湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00462号
上诉人（原审被告）黄祎虎。
上诉人（原审被告）李庆艳。
二上诉人的共同委托代理人石艳辉，湖北宏义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解等。
被上诉人（原审原告）张明才。
被上诉人（原审原告）张慧焕。
二被上诉人的共同委托代理人饶国强，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般授权代理，
上诉人黄祎虎、李庆艳因与被上诉人张明才、张慧焕房屋买卖合同纠纷一案，不服老河口市人民法院于2014年6月20日作出的（2013）鄂老河口民初字第02128号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日立案受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加的合议庭，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人黄祎虎及其与上诉人李庆艳的委托代理人石艳辉，被上诉人张明才及其与被上诉人张慧焕的委托代理人饶国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张明才、张慧焕一审共同诉称：2012年12月23日，甲方（售房人）张明才与乙方（购房人）黄祎虎草拟签订了《房屋买卖合同》，同日，甲方（售房人）张明才、张慧焕与乙方（购房人）黄祎虎，李庆艳签订了正式《房屋买卖合同》，该合同甲方（售房人）张明才、张慧焕，乙方（购房人）黄祎虎签名并捺手印后，黄祎虎称将合同拿回去让李庆艳签名。直到2013年2月23日黄祎虎将买卖双方四人均签名并捺手印的合同交给任永昌（诉前调解人），同年2月25日任永昌转交给张明才。在该合同签订当日（2012年12月23日）张明才出具收条：今收到黄祎虎购房款50000整。因张明才还欠黄祎虎的借款合计330000和利息，经任永昌调解主持：双方经结算借款及利息为365000。抵偿购房款后，2013年1月4日张明才分别出具两张收条：“今收到黄祎虎购房款100000和400000元”。同年1月3日、4日黄祎虎分别出具：“今欠到购房款60000元、75000元”两张欠条。同年1月9日经任永昌调解，原告将该房屋从承租人隋文杰手中收回，交给被告黄祎虎，当时黄祎虎又将房屋转租给隋文杰，并签订了《房屋租赁合同》。同年1月30日上午10时调解人任永昌出具收条：“今收到张明才交来房屋产权证书一份（字号9720134号），及张明才、张慧焕身份证、户口本、结婚证复印件各一份”。任永昌收到上述证件后，给黄祎虎打电话联系告知其情况，黄祎虎称在外地出差，没有在家。拒不接受房产证和相关证件的复印件。同年2月20日和21日，任永昌再次组织双方进行调解。因被告黄祎虎强行要求收回给原告出具的60000元欠条，双方纠纷无法调解，故诉至法院，要求被告支付拖欠的购房款135000和违约金50000，并要求被告承担本案的诉讼费用。
黄祎虎、李庆艳一审答辩称：1、135000中的60000元属复印件，欠款不属实；75000是购买其他房屋的凭证，不应该给、不存在。2、不能证明被告有违约行为，不应承担50000的违约金。
原审判决认定：老河口市人民法院在黄祎虎、李庆艳诉张明才、张慧焕《房屋买卖合同》纠纷案［案号为（2013）鄂老河口民初字第00628号］作出的生效民事判决中认定：2012年12月23日，甲方（售房人）张明才与乙方（购房人）黄祎虎草拟签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将座落在老河口市汉江大道（原大桥路77号）综合楼底层自东向西第四间营业用房卖给乙方，并对转让价款、支付方式、双方义务、违约责任等进行了约定。同日，甲方（售房人）张明才、张慧焕与乙方（购房人）黄祎虎、李庆艳签订了正式《房屋买卖合同》，约定：1、甲方自愿将座落在老河口市汉江大道95号（原大桥路77号综合楼底层营业房从东数第4间）营业用房卖给乙方，房产证号为：老河口市房产证市区字第97201**号，土地使用权证号：河国用
