江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中商终字第00015号
上诉人（原审原告）胡静。
委托代理人蔡鹤飞，江苏山水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通盛唐置业有限公司，住所地南通市港闸区通宁大道99号。
诉讼代表人朱玉强，南通盛唐置业有限公司重整管理人负责人。
委托代理人顾展新、黄慧，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
上诉人胡静因与被上诉人南通盛唐置业有限公司确认合同效力纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2013）港商初字第0105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人胡静一审诉称，2012年1月18日，其与盛唐公司签订编号分别为ST006f301、ST006f302商品房买卖合同两份。合同签订后，其向盛唐公司交付了全部的购房款。同年4月16日，其与盛唐公司再次签订编号分别为ST0010f109、ST0010f305、ST009f304商品房买卖合同三份。合同签订后，其按约支付了前述三套房屋的首付款、办理了银行抵押贷款手续及预告登记手续，并按期偿还银行贷款至今。目前，盛唐公司因巨额债务不能偿还导致破产重整。现要求法院判决确认ST006f301、ST006f302、ST0010f109、ST0010f305、ST009f304五份房屋买卖合同合法有效，审理过程中，胡静放弃对编号分别为ST006f301、ST006f302商品房买卖合同法律效力确认的请求。
被上诉人盛唐公司一审辩称，其与胡静之间并不存在商品房买卖合同关系，胡静诉称的购房款或首付款实为其向胡静丈夫陈碧松借款的组成部分。其与胡静就案涉五套房屋除了商品房买卖合同外还签订了回购协议，约定了其回购案涉房屋的价格、期限、条件及违约金等。案涉房屋买卖合同是基于回购协议而产生，约定的价格远远低于当时实际市场价值。案涉房屋买卖合同的签订实为其以房抵债的方式向陈碧松借款所作的担保，其并不具有向胡静出售房屋的真实意思表示。因双方之间没有真实的房屋买卖基础，故胡静诉称的ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三套房屋买卖合同应属无效。现要求驳回胡静要求法院判决确认案涉三套房屋买卖合同合法有效的诉讼请求。
原审法院经审理查明，胡静与陈碧松系夫妻关系。2012年1月18日，胡静与盛唐公司分别签订合同编号为ST006f107、ST006f301～ST006f304、ST006f110～ST006f111商品房买卖合同七份；陈碧松与盛唐公司分别签订合同编号为ST006f101～ST006f106商品房买卖合同六份。前述十三份商品房买卖合同约定，盛唐公司将通宁天地6幢101～107室、301～304室、110-111室出售给陈碧松和胡静夫妻二人。前述十三份商品房买卖合同签订当日，陈碧松和胡静夫妻二人又分别与盛唐公司就前述商品房买卖合同项下的房屋对应签订回购协议十三份，约定盛唐公司对前述十三份房屋买卖合同项下的房屋享有回购权，应于2012年7月19日前按前述房屋买卖合同约定的价格进行回购；如逾期回购须提请陈碧松和胡静夫妻二人同意，并另行向陈碧松和胡静夫妻二人支付按回购款20%计算的违约金；陈碧松和胡静夫妻二人在收到回购款后，应无条件配合盛唐公司办理撤销网上销售登记的相关手续；房屋买卖合同登记、回购或者陈碧松和胡静夫妻二人处置房屋过程中所产生的一切费用由盛唐公司承担；如陈碧松和胡静夫妻二人未能按回购协议履行配合回购义务的，将视作合同违约，盛唐公司有权单方面公布该十三份房屋买卖合同无效；如盛唐公司在本协议约定的期限内未支付回购款的，延迟回购达10日的，陈碧松和胡静夫妻二人有权立即终止本回购协议，双方即按商品房预售合同的约定期限办理房屋交付手续；盛唐公司逾期交付房屋的，应承担商品房预售合同所约定的违约责任并额外支付按购房款20%计算的违约金；本协议作为该十三份房屋买卖合同的必要附件，与“合同”一并生效，并具有同等的法律效力等。合同签订后，陈碧松和胡静夫妻二人分别从其个人银行卡中取款，逐笔向盛唐公司交纳了每份商品房买卖合同项下的房款；盛唐公司亦出具了收据。
