北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4629号
上诉人（原审被告）：北京卓扬赢通投资咨询有限公司，住所地北京市大兴区黄村东大街38号院3号楼5层537。
法定代表人：宋洁，总经理。
委托诉讼代理人：姜可天，北京汉腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵某1，男，1962年12月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：陆某1，女，1961年8月6日出生，汉族，住北京市海淀区。
上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：孙士江，北京市大地律师事务所律师。
上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王新光，北京市大地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵某2，男，1994年8月22日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李洪波，北京市冠英律师事务所律师。
上诉人北京卓扬赢通投资咨询有限公司（以下简称卓扬公司）因与被上诉人赵某1、被上诉人陆某1、被上诉人赵某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第11435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卓扬公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵某1、陆某1的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、卓扬公司购买涉诉房屋，不存在恶意串通情形，不应根据合同法第52条的规定认定房屋买卖合同无效。1.房屋交易价格不存在显著低于市场价格的情形。2014年11月左右实际成交的该小区同类房屋价格在67000元/㎡左右，但评估价格高达73499.9元/㎡，卓扬公司要求重新评估。2.卓扬公司购买房屋时已经尽到注意义务，不存在恶意。卓扬公司系专门从事资产投资的企业，经过实地查看并对于魏某1所出示的有关产权证件及出售委托手续进行了核对。卓扬公司有关出庭人员陈述矛盾是因为其对于交易过程未能做详细了解，一审开庭时存在主观过错，不能构成卓扬公司在房屋交易过程中存在恶意的理由。3.卓扬公司不存在串通情形，卓扬公司与赵某2从未谋面，不存在与赵某2恶意串通的情形，也不存在与魏某1恶意串通的情形。二、本案应该追加王某1为第三人参加诉讼。因赵某2与王某1之间存在借贷关系，赵某2向王某1借款时做了抵押担保，同时赵某2委托魏某1（王某1指定的）出售房屋并做了公证手续。后因赵某2逾期还款，王某1便将房屋出售来抵偿借款。卓扬公司在购买房屋时对该情况并未察觉，为查清案件事实，申请追加王某1（购房款收款人）为第三人参加诉讼。三、一审法院认定赵某2与他人恶意串通损害赵某1、陆某1的利益有悖常理。卓扬公司认为是赵某2和其父母恶意串通侵害卓扬公司权益，致使卓扬公司已付的900万元投资款无法收回。
赵某1、陆某1辩称，同意一审法院判决，不同意卓扬公司的上诉请求。
赵某2辩称，同意一审法院判决，不同意卓扬公司的上诉请求。
赵某1、陆某1向一审法院起诉请求：1.确认赵某2与卓扬公司之间签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.赵某2及卓扬公司协助赵某1、陆某1将北京市海淀区301号房屋（以下简称涉诉房屋）所有权过户至赵某1名下。
一审法院认定事实：赵某1、陆某1系夫妻关系，赵某2系双方之子。2014年4月28日，赵某2找人冒充赵某1、陆某1签署了《赠与合同》及《委托书》，并在北京市东方公证处办理了公证[（2014）京东×××、（2014）京东×××]。《赠与合同》主要内容为赵某1、陆某1自愿将涉诉房屋无偿赠与赵某2个人所有，赵某2愿意接受赠与等。《委托书》主要内容为，委托人赵某1、陆某1将涉诉房屋无偿赠与给儿子赵某2个人所有，因要出国特委托杜某1作为代理人，代为办理上述房产赠与过户登记的相关手续、缴纳税费的相关手续、物业交接等相关手续及与上述房产赠与过户相关的其他相关事宜等。后，2014年5月9日，赵某2与杜某1在房屋管理部门办理了房屋所有权转移登记，将赵某1名下的涉诉房屋转移登记到赵某2名下。
2014年7月1日，赵某1与陆某1向北京市东方公证处申请复核、撤销[（2014）京东×××、（2014）京东×××]公证书。该公证处经复查发现：公证卷宗中“公证申请人”赵某1和陆某1的照片与赵某1和陆某1的居民身份证上的照片确有差异，故上述公证书内容存在不实之处。该处于2014年7月15日决定撤销了上述两份公证书。
后，赵某1、陆某1于2014年诉至北京市海淀区人民法院，要求确认上述《赠与合同》无效。北京市海淀区人民法院经审理认为，涉诉房屋的原所有权人赵某1、陆某1并无将房屋赠与给赵某2的意愿，而赵某2为达到个人目的，采取虚假手段与冒用赵某1、陆某1名义的人员签订《赠与合同》并办理了公证，该赠与合同应属无效。据此，北京市海淀区人民法院于2015年10月20日作出（2014）海民初字第22727号民事判决，确认上述《赠与合同》无效。该判决已发生法律效力。
