上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第399号
上诉人（原审原告）上海奇羡实业有限公司。
委托代理人瞿曦。
委托代理人陈亮。
被上诉人（原审被告）上海泗泾私营经济开发区管理委员会。
被上诉人（原审被告）上海晟然绝缘材料有限公司。
上述两被上诉人共同委托代理人周成松。
上述两被上诉人共同委托代理人沙剑。
上诉人上海奇羡实业有限公司因建设用地使用权纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日受理后，依法组成合议庭于2014年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人上海奇羡实业有限公司（以下简称奇羡公司）的委托代理人瞿曦，被上诉人上海泗泾私营经济开发区管理委员会（以下简称泗泾开发区管委会）、上海晟然绝缘材料有限公司（以下简称晟然公司）的共同委托代理人周成松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，奇羡公司于1996年7月26日成立，于2002年9月5日吊销营业执照，目前企业状态为吊销未注销，法定代表人为丁某。
1995年11月3日，奇羡公司法定代表人丁某（乙方）与泗泾开发区管委会（甲方）签订《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》一份，约定双方就招商立项及征用某县某镇东部经济开发区的土地使用权等事宜达成以下协议：一、乙方以每亩8万元（人民币，下同）的价格向甲方征用土地1.8亩，共计金额144，000元；二、土地使用性质为工业用地，企业注册在某县某镇；三、乙方须在本协议签订后壹个月内提供立项申报企业的各项材料；四、交款方式为第一期在签订本协议的同时交款30%（计4万元），第二期在甲方办好乙方项目的用地建设许可证时再付20%（32，000元），第三期在领到土地局批准文件后按实际土地亩数及地价结清余款；五、违约责任：1、甲方违约，如单方撤销协议或不能办理好各种手续的，须退回乙方所交的全部地价款，并按月息3%赔偿违约金；2、乙方如单方面撤销协议或不能按本协议规定提交有关材料和地价款的，已交的地价款全部作为违约金赔偿甲方。六、补充说明：乙方于96年5月底前将第三期款项计72，000元缴纳给甲方，逾期负本协议规定之违约责任且支付逾期利息给甲方（按银行现利率）。其中第六条系手写内容。上述协议系在复印后，甲方加盖公章，乙方丁某签字（签在法人代表处）。
合同签订后，奇羡公司向泗泾开发区管委会支付了126，000元。泗泾开发区管委会将系争的1.8亩土地交付于奇羡公司使用，奇羡公司在系争土地上建造了两幢楼房，一直由奇羡公司使用（出租）至今。
另查明，1998年4月3日，松江县人民政府出具批复［松府土用字（1998）第48号］，载明，经审核，同意泗泾开发区管委会征用泗泾镇叶家村叶西生产队耕地（灌溉水田）6179平方米，非耕地（农村道路74平方米，沟渠100平方米），合计征用土地6353平方米（折合0.635公顷）作为建造生产用房建设用地。2006年5月24日，松江区人民政府向泗泾开发区管委会出具通知［沪松府土字（2006）第181号］，载明：根据法律规定，依法收回6353平方米国有土地使用权，作为松江SJ-06-008号地块，由区房屋土地管理局实施土地使用权出让手续。2006年5月29日，上海市松江区房屋土地管理局作为出让方与泗泾开发区管委会作为受让方签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定泗泾开发区管委会受让SJ-06-008号地块，总面积6353平方米。合同另对转让年限、出让金额等进行了约定。
