广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7254号
上诉人（原审原告、反诉被告：）王冬梅，女，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人：张莲，广东信荣律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：舒珍，女，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：刘杨，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳链家房地产经济有限公司（原深圳市中联地产置业顾问有限公司），住所地：深圳市福田区。
法定代表人：杜欣。
委托代理人：姬学云，女，住所地：河南省封丘县，系公司员工。
原审第三人：中信银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市福田区。
负责人：陈许英，行长。
委托代理人：刘正，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：徐克广，男，住所地：广东省深圳市福田区。
原审第三人：赵全平，男，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：郭志彬，广东德纳律师事务所律师。
上诉人王冬梅与上诉人舒珍、原审第三人深圳链家房地产经济有限公司（以下简称“链家公司”）、原审第三人中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称“中信银行”）、原审第三人赵全平房屋买卖合同纠纷一案，王冬梅、舒珍不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1227号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
王冬梅原审诉讼请求：1、舒珍返还定金50万元；2、舒珍按成交价的15%支付违约金1035000元。
舒珍原审反诉请求：1、解除王冬梅、舒珍之间的《房产买卖合同》；2、没收王冬梅定金50万元。
原审法院审理查明：2015年3月16日，王冬梅、舒珍在链家公司的居间下签订了一份《房产买卖合同》，约定舒珍将涉案房产出售给王冬梅，转让价690万元;建筑面积123.76平方米；王冬梅在签订合同当日支付定金25万元，签订合同后3日内再补交定金25万元；王冬梅须于2015年5月29日前将首期购房款到贷款银行作资金监管，舒珍应在接到王冬梅或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；王冬梅应在双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款金额少于应交房款余额的，王冬梅应于银行出具贷款承诺函之日起3日内向监管银行补足首期款；如王冬梅违约，舒珍有权解除合同并没收定金或要求王冬梅支付转让价百分之十五的违约金；如舒珍违约，王冬梅有权解除合同并要求舒珍双倍返还定金或支付转让价百分之十五的违约金。
