广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19332号
上诉人（原审被告）：何雪君，女，汉族，身份证住址广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：陈焕霞，广东卓信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王敏燕，广东卓信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东金祥物业发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：苏志雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴培雄，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄倩，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人何雪君因与被上诉人广东金祥物业发展有限公司（以下简称金祥公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人何雪君上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金祥公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一、金祥公司已经于2016年10月与何雪君协商一致解除租赁合同，故金祥公司才会于2016年10月26日将《退租申请》发给何雪君。如果金祥公司不同意解除合同，是不可能主动向何雪君发送《退租申请》模板。金祥公司向何雪君发出该等《退租申请》模板，即说明金祥公司实际已经同意解除合同。何雪君是否填写申请以及完成金祥公司内部流程，仅仅是解除合同后的部分手续瑕疵，但并不可以据此否认金祥公司同意解除合同的意见表示。何雪君从未实际使用过涉案物业，亦未将涉案物业上锁，故物业实际一直处于金祥公司实际控制之下，根本不存在移交的问题。因此，金祥公司与何雪君之间租赁合同已于2016年10月解除，金祥公司现主张“解除租赁合同”的诉讼请求，没有事实和法律依据，也有违诚信原则。二、金祥公司主张租赁合同仍未解除，但却自2016年10月后从未向何雪君催收租金等其他费用，明显不符合情理，更不符合逻辑。三、金祥公司就案涉物业重新招租的行为，再次表明已经明确认可其与何雪君之间的租赁合同已经解除的事实。双方的租赁合同最迟也应该自2016年12月就已经解除。四、双方实际上从2016年10月协商解除租赁合同，租赁关系的解除应在金祥公司邮件通知何雪君填写《退租申请》时即生效。金祥公司仅仅因为自身尚未找到新租户，涉讼房屋的损失系其自身过错导致物业闲置所造成，应由金祥公司自行承担该等经营风险。何雪君无任何义务为金祥公司的过失和错误买单。五、即使法院否认双方租赁关系已经于2016年10月解除的事实，但何雪君预交的保证金足以弥补租金等费用，金祥公司无权获得双倍补偿。综上，何雪君上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人金祥公司二审答辩称：一、何雪君称双方于2016年10月达成解除租赁合同的一致意见与事实不符，何雪君只是单方将解除租赁合同意向告知金祥公司员工，金祥公司员工将解除申请程序告知何雪君，并告知何雪君如要解除合同需向公司提出书面申请，并需得到公司同意。何雪君将解除合同发给金祥公司员工并不是双方达成一致的意见，只是办理合同解除的意向。二、何雪君称金祥公司没有催收租金亦与事实不符，金祥公司在一审时已经提交一份发送给何雪君要求其缴交租金的律师函。金祥公司二审亦提交于2016年11月份向何雪君发出的催收函。三、金祥公司从来没有在一审起诉前将案涉物业重新装修，金祥公司在2017年3月才收回场地进行重新招租。四、一审判决认定保证金不予退还，符合双方合同约定。何雪君的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
金祥公司于2017年3月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令:1.解除金祥公司、何雪君于2016年6月24日签订的《通宝大厦租赁合同》;2.何雪君支付2016年11月至2017年2月的租金70400元及逾期支的违约金44528元（暂计至起诉之日，应计至实际清偿之日止）;3.何雪君支付2016年10月至2017年2月的管理费11000元及逾期违约金8646元（暂计至起诉之日，应计至实际清偿之日止）;4.何雪君支付2016年10月至2017年2月的空调费6600元及逾期违约金5863元（暂计至起诉之日，应计至实际清偿之日止）;5.何雪君支付2016年10月至2017年2月的电费595元及逾期违约金459.07元（暂计至起诉之日，应计至实际清偿之日止）;6.何雪君支付2016年10月至2017年2月的水费231.6元及逾期违约金206.9元（暂计至起诉之日，应计至实际清偿之日止）。
