广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终420号
上诉人（原审被告）：融安县百川房地产开发有限公司，住所地：融安县长安镇外贸大道56号。统一社会信用代码：9145022475374504XM。
法定代表人：梁开融，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘绍安，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：袁波，该公司办公室主任。
被上诉人（原审原告）：罗思念，男，1990年6月12日生，汉族，大学文化，公司职员，现住广西融安县。
委托诉讼代理人：罗韦韦，广西银正律师事务所律师。
上诉人融安县百川房地产开发有限公司（以下简称百川房开公司）与被上诉人罗思念商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2016）桂0224民初1131号民事判决，向该院提起上诉。该院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人百川房开公司的委托诉讼代理人刘绍安，被上诉人罗思念的委托诉讼代理人罗韦韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：一、撤销融安县人民法院(2016)桂0224民初ll32号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同》，上诉人依照合同约定履行了自己的全部义务，上诉人在约定的交房时间内建造好商品房并经相关部门验收合格后，通知所有购房户领房，被上诉人不配合办理领房手续，反而挑动全体买房业主聚集闹事，并向住建局、消防大队等相关部门反复上访，在这一过程中，全体业主逐渐认出了被上诉人的不怀好意，都自觉办理了领房手续并陆续入住，被上诉人在另案的购房者肖玄武向融安县工商局和消费者协会投诉失败后，才联合向一审法院提起民事诉讼。从以上事实可以看出，被上诉人早就收到了上诉人的领房通知，如果没收到领房通知，被上诉人会有那么多动作吗?由于房开商系民营企业，只是通知过业主后没有像法院或政府行政部门那样留下回执而已，而且上诉人聘请的前期物业管理被业主们辞退赶走，找不到通知被上诉人的相关证据，被上诉人签订购房合同后最终反悔，自会找出种种理由不来办理领房交接手续。上诉人依照合同在约定的时间内完成了建房义务，所建房屋经政府相关部门检验合格，不存在逾期交房或质量不合格问题，被上诉人就应该依照合同按上诉人通知的领房时间到上诉人处办理房屋交接手续，逾期不来办理房屋交接手续是被上诉人违约，责任只能由自己承担，一审判决解除被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》及上诉人支付违约金给被上诉人错误。请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的各项诉讼请求。
被上诉人辩称：被上诉人从未收到过交房通知，被上诉人一直关注房屋的质量问题，不能因为被上诉人的投诉行为就反推出被上诉人收到了交房通知。上诉人没有按照约定通知被上诉人交房，逾期交房超过90天，也没有提供住房质量保证书等证明文件，上诉人违约事实清楚，被上诉人有权根据合同约定解除合同，要求上诉人支付违约金。所以一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
罗思念向一审法院起诉请求：1、判令解除罗思念与百川房开公司签订的《商品房买卖合同》：2、百川房开公司归还罗思念购房款488107元，支付违约金48810.7元，合计：536917.7元；3、本案诉讼费用由百川房开公司承担。
一审法院认定事实：百川房开公司是有相应经营资质的房地产开发商，开发位于融安县长安镇建设街307号的金水岸商住小区，罗思念2014年1月28日与百川房开公司订立《商品房买卖合同》，约定购买该小区商品房中的第2幢402号房，总房款488107元，合同约定商品房须经验收合格，交付期限为2015年5月30日前，同时合同就出卖人逾期交房的违约责任在第九条约定：“…1、按逾期时间，分别处理：…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行…”；就交接事宜合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担…”。合同签订当日罗思念交购房款400000元，2014年3月20日交清尾款88107元。2015年初，百川房开公司房屋已经建好，并向相关部门办理相关竣工验收手续，已陆续通知部分购房户领房，罗思念等部分购房户主认为百川房开公司建设的该金水岸小区存在违规建房、交房、强制收取物业费、水电安装不合格等问题，向相关部门投诉。对于房屋交接问题，罗思念主张从未收到过百川房开公司的交房通知，百川房开公司承认未书面通知罗思念交接房屋，认为通过其他方式通知过罗思念，但未提交相关证据证实。此后，罗思念向百川房开公司提出要求依约解除合同、退还购房款、支付违约金遭拒，于2016年9月8日向该院起诉。
一审法院认为：百川房开公司是取得房屋开发和房屋预售资格的开发商。罗思念与百川房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。百川房开公司未依照合同约定的时间、交接方式交付房屋，构成违约，理应按照合同约定承担逾期交房违约责任；百川房开公司主张已经通知罗思念交房，但没有提交相关证据证实，该院不予采信，该院认定百川房开公司未按交接方式逾期交房已超过一年；对于逾期交房违约责任中合同的解除、违约金的计算标准在商品房买卖合同中有明确的约定，该合同是百川房开公司出具的格式合同，且此合同适用于整个柳州区域的规范性合同，其对合同的地区适用性及双方当事人的权利义务平衡均有认真的考量，应当按合同条款执行；本案百川房开公司已逾期一年多未通知或向罗思念交房，罗思念明确表示要求解除购房合同，要求百川房开公司退还购房款，并按已付款的10%支付违约金，均符合双方《商品房买卖合同》第九条中逾期交房违约责任的约定，故该院支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决，一、解除罗思念与融安县百川房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、融安县百川房地产开发有限公司返还罗思念购房款488107元；三、融安县百川房地产开发有限公司支付给罗思念违约金48810.7元。本案减半收取案件受理费4584.5元，由融安县百川房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交的证据有：1、2015年8月15日肖玄武向融安县工商局提交的申诉书复印件一份；2、2016年1月13日融安县工商局的应诉通知书一份。以上证据拟证明被上诉人收到了交房通知，因为肖玄武申诉的内容是针对房屋的质量不符合要求提出的，肖玄武在申诉书中也承认收到了交房通知。
被上诉人质证后认为：该申诉书的主体是肖玄武，不能代表罗思念。而且申诉书中的“交付商品房”是指商品房建设完毕，不能理解为上诉人通知被上诉人交房。
本院对以上证据经分析后认为，该申诉行为主体是肖玄武，其意思表示不能代表被上诉人，不能证明被上诉人收到了交房通知，该证据不作为本案定案证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。合同解除权的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，由于行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，因此合同解除权应当在一定期间行使。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”具体到本案，双方当事人在合同中没有约定合同解除权行使的期限，上诉人按约应在2015年5月30日前交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。那么被上诉人的解除权发生之日即为2015年8月31日，被上诉人认为上诉人违约，没有催告，则应在一年内行使合同解除权，即2016年8月31日前行使，但其在2016年9月9日诉至法院要求解除合同，已超过了一年的除斥期间，解除权消灭。因此，一审法院支持被上诉人要求解除合同以及相关诉请不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区融安县人民法院（2016）桂0224民初1131号民事判决；
二、驳回罗思念的全部诉讼请求。
一审案件受理费4584.5元（罗思念已预交）,二审案件受理费9169元（融安县百川房地产开发有限公司已预交），合计13753.5元，均由罗思念负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 文
审 判 员 赵舒颖
代理审判员 罗贵琼
appoint
二〇一七年六月四日
书 记 员 黄 媚