重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终05010号
上诉人（原审被告）：郑万芳。
委托诉讼代理人：徐正洪，重庆市渝中区大溪沟街道张家花园社区居民委员会推荐。
委托诉讼代理人：胡雪梅，重庆市渝中区大溪沟街道张家花园社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审原告）：徐正凯。
委托诉讼代理人：祝跃全，重庆竞豪律师事务所律师。
上诉人郑万芳因与被上诉人徐正凯房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2016）渝0120民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑万芳及其委托诉讼代理人徐正洪、胡雪梅，被上诉人徐正凯的委托诉讼代理人祝跃全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑万芳上诉请求：1、确认并判定：徐正凯于2015年7月6日止就违约，2015年7月7日起双方签订的房屋转让协议失效，申请确认并判定解除2015年6月5日双方签订的房屋转让协议。2、撤销原判第二项。3、撤销原判第三项。4、二审诉讼费由徐正凯承担。事实与理由：1、2016年6月6日徐正凯所书欠条上“双方约定余款于2015年7月6日以内付清…”，是徐正凯作出的承诺，在达到郑万芳时就不可撤回了，是对2015年6月5日所签合同的补充条款，是对合同没有履约期限的补充条款。徐正凯在2015年7月6日前没有付清余款，违反了协议，就应认定徐正凯2015年7月6日止就违约了，徐正凯应承担违约责任，向郑万芳赔偿违约金10万元，并自2015年7月7日双方签订的转让协议失效。2、2015年8月2日的5000元、2015年3月26日的95000元，郑万芳并未收到，因为郑万芳已有80岁，不认识字，不熟悉、不会用现代金额工具。所以2015年6月5日双方签订的合同中约定“转让金额以银行转账票据和收条为证”，必须以转账票据和郑万芳出具并盖印的收条两者缺一不可，才能证明郑万芳收到款项。郑万芳累计只收到100000元。3、鉴于亲情，即使判定徐正凯违约，郑万芳也承诺不要徐正凯赔偿违约金。4《遗嘱及赡养自愿自律协议》是对郑万芳现在唯一住房作价30万元转让给徐正凯，并且在协议中约定，因徐正凯享受了低价加补偿的极大优惠，徐正凯每月应支付郑万芳400元生活费，鉴于徐正凯近一年未付生活费，不尽赡养义务，违背《遗嘱及赡养自愿自律协议》，且长期虐待郑万芳，郑万芳决定解除2015年6月5日所立《遗嘱及赡养自愿自律协议》。
徐正凯辩称，所谓的一年内付清是一个单方承诺。在徐正凯付钱的时候，徐正凯要郑万芳把收条拿出来，郑万芳不愿意出，也不把欠条还回来。所以徐正凯就没有在限期内付钱。款是付完了的，因为郑万芳拒收，所以徐正凯只有通过银行转账的方式支付100000元。郑万芳是否收到，我们不清楚，反正我们是进行了汇款的，我们累计付款已有300000元。郑万芳在对待子女上有偏心，徐正凯还是尽到了自己作为子女的义务，徐正凯并不存在违约的行为。我方是根据买卖合同起诉，不是根据继承关系起诉。
徐正凯向一审法院起诉请求：1、确认《房屋转让协议》有效；2、判令郑万芳立即协助徐正凯办理房屋产权过户手续；3、本案诉讼费由郑万芳承担。
一审法院认定事实：郑万芳拥有位于原××××住宅一套，用地面积为城镇土地140平方米，建筑面积187平方米。
2015年6月5日，郑万芳（转让方）与徐正凯（受让方）签订了《房屋转让协议》，约定“经过双方协商，郑万芳将璧山区大路街道南街2号房屋作价人民币贰拾万元整转让给徐正凯，特立此为证。此次转让协议经双方同意后签字，受让方支付完转让金额后，立即进行产权变更，双方均在此过程中必须提供合作，转让金额以银行转账票据和收条为证。经双方协商约定，此协议签字之后，双方不得反悔更改，如有一方反悔更改，反悔更改方赔偿另一方人民币拾万元整。备注：此次转让金额总价人民币贰拾万元中，经转让方郑万芳同意，其中人民币拾万元整支付给郑万芳小儿子徐正洪作为其未继承郑万芳房屋的补偿，也以银行转账票据或收条为证。此协议一式三份，郑万芳、徐正凯、徐正洪各执一份为证备查。”郑万芳、徐正凯在协议下方签字并捺印。同日，徐正凯在农业银行郑万芳帐户存入20000元，在胡雪梅帐户下存入80000元。为此，徐正洪向徐正凯出具了《收条》，载明“现收到徐正凯就转让房产继承权转让款现金人民币贰万元正（￥20000元），加上其从银行帐户汇入捌万元正，共计收到现金人民币壹拾万元正（￥100000元）。”
