江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）射黄民初字第0197号
原告盐城市黄沙港闸管理所，住所地在江苏省射阳县黄沙港镇。
法定代表人李青权，该所所长。
委托代理人李加超，江苏一正律师事务所律师。
委托代理人单祥，江苏一正律师事务所律师。
被告杜存军。
委托代理人李祥。
原告盐城市黄沙港闸管理所（以下简称“黄沙港闸管所”）与被告杜存军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月10日立案受理后，依法由审判员戴志成、侯建伟、徐长江组成合议庭进行审理，于2013年5月15日作出（2011）射黄民初字第402号民事裁定书，裁定驳回原告黄沙港闸管所的起诉。原告黄沙港闸管所不服本院裁定，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2013年8月22日作出（2013）盐民终字第1135号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）射黄民初字第402号民事裁定书，指令本院审理。后本院于2014年3月31日立案受理后，依法由审判员董士玲，代理审判员周萍、郭贾组成合议庭审判，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告黄沙港闸管所的委托代理人单祥，被告杜存军及其委托代理人李祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄沙港闸管所诉称：1991年3月24日原告与案外人姜兆荣签订协议，协议约定原告投资壹万元资金，两间房基地约80㎡，案外人姜兆荣组织施工，建造活动冷库库房，房产权归原告所有。1991年4月20日，双方还协议约定，原告自筹资金壹拾万元建造小冷库，并聘请姜兆荣具体负责。1993年3月28日原告与姜兆荣签订协议，约定原告将老办公室前200㎡的绿化区让出来扩建库房，由案外人姜兆荣筹集资金，负责施工，库房建好后房屋产权归原告所有，机械设备归姜兆荣所有，日后一旦停产，原告收回房屋，案外人姜兆荣拆走与房屋不连接的设备，同时原告按照房屋使用年限及质量情况向案外人姜兆荣支付建房资金，原则上10年内每平米250元，10年后按每年每平米10元的幅度递减。10年如有一方违约，承担违约金150000元。2005年4月13日，姜兆荣向原告具报将冷库经营权转让给被告杜存军，由被告杜存军履行1993年协议中约定的相关权利和义务。现该租赁协议已经超过20年，根据合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的超出部分无效，且原告由于兴建水利工程防洪通道的需要，急需使用租赁给被告的场地。原告多次与被告协商终止租赁合同履行，但被告要价居高，无法协商一致。故请求法院依法判令：1、终止履行1991年3月24日、4月20日和1993年3月28日房屋冷库租赁经营协议。2、被告向原告交付原告1991年投资拥有的80㎡的平房、1993年兴建的84㎡冷藏库房及老办公用房。3、被告自行搭建的其他设施及其机械设备由被告立即拆除。4、诉讼费用由被告承担。
原告黄沙港闸管所为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、1991年3月24日原告与姜兆荣签订的协议（以下简称91年3月合同）一份，证明原告向姜兆荣投资现金10000元房屋地基80㎡，要求姜兆荣建设活动冷库库房，按照协议约定要求被告返还。2、1991年4月20日原告与姜兆荣签订的协议（以下简称91年4月合同）一份，证明原告向姜兆荣提供资金100000元。3、1993年3月28日原告与姜兆荣签订的协议（以下简称93年合同）一份，约定原告将老办公室前200㎡的绿化区让出由姜兆荣筹集资金扩建库房，同时约定库房建好后房屋产权归原告所有，机械设备归姜兆荣所有，日后停产原告收回房屋，被告撤走与房屋不连接的设备，原告按照房屋使用年限及质量情况向姜兆荣支付建房资金等内容。4、2005年4月13日的姜兆荣向原告出具的书面报告一份，证明姜兆荣请求将1993年3月28日与原告签订的冷库协议的权利义务转由被告杜存军享有及履行。5、（2009）第06225号土地使用证，证明原告主张的冷库及附属建筑的土地使用权属于原告，苏NO6967**号建设许可证存根，证明原告建设冷库得到许可的准许，工程时间是93年2月19日至93年6月1日，建筑面积为99㎡，占地面积为110㎡。
