海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第2212号
原告徐贵分。
委托代理人许杰，北京大成（海口）律师事务所律师。
被告符文静。
委托代理人夏余杨，海南瑞来律师事务所律师。
原告徐贵分（以下简称原告）与被告符文静（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人许杰，被告委托代理人夏余杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年12月23日签订《联合经营合同》，该合同名为联营实为租赁，合同约定：原告租赁被告位于海口市金贸西路XX号金山广场诚意阁店铺，用于经营茶庄，自签订合同之日起45天免交保底收益金即租金，45天后原告提前一个月支付下季度租金。双方合同签订后，原告交纳了第一季度租金，同时交纳保证金202521.72元。依约定，原告应在2014年4月8日之前交纳下一季度租金，但合同对于装修期约定时间确实过短，首先，租赁场地因消防问题前后有7天无法装修施工，责任在被告；其次，45天包括春节放假1月31日至2月6日，放假期间建材市场关门、工人回家过年，无法进行装修施工；再次，456.13平方米的经营场所装修期约定45天不符合常理。实际情况是原告2013年12月28日进场装修，至2014年3月29日完工，用时近三个月。原告实际开业时间是2014年4月3日。因上述问题原告与被告协商，被告表示可以拖至5月24日之前交纳下一季度租金。但被告在没有事先通知原告的情况下，单方于2014年5月19日擅自将经营场所停电，导致原告无法经营。5月22日双方因停电发生纠纷，报警后警方认为属于合同纠纷，建议通过司法途径解决，5月23日被告将经营场所加锁，不让原告进入场地，不让原告经营。原、被告签订合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，应受法律保护。原告依约履行了义务，但被告在双方协商的缴费日期未到之前，单方停电，严重阻碍原告经营，其后更恶劣地加锁拒绝原告进入场地，被告的行为导致双方合同无法继续履行，原告蒙受巨大经济损失，包括投入的巨额装修款、加盟费。现仅经营一个月时间，尚未进入正常经营轨道就被迫停止经营，合同无法履行责任在被告。原告因被告违约导致装修损失、加盟费等共计844496元，被告应当赔偿。原告因经营购置的物品现仍全部留在经营场所无法取出，物品归原告所有，应返还原告。诉请法院判令：一、解除原、被告之间签订的《联合经营合同》；二、被告向原告返还保证金202521.72元；三、被告赔偿原告剩余租赁期内装修残值损失844496元并返还经营场所内属于原告的财产；四、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告在合同履行过程中没有违约情形。签订合同是双方真实意思表示，合同约定由被告租赁给原告铺面，原告自行装修，装修期是双方确认的，是否过期与原告无关，不存在订立合同显失公平的说法。原告称被告多次违约与事实不符，其称被告多次断电没有证据。原告称被告锁门不让其经营也无证据证明。（2014）龙债初字第342号民事判决书中已查明锁门是原告的行为不是被告所为，被告在合同期内擅自终止合同。被告没有占有原告任何财产，其财产仍在铺面中，是原告自己上锁的。合同履行过程中因原告自身原因导致无法继续履行，签订合同后被告向原告交付了铺面使用权，原告应在2014年4月8日向被告支付第二季度保底收益金即租金，原告未与被告协商要求延期支付。原告在经营期间在墙上书写字样表明要终止合同，同一天将铺面内用于经营的设备即空调、柜子搬移，后被物业公司发现报警，原告在搬离设施未果的情况下将铺面上锁，从上述行为可看出原告擅自终止双方合同，构成根本违约。由于原告根本违约，根据合同约定不予退还保证金，根据最高人民法院的司法解释，对于原告的装修被告不承担赔偿责任。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月23日，原、被告签订一份《联合经营合同》，约定被告提供位于海南省海口市金贸西路XX号金山广场诚意阁，约456.13平方米的房屋作为营业场地，原告提供装修费用、设备费用和经营人员劳动工资、经营流动资金，采取销售保底分成的效益分配方式，双方联合经营，由原告统一管理监督。合作期间5年，自2013年12月23日起至2018年12月22日止，协议期满终止后，原告在营业场地内的装修无偿归被告所有。合同第二条就“联营保证”的主要约定为：原告同意在合同签订当日支付202521.72元作为合作保证金，在合同履行期届满时，原告一次性付清被告应得的保底收益金、水费、电费、物业管理费等其他费用后，由被告无息全额退还原告。被告同意自签订合同之日起计45天免交保底收益金作为原告装修期。