湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张定民二初字第624号
原告吕宏忠。
原告罗华。
原告张欣。
原告周绍勇。
共同委托代理人朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被告张家界永建房地产开发有限公司，住所地张家界市子舞西路8号。
法定代表人陈可，董事长。
委托代理人谭军，代理权限为特别授权。
委托代理人李宗顺，代理权限为特别授权。
第三人长沙肯德基有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段569号湖南商会大厦东塔17层1713-1724号房。
负责人包莹瑞，董事长。
委托代理人卢京美，湖南崇民律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人陈甄，湖南崇民律师事务所律师�代理权限为一般代理。
原告吕宏忠、罗华、张欣、周绍勇诉被告张家界永建房地产开发有限公司和第三人长沙肯德基有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员王婷、龚丽琼组成合议庭，代理书记员卢娜娜担任法庭记录，于2015年12月8日、2016年1月28日两次公开开庭进行了审理。原告吕宏忠、罗华、张欣、周绍勇的委托代理人朱华宏、被告张家界永建房地产开发有限公司的委托代理人谭军、李宗顺、第三人长沙肯德基有限公司的委托代理人卢京美、陈甄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕宏忠、罗华、张欣、周绍勇诉称：2005年2月16日，被告与第三人签订《租赁合同》，约定租赁期限15年，从2005年10月1日起至2020年9月30日止，租金按营业总收入的7%计算按月支付。2005年11月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，并依法取得诉争商铺房屋所有权。原告以437888元购买了被告开发的张家界灯火文昌一层B-41号、面积为21.13平方米的商铺。2005年12月30日，该商铺经验收合格后交付给原告使用，双方按照合同约定完成了自己的义务。2005年11月23日，原、被告双方又签订了《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，合同约定委托期限自2005年11月14日起至2015年10月1日止，委托期满本合同自然终止。2008年9月12日，原、被告签订《〈商品房买卖合同〉及〈委托租赁合同〉补充协议》，确认原告给被告补交购房款29220元。在原、被告合同履行期内，被告还欠付原告商铺收益报酬，且超出5年时间将原告商铺租赁给第三人占用，构成明显违约，给原告造成了经济损失，经多次协商未果。为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院：一、判令被告与第三人签�的《租赁合同》中自2015年10月1日起至2020年9月30日止超出委托租赁期的5年租赁期无效；二、判令第三人在本案法律文书生效后30日内腾让商铺给原告；三、判令被告支付2005年11月14日起至2015年9月30日止期间的下欠原告商铺收益款215050.43元；四、判令被告支付违约金117365.46元给原告；五、判令被告支付原告2015年10月1日起至2020年9月30日止的5年占用商铺期的收益累计数额为568236.85元；六、判令被告承担本案诉讼费。
原告吕宏忠、罗华、张欣、周绍勇为证实其诉讼请求，提交了以下证据：
1、《租赁合同》复印件一份，拟证明：被告与第三人签订的租赁期为15年，从2005年10月1日起至2020年9月30日止，租金按营业总收入的7%计算并按月支付的事实；
2、《商品房买卖合同》、张房证字第041854号《房屋所有权证》复印件各一份，拟证明：原告依法取得灯火文昌B－41号商铺所有权的事实；
3、《灯火文昌商铺委托招商经营合同》及《补充协议》复印件各一份，拟证明：（1）原告商铺总投资为467108元，双方约定委托期限为10年，从2005年11月14日起至2015年10月1日止；（2）商铺收益报酬第1年至第5年每年按总投资的8.33%计算，自第6年起每年原告应获得报酬分别在上年应获报酬基础上增长2%，依此类推至本合同期满；（3）违约后的违约金按商铺收益报酬总额的20%计算支付；
4、中国农业银行活期存折明细清单关于被告支付原告吕宏忠商铺门面收益报酬明细表复印件一份，拟证明：被告10年经营期累计支付原告商铺的收益款371776.9元。
在庭审质证中，被告张家界永建房地产开发有限公司对以上证据的质证意见为：对证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议。对�据4中原告所讲的收益款371776.9元，与被告通过核算所得出的397627元相差2万多元。
第三人长沙肯德基有限公司的质证意见为：对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为买卖合同签订的时间在租赁合同签订之后，原告取得该房屋的所有权时间应以2008年6月2日为准。对证据3的真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，认为该合同是委托招商合同，是否为委托租赁合同不得而知，且签订的时间在第三人与被告的租赁合同时间之后，合同约束的是原、被告，与第三人无关。对证据4的真实性、合法性无异议，但认为是原、被告之间的法律关系，与第三人无关。
