辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第254号
上诉人（原审被告）大连市金州区永升物资供销公司。
法定代表人季少军，该××总经理。
委托代理人丛馥香，该公司职员。
委托代理人赵海廷，辽宁××事务所律师。
上诉人（原审被告）大连金州新区住房保障中心（原为大连金州新区房产管理中心）。
法定代表人赵伟，该中心主任。
委托代理人张超，辽宁××律师事务所律师。
委托代理人王瑾，该××公房科科长。
被上诉人（原审原告）祁洪伟，男，××年××月××日生，××族。
上诉人大连市金州区永升物资供销公司（以下简称永升公司）、大连金州新区住房保障中心（以下简称住房保障中心）因确认合同效力纠纷一案，不服大连市金州区人民法院作出的（2013）金民初字第2521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告祁洪伟诉称，2010年初，由于被告永升公司擅自转租并拖欠租金，被告房管中心解除了与其签订的房屋租赁合同，将位于金州区古城乙区20号、21号公建房租给原告，原告按被告房管中心的要求补交了被告永升公司拖欠的半年租金。被告房管中心与原告签订了为期三年的《公有非住宅房屋租赁合同书》，租金是每月每平方米30元，租期为2010年1月1日至2012年12月31日。原告承租后按时交纳房租，依约履行合同。根据该合同第四条：“本合同到期前一个月乙方应书面向甲方申请是否继续签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权”的规定，在合同到期前一个月，原告按照约定，向被告房管中心提交了书面续租申请，被告房管中心也认可此事。同时，原告多次向被告房管中心交纳房租，但其不收。合同到期后，原告也一直占有、使用该租赁房屋，原告也多次与被告房管中心沟通续租事宜。后来得知由于被告房管中心的前身原大连金州新区房产管理处与被告永升公司于2010年5月19日签订了案涉房屋的租赁合同，被告房管中心不知如何解决此事，因此未与原告签订续租合同。但二被告在签订该合同时并未告知原告。2013年5月，被告永升公司向金州区人民法院提起诉讼，要求被告房管中心和原告履行该租赁合同，并交付案涉房屋。法院开庭时，被告永升公司拿出了2010年5月19日其与被告房管中心签订的两份房屋租赁合同，一份租期为3年（2013年1月1日至2015年12月31日），另一份租期为6年（2013年1月1日至2018年12月31日），后永升公司撤回了起诉。二被告明知原告刚签订租赁合同2个月时间，且有优先承租权的情况下，恶意串通签订了案涉房屋的租赁协议，损害了原告的利益，侵犯了原告的优先承租权。另外，二被告所签订的房屋租赁协议中，还约定被告房管中心自2009年6月至2012年12月每年返给被告永升公司租金66096元，共计3年半，从该条款可以看出双方恶意串通，严重损害了国家集体和第三者利益，应认定为无效。再者，租赁期满后，原告继续占有、使用租赁房屋至今，被告房管中心没有提出异议，更没有要求原告腾退，故依据《合同法》236条的规定，被告房管中心与原告间原租赁合同继续有效，应该继续履行。原告已经合法占有租赁房屋，法院应认定原告为继续履行合同的承租人。综上，请求法院确认二被告之间签订的案涉房屋租赁协议无效，在同等条件下原告对案涉房屋享有优先承租权。
原审被告大连金州新区房产管理中心（二审期间因职能划转调整，变更为大连金州新区住房保障中心）辩称，与原告及被告永升公司签订房屋租赁合同的是原大连市金州区房产管理处（以下简称原房管处），被告房管中心是原房管处撤销后新成立的单位，但承接了原房管处的公房管理职能。案涉房屋原由被告永升公司承租，因其私自转租并拖欠房租就解除了与其之间的租赁关系，将房子租给了原告。被告永升公司得知原房管处与原告签订租赁合同后，就要求继续承租案涉房屋，并找其主管单位及原房管处的主管单位进行了协调，原房管处才于2010年5月19日与被告永升公司签订了承租协议书，且该协议约定在原告的承租合同期满后才开始履行。