湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝感中民二终字第00194号
上诉人（原审被告暨反诉原告）乐林。
委托代理人鲍志江、谈伟，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为陈述诉讼请求及相关事实理由，代为调查收集证据，代为提交证据资料，代签收法律文书。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告暨反诉第三人）袁云平。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、代为上诉，代签收法律文书。
上诉人乐林因与被上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）、被上诉人袁云平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第00624号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人乐林及其委托代理人谈伟，被上诉人保丽公司的委托代理人饶彬，被上诉人袁云平的委托代理人袁琛丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年12月11日，乐林与袁云平签订了《保丽建材大市场租赁合同》，签章栏的出租方盖有“孝感保丽建材大市场”印章，并由袁云平签字。合同约定将保丽建材大市场后区F01#号160平方米商铺租赁给乐林经营维意衣柜品牌，租赁期从2013年1月1日起至2013年12月31日。同时约定每月租金为4800元，签订合同时须付三个月租金14400元，原押金6800元转为现合同押金，作为履约保证金，并须同时预付三个月房租14400元，之后每次提前15天预付三个月租金14400元。合同签订当日，乐林依约交纳了六个月的租金28800元。2013年3月29日，保丽公司贴出《告知书》，告知乐林与“孝感保丽建材大市场”租赁承包人袁云平签订的合同即将于2013年7月19日期满，期满后决定将整个市场进行拆除改建，并要求乐林等各商户作好清货退场的相关准备。2013年7月4日，保丽公司向包括乐林在内的所有“孝感保丽建材大市场”的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部承租的物业。2013年7月20日保丽公司对乐林经营的商铺停止供电和停水一周，后又于10月中旬停止供电和停水7天，造成乐林无法正常营业。另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11号的“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司所有。2010年3月8日，保丽公司授权邱保国全权处理该物业的对外出租和发包，邱保国有权以其个人名义代为向包括但不限于袁云平等人发包承租经营。2010年4月7日，邱保国与袁云平签订《承包合同》，将“孝感保丽建材大市场”整体发包给袁云平经营管理，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。再查明，乐林与“孝感保丽建材大市场”签订租赁合同时，袁云平向其提交了邱保国于2009年4月1日向袁云平出具的《授权经营委托书》，授权书载明：邱保国将“孝感保丽建材大市场”全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用。
原审法院认为，本案争议的焦点：1、袁云平以“孝感保丽建材大市场”名义与乐林签订的租赁合同是否合法有效；2、保丽公司是否构成违约；3、乐林的损失应如何认定并赔偿；4、乐林是否应腾退其租赁的商铺。对于焦点一，一审法院认为，本案租赁合同出租方名为“孝感保丽建材大市场”，因“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司，因此，本租赁合同出租方实为保丽公司，本案的诉讼主体是适格的。保丽公司授权邱保国全权处理该建材市场的对外出租和发包，邱保国又将建材市场发包给袁云平经营管理，约定经营期限为2010年7月19日至2013年7月19日。但邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》仅载明“全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用”，该委托书并没有注明时间限制。袁云平持此委托书与乐林签订租赁合同，致使乐林有理由相信袁云平能够代表保丽公司对外签订合同。