2008年7月11日，泗泾开发区管委会、晟然公司签订《在建工程转让协议书》，约定，泗泾开发区管委会就位于松江区SJ-06-008号地块，在建工程转让给晟然公司；在建工程建筑面积4643.9平方米；转让费合计350万元；支付方式为签订合同之日支付200万元，2009年6月30日支付130万元，待土地交易手续全部办妥、权证归晟然公司所有后一次性付清剩余部分；泗泾开发区管委会积极配合晟然公司办理土地交易的相关手续，并及时提供必须由泗泾开发区管委会提供的有关材料，办证过程中所涉及费用全部由晟然公司承担。
2009年2月28日，泗泾开发区管委会委托上海房地产估价师事务所有限公司出具《松江区SJ-06-008号地块在建工程房地产市场价格评估报告》，评估结果为：松江区SJ-06-008号地块在建工程（土地面积6353平方米，规划建筑面积4643.9平方米），估价时点2009年2月18日的市场价格为5，029，401元，土地市场价值为3，249，051元，建筑物市场价值为1，780，350元。
2009年6月16日，松江区SJ-06-008地块登记于晟然公司名下，房地产权证为沪房地松字（2009）第0141**号。2011年8月1日，松江区SJ-06-008地块的建筑物4632.08平方米登记于晟然公司名下，房屋坐落于松江区泗泾镇望东南路50弄1号，房地产权证号为沪房地松字（2011）第0229**号。
2013年10月17日，泗泾开发区管委会以奇羡公司为被告提起诉讼，要求解除双方签订的《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》，该案尚在审理过程中，现已中止审理，案号为（2013）松民三（民）初字第2595号。
还查明，2013年4月1日，丁某向法院起诉泗泾开发区管委会、晟然公司，诉请内容同本案，案号为（2013）松民三（民）初字第752号，该案中丁某明确因签订合同时奇羡公司尚未成立，故其系作为奇羡公司的法定代表人与泗泾开发区管委会签订合同，但实际合同主体应为奇羡公司与泗泾开发区管委会，故丁某撤回该案诉讼。在该案中，法院于2013年6月6日至现场进行勘查，SJ-06-008地块为一块长方形地块，地块北面是一幢厂房（为产证所载的4632.08平方米）及若干幢房屋及简易用房，地块南面为两幢东西向二层厂房（奇羡公司所搭建），该两幢厂房部分作车间使用，南面一幢顶楼用活动板搭建了第三层，北面一幢西面部分用砖搭建了第三层。该两排厂房北面有一堵围墙与其他房屋分割开来。奇羡公司搭建的两幢厂房没有房产证或建设规划许可证。在该案中奇羡公司提出《招商企业立项及征用土地（使用权）协议》上第六条手写部分系事后添加。
奇羡公司向原审法院提起诉讼，以泗泾开发区管委会未按约与奇羡公司办理物权登记手续，而是于2009年将SJ-06-008地块以在建工程转让的形式涉嫌低价转让给晟然公司，并协助晟然公司办理了过户手续，构成恶意串通等为由，请求法院判令：1、确认泗泾开发区管委会、晟然公司之间签订的《在建工程转让协议书》中1.8亩土地使用权转让之部分无效；2、泗泾开发区管委会、晟然公司就系争1.8亩土地使用权，办理相关物权恢复变更登记手续，恢复登记至泗泾开发区管委会名下。
泗泾开发区管委会辩称：泗泾开发区管委会、晟然公司之间的转让协议并未涉及低价转让，转让协议合法有效，不存在侵犯奇羡公司的合法利益；目前涉案的房屋及地上物已经登记至晟然公司的名下，不可能恢复变更登记；另外，奇羡公司提起本案诉讼超过了诉讼时效。故不同意奇羡公司的诉讼请求。
晟然公司辩称：辩称意见与泗泾开发区管委会一致。另外，其不知道系争土地上的房屋系奇羡公司搭建，泗泾开发区管委会告知其系争土地上的房屋系泗泾开发区管委会的违章建筑，是要拆掉的。其与泗泾开发区管委会没有恶意串通，且其支付了合理对价。故请求法院驳回奇羡公司的诉讼请求。
原审审理中，奇羡公司、泗泾开发区管委会、晟然公司对于本案合同相对方为奇羡公司与泗泾开发区管委会无异议；双方对于752号案件中的现场勘查笔录也予以认可，并表示目前状态相同。
