吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民一初字第497号
原告：吉林市玉林物业服务有限公司，住所地：吉林市丰满区。
法定代表人：王显龙，该公司总经理。
委托代理人：ＸＸ，该公司经理。
被告：张某，男，1952年6月1日生，汉族，吉林市仪表厂退休职工，住吉林市丰满区。
被告：孙某，女，1953年8月14日生，汉族，退休职工，住吉林市丰满区。
原告吉林市玉林物业服务有限公司与被告张某、孙某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员塔磊适用简易程序，独任公开开庭进行了审理。原告吉林市玉林物业服务有限公司（以下简称玉林公司）的委托代理人ＸＸ、被告张某、孙某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告玉林公司诉称：原告在2010年9月21日与被告居住的宝山小区业主委员会签订了物业服务合同，合同约定每月每平方米按0.5元向业主收取物业费。被告自2013年1月1日至2013年9月20日期间一直无正当理由拒绝向原告交纳物业费，欠缴金额330元，滞纳金270元，共计597元。虽经原告于2014年1月8日以张贴的形式进行催缴，但被告仍未按合同约定履行交纳物业费的义务，故此根据法律的规定，原告诉请法院判决：一、被告交纳2013年度物业费330元，滞纳金270元，以上共计597元；二、本案的诉讼费由被告承担。庭审中原告称共计597元是笔误，应当共计为600元。又因被告张某与孙某已经离婚，房屋的所有权人为孙某，故原告诉请要求被告孙某承担物业费，不要求被告张某承担物业费。
被告张某辩称：我未交纳物业费的理由是原告玉林公司未履行与业主委员会签订的宝山小区物业服务合同中所约定的服务义务，严重影响了我们业主的正常生活和身体健康。第一，原告玉林公司未履行《物业服务合同》中第二章第二条第三项规定的小区内车辆行驶的管理、冬季清雪工作的义务。小区门口安装的挡车杆形同虚设。从2012年秋至今，门口没有设置减速带，小区内没设置停车位，车辆随便出入，随意停放。院内老人和孩子较多，存在着严重的安全隐患。有的院外的车辆也停放在大门口内，无人过问；第二，原告玉林公司未履行《物业服务合同》中第二章第二条第二项的规定，应由原告玉林公司负责小区内的绿化养护管理、化粪池春秋两季清掏、下水井的管理疏通，但原告没有认真履行合同，对化粪池没有清掏，对污水管道的塌陷不给修复。从2012年5月起，我与其他业主多次向原告提出修复污水管道，可原告拖延至今仍未修复，致使我们家的厕所粪便回返。由于塌陷的污水管道不疏通，污水冒出地表，浸泡了棚子和墙体，导致墙体开裂与倾斜，存在安全隐患。并且气味熏人，严重影响我们的正常生活，尤其是住在一楼的业主受害最大，不能正常开窗通风。小区院内杂草丛生，蚊蝇乱飞，令人困扰；第三，原告应当负责小区的清雪工作，但原告根本没有做到，都是居民自己清雪，雪堆成小山一般，堆放在我家窗前。由于原告不清雪，导致我们单元的陈某老人滑到摔伤。综上，原告违反合同约定，不尽合同约定的义务，侵害被告的合法权益。根据合同的约定，被告应当向原告支付违约金5000元。根据本案事实，请人民法院依法判令原告支付违约金，驳回原告的诉求，判令原告履行合同义务。
被告孙某辩称：我同意被告张某的答辩意见。我是房主，我愿意承担物业费。但我已经多次向原告提出，只要原告把下水井修理好了，我可以交纳物业费，也可以帮助其催缴物业费。
本案争议焦点如下：一、原告玉林公司是否完全履行了合同义务；二、原告诉求的物业费及滞纳金有无事实和法律依据。
针对本案焦点，原告玉林公司当庭提供证据如下：
证据1、物业服务合同，证明原告玉林公司已经与业主委员会签订了物业服务合同，合同中约定了物业费的交纳标准。
证据2、催缴通知单，证明原告玉林公司曾经向业主催缴过物业费。
两名被告对证据1没有意见，对证据2认为，该通知单没有见过。
本院认为，证据1因两名被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据2的照片拍摄场景无法核实，且两名被告对其真实性有异议，本院不予确认。
被告张某、孙某当庭提供证据如下：
证据1、照片（1张），证明小区大门口的挡车杆长期不放，车辆和商贩随便出入，现在挡车杆已经没有了，挡车杆形同虚设。
证据2、照片（1张），证明小区绿化工作，原告不加以管理，杂草丛生、垃圾满地。
证据3、照片（3张），证明原告不清掏污水井、化粪池，排水管道堵塞，污水渗透到附近的小棚子，致使小棚子的墙体受损倾斜，原告不协商业主维修，存在严重的安全隐患。
证据4、宝山小区物业服务合同（复印件），证明原告未履行物业服务合同中约定的服务项目。
证据5、书面证言（5份），证明原告未履行自己应尽的服务义务，证明被告的答辩意见属实。
证据6、户口簿、离婚证，证明两名被告已经于2005年7月7日登记离婚。
