北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第08340号
原告曹孚宇，男，1937年1月9日出生。
委托代理人朱慕华，北京市博道律师事务所律师。
委托代理人赵昀腾，北京市博道律师事务所律师。
被告刘秀玲，女，1956年1月19日出生。
被告林美子，女，1987年8月18日出生。
二被告共同委托代理人邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。
原告曹孚宇与被告刘秀玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理，依法追加被告林美子参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曹孚宇及其委托代理人朱慕华，被告刘秀玲及其与林美子的委托代理人邵亚光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹孚宇诉称，原告承租了位于北京市×街×号的公房（以下简称涉案房屋）。1998年5月26日，原告曹孚宇与林国才签订协议，约定原告将涉案房屋出租予林国才用于经营餐饮（阿林酒家），期限8年，自1998年11月18日至2006年11月18日，面积17.1平方米。协议到期后，原告曹孚宇与林国才没有书面续签，只是口头约定将租赁期间延长至2011年11月18日。合同再次到期后，原告曹孚宇与林国才仍没有签订书面租赁合同，林国才继续支付租金给原告，原告继续允许林国才使用涉案房屋，双方并未约定合同期限。2014年9月，林国才去世。林国才之妻刘秀玲使用涉案房屋继续经营阿林酒家。现原告自愿解除双方的房屋租赁合同关系，并多次通知被告，但被告不予理睬，因此原告诉至法院，要求解除双方的租赁合同，被告一个月内搬离涉案房屋，被告按照每日500元的标准支付自2015年1月1日至实际腾房之日止的房屋租金，另，合同约定被告方负担原告联营费的一半，因此原告要求被告返还代缴的联营费的一半共4302元。
被告刘秀玲、林美子辩称，原告承租涉案房屋并将涉案房屋转租予林国才及林国才去世的情况属实。原告曹孚宇与林国才只签过一份书面合同，但是最后一次口头约定的终止期限为2016年12月31日。2013、2014年的租金标准为每年70000元。2015年被告向原告提出要缴费，但是原告不收。在林国才去世后，涉案房屋由被告刘秀玲与林美子共同使用、经营，刘秀玲为林国才之妻，林美子为刘秀玲与林国才之女。二被告不同意解除合同，不同意腾房，同意按照每年70000元的标准支付自2015年1月1日至今的房租。二被告否认双方约定由被告方负担联营费，因此不同意原告关于返还抵扣租金的联营费的诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋是北京市东城区房屋土地经营管理一中心北新桥分中心（以下简称北新桥房管所）管理的公有住房，由原告承租。1998年5月26日，原告曹孚宇与林国才订立协议，约定原告将涉案房屋租赁给林国才做餐饮用，租期八年，自1998年11月18日至2006年11月18日，每年租金30000元。协议同时约定，联营费各付一半。关于申请规划费、施工费、装修、设备、税费、管理费等，凡涉及到门市修建、修后的费用，一律由承租方林国才承担。同日，林国才另向案外人张彦荣租赁了两间公房，亦位于东城区×街×号院内，并约定联营费由林国才承担。之后林国才在此经营餐饮。
2002年6月13日，北京市东城区房屋土地管理局北新桥管理所（现名为北京市东城区房屋土地经营管理一中心北新桥分中心，即简称北新桥房管所，甲方）、林国才（乙方）、张彦荣（丙方）、曹孚宇（丙方）订立协议书，载明张彦荣、曹孚宇经与林国才协商，经北新桥房管所批准，于1999年1月1日联营经营阿林酒家，现林国才、张彦荣、曹孚宇经协商，将该房翻建后，扩出部分由北新桥房管所接管，扩出部分面积由林国才承租，张彦荣、曹孚宇保留原承租面积，即张彦荣承租建筑面积24.5平方米，曹孚宇承租建筑面积23.9平方米，林国才承租建筑面积40平方米。协议书第四条同时载明，林国才、张彦荣、曹孚宇自开业后，于1999年7月拖欠联营费至今，合计人民币32428元，经协商，林国才、张彦荣、曹孚宇一次缴纳联营费15000元，属联营协议自2002年6月1日终止；自2003年1月起联营费按每平米10元计租。
