宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海民初字第1149号
原告（反诉被告）：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司。
法定代表人：汪尧松。
委托代理人：范正刚。
委托代理人：彭建华。
被告（反诉原告）：宁波市海曙青林湾好味当快餐店。
经营者：郭海浩。
委托代理人：廖保民。
委托代理人：贺仙凤。
原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司为与被告宁波市海曙青林湾好味当快餐店房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月14日诉至本院，本院于同日立案受理。被告在举证期限内向本院提出反诉，本院受理后与本案合并审理。本案依法先适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，于2015年8月7日公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的委托代理人范正刚、被告宁波市海曙青林湾好味当快餐店的委托代理人廖保民、贺仙凤参加了庭审诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司起诉称：2009年4月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》，由原告承租被告位于宁波市海曙区青林湾6号的房屋，开设澳门豆捞餐饮分店。合同签订后，原告依约向被告支付合同履约保证金100000元，约定合同到期双方结清费用后，被告无息退还履约保证金。由于受餐饮大环境的影响，原告分店开业以来经营困难，连年亏损，无力继续支撑。原告于2015年3月21日书面通知被告将于同年3月31日解除房屋租赁合同、腾退房屋，希望被告届时配合原告腾房并及时收房。原告也曾多次派人与被告协商沟通希望友好解决此事，但是被告一直避而不见，也不配合原告收房。为避免损失进一步扩大，原告只能先将房屋腾空，并于2015年6月12日将房屋钥匙寄还给被告。原告订立合同的初衷是为了营利，但原告开业至今亏损严重，订立合同的目的根本无法实现，原告提前书面通知要求解除合同，并将房屋钥匙归还被告，上述行为均已明确表示其不再继续履行合同。现原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2009年4月7日签订的《商铺租赁合同》；二、被告退还保证金100000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告宁波市海曙青林湾好味当快餐店答辩并反诉称：合同签订后，原、被告均依约履行。2015年3月22日，被告突然收到原告的解除房屋租赁合同通知书，告知被告将于同年3月31日单方解除租赁合同，但原告已将房租支付至2015年7月14日，且继续经营到2015年4月15日停业，并对外声称营业装修升级，同时也对外招租。考虑到上述事实，被告于同年4月21日发《防损扩大告知书》给原告，告知其单方解约构成违约，需承担违约责任。被告为防止损失扩大，分别于同年5月9日、6月10日两次在《宁波晚报》对外登报招租，但由于剩余租期只有一年，并无意向客户。期间，被告多次与原告沟通续租事宜，在双方友好协商的情况下，被告愿意适当减租，但在协商过程中，因原告不同意违约条款，致协商不成。后原告向被告快递寄送了钥匙。同年7月1日，被告向原告发出《催款通知书》，告知其应依约支付房屋租金，但原告置之不理。被告又于同年7月9日至7月15日连续一周在《东南商报》登报招租，但仍无意向客户。原告在诉状中称被告避而不见不是事实。现原告违约解除合同，被告也同意解除，但原告应承担违约责任。原告擅自解除合同已构成违约，如原告依约履行合同，被告可获得剩余期限租金630917元。被告为防止损失扩大支出560元合理费用且原告拖欠电费及过道费5921.20元未付。根据租赁合同第十一条约定，如果被告单方面提前解除合同，被告须按合同规定的双倍总租金赔偿给原告，并赔偿原告装修损失。考虑到该合同由原告提供，根据合同法第一百二十五条及四十条规定，本租赁合同中的100000元履约保证金应该是确保原告履约所用，原告中途解除合同，被告无需返还其履约保证金，这样才符合公平和诚信原则，故不同意返还原告履约保证金。为维护自身合法权益，被告请求判令：一、原告继续履行合同，支付被告2015年7月15日至2016年1月14日半年的租金312500元；二、原告支付被告2015年3月3日至6月17日的电费及过道费5921.20元；三、原告支付被告为防损失扩大所支出的合理费用560元；四、原告承担本案的全部诉讼费。审理中，被告变更第一项诉讼请求为：判令原告赔偿被告可得利益损失额630917元（包括2015年7月15日至合同解除日的租金及合同解除后至合同届满时的租金损失）。
原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司未提交书面答辩状，庭审中答辩称：原告愿意承担适当的违约责任，但被告主张的违约金额过高，预期可得利益不属于直接损失的范畴，并非实际发生的直接损失，不应予以支持。原告并非恶意解除合同，实在是因为客观情况发生重大变化，经营状况非常不好，无力继续经营，请求法院综合考量。
原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告宁波市海曙青林湾好味当快餐店质证，本院认证如下：
证1.《商铺租赁合同》、中信银行电汇凭证各一份，拟证明原、被告关于房屋租赁相关事项的约定，及原告已按合同约定于2009年4月7日向被告支付保证金100000元的事实。被告无异议，认为根据合同约定原告应自负责盈亏。经审查，该组证据均系原件，与本案具有关联性，本院予以认定。
