北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第02267号
原告崔淑芹，女，1942年4月14日出生。
委托代理人司玉英（崔淑芹之女），1970年7月30日出生。
被告赵桂平，女，1964年2月17日出生。
委托代理人刘鹏鹤（赵桂平之子），男，1989年11月24日出生。
委托代理人鹿保勇，河北鹿保勇律师事务所律师。
原告崔淑芹与被告赵桂平农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李小芹独任审判，公开开庭进行了审理。原告崔淑芹及其委托代理人司玉英，被告赵桂平及其委托代理人鹿保勇、刘鹏鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔淑芹诉称，2000年7月10日，原告崔淑芹将房山区×街道×村×前街×号二层房屋一座及宅院转让给赵桂平。根据我国相关法律规定，农村宅基地为村民集体所有，非本集体组织成员不享有该村宅基地使用权，赵桂平不是×村集体组织成员，因此，崔淑芹将上述宅院出卖给赵桂平违反了法律的强制性规定，买卖协议无效。原告作为该宅基地合法使用权人应享有该项经济利益。故原告诉至法院，请求：1、依法判令原与赵桂平签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告支付原告宅基地区位补偿价款20万元；3、依法判令被告给付原告获得的拆迁补偿协议中宅基地补偿应安置建筑面积80平方米；4、诉讼费由被告负担。
被告赵桂平辩称，不同意原告的诉讼请求：一、原告诉请内容的性质不同，应当依法驳回其诉讼请求。从原告的民事起诉状中可以看到，前三项诉讼请求不属于同一法律关系。其既有确认合同无效的内容，又有“返还宅基地区位补偿价20万元”的给付之诉内容，还有“获得安置补偿面积80平米”拆迁补偿合同纠纷内容，所以不应一起审理。二、答辩人系北京市房山区×街道办事处×村村集体经济组织成员。（一）答辩人1996年的户口迁移是在房山区区域内的农民户口的合法迁移。答辩人于1996年10月23日从北京市房山区×镇×村迁入×村，该户口迁移完全是按照法定程序办理，答辩人户口迁入×村之后，原村集体经济组织×村当即取消了答辩人在该集体经济组织的成员资格，从此答辩人与该村集体经济组织之间的权利义务全部终止，答辩人的土地承包权和宅基地使用权也随之被取消。与此同时，答辩人自然成为×村的合法村民及该村集体经济组织成员。（二）《房屋买卖协议》等证据的内容证实答辩人已经成为×村合法村民。原告崔淑芹与答辩人在2000年7月10日的《房屋买卖协议》第三条约定：“买方自交钱之日起，此楼产权归买房赵桂平所有，并向×村委会交纳“三通费”叁仟元（由买方付）”。答辩人的《医疗证》、《北京市低收入家庭救助证》、×村建科证明以及×村委会证明均可证实答辩人成为×村村集体经济成员的事实。答辩人自迁入×村以来一直作为该村的村民参加该村的一切集体活动，包括参加集体村委会选举等活动，答辩人既履行了集体经济自制成员应履行的义务，又获得了该集体经济组织成员相应的权利。综上所述，答辩人是通过法定程序迁入×村的，自1996年10月23日起便成为了该村集体经济组织成员。三、答辩人与原告崔淑芹签订的《房屋买卖协议》合法有效。（一）答辩人1996年10月23日通过合法程序将户口迁入×村，自迁入之日起便成为该村集体经济组织成员，有权无偿获得或者通过转让取得该村的宅基地使用权。（二）答辩人与崔淑芹签订《房屋买卖协议》时，已经将户口迁入×村，答辩人具备获得村集体宅基地使用权资格。（三）答辩人拥有一处宅基地完全合法。答辩人自户口从×村迁出时起，在该村或其它地区都没有属于自己的住房和宅基地。答辩人迁入×村以后，于2000年7月10日购买了崔淑芹房屋同时受让其宅基地，此举完全是为了谋求一处容身之所。至今，答辩人全家也只有这一处宅基地，因此答辩人拥有该处房屋和宅基地完全符合土地管理法和有关法律、法规的规定。（四）原告崔淑芹拥有宅基地明显违法。