安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终1239号
上诉人（原审被告）：安徽金正投资管理有限公司，住所地合肥市瑶海区站前路金光苑小区746-2，组织机构代码76277683-3。
法定代表人：张惠，董事长。
上诉人（原审被告）：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地合肥市新站区新蚌埠路与物流大道交口金海花园C座103室，组织机构代码71998024-9。
法定代表人：王玉霞，董事长。
上列两上诉人共同委托代理人：许克明，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人：汪汉滔，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆广胜。
上诉人安徽金正投资管理有限公司（以下简称金正公司）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称金光公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第03456号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金正公司、金光公司的共同委托代理人许克明，被上诉人陆广胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
陆广胜在原审中诉称：位于新站区站前路金兴苑小区1441-007B-169号商铺系陆广胜从金光公司购买的独立商铺。2004年7月16日，陆广胜与金正公司、金光公司签订了《包租协议书》，约定将上述商场商铺承租给金正公司。租赁期限为2005年5月1日起至2015年4月30日止。租金为陆广胜购买该商铺总价款（人民币104005元）的10%，即人民币10400元（后因实际商铺面积和总价款高于本合同约定，租金调整为10630元）。租金支付时间为：第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。合同还约定金正公司迟延支付租金的，按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金；商铺使用者在不损害乙方所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修，并可按营业需要进行分割；因使用者装修原因造成房屋结构损坏的，由金正公司恢复原状。合同签订后，陆广胜依约交付了商铺，金正公司按经营需要进行了分割并投入使用，金正公司却多次迟延支付租金。且2014年应付房租至今仍未支付。包租合同现已到期，金正公司既不交付商铺也不支付租金，实际占有商铺至今。截止2015年6月10日，累计拖欠租金11795元及违约金8049元。另《包租协议书》还约定金光公司自愿为金正公司在合同约定的责任提供担保责任。现金正公司未按合同约定履行对陆广胜的义务，故金光公司应承担连带责任。为维护自身权益，现陆广胜诉讼来院，请求判令：一、金正公司向陆广胜支付商铺租金人民币11795元（暂计算至2015年6月10日，后期租金以合同约定租金计算至实际返还房屋时止）、逾期付款违约金8049（暂计算至2015年6月10日，此后违约金按日万分之三计算至房屋租金实际给付之日止）；二、金正公司向陆广胜返还其承租的位于新站区站前路金兴苑小区1441-007B-169号商铺及其附属设施设备，并恢复商铺原状。三、金光公司对上述租金、违约金以及返还商铺、恢复商铺原状等诉请承担连带责任。四、金光公司、金正公司承担本案诉讼费用。
金正公司、金光公司在原审中辩称：1、双方就商铺十年委托经营管理的返租比例过高，金正公司未履行合同实际长期自筹租金进行垫付，现已支付绝大多数，金正公司并无恶意违约行为，双方关于返租期间的租金返还比例高于行业平均水平，且已支付八成至九成的返租，期间因公司经营困难金正公司为了按约履行合同自筹资金而垫付了巨大贷款；2、金正公司在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场，此后业主代表与商铺现各实际承租户形成不定期租赁关系，陆广胜仅能要求现实际承租户支付返租期限届满后的租金及主张其他要求。
原审法院查明：陆广胜购买了位于合肥市新站区站前路金兴苑七号楼169号房产。2004年7月16日，陆广胜与金正公司、金光公司共同签订了《包租协议书》一份，约定合肥市新站区站前路金兴苑七号楼B-169室商铺由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为陆广胜购买该商铺总价款10%，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害陆广胜所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者原因造成房屋结构损坏的，由金正公司恢复原状。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月陆广胜有权收回经营权，其一切经济损失由金正公司负担。包租协议还约定：为保障陆广胜的合法权益，金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对陆广胜的责任，则金光公司承担金正公司的责任。
