杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富新民初字第238号
原告：杭州富阳东山塑料机械有限公司。
法定代表人：徐元朝。
委托代理人：吴乔珍。
被告：富阳市邦尼工艺品有限公司。
法定代表人：柳金莲
委托代理人：冯宇钦、裘晓。
原告杭州富阳东山塑料机械有限公司（以下简称：东山公司）诉被告富阳市邦尼工艺品有限公司（以下简称：邦尼公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员韩亚子适用简易程序独任审判，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告东山公司的委托代理人吴乔珍、被告邦尼公司的委托代理人冯宇钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东山公司起诉称：2015年4月10日，原告东山公司通过司法拍卖网拍得杭州市富阳区人民法院拍卖的原属于富阳豪信工艺玻璃有限公司所有的位于杭州市富阳区渌渚镇百前村官亭101号工业房地产（房屋所有权证号为：富房权证初字第××号；土地证号为：富国用（2012）第0002**号）。上述工业房地产系富阳豪信工艺玻璃有限公司于2013年1月8日以最高额16390000元抵押给中国银行股份有限公司富阳支行，他项权证号为：富房他证字第854**号。因富阳豪信工艺玻璃有限公司未清偿中国银行股份有限公司富阳支行及其他债权人的债务，依法被司法拍卖。2015年5月28日，杭州市富阳区人民法院作出（2014）杭富民执字第4614-2号执行裁定书一份，裁定上述工业房地产归原告所有。原告取得上述工业房地产所有权后，即告知在设定抵押后才租赁上述工业房地产中第六跨车间的被告，恳请被告腾退其租赁的第六跨车间。但被告置若罔闻，其行为已严重侵害了原告的合法权益。遂原告诉至本院，请求判令：1、被告腾退租赁在杭州市富阳区渌渚镇百前村官亭101号第1幢厂房中第六跨车间一间（面积1460平方米）。2、被告恢复原状。3、被告赔偿原告其占用期间的经济损失（按每平方米11.9元计算，截止2015年8月27日为52122元）。4、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告东山公司补充部分事实为：2015年12月23日晚，案涉厂房起火，现原告要求被告恢复现状。
原告为支持其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、最高额抵押合同及富房他证字第854**号他项权利证书各一份（复印件，加盖杭州市富阳区人民法院档案专用章），以证明案涉厂房及其土地由抵押人富阳豪信工艺玻璃有限公司抵押给中国银行股份有限公司富阳支行，并于2013年1月8日办理了他项权证，债权数额16390000元的事实。
2、（2014）杭富新商初字第726、728、729号民事调解书各一份（复印件，加盖杭州市富阳区人民法院档案专用章），以证明抵押人富阳豪信工艺玻璃有限公司未能按时归还贷款，抵押权人中国银行股份有限公司富阳支行起诉，以实现抵押权的事实及在调解书中均表述已抵押财产的拍卖款优先清偿抵押人富阳豪信工艺玻璃有限公司抵押给中国银行股份有限公司富阳支行的债务的事实。
3、（2014）杭富执民字第4614-1号执行裁定书一份（复印件，取得于法院拍卖告知单中），以证明抵押人富阳豪信工艺玻璃有限公司未能履行清偿义务，其抵押房产被法院拍卖的事实。
4、（2014）杭富执民字第4614-2号执行裁定书一份（与原件核对一致的复印件），以证明原告经司法拍卖竞得案涉房产，取得所有权，拍卖款为14260000元的事实。
5、厂房租赁协议一份（复印件，取得于法院拍卖告知单中），以证明抵押人在案涉房产抵押给中国银行股份有限公司富阳支行后将部分厂房租赁给被告，该租赁协议签订于2014年1月9日，本租赁是先抵押后租赁的事实。
6、土地使用权证及房产证各一份（与原件核对一致的复印件），以证明原告根据证据4已于2015年6月4日办理了相应的房产及土地的过户手续的事实。
7、快件邮寄回单、查询单各一份（原件），以证明原告已多次口头和书面通知被告原告已取得案涉房屋的所有权并要求被告腾退房屋的事实。
8、拍卖标的调查情况表（打印件、原告从网上下载的拍卖须知中提取）一份共四页，以证明在拍卖须知的瑕疵说明中有载明“有租赁协议、协商解决”字样的事实。
