上海市�北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2881号
原告上海凌银实业有限公司。
法定代表人凌智健。
委托代理人陶步旭。
被告李军安。
委托代理人唐敏杰，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人凌宏，上海盛沃律师事务所律师。
原告上海凌银实业有限公司与被告李军安房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审理，于2014年3月3日第一次公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年7月16日第二次公开开庭进行审理。原告上海凌银实业有限公司委托代理人陶步旭、被告李军安的委托代理人凌宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海凌银实业有限公司诉称，2011年1月3日，原、被告签订书面的《租赁合同》，约定原告将位于本市闸北区共和新路XXX号商铺（�下简称系争房屋）出租给被告，租期自2011年1月4日起至2012年1月3日止，其中1月4日至1月23日为装修免租期。若被告提前终止本租赁合同，则本合同3-2所约定的装修免租期的租金被告仍须按同期租金补交于甲方。自2011年1月24日开始计付房租，每二个月计付一次，租金支付为先付后租，每个租赁期的前20天支付，房屋租金为每月人民币6500元（以下币种均为人民币），另外承担每月180元物业管理费以及水电等其它费用，逾期支付应按日百分之五承担滞纳金，逾期支付超过10日的，出租方有权单方解除合同，违约方应承担守约方违约金12万元。合同签订后，原告按约将出租房交给被告，被告按约缴纳了保证金共计15000元，并对房屋进行装修，开张营业。
在合同履行过程中，被告自2011年1月始就开始欠付一个月房租。被告在支付第二期房租时又予以拖欠，由此产生相关的滞纳�，被告承诺予以支付但一直未予给付。后经原告多次催讨，被告才于2011年5月支付了第二期以及第三期的房屋租金和物业管理费。2011年9月4日始，被告再次拒付房租，并承诺寻找下家转让承租权，由原告和下家直接签约，但原告始终未收到被告的任何关于转租的信息，房租和物业管理费等也不予支付，对此，原告于2011年9月6日向被告发出《商铺租金及物业管理费欠费催款通知》的书面函件，被告收到该通知书后，书面承诺7天内支付，但也同样至今未付。基于上述情况，2011年11月24日，原告按约定的送达地址向被告发出了书面《通知》函件，通知被告终止合同，要求被告支付房租、物业管理费及滞纳金等各项费用，并清空租赁房内的物品，将房屋恢复原状。但是，被告始终没有与原告联系，也未支付任何费用。为了避免损失，2012年3月25日原告自行打开房门，收回房屋。时至2014年2月17日，被告仅因拖欠房租所产生的滞纳金就己达947050元，拖欠的物业管理费所产生的滞纳金也己达45333元。原告认为，被告无故拒付房租和相关的其它费用显然是一种恶意违约的行为。为了维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求：1、确认原、被告双方的租赁关系于2011年11月24日解除；2、判令被告向原告支付免租期2011年1月4日至1月23日以及9月24日至11月24日的房屋租金共计19500元；3、判令被告向原告支付2011年9月4日至2012年3月24日的物业管理费1260元；4、判令被告向原告支付自2011年11月25日至2012年3月24日期间的双倍房屋占用费52000元；5、判令原告没收被告已先期预缴的保证金15000元；6、判令被告支付违约金120000元。
被告李军安辩称，其租赁系争房屋用于经营饭店，同时其还租赁了隔壁共和新路XXX号店铺用于堆放杂物。由于系争房屋的性质问题，根本无法办理餐饮业执照，故根据合同第10-2条第二款的约定，在不能实现租赁目的的情况下，被告有权解除合同。第二，被告已于2011年9月底搬离系争房屋，并与原告进行了交接，故原、被告双方之间的租赁合同已经解除。第三，租赁合同是原告提供的格式合同，前后约定相互矛盾，有失公平。因租赁合同提前解除的过错在于原告，故原告主张免租期的租金，严重侵害了被告的权益。第四，因双方的租赁合同已于9月底解除，故被告不同意支付2011年10月之后的租金和物业管理费。且原告的诉请已经过了诉讼时效，丧失了胜诉权。第五，关于保证金15000元，其中有2000元是水电物业的保证金，均应当返还给被告，不同意原告要求没收的诉讼请求。第六，对于解约违约金的条款，被告认为显失公平，应属无效，被告不同意承担违约金。同时，被告保留向原告主张120000元违约金的诉权。
