广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初4466号原告：江门市丰盛物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区丰乐三街3号104、105铺位。法定代表人：黄耀宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张开清、黄绮媚，均系广东森德律师事务所律师。被告：张金和，女，汉族，1974年2月2日出生，住广东省江门市蓬江区，原告江门市丰盛物业管理有限公司（以下简称“丰盛公司”）诉被告张金和物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告丰盛公司的委托诉讼代理人黄绮媚及被告张金和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费6386.1元以及违约金（违约金以所欠的物业管理服务费按每日千分之三的标准计算，从欠费之日即2014年9月11日起计至清偿之日止，暂计至2017年7月11日约为16731.58元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为具有相应资质的物业管理公司，与江门市蓬江区金汇豪庭业主委员会签定《江门市蓬江区金汇豪庭物业服务合同》。合同中约定原告为被告（即金汇豪庭业主）提供物业管理服务，被告每月1-10日按时向原告支付物业管理服务费用。然而，被告于2014年9月11日起便停止向原告交物业费，至2017年7月，被告拖欠管理费6386.1元（物业面积121.64平方米，按每平方米1.5元计算）。另外，按《江门市蓬江区金汇豪庭物业服务合同》第六章第二十二条的约定，欠费业主还应支付逾期违约金。综上所述，被告拖欠物业服务费用的行为已构成违约，并给原告造成了经济损失。为了维护自身的合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。原告为其起诉提供如下证据：《营业执照》，证明原告是适格的诉讼主体；房产登记资料，证明被告是适格的诉讼主体；3.《江门市蓬江区金汇豪庭物业服务合同》，证明双方签订合同，被告应按照合同约定按时交纳物管费，逾期交费的原告有权加收违约金；4.催缴物业管理费资料；证明原告曾把物业管理费催缴通知以邮寄形式、在被告物业门口张贴等途径通知被告缴纳物业管理费；5.《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，证明原告具有物业管理三级资质。原告当庭补充提交2012年11月1日签订的《物业管理合同》一份，证明2012年11月至2015年10月双方已存在物业服务合同关系。被告张金和辩称：1．原告于2015年11月1日与江门市蓬江区金汇豪庭业主委员会签定了《江门市蓬江区金汇豪庭物业服务合同》，委托期限为2015年11月1日至2018年10月31日止，故原告有资格收取被告物业管理费的时间为2015年11月1日起至今，原告主张自2014年9月11日收取物业管理费及逾期违约金没有任何事实及权利依据。被告实际拖欠原告的物业管理费为121.64平方×1.5元/平方×24个月=4379.04元，并非原告诉讼请求的本金6386.10元。原告诉请要求的逾期违约金没有明确的计算方法及依据，仅列出数额，违约金计算应当是自每月交纳期限届满之日的次日起算，不同月份的违约金起算时间不同，且首月逾期违约金的起算点应为2015年12月1日之后，并非原告所称的2014年9月11日。原告证据显示其第一次向被告催收的日期为2016年12月22日，原告是在2017年7月份起诉本案，按照当时的法律规定，诉讼时效乃以两年计算，因此，原告可以追讨欠费的时间为以原告第一次催收的日期2016年12月22日倒推两年，即2014年12月22日之前所发生的欠款及违约金，由于诉讼时效已过，应驳回其该部分的诉讼请求。2．被告在2015年11月1日之后未交物管费的原因是，根据合同约定，小区内的监控设施及安全工作是由原告负责的，但是自原告接管小区物业后，小区内部除了地下停车场出入口监控外，小区道路、墙壁及电梯内监控全部都是坏的，不能工作，小区的安全存在巨大的隐患，且小区内已有盗窃事件发生过。被告对原告的物管工作十分不满，在之前就已经与原告多次沟通，原告均说会尽快修理改善，但一直没有任何改进，一拖再拖，被告才采取拒交物业费的方法希望原告尽快处理，但至今小区之内监控仍处于瘫痪状态，被告根本没有履行自己合同之中的义务，被告有权拒绝缴交物业费，直至原告将监控修复正常工作。2016年12月22日之后，每次原告在被告门上贴条要求缴费，被告均会在缴费通知单里用红色笔备注其不交管理费原因，并把通知单交还物管，该单据现均在物管处，请法院予以查明。小区监控损坏之事很多住户均知情，法院也可以依法查明。3．被告认可自2015年11月1日后被告未曾缴纳物业费，认可数额为4379.04元。