浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0182民初03069号
原告：建德市绿源居物业管理有限公司，住所地建德市新安江街道新安东路63幢104室。
法定代表人：余铁，执行董事。
委托诉讼代理人：余彤，系公司员工。
委托诉讼代理人：张志强，建德市联谊法律服务所法律工作者。
被告：建德市金山湾艺术幼托园，住所地建德市新安江街道健康南路金山湾小区西苑*幢。
法定代表人：陈昌阳，园长。
委托诉讼代理人：陈清波，系执行园长。
原告建德市绿源居物业管理有限公司与被告建德市金山湾艺术幼托园物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建德市绿源居物业管理有限公司委托诉讼代理人余彤、张志强，被告建德市金山湾艺术幼托园委托诉讼代理人陈清波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建德市绿源居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业费47222元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月10日、2014年6月30日，原告与建德市金山湾公寓业主委员会分两次签订了服务期为六年零五个月的物业管理服务合同。被告在建德市新安江街道健康南路金山湾小区西苑6号房屋开办了建德市金山湾艺术幼托园。被告在使用该房屋期间一直拖欠物业服务管理费合计47222元，计费时间为2011年2月1日至2016年1月31日。原告已经以发函、张贴催费通知书等方式向被告催讨物业服务费，被告均未支付。综上，原告认为，原告为被告提供了物业服务，双方形成了事实上的物业管理服务合同关系。被告应当按照原告与建德市金山湾公寓物业管理服务合同履行，支付拖欠的物业服务费。原告特诉至法院，要求法院依法裁判。
被告建德市金山湾艺术幼托园答辩称，2007年9月17日，建德市金山湾艺术幼托园的开办者建德市启智教育咨询有限公司与建德市官远房地产有限公司签订房屋租赁合同，租用了金山湾公寓西苑6幢房屋用于开办幼托园。幼托园于2008年10月在建德市教育局正式注册并招生。案涉房产的租赁用途为教育活动，属非营利性社会公益事业。对原告的诉请，一、原告起诉被告主体错误，本案房产所有权人即业主系建德市官远房地产有限公司。案涉房屋的产权证在办理中。原告即使要收取物业费，也应向业主收取。原告提供的物业服务管理合同中将业主和物业使用人并列为征收物业管理费的对象不妥当，《物业管理条例》没有规定“物业使用人”一词。2、收费标准依据不足。物业服务合同约定：住宅房屋按照每月每平方米0.46元收取物业费，商铺按照每月每平方米0.70元收取物业费。2011年至2013年期间，原告将金山湾公寓西苑6幢的房屋性质界定为住宅性质收费。2014年后的物业费又按照商铺性质计算收费额度。案涉房屋没有办理房产证，该房产性质仍属于待定状态，目前性质既不是住宅，更不是商铺。3、业委会应在获得业主授权下才能代签物业管理服务合同，请原告出示业主建德官园房产有限公司授权业委会代签物业管理服务合同的文件，来证明业委会具备代签物业管理服务合同的权利。业委会组织产生程序是否符合规定，该组织是否获得业主授权，被告事先不知物业服务合同存在。4、原告并未按照物业管理服务合同约定的条款履行义务。原告严重忽视安全隐患，幼托园后门的紧急疏散通道门口常年被各类乱停放的机动车堵塞和占据（附照片）。物业管理人员现场处理问题态度恶劣且不公。幼托园两次失窃，也是因为物业安全管理人员的失责。幼托园屋顶渗透，多次报备，从未得到有效处理、维修。原告主张收取物管费，应将物业管理工作落实到位。5、根据国内同类案例的审判结果（附案例），被告认为目前幼托园的办园模式与案例中的学校几乎完全一样。金山湾公寓西苑6幢建筑物所处的地理位置独立，不在小区之内，且幼托园目前均为自我管理，从未享受过被告提供的物业管理服务，被告有权根据自己的标准和需要，决定不接受该物业管理。综上，原告起诉理由不成立，要求原告撤诉并向被告道歉。
针对被告的答辩意见，原告补充陈述称：关于被告承租的房屋权属信息，原告去房管部门也未查到，直到庭审中被告提供租房合同复印件，原告才知道房屋业主信息。关于物业收费标准，金山湾业委会是全体业主的合法代表，业委会与原告签订的物业合同应得到全体业主遵守，合同确定的收费标准也符合规定。2014年之前的物业合同中没有标注收费标准，原告按照住宅标准计算被告的物业费。2014年后物业合同中明确约定了幼托园按照商铺标准收取物业费。被告享受了原告提供的物业服务，应支付相应的物业服务费用。被告称原告未提供具体的物业服务，实际上幼托园大门在小区外，后门与小区通道接壤，被告的厨房排出来的污水排入小区的污水管道，原告需要经常清理。绿化、治虫等基础措施原告每年三次一直在做。幼托园后门消防通道原告也始终留着，有时晚上幼托园放学后，业主的车辆可能会临时停一下。另小区的监控也一直由原告在维护，有几个监控的盲点也是原告上报维修的。关于被告所称的屋顶漏水问题，因为需要动用到维修基金，原告没有能力维修，后来协商过原告也同意由被告自行在房顶加高一层，解决漏水问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告为金山湾小区提供物业管理服务的具体时间。原告提供了证据《物业管理服务合同》二份、建德市金山湾公寓业委会出具的证明复印件一份，证明自2011年5月10日起原告与建德市金山湾公寓业主委员会签订了物业管理服务合同，双方存在物业管理服务合同关系，由原告对金山湾小区实施物业管理，原告有权按照相关标准收取物管费，原告提供的物业服务得到金山湾业委会比较满意的评价。