上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第501号
原告上海市宝山区淞南第二小学。
法定代表人顾秋文，校长。
委托代理人姚某某，员工。
委托代理人郑舜卿，上海钱翊梁律师事务所律师。
被告张正华，女，1963年1月8日生，汉族，住上海市宝山区淞南八村***号***室。
委托代理人叶森英（系张正华之丈夫），住址同上。
原告上海市宝山区淞南第二小学（以下简称淞南二小）与被告张正华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告淞南二小的委托代理人姚某某、郑舜卿，被告张正华及其委托代理人叶森英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淞南二小诉称，2007年10月，淞南二�与张正华签订房屋租赁合同，淞南二小将上海市xx区xx路xxxx、xxxx号门面房租给张正华，租期至2008年9月30日，月租人民币4，300元。合同履行过程中，张正华违反约定，自2012年4月起拖欠租金至今。根据上海市教育委员会下发的《市教委关于对本市中小学清退出租场地工作进行自查的通知》和《市教委等七部门关于2011年上海市规范教育收费工作的意见》等文件通知的精神，双方签订的房屋租赁合同属文件规定的清退范围。同时，淞南镇镇政府正斥资为学校进行校舍加固工程，根据设计，系争房屋将用于配电房、消防泵房、车棚等用。淞南二小多次向张正华书面函告，但均遭拒绝，致使学校正常的教育教学秩序、学校布局受到严重影响。故淞南二小起诉要求张正华立即搬离上海市xx区xx路xxxx、xxxx号房屋，将承租房屋返还给淞南二小，并按每月4，300元支付2012年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金。
被告张正华辩称，淞南二小自2012年7月18日起对承租房屋进行断水断电，故不同意淞南二小的所有诉讼请求。
经审理查明，2007年10月9日，淞南二小（出租方，甲方）与宝山淞南杰杰饮食服务社（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将座落于xx路东侧大门北边，建筑面积24平方米的1207、1209号门面房，租给乙方作商业用房。租赁期限为一年，即从2007年10月1日起至2008年9月30日止收回。租金每间每月为2，200元，贯彻先付租费后使用的原则，每月预付一次，两间4，300元。合同第三条约定，签订本合同时，乙方即向甲方交承租方履约金3，000元，合同终止，乙方已交清租金及其它费用迁出时，甲方应将履约金退回给乙方。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约金中扣除。第四条约定，甲方提供用电、用水设施，水电费�月按商业用房使用标准结算。若有特殊需要而要增加用量，应先征得甲方同意，增加用量造成的费用由乙方支付。第五条约定，租赁期间，甲乙双方都不得借故解除合同，如乙方确有事因需退房，须提前三十天通知甲方，在通知期间租金照交。第十条约定，在租赁期间，乙方迟延交租超过三十天，延迟交付水、电费超过三十天或将房屋转租等，均视为违约。如乙方存在第七、第八、第九条中任何一项违约行为，甲方有权单方面终止合同，并立即收回房屋。对于终止合同后房屋收回的方式，乙方承诺甲方有权采取任何方式，乙方均不表示任何异议，造成的经济损失由乙方承担。第十一条约定，租赁期间，房屋遇到国家政策的重大调解和因规划动迁、拆除，或者遇到不可抗拒的自然灾害导致损毁等，本合同则自行终止，互不承担责任。合同落款处由张正华作为代表签字。审理中，张正华表示，宝山淞南杰杰饮食服务社系于2002年成立的非正规就业组织，负责人即张正华，该服务社于2008年结束，目前仍由张正华使用系争房屋，并另行进行工商登记。
另查明，2012年6月18日，淞南二小向张正华发出《学校店面房停租通知》，内容为：根据宝山区教育局和淞南镇政府的安排，本校将于2012年7月开始进行校舍加固工程，届时本校门面房全部收回，改作他用，所有出租合同将于2012年7月18日终止，所有房屋，一律收回，不再续签。现以书面形式予以告知，望各位接到本通知后，尽快做好安排，缴付剩下的租赁费和水电费，并于2012年7月18日之前自行清理完店面内物品，将出租房完好交回学校。学校将于2012年7月18日开始，切断所有店面房屋的供水供电。淞南二小于2012年7月18日起对系争房屋进行断水断电。2012年12月27日，淞南二小向张正华发出《限时退租还房告知书》，要求其于2013年1月5日之前归还出租房。2013年8月7日，淞南二小向张正华发出《催款通知书》，要求其接到通知后，于2013年8月15日至8月20日之间将2012年4月份起至2013年8月8日的租金付清。
审理中，淞南二小表示，张正华的租金付至2012年3月底，且未付过押金或保证金。租赁合同到期后，双方形成不定期合同，淞南二小于2012年6月18日发函通知出租合同将于2012年7月18日终止，故双方间的租赁合同已于2012年7月18日解除。张正华表示，其租金付清至2012年7月18日停水停电前的三、四个月，具体时间不清楚，且也无法提供租金收条；其未付过押金或保证金。
以上事实，有淞南二小提供的房屋租赁合同、学校店面房停租通知、限时退租还房告知书、催款通知书等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，根据张正华的陈述�宝山淞南杰杰饮食服务社系非正规就业组织，且已于2008年注销，张正华系负责人，并作为代表与淞南二小签订房屋租赁合同，系争房屋由张正华使用至今，故系争房屋的承租方应认定为张正华。双方于2007年10月9日就系争房屋签订的房屋租赁合同已于2008年9月30日届满，此后张正华仍继续使用系争房屋，淞南二小没有提出异议，故原房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据相关规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。淞南二小已于2012年6月18日通知张正华将于2012年7月18日终止租赁合同，现淞南二小主张租赁合同于2012年7月18日解除，并要求张正华迁出承租房屋、支付拖欠的租金，与法不悖，应予准许。关于租金支付情况，淞南二小表示张正华自2012年4月起未付租金，张正华表示其租金付清至2012年7月18日停水停电前的三、四个月，具体时间不清楚，但也无法提供租金收条予以证明，故本院采纳淞南二小的主张，张正华应支付2012年4月1日起的租金及使用费。关于租金及使用费的标准，鉴于淞南二小自2012年7月18起对系争房屋断水断电，故此后的使用费应予减少，由本院酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、原告上海市宝山区淞南第二小学与被告张正华于2007年10月9日就上海市宝山区xx路xxxx号、xxxx号房屋签订的《房屋租赁合同》于2012年7月18日解除；
二、被告张正华于本判决生效之日起十五日内，搬离上述房屋，并将上述房屋返还给原告上海市宝山区淞南第二小学；
三、被告张正华于本判决生效之日起十五日内，向原告上海市宝山区淞南第二小学支付2012年4月1日起至2012年7月17日的租金15，258元；
四、被告张正华本判决生效之日起十五日内，按每月1，290元的标准向原告上海市宝山区淞南第二小学支付2012年7月18日起至实际搬离之日止的使用费；
五、原告上海市宝山区淞南第二小学的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取1，029元，由被告张正华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。