呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）回民一初字第00235号
原告（反诉被告）冀团兵，男，1975年7月9日出生，汉族，住呼和浩特市回民区。
委托代理人赵志芳，河北天源通和律师事务所律师。
委托代理人王珂，河北天源通和律师事务所律师。
被告（反诉原告）秦屹铎，男，1976年6月16日出生，汉族，住呼和浩特市回民区。
委托代理人曹斌，慧聪律师事务所律师。
原告冀团兵与被告秦屹铎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，被告秦屹铎提出反诉，本院决定将本诉、反诉合并审理，依法由审判长阿拉坦其其格、代理审判员姜薇、人民陪审员潘云组成合议庭，并于2014年6月26日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）冀团兵委托代理人、被告（反诉原告）秦屹铎委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告冀团兵诉称，2012年4月22日，原被告签订了《房屋租赁合同》，原告租赁被告承租的位于呼和浩特市回民区中山路青城华府A号楼1-107号商铺，原告按照合同约定于签订合同时付清了第一年的租金（即从2012年5月1日至2013年4月30日）；2012年12月30日又支付了第二年的租金（即从2013年5月1日至2014年4月30日）。但是，2013年4月份，该商铺的房屋所有权人蔡妮得知其回民区中山路青城华府A号楼1-107号商铺转租，于是通知原告搬出房屋，因为被告没有转租权。原告又与蔡妮协商，从房屋所有人蔡妮的手中租赁该房屋，并从2014年2月1日起将房屋的租金交纳给原房主蔡妮。原告遂与被告协商，要求被告退还原告已经重复交纳的三个月的租金115000元（从2014年2月1日至2014年4月30日），但是被告却拒绝返还。原告认为被告在没有转租权的情形下，与原告签订《房屋租赁合同》应该是无效的，将房屋出租并收取原告的租金，致使原告在租赁期内重复交纳的三个月的租金，乃不当得利，应当予以退还原告，并赔偿原告的利息损失，故原告诉至法院，请求法院依法判决：1、解除原被告于2012年4月22日签订的房屋租赁合同。2、依法判令被告退还原告已缴纳的房屋租金及其利息共计120000元。3、本案诉讼费用由被告承担。
为证明自己的主张，原告向法庭出示以下证据：
1、房屋租赁合同。证明问题：双方签订合同的时间、租金、租期以及双方的权利义务。
2、银行打款凭证。证明问题：原告已交付了从2013年5月份至2014年4月30日的租金，共计460000元。
3、房屋租赁合同。证明问题：被告没有转租权，和原告签订房屋租赁合同后没有获得出租人蔡妮的同意。被告与出租人蔡妮于2014年1月9日已经解除了房屋租赁合同，被告应返还解除合同后剩余的三个月租金。
4、情况说明，证明出租人蔡妮已经于2013年4月下旬告知原告，被告没有转租的权利，并要求原告腾房，故原告没有将第三年的租金交付被告。
5、视听资料，证明出租人已于2014年1月1日之前通知原告腾房，被告转租房屋没有获得出租人同意。
6、证人证言（郭世新），证明被告无转租权，原告有不安抗辩的理由。
7、租赁合同，证明原告从2014年2月1日起将租金交纳给房主即出租人，原告并不存在违约行为，而是行使不安抗辩权。
被告对原告出示证据的质证意见：
对第一组证据，无异议。
对第二组证据，真实性、合法性无异议，证明原告仅交付了第二年的租金，尚未交付第三年的租金，原告违约。
对第三组证据，真实性、合法性无异议，但蔡妮未同意转租不影响转租合同的效力。原告逾期支付第三年的租金，违约在先，应当承担违约责任，剩余三个月租金应由原告自行承担，被告无需返还。
对第四组证据，真实性、合法性、关联性均不认可，应由蔡妮出庭作证。
对第五组证据，无法核实真伪，故真实性、合法性、关联性均不认可，证明问题不认可。
对第六组证据，证人与原告有密切利害关系，证言不能证明原告要证明的内容，房屋一直由原告使用至今，证明问题不认可。
对第七组证据，真实性存疑，证明内容不认可。冀团兵的租金减少，证明其单方毁约的主张恶意。
