浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第780号
上诉人（原审原告）浦江县江滨花园业主委员会。
负责人石高明。
委托代理人（特别授权）陈国松。
被上诉人（原审被告）浙江德信置业有限公司。
法定代表人胡一平。
被上诉人（原审被告）恒德控股集团有限公司。
法定代表人郑仁明。
被上诉人（原审被告）德清县正合投资咨询有限公司。
法定代表人潘浩。
上列三被上诉人之共同委托代理人（特别授权）叶劲松、张熙。
原审第三人吴利明。
委托代理人（特别授权）李迁飞。
上诉人浦江县江滨花园业主委员会（以下简称江滨业主委员会）与被上诉人浙江德信置业有限公司（以下简称德信置业公司）、恒德控股集团有限公司（以下简称恒德控股公司）、德清县正合投资咨询有限公司（以下简称正合投资公司）及原审第三人吴利明合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2012）金浦民初字第970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人江滨业主委员会负责人石高明及委托代理人陈国松，被上诉人德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司之共同委托代理人叶劲松，原审第三人吴利明之委托代理人李迁飞到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原审原告江滨业主委员会诉称，浦江县江滨花园小区是由浦江县中房房地产开发有限公司开发的楼盘。楼盘竣工交付使用后，位于江滨花园14#楼的业主会馆一直未交付使用。江滨业主委员会认为根据浦江县中房房地产开发有限公司开发时承诺的楼书以及建设规划设计图纸，上述会馆应当归业主共有。江滨花园业主委员会成立后，于2008年12月28日，2009年1月8日相继致函浦江县中房房地产开发有限公司要求交付业主会馆，但浦江县中房房地产开发有限公司一直推脱。后浦江县中房房地产开发有限公司迁往德清县，名称变更为德清县恒通房地产开发有限公司，股东最终变更为浙江德信置业有限公司、德清县恒通房地产开发有限公司、恒德控股集团有限公司。上述股东在未处理完公司债权债务的情况下，对公司进行了清算，并注销了公司。现江滨业主委员会认为浦江县江滨花园14#楼的业主会馆所有权属于原浦江县中房房地产开发有限公司遗留的问题，德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司对上述业主会馆未明确权属的情况下注销了公司，侵犯了江滨业主委员会的合法权益。为维护自己的合法权益，请求判令：1、确认位于浦江县江滨花园14#楼的业主会馆属于业主共有。2、由德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司交付上述业主会馆。3、由德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司承担本案的诉讼费用。第二次庭审结束后，经法官释明，江滨业主委员会变更了诉讼请求，要求判令：1、由德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司支付江滨业主委员会会馆同等价值的款项146万元（具体以评估为准）。2、由德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司承担本案诉讼费用。
原审被告德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司共同答辩称，浦江县江滨花园小区由其共同出资设立的浦江县中房房地产开发有限公司开发和建造，于2003年12月取得预售许可证对外进行销售，2004年7月通过竣工验收备案，2007年5月通过了建设局的规划竣工验收。本案讼争的14#楼底层房屋在竣工验收和房屋测绘时都是按商品房住宅进行办理。另外，该讼争房屋在性质上并不是江滨业主委员会诉称的会馆，即使是会馆，其所有权也不应归业主所有，因为不包含在商品房买卖合同的合同条款当中，业主所支付的购房款并不包含诉争房屋的价格。德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司应当享有对诉争房屋完整的产权。再者，江滨业主委员会变更后的诉讼请求中删除了原诉请中的第一项确权诉请，而且未按规定在举证期限内提出变更，所以，在程序上予以驳回。综上，江滨业主委员会的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
