湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民商初字第03711号
原告老百姓大药房连锁（湖北）有�公司，住所地湖北省武汉市武昌区彭刘杨路262号。
法定代表人石展，董事长。
委托代理人陈娜（特别授权代理），老百姓大药房连锁（湖北）有限公司职员。
委托代理人孙静（特别授权代理），老百姓大药房连锁股份有限公司法务经理。
被告余楚杰，系武汉市江岸区康庄沐足会所业主。
原告老百姓大药房连锁（湖北）有限公司（以下简称老百姓大药房）诉被告余楚杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理，适用简易程序由代理审判员解静娴进行审理。因案件复杂，不宜适用简易程序，本院于2014年1月3日作出（2013）鄂江岸民商初字第03711号民事裁定，裁定本案适用普通程序进行审理。本院依法组成由代理审判员解静娴担任审判长，人民陪审员葛一红、丁凤玲参加的合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告老百姓大药房的委托代理人陈娜�庭参加诉讼。被告余楚杰经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票及举证通知书等诉讼文书，在法定期限内未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。经本院院长批准将本案延长两个月审理期限。本案现已审理终结。
原告老百姓大药房诉称：2005年11月20日，我公司与余守正签订房屋租赁合同，将我公司承租的位于武汉市江岸区黄孝河路71号（竹叶山特1号）房屋二楼转租给余守正，租赁面积1200平方米，租赁期限自2005年11月20日至2013年11月30日止。2009年9月23日，我公司与余楚杰、余守正签订房屋租赁变更协议，余守正将与我公司签订的房屋租赁合同的权利义务一并转让给余楚杰，房屋租赁合同条款不变。余楚杰承租房屋后，开设武汉市江岸区康庄沐足会所从事经营。租赁期限内我公司履行了合同约定的各项义务，但余楚杰却未按照合同约定支付租金和水电�。截至起诉之日余楚杰累计拖欠我公司房屋租金186，666.65元（人民币，下同）、水电费89，907.94元。经我公司多次催告余楚杰一直拒绝支付。2013年8月28日，我公司已向余楚杰发送合同解除通知书并要求退还租赁房屋，其拒不返还，继续非法占用租赁房屋从事经营，故诉至法院，请求判令：1、解除我公司与余楚杰签订的房屋租赁合同，余楚杰将租赁房屋交还我公司；2、判令余楚杰向我公司支付拖欠的房屋租金186，666.65元（暂计算至2013年10月31日止）；3、判令余楚杰向我公司支付拖欠的水电费89，907.94元（暂计算至2013年9月30日）；4、判令余楚杰向我公司支付违约金56，000元；5、判令余楚杰承担本案诉讼费用。案件审理过程中，因涉案《房屋租赁合同》租赁期限届满，房屋租金、水电费金额发生变化，老百姓大药房变更本案诉讼请求为：1、判令余楚杰向我公司支付拖�的2013年1月至2月、5月至11月房屋租金210，000元、水电费100，978.04元；2、余楚杰向我公司支付违约金56，000元；3、余楚杰承担本案诉讼费用。
原告老百姓大药房为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：2005年10月20日《房屋租赁合同》、《同意转租证明》，证明我公司享有本案所涉房屋的使用权、承租权。
证据二：2005年11月20日《房屋租赁合同》、《房屋租赁变更协议》，证明我公司与余守正于2005年11月20日签订了《房屋租赁合同》，后余守正将租赁房屋合同的权利义务一并转让给余楚杰。
证据三：《公司变更通知书》，证明我公司名称发生变更。
证据四：《催款通知函》、《对“催款通知函”的回函》、《回复函》、《合同解除通知书》，证明我公司要求余楚杰支付欠付的房屋租金、水电费、违约金等，但余楚杰拒不支付，故我公司书面通知余楚杰解除租赁合同，要求余楚杰归还租赁房屋。
