湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第165号
上诉人（原审被告）湖南嘉茂房地产开发有限公司，住所地醴陵市文化北路（都汇城D1区3A楼）。
法定代表人ＸＸ川，系该公司董事长。
委托代理人周耀平，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或上诉，代收法律文书等。
委托代理人刘智，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）杨洁，男，1989年7月2日出生，汉族，湖南省醴陵市人。
被上诉人（原审原告）宋小坚，男，1978年8月14日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市解放路。
两被上诉人共同委托代理人刘大成，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉，代收法律文书等。
上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司因与被上诉人杨洁、宋小坚商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院作出的（2014）醴法民一初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司委托代理人周耀平、刘智，被上诉人杨洁、宋小坚的委托代理人刘大成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年3月16日，原、被告就原告向被告购买其开发的位于醴陵市文化北路商业街的第G栋1层104号房签订《商品房买卖合同》一份，合同约定该商品房的建筑面积共118.61平方米，其中套内建筑面积为65.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.36平方米，单价为每平方米35800元，总金额为4246238元；付款方式为：首付款2126238元于2013年3月16日前支付，剩余房款2120000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种，第2种和第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书；3、该商品房经分期综合验收合格；出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、排水、电梯于交房前达到使用条件；2、供电、供水、供气、电话、有线电视、宽带网络于交房前达到使用条件。合同签订前后，原告分别于2012年2月24日、2月27日和3月16日向被告支付了100000元、900000元和1126238元，合计2126238元购房款，剩余2120000元购房款以按揭的方式于2012年4月25日向被告付清。此后，被告于2013年下半年通知原告收房，但原告认为本案涉诉房屋未达到合同约定的交房条件，未接收房屋。2014年1月25日，被告在潇湘晨报上发出公告，通知醴陵市文化北路商业街G区业主办理交房手续。但此后原、被告仍因本案涉诉房屋是否达到交房条件而产生争议。2014年6月9日，原告向原审法院提起诉讼，请求处理。
原审法院认为：该案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。本案双方争议的焦点是：一、被告是否存在违约交房的行为；二、原告要求被告支付计算至2014年11月12日止的的逾期交房违约金862410.9元的诉讼请求是否合法有理。关于争议焦点一，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，作为出卖人的被告应在2012年12月31日前将本案涉诉房屋交付给原告，但在原告已付清房款的情况下，被告直至本案庭审之日仍未将上述房屋交付给原告，其行为已构成违约，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。被告虽主张其曾多次通知原告收房，但原告不予理会，故其不存在违约交房的行为，但其未向本院提交有效证据证实其系在房屋具备合同约定的交房条件的情况下通知原告收房，原告系无理拒绝收房，故被告的上述辩解意见缺乏事实依据，原审法院不予采纳。
关于争议焦点二，按照原、被告签定的《商品房买卖合同》的约定，在被告逾期交房的情况下，从2013年1月1日起，原告有权要求被告支付逾期交房违约金。本案，在双方约定的交房日期之前，原告按照合同约定，按期向被告付清了所有购房款，被告主张原告存在逾期付款的行为与客观事实不符，原审法院不予采纳。原告要求被告按照合同约定的日万分之三的标准向其支付计算至2014年11月12日止的逾期交房违约金862410.9元，该违约金明显过高，被告请求减少，其主张具有事实和法律依据，原审法院予以支持。综合本案案情，原审法院认为被告按照日万分之二的标准向原告计付逾期交房违约金较为合理。据此，被告应向原告支付计算至2014年11月12日止的逾期交房违约金578338元（4246238元×681天×0.0002）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨洁、宋小坚支付计算至2014年11月12日止的逾期交房违约金578338元；二、驳回原告杨洁、宋小坚的其他诉讼请求。案件受理费12424元，由原告杨洁、宋小坚承担4092元，被告湖南嘉茂房地产开发有限公司承担8332元。
