浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台临民初字第1284号
原告：曾庞春。
委托代理人：项建华，浙江崇和律师事务所律师。
委托代理人：方燕。
被告：王海亚。
委托代理人：王翔东，浙江昶日律师事务所律师。
原告曾庞春与被告王海亚为合同纠纷一案，原告于2014年5月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月17日对本案公开开庭进行了审理。后发现本案案情复杂，故依法转入普通程序审理，并组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告曾庞春及其委托代理人项建华、方燕、被告王海亚的委托代理人王翔东两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾庞春起诉称：被告系台州学院教职工。2008年，台州学院筹集教职工集资代建房，因建房位置偏远，大量老师不愿购买。台州学院为凑满名额开建，发动校外购房者以学校老师放弃的名额代报名，并承诺房屋建成后不需支付任何报酬即可一次性无偿以校外购房户实名直接签订�同。在此情形下，2009年6月14日，原、被告签订《关于转让台州学院教职工参加代建商品房名额的协议》（以下简称协议），约定被告将其购买台州学院代建商品房的资格转让给原告，该房位于临海市洛河东路东侧，建筑面积约为125平方米，另有附属车位一个。原告支付给被告资格转让费人民币2.5万元，并支付相应房款，被告协助原告办理房产登记等手续直至原告完全获得房屋产权。同时约定如被告违约，须以原告所支付金额的双倍返还给原告，原告有权终止履行合同。
协议签订当天，原告按照约定支付被告转让费人民币2.5万元，同时支付被告已向台州学院交付的第一次预付款1万元，于2009年6月22日以被告名义向台州学院支付代建房第二次预付款人民币9.5万元，2012年1月6日原告直接向开发商台州耀江房地产开发有限公司支付房款人民币18万元，总计支付人民币31万�。涉案房屋经摇号确定为学府家园3期7幢3单元201室，建筑面积123.95平米，集资代建售价4190元／平方米，地下车位一个，集资代建售价6万元。后因房价上涨，被告违反协议约定，一再拒绝协助原告同台州耀江房地产开发有限公司签署购房合同，最终台州耀江房地产开发有限公司于2014年3月将涉案房屋以9300元／平方米的市场价格另售他人，其中地下车位市场售价约11万元。根据《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告所签转让购房资格协议系双方真实意思表示，为集资单位台州学院和开发商台州耀江房地产开发有限公司所认可，且未违反我国法律禁止性规定，经双方签订即具有法律效力，双方均应信守。被告因房价上涨而拒不履行协议的行为违反了《合同法》第60条，构成严重违约，令原告蒙受了巨大经济损失，应当承担违约责任。原告具体经济损失数额为：①每平方米涉案房屋市场价格与台州学院集资代建售价的差额，计算房屋面积，即（9300-4190）元／平方米＊123.95平方米=633384.5元；②涉案地下车位的市场价格与台州学院集资代建售价差额，即11万元一6万元＝5万元。①＋②即为原告具体经济损失金额683384.5元。《协议》第三条第3款约定，如被告违约，须双倍返还原告己付房款（包括转让费），原告有权终止履行合同。故被告应双倍返还原告已付房款（包括转让费在内）62万元，即被告除返还原告已付款项外，另应支付违约金31万元。而此违约金远低于上述原告的经济损失，根据《合同法》第107条、第113条第1款、第114条第2款规定，请求法院判处被告增加赔偿经济损失373384.5元，即共向原告支付993384.5元，具体损失以法庭查明损失为准。原告认为，被告违约没有协助原告去签订合同，应属被告违约，原�为维护自身的合法权益，故请求法院判令：一、解除原、被告签订的《关于转让台州学院教职工参加代建商品房名额的协议》；二、判令被告双倍返还原告己付房款（包括转让费在内）62万元，并增加赔偿经济损失373384.5元，共计993384.50元。
