天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终3522号
上诉人(原审被告):郭顺，男，1982年7月5日出生，汉族，自由职业者，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：刘喆，天津欧诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周萍，女，1973年1月5日出生，汉族，自由职业者，住天津开发区。
委托诉讼代理人：陈宝玉，天津睦宁律师事务所律师。
原审第三人：刘忠云，女，1966年8月4日出生，汉族，天津汇滨市政园林建设有限�司总经理，住天津开发区。
上诉人郭顺因与被上诉人周萍及原审第三人刘忠云案外人执行异议之诉一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初24617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭顺上诉请求：1、请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院遗漏重要当事人，被执行人刘忠云应作为第三人参加诉讼。二、被上诉人在一审提交的房屋租赁合同中，明确载明房屋出租人是刘忠云，而不是被上诉人。2014年5月7日，被上诉人与刘忠云签订房屋租金合同时，涉诉房屋已经设立了抵押，该合同因侵害第三人合法权益应属无效�同。抵押权人天津泰达小企业信用担保中心对被上诉人出租的行为不知情，严重违反城市房屋管理办法的规定。
周萍辩称，一审判定认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。房屋是否出租和抵押没有必然关系，抵押不转移物权占有，抵押人可以对标的物进行使用、收益。并且本次租赁合同是在抵押手续之前签订的。另外，我方与上海越禹金融信息服务有限公司（以下简称越禹公司）签订的租赁合同在查封之前。
刘忠云未陈述意见。
周萍向一审法院起诉请求：1、确认原告对坐落于天津开发区金融街西区××号房屋的租赁权自2014年5月7日至2020年7月30日；2、停止对该房屋转租人越禹公司租金的执行；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月13日，原告与第三人签订《借款合同》，约定第三人向原告借款人民币100万元，用于经营周转，借款期限自2012年12月13日至2013年1月12日。同年12月12日，第三人出具收条，写明借款95万元汇入第三人招商银行账户，另5万元为现金收取。同年12月13日，原告向第三人电汇50万元，翌日再次电汇45万元。2012年12月20日，第三人出具借条和收条，写明第三人向原告借款人民币60万元，且已收到现金3万元，电汇57万元，于2013年1月14日前归还。同日原告向第三人汇款57万元。
2014年5月7日，原告与第三人刘忠云签订《房屋租赁合同》，合同约定：第三人将其拥有的位于天津开发区金融街西区××号的房屋租给原告使用，用途为办公，房屋面积为677.25平方米。租赁期限为2014年5月7日至2020年7月30日，房屋租金为年68万元，租金按年支付，支付时间为每年7月30日前。合同第十条特别约定：2014年5月至2020年7月共计6年的租金用以偿还第三人欠原告的债务共计贰佰陆拾捌万捌仟元。同日，原告与第三人签订《债务确认书》，写明：本人刘忠云于2012年12月14日和2012年12月20两日分别向周萍借款：人民币壹佰万元整和人民币陆拾万元整，共计人民币壹佰陆拾万元整。借款期限为一年。由于本人经营情况困难，至今未归还上述欠款，截止到2014年5月累计拖欠息费共计：壹佰万零捌仟元整（月息4%*17月），本息合计：贰佰陆拾捌万捌仟元整。本人拥有开发区三大街51号W3-B-7号的办公物业。经协商，本人自愿以此物业自2014年5月起至2020年7月共计6年的租金收入用以偿还上述欠款。此后，涉诉房屋交由原告管理使用。2015年12月1日，原告以第三人刘忠云委托代理人的身份，与案外人越禹公司、天津市禧元房地产经纪代理有限公司（以下简称禧元公司）签订《越禹金融房屋租赁合同》，合同约定：越禹公司承租涉诉房屋，租期自2016年1月1日至2017年12月31日，2015年12月1日至2015年12月31日为装修免租期。房屋租金为2016年50万元，2017年60万元，租金按每六个月结算一次。保证金为12.5万元。除上述条款外，各方还就其他事项进行了约定。该合同签字处甲方由委托人周萍签字。2015年12月2日，越禹公司员工温俊婷用其个人账户向原告周萍汇款人民币37.5万元，庭审中，原告认可已收到越禹公司给付的租金25万元和保证金12.5万元。
