河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冀民再终字第157号
再审申请人（原一审被告、反诉原告，二审上诉人）：秦皇岛瑾海家政服务有限公司。住所地：河北省秦皇岛市山海关经济技术开发区上海道***号。
法定代表人：王万年，该公司董事长。
委托代理人：高玉文，该公司职员。
被申请人（原一审原告、反诉被告，二审上诉人）：山海关开发区兰海实业贸易发展有限公司。住所地：河北省秦皇岛市山海关经济技术开发区东区农垦楼**号。
法定代表人：杜志瑞，该公司董事长。
委托代理人：邓晓雷，河北海立律师事务所律师。
委托代理人：戴睿，北京市东元律师事务所律师。
再审申请人秦皇岛瑾海家政服务有限公司（以下简称瑾海公司）与被申请人山海关开发区兰海实业贸易发展有限公司（以下简称兰海公司）项目转让合同纠纷一案，本院于2013年1月31日作出（2013）冀民二终字第12号民事判决，该判决已发生法律效力。瑾海公司不服该判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2014年12月12日作出（2014）民申字第1446号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。瑾海公司的法定代表人王万年、委托代理人高玉文，兰海公司的法定代表人杜志瑞、委托代理人邓晓雷、戴睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦皇岛市中级人民法院一审查明，2006年6月20日，兰海公司(甲方)与瑾海公司(乙方)签订了《兰海花园建设项目出让合同书》，合同约定：“一、项目概述及目前的基本情况：1、项目名称：兰海花园；2、项目位置：河北省秦皇岛经济技术开发区东区河南南路东侧；3、项目内容：本项目占地面积11333.3平米（合17亩）小区内建筑面积约定10315.84平米（以实际面积为准），为商住、别墅花园小区，共建有普通住宅楼一栋6层，建筑面积5610.5平米，独立式别墅10栋，建筑面积3462.16平方米；商铺两层，建筑面积为1067.18平方米，其他面积约176平方米；4、项目现状：整体建设项目的土建工程已全部完工，住宅楼具备使用功能，别墅门窗玻璃及外墙装饰工程全部完成，整个工程的大配套项目除供暖以外均已到位，土地有偿使用费未交清，部分建设手续未办理完善。二、出让方式：1、甲方就项目现状除南侧第一幢A型别墅（附图）甲方留用外，其他全部出让给乙方，由乙方投资续建及完善，并办理各种建筑手续。2、甲方负责交清土地有偿使用费。其他办理各种手续的费用、配套费、过户费、交易税等全部由乙方承担。三、出让价格及付款方式：1、同意出让价格为1880万元整（包括所欠土地出让金在内）。2、付款方式为分期付款：（1）第一笔款的交付：本合同签订五日内，乙方给甲方支付购房定金人民币20万元，甲方收到定金后本合同即行生效（定金最后从总价中折抵）。（2）第二笔款的交付：自合同生效之日起，甲方同意乙方以甲方的名义出售房屋。房款由甲方派专人收取，收款后将已出售的房屋交给购房人。2006年7月30日交付款4000000元。（三）第三笔款的交付：2006年8月30日前向甲方再支付人民币3000000元。2006年12月30日前再支付3000000元。（4）余款的支付：2007年4月30日前支付1000000元，2007年5月30日前支付2000000元。2007年6月30日前支付1000000元，2007年8月30日全部付清。四、双方责任：A、甲方责任：1、甲方在收到乙方第二笔付款后十日内向政府交清拖欠的土地有偿使用费。2、甲方出让的项目无任何经济纠纷和抵押，如出现上述问题由甲方负责全部责任。3、甲方在乙方付款达到4000000元时，甲方将住宅楼工程已经办理土地、规划、图纸、主体验收、工程质量认证、消防、环保、规划验收及其他相关资料交给乙方，由乙方负责办理住宅楼总体确权手续。B、乙方责任：1、乙方负责办理兰海花园所需的各种建筑手续，除土地出让金由甲方负责支付外，其他费用均全部由乙方承担。2、乙方负责兰海花园的后续工程建设，建设资金全部由乙方承担。3、甲方留置的南侧第一幢别墅，甲方自行装修，费用自理，主管网配套工程由乙方统一办理。五、违约责任：1、甲方：合同生效后，甲方如果将项目另行转让或抵押第三人，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方已付出的出让费及定金。2、乙方不能按时支付出让费超过约定时间，按所欠金额每日支付甲方千分之一的滞纳金。六、本合同未尽事宜，双方经协商后以补充协议的方式产生。
