北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第02072号
原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号，组织机构代码60002947-2。
法定代表人杨建新，董事长。
委托代理人王小青，男，1978年4月25日出生。
委托代理人闫晓会，女，1989年3月3日出生。
被告张培，女，1963年9月17日出生。
委托代理人梁春明，男，1966年3月18日出生。
原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通物业公司）与被告张培物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万通物业公司之委托代理人王小青、闫晓会，被告张培及其委托代理人梁春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万通物业公司诉称：被告为北京市顺义区天柱东路万通天竺新新家园×区×房产业主。在被告与房产开发商签署的《商品房买卖合同》中明确约定由原告为天竺新新家园提供物业服务，物业费标准为8元／月／建筑平米，停车费150元／月／个，支付时间为半年（预）支付一次。被告于2010年12月29日入住。自被告入住以来，原告履行了物业服务义务，但是被告拒不支付物业服务费。自2012.10.01至2013.12.31止，被告累计拖欠物业服务费34894.8元。自2012.01.01至2013.12.31止，拖欠车位费7200元。经多次催告，被告无正当理由拒不支付欠费，故申请人民法院支持原告诉讼请求。原告诉讼请求为：1.判令被告给付原告2012年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费34894.8元及2012年1月1日至2013年12月31日期间的停车服务费7200元；2.诉讼费由被告承担。
张培辩称：原告的诉讼请求不能成立。根据合同法的规定，原告作为物业公司拒绝履行相关管理义务，违约在先，业主享有抗辩权。原告提交的前期物业服务合同，被告是第一次看到，但根据相关司法解释，该合同对业主具有约束力。原告没有按照前期物业服务合同履行约定义务。根据第三章第二条的约定，原告对涉诉小区内业主私搭乱建有劝阻的权利，且应当向政府有关部门举报，并可以采取诉讼或仲裁的方式对私搭乱建行为进行制止，全体小区业主已经授权给原告上述权利。被告提交的视频光盘显示被告的正常生活权利受损，被告东西两侧邻居私搭乱建，但被告没有见到原告管理及制止的证据，而且也未见到原告举报及起诉的材料，上述不作为的行为是违约行为，业主有权行使抗辩权，拒绝缴纳物业管理费。买房时开发商承诺安装新风系统，原告为了安装新风系统在涉诉房屋北墙三层打了两个洞，但后发现不能用该两个洞。原告对外保温墙破坏后没有进行维修，此后被告多次找原告进行维修，但原告予以拒绝。在涉诉宅院南侧有大叶黄杨的绿色隔离墙，但该植物很快死亡，被告要求原告进行补种，原告拒绝。庭院东南角有一棵原告去年种植的玉兰树，现已经死亡，被告要求原告更换，原告没有更换。因此被告未缴纳物业服务费是履行抗辩权。在车位合同附件7中约定了物业服务质量标准，按照（2007）1209号执行。根据1209号文件，如果原告要收取每月每平方米8元的物业费，必须满足该规范的15条要求，但原告已经违反该15条要求，包括没有与业主签订合同、没有对公共设施进行查验、没有提供工作人员专业服务合格证书、没有提供方案管理制度、在被告庭院内月季花受损的情况下原告工作人员服务不积极主动、被告两侧邻居私搭乱建原告没有及时管理、原告没有设立意见箱、原告没有公布收支情况、外墙面属于公用部位应当进行维护、涉诉小区原告没有提供消防设施、整个物业管理小区内不应当有死树、在公共部位草坪斑秃明显。双方签订过车位管理协议，但被告的车位被多次占用，原告没有提供进出小区的车辆记录。东西两侧业主在装修时应当提交装修方案，原告应当提交，原告还应当提交每日到装修现场的记录。被告要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
2010年12月9日，张培（买受人）与北京广厦富城置业有限公司（出卖人，以下简称富城置业公司）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）及附件，约定张培购买富城置业公司建设的顺义区天竺镇薛大人庄村天竺新新家园项目2-×住宅楼×层×号房屋（现房号变更为：顺义区天柱东路×号院×号楼×至×层×号）。合同第二十二条共有权益的约定约定：2.该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有。附件十补充协议第十七条特定部位使用权约定：3.买受人承诺在其使用庭院及／或露台及／或下沉庭院时，不得改变其结构及用途，不得私搭乱建，并应遵守法律、法规、业主临时管理规约及物业管理制度的规定。同时，买受人自行负责上述庭院、露台和下沉庭院的维修维护，费用由其承担（属于出卖人保修范围的除外）…。张培未交纳该房屋2012年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费34894.8元。
