山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第700号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘静，女，1975年11月17�出生，汉族，住济南市。
委托代理人柳博娃，山东高行律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李湘来，男，1956年8月21日出生，汉族，住济南市。
上诉人刘静、李湘来因房屋租赁合同纠纷一案，均不服济南市历下区人民法院（2014）历民初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2012年2月1日，刘静出具授权委托书一份，内容为：授权人刘静拥有济南市文化东路76号万豪国际星光天地4-256、4-257号商铺的合法产权，兹将上述商铺的租赁和使用等事宜全权授权委托给被授权人办理（包括但不限于谈判、出租、签署相关合同等）。被授权人为杨海坤。
2012年6月19日，刘静（甲方、出租方）与李湘来（乙方、承租方）签订商铺租赁合同一份，约定由李湘来承租刘静的位于文化东路76号4-256、4-257号商�；租期为3年，自2012年8月1日至2015年8月1日止，其中自2012年8月1日至2013年2月1日为免租期；租赁房屋采用支付租金后承租使用方式，乙方按年度缴纳租金，并应当在下一个租赁年度开始一个月向甲方支付下一个租赁年度的租金；第一年租金为14400元，第二年租金为31680元，第三年租金为34848元；乙方支付1个月的租金2400元作为定金；乙方应当于甲方签署本合同之日起10日内，向甲方预交租赁房屋第一租赁年度的租金，同时所交的定金转为押金；合同终止，乙方交清租金及水电、燃气、电话、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的相关费用后，甲方即可退还乙方租金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；乙方未能依照本合同本条第二款的约定的期限，及时、足额预交租金的，本合同自行终止，甲方可将租赁房屋出租他人，乙方已支付的定金不予返还。合同由�静的委托代理人杨海坤及李湘来予以签字。
2013年9月4日，刘静（甲方、出租方）的代理人杨海坤与李湘来（乙方、承租方）签订了续租合同一份，约定乙方续租甲方位于万豪国际星光天地4-256、4-257房屋，租金变更为每年8400元，租期1年，到期后，双方协商续约问题，其他条款不变，本合同租期为2013年9月1日至2014年8月31日。
2013年10月17日，刘静向李湘来发出催收房租通知一份，内容为：根据我与你在2013年6月19日签订的商铺租赁合同和2013年9月4日签订的续租合同，我方依约租赁给你万豪国际星光天地4-256、4-257房屋使用，但你并没有按约交纳租金和其他费用。截止今日，你已经拖欠我方租金11040元（其中2013年8月1日至9月1日租金2640元，2013年9月1日至2014年8月31日租金8400元），亦拖欠应向第三方缴纳的物业水电费用及可能产生的滞纳金若干。经多次口头催收，你始终没�缴纳，你的行为已经构成违约。今正式向你通知，请于2013年10月23日前全部缴纳上述费用，否则，本函即作为解除合同的通知，同时我将向你提出赔偿损失的主张。
另，刘静、杨海坤（甲方）与李湘来（乙方）签订了补充协议书一份，内容为：1、装修事宜及费用由乙方承担，如乙方不再租赁该房产，甲方给予乙方补偿，补偿办法如下：（1）5年内不租的，按每年折旧20%计算剩余净值，甲方按剩余净值给乙方补偿款；（2）如在第4年不租的，甲方多承担5%剩余净值即25%；（3）超过5年后不租的，装修费用不再补偿，补偿后或超5年后，乙方不得拆除补偿范围内的设施；2、装修补偿的范围包括且仅包括：楼板、楼梯及扶手、折墙费。如以上费用合计超15000元，按15000元计算，不超的按实际计算。
2012年6月19日，刘静向李湘来出具了订金收条一份，内容为：今收商户李湘来�房订金2400元，房号为4-256、4-257，约定在2012年6月29日18点前签订租赁合同并交齐一年费用，如不能在约定时间内签订租赁合同并交齐费用，则视为违约，由房东刘静收没商户李湘来的2400元订金，如业主刘静在约定时间内不能与商户签订房屋租赁合同，无条件返还商户李湘来订金2400元。
另，刘静向李湘来出具了收条一份，内容为：今收到房租14400元，租期为2012年8月1日至2013年7月31日，商用公共能耗及商业水电预存金3200元；物业费675元；押金2400元，合计20675元。
2012年7月3日，李湘来花费装修首付金15900元。
另，涉案房产的物业服务公司出具了情况说明二份，内容为：1、万豪国际星光天地4-256室、4-257室自2012年8月8日至2013年9月23日公共能耗费用分别为1040.01元、1009.92元；2、万豪国际星光天地4-256室、4-257室业主刘静于2011年12月15日预缴物业费（2011年12月15日-2012年12月14日）912.5元、886.1元，公共能耗预存金800元、水电预存金800元。
