上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第817号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海吼狮石材制品有限公司，住所地上海市。
法定代表人林树钟（LIMSOOCHONG），董事长。
委托代理人王乔军，上海市广海律师事务所律师。
委托代理人赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海伍江石材有限公司，住所地上海市。
法定代表人蒋福臣，总经理。
委托代理人杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
原审第三人上海诺万石材有限公司，住所地上海市。
法定代表人符捷，总经理。
上诉人上海吼狮石材制品有限公司（以下简称“吼狮公司”）因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人吼狮公司的委托代理人王乔军，被上诉人上海伍江石材有限公司（以下简称“伍江公司”）的委托代理人杨琨，原审第三人上海诺万石材有限公司（以下简称“诺万公司”）的法定代表人符捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：吼狮公司系于1995年12月21日经工商行政管理部门核准设立的中外合作有限责任公司，注册资金为580万美元，上海方西工贸公司（以下简称“方西公司”）以45亩土地使用权作为合作条件，不占注册资本，新加坡顶善发展有限公司（以下简称“顶善公司”）出资435万美元，持有吼狮公司75%股份，上海精文置业（集团）有限公司（以下简称“精文公司”）出资145万美元，持有吼狮公司25%股份。2013年2月5日由合作三方签订的公司章程规定：董事会是公司的权力机构，决定合作企业的一切重大问题。董事会成员由5名董事组成，方西公司和精文公司各委派一名，顶善公司委派3名。公司由精文公司与顶善公司负责经营，并按各自出资承担债务及亏损。公司不论盈亏，每年给予方西公司固定利润。2007年1月30日，吼狮公司（甲方）与伍江公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：一、甲方将位于青浦区沪青平公路XXX号的22亩土地使用权（空地）出租给乙方使用，空地填土由乙方负责；……三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权终止合同；……五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和围墙；……九、租赁期限从2007年1月30日至2035年12月20日；十、经双方商定租金的交纳采取按半年支付先付后用的方式，年租金人民币（以下币种均为人民币）418，000元，由乙方于每上半年1月30日及下半年6月30日按当年租金一半交纳给甲方，其后每三年递增5%，乙方在交纳租金的同时，还需一并交纳6个月的押金；如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金；……十二、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，由此发生的经济补偿，按政府部门的估价，属于乙方自己建造的厂房、设备等，由乙方自己获取。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，截止至2011年12月31日，伍江公司共向吼狮公司支付包括押金209，000元在内合计押金租金2，110，900元，未再支付2012年起的租金。伍江公司租用吼狮公司土地后，在租赁土地上由吼狮公司出面配合以吼狮公司名义报批、由伍江公司实际全额出资建造了宿舍区、门卫室、办公楼、东南西车间。2009年3月竣工落成。2013年7月，吼狮公司取得青浦区沪青平公路XXX号房地产的《上海市房地产权证》，连同伍江公司出资建造的房屋、吼狮公司出资建造的房屋一并登记在吼狮公司名下，土地权属性质为集体建设用地使用权，用途为工业用地。
