湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终5875号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行。住所地：湖北省武汉市蔡甸区汉阳大街***号。负责人：刘正运，该支行行长。委托诉讼代理人：何正利，该支行员工。委托诉讼代理人：龙贤富，湖北平渊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张胜，男，1977年2月2日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：赵群，女，1980年10月21日出生，汉族，住贵州省道真仡佬族自治区。原审被告：武汉成功伟业房地产开发建设有限公司。住所地：湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街成功村*组。法定代表人：叶义环，该公司执行董事。上诉人中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行（以下简称工商银行蔡甸支行）为与被上诉人张胜、赵群，原审被告武汉成功伟业房地产开发建设有限公司（以下简称成功伟业公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人工商银行蔡甸支行的委托诉讼代理人何正利、龙贤富到庭参加诉讼。被上诉人张胜、赵群，原审被告成功伟业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。工商银行蔡甸支行上诉请求：撤销一审判决第四项，改判工商银行蔡甸支行对本案抵押房产享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿张胜所欠贷款本息及工商银行蔡甸支行实现债权的费用。事实与理由：1、期房抵押证明不是预购商品房抵押的预告登记，而是以未来财产设定抵押的本登记。本案中的抵押房产正是依据《城市房地产抵押管理办法》对购房人抵押预购商品房规定的登记机关和登记程序、方法办理的抵押登记。《武汉市期房抵押证明》亦明确记载“本证明书具有与房屋他项权的同等效力，受国家法律保护。”故本案抵押房产登记属于本登记而非预告登记，该物权登记有公示效力，具有物权对抗性。2、一审法院将抵押房产作为预告登记，不符合银行为购房者提供预购商品房按揭贷款的意思表示。综上，工商银行蔡甸支行要求以张胜的抵押财产变卖、拍卖所得的价款优先偿还，合理合法，一审认定事实与适用法律均有错误。被上诉人张胜、赵群，原审被告成功伟业公司均未到庭，亦未提交答辩状。工商银行蔡甸支行向一审法院起诉请求判令：1、张胜、赵群向其偿还贷款335228.68元，息随本清；2、工商银行蔡甸支行与张胜、赵群、成功伟业公司签订的《个人借款／担保合同》合法有效，工商银行蔡甸支行对贷款抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿张胜、赵群所欠贷款本息及工商银行蔡甸支行实现债权的费用；3、成功伟业公司对张胜、赵群上述债务承担连带担保责任；4、张胜、赵群、成功伟业公司承担本案诉讼费等全部实现债权的费用。一审法院认定事实：2012年8月10日，工商银行蔡甸支行与张胜、赵群、成功伟业公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定张胜、赵群为了购买成功伟业公司开发的位于武汉市蔡甸区明锦苑1-26-04号住房一套向工商银行蔡甸支行借款36万元，期限为240个月，从2012年8月15日始，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，还款方式为按月等额本息还款法；未按合同约定日期偿还贷款，工商银行蔡甸支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收30%确定；张胜、赵群连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，工商银行蔡甸支行有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求张胜、赵群立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同还约定了贷款的担保方式为抵押、保证；成功伟业公司承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工商银行蔡甸支行实现债权的费用和张胜、赵群所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押登记手续已办理完毕，且工商银行蔡甸支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，成功伟业公司对该条件满足之日后到期的张胜、赵群的债务免除保证责任；张胜、赵群以其所购的位于武汉市蔡甸区明锦苑1-26-04号住房作为抵押物，担保借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工商银行蔡甸支行实现债权的费用和张胜、赵群所有其他应付费用；合同签订后张胜、赵群应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款还清之前由工商银行蔡甸支行保管；抵押物为尚未取得产权的房屋，应在合同签订之日起30天或工商银行蔡甸支行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，张胜、赵群获得房屋所有权证书后，应在30天或工商银行蔡甸支行要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，如未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给工商银行蔡甸支行造成损失的，应向工商银行蔡甸支行予以足额赔偿；贷款到期（包括被宣布提前到期）张胜、赵群未予清偿的，工商银行蔡甸支行与张胜、赵群可以协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，工商银行蔡甸支行可请求人民法院拍卖变卖抵押物。2012年8月15日，工商银行蔡甸支行向张胜、赵群发放贷款36万元。同年8月17日，涉诉房屋办理了《武汉市期房抵押证明》（武房期蔡字第2012002476号），权利约定期限从2012年8月14日至2032年8月14日。