终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初4004号
原告（反诉被告）：钟宋，男，1956年5月14日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告（反诉被告）：邓润群，女，1957年4月4日出生，汉族，住广州市海珠区。
两原告共同委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。
被告（反诉原告）：戴兴华，男，1983年9月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被告（反诉原告）：龚洁瑜，女，1990年2月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。
两被告共同委托诉讼代理人：林旭曦，广东广信君达律师事务所律师。
被告（反诉第三人）：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。
法定代表人：扶伟聪。
委托诉讼代理人：伍志辉，男，1992年11月7日出生，该公司职员，联系地址。
委托诉讼代理人：孔志斌，男，1984年4月22日出生，该公司职员，联系地址同该公司
原告钟宋、邓润群诉被告戴兴华、龚洁瑜、广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法由审判员张艳适用简易程序，于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告钟宋、邓润群及两原告委托诉讼代理人徐柏坚，被告龚洁瑜及被告戴兴华、龚洁瑜的委托诉讼代理人林旭曦到庭参加诉讼。被告广东合富房地产置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告钟宋、邓润群共同诉称：原告是荔湾区花地大道中山茶街XXX号XXX房的业主。2017年3月19日，原告与被告签订了存量房买卖合同，约定被告戴兴华、龚洁瑜以255万元向原告购买上述房屋。原告于2017年３月19日收到订金２万元，于2017年3月21日收到16万,3月24日收到62万，合计80万。因被告戴兴华、龚洁瑜的原因，双方无法于2017年5月15日前办理过户登记手续。故诉至法院要求：1.解除原告与三被告于2017年3月19日签订的存量房买卖合同并撤销网签登记；2.被告戴兴华、龚洁瑜向原告支付违约金25.5万元（房价款255万元的10%）。
被告戴兴华、龚洁瑜共同答辩暨反诉称：一、根据存量房买卖合同第十一条、十二条约定，原告不具有单方解除合同的权利；二、根据合同第二页重要提示四，被告因为政策原因延期过户的，卖方不能解除合同，否则要承担违约责任；三、原告在5月25日三方协商过程中，没有主张解除合同的意思表示，默认同意延迟房屋过户登记；但随着广州市房价的上涨，原告产生了毁约的念头，以被告逾期办理产权转移登记手续为由，要求解除合同。四、原告在本次解除合同中没有进行任何催告，也没有给出合理期限，因此不构成单方解除；五、被告在合同履行过程中，一直积极履行合同，没有违约的主观意思。为此，提起反诉请求判令：1.确认《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》有效；2.原告继续履行《存量房买卖合同》及附件，协助被告提交交易所需资料；3.原告协助被告办理房屋过户至被告名下的登记手续；4.原告承担逾期履行合同的违约责任，向被告支付违约金（从2017年5月29日起计至原告实际履行合同之日，每日按房屋总成交价的0.5‰计算）；五、原告承担本案全部反诉费用。
原告钟宋、邓润群针对被告戴兴华、龚洁瑜的反诉辩称：不同意被告所有反诉请求。合同第十二条强调的是房地产权属证明文件，而被告所指的购房资格不在该条之列。
被告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）没有到庭应诉，但提交书面答辩意见如下：我方是房屋买卖的经纪方，促成了原告及被告戴兴华、龚洁瑜之间就荔湾区花地大道中山茶街XXX号XXX房的买卖合同；合同签署后，买卖双方存在纠纷导致本次交易停滞至今；我方对于买卖双方是否解除买卖合同关系没有异议，但不同意解除居间关系。
经审理查明：荔湾区花地大道中山茶街XXX号XXX房是登记在两原告名下的房产，该房屋建筑面积80.36平方米。2017年3月19日，两原告（卖方、甲方）与被告戴兴华、龚洁瑜（买方、乙方）经合富公司（中介方、丙方）促成，签订了《存量房买卖合同》约定，由乙方购买广州市荔湾区花地大道中山茶街XXX号XXX房；该房地产按整套出售，总价2550000元；（第三条）甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；（第四条）丙方协助办理产权转移登记，丙方应当于2017年5月15前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第八条）各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；（第九条）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；（第十一条）乙方未能按照本合同第二条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过7日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退回给乙方；（第十二条）如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金每日房款的0.05%，合同继续履行；（第十三条）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；（第二十条）其他约定，经买卖双方友好协商于2017年3月24日前办理网签合同当天完成，买方支付完部分首期楼款700000元给卖方；（重要提示4）经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力，购买资格等承担完善义务和相关法律责任；如合同约定因政策原因延迟交易的，延迟交易期间内，任何一方不因依政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担。附件付款方式：甲乙双方选择一次性付款的方式交割房款，定金100000元，乙方应在2017年3月20日前自行交付甲方；首期楼款（不含定金）700000元，乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方；买卖双方应在签署本协议后2017年5月15日前配合完成本次交易的递件手续；楼价余款1750000元，乙方应在本次交易过户前直接支付给甲方。合同签订后，双方办理了网签登记；被告戴兴华、龚洁瑜于同日向原告支付定金20000元；于2017年3月21日向原告支付定金及部分首期款合共160000元；于3月24日向原告支付部分楼款620000元。
