重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04637号
上诉人（原审被告）徐艳云。
委托代理人谭清明，重庆恩德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）包月均。
委托代理人蔡祥松（包月均之兄）。
原审被告梅慧平。
原审第三人重庆广积粮房地产经纪有限公司，住重庆市渝中区大坪支路3号附12号，组织机构代码68623904-X。
法定代表人周燕，该公司董事长。
委托代理人雷祥静。
委托代理人杜娟。
上诉人徐艳云因与被上诉人包月均、原审被告梅慧平、原审第三人重庆广积粮房地产经纪有限公司（以下简称广积粮公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2014年7月11日作出（2013）中区法民初字第07752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，2013年3月19日，包月均与广积粮公司签订了一份《房屋买卖承诺书（买方）》，约定包月均是“星月湾房屋的意向购买人，购买楼价为500000元；包月均于当日支付17500元作为广积粮公司代其购买该房屋的定金，余款于签订该房屋买卖（转让）合同时约定支付。该承诺书第三条约定：“本人承诺按上述条件购买该房屋，并委托贵公司向出售方支付定金；本承诺书自送贵公司即视为送达出售方，承诺即告成立；贵公司支付出售方定金视同本人支付。”第七条约定：“本承诺书有效期为2013年3月19日至2013年3月26日，如果在承诺书有效期结束时未能成功购买该房屋且该房屋也未能成功出售，本人又未书面申请提出终止委托，则本委托书委托期顺延并同样有效。”承诺书签订后，包月均向广积粮公司缴纳了购房定金17500元。次日，徐艳云代梅慧平与广积粮公司签订了一份《房屋买卖承诺书（卖方）》，约定梅慧平是位于渝中区大黄路168号4幢4-4号房屋的合法产权人，同意将该房屋出售给广积粮公司推荐的买方，出售楼价为500000元；卖方须支付人民币17500元作为购买房屋的定金，其余房款于签订房屋买卖合同时约定支付。该承诺书第三条约定：“本人承诺按上述条件出售该房屋，并委托贵公司向购买方收取定金；本承诺书自送贵公司即视为送达购买方，承诺即告成立；贵公司收取购买方定金视同本人收取，本人收取贵公司转交购买方之定金时须与贵公司签定《房屋买卖（转让）合同》，并将房地产权证及相关手续交予贵公司代管。”第五条约定：“若本人违约不依承诺书约定将该房屋出售予贵公司推荐之购买方或因该房屋产权问题导致不能达成交易时，本人须双倍返还定金，而本人亦向贵公司支付相等于该房屋楼价的百分之二金额作为违约金。”第七条约定：“本承诺书有效期为2013年3月20日至2013年3月27日，如果在承诺书有效期结束时未能成功售出，本人又未书面申请提出终止委托，则本委托书委托期顺延并同样有效。”承诺书签订后，广积粮公司将包月均缴纳的购房定金17500元交给了徐艳云，徐艳云向广积粮公司出具了收条。但徐艳云及梅慧平未按照承诺书的约定与包月均、广积粮公司签订房屋买卖合同。2013年4月20日，徐艳云将购房定金17500元退回给广积粮公司。2013年6月17日，广积粮公司将该笔定金退还给包月均。庭审中，包月均举示了房屋的商品房买卖合同、购房发票、完税证、重庆渝中星座星幼儿园办学许可证（以上材料均系复印件），拟证明徐艳云系梅慧平开办的幼儿园校长，徐艳云将梅慧平卖房的相关材料提交给中介广积粮公司。徐艳云及梅慧平均称梅慧平并未委托徐艳云出售房屋，徐艳云的行为属于无权代理行为，徐艳云也未将上述材料交给广积粮公司。广积粮公司认可包月均的说法。
包月均向一审法院诉称，2013年3月19日，原告通过广积粮公司决定购买被告徐艳云代被告梅慧平出售的位于重庆市渝中区的房屋。因被告徐艳云当天有事不能签订合同，故原告与广积粮公司签订了《房屋买卖承诺书（买方）》，并将购房定金17500元交给广积粮公司。次日，广积粮公司将该定金交给被告徐艳云，但是被告徐艳云和被告梅慧平并未与原告签订房屋买卖合同。经原告多次联系，被告徐艳云称该房屋不卖了，可以退还定金。2013年6月17日，原告从广积粮公司拿回了购房定金17500元。原告表示要求二被告按照承诺书的约定双倍退还定金，但被告徐艳云不予认可，故原告起诉来院，请求法院判决：二被告立即赔偿原告定金17500元以及间接损失12500元。