但是被告认为原告收取违约金不合理，首先被告不支付物业管理费是由于原告不履行合同义务，且虽然合同约定了每日千分之三的违约金，但其明显约定过高，一年逾期违约金就已经超过本金数额，明显不合理。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金高于损失的，当事人可以要求法院予以减少。且被告未缴纳物业管理费并没有给原告造成其他损失。被告主张依据银行同期贷款利息利率计付相应利息给原告作为逾期违约金，不应依据合同或原告主张直接支付巨额违约金。即使法院不同意被告主张的按银行同期贷款利率计付违约金的抗辩，也应当按我国《合同法》司法解释（二）第二十九条的规定处理，即当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。因此，请求法院依法下调本院的违约金至本金的30%以下。被告在举证期限内无证据提交。经审理查明，原告丰盛公司于2004年3月1日登记成立，具有三级物业服务资质，经营范围包括物业管理及相关有偿服务等。2012年11月1日，原告丰盛公司与江门市金汇豪庭业主委员会签订了《江门市蓬江区金汇豪庭物业服务合同》，约定由丰盛公司对金汇豪庭住宅小区提供物业管理服务，服务期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止。2015年11月1日，原告丰盛公司与江门市金汇豪庭业主委员会续签了上述合同，约定服务期限自2015年11月1日起至2018年10月31日止。关于服务内容，主要包括丰盛公司对小区内的物业共用部位、物业共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通及车辆停放秩序等进行维修、养护和管理，对小区内范围进行全天候监控巡视等，其中合同第二十五条明确约定整区每月关于公共设施设备及相关场地小修的费用累计不能超过400元的标准。超过以上标准的维修费用，在专项维修资金项下支付，未设立专项维修资金或维修资金不足的，由丰盛公司负责向业主和物业使用人摊派和收集。关于服务费用，约定电梯住宅按建筑面积每月1.5元/㎡计算。每月物业管理费应在当月10日前缴清，逾期则按应交付金额的千分之三的标准支付违约金。合同签订后，丰盛公司一直为涉案的金汇豪庭住宅小区业主提供物业管理服务至今。另查明，涉案的江门市蓬江区金汇豪庭汇雅居A幢1001室业主为被告张金和。该房产登记建筑面积为121.64㎡。被告张金和自2014年9月起便开始拖欠原告物业服务费，至2017年7月止，合计共拖欠了原告35个月的物业服务费。经多次催收无果后，原告遂提起本案诉讼。还查明，原告曾于2016年12月21日通过上门张贴《物业管理费催缴通知》的方式向被告催收，被告在庭审中对该催收事实予以认可。原告认为其在2016年12月21日前有向被告口头催收，但未能就此提供任何证据，并认为物业服务费为连续整体债权，诉讼时效期间应从合同最后一期债务履行期限届满之次日起计算，本案不存在诉讼时效问题。另外，原告在庭审中还陈述，当获知监控设备存在异常情况后，已经联系相关公司进行报价，每一支监控设备的报价为950元。原告已将相关的维修报价情况向业主委员会反映，因此需要待业主委员会审批及下拨费用后方可进行维修。被告在庭审中对上述维修费用的价格标准并无提出质疑，但认为被告没有组织、协助和安排好相关筹款和维修工作。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，江门市金汇豪庭业主委员会代表包括本案被告张金和在内的全体业主与原告丰盛公司签订的《江门市蓬江区金汇豪庭物业服务合同》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。原告应严格按照合同约定为涉案小区提供物业管理服务，而被告作为涉案小区的业主，亦应履行合同约定的按时缴纳物业服务费用的义务。根据庭审中诉辩双方的意见，本案的焦点问题主要体现在四方面，现作具体分析和认定如下：一、关于原告诉讼主张的物业服务费是否存在部分超过诉讼时效的问题。本案中,被告以2014年12月22日前的物业服务费存在诉讼时效问题提出了抗辩。对此本院认为，每期物业服务费都是当期物业服务支付的对价，具有明显的独立性，均有独立的履行期间，故其诉讼时效应分别自履行期限届满的次日分别起算。另外，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，而2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效延长至三年。因本案原告主张的是自2014年9月至2017年7月的物业服务费，即该期间费用被拖欠的事实发生在2017年9月30日之前，故从诉讼时效起算之日至2017年9月30日已超过二年的部分，仍应适用原二年诉讼时效的规定。