吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第107号
上诉人（一审原告，反诉被告）：松原市圣龙水产经贸有限责任公司。住所：吉林省松原市前郭县。
法定代表人：李东波，该公司董事长。
委托代理人：孙向群，吉林华港律师事务所律师。
被上诉人（一审被告，反诉原告）：前郭县查干湖旅游经济开发区查干湖渔场。住所：吉林省松原市前郭县。
法定代表人：闫来锁，该渔场经理。
委托代理人：单军国，该渔场副书记。
委托代理人：王明航，吉林石力律师事务所律师。
上诉人松原市圣龙水产经贸有限责任公司（以下简称圣龙公司）因与被上诉人前郭县查干湖旅游经济开发区查干湖渔场（以下简称查干湖渔场）买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2012）松民二初字第92号民事，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圣龙公司法定代表人李东波及委托代理人孙向群，被上诉人查干湖渔场委托代理人王明航、单军国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
圣龙公司一审诉称：圣龙公司于2011年2月末经查干湖渔场招商，与其洽谈购买老关东渔王宾馆（以下简称渔王宾馆）事宜。2011年3月7日前，查干湖渔场向圣龙公司出具了查干湖旅游经济开发区生态渔业园区《老关东渔王宾馆基本情况介绍》（以下简称《宾馆介绍》），圣龙公司对此情况深信不疑，同意购买。在未正式签订房屋买卖合同之前，圣龙公司于2011年4月7日向查干湖渔场交付定金100万元，查干湖渔场于2011年4月15日交付房屋，圣龙公司举行开业庆典。查干湖渔场对余欠的购房款700万元，索要了圣龙公司出具的欠据。而在由查干湖渔场出具的《房屋买卖协议书》第四条中明确约定“乙方决定购买后，应先付定金100万元，剩余价款待手续完成后，一次性结清”。时至今日，查干湖渔场也未提供该房屋的立项、环评、规划许可、用地许可、房照等相关手续，致使圣龙公司无法交付尾欠房款，且查干湖渔场无端的给圣龙公司下发《通知书》及在报刊上刊登公告。双方当事人之间的合同有效，该合同是可继续履行的合同，查干湖渔场履行给付相关证照的义务不符合约定，其行为已侵害了圣龙公司的合法权益。请求法院判令：1.确认合同有效；2.继续履行合同，并签订书面房屋买卖合同；3.查干湖渔场向圣龙公司提供该房屋立项、环评、规划许可、用地许可、房照等相关手续。
查干湖渔场一审答辩并反诉称：（一）2011年春节过后，圣龙公司经人介绍，开始与查干湖渔场协商购买渔王宾馆。初始出价1200万元，同时附价格条件，一是圣龙公司必须一次性付款，二是由查干湖渔场自行交纳土地出让金、自行办理土地房产证。随后，圣龙公司不同意出价1200万元，双方经协商又经3月5日查干湖渔场党委办公会议研究，降价为1000万元，所附的价格条件同上。依据这个价格条件，查干湖渔场事先准备了《宾馆介绍》。2011年3月8日，在开发区会议室，开发区主要领导（焦洪学书记、于军招商局长、佟俊山建设局长、乔少红国土局长、邹学武办公室副主任）、查干湖渔场（闫来锁场长、张文平会计科长、朱凤林副场长）及圣龙公司（李东波经理及另外几个人）三方召开了宾馆转让协调会。会上，查干湖渔场出价1千万元，所附的价格条件同上。据此，查干湖渔场向与会各方发了没有盖章的意向性《宾馆介绍》，介绍了1千万元出价的条件。圣龙公司不愿意接受，也未归还《宾馆介绍》。后经开发区主要领导做查干湖渔场工作，最终降价为800万元，但所附价格条件变更为：必须一次性付款，必须由圣龙公司自缴出让金并自办土地及房产证。