云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4105号
上诉人(原审被告)：中房集团昆明房地产有限责任公司，住所：昆明市北京路898号颐高数码中心A座21层。
法定代表人：闫立，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨金花，系该公司员工。
被上诉人(原审原告)：饶欣，男，1986年2月15日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区碧海秋月小区*幢****号。
上诉人中房集团昆明房地产有限责任公司（以下简称中房公司）因与被上诉人饶欣房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初4984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人中房公司的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2016)云0103民初4984号《民事判决书》，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.请求二审法院依法判令被上诉人承担一、二审案件的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人不具备向上诉人购买本案涉案房屋及相应配套车位的资格，其与上诉人所签订的《碧海秋月房屋购销合同》属于无效合同。根据昆明市发展和改革委员会于2008年6月26日下发的《关于中房集团昆明房地产有限公司建设经济适用住房项目的批复》(昆发改经贸[2008]544号)文件显示，本案的涉案房屋及相应配套车位是为了解决云南公安消防总队官兵的住房困难，所有建筑面积全部由消防总队官兵认购，且不得对社会销售的经济适用住房，该些经济适用住房由上诉人代为建设。根据上述文件的规定，上诉人所代建的“碧海秋月”住宅小区，属于云南公安消防总队官兵全体集资建设的经济适用房，且不得对社会进行销售。在本案中，被上诉人的主体身份不属于云南公安消防总队的官兵，这一客观事实在一审庭审中被上诉人已自认，双方对此也无任何争议。因此，被上诉人不具备向上诉人购买本案涉案房屋及相应配套车位的资格，上诉人认为，双方所签订的《碧海秋月房屋购销合同》属于无效合同。二、被上诉人不具备购买“碧海秋月”住宅小区的房屋及相应配套车位的过错不在上诉人，上诉人不应向其承担任何的违约责任。上诉人与云南公安消防总队于2007年12月4日签订了一份《协议书》，在该协议书中明确约定，云南公安消防总队应在协议签订后的20个工作日内，向上诉人提交现阶段认购“碧海秋月”小区的购房人员名册、户型面积和车位。根据云南公安消防总队向上诉人提交的《武警云南省消防总队购买经济适用住房资格审核表》显示，被上诉人列入在该表中。根据以上合同约定及客观事实，被上诉人向上诉人购买本案涉诉房屋及相应配套车位，是由云南公安消防总队对购买人进行资格审查后，再将购买人的名单提交给上诉人，由上诉人与通过资格审查的购买人签订购房合同。对此，上诉人只依据云南公安消防总队所提供的购买人名单与相关购买人签订购房合同，不对购买人是否符合购买的资格进行审查。因此，上诉人认为被上诉人不具备购买“碧海秋月”住宅小区的房屋及相应配套车位的过错不在上诉人，上诉人不应向其承担任何的违约责任。三、因被上诉人不具备购买涉案房屋及相应配套车位的资格，故上诉人无法为其办理权属登记手续，上诉人对此没有任何过错，这一后果应由被上诉人自行承担。上诉人在为被上诉人所购买的涉案房屋及相应配套车位办理权属登记手续时，因被上诉人不具备购买资格，已违反了昆明市发展和改革委员会作出的批复性文件，因此上诉人才无法为其办理权属登记手续，上诉人对此没有任何过错，这一后果应由被上诉人自行承担。根据上述两点客观事实，上诉人与被上诉人所签订的《碧海秋月房屋购销合同》属于无效合同，无效合同自始无效，其合同中所约定的违约责任同样也属于无效，被上诉人因其不具备购买资格的过错而导致。上诉人无法为其办理权属登记手续的后果，不应转嫁给上诉人，更不应以一份无效合同要求上诉人承担违约责任。本案所涉的房屋及相应配套车位，本就是云南公安消防总队为解决困难官兵住房问题而开发建设的经济适用住房，其特殊的住房性质有别于普通的商品房，经济适用房涉及整个社会的困难群众的民生大计，假若上诉人违反昆明市发展和改革委员会作出的批复性文件，隐瞒被上诉人不具备购买资格的客观事实为其办理了权属登记手续，将来被相关行政管理部门核查发现的，将会对上诉人进行严重的行政处罚，甚至带来更大更严重的社会影响。因此，上诉人不应对被上诉人的过错承担任何的责任，相反，被上诉人隐瞒了不具备购买资格的身份而欺骗上诉人签订了购房合同的行为才是严重的违约行为，无法办理权属登记手续的不利后果应由其自行承担。
被上诉人饶欣答辩称，一审判决认定事实合理，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告饶欣向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2015年1月7日起暂计算至2016年7月26日的逾期办证违约金人民币108000元，直至被告为原告取得房地产权证书之日为止。（其中，2015年1月7日至2015年3月6日按100元/天计算违约金，2015年3月7日至被告为原告取得房地产权属证书之日止按200元/天计算违约金）；2.依法判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年11月18日，原告与被告签订《碧海秋月房屋购销合同》，约定原告向被告购买被告开发建设的碧海秋月小区3幢14层1410号房屋，建筑面积70.92平方米，销售总价为233768元，原告在约定时间内支付73768元，剩余房款160000元由原告自合同签订之日起30日内到银行办理所购房屋的按揭手续。