江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4145号
上诉人（原审被告）南京栖柳化工有限公司，组织机构代码××，住所地南京市栖霞区燕子矶街道柳塘村。
法定代表人夏德华，该公司总经理。
上诉人（原审被告）夏德华。
两上诉人共同委托代理人熊炎，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢冬明，男，汉族，1964年1月8日生。
委托代理人许广明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人南京栖柳化工有限公司（以下简称栖柳公司）、夏德华因与被上诉人谢冬明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏德华及其与栖柳公司共同的委托代理人熊炎，被上诉人谢冬明及其委托代理人许广明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢冬明原审诉称，2012年4月18日，谢冬明与夏德华签订房屋租赁协议一份（附图一份），将其使用的张化村宅基地及五间平房租给夏德华使用，该协议第五条约定，若遇国家拆迁征收，图中围墙内所有设备、围墙、房屋等取得的拆迁款双方各占50%。2012年7月29日，谢冬明与夏德华又就附近谢冬明所有的另三处厂房签订租赁协议（附图一份），该协议第四条约定，在租赁期间若遇拆迁，厂房拆迁费由乙方（谢冬明）所有，经营损失补偿费夏德华占70%，谢冬明占30%。现两协议约定的房屋及土地遇国家拆迁，栖柳公司已与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签订相关补偿协议，得到拆迁补偿，其中栖柳公司存放在谢冬明土地上的10个储罐共获得1243676元的补偿款，根据谢冬明与夏德华2012年4月18日签订的房屋及土地使用合同，该款应由谢冬明占有50%，即621838元。另根据合同约定，谢冬明在此合同中应获得的房屋拆迁补偿款为38760元，此款的一半即19380元，应由夏德华占有。故栖柳公司、夏德华应连带给付谢冬明拆迁补偿款602458元（621838-19380），诉讼费由栖柳公司、夏德华承担。
栖柳公司与夏德华原审共同辩称：1.谢冬明出租给夏德华的土地不是燕子矶街道张化村的而是燕子矶街道冯家边村，谢冬明未经冯家边村委会的同意，占用了冯家边村的集体土地，并违法搭建了房屋，又出租给了夏德华，且谢冬明占用的土地是不允许搞工业建设的，因此，谢冬明、夏德华签订的租赁协议均属无效协议。2.栖柳公司、夏德华所获得的设备补偿款是栖柳公司、夏德华自己投资后，经评估折价，由拆迁部门进行补偿，与谢冬明没有任何关系，谢冬明要求栖柳公司、夏德华给付储罐设施的拆迁补偿款没有法律依据。
原审法院经审理查明，栖柳公司成立于2002年11月，法定代表人为夏德华。2012年4月18日，谢冬明与夏德华签订一份《夏德华租用谢冬明房屋及土地使用协议》，协议约定：现有乙方（谢冬明）宅基地及五间平房租给甲方（夏德华）使用，详见平面图。一、乙方将宅基地及五间平房自2012年8月10日起租给甲方使用。甲方支付给乙方租金每年为伍万元整，8月10日甲方支付乙方叁万元，次年2月10日甲方支付乙方贰万元。二、乙方负责在2012年8月10日将图中围墙内房屋及土地交给甲方使用。三、乙方在围墙内有三处假山石卖给甲方，甲方支付乙方购假山石款叁万元。四、乙方负责甲方按图中要求砌筑好围墙，乙方负责做好四周邻里协调工作，围墙由甲方出资砌筑，若不能按图中砌筑围墙则本协议自动作废。五、若是国家拆迁征收，图中围墙内所有设备、围墙、房屋等取得的拆迁款甲、乙双方各占50%。协议订立后，夏德华和栖柳公司在本案所涉租赁的土地上安装了10个大型储油罐以及支撑储油罐的基建设施。2012年8月1日，谢冬明与夏德华又签订一份《夏德华租用谢冬明厂房使用协议》。协议约定：乙方（谢冬明）现有厂房三处，1号厂房11间约519.20平方米，2号厂房4间约85.8平方米，3号厂房5间约112.5平方米及部分平房租给甲方（夏德华）使用，详见平面图。一、乙方将厂房约720平方米自2012年8月1日起租给甲方使用，乙方同时将原厂房内的供电、供水由甲方使用，水电费由甲方支付。二、甲方每年支付给乙方租金柒万伍仟元整，8月1日甲方支付乙方肆万元，次年2月1日甲方支付乙方叁万伍仟元整。