湖北省公安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂公安民初字第01084号
原告：新八建设集团有限公司，住所地武汉市新洲区辛冲东城湾。
法定代表人：刘先成，该公司董事长。
委托代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。
委托代理人：陈凯，湖北斯洋律师事务所律师�
被告：武汉百兴置业有限公司。住所地湖北省武汉市经济技术开发区沌口小区。
法定代表人：陈士平，该公司董事长。
委托代理人：张加坦，湖北荆辉律师事务所律师。
原告新八建设集团有限公司（以下简称“新八公司”）诉被告武汉百兴置业有限公司（以下简称“百兴置业”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理。依法由审判员刘峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新八公司的委托代理人甘金东、陈凯、被告百兴置业的委托代理人张加坦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新八公司诉称：原告于2009年承建被告开发的公安县观天下怡苑小区工程，该工程于2010年10月竣工验收，2012年12月1日双方完成竣工结算审计工作，核定工程造价为5621万元，并签订了《公安观天下怡苑工程结算书》。被告截止2013年2月2日，尚欠原告工程款1500万元未支付，双方代表于2013年2月3日签订《付款协议》，约定2013年12月31日前被告支付全部工程尾款，若未支付完毕，被告承担违约超期及未付款利息，并约定了利率。协议签订后，截止2013年6月20日，被告除偿还和折抵部分工程款外，尚欠原告工程款350万元未支付，同日双方再次签订《车库停车位抵押工程款协议》，约定被告以公安观天下怡苑工程的35个地下车库停车位计价350万元作财产保全方式担保支付尚欠原告的350万元工程余款，但因上述车位不能依法办理权属登记，且被告至今未能将车位售出，导致原告债权不能实现。经原告多次催讨，被告仍未履行付款义务。现原告诉至法院，要求被告百兴置业支付原告新八公司剩余工程尾款350万元，并承担违约超期利息150.675万元（利息按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，自2013年10月1日起计算至2015年7月1日），本案诉讼费用由被告百兴置业承担。
原告新八公司为支持其诉讼请求，提交工程承包协议书复印件，公安观天下怡苑工程结算书复印件，《付款协议》书复印件，《房屋抵押工程款协议》及《车库停车位抵押工程款协议》复印件、催款函复印件等证据在卷。
被告百兴置业辩称，1、被告欠原告工程款350万元是事实，但原、被告有销售车位的协议，被告以35个地下车位以每个10万元的价格冲抵原告的350万元的建设工程款后就不欠原告的工程款；2、既然本案是建设工程施工合同纠纷，原告主张剩余工程款，就应向被告提供正规的工程发票，截止目前仍有1065.1919万元的发票未交付，故被告有权拒绝支付工程款；
被告百兴置业提交销售车位协议复印证据件在卷。
经庭审举证、质证及法庭辩论，原告新八公司提交工程承包协议书复印件，公安观天下怡苑工程结算书复印件，2013年2月3日签订的《付款协议书》复印件及《房屋抵押工程款协议》，被告百兴置业无异议，被告百兴置业提交的销售车位协议，原告无异议，且上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告对《车库停车位抵押工程款协议》的真实性无异议，但认为该协议实质是一个买卖协议，催款函被告未收到。对被告百兴置业有异议的证据，将结合其他证据综合评定后再作出是否采纳的意见。
经审理查明：2009年7月28日，原告新八公司与被告百兴置业签订建设工程承包协议书，被告将其开发的公安县观天下怡苑小区工程1号楼、2号楼、3号楼主体工程发包给原告承建，三幢楼均为25层，高度均为80.7米，其中1号楼、2号楼建筑面积均为10800平方米，3号楼建筑面积为10300平方米，裙楼为4层，建筑面积14000平方米，地下室一层，面积为5300平方米。合同价款5418万元，竣工日期为2011年4月8日。合同签订后，原告按合同要求如期进场施工，该工程于2010年10月竣工验收并交付使用，2012年12月1日双方完成竣工结算审计工作，核定工程造价为5621万元，其中工程实体造价5603万元，分包配合费18万元，并签订了《公安观天下怡苑工程结算书》。截止2013年2月3日，被告百兴置业已支付原告工程款4100万元，尚欠原告工程款1500万元未支付，双方代表于2013年2月3日签订《付款协议》，约定2013年12月31日前被告支付全部工程尾款，若未支付完毕，被告承担违约超期及未付款利息（按民间月利息3%计息，从2013年10月1日开始计算）。