江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终315号
上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港中茵房地产有限公司，住所地连云港市海州区。
法定代表人：高建荣，董事长。
委托诉讼代理人：于旭东，江苏苍佑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李道良，公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张相超，男，1982年3月6日生，汉族，住江苏省灌云县。
委托诉讼代理人：颜俭、李凡，江苏云港律师事务所律师。
原审第三人：连云港市美丽都健身服务有限公司，住所地连云港市海州区。
法定代表人：赵恩娟，董事长。
委托诉讼代理人：颜俭、李凡，江苏云港律师事务所律师。
上诉人连云港中茵房地产有限公司（以下简称中茵公司）因与被上诉人张相超、原审第三人连云港市美丽都健身服务有限公司（以下简称美丽都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初7600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中茵公司的委托诉讼代理人于旭东、李道良，被上诉人张相超、被上诉人张相超及原审第三人美丽都公司的共同委托诉讼代理人颜俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中茵公司上诉请求：一、请求改判被上诉人按照合同约定数额支付上诉人占用房屋期间的使用费、违约金，并赔偿上诉人租金损失；二、请求改判上诉人不支付被上诉人装修损失；三、请求判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人在一审庭审中同意解除合同，但合同解除后并未将房屋返还给上诉人，故被上诉人应当按照合同约定标准支付返还之前的房屋占用费；二、上诉人与被上诉人的合同中明确约定了违约责任，而一审法院却将违约责任调整为按照同期银行贷款利率标准计算没有依据；三、双方合同解除后，被上诉人没有及时将房屋交还上诉人，被上诉人应赔偿房屋交付上诉人前房屋空置期间的租金损失；四、双方已经确认租赁合同解除，按照合同约定房屋的装饰装修全部归上诉人所有，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修损失没有依据。
被上诉人张相超辩称，一审法院认定事实清楚，在租赁合同履行过程中，上诉人存在违约行为，即交付的租赁房产存在质量问题，大面积漏雨，而上诉人未尽到修缮义务，导致被上诉人无法经营；上诉人对租赁房产擅自采用停电措施，导致上诉人无法经营。上诉人存在明显过错，对上述违约行为上诉人在一审庭审中也是自认的，上诉人的违约行为是导致双方产生矛盾的根源，上诉人应承担相应责任。上诉人在上诉状中要求被上诉人对合同解除承担全部责任显然无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。
原审第三人美丽都公司同被上诉人张相超答辩意见。
中茵公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的房屋租赁合同，张相超将承租的房屋交还中茵公司；二、张相超支付拖欠的租金443500元，并支付房租至实际交还房屋之日；三、张相超承担租金损失246750元；四、张相超支付违约金750020元；五、诉讼费用由张相超承担。
张相超向一审法院反诉请求：一、依法支持因中茵公司的租赁房屋漏雨给张相超造成的装修材料被泡及营业损失100000元（实际损失以鉴定为准）；二、2016年9月26日至张相超收到中茵公司发放律师函解除租赁合同时因直接停电给张相超造成的营业损失100000元（实际损失以鉴定为准）；3、反诉费用由中茵公司承担。后张相超将反诉请求变更为：中茵公司赔偿装修装潢损失共计1169000元。
一审法院认定事实：2013年9月29日，中茵公司（甲方）与张相超（乙方）签订《中茵名都S4号楼四层北半部分租赁合同》。甲方出租给乙方的房屋为中茵名都S4号楼四层北半部分及相关联的一层门厅、电梯、安全通道；该用房坐落在连云港市海州区，建筑面积约为3000平方米（该用房租赁区域见附件图纸标注阴影部位）。乙方承诺租赁该房仅作为健身房用途使用。装修期为2013年10月1日至2013年12月31日。租赁期限为2014年1月1日起至2021年12月31日止，共计8年。2016年度租金为493500元，2017年度租金为518175元，2018年度租金为544083元，2019年度租金为571287元，2020年度租金为599851元，2021年度租金为629843元。实行先付款后使用的租金支付方式。每月电费由家乐福超市代收代缴。涉案房屋维修恢复责任由甲方承担。乙方逾期不支付或缴纳租金、房屋租赁保证金或其他费用累计超过30日的，本合同自行终止。乙方未按合同约定按时足额支付租金或其他费用的，每延期一日，按应付未付部分的千分之五向甲方承担违约金。合同还对其他事项进行了约定。涉案房屋交付给张相超时，系毛坯房。张相超对涉案房屋予以装饰装修，用于经营健身房。2014年3月19日，连云港市美丽都健身服务有限公司海州分公司成立，该分公司负责人为张相超，营业场所为涉案租赁房屋。