另查明：陆广胜出租房产为合肥市新站区站前路金兴苑七号楼169号房产，实际面积为16.19平方米，购买总价款为106303元，房地产权证记载权证字号为：房地权合产字第310063号，房地坐落于新站区站前路金兴苑小区7幢169号。金正公司第一年以10401元支付该房屋租金。陆广胜第二期于2006年6月30日收取租金10860元、此后在2007年9月25日、2008年11月4日、2010年2月11日、2011年1月9日、2011年12月22日、2013年11月12日、2014年6月5日均按每年10630元收取租金，实际共收取九年房租。2014年5月1日至2015年4月30日的第十年房租10630元金正公司并未如约支付。
诉讼前，金正公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，金正公司未将商铺返还给陆广胜。
原审法院认为：陆广胜与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。金正公司应当按照合同约定行使权利履行义务。金正公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付房租义务，现陆广胜诉请金正公司支付欠付租金诉请合理，予以支持。根据陆广胜提交的房租银行流水明细可证明金正公司自2014年5月1日起未支付房屋租金。双方签订的《包租协议书》约定租赁期限满时间为2015年4月30日。租赁期满后，金正公司未将租赁商铺实际返还陆广胜，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据双方合同约定年租金为陆广胜购买该商铺总价款10%，该商铺总价款为106303元，房屋租金为每年10630元。至2015年4月30日，金正公司欠付陆广胜租金为10630元。2015年4月30日之后，金正公司应按年租金10630元的标准支付至租赁房屋返还陆广胜之日止。陆广胜与金正公司签订的《包租协议书》约定，金正公司应在当年的4月30日前给付房屋租金。但金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。陆广胜主张金正公司支付违约金的诉请合理，予以支持。因金正公司与陆广胜合同约定违约金为每日万分之三，该约定标准并未超过相关法律规定，依法应予支持。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期。故陆广胜主张2015年4月30日后的租金的违约金的诉请，不予支持。根据金正公司实际付款时间，至2015年6月10日应付陆广胜违约金合计为8035.78元（2006年5月1日至2007年4月30日租金实际支付时间为2006年6月8日，逾期39天，违约金应为127.06元。2007年5月1日至2008年4月30日租金实际支付时间为2007年9月25日，逾期148天，违约金应为471.97元。2008年5月1日至2009年4月30日年租金实际支付时间为2008年11月4日，逾期188天，违约金应为599.53元。2009年5月1日至2010年4月30日租金实际支付时间为2010年2月11日，逾期287天，违约金应为915.24元。2010年5月1日至2011年4月30日租金实际支付时间为2011年1月9日，逾期254天，违约金应为810.01元。2011年5月1日至2012年4月30日租金实际支付时间为2011年12月22日，逾期236天，违约金应为752.6元。2012年5月1日至2013年4月30日租金实际支付时间为2013年11月12日，逾期561天，违约金应为1789.03元。2013年5月1日至2014年4月30日租金实际支付时间为2014年6月5日，逾期401天，违约金应为1278.79元。2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金一直未付，至2015年6月10日逾期时间为405天，违约金应为1291.55元）。2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金2015年6月10日后的逾期违约金应按10630元为基数，按日万分之三的标准计算到实际付款时止。
陆广胜与金正公司、金光公司签订的《包租协议书》约定的租赁期限届满，陆广胜要求金正公司返还商铺的诉请合理，予以支持。《包租协议书》已允许在不改变房屋结构的情况下进行装修分割，陆广胜未能证明商铺交付之前附属设备等情况，所谓的原样究为何样，在本案中并无证据予以证实，故难以直接判决支持。
至于金光公司的责任问题，因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证。合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，金光公司依约应承担一般保证责任，如在对金正公司依法强制执行房租、违约金及返还房屋不能履行时，应由金光公司承担保证责任。
