江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第161号
上诉人（原审被告）：冯建安，男，汉族。
委托代理人：董根田，江西瓷都诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：聂新如，男，汉族。
委托代理人：胡瑾，江西赣联律师事务所律师。
委托代理人：黄曼，江西赣联律师事务所律师。
上诉人冯建安因与被上诉人聂新如买卖合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2015）青城民初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯建安及委托代理人董根田，被上诉人聂新如及委托代理人胡瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年7月15日，冯建安向开发商江西天龙数码投资有限公司购买了坐落于南昌市玉带明珠11号住宅楼二单元801室的商品房一套（建筑面积143.32平方）。在中间人
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江西天龙数码投资有限公司的李建青的介绍下，双方就上述这套房屋达成了买卖合意，聂新如妻子陈萍萍分别于2010年1月12日、2010年3月29日、2010年4月8日通过银行分三次将购房款总计83万元转至冯建安银行帐户。聂新如（乙方）、冯建安（甲方）于2010年5月7日就买卖该套房屋签订了一份《协议书》，约定甲方将上述房屋以总价83万元转让给乙方，原购房契税和维修基金已由甲方承担，乙方已分三次付清给甲方83万元，甲方对该套住房不再享有任何权利，该套住房所有权归乙方所有。《协议书》第四条约定，本协议签订前双方都与家庭成员进行了协商，协议签订后，双方本着诚实守信的原则严格执行，不能以任何借口反悔。如违反本协议，违约方必须向对方赔偿违约金人民币40万元整。《协议书》第五条约定，此房屋转让过户的所有费用由乙方承担，甲方只将购房的原始单据提供给乙方，并无偿协助办理过户手续。《协议书》第七条、第八条约定，本协议双方签字之日起即发生法律效力，协议一式三份，双方各执一份，江西天龙数码投资有限公司备案一份，并且李建青以见证人身份在协议上签字。双方协议签订后，冯建安即向聂新如交付了该套房屋，聂新如同年装修并入住该套房屋，实际使用与管理该套房屋。南昌市房管局于2014年2月28日对冯建安对上述房屋的产权进行了登记，并于2014年4月左右下发房屋产权证至江西天龙数码投资有限公司。接到权证下发的通知后，聂新如自2014年7、8月份始多次催促冯建安协助办理过户，并于2014年12月同李建青一道，前往冯建安住处景德镇市要求冯建安协助过户，但是冯建安以房价卖的过低要再加价、妻子不同意签字等为由，推诿、拒绝协助办理过户。聂新如遂花费一万元聘请律师代理，于2015年1月诉至我院，引起本案诉讼。诉讼中，经法院多次调解无效。
原审法院认为，本案双方争议的焦点即双方2010年5月7日签订的《协议书》是否有效以及冯建安是否存在违约。冯建安抗辩称，所售房屋系冯建安与其妻子的夫妻共同财产，出卖该套房屋系其个人行为，是无权处分行为，妻子未在《协议书》中签字，本案诉讼以前其妻子一直未予追认该《协议书》。原审法院认为，首先，冯建安对其妻子的相关信息，并未在举证期限内向法庭提供证据证明，法院无从确认相关身份信息。第二，即使冯建安存在与妻子在法律上共有该套房屋之情形，根据《合同法》第四十九条之规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第三项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，双方签订协议时，冯建安已经收到聂新如所付全额购房款近一个月，冯建安也在协议签订后立即将所售房屋交付给聂新如，聂新如在此套房屋内已经居住、生活数年，且该套房屋系冯建安以个人名义与江西天龙数码投资有限公司签订商品房买卖合同，产权也系登记在冯建安个人名下，另，根据李建青证言，签订协议当时，中间人李建青曾向冯建安要求其妻子前来签字，但是冯建安以“已经和妻子说好，妻子在景德镇不方便”为由表示可以代理签字，因此双方又在《协议书》第四条做出特别约定，“本协议签订前双方都与家庭成员进行了协商，协议签订后，双方本着诚实守信的原则严格执行，不能以任何借口反悔。”综上，原审法院认为，聂新如有充分理由相信该套房屋系冯建安个人财产，冯建安对该套房有处分权。即使冯建安有配偶，该房系其夫妻共同财产，聂新如也有充分理由相信出售该套房屋系冯建安夫妻双方共同意思。故冯建安出售该套房屋，即使冯建安确有配偶并且配偶未在合同上签字，也构成表见代理。因此，双方2010年5月7日签订的关于房屋买卖的《协议书》，既系双方的真实意思表示，亦符合法律规定，该协议自双方签订之日即发生法律效力，双方应当本着诚实守信原则，按照合同约定全面履行合同义务。