广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民二初字第106号
原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地：惠阳区淡水镇立交桥西侧。
负责人钟悦，行长。
委托代理人李俊，广东卓凡律师事务所律师。
委托代理人朱裕，中国工商银行股份有限公司惠州分行职员。
被告王福琼，女。
被告惠州市富丽达房地产开发有限公司，住址：惠阳区淡水石桥中路一号富丽达花园1栋3层18号房。
法定代表人沈志兴
委托代理人马育夫，广东铸铭律师事务所律师。
委托代理人刘丽梅，广东铸铭律师事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行诉被告王福琼、惠州市富丽达房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李俊、朱裕，被告惠州市富丽达房地产开发有限公司委托代理人马育夫、刘丽梅到庭参加诉讼，被告王福琼未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月8日，原告与两被告签订了A［房贷］字［惠州］行［惠阳］支行（2010）年（1667）号《个人购房借款／担保合同》。合同第一条、第三条约定：由原告向被告王福琼发放个人购置住房贷款295000元，期限17年。第四条约定，贷款利率以人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15%确定，据此确定第一年贷款年利率5.049%；如遇基准利率调整，在次年按照调整后的利率确定贷款利率。第六条约定，还款方式为按月等额本息还款法。第九条约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按逾期贷款计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按合同第四条约定的利率基础上加收40%确定。第十三条约定，由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自义务，贷款人为实现债权而产生的律师费由借款人承担。第十四条约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。十五条约定，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本息及实现债权的费用。双方于2010年8月5日办理了预购商品房抵押权登记。第二十二条、二十三条约定，在正式抵押登记手续办理完毕前，保证人对本合同项下全部本息、费用承担连带保证责任。合同签订后，原告于2010年6月11日如约发放了贷款。然而被告自2012年2月21日开始出现逾期情况，截至2013年12月13日累计逾期达到43期，这期间归还的本息均是原告扣收被告富丽达公司的保证金。截至2013年12月13日，被告共归还本金40285.29元，归还利息54262.69元（含扣收被告富丽达公司的保证金），尚欠贷款本金254714.71元，利息因扣收被告富丽达公司的保证金而结清。根据《个人购房借款／担保合同》第10.2条，借款人累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部贷款及费用，直至解除合同。另外，原告为实现债权而产生的律师费12735元（根据本息金额254714元及粤价（2006）298号《广东省律师服务收费标准》规定的民商事财产案件计件收费最低标准计算得出），根据《个人购房借款／担保合同》第十三条、十五条约定，应由被告承担并在抵押担保范围内。上述逾期贷款，经原告已经多次催收未果，因此向法院起诉请求判令：1、解除原告与两被告签订的编号：A［房贷］字［惠州］行［惠阳］支行（2010）年（1667）号《个人购房借款／担保合同》；2、被告王福琼立即归还原告借款本金人民币254714.71元及至清偿日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照合同约定的计算方法确定）；3、被告王福琼承担原告支付的律师费12735元；4、原告对被告王福琼提供抵押的位于惠州市惠阳区石桥中路一号富丽达花园房产享有优先受偿权；5、判令被告惠州市富丽达房地产开发有限公司对以上债务承担连带保证担保责任；6、诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述提供的证据有：
一、原告营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明、被告身份证复印件。
二、借款借据、编号A［房贷］字［惠州］行［惠阳］支行（2011）年（1667）号《个人购房借款／担保合同》、《广东省商品房买卖合同》、房地产预告登记证明。
三、本息清单。
四、律师费用计算说明、律师费发票。
被告王福琼未到庭，无答辩，也无提供证据。
被告惠州市富丽达房地产开发有限公司辩称，一、本案富丽达公司是连带保证人，但本案中是由贷款人王福琼提供了物的担保，根据法律规定，应当先对抵押房产偿还原告债务，再由连带保证人偿还债务。二、原告起诉中没有明确收取富丽达公司保证金的金额，请求原告予以明确。因为这涉及到我公司之后的追偿权利。
被告惠州市富丽达房地产开发有限公司为其辩解提供的证据有：
一、扣款凭证（银行电子回单），证明被告富丽达实际为王福琼垫付67976.04元。
二、银行流水，证明被告富丽达公司为王福琼实际垫付金额为67976.04元。
