云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云08民终字第3号
上诉人（原审原告）李华，女，生于1982年3月30日，现住云南省普洱市思茅区。公民身份号码：xxx。
委托代理人李廷文，云南标点律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）普洱市南天房地产开发有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区。
法定代表人吴维忠，系该公司总经理。
委托代理人王光华，男，汉族，生于1969年1月1日，系普洱市南天房地产开发有限公司员工，现住云南省普洱市。公民身份号码：xxx。代理权限：特别授权代理。
上诉人李华因与被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2016年1月21日组织双方当事人到庭参加法庭调查和调解，上诉人李华的委托代理人李廷文，被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司的委托代理人王光华到庭参加诉讼，经本院组织调解，双方意见分歧较大，未能达成调解合意。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的法律事实是：
2010年3月19日，原告李华与被告普洱市南天房地产开发有限公司签订《南天·御景天成认购书》，内容为：经原、被告双方协商一致，就被告开发的“南天·御景天成”商品房共同达成以下协议，认购房屋房号：24－4－201，建筑面积97.66㎡，销售单价2398.00元／㎡，销售总价234189.00元整，成交单价2306.19元／㎡，成交总价225223.00元，原告于2010年3月27日前支付购房首付款20％即￥45223.00元后签订《商品房购销合同》，同时提交办理按揭所需要的全部材料，与按揭银行办理完毕贷款相关手续，签订认购书的同时支付定金20000.00元，原告应于认购书签订之日起，在规定时间内携带本认购书至被告售楼部，按本认购书商定的付款方式和时间交付购房金，并与被告签订《商品房购销合同》，逾期未办理者，被告将视为原告自动放弃购买该套商品房，原告所交认购金20000.00元，概不退还，本认购书自动解除，被告有权另行出售该套商品房。2010年3月26日，原告李华与被告普洱市南天房地产开发有限公司签订了合同编号为YJTC－070的《商品房购销合同》，合同约定：原告认购第24幢4单元第2层01号房，属框架结构；该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准；原、被告双方约定按下述方式计算商品房价款：按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为89.73平方米，单价为每平方米2510.00元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额225223.00元；面积误差的处理采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3％以内（含3％）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；合同约定的套内建筑面积与产权登记面积的套内建筑面积的误差比绝对值超出3％时，原、被告双方同意按本合同约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行；本合同未尽事项，由原被告双方另行签订补充协议；合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付购房款225223.00元。2012年4月6日，普洱市房地产交易中心向被告出具的《房屋测绘技术报告书》载明24－4－201的产权面积为97.03㎡，套内建筑面积（含阳台）86.67㎡，分摊的共有共用建筑面积10.36㎡。2012年7月1日，原告李华与被告签订《“天成”项目补（退）房款确认单》，内容为：原告李华所购24-4-201（房号），建筑面积97.66㎡，产权面积97.03㎡，面积误差0.63㎡，成交单价2510.00元／㎡，应补（退）房款大写壹仟伍佰捌拾壹元正（￥1581.00元），本人同意所购房屋按产权面积结算房款，领（补）款客户：李华，2012年5月23日。2012年5月23日，被告向原告退还了面积误差款1581.00元。前述房屋于2015年6月18日在普洱市房地产管理局办理了产权登记，载明房屋位于普洱市思茅区鱼水路23号“御景天成”39幢4单元2层201号，产权证号为：普洱市房权证普房字第x**号，该产权证载明房屋建筑面积为97.03㎡，套内建筑面积为86.67㎡。
原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，原告李华所购房屋于2015年6月18日在普洱市房地产管理局办理了产权登记，在此之后，其方才知道产权证登记的套内建筑面积与《商品房购销合同》中约定的面积有误差，故本案未超过诉讼时效。据此，被告南天房地产公司的抗辩理由，不予采纳。关于原告主张被告退还面积误差款6099.60元的诉讼请求。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商达成，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，原、被告签订的《商品房购销合同》中明确约定，合同未尽事项，由原、被告双方另行签订补充协议，合同之附件及补充协议与合同具有同等法律效力，合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，虽《商品房购销合同》中约定按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房款，但原告于2012年5月23日在被告出具的《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》上进行了签字，该确认单已以黑体字形式注明“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”，原告进行签字后，应视为认可按确认单上载明的面积误差0.63㎡结算房款，其亦按照该约定领取了面积误差款1581.00元，故原告主张按照《商品房购销合同》中约定的套内建筑面积与产权登记证中的实际套内建筑面积的误差结算购房款，并要求被告退还面积误差6099.00元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告李华的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告李华负担。