2006年11月18日原告与林国才的协议到期后，双方未再续订书面合同，但实际继续履行至今，其中2013、2014年的租金标准为每年70000元。2014年9月2日，林国才去世。关于租赁期限的问题，二被告出示了被告林美子与原告曹孚宇之子的通话录音，以证明原告曾承诺租期至2016年12月31日。经质证，原告虽认可录音的真实性，但不认可二被告的证明目的。
关于原告方联营费负担的问题，原告主张双方于1998年5月26日订立的协议中载明联营费应当由林国才一方承担一半。被告则认为双方虽曾在上述协议中约定林国才承担一半联营费，但在2002年6月13日原告、张彦荣、林国才与北新桥房管所订立的协议书第四条将联营费负担方式变更为原告与林国才各自负担自己的联营费。原告虽然认可2002年6月13日协议书的真实性，但认为协议书的第四条所述丙方缴纳联营费，系指原告应当承担的一半联营费，并非指原告要承担全部联营费，原告并未与林国才协商变更联营费的负担方式。原告在诉讼中出示了东城区房屋租金缴纳凭证两张，注明有“议价2011.1-12”及“议价2012.1-12”字样，金额分别为2868元、5736元。经质证，被告表示无法核实票据的真实性。
诉讼中，本院进行了现场勘验，×街×号院西北角目前为一栋二层建筑，已无法区分张彦荣、曹孚宇、林国才（已故）承租的公房的界限，已混为一体。本院又向北新桥房管所调查，该单位表示并未经手办理过关于涉案房屋建成现状的规划手续。
以上事实，有双方当事人的陈述、协议、协议书、照片、公有住宅租赁合同、调查笔录、现场勘验笔录等在案佐证。
本院认为，原告曹孚宇与林国才于1998年5月26日订立的协议为双方真实意思表示，合法有效。上述协议于2006年11月18日终止之后，双方未再书面续签。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此，原告曹孚宇与林国才的房屋租赁合同关系在2006年11月19日之后为不定期租赁。原告曹孚宇有权随时提出解除合同，但应在合理期限之前通知对方。2014年9月2日林国才去世之后，其妻刘秀玲、其女林美子实际履行了房屋租赁合同，因此，原告曹孚宇要求解除与被告刘秀玲、林美子的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。原告曹孚宇于2015年6月1日诉至本院，提出解除合同的要求，被告于2015年6月12日收到原告的起诉书，故本院确认双方合同于被告收到原告起诉书之日解除。关于腾退房屋一节，鉴于目前涉案房屋与案外人张彦荣承租的公房、登记在林国才名下承租的公房混为一体，无法区分边界，且为二层建筑，暂不具备腾退房屋的现实可能性，因此本院对此不予处理。原告可待涉案房屋得以区分边界之后另行解决腾房问题。关于租金问题，二被告作为承租方，理应向原告交纳租金，但原告要求按照每日500元的标准计算租金，缺乏依据，本院不予采信。在双方未能就变更房屋租金协商一致的情况下，二被告作为不定期租赁的承租人，应当按照上一年度的租金标准继续交纳租金。又因为本案不宜对腾退房屋问题作出处理，亦即腾退房屋的时间、内容等存在不确定性，因此本案中仅对判决生效日之前的房屋租金作出处理，之后的房屋租金或房屋占有使用费原告可以另行主张。关于联营费一节，原告曹孚宇与林国才在1998年5月26日订立的协议中明确约定了曹孚宇的联营费由林国才承担一半。张彦荣、曹孚宇、林国才与北新桥房管所于2002年6月13日订立的协议书中并无关于变更前述联营费承担方式的内容。1998年5月26日协议约束的是曹孚宇与林国才，并不包括北新桥房管所，因此2002年6月13日协议书中关于“丙方联营费”的表述与1998年5月26日协议中关于林国才负担曹孚宇联营费一半的的内容并不矛盾。现原告曹孚宇要求二被告支付代为垫付的联营费，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告曹孚宇与被告刘秀玲、林美子之间的房屋租赁合同关系于二〇一五年六月十二日解除；
二、被告刘秀玲、林美子于本判决生效后七日内支付原告曹孚宇房屋租金及占有使用费，计算期间为二〇一五年一月一日至本判决生效之日止，计算标准为每年七万元；
三、被告刘秀玲、林美子于本判决生效后七日内支付原告曹孚宇联营费四千三百零二元；
四、驳回原告曹孚宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由被告刘秀玲、林美子负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
代理审判员 杨志彤
人民陪审员 卢 仪
二〇一五年十二月二日
书 记 员 康 婧