湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浏民初字第04914号
原告曾玉龙。
被告浏阳金碧置业有限公司，住所地浏阳市行政中心西北角商会大厦一楼。
法定代表人赖立新，董事长。
委托代理人赵军，系浏阳金碧置业有限公司员工。
原告曾玉龙诉被告浏阳金碧置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理。被告在答辩期间对管辖权提出异议，认为本案应由长沙市芙蓉区人民法院管辖。本院于2015年11月3日依法作出（2015）浏民初字第04914号民事裁定书，驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告收到该民事裁定书后在法定期限内未提起上诉，该裁定已生效。本案依法由审判员何桂海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾玉龙，被告浏阳金碧置业有限公司委托代理人赵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾玉龙诉称：2012年10月9日，原告向被告购买其开发的浏阳恒大华府第13栋2603号商品住房一套，并签订了《商品房买卖合同》。2013年12月，原告收到了被告的收房通知书。但原告在2013年12月28日在实际收房过程中发现房子存在书房窗玻璃装反、阳台外大理石开裂、木地板起泡及玻璃划花、灶台开裂、餐厅墙面、卧室墙面和主卧顶开裂等等问题。根据合同第十五条等条款，要求开发商60天内整改到位。原告原住房由于列入进修学校拆迁地块，市政府并下达了拆迁公告，原告急需住房，数十次督促物业加快整改进度，并且告知被告，原告于2013年10月在长沙订购整套红木家具，约定2014年2月交货，延期交货会有存放保管费用产生的情况。被告依然我行我素，整改一拖再拖。因房屋到2014年8月26日才基本整改好（后续小阳台漏水、门坎石开裂、主卫生间渗水、木地板发霉反复三次等其它问题整改到2015年9月中旬），造成红木家具延迟到2014年8月28日才收货。经销商因此按每月2200元收取货物存放保管费（收取存放保管费的事也多次告知物业），经原告与经销商协商已同意优惠后按13000元收取存放保管费，因被告未及时承担维修义务，严重影响了交付使用，给原告造成13000元损失。由于被告的设计不合理，安装空调时需要锯断石膏线才能安装，被告锯断和恢复石膏线施工过程中对原告书桌桌面造成损害，请求被告给予修复或赔偿3200元。根据签订的《商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日内解决，此段期间不视为延期交房。而实际约270天才整改到位（不包括入住后因地板发霉、门坎石开裂、卫生间渗水、小阳台漏水等问题多次整改至2015年9月的时间），视为延期交房的行为已构成违约，违约时间为210天。第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期未超过90日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行”，共计违约金13255.62元(631220元×210×0.1‰)。在9个月整改期间内，影响原告入住，被告应承担整改期9个月物业管理费2171.7元(241.3×9)。综上所述，被告己严重违反合同约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了较大的经济损失。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨原则和相关规定，被告行为已属严重违约，同时，被告的违约事实确凿清楚，证据充分肯定，原告现依法起诉，请求法院依法判令：1、被告浏阳金碧置业有限公司支付延期交房违约金计人民币13255.62元；2、被告浏阳金碧置业有限公司赔偿延期交付给原告造成的家具存放费用13000元整；赔偿整改时对原告书房桌面造成的损害，恢复桌面打磨、上蜡、修复费用3200元。3、被告浏阳金碧置业有限公司承担整改期9个月物业管理费2171.7元。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告浏阳金碧置业有限公司辩称：一、被告涉案的浏阳恒大华府13栋2603号商品房已于2013年12月30日前达到合同约定及法律规定的交楼条件，原告要求被告支付延期交房违约金没有合同依据与法律依据。关于商品房的交付条件，合同第9条约定：被告应当在2013年12月30日前，将该商品房经验收合格（见附件四第六条）的商品房交付原告使用。同时，附件四合同补充协议第六条明确约定：“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》”。被告提供的证据证明被告已于2013年12月30日前取得了上述合同约定的交楼文件，已达到合同约定的交楼条件。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。被告完全按照相关法律规定达到了交楼条件。原告在其民事起诉状中诉称在2013年12月收到了被告的收楼通知书，并在2013年12月30日签署了房屋钥匙签收确认书，收取了涉案房屋的入户门等全套钥匙，这意味着涉案房屋在2013年12月30日已交付给了原告。