重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第01063号
上诉人（原审被告）：谢茂林，男，汉族，1953年11月3日出生。
委托代理人：何平，重庆商坤律师事务所律师。
委托代理人：李然，重庆商坤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：母素芳，女，汉族，1954年8月23日出生。
委托代理人：何平，重庆商坤律师事务所律师。
委托代理人：李然，重庆商坤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：谢毅，男，汉族，1980年9月20日出生。
委托代理人：何平，重庆商坤律师事务所律师。
委托代理人：李然，重庆商坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许媛，女，汉族，1985年1月5日出生。
委托代理人：邓当世，重庆当世律师事务所律师。
委托代理人：杨雨，重庆当世律师事务所律师。
原审第三人：郑卫东，男，汉族，1975年6月4日出生。
委托代理人：徐志松，重庆中柱律师事务所律师。
上诉人谢茂林、母素芳、谢毅与被上诉人许媛、原审第三人郑卫东买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年12月13日作出（2011）渝北法民初字第8228号民事判决。谢茂林、母素芳、谢毅对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭分别于2013年7月17日和10月30日公开开庭审理了本案，上诉人谢茂林及上诉人谢茂林、母素芳、谢毅的共同委托代理人何平，被上诉人许媛的委托代理人邓当世、原审第三人郑卫东及其委托代理人徐志松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：谢茂林与母素芳系夫妻关系，谢毅系二人之子。
2002年6月14日，谢茂林、谢毅与重庆佳华物业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以433449元的价格购买了位于渝北区××街道××路××号房屋。谢茂林、谢毅于2004年7月30日取得上述房屋产权证（产权证号房权证201字第01525××号），产权证载明房屋建筑面积为178.56平方米。
2009年8月20日，谢茂林、母素芳、谢毅与郑卫东达成《借款协议》，约定谢茂林、母素芳、谢毅向郑卫东借款20万元，定于2009年9月20日还，谢茂林、母素芳、谢毅承诺用涉案房屋做担保，如谢茂林、母素芳、谢毅不能按时归还许媛借款，则该笔借款自动转为购房房款，谢茂林、母素芳、谢毅必须无条件将房屋过户给郑卫东。同时，谢茂林、母素芳、谢毅将其房产证复印件、身份证复印件、户籍资料、驾驶证、谢毅的无婚姻登记记录证明（渝北区民政局婚姻登记处于2009年8月19日出具）交给郑卫东。当天，谢茂林、母素芳、谢毅出具《委托书》一份，并在重庆市公证处办理了（2009）渝证字第33273号公证。该委托书载明涉案房屋系谢茂林、母素芳、谢毅共有，谢茂林、母素芳、谢毅委托郑卫东作为其代理人，并以谢茂林、母素芳、谢毅的名义全权办理该房屋的如下事宜：办理向银行归还涉案房屋贷款的手续及领取房屋产权证等与房屋相关的资料；解除抵押登记手续；代为领取解除抵押登记手续后的涉案房屋的产权证、国土证等与房屋相关的资料；签订出售上述房屋的买卖合同并代收房款；办理涉案房屋产权买卖过户登记及国有土地使用权过户登记手续；办理与涉案房屋出售相关的一切手续。委托期限至上述事宜办完为止。同时，谢茂林、母素芳、谢毅与郑卫东为办理公证，就该借款另达成《借款协议》一份，借款期限从2009年8月20日起至2009年9月19日止，谢茂林、母素芳、谢毅承诺若不还款或不按期还款，自愿接受人民法院的强制执行，并用所有资产提供担保。重庆市公证处做出（2009）渝证字第33274号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对该借款协议进行公证并赋予该协议强制执行效力。
