湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初1821号
原告赵莎，武汉百居易房地产经营咨询有限公司职工。
委托代理人许峰（特别授权代理），湖北言达律师事务所律师。
委托代理人张发达（特别授权代理），湖北言达律师事务所律师。
被告黄亮，卡咪网络服务有限公司职工。
委托代理人赵静薇（特别授权代理），湖北尊而光律师事务所律师。
被告王国群，武汉市物资局退休职工。
委托代理人赵静薇（特别授权代理），湖北尊而光律师事务所律师。
被告顺驰置业武汉有限公司，住所地武汉市江岸区沿江大道133号广源大厦8层6-11号。
法定代表人杨震，该公司总经理。
委托代理人李黎（特别授权代理），顺驰置业武汉有限公司职工。
委托代理人李梦玲（特别授权代理），顺驰置业武汉有限公司职工。
原告赵莎诉被告黄亮、王国群、顺驰置业武汉有限公司（以下简称顺驰置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员黎赪独任审判，因本案案情复杂，双方当事人争议较大，本院于2016年6月22日作出（2016）鄂0102民初1281号民事裁定书，裁定本案转为适用普通程序审理，由审判员黎赪担任审判长，与人民陪审员陈立昌、于毅组成合议庭，并于2016年4月18日、8月3日公开开庭进行了审理，原告赵莎及其委托代理人许峰、张发达，被告王国群，被告黄亮、王国群的共同委托代理人赵静薇，被告顺驰公司的委托代理人李黎、李梦玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵莎诉称，2016年3月11日，在被告顺驰置业公司的居间下，被告王国群代理其子被告黄亮与我签订《存量房居间（买卖）合同》，约定被告黄亮将其位于武汉市江岸区丹水池街百步亭花园怡康苑504栋4单元3层1室的房屋出售给我，该房屋面积118.67平方米，合同总价款1，236，000元。另合同约定了付款方式、房屋交付、违约责任、争议处理等。合同签订后，我向被告王国群支付购房定金30，000元，后我多次要求被告黄亮、王国群按合同约定配合我办理贷款手续，但被告黄亮、王国群一直推诿，拒不履行合同义务，且明确表示不出售该房屋。被告黄亮、王国群的行为严重违背了诚实信用的原则，经我书面催告，被告黄亮、王国群仍不履行合同，其行为已经构成违约，给我造成了极大的经济损失。现为维护我的合法权益，我依法向法院提起诉讼，请求：1、判令解除我与三被告签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令被告黄亮、王国群向我连带承担违约金123，600元；3、判令被告黄亮、王国群向我连带返还定金30，000元；4、判令本案诉讼费由被告黄亮、王国群承担。
审理中，原告赵莎变更其诉讼请求为：1、判令我与三被告签订的《存量房居间（买卖）合同》无效；2、判令被告黄亮、王国群返还定金30，000元；3、判令被告黄亮、王国群承担赔偿损失30，000元（评估费5，636元、律师费5，000元、重新购房的差价11，867元、交通费1，000元、误工损失6，497元）；4、被告顺驰置业公司对被告黄亮、王国群的民事责任承担连带赔偿责任；5、判令本案诉讼费由被告黄亮、王国群承担。
被告黄亮辩称，1、我系房屋所有人，我没有授权被告王国群代为出售房屋，也明确向被告王国群表示过绝对不会卖房；2、我对被告王国群签订房屋买卖合同的事实和过程毫不知情，并在收到原告的履约催告函之后明确向原告表示对被告王国群签订的合同不予追认，也不认可被告王国群的代理行为，所以我对原告返还定金和赔偿损失的诉讼请求均不予认可，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。
