四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都江民初字第2389号
原告（反诉被告）赵贵春，男，汉族，1955年3月19日出生，住都江堰市。
被告（反诉原告）都江堰金山房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市。
委托代理人樊祥花，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人张娅洁，泰和泰律师事务所律师。
原告赵贵春与被告都江堰金山房地产开发有限公司（以下简称金山房产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理，金山房产于2014年10月9日提起反诉，本院予以受理，依法由审判员潘秀芳适用简易程序对本、反诉案件进行了合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵贵春、被告（反诉原告）金山房产的委托代理人樊祥花、张娅洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵贵春诉称，2008年3月25日，买受人赵贵春与出卖人金山房产签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人应当在2009年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），如逾期应在期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，被告于2012年12月26日才完成初始登记取得权属证明，按照合同约定已推迟1098天，扣除地震等不良因素影响210天，其逾期天数为878天。原告已缴纳购房款404028元，其逾期办理初始登记的违约金为35471元；同时，被告以种种理由推迟履行义务未向原告交付房屋产权证，截止2014年8月10日，被告履行转移登记义务逾期1588天，扣除地震等不良因素影响210天，其逾期天数为1378天，按照合同约定承担万分之一的违约金，其违约金为55671元。故向法院起诉，请求判令一、被告立即履行办理房屋的权属转移登记义务，并将产权证交给原告；二、被告向原告支付因产权初始登记逾期878天的违约金35471元；三、被告向原告支付转移登记逾期1378天的违约金（截止2014年8月10日）55671元；四、由被告承担本案诉讼费。
同时反诉辩称，反诉被告赵贵春一直积极配合反诉原告金山房产办理房产权属转移登记手续，其反诉理由不成立，请求法院驳回金山房产的反诉。
被告（反诉原告）金山房产辩称，一、双方签订《商品房买卖合同》属实，合同约定，金山房产应在2009年12月30日前取得初始登记，故其诉讼时效应该自2009年12月31日起算，因此赵贵春应该在2011年12月30日前向法院主张权利。现在起诉，已超过法律规定的诉讼时效2年；二、金山房产于2009年4月2日向赵贵春交付房屋，根据合同约定赵贵春应在当日向金山房产缴纳办证费及其相关的办证资料，而赵贵春于2013年12月24日才补交办证费9708元，亦未依约交清办证的相关资料，导致金山房产无法如期为赵贵春办理权属转移登记，其责任在赵贵春；三、合同约定的违约金过高，请求法院予以调减。综上，赵贵春的诉讼请求无事实依据和法律依据，并且已超过诉讼时效，请求法院驳回赵贵春的本诉。
同时反诉称，根据合同及其补充协议约定，买受人须全力配合办证事宜，并向出卖人支付办证费及其相关的办证资料，如买受人未能依约缴纳费用及资料，应依约每日向金山房产支付购房款万分之一的违约金。赵贵春于2009年4月2日收房，则金山房产为其办理房屋权属转移登记的时间2010年4月2日前。赵贵春实际缴纳契税的时间为2013年12月24日和2014年2月17日，因此，赵贵春的行为已构成违约，应承担自2009年4月3日起至2013年12月23日止合计1725天的违约金69694.83元（404028元×0.0001×1725天）。故向法院提起反诉，请求判令一、赵贵春未按约定提交办理分户所以权证及分户国土使用权证所需的资料，以及支付逾期缴纳契税1725天的违约金69694.83元；二、全部诉讼费由被反诉人承担。
经审理查明，2008年3月25日，买受人赵贵春与出卖人金山房产签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：42528），合同约定一、赵贵春购买金山房产开发的位于都江堰市XX镇XX村“天XX岸”4栋4单元3楼5号住房1套，购房款404028元；二、买受人一次性付清购房款，出卖人于2008年12月30日前向买受人交付房屋；三、双方同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、办理房产证、土地使用权证的费用；四、1、初始登记：出卖人应当在2009年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），如逾期应在期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起3日内向买受人支付；2、转移登记：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内支付。
