广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5444号
上诉人（原审原告）纪忠福，住辽宁省黑山县。
委托代理人林鑫、谭唯聪，均系广东广大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州市富南置业有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人陈光明，职务执行董事。
委托代理人何火日、吕雪梅，均系广东诚挚（广州）律师事务所律师。
上诉人纪忠福与上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：富南公司是广州市南沙区九王庙村（港前大道北以西、京珠高速公路以北地段）的优山美寓的开发商，于2011年12月6日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年6月5日，纪忠福纪忠福（乙方）与富南公司广州市富南置业有限公司（甲方）签订编号为201206117882的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定纪忠福向富南公司购买南沙区优山美寓自编C2号101房（建筑面积218.95平方米），总金额为1968612元。乙方须在本预售合同网上签订之日支付首期款598612元，剩余房款1370000元须于2012年6月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条预售款的收存和使用约定预售款监控银行：中国工商银行股份有限公司广州南沙金岭路支行，预售款监控账号：36×××34。第十二条交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2013年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十四条约定甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过120日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过120日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。合同第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同第二十六条物业专项维修资金约定，乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七本合同补充协议第六条商品房交付的第1点约定，房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。第3点约定，甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为乙方已接收该房屋。第六条第4点约定，该商品房交付乙方使用之日前如有应由甲方交付的政府征收的一切税费概由甲方负责；该商品房交付乙方使用后之日起如有应由乙方交付的政府征收的一切税费、按规定的管理费用（按物业管理协议规定）等概由乙方负责。第六条第6点约定，在下列情况下，甲方可以顺延交楼时间：……6.4房屋交付期限届满前，乙方仍未能向甲方付清全部应付款项（包括应付违约金、税费等），出卖人有权据实予以延期，直至乙方支付所有房款为止。在买受人付清上述款项后10个工作日内交付给买受人。但该商品房的风险责任由买卖合同约定交付之日起由甲方转移给乙方。补充协议第十三条第1点约定买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。补充协议第十五条约定《商品房买卖合同》约定的房价款不包含该商品房的物业专项维修基金，由乙方根据广东省政府相关部门的规定缴纳。具体收费方式为：由乙方在收楼前按广东省政府相关部门的规定缴纳首期物业专项维修资金，并在收楼时向甲方出具该费用的缴费凭证。
同日，纪忠福与富某公司签订《借款合同》，约定纪忠福购买富南公司出让的位于广州市南沙区优山美寓自编C2栋101房，经协商一致就纪忠福向某公司借款401750元达成以下协议：第一条合同目的：为协助纪忠福达到当前办理商品房银行按揭贷款（包括商业按揭和公积金按揭）所需条件，使纪忠福的按揭贷款申请顺利获得银行批准，富某公司依据本合同向纪忠福提供如下借款。第二条借款金额与费用：在纪忠福按银行政策向房屋出卖人（发展商）缴纳所购房屋首期款后，凭已交首期款之发票，不足的首期款401750元由富某公司向纪忠福提供无息借款；纪忠福在签订本协议同时向某公司支付手续费2000元。第三条还款方式及期限：1、纪忠福在2013年4月15日前须向某公司偿还本合同所有借款；2、如实际交楼期早于购房合同约定，纪忠福须于实际收楼日前向某公司偿还所有借款，不受本条第1项约束；3、纪忠福按约定在上述期限内偿还的款项，无需向某公司支付利息。第四条违约责任：1、纪忠福逾期还款，逾期在30日之内的，须每日按逾期应付款项的万分之五向某公司支付违约金；2、纪忠福逾期还款，逾期在30日以上的，纪忠福每日按逾期应付款项的千分之一向某公司支付违约金；3、纪忠福同意，如果因纪忠福不能依本协议向某公司还清本合同项目下的借款本金而产生违约金的，在纪忠福向某公司还清本协议项下已经到期的借款及违约金之前，富某公司有权拒绝将商品房交予乙方使用。《借款合同》还约定双方其他权利义务。