被告杜存军辩称：1、原告要求终止解除合同无事实及法律依据。根据93年合同及2005年4月12日姜兆荣与被告转让协议，合同终止的前提是被告停产，现停产的条件没有发生，原告要求解除合同没有事实依据。2、原告诉称因兴建水利工程和防洪通道需要，急需使用出租给被告的场地不是事实。3、原、被告之间的协议应当视为长期合同而不是不定期合同，原告以不定期合同提出随时解除，无法律依据。4、被告实际经营时间自2005年开始，原被告之间的合同期限从被告接受冷库开始计算，不是延续93年合同期限，不存在已满20年的情况。5、对原告提交的证据1-2不清楚，不认可，双方的权利义务应按照93年合同为准。对原告提交的证据3-4无异议，证据4也是约定履行证据3的协议。
被告杜存军支持其主张提交以下证据：2005年4月12日被告与姜兆荣签订的协议书（以下简称05年合同）一份，约定：姜兆荣将在黄沙港闸管所内冷库及全部设备设施，连经营权以146000元卖与杜存军，姜兆荣与黄沙港闸管所订立的协议转由杜存军履行。姜兆荣原在冷库建设初期全部投入（包括砌房投入等）一并转与杜存军，财产附表中房屋，按照姜兆荣与黄沙港闸管所约定，产权由黄沙港闸持有，黄沙港闸补偿费用由杜存军收益。
经质证，被告对原告提交的证据1-2不认可，对证据3-5无异议。原告对被告提交的证据无异议。
本院认为，原、被告提交的材料符合证据的真实性、合法性、关联性要件，对本案事实有证明力，本院予以认定。
本院经审理查明：1991年3月24日，原告黄沙港闸管所与姜兆荣签订书面协议一份，约定黄沙港闸管所向姜兆荣投资10000元资金，两间房基地，接通水电线路。姜兆荣组织施工建造活动冷库库房，筹集资金购置设备。房产权为黄沙港闸管所所有，冷库设备及配件工具为姜兆荣所有等内容。该两间房屋建筑面积是80㎡。双方约定合同暂定六年（1991年5月1日至1996年4月30日）。该80㎡的平房建好后，被告姜兆荣一直使用，后于2005年转让与被告使用至今。1996年4月30日合同约定的六年期限届满后，双方未重新签订合同。1991年4月20日，原告黄沙港闸管所与姜兆荣签订书面协议一份，约定黄沙港闸管所自筹资金100000元用于建库房和购买设备，由姜兆荣具体负责经营等内容。1993年3月28日，原告黄沙港闸管所与姜兆荣签订书面协议一份，约定黄沙港闸管所将在老办公室前200㎡的绿化区让出来扩建84㎡的冷藏库房，姜兆荣负责筹集资金。库房建好后房屋产权归黄沙港闸管所所有，机械设备归姜兆荣所有。日后一旦停产，黄沙港闸管所收回房屋，姜兆荣拆走与房屋不连接的设备，黄沙港闸管所按照房屋使用年限及质量情况向姜兆荣支付建房资金，原则上十年内每平方米250元，十年后按每年每平方米10元的幅度递减。黄沙港闸管所向姜兆荣提供办公用房5间，每月每间40元，全年2400元，库房占地维修管理费6000元等内容。姜兆荣筹建的该冷藏库房实际建筑面积是99㎡。2005年4月12日，姜兆荣与被告杜存军签订书面协议一份，约定姜兆荣将黄沙港闸管所内冷库及全部附属设施，连经营权以146000元卖与杜存军，姜兆荣与黄沙港闸管所订立的协议转由杜存军履行。姜兆荣原在冷库建设初期全部投入（包括砌房投入等）一并转与杜存军，财产附表中房屋，按照姜兆荣与黄沙港闸管所约定，产权由黄沙港闸持有，黄沙港闸补偿费用由杜存军收益等内容。2005年4月13日，姜兆荣向原告黄沙港闸管所出具的关于其93年合同，转由杜存军履行，杜存军每年向黄沙港闸管所交纳租金8400元。原告黄沙港闸管所及被告杜存军均在该书面报告上签字确认。原、被告按照93年合同内容履行至今。庭审中，双方陈述一致的是原告出租给姜兆荣的是其所有的老办公室前200㎡的绿化区（上有姜兆荣建设的80㎡的平房和实为99㎡的冷藏库房）和老办公室5间。被告杜存军自2005年经原告同意从姜兆荣手中转租经营至今，且被告按照协议约定，每年向原告交纳了占地租赁费6000元，5间办公室租赁费2400元，合计8400元。被告对双方约定的黄沙港闸管所向杜存军支付建房资金的计算方式（十年内每平方米250元，十年后按每年每平方米10元的幅度递减）无异议，但认为：建筑面积应当按照200㎡场地内实际建筑物面积为准，且以乙方停产为条件。如果原告黄沙港闸管所违约则不按此方式计算，还应赔偿被告其他实际损失。被告经原告同意，在该200㎡的场地内还搭建了加工棚。
另查，原告黄沙港闸管所与姜兆荣于1993年3月28日签订的协议至原告起诉之日已满21年。
