杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第02009号
原告(反诉被告)：郭金祥。
委托代理人：张玲燕，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：章琳。
委托代理人：张伟，浙江天富律师事务所律师。
原告郭金祥为与被告章琳房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判。被告在答辩期间内向本院提出反诉，本院受理后于2015年11月17日对本诉与反诉合并进行了审理。因案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年5月25日再次公开开庭进行了审理。原告郭金祥的委托代理人张玲燕，被告章琳的委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)郭金祥起诉称：原、被告双方于2011年6月14日签订《杭州市房屋转让合同》。该合同对房屋的位置以及购房款的支付等进行了约定。合同签订后原告依照约定将房屋转让款210万元支付给被告，但被告没有按照合同约定办理房屋产权以及房产交付过户手续，经原告2015年9月1日向杭州市房产档案馆核查，原来被告早在2013年3月7日就办理了杭房权证之移字第××号和13XXX55号两本房屋所有权证，但没有经过原告同意，却以该两套房产进行抵押，于2013年10月21日向中国民生银行股份有限公司杭州分行办理了最高额抵押贷款400万元，致使原告购买的两套房屋无法办理产权过户手续，给原告造成了巨大的经济损失。更荒唐的是，被告在隐瞒上述贷款抵押事实的同时，将两本房产证的第三页故意撕掉，反打一耙，谎称原告违约，还要追究原告的违约责任。综上，被告在将两套房产转让给原告后，没有经过原告同意，隐瞒房产转让事实，擅自将原告所有的房产用于银行贷款抵押，该行为严重违反了杭州市房屋转让合同的规定，致使期间原告无法按期正常办理房产的过户手续，严重侵犯了原告的财产权利，给原告造成了巨大的经济损失。现房产过户早已经超过合同约定的30天期限，原告有权解除双方签订的杭州市房屋转让合同，被告应赔偿原告购房款210万元，并按照合同约定追究被告的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判决，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判决准许原、被告解除于2011年6月14日签订的《杭州市房屋转让合同》；2.被告归还原告购房款210万元，并支付违约金94.5万元，共计304.5万元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）章琳答辩称：1.房屋已经实际交付，只是没有办理过户手续。2.产权证办出后，原告就知道或者应当知道房产证已经办出，但原告从没有与被告联系交房事宜，反而是被告一直催着原告要求交房。3.原告实际上在被告联系上原告后就知道涉案房屋有抵押的事情，从原告诉状的陈述，原告是查询房产信息才知道房屋抵押情况，不符合事实，该行为也可以看出原告想解除合同。4.被告对房屋进行抵押，是在原告拒不履行《杭州市房屋转让合同》的情况下进行，房屋抵押不影响房屋的过户，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）章琳反诉称：2011年6月14日，被告与原告签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定被告将杭州市之江国家旅游沐桥公寓林景院X幢X单元XXX室、XXX室房屋转让给原告，房屋转让价格为500万元，原告应当于2011年6月14日、被告签订合同交给原告之日分别支付110万元和100万元，余款290万元被告在扣除所支付的房屋按揭贷款后，于房屋产权转让登记之日付清，原告没有按照合同约定的时间付款，被告有权按照累计应付款向原告追究违约利息，自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款日止，按每日千分之三计算，逾期付款超过三十天，原告应支付被告违约金200万元。同时，在合同中被告已经明确告知原告，转让房屋已经交付但是因开发商原因尚未办理产权登记手续，并在合同中约定被告在办妥全部房屋产权证书后通知原告，原告应在收到被告交付的全部产权证书之日起七日内办理房地产权属登记转移手续。