黑龙江省密山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）密民初字第493号
原告崔刚，男。
委托代理人崔卿丰（系崔刚长子），男。
委托代理人韩庆发，系黑龙江昌达律师事务所律师。
被告鸡西华晨房地产开发有限公司密山分公司。（以下简称华晨密山分公司。）
负责人张淑贤，女，职务经理。
委托代理人左卫国，系该公司法律顾问。
委托代理人左桐，系该公司职工。
被告鸡西华晨房地产开发有限公司。（以下简称华晨公司）
法定代表人石福亭，男，职务董事长。
委托代理人朴永建，系黑龙江惠园律师事务所律师。
原告崔刚诉被告华晨密山分公司、华晨公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年5月18日、2015年6月19日公开开庭进行了审理。崔刚的委托代理人崔卿丰、韩庆发，华晨密山分公司委托代理人左卫国、左桐，华晨公司委托代理人朴永建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔刚诉称，2013年9月20日，被告华晨密山分公司经抹账将密山商务大厦1号楼1单元7层6号，建筑面积为58.34平方米的房屋抵给崔刚。双方约定待商务大厦交钥匙时，华晨密山分公司将房屋交付给崔刚。现商务大厦已经交付了钥匙，崔刚找到华晨密山分公司要求交付房屋，该分公司以未交付钥匙为由拒绝交付房屋。故崔刚将华晨密山分公司、华晨公司一并诉至法院，要求确认双方签订的房屋预售合同合法有效，二被告交付房屋并协助崔刚办理房屋产权登记手续。
被告华晨密山分公司辩称，1、原告崔刚起诉的合同主体存在瑕疵，华晨密山分公司并不具有签订《房屋预售合同》的资格和权利，所以崔刚同华晨密山分公司签订的合同不成立，也无法办理附随义务。本案诉争房屋是华晨公司开发的，只有华晨公司才有权销售。2、购房款的计算总额远远超出60万元可能产生的利息，利息计算违法，远远超出法律规定。华晨密山分公司虽然出具了收据，但未实际取得房款。收据上清楚写明是抹账，双方也未对60万元将产生利息进行计算；3、该房屋预售合同并不是真实的买卖关系，该房屋是华晨密山分公司为了让崔刚复工而签订的，华晨密山分公司被迫签订的房屋预售合同是无效的；4、崔刚给付的60万元，原为购房款，并不是借款，即便双方作为借款，那么也没有约定利息的标准，按照《合同法》规定，当事人没有约定利息的，视为无息。
被告华晨公司辩称，1、原告崔刚起诉的合同主体存在瑕疵，被告华晨密山分公司并不具有签订《房屋预售合同》的资格和权利，所以崔刚同华晨密山分公司签订的合同不成立；2、崔刚、马菁菁购买房屋价款是从借款利息计算而来，利息的计算不符合法律规定，计算总额远远超过60万元，不应予以保护；3、崔刚给付的60万元，原为购房款，并不是借款，即便双方作为借款，也没有约定利息的标准，按照《合同法》规定，当事人没有约定利息的，视为无息。
本案争议的焦点是，原告崔刚与被告华晨密山分公司签订的房屋预售合同是否有效，华晨公司及其密山分公司是否应交付房屋并协助崔刚办理房屋产权登记手续。围绕以上问题，双方当事人在开庭审理时进行了举证、质证。
原告崔刚提供的主要证据及其他当事人的质证意见：
2013年9月20日原告崔刚与被告华晨密山分公司签订的房屋预售合同、收据及房屋产权登记证明各一份。证明华晨密山分公司于2013年9月20日将密山市商务大厦1号楼1单元7层6号、建筑面积为58.34平方米的房屋抵顶给崔刚，交付期限是2013年12月30日。崔刚交付了购房款，双方到密山市房产办理了房屋产权登记证明，进行了预售登记。
被告华晨密山分公司对该组证据的真实性无异议，对合法性及证明目的有异议。称其中房屋预售合同出卖人注明的是鸡西华晨房地产开发有限公司，而在尾页却是密山分公司，因此合同主体存在不一致性。另外，合同中的房屋是由鸡西华晨房地产开发有限公司开发的，作为分公司是无权进行销售的。即使销售也需总公司的追认，才能办理房屋登记相关手续。房屋产权登记证明是华晨密山分公司出具的，并不是在房产办理房屋登记的手续。收据中的房款并没有收到，该房款是抹账交纳，按照合同约定是借款本金产生的利息，该利息计算不符合法律规定。
被告华晨公司对该合同的真实性有异议，依据分公司的预售合同在合同条款上与原告崔刚提交的合同条款不一致，详见于合同第六条，该份合同是分公司与崔刚签订的，该合同不成立。其他意见与被告华晨密山分公司的质证意见一致。
