山东省章丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民初字第1727号
原告：辛树贤，女，生于1972年1月14日，汉族，居民，住章丘市。
委托代理人：曹沛合，山东百脉律师事务所律师。
被告：张新，男，生于1976年4月2日，汉族，居民，住章丘市。
委托代理人：于忠，男，生于1974年10月18日，汉族，章丘翔宇法律服务所工作人员。
第三人：范本鹤，男，生于1992年9月27日，汉族，居民，住章丘市。
第三人：孙君亮，男，生于1989年11月3日，汉族，居民，住章丘市。
原告辛树贤与被告张新、第三人范本鹤、孙君亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告辛树贤及其委托代理人曹沛合，被告张新及其委托代理人于忠，第三人范本鹤到庭参加了诉讼。第三人孙君亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告辛树贤诉称：2015年4月6日，原被告签订租赁合同，约定被告将其所管理的原卫生局办公用房中的1900平方米（含院落）租赁权转让给原告，院落共用。合同签订后，被告收取原告租金及履约保证金共计530000元。原告与上海恭胜酒店管理有限公司签订加盟合同，欲将所租赁房屋及场地用于经营酒店，并对租赁房屋进行装修、设置水电暖等设施。2015年5月中旬，原告得知被告将同一院落的其它房屋及整个院落出租给他人，用于设立幼儿园，致使原告无法使用院内场地，无法进入所租赁房屋的二层、三层，停车问题也无法解决。原告经与被告多次协商未果，原告认为由于被告的违约行为导致原告签订合同的目的不能实现，为此，请求法院依法判决解除原被告2015年4月6日签订的租赁合同；判令被告返还原告租金、履约保证金530000元；被告赔偿原告经济损失401889.8元。
被告张新辩称：原告所诉与事实不符，根据原被告的租赁合同，院落共用，原告并未租用被告的院落。该院落系原告所租4层楼后面150平方米的院落，被告已交付原告使用，而非原卫生局办公用房中2600平方米的院落。原告所诉无法进入二、三楼层，是因原告将部分房屋改造另租他人盈利，改造的房屋阻碍了通道的通行而无法进入，与被告无关。原告所称停车场问题，不能成为解除合同的主要依据。原告未经被告同意转租两套沿街门头房，并已收取租金，若解除合同，被告将要对上述房屋重新规划，还将产生新的纠纷。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，判决原被告继续履行合同。
第三人范本鹤辩称：我是从原告处租赁的房屋，从事理发店经营，对原被告的纠纷不太清楚。
第三人孙君亮在本案审理期间未答辩亦未提供证据。
经审理本院查明，2015年3月20日，章丘市市级机关事务管理局出具证明，证实位于章丘市明水车站街南段，共7项房屋，即原章丘市卫生局院内的房屋4幢180间，面积5500平方米，院落约2600平方米，房屋产权归属市级机关事务管理局所有，土地性质属于国有资产，该房屋经合法拍租，承租方拥有9年的房屋使用权，承租方除使用部分房屋自己经营外，其它房屋可经同意后进行转租。后上述房产被告竞得，章丘市市级机关事务管理局为被告出具了拍卖标的物交付证明，证实上述房产已交付被告。
被告取得上述房产使用权后，对外发布了沿街楼房出租告示，将所有办公楼、沿街楼、停车场院落等对外出租，租赁期限9年，言明适合经营连锁酒店宾馆、KTV、大型餐饮等。2015年4月6日，原被告签订租赁合同，约定被告将位于章丘市明水车站街南段的原章丘市卫生局院外三层沿街楼及南四层沿街楼出租给原告；房屋建筑面积共1900平方米，院落共用；租赁期限为9年；第一年至第三年租金470000元、履约保证金60000元；原告如改变房屋的内外部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得被告的书面同意后方可施工。
合同签订后，被告将三层沿街楼及南四层沿街楼交付原告使用，原告分别于2015年3月20日、4月8日分4次向被告交纳了第一年租赁费470000元、履约保证金60000元，共计530000元，被告为原告书具了收条4份。上述三层沿街楼一楼可从正门进入，二、三楼层需从该楼后方所建楼梯进入，到该楼梯需要经过院落。
2015年5月12日，原告未经被告同意与第三人范本鹤签订租赁协议，约定原告将上述沿街楼一楼北边一间租赁给第三人范本鹤；使用期限为3年，租赁费每年33000元，押金1000元。第三人范本鹤向原告交纳了2015年半年的租赁费17500元（包括1000元押金）。第三人范本鹤承租后将房屋用于经营理发店，现在仍正常经营。2015年5月中旬，原告未经被告同意将上述三层沿街楼一楼的另外一间房屋转租给第三人孙君亮用于电器维修，双方未签订书面租赁合同。第三人孙君亮向原告交纳了2015年半年租赁费15000元，后因用电问题第三人孙君亮已不再继续经营，现在第三人孙君亮所租赁房屋闲置。
