贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民商终字第164号
上诉人（原审被告）李朝仙
上诉人（原审第三人）瓮安县瓮水街道办事处中心社区
法定代表人金安华
被上诉人（原审原告）陈锡军
上诉人李朝仙、瓮安县瓮水街道办事处中心社区（以下简称中心社区）与被上诉人陈锡军房屋租赁合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2014年7月5日作出（2014）瓮民商初字第84号民事判决后，李朝仙和瓮安县翁水街道办事处中心社区均不服，分别向本院提起上诉。本院于2014年9月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：2009年3月1日，原中心村委会与被告李朝仙签订《雍阳镇中心村钢球厂房屋出租协议》，2010年9月1日，被告李朝仙与原告陈锡军签订《厂房出租协议》，被告李朝仙将其从第三人中心社区处承租的原中心村钢球厂厂房转租给原告陈锡军经营修车厂，租期为2010年9月1日至2020年9月1日，每年租金为18088元。该《厂房出租协议》第7条约定“如政府征用或重大因素，需用此场地时，乙方所花一切费用由乙方自行与政府协调，甲方提供证据帮助，甲方应退回乙方剩余租金”。后第三人中心社区因机构改革，并经相关部门批准许可，需在本案争议的出租厂房处修建办公用房，为此，2013年3月25日，中心社区以与被告李朝仙签订的《雍阳镇中心村钢球厂房屋出租协议》第7条“如甲方有重大的规划和其经济政策因素，需用此房屋时，甲、乙双方共同协商，不得拖延时间，甲方应退还乙方所剩的房租费”约定为解除协议的条件成就为由，以李朝仙为被告、陈锡军为第三人诉至瓮安县人民法院要求解除原中心村委会与李朝仙签订的《雍阳镇中心村钢球厂房屋出租协议》，瓮安县人民法院以（2013）瓮民商初字第39号民事判决“一、解除原雍阳镇中心村民委员会与被告李朝仙于2009年3月1日签订的《雍阳镇中心村钢球厂房屋出租协议》；二、解除被告李朝仙与第三人陈锡军于2010年9月1日签订的《厂房出租协议》；三、限原告瓮安县瓮水街道办事处中心社区在判决生效之日起三日内支付被告李朝仙维修承租房屋的费用49024元；四、限原告瓮安县瓮水街道办事处中心社区在判决生效之日起三日内退还被告李朝仙剩余房屋租金6002.1元；五、限被告李朝仙在判决生效之日起三日内退还第三人陈锡军剩余房屋租金7532.3元；六、限被告李朝仙在判决生效之日起三十日内搬出承租的瓮安县瓮水街道办事处中心社区所有的房屋场地；七、限第三人陈锡军在判决生效之日起三十日内搬出转租的瓮安县瓮水街道办事处中心社区所有的房屋场地；八、驳回原告瓮安县瓮水街道办事处中心社区其余诉讼请求”。原告陈锡军不服该判决，上诉至本院，本院以（2013）黔南民商终字第124号民事判决维持了瓮安县人民法院（2013）瓮民商初字第39号民事判决中的第一、三、四、六、八项判决。2014年6月14日，原告陈锡军搬出了承租的厂房。
原审原告陈锡军一审诉称：2010年9月1日，被告李朝仙与原告陈锡军协商，被告李朝仙将其从第三人中心社区处承租的原中心村钢球厂厂房转租给原告作为修车厂厂房，租期为十年，即2010年9月1日至2020年9月1日，每年租金为18088元，同时约定“甲乙双方签订协议后，甲方租期内不得以任何理由减低或涨价租金，不得提出退租，如任何一方违约，应付对方任何损失”。后原告按照约定按时向被告交清了各年的租金，在该厂房内经营修车行业，可是在2013年3月左右第三人中心社区以瓮水街道办事处和建设局规划为由，起诉到瓮安县人民法院要求解除原、被告之间的《厂房出租协议》，后瓮安县人民法院以（2013）瓮民商初字第39号民事判决书判决原告陈锡军在该判决生效后30日内搬出转租的中心社区所有的房屋场地，后原告陈锡军不服该判决，上诉到黔南州中级人民法院，黔南州中级人民法院维持了一审法院的部分判决，要求原告搬出厂房。综上，本案被告及第三人违反合同约定解除合同导致原告遭受搬厂等损失费用159375元的损失，理应对原告的上述损失费用承担赔偿责任，同时应当返还多收的房屋租金。为此，原告依法起诉，请求：1、依法判决被告及第三人赔偿原告因解除《厂房出租协议》导致原告搬厂的损失费共计人民币159375元；2、本案诉讼费由被告承担。
