广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初10150号原告（反诉被告）：广西长久汽车投资有限公司，住所地广西省南宁市高新区科园大道55号。组织机构代码66214755-4。法定代表人：李桂屏，该公司总裁。委托诉讼代理人：ＸＸ，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玉芝，国信信扬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱家荣，男，1990年12月19出生，汉族，住广州市白云区。被告：高耀垣，男，1968年4月19日出生，汉族，住广州市花都区。两被告共同委托诉讼代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：潘梓航，广东合誉律师事务所实习律师。第三人：广州市花都区花城街杨一村窝埔经济合作社，住所地广州市花都区花城街杨一村，组织机构代码72375884-3。负责人：杨梓荣，该社社长。原告广西长久汽车投资有限公司（以下简称长久公司）诉被告朱家荣、高耀垣，第三人广州市花都区花城街杨一村窝埔经济合作社（以下简称杨一经济社）及被告朱家荣反诉原告长久公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告长久公司的诉讼代理人ＸＸ，被告朱家荣、高耀垣的共同诉讼代理人黄志强，第三人杨一经济社的负责人杨梓荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱家荣返还原告履约保证金358300元。2、判令被告朱家荣返还原告已支付的租金2150000元。3、判令被告朱家荣承担原告损失879413.44元。4、判令被告高耀垣对被告朱家荣上述债务承担连带保证责任。5、判令被告朱家荣、高耀垣连带承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：原告在2013年从被告处了解到，被告朱家荣从第三人承租了位于广州市花都区狮岭镇芙蓉大道东的集体土地（地号：440114002028JA00005），土地证号：穗集有（2012）第030076**号）。因原告拟在该区域投资建设高端汽车4S店，故与被告朱家荣协商承租其已取得的上述土地。2013年10月8日，原告与被告朱家荣就上述土地签订了《土地租赁合同》，该合同约定：由原告租赁该土地用于建设汽车4S店及相关服务设施，租赁期限为20年，自2014年2月1日至2034年1月31日。2013年10月10日，原告与两被告签订了《不可撤销担保协议》，约定被告高耀垣对被告朱家荣在《土地租赁合同》的债务向原告提供连带责任保证，且保证责任不因主合同或其部分条款无效而解除或减免。《土地租赁合同》签订后，原告按合同约定按时向被告朱家荣支付了履约保证金358300元及第一年租金2150000元，并为建设汽车4S进行前期概念设计、建筑设计、地质勘察、桩基础施工、面积测量等工作耗费资金共计879413.44元。但在桩基础施工过程中，原告发现涉案土地的权属人广州市花都区花城街杨一村窝埔经济合作社并未取得农村集体经济发展留用地指标，导致涉案土地不能办理《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等手续，致使涉案土地自始不能按照合同约定目的开发使用，给原告造成了严重经济损失。因涉案的集体土地自始不具备建设项目条件，而被告朱家荣却将该土地出租给原告建设汽车4S点，不但违反了法律法规的强制性规定，也给原告造成严重经济损失。现原告根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原告与朱家荣于2013年10月8日签订的《土地租赁合同》无效，被告对此应承担赔偿责任，请求法院判如所请。被告朱家荣、高耀垣答辩称，第一，造成合同终止的原因是原告单方解除合同，是原告违反合同约定，被告已经根据合同约定履行了相应的义务，故原告要求返还保证金没有法律依据，原告按合同约定应当在2015年2月1日之前支付第一季度的租金，但原告没有依约履行合同义务，还在2015年3月解除合同。