上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11313号
上诉人(原审被告)：杜航滨，男，1978年3月10日出生，汉族，户籍地山东省。
被上诉人(原审原告)：沈博，男，1989年1月9日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。
委托诉讼代理人：叶继创，上海市金桥律师事务所律师。
上诉人杜航滨因与被上诉人沈博房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人杜航滨上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、七项，依法改判杜航滨按12,661.21元/月的标准支付沈博2016年7月1日至2016年11月23日的房屋租金，因杜航滨之后又支付沈博8,000元，故上述应付租金中还应扣除8,000元；依法改判杜航滨按1,079.19元/月的标准支付沈博2016年7月1日至2016年11月23日的物业管理费；依法改判杜航滨支付沈博逾期付款违约金10,000元；对沈博要求杜航滨支付免租期内的租金的诉请不予支持。事实和理由：沈博在2016年11月23日将杜航滨承租的房屋上锁，导致杜航滨无法经营，也无法将承租方的物品搬离并腾退，亦无法享受相应的物业服务，故沈博无权主张锁门后的房屋使用费及物业管理费。就逾期付款违约金，杜航滨同意向沈博支付10,000元的逾期付款违约金。
被上诉人沈博辩称，沈博从未锁门，是物业招商部的人向杜航滨催讨租金及物业管理费未果才锁的门。沈博认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
沈博向一审法院起诉请求判令：1、解除沈博与杜航滨于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》；2、杜航滨腾退上海市青浦区清河湾路竹盈路青浦卓越世纪中心项目3号楼887号房屋(以下简称“涉案房屋”)；3、杜航滨支付房屋租金及房屋占有使用费(自2016年7月至杜航滨实际腾退之日止，标准为12,661.21元/月)；4、杜航滨支付物业管理费(自2016年7月计算至被告实际腾退之日止，标准为1,079.19元/月)；5、杜航滨支付逾期支付房租的违约金42,731.58元；(以50,644.84元为基数，按日千分之五，自2016年11月10日计算至合同解除之日止)；6、杜航滨支付因房屋租赁合同解除的违约金12,661.21元；7、杜航滨支付免租期的租金50,644.84元。
一审法院认定事实：2015年8月，沈博与杜航滨签订《房屋租赁合同》，约定杜航滨向沈博承租位于上海市青浦区清河湾路竹盈路卓越世纪中心项目3号楼887号房屋，租期为60个月，自2016年1月1日至2020年12月31日止。其中2016年1月1日至2016年4月30日为免租期。月租金为12,661.21元，物业费每月1,079.19元。合同还约定若杜航滨逾期支付租金，应按日千分之五的标准支付违约金。若杜航滨无故逾期支付租金超过1万元，沈博有权单方面解除合同，解除合同的违约金为3个月租金，若因杜航滨原因导致合同解除的，沈博有权收回免租期租金。合同签订后，沈博按约交付了涉案房屋由杜航滨经营使用。杜航滨支付沈博租金至2016年6月底，杜航滨并支付沈博两个月租金的履约保证金。杜航滨自2016年3月起未缴纳物业管理费。因杜航滨未按约支付2016年7月之后的租金，故沈博向杜航滨催收租金。2016年11月，杜航滨向沈博出具承诺书，承诺2016年7月1日至2016年7月31日的租金将于2016年11月1日前付清(金额为12,661.21元)。2016年8月至2016年11月的租金将于2016年11月10日前付清(金额为50,644.84元)。否则杜航滨将无条件撤场，并承担一切相应责任。因杜航滨仍未按约支付租金，涉案房屋所在的物业公司对房屋采取锁门措施。但杜航滨至今仍未支付上述租金，双方经协商未果，故沈博诉至法院作如上诉请。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。沈博与杜航滨之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。杜航滨未按约支付沈博2016年7月1日之后的租金，经催告后，杜航滨仍未按其承诺的期限支付租金。