江苏省镇江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）镇民初字第51号 原告扬州金瑞风行营销策划有限公司，住所地扬州市广陵区东关街420号。组织机构代码证68410323-7。 法定代表人张金玫，该公司总经理。 委托代理人樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。 被告江苏东方华夏房地产开发有限公司，住所地扬中市八桥镇利民村。组织机构代码证71742793-3。 法定代表人衡联卫，该公司总经理。 委托代理人张国其，该公司职工。 委托代理人徐俊，江苏民脉律师事务所律师。 原告扬州金瑞风行营销策划有限公司（以下简称金瑞风行策划公司）与被告江苏东方华夏房地产开发有限公司（以下简称东方华夏房地产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法组成合议庭于2015年7月2日、2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告金瑞风行策划公司法定代表人张金玫及委托代理人樊巧云、被告东方华夏房地产公司委托代理人张国其、徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金瑞风行策划公司诉称：2009年12月9日，原、被告签订《〈东城秀锦〉项目全程代理合同》，合同约定由原告为被告代理销售、招商位于扬中市交汇处住宅及商铺，代理期限为2009年12月9日-2012年12月31日，关于佣金的支付合同作出详细约定。原告按照合同的约定完成销售任务，根据销售业绩，原告应得佣金5710575元，被告仅支付2375286元，尚欠3335289元。请求法院判令：1、被告立即支付原告佣金3335289元；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 被告东方华夏房地产公司辩称：原告的陈述与客观事实不符。一、原告所称其应得佣金为5710575元，计算错误。根据被告据实计算实际应付佣金为3849632元；二、截至目前，被告已经支付了2975286元，原告在诉状中少算了60万元，故被告实际欠款为874346元；三、原告申请保全的租金真实权利人为100多户业主，被告仅仅是中间人，租金不属于被告，故保全错误。 经审理查明：2009年12月9日，原告金瑞风行策划公司（乙方）与被告东方华夏房地产公司签订《〈东城秀锦〉项目全程代理合同》，合同就以下内容作出约定：关于委托代理项目：1、本项目位于交汇处。2、甲方委托乙方为东城秀锦项目全程代理销售和招商；关于代理销售和租赁价格：1、代理销售商铺和住宅的价格和商铺租金，以双方根据市场行情确定的第一次价格为准，此价格是确定双方操作的均价，也可作为以后确定溢价的基价，此价格以双方签字盖章为准。2、此价格也视作为合同的附件。具有同等的法律效力；关于代理期限：1、代理期限自2009年12月9日起至2012年12月31日止。2、代理期间内甲方将本项目所有住宅和商铺的全程销售、招商交由乙方独家代理。3、合同到期时，乙方力争完成本项目销售、招商业绩达70%以上。关于佣金及支付方式：1、甲方支付乙方本项目整体策划、包装费用合计为贰拾万元整。签订本合同一周内预付人民币壹拾万元整作为本项目代理启动资金。另壹拾万元在项目整体运作方案由甲方确认或接受第一笔预定金之日前付清。2、乙方完成的房屋销售、招商业绩认定，应以与客户签约并按月付清全部款项为依据，甲方按以下标准计算和支付乙方佣金。（1）酒店式公寓和商铺（包括沿街商铺）的销售，甲方按成交到账总额的2%支付乙方佣金。（2）商铺租赁招商成功，甲方按租赁商铺2个月租金支付乙方佣金。（3）住宅的销售，甲方按成交到账总额的0.5%支付乙方佣金。3、乙方于每月底结算业绩，依照上述标准计算佣金并提交请款单据，甲方应于次月一周内支付乙方应得佣金的50%。另50%余款可按时间分段结算：其中2010年11月底前的佣金余款于2010年12月8日前支付余款的60%，剩余佣金在合同结束时付清。2011年11月底前的佣金余款2011年12月8日前付佣金余款的60%，余额在合同结束时付清，如果销售和招商达不到70%，余款按完成额同比例支付。4、溢价分配：溢价系指房屋销售实际成交金额超过低价的部分（依据双方确认之各类房屋低价表计算）。甲方分得70%，乙方分得30%。乙方应得溢价部分，甲方应与佣金结算的时间同步按月结算给乙方。5、若客户出价低于所定低价时，乙方不得擅自将房屋销售，但特殊客户经甲方协商同意后，由甲方签认后方可进行销售，该类销售亦算作乙方业绩。该合同同时对甲、乙方责任、有关特殊约定、违约责任等做出约定。 原告金瑞风行策划公司销售、招商业绩为：衡泰国际广场一楼销售底价17312330元、销售总价20693748元、溢价3381418元；时尚地带销售基价25475400元、销售总价28021358元、溢价3551530元；沿街商铺销售总价16819000元；衡泰国际时尚地带招商已付款1663130元；东城秀锦（1#）销售基价29966608元、销售总价30693823元、溢价825463元；东城秀锦（2#）销售基价41762224元、销售总价45235119元、溢价3689083元；东城秀锦（3#）销售基价9213792元、销售总价9979070元、溢价765278元。（注：根据被告东方华夏房地产公司举证，原告金瑞风行策划公司销售的部分商房销售总价中包括装修费） 衡泰国际广场一楼的部分商房，由被告东方华夏房地产公司进行过装修。 房屋销售、房款到账后，业主陈道军、徐兴江、姚稳霖、谢凤霞在被告处办理了退房手续。但被告东方华夏房地产公司未能按照本院的要求举证退房的相关证据。 