广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1202民初3019号
原告：郭德杰，男，1988年1月3日出生，汉族，身份证地址广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：冯彩，广东祥谷律师事务所律师。
被告：广东省肇庆南方食品水产有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区端州三路五十号，统一社会信用代码91441202195289739A。
法定代表人：邓瑞坤。
委托诉讼代理人：钟应强、梁凤娜，均系广东侨英律师事务所律师。
原告郭德杰诉被告广东省肇庆南方食品□水产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告郭德杰的委托诉讼代理人冯彩，被告广东省肇庆南方食品水产有限公司的委托诉讼代理人梁凤娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金5181.07元（违约金暂计至2018年6月27日，余下的计至维修完毕交楼日止）；2.被告赔偿原告物业费995元（物业费暂计至2018年8月2日，余下的计至维修完毕交楼日止）；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2016年5月29日，原被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告预售的位于肇庆市××路东侧××小区××花园××房，总房款为435384元，被告应当2017年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之零点五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了房价款435384元。2017年11月18日，被告发出通知，因暂未取得《工程竣工验收备案表》，暂不能办理房屋交楼手续。2018年6月2日，被告通知原告收楼，原告于同年6月27日进行收楼，物业处收取原告六个月的管理费等995元，验收时发现房屋存在很多质量问题，已书面通知物业处告知被告及时修复。暂计至6月27日，交付延迟了238天，总房款435384元×0.00005×238天=5181.07元，被告应支付5181.07元违约金。综上，被告的行为已构成逾期交楼，应承担违约责任，同时存在质量问题需要维修，视同未真正交付，支付违约金5181.07元（暂计至2018年6月27日），赔偿物业费等995元（暂计至2018年11月30日），余下的违约金及物业费等计至修复完毕真正交楼日。
被告辩称，被告延期交楼符合《商品房买卖合同》关于可据实以延期交付的约定，不构成违约，理由如下:（一）被告开发建设的涉案楼盘“天澜花园”应“我市创文迎检工作”要求，影响长达九个月，导致停工累计106天。根据《商品房买卖合同》的约定，交楼期限为2017年10月31日，而被告未能如期交楼主要原因是由于在2017年4月至2017年12月期间，因肇庆市创文迎检工作要求停工，期间为九个月。根据我市创文办要求以及肇庆市建设工程施工安全监督站的通知，被告开发建设的涉案楼盘“天澜花园”在该期间被要求停工，因此而导致延期交付商品房。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一即《补充协议》第二条“买受人购买的商品房所在楼宇或本项目在开发建设中受到下述原因影响包括不可抗力、政府规定规划政策的改变、政府或公用事业部门临时行政行为……等的，双方同意出卖人可据实延期交付”的约定，创文迎检工作显然属于上述“政府或公用事业部门临时行政行为”的情形，因此，被告延期交付商品房符合据实可予以延期交付商品房的约定，并不构成违约。
（二）被告开发建设的涉案楼盘“天澜花园”施工期间中遭遇恶劣天气而停工342天，符合合同关于可据实予以延期交付商品房的约定。根据肇庆市气象局出具的《气象要素分析报告》显示，自2015年3月至2018年5月31日期间，肇庆城区风力五级及以上（包括风力六级、大暴雨、台风等)的恶劣天气累计发生天数为337天。根据有关停工通知以及上述天气实际情况，本案涉案工程因恶劣天气而停工累计为342多天，从而导致工期延误至2018年6月1日工程全面竣工验收完毕。被告认为，延期交付商品房符合双方签订的《商品房买卖合同》附件十一即《补充协议》第二条约定的异常天气可据实予以延期交付的情形。
（三）涉案楼盘“天澜花园”在2018年6月1日工程全面竣工验收完毕并交付使用。如房屋存在保修事项，原告应根据《商品房买卖合同》附件七关于“屋面防水工程以及外墙面的防渗漏等保修”以及附件十一第四条“保修责任增补”的约定，向被告提出保修请求。况且，被告在交付商品房后已按约定对其提出的保修事项履行保修义务，故，原告提出赔偿或返还物业费等请求缺乏事实依据和法律根据。综上，被告延期交付商品房并非被告可控制的自身原因，延期交付的事由符合合同中可据实延期的约定，被告不构成违约。原告的诉讼请求没有事实根据与法律依据，请求法庭依法驳回。
本院经审理认定事实如下：2016年5月29日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于端州区××路东侧××小区××花园××房，总金额为435384元；在签订合同前，原告已向被告支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，原告应当于2016年5月29日前支付首期房价款155384元，余款280000元选择公积金贷款方式支付。
在《商品房买卖合同》中，原被告对商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等进行了约定。
