福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终399号上诉人（原审原告）：林育钦，女，1967年5月4日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：林勇，福建元一律师事务所律师。委托诉讼代理人：余振，福建元一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁月英，女，1957年4月27日出生，回族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：魏文禄，福建伟洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：林同和，男，1973年9月11日，汉族，住福建省平潭县。被上诉人（原审第三人）：林清，女，1974年7月6日出生，汉族，住福建省平潭县。上诉人林育钦因与被上诉人丁月英、林同和、林清案外人执行异议纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2016）闽0128民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林育钦上诉请求：撤销一审民事判决第二项，改判支持林育钦的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定林育钦未支付讼争房产购房款错误。第三人林同和、林清为偿还欠林育钦的租金，双方约定将第三人林同和、林清所有的讼争房产折价转让给林育钦，并签订了《套房转让合同》，用所欠租金抵扣房产转让的购房款，双方债务发生抵消，应认定林育钦履行了付款义务。林同和、林清将讼争房产的钥匙移交给林育钦，水、电、物业等变更登记在林育钦名下，也证明林同和、林清默认林育钦已履行付款义务。2.一审法院认定林育钦不是讼争房产所有人错误。林育钦与第三人林同和、林清签订的《套房转让合同》是合法有效的。协议签订后，林育钦与林同和、林清办理了相关移交手续，购房合同、委托公证手续、水电费等收据足以证明购房为真实发生和实际占用的事实。虽然没有办理产权过户手续，但是林育钦已实际占有使用房屋，不影响合同效力，林育钦应为涉案房屋实际所有权人。3.一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，结合本案实际，林育钦与林同和、林清在法院查封讼争房产前已签订了合法有效的《套房转让合同》，林育钦履行了付款义务并合法占有房产，事后林育钦积极地要求林同和、林清协助办理产权变更登记，并让其办理了《委托书》公证。由于房地产开发商的原因未能及时将产权变更登记在林育钦名下。因此，林育钦对涉案房屋享有排除强制执行的权利。丁月英辩称，林育钦与林同和、林清的《套房转让合同》是虚假的，应属无效。林育钦未能提供有效的证据证明其已依约支付购房款，且未实际占有使用讼争房产，更没有进行物权变更登记，对讼争房产不享有所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条的规定，林育钦不享有排除强制执行的民事权益，其要求法院停止对讼争房产的执行不符合法定条件，应当予以驳回。林同和、林清均未作答辩。林育钦向一审法院起诉请求：1.确认林育钦与林同和、林清签订的《套房转让合同》合法有效；2.确认位于平潭县某房产为林育钦所有，并停止对该房产的执行。一审法院认定事实：2010年1月27日，林清从福建汉洋房地产有限公司处购买了一套位于福建省平潭县南侧某房产（合同号：20100540），并于2010年2月3日前往平潭县房地产交易管理所完成预告登记。2011年10月13日，林同和与林育钦及案外人陈时华签订《房屋租赁合同》，约定林同和向林育钦、陈时华承租位于福建省平潭县万宝路某房产，租期从2011年10月13日起至2021年12月30日止。林同和自2012年7月起无法足额支付租金。2015年1月12日，林育钦与林同和、林清签订《套房转让合同》，约定将林同和、林清所有的位于福建省平潭县南侧某房产以每平方米7500元价格转让给林育钦，转让总金额为585825元。2015年1月29日，林同和、林清签订《委托书》，委托案外人陈时华办理位于福建省平潭县南侧某房产领证、移户等相关事项，并前往平潭县公证处进行公证。另查明，丁月英与林同和、林清民间借贷纠纷一案，一审法院作出生效判决后，转入执行程序。一审法院在执行过程中，于2015年12月22日作出（2015）岚执字第1058号执行裁定书，裁定对被执行人林清名下的位于福建省平潭县南侧某房产（合同号：20100540）予以查封。林育钦于2016年11月21日提出执行异议。一审法院于2016年12月1日作出（2016）闽0128执异63号执行裁定书，驳回林育钦的异议请求。