合同第三条就“效益分配”的主要约定为：原告每月从销售效益款中提取67507.24元作为被告保底收益金；保底收益金按季度支付，合同签订时一次性付清三个月税后保底收益金202521.72元，之后提前1个月支付下季度税后保底收益金。保底收益从签订合同之日起45天后开始执行。合同第五条就“违约责任”的主要约定为：1、被告提前单方终止合同，所造成损失由被告承担并全额无息退还原告联营保证金；原告提前单方终止合同，保证金不予退还。2、原告若超过30个工作日未支付被告保底收益金，须承担应付款额每日千分之五的违约金；连续2个月未按时支付，被告有权终止合同，原告无条件撤出经营场所，装修无偿归被告所有，由此造成损失由原告自行承担。3、原告自装修进场起将每月物业管理费、水电费等一切物业管理费用直接支付给金山广场小区物业管理公司。合同签订当日，原告向被告支付了保底收益金202521.72元，原、被告另行签订了一份《补充协议》，协议相关约定为：原告开张时足额向被告支付押金202521.72元，如不能按时缴纳，原告之前所付的保底收益金被告不予退还；其他条款仍按《联合经营合同》执行，合同与补充协议如有冲突，以协议条款为准。被告依约向原告交付营业场所后，原告进场装修。2014年2月26日，原告向被告支付了合同保证金202521.72元。原告将营业场地用于茶叶经营。
2014年5月14日，海南永生实业投资有限公司（以下简称永生公司）受被告委托向原告送达《通知》，主要内容为：依据《联合经营合同》约定，原告应在2014年4月7日缴纳下一季度税后保底收益金202521.72元整；经多次催缴原告仍未履行，据合同第五条第二款规定原告应交纳滞纳金37466.57元；两项共计239988.29元。原告收到上述通知后未按通知付款。原告经营的场所由案外人海南金禧物业管理有限公司（以下简称物业公司）进行物业管理，2014年5月20日之后，原告经营的场所未再产生水、电消费。原告称被告于2014年5月19日对经营场所断水断电，物业公司称其未对原告经营场所停水停电。2014年5月22日，原、被告因合同履行发生纠纷，海口市公安局金贸派出所出警处理。2014年5月23日下午，原告欲搬走经营场所内的物品，物业公司予以阻止，双方因此发生冲突。海口市公安局金贸派出所再次出警处理，经民警调解，原告与物业公司自行协调处理。之后，原告将物品搬回经营场所，将大门上锁，并在经营场所玻璃上书写“房东是骗子我要终止合同，徐贵分2014.XXXXX”，物业公司为防止被告搬离物品，在原告大门上锁的基础上另上了一把锁。原、被告双方自此至今未再履行合同。
原告称被告同意延长保底收益金支付期限至2014年5月24日，提供的证据有13876XXXXX手机号于2014年5月22日向其发送的短信，主要内容为：原告应于2014年4月7日缴纳下季度税后保底收益金202521.72元，经多次催款仍未履行，根据合同第五条规定，原告承诺于2014年5月24日交款，届时违约金计为47592.6元。请在5月24日交齐，否则依合同收回铺面并追究违约责任。海南永生实业投资有限公司，2014年5月22日。被告称该短信不是其发送，不知道13876XXXXX的使用人，被告并不同意延期。
原告主张被告赔偿装修损失，提供的证据有：一、加盖海南忠涵建筑装饰工程有限公司公章的《收款收据》2份，显示2013年12月30日收到原告装修设计费55，000元，经手人苏宏忠；二、彭洪刚与任圣文于2013年12月26日签订的《合同书》一份，主要内容为：任圣文向彭洪刚承包342平方米的海口市世贸铺面室内装修工程，工程总造价290，000元；三、彭洪刚与任圣文于2014年3月8日签署的《结算书》，主要内容为：上述合同工程费290，000元，已付250，000元，余款40，000元，工程增加33776元，因房租太贵急于开张，以现金结算余款合计68976元；四、彭洪刚与苏宏忠于2014年3月7日签订的《中观茶叶装修协议》，主要内容为：彭洪刚委托苏宏忠将任圣文留下的金山广场中观茶叶工程继续完善，包工包料合计123000元。被告对上述证据的质证意见为：不认可真实性，与本案不具关联性，被告非上述合同当事人，付款情况没有银行转账记录佐证。
另查，永生公司是涉案经营场所海南省海口市金贸西路XX号金山广场诚意阁开发商，被告向永生公司购买该房产，之后将其提供给原告经营。在本案2014年7月25日、12月3日两次庭审过程中，原、被告一致认为双方签订的《联合经营合同》性质为租赁合同。
因本案纠纷，原告先于2014年6月6日将被告诉至本院，本院立（2014）龙民一初字第1455号案件审理。被告于2014年6月23日就原告的起诉提起反诉。在该案审理过程中，原告于2014年9月2日申请撤回本诉，本院作出（2014）龙民一初字第1455号民事裁定书准予其撤诉。因被告未撤回反诉，反诉部分继续审理，该案原告即为本案被告。原告撤诉后于2014年9月23日再次将被告另案诉至本院，本院立本案，与（2014）龙民一初字第1455号案件合并审理。
