广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1449号
上诉人（原审被告）：熊咏梅，女，1970年4月1日出生，汉族，住广东省中山市，
上诉人（原审被告）中山市十姾康美美容会所。住所地广东省中山市。
主要负责人：熊咏梅。
上述两名上诉人的委托诉讼代理人：嵩朕，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗衷怡，女，1966年10月31日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
原审第三人：罗欣怡，女，1970年12月1日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。
上诉人熊咏梅、中山市十姾康美美容会所（以下简称十姾会所）因与被上诉人罗衷怡、原审第三人罗欣怡房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
熊咏梅、十姾会所上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人自签订合同之日起一直积极履行合同义务，并按约定缴付保证金，按时缴纳租金、物管费、水电费等各项费用，更投入大量时间、金钱对涉案商铺进行装修，不存在违约行为，一审法院认定上诉人违反合同约定没有事实依据。二、被上诉人从未出面处理合同事宜，而经办人的众多行为致使上诉人权益承受了巨大风险，不但违反了合同约定，更侵害了上诉人的合法权益。一审法院对此事实没有进行认定属事实认定不清。（一）被上诉人是商铺的所有人，但在签订合同及收取租金等事宜上均由其同胞妹妹罗欣怡作为经办人处理。上诉人多次要求罗欣怡提供房产证、授权委托书等相关合法文件予以核对，但其一直以各种理由拖延。（二）经办人实施了众多可能侵害上诉人合法权益的非法行为。上诉人根据合同约定向被上诉人银行账户转账支付租金，但自2015年2月该账户无法转账后，罗欣怡提供一个涉嫌虚假的账户让上诉人转账租金，在上诉人对此质疑时，其又转而要求上诉人以现金形式支付租金。且罗欣怡在合同及租金收据上多次变更签名字体，致使合同及收据的合法性存在重大问题，其还多次要求上诉人一次性缴纳多月租金，这从根本上改变了合同约定，严重损害了上诉人的合法权益。（三）上诉人多次要求罗欣怡提供合法授权文件，并与被上诉人签订补充协议，明确双方�支付方式、支付对象等相关权利义务，但罗欣怡均置之不理。三、自2015年8月起，被上诉人单方对涉案商铺上锁致使上诉人无法使用。一审法院判令上诉人自锁铺之日起按照合同约定租金标准支付房屋占用费没有法律依据，且计算标准也是错误的。四、一审法院在没有对涉案商铺装修问题进行处理的情况下判令上诉人搬离涉案商铺违反了公平原则。
被上诉人罗衷怡辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审已查明上诉人存在拖欠租金的违约事实，故应当驳回其上诉请求，维持原判。
原审第三人罗欣怡的意见与被上诉人罗衷怡的意见一致。
罗衷怡向一审法院起诉请求：1.解除罗衷怡与熊咏梅、十姾会所签订的《商铺租赁合同》，熊咏梅、十姾会所立即返还租赁物；2.熊咏梅、十姾会所支付罗衷怡拖欠的租金51454元（暂计2015年7月�8月、9月、10月份），并继续支付租金（占有使用费）至返还租赁物之日止；3.租赁保证金34000元归罗衷怡所有。
一审法院认定事实：2014年8月24日，罗欣怡代罗衷怡与熊咏梅签订《商铺租赁合同》，约定：“由熊咏梅承租罗衷怡所有的位于中山市石岐区盛华路48号21-22两卡商铺作办公之用，总建筑面积为197.9平方米，租赁期限为六年，自2014年9月1日起至2020年8月31日止。租金约定：2014年9月1日至2015年8月31日止，每月租金为人民币11874元，其中2014年9月1日至2014年10月20日为免租装修时间；2015年9月1日至2016年8月31日止，每月租金为人民币13853元；2016年9月1日至2017年8月31日止，每月租金为人民币15832元；2017年9月1日至2018年8月31日止，每月租金为人民币17811元；2018年9月1日至2019年8月31日止，每月租金为人民币19790元；2019年9月1日至2020年8月31日止，每月租金为人民币21769�。