徐艳云在一审中辩称，原告主体不适格，原告与被告徐艳云之间未形成有效的民事法律关系。二被告之间系朋友关系，被告徐艳云虽委托广积粮公司出卖被告梅慧平所有的渝中区大黄路168号4幢4-4的房屋，但没有得到被告梅慧平的实际委托，属于无权代理行为。另外，被告徐艳云从未与原告商谈买卖房屋事宜，更未签订房屋买卖合同，也未收取原告的任何款项，且原告也未与广积粮公司签订房屋买卖合同。被告徐艳云收取的定金系从广积粮公司收取，其并不知晓是原告支付的购房定金。现被告徐艳云已经口头与广积粮公司解除了委托关系，并且将所收购房定金退还给了广积粮公司，因此被告徐艳云不应当承担任何责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
梅慧平在一审中辩称，被告梅慧平并未委托被告徐艳云作为其代理人出卖其所有的位于大黄路168号4幢4-4的房屋，被告徐艳云的行为属于无权代理。被告梅慧平并未收取原告任何款项，与原告之间不存在任何关系。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”从本案查明的事实看，被告梅慧平未出具委托被告徐艳云作为代理人出售其所有房屋的相关手续，且被告徐艳云出售被告梅慧平房屋的行为也未得到被告梅慧平的追认，故被告徐艳云的代理行为属于无权代理，被告徐艳云应承担因此而产生的民事责任。故原告要求被告梅慧平赔偿损失的诉讼请求依法不予主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故本案中被告徐艳云与第三人广积粮公司签订的《房屋买卖承诺书（卖方）》有效，因被告徐艳云在签订该承诺书时，并未取得房屋的处分权，致使原告无法获得该房屋的所有权，被告徐艳云应当按照法律规定以及承诺书的约定双倍返还原告包月均定金。现被告徐艳云已经将原告包月均支付的购房定金17500元退还，故还应当赔偿原告包月均17500元。因此原告包月均要求被告徐艳云赔偿17500元的诉讼请求依法予以支持。至于原告包月均要求二被告赔偿其间接损失12500元的诉讼请求，原告包月均并未举示证据证明其因被告徐艳云未履行合同产生了间接损失，故原告的该项诉讼请求并无事实依据，依法不予主张。至于被告徐艳云辩称原告包月均并非适格主体，被告徐艳云所收购房定金系从广积粮公司收取，其并不知晓是原告包月均支付的购房定金，根据《房屋买卖承诺书（卖方）》的约定，被告徐艳云同意将房屋出售给第三人广积粮公司推荐的卖方，并且第三人广积粮公司收取买方定金的行为视同被告徐艳云本人收取。现第三人广积粮公司将从原告包月均处收取的定金交给被告徐艳云，应视为被告徐艳云已经收取了原告包月均的购房定金，应当将房屋出卖给原告包月均。故被告徐艳云的该项辩称依法不予采纳。综上所述，原告包月均的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告徐艳云在本判决生效后立即赔偿原告包月均定金损失17500元；二、驳回原告包月均的其他诉讼请求。本案受理费550元、由原告包月均负担200元，被告徐艳云负担350元。
宣判后，徐艳云不服一审判决，向本院上诉称：徐艳云收取的17500元系从广积粮公司收取，并非包月均的定金，徐艳云与包月均之间的定金条款并未成立。请求依法改判驳回包月均的诉讼请求。
包月均及广积粮公司均认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，梅慧平未出具相关手续委托徐艳云作为代理人出售其所有的房屋，且徐艳云出售梅慧平房屋的行为也未得到梅慧平的追认，故徐艳云的代理行为属于无权代理，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，徐艳云应承担因此而产生的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因徐艳云的无权代理行为致使包月均无法获得该房屋的所有权，徐艳云应当按照法律规定以及承诺书的约定赔偿包月均定金损失。徐艳云虽已退还了包月均支付的购房定金17500元，其还应当赔偿包月均定金损失17500元。故徐艳云的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人徐艳云负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 肖 琴
代理审判员 肖 飞
二〇一四年十一月十日
书 记 员 张 玲