江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终1499号上诉人（原审被告）：景生雄。被上诉人（原审原告）：海安友谊德福服饰有限公司，住所地海安县开发区通榆路。法定代表人：陆嘉祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：许立群，江苏紫石律师事务所律师。上诉人景生雄因与被上诉人海安友谊德福服饰有限公司（以下简称友谊德福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安商初字第00246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人景生雄上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判，并由被上诉人负担上诉费用。理由如下：1、房屋租赁合同于2013年9月30日到期后，本人即将30间租赁房屋中的18间退给了被上诉人，一审法院判决本人支付18间房屋的空置损失与事实不符。2、一审中本人明确表示除6间房屋外其他房屋均不租赁，一审判决本人继续支付租金与事实不符。3、一审判决本人返还被上诉人土地，但对该土地上附着物和本人填塘产生的费用不予补偿，有违公平原则。十亩河塘是本人花费两年时间填平后在上面建设厂房等附属设施，对方如要收回，必须对本人的投资进行补偿。4、上诉人申请房租计算方式应从2012年开始收取，但自从2010年9月份对方以交税、还工程款等各种理由向本人陆续借款112.5万元，其承诺支付本人相应的银行利息，但其没有支付。5、老204国道扩建改造全程封闭，导致本人经营的汽车销售公司倒闭，政府对被上诉人因道路扩建期间的损失进行了补偿，其口头承诺补偿本人，实际没有补偿。6、房屋承租期间出现漏水断电，最长的一次断电8天，给本人造成巨大损失，请求对方赔偿。被上诉人友谊德福公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。友谊德福公司向一审法院起诉请求：2010年5月8日，双方签订房屋租赁合同一份，约定友谊德福公司将自己拥有的门面房共计32间以年租金48万元价格出租给景生雄。双方又于2010年9月8日重新订立租赁合同，约定友谊德福公司将门面房30间以年租金45万元价格出租给景生雄，租金计算时间从2012年1月起至2013年9月30日止，此前的装修及使用期间包括10亩面积的填塘，友谊德福公司不收取租金。景生雄在合同到期后没有与友谊德福公司续签新的合同，继续租赁至今。按照合同约定，自2012年1月1日起计算至2015年7月30日，合同约定租金为1612500元，景生雄共计给付友谊德福公司租金1125000元，余款未能给付。请求判令：1、解除双方之间的租赁关系。2、景生雄立即给付友谊德福公司租金48.75万元（暂计算至2015年7月30日，按每年45万元的标准计算到交付之日）；3、景生雄立即返还租赁房屋和土地。4、承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2010年5月8日，友谊德福公司（甲方）与景生雄（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定乙方向甲方租赁门面房三十二间的一二层，租赁三年，每年租金48万元，房租计算时间自2010年10月1日至2013年9月30日止，乙方签订房屋租赁合同时，需预交1年房租，合同方可签字生效，租赁期间，乙方必须每年一次性向甲方足额缴纳1年租金，不得以任何理由拖欠或拒交。合同还对其他事项进行了约定。同年9月8日，双方又签订房屋租赁合同一份，主要约定：1、景生雄（乙方）向友谊德福公司（甲方）租赁门面房三十间的一二层，租赁3年，每年租金45万元，房租计算时间从2012年1月1日至2013年9月30日止。2、签订合同时至房租计算时期间的房租主要用于乙方装修和门口的填塘，不再向乙方收取房租。如遇到政府拆迁，乙方必须在规定的时间内无条件服从搬迁，不可以以任何理由要求甲方或政府补偿。3、乙方租赁期内使用的水、电费用由甲方抄表计量，按实际用量及市场价格结算。