湖北省谷城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂谷城民二初字第00149号
原告湖北省谷城县电影发行放映公司，住所地谷城县城关镇粉水路52-2号。
法定代表人吴承忠，该公司总经理。
委托代理人李世平，该公司副经理。代理权限：参与诉讼、签收法律文书。
委托代理人任学锋，湖北谷伯律师事务所律师。代理权限：参与诉讼、签收法律文书。
被告王某。
被告曾某。
原告湖北省谷城县电影发行放映公司（以下称谷城电影公司）与被告王某、曾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法由审判员谭明志适用简易程序于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告谷城电影公司的委托代理人李世平、任学锋，被告王某、曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谷城电影公司诉称：2014年1月1日，原告谷城电影公司与被告王某签订《楼梯房合同书》约定，被告王某承租原告谷城电影公司位于谷城县城关镇粉水路52-2号影剧院一楼楼梯房1间，租赁期限自2014年1月1日至同年12月30日止，年租金7000元等相关约定。合同签订后，被告王某在租赁期间未征求原告谷城电影公司的同意又将该房转租给曾某。租赁期限届满后，原告谷城电影公司需收回该房屋自用，并通过书面及其他方式告知二被告。但二被告置之不理。为此，请求人民法院依法判令二被告立即腾出所租赁的房屋，承担合同到期后实际占用房屋的租金（租金从2015年1月1日起按年租金7000元计付至腾出房屋之日止）。
原告谷城电影公司为证明所陈述的事实及支持其主张，举出如下证据：
1、国有土地使用权证、谷城县文化体育和新闻出版局证明，证明原告谷城电影公司对出租的房屋享有所有权。
2、《楼梯房合同书》，证明租赁期限从2014年1月1日起至同年12月30日止，年租赁费7000元，被告王某已付7000元。
3、归还房屋告知书，证明原告谷城电影公司于2015年1月23日向被告王某送达书面告知书。其主要内容：《楼梯房合同书》于2014年12月31日到期并终止合同，要求被告王某将房屋归还给原告谷城电影公司，逾期不移交归还，原告谷城电影公司依法律途径办理。并由曾某签收；照片1张，证明被告曾某在租赁合同到期后至今仍占用房屋经营“冰吧”，拒绝腾房。
被告王某辩称：1、原告谷城电影公司与被告王某签订的《楼梯房合同书》属实。但双方未约定未经原告谷城电影公司允许被告王某不准转让承租的房屋。之后，被告王某依《楼梯房合同书》的约定与曾某签订《房屋转让协议》，经双方协商签字认可，真实有效，受法律保护；2、根据《合同法》相关规定，承租人在同等条件下享有优先承租权；3、承租前，该房为垃圾间，2003年度被告王某对该房屋的水、电、门、锁安装进行了改造。合同到期后，被告王某安装的大门应归其本人所有；合同到期逾期后，被告王某多次向原告谷城电影公司陈述租赁的房屋已转租给被告曾某占有使用。现在原告谷城电影公司起诉被告王某承担责任属主体错误，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告王某为证明所陈述的事实及支持其主张，举出王某与曾某签订的《房屋转让协议》。证明双方系经协商一致的基础上签订《房屋转让协议》，租赁期限从2013年7月27日起至2014年12月31日止，年租金7000元。
被告曾某辩称：1、被告王某向其保证3至5年的租赁期限后，其与被告王某签订了《房屋转租协议》。但不知被告王某与原告谷城电影公司每年续签租赁合同；2、转租合同签订后，被告曾某承租期间原告谷城电影公司并无异议。合同到期后，被告曾某欲与原告谷城电影公司协商签订租赁合同时，原告谷城电影公司不认可与其存有租赁关系，故被告曾某对本案不承担责任；3、租赁合同期限虽届满，但其对该房屋进行了修缮，有权继续承租。
对于原告谷城电影公司提交的证据，被告王某、曾某质证认为，原告谷城电影公司提交的证据1-3的真实性均不持异议，本院予以采纳；关联性持异议，被告王某认为，租赁合同已履行完毕，其不承担责任；被告曾某认为，原告谷城电影公司不认可与其存有租赁关系，不应承担责任。对于被告王某提交的证据《房屋转租协议》，原告谷城电影公司、被告曾某质证认为，对被告王某提交的证据的真实性均不持异议，本院予以采纳；被告曾某认为，被告王某保证其3-5年的承租期限后，其与被告王某签订了《房屋转租协议》，承租期间内，原告谷城电影公司未提出异议，合同到期后，其享有租赁优先权，继续租赁。
对于原告谷城电影公司提交的证据及被告王某提交的证据，本院经审查认为，原告谷城电影公司与被告王某签订的《楼梯房合同书》、二被告间签订的《房屋转租协议》约定的租赁期限均为2014年12月30日止，年租金7000元。逾期后，被告曾某于2015年1月1日继续占有并使用租赁房屋经营“冰吧”至今；2015年1月23日，原告谷城电影公司发出告知后，被告曾某仍未向原告谷城电影公司返还租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，据此，原告谷城电影公司提交的证据与被告曾某承担返还租赁房屋具有关联性；故对被告曾某不应承担责任的主张，本院不予采纳。