2012年4月16日，胡静与盛唐公司分别签订合同编号为ST0010f109、ST0010f305、ST009f304、ST002f1510～ST002f1516商品房买卖合同十份，约定盛唐公司将通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室、2幢1510～1516室分别出售给胡静等。同年4月19日，胡静与盛唐公司就前述十份商品房买卖合同项下的房屋签订协议书一份，约定胡静同意盛唐公司于2013年4月20日之前以人民币3632800元价格回购前述十份商品房买卖合同项下房屋；盛唐公司未在规定时间内回购前述房屋构成违约，要向胡静支付违约金1089840元，且胡静有权拒绝盛唐公司的回购请求等。合同签订后，胡静于2012年4月19日分四笔向盛唐公司给付5449200元，以通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室三套房屋向广发银行抵押按揭贷款2316000元；盛唐公司除了向胡静开具前述十套房屋的购房发票，还为胡静的前述抵押按揭贷款办理了保证担保等手续。
2012年12月12日、2013年4月10日，盛唐公司通过上海越逸贸易有限公司两次向胡静的广发银行账户转账付款，每笔均为27800.55元。2012年9月11日、10月11日、11月9日、12月14日，盛唐公司以开具银行支票或银行转账的方式向胡静分别付款2500000元、118200元、118200元、23171.4元。
另查，2013年9月6日，一审法院裁定盛唐公司破产重整，并指定盛唐公司清算组为盛唐公司重整管理人。同年10月31日，胡静以通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室、2幢1510～1516室业主名义向盛唐公司重整管理人申报前述房屋买卖合同项下的债权。盛唐公司重整管理人以胡静申报的前述房屋买卖合同项下债权不实未予确认。
原审法院认为，胡静与其丈夫陈碧松先后与盛唐公司签订了二十三份房屋买卖合同，且前述房屋买卖合同都对应存在“回购协议”。显然无论系以胡静还是以陈碧松名义与盛唐公司签订的房屋买卖合同都不是独立存在，房屋买卖合同表面所呈现的意思表示受制于“回购协议”中所表达的意思表示。虽然胡静在本案审理过程中，将原先要求确认五份房屋买卖合同的效力请求变更为仅要求确认ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三份房屋买卖合同的法律效力，但是仅就前述三份房屋买卖合同效力的审查亦要通盘考量与本案相关的全部事实。
本案争议的焦点在于，胡静在其与盛唐公司之间同时存在案涉房屋回购合同关系的情况下，双方之间所签订的案涉ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三份房屋买卖合同的性质和效力如何认定？
首先，上述三份房屋买卖合同能否独立于双方于2012年4月19日所签协议而存在是认定其合同效力的关键。
2012年1月18日，胡静及其丈夫陈碧松分别与盛唐公司分别就通宁天地6幢101～107室、301～304室、110-111室共计十三套房屋同时签订房屋买卖合同及回购协议。胡静确认，对于前述十三套房屋的买卖及回购属于其丈夫陈碧松和盛唐公司之间的借贷关系。