原房管处与被告永升公司在协议中虽有约定返还租金条款，但并没有恶意串通侵犯原告的利益，原告不能以此主张整个协议无效。原告所称的优先承租权不是法定权利，而是基于双方的约定而产生，即便双方协议中有类似的约定，也不代表双方在原协议期限届满后，原告必然能够继续承租案涉房屋，能否续租，要看双方能否再次达成一致。原告提出续租申请后，原房管处明确表示不再续租给原告，因此原告的权利并没有受到侵害。合同经双方协商一致才能签订，应是意思自治的体现，不是基于法院文书强制力产生的，原告不能要求法院确认其可以继续承租案涉房屋。原告诉称被告房管中心于2013年9月4日收取了被告永升公司的租金，这与事实不符。事实是被告房管中心将公房租金收取工作交由案外人大连金州新区金房建筑工程处（以下简称工程处）管理，在永升公司起诉房管中心及本案原告租赁合同纠纷一案的审理过程中，永升公司到该工程处交纳租金，工程处因不知道该房屋涉及诉讼正在审理中，就接收了房租并出具了收据。被告房管中心得知情况后，多次通知被告永升公司取回租金，但被告永升公司不同意。上述事实，被告房管中心已在该案审理过程中向法院作出书面说明，收取永升公司的租金不是房管中心的真实意思表示。综上，被告房管中心认为原告诉讼请求没有事实及法律依据，请法院予以驳回。
原审被告大连市金州区永升物资供销公司辩称，本案争议的金州区古城乙区20号、21号公建房是被告房管中心的直管公房，被告永升公司对该房享有优先承租权。因为在此前四十年，该房一直由县办集体企业金州工业供销公司永久性租用，其具有用益物权性质，属该企业资产组成部分。被告永升公司在2001年企业改制过程中，兼并了金州工业供销公司，并安置了该企业职工再就业，承担了该企业全部债务，对国家作出了贡献，因此根据当时企业改制的优惠政策，该房屋作为用益物权已归被告永升公司所有，被告永升公司便享有了对该房的承租权。此承租权具有福利性质，并具有一定的物权性，公有房屋租赁权是我国计划经济时代的产物，其与传统民法上的商事租赁权不同，公有房承租权的资格是基于承租人与国家、集体的贡献关系，通过国家分配的方式而取得。因承租人的主体资格是特定的，故享有政府指导的租金价格。而普通的商事租赁合同，不能取得以国家指导价格承租公有房屋的权利。这种特别房屋租赁权的解除，只能在承租人即被告永升公司解体或者破产后以法定程序来处理。其次，被告永升公司对案涉房屋的承租权具有连续性，即使存在租赁期限，出租人要收回房屋，也需要征得承租人同意，被告永升公司对案涉房屋享有物权排他性。原房管处也认识到解除与被告永升公司间租赁合同的错误，故在原告承租案涉房屋期间，原房管处每年给被告永升公司66096元补偿金，共给了三年半。原告主张其对案涉房屋具有优先承租权没有法律依据，原告与原房管处签订的租赁合同是无效合同，侵害了被告永升公司的利益，也损害了国家的利益。原告没有权利享有国家指导价格来承租案涉房屋，应该按照市场价来承租。原告从2010年1月开始占有、使用案涉房屋，属于侵权行为。被告永升公司与被告房管中心签订的租赁合同，不是重新建立租赁，而是对被告永升公司享有公有房屋租赁权的进一步保护。
大连市金州区人民法院一审查明，原大连市金州区房产管理处后更名为大连市金州新区房产管理处，该处2011年12月被撤销，其业务由后成立的大连金州新区房产中心承接。由原房管处所管理的位于金州区古城乙区20号、21号公建公房，2010年前由被告永升公司承租，但因其转租及拖欠租金，原房管处与其解除了租赁关系。2010年3月3日，原房管处与原告签订了一份房屋租赁合同，约定将案涉房屋（位于金州区古城乙区20号、21号公建公房）租赁给原告，租期为2010年1月1日至2012年12月31日，租金为每月每平方米30元。还约定，若原告续租应在到期前一个月提出书面申请，在同等条件下原告享有优先承租权。据此，原告于到期前一个月向原房管处提出了书面续租申请。合同到期后双方未续签合同，但原告继续占有使用案涉房屋至今。2010年5月19日，原大连金州新区房管处与被告永升公司签订了两份关于案涉房屋的租赁协议书，一份租赁期为2013年1月1日至2015年12月31日，另一份租赁期为2013年1月1日至2018年12月31日，其他内容一致。