张胜、赵群从2015年3月15日到6月15日期间未按期还款；6月16日，工商银行蔡甸支行向张胜发出《个人逾期贷款催收通知书》，称截至2015年6月15日，张胜连续4期未按合同约定还款，要求收到本函之日起五日内清偿全部欠款；6月30日，工商银行蔡甸支行批量逾期扣款本金1004.45元，利息1695.55元；张胜、赵群从2015年7月15日始未还款，截至2016年2月29日，下欠借款335228.68元及相应利息。2016年3月14日，工商银行蔡甸支行向法院起诉宣布贷款立即到期，要求张胜、赵群偿还下欠贷款本息，法院于2016年3月29日向张胜、赵群送达了民事起诉状副本。一审法院认为，工商银行蔡甸支行与张胜、赵群、成功伟业公司签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张胜、赵群未依照合同的约定按期还款构成违约，工商银行蔡甸支行宣布贷款立即到期，要求张胜、赵群偿还下欠贷款本息符合《个人购房借款／担保合同》的约定，予以支持，故张胜、赵群应向工商银行蔡甸支行偿还贷款335228.68元，并支付相应利息。工商银行蔡甸支行要求成功伟业公司承担连带保证责任符合《个人购房借款／担保合同》约定，予以支持，成功伟业公司承担保证责任后，有权向张胜、赵群追偿。《个人购房借款／担保合同》虽约定张胜、赵群将涉诉房屋抵押给工商银行蔡甸支行，但张胜、赵群未取得涉诉房屋的所有权，虽然已办理了抵押证明，但并未办理正式的抵押权登记手续；抵押证明系抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，抵押权预告登记是为了保全一项以将来发生抵押权变动为目的的请求权的登记制度，是相对于本登记（即抵押权登记）而言的登记，并不当然产生抵押权变动的效力；依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，涉诉房屋上的抵押权尚未设立；故工商银行蔡甸支行请求确认对涉诉房屋享有优先受偿权没有依据，不予支持，成功伟业公司主张对物的担保以外的债务承担连带保证责任没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院缺席判决：一、确认工商银行蔡甸支行与张胜、赵群、成功伟业公司签订的《个人借款／担保合同》合法有效；二、张胜、赵群于判决生效之日起三日内向工商银行蔡甸支行偿还贷款335228.68元，息随本清；三、成功伟业公司对判决第二项义务承担连带保证责任；四、驳回工商银行蔡甸支行的其他诉讼请求。案件受理费6328元，减半收取3164元，由张胜、赵群、成功伟业公司负担（工商银行蔡甸支行已垫付，同意执行时与执行款一并向工商银行蔡甸支行支付）。本院二审期间，各方均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明：武汉市蔡甸区住房保障和房屋管理局核发的抵押人为张胜、抵押权人为工商银行蔡甸支行的《武汉市期房抵押证明》（武房期蔡字第2012002476号）上载明：本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护。工商银行蔡甸支行在本院审理过程中，陈述其实现债权的费用主要是诉讼费，且一审法院已经对诉讼费进行了处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案工商银行蔡甸支行上诉请求的主要内容是要求对张胜的抵押房产享有优先受偿权，有权以该抵押房产的处置价款优先受偿张胜所欠贷款本息及实现债权的费用。对此，本院评判如下：《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而本案中，工商银行蔡甸支行与张胜办理的《武汉市期房抵押证明》上明确载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”，故本案中的《武汉市期房抵押证明》不是预购商品房抵押的预告登记，而是以期房设定的抵押登记。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，工商银行蔡甸支行主张以张胜的抵押房产处置价款优先受偿，合理合法，本院予以支持。关于工商银行蔡甸支行提出以张胜的抵押房产处置价款优先受偿张胜所欠贷款本息及工商银行蔡甸支行实现债权的费用的问题，因工商银行蔡甸支行已经明确其实现债权的费用主要是诉讼费，并没有其他费用，故本院确认工商银行蔡甸支行对张胜的抵押房产处置价款在张胜所欠贷款本息的范围内享有优先受偿权。综上，工商银行蔡甸支行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，缺席判决如下：一、维持湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初323号民事判决第一、二、三项，即：“一、确认中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行与张胜、赵群、武汉成功伟业房地产开发建设有限公司签订的《个人借款／担保合同》合法有效；二、张胜、赵群于判决生效之日起三日内向中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行支行偿还贷款335228.68元，息随本清；三、武汉成功伟业房地产开发建设有限公司对判决第二项义务承担连带保证责任”。二、撤销湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2016）鄂0114民初323号民事判决第四项，即：“四、驳回中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行的其他诉讼请求”。三、中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行对张胜的抵押房产（位于湖北省武汉市蔡甸区蔡正街明锦苑商住楼1栋单元26层4室住房，期房抵押证号：武房期蔡字第2012002476号）处置价款在原审判决所确定的张胜所欠贷款本息的范围内享有优先受偿权。四、驳回中国工商银行股份有限公司武汉蔡甸支行其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6328元减半收取3164元，二审案件受理费6328元均由张胜、赵群、武汉成功伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈蔚红审判员  吴建铭审判员  赵 鹏二〇一六年十一月一日书记员  刘诗皓