被告邦尼公司答辩称：1、对原告通过司法拍卖取得案涉房产及对被告租赁的房屋先抵押后租赁的事实均没有异议。2、对原告要求被告腾房的法律适用问题有异议。3、对原告事实补充中的起火事实及诉请，因被告对该财产投了保险，会对受损部分进行维修。综上，要求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告邦尼公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、厂房租赁协议一份（与原件核对一致的复印件），以证明被告与原房产所有权人富阳豪信工艺玻璃有限公司于2014年1月9日签订厂房租赁协议，双方约定租赁时间为2014年2月1日到2019年2月1日，租赁面积为1460平方米，范围为一跨及被告租赁案涉厂房为合法的事实。
2、收款凭证一份（与原件核对一致的复印件），以证明原产权人富阳豪信工艺玻璃有限公司已收到被告缴纳的2014年2月1日至2016年1月31日的房租费370000元（因富阳豪信工艺玻璃有限公司老板提出其资金紧张，让被告两年租金一并提前支付，并给予被告优惠）的事实。
3、拍卖标的情况调查表一份（打印件），以证明原告在竞拍案涉房产前已被法院告知案涉房屋存在租赁瑕疵的事实。
对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告东山公司提交的证据，被告邦尼公司质证后认为，对证据1、2、3的真实性无异议，对关联性有异议。对证据4、6、8的证据三性及证明目的均无异议。对证据5的真实性、关联性无异议，但因原告在拍卖时已被法院告知被告租赁案涉房屋的事实，故原告应为明知该房屋为带租拍卖。对证据7，被告未收到过原告的催告通知，且原告提供的证据上载明为他人签收。
本院经审查后认为，原告提交的证据1，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。证据2、3、4，系本院生效的法律文书，本院予以认定。证据5，被告对真实性、关联性无异议，本院予以认定。证据6、8，被告对该证据三性及证明目的均无异议，本院予以认定。证据7，虽快递单上载明寄件人为原告东山公司，收件人为被告邦尼公司，但签收信息上载明的是他人签收，故该证据不能达到原告的证明目的，本院不予认定。
对被告邦尼公司提交的证据，原告东山公司质证后认为，对证据1的真实性无异议，但对该份协议的合法性有异议，因为案涉房屋为先抵押后租赁的情况（最高额抵押合同中第三页第二行至第三行的约定），同时，在（2014）杭富新商初字第726、728、729号民事调解书中，抵押人均未提及其将抵押物出租的事实。对证据2的证据三性均有异议，且与被告提供的证据1中租赁交付约定矛盾。对证据3的证据三性及证明目的均有异议。
本院经审查后认为，被告提交的证据1，符合有效证据的构成要件，本院予以认定。证据2，盖有案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司公章，虽原告对该证据的三性均有异议，但被告陈述与落款载明时间、租赁起始时间相吻合，且原告未提出相反证据予以推翻，故本院对该证据予以认定。证据3，虽系打印件，原告对该证据的三性及证明目的也均有异议，但经本院审查，该证据所显示的全部内容与原告提交的证据8显示的内容一致，故本院对该证据予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：
2012年12月27日，案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司与案外人中国银行股份有限公司富阳支行签订编号为2012富授信抵字089号最高额抵押合同一份，该合同约定案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司将房产权证号为富房权证初字第××号、土地使用权证号为富国用（2012）第000246号房产及土地抵押给案外人中国银行股份有限公司富阳支行，抵押债权数额为16390000元。2013年1月8日案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司与案外人中国银行股份有限公司富阳支行就上述抵押房产及土地办理相应的抵押登记手续，他项权证为：富房他证字第854**号。
本院于2014年10月17日，分别作出（2014）杭富新商初字第726、728、729号民事调解书共三份，确认案外人中国银行股份有限公司富阳支行对案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司所有的坐落于富阳区渌渚镇百前村官亭101号第1幢房屋（富房权证初字第××号）及土地使用权【富国用（2012）第000246号】折价、拍卖、变卖所得款项在相应的抵押价值范围内按抵押顺位优先受偿。