2015年6月6日，徐正凯向郑万芳出具《欠条》一张，载明“今日由于购买郑万芳璧山区大路南街2#房产（房产证号00××34），还有人民币拾万元未付，经双方约定2015年7月6日以内付清。若不付清，转让无效，未付清之前不得过户。”
2015年6月6日，郑万芳与其儿子徐正凯、徐正洪签订了《遗嘱及赡养自愿自律协议》，约定“现郑万芳将位于璧山大路街道南街2号的房产作价叁拾万元转让给徐正凯。小儿子徐正洪获得继承权补偿款拾万元，徐正凯支付拾万整给郑万芳，徐正凯相应继承了拾万元的补偿款，在徐正凯实际支付母亲郑万芳拾万整中，母亲郑万芳决定给予徐正明人民币六万元整，徐正明因享受顶替父亲工作的福利，剩余肆万元归母亲郑万芳。继承人经过协商约定以下自愿自律条款，徐正明、徐正凯、徐正洪三人必须对等承担赡养，医疗过世后的安葬等有关母亲郑万芳的费用支出和料理义务……”
2015年8月2日，徐正凯通过程福惠向郑万芳的农业银行帐户转帐5000元。
2016年2月24日，徐正凯将郑万芳作为被告起诉来院，提起如诉请求。
2016年3月26日，徐正凯方以程福惠通过中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆璧山区金剑路支行向郑万芳汇款95000元。至此共支付郑万芳房屋转让款200000元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，徐正凯与郑万芳于2015年6月5日签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规，为有效合同。
该协议约定了郑万芳将璧山区大路街道南街2号房屋以200000元转让给徐正凯，徐正凯支付完转让金额后，立即进行产权变更。还约定了转让的金额200000元中，经郑万芳同意，其中100000元支付给郑万芳的小儿子徐正洪，同日，徐正凯支付了徐正洪100000元，徐正洪向徐正凯出具了收到徐正凯转让款100000元的收条。
截至2016年3月26日，徐正凯已向郑万芳支付房屋转让款200000元，根据徐正凯、郑万芳双方的协议，郑万芳应当将协议约定的房屋产权过户至徐正凯名下，故徐正凯要求郑万芳协助办理房屋产权过户手续的请求一审法院予以支持。
徐正凯于2015年6月6日写下欠条，载明“今日由于购买郑万芳璧山区大路南街2#房产（房产证号00××34），还有人民币拾万元未付，2015年7月6日以内付清，若不付清，转让无效，未付清之前不得过户”，对此郑万芳认为徐正凯未在2015年7月6日前付清房款，故徐正凯的转让协议已经于2015年7月7日已经失效，已交纳的10万元作为违约金不予退还；徐正凯认为未按期付款徐正凯只能赔偿郑万芳资金占用损失，该欠条的承诺可以收回，不能证明协议就无效了。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的规定，合同是否无效不由当事人约定。本案中，《房屋转让协议》约定的“经双方协商约定，此协议签字之后，双方不得反悔更改，如有一方反悔更改，反悔更改方赔偿另一方人民币拾万元整”，系对转让行为的约定，协议未约定支付完转让款200000元的期限，仅约定支付完款项后立即进行产权变更；郑万芳出示的《欠条》，系其对余款支付的单方承诺，亦只表明未付清转让款之前不得过户。郑万芳未有证据表明其已与徐正凯解除协议，亦未以反诉的形式向一审法院提出诉讼请求，故对郑万芳的抗辩理由一审法院不予支持。
