新疆维吾尔自治区福海县人民法院民 事 判 决 书（2014）福民初字第382号原告：刘如才，男，汉族。委托代理人：米玉立，福海县解特阿热勒乡法律服务所法律工作者。被告：新疆福隆房地产开发有限公司，住所地：新疆北屯市阿福路粮油储备库北16号。法定代表人：鲁扬显，该公司总经理。委托代理人：马曼，女，汉族。被告：李福宏，男，汉族。委托代理人：桑叶红，女，汉族。原告刘如才诉被告新疆福隆房地产开发有限公司（以下简称“福隆公司”）、李福宏拆迁补偿安置协议纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张旻劼独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘如才及其委托代理人米玉立、被告福隆公司的委托代理人马曼、被告李福宏及其委托代理人桑叶红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘如才诉称，原告在原福海县中心市场拥有门面房一套（面积为48.3平方米），面积为11平方米的附属小房一间，以及门前摊位。2010年5月27日原告与被告福隆公司签订了《拆迁安置补偿协议书》以及《补充协议》各1份，双方协议约定：被告福隆公司以产权置换的方式以福隆商贸楼A区地下室北头第一间100平方米的门面房置换原告所有的上述房产，还约定2011年12月31日交房。在此期间，被告福隆公司将股权转让给被告李福宏，二被告在拆迁安置过程中延迟交房，且交付给原告的补偿面积不够，多处违反双方的约定，构成严重违约。请求人民法院依法判令被告赔偿原告拆迁补偿费158800元、违约金314424元、装修费用21785元，合计495009元。被告福隆公司辩称，被告福隆公司于2013年1月31日交房，原告也在使用该房屋以及对该房屋进行出租和收益，被告福隆公司不存在违约行为，原告的诉讼请求没有依据。被告李福宏辩称，拆迁补偿协议上约定置换的面积为75平方米，被告李福宏交付的是84.12平方米，被告接手的时候是2011年，被告方不存在违约行为。原告刘如才为支持其诉讼主张，向本院举证如下：1、拆迁安置补偿协议书1份，证明被告福隆公司与原告签订了拆迁安置补偿协议，约定了原告拆迁置换房屋的位置、面积以及交付的时间。被告福隆公司对证据1的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，认为协议中约定的面积为75平方米，交房时间为2011年12月31日，多余的面积退补差价，对违约责任的约定是现金补偿，不是房屋置换。被告李福宏的质证意见与被告福隆公司一致。2、补充协议书1份，证明双方补充约定原告置换的房屋面积增加到100平方米，实际发生的其他费用二被告没有按照协议履行。被告福隆公司对证据2的质证意见为：房屋是合格的，只有地面砖不合格，可以按照市场价格计算，该协议是补充协议，协议约定该份证据外泄，则该协议作废。被告李福宏对证据2的质证意见为：该证据与被告李福宏没有关系，被告李福宏只接到了安置补偿协议书。3、前期物业管理合同书1份，证明二被告给原告置换的房屋面积为84.12平方米，少交付给原告15.88平方米，还证明实际交房时间晚于约定时间。被告福隆公司对证据3的质证意见为：该份证据不能证明被告福隆公司违约，只能确定交接房屋的事实，且该份证据只有鲁扬显签字，无公司的印章，不能作为原告诉请的依据。被告李福宏对证据3的质证意见与被告福隆公司一致。4、交接房屋费用计算明细表1份，证明二被告交房的面积，催原告交补偿款等事项，还证明当时市场销售价每平方米1万元。被告福隆公司对证据4的质证意见为：该证据上写的是84平方米，多出了9万元，对原告证明每平方米1万元价格的证明与本案没有关系，仅能证明给原告多交付了房屋面积。被告李福宏对证据4的质证意见与被告福隆公司一致。5、装修费用清单1份，证明被告为按照协议约定铺设地板砖，平房里还有一堵墙没有拆，原告雇人拆墙以及装修房屋的费用为21785元。被告福隆公司对证据5的质证意见为：该份证据不能达到原告的证明目的。被告李福宏的质证意见与被告福隆公司一致。被告福隆公司未向法庭举证。被告李福宏为了支持其反驳主张向法庭举证如下：1、楼房交接书、房屋交接书复印件各一份，证明被告李福宏交付的房屋合格，不存在违约行为。原告刘如才对以上证据的质证意见为：房屋交接书认可，但不认可楼房交接书，认为楼房交接书上的“合格”等内容均为被告李福宏后来补的，地面、卫生间均为原告装修。被告福隆公司对以上证据的质证意见为：该两份证据均为原告本人所签。2、福隆商贸步行街来账往来明细表、拆迁协议交接本、收据复印件各1份，证明被告李福宏已经按照拆迁协议将75平方米的商铺交给了原告，福隆公司给被告李福宏补了60994.56元，被告李福宏已经履行完和福隆房地产之间的全部权利和义务，被告李福宏不应再承担责任。原告刘如才对以上证据2的质证意见为：该证据与原告没有关系。被告福隆公司对以上证据2认可。本院对原、被告所举证据的认证意见如下：二被告对原告所举证据1、2的真实性、合法性无异议，虽然被告李福宏不认可证据2的关联性，但证据2是原告与被告法定代表人对于房屋置换问题的相关约定，即为被告福隆公司与原告刘如才的约定，本院对原告证据1、2予以确认。