浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0784民初3613号
原告：中国建设银行股份有限公司永康支行，住所地：浙江省永康市丽州中路63号。
负责人：卜燎斐，行长。
委托代理人：胡妙安、胡静，浙江三星律师事务所律师。
被告：ＸＸ。
被告：汪美美。
原告中国建设银行股份有限公司永康支行（以下简称“建行永康支行”）与被告ＸＸ、汪美美金融借款合同纠纷一案，于2016年5月12日向本院起诉，本院依法适用简易程序，由审判员许凌云独任审判，于2016年6月22日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。建行永康支行的委托代理人胡静、ＸＸ到庭参加诉讼，汪美美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
建行永康支行起诉称：2013年12月9日，被告ＸＸ、汪美美与原告签订了《个人住房借款合同》一份。合同：被告ＸＸ、汪美美向原告借款40万元用于购置永康市江南紫薇南路109号601室房屋，借款期限120个月（即2013年12月9日至2023年12月9日）贷款利率执行基准利率，罚息利率为在基准利率水平上上浮50%，采用等额本息还款方式，于每月约定还款日以委托扣款方式归还本息金额为4552.09元，逾期按罚息利率计算复利。
在借款合同中，双方设定了抵押物担保，以被告所购的房产设定抵押，并办理了抵押登记手续（房他证字第000811**号）。
合同生效后，原告按约履行了贷款发放义务，一次性将全部贷款划入被告指定账户内。被告出现违约行为自2015年12月9日起拖欠还款本息。原告为本案支付律师代理费4000元。
根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条贷款人的救济措施，“……借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……”，贷款人有权行使下述权利的一项或几项“宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”，“解除与借款人的借贷关系”，按合同约定贷款利率上浮50%计收罚息和复利，行使担保权利等等。《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条第三款约定“……乙方为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费……律师费等），由甲方承担。”
为此，建行永康支行请求：1、依法判令解除ＸＸ、汪美美与建行永康支行于2013年12月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令ＸＸ、汪美美共同归还原告借款本金341617.87元，并按合同约定支付利息、罚息、复利（利息按6.55%从2015年12月9日起计算至2016年5月9日止；罚息按9.825%从2016年5月10日起计算至款项还清之日止；利息复利以所欠利息为基数按9.825%从2015年12月9日起计算至2016年5月9日止；罚息复利以所欠罚息为基数按9.825%从2016年5月10日起计算至款清为止）；3、依法判令ＸＸ、汪美美共同承担本案律师代理费4000元；4、建行永康支行对ＸＸ所有的坐落于永康市江南紫薇南路109号601室抵押房产享有优先受偿权。庭审中，建行永康支行将第1项诉讼请求变更为：判令ＸＸ、汪美美共同归还原告借款本金341617.87元，并按合同约定支付利息、罚息、复利（利息按年利率6.55%从2015年12月9日起计算至2016年5月12日止，扣除已经支付的2251.75元；罚息按年利率9.825%从2016年5月13日起计算至款项还清之日止；复利以所欠借期内利息为基数自2015年12月9日起按年利率9.825%计算至款清为止，扣除已经支付的34.21元）。
ＸＸ答辩称：属实的，没有意见。
汪美美未作答辩。
ＸＸ、汪美美均未提供证据材料。
建行永康支行为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、建行永康支行工商登记信息，ＸＸ、汪美美身份证复印件各一份，用以证明原被告主体适格。
2、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：330077227-2022-20130403417）一份，用以证明被告借款金额40万元、借款期限是120个月，从2013年12月9日到2023年12月9日、借款利息以每年1月1日中国人民银行同期同档次贷款基准利率来确定、罚息利率为合同执行贷款利率的水平上上浮50%、还款方式为等额本息还款法、还款日为借款期限起始日在每月的对日、违约责任为借款未按合同约定按时偿还本息及其他款项的即构成违约，救济途径为贷款人有权宣布贷款立即到期并有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时清偿的任意一期借款本息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，抵押担保的范围为借款本息、违约赔偿金、债权人为实现债权而支付的费用，包括律师费等，借款人未足额履行到期债务，或违反本合同项下的其他约定，贷款人有权行使抵押权，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括律师费全部由借款人承担的事实。
3、《房地产买卖合同》一份、付款凭证两份、契证一份，用以证明被告借款用途用于购房的事实。
4、承诺书、结婚证、结婚登记审查处理表、共同参与还款人承诺书各一份，用以证明被告承诺若出现违约情况同意抵押权人处置，无条件地履行抵押物的担保责任，放弃抗辩权利的事实。
5、个人住房贷款申请表一份，用以证明ＸＸ、汪美美的基本情况，以及其于2013年11月19日为购买江南紫薇南路109号601室房产而向建行永康支行借款申请贷款事实。
6、房屋所有权证（房产证号：永康房权证江南字第××号）两本、土地使用权证（证号：永国用（2013）第7954号）一本、房屋他项权证（证号：房他证字第0000811**号）一本，用以证明坐落于浙江省永康市江南紫薇南路109号601室房产系汪美美、ＸＸ所有，并已办理抵押登记，债权数额为40万元的事实。
