重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第08355号
原告重庆农药化工（集团）有限公司，住所地重庆市长寿区重化工业园区化南路四支路3号，组织机构代码20286010-5。
法定代表人邓国全，重庆农药化工（集团）有限公司董事长。
委托代理人张世强，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人罗书，重庆百君律师事务所律师。
被告胡世琴，女，1963年6月9日出生，汉族，重庆农药化工（集团）有限公司退休人员，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人陈小英（胡世琴之女），女，无固定职业，住重庆市九龙坡区。
第三人潘杰锋，男，1967年7月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆农药化工（集团）有限公司（以下简称农化集团）与被告胡世琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2014年10月23日公开开庭进行了审理。后根据原告农化集团的申请，本院依法通知潘杰锋作为第三人参加诉讼，并于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告农化集团的委托代理人张世强、罗书，被告胡世琴，第三人潘杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农化集团诉称，2008年6月1日，原、被告签订了《门面租赁协议》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区某农药厂区职工二食堂出租给被告，租赁期限为一年，月租金300元，一月一付。该租赁合同到期后，原告按照合同约定继续向原告交纳租金至2012年2月，双方形成不定期租赁合同关系。2012年2月27日，原告向被告出具了《关于终止租赁关系的函》，告知被告因为租赁房屋所属建筑物因政策性搬迁需拆除，并且需要进行土地整治；告知终止与被告的租赁协议，要求被告停止租赁房屋的经营活动，将房屋交还给原告。被告于2012年3月6日签收该函件。但经原告多次催促，被告却一直拒绝将房屋交还原告。现被告未经原告准许，将房屋转租给第三人。原告要求判令被告、第三人立即停止对重庆市沙坪坝区某农药厂职工二食堂门面房屋两间的占用，搬出房屋并将房屋交还原告。
被告胡世琴辩称，原告所述属实，被告于2010年时将涉案房屋中的一间转租给第三人，约定租金1000元／月，2012年时又将另一间房屋一并转租给第三人，租金1500元／月。被告向第三人收取租金至2014年6月15日，之后未再收取第三人租金，涉案房屋至今仍由第三人占有使用。被告同意原告的诉讼请求。
第三人潘杰锋辩称，被告所述第三人向被告租赁涉案房屋一事属实2014年7月，原告曾在涉案房屋处张贴了通知，通知搬迁。但第三人在租赁期间对涉案房屋进行了装修，经营茶馆和餐饮，存货较多，不可能立即搬走。第三人与被告订立租赁合同时，被告曾告知第三人其不负责对涉案房屋的装修或者漏水维修。但由于涉案房屋老旧漏水，第三人为装修和处理漏水等问题产生了较多的费用。原告工作人员也曾向第三人承诺向原告反映支付装修费的问题，但至今未得到原告的答复。第三人要求被告退还从2012年3月起的房屋租金，并要求原告酌情赔偿装修费，否则不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年6月1日，农化集团与胡世琴签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方（农化集团）将位于＊＊＊＊桥＊＊号（原农药厂职工二食堂）的门面租赁给乙方（胡世琴），乙方每月交纳租金300元，门面产生的水、电及房屋维修费用由乙方自行承担。未经甲方许可，乙方不得对外转租，否则甲方有权终止合同并收回房屋。房屋若遇拆迁或甲方另作它用，此协议随之作废。本协议从2008年6月1日生效执行，协议期限暂定一年。
合同签订后，农化集团即将涉案房屋交付胡世琴使用。合同期间届满后，胡世琴继续使用涉案房屋，并向农化集团交纳租金至2012年2月。
2012年2月27日，农化集团向胡世琴发出《关于终止租赁关系的函》一份，载明因涉案房屋已纳入土地整治红线内，在该函到达之日起，正式终止双方之间的租赁关系。要求胡世琴近期停止租赁房的经营活动，并交还租赁房屋。胡世琴于2012年3月6日签收了该函。
另查明，2010年10月3日，胡世琴与潘杰锋签订《租赁合同》一份，约定：甲方（胡世琴）将二食堂（涉案房屋）租赁给乙方（潘杰锋），租期从2010年10月15日起至双方解除合同止。如单位要求退还房屋，双方无条件退还及解除合同。租金每月1000元，预交3000元，提前一个月收一个季度租金。庭审中，胡世琴、潘杰锋确认，涉案房屋共有两间。潘杰锋2010年10月3日向胡世琴租赁的为涉案房屋中的一间，至2012年，胡世琴将涉案房屋中的两间房屋一并出租给潘杰锋，租金增加为1500元／月。2014年6月15日，胡世琴口头通知潘杰锋解除租赁合同并搬离涉案房屋，潘杰锋遂向胡世琴交纳房屋租金至该日止。涉案房屋由潘杰锋占有使用至今。
现农化集团向本院提起诉讼，认为其已解除与胡世琴之间的不定期租赁合同，胡世琴将涉案房屋转租给潘杰锋未经农化集团同意，胡世琴、潘杰锋应当停止占用，搬离并交还涉案房屋，要求判如所请。审理中，农化集团陈述，涉案房屋原属农化集团所有，未单独办理房地产权证，公安机关对该房屋也未进行编号，该房屋位于重庆市沙坪坝区某农药厂职工二食堂，群众一般称呼该地段为“＊＊＊”。胡世琴、潘杰锋对农化集团所述涉案房屋地址没有争议。胡世琴同意原告诉讼请求。潘杰锋则坚持要求胡世琴退还从2012年3月起的房屋租金，并要求农化集团酌情赔偿其装修费用，否则不同意农化集团的诉讼请求。审理中，胡世琴、潘杰锋未举示农化集团同意转租的证据。因双方分歧较大，调解未成。
上述事实，原告提交的《房屋租赁合同》、《关于终止租赁关系的函》、文件签收表，被告提交的《租赁合同》，第三人提交的收条以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，被告继续使用租赁房屋，并按《房屋租赁合同》的约定向原告交纳租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告向被告发出解除合同的通知，符合法律规定。被告于2012年3月6日收到原告解除合同的通知，则原、被告之间的不定期租赁合同自2012年3月6日起解除。被告依法应当将租赁房屋交还原告。
被告未经原告同意，将租赁房屋转租给第三人，其与第三人之间订立的《租赁合同》无效。现涉案房屋仍由第三人占有使用，则第三人亦负有向原告交还房屋的义务。
第三人认为被告应退还其从2012年3月起的房屋租金，原告应酌情赔偿其装修损失，否则不同意搬离涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
限被告胡世琴、第三人潘杰锋在本判决发生法律效力后立即腾空搬离重庆市沙坪坝区某农药厂职工二食堂，并将该房屋交还给原告重庆农药化工（集团）有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费80元（原告已预交40元），由被告胡世琴、第三人潘杰锋承担，此款限被告胡世琴、第三人潘杰锋在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆农药化工（集团）有限公司40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李 勤
二〇一五年二月五日
书记员 张玲玲