天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第2297号
原告：于永军。
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委托代理人：金玲，天津众晓律师事务所律师。
被告：天津精瑞置业发展有限公司，住所天津市西青区杨柳青镇润杨道99号。
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法定代表人：姚祖红，董事长。
委托代理人：李婧，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。
委托代理人：郝延年，该公司客服部经理。
原告于永军诉被告天津精瑞置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高建忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于永军及其委托代理人金玲，被告天津精瑞置业发展有限公司之委托代理人李婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于永军诉称：原、被告双方于2013年11月1日签订《天津市商品房买卖合同》，被告将位于天津市西青区杨柳青镇润杨道96号明月新苑4-1-201的房屋出售给原告，原告按照合同约定支付房款，房款合计1026196元；同时合同中约定2014年10月31日交付房屋。但被告至今未按照合同约定出示验收合格证，被告的行为侵害了原告的利益，故原告起诉请求依法判令：被告按银行同期贷款利率向原告支付因自2014年11月1日至2015年3月20日的已付款利息24640.25元；被告按照合同约定的日0.5‱的标准向原告赔偿违约金7183.37元；被告赔偿原告物业费1047.85元及暖气费2433.5元；被告赔偿原告逾期交房期间租房费7250元；本案诉讼费由被告承担。
�告天津精瑞置业发展有限公司辩称：涉案房屋不能在合同约定的日期取得商品房交付使用证是因为市政管道未修通所直接导致，属于我方不能预见不能避免且不能克服的客观原因，根据商品房买卖合同第五条及附件六补充协议第二条的相关规定属于不可抗力因素，在发生不可抗力情形下，被告实施了补救措施，且被告在开发时充分考虑了政府的相关规划，在管道没有及时开通上并不存在过错。因此原告要求被告承担逾期交房的利息及违约金缺乏法律依据。原告要求被告返还物业费及暖气费，但该费用并非被告收取，无权返还原告该费用。原告要求被告支付租金，被告认为该项请求没有实际的证据予以证明，且原告在违约金之外另行主张租金是重复主张。原告所购买房屋已于2014年12月16日交付，故并不存在延迟交付问题。故不同意原告诉讼请求。
经审理查�：原、被告于2013年11月1日签订《天津市商品房买卖合同》，被告将坐落于西青区杨柳青镇润杨道96号明月新苑4号楼-1-201房屋出售给原告，房屋建筑面积119.82平方米，房款为1026196元。合同第三条约定，商品房竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方（被告）于2014年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方（原告）使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，合同继续履行，甲乙双方不追究违约责任。合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付�利息的同时，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的0.5‱向乙方支付违约金。合同附件六补充协议第2条对合同第三条的补充，内容为“发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第五条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件方能作为免责依据：A执行法律、法规和政府规章等强制性文件；B其他自然灾害或者意外事件；如在合同履行期间发生上述不可抗力事件，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
合同签订后，原告如约履行合同义务。
被告于2014年10月29日向原告发出书面通知，内容为“由于市政工程润杨道未能按时开通，市政配套自来水管网无法顺利接至小区红线，由此导致明月新苑小区一至四楼房屋不能正常通水。该事件系我司无法控制原因造成，属不可抗力。现我司竭尽全力与政府相关部门协调解决此事，争取早日实现通水。五至十楼以上房屋供水不受影响，可正常使用，业主可致电我司客服部预约办理入住手续。”
2014年9月29日，涉案商品房进行了竣工验收，2015年3月2日，被告办理了涉案商品房的竣工验收备案，2015年3月20日，被告取得涉案商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
原告于2014年12月16日领取了购买房屋的钥匙，并向案外人天津高盛君安物业管理有限公司交纳了2014年11月1日至2015年10月31日的物业费2731.9元及2014-2015年度暖气费2433.5元。