原审第三人吴利明称，2006年7月13日，其以46万元的价格向浦江县中房房地产开发有限公司购买了本案讼争的房屋，并签订了商品房买卖合同。后其履行了付款义务，并于当年年底居住使用至今。故认为双方的买卖合同合法有效，该讼争房屋属于吴利明一方所有。
原审判决认定，浦江县江滨花园小区由浦江县中房房地产开发有限公司开发建设。该工程于2003年4月开工，2005年5月13日竣工。其中的13#楼14#楼15#楼商品房于2003年12月1日取得浙浦预售许字（03）第07号商品房预售证，浦江县公安局消防大队于2005年5月26日，对江滨花园14#楼102号房作为会馆验收。同年9月，浦江县精诚房地产测绘有限公司将该房作为会馆使用功能测绘房屋面积。2006年7月13日，浦江县中房房地产开发有限公司与吴利明夫妇，就江滨花园第14幢一单元102号房的买卖事宜签订了商品房买卖合同，约定房屋总价为46万元，赠送辅房39.81平方米等内容。合同成立后，吴利明支付了相应的房款及物管费用等，浦江县中房房地产开发有限公司则向吴利明夫妇交付了房屋。2006年9月7日，浦江县房地产管理处依据双方所签订的商品房买卖合同，就江滨花园14-1-102号房屋设定了预售商品房抵押，并办理了浦江县房地产抵押登记备案。现该房屋由吴利明夫妇居住使用至今。
2008年12月，浦江县江滨花园业主委员会依法成立，同月29日，浦江县建设局批准同意刻制“浦江县江滨花园业主委员会”印章一枚。由于浦江县中房房地产开发有限公司未能将会馆交付使用，故江滨业主委员会分别于2008年12月28日、2009年1月8日致函浦江县中房房地产开发有限公司要求交付会所。2009年1月3日，浦江县中房房地产开发有限公司致函回复江滨业主委员会，说明江滨花园无实际意义的会所，建议物业用房作为业主委员会的办公场所等。
另查明，浦江县中房房地产开发有限公司于2007年4月24日经核准变更为德清县中益房地产开发有限公司，法定代表人为胡一平，该公司的投资人（股东）为德信置业公司、德清县恒通房地产开发有限公司和恒德控股公司。2007年4月30日，德清县中益房地产开发有限公司召开临时股东大会，会议决议决定，注销德清县中益房地产开发有限公司，并成立清算小组，委托姚建荣办理注销登记事项。2007年5月9日，清算小组在《湖州日报》刊登《清算公告》，2007年6月25日，清算小组出具了清算报告称，公司各项税款已缴清，职工工资已结清；公司债权已清算完结，公司无债权债务。2007年7月1日，依法向工商行政管理部门办理了公司注销登记。2011年5月6日，德清县恒通房地产开发有限公司经核准变更为正合投资公司。
原审法院认为，本案诉讼的房屋江滨花园第14幢1单元102室，在规划审批图纸中的标识是“会馆”，到2006年7月13日浦江县中房房地产开发有限公司与吴利明夫妇签订商品房买卖合同时规划一直未进行变更。而且，商品房买卖合同中对会馆的所有权未作约定。从《中华人民共和国物权法》以小区和建筑物最终功能的实现，摒弃优先考虑投资利益，所确立并作出为业主共有财产的制度安排分析，已表明为突出对业主权益的保护，限制开发商以其他“再开发”的形式擅自处理和改变公共区域用途的行为。故应当认定该诉争房屋的使用功能为会馆，而且是属于供全体业主使用的会馆。而作为开发商明知使用功能为会馆，却以住宅出售给他人，并办理了房地产抵押登记备案。显然侵犯了业主对会馆的使用权，应当对该房屋的处置负全部责任。鉴于出售当时该诉争房屋原浦江县中房房地产开发有限公司收取购房款共计人民币46万元，故应当将其受益的购房款46万元支付给江滨业主委员会，以弥补业主丧失对会馆使用权的损失。江滨业主委员会提出由德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司按照现在市场评估价数额支付损失的诉讼请求，于法无据，不予采纳。关于是否支付利息的问题，由于江滨业主委员会未提出主张，故该院不予以考虑。至于吴利明提出的该诉争房屋属于其所有的请求，与本案属不同的法律关系，应另行处理。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：由浙江德信置业有限公司、恒德控股集团有限公司、德清县正合投资咨询有限公司支付浦江县江滨花园业主委员会人民币46万元。限于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费11800元，由浙江德信置业有限公司、恒德控股集团有限公司、德清县正合投资咨询有限公司承担6785元，浦江县江滨花园业主委员会承担5015元。
