南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第999号
原告南京石膏矿业有限公司，住所地南京市栖霞西岗街道桦墅村（中山门外周村）。
法定代表人王方汉，该公司董事长。
委托代理人周晚枫，江苏银茂控股（集团）有限公司职员。
被告李庭霞，女，1963年10月16日生，汉族。
被告丁步兰，女，1966年3月2日生，汉族。
原告南京石膏矿业有限公司（下称石膏矿业公司）与被告李庭霞、丁步兰房屋租赁合同纠纷一案，原告石膏矿业公司于2015年2月3日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员周晓适用简易程序于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告石膏矿业公司的委托代理人周晚枫，被告李庭霞、丁步兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石膏矿业公司诉称，2013年12月26日，原告（甲方）与被告李庭霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于文昌巷19号（下称诉争房屋）的产权房出租给乙方，租赁期限为1年，从2013年12月26日至2014年12月25日；租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。被告丈夫（已死亡）在合同期间，于原告不知情的情况下，将诉争房屋转租给被告丁步兰。原告决定于租赁合同到期后收回该房屋，不再继续出租。原告就此事先通知了被告，并于2014年10月26日正式向被告发出两份《收房通知》，通知此房不再继续出租，请被告丁步兰于租赁期届满后及时交还房屋，但其一直拒绝交还房屋，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告李庭霞之间的合同；2、被告丁步兰迁出原告位于文昌巷19号的出租房屋；3、被告丁步兰按每月两万元的标准赔偿原告自2014年12月26日起至丁步兰搬出该房屋时止的房屋使用费；4、两被告承担本案诉讼费用。
被告李庭霞辩称，被告李庭霞是同意解除合同并交出房屋的，诉讼系由被告丁步兰引起的，诉讼费应由丁步兰承担。现诉争房屋由被告丁步兰占有，被告李庭霞与原告之间的合同于2014年12月26日到期，在此之前，被告李庭霞配偶与被告丁步兰之间的合同亦于2014年11月19日到期。被告李庭霞提前通知，要求被告丁步兰迁出房屋，但其未予迁出。因为丁步兰不肯迁出房屋导致的损失应由被告丁步兰承担。
被告丁步兰辩称，被告丁步兰与被告李庭霞的配偶（杨永和）签订了合同，因前承租人不肯搬出，杨永和让被告丁步兰支付1.5万元给前承租人，并承诺返还，另外还有4万元押金给杨永和。这些都应当还给我才能还房子。杨永和于2012年9月去世，房租结清至2014年11月19日。杨永和曾答应将诉争房屋卖与我，同时赔偿我损失。我还有投资，现被告李庭霞赔偿20万元投资款，我方才迁出房屋。
经审理查明，坐落本市文昌巷19号的房屋属原告所有。约2004年起，原告就将该房屋租赁给杨永和使用，2011年5月26日杨永和作为甲方与乙方丁步兰签订承租协议，约定：杨永和提供文昌巷19号房屋（南京荷叶饭店）供乙方丁步兰使用，租期为2011年11月20日至2014年11月19日止；乙方一次性付给甲方三万元作为承租期的押金，煤气管道费一万元，合计四万元，承租到期后，如乙方不继续经营，甲方无条件退还四万元。2012年9月杨永和去世，其与原告签订的租赁合同到期后，其妻子即被告李庭霞作为乙方于2013年12月26日与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方，租赁期限为1年，从2013年12月26日至2014年12月25日；租赁期满后，如甲方继续出租，相同情况下乙方享有优先续租权；若乙方不再续租，由乙方如期将房产归还甲方并结清相关费用；房屋租赁费为20万元每年；签约之日乙方交纳保证金5000元，租赁结束时待甲方结清遗留费用后将剩余部分退还给乙方；在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部无偿归甲方所有（可移动设施除外）；乙方未经甲方同意擅自将房屋转租、交换、转借他人使用的，甲方有权终止合同，乙方应向甲方支付违约金5000元。2014年5月，原告即向两被告发出通知，明确告知合同到期不再续租，2014年10月26日原告发出书面通告，要求讼争房屋的承租人在12月25日合同承租期满后腾空并交还房屋。合同期满后，被告李庭霞同意交出讼争房屋，但实际使用人被告丁步兰拒交房屋，致使原告至今无法收回房屋，故原告诉至法院要求两被告迁出并腾空讼争房屋并要求丁步兰赔偿其租金损失。庭审中，原告放弃2015年1月1日之前的逾期房屋使用费，明确诉讼请求，要求1、判令解除原告与被告李庭霞之间的房屋租赁合同。2、判令被告丁步兰迁出位于本市文昌巷19号的房屋。3、判令被告丁步兰按547元／天的标准赔偿原告自2015年1月1日起至被告搬出该房屋之日止的房屋使用费；4、全部诉讼费用由两被告承担。被告丁步兰则认为，为租赁讼争房屋，修了下水道，购买了空调、油烟机、冰箱、厨房设备，做了店的门头，投资了20多万元，杨永和在世时有过承诺，会归还上述投资款，另外要先退还押金，才会让出房屋。对此被告李庭霞不予认可，被告丁步兰亦未提供证据证实。对两被告之间的租赁关系，被告李庭霞未提供证据证明系原告同意转租的。
另查明，被告丁步兰尚在使用讼争房屋，水电费未结清，无法确认水电费的具体数额，被告李庭霞向原告交付的5000元押金，原告认为该押金不足以抵扣水电费。
以上事实，有房屋租赁合同、承租协议、收条、产权证、照片、通告、快递单及当事人陈述等予以证实。
本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据证实。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。被告李庭霞在承租原告房屋期间未经原告同意将房屋转租被告丁步兰使用，该转租协议应属无效，故原告要求解除原告与被告李庭霞之间的房屋租赁合同，本院予以支持。两被告之间的合同在2014年11月19日已经期满，被告丁步兰应将房屋返还被告李庭霞，因其拒绝返还房屋，致使被告李庭霞在与原告的合同期满后无法将房屋返还，对本案纠纷的产生，被告丁步兰应负相应的责任，故原告要求被告丁步兰迁出位于本市文昌巷19号房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在返还房屋前，原告主张按照其与被告李庭霞约定的年租金20万元的标准，要求被告丁步兰按547元／天的标准赔偿原告自2015年1月1日起至被告丁步兰搬出该房屋之日止的房屋租金损失的诉讼请求，本院予以支持。被告李庭霞交付原告的5000元押金，因讼争房屋的水电费尚未结清，且具体数额不明，故对该押金本案暂不予处理。被告丁步兰要求被告李庭霞先退押金并赔偿投资款再返还房屋，本院认为，押金应当在扣除与讼争房屋有关的所有费用并返还房屋后予以返还，但被告丁步兰至今未返还房屋，水电费等亦未结算，且其要求被告李庭霞赔偿投资损失，属另一个法律关系，两被告之间的纠纷应另案诉讼解决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告南京石膏矿业有限公司与被告李庭霞签订的房屋租赁协议。
二、被告丁步兰于本判决生效之日起十日内将本市文昌巷19号房屋腾空并返还原告南京石膏矿业有限公司。
三、被告丁步兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金损失，按每天547元的标准计算。
案件受理费80元，由被告丁步兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。
审 判 员 周晓
二〇一五年三月十六日
见习书记员 张燕