四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第324号
上诉人（原审原告）曹晋，男，汉族，生于1961年3月11日。
上诉人（原审原告）母剑林，男，汉族，生于1967年2月28日。
上诉人（原审原告）冉崇仕，男，汉族，生于1944年7月26日，退休干部。
上诉人（原审原告）向先贤，男，汉族，生于1943年1月18日，退休干部。
上诉人（原审原告）罗玉芳，女，汉族，生于1935年9月20日。
五上诉人共同委托代理人杨君，四川力发律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李万堇，男，汉族，生于1963年4月9日。
委托代理人杨君，四川力发律师事务所律师。
委托代理人马苑乔，四川力发律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广元赛格实业有限公司。住所地广元市利州区利州东路（赛格大厦）。
法定代表人黄道力，该公司总经理。
委托代理人张健，四川中玉律师事务所律师。
原审原告张雪梅，女，汉族，生于1958年4月19日，退休干部。
委托代理人张正平，男，生于1958年4月8日，汉族，广元市利州区人。
原审第三人广元祥云居业主委员会。住所地广元市利州区东坝祥云居小区。
负责人武文发，该业主委员会主任。
上诉人曹晋、李万堇、母剑林、冉崇仕、向先贤、罗玉芳、冉崇仕、广元赛格实业有限公司（简称赛格公司）因与原审原告张雪梅、原审第三人广元祥云居业主委员会（简称祥云居业委会）物权确认纠纷一案，不服广元市利州区人民法院审理后于2015年1月4日作出（2014）广利州民初字第2501号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年6月3日公开开庭审理了本案，上诉人曹晋、李万堇、母剑林、冉崇仕、向先贤、罗玉芳、冉崇仕及其委托代理人杨君、上诉人赛格公司委托代理人张健、原审第三人祥云居业委会负责人武文发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，七原告作为广元市审计局职工住宅楼业主，于2009年2月11日向广元市审计局提交了编号为广房权证城字第FC025**号房屋产权证和编号为广国用（2006）第3200号国土使用证用于办理灾后重建的相关手续。2010年2月7日，被告与第三人签订《广元祥云居城镇居民住宅灾后重建还建开发合同》，该合同中被告系乙方、第三人系甲方，合同约定：“广元祥云居城镇居民宿舍楼位于广元市利州区公园街79号。‘5.12’地震使两幢住宅楼成为D级危房，现已拆除，需重建。原国有划拨土地5211.7平方米，两幢住宅楼净用地以国土部门确认为准，总户数76户（原居民住户75户，市审计局办公用户1户）住宅还建面积10136.44平方米（该面积系实测建筑面积与灾后重建优惠面积之和）。本项目开发所获得的收入由乙方所有，支出费用由乙方承担。广元祥云居城镇居民宿舍楼开发重建为二幢、50米左右高的电梯公寓，坐南朝北。原居民住宅75套还建面积约为10136.44平方米，层高3米。重建面积、容积率、绿地率等以规划和建设部门批准为准，具体手续由乙方自行办理，甲方给予协助。甲方重建项目所利用的土地性质为划拨土地，甲、乙双方共同办理划拨转让手续，由乙方承担超出还建面积以外的出让金及其他费用。项目设计、施工、开发、各种规费、配套设施费、税金等，由乙方全额承担。维修基金按照国家规定由甲方自行缴纳。乙方在进行项目设计时满足原76户业主还建的需要，并经甲方书面同意。在乙方施工设计图批准后，乙方书面通知甲方各业主在30日内完成选房，由甲方各业主优先选择新建电梯公寓楼层与户型一次，选定后每户业主另行与乙方单独签订《还建房合同》，并报房管部门备案。乙方在甲方优先选择前不得进行任何形式的认购或销售。甲方每户在优先选择还建房电梯公寓时，以原被拆除住房实测建筑面积为准，拆除房实测建筑面积加灾后重建优惠政策面积之和以内，甲方业主按每平方米98元支付给乙方（在主体工程修到2层时一次性支付），超出面积部分甲方业主按乙方竞价承诺价格向乙方付费（即每平方米3500元），在10楼封顶时一次性付清。乙方在住宅户型设计时，满足甲方75户业主对户型及面积的需求，75户以外的户型及面积由乙方确定。灾后重建政府补助资金全额归甲方各业主所有。甲方在工程前期需收齐所有重建户的房产证和土地使用证以及已在市房管处备案的《实测房屋面积报告书》，并提供重建户的房屋面积实测材料和需要的户型给乙方。”