《房产买卖合同》3月16日签订后3日内，王冬梅按约交足了定金50万元。2015年4月2日，舒珍给王冬梅发微信，表示涉案房产少卖了60万元，问王冬梅可以爽约吗？王冬梅明确表示不同意；同月27日，王冬梅及中介短信通知舒珍去银行办理资金监管与按揭手续，舒珍称没空。2015年5月5日，王冬梅向舒珍发出《履约告知函》：要求舒珍在5月10日前确定办理首期款资金监管及按揭贷款手续的具体时间，并提醒舒珍5月29日是最后期限。5月26日、27日，王冬梅备足了首期款450万元，链家公司的工作人员练某平通过短信通知舒珍应于同月28日上午10点到XX银行深圳XX支行办理首期款资金监管及按揭手续；5月28日，王冬梅上午10点到达XX银行深圳XX支行，舒珍未到场。同日，王冬梅委托广东信荣律师事务所律师易玉成向舒珍发送《履约通知函》：再次通知舒珍于5月29日上午10点到建设银行深圳XX大厦支行配合办理资金监管手续，未果。2015年6月1日，舒珍委托案外人左某起给王冬梅发送短信称：舒珍已将终止房屋买卖合同的事宜全权委托左某起处理，希望王冬梅方便时知会，以便协商解决退款及赔偿等相关问题。随后，王冬梅单方前往XX银行（中国）有限公司深圳分行申请贷款（外资银行办理贷款承诺函不需买卖双方到场），时间是6月初。2015年7月3日，XX银行（中国）有限公司深圳分行向王冬梅出具了贷款承诺书，同意向王冬梅发放贷款207万元。
另查，舒珍与中信银行于2015年5月21日签订了《中信银行个人房产抵押最高额抵押合同》、《中信银行个人房产抵押综合授信合同》，于同月27日签订《中信银行个人借款合同》，约定舒珍以涉案房产作为抵押向中信银行贷款450万元，并办理了抵押登记。28日，中信银行向舒珍指定的收款人发放了贷款450万元。
舒珍与第三人李全平于1988年5月3日登记结婚，涉案房产是2003年12月购买，登记在舒珍名下。
原审法院认为：1、舒珍的配偶赵全平在诉讼中明确表示不同意卖房，涉案交易在法律上存在履行障碍，《房产买卖合同》应予解除。2、王冬梅、舒珍签订的《房产买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。王冬梅依约支付了定金，舒珍却不配合办理首期款资金监管及按揭贷款手续，且在合同履行过程中将涉案房产另行抵押给他人，以行为表示不履行涉案交易，并在2015年6月1日发短信正式提出终止交易，舒珍的行为已经构成根本违约。王冬梅请求舒珍返还定金、赔偿违约金，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。
关于违约赔偿金数额，2015年3月19日前，王冬梅按约支付定金后，国家3.30新政出台，4月2日舒珍即反悔，不配合王冬梅办理资金监管和按揭手续，6月1日正式提出终止合同，要求谈赔偿，在舒珍提出终止合同后，王冬梅自行前往银行办理了按揭贷款手续。综合考虑交易履行阶段、舒珍的过错程度，对合同约定的按涉案房产转让价15%计算违约金，原审法院酌情予以调整，按涉案房产转让价的10%予以支持。经核算，舒珍应向王冬梅支付的违约金为690000元（690万元×10%）。
涉案交易未能继续履行的原因在舒珍，舒珍构成根本违约，舒珍反诉主张王冬梅违约要求没收定金，没有事实依据和法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除王冬梅与舒珍签订的《房产买卖合同》；二、舒珍应于判决生效之日起十日内向王冬梅返还定金50万元；三、舒珍应于判决生效之日起十日内向王冬梅支付违约金690000元；四、驳回王冬梅的其余诉讼请求；五、驳回舒珍的其余反诉请求。本诉案件受理费63723元（已由王冬梅预交），因王冬梅变更诉讼请求，按规定收取18615元，由王冬梅负担3105元，舒珍负担15510元；保全费5000元（已由王冬梅预交），由舒珍负担；反诉案件受理费4400元（已由舒珍预交），由舒珍负担。