被告华晨密山分公司提供的主要证据及其他当事人的质证意见：
1、商品房预售许可证两份。证明只有作为开发公司的华晨公司才具备销售权，分公司无销售权。
原告崔刚对证据本身无异议，对证明目的有异议。称许可证不能证明分公司没有销售权。商务大厦两栋楼的建设、管理、预售都是分公司在做，所以分公司有售楼权。按照预售许可证的时间是2012年8月7日，借款时间是2012年2月20日，说明无权预售，80万元是借款，并不存在购楼款的事。被告华晨公司对该证据无异议。
2、汇款凭据四张。证明60万元是购房款，没有借款及利息的事实。
原告崔刚对票据真实性无异议，对证明目的有异议。称左卫国代表被告华晨公司向崔刚借了80万元，华晨密山分公司给崔刚出具了售楼合同及收款收据，就说明借款和利息与楼的价值相同并相抵顶。收据交付给崔刚后，崔刚的相应手续同时也交付给了华晨密山分公司。被告华晨公司对该证据无异议。
3、于久贵、吴文浩的购房合同两份和机打发票两张。证明密山商务大厦是由被告华晨公司销售的，华晨密山分公司无权销售。
原告崔刚对证据本身无异议，对证明目的有异议。称商务大厦房屋有100多套住宅，不能以这两套是被告华晨公司盖章，就说明分公司没有销售权。华晨公司对该证据无异议。
4、关于限期恢复施工的通知、送达回执三份及密山商务大厦竣工施工进度计划。证明原告崔刚以恶意停工的手段胁迫被告华晨密山分公司签订的房屋预售合同是无效的，不是双方合意，显失公平。给崔刚提供的票据就是在为了让其复工的情况下出具的。
原告崔刚对该证据真实性有异议，称该证据是被告华晨密山分公司自己制作的，可以随时随意做。对证明目的有异议，称通知的时间是2013年10月12日，但给崔刚开具的票据是2013年9月20日。说明开票据的情况并不是华晨密山分公司证明目的所称的情况。通知上的章是分公司的章。说明整个商务大厦的建设都是华晨密山分公司建设的，分公司的行为就代表华晨公司。被告华晨公司对该证据无异议。
5、CT检查报告单、病历及门诊检查报告共5页及鸡西市公安局刑事技术支队鉴定文书各一份。证明在原告崔刚大打出手造成刑事案件的情况下，逼迫华晨密山分公司签订的房屋预售合同是无效的。
原告崔刚对该证据有异议，称与本案无关。该事件是2013年10月14日发生的，售楼是在此之前。该案已被公安局撤销了。被告华晨公司对该证据无异议。
6、商品房销售备案表一份。证明房屋销售的价格，给原告崔刚开具的房屋备案合同低于市场价格，是在受崔刚胁迫的情况下降低的房价。房屋的开发和销售单位是华晨公司，并不是华晨分公司。
原告崔刚有异议，称是被告华晨密山分公司自己制作的，不代表市场价格，与本案无关。被告华晨公司对该证据无异议。
7、2013年9月20日原告崔刚与被告华晨密山分公司签订的房屋预售合同。证明华晨密山分公司手中的房屋预售合同与崔刚提供的房屋预售合同第六条第一款内容不一致，
原告崔刚对该证据有异议，称与崔刚提供的合同不一致，不予认可。合同第7页第2行（第六条）不完整，“月利”后面无字样，与后面内容无联系。崔刚提供的合同每页均有打印机打印不全留下的空隙，而被告华晨密山分公司提供的合同只有最后签字盖章的那页有该空隙，所以华晨密山分公司提供的合同除了最后一页以外其他页都是伪造的。
8、买受人为案外人马菁菁（系原告崔刚外孙女）的编号为MS2013011688号的房屋预售合同一份。证明为让原告崔刚复工以利息的名义多开出了门窗的工程款，此合同不成立。崔刚以60万元本金名义开出的近70万元的利息已达到6.5%以上，远远高于国家法律规定。合同存在是以崔刚把工程干完为前提条件，因崔刚中途停工，所以该合同不成立。
原告崔刚对该证据真实性有异议。称与马菁菁手中的合同不一致。且该合同与本案无关，证明不了其证明目的。被告华晨公司对该证据无异议。
9、2013年9月26日原告崔刚本人亲自书写的塑钢窗工程款及借款本金利息开房屋等情况的明细单一份。证明崔刚给被告华晨密山分公司提供这份单据，要求按他列出的明细开房屋，记载借款本金是60万元。且虽然崔刚写的是借款，但实际为购房款，金额为60万元。
原告崔刚对该证据有异议。称合同是2013年9月20日开的，该明细单日期是2013年9月26日。该证据内容都是打字的，该签字并不是对打字内容的确认。被告华晨公司对该证据无异议。
