湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01549号
上诉人（原审原告）陈松青。
委托代理人王宏，湖南高天律师事务所律师
上诉人（原审被告）彭书林。
上诉人（原审被告）黄辉芝。
上列二上诉人共同委托代理人黄梦山，长沙县经开法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）湖南九华崇源堂药品超市连锁有限公司，住所地长沙市雨花区杉木冲路228号。
法定代表人邵永红。
上诉人陈松青、彭书林、黄辉芝因与被上诉人湖南九华崇源堂药品超市连锁有限公司（以下简称九华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第1784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月9日，李志彪（房屋原所有人，甲方）与彭书林（乙方）签订《香堤雅境门面租赁合同》，约定：1、甲方将长沙市芙蓉区人民东路458号香堤雅境家园2号栋109号门面租与乙方使用，租赁起始日为2010年8月26日；2、租金按三个阶段收取：第一阶段租金为每月2000元，自2010年8月26日至古曲路围挡撤除日止。第二阶段租金：第一年为每月3000元，第二年为每月3280元，第三年为每月3600元，自古曲路围挡撤除日开始至地铁试运行日止，如遇特殊原因地铁未开通，合同执行到2014年8月26日。第三阶段租金自地铁试运行开始，依据当时市场价由双方共同协商确定并约定每年递增比例，如约定不成，合同至地铁试运行日终止；3、租金按季预交，乙方必须在租赁期每季度的7日前交纳下一季度租金；4、甲方收取乙方押金5000元，租期届满无息退还；5、租赁期限届满，甲乙双方未续订合同，乙方逾期不交出承租场地的，甲方除限期乙方交还和补收占用期租金外，并按占用期内租金的两倍收取违约金；6、如乙方拖欠租金及其他应由甲方代缴费用，每逾期一日，按所欠交金额的2%向甲方支付违约金，甲方可采取停止供应水、电等措施，并有权解除合同。2012年11月25日，李志彪、彭书林、陈松青三方达成书面协议，约定2012年11月25日起，原房屋业主李志彪有关《香堤雅境门面租赁合同》的所有权益移交给新业主陈松青。
湖南省长沙市芙蓉公证处于2014年3月25日接受陈松青的证据保全申请，指派工作人员随同陈松青前往香堤雅境家园2号栋109号门面，向彭书林、黄辉芝递交《致彭书林函》，该函件内容大致为：陈松青因彭书林欠付2013年12月至2014年3月租金，现根据合同约定解除双方之间门面租赁合同，并要求彭书林按所欠金额的2%承担违约金。黄辉芝拒绝在回执上签名。湖南省长沙市芙蓉公证处针对上述事实作出（2014）湘长芙证民字第147号公证书。长沙市芙蓉区古曲路地铁口工程围栏在2014年1月1日前已撤除，该地铁口所经地铁线路自2014年5月起已正式通车。在地铁试运行开始后，双方就《香堤雅境门面租赁合同》约定的第三阶段租金未达成协议，陈松青以彭书林不能按期缴纳租金为由，依照合同约定对门面停止供电，彭书林以陈松青私自停电给其正常经营造成损失为由，拒绝支付租金，遂酿成本案纠纷。陈松青为维护其合法权益，请求判令：1、彭书林、黄辉芝、九华公司向陈松青支付租金20800元（暂计至2014年6月11日止）；2、彭书林、黄辉芝、九华公司向陈松青支付违约金6240元；3、解除陈松青与彭书林之间的《香堤雅境门面租赁合同》；4、彭书林、黄辉芝、九华公司立即腾空门面并交付陈松青。
彭书林自2013年12月起欠付房屋租金，根据合同约定的计算标准，2013年12月租金为2000元，2014年1月至5月的租金按每月3000元计算为15000元，2014年6月1日至6月11日的租金按每天100元计算，为1100元，共计18100元。
另查明，彭书林系以其个人名义与房屋业主签订的《香堤雅境门面租赁合同》，与其妻子黄辉芝在该门面从事药店经营。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《香堤雅境门面租赁合同》及书面证明系双方真实意思表示。彭书林以个人名义租用门面，根据合同的相对性原则，应由彭书林向陈松青支付租金。黄辉芝与彭书林系夫妻，且使用该门面共同经营药店，彭书林所欠租金及由此产生的违约金，应为夫妻共同债务，由黄辉芝与彭书林共同偿还。陈松青未能证明九华公司与彭书林有共同使用、管理租赁门面的行为，故对陈松青要求九华公司连带清偿门面租金及违约金的诉讼请求，该院不予支持。