上诉人王冬梅与上诉人舒珍均不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第三项，判决舒珍向王冬梅支付违约金103.5万元；2、判决舒珍承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决舒珍向王冬梅支付涉案房产成交价10%的违约金即69万元，明显不公，且不足以弥补王冬梅的损失。1、本案是在王冬梅已经支付定金、备齐首期款、并取得银行贷款承诺后舒珍恶意违约，一审法院将合同明确约定的违约金降至10%错误。一审审理查明王冬梅如约支付了定金50万元，5月26日、27曰己备足了首期款450万元，由于舒珍拒不配合，导致王冬梅无法办理监管手续，并无法在内资银行取得贷款承诺函。无奈之下，王冬梅只能向外资银行申请贷款承诺，并于2015年7月3日取得XX银行贷款承诺函（外资无需监管首期款即可出具贷款承诺，内资银行必须监管首期款方可出具贷款承诺），承诺给予王冬梅贷款207万元购买涉案房产，至此王冬梅完成了全部购房款690万元的付款以及付款保证义务。然舒珍为了达到不继续履行合同的目的，故意设置交易障碍，在本无抵押红本在手状态下，又将涉案房产抵押给中信银行，亦拒不配合监管首期款，其行为已经构成根本违约。根据深圳市中级人民法院相关案例，买方支付定金、首期款，并取得贷款承诺函，就按合同约定判决舒珍支付最高比例的违约金，涉及本案应按合同约定判决舒珍支付成交价15%的违约金即103.5万元。而一审法院滥用法官自有裁量权，判决舒珍支付成交价10%的违约金，明显与中院的判决精神不符；2、一审判决舒珍支付10%违约金远不足以弥补王冬梅损失。王冬梅购买涉案房产系为换房，并因此在与舒珍签署购房合同次日出售自有房屋XXX村XX幢XXX，于2015年4月27日完成过户，目的该房屋亦已升值300余万元，如不是购买涉案房屋，王冬梅不必要出售自有房屋，所售自有房屋升值部分即为舒珍违约给王冬梅造成的实际经济损失，人民法院应据此作为判决舒珍承担违约责任的参考依据。3、舒珍因违约获利500余万元。据了解涉案房屋目前市场价值在1200万元以上，升值超过500余万元，该升值部分亦为王冬梅损失，同时为舒珍违约获利，舒珍因违约获利与法律追求的公平正义原则相悖，即合同违约方不应因违约而获利。4、王冬梅购买涉案房屋己支付的定金数额高达50万元，一审判决舒珍支付69万元违约金，与己付定金数额基本持平，无法达到违约金对违约方具有惩罚性的立法目的。二、一审审理程序违法，主审法官诱导王冬梅变更诉讼请求，再利用法官自由裁量权偏袒舒珍，致使一审判决严重不公正。1、一审法院以王冬梅不变更继续履行的诉讼请求便直接予以驳回，如变更为解约索赔即按合同约定的15%判决舒珍支付违约金，要求王冬梅变更诉讼请求。本案王冬梅一审原诉讼请求为要求法院判决舒珍继续履行合同，在2015年10月30日一审庭审过程中，审判长中途让舒珍一方回避，单独留下王冬梅一方，明确告知王冬梅因舒珍配偶不同意出售本案确定不可以判决继续履行，询问王冬梅是否变更诉讼请求，并表示舒珍恶意违约，承诺如王冬梅变更诉讼请求为解约索赔，则会按照双方合同约定以成交价15%（低于其他中介合同版本约定的20%违约金）足额判决舒珍支付王冬梅违约金。为确认该事实，王冬梅代理律师还反问主审法官会不会在王冬梅变更诉讼请求以后，又判决降低违约金，对此，坐在审判庭右边的男性审判员直接回答：法官已经都说了，不会降低的，你们就放心吧。在此情况下，经代理律师建议，王冬梅才被迫变更诉讼请求为解约索赔，没想到在庭审之后，主审法官又自食其言，将违约金从本以低于其他合同约定的15%降低至10%。王冬梅本无意变更诉讼请求，是在一审主审法官以不变更便会驳回、变更后便会依合同约定足额判决违约金，以及代理律师的建议下被迫变更，如确知一审判决结果仅仅是10%的违约金，则王冬梅不可能同意予以变更。2、舒珍配偶赵全平驾车送舒珍到达双方中介处，以行为表示同意出售涉案房产，并在2015年5月26日王冬梅询问交易事宜时仍未反对继续交易，所有事宜均由舒珍决定，并且同意帮助王冬梅做舒珍思想工作，劝舒珍继续履行合同。