原告承租后，于2015年4月7日与上海恭胜酒店管理有限公司签订加盟合同，并交纳了加盟费42500元，欲将所租赁房屋南四层沿街楼及场地用于经营连锁酒店宾馆，并对涉案房屋进行了装修，主要装修项目为将进门的厕所改建为大厅，房屋加盖内墙、将大房间改为小房间，加盖夹山梁以及对门窗进行装修。2015年4月8日，原告与王庭签订了夹山改梁合同书，于2015年4月13日向王庭支付了施工费16000元，王庭为原告书具了收条一份。2015年4月8日，原告与穆庆杰签订了章丘99商务宾馆装修工程合同，工程总预算为455349元，原告于2013年4月8日向穆庆杰支付定金45535元，于2015年4月23日支付施工费136604元，共计182139元，穆庆杰为原告出具了收据两份。2015年4月10日，原告与章丘市刁镇可明防水材料工程部签订了楼顶防水施工合同，并按约定支付工程款14630元，章丘市刁镇可明防水材料工程部为原告出具了加盖公章的收款收据。2015年4月18日，原告与中财源林宝泰天成建设工程有限公司授权的经济合同代理人张传国签订了安装工程劳务承包合同，约定劳务内容为排水、给水、暖气、强弱电工程，原告分别于2015年4月23日、5月15日向张传国支付现金16436.8元、82184元，共计98620.8元，张传国为原告书具了收到条两份。2015年4月18日，原告与章丘市水寨迎新装饰部签订了工程门窗施工合同，并于2015年4月23日、5月23日向该营业部支付现金10000元、38000元，共计48000元，该营业部孟繁忠为原告书具了收到条两份。综上，原告装修实际花费共计359389.8元。原告自2015年4月7日开始装修，一直装修至2015年5月底。原告装修之前未取得被告的书面同意也未通知被告。原告开始装修后，被告于2015年4月中旬发现原告装修。庭审中，被告认可其后来同意原告进行装修，但不允许原告改变房屋结构。
2015年5月中旬，被告将原卫生局办公用房中的其它房屋及院落出租给红黄蓝幼儿园，该幼儿园占有使用租赁物后将其建设为全封闭式幼儿园，正门及院落不允许外部人员及车辆进入。原告曾在其出租给第三人孙君亮的房屋后方加盖了一间小房屋，该小房屋并不影响原告所租赁的三层沿街楼二、三楼通行，后红黄蓝幼儿园将通往三层沿街楼二、三楼楼梯的通道封闭，导致原告租赁的三层沿街楼二、三楼无法进入。原告认为其所租赁的三层沿街楼二、三楼已无法通过幼儿园所占用的院落进入，且该院落也无法再用于停车场，导致其合同目的无法实现而引起诉争。2015年6月，上海恭胜酒店管理有限公司退还原告加盟费12500元。
案件审理过程中，原告提交了其与被告的通话录音一份，录音中原告因幼儿园不让使用院落就二、三楼进入及停车问题与被告进行协商，被告表示很难办，并想给付原告2万元让原告解决停车问题。
本院认为：原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。原被告在合同中仅约定院落共用，并未明确约定院落的位置及具体的使用问题，属于合同约定不明，根据相关法律规定，应按照有利于实现合同目的的方式履行。
原告租赁南四层沿街楼的目的系经营酒店，这与被告的招租广告内容也相符合。按照常识，现阶段住宿型酒店宾馆经营需要较大场所用来停放车辆并需出入方便，而原告所租赁南四层沿街楼正门系一条主干道，仅有公路两侧的临时停车位。现被告在将租赁物交付原告后，又将其它租赁物及院落租赁给第三人，客观上造成了院落被第三人独占的状况，从而对原告所欲经营酒店造成了停车困难的情况，并造成原告无法进入其所承租的另一处沿街楼2、3楼层，导致了原告合同目的无法实现。被告主张其租赁给原告的实际为150平方米的院落，且造成无法进入2、3楼层系原告自身原因造成，未能提供证据证实，本院不予采信。原告要求解除原被告签订的租赁合同，并要求被告给付原告所交付的租金、履约保证金、加盟费，于法有据，本院应予支持。原告未经被告同意，擅自将租赁房屋转租给第三人范本鹤、孙君亮，现被告作为出租人亦不同意将涉案房屋租赁给第三人，根据相关法律规定，原告与第三人范本鹤之间仍继续履行的租赁协议也应一并解除。
关于原告主张的装修损失，根据原被告的合同约定，原告如改变房屋的内外部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得被告的书面同意后方可施工，而原告未提供证据证实其装修过程中改变房屋的内外部结构以及安装对房屋结构有影响的设备等事先取得了被告的同意从而构成违约，但被告在发现原告对房屋结构进行改变内外部结构等装修后并未及时制止，对导致装修损失的扩大也有明显过错。根据原被告在装修过程中的过错程度，本院酌定由被告按50%的比例赔偿原告的装修损失，计款179694.9元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告辛树贤与被告张新于2015年4月6日签订的租赁合同。
二、解除原告辛树贤与第三人范本鹤于2015年5月12日签订的租赁协议。
三、被告张新于本判决生效之日起10日内返还原告辛树贤向其交纳的租赁费470000元、履约保证金60000元。
四、被告张新于本判决生效之日起10日内赔偿原告辛树贤加盟费损失30000元。
五、被告张新于本判决生效之日起10日内赔偿原告辛树贤房屋装修损失179694.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告辛树贤的其它诉讼请求。
案件受理费13119元，原告辛树贤承担2706元，被告张新承担10413元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 杨 镇
人民陪审员 景义哲
人民陪审员 韩丽丽
二〇一六年三月二十二日
记录田琳