广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1205号
原告：曾坚坚，住广州市越秀区。
原告：吴卫妹，住广州市越秀区。
共同委托代理人：庄卫东，系广东华商律师事务所律师。
共同委托代理人：阮子文，系广西思贝律师事务所律师。
被告：广州市正佳企业有限公司，住所地广州市天河区天河路228号正佳商业广场内。
法定代表人：谢铁牛，董事长。
委托代理人：黄蔚、曹贤花，均系该司职员。
原告曾坚坚、吴卫妹诉被告广州市正佳企业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的共同委托代理人庄卫东、阮子文，被告的委托代理人黄蔚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾坚坚、吴卫妹共同诉称：2003年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买广州市天河路228号天河正佳商业广场地下夹层负一层c019号房，建筑面积共31.956平方米，其中套内建筑面积15.978平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.978平方米。该商品房单价为56582元／平方米，总金额为1808140元。根据上述合同，原告付清全部购房款1808140元，并预交税费37066元。上述合同第五条约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；商品房交付后，实测面积与合同约定计价面积发生差异，且面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。第八条约定：出卖人应当在2004年6月28日前交付房屋。第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。此前，原、被告曾于2003年8月15日签订《承包合同》，约定上述商铺交给被告统一承包经营，承包期48个月，自2003年6月28日起算。承包期满后，被告应将符合双方订立的《买卖合同》约定的交付条件的商铺交还给原告。2007年6月27日，承包期满后，被告和原告办理商铺交接手续，原告收回商铺。《商品房买卖合同》签订后，被告多处违约，包括未能按期办理房产证，严重损害原告利益。2013年5月，原告到被告处交涉，被告答复可以办证，并告知该房产的建筑面积是39.0341平方米。鉴于此面积比合同约定计价面积多出7.0781平方米，面积误差比高达22%，已经符合合同第五条约定的退房条件，故原告向被告提出退房，并按被告的要求于2013年7月15日向被告提交原告签名并加盖指模的退房报告。被告收到报告后却以种种理由推诿。综上，被告的行为已经构成严重违约，现原告诉至法院，请求判决：1、确认原、被告于2003年8月29日签订的编号为穗房合字2003001108号《商品房买卖合同》解除，被告返还原告购房款1808140元及税费37066元，并赔偿利息105509元（暂计至2014年1月7日）；2、被告赔偿原告迟延办理房地产权证违约金18081元；3、被告承担本案诉讼费。
被告广州市正佳企业有限公司辩称：一、被告认为原告第一项诉讼请求条件尚未成就，根据《商品房销售管理办法》第三章第20条的规定，本案中是不存在产权登记面积，本案是否存在面积差及面积差是多少，根据原告提交的证据看是不能确定的，所以原告行使解除合同权条件尚未成就。二、被告提交的《广州市房地产权属证明书》就是涉案商铺所在的位置天河区天河路228号负一层夹层的大确权证明，在2008年已完成大确权。我司在2008年也向包括原告在内的所有m层的业主发出挂号信通知可以办证，至今已有400多户业主已取得房产证，即通知原告办证及具备办证条件的事实已在2008年发生。如果原告认为涉案商铺存在房屋面积差要行使解除权，被告认为该解除权根据最高院商品房买卖合同司法解释应当在一年内行使，现原告才提起诉讼，即使存在面积差，解除权的行使已超过诉讼时效，因此我方不同意原告所有的诉讼请求，请求法院驳回。
经审理查明：被告是坐落于天河路以南、体育东路以西地块天河正佳商业广场的开发商，并取得《广州市商品房预售许可证》（穗房预字第20030003号）。
2003年8月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2003001108号），约定：出卖人以出让方式取得位于天河路以南、体育东路以西的地块的土地使用权；地块规划用途为综合，土地使用年限自2001年6月30日至2041年6月29日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为天河正佳商业广场；买受人购买的商品房为预售商品房，位于天河正佳商业广场地下夹层负一层c19号房（以下简称案涉房屋）；用途为商场；建筑面积为31.956平方米，其中套内建筑面积为15.978平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.978平方米；案涉房屋属预售，按套出售，按建筑面积计算，单价为56582元／平方米，总金额为1808140元；（第五条）根据当事人选择的计价方式，本条约定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与实测面积有差异的，以实测计价面积为准，商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算，（3）面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息；面积误差比=（实测计价面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%；买受人按分期付款方式支付房款：2003年6月29日前支付50000元，2003年7月8日前支付311628元，2003年8月7日前支付361628元，2003年9月6日前支付542442元，2003年10月6日前支付542442元；出卖人应当在2004年6月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等条款。同日，原告还与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，就房款付款方式、房屋交付、办理房地产权证、支付物业维修基金、商铺经营、物业管理、违约责任、通讯送达、协议效力等问题进行补充约定。经查，上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未就案涉房屋实测面积的问题进行其他特别约定（如约定可以测绘图或者测绘报告等作为确认案涉房屋实测面积的依据）。
