重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终236号
上诉人（原审原告）：吴春燕，女，汉族，1985年2月14日出生，无固定职业，住重庆市北碚区，现住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：喻开渝，重庆合纵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆中百仓储超市有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区金石大道396、398号，统一社会信用代码500105000010847。
法定代表人：张冬生，重庆中百仓储超市有限公司总经理。
委托诉讼代理人：古海峰，重庆兴瑜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈海强，重庆兴瑜律师事务所律师。
上诉人吴春燕因与被上诉人重庆中百仓储超市有限公司（以下简称重庆中百）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初9432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年2月7日进行了询问。上诉人吴春燕及其委托诉讼代理人喻开渝、被上诉人重庆中百委托诉讼代理人陈海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴春燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除案外人重庆重实房地产开发有限公司（以下简称重实公司）与重庆中百于2011年7月6日签订的《租赁合同书》中关于重庆市沙坪坝区××号房屋的约定，改判被上诉人立即将位于重庆市富洲路12号附33号房屋腾空返还给原告，改判被上诉人立即支付上诉人2016年3月22日至2016年6月21日期间的房屋租金21159元，改判被上诉人立即支付上诉人违约金，以月租金7053元为基数，从2016年3月22日开始每日按0.5%计算至返还房屋为止，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：虽然2014年7月16日案外人重实公司与被上诉人、案外人中百仓储超市有限公司（以下简称中百公司）签订了《房屋租赁三方协议》，约定从2014年7月30日起丙方取代乙方承租人的地位，由乙方在原合同项下的权利义务均由丙方承担，甲方表示确认，但上诉人认为，现有新证据表明，此协议实际上从没有履行，实际履行人仍是乙方，包括2015年12月22日的《关于租赁合同权利义务的转让通知》中的承租人、租赁押金（保证金）收据的交款人均是被上诉人，2016年3月10日上诉人也是与被上诉人签订的《补充协议》，而在2014年7月30日后，丙方在租赁关系中从没有出现过，也没有履行过，没有任何人以语言或行为表明新的承租人是丙方，与上诉人对接的仍是被上诉人的员工，付款人仍是被上诉人，且案外人重实公司也予以证实实际履行人是被上诉人。
重庆中百辩称，本案租赁合同是中百公司与重实公司签订，重庆中百只是代履行，根据买卖不破租赁的原则，上诉人起诉的被上诉人主体不适格，一审判决事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
吴春燕向一审法院起诉请求：1、判决解除案外人重庆重实公司与被告于2011年7月6日签订的《租赁合同书》中关于重庆市沙坪坝区××号房屋的约定；2、判决被告立即将位于重庆市沙坪坝区××号房屋腾空返还给原告；3、判决被告立即支付原告2016年3月22日至2016年6月21日期间的房屋租金21159元；4、判决被告立即支付原告违约金，该违约金以月租金7053元为基数，从2016年3月22日开始每日按0.5%计算至返还房屋为止。
一审法院审理查明，2011年7月6日，重庆重实公司（甲方）与被告重庆中百公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将其开发的位于重庆市沙坪坝区联芳村5号平街一层部分商业房屋租赁给被告用于开办便民超市，房屋为框架结构，使用面积共约300平方米，以实地测量面积为准；租赁期限：甲方正在重庆市沙坪坝区联芳村5号开发房地产，其中房屋的裙楼正在施工，整个开发项目尚未竣工。租赁期为8年，甲方交付房屋时间为2013年6月30日前，乙方应向甲方出具接房确认书后方能开始装修，如乙方未出具接房确认书的，则直接视为甲方已在2013年6月30日前交付房屋；租金标准及付款方式：租金为每月每平方米33元（不含物业管理费），合计每月9900元。租金每年递增5%；租金按季支付，每次支付三个月的租金，先交款后使用；租赁房屋的变更：在租赁期限内，甲方有权转让租赁房屋的部分或全部面积的产权且无需征得被告同意，但应保证被告合同期的履行；违约责任：未按时交付租金，应如数补交，每逾期一日，按月租金0.5%支付违约金；乙方逾期三个月仍不支付甲方租金，甲方有权选择提前终止本合同，并要求赔偿损失。2014年7月16日，案外人重庆重实公司（甲方）、被告重庆中百公司（乙方）、案外人中百仓储超市有限公司（丙方）签订《房屋租赁三方协议》。约定丙方和乙方决定从2014年7月30日起将甲乙双方原签定的《房屋租赁合同》更名，乙方的债权、债务和权利、义务等均由丙方承担和履行，并约定乙方同意将甲乙双方原签定的《房屋租赁合同》（2011年7月签订）项下的权利义务一并由丙方履行，丙方同意受让乙方的权利义务，甲方对此表示予以认可。2015年，重庆重实公司将上述商铺的部分房屋转让给原告。2015年12月10日，原告取得商铺的房地产权证，该房地产权证载明：权利人吴春燕，坐落于沙坪坝区××号，建筑面积193.87平方米，套内建筑面积188.58平方米，房屋用途为商服用房。