上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3579号
上诉人（原审被告）：臧文，男，1965年2月1日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
被上诉人（原审原告）：许腊梅，女，1985年2月7日生，回族，户籍地安徽省寿县，现住上海市闵行区。
上诉人臧文因与被上诉人许腊梅房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初19372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人臧文上诉请求：撤销原判，依法改判（1）被上诉人许腊梅继续履行与臧文的房屋租赁合同；（2）许腊梅赔偿造成臧文的部分经济损失人民币（下同）9,945元；（3）上诉费由许腊梅承担。事实和理由：签订房屋租赁合同时，许腊梅一直声称自己已经取得上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的产权证，但产证在老家，中介也声称看过系争房屋的产权证，臧文才签署了租赁合同。许腊梅一直到2016年9月12日开庭时才出示产权证，产证时间为2016年1月8日。因许腊梅在2014年6月1日至2016年1月8日之前出租系争房屋的行为违法，取得的租金收入属于违法收入，故应依法退还臧文。
被上诉人许腊梅未作答辩。
许腊梅向一审法院起诉请求：1、判决解除双方之间签订的系争房屋租赁合同；2、判令臧文腾空房间内所有臧文的物品，把系争房屋交还许腊梅；3、判令臧文支付拖欠的房租人民币（下同）3,000元、滞纳金及许腊梅的误工费、车费5,000元；4、判令臧文把转租的租金交付给许腊梅。
一审法院认定事实如下：2014年5月29日，许腊梅（出租方、甲方）与臧文（承租方、乙方）及案外人上海XX有限公司第六分公司（居间方、丙方）就系争房屋签订租赁合同，约定：租赁期限为3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，甲方应于2014年5月29日将房屋腾空并交付乙方使用。双方商定租金为每月1,500元整。支付方式：乙方以现金形式支付租金给甲方，租金按3个月为一期支付；每期租金于上一期租金满7日前缴纳，先付后住；甲方收到租金后予以书面签收。保证金1,500元整，乙方于签订本合同时交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋，并结清租金、电话费、水电费、煤气费，物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方应立即补足。乙方应依房屋交接时之现状使用，如果要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续的，需办妥有关手续后方可进行。租赁期满根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。乙方在租赁期限内，未经甲方的书面同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方或与第三方互换房屋使用或其他变相方式供第三方使用。乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每天以月租金的0.3%支付滞纳金；如乙方拖欠租金超过十五个工作日视为乙方自动退租，构成根本违约，甲方有权单方面解除本合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方的保证金。前述房屋在租赁期内所需缴纳的税费，由甲方按国家有关规定承担。从2014年开始的物业管（理）费由甲方承担。合同另有手书备注：“第一次付租金为付二押一，以后每三个月付一次。合同签完2年内按合同价（1,500元）。第三年按市场价定房价甲乙双方协商，乙方交房应恢复房子原状，除墙以外，门以外。”三方均在合同落款处签名。
另查明，系争房屋所有权人系许腊梅和案外人张某，系争房屋的《上海市房地产权证》于2016年1月8日取得。
再查明，2016年2月24日，臧文（出租方、甲方）与案外人洪某（承租方、乙方）就系争房屋签订《不动产租赁合同》，约定租赁期限自2016年3月1日至2017年2月28日止，共计12个月。该房屋租金壹年内不变。租金每叁月支付一次，即4,500元整。保证金3,000元整，乙方于签订本合同时交付甲方。
对有争议的证据和事实，一审认定如下：臧文提供的物业费缴款通知书一组，旨在证明其替许腊梅代付2014年3,332.40元的物业费。许腊梅对此认为，代付的物业费已经以扣除租金的方式处理，所以不存在其还欠付臧文物业费的问题。
一审法院认为，许腊梅、臧文签订的系争房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同中双方明确约定，臧文无权转租，而臧文在未得到许腊梅许可的前提下，于2016年2月24日与案外人洪某签订《不动产租赁合同》，其擅自转租系争房屋的行为显然构成违约，故对许腊梅主张解除合同的诉请，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，予以支持。鉴于2016年6月6日许腊梅即前往系争房屋，在联系臧文无果的情况下更换门锁，表达了合同解除的意愿，故一审法院将该日定为合同解除日。由于门锁的更换导致臧文此后再无法使用系争房屋，故该日之后许腊梅亦不应再对臧文主张房屋使用费。至此，臧文尚欠许腊梅自2016年6月1日至同月6日的房租，计300元（1,500元÷30天×5天﹦300元）。
许腊梅依据租赁合同第八条第6款向臧文主张欠付租金的滞纳金及没收保证金，一审认为，根据合同该条款之约定，许腊梅可以没收保证金的前提为臧文拖欠租金超过十五个工作日，而在本案中，臧文于2016年5月25日起欠付租金，至合同解除的同年6月6日尚不足十五个工作日，本案亦不是依据臧文拖欠租金而判决合同解除，故对于许腊梅主张没收保证金的诉请，不予支持。至于租金滞纳金，一审认为，许腊梅并未向臧文催讨过租金以及相关滞纳金，且鉴于臧文实际欠付租金金额较少，许腊梅业已及时控制了系争房屋，故综合考虑许腊梅的实际损失，对其滞纳金部分的主张不予支持。
许腊梅虽对误工费、车费提出诉请主张，但实际庭审过程中，其并未就此举证，故对该部分诉请亦不予支持。
对于许腊梅要求臧文将向案外人洪某收取的转租之租金交付给其的诉请，无合同或法律的依据，实难支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，于二○一六年十月二十日作出判决：一、许腊梅与臧文于2014年5月29日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《租赁合同》于2016年6月6日解除；二、臧文于判决生效之日起十日内向许腊梅支付租金300元；三、臧文于判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋；四、许腊梅于臧文搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋后十日内退还臧文保证金1,500元；五、驳回许腊梅其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计25元，由臧文负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据在案证据，臧文存在擅自转租行为的事实明确，故许腊梅据此要求解除双方之间的租赁合同，具有合同依据和法律依据，对臧文要求继续履行合同的上诉诉请，本院不予支持。一审法院对合同解除后果的处理并无不当，本院予以认同且不再赘述。就臧文关于许腊梅在签订合同当时并未取得系争房屋产权证，故许腊梅应返还臧文在其未取得产证期间所付租金的相关主张，虽然许腊梅直至2016年1月8日才取得系争房屋产证，但此并未影响臧文对系争房屋的实际使用，且臧文也无证据证明在许腊梅取得产证之前系争房屋还存在其他权利人且向臧文主张过相关权利，故臧文要求许腊梅返还相关租金，不能成立，本院对此亦不予采信。综上所述，臧文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人臧文负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年四月二十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……