广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11039号
上诉人(原审被告)：某贵，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：谭颖鹏，广东启源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢青，广东启源律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：深圳市某物业管理有限公司广州分公司，住所地广东省广州市增城区。
负责人：张某，该公司总经理。
委托代理人：柴某,该公司员工。
上诉人某贵因与被上诉人深圳市某物业管理有限公司广州分公司（以下简称：某分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人某贵的委托诉讼代理人谢青,被上诉人某分公司的委托诉讼代理人柴森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
某贵上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回某分公司的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用全部由某分公司承担。事实与理由：一、涉案房屋至今未交付给某贵，某贵无需支付物业服务费用。涉案房屋的房地产开发公司为广州市东某房地产开发有限公司（以下简称：东某公司）。某贵与东某公司签订房地产买卖合同之后，因房屋存在严重质量问题，不具备房屋的交付条件，且东某公司就房屋质量问题一直拖延、回避，未予以解决，导致该房屋至今未达到交楼条件，东某公司至今未通知某贵收楼，某贵也至今未收到房屋的钥匙。涉案房屋虽已办理产权证明，但并不意味着房屋已经交付给某贵。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，由于涉案物业并未交付给某贵，相关的物业管理费用不应由某贵交纳。二、某贵已就东某公司迟延交楼问题依法向法院提起诉讼，本案在一审诉讼过程中未依法中止诉讼，存在程序错误。某贵因东某公司迟延交付涉案房屋，已于2015年11月2日向广州市增城区人民法院提起诉讼，该法院已经受理，案号为（2015）穗增法民三初字第1731号。本案的判决应当以（2015）穗增法民三初字第1731号案的审理结果为依据，现该案尚未审结。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止诉讼，一审法院存在诉讼程序错误。三、《前期物业管理服务协议》约定的滞纳金数额过高，已超出某分公司损失的百分之三十。即使法院认定某贵应当支付物业费和滞纳金，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条的规定，某贵有权请求法院适当调整，而一审判决未就该问题进行认定。
某分公司答辩称，不同意某贵的上诉请求：一、东某公司已经完成了交付的义务，若涉案房屋存在质量问题，且一直未交付给某贵，其可向开发商主张权利，而一直到今日，其一直没有提出问题。二、某贵所称的程序错误问题。房地产买卖合同和物业服务合同是两个法律关系，某贵可根据质量问题另行向东某公司主张。在某分公司已经提供了物业服务的前提下，某贵无理由拒交管理费已经构成违约。三、关于滞纳金数额过高的问题。《前期物业管理服务协议》所约定的滞纳金为每日万分之五，在整个行业内，滞纳金法定标准范围为每日万分之一到万分之五，不存在数额过高的问题。
某分公司向一审法院起诉请求：1、某贵立即向某分公司支付拖欠的物业管理费12052.92元（物业管理费的计算时间是从2013年11月计至2015年8月，每月547.86元，共22个月）及滞纳金1972.65元(从拖欠物业费的次月一日起算，每日按物业费本金万分之五计至付清之日)；2、本案诉讼费用由某贵承担。
一审法院认定事实：2007年4月24日，某分公司（甲方）与某贵（乙方）签订《某•某城前期物业管理服务协议》，约定某分公司为某贵购买的坐落在某城三叠院一街202房提供物业服务。协议约定，“……第二条双方的权利义务。一、甲方的权利义务，1.物业共用部位维修、养护的服务和管理。……12.依据本协议自开发商发出入伙通知之日起向乙方收取物业管理费……。二、乙方的权利义务。……4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第五条物业管理服务费一、物业管理服务费的收取标准……三叠院（不带电梯）物业管理费标准为：3元每月每平方米×建筑面积说明：三叠院为类别墅产品，物业管理费已包含花园、天台及露台等区域的管理费，赠送面积不再计费……二、物业管理服务费的计费时间：自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费。三、物业管理服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理服务费……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可以向人民法院起诉……”。