双方还对还建房屋的建设与装饰、完善工程的相关手续、施工及工程质量要求、工程验收、房屋移交后的物业管理、违约责任、等房屋的相关事宜进行了约定。该两幢危房被拆除后，被告赛格公司按照与第三人业主委员会签订的还建合同完成了工程建设。并交由第三人业主委员会向76户业主交付所重建的房屋。2010年2月27日，第三人业主委员会召开广元祥云居业主大会征集原75户业主对本人所需面积申报情况，有部分业主未参加。2011年第三人召集广元祥云居75户业主进行选房。七原告选房面积为939.85平方米（其中原告曹晋选房面积为129.11平方米，原告李万堇选房面积为129.11平方米，原告张雪梅选房面积为163.01平方米，原告母剑林选房面积为129.11元，原告冉崇仕选房面积为134.52平方米，原告向先贤选房面积为127.50平方米，原告罗玉芳选房面积为127.49平方米）。还查明，第三人业主委员会在与被告赛格公司签订合同前对所有业主的房屋委托广元市向纬测绘咨询有限责任公司进行了测绘，实测面积为7797.26平方米，加优惠面积即2339.18平方米（实测面积7797.26的30%），总还建面积为10136.44,即为实测面积的1.3倍。七原告的实测总面积为896.75平方米（其中原告曹晋原房屋面积为121.03平方米（房产证面积），实测面积为140.62平方米,原告李万堇原房屋面积为119.95平方米，实测面积为136.29平方米，原告张雪梅原房屋面积为121.03平方米，实测面积为140.62平方米，原告母剑林原房屋面积为97.15元，实测面积为114.12平方米，原告冉崇仕原房屋面积为106.1平方米，实测面积为123.41平方米，原告向先贤原房屋面积为100.43平方米，实测面积为118.68平方米，原告罗玉芳原房屋面积为100.43平方米，实测面积为118.68平方米）。还查明，被告赛格公司与原告李万堇、张雪梅、冉崇仕、向先贤和罗玉芳等签订《广元祥云居城镇居民住宅还建合同》原告为合同的甲方，被告赛格公司为合同的乙方，该合同第三条约定：甲方原被拆除住房实测面积，拆除房实测建筑面积加灾后重建优惠政策面积之和以内，甲方按每平方米98元支付给乙方……。又查明，广元市建设局于2005年3月25日颁发的关于“广元市建设局广元市住房制度改革领导小组办公室关于房屋拆迁中房改房面积确定的通知”的广建发[2005]房2号文件，内容为：“各县（区）建设局、房管局（所）：随着旧城改造步伐的加快，房屋拆迁中房改房面积确定的问题越来越突出，根据《建设部<城市房屋拆迁估价指导意见>的通知》精神，结合我市实际情况，现就房屋拆迁中房改房面积确定通知如下：房屋拆迁中房改房面积以实际测绘面积为准；双方当事人委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算，其测绘费用由委托方承担。”
原审认为，被告与第三人签订的合同是真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
原告主体是否适格的问题：第三人受包括原告在内的75户业主委托与被告签订的《广元祥云居城镇居民住宅灾后重建还建开发合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，本案中并无该合同只约束第三人和被告的相关证据，由于第三人是受托并代表原告进行的民事活动，该合同虽是第三人与被告签订的，但接受还建房屋、按合同支付价款、支付房屋超面积补款等均由原告享有和承担，原告系该合同实体权利的享有者和义务的承担者，与本案有直接的、实体上的利害关系，即该合同直接约束作为委托人的与本案有利害关系的原告和合同的相对人被告，因此享有诉权，原告是适格的主体。
关于被告应当给原告还建的面积是按房屋产权证的面积还是按照实测面积计算的问题。根据广元市建设局广建发[2005]房2号文件规定，原告的房屋系房改房，房屋拆迁面积约定按照测绘的面积为准，虽然原告的测绘面积是第三人单方委托测绘的，但被告与第三人签订的《广元市祥云居城镇居民住宅灾后重建还建开发合同》约定，被告还建面积为10136.44平方米（该面积系实测建筑面积与灾后重建优惠面积之和），即按照房屋实测面积的1:1.3还建，在原告与被告签订的《广元祥云居城镇居民住宅还建合同》中，对原告的实测面积被告也予以认可的，因此被告应当按照约定按实测面积的1:1.3还建给原告，七原告的实测总面积为892.42平方米，加优惠面积为267.73平方米，总面积为1160.146平方米，选房总面积为939.85平方米，被告少还220.296平方米，被告少还建原告房屋面积应当折价进行赔偿。
