河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第2073号
原告孙世豪，男，1994年10月18日生，汉族。
委托代理人杨茗杰，河南世纪通律师事务所律师。
被告李红彬，男，1970年12月27日生，汉族。
委托代理人刘磊，河南胜威律师事务所律师。
原告孙世豪诉被告李红彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨茗杰、被告委托代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙世豪诉称，2013年8月6日，原、被告签订了房屋买卖合同，约定购买被告位于中原区路院楼单元号的房屋，房屋总价68.5万元。合同签订后，原告按约定向被告支付了40万元购房款，被告向原告履行了交付义务，但被告一直未按约定到银行办理解押手续，致使原告无法支付剩余房款、过户房屋。经原、被告多次协商，被告一直推脱不办理房屋银行解押手续，致使无法继续履行合同。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告将中原区路院楼单元号房屋解押，并将房屋过户给原告；2、被告向原告支付违约金10万元；3、被告承担本案诉讼费。
被告李红彬辩称，1、对原告主体资格有异议。2015年4月29日，孙静伟以李红彬为被告，就本案相同的事实及理由向法院提起了民事诉讼，案号为（2015）中民二初字第1018号。根据孙静伟的起诉状内容显示及原告本人出具的说明，孙静伟与孙世豪是委托与被委托关系，现孙世豪以自己名义提起本诉涉嫌虚假诉讼，应当通知孙静伟、孙世豪本人到庭核实。2、根据《担保法》第191条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定，双方签订的房屋买卖合同属无效合同。3、被告无违约行为。原、被告签订《房屋买卖合同》时，该房屋没有取得房屋产权证书，双方对三十天办理房产过户系无效约定。4、房屋买卖合同虽然约定房屋解押是被告的义务，但因双方签订房屋买卖合同时，原告知道房屋有抵押不能转让且房产证没有下发，主观上也负有过错。同时，原告也没有按照合同约定的签约后三十日内付清房款。原告至今仅支付定金40万，并没有按约定支付购房款，已构成违约。时至今日，双方未对房屋过户条件和时间达成书面一致意见，被告要求原告将全部购房款付清条件下，才同意办理房屋过户手续。为此，原告在买卖双方未达成房屋买卖合同条款一致意见的前提下，要求法院强令过户，显然违背了契约自愿和协商一致原则。综上，被告认为双方签订的合同存在无效条款且属于无效合同，该合同不能作为双方履行的依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月6日，原告作为买受人（乙方）与被告李红彬作为出售方（甲方）及河南盛励房地产咨询有限公司郑州锦艺分公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、房屋状况：甲方拥有位于郑州市路北西单元号房屋，房屋购房合同号为10520750；房屋所有权人为李红彬；房屋建筑面积为75.47平方米（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状无异议。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为685000元。此价格下，该房屋为毛坯房。三、乙方应于本合同签订时支付定金及佣金8500元（其中佣金8500元）。四、付款方式为一次性付款：乙方应在立契过户的当日，向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金。五、甲、乙双方应在本合同签订之日起叁拾个工作日内，共同到房屋管理局立契并办理房屋过户及相关手续。六、甲方须保证该房屋权属于真实无异议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。七、物业交割…。八、甲、乙双方共同到郑州市房屋地方交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税费及相关费用，由乙方负担总税费用；丙方的佣金由乙方支付8500元。在签订合同时，甲乙双方应同时向丙方支付足额佣金。因甲乙任乙方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行的，三方同意按以下方式支付佣金；单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。九、…。十、若乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋立契过户后，乙方应立即办理抵押登记和贷款手续。