杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧瓜民初字第389号
原告杭州宝程达纺织有限公司。
法定代表人徐俊。
委托代理人章刘鹏、詹前进，浙江商祺律师事务所律师。
被告施阿芳。
委托代理人娄国樵，浙江中圣律师事务所律师。
原告杭州宝程达纺织有限公司诉被告施阿芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，由审判员童华辉适用简易程序于同年9月29日、11月3日公开开庭进行了审理，案经庭外和解无效，依法转为普通程序组成合议庭于2015年1月23日第三次公开开庭审理，并当庭宣告判决。原告杭州宝程达纺织有限公司的委托代理人章刘鹏、被告施阿芳及其委托代理人娄国樵三次开庭均到庭参加诉讼。
原告杭州宝程达纺织有限公司诉称：2010年1月1日，原告与萧山区所前镇联谊村经济联合社（下称联谊村）签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租联谊村所有的位于萧山区所前镇xx路xx号房屋（其中厂房面积1899.92平米、小平房面积135.52平米、场地831.3平米）租赁期限为3年。租赁期限届满后，原告与联谊村续订《房屋租赁合同书》，约定由原告继续承租上述房屋，租赁期限至2016年11月30日止。2010年2月9日，原、被告双方签订《租赁协议》一份，约定原告将上述房屋转租给被告，租期自2010年2月21日至2016年2月20日止，该协议还对租金及支付方式等做出了约定。后原、被告因房租费、设备拆迁等发生纠纷，为此双方于2013年8月28日签订《协议书》，约定2013年2月22日至2013年8月31日的租金100223元由被告向联谊村经联社支付，但被告却迟迟未予支付，原告为此自行向联谊村缴纳了该笔租金，并支付了变压器设计维修费、水费。前述费用经原告多次催讨，被告至今未付。故诉请判令：一、被告支付原告房屋租金100223元，并赔偿租金损失180274元（按年租金350000元计算自2013年9月1日至2014年3月7日）；二、被告支付原告代为其缴纳的变压器设计费和维修费共计11488元；三、被告支付原告代为其缴纳的水费5137.6元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告施阿芳辩称：一、根据原告起诉的事实与理由，本案案由应确定为追偿权纠纷。原告陈述是代被告向联谊村缴纳租金100223元，原告自认被告于2013年2月22日起与联谊村发生关系。原告未经被告同意，自行代被告清偿了100223元的债务，原告代被告清偿债务需征得被告的同意。被告与联谊村存在着另外的债权债务纠纷，联谊村尚欠被告50万左右的款项，原告代被告履行债务剥夺了被告对联谊村的抗辩权，侵犯了被告的合法权益。被告于2013年2月22日开始与联谊村发生关系的证据主要有2013年8月28日原、被告签订的《协议书》，《协议书》确认2013年2月22日至2013年8月31日的租金100223元，由被告向联谊村支付。同时，原告于2013年9月3日向被告出具收据1份，确认原告与被告之间纠纷就此了结，互不再涉。如果原告认为其2013年9月3日还与被告存在租赁关系且尚欠原告租金，则不可能出具收据载明双方纠纷就此了结。从联谊村出具的《证明》可以看出，联谊村已确认与被告发生房屋租赁关系。同时原告在诉状中也自认该笔租金是代被告缴纳，足以说明原告也认为是被告和联谊村直接发生租赁关系。二、原告须提供交付给联谊村租金100223元的证据，联谊村出具的《证明》只载明缴纳了租金，未载明具体数额，且应出具财务发票，但原告均未能提供。事实上原告并未将所谓的100223元租金支付给联谊村。三、原告诉请赔偿损失180274元没有法律依据。即使原告已向联谊村交付了上述租金，该损失也应按100223元为基数来计算。且被告在2013年9月1日已不再使用诉争房屋。四、关于变压器设计费、维修费以及水费的问题。变压器设计费、维修费的支出是被告应为原告通电所履行的义务，且从收据中也可以看出，案涉纠纷双方已了结，不存在变压器设计费、维修费以及水费的争议。据原告提供的水费发票，显示该水费是2013年12月份的，无法确认是被告在使用诉争房屋期间所使用的水费。五、即使被告向联谊村支付2013年2月22日至2013年8月31日的租金应按照年租金127728元计算，应是60000多，并不是所谓的100223元。综上，请求驳回原告全部诉请。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、原告与案外人联谊村签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书》各1份，拟证明原告从联谊村承租案涉房屋事实。