福建省宁化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0424民初94号
原告立泓（福建）置业有限公司。
法定代表人朱国春，董事长。
委托代理人周荣华，福建清宁律师事务所律师。
委托代理人吴秀华，福建清宁律师事务所律师。
被告泉州同舟济置业顾问有限公司。
法定代表人江澎，董事长。
委托代理人吴水霞，福建知圆律师事务所律师。
委托代理人林涛，福建知圆律师事务所律师。
原告立泓（福建）置业有限公司与被告泉州同舟济置业顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周荣华、吴秀华，被告的委托代理人吴水霞、林涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2011年12月，原、被告就原告开发的海西（宁化）客家文化城客家美食商品文化1区的地下室及店面等商业物业委托给被告代理销售，并签订了《房地产营销策划及销售代理合同》（以下简称销售代理合同）。合同对委托期限、代理费用等事宜进行了约定。同时，合同还约定被告或销售人员不得以自己的名义（包括所能控制的人的名义）先行签订认购书予以认购，然后再换给实际的购房客户签订正式的《商品房买卖合同》以牟取利益，如经发现被告应向原告支付所牟取利益10倍的违约金，而且原告有权立即与被告解约。合同生效后，原告依合同约定将委托标的物交由被告策划及营销。2015年11月11日，原告获悉被告销售人员李燕坚违反代理合同约定，以其母亲黄金兰的名义先行签订了《海西（宁化）客家文化城商铺认购协议书》并向原告支付了100，000元订金，认购了2号楼1层113号（新编号）商铺，同时还违反代理合同的约定，擅自作出在享受所有优惠后再打9.5折的决定。2013年4月28日，被告的销售人员李燕坚将以其母亲黄金兰认购的海西（宁化）客家文化城2号楼1层113号商铺换签约张翠霞，由张翠霞与原告签订《商品房买卖合同》，并在换签商品房买卖合同过程中，从张翠霞手中牟取了98，098元的利益，但被告以及销售人员李燕坚对原告隐瞒上述违约事实。为此，原告请求判令被告支付违约金980，980元，并承担本案诉讼费用。
被告答辩称，一、原、被告已于2013年3月6日解除了《销售代理合同》，而张翠霞与原告签订《商品房买卖合同》是在2013年4月28日，原告主张的被告违约行为是在合同解除之后发生的，不能再适用已解除的合同条款。二、本案已超过诉讼时效，原告应在原、被告解除合同之日起二年内请求人民法院保护其民事权利。假使被告有违约，原告应在2015年3月5日前向法院起诉，而原告直到2015年12月才起诉，显然已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。三、原告已违反“一事不再理”的民法基本原则，应直接驳回原告起诉。原、被告间委托代理纠纷经三明市中级人民法院和福建省高级人民法院一、二审判决，均认定原告在履行《销售代理合同》中违约，判令原告支付给被告500，000元违约金。原告基于同一事实和同一法律关系提起诉讼违反了“一事不再理”原则。若原告认为已生效判决确有错误，应申请再审，而非另行起诉。四、原告依据《销售代理合同》第十一条的约定要求被告承担违约责任是错误的。如要适用该条款，须满足三个条件，一是合同生效且在履行期间。二是被告或被告的销售人员本人的行为，无论是以自己的名义或所能控制人的名义。三是被告有牟取非法利益。本案原告所述的违约行为发生在原、被告解除合同之后，不能适用该条款；签订认购协议和支付了认购款均是具备完全民事行为能力的黄金兰，不存在李燕坚能控制黄金兰民事行为能力的情形；被告未牟取不法利益，被告出售的房屋价格最后必须经原告盖章确认，不可能存在擅自处分的情形；原、被告该条款约定的违约金违反了《合同法》关于违约金最高为20%的规定违约金过高。综上，原告的起诉已过诉讼时效，属重复诉讼，应以驳回起诉；且原告起诉被告违约，无事实依据，也应驳回原告的诉讼请求。
为证实其主张，原告提交了以下证据材料：
1、企业法人营业执照副本、组织机构代码证各1份，用以证明，原告的诉讼主体资格。