其中合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告的条件，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人逾期未按出卖人发出的书面收楼通知或本合同约定的交付期限办理商品房的验收交接手续的，视为出卖人已按时交付，本商品房交付时间确定为《收楼通知书》或本合同约定的交付期限届满之日。自商品房交付之次日起，买受人应缴纳与该商品房相关的包括不限于物业管理服务费、水费、电费等，该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其它质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人应当在出卖人发出交楼通知后三十日内办理收楼手续，如因买受人通信地址变更未通知出卖人的，导致无法及时通知的，视为商品房自通知收楼之日起已经交付；（2）如果商品房已符合交付条件，买受人拒绝收楼的，则收楼通知载明的收楼日期视为商品房交付日期。买受人自商品房交付之日起承担各项物业管理费、房产毁损灭失的风险。
合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人同意不退房，出卖人自最后交付期限届满之次日起每日按买受人已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，但出卖人承担的违约金以该商品房总房价款的2%为上限。
合同第二十八条“补充协议”约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。
合同附件十一补充协议第二条，将《买卖合同》第十一条“交付时间和手续”增补为：（一）买受人购买的商品房所在楼宇或本项目在开发建设中受到下述原因影响包括不可抗力、政府规划政策的改变、政府或公用事业部门临时行政行为、突发性社会事件、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等的，双方同意出卖人可据实延期交付。“异常天气”是指施工期间的台风、暴雨等次数或量超过本地区前两年平均值的。（二）买受人若为两人或两人以上的，任何一个买受人办理商品房的交接手续，其它买受人均应予认可，如委托第三人代收楼的，应出具公证的《授权委托书》。（三）若买受人按《买卖合同》约定时限或出卖人通知时限办理商品房的交接手续，该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人；若买受人不能按《买卖合同》约定时限或出卖人通知时限办理商品房的交接手续，出卖人无向买受人发出书面催告书，该商品房的风险责任自上述期限届满之日次日起由出卖人转移给买受人。买受人有义务主动联系出卖人办理交接事宜。
签订合同后，原告付清房款，被告分别于2016年5月31日、于2016年11月12日出具金额为155384元、280000元的发票给原告，但被告未能依约交付房屋。2017年11月18日，被告向原告发出《通知》，据该通知所载:鉴于我公司（广东省肇庆南方食品水产有限公司）开发建设的81区二塔路东侧“商住小区天澜花园”项目暂未取得《工程竣工验收备案表》，现通知各业主暂不办理房屋交楼手续，具体时间另行通知。
2018年5月30日，肇庆市端州区天澜花园商住小区A、B1、B2、C、D栋工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位综合验收合格。同年6月1日，上述工程在肇庆市住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。
2018年6月2日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告从2018年6月2日起开始交楼。2018年6月27日，原告到广州市德馨物业管理有限公司签署《住宅及设施验收交接书》，办理收楼手续。因被告未能依约交付房屋，原被告因逾期交房违约责任的承担产生纠纷，原告遂诉至本院。诉讼中，原告确认在2018年6月2日收到了《收楼通知书》，认为补充协议第二条第四款中约定逾期交楼违约金的最高不超过购房款的万分之二的约定是格式条款、不公平条款，应为无效条款。被告确认原告是在2018年6月27日收楼，但认为逾期交楼违约金应计算至发出收楼通知书之日，即2018年6月2日。被告承认其存在逾期交楼的情形，但认为是由于创文和恶劣天气导致工程停工，停工期间不应计算违约金。
另查明：2017年5月30日，肇庆市建设工程施工安全监督站下发《关于创文期间城区进行施工管理的通知》，据该通知所载：今年7月份为我市创文迎检期，为保持路面清洁，环境整齐，市容面貌良好，根据市创文办通知要求，对今年6、7月份城区范围内的建筑工地提出以下管理意见：一、端州区所有已开工的建筑工地要抓紧推进，争取6月底完工清场。如工程较大，未能完工的，也要在6月底缩小施工面，并做好围蔽保洁工作。二、准备开工，但在6月底前不能完工的，要暂停完工，待创文迎检后再行开工。三、属单位、个人临街建筑需装修的或需要堆放建筑材料的，6、7月期间不予批准。四、属创文需要的建筑工程，也需在6月底前完成。以上意见，请各施工单位认真执行，监理公司务必监督落实，市安监站将对有关工地进行抽查，对不按要求落实的工地进行严肃处理。”
再查明：根据肇庆市专业气象台（肇庆市应用气象科学技术研究所）于2018年8月10日出具的二份《气象要素分析报告》,其中第一份时间段为2013年1月-2015年2月(分析站点选取:G2679)所载,2013年1月-2015年2月期间恶劣天气情况，其中风力五级及以上181天，风力六级及以上44天，暴雨16天，大暴雨1天；2013年1月-2015年2月影响肇庆城区的台风有7个，影响天数合计15天。第二份时间段为2015年3月-2018年5月(分析站点选取:G2679)所载,2015年3月-2018年5月期间恶劣天气情况，其中风力五级及以上292天，风力六级及以上65天，暴雨17天，大暴雨4天；2015年3月-2018年5月影响肇庆城区的台风有11个，影响天数合计24天。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原被告于2016年5月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,双方当事人均应依约全面履行。
