上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11908号
上诉人（原审原告）：张颖，女，1973年11月9日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：胡宏祥，上海兴浦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海长安房产经营开发公司，注册地上海市长宁区镇宁路405弄4号101室-103室。
法定代表人：盛福全，常务副总。
被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司上海浦东分行，注册地上海市浦东新区陆家嘴环路900号。
法定代表人：齐红，行长。
委托诉讼代理人：徐敏，该分行员工。
委托诉讼代理人：孔英洁，该分行员工。
上诉人张颖因与被上诉人上海长安房产经营开发公司（以下简称长安公司）、中国建设银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称建行浦东分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初12073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张颖上诉请求，撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：系争五套房屋是长安公司向张颖出售房屋在先，向建行浦东分行抵押借款在后；长安公司法定代表人在一审审理过程中已经明确表示在向建行浦东分行借款时，建行浦东分行对于系争五套房屋已经出售的事实是明知的，故长安公司和建行浦东分行之间存在恶意串通损害张颖的利益；建行浦东分行签订抵押合同的动机是把死贷转为僵尸贷转移责任风险，属于以合法形式掩盖非法目的，符合合同法规定的合同无效情形；他项权证上的有效期限早已届满，之后建行浦东分行也没有要求重新进行登记，故抵押权已经失效。
长安公司辩称，1993年出售房屋，1996年进行抵押借款，当时长安公司已经归还了部分借款，并要求银行可以撤销部分房屋的抵押，但是银行不同意；希望双方各退一步解决问题。
建行浦东分行辩称，长安公司在1993年才取得预售许可证，故1993年之前的买卖都是无效的；长安公司和建行浦东分行之间的借款合同、抵押合同都是合法有效的，依法进行了登记，并且经过公证及法院执行的确认，张颖主张抵押无效缺乏依据。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张颖向一审法院起诉请求：1、长安公司、建行浦东分行于1997年12月22日签订的（贷款）抵押合同无效，长安公司、建行浦东分行应撤销登记在上海市长宁区XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX室五套房屋（以下简称涉讼房屋）上的抵押登记；2、本案诉讼费由长安公司、建行浦东分行承担。
一审法院认定事实：1994年11月19日长安公司取得了涉讼房屋所在建筑（金龙、金凤高层）的预售许可证。
1997年5月20日，张颖与长安公司签订了《上海市内销房出售合同》。合同约定，张颖以3,034,602.88元（人民币，下同）的价格向长安公司购买涉讼房屋五套，建筑面积570.81平方米。1997年5月20日，长安公司向张颖出具了合计3,034,602.88元的五份房款发票。长安公司亦确认已收讫张颖全部购房款。同年5月，长安公司将上述五套房屋交付张颖使用，并于同年5月15日向张颖出具了五套房屋的租用公房凭证（代产证）。
1997年12月22日，长安公司、建行浦东分行签订《借款合同》一份，约定由长安公司向建行浦东分行借款300万元。借款期限自1997年12月23日起至1998年4月22日止。
同日，为确保上述《借款合同》的履行，长安公司、建行浦东分行另签订《（贷款）抵押合同》一份，约定长安公司抵押担保的贷款金额为300万元，贷款期限同上。抵押物为XX大厦XX路XX/XX（即涉讼房屋五套）以及XX大厦XX路XX/XX。
1997年12月23日，上海市公证处对上述两份合同出具了（97）沪证经字第3745号公证书，证明两份合同的签名及印章均属实，合同内容符合法律、法规的规定。并确定该公证书具有强制执行的效力。
1997年12月23日，涉讼房屋五套及另五套房屋被设立了抵押权，抵押权人即为建行浦东分行。
1998年，因长安公司未能向建行浦东分行归还借款，建行浦东分行向一中院申请执行。执行中，法院认为由于抵押贷款的房屋（包括涉讼房屋在内的十套房屋）系售后再予抵押，买受人已入住，难以拍卖变现。另根据审计报告反映，长安公司已严重资不抵债。由于未发现可供执行的财产，一中院裁定中止执行。
2005年8月9日，涉讼房屋登记为长安公司所有。
2005年8月26日，XX大厦XX路XX号XX室五套房屋的抵押登记被注销。长安公司、建行浦东分行确认，当时该五套房屋的购房人与建行浦东分行达成协议，由购房人向银行支付65万元，银行撤销上述五套房屋的抵押登记。
2008年1月，张颖起诉长安公司，要求其办理涉讼房屋的房地产权证。该案经法院审理后于2008年8月19日作出判决，法院判令长安公司应将涉讼房屋的产权过户至张颖名下。判决生效后，张颖申请执行，执行中，由于涉讼房屋依旧存在建行浦东分行的抵押登记，且无法撤销，暂不能办理过户手续，法院裁定执行程序终结。
