云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二初字第367号原告（反诉被告）刘永平，男，汉族，江西省赣州市人，现住大理市。委托代理人虞怀兴、程荣兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）段应鸿，女，白族，云南省大理市人，现住大理市。委托代理人汤仕学，北斗星法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人黄馨鋭，曾用名黄雯静，女，汉族，江苏省南京市人，住大理市。委托代理人汤仕学，北斗星法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告刘永平诉被告段应鸿租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月18日受理后，被告提出反诉。本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。为了查明案件事实，依法追加第三人黄馨鋭参加诉讼。原告刘永平及其委托代理人程荣兴，被告段应鸿、第三人黄馨鋭及其二人委托代理人汤仕学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月3日，原、被告双方签订《协议》，约定原告付给被告50000元预付款，被告将位于古城博爱路名城大酒店旁大理古城舫扬信息综合服务部转让给原告。《协议》就相应价款、租期等做了明确约定，同时约定了：在此期间，甲方（被告）反悔便退还乙方（原告）预付款五万元整，如乙方反悔，则不予退还。原告按照约定于2014年7月13日前往被告处进行余款交付及铺面交接手续，但被告单方面以2014年7月12日下午6时为截止时间，提前终止协议。此后原告多次与被告协商，但被告拒绝履行约定义务，且拒绝退还原告支付的五万元预付款，被告显属违约，侵害了原告的合法权益。故请求人民法院判令：一、解除原、被告之间签订的协议，被告返还原告预付款50000元；二、被告赔偿因为违约给原告造成的损失3000元；三、被告承担本案的诉讼费。被告答辩并反诉称：原、被告双方于2014年7月3日在平等、自愿的基础上签订了大理古城舫扬综合信息服务部转让协议，转让费为164000元，原告交押金（定金）50000元，剩余转让费尾款114000元在10日内（即2014年7月13日前）付清。在此期间如被告反悔，应双倍退还押金，如原告反悔，则不予退还。签约才三天，原告想反悔，退回定金，于2014年7月12日，到信息部闹，还拨打“110”报警。原告的行为违反诚实信用原则，给我方造成了不可挽回的损失。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并反诉请求法院：一、判令原告继续履行《协议》，支付转让尾款114000元，并承担转让费20%的违约金；二、本案的诉讼费由原告承担。原告针对被告的反诉主张辩称：被告与出租人之前签订的《房屋租赁合同》中，明确约定了不得转租转让，因而原、被告之间签订的《协议》自始无效，被告主张原告违约毫无事实和法律依据，相反是被告在签订协议之前隐瞒了原合同中不得转租转让的约定，应承担缔约过失责任。双方在签订协议时对原租赁合同约定不得转租转让的事实原告并不知情。在双方签订协议后原告才发现原租赁合同约定不得转租转让的条款。现双方之间的协议无效，被告应当依法返还预收款，并承担相应的孳息。即便被告取得了原出租人的追认使双方签订的协议有效，原告也不存在违约的事实，反而是被告在履行期限届满前明确表示不履行协议。被告已构成违约，给原告造成了巨大损失，应当依法赔偿。故请求依法驳回被告的反诉请求。第三人述称：支持被告的答辩及反诉主张。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证明材料：一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。二、协议一份，证明原、被告之间存在房屋转让关系，被告已收到原告支付的预付款50000元。三、双方通话记录文字稿、双方通话记录光盘、双方短信记录截屏，证明该铺面为被告承租的房屋，在被告与出租人签订的《租赁合同》中明确约定该铺面不得转租转让；原告于2014年7月12日前往被告处商谈交接事宜，但被告拒绝履行；原告于2014年7月13日仍在与被告联系合同相关事宜，但被告明确拒绝。四、原告手机号通话记录详单、短信记录，证明电话录音时间与通话详单显示时间一致。经质证，被告对原告提交的上述证明材料第一组的三性无异议；对第二组真实性无异议；对第三组中的双方通话记录文字稿、双方通话记录光盘，真实性认可，但对证明方向不认可；对第三组中的双方短信记录截屏及第四组中的原告手机号通话记录详单、短信记录认为是原告单方制作，不予认可。第三人对原告证明材料的质证意见与被告一致。