在双方签订《房屋买卖协议》原告崔淑芹一家已搬到北京市房山区×居住生活，因此其房屋所占用宅基地就应当收回，从此再拥有宅基地属于违法行为。（五）×村村委会认可本案的房屋买卖合同关系。1、《房屋买卖协议》签订后，答辩人向×村委会交纳了“三通费”，视为村委会见证了原、被告房屋买卖的过程和相关行为，并认可这一房屋买卖行为及宅基地转让的合法性。2、本案涉及房屋买卖协议的“中间证明人”寇玉明就是当时村委会治保主任，其公开为房屋买卖双方充当中间证明人的行为，也充分说明了×村委会对房屋买卖和宅基地转让行为的同意意见。3、×村委会在拆迁过程中的立场和观点也说明了其认可房屋买卖的合法性。综上所述，答辩人成为×村集体经济组织成员后，通过房屋买卖的方式获得该村村民崔淑芹的房屋及宅基地的行为，既没有违反任何法律、行政法规的强制性规定，也没有通过合法形式掩盖非法目的，更为损害公共利益，房屋买卖协议应属有效。四、如果认定《房屋买卖协议》无效，原告崔淑芹应当承担协议无效的全部责任。答辩人买卖房屋属于善意取得，取得程序合法。《房屋买卖协议》第二条约定：“买卖双方都是×村人，愿意协议成交，成交后任何一方不得反悔，互不干扰。”在签订《房屋买卖协议》时，原告对答辩人是否属于×村集体经济组织成员的身份十分清楚。并且，在该协议第二条中也明确写明双方都是×村人。原告在答辩人获得拆迁利益后主张买卖协议无效，是被拆迁补偿的巨大利益所驱动，忘记了当初双方“任何一方不得反悔，互不干扰”的约定。原告行为违背了诚实信用原则，主观过错十分明显，如果法院认定《房屋买卖协议》无效，原告应当对协议无效承担全部民事责任。假定法院支持了原告的诉讼请求，必然肯定和鼓励了其背信弃义的行为，同样也践踏了诚实信用原则，会给社会带来严重的负面影响。综上所述，请求法院确认双方买卖协议有效，驳回原告的各项诉讼请求。
经审理查明：房山区×街道办事处×村×前街×号是北京市房山区×街道×村村民委员会于1993年5月13日批给崔淑芹的宅基地。2000年7月10日，崔淑芹与赵桂平签订房屋买卖协议，将位于北京市房山区×街道办事处×村×前街×号的房屋（二层楼房）及宅院以105000元的价款卖给赵桂平。协议签订后，赵桂平交付购房款，崔淑芹交付房屋及宅院。赵桂平购买房屋后并未到县级以上土地管理部门办理宅基地变更登记手续。赵桂平户口原在北京市房山区×镇×村，于1996年10月23日将户口迁入北京市房山区×街道×路丙×号。崔淑芹原系×村农民户口，1991年转为居民户口。
因×村永久避险安置房项目进入拆迁，2013年12月16日，赵桂平与×村村民委员会签订×村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议，×村村民委员会应支付赵桂平拆迁补偿款713911元，其中宅基地区位补偿价300000元，房屋重置成新价255968元、装修及附属物补偿价58050元、周转费60000元、搬家补助费3688元及其他费用。其中应安置建筑面积160平方米。同日，赵桂平与×村村委会签订×村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议补充协议书，×村村委会支付赵桂平提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费等款项共计126688元。2014年1月21日，赵桂平与北京×投资有限公司签订×村永久避险安置房项目安置房认购协议书，回迁安置（建筑）面积160平方米。赵桂平认购×小区×号楼×单元×室房屋，该房屋为二居室，建筑面积92.62平方米，楼层单价2000元每平方米，房款185240元。赵桂平已认购安置房总建筑面积之外尚有剩余回迁安置面积67.38平方米，可在下一轮回迁安置房选房时依据第一轮已经明确的拆迁序号按顺序进行选房。现×村×前街×号宅院已被拆迁，原告以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求确认崔淑芹与赵桂平房屋买卖合同无效，并要求赵桂平给付拆迁补偿款200000元及回迁安置面积80平方米。
