福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0681民初675号
原告漳州台商投资区万达广场投资有限公司，住所地漳州台商投资区角美镇福龙工业园7号（角美镇综合开发区管委会办公楼）。组织机构代码07978465-2。
法定代表人齐界，董事长。
委托代理人林俊强，福建天衡联合律师事务所律师。
委托代理人陈锦生，福建天衡联合律师事务所实习律师。
被告饶金凤，女，1986年7月6日出生，汉族，住福建省武平县。
委托代理人刘若昀，福建明嘉律师事务所律师。
原告漳州台商投资区万达广场投资有限公司（下称漳州万达公司）与被告饶金凤商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴晶晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林俊强和被告的委托代理人刘若昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月28日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，由被告向原告购买坐落于漳州台商投资区万达广场3幢603号房产，房屋总金额831556元；原告应当在2015年11月30日前将该房屋交付被告使用。《合同补充协议》约定，该房屋的具体交付时间以原告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，被告对此无异议。同时双方约定，该房屋的交付条件且为唯一条件是原告取得竣工验收备案文件。甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。被告逾期办理房屋交付手续或因被告原因导致房屋未能按期交付的，被告应向原告支付购房款总额万分之一作为违约金，且视为原告在《入伙通知书》载明的交房时间已将房屋交付被告。诉争房屋已于2015年9月28日取得竣工验收备案文件，原告亦于2015年11月21日向被告发放《入伙通知书》，通知被告于2015年11月30日前办理房屋交付手续，被告至今未来办理房屋交付手续，被告的行为已经构成违约，要求被告支付原告相应违约金83元。
被告辩称，其一诉争房屋至今未达交付条件。本案所涉房屋属于住宅小区，其应当满足如下条件方可交付：1）该小区竣工，经验收合格。2）房地产主管部门自收到原告申请后组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。3）因该项目为小区，除符合上述第1、2条件下，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收，其中包括基础设施和公共设施的建设情况、城市规划设计条件的落实情况。4）在满足以上条件后待房地产开发主管部门确认合格后才达到最基本的交付条件。上述交付条件属于法定条件，缺一不可，可增加但不可减少，倘若双方约定的交付条件低于该法定条件的应当以上述法定条件为准。本案诉争房屋不具备完整的竣工验收备案表，未有主管部门出具的意见，同时从备案表也体现无人防认可文件或准许使用文件，仅有市政基础设施工程提交无公共设施的建设情况，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二项及第十八条第二项规定。因此，从原告提供的材料来看案涉工程并未达到经综合验收合格后可交房的条件。同时依据双方合同第八条约定，原告应依照国家和政府的有关规定，同时符合应经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；同时生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防等达到设计要求；小区内部道路、绿化、室外照明及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成的各项约定条件商品房交付答辩人使用。但从目前原告提供的材料来看仅有部分条件已达成，不符合交房条件；其二，原、被告双方对“原告取得竣工验收备案文件，且为该房屋交付的唯一条件”的约定属于格式条款，显失公平，应属无效，原告无权要求答辩人“不得以任何理由拒绝接受房屋”；其三，原告未提供“五证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）、“两书”（《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）、“三表”（竣工验收备案表、房屋实测面积表、住宅工程质量分户验收表）前，无权要求答辩人收房；其四，原告明显违背常理的交房流程，剥夺被告看房、验房权利，答辩人有权拒绝收房。且原告提供的房屋设计有问题如房门与电梯门口“打架”存有安全隐患，无权要求答辩人收房。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告提供的证据有：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告身份证复印件，证明被告的主体资格及被告向原告购买漳州台商投资区万达广场3幢603号房产，双方于2013年12月28日签订《商品房买卖合同》及相应的《补充协议》。按照合同约定，被告向原告购买诉争房屋，价款为831556元，原告应于2015年11月30日前依照法律规定及合同约定的条件向原告交房。《补充协议约定》诉争房屋的具体交付时间以原告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，该房屋交付的唯一条件为原告取得竣工验收备案文件。同时原告发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。被告逾期办理房屋交付手续或因被告原因导致房屋未能按期交付的，被告应向原告支付购房款总额万分之一作为违约金，且视为原告在《入伙通知书》载明的交房时间已将房屋交付被告；2、竣工验收备案表，证明诉争房屋已于2015年9月28日竣工验收备案，符合交房条件；3、入伙通知书、邮寄凭证、邮件查询详单、入伙公告，证明原告于2015年11月21日向被告发出《入伙通知书》，通知被告该房屋已经具备交房条件，被告应于2015年11月30日前办理交房手续。原告又通过报纸发布入伙公告，要求业主及时收房。
被告质证认为，证据1、证据2真实性无异议，但认为《补充协议》中对房屋交付条件的约定属于格式条款，加重被告责任，违反法律规定，应属无效。双方应按照《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为准。证据2中该备案表仅是交房条件之一并非唯一条件且该备案表亦显示未获得人防认可或准许使用，不符合法定的交付条件。证据3中入伙通知书、邮寄凭证、邮件查询详单真实性无法确认，入伙公告真实性予以确认。被告并未收到原告邮寄的入伙通知书，且从该入伙通知书可以得知原告要求被告先缴交面积补差款等费用才能验房、收房，程序严重错误。