关于赔偿的标准的问题。第三人与被告签订的《广元市祥云居城镇居民住宅灾后重建还建开发合同》仅对业主超面积支付进行了约定，没有对少还建面积进行约定，按照合同公平原则，少还建面积应当与超面积补偿是一致的，即少还建面积每平方米补偿3500.00元，被告应当赔偿原告771036.00元（220.296平方米×3500元／平方米）。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条和第四百零二条的规定，判决如下：一、被告广元赛格实业有限公司在判决生效之日起十日内支付原告曹晋、李万堇、张雪梅、母剑林、冉崇仕、向先贤和罗玉芳少还建面积款771036.00元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7158.00元，原告负担1408.00元，被告被告广元赛格实业有限公司负担5750.00元，诉讼保全费5000.00元，由被告广元赛格实业有限公司负担。
上诉人曹晋、李万堇、母剑林、冉崇仕、向先贤、罗玉芳、冉崇仕上诉称，赛格公司少还建房屋面积的行为严重损害了曹晋等的利益，房屋的市场价值是曹晋等可以获得的利益，赛格公司违约给上诉人造成的损失应当按照房屋市场价值4800元/平方米进行计算，原审按照3500元/平方米进行补偿是错误的。请求：1、改判赛格公司补足少还建房屋面积价款差额260650元；2、诉讼费用由赛格公司承担。
针对上诉人曹晋、李万堇、母剑林、冉崇仕、向先贤、罗玉芳、冉崇仕的上诉请求，上诉人赛格公司辨称，曹晋等不是本案的适格主体，每户业主按照1：1.3的比例还建面积没有事实和合同依据，请求驳回上诉人曹晋等的上诉请求。
上诉人赛格公司上诉称，1、曹晋等不是案件的适格主体。赛格公司与曹晋等没有合同关系，赛格公司仅对合同相对人祥云居业委会履行义务，曹晋等无权直接提起诉讼。曹晋等与祥云居业委会之间不属于委托代理关系，曹晋等系祥云居业主的一部分，二者并非平等主体，委托代理关系必须在平等主体之间建立，祥云居业委会与赛格公司之间签订及履行合同不是受委托的行为。2、按照单方测绘面积1:1.3比例还房无事实及合同依据。曹晋等主张的实测面积未经备案，以单方测绘数据作为还房依据与合同约定不符。赛格公司实际还房面积已超出房产证面积和1：1.3比例的优惠面积之和。曹晋、母剑林的诉讼已经超过诉讼时效，二人选房是在2011年，已超过两年的诉讼时效。请求：1、撤销（2014）广利州民初字第2564号民事判决，驳回曹晋、李万堇、母剑林、冉崇仕、向先贤、罗玉芳、冉崇仕的诉讼请求；2、由曹晋、李万堇、母剑林、冉崇仕、向先贤、罗玉芳、冉崇仕承担案件全部诉讼费用。
针对上诉人赛格公司的上诉请求，上诉人曹晋、李万堇、母剑林、冉崇仕、向先贤、罗玉芳、冉崇仕辨称，一、六上诉人是本案适格主体，六上诉人向业委员出具了委托，委托业委会代表处理有关事宜。上诉人与业委会不存在委托代理关系是赛格认识错误，不平等的主体之间也可以存在委托代理关系。二、赛格公司认为测绘报告是上诉人单方测绘，且未备案。但房管部门规定实测面积与房产面积不一致，以实测面积为准，无测绘报告需要备案的规定，房管部门根本不会对房屋实测面积进行备案，只对合同进行备案。赛格是认可测绘报告的，在还房过程中实际使用的也是测绘报告，在一审中对测绘报告的真实性也无异议。三、赛格公司已经还建面积超过1：1.3的面积说法不对，除本案上诉人外，还有30多户未还够。四、曹晋、母剑林的诉讼时效已过不是事实，曹晋的诉讼时效应从实际交房时算起，2015年春节前才交钥匙，未超过诉讼时效。母剑林向利州区法院提交诉状后法院未出具相应凭证，因此未超过诉讼时效。请求驳回赛格公司的诉讼请求。
原审原告张雪梅辩称，一、上诉人认为“被上诉人不是本案适格主体”错误，祥云居业主委员会是75户业主选举产生的，该委员会一无房产、二无资金来源，纯属受业主委托，代业主办理灾后重建事务的机构，虽然祥云居业主委员会是该《合同》文本上的甲方，但应还面积的房屋产权人是75户业主，所以实质上75户业主就是甲方的组成部分。是该合同实体权利的享有者和义务承担者，与本案有直接、实体的利害关系，即该合同直接约束作为委托人的与本案有利害关系的人，因此享有诉权，是适格主体。二、上诉人认为“原判决认定应按照被上诉人单方测绘面积1:1.3比例还房无事实及合同依据”不成立。1:1.3比例还房计算方法，主要是业委会在分配10136.44平方米还建房时的公允标准，而不应作为《合同》乙方不兑现10136.44平方米面积的理由，更不能以此去干预甲方的工作。三、对超面积的住户《合同》约定按3500元/平方米经济补偿，对少还面积住户没有约定，也按3500元/平方米经济补偿不公平，应按市场价进行补偿。请求二审法院依法判决。
