四川省威远县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1024民初435号原告成都永和祥物业管理有限公司。法定代表人陈小莉，董事长。委托代理人沈勇，公司员工。委托代理人唐忠祥，公司员工。被告曾婷，女。原告成都永和祥物业管理有限公司诉被告曾婷纠纷一案，本院于20162年29月日立案受理后，依法由审判员范文俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都永和祥物业管理有限公司的委托代理人沈勇、唐忠祥、被告曾婷、到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：从2014年7月1日起至2015年10月30日止，按1.25元／㎡的收费标准计算，被告欠原告物管费2335.20元。经原告多次电话催缴和上门催缴，被告无正当理由，一直拒绝履行自己的义务。为此，特诉请依法判令被告支付原告物管费2335.20元及滞纳金385.75元，合计2720.95元。被告辩称：物管费我应该交纳，但不应交给原告，我与原告没有物业服务合同关系，物业服务标准也不清楚，应当按0.9元／㎡／月计算，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告成都永和祥物业管理有限公司于2014年8月19日成立，资质等级为三级。威远县严陵房地产开发有限责任公司系“建业·杰座”小区的建设单位，被告系“建业·杰座”小区的业主，被告在该“建业·杰座”小区有高层住宅一套（建筑面积117.45㎡），被告在购买“建业·杰座”小区的高层住宅时，威远县严陵房地产开发有限责任公司与被告在《商品房买卖合同》中约定前期物业服务费暂按0.90元／㎡／月的标准计算。2014年7月11日前威远县严陵房地产开发有限责任公司选聘四川省麒圣物业管理有限公司为“建业·杰座”小区提供物业服务，其物业服务收费标准为多层住宅1.00元／㎡／月，高层住宅1.25元／㎡／月。四川省麒圣物业管理有限公司的物业服务合同到期后，威远县严陵房地产开发有限责任公司又选聘成都佳房物业服务有限公司（资质等级为三级）为“建业·杰座”小区提供物业服务，并与成都佳房物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的履行期限自2014年7月11日起至业主委员会代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，收费标准为多层住宅1.00元／㎡／月，高层住宅1.25元／㎡／月。合同签订后，成都佳房物业服务有限公司在履行《前期物业服务合同》过程中，因部分业主拒缴物业服务费，成都佳房物业服务有限公司向威远县严陵房地产开发有限责任公司提出退场并获得同意。2015年2月8日，威远县严陵房地产开发有限责任公司在成都佳房物业服务有限公司退场后又选聘原告为“建业·杰座”小区提供物业服务，并与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定的履行期限自2015年2月11日起至业主委员会代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，收费标准为多层住宅1.00元／㎡／月，高层住宅1.25元／㎡／月；物业服务费从合同生效之日起7日内按年交纳，逾期未交纳的，原告以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍不交纳的，原告按每日3‰向业主收取滞纳金。合同签订后，原告按合同约定对“建业·杰座”小区进行了物业管理，提供了物业服务，但被告自2015年2月11日起至2015年10月30日止未交纳物业服务费。另查明，2015年3月20日，成都佳房物业服务有限公司出具委托书与原告，委托原告代为收取成都佳房物业服务有限公司为“建业·杰座”小区提供物业服务期间的物业服务费。上述事实，有《前期物业服务合同》、选聘公告、退场告知书及回复、委托书及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告是具有三级资质的合法物业服务企业，原告与建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。原告按照与建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告居住的小区物业提供了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告作为小区业主未交纳2015年2月11日至2015年10月30日期间物业服务费，原告要求被告支付2015年2月11日至2015年10月30日期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”的规定，对原告要求被告按合同约定给付滞纳金的诉讼请求，虽然符合合同的约定，但未举证证明其具体的催交时间，同时鉴于原告在前期履行物业管理服务过程中确实给被告的生活造成了一定的不便，故该请求本院不予支持。对物业服务费的收费标准。建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司与被告虽在签订《商品房买卖合同》时约定了前期物业服务费收费标准为0.90元／㎡／月，但由于建设单位与原告分属两个不同的法律关系主体，被告与建设单位之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与原告之间形成的是物业服务合同关系，这是两个不同的民事法律关系，对原告不产生约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”之规定，本案证据不能证明原告主张的收费标准存在违规情形，虽然物业服务公司变更，但按照四川省麒圣物业管理有限公司在为被告居住小区提供物业服务期间的收费标准也与本案原告主张的收费标准一致，并未加重被告负担。所以，原告与建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定的收费标准对本案当事人具有约束力。故被告辩称物业服务费标准应按其与建设单位约定的0.90元／㎡／月计算的理由不成立，本院不予支持。原告主张被告拖欠2015年2月11日至10月30日的物业服务费应按原告与建设单位威远县严陵房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定计算的理由成立，本院予以支持，则2015年2月11日至2015年10月30日期间被告拖欠的物业服务费应计算为1268.88元（117.45㎡×1.25元／㎡／月×8个月＋117.45㎡×1.25元／㎡／月÷28天×18天）。对原告主张成都佳房物业服务有限公司委托收取的物业服务费，作为债权主张不当，本院不予支持。被告辩称与原告没有物业服务合同关系，物业服务标准应当按0.9元／㎡／月计算，但被告未举证予以证明，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零九、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告曾婷于本判决生效之日起十日内向原告成都永和祥物业管理有限公司支付物业服务费1268.88元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告成都永和祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费收取25元，由原告负担11元，被告负担14元，于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  范文俊二〇一六年五月十一日书记员  刘晓燕