重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终7224号上诉人（原审原告）：王梦。委托诉讼代理人：叶远明，重庆渝冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涵，重庆渝冠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪虹霓。上诉人王梦因与上诉人汪虹霓房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王梦的委托诉讼代理人叶远明、王涵到庭参加诉讼。汪虹霓经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王梦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由汪虹霓承担。事实和理由：1、租赁合同明确约定终止合同时需经王梦验收，但汪虹霓在实施搬离房屋这一行为时并未事先告知王梦前来验收房屋，只是通过物管代其向王梦告知搬离这一事实。同时，汪虹霓搬离后至今未将房屋交还王梦，致使王梦至今无法正常使用该房屋。一审法院仅以汪虹霓搬离房屋这一私下行为即认定双方合同解除显然于法无据。由于汪虹霓一直未主动联系王梦交还房屋并完善解除等手续，故合同解除时间应当以汪虹霓实际交还房屋且经王梦验收房屋合格之日为解除时间，租金也应计算至汪虹霓交还房屋且经王梦验收房屋合格之日止。一审法院将租金计算至搬离之日显然没有法律和事实依据。2、租赁合同中对拖欠租金的违约行为进行了明确约定，王梦在庭审中已将违约金调整为应交租金的30%，该标准既符合合同约定，也不违反法律规定。一审法院私自更改违约金计算标准，将违约金调整为年利率的7%，显然过低且于法无据。汪虹霓上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由王梦承担。事实和理由：2016年3月7日，王梦将案涉房屋锁门、断水电，其已经以自己的行动宣告解除双方租赁合同，故租金也应计算到2016年3月7日。王梦针对汪虹霓的上诉辩称，租金计算到2016年3月7日是错误的，应当计算到房屋交还且验收合格时止。汪虹霓针对王梦的上诉未作答辩。王梦向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《租赁合同》，要求汪虹霓立即搬离承租房屋；2.要求汪虹霓立即支付截止2016年6月1日的房屋租金，并按欠缴总额的30%计算违约金；3.要求汪虹霓完清截止2016年6月1日的水电费、物业管理费。一审法院认定事实：2014年11月2日，出租人王梦作为甲方，与承租人汪虹霓（乙方）签订租赁合同，王梦将位于重庆市北碚区云清路165号的房屋出租给汪虹霓从事咖啡、酒水经营，租赁面积154.09平方米。合同约定房屋租金，第一年月租金为100元／平方米，第二年月租金为110元／平方米，第三年开始在上一年租金的基础上每年递增10%。房屋租赁期限为2014年11月3日至2019年11月3日。合同签定之日，乙方应一次性向甲方缴纳租赁履约保证金45000元，若乙方在租赁期限内未违约，同时没有损坏租赁房屋内外装修和甲方提供的设备等，合同期满后甲方退还乙方保证金。租金每个季度支付一次，乙方应在下一个季度计租前十日内一次性支付完下一季度全部的租金。乙方在房屋租赁期间所产生的一切费用均由乙方独自承担。租赁期间乙方应按合同约定如期向甲方交付租金，逾期交付房租的，每逾期一日按月租金的10%向甲方支付违约金，若乙方逾期10日内缴纳房租，甲方有权单方面解除合同，及追究乙方的违约责任。合同签订后，汪虹霓按合同约定向王梦缴纳履约保证金45000元，王梦即将该房屋交付给汪虹霓使用，并给汪虹霓一月的装修免租期，即从2014年12月3日开始计算并缴纳租金。一审法院另查明，位于重庆市北碚区云清路165号房屋的所有权人系王梦、童雪梅，二人系按份共有，房屋面积154.09平方米，其中王梦占40%，童雪梅占60%（107房地证2013字第11316号）。童雪梅以书面形式授权王梦办理共有房屋的租赁事宜，实际操作过程中也是由王梦出面签订租赁合同并处理其他事宜。一审法院还查明，双方钱款往来均通过网银进行转帐。第一年租期除一月免租期外，2014年12月3日至2015年11月3日实际履行过程中租金按月进行收取，每月15000元。从2015年12月起汪虹霓未再缴纳租金。另该租赁房屋截止到2016年5月5日的水费共计201.69元，截止到2016年5月30日的电费共计1292.72元，截止到2016年5月的物业管理费共计2310元。