证据五：《收费通知单》、《湖北省行政事业单位资金往来结算票据》、《现金解款单》，证明余楚杰欠付2013年1月至2月、5月至11月房屋租金210，000元、水电费100，978.04元未付。
被告余楚杰在法定期限内未到庭应诉，放弃了其答辩及举证、质证的权利。
经本院对原告老百姓大药房所提交的证据的真实性、合法性以及与本案的关联性进行审查后认为，原告老百姓大药房所提交的证据一至四以及证据五中的《湖北省行政事业单位资金往来结算票据》、《现金解款单》真实、合法，与本案具有关联性，被告余楚杰未提出反驳的相反证据进行抗辩，本院对原告老百姓大药房所提交的上述证据依法予以采信。原告老百姓大药房所提交的证据五中的《收费通知单》系其单方出具，没有被告余楚杰签字确认，本院对《收费通知单》�予采信。
经审理查明：2005年10月20日，军转培训中心与老百姓大药房签订《房屋租赁合同》，约定：军转培训中心将位于湖北省武汉市江岸区黄孝河路69-71号（原竹叶山特一号）培训大楼（凯旋大厦）西附楼现有全部房屋（含一、二层）出租给老百姓大药房，总建筑面积约为2115平方米，租赁期限为2005年10月20日至2013年11月30日止。军转培训中心出具《同意转租证明》，载明：在老百姓大药房履行合同的前提下，同意其在租赁期限内根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，可以对承租房屋进行部分转租。
2005年11月20日，老百姓大药房（甲方）与余守正（乙方）签订《房屋租赁合同》，将位于湖北省武汉市江岸区黄孝河路69-71号（原竹叶山特一号）二楼转租给余守正，双方约定：乙方承租的房屋用于中医理疗、保健、足浴等项目经营，租赁期限自2005年11月20日其至2013年11月30日止，2005年11月20日至2006年1月31日为装修免租期，装修期间内甲方不计算房屋租金；甲方于2005年11月20日前将房屋交付给乙方使用；房屋年租金250，000元，房屋租金前5年不变，其余租赁期限按年租金壹万元递增，租金按季交纳，以合同季度开始前五个工作日内交纳下季度房屋租金；甲方对乙方安装的水、电表计量并按水、电表实际用量计收水、电费，甲方对乙方用电量每月抄录一次，甲方二次转供电、供水为综合价格，即在供电、供水部门的商业电、水价基础上加收百分之十的设备维护管理费，乙方应在接到甲方水、电费缴纳通知单和合法单据之日起三日内付清当月水、电费；租赁期间任何一方违反本合同的规定须向对方交纳年租金20%作为违约金，超过十日乙方未向甲方支付房屋租金，甲方视同乙方自动解除本合同。双方还对出租房屋的维修和管理、免责条件等事项进行了约定。
2009年9月23日，老百姓大药房、余守正、余楚杰三方签订了《房屋租赁变更协议》，三方一致同意将2005年11月20日老百姓大药房与余守正签订的《房屋租赁合同》承租方由余守正变更为余楚杰，协议自2009年9月1日生效，其他协议条款不变，余楚杰亦同意自协议生效之日其执行原合同条款。
余楚杰承租房屋后，成立武汉市江岸区康庄沐足会所（以下简称康庄会所）从事经营。2013年8月8日，老百姓大药房向余楚杰发出《催款通知函》，函载：截止本函发出之日，你方已经欠缴我司2013年1-2月、5-7月的租金共计人民币116，666.65元，欠缴2013年1-2月、5-7月的水电费55，846.74元，以上合计共欠缴我司172，513.24元。你方的行为已经构成违约，依据双方《房屋租赁合同》第七条之约定，你方应当向我司支付违约金50，000元。8月10日，武汉市江岸区康庄沐足会所向老百姓大药房发出《对“催款通知函”的回函》，认为《催款通知函》的内容不能接受，康庄会所存在严重的房屋漏水问题，老百姓大药房未履行合同责任义务，要求老百姓大药房调查房屋漏水的现状及造成的影响。8月16日，老百姓大药房再次向余楚杰、康庄会所发函要求其在3日内支付欠缴的租金、水电费。因余楚杰仍未支付欠缴的租金、水电费，老百姓大药房于2013年8月28日向其发出《合同解除通知书》，要求解除双方的《房屋租赁合同》，并在五日内腾退、交还租赁房屋，但余楚杰未予腾退，故老百姓大药房诉至本院。案件审理过程中，《房屋租赁合同》期限届满，该合同已终止。
