北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1927号
上诉人（原审被告）：夏淑芹，女，1960年2月15日出生，汉族，北京金港家园物业管理中心退休员工，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：北京市黄土岗投资管理公司，住所地北京市丰台区花乡黄土岗村南四环西路61号。
法定代表人：王凤军，总经理。
委托诉讼代理人：邹平平，北京市宏欣律师事务所律师。
上诉人夏淑芹因与被上诉人北京市黄土岗投资管理公司（以下简称黄土岗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初15957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人夏淑芹、被上诉人黄土岗公司之委托诉讼代理人邹平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏淑芹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄土岗公司的诉讼请求；由黄土岗公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当，致使判决错误。首先，涉案房屋是用我用1987年取得占地证的土地上房屋拆迁置换来的。1998年，我原有房屋拆迁，按政策规定，政府应给付我一定补偿款，我为了拆迁后继续经营，无奈放弃了拆迁利益换取了涉案房屋的永久经营使用权并将土地证交付给黄土岗公司。后黄土岗公司不守信用，逐步提高租金并拒绝续签合同，目的便是为了剥夺其当初承诺的我们对涉案房屋的永久使用权，一审法院对此未予认定。其次，双方所签合同系黄土岗公司拟定的，约定的都是黄土岗公司的权利，没有体现我作为承租人的权利，且不允许我作任何更改，违背公平、公正、自愿原则，属霸王合同，故法院应驳回黄土岗公司的诉讼请求。另外，黄土岗公司收回涉案房屋系违约行为，其理应返还我应获得的拆迁补偿款及由此给我造成的一切经济损失。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。
黄土岗公司辩称，同意一审判决，不同意夏淑芹的上诉请求和上诉意见。
黄土岗公司向一审法院起诉请求：1.夏淑芹腾退返还位于北京市丰台区丰南路北侧从东往西排1-6号房屋及丰南路商业街东6号东山墙往西12.5米，南北占地141.88平方米地上房屋；2.夏淑芹按每日3270元标准（原合同约定租金标准的4倍）支付自2017年4月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：夏淑芹系北京市丰台区花乡黄土岗村（以下简称黄土岗村）村民，在北京市丰台区丰南路处经营饭店。
1998年7月1日，黄土岗村村委会向丰南路两侧周围经营户发出通知，限经营户于1998年7月5日前拆除，7月5日前拆除的，到村委会报名，在新的商业街建成后继续经营的，优先安排，并免收6个月租金。
1998年7月24日，黄土岗村村委会发出《关于丰南路拆迁通知》，告知1998年8月1日至5日自行拆除的经营户，享受免收所分配的经营场地6个月租金、优先安排位置、给予适当的拆迁补偿费等优惠。
1999年12月1日，北京市丰台区黄土岗农工商联合公司发布《关于丰南路黄土岗商业街原开饭店的村民承包商业房的补充说明》，该说明载明：黄土岗农工商联合公司考虑到这几户从拆除原有建设后到新的商业用房需要重新装修，前期投入较大，考虑到他们几户都自谋职业，不需要黄土岗安排就业，对这几户的承包金另行商定为前3年每间房免收1年租金，交1年的按9600元收，交3年的按8000元收；从签订承包合同开始，后3年每年执行9600元1间/年；从第七年以后，按市场统一价交纳承包金；由于前期这几户因装修投入较大，资金周转困难，从1999年5月1日开始签订合同。夏淑芹即为该说明中载明的“这几户”之一。自1999年5月起，夏淑芹即与黄土岗农工商联合公司签订商业街房屋承包合同，使用房屋从事饭店经营。
2016年10月11日，黄土岗公司（甲方）与夏淑芹（乙方）签订《租赁合同》约定：商业街房屋位置：黄土岗丰南路北侧从东往西排1-6号；租赁期限1年，自2016年4月1日至2017年3月31日止；租金每年27万元；甲方为乙方提供房屋每间建筑面积30.68平方米；房屋后面的8米以外2米以内的建筑都是甲方所建；如遇国家或集体旧村改造征用土地、房屋，乙方无条件服从，不得以任何借口拖延不拆，地上物归甲方所有（包括自来水、水池等），对乙方所租赁房屋的装修等一切设施，甲方不作任何补偿，乙方自建设施应无条件拆除；甲方对乙方所租土地的地上物不作任何补偿，乙方自建房屋应无条件拆除。