广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初1421号
原告（反诉被告）：陈志坚，男，汉族，1958年2月23日出生，住四会市。
委托代理人：韩武，广东盛隽律师事务所�师。
被告（反诉原告）：李志荣，男，汉族，1965年9月9日出生，住四会市。
委托代理人：岑永胜、梁裕操，广东宏港律师事务所律师。
第三人：朱小锋，男，汉族，1974年12月25日出生，住丰顺县。
上列原告诉被告、第三人租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，后被告就本案提起反诉，本院将本案的本诉部分和反诉部分合并审理。原告陈志坚及其委托代理人韩武，被告李志荣的委托代理人梁裕操到庭参加了诉讼，第三人朱小锋经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年6月3日签订《工厂及设备设施租赁合同》，由原告把广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂租赁给被告使用，租赁期从2014年7月1日至2019年6月30日止共5年。租金“自签订合同起一个月后计租”即免租一个月。同日被告叫第三人朱小锋接收了原告移交的《营业执照》、《国税税务登记证》、《地税税务登记证》、《贞山泉生产许可证》、《企业登记代码证》、《产品条形码证》、《取水证》等证件并同时把工厂及相关设施也一齐交与被告及第三人。根据合同约定2015年7月4日应交第二年的租赁承包款30万元，经原告向被告多次追讨，被告仍然没有缴付。因被告延交租金的行为违反了双方签订的合同第三条第1点的规定“甲方有权单方终止合同，保证金、押金不做退还。收回工厂，并以乙方的商品变卖抵清所欠的税费、租金、滞纳金等”。据此，请求判令：1.解除原、被告双方所签订的《工厂及设备设施租赁合同》。2.被告迅速缴交租金30万元，保证金10万元予以没收（租金从2015年7月4日计至2016年7月3日止），后续的租金计算到被告�第三人交回厂房及设备设施时止。3.被告迅速将《营业执照》、《国税税务登记证》、《地税税务登记证》、《贞山泉生产许可证》、《企业登记代码证》、《产品条形码证》、《取水证》归还给原告。4.被告及第三人承担本案诉讼费用。5.第三人对上述请求承担连带责任。
原告提交证据如下：1.身份证，证明原告主体适格。2.《工厂及设备设施租赁合同》，证明原告的起诉符合实际情况和与被告所签的合同。3.《证照明细》，证明原告于合同签订之日移交了相关证照给第三人及被告。4.欧某的证明，证明从2014年7月至2015年6月份欧某在被告及第三人合伙经营的四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂任职会计。5.营业执照、企业机读资料，证明原告出租厂房及设备的依据及2015年《营业执照》由被告方办理了年审。6.身份证，证明被告及第三人的主体资格。7.《账册》中的《本年利润》、《管理费用》，证明2014年7月份至2015年6月份被告及第三人共同经营四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂及基本情况。8.《地税办税资料》，证明被告及第三人在国税、地税办理相关缴税事务。9.《照片》，证明原告移交四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂设备的基本原貌。10.员工工资表及身份证，证明朱小锋是四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂的员工。11.借用李志荣、朱小锋老板经营账册等资料协议书，证明原告向被告会计欧某借用经营账册等资料，用以证明《本年利润》、《管理费用》、《地税办税资料》的来源。12.《年度报告自查申报表》、《获证企业年度报告自查表》、《获证企业年度报告审查结论表》、《四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂检验原始记录》，证明被告及第三人违法私刻公章并冒签�志坚的名字。13.《销售台账》，证明被告及第三人从2014年8月26日开始正式生产、记录贞山泉水（其中记录人为第三人），销售地点为四会市兴龙街、大旺水店。14.《进仓单》、《出仓单》，证明从2014年7月5日被告及第三人以及对外发售“贞山泉水”，并由第三人亲自签名及盖章。15.租用协议书，证明原告从四会市贞山区独岗大坑村村委处租地并自建相关厂房。16.王明其、朱小锋健康证明，证明朱小锋以及其员工办理健康证明，经营四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂。17.借用四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂经营账册等资料协议书，证明销售台账、年度报告自查申报表都是向丁某借的。
被告辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，首先涉案租赁合同在正式履行之前已经原被告双方协商解除，由第三人朱小锋提出承租，应由第三人与原告成立新的租赁法律关系，所以我方不但无需支付原告方诉称的所有费用，原告还应向我方返还我方已支付的租金和定金。
另外，被告还反诉称：被反诉人的诉求所依据的并非客观事实，事实上，反诉人与被反诉人只是签订了涉案租赁合同，但合同签订后，在反诉人向被反诉人支付了100000元合同定金和首年租金300000元后，被反诉人并无将工厂和相关证照交付给反诉人使用，反诉人并无接手经营工厂，亦无取得任何关于工厂经营的设施设备以及证照，根据《合同法》和《民法通则》相关规定，请求判令：1.解除反诉人与被反诉人于2014年6月3日签订的《工厂及设备设施租赁合同》。2.被反诉人向反诉人返还2014年度预缴的租金300000元以及100000元质量保证金及租赁押金。3.本案所有诉讼费用均由被反诉人承担。