被告王国群辩称，我在客观上没有代理权限的情况下与原告签订房屋买卖合同，我认可原告第一项诉请，同意返还定金30，000元，对赔偿损失30，000元不予认可，诉讼费也不应由我承担。造成我无权代理行为的不良后果，被告顺驰置业公司也有不可免责的过错，所以被告顺驰置业公司也应当承担一定的损失赔偿责任。被告顺驰置业公司未验明我的代理权的情况下，告诉我可以全权代理卖房，违背如实告知义务，同时被告顺驰置业公司既未核实我的代理权，也未如实告知原告代理权限，也未告知我如何代理，被告顺驰置业公司存在过错。被告顺驰置业公司隐瞒我无权代理卖房的事实，促使原被告签订购房合同，应当承担赔偿损失的责任。原告作为房屋交易方面专业人士，对于买入价值百万的房屋的重大交易，在未核实房主信息和房屋权属等最基本信息的情况下，签订合同，本身也应承担一定的责任。所以，我请求法院驳回原告的第三、五项诉讼请求。
被告顺驰置业公司辩称，在签订合同时和看房前我方已向原告如实告知了被告王国群没有代理权限，被告王国群和原告都知晓此事，我方也未收取经济代理服务费，所以我方不应该承担任何责任。
经审理查明，王国群与黄亮系母子关系，位于武汉市江岸区丹水池街百步亭花园怡康苑504栋4单元3层1室的房屋登记在黄亮名下。2016年3月11日，赵莎与王国群及顺驰置业公司签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定黄亮系卖方（甲方），王国群系卖方委托代理人，赵莎系买方（乙方），顺驰置业公司系经纪代理方（丙方）。合同第一条约定买卖房屋位于武汉市江岸区丹水池街百步亭花园怡康苑504栋4单元3层1室售让于赵莎，房屋建筑面积118.67平方米；第二条上述房屋交易成交价为1，236，000元；第三条付款方式约定，乙方于2016年3月11日支付给甲方30，000元作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款，乙方于过户当日见房产证收件单后支付甲方房款390，000元，另余款16，000元乙方于过户当日留存丙方，待甲方按期交房结清完该房屋水电气及物业管理费用并把户口迁出此房屋后由丙方支付给甲方；第九条甲方逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；第十七条其他约定事宜，甲乙双方协商一致，乙方自行此房屋银行贷款800，000元，具体贷款金额以银行审批为准，不足部分乙方以现金补齐；乙方承诺于过户完二十天内放款于甲方；此合同由代理人王国群代黄亮夫妻签署，由此产生的纠纷由代理人王国群承担，甲方承诺甲方夫妻积极配合乙方办理此房屋贷款及过户相关手续；合同落款：卖方代理人：王国群，买方：赵莎，经纪方：方姗，顺驰置业公司盖章。
关于合同的签订情况，赵莎及顺驰置业公司确认在签订涉案合同时清楚知悉涉案房屋的产权人为黄亮，且当时王国群未出示被告黄亮关于出售涉案房屋的授权委托书，但赵莎、顺驰置业公司认为在签订合同时，王国群称其是黄亮的母亲，并当场打电话与黄亮联系，确定房屋价格及补签合同并办理相关手续，因此赵莎、顺驰置业公司才与王国群签订了涉案合同。黄亮对赵莎、顺驰置业公司的陈述不予确认，黄亮、王国群均否认黄亮授权给王国群出售涉案房屋，认为涉案合同无效。
关于合同的履行，在合同签订当日，赵莎向王国群支付定金30，000元。赵莎称在支付定金后曾通知王国群要求协助办理银行按揭手续，但王国群没有协助，随后向黄亮、王国群以口头及书函要求协助办理申请银行贷款，黄亮、王国群没有回复。
上述事实，有原告赵莎提交的存量房居间（买卖）合同、收条、户籍证明、国有土地使用证、房屋所有权证、履约催告函、快递查询单、等证据及当事人陈述记录在卷佐证。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、赵莎与王国群及顺驰置业公司签订的《存量房居间（买卖）合同》的效力。王国群在签订合同时已经表明其系黄亮的代理人身份，赵莎及顺驰置业公司应对其授权进行审查。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”。黄亮否认授权王国群代为出售本案诉争房屋。赵莎及顺驰置业公司主张王国群与黄亮系母子关系，王国群在签订合同时出示了房屋产权证，并当场与黄亮电话联系售房事宜，赵莎及顺驰置业公司有充分理由相信赵国群有权出售该房屋。