河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛民初字第3190号
原告曹红娟，女，汉族，1976年4月11日出生，户籍地南阳市卧龙区，现住南阳市。
委托代理人陶会凡，河南宛信律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告马松吉开，男，回族，1984年11月13日出生，户籍地青海省化隆回族自治县，现住南阳市。
被告刘悦，女，回族，1985年11月16日出生，户籍地南阳市卧龙区，住南阳市。系马松吉开妻子。
二被告委托代理人吕应坡，河南宛英律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告曹红娟与被告马松吉开、刘悦房屋租赁合同纠纷一案，原告曹红娟向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，依法向原、被告送起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并于2016年8月4日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告曹红娟的委托代理人陶会凡、被告马松吉开、刘悦及其委托代理人吕应坡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月30日，原告曹红娟委托李阳将自己所有的位于南阳市宛城区建设东路153号7号房屋（房产证号为：14××16）出租给被告马松吉开和刘悦夫妻二人开餐饮店，并签订《房屋租赁合同》，其租赁期限为2013年7月30日至2014年7月30日。期满后，马松吉开和刘悦夫妻二人继续承租该房。2014年10月23日，原告曹红娟和二被告续订《房屋租赁合同》，约定：租金为：每年78000元，租赁期限为2014年10月1日起至2015年10月1日止，每年7月1日前一次性向甲方付清当年租金。后双方补充协议：2014年7月30日-10月1日房租为6000元，2014年10月1日-11月1日房租为5000元，2014年11月1日-2015年10月1日房租为71500元（每月租金6500元）。每半年一付，应收到43500元（优惠3000元＋2000元），应收到38500元，以实际收据为准。现二被告仅支付原告半年房租38500元（2014年7月30日-2015年4月1日），剩余半年房租早已到期，二被告至今未支付，现合同到期，二被告仍不腾房。
综上，二被告租赁原告房屋，应当支付给原告租金，而二被告却拒付租金，合同到期，二被告应当搬离该房屋，却拒不搬出该房屋。现诉至法院，请求依法判令：1、依法判令二被告腾出房屋并支付所欠房租39000元及违约金。2、依法判令二被告支付原告房屋占有使用费至腾房之日。3、诉讼费由被告承担。
被告马松吉开、刘悦辩称：第一、原告所诉没有事实和法律依据，第二、原告的行为在被告经营期间私自将被告经营的房屋封闭，造成被告的经济损失，原告的违约行为所带来的违法后果应当由原告自行承担，给被告造成的损失原告应予赔偿。
原告向本院提交如下证据：
一、房产档案一份及民事判决书一份，证明（1）所租房系曹红娟等人所有（2）被告在诉李阳房屋租赁合同纠纷一案中所提交三份收据即押金条20000元共二张（每张10000元）和半年房租38500收据一张。
二、租赁合同及补充说明，证明原被告间房屋租赁的事实以及租赁期限、租金支付方式约定及违约约定占有使用费约定。
三、通知两份及公证书和录音录像光盘一个，证明（1）原告在2015年9月2日书面通知被告结清房租解除合同（2）原告在2015年11月25日原被告侵权纠纷一案庭审中原告当庭再次书面通知被告结清所欠房租并搬离该房屋（3）被告于2015年11月30日搬离该租赁房屋及当时搬离情况。
四、马松吉开、刘悦诉曹红娟侵权纠纷一案庭审笔录证明马松吉开、刘悦违约。
被告马松吉开、刘悦对以上证据发表如下质证意见：对第一组真实性无异议但是1、该房屋证载面积是八十平方米，2、原告与被告签订的房屋租赁合同约定的是160平方米，3、原告在签订合同后得知其二楼加盖的80平方系违章建筑。对第二组合同约定的160平方米的租赁房屋其中二楼的房屋依法不能出租，对第三组真实性无异议但1、不能证实原告的证明方向且证实了原告将房屋上锁妨碍被告经营的违约行为存在，2、同时证实二楼的房屋被告并未使用，3、即使原告超期搬离原因也在于原告加锁的违约行为。对第四组真实性无异议但1、房屋面积80平方米，2、被告在庭审记录证中明确6月份还在经营但没有文字记录6月份之后不再经营，我们有其他证据能证实被告在6月份之后至原告锁门期间仍在经营，3、即使被告违约，原告应依法行使权利，而不能自行的将被告店面加锁。
被告马松吉开、刘悦没有向本院提交证据。
对原告方所举证据，被告无异议的，本院对其真实性予以认定。有异议的在评理部分予以认定。
根据原告诉请及原被告举证、质证，本院查明的事实为：
2013年7月30日，李阳作为甲方，马松吉开作为乙方签订租赁合同，合同约定：一、甲方将位于建设路153号第柒号门面房数间，共计80平方左右，租给乙方。月租金金额叁仟元整。自2013年7月30日起至2014年7月30日。该合同已履行，所涉房屋与本案的租赁房屋系同一房产。