但两份协议书中均未约定租赁物的用途、租金数额及支付期限和方式等内容。后来，被告永升公司将租期为3年的租赁协议书送回被告房管中心。2013年5月7日，被告永升公司向一审法院起诉［案号为（2013）金民初字第1514号］，要求原告与被告房管中心腾退案涉房屋。诉讼期间（2013年9月4日），被告永升公司向被告房管中心委托的公房租金代收部门大连市金州新区金房建筑工程处，按每月每平方米15元的价格交纳了66096元的房租。被告房管中心得知后，以案涉房屋正在诉讼期间，该房的承租权归属尚未确定，被告永升公司所交的66096元作为租金不是被告房管中心真实意思表示，通知被告永升公司取回租金，并就此事向一审法院递交了情况说明。但被告永升公司以其房租已付，其与被告房管中心间的房屋租赁合同已经履行为由，撤回了起诉。另查，二被告解除租赁合同后，被告房管中心每年给被告永升公司66096元经济补偿金（2009年6月至2012年12月，共计3年半）。
大连市金州区人民法院一审认为，案涉房屋是由被告房管中心管理的公房，被告房管中心有出租的权利。该房原由被告永升公司承租，但因其转租及欠交房租，被告房管中心与其解除了租赁关系，并给予了被告永升公司经济补偿（2009年6月至2012年12月，共计3年半，每年66096元）；被告永升公司接受了被告房管中心所给的补偿金，即是对双方解除合同的认可和接受。其后，被告房管中心与原告签订了案涉房屋的租赁合同，双方在合同中约定，合同到期后若原告续租应在到期前一个月提出书面申请，在同等条件下原告享有优先承租权，该约定合法有效，具有法律约束力，当事人应依约履行。原告依约于合同到期前一个月向被告房管中心提出了书面续租申请，则在同等条件下原告享有案涉房屋的优先承租权。优先承租权是一种形成权，只要符合条件就应该继续承租。2010年5月19日，二被告间签订案涉房屋租赁协议时，未告知原告，剥夺了原告的缔约优先权，不符合约定的程序，且该协议未约定租赁物的用途、租金数额及支付期限和方式等内容，缺少合同成立的必备条款。对被告永升公司2013年9月4日所交的66096元作为案涉房屋2013年的租金，被告房管中心不予认可，收下该款不是被告房管中心真实意思表示。即使如被告永升公司所说其已交纳了房租，其只是按每平方米15元的标准交的，而原告所交的房租是每平方米30元，被告永升公司只有给出比原告更高的条件才能取得案涉房屋的承租权。综上，因二被告对该合同的主要条款没有达成一致，没有形成合意，故2010年5月19日二被告间所签订的案涉房屋租赁合同不成立。因该合同不成立，故不具有法律约束力。因此，原告诉请确认该合同无效的请求，已经失去了前提，无需处理。对于被告永升公司提出的其对案涉房屋享有用益物权，享有物权排他性和优先承租权的意见，因缺乏法律依据，故一审法院不予支持。综上，在同等条件下，原告对案涉房屋享有优先承租权。综上所述，大连市金州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、原告祁洪伟对被告大连金州新区房产管理中心所管理的位于大连市金州新区古城乙区的20号、21号公建公房，在同等条件下享有优先承租权；二、驳回原告祁洪伟的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告大连金州新区房产管理中心承担。
宣判后，大连市金州区永升物资供销公司、大连金州新区住房保障中心均不服，向本院提起上诉。大连市金州区永升物资供销公司请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。其主要上诉理由为：1.原审认定事实不清。原审在没有确定涉案租赁协议是否有效的情况下直接判决祁洪伟享有优先承租权是错误的，对“同等条件下”的认定也是错误的。祁洪伟是公民，而永升公司是为政府分忧并安置五名职工的企业，本案争议的租赁权与民间一般租赁不一样，永升公司几十年来一直享有政府的各项优惠政策来养活职工，案涉房屋是永升公司唯一的生产经营场地，这是涉及到国计民生的大事。永升公司曾与祁洪伟合伙经营了一段时间，后来终止合作，但祁洪伟却私自与房产中心签订了租赁合同，合同到期后房产中心不再续租，祁洪伟也不退出房屋。2.原审程序不合法。该案不应适用简易程序独任审理，且原审对两份合同的效力没有认定就作出判决，影响到优先承租权的认定。3.适用法律错误。原审引用合同法第二百三十六条是错误的，祁洪伟提出继续承租时，房管中心不同意续租，已经提出异议。