足以证明赵全平对涉案交易知晓并无异议，即王冬梅完全是在一审主审法官以不变更诉讼请求便驳回的威胁下，即涉案合同根据法律规定，完全可以判决继续履行，但在一审主审法官的威胁下，不得已予以变更。综上所述，一审判决舒珍支付王冬梅69万元违约金，远不足以弥补王冬梅已售自有房屋升值损失300余万元，舒珍因此获利涉案房屋升值部分500余万元，王冬梅是在一审法院承诺变更诉讼请求后便会判决舒珍支付103.5万元违约金、不变更便会被驳回的威吓之下，被迫变更诉讼请求为解约索赔，现已无法重新变更回要求继续履行，没想到在变更后仅判决违约金69万元，判决明显不公，请求二审法院依法予以改判。
舒珍答辩称，1、判决书中所认定的事实有错误，仅用了王冬梅方提供的证据。本案合同中有约定，并且在判决书中“本院查明的事实……”也将合同的按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，而王冬梅一直到合同约定的截止日都没有取得贷款承诺函，违反合同约定，舒珍有权利解除合同。2、关于审理查明“我们可以爽约吗”有当时的语境，并且在5月6日的时候，舒珍发短信通知王冬梅明确是继续履行原购房合同，事后舒珍也一直在积极配合履行。3、关于5月28日XX支行办理的情况，正如其答辩状中所说的5月27日的时候王冬梅发给舒珍“人在做、天在看”，诬陷舒珍以不法的手段阻碍中信银行股份有限公司深圳分行办理资金监管的手续，实际上5月28日履行前已明确阻挠舒珍去办理，并且就5月29日无论是通过王冬梅委托律师发送的律师函件以及王冬梅向赵全平所进行的电话录音，均可以相互印证，通知舒珍是去XX大厦X行进行办理相关手续，并且舒珍是去了XX银行，但并未见到王冬梅，而且银行告知舒珍XX大厦的X行并没有代理贷款的资质，舒珍也将相关的证据提交给了法庭。4、中信银行股份有限公司深圳分行作为第三人，在一审的时候也提交的书面答辩状，明确告知关于所办理的抵押情况，如果舒珍偿还贷款的话可以抵押，并不构成违约事项。而正是因为王冬梅没有办理贷款承诺函及首期款的资金监管，舒珍出售该房产的合同目的即是获取款项，在款项无法明确的情况下，中信银行股份有限公司深圳分行临时借贷该款项。综上所述，王冬梅没有履行合同约定的款项，违反了合同的约定。
上诉人舒珍上诉请求：1、依法改判，驳回王冬梅的原审诉讼请求；2、依法改判，支持舒珍的原审的反诉请求；3、判令本案一审和二审的诉讼费用，由王冬梅承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，一审判决书单纯的引用王冬梅所提交的证据认定案件事实，而对于舒珍所提交的证据置若罔闻，致使错误的认定舒珍的违约责任。（一）纵观本案的证据显示，系因王冬梅作为恶意购房者，肆意耍弄舒珍的行为，致使房产买卖无法顺利成交。原审判决认定舒珍不配合办理首期款资金监管及按揭贷款手续，系认定事实有误，舒珍不存在根本违约的行为。1、在签署买卖合同之时，作为本案第三人的中介方：深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下“中联地产”）并未告知房屋的承租人享有优先购买权；舒珍在签署合同后与租户的沟通搬离的过程中，出现了租户要求主张优先购买权的问题，但舒珍在与租户协商后其放弃优先购买权，舒珍与王冬梅沟通继续履行合同。具体可见舒珍反诉人所提交的证据租赁合同、租户租金支付凭证、购入新房的证据以及舒珍与王冬梅的微信记录，在微信中，舒珍明确表示租户优先购买权的问题已排除，继续履行合同。庭审中，代理人也向审判长展示该条内容。舒珍并不存在违约的主观故意。