被告为其反诉提交证据：1.转账记录，证明反诉人向被反诉人支付了300000元租金以及100000元合同定金。2.第三人朱小锋的情况说明，证明反诉人在收到起诉材料后，找到朱小锋，叫他就实际情况以自己的名义出具这份情况说明。
原告对被告的反诉答辩称：我方认为通过我方2014年6月3日与反诉人签订了租赁合同后，一直由反诉人进行使用经营，我方不需要退回租金30万元和10万元的押金，相反反诉人还需要根据我方在本诉中主张的拖欠租金进行相应的缴交。
第三人没有提出答辩意见及递交证据。
经审理查明：原告与被告于2014年6月3日签订《工厂及设备设施租赁合同》，租赁场地坐落在四会贞独岗大坑“凉亭”原药材场地（已建成厂区，现为四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂厂址），租赁期从2014年7月1日至2019年6月30日，双方约定被告一次性向原告支付100000元作为质量保证金及押金，第一年至第三年每年租金300000元，第四、五年每年租金350000元，自签订合同起一个月后计租，先交年租后使用，被告超过应交租期限逾期交租金的，原告有权单方终止合同，保证金、押金不作退还，收回工厂，并以被告的商品变卖抵清所欠的税费、租金、滞纳金等。被告分别于2014年6月11日和2014年7月10日向原告转账支付100000元和300000元，原告亦予以确认。之后，第三人签收了原告移交的《工商营业执照》、《国税税务登记证》、《地税税务登记证》、《贞山泉生产许可证》、《企业登记代码证》、《产品条形码证》、《取水证》（原告称是被告让其移交给第三人的，移交时间在2014年6月3日）。被告称在支付租金一个星期后跟原告口头协商过解除合同，还通过电话叫原告交还已支付的租金和定金，当时原告说等第三人支付了相应的租金及保证金之后就将款项退还给�告。原告辩称从来没有跟被告协商过解除合同，其一直都有向被告追缴租金。
另查明，四会市贞山区独岗大坑村村委于2004年6月3日与丁某、陈志坚签订《租用协议书》，约定将贞山大坑“凉亭”药材场地约贰亩五分出租给丁某和陈志坚。
原告于2016年7月19日向本院提出财产保全申请，请求查封被告所有的四××市××街道××大道南珠江新城九座96号（9楼901），保全金额为30万元。我院于2016年7月20日作出（2016）粤1284民初1421号之一民事裁定书，裁定如下：一、查封被告李志荣位于四××市××街道××大道南珠江新城九座96号（9楼901）房屋一间，保全金额以30万元为限。二、查封原告陈志坚位于四××市××街道龙凤路××号房屋一间作为财产保全的担保。
原告于庭前申请欧某、丁某、杨金好出庭作证，庭审中，欧某、丁某作为本案的证人出庭作证。欧某称其在2014年7月至2015年6月在四会市广信实业发展有限公司兼职会计，当时是原告介绍她去工作的，由第三人聘请，工资是第三人每月以现金方式支付，其在好几个单位兼职，现在仍然有兼职为原告工作。丁某称从原告口中得知被告从2014年6月3日承包四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂，当时其与被告协商，被告留他工作，工作时间为2014年6月3日至2014年7月25日，后来被告没有支付工资，其就没有继续工作了。对于被告与第三人的关系，丁某称是被告叫第三人来四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂做管理。
被告于2016年9月28日向本院提交调取证据申请书，申请本院向四会市地方税务局城区税务分局调取四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂在2015年6月之后至今的纳税申报以及税费缴纳情况，以确定工厂的实际经营者。该税务分局提供的材料显示纳税人为四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂。
本院认为：原告与被告签订的《工厂及设备设施租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反相关法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效。被告向原告支付了第一年的租金300000元和100000元质量保证金及租赁押金后，从第二年开始就没有继续缴交租金。原告于2016年7月20日向本院起诉要求解除双方签订的《工厂及设备设施租赁合同》，被告在收到诉讼材料后于2016年8月29日向本院提出反诉请求解除双方签订的《工厂及设备设施租赁合同》，原告于2016年9月6日收取了被告的反诉材料。原告通过起诉向本院明确解除合同的诉求，被告在反诉中亦明确要求解除合同，原告已收到被告的反诉材料，可视为双方在解除合同的问题上的达成意思一致，故本院认定原、被告之间签订的《工厂及设备设施租赁合同》于2016年9月6日解除。
对于证人欧某和丁某出庭作证的证言和证明内容，由于欧某现在仍然有兼职为原告工作，而丁某与原告一起和四会市贞山区独岗大坑村村委签订租用协议书，租赁的场地正是涉案四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂的厂址，两名证人均与本案的原告存在利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；……”故本院认定上述证人证言不能作为单独认定本案事实的依据。