被告秦屹铎辩称，被告与原告签订的房屋租赁合同是有效合同。被告与原告签订的房屋租赁合同已因原告逾期支付租金的违约行为而自动解除，原告应承担违约责任。原告诉请与其主张的事实理由自相矛盾。
为证明自己的主张，被告向法庭出示以下证据：
1、蔡妮与秦屹铎签订的房屋租赁合同，证明2009年11月21日，秦屹铎与蔡妮签订房屋租赁合同，租期五年，自2010年2月1日起至2015年2月1日止，租金按年支付，其中2014年至2015年的租金为33万元，应在2014年1月30日前付清。
2、秦屹铎与冀团兵签订的房屋租赁合同，证明秦屹铎与冀团兵签订合同约定的租期租金等事项。冀团兵未按合同约定交付租金，构成违约，给秦屹铎造成的损失为13万元，冀团兵无权要求返还租金及利息。
原告对被告出示证据的质证意见：
对第一组证据，认可该证据的真实性，但该证据也证明了被告没有转租权。
对第二组证据，认可该证据的真实性，不认可被告的说明目的。
反诉原告秦屹铎诉称，2009年11月21日，反诉原告秦屹铎与回民区中山西路青城华府A号楼1层1-107号门脸房的所有权人蔡妮签订房屋租赁合同，蔡妮将该房屋租给反诉原告，租赁期五年。自2010年2月1日起至2015年2月1日止，租金按年支付，其中2014年至2015年的租金为33万元，应在2014年1月30日之前付清。2012年4月，反诉被告找到反诉原告提出租赁房屋，反诉原告告知反诉被告该房屋系从蔡妮处租赁，在向反诉被告提供了反诉原告与蔡妮签订的房屋租赁合同后，反诉被告同意租赁。于是反诉原告与反诉被告于2012年4月22日签订房屋租赁合同，反诉原告将房屋转租给反诉被告，租赁期为三年，年租金为46万元，第一年租金在双方签订协议时一次性付清，第二年租金须在2013年1月1日前付清，第三年租金须在2014年1月1日前付清，如反诉被告逾期支付租金，则该合同自动解除，反诉被告应承担由此给双方造成的一切损失。合同签订后反诉被告没有按期交付第三年的租金，导致合同自动解除。致使反诉原告无法按时向蔡妮交付租金，无奈反诉原告于2014年1月9日与蔡妮协商解除了双方的租赁合同。反诉原告认为，在房屋所有权人没有因转租提出解除其与反诉原告之间的房屋租赁合同或要求确认反诉原、被告双方签订的房屋租赁合同无效的情况下，反诉原被告之间签订的房屋租赁合同是有效合同。如果合同正常履行，反诉原告即可按时向蔡妮交付第五年的租金，反诉原告可以获得130000元的收益，即两份房屋租赁合同租金的差额。故反诉原告诉至法院，请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失130000元并承担反诉费。
为证明自己的主张，反诉原告出示的证据与本诉部分相同。
反诉被告冀团兵辩称，反诉原告要求赔偿经济损失没有法律依据，因反诉原被告之间签订的合同为无效合同。反诉原告引用的司法解释16条，该条仅约束出租人与承租人，不约束次承租人。反诉原告与蔡妮签订的合同明确约定反诉原告应该在1月30日付清房屋租金，而反诉原告与反诉被告因1月1日没有付清租金为由而解除反诉原告与出租人的合同是不成立的。
为证明自己的主张，反诉被告出示的证据与本诉部分相同。
本院对原告（反诉被告）出示证据的认证意见：
对第一组证据，真实性予以认可。
对第二组证据，真实性予以认可。
对第三组证据，真实性予以认可。
对第四组证据，原告向法庭提交的证据形式为复印件，对其真伪无法查实，故真实性不予认可。
对第五组证据，视听资料真伪无法核实，不予认可。
对第六组证据，对该证言的证明效力不予认可。
对第七组证据，真实性予以认可。
本院对被告（反诉原告）出示证据的认证意见：真实性认可。
经审理查明，2012年4月22日，原告（反诉被告）冀团兵（乙方）与被告（反诉原告）秦屹铎（甲方）签订房屋租赁合同，该合同约定秦屹铎将位于呼和浩特市回民区中山路青城华府A号楼1-107号商铺租给冀团兵，租赁期间为2012年5月1日起至2015年4月30日止，共计三年，年租金为每年460000元。双方约定第三年租金乙方必须在2014年1月1日之前一次性全额付清甲方。该合同第七项违约责任与合同的解除条款约定“乙方必须按照合同约定的时间准时付清甲方房屋租金，否则本合同自动解除，乙方承担由此给双方造成的一切损失”。合同签订之后，原告（反诉被告）冀团兵如期支付了第一年（即2012年5月1日至2013年4月30日）及第二年（即2013年5月1日至2014年4月30日）的租金。第三年的租金未支付。