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号，房屋面积约44.32平方米。2、房屋价格：房屋总价格为550000元整。3、付款方式：签订合同时乙方向甲方支付50000整，2013年2月28日前乙方付清500000元整，甲方收到乙方购房款后，应向乙方出具收据。4、房屋过户：房屋过户由乙方负责办理，甲方在2013年1月30日前向乙方提供过户所需的有关证件。因过户所需税费按照法律规定由甲、乙双方各自承担。5、房屋交付：甲方于2013年1月10日前将房屋交付给乙方，乙方收到房屋后，应当给甲方提供收据。甲方于2013年1月30日前将房屋所有权证，土地使用权证交给乙方办理过户手续。乙方收到房屋产权证和土地使用证时，应给甲方提供收据。6、违约责任：本协议经双方签字后生效，双方应共同遵守。甲方不按时限提供过户所需资料和交付房屋属违约行为，甲方若违约应向乙方支付违约金50000整；乙方不按时限支付购房款也属违约，乙方若违约应向甲方支付违约金50000整。7、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，证明人一份等内容。该合同甲方张明才、张慧焕，乙方黄祎虎签名并捺手印后，黄祎虎称将合同拿回去让李庆艳签名。直到2013年2月23日黄祎虎将买卖双方四人均签名并捺手印的合同交给任永昌，同年2月25日任永昌转交给张明才。在该合同签订的当日张明才出具收条：今收到黄祎虎购房款50000元整。由于张明才还欠黄祎虎的借款和利息，买卖双方对支付购房款存在争议。经任永昌两次调解。2013年1月4日张明才分别出具两张收条：“今收到黄祎虎购房款100000元和400000元”。同年1月3日黄祎虎出具欠条：“今欠到购房款60000元”。（同年2月21日黄祎虎将该欠条原件收回，并在复印件上注明：“因该欠条存在争议，故将此原件收回，此条已作废”）。同年1月4日，黄祎虎出具欠条：“今欠到购房款75000元”。2013年1月30日调解人任永昌出具收条：“今收到张明才交来房屋产权证书一份（字号9720134号）及张明才、张慧焕身份证、户口本、结婚证复印件各一份”。任永昌收到上述证件后，给黄祎虎打电话联系告知其情况，黄祎虎称在外地出差，没有在家。2012年6月19日张明才与隋文杰签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给隋文杰，租赁期限一年（自2012年6月19日起至2013年6月19日止）。2013年2月23日，黄祎虎与隋文杰签订《房屋租赁合同》，约定将其购买的涉案房屋出租给隋文杰，房屋租赁时间为2013年1月9日至同年6月19日止。
原审法院另查明：由于张明才和黄祎虎对借款利息存在争议，双方于2013年2月20日、2月21日到老河口市光化法律服务所由任永昌（系该所法律工作者）作为调解人进行调解，并制作了调解笔录，该调解笔录其中载明：“关于张明才向黄祎虎借款200000元和130000元纠纷，经调解人多次调解，张明才自愿用其所有的座落在市大桥路77号楼一间44.32平方米的营业用房以550000的价格抵偿给黄小虎。双方已于2012年12月23日签订了《房屋买卖合同》。2013年1月9日张明才已租赁给隋文杰的房屋交给黄小虎，随之又变更了房屋租赁合同。因房屋价格550000高于借款330000。经结算张明才给黄祎虎出具购房款50000元、100000元、400000元三张收据。黄小虎给张明才出具欠购房款75000元、60000元两张欠条（双方打的收条、欠条均交给任永昌，由任永昌转给张明才、黄祎虎）”。因黄祎虎对60000元欠条持异议，要求收回。于2013年2月21日将2013年1月3日给张明才出具的欠条：“今欠到购房款60000元整”的原件，从任永昌处拿走，留下复印件，并在该复印件上注明：“因该欠条存在异议，故此此原件收回，此条已作废。”