虽然袁云平超越代理权限与乐林签订至2013年12月31日的合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，乐林与袁云平代表保丽公司签订的租赁合同为合法有效合同。对于焦点二，一审法院认为，该租赁合同为合法有效合同，双方应严格依约全面履行自己的义务，但保丽公司在合同履行期内，擅自通知乐林搬迁，并对乐林经营的场所停水、停电，致使乐林不能正常经营，构成合同违约，依法应承担违约责任。对于焦点三，一审法院认为，乐林于2012年12月11日与袁云平签订了《保丽建材大市场租赁合同》，虽然该合同约定租赁期为一年，乐林据此情况适当地予以投资，但这属于实际经营中应有的投资。据此，乐林请求保丽公司赔偿装修损失及其他损失无据，一审法院依法未予支持。保丽公司在合同未到期的情况下停水停电14天，保丽公司构成合同违约，依法应赔偿乐林的损失。其损失根据租赁面积160平方米的情况一审法院酌定按每天1000元损失计算，共计14000元（1000元×14天）。对于焦点四，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中租赁合同期限于2013年12月31日届满，双方之间的权利义务已终止，乐林应依法于合同期届满后腾退其租赁场地，故对保丽公司要求乐林腾退场地的请求，一审法院依法予以支持。综上，保丽公司应赔偿因其违约给乐林造成的损失14000元，乐林应依法腾退其租赁的场地。关于袁云平越权签订租赁合同事宜，保丽公司在本案中未予追究，一审法院亦不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、孝感保丽房地产开发有限公司赔偿乐林的损失14000元；2、乐林将保丽建材大市场F01#160平方米的租赁场地腾空后交还给孝感保丽房地产开发有限公司；3、驳回乐林的其他诉讼请求。上述一、二项，于本判决生效后15日内履行完毕，逾期履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费500元、反诉费3864元，共计4364元，由孝感保丽房地产开发有限公司承担1000元、乐林承担3364元。
乐林不服原判决，向本院上诉称：一、一审认定保丽公司存在擅自要求乐林退场，并停水停电的违约行为，与客观事实不符，保丽公司存在重大过错，二审人民法院应当依法予以改判，其理由如下：（一）保丽公司在租赁合同中存在重大过错，应当对乐林的全部损失承担赔偿责任。1、保丽公司应当告知而没有及时告知乐林，袁云平使用未登记的“孝感保丽建材大市场”公章，存在重大过错。2、保丽公司知道或者应当知道袁云平的承包合同期限到2013年7月19日止，而袁云平与乐林签订的租赁合同超出该期限，应当告知而没有及时告知乐林，存在重大过错。3、保丽公司知道或者应当知道“孝感保丽建材大市场”的土地性质是商业住宅用地，该地段会被拆迁开发，应当告知而没有及时告知乐林实际租赁时间及可能发生的拆迁等情况，存在重大过错。4、保丽公司在实际要求乐林搬迁的过程中，采取多种违法手段对乐林的店铺的予以强拆，导致其无法正常经营，存在重大过错。（二）乐林在租赁纠纷中，不存在过错，无需承担责任。1、在一审庭审中，乐林、保丽公司、袁云平均没有提出乐林存在过错，亦没有证据予以证明。2、在一审判决书的认定内容中，认定乐林交纳三个月的租金，存在过错的结论，与事实不符的。乐林的房屋租金交纳到6月30日，而不是3月31日，后期没有交纳的原因，是无处交纳租金，因此，没有交纳租金责任在保丽公司。乐林在内的所有商户均得到袁云平的承诺可以经营多年，并且袁云平以保丽公司的名义，出示《授权经营委托书》，才会予以投资。3、乐林是被骗才签订租赁合同的，故一审法院认定的事实错误，乐林不存在过错，无需承担责任。二、乐林签订的《租赁合同》并没有得到有效履行。自2013年签订合同后，保丽公司下发告知，要求乐林离场，后又通过《限期退场通知书》等文书，后期通过违法手段，强拆店铺，造成乐林重大经济损失。由于无法有效履行租赁合同内容，乐林已经存在的装修损失、经营损失应当由保丽公司、袁云平予以赔偿。三、一审法院认定乐林的损失只有停水停电期间造成的损失，与客观事实不符，二审人民法院应当依法予以重新认定乐林的全部损失。（一）在相同的多家租赁商户中，有一部分商户由一审法院酌定考虑装修费和转让费，反映出，有一部分判决书中认定乐林及其他多位商户租赁期间存在装修及转让的事实。（二）停水停电不是一审法院认定的14天，实际停水停电几个月，由于无法举证证明，一审人民法院没有经过调查核实情况，单方面推测时间，与客观事实不符。二审人民法院应当依法调查核实，确定明确的停水停电的时间。综上，请求二审法院判令：1、直接改判（2014）鄂孝南民初字第00624号民事判决书，并判决由保丽公司向乐林支付因违约造成的少判决的经济损失（已经判决的部分未计算在内）共计人民币80000.00元。2、由保丽公司和袁云平共同承担本案的一审及二审的所有费用及其他费用。