一审判决罔顾舒珍明确告知王冬梅要继续履行合同的证据，仅以王冬梅所提交的2015年4月2日所提交的证据即认定舒珍有违约的主观意思。2、舒珍已明确告知王冬梅继续履行合同，而王冬梅在通知舒珍28日去XX支行办理手续之后，27日晚王冬梅本人又发信息告知舒珍“人在做，天在看”，诬陷上近人将该行搞定不接墼，致使舒珍无法配合，具体可见证据舒珍所提交的“微信及短信记录”，庭审中，作为短信转发方虫联地产员工“练某平”经代理人询问，已在庭审中自认上述短信内容的真实性。并且，根据王冬梅提交的录音证据亦可证实，26日当事人王冬梅自己打电话通知是29日上午到X行办理资金监管，也否认了28日办理资金监管的行边。王冬梅自己前后矛盾，处心积虑在合同尚在履行的过程中即进行电话录音的方式，致使舒珍无法去XX支行办理手续。2、嗣后，又发函通知舒珍至X行XX大厦支行，2015年5月28日，王冬梅通过广东信荣律师事务所给舒珍出具《履约通知书》要求2015年5月29日上午十点到XX银行深圳XX大厦支行，地址：深圳市福田区XXX路XXXX大厦X座X楼办理资金监管手续。函告内容与王冬梅提供的录音证据，在2015年5月26日王冬梅向本案第三人舒珍的老公赵全平通话录音，同是告知29日去X行办理手续，两者是可以相互印证的。舒珍如约到了XX银行深圳XX大厦支行，未见到王冬梅。后经询问XX银行的工作人员，其明确告知该支行没有办理资金监管的业务及权限，并向舒珍出具[关于印发《中国XX银行深圳市分行赎楼贷款资金和二手楼贷款资金托管业务会计核算操作规程》的通知]（X银深运管[20XX]XX号），说明深圳XX大厦支行并无办理贷款和资金监管的业务和权限。舒珍前往方得知，该行并不具备办理贷款及资金监管的资格。舒珍又再次被王冬梅耍弄。并非是一审判决所认定，舒珍拒绝配合。3、王冬梅作为买方，未去了解清楚银行的贷款程序，在合同约定的期限内，也不办理资金监管及贷款手续，其行为己构成违约，依照双方所签署《房产买卖合同》的约定，舒珍得解除合同并追究王冬梅的违约责任。并且，王冬梅在通过一系列铺垫措施后，借助深圳二手房买卖出现纠纷的东风，在合同迟延履行后，不与合同相对方舒珍进行任何协商，径直向法院提起诉讼，企图获得不当利益。舒珍系在2015年6月1日王冬梅已实际违约的情况下，发信息与王冬梅进行协商处理。而王冬梅径直通过前后耍弄舒珍，从而制造出来的舒珍“违约”证据，向一审法院起诉，事实上，系因王冬梅的原因致使在合同约定的期限内，无法履行。（二）对于舒珍而言，买卖房产的合同目的即是通过出售房产达到回收资金的目的，而因王冬梅的迟延履行的行为，致使舒珍的合同目的无法实现。正如舒珍作为房产买卖合同的卖方，其合同目的正是通过出售房产收取资金。因涉案房产买卖合同约定不明，购房款项应何时方可到达达舒珍的账上，并且，王冬梅恶意拖欠款项支付的情形；鉴于舒珍的经营资金周转需要，方办理的抵押贷款手续，正如中信银行在第一次庭审中出具的答辩状证实，舒珍完全可以在承担抵押合同所规定的罚金的情况下解除抵押，不能据此认定舒珍存在违约的主观故意。事实上，在合同明确约定的2015年5月29日截止期限之前，舒珍一直在履行合同，并无主观违约之故意。反观王冬梅的行为，对舒珍进行言语攻击、人身威胁，处心积虑的进行电话录音，并在人为制造障碍后，造成舒珍违约的假象后，未予任何协商，于2015年6月2日即向贵院提起了诉讼。二、本案是合同纠纷案件，合同签订系双方达成合意的结果，对于合同中明确约定的内容，作为合同当事人的舒珍及王冬梅均应严格遵守。1、2015年3月16日，王冬梅与舒珍签订《房产买卖合同》，约定王冬梅购买深圳市福田区长怡花园B栋23C物业，成交价690万元。合同约定：王冬梅须于2015生5月29日之前预付首期购房款，约定的金额“除银行贷款以外”。