2、《销售代理合同》、建设银行入账通知单复印件各1份，用以证明：2011年12月，原告将其开发的海西（宁化）客家文化城客家美食商品文化1区的地下室及店面等商业物业委托给被告代理销售，并对原、被告的权利义务及违约责任进行了约定。2011年12月13日，被告依约向原告交纳了合同诚意金200，000元。
3、海西（宁化）客家美食文化城会议纪要复印件一份，用以证明，李燕坚系被告的销售人员。
4、宁化县公安局翠江派出所出具的证明一份，用以证明，黄金兰与李燕坚系母子关系。
5、《海西（宁化）客家美食文化城商铺认购协议书》、收款收据复印件各一份，用以证明，2012年9月10日，被告销售人员李燕坚违反代理合同约定，以其母亲黄金兰的名义签订了《海西（宁化）客家美食文化城商铺认购协议书》，并向原告支付了100，000元订金，认购了2号楼1层113号商铺（认购协议书原编号为114号），还违反代理合同的约定，擅自作出在享受所有优惠后再打9.5折的决定。
6、农业银行宁化支行的个人结算业务申请书、收款收据、银联商户签购单，商品房买卖合同、通知书、黄金兰身份证复印件各一份。用以证明：2013年4月28日，被告销售人员李燕坚将其以母亲黄金兰的名义认购的2号楼1层113号商铺换签给客户张翠霞，张翠霞与原告签订了《商品房买卖合同》。张翠霞支付了19，8098元到黄金兰的建设银行账户。
7、张翠霞附有备注的交易明细清单。用以证明：2015年11月11日，被告销售人员李燕坚换签商品房买卖合同，并从中牟取了98，098元的利益。
为证实其主张，原告还申请证人张翠霞出庭证实，其在原告的售楼部由业务员张海腾接待购房，并按张海腾要求将购房款19，8098元支付到黄金兰的建设银行账户，剩余购房款23，0000多元直接支付到原告账户；张翠霞不认识李燕坚、黄金兰母子；2015年11月11日，张翠霞将所购房屋转让给廖倩时发现黄金兰从中牟取了98，098元，并向原告反映该情况。
为证实其主张，被告提交了以下证据材料：
1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明各一份，用以证明：被告的基本信息。
2、2013年3月6日，通知单一份。用以证明：自2013年3月7日起，原、被告签订的《房地产营销策划及销售代理合同》已解除，双方已不受合同的约束。
3、（2013）三民初字第233号民事判决书，（2014）闽民终字第1089号民事判决书。用以证明：原告不支付代理费用，单方面解除合同违约，被判令应承担违约责任。
本院对原告提供的证据结合被告质证意见分析、认证如下：
被告对原告提供的证据1的三性及证明对象均无异议，本院予以采信，可以证明原告的基本信息。对证据2的真实性、合法性无异议，但对该组证据的关联性及证明对象有异议，认为该组证据与本案无关联，原、被告双方签订的合同已经解除，合同第十一条不适用在2013年3月7日后所产生的行为，黄金兰不是被告或被告销售人员所能控制的人，被告没有在黄金兰与张翠霞手中谋取利益。本院对该组证据予以采信，对该组证据的证明对象结合全案综合认定。对证据3认为，该证据内容的真实性无法确认，待本院核实后认可。三明市中级人民院作出的（2013）三民初字第233号生效民事判决认定李燕坚系被告的销售人员，本院对该证据予以采信。对证据4没有异议，本院予以采信，该证据可以证明黄金兰与李燕坚系母子关系。对证据5认为，认购协议书上备注编号为114号，与原件113号编号不相符，原告自行备注违规，故认购协议书与《商品房买卖合同》不是同一标的，其真实性无法确认；对收款收据的真实性无法确认；被告作出优惠后再打9.5折的决定，未违反代理合同的约定。本院认为，黄金兰认购的2号楼1层113号商铺，经房地产管理部门确认与张翠霞《商品房买卖合同》所指114号商铺属同一标的物，原告承认黄金兰缴纳了100，000元购房订金，并出具了收款收据，该收款收据具真实性，本院予以采信，但该组证据不能证明被告违反代理合同的约定，擅自决定价格行为。对证据6认为，该组证据与本案当事人的没有关联性，系张翠霞与黄金兰间的业务往来；收款收据没有公章，银联商户签购单无收款人，无法确认其真实性；《商品房买卖合同》不是被告代理期间所签的合同，真实性无法确认，该份合同签订于2013年4月28日，若该商铺属与原告所主张的黄金兰购买的是同一套，则证明原告早在2013年4月28日已知晓黄金兰通过换签认购的商铺牟取了98，098元利益之事，原告于2016年1月15日才主张合同权利，已经超过了诉讼时效；通知书、黄金兰身份证这组证据与本案没有关联性。