山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乳滨民初字第133号
原告王井辉。
被告乳山市兴源房地产开发有限公司。住所地：山东省乳山市银滩旅游度假区。
法定代表人袁卫东，董事长。
委托代理人曹伯成，公司职员。
原告王井辉诉被告乳山市兴源房地产开发有限公司（以下简称“兴源房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王井辉、被告兴源房地产公司委托代理人曹伯成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王井辉诉称，2009年6月25日，原、被告签订商品房预售买卖合同，约定原告购买被告开发的位于乳山市银滩富海花园1座1单元2层0210户房屋，总建筑面积为46.21平方米，总价款人民币268942元。原告按照合同约定，支付完该房产的全部房款。合同签订后，被告至今也没有按照合同的约定协助原告办理该房产的过户手续，严重损害了原告的合法权益。现诉至法院，一、要求解除原、被告签订的商品房预售买卖合同；二、要求被告返还购房款人民币268942元、住房维修基金人民币4159元；三、要求被告赔偿损失人民币102111元（自2009年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2015年6月24日）；四、诉讼费由被告承担。
被告兴源房地产公司辩称，不同意解除原、被告签订的商品房预售合同，不同意返还购房款、赔偿损失。若必须退房，退还的购房款应扣除酒店式装修款、电器、家居及备品款，另外，原告从2009年8月26日接受我公司的返利，三年返利38987.67元，返利费也应从购房款中扣除。
经审理查明，2009年6月25日，原告王井辉与被告兴源房地产公司签订编号为（乳）Y0902992的商品房买卖合同，约定原告王井辉购买被告兴源房地产公司开发的富海花园第1幢0210号房屋，建筑面积为46.21平方米，单价为5820元／㎡，总价款为人民币268942元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式按期付款：。3、其他方式：于2009年6月20日付清首付款伍万捌仟玖佰肆拾贰元整，其余贰拾壹万整银行按揭”。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；。”。合同第十五条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告王井辉在买受人处签名捺印，被告兴源房地产公司法定代表人袁卫东在出卖人处加盖其个人印章及公司合同专用章。该商品房买卖合同已于2009年6月29日在乳山市房产管理局办理了备案登记。
合同签订当日，原告王井辉（乙方）另与被告兴源房地产公司（甲方）签订东方夏威夷（富海花园）1号楼标准层精装修赠送协议一份，协议就原告王井辉购买的富海花园小区1#楼2层10号房屋的装修标准、家居、家电等作出了明确约定。原告王井辉在乙方处签名，被告兴源房地产公司在甲方处加盖公司合同专用章。
合同签订当日，原告王井辉（甲方）还与乳山市兴源房地产开发有限公司大酒店（乙方）签订房产委托经营管理协议一份。协议第一条约定，甲方将位于山东省乳山市银滩旅游度假区“东方夏威夷-
产权式酒店公寓项目”自有房产1号楼2层10号房屋委托给乙方，并由乙方统一经营管理，该房产建筑面积为46.21平方米。协议第三条委托经营期限约定，该《房产委托经营管理协议》的生效日期自2009年8月1日至2012年7月31日。合同第四条包租收益支付方式及时间约定，（1）委托经营期限内，乙方按以下两种方式向甲方支付包租收益：※甲方购房时采取银行按揭贷款方式支付的，由乙方按总房价款（含精装修协议价款）的七成20年银行按揭贷款以万元数为单位的月供款数额为准，按季支付给甲方。※甲方购房时采取一次性付款的，由乙方按总房价款（含精修协议价款）第一年6%、第二年7%、第三年8%的数额为准，乙方按季支付给甲方。（2）租金支取时间：乙方于2009年10月31日支付给甲方第一次包租收益，以此类推。原告王井辉在委托方处签名捺印。乳山市兴源房地产开发有限公司大酒店在受托方处盖章。
协议签订后，原告王井辉的个人账户（账号：43×××59）分别于2009年9月30日、2009年12月31日、2010年3月30日、2010年6月30日、2010年9月30日、2010年12月30日、2011年3月30日、2011年6月29日、2011年9月30日、2011年12月31日、2012年4月3日、2012年7月31日收到来自袁卫国个人账户（账号：22×××16）的转账汇款人民币2373.8元、人民币2205.95元、人民币3308.93元、人民币3569.09元、人民币3569.09元、人民币2462.83元、人民币3569.09元、人民币3565.09元、人民币2462.83元、人民币3569.09元、人民币3569.09元、人民币4758.79元，共计人民币38987.67元。
另查，原告王井辉于2009年6月22日给付被告兴源房地产公司购房款人民币58942元，另于2009年8月3日与中国工商银行股份有限公司乳山支行签订个人购房借款／担保合同一份，约定向中国工商银行股份有限公司乳山支行借款人民币210000元用于购买坐落于乳山市银滩旅游度假区富海花园小区1-0210号房屋。当日，中国工商银行股份有限公司乳山支行将借款本金人民币210000元支付至被告兴源房地产公司的账户（账号：16×××75）。
