四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终2142号
上诉人（原审被告）：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区鑫杰座A幢1-3层2-8号。
法定代表人：童云峰，执行董事。
委托诉讼代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨华，女，1985年7月出生，住四川省高县。
委托诉讼代理人：翁家毅，四川法光律师事务所律师。
上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称：立天唐人公司）因与被上诉人杨华商品房销售合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初3941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审判决没有区分同一诉讼中存在的多种法律关系，肆意突破合同相对性，导致使用法律错误。上诉人与长城公司之间是建筑工程施工合同法律关系，被上诉人与长城公司之间是债权转让法律关系，上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同法律关系，依据合同相对性，双方之间的权利义务只能依据双方签订的买卖合同确定，不受上诉人与第三人长城公司之间的约定约束；2、一审判决引用的《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条不适用于本案，属于适用法律错误；3、依据上诉人与被上诉人在买卖合同中的约定，涉案房屋价款应按套内面积计算，且建筑面积预测与实测均系宜宾市房地产测绘队按国家规范测绘，并非上诉人可控；4、被上诉人要求退还867402.66元房款的诉请无事实依据，且无法律依据，应予驳回；5、一审判决不仅错误，而且与我国的司法政策倾向背道而驰；6、一审判决上诉人承担诉讼费无事实和法律依据，应予改判。
被上诉人杨华辩称，杨华实际上是长城公司的代表人，结合交易习惯，上诉人是故意将计算方式进行一种混淆，本案主合同应该是抵偿协议，并且抵偿协议、认购协议、买卖协议具有承上启下的作用，不能单独把商品房买卖合同看做主合同，关于上诉人提到的测绘并非上诉人可控的问题，上诉人作为房屋业主，对于自身的房屋设计应该有一个了解，而并非是不可控，至少是应该知晓房屋的具体情况的，本案应该按照建筑面积来计算价格。本案是一个个案，实际是一个工程款抵价作房款的情况，不存在上诉状中所说的敏感、群体案件。
杨华向一审法院起诉请求：1.立天唐人公司返还商品房面积差异购房款867402.66元；2.诉讼费由立天唐人公司承担。
一审法院认定事实：2015年11月27日，立天唐人公司（甲方）与长城公司（乙方）签订了《房屋抵款协议》，该协议约定：鉴于甲、乙双方于2013年1月21日签订了《宜宾唐人财富中心项目消防工程施工合同》（下称“原合同”），原合同项下消防工程已全部完工，并经验收符合原合同质量标准的约定。乙方指定杨华前述房屋的买受人，就抵款房屋由杨华与甲方签订《商品房买卖合同》。现经甲、乙双方平等、自愿协商，就房屋抵款相关事宜达成以下协议：1、甲方用于抵付乙方工程款的房屋位于宜宾市翠屏区金沙江大道甲方开发的[宜宾唐人财富中心]项目内，房屋具体情况如下：房号为7-1-1-4，用途为商铺，建筑面积为158.71平方米（详见附件一：房屋平面图），单价为33490.45元/平方米（建筑面积），房屋总额为5315269元。前述房屋最终面积以房管部门测量数据为准，房屋单价不变，房款总额据实结算，多退少补。前述房款总款不包括办理房屋销售登记、房屋产权等产生的相关税费、代理服务费、保险费，以及公共维修基金、物业服务费等费用，该些费用应由甲方和乙方（或乙方指定的购房人）按国家和地方规定各自承担。2、甲、乙双方同意将前述抵付原合同项下甲方应支付的3832111.37元的工程款，因房屋总价款超过前述工程款，乙方或乙方指定购房人应另行支付1483157.63元的购房款。同日，立天唐人公司（甲方）与长城公司（乙方）签订了《商品房认购协议》，该协议约定:甲乙双方于本认购协议签订当日签订了《房屋抵款协议》（下称“抵顶房屋”）抵付乙方合同款3832111.37元。根据抵款协议，甲、乙双方就抵顶房屋认购事宜，达成本认购协议。抵顶房屋价款及付款方式：1、乙方自愿认购位于宜宾市南岸西区金沙江大道的唐人财富中心7-1-1-4的商品房（即抵顶房屋），并确认抵顶房屋建筑面积约为158.71平方米，套内建筑面积约为128.12平方米（具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准），单价为人民币33490.45平方米（建筑面积），购房款总价为5315269元。2、本协议签订时，乙方以合同款抵付方式已支付首笔购房款（含定金）3832111.37元，剩余房款1483157.63元，乙方选择在签订商品房买卖合同后一个月内，由乙方向甲方指定银行申请按揭贷款支付，贷款比例及年限以银行最后批复为准，按揭贷款最终获批额度与剩余房款有差额的，乙方在签订商品房买卖合同后一个月以自有资金予以补足。
上述《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》签订后，杨华与立天唐人公司签订了《商品房买卖合同》及附件，该合同约定由杨华购买立天唐人公司开发唐人财富中心7幢第1层1单元4号的商业用房，该商品房立天唐人公司委托预测该商品房面积的房产测绘机构是宜宾市房地产测绘队，其预测建筑面积共158.71平方米，其中套内建筑面积128.12平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积30.59平方米。该商品房为非住宅的，杨华与立天唐人公司约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币41486.65元，总价款人民币5315269元整。杨华采取贷款方式付款，杨华可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。2015年12月29日，杨华、立天唐人公司及宜宾翠屏农村商业银行股份有限公司个人消费金融服务中心签订了《个人购房担保借款合同》。杨华已按约向立天唐人公司支付了购房款5315269元。2016年1月11日，宜宾市房地产测绘队就宜宾唐人财富中心项目7幢作出《宜宾市房屋面积测绘报告》，该报告载明本案诉讼房屋的套内建筑面积127.87平方米、共有分摊面积4.94平方米、建筑面积132.81平方米。
