江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9509号原告（反诉被告）：南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地南京市鼓楼区东门街148号102室。法定代表人：徐健，总经理。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏国成律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐爱芹,女,1974年10月7日生，汉族,燕鑫湾宾馆职员，住南京市鼓楼区。被告（反诉原告）：朱凤钱，男，1975年6月18日生，汉族，中北出租公司职员，住南京市鼓楼区金陵村55号。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：唐艾明（系被告唐爱芹兄长），住南京市鼓楼区燕江路***号***室。原告（反诉被告）南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）与被告（反诉原告）唐爱芹、朱凤钱居间合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好邻居公司的委托诉讼代理人王齐飞、被告（反诉原告）唐爱芹、朱凤钱及其二人共同委托诉讼代理人唐艾明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好邻居公司向本院提出诉讼请求：两被告支付12080居间代理费及违约金（从2016年7月28日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。事实和理由：2016年7月27日，在原告的居间服务下，两被告与卖房人乐迎春签订了《南京市存量房屋买卖合同》，约定两被告购买乐迎春名下位于南京市鼓楼区××单元××室房屋。合同签订后，两被告支付了定金2万元。同时，两被告与原告签订了《居间服务合同》，居间合同约定两被告应在签订居间合同当日向原告支付居间代理费22080元。但两被告仅于签订合同当日支付了1万元的居间代理费，至今未支付剩余居间代理费12080元。故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告唐爱芹、朱凤钱辩称，上述房屋的实际成交价格为115万元。原告明知被告首付数额不足，却要求两被告以124万元的总价去申请办理银行贷款，以便能够获得更多贷款可以用于支付首付款。但最终贷款审判通过数额并未使得两被告获得更多贷款。因此两被告无能力继续履行房屋买卖合同，但原因系原告所导致，故请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告唐爱芹、朱凤钱向本院提出反诉请求：反诉被告退还已经收取的1万元居间代理费。事实和理由同上述答辩意见。反诉被告好邻居对反诉原告唐爱芹、朱凤钱的反诉辩称，案涉房屋买卖合同已经成立并生效。反诉被告已经完成了居间义务，有权按照合同约定收取居间代理费。反诉原告至今未足额支付居间代理费，构成违约。案涉房屋买卖合同最终未能履行是因反诉原告的过错所致，因此反诉原告要求反诉被告退还居间代理费的反诉请求，不符合合同约定，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：位于南京市鼓楼区××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）系案外人乐迎春所有。唐爱芹与朱凤钱系夫妻关系。2016年7月27日，经好邻居公司居间，唐爱芹、朱凤钱（乙方，买受人）与乐迎春（甲方，出卖人）签订了一份《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，总价款为115万元，乙方于2016年7月27日支付定金2万元；乙方需于贷款审核通过七日内支付首付款32万元；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为80万元，用于支付房屋转让价款的余额；尾款是1万元等等。当日，唐爱芹、朱凤钱（乙方）、乐迎春（甲方）与好邻居公司（丙方）另行签订了《居间服务合同》，约定丙方作为交易居间人；丙方提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；4、协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；6、协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容；甲、乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付居间代理费；居间代理费为22080元，由乙方承担。