签订合同时，熊咏梅首先支付2014年10月21日至2014年11月30日租金15832元给罗衷怡，以后在租赁期内，按月至5日为缴交租金时间，租金以银行转账方式支付。签订本合同时，熊咏梅向罗衷怡支付商铺租赁保证金34000元，该保证金在合同期满且熊咏梅无违约情况下，罗衷怡不计息退回本金给罗衷怡，如熊咏梅违约，该保证金罗衷怡不予退回。熊咏梅必须按时缴交租金及有关税费，若逾期罗衷怡有权解除合同，没收保证金，并有权要求罗衷怡在限期十天内迁出，完好交还商铺给罗衷怡，若造成罗衷怡损失的，熊咏梅还应承担赔偿责任。”合同还约定了其它事宜。2015年3月13日，罗衷怡与熊咏梅、十姾会所重新签订《商铺租赁合同》，合同约定的内容与2014年8月24日签订的《商铺租赁合同》一致，并约定从2015年3月13日起，以此合同为准，原合同失效。熊咏梅已依约向罗衷怡支付商铺租赁保证金34000元，但尚未支付罗衷怡2015年7月及以后租金。罗衷怡主张2015年6月30日前的租金是以支付现金方式由罗欣怡代收，熊咏梅则主张2015年2月份以前租金是转账至罗衷怡账户，2015年2月份及以后是现金支付给罗欣怡。熊咏梅据此认为其存在风险而未向罗衷怡支付2015年7月及以后租金。熊咏梅主张罗衷怡于2015年8月25日前将租赁商铺锁住至今，已构成违约，但熊咏梅未提供证据证明其上述主张。罗衷怡仅认可其因熊咏梅未按约缴纳租金而于2015年9月10日在租赁商铺的玻璃门上加了锁，同时罗衷怡主张9月11日已被熊咏梅砸开，为此罗衷怡还报警处理，因玻璃门开着，9月12日其又在玻璃门上加锁至今，但熊咏梅亦锁了两道门。2015年9月14日及9月29日，罗衷怡委托广东雅商律师事务所律师王春红通过EMS快递向熊咏梅送达律师函，以熊咏梅拖欠租金为由要求解除合�，并要求熊咏梅在收到函十天内尽快搬离租赁商铺，避免造成罗衷怡更大损失，另要求熊咏梅支付拖欠租金至搬离为止。熊咏梅未收到上述函件。一审诉讼期间，罗衷怡明确表示要求熊咏梅、十姾会所立即交还租赁商铺，以防止其损失扩大，但熊咏梅、十姾会所不同意交还。
一审另查明，熊咏梅、十姾会所在诉讼期间提起反诉称：熊咏梅于2014年08月24日与罗衷怡（实际由罗欣怡办理）签订《商铺租赁合同》，约定由熊咏梅租赁涉案商铺，租期六年。自与罗衷怡签订《商铺租赁合同》之日起，熊咏梅便按约缴付了保证金，并始终按时支付涉案商铺房屋租金、物业管理费、水电费及租赁税等相关租金及费用，更投入了大量时间、精力和资金对涉案商铺进行装修，筹办十姾会所的开业事宜。但自从签订《商铺租赁合同》之日起，罗衷怡便从未出面处理合同事宜�所有事项均由罗欣怡作为经办人全权处理，而在整个过程中，经办人不但从未出示过合法的授权文件，而且多次变更租金支付方式、支付金额等，其行为致使熊咏梅、十姾会所的合法权益承受了巨大风险，这不但违反了《商铺租赁合同》的约定，更侵害了熊咏梅、十姾会所的合法权益。在此情况下，熊咏梅、十姾会所依法多次要求签订补充协议以确定双方的权利义务，但罗衷怡及经办人均置之不理。在此期间，熊咏梅、十姾会所依然按照合同约定交纳管理费、水电费及租赁费等相关费用，并保持与经办人联系和沟通，希望双方妥善解决纠纷。2015年8月，罗衷怡及经办人在未向熊咏梅、十姾会所做任何通知的情况下，擅自锁住了涉案商铺大门，致使十姾会所无法正常开业，截至今日，涉案商铺仍被非法封锁，导致十姾会所的声誉及经济都遭受了巨大损失。罗衷怡及经�人的行为已严重违反了《商铺租赁合同》的约定，其应当退还保证金、支付补偿并赔偿反诉人因此造成的一切经济损失。综上，熊咏梅、十姾会所反诉请求判令：1.立即解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.罗衷怡向熊咏梅、十姾会所退还保证金34000元；3.罗衷怡向熊咏梅、十姾会所支付补偿100000元；4.罗衷怡向熊咏梅、十姾会所支付部分装修损失433720元。
一审法院通知熊咏梅、十姾会所应于2015年12月8日前缴纳反诉费用，但熊咏梅、十姾会所未在上述期限缴纳，一审法院遂另行制作（2015）中一法民一初字第3434号民事裁定书，裁定按熊咏梅、十姾会所自动撤回反诉处理。