合同签订后，原告按照约定支付了210万元转让款，被告也已经于2011年6月5日将房屋交给了原告，原告随即入住，入住后的物业管理费一直是原告交纳。2013年3月7日被告办理了转让房屋的产权证书后，立即以合同上约定的手机号码135××××0200与原告联系交房事宜，但原告告知被告，其因为在澳门赌博输了7000多万元，债务缠身，已经无力支付剩余房款。被告虽然多次坚持要求原告按照约定履行合同，但原告均置之不理，也不接被告的电话，不久原告的电话停机，被告已联系不上原告。为了履行交房义务，被告于2013年4月就还清了所有按揭贷款。2013年10月，因被告有债务需要偿还，原告又拒不履行合同，被告无奈只能将房屋抵押贷款，如果原告需要履行合同，被告随时可以还清贷款。此后被告以随后了解到的原告使用的136××××0988、186××××0199手机号码与被告联系，但原告都不接听，这两个号码也相继停机。2015年5月初，被告又知晓了原告的新手机号码，这次联系上了原告，原告告知被告，目前有人向其追债，而且有债务正在诉讼中，可以按照合同履行义务但不方便自己出面了，房屋也不能转让至其名下。被告与其委托人高华多次见面商量合同履行事宜，原告提出目前房价相比2011年签订合同时已经降低很多，要求被告将房屋转让款降低50万元，房屋要求过户到其女儿名下，被告表示同意，但一直没有办理过户手续。2015年8月，被告与原告终于见面，原告又提出，其女儿刚成年，房屋按揭贷款无法办理，而且其已经离婚，其女儿跟前妻一起生活，房屋过户到女儿名下等于给了前妻，要求过户到其侄子张泽棋买下，但不久后又表示张泽棋的母亲怕引起家庭纠纷不同意。此后被告又无法联系原告，原告言而无信，而且长期处于无法联系的状态下，被告无奈之下只得发函要求原告履行合同。被告认为，被告与原告签订的杭州市房屋转让合同合法有效，原告应当按照约定履行合同。原告在2013年3月7日后不久即接到被告的履行合同通知，但一直以各种理由拒不履行合同拖延至今，其目的就是为了解除合同逃避债务，已经给被告造成了巨大的经济损失，应当承担违约责任，因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起反诉，望依法判决。反诉请求：1.判令原告立即履行2011年6月14日签订的杭州市房屋转让合同，办理杭州市之江国家旅游沐桥公寓林景院X幢X单元XXX室、XXX室房屋转让登记手续；2.支付被告房屋转让款290万元和违约金200万元，共计490万元；3.本案诉讼费用由原告承担。
原告(反诉被告)郭金祥针对反诉答辩称：被告在2013年3月7日取得房屋权属证书到2013年10月份办理抵押贷款期间，一直没有通知原告办理产权登记，被告称的一直联系原告办理产权过户手续没有相应的证据。关于被告的房屋抵押事实，原告不知道而且确实是在原告查询房产档案时查到，如果原告知道的话，也不会同意的。房屋有抵押，合同是有瑕疵的，对原告来说是有风险的。根据合同的约定，被告有义务通知原告办理房屋过户登记手续。被告没有尽到通知义务，因此构成违约。根据合同约定，被告应当承担违约责任，原告有权要求解除合同。
原告为支持其诉讼请求及答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.《杭州市房屋转让合同》，证明双方的房屋买卖关系以及其权利义务等约定。
2.授权委托书、公证书，证明被告委托林鲁杭签订合同的事实。
3.转账凭条、收条，证明原告已经按照合同约定支付被告购房款210万元的事实。
4.门牌证、房屋所有权证、土地证以及其附图，证明被告隐瞒事实，将两套房屋抵押银行贷款，无法办理产权转移，严重违约的事实。
5.房屋登记信息查询记录，证明被告取得房产证之后，没有经过原告同意进行贷款抵押，致使原告无法正常办理产权过户，给原告造成巨大经济损失的事实。
6.2015年8月6日函件，证明被告违约将两套房产抵押贷款，却隐瞒事实，还倒打一耙，要求原告承担所谓的“违约责任”的事实。
被告为支持其答辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1.收条，证明被告已经于2011年6月15日将杭州市之江国家旅游沐桥公寓林景院X幢X单元XXX室、XXX室房屋交付给原告的事实。
2.中国建设银行个人贷款对账单，证明被告自2009年7月开始偿还房屋按揭贷款，2013年4月为了履行本案所涉的合同已经还清全部按揭贷款的事实。
