上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初64267号
原告：上海众志贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：刘云龙，总经理。
委托诉讼代理人：于坤，上海市广懋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙凡昊，上海市广懋律师事务所律师。
被告：谢起振，男，1985年12月6日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈秀国，上海市东策律师事务所律师。
原告上海众志贸易有限公司(以下简称众志公司)诉被告谢起振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众志公司的委托诉讼代理人于坤，被告谢起振及委托诉讼代理人陈秀国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众志公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付2014年9月10日起拖欠的租金人民币(币种下同)105万元(暂计算至2016年9月9日)并以年租金55万元为基数计算至交还房屋之日止。二、被告支付延期付款的违约金46万元(①以25万元为基数，自2014年9月10日起至2016年9月9日止；②以25万元为基数，自2015年3月10日起至2016年9月9日止；③以27.5万元为基数，自2015年9月10日起至2016年9月9日止；④以27.5万元为基数，自2016年3月10日起至2016年9月9日止；⑤以105万元为基数，自2016年9月10日起至判决生效之日止；以上均按每日1‰计算)。事实和理由：2011年8月，原、被告就上海市浦东新区金高路XXX号XXX楼房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2011年9月10日至2016年9月9日。合同对租金标准、支付时间、延期支付的违约责任作了约定。合同签订后，原告依约交付了房屋。租赁期间，被告屡屡延迟支付租金。2014年8月9日应缴纳的租金，经原告多次催讨，被告至今未付。2014年9月起，被告以房屋存在渗漏为由拒绝支付租金。2015年10月15日，被告起诉要求解除合同，原告同意解除合同并要求被告立即归还房屋并支付租金，但被告为达到恶意索赔的目的，予以拒绝。2016年8月25日，法院判决被告返还房屋，但拖欠的租金需要另诉。为此，原告诉如所请。
被告谢起振辩称：不同意原告全部诉讼请求。事实和理由：租赁期间，原告没有履行维修房屋的义务，导致被告不能实际使用房屋，被告没有支付租金的义务。(2015)浦民一(民)初字第1246号、(2015)浦民一(民)初字第37506号两案判决均认定原告违约，且直至(2015)浦民一(民)初字第37506号案件判决，原告也未履行维修义务。
本院经审理认定事实如下：系争房屋由原告从案外人处某某。
2011年8月23日，原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定房屋建筑面积约600平方米，房屋使用性质为餐饮用房，乙方不得改变房屋用途。租赁期限自2011年9月10日起至2016年9月9日止。2011年9月10日至2013年9月9日年租金为45万元，2013年9月10日至2015年9月9日年租金为50万元，2015年9月10日至2016年9月9日年租金为55万元。租金半年一付，须提前一个月支付。本合同签订之日，乙方一次性支付押金10万元，合同期满后乙方交还房屋并结算全部费用后无息退还乙方。租赁期间租赁房屋及附属设施设备、道路、上下水管网路等设施的自然损耗，由甲方负责维修。租赁期满或由于一方责任解除合同，从合同解除之日起7日内，乙方应无条件将房屋以租赁时的现状返还甲方。