以上事实，有《联合经营合同》、《收据》2份、海口市公安局金贸派出所《处警经过》2份、照片，海口市龙华区人民法院（2012）龙民一初字第584号民事调解书、（2012）龙执字第876号执行裁定书、（2014）龙债初字第342号民事判决书，《收款收据》2份、彭洪刚与任圣文《合同书》、彭洪刚与任圣文《结算书》、彭洪刚与苏宏忠《中观茶叶装修协议》，手机短信，当事人陈述，以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《联合经营合同》是双方真实意思表示，双方一致表示该合同实为租赁合同，本院以双方意思表示为准，认定《联合经营合同》为租赁合同，合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应遵照执行。合同中约定的保底收益金性质应为租金。根据双方关于签订合同之日起45天内免收保底收益金之约定，原告免交租金的截止日期为2014年2月6日，即原告应交纳2014年2月7日起算的租金。原告依据合同约定交纳的保底收益金202521.72元为一季度的租金数额，即原告已付至2014年5月6日之前（含当日）的租金。根据合同关于下一季度收益金应提前一个月支付的约定，原告应在2014年4月7日前支付2014年5月7日至8月7日的租金202521.72元。本案中原告未能如期支付，且直至2014年5月23日原告离场时仍未支付，原告已构成迟延支付违约，存在违约过错。2014年5月20日之后原告营业场所未再产生水电消费，根据其经营性质，可合理推定营业场所确被中断了水电供应。根据《处警经过》载明的内容，原告与物业公司自2014年5月22日开始发生冲突，被告作为营业场所业主、出租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，被告负有保持租赁物符合约定用途的法定义务。而在本案中，被告未与物业公司协调，以致营业场所不能符合约定之用途，据此，被告亦存在未尽出租人基本义务的过错。
原告于2014年5月23日试图将物品搬离，并对经营场所上锁，在经营场所公开书写“我要终止合同”等行为，应视为原告向被告主张解除合同。因本案并无证据证明被告与物业公司协调恢复了营业场所水电供应，原告亦未能向原告支付约定的租金，故原、被告双方不履行义务的违约行为，共同致使合同目的不能实现。至此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，原、被告均有权行使合同解除权。原告于2014年5月23日作出解除合同的意思表示已传达至被告，双方签订的《联合经营合同》已于2014年5月23日经被告解除。虽被告在履行合同过程中存在一定过错，但原告构成违约在先，在欠付租金的情况下，原告仍不予支付租金并单方解除合同，属于合同第五条约定的“原告提前单方终止合同，保证金不予退还”的情形。据此，原告诉请被告退还保证金，不符合合同约定，本院不予支持。
原告主张被告向其返还经营场所内的物品，但被告基于租赁合同向原告交付经营场所后，对该场所不享有占有、使用的权利，也不负有管理义务。现经营场所由原告及物业公司分别上锁，被告并非室内物品占有人，不负有返还义务，故原告主张被告返还经营场所内属于原告的物品，没有事实依据，本院不予支持。鉴于原告与物业公司存在冲突的情形，虽原、被告合同已解除，但依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”的规定，被告作为业主应在原告清场时尽合理的协助义务。
另，原告主张被告赔偿装修损失。因原、被告均有违约行为，共同造成合同目的不能实现以致合同解除，双方均有过错。而根据本案的违约情形，结合租赁合同交易惯例，本案原告可交纳租金以恢复合同履行，但其拒绝交纳，并单方解除合同，故对于解除合同，原告过错较大，被告过错较小。原告对经营场所进行了装修，原、被告对提前解除合同时装修的分配未作约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，原、被告应根据过错比例承担装饰装修残值损失。但本案中原告提交的《收款收据》、彭洪刚与任圣文《合同书》、彭洪刚与任圣文《结算书》、彭洪刚与苏宏忠《中观茶叶装修协议》等证据，不能反映已形成附合的装饰装修残值，原告亦未在本案举证期限内申请就该项目进行司法鉴定。据此，原告主张被告返还装饰装修残值损失844496元，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告徐贵分与被告符文静于2013年12月23日签订的《联合经营合同》于2014年5月23日解除；
二、驳回原告徐贵分的其他诉讼请求。
本案案件受理费14333元，由原告徐贵分负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 陈少燕
代理审判员 周慧慧
人民陪审员 张 磊
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 林一苗