彭书林应向陈松青支付租金18100元。彭书林称其已向陈松青交付2013年12月的租金2000元及2014年1月份租金1700元，但未提交相应收据予以证实，且陈松青予以否认，该院不予采信。该院认为，陈松青要求彭书林支付的违约金过高，酌情参照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金，考虑到双方在对第三阶段租金的协商未果后，陈松青在合同履行过程中存在一定的过错，造成双方矛盾加剧，应适当减轻彭书林的违约责任，酌情认定违约金1000元。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《香堤雅境门面租赁合同》中约定地铁试运行开始时，门面租金依据当时市场价由双方共同协商确定并约定每年递增比例，如约定不成，合同至地铁试运行日终止。地铁线路现已正式通车，双方仍未对门面租金达成协议，双方之间的租赁合同现已到期，之后彭书林仍继续使用该门面，视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，陈松青已提前通知彭书林解除租赁合同，履行了告知义务，故对陈松青要求解除《香堤雅境门面租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈松青与彭书林之间的《香堤雅境门面租赁合同》；二、彭书林与黄辉芝共同偿还陈松青租金18100元，此款限在本判决生效之日起五日内履行完毕；三、彭书林给付陈松青违约金1000元，此款现在本判决生效之日起五日内履行完毕；四、彭书林在本判决生效之日起五日内将位于长沙市芙蓉区人民东路458号香堤雅境家园2号栋109号门面腾空，并交还给陈松青。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2476元，由彭书林负担。
上诉人陈松青不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决存在漏判。上诉人陈松青在起诉书中明确要求被上诉人彭书林、黄辉芝、九华公司支付2012年12月1日至2014年6月11日及2014年6月12日至被上诉人向陈松青移交房屋止的租金，原审判决只就2012年12月1日至2014年6月11日的房屋租金作出判决，存在漏判。2、请求二审法院改判九华公司承担责任。九华公司向彭书林出借企业资质，九华公司西街分店被工商机关认定为九华公司的私营分公司，九华公司与彭书林经营的门店共用收款账户，共同收取门店营业额，彭书林、黄辉芝每月均到九华公司结算营业费用，九华公司应当承担责任。综上所述，请求：1、依法撤销原审判决，判决被上诉人承担2014年6月12日至2014年12月5日及上诉日至被上诉人向上诉人移交房屋日止的房屋租金；2、依法判决九华公司承担责任；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。
彭书林、黄辉芝辩称：1、陈松青在2014年3月将本案争议门面停水停电，导致门面不能正常经营，要求给付租金没有事实依据。2、由于陈松青违约给彭书林、黄辉芝造成了20万元的损失，彭书林、黄辉芝将另行主张权利。3、陈松青要求九华公司承担责任，其无证据证实房屋租赁与九华公司有关。4、本次纠纷是陈松青造成的，诉讼费用应该由陈松青自行承担。
上诉人彭书林、黄辉芝不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人彭书林、黄辉芝已经支付了陈松青20**年12月租金2000元和2014年1月租金1700元，实欠陈松青租金14400元，上诉人在原审没有提供陈松青出具的收据，陈松青没有如实向法庭陈述。2、陈松青主观上故意收回诉争房屋，解除合同，所以刻意拒收租金，虚构了上诉人违约交租金的假象。3、陈松青在履行合同过程中存在重大过错，2014年3月27日，陈松青将诉争门面关闸停电，给上诉人造成了重大经济损失，暴露出其真实意图，要将门面租金涨到每月6000元及要求彭书林、黄辉芝退场。4、彭书林、黄辉芝经营涉诉门面投入了巨额资金，至今没有收回，该门店从2014年3月27日起至今一直处于停电、不能营业的情况，彭书林、黄辉芝一直在门店坚守，没有经济来源。综上所述，一审法院认定事实不清，判决错误，请求：1、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第1784号民事判决；2、将本案发回重审或改判，判决陈松青继续履行房屋租赁合同和赔偿彭书林、黄辉芝误工损失9000元；3、由陈松青承担本案全部受理费。