2009年8月24日，谢毅向郑卫东借款10万元，定于2009年9月23日之前归还，谢毅承诺用其名下所有财产作为抵押还款担保。其后，谢茂林、母素芳、谢毅未足额归还郑卫东的借款。
2011年7月12日，郑卫东以谢茂林、母素芳、谢毅（甲方）的代理人的身份，与许媛（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方同意将涉案房屋转让给乙方，总房价66万元；签订本协议后，乙方立即付给甲方5万元定金，如甲、乙双方均按约履行，该款即用来抵充房款；余款61万元分两次付清，第一次在甲方解除银行抵押时支付40万元，第二次在过户当天支付余款21万元；乙方应在签订本协议后2日内付清余款，甲方立即解除该房屋的银行抵押，协助乙方办理该房屋产权过户手续，同时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；该房于8月31日前，由甲方交付给乙方使用，代理人必须协助，否则甲方应承担违约责任；甲方应保证房屋产权清楚，出让时，由于甲方的产权纠纷概由甲方负责。关于违约责任，双方约定为：如果甲方不配合产权过户义务，则应承担房款15%的违约金；如果甲方不按期交付房屋，则应承担房款15%的违约金。
上述合同签订当日，郑卫东出具收条一张，载明收到许媛所交购房定金5万元。2011年7月13日，郑卫东出具收条一张，载明收到许媛所交购房款40万元。当日，郑卫东委托黄开嘉还清了谢茂林在深圳发展银行重庆分行的剩余贷款28.5万元，解除了涉案房屋的抵押，并取回了房产证、土地证原件。2011年7月14日，许媛通过银行转账方式向郑卫东支付了购房款21万元，双方于当天签订成交价格为65万元的标准文本的《重庆市房地产买卖合同》，并申请办理涉案房屋的过户登记手续，经相关税务部门核价，该房屋合同金额为65万元，应缴税41006.86元，并加盖契税征收核价专用章。后因谢毅的未婚证明时限有问题，许媛未能办理涉案房屋的过户手续。
2011年8月，在郑卫东的要求下，谢茂林、母素芳、谢毅及郑卫东将2009年8月20日的未经公证的《借款协议》的签订时间年份改为2011年，还款时间由2009年9月20日也改为2011年9月20日。同时，针对谢毅于2009年8月24日借郑卫东的10万元，郑卫东亦要求谢茂林、母素芳重新出具《借据》，借据注明其做出时间为2011年8月24日，归还时间为2011年9月23日之前，并载明谢茂林及母素芳将其名下房产（即涉案房屋）及家庭所有资产作为还款担保，房屋已做委托公证，如逾期归还不了借款，则第三人有权执行委托公证书上的相关事宜。郑卫东称其要求将上述协议及借据年份改为2011年是因为担心诉讼时效问题。
一审法院另查明，在2009年8月20日的未经公证的《借款协议》的“其他约定”上载明：由郑卫东偿还此套房屋深发展银行的借款后由郑卫东自行处置房屋，双方约定房屋价格为60万元。谢茂林、母素芳、谢毅称该“其他约定”在2011年8月更改时间时尚不存在，是郑卫东后来加上的，但该《借款协议》仅郑卫东持有，谢茂林、母素芳、谢毅不持有。郑卫东称该约定系双方在2009年签订协议时即存在的。
一审法院还查明，本案诉讼过程中，许媛申请诉前财产保全，黄开嘉系其担保人。许媛称其申请财产保全时不能提供担保，因黄开嘉与其同住在重庆市沙坪坝区，其通过他人介绍找到的黄开嘉，其不清楚郑卫东与黄开嘉是何关系。
一审庭审中，谢茂林、母素芳、谢毅称涉案房屋在2011年7月份的市场价是150万元，许媛称房屋市场价约为70万元。一审法院遂根据谢茂林、母素芳、谢毅的申请，委托重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司对涉案房屋2011年7月的市场价值进行司法评估。2012年10月12日，该评估公司出具《关于终止重庆市渝北区××街道××路××号相关评估工作函》，称该公司于2012年7月17日完成房屋的市场价值评估，但由于原、被告双方拒绝缴纳评估费，已超出委托书中评估终止日期，故决定终止本次评估委托。谢茂林称其未缴纳评估费用是由于评估机构告知其评估没有必要，且评估机构通知其缴纳评估费用时，评估机构称评估结论为3000元／平方米，谢茂林认为该结论明显偏低，便拒绝缴纳评估费。