第二，原告从签订合同之后到单方解除合同至交还土地，已经占用土地20个月，原告仅支付了一年的租金，还拖欠被告八个月的租金，原告要求返还租金是违背公平原则，没有法律依据，请求驳回。第三，根据合同第10.6条约定，原告签订合同后三个月内有解除合同的权利，这期间原告应该核定涉案土地是否能依法建设，原告主张的这些损失，都是在合同签订三个月后投入的，原告是明知其投入的风险，从原告发出的通知函可以看出，原告明知三个月内是无法获得审批，其明知有风险的情况下还投入，其风险应当由原告自行承担，另外原告的举证不能证明其已经实际投入，即使已经投入，该部分的赔偿被告是不需要承担，请求法院驳回原告诉请。本案中高耀垣是没有过错的，不需要承担连带责任，综上，请求法院驳回原告诉请。第三人杨一经济社答辩称，原告诉请与我方无关，我方确认出租涉案土地给朱家荣，我方也清楚朱家荣与原告签订合同的情况，涉案土地出租给原告，我方同意，至于合同履行情况，我方是不清楚的。被告朱家荣向本院提出反诉请求：1、请求判决原告向被告朱家荣支付自2015年2月至2015年9月合计8个月的土地占用费共1433333元。2、请求判决原告向被告朱家荣支付因原告擅自解除合同应承担的违约金1074999元。事实和理由：2013年10月8日，被告朱家荣与原告签订了《土地租赁合同》，将其原承租广州市花都区花城街杨一村窝埔经济合作社位于广州市花都区狮岭镇芙蓉大道东面积12853平方米的地块（地号：440114002028JA00005）转租给原告使用，约定租期为20年，自2014年2月1日至2034年1月31日，其中第一年租金为2150000元。原告如约支付了第一年租金后，自2015年2月开始没有按时支付当月租金，被告一直催告原告按时交租，但原告均不予理会。2015年3月底，被告收到了原告发出的《关于终止的通知函》，原告擅自解除了双方于2013年10月8日签订的《土地租赁合同》。但直至2015年10月，原告才向被告返还场地，在此占用期间原告没有向被告支付过任何租金。另根据《土地租赁合同》第10条第3款规定可知，因原告擅自解除合同，应向被告支付相当于违约当年租金标准6个月租金的违约金，合计1074999元。请求法院依法判令支持被告的反诉请求。原告长久公司答辩称，第一，我方不同意支付土地占用费，我方提供中院三份判决给法院参考，不作为证据提交，涉案土地没有进行使用权登记，土地管理法第十一条规定，涉案土地只有所有权没有使用权导致涉案土地违法使用，即使被告朱家荣有权要求我方支付土地占用费也已经超过诉讼时效，且法律没有规定有土地占用费我方承租涉案土地无法实现合同目的，我方对涉案土地没有进行使用。第二，涉案合同无效，故我方不存在违约，我方不需要支付违约金。被告高耀垣答辩称，没有异议。第三人杨一经济社答辩称，没有异议。经审理查明：涉案土地位于广州市花都区狮岭镇芙蓉大道东，权属人是第三人，土地性质为农村集体土地。2013年9月18日，第三人出具《转租同意书》，同意被告朱家荣将位于花都区芙蓉大道杨屋收费站侧的13934平方米的土地转租给原告建设奔驰汽车4S店。2013年10月8日，原告（乙方）与被告朱家荣（甲方）签订《土地租赁合同》，约定由甲方将涉案土地租赁给乙方使用，租赁物规划用途为汽车4S店及相关服务设施，租赁期限为20年（2013年10月1日至2014年1月31日为免租期），自2014年2月1日至2034年1月31日。合同第三条3.1约定，租赁物租金每三年递增一次，每次增幅为10%，其中2014年2月至2017年1月的年租金为2150000元。3.2付款时间：在甲方向乙方交付租赁物后10个工作日内，乙方预付第一年租金人民币215万元。第二次租金支付从第二年起，即2015年2月1日起，按季度支付租金，乙方每季度最后一个月向甲方支付下一个季度的租金；其后租期租金支付均以此方式类推，直至租期结束。3.3在甲方向乙方交付租赁物后10个工作日内，乙方向甲方支付人民币35.83万元作为履约保证金。第六条特别约定6.1乙方在租赁物上投资建设汽车4S店及汽车相关服务设施（包括相关装修和改建），甲方同意乙方以原土地使用权人（出租目标土地给甲方的原出租方，以下简称原土地使用权人）名义办理有关立项、规划、开工许可及竣工等全部手续，甲方配合提供相关证明材料（甲方还应协调原土地使用权人出具甲乙双方均认可的同意配合证明材料）。