经审理查明，2002年，案外人上海市闸北区糖业烟酒公司承租了本市闸北区共和新路XXX-
XXX号公有非居住房屋，租期20年。2009年，上海市闸北区糖业烟酒公司将承租的所有房屋转租给原告，租期至2016年2月28日止。
2011年1月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁合同》约定，乙方向甲方承租系争房屋，租赁期限自2011年1月4日起至2012年1月3日止。租金6500元／月，以2个月为一个付款周期，先付后用，除首期2个月的租金在本合同签署之日的三日内支付以外，在每个付款周期届至前20天向甲方支付。乙方已于2011年1月4日接受甲方交付的租赁标的物和相关设施设备，并从该日起至2011年1月23日为装修免租期。乙方在装修免租期间仍需支付除租金之外的物业管理费、水费、电费等费用。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金13000元和使用水、电及物业管理保证金2000元。保证金不得作为乙方应当支付的租金或物业管理费等费用。租赁保证金除抵充合同约定由乙方承担的费用外，在同时符合租赁关系终止、乙方无欠费、返还的租赁标的物和相关设施设备经甲方验收通过、乙方的营业执照、税务登记已迁移或注销的条件时，剩余部分无息归还乙方。若乙方提前终止本租赁合同，则装修免租期的租金乙方仍须按同期租金补交于甲方。签署本合同前，乙方应当对甲方告知进行核实和实地查看，充分了解并慎重考虑租赁标的物是否能用于乙方从事商务经营活动。甲方对租赁标的物是否能用于合同记载的用途不作任何承诺或担保，乙方签署本合同，视为乙方有能力合法利用租赁标的物用于合同记载的用途。乙方签署本合同后又不能合法利用租赁标的物的与甲方无关，应由乙方独自承担其或第三方的损失及相关的法律后果。在合同解除前仍应当�合同约定履行各项义务。合同第10-2条约定，“租赁期间，有下列情形之一的，一方可在合同期限届满前书面通知另一方解除合同。……（4）乙方逾期不支付租金或物业管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过十日的。……”乙方违反合同提前退租的，应按剩余租期的租金的二倍向甲方赔偿相应的损失，如赔偿金额不足以抵充甲方损失的，乙方应补足不足部分的损失。乙方逾期支付租金、物管费或水、电、煤气费等费用的，每逾期一日，按拖欠费用的百分之五支付滞纳金。乙方如违反10-2（4），乙方除应付、该付的房租、水、电、物业管理费以外，乙方付与甲方处租赁保证金及水、电和物业的保证金作为违约金不再退还。乙方在合同终止时逾期返还租赁标的物和相关设施设备的，每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付占用费。乙方逾期返还租赁标的物�，甲方没有供电、供水及其他服务义务。滞留物品视为放弃所有权，甲方有权自主处理任何滞留物品，由此产生的一切责任均由乙方承担。一方违反合同第10-2条，另一方行使解除权的，违反合同的一方向另一方支付违约金12万元。合同第11-8条约定合同期满或乙方违约导致合同终止或解除，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他与租赁场地无法分割或分割后破坏场地使用的设施或建造的房屋等固定建筑物，其所有权归甲方，甲方无需给予补偿。
合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告向原告缴纳了房屋租赁保证金13000元，水、电物业管理保证金2000元。被告租金自2011年1月24日付至同年9月23日，物业管理费自2011年1月4日付至同年9月3日，水费付至2011年7月。
2011年3月21日，被告出具承诺书言明：“本人承诺与上海凌银实业有限公司签定的租赁合同因第一期本人在外地，未按时交纳，故产生滞纳金伍仟贰佰元正。本人承诺以后按时交纳相关费用，如有违反，严格执行合同约定。”同年7月8日，被告出具情况说明表示由于店铺经营成本过高，其有意将共和新路XXX号店铺转让。其联系新的一家进场，由其收取一定的装修费用，剩下的合同时间由下一家续签，约定一个时间办交接手续。