宣判后，原审原告李华不服判决，向本院提起上诉，称：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，得出错误结论。上诉人与被上诉人之间签订了《商品房购销合同》，该合同第四条、第五条明确约定：上诉人购买的商品房按照套内面积计价，上诉人所购买的商品房套内建筑面积为89.73平方米，单价为每平方米2510元，面积误差发生时，单价不变，房价款总金额按照产权登记面积中的套内建筑面积计算，该《商品房购销合同》的效力经一审判决认定。上诉人产权证办理完毕后，产权证上记载的套内建筑面积仅为86.67平方米，比合同约定少了3.06平方米，按照合同约定，被上诉人应该支付上诉人面积误差款。一审判决错误的采信了被上诉人提供的《南天御景天成项目补（退）房款确认单》，该确认单中记载有“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”，但该表述并不能推翻上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中关于面积误差的约定，确认单中按产权面积计算房款,所谓的产权面积是什么?在产权证上，都会记载建筑面积和套内建筑面积两个产权面积，并不能得出一审判决的“原告签字后，应视为认可按照确认单上载明的面积误差0.63平方米结算房款，亦按照该约定领取了面积误差款1581元”的结论。事实上，上诉人一直在向被上诉人主张面积误差款，先是因为产权证没有办下来无法确认面积，一审判决错误的认定了事实，导致适用法律错误得出了错误的结论。本案的事实很清楚，法律关系很简单，一审法院也曾作出过类似的判决，被上诉人应该按照产权登记的套内建筑面积向上诉人退还面积误差款。综上，请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的诉讼请求，判令被上诉人支付上诉人面积误差款6099.60元；2、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司在答辩期内未提交书面答辩状，当庭口头答辩内容与一审答辩状内容一致，认为双方当事人于2012年5月23日办理交接房手续时已对该商品房按建筑面积0.63㎡的误差进行了房款结算，双方已对结算结果进行确认，上诉人李华是在完全清楚所购房屋真实情况下购买的房屋，其所诉与事实不符，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理过程中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。上诉人李华对被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司在一审中提交的第五份证据《南天御景天成项目补（退）房款确认单》提出补充质证意见，对该证据的合法性、关联性均不予认可，认为确认单是被上诉人单方制作，表述内容模糊，不能作为所购房屋结算的依据，本案应按照《商品房购销合同》中对商品房面积误差的约定进行结算。被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司对一审中的举证质证意见无变更和补充。
经当庭询问双方当事人，上诉人李华对一审认定“2012年7月1日，原告与被告签订《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》……”的事实提出异议，认为签订确认单的时间错误，应是2012年5月23日而非2012年7月1日。同时，在上述时间段上诉人李华并不知晓房屋的实际测绘面积情况，上诉人对确认单内容存在重大误解，不能视为对《商品房购销合同》约定面积误差结算方式的变更。被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司对一审认定事实无异议，认可签订确认单的时间为2012年5月23日。
经二审审理查明，2012年5月23日，被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司向上诉人李华交付所购房屋，双方于当日签订《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》。其余二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审中的主要争议焦点是：双方签订的《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》是否产生对《商品房购销合同》房屋价款结算方式进行变更的法律效力。
本院认为，上诉人李华与被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司于2010年3月26日签订了《商品房购销合同》，该合同已明确约定所购房屋价款按套内建筑面积计价，套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积存在误差时，在购房单价不变的基础上按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。房屋建成后，普洱市房地产交易中心于2012年4月6日向被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司出具了《房屋测绘技术报告书》，经测绘涉案房屋产权面积（总建筑面积）为97.03㎡（其中套内建筑面积86.67㎡，分摊共有建筑面积10.36㎡），但测绘完成后涉案房屋并未完成产权登记确认。在被上诉人于2012年5月23日制作的《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》中，虽记载“本人同意所购房屋按产权面积结算房款”且有上诉人李华签字认可，但该确认单未明确记载测绘后的套内建筑面积误差情况，仅记载了测绘后的总建筑面积误差情况，依据确认单记载的总建筑面积误差及成交单价，计算出的应补（退）房款数额与被上诉人向上诉人实际退款数额存在重大冲突，被上诉人对该冲突未能做出合理解释；同时，涉案房屋于2015年6月18日方在普洱市房地产管理局办理完成产权确权登记，正式确认所售房屋的总建筑面积为97.03㎡和套内建筑面积为86.67㎡，根据现有证据，不能证明在签订《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》时，被上诉人已将《房屋测绘技术报告书》的测绘情况告知上诉人李华，不能确定上诉人李华在签订确认单时已明确知晓所购房屋产权面积（总建筑面积）和套内建筑面积的真实情况。故在法定的房屋产权登记未完成之前，双方当事人签订确认单处于信息知晓不对等的情况下，总房款和面积、单价的记载内容存在重大冲突的《“南天.御景天成”项目补（退）房款确认单》不能作为双方当事人对《商品房购销合同》房屋价款结算方式的约定变更，原审法院认定事实错误，本院予以纠正。
综上，本案双方当事人签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示，该购房合同签订后已在房管部门登记备案，依法成立，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行义务。《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》中虽然有上诉人李华的签字，但仅是上诉人李华对收到被上诉人1581.00元退房款的认可，而以何种面积计算购房款涉及对商品房购销合同内容的重大变更，双方应当在完成房屋产权登记，明确产权登记面积后以签订书面协议的方式进行，故记载内容存在冲突的《“南天·御景天成”项目补（退）房款确认单》不能产生变更已登记备案《商品房购销合同》房屋价款结算方式的法律效力，本案仍应按《商品房购销合同》约定，以套内建筑面积计算应付购房款。据此，上诉人李华主张《商品房购销合同》约定套内建筑内容为89.73㎡，产权登记的套内建筑面积为86.67㎡，面积误差3.06㎡，根据《商品房购销合同》应退房款7680.60元，已退1581.00元，还应退6099.00元的诉讼请求，于法有据，应予以支持。原审判决认定事实错误，判处不当，本院予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第1772号民事判决书。
二、由被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还上诉人李华房屋面积误差款6099.00元。
一审案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50.00元，由被上诉人普洱市南天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。
审判长 李宏程
审判员 邹春林
审判员 叶枝松
二〇一六年一月二十七日
书记员 李 赟