2012年4月16日，胡静再次与盛唐公司就通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室、2幢1510～1516室共计十套房屋分别签订包括ST0010f109、ST0010f305、ST009f304合同在内共十份房屋买卖合同；且双方就前述十套房屋于同年4月19日另行签订了载有回购意思表示的协议书一份。胡静认为，ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三份房屋买卖合同在协议之后双方确认系真实的房屋买卖，其余七份房屋买卖合同不再履行，并提供银行取款回单、售房发票、预告登记证书、实际贷款及还款等方面的证据欲以证明。
如单独就胡静诉称的该三套房屋买卖过程进行分析，胡静与盛唐公司之间具有买卖案涉三套房屋的表象特征。然而，盛唐公司提供的“2012年12月12日、2013年4月10日，盛唐公司通过上海越逸贸易有限公司两次向胡静的广发银行账户转账付款，每笔均为27800.55元。2012年9月11日、10月11日、11月9日、12月14日，盛唐公司以开具银行支票或银行转账的方式向胡静分别付款2500000元、118200元、118200元、23171.4元”且双方没有异议的事实，又说明双方于2012年4月19日所签协议仍在履行当中，即胡静诉称的三套房屋买卖合同项下的权利义务履行仍属于双方于2012年4月19日所签订协议的组成部分。故在胡静未能举证证明双方确实对其诉称的三套房屋另行约定为真实的买卖，且与前述三套房屋具有直接关联的2012年4月19日协议履行尚未结算的情况下，一审法院无法单独认定胡静诉称的三套房屋买卖合同的法律效力。
其次，2012年4月19日协议的约定直接决定胡静诉称的三套房屋买卖合同的性质仍然是“以房抵债”。
根据2012年4月19日协议的约定，盛唐公司应于2013年4月20日之前以363.28万元价格回购包括胡静诉称的通宁天地10幢109室、10幢305室、9幢304室在内共计10套房屋；如盛唐公司逾期回购应向胡静支付违约金108.984万元，同时胡静有权拒绝盛唐公司的回购请求；如遇特殊情况，盛唐公司需要延长回购期限必须提前一个月征得胡静同意并重新签订协议方可延长。结合2012年4月19日协议附件购买盛唐置业房产明细表中载明的数据分析，前述10套房屋的总价款为908.2万元，由购房首付款544.92万元和向银行贷款363.28万元两部分组成。显然盛唐公司向胡静回购该十套房屋的价款就是双方约定的拟应由胡静向银行贷款的金额。因此，双方在订立前述十套房屋买卖合同时的真实意思表示就是为了履行之后所签订带有回购意思表示的2012年4月19日协议，并无真实的房屋买卖合意。
即使按2012年4月19日协议约定履行，胡静因盛唐公司逾期不能归还约定的363.28万元“回购款”，胡静按约取得了协议项下十套房屋的所有权，亦是双方“以房抵债”的合意，而并非双方房屋买卖的合意。目前，在胡静不能证明双方就其诉称的三套房屋另行约定为单独的买卖的情况下，胡静只能主张要求确认2012年4月19日协议的法律效力，而不能单独就该协议项下所涉三套房屋买卖合同的效力要求法院确认。况且，在2012年4月19日协议约定框架下，只能认定双方存在“以房抵债”的合意而未有房屋买卖的合意。
再者，“以房抵债”协议形成于盛唐公司债务履行届满前，因违反法律规定而无效。
胡静与盛唐公司在2012年4月19日协议中所作的“如盛唐公司逾期回购应向胡静支付违约金108.984万元，同时胡静有权拒绝盛唐公司的回购请求”约定，说明双方就盛唐公司所负363.28万元给付债务在2013年4月20日清偿期届满之前就达成了以房抵债的合意。该约定具有担保胡静已付钱款最终得以返还的目的。如该约定得以继续履行，则违反了我国物权法关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的强制性规定。且根据我国合同法关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该约定依法应认定为无效。胡静诉称的ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三份房屋买卖合同作为该约定项下的从合同，根据我国担保法“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”的规定亦应认定为无效。