2011年11月24日，原告向被告发出通知写明，根据双方于2011年1月签订的租赁合同约定，被告应当及时按期交纳房租及各项水电和物业管理费，鉴于被告无故不按期交纳房租及各项水电和物业管理费的事实，原告通知被告双方的房屋租赁合同于即日起予以终止，退回房屋，双方择日商议善后事宜。
另查明，2012年8月6日，原告曾向本院起诉，要求1、解除原、被告的租赁合同；2、被告支付滞纳金58640元；3、被告支付2011年9月24日至2011年11月23日房�租金13000元、物业管理费360元；4、被告支付解除合同违约金120000元［案号：（2012）闸民三（民）初字第1723号）］。该案受理后，被告未应诉答辩。审理中，原告表示被告姐姐在系争房屋隔壁开鸡公煲店，被告承租系争房屋用作鸡公煲的包房。被告承租系争房屋后在两套房屋的隔墙上开了一扇门，拦出来一间厕所，还搭了阁楼，重新做了水电铺设。2011年9月17日，原告张贴通知时发现系争房屋内没人，但还有餐具、桌椅等物品。被告离开后将房屋上锁，导致原告无法打开系争房屋房门。因考虑到被告可能主张装修赔偿，故被告一直不敢轻易撬锁进入房屋。直至2012年3月25日，原告才请锁匠开门，与新租户共同查看了系争房屋。被告租金及物业管理费均付到2011年9月23日。后原告于2013年3月22日撤回了起诉。同年10月21日，原告向本院递交诉状，再次提起本次诉讼。
审理�，被告方证人吴某出庭作证称，其向上海荣鹰贸易商行租用本市共和新路XXX号房屋（以下简称807号房屋），就在系争房屋的隔壁。2011年，其将807号房屋转租给被告，租期自2011年2月10日至2012年2月9日。因被告认为807号房屋面积小，所以被告同时承租了系争房屋做餐饮生意。后因被告生意不好，双方经过协商于2011年8月20日签订了租赁解除协议。被告于2011年9月20日搬离807号房屋，将房屋钥匙返还给证人。由于被告提前解除合同，证人没收了被告支付的押金。被告搬离时是两套房子一起退掉的，807号房屋钥匙交给了证人，双方对水电煤进行了交接。系争房屋也派人来收房屋钥匙。两套房屋内没有搬走的物品，被告表示不要了。被告搬走后不久，系争房屋不断有人来看房洽谈，还曾借给他人堆放桌椅。最终系争房屋出租给他人经营洗脚房，并于2012年1月初正式营业。另，因系争房屋楼上是居民，故自2005开始，租户均不能办出营业执照。对此，被告在借房时是知晓的。原告表示系争房屋确实与807号房屋相邻，被告姐姐在807号房屋内经营饭店。为了便利，被告在隔墙上开门，系争房屋作为洽谈事务的包房。原告认为证人证言只是其单方面的证词。被告表示其租赁系争房屋和807号房屋用于经营餐饮生意。租借之初，被告并不知道系争房屋不能办理营业执照，否则被告不会向工商部门提出办照申请。据被告所知，系争房屋在2011年10月、11月已开始对外出租，2012年初洗脚房正式经营。被告对于证人证言无异议。
原告提供2011年9月6日原告向被告发送的《商铺租金及物业管理费欠费催款通知》，旨在证明原告催被告支付2011年9月24日至2011年11月23日租金13000元，2011年7月4日至2011年9月3日的物业管理费360元。被告在签收该份通知时在通知左下方书写“本人积极筹备租金，应在7天内。”2011年9月17日，原告到现场将催款通知张贴在系争房屋门上，当时屋内没人，但餐具和桌椅仍在。之后原告一直联系被告，但始终没有联系上。同年11月24日，原告派人上门贴解除通知，房内的状况依旧。2012年，原告曾向法院起诉过被告，故原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。原告本次诉讼主张的违约金包括解约违约金和逾期付租的违约金，两笔违约金如按合同约定相加已达百万余元，原告现主动调整为120000元。
被告表示对于《商铺租金及物业管理费欠费催款通知》的真实性无法确认。2011年7月8日，被告出具情况说明已经向原告表示要解除合同，而且之后被告未再实际经营，所以也没有产生水费。后被告在2011年9月将房屋返还给原告，双方的租赁合同于该时解除。