合同签订后，兰海公司依约将兰海花园项目全部交给了瑾海公司，分别于2006年7月31日和2006年8月9日缴纳土地有偿使用费（土地使用费）2000000元和260424.91元，并按合同约定将已取得的《兰海花园建设项目》工程的立项批复、开工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、地名使用许可证、国有土地使用证、建设工程质量认证及综合楼的质量认证书复印件交付给瑾海公司，没有向瑾海公司交付上述手续原件。因项目工程款支付问题，兰海公司和施工单位发生纠纷正在秦皇岛市开发区人民法院诉讼。2007年3月9日，兰海公司接秦皇岛经济技术开发区管委会《关于兰海花园回购事宜的通知》。接此通知后，兰海公司给瑾海公司发函，要求停止兰海花园项目的一切运作事宜，内容为：秦皇岛瑾海家政公司，接秦皇岛开发区通知，山海关开发区规划变更经批准实施，开发区政府决定按新规划对兰海花园进行回购，该项目的有关手续暂停办理，请贵公司暂停对兰海花园项目的建设投入，对房屋的销售、出租等维持原状；待政府回购方案确定后，再酌情商定。2007年4月12日兰海公司按开发区管委会通知给瑾海公司发函，即《关于继续履行合同事宜的通知》，内容为：秦皇岛瑾海家政公司，2007年3月9日我公司函告贵公司关于秦皇岛开发区政府拟回购兰海花园项目暂停工程事宜后，与开发区协商，开发区政府于2007年4月11日正式答复我公司，政府回购行为不影响公司经营活动，据此，现告知贵公司，请继续履行双方合同约定。
瑾海公司接受兰海花园项目后，于2006年7月10日支付定金20万元，合同即行生效（定金最后从总价款中扣除）；于2006年7月25日支付项目出让金1600000元；2006年7月28日支付项目出让金400000元；2006年8月7日支付项目出让金300000元；2006年9月5日支付项目出让金（购房款）600000元，2006年9月27日支付项目出让金（购房款）500000元，2006年9月28日支付项目出让金（购房款）400000元，2006年10月16日支付项目出让金10000元，2007年1月9日支付项目出让金30000元，2007年1月12日支付项目出让金120000元，2007年4月16日支付项目出让金20000元，2007年4月25日支付项目出让金40000元以上款项合计为4020000元（按合同约定2006年7月30日应当支付项目出让金4000000元）。截止到2008年5月13日，瑾海公司累计共支付兰海公司项目出让金4637098元。瑾海公司经兰海公司同意出售兰海花园8套房屋，兰海公司直接收取售房款2030000元，并开具税务发票（以购房款借款项目出让金），以上瑾海公司共支付兰海公司项目出让金6667098元。按合同约定，瑾海公司尚欠兰海公司项目出让金（188000006667098）＝12132902元。
另查明，1、瑾海公司接收兰海花园项目后，对其后续工程建设进行了投入，并提供工程施工合同6份：工程项目有（1）兰海花园9栋别墅电锅炉购置、安装、调试；住宅楼、商场综合楼水暖锅炉购置和供暖主管道改造工程、院内路灯安装工程、工程造价为697000元；（2）兰海花园小区内绿化工程和三年内绿化维护工程，工程造价为364200元；（3）兰海花园2号、5号、8号、9号、10号别墅室内装修工程和9栋别墅楼梯木扶手制作安装工程，工程总造价为282000元；（4）商场一、二楼室内装修、外墙抹灰、兰海花园小区院内外、地面绿化，2号、4号、7号、11号、12号别墅室内装饰工程，工程造价为270000元；（5）兰海花园小区上、下水、室内暖气维修改造工程，工程造价为100000元；（6）兰海花园楼顶、别墅屋面玻璃瓦、卫生间、墙面、阳台窗口、防水维修工程，工程造价113000元。上述共计1826200元。瑾海公司支付管理费用411578.5元，兰海公司除对兰海花园小区绿化工程和绿化维修工程费用认可外，对瑾海公司提供的其他施工项目费用及施工合同和管理费用均不予认可，认为应当以评估为准。