江苏省南京市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）宁行终字第175号
上诉人（原审原告）周兰英，女，汉族，1963年2月23日生。
委托代理人殷玉航，北京京润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市住房和城乡建设委员会，住所地在南京市鼓楼区广州路185号。
法定代表人周金良，南京市住房和城乡建设委员会主任。
委托代理人徐宏。
委托代理人盛雷。
原审第三人南京市土地储备中心，住所地在南京市鼓楼区中山路***号。
法定代表人王东，南京市土地储备中心主任。
委托代理人王德军，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人段然，江苏天豪律师事务所律师。
原审第三人南京外滩投资发展控股集团有限公司，住所地在南京市鼓楼区姜圩路10号。
法定代表人田伟民，南京外滩投资发展控股集团有限公司董事长。
委托代理人顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。
委托代理人赵继林，江苏鼎原律师事务所律师。
上诉人周兰英因诉被上诉人南京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委），原审第三人南京市土地储备中心（以下简称土地储备中心），原审第三人南京外滩投资发展控股集团有限公司（以下简称南京外滩公司）城市房屋拆迁裁决一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓行初字第72号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月27日受理后依法组成合议庭，于2014年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人周兰英及其委托代理人殷玉航，被上诉人市住建委的委托代理人盛雷，原审第三人土地储备中心的委托代理人段然，原审第三人南京外滩公司的委托代理人顾志贤到庭参加诉讼。本案因当事人申请案外协调，扣除审理期限60日，后协调未果。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，南京市鲜鱼巷16号102室产权所有人为周兰英，建筑面积为41.82平方米。2005年5月19日，周兰英领取了个体工商户营业执照，在该房屋内开办服装经营部，营业执照有效期至2009年5月18日。2010年11月4日，市住建委向土地储备中心和南京市下关区国有资产经营中心（以下简称经营中心）颁发宁拆许字（2010）第37号《房屋拆迁许可证》，该房屋在此次拆迁范围内。2009年1月23日，南京市公证处对“下关区惠北-
鲜鱼巷地块”项目选择评估机构抽签摇号确定为南京象仁土地房地产咨询评估有限公司（以下简称象仁公司）进行公证。2010年11月20日，象仁公司对鲜鱼巷16号102室房屋入户调查登记。2011年2月17日，象仁公司对鲜鱼巷16号102室进行拆迁补偿金额评估，认定20平方米为营业用房，评估价为274680元，21.82平方米为住宅用房，评估价为247242元；另有室内装饰装修及附属物补偿款5478元。在上述评估表中备注，拆迁当事人如对评估结果有异议的，可在评估结果送达之日起的5个工作日内要求拆迁评估机构作出解释、说明；经解释、说明仍有异议的当事人，可以委托其他评估机构重新评估。2011年2月20日，该评估表向周兰英送达，被拒收，商埠街社区两名工作人员进行见证。2011年2月26日，土地储备中心和经营中心对评估结果和拆迁产权调换房屋进行了公示。因拆迁人土地储备中心与南京外滩公司与被拆迁人周兰英就拆迁补偿问题协商未果，向市住建委申请裁决。2012年12月20日，市住建委向周兰英送达申请书副本和答辩通知书，要求其接到通知之日起5日内提交答辩意见及相关证据材料。2012年12月21日市住建委委托原下关区人民政府工作人员送达该申请书副本及答辩通知书，送达回证显示本人签收，但周兰英没有签字。2012年12月27日，市住建委向周兰英函告，告知其未提交答辩书及相关证据，要求其立即到市住建委主张权利，否则将依法裁决。2012年12月28日，市住建委委托原下关区人民政府工作人员送达该函告，送达回证显示直接送达，备注本人收，但周兰英本人没有签字。2012年12月31日，周兰英向市住建委申请裁决调解。2013年1月16日，应市住建委要求，动迁人员对周兰英就拆迁补偿问题进行协商，但未能协商一致。2013年1月20日，土地储备中心和南京外滩公司向市住建委书面表示拒绝调解。2013年5月8日，市住建委作出裁决，并于5月9日向周兰英丈夫吴文陵直接送达裁决书。裁决主文为：一、申请人（土地储备中心，下同）应当按照评估机构出具的本市鲜鱼巷16号102室房屋的评估价款521922元，计算被拆迁房屋的货币补偿金额；二、申请人应当提供本市汇杰新城5-01幢2502室（建筑面积47.87平方米，评估价419437元）的住房，对周兰英位于本市鲜鱼巷16号102室的房屋实行产权调换。产权调换房屋为周兰英所有。实际交付面积与本裁决书裁定产权调换房屋的面积有出入的，按照《江苏省城市房地产交易管理条例》第17条的规定处理。申请人应当在产权调换房屋交付之日起的30日内，协助周兰英办理房屋权属登记手续。申请人与周兰英应当在产权调换房屋交付之日前3日内，结清补偿金额与所调换房屋的差价；三、申请人应当按照规定标准向被申请人（周兰英，下同）支付拆迁补助费；四、被申请人应当在接到本裁决书之日起的第16日，完成本市鲜鱼巷16号102室房屋的搬迁。