以上事实由原告提供的租赁合同、补充合同、公有非居住房屋租赁合同、收据、承诺书、情况说明、发票、催款通知、解除合同通知、照片，被告提供的交款通知、收据、发票、租赁合同、证人证言，本院调取的（2012）闸民三（民）初字第1723号案件起诉状、笔录及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，双方当事人均应恪守履行。被告主张租赁合同提前解除的原因是系争房屋无法办出营业执照，导致被告不能实现租赁房屋的目的。就此，本院认为，原、被告签订的租赁合同已对系争房屋能否用于承租方所需用途进行了提示告知，被告签字确认即表示其接受该条款的约定。况且，被告作为承租方，在租赁房屋前有义务对租赁房屋进行考察，包括了解房屋的性质以及审核房屋能否实现己方的使用用途。原、被告约定的租期是一年，现被告在合同履行了8个月之后才提出租赁目的无法实现，并将此作为合同提前解除的原因，依据不足。结合被告方证人陈述以及被告自行书写的情况说明，本院认为租赁合同提前解除的原因是被告方自身经营问题所致。
被告提供的证人证言只能证明被告将807号房屋返还给了证人，并不能证明原、被告之间就系争房屋办理了交接，故被告抗辩合同已于2011年9月解除的意见，本院难以采纳。根据合同约定，被告逾期不支付租金或物业管理费等累计超过十日的，原告有权解除合同。现原告主张租赁合同于2011年11月24日向被告发出解除通知之日解除，于法有据，本院予以确认。关于免租期的租金损失、2011年9月4日至同年9月23日的物业管理费，原告在2012年第一次起诉时并未主张，现也无证据证明其在诉讼时效内向被告进行过催要，故关于这两部分诉讼请求已过诉讼时效，本�难以支持。而2011年9月24日至同年11月23日的租金及物业管理费，因原告在诉讼时效内曾向本院提起诉讼，构成时效中断。关于该部分诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张的2011年11月25日至2012年3月24日期间的物业管理费、双倍房屋占用费，考虑到被告没有确切证据证明何时将房屋返还给原告；原告在租期届满后没有及时收回房屋，客观上导致损失的扩大，双方都存在过错，故本院将对原告主张的该部分房屋占用费、物业管理费酌情予以调整。
如前所述，本案系争合同提前解除的责任在被告，且被告确实存在逾期付租等情况，故被告依约应当承担相应的违约责任。本案原告主张的违约责任包括逾期付租以及提前解约两部分，虽然合同中约定了违约金的数额或是计算方式，但在构成违约的基础上，尚需分析违约金数额的合理性，而判断违约金标准是否过高，应当以�际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴此，本院将违约金酌情调整至25000元。依据合同约定，被告违反合同第10-2条第（4）项的，被告已付的保证金作为违约金不再退还。而原告主张解约违约金的依据也是被告违反合同第10-2条的约定，在本院已经支持原告要求给付解约违约金的情况下，原告再要求没收保证金作为解约违约金，本院不予支持，但该部分钱款可折抵被告需承担的部分违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海凌银实业有限公司与被告李军安就本市闸北区共和新路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2011年11月24日解除；
二、被告李军安应于本判决生效之日起十五日内向原告上海�银实业有限公司支付2011年9月24日至2011年11月23日的租金13000元、物业管理费360元；
三、被告李军安应于本判决生效之日起十五日内向原告上海凌银实业有限公司支付2011年11月25日至2012年3月24日的房屋使用费13000元、物业管理费360元；
四、被告李军安应于本判决生效之日起十五日内向原告上海凌银实业有限公司支付违约金10000元；
五、驳回原告上海凌银实业有限公司其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元（原告已预缴），由原告上海凌银实业有限公司负担3787元，被告李军安负担813元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 陆金弟
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。