原审法院认为：在另一案黄祎虎、李庆艳诉张明才、张慧焕《房屋买卖合同纠纷》中，已发生法律效力的民事判决书已确认该《该房屋买卖合同》签订后，在实际未付款的情况下，用抵帐的方式相互出具条据：即张明才为黄祎虎出具购房收条，黄祎虎就之前债权与购房款相抵后余额为张明才出具欠条。而在调解笔录中也证明了上述事实。故此，黄祎虎出具欠75000元的购房款的条据，是用其之前债权与购房款相抵后余额而出据的欠条。黄祎虎、李庆艳辩称75000元是购其它房屋的凭证，与本案的事实不符，不予采信。关于黄祎虎出具欠购房款60000元的问题，庭审中已查明黄祎虎、李庆艳的债权及利息，与其出具的欠购房款的条据，和购房款的实际价款相符。虽然黄祎虎将其出具欠60000元的购房款原件收回，但其在复印件注明：“该条存在有争议，故将此原件收回，此条已作废”。从而证明了黄祎虎出具欠60000元的购房款事实是存在的。黄祎虎从调解人任永昌处将其欠60000元购房款原件拿走的，并在复印件上注明：“该条存在有争议，故将此原件收回，此条已作废”，是其单方意思表示，对张明才、张慧焕无约束力，黄祎虎、李庆艳应支付其尚欠的购房款60000元。黄祎虎、李庆艳辩称60000元欠条属复印件，欠款不属实与本案事实不符，不予采信。关于违约金问题。另一案已发生法律效力的一审、二审判决书中，已确认双方当事人签订的《房屋买卖合同》为有效合同，当事人应按照合同的约定，享受权利，并全面履行其义务，在另一案中，张明才、张慧焕未按合同的约定期限提供土地使用权证，已构成违约，判决其支付黄祎虎、李庆艳50000的违约金（现已在执行过程中）。而《房屋买卖合同》第三条约定：“签订合同时黄祎虎、李庆艳向张明才、张慧焕支付50000整，2013年2月28日前黄祎虎、李庆艳付清500000元整”。但黄祎虎、李庆艳尚欠135000购房款至今未支付，也属违约，应按合同约定向张明才、张慧焕支付违约金50000元。黄祎虎、李庆艳辩称其没有违约行为，不应承担50000违约金的理由与事实不符，不予采信。原审法院经院审判委员会研究决定后判决：一、被告黄祎虎、李庆艳应支付原告张明才、张慧焕购房款135000元；二、被告黄祎虎、李庆艳应支付原告张明才、张慧焕违约金50000元；三、上述一、二项合计185000元，于判决生效后十日内付清。案件受理费1900元，由被告承担。
上诉人黄祎虎、李庆艳不服原审上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实错误。1、原审认定上诉人没有付清购房款，存在违约，并支付违约金50000元是错误的。首先，被上诉人与上诉人在签订房屋买卖合同时，鉴于被上诉人欠其借款，双方同意用其房屋出售给上诉人，房款用借款及利息进行冲抵。在签订合同当日，被上诉人向上诉人出具了收到购房款550000元的收据三张。证明购房款在签订合同之日全部付清。因此，上诉人也就不存在再履行房屋买卖合同的付款义务。其次，被上诉人在上诉人诉其买卖合同纠纷一案中答辩称：“经任永昌调解，结算本金和逾期4个月的利息合计肆拾贰万伍仟元整，黄小虎尚欠答辩人购房款柒万伍仟元整，黄小虎给其出具欠条一张。”从此答辩中就充分证实，上诉人在房屋买卖合同签订后，房屋款履行事宜已全部履行完毕。双方事后形成的是债务关系，不再是合同履行事宜。2、原审认定上诉人出具60000元欠条成立错误。该欠条是在被上诉人与上诉人结算完毕后称少算了60000元情况下，上诉人为了让被上诉人妻子签订正式房屋买卖合同情况下出具的，且当时明确说明暂时交由任永昌保管，待以后算清帐后再说。后任永昌将此原件还给上诉人说明60000元是否真欠只有双方对账后才知道，而原审法院仅仅以复印件就认定上诉人欠60000元显然是错误的。3、上诉人不欠被上诉人60000元，上诉人冲抵房款实际是由三笔组成。第一笔是：2011年11月15日借款200000元，利息为60000元。第二笔是：2011年10月14日出具130000元借条。第三笔是：截止到买房之日利息为35000元，以上合计425000元，与500000元房款冲抵后，尚欠75000元。该部分事实被上诉人也是认可的。上诉人已将上述借据原件交付调解人任永昌确认后，当场交付给了被上诉人。