浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初881号
原告王玉芳。
委托代理人吴文晖（特别授权代理），浙江良驹律师事务所律师。
被告刘飞。
原告王玉芳为与被告刘飞房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月26日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告王玉芳的委托代理人吴文晖，被告刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉芳诉称，2014年4月1日，原、被告签订了租赁合同1份，约定，被告将位于杭州市江干区钱江三苑X幢底商1号商铺出租给原告经营使用；租赁期限为3年，自2014年4月8日起至2017年4月7日止；年租金120000元。原告依约先后向被告支付保证金10000元、装修费25000元、2014年4月8日至2016年4月7日租金240000元，共计275000元。2016年1月，原告得知被告与业主四季青街道钱江苑社区居民委员会（以下简称钱江苑社区）签订的商铺租赁合同已于2015年12月31日到期，且钱江苑社区已明确拒绝与被告续签合同，原告于是要求被告返还保证金及多收的租金，却遭到拒绝。为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2014年4月1日签订的租赁合同中租赁期限超过2015年12月31日以后的约定部分无效。二、被告返还原告租金32333元、保证金10000元。
被告刘飞辩称，一、原告现仍在正常使用案涉店铺，被告与钱江苑社区签订的租赁合同与原告无关，没有影响到原告的正常经营。二、原告未向被告交还钥匙，水、电费也没有结清。被告对商铺投入装修185000元，因原告需要破坏部分原装修，才补偿了25000元。商铺内的装修、床和柜子均系被告所有，合同约定原告应当予以归还。等款项结算清楚，房屋交还被告以后，可以退回保证金。案涉房屋内的宽带由被告开通，原告只支付了租赁期开始一年半的费用共计1500元给被告，后面的宽带费原告没有支付给被告。原告应该按每个月150元向被告支付，宽带是开完庭那天被告丈夫去停掉的。三、原告支付给占声财的款项不是租金，如果是租金，原告应当提供收条来证明。原告在承租过程中，被告还为其去加装了防盗窗，这些款项都是被告付的。原告支付给占声财的钱，可能是原告追加的装修款。四、被告对案涉商铺享有优先续租的权利，不认可原告和钱江苑社区签订的租赁合同。
原告王玉芳为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、租赁合同1份，拟证明原、被告约定的各自权利义务。
2、商铺租赁合同1份，拟证明被告与钱江苑社区约定的租赁期限至2015年12月31日届满。
3、银行付款凭证1组，拟证明原告先后向被告支付保证金、装修费及房租合计275000元。
4、收条1份，拟证明被告丈夫占声财收取的款项系本案租金的事实。
5、水电费、物业费收据、证明及支付宝交易查询明细1组，拟证明原告已将案涉商铺水电费、物业费结清的事实。
6、商铺租赁合同及发票各1份，拟证明原告已与钱江苑社区签订租赁合同并支付租金的事实。
经庭审质证，被告刘飞对证据1、2的真实性无异议；本院认为，该组证据可以证明原、被告及被告与钱江苑社区之间的约定，予以确认。对证据3有异议，只认可王玉芳向其支付的款项，不认可向占声财支付的款项为本案租金；对证据4的真实性无异议，认为支付给占声财的款项是装修款；本院认为，证据3、4可以证明原告支付保证金、租金和装修款的事实，予以确认。对证据5无异议，但认为还有宽带费没有结清；本院对该证据予以确认。对证据6有异议，不认可该合同，认为发票不能证明付款的真实日期，应当提供银行汇款记录；本院认为，该组证据能够证明原告与钱江苑社区签订合同并支付租金的事实，予以确认。
被告刘飞向本院提供了电信费发票及电信套餐登记单据1组，拟证明案涉房屋内的宽带由其开通，费用已由其缴纳。
原告王玉芳对上述证据的三性无异议，但认为宽带费用已经包含在了租金中，原告无需再向被告支付宽带费；本院认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2012年12月25日，出租人钱江苑社区（甲方）与承租人刘飞（乙方）签订了商铺租赁合同1份，约定，甲方将座落于钱江三苑X幢底商1号商铺，占地面积119.22平方米，出租给乙方做办公用房使用；租期3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；三年租金总计24万元，每6个月一付，先付后用；保证金3000元；乙方在租赁期间产生的装修费用由乙方自行承担，租赁期满或因乙方原因导致合同解除，装修装饰归甲方所有，甲方不负赔偿责任；若乙方需要，必须在经甲方书面同意的前提下于7天内搬除未形成附合的装饰装修物，已经形成附合的装饰装修物乙方不得拆除，归甲方所有；等等。合同到期后，钱江苑社区与刘飞未续签合同。