合同7.1条约定，除本合同文件另有规定外，甲方有下列情况之一的，构成违约：7.1.1所提供的房屋不符合本合同规定的条件的；……7.1.4依本合同的约定，应由甲方修复租赁房屋及配套设施的，甲方未及时修复……合同7.2条约定，除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……7.2.2未按合同规定按期如数交纳租金或水、电、燃气等其他费用的……合同7.3条约定，构成违约的一方，应向另一方支付违约金；违约金金额=日违约金*违约天数，日违约金为年租金总额的千分之一，违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日止所历天数。合同11.3条约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权通知甲方解除合同，并要求甲方赔偿经济损失：……11.3.2所提供的房屋不符合本合同规定的条件的……11.3.4房屋非乙方原因损坏影响乙方正常使用，在乙方通知甲方后，甲方1个月以上未修复的。
合同签订后，原告依约交付系争房屋，被告支付了押金10万元，并于当年将系争房屋装修后开始用于餐饮经营。现被告已支付截至2014年9月9日的租金。
2013年夏季，因房屋漏水，谢起振通知众志公司后，众志公司曾派员进行维修。2014年12月26日，谢起振以漏水问题仍未修复为由向本院提起诉讼，要求众志公司修复系争房屋，案号为(2015)浦民一(民)初字第1246号。
该案审理中，经谢起振申请，本院委托上海源正科技有限责任公司对房屋是否存在漏水、渗水，以及形成原因进行鉴定。鉴定单位出具的源正司鉴(2015)建鉴字第126号司法鉴定意见书载明：现场检测屋面情况，(1)部分屋面已采用防水卷材进行修复，局部防水卷材已破损，部分卷材扭曲、褶皱和翘边，(2)多处屋面瓦片破损，(3)局部屋面有建筑垃圾，(4)局部屋面有积水；现场对部分屋面进行淋水试验，显示房屋屋面有多处渗漏点，现场可见有水渗漏至房屋吊顶，经统计渗水位置有6处(附图)。室内装饰装修受损情况统计，(1)二楼西侧烧烤餐饮区西南处顶面局部渗水痕迹，涂料发霉、变色，受损面积5平方米，(2)二楼西侧烧烤餐饮区西北处顶面局部渗水痕迹，涂料发霉、变色，受损面积1.5平方米，(3)二楼西侧烧烤餐饮区东北处顶面局部渗水痕迹，涂料发霉、变色，受损面积8平方米，(4)二楼西侧收银吧台区域顶面局部渗水痕迹，涂料发霉、变色，受损面积10平方米，(5)二楼楼梯间区域顶面局部渗水(渗漏点1)，涂料发霉、脱落，受损面积10平方米；(6)二楼东侧餐饮区西北处顶面局部渗水痕迹，涂料发霉、变色，受损面积3平方米，(7)二楼东侧餐饮区中部顶面局部渗水(渗漏点2)，涂料发霉、脱落，受损面积10平方米，(8)二楼东侧中包间顶面局部渗水痕迹，涂料发霉、变色，受损面积2.5平方米，(9)二楼东侧儿童乐园区域顶面局部渗水(渗漏点3)，涂料发霉、脱落，受损面积10平方米，(10)二楼东侧装饰柱附近渗水(渗漏点4)，涂料发霉、变色，受损面积1平方米，(11)二楼东侧餐饮区西南处顶面局部渗水(渗漏点5)，涂料发霉、脱落，受损面积12平方米，(12)二楼东侧包间内顶面局部渗水痕迹，涂料发霉、变色，受损面积8平方米，(13)二楼厨房顶面局部渗水(渗漏点6)，吊顶受损面积3平方米。鉴定意见为，系争房屋存在渗、漏水的质量问题，该房屋屋面做法较为陈旧，屋面部分材料老化、破损，房屋修复工程施工质量不能满足相关规范要求是导致房屋渗水的主要原因。
此后，又经谢起振申请，本院委托上海源正科技有限责任公司对源正司鉴(2015)建鉴字第126号鉴定意见书所载房屋质量问题的修复方案，以及质量问题是否影响正常使用进行鉴定。鉴定单位出具的源正司鉴(2015)建鉴字第126号(补)司法鉴定(补充鉴定)意见书载明：室内装修受损情况已在源正司鉴(2015)建鉴字第126号鉴定意见书中具体说明，该房屋因屋面渗漏水造成的房屋装饰装修受损区域共13处，具体见图3(阴影位置)。鉴定意见为，建议调换屋面瓦片并增设防水垫层进行修复，房屋受损影响范围具体见图3。
2015年7月1日，本院作出(2015)浦民一(民)初字第1246号民事判决，判决众志公司于判决生效之日起二个月内按照上海源正科技有限责任公司出具的源正司鉴〔2015〕建鉴字第126号(补)司法鉴定(补充鉴定)意见书的内容对系争房屋进行维修。