林育钦不服上述裁定，于2016年12月22日向一审法院提出案外人执行异议之诉。林同和、林清于2000年11月10日在平潭县人民政府登记结婚。一审法院认为：一、关于林育钦与林同和、林清签订《套房转让合同》的效力问题。民法系私法，以私法自治为原则。当事人之间的民事行为，法无明文规定禁止即为有效。本案中，林育钦请求法院确认其与林同和、林清签订的《套房转让合同》合法有效，丁月英则主张该《套房转让合同》虚假、无效。关于合同的效力应当依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）进行判断。《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条分别规定了无效民事行为、合同无效的法定情形。本案中，林育钦与林同和、林清具有完全民事行为能力，双方订立《套房转让合同》的行为符合合同成立及生效的要件。且丁月英并未提供证据证明该合同存在《民法通则》《合同法》中规定的合同无效的法定情形，丁月英此项抗辩一审法院不予支持。当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，受法律保护。一审法院支持林育钦该项诉请，认定其与林同和、林清签订《套房转让合同》合法、有效。二、关于平潭县南侧某房产的所有权归属问题。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，林清从福建汉洋房地产有限公司处购买了讼争房产并完成了预告登记，但至今未前往不动产登记机构办理产权登记。故位于福建省平潭县南侧某房产的所有权未发生变动，仍属于福建汉洋房地产有限公司，林清仅享有《物权法》第二十条规定的预告登记的权利，不享有讼争房产的所有权，林清可就上述房产自能够进行不动产登记之日起三个月内向不动产登记部门申请登记。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”林育钦虽与林同和、林清签订了合法有效的《套房转让合同》，但自始未办理物权登记，林育钦未取得讼争房产的所有权。因此，林育钦请求确认位于平潭县潭城镇万宝路南侧某房产为林育钦所有的诉讼请求一审法院不予支持。林育钦可就该《套房转让合同》另行起诉，追究林同和、林清未履行合同的违约责任。三、关于林育钦是否享有排除强制执行的民事权益的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林育钦虽然与林同和、林清在法院查封讼争房产之前已签订了合法有效的《套房转让合同》，但未能提供有效的证据证明其已依约支付购房款，以及在查封之前已占有使用讼争房产，林育钦要求法院停止对该讼争房产的执行不符合法定条件，故林育钦提出的此项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、林育钦与林同和、林清于2015年1月12日签订的《套房转让合同》合法有效；二、驳回林育钦其他诉讼请求。案件受理费9658元，由林育钦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于林育钦是否已向林同和、林清付清购房款。二审期间，林育钦提交林同和2017年12月15日出具的《证明》一份，证明《套房转让合同》的真实性，以及用购房款抵消租金且讼争房屋已经交付林育钦的事实。丁月英质证认为，《证明》是否林同和签字无法确认，且《套房转让合同》本就系林同和、林育钦伪造，该证据真实性、客观性、关联性亦均持异议。本院认为，林同和未参与诉讼，《证明》是否系林同和出具无法确认，该证据真实性存疑，依法不予采信。林育钦持有讼争房产的钥匙以及讼争房产水、电缴费户主更名的事实，仅能够证明讼争房产交接手续已部分履行。林育钦未能提供直接证据证明付款方式系以林同和欠缴的租金抵扣购房款且已经全额抵扣完毕，故一审法院未认定林育钦已付清购房款并无不当。综上，本院对一审查明的事实依法予以确认。另查明，林育钦从未入住或者使用平潭县南侧某房产。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，讼争房产的预告登记权利人为林清，虽然林育钦与林同和、林清在查封之前签订有《套房转让合同》，但林育钦未能证明其已依约向林同和、林清付清购房款，且林育钦也未实际占有使用讼争房产，林育钦诉请确认讼争房产归其所有并要求法院停止对该讼争房产的执行，缺乏依据，一审法院不予支持，判决正确，本院依法予以维持。综上所述，林育钦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9658元，由上诉人林育钦负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 杰审 判 员  金光玉审 判 员  张 敏二〇一八年一月二十六日法官助理  蔡 娟书 记 员  王 惠