山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁02民终2878号上诉人（原审原告）：青岛晓翁企业总公司。法定代表人：崔延周，总经理。委托代理人：鲍清，山东江河海律师事务所律师。委托代理人：李晶，山东江河海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛玉峰置业有限公司。法定代表人周国荣，经理。委托代理人刘昌福，青岛玉峰置业有限公司职工。上诉人青岛晓翁企业总公司（以下简称晓翁总公司）与上诉人青岛玉峰置业有限公司（以下简称玉峰公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。晓翁总公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判涉案土地的租赁期限至2016年12月31日后无效。2、一、二审诉讼费用由玉峰公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实基本正确。1997年3月5日，晓翁总公司与青岛天华实业公司签订租赁土地协议书，将涉案土地出租给该公司使用，租赁期限自1997年1月1日至2046年12月31日止。2004年，因青岛天华实业公司生产经营困难，晓翁总公司、玉峰公司、青岛天华实业公司三方签订租赁协议，将涉案土地转由玉峰公司继续租赁，玉峰公司替代青岛天华实业公司成为承租人，延续原土地租赁，租赁期限仍是自1997年1月1日至2046年12月31日止。上述事实，一审提交的两份租赁合同完全可以证明，双方当事人也无异议，事实十分清楚，一审对该事实的认定也基本正确。2、一审判决适用法律不当，导致判决有误。1999年开始实施的合同法，明确规定租赁合同的期限不得超过二十年。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定。2004年成立的本案三方转租赁合同，适用合同法的规定。三方转租赁合同约定的期限自1997年1月1日开始计算，合同不得超过二十年的计算日也应自该日起算。一审依据”法不溯及既往的原则”错误理解、否定了司法解释中“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定”的明确规定，判定从合同法实施之日开始计算租赁期限，明显不合法。玉峰公司辩称，晓翁总公司的上诉理由不成立。玉峰公司所租赁的土地是从青岛天华实业公司转租过来的，其租赁期限明确约定从1997年1月1日开始，而合同法是从1999年开始实施的，所以本案不应适用合同法。合同法所适用的租赁规定，仅指一般租赁物，且租赁物的范围不包含土地使用权的租赁。合同法所约定的租赁物的所有权是可以转让的，一审适用法律错误。玉峰公司上诉请求：依法改判、撤销或者变更一审判决。事实和理由：1、一审判决认定事实错误、适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。由此可见，土地可以租赁，但所有权不得转让。而《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由此可见，合同法所调整的租赁关系，其租赁物所有权可以变动，所以不包含土地租赁。2、一审判决对同一地块、同一事实同时存在两份协议，其间的关系以及性质未做任何评价。而且，晓翁总公司明知玉峰公司已将涉案土地使用权抵账给了潍坊盛业置业有限公司。一审法院对玉峰公司申请依法追加青岛天华实业公司以及潍坊盛业置业有限公司参加诉讼的请求未予支持。晓翁总公司辩称，1、一审判决认定事实基本正确，一审中双方对相关事实均无异议。2、一审适用合同法第241条有关租赁期限的规定是正确的，该条并没有限定是不动产还是动产或其他租赁物，所以对于土地租赁合同同样可以适用。另外合同法第229条与土地管理法第2条的规定并不矛盾，规范的内容不一样。玉峰公司提出已将涉案土地抵帐给了案外人，明显不合法，涉案土地的所有权归晓翁总公司集体所有。晓翁总公司向一审法院起诉请求：1、确认晓翁总公司、玉峰公司所签土地租赁合同的期限自2016年12月31日之后无效；2、诉讼费用由玉峰公司承担。一审法院认定事实：晓翁总公司（甲方）与案外人青岛天华实业公司（乙方）于1997年3月5日签订《租赁土地协议书》，主要内容为：“甲方在李沧区小白干路以西、青岛市汽车运输公司五队以北拥有集体所有土地4650.23平方米，合6.975亩。乙方为发展经济，要求租用该地办企业使用，经双方协商，达成如下协议：租赁土地年限为50年，自1997年1月1日起至2046年12月31日止。租赁费总额：40万元。付款方法：双方签订合同之日起乙方将租赁费40万元一次性交付甲方。租赁期限内，如遇国家统一规划征用，双方无条件服从国家需要，征用补偿费归乙方。晓翁总公司（甲方）与玉峰公司（乙方）及案外人青岛天华实业公司（丙方）于2004年签订《租赁土地协议书》，主要内容为：“现就征用甲方位于青岛市李沧区重庆中路以西、青岛市汽车运输公司五队以北集体土地4650.23平方米，合6.95亩土地一事，经甲乙丙三方协商一致，达成协议如下：一、甲、丙双方同意解除1997年3月5日签订的土地征地协议书，乙方租赁甲方上述土地。二、租赁土地年限为50年，即自1997年1月1日起至2046年12月31日止。三、租赁费总额为人民币40万元整。