本案富某公司为主张上述《借款合同》的权利，向原审法院提起诉讼，诉请本案纪忠福返还借款本金401750元及违约金。原审法院于2015年4月8日作出（2015）穗南法民二初字第47号民事判决书，判决本案纪忠福返还本案富某公司借款本金401750元及相应违约金。双方在庭审中确认该民事判决书已经一审生效。
纪忠福为证明其于2012年6月5日支付首付款598612元，于2012年7月2日支付按揭款1370000元，在庭审中提交中国银行股份有限公司广州南沙支行《贷款情况说明》、《借款借据》、《个人一手住房贷款合同》和中国工商银行股份有限公司广州南沙金岭路支行《监控账户证明》及中国工商银行广东省分行营业部《企业存款对账单》。经质证，富某公司对除个人一手住房贷款合同外的四份证据的真实性、合法性确认，但不确认关联性。其中《贷款情况说明》注明中国银行股份有限公司广州南沙支行于2012年5月17日受理纪忠福的贷款申请，并于2012年7月2日向其发放了137万元的个人一手住房贷款。《监控账户证明》中涉案房产首期款598612元银行缴款状态为已补录，房管局缴款状态为已付。打印日期为2012年8月1日的《企业存款对账单》显示富某公司监控账户36×××34于2012年7月2日由纪忠福缴交购房款1370000元，于2012年7月4日由富某公司缴交往来款598612元。富某公司在庭审中认为纪忠福购房款的实际支付时间应与购房发票开具时间一致，即于2012年4月15日支付196861元，于2012年6月12日支付401751元，于2012年7月7日支付1370000元。
纪忠福与富某公司在庭审中确认涉案楼宇于2013年7月30日取得工程竣工验收报告；于2013年8月29日取得永久用电和通燃气；于2013年8月30日通邮；于2014年1月21日取得永久用水；于2014年7月4日取得建设工程规划验收合格证；于2014年12月12日通过环保验收；于2014年12月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
富某公司在庭审中自认至今未通知纪忠福办理收楼手续，未向纪忠福交付涉案房产的钥匙，且拒绝在纪忠福清偿（2015）穗南法民二初字第47号民事判决书中借款401750元、违约金和诉讼费前向纪忠福交付涉案房产。纪忠福至今未办理收楼手续。
双方在庭审中确认纪忠福未交纳首期物业专项维修资金，富某公司认为据此构成其不交付涉案房产给纪忠福的理由，纪忠福认为富某公司未通知纪忠福办理收楼手续，未向纪忠福提供首期物业专项维修资金缴存单，导致纪忠福未缴存首期物业专项维修资金。
因本案纠纷，纪忠福于2015年2月5日向原审法院起诉请求：1、富某公司限期向纪忠福进行交房并办理交房有关手续；2、富某公司向纪忠福支付从2013年9月1日起计至实际交房之日止的迟延交房违约金，违约金以总房价款1968612元为基数，按照每日万分之五的标准计算；3、富某公司承担所有诉讼费用。
富某公司原审辩称：1、纪忠福没有如期支付首期款598612元，已构成违约，纪忠福应承担违约责任。二、富某公司拒绝将涉案房屋交给纪忠福使用的行为属于行使抗辩权，无需承担违约责任。纪忠福的诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回纪忠福的诉请。
原审法院认为：纪忠福与富某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案楼宇于2014年1月21日取得永久用水；于2014年7月4日取得建设工程规划验收合格证；于2014年12月12日通过环保验收；于2014年12月15日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故涉案楼宇在合同约定的交付之日即2013年8月31日尚不具备交付条件，富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给纪忠福使用，已构成违约。富某公司主张涉案房产于2013年7月30日取得工程竣工验收报告后即具备交付条件的抗辩，依据不足，原审法院不予支持。涉案楼宇在取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，富某公司应当及时通知并交付涉案房产给纪忠福。根据《监控账户证明》和《企业存款对账单》及购房发票，纪忠福已在合同约定的涉案房产交付之日前付清首期款和按揭贷款；已经发生法律效力的（2015）穗南法民二初字第47号民事判决书确认纪忠福与富某公司之间借款合同关系的权利义务，该案借款合同与本案商品房预售合同是两个独立的法律关系，富某公司以纪忠福在该案借款合同中的还款义务对抗富某公司在本案商品房预售合同中的交付房产义务，理据不足，原审法院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》第二十六条约定纪忠福应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户，但富某公司至今未通知纪忠福办理收楼手续，且未向纪忠福提供首期物业专项维修资金缴存单，故富某公司以纪忠福未缴交首期物业专项维修资金为由拒绝交楼的抗辩理由，原审法院不予支持。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富某公司违约时限相联系，不足以弥补纪忠福损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”纪忠福主张补充协议中封顶条款确定富某公司因逾期交楼所应负担的违约责任过低，要求对该条款进行调整符合上述法律规定，原审法院予以支持。但纪忠福要求每日按总房价款1968612元的0.05%计算违约金的依据不足，原审法院不予支持，违约金应按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率计算。