被告王海亚答辩称：被告对于签订协议和协议内容以及原告付款情况没有异议。但被告认为，本案原、被告签订的协议符合法定无效条件，属于无效协议。我国《合同法》第52条第1款第2项和第5项规定，恶意串通损害国家、集体利益及违反法律禁止性规定的合同无效。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项、第7项规定，没有依法登记领取权属证书的不得转让，法律法规禁止转让的其他行为。本案中双方涉及到的并不是简单的权利转让、资格转让问题。实际上是单位集资建房转让房屋的问题，本案所涉房屋是单位集资建房，根据我国有关行政法规和文件政策规定，在经济适用房管理办法第30条规定，本案中所涉的房屋转让是违反法律规定的，是禁止转让，同时损害了国家利益，政府有6千万土地出让金补贴在本案的集资建房。本案双方所签订的有关协议应依法认定无效。无效合同自始无效，被告愿意返还所谓转让费2.5万元。原告在诉状中所称的后因房价上涨，被告违反约定没有事实依据，造成本案所涉房屋与他人签订的原因在原告本人，被告没有违约行为。本案所设房屋必须是由被告先与耀江房产公司签订合同，再转让给原告。但在与耀江公司签订合同时，耀江公司要求被告提供在原告手里的两份预付房款收据，后因原告拒绝提供收据，导致被告无法与耀江公司签订合同，致使不能取得房屋。综上，原、被告签订的协议系无效协议，被告没有违约，被告愿意返还2.5万元，请�驳回原告的其他诉讼请求。
原告为支持自己的主张，向本院提交下列证据：
一、《关于转让台州学院教职工参加代建商品房名额的协议》一份，拟证明原、被告于2009年6月14日签订协议，约定被告将购买台州学院代建商品房资格的权利转让给原告，原告支付被告转让费25000元，并支付相应房款，被告协助原告以自己的名义与房产公司签订合同，并保证能够办理房产登记等手续直至原告完全获得房屋产权；如被告违约，须以原告已付房款（包括转让费在内）的双倍金额返还给原告，原告有权终止履行合同等协议内容。
二、收条一份，拟证明原告于2009年6月14日支付被告转让费25000元。
三、代收代建房收据二份、台州银行取款凭证二份及现金借款单一份，拟证明原告通过被告向台州学院交付购房预付款105000元，通过台州银行向台州耀江房地产开发有限公司交付购房款180000元。
四、关于学府家园分房及缴款的通知复印件一份，拟证明涉案房屋的集资代建总平均房价、分房摇号时间、摇号后应以实际购房人原告的名义与开发商签订《学府家园购房约定书》的事实。
五、购买人为徐芬飞和王烨的商品房买卖合同一份，拟证明涉案房屋的集资代建参考售价为4190元／平方米。
六、2012年1月10日台州日报第4版复印件一份，拟证明台州日报报道台州学院集资代建房，其同意外部购房者以老师放弃的名额报名，后大部分老师履行办理房产登记等手续约定，但部分老师拒绝履行的事实。
七、摇号房屋对应表复印件一份，拟证明涉案房屋面积。
被告为支持自己的主张，向本院提交下列证据：
八、被告与台州耀江房地产开发有限公司之间的往来函六份，拟证明因缺少原告手中的二份代收代建房收据，导致被告无法与台州耀江房地产开发有限�司签订商品房买卖合同。
九、中国银行历史交易清单和台州银行现金解款单复印件各一份，拟证明被告共向台州耀江房地产开发有限公司缴纳购房款192635元，其中105000元是原告交由被告代付，余款87635元系被告支付。
十、台州学院与台州耀江房地产开发有限公司签订的合作协议书（一）第三条第5条款，拟证明台州耀江房地产开发有限公司必须与台州学院教职工签订商品房买卖合同。
根据原告的申请，本院依法向临海市房管处档案室调取商品房买卖合同一份（证据十一），原告拟证明本案所涉房屋台州耀江房地产开发有限公司已经出售给他人，房屋售价为9363.21元／平方米。
经质证，被告对证据一的真实性无异议，但对其合法性、关联性表示异议，认为该协议违反法律规定，是无效协议。对证据二无异议。对证据三中的二份收据无异议，对台州银行取款凭证二�及现金借款单一份的真实性无异议，但对其关联性表示异议，认为该证据显示原告支付的对象并非被告，不能作为原告向被告支付房款的依据。对证据四的真实性表示异议，认为该证据系复印件，且没有盖单位公章，故其真实性无法确认，对其三性均有异议。对证据五的真实性没有异议，但对其关联性表示异议，认为该证据所涉的房屋与本案无关。对证据六的真实性、关联性表示异议，认为没有原件核对，真实性无法确认，且与本案所涉房屋无关。对证据七的真实性表示异议，认为系复印件，其真实性不能确定。
原告对证据八的真实性无异议，但认为不能证明其拟证对象；从该证据可以看出，被告没有如实向台州耀江房地产开发有限公司反映该房屋已由校外人员购买的事实，被告想撇开原告单独与房产公司签约，被告违约事实。对证据九的真实性无异议，但认为�能证明房产公司必须与被告签订合同。对证据十的真实性无异议，但对关联性表示异议，认为单凭该条款不能证明学府家园房屋都必须与台州学院教职工签订合同。
原告对证据十一无异议。被告对证据十一的真实性无异议，但对关联性表示异议，认为合同中所涉及的房屋坐落位置与本案所涉房屋不具有可比性。
综合原、被告的陈述及质证意见，本院对上述证据认证如下：
证据一系双方的真实意思表示，被告虽质证认为该协议违反法律法规规定，属于无效协议，但事实上，我国法律并没有明确规定禁止该类权利义务转让协议的签订，且也没有证据显示该协议有损害国家利益等无效情形的存在，故被告的质证理由不成立，本院不予采信，对证据一本院予以认定。