一审法院经审理查明：2016年6月24日，金祥公司与何雪君签订《通宝大厦租赁合同》，约定何雪君租赁广州市荔湾区丛桂路123-129号通宝大厦第X层编号X房屋作办公用途，建筑面积220平方米，租赁期限自2016年7月15日至2020年10月22日；其中，2016年7月5-21日，为免租装修期；2016年7月22日至2017年7月14日期间，租金为17600元/月；管理费10元/月，电费1.4元/度，水费6元/立方，每年4-10月的中央空调费10元/平方米，11月至次年3月的中央空调费5元/平方米；在每月的5日前缴纳当月的租金、管理费、空调费和水电费，逾期则按欠费额的1%支付违约金，逾期30天的，出租人有权解除合同、收回房屋,并要求一次性付清所欠租金和费用,已付的保证金和其他一切费用等均归出租人所有；等。
合同签订后，何雪君支付了水电周金5000元、租赁保证金52800元。
何雪君支付了2016年7-10月份的租金，支付了7-9月份的管理费和空调费，支付了7-8月份的水费、电费。
何雪君称实际使用租赁物到2016年10月26日，当日17:12:57,发送短信给金祥公司要求解除租赁合同，同时告知以已缴纳的水电周转金来抵扣2016年10月份的管理费、空调费和9-10月的水电费,公司在当天以邮件方式将《退租申请》模板发送给何雪君,让何雪君在解除租赁关系后协助理办理交接手续。
金祥公司称确实在2016年10月26日17:50通过电子邮件发送《退租申请》模板给何雪君，但何雪君一直没有回应，也一直未办理场地的交接手续。《退租申请》模板内容如下：
退租申请
致广东金祥物业发展有限公司
因我公司经营业务发展的需要和其它自身原因，在房屋租赁合同未到期的情况下，向贵公司申请对位于广州市荔湾区丛桂路123-129号6-13层（部位：6至13层），第层编号（以下简称“房屋”）进行退租，我公司愿意按照原房屋租赁合同的约定承担相应的违约责任。具体事宜如下：
一、我公司承诺于年月日搬离该房屋。
二、签订租赁合同时所缴纳的合同保证金和其它一切费用无偿归贵公司所有。
三、搬出之日前的租金、管理费、空调费、水电费和公共分摊等费用由我公司负责缴纳。
四、我公司保证搬出时，不拆除、改动及毁损房屋内的一切固定设施、设备、装修等（包括日光灯、漏电开关、门、窗、卷闸等），并清洁场地交回房屋钥匙给贵公司。
五、本申请内容以双方交接场地起生效。
特此申请！
申请人：
公司（签章）：
日期：
何雪君认为金祥公司发送退租申请模板即表示同意解除租赁合同，也不需要办理场地交接。
金祥公司称在2017年3月份直接接管场地。
金祥公司举证何雪君欠电费：2016年9月126元，10月130.6元，11月110.6元，12月126元，2017年1月128.8元；欠水费：2016年9月65.4元，10月51.6元，11月46.8元，12月34.2元，2017年1月33.6元。这些电费和水费是此期间发生的公摊费。何雪君质证认为对方的举证并不能证实是租赁物产生的费用。
上述事实，有租赁合同、庭审笔录等为据。
一审法院认为：金祥公司与何雪君在2016年6月24日签订的《通宝大厦租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效合同。
本案最主要的争议焦点是租赁合同解除时间的确定。合同约定租赁期限至2020年10月22日止，在正常履行期间金祥公司不存在违约行为的情况下，何雪君在2016年10月26日发送短信给公司员工要求解除合同，公司员工再发送《退租申请》模板给何雪君。《退租申请》是固定格式的文本，是出租人对于租赁期限尚未届满但申请退租的承租人制订的，由承租人填写具体承租的房屋编号及承诺的搬离房屋时间，而且明确“申请内容以双方交接场地起生效”，因此，不能仅凭金祥公司发送《退租申请》模板的行为就认定租赁双方协商一致解除租赁合同。何雪君辩称租赁合同在2016年10月26日解除，依据不足。从金祥公司举证的2016年9月至2017年1月期间的电费来看，均为公摊电费，即此期间的租赁物内并没有发生电费（或者说没有发生用电的事实）,结合先前何雪君有申请退租的意思表示，作为物业管理者兼出租人的金祥公司应该可以判断租赁物已经不是正常租赁经营。对后面的损失扩大部分，金祥公司未及时采取止损措施，何雪君只是短信申请要求解除合同但未按要求填写《退租申请》并及时回复，双方均存在过错。如果仅凭何雪君的主张来认定租赁合同在2016年10月26日起解除或者仅凭金祥公司的主张来认定租赁合同一直延续到2017年3月份解除，对任何一方都会有失公允，为兼顾公平合理，一审法院确认租赁合同在何雪君提出解除申请后的2个月作为合理期限，即从2016年12月26日起解除。