其中需要政府部门的许可及审批的，由甲方协助办理，费用由乙方承担。第十条违约责任10.3本合同签订后甲乙双方不得擅自中途解除本合同。任一方擅自解除本合同的，应承担因此给对方造成的一切损失，并同时向对方支付相等于违约当年租金标准6个月租金的违约金。甲方擅自解除本合同的，还应返还乙方已缴纳未使用部分的剩余租金和保证金。10.6由于甲方建设用地手续在合同签订之日时正在办理中，在合同签订后的3个月内若乙方不能实现报规报建手续获得政府批准，乙方有权终止合同，乙方支付甲方自合同签订日到终止日的租金，甲方退还乙方已交纳的其他土地租金和保证金，双方不再互负其它赔偿责任。2013年10月10日，原告（承租人、债权人）、被告朱家荣（出租人、债务人）与被告高耀垣（保证人）签订《不可撤销担保协议》，约定债务人申请保证人为其履行主合同债务向债权人提供连带责任保证。保证人已知悉主合同的内容，并愿意为债务人向债权人提供如下连带责任保证：一、债务人履行债务的期限为：2013年9月25日至2034年1月31日止。二、保证方式为：连带责任保证。三、本保证担保的范围为主合同项下的各项违约金、提前终止合同赔偿金、承租人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）和其他所有应付费用。四、本保证的有效期限为：自本协议签署之日至主债务履行期限届满后两年。五、本保证为不可撤销的连带责任保证，本保证一经做出即不可更改，且本保证是保证人的连续性义务且独立于主合同，不受任何争议、索赔和法律程序的影响，保证人保证责任亦不因主合同或其部分条款的无效而解除或减免。六、当债务人未能按主合同的约定按时履行返还租金、保证金义务、支付违约金、赔偿金义务及其他相关支付义务时，债权人可直接向保证人索偿。保证人应在接到书面通知后的3个工作日内无条件履行债务。九、保证人的个人财产明细：房产：位于广州市花都区百合路36号A栋二号梯1901房的房产1栋，房产证号：粤房地产字第××。合同签订后，原告向被告朱家荣支付履约保证金385300元及2014年2月1日至2015年1月31日的租金215万元。原告称，合同签订后，被告朱家荣将涉案土地交付给原告使用。原告对涉案土地进行建设，包括前期概念设计、建筑设计、地质勘察、桩基础施工、面积测量等。后因施工单位告知原告涉案土地没有用地指标，不能用于建设，原告在2013年年底，亦发现报建手续无法通过。原告于2015年3月1日向被告朱家荣发出解除合同通知书，要求解除合同并退回保证金。被告朱家荣称，其于2013年9月1日将涉案土地交付给原告使用，其于2015年10月3日收回涉案土地。原告未向其支付2015年1月31日后的租金。原告在第一次庭审时陈述，其在2015年10月将涉案土地交还给被告朱家荣。后原告又称，原告与被告朱家荣没有进行任何形式上的土地交付工作，也未书面记录涉案土地交付的时间。因被告朱家荣始终不能完善涉案土地的建设用地手续，导致涉案土地不能全面正常开发，原告于2014年10月电话通知被告接管涉案土地，但双方没有进行任何形式上的土地交还工作，也未书面记录涉案土地交还的时间。诉讼中，本院依职权向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案土地是否是建设用地，是否能用于非农建设。广州市花都区国土资源和规划局回函：经查，该宗地为花城街杨一窝埔经济合作社集体土地。集体土地所有权证只核定土地所有权属，如需开发建设须按规定办理用地手续，取得土地使用权证。因此，该宗地不属于建设用地，不可进行非农建设。原告对该函没有异议。两被告对该函的真实性予以确认，合法性不予确认，认为涉案土地的形成及现状是有历史原因的，涉案土地在90年代是工矿用地，该函的出具时间是2017年2月，只能证明涉案土地目前不能用于非农建设，但此前涉案土地上一直都有建设。第三人对该函没有异议。本院向原、被告释明，若涉案合同被认定为无效，是否变更诉讼请求。原告及被告朱家荣称，若涉案合同无效，不变更诉讼请求。