襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第00007号
原告（反诉被告）谢香芝，女，1968年9月8日出生，汉族，住湖北省襄阳市。
原告（反诉被告）王富社，男，1956年3月17日出生，汉族，住湖北省襄阳市。
两原告共同委托代理人尹跃峰、刘静，襄阳市明正法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）湖北省襄北监狱（下称襄北监狱），住所地襄阳市。
法定代表人王建南，襄北监狱监狱长。
委托代理人蔡大军，襄北监狱法律援助服务中心工作人员。
原告（反诉被告）谢香芝、王富社与被告（反诉原告）襄北监狱租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告襄北监狱送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书后，被告襄北监狱于2015年1月26日提起反诉并申请延期开庭，本院依法予以准许，后依法组成合议庭于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告谢香芝及两原告共同委托代理人尹跃峰、刘静，被告襄北监狱委托代理人蔡大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢香芝、王富社诉称，2012年9月18日，原、被告双方就襄州区黄集镇原襄北改装厂土地租赁事宜达成协议。应被告的要求，原告筹借资金100万元交付被告作为履约保证金，并约定原告以每亩6.8万元的价格租用土地，该地拆迁产生的所有费用由原告支付，被告负责协调拆迁的相关事宜。依照协议约定，前期各项工作完成后，双方应对土地的使用面积进行测量，重新签订一份详细的租赁合同。但被告一直未履行其义务，致使原告无法使用租赁土地，并造成原告长期负担筹借资金100万元的利息，遭受了巨大损失。故请求依法判令：1.解除原、被告双方2012年9月18日签订的土地租赁意向性协议；2.被告返还原告保证金100万元并赔偿利息、拆迁费等损失731000元；3、诉讼费由被告承担。
被告襄北监狱答辩称，1.襄北监狱依照合同约定，在约定时间内全面履行了自己的合同义务。自双方签订土地租赁意向性协议后，襄北监狱协助原告在约定的时间内完成了租赁土地上的房屋拆迁，并按规定向上级主管部门及政府土地管理部门逐级请示、申报，办理该合同项下土地的规划、利用手续。2013年7月，襄北监狱向上级主管单位湖北省监狱管理局作出《关于襄阳市襄州区黄集镇人民政府租赁我监原改装厂场地兴办福利院的请示》，后湖北省监狱管理局作出批示，同意我监以出让方式处置该项土地，我监随后向襄州区土地管理部门提出申请，并与襄州区土地储备中心签订协议，由该中心收储该项土地，然后出让给原告。目前，相关手续还在审批之中，被告没有出现违约行为；2.目前合同无法履行系因原告自身在完成该项土地建设项目审批时出现障碍所致。原告本想利用该项土地建设福利院项目，并首先通过黄集镇政府向被告提出申请，但未能获得相关部门批准，原告不得已于2014年10月9日向被告提出解除合同的申请。合同无法履行的过错在原告方，因合同无法履行造成襄北监狱18间房屋被拆除的损失，原告方应予赔偿。3.原告主张的各项损失于法依据。意向性协议约定，若合同无法履行，襄北监狱只需全额退还保证金，并未约定任何利息，且襄北监狱在履行合同过程中并无过错；同时，原告与他人因借贷关系而产生的高额利息，与襄北监狱无关；原告所主张的拆迁费、搬家费、评估费等与拆迁相关的各项费用，合同已约定由原告方承担。故请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告襄北监狱反诉称，2011年8月6日，王富社、谢香芝与襄州区黄集镇人民政府共同向襄北监狱提出申请，请求租赁襄北监狱下属原单位改装厂的土地用于建设襄北福利院，双方于2012年9月18日签订土地租赁意向性协议。