4、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构和用途，确需对房屋进行装修的，必须报经甲方书面同意后方可实施。租赁期满交房时，不得拆除，不得与甲方结算费用，并且添置的装修材料、设施归甲方所有。5、违约责任，任何一方未能履行本合同条款或违反房租租赁的有关规定，另一方有权提出解除合同，所造成的损失由违约方承担。合同期满前三个月违约的由守约方按年租金额的百分之十向违约方加收违约金，合同期满前一个月违约的由守约方按年租金额的百分之三十向违约方加收违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部，友谊德福公司盖章、景生雄签字予以确认。2012年1月1日至2013年9月30日，景生雄租赁使用了合同项下房屋。合同到期后，双方未办理书面的退房手续。景生雄主张在房屋租赁期间届满后，继续使用了友谊德福公司的房屋12间，另外18间房屋在合同期限届满后口头退还给了友谊德福公司。友谊德福公司则主张，景生雄在合同到期后，续租了原全部出租房屋至今，其仅在2015年1月、4月时为了减轻损失将其中4间房屋门撬开，租给了别人，另14间房屋空置。友谊德福公司确认，景生雄最后一次付款时间为2012年9、10月份，总计给付租金1125000元。自2015年2月25日，友谊德福公司将前述景生雄所说的12间房屋中的两间租给了别人，自该日起租给景生雄的房屋为10间。友谊德福公司申请证人蒋某到庭作证，蒋某证言主要为：2014年12月上旬，其作为中间人与友谊德福公司法定代表人陆嘉祥、景生雄一起商谈房租问题，陆嘉祥向景生雄主张30间房屋的房租，景生雄提出其中18间房屋没有使用，只能计算12间房屋的租金，18间房屋的钥匙可以向他人追回，其余12间房屋继续租赁，就租金如何计算双方产生争议。景生雄申请证人韩某到庭作证，韩某证言主要为：景生雄向友谊德福公司租赁房屋后，将其中的部分房屋转租给冠宇公司。2013年期间，冠宇公司不再租赁该部分房屋，但未将房屋钥匙交还景生雄。陆嘉祥与景生雄因房租问题发生矛盾，在友谊德福公司门口曾听景生雄对陆嘉祥说“我也没有钥匙，冠宇公司也没有给我，你可以把门撬掉”。陆嘉祥还打过几次电话给我，说景生雄是我介绍的，他们之间因为房租发生矛盾，我打电话给景生雄，景生雄让我别管。案件审理过程中，友谊德福公司明确第三项诉讼请求为，判令景生雄立即返还租赁房屋（位于海安县海安镇通榆中路168号职工公寓楼底一、二层，由北向南共计26间）和土地（友谊公司职工公寓西侧约10亩土地）。景生雄对于案涉土地的面积和位置予以确认。另查明，友谊德福公司于2004年6月4日领取案涉房屋的建设工程规划许可证。2016年1月14日，法院对案涉土地进行了现场勘验，该幅土地东侧边界距友谊德福公司职工公寓楼西墙7.5米，南侧与公寓楼南墙对齐，西侧边界距东侧边界44米，北侧至友谊德福公司院墙。一审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于景生雄认可续租的12间房屋（自2015年2月25日起为10间房屋）。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，房屋租赁合同期限届满后，承租人继续占用租赁物，出租人没有异议的，双方之间成立不定期的租赁合同关系。故自2013年10月1日起，双方虽未签订租赁合同，但景生雄作为房屋承租人，应按原合同约定继续交付续租房屋的租金至合同解除之日。关于双方所争议的18间房屋。友谊德福公司主张与景生雄之间在原租赁合同终止之后形成不定期租赁合同关系，应提交相应水费、电费等证据证明景生雄在合同终止之后继续使用了该18间房屋，双方就房屋的继续租赁达成合意，而仅以景生雄未交还钥匙未退房为由主张租赁关系继续存在，法院不予支持，景生雄有无退房和有无继续使用房屋是两个不同的概念。庭审中，景生雄承认合同终止后其确实未将钥匙交还友谊德福公司，正如出租人与承租人签订租赁合同后需履行向承租人交付租赁物的义务，承租人在租赁期限届满后亦负有交还租赁物的义务，所谓交还，理应存在交付主体及交付对象，而非承租人离场即视为交还，景生雄未能提供充足证据证明其向友谊德福公司交回租赁房屋，仍是系争房屋实际占有人，应对其不积极采取有效措施交还房屋导致友谊公司房屋空置的损失承担责任。