原审第三人祥云居业委会辩称，一、面积按照合同是10136.44平方米，实际与合同相差1000多平方米，按合同约定超超面积按3500元/平方米，对少还的按4800元/平方米是合理的，按3500元也是合理的。二、时效按照建设主管部门备案的实际交房时间未超期，业主从2010年选房过后不断向开发商、法院反映、起诉，时效过期不成立。三、1:1.3在合同里没有这个提法，没有要约，约定是按原有面积、实测面积和灾后重建优惠政策还建。驳回赛格上诉请求，支持曹晋等上诉人的上诉请求。
庭审中，上诉人曹晋等向法院提交两份证明，证明案中项目住房销售均价为4484.12，元/平方米及2栋3楼（罗玉芳）4442.09元/㎡、2栋6楼（李万堇）4600.03元/㎡、2栋7楼（曹晋）4438.73元/㎡、2栋8楼（向先贤）4517.67元/㎡、2栋14楼（母剑林）4512.86元/㎡、1栋7楼（冉崇仕）4585.23元/㎡。上诉人赛格公司质证认为，上述证据不属于新证据，与本案不具有关联性，不能作为定案依据。张雪梅和祥云居业委会质证，均无异议。
本院认证，上述证据来源合法、具有真实性，能够证明本案的重要事实，本院予以采信。
经庭审查明，2010年2月27日，祥云居业委会召开业主大会征集75户业主还建面积申报意见，曹晋等填写《原住宅面积情况和还建房所需面积申报表》,并签字授权业主委员会与开发商签订总合同。2011年1月25日，第三人召集75户业主进行选房。曹晋所选择房屋为2栋1单元7楼4号、李万堇所选择房屋为2栋1单元6楼4号、母剑林所选择房屋为2栋1单元14楼3号、冉崇仕所选择房屋为1栋1单元7楼5号、向先贤所选择房屋为2栋1单元8楼4号、罗玉芳所选择房屋为2栋2单元3楼3号。
截止2015年6月，祥云居房地产开发项目售出住房217套，未售出住房2套，曹晋等还建房所在楼层出售市场均价为2栋3楼（罗玉芳）4442.09元/㎡、2栋6楼（李万堇）4600.03元/㎡、2栋7楼（曹晋）4438.73元/㎡、2栋8楼（向先贤）4517.67元/㎡、2栋14楼（母剑林）4512.86元/㎡、1栋7楼（冉崇仕）4585.23元/㎡。
曹晋原房屋实测面积为140.62平方米,应还房面积182.806平方米，选房面积为129.11平方米，少还面积53.696平方米；李万堇原房屋实测面积为136.29平方米，应还房面积177.177平方米，选房面积为129.11平方米，少还面积48.067平方米；母剑林原房屋实测面积为114.12平方米，应还房面积148.356平方米，选房面积为129.11元，少还面积19.246平方米；冉崇仕原房屋实测面积为123.41平方米，应还房面积160.433平方米，选房面积为134.52平方米，少还面积25.913平方米；向先贤原房屋实测面积为118.68平方米，应还房面积154.284平方米，选房面积为127.50平方米，少还面积26.784平方米；罗玉芳原房屋实测面积为118.68平方米，应还房面积154.284平方米，选房面积为127.49平方米，少还面积26.794平方米，共计200.5平方米。
二审查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案当事人争议焦点主要围绕上诉人曹晋等主体是否适格、实际还房面积是否不足以及赔偿标准问题。
（一）关于上诉人曹晋等主体是否适格的问题。2010年2月7日《广元祥云居城镇居民住宅灾后重建还建开发合同》形式上的合同主体是祥云居业委会和赛格公司，双方当事人并无异议。对该合同条款分析可知，合同约定的权利义务主要包括两类，其一是关于祥云居业委会义务方面的约定，主要集中于收集业主房产证和土地使用证、通知业主进行选房、提供实测面积材料等有关灾后重建的组织、管理、推动、协调等方面内容，在此概括称之为组织协调条款；其二是关于还建面积、项目设计及选房、工程质量、交付条件等涉及还建开发实体权利义务方面的约定，在此概括称之为还建实体条款。组织协调条款主要约定祥云居业委会的组织协调义务，祥云居业委会作为业主选举产生的自治机构，负担组织协调的合同义务并未超越其行为能力，作为此类条款的合同主体并不违反法律规定。本案双方当事人主要争议的是关于还建实体条款的主体认定。