金正公司向法院提交授权委托书、通知书、告知等证据证明金正公司在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系。但因金正公司并未与陆广胜办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还，在此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，金正公司应承担继续给付租金等相关责任，故对金正公司的上述辩称意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决：一、安徽金正投资管理有限公司于判决生效之日起十日内给付陆广胜2014年5月1日至2015年4月30日的租金10630元，此后房屋租赁费按每年10630元的标准支付至房屋返还陆广胜之日止；二、安徽金正投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付陆广胜违约金8035.78元（违约金暂计算至2015年6月10日，此后违约金以2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金10630元为基数，按照每日万分之三计算至该笔租金实际付清时止）；三、安徽金正投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内返还陆广胜坐落于新站区站前路金兴苑小区7幢169号房产；四、如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任。五、驳回陆广胜的其他诉讼请求。
金正公司、金光公司上诉称：1、关于金兴苑7幢楼整体运营权的由来，2000年左右，金光公司开发金兴苑小区，其中将7幢楼划定为整体经营的项目，销售也是按照整体经营的模式进行，业主也清楚并奔着高额返租目的购买，购买时委托统一经营管理并允许我方根据市场经营需要进行分割。2015年，包租期满，金正公司将已形成成熟茶城市场整体移交给业主之后产生矛盾，部分业主享受惯了高额返租回报，期望金正公司在运营期限届满后继续按照原来的返租标准继续运营管理，但返租租金是为了返租融资目的而高于市场方式确定，在包租期满后不可能继续支付高额返租租金。为此，部分业主违反包租协议，恶意提出分割交还商铺，并无理索要包租期满后的租金，最终引发成集体诉讼。2、关于各项矛盾点的分析，第一、运营期限届满，无论是从客观情况还是从社会效果和市场需要均不能办理分割移交，本案解决的唯一可能只能是整体移交茶城市场经营权。第二、金正公司已经整体向业主移交了茶城市场经营权，业主在返租期限届满后继续主张返租租金没有事实及法律依据。包租协议期满后，金正公司即退出对金兴苑7幢楼的运营管理，且自2015年2月以来通过多种方式通知了业主。业主代表确认金正公司于2015年4月30日返租期满后不再进行经营管理，双方已实际完成茶城市场经营权的交割程序。目前商铺的实际占有人并非金正公司，而是茶城市场的实际经营者。第三、金光公司不承担交付返还商铺的担保责任，金光公司作为开发商，商铺已经出售，业主也委托其他经营管理公司进行经营管理并收取租金，金光公司交付商铺的义务早已履行完毕，无需再承担任何商铺交付或返还责任。同时包租协议约定金正公司不能按照合同约定支付包租租金的补充担保，只是对租金支付一般意义上的保证，不承担交付返还商铺的担保责任。综上，请求二审法院撤销原判，改判金正公司支付2015年4月30日前未付租金外，驳回陆广胜其他全部诉请，本案一、二审诉讼费用由陆广胜承担。
陆广胜辩称：本人认为本案争议的是租赁合同关系，包租协议约定的期限届满后，对方应当返还商铺，金光公司应对金正公司的返还责任承担担保责任。
本院认为：2004年7月16日，陆广胜与金正公司、金光公司签订的《包租协议书》合法有效，双方均应按约履行。上述协议签订后，陆广胜所购商铺按约交于金正公司承租，金正公司向陆广胜支付租金，双方已实际履行该份协议。
上述协议于2015年4月30日期限届满，金正公司、金光公司主张其在租期届满后已将包括陆广胜所购商铺在内的茶城市场整体移交给业主，其不应承担期满后的租金支付及商铺返还的责任。但金正公司、金光公司不能提供确实有效的证据证实其已实际将该商铺返还陆广胜，以及整体移交经营权给业主的事实，而陆广胜至今并未取得对其所购商铺的占有使用权，即金正公司未能按约在《包租协议书》约定的期限届满以后，适当返还承租商铺，其应承担返还商铺并支付陆广胜返还商铺前的租金义务，原审法院对此认定符合事实且具有法律依据，本院予以维持。
上述《包租协议书》中金光公司作为担保方签章，协议中也约定了金光公司应承担的担保责任方式，原审法院据此认定其应承担在金正公司不能履行支付租金、违约金及返还商铺的情形下承担保证责任适当，本院予以维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由安徽金正投资管理有限公司、安徽省金光房地产开发有限责任公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年六月二日
书 记 员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。