宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1630号
上诉人（原审被告）孟文春，男，1971年8月1日出生，汉族，无业，宁夏回族自治区中卫市人。
委托代理人马汉学，北京金禹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张伯平，男，1972年7月18日出生，汉族，个体从业人员，宁夏回族自治区中宁县人。
被上诉人（原审被告）孟文娟，女，1971年6月1日出生，汉族，个体从业人员，宁夏回族自治区银川市人。
上诉人孟文春因与被上诉人张伯平、孟文娟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第5396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭审理了本案。上诉人孟文春及其委托代理人马汉学、被上诉人张伯平、孟文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月6日，孟文春与案外人李文林签订《房屋租赁合同》一份，约定，李文林将其所有的位于银川市兴庆区建发城市花园2-320号营业房共计331.06平方米出租给孟文春，用于宾馆使用，租赁期限为7个月，自2013年11月7日至2014年6月7日止，租金单价为27.27元／㎡／月，租金合计63583.35元。在合同期内孟文春如将该房屋转租或转让，必需经李文林同意，未经同意不得转让。租赁期满孟文春如继续承租该房屋，李文林原则上同意续租三年，但正式合同必须一年一签，租金为每年13万元，且在收到下一年度租金的前提下签订续签合同，主合同其他条款不变。如孟文春有下列情形之一的，李文林有权单方解除合同，收回该房屋：…擅自将该房屋转租、转让给第三人的，无论何种原因使本合同终止、解除、孟文春应在协议终止、解除后3个工作日内返还该房屋。2014年1月8日，张伯平与孟文春签订《宾馆转让协议》一份，就孟文春从李文林处租赁的位于银川市兴庆区建发城市花园2-320号营业房（紫悦宾馆）转让给张伯平使用，并保证张伯平同等享有孟文春在原租赁合同中的权利与义务。租赁期为3.5年，至2017年6月7日到期，租金为每年13万元。张伯平在2014年1月7日前一次性向孟文春支付转让费39.8万元，转让费包括宾馆现有的装修、装饰、工具及设备费用，孟文春不得另行向张伯平索取任何其他费用。张伯平接受经营宾馆（2014年1月8日）前所有的一切债权、债务由孟文春负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由张伯平负责。为履行上述合同，张伯平支付了转让费39.8万元，孟文娟向张伯平出具了《收据》一份，确认收到房屋转让费39.8万元。张伯平接手宾馆后，发现孟文春转租涉案宾馆并未征得房主李文林的同意，并且主张孟文春找他人冒充房主李文林与其商谈租赁事宜，遂于2014年1月16日向银川市公安局直属分局报案，该局以孟文春涉嫌合同诈骗立案进行了侦查。经该局侦查，涉案房屋的房主李文林在孟文春表示将房屋转租给他人时明确表示不同意，在此情况下，孟文春与张伯平签订了《宾馆转让协议》，房主李文林并不知情。张伯平发现后，以孟文春找人冒充房主与其商量租赁事宜为由，于2014年1月18日将房屋退回了房主。后银川市公安局直属分局认定孟文春不构成犯罪，解除了对孟文春的强制措施。现张伯平以孟文春无权代理为由，将孟文春、孟文娟诉至法院，请求判令：一、解除双方签订的《宾馆转让协议》；二、孟文春、孟文娟偿还张伯平的租赁费39.8万元；三、本案诉讼费由孟文春、孟文娟承担。
原审法院认为，本案中张伯平与孟文春签订的《宾馆转让协议》，包括装饰装修、设施设备的转让和房屋转租，属于债权债务概括转移合同纠纷，张伯平、孟文春、孟文娟因该合同中房屋转租内容产生纠纷，根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，孟文春未经涉案营业房房主李文林的同意将房屋转租于张伯平，违反了其与李文林的合同约定，李文林明确表示不同意被告孟文春转租房屋，因承租房屋与装饰装修及宾馆经营的设施设备紧密依附，无法分别处理，故张伯平可以整体解除与孟文春签订的《宾馆转让协议》。张伯平已于2014年1月18日将涉案房屋交还与房主李文林，视为张伯平已经以明示的行为解除了与孟文春签订的《宾馆转让协议》，张伯平再次诉请解除，已无必要。