2008年2月1日，东某公司与某分公司签署《[某•某城]前期物业管理服务合同》，约定某分公司受东某公司委托，对于增城市某镇某•某城提供前期物业管理服务，合同期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
2008年2月28日，原增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标[2008]003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位东某公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对东某公司报送的位于增城市某镇（某•某城）前期物业管理中标材料给予备案。
2012年7月19日，原增城市国土资源和房屋管理局核发涉案房屋的《粤房地权证》，该产权证显示涉案房屋的权属人为某贵，建筑面积为182.62平方米。
2013年11月27日，某分公司以某贵未付2008年12月1日至2013年10月31日期间的物业管理费及滞纳金为由，诉至一审法院[案号为（2014）穗增法民三初字第95号]。
2014年8月18日，一审法院作出（2014）穗增法民三初字第95号，该判决书认定，一、《某•某城前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应恪守履行合同义务；二、某分公司向某贵提供了物业管理服务，某贵应按《某•某城前期物业管理服务协议》交纳物业管理费；三、根据《某•某城前期物业管理服务协议》的约定，物业管理费自开发商通知正式入伙之月起计收，虽然某分公司未能提供证据证明开发商何时通知某贵入伙，但是鉴于房屋管理部门已于2012年7月19日核发了涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明的建筑面积为182.62平方米。故某贵应支付2012年8月1日至2013年10月31日的物业管理费8217.90元（3元/月/平方米×182.62平方米×15个月=8217.90元）；四、至于滞纳金的问题，《某•某城前期物业管理服务协议》约定，某贵不按约定时间交纳费用的，某分公司有权要求某贵支付从逾期之日起每日万分之五的滞纳金，该协议约定每月物业管理费的交纳时间为每月10日前交纳该月的物业管理费。从公平原则考虑，滞纳金以欠付的物业管理费为本金按每日万分之五的标准自逾期之日（即当月11日）起分段计算至付清款项之日止，并以该月欠付的物业管理费本金为限。综上，该院作出如下判决：一、某贵于该判决发生法律效力之日起十五日内向某分公司支付2012年8月1日至2013年10月31日的物业管理费8217.90元及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业管理费为基数，从当月11日起以每日万分之五为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业管理费的本金为限）；二、驳回某分公司的其他诉讼请求。该案已经发生法律效力。
在本案的一审庭审过程中，一、某贵主张，其曾在2008年底、2009年年初到涉案楼盘查看房屋，发现涉案楼盘存在漏水、装修等问题，某贵向某分公司反映，某分公司称会修复以及妥善处理相关问题；某分公司声称某贵是向开发商的保修办反映质量问题，并未向某分公司反映上述问题。二、某贵向一审法庭出示一份被退件的邮件，邮件内附有一份律师函，该函载明某贵反映涉案房屋和车库存在质量问题，开发商延期交房应支付违约金；另，某贵主张其并未接收涉案房屋。
一审法院认为：某分公司与某贵签订的《[某•某城]前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。某分公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故某贵应按上述协议的约定交纳物业管理费。某分公司未能提供证据证明开发商有无通知某贵入伙，何时通知某贵入伙，但鉴于房管部门已经于2012年7月19日核发了涉案房屋的房产证，且某分公司已提供了物业服务，某分公司主张某贵拖欠2013年11月1日至2015年8月31日的物业管理费，因此请求某贵支付上述期间的物业管理费及滞纳金，符合合同约定，予以支持。经计算，某贵应支付上述期间的物业管理费为12052.92元（3元/㎡/月×182.62平方米×22个月）。某贵抗辩其并未接收涉案房屋不应缴纳物业服务费，并无依据，不予采纳。
