江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）安开民初字第1141号
原告黄友稳。
被告许有尔。
原告黄友稳诉被告许有尔房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王维申独任审判，公开开庭进行了审理，原告黄友稳、被告许有尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄友稳诉称：2011年11月，我与许有尔签订房屋租赁合同，由我向许有尔租赁海安镇中坝路9号的店面房从事保健品经营。2011年12月海安县人民政府征收张贴公告，租赁房屋在改造项目规划范围内，禁止新办工商营业执照，税务登记，致我无法实现租赁房屋从事经营的目的。我得知后，多次与许有尔协商解除房屋租赁合同未果。请求法院判令：1、解除双方于2011年11月16日订立的《租赁合同》；2、许有尔返还我租房定金2000元，返还2012年1月至2013年11月30日的房租34500元；3、赔偿我因房屋装修所造成的损失10710元；并承担本案的诉讼费用。
被告许有尔辩称：我与黄友稳的房屋租赁合同合法有效。2011年11月16日，签订合同的时候双方均不知道房屋列入拆迁。黄友稳无法领取营业执照是政府行为，与我没有关系。公告以后黄友稳仍然继续装潢，有意浪费金钱。请求法院依法对本案作出处理。
经审理查明，2011年11月16日，黄友稳与许有尔签订房屋租赁合同，约定许有尔将位于海安县海安镇中坝中路9号40平方米的门面房租赁给黄友稳用于经营；租赁期限为四年，自2011年12月1日至2015年11月30日止，年租金为18000元；合同签订合时黄友稳给付许有尔2000元作为店铺设施抵押金；二年交纳一次租金36000元，在合同签订时交纳；承租人如需要对所租赁房屋进行装修或改装（简单装修不破坏店面格局的除外），必须先征得出租方同意，改造的费用由承租方自负；本合同自签订之日起，双方必须共同遵守，任何一方不得违约或废止合同。合同还对其他事项进行了约定。上述合同由许有尔之女许珉代为与黄友稳签订。同年11月17日，许珉代许有尔向黄友稳收取了2011年12月1日至2013年11月30日的房租36000元及押金2000元。
上述合同签订后不久，黄友稳开始对其承租的房屋进行装修。2011年12月26日，海安县住房和城乡建设局（以下简称住建局）发布海政征调字（2011）第06号房屋征收调查公告。该调查公告对调查项目名称、调查单位、调查范围、调查要求进行了明确。其中第五项禁止事项载明：任何单位和个人从房屋征收调查公告发布之日起，不得在上述范围内实施下列行为，新建、扩建、改建或装修房屋；改变房屋和土地性质用途；房屋析产、买卖、租赁或抵押；新办工商营业执照、税务登记；……；其他不当增加补偿和安置的行为。上述公告张贴后，因案涉房屋在上列房屋征收范围内，拆迁工作人员便告知黄友稳因房屋列入拆迁范围，要求其停止装修。2012年1月初，黄友稳正式停工。此后，黄友稳又因申请办理药品经营许可证和保健品经营许可证未果，且多次向许有尔提出解除租赁合同，并要求许有尔退还租金，为此双方产生矛盾，引起诉讼。
另查明：黄友稳曾于2012年5月29日，将许珉列为被告，向本院提起诉讼，要求解除合同返还租金。后因诉讼主体不适格而撤回诉讼。
上述事实，有租赁合同、收条、房屋征收调查公告、调解笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。
庭审中，原告为证明其装修损失10710元，向法庭提供了装修材料销售清单两份以及装修情况说明一份。该情况说明中记载总装修费用为17850元。同时，黄友稳还在庭审中称：我在海安县海安镇中坝中路9号许有尔房屋的东隔壁还向李琴租赁了一间店面，上述装修费用是对许有尔、李琴的房屋进行装修产生的总费用。审理中，黄友稳还称：房屋因被列入征收范围，无法领取营业所需证照，我还请许有尔的女儿帮助找人领取执照，但因没有结果，我于今年5月份向法院提起诉讼。
本院认为，黄友稳与许有尔订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，其行为并不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。
黄友稳租赁许有尔房屋的目的在于利用该房屋沿街的商业价值而投资经营获取经济利益。然而，黄友稳与许有尔签订房屋租赁合同后不久，租赁房屋即被列入政府征收范围，征收公告上明确载明了任何单位和个人从房屋征收调查公告发布之日起，不得在上述范围内新建、扩建、改建或装修房屋；不得新办工商营业执照、税务登记；……等内容。从上述内容可以看出，黄友稳在征收公告张贴之后一方面不得再对租赁房屋进行装修，另一方面无法领取到在租赁房屋中从事经营活动的任何证照。因此，黄友稳签订房屋租赁合同的合同目的显然无法再得到实现，租赁合同已无继续履行的可能。依据合同法原理，黄友稳自政府张贴公告之日起即享有解除合同的权利，其可以通过书面的方式向合同相对人提出解除合同，书面通知到达对方当事人时合同即告解除。然而，黄友稳并未及时行使该权利。从本案查明的事实来看，黄友稳在政府张贴公告后，一方面未及时停止其筹备行为，另一方面还托人帮助领取相关证照，直至2012年5月29日，黄友稳才通过诉讼的方式要求解除合同。据此，本院可以确认黄友稳与许有尔签订的房屋租赁合同自黄友稳2012年5月29日起诉之日即告解除。
黄友稳与许有尔签订租赁合同时，双方均未预见到租赁房屋即将被列入政府征收范围。因此，导致合同解除的后果系不可归责于双方当事人的情形。依照合同法的规定，合同解除前已经履行的，履行义务的一方应当按照合同约定承担义务，因此黄友稳应当按约向许有尔支付合同解除前的约定租金；合同解除后，尚未履行的应当终止履行，许有尔应当向黄友稳返还2012年5月29日之后黄友稳已经交纳的房租27073.08元［总计已交房租36000元－（2011年12月1日至2012年5月29日，计181天，按年租金18000元计算，即49.32元／天×181天=8926.92元）。许有尔抗辩不予返还全部租金的理由不能成立，本院对此不予采纳。因审理中许有尔未提出黄友稳对其出租房屋设施造成损坏的抗辩，故许有尔还应将2000元押金返还给黄友稳。
鉴于租赁合同的解除的原因属于不可归责于双方当事人的情形，许有尔并无赔偿黄友稳装修损失的法定义务，但黄友稳在租赁房屋上的装修残值因租赁房屋列入了政府征收范围，该部分残值价值将会通过拆迁评估机构予以确认，如黄友稳的装修残值确有价值，也将可能获得补偿，故黄友稳所主张的该部分损失，可在评估结果公布后，由双方当事人协商解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项之规定，判决如下：
一、原告黄友稳与被告许有尔于2011年11月16日签签订的租赁合同，于2012年5月29日解除。
二、被告许有尔向原告黄友稳返还2012年5月30日至2013年11月30日期间的房屋租金27073.08元。
三、被告许有尔返还原告黄友稳租房押金2000元。
上述二、三项合计29073.08元，被告许有尔于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告不按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
四、驳回原告黄友稳的其他诉讼请求。
案件受理费820元，减半收取410元，由原告黄友稳负担107元，由被告许有尔负担303元（已由原告代垫，被告许有尔在履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费820元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审判员 王维申
二〇一二年十二月十八日
书记员 范玲玲
附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条
因下列情形之形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情况的。