对证据二和证据三中的二份收据被告无异议，本院予以认定。证据三中的二份台州银行取款凭证和一份现金借款单系原告向台州耀江房地产开发有限公司汇款的凭证，而根据原、被告的约定，在原告与台州耀江房地产开发有限公司签订合同前，原告应当向被告支付相应款项，再由被告支付给房产公司，故该凭证不能作为原告向被告支付的证据。
证据四系复印件，且没有台州学院的公章，其真实性无法认定，其单一证据不能证明其待证事实。但结合被告有关摇号会公布后被告已通知原告去摇号现场的陈述，对于台州学院已经通过摇号确定分房的事实予以认定。
证据五系与本案所涉房屋同属学府家园三期的房屋于2012年9月25日签订的商品房买卖合同，而原、被告如果按协议履行，签订房屋买卖合同的时间也应该在2012年，故证据五对本案确定损失额具有参考价值，但该证据显示该房屋每平方米的价格为4484.66元，不能证明原告主张的4190元／平方米。
证据六系公开出版、发行的报刊复印件，对于台州日报曾于2012年1月10日曾报道过台州学院集资代建房的事实可以认定，但对于其报道少部分台州学院老师违约等事实是否属实未有其他证据予以佐证，其真实性不能确定，且与本案并无必然联系，故对该证据的证明效力本院不予认定。
证据七系复印件，且没有原件核对，其真实性不能确定，故对该证据本院不予认定。但对于所涉案件的房屋面积，结合被告提供的证据八可以证明被告摇号获得的房屋应为学府家园三期7-3-201室，再结合双方对真实性无异议的证据十一，该房屋的建筑面积为123.95平方米。
原告对证据八的真实性无异议，故本院对证据八的真实性予以认定。该证据显示被告因没有提供台州耀江房地产开发有限公司要求的二份代收代建房收据而未能与该公司签订房屋买卖合同，被告据此认为原告作为二份收据的持有者，未能配合�告，导致被告无法签订合同，系原告违约。在庭审中，原告认为被告没有通知原告，而原告委托代理人认为被告已经通知原告，但由于被告未按照协议协助原告直接与房产公司签约，故拒绝提供收据。在原告与原告委托代理陈述不一的情况下，应以原告陈述为准，故在被告没有证据证明已通知原告出示收据的情况下，无法以该理由证明原告违约。对证据八拟证明原告违约的证明效力本院不予认定。
原告对证据九无异议，本院予以认定。证据十系台州学院与台州耀江房地产开发有限公司签订的合作协议书条款，该条款规定了台州学院安排教职工与房地产公司签约的权利义务，但并没有涉及针对校外人员购房的情形，仅凭该条款无法证明校外人员不能直接与房地产公司签订合同，故对证据十的证明效力本院不予认定。
原、被告对证据十一的真实性均无异议，故对该�据的真实性本院予以认定。该证据显示台州耀江房地产开发有限公司已于2014年3月24日将学府家园三期7幢3-201室的房屋及附属用房以9363.21元／平方米的价格出售给了他人，而该套房屋与2012年6月8日台州耀江房地产开发有限公司发给被告的函中确认的房号一致，故对该证据拟证明所涉房屋以9363.21元／平方米的价格出售给了他人的证明效力本院予以认定。
综上，本院综合认定如下事实：
被告系台州学院教职工。2009年6月14日，原告与被告签订《关于转让台州学院教职工参加代建商品房名额的协议》一份，约定：被告将其购买台州学院代建商品房的资格转让给原告；原告支付被告转让费25000元，并支付相应房款；在与房产公司签署购房合同时，被告应当履行与房产公司协商沟通，以及协助原告以其自己的名义与房产公司签署合同的义务，并保证能够办理房产登记等手续�直到原告完全的获得房屋产权；在原告与房产公司签订正式购房合同前，购买该房屋的相关法律政策文件中规定应当由被告向房产公司支付的各批次款项，均由原告承担，自被告向原告出示相关付款通知材料之日起10个工作日内，原告应当向被告支付相应款项，由被告签署收条给原告，并上交给相关房产公司，同时将房款发票交由原告保管；如被告有其他违约情形，须以原告已付房款（包括转让费在内）的双倍返还给原告等等。
签订协议当天，原告向被告支付转让费25000元，同时向被告支付被告原先向台州学院支付的预付款10000元；2009年6月22日，原告以被告名义向台州学院支付代建房第二次预付款95000元。2012年1月6日，原告向台州耀江房地产开发有限公司支付人民币180000元。2012年1月8日，被告向台州耀江房地产开发有限公司支付人民币87635元。
被告预购房屋经摇�确定为学府家园三期7幢3单元201室及附属房屋，房屋建筑面积为123.95平方米，附属房屋地下室109号建筑面积为31.75平方米，附属房屋地下室7地-18号建筑面积为16.47平方米。后台州耀江房地产开发有限公司以被告未在规定期限内带齐相关资料到公司办理相关手续为由，收回了被告的房屋优先购买权。2014年3月24日，台州耀江房地产开发有限公司将该房屋以9363.21元／平方米、地下室109号以2984.88元／平方米、地下室7地-18号以1497.27元／平方米的价格出售给他人。
