河南省宝丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第1078号
原告王桂花。
委托代理人王自新，宝丰县城关镇法律服务所法律工作者。
被告谷二旗。
被告路留杰。
委托代理人宋天星，河南前行律师事务所律师。
原告王桂花诉被告谷二旗、路留杰确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告王桂花的委托代理人王自新、被告谷二旗，被告路留杰及其委托代理人宋天星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王桂花诉称，2009年1月6日，谷二旗与路留杰签订了房屋买卖协议，由谷二旗将位于宝丰县城关镇廖旗营村16号院3号房的房产一处以8万元的价格卖给了路留杰。因该处房产系王桂花与谷二旗的家庭共有财产，故谷二旗与路留杰签订的房屋买卖协议违反了相关法律、法规的规定，同时也侵害了王桂花的合法权益。请求依法确认谷二旗和路留杰于2009年1月6日签订的房屋买卖协议无效，本案诉讼费由谷二旗和路留杰负担。
谷二旗辩称，卖房子时只想着弄点钱，当时我家属王桂花不知道，后来知道了不愿意卖房子，我们曾拿着钱找路留杰要求退过房。
路留杰辩称，王桂花的起诉应依法驳回，理由如下：一是王桂花无诉权，本案主体不适格，因为房屋登记上没有显示共有人，本案争议房屋系谷二旗的个人房产，其有权处分，谷二旗与路留杰签订的房屋买卖协议没有侵害王桂花的权利，故王桂花与本案没有直接利害关系，其诉讼主体不适格。二是王桂花要求确认房屋买卖协议无效，没有事实根据和法律依据，因为本案争议房屋系谷二旗的个人财产，谷二旗自愿出售自已的房产，并交付房产相关手续，意思表示真实，符合法律规定；同时路留杰自2009年1月6日取得争议房产所有权后，一家人居住至今，在长达六年的时间里，无任何人就转让房产提出异议，而且谷二旗曾于2014年6月20日书面通知路留杰，要求路留杰办理房产和土地变更手续，说明路留杰认可房屋转让合同的效力，现路留杰针对谷二旗的通知效力问题已向法院提起诉讼，本案属同一问题重复诉讼；目前，我国法律法规没有禁止农村私有房屋的买卖，本案转让房屋是双方的真实意思表示，王桂花在房地产市场价格普遍上涨的情况下以侵害其共有权为由提起诉讼，其行为明显与民法倡导的诚实信用原则相悖，其主观具有恶意；路留杰购买房屋属于善意取得，如果王桂花认为谷二旗出售房屋的行为给其造成了损失，可向谷二旗主张赔偿损失。三是本案诉争房产已经扩建，王桂花要求返还原有房产于事实不能，且无法律依据；争议房屋现为路留杰一家人居住生活的唯一住房，且经过宝丰县城关镇友好居委会批准同意，2012年1月18日，路留杰的儿媳梁培峰的户口已迁入，同年2月16日路留杰的孙女路琪钰也已申报落户，此事实说明路留杰一家人对争议房产长期、稳定的占有使用关系已得到了居委会的认可，望法院尊照事实和法律依法确认合同有效。综上，请求法院依法驳回王桂花的起诉。
王桂花向法院提交的证据材料有：
1、2009年1月6日房屋买卖协议复印件一份，以此证明谷二旗私自处分王桂花与其共有财产的事实；
2、王桂花与谷二旗的结婚证复印件一张，以此证明两人于1990年12月29日登记结婚，本案争议房产系两人共同共有；
3、1998年8月11日土地登记审批表复印件三张，宝丰县城关镇友好社区居委会证明一份，以此证明本案争议房产所占用的土地为集体土地，1998年宝丰县人民政府为王桂花和谷二旗颁发了土地使用证。
谷二旗未向本院提交证据材料
路留杰向本院提交的证据材料有：
1、路留杰身份证复印件一份，以此证明其身份；
2、2009年1月6日房屋买卖协议复印件一份，以此证明路留杰从谷二旗处购买房屋的情况；
3、收条复印件一张，以此证明谷二旗收到路留杰购房款80000元；
4、房屋所有权证及土地使用证复印件各一份，以此证明本案争议房产系谷二旗的个人财产，王桂花不是共有人，其与本案争议房产没有利害关系，诉讼主体不适格；
5、常住人口登记上复印件两张，以此证明经宝丰县城关镇友好居委会和宝丰县公安局城关派出所批准，路留杰和儿媳及孙女已迁入宝丰县城关镇友好居委会落户的事实；
6、通知复印件一张，以此证明谷二旗认可买卖合同的效力，其曾于2014年6月20日向路留杰发出通知，要求路留杰办理房产过户和土地使用权变更手续；
7、法院诉讼费预收票据复印件一张及起诉书一份，以此证明路留杰已于2014年7月17日向法院提起诉讼，要求确认谷二旗向路留杰发出的通知无效，本案属重复起诉。