合同因孟文春的违约行为而解除，故孟文春应当返还张伯平已支出的转让费39.8万元，但张伯平自2014年1月8日接受房屋至2014年1月18日已经营宾馆10天，按照其与孟文春签订的《宾馆转让协议》中约定的年租金13万元的标准计算，张伯平应当支付孟文春占用使用费3561.64元（130000元÷365天×10天），两项相抵后，孟文春应当返还张伯平转让费共计394438.36元。因《房屋租赁合同》与《宾馆转让协议》的相对方均为孟文春，孟文娟仅代替孟文春收取了涉案转让费用，故相应责任应当由孟文春承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告孟文春于本判决生效之日起七日内返还原告张伯平转让费394438.36元；二、驳回原告张伯平的其他诉讼请求。案件受理费7370元，原告张伯平负担66元，被告孟文春负担7304元。财产保全费520元，由原告张伯平承担。
孟文春上诉称，一、一审判决认定事实不清。1、张伯平没有将宾馆交回李文林。一审判决认定张伯平于2014年1月18日将宾馆交回李文林，没有相关证据支持。如认定李文林已收回宾馆，则李文林得退还孟文春2014年1月8日至2014年6月7日的房租。2、《宾馆转让协议》为效力待定合同。孟文春与张伯平2014年1月8日签订的《宾馆转让协议》因事先没有征得房屋所有人李文林得同意，故《宾馆转让协议》属于效力待定合同。在没有征得李文林的事后追认后，则该协议属于无效合同。3、张伯平只享有撤销权，没有解除权。一审判决认为张伯平2014年1月18日即以明示的方式解除了其与孟文春《宾馆转让协议》错误。4、李文林享有解除权。因孟文春转让宾馆未事先征得李文林同意，故根据孟文春与李文林签订的房屋租赁协议，李文林享有解除房屋租赁协议的权利。但没有任何证据证明李文林事后向孟文春提出解除合同的意思表示。5、张伯平负有向孟文春交还宾馆的义务。在合同被确认无效后，合同双方应返还各自对方取得的财产，一审法院只判决孟文春返还张伯平转让费，却不判令张伯平返还孟文春宾馆，显属不当。二、一审判决适用法律错误。因为本案不是李文林诉请解除合同，而张伯平又不享有解除权，故一审法院适用《合同法》第二百二十四条的规定作出判决，显属于适用法律错误。三、本案遗漏重要当事人李文林。一审在未通知李文林参加诉讼的情况下，判决认定张伯平交回的宾馆财产统归李文林，使得李文林不仅占了房屋的权利，还没有法律依据的取得了宾馆的装修折旧残值，宾馆的床、桌椅、电视等，侵犯了孟文春的财产权利，违反了《民事诉讼法》的相关规定。故请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、诉讼费由承担。
二审期间，上诉人孟文春提交紫悦宾馆装修材料清单一份（共四张），欲证明孟文春向张伯平转让费39.8万元中包含了宾馆的装修费用，原审法院判决孟文春返还张伯平转让费，孟文春有权利要求张伯平返还宾馆相应的设施及装修的折旧价值。被上诉人张伯平对该证据的真实性认可，但对清单上所载数量不认可，并认为其已将宾馆的一切交给了房主李文林，孟文春应当向李文林要求返还，不应向其要求。被上诉人孟文娟对该证据认可。
被上诉人张伯平辩称，孟文春的上诉理由不能成立，对其上诉请求不认可，请求维持原审判决。
二审期间，被上诉人张伯平未提交新的证据材料。
被上诉人孟文娟辩称，孟文春的上诉理由成立，请求依法支持孟文春的上诉请求。
二审期间，被上诉人孟文娟未提交新的证据材料。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，案外人李文林系涉案宾馆的房主及出租人，孟文春为转租人，张伯平为转租的承租人，李文林与孟文春签订的房屋租赁合同约定，在合同期内孟文春转租或转让，需经李文林同意，未经同意不得转让。孟文春在未经李文林同意的情况下对租赁的房屋进行转让，且事后也未得到李文林的追认认可。因孟文春的违约行为，致使张伯平与孟文春签订的《宾馆转让协议》合同目的无法实现，张伯平已将涉案宾馆交付给涉案房屋的房主李文林，双方签订的《宾馆转让协议》已经终止，原审根据本案事实，结合双方履行情况，判决孟文春返还张伯平的转让费394438.36元并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7370元，由上诉人孟文春负担。
本判决为终审判决。
审判长 范宁萍
审判员 刘利英
审判员 施 蔚
二〇一五年十二月十六日
书记员 杨 红
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条?第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。