宣判后，湖南嘉茂房地产开发有限公司因不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法对原审判决进行改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人嘉茂公司是接管长江公司的破产重整企业，涉案商铺是上诉人嘉茂公司接管重整的内容，具有特殊性。二、上诉人已于2013年2月1日通过特快专递向被上诉人发出通知，告知商户并要求商户尽快办理交铺手续、进场装修开业，并在2014年元月25日在“株洲日报”刊登公告，要求G区业主来公司尽快办理交房手续、进场装修开业。三、致使上诉人不能按“合同书”第8条将交房条件之一的“备案表”完善的原因：是由于上诉人是接管原长江房产破产重整项目，在重整计划书中规定G区规划调整，因规划调整而产生其容积率等问题，因政府有关部门迟迟未作文件上的决定，使规划、城建、国土、房产等有关部门迟迟不能在验收资料上盖章，造成不能按“合同书”交房条件提供相关验收资料。造成不符合“合同书”交房条件的原因是上诉人意志外因素所致，不能把责任完全强加在上诉人身上。四、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，原审法院判决的违约金也显著过高，请求二审法院考虑上诉人的实际情况，予以调整。为此，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
针对湖南嘉茂房地产开发有限公司的上诉请求和理由，被上诉人杨洁、宋小坚辩称：考虑到实际情况，被上诉人服从一审判决，请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人杨洁、宋小坚没有提交新的证据材料，上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司则提交了醴陵市人民政府的会议纪要，拟证明上诉人相关容积率、办证等问题系历史遗留问题，非上诉人自身的原因。
被上诉人杨洁、宋小坚质证意见是：证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被上诉人作为业主，与上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司是商品房买卖关系，至于开发商与政府的关系与被上诉人无关。而且该证据不是新证据。
本院对醴陵市人民政府的会议纪要的真实性、合法性予以采信，但该会议纪要记载的内容不能证明上诉人未取得合同约定的建筑工程竣工验收备案表具有法定免责事由，故对会议纪要的证明目的，本院不予采信。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案双方争议的焦点是：一、上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司是否存在违约交房的行为；二、若存在，上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司的逾期交房违约金如何计算？现综合分析如下：
一、上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司、被上诉人杨洁、宋小坚双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，作为出卖人的上诉人应在2012年12月31日前将本案涉诉房屋交付给被上诉人，上诉人虽主张其曾多次通知被上诉人收房，但其未向法院提交有效证据证实其系在房屋具备合同约定的交房条件的情况下通知被上诉人收房，被上诉人系无理拒绝收房。上诉人庭审中已认可其通知收房时尚未满足合同约定的交房条件之一，即尚未取得建筑工程竣工验收备案表。虽然上诉人主张未取得备案表系政府行为等上诉人意志外因素所致，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免责，……。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，上诉人未提交证据证实其所主张的意志以外的因素属于法定的不可抗力情形，且上诉人提交的会议纪要也形成于上诉人违约延期交房之后，因此上诉人主张本案交房存在意志以外因素的免责或减轻责任的理由不成立，本院不予支持。至于上诉人主张其是接手长江房产公司破产重组的企业，本案具有特殊性的上诉理由。本案被上诉人是与上诉人直接签订的商品房买卖合同，合同亦是上诉人制作，因此对于涉案房屋交付条件、时间的约定及可能产生的风险，上诉人比被上诉人更为熟知和足以预见，因此上诉人主张的本案特殊性不能成为其不按约履行合同交房义务的合法理由，本院对此不予支持。在被上诉人已付清房款的情况下，上诉人直至一审庭审之日仍未将符合合同约定交房条件的房屋交付给被上诉人，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
二、由于上诉人存在违约交房行为，按照双方签定的《商品房买卖合同》的约定，在上诉人逾期交房的情况下，从2013年1月1日起，被上诉人有权要求上诉人支付逾期交房违约金。原审法院考虑到合同约定的违约金过高，结合案件的实际情况，酌定上诉人按照日万分之二的标准向被上诉人计付逾期交房违约金合法合理，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8332元，由上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一五年七月三日
书 记 员 文 宇
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。