江苏省兴化市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰兴商初字第0062号
原告（反诉被告）扬州市宏大物业服务有限公司，住所地宝应县中心国际城4楼。
法定代表人张萍萍，总经理。
委托代理人刘天银，男，1981年5月28日生，汉族。
委托代理人林明祥。
被告（反诉原告）兴化市华厦房地产开发有限公司，住所地兴化市长安南路长安转盘东南首。
法定代表人赵小青，董事长。
委托代理人杨雨明，江苏兴华人律师事务所律师。
委托代理人赵孟涛，男，1967年11月27日生，汉族。
原告（反诉被告）扬州市宏大物业服务有限公司（以下简称宏大公司）诉被告（反诉原告）兴化市华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年1月9日、3月14日、7月2日三次公开开庭进行审理。宏大公司委托代理人刘天银、林明祥，华厦公司委托代理人杨雨明、赵孟涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宏大公司诉称，2009年，我公司与华厦公司签订一份物业服务合同，合同约定，由我公司为华厦公司开发的兴化市正日国际大酒店（以下简称正日酒店）公寓提供物业服务；对空置房的物业服务费及公共能源分摊费由华厦公司承担。正日酒店从2010年10月28日起开始交付使用，截止2012年10月31日，正日酒店公寓房12层至22层未交付空置房的物业服务费为350201.36元，该费用应由华厦公司负担。另外，我公司为华厦公司垫付电费55995.63元，华厦公司代收我公司房屋交付费用97825元，华厦公司应支付我公司的开办费30000元，华厦公司在反诉状中自认我公司为其垫付费用148869.70元。综上所述，华厦公司应支付我公司682891.69元，请求法院判令华厦公司给付上述欠款。
被告华厦公司答辩并反诉称，一、宏大公司的诉请不符合合同约定。按照合同约定，已竣工但尚未出售，或因我公司原因未交付给物业买受人的房屋称为空置房，空置房的物业服务费及公共能源分摊费由我公司承担。但正日酒店至今尚未竣工验收，不符合房屋交付的规定和条件，故宏大公司不能向我公司收取空置房的物业服务费；二、宏大公司在兴化从事物业服务收费，未获得物价部门的批准，领取收费许可证，更未向收费对象出具合法的票据，其行为是非法的，不应当得到法律的保护；三、要求我公司返还自认的148869.70元，我公司在反诉请求中已经扣减了该费用，宏大公司的诉讼请求属于重复计算，请求依法驳回宏大公司的诉讼请求。由于宏大公司非法经营，乱收费，将公共维修基金等费用占为已有，我公司提起反诉，请求判令宏大公司：1、向我公司公布物业收费收支帐目；2、向我公司返还物业公共维修基金、装修押金、装修垃圾清运费、我公司为其垫付的电费、电梯运行费共计113488元，工移交物业服务办公用品、工具和资料；3、返还我公司开办费30000元、辅助用房租金5000元。后华厦公司在诉讼过程中，自愿放弃对返还开办费30000元的诉讼请求。
原告（反诉被告）宏大公司针对华厦公司的反诉答辩称，首先，我公司自负盈亏，华厦公司无权要求我公司公布物业收支帐目；其次，公共维修基金我公司没有收取，是华厦公司自行收取的，与我公司无关；第三，装修押金、装修垃圾清运费是向业主收取，与华厦公司无关；第四，关于电梯运行费，属于公共能源分摊问题，应由华厦公司承担；物业服务办公用品、工具等，是我公司自购，应当归我公司所有；关于辅助用房的租金问题，此款与华厦公司无关。综上，请求依法驳回华厦公司的反诉请求。
宏大公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、2009年双方签订的物业服务合同一份，合同第十二条第5款约定，对于已竣工但尚未出售，或因华厦公司的原因尚未交给物业买受人的房屋为空置房，空置房的物业服务费及公共能源分摊费由华厦公司承担，交纳时间为华厦公司向业主发出入住通知书上规定的交付之日起起算。证明空置房的物业服务费及公共能源分摊费应由华厦公司承担的事实；