襄北监狱遂后就按协议约定，协助王富社、谢香芝拆除了原改装厂院内的所有房屋，并向上级及政府主管部门逐级申请办理该项土地利用手续。目前手续仍在办理之中，已基本完成。但王富社、谢香芝却未能办妥襄北福利院建设项目的规划手续，致使襄北监狱利用该项土地的规划流产。王富社、谢香芝的行为造成襄北监狱的该项土地上的房屋被无端拆除及土地长期闲置的重大损失。故请求依法判令1.解除王富社、谢香芝与襄北监狱于2012年9月18日签订的土地租赁意向性协议；2.王富社、谢香芝赔偿襄北监狱各项损失25.84万元；3本案诉讼费及其他费用由王富社、谢香芝承担。庭审中，襄北监狱放弃其第一项诉讼请求。
反诉被告谢香芝、王富社答辩称，原、被告双方就土地租赁事宜达成意向性协议是双方的真实意思表示，是合法有效的。襄北监狱迟延履行合同义务，致使合同目的无法实现，谢香芝、王富社是可以依法要求解除协议并要求襄北监狱赔偿损失的。襄北监狱称“协助原告拆除了改装厂院内的所有房屋，向上级及政府主管部门办理土地利用手续已基本完成”的说法与事实不符。事实是，襄北监狱迟延履行义务致使租赁土地无法使用，导致谢香芝、王富社遭受巨大财产损失。故请求驳回襄北监狱的诉讼请求。
原告谢香芝、王富社为证明自己的主张提供如下证据：
一、2012年9月18日襄阳市国土资源局襄北监狱分局（以下简称襄北监狱土地局）与谢香芝、王富社签订的土地租赁意向性协议。证明双方之间的土地租赁合同关系。襄北监狱质证称，襄北监狱土地局是襄北监狱的内设部门，其签订的合同襄北监狱认可；对协议的真实性无异议。故本院依法予以采信。
二、银行进账单及收据。证明2012年9月18日原告向被告支付履约保证金100万元。被告无异议。本院予以采信。
三、2012年12月2日谢香芝与陶明江签订的“拆除房屋协议”。主要内容为：谢香芝将襄北农场原改装厂院内22间砖混结构瓦房交给陶明江拆除并清理场地，费用为65000元。用以证明房屋拆迁的事实以及拆迁房屋、平整土地的费用。被告质证称“陶明江”身份不明，无从查起；协议不能作为付款的证据，且与被告无关。对该证据，本院将结合其他证据与案情来综合认定。
四、2012年12月2日谢香芝与段胜利签订的“清理协议”。主要内容为：谢香芝将襄北农场原改装厂院内一切渣土交给段胜利清理并予以平整，费用为48000元。用以证明清理场地的事实以及清场的费用。被告质证称，“段胜利”身份不明，也无从查起，该证据只是约定价，并无付款收据，且上一份证据也是清理，同一块土地不需多次清理。对该证据，本院将结合其他证据与案情来综合认定。
五、收条、利息条及赔偿明细。收条证明拆迁产生的搬家费、清理费、评估费等费用。利息条证明原告的100万元履约保证金是借贷而来并且原告按月息2分支付了利息。被告质证称：所有搬家费条据上有很多改动，其中从行管科领取搬家费的单据与被告方无关，均不能证明与原告损失有关系。利息条的真实性均持异议，都是白条，且与本案无关。赔偿明细中，第1项保证金100万元，不属于赔偿部分，属于返还部分；第2项原告所称100万元已付2年的利息489600元，无依据，真实性无从查起，该利息与本案无关；第3项拆除房屋费用65000元，对合同真实性持异议，合同不能作为付款的依据且里面有很多内容重复；第4项“渣土清理费”48000元，与第3项矛盾，真实性也无法核实；第5项“垃圾清理费”15000元，同样与前面相互矛盾，也无法查实；第6项“铲车、勾机费”1540元，只是一张白条，真实性有异议；第7项“评估费”7000元，与本案无关；第8项“搬迁补偿费”16500元，出处有异议，与本案无关；第9、10项两原告2年的误工费均为41680元，与本案无关；第11项“交通费”5000元，无任何依据。对该证据，本院将结合其他证据与案情综合认定。