原审被告李朝仙一审辩称：本人依照（2013）瓮民商初字第39号以及（2013）黔南民商终字第124号案件的判决为准。
原审第三人中心社区一审述称：一是原告陈述中的厂房出租协议第三人不知情，第三人没有参与签订；二是原告陈述请求判令被告及第三人赔偿因解除厂房出租协议而导致原告搬迁的损失，原告与被告的转租协议至今没有解除，不存在损失费用；三是原告陈述的租房经过与事实是吻合的，但第三人没有违反合同，第三人也没有与原告签订任何合同。
一审法院认为：双方争议的焦点是被告及第三人是否应当赔偿原告因搬迁导致的损失159375元。原中心村与被告李朝仙签订的《雍阳镇中心村钢球厂房屋出租协议》第7条“如甲方有重大的规划和其经济政策因素，需用此房屋时，甲、乙双方共同协商，不得拖延时间，甲方应退还乙方所剩的房租费”与原告陈锡军与被告李朝仙签订的《厂房出租协议》第7条“如政府征用或重大因素，需用此场地时，乙方所花一切费用由乙方自行与政府协调，甲方提供有效证据协助乙方，甲方应退回乙方剩余租金”之约定均是二份协议中双方当事人的真实意思表示，从各方签订的房屋租赁协议可知，本案原、被告及第三人在签订租赁合同时均已预料到在履行合同过程中可能会发生导致合同终止或解除的具体情况，且根据瓮安县人民法院（2013）瓮民商初字第39号民事判决及黔南州中级人民法院（2013）黔南民商终字第124号民事判决所认定的事实，第三人中心社区因机构改革后确需在本案争议的房屋场地处修建办公用房，中心社区修建办公用房属于公益事业，也属于城市发展的需要，现合同解除的条件已成就，被告与第三人的租赁协议已被人民法院的生效判决所解除，原告陈锡军亦搬出了转租的房屋场地。各方对租赁协议的解除虽无过错，但原告按照协议约定搬出转租的房屋后，却因搬迁造成了159375元的损失，被告及第三人对原告所评估的搬迁损失亦未提出异议，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”之规定，原告搬迁造成的损失，应由原告、被告、第三人各承担三分之一的责任为宜，即原告自行承担53125元（159375元×1∕3），被告李朝仙承担53125元，第三人中心社区承担53125元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条之规定判决：一、限被告李朝仙、第三人瓮安县瓮水街道办事处中心社区在判决生效后十日内各赔偿原告陈锡军因搬迁导致的损失人民币五万三千一百二十五元；二、驳回原告陈锡军的其余诉讼请求。案件受理费3486元，减半收取1743元，由原告陈锡军承担581元，被告李朝仙承担581元、第三人瓮安县瓮水街道办事处中心社区承担581元。
一审判决宣判后，李朝仙和中心社区均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人李朝仙请求二审依法改判撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。其主要理由有：一、原判判决上诉人承担三分之一的责任没有事实依据。1、根据瓮安县人民法院（2013）瓮民商初字第39号《民事判决书》和黔南州中级人民法院（2013）黔南民商终字第124号《民事判决书》所作出的判决，只是解除了原雍阳镇中心村民委员会与上诉人于2009年3月1日签订的《雍阳镇中心村钢球厂房屋出租协议》，而上诉人与被上诉人于2010年9月1日签订的《厂房出租协议》并未解除。2014年6月14日，被上诉人搬出承租的厂房，是被上诉人自愿搬出的行为，由此也说明被上诉人也自愿承担因搬出承租厂房而带来的损失。