江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终3964号
上诉人（原审被告）：盐城市亭湖区城中陈冬梅小吃店，住所地江苏省盐城市亭湖区建军中路***号院内*幢*******号。
经营者：陈冬梅。
委托诉讼代理人：赵广发，该店合伙人。
被上诉人（原审原告）：盐城鑫天地商业街市场有限公司，住所地江苏省盐城市建军中路137号。
法定代表人：高德学，该公司董事长。
委托诉讼代理人：裴道伟，该公司法律顾问。
上诉人盐城市亭湖区城中陈冬梅小吃店（以下简称陈冬梅小吃店）因与被上诉人盐城鑫天地商业街市场有限公司（以下简称鑫天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2015)亭民初字第3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈冬梅小吃店、被上诉人鑫天地公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈冬梅小吃店上诉请求：改判确认案涉房屋租赁合同有效，陈冬梅小吃店继续使用租赁房屋，且不承担房屋租金、违约金。事实和理由：1.案涉双方签订房屋租赁合同后，陈冬梅小吃店积极履行了支付租金和保证金的义务，并对店面按租期三年进行投资并购买相关设备。即使鑫天地公司违约，陈冬梅小吃店亦愿意继续承租该房屋。一审法院根据鑫天地公司发出的解除通知就确认双方之间的房屋租赁合同解除，明显偏向于鑫天地公司。事实上，鑫天地公司在解除通知发出后，仍多次找人与陈冬梅小吃店协商要求交纳租金，陈冬梅小吃店也明确要求继续承租该房屋来经营。一审法院确认合同解除并判决陈冬梅小吃店迁出房屋损害了陈冬梅小吃店的合法权益。2.陈冬梅小吃店不存在拖欠租金、物业费、水电费等情形，在双方签订的租赁合同中有约定，鑫天地公司可以从陈冬梅小吃店交纳的保证金中扣除应交纳的房租。至于物业费，陈冬梅小吃店在承租房屋时鑫天地公司并未提到需交纳物业费，而水电费都是陈冬梅小吃店自己交纳的。
鑫天地公司辩称，1.陈冬梅小吃店称一审法院根据2015年9月15日鑫天地公司向其发出的通知就确认解除双方之间的房屋租赁合同是明显偏向于鑫天地公司，这与事实不符。根据双方租赁合同的约定，陈冬梅小吃店应当于2015年6月28日前交纳2015年6月28日-2016年7月27日的租金，但其未能按期交纳。依据合同法的规定双方约定解除合同的条件成就，鑫天地公司有权解除合同。同时，2015年9月15日鑫天地公司向陈冬梅小吃店发出通知，解除双方之间的房屋租赁合同，因陈冬梅小吃店并未在异议期内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，依据合同法的规定，自该通知到达对方时双方间的合同解除。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2.陈冬梅小吃店上诉称并不存在拖欠租金、水电费等情形，然根据一审中鑫天地公司提交的2015年9月7日向陈冬梅发出的书面通知和手机短信通知可知鑫天地公司已经尽到义务。2015年9月15日鑫天地公司再次向陈冬梅小吃店发出书面通知和手机短信通知，但其拒不交纳，在商量无果的情况下鑫天地公司根据合同法的规定提出与陈冬梅小吃店依法解除房屋租赁合同。故一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回陈冬梅小吃店的全部诉请。
鑫天地公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，并要求陈冬梅小吃店立即迁让出承租的位于盐城市区建军中路137号院内房屋436-437号及二楼6间计8间房屋；2.陈冬梅小吃店立即给付从2015年7月29日至2015年11月24日止所欠租金计17397.23元，并承担合同约定的逾期交纳租金的违约金1万元；3.陈冬梅小吃店支付物业费1600元、水电费4215元。
一审法院认定事实：案涉房屋坐落于盐城市建军中路137号院内房屋436-437号及二楼房屋6间，计8间房屋。该房屋所有权人系中国人民解放军江苏省盐城军分区（以下简称盐城军分区）。后盐城军分区将包括案涉房屋在内的盐城市建军中路137号（军分区原办公楼西侧附属楼、北侧操场）租赁给鑫天地公司用于鑫天地公司对外招租，经营服饰卖场及兼营餐饮、宾馆、休闲娱乐等服务性行业，租赁期限从2007年8月1日至2019年7月31日。
