焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）山民二初字第00865号原告（反诉被告）刘全喜，男，40岁。委托代理人王小三，焦作市山阳区焦东法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。原告（反诉被告）刘全喜与被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日作出受理决定，于2014年11月6日向被告（反诉原告）中海公司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，向原告（反诉被告）刘全喜送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2014年12月17日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）中海公司当庭提起反诉，本院决定将反诉原告中海公司与反诉被告刘全喜房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，于同日向反诉被告刘全喜送达了反诉状副本等，原告（反诉被告）刘全喜的委托代理人王小三、被告（反诉原告）中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘全喜诉称，2012年2月29日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第5号商住楼1单元11层1103号房，房屋总价款366866元，合同约定交房日期为2012年8月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告逾期交房，至起诉之日该房屋仍不具备交房条件。合同第九条明确约定被告逾期交房须按日向原告支付已付房屋万分之二的违约金。现起诉要求：⒈被告支付逾期交房违约金48059.45元；⒉诉讼费由被告承担。本诉被告中海公司辩称，被告中海公司已通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至被告交房之日。焦东路桥的封闭施工对中海公司工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天。合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对一方当事人明显不公平，中海公司请求法院对合同违约条款予以变更。反诉原告中海公司反诉称，2012年2月29日，双方签订商品房买卖合同，约定若买受人逾期支付购房款的，应按照合同第七条承担违约责任。反诉被告应当在2012年4月29日前支付购房款，其实际最后交款时间为2013年1月21日，逾期267天，应支付违约金13350元。现提出反诉，请求：⒈反诉被告支付违约金13350元；⒉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告刘全喜辩称，刘全喜严格按照合同补充条款第七项的约定按期到银行办理按揭手续，银行因为与中海公司之间材料的问题，没有按期将按揭款划入中海公司账户，属于银行和中海公司的问题。请求驳回中海公司的反诉请求。根据本反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：⒈原告本诉诉讼请求的依据；⒉被告反诉诉讼请求的依据。原告（反诉被告）刘全喜提交了以下证据材料：⒈原告身份证，证明原告的主体资格；⒉房屋买卖合同、购房收据2份，证明原被告间买卖合同成立，原告已履行交房义务，截至开庭之日被告仍未将房屋交付给原告，应承担违约责任；⒊银行按揭贷款合同，证明原告并未违约。被告（反诉原告）中海公司质证认为，对刘全喜证据1-证据3真实性均无异议。对原告（反诉被告）刘全喜所举证据，本院作出如下认证意见：证据1-证据3均真实有效，予以确认。被告（反诉原告）中海公司提交了以下证据材料：⒈停工情况说明、报纸2份、商铺情况说明3份、南水北调办公室证明、规划图、照片4张，证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天，计算违约天数时应扣除233天；⒉交房通知书、入住办理流程表，证明被告积极履行交房义务；⒊收据，证明原告逾期交款。原告（反诉被告）刘全喜质证认为，对中海公司证据1有异议，停工说明是对建设方出具的，中海公司系开发商，停工说明和报纸与原被告之间签订的合同没有任何关系，焦东路封闭不属于不可抗力；商铺情况说明和本案没有关联性；南水北调办公室证明真实性无异议，但和本案没有关联性；规划图有异议，不完整，规划图显示中海公司开发的1号楼和5号楼的项目西起焦东路东到新安路，未显示6-8号楼的情况，即没有显示新安路，焦东路不是中海公司施工1号楼和5号楼所需的必经道路，中海公司可以通过新安路进行通行施工，即使道路的封闭给施工方造成了一定的影响，也是建筑商和开发商之间的纠纷，和业主没有关系，中海公司作为开发商可以向建筑方索要；照片真实性无异议，但仅显示现状，但其指向有异议；证据2中交房通知书有异议，原告至今未见到，如果中海公司交房应按合同约定将单体验收合格证书、住宅质量保证书及住宅使用说明书等给原告方能办理交房手续；流程表真实性无异议，指向有异议，只能证明原告在2013年12月25日收到房子的钥匙，而不能证明中海公司已经完成了交房手续；证据3有异议，收据是后换的。对被告（反诉原告）中海公司所举证据，本院作出如下认证意见：证据1刘全喜异议成立，对停工情况说明、商铺情况说明、规划图的真实性不予确认，对2份报纸、南水北调办公室证明、照片的真实性予以确认，对中海公司所称指向不予确认；证据2刘全喜异议成立，对交房通知书不予确认，对入住办理流程表真实性予以确认；证据3真实有效，刘全喜异议不能成立，予以确认。经庭审质证，依据有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年2月29日，以刘全喜为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第5号商住楼1单元11层1103号房，该商品房用途为住宅，建筑面积106平方米，总金额366866元，买受人于2012年2月29日前支付总房款的30%计116866元，剩余70%房款250000元办理按揭贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。2012年12月20日，以刘全喜作为借款人和抵押人，中海公司作为保证人，中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行作为贷款人，三方签订了个人购房担保借款合同，约定刘全喜借款250000元用于购买房产，期限240个月，借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入中海公司在农行焦作建设路支行的账户。三方均在借款合同中签名或加盖公章印鉴。中海公司于2012年3月11日收取刘全喜房款116866元、2013年1月21日收取房款250000元。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年12月25日，刘全喜在中海公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示刘全喜所购丽江5号楼1单元1103号房屋的总房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。刘全喜与中海公司签订房屋买卖合同后，刘全喜按约向中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，中海公司未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故刘全喜要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持，因刘全喜已于2013年12月25日在中海公司处领取了房屋钥匙，故违约金应自2012年9月1日起计算至2013年12月25日。中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但中海公司并未向刘全喜告知该事项，故中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。中海公司要求刘全喜支付逾期付款违约金，理由充分，应予支持。刘全喜要求中海公司按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给其造成的具体损失数额，中海公司请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，刘全喜已在中海公司处领取了房屋钥匙，中海公司已履行了交房义务，根据公平和诚实信用原则，本院酌定中海公司应按照合同约定的违约金的50%向刘全喜支付逾期交房违约金；刘全喜应按照合同约定的违约金的50%向中海公司支付逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款116866元向原告刘全喜支付逾期交房违约金1659.5元（从2012年9月1日起至2013年1月20日止，按日万分之二的50%计算）；二、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款366866元向原告刘全喜支付逾期交房违约金12253.3元（从2013年1月21日起至2013年12月25日止，按日万分之二的50%计算）；三、反诉被告刘全喜应于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南中海房地产开发有限公司支付逾期付款250000元的违约金6675元（从2012年4月29日起至2013年1月21日止，按日万分之二的50%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1001元，由河南中海房地产开发有限公司承担；反诉费50元，由刘全喜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  樊媛媛代审 判员  曹君萍人民陪审员  王 璐二〇一五年四月十日书 记 员  杨 芹