湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初3113号原告：中国农业银行股份有限公司长沙天心区支行，住所地在湖南省长沙市雨花区黄土岭路266号。负责人：何金辉，行长。委托诉讼代理人：黄三军，男，1969年3月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。系该行职员。委托诉讼代理人：刘炜，男，1973年11月19日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。系该行职员。被告：陈良平，男，1968年11月11日出生，汉族，住湖南省。原告中国农业银行股份有限公司长沙天心区支行（以下简称原告）诉被告陈良平（以下简称被告）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月17日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄三军、被告陈良平到庭参加了诉讼。于2017年9月20日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄三军到庭参加了诉讼，被告陈良平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法宣布原告有权提前收回已发放借款，行使担保权；2、判令被告立即归还原告借款本金1124330.80元、利息23517.22元，合计1147848.02元（截至2017年5月15日），以及实现债权期间所产生的利息等，并承担本案相关诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2013年11月19日签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款123万元，用于购买长沙市××号万科金域华府三、四期4栋302房屋，借款以所购买的房屋抵押担保；借款从2013年11月19日至2033年11月18日，期限为20年；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。被告自2016年12月20日至今，未足额偿还借款本息，借款已形成不良。经原告多次催收，被告仍拖欠原告借款本金1124330.80元、利息23517.22元，合计1147848.02元（截至2017年5月15日）。根据双方签订的《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告增加诉讼请求：判令解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》。被告陈良平辩称，不同意解除合同，愿意偿还所欠借款本息，但暂时无偿还能力。经审理查明，2013年11月19日，原告（贷款人）与被告（借款人）及案外人长沙市领域投资有限公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定：被告向原告借款123万元用于购买位于长沙市××号万科金域华府三、四期4栋302号房屋，借款期限为240个月，从2013年11月19日至2033年11月18日；贷款利率为年利率6.55%，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日进行调整，利率调整以12个月为一个周期；被告采用等额本息还款法还款，还款周期为1个月，每月的20日按期还款；被告以上述购买的房屋作借款抵押担保，自本合同签订之日起60日内办妥抵押预告登记，抵押担保的范围为本合同项下借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，如被告未按约定足额还款，原告有权行使抵押权，并可以与被告协议以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；阶段性保证人长沙市领域投资有限公司自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续完成之日止，为上述借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金及利息、复利、罚息、违约金及原告实现债权的费用等；被告未按期足额还款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并宣布合同项下借款立即到期；被告未按约定期限归还借款本金的，原告有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，并对应付未付利息计收复利；本合同项下同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；此外，合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，原告于2013年11月19日向被告发放了贷款123万元。2016年3月23日，原告与被告就上述房屋办理了抵押登记，房屋他项权证号为：房他证雨花字第××号，他项权证载明债权数额为1230000元。被告自2016年12月20日起未按约定足额还款，截至2017年5月15日，被告尚欠原告借款本金1124330.80元、利息23517.22元（含罚息、复利）。经多次催收未果，原告遂于2017年5月22日诉至本院，请求判如所诉。上述事实，有《个人购房担保借款合同》、借款凭证、房屋所有权证及他项权证、还款明细及利息计算明细清单、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告及案外人长沙市领域投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。被告作为借款人，在收到原告发放的贷款后应按合同约定如期向原告偿还贷款本息，因被告连续多期未向原告履行还本付息义务，已构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，故双方所约定的合同解除条件已成就，原告要求解除双方所签订的《个人购房担保借款合同》及由被告支付合同解除前借款本金、逾期利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同一方当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2017年5月22日向本院提起诉讼，被告于2017年7月30日收到起诉状副本，因此本院确认原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》已于2017年7月30日解除。原告要求被告按合同约定支付合同解除后的罚息、复利的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持，合同解除后即2017年7月31日起的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至被告实际清偿借款之日止，超过部分本院不予支持。原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》约定了借款抵押，并就涉案房产办理了抵押登记，故原告要求对被告名下的位于长沙市××号万科金域华府三、四期4栋302号房屋（房产证号为：长房权证雨花字第××号）拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持，优先受偿总额以登记的债权数额1230000元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司长沙天心区支行与被告陈良平及案外人长沙市领域投资有限公司签订的《个人购房担保借款合同》于2017年7月30日解除；二、被告陈良平应于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司长沙天心区支行借款本金1124330.80元及截至2017年5月15日的利息23517.22元（含罚息、复利），并支付此后的利息（2017年5月16日至合同解除之日即2017年7月30日的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算，合同解除后的利息以借款本金1124330.80元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，自2017年7月31日起计算至借款实际清偿之日止）；三、若被告陈良平逾期未履行上述还款义务，原告中国农业银行股份有限公司长沙天心区支行有权就被告陈良平名下的位于长沙市雨花区万家丽中路二段539号万科金域华府三、四期4栋302房屋（房产证号为：长房权证雨花字第××号）拍卖、变卖后所得价款优先受偿（以登记的债权额1230000元为限）；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司长沙天心区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15131元，由被告陈良平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐战胜人民陪审员  章海如人民陪审员  彭爱莲二〇一七年九月二十日书 记 员  王晓纯附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。