因丙方已经将此款全部付给甲方，现由乙方直接将租赁费交付丙方，于2004年11月前付清。四、丙方租赁期间在租赁的土地上建有土地附着物，经乙丙双方协商，作价人民币60万元，由乙方作为土地补偿费支付给丙方，于2004年11月前付清。五、租赁期间，如遇国家统一规划征用，双方无条件服从国家需要，征用补偿费归乙方所有。”玉峰公司提交以下证据证明晓翁总公司、玉峰公司之间的土地租赁实质系土地使用权的转让：1、《青岛天华实业公司用地整体买断协议书》1份，证明玉峰公司于2003年4月21日获得涉案土地使用权。2、晓翁总公司（甲方）与玉峰公司（乙方）及案外人青岛天华实业公司（丙方）于2004年签订的《征地协议书》1份，证明晓翁总公司知晓并同意青岛天华实业公司与玉峰公司的土地转让事宜，同时证明三方在同一时间签订了两份协议，一份是《征地协议》，一份是《土地租赁协议》。3、案外人青岛天华实业公司（甲方）与玉峰公司（乙方）于2004年签订的《征地协议书》1份，证明该协议以及三方签订《征地协议书》是对玉峰公司提交《青岛天华实业公司用地整体买断协议书》的完善和补充，三份协议都是2004年同时签订。晓翁总公司称，对证据1的真实性不予认可，如果是青岛天华实业公司在2003年将涉案土地整体转给玉峰公司，就不可能出现2004年的土地租赁协议，不符合常理，该证据系复印件，不能作为证据使用。对证据2、3，真实性需庭后回去落实。经一审法院释明，晓翁总公司未就玉峰公司提交的证据2、3，在庭后7日内提交书面质证意见，也未提交书面鉴定申请，故应视为对玉峰公司提交的证据2、3两份《征地协议》真实性的认可。一审法院认为，一、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中，晓翁总公司之请求权系确认之诉，不适用诉讼时效的规定。因此，玉峰公司主张晓翁总公司起诉已经超过诉讼时效，一审法院不予采纳。二、晓翁总公司、玉峰公司及案外人青岛天华实业公司就涉案土地签订的《征地协议》及玉峰公司与案外人青岛天华实业公司签订的《征地协议》，名为征用，实为买卖。而《中华人民共和国民法通则》第八十条第（三）款规定，土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。《中华人民共和国土地管理法》第二条第（三）款规定，任何单位和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，一审法院认定上述《征地协议》违反了国家法律的强制性规定，均为无效合同。对玉峰公司关于双方当事人之间就涉案土地为用益物权的有偿转让的主张，一审法院不予采纳。三、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，晓翁总公司、玉峰公司及案外人青岛天华实业公司签订的《租赁土地协议书》虽约定租赁期限为50年，但根据上述规定，租赁期限超过20年的部分无效。至于租赁期间届满后租赁合同的续订及相关事宜，双方可在租赁合同届满时另行主张。本案晓翁总公司、玉峰公司约定的租赁期限为1997年1月1日起至2046年12月31日，但因《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日开始实行，根据法不溯及既往的原则，一审法院认定，晓翁总公司、玉峰公司签订的《租赁土地协议书》约定的租赁期限超过2019年9月30日的部分无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十条第（三）款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第二百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第（三）款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决：确认晓翁总公司与玉峰公司及案外人青岛天华实业公司于2004签订的《租赁土地协议书》约定的租赁期限超过2019年9月30日的部分无效。案件受理费100元（晓翁总公司已预交），减半收取50元，由玉峰公司负担。玉峰公司于判决生效之日起10日内给付晓翁总公司50元。本院审理查明，晓翁总公司系隶属于青岛市沧口区第二工业局的集体所有制企业，其不持有涉案土地的权属证书，亦未提交其他证据证明其对涉案土地享有合法权利。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，晓翁总公司作为原告起诉，对涉案土地主张出租人权利，但其在本案审理中未提交涉案土地的权属证书，亦未提交其他证据证明其对涉案土地享有合法的权利，故晓翁总公司不具备本案原告的诉讼主体资格，应依法驳回其起诉。一审法院对本案进行实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2204号民事判决；二、驳回上诉人青岛晓翁企业总公司的起诉。一审案件受理费100元，退还上诉人青岛晓翁企业总公司；上诉人青岛晓翁企业总公司、上诉人青岛玉峰置业有限公司各预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 李 蕾代理审判员 马 喆代理审判员 齐 新二〇一六年九月十九日书 记 员 王莉莉书 记 员 郭丹丹