本院认为，该证据经与原件核对一致客观真实，本院予以采信，该组证据能证明张翠霞向黄金兰购买了其名下编号是114号商铺（新编号113号），并支付了19，8098元给黄金兰。对证据7认为，该组证据仅体现2013年4月28日张翠霞账户的交易明细，被告或被告销售人员未与张翠霞发生交易行为，不能证明被告或被告销售人员换签商铺，从张翠霞手中牟取了98，098元的利益。该组证据打印部份系中国农业银行股份有限公司宁化县支行出具的，具有客观真实性，本院予以采信；手写部分系张翠霞自书，该部分缺乏客观性，本院不予采信。该组证据只能证明2013年4月28日张翠霞银行账户的交易信息。
原告对被告提供的证据1的三性及证明对象均无异议，本院予以采信，该组证据可以证明原告的身份情况及诉讼主体资格。对证据2不予认可，原告只在省高院判决生效后才发通知给原告。本院认为，该证据，经与原件核对一致客观真实，本院予以采信，该证据能与被告提供的证据3省高院认定的事实相互印证。对证据3的真实性、法律性、关联性均无异议，但认为解除合同时间是省高院判决生效后才解除。本院认为，原告对该证据三性无异议，本院予以采信。福建省高级人民法院作出的（2014）闽民终第1089号民事判决第30页第9行已认定原、被告双方解除销售代理合同时间为2013年3月6日，故原告关于终审判决生效后才解除的辩解不能成立。本院对证人张翠霞出庭证实的，其在原告的售楼部由业务员张海腾接待购房，并按张海腾要求将购房款19，8098元支付到黄金兰的建设银行账户，剩余购房款23，0000多元直接支付到原告账户；张翠霞不认识李燕坚、黄金兰母子；2015年11月11日，张翠霞将所购房屋转让给廖倩时发现黄金兰从中牟取了98，098元，并向原告反映该情况的事实予以确认。
根据原、被告在庭审中的陈述和本院认定的有效证据，对本案事实认定如下：
经审理查明，原告投资开发宁化县海西（宁化）客家文化城客家美食商品文化1区项目，委托被告代理销售该项目楼盘。2011年11月，原、被告签订了一份《房地产营销策划及销售代理合同》（以下简称“销售代理合同”）。其中第二条（委托代理销售策划的范围、期限）第3项约定：销售代理的权限、方式为独家代理，被告代表原告全权负责实施本项目的销售管理工作，包括业务人员组织、市场拓展。客户接待、合同签订、客户的按揭资料归集；在本合同的有效期内，原告不得指定其他代理商代理本项目的销售；认购书与商品房销售合同须经原告签字盖章后生效，认购定金及购房须由原告工作人员收取并开具合法有效凭证据。第十一条约定：被告或销售人员不得以自己的名义（包括所能控制的人的名义）先行签订认购书予以认购，然后再换给实际的购房客户签订正式的《商品房买卖合同》以牟取利益，如经发现被告应向原告支付所牟取利益10倍的违约金，而且原告有权立即与被告解约。此外，《销售代理合同》还对原、被告的其他权利和义务进行了约定。《销售代理合同》签订后，在履约过程中，原告认为被告违约，遂于2013年3月6日向被告发送一份《通知书》，载明因被告已连续两次未完成约定的各阶段销售指标，已造成销售回款严重不足，工程进度拖延，并决定即日起单方面终止与被告签订的海西（宁化）客家文化城客家美食商品文化I区项目的《房屋地产营销策划及销售代理合同》。此后，被告未再为原告代理销售业务。2013年9月16日，被告以原告违约为由，向三明市中级人民院提起诉讼。2014年5月19日，三明市中级人民院作出（2013）三民初字第233号民事判决书，认定原告单方解除《销售代理合同》构成违约，判令原告支付违约金和代理费给被告。宣判后，原告不服上诉于福建省高级人民法院。2014年11月27日，福建省高级人民法院作出（2014）闽民终第1089号民事判决，驳回被告的上诉，维持三明市中级人民院（2013）三民初字第233号民事判决。