本院依据王桂花的申请调取的证据有：宝丰县公安局城关派出所接处警登记表一张，以此证明2011年12月14日王桂花与路留杰因房屋问题发生纠纷。
经庭审质证，谷二旗对王桂花提交的证据均无异议。路留杰对王桂花提交的1号证据的真实性无异议，但认为王桂花对争议房产不享有共有权，房屋买卖行为不侵害王桂花的利益；对王桂花提交的2号证据路留杰认为是复印件，不发表质证意见；对王桂花担交的3号证据，路留杰认为土地登记申请表是复印件，即使是真的，也恰能证明土地是谷二旗个人所有；对宝丰县城关镇友好社区居委会的证明，路留杰认为该证据中未显示证明人的身份及职务，且谷二旗也不是在其辖区常住，该证明内容不真实，不能作为证据使用。王桂花对路留杰提交的1号证据无异议，对2号证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明争议房产系谷二旗的个人财产；对3号证据的真实性无异议，但称该证据不知情；对4号证据的真实性无异议，但认为该证据恰能证明争议房产系王桂花和谷二旗的夫妻共同财产；对5号证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明路留杰家只有这一套房产；对6号证据的真实性无异议，但认为该证据违反了法律规定，侵害了王桂花的合法权益；对7号证据的真实性无异议，但认为两个案件的诉求不同，不属重复诉讼。谷二旗对路留杰提交的1、3、5、6、7号证据无异议；对路留杰提交的2号证据，谷二旗对其真实性无异议，但认为买卖房屋的行为侵害了王桂花的合法权益；对路留杰提交的4号证据，谷二旗有异议，认为该证据不能证明争议房屋系其个人财产。对于本院依王桂花的申请调取的证据，王桂花和谷二旗均无异议，路留杰虽无异议，但认为该证据只能证明王桂花因房屋买卖曾与路留杰发生纠纷，不能证明纠纷的内容是要求解除合同还是要求腾房，该证据不能证明房屋买卖协议无效。
本院经审查认为，王桂花提交的1号证据以及路留杰提交的1、2、3、5、6、7号证据，双方当事人对证据的真实性均无异议，可以作为本案的证据使用。王桂花提交的2号证据能够证明王桂花与谷二旗的结婚时间及婚姻状况，可以作为本案的证据使用；王桂花提交的3号证据中的土地登记审批表和宝丰县城关镇友好社区居委会证明可以证实谷二旗申请宅基地用地的情况以及土地的性质，可以作为本案的证据使用。路留杰提交的4号证据能够证明争议房产的土地性质及房产和土地的登记情况，可以作为本案的证据使用。本院确认依职权调取的证据形式合法，内容真实，与本案案件事实相关联，可以作为本案的证据使用。
本院依据上述有效证据和庭审中当事人的陈述，对本案案件事实确认如下：王桂花与谷二旗于1990年12月29日登记结婚，两人系宝丰县城关镇友好社区居委会（原宝丰县城关镇友好村村民委员会）村民。谷二旗与王桂花为二个户口簿，王桂花的户口簿签发时间为1998年5月21日，该户口簿显示为农业户口，户口簿中的人员为王桂花及其长子和长女三人，户主为王桂花；谷二旗的户口簿签发时间为1999年7月14日，该户口簿显示为非农业户口，户口簿中人员为谷二旗一人，户主为谷二旗，何时由何地迁来本址一栏中注明“1994.8.31占地转”。谷二旗在原宝丰县城关镇友好村有房产一处，1998年谷二旗申请办理土地使用证，土地登记审批表显示：土地使用者为谷二旗，土地座落位置为“西环路北段路东”，土地面积为282.44平方米，权属性质为“集体土地建设用地使用权”，四至分别为东临吴文松，西临谷长喜，南临路，北临路。1998年8月25日，宝丰县土地管理局为谷二旗颁发了土地使用证，该土地使用证显示：土地使用者为谷二旗，地址为宝丰县，用地面积为“壹佰叁拾肆点零零”，用途为住宅，四至为东临吴文松，西临谷长喜，南临路，北临路。1998年9月1日，宝丰县房产管理局为谷二旗颁发了房屋所有权证书，该证书显示：房产所有人为谷二旗，无共有人，房产座落位置为“县城区寥旗营”，房屋幢数为2幢共7间，四邻分别为东临吴文松，西临谷长喜，南临路，北临路。
2009年1月6日，谷二旗作为甲方与乙方路留杰签订了房屋买卖协议，协议主要内容为：“甲方有庭院式住房一套，位于宝丰县寥旗营16号院3号，主房为四间一层，并附有配房，经双方共同协商，达到以下协议：一、甲方愿将此房产以80000元价格卖给乙方，房款以现金结算，一次付清。二、甲方保证其所有的房屋以前没有被抵押或查封过，甲方如违反该条规定，应当归还上述购房款给乙方，并承担相应的利息和责任……四、购房同时，甲方将房产的相应手续一并交给乙方。乙方如办理或变更手续，甲方必须提供必要的手续，协助办理……七、款物及钥匙交清后，房屋及设施所发生的一切问题，甲方概不负责。八、如有违反者，违反方担负一切责任和经济损失。本协议一式二份，双方各持一份。甲方：谷二旗，乙方：路留杰，鉴证人：张永杰2009年1月6日”。该份协议签订之前，路留杰于2009年1月2日给付谷二旗购房款80000元，谷二旗给路留杰出具收款条一张。该份协议签订后，谷二旗将房屋交付给路留杰，路留杰居住至今，但房屋所有权证书及土地使用权证书至今均未办理变更登记手续。