学府家园三期15幢1单元402室的房屋及附属用房，台州耀江房地产开发有限公司于2012年9月25日以房屋价格4484.66元／平方米，附属房屋地下室332号以1889.76元／平方米、15地-17号以1000元／平方米的价格出售。
本院认为，原、被告签订的《关于转让台州学院教职工参加代建商品房名额的协议》系双方当事人的真实意思表�，且无证据显示存在损害国家利益、违反法律、法规禁止性规定等无效情形，故该协议应为有效协议。双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。但根据原告的陈述，被告在2012年1月初房屋摇号前后便拒绝履行协议，拒绝接受原告交付的房款，原告无奈于2012年1月6日向台州耀江房地产开发有限公司缴纳房款。结合被告于2012年1月8日向台州耀江房地产开发有限公司缴纳房款87635元及被告与台州耀江房地产开发有限公司往来函等证据，原告的陈述较符合常理。根据协议的约定，被告无需自己出钱缴纳房款，但被告却自己缴纳了房款；而在被告缴纳房款之前，原告已经向房产公司进行了汇款，说明原告有积极付款的意向，虽然原告没有按协议向被告付款，但原告有关因被告拒绝接受房款故原告转而直接向房产公司付款的陈述符合常理。且从被告与台州耀江房地产开发有�公司的往来函的内容来看，被告对购买房屋资格已转让给原告的事实一字未提，这显然违反协议第二条第3款规定的被告应当履行与房产公司协商沟通、以及协助原告以其自己的名义与房产公司签署合同的义务。综上，本院认定被告的行为构成违约。该违约行为应属于协议第三条第3款的其他违约情形，被告需双倍返还原告包括转让费在内的已付房款。原告已付房款应包括转让费25000元、二次预付款共105000元，故被告应返还原告共计260000元。
此外，原告主张双倍返还已付房款的违约责任并不足以弥补原告的实际损失；要求被告按照实际损失予以赔偿。原告的该主张，符合法律规定，本院予以支持。但对于原告主张实际损失应按涉案房屋出售他人的价格减去台州学院集资代建售价的差额计算，并要求按集资代建校外购房户4190元的均价差额予以赔偿。因该4190元并非涉案房屋出售给校外购房户的价格，而且原告无法证明本案涉案房屋2012年出售给校外购房户的具体价格，故对于原告的实际损失，本院将参照同时期同地段同性质房屋的价格予以确定。学府家园三期15幢1单元402室的房屋及附属用房系台州耀江房地产开发有限公司于2012年9月出售，与本案涉案房屋在各方面都相当，具有参考价值。再结合涉案房屋的建筑面积，及其于2014年出售给他人的售价，本院酌情确定原告的实际损失为630000元。对该损失，应由被告承担相应责任。
根据原告的陈述，被告在2012年就明确表现出违约的情形，在此情况下，原告应当及时行使自己的权利，防止损失的扩大。但原告直到本案涉诉房屋出售给他人后才起诉法院，对损失的扩大也应承担责任。综合本案实际情况，对于原告的实际损失，由原、被告各承担50%的责任。据此，被告在双倍返还原告预付房款后，应再赔偿原告185000元，即被告应共支付原告445000元。
对于原告要求解除双方签订的协议的诉讼请求，因协议涉及的房屋已经出售给他人，协议的目的已经无法实现，符合协议解除的法定条件，故本院予以支持。综上，被告有关协议无效、被告没有违约的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告曾庞春与被告王海亚于2009年6月14日签订的《关于转让台州学院教职工参加代建商品房名额的协议》。
二、被告王海亚双倍返还原告曾庞春已付房款（包括转让费）260000元，并再赔偿原告曾庞春经济损失185000元。款限于本判决发生法律效力之日起15日内履行完毕。
三、驳回原告曾庞春的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13734元，由原告曾庞春负担7234元，被告王海亚负担6500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预交上诉案件受理费13734元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局；开户行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的�后一日起二年内向本院申请执行，逾期申请，本院不予受理。
审 判 长 王剑兵
人民陪审员 徐尚宝
人民陪审员 郭希保
二〇一四年十一月二十日
代书 记员 朱玲英