2、房屋交付情况登记表5份，证明华厦公司于2010年10月开始交房，空置房的物业费应从2010年11月开始计算；
3、2010年10月至2012年10月期间，正日酒店公寓空置房统计表，证明截止2012年10月30日，华厦公司应交纳空置房物业服务费350201.36元；
4、2011年10月、11月电费发票两份，证明宏大公司已将2011年10月、11月的电费交清；
5、结算单12份（复印件），证明宏大公司收取的公共维修基金已经交给华厦公司。因华厦公司逾期交房，构成违约，应承担业主的违约金97824元，华厦公司在交房时，将应由宏大公司收取的公共维修基金抵算了违约金。
华厦公司质证认为，证据1的真实性无异议，但讼争的物业至今未竣工，所以，不存在空置房的问题；另外，合同第10条、第47条规定，宏大公司应取得收费许可证，并到主管部门备案，宏大公司至今未获得收费许可证，其收费是非法的；证据2真实性无异议，但这是宏大公司非法与业主签订的物业服务合同，因为这些房屋至今未竣工验收，不符合入住条件，故该证据的合法性不予认可；证据3是宏大公司单方陈述，不属于证据范畴，不予质证；证据4的真实性无异议，但这份电费发票开具的时间为2011年11月7日前，证明宏大公司缴纳电费的时间是在2011年11月份之前，之后的电费未交纳，这与华厦公司反诉请求中要求其承担电费并不矛盾；证据5，对2011年11月份之前的6份复印件的真实性不予认可，对于2012年2月21日至同年5月17日的6份结算单复印件的真实性无异议，同意在应付的维修基金中扣减。
华厦公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、双方于2009年签订的物业服务合同一份，证明宏大公司应当承担物业服务等职责，依法收取各项费用；
2、宏大公司提供的公共维修基金交付统计表，证明宏大公司在2012年11月30日撤离前，共收取了84户业主的物业服务费、维修基金、装潢押金、垃圾清运费等相关费用；
3、宏大公司出具的收据12份，证明宏大公司向每户业主收取装潢押金1000元，出入证100元；
4、2011年11月，公寓物业办公室、公共照明、电梯、水泵运行共用电3878度，从2011年11月至2012年11月共计13个月，总共电费50414度，每度电单价1元，计电费50414元；
5、收条、领条各一份，证明宏大公司共向华厦公司领取5本公共维修基金票据，至今仍有2本没有交还，证明宏大公司侵占了公共维修基金90725.5元；
6、发票1份，宏大公司将公共维修房5间出租，共收取租金5000元。
7、泰州市中级人民法院（以下科称泰州中院）（2011）泰中民初字第0027号民事调解书，华厦公司与江苏邗建集团有限公司（以下简称邗建公司）因建设工程施工合同纠纷，华厦公司于2011年9月向泰州中院起诉，经泰州中院主持调解，双方当事人于2012年6月20日达成调解协议，调解书规定，正日酒店竣工验收前7日华厦公司通知邗建公司，由邗建公司提供相关工程档案资料至兴化市城建档案馆，竣工验收由华厦公司负责，邗建公司只负责提供相关工程资料。正日酒店至今未竣工。证明正日酒店未竣工。
宏大公司质证认为，对证据1的真实性无异议；证据2统计表中入住的业主84户的事实无异议，但收取的维修基金的数额有异议，按规定应该收90725.5元，但实际没有收到这么多，以维修基金、装潢押金等抵算了华厦公司的逾期交房的违约金97824元；证据3的真实性无异议，但与本案无关联性；证据4电费发票真实性无异议，但应当由宏大公司承担的部分已直接向供电部门交纳；证据5的真实性无异议，但其中一本已用完，另一本已使用部分，两本票据均在陈玉处，陈玉原为宏大公司工作人员，现为华厦公司工作人员；证据6真实性无异议，宏大公司确实收取了1000元租金，该费用用于补贴物业服务费不足，不要向华厦公司返还；证据7真实性无异议，但仅有调解书不能证明正日酒店未竣工的事实。
