广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5271号
上诉人（原审被告）：曾J红，住所地：广东省深圳市宝安区。
上诉人（原审被告）：陈J华，住所地：广东省深圳市宝安区。
被上诉人（原审原告）：严J花，住所地：广东省深圳市宝安区。
被上诉人（原审原告）：程J，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：李舰，广东文功律师事务所律师。
委托代理人：魏锡强，广东文功律师事务所律师。
上诉人曾J红、陈J华因与被上诉人严J花、程J租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第2232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
严J花、程J诉至原审法院，请求判令：1、曾J红、陈J华返还房屋租赁押金人�币34240元（以下货币均为人民币）及逾期利息（利息按照同期银行贷款利率从起诉之日起计算至判决还款之日止）；2、诉讼费由曾J红、陈J华承担。
原审法院经审理查明并认为：双方有争议的事项为第七项，其他事项双方无争议。一、涉案房产的位置：曾J红与严J花、程J签订《SD花园2栋11X号商铺租赁合同》，约定将SD花园2栋11X号商铺出租给乙方（严J花、程J）。二、房屋用途：合同约定作乙方经营美容院使用。三、租赁合同签订时间：2014年6月14日。四、合同约定的月租金标准：2014年6月15日至2015年6月15日，每月租金17120元；2015年6月16日至2016年6月15日每月租金18832元；2016年6月16日至2017年6月15日每月租金20715.20元；五、合同约定租赁合同履行期限：2014年6月15日起至2017年6月14日止。六、租赁保证金：甲方交付商铺时，乙方应向甲方支付商�租赁保证金34240元。合同租赁期满，租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用（水电费、物业管理费、维修费及乙方经营产生的税费）。七、关于租赁保证金的问题。双方均确认经曾J红同意，严J花、程J将涉案房屋于2015年10月14日转让给第三方经营，且曾J红、陈J华与该第三方重新签订了租赁合同，租赁期限为2015年10月15日至2017年6月14日止，租金为18832元。严J花、程J主张该转让行为经出租人同意，故双方系协商一致解除租赁合同，曾J红、陈J华应当退还租赁保证金，曾J红、陈J华主张双方并未解除合同，严J花、程J仅转让其经营权，且严J花、程J在租赁期限届满前单方违约，故不应当返还租赁保证金。原审法院认为，严J花、程J的转让行为经曾J红同意，且曾J红、陈J华与第三方签订了租赁合同，应当视为合同债务经债权人（出租�）同意转让，原债务人债务转让后，原债务人与债权人的权利义务终止，并由新的债务人履行合同义务。故双方的合同权利义务自曾J红、陈J华与第三人签订租赁合同之日终止，曾J红、陈J华应当返还严J花、程J租赁保证金34240元并按照中国人民银行同期贷款利率支付严J花、程J主张权利之日起（即起诉之日）的利息。曾J红、陈J华的辩解，缺乏事实和法律依据，本不予采纳。八、其他应说明事项：涉案房产为曾J红及陈J华共同所有。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十二条的规定判决：曾J红、陈J华于本判决生效之日起五日内返还严J花、程J租赁保证金34240元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2015年11月5日起计算至法院生效判决指定付款之日止）。案件受理费328元，由曾J红、陈J华共同承担。
上诉人曾J红、陈J华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，返还占有17.5万元的转让费，继续履行租赁合同。事实与理由：