被告华晨密山分公司提供了证人康某某、付某某出庭作证，欲证实原告崔刚停工以及华晨密山分公司给崔刚多开房屋的事实。康某某称其是商务大厦后期的施工方，到给窗户安装玻璃的时候，崔刚没有安装，想多要钱，华晨密山分公司曾让康某某去找崔刚说和一下，但说和未成，后期康某某安装了玻璃。付某某称其系华晨密山分公司工作人员，负责工地的材料管理。华晨密山分公司以工程款利息的形式给了崔刚两套房屋，目的是让崔刚尽快把塑钢窗安完。但崔刚还是没有恢复施工。两套房屋的面积分别为135平方米和120多平方米。
原告崔刚对该证人康某某证实内容有异议，称康某某与华晨密山分公司是合作关系，存在利害关系，其证实内容与本案无关。崔刚对证人付某某证实内容有异议，称付某某系左卫国的妹夫，是华晨密山分公司的工作人员，与本案有利害关系，证实内容不属实。被告华晨公司对两位证人证实内容均无异议。
根据原告崔刚的申请，本院依法对本案诉争房屋是否在房产部门办理了预售登记进行了调查，由密山市房地产管理处出具了证明一份，证明马菁菁，商务大厦2号楼2单元13层3号，商务大厦1号楼1单元13层2号，崔卿丰，商务大厦1号楼2单元15层3号；崔刚，商务大厦1号楼1单元7层6号，以上四套房子已在房产预售办办理了合同备案。
原告崔刚对该证明无异议。被告华晨密山分公司对该证明有异议。称只能证明在房产部门有预售登记，但华晨公司密山分公司与崔刚并未进行最终结算，此证明与本案无关。房产部门备案的合同内容与崔刚提交合同内容不一致。被告华晨公司对该证明无异议。
被告华晨公司未向本庭提交证据。
经审查核实，本院认证如下，原告崔刚提供的证据，被告华晨密山分公司及华晨公司虽提出异议，称分公司无权销售，且系抹账房屋，利息计算不合法。但在该合同、收据及产权登记证明上加盖的华晨密山分公司的公章及财务专用章系真实的，华晨密山分公司的行为能够代表华晨公司，其行为产生的法律后果由华晨公司承担。故对该证据予以采信。能够确认2013年9月20日，华晨密山分公司通过抹账的方式，将商务大厦1号楼1单元07层06号面积为58.34平方米的房屋抵顶给崔刚，以抵付欠崔刚的借款利息的事实存在。
被告华晨密山分公司提供的证据1，原告崔刚对真实性无异议，本院予以采信。但该证据仅能够确认被告华晨公司于2012年8月7日分别取得了密山商务大厦1号楼和2号楼的预售许可证的事实存在，不能证明华晨密山分公司无权销售。华晨密山分公司提供的证据2，崔刚对证据真实性无异议，本院予以采信。能够确认崔刚于2012年1月30日向华晨密山分公司转款（转入左卫国个人账户后再由左卫国转入华晨密山分公司）800000.00元，华晨密山分公司分别于2012年3月12日、3月22日向崔刚转款150000.00元和50000.00元，合计200000.00元的事实存在。华晨密山分公司提供的证据3，崔刚对其证明目的提出异议。因案外人的购房合同与机打发票不能影响本案购房合同和收据的法律效力，故对该证据不予采信。华晨密山分公司提供的证据4，崔刚提出异议。因该通知日期在本案所涉合同和收据的日期之后，不能证明华晨密山分公司所称的崔刚用恶意停工的手段胁迫华晨密山分公司签订房屋预售合同和收据的事实，对该证据不予采信。华晨密山分公司提供的证据5，因该证据系发生于2013年10月14日的伤害案件的相关诊治材料，不能证明其受胁迫签订合同及出具收据的证明目的，故对该证据不予采信。华晨密山分公司提供的证据6、崔刚提出异议。因虽然备案的销售价格与出售给崔刚的实际价格不符，但不能认定华晨密山分公司是在受崔刚胁迫的情况下降低的房价。故对该证据不予采信。华晨密山分公司提供的证据7，崔刚提出异议，且经本庭与崔刚提供的合同进行核对，两份合同在第七页上部第六条第一项的内容上有差异，华晨密山分公司提供的合同不是在连续打印的情况下输出的，且内容不完整，应以崔刚提供的合同为准，故对该证据不予采信。华晨密山分公司提供的证据8，崔刚提出异议，因马菁菁与华晨密山分公司的纠纷已经被密山法院中止审理，该合同是否成立与本案无关，对该证据不予采信。华晨密山分公司提供的证据9，崔刚虽提出异议，但未能举证证明不是其出具的。对该证据予以采信。可以确认以下事实：崔刚和华晨密山分公司之间的借款本金为60万元，双方以该借款本金和利息抵付购房款，共开出三个房屋，分别为崔卿丰，面积为140.83平方米；崔刚，面积为58.34平方米；马菁菁，面积为136.37平方米。
被告华晨密山分公司的证人康某某、付某某的证言，康某某仅证明其曾协调华晨密山分公司与原告崔刚之间安装玻璃之事，付某某系华晨密山分公司工作人员，与华晨密山分公司存在利害关系，且其证明情况与本院查明事实不符。故对该二人的证言不予采信。