3.（2011）杭西商初字第1081号、1082号民事判决书，（2011）浙杭商终字第1474号、1475号民事调解书，证明被告为了购买杭州市之江国家旅游沐桥公寓林景院X幢X单元XXX室、XXX室房屋而向他人借款，该借款继续偿还的事实。
4.手机短信、微信，证明被告多次催告原告要求履行合同，但原告拒不履行的事实。
5.EMS回执单（打印件），证明原告于2015年8月21日收到被告要求履行合同的催告函，但仍拒不履行合同的事实；原告居住在沐桥公寓林景院X幢X单元XXX室、XXX室房屋的事实；手机号码138××××4848系被告使用的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的六组证据，被告对证据1-6，真实性均无异议，对证据1-3的证明对象无异议，对证据4的证明对象有异议，该证据无法证明被告隐瞒事实，实际情况是被告找不到原告，是原告拒不履行。对证据5的证明对象有异议，原告找不到，而且拒不履行合同，所以被告迫于无奈才办理抵押，3月份产权证办出后，银行的按揭贷款已经还清，后来因为联系不到原告，为了偿还债务，不得已才办理抵押，给被告造成损失。对证据6，是在原告不接听电话的情况下，被告无奈才发函，也无法达到证明目的。特别说明下：第一份证据《杭州市房屋转让合同》也证明了原告在诉状中陈述的合同中的权利义务的事实。本院对证据1-6的真实性均予以确认，对其证据对象需结合其他证据加以综合认证。
被告提交的五组证据，原告对证据1的真实性无异议，根据合同约定，被告也应当在原告交付第一笔购房款时交付房屋。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，原告认为该组证据与本案无关，不能达到被告的证明目的。对证据4的证据三性均有异议。无法反映手机使用人就是原告，也无法证明被告多次联系原告的事实。短信的发送时间均在2015年6月之后，原告直到2015年9月1日才知道被告将涉案房屋进行了抵押。微信的发送时间也是在2015年7月，但被告早已经将房屋进行了抵押，双方无法继续履行合同，也证明被告违反了合同的约定。对证据5的证据三性均有异议。快递单中无法体现被告发送的文件内容，不能达到被告的待证目的。收件人的号码是被告自行填写上去的，原告没有使用过该号码。本院对证据1、2的真实性予以确认，证据3中西湖区人民法院的民事判决书被告虽未提交原件，但可以与杭州市中级人民法院的民事调解书相印证，故对其真实性予以确认。证据4虽系打印件，但其中的内容与原告在法庭上的陈述可以印证，故对其真实性予以确认。证据5因无原件核对，故对其证据效力不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2011年6月14日原告郭金祥与被告章琳签订《杭州市房屋转让合同》。合同约定被告将杭州市之江国家旅游沐桥公寓林景院X幢X单元XXX室（建筑面积89.06平方米）、杭州市之江国家旅游沐桥公寓林景院X幢X单元XXX室（建筑面积131.51平方米）两套房屋转让给原告，房屋单价为22668.54元，总计价格为500万元。付款方式为现金分三期支付，其中2011年6月14日支付110万元，本合同签字之日支付100万元，余款290万元在被告扣除所支付的该房屋的按揭贷款后，于房屋产权转让登记办理之日付清。原告付清第一期房款之日，被告将房屋交付给原告。原告未按约定时间付款，被告有权按累计应付款向原告追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，按每日千分之三计算，逾期付款超过三十天，被告有权要求原告支付违约金200万元，合同解除。被告逾期交房的，原告有权按累计已付款向被告追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，按每日千分之三计算，逾期交付超过三十天，原告有权要求被告支付违约金200万元，合同解除。被告应于办理房屋产权转让登记手续前付清尚未支付的该房屋按揭贷款，否则因该款未支付所产生的全部责任由被告承担。被告在办妥全部房屋产权证书后应及时通知原告，原告在收到被告交付的全部产权证书之日起七日内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，被告给予协助。交易发生的各项税费由原、被告各承担百分之五十。
