北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终11497号上诉人（原审被告）：朱华，女，1953年9月28日出生。委托诉讼代理人：马辕进，北京市中韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区26号楼五层。法定代表人：史永辉，董事长。委托诉讼代理人：田伯齐，男，该公司员工。上诉人朱华因与被上诉人北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称久筑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）0105民初29293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱华的委托诉讼代理人马辕进，被上诉人久筑物业公司的委托诉讼代理人田伯齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱华上诉请求：1.撤销一审判决，并予以改判；2.判令久筑物业公司支付朱华相应的广告费、停车费15000元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。朱华与久筑物业公司只签订了一年的物业管理合同，即自1999年7月1日至2000年7月1日，在此期间，朱华按约定全面交纳了合同中规定的各项费用。其后，因为久筑物业公司不对公用管道进行管理，朱华被迫自行对公用管道以及自家的房屋进行修缮装修，花费18000余元；朱华办理房产证期间，房屋管理部门需要物业公司开具朱华的居住证明，久筑物业公司以双方合同已经终止为由拒绝开具；朱华居住期间，其房屋电表出现故障，物业对此不予管理，反而向供电局举报朱华偷电，后查明是物业交接时设施布局上存在问题，供电局称更换电表需要物业公司出具证明，久筑物业公司仍以双方合同已经终止为由拒绝开具。据此，从2000年7月1日至2015年12月31日久筑物业公司没有找朱华签订物业合同，没有任何服务记录，时隔15年之久，久筑物业公司的主张早已超过诉讼时效。一审认定双方形成事实上的物业服务合同关系，缺乏事实依据，根据相关规定，业主享有对物业管理的知情权，但15年来，久筑物业公司对小区各类广告费、维修基金使用情况等从未向业主告知，这些钱本应属于业主，朱华的各项权利基本被剥夺，与此对应，也没有必要履行其义务。久筑物业公司辩称，服从一审判决，不同意朱华的请求和理由。朱华要求久筑物业公司支付其广告费、停车费15000元的诉讼请求，系其在二审中新增的诉讼请求，久筑物业公司不同意在二审中一并处理，朱华可以另行起诉。对于管道问题，朱华居住的房屋在设备层，由于其装修时把管道封闭了，久筑物业公司无法进行管理；电表不归久筑物业公司管理，是供电局管理的；电梯里的广告费用久筑物业公司每年都会按北京市政府的要求公示。久筑物业公司向一审法院起诉，请求判令朱华支付：1.2000年7月1日至2015年12月31日的物业管理费37825.22元；2.滞纳金5000元。一审法院认定事实：久筑物业公司系从事物业管理等经营的有限责任公司。朱华系涉诉房屋产权人，房屋建筑面积107平方米。1999年7月1日，久筑物业公司（乙方）与朱华（甲方）签订《物业管理合同》，约定：鉴于甲方已取得北京市南湖东园103楼1410号（建筑面积107平方米）住宅的合法产权或使用权，为维护房屋所有人、使用人的合法权益，现就物业管理有关事宜订立本合同。管理内容：甲方委托乙方为其房产的物业管理机构，全权负责其房产的各项管理服务。乙方接受甲方委托并依本合同行使物业管理职能。合同中约定了物业管理的具体内容。合同中对物业管理服务费用的标准进行了约定，其中包括：绿化费0.58元／平方米·年，化粪池清掏费0.32元／平方米·年，管理费2.98元／平方米·年，小区共用设施维护费1.06元／平方米·年，生活垃圾外运费22.22元／户·年，公共部位中小修费4.34元／平方米·年，电梯水泵运行费12.93元／平方米·年，保洁费3元／户·月，保安费5元／户·月，各项费用统收服务费1元／户·月。合同中对甲、乙双方的责任进行了约定。合同中违约责任约定：甲方逾期交纳本合同所规定的各项费用，乙方有权向其加收滞纳金，凡逾期7日以上的，每逾期1日加收应付金额的0.1%的滞纳金，过期一个月以上仍未交清者，乙方将有权采取停水、停电等一系列措施，直到甲方缴清所欠费用及滞纳金。本合同有效期为一年，自1999年7月1日起至2000年7月1日止；合同在有效期内，若小区物业管理委员会成立，合同自然终止，由物业管理委员会另行签订新的物业管理合同。一审庭审中，久筑物业公司提交了其公司自行制作的《收费标准》及《欠费明细》各一份，证明涉诉房屋现物业费的具体计算标准及朱华欠缴物业费的金额。《收费标准》中载明：绿化费0.55元／平方米·年，管理费2.82元／平方米·年，化粪池清掏费0.30元／平方米·年，小区公共设施维护费1元／平方米·年，生活垃圾外运费30元／户·年，公共部位小修费3.54元／平方米·年，电梯水泵费11.36元／平方米·年，保洁费3元／户·月，保安费5元／户·月，安防设备设施运行维护费0.60元／平方米·年，消防设备设施运行维护费1.2元／平方米·年，公共照明费4元／户·月。朱华不认可久筑物业公司的收费标准，并认为久筑物业公司已单方终止了物业服务，且拒绝向其赔偿漏水损失，故无权主张物业费。久筑物业公司提交了：1.《北京市发展和改革委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》，证明消防设备设施运行维护费、安防设备设施运行维护费的收费依据和标准；2.《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，证明其主张的物业费并未超过北京市标准。朱华认为此组证据亦不适用于本案。久筑物业公司提交了有朱华签字的《零维修登记单》一份，证明其公司一直在为朱华提供物业服务。朱华认可此证据的真实性，但表示因总闸损坏需要更换，而总闸钥匙在久筑物业公司手中，故只能找到久筑物业公司维修。