吼狮公司于2013年4月向原审法院起诉称：伍江公司在2007年至2013年期间多次拒不支付应交土地租金和违约金共计899，222.50元。目前，伍江公司将门口所挂牌子更名为诺万公司，虽经吼狮公司发函催问，但伍江公司并未向吼狮公司说明此种情况及原因。吼狮公司诉前曾委托律师发函至伍江公司，但至今伍江公司仍未履行付款义务。伍江公司的行为已严重违约，损害了吼狮公司的合法权益。为此，吼狮公司请求法院判令：1、解除其与伍江公司之间的土地租赁合同；2、伍江公司缴清拖欠土地租金784，011.25元；3、伍江公司赔偿违约金115，211.25元。原审审理过程中，吼狮公司经过变更诉讼请求，确定诉请为判令：1、双方之间的土地租赁合同中2027年1月30日至2035年12月20日期间的租赁无效；2、解除双方之间租期在2027年1月29日前的土地租赁合同；3、伍江公司返还所有租赁土地；4、伍江公司支付租金及使用费暂计1，569，590元（即2007年7月1日至2007年12月31日期间租金209，000元＋2012全年租金438，900元＋2013年全年租金460，845元＋2014全年租金460，845元，之后的土地使用费参照460，845元／年租金标准计算至实际腾退日止）；5、伍江公司支付违约金115，211.25元（按合同约定，违约方应按年租金460，845元的25%的支付违约金）。
原审审理中，伍江公司辩称：双方之间的土地租赁合同有效。针对吼狮公司提出的诉请2、3、4，伍江公司不存在欠付租金的违约行为，反而是多付了租金，故不同意解除合同、返还土地或支付违约金。伍江公司曾多次向吼狮公司提出（在本案中也要求）减免或抵扣租金，故并不存在伍江公司欠付租金的情况。伍江公司是经得吼狮公司同意后进行转租的，双方之间亦有房屋所有权确认的协议，伍江公司对房产有处分的权利，因此即使转租行为未经得吼狮公司同意，伍江公司都可以对房产进行自由处分，故不存在擅自转租的行为。同时，伍江公司反诉称：双方签订租赁合同后，由于吼狮公司的原因（吼狮公司一期产证与二期产证需要办理的名称不符；一期环评没有通过）导致伍江公司的土地租赁目的无法实现，造成伍江公司直接损失1，127，302.65元，即伍江公司已付租金2，110，900元，扣除伍江公司应付租金983，597.35元，余款1，127，302.65元就是吼狮公司应赔偿伍江公司的损失。为此，伍江公司反诉请求判令吼狮公司支付其损失1，127，302.65元。
原审审理中，吼狮公司针对伍江公司的反诉辩称：伍江公司所述应付租金983，597.35元确实应付。租赁合同约定双方间为土地租赁，且明确不能改变土地状况。土地交给伍江公司后，由伍江公司自行决定使用。吼狮公司建房环评是否通过与伍江公司无关，吼狮公司未曾向伍江公司承诺过环评的相关事宜，故此吼狮公司一期环评通过与否不能构成伍江公司拒付租金的事由。同样，吼狮公司交付给伍江公司的是土地，伍江公司对吼狮公司的房屋不享有权利；吼狮公司的房产以先前企业名称进行了登记，企业名称工商变更后未同步将产证名称予以变更，但不影响吼狮公司对房屋物权的控制，与本案纠纷无关，伍江公司以此拒付租金理由不能成立。即使伍江公司所述理由属实，伍江公司所述的实际损失也没有相应的依据。
原审审理中，诺万公司述称：针对吼狮公司本诉，其不同意腾退涉案场地上的房屋，其与伍江公司之间有租赁合同，尚在租赁期间。其他事宜与其无关。针对伍江公司反诉，其无独立意见可发表。
原审法院另查明，吼狮公司向伍江公司出具“2007年8月20日”《承诺书》，书面向伍江公司承诺：一、吼狮公司所使用的土地属合法集体用地，可以向伍江公司租赁；二、吼狮公司所经营许可范围内的证照手续齐全；三、伍江公司在租赁土地的所有建筑物均由伍江公司出资建造，与吼狮公司无关；四、吼狮公司全力配合伍江公司所建造的厂房及设施进行各项手续报批；以上四条是吼狮公司慎重考虑下做出的郑重承诺，若因以上四条导致伍江公司所投资建造的厂房因吼狮公司土地使用、经营证照手续不全、不配合伍江公司办理各项在租赁土地上的建筑物的办理各项证照等，导致伍江公司不能正常经营，吼狮公司赔偿伍江公司一切经济损失。吼狮公司向伍江公司出具“2007年11月1日”《确认函》，表示：双方签订土地租赁合同、伍江公司租用空地后，2007年经吼狮公司同意，伍江公司以吼狮公司二期扩建名义出资建造车间、办公楼等总建筑面积14，476.1平方米；特此向伍江公司确认：房屋建造所需的全部费用均由伍江公司所出，吼狮公司对房屋没有出资。