一审法院认为，双方于2014年8月24日、2015年3月13日签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。2015年3月13日签订的《商铺租赁合同》明确约定从2015年3月13日起以此合同为准，原合同失效，故自2015年3月13日起双方应按照2015年3月13日签订的《商铺租赁合同》享受权利、承担义务。熊咏梅主张已提出异议不同意以现金方式支付租金给罗欣怡，但未提供证据予以证明，一审法院不予采信。鉴于双方一致确认2015年2月至2015年6月熊咏梅以现金方式支付租金给罗欣怡，一审法院认为双方系在合同实际履行过程中改变了租金支付方式，熊咏梅完全可以按2015年2月至2015年6月期间租金支付方式向罗衷怡支付2015年7月份及以后租金，但熊咏梅至今未支付2015年7月份及以后租金，已构成违约，故熊咏梅应向罗衷怡支付2015年7月至《商铺租赁合同》解除期间的租金。罗衷怡主张按11874元/月支付租金，符合合同约定，一审法院予以支持。熊咏梅主张罗衷怡于2015年8月25日前已将租赁商铺锁住，但未提供证�予以证明，一审法院不予采信。根据合同约定，熊咏梅逾期支付租金，罗衷怡有权解除合同，并没收保证金34000元，罗衷怡自认其于2015年9月10日在租赁商铺玻璃门上加锁，应视为因熊咏梅逾期支付租金罗衷怡已以事实行为解除《商铺租赁合同》，故《商铺租赁合同》已于2015年9月10日解除，罗衷怡依约有权没收保证金34000元，但罗衷怡又诉请解除《商铺租赁合同》，缺乏事实依据，一审法院不予支持。《商铺租赁合同》解除后，熊咏梅应及时将租赁商铺交还给罗衷怡，以免给罗衷怡造成损失。但在罗衷怡以邮寄律师函、向法院提起诉讼等方式要求熊咏梅交还租赁商铺，以防止损失扩大的情况下，熊咏梅至今仍占据租赁商铺，导致罗衷怡无法将租赁商铺另行出租，给罗衷怡造成了经济损失，该损失应由熊咏梅承担。至于罗衷怡的损失，一审法院认为参照罗衷怡、熊咏�约定的租金标准计算较为合理，故罗衷怡诉请熊咏梅继续以11874元/月向罗衷怡支付《商铺租赁合同》解除后的占有使用费，以弥补其损失，理据充足，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、熊咏梅、十姾会所应于判决生效之日起十日内向罗衷怡交还本案所涉租赁商铺；二、熊咏梅、十姾会所应于判决生效之日起十日内向罗衷怡支付2015年7月1日至2015年9月10日期间租金27706元【11874元+11874元+（11874元/月÷30天×10天）】；三、熊咏梅、十姾会所应自2015年9月11日起按11874元/月向罗衷怡支付占有使用费至交还租赁商铺之日止；四、商铺租赁保证金34000元归罗衷怡所有；五、驳回罗衷怡的其它诉讼请求。案件受理费1936元，减半收取968元（罗衷怡已预交），由熊咏梅、十姾会所负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
对当事人争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查明，罗衷怡于一审期间提交的微信及短信截图显示，罗欣怡曾于2015年7月至9月期间代表罗衷怡多次向熊咏梅催收租金，熊咏梅在微信中只简单回复其当时在国外及回国时间，并未要求罗欣怡向其提供授权文件。熊咏梅对该微信及部分短信的内容予以确认。此外，双方在诉讼中均同意解除本案商铺租赁合同，但熊咏梅、十姾会所不同意在诉讼中先行向罗衷怡交还涉案商铺，其认为交还商铺的前提是要先行处理商铺的装修赔偿问题，即罗衷怡要赔偿其装修损失。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的涉案《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。熊咏梅、十姾会所自2015年7月起没有交纳商铺租金已违反合同约定。熊咏梅、十姾会所主张其并未构成违约，理由是罗衷怡从未出面处理合同事宜，熊咏梅多次要求经办人罗欣怡提供相关授权文件予以核对但均未果，且罗欣怡改变租金支付方式等行为使熊咏梅、十姾会所的权益承受巨大风险。