二、原告要求被告承担物业管理费的诉讼请求没有合同依据。附件四合同补充协议第六条明确约定：物业服务费的起计日期为商品房交付之日。依据合同约定，原告应在2013年12月30日之日起向被告支付合同约定的物业服务费。三、依据合同约定原告不能以商品房的装饰设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房，合同第15条约定：“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。”所以原告提出的商品房问题不论存在与否，依据合同约定不能成为其拒绝收房的理由，原告拒绝收房无任何理由支持。四、原告无权向被告主张逾期交房的违约金，被告更无须承担赔偿原告损失的责任。1、合同第19条约定：“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。……买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。”据此，如原告对交付商品房质量提出异议，只有具有资质的机构经过鉴定确认房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，才能向被告主张赔偿损失，否则被告在保修范围和保修期限内仅承担保修义务。五、原告要求被告赔偿家具存放费用与修复费用的诉讼请求，没有充分合法的证据予以支持，与本案也没有关联，请求法院不予支持。因涉案房屋在2013年12月30日已交付给了原告，根本不存在房屋延期交付的问题，因此原告要求被告因延期交房而赔偿其家具存放费用毫无依据。而且家具存放费用的凭证是某公司出具的收款收据，不是正规的发票，真实性、合法性不能成立。即使假设原告诉状提出的房屋问题成立，也都是一些局部的维修，根本不影响原告将家具放入涉案房屋内；而且原告也可以将所购家具放入其另外的住所，原告诉称的家具存放费用与被告没有关联性与唯一性。至于家具的损坏维修费用，更没有证据证明与被告有关。基于事实和相关法律规定，原告主张的事实和理由均不成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2012年10月9日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于浏阳市白沙路恒大华府住宅小区的第13幢第26层2603号房出售给原告，该房屋建筑面积160.73平方米，总价款为631282元，一次性付款。合同第九条“交付期限及条件”中约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、2、……3、该商品房经验收合格（见附件四中第六条：双方同意本合同第九条补充如下：1、‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》）”；第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；第十三条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房”；第十五条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2及3种方式处理：……2、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日解决，此段期间不视为延期交房。3、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”；第十九条“保修责任”约定：“……《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照该保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”。合同签订后，原告按约支付了被告购房全款631282元。2013年3月19日，被告取得施工、设计、监理、建设四单位出具的浏阳恒大华府13-21#栋《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，结论为：“单位工程竣工验收合格”。2013年11月16日浏阳市公安消防大队向被告出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定：“13-20栋工程消防验收合格”。2013年12月，被告取得浏阳恒大华府13栋《电梯安全检验合格证》。2013年12月，原告收到被告邮寄的《收（验）楼通知书》后于当月28日前往恒大华府13栋2603现场查看了房屋，并与被告办了房屋交接手续，签署了房屋钥匙签收确认书，收取了涉案房屋的入户门等全套钥匙。原告虽办理了收房手续，但其在验房过程中发现房屋存在书房窗玻璃装反、阳台外大理石开裂、木地板起泡及玻璃划花、灶台开裂、餐厅墙面、卧室墙面和主卧顶开裂等问题并要求被告整改，被告此后也应原告要求多次对涉案房屋进行了整改。房屋经数次整改维修后，至2014年8月26日整改完毕。2014年9月初，原告正式入住。此后，原告又发现小阳台漏水、门槛石开裂、主卫生间渗水、木地板发霉等房屋质量问题，上述问题至2015年9月中旬整改完毕。