2010年12月16日，吼狮公司与伍江公司签署《房屋所有权确认协议》，载明伍江公司出资在吼狮公司土地上建造房屋（房屋范围见附件），房屋的资金全部由伍江公司支付，吼狮公司未出资也未参与房屋的实际建造；房屋审批手续是以吼狮公司名义办理，房屋建造过程中需要支付的所有税费是由伍江公司承担；房屋所有权及使用权归属：附件中房屋由伍江公司出资建设，房屋所有权应归伍江公司所有，双方曾咨询办理伍江公司的房地产权证，由于土地登记在吼狮公司名下，房屋只能登记在吼狮公司名下，经过双方协商，同意以吼狮公司名义进行登记，但房屋的所有权归伍江公司所有，吼狮公司只是房屋的名义产权人；如因法律或政策变动，上述房屋可以登记在伍江公司名下，吼狮公司应配合伍江公司办理相关手续，后续租金伍江公司继续按合同约定支付或一次性支付给吼狮公司，届时双方协商选择支付方式。伍江公司对附件中房屋有占有、使用、收益、处分的权利，吼狮公司不得干涉伍江公司上述权利的行使等。2011年1月3日，伍江公司向吼狮公司发送《申请书》，表示：伍江公司租用土地后根据合同条款以吼狮公司名义进行政府各项吼狮公司二期扩建的批复，由于吼狮公司一期环评没有完成验收手续，导致二期厂房无法如期开工，直至2008年10月份左右才开工建设，之后伍江公司与吼狮公司刘国福沟通要求减免半年房租，至今没有回音。现在办理二期产证期间，又因吼狮公司名称与一期名称不符，导致二期环评无法验收、产证无法办理、工厂不能正常经营，造成伍江公司经济损失巨大，恳请吼狮公司考虑房租减免到正常环评及产证批复后再付房租。吼狮公司向伍江公司出具“2011年3月6日”《确认函》，表示：关于伍江公司2011年1月3日发出的申请书所述内容属实；由于吼狮公司一期环评没有验收手续，导致伍江公司厂房至2008年10月才开工建设，又因吼狮公司一期产证名称与公司名称不符导致伍江公司所建厂房至今环评无法验收，导致工程不能正常经营。
原审法院再查明，上述房屋建成后，部分由伍江公司自用、部分由伍江公司予以出租。2012年3月19日，伍江公司与诺万公司签订了《厂房租赁合同》，约定由诺万公司承租伍江公司建造的青浦区沪青平公路XXX号厂房（南车间面积2，105平方米、东车间面积5，481平方米、办公楼面积654平方米）。2012年9月10日，伍江公司针对吼狮公司催款表示：伍江公司未有任何违约事项；在办理二期施工及办理多项手续中，由于吼狮公司一期环评等多种原因致使伍江公司工期延误、环评无法验收、产证无法办理、工厂不能正常经营、百姓聚众闹事等，造成伍江公司经济损失巨大，至今伍江公司发往吼狮公司有关此事的函件，吼狮公司一直置之不理不予合理答复；伍江公司再次重复请吼狮公司把前面发往吼狮公司的有关此事问题解决为盼。2013年3月29日吼狮公司又发送律师函向伍江公司进行催款。2013年8月，吼狮公司向诺万公司发送《知会函》，建议诺万公司暂缓向伍江公司继续支付租金等。2013年11月中旬，吼狮公司向供电部门申请停止供电，至今吼狮公司未恢复供电。
原审审理中，根据吼狮公司的申请，原审法院依法委托华东政法大学司法鉴定中心对伍江公司提交的2007年8月20日《承诺书》（检材一）、2007年11月1日《确认函》（检材二）、2011年3月6日《确认函》（检材三）所涉字迹的形成时间、字迹与盖章形成的先后顺序进行司法鉴定。华东政法大学司法鉴定中心出具鉴定意见：（一）检材一《承诺书》、检材二《确认函》、检材三《确认函》上的打印字迹与盖章形成的先后顺序均为打印字迹形成在先，印章印文形成在后；（二）倾向认为：检材一《承诺书》、检材三《确认函》上的笔迹的形成时间基本一致，不应存在标注时间显示的时间差。为此司法鉴定，吼狮公司支付了鉴定费40，000元。双方对鉴定意见均无异议。但吼狮公司认为此些证据是其国内负责人兼总经理刘国富与伍江公司串通所为，吼狮公司董事会人员均在国外，对此情况均不清楚；吼狮公司为此曾向公安机关报案，但公安机关认为刘国富有公司授权、持有公章、签有合同不构成犯罪而不予受理。吼狮公司于2013年4月时已与总经理刘国富解除劳动关系。伍江公司认为吼狮公司对由伍江公司出资、以吼狮公司名义办理建房手续在租赁土地上建造房屋事宜均是明知并予以配合的；关于因吼狮公司的原因致伍江公司不能正常开工、使用的损失，吼狮公司负责人曾经口头同意以租金进行抵扣的，因此2012年之后的租金没有再行支付。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。