结合本案查明情况，原告所提交的证据显示其于2016年12月21日向被告催收物业服务费，原告虽认为在此之前有向被告口头催收，但未能就此提供任何证据予以证明，故本院认为应以此日期倒推两年（2014年12月21日）计算诉讼时效，即实际上原告主张的物业服务费中属2014年12月份之前（注：2014年12月当月物业服务费的诉讼时效从当月11日起就开始计算，故已过诉讼时效）的部分已超过诉讼时效，应予驳回，而2015年1月至2017年7月的物业服务费则仍处于诉讼时效保护期间。二、关于被告能否以监控设备修复问题未解决为由而拒绝支付物业服务费的问题。从庭审情况来看，被告是因涉案小区监控设备修复问题未解决而认为原告未尽到合同义务，进而拒绝交纳物业服务费。除此之外，被告并未主张或举证证明原告存在其他物业服务方面的瑕疵或根本性的违约情况。对此本院认为：首先，根据原告的陈述，小区内每支监控设备的修复报价为950元，此价格确已超出了合同第二十五条约定的整区每月关于公共设施设备及相关场地小修的费用累计不能超过400元的标准。原告庭审中对上述维修费用的价格标准并无提出质疑，而是以被告没有安排好筹款和维修工作予以抗辩。但根据合同的内容，在维修费用超出400元/月标准的情况下，相关的维修方案及费用支出应由丰盛公司报业主委员会，并经过一定审批流程后方能予以实施，丰盛公司无权单方决定和实施。本案中，原告并未提交证据证明丰盛公司在此环节中存在不作为等未尽到合同义务的情形。其次，业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有相当部分是用于小区公共部分的维修、养护及其他公共开支。业主如不交纳物业服务费，将使得物业服务企业无法及时收回运营、管理投入，进而无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施的维修和养护，最终损害的是全体业主的共同利益。故即使本案被告认为监控设备未能及时修复是原告未尽到合同义务而导致的，亦应通过与业主委员会协商、向相关职能部门反映或另行采取法律措施等方式解决，而不能以此作为拒付物业服务费的理由，否则既对其他依约缴交物业服务费的业主不公平，也不利于整个小区物业管理工作的正常、有序进行。鉴于此，被告以小区监控设备修复问题未解决为由拒缴物业服务费的行为于法无据，对其该抗辩意见，本院不予采信。三、关于原告所主张的物业服务费的计算期间、收费标准和具体金额如何确定的问题。如前所述，原告在本案中主张的是2014年9月至2017年7月期间的物业服务费，但2014年9月至12月期间的物业服务费已过诉讼时效，故本院只支持2015年1月至2017年7月共计31个月的物业服务费。本案中，《物业服务合同》明确约定了电梯住宅按建筑面积每月1.5元/㎡计算，因此原告应按照合同约定的标准向被告履行支付义务。物业服务费用的具体计算方式为：121.64㎡×1.5元×31个月=5656.26元。故被告应向原告支付物业服务费的数额为5656.26元。四、关于原告主张的逾期付款违约金是否过高的问题。本案中，被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。基于上述法律的规定并结合本案的实际情况，被告迟延支付物业服务费而给原告造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，而按涉案《物业服务合同》约定的每日3‰的标准所计利息已明显超过了按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的30%，故应认定为违约金过高。鉴于被告在庭审中已明确提出调整违约金的主张，且被告并非恶意拖欠物业服务费，为避免出现违约金过高而导致双方之间利益严重失衡的情形，本院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之二。如前所述，被告应于每月10日前向原告交纳当月的物业服务费，而本院支持的是2015年1月至2017年7月合共31个月的物业服务费，故违约金应从2015年1月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之二的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张金和应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市丰盛物业管理有限公司支付2015年1月至2017年7月期间所欠的物业服务费5656.26元以及逾期付款违约金（违约金从2015年1月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之二的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费218元，由原告负担25元，被告负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴晓兵审 判 员  杨丽燕人民陪审员  蓝志想二〇一七年十二月二十八日法官 助理  陈怡杏书 记 员  谭京纶