辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终320号
上诉人（原审原告）：周艳荣，女，1954年12月10日，汉族，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：佟德才，系辽宁园丁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙经龙，系该公司董事长。
委托代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，汉族，系该公司法律顾问。
上诉人周艳荣因与被上诉人沈阳宏发房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06420号民事判决，向本院提出上诉。本院依法受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审、代理审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1、原告周艳荣与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于于洪区吉力湖街200-1号E1座2-3-2室房屋，建筑面积为90.20平方米，总房款为411899元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。2、原告周艳荣与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于于洪区吉力湖街200号F5，6号车库，建筑面积为25.29平方米，总房款为139095元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。上述二合同补充协议第二十条均约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院／蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。2009年10月26日，原告到被告处办理房屋及车库交付手续。
2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”
2015年4月30日被告取得于洪区吉力湖街200-1号E1座2-3-2室房屋初始登记批复。被告至今未取得于洪区吉力湖街200号F5，6号车库初始登记批复。
另查明，被告宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等手续。
原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
关于被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效的问题，因双方签订位于于洪区吉力湖街200-1号E1座2-3-2室房屋的《商品房买卖合同》约定，房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则原告房屋交付之日2009年10月26日后第360天，即2010年10月21日就知道或应当知道涉案房屋迟延办理房屋所有权证的事实，但原告提供的证据不足以证明其在诉讼时效期限内向被告主张违约金的事实，其于2015年9月11日提起诉讼，已超过诉讼时效。
另，双方签订位于于洪区吉力湖街200号F5，6号车库的《商品房买卖合同》约定，房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则原告房屋交付之日2009年10月26日后第720天，即2011年10月16日就知道或应当知道涉案房屋迟延办理房屋所有权证的事实，但原告提供的证据不足以证明其在诉讼时效期限内向被告主张违约金的事实，其于2015年9月11日提起诉讼，也已超过诉讼时效。
关于被告主张其不应当承担违约责任的问题，被告宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。原告所购的房屋未能如期取得权属证书不是被告原因造成的，原、被告签订的补充协议中明确写明，原告在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，原告同意并承诺不追究被告的违约责任，该内容笔体已加重，应视为被告在与原告签订补充协议时，尽到了告知义务，被告的行为不构成违约，不承担违约责任。综上，对原告的诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院判决：驳回原告周艳荣的诉讼请求。案件受理费190元，减半收取95元，由原告周艳荣承担。
宣判后，周艳荣不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：至今该房屋权属证书还没有下发，该违约事实一直持续存在，诉讼时效适用中止、中断的情形。双方合同中已经明确约定了逾期办证的违约责任的问题。补充协议的制定内容都是被上诉人为了规避法律责任而制定的格式条款，被上诉人并未举证证明其尽到了告知义务。而且我方并没有明确承诺不追究被上诉人的违约责任。根据合同相对性原则，被上诉人所抗辩的所有政府行为、环境因素等原因事由的影响都不足以对抗被上诉人的违约行为，其抗辩理由不能成立。
被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人意思表示真实，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定全面诚信履行各自的权利义务。本案中，尽管被上诉人未能按照合同约定如期为上诉人办理房屋产权备案登记，但从现有证据来看，由于涉诉房屋所在区域位于仙女河污水处理厂附近，由于该厂搬迁工作迟延，直接导致涉诉房屋所在楼盘无法及时完成环保验收手续，造成上诉人所购买的房屋未能如期取得权属证书，故由此可见，该逾期办证情况并不能完全归责于被上诉人的原因所致。又根据双方《商品房买卖合同》第十五条对于“因出卖人的责任”的前提约定以及《补充协议》第二十条对于免责条款的约定，上诉人要求被上诉人承担给付逾期办证违约金的主张，并不符合上述条款的约定，故对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人卞大海、邰成香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年二月十七日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。