重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）永法民初字第03401号
原告诸彦云
委托代理人张鲲
原告黄在芬
委托代理人张鲲
被告重庆俊豪实业有限责任公司
法定代表人陈明
委托代理人秦明忠
原告诸彦云、黄在芬与被告重庆俊豪实业有限责任公司（以下简称俊豪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年5月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员罗利于2012年12月26日公开开庭进行了审理。原告诸彦云、黄在芬以及二原告共同的委托代理人张鲲，被告俊豪公司的委托代理人秦明忠到庭参加诉讼。本案曾因需以另案审理结果为依据和进行评估鉴定而中止审理，现已审理终结。
原告诸彦云、黄在芬诉称，2007年7月12日，二原告与俊豪公司签订《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》及《门面还产安置补充协议》，约定二原告将位于永川区篓子街2号楼39号和41号的两个门面腾空后交俊豪公司拆除，由俊豪公司向二原告提供改造后的“俊豪中央大街南华路6栋临街一层门面6号门面（开间约6.6米，进深约11.4米）”作为安置房。该协议第六条约定房屋验收合格后，在永川电视台和现场公告等方式接收新建安置房；补充协议第三条约定因安置房内有两个柱子，由俊豪公司赔偿二原告49698元经济损失。合同签订后，二原告按约将门面腾空并交由俊豪公司拆除。2011年1月20日，二原告得到俊豪公司的接房通知，但验收房屋时发现俊豪公司向二原告交付的安置房不是约定的6号门面，变成了5号门面，且5号门面紧临电梯间安装有送风管口，部分面积根本无法正常使用；门面的开间和进深也与约定严重不符，套内面积仅有65.001㎡；门面内有4根柱子而非约定的2根柱子，房屋结构也与约定严重不符。二原告随即向被告俊豪公司提出上述问题并要求妥善处理，但俊豪公司却称原有门面已经安置给别人，只能安置5号门面，并拒绝作出赔偿。俊豪公司依法应当按合同约定履行交付义务，在不能按照合同约定安置6号门面的情况下，5号门面安装的公用送风管口面积6.72㎡以及新增加柱子的面积2㎡应当扣除，扣除面积和减少面积都应该按市场价格进行赔偿。且由于俊豪公司交付的门面开间变化导致市场价值降低，俊豪公司也应当赔偿，故起诉要求被告俊豪公司赔偿门面面积减少的损失400000元、因增加柱子造成的经济损失149094元、开间结构不符而降低的价值损失150000元，另支付2011年1月20日至2012年5月25日的租金损失192000元（12000元／月×16个月），合计891094元。
被告俊豪公司辩称：安置协议对建筑面积、进深、开间是个大概的约定，在修建的时候不能准确确认；所安置门面建筑面积是77.85平方米，面积、开间没有发生变化，不应进行赔偿；房屋内有四根柱子，但对原告诸彦云、黄在芬产生影响的两根柱子其公司已进行了补偿，其他两根柱子是承重柱，系按设计要求所建，对原告诸彦云、黄在芬没有影响；其公司于2011年1月20日通知了二原告接房，二原告在接到通知后因自身原因不接房，其公司不应赔偿租金损失，故要求驳回原告诸彦云、黄在芬的诉讼请求。
经审理查明，2007年7月12日，原告诸彦云、黄在芬与被告俊豪公司签订《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定因被告俊豪公司对永川区渝西大道中段（西大街）玉屏山片区实施城市综合改造工程项目建设，需拆迁原告诸彦云、黄在芬位于永川区篓子街2号的砖混结构非住宅，非住宅建筑面积67.72㎡；原告诸彦云、黄在芬选择在俊豪·中央大街还产安置，安置房为南华路6幢临街一层门面6号建筑面积约为75.24㎡。该协议同时约定被告俊豪公司新建房屋经有关部门验收合格后，以在永川电视台和现场公告等方式通知原告诸彦云、黄在芬接收新建安置房。
同日，原、被告双方还签订《门面还产安置补充协议》，约定被告俊豪公司拆除原告诸彦云、黄在芬原房屋（建筑面积共67.72㎡）后，还产俊豪·中央大街第6幢6号框架结构门面给原告诸彦云、黄在芬（原两个门面合为一个门面还产），门面建筑面积约75.24（开间约6.6米，进深约11.4米）；由于还产门面内有两根柱子，对经营有一定影响，由被告俊豪公司一次性补偿原告诸彦云、黄在芬柱子所占面积以及给经营带来不便的损失费49698元。此后，原告诸彦云、黄在芬将旧房交付被告俊豪公司拆除。
2011年1月19日，被告俊豪公司为原告诸彦云、黄在芬安置的门面所在工程取得竣工验收备案登记表。次日，被告俊豪公司通知原告诸彦云、黄在芬接收该处房地产权证附图上的6-5号门面。因原、被告双方对门面位置及其内设风管、柱子、开间和进深等问题发生争议，原告诸彦云、黄在芬未接房。