三、乙方负责甲方使用期间四邻协调关系，保证甲方租赁期间能正常使用厂房、道路、用水、用电。四、在租赁期间若遇拆迁，厂房拆迁费由乙方所有，经营损失补偿费甲方占70%，乙方占30%。五、甲方租赁乙方的厂房租金每年增加伍仟元，租赁期至拆迁为止。六、甲方在使用乙方厂房期间，要保证安全生产，出现安全事故由甲方负责。协议订立后，谢冬明、夏德华双方均按协议履行了合同义务。在合同履行过程中，因政府征地拆迁，2012年11月24日拆迁部门发布拆迁公告，本案所涉的租赁物的房屋及土地被列入本次征地拆迁范围之内。夏德华以栖柳公司的名义和拆迁部门签订了拆迁补偿协议，拆迁部门对夏德华放置在其租赁谢冬明土地上的10个铝制储罐给予了1243676元的补偿。谢冬明也就其所有的房屋和拆迁部门订立了拆迁补偿协议。谢冬明、夏德华双方就储罐补偿款的分配产生争议，故谢冬明诉至法院要求处理。
原审法院另查明，夏德华于2013年以本案所涉的两份租赁协议为请求基础，以重大误解为理由，要求撤销两份租赁协议，谢冬明返还租金10万元等。原审法院一审认为，当事人主张权益应当有合法的依据。谢冬明、夏德华自愿签订的关于讼争房屋、土地及厂房的使用协议不违反法律、法规的禁止性规定，应成立并有效，对双方均具有约束力。夏德华声称其系重大误解故要求撤销合同，无事实和法律依据：首先，夏德华的企业与其承租的租赁物仅一墙之隔，因此夏德华对于该地域范围内可能发生的拆迁事宜与谢冬明在认知上应不具有显著差距；其次，从谢冬明、夏德华订立的合同内容来看，不仅其中的一份协议直接约定租赁期至拆迁为止，而且两份协议都特别单列条款对租赁期间如遇拆迁的相关补偿款的分配作了特别的明确的约定，可见谢冬明、夏德华在订立协议时，对拆迁事项是有预见的，对涉及协议法律效果的重要事项在认识上不存在显著缺陷；再次，夏德华声称签订使用协议后投入一百多万建设场地，并未提供证据证实，且据法院现场勘查，未见明显价值高昂的附着物，因此，夏德华并未因拆迁受到较大损失，相反，却因放置在租赁场地上的储油罐获得了拆迁补偿，部分实现了缔约目的。综上，对于夏德华辩称的属于重大误解，原审法院不予采纳。2013年7月13日原审法院作出（2013）栖迈民初字第296号民事判决书，判决驳回夏德华的诉讼请求。夏德华不服提出上诉，后又自愿撤回上诉。2014年，夏德华就该案申请再审，原审法院受理后，进行了审理，认为当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中谢冬明自张化村承租取得的土地属农民集体所有的农业用地，谢冬明用于办家禽场系用于农业用途，本身并不违反法律规定。但谢冬明与夏德华订立租赁协议，将土地使用权及地上建筑物一并转租给夏德华使用，未征得土地所有权人张化村同意；夏德华在取得土地使用权后，未用于农业建设，而是建设工业厂房，系改变了土地使用权的农业属性，且夏德华和谢冬明双方均明知该土地未履行土地使用权权属变更手续和报核审批手续，仍促成土地转租行为完成，故双方订立的两份租赁协议因违反土地管理法的相关规定，应属无效。原审法院于2015年4月3日作出（2014）栖民再初字第004号民事判决书，判决：一、撤销原审法院（2013）栖迈民初字第296号民事判决；二、夏德华和谢冬明于2012年4月18日和2012年8月1日签订的两份租赁协议无效。判决后，双方当事人均未提上诉，现该判决书已发生法律效力。
原审法院认为，谢冬明、夏德华双方签订的两份租赁协议，因出租人违反我国土地管理法的相关规定，而被认定为无效。但租赁协议中双方当事人对租赁物的使用，租金的计算方式及遇国家拆迁征收，对拆迁补偿款如何分配等内容的约定，应属双方当事人真实意思表示。在对拆迁补偿款的分配上，双方仍应按约定进行处理。谢冬明、夏德华双方未明确约定租赁期限，根据法律规定，双方之间应属发生的不定期租赁关系。出租人可随时要求解除合同。本案中，双方租赁关系因拆迁公告发布而自行终止。终止后，承租人理应返还出租人租赁物，即夏德华和栖柳公司应搬出所设置的相关设备，返还承租的土地。如此因不存在租赁合同未到期的情形，栖柳公司、夏德华所设置的相关设备便不能得到任何拆迁补偿。现栖柳公司、夏德华没有搬出设备返还土地，而是获得了拆迁部门给予的相关补偿。因此，栖柳公司、夏德华理应按协议约定分配相关的拆迁补偿款。本案谢冬明、夏德华双方签订租赁协议后至2012年12月拆迁公告发布，双方合同仅履行了不到1年的时间，相应的返还租金问题，栖柳公司、夏德华可另案主张权利。