广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初3441号
原告(反诉被告)：刘志伟，男，汉族，1969年8月3日出生，户籍地址。
委托代理人：唐天楼，北京市汉威(深圳)律师事务所律师。
委托代理人：吴金道，广东深明德律师事务所律师。
被告(反诉原告)：宋秋香，女，汉族，1965年8月31日出生，户籍地址。
委托代理人：王岚，广东天略律师事务所律师。
原告刘志伟诉被告宋秋香租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告宋秋香在法定期限内提出反诉，本院将两案合并依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴金道、被告宋秋香及其委托代理人王岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2014年5月7日租赁原告位于深圳市石岩街道水田社区第四工业区猪麻容内A幢，租赁建筑面积5,118平方米，共五层(包括配电层一半)，月租金为71,652元，每月5日前缴纳当月租金。被告承租以后，经常以各种理由拖欠租金。从2016年1月开始，被告拒绝缴纳租金。诉讼请求：1、解除原、被告于2014年5月7日签订的厂房租赁合同；2、判决被告向原告支付拖欠的2016年1月和2月的租金143,304元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：被告欠缴租金的原因是原告一直无法提供房产证等相关证件，导致被告出租困难。2015年年底，对厂房大门处三分之二竖起墙，影响了车辆的出入，严重影响出租。2015年12月底，被告一直在找原告进行协商，原告不予理会。2016年1月，厂房大门口张贴通知，要求解除与被告的租赁合同，导致现有租户从2016年1月起不再向被告缴纳租金，被告因此从2016年1月没有向原告缴付租金。
被告反诉称：原、被告于2014年5月7日签订厂房租赁合同，由被告租赁原告位于深圳市宝安区石岩街道水田村第四工业区猪麻容内A栋厂房，租赁期限为9年。被告系专门从事房屋经营管理，被告租赁该整栋厂房后，便积极对外招租。被告从租赁合同签订后，一直要求原告提供厂房等相关证件，因客户要进行工商登记等需要。但原告一直不提供，因无法提供相关厂房证件，导致被告无法出租给稳定的客户。被告为了与原告维护良好的合作关系，一直亏损管理该物业。
因场地靠近水库，环保要求比较高，北部不远就是小山，一些厂家租用场地后，环保要求无法达标而退租。原告在出租该物业时，没有告知被告这一重要情况，被告受蒙蔽签订了租赁合同。2015年底，厂房大门前场地被其它开发商征用，正对大门三分之二方向围起一堵墙，直接影响大车进出厂房，原告得知该情况后，置之不理。被告多次要求原告降低租金，尽快补齐提供相关证件，但原告不予理睬。在被告与原告协商解决相关事宜的时候，原告擅自开会，发通知给各租户，强令租户停止向被告缴纳租金，要强制解除租赁合同。反诉请求：1、判决租赁合同无效；2、判决原告向被告退还厂房租赁保证金214,956元、变压器定金50,000元；3、判决原告向被告退还部分租金损失180,000元。
针对被告的反诉请求，原告辩称：双方于2014年5月7日签订的租赁合同是真实意思表示，合法有效。租赁期间被告应支付房租及其他一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。原告提供的承诺书和协议书署名均为被告的丈夫，被告对涉案房产的业主是明知的。被告要求原告赔偿租金损失无法律依据。
经审理查明：2014年5月7日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区石岩街道水田社区第四工业区猪麻容内A幢的厂房出租给被告使用。该合同约定的主要内容包括：1、租赁期限为9年，从2014年7月15日至2023年7月15日；2、租金每月71,652元，被告于每月5日前向原告支付租金；3、被告应向原告支付租赁保证金214,956元。上述《厂房租赁合同》签订后，原告已依约向被告交付了租赁厂房，被告也向原告支付了租赁保证金214,956元。另双方约定由被告使用变压器，由被告向原告方支付了变压器押金50,000元。从2016年1月起，被告未再向原告支付租金。原告在2016年2月2日曾向被告发送过《催缴租金通知》，但被告仍未支付。
另查明，原、被告签订的《厂房租赁合同》中约定的租赁房屋未办理房屋产权登记，也没有相应的建设工程规划许可。经本院释明，原告表示若合同无效，其诉讼请求除将款项名称变更为“房屋占有使用费”外，其他不变。
以上事实有庭审举证、质证的《厂房租赁合同》、通知、协议书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告约定的房屋并未取得相应的建设工程规划许可，因此原、被告签订的《租赁合同》应当认定为无效。
无效的合同自始没有法律拘束力，合同当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。因此被告要求原告返还收取的租赁保证金214,956元、变压器押金50,000元的反诉请求，本院予以支持。另房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，也应予以支持。由于被告自2016年1月起未再向原告支付过租金，则原告要求被告按约定租金标准支付房屋占有使用费143,304元的诉讼请求，本院亦应予以支持。关于被告主张的租金损失，并无相应的事实和法律依据，对该项反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告刘志伟与被告宋秋香于2014年5月7日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告宋秋香于本判决生效之日起五日内向原告刘志伟支付2016年1月和2月的房屋使用费143,304元；
三、原告刘志伟于本判决生效之日起五日内向被告宋秋香返还租赁保证金214,956元和变压器押金50,000元；
四、驳回原告刘志伟其他诉讼请求；
五、驳回被告宋秋香其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,583元，反诉案件受理费3,612元，合计5,195元。由原告负担2,151元，被告负担3,044元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 晖
二〇一六年五月二十三日
书记员 白巧(兼)
书记员 唐 聪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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