被告对证据3、4的真实性、合法性无异议，但该两份证据可以相互印证被告福隆公司向原告置换的房屋面积为84.12平方米，本院对证据3、4予以确认。证据5是原告自行书写，没有被告的签字确认，本院不予确认。原告对被告李福宏所举证据1中房屋交接书认可，本院予以确认；原告虽然对楼房交接书不认可，但该证据所显示的交付房屋的时间与房屋交接书一致，故本院对被告福隆公司于2013年1月31日交付房屋的事实予以确认；证据2是被告李福宏与被告福隆公司内部之间的账目往来，且原告不认可该证据，本院对该证据的关联性不予确认。根据本院确认的证据，可以证实本案如下法律事实：2010年5月27日，原告与被告福隆公司签订了《拆迁安置补偿协议书》，双方约定：被告福隆公司以福隆商贸楼A区地下室北头第一间75平方米的商业用房置换原告所有的位于福海县团结路八区1户砖混结构的房地产（面积为48.30平方米）、附属小房（面积为11平方米）以及门前摊位······被置换的地下门面于2011年12月31日在竣工验收后十日内交付给原告使用，被置换的地下门面房面积以测绘部门测绘的面积为准，双方以市场销售价互补差价······《拆迁安置补偿协议书》第八条还约定，若福隆公司未按期支付拆迁补偿费，每逾期一天支付全部拆迁补偿费的0.3%的违约金······2010年5月28日，原告与被告福隆公司又签订了《补充协议》，该协议约定：主协议置换面积为75平方米，本协议增加25平方米，位置为地下室。该房交工时室内水电暖齐全，包括门窗、外门，并承诺给该房单独铺设地砖。2013年1月31日，被告福隆公司的福海分公司将位于福隆商贸步行街A区负1-01层的商铺一间交付给原告，面积为84.12平方米。另查明，福隆公司在福隆商贸楼开发期间因资金周转问题将该项目出售给被告李福宏，并设立了福隆公司福海分公司，该分公司由被告李福宏负责。本案的争议焦点为：1、被告福隆公司是否违约并应当赔偿原告损失的问题；2、被告李福宏是否应当承担责任的问题。关于被告福隆公司是否违约并赔偿原告损失的问题。本院认为，原告与福隆公司自愿签订了《拆迁安置补偿协议书》以及《补充协议》，上述两个协议是双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行双方各自的义务。被告福隆公司承诺给原告置换的商铺为100平方米，但实际给原告置换的房屋面积为84.12平方米，存在违约行为，被告福隆公司应当按照约定，将减少的面积以市场销售价格补偿给原告。关于市场价格的问题，在被告福隆公司向原告催缴房款的交接房屋费用计算明细表中可以说明该商铺的市场价格为每平米1万元，故原告要求被告福隆公司应当补偿158800元的诉讼请求本院予以支持。关于原告所主张的装修费用及打掉隔墙的费用，因原告与被告福隆公司均认可按照5000元计算，故本院对原告主张装修费用及打掉隔墙的费用按5000元计算予以支持。关于违约金的问题。原告与被告福隆公司签订的《拆迁安置补偿协议书》中约定，若福隆公司未按期支付拆迁补偿费，每逾期一天支付全部拆迁补偿费的0.3%的违约金······，因被告福隆公司延期交房，存在违约行为，应当按照约定支付违约金，但违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院确定中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍作为违约金的计算依据，即以置换房屋的市场价100万元为基数，以同期人民银行贷款利率计算，被告福隆公司延期交房13个月，应支付原告违约金93654元。关于被告李福宏是否应当承担责任的问题。被告李福宏虽然认为是自己个人购买了福隆公司开发的房地产项目并成立的分公司，但分公司是总公司的分支机构，不具有法人资格，其民事责任由公司承担，被告李福宏关于福隆公司的项目上的行为是其履行职务的行为，其法律后果应当由公司承担，故原告要求被告李福宏承担责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，原告要求被告福隆公司支付补偿款158800元、违约金93654元、装修5000元的诉讼请求证据充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告新疆福隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘如才房屋安置补偿款158800元、违约金93654元、装修款5000元，合计257454元；二、驳回原告刘如才的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10200元，减半收取5100元，由被告新疆福隆房地产开发有限公司负担2580元，由原告刘如才负担2520元。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。缴纳上诉费的期限为上诉期届满后七日内，逾期将按自动撤回上诉处理。审判员  张旻劼二〇一五年四月十四日书记员  张 霞