2014年5月4日，鑫天地公司（甲方）与陈冬梅（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、租赁场地及经营范围：甲方将案涉房屋出租给乙方餐饮经营专项使用，乙方在签合同时，完全认可目前市场一半不经营的现状。2、租赁期限：租期三年自2014年4月28日起至2017年7月27日止，其中2014年4月28日至2014年7月27日三个月租期免收租金是甲方招商优惠政策，解释权归甲方所有，合同期满后自动终止。3、租金及交付期限、方式及相关费用：乙方自愿承租甲方房屋并认可甲方出租房屋实行一房一价，乙方无任何理由与周边相邻租金价格攀比。甲、乙双方约定第一年房屋年度租金为5万元；第二年和第三年在经营状况良好的情况下租金在第一年和第二年的基础上上浮壹万元，上浮部分乙方可以以餐费的形式向甲方支付，其余租金仍按现金或银行转账支付。租金实行先交后租，乙方必须提前一个月交纳下一年度租金，逾期不交租金，甲方有权采取停电、停水、锁门等措施并解除租赁合同强行收回门市。4、乙方承租甲方房屋期间所发生的一切债权债务均由乙方负责，并按期向甲方有关部门交纳水电等费用。乙方每月按时交纳水电费用，不得以任何借口或以其他费用抵冲水电费用；否则乙方无条件服从甲方采取的停电停水措施，乙方自行承担为此造成的一切后果。5、合同终止：为保障双方合同正常履行，乙方同意除交纳租金外，另向甲方交纳1万元保证金，用于保证水电、房屋、门市出勤处罚用。如发生下列情形之一，甲方有权采取停电措施并有权单方终止合同，收回出租房屋，乙方还应自行承担因停电造成的一切后果及经营损失。甲方所收取的租金和以上保证金不予退还乙方：…….逾期交付租金或将承租房屋空关不经营累计达15天以上的……有连续两个月不交纳水电费用，甲方有权将所欠费用从乙方保证金中扣除，并可单方终止本租赁合同……双方认可，如若盐城军分区后勤部因故终止与出租方的房屋租赁合同，则出租方与承租方的本房屋租赁合同亦自行终止，互不追究违约责任，但乙方应无条件让房，其房屋租金按实计算。6、免责事由：乙方在签合同时，完全认可并接受市场门市一半不经营的现状，并承诺不以此为理由，向甲方提出任何要求。如遇市场经营不善，导致一半以上经营户流失，影响乙方经营，甲方根据市场情况，有权单方面终止合同，关闭市场，乙方在按时离开市场情况下，房屋按实计算，押金退还。其他的双方互相免责，不承担任何责任。7、违约责任：乙方逾期交付租金，除应补交外，每天按所欠租金额的1%，按逾期实际天数，向甲方支付违约金，如乙方拒交，甲方可随时终止本合同，并收回房屋。
合同签订后，鑫天地公司将案涉房屋交付陈冬梅使用，陈冬梅小吃店向其交纳了2014年4月28日至2015年7月27日的租金5万元及保证金1万元。后因陈冬梅小吃店未能按约交纳2015年7月28日至2016年7月27日的租金及2015年7月、8月的水电费计4215元，双方发生争议。2015年9月15日鑫天地公司向陈冬梅小吃店发出通知一份，载明：“我司于2014年5月4日与您签订一份房屋租赁合同，约定租期三年。现第一年租期已于2015年7月27日届满，你店已违反该合同第七条第二项约定，除补足租金外，还应按逾期天数支付违约金。我司可随时终止本合同。自2015年7月份开始，我司多次催交租金，至今仍然拒交。现我司依据《合同法》相关规定，特此通知，与你依法解除房屋租赁合同”。但陈冬梅小吃店仍未履行付款义务，鑫天地公司诉至一审法院，并于2015年9月25日停止对陈冬梅小吃店的供电。
一审法院认为，案涉双方于2014年5月4日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
（一）关于鑫天地公司是否有权解除合同及要求陈冬梅小吃店让出承租房屋的问题。鑫天地公司已按约向陈冬梅小吃店交付出租的房屋，陈冬梅小吃店应按约向鑫天地公司交纳租金。双方在《房屋租赁合同》中明确约定了交纳租金的时间及逾期不交租金鑫天地公司有权解除租赁合同。根据该约定，陈冬梅小吃店应当在2015年6月28日前交纳2015年6月28日至2016年7月27日的租金，但其未能按期交纳，双方约定的解除合同的条件成就，鑫天地公司有权解除合同。2015年9月15日鑫天地公司向陈冬梅小吃店发出《通知》，解除双方之间的房屋租赁合同，因陈冬梅小吃店并未在异议期内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方之间的房屋租赁合同自通知到达对方时已解除，无再判决解除之必要，一审法院依法确认双方租赁合同已经解除。鉴于双方之间的租赁合同已解除，陈冬梅小吃店应当让出案涉房屋并交付给鑫天地公司，故鑫天地公司要求陈冬梅小吃店迁让出案涉房屋的诉讼请求，依法予以支持。
