重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03091号
上诉人（原审被告）：孔利群。
委托代理人：张保生，男，汉族，1962年7月10日出生，组织推荐代理。
上诉人（原审被告）：朱培贞。
委托代理人：张保生，男，汉族，1962年7月10日出生，组织推荐代理。
被上诉人（原审原告）：谢国兵。
上诉人孔利群、朱培贞与被上诉人谢国兵房屋买卖合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年11月8日作出（2013）长法民初字第02933号民事判决，孔利群、朱培贞不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月31日对本案进行了审理。孔利群、朱培贞的委托代理人张保生，谢国兵均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：谢国兵与黄君艳系夫妻，孔利群与朱培贞亦为夫妻。2011年8月，谢国兵得知孔利群、朱培贞欲出售房屋，便与孔利群、朱培贞商谈购买事宜。2011年9月3日，谢国兵与孔利群就买卖房屋达成一致意见，并于当日共同作出“收据”一式两份。该“收据”载明：“现甲方有房屋一幢（三层）卖给乙方。乙方已付押金10000（壹万）元整。如甲方反悔则双倍赔偿乙方；若乙方反悔则押金作废。至2012年3月份乙方未交清所有房款100000（拾万）元整则作废。甲方办清所有手续后，乙方交清所有房款。此据甲方：孔利群乙方：谢国兵收款人：孔利群2011年9月3日。”该收据一式两份均由黄君艳的外侄女吕婷婷执笔书写，谢国兵与孔利群各持一份。孔利群在两份收据之间的骑缝处书写了“谢”、“孔”两字，谢国兵的父亲谢和清在两份收据上书写“家俱全部在内包括电器”字样。孔利群、朱培贞持有的一份收据中有黄君艳书写的“过户费用由乙方自负。谢国兵”字样；谢国兵持有的一份收据上注明有“朱培贞”字样（朱培贞否认该签名是其本人书写，但对收据的内容和收取谢国兵押金10000元的事实无异议）。该收据作出的当日，孔利群、朱培贞将房屋交付给黄君艳。后双方因房屋过户问题发生争议，谢国兵未再向孔利群、朱培贞支付房款，孔利群、朱培贞也未将押金退还，谢国兵遂起诉来院。
另查明，本案所涉房屋位于重庆市长寿区但渡镇原首塘村，房屋性质为农村自建住宅，土地性质为农村集体土地，登记权利人为朱培贞。涉案房屋的所有权证载明该房共两层，实际为三层。谢国兵与孔利群、朱培贞并非同一农村集体经济组织成员。
审理过程中，谢国兵申请追加朱培贞为本案被告后，变更诉讼请求为要求解除协议并判令孔利群、朱培贞双倍赔偿购房押金20000元。因涉案房屋的土地性质为农村集体土地，经一审法院对合同效力问题作出释明后，谢国兵又将其诉讼请求变更为要求确认房屋买卖合同无效，并要求孔利群、朱培贞退还购房押金10000元并赔偿损失10000元。
一审谢国兵诉称：2011年9月3日，我与孔利群签订房屋买卖协议一份，约定由孔利群将其所有的一栋三层楼房出售给我，总价款为100000元，签订协议时由我支付给孔利群购房押金10000元。协议签订后我才得知该房屋第三层无产权证且无法办理过户手续，于是我要求孔利群将房价降至80000元，或者解除合同退还押金，但孔利群均予以拒绝。请求人民法院依法解除我与孔利群之间的买卖协议，并判令孔利群退还我押金10000元。经一审法院向孔利群、朱培贞作出释明后，孔利群、朱培贞明确表示其辩称损失50000元系抗辩理由，不提出反诉。
一审孔利群、朱培贞辩称：我们与谢国兵之间买卖房屋以及收取10000元押金的事实属实，但谢国兵的起诉已经超过诉讼时效，且谢国兵对房屋及室内家电有损坏，造成损失50000元，因此我们不应退还谢国兵购房押金10000元及损失10000元。
一审法院认为：谢国兵与孔利群、朱培贞就购买孔利群、朱培贞所有的房屋，双方达成了合意，并于2011年9月3日共同制作了“收据”，该“收据”载明了买卖房屋的基本状况、房屋总价款、付款时间等内容，已具备合同成立的基本要件，故该收据实质为房屋买卖合同。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据以上法律规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，应为无效。本案中，谢国兵与孔利群、朱培贞并非同一农村集体经济组织的村民，孔利群、朱培贞将宅基地上建造的房屋出卖给谢国兵的合同应为无效，故对谢国兵请求确认其与孔利群、朱培贞之间房屋买卖合同无效的请求，一审法院予以支持。