另查明，2012年9月10日，黄金兰向原告认购了客家美食文化城2号楼1层113号（新编号）商铺，并签订了编号为№0000088的《海西（宁化）客家美食文化城商铺认购协议书》。该协议第二条第2项约定：原告同意，黄金兰选择本项付款方式的，可享受认购总价9.6折优惠，则黄金兰实际应付价款＝认购总价款×96%；金卡积分21，250元，当天8，000元再打9.5折，认购单价为每平方米人民币22，720元，总价款为人民币660，702元。黄金兰应在本协议书签订之日起10日内缴纳不低于该物业总房价款40%的购房款（可用于抵首付款应在签订《商品房买卖合同》前付清，并按《商品房买卖合同》约定的期限内到银行办理按揭。第三条约定：黄金兰签订本认购书时，自愿向原告交付订金100，000元。第四条第7项约定：黄金兰签署认购书后，未签署和《商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将认购书的权益转让、若需办理转名或将认购书的权益转让，需向原告提出申请并征得原告方同意可办理一次转名手续或权益转让。认购协议订妥后，黄金兰向原告缴纳了100，000元订金。2013年4月28日，黄金兰所购商铺经被告的销售人员张海腾换签给张翠霞，张翠霞向黄金兰支付了198，098元后，黄金兰将原告出具的100，000元订金的收款收据交给张翠霞充抵购房首付款，剩余首付款张翠霞直接转入原告账户。当日，张翠霞与原告签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》载明的购房单价为每平方米人民币22，720元，总价款为人民币660，702元。2015年11月11日，张翠霞将商铺转让给廖倩时，发现黄金兰在转让中牟取了98，098元的利益，并告知原告。原告获悉被告销售人员李燕坚母亲换签认购的海西（宁化）客家文化城2号楼1层113号商铺从张翠霞手中牟取了98，098元的利益后诉至本院。
双方当事人争议的焦点：一是本案是否超过诉讼时效；二是原告有否违反“一事不再理的”民法基本原则；三是被告有否违约，应否承担违约责任。
一、关于本案诉讼时效。
原告认为，2015年11月11日，原告才知晓被告销售人员李燕坚母亲黄金兰换签认购的2号楼1层113号（新编号）商铺中牟取了98，098元的利益的行为，本案的诉讼时效应当从2015年11月11日起计算二年，故本案未超过诉讼时效。被告认为，超过诉讼时效，应驳回原告的起诉。一方面原、被告签订的《销售代理合同》已于2013年3月6日解除，依据《民法通则》第一百三十五条规定，假使被告有违约行为，原告亦应于2015年3月5日前向法院起诉，本案原告于2015年12月才起诉，已超过诉讼时效。另一方面2012年9月10日黄金兰与原告签订了《认购协议书》，原告就同一套商铺在2013年4月28日与张翠霞签订《商品房买卖合同》，即原告于2013年4月28日取消黄金兰的认购资格，承认张翠霞购买商铺的事实，诉讼时效应自2013年4月28日起算二年，而原告于2015年12月才起诉，也已超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案证人张翠霞庭审中证实，2013年4月28日，其向黄金兰转让2号楼1层113号（新编号）商铺，直到2015年11月11日将商铺转让给廖倩，对发票（转账单据）时，才发现黄金兰从中获利98，098元。随后告知原告。可以认定原告最早知道黄金兰转让商铺获利时间是2015年11月11日，该时间应为原告知道民事权利被侵害时间，诉讼时效应2015年11月11日起算，故被告关于本案已超过诉讼时效的辩解不能成立，本院不予支持。
二、关于原告有否违反“一事不再理的”民法基本原则。
原告认为，三明市中级人民院（2013）三民初字第233号民事判决书和福建省高级人民法院（2014）闽民终字第1089号民事判决书，原、被告引发诉讼的原因及法律事实与本案不是基于同一事实和同一法律关系，本案原告起诉并不违反“一事不再理的”民法基本原则。被告认为，原被告双方当事人、讼争事实及法律关系均与三明市中级人民院（2013）三民初字第233号民事判决书和福建省高级人民法院（2014）闽民终字第1089号民事判决书相同，而上述一、二审判决已认定原告违反《销售代理合同》的约定，判令原告支付给被告500，000元违约金。本案诉讼违反了“一事不再理的”民法基本原则，属重复诉讼，应驳回原告的起诉。本院认为，“一事不再理的”民法基本原则是以当事人的诉讼标的的主客观两方面要素作为判定标准，即考量当事人是否相同，是否基于同一事实和同一法律关系。本案虽然当事人相同，但原告的诉讼请求、案件事实以及法律关系的性质均与三明市中级人民院（2013）三民初字第233号民事判决和福建省高级人民法院（2014）闽民终字第1089号民事判决不同，故本案不属重复诉讼，未违反“一事不再理的”民法基本原则，被告的抗辩意见，本院不予采纳。
