北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00722号
上诉人（原审原告）刘忠哲，男，1974年5月15日出生。
委托代理人任忠义，北京任忠义律师事务所律师。
委托代理人王加贵，北京任忠义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院1号楼108室。
法定代表人朱灿，副总经理。
委托代理人鞠美园，女，1983年12月25日出生，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司职员。
委托代理人冯春光，北京市博涵律师事务所律师。
上诉人刘忠哲、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第4849号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘忠哲及其委托代理人王加贵、上诉人鸿坤公司委托代理人冯春光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，刘忠哲起诉至原审法院称：2006年12月28日，我购买了鸿坤公司开发的北京市大兴区××1号楼16层1单元1603号（最顶层）商品房（以下简称涉案房屋）一套，我按合同约定交付了房款。我收房后发现屋顶不时漏雨，造成室内精装修的门窗、墙面和部分家具损毁。为此，我多次找到物业公司，要求进行维修，仍未全面解决屋顶漏水问题。由于漏水问题严重，室内设施及衣物发霉，散发较强刺鼻味道。该漏水问题已经影响了我家的生活，全家人无法长时间在屋内居住。为维护我的合法权益，起诉要求：1、鸿坤公司对我所有的涉案房屋的顶部进行维修直至不再发生渗漏；2、判令鸿坤公司赔偿我室内装修恢复费用11789元，2007年6月至2013年8月期间因屋顶漏水导致我无法正常使用房屋的损失163170元（3150×74×70%），房屋修复期间及合理空置期间的损失5250元；3、本案诉讼费用和鉴定费由鸿坤公司承担。
鸿坤公司辩称：一、北京市大兴区××1号楼于2006年11月28日经竣工验收合格，该栋楼交房日期是2006年12月28日。刘忠哲购买涉案房屋并接收房屋后，没有提出任何异议。现刘忠哲主张房屋验收后就发现漏水与事实不符。二、涉案房屋已经超出了质保期长达两年多时间，所以不在质保范围之内，我公司也不应该再承担维修责任。三、刘忠哲自始至终都在涉案房屋内居住，房屋漏水并没有对其居住涉案房屋产生实质的影响。所以我公司不同意支付刘忠哲2007年6月至2013年8月期间因屋顶漏水导致其无法正常使用涉案房屋的损失163170元。四、因为刘忠哲无法证明涉案房屋是在质保期之内损坏，我公司不同意赔偿其室内装修恢复费用11789元，房屋内部装修进行部分修复，不存在空置期，我公司不同意支付房屋空置期的租金。
原审法院经审理认为：刘忠哲与鸿坤公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定义务。刘忠哲所购房屋的屋顶漏水，鸿坤公司应按照合同约定进行维修并承担相应的赔偿责任。刘忠哲提供的物业维修记录表能够证明其分别于2011年11月8日与12月26日向当时负责该小区物业服务的北京金海都物业服务有限公司报修，此时并未超过该房屋的质保期，鸿坤公司未及时履行维修义务，构成违约，应当承担违约责任。北京中评联合价格评估有限公司出具的评估报告及房屋装修修复期间说明表，鉴定程序合法，法院予以采信。因屋顶漏水造成刘忠哲室内装修修复所需费用11789元，鸿坤公司对该项损失应当承担赔偿责任；刘忠哲所购房屋室内装修修复期间20天的租金2100元，亦应当由鸿坤公司承担赔偿责任。刘忠哲所购房屋屋顶漏水对其使用房屋造成一定影响，但其未能举证证明该房屋因漏水无法居住，亦未能举证证明其另行租房居住，现刘忠哲要求鸿坤公司赔偿2007年6月至2013年8月期间因屋顶漏水导致其无法正常使用房屋的损失163170元，没有相关证据佐证，本院不予支持。刘忠哲要求鸿坤公司赔偿房屋装修修复后合理空置期间的租金损失没有事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年11月判决：一、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内对刘忠哲位于北京市大兴区××一号楼十六层一单元一六〇三号房屋屋顶漏水进行维修；二、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿刘忠哲位于北京市大兴区××一号楼十六层一单元一六〇三号房屋室内装修修复费用一万一千七百八十九元；三、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿刘忠哲位于北京市大兴区××一号楼十六层一单元一六〇三号房屋室内装修修复期间房屋租金损失二千一百元；四、驳回刘忠哲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘忠哲、鸿坤公司均不服，分别上诉至本院。刘忠哲持原审诉称理由上诉，请求撤销原判第一项、第四项，改判鸿坤公司对涉案房屋的顶部进行维修，直至不再发生渗漏，鸿坤公司赔偿因房屋漏水致房屋无法正常使用的经济损失163170元。鸿坤公司上诉请求撤销原判，依法改判或者发回重审，其主要上诉理由为：刘忠哲所购房屋的防水部分保修期至2011年11月届满，刘忠哲2011年12月26日的报修已经超过保修期，我公司已经对刘忠哲在保修期内的报修进行了维修；在保修期届满后，我公司不应承担相应的保修责任，应由业主委员会或物业管理委员会运用住宅专项维修资金进行维修。