本院经审查认为，原告提交的上述证明材料“一、二”来源合法，内容客观真实，能够相互印证与本案有关联性，本院予以确认并作为本案证据使用；第三组证明材料中的双方通话记录文字稿、双方通话记录光盘，被告及第三人对其真实性认可，本院确认作为本案证据使用；第三组中的双方短信记录截屏及第四组中的原告手机号通话记录详单、短信记录属原告单方制作，且被告及第三人不予认可，本院确认不作为本案证据使用。被告为证明自己的答辩及反诉主张，向本院提交了以下证明材料：一、协议一份，证明该协议是双方公平自愿签订的；二、押金单一份，证明原告向被告支付的50000元是定金；三、双方短信记录复印件，证明被告方一直在等原告进行交接；四、第三人黄馨鋭身份证复印件及户口登记，证明第三人身份情况；五、合伙协议一份，证明被告与第三人属于合伙关系经营信息服务部；六、个体工商户营业执照正副本复印件，证明本案争议的服务部经营者为黄馨鋭。经质证，原告对被告提交的上述证明材料第一、三、四组予以认可；对第二、六组真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为协议签订后押金条已经无效；对第五组认为真实性不能确定，合法性不予认可，关联性不认可。第三人对被告提交的证明材料三性均认可。本院经审查认为，被告提交的上述证明材料来源形式合法，内容客观真实，能够相互印证与本案具有关联性，本院予以确认并作为本案证据使用，其证明方向在下述判理中进行评判。第三人为证明自己的主张，向本院提交了以下证明材料：一、第三人黄馨鋭身份证复印件及户口登记，证明第三人身份情况；二、合伙协议一份，证明被告与第三人属于合伙关系经营信息服务部；三、个体工商户营业执照正副本复印件，证明本案争议的服务部经营者为黄馨鋭。原告对第三人提交的证明材料质证意见与对被告提交相同证明材料的质证意见一致。被告对第三人提交的证明材料三性均认可。本院经审查认为，第三人提交的上述证明材料来源形式合法，内容客观真实，能够相互印证与本案具有关联性，本院予以确认并作为本案证据使用，其证明方向在下述判理中进行评判。本院根据被告的申请向大理市公安局巡特警大队古城中队调取了一份“接处警详细信息”，经质证，原告对该份“接处警详细信息”真实性、合法性认可，但是对关联性不认可，与本案无关；被告对该份“接处警详细信息”三性无异议，并说明是原告来退50000元押金时报的警。第三人的意见与被告一致。本院认为该份“接处警详细信息”所涉及的当事人均与本案无关，故不应作为本案的证据材料使用。本院根据上述确认使用的证据和庭审中当事人的一致陈述，确认本案如下案件事实：2014年7月3日，原、被告签订了一份《协议》，约定被告将位于大理古城博爱路名城大酒店旁名为“大理古城舫扬综合信息服务部”转让给原告，转让费为164000元，其中包括2014年7月到2016年共计两年零两个月的房租。签订协议后，原告向被告支付了预付款50000元，并约定剩余转让费114000元在2014年7月13日前付清。在此期间，如果被告方反悔便退还原告预付款50000元，如原告反悔，则不予退还。协议交接期限届满，原告未向被告支付剩余转让费，被告亦未向原告交付“大理古城舫扬综合信息服务部”。另查明，被告所转让的该信息服务部是被告与第三人黄馨鋭合伙经营，二者各占50%的份额，注册登记的经营者为第三人黄馨鋭，登记时间为2014年7月17日，经营场所为大理市大理镇博爱路名城艺苑租房。本院认为：转租是指承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款明确规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中被告与原告签订协议将与第三人共同经营的信息服务部连同所承租的房屋转让给原告，但该信息服务部注册登记时间晚于原、被告间签订协议时间，故原、被告之间的关系应当属于转租关系，被告实质系将房屋转租给原告使用。租赁房屋进行转租的承租人应当向次承租人提供是否有转租权利的证明，鉴于被告未能提供证据材料证明其对转租房屋的行为享有转租权利，故本院认为原告请求解除原、被告间的协议及要求被告返还预付款50000元的诉求于法有据，本院予以支持；原告要求被告赔偿损失的诉求没能提供相应证据予以证实，本院不予支持；被告的反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十四条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘永平与被告（反诉原告）段应鸿之间签订的协议，被告（反诉原告）段应鸿在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘永平预付款50000元；二、驳回原告（反诉被告）刘永平的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）段应鸿的全部诉讼请求。本诉案件受理费1124元，由被告（反诉原告）段应鸿承担；反诉费2580元，减半收取1290元，由被告（反诉原告）段应鸿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽审 判 员  屈艳祥代理审判员  徐 祥二〇一四年十一月二十七日书 记 员  杨金丽