2010年12月9日，张培（买受人）与富城置业公司（出卖人）还签订2份《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件，约定张培购买富城置业公司建设的顺义区天竺镇薛大人庄村天竺新新家园项目×区×#地下车库×层×号车位和×号车位，富城置业公司依法选聘的物业服务企业为万通物业公司，地下停车管理费150元／个／月。张培未交纳该两车位2012年1月1日至2013年12月31日期间的停车服务费共计7200元。
2010年5月11日，富城置业公司（甲方）与万通物业公司（乙方）签订《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，约定甲方将天竺新新家园项目委托乙方以酬金制方式提供物业服务，物业服务费由业主按照其拥有的本物业的建筑面积预先交纳，执行标准为多层住宅人民币8元／平方米／月，地下停车库车位停车服务费的收费标准为150元／个／月。该合同第六章物业服务内容与方式第1.2条交付使用日后正常服务阶段约定：乙方根据本合同附件三《前期物业服务内容及标准》、《临时管理规约》的规定及相关法律、法规进行物业服务，包括但不限于：…1.2.4本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位明细详见附件四；1.2.10维持本物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。第六章第2.2.3条约定：乙方应于每年度1月委托具备资质的审计师事务所对物业服务费年度预决算和物业服务费的收支情况进行审计，向甲方出具正式审计报告，并向全体业主予以公布。第九章双方权利义务第2条乙方权利义务约定：2.4对业主及物业使用人违法并危害物业公共管理的行为采取有效措施，及时制止并有权提请有关部门处理；2.5对业主及物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、仲裁或起诉等一切充分必要措施，保障全体产权人合法利益和物业正常管理秩序。该合同附件三前期物业服务内容及标准第（二）项房屋管理中第2条约定：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，预防安全事故的发生，有检修记录和保养记录；第7条约定：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告行政主管部门和业主委员会；第（九）项绿化养护中第2条约定：有专业人员实施绿化养护管理；第3条约定：草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；第（十）项停车服务约定：有健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。
诉讼中，为支持其辩解，张培提交如下证据：1.拍摄于2014年5月2日的录像光盘，证明万通物业公司违约在先，拒绝履行其义务，包括：张培庭院南侧隔离墙绿植死后没有补种，庭院东南角玉兰树死亡没有补种，庭院外杏树有虫害；对张培西侧邻居侵犯其空间私搭乱建及东侧邻居破坏涉诉房屋结构致张培受损未进行管理；涉诉房屋北墙因开发商赠送新风系统委托万通物业公司打孔，但打孔致涉诉房屋北墙三层外保温墙破坏，万通物业公司对此没有恢复；张培庭院北侧污水井井盖与地平面有空隙，万通物业公司未修复至与地面平齐；小区内草坪多处枯萎秃斑。2.照片打印件8张，证明2014年4月张培所有之035号车位被他人两次占用，且2014年4月10日035号车位被占用后，张培与万通物业公司工作人员沟通，其工作人员不负责任，万通物业公司对车位没有尽到管理职责。其中4张照片分别显示车牌号为京P321**、京N9T9**的车辆停放在035号车位上。
对上述证据，万通物业公司的质证意见为：
1.认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，并作以下回复：张培庭院内的绿植及树木死亡、树木未打药不属于物业服务范畴；对小区内私搭乱建万通物业公司没有执法权，张培东西两侧业主私搭乱建未侵犯公共区域，且万通物业公司发过通知要求恢复原状，亦向张培进行过解释，并向城管部门举报；孔洞并非万通物业公司所开，且孔洞所在部位系张培私有区域；污水井用新型井盖封闭，开发商移交时污水井与地面就不齐；张培主张之草坪枯萎秃斑情况，万通物业公司在2014年5月4日及5月5日已经补种完毕。
