四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0704民初921号
原告：四川省绵阳西南自动化研究所，住所地绵阳市游仙区仙人路二段*号。
法定代表人：刘勇，职务所长。
委托诉讼代理人：刘雪梅，四川睿桥律师事务所律师。
被告：汪强，男，汉族，生于1962年9月7日，住四川省绵阳市游仙区。
委托诉讼代理人：汪青，女，汉族，与被告系兄妹关系。
原告四川省绵阳西南自动化研究所诉被告汪强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川省绵阳西南自动化研究所委托诉讼代理人刘雪梅、被告汪强及委托诉讼代理人汪青均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告四川省绵阳西南自动化研究所向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付集资购房款70140元及以70140元为基数从2013年1月起按日万分之三的滞纳金至付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。（原告当庭变更诉讼请求为，要求被告向原告支付集资购房款67452.28元，利息计算也按67452.28元为基数。）事实及理由：2010年原告为解决员工住房困难、改善员工居住条件，以绵房管发[2008]105号文件为依据，根据绵府发【2000】150号文件精神，结合原告实际情况，在原告自有土地上，由员工合作以集资方式修建住宅楼；为此原告第七届第十四次职代会审议通过《五八所集资建房实施方案》，该方案第八条对集资建房款的筹集与交付进行了约定，即约定“3、付款方式：选房工作结束后十日内，购房户交纳购房首付款（房屋总价的30%）。…支付现金者，应在首付款支付叁月内，付房屋总价的50%。主楼封顶时交10%，交钥匙时，员工将余款和维修基金全部缴清。4、逾期者，按日向所交纳万分之三的滞纳金”。后该集资房屋于2011年11月开工修建，2012年1月主楼封顶，2013年1月向职工交付钥匙，2014年6月经竣工验收。被告汪强为原告在编内退职工，于2012年1月15日与原告签订《购房协议》，该《购房协议》同时约定《五八所集资建房实施方案》作为其附件内容。被告汪强所选房屋为13栋4单元12楼23号，建筑面积110.78平米，房屋单价2426元，房屋总价268752.28元，房屋维修基金为8700元，上述两项合计277452.28元。按照合同约定被告汪强最晚应于2013年1月前即交付钥匙时付清所有的集资购房款，但截至目前为止被告汪强已交房款及房屋维修基金共计210000元，还欠原告集资购房款70140元。综上，被告的违约行为损害原告的合法权益。
被告汪强辩称，一、答辩人于2010年参加五八所集资建房，在2012年1月15日与其签订了《五八所集资建房协议》，并于当年付清了房款，达到了约定的房屋交付条件后，拿到钥匙，于2013年中旬入住，答辩人购买的是集资房，资金都是集资人自行承担，根据建造进度按时分期付款，与原告不发生财务联系。原告在房屋建设中也没有为答辩人垫付过任何资金。因此：1、原告没有直接证据证明答辩人欠其70140元的房款；2、《五八所集资建房协议》第十五条“该集资房达到约定的交付条件后，由甲方组织向乙方一次性进行交付，即交房和钥匙。双方应当签署集资房交接单。”、《五八所集资建房实施方案》所综【2010】95号第八条第3项“交钥匙时，员工应当将余款和维修基金全部缴清。”答辩人于2012年9月拿到钥匙已入住多年，由此可以证明答辩人已付清了房款，达到了集资房交付条件。原告向答辩人交钥匙说明原告已认可答辩人已履行完双方约定的条件；3、《五八所集资建房实施方案》所综【2010】95号第二条、第七条第3项约定的房屋建筑面积为110㎡、单价1940元/㎡。而原告擅自将房屋建筑面积和单价改为116㎡、2340元/㎡。4、集资建房合同没有约定交款时间。答辩人按照原告的通知按时分期于2012年9月拿到钥匙前付清房款，拿到钥匙后就没有收到过原告的70140元交款通知。原告既然主张滞纳金就应当知道其主张欠款的具体详细的日期（即缴款通知单上确定的年月日的详细日期）。原告在其诉状中主张滞纳金的日期是从2013年1月起，其连起码的具体详细日期都不知道，由此证明欠款时无中生有。《五八所集资建房实施方案》所综【2010】95号第八条第4项提到的滞纳金指的是在房屋建造过程中的每笔分期付款逾期后最多三个月的滞纳金，超过三个月后则视为退出集资购房，也就不存在滞纳金的问题。而答辩人早已收到房屋、拿到钥匙，履行完了合同约定，根本不存在滞纳金的问题。《五八所集资建房实施方案》所综【2010】95号是原告自己制定的，滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱。它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用。