在涉案房屋具备交付条件后，富某公司至今未通知纪忠福收楼，且拒不向纪忠福交付涉案房产，故延迟交楼违约金应计算至实际交付之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、广州市富南置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向纪忠福交付广州市南沙区优山美寓自编C2号101房；二、广州市富南置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向纪忠福支付从2013年9月1日起至实际交付之日止延迟交楼违约金，违约金以总房价款1968612元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算；三、驳回纪忠福的其他诉讼请求。本案受理费4420元，由广州市富某置业有限公司负担1961元，由纪忠福负担2459元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，纪忠福、富某公司均不服原审判决，向本院提起上诉。纪忠福上诉的具体事实与理由如下：一审法院以纪忠福要求违约金标准依据不足为由，认定违约金应以中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算，属事实认定错误。首先，《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《广州市中级人民法院关于商品房预售纠纷若干问题的处理意见》第五点规定，约定违约金标准为万分之五之内的（含万分之五）的，均认定属于合理范围，不予调整。同一楼盘违约金标准约定不一的，超过万分之五的可调整为万分之五。涉案《广州市商品房买卖合同》第十四条明确约定，富某公司逾期交付每日按总房款0．05％的标准向纪忠福支付违约金。据此，在纪忠福已付清购房款且富某公司至今尚未交房的情况下，纪忠福要求富某公司按合同第十四条约定承担违约责任完全有依可据，且合法合规。买卖合同补充协议（附件七第33页）第13条第1款，纪忠福认为该条款按照法律规定应当是无效条款，对于延迟交付的违约责任应当按照主合同第14条每日万分之五的标准执行。其次，《广州市商品房买卖合同》第十三条约定，富某公司应于2013年8月31日前将涉案的商品房交付纪忠福使用。本案中，富某公司逾期向纪忠福交楼已超两年，故一审法院认定违约金应以中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算不符合客观事实，显属事实认定错误。再次，《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，根据广州市南沙区建设局的竣工验收备案信息显示，涉案工程项目直至2014年12月15日才完成竣工验收备案，即在2014年12月15日前涉案商品房并不符合法定的交付条件。此外，纵然涉案商品房目前已具备法定交付条件，但富某公司至今尚未通知纪忠福进行收楼，更未向纪忠福交付涉案商品房，因此如按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算违约金，不仅完全显失公平，而且根本无法弥补富某公司长达两年逾期交房给纪忠福所造成的损失。鉴于此，本案中富某公司至今仍未履行交房责任的行为已严重违反了合同约定，并给纪忠福造成了无法弥补的严重损失，结合《合同法》的立法初衷及《广州市中级人民法院关于商品房预售纠纷若干问题的处理意见》精神，为规范市场经济活动，应按《广州市商品房买卖合同》第十四条约定，自富某公司逾期交房之日起每日按总房款O.05％的标准计算违约金。综上所述，一审法院对本案事实认定错误，本案中纪忠福已履行合同义务向某公司付清了购房款，富某公司应当向纪忠福支付约定商品房并并赔偿纪忠福由此所遭受的损失。纪忠福上诉请求：撤销（2015）穗南法民三初字第207号民事判决第二项、第三项，依法改判富某公司向纪忠福支付迟延交房的违约金直至实际交房之日止（违约金以总房款1968612元为基数，自2013年9月1日起，按日万分之五计算，暂计至2015年8月31日为人民币718543元）。
富某公司二审答辩：1、双方已经在交易时签订了借款协议，协议中明确约定如果纪忠福没有在2013年4月15日之前偿还借款，富某公司可以拒绝向其交付房屋。由于纪忠福经过富某公司多次电话及书面催告仍未偿还借款，因此富某公司按照合同约定拒绝向其交付房屋是有合同依据以及法律依据。2、即使该房屋在2014年4月15日取得备案表但由于纪忠福一直没有向某公司偿还借款因此涉案房屋在何时取得竣工备案表均不影响富某公司不向纪忠福交付房屋的权利。3、就算抛开借款的案件，纪忠福起诉至原审法院，富某公司也出示了涉案房屋取得相应文件的内容，纪忠福是应当知道以及已经知道涉案房屋是具备交付条件的。4、纪忠福起诉时要求按万分之五的标准支付违约金，上诉仍以此标准，实际上没有按照合同法的要求调整，应当视为纪忠福没有要求法院予以调整，按照之前案例的判决，即使认定有迟延交付的情形，也只能按照百分之一的标准。
富某公司上诉的具体事实与理由如下：一、原审判决关于“富某公司对抗交房义务理据不足”的认定没有任何事实依据和法律依据，适用法律错误。1、原审判决认定“富某公司以纪忠福在另案的还款义务不能对抗本案富某公司的交付房产义务，理据不足”，这一认定没有依据及理由。2、原审判决强行判令富某公司交房，严重否定与违背了《合同法》的合同自由原则、当事人意思自治的原则。二、在纪忠福未还清款项前，富某公司有权拒绝向纪忠福交房，无需通知纪忠福进行收楼，亦无需向纪忠福支付任何违约金。三、提供首期物业专项维修资金缴交单据非富某公司的义务。富南公司上诉请求：撤销广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第207号民事判决书第一、二项，改判驳回纪忠福的全部诉讼请求。
