江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7307号
上诉人（原审被告）：武中奇。
委托诉讼代理人：周利中，江苏吴越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钱水兴。
委托诉讼代理人：曲川江，浙江三利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王月琴，浙江三利律师事务所律师。
原审被告：李钧昌。
上诉人武中奇因与被上诉人钱水兴房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2016）苏0509民初2256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
武中奇上诉请求：撤销一审判决，依法改判，被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审法院遗漏诉讼主体，程序错误。李君华是2014年10月20日签订《协议》的一方，应当参加诉讼；一审法院认定2011年5月1日签订的《房屋租赁协议》至2014年10月20日终止系事实认定错误；2014年10月20日签订的《协议》并未实际履行，一审法院认定该协议解除错误；一审法院认定承租人一方违约在先错误，承租人未支付2015年5月1日之后的租金是行使先履行抗辩权，因为厂房电表容量太小多次烧毁，厂房在汛期积水出租人拒绝维修。
钱水兴辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。2014年10月20日《协议》对租赁时间、租金等条款进行了变更；被上诉人从未被上诉人告知需履行修缮义务；双方在签订合同之初对电表容量是清楚的，承租过程中的停电显现是承租人超负荷生产所致；上诉人错误理解了先履行抗辩权，根据租房协议，上诉人应先交租金，上诉人才是先履行义务一方。
李钧昌述称，同意上诉人意见。
钱水兴向一审法院起诉请求判令：1、解除钱水兴与武中奇、李钧昌之间2014年10月20日签订的《房屋租赁合同》；2、武中奇、李钧昌立即腾迁坐落在盛泽镇群铁村租房；3、武中奇、李钧昌向钱水兴支付租金39362.93元，（自2015年1月20日算，暂至2016年1月31日，期间共376天，年租金45000元，每天租金123.29元，合计租金46357.04元，扣除2015年1月20日至2015年5月1日期间共计111天，年租金23000元，每天租金63.01元，即6994.11元，租金暂时计算至2016年2月28日；）4、本案诉讼费用由武中奇、李钧昌承担。一审审理中，钱水兴增加诉讼请求，武中奇、李钧昌另应支付钱水兴垫付的电费5113.19元，滞纳金567.96元，计5681.13元。
一审法院认定事实：2011年5月1日，钱水兴与武中奇、李钧昌签订房屋租赁协议一份，协议约定，钱水兴将原群铁彩砖场租赁给武中奇、李钧昌，房屋包括西面4间，正房5间，车间9间，3米以上高围墙8间及水电设备，每年租金为2.3万元，于每年5月1日一次性付清，预付水电押金1.5万元，租期暂定20年，如在3-5年之内要迁移，不得更改、拆除一切搭建物。合同成立后，武中奇、李钧昌进入租赁场所进行铸造加工机器配件的生产，交付水电押金1万元，并搭建了简易房屋，部分房屋利用了钱水兴的围墙，租金从2011年5月1日起每年交付到2014年5月1日，之后未再交付。2014年10月20日，钱水兴与武中奇、李钧昌签订协议一份，协议约定，为了周边农户和企业少纠纷，钱水兴忍痛把三年租金计69000元全部还给武中奇、李钧昌，凡是在租用期间的修建或新建，一律不好拆除，从2014年10月20日至2015年1月20日，人和企业用设备一定要全部搬走，在2015年1月20日前把水电费交清，如果承租人不搬走，则租金从2015年1月20日开始以年租金4.5万元计算，时间暂定5年。合同成立后，武中奇、李钧昌既未搬离，也未付租金，致产生纠纷。2016年春节前，租赁场所因电表等损坏而断电，至今没有生产用供电，武中奇、李钧昌也没开工生产，之前的电费，由钱水兴向供电部门垫付5113.19元，另交付滞纳金567.96元，计5681.13元
以上事实，有2011年5月1日房屋租赁协议、2014年10月20日协议、电费发票以当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为，双方的房屋租赁合同合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。2011年5月1日签订的房屋租赁协议，双方均已按约履行。后经协商一致，又于2014年10月20日签订了新的协议，系对之前租赁关系的一个终结，并重新作出了约定，双方应当按约履行各自的义务。武中奇、李钧昌既未按约撤出人员和将设备全部搬走，也未按新的约定支付租金，致使钱水兴的合同目的不能实现，故钱水兴有权要求解除双方之间的租赁合同。租赁合同解除后，武中奇、李钧昌应当返还承租的涉案房屋，故一审法院对钱水兴要求武中奇、李钧昌搬离租赁房屋的诉讼请求，予以支持。根据双方约定，凡是在租用期间的相关建筑物不得拆除，结合本案的具体情况，武中奇、李钧昌在租用期间修建的或新建的简易建筑物，应归钱水兴所有，钱水兴返还武中奇、李钧昌三年租金计69000元。考虑到武中奇、李钧昌实际经营至2016年年初，并继续占用至今，一审法院酌情认定，计算至2016年8月1日止，武中奇、李钧昌应支付钱水兴的租金及占有使用费为49300元，相抵后，尚应返还武中奇、李钧昌19700元。武中奇、李钧昌在租赁生产期间产生的电费理应由其承担，现已由钱水兴向供电部门垫付5113.19元及滞纳金567.96元，计5681.13元，应由武中奇、李钧昌支付，与武中奇、李钧昌已交付钱水兴水电押金1万元相抵扣后，钱水兴尚应返还武中奇、李钧昌4318.87元。两项合计，钱水兴应返回武中奇、李钧昌24018.87元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、钱水兴与武中奇、李钧昌之间房屋租赁合同于2016年8月1日解除。二、武中奇、李钧昌应于判决生效后十日内将位于吴江区盛泽镇群铁村（原预制厂）的土地及现有厂房返还原告钱水兴。三、钱水兴应于判决生效之日起十日内返回武中奇、李钧昌24018.87元。四、驳回钱水兴其他的诉讼请求。案件受理费784元，由武中奇、李钧昌负担。
二审中，武中奇提供报警记录和电表故障记录，证明在租赁期间电表多次维修，到2015年年底没有修好。钱水兴质证后认为对报警事实没有异议，双方有矛盾；电表故障记录是诉讼后取得，与本案无关。
以上事实，有报警记录、电表故障记录、调查笔录等予以佐证。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，2011年5月1日《房屋租赁协议》以及2014年10月20日协议载明的甲方均为钱水兴，乙方均为武中奇和李钧昌，一审法院认定两份协议当事人为钱水兴、武中奇和李钧昌并无不当，本院予以确认。武中奇认为一审法院遗漏诉讼主体的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采信。2011年5月1日《房屋租赁协议》以及2014年10月20日协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。从协议内容看，2014年10月20日协议是对2011年5月1日《房屋租赁协议》的变更，武中奇认为2014年10月20日签订的《协议》并未实际履行不存在解除的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予采信。武中奇主张涉案厂房存在电表容量太小、房屋汛期积水等问题，但未能提供充分证据证明其及时要求钱水兴进行维修，武中奇据此行使先履行抗辩权拒付租金的理由难以成立，本院不予支持。
综上所述，武中奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1568元，由武中奇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一六年十二月五日
书 记 员 闻 艺