此外，本案中夏德华从谢冬明处承租土地后，栖柳公司在该土地上设置了相关设备（10个储罐），且拆迁部门又与栖柳公司订立了拆迁补偿协议，因此原审法院认为，和谢冬明履行租赁协议的主体不仅有夏德华，还应包括栖柳公司。因此栖柳公司亦应按本案所涉租赁协议约定，给付谢冬明相应的拆迁补偿款。夏德华和栖柳公司在租用谢冬明的土地上设置的10个储罐共获得拆迁补偿款1243676元，根据协议约定，夏德华和栖柳公司应给付谢冬明此款的一半，即621838元。现谢冬明自认在其所获的拆迁补偿款中应给付夏德华19380元。此行为系当事人自己处分其民事权利，原审法院予以准许。栖柳公司、夏德华在本案中并未就谢冬明应给付其的拆迁补偿款进行主张，如栖柳公司、夏德华认为谢冬明应按协议约定给付其相应的拆迁补偿款，可另案主张。故夏德华与栖柳公司应共同给付谢冬明拆迁补偿款602458元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条之规定，原审判决：夏德华、栖柳公司于判决生效之日起十日内连带给付谢冬明拆迁补偿款602458元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费8800元，由栖柳公司、夏德华共同负担。
上诉人栖柳公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定事实错误，错误认定栖柳公司为本案当事人，错误认定拆迁补偿对象。夏德华虽系栖柳公司总经理，但与谢冬明发生法律关系的仅是夏德华，并非栖柳公司。谢冬明依据其与夏德华签订的租赁协议，要求分割栖柳公司取得的拆迁补偿款，不仅违反合同相对性，更无事实和法律依据。栖柳公司与拆迁部门签订拆迁补偿协议并获得拆迁补偿，该权利仅属于栖柳公司，并非受让取得夏德华的权利。原审判决混淆法定代表人与法人的区别，错误认定夏德华以栖柳公司名义签订拆迁补偿协议，并认定10个铝制储罐为夏德华所有。因此，谢冬明无权获得栖柳公司因10个铝制储罐而取得的一半拆迁补偿款。2.原审判决适用法律错误，突破生效判决的既判力，违反合同法第五十六条，突破法律规定认定连带责任。原审法院作出的（2014）栖民再初字第004号民事判决，认定案涉两份租赁协议无效，该判决已经发生法律效力，具有既判力。而本案原审判决却违反“无效合同自始没有法律效力”的规定，认定无效租赁协议中“对租赁物的使用，租金的计算方式及遇国家拆迁征收，对拆迁补偿款如何分配等内容的约定”适用于本案，并以此判决栖柳公司、夏德华连带给付谢冬明一半拆迁补偿款。连带责任需要法律明文规定，而栖柳公司与夏德华系独立民事主体，原审判决不仅突破了合同相对性原则，更违反法律规定。3.夏德华于2012年4月18日和谢冬明签订的《房屋及土地使用协议》中约定的设备并不包括诉争的10个储罐。夏德华基于栖柳公司无消防通道面临整顿，向谢冬明租用了位于栖柳公司后面的场地，以便打通栖柳公司的消防通道，双方在签订协议时并没有想到将诉争的储罐安置在该场地上，所以诉争的储罐并非协议第5条所约定的设备。这10个储罐至2012年8月才安置在该地块上，并不是签订协议时已存在的设备。且栖柳公司在夏德华承租土地上安置的10个储罐并非不可移动或移动将损坏的物体，没有形成添附，也没有实际投入使用，完全可以搬离，因此应视为动产。如果搬离，栖柳公司仅能获得搬迁费用，但是基于栖柳公司的整体拆迁，包括10个储罐在内的所有生产设备均折价卖给拆迁部门，因此10个储罐的补偿实际为储罐的买卖对价，而非拆迁中的拆迁补偿款。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，依法改判驳回谢冬明对栖柳公司的诉请，或发回重审；2.判令被上诉人承担全部诉讼费用。
上诉人夏德华不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回谢冬明对夏德华的诉请，或发回重审；全部诉讼费用由谢冬明承担。上诉理由同栖柳公司。
