江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）0830民初85号
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司，住所地盱眙县盱城镇东湖西路富润花园B2栋1楼。
负责人黄海波，该公司总经理。
委托代理人周军，该公司副总经理。
被告蔡传荣，教师。
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称诚善物业公司）与被告蔡传荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用小额诉讼程序公开开庭进行审理，原告诚善物业公司的委托代理人周军、被告蔡传荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚善物业公司诉称，2008年7月24日起原告方开始正式的物业管理服务，被告蔡传荣所拥有的物业（梁城美境7号楼302室，面积112.76㎡）接受了物业管理服务，被告方虽接受了服务，却从2010年7月24日至2014年12月31日从未主动缴纳过物业服务费和其他相关费用，原告方多次上门催缴费用，被告蔡传荣以种种理由和借口拒绝缴费。请求判令被告蔡传荣给付物业费2700元、公共水电费225元、生活垃圾处理费426元及违约金1327元，合计4678元，并要求被告方负担本案诉讼费用。
被告蔡传荣辩称，原告诚善物业公司于2016年1月5日起诉要求给付2010年7月24日至2014年12月31日物业费及其他相关费用，其部分主张已超过法定的两年诉讼时效，需由法院自由裁量，即使应当缴纳费用，也应当从2014年1月5日以后开始计算，而且所需费用理应从未退的1000元装潢保证金中支付。2008年7月入住该小区以来仅与盱眙县都梁物业管理中心签订过物业管理服务协议，因而原告方不是合同双方当事人，起诉毫无法律依据。原告方未履行书面催交物业费用手续，被告也未接待过原告方上门催缴费用，且不存在以不正当理由拖欠物业费行为，因此原告诉讼理由无事实依据。原告诚善物业公司没有履行物业服务合同的义务，存在小区卫生差、绿化和公共娱乐设施缺乏维护；存在安全隐患及小区路灯昏暗能见度较低；困楼上使用空调不当，导致被告家内墙壁进水而原告方不予协调处理；小区楼道及住户门上小广告泛滥，户外商业广告随意投放；被告方居住的7号楼底层开设摩托车修理铺和麻将馆，噪音严重，无法休息，严重影响居住环境；2013年7月份小区在未办理相关手续且未经小区业主同意前提下擅自将小区绿化区改造成35个收费停车位等，所收费用去向不明；原告方经营性设施营业收益和公共水电费分摊、物业维修资金的支出情况等未予公示并接受监督，违反了相关规定；出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行业造成的，业主行使正常的抗辩权，因此被告方不应承担违约责任。请求人民法院正确评判，驳回原告诚善物业公司的诉讼请求。
经审理查明，原告诚善物业公司系从事物业管理及家政与保洁服务等项目经营企业。被告蔡传荣系都梁花苑（又名梁城美境）7幢1单元302室业主，2008年7月24日入住该物业。2010年6月28日都梁花苑小区建设单位盱眙凯旋房地产有限公司与原告诚善物业公司签订物业服务合同一份，约定物业基本情况为五墩西路34号都梁花苑小区，商住类物业，建筑面积33042㎡；服务内容与质量为物业共用部位的维修、养护和管理，物业公共设施的运行、维修、养护和管理，物业公共部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；物业服务费用收取为多层住宅0.45元／月·㎡，生活垃圾费住宅为8元／月·户；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在下次交费时间提前三个月履行交纳义务。业主或物业使用人未按照约定交纳物业服务费用的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可按每日百分之五收滞纳金，必要时也可以采取适当的限制性服务措施等；合同期限自2010年7月1日起至业主委员会成立时止；甲方（即凯旋公司）与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后原告诚善物业公司即组织人员设备进驻该小区依约开展物业服务管理工作。原、被告双方未陈述并举证证明都梁花苑小区成立了业主委员会。被告蔡传荣自2010年7月24日起未向原告诚善物业公司交纳物业服务费及其他费用。
原告诚善物业公司在本案中的诉讼请求为要求被告蔡传荣给付2010年7月24日至2014年12月31日的物业服务费用2700元、公共水电费225元、生活垃圾处理费426元、逾期违约金1327元。但该公司未陈述并举证证明公共水电费的发生及分摊情况经公示的事实。被告蔡传荣坚持辩称理由的同时还提供一组照片，以证明原告方物管服务质量不高及服务不到位的事实，原告诚善物业公司对该证据未提出具体物业服务管理的记录或其他资料予以反驳或推翻。被告蔡传荣提出已交纳装潢保证金未予以退还，但未举证证明。原、被告之间物业费用发生后，原告经多次催收未果形成诉讼。本案庭审期间双方因费用给付金额存在争议未能达成协议，致调解不成。
上述事实，有当事人陈述，物业服务合同、业主（住户）家庭情况登记表、入住证明、商品房买卖合同补充协议、照片复印件等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。都梁花苑小区未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告诚善物业公司与开发商之间前期物业管理服务合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对业主具有约束力。被告蔡传荣以其并非合同当事人为由提出抗辩，没有法律依据，依法不能成立。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。原告诚善物业公司物业管理行为存在瑕疵，尚不属不履行或履行义务不符合合同约定的行为，并不构成被告蔡传荣拒缴或少缴物业费用的合理事由。被告蔡传荣未给付物业服务费是违约行为，应当承担清偿责任。原告诚善物业公司主张的物业费2700元及生活垃圾处理费426元，合计3126元，有事实和法律依据，应予支持。原告诚善物业公司对公共水电费用未能公示或说明实际发生及应当分摊的数额，预收费而未提供合同依据，在本案中不能认定处理，可待收集证据或完备程序手续后另行依法主张。对被告方逾期交款行为，结合原被告在合同中的履行情况及违约程度酌定被告蔡传荣给付违约金300元。被告蔡传荣其他辩解的理由缺乏事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告蔡传荣于判决生效后10日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业管理费2700元、违约金300元、生活垃圾处理费426元，合计3426元。
二、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡传荣负担。
本判决为终审判决。
审判员 陈正龙
二〇一六年二月二十二日
书记员 赵容达
附：本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。