广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第977号
原告：中山农村商业银行股份有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：马英文，该行董事长。
委托代理人：梁建忠、朱江鹏，均是该行员工。
被告：中山市建昌干果有限公司，住所地中山市西区。
法定代表人：孙建平。
被告：孙建平，男，汉族，住中山市东区。
原告中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）诉被告中山市建昌干果有限公司（以下简称建昌公司）、孙建平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘忠独任审判，并公开开庭进行了审理。原告中山农商银行委托代理人梁建忠、朱江鹏，被告孙建平（同时是被告建昌公司的法定代表人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山农商银行诉称：2010年8月11日，原告与二被告签订房产租赁合同，约定原告将其名下位于中山市西区瑞安花园瑞瑜阁X卡，建筑面积共247.65㎡的商铺租给被告建昌公司使用，租赁期限为2010年5月1日至2011年4月30日，且各方于上述承接的房产租赁合同的第五条第一款约定该商铺所处小区的物业服务费由被告承担，若原告先垫付的，被告须向原告返还垫付款。另外，被告孙建平为被告建昌公司在上述合同项下的债务提供连带保证担保。2011年5月30日及2012年4月25日，各方两次续签上述租赁合同，租赁期限为2011年5月1日至2013年4月30日。被告建昌公司于上述租赁关系存续期间，一直未向上述商铺的物业管理公司中山市安逸物业管理有限公司（以下简称安逸物业公司）缴纳相应的物业服务费，同时也产生了相应的滞纳金。
2013年9月30日及2014年6月26日，原告根据中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第970号判决，分两期向上述商铺的物业管理公司安逸物业公司支付了本应由被告承担的物业服务费12630.32元及滞纳金7677.01元，共计20307.33元。原告在垫付上述费用后。多次向被告作出催收，但被告仍拒绝履行租赁合同约定的返还垫付款义务。截至2015年2月20日，被告仍拖欠原告垫付款20307.33元及其利息788.38元（具体计至被告清偿完毕之日止），合计21095.71元。被告怠于返还垫付款的行为已经损害原告的合法权益，应根据合同约定及法律相关规定承担返还原告垫付款及其利息的责任。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.被告建昌公司返还原告垫付的物业服务费及滞纳金共20307.33元和垫付款利息788.38元（以垫付款为基数，自2014年6月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年2月20日，具体计至被告清偿完毕之日止），合计21095.71元；2.被告孙建平对被告建昌公司的上述债务承担连带保证责任；3.被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告中山农商银行确认已收取4000元押金并同意从本案诉讼请求金额中扣除，被告建昌公司也同意扣除该款。
原告中山农商银行为证明其主张的事实并支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.被告孙建平身份证复印件、房地产权证、房产租赁合同；2.（2011）中一法民一初字第1894号民事判决书、（2012）中中法民一终字第970号民事判决书、转账业务凭证、代缴明细表；3.中山市西区瑞安花园商铺服务费及滞纳金明细表、利息计算清单；4.邮寄回执及催款通知。
被告建昌公司、孙建平辩称：被告于2007年开始向原告承租案涉商铺，作营运用途，至今一直按合同要求支付租金、水电费等，2010年12月起，被告与其他租户被原告代收租人告知，不必理会安逸公司提出的物业管理费由0.7元每平方米升至1.5元每平方米的要求，且安逸公司亦无向被告追收物业管理费，过后，被告得知，原告与安逸公司因物业管理费无法达成一致，拟向法院提起诉讼。被告认为，追收农商银行作为出租方，有权与安逸公司商定物业管理费的具体计费方式，但其于协商过程中发生纠纷，既未确定是否由安逸公司进行相关物业管理工作，也未敲定物业管理费的计算方式，被告愿意以原0.7元的标准缴纳物业管理费，而生效判决被告支付滞纳金7677.01元及利息788.38元，该行为不合理，不应由被告支付。从2012年12月起，被告及众商户根本不知应向谁支付物业管理费，也没有任何一方向被告收取物业管理费。
被告建昌公司、孙建平对其辩解未向本院提交证据。
经审理查明：中山农商银行是中山市西区瑞安花园瑞琪阁X卡、X卡、X卡，瑞璟阁X卡，瑞瑜阁X卡，瑞瑜阁X卡，瑞坤阁X卡、X卡等商铺及本案租赁商铺的所有权人，上述商铺是中山农商银行接收的抵债资产。
2010年8月11日，以中山农商银行的前身中山市农村信用合作联社（以下简称中山农信社）作为出租方即甲方，建昌公司作为承租方即乙方，孙建平作为担保方即丙方，三方签订了房产租赁合同一份，约定：中山农信社将位于中山市西区瑞安花园瑞瑜阁X卡，建筑面积247.65㎡的商铺租给被告建昌公司使用；租赁期限自2010年5月1日至2011年4月30日；月租金为2160元；每月缴付租金一次，建昌公司应于每月10日前交清；建昌公司须向中山农信社交纳房屋租赁保证金8640元，中山农信社收到该笔款项后开具收据给建昌公司，保证金不计利息；租赁期满后如建昌公司不继续租赁的，或双方依约提前解除本合同的，中山农信社对该租赁物及配套设施检查无损并在建昌公司未拖欠租金且结清所有费用后，将退还保证金给建昌公司；租赁期间，该租赁物发生的一切费用，包括水电费、电话费、环境卫生费、治安费、物业服务费等均由建昌公司承担，如中山农信社已垫付的，建昌公司须于每月10日前缴纳当期租金时一次性向中山农信社支付完毕；租赁期间，建昌公司因业务经营需要，将租赁物转租或分租给第三方使用，必须事先征得中山农信社书面同意；租赁期满后，如因实际情况双方未另行签订续期合同，但建昌公司仍继续使用该租赁物的，仍应按时交付租金，本合同项下建昌公司应尽义务条款继续有效。孙建平作为本合同履行的担保方，与建昌公司共同对出租方承担连带担保责任，担保期限自2010年5月1日至2013年4月30日。合同还约定了其他事项。合同签订后，中山农信社将上述商铺交付建昌公司使用。2011年5月30日及2012年4月25日，各方两次续签房产租赁合同，分别将月租金变更为2270元及2500元，期限变更为2011年5月1日至2012年4月30日、2012年5月1日至2013年4月30日，租赁保证金从2012年5月1日至2012年4月30日期间变更为5000元，第一次续签合同的担保期限变更为2011年5月1日至2014年4月30日，第二次续签未约定保证方式及担保期限。其他同前述合同约定。
