重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初740号原告：重庆雨轩物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区凯旋路98号，统一社会信用代码9150010366357016XH。法定代表人：高学万，董事长。委托诉讼代理人：罗自强，男，该公司员工。被告：陈玉梅，女，1968年5月6日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆雨轩物业管理有限公司（下称雨轩公司）与被告陈玉梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由审判员黄静独任审判，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告雨轩公司的委托诉讼代理人罗自强，被告陈玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雨轩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费4278元、公摊费203元、违约金4000元，共计8481元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为重庆市江北区小苑一村62号聚龙锦苑小区X号的业主，面积为121.26平方米，收费标准2014年11月之前为0.88元/月/平方米、2014年11月之后为1.2元/月/平方米。原告于2010年4月20日与该小区业主委员会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依约对该小区实施规范的物业管理及服务。但被告于2013年2月1日起停止缴纳物业费及公摊费，截止2015年12月30日，被告欠缴物业费共计4278元、公摊费203元。根据合同约定，业主未能如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金，被告酌定主张4000元。经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳。为此原告特提起诉讼。被告陈玉梅辩称，由于我家外墙有漏水，之前都是物管公司给我整改一次，我就交一次。但原告一直没给我整改，直到2014年7、8月份，原告才给我处理了，在原告同意给我整改后，我就补交了拖欠2年的物业服务费至2013年2月。2014年10月10日我家里因厨房里的主排水管道堵塞，污水倒灌至家中，导致地板和物品被淹。当时原告叫了人过来疏通，但找不到主管道，说明他们从来都没疏通过。另在2016年1月4、5日，我家又被淹了，这次来疏通不顺利，原告找了人来我家打了个洞，至今未恢复。所以我就没交物业服务费，原告应赔偿我的损失并恢复原状我就继续交。我没有违约，所以不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：原告系资质贰级的物业服务企业。2010年4月20日，原告（乙方）与重庆市江北区聚龙锦苑业主委员会（甲方）签订了《聚龙锦苑物业服务合同》，约定：甲方通过招标方式选聘乙方。甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。物业服务费用按月收取，标准为（按建筑面积计算）：A区部分住宅3－25层：0.88元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月收取现金方式向业主分摊计收。业主应于每月15日之前交纳物业服务费用。委托管理服务期限为五年，即自2010年5月1日起至2015年4月30日止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同的约定，有关业主应当承担连带责任。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。庭审中，原、被告均确认在2014年10月之前每月公摊费的标准为3.5元/户。从2014年11月开始，通过对小区全体业主书面征求意见的形式，原告对该小区A区部分住宅物业服务收费标准3－25层上调0.32元/月/平方米，公摊费上调2元/月/户。被告陈述原告在合同期内上调物业服务费无依据，且小区大部分业主仍按老标准在交纳物业服务费及公摊费。2016年3月18日，江北区房管局物业科、江北区观音桥街道物业科、江北区观音桥街道小苑社区居委会、聚龙锦苑业主委员会、原告召开了关于聚龙锦苑小区物业公司撤场相关问题的协调会议，形成了会议纪要。该纪要载明：在2015年4月30日合同到期后，由于小区上届业主委员会到期，8月重新选举产生新业委会，原告与业委会未能及时续签物业服务合同。在2015年5月1日至作出本会议纪要期间，在没有新的物管公司进入的情况下，原告仍按照原合同约定，继续为小区业主提供物业服务，并收取物管费。对此事实，小区业委会予以确认。2016年3月，业委会通知并邀请原告参加本小区物业公司选聘，原告对此予以理解，同时表示不参与此次物业选聘。业委会要求原告继续为小区业主提供物业服务，并收取物管费直至新物管公司进场（预计2016年5月1日前）。被告系该小区业主，房屋建筑面积为121.26平方米。2013年2月至2015年12月期间被告未向原告缴纳物业服务费及公摊费。庭审中，原告还举示化粪池维护托管服务合同、电梯维护保养合同、电梯定期检查报告、消防整改工程竣工验收报告、巡逻签到表、清洁质量签到检查表、律师函及特快专递详情单，以证明原告为小区提供了物业管理服务；一直在向被告催收缴费。被告质证称，对化粪池维护托管服务合同有异议，原告并没有做到对主管道的疏通；收到过律师函，被告为此多次去找原告解决，但原告未能解决；对其余证据无异议。庭审中，被告举示了照片、说明及赔偿申请，证明由于原告没有履行疏通、维护，致使被告家中被水淹及损失的情况；被告为此向原告的主任刘丽申请赔偿的情况。原告质证称照片与本案没有关联性，原告积极补修、清扫垃圾，已尽到了责任，损失不应由原告来承担；对说明及赔偿申请不予认可，原告是有个姓刘的主任，但即使是她写的，也没有约定赔偿金额，也没有同意，只是做了个情况说明。上述事实，有《聚龙锦苑物业服务合同》、资质证书、征求意见签字表、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、会议纪要、业主基本情况查询结果、化粪池维护托管服务合同、电梯维护保养合同、电梯定期检查报告、消防整改工程竣工验收报告、巡逻签到表、清洁质量签到检查表、律师函、特快专递详情单、照片、说明、赔偿申请及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与重庆市江北区聚龙锦苑业主委员会签订的《聚龙锦苑物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，对聚龙锦苑小区全体业主均具有约束力。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性。业主及时、足额支付物业服务费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。原告举示的巡逻签到表等证据能较客观的反映原告提供服务的事实，本院对原告举示的上述证据予以采信。被告作为业主应当依约支付物业服务费及公摊费。另原告在2015年5月1日合同到期后至同年12月31日仍在该小区进行物业服务，有事实上的物业服务关系，被告也应缴纳此期间的物业服务费及公摊费。被告辩称未缴纳物业服务费是因为原告未履行合同义务疏通主管道，导致其家中被水淹产生了损失，为此举示了照片等证据予以证实。本院认为，如果被告认为原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务给其造成了损失，可另行起诉要求原告承担赔偿损失等违约责任。现被告举示的证据仅能证明原告的物业服务存在瑕疵，不能达到其拒缴物业服务费的程度，故对被告的此辩解意见，本院不予采纳。基于此，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。另被告称在2014年11月之后原告仍然按原标准收取物业服务费，但未提供证据予以印证，本院对该辩解意见不予采纳。本院对于原告要求被告支付2013年2月1日至2015年12月30日期间的物业服务费4278元（106.7元/月×21个月+145.5元/月×14个月）、公摊费150.5元（3.5元/月×21个月+5.5元/月×14个月）的诉讼请求予以支持，对超过此部分的诉讼请求，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条之规定，判决如下：一、被告陈玉梅于本判决生效之日起五日内支付原告重庆雨轩物业管理有限公司物业服务费4278元、公摊费150.5元。二、驳回原告重庆雨轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告陈玉梅负担。本判决为终审判决。审判员 黄 静二〇一七年五月四日书记员 陈亚玮