纪忠福二审答辩认为：对富某公司的诉请纪忠福不予认同。纪忠福在合同交易过程中纪忠福已经按照合同约定如期缴纳所有购房款，首期款于2012年6月5日即网签合同当日已经付清，按揭手续也按照买卖合同约定如期办理，按揭款项于2012年7月2日发放到开发商账户，所以纪忠福不存在逾期付款的情况，富某公司不得以此为由主张延迟交付房屋。原审判决已经清楚地查明及认定了富某公司构成逾期交房，其取得竣工验收备案表的时间是2012年4月15日，严重晚于合同约定的房屋交付时间即2013年8月30日，因此富某公司应当承担逾期交房违约责任。关于富某公司主张的物业专项基金交付的问题，一审诉讼中纪忠福一方已明确提出抗辩事由，其因为物业基金的缴存并没有在房屋买卖合同中约定，富某公司不应以此抗辩交房，富某公司的上诉请求并没有事实和法律依据。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，1、本案双方于2012年4月1日签订认购书。纪忠福于2012年4月15日缴交手续费2000元、权证费700元，同日，签署借款审批单向某公司借款401750元。富某公司签署同意时间为2012年6月7日。2、纪忠福（乙方）与富某公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》第二十六条约定，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。
二审期间，纪忠福向本院提交：证据1、【优山美墅】认购书，签署日期2012年4月1日；证据2、纪忠福于2012年4月15日是分别向某公司缴交两笔手续费共计2000元；证据3、2012年4月15日纪忠福向某公司支付部分楼款149561元，以及2012年4月15日向某公司支付700元权证费，以上证据主要证明一审法院在事实查明部分有遗漏查明事项，即认购书签订的时间，及权证费缴交的时间，分别为2012年4月1日和2012年4月15日。以上证据结合一审证据能够完整反映交易的整个流程，呈现的时间节点，可以看出纪忠福按照富某公司规定的交易模式，根本就没有逾期付款的机会，以此证明买卖合同第13条第1款1%封顶的条款是对双方的限制，但是实际上只是单方降低了富某公司的违约责任。富某公司对纪忠福提交的证据质证认为双方已经签订正式的商品房买卖合同，相应内容应当以买卖合同的约定为准，因此对认购书关联性有异议，对其证明的内容有异议；因一审已提交了证据2、3，对该两项证据，富某公司坚持一审的质证意见。
本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对富某公司、纪忠福的上诉请求和双方的答辩意见，分析如下：
富某公司确认涉案房屋在2014年12月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，开始具备交付条件，故原审认定富某公司未能按照合同约定的期限交付房屋已构成违约，及判令逾期交楼违约金应计算至实际交楼之日止，并无不当。根据《监控账户证明》和《企业存款对账单》及购房发票，纪忠福已在合同约定的涉案房产交付之日前付清首期款和按揭贷款；而已经发生法律效力的（2015）穗南法民二初字第47号民事判决书确认纪忠福与富某公司之间借款合同关系的权利义务，该案借款合同与本案商品房预售合同是两个独立的法律关系，富某公司以纪忠福在该案借款合同中的还款义务对抗富某公司在本案商品房预售合同中的交付房产义务，理据不足，原审法院不予支持并无不妥。
对于富某公司二审提出因纪忠福未缴存首期物业专项维修资金，所以富某公司自涉案房屋于2014年12月15日符合交付条件后无须交房，无需支付延迟交楼违约金的主张，本院认为，双方合同虽约定购房人应在办理收楼手续前缴存物业专项维修资金，但使涉案房屋符合交楼条件并通知购房人收楼为富某公司的合同义务，亦是购房人缴存物业专项维修资金的前提。在涉案房屋符合交楼条件并通知购房人收楼之前，富某公司以纪忠福未缴存物业专项维修资金为由抗辩其不需向纪忠福交房，无需承担延迟交楼违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
关于违约金计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方合同约定富某公司逾期交楼的，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，补充协议中又约定违约金金额不超过房款总额的1%。鉴于富某公司逾期交楼时间已超过一年，违约金金额以房款总额的1%封顶，显然不足以弥补纪忠福的损失，故原审法院依纪忠福的请求对违约金金额进行调整，符合法律规定，处理并无不妥，可予维持。对纪忠福上诉要求按日万分之五的标准计算富某公司应支付的违约金的主张，本院不予采纳。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。富某公司、纪忠福上诉请求、理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14907元，由广州市富南置业有限公司负担3922元，由纪忠福负担10985元。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月二日
书 记 员 罗 涛