2、兰海花园住宅楼共6层48套，兰海公司认可8套房屋出售，并为购房者开具正式发票，其中有：牛媛媛，房号3－102；李艳春，房号3－601号；马新颖，房号1－101号；马建军，房号2－102号；齐飞，房号2－502号；徐文卓，房号3－202号；瑾海物业房号4－201号－202号。兰海公司对瑾海公司出售给王英倩、王春雷、季凯峰、刘忠国、赵淑贤、李长军、王华、李永厚、李广新、庄保国、王祺、田秀红、谷晓光、韩金生、包国霞、王丽华、焦利民、尹兆清、王得龙的房屋买卖不认可，并在秦皇岛经济技术开发区起诉瑾海公司和以上购房者，要求确认他们的房屋买卖协议无效。3、兰海公司于2008年在第一栋别墅区范围内私建700平方米房屋，并将兰海花园小区安装在第一别墅区内的环保污水处理设备拆除。4、兰海花园建设项目的土地性质为出让。山开经发批字（1996）26号关于兰海花园的立项批复，内容为：经研究同意你公司投资兴办兰海花园共建二层楼房12栋，三层楼房3栋，六层楼房1栋，建成后用于公司职工疗养、度假。
秦皇岛市中级人民法院一审认为，兰海公司与瑾海公司于2006年6月20日签订的《兰海花园建设项目出让合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律规定，为合法有效合同。依合同约定，兰海公司的主要义务是出让兰海花园建设项目并交付该建设项目的现有手续、资料。瑾海公司的主要义务是接收兰海花园建设项目并支付转让价款。从合同的履行情况看，瑾海公司接收兰海花园项目后，按照合同约定在2006年7月30日前应当支付项目转让款4000000元，而实际支付2000000元。到2007年4月25日支付款项为4020000元，截至2008年5月13日瑾海公司累计共支付项目转让款4637098元（不包括瑾海公司经兰海公司同意出售兰海花园8套房屋价款2030000元），且至今仍然拖欠兰海公司项目转让款近1200余万元。由于瑾海公司的主要义务是支付项目转让款，故瑾海公司的上述违约行为，应认定为根本违约，双方签订合同的主要目的无法实现，合同应予解除。关于瑾海公司称兰海公司没按约定缴纳土地出让金构成违约的问题，由于土地出让金是兰海公司与国土局之间土地出让合同关系，不属于兰海公司直接向瑾海公司履行的义务范围，属于兰海公司因土地出让金关系而直接向第三人履行债务的法律关系范畴。而事实上兰海公司并未拖延缴纳土地出让金的时间，没有影响瑾海公司项目的接收和相关权利的行使，也没有给瑾海公司造成损失，故瑾海公司以此作为拒绝支付转让款义务的抗辩理由不能成立。关于瑾海公司认为未能支付第三笔项目转让款以及后续款项是由于兰海公司未能交付合同约定的相关手续的抗辩理由。根据合同约定：该转让项目部分建设手续未办理完毕，后续工程由瑾海公司续建及完善，并办理各种建筑手续。考虑到瑾海公司有办理未完善手续的义务，兰海公司应积极予以协助，并应按合同约定将其已办理项目的各项手续交付瑾海公司，兰海公司仅向瑾海公司交付了相关手续的复印件，应认定为违约行为。在合同履行过程中，兰海公司确与案外人发生了民事纠纷，并因此被有关法院查封了兰海花园两套房屋，虽然对整体兰海花园的建设并没有造成损失，但对瑾海公司接手项目后的经营产生一定影响，也应认定为违约行为，应承担相应的违约责任。尽管兰海公司在合同履行中存在违约行为，但合同约定的主要义务“交付项目”，兰海公司已实际履行完毕，瑾海公司以兰海公司存在违约行为，拒付项目转让款的理由不能成立。综合以上事实可以确认，兰海公司履行了转让合同的主要义务，瑾海公司接收该项目后未按照约定及时、足额支付转让价款，至兰海公司提起诉讼时尚有12132902元未能支付，其行为已构成根本违约。由于瑾海公司的违约行为已经无法实现兰海公司的签约目的，兰海公司依法要求解除合同、返还房屋（兰海公司认可已经对外销售的8套房屋除外）的请求，该院予以支持。按合同约定，瑾海公司因违约应向兰海公司支付违约金。但由于合同约定的违约金标准过高，计算数额远高于实际损失，由于兰海公司转让项目的根本目的是取得项目转让款，瑾海公司因违约而给兰海公司造成的实际损失应相当于因逾期付款产生的银行贷款利息，因双方在合同中约定的违约金过高，该院酌定将违约金调整至该利息损失的1.3倍，经计算违约金数额为5310984元（违约金计算表附后）。