一审法院认为，立天唐人公司因差欠长城公司工程款3832111.37元，立天唐人公司与长城公司就该差欠的工程款达成了合意，用立天唐人公司开发的位于宜宾唐人财富中心的7-1-1-4的商业用房用以抵款，不足部分由长城公司或长城公司指定的购买人补足购房款。立天唐人公司与长城公司就抵款房屋签订了《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》，双方在上述协议中约定本案诉争房屋的建筑面积为158.71平方米，单价为33490.45元每平方米（建筑面积），房款总额为5315269元，根据双方所签订的协议，可以知晓立天唐人公司与长城公司对本案所涉房屋是以建筑面积每平方米33490.45元为单价计价方式，共计5315269元。长城公司指定本案杨华就抵款房屋与立天唐人公司签订《商品房买卖合同》，在长城公司与立天唐人公司签订《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》后，杨华与立天唐人公司签订了《商品房买卖合同》及附件，虽然在双方签订的合同中约定按照套内建筑面积计算，单价每平方米人民币41486.65元，总价款人民币5315269元，但双方所签订的《商品房买卖合同》系根据《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》而来，长城公司与立天唐人公司约定的房屋单价系以建筑面积每平方米33490.45元为计价方式，故一审法院认定本案所涉房屋系以建筑面积每平方米33490.45元计算。本案所涉房屋测绘的建筑面积为132.81平方米，按建筑面积33490.45元计算，该套房屋总房款为4447866.66元，杨华已向立天唐人公司支付购房款5315269，杨华多向立天唐人公司支付了购房款867402.33元，现杨华诉请立天唐人公司返还购房款867402.66，一审法院支持为立天唐人公司返还杨华购房款867402.33元。立天唐人公司辩称本案系商品房买卖合同纠纷，双方的权利义务应当按照双方签订的编号0703合同来履行，合同中约定按照套内建筑面积计算购房款，而不是按照建筑面积计算。本案双方所签订的合同系由立天唐人公司与长城公司签订的《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》而来，《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》明确约定以建筑面积计算房屋总价，而非以套内建筑面积计算房屋总价，故对其辩称一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还杨华购房款867402.33元。如宜宾立天唐人商业投资管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13064元，减半收取计6532元，由宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是应该按照上诉人与长城公司之间签订的《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》来确定涉案房屋价格还是应该按照上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》来确定涉案房屋价格。首先，本案与一般商品房销售合同纠纷案件有所不同，一般商品房销售合同纠纷确定双方权利义务的合同依据只有一个，即双方签订的买卖合同，但是本案当事人双方的《商品房买卖合同》是以上诉人与长城公司之间签订的《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》为基础签订的，三个合同均是合同当事人自由意思的体现；其次，在上诉人与长城公司签订的《房屋抵款协议》中约定，“乙方（长城公司）指定杨华前述房屋的买受人，就抵款房屋由杨华与甲方签订《商品房买卖合同》”，即杨华是作为长城公司的代表人签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》是以《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》为基础订立，受《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》约束；再次，虽然《商品房买卖合同》中将面积的计算方式由计算建筑面积单价变更为计算套内面积单价，但杨华签订《商品房买卖合同》前提是其享受的房屋权利与之前订立的《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》没有差别，内容没有实质性变更，但是最终根据《宜宾市房屋面积测绘报告》，两种计算方式对原合同将产生实质性的变更，上诉人作为一个专业的房地产销售企业，应该对自己开发的楼盘有一个基础性的认知，或者对两种计算方式有可能产生的后果明确告知被上诉人，以使被上诉人知晓签订该合同可能会对之前的约定发生实质性的变化，但上诉人没有尽到合理的提示义务，故在两种计算方式产生的结果差异巨大的情况下，一审法院以上诉人与长城公司之前签订的《房屋抵款协议》及《商品房认购协议》为依据，认定应该以建筑面积计算单价并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12474元，由上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 永
审 判 员 张雪萍
代理审判员 吴 靖
二〇一六年十一月三日
书 记 员 陈珏劲