十一、违约责任：1、甲方若违反本合同第五条的约定，应双倍返还乙方交付的定金；2、乙方若违反本合同第五条的约定，则无权要求返还定金；3、如甲乙双方均违反本合同第五条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金后，丙方可以讲房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时可以将保管的定金交于乙方；4、甲乙双方立契后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；…。十二、其他约定事项（如果本条款约定与其他条款约定不一致，以本条款约定的内容为准）：1、自本合同签订之日起，乙方在2013年8月6日以转账形式向甲方支付购房定金40万元，若乙方违约则无权要回购房定金，若甲方违约则双倍返还乙方购房定金；2、甲方在收到40万元购房定金后将房屋交付乙方使用；3、甲方负责过户前将该房屋解押注销完毕；4、面积差由甲方负责；5、交房当天甲乙双方物业交割完毕。…。
原告于2013年8月8日分两次向被告郑州银行账户（账号为6257）转款共计402500元，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到孙世豪购锦艺华都一期10-2-2802购房定金肆拾万元整。收款人：李红彬。”，出具收据一份，载明：“今收到孙世豪退装修押金2000元及物业费500元。李红彬。”
另查明，位于郑州市路院楼单元号房屋所有权人为李红彬，李红彬于2013年8月6日向原告出售该涉案房屋时，该房屋处于抵押状态，抵押人为李红彬，抵押权人为中信银行股份有限公司郑州分行。后因被告李红彬未能如约将涉案房屋进行解押，原告于2015年8月19日诉至本院。
上述事实有《房屋买卖合同》、房屋产权证、抵押权登记证、收条、收据及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，根据《担保法》第49条、《物权法》第191条、最高人民法院《关于适用﹤担保法﹥若干问题的解释》第67条规定，受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》中约定由被告负责过户前将该房屋解押注销完毕，即以约定方式将先行解除本案所涉房屋上的抵押权负担的义务赋予被告；该约定既保障了抵押权人利益，亦不妨害抵押人和受让房屋的第三人利益，与《担保法》、《物权法》及最高人民法院《关于适用﹤担保法﹥若干问题的解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神不相悖，不违反法律规定。从《合同法》角度看，转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任，同时被告在知晓转让物上存在抵押权的情形下，仍承诺由其负责过户前将该房屋解押注销完毕，该承诺构成合同中的负担行为，即承担义务的行为，符合意思自治和合同自由原则，且确保了抵押权人利益不受侵害，与立法本意和制度设计不相抵触。被告作为具有完全民事行为能力的自然人，明确知晓其自愿作出承诺的法律后果，故本院应确认原、被告之间的合同有效，双方应依约诚信履行，被告有义务在房屋过户前清偿银行债务，从而解除该转让房屋上的抵押权负担。同时，根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《房屋买卖合同》作为诉争房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因当事人可在合同约定中完善物权转让条件，使其转让行为符合法律规定。本案即属此种情形。故原、被告所签订的《房屋买卖合同》未违反法律强制性规定，应为有效。涉案房屋买卖合同系孙世豪作为买方签订，其作为原告提起诉讼主体适格，故本院对被告关于原告主体不适格的辩称不予采信。涉案合同约定双方应在本合同签订之日起叁拾个工作日内，共同到房屋管理局立契并办理房屋过户及相关手续，被告负责过户前将该房屋解押注销完毕，现原告主张被告依据合同约定将涉案房屋解押，故本院依法予以支持。但对原告要求被告将涉案房屋向其过户的主张，因原告尚未向被告履行全额付款义务，且该房屋尚未解押，不符合过户条件，故本院对原告该项主张不予支持。关于违约金，双方约定任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，被告李红彬未能如约将涉案房屋解押系违约行为，其应承担违约责任。因双方约定的违约金过高，原告自愿将违约金减少至10万元，本院结合原告支付的定金数额40万元及被告延迟履行期间长达两年以上，综合考虑后对原告10万元违约金主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告李红彬自本判决生效之日起十日内注销位于郑州市中原区棉纺西路2号院10号楼2单元28层2802号房屋抵押登记；
被告李红彬自本判决生效之日起十日内向原告孙世豪支付违约金10万元；
驳回原告孙世豪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告李红彬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。
审 判 长 李晓玲
人民陪审员 齐 磊
人民陪审员 张祯燕
二〇一六年二月二十日
书 记 员 杜雅微