江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00032号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司，住所地海安县海安镇长江中路88号。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人冯增荣，该公司城西支行行长。
被申请人潘玉萍。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称海安农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人海安农商行申请称：2012年7月3日，申请人与借款人许金平、担保人潘玉萍签订《最高额个人担保借款合同》一份，主要约定：许金平向海安农商行借款65万元用于购买生产资料，潘玉萍以其位于海安镇中大街14幢1-1002室的房地产为借款提供抵押担保；借期到期日为2015年6月30日，年利率为7.8%。2015年3月21日之后，借款人开始未能按约支付借款利息。现在案涉贷款已经逾期，经原告多次催要，借款人仍未能履行还款义务。特申请：1、准予对被申请人潘玉萍的抵押财产（位于海安镇中大街14幢1-1002室的房地产，房权证号为海安房权证海安镇字第××号，建筑面积为156.51m2）采取拍卖、变卖等方式依法变价。2、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款优先受偿贷款本金65万元及相应的利息（自2015年3月21日起至2015年7月1日止，按中国人民银行相应档次基准利率的1.3倍计算；自2015年7月2日起至实际清偿之日止按中国人民银行相应档次基准利率1.95倍计算）以及实现抵押担保物权费用。
经审查查明：2012年7月3日，借款人许金平、担保人潘玉萍与贷款人海安农商行签订一份编号为（2012）海农商行高保阁个借字［42］第0042号的《最高额个人担保借款合同》，主要约定：担保人潘玉萍自愿为借款人自2012年7月3日起至2017年6月20日止，在贷款人处办理的最高额本金余额不超过65万元的借款提供担保；借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借款借据记载为准；借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮30%，合同利率实行一期一调整，以季为一期；按季结息的，结息日为每季末月的20日；借款人逾期还款的，在借款利息的基础上上浮50%计收逾期利息；担保人潘玉萍以位于海安镇中大街14幢1-1002室的房地产为贷款提供最高额抵押担保；担保范围包括本合同项下的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费、过户费等贷款人实现债权的费用等。
2012年7月4日，潘玉萍为案涉房屋办理抵押登记，海安县房屋产权监理所向海安农商行发放了房屋他项权利证书（海安房他证海安镇字第2012017**号）。该证书记载：房屋他项权利人为海安农商行，房屋所有权人为潘玉萍，房屋所有权证号为海安镇2012005289号，房屋坐落于海安镇中大街14幢1-1002室，他项权利种类为抵押登记，债权数额为65万元，债务履行期限为2012年7月3日至2017年6月20日。
2014年7月1日，海安农商行向许金平发放贷款65万，许金平立下借款借据借据一份。借款借据载明：借款日期为2014年7月1日，到期日期为2015年6月30日；借款年利率7.8%；按季结息，结息日为21日。
案涉贷款发放后，许金平按约偿还了2015年3月20日之前的借款利息。借款到期后，许金平未按约偿还借款本金65万元以及2015年3月21日之后的借款利息。
本院认为：申请人海安农商行与借款人许金平、担保人潘玉萍签订的《最高额个人担保借款合同》，是当事人真实意思的表示，潘玉萍以其所有的房屋作为抵押物，为借款合同提供抵押担保的意思表示具体明确，且办理了抵押登记，合法有效。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约全面履行义务。在合同约定的期限内，海安农商行按约向借款人发放了贷款，借款人许金平应当按约归还相应利息。案涉贷款到期后，借款人应当立即偿还借款本息。因借款人许金平未按约偿还借款本息，申请人海安农商行有权按照抵押合同的约定，要求实现担保物权。故申请人要求对抵押物予以拍卖、变卖所得价款优先受偿抵押债权，符合法律规定，本院准许。但是，因案涉《最高额个人担保借款合同》约定的最高限额为65万元，而被申请人本案所涉债务本金就已经达到65万元，故本院认定申请人对超出抵押最高限额65万元的相关债权不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
准予对被申请人潘玉萍的抵押财产（位于海安镇中大街14幢1-1002室的房地产，房权证号为海安房权证海安镇字第××号，建筑面积为156.51m2）采取拍卖、变卖等方式依法变价。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款在65万元的限额内，优先受偿贷款本金65万元及相应的利息（自2015年3月21日起至2015年7月1日止，按中国人民银行相应档次基准利率的1.3倍计算；自2015年7月2日起至实际清偿之日止按中国人民银行相应档次基准利率1.95倍计算；合同利率按季进行调整）以及实现抵押担保物权费用（含本案案件受理费5236元）。
如对本裁定有异议，可在收到本裁定之日起15日内提出。
审 判 长 缪宏勇
审 判 员 何志华
代理审判员 刘昌海
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 王 莹
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。