2014年4月1日，出租人刘飞（甲方）与承租人王玉芳（乙方）签订租赁合同1份，约定，甲方将位于钱江三苑X幢底商1号门店铺出租给乙方，建筑面积约120平方米；租赁期预计为3年，合同每年签约，自2014年4月8日起至2017年4月7日止；租金一年一付，合同有效年度内租金为每年12万元，租赁合同签订2日内付清，租金付清后方可使用；乙方不得随意转让商铺，租赁期限内退租，不足一年整的将不退回租金和保证金，保证金为1万元；水电费、物业费、宽带费等因乙方经营所产生的费用均由乙方支付；乙方如需对房屋进行装修或改造，必须征得甲方书面同意，改造费用由乙方自负；合同终止或解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外），甲方不再支付乙方装修或改造该商铺所产生的费用；合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业费，并对有损失的相关部分进行赔偿后，甲方可无息退还乙方保证金，因乙方原因要求提前终止合同的，保证金不予退回；租金于2016年4月9日起每年递增5%；乙方一次性向甲方支付装修费25000元。
王玉芳于2014年3月26日向刘飞的丈夫占声财转账支付了5000元，于2014年3月31日再次向占声财转账支付了50000元，于2014年4月2日向刘飞转账支付了100000元。2014年4月2日，刘飞向王玉芳出具了收条两份，分别载明王玉芳向其支付了房屋租金120000元、租房保证金10000元以及装修费25000元。2015年4月9日，王玉芳向占声财转账支付了120000元。
王玉芳已向相关机构支付了2015年12月31日之前的水、电费及物业费。王玉芳在向刘飞承租案涉商铺期间，使用的宽带由刘飞丈夫占声财开通，该宽带与占声财电信号码的帐号绑定，每月基本套餐费用为189元。
2016年3月3日，钱江苑社区与杭州市江干区王佳教育咨询服务部（个体工商户、经营人王玉芳）就案涉的钱江三苑X幢底商1号商铺签订了租赁合同，租赁期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。承租人已向出租人支付了租金。
本院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，刘飞与钱江苑社区约定的租赁期间届满日期为2015年12月31日，此后刘飞未能与钱江苑社区续签合同。王玉芳诉请确认转租合同中约定的租赁期限超过2015年12月31日的部分无效，于法有据，本院予以支持。
王玉芳与刘飞就案涉商铺签订的转租合同于2015年12月31日权利义务终止，刘飞应当向王玉芳退回已收取的2016年1月1日至2016年4月7日期间的租金。刘飞辩称王玉芳向占声财支付的款项并非本案租金，系王玉芳向占声财另行支付的装修补偿款。本院认为，刘飞与占声财系夫妻关系；王玉芳于2014年向占声财转账支付的款项计入了刘飞出具的收到租金、保证金和装修款的收条内容中；王玉芳于2015年4月9日支付的120000元款项与合同约定的租金金额及支付时间相符。综合考虑上述情形，王玉芳向占声财支付转租合同约定的租金符合交易惯例，且刘飞并未提供证据证明王玉芳与占声财达成了补偿装修款的协议，本院对刘飞的该项辩称不予采信。刘飞还辩称王玉芳未与其办理交接手续，仍在继续占有使用案涉商铺，其无需退还租金。本院认为，刘飞与钱江苑社区签订的租赁合同期间届满后，王玉芳是依据其以杭州市江干区王佳教育咨询服务部名义与钱江苑社区签订的租赁合同占有使用案涉商铺。王玉芳与刘飞间虽未办理交接手续，但王玉芳据以占有使用案涉商铺的权源已发生改变，故刘飞的该项辩称亦无事实和法律依据，本院不予采纳。
刘飞认为王玉芳尚有宽带费未结清。根据本案查明的事实，案涉商铺所使用的宽带确由刘飞丈夫占声财开通，双方约定宽带等费用由王玉芳负担。王玉芳主张租金已包括了宽带费，本院不予采纳。本院认为，保证金的作用在于担保案涉房屋上的各项费用予以结清，故本案中，王玉芳未付的宽带费应当在保证金内扣除。刘飞自认王玉芳在承租商铺时给了1500元宽带费，涵盖的期间是从租期开始一年半的时间。刘飞于2016年4月8日将宽带停机，故王玉芳尚应支付半年的费用。综合考虑刘飞的自认以及电信资费情况，本院酌情确认该部分费用为500元。王玉芳已结清了其与刘飞约定的合同期限内的水、电费、物业费。扣除宽带费后，刘飞理应向王玉芳退还保证金9500元。
至于刘飞认为其优先续租权受到侵害，商铺装修应得到补偿或归还，应当由相关当事人另行协商或诉讼处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、确认原告王玉芳与被告刘飞于2014年4月1日就位于杭州市江干区钱江三苑X幢底商1号门店铺签订的租赁合同中租赁期限超过2015年12月31日的部分无效。
二、被告刘飞向原告王玉芳返还租金人民币32219元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告刘飞向原告王玉芳返还租房保证金人民币9500元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告王玉芳的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币429元，由原告王玉芳负担人民币29元，由被告刘飞负担人民币400元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币858元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 朱若君
二〇一六年五月二十三日
书记员 娄移华