大连金州新区住房保障中心请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。其主要上诉理由为：1.原房产管理处与祁洪伟、永升公司分别签订租赁协议，原房产管理处改制后，由住房保障中心承担了公房管理工作，住房保障中心按照原签订协议履行。另外，优先承租权不是法定权利，租赁关系需要出租方和承租方达成一致，所以住房保障中心不存在过错。2.一审诉讼费分配有误。住房保障中心与永升公司同为一审败诉方，且祁洪伟的原审诉请未全部得到支持，不应由上诉人单独全额承担诉讼费。
被上诉人祁洪伟表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查，2013年12月24日，大连金州新区机构编制委员会下发大金编发［2013］58号文件，将原大连金州新区房产管理中心承担的公有住房管理职责划转到金州新区住房保障中心，故将本案上诉人大连金州新区房产管理中心变更为大连金州新区住房保障中心，该中心性质为事业单位法人。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用、等价有偿的基本原则。本案中，案涉房屋系由住房保障中心管理的公有住房，住房保障中心对该房屋依法享有处分的权利，可以对外出租房屋。本案各方当事人均认可，祁洪伟自2005年即开始实际从永升公司处租用案涉房屋，而住房保障中心正是基于祁洪伟对案涉房屋的实际占有使用，在2010年与祁洪伟协商一致签订了房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同约定合法有效，双方当事人均应当严格履行合同约定的内容。其中，合同第四条明确约定：“合同到期前一个月乙方应书面向甲方申请是否继续签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权”。根据上述约定，祁洪伟已于合同到期前的一个月向住房保障中心送交了书面的续租申请，按照合同约定，祁洪伟即应当在同等条件下享有优先承租权。而且，祁洪伟与住房保障中心的租赁合同期满之后，住房保障中心对祁洪伟的继续占有使用并未明确提出异议，庭审中也没有明确表示要求祁洪伟腾退房屋，作为房屋目前的实际占有使用人，祁洪伟在同等条件下优先承租案涉房屋也是可以履行的。因此，本院认为，原审对祁洪伟要求确认同等条件下优先承租权的诉请予以支持是正确的，本院对此亦予以维持。
对于永升公司提出其系企业法人、案涉房屋租赁不是一般民间租赁的上诉理由，本院认为，无论是企业还是公民，在民事活动中均为平等的民事主体，依法均享有同等的权利和义务，不能因永升公司系企业法人就享有特殊的优先权利。另外，永升公司虽主张其应当依照政策待遇优先承租案涉房屋，但对此并未提交充分证据予以证明，故本案中不能认定永升公司对案涉房屋享有优先或排他的权利，本院对永升公司的该项上诉理由不能予以采纳。
对于住房保障中心上诉提出的诉讼费问题，本院认为，现与祁洪伟形成合同关系并应依约向祁洪伟履行合同义务的主体系住房保障中心，根据原审确认的优先承租权的内容，也应当由住房保障中心进行实际履行，故原审认定一审诉讼费应由住房保障中心负担并无不当之处，本院二审对此不进行调整。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人大连市金州区永升物资供销公司、大连金州新区住房保障中心分别预交100元），由二上诉人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年四月八日
书 记 员 耿 艳