上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订前，原告已于2003年7月8日向被告支付了购买案涉房屋的税费37066元，被告向原告出具了相应收据（no.0000884）。上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，原告依照约定向被告支付了案涉房屋的全部购房款，被告于2003年10月16日向原告出具了金额为1808140元（即总购房款）的发票。
2013年7月14日，原告向被告邮寄《退房报告》（单号为1092874896300，收件人地址为被告的注册地址即广州市天河区天河路228号），以案涉房屋的实际面积（自称为39平方米）比《商品房买卖合同》约定的面积（31.956平方米）超出22%为由，要求被告退房，并退还购房款及利息。根据原告向本院提交的《交寄邮件收据》显示：上述邮件已于2013年7月14日交邮。被告否认收到上述《退房报告》；本案中原告未提交证据证明上述邮件的妥投情况。
原告主张案涉房屋的实测面积已超过《商品房买卖合同》所约定的面积3%，为此提交了广州市测绘所出具的三份《房屋面积测量成果报告书》（分别为测字：110109891、测字：11010989102、测字：11010989103）和广州市国土资源和房屋管理局于2014年6月3日出具的穗国房公开（2014）242号《依申请公开政府信息答复书》予以证明。经查，上述三份《房屋面积测量成果报告书》均未单独列明案涉房屋的实测面积；而《依申请公开政府信息答复书》的主要答复内容为：“天河路228号负二层、负一层、负一层夹层、第六层、第七层由广州市正佳企业有限公司以2008登记1055770号办理了初始登记。根据《房屋面积测量成果报告书》（测字110109891号），天河区228号b1c331（预售地址：天河正佳商业广场地下夹层c19号铺）的建筑面积：39.0341平方米；套内面积：15.9499平方米；分摊面积：23.0842平方米。”被告对上述三份《房屋面积测量成果报告书》均无异议，但认为与本案无关。另，被告对上述《依申请公开政府信息答复书》不予确认，其认为该《依申请公开政府信息答复书》不能作为确认案涉房屋实测面积的依据，主张应以房管部门出具的房地产权证作为确认案涉房屋实测面积的唯一依据。经询问，被告表示其与原告所签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均未就案涉房屋实测面积如何确认的问题进行特别约定，即没有约定可以测绘图、测绘报告或房管部门的答复书作为确认案涉房屋实测面积的依据，其坚持认为房地产权证才是确认案涉房屋实测面积的唯一依据。
本案中，原、被告双方均确认案涉房屋的房地产权证至今仍未办理。对此，原告表示虽然被告曾通知其前往办证，但由于被告迟迟未告知其案涉房屋的实测面积，导致其不知道是否需要补面积差额，故一直未前往办证。被告则表示其于2008年就开始通知原告前往办证，但由于原告一直不予配合，导致案涉房屋至今仍未办证，故其无法确认案涉房屋的实测面积。被告还抗辩称即使原告要以案涉房屋存在面积差为由行使解除权，也应在其通知原告办证的2008年起一年内行使，而原告直至2014年3月19日才提起本案诉讼，已超过行使解除权的法定时间。
庭审时，原告当庭撤回要求被告赔偿迟延办理房地产权证违约金18081元的诉讼请求。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。
根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十三条的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。由此可见，房地产权证书是确定房屋所有权的合法依据，是确认房屋产权面积的合法依据。本案中，原、被告双方均确认案涉房屋至今未取得房地产权证，而原告用于证明案涉房屋实测面积的证据只有广州市房地产测绘所出具的三份《房屋面积测量成果报告书》和广州市国土资源和房屋管理局出具的《依申请公开政府信息答复书》；虽然《依申请公开政府信息答复书》列明了案涉房屋的建筑面积、套内面积、分摊面积，但上述面积的数据均来源于《房屋面积测量成果报告书》（测字：110109891）。由于《房屋面积测量成果报告书》并非确定房屋产权面积的最终依据，而原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》亦未特别约定可以《房屋面积测量成果报告书》作为确认案涉房屋实测面积的最终依据，因此，原告以案涉房屋的实测面积超过《商品房买卖合同》约定的面积3%为由，要求解除双方于2003年8月29日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还购房款1808140元、税费37066元及赔偿相应利息损失，依据不足，本院不予支持。
由于至目前为止，解除《商品房买卖合同》的条件尚不具备，故原告是否在法定期限内行使解除权的问题，本案无需审查。
另，原告当庭撤回要求被告赔偿迟延办理房地产权证违约金18081元的诉讼请求，属于当事人自由处分权利的自由，本院予以准许。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告曾坚坚、吴卫妹的全部诉讼请求。
本案受理费22356元，由原告曾坚坚、吴卫妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 刘红梅
人民陪审员 龙国权
二〇一五年三月四日
书 记 员 何靖文
罗小玲
本判决书于2015年月日送达