安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民二初字第00038号
原告：中国建设银行股份有限公司铜陵市分行，住铜陵市。
法定代表人：王明啟，该行行长。
委托代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。
被告：汪兰芬，女，1964年9月10日出生，汉族，住铜陵县。
被告：胡登平，男，1963年1月14日出生，汉族，住址同上。
被告：铜陵天正置业有限公司，住铜陵市。
法定代表人：鲍金政，该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司铜陵市分行（以下简称建行铜陵市分行）诉被告汪兰芬、胡登平、铜陵天正置业有限公司（以下简称天正置业公司）金融借款合同贷纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告建行铜陵市分行委托代理人陈勇到庭参加了诉讼。三被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行铜陵市分行诉称：2012年12月，原告建行铜陵市分行与被告汪兰芬、胡登平签订了《借款合同》，约定借款350万元，期限自2012年12月10日至2022年12月10日，并约定了贷款利率、罚息利率等权利义务。天正置业公司还出具了《保证函》等，保证承担连带担保责任。被告还以铜陵新光路36号61栋1号网点作为抵押，原告并取得抵押物权属证明。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，但被告却长期不按约定还款，至原告起诉期间，被告仍未履行还款义务。故原告诉至法院要求解除原告与被告一、二之间的《借款合同》；三被告偿还本金3053927.93元，利息73965.71元，罚息（自2014年11月4日起按合同约定的罚息利率计算至本息还清时止）；三被告连带承担代理费14.02万元及其他实现债权费用；原告对铜陵新光路36号61栋1号网点享有优先受偿权；全部费用由被告承担。
被告汪兰芬、胡登平辩称：2012年12月，我与天正置业公司签约购买了天正置业公司开发的新光路36号61栋1号网点，并在建行进行了抵押贷款。现开发商严重违约，已逾期一年多还不能交房。我们贷款是属实，至2014年9月停止还贷。开发商不能履行合同，导致我们没有办法如期使用并取得收益，损失巨大。我们已经没有能力还贷。
被告天正置业公司未作答辩。
原告建行铜陵市分行向法庭提供证据如下：一、被告身份证明、户口本、结婚证、企业法人营业执照、组织机构代码证；二、个人住房借款合同；三、保证函、商品房销售贷款合作协议书，证明天正保证责任；四、铜房预2012字第004547房屋预告登记证明，证明本案涉案房产，已经抵押登记；五、开立贷款账户通知书，证明被告该账号履行还款义务；六、个人贷款支付凭证，证明已经按照合同约定将贷款全额支付被告，被告通过签字的方式确认收到贷款；七、贷款情况说明、对账单、拖欠明细，证明本案被告履行还款义务情况，拖欠还款情况，及相关数据；八、委托代理合同、代理费发票、交款书，证明向被告追索债权，委托景旺律师事务所代理诉讼等活动，并按照协议约定，支付全部律师代理费；九、皖价服{2013}17号文件，证明本案律师费收取符合法律规定。
被告未向法庭提供证据。
经审理查明：2012年12月17日，被告汪兰芬、胡登平在被告天正置业公司处购买网点一套，位于铜陵新光路36号61栋1号，为购买该网点房，汪兰芬、胡登平向建行铜陵市分行借款，签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金350万元，借款期限自2012年12月10日至2022年12月10日，贷款利率是在基准利率水平上上浮10%。罚息利率为贷款利率水平上上浮50%。汪兰芬、胡登平承诺用铜陵新光路36号61栋1号网点房作抵押物。还约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，为违约；贷款人有权解除与借款人的借贷关系；对未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，计收罚息。于2012年12月28日，双方对该网点进行了预购商品房抵押权预告登记。2012年12月6日，天正置业公司向建行铜陵市分行出具《保证函》，承诺在房屋竣工交付，购房人办妥产权及他项权证之前，该公司承担连带担保责任。2012年11月28日，天正置业公司与建行铜陵市分行签订了《商品房销售贷款合作协议书》，承诺对“天正豪府”商品房（位于新光路东侧，铜庄二区南侧）的全部购房人提供最高额为2000万元的住房及1500万元的商业用房抵押贷款，每一单笔贷款：购买商业用房的不超过全部价款50%，最长贷款期限10%。天正置业公司同意在建行铜陵市分行承诺贷款额度内，对每一购房人的借款提供无条件，不可撤销的连带责任保证，保证金额为贷款本金、利息（包括罚息）及实现债权的费用。还约定：天正置业公司在履行保证责任后，建行铜陵分行有义务支持并协助其向借款人追索天代付的本息及费用；若天正置业公司代借款人偿还全部欠款，建行铜陵分行保证将贷款的抵押权益转让给天正置业公司，有关费用由天正置业公司承担。2013年1月4日，建行铜陵市分行依约发放了贷款。汪兰芬、胡登平尚欠本金3053927.93元。利息从2014年11月4日开始欠息。为追索债权，原告与安徽景旺律师事务所签订了《委托代理合同》，产生了律师费75000元。
本院认为：上述《个人住房（商业用房）借款合同》、《保证函》、《商品房销售贷款合作协议》真实合法有效，本院予以认定。各方当事人应当全面履行。建行铜陵市分行依约发放了贷款。汪兰芬、胡登平未按合同履行还款义务，构成违约。故建行铜陵市分行主张与其解除借款合同的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。同时，汪兰芬、胡登平还需承担违约责任，偿还贷款余额3053927.93元，并支付利息（自2014年11月5日起按合同约定的贷款利率以及罚息利率计算至本判决确定的给付之日止）。关于实现债权的费用的问题，由于原告提供了《委托代理合同》、律师费发票及现金缴款书，证明原告实际发生了律师费。结合《安徽省律师服务收费标准》，本院酌情认定实现债权的费用为75000元。由于汪兰芬、胡登平以铜陵新光路36号61栋1号网点作为抵押物，进行了房屋抵押权预告登记。抵押已生效。故原告对该网点在上述本息、实现债权费用的范围内，享有优先受偿权。由于天正置业公司与建行铜陵市分行约定，天正置业公司对上述债权承担连带责任保证，且建行铜陵市分行可以选择对抵押物优先受偿也可以要求天正置业公司承担保证责任。故天正置业公司应当对上述本息及实现债权的费用承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向汪兰芬、胡登平追偿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告汪兰芬、胡登平于本判决生效之日起十日内一次性给付原告建行铜陵市分行本金3053927.93元及利息（自2014年11月5日起按合同约定的贷款利率以及罚息利率计算至本判决确定的给付之日止），并支付实现债权费用75000元。
二、原告建行铜陵市分行对位于铜陵新光路36号61栋1号网点享有优先受偿权。
三、被告天正置业公司对本判决第一项承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向被告汪兰芬、胡登平追偿。
四、驳回原告建行铜陵市分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32964元，保全费5000元，合计37964元，由三被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 方 彤
人民陪审员 程 金 保
人民陪审员 范 先 珍
二〇一五年七月八日
书 记 员 陶志（代）
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人担保物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所取得的价款受偿；协议不成的，抵押权权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。