2016年5月25日案外人越禹公司出具《证明》，写明：我公司是上海越禹金融信息服务有限公司，2015年12月份我公司租赁了坐落于天津开发区金融街西区××号物业。我公司是通过中介禧元公司介绍签订的房屋租赁合同。通过中介认识出租方叫周萍，她是该套房屋的承租人，要将房屋转租给我公司，但我公司对于签订房屋租赁合同有明确规定，必须与房屋所有权人签订。后来，�过协商，最终周萍同意在租赁合同中加上房屋所有权人刘忠云的名字签订房屋租赁合同。我们公司知道该套房屋实际出租人是周萍，保证金、房屋租金每次我们也是交给周萍。事实上，只要满足了我们公司与房屋所有权人签订租房协议的条件，就不影响我们公司对租赁房屋的使用。没有与周萍直接签订房屋转租合同的原因就是我们公司对于签订房屋租赁合同的特殊要求。
2016年6月15日禧元公司出具《证明》，写明：我单位是从事房地产经纪代理的中介公司，2015年12月1日。我公司办理了坐落于天津开发区金融街西区××号房屋租赁合同的签订手续，联系我公司出租房屋的人叫周萍，她是该套房屋的承租人，在我公司登记了出租信息，房屋信息登出后越禹公司联系我公司要承租该房，在签订合同过程中，越禹公司洽谈租房负责人提出公司有规定，签订房屋租赁�同必须要同房屋所有权人签订，所以，房屋租赁合同不能和周萍直接签订，由于该套房屋面积较大，寻找一个承租人并不容易，所以我方与周萍沟通，最后经各方协商一致，把刘忠云名字打在合同上作为名义上的出租人，周萍作为代理人签字，但周萍是实际上的出租人，租金押金由越禹公司向周萍支付。本次租赁中，上海越禹金融信息服务有限公司与我公司均知道周萍是该房屋承租人和委托代理人，只是为了达到越禹公司的要求，添加了刘忠云的名字，刘忠云始终未参与本次租赁行为。
越禹公司员工温俊婷出具《情况说明》及原告周萍出具的租金和保证金收据。《情况说明》写明：我公司：上海越禹金融信息服务有限公司，于2015年12月2日通过温俊婷个人账户给周萍付款人民币叁拾柒万伍仟元整。是我公司支付租赁的天津开发区金融街西区××号房屋的相关款项，付款用途为:支付2016年1月1日至2016年6月30日房租贰拾伍万元整及押金壹拾贰万伍仟元整，合计叁拾柒万伍仟元整。
2016年6月22日，案外人长城物业集团股份有限公司天津分公司出具《情况说明》，写明：我公司是从事物业服务的专业公司，负责天津开发区金融街西区w3-B-7号房屋的物业服务，刘忠云是天津开发区金融街西区××号房屋的业主。自2014年5月初，刘忠云通知我公司，并把该套房屋出租。自2015年1月开始皆是由周萍办理的该套房屋相关交费或其他物业手续，都找周萍联系。2015年1月至今我公司在办理交纳物业费，水电费等手续以及进行相关通知时，都是直接联系周萍。2015年1月至今我公司在办理交纳物业费，水电费等手续以及进行相关通知时，都是直接联系周萍，都是由周萍直接向我公司进行的交费，及办理相关手续的。
同时，原告还提供了中国农业银行信用卡交易明细查询单，表明原告曾于2015年12月21日向案外人长城物业交付相关费用。另查，第三人刘忠云曾于2013年5月28日至2014年5月28日将涉诉房屋抵押给案外人天津泰达小企业信用担保中心，抵押权利价值为人民币1100万元，并办理了他项权证，2014年6月24日至2015年6月24日，第三人又将上述房屋抵押给案外人天津泰达小企业信用担保中心，抵押权利价值为人民币900万元，并办理了他项权证。庭审中，原告表示知道该抵押权的存在，因为知道快要到期了，所以与第三人签订了租赁合同。经询问第三人，其称至今未能偿还抵押权人天津泰达小企业信用担保中心的借款，该中心已经提起诉讼，双方已经调解解决，该案亦在执行中。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否对涉诉房屋享有租赁权；2、原告是否有权对涉诉房屋转租产�的租金要求停止向被告执行。关于第一个争议焦点，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。原告与第三人就涉诉房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同的效力决定着原告是否享有租赁权。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《担保法》第48条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，原告与第三人签订租赁合同时，第三人告知原告涉诉房屋已进行了抵押，对此原告予以认可。原告与第三人于2014年5月7日签订合同，开始起租，抵押权于2014年5月28日期限届满。此后，第三人又于2014年6月24日在涉诉房屋上设定抵押权，从时间上看，此次抵押在涉诉房屋出租后形成，根据前述规定，原告与第三人之间的房屋租赁关系应不受抵押权的影响。原告与第三人签订的《房屋租赁合同》合法有效。被告抗辩原告不享有合法的租赁权所依据的事实和法律依据并不存在，故对其该抗辩一审法院不予采信。