原审法院认为，2012年6月19日，刘静与李湘来签订的商铺租赁合同及2013年9月4日双方签订的续租合同系双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效，应予确认。合同签订后，双方都应当严格按照合同约定的内容予以履行。本案争议焦点有三：一、双方签订的商铺租赁合同及续租合同是否已经予以解除？二、刘静要求李湘来支付租金及利息、物业费、公区能耗费有无事实和法律依据？三、李湘来要求刘静退还预存的商用公共能耗、水电费、房屋装修费、押金有无事实和法律依据？
针对争议焦点一、刘静与李湘来签订商铺租赁合同及续租合同后，李湘来共计缴纳2012年8月1日至2013年7月31日的租金14400元。2013年10月17日，因李湘来未缴纳2013年8月1日之后租金，刘静向李湘来发出催收房租通知，并注明：如李�来未在2013年10月23日前全部缴纳房租，本函作为解除合同的通知。根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，本案中，因李湘来未按时缴纳租金，刘静以通知的方式解除合同的行为，符合法律规定，且合同的解除日期为李湘来未缴纳房租的最后期限即2013年10月24日。原审确认刘静与李湘来的商铺租赁合同及续租合同已经解除，且解除时间为2013年10月24日。
针对争议焦点二、刘静要求李湘来支付租金及利息、物业费、公区能耗费有无事实和法律依据？李湘来未支付合同解除前的租金，应当承担相应的违约责任，即支付2013年8月1日至2013年10月24日的租金，且应当向刘静支付违约金，根据双方的约定，违约金为李湘来缴纳的押金2400元，该押金刘静已经收取。租金计算为：2013年8月1日至2013年9月1日，按照第二年租金31680元计算为每月2640元；2013年9月1日至2013年10月24日，按照每年8400元计算为每天23元，23元／天×54天=1242元。以上共计2640元＋1242元=3882元。
另，关于物业费的主张，刘静并未提交相关的垫付凭证，因此刘静要求李湘来支付物业费的诉讼请求，证据不足，对此不予支持。关于公共能耗费的主张，涉案房产的物业公司出具了情况说明，其中2012年8月8日至2013年9月23日的费用为1040.01元＋1009.92元=2049.93元。对此李湘来已经在向刘静缴纳房租时，一并缴纳了公共能耗费及商业水电预存金共计3200元，因此，刘静再向李湘来主张公共能耗费，没有事实依据，对此不予支持。
针对争议焦点三、李湘来要求刘静退还预存的商用公共能耗、水电费、房屋装修费、押金有无事实和法律依据？对于公共能耗费及水电费，李湘来共计向刘静交纳了3200元的预存款，其中2012年8月8日至2013年9月23日的公共能耗费共计2049.93元，对此应当在预存款中予以扣除。另刘静并未就李湘来应当承担的水电费予以举证，因此刘静应当将剩余的公共能耗费及水电费预存款予以退还，退还的金额为3200元-2049.93元=1150.07元。
另，根据双方签订的补充协议：5年内不租的，按每年折旧20%计算剩余价值，刘静应当剩余净值给李湘来补偿款，但最高补偿15000元。根据李湘来提交的装修费用票据，其共计花费装修费用15900元，李湘来共计租赁房屋3年，应当折旧60%，剩余的40%应当由刘静补偿给李湘来，即补偿金额为15900元×40%=6360元。另，双方合同的解除因李湘来未按时支付租金所致，因此其要求退还押金2400元的反诉请求�原审不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定判决：一、确认刘静与李湘来于2012年6月19日签订的商铺租赁合同已经解除，解除时间为2013年10月24日；二、李湘来于判决生效之日起十日内向刘静支付租金3882元；三、刘静于判决生效之日起十日内向李湘来支付装修费用6360元；四、刘静于判决生效之日起十日内向李湘来返还公共能耗费及水电费预存金1150.07元；五、驳回刘静的其他诉讼请求；六、驳回李湘来的其他反诉请求。本诉案件受理费110元，由刘静承担80元，由李湘来承担30元；反诉案件受理费150元，由刘静承担40元，由李湘来承担110元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人刘静不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，证据不足。一、租金及损失赔偿。双方分别于2012年6月19日、2013年9月4日签订商铺租赁合同、续租合同，约定了租赁期限及租金。李湘来从2013年8月开始拖欠上诉人租金，2013年10月17日，上诉人向李湘来发出催收房租通知，但实际签收人为詹希和，李湘来亦不承认收到催收通知。上诉人提起诉讼。庭审中李湘来承认收到催收通知，但至今其仍锁着涉案房屋，实际占用房屋未予返还。李湘来不仅应支付租金，亦应就超期占用房屋对上诉人造成的损失承担赔偿责任。二、物业费。2012年6月19日的商铺租赁合同约定，水电、物业管理费、电话费、维修费等费用由李湘来承担，该约定未设定第三方义务，合法有效。李湘来向刘静交纳物业费，即以实际交纳明确了交纳方式，物业公司向刘静催�物业费，正是由于李湘来不诚信的行为，既不向物业公司亦不向刘静交纳物业费，才引起本案诉讼。原判决以上诉人未提交垫付凭证不予支付是错误的，租赁期间及未返还房屋期间的物业费亦应由李湘来承担。三、装修费用。2012年6月29日双方签订《补充协议》，约定了装修范围、装修费用上限。装修范围仅限于楼板、楼梯、扶手、拆墙费，补偿上限为壹万伍仟元。原判决以李湘来提供的收据认定装修价款为15900元，违背当事人对装修费用上限为15000元的约定。此外，李湘来提供的收据，真实性无法确定。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项、第五项，依法改判。