吼狮公司与伍江公司签订《土地租赁合同》，由吼狮公司将涉案土地出租给伍江公司使用，是双方当事人在平等自愿基础上签订的，系双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律法规的规定，应被确认为合法有效。但又依法之规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。由此可见，双方关于2027年1月30日至2035年12月20日的租赁期限约定属于超过二十年的无效部分。租赁期间届满后，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起亦不得超过二十年。根据合同约定，伍江公司在交纳租金的同时还需一并交纳6个月的押金，可见在租赁期内，交纳押金的义务与交纳租金的义务不可混同，伍江公司已交的押金209，000元在有效租赁关系存续期间不可冲抵2007年下半年的租金。从吼狮公司的诉请、伍江公司的抗辩可见：伍江公司目前欠付已届付款期间的租金期限为：2007年下半年、2012年1月30日至2013年1月29日、2013年1月30日至2014年1月29日、2014年1月30日至2015年1月29日。从伍江公司提供的《承诺书》、《确认函》、《申请书》的内容来看，伍江公司曾就吼狮公司一期环评未完验收致使伍江公司延期开工建设、吼狮公司一期产证名称之故致使伍江公司环评无法验收、产证无法办理、厂房不能正常使用等问题向吼狮公司进行了沟通，并明确提出了减免租金的请求。吼狮公司当初持有公司印章并负责公司经营的相关人员对于伍江公司陈述的事由及提出的请求代表吼狮公司予以了书面确认。吼狮公司解释系当初其负责人刘国富串通伍江公司所为，并无相应的证据予以佐证，故可认定吼狮公司对于因其之故造成伍江公司的损失事实是确认的。原审法院结合伍江公司申请减免租金的期限以及吼狮公司事由客观上会造成伍江公司的损失影响，酌情减免2007年7月起的半年租金209，000元及2011年1月起的部分租金338，900元，合计547，900元。从《房屋所有权确认协议》内容记载可见伍江公司有权对其在承租土地上出资建造的房屋进行包括出租在内的收益处分，因此伍江公司将部分房屋出租给诺万公司并非违约行为。另，双方在租赁期间关于租金如何减免、减免标准在磋商过程中并未能达成一致意见致2013年7月致讼，吼狮公司于2013年11月下旬起又向供电部门申请停止供电致伍江公司无法正常使用土地厂房。双方在纠纷产生及处理过程中双方均有过错和责任，但不足以构成根本违约而要求解除合同。故，本着公平合理的原则，在确定伍江公司应当支付2013年2月至2013年11月正常使用期间租金的基础上，同时确定自2013年12月起可酌情调整租金标准，租金标准减半调整至吼狮公司恢复供电日止。由此，伍江公司尚应支付吼狮公司截止2015年1月29日（已届支付期限、调整标准、扣除减免）的租金为752，863.75元。对于吼狮公司主张的解除租赁合同、返还土地及解约违约金的诉讼请求均不予支持。
原审法院据此判决：一、吼狮公司与伍江公司于2007年1月30日签订的《土地租赁合同》中关于2027年1月30日至2035年12月20日的租赁期限的约定无效。二、伍江公司应于判决生效之日起十日内支付吼狮公司截止至2015年1月29日的租金752，863.75元。三、吼狮公司的其余诉讼请求不予支持。四、伍江公司的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，吼狮公司不服，向本院提起上诉称：伍江公司在原审中提供的《承诺书》、《确认函》、《申请书》系伍江公司与吼狮公司原负责人刘国富串通所为，原审法院对吼狮公司的相关主张未予采信，反而在伍江公司未能举证证明其直接经济损失客观存在的情况下，采信了伍江公司的主张，减免其2007年下半年租金209，000元及2011年1月起的部分租金338，900元显然有失公正。伍江公司主张吼狮公司自2013年11月中旬申请停止供电至今未恢复供电。但事实上，吼狮公司虽曾申请停止供电，但是并未获得供电部门的同意，故实际并未对伍江公司停止供电，原审法院在错误查明事实的基础上判决伍江公司减半支付2013年12月起的租金亦是错误的。原审法院在认定伍江公司应当补交吼狮公司数十个月的逾期租金的同时，却对吼狮公司要求伍江公司支付违约金及解除合同的诉请不予支持，明显自相矛盾。吼狮公司据此请求撤销原审法院判决第二、三条，依法改判支持其在原审中提出的诉讼请求。
二审庭审中及庭审后，吼狮公司提供了以下证据证明其主张：