另查明，经营中心变更登记企业名称为南京外滩投资发展控股有限公司，后该司又变更登记为南京外滩投资发展控股集团有限公司。
原审法院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，被告作为本市拆迁管理部门，对当事人申请的拆迁纠纷进行裁决属被告法定职责。第三人取得拆迁许可证，并在拆迁实施过程中先后多次与原告就拆迁补偿问题进行协商，但未能达成一致意见，第三人因此将拆迁纠纷向被告申请裁决符合法律规定。被告受理裁决申请后，向原告送达了申请书副本及答辩通知书，原告虽然辩称没有收到，但是依据原告提交的行政裁决调解申请书可以证实原告所称与事实不符。裁决中，被告要求第三人与原告进行调解，因双方就补偿问题未能达成一致意见，并且第三人拒绝进一步调解，被告依法作出裁决，符合城市房屋拆迁行政裁决工作规程。《南京市城市房屋拆迁管理办法》第二十六条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。《南京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条规定，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定。原告房屋建筑面积41.82平方米，原告利用该房屋进行服装经营。象仁公司是具有相应资质的评估公司，象仁公司依据现场勘验情况，认定20平方米为营业用房、21.82平方米为住宅用房，并据此对房屋价值进行了评估。《南京市城市房屋拆迁管理办法》第四十九条第一款规定：“拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起的5个工作日内要求拆迁评估机构作出解释、说明。拆迁评估机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的拆迁当事人，可以委托其他拆迁评估机构重新评估。自接到书面解释、说明之日起的5个工作日内，拆迁当事人未委托拆迁评估机构重新评估的，可以按照已送达的评估结果确定被拆迁房屋的补偿金额或产权调换的价款。”2011年2月20日，该评估表向周兰英送达，被拒收；2月26日，第三人又对评估结果和拆迁产权调换房屋进行了公示。原告在规定的期限内并未提出异议并委托其他拆迁评估机构重新评估，故被告依照该评估报告书价款进行裁决并无不当。被告裁决由第三人提供本市汇杰新城5-01幢2502室（建筑面积47.87平方米，评估价419437元）的住房，对原告房屋实行产权调换，保障了原告的居住条件。此外，被告还裁定第三人按照规定标准向原告支付拆迁补助费，保障了原告的合法权益。依照《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）款之规定，判决驳回原告周兰英的诉讼请求。案件受理费50元由原告周兰英承担。
上诉人周兰英上诉称，1、被上诉人受理拆迁行政裁决没有事实基础。裁决的申请人系土地储备中心，根据其单位性质，土地储备中心不可能拥有建设项目，原审第三人显然不具备申请人的主体资格，而且原审第三人作为行政裁决的申请人，其应当提供符合法律规定的申请材料，但实际上第三人并未提供合法完备的有关证据材料，在此情况下被上诉人仍进行受理并作出裁决，事实基础错误。2、被上诉人做出行政裁决的程序违法。被上诉人做出行政裁决，应当严格遵循《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，但被上诉人做出行政裁决的工作人员并没有裁决员资格证书，对裁决人员名单也没有告知上诉人，也没有告知上诉人是否有申请回避的权利，送达程序更是存在违法之处，以上种种完全反映出被上诉人做出行政裁决程序的违法性。一审判决书对上述问题视而不见，轻描淡写，以瑕疵为由掩盖被上诉人的违法行为，依法应予纠正。3、以评估报告作为补偿的依据，于法无据。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》明确规定了评估机构的选择程序，即由拆迁人和被拆迁人共同选定，不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，抽签前三日在拆迁地点进行公告抽签的时间和地点。本案拆迁人没有遵循上述规定，而是利用所谓的“公证程序”代替评估机构的选择程序，显然违法，而且评估机构亦未严格按照评估的程序进行依法评估。原审判决以违法的评估报告作为基础，认为上诉人只要未提出异议，就认定评估表的法律效力，显然错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决及被诉城市房屋拆迁裁决行为。
被上诉人市住建委未向本院提交答辩状。在庭审中辩称，1、因拆迁人与被拆迁人不能就共同选定评估机构达成一致，故拆迁项目评估机构的选定系在拆迁管理部门主持下以摇号方式确定的，并经南京公证处确认，并未违法。2、原审第三人已经向被上诉人提供了2011年2月26日评估结果公示证明，并且有见证人的签字。3、评估公司已经实际勘查，调查表有上诉人的签字。4、被上诉人受理申请后，已要求原审第三人继续与上诉人协商拆迁补偿事宜，但终因原审第三人与上诉人分歧意见较大，经协商未能达成拆迁补偿协议。原审第三人向被上诉人提出拒绝调解书面申请。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉、维持原判。