六、襄阳市人民政府2011年3月2日对市国土资源局下发的“关于襄南、襄北监狱国土资源工作实行属地管理的批复”。主要内容为：“你局《关于理顺襄南、襄北监狱国土资源管理体制的请示》收悉。经研究，同意撤销你局在襄南、襄北监狱设立的派出机构，两个区域的国土资源工作分别由宜城市和襄州区人民政府统一负责管理。”用以证明本案涉讼的租赁土地，襄北监狱不享有处分权，因此导致协议不能履行的原因在被告。被告质证称该证据为复印件，对真实性有异议，且与本案无关。与原告签订协议时，襄北监狱土地局是被告的一个内设机构，代表被告对外签订该协议。本院经核实，原告提供的该份证据真实，本院予以采信。
七、证人刘红霞出庭证言。证人刘红霞称，原告谢香芝要建养老院找其借了35万元。被告质证称，对证人证言持异议，35万现金交给原告后，原告是否通过账户转给被告方也持异议，且该证人证言与本案无关。对该证据，本院将结合其他证据与案情综合认定。
被告（反诉原告）襄北监狱为证明自己的主张向本院提供如下证据：
一、鄂襄公通（2013）18号文件，湖北省襄北农工贸有限公司依照襄监文（2004）50号、鄂襄农字（2006）56号文件精神，聘任张龙云、刘某某等人分别为襄北监狱土地局局长、三农场副场长等。
二、土地租赁意向性协议。同原告所举证据一。
三、2011年8月6日落款为“襄州区襄北福利院”的单位致襄北监狱的《关于租用场地兴办襄州区襄北福利院的时申请》。该申请的落款前面盖有襄州区黄集镇人民政府公章。申请称，“兴办襄州区襄北福利院将采取股份制办法，申请租用襄北监狱位于黄集镇樊魏路西原襄北改装厂场地，租地35亩，时间70年……”
四、2013年7月15日襄北监狱致省监狱管理局《关于襄阳市襄州区黄集镇人民政府租赁我监原改装厂场地兴办福利院的请示》。
五、2013年11月21日湖北省人民政府办公厅文件处理签及所附《省国土资源厅关于省监狱管理局襄北监狱部分土地出让所得返还的意见》、《省财政厅关于出让襄北监狱部分土地意见的报告》。
六、2013年12月6日襄州区人民政府致襄阳市人民政府的《关于由襄州区建设投资经营有限公司收储出让襄北监狱1668.6亩国有划拨土地使用权的请示》。
七、2014年10月9日谢香芝致襄北监狱的《关于申请退还租地保证金及赔付利息、拆迁费用的请示》及所附证据。
八、2015年3月2日湖北大维至信资产评估有限公司对襄北监狱委托评估房屋（已被拆除）的评估报告。
被告（反诉原告）襄北监狱提供上述证据为证明，襄北监狱土地局虽然已不是襄阳市国土资源局的派出机构，但这个部门在襄北监狱仍然存在，公章没变，只是性质上不属于土地行政管理部门，而是湖北省襄北农工贸有限公司的二级单位，为襄北监狱管理内部土地资产，属襄北监狱内设机构，其签订的租赁协议系代表襄北监狱签订。与原告签订的土地租赁意向性协议，系应原告要求而协商订立，被告已依法依规行事，履行了合同义务；原告直到2014年10月才提出解除合同，原告的行为给被告造成损失25.84万元。原告质证称，对上述证据的真实性均无异议，但原告拆除房屋是合同约定，不存在违约，不应赔偿襄北监狱损失。本院认为，上述证据均与本案相关，原告对其真实性不持异议，本院予以采信。
反诉被告谢香芝、王富社针对反诉没有提供证据。
根据上述有效证据及当事人在诉讼中的陈述，本院认定以下事实：
2011年谢香芝、王富社有意租赁襄北监狱原襄北改装厂土地兴办福利院，当年8月6日通过襄州区黄集镇人民政府以“襄州区襄北福利院”名义向襄北监狱提出《关于租用场地兴办襄州区襄北福利院的时申请》，申请租用襄北监狱原襄北改装厂场地35亩，租赁时间70年。2012年9月18日，襄北监狱土地局作为甲方，与襄州区襄北福利院谢香芝、王富社作为乙方签订一份土地租赁意向性协议，协议主要内容为：应乙方要求，经甲乙双方协商，就位于襄州区黄集镇的原襄北改装厂土地租赁问题有关前期工作，初步达成以下协议：一、甲方同意将原襄北改装厂土地租赁给乙方，具体协议内容待拆迁等工作结束后签订正式合同。