杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初7097号原告：吕春斌，男,1982年1月18日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。原告：于月，女，1983年4月25日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区合金北里******号。两原告共同委托代理人：俞志炎，浙江天复律师事务所律师。两原告共同委托代理人：陈志成，浙江天复律师事务所律师。被告：杭州美润房地产有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道上文山社区。法定代表人：张盼，总经理。委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告吕春斌、于月诉被告杭州美润房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，于7月12日适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人俞志炎和被告的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告起诉称：2012年11月4日，两原告与被告签订合同编号为2012预1043080的商品房买卖合同一份，约定两原告向被告购买杭州市余杭区余杭镇玉榕庄29幢29-3室的房屋一套，该商品房地上3层、地下1层，共计建筑面积285.71平方米，每平方米的房价为12114.90元，总房款为3461348元，两原告于2012年11月4日一次性付清了全部购房款。按合同约定，被告应于2014年12月31日前将符合约定条件的商品房交给两原告，但被告直到2015年4月25日才交房，逾期交房115天，且交付房屋的建筑面积为283.76平方米，比合同约定减少1.95平方米，应退房款23624元；按合同约定，被告应于2015年3月31日前将土地、房屋权属证书交给两原告，但被告直到2015年11月30日才将土地、房屋权属证书交给两原告，逾期244天。按合同约定，被告逾期交房及逾期交付土地、房屋权属证书的，应按日向两原告支付已付房款万分之一的违约金。故原告诉至法院，请求判令被告退还两原告购房款23624元、支付其逾期交房违约金39805元、逾期交付权属证书的违约金84456元。原告吕春斌、于月为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.《浙江省商品房买卖合同》一份，用于证明原、被告商品房买卖合同法律关系以及合同约定双方权利义务的事实；2.商品房交接书一份，用于证明被告交付给原告的商品房的实际面积、总房款、交付时间等的事实；3.房屋所有权证一份，用于证明被告办理房屋所有权登记，将该房屋所有权证书交给两原告的事实的事实；4.销售不动产发票一份，用于证明被告已向两原告开具发票的事实。被告辩称：面积差异是客观事实，对原告的计算也没有异议，但是被告无力负担面积补差款。涉案房屋延期交付系因市政配套迟延批准及施工所致。根据原、被告双方签订的《补充协议》之约定，出现该情形，被告可以据实延期交付，不视为违约。故在本案中，被告并不构成逾期交房，无须承担逾期交房的违约责任。逾期领取房的，办证也应延期。双方签订的合同及补充协商的约定不违反法律的规定，对双方具有约束力。假如被告应承担逾期交付责任，鉴于被告经营困难，实际也无力承担相应的违约金。被告为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.竣工验收备案表两份，用于证明涉案项目已经于2015年4月15日经竣工验收备案的事实。2.公证书一份，用于证明涉案房屋所属玉榕庄项目周边的市政配套截至2014年7月4日均未建成，导致玉榕庄项目景观等其他工程无法与市政配套工程衔接的事实；3.《关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要》一份，用于证明玉榕庄项目外部配套迟迟未能建成的事实；4.《关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示》一份，用于证明政府未能及时建设规划道路及完成相关市政配套建设的事实；5.《关于要求落实开发余政挂出【2009】65号地块项目基础设施配套工程的报告》一份，用于证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实；6.《关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出【2009】65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告》一份，用于证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实；7.商品房买卖合同之补充协议一份，用于证明根据约定，若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则合同第十六条出卖人承诺取得权属证书的时间相应顺延，该期限出卖人不承担相应违约责任及赔偿责任。两原告提供的证据，被告对真实性均无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，并作为认定案件事实的相关依据。被告提供的证据，两原告对真实性均无异议，只是签补充协议时两原告不知道所签内容。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，并作为认定案件事实的相关依据。本院根据双方当事人的庭审陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：2012年11月4日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1043080），约定由两原告购买被告开发的杭州市余杭区余杭镇玉榕庄29幢29-3室房屋。合同第九条对交付期限及条件约定“出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。”合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180天，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”合同第十六条对约定，1.出卖人承诺于2015年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付买受人，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2.90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，按日万分之一向买受人支付已交房款逾期违约金。双方还就其他事项进行了约定。原告与被告还签订《补充协议书》一份，对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定如下：1.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本全合同第九条交付期限及条件第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。2.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。3.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。双方另约定，若出卖人逾期交房或逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交房的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对被告开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。被告向两原告发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目案涉房屋于2015年4月25日起正式交付。经核对，被告对返还原告购房款23624元无异议；如认定被告违约逾期交房，被告对逾期交房违约金39805元无异议；如认定逾期办证的，被告认可逾期办证违约金38420元，原告认为如补充协议有效也认可逾期办证违约金38420元。本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议等系双方真实意见表示，合法有效，双方均应依约履行。合同明确约定被告应当在2014年12月31日前，将符合具备商品房正常使用基本条件的商品房交付原告使用。但被告告知两原告涉案房屋于2015年4月25日起正式交付，办证也相应延期。被告的行为已构成违约，原告有权根据合同约定，要求被告承担逾期交房及逾期办证的违约责任。虽双方进行了补充约定：因市政配套的批准与施工延误的导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期。但被告并未提交充分有效的证据证明此因素导致其未完成竣工验收的程度及时间，且法院生效判决对被告该抗辩意见也均未采纳，故被告以《补充协议书》中的约定为由要求免除其的责任，理由不能成立。综上，结合相关证据及双方庭审陈述意见等，因面积减少被告应返还两原告购房款23624元，并支付两原告逾期交房违约金39805元、逾期交付权属证书违约金38420元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州美润房地产有限公司返还原告吕春斌、于月购房款23624元，于本判决生效后十日内付清；二、被告杭州美润房地产有限公司支付原告吕春斌、于月逾期交房违约金39805元，于本判决生效后十日内付清；三、被告杭州美润房地产有限公司支付原告吕春斌、于月逾期交付权属证书违约金38420元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告吕春斌、于月的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3258元，减半收取1629元，由原告吕春斌、于月负担460.50元，由被告杭州美润房地产有限公司负担1168.50元。于本案判决生效后十日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3258元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  马超二〇一七年七月十三日书记员  李晴