本院认为，虽然《商铺租赁合同》约定的租金支付方式为银行转账，但双方确认2015年2月至2015年6月期间的租金是熊咏梅、十姾会所以现金方式支付给第三人罗欣怡，熊咏梅、十姾会所并未提供充分证据证明其曾对该支付方式提出过异议或曾要求罗欣怡向其出示相关授权文件，且在罗欣怡通过微信多次向熊咏梅催收租金的过程中，熊咏梅亦并未要求罗欣怡向其提供授权文�，而根据罗衷怡的陈述，罗欣怡事实上已得到罗衷怡的授权收取本案租金，结合罗欣怡也曾代表罗衷怡与熊咏梅签订商铺租赁合同的事实，可以认定双方在合同实际履行过程中改变了租金的支付方式。熊咏梅、十姾会所完全可以按2015年2月至6月期间的租金支付方式支付2015年7月份以后的租金。现熊咏梅、十姾会所拖欠租金未付已构成违约，罗衷怡除有权要求其支付所欠租金外，根据双方合同约定，罗衷怡还有权解除合同并没收保证金，故一审判决熊咏梅、十姾会所按11874元/月的标准向罗衷怡支付2015年7月至租赁合同解除期间的租金及认定租赁保证金34000元归罗衷怡所有并无不当，本院予以维持。
关于合同的解除及占有使用费问题。熊咏梅主张罗衷怡于2015年8月25日前已将租赁商铺上锁，但未提供证据予以证明，本院对此不予采信。根据罗衷怡自认的事实，�以认定罗衷怡于2015年9月10日在租赁商铺玻璃门上加锁，罗衷怡经追讨租金未果后对租赁商铺的加锁行为应视为其已以事实行为解除《商铺租赁合同》，一审据此认定《商铺租赁合同》已于2015年9月10日解除后，双方二审期间均未对此提出异议，本院予以维持。《商铺租赁合同》解除后，熊咏梅、十姾会所应及时将租赁商铺交还给罗衷怡，以免给罗衷怡造成损失，但熊咏梅、十姾会所未履行前述交还义务，甚至在本案诉讼过程中熊咏梅、十姾会所仍不同意先行向罗衷怡交还涉案商铺以防止损失扩大，熊咏梅、十姾会所占用商铺的行为已造成罗衷怡损失，理应向罗衷怡支付相应的占有使用费。熊咏梅、十姾会所虽主张其不交还商铺的理由是罗衷怡要赔偿其装修损失，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定�因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案系因熊咏梅、十姾会所违约而导致租赁合同被解除，故其以装修赔偿问题作为不交还商铺的理由于法不符，本院不予采纳。关于占有使用费的标准问题，虽然熊咏梅、十姾会所的占用行为导致罗衷怡无法将租赁商铺另行出租，但罗衷怡对租赁商铺的上锁行为也造成熊咏梅、十姾会所无法正常使用该商铺，如按双方合同约定的租金标准计算占有使用费，对熊咏梅、十姾会所显然不公，因此，结合本案的实际情况和公平原则，本院酌定占有使用费按双方约定租金标准的50%即5937元/月计算。一审对占有使用费的计算标准认定不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人熊咏梅、十姾会所的上诉部分理由成立，本院对此予以支持。一审判决认定事实清楚，但处�结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3434号民事判决第一项、第二项和第四项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第3434号民事判决第三项和第五项；
三、熊咏梅、中山市十姾康美美容会所于本判决发生法律效力之日起十日内向罗衷怡支付商铺占有使用费（占有使用费从2015年9月11日起至交还租赁商铺之日止，按5937元/月的标准计算）；
四、驳回罗衷怡的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1936元，减半收取968元（罗衷怡已向一审法院预交），由罗衷怡负担135元，熊咏梅、中山市十姾康美美容会所负担833元；二审案件受理费1936元，由罗衷怡负担270元，熊咏梅、中山市十姾康美美容会所负担1666元（熊咏梅已向本院预交968元，不足部分熊咏梅、中山市十姾康美美容会所应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 马燕清
代理审判员 陈爱玲
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 钱绮丽