圣龙公司当场接受了800万元出价及所附的条件，没有提出任何异议，开发区各位领导也都现场见证以上事实。（二）2011年3月22日，圣龙公司入驻渔王宾馆。3月27日左右，双方在《交接清单》上签字，正式办理了交接手续，该《交接清单》上当时未写明交接日期，其上的“2011年4月”是事后渔场财务科长张文平在收到上报的材料时标注的收件日期，而不是交接日期。（三）2011年4月7日，圣龙公司违反双方达成的关于一次性付款的约定，在接收宾馆之后，仅支付100万元。假设圣龙公司不明知或者不接受800万元出价及其条件，不可能在已经接收宾馆的情况下支付此款。2011年10月19日，查干湖渔场向圣龙公司的委托人邮寄了《致吉林良伟律师事务所的复函》，限圣龙公司自收到函之日起15日内一次性付清余款700万元，逾期查干湖渔场将有权解除协议。此后，经查干湖渔场数次催促，圣龙公司才向查干湖渔场出具了欠据，但仍拒付余款至今，给查干湖渔场造成重大损失。该欠据上明确写到“已交付购房款100万元”，收据上也标明是收购房款，且双方从来没有订立过书面定金合同。因此，圣龙公司关于其支付的100万元是定金的理由与事实不符，不能成立。（四）查干湖渔场已经履行了解除口头协议的法定义务。针对圣龙公司在长达19个月的时间内不接电话、不来人协商剩余购房款、不履行主要债务的事实，查干湖渔场于2012年10月31日在《吉林日报》上连续3次刊发公告，主要内容是限圣龙公司在本公告见报之日起30天内即2012年11月30日之前，一次性偿还购房款700万元，逾期查干湖渔场有权解除本协议，且公告也于见报之日当面送达给了圣龙公司在宾馆的值班人员。2011年11月30日，查干湖渔场再次向圣龙公司的宾馆值班人员送达了《腾迁通知书》，主要内容是告知圣龙公司在公告限定的期限内仍然拒付余款，完全丧失了履约及诚信能力，故查干湖渔场决定从2012年11月30日起依法解除双方于2011年3月8日在协调会上的口头订立的宾馆转让协议，同时限圣龙公司自2012年11月30日起30日内无条件自动腾迁别处，逾期查干湖渔场将强制收回。以上查干湖渔场解除口头协议的行为是依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十六条的规定所为，故该解除协议的行为合法有效。由于圣龙公司在合理时间内从未提出异议且请求人民法院认定解除协议的行为无效，故该协议已经法定程序于2012年11月30日被解除。（五）圣龙公司应当依法赔偿查干湖渔场的租金损失、供暖损失。综上，请求：1.判令查干湖渔场解除房屋买卖协议的行为合法有效，该协议已于2012年11月30日解除；2.判令圣龙公司立即无条件从渔王宾馆迁出，向查干湖渔场交付该宾馆房地产及附属财物；3.判令圣龙公司向查干湖渔场赔偿占用渔王宾馆期间的租金损失108万元，供暖损失92476元，合计赔偿1172476元。
圣龙公司一审时针对查干湖渔场的反诉答辩称：1.圣龙公司按照协议的约定于2011年4月7日向查干湖渔场交付房款100万元，按照《房屋买卖协议》第四条“乙方决定购买后，应先付定金100万元给甲方，剩余价款待手续完成后，一次性结清”的约定，手续是指《宾馆介绍》中的“立项、环评、规划许可、用地许可等手续已办完，土地手续按出让分期办理，首次出让金已交，等待发证”。时至今日，圣龙公司也没有看到任何手续。合同的履行及买卖房屋交易的及早完毕，是圣龙公司急迫希望的。由于查干湖渔场未提供任何相关的手续，致使圣龙公司无法交付尾欠款700万元。若查干湖渔场提供相关手续，圣龙公司可立即交付700万元尾欠款，根本不存在圣龙公司迟延履行主要债务的问题。查干湖渔场于2012年10月31日在《吉林日报》上连续3次刊登的公告，是违法无效的，其限圣龙公司在2012年11月30日之前一次性交付购买房屋款700万元，逾期查干湖渔场有权解除本协议。