江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7161号
上诉人（原审原告）：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋4楼402单元。
法定代表人：李娟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：华震，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙菽蔓，江苏天哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李广林，女，1987年11月20日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：南京宇业物业管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区雨润大街69号和府奥园。
法定代表人：郭磊峰，该公司副总裁。
上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人李广林、南京宇业物业管理有限公司（以下简称宇业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
保利公司上诉请求：依法改判由被上诉人李广林直接向保利公司给付物业管理服务费2786.64元，并承担本案诉讼费用。事实和理由为：1、上诉人系基于与李广林的物业服务合同关系，请求法院判令李广林缴纳物业服务费。李广林向宇业公司交付本应交付给上诉人的物业服务费，对宇业公司来说属于不当得利，但与本案无关，不应在本案中将宇业公司退费给李广林作为业主履行交费义务的先行条件。上诉人和宇业公司并无法律关系，原审法院判决迳行创设履行条件，判令李广林在收到宇业公司的退款后才向上诉人缴纳物业费，没有法律依据。2、上诉人在一审中并未对宇业公司提出过任何诉讼请求，李广林作为有权主体也从未向法院要求宇业公司返还不当得利，原审法院超越诉讼请求，迳行判决宇业公司退还不当得利后，李广林再向上诉人缴纳物业费，没有任何法律依据。3、根据合同相对性原则及物业服务合同的约定，业主应当直接向上诉人交纳物业费。
李广林和宇业公司未应诉答辩。
保利公司向一审法院起诉请求：判决李广林支付拖欠的物业管理费及公摊电费3483.26元，本案的诉讼费用由李广林承担。
一审法院认定事实：2010年7月20日，南京宇尚地产有限公司和原告保利公司签订《晓庄国际广场前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）。《前期物业合同》约定：南京宇尚地产有限公司选聘保利公司对晓庄国际广场提供前期物业管理服务；物业服务费按建筑面积计算，酒店式公寓2.5元/月/平方米、商业用房4元/月/平方米、办公用房3元/月/平方米。
2011年1月13日，被告李广林与南京宇尚地产有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于南京市栖霞区和燕路408号晓庄国际广场3幢1508室房屋，房屋建筑面积为86.62平方米，房屋设计用途为酒店式公寓。南京宇尚地产有限公司于2012年9月26日将上述房屋交付给被告李广林，并由南京宇尚地产有限公司的代理人和被告李广林在《入伙会签单》上签字。2014年6月底，原告保利公司退出案涉物业，不再为晓庄国际广场提供物业管理服务。
2015年8月26日，原告保利公司向被告李广林发出律师函，要求被告李广林缴纳自2013年4月1日起至2014年6月30日拖欠的相关物业管理费及公摊电费。
庭审中，原告保利公司认为《晓庄国际广场前期物业服务合同》合法有效，其与被告李广林构成合同关系，被告李广林与第三人宇业公司之间存在合同关系，其与第三人宇业公司之间并无任何合同关系，相关费用应由被告李广林缴纳，坚持其诉讼请求，但对其主张的公摊电费241.87元没有提供证据证实；第三人宇业公司对被告李广林于2014年7月18日向其交纳的相关费用予以认可，对原告保利公司主张收取物业管理费用的期限及标准提出异议。被告李广林则经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
另查明，2014年7月18日，被告李广林向第三人宇业公司交纳了2013年4月1日至2014年12月31日的相关费用，第三人宇业公司向被告李广林出具的票据显示：物业费单价216.55元，数量21个月，期限2013.4.1-2014.12.31，并注明空置，折扣844.63元，空置期限：2012.10.1-2013.10.31，收取金额为3702.92元；公摊水电费单价69.3元，数量21个月，期限2013.4.1-2014.12.31，金额为1455.3元。庭审结束后，被告李广林向一审法院表示要求两个物业公司就其已交纳的物业费用相互交接，其没有时间处理物业费纠纷。
一审法院认为，原告保利公司和南京宇尚地产有限公司就晓庄国际广场前期物业管理服务所签订的《前期物业合同》合法有效，依法对业主具有约束力。原告保利公司据此为晓庄国际广场提供了物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。原告保利公司提供的证据证实了被告李广林自2013年4月1日起至2014年6月30日止，应向其缴纳的物业管理服务费为3248.25元，但被告李广林于2014年7月18日向第三人宇业公司交纳了2013年4月1日至2014年12月31日的相关费用。根据第三人宇业公司向被告李广林出具的票据证实：被告李广林交纳的物业管理费单价为216.55元，数量为21个月，期限2013年4月1日至2014年12月31日，其间，从2012年10月1日至2013年10月31日为空置，折扣844.63元，实际收取了物业管理费为3702.92元。结合上述事实，一审法院认定被告李广林在2013年4月1日至2014年6月30日应向原告保利公司交纳的物业服务费为2786.64元（216.55元/月×7月×70%＋216.55元/月×8月，已扣除被告李广林剩余公摊结余费用6.86元）。第三人宇业公司无证据证实其在2013年4月1日至2014年6月30日期间为晓庄国际广场提供物业管理服务，其收取的被告李广林上述期间内的物业管理服务费属于不当得利，应退还给被告李广林。原告保利公司主张被告李广林应缴纳公摊电费241.87元，但未能提供相应的证据证实，故一审法院对此请求不予支持。被告李广林经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，一审法院本着减少当事人诉累和案结事了的原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、第三人南京宇业物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还被告李广林物业管理服务费2786.64元，被告李广林在收到第三人南京宇业物业管理有限公司退还的物业管理服务费2786.64元后五日内向原告深圳市保利物业管理集团有限公司支付物业管理服务费2786.64元；二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由第三人南京宇业物业管理有限公司负担。
本院二审期间，各方当事人未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人李广林之间存在物业服务合同关系，被上诉人李广林应当向上诉人支付2013年4月1日至2014年6月30日期间的物业管理服务费。但本案中，李广林未向保利公司交费的原因系其已经向被上诉人宇业公司交纳了上述时间段的物业管理费。因宇业公司无权收取上述时间段的物业管理费，李广林有权要求宇业公司向其退还该物业服务费。基于本案中保利公司、李广林和宇业公司三方之间的法律关系清楚，争议标的额较小，为避免业主一方需另行诉讼主张权利增加诉讼成本，故一审法院本着减少当事人诉累和案结事了的原则，判令宇业公司退还李广林物业管理服务费2786.64元，李广林在收到宇业公司退还的物业管理服务费后再向保利公司支付，并无不当。
综上所述，上诉人保利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年十一月十六日
书记员 朱亚芳