浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭执异终字第5号
上诉人（原审原告）：胡小泉。
委托代理人：夏忠勤、祝文捷，浙江杭星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：商国富。
原审第三人：姜永松。
上诉人胡小泉与被上诉人商国富及原审第三人姜永松案外人执行异议之诉一案，不服浙江省建德市人民法院（2014）杭建执异初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
胡小泉起诉称：2014年1月28日，胡小泉与第三人姜永松签订了《房屋买卖协议》一份。该协议约定，由胡小泉向第三人购买位于建德市大同镇新昌路×号房产的一部分，房价为603800元。合同还对房屋交付时间、房款交付方式、房屋过户事宜等作了约定。合同签订后，胡小泉付清购房款。同年2月20日，胡小泉与第三人签订了《房屋交付确认书》。之后，胡小泉对购买的房屋进行了修缮，并一直占有使用至今。建德市人民法院在办理商国富与姜永松民间借贷纠纷一案中，于2014年5月8日查封了案涉房产。该案现已进入执行程序，法院将对该房产进行处置。胡小泉曾提起执行异议，要求停止对该房产的执行。建德市人民法院于2014年9月19日作出（2014）杭建执异字第13号执行裁定，驳回其执行异议。为此，胡小泉提起执行异议诉讼。胡小泉认为其与第三人签订的《房屋买卖协议》合法有效，其已依约付清购房款，并已修缮、入住，该房屋虽未办理产权过户登记手续，但胡小泉对此并无过错。胡小泉与第三人因该房屋的买卖形成了特殊的债权债务关系，而商国富与第三人因民间借贷所产生的是一般债权关系，胡小泉所享有的特殊债权足以对抗因实现商国富的一般债权而采取的房屋查封行为，故请求停止对涉案房屋的强制执行，并解除该房屋的查封。
商国富在原审中答辩称：案涉房屋所有权虽登记在姜永松名下，但该房屋土地使用权的权利人系建德市大同供销社。（2014）杭建执异字第13号执行裁定驳回原告的执行异议，有法律和事实依据，故要求法院驳回胡小泉的诉讼请求。
原审中，姜永松对胡小泉起诉的事实、理由及诉讼请求均无异议。
原审查明：1、坐落于建德市大同镇新昌路×号房产的建筑面积为1824.71平方米，房屋所有权人为第三人姜永松，土地使用权人为建德市大同供销社。新昌路×号原产权人系建德市大同供销社，第三人姜永松购买后，由于该土地使用权类型是划拨，第三人未按规定缴纳相应的土地出让金，故该房的土地使用权仍登记在建德市大同供销社名下。
2、2014年1月28日，姜永松与胡小泉签订了《房屋买卖协议》一份。该协议约定，姜永松将其所有的位于本市大同镇新昌路×号房产的一部分以人民币603800元的价格出售给胡小泉，具体为以蒋樟树和胡永良房屋后茧棚一个及茧棚后水泥钢筋结构二层房屋五间中的四间，其中正屋四间占地面积约110平方米，建筑面积220平方米，茧棚及后厕所、楼梯占地面积约56平方米；协议还约定若房屋不能过户，姜永松不得干涉胡小泉对该房屋的占有、使用、收益等事项。
3、胡小泉支付的涉案房屋购房款603800元，其中548000元系尚欠胡小泉的借款来抵扣，胡小泉于协议签订的当日支付给姜永松购房余款人民币55800元。
4、2014年2月20日，胡小泉与姜永松签订了《房屋交付确认书》，姜永松将案涉房屋交付给胡小泉使用至今。
5、胡小泉与姜永松至今未办理涉案房屋的产权过户登记手续是由于该房屋土地使用权人为建德市大同供销社等原因所致。
另查明：1、2014年5月8日，原审法院受理了商国富与姜永松民间借贷纠纷一案，根据商国富的申请，原审法院于同日作出（2014）杭建大商初字第10号民事裁定书，并于次日查封了登记在姜永松名下的位于建德市大同镇新昌路×号房产。同年5月9日，原审法院作出（2014）杭建大商初字第10号民事判决书，判令姜永松归还商国富借款本金人民币600000元，支付利息人民币68400元。判决发生法律效力后，因姜永松未履行还款义务，商国富向该院申请强制执行。原审法院于2014年8月5日立案执行，执行标的为人民币677504元。
2、2014年9月15日，本案胡小泉就大同镇新昌路×号房产被查封事项，向原审法院提出案外人执行异议。原审法院立案受理后，经听证，原审法院以涉案房屋登记在被执行人姜永松名下，属姜永松所有为由，于同月19日作出（2014）杭建执异字第13号执行裁定，驳回胡小泉的执行异议。
原审认定以上事实的证据有：房屋买卖协议、收条及借条、房屋交付确认书、（2014）杭建执异字第13号执行裁定、收款收据、照片。