审理中，晟然公司为证明其受让在建工程已经支付了对价而向法院提供了两组依据。第一组为收款人某公司（以下简称某公司）支票存根、本票、进账单等，证明已经支付土地款合计3，673，913.98元；第二组证据为其与某公司2（以下简称某公司2）的建设工程施工合同、收款人为某公司2的支票存根、发票、进账单等，证明在建工程的工程款均系其支付。奇羡公司对于第一组证据的真实性没有异议，但认为收款人为某公司，与泗泾开发区管委会无关，而且付款的时间、金额与泗泾开发区管委会、晟然公司约定也无法对应，并且金额小于合同约定的350万元；对于第二组证据的真实性无异议，但认为晟然公司实际支付404万元，与合同价410万元无法对应；对支付主体是否都是晟然公司也存在疑问；从付款时点来看，在泗泾开发区管委会、晟然公司达成交易前付款已经开始，说明泗泾开发区管委会、晟然公司存在恶意串通，况且上述钱款是否真实支付也无进一步证据予以印证。泗泾开发区管委会对于支付的款项均予以确认。
原审认为，本案争议焦点为：泗泾开发区管委会、晟然公司之间签订《在建工程转让协议》是否合法有效。首先，没有证据证明晟然公司在与泗泾开发区管委会签订在建工程转让协议时，已经知晓泗泾开发区管委会与奇羡公司之间存在合同关系，且知晓系争土地上有奇羡公司出资建造的房屋。其次，奇羡公司与泗泾开发区管委会协议书约定的1.8亩土地仅是SJ-06-008地块一小部分，不能单独进行转让，鉴于物的不可分割性，如因为该一小部分土地上存在一个征用土地协议就禁止土地使用权人对整块土地进行转让，亦于理不合。综上所述，因没有证据证明泗泾开发区管委会、晟然公司存在恶意串通损害奇羡公司合法权益的行为，故奇羡公司要求确认《在建工程转让协议书》涉及1.8亩部分无效并恢复登记的诉讼请求，既无事实法律依据，又无可操作性，法院不予支持。当然，法院的上述认定并不意味着认为泗泾开发区管委会不存在过错、对奇羡公司的损失不予救济，泗泾开发区管委会的过错程度以及奇羡公司的损失赔偿，双方可以在（2013）松民三（民）初字第2595号案件中解决。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，于二○一三年十二月三十日作出判决：驳回上海奇羡实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由上海奇羡实业有限公司负担。
原审法院判决后，奇羡公司不服，上诉于本院称，1、被上诉人泗泾开发区管委会与被上诉人晟然公司在转让系争土地使用权过程中存在恶意串通的主观故意。上诉人奇羡公司早在1995年与泗泾开发区管委会订立土地转让协议，1996年建房后自营及出租；而晟然公司于2002年紧邻上诉人厂房经营，不可能不知道系争土地由上诉人使用的情况；晟然公司在转让土地使用权时也应对该土地及地上建筑物进行了解，尽到审慎之义务，泗泾开发区管委会也应尽到披露之义务。双方在转让过程中明知上述情况仍签署转让协议，显然有主观故意在内，并且侵害了上诉人的合法权益，应认定构成恶意串通，该份在建工程转让协议无效。2、泗泾开发区管委会并没有提供证据证明某公司和泗泾开发区管委会之间的关系，而且晟然公司与泗泾开发区管委会至今也未举证证明双方之间实际给付了约定的价格，故原审法院认定晟然公司支付了土地转让对价没有事实依据，上诉人不予认可。另外，该地块的评估价为502万余元，即便晟然公司就350万元进行过支付，但仍低于市场评估价的70%，成交价格明显过低，应依法判定无效。3、根据上诉人向相关土地管理部门的咨询，答复可以根据法院判决进行处理，显然一审法院以该地块不可分割作为判决理由是不能成立的。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人泗泾开发区管委会、晟然公司共同辩称：1、两被上诉人不存在恶意串通转让土地使用权的行为。首先，晟然公司在与泗泾开发区管委会签署在建工程转让协议过程中，并不知道上诉人和泗泾开发区管委会之间有过合同；即便上诉人在系争土地上有建筑物，但因没有任何权属登记，也是违章建筑，晟然公司也无法知道。