贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0525民初638号原告（反诉被告）徐某，女，某年某月某日出生，穿青人，本科文化，纳雍县某中学教师，住纳雍县某镇某村某组。原告（反诉被告）杨某国（原告徐某之夫），男，某年某月某日出生，汉族，本科文化，住纳雍县某镇某村某组。被告（反诉原告）贵州省慕俄格房地产开发有限公司，住所地纳雍县某镇某街。法定代表人陈某，该公司董事长。委托代理人（特别授权）唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。原告徐某、杨某国与被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“慕俄格房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，同月18日被告慕俄格房开公司向本院提起反诉，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序于同年5月3日、6月6日、6月15日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐某、杨某国及被告（反诉原告）慕俄格房开公司委托代理人唐明晋到庭参加了诉讼。本案已审理终结。本诉原告徐某、杨某国诉称：我们于2014年1月19日与被告慕俄格房开公司签订《商品房买卖合同》。我们向被告交纳了购房首付款101299元、预告登记费与抵押登记费共计170元。双方约定于2015年12月31日交房。之后，我们按照合同约定向被告提交了申请办理住房公积金贷款的相关资料，但直到交房期限届至，被告一直怠于为我们办理住房公积金贷款，致使双方签订的合同不能继续履行，合同目的不能实现。2015年12月31日被告未向我们交房后，我们多次与被告交涉解除合同，退房退款事宜，被告均不予理会，故向贵院提起诉讼，请求：1、依法解除我们与被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告退还我们购房首付款、预告登记费、抵押登记费共计101469元及同期银行利息10552.76元（计算方法：101469月数利率4‰）；2、案件受理费由被告承担。本诉被告慕俄格房开公司辩称：一、原告未实现以公积金贷款方式支付房款是因原告有不良征信记录，是其自身原因造成，并非我公司怠于办理。二，在原告房款未付清的情况下，我公司没有义务交房。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告慕俄格房开公司反诉称：2014年1月19日，我公司与反诉被告徐某、杨某国签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买我公司位于雍熙镇县府街二中路第某幢某层某号建筑面积为116.31平方米的商品房。合同签订后，反诉被告首付房款101299元，并约定余款以公积金贷款支付。后因反诉被告的原因导致我公司未能获得贷款,根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，在我公司不同意解除合同的情况下，原告不仅要补足余款，而且还要向我公司支付违约金,但被告不仅不补足余款，反而向法院提起诉讼，要求解除合同，并退还其所交的首付款,反诉被告的行为已经违反了合同约定，给我公司造成了极大的经济损失，为维护我公司合法权益，特向贵院提起反诉，反诉请求如下：1、判令二原告继续履行合同，支付我公司商品房余款23.6万元，并按合同约定支付违约金(暂按36816元，具体计算至反诉被告付清余款之日止)；2、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。反诉被告徐某、杨某国辩称：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，我们只需将申请住房公积金贷款的相关材料交给反诉原告后，由反诉原告、贷款人通知我们到指定地点办理贷款相关手续，但我们交了材料后，一直没有接到通知。二、由于我们急需住房，在反诉原告处买房无果后，我们于2016年1月20日与贵州骏豪房地产开发有限公司订立商品房买卖合同，同样是以公积金贷款方式付款，现已交房，足见我们不能获得公积金贷款，并非因我们征信不良。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款约定，在因非归责双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的情况下，买受人尚且可以单方解除合同，由出卖人退还已付款及银行同期存款利息，如按反诉原告的主张继续履行合同，显然违背了合同法的基本原则。综上所述，请求驳回反诉原告的反诉请求，支持本诉原告的诉讼请求，本案全部案件受理费由反诉原告承担。本诉原告为了支持其主张，提交以下证据供庭审质证：1、《结婚证》1份2页、《商品房买卖合同》1份64页、收据2张。证明目的：二原告系夫妻关系；原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告已按合同约定支付商品房首付款及相关费用的事实。2、《商品房买卖合同》1份64页、《商品住宅使用说明书》1份3页、《商品住宅质量保证书》1份3页、《入住协议》1份1页、《装修许可证》1份1页、收款凭据10张。证明目的：原告已向贵州骏豪房地产开发有限公司购房并已交房的事实；不良征信记录不是原告不能获得住房公积金贷款的原因。本诉被告质证意见：对第1组证据“三性”无异议；对第2组证据的关联性有异议，达不到原告的证明目的。反诉原告为了支持其主张，提交以下证据供庭审质证：1、《商品房买卖合同》1份64页。证明目的：根据合同第八条第3项约定，反诉原告对反诉被告的贷款资格无审查义务；因买受人的原因未能获得贷款或获得贷款金额少于申请贷款数额的，依约定不但要补足款项，而且还要加付违约金。2、（2016）黔0525民初175号民事判决书1份4页、（2016）黔0525民初175号卷宗档案材料1份55页。证明目的：反诉原告已积极为反诉被告办理公积金贷款，后因反诉被告的征信及不配合原因，致反诉被告公积金贷款未予实现。