另查明，2013年11月1日，广州世祥汽车销售有限公司向曾浩支付4000元。原告称，该笔费用系原告委托广州世祥汽车销售有限公司向佛山市南海一键测绘技术咨询有限公司支付的费用。原告称，原告（甲方）于2013年11月18日与案外人德国kab建筑规划事务所/上海度设建筑规划设计有限公司（乙方）签订《梅赛德斯-奔驰AUTOHAUS建设项目概念设计及相关服务合同》，约定由乙方为甲方提供概念设计、概念设计交底、后续设计服务及施工图设计、室内装饰方案设计、室内装饰后续设计服务及其它等服务。广州世祥汽车销售有限公司分别于2013年12月24日、2014年3月19日、2014年6月18日向上海度设建筑规划设计有限公司支付95000元、40600元、40600元，共计176200元。原告为此提供了该份合同拟证实其主张，两被告及第三人对该份合同不予认可。广州长久世星汽车销售服务有限公司（发包人）与深圳星蓝德工程顾问有限公司（设计人）签订《建设工程设计合同》，约定由发包人委托设计人承担位于广州花都区建设北路的广州长久世星奔驰4S店工程设计工程。广州世祥汽车销售有限公司于2014年1月29日向深圳星蓝德工程顾问有限公司东莞分公司支付85500元，广州长久世星汽车销售服务有限公司于2014年8月22日向深圳星蓝德工程顾问有限公司东莞分公司支付114000元。2013年12月21日，广州长久世星汽车销售服务有限公司（发包方）与广东省工程勘察院（承包方）签订《建设工程钻探合同（一）》，约定由发包方委托承包房承担广州长久世星（花都）AH400建筑概念项目工程地质勘察。广州世祥汽车销售有限公司于2014年1月28日向广东省工程勘察院支付26920.8元。2014年4月29日，广州长久世星汽车销售服务有限公司（发包人）与佛山市南海第二建筑工程有限公司地基与基础分公司（承包人）签订《桩基础工程施工合同书》，约定由发包人将花都广州长久世星奔驰汽车4S店预制管桩基础工程。广州世祥汽车销售有限公司于2014年6月18日向佛山市南海第二建筑工程有限公司地基与基础分公司支付159583.2元，广州长久世星汽车销售服务有限公司于2014年10月14日向佛山市南海第二建筑工程有限公司地基与基础分公司支付313209.44元。还查明，广州长久世星汽车销售服务有限公司、广州世祥汽车销售有限公司均是有限责任公司（法人独资），股东均为原告。原告称，广州长久世星汽车销售服务有限公司、广州世祥汽车销售有限公司是原告属下的全资子公司，均为独立法人，原告全权委托该两公司进行涉案合同的建设及支付相关款项。原告分别于2013年12月9日、2014年1月28日、2014年6月5日向广州世祥汽车销售有限公司转账176200元、112420.8元、159583.2元。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结两被告价值3387713.44元的财产，并由原告的担保人中国平安财产保险股份有限公司广东分公司出具的保单保函，作为担保。本院依法作出（2016）粤0114民初10150号民事裁定书，查封了两被告名下所有的价值3387713.44元的财产。原告为此支付保全费5000元。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”，涉案土地不属于建设用地，不可用于非农建设。而原告与被告朱家荣签订的合同中，明确约定土地用途为建设汽车4S店及相关服务设施，违反了上述法律强制性规定，故涉案合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”原告为租赁涉案土地而向被告朱家荣支付了履约保证金358300元，被告朱家荣应予返还，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告与被告朱家荣签订的《土地租赁合同》中第10.6条已明确约定，由于甲方建设用地手续在合同签订之日时正在办理中，在合同签订后的3个月内若乙方不能实现报规报建手续获得政府批准，乙方有权终止合同。由此可见，签订合同时，原告与被告朱家荣对于涉案土地未取得建设用地手续是知情的。涉案合同因违反法律强制性规定而无效，原告与被告朱家荣对此均存有过错。