重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01900号
上诉人（原审被告）：重庆融辉房地产有限公司，住所地重庆市经开区明佳路33号1楼。
法定代表人：林茂盛，该公司董事长。
委托代理人：殷加黎，重庆博嘉律师事务所律师。
委托代理人：聂立浩，重庆博嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏杨，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审原告）：杨云霞，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
上诉人重庆融辉房地产有限公司（以下简称融辉公司）与被上诉人苏杨、杨云霞商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年2月25日作出（2013）沙法民初字第00020号民事判决，融辉公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年5月7日对本案进行了审理。上诉人融辉公司的委托代理人聂立浩，被上诉人苏杨、杨云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年3月31日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号“融侨.诺丁阳光”项目2号楼18-13房屋一套，建筑面积85.52平方米，总房款315796元。交房时间为2009年12月31日以前。合同第十三条关于办理产权登记的约定：属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方（被告）的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方（二原告）支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同签订后，二原告按约向被告支付了房款共计315796元。2011年1月19日，房地产权登记部门对诉争房屋作产权登记。审理中，原、被告双方均认可被告于2010年1月1日将诉争房屋交付二原告。
原告苏杨、杨云霞共同诉称，原、被告于2009年3月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号2号楼18-13号房屋。原告如约缴纳房屋首付款165796元及相关税费并办理完相关手续后，被告未按约给原告办理《房地产权证》。认为被告违反合同约定，依法应承担违约责任，特向法院提起诉讼，要求被告支付原告违约金8000元。
被告融辉公司辩称，逾期办证非被告的责任所致，即使法院认定被告应当承担违约责任，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，且本案违约金标准过高，请求法院予以调整。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求或者酌情减轻被告应承担的违约金数额。
一审法院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。根据合同约定，被告至迟应于2010年3月2日履行办证义务却未能办理，属违约行为，应当按合同约定自该日起向二原告支付违约金。关于计算违约金的截止时间，被告主张应以合同约定的取得登记受理单的时间为准，但被告没有举示相应证据证明该时间，应当承担举证不能的责任，二原告主张以产权登记时间2011年1月19日为准，一审法院予以采纳。因此，违约金应以二原告向被告支付的房款315796元为基数，从2010年3月2日起至2011年1月19日止，按每日万分之一计算，原告诉请8000元未超出此范围，一审法院予以支持。
针对被告提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原、被告约定被告自取得登记受理单之日起30日内向二原告支付违约金，与前述同理，一审法院按产权登记时间2011年1月19日起算，被告至迟应于2011年2月18日向二原告支付违约金，诉讼时效从此日开始起算，本案原告于2012年12月20日向一审法院提起诉讼，没有超过诉讼时效，被告的该抗辩不成立。
至于被告提出逾期办证属不可归责于己原因的意见，因其缺乏充分证据证明，一审法院对该抗辩理由不予采纳。
关于违约金约定是否过高的问题。本案中，双方约定的违约金最高按每日万分之一计算，尚未达到人民银行同期贷款利率，不属于过高的情形，因此，被告要求对违约金予以调整的主张，一审法院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决为：限被告重庆融辉房地产有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告苏杨、杨云霞逾期办理所购房屋产权登记的违约金8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（二原告已预交），由被告重庆融辉房地产有限公司负担，此款限被告于本判决发生法律效力后立即迳付二原告。
融辉公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；本案一、二审诉讼费用由苏杨、杨云霞负担。主要事实和理由：1、融辉公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，之所以存在迟延取得受理单，乃非开发产商原因，不应承担违约责任。原重庆锅炉厂产权证有瑕疵导致办证延后，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。2、本案涉及情势变更，上诉人可以变更或者解除违约条款，且双方所约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。
苏杨、杨云霞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，苏杨、杨云霞与融辉公司签订的《商品房买卖合同》系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同履行各自的义务。根据合同约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因融辉公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，融辉公司应当自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至融辉公司实际提交资料并取得登记受理单之日止，向购房者支付违约金。在本案中，融辉公司完成交房义务后60日内，尚未办理案涉房屋所在楼栋的新建登记，尚不具备为购房者办理《房地产权证》的条件，应认定为因融辉公司的原因造成办证迟延，融辉公司应当从其完成交房义务后第61日起至实际提交办理《房地产权证》的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止向购房者支付违约金。因此，一审判决认定融辉公司逾期办证违约，应当向购房者支付违约金并无不当。
根据双方合同约定，融辉公司应当承担的办证义务是向土地房屋登记机构提交办理购房者所购房屋的《房地产权证》所需的相关资料，并取得登记受理单。融辉公司向土地房屋登记机构提交购房者所购房屋所在楼栋的新建登记，仅系融辉公司为购房者办理《房地产权证》的前提条件，而并非双方合同约定的融辉公司应当承担的办证义务，因此，即使融辉公司向土地房屋登记机构申请办理部分楼栋的新建登记，不能认定融辉公司已经在交房后及时履行了办证义务，故融辉公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
在办证过程中，作为商品房开发企业的融辉公司应当积极地完善办理《房地产权证》的各项准备工作，并在符合办证条件后及时为购房者办理。本案中，案涉项目土地上虽存在需要注销的房地产权证及抵押登记等情形，但根据重庆市沙坪坝区权属登记中心的复函可知，依法应当由作为拆迁人的融辉公司在拆迁补偿安置完毕后向该中心提供资料申请注销，因此，案涉项目土地上因存在抵押权登记未注销等情形而影响融辉公司进行新建登记，亦系融辉公司自身原因造成。融辉公司认为此属不可归责于融辉公司的原因，系不可抗力等客观因素，其不应承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，融辉公司主张双方合同约定的违约金过高，应当调整，即应当承担对约定违约金过分高于购房者实际损失的证明责任，但其没有举证证明。因为双方合同对逾期办证的违约金如何计算予以明确约定，应当认定该违约金系双方在签订合同时，对因融辉公司的原因导致办证迟延而对购房者可能造成的各种损失进行综合性的衡量后，就融辉公司如何承担违约责任所达成的合意，现融辉公司请求予以调整而未举证证明，应当承担不利后果。故融辉公司请求对逾期办证违约金予以调整的上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上所述，融辉公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆融辉房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 赖生友
代理审判员 罗太平
二〇一三年六月六日
书 记 员 邓 超