但在2014年11月及12月上旬，景生雄明确告知友谊德福公司其不再续租争议的18间房屋，由友谊德福公司自行将空置房屋取回后，友谊德福公司应采取适当措施及时收回房屋防止其损失扩大，对自此之后扩大的损失，友谊德福公司无权要求景生雄予以赔偿。故结合双方过错，法院酌情判定景生雄按原租金标准支付该部分房屋空置损失费至2014年12月31日，此后友谊德福公司有权收回争议房屋。关于租金计算如下：合同期内，景生雄应交付的房租为787500元（45万元÷12个月×21个月）；自2013年10月起至2014年12月31日景生雄应交付的12间房屋房租及18间房屋空置损失费为562500元（45万元÷12个月×15个月），自2015年1月至2015年2月景生雄应交付的12间房屋房租为30000元（45万元÷12个月÷30间×12间×2个月），自2015年3月至2015年8月（双方同意解除房屋之月）景生雄应当给付10间房屋的租金为75000元（45万元÷12个月÷30间×10间×6个月），合计租金为1455000元，并应支付10间房屋自2015年9月起至实际归还房屋之日止的占有使用费（以原合同约定标准计算）。景生雄主张在第一次庭审后已向友谊德福公司交付部分房屋，仅剩6间房屋未交付，但并未提交相应证据予以证明，故法院不予认可。关于本案所涉土地，景生雄对友谊德福公司所主张的面积及位置均无异议，该土地于双方合同解除之日，景生雄应予返还。景生雄要求友谊德福公司就该土地上的建筑物予以补偿于法无据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除海安友谊德福服饰有限公司与景生雄之间就10间房屋的租赁关系。二、景生雄向海安友谊德福服饰有限公司返还占用的10间承租房屋。三、景生雄给付海安友谊德福服饰有限公司房屋租金及空置损失费330000元（计算至2015年8月），并给付10间房屋自2015年9月起至实际归还房屋之日止的占有使用费（按合同约定房租标准计算）。四、景生雄返还海安友谊德福服饰有限公司位于该公司职工公寓西侧的约10亩土地（具体位置按法院现场勘验图）。上述二至四项，景生雄于判决发生法律效力后10日内履行完毕。五、驳回海安友谊德福服饰有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6925元，由友谊德福公司负担900元，景生雄负担6025元。二审中，上诉人提供照片四张，证明18间其实就是一大间，在合同到期后18间已经退还给被上诉人。被上诉人质证认为：上诉人在2014年12月之前没有明确表示房屋不租，交给被上诉人。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，双方的房屋租赁合同到期后，景生雄继续使用房屋，对方也未提异议，双方形成不定期租赁关系，景生雄应当继续支付租金。景生雄主张合同到期后已将18间房屋交给友谊德福公司，但其未能提供交付的证据，况且景生雄一审申请的证人陈述从景生雄处转租的冠宇公司未将钥匙交给景生雄，因此景生雄此时主张交房不符合规定，其后房屋一直空置。直至2014年12月份，友谊德福公司与景生雄商谈房租事宜，景生雄明确告知不租18间房屋，友谊德福公司应当采取措施避免损失扩大，一审将房租计算至该时间并无不当。关于10间房屋的费用，虽然景生雄一审中表示不再租赁，但其未能及时和友谊德福公司进行交接，其应当继续支付至实际归还房屋之日的占用费。关于河塘填埋以及建造房屋的补偿，景生雄未能提供证据证明双方对相关补偿存在约定，其主张赔偿不予支持。景生雄主张的借款利息，无证据证明，本院不予支持。关于景生雄上诉提到的修建公路的补偿以及停水停电造成的损失，其未在一审中提出反诉，也未提供相应的证据，其可待收集证据后另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6925元，由上诉人景生雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 周 敏代理审判员 张峥嵘二〇一六年十一月三十日书 记 员 施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。