陈松青辩称：1、2014年3月份停水停电不属实，只停电但没有停水，2013年10月份催缴租金未果的情况下才停电的，发催缴通知书时，当时彭书林不签字，才进行证据保全。2、不能正常营业不是事实，此期间购买了三次药可以证实，其中有一张2014年7月16日银行POS机刷卡单上显示出卖方是九华公司。3、2014年12月至2015年3月，彭书林、黄辉芝没有交过租金；陈松青交纳了水电费1581元给物业公司。
被上诉人九华公司未予答辩。
本案在二审过程中，彭书林、黄辉芝向本院提交了以下证据：1、两次报警回执，拟证明陈松青到门店吵闹的时候，门店不能正常营业；2、相片16张，拟证明陈松青破坏门面的情况。陈松青发表如下证据意见：对证据1的“三性”均有异议，提出该证据证明目的与本案无关，第一次因陈松青要求彭书林、黄辉芝支付租金发生纠纷，第二次发生纠纷还在调查中，陈松青没拿店里的物品；对证据2的“三性”均有异议，陈松青只卸了自身安装的玻璃门。本院经审查认为，彭书林、黄辉芝提交的证据1，因不能直接证明门店不能正常营业，故本院不予认定；证据2，陈松青对卸掉玻璃门无异议，本院对卸掉玻璃门的事实予以认定，对其他部分，因无其他证据予以佐证，本院不予认定。
本院经二审审理查明：上诉人陈松青与上诉人彭书林、黄辉芝均陈述彭书林、黄辉芝已搬离本案涉诉门面。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点问题是：一、原审判决是否存在漏判问题。上诉人陈松青提出原审判决存在漏判的上诉意见，本院经审查认为，陈松青在起诉书中要求彭书林、黄辉芝、九华公司支付租金20800元（暂计至2014年6月11日止），并未就后段时间的租金一并起诉，根据不告不理原则，原审判决只就2012年12月1日至2014年6月11日的租金进行判决，符合法律规定，故陈松青的该上诉意见，无事实依据，本院不予支持。二、被上诉人九华公司应否承担本案的租金清偿责任。上诉人陈松青提出被上诉人九华公司应对该门面租金承担清偿责任的上诉意见，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人为陈松青，承租人为彭书林，根据合同的相对性原理，承租人彭书林有支付租金的义务，且黄辉芝与彭书林系夫妻关系，应对租赁该门面产生的租金等费用承担共同偿还责任；九华公司并非合同当事人，也未实际使用该房屋，彭书林与九华公司之间的法律关系不是本案审理范围，故陈松青要求九华公司对涉诉门面租金承担清偿责任的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。三、陈松青是否存在拒收租金的问题。上诉人彭书林、黄辉芝提出陈松青拒收房屋租金的上诉意见，本院认为，上诉人彭书林、黄辉芝提出陈松青拒收房屋租金的证据不足，且彭书林、黄辉芝也未就本案所欠租金向国家法定提存部门进行提存，故对彭书林、黄辉芝的该上诉意见，因证据不足，本院不予支持。四、本案的租赁合同能否继续履行的问题。上诉人陈松青于2014年3月25日以未及时交纳租金为由向上诉人彭书林、黄辉芝递交《致彭书林函》，通知彭书林、黄辉芝解除合同，彭书林、黄辉芝接到该函后未在3个月内提出异议，本案房屋租赁合同已经解除，且彭书林、黄辉芝已经搬离涉诉门面，故彭书林、黄辉芝要求继续履行合同的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人彭书林、黄辉芝要求上诉人陈松青赔偿误工损失9000元的上诉请求，彭书林、黄辉芝在原审过程中未提起反诉，双方在二审过程中未达成由本院一并审理的一致意见，彭书林、黄辉芝可凭相关证据另行主张权利。上诉人彭书林、黄辉芝提出上诉人陈松青在履行合同过程中存在重大过错，造成彭书林、黄辉芝重大经济损失，彭书林、黄辉芝也可另行向陈松青主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人陈松青、彭书林、黄辉芝的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2476元，由上诉人陈松青负担1238元，由上诉人彭书林、黄辉芝承担1238元。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
代理审判员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一五年六月十八日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。