二、乙方向甲方支付保证金100万元，租赁价格为每亩6.8万元，正式合同签订后可充抵租金。三、甲方负责拆迁相关协调事宜，租赁户搬迁及房产持有户拆迁需补偿的费用由乙方支付。乙方可参与入户商谈、签订协议全过程。四、租赁土地面积以拆迁工作结束后双方确认的实际丈量面积为准。若与房产持有户无法达成协议，则该地段保留，甲方将襄北改装厂院内剩余地段租赁给乙方。五、拆迁期限为一个月，最长不超过12月31日。若遇重大障碍，导致双方无法实现交易，甲乙双方予以谅解，甲方将乙方保证金全额退还给乙方。六、租赁房屋及自有产权户房屋的价值经由房产中介机构评估后，双方签字确认。七、本协议只作为租赁交易前初步协议，详细合同以正式租赁合同为准。
协议签订当日，谢香芝、王富社从谢香芝帐户向襄北监狱内部结算中心转帐支付保证金100万元，湖北省襄北农工贸有限公司（襄北监狱成立的公司）对谢香芝出具收到土地租赁保证金100万元的收据。遂后，谢香芝、王富社对该土地上的房屋进行了拆除清理，并支付了一定费用。襄北监狱于2013年7月15日以正式文件即《关于襄阳市襄州区黄集镇人民政府租赁我监原改装厂场地兴办福利院的请示》向湖北省监狱管理局请示，请示称，“鉴于我监与襄阳市襄州区黄集镇的属地关系，加之原改装厂场地闲置多年，福利院建成后，不仅可有效利用资源，而且可安置部分退休、年老无依靠的监狱民警职工，故经监狱党委研究，拟同意黄集镇人民政府租赁我监原改装厂大院12.65亩土地兴办福利院。根据相关规定，租赁期限20年，土地租赁价格为每亩6.8万元，共计86.02万元。妥否，请批示。”之后，省监狱管理局向有关部门请示后，2013年11月21日省政府办公厅提出处理意见：“根据省司法厅的请示，省国土资源厅同意襄北监狱1668.6亩国有划拨土地使用权由襄阳市政府收储出让，关于土地收益金问题由省监狱局与襄阳市政府协商；省财政厅提出，襄北监狱土地等资产处置应按有关程序报省财政厅审批，资产处置所得补偿资金须纳入预算管理，并专项用于我省监狱建设和襄北监狱所属单位搬迁建设。建议同意出让襄北监狱1668.6亩土地，关于出让金返还和使用问题，请省司法厅商襄阳市政府和省财政厅办理。”省相关领导签字同意。2013年12月6日，襄州区人民政府向襄阳市人民政府呈报《关于由襄州区建设投资经营有限公司收储出让襄北监狱1668.6亩国有划拨土地使用权的请示》，襄阳市市长于12月31日签字同意。因原告谢香芝、王富社只愿意租赁土地，不愿以出让方式取得土地使用权，此后，谢香芝于2014年10月9日向襄北监狱提出《关于申请退还租地保证金及赔付利息、拆迁费用的请示》，请示称，“我们响应国家支持养老事业发展的关政策，计划在黄集镇兴办襄北福利院，当时黄集镇党委政府也给予批复表示支持。2012年8月我们多次给贵单位领导汇报沟通，计划租赁襄北监狱原襄北改装厂土地兴建福利院，贵单位也表示同意，我们于2012年9月18日与襄北监狱土地局签订了租地意向性协议，并支付保证金100万元，待拆迁于当年12月31日完成后立即签订正式合同。随后我们与襄北监狱土地局工作人员一起，投入大量的人力、物力、财力积极展开拆迁工作，并保证了拆迁工作如期完成。但由于多方面原因，现已时过2年多，双方仍未签订正式合同，我方仍迟迟不能动工建设，导致我们兴建福利院的项目流产，造成了巨大损失。鉴于以上事实，我方在此协议履行过程中没有任何过错，现我们要求友好协商，退还租地保证金及赔付利息、拆迁费用共计1692450元。”并附随提供了有关证据。就赔偿损失问题双方协商未果，谢香芝、王富社遂于2014年12月23日向本院提起诉讼。庭审中，原、被告双方一致同意解除于2012年9月18日签订的土地租赁意向性协议。
另查明，本案涉讼的土地，系襄北监狱享有的国有划拨土地。襄北监狱土地局原属襄阳市国土资源局在襄北监狱设立的派出机构，2011年3月2日，襄阳市人民政府对市国土资源局下发“关于襄南、襄北监狱国土资源工作实行属地管理的批复”，撤销市国土资源局在襄北、襄南监狱设立的派出机构。此后，襄北监狱保留襄北监狱土地局这个机构，只是其不再属襄阳市国土资源局的派出机构，而是属于襄北监狱的内部土地资产管理机构，隶属于襄北监狱成立的湖北省襄北农工贸有限公司。