《房产买卖合同》第十二条约定，王冬梅承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因王冬梅原因无法购买的，责任由王冬梅自行承担。合同明确了贷款的相关手续应由王冬梅负责处理。并且根据银行的贷款规定，在签署合同后，根据银行的手续，即可以拿着房产证复印件交由贷款银行做评估公司的询价，签完资料后银行会通知评估公司出具评估报告，银行在收到评估报告后开始报批，通过后银行出具贷款承诺函。而根据双方的合同约定，首期购房款做资金监管的金额“除银行贷款以外”，其中第七条，贷款承诺函即是确定银行资金监管的金额，而直至办理资金监管手续之日，王冬梅始终未办理贷款手续，根本无法确定银行资金监管的金额，合同亦无法履行。2、王冬梅所提交的证据《贷款承诺函》也可以证实，合同约定的义务，作为合同当事人王冬梅是可以履行的。而王冬梅不仅未履行合同的约定的义务，并且肆意的耍弄合同相对方。王冬梅始终未办理贷款手续，致使合同约定的首期款也处于不确定的状态。王冬梅未去了解清楚银行的贷款程序，根据合同第七条约定，贷款承诺函即是确定购房首期款做银行资金监管的金额，而直至办理资金监管手续之日，王冬梅始终未办理贷款手续，根本无法确定银行资金监管的金额，合同履约标的无法确定，其行为已构成违约。3、王冬梅，对舒珍进行言语攻击、人身威胁，处心积虑的进行电话录音，并在人为制造障碍后，造成舒珍违约的假象，在合同约定的截至日期到来时，王冬梅选择的银行无法办理资金监管及贷款手续，依照合同约定，未能在合同约定的截至日期前完成资金监管及贷款手续，应认定王冬梅的行为构成了违约。综上，请求二审法院依法驳回王冬梅的本诉请求，依法支持舒珍的反诉请求。
王冬梅答辩称，一、舒珍上诉称王冬梅为恶意购房不是事实，事实是：舒珍本人因房价暴涨与其丈夫赵全平恶意串通阻止交易才是真正违约方，表现在：1、王冬梅为购买涉案房屋已于与舒珍签约后的次日即2015年3月17日便将自有房屋XXX村XX栋XXX以380万元卖给案外人庄某娟，并于2015年4月27日完成过户，即王冬梅购买涉案房屋系刚需改善换房族，不存在恶意购房的情况；2、王冬梅在履约过程中一直主动、积极联系舒珍配合监管首期款，涉案合同不能履行确系舒珍因房价上涨恶意违约所致，该事实无论是从舒珍本人还是王冬梅在一审递交的微信往来、王冬梅委托律师及链家公司给舒珍发送的履约催告函均可证明：(1)舒珍一审举证5(与王冬梅的微信记录)显示舒珍在履约过程中不只一次向王冬梅表示要终止交易，5月5日之所以又表示会重新考虑继续履行合同是因为得知王冬梅在X行贷款而通过卑劣手段给X行领导打招呼，已能够阻止X行给王冬梅贷款，试图以银行之手导致交易不能履行从而免除违约责任的阴险目的，王冬梅在5月27日发送给舒珍的“人在做，天在看…．．”短信正是在确知舒珍阻止X行给予贷款出于愤恨并看穿舒珍毁约决心后对其的质问，王冬梅一审举证6显示在签约后的2015年4月2日舒珍便提出“房子少卖60W，今天有人750W要”并询问王冬梅“我可以爽约吗”；5月20日微信告知王冬梅相关交易事宜“全权委托左先生（左某起）处理，房子租客要买！对不起！”；王冬梅一审举证11即6月1日左某起短信通知王冬梅舒珍已终止买卖合同，要求王冬梅协商解决退款及赔偿相关问题，正面确认了舒珍违约并愿意赔偿王冬梅损失的事实；(2)舒珍一审举证5王冬梅微信告知其“（4月）28日没空过来，那看您这几天什么时候方便，我等你”；王冬梅一审举证6，4月27日舒珍询问王冬梅“怎么个情况，今天有个中联的通知办按揭（监管首期款）”，王冬梅回答“是的”；4月28日15时51分中介方工作人员黄晓芳与舒珍的短信往来显示舒珍仍然要求毁约，并以“今日没空，改日吧”为由拒不配合王冬梅在2015年4月28日监管首期款；(3)王冬梅一审举证4即中介方草拟