朱华提交了《收条》一张，证明其在2000年11月4日为维修漏水暖气管道及受损装修支出了工程款18000元。久筑物业公司不认可朱华所述的暖气管道漏水一事，亦不认可此收条。另查一，涉诉房屋所在小区内有商品房、经济适用房和回迁房，且该小区至今尚未成立业主委员会或物业管理委员会。另查二，北京市物价局、北京市财政局曾发布《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，其中规定自1999年7月1日起本市内由物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。另查三，北京市国土资源和房屋管理局曾发布京国土房管物字【2000】第268号文件，认为住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，该能源费用可以计入物业管理成本，并由受益人即楼内全体人分摊。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，久筑物业公司与朱华签订的《物业管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务。现上述《物业管理合同》虽已超过有效期，但久筑物业公司在合同期满后继续为涉诉房屋所在小区提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，久筑物业公司向作为合同相对方，同时也是涉诉房屋业主的朱华主张物业费，于法有据。久筑物业公司现主张的物业费计算标准既未超过双方《物业管理合同》中的约定，亦不高于北京市现行收费标准，一审法院予以支持。具体金额，由一审法院根据朱华的欠费期间依法予以核算。朱华仅提交《收条》，尚不足以证明涉诉房屋内暖气管道曾发生漏水并给其造成损失，故朱华此项抗辩，一审法院不予采信。关于朱华所称的久筑物业公司单方终止物业服务以及恶意举报其偷电的答辩意见，朱华未能提供证据，一审法院亦不予采信。但久筑物业公司仍应尽力提高服务质量，竭诚为涉诉小区服务，最大限度的争取获得小区业主的满意和认可。关于久筑物业公司主张的滞纳金，因双方《物业管理合同》期满后，久筑物业公司与朱华只是存在事实上的物业服务关系，故久筑物业公司主张滞纳金的请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、朱华于判决生效之日起15日内向久筑物业公司支付2000年7月1日至2015年12月31日期间的物业费37573.07元;二、驳回久筑物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，朱华向本院提交了四组照片，照片拍摄时间为2016年10月左右，即一审判决后二审开庭前；第一组照片用以证明久筑物业公司将涉案房屋底商对外出租，因物业的房屋属于全体业主，故应当把租金对应分给各业主；第二组照片用以证明久筑物业公司在涉案小区电梯里进行广告宣传，相应的租金也应当属于全体业主；第三组照片用以证明小区里没有固定的停车位，停车位是物业公司违章划分的，久筑物业公司对小区内的车辆停车进行违章收费，但收取的费用业主也没有享受到；第四组照片用以证明小区内垃圾未清理，久筑物业公司对小区管理不到位。久筑物业公司对上述四组照片的真实性表示认可，但对于证据的证明目的不予认可，其表示第一组照片涉及的出租房屋已经清理干净；第二组照片涉及的电梯内广告所收取的费用每年都会在小区的橱窗进行公示；第三组照片涉及的小区里的停车场都已经过备案，而且停车费收入也已向业主公示；第四组照片涉及的垃圾，实际生活中垃圾被投掷之后也不可能立即就清理干净。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于朱华提交的四组照片，因久筑物业公司对于证据的真实性予以认可，故本院对于照片的真实性予以确认，但由于照片拍摄时间在2016年10月左右，不在本案涉及的未交物业费期间，故该证据与本案诉争事实不具有关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，久筑物业公司与朱华签订的《物业管理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务；现上述《物业管理合同》虽已超过有效期，但久筑物业公司在合同期满后继续为涉诉房屋所在小区提供物业服务，双方又形成了事实上的物业服务合同关系，亦应当继续履行相应的合同义务。现久筑物业公司向朱华提供了物业服务，朱华应当向其交纳物业费。朱华拒绝交纳涉案期间的物业费，但仅依据其所提交《收条》，尚不足以证明涉诉房屋内暖气管道曾发生漏水并给其造成损失，其提交的其他证据亦不足以证明久筑物业公司存在物业服务严重不达标应当减免物业费的情况，故本院对于其要求扣减和免除物业费的理由不予采信，对其相关请求亦不予支持。关于朱华所称的久筑物业公司单方终止物业服务以及恶意举报其偷电的答辩意见，朱华未能提供证据，不足以成为其拒绝交纳物业费的合理合法事由，本院对其主张亦不予采信。久筑物业公司主张的物业费计算标准既未超过双方《物业管理合同》中的约定，亦不高于北京市现行收费标准，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。关于朱华提出的诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案朱华在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。关于朱华提出的要求久筑物业公司支付朱华相应的广告费、停车费15000元的诉讼请求，因其未在一审中提出反诉，且久筑物业公司不同意在二审中一并处理，故本院不予审处。综上所述，朱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由朱华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  巴晶焱审 判 员  郑吉喆代理审判员  王天水二〇一六年十一月三日书 记 员  矫冰玉书 记 员  刘 畅