陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）宝渭法民初字第00864号
原告鲁小琴。
委托代理人吕晋，宝鸡市司法局148法律服务所法律工作者。
被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司。
法定代表人王金云，总经理。
委托代理人惠涧坪，陕西宝吉律师事务所律师。
原告鲁小琴诉被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司（以下简称“新苑公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕晋、被告新苑公司委托代理人惠涧坪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁小琴诉称，2008年3月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的绿城·逸水苑小区7号楼2单元0301号房子。合同约定：被告应于2009年5月1日前将房屋交付原告使用，如未按期交付，每日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的百分之一向原告支付违约金。2008年3月31日，原、被告又签订补充协议约定由被告代收维修基金、契税、工本费。合同签订后，原告按照合同约定全部履行了自己的义务，但直到2009年8月28日，被告才将房屋交付原告，被告至今未向房地产权属登记机关提交该房屋的总登记，初始登记，转移登记申请和相关文件资料，未向有关机关缴纳已经代收的维修基金、契税、工本费。被告严重违约违法，现请求判令：1、由被告在60日内向房地产权属登记机关提交清姜路55号绿城·逸水苑小区7号楼2单元0301号房的总登记、初始登记、转移登记和所有权登记的申请和相关文件资料，并为原告办妥该房屋权属证书；2、由被告支付原告逾期交房违约金2504.65元，逾期办理房屋权属登记违约金2159.18元，房屋维修基金、契税、房屋产权证书工本费占用期间的利息452.62元，退还违约收取的暖气入网费4595元，共计9711.45元。
被告新苑公司辩称，被告作为房地产开发商，只负责向房屋权属登记管理部门提交登记资料，颁发产权证书是行政行为，不是被告的义务，故原告的第一项诉讼请求不成立。房屋建成后，被告以电话形式向每位业主通知交房，但有些业主拖延时间不接收，所以每幢楼交房时间应以该幢楼第一个交房时间为准。2008年先后发生了冰冻、地震等自然灾害，被告延期交房是由于不可抗力因素造成的，应当免责。被告与宝鸡市热力公司于2008年1月21日就签订了集中供热入网合同，根据宝鸡市人民政府2008年10月21日专项问题会议纪要规定被告收取原告暖气入网费是合法的。维修基金、契税、工本费系被告代收，并未占用，不应向原告支付利息。原告的第二项诉讼请求已超过诉讼时效，应当予以驳回。
经审理查明，2008年3月31日，原告鲁小琴与被告新苑公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告建造的位于绿城逸水苑小区7号楼2单元00301号房屋一套，房屋价款215918元。合同第八条约定：出卖人应当在2009年5月1日前，将验收合格的房屋交付买受人。第九条约定：出卖人如未按规定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，双方签订补充协议，第二条相关费用中约定：暖气入网费按每平方米60元，由出卖人代收，交房之时如遇国家收费标准发生变化，多退少补。维修基金、房屋契税、工本费由出卖人予以代收，买受人于交房前一次性交纳。
2008年3月31日原告交纳房款65918元，2008年4月11日原告交纳房款20000元，2008年6月12日交纳房款130000元，2009年8月28日交纳维修基金4319元、契税3239元、工本费100元。2011年6月17日，原告还向被告交纳暖气入网费4595元。2009年8月28日，被告新苑公司向原告鲁小琴交付该套房屋。
另查明，截止本案庭审时，被告未将应由其出具的办理权属登记所需资料报权属登记机关备案。房屋交付后，业主共同推选齐晓敏作为代表，关于延期交房、办理房产证、暖气入网费等问题，与被告进行多次交涉。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》1份、《住宅质量保证书》1份、《住宅使用说明书》1份、收款收据5份、证人齐晓敏、张胜证言各1份，被告提交的《宝鸡市国有土地使用权出让成交确认书》1份、《宝鸡市集中供热入网合同》1份，以及当事人陈述在卷为凭。以上证据材料经当庭举证、质证和本院审查，足以采信。
本院认为，合同双方应按照约定全面及时履行自己的义务。本案中，原被告双方对2008年3月31日双方签订《商品房买卖合同》的事实并无争议，本院予以确认。双方争议的焦点问题为：1、被告有无代办房屋权属登记义务；2、被告是否应该支付违约金及利息；3、被告是否应当返还收取的暖气入网费。对此，分述如下：
1、被告有无代办房屋权属登记义务。