原审认为：胡小泉虽与姜永松签订了房屋买卖协议，但在原审法院查封涉案房屋时，胡小泉与姜永松未办理房屋产权过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。故涉案房屋的所有权仍属姜永松所有；胡小泉提出的其与姜永松因该房屋的买卖形成了特殊的债权债务关系，足以对抗因实现商国富的一般债权而采取的房屋查封行为的主张，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已结支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该规定对保护第三人（即买受人）权益的范围有严格限制，必须同时满足已经支付全部价款、实际占有执行标的物、对未办理过户登记手续没有过错三个要件。结合本案认定的事实，胡小泉虽已支付购房款并入住使用，但其作为房屋的买受人，对买卖标的物的权属有审慎、注意义务，胡小泉与姜永松未办理房屋产权过户登记手续是由于该房屋的土地使用权仍登记在建德市大同供销社名下。对此，应认定胡小泉存在过错。故对胡小泉要求给予特殊保护债权为由提出的执行异议理由，原审法院不予采纳。综上，胡小泉的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条规定和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原审法院于2015年2月2日作出（2014）杭建执异初字第4号民事判决：驳回胡小泉的诉讼请求。案件受理费人民币9900元，由胡小泉负担。
宣判后，胡小泉不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误，胡小泉对购买的房屋已经尽到合理审查义务且房屋没有过户的根本原因在于姜永松没有支付土地出让金。在房屋买卖中，胡小泉已经积极对标的物权属进行审查，尽到了合理的审查义务。本案中，胡小泉购买位于建德市大同镇新昌路×号房屋一部分，为审查购买房屋的权属，曾要求房屋所有权人向上诉人出示权属证明，房屋所有权人姜永松向胡小泉出示了房产证，之后胡小泉多次催促姜永松至房管部门办理过户事宜，然在2014年2月胡小泉与姜永松至建德市行政审批中心办理过户事宜时被告知该房屋因未缴纳土地出让金故房屋土地使用权尚登记在建德市大同供销社名下，因而无法过户。胡小泉系年逾60的普通老人，文化程度不高，在看到姜永松出示的房产证后当然的认为房屋系姜永松所有，然因为土地使用权证问题无法过户，这是超出了胡小泉的认知范畴的，况且在一般情况下，普通人对土地证的重视程度较轻，远不及房产证。一审法院关于“第三人未办理房屋产权过户登记手续是由于房屋的土地使用权仍登记在建德市大同供销社名下”的认定是不准确的，姜永松未办理房屋过户手续根本原因是没有交纳土地出让金。事实上，本案胡小泉和姜永松的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示应是合法有效。既然协议合法有效，房产证又登记在姜永松名下，故涉案房屋并非绝对的过户不能，只是存在障碍，只要姜永松交纳土地出让金就可以获得土地使用权进而将房屋过户给胡小泉。姜永松作为房屋出卖方，首先没有向胡小泉告知房屋权属真实情况，其次在房屋并非完全过户不能的情况下没有交纳土地出让金履行其配合办理房屋过户的义务。故本案房屋没有过户的原因表面上是因为土地使用权登记在建德市大同镇供销社名下，但根本原因是姜永松没有交纳土地出让金，未履行其义务导致过户迟延。因此，胡小泉在购买该房屋前已经在可能的认知范围内尽到合理的审查义务，而没有办理过户根本原因在于姜永松不支付土地出让金导致过户迟延，责任及过错均不在胡小泉。二、一审判决存在明显偏袒商国富的情形及存在滥用自由裁量权之嫌。一审判决书中称“被告商国富辩称，案涉房屋所有权虽登记在姜永松明下，但该房屋土地使用权的权利人系建德市大同信用社”，事实上，商国富根本未辩称房屋土地使用权的权利人系建德市大同信用社，该事实系一审庭审中胡小泉的回答。一审法院却如此替商国富组织答辩意见，其偏袒之意可见一斑。本案一审判决存在滥用自由裁量权之嫌。胡小泉在一审中系以最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条提起执行异议之诉，以特殊债权的保护为诉由，其是否构成特殊债权的有三个构成要件即1.是否已经支付全部价款；2.实际占有执行标的物；3.对未办理过户登记存在过错。但一审对《房屋买卖合同》的合法有效性以及胡小泉对购买房屋占有使用的真实性两个关键事实的审查非常简单，在法庭辩论阶段仅仅归纳了一个争议焦点即“原告对房屋没有办理过户是否存在过错”。是否存在过错是一个主观问题，一审却有预设性地选择了一个具有相当的自由裁量权的争议焦点。过错包括重大过失或故意的情形，在认定上应当结合客观事实进行综合认定。