双方约定被告应在2013年12月31日前向原告交付经建设单位组织验收合格、并符合合同约定的商品房;如被告未在合同约定的时间交付，自合同约定的房屋交付期限之第二天起至实际交付之日止，每延误交房一日，被告应当向原告支付100元人民币/天的违约金，逾期超过60天后，原告选择继续履行合同的，被告应当向原告支付200元人民币/天的违约金。合同还约定在原告实际接收房屋之日起，由被告向房地产登记机关办理权属登记手续，原告给予协助按国家规定按时交纳应缴税费、规费;被告在双方实际交接房屋之日起365日内不能为原告取得房地产权属证书的，由被告按合同关于逾期交房的违约责任承担(因原告过错导致被告不能按时办理产权证的情况除外)。合同签订当日，原告向被告支付了购房款73768元，合同于2013年3月13日进行了备案登记，登记号为KM2013031317387。2013年3月29日，原告向被告支付了剩余按揭购房款160000元。2014年1月6日，被告向原告交付了上述合同约定的房屋，原告向被告交纳了契税2337.68元、维修基金6382.8元。现原告认为被告未按约定为其办理房屋的权属证书，诉至一审法院要求中房公司承担违约责任。另查，涉案房屋目前尚未办理权属证书。一审法院认为，原告与被告在平等自愿的基础上签订了合同，该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。依据《中华人民共和国合同法》第八条及合同约定，原告已经按约向被告履行了支付购房款的义务，被告应当于双方实际交接房屋之日2014年1月6日起365日内即2015年1月5日前为原告办理房屋的权属证书，但是至庭审结束时该房屋还未取得权属证书，因此，被告存在逾期办理权属证书的违约行为，应当承担违约责任。被告辩称未按期办证系原告未按时提交办理权属证书的相应资料，一审法院认为，合同约定办理权属证书的义务在于被告，原告仅有协助交纳相关税费、规费的义务，并且庭审时原、被告一致认可在双方签订合同时原告就已经提交了相关材料，在被告未有证据证明通知过原告方还需补充何种材料以及系因材料不全导致无法按期办理权属证书的情形下，不能认定不能按期办证的原因系材料不全，应当认定被告的主张不成立。被告还辩称不能办理权属证书的原因系相关行政部门实施了新规：“两证合一”及“营改增”政策，一审法院认为，昆明市“两证合一”2016年6月实施，“营改增”2016年5月实施，而被告为原告办理权属证书的履行期限至2015年1月5日届满，如果被告在向原告交付房屋后及时申请办理权属证书，并不会因新政策的实施而影响办证。由此可见，新政策的实施与被告能否在合同约定的期限内履行办证义务并没有因果关系。故被告关于新政策的实施才导致其未能在合同约定的期限内办理权属证书，其不应承担逾期办证违约责任的理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，被告存在逾期办证的违约行为，应当承担违约责任。对于违约责任的承担方式，原、被告在合同中进行了明确约定，依据《合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告的主张有事实和法律依据。但被告提出该违约金的约定过高，依据该法条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。一审法院结合原告实际损失及涉案房屋具体金额，兼顾双方过错程度，酌情调整为违约金以每天50元的标准计算。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决:“一、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2015年1月7日起至2016年8月4日期间逾期办证的违约金28800元；二、被告向原告支付2016年8月5日至实际办理权属证书之日止按每天50元的标准计算的违约金;三、驳回原告的其他诉讼请求。”
二审中，上诉人中房公司提交了《关于中方集团昆明房地产有限公司建设经济适用住房项目的批复》，证明：武警云南消防总队为解决总队官兵的住房困难，建设的涉案房屋为经济适用住房，所有建筑面积全部由总队官兵认购，不对社会销售，被上诉人饶欣不是消防官兵，其不具备购买涉案房屋的条件。被上诉人饶欣质证认为，该批复不足以致使双方的合同无效，本案购房合同中被上诉人饶欣已经表明自己是云南治国律师事务所律师，并没有欺骗和隐瞒的情况。本院认为，该批复真实且与本案有关，本院予以确认，是否能够支持上诉人中房公司的上诉主张，本院将在说理部分进行综合评述。
二审认定其余事实与一审判决认定事实相一致。
本院认为：本案争议焦点是：1.被上诉人饶欣是否具备购买本案诉争房产的资格及双方签订的合同是否有效；2.上诉人是否应当向被上诉人饶欣承担逾期办证的违约责任。关于争议焦点1，经审查，上诉人中房公司与被上诉人饶欣于2012年11月18日签订《碧海秋月房屋购销合同》，合同签订后，被上诉人饶欣履行了相应的合同义务，上诉人中房公司亦实际交付，故本案所涉房产虽系经济适用房性质，但上述合同并不符合合同无效之法定情形，应属有效。上诉人中房公司上诉主张被上诉人不具备购房资格及认为上述合同无效的上诉主张，于法无据，本院依法不予支持。关于争议焦点2，双方合同约定上诉人中房公司办理房产权属证书的期限至2015年1月5日，现上诉人未能提交其违约责任应免除的事实依据，上诉人中房公司对此应承担相应违约责任。一审判决结合本案事实，酌情确定违约金以每天50元的标准计算合理，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人中房公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2460元，由上诉人中房集团昆明房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨章亮
审 判 员 蔡 芸
审 判 员 刘 涛
二〇一七年九月十九日
法官助理 陈 栋
书 记 员 闻 怡