庭审中，赵桂平主张其及家人已于1996年10月23日将户口迁入×村，自迁入之日起便成为该村集体经济组织成员，有权无偿获得或者通过转让取得该村的宅基地使用权。崔淑芹对此不予认可，并提交×村村委会出具的证明，证明赵桂平不属于×村集体经济组织成员。赵桂平辩称崔淑芹已搬到北京市房山区×居住生活，因此其房屋所占用宅基地就应当收回，从此再拥有宅基地属于违法行为。
经本院向×村书记刘×调查，赵桂平系×村外迁户，不属于×村集体经济组织成员。
以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的宅基地申报表、×村村委会出具证明材料、房屋买卖协议；被告提供的户口本、拆迁补偿协议书、补充协议书及安置房认购协议书复印件、本院依法制作的谈话笔录等证据在案佐证。以上证据经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。崔淑芹与赵桂平于2000年7月10日签订房屋买卖协议时，赵桂平不属于×村集体经济组织成员，虽被告及其家人已经将户口迁入×村，但根据×村村委会出具的证明，赵桂平至今仍不属于×村集体经济组织成员，且涉诉宅院亦未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为赵桂平，其无权享有×村×前街×号的宅基地使用权，故崔淑芹要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。崔淑芹与赵桂平之间的房屋买卖合同无效，赵桂平应返还崔淑芹房屋，赵桂平购买×前街×号宅院后一直由其居住、使用争议房屋，现争议房屋已拆迁。赵桂平与×村村委会签订拆迁补偿协议，取得拆迁补偿款。拆迁补偿款中有崔淑芹的份额，故崔淑芹对的有权要求分割。×村永久避险安置房项目进行拆迁时，赵桂平作为争议宅院使用人与拆迁方签订拆迁补偿协议，有权取得争议宅院拆迁补偿款中的房屋重置成新价、装修及附属物补偿价、周转费、搬家补助费、提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖等拆迁利益，上述款项崔淑芹无权主张权利。赵桂平因非×村集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权，故×前街×号拆迁补偿款中宅基地区位补偿款，崔淑芹有权主张分割。崔淑芹将房屋卖与非集体经济组织成员的赵桂平，对造成合同无效应承担主要责任。关于宅基地区位补偿款的数额，为了平衡买卖双方的利益，结合买卖双方的过错程度，本院予以酌定。崔淑芹要求过高部分，本院不予支持。应安置建筑面积160平方米是基于×前街×号宅院宅基地面积确定，针对的安置对象是特定的，应为房屋的所有权人和宅基地使用权人。崔淑芹与赵桂平之间房屋买卖合同无效，崔淑芹应为×前街×号宅基地使用权人。被告现仅认购了回迁安置房屋一套，尚有剩余回迁安置面积没有认购，现对此后继续认购他处房屋的面积、价值均不能确定，原告可在被告对全部回迁安置面积认购完毕后，再行向被告主张其权利，故崔淑芹主张享有×前街×号因拆迁而应享有的安置面积的诉讼请求，本院不予支持。同理，赵桂平关于房屋买卖合同有效的抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告崔淑芹与被告赵桂平于二○○○年七月十日签订的房屋买卖合同无效。
二、被告赵桂平于本判决生效后十日内给付原告崔淑芹拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款九万元。
三、驳回原告崔淑芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百五十元，由原告崔淑芹负担一千一百二十五元（已交纳），被告赵桂平负担一千零二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 李小芹
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 韩 琳