上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初7913号
原告陈慧，女，1983年8月22日生，汉族，住上海市宝山区。被告华润超智房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人唐勇，董事长。委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人邵万权，上海市建纬律师事务所律师。原告陈慧与被告华润超智房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理。依法由审判员方美玲适用简易程序分别于2016年5月24日、2016年6月27日两次公开开庭进行了审理。原告陈慧及被告的委托代理人赵萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈慧诉称：2012年10月20日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于本区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价为3,402,993元。2014年6月，原告按被告发出的《入住通知书》办理了系争房屋的收房手续。但原告发现系争房屋所在小区发生了规划变更，对系争房屋和原告的居住带来了严重的负面影响。在原告购买系争房屋时看到售楼处的沙盘上17号楼显示为低层建筑，但被告于2012年12月13日将17号楼的规划变更为地上16层建筑，对系争房屋的日照及视野均产生了严重影响。2015年5月25日，被告再次变更小区规划。被告两次变更小区规划，导致系争房屋的日照时间减少，小区总建筑面积和总户数增加、车位减少，对原告的居住环境产生了不利影响。根据合同约定，被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局，确需变更的应当征得原告书面同意。被告未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的，被告应当向原告支付总房价款的0.5%违约金。被告两次变更小区平面布局均未征得原告同意，尤其是第二次变更。被告的行为构成严重违约，合同约定的总房价款0.5%违约金显失公平，原告请求法院对违约金标准予以调整。另，原告于2014年6月接受系争房屋时，被告在没有任何法律及合同依据的情况下，强行要求原告支付有线电视初装费500元，原告至今未使用东方有线任何业务及设备，故被告应当返还该500元。据此，请求法院判令：1、被告支付原告变更小区平面布局的违约金102,089.79元(总房价的3%)；2、被告返还原告有线电视初装费500元。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告第一次变更小区平面布局系在与原告签订预售合同之前，被告第二次变更系根据相关法律的规定完成了二期项目部分区域规划调整的手续，故不存在原告所述的擅自变更规划的情况。且被告的变更并未给原告带来不利影响。若被告需为此承担违约责任，则违约金的比例亦应根据合同约定的总房价的0.5%来计算，原告主张调整违约金没有依据。原告要求被告返还有线电视初装费没有依据，被告系代案外人上海松江东方有线网络有限公司收取该项费用，原告在支付该费用时并无提出异议，被告没有欺骗、胁迫原告支付该费用。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2012年10月20日，原、被告签订上海市商品房预售合同一份。该合同约定，原告向被告购买系争房屋，系争房屋不包含全装修总价为3,402,993元。该合同第二条约定，系争房屋建筑设计及平面图见该合同附件二，建筑结构、装修及设备标准见该合同附件三，相邻关系及小区平面布局见该合同附件六。该合同第九条约定，被告不得擅自变更已经与原告约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得原告书面同意。被告未征得原告同意变更小区的平面布局，原告有权要求被告恢复，如不能恢复的，被告应当向原告支付总房价款的0.5%违约金。该合同第二十九条约定，该合同的补充条款、附件及补充协议均为该合同不可分割的部分。该合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同附件二系争房屋建筑设计及平面图载有房屋建筑面积计算表，其中幢号与门牌栏载明为12(37)。该合同附件六系争房屋相邻关系及小区平面布局载明了系争房屋与其他相邻房屋之间关系。该合同补充条款一第4条载明，双方对本合同正文第九条补充如下：(2)本合同中的“小区”仅指系争房屋所在的小区，小区内的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、……，以政府及电力、煤气、卫生等相关单位最终确定为准；该合同附件六中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，原告对其设置、增减、移位等无异议，被告不构成违约。(3)原告同意被告可在以下情形对小区平面布局进行变更，被告不构成违约，双方应当继续履行合同：D、在不影响小区总体功能及日照、绿化率等规划指标情况下对小区平面布局进行局部调整。第12条载明，……广告、楼书仅供参考，不构成合同的组成部分。第24条载明，原告声明：在签订买卖合同前，被告特别就补充条款一第1至9条、第12至22条提请原告特别注意，并就上述条款内容对原告可能产生的影响予以说明，原告已充分注意到上述条款并理解予以认可。同时，被告已按原告要求就本合同的相关条款做出了解释和说明，双方已就上述所有条款进行过协商及确认。因此，原告是在完全注意到、理解并认可买卖合同条款、特别是上述条款的前提下才自愿签订买卖合同。上述补充条款载明内容所使用的文字、字体并无特别标识。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，原告按约向被告支付了房屋价款。被告于2014年6月16日向原告发出《入住通知书》，原告遂办理了系争房屋的入住手续，并支付有线电视初装费500元。案外人上海松江东方有线网络有限公司就该500元向原告出具了相应发票。审理中，原告提供(2015)松民三(民)初字第1514号民事判决书一份，证明经生效法律文书认定，被告确实存在擅自变更小区平面布局的违约行为。被告对民事判决均无异议。