原审第三人土地储备中心认同被上诉人的答辩意见。
原审第三人南京外滩公司认同被上诉人的答辩意见。
原审被告市住建委向原审法院提交了证据、依据。
证据有：
1、南京市房屋拆迁裁决申请书；
2、原告的书面答辩意见；
3、2011年3月30日、2012年4月2日、2012年7月30日协商记录；
4、第三人法定代表人的身份证明；
5、授权委托书关；
6、鲜鱼巷16号102室房地产权证、房屋登记簿和营业执照；
7、下关工商分局公司准予变更登记通知书；
8、（2009）苏宁南证内经字第3003号公证书；
9、被拆迁房屋的拆迁补偿价格评估表；
10、被拆迁房屋拆迁补偿价格评估表送达回执2份；
11、本市鲜鱼巷16号102室房屋的照片2份、拆迁评估入户登记表1张及资质证书；
12、房屋拆迁评估公示证明、产权调换房源公示证明及评估价格表；
13、协商记录和拒绝调解书；
14、宁拆许字（2010）第37号房屋拆迁许可证和拆迁范围的附表；
15、南京市城市房屋拆迁裁决文书及送达回证；
16、证明材料。
依据有：
1、《城市房屋拆迁管理条例》；
2、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》；
3、《南京市城市房屋拆迁管理办法》；
4、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。
原审原告周兰英向原审法院提交的证据有：
1、房产证、土地证；
2、营业执照。
原审第三人土地储备中心未向原审法院提交证据。
原审第三人南京外滩公司未向原审法院提交证据。
上述证据、依据均已随案移送本院。
本院经审查认为，原审法院从关联性、真实性、合法性三个方面对当事人的证据进行了审查核实，原审法院认证正确，本院予以确认。
对原审法院认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，本案原审第三人取得房屋拆迁许可证的项目在该条例公布施行之前，故本案应将《城市房屋拆迁管理条例》作为被诉具体行政行为合法性审查的依据。根据《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十六条的规定，被上诉人作为南京市拆迁管理行政部门，对当事人申请的拆迁纠纷进行行政裁决是其法定职责。
本案中，原审第三人取得拆迁许可证之后，并在拆迁实施过程中与上诉人未就拆迁补偿安置达成协议的情况下，向被上诉人申请裁决，以及被上诉人受理裁决申请符合前述规定。被上诉人受理裁决申请后，向上诉人送达了申请书副本及答辩通知书。在裁决过程中，被上诉人组织原审第三人与上诉人进行调解，在调解未果并且原审第三人拒绝进一步调解的情况下，被上诉人依法作出裁决，符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的程序性规定。
《南京市城市房屋拆迁管理办法》第二十六条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。《南京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条规定，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定。涉案的上诉人房屋建筑面积41.82平方米，其利用该房屋进行服装经营。象仁公司依据现场勘验情况，认定20平方米为营业用房、21.82平方米为住宅用房，并据此对房屋价值进行了评估。象仁公司是具有相应资质的评估公司，该公司对上诉人房屋的评估价款较为客观公正。《南京市城市房屋拆迁管理办法》第四十九条第一款规定：“拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起的5个工作日内要求拆迁评估机构作出解释、说明。拆迁评估机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的拆迁当事人，可以委托其他拆迁评估机构重新评估。自接到书面解释、说明之日起的5个工作日内，拆迁当事人未委托拆迁评估机构重新评估的，可以按照已送达的评估结果确定被拆迁房屋的补偿金额或产权调换的价款。”2011年2月20日，该评估表向上诉人周兰英送达时被拒收。同年2月26日，原审第三人又对评估结果和拆迁产权调换房屋进行了公示。上诉人在规定的期限内并未提出异议并委托其他拆迁评估机构重新评估，故被上诉人依照该评估报告书价款进行裁决并无不当。被上诉人裁决由原审第三人提供本市汇杰新城5-01幢2502室（建筑面积47.87平方米，评估价419437元）的住房，对上诉人房屋实行产权调换，充分保障了其居住条件。此外，被上诉人还裁决由原审第三人按照规定标准向上诉人支付拆迁补助费，亦充分保障其合法权益。本院经审查认为，被诉宁房裁字（2012）第0919号裁决行为，并未遗漏必须裁决的相应内容，且事实清楚，适用法规、规章、规范性文件正确，行政程序合法。综上，上诉人主张撤销宁房裁字（2012）第0919号裁决行为和原审判决的上诉请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人周兰英负担。
本判决为终审判决。
审判长 仲新建
审判员 陶伟东
审判员 吴春辉
二〇一四年十月十五日
书记员 赵和玉