上述合同履行过程中，因各租户未向安逸物业公司交纳物业服务费，安逸物业公司将房屋所有权人中山农商银行诉至法院，2013年9月3日，中山市中级人民法院作出（2012）中中法民一终字第970号民事判决：…二、中山农商银行于判决发生法律效力之日起七日内向安逸物业公司支付物业服务费121350.96元及相应滞纳金（滞纳金的计算方法：从2010年12月11日起以每月实际拖欠的物业服务费为基准，按照每日1‰的标准计算至判决确定的给付之日止）。判决生效后，中山农商银行依判决于2013年9月30日向安逸物业公司支付了2010年12月1日至2011年8月31日的物业服务费及滞纳金；另中山农商银行依前述判决的标准于2014年6月26日向安逸物业公司支付了2011年9月1日至2013年9月30日的物业服务费及滞纳金。经计算，中山农商银行代本案案涉商铺垫付了物业服务费12630.32元、滞纳金7677.01元，合计20307.33元，该款经中山农商银行催促，建昌公司未予支付。中山农商银行遂具状至法院，主张前述实体权利。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。中山农商银行与建昌公司签订的房产租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。中山农商银行将其拥有产权的房屋租赁给建昌公司使用，建昌公司理应按房产租赁合同的约定交纳租金及相关费用（包括物业服务费）。由于建昌公司拖欠物业服务费，中山农商银行代建昌公司垫付了物业服务费，建昌公司理应按合同的约定，向中山农商银行返还该垫付款及利息，中山农商银行请求建昌公司返还垫付的物业服务费及从垫款之次日即2014年6月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于物业服务费的金额，中山农商银行按生效判决的标准向安逸物业公司支付了2010年12月1日至2013年9月30日的物业服务费，且按该标准及建昌公司所租赁商铺的实际面积计算，中山农商银行代建昌公司垫付了物业服务费的金额为12630.32元，对此，中山农商银行提交了房地产权证、房产租赁合同、（2011）中一法民一初字第1894号民事判决书、（2012）中中法民一终字第970号民事判决书、转账业务凭证、代缴明细表、中山市西区瑞安花园商铺服务费及滞纳金明细表、利息计算清单予以证实。建昌公司无相反证据予以反驳，本院采信中山农商银行的证据，认定中山农商银行为建昌公司代垫的物业服务费金额为12630.32元。由于双方均同意以建昌公司缴纳的押金中的4000元抵扣部分物业服务费，所以，建昌公司应向中山农商银行支付的代垫物业服务费为8630.32元。
关于产生物业服务费滞纳金的责任由谁承担问题，鉴于中山农商银行与安逸物业公司之间物业服务合同纠纷产生的原因在于中山农商银行认为安逸物业公司无权提高物业服务费的收费标准，并非建昌公司等租户拒交物业服务费，而中山农商银行未能提交相应的证据证实其与安逸物业公司发生诉讼期间，向建昌公司催收相关物业服务费的依据，故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院认为建昌公司并无滞后交纳2010年12月1日至2013年9月30日期间物业服务费的主观过错，故对中山农商银行主张的物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。
关于孙建平是否应对建昌公司的案涉债务承担连带保证责任的问题。孙建平作为上述《房产租赁合同》的担保人，双方第二次续签合同时未约定保证方式及担保期限，《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”故孙建平在上述合同中的担保最后期限为2014年4月30日，孙建平承诺在担保期限内与建昌公司对上述合同的债务承担连带责任。但中山农商银行没有提供证据证明在上述合同的担保期间曾向孙建平主张担保责任，故中山农商银行诉孙建平对建昌公司的上述期间内物业管理费及利息损失承担连带保证责任，理据不充分，本院不以支持。
综上，原告中山农商银行的诉求，理据充分部分，本院予以支持，理据不充分部分，本院予以驳回。被告建昌公司、孙建平的抗辩，理据充分部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告中山市建昌干果有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司返还垫付的物业服务费8630.32元及利息（利息的计算方法：以8630.32元为基数，从2014年6月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至上述款项付清之日止）；
二、驳回原告中山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费328元，减半收取为163元（原告中山农村商业银行股份有限公司已预交），由原告中山农村商业银行股份有限公司负担93元，被告中山市建昌干果有限公司负担70元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内径付原告中山农村商业银行股份有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 刘忠
二〇一五年十二月二十二日
书记员 罗敏
王静
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