山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第861号
上诉人（原审原告）：烟台金鹏食品有限公司。
法定代表人：丁学岗，该公司董事长。
委托代理人：尹洪军，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
委托代理人：闫雅楠，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苗福晓，男，1962年4月24日出生，汉族。
委托代理人：ＸＸ，山东同杰律师事务所律师。
委托代理人：冯海倡，山东同杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苗福洲，男，1957年1月8日出生，汉族。
委托代理人：孙景敏，山东永禄律师事务所律师。
上诉人烟台金鹏食品有限公司（以下简称金鹏公司）因与被上诉人苗福晓、被上诉人苗福洲申请执行人执行异议之诉一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民三初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金鹏公司的委托代理人尹洪军，被上诉人苗福晓及其委托代理人ＸＸ，被上诉人苗福洲的委托代理人孙景敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，苗福晓与苗福洲均为烟台经济技术开发区大季家街道大苗家村居民。涉案房屋位于烟台经济技术开发区大季家街道大苗家村，门牌号78号，于1994年4月20日办理蓬私房字第××号房屋所有权证，登记房主苗福晓。2005年5月18日，苗福洲与苗福晓签订房屋买卖合同（《房契》），约定苗福晓自愿将涉案房屋卖给苗福洲所有，计人民币12万元，当即交款，分文不欠，恐后无凭，特立契约为证。协议签订后，苗福洲当即结清购房款，苗福晓将房屋及钥匙等交付苗福洲，苗福洲一家于2005年8月份入住该房屋至今。因烟台开发区房地产管理部门停止办理农村房产过户登记，该房屋至今未办理产权变更登记。
另查明，烟台开发区大季家拂晓养鸡场系苗福晓开办的个体户。2003年4月30日，烟台开发区大季家拂晓养鸡场向中国农业银行烟台经济技术开发区支行（以下简称农行开发支行）借款480000元，还款期限为2004年4月29日，金鹏公司为该笔贷款提供担保。贷款到期后，苗福晓未按期还款，农行开发支行提起诉讼，法院判决苗福晓偿还借款480000元及利息，金鹏公司承担连带责任。2007年2月26日，农行开发支行向法院申请强制执行，金鹏公司于2007年9月28日代苗福晓偿还借款本金480000元。此后，金鹏公司提起诉讼向苗福晓追偿，烟台经济技术开发区人民法院于2010年2月11日作出（2009）开商初字第313号民事判决书，判令苗福晓偿还金鹏公司为其代偿的贷款本金480000元及利息。判决生效后，金鹏公司向法院申请执行，法院查封了涉案房屋。苗福洲对法院查封该房屋提出执行异议，法院于2013年4月9日作出（2012）开执异字第764-1号执行裁定书，认为法院查封的涉案房屋虽然登记在苗福晓名下，但苗福晓已将该房产出售给了异议人苗福洲，双方虽然没有办理房屋产权变更登记，但异议人已经付清了全部购房款并已实际占用，异议人所提异议理由正当，应予支持，遂裁定中止执行被执行人苗福晓名下的涉案房屋。金鹏公司不服该裁定，起诉至法院。
原审法院认为，苗福晓与苗福洲系同一集体经济组织成员，双方2005年5月18日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，苗福洲结清了购房款，苗福晓将房屋及钥匙交付苗福洲，苗福洲入住该房屋至今，双方均履行了合同主要义务，房屋应归苗福洲所有。法院2010年判决苗福晓偿还金鹏公司480000元，而房屋买卖行为发生于2005年，现金鹏公司主张苗福晓为逃避债务而将该房屋处分给苗福洲，对该主张金鹏公司也未提交相关证据加以证明，因此对于金鹏公司的主张，法院不予支持。金鹏公司要求撤销苗福洲与苗福晓签订的房屋买卖合同、确认该房屋归苗福晓所有、对该房屋依法执行的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应予驳回。原审法院于2013年7月4日判决：驳回烟台金鹏食品有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由金鹏公司负担。
宣判后，上诉人金鹏公司不服，提起上诉称：原审法院认定苗福晓与苗福洲签订的《房契》合法有效错误，适用法律不当。首先，苗福晓开办的养鸡场向银行贷款，还款期限为2004年4月29日，而苗福晓在明知贷款期限届满且银行会向其索债的情况下，与苗福洲在2005年5月18日签订《房契》，以远低于市场价值的价格将房屋出卖给苗福洲，其行为根本就是为了逃避银行债务。正是由于苗福晓逃避银行债务的行为，最终导致金鹏公司向银行承担了连带责任，合法利益受到严重侵害。其次，苗福洲是否履行了支付购房款的义务，其应当负有举证责任。原审法院审理中，苗福洲没有提供任何证据进行证明，原审法院即认定苗福洲已经付清房款是错误的。烟台经济技术开发区房地产管理部门在2002年即停止办理农村房产过户登记手续，说明政府禁止农村房屋买卖，苗福晓与苗福洲买卖房屋的行为违反了政府部门的禁止性规定，也应当无效。即使二人的买卖行为有效，也未产生物权变动的效力，原审判决理由不当，适用法律错误。综上所述，苗福晓为逃避银行债务低价转让房屋损害了他人利益，其买卖行为应予撤销。同时，即使买卖行为有效，所有权未产生变动，房屋仍应归苗福晓所有。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持金鹏公司的诉讼请求。
