云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2015）腾民二初字第1419号原告尹可浩，男。（未到庭）委托代理人房振斌、蒋成凤，特别授权代理。被告腾冲奥宸房地产开发有限公司。住所地：腾冲市。法定代表人孙武卫。（未到庭）委托代理人刘国艳，女,特别授权代理。第三人中国农业银行股份有限公司腾冲市支行。负责人范海东。（未到庭）委托代理人杨孟雪,女,特别授权代理。委托代理人兰银清，一般授权代理。原告尹可浩诉被告腾冲奥宸房地产开发有限公司（以下简称腾冲奥宸房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司腾冲市支行（以下简称中国农业银行腾冲支行）商品房预售合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月15日公开开庭审理了本案。原告尹可浩的委托代理人房振斌、蒋成凤，被告腾冲奥宸房地产公司的委托代理人刘国艳，第三人中国农业银行腾冲支行的委托代理人杨孟雪、兰银清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹可浩诉称，2013年1月6日被告与原告签订《商品房购销合同》，合同约定由原告购买被告开发的奥宸·纳帕溪山一期第A2组团第N1幢1单元第*层*号房。原告于合同签订之日支付首期购房款118609元，被告出具收条给原告，2013年2月19日原告向第三人中国农业银行腾冲支行贷款支付27万元。按照合同约定，被告在2014年10月1日前，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告。现原、被告所签订的购房合同规定的交房时间已超过，而被告方一直无法交房。经原告多次催收，被告仍无法交房。被告迟延交房的行为已经严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次与被告协商，要求交房或者退房，并要求被告支付违约金，被告均不同意。根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权要求解除合同。为此，请求人民法院依法判令解除原、被告于2013年1月6日签订的《商品房购销合同》；解除原告与第三人于2013年2月19日签订的《个人购房担保借款合同》；由被告返还原告首期购房款118609元并支付自2013年1月6日起至清偿之日止按年利率7.205%计算的利息;由被告返还原告自2013年3月19日起至2016年1月19日支付的房屋按揭贷款66448.14元；由被告支付因诉讼产生的律师费5000元。被告腾冲奥宸房地产开发有限公司辩称，《商品房购销合同》对延期交房有约定，约定大于法定，被告的行为没有达到根本违约，不存在解除合同的情况，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，要求原、被告共同偿还第三人的借款，借款本金余额截止2016年1月18日为247057.13元及至借款本金还清之日止按合同约定的利息；因本案诉讼产生的律师费由原告和被告共同承担。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告是否存在违约行为？原告要求解除《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》的诉讼请求是否成立？律师费是否应该支付？针对以上争议，原告尹可浩向本院提交以下证据：1、商品房购销合同复印件一份，欲证明原、被告双方签订商品房购销合同的时间为2013年1月6日，价款为388609元，约定的交房时间为2014年10月1日，被告至今未交房已违约。2、收款收据二份，欲证明原告依约向被告履行了首期合同价款118609元的付款义务。3、个人购房担保借款合同原件及借款借据一份，欲证明原告因购房按揭贷款本金27万元，执行利率为6.55%。4、尹可浩还款明细一份，欲证明截止2016年1月19日，原告共偿还中国农业银行股份有限公司腾冲支行房屋按揭款贷款本息合计64681.16元；5、律师费代理发票一份，欲证明原告因诉讼支付律师费5000元。6、收据一份，欲证明1、2原件存放于中国农业银行有限公司腾冲支行。7、催告函及EMS快递回执一份，欲证明原告因被告逾期交房曾向被告主张权利未果。经质证，被告对原告提交的证据1、2真实性、合法性认可；对证据3的关联性不认可，认为被告只是担保人，贷款不应由被告归还；对证据4真实性不认可，明细是银行和原告之间发生的，被告不清楚还款情况；对证据5不认可，认为律师费只是一张发票，没有注明是居于什么原因产生的，不应由被告承担；对证据6不认可，认为不清楚情况；对证据7不认可，认为是原告单方制作，且收件人尹晓霞已离开公司，无法查证其真实性。第三人对原告提交的证据1、2、3、4、6、7认可，对证据5真实性认可，对关联性不认可，认为该费用与第三人无关。被告腾冲奥宸房地产公司未向法庭提交证据。第三人中国农业银行腾冲支行根据其请求向本院提交以下证据：收款收据二份、商品房购销合同一份、个人购房担保借款合同一份、个人借款凭证一份、一手住房贷款业务银企合作协议一份、客户贷款情况清单一份（均为复印件），欲证明2013年2月19日，原告以购买商品房为由向第三人借款本金27万元，并由被告为该借款提供阶段性保证责任，截止2016年1月18日贷款本金余额为247057.13元。