宣判后，原审原告江滨业主委员会向本院提起上诉称，一、一审已认定诉争房屋属于全体业主使用的会馆，但未对产权归属作出认定。从《物权法》第73条、74条规定的内容看，对于车库、会所的权属在没有约定情况下应认定为业主共有，才符合立法本意。二、即使不能认定产权归业主共有，全体业主使用利益的损失也不是几十万元钱能够弥补的。会馆、会所是一个住宅小区的重要组成部分，物业项目的配套设施之一，代表了小区的品位和档次，足以影响业主购买房屋的意向和房屋价值。开发商的出卖诉争房屋行为违反诚信和商业道德，是无效行为。三、一审中江滨业主委员会将诉请变更为支付会馆同等价值的款项146万元，是因为房屋的升值。按当时的价款确定开发商获取的利益，造成开发商得利、业主损失的不公平后果，故应按现在的房屋价值确定开发商返还的补偿款数额。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司共同答辩称，一、江滨业主委员会认为讼争房屋原图纸标注的会馆属于业主共有，与我国物权法中物权法定原则不符。讼争房屋属开发商开发建设，归开发商所有。二、本案涉及房屋权属纠纷，江滨业主委员会无房屋所有权，当然无权享受相应的利益。会馆变卖使业主利益受损，实际上是另一侵权或债权纠纷。业主对会馆的使用权利益纠纷，不涉及所有权，以房屋价值来评估利益损失不当。三、被上诉人一方考虑原审第三人及全体业主的利益，希望尽快解决纠纷，故未提出上诉。一审判决46万元赔偿款项，实际上业主已得到了该房产所有权的全部利益。判决结果符合情理，也是解决案件纠纷的一种途径。综上，请求二审驳回江滨业主委员会的上诉，维持原判。
原审第三人吴利明辩称，其通过签订商品房买卖合同购买涉案房屋，办理了按揭贷款及抵押登记手续，产权应归其所有，请求二审维持原判。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，浦江县中房房地产开发有限公司开发江滨花园楼盘时制作的售楼书（中房.江滨花园简介）中承诺，江滨花园为“成熟社区，结合三个组团采取分散式会所，为三个区块提供各具特色的小区服务”。
本院认为，会馆、会所代表了小区的品位和档次，是提高业主生活品质的服务设施，对业主购买物业的价值有一定影响。作为开发商的原浦江县中房房地产开发有限公司，明知讼争房屋规划设计的使用功能为“会馆”，仍违反承诺，擅自改变用途，于2006年7月将房屋出售给原审第三人吴利明夫妇，有违诚信，依法应承担违约责任。为平衡全体业主及原审第三人的利益，结合开发商的获利及业主物业受损等具体情况，本院酌定由德信置业公司、恒德控股公司、正合投资公司共同支付江滨业主委员会物业受损款人民币120万元。另，现行法律并未明确提供健身、娱乐等服务的会所产权归属业主共有，且原浦江县中房房地产开发有限公司出售江滨花园商品房时，既未将该“会馆”面积计入“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”，也未与买受人在《商品房买卖合同》中约定“会馆”所有权归业主共有，在卷亦无证据证明“会馆”开发成本已被分摊给全体业主，故江滨业主委员会主张讼争房屋归全体业主共有之上诉意见，无事实和法律根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省浦江县人民法院（2012）金浦民初字第970号民事判决；
二、由被上诉人浙江德信置业有限公司、恒德控股集团有限公司、德清县正合投资咨询有限公司支付上诉人浦江县江滨花园业主委员会人民币120万元。限于本判决生效后十日内付清。
三、驳回上诉人浦江县江滨花园业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11800元，由浙江德信置业有限公司、恒德控股集团有限公司、德清县正合投资咨询有限公司承担6785元，浦江县江滨花园业主委员会承担5015元；二审案件受理费11800元，由浙江德信置业有限公司、恒德控股集团有限公司、德清县正合投资咨询有限公司承担9440元，浦江县江滨花园业主委员会承担2360元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一三年七月二十五日
代书 记员 何晓慧