2、原、被告签订的《租赁协议》及机器设备清单各1份，拟证明原告将案涉房屋转租给被告，及将包括其自有的部分机器出租给被告的事实。3、徐某某与被告签订的《协议书》、原告给徐某某的《任命书》各1份，拟证明原告公司常务副总经理徐某某与被告就2013年的案涉租金达成协议，以及变压器由被告负责维修，徐某某有权代表原告处理案涉事宜的事实。4、浙江省村级集体经济组织统一收据3份，拟证明原告已向联谊村缴纳了2013年1月1日之前的全部租金的事实。5、建筑业统一发票（复印件）、浙江增值税专用发票（复印件）、杭州萧山供水有限公司机打发票各1份，拟证明因被告损毁变压器，原告为维修变压器而支出的费用，以及被告在租赁期间原告代被告缴纳水费的事实。6、联谊村出具的证明1份，拟证明联谊村已经收到原、被告协议书确定的2013年2月22日至2013年8月31日的租金100223元，以及联谊村对原告的转租事实予以确认。
原告提供的上述证据，被告质证认为：对证据1中2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》的真实性无异议；对2013年12月8日签订的《房屋租赁合同书》的真实性有异议，联谊村与原告曾有过房屋租赁合同纠纷，2013年6月18日法院判决解除原告与联谊村的房屋租赁合同，但是在2013年12月8日原告与联谊村又签订房屋租赁合同，存在矛盾。对证据2《租赁协议》的真实性无异议，但该协议应属无效，因在联谊村与原告之间的房屋租赁纠纷的判决书中已明确联谊村是不同意将案涉房屋进行转租的；对机器设备清单的真实性无异议，但是该清单中的部分机器（清花机1台、粗纱机1台、槽筒机2台）在2010年5月份就卖掉了，被告没有实际使用。对证据3《协议书》的真实性无异议，但关联性有异议，该证据不能达到变压器由被告负责维修的证明目的，被告是负责使变压器通电，且被告已通电；该《协议书》恰恰证明原、被告从2013年2月22日开始到8月31日不存在任何的关系；对《任命书》的证据三性无异议。对证据4中的收据的真实性无异议，但关联性有异议。证据5中的建筑业统一发票、浙江增值税专用发票是复印件，真实性无法确认，即使是真实的，也与本案无关，不能证明是用于维修变压器，且被告已经使变压器通电，不存在维修费用；对杭州萧山供水有限公司机打发票的真实性无异议，但是关联性有异议，该发票是2013年12月份的发票，在此期间被告已经不使用厂房，且被告已经跟原告结清了厂房的所有费用。对证据6《证明》的真实性无法确认，对印章是否为联谊村所加盖存疑；原告未能提供村集体组织出具的正规收据或发票；该证明写了缴纳租金，但是未明确具体金额，恰恰证明原、被告之间从2013年2月22日开始不存在关系，而是被告与联谊村发生了房屋租赁关系；另证明上写的是2013年1月1日1日签订房屋租赁合同书，但是合同书上的签订的落款时间为2013年12月8日。
被告为支持其抗辩的事实，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、（2013）杭萧瓜民初字第1339号民事判决书1份（复印件），拟证明（1）原、被告之间的转租合同未经所联谊村同意；（2）案涉房屋的年租金为127728元；（3）因原告与联谊村的房屋租赁合同已解除，原、被告之间的租赁合同无效。2、《收据》1份，拟证明（1）原、被告之间的纠纷已了结，被告不需再付水费，也不存在尚欠原告所谓的100223元费用；（2）通电已经恢复，不存在损失的问题。
上述被告提供的证据，原告质证认为：证据1是复印件，其真实性不确定，即便真实，其关联性也是有异议的，并不能达到被告的证明目的；关于转租问题，原告认为联谊村通过出具证明的形式，应当视为原告将案涉房屋转租给被告予以确认；关于租金的问题，原告认为根据合同相对性，原、被告双方签订的《租赁协议》中明确约定租金是每年35万元；关于解除合同问题，即便法院已判决解除双方之间的房屋租赁合同关系，但是原告事实上一直占有使用案涉房屋，双方于2013年12月8日签订房屋租赁合同，视为对自2013年1月1日起至2013年12月8日这段时间的追认，且根据其所记载的内容，联谊村诉请的是2013年1月1日之前原告所拖欠的租金。对证据2真实性的无异议，关联性有异议。原告诉请的各项费用并不包括收据所记载的35000元，收据上并没有将水费、变压器维修费列明。由被告向联谊村支付100223元的租金系双方的明确约定，被告未按约支付，原告为此被催付且现已付清，法律应保护原告的权益。