综上所述，对胡静主张ST0010f109、ST0010f305、ST009f304三份房屋买卖合同合法有效的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第五条之规定，判决驳回胡静的诉讼请求。案件受理费80元，由胡静负担。
上诉人胡静不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、三份购房合同购房意思表示是否真实、合法，取决于双方当事人的陈述及合同实际履行情况，被上诉人盛唐公司在听证笔录中已经明确确认这三份合同是真实的购房。在合同双方都承认系真实购房的意思表示情况下，合同也实际履行，一审法院却仅仅依据被上诉人管理人的推测，否定该合同的真实性，明显偏袒盛唐公司。二、一审举证责任分配不均，减轻盛唐公司的举证责任。一审中，胡静提交购房款现金缴纳凭证、购房发票、预告登记证书、实际还款等证据能够证明存在真实的房屋买卖。若是以房抵债，还贷应当全部由盛唐公司还贷，现胡静还贷行为明显不符合常理。一审法院未要求盛唐公司对这些证据，特别是胡静的还贷行为，作出合理的说明并提供有效证据支持，而是直接否定了该证据的证明力，减轻盛唐公司的举证责任，对上诉人胡静不公。三、回购协议无法否定购房真实性及合同效力。一审法院仅仅依据所谓的回购协议即推定意思表示，明显错误。回购协议签订并非上诉人胡静真实的意思表示，一审法院未作调查，该回购协议根本未实际履行，不影响卖屋买卖合同的效力。综上，请求二审法院撤销原判决，依法改判。
上诉人胡静为证明其上诉主张，向本院提供广发银行个人对账单，证明其按期偿还银行按揭贷款。
被上诉人盛唐公司辩称，一、上诉人胡静称盛唐公司承认合同系真实购房意思表示与事实不符，证据不足。听证笔录中支肃的陈述缺乏真实性及合法性，其与盛唐公司未签订过劳动合同及聘用协议，非盛唐公司的高级管理人员。凡与盛唐公司签署上述协议书及附件购买盛唐公司房产明细表及回购协议等相关人员均不是真实的购房业主，与盛唐公司存在债权债务关系。除此之外，根据一审查明的事实，上诉人胡静及其丈夫陈碧松分别于2012年1月18日签订了13份商品房买卖合同及相关回购协议，胡静确认该13套房屋属于陈碧松与盛唐公司的借款。二、胡静与盛唐公司签订的协议书及附件购买盛唐公司房产明细表已生效且实际履行，真实意思为以物抵债，案涉三份购房合同的真实意思表示就是为了履行协议书并担保协议书项下的债权得以实现。胡静就案涉三套房屋与银行办理按揭贷款手续、十套房屋申报债权及南通市住房保障和房产管理局网上合同备案系统显示协议书已生效且实际履行。三、本案协议书的约定如盛唐公司逾期不能归还回购款，则胡静拒绝盛唐公司的回购请求，依法取得房屋的所有权，不仅体现双方达成以物抵债的合意，还体现双方签订案涉三份购房合同的真实目的就是为了担保胡静回购款债权得以清偿。协议书的上述约定系整个协议的核心条款，因违反担保法及物权法禁止流质契约的强制规定应属无效。且案涉购房合同就是为了担保流质契约条款而实现订立，属于从合同。由于主合同无效，故购房合同无效。四、案涉购房合同意思表示不真实，应属无效合同。盛唐公司通过关联公司向胡静转账支付银行的部分按揭贷款，且盛唐公司还于2012年9月11日、10月11日、11月9日、12月14日以开具银行支票或银行转账的方式向上诉人分别付款250万元、118200元、118200元、23171.4元。盛唐公司代胡静支付案涉三套房屋的银行按揭贷款及向胡静支付大额款项，胡静都实际接受的事实反映了胡静与盛唐公司签订购房合同明细不真实，应属无效合同。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回胡静的上诉，维持原审判决。