此后，重庆重实公司向被告重庆中百公司发出《关于租赁合同权利义务的转让通知》，载明：就贵方承租的位于重庆市××区××村××中房千寻项目附33号商铺，建筑面积约214.27平方米，因我方已经将前述房屋依法转让给吴春燕，现特此通知贵方：从2015年12月22日起，我方在贵我双方之间关于前述房屋的租赁合同项下的全部权利义务均转让给吴春燕；前述房屋从2015年12月22日起的租金由贵方按照前述租赁合同支付给吴春燕。2015年12月22日，原告及被告在该通知上签字或盖章确认认同通知载明的内容。2016年3月10日，原告与被告签订了《补充协议》，约定原告提供收据向被告按合同约定收取租金，原告向被告缴纳代扣税金400元，此款从每月的房屋租金中扣除。2016年4月20日，原告以邮寄方式向被告发出《催缴房租函》，要求被告在收到函件后3个工作日内支付2016年3月22日至2016年6月21日期间的房屋租金。被告至今未支付上述期间的房屋租金，原告认为被告逾期支付租金且已超过三个月。现向一审法院提起诉讼，要求判如所请。一审法院认为，案外人重庆重实公司与被告重庆中百公司于2011年7月6日签订《租赁合同书》，约定案外人重庆重实公司将涉案房屋租赁给被告重庆中百公司；案外人重庆重实公司、被告重庆中百公司、案外人中百仓储超市有限公司于2014年7月16日签订《房屋租赁三方协议》，约定从2014年7月30日起将案外人重庆重实公司与被告于2011年7月6日签定的《房屋租赁合同》项下的权利义务一并转让给案外人中百仓储超市有限公司，因此，案外人重庆重实公司与案外人中百仓储超市有限公司就涉案房屋形成房屋租赁合同关系且租赁合同期限尚未届满。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告在租赁期间取得部分租赁房屋的所有权后，在涉案《租赁合同书》中取代案外人重庆重实公司成为该部分房屋的出租人。因此，原告就重庆市沙坪坝区××号房屋与案外人中百仓储超市有限公司存在房屋租赁合同关系。原告举示的证据不能证明原告或案外人重庆重实公司与被告重庆中百公司之间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，其要求解除案外人重庆重实公司与被告重庆中百公司于2011年7月6日签订的《租赁合同书》中关于重庆市沙坪坝区××号房屋的约定，由被告腾空返还该房屋并支付房屋租金及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴春燕的诉讼请求。案件受理费408元，减半收取204元（原告已预交），由原告吴春燕负担。
本院二审期间，上诉人吴春燕提交如下证据：1、重实公司于2016年8月12日出具的情况说明载明，2011年7月，我公司（出租人）与重庆中百（承租人）签订了《租赁合同书》，将沙区富洲路12号附33号等两套房屋（当时是联芳村××号）租赁给重庆中百，2014年7月16日我公司与重庆中百、中百公司又签订了《房屋租赁三方协议》，约定原《租赁合同》的承租人由重庆中百变更为中百公司，由中百公司履行原承租人的权利义务。但实际上，该三方协议并没有实际履行，中百公司没有委派人员与我公司对接，有关租赁合同的履行照旧，实际仍是重庆中百，房屋租赁的承租方有关经营管理人员（包括与我公司的对接人）没有变化，支付租赁费的单位没有变化，对方要求的开票信息也没有变化。所以，在2015年12月我公司将此房销售给吴春燕后，我公司认为三方协议没有真正发生法律效力，故在《关于租赁合同权利义务的转让通知》中仍然是告知的承租人重庆中百，对此重庆中百也在承租人一栏盖章予以认可，至今从没否认过其是承租人。事至今日，中百公司也从来没有就租赁合同履行事宜与我公司联系过，故我公司认为，我公司将上述转让通知告知作为承租人的重庆中百是正确的，我公司没有过错。2、综合服务系统专用凭证、地方税务局通用机打发票5张。拟证明租金付款单位是重庆中百，重庆中百在实际履行，与中百公司无关。3、《房屋租赁三方协议》，拟证明吴春燕与重实公司、重庆中百就重庆中百缴纳的保证金移交问题进行过磋商，拟定了三方协议，作为承租人的被上诉人贺经理提出了分割保证金的意见。4、租赁押金的支付凭证，拟证明重实公司将重庆中百作为承租人交的保证金转移给了吴春燕，重庆中百至今没有提出异议，与中百公司无关。5、吴春燕在重庆中百租赁房店购物小票及支付宝付款凭证。拟证明租赁房屋经营主体至今仍是重庆中百，与中百公司无关。6、重庆中百工商档案。拟证明中百公司是重庆中百控股股东，所谓前者受后者委托经营并代为履行支付租金没有对外声明，对第三人并不存在。对此重庆中百认为，1、对重实公司出具的情况说明的真实性、合法性、关联性不予认可，即使真实，重实公司没有告之吴春燕该房屋已租赁给中百公司与重庆中百无关。2、重庆中百只是代中百公司支付费用，不能证明重庆中百是租赁合同承租方。3、三方协议没有盖章，没有证明力。4、支付凭证不能证明重实公司将款支付吴春燕，且与本案无关。5、对吴春燕购买物品的真实性认可，但不能证明重庆中百是租赁合同承租方。6、工商档案的真实性认可，与本案无关。
本案其他事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，重实公司与重庆中百于2011年7月6日签订了《租赁合同书》，约定重实公司将涉案房屋租赁给重庆中百，双方建立了租赁合同关系。诉讼中，重庆中百提交2014年7月16日与重实公司、中百公司签订的《房屋租赁三方协议》，约定从2014年7月30日起将重庆中百与重实公司于2011年7月6日签订的租赁合同中重庆中百的权利义务一并转让给中百公司，重实公司出具的情况说明对此也予以证实，至此，重庆中百与重实公司之间的租赁合同权利义务关系终止，重实公司与中百公司就涉案房屋建立了租赁合同关系。虽然吴春燕于2015年12月取得涉案房屋的所有权，取代重实公司成为涉案房屋出租人，其提交的证据证明，房屋租赁三方协议签订后，涉案房屋由重庆中百实际使用并支付租金，但没有证据证明重实公司与中百公司之间解除或终止了涉案房屋租赁合同，其上诉请求本院不予支持。
综上所述，吴春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费408元，由上诉人吴春燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 梁 麟