然一审在判决书中仅以胡小泉没有审查房屋土地使用权权属这一个事实就简单认定其没有尽审慎、注意义务进而认定胡小泉对房屋没有办理过户手续存在过错，而对于本案其他已经查明的事实均没有综合认定，包括：胡小泉已经要求姜永松出示房产证并且催促其办理过户手续、胡小泉与姜永松之间签订的《房屋买卖协议》合法有效、本案房屋并非绝对不能过户，而姜永松已经办理房产证，土地使用权证仍登记在大同镇供销社系因为姜永松没有支付土地出让金等，尽管在一审中胡小泉已经强调了其尽到了合理审查义务以及由于姜永松未支付土地出让金才是导致房屋无法过户的根本原因等问题，然一审法院却将这些重要事实均排除在过错认定的考虑因素之外而没有采纳。且在一审判决书中对于胡小泉提出的合理辩论意见未有任何说理即不予采纳，一审在胡小泉过错的认定上实有滥用自由裁量权之嫌。
关于胡小泉的过错问题，存在过错系要违反法律强制性规定或本人原因怠于履行义务，本案中胡小泉和姜永松的协议没有违反国家法律的法定情形，不存在缔约过错，如果要认定有过错，直接认定买卖合同无效。物权变动没有按照国家法律规定在买卖合同签署以后60天内办理过户手续，胡小泉也没有过错，本案之所以在法院查封的时候没有过户是因为姜永松没有履行合同义务，由于姜永松怠于履行义务造成的尚未过户的结果不能认为是买受人即胡小泉的过错。
综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持胡小泉的上诉请求或将本案发回重审。
被上诉人商国富向本院提交书面答辩意见称：首先，姜永松在2001年注册成立建德市永通蚕桑有限公司时，50万元的注册资本中有40万元是房屋出资，该房屋系案涉房屋，未曾过户至公司。现该公司涉案银行贷款等诉讼，案涉的担保公司、反担保人肯定要追究公司的注册资本，因此，该案涉房屋虽为姜永松的私人财产，但也不可以轻易买卖。其次，胡小泉受让该房屋亦存在一定过错。双方签订的《房屋买卖协议》第四条明确写明：“若房屋不能过户……”，该条即是对胡小泉的提示，签订协议是双方合意一致的结果，且胡小泉原来也是大同供销社的职工，购房时应知道房屋的相关信息，且胡小泉也与姜永松一起去办理过房屋过户事宜，对于房屋不能过户的情况是知晓的，因此，胡小泉签订该《房屋买卖协议》存有一定过错。胡小泉与姜永松签订的《房屋买卖协议》要合法有效需要具备如下条件：一是补交土地出让金；二是将房屋过户至胡小泉名下并去相关部门办理过户登记。但是本案中，姜永松没有经济能力补交土地出让金，而且本案涉及到多个案外债权人、担保人的利益，因此，原审法院驳回胡小泉的诉讼请求于法有据，并无枉法裁判之嫌，请求二审法院驳回胡小泉的上诉请求，维持原审判决。
原审第三人姜永松答辩称：与胡小泉签订《房屋买卖协议》时案涉房屋并没有任何的抵押，其他案子均是发生在与胡小泉房屋买卖之后。
本院二审期间，各方均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案系原审法院作出（2014）杭建执异初字第4号驳回胡小泉执行异议裁定后，胡小泉对执行标的，即坐落于建德市大同镇新昌路×号房屋主张权利而依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》的规定而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是胡小泉是否因房屋买卖而对上述房产享有特殊的债权以及该债权是否足以对抗因一般债权而产生的房屋查封行为。本案中，胡小泉虽与姜永松签订了房屋买卖协议，但协议签订后房屋并未完成过户登记，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该规定对保护第三人（即买受人）权益的范围有严格限制，必须同时满足已经支付全部价款、实际占有执行标的物、对未办理过户登记手续没有过错三个要件。本案中，胡小泉虽已经支付价款并实际入住该房屋，但是其作为房屋的买受人，在签订房屋购买协议前并未对房屋的土地使用权相关情况尽到审慎注意义务，后在办理过户登记时，在明知需缴纳土地出让金才能办理案涉房屋土地使用权的变更登记情况下，胡小泉仍不积极督促姜永松采取措施办理相应土地使用权变更登记手续，存有一定过错，故胡小泉的主张并不属于特殊债权应给予保护的范畴，其因此提出的执行异议理由，本院不予采纳。
综上，胡小泉的上诉理由无法成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9900元，由上诉人胡小泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 楼继文
审判员 张喜妹
审判员 寿凯迎
二〇一五年五月十五日
书记员 陈国飞