3、《预收账款》1份1页、《中国建设银行电子缴税付款凭证》1份3页、《关于徐某首付房款的税费缴纳清单》1份1页。证明目的：反诉被告向反诉原告支付商品房首付款101299元后，反诉原告因该款向国家缴纳了营业税、城市维护建设税、土地增值税、地方教育附加收入、教育费附加收入等税费6584.44元，如果解除合同，该税费应从反诉被告的首付款中扣除。反诉被告质证意见：对第1组证据的“三性”无异议，但达不到反诉原告的证明目的；对第2、3组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认证意见：对本诉原告提交质证的第1、2组证据、反诉原告提交质证的第1、2、3组证据，因客观真实，来源合法，符合证据“三性”应予采信。上述证据作为本案认定事实的依据。本院根据当事人的陈述及本院认定采信的证据，认定事实如下：徐某与杨某国系夫妻关系。2014年1月19日，慕俄格房开公司为“出卖人”与徐某、杨某国为“买受人”签订《商品房买卖合同》，慕俄格房开公司将其开发的“汇金国际”第某幢某层，某号成套住宅预售与徐某、杨某国，房屋价款337299元。该成套住宅建筑面积116.31平方米，套内建筑面积98.95平方米。双方约定，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款101299元，余款23.6万元买受人以公积金贷款支付；买受人应当在接到出卖人书面通知之日起10内，将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条（逾期付款责任）处理；出卖人应当于2015年12月31日前向买受人交房。合同签订当日，徐某、杨某国依约定向慕俄格房开公司支付首期房款101299元。慕俄格房开公司于同日向徐某、杨某国收取了预告登记费80元，抵押登记费90元。2014年2月27日，双方签订的《商品房买卖合同》登记备案。慕俄格房开公司为原告徐某、杨某国首付房款缴纳了税费6584.44元。之后，徐某、杨某国按照合同约定将申请办理公积金贷款所需的资料提交给慕俄格房开公司。因徐某、杨某国有不良征信记录，双方约定用徐某、杨某国公积金贷款向慕俄格房开公司支付购房余款未能实现后，徐某、杨某国未向慕俄格房开公司支付购房余款，慕俄格房开公司也未向徐某、杨某国交房。此事经双方多次协商未果。2016年1月20日，徐某、杨某国与贵州骏豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的“骏豪·盛世国际”第某幢某层某号成套住宅，该房已交付徐某、杨某国使用。根据当事人的诉辩理由及主张和本院查明认定的事实，本案争议焦点是：1、双方签订的《商品房买卖合同》应否解除；2、合同解除后，本诉原告的其他主张应否支持；3、在反诉被告徐某、杨某国用公积金贷款支付购房余款的合同目的不能实现的情况下，反诉原告慕俄格房开公司的反诉主张应否支持。本院认为：本诉原告徐某、杨某国与反诉原告慕俄格房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。本诉原告徐某、杨某国因有不良征信记录，未获得公积金贷款，致使其用公积金贷款向反诉原告慕俄格房开公司支付购房余款的合同目的不能实现，且本诉原告徐某、杨某国已向其他公司购房，其行为足以表明不再履行合同义务，故本诉原告徐某、杨某国与反诉原告慕俄格房开公司签订的《商品房买卖合同》应予解除。综合考虑双方在合同中的约定、合同履行情况和合同的性质，对本诉原告的退款主张，本院予以支持。本诉原告徐某、杨某国因其原因未获得公积金贷款，其主张本诉被告支付银行同期存款利息违反公平原则，该主张本院不予支持。依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条第3项中的“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内支付不足款项，不承担本合同第十条（逾期付款责任）约定的违约责任，逾期出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人”及合同补充协议部分的“按揭贷款付款、公积金贷款付款”第四条第二款第5项“若由于买受人自身方面的原因无法办理公积金贷款的，买受人必须于出卖人书面通知之日起30日内向出卖人付清全部购房款，否则出卖人有权单方解除合同，买受人承担本合同总房价款万分之二的赔偿金额。如买受人已支付的房价款不足赔偿的，出卖人有权追偿”的约定，合同条款仅约定在出卖人行使附条件的合同解除权后，买受人承担本合同总房价款万分之二的赔偿金额，未约定因买受人方面的原因未能获得公积金贷款，合同继续履行，买受人何时支付购房余款及逾期支付购房余款承担何种违约责任，且本案并非出卖人行使合同解除权发生的争议，对反诉原告慕俄格房开公司的反诉请求，本院不予支持。鉴于本诉原告徐某、杨某国因有不良征信记录，未获得公积金贷款，致使双方不能实现合同目的，造成本诉被告慕俄格房开公司对本诉原告徐某、杨某国首付房款缴纳税费6584.44元及预告登记费80元的损失，根据公平原则，该损失应从本诉原告徐某、杨某国支付款中扣除。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告徐某、杨某国与被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司于2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐某、杨某国购房首付款、抵押登记费共计94804.56元。三、驳回原告徐某、杨某国的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告贵州省慕俄格房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1270元，由本诉原告徐某、杨某国负担；反诉案件受理费2690元，由反诉原告贵州省慕俄格房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在判决书确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  张升平二〇一六年六月十五日书记员  丁智超