事实上松原中院于2012年11月23日已受理了圣龙公司的起诉，这说明查干湖渔场的公告并未届满，其无权行使单方解除权。圣龙公司于2012年11月23日起诉查干湖渔场诉讼请求第一项“确认原、被告之间的房屋买卖合同有效”，这就是圣龙公司行使的异议权。根据《合同法》解释（二）第二十四条的规定，立法目的是维护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约。而圣龙公司提起诉讼提出异议的时限，并不符合人民法院不予支持的条件，说明查干湖渔场单方行使合同解除权于法无据，应属无效。2.查干湖渔场无任何理由主张圣龙公司腾迁。双方约定的房屋买卖合同已经部分履行，即圣龙公司已经交付房款100万元，查干湖渔场已经将房屋实际交付，圣龙公司已经给查干湖渔场出具700万元的欠据，圣龙公司对房屋已经实际享有物权，查干湖渔场已经丧失物权。故查干湖渔场无法定事由要求圣龙公司腾迁，只是该房屋买卖合同未履行完毕，可继续履行，只要查干湖渔场按照合同约定提供相关手续，圣龙公司立即给付尾欠款。3.圣龙公司不存在赔偿查干湖渔场经济损失的问题。圣龙公司接收该房屋后，进行了大量的装饰装修，增添购置了设备，花费近100万元左右。开业不久，查干湖渔场就无理进行滋扰，强行拿走消防设备、住宿身份证识别卡及相关手续，把鱼塘里的鱼捞走，大棚架子拿走，把中华渔王字画拿走。每度电费合同约定0.75元，而查干湖渔场却收1.50元。2012年12月，查干湖渔场无故停电3天，致使渔王宾馆内上下水及供暖设备被冻坏。2013年1月1日，又派70多人来宾馆强行拿走宾馆内设备、物品等，致使无法正常营业，实际上给圣龙公司造成巨大经济损失，真正请求赔偿的应是圣龙公司。
一审法院对于本案在实体处理中圣龙公司和查干湖渔场所享有的相应的权利进行了释明，对于圣龙公司的权利释明内容为，如果本案判决解除房屋买卖合同，你们是否要求查干湖渔场返还已交付的100万元房款？你们是否有损失？如果有损失是否主张？如何主张？对于查干湖渔场的权利释明内容为，如果本案判决双方继续履行房屋买卖合同，你们是否主张圣龙公司给付买卖房屋的尾欠款700万元以及逾期付款的相应的损失？对此，圣龙公司称，如果判决解除房屋买卖合同，将在判决生效后另行主张返还已付房款及相应的损失。查干湖渔场称，如果判决继续履行房屋买卖合同，我们要求圣龙公司给付尾欠款700万元，但是圣龙公司必须按照双方约定自办两证，并承担逾期付款的违约责任，履行期限也要有所界定。
一审法院查明：2011年3月8日，在松原市经济开发区会议室由开发区有关领导主持召开的协调会上，圣龙公司法定代表人李东波与查干湖渔场法定代表人闫来锁口头商定，查干湖渔场将其所有的渔王宾馆（占地面积8026平方米，建筑面积2993.2平方米）以800万元的价格卖给圣龙公司，同时，查干湖渔场将其形成的《宾馆介绍》材料分发给圣龙公司及有关与会人员，当时双方没有形成书面房屋买卖协议。2011年3月22日，查干湖渔场将渔王宾馆交付给圣龙公司，后双方各自的工作人员在《交接清单》上签字办理了正式交接手续。2011年4月7日，圣龙公司付款给查干湖渔场100万元，由查干湖渔场给圣龙公司出具收据一枚，该收据载明“人民币壹佰万元整，上款系收松原市圣龙水产经贸有限责任公司购房款，前郭县查干湖渔场”，查干湖渔场在落款处盖章。2012年8月10日，李东波给查干湖渔场出具了欠据一枚，载明“人民币柒佰万元，上款系欠款人于2011年购关东渔王房屋总价款800万元，其中已交付购房款100万元，尚欠700万元整，欠款人李东波”。2012年10月31日，查干湖渔场在《吉林日报》上连续3次刊发公告，主要内容是“限圣龙公司在本公告见报之日起30天内即2012年11月30日之前，一次性偿还购房款700万元，逾期渔场有权解除本协议”，查干湖渔场于见报之日将该公告送达给了圣龙公司在宾馆的值班人员。