（二）原审判决适用法律错误。本案是起欠款纠纷，不再是买卖合同履行纠纷。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，上诉人已按照合同约定履行了全部义务，且被上诉人向上诉人出具了全部购房款收据，不存在再履行合同的问题，欠款属于一般债务纠纷。请求二审法院撤销原判；依法改判上诉人只支付欠款75000元，驳回被上诉人其他诉讼请求或发回重审。本案上诉费及一审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张明才、张慧焕答辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经二审审理查明：原审判决所认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明：黄祎虎、李庆艳诉张明才、张慧焕买卖合同纠纷案，经一、二审法院审理后认定张明才、张慧焕未按期提供土地使用权证，已构成违约，据此判决双方于2012年12月23日签订的《房屋买卖合同》继续履行；张明才、张慧焕于判决生效后三十日内，提供房屋权属转让过户登记的相关材料，协助黄祎虎、李庆艳办理房屋权属变更登记。于判决生效后六十日内，协助原告黄祎虎、李庆艳办理土地使用权证登记；张明才、张慧焕于判决生效后十日内支付黄祎虎、李庆艳违约金50000元。目前该案正在执行阶段，房屋所有权已于2014年9月9日过户至黄祎虎名下，土地使用权的登记、过户手续尚未办理。
本院认为：上诉人黄祎虎、李庆艳与被上诉人张明才、张慧焕在签订《房屋买卖合同》后，在实际未付款的情况下，用抵帐的方式相互出具条据，即张明才为黄祎虎出具购房收条，黄祎虎就之前债权与购房款相抵后余额为张明才出具欠条。因此，本案所涉三份收条、两份欠条均是因双方之间的房屋买卖关系而形成的，相互出具条据的行为仅是对前期债权债务的结算而非对房屋买卖关系中双方权利义务的结算，双方当事人仍应受《房屋买卖合同》的约束。上诉人黄祎虎、李庆艳上诉称被上诉人张明才向其出具550000元购房款收据后，其不再有《房屋买卖合同》约定的付款义务，于法不符，不能成立。上诉人黄祎虎向被上诉人张明才出具60000元欠条的事实属实，被上诉人张慧焕基于此才在房屋买卖合同上签名，因此该60000元欠款的形成系双方当事人合意的结果。后上诉人黄祎虎未经被上诉人同意单方从中间人处收回60000元欠条并在欠条复印件上注明欠条作废，对被上诉人不具约束力，原审判决认定该60000元欠款属实并据此确定上诉人尚欠被上诉人135000元购房款未付正确，上诉人关于原审判决认定其欠被上诉人135000元购房款错误的上诉理由不能成立。上诉人、被上诉人在合同中对双方义务履行时间进行了约定，被上诉人张明才、张慧焕提供房屋过户所需手续时间在前，上诉人黄祎虎、李庆艳支付购房款时间在后，黄祎虎、李庆艳诉张明才、张慧焕买卖合同纠纷一案，一、二审生效判决已认定张明才、张慧焕未按期提供土地使用权证构成违约，原审法院在张明才、张慧焕违约在先，该案又未执行完毕，且双方当事人对欠款数额存在争议的情况下，认定上诉人未付款违约并判令上诉人向被上诉人支付50000元违约金，适用法律不当。故上诉人黄祎虎、李庆艳请求不承担违约责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销老河口市人民法院（2013）鄂老河口民初字第02128号民事判决；
上诉人黄祎虎、李庆艳于本判决生效后十日内向被上诉人张明才、张慧焕支付购房款135000元。
驳回被上诉人张明才、张慧焕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1900元，二审案件受理费2500元，合计4400元，由上诉人黄祎虎、李庆艳负担3000元，被上诉人张明才、张慧焕负担1400元。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 杨斌福
审判员 任 侨
二〇一四年十一月二十一日
书记员 张建设