甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城民一初字第149号
原告靳玉林。
委托代理人宋永强，甘肃泫渊律师事务所律师。
委托代理人魏星星，甘肃泫渊律师事务所律师。
被告苏斌。
委托代理人张莉，兰州长海律师事务所律师。
委托代理人康云霞，兰州长海律师事务所律师。
原告靳玉林诉被告苏斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告靳玉林及其委托代理人宋永强，被告苏斌的委托代理人张莉、康云霞到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2002年9月11日签订售购房协议书，约定被告将其拥有100%产权的兰州市城关区汽修厂铁路10号楼5单元303室住房一套，以76000元的价格出售给原告。原告支付全部购房款后，被告将房产证、购房原始发票等相关手续交给原告，至此原告拥有房屋的居住和100%产权。协议签订后，原告依约向被告支付房款76000元。因当时房屋的产权证尚未办理下来，双方未及时过户。后原告多次催促被告过户，被告以各种理由推诿。现原告得知被告又将房屋出售给他人并办理了产权过户手续，为此原告诉至本院，请求判令：1、依法解除原、被告签订的售购房协议书。2、被告向原告返还购房款76000元及利息39710元。3、被告赔偿因其违约给原告造成的损失724000元（房价上涨造成的差价损失）。4、本案诉讼费及评估费由被告承担。
被告辩称，一、原、被告于2002年9月11日签订的售购房协议书属于无效合同。签订合同时，被告正处于患精神分裂症期间，属于不能辨认自己行为能力的精神病人，其签订房屋买卖协议的行为应由法定代理人实施。被告不能独立签订买卖协议，即使签订了协议，该协议也属无效。2、根据合同无效的处理原则，当事人应当相互返还因合同取得的财产。而被告身体状态缓解后，意识到双方签订的协议系无效协议，已与原告口头商议过原告退还房屋，被告给其退还房款并给予一定补偿的情况，原告对此表示同意并已经收取了被告的补偿。3、被告出售的房屋系其与丈夫王长森婚姻存续期间购买，是夫妻共同财产，被告无权单独处分该房屋。综上所述，原、被告签订的售购房协议书因违法而导致无效，原告要求被告赔偿损失于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2002年9月11日，原、被告签订售购房协议书。双方约定：被告将其拥有100%产权的兰州市城关区汽修二厂铁路10号楼5单元303室住房一套，以76000元出售给原告；原告付给被告76000元后，被告将房产证、购房原始发票等相关手续交给原告，至此原告拥有此套住房的居住权和100%产权；被告购房全部金额41064元，卖给原告金额76000元，由于数目之大，为了不造成今后不必要的麻烦，被告本人及其家属子女在售房协议书上签定。双方在协议达成之日起，被告本人及其家属子女不得反悔、干涉。双方在协议上签字后，被告弟弟苏少杰代表被告家属及子女在协议上签名，双方见证人亦在协议上签字。2002年9月12日，原告向被告支付购房款76000元，被告遂将原始购房票据及房屋交付原告居住使用至今。因被告尚未取得房屋所有权证，原、被告双方未能办理产权过户。2009年被告取得涉案房屋的所有权证。2013年5月，被告将房屋卖给案外人张刚，并办理了产权过户手续。原告得知后，认为自己的合同目的无法实现，故诉至本院。在本案诉讼期间，经原告申请本院委托甘肃格致房地产评估商务有限责任公司对兰州市城关区汽修二厂铁路10号楼5单元303室（现为兰州市城关区排洪南路243号5单元3层303室）、建筑面积68平方米房屋的市场价格进行了评估。经评估该房屋的单价为7378元／平方米，总价为501704元。
另查明，自2002年5月起至2005年6月，被告苏斌经医院诊断罹患精神分裂症在家息岗。
本院所确认的上述事实，有原告提供的售购房协议书、苏斌收条、购房原始发票、暖气、物业费收据、甘肃格致房地产评估商务有限责任公司评估报告、评估费发票，被告提供的兰州铁路局兰西医院证明、兰州铁路局兰州客运段命令及各方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方就房屋买卖签订了售购房协议书，就应当按照协议约定积极、诚信地履行各自的义务。关于售购房协议书的效力问题，虽然被告辩称其签订协议时正处于患精神分裂症期间，系无民事行为能力人，但精神病人民事行为能力的认定需要两个要素，即患有精神病且不能或不能完全辨认自己的行为能力，被告提供的医院诊断证明仅能证明被告2002年5月罹患精神分裂症，该证据只能作为当事人是否患有精神疾病的参照，并不足以认定被告系无民事行为能力人，故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称出售房屋时其丈夫并不知情，被告的行为系无权处分的主张，因该房屋系被告单位分给职工的住房，被告在协议中亦写明自己拥有100%产权，原告有理由相信被告对该房屋有处分权，且根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，故本院对被告的该项辩称亦不予采信。综上，原、被告签订的售购房协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。协议签订后，原告履行了支付全部房款的义务，被告就应当将房屋交付原告使用，并在产权过户条件成就时积极协助原告办理房屋产权过户。但被告交付房屋后，却又将房屋出售给他人并办理了产权过户手续，导致原告取得房屋所有权的合同目的无法实现。售购房协议书法定解除的条件已经成就，故本院对原告要求解除售购房协议书的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告返还房款、赔偿损失的诉讼请求，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。为了维护社会主义市场经济科学、有序的发展，使交易秩序进一步规范、和谐，遵循诚实、信用、公平、等价有偿的基本原则，被告应当向原告返还购房款，并承担因房价上涨给原告造成的损失。依据甘肃格致房地产评估商务有限责任公司对房屋市场价值的评估，涉案房屋的市场价值为501704元，扣除原告支付的购房款76000元，房屋的溢价损失实际为425704元，因此本院对原告要求被告返还购房款76000元的诉讼请求予以支持，对原告要求赔偿损失的诉讼请求予以部分支持。关于被告辩称其已经对原告进行过实物补偿的主张，因被告未提供证据证明其就房屋买卖行为对原告进行过补偿，本院对被告的该项辩称不予采信。关于原告要求被告赔偿购房款利息的诉讼请求，被告于2009年取得涉案房屋的所有权证后，原告就应当及时与被告协商产权过户事宜并主张自己的权利，但其现在才主张，因此原告对于其损失的扩大亦负有一定的责任，且原告其已要求被告赔偿因房价上涨造成的损失，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、依法解除原告靳玉林与被告苏斌于2002年9月11日签订的售购房协议书。
二、被告苏斌于本判决生效后十五日内向原告靳玉林返还购房款76000元，并赔偿损失425704元。
三、驳回原告靳玉林的其他诉讼请求。
案件受理费12297元，由原告靳玉林承担4910元，被告苏斌承担7387元，评估费2500元，由被告苏斌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 郭宏茜
代理审判员 祝 静
人民陪审员 张文刚
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 张燕冰