2017年5月15日，被告合富公司向原告邓润群、钟宋发出《通知函》，载明：因买方原因无法按合同约定2017年5月15日前到房地产登记机构协助办妥产权转移登记手续及付清房款，现递件过户时间待定，等等。
2017年5月29日，原告向被告戴兴华、龚洁瑜发出《通知书》称，由于被告戴兴华、龚洁瑜未能在2017年5月15日前按时办理房屋递件过户付清房款等手续，已属违约，逾期超过七天至5月22日仍未办理，根据合同规定，原告要求解除合同；请于2017年6月4日前双方解除网签合同，已收部分房款70万元退还给被告。
2017年5月31日，被告戴兴华、龚洁瑜向原告发出《回复函》称，不同意解除合同，希望继续履行合同，同意按照合同约定支付逾期滞纳金等。
2017年6月2日，被告戴兴华、龚洁瑜再次向原告发出《通知》称，被告愿意按合同条款支付从2017年5月15日至2017年6月2日的逾期滞纳金，并在办理过户当天缴清余下房款，请原告于2017年6月9日前尽快与被告、中介方协同办理过户手续事宜。
2017年6月3日，原告向被告戴兴华、龚洁瑜发出《回复函》称，被告已构成违约，原告已在2017年5月29日行使解除合同的权利，不予办理房屋过户手续等。
庭审中，原告明确其主张解除的是《存量房买卖合同》中的买卖合同关系，不要求处理居间合同关系。另被告陈述，其为了腾出购房指标，于2017年3月初就签订了出售原自有房屋的买卖合同，但由于原房屋要涂消抵押赎回房产证后才能办理过户，因此是银行原因导致被告未能在2017年5月15日办理案涉房屋产权过户手续；确认是在2017年6月2日取得广州市购房指标。
被告戴兴华、龚洁瑜为证明其具有购房资格并具备继续履行合同的能力，于2017年7月7日向本院提交了以下证据：1、中国建设银行个人活期账户交易明细，载明戴兴华个人账户金额足以一次性支付案涉房屋剩余房款；2、广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明两被告名下只有一个车位，无其他房产。两原告对上述证据真实性予以确认，但认为被告是2017年5月15日之后才具有购房资格并凑足购房款。
本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》及附件包含了房屋买卖合同关系及居间合同关系两重法律关系，该合同意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应切实履行。
关于原告是否享有合同解除权的问题。原告依据合同第十一条认为其享有解除合同的权利，在合同履行过程中，被告于2017年3月21日向原告支付完全部定金100000元，于3月24日向原告支付完全部首期购房款700000元。庭审中，双方对于楼价余款的支付时间存在不同意见。原告认为应在办理交易递件手续前支付，即2017年5月15日前；被告戴兴华、龚洁瑜认为应在办理交易递件手续之后，出具房产证之前支付。对此，本院分析如下：本案合同对购房首期款与购房余款的支付期限分别进行了约定，为“房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天”与“交易过户前”，从交易习惯来看，购房首期款的支付时间一般先于楼价余款，故综合考虑交易习惯及公平原则，楼价余款1750000元的支付时间应在办理交易递件手续之后、出具产权证明之前，原告以被告违反合同第十一条为由要求解除合同理据不足。
根据合同第十二条约定，如因买卖双方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金，合同继续履行。现因被告原因导致双方未能在合同约定的2017年5月15日办理过户手续，被告应承担违约责任，向原告支付迟延履行违约金；因被告现具备购房资格，也具有支付购房余款的能力，双方的合同具备继续履行的条件，且被告也表示同意履行，故合同应继续履行。两原告要求解除合同、撤销网签并要求被告按照房价款10%的标准支付违约金的诉讼请求，没有合同与法律依据，本院不予支持。
关于原告是否需要承担逾期履行合同的违约责任的问题。被告违约在先，未能在合同约定的期限办理案涉房屋产权过户手续，直至2017年6月2日取得购房指标后才向原告复函要求继续履行合同，直至2017年7月7日才向法庭提交用以证明其购房能力的银行账户明细，两原告因此对被告戴兴华、龚洁瑜的履约能力保持怀疑并作出不予履行合同的意思表示是依法行使先履行抗辩权，不属违约，故被告戴兴华、龚洁瑜以原告逾期履行合同为由要求其担违约责任理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告钟宋、邓润群与被告戴兴华、龚洁瑜之间关于买卖广州市荔湾区花地大道中山茶街XXX号XXX房的《存量房买卖合同》及附件合法有效；原告钟宋、邓润群应按照上述合同约定继续履行合同，提供必要的证件材料协助被告完成上述房屋的交易过户手续；被告戴兴华、龚洁瑜应在办理交易递件手续之后、房管部门出具产权证明之前向原告支付剩余房款1750000元。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告戴兴华、龚洁瑜一次性向原告钟宋、邓润群支付迟延办理产权登记的违约金（每日按总房款2550000元的0.05%的标准，自2017年5月16日计算至2017年7月7日止）。
三、驳回原告钟宋、邓润群的其他诉讼请求。
四、驳回被告戴兴华、龚洁瑜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费14620元、反诉受理费10275元，由原告钟宋、邓润群负担23917元，被告戴兴华、龚洁瑜负担978元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一七年七月二十五日
书记员 蒋晓晗
胡嘉茵