2015年10月15日，谢起振再次提起诉讼，以众志公司在法院判决后未履行修复义务，致使其损失扩大为由，要求解除租赁合同关系，众志公司支付解约违约金、赔偿装修损失，案号为(2015)浦民一(民)初字第37506号。众志公司则辩称，系争房屋是浦东新区金桥镇唯一的徽派老建筑，由于房屋本身的限制，只能从屋面上维修而不能改动结构；法院判决维修后，其向产权人进行了申请，但产权人的上级单位对修复方案未予准许，并至2015年12月酝酿出新的修复方案；现众志公司同意解除合同，但不同意承担违约金、赔偿损失。
本院于2016年8月25日作出(2015)浦民一(民)初字第37506号民事判决。判决认为，双方对解除合同意见一致，本院予以照准。合同约定，房屋非谢起振原因损坏影响谢起振正常使用，在谢起振通知众志公司后，众志公司1个月以上未修复的，谢起振有权解除合同并要求赔偿损失。双方约定房屋租赁作餐饮使用，而众志公司在房屋存在13处渗漏水、谢起振一再报修、本院判决修复的情况下仍长时间未对房屋进行修复，已经符合合同约定前述条件。故判决：一、解除双方之间《房屋租赁合同》；二、众志公司应于判决生效之日起十日内返还谢起振押金10万元；三、谢起振应于判决生效之日起十日内迁出系争房屋，并将房屋返还众志公司；四、众志公司应于判决生效之日起十日内赔偿谢起振房屋装修损失22万元；五、驳回谢起振其余诉讼请求。同时，判决书还载明，众志公司主张的房屋使用费，应另行诉讼解决。
判决后，双方均不服，提起上诉；后双方均申请撤回上诉。上海市第一中级人民法院于2016年11月29日裁定，准许谢起振、众志公司撤回上诉，一审判决书自裁定书送达之日起发生法律效力。
本案庭审中，双方确认，谢起振于2015年8月起停止营业。另外，本院曾要求双方先行交接房屋，但至2016年12月12日第二次庭审时，双方仍未交接。
本院认为，(2015)浦民一(民)初字第1246号、(2015)浦民一(民)初字第37506号两案的生效判决已经认定众志公司未及时修复房屋渗漏水构成违约，而本案的争议焦点在于渗漏水是否影响谢起振对房屋的使用以及是否应当承担未修复期间的租金及合同解除后的房屋使用费？
(2015)浦民一(民)初字第1246号一案中，鉴定单位已经对房屋存在的渗漏水情况以及是否影响正常使用进行了鉴定，根据两份鉴定意见书，屋面存在6个渗漏点、13处室内装饰装修受损，受损影响的范围也已经明确。租赁房屋用途为经营餐饮，总面积约600平方米，13处受损总面积约84平方米，因此可以认定渗漏水对谢起振正常使用房屋存在影响，但该影响是局部的。客观上，房屋渗漏水最早发生在2013年夏季，但直至2015年8月之前谢起振仍在实际经营使用房屋，而且谢起振也没有提供证据证明其停止经营完全是因为渗漏水造成的。因此，谢起振拒绝支付全部租金的抗辩不能成立，但相应的租金(使用费)可酌情减少。本院综合考虑渗漏水影响的范围、程度，谢起振租赁房屋用途，以及本案其他具体情况，酌定谢起振按每年25万元的标准支付2014年9月10日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费。
关于众志公司主张的逾期付款违约金，因众志公司违约在先，谢起振暂不支付租金属合理抗辩，故该请求应予驳回。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告谢起振应于本判决生效之日起十日内给付原告上海众志贸易有限公司自2014年9月10日起至实际返还上海市浦东新区金高路XXX号XXX楼房屋之日止按每年25万元的标准计算的租金及使用费；
二、驳回原告上海众志贸易有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18,390元，减半收取9,195元，保全费5,000元，合计14,195元，由原告上海众志贸易有限公司负担6,150元，被告谢起振负担8,045元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一七年一月五日
书记员 袁颖丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。