2014年10月23日，原告曹红娟作为出租方（甲方），二被告马松吉开、刘悦（乙方）作为承租方，签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况：1-1、甲方出租给乙方的房屋位于南阳市宛城区建设东路153号7号（以下简称该房屋），建筑面积为160平方米，房屋结构为砖混，房屋所有权证书编号：14××16。…三、交付日期和租赁期限：3-1、甲乙双方约定，甲方于2014年10月1日向乙方交付该房屋。房屋租赁期限为1年，自2014年10月1日起至2015年10月1日止。…四、租金和支付方式：4-1、该房屋租金为每年人民币￥78000元（大写柒万捌仟元整）。每年可根据市场情行调整一次租赁费，但调整幅度不超过10%。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的50%支付租金。4-2、乙方应于每年7月1日前一次性向甲方付清当年租金。…九、合同解除：9-2、有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方并应向甲方按当年月租金的两倍支付违约金。（四）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。2014年11月24日甲乙双方又签订了附加说明，内容如下：一、此房屋押金两万元整￥20000元，此合同终止时结清房租、水电费等所有款项后，退此￥20000元。曹红娟。二、2014年7月30日-10月1日房租共计￥6000元，2014年10月1日-2014年11月1日房租5000元，2014年11月1日-2015年10月1日房租为￥71500元（每月6500元）半年一付，应收到￥43500元（优惠￥3000元＋2000元）应收到￥38500元，以实际收据为准。曹红娟、刘悦、马松吉开共同签字。当日曹红娟收到租房押金壹万元整￥10000元。2014年11月2日被告方又付租房押金壹万元整￥10000元，和房租38500元。原告给被告出具收据：今收到刘悦半年租金叁万捌仟伍佰元整￥38500元（即2014年10月1日-2015年4月1日）。被告继续经营餐饮店至2015年6、7月份，后双方发生纠纷，原告曹红娟于2015年9月2日将该店门锁予以更换。2015年11月30日在河南省宛都公证处的见证下，被告马松吉开将位于南阳市建设中路153号房屋内属于自己的物品搬离。
另查明：本案所涉租赁房产房屋所有权人为田琳媛、冯枫、李新乐、曹红娟四人，房权证号为14××16。庭审中原被告双方均认可该房屋一楼面积为80平方米。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。一、关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中原告向本院提交的房产证证实该租赁房屋一楼的面积为80平方米，在法庭辩论终结前未向本院提交二楼80平方米建设工程规划许可证或房产证明。故原被告双方于2014年10月23日所签订的房屋租赁合同关于一楼80平方米的部分有效，其余部分无效。
二、关于应付租金的问题。1、2013年7月30日，被告马松吉开与李阳所签订合同明确显示建设路153号第柒号门面房数间共计80平方左右，月租金金额叁仟元整。2014年10月23日原被告双方所签合同显示南阳市宛城区建设东路153号7号门面，年租金78000元，即月租金6500元，根据日常生活经验法则和逻辑推理，原告在与被告签订合同时应当知道每月6500元租金应包含二楼的费用。2、2014年11月2日被告方支付房租38500元。原告给被告出具收据明确显示被告支付的租金是从2014年10月1日到2015年4月1日。二被告在答辩时称二楼未交付使用，与交易习惯和正常逻辑不符，且未向本院提供有效证据，故该辩论意见不予采纳。3、双方发生纠纷后在合同期内原告方自行更换租赁房屋的门锁，二被告已不能实际控制使用，故该一楼80平方米的租金应支付至2015年9月1日为6500元÷2层×5个月=16250元，二楼应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至2015年9月1日为6500元÷2层×5个月=16250元。
三、关于违约金的问题。本案涉及双方违约，虽被告违约在先，但原告也采取了不当的措施，综合考虑原被告双方在租赁合同履行过程中的过错责任，原被告过错相抵，互不承担违约责任。
依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十三条、《合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、限被告马松吉开、刘悦在本判决生效后十日内支付原告曹红娟租金16250元。
二、限被告马松吉开、刘悦在本判决生效后十日内支付原告曹红娟房屋占有使用费16250元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费775元，原告曹红娟承担160元，被告马松吉开、刘悦承担615元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张宏显
审判员 刘琳波
陪审员 乔卿俊
二○二○一六年九月五日
书记员 张智雯