北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第6655号
原告北京盛景嘉和物业管理有限公司，住所地北京市石景山区七星园4号楼南侧。
法定代表人张恕峰，总经理。
委托代理人刘骊，男，43岁。
被告韩国生，男，1950年1月15日出生。
原告北京盛景嘉和物业管理有限公司（以下简称盛景嘉和物业）与被告韩国生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛景嘉和物业之委托代理人刘骊、被告韩国生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告盛景嘉和物业诉称，原、被告于2004年7月7日签订《物业管理合同》，双方约定被告将位于北京市石景山区八角南里的10项物业管理服务委托原告，原告每年收取物业费1260.7元，协议签订后，原告忠实履行了协议约定的义务，但被告自2006年7月7日起一直拒绝交纳物业管理费，现为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付原告2006年7月7日至2014年7月6日的物业管理费10085.6元；2、判令被告支付滞纳金1380.47元；3、诉讼费由被告承担。
被告韩国生辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉状中的芳兴园物业管理中心于2011年12月经石景山区工商局批准更名为北京盛景嘉和物业管理有限公司，新公司应继承原公司全部债权债务，2004年7月，北京市芳兴园物业管理中心与被告签订物业管理合同，该合同第六条规定合同期限为三年，从2004年7月3日至2007年7月2日，根据第七条第1项的规定，合同约定的管理期满，本合同自动终止。双方如需续签合同，应于期满前六个月向对方提出书面申请。合同到期后被告未向芳兴园物业管理中心申请继续签订合同，原告也未向被告提出续签合同，按照双方的约定该合同已经终止了，2011年至今两年半原告未与被告签订物业管理服务合同，双方之间不存在权利义务的关系，被告与芳兴园物业管理中心于2004年7月签订的管理合同依据的是京价字1997年第196号文件、1996年第274号、1999年第253号文件，该合同中第二条明确约定如遇物业收费标准调整后，按新政策标准执行，该合同履行过程中，京发改（2005）第2662号北京收费管理办法明确规定，1997年169号文件及1996年274号文件同时废止，2006年1月1日起执行新政策，说明情况发生了变化，原来的合同已经失效，应该依据新的规定重新签订合同，原告一直没与被告签订物业管理合同，原、被告之间也就不存在权利义务的关系，所以原告不具有向被告提起诉讼的主体资格，原告依据已经废止的不具有法律效力的合同，向被告索要物业费缺乏法律依据，所以希望法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，盛景嘉和物业系依法登记注册成立从事物业管理服务的物业管理企业，原来的名称是北京芳星园物业管理中心，2011年12月23日经北京市工商局石景山分局许可，变更为现在的名称。韩国生系北京市石景山区八角南里小区房屋的业主，该房屋的建筑面积为69.22平方米。2004年7月7日乙方北京芳星园物业管理中心与甲方韩国生签订《物业管理合同》。该合同对物业服务内容、收费标准、收费依据、双方的权利和义务、合同期限、合同变更、补充与终止、违约责任等内容一一予以明确。该合同第二条规定：乙方按照中华人民共和国建设部令1994年第33号及北京市人民政府令1995年第21号的规定对该物业实行管理，并依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于《北京市普通住宅小区物业管理服务收费暂行办法》即京价（房）字（1997）第196号文件及京价（房）字（1996）第274号文件、京价（收）字（1999）第253号等文件的服务内容和收费标准进行服务和收费。如遇物业收费政策标准调整变化，按新政策标准规定执行。（注：以建筑平方米计费）1、电梯费：平方米／年9.77元，物业面积69.22平方米计676.28元；2、高压水泵费：平方米／年1.85元，物业面积69.22平方米计128.06元；3、生活垃圾外运费30.00元／年.户，1户计30.00元；4、化粪池清掏费：平方米／年0.30元，物业面积69.22平方米计20.77元；5、电梯代验费：每次每部350.00元基数，折平方米／年0.05元，物业面积69.22平方米3.46元，执行京价（涉）字（1989）第170号文件；6、绿化费：平方米／年0.55元，物业面积69.22平方米计38.07元；7、管理费：平方米／年2.40元，物业面积69.22平方米计166.13元；8、小修费：平方米／年0.91元，物业面积69.22平方米计62.99元；9、中修费：平方米／年／元，物业面积／平方米计／元；（备注：京价房字（1997）第196号文中第六条，一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费，属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修缮定额结算。）