上诉人李湘来答辩称，对刘静上诉的问题有异议，不予认可。物业费不应由我交纳。
上诉人李湘来不服原审判决上诉称，一、上诉人要求刘静退还订金的请求应得到支持。根据双方商铺租赁合同约定，如违约扣除押金合同解除，订金收条记载，如不能在约定时间内签订租赁合同并交齐费用视为违约。在约定时间内上诉人已足额交清所有费用并签订了合同，上诉人未违约。原审判决未提到该份证据而仅认定上诉人交纳押金2400元，并将此款项作为解除合同的违约金，属于遗漏证据。二、一审法院计算房屋装修折旧费的方式有误。一审认定双方的合同在2013年10月24日解除，但在计算折旧费时按照上诉人租赁房屋3年计算，导致刘静应补偿给上诉人的金额减少5565元。三、上诉人所提供的收条中有物业费675元，原审判决遗漏了该费用，在此向刘静追讨。四、一审租金的计算错误，第二年一个月的租金应该不存在，2013年9月4日双方达成新的协议，等于解除了之前的租赁关系，第二年度应从新合同租期开始。综上，请求依法改判。
上诉人刘静答辩称，一、2012年6月19�刘静收取李湘来订金2400元，后双方签订商铺租赁合同，李湘来向刘静支付租金。根据商铺租赁合同第二条第三项，所交订金转为押金。因此，刘静向李湘来出具了收条。根据商铺租赁合同第二条第三项、第五条第一项，李湘来提前解除合同视为违约，押金不予退还。李湘来拖欠租金，视为违约。刘静有权收回房屋，押金不退还。二、装修折旧费在二审判决生效前，仍应正常计算。李湘来应对其占用未返还房屋期间的装修折旧承担责任。三、刘静在一审中要求李湘来承担物业费，李湘来在反诉请求中未提出物业费请求。四、商铺租赁合同在2013年继续有效，双方签订续租合同才对房租进行变更，未变更前仍应按商铺租赁合同计算租金。一审对于租金的计算方式正确。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，刘静与李湘来签订的商铺租赁合同第一条约定，刘静出租的商铺坐落地址为文化东路76号4-256、4-257，建筑面积19.76＋18.46平方米；第三条第4项约定，租赁房屋在合同租期内的物业管理费（即4元／月／平方米）由李湘来承担。该事实有商铺租赁合同为证。
本院认为，关于本案租金问题。双方合同履行过程中，因李湘来未按约交纳租金，刘静向李湘来发出催收通知，李湘来在收到催收通知后仍未履行合同义务，因此，刘静依法享有合同解除权。原审中，刘静诉请李湘来支付至2014年3月5日起诉之日的租金，原审根据本案事实认定双方合同解除日期为2013年10月24日，并判决李湘来支付该解除日期前的租金，依法有据，应予认定。现刘静上诉要求李湘来支付超期占用房屋造成的损失，已超出其一审诉讼请求的范围，对此刘静应另行主张权利，本案不予审理。
关于物业费问题。根据双方商铺租赁合同第三条第4项的约定，合同租期内的物业管理费为4元／月／平方米，由李湘来承担。刘静据此要求李湘来向其支付物业费，符合合同约定。实际履行中李湘来也已支付刘静物业费675元。因此，刘静诉请李湘来支付至起诉之日的物业费，应予支持。刘静有无实际向物业部门支付该费用，不影响其主张权利。原审驳回刘静的该项主张不当，应予纠正。自2012年8月1日至2014年3月5日，涉案房屋物业费为2930元［（19.76＋18.46）平方米×4元×19.17个月］，扣除李湘来已付的675元，李湘来尚应支付刘静2255元。
关于装修费用问题。刘静认为，根据补充协议，该装修费用基数的上限为15000元，原审计算该装修折旧的方法不当。经审查，根据李湘来提交的装修费单据及其使用房屋的期间，原审对于该费用的计算，符合双方补充协议的约定，应予确认。刘静、李湘来对于该问题提出的上诉意见，本院�不予采纳。
关于李湘来提出的订金问题。首先，李湘来在其反诉中未提出返还订金的诉讼请求；其次，根据其提交的订金收条、租金收条，结合双方商铺租赁合同的内容，李湘来支付的订金2400元已转为押金。现李湘来要求刘静退还订金，无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2014）历民初字第472号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项及案件受理费的负担。
二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历民初字第472号民事判决第五项。
三、上诉人李湘来于本判决生效之日起十日内向上诉人刘静支付物业费2255元。
二审案件受理费260元，上诉人刘静负担50元，李湘来负担210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
审判�孟繁荣
代理审判员 马立营
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 吴秀婷