浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台临民初字第2487号
原告：临海市华泰物业管理有限公司。
法定代表人：高超云。
委托代理人：彭良秀（系。
被告：叶向阳。
原告临海市华泰物业管理有限公司（以下简称华泰物业公司）诉被告叶向阳为物业服务合同纠纷一案，于2014年11月4日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。原告的特别授权委托代理人彭良秀、被告叶向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华泰物业公司起诉称：原告与台州市恒泰房地产开发有限公司于2002年1月1日签订了《小商品城前期物业管理服务合同书》，该合同书对原、被告双方的权利和义务及物业管理有关事项作了明确的约定，其中协议第十八条第1点约定：住宅物业费收费标准前两年按每月每平方米0.28元，以后每年按10%幅度上涨。根据该约定，2003年1月至2008年12月31日一直按每月每平方米0.28元收取；2009年1月1日至2011年12月31日按每月每平方米0.4元收取；2012年至2014年12月31日按每月每平方米0.5元收取；另第十八条第3点约定：业主逾期交纳物业服务费的，每年按应缴费用10%的滞纳金。以上款项原告经多次催讨，被告至今未付。现原告起诉要求判令：一、被告支付所欠物业管理费6951元，并自2004年1月1日起，由被告向原告支付每年10%的滞纳金3475元。二、诉讼费由被告承担。
被告叶向阳答辩称：原告诉称与事实不符，从交房后被告一直未入住该房，主要原因系被告的公共管道漏水，楼面开裂至今，从交房到现在多次反映未解决。2011年小区安装单户水表，物业未通知被告，并且将总表拆除，造成至今被告房屋未通水。在原告提供所谓物业服务期间，本小区内有多处违章建筑，并且小区垃圾未及时清理，在被告住房门口多年放满垃圾，座便器等废物，至今都未清理，有人在座便器中种植各种农作物，物业管理人员经常在此小便，被告根本无法正常使用该房屋。小区没有成立业主委员会。2013年9月，被告才第一次收到律师函。关于收取每年10%的滞纳金，被告认为无法律依据。综上所述，被告认为原告物业公司虽进驻本小区进行物业服务，但被告并没有享受物业服务，相反自身基本权利受到损害，为此被告要求驳回原告的诉讼请求。
针对被告的辩称，原告补充陈述称：涉案房屋还在建造的时候，被告就住在小区里。对被告提出的物业公司没有通知安装单户水表并非事实，被告一直住在小区里，用的就是单户水表。乱堆放垃圾是个别业主违反小区规定的个人行为，原告有劝阻也向有关部门反映过。被告提出原告没有催讨物业费与事实不符，原告每年都会发催款通知。2013年9月23日原告还发了律师函。
原告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：
1、营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各1份，证明原告主体适格。
2、《前期物业服务合同》1份，证明双方存在合同关系。
3、催款通知单11份，证明原告每年向被告催讨物业费。
4、国内挂号信函收据，证明2013年9月23日原告向被告以发送律师函的方式催讨物业费。
经质证，被告对证据1没有异议。本院经审查，对证据1证明力予以确认。被告对证据2有异议，这是原告和建设单位签的合同，该合同对被告是无效的；滞纳金系原告与建设单位约定的，与被告没有约定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，本院认为证据2对被告具有约束力，对其真实性予以认定。被告对证据3真实性有异议，原告没有向被告催讨过物业费，催款通知单均是现在填上的。本院认为，证据3在无其他证据予以佐证的情况下，无法证明其待证事实，故本院对证据3证明力不予认定。被告对证据4证明被告收到律师函的事实无异议，但被告对诉讼时效有异议。本院对证据4证明力予以认定。
被告为证明其主张的事实，向本院提供了照片一组（证据5），证明交房时被告发现外面公共管道开裂，房屋墙面漏水，被告向物业公司反映，物业公司一直没有解决，被告无法装修；证明被告厨房前被放置坐便器种植蔬菜，影响被告的居住环境，物业公司不管理；证明消防通道阻塞，物业公司没有进行疏通。
经质证，原告对证据5真实性没有异议，对其证明内容有异议，被告称管道漏水没有修理与事实不符，如果被告认为公共管道在交房时就漏水而造成损失并不是物业公司责任，被告应该向房产公司追究责任；花坛里堆放坐便器的情况，原告对相关业主进行过劝阻，坐便器属装修垃圾，原告向有关部门也反映过；消防设备得不到维修的原因系业主不交物业费及维修费，原告无法维修。本院经审查对证据5真实性予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
原告华泰物业公司系经临海市工商行政管理局注册登记成立的具有法人资格的物业服务企业。被告叶向阳系临海市城关镇东湖小商品城1号（A号）楼一单元201室业主，该房屋住宅建筑面积为132.27平方米。2002年1月1日原告与台州市恒泰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告华泰物业公司为临海市小商品城提供物业服务，其中协议第十八条第1点约定：物业管理服务费前两年每月每平方米0.28元；办公及商业用房按每月每平方米1.0元。合同期满后，合同如自动延续，物业管理服务费每年按10%的幅度上调。第二十三条约定：委托管理期限暂定二年（自2002年1月1日起）。合同期满后，双方如无异议，物业管理服务费标准按本合同第十八条第一点调整，其它条款不变，合同自动延续。2013年9月原告曾以律师函向被告催讨物业管理服务费。现被告以原告未提供相应服务等为由，至今未支付物业管理服务费。
另查明，涉诉小区至今未召开过业主大会，也未成立业主委员会。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中原告与房地产开发商签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。原告根据前期物业服务合同的约定为小商品城提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。
关于原告提供的物业管理服务质量问题，结合原、被告的陈述、答辩及被告提供的照片，对原告在环境卫生管理，共用设施设备维修养护管理等方面不完全履行物业服务合同确定的维护、养护、管理和维护义务的事实应予认定。原告应当加强改进、尽快提高服务质量，对业主反映的问题应当及时解决，并应当经常和及时同业主沟通，以利于安定团结、互惠互利。被告作为业主，对原告物业服务上需要改进的地方，在无业主委员会和未召开过业主大会的情况下，可以向原告提出，要求原告改进。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故被告可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但不能拒付物业管理费。同时，鉴于原告所提供的物业服务确存在一定瑕疵，关于应收取物业费的标准，结合前期物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平、本院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，对被告未付的2003年1月1日至2014年12月31日期间物业费，均按照每月每平方米0.28元予以核算，共计5333.13元（132.27㎡×0.28元/㎡/月×144月）。同理，本院对物业公司主张逾期缴费滞纳金的诉讼请求亦不予支持。被告在辩称中提到的管道漏水、楼面开裂、安装水表等财产损失并非不予缴纳物业服务费法定或约定的救济手段且非本案的审理范围，被告可另行主张。
关于本案诉讼时效问题，被告抗辩认为，原告起诉超过诉讼时效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。在合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。现原告华泰物业公司仍在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告提出的原告华泰物业公司的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告叶向阳于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告临海市华泰物业管理有限公司从2003年1月1日至2014年12月31日止的物业管理服务费计人民币5333.13元。
二、驳回原告临海市华泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61元，减半收取30.5元，由被告叶向阳负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 员 杨 眉
二〇一五年一月二十二日
代理书记员 朱玲英