经审理查明：刘忠哲与鸿坤公司签订商品房买卖合同，购买鸿坤公司开发的涉案房屋，刘忠哲按合同约定交付了房款。涉案房屋于2006年11月28日经竣工验收合格。2006年12月28日，鸿坤公司将房屋交付刘忠哲，根据合同约定，涉案房屋的质保期为5年，即从2006年12月28日至2011年12月28日。刘忠哲办理入住手续后，对房屋进行了室内装修。刘忠哲称于2007年6月发现屋顶漏水，曾在质保期内多次要求物业公司进行维修，但物业公司一直未有回应，并提交物业维修记录表证明其在2011年11月8日与12月26日向当时负责该小区物业服务的北京金海都物业服务有限公司报修。在原审法院现场勘查过程中，刘忠哲称因房屋漏水过于严重，涉案房屋从2010年初至今一直无法居住。
原审法院审理中，刘忠哲申请对涉案房屋因屋顶渗漏所需的室内装修恢复费用及房屋租金价格进行鉴定。经双方当事人协商确定，原审法院委托北京中评联合价格评估有限公司进行鉴定工作。2013年6月7日，北京中评联合价格评估有限公司出具价格评估报告，涉案房屋顶部渗漏室内装修修复损失市场价值为11789元，房屋月租金费用为3150元。北京中评联合价格评估有限公司在房屋装修修复期间说明表记载：房屋装修中等、朝向南北，经市场调查数量显示，与此房配置相当的装修漏水情况及同面积修复期间在15-25天之间。根据鉴定操作规范，平均天数取20天，根据财产价格鉴定操作规范，目前此房屋修复期间为20天。刘忠哲支付鉴定费2500元。
另查明，鸿坤公司开发的北京市大兴区××1号楼16层1单元1604号房屋（与涉案房屋属于同一号楼的同一楼层）的业主徐广红亦因房屋漏水诉至法院，要求鸿坤公司承担相关责任，在该案中，徐广红表示其在漏水期间亦在所购房屋内居住。
上述事实，有双方当事人陈述、工程竣工验收备案表、物业维修记录表、北京中评联合价格评估有限公司评估报告及房屋装修修复期间说明表等证据在案佐证。
本院认为：刘忠哲与鸿坤公司就涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。房地产开发企业应在保修范围和保修期限内承担商品房质量保修责任，该保修责任的完成系以商品房质量瑕疵维修达至相关国家验收标准为认定标准，若以不可变之保修期间界满为认定标准则有违房屋保修制度之本意。因此，房屋质量瑕疵若在保修期间发生，而房地产开发企业之房屋维修未达至相关国家验收标准，即使保修期间已过，但保修责任并未完成。现鸿坤公司主张刘忠哲所有的涉案房屋已过保修期，该公司不应对房屋质量缺陷承担保修责任，法院不予以支持。从现有证据来看，涉案房屋屋顶在保修期内确实存在漏水事实，原审法院判令鸿坤公司对涉案房屋屋顶漏水进行维修，并无不当。原审法院依据评估结果判令相关装修修复费用及修复期间租金亦并无不当。需要指出的是，鸿坤公司的维修结果应达到相应的国家验收标准。刘忠哲要求将原审判决第一项改为鸿坤公司对涉案房屋屋顶漏水进行维修直至不再发生渗漏的上诉请求，依据不足，本院亦不予支持。
关于刘忠哲上诉要求鸿坤公司赔偿因房屋漏水导致其无法正常使用房屋的经济损失163170元一节，刘忠哲并不能举证证明涉案房屋因漏水而无法居住使用，且结合其同栋楼同楼层其他业主在漏水后仍然继续居住使用所购房屋的情况，亦能够判断出房屋漏水并未导致房屋无法居住，故刘忠哲的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，原判正确，应予维持。刘忠哲及鸿坤公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费2500元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费3904元，由刘忠哲负担3804元（已交纳），由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担100元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费3705元，由刘忠哲负担3563元（已交纳），由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担142元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
代理审判员 林文彪
代理审判员 马 潇
二〇一四年二月二十日
书 记 员 常 乐