2012年11月23日，松原中院立案受理本案。2012年11月30日，查干湖渔场向圣龙公司宾馆值班人员送达了《腾迁通知书》，主要内容是“告知圣龙公司在公告限定的期限内仍然拒付余款，完全丧失了履约及诚信能力，故渔场决定从2012年11月30日起依法解除双方于2011年3月8日在协调会上的口头订立的宾馆转让协议，同时限圣龙公司自2012年11月30日起30日内无条件自动腾迁别处，逾期渔场将强制收回”，该房屋由圣龙公司接收后经营宾馆至今。
另查，从查干湖渔场提供的该房屋建设批复、环评报告、土地估价报告、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书等证据看，该房屋是查干湖渔场于2006年取得项目建设批复，2006年12月作出环境影响评估报告，2009年6月17日取得建设用地规划许可证和建设项目选址意见书，2009年7月27日，由前郭县腾飞土地评估咨询服务有限公司作出土地估价报告，评估结果为：土地总出让金：53.9万元。该房屋没有办理土地使用证和房屋所有权证。
一审法院认为：双方当事人口头商定，查干湖渔场将渔王宾馆以800万元的价格卖给圣龙公司，圣龙公司已交付100万元，尚欠700万元的内容无异议，法院予以认定。鉴于双方对该房屋已经交付使用，只是没有办理房屋登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方达成的口头房屋买卖协议应为有效。
关于该房屋土地出让金是否交纳，应由谁交纳以及土地使用证和房屋所有权证由谁办理的问题，双方各执一词。经查，该房屋土地出让金没有交纳。圣龙公司称，当时双方协商时，查干湖渔场称他们已经交纳。查干湖渔场称，当时商定价格定800万元的条件是由圣龙公司交纳土地出让金并自办土地使用证和房屋所有权证。对此，圣龙公司提供由查干湖渔场出示的《宾馆介绍》，用以证明查干湖渔场对首次出让金已交的事实。查干湖渔场则提供前郭尔罗斯查干湖旅游经济开发区国土资源局（以下简称经开国土局）出示的情况说明，用以证明价格定800万元的条件是由圣龙公司交纳土地出让金并自办土地使用证和房屋所有权证的事实。从上述两份证据看，经开国土局出具的情况说明所证实的内容符合客观事实，该证据能够证明“800万元的价格条件为，必须一次性付款，必须由圣龙公司自缴出让金并自办土地房产证”的事实。对此，法院予以认定。依照《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，查干湖渔场鉴于圣龙公司没有一次性交付房屋价款，圣龙公司存在迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，以公告的形式解除双方订立的口头房屋买卖协议，符合法律规定，查干湖渔场解除合同的行为成立，应认定有效。所以，双方当事人口头达成房屋买卖协议后，在履行中，圣龙公司没有按照约定的内容履行协议，构成违约，其要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。查干湖渔场提出解除合同的请求，法院予以保护，其关于“原告从宾馆迁出，向查干湖渔场交付该宾馆房地产及附属财物”的反诉请求，法院予以支持。对于查干湖渔场要求圣龙公司给付租金的请求，法院不予支持。对于查干湖渔场称，圣龙公司使用其煤炭，要求圣龙公司给付供暖的损失，因属另一法律关系，本案不予审理，可另行主张。