综上，原告依法享有租赁权。关于原告是否有权对涉诉房屋转租产生的租金要求停止向被告执行问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中的相关规定，对案外人主张不动产的租赁权应从以下两方面审查，即在租赁�成立的标准上和在保护的时间标准上。本案中原告所提供的相关证据，被告对其真实性均予以认可。从原告提供的证据可以看出，原告与第三人签订房屋租赁合同后，第三人已将涉诉房屋交付原告管理使用，涉案的房屋由第三人刘忠云作为出租人、原告为代理人与案外人越禹公司签订租赁合同，从实际出租和履行上均表明系由原告周萍与案外人所为，因此该合同应系周萍与案外人越禹公司签订的租赁合同，原告为转租人，越禹公司为次承租人，双方之间的租赁合同已实际履行。综上，原告已实际占有涉诉房屋，满足了以占有方式对外公示，达到了审查租赁权成立的标准。被告抗辩称原告与越禹公司不存在转租关系，该理由无事实依据，一审法院不予采信。被告同时称原告伪造与第三人的《房屋租赁合同》和《债务确认书》，原告与第三人不具有真实的租赁关系，经询问第三人刘忠云，其对上述文件的真实性均予以认可，原告与第三人虽系就双方的债权债务关系而签订的《房屋租赁合同》，但并未违反法律规定，况且被告为一般债权，其债权进行法律主张和法律确认文书的取得时间均晚于原告与第三人签订房屋租赁合同的时间，且被告提出查封该房屋的时间亦晚于《房屋租赁合同》，符合保护的时间标准审查，被告亦未提供证据证实原告与第三人签订租赁合同系先于被告主张权利前的串通，故被告抗辩无任何证据证实，一审法院不予采信。综上，原告对涉诉房屋享有承租权，其要求停止对该房屋次承租人越禹公司租金执行的诉讼请求，一审法院予以支持。判决:一、确认原告对坐落于天津市开发区金融街西区W3-B-7号房屋的租赁权自2014年5月7日至2020年7月30日；二、停止对上述房屋次承租人上海越禹金融信息服务有限公司租金的�行。案件受理费80元，由被告负担（被告于判决生效后十日内给付原告）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，上诉人与天津汇滨市政园林建设有限公司、刘忠云、郭建新借款纠纷一案，一审法院于2014年8月26日作出（2014）滨塘民初字第4686号民事调解书，刘忠云等于2014年12月31日前一次性偿还上诉人借款本金、利息257万元。2016年5月14日，一审法院向越禹公司发出协助执行通知书，扣留、提取刘忠云在越禹公司的房屋租赁收入25万元。周萍于2016年5月31日向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2016年6月14日作出（2016）津0116执异20006号执行裁定，驳回周萍的执行异议请求。
本院认为，一审法院向刘忠云送达了起诉状副本、开庭传票、追加当事人参加诉讼通知书等法律文书，刘忠云本人签收。2016年8月26日开庭笔录，明确将刘忠云列为第三人，当庭宣布因刘忠云经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。2016年12月16日，一审法院向刘忠云送达了一审判决书。一审判决未列刘忠云为第三人，未明确刘忠云无正当理由拒不到庭，依法缺席审理，属于一审法院的疏忽，经本院与一审法院联系，一审法院制作补正裁定。故上诉人主张遗漏当事人，请求发回重审，理由不足，不予支持。
关于案件实体问题。首先，周萍与刘忠云之间的房屋租赁合同客观存在，双方于2014年5月7日签订了《房屋租赁合同》，周萍用借款冲抵房屋租金。其次周萍实际控制了房屋，与越禹公司、禧元公司签订了《越禹金融房屋租赁合同》，越禹公司、禧元公司、越禹公司员工温俊婷出具的证明或情况说明，能够证实周萍实际与越禹公司签订房屋租赁合同，由于越禹公司的内部规定，必须与房主签订合同，所以租赁合同打印出租人刘忠云，周萍以刘忠云代理人的名义签字。越禹公司支付的租金和保证金37.5万元，直接汇给周萍，没有给付刘忠云，这能够说明周萍实际控制诉争房屋。诉争房屋虽然设定抵押，但不影响抵押权人实现债权，故上诉人主张租赁合同侵犯第三人权益而无效，没有法律依据，不予支持。
上诉人还主张周萍与刘忠云恶意串通，故意妨碍一审法院执行。实际生活中，债务人不能偿还金钱债务时，以租金冲抵债务属于常见现象，上诉人不能提供证据证明周萍与刘忠云恶意串通，仅凭想象，故上诉人的该项主张，依据不足，不予支持。
综上所述，郭顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第�款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人郭顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一七年八月八日
书 记 员 穆 艺