上述三笔款项均已由王梦代为缴纳。一审庭审中汪虹霓辩称，2016年3月7日王梦擅自将出租房屋房门加锁，导致咖啡厅无法继续经营，店内物品及店员个人物品均在店内无法拿取。事后也不清楚王梦何时将锁取下。2016年5月26日汪虹霓直至收到法院传票后才前往咖啡厅将店内物品搬离，搬东西时告知了物管，物管也与王梦进行了电话联系。故双方租赁合同解除时间应为2016年3月7日。为证明其主张，汪虹霓提交了通话清单打印件一张，并申请证人出庭作证。王梦在一审庭审中认可汪虹霓从租赁房屋内搬离的时间为2016年5月26日，同时表示愿意用履约保证金冲抵部分欠缴租金，但要求按欠缴总额的30%计算违约金，系当事人对自身权利的行使，不违背相关法律规定，一审法院予以支持。一审法院认为，合同是双方真实意思的表示，对合同双方具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行各自的义务。根据一审庭审查明的事实，王梦与汪虹霓之间形成房屋租赁关系。一审庭审中双方均同意解除租赁合同。汪虹霓辩称合同解除应为2016年3月7日，但其在举证期限内提交的证据均不足以证明租赁房屋加锁及加锁行为系王梦所为，故对该一抗辩理由，一审法院不予支持。一审庭审中双方均认可汪虹霓搬离租赁房屋的时间为2016年5月26日，故租赁期限计算至2016年5月26日更为适宜。故汪虹霓欠缴租金期间为2015年12月4日至2016年5月26日，租金为154.09平方米×110元∕月×5.73个月＝97122.9元。王梦要求按欠缴总额的30%计算违约金，一审法院认为违约金的计算标准偏高，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金即97122.9元×7%＝6799元。同时截止至2016年5月底产生的水、电、物业管理费共计3804.41元，依照合同约定，也应由汪虹霓承担。以上费用共计107726.31元。抵扣汪虹霓前期所交的履约保证金45000元，还应支付王梦共计62726.31元。判决：一、王梦与汪虹霓签订的租赁合同于2016年5月26日解除；二、由汪虹霓于一审判决生效之日起五日内支付王梦拖欠的租金、物业管理费、水电费用、违约金等费用共计62726.31元；三、驳回王梦的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：1、租赁合同解除时间及租金计算截止日；2、违约金的计算标准。（一）关于租赁合同解除时间及租金计算截止日的问题。从一审庭审查明的事实可知，在诉讼期间，汪虹霓将物品从租赁房屋中搬离，并通过物业公司电话告知了王梦，王梦亦认可汪虹霓搬离的时间为2016年5月26日。而王梦的一审诉讼请求第一项即为解除租赁合同且要求汪虹霓搬离承租房屋，现汪虹霓在诉讼中搬离租赁房屋且同意解除租赁合同，由此可见，双方已就解除合同形成合意，一审法院以此时间作为合同解除时间并将租金计算至此，符合法律规定，并无不当。王梦认为一审法院认定的合同解除时间及租金截止时间不当的上诉理由不能成立。汪虹霓虽上诉称王梦存在锁门、断水电的行为，但其所举示的证据并不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，其要求将租金截止时间计算至2016年3月7日于法无据，本院不予支持。（二）关于违约金的计算标准问题。违约金的金额应以造成损失的金额为参考。根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，王梦就其损失除资金占用损失外并未举示充分、有效证据证明还存在其他损失，故即使其自行调整违约金计算标准，但仍过高。而汪虹霓亦在一审抗辩时亦认为违约金计算标准过高，要求调整。因此，一审法院调整违约金计算标准的行为及确定的违约金计算标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，王梦认为一审法院违约金调整不当的上诉理由不能成立。上诉人汪虹霓未按规定缴纳上诉案件受理费，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定，本院依法裁定汪虹霓的上诉按自动撤回上诉处理。综上，上诉人王梦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2754元，由上诉人王梦负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑泽代理审判员  陈娟代理审判员  李娅二〇一六年十一月十五日书 记 员  韩微