被告张家界永建房地产开发有限公司辩称：根据约定，合同已于2015年9月30日期满，无需法院确认无效。被告自合同到期之日起没有占用门面，实际的经营户也不�被告，被告也没有代原告向现在的经营人第三人收取租金。原告提出赔偿损失的问题，与被告无关，因为占有使用的是本案的第三人，被告已将合同履行完毕，对于合同期满后的损失，不应由被告承担。原、被告之间是委托租赁关系，现委托期限已满，如果原告不追认，超出原、被告间的委托租赁合同的5年时间，应由原告承担责任。2005年被告接受原告委托将商铺租赁给第三人，在合同履行期间，被告按合同约定全额履行了付款义务，但根据委托租赁合同的约定，租赁期间因产权所产生的税费由原告承担。
被告张家界永建房地产开发有限公司未提供证据。
第三人长沙肯德基有限公司述称：第三人与被告于2005年2月16日签订的租赁合同是合法有效的，合同约定的期限为15年，现在仍在合同期内，应当继续履行。该合同主体合法，不违反法律的禁止�规定，所以应当合法有效。根据合同的相对性原则，只有合同的双方当事人才能向法院提出确认合同效力的问题，原告并非第三人与被告所签合同的当事人，所以原告无权请求法院确认第三人与被告签订的租赁合同无效。租赁合同超过委托合同的5年期限，这一部分是仍然有效的，第三人与被告签订租赁合同的时间在原被告签订房屋买卖合同之前，第三人的承租权利也在先，后成立的合同不能成为成立在先的合同无效的原因。根据合同的相对性及买卖不破租赁的原则，租赁合同可以约束本案的原、被告及第三人，而买卖合同只能约束原、被告双方，所以原告无权要求确认被告与第三人之间的合同无效。
第三人长沙肯德基有限公司为证实其述称意见，提交了以下证据：
第一组证据：1、第三人与被告签订的《租赁合同》及补充协议复印件各一份、2、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件各一份，拟证明：（1）第三人于2005年2月16日与被告签订房屋租赁合同并约定租期15年；（2）被告与第三人签订租赁合同前已于2004年4月取得合法建设手续，该租赁合同合法有效；（3）第三人签订租赁合同在原、被告转让房屋之前，租赁合同完全合法有效；
第二组证据：第三人催告被告开具2015年10月租金发票的公证书复印件一份，拟证明第三人为积极履约，催告被告开具2015年10月份发票的情况；
第三组证据：被告与第三人签订的《租赁合同补充协议》原件一份，拟证明被告与第三人签订的《租赁合同》时间是2005年2月16日。
在庭审质证中，原告对以上证据的质证意见为：对第一组证据中证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，也不能达到第三人的证明目的。合同的生效日期无法确认，从原件的字体上看两边的签字字迹明显不一样，被告签字及落款日期的笔迹明显是事后添加的，不可能是十年前签的，而第三人签的没有落款日期，所以无法核实也无法证明合同的生效日期就是2005年2月16日；对第一组证据中证据2的真实性无异议，但是对证明目的有异议；对第二组证据，因与原告无关，不发表质证意见。第三组证据补充协议上的签字落款双方并没有写明合同签订的日期，所以不能证明主合同签订的时间是2005年2月16日。补充协议是被告与第三人私下签的，达不到第三人的证明目的。被告对第三人提交的证据均无异议。
本院审查后认为：原告提交的证据真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以确认。第三人提交的证据真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。
本院根据采信的证据及原、被告和第三人的陈述，可以确认以下事实：
2004年3月至7月，被告张家界永建房地产开发有限公司相继取得了位于张家界市××××区文昌阁永昌商城的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和土地使用权证后，开发建设了永昌商城。
2005年2月16日，被告张家界永建房地产开发有限公司与第三人长沙肯德基有限公司签订了一份《租赁合同》，约定第三人租用被告位于张家界市永定区解放路18号永昌商城首层建筑面积总计为400平方米的房产及附属通道、楼梯等设施，用于开设肯德基连锁餐厅。租赁期限为15年，自2005年10月1日至2020年9月30日止（其中2005年10月1日至2005年11月30日为免租期）。第三人将该处餐厅的营业额按7%的比例支付给被告作为租金，支付方式为第三人应于每月15日前向被告交付上月租金，被告应于每月5日前向第三人提供上月租金的合法房屋租赁发票。《租赁合同》还对其他相关事项进行了明确约定。合同签订后，因被告向第三人提供的房产现状与签订《租赁合同》时提供给第三人的设计图纸有所差异，双方随后又签订了一份《租赁合同补充协议》，约定将《租赁合同》中租赁范围变更为本协议后附图纸红线所圈定的范围，租赁房产使用面积由原388平方米变更为396平方米。
第三人长沙肯德基有限公司租用被告张家界永建房地产开发有限公司房屋后，开设了肯德基餐厅，并按约定向被告张家界永建房地产开发有限公司按时支付租金。