被上诉人盛唐公司为证明其上诉主张，向本院提供广发银行特种转账贷方传票及贷记通知，系上诉人胡静于2012年9月11日将按揭贷款231.6万元汇至盛唐公司账户，同日又将钱打回，证明胡静购房意思不真实，其办理银行按揭贷款以借款方式进入盛唐公司的账户。
被上诉人盛唐公司对上诉人胡静提供的证据质证认为，对证据的真实性没有异议，但认为其中两笔贷款由盛唐公司汇至胡静账户还款。
上诉人胡静对被上诉人盛唐公司的证据质证认为，对真实性没有异议，对证明目的不予认可。
本院认证认为，对上诉人胡静、被上诉人盛唐公司双方提供的证据真实性均予以确认，对该证据的证明目的综合予以评判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，对原审法院采信的证据以及据此认定的案件事实，本院予以确认。本院补充查明以下事实：案外人施健与盛唐公司签订商品房买卖合同及回购协议，案外人梅德红、葛坤忠、吴龙生、徐益如等与盛唐公司签订商品房买卖合同、借款协议、回购协议，曾向一审法院诉请确认与盛唐公司所签订的商品房买卖合同有效，一审法院判决驳回其诉讼请求。施健等上诉至本院，本院分别作出（2014）通中商终字第0295、0259、0262、0260、0263号民事判决书等，判定双方当事人签订案涉房屋买卖合同的本意并非进行房屋买卖，而是希望通过“以房抵债”的担保方式实现施健等对盛唐公司所享有的借款债权，施健等交付给盛唐公司的购房款实质是其出借给盛唐公司的借款，应认定施健与盛唐公司之间实为民间借贷法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同无效。2012年4月16日，胡静与盛唐公司分别签订合同编号为ST0010f109、ST0010f305、ST009f304、ST002f1510～ST002f1516商品房买卖合同十份，庭审中，胡静对除案涉三份合同之外的商品房买卖合同项下约定的款项，均确认系出借给盛唐公司的款项，性质为借款关系。2012年4月19日回购协议中约定的10幢109室、10幢305室、9幢304室的贷款金额合计2316000元，与胡静按揭贷款金额一致。2012年9月10日，广发银行股份有限公司与胡静、陈碧松签订个人购房贷款合同，借款231.6万元，借款期限为10年，自2012年9月10日至2022年9月10日。贷款资金为受托支付，将借款金额从胡静、陈碧松在广发银行开立的贷款发放银行账户（户名：胡静账户：62×××43）内向本合同规定的支付对象或支付范围内支付，支付对象为盛唐公司。2012年9月11日，广发银行汇款231.6万元至胡静上述账户。同日，胡静将该款汇至盛唐公司。同日，盛唐公司以开具银行支票或银行转账的方式向胡静付款250万元。
经当事人确认，本院归纳本案二审的争议焦点为：双方所签的三份房屋买卖合同（ST0010f109、ST0010f305、ST009f304）效力如何认定。
本院认为，首先，上诉人胡静要求确认案涉三份合同有效，则应当考量盛唐公司与各个自然人签订商品房买卖合同的背景及相关情况。盛唐公司在2011年、2012年期间分别与施健、梅德红、葛坤忠、吴龙生、徐益如等签订商品房买卖合同、借款协议、回购协议等，向多个自然人借款，约定以在建商品房为抵押，因商品房尚未建设完毕并取得房屋所有权证，不能立即交割过户或办理抵押手续，为执行该份以物抵债协议，双方约定盛唐公司开立购房款发票，并另行签订了商品房买卖合同，双方法律关系的演变是从民间借贷演变到以物抵债。后盛唐公司未能偿还全部借款，施健、梅德红、葛坤忠、吴龙生、徐益如等向法院起诉要求确认商品房买卖合同有效。本院终审均认定盛唐公司与施健等存在真实的借贷关系，与其订立商品房买卖合同，其目的是为了担保借款债权的实现，并非存在真实的商品房买卖关系，均驳回施健等的诉请。本案中，胡静与其丈夫陈碧松曾于2012年1月18日分别与盛唐公司签订商品房买卖合同共计13份，均是先行签订商品房买卖合同，后签订回购协议，约定盛唐公司对前述13份房屋买卖合同项下的房屋享有回购权。盛唐公司如能及时支付回购款，则双方撤销房屋网上销售登记等，如未能支付回购款，则双方按房屋买卖合同办理交付手续。胡静对该13套房屋所签订的买卖合同及回购协议确认为属于其丈夫陈碧松和盛唐公司之间的借贷关系。2012年4月16日，胡静与盛唐公司又签订了十份商品房买卖合同，对于除案涉三份合同之外的商品房买卖合同，胡静也确认与盛唐公司之间系借贷关系。故案涉三份商品房买卖合同的效力须结合上述背景及情况来综合判断。
