江西省上饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）饶民一初字第253号
原告揭其广，务工。
委托代理人龚廷河，江西时空律师事务所律师。
被告上饶市鹰翔实业有限公司，住所地江西省上饶市经济开发区旭日片区。
法定代表人余红鹰，该公司董事长。
委托代理人杨学真，该公司员工。
委托代理人朱当伟，该公司法律顾问。
原告揭其广与被告上饶市鹰翔实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告揭其广及其委托代理人龚廷河，被告上饶市鹰翔实业有限公司的委托代理人杨学真、朱当伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告揭其广诉称，2011年10月30日，原告及其妻子陈叶春与被告签订期房买卖合同，原告购买被告开发的商品房楼盘“鹰翔凤凰首府”第10幢2单元502号房屋，该房屋建筑面积138.1平方米，合同总价款501,833元。原、被告在商品房买卖合同第八条中明确约定，被告应该在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，双方还约定如逾期交房，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，因原告购买的房屋至今未验收合格，也不符合交房条件，导致该房屋延期交付，造成原告重大经济损失。故原告起诉要求被告支付自2013年10月1日至2015年3月30日延期交房的违约金15,263元。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料：
1、原告身份证明，证明原告的主体资格；2、原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明原告购房的事实及合同约定的交房时间是2012年12月31日；3、上饶市房管局出具的行政处罚决定书，证明被告没有通过验收擅自交房，违反法律规定，被上饶市房地产管理局罚款10万元；4、上饶市经济开发区管委会对业主的信访答复，证明被告确实存在违约行为；5、中国江西网的报道“上饶凤凰首府被指擅改规划”，其中被告董事长余红鹰对记者说明，目前为止没有通知业主入住，一直在赔付逾期交房违约金，证明被告自己陈述没有交房，一直在赔付逾期交房违约金，但却不同意赔付原告违约金。
被告上饶市鹰翔实业有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，原、被告签订的商品房买卖合同虽然约定被告应该在2012年12月31日前将商品房经验收合格后交付给原告，但是原告已于2013年9月30日写下申请书，同意在悉知房屋所在项目尚未通过建设工程竣工验收的情况下，自愿申请提前交房并已同意收房，这构成对商品房买卖合同第八条交付条件的变更，被告的行为不违反法律规定，被告已经支付了原告自2013年1月1日至合同变更时即2013年9月30日的逾期交房违约金5,294元，且被告开发的小区已经于2015年2月15日通过了各项综合验收，该小区已经达到法律规定的使用要求。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告上饶市鹰翔实业有限公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据材料：1、2015年6月5日上饶县气象局出具的天气灾害证明，证明被告在施工期内遭遇到自然灾害，导致误工时间186天；2、原告揭其广于2013年9月30日书写的申请书一份，证明原告揭其广在明知工程未通过验收情况下，自愿与被告达成一致意见，提前交房，属于对商品房买卖合同第八条的交付条件变更，证明原告陈述被逼迫接受房屋不属实；3、2013年9月30日原告揭其广书写的收条一份，证明原、被告双方就交房条件、交房期限进行了变更，变更之后已经实际履行；4、上饶市房管局经济开发区直属分局2015年2月15日的交付使用通知单一份及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，证明“凤凰首府楼盘”及两原告房屋所在的10#楼已经通过最后一关验收，可以办理房产证。
经审理查明，2011年10月30日，原告揭其广与被告上饶市鹰翔实业有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的商品房楼盘“鹰翔凤凰首府”第10幢2单元502号房屋，该房屋属预售，建筑面积138.1平方米，合同总价款501,833元，原告在签订合同时支付首付款151,833元。商品房买卖合同第八条“交付期限”第一款约定，被告应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中第1条第（2）项约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。
2013年9月30日，被告工作人员电话通知两原告可以交房，原告揭其广在被告出具的申请书上签名，该申请书中写明：原告在知悉该房所在项目尚未通过建设工程竣工验收的情况下自愿申请提前交房，同时对房屋的套内施工现状及设施无异议，同意收房。同日，被告向原告支付了延期交房的违约金5,294元，违约金的起算时间为2013年1月1日至2013年7月30日，原告揭其广收到违约金后向被告出具了收条。原告拿到新房钥匙后已实际入住。2015年2月15日，被告开发的“鹰翔凤凰首府楼盘”通过质检、规划、消防、人防、城管等部门综合验收，达到交付使用条件，上饶市房管局经济技术开发区直属分局下发了交付使用通知单。2015年5月18日，因原、被告对延期交房的违约金支付未达成一致意见，原告诉至法院，要求被告承担延期交房的违约金自2013年10月1日起计算至2015年3月30日止计15,263元。
另查明，因被告鹰翔公司开发的“鹰翔凤凰首府”楼盘存在未经验收即向业主违规交房的行为，2014年4月11日上饶市房地产管理局对被告鹰翔公司处以10万元的行政处罚。
在庭审中，原告陈述被告采用了欺骗的手段，承诺房屋马上即可通过验收，原告才接受交房，原告就该主张未提供相应的证据证明。
上述事实，有原、被告的陈述及双方提供的证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定支付了购房款，被告却未按照合同约定在2012年12月31日前向原告交付房屋，构成违约，被告应承担逾期交房的违约责任。两原告在明知房屋未通过建设工程竣工验收的情况下，于2013年9月30日和被告的工作人员办理了房屋交接手续并签署申请书表示同意接房并已实际占有了房屋，应视为房屋已经交付使用，原告自愿接受房屋的行为可视为意思自治，至此，被告应当承担的逾期交房并支付违约金的责任已经终止。故被告应以双方约定的违约金标准即按原告已付房款501,833元的万分之0.5按日支付从2013年1月1日起至2013年9月30日止共计6,850元的违约金，被告实际支付了原告违约金5,294元，履行了部分违约责任，还需支付违约金1,556元。至于被告在房屋未通过竣工验收的情况下即通知原告等业主交房，与我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》明文禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用相悖，违反了法律的禁止性规范，但禁止性规范又分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易的行为本身，该类规范设立的目的不是禁止房屋交付使用的行为本身，其禁止的是将未经验收合格的商品房交付使用，房地产公司如果违反了该规定，则应承担相应的行政责任，被告的行为显然违反了管理性的禁止性规定，被上饶市房管局行政处罚10万元。被告的违法行为需向行政管理部门负责，原告已经于2013年9月30日实际占有涉案的房屋并得到部分违约金，不能再向被告主张逾期交房的违约责任。故原告要求被告支付2013年9月30日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上饶市鹰翔实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告揭其广自2013年7月31日至9月30日的逾期交房违约金1,556元；
二、驳回原告揭其广要求被告上饶市鹰翔实业有限公司支付自2013年10月1日至2015年3月30日逾期交房违约金的诉讼请求。
案件受理费313元，减半收取157元，原告揭其广负担107元，被告鹰翔实业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审 判 员 王 萍
二〇一五年七月二十四日
代书记员 徐梦莹