关于冯建安是否存在违约，聂新如已经付清全额购房款，冯建安交付房屋并协助办理过户系卖方应尽之义务，双方虽然没有约定卖方协助过户的时间，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款之规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间。”本案中，冯建安房产证下发后，聂新如一再要求冯建安协助过户，当时冯建安在催告期限内一直以妻子不同意为由拒绝办理过户，违反诚实守信原则，违背双方合同约定，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故冯建安应当继续履行合同，并承担违约责任，聂新如诉请冯建安继续履行双方合同，将所售房产过户至聂新如名下，应予以支持，并限定冯建安自本判决生效之日起七日内协同聂新如办理房屋产权过户事宜。聂新如另主张冯建安赔偿违约损失及违约金，聂新如因冯建安不予协助办理过户，造成延期过户，并导致契税的增长、前往景德镇催办过户的差旅费用、律师代理费，这些费用均系聂新如因冯建安的违约行为造成的实际或者预期损失，应予以确认，但，由于双方在《协议书》中对违约金另有约定，即“违约方必须向对方赔偿违约金人民币40万元整”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方关于违约责任既有约定故从约定，故不予支持聂新如主张契税等违约损失的诉讼请求。聂新如主张冯建安赔偿违约金124500元（总房屋款83万元的15%），依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”冯建安虽将房屋交付给了聂新如，但是未协助办理过户，只履行了双方合同的部分义务，未全面履行合同义务，依法构成违约，现聂新如自行调整违约金主张，要求冯建安赔偿合同总价15%的违约金，即124500元，符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认聂新如与冯建安2010年5月7日签订的《协议书》有效；二、限冯建安自本判决生效之日起七日内将位于南昌市青云谱区抚河南路269号玉带明珠住宅小区11号楼2单元801室的房屋产权过户至聂新如名下；三、冯建安支付聂新如违约金计人民币124500元；四、驳回聂新如的其他诉讼请求。案件受理费10846元、保全费5000元，合计15846元(聂新如已预交)，由冯建安承担，并随上述款项一并支付给聂新如。
宣判后，冯建安不服提起上诉，请求二审法院撤销一审对违约金的判决，改判上诉人不承担违约金，诉讼费用由上诉人与被上诉人共同承担。
冯建安上诉称：本案实际上不存在任何代理行为，更不存在表见代理。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，上诉人及其妻子都直接是合同的相对人，上诉人从未表示自己是妻子的代理人，所表达的“已经和妻子说好”，并不能表示其具有代理权，是一种自认为的判断，且实际上回家后妻子就没有补签字。过户事宜被上诉人的确与上诉人电话联系过，中间人李建青也陪同一道赴景德镇协商解决，但被上诉人称多次沟通，上诉人一直以各自理由推诿、拖延拒不办理不属实，被上诉人电话联系大概两三次，且产权证究竟什么时间办下来的上诉人不知情。产权过户时发生不愉快，主要是因为上诉人妻子不同意，而上诉人一直在做妻子的思想工作。且房屋价格已经超出当时出售的价格50多万元，上诉人妻子想增加一些购房款不能说不在情理之中。双方签订协议后，上诉人按照协议履行了主要义务，及时交付了房屋及相关凭证。2014年上诉人接到被上诉人电话需要办理有关证件后，及时把身份证复印件邮寄给被上诉人。只是在被上诉人提出将房屋过户时，上诉人妻子认为上诉人处分房产价格偏低损害了其利益要求增加房款，因被上诉人不同意增加，以致互不愉快。且上诉人也一直在做妻子的工作，在2015年春节前终于做通妻子的工作，不增加房款同意配合过户。协议只是约定上诉人有无偿配合过户义务，但没有约定上诉人有在2015年1月1日之前完成配合过户义务，税费发生变化是国家政策变化所致，非上诉人可以预知和控制，与上诉人无关。退一万步说，即便上诉人存在一定程度违约，依照相关法律规定，在被上诉人未举证证明其实际损失的前提下，违约金数额也应当进行调整，一审法院判令上诉人承担124500元的违约金缺乏事实根据，明显过分高于被上诉人实际受到的损失。请求二审法院查清事实，依法作出公正判决。