本院认为：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案争议焦点是现原、被告之间的租赁合同超过20年之后的部分是否应确认无效。1、91年3月合同及91年4月合同，原告黄沙港闸管所与姜兆荣约定黄沙港闸管所筹集资金，提供两间房基地用于建库房和购买设备，由姜兆荣具体负责经营，姜兆荣建造了80㎡的冷库库房。91年3月合同，双方约定合同暂定六年，1996年4月30日合同约定的期限届满后，双方并未重新签订合同，且事实上该80㎡的平房建好后，被告姜兆荣一直使用，后于2005年转让与被告使用至今。出租人未提出异议的，原91年3月合同继续有效，租赁期间为不定期，但该91年3月、91年4月合同至今已超过20年。93年合同，黄沙港闸管所与姜兆荣约定黄沙港闸管所将在老办公室前200㎡的绿化区让出来扩建84㎡的冷藏库房，姜兆荣负责筹集资金，后姜兆荣实际建筑面积为99㎡。05年合同，姜兆荣与被告杜存军约定姜兆荣将黄沙港闸管所内冷库及全部附属设施，连经营权以146000元卖与杜存军，姜兆荣与黄沙港闸管所订立的协议转由杜存军履行，原告对此无异议。现该93年合同的租赁期限也已经超过20年。本院认为租赁合同的期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告关于三份合同超过20年之后的部分为无效合同的意见，本院予以采信。2、被告辩解租赁合同的期限应自2005年4月12日其从姜兆荣手中转让的冷库、附属设施及经营权时计算，不是延续93年合同的期限，原、被告之间的合同视为长期合同。被告该辩解意见无事实及法律依据，本院不予采信。被告辩解合同解除的条件是被告停产。本院认为93年合同第二条关于“库房建好后房屋产权归甲方所有，机械设备归乙方所有。日后一旦停产，甲方收回房屋，乙方拆走与房屋不连接的设备，甲方按照房屋使用年限及质量情况向乙方支付建房资金，原则上十年内每平方米250元，十年后按每年每平方米10元的幅度递减”的约定内容，不能视为合同解除的条件，而仅可理解为，乙方若停产，双方就扩建的冷藏库房的履行方式的约定。3、原、被告双方均认可：原告出租给姜兆荣的是其所有的老办公室前200㎡的绿化区（上有姜兆荣建设的80㎡的平房和实为99㎡的冷藏库房）和老办公室5间。被告自2005年从姜兆荣手中并经原告同意转租经营至今，且被告按照协议约定，每年向原告交纳了占地租赁费6000元，5间办公室租赁费2400元，合计8400元。根据原告与姜兆荣签订协议及姜兆荣与被告签订的转让协议，80㎡的平房和实为99㎡的冷藏库房的产权约定为原告所有。现双方的租赁合同因超过20年，超过的部分无效，故原告要求被告返还黄沙港闸管所老办公室前200㎡的绿化区（含姜兆荣建设的80㎡的平房和实为99㎡的冷藏库房）和老办公室5间部分的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。4、93年合同第二条虽系双方就租赁方若停产，就扩建的99㎡冷藏库房如何支付建房资金方式的约定，但原、被告双方之间租赁合同因期限超过20年导致超出的部分无效，故被告希望继续履行合同的目的无法实现，双方对该计算建房资金的方式无异议，本院根据公平原则，考虑到被告方在合同履行过程中无违约情形存在，实际投入较大，且80㎡平房及99㎡的冷藏库房均是由姜兆荣建设，姜兆荣又全部转让给被告的事实，将姜兆荣建设的179㎡的作为支付建房资金的房屋面积比较适宜，故原告应向被告一次性支付建房资金25060元［（250-10×11）×（80＋99）］。5、根据原告与姜兆荣的91年3月合同、93年合同和姜兆荣与被告的05年合同约定，房屋产权归原告所有，机械设备归被告所有。故本院限定被告在合理期限内自行拆除其所有的机械设备及其搭建的加工棚等设施。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告杜存军于2014年9月30日前返还原告盐城市黄沙港闸管理所老办公室前200㎡的绿化区（含姜兆荣建设的80㎡的平房和实为99㎡的冷藏库房）和老办公室5间。
被告杜存军于2014年9月30日前自行拆除上述第二项规定范围内的机械设备及加工棚等设施。
原告盐城市黄沙港闸管理所于2014年9月30日前一次性支付被告杜存军建房资金25060元。
驳回原告盐城市黄沙港闸管理所的其他诉讼请求。
案件受理费320元，由原告盐城市黄沙港闸管理所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该法院预交上诉案件受理费。（该院开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21；户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户。）
审 判 长 董士玲
代理审判员 周 萍
代理审判员 郭 贾
二〇一四年六月十七日
书 记 员 顾明旺
法律条文附录
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。