另查明：2015年，系争房屋所在小区其他房屋买受人曾就小区平面布局变更等事宜起诉被告，本院作出(2015)松民三(民)初字第1508号等民事判决(包括上文中提及的1514号民事判决)，判决被告向房屋买受人支付变更小区平面布局的违约金(总房价款×0.5%)。现该批民事判决已生效。生效民事判决查明如下事实：2009年11月30日，出让人上海市松江区规划和土地管理局与受让人超智资源有限公司、华润置地(上海)有限公司签订本区古楼路XXX号地块国有建设用地使用权出让合同，并由上述受让人依法设立的项目公司即被告于2010年10月12日取得系争房屋所在地块沪房地松字(2010)第031039号上海市房地产权证。2010年10月和2012年9月，被告对上述地块项目一期3#楼至10#楼及相关配套用房、1#楼与2#楼分别取得相应的建设工程规划许可证。2011年6月10日，被告对上述地块二期14#楼至18#楼、21#楼及地下车库取得沪松建(2011)FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证，其中载明上述14#楼至18#、21#楼的层数均为4/地下2，高度均为15.35米。同日，被告对上述地块二期19#楼、20#楼、22#楼至26#楼取得沪松建(2011)FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证，其中载明的上述建筑物的层数均为4/地下2，高度均为15.35米。2012年8月1日，被告对上述地块项目二期高层11-12#住宅取得沪松建(2012)FAXXXXXXXXXXXXXX建设工程规划许可证，其中载明的层数均为14/地下2、高度均为46.85米，并在备注栏注明原核发的沪松建(2011)FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证中11#、12#住宅注销。该证所附总平面二期经济技术指标载明，总建筑面积为116,803.80平方米(其中，地上78,450.30、地下38,353.30平方米)，总户数为427户，机动车泊车位468个，非机动车泊车位289个，建筑密度为28%，容积率为1.04%，绿地率为35%等。2012年12月13日，被告对上述地块项目二期高层13#住宅与17#住宅取得沪松建(2012)FAXXXXXXXXXXXXXX建设工程规划许可证，其中载明上述13#、17#住宅的层数依次分别为14/地下2和16/地下2，高度分别为43.95米和49.95米，并在备注栏注明原核发的沪松建(2011)FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证中13#楼注销、原核发的沪松建(2011)FAXXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证中17#楼注销。该证所附总平面二期亦载明相应的经济技术指标。2014年5月28日，被告在施工现场(小区入口，华润置地九里园一期对面)公示了系争房屋所在的二期多层项目调整方案。2014年7月9日，上海市松江区规划和土地管理局对被告上述调整多层部分设计方案重新报审予以批复。2015年5月25日，被告对上述调整方案的二期多层项目取得沪松建(2015)FAXXXXXXXXXXXXXX建设工程规划许可证。该许可证所附项目表载明上述2号地块二期项目14#楼至16#楼、18#楼至26#楼的层数均为5层、高度均为16.13米，并在备注栏标注原核发的沪松建(2011)FAXXXXXXXXXXXXXX、FAXXXXXXXXXXXXXX建设工程规划许可证中14#楼至16#楼、18#楼至26#楼注销，住宅部分地下室面积为17,755.36平方米应按相关规定要求申请签订补充合同。该证所附总平面二期经济技术指标载明，总建筑面积为120,314.3平方米(其中，地上78,736.01、地下41,578.3平方米)，总户数为539户，机动车泊车位472个，非机动车泊车位422个，建筑密度为26%，容积率为1.04%，绿地率为35%等。期间，上海市城乡建设和交通委员会分别于2011年5月、6月和2012年7月就上述2号地块二期项目初步设计、调整初步设计、再调整初步设计向被告出具沪建交[2011]384号、[2011]605号、[2012]778号批复。审理中，被告确认上述[2012]778号批复中涉及17号楼的规划变更。但原告认为17号楼的规划变更时间应以被告取得新的建设工程规划许可证时间为准，不应以上海市城乡建设和交通委员会做出批复时间为准。以上事实，由上海市商品房预售合同、补充协议、通知、民事判决书、批复以及双方当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：根据生效法律文书的认定，被告确实存在签订预售合同之后擅自变更系争房屋所在小区的平面布局的行为，变更后的小区规划在总建筑面积、总户数、机动车泊车位、非机动车泊车位等经济技术指标方面存在重大变化，明显对包括原告在内的已经购买了房屋的买受人不利。被告应当按照预售合同第九条的约定向原告承担违约责任，即向原告支付违约金17,014.97元(3,402,993元×0.5%)。无论被告变更系争房屋所在小区17号楼规划是否发生在与原告签订预售合同之前，因被告在2015年再次对小区平面布局做出变更，而第二次变更肯定发生在与原告签订预售合同之后，故被告仍应按照预售合同第九条的约定向原告承担违约责任。原告主张合同约定的违约金标准过低，要求法院予以调整，但未能提供充分证据证明其损失的具体金额，故对于原告要求调整违约金的请求，本院不予支持。对于原告主张被告返还有线电视初装费500元的诉讼请求，本院认为，该500元系由案外人上海松江东方有线网络有限公司实际收取，原告未能提供任何证据证明被告系通过欺诈、胁迫手段代收该500元。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告华润超智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈慧变更小区平面布局的违约金17,014.97元；二、驳回原告陈慧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,352元,减半收取1,176元，由原告陈慧负担1,063元(已付)，被告华润超智房地产开发有限公司负担113元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一六年七月二十八日
书记员 夏敏佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。