2011年12月22日，原告诸彦云、黄在芬向本院起诉，要求确认被告俊豪公司应还产安置给原告诸彦云、黄在芬的门面不是房地产权证附图上的6-5号门面。2012年4月22日，本院作出一审判决，以被告俊豪公司还产安置给原告诸彦云、黄在芬的门面应是房地产权证附图上的6-5号门面为由，判决驳回原告诸彦云、黄在芬的诉讼请求。原告诸彦云、黄在芬对一审判决不服上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2012年10月19日做出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，2011年9月20日，被告俊豪公司通知原告诸彦云、黄在芬接房时屋内有一根风管从电梯间贯通整个门面到门面口，原告诸彦云、黄在芬要求被告俊豪公司整改。2011年10月22日，被告俊豪公司书面回复原告诸彦云、黄在芬风管是大楼的组成部分，不可分割凭空设立，不能更改。之后，经双方多次交涉，被告俊豪公司对风管进行了整改。对此原告诸彦云、黄在芬陈述是在2012年3、4月的时候改成了在电梯间右侧；被告俊豪公司陈述确实进行了整改，但已记不清具体用了多长时间。
还查明，2012年5月25日，原告诸彦云、黄在芬与被告俊豪公司达成协议，原告诸彦云、黄在芬同意接房，并于当日完善了接房相关手续。2012年5月23日，原告黄在芬与案外人李会才签订《门面房租赁合同》，双方约定黄在芬将其座落于俊豪·中央大街第6幢的5号门面租赁给李会才，租期为5年，自2012年6月10日起至2017年6月9日，租金为每月12000元。
庭审中，为证明自己的主张，原告诸彦云、黄在芬向本院提出了司法评估申请，要求对双方争议门面的套内面积每平方米价值、门面内增加两根柱子对该门面占用面积及商业价值的减损额以及门面与约定开间、结构等不符而降低的商业价值缺失进行司法鉴定。本院于2013年9月11日向原告诸彦云、黄在芬释明，按照二原告所申请内容进行鉴定，诉讼请求可能无法得到支持，鉴定费用将由二原告承担，但二原告仍坚持要求进行鉴定。原、被告双方选定的重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司做出重天鸿房评字（2013）第019号《房地产司法鉴定估价报告》，报告结果称“估价人员根据估价目的，遵循估价原则，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用收益法和市场比较法进行估价，最后确定估价对象在估价时点房地产市场价值为：房地产总价263.82万元；套内使用面积单价40587元／平方米；房屋价值减损额554405元，其中面积减少造成减损415205元，与约定不符造成价值的减损138840元”。本院组织双方进行了质证，并向重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司发出《要求说明情况的函》。该公司于2014年5月30日向本院发出《关于重天鸿房评字（2013）第019号报告的说明》，在该说明中重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司明确“报告中使用的减少和变化面积均由我公司评估人员现场测量所得，报告中已载明准确数据应以相关部门测量的数据为准。如房管部门的认定数据与我们现场测量的数据有出入的话，可以对报告进行修改”。原告诸彦云、黄在芬为此于2013年12月30日支付了鉴定费16000元。被告俊豪公司为证明安置给原告诸彦云、黄在芬的房屋面积、开间大小、进深符合协议的约定，举示了房地产权证附图复印件。经本院核实，未加盖永川区房地产测绘附图专用章的附图系草稿，加盖了永川区房地产测绘附图专用章的附图才是最终测绘结果，房地产权证附图系被告重庆俊豪实业有限责任公司向重庆市土地房屋勘测院永川测量所申请，由重庆市土地房屋勘测院永川测量所作出后交被告公司，再由被告公司交由房地产行政主管部门审核。因俊豪·中央大街第6幢5号门面的房地产权证书尚未办理，该房地产权证附图并未经房地产行政主管部门审核。
上述事实，有双方当事人陈述、非住宅房屋拆迁补偿安置协议、门面还产安置补充协议、步行商业街平面图、回复、协议、门面房租赁合同、民事判决书、发票、房地产权证附图等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告诸彦云、黄在芬与被告重庆俊豪公司自愿协商达成了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》和《门面还产安置补充协议》，两份协议均对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务并行使相应的权利。原告诸彦云、黄在芬依约将门面交付被告俊豪公司拆除，已经履行了自己的义务，被告俊豪公司应当依约还产安置门面给原告诸彦云、黄在芬。原告诸彦云、黄在芬认为被告俊豪公司还产安置的门面位置不对，但经重庆市第五中级人民法院做出二审判决，确认被告俊豪公司还产安置给原告诸彦云、黄在芬的门面就应是房地产权证附图上的6-5号门面，故本院以此为基础对原告诸彦云、黄在芬的诉讼请求评判如下：