同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，合同约定一、为能及时、统一办理产权证书，买受人应在与出卖人办理交房手续时，按当时规定缴纳相关办证费用，若实际缴费时标准或商品房价款发生变化，则多退少补。买受人未按前述规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担；二、买受人须全力配合办证事宜，并向出卖人支付办证费用及其相关的办证资料，如买受人未能依约缴纳费用及资料，出卖人办理权属证明的时间相应顺延，同时买受人应依约每日向出卖人支付购房款万分之一的违约金。
合同签订当日，赵贵春一次性向金山房产付清全部购房款404028元。2009年4月2日，金山房产向赵贵春交付房屋，同日，赵贵春向金山房产缴纳维修基金1857元、办证费100元，合计1958元，收据上注明“以上费用为预收，以实际交纳为准，多退少补”。同时，赵贵春向金山房产出具申请书，申请由金山房产代为办理房产证、土地证、交纳维修基金等相关手续，暂不交纳契税。由于5.12地震不良因素的影响，双方均同意其办证期限顺延210天进行计算。2013年12月24日，金山房产收取赵贵春契税、办证费等合计费用为9708元。2012年12月26日，金山房产完成初始登记，2014年3月25日已经完成房屋权属转移登记，赵贵春所购房屋的房产证已办理完毕，但未向赵贵春交付房产证。原告遂诉至本院。
以上事实，有原、被告的陈述及双方认可的以下证据在案佐证：原告方提交的《商品房买卖合同》、收据，被告提交的《商品房买卖合同》及其补充协议、申请书、契税票据、产权证复印件，本院对以上事实及证据予以确认。
本院认为，赵贵春与金山房产签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则全面履行自己的义务。
合同约定，金山房产应在2009年12月30日取得初始登记，扣除其顺延期限210天，金山房产应在2010年7月30日前完成初始登记，金山房产实际于2012年12月26日完成初始登记，因此金山房产属于逾期办理初始登记，已构成违约。金山房产抗辩赵贵春该项诉请已过诉讼时效，虽然合同约定金山房产应在2009年12月30日前取得初始登记，但金山房产实际于2012年12月26日完成初始登记，因此其违约行为一直延续至2012年12月26日完成初始登记止，故其诉讼时效的计算起点应为2012年12月27日起二年之内。金山房产该项抗辩主张，不符合法律规定，本院不予支持。因金山房产请求法院对其违约金进行调减，鉴于赵贵春未就造成损失举证证明，故能够认定双方约定的违约金高于其造成的损失，本院综合金山房产的违约程度和本案的实际情况，酌情裁定其逾期办理初始登记的违约金为9000元。
根据《商品房买卖合同补充协议》约定，买受人应在与出卖人办理交房手续时，按当时规定缴纳相关办证费用……，买受人未按前述规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担；如买受人未能依约缴纳费用及资料，出卖人办理权属证明的时间相应顺延，同时买受人应依约每日向出卖人支付购房款万分之一的违约金。由于赵贵春无证据证明依约向金山房产提交的其办证的相关资料，视为赵贵春未依约提交其办证资料，已构成违约。赵贵春实际于2013年12月24日才缴清相关契税，较2009年4月2日交房时即缴清相关契税的时间已经逾期，即使如赵贵春所述金山房产于2013年1月18日发出通告属实，金山房产发出的通告也是要求买受人于通告之日起十日内补齐相关手续，赵贵春也未依约提交相关资料及缴纳契税。由于赵贵春未依约提交相关办证资料及缴纳契税，依据合同约定延误办理产权证的责任应由其自行承担，并应当向金山房产承担逾期提交办证资料、逾期缴纳契税的违约金，金山房产对此享有延期办证的抗辩权，不应当承担逾期办理权属转移登记的违约责任。双方在补充协议中虽然约定了逾期提交办证资料及逾期缴纳契税的违约责任，但违约责任应当与守约方收到的损失相当。由于本院已经对金山房产承担逾期办理初始登记违约金的标准予以调减，鉴于金山房产未就造成损失举证证明，本院结合买受人就此违约的过错程度和衡平双方利益因素，本院决定将双方约定的逾期提交办证资料、逾期缴纳契税所承担的违约金予以调减至合同约定标准的5%计算，其违约金为3485元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）都江堰金山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵贵春支付逾期办理初始登记的违约金9000元；
二、被告（反诉原告）都江堰金山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵贵春交付房屋产权证；
三、原告（反诉被告）赵贵春于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）都江堰金山房地产开发有限公司支付逾期提交办证资料、逾期缴纳契税的违约金3485元。
四、驳回原告（反诉被告）赵贵春的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）都江堰金山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2178元，减半收取1089元，反诉案件受理费1542元，减半收取771元，以上费用合计1860元，由赵贵春承担600元，都江堰金山房地产开发有限公司承担1260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 潘秀芳
二〇一四年十一月十二日
书记员 欧 巧