另，2013年10月2日，原告与长沙市红木阁家具有限公司签订了一份《红木家具买卖合同》，原告购买该公司包括沙发、主卧床、小孩床、电视柜、书桌、凳等在内的红木家具一套，合同价款为255800元，送货时间为2014年3月1日前，合同第六条“违约责任”约定：“若甲方未能按约定时间交货，每延误一天，按合同总额的5%向乙方支付违约金。乙方未按约定时间提货，按2200元/月收取家具存放保管费，家具价格涨跌与甲方无关。”因截止2014年3月1日，房屋仍未能整改维修完毕，原告担心若此时将家具搬至新居，整改时产生的灰尘过大将影响红木家具品质。原告遂联系家具公司要求延期送货。房屋于2014年8月26日整改完毕后，上述红木家具于2014年8月28日被送至新居内，长沙市红木阁家具有限公司因此收取了原告“2014年3月至2014年8月红木家具存放保管费”13000元。此后，在空调安装过程中，因被告设计问题，需锯断石膏线才能安装。原告称被告在锯断和恢复石膏线施工过程中，对原告红木书桌的桌面造成了损害。
原告认为被告整改房屋质量问题超期已构成逾期交房，并造成其经济损失，遂与被告形成纠纷。2015年9月24日，原告向本院起诉。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及其附件、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证、照片等证据证明，经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告双方均应依约履行合同。本案的争执焦点有：
一、关于被告是否构成延期交房的问题。因被告所建商品房已于2013年12月30日前经验收合格并符合交房条件，原告于2013年12月28日前往恒大华府13栋2603现场查看了房屋，并与被告办了房屋交接手续，签署了房屋钥匙签收确认书，收取了涉案房屋的入户门等全套钥匙，故应认定被告于2013年12月28日交房给了原告。原告提出的质量问题均属于房屋瑕疵，应由被告整改解决，一般不会严重影响原告正常使用该商品房，且双方在《商品房买卖合同》中约定：“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”，故原告要求被告支付其长达210天的延期交房违约金，本院不予支持。
二、原告向被告购买房屋，被告应当交付给原告包括主体、装饰装修、设备均符合合同约定的房屋，但事实上被告交付的房屋确实存在较多质量瑕疵问题，且其未在承诺的60日内完成上述质量瑕疵问题的整改，故被告上述行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当承担以下两方面的违约责任。
1、赔偿原告房屋整改期间所致原告物业费损失。原告虽按房屋买卖合同约定如期收房，但被告交付给原告的房屋确实存在较多质量瑕疵问题，且被告为此花费较长时间多次进行了整改。依生活常识，房屋整改期间势必影响房屋买受人的入住及正常起居生活，降低买受人生活质量，且本案原告在整改期间并未实际入住，故本院认定被告应予赔偿原告从收房之日2013年12月28日至整改基本结束之日2014年8月26日的物业费损失2171.7元（241.3元/月×9个月）。
2、原告所购红木家具因房屋整改而延期交货所致原告产生支付家具公司存放保管费13000元的经济损失，对此被告应承担部分赔偿责任。原告所购红木家具原约定2014年3月1日交货，因房屋整改未完成，原告担心房屋整改时产生的灰尘过大将影响红木家具品质因而要求家具公司延期交货，并因此产生了支付家具公司存放保管费13000元。对此13000元费用损失负担问题，本院认为，原告房屋存在的餐厅墙面、卧室墙面和主卧顶开裂等问题虽在整改期间会产生灰尘，但只要红木家具包裹保护措施得当，并非一定会影响到红木家具品质。故原告在已收房且房屋具有收纳家具空间的情况下要求家具公司延期交货，所产生的经济损失中有原告自身扩大损失行为之因素，但考虑到毕竟该损失系被告延期整改而引起，原告担心整改会对红木家具品质产生影响有一定合理因素，故被告对原告存放保管费损失亦有一定过错，综上，本院酌定被告应赔偿原告家具存放保管费损失13000元的50%，即6500元，其余6500元损失由原告自理。
三、原告认为其红木书桌的桌面系被告后续整改维修时划伤，缺乏证据支持，本院不予采信。故原告要求被告赔偿恢复桌面打磨、上蜡、修复费用3200元，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、浏阳金碧置业有限公司赔偿曾玉龙红木家具存放保管费损失6500元，限本判决生效后3日内履行完毕。
二、浏阳金碧置业有限公司赔偿曾玉龙物业费损失2171.7元，限本判决生效后3日内履行完毕。
三、驳回曾玉龙其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费591元，减半收取295.5元，由曾玉龙负担95.5元，浏阳金碧置业有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 何桂海
二〇一六年二月十八日
书记员 吴昺阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。