被告东方华夏房地产公司已支付原告金瑞风行策划公司佣金2675286元，策划费20万元。 2011年12月12日，南京好奇置业顾问有限公司与镇江恒通置业有限公司签订房地产全程代理合同，镇江恒通置业有限公司支付张金玫10万元。 以上事实，有原告金瑞风行策划公司举证的《〈东城秀锦〉项目全程代理合同》，销售、招商业绩明细表；被告举证的原告金瑞风行策划公司销售、招商业绩明细表等证据予以证实。 本案的争议焦点为：一、装修费是否列入房屋销售总额并作为结算佣金的基数；二、已退房部分的房款是否列入销售总额，是否应当结算佣金；三、已付佣金的数额。 本院认为：《〈东城秀锦〉项目全程代理合同》是原告金瑞风行策划公司与被告东方华夏房地产公司就商品房销售及招商达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，应属有效。 针对争议焦点一，本院认为：装修费应计入房屋的销售总额并作为结算佣金的基数。1、双方签订的《〈东城秀锦〉项目全程代理合同》约定的佣金支付方式为按成交到账额的一定比例进行计算，合同对于到账额是否包括部分商房的装修款未做约定，被告东方华夏房地产公司认为应当扣除装修款，未能举证合同依据和法律依据；2、商房的开发商或销售商应为购买商铺的购房者提供实际营业所需要的各项条件，包括水电、卫生设施、消防、照明等系列基本装修，购房者在购房款中支付对价。虽然商房销售中将房款和装修款分开，并不影响购房款的法律性质。通常情况下，经过装修的房屋，销售价格与毛坯房差距较大，销售商在销售过程中可能存在较大的投入，开发商可能获得更大的利益。对于购房者而言，无论房屋是否经过装修，支付的均是购房款。因此，被告东方华夏房地产公司要求扣除由其进行装修的装修款后再行计算佣金的抗辩意见，本院不予支持。 针对争议焦点二，本院认为：已退房部分的房款应列入销售总额结算佣金。其一，根据查明的事实，在原告将房屋销售、房款到账后，个别购房者在被告处办理了退房手续。依据双方合同约定的“乙方完成的房屋销售、招商业绩认定，应以与客户签约并按月付清全部款项为依据”，原告的销售及房款回收行为已经完毕，具备结算佣金的条件；其二，购房者的退房行为发生在房款到账后，被告东方华夏房地产公司未能按照本院的要求举证退房的有关证据，并不能将退房的原因归结于原告，由被告东方华夏房地产公司向原告结算佣金符合合同目的。故对于被告要求扣减已退房部分金额后结算佣金的意见，本院也不予支持。 针对争议焦点三，本院认为：被告东方华夏房地产公司已付佣金为2675286元。被告认为由镇江恒通置业有限公司支付张金玫10万元，也应作为佣金计入已付佣金额，即其已经支付2775286元佣金的观点本院不予支持。因为：1、该笔款项支付的主体为镇江恒通置业有限公司，而非被告；2、原告举证的镇江恒通置业有限公司与南京好奇置业顾问有限公司房地产全程代理合同，可以佐证原告关于该笔款项为另一合同费用的理由。 根据原告的销售及招商业绩，按照合同约定的佣金支付比例计算，原告应得佣金为5669103.1元。其中：恒泰国际广场一楼销售总价20693748元，溢价3381418元，应得佣金1428300元（20693748元×2%+3381418元×30%）；时尚地带销售总价1625886元，溢价3551530元，应得佣金1625886元（28021358元×2%+3551530元×30%）；沿街铺销售总价16819000元，应得佣金336380元（16819000元×2%）；衡泰国际时尚地带招商总额1663130元，佣金应得265050.16元（按合同约定2个月租金计算）；东城秀锦住宅（1#）销售总价30693823元，溢价825463元，应得佣金401108元（30693823元×0.5%+825463元×30%）；东城秀锦住宅（2#）销售总价45235119元，溢价3689083元，应得佣金1332901元（45235119元×0.5%+3689083元×30%）；东城秀锦住宅（3#）销售总价9979070元，溢价765278元，应得佣金279478元（9979070元×0.5%+765278×30%）。对于原告举证的衡泰国际时尚地带招商业绩中原告手书的30000元佣金，因未能列明具体的招商业绩，本院不予支持；同时，原告按照已交款金额按12个月（部分房租缴纳14个月）计算的佣金数额，与合同约定的2个月租金不符，该计算方法本院也不予采纳。扣减被告已经支付的2675286元，尚应支付原告2993817.1元。 综上，原告金瑞风行策划公司的大部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏东方华夏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告扬州金瑞风行营销策划有限公司佣金2993817.1元。 二、驳回原告扬州金瑞风行营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33483元，保全费5000元，合计38483元，由被告江苏东方华夏房地产开发有限公司负担34543元，原告扬州金瑞风行营销策划有限公司负担3940元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本二份，上诉于江苏省高级人民法院，同时应根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省高级人民法院预交相应的上诉案件受理费。（详见上诉须知） 江苏省高级人民法院开户行：农业银行南京市分行山西路支行，账号：10×××75。 审 判 长  李守斌 代理审判员  朱云云 代理审判员  符合群 二〇一五年十月十五日 书 记 员  蔡文慧 附：上诉须知