1、2007年5月14日沪环保许管（2007）315号《关于上海吼狮石材制品有限公司建设项目竣工环境保护验收申请表审批意见》，证明其建造的一期厂房、办公楼及生活楼通过环保竣工验收；2007年3月1日的《废水委托集中处置合同》落款处委托方有吼狮公司的盖章及刘国福的签字，证明刘国福曾作为吼狮公司申报项目环评材料的经办人。
2、2007年8月16日由青浦区规划管理局发给吼狮公司的《建设工程规划许可证》、2008年9月22日由青浦区规划管理局发给吼狮公司的《建设工程竣工规划验收合格证》及2009年3月24日由青浦区建设和交通委员会发给吼狮公司的《建设工程竣工验收备案证书》。上述证据证明伍江公司向吼狮公司发送的2011年1月3日《申请书》及吼狮公司向伍江公司出具的2011年3月6日《确认函》中提及的有关吼狮公司一期环评没有完成验收手续，导致二期厂房无法如期开工，直至2008年10月份左右才开工建设的情况明显与事实不符，系伍江公司与刘国福串通所为。
3、上海市青浦区人民政府发出的青府贸（1999）125号文《关于“上海吼狮建筑装潢材料有限公司”名称变更及合同、章程修正本的内容》，证明吼狮公司于1999年5月17日就完成了企业名称变更手续。
4、上海市青浦区赵巷镇人民政府于2013年11月22日出具给上海市电力公司青浦供电公司的《关于商请对上海吼狮石材制品有限公司恢复供电的函》，其中记载：吼狮公司申请办理暂停用电（全部停电）手续，贵司于2013年11月20日下午14时左右实施停电……，考虑到社会稳定等综合因素，我镇建议青浦供电公司暂时恢复供电，待租户与吼狮公司之间的问题协商解决后，在按照供电公司规章办理停电手续。上海市电力公司青浦供电公司于2015年4月22日在上述函件上敲章确认“经查收到函后已恢复供电”；户号为“XXXXXXXXXX”、户名为“上海吼狮石材制品有限公司”的2013年1月至2014年12月的电费单据，其中2013年11月、12月、2014年1月的应付帐款分别为40，364.13元、40，293.05元、33，190.41元，之后每月的电费应付帐款分别在24，775.44元至35，668.97元之间不等。吼狮公司以上述证据证明其实际并未对伍江公司停止供电。
被上诉人伍江公司答辩称，涉案《承诺书》及《确认函》都是经过吼狮公司盖章确认的，并不存在伍江公司与刘国福恶意串通的情况。吼狮公司直至二审开庭之前仍没有能提供其通过一期环评的文件。因吼狮公司拒绝向伍江公司提供环评文件及未能及时办理名称变更手续，导致伍江公司无法如期开工及二期厂房无法及时取得产证，因此，伍江公司就涉案土地在一定期限内无法实现租赁目的，吼狮公司理应承担责任。故伍江公司不同意吼狮公司的上诉请求，请求维持原判。
伍江公司对吼狮公司在二审中提供的证据的真实性不持异议。但就上述证据1、2认为，吼狮公司应该持有并保管一期环评文件，伍江公司作为土地承租方不可能知道吼狮公司的一期厂房是否通过环评验收。伍江公司因涉案工程开工事宜曾向吼狮公司索要一期环评文件，吼狮公司以其一期环评没有验收为由拒绝提供，因此耽误了涉案工程的开工时间。事后，伍江公司是通过自己的努力与工作才使得二期房屋得以开工并竣工，故即使吼狮公司现能够提供一期环评文件，也无法否认伍江公司因当时未能及时取得相关文件而影响其二期开工的客观事实。伍江公司就吼狮公司提供的证据3认为，企业名称变更不能等同于房地产权证的权利人名称变更，事实上吼狮公司直至2012年7月3日才向青浦区规划和土地管理局申请变更其一期产证权利人的名称为“上海吼狮石材制品有限公司”。伍江公司就吼狮公司提供的证据4认为，吼狮公司提供的2013年1月至2014年12月的电费单据上的户名虽为“上海吼狮石材制品有限公司”，但银行开户名为“上海洪狮石材制品有限公司”，故伍江公司并未实际用电。
二审审理中，伍江公司提供了吼狮公司于2012年7月3日向青浦区规划和土地管理局申请变更房地产权证权利人名称的申请书以证明其主张。吼狮公司对该证据的真实性不持异议，但认为这与二期产证办理没有关系。