关于租金的支付和工厂及设备设施返还问题。被告称在向原告支付租金和保证金及租赁押金后，原告并无将工厂和相关证照交付其使用，被告并无接手经营工厂。而且被告称在支付租金一个星期后跟原告口头协商过解除合同，还通过电话叫原告交还已支付的租金和定金，当时原告说等第三人支付了相应的租金及保证金之后就将款项退还给被告。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告已在2014年7月将上述款项支付给原告，如果原告一直没有将工厂及设备设施交付给被告使用，被告理应向原告或者通过其他途径主张自己的权利，而不是采取消极放任的方式，至本案诉讼达二年多的时间未见其主张，其所为有悖常理，另被告称与原告口头协商过解除合同，均没有相关的证据能够证明其主张，原告亦予以否认，故本院认定原告已将�案工厂及设备设施交付给被告使用，被告应向原告支付拖欠的租金，由于涉案合同已被本院认定解除，故计算拖欠租金的起止时间为2015年7月4日至2016年9月6日。另被告应自合同解除之日起将涉案工厂及设备设施返还给原告，由于涉案工厂及设备设施由被告占有使用，双方未显示办理了相关的移交手续，被告应从2016年9月7日起向原告支付占用费直到将涉案工厂及设备设施返还给原告为止，拖欠租金和占用费按照300000元每年的标准计算。
关于保证金及租赁押金的支付返还问题。原、被告均确认被告支付了100000元保证金及租赁押金给原告，原告主张不予退还，被告则主张应予返还。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”由此可见，保证金是指债务人或第三人以担保债务的履行为目的，将其一定数额的金钱交付债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。根据原、被告双方在合同中的约定可见，被告交纳的100000元保证金及租赁押金正符合以上所述的保证金的性质。保证金设立的目的是增强收受保证金一方对支付保证金一方的信任度，减少收受保证金一方可能产生的损失，担保合同正常完全履行，其作用是保障债权人因债务人不能履行或不能完全履行合同给其造成损失后能确保受到补偿。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“……给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；�最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，导致合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”保证金的担保方式与定金不同，它是对债权人的担保而非对双方的担保。定金的性质属于金钱质，其独有特点1）定金的所有权自约定的定金处罚条件成就时，即发生转移或成为索赔的标准。2）定金作为担保方式是双方担保，而非担保债权人一方。分辨这些金钱质是否具有定金的性质，关键在于当事人订立的合同内容中是否有对符合定金特性的定金罚则的约定。本案中，双方在合同中虽然约定了质量保证金及租�押金，也约定了违约行为发生后应承担的违约责任，但对该质量保证金及租赁押金双方并没有明确约定或意思表示为适用定金罚则，故不能将该质量保证金及租赁押金认定为定金。所以，即使承租方违约，出租方也不得将押金作为定金不予返还。故对原告主张将被告缴纳的100000元质量保证金及租赁押金予以没收，本院不予支持，原告应将100000元质量保证金及租赁押金退还给被告。
关于四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂的《工商营业执照》等证件的归还问题。从原告提交的《证照明细》中显示，在签收栏上签有“朱小锋”的名字，第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。本院认定原告已将四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂的《工商营业执照》、《国税税务登记证》、《地税税务登记证》、《贞山泉生产许可证》、《企业登记代码证》、《产品条形码证》、《取水证》移交给第三人签收，由于原、被告签订的《工厂及设备设施租赁合同》已解除，故第三人应当将上述证件返还给原告。
第三人经本院依法传唤，没有到庭应诉，不影响本院对本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：
一、原告陈志坚与被告李志荣签订的《工厂及设备设施租赁合同》于2016年9月6日解除；
二、被告李志荣于本判决生效之日起十日内将案涉工厂及设备设施交还给原告陈志坚；
三、被告李志荣于本判决生效之日起三日内向原告陈志坚支付从2015年7月4日至2016年9月6日拖欠的租金，及从2016年9月7日起向原告支付占用费，直到被告将涉案工厂及设备设施返还给原告为止，拖欠租金和占用费按照300000元每年的标准计算；
四、原告陈志坚于本判决生效之日起三日内向被告李志荣退还100000元质量保证金及租赁押金；
五、第三人朱小锋于本判决生效之日起三日内向原告陈志坚返还四会市广信实业发展有限公司贞山泉饮品厂的《工商营业执照》、《国税税务登记证》、《地税税务登记证》、《贞山泉生产许可证》、《企业登记代码证》、《产�条形码证》、《取水证》；
六、驳回原告陈志坚的其他诉讼请求；
七、驳回被告李志荣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7300元，财产保全费2020元，反诉受理费3650元，合共12970元，由原告负担3243元，被告负担9727元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 邱 毅
审 判 员 夏睿娜
人民陪审员 严翠婵
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 张可立