许媛称评估申请系谢茂林、母素芳、谢毅提出，应由谢茂林、母素芳、谢毅缴纳评估费用，且评估机构从未通知其缴纳评估费。同时，许媛称其购买房屋时一直不清楚谢茂林、母素芳、谢毅与郑卫东有借款关系，其咨询了相关部门，认为房屋能买卖才与郑卫东签订的合同，因郑卫东说无法联系谢茂林、母素芳、谢毅，故未到房子里看过，只看了下周边环境和交通，觉得各方面比较适合就购买了房屋。关于除21万元转账以外的45万元购房款，许媛及郑卫东均认可系通过现金支付。关于公证的借款协议，郑卫东称其之所以在期限届满后未申请法院强制执行，是因为谢毅又向其借了一笔款项，故其未申请执行。郑卫东称在出卖谢茂林、母素芳、谢毅房屋时没有预先告知谢茂林、母素芳、谢毅，也没将收取的房款交给谢茂林、母素芳、谢毅。
本案审理过程中，许媛自愿撤回要求谢茂林、母素芳、谢毅承担未协助办理过户手续的违约金9.9万元及未按约定交付房屋的违约金9.9万元的诉讼请求，一审法院当庭裁定予以准许。
许媛一审诉称：被告谢茂林、母素芳系夫妻关系，被告谢毅系谢茂林、母素芳之子，三人共同拥有位于重庆市渝北区××街道××路××号房屋一套。2009年8月24日，第三人郑卫东作为三被告的委托人，在公证部门办理公证，公证郑卫东具有以下权限：办理解除抵押登记手续；代为领取解除抵押登记手续后的上述房屋的产权证、国土证等与房屋相关的资料；签署出售上述房屋的买卖合同并代收房款；办理上述房屋产权买卖过户登记手续；办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续等。2011年7月12日，原告得知郑卫东有一套房屋要出售，郑卫东告知原告其是被告的委托代理人，保证有出售房屋收取房款、办理过户手续的权利，并出示了公证委托书、产权证复印件、产权人户籍资料等，原告审查了第三人提供的材料并向房管部门咨询后，与被告的委托代理人郑卫东签订了《房屋买卖协议》，协议约定被告将上述房屋出售给原告，房款为66万元；协议签订后，原告支付5万元定金，余款在签订合同后2日内付清，被告立即解除抵押并协助原告办理过户手续。合同签订当天，原告支付了购房定金5万元。2011年7月13日，原告按约支付了剩余房款60万元，随第三人到银行偿还了该房屋的抵押借款，并于2011年7月14日办理了解除抵押手续，但在房管部门办理过户手续时，因资料不齐全，无法办理。原告多次催促第三人联系被告到房管局办理过户手续，但第三人称被告不予配合，致使原告至今没有取得房屋的产权。故原告起诉来院，要求判令：1、被告协助原告办理重庆市渝北区××街道××路××号房屋（房权证201第01525××）的过户手续；2、被告立即腾空搬离房屋并交付给原告。本案诉讼费用由被告承担。
谢茂林、母素芳、谢毅一审辩称：（一）第三人郑卫东出卖涉案房屋系无权代理。三被告从来没有孤立的委托郑卫东出卖涉案房屋。被告于2009年8月20日出具给第三人的委托书系同日向第三人借款20万元而签订的《借款协议》的变相的履约保证，该委托书并非单独存在的。三被告与第三人只有一个20万元和一个10万元的借款关系，且三被告按双方约定每月5分的利率至今已向第三人支付了约20多万元的利息。2011年8月1日，郑卫东指派黄开嘉等人到被告家中要求更换借条，被告向郑卫东出具了新的30万元的借条，因第三人要求再次公证，被告未同意，双方发生纠纷，第三人遂依据两年前出具的委托书卖房。可见双方之间的基础关系是借贷关系，新借条出具后，原委托书已丧失了委托基础，第三人依据该委托书卖房系无权代理。（二）第三人与原告买卖房屋系恶意串通损害被告利益，其签订的房屋买卖协议应属无效。1、原告从没有到三被告家来看过房子，也没有向三被告了解房屋的任何情况，三被告在收到原告起诉状副本前根本不知道第三人与原告将价值150万左右的房屋作价65万元成交，亦不清楚原告及第三人关于违约金、房屋交付时间等的约定；2、黄开嘉系第三人称其账户被监控时而指定收取部分利息和2011年7月6日到被告家中要求出具新借条的工作人员，但在本案中又成为原告的财产保全担保人，证明原告、第三人及黄开嘉之间是认识的；3、涉案房屋市场交易价格大约在150万元左右，而成交价仅为65万，远远低于交易价格；4、原告除了出具21万元工行转账凭证外，没有提交其他款项的相关银行证据，其余款项的真实性不能确认；5、原告从其所称得知第三人有房出售到办理过户，前后仅两天时间，说明原告及第三人在之前就做了准备工作。综上，《房屋买卖协议》为无效协议，应驳回原告的诉讼请求。
