重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第09172号
原告屠晓媛，女，汉族，1949年3月23日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人王显明（屠晓媛之夫），男，住重庆市渝中区。
被告重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路39号庆泰大厦24楼，组织机构代码79587098-1。
法定代表人吴土改，重庆市宾华物业管理有限公司董事长。
委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人程璇，重庆公鸣律师事务所实习律师。
原告屠晓媛与被告重庆市宾华物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法由代理审判员彭素红独任审判，适用简易程序并于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告屠晓媛及其委托代理人王显明、被告重庆市宾华物业管理有限公司的委托代理人王雅莉、程璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告屠晓媛诉称，被告担任物管公司并未经过严格的招投标程序，存在严重违法乱纪、欺上瞒下的情形，前期物业管理服务合同中有多处虚假陈述服务项目及内容，收费标准系双方约定而成；在物业管理中多处违约，未履行合同上义务，未达到合同约定的服务标准和服务质量；现起诉至法院，要求从2011年4月1日起至判决生效之日止，扣减物业服务费收费标准的60%作为违约金，收费标准按照0.80元／㎡·月计算。
被告重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华公司）辩称，原告的诉请是建立在被告要求支付物业服务费的基础上，原告陈述的事实不属实�被告是经过招投标程序并依法办理备案的，且已按照物业服务合同履行了义务，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年6月9日，重庆煌华实业有限公司（甲方）与刘世珍（乙方）签订重庆市沙坪坝区法院（双巷子）片区房屋拆迁安置补充协议，约定甲方安置乙方建筑面积45.31平方米，乙方选定位于重庆市沙坪坝区双巷子“煌华国贸中心四号楼”＊号房屋作为甲方对乙方的安置房，该房屋用途为住宅，建筑面积为54.15平方米，用途为成套住宅。2010年12月30日，刘世珍接房。2011年12月30日，刘世珍因拆迁安置还房取得位于沙坪坝区双巷子街＊房屋（以下简称“诉争房屋”）产权证。2013年7月23日，屠晓媛因房屋继承取得诉争房屋产权证。
2007年3月29日，重庆煌华实业有限公司向被告作出《“煌华国贸中心”项目前期物业管理招投标中标通知》，载明“‘煌华国贸中心’项目前期物业管理招投标开标会于2007年3月28日在重庆沙坪坝区榕湖宾馆玉兰苑会议室召开，经与会专家认真评审，辖区主管部门领导监督确认，该开标会有效，且贵公司当选第一中标候选人。请贵公司尽快与我司联系，以便如期办理后续事宜”。
重庆煌华实业有限公司（甲方）与原告宾华公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对煌华国贸中心实施前期物业管理服务，物业类型为商住，座落位置沙坪坝区双巷子。物业服务费为住宅1.80元／㎡·月。共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主应于甲方通知业主接房之日起开始交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应在每季前（5）日内履行交纳义务。乙方应履行的义务包括：履行合同、提供物业服务；及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和业主使用人的监督；在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，年度财务预决算报告，经依法议定后组织实施；制止本物业管理区域内违法有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业�理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；实行酬金制收费方式的，应当编制年度财务预决算报告，报甲方审批；向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，要及时制止和纠纷，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给甲方或业主委员会；法律、法规规定的其他义务。本合同期限为2年，即业主入住后2年以内包括2年。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘性的物业企业，重新签订前期物业服务合同。除甲方以外的业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日2%的标准向乙方支付违约金。该份合同于2007年4月6日取得备沙（2007）第4号前期物业服务合同备案证明。合同签订后，被告依据该合同进场对原告所在小区提供物业服务。合同期满后，被告继续对原告所在小区至今。
另查明，2012年11月21日，被告取得重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表，载明位于沙坪坝区双巷子街＊号的住宅物业服务收费标准�1.80元／㎡·月（含电梯费）。2013年6月21日，被告取得三级物业服务企业资质证书。
审理中，原告提供照片、收据、物价局文件沙物字（1998）第079号、住院证、住院发票、情况说明等证据，欲以证明与原告居住小区相邻的其他优质小区的物业服务费收费标准低于被告收费标准，且大门安保措施不合格、人车道混流、绿化不合格，被告对电梯维修和噪音污染不作为、不制止其他业主随意改变住房使用性质，基于被告提供的服务质量不合格，物业服务费收费标准应当扣减60%作为违约金，参照相邻小区收费标准调整为0.80元／月／平方米，且物业服务行规是对拆迁安置住户收费标准低于购买商品房住户。
上述事实，有前期物业服务合同、物价局备案登记表、档案查询结果证明、房屋拆迁安置补充协议、交房通知书、房屋点交清单、交房流程单、律师函、快递单、物业资�以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，作为原告小区的建设单位重庆煌华实业有限公司与被告宾华公司签订《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。目前原告所在小区的业主委员会尚未成立，《前期物业服务合同》约定的物业服务期满，未另行选聘其他物业服务企业，被告继续为该小区提供物业服务，原告接受了物业服务，原告与被告之间已经形成事实物业服务合同关�，双方应当按照《前期物业服务合同》的约定享受权利承担义务。
关于物业服务费的单价，《前期物业服务合同》约定物业服务标准为住宅物业1.80元／㎡·月（含单元电梯使用费，不含水电公摊费）。原告认为被告在物业服务中存在大门安保措施不合格、人车道混流、绿化不合格，被告对电梯维修和噪音污染不作为、不制止其他业主随意改变住房使用性质等问题，基于被告提供的服务质量不合格，因此应当扣减60%收费标准作为违约金，参照其他相邻小区收费标准，收费标准调整为0.80元／㎡·月；本院认为，原告未对所称的对拆迁安置住户收费标准应低于购买商品房住户的物业服务行规提供事实依据，且原告所提供的证据材料不能充分证明被告物业服务质量存在明显瑕疵的事实。另外，原告未提供被告未履行物业服务合同上约定义务的证据，也未提供扣减被告物业服务费40%收费标准作为违约金，而按照0.80元／㎡·月计算的依据，因此，对原告的主张不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告屠晓媛的诉讼请求。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由原告屠晓媛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该�预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 彭素红
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 龙 洪