福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0583民初7967号原告：中国银行股份有限公司南安支行，住所地南安市柳城办事处普莲路323号，统一社会信用代码：91350583856303201K。主要负责人：吴玉川，系该支行行长。委托诉讼代理人：吴诗南，系该支行工作人员。被告：叶俊良，男，1988年4月15日出生，汉族，住南安市。被告：南安骏杰房地产开发有限公司，住所地南安市溪美街道办事处彭美社区综合楼七楼，组织机构代码：69902939-1。法定代表人：ＸＸ来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄震宁，该公司工作人员。原告中国银行股份有限公司南安支行（以下简称中行南安支行）与被告叶俊良、南安骏杰房地产开发有限公司（以下简称骏杰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行南安支行的委托诉讼代理人吴诗南、被告骏杰房地产公司的委托诉讼代理人黄震宁到庭参加诉讼，被告叶俊良经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行南安支行向本院提出诉讼请求：1.请求解除2012年5月29日原告与被告叶骏良、骏杰房地产公司签订的合同编号为2012年南贷字NAAA2012123号的《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》；2.被告叶俊良立即偿还原告编号2012年南贷字NAAA2012123号《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》项下的全部贷款本金人民币344589.12元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定支付至还清全部贷款本息之日止，暂计至2016年9月10日利息为人民币13716.52元，罚息为人民币631.27元）；3.被告骏杰房地产公司对被告叶俊良归还上述贷款本息承担连带保证责任；4.确认原告有权以被告叶俊良提供的抵押物（地址在南安市柳城办事处金街居委会四季家园5号楼901室房产）行使抵押权，并就上述贷款本息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；5.本案全部诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）由二被告承担。事实和理由：2012年5月29日，原告与被告叶俊良签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》【编号：2012年南贷字NAAA2012123号】，约定：被告叶俊良向原告贷款人民币380000元，用于购买址在南安市柳城办事处金街居委会四季家园5号楼901室房产；贷款年利率7.05%,贷款期限240个月,自2012年6月1日起至2032年6月1日止,还款日为每月的10日，还款方式为按月等额本息还款。同时，被告叶俊良还提供其所购买的址在南安市柳城办事处金街居委会四季家园5号楼901室房产作为上述贷款的抵押物，并依法办理了抵押预告登记，同时被告骏杰房地产公司为上述贷款承担阶段性连带责任保证。上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，原告于2012年6月1日将贷款本金人民币380000元划入被告叶俊良指定的开发商账户，即原告已经依约履行了向被告叶俊良提供贷款的义务。但被告叶俊良却未能依约按期归还约定的贷款本息，截止至2016年9月10日，被告叶俊良已违约还款期数达9期，累计拖欠贷款本金人民币344589.12元及利息人民币13716.52元，罚息人民币631.27元未归还。经原告催告后，被告骏杰房地产公司也未履行连带清偿责任。根据合同编号为2012年南贷字NAAA2012123号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2款约定，被告叶俊良逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权解除本合同，宣告贷款本息全部提前到期，要求被告叶俊良立即偿还全部贷款及相应利息，有权依法处分抵押房产以清偿全部贷款本息，且有权要求被告骏杰房地产公司履行保证责任，对被告叶俊良归还上述借款本息承担连带清偿责任。综上，原告特依据我国《民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，请法院依法判如诉请。被告叶俊良未作书面答辩，也未提供任何证据。被告骏杰房地产公司辩称，骏杰房地产公司确实为被告叶俊良的借款提供阶段性担保，但是本案借款是有提供房屋抵押的，骏杰房地产公司要求先拍卖抵押物优先偿还借款，若抵押物的拍卖款不够偿还，骏杰房地产公司再承担保证责任。本院经审理查明事实如下：被告叶俊良、骏杰房地产公司于2012年5月29日与原告签订一份编号为2012年南贷字NAAA2012123号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告叶俊良因个人购房需要向原告借款380000元，借款期限为240个月，自原告实际放款日起算，借款采用浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期借款罚息利率按日计收利息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款的发放方式为将借款直接划至被告骏杰房地产公司的账户；还款日为每月的10日，采取按月等额本息还款的方式，等等。合同通用条款中约定：若被告叶俊良未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布借款本息全部提前到期，同时有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。被告叶俊良以购买的南安市柳城办事处四季家园第05号楼901室房产为其向原告的借款提供抵押担保。同时，合同通用条款的开发商保证条款中约定：被告骏杰房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人履行期届满（包括借款提前到期的情况）之日起两年，自借款人办妥合同项下借款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下的债务以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使等等。南安市柳城办事处四季家园第05号楼901室房产已办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2012年5月29日发放。之后，因被告叶俊良仅偿还本息至2015年12月10日止，现尚欠原告借款本金344589.12元及从2015年12月11日起的利息、罚息未归还，被告骏杰房地产公司也未履行保证责任。另查明，被告叶俊良向被告骏杰房地产公司购买的南安市柳城办事处四季家园第05号楼901室房产至今没有办理房产证，原告与被告叶俊良没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。以上事实，有原告提供的营业执照复印件、金融许可证复印件、负责人身份证复印件、被告叶俊良的居民身份证复印件、无婚姻登记证明复印件，编号为2012年南贷字NAAA2012123号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，个人消费贷款借款借据，预购商品房抵押权预告登记审批表及房屋预告登记证明，个人逾期还款明细表以及原告中行南安支行、被告骏杰房地产公司的委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据，两被告没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，因此可以确认上述证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。综上事实，本院认为，被告叶俊良、骏杰房地产公司于2012年5月29日与原告签订的编号为2012年南贷字NAAA2012123号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告叶俊良发放380000元的贷款，按照合同约定，被告叶俊良未按合同约定归还借款本息，原告解除双方签订的合同并提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告叶俊良已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，现原告要求解除与被告叶俊良、骏杰房地产公司签订的合同编号为2012年南贷字NAAA2012123号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，同时被告叶俊良应提前偿还尚欠的全部借款本金344589.12元及按合同约定的从2015年12月11日起的利息、罚息，于法有据，本院予以支持。被告叶俊良以其向被告骏杰房地产公司购买的南安市柳城办事处四季家园第05号楼901室房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告叶俊良不履行债务时，原告有权以该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告骏杰房地产公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至涉案房产办妥抵押登记手续并且原告收到他项权利证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中被告叶俊良提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告骏杰房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人任何权利及其行使，即当被告叶俊良未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告叶俊良以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告骏杰房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告骏杰房地产公司提出先就提供的抵押房产实现原告的债权，不足部分再由其承担保证责任的抗辩缺乏依据，不予采纳。被告骏杰房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告叶俊良追偿。被告叶俊良经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司南安支行与被告叶俊良、南安骏杰房地产开发有限公司签订的合同编号为2012年南贷字NAAA2012123号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告叶俊良应于本判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司南安支行借款本金人民币344589.12元及从2015年12月11起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的合同编号为2012年南贷字NAAA2012123号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计算）；三、对被告叶俊良的上述借款本息，原告中国银行股份有限公司南安支行有权从被告叶俊良提供的抵押物（南安市柳城办事处四季家园第05号楼901室房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，或者同时直接要求被告南安骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任；四、被告南安骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告叶俊良追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6684元，减半收取为3342元，由被告叶俊良、南安骏杰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  陈丽清二〇一七年一月十六日书 记 员  洪建辉附页：一、判决引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。3、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。