广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终2203号
上诉人（一审原告）：蒋红，女，1982年5月18日出生，汉族，文员，住广西壮族自治区永福县。
委托诉讼代理人：张志伟，广西理邦律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：桂林袭汇房地产投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂县城金山路147号。
法定代表人：蒋小三，该公司董事长。
委托诉讼代理人：甘永雄，该公司员工。
上诉人蒋红因与被上诉人桂林袭汇房地产投资有限责任公司（以下简称袭汇房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋红及其委托代理人张志伟，被上诉人袭汇房地产公司的委托代理人甘永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋红上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为：判令被上诉人退还上诉人认购定金10000元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人因看到彰泰·滟澜山的广告宣传，认为该物业是桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰集团）开发的楼盘。于2015年11月15日到被上诉人售楼处，匆忙与被上诉人签订了《“彰泰·滟澜山”定购须知》、《“彰泰·滟澜山”项目商品房认购书》并交纳10000元购房定金。上诉人在2015年11月20日以电话联系的方式与被上诉人的销售人员取得联系，约定在2015年11月21日去洽谈有关合同事宜。在洽谈的过程中，在被上诉人提供的《商品房买卖合同》中注明土地使用年限是2008年至2078年，交房日期是2017年7月30日；同时交房条件是“经建设工程竣工验收合格”而非“取得《竣工验收备案表》”并且房屋的初始登记被上诉承诺到2018年7月30日前才能办理。这些都加重了上诉人购房的风险。为此，上诉人与被上诉人的销售人员就以上合同条款进行协商，但被上诉人的销售人员给予的答复是合同不能修改，致使双方无法签订合同。作为开发商的被上诉人在签订《认购书》时并未如《认购书》中所述向上诉人如实告知了《商品房买卖合同》中的相关条款。因此，双方无法就合同条款达成一致签订合同，不属于上诉人存在违约行为的情况，被上诉人理应退回认购定金10000元。
袭汇房地产公司辩称，一、上诉人违反认购义务应当承担相应责任，根据法律规定，给付定金的一方不履行义务的不予退还定金。上诉人未履行与被上诉人签订的《认购书》义务，被上诉人有权不予退还定金是因上诉人存在恶意磋商订立合同的情形。上诉人在签署《认购书》时已经知晓该物业实际开发商为被上诉人，但后来协商合同条款时却以实际签订合同的主体非彰泰集团而提出拒签合同，同时辅以其他不合理的磋商行为。房屋的交付实际与物业所在地块使用年限、起止时间不一致的问题是房地产买卖过程中的常识性问题，不应作为拒签合同的理由。合同的交付条件为商品房验收合格，这是符合我国建筑相关法律规定的。竣工验收备案表仅为行政备案需要，商品房交付前提以双方是否签订《商品房买卖合同》为准。
一审法院认定事实：2015年11月15日，原告蒋红和被告袭汇房地产公司签订《“彰泰·滟澜山”定购须知》，该须知写明：尊敬的客户：欢迎您定购袭汇房地产公司开发的“彰泰·滟澜山”商品房。“彰泰·滟澜山”商品房住宅项目由袭汇房地产公司开发、彰泰集团全程运营、桂林精锐房地产广告营销有限公司全程策划代理，您在购买前请认真阅读本定购须知，如有不明白之处请向现场置业顾问垂询。一、购房须知，1、买受人在选定户型、栋号、楼层、房号后即签订《“彰泰·滟澜山”商品房定购书》；2、买受人应按定购书约定的时间与出卖人签订《商品房买卖合同》及相关文件。买受人超过约定的时间未与出卖人签订《商品房买卖合同》的，视为买受人拒绝签订《商品房买卖合同》，出卖人有权没收定金并将订购的商品房重新出售而无须另行通知买受人。八、换房、退房规定，2、买受人在签订《定购书》之后，因自身原因要求退房的，应承担单方违约责任，所交定金不予退还。十一、注意事项，7、本《定购须知》系《定购书》的组成部分，对双方均有约束力。《定购须知》和《定购书》不一致的，以《定购书》为准。除非在将来签署的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》中有相反的约定，本《定购须知》在双方签署《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》后仍对双方发生持续的法律约束；8、置业顾问的口头解释能帮助您对本须知进行文字解释，超出本须知内容范围作出允诺的，对双方不具有法律约束力；9、请买受人应仔细阅读和确认以上内容特别注意《定购须知》和《定购书》中加粗印刷的条款，如有不明之处应要求出卖人予以说明，买受人签署两份文件即应视为出卖人已经尽到说明义务且买受人理解并接受两份文件的内容。同日，原告向被告袭汇房地产公司缴纳了10000元的定金并与被告签订了《“彰泰·滟澜山”项目商品房认购书》，该《认购书》约定，出卖人：袭汇房地产公司，运营商：彰泰集团；买受人（买房）：蒋红。定购物业的商品房：临桂金山路147号“彰泰·滟澜山”项目28栋2206号房；一、付款方式，略；二、双方约定，3、签订本定购书后，买受人须在2015年11月21日前携本《定购书》及身份证或单位证明文件与应付房款到彰泰·滟澜山售楼中心签署《商品房买卖合同》及相关文件；买卖合同一经签署，本定购书的前期定金即作为《商品房买卖合同》的定金；4、如买受人在上述期限内未能前来签署《商品房买卖合同》则视作买受人自动放弃其所认购该物业之权之权利，出卖人有权不经通知将该物业另行处置，定金不予返还。