2.认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称车牌号为京N9T9**的车辆停放系张培邻居侵占035号车位，在张培反映后万通物业公司积极协调，后张培邻居挪车并表示歉意，而车牌号为京P321**的车辆停放张培未提出异议，不能体现出被他人侵占。
经张培申请，本院于2014年7月8日进行了勘验，勘验情况为：1.涉诉房屋三层北墙原有一贯穿洞，现该洞外部用铁帽遮蔽，铁帽周边砖墙有损坏；2.涉诉房屋南院东南角现有一棵死玉兰树，东南侧没有大叶黄杨栅栏，现由张培临时更改为铁栅栏；3.涉诉房屋东侧17-×1号房屋业主将其所有之三层不封闭露台自行封闭；4.涉诉房屋西侧17-×2号房屋业主将其所有之东侧北面二、三层露台封闭成两间房屋，并将南面三层露台封闭成一间房屋；5.17-×1号房屋业主、17-×2号房屋业主院墙部分占用公共绿地。张培主张贯穿洞内部由其予以修复，外墙部分万通物业公司未修复而系用报纸充填，17-×1号房屋业主、17-×2号房屋业主封闭露台时损坏了双方共有之木架、隔墙，对张培所有之房屋造成部分损坏。万通物业公司提交整改单复印件及回复函复印件，证明其对17-×2号房屋业主违法改扩建行为进行了相应管理。张培不认可证据的真实性、合法性、关联性和证明目的。万通物业公司主张张培自行将涉诉房屋南院东南侧大叶黄杨栅栏更换为铁栅栏，应由张培承担责任。张培则表示大叶黄杨枯死后，万通物业公司没有及时更换，其不得已临时更换为铁栅栏。
上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《北京市商品房预售合同》（住宅类）及附件、《天竺新新家园项目前期物业服务合同》、《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件、勘验笔录、照片打印件等证据在案佐证。
本院认为：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。富城置业公司与万通物业公司就天竺新新家园项目签订的《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，万通物业公司应按照该合同的约定履行相应义务。现万通物业公司向张培提供了物业管理服务和停车管理服务，而张培并未按约向万通物业公司支付相应的款项，故万通物业公司要求张培给付物业服务费及停车服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据张培与富城置业公司在《北京市商品房预售合同》（住宅类）附件十补充协议第十七条中的约定，应由张培自行负责庭院的维修维护，故其以万通物业公司未提供其庭院内绿植服务事宜主张抗辩权，于法无据，本院不予采信。关于涉诉房屋三层北墙贯穿洞一节，虽张培并未提交证据证明系万通物业公司施工所致，但根据《北京市商品房预售合同》（住宅类）第二十二条的约定，外墙面使用权归全体产权人共有，而《天竺新新家园项目前期物业服务合同》中约定万通物业公司有对房屋共用部位进行日常管理和维修养护的义务，现万通物业公司对此未及时维修。此外，考虑到万通物业公司对涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙并未及时补种，其亦未提交充分证据证明其对涉诉小区业主私搭乱建行为予以有效管理、对物业服务费收支情况予以公示等情形，本院对张培所需交纳的物业服务费适当予以酌减，万通物业公司诉讼请求过高部分，本院不予支持。张培提交之照片打印件能够证明万通物业公司所提供的停车服务存有瑕疵，故对张培所需交纳的停车服务费本院亦适当予以酌减，万通物业公司诉讼请求过高部分，本院亦不予支持。
应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系。万通物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张培于本判决生效之日起七日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司二○一二年十月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费三万一千四百零五元及二○一二年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的停车服务费六千四百八十元；
二、驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百五十二元，由原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担一百零五元，由被告张培负担七百四十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 益
人民陪审员 陈杰谊
人民陪审员 梁玉春
二〇一四年八月七日
书 记 员 幸 江