2、根据上诉人与被上诉人2010年9月1日签订的《厂房出租协议》第7条的约定，如政府征用或重大因素，需用此场地时，被上诉人所花一切费用由被上诉人自行与政府协调，上诉人提供有效证据协助被上诉人，上诉人应退回被上诉人剩余租金。此约定说明，上诉人与被上诉人签订合同时，已预测到在履行合同期间有提前解除合同的情形发生，有可能造成被上诉人一定的经济损失，若此情况发生，并未约定上诉人要承担责任，由被上诉人承担损失责任在签订合同时被上诉人是已预测到的。3、原判已认定“本案原、被告及第三人在签订租赁合同时均已预测到在履行合同过程中有可能会发生导致合同终止或解除的具体情况。”既然如此，签约的当事人要么在合同中约定此情况发生时损失责任的承担，要么均作各自承担各自损失的准备，因此，被上诉人自行搬出承租房，就应自行承担因此给自己造成的损失。4、被上诉人自行委托安徽中衡保险公估有限公司进行评估，上诉人并未在现场核实或见证所谓的损失财产，过后，被上诉人又将房屋及设施财产拆除，其评估的损失不具客观真实性，且丧失重新评估的条件，其评估报告不能作为定案依据。二、原判判决上诉人承担三分之一的责任没有法律依据，且适用法律错误。1、原判依照我国《民法通则》第一百三十二条的公平责任原则进行判决是错误的。该条一般适用于非因加害人过错所致的一般侵权行为和符合免责事由的危险活动致害。本案是租赁合同纠纷，原告诉请系合同赔偿之债，而《民法通则》第一百三十二条的规定，是一种侵权行为之债，原判混淆了两种不同性质之债，将合同纠纷错误地适用侵权纠纷的法律规定，其错误是十分明显的。2、本案不存在违约责任和侵权责任竞合情形。根据我国《合同法》第一百二十二条的规定，也是因为一方的违约行为，侵害对方人身财产权益的受损害方有权选择违约方承担违约责任或侵权责任。本案中，上诉人无任何违约行为，既不承担违约责任也不可能承担侵权责任。因此，原判按照公平责任原则进行判决是错误。并且上诉人只收到被上诉人的租金68570元，却要赔偿上诉人53125元，而被上诉人所租厂用于经营和修车，几年中已获得巨额利润，一审判决显失公平。
上诉人中心社区请求二审撤销原判决，改判上诉人不承担任何赔偿责任。其主要理由有：一、原判决认定事实错误。一审判决将上诉人和被上诉人李朝仙签订的《雍阳镇中心村钢球厂房屋出租协议》与被上诉人李朝仙和被上诉人陈锡军之间签订的《厂房出租协议》加以混淆，不能以人民法院判决《雍阳镇中心村钢球厂房屋出租协议》解除，就当然认定《厂房出租协议》随之解除。一审判决对该协议履行权利义务、违约情况及合同相对主体都不进行任何审查，就按照公平原则平摊责任，严重侵害了上诉人的权利。黔南州中级人民法院的（2013）黔南民商终字第124号判决书撤销了，一审人民法院判决的（2013）瓮民商初字第39号判决的第二项“解除被告李朝仙与第三人陈锡军于2010年9月1日签订的《厂房出租协议》”。那么根据我国《合同法》第96条，对当事人行使合同解除权的程序的规定，在本案中的二位被上诉人在二审判决撤销解除《厂房出租协议》后，没有行使任何解除《厂房出租协议》的程序，《厂房出租协议》至今都没有解除。被上诉人陈锡军所主张的搬厂的损失费用159375元是基于解除《厂房出租协议》而产生的，所以在《厂房出租协议》没有履行解除程序前，被上诉人主张损失在程序上存在错误，不应该得到人民法院的支持。二、一审判决适用法律错误。被上诉人主张的损失费用159375元是基于解除《厂房出租协议》的基础上而产生的权利，应该按照我国《合同法》的规定，要求合同相对方承担违约责任和不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给合同对方造成损失的赔偿责任。由于我国合同法采用严格责任之归责原则，故强调没有过错的民法通则第一百三十二条不能适用于合同责任。本案中被上诉人陈锡军请求搬迁导致损失159375.00元基于《厂房出租协议》合同产生，所以不能适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条所规定的公平责任原则，在一般情况下，是指在加害人与受害人有合同关系的前提下，适用公平责任原则不仅要看加害人是否完全履行了其合同义务。