因徐正凯未于本案起诉前付清房屋转让款导致本案的纠纷，故徐正凯应当承担本案的诉讼费。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告徐正凯与被告郑万芳签订的《房屋转让协议》有效。二、被告郑万芳于本判决生效后五日内协助原告徐正凯办理璧山区大路街道南街2号房屋产权过户手续。三、驳回原告徐正凯的其他诉讼请求。案件受理费4380元，减半收取2190元，由原告徐正凯负担。原告徐正凯预交的受理费2190元，待本案生效后予以退还。”
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
郑万芳提交了2016年5月28日璧山区大路街道洋河村民委员会以及第五村民小组出具的证明，拟证明徐正凯多次虐待母亲郑万芳，诉争房屋为郑万芳唯一的住房。本案双方并非单纯的房屋买卖关系，而是基于《遗嘱及赡养自愿自律协议》而低价向徐正凯出售的房屋，现徐正凯未尽赡养义务，应当解除房屋转让协议，取消其低价转让及继承的资格。徐正凯对形式上的真实性认可，内容上的真实性不认可，认为形成时间是2016年5月28日，是一审判决之后，不是新证据，也不能达到郑万芳的证明目的，只有证明价格卖低了这一点。
一审查明的事实中，郑万芳对于2015年8月2日，徐正凯通过程福惠转账的5000元，认为实际上当时郑万芳的银行卡由徐正凯持有；2016年3月26日徐正凯通过邮政汇款95000元，郑万芳并未收到；对一审查明的其他事实没有异议。徐正凯对原判查明的事实没有异议。本院二审审理查明的其他事实与一审相同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二十六条规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。”第二十七条规定：“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。”第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”
徐正凯与郑万芳于2015年6月5日签订的《房屋转让协议》，结合2015年6月6日的《遗嘱及赡养自愿自律协议》来看，实际上是郑万芳对自己名下的房屋，作价300000元，由徐正凯享有对其中100000元份额的继承权，据此，徐正凯与郑万芳签订《房屋转让协议》，约定徐正凯再向郑万芳支付200000元后，即可取得房屋的所有权。《房屋转让协议》约定转让的金额200000元，实际上已经抵扣了徐正凯继承的100000元，所以房屋转让价款实际上是300000元。
在2015年6月6日，即签订《房屋转让协议》的次日，徐正凯向郑万芳出具了《欠条》，“今日由于购买郑万芳璧山区大路南街2#房产（房产证号00××34），还有人民币拾万元未付，经双方约定2015年7月6日以内付清。若不付清，转让无效，未付清之前不得过户。”欠条上不只有欠款的内容，还有由徐正凯单方向郑万芳作出承诺“…2015年7月6日以内付清。若不付清，转让无效”。该承诺已经生效，不符合撤回的条件,徐正凯也从未作出过撤回的意思表示。根据该《欠条》承诺的内容，本院认为，《欠条》是对《房屋转让协议》的补充条款，对《房屋转让协议》的生效条件予以了变更。在2015年7月6日之前，徐正凯没有付清欠付的100000元，《房屋转让协议》就不生效。一审法院认为《欠条》系徐正凯对余款支付的单方承诺，只表明未付清转让款之前不得过户的认定，是错误的。因《房屋转让协议》尚未生效，徐正凯在本案中的诉讼请求均不能成立。
综上所述，郑万芳的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国劳动合同法》第二十六条、第二十七条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重重庆市璧山区人民法院（2016）渝0120民初1545号民事判决；
二、驳回徐正凯的诉讼请求。
一审案件受理费4380元，减半收取2190元，由徐正凯负担；二审案件受理费4380元，由徐正凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
代理审判员 康 炜
代理审判员 乔 艳
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 李 娜