本案所涉《广元祥云居城镇居民住宅灾后重建还建开发合同》的还建实体条款区别于一般意义上的合同约定，主要表现在以下几点：1、祥云居业委会并非以个体业主或全体业主的名义与赛格公司签订合同，而是直接以祥云居业委会的名义签订合同。2、祥云居业委会并非审计局住宅楼的产权所有人，住宅楼内各套住宅产权分别归属于各个业主。业主委员会的职责在于从事与物业管理相关的活动，签订还建开发合同并非其份内职责。3、还建实体条款所约定的权利义务直接指向赛格公司与业主双方，赛格公司始终认可合同约定对其产生的拘束力，曹晋等也未对合同约定提出异议，并于合同签订当月向祥云居业委会补充授权。基于以上几点，本院认为，祥云居业委会以自己的名义，在曹晋等追认的授权范围内与赛格公司签订还建开发合同，赛格公司应当知道祥云居业委会有业主授权，或者默许祥云居业委会可以在合同签订之后征得业主同意而补获授权，故祥云居业委会的行为属于显名的间接代理，还建实体条款对赛格公司和业主直接产生约束。曹晋等作为业主，实施了追认授权行为，应当受还建实体条款的约束，在本案中作为原审原告的主体适格。赛格公司2015年春节前才向曹晋交钥匙，诉讼时效应从实际交房时算起，且至今未办理房产证，登记面积未确定，故曹晋、母剑林的起诉未超过诉讼时效。
（二）关于实际还房面积是否不足的问题。《广元祥云居城镇居民住宅灾后重建还建开发合同》约定住宅还建面积为实测建筑面积与灾后重建优惠面积之和，共计10136.44平方米，该面积与广元市向纬测绘咨询有限责任公司出具的审计局住宅楼、审计局1#住宅楼的房屋面积测绘报告载明的测绘面积相吻合，即（审计局住宅楼住宅面积3665.64㎡+审计局1#住宅楼住宅面积4131.62㎡）×（1+30%）=10136.44㎡。房屋面积测绘报告虽然未向房管部门备案，但双方当事人已在合同中明确了还建面积，赛格公司应受合同约定的约束，其关于房屋面积测绘报告未备案故而1：1.3的还房比例应不予认可的主张，应当不予支持。曹晋原房屋实测面积为140.62平方米,应还房面积182.806平方米，选房面积为129.11平方米，少还面积53.696平方米；李万堇原房屋实测面积为136.29平方米，应还房面积177.177平方米，选房面积为129.11平方米，少还面积48.067平方米；母剑林原房屋实测面积为114.12平方米，应还房面积148.356平方米，选房面积为129.11元，少还面积19.246平方米；冉崇仕原房屋实测面积为123.41平方米，应还房面积160.433平方米，选房面积为134.52平方米，少还面积25.913平方米；向先贤原房屋实测面积为118.68平方米，应还房面积154.284平方米，选房面积为127.50平方米，少还面积26.784平方米；罗玉芳原房屋实测面积为118.68平方米，应还房面积154.284平方米，选房面积为127.49平方米，少还面积26.794平方米。赛格公司共计少还面积200.5平方米。
（三）关于赔偿标准的问题。祥云居业委会接受业主授权与赛格公司签订《广元祥云居城镇居民住宅灾后重建还建开发合同》，合同中约定的还建面积10136.44㎡系76户业主的总和面积，因户型设计、业主选房先后顺序等客观原因，每户业主申报的还建面积与实际还建面积存有差距在情理之中，一部分业主还建面积不足，而另一部分业主还建面积则超出申报面积。根据合同约定，在还建面积超出约定面积情形下，超还部分按3500元/㎡由业主向赛格公司支付购房款，根据公平原则，当还建面积不足约定面积的情形产生时，也应当对等地参照3500元/㎡的标准，由赛格公司向业主进行赔付。
综上，上诉人曹晋、李万堇、母剑林、冉崇仕、向先贤、罗玉芳、广元赛格实业有限公司的上诉理由均不成立，上诉请求均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18468.00元，由上诉人李万堇负担1362.00元，上诉人曹晋、母剑林、冉崇仕、向先贤、罗玉芳、冉崇仕负担5596.00元，上诉人广元赛格实业有限公司负担11510.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁开信
代理审判员 郁华冰
代理审判员 李建林
二〇一五年八月十三日
书 记 员 姜 丽