证2.中国光大银行进账单、国内支付业务付款回单、发票各一份，拟证明原告已向被告支付房屋租金至2015年7月14日的事实。被告认可原告已支付房租至2015年7月14日。经审查，被告对待证事实无异议，故对证2本院予以认定。
证3.《函告》、国内标准快递单、快递流程单各一份，拟证明原告已提前书面通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告配合腾房并及时收房的事实。被告对真实性无异议，但认为原告实际上没有按照《函告》的内容和时间准时腾退房屋，原告于2015年4月15日左右停业，对外声称是营业装修升级，同时对外招租，所以被告不明确原告是否真实解除合同。经审查，被告对真实性无异议，其记载的内容可以证明原告的待证事实，本院予以认定。
证4.资产负债表、利润表一组，拟证明原告分店经营困难，亏损严重，订立合同的目的无法实现，解除合同实属无奈之举，实际亏损大于这个数字的事实。被告对真实性有异议，认为不是第三方中介机构提供的审计报告，没有相关的会计凭证相印证，该份证据与本案无关，按照合同约定，原告是自主经营，自负盈亏的。经审查，该组证据与本案缺乏关联性，故本院不予认定。
证5.公证书二份，拟证明原告已于2015年5月12日腾房完毕，并将房屋钥匙寄还给被告的事实。被告无异议，但认为从公证书内容可以看出原告只留下了固定装修，并张贴了“装修升级、敬请期待”“寻找优秀伙伴分租经营”的字样。经审查，该组证据系原件，且与本案具有关联性，故本院予以认定。
被告宁波市海曙青林湾好味当快餐店为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司质证，本院认证如下：
证一、《商铺租赁合同》、水电费缴款单一组，拟证明根据合同约定，原告应当于2015年7月4日前支付2015年7月15日至2016年1月14日的半年租金312500元，并应支付2015年3月3日至今已产生的水、电、物业费5921.2元的事实。原告无异议，本院予以认定。
证二、《函告》、《防损扩大告知书》、国内标准快递单及邮件查询详单各一份、照片二张，拟证明原告解除房屋租赁合同的意思表示不明，但考虑到原告有发函，被告为防止损失扩大，于2015年4月21日向原告发出《防损扩大告知书》，告知其单方解约构成违约需承担违约责任，且被告为防损失扩大将适时采取登报等对外招租措施减少损失的事实。原告对真实性无异议，但认为“装修升级、敬请期待”的标语是为了对外的形象，照片不能证明原告解除合同的目的不明确，除了书面往来外，还有电话沟通，解除意思是明确的，实际也没有在装修，腾房寄钥匙也表明了原告要求解除合同。经审查，原告对真实性无异议，可以证明被告为防止损失扩大，于2015年4月21日向原告发出防损扩大告知书，告知其单方解约构成违约需承担违约责任的事实，对此本院予以认定。
证三、宁波晚报广告版、发票各二份，拟证明为防损失扩大，被告两次在宁波晚报上对外登报招租并支出合理费用160元的事实。原告对真实性无异议，但认为青林湾1500平米无法确认是本案的租赁房屋，如果上面的电话核实是被告的工作人员，原告对该笔费用予以认定。经审查，该组证据系原件，内容可以相互印证，其记载的内容可以证明被告的待证事实，本院予以认定。
证四、《催款通知单》、国内标准快递单、邮件查询详单、发票、赶集网打印件各一份、东南商报广告版一组，拟证明2015年7月1日被告向原告发出《催款通知单》，要求原告继续履行合同，支付半年的房租，但原告置之不理，被告为防损失扩大，于2015年7月9日至7月15日连续一周在东南商报上登报招租，并支出广告费400元的事实。原告对报纸、网络招租及广告费用无异议，但认为被告招租时间比较短；对《催款通知单》、国内标准快递单、邮件查询详单真实性无异议，但对证明目的有异议，认为双方合同已经解除，原告无需支付后续租金，双方需要商谈的是后续的补偿问题。经审查，原告对真实性无异议，该组证据记载的内容可以证明被告的待证事实，本院予以认定。
证五、房屋租赁合同一份，拟证明被告与宁波房地产股份有限公司（以下简称宁房公司）签订的租赁合同，约定租期至2016年7月14日届满，租金900000元，每半年支付一次及违约责任的事实。原告要求真实性由法庭审核，认为这是被告与第三方的租赁合同，与本案没有关联性，合同承租的房屋一部分是原告使用，一部分是被告在使用，在原告解除合同之后，被告也可以就原告承租的部分与房屋的产权人解除，解除的后果是违约金150000元，造成的范围是可控的，涉案房屋何时可以出租到目前为止是不确定的，并不一定会空置到整个租期结束，被告除了解除合同以外，还可以与房屋的出租人续租，从而解决剩余租期不足的问题，故这份证据不能证明被告的损失。经审查，该份证据系原件，且与本案具有关联性，本院予以认定。
证六、发票一张，拟证明被告已向宁房公司支付了2015年7月15日到2016年1月14日的半年租金450000元的事实。原告质证意见同证五。经审查，该份证据系原件，且与本案具有关联性，本院予以认定。
综合以上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：