合同约定租赁期限未满，承租人擅自搬离房屋的，视为违约，添置的附着物、装饰物不得拆除，已交的保证金及一切费用不退回。依此约定，何雪君已支付的租赁保证金52800元，金祥公司不需退回。何雪君在庭审时也表示愿意以租赁保证金来抵销自己违约行为造成的损失。
何雪君应支付尚欠的2016年11-12月的租金17600元/月×2=35200元，10-12月的管理费2200元/月×3=6600元、空调费1100元/月×3=3300元，9-12月的电费493.2、水费198元，合共45791.2元，抵扣水电周转金5000元，仍余欠40791.2元。由于双方对租赁合同的解除时间存在争议，并非何雪君故意拖延支付租金等费用，不应按合同约定计算逾期付款违约金，一审法院酌定从2016年12月26日起，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条的规定，一审法院于2017年8月30日作出判决如下：一、确认广东金祥物业发展有限公司与何雪君在2016年6月24日签订的《通宝大厦租赁合同》在2016年12月26日解除；二、在判决发生法律效力之次日起十天内，何雪君支付尚欠的租金、管理费、空调费、水费、电费等抵扣水电周转金后的余额40791.2元，并从2016年12月26日起以40791.2元为基数参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算逾期付款违约金给广东金祥物业发展有限公司；三、驳回广东金祥物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1635元，由何雪君负担449元，广东金祥物业发展有限公司负担1186元。
二审期间，金祥公司当庭提交以下证据：1.金祥公司于2016年11月17日向何雪君发出的《关于交纳欠租金等费用及逾期交费违约金的催款函》，拟证明我方确实向何雪君催缴租金；2.报销单据粘贴单，拟证明金祥公司已将催款函寄给何雪君，由于何雪君拒收，所以邮件被退回来。何雪君对此质证称：该份证据不属于二审新证据，不应采信；对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该催款函快递证明没有说明是否送达，金祥公司称何雪君拒收邮件，没有依据。
双方当事人对一审查明事实没有异议，本院二审予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对何雪君的上诉请求，认定如下：
一、关于何雪君上诉主张金祥公司已经将《退租申请》模板提供给何雪君，即表示双方已就解除合同达成一致。因双方租赁合同明确约定租赁期限自2016年7月15日至2020年10月22日止，但何雪君在金祥公司不存在任何违约行为的情况下，单方于2016年10月26日发送短信给金祥公司员工要求解除合同，公司员工后发送《退租申请》模板给何雪君。《退租申请》是固定格式的文本，是出租人对于租赁期限尚未届满但申请退租的承租人制订的，由承租人填写具体承租的房屋编号及承诺的搬离房屋时间，而且明确“申请内容以双方交接场地起生效”。何雪君并未按照该《退租申请》的内容签署，亦未与对方办理交接手续。因此，一审法院认定金祥公司发送该《退租申请》模板的行为不构成双方协商一致解除租赁合同，并综合房屋使用情况以及何雪君先前有申请退租的意思表示，酌情认定租赁合同在何雪君提出解除申请后的2个月作为合理期限，即从2016年12月26日起解除，公平合理，本院予以维持。何雪君在金祥公司不存在任何违约的情形下，未经金祥公司同意，擅自解除合同，并不当即发生解除合同的效力。何雪君上诉主张双方租赁合同于2016年10月26日解除，依据不足，本院不予采纳。
二、何雪君上诉主张其已将租赁保证金52800元抵销违约损失及欠费的问题。因双方租赁合同约定租赁期限未满，承租人擅自搬离房屋的，视为违约，添置的附着物、装饰物不得拆除，已交的保证金及一切费用不退回。据此，双方对单方解除合同的后果作出明确约定，何雪君擅自撤离涉讼房屋单方解除合同无权主张返还保证金。如前文所述，一审法院酌情认定双方租赁合同于2016年12月26日解除，何雪君理应支付2016年11-12月期间尚欠的租金、管理费、空调费、水电费及逾期付款违约金等，合法有据，本院予以维持。何雪君主张以保证金抵扣前述欠款，足以弥补金祥公司损失，于约不符，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人何雪君的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3470元，由上诉人何雪君负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十一月八日
书记员 璩方慧