7、开立贷款账户通知书、支付凭证各一份，用以证明2013年12月9日建行永康支行已向ＸＸ、汪美美发放贷款40万元事实。
8、2016年6月21日建行贷款对账单明细表一份，用以证明2015年12月9日ＸＸ、汪美美未还款，2016年1月3日，ＸＸ、汪美美还款共计5000元，其中归还本金2714.06元、利息2251.73元、罚息34.21元，至今ＸＸ、汪美美尚欠贷款本金341617.87元的事实。
9、委托代理协议、代理费发票原件各一份，用以证明建行永康支行实现债权支出律师费用4000元的事实。
ＸＸ对于证据1-9均无异议。确认仅按约支付利息至2015年12月8日。
庭审中，建行永康支行确认ＸＸ已经付清了2015年12月8日止的利息。自2015年12月9日起，已支付利息2251.73元、罚息34.21元，并在诉讼请求中作相应扣减。
本院认为，建行永康支行提供的证据，具备证据规则规定的证据有效要件，能够印证其主张。ＸＸ对证据均无异议，汪美美未到庭应诉，亦未提交反驳的证据材料。故本院对建行永康支行提供上述证据的内容真实性及证明内容予以确认。
本院认定事实如下：2013年12月9日，ＸＸ、汪美美与建行永康支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：330077227-2022-20130403417）一份，约定贷款金额为40万元、借款期限是120个月，从2013年12月9日到2023年12月9日，借款利息以每年1月1日中国人民银行同期同档次贷款基准利率来确定、罚息利率为合同执行贷款利率的水平上上浮50%、还款方式为等额本息还款法。还款日为借款期限起始日在每月的对日。违约责任为借款未按合同约定按时偿还本息及其他款项的即构成违约。救济途径为贷款人有权宣布贷款立即到期并有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时清偿的任意一期借款本息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括律师费全部由借款人承担。ＸＸ、汪美美以其所有的坐落于浙江省永康市江南紫薇南路109号601室房产（房产证号：永康房权证江南字第××号，土地使用权证号：永国用（2013）第7954号）为上述债权提供抵押担保，抵押担保的范围为借款本息、违约赔偿金、债权人为实现债权而支付的费用，包括律师费等。借款人未足额履行到期债务，或违反本合同项下的其他约定，贷款人有权行使抵押权。2013年12月6日即办理了抵押登记。
2013年12月9日，建行永康支行向ＸＸ指定账户发放贷款40万元，约定贷款期限120个月，每月等额本息还款，贷款执行利率为年利率6.55%，利率调整方式为下年初，逾期罚息利率浮动比例为50%。
ＸＸ、汪美美按约归还了2015年11月9日前的款项，于2016年1月3日还款共计5000元，其中归还本金2714.06元、利息2251.73元、罚息34.21元，至今ＸＸ、汪美美尚欠贷款本金341617.87元。
本院认为，建行永康支行与ＸＸ、汪美美之间的金融借款合同关系系当事人真实意思的表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，确认合法有效。建行永康支行与ＸＸ、汪美美之间的抵押合同，合法有效，本院予以确认。ＸＸ、汪美美未按约归还借款，已构成违约，应按约定承担相应的违约责任。双方均确认ＸＸ、汪美美已于2016年1月3日支付2015年12月8日止的本金、利息及部分逾期利息，故其要求ＸＸ、汪美美归还本金、支付利息、逾期利息、复息的诉讼请求合法有据。双方约定的利率为浮动利率，故而利息、逾期利息、复息的计算标准均应以当年1月1日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率来确定。双方约定实现债权的费用由ＸＸ、汪美美负担，建行永康支行为本案支出律师代理费4000元，应由ＸＸ、汪美美负担。ＸＸ、汪美美以其所有的房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押权成立。ＸＸ、汪美美未按约归还借款本金、利息等，建行永康支行可以处置抵押财产用以清偿贷款，并对抵押物拍卖、变卖所得价款在抵押范围内优先受偿。故建行永康支行变更后的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由ＸＸ、汪美美归还中国建行银行股份有限公司永康支行借款本金341617.87元，并支付利息、逾期利息、复息（利息自2015年12月9日起按当年1月1日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至2016年5月12日止，扣除已经支付的2251.75元；逾期利息从2016年5月13日起按当年1月1日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至款项还清之日止；复息以所欠利息为基数自2015年12月9日起按当年1月1日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮50%计算至实际履行之日止，扣除已经支付的34.21元）。
二、由ＸＸ、汪美美支付中国建设银行股份有限公司永康支行为本案支出的律师代理费4000元。
上述款项限本判决生效后三十日内履行完毕；
三、中国建行银行股份有限公司永康支行对ＸＸ、汪美美所有的坐落于浙江省永康市江南紫薇南路109号601室房产（房产证号：永康房权证江南字第××号、土地证号为：永国用（2013）第79**号）拍卖、变卖的价款，对上述第一、二项及案件受理费3303元、诉讼保全费2320元享有优先受偿权。
四、驳回中国建设银行股份有限公司永康支行的其他诉讼请求。
如果ＸＸ、汪美美未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3303元、保全费2320元，合计5623元，由ＸＸ、汪美美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 许凌云
二〇一六年六月二十二日
书记员 吕华杰