上诉人早就吊销营业执照，实际上长期不经营，违章建筑也是出租他人，因此晟然公司无法得知上诉人和泗泾开发区管委会之间存在协议。上诉人认为两被上诉人之间存在恶意串通的主观故意，缺乏依据。2、两被上诉人之间并不存在低价转让的事实。晟然公司向泗泾开发区管委会支付了在建工程转让款350万元，两被上诉人在一审审理中提供了支付的相关证据予以佐证；某公司是泗泾开发区管委会对外进行运营的公司，泗泾开发区管委会在一审中是认可的，泗泾开发区管委会确认晟然公司全部付清在建工程转让款。双方签署的在建工程转让协议实际履行，应为有效协议。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点仍在于被上诉人泗泾开发区管委会与被上诉人晟然公司之间签订的在建工程转让协议的效力是否无效的问题。
尽管上诉人奇羡公司与被上诉人泗泾开发区管委会之间就1.8亩土地使用权转让协议的签订早于泗泾开发区管委会与被上诉人晟然公司就整个地块土地使用权转让协议的签订时间，但是，泗泾开发区管委会当时尚未取得立项和征用土地的相关手续，是否可以完成双方在1995年协议中约定的1.8亩工业用地变性手续是不确定的；泗泾开发区管委会于2006年办出整个地块的建设生产用房建设用地相关手续，此时，上诉人已经被吊销营业执照，其所建的厂房及建筑物等由他人租赁使用，故导致1995年协议项下的用地手续未能办妥，上诉人也有自身的问题，上诉人不能因其与泗泾开发区管委会先签订协议进而否定两被上诉人之间后签订的协议效力。
晟然公司的厂房与上诉人的厂房等建筑物相邻即便是事实，但是晟然公司使用该地块时上诉人已经实际不再开展经营活动，且上诉人也无证据证明晟然公司应当知道上诉人与泗泾开发区管委会之间1995年的协议，或者晟然公司应当知道上诉人为相邻方的实际使用权人，晟然公司在本案审理中从未认可知道上诉人的存在，故上诉人奇羡公司主张晟然公司应当知道上诉人是1.8亩土地的使用权人，依据不足，本院不予采信。本案审理中，晟然公司陈述就相邻方的建筑物情况向泗泾开发区管委会进行过询问，泗泾开发区管委会认可其向晟然公司告知系违章建筑需拆除等内容，因此晟然公司在签订协议过程中尽到了审慎注意之义务。上诉人认为晟然公司未尽审慎注意义务的观点，本院难以采信。另外，晟然公司在一审审理中提交了其按照转让协议约定支付350万元转让款项的相关凭证，证明其支付了转让对价，对此，泗泾开发区管委会予以确认，故可以认定晟然公司的支付行为。上诉人对支付款项金额、时间等提出的异议，因无其他证据予以佐证，本院不予采信。至于转让价格是否涉嫌低价，上诉人是以协议约定价格与市场评估价格进行比较，认为低于市场价70%，因该评判标准不具有唯一性和排他性，故本院难以采信。
另外，基于晟然公司已经办妥该地块的土地使用权转让所有手续、上诉人的实际经营状况、涉及的1.8亩土地占整个地块面积的比例以及法律并没有禁止土地使用权人的转让土地行为，如果泗泾开发区管委会在转让过程中存在过错并且造成了上诉人的利益受损，法律上也有解决的途径；加上物自身具有的不可分割性以及土地整体转让的有效利用性等，因此，原审法院所阐述的理由符合本案实际情况，并无不妥之处。
综上所述，上诉人奇羡公司主张两被上诉人签订在建工程转让协议存在恶意串通的主观故意，缺乏依据。上诉人奇羡公司提出的泗泾开发区管委会与晟然公司之间签订的在建工程转让协议无效等上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人上海奇羡实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈福民
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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