杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1837号
原告（反诉被告）：朱亮。
委托代理人：杨帅杰，浙江广政律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄山平。
委托代理人：王振翔，浙江六和律师事务所律师。
原告（反诉被告）朱亮为与被告（反诉原告）黄山平房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭审理。审理期间，黄山平提起反诉。2013年10月15日，本案因他案未审结而中止诉讼，恢复审理后于2014年4月1日公开开庭进行了审理。朱亮委托代理人杨帅杰、黄山平及其委托代理人王振翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱亮诉称：原、被告双方于2010年8月20日签订了《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》一份，租赁合同约定：原告将杭州市西湖区万塘路262号2幢万糖汇餐饮特色街一楼16号和二楼15、16号的房屋出租给被告作为餐饮使用；房屋面积为466平方米；租赁期限共60个月，自2010年11月18日起至2015年11月18日止；前三年租金为每年731387元，租金先付后用，每年10月18日前支付下一年租金。租赁合同签订后，原告于2010年10月11日将租赁房屋交付给被告，被告以此为经营场所登记注册了个体工商户，字号为：杭州市西湖区湘绅家厨餐馆华星路分店，并经营至今。租赁房屋第一年租金731387元被告已经全额支付，第二年租金被告仅支付了300000元，尚拖欠431387元，第三年至今被告分文未付。截至2013年8月14日，被告拖欠原告房屋租金共计1162774元。被告拖欠房屋租金的行为严重违反了租赁合同的约定，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。现特向贵院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告双方的《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》。二、被告腾空租赁房屋并交付退还给原告。三、被告支付拖欠租金1162774元，并支付经济损失89314元（按照同期人民银行贷款利率暂计算至2013年8月14日，之后另行计算至租金付清为止）。四、被告支付租赁房屋占用费（从2013年11月19日起按照原租赁合同约定的租金标准按日计算租赁房屋占用费至被告腾空租赁房屋并交付给原告为止）。
黄山平辩称：一、原告的主张无法律与事实依据，原告作为其与房屋所有权人为杭州金利普电器有限公司（以下简称金利普公司）租赁合同的违约方，在被法院判决解除了其与金利普公司的租赁合同作为违约方后，主张与被告间的合同权益，不符合诚信公平的原则。二、至2013年8月14日止，被告除了原告所自认的支付金额之外，还支付了房屋保证金60949元，装修保证金10000元，一年的物业管理费19572元。三、2013年5月7日，西湖法院就原告与金利普公司租赁合同纠纷一案做出一审判决，解除了金利普公司与原告之间的租赁合同，至此，原告已不具备转租租赁房屋的资格（目前，被告已与金利普公司建立合法的租赁关系）。为此，被告认为原告应退还房屋保证金和装修保证金，不违反法律规定，亦符合原、被告间租赁合同的约定，应受法律保护。另外，原告虽收取了物业费，但是并未实际组织物业服务人员提供物业服务，因此其收取的物业费也应当退还。故被告提起反诉，请求判令：原告归还被告房屋租赁保证金60949元、装修保证金10000元、物业管理费19572元，共计90521元。
针对黄山平的反诉，朱亮辩称：一、原告向被告提供了相关的物业服务，证照审批，消防审查，基础设施、商街服务、日常协调等这些在被告给原告的函件中有体现，原告还垫付了消防罚款30000元。二、被告向原告支付了800000元，扣除第一年的租金731387元，剩余68613元，并没有另行支付房屋租赁保证金60949元、装修保证金10000元。该68613元应该扣除物业管理费19572元、消防罚款30000元，剩余19041元原告愿意退还给被告。
朱亮向本院提供了以下证据材料：
1、杭州市万塘汇餐饮特色街商铺租赁合同。证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系。
2、杭州市万塘汇餐饮特色商街物业交接单。证明原告于2010年10月11日向被告交付了租赁房屋。
3、个体工商户登记情况。证明被告以租赁房屋为经营场所登记注册了个体工商户，字号为杭州市西湖区湘绅家厨餐馆华星路分店，并经营至今。
4、个体工商户设立登记材料。证明金利普公司同意将房屋租赁给被告经营。
5、公证书。证明被告至今仍在使用租赁房屋从事餐馆经营。
6、EMS邮寄单。
7、EMS查询单。
8、催款函。证明原告曾经向被告催讨拖欠的租金，并且向被告送达了函件，被告拒绝支付租金。
9、函件（被告给原告）。证明原告在第一年提供了物业服务，被告表示满意。
10、行政处罚决定书。证明公安消防部门给予被告30000元的消防罚款，原告为之垫付。
11、照片。证明被告至今仍在使用租金房屋。