还要看加害人是否能够预见到其加害行为（包括作为和有法定、约定作为义务时不作为）会产生损害后果。若加害人虽完全履行了其合同义务，但仍然造成了损害后果时，应看加害人能否预见其损害后果，若能预见，则为有过错，应承担侵权责任；若不能预见，则无过错，可适用公平责任原则。公平责任原则还要求受害人亦无过错。这种要求是绝对的，加害人的行为虽然造成受害人的损害，若受害人对于损害的发生有过错（既使其过错并不是损害的主要原因），仍不能使用公平责任原则。根据我国民法上公平责任原则的法律规定，承担责任的主体也是合同的相对方即加害方，不能是合同以外的第三方。在本案中，上诉人没有参与被上诉人之间的《厂房出租协议》协议签订，对该协议也不知情，不是合同相对方或加害方。所以，为《厂房出租协议》产生的搬迁损失，一审人民法院判决上诉人承担赔偿责任，从赔偿主体上就不适格。
被上诉人陈锡军答辩称：一、一审法院认定事实、程序合法，适用法律得当。中心社区因机构改革后确需在本案争议的房屋场地处修建办公用房，中心社区修建办公用房属于公益事业，也属于城市发展的需要，现合同解除的条件已经成熟，二上诉人之间签订的合同已被人民法院的生效判决所解除，导致陈锡军与李朝仙签订的合同已经无法履行，并且答辩人搬出该场地后，双方场地移交已经完毕。答辩人在搬迁过程中的确存在159375元的经济损失，一审法院在各方均没有过错的情况下从公平原则判令三方各自分担答辩人的上述经济损失的判决不存在程序违法、认定事实不清和适用法律错误的情形。二、二上诉人在上诉状中诉称的事实和理由不成立。二上诉人在各自的上诉状中所诉称的事实和理由没有任何法律依据、也不符合客观事实，其上诉的目的无非是为了拖延时间，增加答辩人诉累。综上所述，请求二审依法作出裁决，维持原判，驳回二上诉人的上诉请求。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：中心村委会于2009年3月1日与李朝仙签订的《房屋出租协议》经本院（2013）黔南民商终字第124号民事判决解除后，李朝仙与陈锡军签订的房屋转租合同随之自然解除。从该《房屋出租协议》的解除原因看，是基于合同双方所约定的解除条件成就，故对于房屋出租合同及转租合同的解除，签约各方均没有过错。鉴于陈锡军因合同解除所造成的搬迁损失客观存在，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，应由签约各方分担陈锡军因合同解除所造成的搬迁损失，一审根据公平原则判由签约各方分担该项损失的处理恰当，但对于各方分担的比例，结合本案各方签订的合同内容，一审判由两上诉人各承担的责任比例过高，本院对此予以调整为，由两上诉人各承担39844元。
综上，一审判决认定事实清楚，但处理略有不当，本院对此予以改判，上诉人李朝仙、瓮安县翁水街道办事处中心社区所持上诉理由部分合理，对合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
撤销瓮安县人民法院（2014）瓮民商初字第84号民事判决；
由上诉人李朝仙、瓮安县瓮水街道办事处中心社区在判决生效后十日内各支付被上诉人陈锡军因搬迁导致的损失三万九千八百四十四元；
驳回被上诉人陈锡军的其余诉讼请求。
一审案件受理费3486元，减半收取1743元，由被上诉人陈锡军承担872元，由上诉人李朝仙承担435.5元，瓮安县瓮水街道办事处中心社区承担435.5元；二审案件受理费1128元，由被上诉人陈锡军承担564元，由上诉人李朝仙承担282元，瓮安县瓮水街道办事处中心社区承担282元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
审 判 员 王 锦
代理审判员 王开恒
二〇一四年十二月二日
书 记 员 王 铨