福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0583民初5888号
原告：中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城普莲路，统一社会信用代码：913505838563031990。
负责人：ＸＸ斌，该支行行长。
委托诉讼代理人：郭建幸，该支行员工。
被告：李久林，男，汉族，1984年6月4日出生，住四川省古蔺县。
被告：罗水琼，女，1991年10月6日出生，汉族，住贵州省习水县。
被告：福建省南安市龙建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林街道江滨北路，统一社会信用代码：91350583553241648D。
法定代表人：黄保卫。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建行南安支行）与被告李久林、罗水琼、福建省南安市龙建房地产开发有限公司（以下简称龙建房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行南安支行的委托代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告李久林、罗水琼、龙建房地产公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建行南安支行诉称，2016年8月18日，被告李久林、罗水琼因向龙建房地产公司购买位于南安市顶居委会“滨江一号”5号楼203室房，交完规定的首期款后因自有资金不足；被告向原告申请个人住房按揭贷款人民币733000元，贷款期限自2016年8月30日起至2036年8月30日止，由李久林、罗水琼购买的住房经有权部门办理登记，为该笔借款作抵押，并由龙建房地产公司提供阶段性连带责任保证，为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订个人住房借款合同一份，合同编号为350656302-2012-20160988099号，该笔借款的偿还方式借款人自愿采用等额本息还款法，现为原告逾期贷款。依据个人住房借款合同的规定，原告有权提前收回被告尚欠原告借款本金余额人民币713601.19元及相应的利息和罚息。今提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告李久林、罗水琼签订的350656302-2012-20160988099号《个人住房借款合同》；2、被告李久林、罗水琼立即偿还尚欠的个人住房借款本金余额人民币713601.19元及2017年7月30日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算），暂记至2017年7月31日尚欠利息和罚息311.04元；3、原告有权从处分被告李久林、罗水琼提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司承担被告李久林、罗水琼所欠贷款的连带清偿责任。5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由三被告承担。审理中，因被告龙建房地产公司陆续代被告李久林、罗水琼偿还部分的尚欠的借款本息，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告李久林、罗水琼立即偿还借款本金余额人民币701421.12元及自2017年12月30日起至还清贷款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）。
被告李久林未作书面答辩。
被告罗水琼未作书面答辩。
被告龙建房地产公司未作书面答辩。
经审理查明，被告李久林、罗水琼于2013年8月12日登记结婚。2016年8月18日，被告李久林、罗水琼向原告提交一份个人住房借款申请，并在申请人及配偶处签名。2016年8月23日，被告李久林、罗水琼、龙建房地产公司与原告签订一份编号为350656302-2012-20160988099《个人住房借款合同》，合同约定：被告李久林因购房需要向原告借款733000元，借款期限为240个月，自2016年8月30日起至2036年8月30日止，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为还款日，贷款年利率4.41%；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期借款罚息利率按日计收利息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款的发放方式为将借款直接划至被告龙建房地产公司的账户。合同还约定：若被告李久林未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布借款本息全部提前到期。因合同订立、履行及争议解决发生的费用由借款人承担。被告李久林、罗水琼以购买的南安市顶居委会“滨江一号”5号楼203室房产为其向原告的借款提供抵押担保，被告罗水琼在共同抵押人处签名，等等。被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司作为保证人，为本案合同项下的贷款本息承担阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权利证书之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提起还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人在保证项下的任何权利及其行使，等等。该涉案房产于2016年8月26日办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2016年8月30日汇至被告龙建房地产公司的账户。借款后，因被告李久林未能如期还款，截止至2017年7月31日尚欠原告借款本金人民币713601.19元及利息和罚息311.04元；起诉后，被告龙建房地产公司于2017年8月31日替被告李久林、罗水琼偿还本息5000元，2017年9月30日替被告李久林、罗水琼偿还本息4000元，2017年12月22日替被告李久林、罗水琼偿还本息13878.60元。截止2018年2月10日被告李久林、罗水琼尚欠原告借款本金701421.12元及自2017年12月30日起至还清贷款之日止的利息、罚息未支付。
另查明，该涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告李久林、罗水琼没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
上述事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、身份证、结婚证、个人住房借款申请书、个人住房借款合同、不动产登记证明、个人住房贷款支付凭证、贷转存凭证、个人贷款对账单、贷款账户基本信息等证据为证，上述证据与代理人在庭审中的陈述能够相互印证，其来源真实合法，具有关联性，本院予以采信，并作定案依据。三被告经合法传唤未到庭，又未书面提出异议或提供证据，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。
综上事实，本院认为，被告李久林、龙建房地产公司于2016年8月23日与原告签订一份编号为350656302-2012-20160988099的《个人住房借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告李久林发放733000元的贷款，按照合同约定，被告李久林未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告李久林已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求被告李久林提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告李久林立即偿还尚欠原告借款本金余额人民币701421.12元及自2017年12月30日起至还清贷款本金止的利息和罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告李久林、罗水琼系夫妻关系，且以其共有的房产向原告提供抵押保证，被告罗水琼在借款合同的抵押人处签名，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案讼争的债务应认定为被告李久林、罗水琼的共同债务，两被告依法都负有向原告清偿债务的义务，故原告要求被告罗水琼对被告李久林的上述借款本息承担还款责任于法有据，本院予以支持。被告龙建房地产公司为本案合同项下的贷款提供阶段性连带责任保证，保证责任自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权利证书之日免除，属于附解除条件，现抵押物仍未办理抵押登记手续，原告尚未收到他项权利证书，解除条件仍未成就，被告龙建房地产公司的保证责任还不能免除。因此，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告在保证期间内请求被告龙建房地产公司承担保证责任符合双方合同约定和法律规定，亦可以支持。虽然被告李久林、罗水琼提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，原告请求行使抵押权不能成立，依法予以驳回。被告李久林、罗水琼、龙建房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告李久林、罗水琼于2016年8月23日签订的编号为350656302-2012-20160988099的《个人住房借款合同》；
二、被告李久林、罗水琼应于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金余额人民币701421.12元及自2017年12月30日起至还清借款本金止的利息和罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方合同的约定计算）；
三、被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；被告福建省南安市龙建房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李久林、罗水琼追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司南安支行的其他它讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10814元，由被告李久林、罗水琼、福建省南安市龙建房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 郑开育
人民陪审员 蔡文众
人民陪审员 傅南泽
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 吴桂菊
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
6、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。