本院认为，本案涉讼的土地即襄北监狱原襄北改装厂土地属襄北监狱享有使用权的国有划拨土地，依法不得对外出租用于非农业建设。本案中，襄北监狱土地局作为襄北监狱的内部土地资产管理机构代表襄北监狱与谢香芝、王富社签订的土地租赁意向性协议，约定将襄北监狱原襄北改装厂土地租赁给谢香芝、王富社兴建福利院的协议内容，违反了上述强制性规定，因此，双方签订的土地租赁意向性协议无效。故对原告谢香芝、王富社要求解除双方签订的土地租赁意向性协议的诉讼请求，尽管被告襄北监狱同意，但因该请求不符合法律规定，本院不予支持。协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告谢香芝、王富社要求被告襄北监狱返还保证金100万元的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告要求租用被告享有的国有划拨土地，被告研究同意并报上级主管部门及政府土地管理部门逐级请示，因依法不能直接租用，只能通过出让方式方能取得土地使用权，原告因此不愿再使用该处土地，由此可见，导致协议无效的责任在原、被告双方，故双方因该协议无效所受损失，依法应各自承担相应的责任，且双方在协议中已约定“若遇重大障碍，导致甲乙双方无法实现交易，甲乙双方予以谅解，甲方将乙方保证金全额退还给乙方”，该约定系独立存在的解决争议条款，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，应属有效，故对原告谢香芝、王富社要求被告襄北监狱赔偿拆除房屋费、渣土清理费、垃圾清理费、铲车勾机费、评估费及搬迁补偿费、交通费的诉讼请求，本院不予支持；对襄北监狱要求谢香芝、王富社赔偿其房屋被拆损失的诉讼请求，本院亦不予支持。对原告谢香芝、王富社要求襄北监狱赔偿100万元2年已付利息损失489600元的诉讼请求，本院认为，因双方签订的土地租赁意向性协议无效，原告谢香芝、王富社又不愿意以出让方式取得土地使用权来兴建襄北福利院，原告于2014年10月9日方才向襄北监狱提出退还保证金并赔偿损失的申请，被告没有退还，故被告应从2014年10月9日起赔偿原告利息损失，考虑到原告在庭审中要求按月息2分赔偿利息损失的请求合法合理，故对原告的上述请求，本院按月息2分、以100万元为基数、从2014年10月9日起计算至被告襄北监狱付清之日止予以支持。因协议无效原告自己有过错，且在原告自己提出不再使用涉讼土地之前按协议约定襄北监狱只需全额退还保证金，故对2014年10月9日前的利息损失，由原告自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条的规定，判决如下：
一、谢香芝、王富社与襄北监狱于2012年9月18日签订的土地租赁意向性协议无效；
二、襄北监狱于本判决生效之日起十日内退还谢香芝、王富社保证金100万元并赔偿利息损失（以100万元为基数，从2014年10月9日起按月利率2%计算至款付清之日止）。
三、驳回谢香芝、王富社的其他诉讼请求。
四、驳回襄北监狱的反诉请求。
本诉案件受理费20380元，反诉案件受理费5180元，共计25560元，由襄北监狱负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17-451701040001338，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周建军
代理审判员 陈爱军
代理审判员 何 波
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 何 星