经质证，原告对第三人提交的证据认可。被告对第三人提交的个人借款凭证、客户贷款情况清单真实性不认可，认为是原告与第三人之间发生合同关系，被告没有对其进行确认，被告并不清楚，对其他证据无异议。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以采信；对证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；原告提交的证据4、5、6、7及第三人提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年1月6日被告腾冲奥宸房地产公司与原告尹可浩签订《商品房购销合同》一份，合同约定由原告购买被告开发的奥宸·纳帕溪山一期第A2组团第N1幢1单元第*层*号房屋一套，房屋面积为113.33平方米，每平方米为3429元，总金额为388609元；2014年10月1日前交房；合同还同时对逾期交房及逾期付款的违约责任等权利义务进行了约定，后被告未按约定如期交付房屋。原告于2013年1月2日交订金人民币20000元，2013年1月6日支付首期房款人民币98609元；2013年2月18日原告尹可浩与第三人中国农业银行腾冲支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为270000元，用于购买奥宸·纳帕溪山一期第A2组团第N1幢1单元第*层*号房屋，借款期限为240个月，从2013年2月18日至2033年2月17日止。2013年2月18日第三人中国农业银行腾冲支行将270000元贷款划入被告腾冲奥宸房地产公司帐户，从2013年3月18日开始至2016年1月18日止原告共偿还第三人借款本息计人民币66599.18元，截止2016年1月18日贷款本金余额为247057.13元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，应按合同约定履行义务。但在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付了购房款388609元，被告腾冲奥宸房地产开发有限公司未在约定期限内交付房屋，逾期至今也未对该房屋进行施工建设；且在诉讼过程中被告也未提交证据证明具体交付房屋时间及相应的施工进度，被告的违约行为使双方签订的商品房购销合同目的不能实现。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《商品房购销合同》解除后，致使二原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》被解除后，被告应该将收受的购房款和购房贷款本金及利息分别返还给原告和第三人。本案中，截止2016年1月18日（还款日）原告向第三人支付购房贷款本息人民币66599.18元，第三人向被告支付的购房款剩余本金为人民币247057.13元，故被告应返还原告首期购房款118609元及购房按揭贷款66599.18元；同时被告应返还第三人贷款本金247057.13元及自2016年1月19日起至还清本金之日止按合同约定的利率计算的利息。被告未在约定期限内交付房屋，应承担赔偿损失的违约责任，支付原告首期购房款交付之日（即2013年1月6日）起，按银行同期贷款年利率7.205%计算的利息。因诉讼产生的律师费用系原告为维护权利实际支出的合理费用，客观、真实，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告尹可浩与被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于2013年1月6日签订的《商品房购销合同》。二、解除原告尹可浩与第三人中国农业银行股份有限公司腾冲市支行2013年2月18签订的《个人购房担保借款合同》。三、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告尹可浩购房款人民币118609元并支付自2013年1月6日起至本判决确定的履行期限届满之日止以本金118609元为基数按银行同期贷款年利率7.205%计算的利息。四、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告尹可浩截止2016年1月18日止原告支付给第三人的房屋按揭贷款人民币66599.18元。五、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司腾冲市支行借款本金人民币247057.13元并支付自2016年1月19起至本金247057.13元清偿完毕之日止以未清偿本金为基数按原告与第三人签订的合同约定的利率计算的利息。六、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告尹可浩本案的律师费人民币5000元。案件受理费人民币3960元，由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  张占伦审 判 员  段生菊人民陪审员  沈艳萍二〇一六年八月三十一日书 记 员  王维娟