一、关于二原告主张门面面积减少的损失、因增加柱子造成的经济损失、开间结构不符而降低的价值损失问题
原告诸彦云、黄在芬要求被告赔偿门面面积减少的损失、因增加柱子造成的经济损失和开间结构不符而降低的价值损失，按照谁主张谁举证的原则，原告诸彦云、黄在芬对于是否存在面积减少、增加柱子造成多少经济损失以及开间结构不符降低了多少价值损失负有举证责任，为此原告诸彦云、黄在芬向本院申请要求司法鉴定。2013年9月11日，本院向原告诸彦云、黄在芬释明，按照二原告所申请内容进行鉴定，诉讼请求可能无法得到支持，但二原告仍然坚持要进行司法鉴定，双方选定的评估机构做出了重天鸿房评字（2013）第019号《房地产司法鉴定估价报告》，就报告中的一些问题，本院向重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司发出了《要求说明情况的函》，该公司于2014年5月30日向本院发出了《关于重天鸿房评字（2013）第019号报告的说明》，该说明中重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司明确表示评估报告中使用的减少和变化面积均由评估人员现场测量所得，准确数据应以相关部门测量的数据为准，且表示房管部门的认定数据与评估人员现场测量的数据如有出入，可以对报告进行修改，可见评估机构作出的报告不能作为确定前述损失的依据。
同时，虽然法院生效判决确认被告俊豪公司还产安置给二原告的门面就应是房地产权证附图上的6-5号门面，但《中华人民共和国物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，由于本案讼争房屋并未办理房地产权证，因此该房屋的权属、面积等尚未明确。即便被告提供了房地产权证附图，但根据《房产测绘管理办法》第十八条的规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核，该附图未经房地产行政主管部门审核，其上载明的面积等亦不能做为确定原告损失的依据。
综上，因权属、面积等问题未明确，本院目前也无法查明，二原告应为此承担举证不能的不利法律后果，故原告诸彦云、黄在芬要求被告支付门面面积减少的损失、因增加柱子造成的经济损失和开间结构不符而降低的价值损失的理由不能成立，相关诉讼请求不应予以支持。原告诸彦云、黄在芬可在取得房地产权证书并经房地产行政主管部门明确房屋测绘数据后，依法另循途径主张合法权利。
二、关于原告诸彦云、黄在芬主张的2011年1月20日至2012年5月25日的租金损失问题
原、被告双方约定被告俊豪公司新建房屋经有关部门验收合格后，以在永川电视台和现场公告等方式通知原告诸彦云、黄在芬接收新建安置房。被告俊豪公司按照双方约定在2011年1月19日取得竣工验收备案登记表的次日即通知原告诸彦云、黄在芬接收该处房地产权证附图上的6-5号门面，虽然讼争房屋存在风管整改的情况，但二原告在前案的诉讼请求是要求确认被告俊豪公司应还产安置的门面不是房地产权证附图上的6-5号门面，可见二原告未接房的理由是认为还产安置的门面不是房地产权证附图上的6-5号门面。对此，经法院生效判决确认，被告还产安置给原告诸彦云、黄在芬的门面应是房地产权证附图上的6-5号门面，故二原告拒绝接房的理由不能成立。加之风管整改或房屋结构问题系被告履行合同的附随义务或从义务，即便被告履行不当，原告可通过要求赔偿、补救等途径救济自己的合法权利，而不能以之对抗被告交房之主要义务的履行，放任租金等损失持续扩大，因二原告自身原因未接房造成的扩大损失亦即诉称的租金损失应由二原告自己承担，二原告主张2011年1月20日至2012年5月25日租金损失的诉讼理由不能成立。
综上，二原告的诉讼请求不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
驳回原告诸彦云、黄在芬的全部诉讼请求。
案件受理费13390元，减半收取6695元，由原告诸彦云、黄在芬负担；鉴定费16000元，由原告诸彦云、黄在芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 罗利
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 何珺