（二）关于陈冬梅小吃店是否应当支付拖欠的租金、物业费、水电费的问题。关于租金，陈冬梅小吃店租赁案涉房屋及合同解除后未能及时让出案涉房屋，应按约支付租金及房屋占用使用费。现其未能及时支付，应承担相应的民事责任。现鑫天地公司要求其支付从2015年7月29日至2015年11月24日止所欠租金及房屋占用使用费计17397.23元的诉请，根据合同约定的5万元/年的租金标准，该期间的租金及房屋占用使用费应为16301元，故对鑫天地公司该项诉请，依法予以部分支持。关于陈冬梅小吃店辩称可用保证金抵扣房屋租金的意见，因合同中并无该项约定，且鑫天地公司当庭表示不同意，故对该项意见不予采信。关于水电费。双方在合同中明确约定租赁期间应按时向鑫天地公司有关部门交纳水电等费用，现陈冬梅小吃店未能及时交纳2015年7、8月份的水电费计4215元，应承担相应的民事责任。因双方在合同中约定了“有连续两个月不交纳水电费用，甲方有权将所欠费用从乙方保证金中扣除”，现陈冬梅小吃店主张水电费从已交纳的1万元保证金中予以扣除符合双方的约定，鑫天地公司可自行从1万元保证金中扣除水电费4215元，陈冬梅小吃店无另行支付之必要。关于物业费。双方在合同中并无支付物业管理费之约定，且物业管理合同与本案的房屋租赁合同并非同一法律关系，本案不予理涉。
（三）关于陈冬梅小吃店是否应当承担10000元违约金的问题。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈冬梅小吃店未能及时交纳房屋租金已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定了逾期交纳租金的违约责任，即“每天按所欠租金额的1%，按逾期天数，向甲方支付违约金”，该约定标准较高，一审法院依照实际损失为基础，兼顾合同履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，予以调整为2000元。
一审判决：一、确认盐城鑫天地商业街市场有限公司与盐城市亭湖区城中陈冬梅小吃店于2014年5月4日签订的房屋租赁合同已解除；二、盐城市亭湖区城中陈冬梅小吃店应于判决生效后十五日内迁让出位于盐城市建军中路137号院内房屋436-437号及二楼房屋6间，计8间房屋，交付给盐城鑫天地商业街市场有限公司；三、盐城市亭湖区城中陈冬梅小吃店应于判决生效后十五日内向盐城鑫天地商业街市场有限公司支付从2015年7月29日至2015年11月24日止所欠租金及房屋占用使用费计16301元及迟延支付的违约金2000元；四、驳回盐城鑫天地商业街市场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费630元，由盐城鑫天地商业街市场有限公司负担370元，由盐城市亭湖区城中陈冬梅小吃店负担260元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，鑫天地公司与陈冬梅签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效，后陈冬梅根据合同约定将承租房屋用于经营餐饮，经工商注册登记为陈冬梅小吃店，双方均应按照合同的约定，全面履行合同义务。
关于鑫天地公司是否有权解除合同的问题。鑫天地公司与陈冬梅在房屋租赁合同中明确约定，承租人必须提前一个月交纳下一个年度租金，否则鑫天地公司有权解除合同。故陈冬梅应当于2015年6月提前交纳第二年度的租金，然截止目前，陈冬梅仍未按约交纳租金，明显违反合同约定，鑫天地公司在多次催缴后向陈冬梅发出解除案涉合同的通知，符合法律规定和合同约定，该解除通知自到达陈冬梅时合同解除，合同解除后陈冬梅应当返还案涉房屋。
关于是否应当支付租金、违约金的问题。案涉合同的解除通知到达陈冬梅之前，产生的租赁费用应由承租人依约定给付；解除通知到达之后可参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，故一审法院根据双方在合同中约定的5万元每年的租金标准，支持了鑫天地公司诉请2015年7月29日至2015年11月24日期间的租金16301元，符合法律规定和合同约定。关于违约金问题，案涉合同系因陈冬梅一方违约而解除，作为守约方的鑫天地公司主张继续适用违约金条款的，应予支持。然鑫天地公司主张的违约金标准过高，一审法院以实际损失为基础，参照合同履行情况，酌情调整为2000元，并无不当。关于陈冬梅小吃店提出的可从保证金中扣缴房屋租金的上诉理由，因双方并未在合同中约定可以从保证金中扣除房租，故对其该上诉理由本院不予采信。
关于水电费和物业费的问题。双方在合同中约定如陈冬梅连续两个月不交纳水电费，则鑫天地公司有权从保证金中扣除，一审法院根据合同约定支持鑫天地公司从保证金中将该笔费用扣除的主张，并无不当。关于物业费问题，因双方在合同中未对此予以明确，故对该费用一审判决未予支持并无不当。
综上所述，陈冬梅小吃店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630元，由上诉人盐城市亭湖区城中陈冬梅小吃店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 李 砚
二〇一六年十二月一日
书 记 员 甫 明