被告提供的证据有：1、海峡都市报，证明诉争房屋存有涉及缺陷，原告要求先验房再收房不合理；2、整改通知、收房问题点，证明业主已就房屋问题提交原告，原告已签收。原告出具的交房流程表不合理，房屋设计缺陷入户门挡住电梯口，整改后入户门挡住隔壁门，诉争房屋不符合法定交房条件，被告有合理拒绝收房理由；3、三份视频，证明被告及相关业主就房屋的质量等问题与原告进行多次协商，被告不存在违约情形；4、小鱼网截图，证明业主合法维权遭到原告方非法阻拦并殴打的事实。
原告质证认为，对原告提供的证据1-4真实性、合法性、关联性均不予认可，证据1只是新闻报道，不予作为证据使用；证据2没有原件，材料来源不明且与本案不存在关联性，无法证明原告房屋存在质量问题；证据4仅是网络下载的，图片真实性无法确定。
对于原、被告所提供的证据，本院分析认为，原告提供的证据1、证据2，被告对其真实性无异议，仅对《补充协议》和《竣工备案表》的证明内容有异议，由此可以得出2013年12月28日原告与被告签订《商品房买卖合同》和相关的《补充协议》，购买原告开发的漳州台商投资区万达广场3幢603号房屋。2015年9月28日诉争房屋经过有关部门验收合格，并办理竣工验收备案。原告提供的证据3，被告仅认可入伙公告真实性，对其余证据均不认可。本院认为通过原告提供的证据1《补充协议》第六条中明确约定：原告发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告等。原告通过邮寄方式送达《入伙通知书》并未违反双方合同约定，且其寄送地址亦是按照被告签订合同时确定的地址送达，故本院对证据3予以确认，并可得知原告于2015年11月21日向被告寄送《入伙通知书》，并在报纸上刊印相应的《入伙公告》。对被告提供的证据1、2、3、4，原告均不予认可，本院认为被告提供的证据1仅是媒体的书面报道，其报道内容的真实性没有其他证据予以佐证，故不予确认。证据2整改通知书及收房问题点，因该组均无相应原件予以比对且该组证据未能显示与诉争房屋存在的关联性，原告又不认可，故本院对其要证明的内容不予确认。被告提供的证据3、4均缺乏其余证据予以佐证，本院不予确认。
经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：
2013年12月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及相关的《补充协议》。合同约定由被告向原告购买坐落于漳州台商投资区万达广场3幢603号房产，房屋总金额831556元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、诉争房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、诉争房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；4、双方按照补充协议的相关约定执行……。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用的，买受人有权拒绝交接。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：双方按照补充协议的相关约定执行。《合同补充协议》第六条约定：该房屋的具体交付时间以甲方（原告即开发商）发放《入伙通知书》载明的交房时间为准；该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且为该房屋交付的唯一条件。甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续。乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应向甲方支付购房款的万分之一作为违约金。合同签订后，被告依约向原告支付购房款831556元。2015年9月28日，原告的漳州台商投资区万达广场3#楼通过工程竣工验收合格，其中包括消防验收。2015年11月21日原告通过EMS向被告寄送《入伙通知书》，通知被告于2015年11月25日13点至15点办理商品房交付手续，该快件于2015年11月22日显示“他人签收”。原告分别于2015年11月22日、12月24日在《海峡导报》刊登《入伙公告》。原告至今未接收诉争商品房。
本院认为，原告漳州万达公司与被告饶金凤签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中原告于2015年11月21日通过EMS方式通知被告2015年11月30日前来交房并于2015年11月22日通过报纸形式再次通知被告前来交房，应视为原告漳州万达公司已经按照双方合同约定履行交房义务，被告无正当理由拒绝收房应视为双方于2015年11月30日已完成收房手续。被告认为诉争房屋“入户门打开后挡住隔壁门”属于严重的设计缺陷且存在安全隐患，收房流程不合理、不符合法定收房条件等，并以此为由拒绝收房。本院认为被告主张的诉争房屋“入户门打开后挡住隔壁门”属于严重的设计缺陷，因其未提供证据予以证明该情形属于严重质量问题已达到严重影响居住程度，故被告据此拒收房屋于法无据；被告认为诉争房屋收房流程不合理，但其并未提供充分证据予以证明，本院对此主张不予采纳；被告认为诉争房屋不符合法定的交房条件，双方在《合同补充协议》中对房屋交付的唯一条件为原告取得竣工验收备案文件的约定，属于格式条款应属无效。本院认为涉案商品房已于2015年9月28日经竣工验收为合格工程，其中包括消防验收合格，该情形应视为诉争商品房已符合法律的强制性规定，同时亦满足《商品房买卖合同》约定的交付条件，故应视为商品房已达交付条件。至于被告另行主张的整栋楼栏杆存在安全隐患及小区绿化不达标等问题，被告并没有证据证明其达到严重影响正常居住使用程度，并不构成被告拒绝收房的理由。若该房屋确实存在质量瑕疵，被告可以要求原告承担质量瑕疵担保责任，可另案主张。根据双方的约定，结合本案的实际情况，本案被告需要承担逾期收房的违约责任，违约金额为：83元（831556元×0.01%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告饶金凤应于本判决生效之日起十日内支付原告漳州台商投资区万达广场投资有限公司逾期收房违约金83元。
驳回原告漳州台商投资区万达广场投资有限公司的其他
诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告饶金凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 吴晶晶
二〇一六年三月二十三日
书记员 郭天祥
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。