另，赵某2以涉诉房屋设立抵押，于2014年5月13日进行了抵押登记，并记载于房屋所有权证。
2014年5月20日，赵某2出具《委托书》，并经北京市中信公证处进行公证，《委托书》主要内容为“本人赵某2名下有坐落于301[房屋所有权证号：X京房权证海字第XX**号]房（地）产一套，现委托魏某1为我的代理人，代理我办理上述房（地）产的如下手续：一、签订房屋买卖合同（包括网签）；二、办理产权过户登记手续；三、代缴相关税费；四、代收房价款；五、协助买方办理银行贷款，并代收银行贷款……委托期限为自二〇一四年七月二十日起至二〇一五年七月十九日止。”
2014年10月30日魏某1代赵某2（出卖人）与卓扬公司（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定赵某2将涉诉房屋出售给卓扬公司，成交价为900万元。该合同中对于房款的支付时间、房屋的交付时间及方式、房屋权属转移时间、房屋抵押情况、税费的承担及违约责任等内容均未约定。双方于同日另行签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定自行划转交易结算资金。
2014年11月3日，双方申请房屋所有权转移登记。2014年11月4日，涉诉房屋登记至卓扬公司名下。
2014年12月8日赵某1、陆某1向北京市海淀区人民法院提起本案诉讼，要求确认赵某2与卓扬公司针对涉诉房屋签订的买卖合同无效。
对当事人有争议的事实和证据，法院认定如下：
本案审理中，关于涉诉买卖合同签订情况，卓扬公司称该公司是专门的投资公司，魏某1直接联系该公司，称房主急需用钱，想全款出卖房屋，经该公司文秘及法人与魏某1几经电话商谈，确定价款为900万元，因魏某1称房屋内有租户让其等等再看房，买房之前没有看过涉诉房屋。此后庭审中，卓扬公司又表示魏某1曾带着去看过房，后又变更陈述为赵某2带着公司员工去看过房。
关于涉诉交易中房款支付情况，卓扬公司开始称该公司已经按照买卖合同的约定将购房款全部支付完毕，部分使用公司保险柜存放的现金支付，部分由公司员工于某1转账支付至魏某1指定收款人王某1处。此后审理后，卓扬公司称购房款全部以转账方式支付至王某1名下账户内，并提交魏某1书写收条以及付款人为于某1的中国民生银行电子银行业务回单及交易明细为证，收条载明收款人赵某2、魏某1（代），落款日期为2014年11月11日，主要内容为于2014年11月6日至2011年11月11日期间收到买受人支付涉诉房屋购房款共计900万元；电子银行业务回单及交易明细显示于某1分别于2014年11月6日、10日及11日分6笔向王某1转账支付900万元。对于付款情况，卓扬公司称收款人王某1系由魏某1口头指定的，而付款人于某1系该公司员工，为财务手续上的便捷及节省税费故以于某1个人账户支付购房款；于某1到庭作证称其与卓扬公司合资购房，故以其个人账户付款，当时魏某1曾出具书面材料用以指示付款账户，但其不知如何调取。赵某1、陆某1及赵某2对于上述证据均不予认可，称不能确认收条的真实性，现有证据亦不能证明魏某1指定王某1账户收取房款以及于某1与王某1之间转账款项与本案之间具有关联性。
审理中，经当事人申请北京市海淀区人民法院委托北京市百成首信房地产评估有限公司对涉诉房屋进行评估，该公司出具的《房地产估价报告》显示，以2014年10月30日为价值时点，估价对象的市场价值为1286.91万元。鉴定费25400元，已由赵某1预交。赵某1、陆某1、赵某2对上述评估报告不持异议，卓扬公司则认为估价报告所评估价格过高，且要求重新评估。
审理中，经赵某1、陆某1申请，北京市海淀区人民法院于2015年11月20日裁定冻结涉诉房屋的交易、转让、抵押、过户手续。
一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，赵某2明知涉诉房屋系赵某1、陆某1夫妻财产，采取找他人冒充该二人签署《赠与合同》的方式，将涉诉房屋过户至自己名下，随后其又签署《委托书》委托魏某1对该房屋进行出售，其上述行为明显具有损害赵某1、陆某1合法权益之故意。
对于卓扬公司而言，其购买涉诉房屋的行为亦难称善意，理由如下：
其一，从合同洽商和订立的过程而看，一般而言房地产交易因所涉交易金额较大，对于交易双方均属重大交易事项，购房人通常会对房屋权属情况及房屋现状进行反复核实、了解。而本案中，据卓扬公司的陈述，系素不相识的魏某1主动与该公司联系售房，且双方仅是经过电话商谈，即确定价款达成协议，且买房前其并未实地看房，后卓扬公司又先后变更陈述称由魏某1、赵某2陪同看过房，但其陈述前后矛盾，兼之未能提供证据推翻原有陈述，法院对此不予采信。即卓扬公司在合同洽商及订立过程中的上述行为有异于一般购房人的通常行为方式。
其二，从涉诉《存量房屋买卖合同》的内容来看，首先，双方约定的交易价格显著低于市场价格。对于双方交易时涉诉房屋的市场价值，依据法院委托的评估机关的估价为1286.91万元，卓扬公司虽提出上述评估价格过高，并申请重新鉴定，但没有证据显示评估报告存在鉴定机构或鉴定人不具备鉴定资格、鉴定程序违法以及鉴定结论明显缺乏依据以及其他不能作为证据使用的情形，故法院对卓扬公司要求重新鉴定的申请不予准许，并对该评估报告的证明效力予以确认。双方合同约定的交易价格为900万元，该价格已低于评估报告所确定的当时市场价格的30%。