至于滞纳金的问题，根据《[某•某城]前期物业管理服务协议》约定，每月物业服务费的交纳时间为每月10日前交纳该月的物业服务费；某贵不按约定时间交纳费用的，某分公司有权要求某贵支付从逾期之日起按每日万分之五计算的滞纳金。现因在（2014）穗增法民三初字第95号民事判决书发生法律效力后，某贵仍未继续履行合同义务，拒绝支付物业服务费，故某分公司主张要求某贵支付逾期支付物业服务费的滞纳金，理据充分，予以采纳。某分公司主张以每月欠付的物业服务费为本金按每日万分之五的标准自次月1日起分段计算至付清款项之日止，无违反法律法规强制性规定，予以确认。滞纳金并以该月欠付的物业服务费为限，滞纳金总额以12052.92元为限。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，于2016年3月4日作出如下判决：某贵于判决发生法律效力之日起十五日内向深圳市某物业管理有限公司广州分公司支付2013年11月1日起至2015年8月31日的物业管理费12052.92元及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业管理费为基数，从次月1日起以每日万分之五为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业管理费的本金为限，滞纳金总额以12052.92元为限）。案件受理费75元，由某贵负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审查，某贵与某分公司对一审查明事实部分均无异议，本院予以确认。
二审另查明：某贵以东某公司没有依约交付房屋，且房屋存在质量问题为由，于2015年11月2日向一审法院提起诉讼，请求判令：1、东某公司向某贵支付延迟交付位于某城三叠院1街202房的违约金（违约金以819038元的日万分之五为标准，从2008年6月2日计至符合交楼标准的房屋交付给某贵之日止）；2、诉讼费由东某公司负担。一审法院于2016年4月29日作出（2015）穗增法民三初字第1731号民事判决，认定“……东某公司未能举证其在合同约定的角楼期限届满前已向某贵发出收楼通知，但结合某贵在（2015）穗增法民三初字第1486号案中的提出其在2008年底、2009年初到涉案房屋查验并发现质量问题的陈述，本院认定某贵在2008年12月31日已在东某公司的配合下查验涉案房屋，应视为其于当日收到收楼通知……”，判决驳回项显贵的全部诉讼请求。某贵确认其未就该判决提起上诉。
本院认为：本案二审争议焦点为：一、某贵以涉案房屋尚未交付为由拒绝向某分公司缴纳物业管理费的理由是否成立；二、一审法院在（2015）穗增法民三初字第1731号案件尚未审结情况下，未中止诉讼而作出判决是否程序错误；三、《[某•某城]前期物业管理服务协议》约定的滞纳金计算标准是否过高。
关于争议焦点一。《[某•某城]前期物业管理服务协议》约定，自东某公司发出入伙通知之日起向某贵收取物业管理费。根据本案查明的事实，某贵自认其于2008年底、2009年初已在东某公司及某公司的配合下查验涉案房屋，（2015）穗增法民三初字第1731号民事判决也据此作出某贵收到收楼通知的时间为2008年12月31日的认定，且涉案房屋的产权已于2012年7月19日登记在某贵的名下，故某贵以涉案房屋尚未交付主张无需向某分公司支付物业管理费及滞纳金的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”如前所述，某贵在本案中自认其于2008年底、2009年初已在东某公司及某公司的配合下查验涉案房屋，已足以认定某贵在查验房屋时已收到收楼通知的事实，结合涉案房屋的产权已于2012年7月19日登记在某贵的名下的事实，本案无须以（2015）穗增法民三初字第1731号案件的审理结果为依据，一审法院未对某贵中止审理请求予以接纳并无不当，某贵主张一审法院程序错误依据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点三。根据《[某•某城]前期物业管理服务协议》约定，某贵不按约定时间交纳费用的，某分公司有权要求某贵支付从逾期之日起每日万分之五的滞纳金。某贵没有充分证据证明合同约定的违约金标准过高，且一审法院已根据公平原则作出每月滞纳金总额以当月欠付物业管理费本金为限的处理，某贵主张合同约定的滞纳金计算标准过高的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人某贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人某贵负担
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十月二十九日
书记员 邹凌青