天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初10940号
原告：天津市南翠屏公园管理所。
法定代表人：杨长洲，所长。
委托诉讼代理人：王璐，天津昊哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雒玢，天津昊哲律师事务所律师。
被告：天津普天通信设备有限公司。
法定代表人：杨睿，总经理。
委托诉讼代理人：何晓明，副总经理。
委托诉讼代理人：尹秋领，副总经理。
第三人：天津普佳禾工程管理服务有限公司。
法定代表人：刘燕楠。
原告天津市南翠屏公园管理所与被告天津普天通信设备有限公司、第三人天津普佳禾工程管理服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市南翠屏公园管理所的委托诉讼代理人王璐、雒玢，被告天津普天通信设备有限公司的委托诉讼代理人何晓明、尹秋领，第三人天津普佳禾工程管理服务有限公司的法定代表人刘燕楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市南翠屏公园管理所向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将南翠屏公园内所租赁之房屋返还原告，并交付房屋钥匙；2、判令被告给付原告自2014年9月1日至2015年8月31日欠付的租金17.2万元；3、判令被告给付原告自2015年8月26日至2015年11月26日的违约金159960元，2015年11月26日后的违约金每天按年租金17.2万元的百分之一的标准支付至被告付清租金及违约金之日止；4、判令被告给付原告自2015年9月1日至被告返还房屋之日的房屋使用费，按天津市房屋租赁市场指导价计算；5、受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年9月签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告将其所有坐落于南开区红旗南路265号增18号的办公楼租给被告使用，租赁期限5年，自2010年9月1日至2015年8月31日止，年租金17.2万元，年度租金于该年度期满前5日交纳。租赁合同履行期限届满后，被告不仅拖欠2014-2015年度租金，且拒不将租赁房屋交还原告。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告提起诉讼。
被告天津普天通信设备有限公司辩称，本案是一起合作纠纷，而非租赁纠纷。原告与被告共同组建了第三人天津普佳禾工程管理服务有限公司。2009年11月25日原、被告签订了合作意向，合作内容为南翠屏公园现有设备的改造、整合，项目的继续开发、经营。公司注册资金100万元，原告以技术和办公用房出资，占股份30%，被告出资100万元占70%。注册及办公地点：南翠屏公园办公楼北侧业务用房。协议签订后，原告以实物出资需要提供房产证及评估报告，而原告提供的办公用房没有产权证，更无技术可供评估，所以原告与被告协商以现金出资。由于原告拿不出资金，请求被告借款30万元，作为条件原告提供办公用房。2014年第三人正式成立，公司办公在所诉房屋处的破旧仓库内，经陆续改善成目前房屋状况。因第三人无需使用如此大面积进行办公，故经原告同意，第三人将房屋租赁给合作单位天津中发投资有限公司及天津五粮珍感觉酒业有限公司使用，收取的租金交与原告。合作单位在使用房屋两年后要求第三人开具正式租金发票，因第三人没有经营房屋租赁资质，无法开具发票，遂经原、被告及第三人协商同意由原、被告签订与原合同一致的《房屋租赁协议》，只是为满足开票及走账的需要。合同实际履行人为原告和第三人，被告从未使用过涉诉房屋，故天津普天通信设备有限公司不是本案适格被告，该纠纷应在原告与第三人之间解决。目前第三人公司经营亏损，原告对于该公司的经营状况应依法承担法律责任。故不同意原告的诉讼请求。
第三人天津普佳禾工程管理服务有限公司述称，第三人与原告签订的租赁合同已经被同一时期原、被告签订的合同所取代，故第三人曾与原告签订的合同没有实际履行就已经废止，第三人也从未使用过租赁场地。合同前两年的房租是第三人代被告交纳，后来两年的租金是被告自己支付。被告是第三人的大股东，一直控制着公司的各种证件及印章，第三人不知道也不认可被告所述第三人将房屋转租合作单位的事实。