涉案房屋交付后存在漏雨情形，中茵公司多次修缮，但仍存在漏雨情况。2016年度，张相超仅于2016年6月6日支付中茵公司租金50000元，余款未付。2016年9月26日，中茵公司以张相超欠付租金为由对涉案房屋采取停电措施至今。2016年9月30日，中茵公司代理律师于旭东向张相超邮寄《律师函》，称由于张相超欠付租金，中茵公司决定解除与张相超之间的房屋租赁合同，要求张相超支付相应租金及违约金，并返还房屋。2016年10月1日，张相超收到该《律师函》。2016年10月11日，美丽都公司作出《解除房屋租赁合同告知书》，同意解除租赁合同。2016年11月6日，张相超及美丽都公司作出书面通知，同意解除合同，要求中茵公司考虑相应的漏雨漏水损失，要求中茵公司送电让张相超及美丽都公司搬离相应物品。张相超至今尚未将涉案房屋交付给中茵公司。
涉案房屋的装饰装潢经委托鉴定，租赁范围内的装饰装潢市场价值为1135000元，租赁范围外的装饰装修（防腐木、高尔夫球垫）价值34000元，共计1169000元。
另查明，位于连云港市海州区中茵名都S4号楼4层房屋（丘号02501177-1；建筑面积5656.02平方米）登记在中茵公司名下，系中茵公司单独所有。
一审法院认为，中茵公司与张相超签订的《中茵名都S4号楼四层北半部分租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应当按合同约定履行义务。
关于张相超是否系本案适格被告问题，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。诉讼中，一审法院向中茵公司释明上述法律规定，要求中茵公司明确选择向张相超还是美丽都公司主张权利，中茵公司明确向张相超主张权利，要求张相超承担责任。故张相超系本案适格被告。
对于中茵公司本诉第一项“解除双方签订的房屋租赁合同，张相超将承租的房屋交还中茵公司”。鉴于中茵公司、张相超双方约定先支付租金后使用房屋，租金逾期支付超过30日的，合同终止。中茵公司于2016年9月30日向张相超邮寄《律师函》，以张相超欠付租金为由通知张相超解除租赁合同，该《律师函》于2016年10月1日送达张相超，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，涉案房屋租赁合同于2016年10月1日解除。合同解除后，张相超应将租赁的涉案房屋返还给中茵公司，故中茵公司要求张相超返还涉案房屋的诉求，一审法院予以支持。
对于中茵公司本诉第二项中的“张相超支付拖欠的租金443500元”，中茵公司明确“（2016年度）一年的租金493500元，张相超方只交纳50000元”。张相超按照合同约定应付的2016年房屋租金为493500元，张相超已付2016年度租金50000元，余款未付。鉴于涉案合同于2016年10月1日解除，故张相超应支付2016年1月1日至2016年10月1日欠付的租金320125元（493500元/年÷12月×9月-50000元）。对于2016年10月1日之后的费用应为房屋占有使用费。
对于中茵公司本诉第二项中的“并支付房租至实际交还房屋之日”，中茵公司明确诉求为“按照房租的标准支付占用费至实际交房之日（从解除合同后2016年10月1日开始计算）”。鉴于涉案房屋存在漏雨情形，虽经中茵公司多次修缮但仍未能彻底解决漏雨问题，影响张相超对涉案房屋的经营使用；中茵公司对涉案房屋采取停电措施至今，导致张相超在客观上无法对涉案房屋予以正常经营使用。故中茵公司存在过错。张相超逾期未付租金，在合同解除后未向中茵公司返还涉案房屋，亦有过错。一审法院综合上述情况，酌定中茵公司、张相超各承担一半责任；张相超应付的自2016年10月1日起至涉案房屋实际返还日止的房屋占有使用费的支付标准，应参照合同约定租金标准的50%计算。
关于中茵公司本诉诉求第三项“张相超承担租金损失246750元”，中茵公司明确“因张相超原因导致中茵公司解除合同，要求其承担半年房租的损失”、“房屋闲置期间的损失，因张相超违约，造成的损失可以按6个月来计算”。鉴于一审法院判决张相超支付中茵公司租金及占有使用费，中茵公司的损失已得到弥补，中茵公司再要求张相超承担租金损失，没有依据，一审法院不予支持。
