浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安民初字第1072号
原告：陈向明。
原告：陈志。
原告：泮正云。
三原告委托代理人：魏建新，浙江吴山律师事务所律师。
被告：安吉六合盛大酒店，住所地：安吉县递铺镇昌硕西路北侧红枫苑小区**幢。
负责人：季熠军。
委托代理人：陈宏彪，浙江浦源律师事务所律师。
原告陈向明、陈志、泮正云与被告安吉六合盛大酒店租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员高峰公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人魏建新及原告陈志，被告安吉六合盛大酒店负责人何建军的委托代理人陈宏彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈向明、陈志、泮正云起诉称，2012年2月15日，安吉六合盛房地产开发有限公司与被告签订租赁合同，将位于安吉县递铺镇迎宾大道与昌硕西路交叉口房屋第一层、第二层的部分房屋出租给被告。后六合盛房产公司将涉案房屋转让给丁利伟。2012年7月，丁利伟又将涉案房屋抵债给了三原告，同年8月1日，该房屋过户给三原告共同共有。当时丁利伟未将该房已出租的情况告知原告，原告之前也不知此事。合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。三原告作为该房的所有权人，已合法承继了《租赁合同》中出租方的全部权利义务，被告作为承租人应当向三原告履行合同义务。但被告无视事实和法律，一直拒交房租。三原告遂于2013年7月10日起诉被告，后撤诉。同年9月25日，三原告向被告寄发催缴房租通知。同年10月，三原告再次起诉被告，要求解除租赁合同、支付拖欠的房租，后于2014年1月23日再次撤回起诉。租赁合同“3.2”条款约定：今年的房租应在3月1日前支付。“4.3”条款约定：乙方（被告）逾期15天未支付租金的，甲方（原告）有权单方解除合同。因被告拒付租金，原告分别于今年3月21日和3月28日用快递和公证的方式向被告发出解除房屋租赁合同通知：解除房屋租赁，立即腾退房屋交还三原告，支付拖欠的房租等。被告接到解除通知后，回函辩称其与三原告不存在租赁关系。但上述证据可以证明，被告最迟应当于三原告第一次起诉的2013年7月就已明知三原告于2012年8月1日成为新的房屋所有权人，根据合同法有关规定，被告理应从那时起向三原告缴纳房租。故被告以此作为拒付房租的理由是不能成立的。合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解除（二）》第二十四条规定，当事人如对解除合同有异议，须在“三个月”内向法院提起诉讼。被告至今未向法院提起诉讼，已超过“三个月”的法定期限，因此，本案租赁合同已经解除，被告应当立即腾退。综上，被告置事实、法律于不顾，恶意拖欠房租已近2年，给原告造成巨大的经济损失，应当立即腾退。故诉讼判令：一、被告从位于安吉县递铺镇迎宾大道与昌硕西路交叉口房屋腾退并返还给三原告；二、本案诉讼费由被告承担。
被告安吉六合盛大酒店答辩称，一、原安吉六合盛房地产公司于2012年2月15日与被告签订租赁期限12年的租赁合同，后来该公司租赁的房产转让给丁利伟，丁利伟在取得房产的同时承继了原来房产所有人的义务，在丁利伟接受房产之后原租赁合同就在被告与丁利伟之间履行，双方租赁合同关系一直延续至今，被告与丁利伟之间存在租赁合同关系，三原告也是知情的。二、2012年7月26日，三原告与丁利伟签订了房地产买卖合同，丁利伟将被告租赁的房产转让给了三原告，而三原告又将转让的房产回租给了丁利伟，也就是说三原告取得房产的同时也承诺了房产继续租赁，承租人为丁利伟，之后房屋租金、租赁期限三原告与丁利伟之间都有明确的约定。同时，被告与丁利伟之间仍保留原合同租赁关系，丁利伟只向原告承担租赁合同承租人的义务，所以被告与三原告之间是没有直接租赁合同关系的。该事实被告早已经向三原告明确。三、该酒店是整体经营，因为安吉六合盛房地产公司的关联企业比较多，出现债务之后房产证被分成好几本，有不同的权利主体，就形成了房产的所有人与经营人分离，使用的房产是多个权利主体的情形。租赁合同被解除之后实际会造成原告自己的房屋、其他人的房屋的使用功能都受到影响，同时也会影响到被告的经营业务，这样的结果是不利于财富的利用的。因此认为本案纠纷可以协商解决。四、本租赁合同关系涉及到三原告、丁利伟、被告三方之间的关系，被告使用房屋也是事实，被告也有诚意在各当事方参与的情况下就房屋的租赁期限、租金进行协商，若要判决，请求驳回三原告的诉请。