2009年8月26日，被告兴源房地产公司与原告王井辉签署房屋验收单，将原告王井辉购买的房屋交付使用。当日，原告王井辉给付被告兴源房地产公司契税及办证费人民币2802元、有限电视初装费人民币300元、公共维修基金人民币4159元。
2012年10月8日，被告兴源房地产公司向原告王井辉退还契税及办证费人民币2802元。
2014年8月18日，被告兴源房地产公司向原告王井辉出具保证书一份。该保证书载明“乳山市兴源房地产开发有限公司就富海花园小区，就业主房屋产权证问题，我公司保证在2015年3月20日之前办理完成产权证，如逾期没能办理完成产权证，无论任何原因，我公司给业主退清房款和给业主带来的损失”。曹伯成在该保证书上签名并加盖被告兴源房地产公司印章。
2015年3月19日，乳山市城乡建设局就被告兴源房地产公司开发的富海花园1#-3#工程向其颁发威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证。
再查，中国人民银行公布的2008年12月23日起五年以上贷款基准利率为5.94%。
本案经调解无效。
上述事实原、被告双方的陈述、商品房买卖合同、保证书、个人购房借款／担保合同、房地产企业预收款收据、收据、房地产委托经营管理协议、预售许可证、竣工验收备案证、精装修赠送协议、房屋验收单、原始凭证粘贴单、应付管理费用明细、转账详情单等在案为证。
本院认为，原告王井辉与被告兴源房地产公司签订的商品房买卖合同是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为有效合同。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同对办理房屋所有权登记的期限无明确约定，因原告王井辉所购房产为预售商品房，故被告兴源房地产公司应自商品房交付使用之日即2009年8月26日起90日内协助原告王井辉办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但截至原告王井辉起诉之日即2015年3月20日，办理房屋所有权登记的期限届满已超过1年，涉案房屋仍无法办理房屋所有权登记。另因被告兴源房地产公司在其于2014年8月18日向原告王井辉出具的保证书中承诺若于2015年3月20日之前未办理完成产权证，无论何种原因，其退还购房款并赔偿损失。综上，原告王井辉要求解除与被告兴源房地产公司签订的商品房买卖合同，并要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告王井辉主张的截至2015年6月24日的逾期办证损失，本案中，原告王井辉因被告兴源房地产公司的原因在其所购买的预售房屋交付使用之日（即2009年8月26日）起第90日即2009年11月23日前仍未取得房屋权属证书，故被告兴源房地产公司应自2009年11月24日起承担逾期办证的违约责任。因原、被告签订的商品房买卖合同及被告兴源房地产公司出具的保证书中对因出卖人原因导致房屋所有权登记手续逾期办理时买受人解除商品房买卖合同后损失赔偿额的计算方法无明确约定，故原告王井辉主张的截至2015年6月24日的逾期办证损失，应以购房款人民币268942元为基数，自2009年11月24日起参照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，具体数额为人民币89242元（268942元×5.94%÷365天×2039天）。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告王井辉与被告兴源房地产公司签订的商品房买卖合同解除后，原告王井辉要求被告兴源房地产公司返还购房款人民币268942元、住房维修基金人民币4159元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
被告兴源房地产公司辩称退还的购房款中应扣除酒店式装修款及电器、家电、备用品款，因被告兴源房地产公司未明确应扣除费用的具体数额，且酒店式装修及电器、家电等均系被告兴源房地产公司在与原告签订的精装修赠送协议中所涉及的赠与财产，现并未出现赠与的法定撤销事由，故其抗辩主张，本院不予支持。
被告兴源房地产公司另辩称原告王井辉应退还其收到的返利费人民币38987.67元，因本案系原告王井辉与被告兴源房地产公司之间因逾期办证而产生商品房预售合同纠纷，而原告王井辉收到的返利费系其在与乳山市兴源房地产开发有限公司大酒店签订房产委托经营管理协议后收到的包租收益，与本案不属于同一法律关系，可另案诉讼，故其抗辩主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告王井辉与被告乳山市兴源房地产开发有限公司签订的编号为（乳）Y0902992的商品房买卖合同；
二、被告乳山市兴源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王井辉购房款人民币268942元、住房维修基金人民币4159元，共计人民币273101元；
三、被告乳山市兴源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王井辉损失人民币89242元；
四、驳回原告王井辉多诉部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6928元，由原告王井辉负担238元，由被告乳山市兴源房地产开发有限公司负担6690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 侯 现 章
审 判 员 孙 文 星
人民陪审员 宋 吉 波
二〇一五年八月六日
书 记 员 宋玉静存在