本院于2014年11月11日作出（2014）杭富执民字第4614-1号执行裁定书一份，裁定拍卖被执行人富阳豪信工艺玻璃有限公司位于富阳区渌渚镇百前村官亭101号的土地使用权及房产。于2015年5月28日作出（2014）杭富执民字第4614-2号执行裁定书一份，裁定被执行人富阳豪信工艺玻璃有限公司位于富阳区渌渚镇百前村官亭101号工业房地产【房屋所有权证号：富房权证初字第××号；土地证号：富国用（2012）第0002**号】归买受人原告东山公司所有。
庭审中，原告东山公司自认：原告在拍卖前已经在拍卖公告的瑕疵说明中了解到案涉房屋存在租赁关系，且该拍卖公告附有案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司与被告邦尼公司的租赁协议复印件。
2015年6月2日，原告东山公司就案涉房屋（富阳区渌渚镇百前村官亭101号第1幢）至杭州市富阳区房地产管理处办理房产登记手续，产权证号为：富房权证移字第××号，房屋所有权人为原告东山公司。
2015年6月4日，原告东山公司就案涉房屋（富阳区渌渚镇百前村官亭1**号）所对应的土地至杭州市富阳区国土资源局办理土地使用权证，证号为：富国用（2015）第003824号，土地使用权人为原告东山公司。
另查明，案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司与被告邦尼公司于2014年1月9日签订厂房租赁协议一份，约定富阳豪信工艺玻璃有限公司出租给被告邦尼公司的厂房坐落在富阳区渌渚镇百前村；厂房类型为钢结构、1跨、每跨1460平方米；厂房租赁自2014年2月1日起至2019年2月1日止；每月每平方米建筑面积租金为11.3元，第二年起每年递增率为5%，逐年递增等事项。
另查明，案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司出具收款凭据一份，载明其已收取被告邦尼公司上述厂房自2014年2月1日起至2016年1月31日的租金370000元。
本院认为：案涉厂房系先抵押后租赁及原告系通过法院拍卖并买受案涉厂房的事实，原、被告均无异议。故本院对上述事实予以认定。
根据原、被告的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：原告认为该厂房租赁协议系无效协议，并对原告不具有约束力，理由为：第一、因该协议违反了案外人中国银行股份有限公司富阳支行与案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司签订的最高额抵押合同的禁止性规定，故该租赁协议系无效协议。第二、虽法院拍卖告知拍卖物的瑕疵，但不能改变先抵押后租赁合同的无效性，也不能改变对受让人不具有约束力的法律规定。被告则抗辩被告的租赁权合法、有效，原告的诉请无法律依据，应予以驳回。针对双方的争议焦点，本院具体评析如下：
一、案外人中国银行股份有限公司富阳支行与案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司签订的最高额抵押合同中关于案涉厂房出租的相关条款及被告与案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司之间的厂房租赁协议，仅对签订协议的当事人具有约束力，故原告作为非上述协议的当事人无权主张案涉厂房租赁协议的效力，即主体不符。
二、根据物权法的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，其所保护的是抵押权人的权利。而本案中，法院执行机构在依法拍卖、处置案涉厂房过程中，抵押权人及其他相关权利人均未主张该权利，法院执行机构也已认可该租赁关系，并已当面告知原告，在公告中亦予以明确。原告作为买受人明知拍卖标的存在带租赁关系的瑕疵，仍参与竞拍，则其应当承受该瑕疵，即应受案涉租赁合同的约束，且原告已因带租拍卖获取相应的利益，再以该租赁关系有瑕疵为由主张租赁关系无效，并对其不具有约束力，有违诚实信用原则。
综上，被告邦尼公司与案外人富阳豪信工艺玻璃有限公司的厂房租赁协议对原告具有约束力。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告的诉请依据不足，故对原告之诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杭州富阳东山塑料机械有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1103元，减半收取551.5元，由原告杭州富阳东山塑料机械有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交按照对方人数提出上诉状及副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 员 韩亚子
二〇一五年十二月十四日
代书记员 杜 杰