证据7、房产证，证明宝山小区2号楼4单元1楼43号房屋的所有权人为孙某。
原告玉林公司质证认为：证据1，大门杆基本上都是放下的，由于物业费比较低，门卫还兼职其他工作，比如管理花草；证据2、4、6、7没有异议，证据3污水井的问题属于大修范围，玉林公司只对小修范围内的项目承担维修义务；证据5，证言有的不属实，化粪池满了我们就清掏，冬天下雪我们就清雪，如果雪大我们就得一段时间才能清理完。
本院认为，被告提供的证据1、2、3，均系照片，从照片的内容上能辨别出是本案的小区，故虽然原告对其有异议，但本院对其真实性予以确认；证据4、6、7，因原告无异议，本院予以确认；证据5，原告虽然对内容有异议，但对书面证言的证人身份无异议，且证据5结合证据1、2、3，能够互相印证，故本院对其真实性予以确认。
经审理查明：被告张某与被告孙某原系夫妻关系，于2005年7月7日登记离婚，现均居住在吉林市丰满区宝山小区2号楼2-4-43号的房屋。被告孙某是该房屋的所有权人，房屋的面积为73.49平方米。
2010年9月21日，原告玉林公司与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同。合同约定，由原告为被告所居住小区提供物业服务，小区业主向原告交纳物业服务费，收费标准为每月每平方米0.5元，管理期限为自2010年9月21日至2013年9月20日。业户按规定如期交纳服务费，确保物业企业的正常运行，如有违反合同约定不按期交纳物业费，按规定每天加收0.05%滞纳金。如自2011年1月1日起，物业服务费不按0.5元／月每平方米收取，物业服务企业有权终止合同，业主委员会并承担5000元违约金，如玉林公司服务不按合同规定落实，玉林公司承担5000元违约金。被告未向原告交纳自2013年1月1日起至2013年9月20日止的物业管理费。
本院认为，原告玉林公司与被告张某、孙某所居住的玉隆小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，业委会代表全体业主所签订的物业服务合同效力及于小区内各业主，故本院认为，该合同效力应及于本案被告。另原告主张由房屋的所有权人孙某承担物业费的给付义务，不要求被告张某承担，两名被告对此亦无异议，本院认为，应当由房屋的所有权人孙某承担物业费的给付义务。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告接受了原告的物业服务，即应按照双方的约定支付物业费用。被告辩称原告未能尽到物业服务的义务，本院认为，通过被告所举证据本院可以认定原告的物业服务存在瑕疵，对于物业服务合同中约定的由原告玉林公司承担的各项义务，如物业公共部位的维护、养护和管理、小区的绿化、化粪池春秋两季清掏、污水井管道清掏、小区车辆行驶的管理等均存在服务上的瑕疵，故被告之抗辩成立。但业主以拒交物业费的方式处理问题不妥，发生问题时，业主与物业公司应及时沟通解决，业主可以通过业主委员会行使相关权利，亦可向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。而业主拒交物业费会导致物业公司资金不畅，给物业服务增加难度，造成物业服务恶性循环的情形。综上，本院认为，原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求应予支持，但鉴于原告的服务存在瑕疵，原告对于合同约定的大部分义务未予实际履行，故对于双方约定的物业费的数额予以适当调整，本院认为被告孙某应当向原告玉林公司缴纳自2013年1月1日起至2013年9月20日止的物业费99元。关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，因原告玉林公司的服务存在瑕疵，故本院不予支持；关于两名被告称由于原告玉林公司未履行合同约定，应当向其支付5000元违约金的抗辩意见，因物业合同的签订主体为业主委员会与原告玉林公司，故关于是否支付违约金的权利主张主体应当是该小区的业主委员会，而不是该小区的某个个别业主，故对此抗辩意见本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十五条、四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告孙某向原告吉林市玉林物业服务有限公司交纳2013年1月1日至9月20日期间物业服务费99元，于本判决生效后三日内付清；
二、驳回原告吉林市玉林物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告吉林市玉林物业服务有限公司负担20元，由被告孙某负担5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 塔磊
二〇一四年十一月十日
书记员 罗越