经审理查明，安吉六合盛房地产开发有限公司原系位于递铺镇迎宾大道与昌硕西路交叉口的房屋之所有权人，2012年2月15日，该公司作为出租人与被告签订租赁合同，将位于上述房屋的第一层、第二层的部分房屋，建筑面积约11350平方米出租给被告，约定租赁期限为12年，自2012年3月1日至2024年2月29日止。第一年免租金，第二年租金于2013年3月1日前支付，第三年及以后年度租金每年支付一次，即次年租期到期前一个月内支付，还约定承租人逾期15天未支付租金的，出租人有权单方解除合同。嗣后，该公司将涉案房屋移转至丁利伟名下。同年7月26日，丁利伟签订房地产买卖合同，约定将上述房屋中3021.52㎡部分房屋即案涉房屋，以4500万元的价格转让给三原告，其中在该合同第五条第（二）项约定“该房屋权利转移至乙方（即三原告—本院注）后，须订立租赁合同。乙方同意甲方（即丁利伟—本院注）返租五年，当年租金按壹佰叁拾伍万元计算，以后每年递增5%。”同年8月1日，三原告取得案涉房屋所有权及国有土地使用权，三原告系共同共有，案涉房屋位于递铺镇昌硕西路233号，建筑面积3021.52㎡，套内面积2762.82㎡。2013年9月25日，三原告致函被告，要求被告支付2012年8月1日至2013年9月30日所拖欠的租金并附房屋所有权和国有土地使用权证书复印件，被告于2013年9月30日复函表示以与三原告无直接租赁关系，其房租与丁利伟结算为由拒绝支付。2014年3月28日，三原告以行为保全公证方式向被告发出了解除房屋租赁合同的通知，作出解除2012年2月15日房屋租赁合同的意思表示并要求被告及时支付拖欠租金，同时腾退房屋。同年4月17日，被告致函三原告表示，与丁利伟之间存在租赁合同，房租亦与丁利伟结算，与三原告不存在合同关系。由此，双方纠纷成诉。
上述事实，由原告提交的房屋租赁合同、房屋所有权证书、民事起诉状、受理案件通知书、民事裁定书、催缴房租通知、公证书、解除房屋租赁合同通知、被告复函两份及被告提交的房地产买卖合同予以证实。
本院认为，案涉房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响原租赁合同（即2012年2月15日签订）的效力和履行。三原告取得的案涉房屋的所有权后，承继了原出租人的合同权利与义务，作为承租人的被告在获知三原告为所有权人后应当按照2012年2月15日租赁合同的约定在2013年3月1日前向案涉房屋的所有权人即三原告支付第二年租金的义务。三原告虽然与丁利伟在签订房地产买卖合同有关于返租的约定，但从“该房屋权利转移至乙方后，须订立租赁合同”的内容上看系负担行为，是否形成处分，有赖于三原告与丁利伟之间的返租合同签订及实际履行情况，但本案中并无证据证明双方的返租合同已经实际履行。同时，作为承租人的被告也并未收到房屋所有权人相应的返租通知，相反三原告于2013年9月25日向被告发出了催缴房租的通知时亦能表示三原告并未放弃2012年2月15日租赁合同的权利，而被告以与三原告无直接房屋租赁关系为由拒绝支付房租，显然构成违约，且该违约行为成就了2012年2月15日租赁合同所约定的单方解除合同的条件。三原告通过公证邮寄的方式向被告作出了解除合同的意思表示，依法发生解除合同的法律效力。合同解除后，被告并无继续占有使用案涉房屋的法律依据，理应及时腾退，故三原告之诉请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
被告安吉六合盛大酒店腾退位于安吉县递铺镇昌硕西路233号，建筑面积3021.52㎡的房屋，限被告于本判决生效后十五日内履行。
案件受理费40元（已减半），由被告安吉六合盛大酒店负担，限被告于本判决生效之日起三日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 高 峰
二〇一四年十一月十七日
书记员 阚晓景