郑卫东一审述称：1、2009年8月20日，被告向第三人借款20万，并约定涉案房屋作为担保，若被告不能按期还钱，第三人有权处置房屋，2009年8月24日，被告再次向第三人借款10万元，也将房屋作了担保。后因担心诉讼时效，把借条日期改到2011年8月。2、公证委托书是独立的，委托事项和公正内容都很明确，第三人有权买卖房屋，其与原告签订的《房屋买卖协议》是合法有效的。
一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案第三人郑卫东依据谢茂林、母素芳、谢毅出具的《委托书》，以谢茂林、母素芳、谢毅的名义与许媛签订《房屋买卖协议》，郑卫东的代理行为未超越《委托书》中载明的授权范围。谢茂林、母素芳、谢毅认为该《委托书》是其履行借款债务的担保，不是孤立存在，但该委托书上并未载明谢茂林、母素芳、谢毅及郑卫东存在借款事实，许媛作为房屋买受方有理由相信郑卫东有权处置涉案房屋，故对于谢茂林、母素芳、谢毅关于郑卫东系无权代理的抗辩理由不予支持。谢茂林、母素芳、谢毅认为许媛与郑卫东存在恶意串通，严重损害了其利益，故许媛与郑卫东签订的《房屋买卖协议》无效，对此，一审法院认为，谢茂林、母素芳、谢毅的抗辩理由之一是涉案房屋成交价明显低于市场价格，由于谢茂林、母素芳、谢毅对于房屋的市场价值负有举证责任，但其在申请司法评估后未按时缴纳评估费用致使评估机构未出具评估结果。同时，根据郑卫东举示的2009年8月20日的未经公证的《借款协议》上的“其他约定”的内容可知，郑卫东在偿还涉案房屋贷款后，有权自行处置房屋，并约定了房屋价格为60万元，谢茂林、母素芳、谢毅虽称该约定系郑卫东后来自行添加，但未举示反证予以证明，故谢茂林、母素芳、谢毅应承担举证不能的法律后果，谢茂林、母素芳、谢毅的该项抗辩理由不能成立。对于谢茂林、母素芳、谢毅辩称的其他理由，即许媛从没有到其家来看过房子、许媛未提交除21万元工行转账凭证外的其他款项真实发生的依据、许媛从其所称得知郑卫东有房出售到办理过户仅两天时间，以及许媛与郑卫东均认识黄开嘉等，均不能必然得出许媛与郑卫东存在恶意串通的事实。综上，一审法院对于谢茂林、母素芳、谢毅关于合同无效的抗辩理由不予支持。由于郑卫东以谢茂林、母素芳、谢毅名义与许媛签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，当事人均应按协议的约定履行自己的义务。根据协议的约定，谢茂林、母素芳、谢毅应于2011年7月14日前协助许媛办理房屋产权过户手续，并于2011年8月31日前交付房屋，现上述履行期限均已届满，谢茂林、母素芳、谢毅未履行相应义务，应予履行。对于许媛要求谢茂林、母素芳、谢毅协助过户及交付房屋的诉讼请求予以支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决：“一、被告谢茂林、母素芳、谢毅于本判决生效后三日内协助原告许媛办理位于重庆市渝北区××街道××路××号房屋的产权过户手续；二、被告谢茂林、母素芳、谢毅于本判决生效后七日内腾空搬离位于重庆市渝北区××街道××路××号房屋，并将该房屋交付给原告许媛。案件受理费80元，由被告谢茂林、母素芳、谢毅负担。”
谢茂林、母素芳、谢毅不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、一审认定郑卫东出售房屋系有权代理错误。上诉人与郑卫东在2011年8月20日对2012年8月20日签订的《借款协议》作出了实质性变更，且未公证，原《委托书》已丧失存在的基础，郑卫东依据该《委托书》卖方属于无权代理。2、被上诉人与第三人之间签订的《房屋买卖协议》无效。（1）被上诉人与第三人恶意串通：许媛故意隐瞒认识黄开嘉的事实，说明许媛与郑卫东事先认识且有利益关系。（2）许媛的买房行为违背常理：买房未实地查看、从得知卖房消息到归还银行按揭贷款到办理过户交件手续整个交易时间仅两天，说明许媛与郑卫东之间有预谋。（3）许媛无40万元购房款的银行取款或者转款凭证，不能证明40万元收条的真实性。案涉房屋成交价超低，证明双方恶意串通。