上述事实有冀团兵与秦屹铎签订的房屋租赁合同、银行打款凭证及庭审笔录在案佐证。
另查明，2009年11月21日，案外人蔡妮与本案被告（反诉原告）秦屹铎签订房屋租赁合同，合同约定案外人蔡妮将本案涉案房屋呼和浩特市回民区中山路青城华府A号楼1-107号商铺出租给秦屹铎经营使用，合同约定租赁期为五年，从2010年2月1日起至2015年2月1日止，约定第五年租期为2014年2月1日至2015年2月1日，租金为330000元整，于2014年1月30日之前付清。后双方于2014年1月9日解除了该合同。
上述事实有秦屹铎与案外人蔡妮签订的房屋租赁合同及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点为：1、原告（反诉被告）未交付租金的行为是否构成违约，并应当据此承担赔偿被告（反诉原告）损失的违约责任。2、原告（反诉被告）、反诉原告（被告）的诉讼请求有无事实和法律依据，是否应得到支持。围绕以上争议焦点，本院认为，本案存在两个房屋租赁合同法律关系，案外人蔡妮将本案涉案房屋出租予本案被告（反诉原告）秦屹铎，秦屹铎在租赁该房屋之后又将该房转租给原告（反诉被告）冀团兵。在案外人蔡妮与秦屹铎的租赁合同中对于转租权并无约定，故对于案外人蔡妮是否同意将该房屋转租于第三人无法通过原被告双方提交的现有证据予以查明。本案反诉原告诉称，反诉被告存在逾期未交付房屋租金的违约行为，故应当赔偿反诉原告因此所造成的损失。对此，反诉被告辩称，反诉被告未按期交付房屋租金，是因为案外人在得知房屋转租之后通知其腾房，故行使不安抗辩权未向反诉原告交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”在本案中，秦屹铎在与案外人蔡妮签订的房屋租赁合同中对于转租权并无约定，故秦屹铎是否拥有转租权在合同履行期限内并不明确，故原告（反诉被告）行使不安抗辩权中止履行的行为符合法律的规定，并不存在违约行为。2014年1月9日，被告（反诉原告）秦屹铎与案外人蔡妮协议解除了双方签订的房屋租赁合同。故被告（反诉原告）秦屹铎与原告（反诉被告）之间签订的房屋租赁合同的履行基础已不复存在，合同已不可能继续履行，故对于原告解除双方房屋租赁合同的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对于原告要求被告返还2014年2月1日至2014年4月30租金115000元及利息的诉讼请求依法予以支持。关于利息，按照中国人民银行同期贷款利率，以115000元为基数，从原告主张的起算日即2014年2月1日其计算到原告主张的截止日即2014年6月26日止。
对于反诉部分，因反诉被告未交付房屋租金的行为并不构成违约，故对反诉原告主张的赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）冀团兵与被告（反诉原告）秦屹铎之间签订的房屋租赁合同。
二、被告秦屹铎于本判决生效后十日内一次性退还原告冀团兵房屋租金115000元及利息（利息从2014年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率，以115000元为基数，计算至2014年6月26日止）。
三、驳回原告冀团兵的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告秦屹铎的反诉请求。
上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费2800元，由被告秦屹铎承担。反诉部分案件受理费1450元，由反诉原告秦屹铎承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 阿拉坦其其格
代理审判员 姜 薇
人民陪审员 潘 云
二〇一四年十月二十五日
书 记 员 宋 俊 杰
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。