2005年11月14日，原告吕宏忠与被告张家界永建房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的灯火文昌第一层B-41、用途为商业、建筑面积分别为21.13平方米的商铺一间，价款为437888元，付款方式及期限为2005年11月14日付117952元，余首付101936元在2015年12月28日前付清，其余房款218000元贷款支付。合同第八条均约定出卖人应当在2005年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
在签订《商品房买卖合同》后，2015年11月23日，原告吕宏忠（甲方）与被告张家界永建房地产开发有限公司（乙方）又签订了《灯火文昌商铺委托招商经营合同》，甲方将其购买的灯火文昌第一层B-41号商铺委托给乙方进行经营或招商经营，并授权乙方在本合同条款的约束下与第三方签订不损于甲方所有权利益的各种合同（乙方可以自己的名义同第三方签订各种合同），与第三方所签订的合同约定的期限不得超过本合同委托期限。委托的期限自2005年11月14日起连续计算至2015年10月1日止，委托期�前三个月，双方另行协商是否继续延续本合同委托事项，并另行签订书面协议。该合同第四条约定：被告在委托期限内必须保证原告的商铺每年获得总投资8.33%的保底报酬，即第一年至第五年原告每年应获得总投资8.33%的报酬金额不变，自第六年起每年原告应获得报酬分别在上年应获报酬基础上增长2%，依此类推至本合同期满。甲方商铺获得报酬支付方式为：乙方提前支付甲方第一、二年租金（2005年11月14日至2007年11月13日）共计72952元，并抵作甲方购房款，其余租金从2007年11月14日开始每月支付到合同期满。乙方按约定给甲方支付商铺报酬后，可在委托期间自主与第三人（商铺实际经营者）约定商铺使用报酬，乙方与第三人约定的商铺使用报酬额高于或低于乙方应给甲方的商铺报酬，高出部分归乙方享有，不足部分由乙方给甲方补足。甲方以购买乙方灯火�昌商铺作为条件，在委托乙方经营或招商经营期间不再给付乙方任何委托报酬。乙方经营和招商经营期间处理委托事务所支出的费用由乙方承担。合同第五条约定：委托期间，凡与本合同约定的商铺所有权和土地使用权有关的各种税、费由甲方依法交纳。凡与商铺所有权（产权）无关，而与经营有关的各种经营性税、费均由乙方承担，乙方有义务要求商铺实际经营者按时交纳与经营有关的税、费。合同第十条约定：1、甲、乙双方都应全面履行合同。由于一方原因造成根本违约，致使本合同无法履行的，违约方应按本合同约定的甲方应获得总报酬的20%给守约方支付违约金，并承担守约方的全部经济损失，守约方有权解除本合同。2、甲方违反本合同约定，未经乙方同意提前收回商铺或中途擅自提前终止合同的，应按本合同甲方应获得十年总租金的20%向乙方支�违约金，并承担乙方或商铺实际经营者由此所造成的全部经济损失。3、在委托招商经营期间，未经甲方同意，乙方中途擅自提前终止合同，乙方应按本合同甲方应获得十年总租金的20%向甲方支付违约金，并承担甲方由此所造成的全部经济损失。合同还对其他相关事项进行了约定。
2008年6月2日，张家界市房地产管理局给原告吕宏忠颁发了其购买的灯火文昌第一层B-41号的房屋所有权证书，载明房屋所有权人为原告吕宏忠、罗华，共有权人为张欣、周绍勇。
2008年9月12日，原告吕宏忠与被告张家界永建房地产开发有限公司又签订了《〈商品房买卖合同〉及〈委托租赁合同〉补充协议》一份，约定：原告吕宏忠所购商铺经张家界市房地产管理局现场测绘校核后实际面积为22.54平方米，增加的面积为1.41平方米，根据原商品房买卖合同约定的价格，原告吕宏忠还应补交购房款29220元，相应税费据实找补。由于所购门面面积调整，原委托租赁合同中被告应支付给原告的房屋租金每年相应增加2434元。
原、被告签订《灯火文昌商铺委托招商经营合同》后，双方一直按合同履行各自的权利和义务。被告自2007年11月14日起按月给原告支付报酬并依法缴纳相关的税、费。按合同约定，2005年11月14日至2008年9月11日期间，原告商铺每年获得的租金为36476元，2008年9月12日至2010年11月13日为38910元（以下小数点后的数字均采用四舍五入法计算），2010年11月14日至2011年11月13日期间为39688元，2011年11月14日至2012年11月13日期间为40482元，2012年11月14日至2013年11月13日期间为41292元，2013年11月14日至2014年11月13日期间为42118元，2014年11月14日至2015年9月30日期间为42960元。2015年1月至9月期间，被告欠付原告的租金共计12596元。
原、�告双方的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》期限届满后，因被告与第三人的租赁合同尚未到期，故被告未能返还原告所购商铺，继续由第三人实际经营使用至今。2015年12月1日，湖南省长沙市公证处依据第三人的申请，出具了公证书，证明第三人向被告邮寄送达了《关于敦促贵司依约提供肯德基张家界餐厅10月份租金发票的致函》。
另查明，被告张家界永建房地产开发有限公司于2006年4月30日开始对所其所建永昌商城进行竣工验收备案，直到2007年1月13日完成备案。