12、民事判决书两份。证明西湖人民法院（2012）杭西民初字第2635号民事判决书已经生效，本案所涉房屋即在上述民事判决书返还之列。
黄山平向本院提供付款凭证5张，证明被告已经向原告支付的租金、押金、装修保证金、物业管理费等共计1100000元。
当事人对证据材料的质证意见及本院认证意见如下：
经质证，对朱亮提供的证据，黄山平对证据1、2、3、4、5、11、12无异议。证据6、7、8不太记得有没有收到，但是朱亮是有催讨过的。证据9的真实性无异议，但当时是原告把被告的烟道关掉，被告写这个函件是为了疏通烟道。证据10的真实性无异议，但当时被告签字是因为被告作为被罚款主体。对黄山平出具的证据，朱亮没有异议，原告总共收到了1100000元。
经审查，本院认为，朱亮提供的证据1、2、3、4、5、9、10、11、12与黄山平提交的证据的真实性双方异议，证据效力予以认定。朱亮提供的证据6、7、8能证实函件被签收，证据效力予以认定。
根据确认的有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
朱亮、黄山平于2010年8月20日签订了《杭州市万塘汇餐饮特色街商铺租赁合同》一份，租赁合同约定：朱亮将拥有经营权的杭州市西湖区万塘路262号2幢万塘汇餐饮特色街一楼16号二楼15、16号的房屋出租给黄山平作为餐饮使用；房屋约定面积为466平方米；租赁期限共60个月，自2010年11月18日起至2015年11月18日止；前三年每年租金为731387元，每年物业管理费为19572元，租金先付后用，每年10月18日前支付下一年租金，第4年起租金递增原始租金的10%；黄山平向朱亮交纳商铺租赁保证金60949元，租赁合同期满或合同解除后，黄山平结清所有费用后，由朱亮一次性退还；黄山平向朱亮装修保证金10000元，装修完华验收合格后，朱亮在一个月内退还。租赁合同签订后，2010年10月11日，朱亮将租赁房屋交付给黄山平，黄山平以此为经营场所登记注册了个体工商户，字号为：杭州市西湖区湘绅家厨餐馆华星路分店，并经营至今。黄山平分别于2010年8月24日、9月28日、10月11日、2011年12月12日支付原告100000元、500000元、200000元、300000元，其余未再支付。2011年4月18日，杭州市西湖区公安分局消防大队给予黄山平罚款30000元，该款后由朱亮予以代缴。2012年8月5日，朱亮向黄山平发送催款函，称黄山平至2012年8月3日止尚欠其房租431387元，并要求黄山平3日内支付。2012年9月11日，黄山平发函给朱亮，请求朱亮出面协调其与隔壁餐厅的烟道过境问题。
另查明，2010年6月12日，金利普公司与朱亮签订了房屋《租赁合同》，由朱亮承租位于杭州市万塘路262号2号楼一、二层约6168平方米房屋及房屋内所有的设备。2012年9月21日，金利普公司因朱亮未能按时交纳租金而向本院起诉朱亮，要求解除租赁关系、退还房屋、支付租金等。2013年5月7日，本院（2012）杭西民初字第2635号案作出如下判决：一、金利普公司与朱亮间的《房屋租赁合同》于2012年11月5日解除；二、朱亮于判决生效之日起一个月内将租赁房屋腾空并交付给金利普公司；……。后朱亮提起上诉，杭州市中级人民法院（2013）浙杭民终字第2461号案维持原判。现因朱亮未能履行，金利普公司于2014年4月29日申请本院强制执行。
本院认为，朱亮、黄山平签订的《杭州市万塘汇餐饮特色街商铺租赁合同》合法有效。该租赁合同履行过程中，朱亮与租赁房屋所有权人金利普公司的租赁合同被依法解除，并被要求退还房屋，朱亮亦丧失转租房屋的权利；同时，黄山平拖欠租金未支付，构成违约，故朱亮要求解除双方的《杭州市万糖汇餐饮特色街商铺租赁合同》及退还房屋的诉讼请求，本院予以支持。黄山平仍应支付尚欠的租金和房屋占用费及逾期支付的利息损失，对此诉讼请求本院予以支持。朱亮第一年超过租金收取的68613元双方当事人并未明确该款项作为保证金交纳，现朱亮自愿在扣除一年的物业管理费19572元、代缴的消防罚款30000元后将剩余19041元退还给黄山平并无不妥。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除朱亮与黄山平于2010年8月20日签订的《杭州市万塘汇餐饮特色街商铺租赁合同》。
二、黄山平于本判决生效之日起一个月内将承租的位于杭州市西湖区万塘路262号2幢万塘汇餐饮特色街一楼16号二楼15、16号的房屋腾空并交付给朱亮。
三、黄山平于本判决生效后十日内支付朱亮租金与房屋占用费1162774元（暂算至2013年11月18日，之后按租赁合同约定的租金标准算至判决确定的腾空日为止）、逾期利息损失89314元（暂算至2013年8月14日，之后按照同期人民银行贷款利率算至判决确定的付款之日为止）。
四、朱亮于本判决生效后十日内退还黄山平款项19041元。
五、驳回朱亮的其他诉讼请求。
六、驳回黄山平的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16068元，由黄山平负担；反诉案件受理费2063元，由黄山平负担1629元，朱亮负担434元，均于判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 金孟贵
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 张庆华
二〇一四年十月二十日
书 记 员 曹宇宁