陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0302民初00565号
原告：邓淑珍，女，1968年2月25日出生，汉族，住宝鸡市渭滨区。
委托代理人马媛，陕西秦川律师事务所律师。
被告：宝鸡市中苑房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市渭滨区英达路金海岸商务中心308室，统一社会信用代码91610301727340081Y。
法定代表人:应金飞，执行董事。
委托代理人：朱红强，陕西永佳律师事务所律师。
第三人：宝鸡市久佳电子科技有限公司（原宝鸡久佳房地产策划有限公司），住所地宝鸡市金台区中山路新盛中山大厦3-1202室，统一社会信用代码916103036984170422。
法定代表人：张涛，总经理。
委托代理人：赵妮，陕西康嘉律师事务所律师。
原告邓淑珍诉被告宝鸡市中苑房地产开发有限责任公司（以下简称中苑公司）、第三人宝鸡市久佳电子科技有限公司（以下简称久佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓淑珍及其委托代理人马媛，被告中苑公司委托代理人朱红强，第三人久佳公司委托代理人赵妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓淑珍向本院提出诉讼请求：1、被告依合同履行合同义务，向原告交付房屋；2、被告支付自交房期限的第二天起至实际交付为止按同期中国人民银行贷款利率计算的违约金；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月，原告从被告处购买了位于宝鸡市公园路中苑名都小区房屋一套，总房款为564155元。合同签订后，原告支付了首付款294155元，剩余270000元办理按揭贷款，但此后被告以种种理由拒不履行合同约定的相应义务，现交付房屋期限已过，经原告多次催促，被告也未向原告交付房屋，被告的行为已属违约，故提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告中苑公司辩称，双方签订有房屋买卖合同，但合同签订后，原告未履行支付前期房款的义务，致使合同无法得以实现，原告不履行其应尽义务无权要求被告交付房屋，其次，原告要求办理按揭贷款是其与银行建立的借贷关系，被告没有给原告办理按揭贷款的义务，因此，被告并无违约行为，不应当承担违约责任；被告收取原告及其亲属的10万元有借条，可按借贷关系处理，不应在本案中涉及。综上，原告所诉与事实不符，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人久佳公司述称，其公司与被告系委托代售房屋关系，原告购买房屋直接向被告支付了10万元，因当时被告不具有预售房屋条件，被告向原告出具了借条，所余的首付款194155元由第三人公司代收，其公司已全部转付给了被告，被告也向其公司出具了收据，因此，被告实际已收取了原告的首付房款294155元，被告应当履行交付房屋的义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证，依据双方提交的证据，本院经审查，查明事实如下：2009年11月5日，被告任命李相虎为其公司公园路项目部总经理。2010年11月16日，中苑公司（甲方）与宝鸡市同创房屋信息咨询有限公司（乙方）签订中苑名都委托代理销售合同，双方约定，经甲方委托，乙方拥有公园路中苑名都项目的代理销售权，乙方在实施销售过程中，客户所交纳的各种款项包括订金、定金及首付款必须由甲方指派的财务人员收取，全部进入甲方帐户，......。合同签订后，双方对于代理销售合同进行了履行，第三人在销售中代收了部分售房款。
2011年1月，原告有购买房屋的意向，被告向原告发出告知书，说明原告成为被告的VIP团购客户，可以参加一千元双倍返利活动，如未迁择购买，本金如实退还，不含利息。2011年1月14日及15日，原告向被告交纳2万元及8万元两笔款，共计10万元，当时被告不具备预售商品房的条件，即向原告出具借条两张，分别载明借款2万元及8万元，该借条备注原告于2012年11月30日向第三人转账支付191116.68元、现金交付3038.32元，原告共计向第三人交款194155元。2012年11月13日，原告（买受人）与被告中苑公司（出卖人）签订商品房预售合同，双方约定，原告购买被告开发的位于宝鸡市公园路中苑名都小区x幢x单元14层04号房屋一套，建筑面积129.99平方米，每平方米单价为4339.98元，总房款为564155元，买受人于2012年11月15日前交首付款294155元，余款270000元办理按揭贷款，买受人未按合同规定的时间付款，逾期在30日以内，自合同规定应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，出卖人应在2014年5月1日前，依合同规定将经验收合格的房屋交付买受人，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款同期银行贷款利率，合同继续履行，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，......。2012年12月18日，由被告员工李相虎经手收取了第三人由刘玺娟经手所转交的代收多套房款1510000元。此后，原、被告之间未实际经手办理银行贷款手续，被告将房屋建成后至今未向原告交付。
宝鸡市同创房屋信息咨询有限公司于2012年6月4日更名为宝鸡久佳房地产策划有限公司，宝鸡久佳房地产策划有限公司于2017年2月23日更名为宝鸡市久佳电子科技有限公司。
本院认为，合同当事人应当按约全面履行各自的义务。本案中原、被告所签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，属有效合同，双方均应依约予以履行。在合同履行过程中，关于原告是否已交纳首付款双方存在争议，但以查明的证据来看，被告以借条的方式向原告直接收取了10万元，此款也并非借款，属于首付款的一部分，后由第三人经手向原告收取194155元，由于被告与第三人之间存在委托代理销售关系，由此可以认定，原告履行了交付首付款的义务，造成产生的争议的原因系被告内部协调销售环节中的混乱管理所致，被告存在相应过错，本应承担违约责任，又考虑到原告办理银行贷款系涉及银行在内的三方协调配合关系，被告尽管具有违约行为，但依原、被告任何一方单独的行为也无法办理银行贷款手续，故在原告实际未能实现贷款并交清全部房款的情形下，对于双方均没有完成合同义务的相应责任予以抵消，可不再追究被告的违约责任，原告在诉讼中要求继续履行合同，故原、被告应同时履行各自的合同义务，原告在付清房款的同时被告即履行交付房屋义务。被告主张涉案房屋已经卖给案外第三人，并已办理网签，但对此主张并未提交证据佐证，本院认为，房屋买卖以实际交付或办理过户手续为房屋买卖成立的标志，被告并未提交证据证据证据证明涉案房屋已经实际交付或办理过户手续，故被告主张涉案房屋已经网签卖给案外第三人的主张不予支持。其次，第三人久佳公司在本案中虽参加了诉讼，因其与原告之间实际未形成直接的法律法关系，故第三人在本案中不承担相应责任，其与被告之间如因委托代理销售产生争议，可另行予以解决。为了维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告邓淑珍向被告宝鸡市中苑房地产开发有限责任公司交纳所余房款270000元，被告宝鸡市中苑房地产开发有限责任公司向原告邓淑珍交付位于宝鸡市公园路中苑名都小区x幢x单元14层04号房屋一套，建筑面积129.99平方米房屋一套。上述义务于本判决生效之日起十日内履行。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费730元，由被告宝鸡市中苑房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 党晓红
人民陪审员 巨招财
人民陪审员 孟建斌
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 李牧远