对原、被告举证、质证意见，本院认证如下：
宏大公司提交的证据：证据1物业服务合同，华厦公司无异议，本院予以确认；证据2是宏大公司与业主签订的物业服务合同、交接表等相关材料，对其真实性本院予以确认，但对其证明目的不予确认，虽不能证明华厦公司从2010年10月开始主动交房，但可以证明此时已有业主入住；证据3虽为宏大公司单方制作，但因正日酒店未竣工验收，宏大公司无法从相关行政部门取得证据证明清单中所列楼层面积。华厦公司应当提出证据证明清单是否有误。该证据可证明原告的主张。证据4电费发票，华厦公司对其真实性无异议，可以证明宏大公司交纳了2011年10月前的电费；证据5均为复印件，华厦公司对2011年11月份之前的6份复印件的真实性不予认可，对于2012年2月21日至同年5月17日的6份结算单复印件的真实性无异议，因该组证据均为复印件，对华厦公司不认可的部分，对其真实性本院不予确认，对华厦公司认可的部分，本院确认其真实性。
华厦公司提交的证据：证据1与宏大公司提交的证据1相同，本院对其真实性予以确认；证据2对表中入住户数为84户的事实，宏大公司无异议，但不能证明宏大公司实际收取维修基金的数额为90725.5元及其他费用；证据3的真实性宏大公司无异议，可以证明宏大公司向每户入住业主收取了装潢押金1000元、出入证100元的事实；证据4的真实性，宏大公司无异议，本院确认其真实性，但不能证明2011年11月以后的用电均为每月3878度，且亦不能证明该用电量中是否含应由宏大公司承担的电费；证据5的真实性，宏大公司无异议，对真实性本院以确认，但与本案无关联性；证据6真实性宏大公司无异议，对其真实性本院予以确认，可以证明宏大公司收取了公共维修房的租金1000元；证据7的真实性本院予以确认，该调解书于2012年6月20日达成，调解书中明确正日酒店未竣工验收。该证据可以证明2012年6月20日前，正日酒店未竣工验收。
经审理查明，2009年，华厦公司、宏大公司及案外人兴化市温州商城管理有限公司签订一份物业服务合同，合同约定了宏大公司对华厦公司开发的两处房产提供物业服务，一处是时代国际家居广场，另一处为正日酒店十二层至二十二层公寓房。合同第12条第5款约定，对已竣工尚未出售，或因华厦公司的原因尚未交付物业买受人的房屋为空置房，空置房的物业服务费及公共能源分摊费由华厦公司承担，物业服务费的交纳时间为华厦公司向业主发出入住通知书上规定的交付之日起起算。第8条约定，宏大公司负责向业主收取公共水电分摊费。第14条约定，华厦公司自酒店式公寓项目正式交付时向宏大公司支付开办费30000元。合同期限3年，从2009年8月1日至2012年7月21日。宏大公司合同签订后在兴化成立了正日酒店管理处，对时代国际家居广场提供物业服务。时代国际家居广场的物业服务费由兴化市温州商城管理有限公司承担，时代国际家居广场的物业服务费宏大公司已另案起诉，经本院主持调解，双方达成了调解协议。
另查，正日酒店由邗建公司负责施工。华厦公司因资金不足，拖欠邗建公司的工程款，致正日酒店长期未能竣工验收。邗建公司向泰州中院起诉，泰州中院查封了正日酒店的多套房屋。正日酒店公寓房的许多购房户因担心其购买房屋被查封或拍卖，在正日酒店未经竣工验收的情况下，强行入住，共84户。宏大公司亦为这84户购房户提供物业服务。
宏大公司于2012年11月30日撤离兴化。