本案在审理过程中，经多次主持调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：本案争议的焦点有四个：1、被告与第三人签订的《租赁合同》及原、被告签订的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》是否合法有效？2、第三人是否应当返还原告的两间商铺？3、被告下欠了原告多少的�铺报酬和是否应当支付违约金？4、被告是否应当赔偿5年占用原告商铺的收益？
关于《租赁合同》合同的效力问题，《城市房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）第六条规定，未依法取得房屋所有权证的不得出租。商业地产项目一般是在尚未竣工且未办理房屋所有权证书的情况下出租的，很显然违反了《办法》中第六条的相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，如果合同的签订违反法律、行政法规的强制性规定则无效。那么判定租赁合同是否有效的关键就在于，其所违反的《办法》是否属于行政法规的范畴。而《办法》是1995年4月28日建设部第五次常务会议通过并以建设部第42号令的形式发布的，根据《中华人民共和国立法法》的相关规定，其性质属于国务院下属部委依据法律、行政法规制定的部门规章。所以即使违反《办法》的�定，但不属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，而且《办法》已废止。因此，该合同是被告与第三人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规，系合法有效的合同。虽然被告与第三人签订合同时，永昌商城尚未竣工验收，但是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告在与第三人签订合同时，已取得了建设工程规划许可证及其他相关许可证，该合同是双方真实意思的表示，内容不违背法律、法规，系合法有效合�。
被告与第三人签订《租赁合同》是在2005年2月16日，原告从被告取得诉争所涉商铺的所有权是在2005年11月14日以后，即第三人租用在前，原告购买在后。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，原告在取得该间商铺的所有权后，被告与第三人签订的《租赁合同》效力不受影响，应当继续有效。故原告要求确认该合同租赁期限超过2015年9月30日的部分无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
关于商铺返还和赔偿占用商铺使用费的问题。虽然原、被告之间的《灯火文昌商铺委托招商经营合同》已于2015年9月30日期满，被告应当返还原告的商铺，但是，由于该商铺因被告与第三人之间的《租赁合同》继续有效而无法返还，第三人系依据合法有效的《租赁合同》而占有使用，故原告要求第三人腾让商铺的诉讼请求，本院不予支持。因被告无法返还商铺而给原告造成的损失，原、被告双方在审理过程中已达成了一致，被告愿意按2014年10月1日至2015年9月30日期间的年报酬的二倍赔偿，原告也同意以此标准按年度支付。因此，被告应当按每年85920元（42960元×2）的标准赔偿原告商铺占用损失，直至被告与第三人的合同期满。
关于支付拖欠的租金和滞纳金的问题。在原、被告《灯火文昌商铺委托招商经营合同》期限内，被告拖欠原告租金12596元未予支付，违反了该合同的约定，被告应当承担继续支付的责任。由于在合同中，对具体的支付时间未予约定，只约定了按月支付，因此，从交易习惯来看，付款时间应确定在合同期满之日为宜，即在2015年9月30日前付清。在合同中，原、被告双方也未对逾期付款的违约责任进行约定，被�应按中国人民银行同期贷款利率计付利息为宜。虽然在合同中约定了任何一方根本违约的责任承担方式，但是被告在十年的合同期限届满前拖欠的租金仅为三个多月，不构成根本违约。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张家界永建房地产开发有限公司支付拖欠原告吕宏忠、罗华、张欣、周绍勇的租金12596元，并自2015年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至款付清之日止；限本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告张家界永建房地产开发有限公司按每年85920元的标准，赔偿自2015年10月1日起至2020年9月30日止因占用原告吕宏忠、罗华、张欣、周绍勇商铺期间的损失；2015年10月1日至2016年9月30日期间的赔偿款，限被告张家界永建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行完毕；其他年度的赔偿款限被告张家界永建房地产开发有限公司于每个年度的3月31日前一次性付清；
三、驳回原告吕宏忠、罗华、张欣、周绍勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
案件受理费12800元，由被告张家界永建房地产开发有限公司负担9000元，原告吕宏忠、罗华、张欣、周绍勇负担3800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 吕大勇
人民陪审员 王 婷
人民陪审员 龚丽琼
二〇一六年五月十二日
代理书记员 卢娜娜
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”