上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3592号
原告上海华云大厦清算组。
负责人杨继根，组长。
被告上海共迪实业有限公司。
法定代表人宋柱青，经理。
委托代理人李昱，上海诺迪律师事务所律师。
原告上海华云大厦清算组诉被告上海共迪实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。2015年1月4日本案依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2015年2月11日本案公开开庭进行了审理，原告负责人杨继根，被告委托代理人李昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海华云大厦清算组诉称：2011年10月19日原告与被告签订租赁合同，合同约定原告将位于青浦区练塘镇小蒸蒸浦路26号约3，500平方米厂房租赁给被告用于化工原料仓储生产，租赁期限为2011年12月1日起至2026年11月30日，年租金为人民币（以下币种均为人民币）22万元，自第四年开始每三年递增5%，先付后用，每三个月支付一次，提前30日支付。合同另对违约责任、解除合同等事项进行了约定。然租赁三年来，被告屡次违反约定：（1）三次逾期超一个月不付租金。前两次违约时，原告虽不满，但并未追究被告的违约责任。但，2014年7月底应付的2014年9月至11月的租金被告到2014年8月31日都未支付，为此原告于2014年9月1日15：55时发送短信予被告要求解除合同、支付占用费、违约金、追究房屋损坏赔偿责任。同日18时原告又书面发函给被告表明解除合同、给予2014年9月1日至11月30日三个月的搬场期，占用费按原租金支付，先付后用等。2014年9月1日18：47，被告通过网银转账支付原告55，000元，次日原告将9月至11月占用费的收据开具给了被告，被告收件后未表示异议。（2）被告未按合同约定认真履行管理职责。厂房人为毁坏严重，存在安全隐患且拒不整改。2013年1月11日、2013年12月28日原告两次致函被告，详细指出毁坏的情况，责令限时整改，并告知被告如置若罔闻，原告将依法进行处置。2014年9月9日原告曾函询被告，租赁合同解除后被告可以在同等条件下优先租赁，如被告续租可以免除违约金；如十五内日不答复则视为放弃续租。被告至今未回复原告表明其不再续租，为此原告诉至法院请求：1、判令解除双方于2011年10月19日签订的租赁合同；2、判令被告赔偿违约金50，000元（按约应支付6个月的租金110，000元作为违约金，但原告考虑实际情况进行调整降低为50，000元）；3、判令被告赔偿厂区场地、厂房地坪、梁柱、门窗毁坏损失差额235，000元（损坏物品设施的修复费至少285，000元，原告仅已主张违约金50，000元）；4、判令被告2015年3月30日前腾空并返还厂房；5、判令本案诉讼费由被告承担。
被告上海共迪实业有限公司辩称：不同意原告第1、2、4诉请。被告不存在违约行为，故不同意解除租赁合同，也不同意支付违约金，合同未到期也不同意腾退厂房。租金约定是三个月一付、先付后用，现被告租金已付至2015年5月底。针对第3项诉请，被告未造成场地损坏及原告所述的损失。被告还就原告场地房屋重新修缮投入约20万元，不存在造成原告损失的情况。诉讼费也不由被告承担。
经开庭审理查明：本案所涉的租赁房屋（青浦区练塘镇小蒸蒸浦路浦江边26号厂房）原系上海金港电子有限公司出资建造，该公司也取得了建设用地规划许可证、用地批复等相关文件。1997年7月18日，青浦小蒸九港村与上海华云大厦签订《企业资产转让协议书》，由上海华云大厦收购青浦小蒸九港村名下的二家企业（上海金港电子有限公司、上海九港电声器材厂）的固定资产、流动资产、无形资产及债权债务等全部资产。2001年5月，上海华云大厦被吊销营业执照，成立原告上海华云大厦清算组负责上海华云大厦清算事宜，由杨继根任清算组法人代表。
另查明，2011年10月19日原、被告签订第一份《租赁合同》，合同约定：被告承租青浦区练塘镇小蒸蒸浦路浦江边26号房屋，建筑面积约为6，000平方米，房屋原规划设计性质为工业用房。被告承租用于从事化工原料仓储之用。租赁期限为2011年12月1日至2026年11月30日，年租金220，000元，合同签订之日被告一次性支付六个月租金11，000元，以后租金先付后用，每三个月支付一次计55，000元，被告应提前30日付给原告。前三年租金不变，自第四年开始递增，以后每三年开始递增一次，增幅为5%。租赁期间厂房和有关设施设备有损坏或故障的，原告负责维修，维修费用由原告承担；但因被告使用不当或不合理使用致使房屋和有关设施设备损坏或发生故障时，其维修费用由被告承担。租赁期间双方应根据《安全生产管理协议》约定保证厂房设施设备处于正常的可使用和安全的状态。合同另对其他内容进行了约定。