此损失均系瑾海公司没有按照约定支付项目转让款违约所致，瑾海公司应对此损失承担责任。兰海公司没有按照约定履行交付各种手续之义务且项目中与他人存在纠纷，虽对瑾海公司的经营产生一定影响，但瑾海公司不能证明这种影响给其造成了实际损失，且双方对此情形没有违约金的约定，故瑾海公司关于赔偿损失的请求，该院不予支持。瑾海公司已构成违约，双方签订的合同应予解除，因此要求兰海公司继续履行合同并交付与转让项目有关资料的请求，不予支持。关于瑾海公司对兰海花园项目后期工程建设等投入的费用，因瑾海公司的诉讼请求中未包括此项请求，且在一审法庭辩论终结前没有对其诉讼请求进行增加和变更，兰海公司对瑾海公司的后期工程建设投入的费用有异议，双方在本案中对此工程建设费用均不申请鉴定，导致该费用无法确定，该工程建设费用可另行解决。关于瑾海公司要求兰海公司拆除违章建筑、恢复污水处理设施的请求，该合同因瑾海公司违约而被解除，合同所涉项目应由瑾海公司返还给兰海公司，因此，对瑾海公司的该项请求不予支持。
一审作出判决：一、解除兰海公司与瑾海公司签订的《兰海花园建设项目转让合同书》；二、瑾海公司将《兰海花园建设项目》除已售出的住宅楼3102号、3601号、1101号、2102号、2502号、3202号、4201号、4202号外的房屋于本判决生效后十五日内返还给兰海公司；三、瑾海公司于本判决生效后十五日内赔偿兰海公司损失5310984元；四、兰海公司于本判决生效后十五日内返还瑾海公司项目出让金4637098元；五、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费129800元由兰海公司负担98679元，瑾海公司负担31121元。反诉费27600元，由瑾海公司负担。
本院经审理对一审法院判决所认定的事实予以确认。在本院庭审中，瑾海公司提交撤回反诉申请书，内容为：上诉人瑾海公司在一审中提出反诉要求继续履行《兰海花园建设项目出让合同书》；我公司在上诉过程中主张项目转让合同无效，故申请撤回反诉，请准许。
本院认为，兰海公司与瑾海公司于2006年6月20日签订的《兰海花园建设项目出让合同书》合法有效，双方在合同中明确陈述了所出让项目的现状，瑾海公司对项目当时的状况是明知的，兰海公司并不存在欺诈行为；项目的土地出让金及有关税费缴纳情况并不影响合同的效力，合同约定了由瑾海公司“投资续建及完善，并办理各种建筑手续”，且兰海公司提交了兰海花园的立项批复、开工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证等，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，瑾海公司关于合同无效的主张不能成立。瑾海公司向本院提交了撤回反诉申请书，申请撤回反诉，不再要求继续履行《兰海花园建设项目出让合同书》，因其并未对一审判决驳回该反诉主张提出上诉，且该申请并未增加对方责任的承担，不损害对方当事人利益，故本院予以准许。关于瑾海公司要求追加购房人为本案第三人的主张，因购房引起的纠纷，购房人已另案起诉兰海公司、瑾海公司，在本案中可不再作为第三人参加诉讼，故该主张本院不予支持。关于后续工程价款，双方对瑾海公司后期工程建设投入的费用存有异议，双方对此工程建设费用均不申请鉴定，故一审判决对此另行解决并无不妥，应予维持。关于兰海公司上诉提出一审判决违约金过低的主张，由于兰海公司的合同权利主要是收取转让价款，且兰海公司未向法院提交其实际损失的证据，一审判决计算违约金数额依银行同期贷款利率的1.3倍计算并无不妥；但兰海公司在一审即提出的要求对方承担违约金计算至实际交付房屋止的主张，应予支持。关于兰海公司上诉提出一审判决超出被上诉人反诉请求的主张，一审判决在判令双方解除合同的基础止，判令兰海公司返还项目出让金并无不妥，应予维持。
二审作出判决：一、维持河北省秦皇岛市中级人民法院(2011)秦民一初重字第2号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项，即：解除山海关开发区兰海实业贸易有限公司与秦皇岛瑾海家政服务有限公司签订的《兰海花园建设项目出让合同书》；瑾海公司将《兰海花园建设项目》除已售出的住宅楼3102号、3601号、1101号、2102号、2502号、3202号、4201号、4202号外的房屋于本判决生效后十五日内返还给兰海公司；兰海公司于本判决生效后十五日内返还瑾海公司兰海花园项目出让金4637098元；驳回双方的其他诉讼请求。二、变更河北省秦皇岛市中级人民法院(2011)秦民一初重字第2号民事判决第三项为：瑾海公司于本判决生效后十五日内赔偿兰海公司损失5310984元及自2012年11月1日起至实际交付房屋之日止12132902元未付款的违约金损失(按银行同期贷款利率的1.3倍计算)。