根据以上所采纳的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2003年1月始，原告谷城电影公司与被告王某签订《楼梯房租赁合同》。约定原告谷城电影公司将其位于谷城县城关镇粉水路52-2号影剧院一楼（开心购物南侧）楼梯房1间出租给被告王某；租赁期限、年租金的交纳、甲乙双方的权利义务等进行了约定。原告谷城电影公司与被告王某在履行合同期限届满后，每年续签《楼梯房租赁合同》。2014年1月1日，原告谷城电影公司（甲方）与被告王某（乙方）签订《楼梯房合同书》，合同约定：乙方租赁甲方楼梯房1间，租赁期间从2014年1月1日至2014年12月30日止；年租金7000元，签订合同时一次性交清；本合同到期后，若乙方需续租，必须提前二个月与甲方签订合同，否则甲方有权另转租他人等相关约定。合同签订后，被告王某依约交纳租赁费7000元。租赁期限届满后，该房原告谷城电影公司需收回作治安室使用，要求被告王某腾房，双方协商无果。2015年1月23日，原告谷城电影公司派员向被告王某送达告知书。告知书载明：“王某：你租赁我方电影院楼梯间房屋于2014年12月31日到期并终止合同，请你迅速将房屋移交归还我方，逾期不移交归还，我方将按法律途径办理。接受人曾娟，送达人李世平、李静。之后，因被告王某、曾某在租赁期限届满后未向原告返还租赁房屋，故原告诉至本院。
另查：2013年7月27日，被告王某（原租方）与被告曾某（现转方）经协商一致签订《房屋转租协议》。协议约定“原租方应确保现转方在位于影剧院下开心购物南侧的楼梯房能够正常营业，保证不被谷城电影公司收回此房（期限到2014年12月31日），如有以上问题，原租方应退还现转方转让费5万元”。年租金为7000元。
本院认为：原告谷城电影公司与被告王某签订的《楼梯房合同书》及被告王某与被告曾某签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应信守合同并按合同约定履行。合同约定2014年12月31日租赁期限届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，原告谷城电影公司要求被告曾某返还租赁房屋，于法有据，理由正当，本院予以支持。鉴于次承租人的被告曾某在2014年12月31日租赁合同到期后，其仍继续占有并对租赁物使用、收益，其行为侵害了原告谷城电影公司的合法权益，被告曾某应向原告谷城电影公司赔偿占用房屋期间的使用费。该使用费的计算可参照双方在租赁协议中约定的年租金7000元的标准、从2015年1月1日计付至腾房之日止。被告王某辩称对租赁房屋进行改建后，其添附的大门归其所有以及在同等条件下享有优先承租权依法不能成立。因在2013年7月27日，被告王某与被告曾某签订《房屋转租协议》后，其对该租赁的房屋及添附物一并转让给次承租人，其已不再享有该添附大门的所有权；《楼梯房合同书》约定租赁期限已届满，租赁合同终止，当事人之间的租赁关系因此而消灭，承租人应将租赁物返还给出租人以履行其返还租赁物的义务。被告曾某辩称租赁期限届满，但其在租赁期间原告谷城电影公司并无异议、其对该房屋进行了修缮、应享有继续承租权辩论意见难于成立。在我国租赁物的转租，以出租人的同意为必要。原告谷城电影公司与被告王某间签订的《楼梯房合同书》约定的期限届满后，原告谷城电影公司需收回房屋作治安室使用，有原告谷城电影公司相关告知的文书予以佐证。被告曾某亦未能提供证据证实原告谷城电影公司转租他人侵害了其租赁优先权。在租赁合同与次租赁合同同时终止时，次承租人不必对转租人负租赁物返还义务，而直接可以将租赁物返还给出租人。当发生可归责于次承租人的事由而生的损害情事，可以归责于次承租人，可以不考虑转租人是否存有过失，出租人均可向次承租人主张损害赔偿。故对被告曾某继续承租主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告曾某于本判决生效之日起3日内，将租用原告湖北省谷城县电影发行放映公司所有的位于谷城县城关镇粉阳路52-2号（开心购物南侧）楼梯房1间返还给原告湖北省谷城县电影发行放映公司。
二、被告曾某于本判决生效之日起3日内，向原告湖北省谷城县电影发行放映公司赔偿占用房屋期间的使用费（从2015年1月1日起按年租金7000元计付至向原告返还房屋之日止）。
三、驳回原告湖北省谷城县电影发行放映公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，由被告曾某负担。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费550元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：襄阳市中级人民法院，账号17×××38。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 谭明志
二〇一五年八月四日
书记员 程波乐