乐林为支持其上诉请求，向本院提交如下证据：
证据一，乐林租赁商铺进水的照片。拟证明：2009年门面进水的事实，后对店铺进行再装修。
证据二，2013年乐林另行租赁一个门面的照片。拟证明：租赁两个门面。
保丽公司答辩称，一、乐林上诉请求与事实不符，于法无据，应依法予以驳回。（一）一审判决是通过地方政府协调后，保丽公司接受的结果，对于保丽公司不公平，乐林上诉请求无理、悖法。（二）本案为乐林乱行诉权的结果，应当由乐林承担一、二审诉讼费用。二、乐林上诉的事实与理由不成立。（一）一审判决没有证据证明保丽公司对涉案房屋实施过停电停水行为。（二）乐林与袁云平签订的《租赁合同》双方已履行至期满，保丽公司与袁云平签订的《租赁承包合同》、袁云平与乐林签订的《租赁合同》均没有合同期限履行纷争。综上，乐林的上诉的事实和理由不清，诉讼请求无理悖法，请求二审法院依法驳回乐林的上诉。
保丽公司未向本院提交新证据。
袁云平辩称：1、袁云平与保丽公司签订的《承包合同》目的是租赁保丽建材大市场的商铺，袁云平与乐林签订《租赁合同》目的也是租赁保丽建材大市场的商铺，且袁云平在承租及交付中无过错，现两合同期限均届满，没有对袁云平约定应当履行的义务，袁云平不承担合同责任。2、乐林在履行合同中有不当行为，提出的损害赔偿数额事实不清。综上，请法院查清事实，依法裁判。
袁云平未向本院提交新证据。
经庭审质证，保丽公司对乐林所提交证据的质证意见如下：认为证据一照片拍摄于2009年，与本案无关联性，对照片的真实性不发表意见。认为证据二不具真实性、合法性、与本案无关联性，与乐林上诉请求的损失无关。
袁云平对乐林所提交证据的质证意见如下：认为证据一不真实，此照片与本案无关联性，乐林要求赔偿损失的请求超过诉讼时效。认为证据二真实，但只能证明经营和森家居的现状，不能证明损失是否实际发生及损失的具体情况。
本院认为：证据一形成于2009年，而涉案租赁合同期限为2012年至2013年，该份证据只能证明2009年店铺进水，与本案无关联性，故不应予以采信。证据二真实，但乐林仅提交单方拍摄而来的照片未提交其他证据予以佐证，该证据不应予以采信。
经审理查明，一审判决查明的基本事实属实。二审另查明：2010年初，保丽公司通过合法竞拍方式取得保丽建材大市场物权，并办理相关登记手续。2007年7月，乐林第一次进入保丽建材大市场经营，初次签订租赁合同租赁面积为120多平方米；2009年，乐林与袁云平签订租赁合同租赁面积由120多平方米增加至160平方米；2012年12月，乐林与袁云平签订160平方米涉案合同，且将合并后的160平方米一起交纳租金、水电等费用。乐林与袁云平间的《租赁合同》为一年一签。2013年8月2日，湖北省孝感市孝南区人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019号判决后，保丽公司与袁云平通过协商追认袁云平与各商户签订的租赁合同效力。
本院认为，本案争议焦点为：1、本案案由应如何确定；本案袁云平与乐林签订的租赁合同是否有效。2、涉案合同当事人在履行合同过程中，是否存在违约行为。3、如存在违约行为，应当承担多大违约责任；乐林的损失范围应如何确定；损失由谁承担。
关于焦点一，本院认为，本案案由应定性为房屋租赁合同纠纷，本案纠纷因保丽公司与袁云平签订《租赁承包合同》以及袁云平与乐林签订《租赁合同》而引发，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》之规定应定性为房屋租赁合同纠纷。袁云平与乐林签订的租赁合同没有违反法律禁止性规定，该合同有效。本案中，因保丽公司在2010年取得保丽建材大市场物权后，追认邱保国与袁云平签订的《租赁承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保丽公司与袁云平成立委托关系，袁云平代理保丽公司对外出租、收取租金、管理保丽建材大市场，2013年1月1日前，袁云平与乐林采取一年一签的方式，签订《租赁合同》，并均已履行完毕。后袁云平与乐林签订《租赁合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁云平具有代理权，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，袁云平在代理权限内，与乐林签订的《租赁合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，该期间袁云平的租赁合同权利、义务由被代理人保丽公司承担。