广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂05执异84号
案外人：陈惠娟，女，1960年8月14日出生，汉族，住所地北海市。
委托诉讼代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。
申请执行人：广西恒冠建设集团有限公司，住所地北海市海城区北部湾东路。
法定代表人：罗家辉，董事长。
被执行人：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地北海市公园路体育宾馆附楼三楼。
法定代表人：王合娟，董事长。
在本院执行申请执行人广西恒冠建设集团有限公司（以下简称恒冠公司）与被执行人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈惠娟于2017年2月17日因本院执行对北海市南珠大道以西、北海大道以北、湖南路以南，国华尚源东城（和谐苑）第二幢第一层0104号房屋的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈惠娟称，1.国华尚源东城（和谐苑）第二幢第一层0104号商铺在查封前已出售给案外人，为案外人所有的合法财产，依法不能执行。案外人于2014年6月1日与被执行人签订《商品房商铺买卖合同书》，购买上述商铺，合同约定的价款为3216900元，已支付2000000元，上述商铺已确认为案外人所有，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，上述商铺虽然登记在被执行人名下，但已属于案外人的合法财产。同时，商铺尚未办理备案与办证手续，责任在于申请执行人拖延施工进度所致。依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有的财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，综上事实与法律依据，法院不能查封案外人的合法财产商铺。2.执行查封、评估、拍卖上述商铺，是对案外人等购铺者的严重不公平。案外人为购买商铺均花费大部分积蓄，案外人未能办理登记备案、过户手续均不是案外人的过失，是申请执行人的过错。3.商铺购买者的合法权利依法受法律优先保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。”申请执行人申请执行登记在被执行人名下的上述商铺依法无据。上述房屋已不属于被执行人的财产，请求撤销对国华尚源东城（和谐苑）第二幢第一层0104号商铺的查封、评估拍卖的执行行为，并停止对上述商铺的执行。
申请执行人恒冠公司称，1.案外人不是停止执行申请的适格主体，不是（2016）桂05执217号一案的被执行人。根据《民事诉讼法》第237条的规定，有权提起不予执行申请（即停止执行）的主体仅是被执行人，案外人无权提起不予执行申请。2.本案在仲裁过程中的查封措施符合法律规定，合法有效，依法不应撤销。截至目前，涉案的商铺仍然登记在被执行人尚源居公司的名下，依照不动产权属以登记为准的原则，原查封执行法院根据恒冠公司的诉讼保全申请对被执行人尚源居公司名下的财产予以查封，符合法律规定。此外，案外人所提交的合同都是未经备案的合同，根本无法证实其与尚源居公司之间存在真实的商品房买卖关系，也没有提交任何直接有向尚源居公司支付房款的汇款凭证，单凭几张收据也根本无法证实其有任何支付房款的事实，更何况目前涉案的“国华尚源东城”尚未竣工，涉案的或者商铺也没有交付给案外人。3.案外人所提执行异议涉及的标的物分别是商铺，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的精神，非用于居住的唯一住房，不符合排除执行的要件要求。综上，案外人所提执行异议没有事实依据和法律依据，请求依法驳回其异议请求。
被执行人尚源居公司称，同意案外人所提异议请求。
本院查明,2013年6月28日、8月18日、8月19日，恒冠公司与尚源居公司签订《施工合同》，约定尚源居公司将总建筑面积221595.55平方米的“国华尚源东城”（又名国华尚源东城和谐苑）一、二、三期新建工程发包给恒冠公司承建，双方发生争议由北海仲裁委员会仲裁。后因尚源居公司拖欠恒冠公司工程进度款产生纠纷，恒冠公司向北海仲裁委员会申请仲裁。恒冠公司与尚源居公司建设工程施工合同纠纷一案，北海仲裁委员会受理仲裁后，于2015年11月27日委托北海市海城区人民法院（以下简称海城区法院）对被执行人尚源居公司价值174861860元的财产进行保全。海城区法院于2015年11月27日作出（2015）海执保字第7号民事裁定和协助执行通知书，查封了被执行人尚源居公司名下位于北海市南珠大道以西、北海大道以北、湖南路以南，国华尚源东城（和谐苑）商铺房地产、土地使用权及地下停车位，其中包括案外人购买的第二幢第一层0104号房屋。
2016年11月2日，北海仲裁委员会作出北仲裁字【2015】第218号裁决书，裁决：尚源居公司向恒冠公司支付工程进度款、利息共计13745.366万元（利息暂计至2015年10月30日，之后以欠款10181.346万元为本金，按照月利率1.5%计算至付清全部款项之日止）；恒冠公司对尚源居公司应付的10181.346万元国华尚源东城项目工程款享有优先受偿权。上述裁决书生效后，恒冠公司向本院申请执行，本院以（2016）桂05执217号案予以执行。在本案的执行过程中，案外人陈惠娟于2017年2月17日就本院执行的北海市南珠大道以西、北海大道以北、湖南路以南，国华尚源东城（和谐苑）第二幢第一层0104号房屋提出异议，请求中止对该标的的执行。
另查明，案外人陈惠娟于2014年6月1日与被执行人尚源居公司签订《“和谐苑”商铺认购协议书》，约定陈惠娟认购被执行人尚源居公司名下的国华尚源东城（和谐苑）二幢0104号房屋，总价款为3216900元，案外人陈惠娟已支2000000元。
本院认为，案外人陈惠娟对本案执行标的提出的异议属于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列三个情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经查，本院所查封尚源居公司名下的“国华尚源东城（和谐苑）第二幢第一层0104号房屋由案外人与尚源居公司在本院查封之前签订《“和谐苑”商铺认购协议书》，案外人已支付合同约定总价款的百分之五十以上，但该商品房用途为商铺，案外人并无证据证明用于居住。因此，案外人陈惠娟的异议不符合上述司法解释规定的三个情形且其权利不能够排除执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回陈惠娟的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张永明
审判员 魏 岚
审判员 赵海洲
二〇一七年三月二十二日
书记员 万 益
附：本裁定适用的法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现行改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
4.《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。