原告提供的上述证据，经本院审查认为：证据1，被告对《房屋租赁合同》的真实性无异议，故确认其真实性；关于《房屋租赁合同书》，虽然2013年6月18日法院已判决解除原告与联谊村的房屋租赁合同，但双方再签合同对2013年1月1日至2013年11月30日期间的租赁关系予以确认，租赁合同关系解除后，基于一定的事实（如租赁方一直占有出租房并转租）再行确立及追认相应期间的租赁合同关系是合同双方间的意思自由，被告认为两者存在矛盾及真实性存疑的异议理由不足且并无有效证据支持，本院不予采信，故确认该《房屋租赁合同书》的证据效力。证据2，该《租赁协议》系原、被告双方的真实意思表示，该转租关系即使未经出租方联谊村同意，依法也并不当然导致无效，且联谊村事后以再签合同及出具证明的形式作出追认，故确认该证据相应的证明效力；被告对机器设备清单的真实性无异议，故确认其真实性。证据3，徐某某与被告签订的《协议书》系原、被告双方就纠纷处理的真实意思表示，条款表述明确，故确认其证据效力；被告对《任命书》的证据三性无异议，故确认其证据效力。证据4，被告对其真实性无异议，故确认其真实性。证据5，综合全案证据，对变压器设计维修费发票的相应证明力予以确认；水费发票采纳被告质证意见，对其相应的证明力不予确认。证据6、被告异议理由不成立且无有效证据支持，对其质证意见不予采信，故确认该证据的相应证明力。
被告提供的上述证据，经本院审查认为：证据1，（2013）杭萧瓜民初字第1339号民事判决书复印件，经核实，该判决书属实；另据原告提供的上述证据1、2，原、被告之间的转租合同业经联谊村同意；虽然原告与联谊村之间约定了相应的年租金，但并不影响原、被告之间就租金支付另行约定或确定，故上述证据不具有相应的证明力。证据2、被告并不能据此达到其证明目的，故对该证据相应证明力不予确认。
根据以上确认的有效证据及原、被告双方的当庭陈述，本院依法认定的事实与原告诉请主张的事实基本一致。
另查明，原、被告双方于2013年8月31日经合意解除了案涉厂房的租赁关系。被告因与联谊村存在案外纠纷，至今未依原、被告双方协议约定向联谊村支付案涉租金100223元，导致联谊村依据与原告间的租赁合同关系向原告主张相应租金。
本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方约定2013年2月22日至2013年8月31日的案涉房屋租费100223元应由被告向联谊村支付，但因被告与联谊村存在纠纷，未依约向联谊村支付该房屋租费，已对原告构成违约，故被告应为此承担相应的民事责任。被告辩称本案案由应为追偿权纠纷，鉴于本案的基础法律关系为原、被告双方间的房屋租赁合同关系，在该合同项下，双方就案涉租金的支付进行了明确约定，即由被告向案外人联谊村支付。被告未依约向联谊村支付房屋租费，导致联谊村基于其与原告的房屋租赁合同而要求原告支付相应租金；而不管原告是否已向联谊村支付案涉房租，原告均有权依照其与被告的基础法律关系即房屋租赁合同，要求被告承担相应的违约责任，即赔偿损失或继续履行（视履行方式的必要性选择继续向联谊村支付或径直向原告支付）。故被告该项抗辩，于法无据，本院不予采信。原告要求被告支付房租费100223元的诉讼请求，并不违反法律规定，本院予以支持。原告诉称被告应按年租费35万元的标准赔偿原告自2013年9月1日起至2014年3月7日止的房租损失180274元，因原、被告双方已于2013年8月31日解除租赁合同，且原告并不能举证证明案涉变压器的损坏与房屋租金之间的联系，故原告该项诉请于法无据，本院不予支持。另原告诉称原告代被告缴纳案涉变压器设计费、维修费共计11488元，相应事实应当予以认定，故对原告要求被告支付变压器设计费、维修费共计11488元的诉请，本院亦予支持。至于原告主张要求被告支付水电费5137元的诉讼请求，因无有效证据证明，本院不予支持。被告辩称其与原告解除租赁合同后，与联谊村直接发生了租赁合同关系，该抗辩并无证据支持，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、施阿芳在本判决生效后十日内支付杭州宝程达纺织有限公司租金100223元，变压器设计费和维修费11488元，合计111711元；
二、驳回杭州宝程达纺织有限公司其余诉讼请求。
如施阿芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5757元，由杭州宝程达纺织有限公司承担3593元，由施阿芳承担2164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 童华辉
人民陪审员 李 松
人民陪审员 冯农星
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 许理帆