告）邓远秀返还房屋首付款199727.5元。
三、原告（反诉被告）邓远秀应于本判决发生法律效力之日十日内向被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司支付违约金50000元。
四、驳回被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司的其它反诉诉讼请求。
上述款项品迭后，被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司应支付原告（反诉被告）邓远秀149727.5元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2147元、反诉案件受理费2150元，两项合计4297元，由原告（反诉被告）邓远秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张 韵
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 李嘉欣
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。