南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓民初字第1043号 原告南京中原房地产中介有限公司，住所地本市秦淮区中山东路****。（组织机构代码证55550345-3） 法定代表人陆成，总经理。 委托代理人杨帆，江苏致邦律师事务所律师。 委托代理人陈芳芳，江苏致邦律师事务所律师。 被告彭雷，男，汉族，1963年4月2日生，南京纽迪贸易有限公司总经理助理，住本市鼓楼区。 原告南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）诉被告彭雷居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘春晓适用简易程序，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托代理人杨帆，被告彭雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中原公司诉称，2014年5月16日，经原告居间，被告彭雷作为买方与卖方及原告就本市鼓楼区江东北路388号3单元1117室房屋（以下简称江东北路房屋）共同签属了《房地产买卖中介合同》以及《佣金确认书》。根据《房地产买卖中介合同》第八条及《佣金确认书》约定，被告应于2014年5月25日前向原告支付佣金36000元。且《房产地买卖中介合同》第九条约定，若一方违约，违约方应承担违约金30万元，根据实际情况原告调整违约金为36000元。因被告迟迟未支付佣金，为维护原告的合法权益，原告现依据合同约定和相关法律规定依法提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告佣金36000元；二、被告支付原告违约金36000元；三、被告承担本案诉讼费用。 被告彭雷辩称，2014年5月16日，被告的爱人经原告居间看上了江东北路房屋，经原告工作人员不停催促并且称另有买主携现金在等签约，造成该房屋很紧俏的假象，并承诺被告将给与中介费很大的优惠等，导致被告当天晚上仓促签订了《房地产买卖中介合同》，同时向卖方支付了2万元的定金。之后，原告拿出《佣金确认书》要求被告签字，但被告认为佣金36000元过高，要求降低，原告却称无协商余地，当时被告考虑到已经交纳了定金、时间太晚及家中孩子较小等实际情况，只好在《佣金确认书》上签了字。事后，被告经实地了解后发现江东北路房屋质量有安全隐患、小区没有停车位、小区环境差、房屋得房率低下等问题，而原告在居间时对此均未尽告知义务。且原告实际接待的工作人员没有资质，工作态度不负责任，提供的格式合同存在多处违反国家政策法规的情形，擅自拆分合同以及合同条款显失公平等情况，原、被告签订的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》及《佣金确认书》应属无效合同，故被告于2014年6月13日向原告及卖方提出了解除合同的要求。原告仅履行了促成买卖双方签订中介合同的义务，并未完全履行合同中约定的其他内容，故原告主张的中介费过高，中介费应在《佣金确认书》10%范围内予以酌情支付，而基于原告的服务存在瑕疵，被告不应支付原告违约金。综上，请求法院依法判决。 经审理查明，2014年5月16日，在原告的居间下，被告彭雷（乙方）作为购房人与案外人沈井清、谷淮（甲方，卖房人）以及原告中原公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》、《补充协议》及《佣金确认书》，约定由甲方将江东北路房屋作价162万元出售给乙方；乙方于合同签订当日支付甲方购房定金2万元，于2014年5月25日前追加支付定金2万元，于2014年7月20日前将159万元（含已支付的定金4万元）首期房款解交监管账户，尾款3万元于甲方将房屋内所有户籍关系迁出后房屋交付当日支付；丙方促成甲、乙双方签订本合同的，甲、乙双方应分别向丙方支付确认的佣金（详见《佣金确认书》）；违约方向各守约方分别承担违约金30万元等。《佣金确认书》约定彭雷应于2014年5月25日前向原告支付佣金36000元。 2014年6月13日，被告彭雷向原告中原公司发送了《关于解除的通知》，称因卖方和中介没有详细介绍房屋的优缺点，隐瞒了房屋的很多实际情况，虽当晚在中介的催促下签订了中介合同，但并非其真实意思表示；被告事后到大厦了解发生了很多问题，致使合同不可能继续下去，现要求解除合同并立即退还定金2万元。2014年6月30日卖房人沈井清、谷淮向被告彭雷发送了《关于你单方中止房地产买卖合同应承担违约责任的告知函》，要求彭雷承担单方解除合同的违约责任。 庭审中，被告彭雷提交了2006年8月4日《现代快报》一篇题为《正泰大厦房屋柱底惊现空洞》的报道，据以说明其欲购买的江东北路房屋所在的正泰大厦房屋均存在质量问题。该报道中称正泰大厦某单元10楼业主，5月拿房后装修中发现客厅隔墙相连的柱子底端出现空洞，剪力墙墙体部分根部也是空的等。原告中原公司对该证据的真实性予以认可，但认为新闻报道不能作为房屋质量存在问题的依据，且该新闻报道发生在2006年，与房屋买卖发生的时间2014年相距甚远，不能达到被告的证明目的。 因原、被告分歧较大，致本案调解不成。 上述事实有房地产买卖中介合同及补充协议、佣金确认书、通知、告知函、现代快报以及当事人陈述等证据为证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案中，买卖双方以及中介方签订的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》和《佣金确认书》，系三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告彭雷辩称上述合同的签订非其真实意思表示，未能提供证据予以证实，本院不予采信。被告彭雷辩称江东北路房屋所在小区的房屋质量有安全隐患，但据以证明的系数年前的一份新闻报道。对此，本院认为，报社非房屋质量鉴定部门，新闻报道亦非房屋质量鉴定报告，被告在未经合法程序、由相关职能机构作出认定的情况下，仅以数年前的一份新闻报道即主张其意欲购买的江东北路房屋质量存在安全隐患，并要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。被告彭雷辩称的原告中原公司擅自拆分合同、服务人员无资质等情形，并不影响合同的成立和生效，而其辩称的合同内容显失公平，也未见依据。至于被告彭雷提出的原告中原公司存在欺诈、引诱、胁迫交易的行为等辩称意见，既未能提供证据予以证实，也与法庭查明的被告违约情形和理由不相符合，故本院依法不予采纳。综上，被告彭雷在合同订立后单方提出解除合同，违反了合同约定和法律规定，应承担相应的违约责任。 原告中原公司作为守约方，主张被告彭雷承担违约责任，符合法律规定，应予支持。就责任的具体承担，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告于佣金确认书中约定的佣金为36000元，于中介合同中约定了30万元违约金，原告中原公司在本次诉讼中自行调整主张违约金36000元。案件审理过程中，经本院释明，被告彭雷申请法院调整违约金数额。本院认为，当事人于佣金确认书中约定的佣金36000元系原告中原公司作为中介方在完成房地产买卖中介合同约定的中介服务后可得的合同对价。本案所涉房屋买卖事宜，原告虽促成买卖双方订立合同，但合同签订后未能履行，故即使根据合同约定，原告应得的佣金也应予适当酌减，该应得佣金数额应作为原告的实际损失予以确定。而被告彭雷应承担的违约金数额则应基于原告实际损失的佣金数额进行调整和确定。综合考虑上述因素，本院依法酌定支持被告彭雷向原告中原公司支付佣金25200元及违约金1800元。 依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 被告彭雷于本判决生效之日起十日内给付原告南京中原房地产中介有限公司佣金25200元、违约金1800元，合计27000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1600元，因适用简易程序，减半收取800元，由被告彭雷负担。（此款已由原告预交，被告在给付上述判决款项时加付此款） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  刘春晓 二〇一五年四月七日 书记员  丛志阳