其次，确定合同的法律性质要看双方当事人真实的意思表示，订立合同最终期望达到的目的，并且在订立合同当时就应当确定。2012年4月16日，胡静与盛唐公司签订十份商品房买卖合同后，又于4月19日签订回购协议一份，约定盛唐公司在2013年4月20日前回购该房产，价格为363.28万元。同日，胡静给付盛唐公司5449200元，约定按揭贷款2316000元。双方签订房屋买卖合同后，随即又签订回购协议，约定盛唐公司有权在约定的期限内以原售出价向胡静回购售出房屋，同时约定，如胡静未能配合盛唐公司回购，应视为违约，盛唐公司有权单方面宣布案涉买卖合同为无效合同。从该约定看，双方当事人签订案涉房屋买卖合同的本意并非进行房屋买卖，而是希望通过“以房抵债”的担保方式实现胡静对盛唐公司所享有的借款债权，胡静交付给盛唐公司的购房款实质是其出借给盛唐公司的借款。且胡静对于该十份商品房买卖合同中除案涉三份合同之外的商品房买卖合同均确认系出借给盛唐公司的款项，性质为借款关系。案涉三份商品房买卖合同项下的款项与其余七份合同一起出借，盛唐公司亦有部分笼统归还，胡静并不能举证证明案涉三份商品房买卖合同独立于其他合同，性质与其他商品房买卖合同不同。虽案涉三份合同办理了银行按揭贷款，但广发银行发放贷款当日，盛唐公司也有相对应的款项汇至胡静账户，故该按揭贷款亦难认定系购房款。此外，胡静称盛唐公司工作人员支肃已确认涉案合同为真实的房屋买卖合同。但支肃在作上述陈述时，盛唐公司已进入破产重整程序，并已由法院指定管理人接管和处分债务人财产，支肃并非管理人的委托代理人，故其所作陈述应属证人证言性质。而其关于房屋买卖合同性质的陈述当时即受到管理人的否定，故其陈述并不能单独作为认定事实的依据，涉案合同的性质及效力仍需结合相关证据综合作出认定。因此，案涉房屋买卖合同具有明显的借款担保性质，双方之间实为民间借贷法律关系。本案与本院此前审结的施健等案件并无明显差异，存有类似事实、相同性质法律关系。现胡静以回购协议并未履行，其在履行商品房买卖合同偿还银行按揭贷款为由主张商品房买卖合同有效的上诉理由不能成立。
再次，法律并不禁止借贷双方以物抵债，以物抵债协议即债权人与债务人约定以债务人的财产折价归债权人所有，用以清偿债务。根据以物抵债协议的形成时间和履行程度，当事人约定以物抵债协议有不同法律后果。当事人在债务未届满之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院不予支持。本案中，双方于2012年4月19日签订回购协议，约定盛唐公司于2013年4月20日前回购案涉房产。对此，对于担保需采用的方式，我国的担保法和物权法作了明文规定，盛唐公司与胡静通过签订房屋买卖合同的形式为相应借款提供担保，属于变相的流质契约，因而无效。现胡静要求确认商品房买卖合同有效本院不予支持，一审判决并无不当。
综上，应认定上诉人胡静与盛唐公司之间实为民间借贷法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同无效。上诉人胡静的上诉事实和理由不能成立，本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人胡静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 玮
代理审判员 蔡荣花
代理审判员 陈燮峰
二〇一五年四月十七日
书 记 员 顾 星
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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