苗福晓答辩称：一、苗福洲无权提出执行异议。1、苗福洲虽然与苗福晓签订了《房契》，但因没有办理过户手续，苗福洲对该房产不享有所有权；2、苗福晓与苗福洲签订《房契》的法律效力不能对抗房产登记的法律效力。二、不能依据《房契》认定涉案房产归苗福洲所有。1、《中华人民共和国土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，苗福洲在村中另有房产一处，原审判决结果违反法律强制性规定；2、原审法院认定没有土地使用权证的房屋归苗福洲所有没有法律依据；3、苗福洲在苗福晓经营养鸡场负债过多无力偿还之时，采用欺诈手段逼迫苗福晓出卖涉案房屋，该行为当属无效民事行为。三、苗福晓被动逃避债务，有权要求撤销其与苗福洲签订的房屋买卖合同。四、苗福晓在办理购房款交接时为苗福洲出具收到条，载明苗福洲支付的房款以收到条为准，苗福晓在原审法院审理时明确要求苗福洲提供该收到条但未获支持，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，剥夺苗福晓的诉讼权利，与法相悖。苗福晓同意金鹏公司的上诉请求，请求二审法院依法支持。
苗福洲答辩称：一、金鹏公司上诉称苗福晓为逃避银行债务以远低于市场价值的价格将房屋转让而签订的《房契》应予撤销的理由无事实根据和法律依据。苗福晓卖房前并未告知苗福洲其欠银行债务的事实，金鹏公司与苗福晓均未提供证据证实苗福晓向苗福洲进行过告知。苗福晓出卖房屋时，本村其他村民没有愿意购买，是苗福晓央求苗福洲购买此房，且根据当时的收入、市场情况，不存在低价转让。房契载明苗福洲已经付清房款，苗福晓没有提供证据证实苗福洲尚欠房款，金鹏公司认为苗福洲没有付清房款应当自行承担举证责任，其要求苗福洲举证没有法律依据。金鹏公司以烟台经济技术开发区房地产管理部门在2002年即停止办理农村房产过户登记手续而认为苗福晓与苗福洲签订《房契》无效的主张，没有法律依据。二、金鹏公司认为争议房屋没有办理变更登记，不发生物权变动的效力，进而认为涉案房屋仍属于苗福晓所有的观点是错误的。综上所述，金鹏公司的上诉主张不成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
本院二审查明，2005年5月18日，苗福洲与苗福晓签订《房契》，由苗福晓将其坐落于烟台经济技术开发区大季家街道大苗家村78号的房屋（蓬私房字第××号）卖予苗福洲，契约载明“当即交款，分文不欠”。苗福晓主张苗福洲只交付房款30000元，其给苗福洲出具收条并在收条中记载有其他内容，苗福洲予以否认，苗福晓没有证据证实其该项主张。苗福晓主张自己在与苗福洲买卖房屋之后，将钥匙交给苗福洲，自己同家人一起去了威海再没有回来，其没有到有关部门主张双方的房屋买卖行为无效。苗福晓主张苗福洲在本村尚有另一处房产，苗福洲予以认可，主张因为偿还欠款，在买得苗福晓的房屋之后已经将自己原来的房产出卖。苗福洲在苗福晓交付房屋后，没有办理房屋产权变更登记手续，金鹏公司与苗福洲均主张烟台经济技术开发区房产管理部门在2002年始停止办理辖区内农村房屋登记过户手续，苗福晓主张是因为苗福洲没有付清房款，自己不同意协助其办理过户。
本院查明的其他案件事实与原审认定的一致。
本院认为，苗福晓与苗福洲签订房屋买卖协议，将其在村中的房屋出卖给苗福洲，之后将房屋交接，苗福晓之后多年未提出买卖行为无效的主张，其在本案诉讼中主张苗福洲购买房屋系乘人之危，与事实不符且缺乏证据，依法不予支持。苗福晓与苗福洲签订的买卖契约载明购房款项当即付清，而苗福晓主张苗福洲仅付部分款项，其出具收条交给苗福洲，苗福洲否认该项主张，苗福晓没有提供证据证实苗福洲持有收款条，故不应适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，原审判决认定苗福洲已经付清购房款正确。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……”，同时还规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条文内容是对农村村民申请宅基地条件的规范，不能体现对农村房屋买卖的限制，苗福晓主张因苗福洲在村中另有房产而原审判决结果违反法律强制性规定，理由不当，依法不予支持。关于房屋产权登记变更，苗福晓主张因苗福洲未付清房款故不同意协助办理，缺乏事实依据，本院不予支持。金鹏公司及苗福洲主张系因相关管理部门停止办理原因所造成，应认定涉案房屋没有办理登记变更手续系当事人意志以外原因所致。金鹏公司主张相关管理部门2002年始停止办理农村房产过户登记手续说明农村房屋买卖被禁止，故苗福晓与苗福洲买卖房屋行为无效，该主张理由不当，依法不予支持。苗福晓与苗福洲订立买卖房屋契约，双方办理了房款、房屋的交付、交接，苗福洲买受后长期占有、使用该房屋，仅由于不可归责于买卖双方的原因而未办理房屋登记变更手续，且苗福晓在出卖房屋后长时间没有到有关部门主张其买卖行为无效或因显失公平而请求撤销买卖行为，原审判决认定涉案房屋属于苗福洲所有并无不当。苗福晓主张原审法院判决没有土地使用权证的涉案房屋归苗福洲所有没有法律依据，理由不成立，本院不予支持。金鹏公司主张苗福晓逃避到期债务而低价出卖房屋，缺乏证据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金鹏公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人烟台金鹏食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王守远
审 判 员 王家国
代理审判员 姜松诚
二〇一三年十月十一日
书 记 员 车丽翠