原告无权主张滞纳金。二、根据《建设工程竣工验收备案证书》（2015）0024号确定的该集资房总建筑面积为22059.8㎡、结算造价为3379.1万元。由此计算出结算单价为1531.79元/㎡。由此，答辩人所购集资房的结算价为110㎡×1531.79元/㎡=168496.9元。答辩人实付购房金额为210000元。因此，原告应当退还答辩人集资房款41503.1元。三、《五八所集资建房协议》第十二条“乙方所购集资房价款以工程完成结算价格为准。工程结算完成后多退少补。”《建设工程竣工验收备案证书》（2015）0024记载的工程竣工验收时间是2014年6月。而原告在2013年1月之前即认为答辩人欠其房款并要求滞纳金无合法有效的依据，也违反了《五八所集资建房协议》第十二条的约定。四、原告主张的欠款日期是2013年1月。从其主张的欠款日期至今已三年有余，已超过了法定诉讼时效期间。另外，答辩人所购集资房的结算价为168496.9元，答辩人实付210000元。应退还答辩人购房款41503.1元。
经审理查明，2012年1月15日，原告四川省绵阳西南自动化研究所（甲方）与被告汪强（乙方）签订《五八所集资建房购房协议》，约定“由甲方组织、乙方出资，在甲方生活区内修建集资住宅楼。二、乙方同意接受《五八所集资建房实施方案》，自愿全额出资参与此次集资建房。三、集资建房住址确定在所生活区B宗土地，地号：5100000704780009000。地类用途：城镇住宅用地，使用权类别：划拨。使用权面积9455.28平方米。十二、本次集资建房所发生的所有费用全部进入建房成本，由集资户承担。乙方所购集资房价款以工程完成结算价格为准，工程结算完成后多退少补。”协议还约定了其他内容。
原告当庭举证中国兵器工业第五八研究所所综【2010】95号文件《五八所集资建房实施方案》，载明“一、此次集资建房的原则1、员工自愿，全额集资自筹，由所负责组织修建，向符合我所购房条件的在册在岗员工及离退休员工出售。七、1、房价按工程造价全额计算。2、各楼层实行价格调节。以八层为基准，八层以下每层单价每平方逐层递减20-30元，八层以上每层单价每平米逐层递增20-30元。3价格由重建办及相关单位依据市场当时价格，提出建议价（不修建地下停车场成本价为1640元每平方米，修建地下停车场成本价为1940元每平方米），报集资建房工作小组审核，经集资建房领导小组批准后，予以公布。八、1、凡符合条件，自愿参加集资建房者，交纳保证金5000元。3、付款方式：选房工作结束后十日内，购房户交纳购房首付款（房屋总价的30%）。按揭贷款者，应在首付款支付叁月内，通过按揭银行付清余款；支付现金者，在首付款支付叁月内，付房屋总价的50%。主楼封顶时交10%，交钥匙时，员工应将余款和维修基金全部缴清。4、逾期者，按日向所交纳万分之三的滞纳金。逾期达三月者，视为退出，退还集资款（不退保证金），同时取消其本次集资建房资格。…”。被告于2012年9月领取了13-4-12-23号房屋钥匙，双方对被告所购房屋房号为13-4-12-23号均无异议。
原告当庭提交1、四川子贡会计师事务所2016年5月20日出具的审计报告，经审计四川省绵阳西南自动化研究所职工集资房项目修建支出为人民币44774976.31元。2、绵阳市新座标房产测绘有限公司2015年11月12日出具的测绘报告，经测绘位于游仙区仙人路二段7号的西南自动化研究所——集资房房屋，总建筑面积为22056.18㎡，住宅面积为18453.24㎡，车库面积为3483.58㎡。其中13幢4单元12楼23号建筑面积为110.78㎡。被告对此不予认可，经本院询问，被告逾期未向本院申请重新鉴定。
原告当庭提交绵阳市发改委和绵阳市住建局绵市发改收费【2016】463号文件、绵阳市物价局价格认证中心绵价认证【2016】1号认证报告，认证绵阳西南自动化研究所13幢集资建房销售均价高层1990.4元/平方米（建筑面积）。原告陈述因系集资建房，地下车库无法具体分配或销售给各集资人，只能由各集资建房人共同管理、共同使用，故在计算集资房屋单价时只能按照住房面积来分摊集资款，而不能按照总的面积来分摊集资款，否则地下车库如不能销售或没有销售则地下车库款项将无人承担，故本案各集资人应分摊的房价为44774976.31元÷18453.24平方=2426元/平方。被告应缴纳的集资购房款为2426元/平方×110.78平方=268752.28元。
原告当庭举证绵阳市住建局出具的住宅专项维修资金专用收据，拟证明汪强应缴纳维修资金8308.5元。被告对此不予认可。被告陈述对交8308.5元维修基金无意见。原告当庭提交照片两张拟证明2014年1月2日将缴费通知书张贴在被告家门口，被告对此不予认可，其陈述照片上确实是我家但是我没有见过该通知。原告陈述被告已交纳房款210000元，被告一直以房屋没有决算拒绝缴纳房款，所以在有了审计及相应依据后向他主张，所以没有过诉讼时效。
原告当庭举证被告2014年-2015年个人明细账，拟证明每月扣被告1000元购房款，原告向被告已主张返还集资建房款。被告对该证据真实性无异议，其陈述扣得什么钱并不清楚。