经审理查明，2010年6月8日，原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告王福琼、惠州市富丽达房地产开发有限公司签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告王福琼发放295000元个人购置住房贷款，期限17年，还款方式为按月等额本息还款法。该贷款由被告惠州市富丽达房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，即本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前，被告惠州市富丽达房地产开发有限公司应当对被告王福琼的债务承担连带责任。合同约定被告王福琼提供其向被告惠州市富丽达房地产开发有限公司购买的位于惠州市惠阳区淡水石桥中路一号富丽达花园房产为抵押物。该房屋于2010年8月5日在惠州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，义务人为被告王福琼。上述合同签订后，原告于2010年6月11日将贷款295000元发放给了被告王福琼，由被告王福琼在个人住房贷款借据上签名确认。被告王福琼借款后，从2012年2月21日开始断供，之后，一直由被告惠州市富丽达房地产开发有限公司垫付。自2010年6月11日以来，截止2014年8月22日，被告归还了本金48889.97元，其中被告惠州市富丽达房地产开发有限公司垫付31228.11元；归还利息63619.34元，其中被告惠州市富丽达房地产开发有限公司垫付38993.28元。截止2014年8月27日，被告王福琼仍有246110.03元未偿还。
另查，原被告签订的合同对违约责任约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。合同还约定，由于借款人和担保人没有按合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费由借款人承担。
另，原告为实现该债权支付了律师费12735元。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告王福琼、惠州市富丽达房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》，是各方当事人的真实性意思表示，内容没有违反法律规定，是合法有效合同，各方当事人都应当共同遵守，严格履行。但是，被告王福琼借款后，从2012年2月21日起长时间不按合同约定归还借款本息，被告王福琼的行为，违反了双方签订的合同约定，构成了违约，应当承担违约责任。原告请求解除与被告王福琼、惠州市富丽达房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》、提前收回借款、请求被告支付为实现债权的律师费和确认对被告提供抵押的财产享有优先受偿权、请求被告惠州市富丽达房地产开发有限公司承担连带责任，符合合同约定，有事实和法律依据，予以支持。本案在审理期间，被告王福琼经合法传唤未到庭参加诉讼，应以缺席论处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行与被告王福琼、惠州市富丽达房地产开发有限公司于2010年6月8日签订的《个人购房借款／担保合同》。
二、被告王福琼应于本判决发生法律效力之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行的借款本金246110.03元及利息。
利息计算：计息本金246110.03元，从2014年8月28日起计，计至欠款还清止，利率按中国人民银行公布的同期同类资金贷款利率。
三、被告王福琼应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告为实现该债权所支出的律师费12735元给原告。
四、确认原告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行在上述借款本息及律师费中，对被告王福琼提供抵押的位于惠州市惠阳区淡水石桥中路一号富丽达花园房产的处置价款享有优先受偿权。
五、被告惠州市富丽达房地产开发有限公司对上述借款本息及律师费在处置被告王福琼供抵押的位于惠州市惠阳区淡水石桥中路一号富丽达花园房产后仍不足清偿的部分承担连带责任。
被告惠州市富丽达房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告王福琼追偿。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
受理费5412元，由被告王福琼、惠州市富丽达房地产开发有限公司负担4992元，原告负担420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 梁家标
审 判 员 杨伟国
代理审判员 冯文娟
二〇一四年十月十日
书 记 员 杨思宽
附：相关法律规定
1、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国物权法》第二十条
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
6、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条
被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
7、《中华人民共和国担保法》第三十一条
保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
8、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条
人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。