重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0116民初1340号原告：谢惠慧，女，汉族，1992年12月14日出生，住重庆市江津区。委托代理人：李庆，重庆嘉能律师事务所律师，一般代理。被告：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地：重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。法定代表人：张谊生，董事长。委托代理人：代宇，男，汉族，被告单位职工，1982年2月17日出生，住重庆市巴南区，特别授权。委托代理人：满增堂，男，汉族，被告单位职工，1980年12月13日出生，住重庆市巴南区，一般代理。原告谢惠慧与被告重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称“重庆典雅公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告向本院提出管辖异议，要求将本案移送重庆市巴南区人民法院审理，本院裁定驳回后，被告不服，上诉重庆市第五中级人民法院被驳回后，依法由代理审判员樊珊珊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢惠慧委托代理李庆，被告重庆典雅公司委托代理人满增堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢惠慧诉称：2013年10月28日，原告与被告及重庆凤来房地产经纪有限公司签订了编号为0000021的《典雅温泉城》项目团体认购协议，约定原告认购被告开发的位于重庆市江津区珞璜镇园区大道26号39幢1-26商服用房一间。之后，原告于2013年11月29日和12月26日分别向被告支付了购房款300000元，合计600000元。2014年10月27日，被告将上述房屋交付原告。2015年6月10日，原、被告就涉案房屋补签了合同编号为390126的《重庆市商品房买卖合同》，约定建筑面积为62.16平方米，套内建筑面积为51.24平方米，总成交金额为1034842元整，交房时间为2014年10月30日前，交房之日起60日内办理产权登记。同日，原告付清了全部房款1034842元后，被告向原告出具了相应的销售不动产统一发票。后因被告私自将涉案房屋抵押给第三人且涉案房屋现已被重庆市第五中级人民法院司法查封，以致被告至今无法按约为二原告办理涉案房屋的产权登记。现诉至法院请求：1、要求确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记的违约金（以房屋总价1034842为基数，按日万分之一标准，从2013年11月28日算至2016年7月28日止）。被告重庆典雅公司辩称：与原告签订《重庆市商品房买卖合同》、原告交付购房款及交房属实。愿意为原告办理房屋产权登记，但由于被告有其他债务，涉案房屋已被抵押、查封，现无法办理涉案房屋产权登记。对逾期办理产权登记违约金的计算方式有异议，起算时间也不对，涉案房屋实际交房之日为2014年10月27日，被告按约应在上述日期起60日内为原告办理产权登记，则该违约金应从2014年12月27日起算。另外，该违约金的支付条件不成就。经审理查明：2013年10月28日，原告与被告及重庆凤来房地产经纪有限公司签订了《项目团体认购协议》，约定由原告认购被告开发的位于重庆市江津区珞璜镇园区大道26号39幢1-26商服用房一间，建筑面积为61.22平方米，总价款为1035842元。该协议签订后，原告于2013年11月29日和12月26日分别向被告支付了购房款300000元，合计600000元。2014年10月27日，被告将涉案房屋交付原告。2015年6月10日，原、被告就涉案房屋补签了《重庆市商品房买卖合同》，约定建筑面积为62.16平方米，套内建筑面积为51.24平方米，总成交金额为1034842元整，交房时间为2014年10月30日前。同时，《合同》第十三条关于办理产权登记的约定“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、……；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）……；（2）逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。此外，《合同》还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告付清剩余房款和契税等费用后，被告向原告出具收取1034842元购房款的销售不动产统一发票。后因被告的其他债务，涉案房屋已被重庆市第五中级人民法院查封，开庭时尚有查封。涉案房屋至今未办理产权登记手续。上述事实，有当事人陈述，《典雅温泉城》项目团体认购协议、《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋销售缴款通知书、交房通知书、典雅温泉城商品房网上签约的情况说明等证据，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原告谢惠慧与被告重庆典雅公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，故原告要求确认该合同有效的诉请，本院予以支持。双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约履行完付款义务后，被告也应按约为原告办理产权登记手续，其逾期办理已构成违约，应承担民事违约责任。关于逾期办理房地产权登记违约金的问题。《合同》第十三条约定“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、……；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）……；（2）逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。据此，被告应在实际交付房屋之日即2014年10月27日起60日内即2014年12月26日前为原告办理产权登记，而被告至今未办理登记，逾期已超过180日，应在该逾期期间内按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。本案中，该违约金的起算时间应为2014年12月27日。故被告辩称原告主张违约金起算时间不对的理由，本院予以采纳，而原告要求从2013年11月28日起算的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告逾期期间支付至2016年7月28日止，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。至于逾期产权登记违约金的起算基数，根据约定应按日支付已付房款万分之一，即以已付房款为基数。本案中，原告在2013年12月26日时已付房款为600000元，直至2015年6月10日已付房款才为1034842元。因此，本案被告应按合同约定支付原告逾期办理产权登记的违约金（以600000元为基数，按日万分之一的标准，从2014年12月27日算至2015年6月9日止；以1034842元为基数，按日万分之一的标准，从2015年6月10日算至2016年7月28日止）。原告多余部分的主张，本院不予支持。关于逾期办理产权登记违约金支付条件是否成就的问题。虽然《合同》约定“于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，涉案房屋已交付，但被告将涉案房屋抵押，就应当在合同约定的办理产权登记期限内去办理解押手续，再为原告办理产权登记。然而，被告拒不去办理相关解押手续，造成涉案房屋不能办理登记的原因，其责任在被告。被告为了自己的利益，不正当地阻止违约金支付条件的成就，按《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，应视为支付条件成就。故被告辩称不同意支付违约金的理由不成立，本院不予采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告谢惠慧与被告重庆典雅房地产开发集团有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。二、被告重庆典雅房地产开发集团有限公司在判决生效后十日内支付原告谢惠慧逾期办理产权登记违约金（以600000元为基数，按日万分之一的标准，从2014年12月27日算至2015年6月9日止；以1034842元为基数，按日万分之一的标准，从2015年6月10日算至2016年7月28日止）。三、驳回原告谢惠慧的其他诉讼请求。如果被告重庆典雅房地产开发集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费898元，减半收取449元，由被告重庆典雅房地产开发集团有限公司负担。限被告在判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。代理审判员  樊珊珊二〇一七年四月十四日书 记 员  周 寒