三、被告是否构成违约。
原告认为，原、被告签订的《销售代理合同》合法有效，原、被告应全面履行合同义务。被告在履行合同中，其销售人员李燕坚违反合同第十一条第1项“被告或销售人员不得以自己的名义（包括所能控制人的名义）先行签订认购书予以认购，然后再换给实际的购房客户签订正式的《商品房买卖合同》以牟取利益，如经发现被告应向原告支付所牟取利益10倍的违约金，而且原告有权立即与被告解约。”的约定，以其母亲黄金兰的名义先行签订了认购书后，向原告支付了100，000元订金，认购了2号楼1层113号（新编号）商铺，且李燕坚违反《销售代理合同》第三条第2项和第3项的约定，擅自作出享受所有优惠后再打9.5折的决定。再将认购的商铺交由下属张海腾换签约张翠霞，整个换签过程由张海腾一手办理，被告的销售人员李燕坚从张翠霞手中牟取了98，098元的利益，被告的销售人员李燕坚的行为已构成违约，被告依法应承担违约责任。被告认为，被告在履行《销售代理合同》中没有任何违约行为，无需承担违约责任。原告与张翠霞签订《商品房买卖合同》的时间是2013年4月28日，而原、被告解除合同的时间经一、二审判决确认为2013年3月6日，自2013年3月7日起，原、被告间不存在合同关系，也不受任何合同的约束。原告主张的黄金兰换签合同牟取张翠霞利益行为发生在合同解除后的2013年4月28日，原告无权用已解除的合同条款制约被告。黄金兰的行为不是被告或被告的销售人员的行为。黄金兰系具备完全民事行为能力的人，李燕坚不可能也不存在控制黄金兰民事行为。黄金兰本人签订认购书并支付认购款，说明被告销售人员积极动员亲友购房。被告未从原告与张翠霞签订《商品房买卖合同》中牟取非法利益，也未收取本案涉案商铺的代理费。《销售代理合同》第二条第3项约定“认购书和商品房买卖合同须经原告签字盖章后生效”，黄金兰签订的认购书经原告最后盖章确认并由原告存档，不存在被告擅自处分的情形。庭审中证人张翠霞证实，其从未与被告的销售人员李燕坚联系，李燕坚也未收受购房款，说明被告未从中牟利。本院认为，原、被告签订的《销售代理合同》第十一条第1项约定的“包括所能控制人的名义”未作解释和说明，不具有可操作性。“控制”的词语解释为掌握住对象不使任意活动或超出范围、或使其按控制者的意愿活动。“所能控制人”指的是对人的控制，即对人的思想和行为等的控制。通常控制人的思想和行为采取的手段有隔离、清除、压制、麻醉、制裁等。被告的销售人员李燕坚与黄金兰虽系母子关系，但黄金兰具备完全行为能力和权利能力，无证据表明其受制于李燕坚。黄金兰以其自己的名义向原告认购海西（宁化）客家文化城2号楼1层113号（新编号）商铺，并按约缴纳了订金，尔后将其认购的商铺转让给张翠霞获利，纯属黄金兰个人行为。本案中，原告无证据证明被告或被告的销售人员从黄金兰换签合同中牟取利益，黄金兰认购协议书上约定的价格，经原告确认，不存在被告擅自定价的行为，故被告不构成违约。
综上，本院认为，原告提起的诉讼未超过诉讼时效，未违反“一事不再理的”民法基本原则。被告关于本案已超过诉讼时效和违反“一事不再理的”民法基本原则的辩解意见本院不予采纳。原、被告签订的《销售代理合同》第十一条第1项约定的“包括所能控制人的名义”未作解释和说明，不具有可操作性。原告仅凭黄金兰换签合同中牟取利益98，098元，又无其他证据证明被告或被告的销售人员在履行合同中违反《销售代理合同》第十一条第1项的约定，则请求被告支付违约金980，980元，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告立泓（福建）置业有限公司请求被告泉州同舟济置业顾问有限公司支付违约金980，980元的诉讼请求。
案件受理费13，610元，由原告立泓（福建）置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 池新华
人民陪审员 张运春
人民陪审员 张耀珠
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陈玉萍