另查明：老百姓大药房原名称为湖北老百姓大药房连锁有限公司，2009年7月28日经湖北省工商行政管理局核准变更为老百姓大药房连锁（湖北）有限公司。余楚杰系个体工商户武汉市�岸区康庄沐足会所的经营者。
本院认为，老百姓大药房在房屋所有权人军转培训中心的授权下，将位于湖北省武汉市江岸区黄孝河路69-71号（原竹叶山特一号）房屋出租给余守正，双方于2005年11月20日签订的《房屋租赁合同》合法、有效。老百姓大药房、余守正、余楚杰三方签订的《房屋租赁变更协议》是各方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，亦属有效。《房屋租赁变更协议》签订后，《房屋租赁合同》主体即变更为老百姓大药房、余楚杰，该合同对双方具有约束力。对于老百姓大药房的各项诉讼请求，本院分别评判如下：
一、房屋租金。虽然老百姓大药房仅提交了部分证据，但结合《对“催款通知函”的回函》内容分析，康庄会所仅认为老百姓大药房只行使收取租金、水电费的权利，未尽维修、管理义务，并未对老百姓大药房《催款�知函》载明的欠缴2013年1月至2月、5月至7月房屋租金、水电费的事实与金额提出异议，可视为康庄会所默示认可欠付2013年1月至2月、5月至7月房屋租金未付。作为康庄会所的经营者，余楚杰也未提交证据证明其已支付了2013年8月至11月的房屋租金，故本院对老百姓大药房要求余楚杰支付2013年1月至2月、5月至11月房屋租金的诉讼请求予以支持。根据《房屋租赁合同》关于房屋年租金为250，000元，前5年不变，其余租赁期限按年租金壹万元递增的约定，2013年房屋年租金应为280，000元［250，000元＋10，000元×（2013-2010）=280，000元］，余楚杰欠付老百姓大药房9个月房屋租金，故余楚杰应向老百姓大药房支付的房屋租金为210，000元（280，000元÷12个月×9个月=210，000元）。
二、水电费。从前述分析，余楚杰对欠付2013年1月至2月、5月至7月水电费55，846.74元未付没有提出异议，本院�老百姓大药房主张的上述期间的水电费金额予以确认，但老百姓大药房未能提供充足证据证明2013年8月起至11月止实际发生的用电量、用水量及水电费金额，故本院对老百姓大药房主张的2013年8月至11月水电费不予支持。
三、违约金。关于老百姓大药房主张的违约金，因余楚杰在合同履行期间内未按照双方约定支付房屋租金、水电费，按合同约定应就其违约行为向老百姓大药房支付违约金56，000元（280，000元×20%=56，000元）。故本院对老百姓大药房要求余楚杰支付违约金56，000元的诉讼请求予以支持。
综上，本院对老百姓大药房要求余楚杰支付2013年1月至2月、5月至11月房屋租金210，000元、违约金56，000元的诉讼请求予以支持，对老百姓大药房要求余楚杰支付2013年1月至2月、5月至11月水电费100，978.04元的诉讼请求予以部分支持。余楚杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对老百姓大药房诉请的抗辩，不影响本案的判决。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告余楚杰于本判决生效之日起三日内向原告老百姓大药房连锁（湖北）有限公司支付房屋租金210，000元；
二、被告余楚杰于本判决生效之日起三日内向原告老百姓大药房连锁（湖北）有限公司支付水电费55，846.74元；
三、被告余楚杰于本判决生效之日起三日内向原告老百姓大药房连锁（湖北）有限公司支付违约金56，000元；
四、驳回原告老百姓大药房连锁（湖北）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6，289元、邮寄费20元、公告费250元，共计6，559元，由原告老百姓大药房连锁（湖北）有限公司负担807元，由被告余楚杰负担5，752元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 解静娴
人民陪审员 葛一红
人民陪审员 丁凤玲
二〇一四年八月一日
书 记 员 尹代媛