原审第三人诺万公司述称，其同意吼狮公司的上诉意见，对吼狮公司提供的证据的真实性无异议。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，吼狮公司是否能以伍江公司未支付土地租金为由主张解除双方之间的《土地租赁合同》是本案的主要争议焦点。结合双方签订的《土地租赁合同》及《房屋所有权确认协议》，伍江公司租赁涉案土地的合同目的为在该土地上建造房屋并使用，且双方在房屋建成后基于伍江公司全额出资建造房屋的情况确认上述房屋的实际权利人为伍江公司，故《土地租赁合同》的实际履行与涉案二期房屋的建造密不可分。伍江公司在2011年1月向吼狮公司发送的《申请书》中明确提出因吼狮公司一期环评没有完成验收导致二期厂房无法如期开工为由要求减免之前的半年租金，又以吼狮公司一期产证名称与其实际名称不符导致二期房屋环评无法验收、产证无法办理、工厂不能正常经营为由恳请吼狮公司减免或延期支付租金。吼狮公司于2011年3月向伍江公司出具《确认函》对伍江公司在上述《申请书》中陈述的内容全部予以确认，但未就租金减免等问题做出任何答复。虽吼狮公司在二审庭审中提供了其于2007年5月即取得一期房屋环评验收的证据，但该日期仍晚于双方约定的租赁起始日期，在客观上必然给伍江公司建造二期厂房带来一定的影响，且吼狮公司在原审庭审中对其一期环评验收的情况依然陈述为“不清楚”，且吼狮公司亦发生过名称变更，故本院有理由相信《申请书》及《确认函》中所涉相关内容并非完全不实。至于吼狮公司认为伍江公司与其当时的总经理刘国福串通歪曲事实，吼狮公司提供的证据尚不足以证明其观点，吼狮公司应就其向伍江公司作出的确认承担相应的后果。伍江公司在其所述情况得到吼狮公司确认但要求减免相应租金的申请始终未获答复的情况下未支付2012年1月30日起的租金并非完全事出无由，故原审法院以双方在租赁期间就租金如何减免及减免标准的磋商过程中未能达成一致意见，双方在纠纷产生及处理过程中均有过错和责任为由认定伍江公司不付租金的行为不足以构成根本违约，并对吼狮公司要求解除合同的诉请未予支持并无不当。就租金的支付问题，基于前述理由，2007年的租金可减免半年，因伍江公司实际亦未支付2007年下半年的租金，可不再支付。虽吼狮公司曾确认因其一期产证名称与公司名称不符导致伍江公司所建厂房至今不能正常经营，但考虑到该房屋于2012年前已实际完工且由伍江公司自用或部分出租给诺万公司，且伍江公司建造的房屋的权属证书于2013年7月已正式登记在吼狮公司名下，故2012年1月30日至2013年6月30日的租金，应酌情由伍江公司支付446，215元。从2013年7月开始，伍江公司应按约全额支付租金。就涉案房屋是否在2013年11月被停止供电的情况，根据吼狮公司在二审中提供的相关政府部门出具的函件、电力公司出具的证明及涉案土地上同一户号、同一户名的2013年1月至2014年12月的电费单据可证实涉案房屋并未被实际停止供电，伍江公司理应全额支付2013年7月1日至2016年1月29日的租金计1，190，516.25元（438，900×1.05%÷12×31）。由此，伍江公司尚应支付吼狮公司截止2016年1月29日（已届支付期限、扣除减免、酌情调整）的租金1，636，731.25元。对于吼狮公司主张的解除租赁合同、返还土地及解约违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2597号民事判决主文第一、四项；
二、撤销上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第2597号民事判决主文第二、三项；
三、上海伍江石材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海吼狮石材制品有限公司截止2016年1月29日的租金1，636，731.25元；
四、对上海吼狮石材制品有限公司的其余诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12，872.20元，由上海吼狮石材制品有限公司负担543.60元，由上海伍江石材有限公司负担12，328.60元；反诉案件受理费7，472.90元，由上海伍江石材有限公司负担；鉴定费40，000元，由上海吼狮石材制品有限公司负担。二审案件受理费12，872.20元，由上海吼狮石材制品有限公司负担543.60元，由上海伍江石材有限公司负担12，328.60元；
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 彭 辰
审判员 邬海蓉
二〇一五年十二月十一日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。