瑾海公司申请再审称：1、二审判决瑾海公司返还兰海公司的房屋中有17户已经由瑾海公司以合作和代理的方式出售给购房人，房款由瑾海公司转交给兰海公司4637098元。该17套房子使用权已经归购房人，瑾海公司无法履行返还义务。2、二审判决对瑾海公司主张的续建工程建设费用因双方均不申请鉴定而不予审理并要求双方另行解决，明显不公。3、二审判决认定瑾海公司构成根本违约及兰海公司的主要义务是“支付项目”是错误的。兰海公司的主要义务一是交付项目，二是交付已经办理的相关手续。瑾海公司付款金额达到400万元时兰海公司未按合同约定交付已经办理的土地、规划、图纸、工程主体验收、工程质量认证、消防、环保、规划验收及其他相关资料给瑾海公司。兰海公司在签订合同时就有隐瞒兰海花园项目是职工疗养院的事实，隐瞒兰海公司与案外人陈玉福有纠纷的事实，构成根本违约。兰海公司应该承担合同不能履行的后果。瑾海公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。
本院再审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是瑾海公司与兰海公司是否构成违约以及如何承但违约责任的问题。瑾海公司的主要合同义务为支付项目转让款，兰海公司的主要合同义务为交付项目及收到一定数额的转让款后交付已经办理的土地、规划、图纸、工程主体验收、工程质量认证、消防、环保、规划验收及其他相关资料，并保证该转让项目无任何纠纷和抵押等问题。
瑾海公司未按合同约定在2006年7月30日前支付项目转让款400万元，已构成违约。瑾海公司至2007年4月25日共支付项目转让款402万元，其中逾期付款200万元，应自2006年7月30日起至2007年4月25日根据实际付款时间计算违约金。原审因违约金约定过高，予以调整到银行贷款利息损失的1.3倍。综合全案，给付违约金标准调整至银行贷款利息损失的4倍为宜。
按照合同约定，兰海公司在瑾海公司给付转让款400万元后应向其交付项目的相关手续，其未在合同约定的期限内交付上述资料，且该项目与他人有经济纠纷并涉诉，违反合同约定，兰海公司亦构成违约。2007年4月25日后兰海公司与瑾海公司均存在违约行为，应当各自承担相应的违约责任。
合同解除后，未履行的终止履行。兰海公司不再享有对瑾海公司未付转让款债权请求权，更无权主张未付款的银行利息损失，原判瑾海公司自2012年11月1日起至实际返还房屋之日止，以12132902元（欠付转让款）为基数按银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金损失，欠妥。
综上，原判认定事实错误，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持本院(2013)冀民二初终字第12号民事判决第一项；
二、变更本院(2013)冀民二终字第12号民事判决第二项为：秦皇岛瑾海家政服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿山海关开发区兰海实业贸易发展有限公司损失629884元。
本案一审诉讼费用129800元，由秦皇岛瑾海家政服务有限公司负担6490元，由山海关开发区兰海实业贸易发展有限公司负担123310元；反诉费27600元减半收取，由秦皇岛瑾海家政服务有限公司负担。二审诉讼费用129800元，由秦皇岛瑾海家政服务有限公司负担6490元，由山海关兰海实业贸易发展有限公司负担123310元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 娟
代理审判员 张新峰
代理审判员 王 倩
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 米志峰