湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终字1301号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭俊晓，男，1984年1月4日出生，户籍地址福建省晋江市。
委托诉讼代理人：周昶，湖北立丰律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：许凤珍，女，1963年3月26日出生，户籍地址襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：吉飞，湖北亘恒律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人郭俊晓因与被上诉人许凤珍房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城定民初字第00276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭俊晓的委托代理人周昶，被上诉人许凤珍的委托代理人吉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭俊晓上诉请求：一、依法撤销襄阳市樊城区人民法院作出的（2015）鄂樊城定民初字第00276号民事判决，依法改判被上诉人立即向上诉人返还20万元保证金并支付违约金；二、依法判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。上诉理由：一、本案中导致合同解除的根本原因是上诉人所承租的房屋系用于商业经营，承租房屋前存在的施工行为导致该商业经营不能，即致使上诉人订立合同的目的不能实现。原审法院依据《合同法》第九十四条第一项第（二）项、第一百零八条认定上诉人单方解除合同并承担违约责任属适用法律错误；二、本案中，上诉人于2014年8月12日搬离出租房屋，即以自己的行为表明不继续履行合同，而合同至此亦客观上不再履行。原审法院认定涉案房屋租赁合同于2014年9月29日解除属认定事实不清；三、本案中违约金的约定过高，大大超过了实际损失，显失公平，请求法院以调整。
许凤珍答辩意见：请求维持原判。
许凤珍向一审法院起诉请求：郭俊晓支付79.17万元房屋租金，违约金95万元，并承担本案的诉讼费用。针对郭俊晓的反诉，许凤珍辩称保证金同意返还，但可以冲抵租金。
郭俊晓向一审反诉请求：许凤珍返还20万保证金并支付违约金，许凤珍承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年8月7日，原告许凤珍与被告郭俊晓签订了一份房屋租赁合同，合同主要内容为：出租方许凤珍（甲方），承租方郭俊晓（乙方），甲方出租给乙方的房屋位于襄阳市解放路33号人防大楼一楼左侧两间，面积450㎡。房屋租赁期自2012年8月21日起至2017年8月19日止，总计期限为5年（实际租期为五年差一天）。一个租赁年度指租赁期限开始满365日，即从2012年8月21日开始满365日，以此类推，乙方租赁该房屋仅作为经营七匹狼男装使用。年租金95万元，租金每年支付一次，乙方在本合同生效后10天内，向甲方支付首年度租金。之后乙方应于每个租赁年度届满前30天内，向甲方交付下一租赁年度租金。合同生效后五天内，乙方应向甲方交付20万元房屋租赁保证金。合同期满或解除后5个工作日内，甲方将乙方尚未扣除完毕的租赁保证金不计息金额退还给乙方。甲方逾期退还的，每逾期一日应支付给乙方应退未退金额1%的违约金。租赁期间，乙方有权提前两个月以书面形式通知甲方单方面解除合同，在此情况下，本合同自通知发出后2个月后终止，但乙方应支付甲方合同总额的20%作为违约金。违约金先由租赁保证金冲抵，多退少补。租赁保证金冲抵违约金后仍有剩余的，甲方应按本协议约定退还给乙方。合同签订后，2012年8月20日许凤珍收到郭俊晓房屋保证金20万元，并出具收据一份，郭俊晓已支付2012年8月21日至2014年8月20日前两个租赁年度租金190万元。2014年8月12日郭俊晓搬离该出租房，2014年9月29日，郭俊晓通过在承租门面张贴方式，给许凤珍号码为1301550****的手机发送短信息方式，及按许凤珍身份证住址EMS邮寄方式通知合同解除。双方因协商未果，导致诉讼。原审法院认为，本案中，郭俊晓主张其已依法解除合同，根据查明的事实，郭俊晓2014年8月12日搬离租赁的房屋，2014年9月29日以门面张贴，给许凤珍发送手机短信息，EMS邮递方式通知许凤珍解除合同，郭俊晓以自己的行为明确表示不履行主要债务，且履行了通知义务，穷尽了通知方式，且郭俊晓给许凤珍号码为1301550****的手机发送短信息，该手机号码为许凤珍在房屋租赁合同上所预留的号码，鉴于手机短信息的即时性，本院认为双方的房屋租赁合同已于2014年9月29日解除。郭俊晓已交房租至2014年8月20日，故2014年8月21日到2014年9月29日的房租仍应交纳，即950000÷365×40=104109.59元。同时，郭俊晓单方解除合同，依法应当承担违约责任，根据双方租赁合同第10.1.3条的约定，郭俊晓应按合同总额20%向许凤珍支付违约金，即4747400×20%=949480元。合同解除后，双方不再履行合同，许凤珍应退还郭俊晓保证金20万元，但因郭俊晓应支付许凤珍房屋租金及违约金，故20万元保证金应予以冲减。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项，第九十六条、第九十七条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告郭俊晓支付原告许凤珍2014年8月21日至2014年9月29日房屋租金104109.59元，并支付许凤珍违约金949480元；二、原告许凤珍返还被告郭俊晓保证金20万元；三、综合上述两项，被告郭俊晓仍应支付原告许凤珍853589.59元；四、驳回原告许凤珍的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郭俊晓的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费11650元，由被告郭俊晓负担，反诉案件受理费4300元，由原告许凤珍负担。
二审中，当事人没有提交新证据，一审认定的事实双方当事人无异议，本院予以确认。另查明，郭俊晓租赁许凤珍房屋经营期间，政府对店面门前道路进行综合治理，道路施工期间，机动车不能通行。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上诉人郭俊晓在租赁许凤珍房屋用于经营期间，门前道路施工，人流量减少，确实对合同的履行有一定的影响。而此时只是暂时影响合同的履行，可以通过延期履行实现合同的目的，郭俊晓以此为由主张解除合同，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项之情形，不能行使法定解除权。郭俊晓单方解除合同，应当按照双方合同约定承担违约责任。但双方约定的违约金数额按合同总额的20%支付过高，本院确定按照郭俊晓未履行完毕的合同总额的20%支付违约金，即（4747400-1900000-104109.59）×20%=548658.08元。郭俊晓主张其于2014年8月12日搬离租赁房屋，正式解除合同，但无证据证实通知到达对方。一审以郭俊晓2014年9月29日给许凤珍发送手机短信息，EMS邮递方式通知许凤珍解除合同，认定双方的房屋租赁合同于2014年9月29日解除并无不当。综上所述，郭俊晓的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第一项，第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城定民初字第00276号民事判决第二、五项；
二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城定民初字第00276号民事判决第一、三、四项；
三、郭俊晓支付许凤珍2014年8月21日至2014年9月29日房屋租金104109.59元，并支付许凤珍违约金548658.08元；
四、驳回原告许凤珍的其他诉讼请求；
五、上述给付款项相互冲抵后，郭俊晓还应支付许凤珍452767.67元，于本判决生效后十日内付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
一审案件受理费11650元，反诉费4300元，二审案件受理费12336元，合计28286元，郭俊晓负担15000元，许凤珍负担13286元。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一六年十一月三十日
书记员 严琦童