又袁云平与乐林签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保丽公司于2013年8月追认袁云平与各商户签订的涉案租赁合同效力，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，袁云平与乐林签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）经保丽公司追认后有效，该期间内袁云平的租赁合同权利、义务应当由保丽公司承担。故袁云平与乐林签订的《租赁合同》权利、义务由保丽公司承担。
关于焦点二，本院认为，乐林主张的违约理由主要有三点：一是在正常经营期间，保丽公司向全体商户发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，造成承租人不能安心履约无法正常经营形成不必要的损失。二是袁云平向乐林口头承诺，可长期租赁经营。三是在租赁期内，保丽公司停水停电干扰其正常经营，致使其不能实现承租合同目的。对于乐林提出的上述三违约理由，评判如下：一是保丽公司发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，本案中袁云平与保丽公司签订《租赁承包合同》于2013年7月19日届满，袁云平与乐林签订的于2013年12月31日届满的租赁合同超越其代理权限。又根据本案所查明的事实，保丽公司于2013年8月事后追认袁云平与乐林租赁合同的效力，追认行为发生于发放《告知书》、《限期退场通知书》之后，故业主保丽公司作为涉案房屋的物权所有人要求承租人乐林限期退场是其正当权利的行使，不构成对袁云平及乐林租赁权益的侵犯，即保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》，系物权所有人保丽公司应当享有的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》行为不能视为其违约。二是对于袁云平向乐林口头承诺可长期租赁经营，由于在庭审过程中，乐林并未提交相关证据证明袁云平作出过此承诺，庭审中袁云平亦不认可其向乐林作出过此承诺，且袁云平与乐林间的《租赁合同》为一年一签，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，乐林应承担举证不能的不利后果，故袁云平不存在违约行为。三是乐林上诉称保丽公司存在停水停电等干扰其正常经营的行为，因其未提交有效证据证明该行为由谁实施，实施的具体时间，因该行为造成何种损失及损失范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，乐林应承担举证不能的不利后果。故对乐林该上诉理由不予支持。
关于焦点三，本院认为，根据焦点问题二的评判，故对乐林基于保丽公司、袁云平违约的上诉请求不予支持。另外，乐林上诉称其装修损失理由，虽然其在一审中提出了其装修损失的相关证据，但此装修证据来源真实性无法审查。且装修属于正常经营所产生的必要费用，乐林在装修时应当根据租赁合同期限，合理核算装修规模，此费用应该视为其经营风险自担的范围。在保丽公司不存在违约的情况下，该经营风险不应由保丽公司承担，对于乐林所提出的因保丽公司违约，应当承担的装修损失赔偿的主张无事实与法律依据，应不予支持。至于乐林上诉称其经营预期利益损失，因未提交证据证明其预期利益损失是由保丽公司、袁云平违约造成，且袁云平与乐林间的《租赁合同》已履行完毕，故乐林提出的因保丽公司违约，应当承担的预期利益损失赔偿的主张应不予支持。
综上，本院认为，本案应定性为房屋租赁合同纠纷，涉案的《租赁承包合同》及《租赁合同》均没有违反法律禁止性规定，没有违反当事人真实意思表示，应合法有效。乐林主张保丽公司存在违约行为，因无有效证据证明其主张，故保丽公司不应当承担相应的违约责任。由于保丽公司未向本院提出上诉，视为其认可一审判决。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十一条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费1800元由上诉人乐林负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 邓菲菲
审判员 胡 红
二〇一五年四月十七日
书记员 潘 洁
附：适用法条
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。