2011年12月14日，王桂花因房屋买卖一事在涉案房产处与路留杰发生纠纷，路留杰亲属报警，宝丰县公安局城关派出所接警后要求双方协商处理。2012年1月18日，路留杰的儿媳梁培锋迁入宝丰县城关镇友好社区居委会落户，户口本中的住址为“河南省宝丰县城关镇廖旗营”，户别为“农业家庭户口”，2012年2月16日，路留杰的孙女路琪钰落户于该户口中。
2014年6月20日，谷二旗向路留杰发出书面通知一份，要求路留杰于一个月之内办理完毕房屋过户登记手续及土地使用权变更手续，并注明“若超期即视为合同解除”。2014年7月17日，路留杰以谷二旗为被告向法院提起诉讼，要求法院确认谷二旗于2014年6月20日向路留杰发出的通知无效，并按约定履行协助过户义务，承担相应的税费。2014年8月8日，宝丰县人民法院作出（2014）宝民初字第975号民事裁定书，对路留杰诉谷二旗房屋买卖合同纠纷一案中止诉讼。
另查明：王桂花诉谷二旗、路留杰确认合同无效纠纷一案，王桂花向本院提起诉讼时，其诉讼请求为二项，一是要求确认2009年1月6日谷二旗与路留杰签订的房屋买卖协议无效；二是要求路留杰返还位于宝丰县城关镇廖旗营16号院3号的房产。2014年11月26日，王桂花撤回了第二项诉讼请求。本案在审理期间，经本院释明，双方当事人均未在本院指定的期间内申请对争议房产的价值进行评诂。
本院认为，王桂花与谷二旗于1990年12月29日登记结婚，婚后经谷二旗申请，宝丰县土地管理局和宝丰县房产管理局分别于1998年8月25日和同年9月1日为谷二旗颁发了土地使用权权属证书和房屋产权证书，虽然土地权属证书和房产权属证书中的土地使用人和房产所有人均为谷二旗，且均无共有人，但因房产权属证书取得的时间为王桂花和谷二旗婚后取得，故依据我国《婚姻法》的规定，该房产应是王桂花和谷二旗的婚后共同财产，系王桂花和谷二旗共同共有。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，谷二旗将与王桂花共同共有的房屋出售与路留杰，路留杰虽然支付了对价并占有居住至今，但该房屋至今未办理房产过户登记手续，且2011年12月14日，王桂花还因涉案房屋与路留杰发生过纠纷，同时路留杰亦未向本院提交相应的证据证明其在与谷二旗签订房屋买卖合同时取得了王桂花的同意或者事后得到了王桂花的追认，故谷二旗将房屋出售与路留杰的行为侵害了房屋共有人王桂花的合法权益，谷二旗转让房屋的行为应属无效。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，谷二旗与路留杰签订的房屋买卖协议虽然是双方当事人在平等、自愿基础上签订，意思表示真实，但因谷二旗卖给路留杰的房产，系属于农村宅基地上建造的房屋，谷二旗将房屋出售给路留杰时，该房屋所在的宅基地亦一并转让给路留杰，因农村村民对农村宅基地只有使用权，没有所有权，路留杰购买房屋时，也不是宝丰县城关镇友好村村民委员会的村民，转让行为违反了《土地管理法》的规定，故谷二旗与路留杰签订的房屋买卖协议因违反法律强制性规定，应属无效合同。
合同无效，因该合同取得的财产应当相互返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案中，王桂花、谷二旗及路留杰经本院释明，均未在本院指定的期间内申请对涉案房产的价值进行评诂，故本案中暂不处理因合同无效而产生的返还问题，双方当事人均可另案主张权利。综上，路留杰辩称合同有效，应驳回王桂花起诉的理由，本院不予支持，谷二旗与路留杰于2009年1月6日签订的房屋买卖协议应为无效合同。依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
谷二旗与路留杰于2009年1月6日签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费100元，由谷二旗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 徐烨晗
审 判 员 马海民
人民陪审员 李昆行
二〇一五年一月五日
书 记 员 周晓寒