杜航滨的行为构成违约，故杜航滨除应支付沈博租金外，还应偿付逾期付款之违约金，双方已就违约金的标准作出约定，杜航滨未持异议，法院予以确认。根据合同约定，因杜航滨的违约行为，沈博有权解除合同并要求杜航滨赔偿合同解除违约金，合同解除日为法院向杜航滨送达起诉状副本之日，合同约定合同解除违约金为三个月租金标准，法院亦予以确认。沈博主张扣除杜航滨已付的两个月租金的履约保证金，故要求杜航滨再支付一个月租金的违约金，合法有据，可予支持。合同解除后，杜航滨理应自涉案房屋内腾退，腾退前的房屋占有使用费，杜航滨仍应支付沈博，沈博要求按租金标准主张合同解除后的房屋占有使用费，于法无悖，可予以支持。根据合同约定，因杜航滨原因导致合同解除，沈博有权要求杜航滨支付免租期租金，故沈博要求杜航滨支付免租期租金，亦符合合同约定，法院予以支持。沈博另要求杜航滨支付腾退前的物业费，亦合法有据，可予以支持。杜航滨经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。一审法院据此判决：一、沈博与杜航滨签订的《房屋租赁合同》于2017年6月16日解除；二、杜航滨应于判决生效之日起三十日内自上海市青浦区清河湾路竹盈路卓越世纪中心项目3号楼887号房屋内腾退；三、杜航滨应于判决生效之日起十日内支付沈博租金及房屋占有使用费(以12,661.21元/月为标准，自2016年7月1日计算至杜航滨实际腾退之日止)；四、杜航滨应于判决生效之日起十日内支付沈博物业管理费(以1,079.19元/月为标准，自2016年7月1日计算至杜航滨实际腾退之日止)；五、杜航滨应于判决生效之日起十日内偿付沈博逾期付款违约金55,456元；六、杜航滨应于判决生效之日起十日内支付沈博解除合同违约金12,661.21元；七、杜航滨应于判决生效之日起十日内支付沈博免租期内租金50,644.84元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
二审审理中，沈博确认在2016年11月15日曾收到杜航滨给付的租金8,000元，该笔费用同意在杜航滨的欠付租金中扣除。另，沈博同意一审判决第五项即杜航滨应支付的逾期付款违约金调整至10,000元。
二审审理中，杜航滨称，因其未交物业费与房租，物业公司的人员锁门后将办公人员赶出，当时其在老家，回来后找过物业，但是没用。
二审审理中，沈博称，2017年6月，其向一审法院申请诉讼保全，请求查封杜航滨存放在涉案房屋内的石材，法院通知杜航滨到场，但杜航滨未到场，故法院只能在涉案房屋张贴了封条。
本院认为，根据审理查明，杜航滨从2016年7月1日起开始欠付涉案房屋的租金及物业管理费是不争的事实。杜航滨以涉案房屋的门锁在2016年11月23日被锁为由拒绝支付之后的租金及物业管理费，鉴于杜航滨在二审审理中就相关事实所作描述，杜航滨之后无法使用涉案房屋的责任并不能归咎于沈博，杜航滨拒绝支付2016年11月23日之后的租金及物业管理费系将因自身原因及他人行为导致的损失转嫁于沈博，明显缺乏依据亦有违公平原则，故本院对其相应主张不予采纳。杜航滨作为承租方，其主要合同义务为按约支付租金，现杜航滨的行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。沈博依据合同约定向杜航滨主张逾期付款违约金、合同解除违约金及免租期的租金并无不妥。鉴于沈博在二审审理中就杜航滨应支付的逾期付款违约金数额表示同意按照10,000元收取，本院就此作出调整。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7052号民事判决第一、二、四、六、七项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初7052号民事判决第三、五项；
三、杜航滨应于本判决生效之日起十日内支付沈博租金及房屋占有使用费(以12,661.21元/月为标准，自2016年7月1日计算至杜航滨实际腾退之日止，扣除杜航滨已支付的8,000元)；
四、杜航滨应于本判决生效之日起十日内偿付沈博逾期付款违约金10,000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,975元、保全费1,770元，共计4,745元，由杜航滨负担。二审案件受理费4,745.50元，由杜航滨负担。
本判决为终审判决。
审判长 邬海蓉
审判员 余 艺
审判员 成 皿
二〇一八年二月五日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。