协议签订后，截止2013年6月20日，被告除偿还和冲抵原告部分工程欠款外，尚有350余万元因为资金缺口较大，不能履行，经双方协商，原、被告于当日签订《车库停车位抵押工程款协议》，约定被告以公安观天下怡苑工程的部分地下车库停车位作财产保全方式担保支付尚欠原告的350万元工程余款，如到期（2013年12月31日）被告不能偿还350万元工程款，被告出售公安观天下怡苑地下车库停车位35个（车位号分别为：03、04、07、08、09、10、11、12、15、16、17、39、40、41、43、44、48、46、62、63、64、65、73、83、84、93、94、95、96、97、98、107、108、109、110）给原告，每个售价10万元，共计350万元，用于冲抵被告应付原告的工程余款。2014年1月8日，原告新八公司又与案外人刘书平签订《销售车位协议》，约定原告将观天下怡苑地下车位35个委托案外人刘书平代为销售，出售价格为10万元／个，案外人可形变于5000元内一个车位，多售的（超过10万元的）作为案外人的劳动报酬。但因上述车位不能依法办理权属登记，且至今未能将车位售出，导致原告债权不能实现。经原告多次催讨，被告仍未履行付款义务，遂酿�纠纷。
上述事实，有原告提交的5组证据、被告提交的一份证据及庭审笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告新八公司与被告百兴置业签订建设工程承包协议书，是原、被告双方当事人真实意思表示，内容及形式并不违反法律，应认定为有效，双方均应按合同履行。原告承建被告工程，被告应当依约履行支付工程款的义务。关于《付款协议》，双方约定的违约超期利息按民间月利息3%计息，已超过中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍，且尚未支付，对超出部分应认定无效，只能按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算其超期利息。关于《车库停车位抵押工程款协议》，该协议虽然是原、被告双方当事人的真实意思表示，但依照担保法之规定，抵押权人和抵押人不得在合同中约定债务履行期满以物直接抵偿债务。针对本案情况，被告欠原告工程款350万元是事实，但原、被告的协议，被告以35个地下车位按每个10万元的价格冲抵原告的350万元的建设工程款实为以物抵债，该抵偿条款无效。对被告已不欠款的辩解，本院不予支持。被告辩称，因原告有1065.1919万元未提供正规的发票，被告有权拒绝付款。本院认为，原、被告双方已就建设工程办理了结算，原告主张被告所欠建筑工程款350万元，应予偿还，关于正规票问题按交易习惯办理。原告要求被告支付超期付款利息，在符合法律规定的范围内应予以支持，依双方约定，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍分段计算，即2013年度逾期利息按当年中国人民银行发布的一年期贷款利率6%计算为21万元（350万元×6%÷12年×3个月×4倍），2014年度逾期利息按当年中国人民银行发布的一年期贷款利率6%计算为84万元（350万元×6%×4倍），2015年逾期利息（计算至2015年7月1日）按中国人民银行发布的一年期贷款利率5.75%计算为40.25万元（350万元×5.75%÷12个月×6个月×4倍），共计利息为145.25万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百六十九条、第二百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告武汉百兴置业有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告新八建设集团有限公司工程款3500000元，利息1452500元，本息共计4952500元；本息实际清偿前产生的利息自2015年7月2日起算，利息按中国人民银行公告的同期同档次贷款基准利率的4倍计算；
二、原告新八建设集团有限公司在其承建的被告武汉百兴置业有限公司公安县观�下怡苑工程部分地下车库停车位折价或拍卖的价款范围内享有建设价款优先受偿权；
三、驳回原告新八建设集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46848元，依法减半收取23424元，由被告武汉百兴置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，帐号：17×××30。上诉人在上诉期满后七日内仍未预�诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘峰
二〇一五年九月十七日
书记员 王飞