双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。此项约定是双方真实意思表示，符合房地产行业交易习惯。向房地产权属登记机关提交房产登记申请、报送备案资料，是被告应尽的合同义务，是一种民事行为，非行政行为。原告第一项诉讼请求有合同依据，应当予以支持。
2、被告是否应该支付违约金及利息。
被告认为：①房屋建成后，曾以电话形式向每位业主通知交房，但有些业主拖延时间不接收，所以应当将每幢楼第一个交房的时间确定为整幢楼交房时间；②2008年先后发生了冰冻、地震等自然灾害，被告延期交房是由于不可抗力因素造成的，应当免责。被告未能提供证据证明其电话通知交房时间，原告提交的《交付使用验收单》和《住宅使用说明书》显示，双方于2009年8月28日完成房屋交付，根据书证效力大于当事人陈述的证据原则，对原告所述交房时间，本院予以认可。双方签订合同后，确于2008年5月12日发生了众所周知的地震，根据宝鸡地区的受灾程度，本院酌定被告在合同约定的基础上，可以迟延两个月交房，无需承担违约责任，对超过两个月的部分，应当支付违约金。截止约定交房日，原告交纳房款215918元，根据合同第八条、第九条的约定，本院对延期交房的违约金核定为（215918元×1‱×59天）1273.92元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。被告至今未向行政机关提交房屋登记申请，报送相关资料，致使原告未能领取房屋权属证书，被告行为严重违约，应当承担违约责任。根据合同第十五条的约定，对延期办理房屋权属登记证书的违约金核定为（215918元×1%）2159.18元。因原告和小区业主推选的代表，一直和被告交涉涉诉事宜，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，应当予以支持。被告于2009年8月28日收取原告房屋维修基金、契税、工本费共7658元，该收费行为是基于合同约定而为，是被告的合同权利，且此收费行为是代为办理房屋权属登记的前提条件，原告已经主张了延期办证违约金，就不能再要求被告支付利息。对原告的利息请求，应当不予支持。
3、被告是否应当返还收取的暖气入网费。
原告认为，根据国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》和宝鸡市物价局（2008）14号文件、（2011）38号文件规定，从2008年5月12日起，不得再收取暖气入网费，被告违规收取的暖气入网费4595.00元，应当予以退还。被告认为，根据宝鸡市人民2008年10月21日《关于进一步规范天燃气和集中供热有关费用收取问题的会议纪要》规定，在2008年5月12日之前已经与热力公司签订供热工程合同的，仍收取暖气入网费，之后签订合同的不再收取。被告于2008年1月21日已经与热力公司签订了集中供热入网合同，并且依照合同规定向热力公司交纳了600万元入网费，所以被告收取暖气入网费是符合政府规定的，无须退还原告。原告又认为，被告出示的集中供热入网合同是在其尚未取得土地使用权证书的情况下签订的，真实性可疑。
本院认为，国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》要求，统一征收城市基础设施配套费后，取消重复收取的水、电、热等专项费用，具体由地方政府按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。宝鸡市政府2008年10月21日召开专题会议，发布会议纪要，明确“……从2008年5月12日起停收集中供热入网费，以热力公司与建设单位签订的供热工程合同时间为准……”。不同行政机关关于暖气入网费的规定具有连贯性和一致性，应当遵循。经本院到宝鸡市热力公司调查核实，被告出示的其与热力公司2008年1月21日签订的《集中供热入网合同》客观真实，且被告已经如约向热力公司交纳了暖气入网费。被告在签订集中供热合同时，虽未取得土地使用权证书，但确已取得《土地使用权出让成交书》。热力公司作为企业，而非行政机关，在签订合同时无权、亦无需审查建设单位的土地使用权证书。被告的答辩理由成立，无需向原告退还已经收取的暖气入网费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起60日内，向房地产权属登记机关提交清姜路55号绿城·逸水苑小区7号楼2单元0301号房的总登记、初始登记、转移登记和所有权登记的申请和相关文件资料。
二、被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内，向原告鲁小琴支付迟延交房违约金1273.92元，迟延办理房屋权属证书违约金2159.18元，合计3433.10元。
三、驳回原告鲁小琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告宝鸡市新苑房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费50元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 常艳波
代理审判员 王 超
代理审判员 罗晓华
二〇一二年十月二十五日
书 记 员 李 博