第一，《SD花园2栋11X号商铺租赁合同》双方2014年6月14日签订的租赁合同要求应于2017年6月14日租赁期满，而2015年10月严J花、程J单方面提出变更经营人违背了双方所签订的租赁合同第八条之规定，因此对一审法院判决曾J红、陈J华与第三方鉴定的租赁合同视为合同债务人与经债权人（出租人）同意转让，原债务人转让后其权利义务终止不服。第二，曾J红、陈J华与第三方实际签订合同日期为2015月10月13日，而合同条款第二条的起始时间为2014年6月15日，止于2017年6月14日，充分印证了曾J红、陈J华与严J花、程J和第三方之间的租赁合同关系属于原租赁合同的延续，表明严J花、程J的担保关系，且曾J红、陈J华与严J花、程J口头约定：严J花、程J必须保证第三方的客服资源移交，然而严J花、程J却在曾J红、陈J华小区某阁套房内以隐秘的形式与原客服进行交易，严重损害了曾J红、陈J华与第三方经营人的利益，违背了曾J红、陈J华与严J花、程J和第三方的口头约定，且曾J红、陈J华与严J花、程J的合同尚未终止，仍然有效，因此请求法庭要求严J花、程J继续履行合同条款。第三、严J花、程J在未告知曾J红、陈J华的前提下将商铺物品搬空转移至曾J红、陈J华小区内隐秘经营后，又将曾J红、陈J华的商铺以业主身份向第三方以17.5万元的总价格收取转让费占为己有（17.5万元的转让费是曾J红、陈J华接到一审起诉书时才知道），严重侵犯了曾J红、陈J华的资产收益权力，因此请求法庭要求严J花、程J归还严J花、程J侵占的17.5万元。恳请二审法院驳回一审判�，继续履行租赁合同并返还曾J红、陈J华被严J花、程J占有的17.5万人民币的转让费给曾J红、陈J华，依法作出合理判决。
被上诉人严J花、程J当庭口头答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉请求。二、曾J红、陈J华在上诉状中请求返还17.5万元转让费，不仅毫无依据，而且超出了上诉的范围。三、曾J红、陈J华与严J花、程J履行租赁合同期间，严J花、程J严格按照租赁合同的约定履行了义务，没有任何违约行为，租赁合同第七条约定对乙方的变更作出约定，在租赁期内乙方有权转让商铺的经营权，乙方须提前告知甲方，征得甲方同意，如果转让成功，甲方与新的承租方重新签订租赁合同，严J花、程J是按照第七条的约定履行相关义务，严J花、程J在转让前多次征求了甲方的意见，获得�意后才对外转让该商铺，严J花、程J还协助新的承租人与曾J红、陈J华重新签订合同，并办理了备案登记手续。四、曾J红、陈J华引用租赁合同第八条，可以不退还押金，严J花、程J认为本案的事实是不符合双方签订租赁合同第八条约定，曾J红、陈J华引用第八条是理解错误。
本院经审理查明，2015年10月13日，曾J红与案外人张Z杨就涉案房产签订《SD花园2栋11X号商铺租赁合同》，约定合同租赁期限自2014年6月15日至2017年6月14日，租金标准与曾J红与程J、严J花签订的租赁合同约定一致，租赁保证金为37664元。曾J红在二审审理中确认张Z杨已支付上述租赁保证金，张Z杨在签订上述合同后直接向曾J红交纳租金。
2016年1月6日，曾J红与张Z杨签订《SD花园2栋11X号商铺租赁合同解除协议》，约定因张Z杨的原因提出终止合�，张Z杨应向曾J红支付商铺租赁违约金37664元。曾J红确认其根据上述协议，已没收张Z杨租赁保证金37664元。
2015年10月27日，严J花与张Z杨签订转让协议书，约定严J花以17.5万元的价格将其在涉案商铺处经营的“深圳市宝安区新安XST美容院”的全部财产、经营权及相关合法权益转让给张Z杨。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，曾J红与严J花、程J签订的《SD花园2栋11X号商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。严J花、程J经曾J红的同意将涉案房产转让给案外人张Z杨经营，严J花、程J将其在《SD花园2栋11X号商铺租赁合同》的权利义务转让给了张Z杨。张Z杨与曾J红签订了租赁合同�张Z杨亦另行支付了租赁保证金。严J花、程J与曾J红之间的租赁合同关系已经终止，曾J红应当向严J花、程J返还租赁保证金34240元和利息，原审相关处理正确，本院予以维持。陈J华、曾J红上诉称严J花、程J擅自将涉案商铺转让给他人构成违约的理由不成立，本院不予支持。
关于陈J华、曾J红上诉请求返还占有17.5万元的转让费以及继续履行涉案租赁合同。因陈J华、曾J红在原审中未就此提起反诉，严J花、程J对此亦未同意调解或一并审理，本院对此不予处理。
综上，上诉人陈J华、曾J红的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案�受理费3115.2元，由上诉人陈J华、曾J红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
审 判 员 聂 效
代理审判员 吴春泷
二〇一六年七月十三日
书 记 员 林 翘
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。