并当庭确认以王冬梅名义发送的《履约告知函》证明王冬梅在2015年4月28日前已备齐首期款，鉴于王冬梅与中介方多次催告，舒珍拒不配合王冬梅监管首期款，并在4月28日之后的几天断绝与王冬梅及中介方的联系，为促成交易，催告舒珍务必在合同约定的时间内即2015年5月29日前配合监管首期款，并要求舒珍在5月10日前回复能够到银行办理的具体时间，舒珍接函后仍不予理睬；(4)因5月29日是合同约定的首期款监管的最后期限，中介方工作人练某平于5月26日15点20分、27日18点12分短信通知舒珍务必于5月28日上午10时到达X行深圳XX支行配合办理首期款监管事宜，5月28日当日王冬梅由中介方练某平、黄晓芳陪同共同到达X行XX支行，等候舒珍，舒珍拒不到场配合；(5)因舒珍阻止并不配合在X行XX支行监管首期款，当日王冬梅委托广东信荣律师事务所致函要求其5月29日上午10时到建行深圳XX大厦支行办理监管首期款事宜，为确保舒珍在5月28日当日收到律师函同时由王冬梅通过短信发送给舒珍，舒珍拒收律师函，收到短信后，仍未于29日到达建行XX大厦支行配合王冬梅监管首期款（王冬梅由中介陪同到达建行并单方签署相关资料）。二、关于王冬梅通知舒珍2015年5月29日上午办理首期款监管银行的问题，王冬梅委托广东信荣律师事务所给舒珍发送的粤信律函字(2015)第131号律师函是在舒珍拒不配合且阻止王冬梅在X行XX支行申请贷款后转而通知其于5月29日上午到建行深圳XX大厦支行办理首期款监管手续，律师函第1页明确监管银行为建行，第2页在告知具体地址时因笔误将建行写成X行，但该律师函舒珍己拒收并未妥收，而王冬梅于同日发送舒珍的短信已将笔误更正为建行，舒珍收到短信后己确知监管银行为建行深圳XX大厦支行，然在29日当日王冬梅与中介方到建行等候时仍未到场配合办理监管手续。三、舒珍上诉称其2015年5月29日上午曾到达X行深圳XX大厦支行不是事实，事实是其已经收到王冬梅短信告知应于5月29日上午到达建行XX大厦支行办理监管手续，舒珍辩称其已到X行XX大厦支行纯粹是利用律师函笔误的虚假陈述，实际既未到建行也未到X行，如确有履约诚意到X行未曾见到王冬梅及第三人应联系律师函所注明联系人按揭人员袁媛或直接致电王冬梅及中介人员问明情况，不可能不与王冬梅及中介人员联系即离开，且舒珍也并未递交任何证据证明其曾到过X行深圳XX大厦支行，而是于6月1日直接委托左某起短信通知王冬梅终止合同并自愿赔偿。其一审递交的X行文件打印件并不能证明其实际当日已到达X行的事实。四、舒珍上诉称因王冬梅的迟延履行导致合同目的无法实现不是事实，如上所述，双方合同约定首期款监管期限为2015年5月29日前，然为了尽快履行合同，王冬梅提前一个月即4月28日就通知舒珍配合办理监管手续，舒珍不予配合；再次书面通知舒珍在5月10前回复配合办理资金监管手续的时间，舒珍不予理睬；5月28日通知舒珍到X行XX支行办理监管，舒珍不予配合；5月29日通知其到建行深圳XX大厦支行办理监管，舒珍拒收律师函，不予配合，6月1日舒珍委托左某起告知王冬梅解除合同并自愿赔偿损失。期间，舒珍曾多次明确表示终止交易，见舒珍一审举证5，并于5月21日将涉案房屋抵押给中信银行，以实际行为表明不再继续履行合同，以上履约事实足以证明王冬梅是在积极、提前履行合同，并不存在任何迟延履行的行为，相反是由于舒珍的反复违约行为导致合同的无法履行。五、舒珍上诉称监管首期款必须以银行出具贷款承诺函为依据，王冬梅申请贷款承诺无须舒珍配合监管首期款为前提错误，事实是：双方合同第七条1(1)项虽然约定首期款数额为“除银行贷款以外”，但并非以出具贷款承诺函为前提，银行出具贷款承诺函之前存在贷款预审批程序，会告知贷款申请人预期贷款数额，并以此估算首期款数额，内资银行最终贷款审批必须以监管首期款为前置条件，这是深圳所有二手房交易买方在内资银行申请按揭的基本流程，王冬梅之所以在XX银行申请并取得贷款承诺函是因为舒珍拒不配合监管首期款导致无法在建行深圳XX大厦支行取得贷款承诺函。