上述合同签订后，原告交付房屋予被告使用，被告亦已支付租金至2015年5月：2013年9月3日支付2013年9月至11月费用55，000元；2013年12月3日支付2013年12月、2014年1月至2月费用55，000元；2014年9月1日支付2014年9月至11月费用55，000元；2014年11月26日支付2014年12月、2015年1月至2月费用57，750元；2015年1月28日支付2015年3月至5月费用57，750元。
2014年9月1日原告发送短信给被告，表示：因被告逾期不支付租金，自2014年9月1日起双方合同解除，违约金11万元，还将依法追究被告的毁坏赔偿责任，占用费先付后用。同日，原告向被告发送《关于解除合同的补充函》，表示：合同解除后，给予被告三个月的搬场期，占用费按原租金支付、先付后用，逾期不搬出的按2，000元／天收取占用费；对于租赁期间厂区内场地、室内地坪、门窗等毁坏赔偿问题由双方协商解决，协商不成通过诉讼解决等等。此后，原告在收到被告付费后向被告开具了三份名为“厂房占用费”的收据，并载明了2014年12月起占用费为2，000元／天，缴纳费用需多退少补。被告认为收据确实收到，但被告支付的是租金而非解除合同后的占用费。2014年10月原告诉至本院作如上诉请。
以上事实，由原、被告陈述、《企业资产转让协议书》、企业法人营业执照、关于成立清算组的协议、民事判决书、档案机读材料、厂房租赁合同、银行明细清单、照片、关于解除合同的补充函、国内挂号信函收据、收据、函件等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
案件审理过程中，原告表示其要求解除合同的理由主要是两个理由：1、被告曾经有三次逾期支付租金；2、被告在使用厂房过程中，场地地坪、门窗、梁柱有损坏，经多次函告后仍不修复。为此原告提供的银行对账明细及函件、照片以佐证其主张。
被告则表示：1、被告不存在逾期支付租金的事实，原被告双方口头约定了只要在每期租期开始日左右均可以支付租金，从实际履行中也可见租金并非严格按照合同约定的时间支付的，都是在租期开始的月初或上个月末支付的。当时原告想协商提高租金，因被告不同意涨租金，原告才想出这些理由、发送通知说要解除合同。2、原告所述的那些场地、地坪、门窗损坏内容与事实不完全相符。原告出租厂房时，厂房并不完整，为此被告投入了大量资金重新修缮和装修。因为原来的厂房地坪太薄，而被告用于仓储大货车进出肯定对地坪有损坏，因此被告进行了不断的维修，但因为修了又坏，因此后来被告将原先地坪挖掉后重新进行了铺设，花费了约20多万元。现厂房经被告修缮一新，原告就不断带人来看房，要求被告要么涨租金要么搬走。为此，被告亦提供照片一组，以显示厂房租赁之始的状况及在使用过程中地坪、立柱等损坏修复的情况。同时，被告在庭审中亦表示对于厂房正常使用中产生的损坏愿意进行修复。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市厂房租赁合同》未违反相关法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，应当被确认为合法有效，对原被告双方均有约束力。
被告辩称双方已口头更改租金支付的期间，对此被告并未提供相应的证据，本院不予采信。对于合同履行过程中，被告确有三次延期支付租金的现象，但被告的此种延期付款行为尚不足达到构成解除合同的程度，事实上原告也已接受了被告事后补足租金的事实。被告应当在今后的合同履行中，谨慎注意按时按约履行支付租金的义务。
从原、被告提供的照片中可见，被告在使用系争房屋过程中，因租赁用途之需确实存在房屋地坪、梁柱等损坏的情况，但与此同时被告也因租赁用途之需及时对使用中的损坏履行了修复义务。目前原告也未有充分的证据证明被告使用存在严重损害致房屋有结构安全足以解除合同的事实。故此，对于原告要求解除合同、赔偿解约违约金、赔偿物品设施费、腾退房屋的诉讼请求不予支持。但被告仍应注意谨慎合理使用房屋，以免造成损害致安全隐患。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条之规定，判决如下：
原告上海华云大厦清算组的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币5，575元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 施美蓉
二〇一五年四月八日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。