并应于本合同签订当日向丙方支付；丙方应遵守法律规定，合法提供居间服务，在甲、乙双方的要求下，丙方可就房屋的交易政策和流程提供咨询服务；甲、乙双方或一方延迟向丙方支付居间代理费，除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金等等。上述两份合同后，唐爱芹、朱凤钱向好邻居公司支付了居间代理费1万元。2016年7月30日，唐爱芹、朱凤钱与乐迎春另行签订了一份《南京市存量房交易合同》，以124万元的交易总价（含定金11万元、首付款32万元、贷款80万元、尾款1万元）的款项数额办理购房贷款。后经中国工商银行股份有限公司南京新街口支行审查，该行同意向唐爱芹提供购房商业贷款80万元。审理中，唐爱芹、朱凤钱陈述在签订房屋买卖合同伊始，二人就没有足够款项支付首付款，在得知通过贷款审批后，告知好邻居公司仍然无能力支付32万元的首付款，并表示不再继续履行房屋买卖合同。唐爱芹、朱凤钱称因为首付款不足，故好邻居公司提议以124万元的总价办理购房贷款，能够多获得9万元的贷款，但实际获得的贷款数额并未增加，因此仍无能力支付首付款。唐爱芹、朱凤钱认为好邻居公司在居间过程中存在欺诈行为，但对此未提交证据予以证明。好邻居公司对此不予认可，辩称唐爱芹、朱凤钱非南京市户籍，故应当支付35%的首付款，而唐爱芹、朱凤钱因首付款不足，故按124万元的总价以获得80万元的贷款，但案涉房屋最终未能交易成功系唐爱芹、朱凤钱存在违约行为所致。本院认为，好邻居公司与唐爱芹、朱凤钱之间签订的《居间服务合同》系双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。案涉房屋最终未能完成交易系因唐爱芹、朱凤钱未能按照合同约定支付首付款所致。理由如下：第一，唐爱芹、朱凤钱所获得的贷款审批意见书中的购房贷款数额与房屋买卖合同中所约定的数额一致，且与办理贷款所签订的总价124万元的合同中约定的首付款、贷款数额、尾款数额均一致，因此唐爱芹、朱凤钱辩称好邻居公司欺骗其以124万元的总价款多贷9万元的意见，与上述事实不符，且唐爱芹、朱凤钱亦未能举证证明好邻居公司存在欺骗行为，故唐爱芹、朱凤钱应当承担举证不能的不利后果。第二，唐爱芹、朱凤钱从合同签订伊始即不具备履行能力，但其仍然签订买卖合同，并签订以124万元的房屋总价进行贷款而签订的合同，贷款银行最终同意发放贷款的数额与两份房屋买卖合同所约定的贷款数额一致，均为80万元，但唐爱芹、朱凤钱仍以不具备履行能力致使买卖合同解除。关于好邻居公司能否向唐爱芹、朱凤钱收取全部居间代理费的问题。按照居间服务合同的约定，经好邻居公司居间，唐爱芹、朱凤钱与乐迎春就案涉房屋签订了房屋买卖合同。好邻居公司协助唐爱芹、朱凤钱办理了购房贷款申请，并通过审批，贷款银行亦同意向唐爱芹发放商业贷款80万元。因此好邻居公司已履行了相关居间代理义务。唐爱芹、朱凤钱应当向好邻居公司支付居间代理费。但鉴于案涉房屋最终交易程序未能完成，好邻居公司未履行后续居间服务，且合同总价为124万元的房屋买卖合同系当事人以虚设抬高房价的方式获取更大数额的购房贷款，该合同内容违反了法律规定，应当被认定为无效，好邻居公司以及唐爱芹、朱凤钱对此均存在过错，故好邻居公司不应获取全部数额的居间代理费。综上，本院根据原、被告双方的过错以及本案其他案情，酌定唐爱芹、朱凤钱应向好邻居公司支付居间代理费13000元，扣除唐爱芹、朱凤钱已支付的1万元，还需支付3000元居间代理费。唐爱芹、朱凤钱应当按照合同约定于签订合同当日支付该款项，但至今未能支付完毕，故唐爱芹、朱凤钱还应当按照中国人民银行同期贷款利率向好邻居公司支付从2016年7月28日至实际支付之日止期间的违约金。唐爱芹、朱凤钱要求好邻居公司返还1万元居间代理费的反诉请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用第九十条》之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐爱芹、朱凤钱于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南京好邻居房地产代理销售有限公司支付居间代理费3000元及违约金（从2016年7月28日按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定给付之日止）；二、驳回被告（反诉原告）唐爱芹、朱凤钱的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费102元，减半收取51元，由原告（反诉被告）南京好邻居房地产代理销售有限公司负担25元，被告（反诉原告）唐爱芹、朱凤钱负担26元（此款南京好邻居房地产代理销售有限公司已预付，唐爱芹、朱凤钱在支付上述款项时加付此款）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）唐爱芹、朱凤钱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一六年十二月二十二日书记员  杨艳