被告是否存在逾期交楼之情形。案涉合同签订后，原告已依约支付了购房款，被告依约亦应在2017年10月31日将商品房交付原告，但被告直至2018年6月1日才办理竣工验收备案手续，2018年6月2日才通知原告办理收楼手续，因此被告存在逾期交楼的事实。
二、被告是否存在可以据实延期交付之情形。合同补充协议第二条第（一）款约定：买受人购买的商品房所在楼宇或本项目在开发建设中受到下述原因影响包括不可抗力、政府规划政策的改变、政府或公用事业部门临时行政行为、突发性社会事件、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等的，双方同意出卖人可据实延期交付。“异常天气”是指施工期间的台风、暴雨等次数或量超过本地区前两年平均值的。本案中，被告主张案涉楼盘存在“恶劣天气导致停工”、“创文导致停工”可据实延期交付的情形。对此，本院认为，首先，关于恶劣天气导致停工的因素。根据上述约定，异常天气是指施工期间的台风、暴雨等次数或量超过本地区前两年平均值的。根据《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80-2016）3.0.3条的规定，当遇有6级以上强风、浓雾、沙尘暴等恶劣气候，不得进行露天攀登与悬空高处作业,故可能影响建设工程施工的应为6级以上风力。通过肇庆市专业气象台（肇庆市应用气象科学技术研究所）出具的两份《气象要素分析报告》进行比较，2013年1月-2015年2月期间，风力六级及以上的恶劣天气为44天，暴雨为16天，月平均影响施工的恶劣天气为2.31天；2015年3月-2018年5月期间，风力六级及以上的恶劣天气为65天，暴雨为17天，月平均影响施工的恶劣天气为2.1天。可见，施工期间（2015年3月-2018年5月）的恶劣天气未超过施工前两年（2013年1月-2015年2月）的恶劣天气平均值，两者并不存在明显差异，故施工期间不存在出卖人可以据实延期交付“异常天气”原因。因此，被告提出因恶劣天气导致工期延误，相应期间应当在逾期交楼期间中扣除的抗辩理由不成立，本院不予采纳。其次，关于“创文”导致停工的因素。根据上述约定，出卖人可以据实延期交付的原因包括政府或公用事业部门临时行政行为。2017年6、7月为我市创文迎检的重要阶段，肇庆市建设工程施工安全监督站在2017年5月30日下发《关于创文期间城区进行施工管理的通知》，对2017年6、7月城区范围内的建筑工地提出了管理意见，要求6月底未完工的工程要做好围蔽工作，临街建筑不批准装修和堆放建筑材料。被告为配合我市的创文工作，在2017年6、7月停工的情况属于合同约定之出卖人可据实延期交付的情形，故2017年6、7月期间共61天应予以扣除。被告关于“创文”导致停工据实延期交付的抗辩，其理由成立部分，本院予以采纳。
三、被告逾期交楼天数的认定。合同第十二条的约定，逾期交楼期间应从最后交付期限届满之次日起计算。合同约定的交付时间为2017年10月31日，即逾期交楼的起算日应为2017年11月1日。对于截止日期，原被告均确认，原告于2018年6月2日收到《收楼通知书》，于2018年6月27日办理收楼手续。原告认为逾期交楼违约金应当计至案涉商品房修复完毕之日止，被告认为应当计算至2018年6月2日。根据合同第十一条的约定，买受人应当在出卖人发出交楼通知后三十日内办理收楼手续，即原告最迟应于2018年7月2日收楼，因此逾期交楼违约金应计至原告实际收楼之日，即2018年6月27日。商品房质量仅存在瑕疵，不存在严重影响正常居住使用的质量问题，买受人不能以此为由拒绝收楼，因此，对于原告认为“商品房存在质量问题，视同未真实交付，逾期违约金应计至修复完毕之日止”的意见，于理于法无据，本院不予采纳。综上，从2017年11月1日起计算至2018年6月27日，被告共逾期交楼239天，扣除因“创文”原因导致停工61天后，实际逾期交楼的天数为178天。
四、关于违约金设置上限条款的效力认定。合同第十二条第2款约定，出卖人逾期交楼的按日万分之0.5支付违约金，但以总房款2%为上限。对违约金设置上限条款均减免了出卖人一方的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，合同第十二条第2款中“出卖人承担的违约金以该商品房总房价款的2%为上限”应为无效条款。
综上所述，被告逾期交楼，显属违约，理应依约承担逾期交楼的违约责任。根据合同第十二条第2款的约定，逾期交楼违约金的计算标准应按日万分之0.5计算,即被告应承担逾期交楼违约金为3874.92元（总房款435384元×逾期交楼天数178天×日万分之0.5）。原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。
关于原告物业费的主张。原告以物业公司从2018年6月2日收取物业费为由，要求被告承担商品房修复完毕之日止的物业费。物业费的收取是原告与物业公司之间的物业服务合同关系，与本案商品房买卖合同关系非同一法律关系。故原告向被告主张物业费，理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告广东省肇庆南方食品水产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金3874.92元给原告郭德杰。
二、驳回原告郭德杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25元（原告郭德杰已预交），由原告郭德杰负担9元，被告广东省肇庆南方食品水产有限公司负担16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 员 郭锦
二〇一八年八月二十五日
法官助理 钟敏
书 记 员 黄捷