浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温平民初字第153号
原告：赵美文。
委托代理人：叶建渊、高帆，浙江信泰律师事务所律师。
被告：陆建中。
被告：张瑞华。
第三人：雷华忠。
原告赵美文与被告陆建中、张瑞华及第三人雷华忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理，依法由助理审判员李洁适用简易程序于2015年4月14日公开开庭进行了审理，原告赵美文的委托代理人高帆到庭参加诉讼，被告陆建中、张瑞华及第三人雷华忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵美文起诉称：被告陆建中系被告张瑞华的小舅子，两人合伙建造了坐落于平阳县宋桥镇汇河村边东第四间坐北朝南房屋（地号12-21-55）。在房屋建造过程中，2009年11月10日，原、被告在中介人引荐下就上述房屋签订了《协议书》，约定：被告陆建中、张瑞华自愿将坐落于平阳县宋桥镇汇河村边东第四间坐北朝南房屋（地号12-21-55）卖给原告，房价款为306800元，其中首付款256800元，最后50000元待房产证和土地证办理过户手续完毕后再付清；如果证件未办好，原告要住进去，被告无权干涉，本协议签订后，双方均不得反悔，如被告反悔，需以已收房款翻倍赔偿原告，如原告反悔，已付房款不予退还。协议书签订当日，原告分别通过银行转账和现金方式将首付款256800元交付给被告，其中现金20000元交给被告陆建中，并由被告陆建中出具了亲笔签名的收条。上述房屋建造完毕后，原告就依约进行装修并入住至今。2012年，基于政策原因，二被告将上述房屋的产权初始登记于被告陆建中表兄弟即第三人雷华忠名下，原告多次要求被告协助办理过户手续未果。原告于2014年12月向法院提起诉讼，期间双方组织调解，故原告撤诉，然而嗣后原告多次要求被告办理过户手续均被各种理由搪塞。综上，原告与二被告签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，原告已依约支付购房款，二被告应履行协助办理房屋所有权、土地使用权过户登记义务，基于诉争房产登记在第三人名下，故第三人也应协助办理过户登记义务。为此，原告起诉请求：1.确认原告与被告陆建中、张瑞华于2009年11月10日签订的关于平阳县宋桥镇汇河村边东第四间坐北朝南房屋（地号12-21-55）的《协议书》合法有效；2.二被告及第三人协助原告办理上述房屋的房屋所有权、土地使用权的过户登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告赵美文在本院指定的举证期限内提交并在庭审中出示了如下证据：1.身份证，证明原告诉讼主体资格；2.人口信息，证明被告及第三人诉讼主体资格；3.《协议书》、银行转账记录单、收条、汇河村委会出具的证明，证明被告陆建中、张瑞华将诉争房屋出售给原告所有，以及原告依约支付部分购房款给被告并入住诉争房屋至今的事实；4.房屋权属登记信息查询证明、土地登记卡，证明涉案房屋的房屋所有权及土地使用权被二被告登记在第三人雷华忠名下的事实；5.（2014）温平民初字第580号案件谈话笔录（本院依原告申请调取），证明房屋实际所有权人是二被告，第三人雷华忠仅是名义登记人且雷华忠愿意协助原告办理房屋过户登记手续。
被告陆建中、张瑞华及第三人雷华忠未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据。
被告陆建中、张瑞华及第三人雷华忠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出异议和反驳证据，视为放弃对原告提供的以上证据进行质证的权利。经审查本院认为，原告提供的证据均来源合法，内容客观真实，与待证事实具有关联性，本院均予以采纳。
根据以上本院认定的证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2009年11月10日，原告赵美文与被告陆建中、张瑞华签订一份房屋买卖《协议书》，载明：甲方为陆建中、张瑞华，乙方为赵美文，甲方经全家商量，自愿将坐落于平阳县宋桥镇汇河村边东第四间坐北朝南房屋出卖给乙方赵美文所有；经双方及中介人议定，房价款计人民币306800元，首付款256800元，最后扣50000元作为办理土地证、房产证过户的保证，两证过户完毕后付清余款50000元，两证过户所需费用由乙方自负；现该房屋正在建筑中，层数与整栋房屋统一，楼梯、外墙瓷砖、屋内隔墙、卫生间隔墙完成好后交付给乙方；如果证件未办好，乙方要住进去，甲方无权干涉；本协议签订后，甲乙双方均不得反悔，如甲方反悔，需以已收房款翻倍赔偿还给乙方，如乙方反悔，已付房款不予退还；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。该协议甲方处有被告陆建中、张瑞华签名，乙方处有赵美文签名，中介人处有郭华月签名。协议签订当天，原告赵美文支付给二被告购房款256800元，其中20000元由被告陆建中出具收条，另238000元由原告丈夫程贤算取现后存入被告张瑞华儿子张克毅中国银行账号45×××84。2012年7月6日，上述房屋的所有权经平阳县房管部门核准初始登记于第三人雷华忠名下，所有权证号为017892，土地证号为1-2012-12-00**。
原告于2014年10月向本院起诉张瑞华、陆建中，请求确认本案协议合法有效并要求张瑞华、陆建中协助原告办理涉案房屋的房产证及土地证过户手续，在该案诉讼中，陆建中表示该房屋系其本人所有，张瑞华不享有产权份额且出卖房屋未经其授权，其明确表示不予追认。在本案诉讼中，被告张瑞华亦认可以上事实，同时认可涉案房屋的门、窗系原告安装，卫生间系原告装修。
本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案房屋系案外人陆建中所有，被告张瑞华未经权利人陆建中授权擅自将涉案房屋出卖给原告赵美文，现权利人陆建中不予追认，被告因未取得所有权或者处分权导致涉案房屋所有权不能转移给原告，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告确认原告已支付购房款228000元，被告亦同意予以返还，故原告要求被告返还购房款228000元，本院予以支持。原告主张另还支付了购房款30000元，被告予以否认，原告亦未提供证据予以证明，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现因被告不能将涉案房屋所有权转移给原告，客观上导致合同目的无法实现，已构成违约，本案双方协议约定，若被告反悔则需以已收房款翻倍还给原告，此违约金条款在涉案协议书解除后仍合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告认为违约金过高而要求调整，本院予以支持。考虑到被告将不享有处分权的房屋出卖给原告存在重大过错、原告已对涉案房屋进行一定装修、原告的资金为被告占用多年等因素，本院酌情调整违约金为原告已付房款的50%即114000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告赵美文与被告张瑞华于2009年11月20日签订的关于平阳县万全镇汇河村边东第五间坐北朝南房屋（所有权证号为017893）的协议书；
二、被告张瑞华于本判决生效之日起十五日内向原告赵美文返还购房款228000元并支付违约金114000元；
三、驳回原告赵美文的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8960元，减半收取4480元，由赵美文负担1265元，张瑞华负担3215元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。上诉受理费8960元，至迟在递交上诉状之日起七日内，预交到温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 李 洁
二〇一五年四月二十八日
代书 记员 王光伟