一审审理中，建行浦东分行陈述，扣除2005年另一购房人支付的65万元，长安公司尚余235万元借款未还，但利息至今已有400多万元。长安公司确认未还款。建行浦东分行另确认，在1997年的抵押合同之前，长安公司、建行浦东分行确另有一抵押合同。长安公司所称的先贷款500万元以十套房屋抵押，还掉200万元后另签订300万元的抵押合同，依旧由十套房屋作抵押的情况属实。
一审审理中，长安公司确认，在签订抵押合同时，未将房屋已出售的情况告知银行。
一审另查明，2004年至2009年间，长安公司法人盛福全多次信函联系建行浦东分行，确认长安公司的违规行为，请求建行浦东分行协商解决纠纷，能够撤销涉讼房屋的抵押登记。建行浦东分行收到信函后与张颖进行过协商，但未能协商一致。
一审法院认为，长安公司、建行浦东分行签订的抵押合同系双方真实意思表示，法律规定以建筑物抵押的，应当办理登记，抵押权自登记时设立。
张颖认为订立抵押合同时，长安公司不具有相关权属证书，长安公司、建行浦东分行系违规抵押，应属无效。对此，法院认为，张颖并未提供相关证据佐证长安公司违规的事实。相反，在长安公司、建行浦东分行签订合同时，长安公司已取得预售许可证，在此前提下，张颖仍认为长安公司欠缺权证材料有悖常理。另外，长安公司、建行浦东分行的抵押合同依法经过公证，且经法院认可。故法院认为长安公司、建行浦东分行的抵押合同在订立程序上并无瑕疵。
张颖又称，长安公司“一女二嫁”，先卖房屋，后抵押。长安公司、建行浦东分行系恶意串通，损害张颖利益，故抵押合同无效。法院认为，第一，本案并非完全系卖房在前，抵押在后。1996年长安公司已将包括涉讼房屋在内的十套房屋抵押给银行，从形式上看，1997年的抵押合同只是前手抵押的延续。第二，即使不存在前手抵押合同，是卖房在先，由于长安公司在订立抵押合同时未将房屋出售的情况告知于建行浦东分行，因此建行浦东分行当时对取得抵押权是善意的。建行浦东分行不存在与长安公司恶意串通的可能。而由于该抵押权已经予以登记，建行浦东分行也早已将300万元贷款发放给长安公司。建行浦东分行完全可以善意取得制度取得该抵押权。长安公司“一女二嫁”的行为系事实，如有必要，张颖另可向长安公司主张损害赔偿权利。但该行为与建行浦东分行无关。法律也未规定此情形下必然导致长安公司、建行浦东分行的抵押合同无效。张颖的意见缺乏事实和法律依据，法院无法支持。
一审法院判决：驳回张颖的诉讼请求。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由张颖负担。
二审中，张颖提供其与长安公司1993年4月签订的《商品房协议》及付款凭证，用以证明长安公司在1993年就将房屋出售给张颖且收取了房款。长安公司对上述证据予以确认。建行浦东分行认为，该合同签订于长安公司取得预售许可证之前，因此是无效的。本院经审查认为，长安公司和张颖作为买卖双方对合同签订及付款情况均予以确认，本院对该事实予以认定。
经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，1993年4月，长安公司和张颖就系争房屋签订商品房协议，张颖依约向长安公司支付了相应购房款。
本院认为，长安公司与建行浦东分行签订的借款合同及抵押合同系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规效力性强制性规定，应认定合法有效。上述合同经上海市公证处进行了公证，之后双方也办理了抵押登记手续，建行浦东分行依法取得了系争房屋的抵押权。现张颖主张长安公司和建行浦东分行签订的抵押合同无效，对此，首先，长安公司确实是在将房屋已经出售给张颖且足额收取了房款后再将房屋抵押给建行浦东分行，但是并无证据证明在建行浦东分行和长安公司签订借款合同及抵押合同时，长安公司已经将该情况告知过建行浦东分行，建行浦东分行也明确表示不知晓该情况，故张颖关于建行浦东分行明知房屋已经出售仍和长安公司签订抵押合同构成恶意串通的主张，显然缺乏依据，本院难以采信。其次，张颖主张双方签订抵押合同是以合法形式掩盖非法目的，然从实际履行情况来看，双方签订借款合同、抵押合同是双方真实意思表示，建行浦东分行向长安公司发放贷款是客观事实，且双方依法办理了公证及抵押登记手续，整个过程中无法体现张颖所主张的非法目的，尤其对于建行浦东分行而言，本案证据实在难以认定银行在放贷及办理抵押过程中存在恶意及非法目的，故张颖该主张本院难以采信。再次，张颖主张建行浦东分行的抵押权已经超过期限故已失效，涉案房屋他项权证载明的存续期限为2002年4月，建行浦东分行在1998年已经依据公证的借款合同及抵押合同向法院申请执行，执行过程中因系争房屋买受人已经入住无法拍卖变现故而中止执行，鉴于建行浦东分行在法定期限内已经主张了相应权利，其抵押权无法实现的原因是执行中遇到的障碍，且该障碍至今仍未消除，故显然不能据此认定其抵押权由于存续期间届满而自动失效，张颖该上诉主张缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人张颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币30,800元，由上诉人张颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 蒋庆琨
代理审判员 严佳维
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……