本合同期满或解除合同，乙方应在期满之日或解除之日，将房屋交付给甲方，如逾期未交付，乙方每占1天向甲方交纳每日租金4倍的占用费；乙方的装修及安装的设备凡是与墙连体的及经甲方同意增加的建筑物均归甲方所有；如乙方需要继续承租，应在本协议届满前1个月向甲方提出申请，甲方同意后，双方续签合同。同日，双方另签订《补充协议》约定：甲方将丰南路商业街房屋后面（北侧）土地租赁给乙方有偿使用（注：因丰南路商业街有4个二间操作餐馆，原设计无操作间，现将这8间房每二间后面（北侧）土地租赁给餐馆经营户使用）；所租土地位置：丰南路商业街房屋东6号间东山墙往西处12.5米，总使用面积141.88平方米；租赁期限1年，自2016年4月1日至2017年3月31日；每年每平方米200元，即每年租金为28376元；如遇国家或集体旧村改造征用土地，甲乙双方无条件服从，不得以任何借口拖延不拆，甲方对乙方所租土地的地上物不作任何补偿，乙方自建房屋应无条件拆除。
庭审中，夏淑芹提交2006年、2007年与黄土岗公司所签《黄土岗联合公司商业街房屋承包合同》，显示2006年合同载明承包期限为2006年5月1日至2007年4月30日止，2007年承包合同载明承包期限为2007年4月1日至2008年3月31日止。夏淑芹称双方合同自2007年起时间就写错1个月，签约时其方并未仔细查看，故2016年《租赁合同》及《补充协议》的租赁期间届满时间应延后至2017年4月30日，黄土岗公司对此予以认可，双方确认租金已付至2017年4月30日。
庭审中，夏淑芹称双方之间并非普通租赁关系，有特殊的历史背景，其方对涉案房屋及土地享有永久承租权，黄土岗村曾承诺只要房屋不拆其方即可永久使用，且合同亦明确约定如遇国家或集体旧村改造征用土地、房屋，双方无条件服从，现并无涉案房屋及土地涉及拆迁的文件，故其方不应腾退。黄土岗公司对此不予认可，认为租赁合同约定的期限已经届满，夏淑芹应当腾退房屋，逾期腾退应按约定租金4倍标准支付房屋使用费；房屋收回后，会安排村民就业，村民若选择自主创业，仍可获得补贴等优惠。夏淑芹认为按约定租金4倍标准支付房屋使用费畸高，不同意支付。
一审法院认为，双方所签租赁合同期限已经届满，黄土岗公司不同意续租，夏淑芹主张其对涉案房屋享有永久承租权，无事实及法律依据，法院不予采纳，夏淑芹应按合同约定将涉案房屋腾退，故法院对黄土岗公司要求腾退房屋的诉讼请求予以支持。双方均认可租赁合同实际应于2017年4月30日到期，法院对此予以确认。现夏淑芹仍占有使用涉案房屋，应当支付占有使用期间的房屋使用费。合同约定逾期腾退按租金标准4倍数额支付房屋使用费，夏淑芹于庭审中明确提出金额过高，法院依据合同约定的租金水平，双方合同履行情况及公平原则等对房屋使用费数额予以酌定。据此，一审法院判决：一、夏淑芹于判决生效之日起十五日内将位于北京市丰台区丰南路北侧从东往西排1-6号及丰南路商业街东6号间东山墙往西12.5米，南北占地141.88平方米地上房屋腾退返还与北京市黄土岗投资管理公司；二、夏淑芹于判决生效之日起七日内按每日八百一十七元标准向北京市黄土岗投资管理公司支付房屋使用费（自二〇一七年五月一日起至实际腾退返还房屋之日止）；三、驳回北京市黄土岗投资管理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，黄土岗公司提交北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1892号民事判决书复印件一份，该判决已生效，其中认定与本案涉案房屋处于同一商业街的另一房屋，未取得建设规划审批手续，就该房屋签订的房屋租赁合同无效。另外，夏淑芹与黄土岗公司在庭审中一致认可双方所签《补充协议》涉及的土地不是建设用地。
一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，黄土岗公司与夏淑芹就该房屋订立的《租赁合同》无效。另外，黄土岗公司与夏淑芹签订《补充协议》的目的系建造房屋，但《补充协议》所涉土地并非建设用地，且夏淑芹在该土地上所建房屋亦未取得任何规划审批手续，故上述《补充协议》亦属无效。夏淑芹占用涉案房屋系基于无效合同，黄土岗公司要求夏淑芹腾退涉案房屋，于法有据。夏淑芹实际占有使用涉案房屋期间，应当支付相应的占有使用费，一审法院依据合同约定的租金水平、双方合同履行情况及公平原则等对房屋使用费数额予以酌定，并无不妥。夏淑芹基于租赁合同有效而提出的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上，夏淑芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2080元，由夏淑芹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
审 判 员 刁久豹
二〇一八年四月二十七日
法官助理 郭 融
法官助理 廖 慧
书 记 员 云 姣
书 记 员 史其申