江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第0146号
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司亭湖支行，住所地在江苏省盐城市亭湖区希望大道58号绿地商务城11幢113-115室。
负责人周明，该行行长。
委托代理人迟先荣，江苏鑫鼐律师事务所律师。
被告刘建华，职业不详。
被告陈玉兰，职业不详。
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司亭湖支行（下称常熟农商银行亭湖支行）与被告刘建华、陈玉兰金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年7月13日公开开庭进行了审理。原告常熟农商银行亭湖支行的委托代理人迟先荣到庭参加诉讼。被告刘建华、陈玉兰经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员告知书及开庭传票后，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告常熟农商银行亭湖支行诉称：2013年9月25日，被告刘建华与原告签订《最高额抵押合同》，将其名下的位于盐城市区新洋村＊组＊号桃源盛景小区＊幢＊室房屋抵押给原告，被担保主债权最高额为63.65万元。同日，双方又签订一份《最高额用信合同》，约定刘建华可在2013年9月25日起至2018年9月24日止在63.65万元额度内向原告借款。次日，刘建华与原告签订《个人借款合同》，向原告借款20万元，陈玉兰为共同借款人。被告自2014年3月20日之后不再偿还借款。截止2014年11月20日，共欠原告本金181297.15元，利息9057.72元、罚息606.12元。请求法院判令：1、被告刘建华、陈玉兰偿还原告借款本金181297.15元，截止2014年11月20日的利息9057.72元、罚息606.12元，并承担自2014年11月21日起至实际给付之日起按照合同约定的利息和罚息；2、被告刘建华、陈玉兰承担律师费14257.66元；3、原告对被告刘建华名下的位于盐城市区新洋村＊组＊号桃源盛景小区＊幢＊室房屋变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。
被告刘建华、陈玉兰未答辩。
经审理查明：2013年9月25日，原告常熟农商银行亭湖支行（债权人）与被告刘建华（债务人）签订一份《最高额用信合同》，约定：1、用信期间：自2013年9月25日起至2018年9月24日止，债务人可以在不超过63.65万元的额度内向债权人申请办理各类用信业务；2、担保：本合同项下用信的担保方式为最高额抵押，担保合同另行签订。
同日，原告常熟农商银行亭湖支行（抵押权人）与被告刘建华（抵押人）签订《最高额抵押合同》一份，约定：1、抵押物：刘建华名下的位于盐城市区新洋村＊组＊号桃源盛景小区＊幢＊室房屋，评估价为63.65万元；2、被担保主债权：最高限为63.65万元，期限自2013年9月25日起至2018年9月24日止；3、抵押担保范围：主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、保管费、评估费、拍卖费、运输费、税金、律师代理费、差旅费、过户费、抵押物处置费。当日，原被告就该抵押房产在盐城市房产交易登记中心办理了抵押物登记，并向原告交付他项权证。
次日，双方又签订一份《个人借款合同》，约定：1、刘建华向原告借款20万元用于房屋装修，贷款期限自2013年9月26日起至2018年9月20日止；2、利率：固定利率，月利率为7.5‰，逾期贷款按实际贷款利率水平加收30%；3、贷款发放：自主支付，一次性提款，贷款发放至刘建华在原告处开立的账户，账号为1071＊＊＊3；4、还款方式：等额本息还款法；5、违约处理：借款人未按合同约定归还贷款本息，如分期还款的，借款人连续三个还款期或累计六个月未按时偿还贷款本息的，贷款人有权全部或部分调减、中止或终止对借款人的授信额度，宣布本合同项下尚未偿还的贷款全部或部分立即到期并提前收回贷款，全部或部分终止或解除本合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息、诉讼费、律师费等实现债权的费用，行使担保物权或要求保证人承担保证责任，以及贷款人认为必要和可能的其他措施。陈玉兰作为共同借款人在该合同上签名。
同年9月27日，常熟农商银行亭湖支行按借款合同约定向刘建华、陈玉兰的上述指定账户发放了20万元贷款，刘建华及陈玉兰在借款借据上签名，该借据载明：借款起息日及到期日分别为2013年9月27日、2018年9月20日；还款方式为按月等额本息还款法；月利率为7.5‰。
刘建华、陈玉兰取得贷款后，未按借款合同的约定按期偿还本息，出现多次逾期。截止2014年11月20日，其共欠该行借款本金181297.15元、利息9057.72元、罚息606.12元。原告追要未果，遂诉至本院。
另查明：原告常熟农商银行亭湖支行委托江苏鑫鼐律师事务所代理本案诉讼，并向该所支付律师代理费14257.66元。
上述事实，有最高额用信合同、最高额抵押合同、个人借款合同、他项权证、借据、欠款明细、律师代理费费发票等证据证明，本院经审核予以确认。
本院认为：原告常熟农商银行亭湖支行与被告刘建华签订的最高额用信合同、最高额抵押合同，与被告刘建华、陈玉兰签订的个人借款合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告已按约履行了发放贷款的义务，被告刘建华、陈玉兰应当按照合同约定的期限及时偿还贷款本息。其未按约偿还，原告有权依合同约定宣布贷款全部到期并要求被告偿还，故被告应刘建华、陈玉兰依照借款合同的约定承担偿还借款本息及原告为实现债权所支付的律师代理费的义务。原告为本案支付的律师代理费符合规定的收费标准，被告刘建华、陈玉兰应当赔偿原告因本次诉讼所支付的律师代理费。被告刘建华以其所有的位于盐城市区新洋村＊组＊号桃源盛景小区＊幢＊室的房屋作抵押物为上述债务提供抵押担保，故原告对该抵押房屋变卖或拍卖的价款享有优先受偿权。
综上，原告要求被告刘建华、陈玉兰偿还借款本息、赔偿律师代理费用，要求对抵押房屋变卖或拍卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘建华、陈玉兰应于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司亭湖支行借款本金181297.15元，截止2014年11月20日的利息9057.72元、罚息606.12元，并承担自2014年11月21日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息均按合同约定的方式和标准计算）。
二、被告刘建华、陈玉兰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司亭湖支行因本次诉讼支出的律师代理费14257.66元。
三、原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司亭湖支行对被告刘建华所有的位于盐城市区新洋村＊组＊号桃源盛景小区＊幢＊室的房产拍卖、变卖的价款在抵押登记的担保债权范围内用于实现本判决第一、二项所确定的债权享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4380元，由被告刘建华、陈玉兰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审判长 俞建中
审判员 何海军
审判员 方玲玲
二〇一五年七月十七日
书记员 朱叙瑾
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。