2008年3月28日，被告的经营者郭海浩与案外人宁房公司签订《房屋租赁合同》一份，约定其向宁房公司承租位于青林湾街6号共三层，建筑面积3220平方米的房屋，租赁期自2008年4月15日起至2016年7月14日止，并约定租金标准及违约责任等。2009年4月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告向被告租赁青林湾街6号1-2楼建筑面积1500平方米的房屋；租赁期限自2009年4月15日至2016年7月14日；租金半年一付，提前十日支付下一期租金，原告在合同签订之日向被告支付履约保证金100000元等。合同签订后，双方均依约履行，原告向被告支付了履约保证金100000元，并支付租金至2015年7月14日止。2015年3月21日，原告向被告发函告知，因连年亏损，原告无力支撑下去，将于同年3月31日解除房屋租赁合同、腾退房屋，希望被告配合腾房并及时收房。之后原、被告又口头进行了协商，但未达成一致意见。同年4月左右，原告停止营业，并张贴告示“装修升级、敬请期待”等。同年4月20日，被告向原告发出《防损扩大告知书》一份，告知其鉴于租金已付至2015年7月14日，原告对外称营业装修升级，也在对外招租，故被告在2015年7月之前不方便采取防损措施，将于2015年7月5日开始采取登报、上网等招租措施减少损失。同年6月12日，原告腾空了承租的房屋，并将房屋钥匙寄送给被告。同年6月30日，被告向原告发出《催款通知单》，要求原告在2015年7月4日前支付2015年7月15日至2016年1月14日的房租312500元。为防止损失扩大，被告分别于同年5月9日、6月10日、7月9日至7月15日就涉案房屋登报招租，支出广告费共计560元。该房屋目前处于空置状态。另查明，原告尚欠被告2015年3月3日至6月17日的水、电费及过道费5921.2元。原、被告自行协商无果后，原告诉至本院，要求解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为：本案的争议焦点是：一、原告是否享有合同解除权，合同应于何时解除；二、违约责任如何承担。
关于第一个争议焦点。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均应依约履行。原告于2015年3月21日发函要求于同年3月31日解除，此时原告并未腾退房屋，故原告不享有合同约定及法律规定的解除权，原告主张合同于2015年3月31日解除，无法律依据，本院不予支持。原告于同年6月12日腾退了房屋，以擅自搬离房屋的违约行为表示其不继续履行合同，客观上致使合同目的不能实现，符合法定解除的条件。但解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方在腾退房屋之前还进行过协商，原告要求解除合同的意思表示是不明确的，且原告未提供证据证明其腾退房屋后向被告发函要求解除，故原、被告之间的《商铺租赁合同》应于起诉状副本送达之日即2015年7月18日解除。原告已支付租金至2015年7月14日，还应向被告支付2015年7月15日至7月18日的租金6849.32元（625000元／年÷365天×4天）。原告另应支付被告水、电费及过道费5921.20元。
关于第二个争议焦点。原告单方解除合同系违约解除，应承担相应的违约责任。双方在《商铺租赁合同》中未约定原告解除合同的违约责任。原告应当赔偿被告的损失，被告的实际损失主要是合理的空租期租金损失及因原告违约对外招租的广告损失，考虑到被告承租的房屋剩余租期不长等因素，本院酌定原告向被告赔偿六个月的租金即312500元（625000元／年÷2）作为其合理空租期损失。被告实际已支出的招租广告费560元，系原告违约所造成的损失，原告应当予以赔偿。被告要求原告支付剩余全部租期的租金作为其损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方并未在《商铺租赁合同》中约定履约保证金同时具有违约金的性质，故合同解除后，被告应按约向原告返还履约保证金100000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司与被告（反诉原告）宁波市海曙青林湾好味当快餐店于2009年4月7日签订的《商铺租赁合同》于2015年7月18日解除；
二、被告（反诉原告）宁波市海曙青林湾好味当快餐店返还原告（反诉被告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司履约保证金100000元；
三、原告（反诉被告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司向被告（反诉原告）宁波市海曙青林湾好味当快餐店赔偿损失313060元；
四、原告（反诉被告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司向被告（反诉原告）宁波市海曙青林湾好味当快餐店支付2015年7月15日至2015年7月18日的租金6849.32元；
五、原告（反诉被告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司向被告（反诉原告）宁波市海曙青林湾好味当快餐店支付2015年3月3日至2015年6月17日的水、电、过道费5921.20元；
以上第二、三、四、五项折抵后，原告（反诉被告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应向被告（反诉原告）宁波市海曙青林湾好味当快餐店支付225830.52元，该款原告（反诉被告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付。
六、驳回被告（反诉原告）宁波市海曙青林湾好味当快餐店的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费2300元，由被告（反诉原告）宁波市海曙青林湾好味当快餐店负担；反诉费5087元，由原告（反诉被告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担2600元，被告（反诉原告）宁波市海曙青林湾好味当快餐店负担2487元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 吴颖芳
二〇一五年十一月十三日
代书 记员 应骊珺
本判决书所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。