湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第215号
上诉人（原审原告）王迅。
委托代理人樊志勤，湖南普特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）全波。
委托代理人盛国森。
被上诉人（原审被告）谢凤英。
上诉人王迅因与被上诉人全波、谢凤英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2014）衡蒸民一初第212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人王迅的委托代理人樊志勤、被上诉人全波的委托代理人盛国森、被上诉人谢凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年6月27日，王迅与全波签订《房屋出租合同》，约定王迅承租全波所有的位于衡阳市蒸湘北路119号华亿明珠703室房屋，租赁期限为2年，并约定每月租金6000元，每半年支付一次租金，租房押金20000元；王迅如需提前解除合同，应提前三个月通知全波，如王迅未能将房屋转租给他人，原交20000元押金作为违约罚金处理；全波如需提前解除合同，应提前三个月通知王迅，提前解约结算之日全波赔付王迅20000元作为合同违约金。合同签订后，王迅于2013年6月27日向全波支付了半年的租金36000元以及20000元押金。后于2013年11月28日向谢凤英（全波之母）账户支付半年租金36000元。
原审认定：本案争议的焦点问题是关于全波、谢凤英是否向王迅做出提前解除租赁合同通知以及被告是否存在违约的问题。该院认为，在双方陈述不一致的情况下，当事人有责任对自己的主张提供相关证据加以证明，否则应承担举证不能的不利后果。本案中王迅提供的衡阳曾氏农业发展有限公司工商登记信息及照片不能证实衡阳曾氏农业发展有限公司（以下简称曾氏公司）在王迅与全波合同存续期间已实际承租衡阳市蒸湘北路19号华亿明珠703室，该证据不能达到王迅主张全波、谢凤英违约的证明目的，且全波、谢凤英提供物业公司出具的证明证实全波、谢凤英虽更换门锁，但是将钥匙交至物业，要求物业公司交给王迅，后王迅自行搬离租赁房屋，全波、谢凤英并不存在提前解约或者违约行为。
原审认为，王迅与全波签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。王迅主张全波、谢凤英在合同履行间内将租赁房屋出租给他人的行为违反了租赁合同约定，但王迅提供的证据不足以支持其主张，而王迅在合同履行期间自行搬离租赁房屋并未按照合同约定及时缴纳房租，属于擅自解除合同的行为，系违约行为，故对王迅要求全波、谢凤英退还王迅租房押金20000元、预收房租6000元，并向王迅赔偿提前解除合同违约金20000元、装修损失11895元的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王迅的诉讼请求。本案受理费1247元，由原告王迅负担。
宣判后，上诉人王迅不服，向本院提起上诉称：一、原审遗漏了本案争议的主要事实：1、全波、谢凤英未经王迅同意，在王迅的租赁期内2014年5月27日就更换了租赁房屋的门锁。2、全波、谢凤英将争议房屋出租给曾氏公司的事实。3、原审对于全波、谢凤英主张的已经将房屋钥匙交物业公司，要求物业公司交给王迅的主张，没有查明。二、原审认定事实错误。1、对曾氏公司是否在王迅租赁合同存续期间内实际承租了争议房产的认定是错误的。2、原审认定全波、谢凤英虽更换门锁，但是将钥匙交至物业，要求物业公司交给王迅的事实错误。3、认定全波、谢凤英向物业公司交付钥匙即达到了其履行出租房屋的义务错误。4、原审认定王迅构成擅自解除合同系违约的依据不足。请求二审撤销原判，判决由全波、谢凤英退还王迅房屋押金20000元，预交房租6000元，并赔偿提前解除合同违约金20000元及装修损失11895元。
被上诉人全波、谢凤英答辩称，原审认定事实清楚，全波、谢凤英与王迅签订的《房屋租赁合同》中约定，如王迅需提前解除合同，应提前三个月通知全波、谢凤英，而王迅未按合同约定提前一个月支付租金，也未提前三个月通知全波、谢凤英即搬离所租房屋，应视为其自行解除合同，王迅的行为是违约行为，全波、谢凤英与曾氏公司签订的租赁合同符合法律规定，故请求驳回上诉，维持原判。
在本院组织的庭前证据交换期间，被上诉人全波、谢凤英提供了一份证据即全波与曾全祥签订的租赁合同，拟证明其与曾氏公司租房的准确时间以及其与曾氏公司的租赁合同合法有效。
上诉人王迅对该证据发表质证意见为，该证据没有原件，对证据的证明目的也有异议，合同的落款时间是2014年6月28日，工商局收到该合同的时间是2014年6月5日，故合同的签订日期明显在2014年6月5日之前。
本院经审查认为，被上诉人提供的该份证据不能达到其证明目的，应不予采信。
本院二审查明，原审法院认定的案件事实清楚，本院予以确认。
本院认为，王迅与全波签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。该合同第七条明确约定“乙方如需提前解除合同，应提前三个月通知甲方，如乙方未能将房屋转租给他人，原交20000元押金作违约罚金处理；甲方如需提前解除合同，应提前三个月通知乙方，提前解约结算之日甲方赔付乙方20000元作为合同违约金”，而王迅在合同约定的下一季租金交纳时限内未交纳下一季租金，又在房屋租赁期限未到之前的2014年5月30日搬出租赁房屋，任由该房门敞开，不再管理，其行为足以表明王迅已无继续履行合同的意愿，构成违约。故王迅原交纳的房屋押金应依约作为违约金处理。王迅与全波之间的房屋租赁合同已在2014年5月30日实际终止，全波再收取王迅2014年6月的租金6000元，则无事实和法律依据，应予退还。王迅请求全波退还该月租金的理由成立，应予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，全波和王迅在《房屋租赁合同》中未约定租赁期满后的装饰装修的归属问题，故王迅请求赔偿其装修损失11895元，本院亦不予支持。
关于主体问题，出租房屋的所有权人是全波，与王迅签订《房屋租赁合同》的也是全波，谢凤英作为全波的母亲，其收取部分房屋租金的行为是代替全波收取的，故谢凤英不是本案适格被告，其不应承担责任。
综上所述，原审判决认定部分事实不清，导致处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
撤销湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2014）衡蒸民一初第212号民事判决；
被上诉人全波在本判决生效后十日内退还上诉人王迅租金6000元；
驳回上诉人王迅的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条第一款（一）项之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1247元，二审案件受理费1247元，合计2494元，由上诉人王迅负担1247元，被上诉人全波负担1247元。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽娅
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一五年六月十八日
书记员 唐宇翔
校对责任人：周隽斓打印责任人：唐宇翔
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；