但涉案合同中已明确约定了原告在3个月内不能实现报建手续，有权终止合同。原告在明知涉案土地没有取得建设用地使用权证的情况下，仍对涉案土地进行投入建设，由此引起的损失应由原告自行承担。对于原告要求被告朱家荣承担赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。在原告与被告朱家荣签订的《土地租赁合同》无效的情况下，原告与两被告签订的《不可撤销担保协议》中虽约定，本保证为不可撤销的连带责任保证，本保证一经做出即不可更改，且本保证是保证人的连续性义务且独立于主合同，不受任何争议、索赔和法律程序的影响，保证人保证责任亦不因主合同或其部分条款的无效而解除或减免，但在国内民事活动中不应采取此种独立担保方式，应当按照担保法第五条第一款的规定，认定该担保合同因主合同无效而无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条第一款的规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；”该份担保合同无效，被告高耀垣对此不存在过错。原告据此要求被告高耀垣承担连带保证责任，于法无据，本院不予支持。关于涉案土地的交付及返还时间，原告曾在涉案土地进行打桩建设，并在签订涉案合同后，向被告朱家荣支付了履约保证金及占用使用费，且原告在第一次庭审时陈述，被告朱家荣将涉案土地交付给其使用。由此可见，被告朱家荣已将涉案土地交付给原告使用。原告第一次庭审时陈述，其在2015年10月将涉案土地交还给被告朱家荣，与两被告关于被告朱家荣在2015年10月3日收回涉案土地的陈述相符，对于原告与两被告的上述陈述本院予以采信。原告后又称，其在2014年10月曾电话通知被告朱家荣，要求其收回涉案土地，但双方没有进行任何形式上的土地交还工作，也未书面记录涉案土地交还的时间。原告的该项陈述与第一次庭审时的陈述相矛盾，本院不予采信。被告朱家荣在2015年10月3日收回涉案土地，故原告应按照原告与被告朱家荣签订的《土地租赁合同》约定的租金标准向被告朱家荣支付占用使用费，占用使用费应计至2015年10月3日。对于原告要求被告返还其已支付的占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告已支付占用使用费至2014年1月31日。两被告称，原告未向被告朱家荣支付2015年1月31日后的租金。原告亦未提供证据证实其曾向被告朱家荣支付了2015年1月31日后其占用使用涉案土地的占用使用费。故原告还应向被告朱家荣支付2015年2月1日至2015年10月3日的占用使用费。现被告朱家荣要求原告支付2015年2月至2015年9月的占用使用费1433333元，本院予以支持。原告与被告朱家荣签订的《土地租赁合同》无效，被告朱家荣要求原告按照该合同的约定，向其支付违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告朱家荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广西长久汽车投资有限公司返还履约保证金358300元；二、原告广西长久汽车投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告朱家荣支付2015年2月1日至9月30日的占用使用费1433333元；三、驳回原告广西长久汽车投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告朱家荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33902元，反诉案件受理费13433元，共计47335元，由原告广西长久汽车投资有限公司负担36078元，由被告朱家荣负担11257元；诉讼保全费5000元，由原告广西长久汽车投资有限公司负担2688元，被告朱家荣负担2312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  李满友人民陪审员  袁伟峰二〇一七年四月十八日书 记 员  朱婷欣