关于中茵公司本诉诉求第四项“张相超支付违约金750020元”，中茵公司明确“2016年1月1日开始计算，是493500元乘以日千分之五，算至2016年5月31日，按照150天计算，计375060元。2016年6月1日至10月10日，计132天，是443500元乘以千分之五，乘以132天，计292710元。还有两个月租金标准的违约金计82250元。总计是750020元”。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，违约金的计算应考虑实际造成的损失。中茵公司未能举证证明因张相超的逾期付款给中茵公司实际造成了其主张金额的损失，结合中茵公司明确的违约金诉求及张相超要求调整违约金的抗辩意见，一审法院认为违约金应按照未付租金的金额为基数，以2016年6月6日支付的50000元租金为时间节点，按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准分段计算违约金，具体为：以493500元为基数，自2016年1月1日起至2016年6月5日止；以443500元为基数，自2016年6月6日起至2016年12月31日止，均按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计算违约金。
关于张相超的反诉请求“中茵公司赔偿装修装潢损失共计1169000元”，一审法院综合考虑张相超将涉案房屋由毛坯房装修成营业用房，装修投入巨大、租期8年至今尚有4年多未用、房屋漏雨的影响、中茵公司停电对张相超造成的损失等因素，结合公平原则，酌定中茵公司对涉案房屋装饰装修的现存价值承担30%的赔偿责任。即涉案房屋返还中茵公司后，涉案房屋的装饰装修由中茵公司所有、使用，中茵公司承担鉴定报告中评估的房屋租赁范围内、外的装饰装修价值1169000元的30%，计350700元，中茵公司应支付350700元给张相超。其余装修损失由张相超承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、连云港中茵房地产有限公司与张相超签订的《中茵名都S4号楼四层北半部分租赁合同》于2016年10月1日解除；二、张相超于判决发生法律效力后十日内将《中茵名都S4号楼四层北半部分租赁合同》合同范围内所占用房屋全部返还给连云港中茵房地产有限公司；三、张相超于判决发生法律效力后十日内支付连云港中茵房地产有限公司租金320125元，并支付2016年10月1日起至房屋实际返还日止的占有使用费（其中2016年10月1日至2016年12月31日，按2016年度租金493500元的50%计算；2017年按年度租金518175元的50%计算；2018年按年度租金544083元的50%计算；2019年按年度租金571287元的50%计算；2020年按年度租金599851元的50%计算；2021年按年度租金629843元的50%计算）；四、张相超于判决发生法律效力后十日内支付连云港中茵房地产有限公司违约金（以493500元为基数，自2016年1月1日起至2016年6月5日止；以443500元为基数，自2016年6月6日起至2016年12月31日止，均按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计算违约金）；五、驳回连云港中茵房地产有限公司其他的诉讼请求；六、连云港中茵房地产有限公司于判决发生法律效力后十日内支付张相超350700元；七、驳回张相超的其他反诉请求。本诉案件受理费17760元、保全费5000元，共计22760元，由张相超负担9885元，由中茵公司负担12875元；反诉费用7660元、鉴定费15000元，共计22660元，由张相超负担15862元，由中茵公司负担6798元。
本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为，关于上诉人中茵公司提出的被上诉人应当按照合同约定数额支付上诉人房屋占有使用费、违约金、房屋空置期间的租金损失的上诉理由，经查，一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、实际造成的损失等查明的案件事实，酌定参照合同约定租金标准的50%计算房屋占有使用费、对违约金予以调整、对房屋空置期间的租金损失不予支持并未违反法律规定，故对中茵公司的该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人中茵公司提出的其不应支付被上诉人装修损失的上诉理由，经查，一审法院结合涉案房屋装修现状、使用期限、双方责任等因素，根据公平原则判决中茵公司对涉案房屋装饰装修的现存价值承担30%的赔偿责任符合法律规定，故对中茵公司的该上诉理由，本院不予支持。一审判决对上诉人的上述意见已进行了充分阐述，且论证有据、处分恰当，本院予以支持。
综上，上诉人中茵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17130元，由上诉人连云港中茵房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
审 判 员 王抒彦
审 判 员 程 艳
二〇一八年五月十五日
法官助理 孙宜峰
书 记 员 王 冰
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。