本院认为，王国群虽然与黄亮系母子关系，但亲属关系并不能构成法律上认可的代理关系。虽然王国群出示了房屋产权证，也不能表明其具有代表黄亮出售房屋的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认”。王国群在未取得黄亮授权的情况下代表黄亮与赵莎及顺驰置业公司签订存量房居间（买卖）合同》，且该合同签订后黄亮明确表示拒绝追认其效力。因此，黄亮主张合同无效符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，本案合同无效后，王国群应向赵莎返还定金30，000元。
二、关于本案购房损失问题。本案中赵莎主张要求被告黄亮、王国群及顺驰置业连带赔偿其损失30，000元（评估费5，636元、律师费5，000元、重新购房的差价11，867元、交通费1，000元、误工损失6，497元），其中评估费5，636元有武汉国佳房地产资产评估有限公司出具的房地产抵押估价报告及湖北省增值税普通发票佐证，本院予以认可；律师费5，000元，因非属必要开支，亦无相关合同约定，本院不予支持；关于重新购房差价11，867元，因房屋价格增长，赵莎再次购置同等房屋所需支付的款项有所增加，本院酌定调整为10，000元；其余损失赵莎未提交证据支持，三被告亦未认可，本院不予支持。故本案中赵莎的损失为15，636元。
三、关于本案原告赵莎与被告黄亮、王国群、顺驰置业公司在合同签订过程中的过错责任问题。本案中，赵莎认为黄亮应当承担共同赔偿责任。但赵莎及顺驰置业公司未举证证明黄亮曾经口头或书面授权王国群出售本案诉争房屋，王国群与黄亮系母子关系，及王国群出示房屋所有权证并不能构成法律上的代理关系。王国群没有代理权而以被代理人黄亮的名义签订房屋买卖合同，且黄亮知晓合同后拒绝追认其效力，故黄亮在合同签订过程中不存在过错，不应当承担赔偿责任，因王国群无权代理行为所造成损失应由王国群承担责任。王国群在明知自己未取得黄亮授权的情况下，仍以黄亮代理人的身份与赵莎及顺驰置业公司签订《存量房居间（买卖）合同》，并收取赵莎的定金，给赵莎造成损失，王国群在合同签订过程中具有较大过错。赵莎作为购房者，有义务对其所购房屋权属进行详细了解。赵莎在购买本案诉争房屋时，明知王国群非涉案房屋产权所有人，亦未见黄亮出具授权王国群委托代为买卖房屋的凭证，即与王国群签订《存量房居间（买卖）合同》，赵莎未尽到基本审查的义务，其自身具有一定的过错。关于赵莎要求顺驰置业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。本案中，顺驰置业公司已如实告知赵莎涉案房屋产权人为黄亮，王国群作为代理人未取得黄亮的授权，应视为已履行了如实告知义务，且顺驰置业公司未收取中介费用，故顺驰置业公司不应承担赔偿责任。
本院结合赵莎的实际损失及合同签订过程中的过错程度，酌定被告王国群承担80%的过错责任，原告赵莎自行承担20%的过错责任。对赵莎的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下
一、原告赵莎与被告王国群及被告顺驰置业武汉有限公司于2016年3月11日签订的《存量房居间（买卖）合同》无效；
二、被告王国群于本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵莎返还定金30，000元；
三、被告王国群于本判决发生法律效力之日起三日内向原告赵莎赔偿损失12，508.80元
四、驳回原告赵莎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3，372元，由被告王国群承担2697.60元，原告赵莎承担674.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 黎 赪
人民陪审员 陈立昌
人民陪审员 于 毅
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 任保群