本院经审查认定事实如下：原告与第三人签订《租赁协议书》，双方约定，原告将其坐落于南开区红旗南路265号增18号的办公楼租给被告使用，租赁期限5年，自2010年9月1日至2015年8月31日止，按照每平方米1元标准收取日租金，年租金为172000元，每年支付一次，即每年到期日前5日向原告交纳租金，水电费、燃气费等按实际使用数结算，每月10日前交上月费用；承租方未按时向出租方支付所有应付款项属于承租方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，另向出租方支付所欠款1%的违约金。该合同签署日期为2010年7月27日。此后，原、被告签订了《租赁协议书》，除承租人为被告外，合同内容与原告和第三人签订的《租赁协议书》完全一致。该合同未写明签署日期。2010年9月至2012年8月的租金以第三人名义向原告交纳。2012年9月至2014年8月的租金及水电费均由被告交纳。庭审中，原、被告均认可租赁场所交付使用时未办理交接手续。被告陈述因第三人财务出现问题，2010年9月至2012年8月的租金也是由被告实际出资转入第三人账户后以第三人名义交纳。被告在2016年4月26日曾陈述，经被告及第三人同意目前租赁场所仍由两个合作单位在使用。至2016年11月7日原、被告均认可租赁场所目前空置，其中仅放置了一些原告的物品。原告解释自租赁之初物品就已放置在此，被告则称原告已和第三人转租的次承租人达成协议自行收回了房屋。
另查，第三人天津普佳禾工程管理服务有限公司于2010年4月26日成立，注册资金1000000元。原、被告均系该公司股东，原告认缴出资额为300000元，被告认缴出资额为700000元。庭审中，被告提出第三人的法定代表人是由原告委派，而公司实际由被告控制，公司的证照印章等也均在被告处，故不认可第三人的法定代表人的出庭资格，认为公司诉讼代理人应由总经理指派。
本案中，各方争议焦点如下：1、原告与第三人签订的《租赁协议书》及原、被告签订的《租赁协议书》是否有效；2、被告是否为涉诉房屋的实际承租人。
本院认为，原告就未取得建设工程规划许可证的房屋分别与第三人及被告签订了《租赁协议书》，一审法庭辩论终结前原告仍未能提供涉诉房屋的建设工程规划许可证，故原告分别与第三人及被告签订的《租赁协议书》依法应认定无效。根据相关司法解释，合同被认定无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张的使用费应由涉诉房屋的承租人承担。原、被告均认可本案涉及的两份《租赁协议书》中，其双方签订的协议成立在后，且前两年的租金虽以第三人名义交纳，但原告认为第三人是代替被告支付，被告也陈述该费用实际是其出资，结合被告以自己名义交纳了后两年的租金及水、电费，第三人的法定代表人也陈述从未使用过涉诉房屋并否认转租等情况综合分析，涉诉房屋的实际承租人应认定为本案被告。第三人的法定代表人在庭审中的陈述是履行法人职责，被告对其出庭资格不予认可，本院不予支持。故原告要求被告给付租赁场所使用费，本院予以支持。原告主张被告支付逾期交纳租金所产生的违约金，因原、被告签订的《租赁协议书》无效，本院不予支持。关于原告要求被告返还租赁场所、交付房屋钥匙一节，被告否认其中存放有被告及第三人的物品，且原、被告均陈述目前涉诉房屋除原告放置的物品外为空置状态，考虑在租赁初期双方并未办理房屋交接，房屋目前业已无交接必要，故原告该项诉讼请求，本院不予支持，租赁场所可由原告自行收回使用。另，被告曾在2016年4月26日陈述经其同意租赁场所目前由次承租人使用，故自2014年9月1日起至当日的占有使用费应比照租金标准由被告向原告支付。因原、被告陈述的房屋空置时间及原因均不一致，且双方对此均未提交证据证实，考虑目前房屋内放置物品为原告所有之事实，故原告主张2016年4月27日之后房屋使用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告天津普天通信设备有限公司向原告天津市南翠屏公园管理所支付自2014年9月1日至2016年4月26日的房屋占有使用费284755.56元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6279元，由原告天津市南翠屏公园管理所负担708元，被告天津普天通信设备有限公司负担5571元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 员 刘 静
人民陪审员 谢国珍
人民陪审员 郑 艳
二〇一六年十一月××日
书 记 员 徐 晶
本案所引用的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》
第二条出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。