被告对合同无异议，对证据有异议，由法庭审核。本院经审查后认为符合证据要件，予以认定。2、被告交纳物业管理费的情况。原告提供了催缴物业服务费通知二份、物业费计算表一份，证明被告欠原告47222元物业服务费，原告已向被告催收过物管费的事实。被告认为挂号信收到过，张贴催收通知书2016年那份看到过，对2012年9年15日和2014年6月10日通知书不清楚，被告也每年联系业主交物业费，业主从没有告知被告需要交物业费。认为原告提供的计算表中收费依据不正确。本院经审查后认为，对于原告已经向被告催收物业费的事实予以认定，对于物业费如何计算及物业费是否应由被告交纳将在说理部分分析。3、案涉新安江街道健康南路金山湾小区西苑6号房屋权属问题。被告提供了证明一份、租赁合同一份，证明金山湾小区西苑6号房屋是被告从杭州建德官园房地产有限公司处承租，杭州建德官园房地产有限公司为该房屋业主，房屋产权证在办理中的事实。原告认为证明系复印件无法核实，原告去档案馆查过案涉房屋的权属信息，没有记录。被告系该物业的使用人，原告催讨物业费的对象也一直是被告，对租赁合同无异议。本院经审查后认为，对于被告系以租赁的形式取得了案涉房屋的使用权的事实予以认定。对于案涉房屋的实际所有人，因双方均未提供具体的产权信息，故本院无法判断。4、物业管理服务是否到位。被告提供了照片一组，证明幼儿园的消防通道被堵塞，后门上锁；办学许可证一份证明金山湾艺术幼托园是非营利性社会公益事业；新闻报道一份，证明新闻中涉及的南京某幼儿园与案涉幼托园性质相似，可以不交纳物业费。原告认为照片系打印件，真实性无异议，即使有人停在此处，保安也会及时疏通，幼托园建筑是小区配套设施，有两扇门，一扇门直接开在小区，一扇为了便于家长接送开在外面，幼儿园建筑是小区不可分割的部分，也是原告提供物业服务的一部分。对办学许可证无异议。对新闻报道有异议，认为没有可比性。本院经审查后认为，被告提供的照片确实是拍摄于金山湾小区，对其真实性予以认定。被告提供的办学许可证符合证据要件，予以认定。新闻报道与本案无关联，不予认定。
本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间是否形成了事实的物业服务合同。物业服务人一般应当向业主委员会或者业主主张物业服务合同的相关权利，但物业的承租人、借用人与物业服务人形成事实物业服务合同关系的，物业服务人可以直接向其主张权利。本案中，一方面，建德市金山湾公寓业主委员会与原告签订的物业管理服务合同内容对金山湾小区全体业主均具有约束力。原告对小区进行物业管理服务本身包含了消防、绿化、排水排污、保洁、安保等各项管理。被告配备了相应人员对幼托园的自我管理系针对幼托园内部的管理行为，不能代替原告提供的物业服务内容。幼托园在土地规划上为金山湾小区配套设施，从被告提供的房屋租赁合同中的内容看，案涉房屋的位置为“幼儿园坐落在金山湾小区西苑的西北面”，幼儿园操场上所对应的后门仍开向小区，在地理位置上仍与小区是一体。另一方面，被告通过承租的方式取得了金山湾小区配套幼儿园房屋的使用权，租赁合同虽没有对物业管理费由谁承担作出约定，但从被告要求原告维修渗漏的房屋等情况，被告对原告为金山湾小区提供物业服务的事实应当知晓。综合以上两点，本院确定双方形成了事实的物业服务合同关系。被告认为原告提供的物业服务服务有瑕疵，可以就服务瑕疵问题另行主张权利，但不能据此否认双方存在事实的物业服务合同关系。原告已经通过书面催缴的方式向被告催收过物业管理费用，现原告要求被告按照物业管理服务合同支付物业费，于法有据，本院予以支持。关于物业费的计算问题，根据物业管理服务合同，委托管理期限自2011年2月1日零时开始，即原告提供物业管理服务的时间为2011年2月1日，根据原告提供的计算表，原告2011年2月1日至2014年1月31日按照每平方米0.46元计算，在2014年2月1日之后按照每平方米0.70元计算，对照原告提供的两份物业管理服务合同，原告在前三年按照住宅房屋标准收费，在2014年2月1日之后按照商铺收费，本院认为，幼托园在规划设置上定位为小区配套幼儿园，具有一定的公益性和非盈利性，原告也并未提供物价局的标准证明幼托园应当按照商铺的标准计算物业费，故对原告要求按照商铺的标准计算物业费，本院不予支持。物业费的标准应按照住宅房屋的标准计算为宜。被告认为其为非营利性机构，不应当支付物业费，该意见于法无据，本院不予采纳。
综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告建德市金山湾艺术幼托园于本判决生效后十日内支付原告建德市绿源居物业管理有限公司自2011年2月1日至2016年1月31日止的物业管理服务费用合计39069.18元。
二、驳回原告建德市绿源居物业管理有限公司其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取490元，由原告建德市绿源居物业管理有限公司负担102元，由被告建德市金山湾艺术幼托园负担388元。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
原告应在本判决确定的履行期限届满后二年之内向本院申请执行，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
代理审判员 蔡竞燕
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 骆 鼎