被告在庭审中主张因不可抗力导致未按照合同约定向原告交付房屋。对此被告提供竣工验收备案表、商品房准许交付使用证证明涉案房屋已于2014年9月29日竣工验收，但由于市政未完成自来水配套设施的建设，导致交付使用许可证于2015年3月20日才办理完成。被告提供自来水配套工程收费合同及自来水配套工程交费凭证证明被告早在2014年1月20日即支付自来水配套费用，但由于市政道路未开通，导致自来水配套验收证明延期出具。被告提供协议、费用支付凭证、新建住宅商品房给水工程验收合格证证明由于市政道路迟迟未开通导致小区外的自来水管道未能接通，在天津市××委的协调下，被告于2014年11月5日与青成自来水工程有限公司签署了建设市政供水管道的协议书，并自费完成了市政供水管道的建设，因为政府原因（市政管道未开通）导致明月新苑小区直至2014年12月17日才取得自来水配套合格验收证明，直接导致了迟延交付。原告对被告此抗辩主张不予认可，认为不属于不可抗力的情形。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定履行义务，被告亦应按照合同约定履行交付房屋义务。
原告主张被告应给付延期交付房屋的利息及违约金，被告天津精瑞置业发展有限公司主张未能如期取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证的原因系市政配套自来水管网设施不完善，属不可抗力，被告不应承担因此延期交房的违约责任。原、被告双方约定取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》作为房屋的交付条件，且市政配套设施�完善与否，不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观原因，因此不属不可抗力，且原、被告签订的合同附件六补充协议第2条对合同第三条的补充条款中没有对被告主张的事项属于免责事由的明确约定，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。被告应按照合同约定承担延期交付房屋的违约金及利息。
原告于2014年12月16日领取了购买房屋的钥匙，并向案外人天津高盛君安物业管理有限公司交纳了2014年11月1日至2015年10月31日的物业费2731.9元及2014-2015年度暖气费2433.5元。原告的上述行为可以认定原、被告已经实际完成了房屋交付，应视为原、被告对合同的合意变更，故原告主张的利息及违约金的计算期间为2014年11月1日至2014年12月16日。经核算，原告已付款利息为7242.41元（1026196元×5.60%÷365×46天）；按照合同第五条约定，被告除应向原告支付逾期交房期间的�付款利息之外，还应按商品房价款的日0.5‱支付违约金，被告应支付违约金数额为2360.25元（1026196元×0.5‱×46天）。
关于原告要求被告赔偿原告交付的2014年11月1日至2015年10月31日的物业费2731.9元及2014-2015年度暖气费2433.5元的诉讼请求。关于物业费，在原、被告签订合同的附件六补充协议中物业管理相关服务费用中双方约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因出卖人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由出卖人全额缴纳。根据该约定，在商品房实际交付前的物业费应由被告承担。2014年11月1日至2014年12月16日物业费为344.29元（2731.9元÷365天×46天）。关于取暖费2433.5元，因被告将商品房交付给原告的时间为2014年12月16日，故在2014年11月15日至2014年12月16日前被告尚未交付房屋，参照《天津市供热用热条例》第二十八条“对已实施供热�未交付使用的房屋，房屋开发建设单位应当交纳供热采暖费。”的规定，此期间的采暖费628.65元（2433.5元÷120天×31天）应由被告承担。
原告主张要求被告赔偿原告在逾期交房期间房屋租金的诉讼请求。因原、被告在合同中没有相关约定，且原告已经主张要求被告承担逾期交房的违约金及利息，故原告此诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告天津精瑞置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告于永军2014年11月1日至2014年12月16日期间的已付款利息7242.41元。
二、被告天津精瑞置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告于永军2014年11月1日至2014年12月16日期间的违约金2360.25元。
三、被告天津精瑞置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告于永军2014年11月1日至2014年12月16日物业费344.29元及2014年11月15日至2014年12月16日采暖费628.65元。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42元，原告承担10元，被告天津精瑞置业发展有限公司承担32元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 高建忠
二〇一五年六月二十三日
书记员 岳春林