其次，如前所述，房产交易系属重大交易事项且涉及到付款、过户、交房等多项履行内容，通常不可能即时履行完毕，故通常情况下交易双方会在房屋买卖合同中对于付款时间及方式、过户时间、交房时间及方式、物业及水电费用交割处理以及相应地违约责任等进行约定，以明确双方的权利义务。而综观本案涉诉《存量房屋买卖合同》，对上述内容均没有任何约定。特别是，从查明的情况来看，交易当时涉诉房屋上设定有抵押权，房产证上对此亦有明确记载，但上述买卖合同并对此并无记载，更未明确约定解押的时间、方式等。上述情形，显与常情不符。
其三，从合同履行情况来看，双方未采取资金监管方式，而是约定自行交割资金，卓扬公司称已按合同约定支付了全部价款，据其陈述支付房款的时间为2014年11月6日至11日之间，但依据查明的事实，交易双方于2014年11月3日即共同就涉诉房屋申请办理所有权转移登记，次日上述房屋即转移登记至卓扬公司名下，故即便卓扬公司所述付款情况属实，出卖方亦是在没有收到任何购房款，亦无资金监管保证的情况下即配合买受方办理了房屋过户手续，此做法显然有悖常理。
综上所述，结合当事人陈述、涉诉合同在内容上以及缔结、履行过程中存在诸多不合常理的情形，法院有理由认为卓扬公司涉诉交易过程中存在侵害他人合法权益之恶意，其在上述恶意支配下所为之行为与赵某2的行为及恶意相互结合，对涉诉房屋原所有权人赵某1、陆某1的合法权益构成了侵害，故双方之间签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。卓扬公司虽提出善意取得之抗辩，但正如前文所述，其并非物权法上的善意第三人，无法通过善意取得制度取得涉诉房屋的所有权，故在涉诉合同被确认无效后对于赵某1、陆某1要求赵某2、卓扬公司协助其将涉诉房屋过户至赵某1名下的诉求，法院予以支持。对于房屋及房款的返还问题，合同双方均未提出相应诉求，其如有争议可另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条之规定，判决：一、魏某1代赵某2与北京卓扬赢通投资咨询有限公司于二〇一四年十月三十日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、赵某2、北京卓扬赢通投资咨询有限公司于本判决生效后三十日内协助赵某1、陆某1将北京市海淀区301号房屋过户至赵某1名下，过户所需要税费由赵某2、北京卓扬赢通投资咨询有限公司共同负担。
二审中，卓扬公司表示“交易房屋的时候赵某2全程陪同。”本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为卓扬公司购买诉争房屋是否存在因恶意串通而导致合同无效的情形。
根据合同法第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。对于恶意串通的认定，从买受人的角度而言，卓扬公司主张其购买房屋的价格为当时的市场价格，但并未提供充分证据予以证明。一审法院审理过程中对于签订《存量房屋买卖合同》时点的涉诉房屋的市场价值进行了评估，卓扬公司认为评估价格过高，但并未提供充分证据予以证明。卓扬公司要求重新评估，亦未提供证据证明存在符合法律规定的应当予以重新评估的情形，本院对于卓扬公司的该项上诉理由不予采信。卓扬公司主张其实际看过涉诉房屋，但并未提供证据予以证明，且该陈述与卓扬公司在一审期间证人陈述存在矛盾，卓扬公司并未对此作出合理解释。卓扬公司在二审中陈述“交易房屋的时候赵某2全程陪同”，但在上诉状中又表述“与赵某2从未谋面”，其表述前后矛盾，卓扬公司亦未对此作出合理解释。卓扬公司购买涉诉房屋，但签订的《存量房屋买卖合同》中并未对于付款时间及方式、过户时间、交房时间及方式、物业及水电费用交割处理、抵押权的涤除时间以及相应地违约责任等重要环节进行约定，即使如卓扬公司所述其系专门从事资产投资的企业，该情形更加显得与常理不符。从出卖人的角度而言，卓扬公司称已按合同约定支付了全部价款，但出售涉诉房屋的房款并未实际支付给合同上的出售人赵某2或者出售人的代理人魏某1。即使卓扬公司陈述的付款时间是真实的，出卖人在未收到任何房款亦没有其他资金监管保证的情况下就将房屋过户给卓扬公司，失去了对于房屋所有权的控制，该情形亦不符合常理。一审法院对于卓扬公司因恶意串通而认定《存量房屋买卖合同》无效的分析合理合法，本院予以维持。卓扬公司主张其不存在恶意串通情形，本院对此不予采信。
卓扬公司主张本案应当追加王某1为当事人参加诉讼，但王某1并非《存量房屋买卖合同》的当事人，且卓扬公司并未提供证据证明存在必须追加王某1为当事人的情形。一审法院未追加王某1为当事人，不存在程序违法，本院对于卓扬公司的该项上诉理由不予采信。
综上所述，卓扬公司的上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费99015元，由北京卓扬赢通投资咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一八年七月十三日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