针对两上诉人的上诉请求，被上诉人谢冬明辩称：1.原审法院对本案相关事实的认定准确、清楚。原审判决经审理查明部分已经对本案客观事实进行了全面的调查认定，本案的重要事实是，虽然租赁协议系由夏德华与谢冬明签订，但履行该协议的不仅仅是夏德华，还有栖柳公司，主要表现在夏德华签订协议以后，两上诉人实际共同使用了租赁的房屋及场地，搭建了围墙，对10个储罐建设了相关基座，栖柳公司与拆迁部门就租赁谢冬明场地上放置的储罐签订了拆迁补偿协议，并且已经取得相应补偿款。因此原审法院认定栖柳公司为合同当事人符合客观事实，原审法院对本案所涉10个储罐的权属及相关补偿款的性质，认定准确。2.原审判决适用法律正确。其一，夏德华与谢冬明签订的房屋租赁协议虽被认定无效，但根据相关法律规定以及再审判决书的内容，协议约定的内容应当作有效处理，协议中双方当事人对租赁物的使用，租金的计算方式及遇国家拆迁征收，对拆迁补偿款如何分配等内容的约定，完全是双方真实的意思表示，租赁协议已经对拆迁补偿款的分配做出了约定，应当按照约定来处理，这样既符合民法的诚实信用原则，符合合同法的相关原理，也符合相关生效判决的精神。其二，从本案依法查明的事实来看，两上诉人共同使用了租赁的房屋场地，两上诉人的财产明显是混同的，之所以由夏德华签租赁协议，由栖柳公司签相关的拆迁补偿协议，明显是两上诉人故意逃避相关责任，原审法院根据法律规定判决两上诉人承担连带责任并无错误。综合两上诉人的上诉请求以及事实理由来看，明显相互矛盾。3.针对上诉人当庭陈述，谢冬明认为，上诉人提出在签订协议时并没有想到将10个储罐安置在该地块，明显属于狡辩，第一份协议虽是2012年4月18日签订，但第2条清楚约定“乙方负责在2012年8月10日将图中围墙内房屋及土地交给甲方使用”，因此上诉人说2012年8月份才安置储罐，符合本案事实，夏德华租赁该地块明显就是想安置这10个储罐。上诉人辩称储罐是动产，但上诉人为放置储罐，对储罐的基座了进行了混凝土浇铸，而且在拆迁的时候，该10个储罐确实还放置在租赁土地上，并获得了补偿，上诉人称这不属于合同约定的设备，毫无依据。综上，请求驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
对于原审查明的事实，两上诉人对“夏德华以栖柳公司的名义和拆迁部门签订了拆迁补偿协议”有异议，认为栖柳公司是独立主体，拆迁部门是按照拆迁办法与产权人栖柳公司签订补偿协议。对此，谢冬明陈述，夏德华承租其房屋场地后，栖柳公司在场地上放置储罐，拆迁时，栖柳公司不仅获得了自己原场地的补偿，就租赁场地上的储罐也获得了补偿。
原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，夏德华与谢冬明于2012年4月18日和2012年8月1日签订的两份租赁协议已被原审法院于2015年4月3日作出的生效判决认定无效，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，案涉租赁合同被确认无效后，双方依法负有相互返还的义务，即夏德华原状交还房屋、土地，谢冬明返还剩余租金（实际使用期间的租金应抵充占有使用费，如有剩余应予返还），对此，夏德华在本案中并未主张，原审法院未予处理并无不当。但事实上案涉土地、房屋已于2013年被征地拆迁，谢冬明无法再向夏德华、栖柳公司主张返还土地、房屋，而在拆迁之前，夏德华及栖柳公司一直基于无效合同而占用谢冬明享有合法使用权的土地并在其上安置案涉储罐，并因此获得了相应拆迁补偿，因栖柳公司实际使用承租土地、房屋，原审法院认定其亦为合同履行主体，并无不当。本案双方在租赁合同签订时已经预见到拆迁的可能并对拆迁款的分配作出了明确约定，但由于双方的合同违反法律强制性规定而被认定无效，故谢冬明主张按照合同约定分得案涉储罐补偿款的一半，无法得到支持；鉴于该补偿虽是针对承租人所安置的储罐，但如果其不是违法占用承租土地得以安置储罐，亦无法得到相应补偿，栖柳公司、夏德华关于拆迁部门给予储罐的补偿不是基于储罐建设附着于土地之上，而是支付买卖储罐的对价，显然不能成立。基于栖柳公司储罐所获补偿与谢冬明当时享有合法使用权的土地具有相关性，本院酌定谢冬明可以分得案涉补偿款的20%，即248735元（1243676×20%）。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第18号民事判决为：夏德华、南京栖柳化工有限公司于本判决生效之日起十日内连带给付谢冬明拆迁补偿款248735元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费8800元，由谢冬明负担5280元，夏德华、栖柳公司共同负担3520元；二审案件受理费8800元，由谢冬明负5280元，夏德华、栖柳公司共同负担3520元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十一月九日
书 记 员 付 迪