三、特别约定，2、在签订本定购书时，双方将来要签署的《商品房买卖合同》、《物业服务协议》、《业主公约》的范本、项目重要提示等相关文件已在销售现场公开展示，在本《定购书》签订前，出卖人已就前述文件的所有条款特别是其中有可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任部分，以及违约责任部分，采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明，买受人同意并接受前述文件的全部条款和内容，双方不存在任何歧义和误认，买受人承诺不再对前述文件的条款提出任何异议。同时查明，被告袭汇房地产公司开发的坐落于临桂县金山路147号的项目名称为“彰泰·滟澜山”27#、28#楼已于2015年8月取得商品房预售许可证。另查明，原告于2015年11月21日、22日到过被告售楼中心，获得将与被告签订的《商品房买卖合同》，但最终未与被告签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，一、原告蒋红与被告袭汇房地产公司签订的《“彰泰·滟澜山”定购须知》和《“彰泰·滟澜山”项目商品房认购书》的效力问题。上述两份合同系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，且原告于签订《认购书》当日即2015年11月15日向被告交纳了10000元定金，被告出具收据表示接受，并未对定金数额提出异议，故上述两份合同合法有效，对双方均有法律约束力。二、原、被告签订的《认购书》是否已经解除的问题。原告按《认购书》约定的时间即2015年11月21日到被告售楼中心，但最终并未与被告签订正式的《商品房买卖合同》，原告的行为已表明不愿与被告签订《商品房买卖合同》，被告亦表示同意解除《认购书》，以致双方签订《认购书》的合同目的已无法实现，现原告主张解除与被告于2015年11月15日签订的《认购书》，与本案事实相符，该院予以支持。因此，对原、被告于2015年11月15日签订的《认购书》予以解除。三、关于定金是否应当返还的问题。首先，原、被告签订的《定购须知》和《认购书》已明确告知原告其定购的房屋系被告开发的“彰泰·滟澜山”商品房，“彰泰·滟澜山”商品房住宅项目由袭汇房地产公司开发、彰泰集团全程运营、桂林精锐房地产广告营销有限公司全程策划代理，且特别约定在签订定购书时，原告已仔细阅读和确认上述内容并自愿签署《定购须知》，故该院认为，原告在签订《定购须知》时对其定购的房屋系被告开发的是知情的。其次，原、被告签订的《认购书》特别约定“在签订定购书时，双方将来要签订的《商品房买卖合同》、《物业服务协议》、《业主公约》的范本、项目重要提示等相关文件已在销售现场公开展示，在《认购书》签订前，出卖人已就前述文件的所有条款特别是其中有可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任部分，以及违约责任部分，采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明，买受人同意并接受前述文件的全部条款和内容，双方不存在任何歧义和误认，买受人承诺不再对前述文件的条款提出任何异议”，原告亦仔细阅读并自愿签署《认购书》，故该院认为，原告已了解将签订的《商品房买卖合同》的具体内容并表示不再对合同的条款提出任何异议。经该院核定，原告向被告缴纳定金的数额为10000元。综上所述，该院认为，原告以开发商系被告袭汇房地产公司而非彰泰集团及将签订的《商品房买卖合同》中土地使用年限较短、交房时间较晚、交房条件不合理、办证登记时间较晚等为由，拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，违反了合同约定，亦违背了诚实信用原则，且其也未提交证据证明其与被告签订《认购书》时被告未将《商品房买卖合同》予以展示，亦未提交证据证明其对将签订的《商品房买卖合同》的具体条款提出修改建议以达到签订《商品房买卖合同》的合同目的，故原告要求被告返还定金10000元的诉请，不符合法律规定及本案实际，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、解除原告蒋红与被告桂林袭汇房地产投资有限责任公司于2015年11月15日签订的《“彰泰·滟澜山”项目商品房认购书》；二、驳回原告蒋红的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告蒋红负担。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，因当事人在二审中没有提交新证据，也没有足以推翻一审判决认定的事实之理由，故原判确认的事实是正确的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。显然，该司法解释体现了以认购方式进行的民事活动仅限于一种意图并非最终合意的立法本意，即认购之性质只是为预期所作出的担保。从双方欲签订的《商品房买卖合同》条款看，其中房屋交付的期限和初始登记的日期均为填空项，属可以协商的条款，但被上诉人单方在事前即预设好不可变更的固定期限和日期，并在《认购书》中予以明示，确实限制了上诉人对上述条款进行磋商的权利。因此，致使本案双方之间无法签订《商品房买卖合同》，并非上诉人的原因，而是双方未能达成合意所致，被上诉人理应将向上诉人收取的认购定金予以退还。
综上所述，蒋红的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初392号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2016）桂0312民初392号民事判决第二项；
三、被上诉人桂林袭汇房地产投资有限责任公司退还上诉人蒋红认购房屋定金10000元。
一审案件受理费50元，由上诉人蒋红负担50元。二审案件受理费50元，由被上诉人桂林袭汇房地产投资有限责任公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 陆建华
代理审判员 周 丽
二〇一六年十一月三日
书 记 员 秦 婧