被上诉人许媛答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人郑卫东陈述：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明：二审审理过程中，根据谢茂林、母素芳、谢毅的申请，本院委托了重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司对案涉房屋在2011年7月的市场参考价值进行评估、同时委托了西南政法大学司法鉴定中心对落款时间为“2011年8月20日”的《借款协议》中“其他约定”栏手写笔迹形成时间进行鉴定。前者鉴定结论为103.56万元，后者因该鉴定机构现有技术条件不具备鉴定条件，故退回鉴定委托。各方当事人对案涉房屋价值评估鉴定结论质证意见如下：谢茂林、母素芳、谢毅无异议；许媛与郑卫东均认为估价过高，但未提供证据证明该鉴定结论错误或其它相反证据。各方当事人对西南政法大学司法鉴定中心以其现有技术条件不具备鉴定条件为由退回鉴定委托无异议。
另查明：二审中，黄开嘉作为证人出庭作证，陈述其与郑卫东存在房屋中介业务合作关系，是很好的朋友，其与许媛父亲是熟人；案涉房屋出售信息由郑卫东告诉自己，自己又提供给想买房的许媛父亲，自己收取了点信息费，双方谈成买卖的时间既不是当场也不是一、两天的事，但具体多久想不起来了；由于案涉房屋未能过户，许媛父亲找到自己，只说房屋过不了户，未说原因，叫自己负责、找卖家，此时（本案诉讼前）才认识了许媛；诉前保全担保系根据许媛父亲要求提供。谢茂林、母素芳、谢毅认为证人陈述内容与许媛、郑卫东的相关陈述矛盾；许媛、郑卫东对其陈述未提出异议。
还查明：一审法院查明的以下事实即2009年8月20日谢茂林、母素芳、谢毅与郑卫东达成的《借款协议》约定“如谢茂林、母素芳、谢毅不能按时归还许媛借款，则该笔借款自动转为购房房款，谢茂林、母素芳、谢毅必须无条件将房屋过户给郑卫东”存在笔误，前述“如谢茂林、母素芳、谢毅不能按时归还许媛借款”应为“如谢茂林、母素芳、谢毅不能按时归还郑卫东借款”。
本院查明的其它事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点在于2011年7月12日郑卫东以谢茂林、母素芳、谢毅的代理人的身份与许媛签订的《房屋买卖协议》是否有效。上诉人谢茂林、母素芳、谢毅主张该协议无效的理由主要有两点：一是郑卫东无权代理签订该合同，二是郑卫东与许媛恶意串通。就其第一个理由而言，无论郑卫东取得谢茂林、母素芳、谢毅买卖案涉房屋的授权基于什么原因、授权基础是否丧失，其凭借经过公证的授权委托书、以谢茂林、母素芳、谢毅的代理人名义与许媛签订案涉房屋买卖合同，作为合同相对方的许媛完全有理由相信郑卫东有权代理。故该理由不能成立。就其第二个理由而言，尽管案涉房屋的买卖过程中和当事人的相关陈述中存在一定的存疑情节，譬如许媛买房前未实地查看房屋内部情况、许媛从得知卖房消息到归还银行按揭贷款到办理过户交件手续整个过程仅为三天、40万元购房款无相关走账凭证、许媛故意隐瞒认识黄开嘉的事实等等，但都不足以证明许媛与郑卫东存在恶意串通。故该理由也不能成立。在前述《房屋买卖协议》不存在法定无效情形的前提下，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。许媛请求谢茂林、母素芳、谢毅履行《房屋买卖协议》约定的过户及交房义务，原判予以主张并无不当。综上，上诉人谢茂林、母素芳、谢毅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予主张。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民
事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人谢茂林、母素芳、谢毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
代理审判员 乔 艳
代理审判员 万 怡
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 吴学文