10、小区公共设施维修费：平方米／年1.00元，物业面积69.22平方米计69.22元；11、京价（房）字（1997）第196号文第七条被评为部、市级优秀管理居住小区的，在有效期内其物业管理服务收费可在规定标准的基础上浮10-25%，可调整的项目为①保洁费；②保安费；③小修费；④公共设施维修费；⑤管理费。12、上述费用合计九项1194.97元按京价（房）字（1997）第196号文第十二条规定加收营业税综合税率5.5%，计1197.97元×1.055=1260.70元。13、自本合同生效之日起甲方每年按此日期向乙方交纳物业管理费。该合同第六条规定了合同期限：本合同期限为三年，即2004年7月3日至2007年7月2日。该合同第七条规定了合同的变更、补充与终止：1、合同规定的管理期满，本合同自然终止。双方如需续签合同，应于期满前六个月向对方提出书面申请。2、本合同有下列情形之一者合同届满时终止。①物业产权人或使用人变更（即甲方产权和使用权转移）；②物业公司变更（即乙方管理权转移）；③因不可抗力造成本物业灭失。该合同第八条规定了违约责任：1、甲方应按期交纳物业管理费，逾期按日加收1%的滞纳金。
在审理过程中，本院对涉诉小区进行现场拍照，涉诉小区的日常管理、卫生环境、电梯运行、秩序等方面的服务基本达到标准，未发现存有严重质量问题，但也存在一定的瑕疵，如小区12号楼的隔断门已被损坏、12号楼楼道内墙上有未及时铲除的广告、小区的绿化存在一定的问题、有的道路坑洼不平、12号楼有一部电梯从2014年7月份开始停运，一直未正常使用，盛景嘉和物业称该电梯要进行大修，正在征求业主意见，所以长时间停运。
上述事实，有《物业管理合同》、电梯定期检验报告、现场勘验照片、被告提供的照片及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，盛景嘉和物业与韩国生签订的《物业管理合同》虽然已过期，但盛景嘉和物业至今仍对被告所在的楼宇提供物业服务，韩国生亦接受了物业服务，后双方虽未签订新的物业管理委托合同，但盛景嘉和物业与韩国生之间已形成事实物业管理服务合同关系。现盛景嘉和物业为韩国生提供了物业管理服务，韩国生应当交纳物业费。
关于物业管理费的交纳标准问题，盛景嘉和物业主张按照双方原来签订的物业管理合同约定的价格执行，韩国生主张按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定的收费标准执行。根据2005年12月29日颁布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的规定，韩国生所在的楼宇实行市场调节价的物业收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。现韩国生所在小区并未成立业主委员会，韩国生所在的楼宇也未与盛景嘉和物业就物业费收费标准达成适用于整个楼宇的新的协议，因此本院认定本案中的物业管理费按照双方之前在《物业管理合同》中约定的标准收取。
关于韩国生主张盛景嘉和物业服务存在瑕疵之抗辩意见，12号楼一部电梯从2014年7月初开始停运检修，对业主的生活造成了一定的影响，因该部电梯需要大修，征求业主的同意亦需要一定的时间，本案中盛景嘉和物业主张的物业费收取时间为2006年7月7日至2014年7月6日，电梯停运时间与本案中物业费收取期间重合较短，故本案中不考虑这一抗辩意见。对于12号楼隔断门被损坏且未维修这一事实，本院认为盛景嘉和物业对此服务不到位，对业主的生活造成了实质性的影响，故本院对物业费予以酌减，酌减仅针对12号楼的业主，且仅针对已发生的物业服务时间段内，对将来的服务收费没有约束力。从本院现场勘验的证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，盛景嘉和物业的服务虽存在一定的瑕疵，但小区的其他各项服务基本达到标准，且未对小区业主的正常生活造成实质性影响，故对韩国生其他抗辩意见，本院不予采信，韩国生应当依合同约定交纳其他物业管理费用。
关于盛景嘉和物业主张的滞纳金，因其提供的物业服务确有瑕疵，本院不予支持。
韩国生不满盛景嘉和物业提供的物业服务，可以通过召开业主大会会议、重新选聘物业管理企业等方式解决，盛景嘉和物业也应与业主充分沟通，听取合理建议和意见，进一步提高物业服务质量和水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、韩国生于本判决生效后十日内给付北京盛景嘉和物业管理有限公司二○○六年七月七日至二○一四年七月六日的物业管理费一万元整；
二、驳回北京盛景嘉和物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八十六元，由韩国生负担（北京盛景嘉和物业管理有限公司已预交四十三元，韩国生于本判决生效后十日内给付北京盛景嘉和物业管理有限公司四十三元，余款于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 王善忠
人民陪审员 牛淑珍
人民陪审员 孙秀芝
二〇一五年一月十六日
书 记 员 宋 鸽