本院认为，1、原、被告所签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。2、关于本诉部分。（1）本案所涉空置房的含义，合同的表述为已竣工但尚未出售，而非华厦公司所主张的已竣工验收但尚未出售。华厦公司提交的证据调解书仅能证明未竣工验收。从多户业主入住的情况，正日酒店已竣工。对华厦公司辩称的可视为空置房的条件尚未成就的意见，本院不予采纳。宏大公司要求华厦公司支付空置房物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。（2）物业服务收费是否经过行政审批，不影响本案合同的成立与生效，华厦公司以宏大公司物业收费未经行政审批为由抗辩，不符合法律规定，本院不予采纳。宏大公司的收费标准华厦公司在庭审中认可。（3）关于公共水电分担费用为向业主收取，此是宏大公司的义务，宏大公司要求华厦公司支付，无合同依据，该诉讼请求本院不予支持。（4）华厦公司主张的代收房屋交付费用，无证据证明，该诉讼请求本院不予支持。（5）合同约定开办费的给付时间，虽华厦公司在反诉中请求宏大公司予以返还，后又放弃该项请求，但其未提交证据证明款项已给付，对宏大公司的该项请求，本院予以支持。（6）、关于返还垫付费用的诉讼请求，系宏大公司在华厦公司提起反诉后增加。但根据华厦公司的陈述，此并非宏大公司为华厦公司垫付费用，且宏大公司对此未提出证据证明，对该项诉讼请求，本院不予采纳。3、关于反诉部分。（1）宏大公司、华厦公司均为独立的法人企业，华厦公司要求宏大公司公布账面无法律依据，本院不予采纳。（2）华厦公司提交的证据2统计表，其中所列宏大公司收取业主的装修押金、装修垃圾清运费、未提供服务物业费等，既无证据证明，对此费用也无权主张返还。（3）垫付的电费52289元，华厦公司仅能证明2011年11月用电量3878度，费用3878元。不能以此类推以后的用电量及华厦公司已实际支付。按合同约定，该3878元费用应由宏大公司承担。其余部分本院不予支持。（4）华厦公司诉讼请求中，未提供服务物业费5370.9元、电梯运行费31622.3元，因无证据证明，本院不予支持。（5）维修基金系用于物业的维修，宏大公司不再提供物业服务时，应予返还。证据证明，宏大公司收取维修基金38105.7元。（6）华厦公司提供的物管及辅助用房，宏大公司私自出租不当，华厦公司应为受益方，其有权要求宏大公司给付租金。但因华厦公司提交的证据仅能证明宏大公司收取1000元租金，故对该5000元的诉讼请求中的4000元本院不予支持。（7）华厦公司放弃要求宏大公司返还开办费30000元的反诉请求，系其对自己权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）兴化市华厦房地产开发有限公司应向原告（反诉被告）扬州市宏大物业服务有限公司支付物业服务费350201.36元、开办费30000元，合计380201.36元。
二、原告（反诉被告）扬州市宏大物业服务有限公司应向被告（反诉原告）兴化市华厦房地产开发有限公司支付收取的维修基金38105.7元、垫付电费3878元、房屋出租租金1000元，合计42983.7元。
上述原、被告各自应向对方支付部分相互抵消后，被告（反诉原告）兴化市华厦房地产开发有限公司应给付原告（反诉被告）扬州市宏大物业服务有限公司331217.66元。此款于本判决生效后10日内给付。
三、驳回原告（反诉被告）扬州市宏大物业服务有限公司和反诉原告（本诉被告）兴化市华厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10700元，反诉案件受理费1630元，合计12300元，宏大公司负担6000元，华厦公司负担6330元。华厦公司负担部分，已由宏大公司垫付4700元，华厦公司于本判决生效后10日内给付宏大公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（江苏省泰州市中级人民法院开户行：泰州市农业银行海陵支行；帐户：泰州市财政局；账号：20×××88）。
审 判 长 陆传美
代理审判员 沈 玉
人民陪审员 刘传芳
二〇一四年六月十五日
书 记 员 张 奕