本院依职权调取的密山市房地产管理处出具的证明，本院予以确认。能够证明崔刚，商务大厦1号楼1单元7层6号已在房产预售开发办办理了预售登记。
根据以上所确认的证据以及双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：被告华晨公司开发建设了密山市商务大厦，华晨密山分公司负责该楼房开发具体事宜。2012年1月30日，原告崔刚通过银行转账的方式向华晨密山分公司转账支付80万元（转入左卫国个人账户后再由左卫国转入华晨密山分公司）。华晨密山分公司分别于2012年3月12日、3月22日向崔刚转款150000.00元和50000.00元。2012年8月7日，华晨公司取得了密山商务大厦1号楼和2号楼的预售许可证。2013年9月20日，华晨密山分公司分别与崔刚、崔卿丰、马菁菁签订了房屋预售合同，后到房产部门办理了预售登记。其中与崔刚签订的合同约定，崔刚购买密山商务大厦1号楼1单元7层06号住宅，面积为58.34平方米，房屋总价款为221692.00元，出卖人应在2013年12月30日前将该房屋交付买受人，华晨密山分公司在该合同尾部出卖人处盖章。当日，华晨密山分公司为崔刚出具了以上述60万元借款和利息抵付购楼款的售楼收据三张，交款单位分别为崔刚、崔卿丰、马菁菁。其中，交款单位为崔刚的收据载明，收款方式为抹账，金额为221692.00元，并注明住宅抵付借款利息；交款单位为崔卿丰的收据载明，收款方式为抹账，金额为535154.00元，并注明住宅抵付借款本金；交款单位为马菁菁的收据载明，收款方式为抹账，金额为518206.00元，并注明住宅抵付借款利息。现该房屋已竣工，崔刚要求华晨密山分公司交付房屋。华晨密山分公司以该收据和预售合同无效为由，拒绝交付。故崔刚诉至法院，要求确认其与华晨密山分公司签订的房屋预售合同合法有效，华晨密山分公司、华晨公司交付房屋并协助崔刚办理房屋产权登记手续。以上为本案事实。
本院认为，被告华晨密山分公司系被告华晨公司在密山设立的分支机构，其行为能够代表华晨公司，其行为后果及法律责任应由华晨公司承担。原告崔刚与华晨密山分公司签订的房屋预售合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定行使权利履行义务。现华晨密山分公司提出该合同和收据系在受崔刚胁迫的情况下签订的，但未能就其主张提供充分证据予以证明，对其主张不予支持。华晨密山分公司为崔刚出具了收据，系双方一致同意以借款利息抵付购房款。现华晨密山分公司、华晨公司主张利息过高，不应支持。虽然结合交款人为马菁菁的抵付借款利息的收据，经计算该借款利息超过法律规定的银行同类贷款利率的四倍。但根据法律规定，当事人在订立合同时显失公平的，或者一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本院认为，双方已经合意以该借款利息抵付购房款，系当事人对其民事权利的自由处分，属于当事人意思自治的范畴。且华晨公司密山分公司、华晨公司未在法定期限内行使其撤销权，其以利息过高为由，主张该抵付行为无效的抗辩理由，不能支持。故崔刚要求确认其与华晨密山分公司签订的房屋预售合同合法有效、由华晨密山分公司、华晨公司交付房屋并协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，应予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条、第六十条之规定，判决如下；
一、原告崔刚与被告鸡西华晨房地产开发有限公司密山分公司签订的房屋预售合同（崔刚提供的合同）合法有效；
二、被告鸡西华晨房地产开发有限公司密山分公司、被告鸡西华晨房地产开发有限公司向原告崔刚交付房屋（商务大厦1号楼1单元07层06号面积为58.34平方米），并协助崔刚办理房屋产权登记手续。于判决生效后15日内履行。
案件受理费2634.00元，由被告鸡西华晨房地产开发有限公司密山分公司、鸡西华晨房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 李广波
代理审判员 马玉芳
人民陪审员 郭丽梅
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 黎 飞