合同签订后，原告支付了购房款210万元，对于房屋的剩余按揭贷款，仍由被告负责向中国建设银行偿还。被告将房屋交付给原告，原告装修后入住至今。2013年3月7日被告取得案涉房屋的权属登记证书。2013年4月17日，被告一次性归还贷款本金共计1040377.37元，提前还清案涉房屋在中国建设银行的贷款。2013年10月21日被告就案涉两套房屋向中国民生银行股份有限公司杭州分行办理抵押贷款，贷款金额共计400万元，已办理抵押登记。目前贷款尚未清偿。
本院认为：原、被告之间所签订的《杭州市房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。各方应恪守合同约定的相关义务。本案中双方对事实的争议较大，综合各方的陈述，本庭归纳争议焦点如下：一、被告在取得房屋权属证书后，是否及时通知原告办理房屋过户手续。对于该节事实，双方争执一词，原告称从未收到被告的通知。被告则称产权证办出后即通知原告，开始原告称自己无钱支付，之后则无法再联系上原告。原、被告对于自己所陈述的上述事实，均无法提供充分的证据加以证明。但从被告提交的证据可以看到被告当时购买案涉房屋的款项系向第三方所借，且因未及时归还而成讼，其迫切需要将房屋转让以归还借款。2013年3月取得权属证书后，被告于2013年4月即一次性还清了全部银行贷款，被告的行为表明其仍在继续履行合同约定，从而使该房屋具备办理登记过户的条件。而原告自从签订合同并入住案涉房屋后，从未主动联系被告要求办理房屋过户手续。原告称被告未通知其办理过户手续，但从2015年被告一直催促原告办理过户手续的事实，结合被告取得房屋权属证书后即一次性还清银行贷款的行为，可以推断被告始终积极履行合同，而原告则消极应对，怠于配合办理过户手续并支付剩余房款。最终导致被告因不能取得剩余房款，而将房屋再次进行抵押以获取贷款。综上，本院认为被告所陈述的事实更为客观、真实，在合同履行过程中，双方均存在违约行为，但原告违约在先。二、原告的本诉请求是否具有相应的事实和法律依据。原告主张解除合同的依据是被告将案涉房屋进行抵押，致使无法办理房屋过户手续，侵害了原告的财产权利，因被告以自己的行为表示不履行主要债务，故依照合同及合同法第九十四条的相关规定行使解除权。对此本院认为，被告对案涉房屋设立抵押，并不必然导致房屋不能办理权属转移手续，只要在办理房屋权属转移手续前将房屋设立的抵押注销，该房屋仍然可以办理过户手续。但直至判决前，被告仍未将在案涉房屋上设立的抵押注销，视目前情况，合同确已无法继续履行，故原告请求解除原、被告之间的房屋转让合同，本院予以支持。虽然合同履行过程中，双方均存在违约行为，但原告违约在先，且合同对被告未及时协助原告办理房屋权属转移手续的行为是否应当承担违约责任并未作出约定，故原告主张由被告承担违约责任的请求，本院不予支持。三、被告的反诉请求是否具有相应的事实和法律依据。结合前述理由，因被告至今仍未注销抵押登记，房屋尚不具备办理权属转移登记的条件，故其主张合同继续履行的请求，本院不予支持。被告主张的违约金200万元，根据合同约定，剩余房款在扣除被告支付的房屋按揭贷款后，由原告在房屋产权转移登记之日付清，如原告逾期付款超过30天，应向被告支付违约金200万元。因房屋转让登记手续至今尚未办理，故原告支付剩余房款的条件未成就，被告以原告逾期付款主张违约金200万元，缺乏合同依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郭金祥与被告章琳（反诉原告）之间于2011年6月14日签订的《杭州市房屋转让合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告（反诉原告）章琳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭金祥返还房款210万元；
三、驳回原告（反诉被告）郭金祥的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）章琳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31160元，由原告（反诉被告）郭金祥负担，反诉案件受理费23000元，由被告（反诉原告）章琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 倪 健
人民陪审员 阮 军
二〇一六年七月十四日
书 记 员 周伴伴