被告当庭举证建设工程施工合同复印件、建设工程施工许可证复印件、规划许可证复印件、竣工验收备案证书复印件，拟证明涉案职工集资房项目房屋单价为2340元/㎡不真实，原告对此均不予认可。
以上事实，有个人明细账、收据、照片、文件、认证报告、审计报告、测绘报告、购房协议、当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：原告四川省绵阳西南自动化研究所与被告汪强签订的《五八所集资建房购房协议》是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同成立、有效，双方应按约定履行。2012年9月，原告四川省绵阳西南自动化研究所已按约向被告交付了房屋，根据《五八所集资建房购房协议》约定“十二、本次集资建房所发生的所有费用全部进入建房成本，由集资户承担。乙方所购集资房价款以工程完成结算价格为准，工程结算完成后多退少补。”经审计该职工集资房项目修建支出为人民币44774976.31元，经测绘该职工集资房项目住宅面积为18453.24㎡、车库面积为3483.58㎡，因车库系集资人共同使用，各集资人应分摊的房价为44774976.31元÷18453.24平方=2426.4元/平方。根据《五八所集资建房实施方案》约定“2、各楼层实行价格调节。以八层为基准，八层以下每层单价每平方逐层递减20-30元，八层以上每层单价每平米逐层递增20-30元。”被告房屋在12楼，单价应逐层递增，现原告主张按2426元/平方，系对自身权力的处分，本院予以确认。被告汪强所购房屋位于13幢4单元12楼23号，建筑面积为110.78㎡。汪强已支付购房款210000元，故被告汪强还应支付购房款110.78㎡×2426元/平方-210000=58752.28元。原被告均对2015年10月20日原告已支付维修资金8308.5元无异议，故被告汪强应向原告支付维修资金8308.5元。
关于诉讼时效，根据《五八所集资建房购房协议》约定“十二、乙方所购集资房价款以工程完成结算价格为准，工程结算完成后多退少补。”该职工集资房项目于2016年5月20日审计完成，2016年5月至起诉之日并未超过二年诉讼时效，故对被告汪强主张已过诉讼时效的抗辩理由不予支持。
关于逾期付款滞纳金，根据《五八所集资建房实施方案》约定“3、付款方式：选房工作结束后十日内，购房户交纳购房首付款（房屋总价的30%）。按揭贷款者，应在首付款支付叁月内，通过按揭银行付清余款；支付现金者，在首付款支付叁月内，付房屋总价的50%。主楼封顶时交10%，交钥匙时，员工应将余款和维修基金全部缴清。4、逾期者，按日向所交纳万分之三的滞纳金。逾期达三月者，视为退出，退还集资款（不退保证金），同时取消其本次集资建房资格。…”。之规定，本院认为交钥匙时还未审计及测绘无法确认应缴纳房款及维修基金，故以2016年5月20日审计完成时作为应缴纳余款的时间，未付购房款的逾期付款滞纳金计算方法为：以本金58752.28元为基数，从2016年5月20日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以日利率万分之三为标准进行计算。以2015年10月20日，原告向房管局缴纳维修基金日期作为应缴纳维修基金时间，未付维修基金的逾期付款滞纳金计算方法为：以本金8308.5元为基数，从2015年10月20日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以日利率万分之三为标准进行计算。
综上，判决如下：
一、被告汪强在本判决生效之日起十日内向原告四川省绵阳西南自动化研究所支付购房款58752.28元及逾期付款滞纳金，逾期付款滞纳金计算方法为：以本金58752.28元为基数，从2016年5月20日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以日利率万分之三为标准进行计算。若未按照本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。
二、被告汪强在本判决生效之日起十日内向原告四川省绵阳西南自动化研究所支付维修资金8308.5元及逾期付款滞纳金，逾期付款滞纳金计算方法为：以本金8308.5元为基数，从2015年10月20日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以日利率万分之三为标准进行计算。若未按照本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。
三、驳回原告四川省绵阳西南自动化研究所的其他诉讼请求。
本案减半征收案件受理费777元，由被告汪强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 周心海
二〇一七年一月十二日
书记员 胡鸣飞