聂新如答辩称：上诉人冯建安仅针对一审判决第三项“冯建安支付聂新如违约金124500元”提出上诉，未对一审判决第一、二项提出上诉人，故上诉人的上诉状第一、二、三、四点上诉理由与上诉请求无关，均不在二审法院的审理范围，请求二审法院不予审理。上诉人拒不将房屋产权过户的违约行为给答辩人聂新如造成巨大的损失，上诉人除应继续产权过户手续外，还应当承担以下违约责任，包括:1、一审法院判决的违约金124500元，该房屋因无法及时过户出售、市场因素原因导致价格下跌，现每平方米价格下跌1000元以上，该房屋价值下降14.332万元以上。2、上诉人应支付答辩人因迟延过户导致增加的产权过户税费21364元（契税增加9371元、个人所得税11993元），3、因诉讼产生的一、二审律师费2万元也是答辩人的实际损失。上诉人的第1-4点上诉理由均不能成立，关于聂新如有充分理由相信该房屋系冯建安个人财产，中间人李建青还要求冯建安妻子前来签字不存在自相矛盾的问题，本案不存在需要冯建安妻子追认房屋买卖协议效力的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，夫妻一方再以出卖房屋时配偶不知情为由，主张房屋买卖合同无效的，法院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。
上诉人冯建安二审提交了一份新证据，冯建安与张子春的结婚证，证明上诉人是有妻子的。
被上诉人聂新如质证认为，对该证据的真实性没有异议，但该证据与本案无关。
被上诉人聂新如二审提交了两份新证据，证据一聂新如儿子聂成的房产证，证明其儿子在同一小区也有一套140多平米的房屋，其买房的目的是用来出售牟利的，因对方延期过户，导致房价下跌给其造成了15万元的损失。证据二民事委托代理合同及律师费发票，证明聂新如在一、二审共支付律师费2万元。
上诉人冯建安质证认为，对该证据一的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，其儿子房产证与被上诉人的房产没有关联，被上诉人称买房是为了出售无任何证据可以证明。对证据二的真实性没有异议，但认为这个发票是二审开庭后补开具的，不属于新证据，不应予以采信。
经庭审举证、质证，对上诉人冯建安提供的证据，被上诉人对其真实性没有异议，对该证据本院予以认定。对被上诉人提供的证据一，上诉人对该证据真实性、合法性没有异议，对该证据的真实性、合法性予以认定，但该证据不能证明其购买诉争房屋的目的就是为了出售牟利，对该证据关联性不予认定。对被上诉人提供的证据二，上诉人对该证据真实性没有异议，且被上诉人一、二审均提交了律师代理合同，律师代理费也是实际发生的费用，对该证据予以认定，
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院还查明，上诉人冯建安与其妻子张子春于1987年6月16日登记结婚。被上诉人聂新如在本案中委托律师代理的费用为2万元。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人冯建安是否存在违约行为，如果违约，违约责任应如何认定。上诉人与被上诉人之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反我国法律、法规的强制性规定，依法应受法律保护，被上诉人应履行交付房款的义务，上诉人应履行交付房屋并协助办理过户的义务。关于上诉人提到的该协议未经其妻子追认前，不能认定为有效的问题，本院认为，该房屋产权系登记在上诉人个人名下，《协议书》第四条对与家庭成员协商作出了特别约定，被上诉人在诉争房屋内也已居住数年，上诉人现以其妻子不知情为由否认协议书效力没有事实和法律依据。被上诉人已经分三次付清购房款，在房产证已下发并符合过户条件后，上诉人应当履行其协助办理过户之义务。现被上诉人多次要求上诉人协助办理过户，上诉人均以妻子不同意、要求增加购房款等为由拒绝办理过户，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的数额，本院认为，上诉人拒绝办理过户的行为违背合同约定，双方2010年5月7日《协议书》第四条约定，违约方必须向对方赔偿违约金人民币40万元，但《协议书》中并未明确违约方承担对方的律师代理费，本院结合过户费用的增加、前往景德镇催办过户的差旅费用等情况，酌定上诉人冯建安应支付的违约金为人民币100000元，一审判决上诉人支付124500元违约金过高，应予调整。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持青云谱区人民法院（2015）青城民初字第21号民事判决第一、二、四项；
变更青云谱区人民法院（2015）青城民初字第21号民事判决第三项为“上诉人冯建安于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人聂新如违约金计人民币100000元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审执行。本案二审案件受理费2790元，由冯建安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 滕漪兰