确认合同效力的诉讼属于形成权之诉而非请求权之诉，因此并不受诉讼时效的限制，对孔利群、朱培贞称谢国兵起诉已超过诉讼时效的辩解理由一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对谢国兵要求孔利群、朱培贞返还押金10000元的诉讼请求，一审法院予以支持；对谢国兵要求孔利群、朱培贞赔偿其损失10000元的诉讼请求，因其未提供证据证明，一审法院不予支持。孔利群、朱培贞辩称谢国兵对房屋及室内家电有损坏，应当赔偿损失50000元，因返还财产与赔偿损失均为合同无效的法律后果，两者之间并非可直接互相抵销的关系，且孔利群、朱培贞在本案庭审中明确表示不就损失50000元提起反诉，故即使谢国兵对房屋及室内家电造成了损坏，也不是孔利群、朱培贞不返还谢国兵押金10000元的理由，孔利群、朱培贞可另案提起诉讼。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，判决：一、原告谢国兵与被告孔利群、朱培贞之间就位于重庆市长寿区但渡镇原首塘村房屋达成的买卖合同（即2011年9月3日双方作出的“收据”）无效；二、限被告孔利群、朱培贞于本判决生效之日起10日内返还原告谢国兵购房押金10000元；三、驳回原告谢国兵的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告孔利群、朱培贞负担（原告谢国兵已预交，限被告孔利群、朱培贞于本判决生效后10日内迳付原告谢国兵）。
孔利群、朱培贞不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回谢国兵的一审诉讼请求，上诉费由谢国兵承担。主要事实和理由：1、谢国兵未出庭，当庭申请追加朱培贞不真实。2、确认属买卖合同及以土地法和合同法确认合同无效难以理解。3、谢国兵有过错，恶意磋商压价80000元，不合理合法；谢国兵以买房为名在孔利群家住7个月多，所欠水、电由孔利群支付，住房不给房租和水电，损坏东西；判返还10000元押金不当。
谢国兵辩称：双方约定房屋应手续齐全，过户手续费由我方支付。合同签订之后才告知我们三证不全，我方要求减少房款2万元，对方只同意少支付2000元。房产证照不全责任在对方，其上诉理由不成立，蓄意拖延诉讼。服从一审判，请求维持原判。
二审查明：一审卷宗显示，谢国兵第一次变更请求和申请追加朱培贞均是在2013年9月6日，开庭审理是2013年10月11日、30日。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，双方对孔利群、朱培贞与谢国兵之间买卖房屋以及收取10000元押金的事实属实无争议，故本案确定为房屋买卖合同符合法律规定。确认合同效力，是依据当事人是否违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。此规定属于法律强制性规定，本案所涉房屋位于重庆市长寿区但渡镇原首塘村，房屋性质为农村自建住宅，土地性质为农村集体土地；谢国兵与孔利群、朱培贞并非同一农村集体经济组织的村民，未经集体经济组织同意转让，双方之间的买卖房屋合同涉及集体土地使用权的转让，违反法律强制性规定，故应为无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对谢国兵要求孔利群、朱培贞返还押金10000元的诉讼请求，应予支持；对谢国兵要求孔利群、朱培贞赔偿其损失10000元的诉讼请求，因其未提供造成其损失的依据，本院不予支持。孔利群、朱培贞称谢国兵居住使用了房屋应支付租金和水电，以及其对房屋有损坏，应当赔偿损失50000元，并无证据证明，且孔利群、朱培贞在本案庭审中明确表示不就损失50000元提起反诉，故即使谢国兵对房屋有租赁、水电损失及房屋有损坏，也不是孔利群、朱培贞不返还谢国兵押金10000元的理由，孔利群、朱培贞可另案提起诉讼。
一审卷宗显示，谢国兵第一次变更请求和申请追加朱培贞均是在2013年9月6日，一审给予了相应的举证期，开庭审理是2013年10月11日、30日，其诉讼程序并无不当。孔利群、朱培贞认为谢国兵未出庭，当庭申请追加朱培贞不真实，不能说明一审程序违法。
综上所述，孔利群、朱培贞上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由孔利群、朱培贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 张 薇
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 江 波