经该院2014年第十三次审判委员会讨论决定，依照《合同法》第九十四、九十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、解除圣龙公司与查干湖渔场口头订立的房屋买卖协议；二、由查干湖渔场于本判决生效之日起三十日内返还给圣龙公司已付的房款100万元；三、对于圣龙公司接收的房屋及其附属设施、财物由原告于本判决生效之日起三十日内返还给查干湖渔场；四、驳回圣龙公司和查干湖渔场的其他诉讼请求。如被告未按本判决第二项指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，反诉费33900元，合计101700元，由圣龙公司负担。
圣龙公司不服，上诉称：1.一审判决认定应当由上诉人自缴土地出让金并自办土地证和房产证是错误的，这是查干湖渔场的义务。2.查干湖渔场没有按照约定在上诉人付款之前履行办理相关手续的义务，违约在先，应当承担违约责任。3.一审判决适用《合同法》第九十六条的规定，认定查干湖渔场解除合同的行为成立，适用法律错误。4.双方间的买卖合同应当继续履行。
查干湖渔场答辩称：1.一审判决认定事实清楚，渔王宾馆以800万的价格出售给圣龙公司的条件是一次性付款和自办土地证、房产证，自缴土地出让金。2.由于圣龙公司违反了一次性付款的约定，至今仍欠700万未付，违约在先。3.一审判决适用法律正确，认定合同已经解除正确。
由于双方当事人在二审中均未提交新的证据，本院在二审中查明并认定的事实与一审相同。
本院认为：一、双方当事人针对渔王宾馆虽然没有签订书面的买卖合同，但是在松原市经济开发区有关领导主持召开的协调会上，双方就买卖渔王宾馆事宜，达成了真实一致的意思表示，并经过了经开国土局的同意，应当认定该口头买卖合同有效。双方当事人在诉讼中对圣龙公司是否应当一次性付款和由谁承担缴纳土地出让金并办理土地证、房产证的义务存在着分歧，由于经开国土局是协调会的参加者以及负有审查批准国有划拨土地出让职责的行政主管部门，因此，其在一审时向法院提供的情况说明在圣龙公司不能提供反驳证据的情况下，应当认定该情况说明所陈述的事实是客观真实的。根据经开国土局提供的该情况说明，查干湖渔场将渔王宾馆以800万元的价格出售给圣龙公司的条件是圣龙公司一次性付款，并自行缴纳土地出让金，自行办理土地证和房产证，圣龙公司仅凭《宾馆介绍》主张应由查干湖渔场履行上述义务，证据不足，本院不予支持。
二、由于双方未签订正式的书面买卖合同，对同渔王宾馆相关的立项、环评、规划许可等手续何时办理及何时交付给圣龙公司又不能形成共识，因此，圣龙公司主张由于查干湖渔场没有在圣龙公司付款之前将上述手续交给圣龙公司，构成违约，没有事实及法律依据，本院不予支持。
三、由于圣龙公司没有按照双方口头协议的约定一次性支付800万元款项，且在查干湖渔场催收后，时至今日仍然未能缴纳，根据《合同法》第九十四条第一款第（三）项之规定，查干湖渔场可以解除合同。同时，根据《合同法》第九十六条的规定，查干湖渔场解除合同，应当通知圣龙公司。查干湖渔场于2012年10月31日在《吉林日报》上连续3次刊发公告，并将该公告送达给了圣龙公司在宾馆的值班人员，应当认定查干湖渔场已经履行了向圣龙公司通知的义务。圣龙公司依据《合同法》第九十六的规定，对查干湖渔场的解除行为提出了异议，查干湖渔场请求法院解除口头合同，一审法院依据《合同法》第九十四条和九十六条确认双方达成的口头买卖合同解除，适用法律并无不当。圣龙公司主张一审判决适用法律错误，没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67800元，由上诉人松原市圣龙水产经贸有限责任公司负担.
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 涛
审 判 员 吴 梅
代理审判员 许家娟
二〇一四年九月十五日
书 记 员 王海南