六、关于舒珍租客放弃优先购买权事宜，保证租客放弃优先购买权是作为房屋买卖合同中卖方的基本义务，舒珍不能因为租客放弃了优先购买权而在大量证据中否认其在合同履行过程中反复违约的事实。综上所述，本次交易不能履行确系舒珍因房价上涨串通赵全平恶意毁约所致，该事实无论是舒珍本人提供的与王冬梅微信记录还是中信银行提供的舒珍再行抵押资料以及王冬梅递交的与舒珍及其代理人左某起的短信记录、催告函先后两次到达X行及建行的现场照片均能证明，舒珍已因毁约获利500余万元（涉案房屋目前已升值500余万元），王冬梅因购买涉案房屋已出售的自有房屋也已升值300余万元，并因本次交易支付舒珍购房定金50万元，舒珍在一审法院仅仅判决其赔付王冬梅69万元的情况下仍然向贵院提起上诉并颠倒黑白，反诬王冬梅违约，其恶意违约情节恶劣，请求贵院依法驳回其上诉请求，支持王冬梅的上诉请求。
原审第三人链家公司述称，《房产买卖合同》签订后由于舒珍不配合办理资金监管，导致合同未能继续履行。
原审第三人中信银行述称，2015年5月21-28日，舒珍与中信银行签订了综合授信合同、最高额抵押合同、个人借款合同，办理了涉案房产抵押登记手续，中信银行向舒珍发放了450万元贷款。如舒珍偿还了贷款可解除抵押。
原审第三人赵全平述称，1、在舒珍的答辩意见中增加一点：关于王冬梅在上诉状中陈述的其出售涉案房屋，该房屋已升值300万元，赵全平认为该损失不应在本案的权利义务关系中考虑，是王冬梅为了自行筹集房款用于买房，此损失并非实际上的经济损失，非直接的经济损失。2、在上诉状的后续部分提到舒珍因违约获利500余万元，也没有事实的依据。由王冬梅出示的证据网上的报价，事实上与实际不符，并没有法律效力。即使考虑到现在的价值有所上涨或者波动，也不应该用现在的价值来衡量本案中舒珍的所谓获利。应按该房产在起诉时的实际价值，以此作为参考标准。3、王冬梅的违约情况仅仅到达交付定金阶段，后续的资金监管及贷款承诺等并未办理，办理的贷款承诺也出现了纠纷，其后续自行补办的，与本案的审理无关。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王冬梅与舒珍签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，不存在法定无效因素，原审法院认定涉案合同合法有效正确，本院予以确认。根据查明的事实，舒珍在合同履行过程中将涉案房产另行抵押，且未履行配合办理首期款资金监管手续的义务，导致涉案合同未能继续履行，原审法院认定舒珍构成根本违约依据充分，本院予以确认。舒珍主张王冬梅为违约方缺乏事实依据，本院不予采信。关于违约责任的处理，合同约定的违约金为交易价的15%，结合合同履行情况及当事人过错程度，原审法院行使自由裁量权将违约金调整为交易价的10%有法律依据，无明显不当，本案二审不再予以调整。王冬梅作为守约方有止损义务，其上诉主张其因舒珍违约所造成的损失远远超过合同约定的违约金依据不充分，本院不予采纳。
综上，王冬梅与舒珍的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费由上诉人王冬梅与上诉人舒珍按各自预缴数额负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴思罕
代理 审 判员 邓 媛
二〇一六年八月八日
书记员（兼） 王倚霖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。