浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安民初字第1392号
原告：安吉县国土资源储备与交易中心。
法定代表人：曹锦水。
委托代理人：宋海全。
委托代理人：孟培培。
被告：安吉金鹏家居制造股份有限公司。
法定代表人：杜建民。
委托代理人：蔡志国。
原告安吉县国土资源储备与交易中心与被告安吉金鹏家居制造股份有限公司返还原物纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理。依法适用普通程序于2015年3月9日公开开庭进行审理，原告安吉县国土资源储备与交易中心法定代表人曹锦水的委托代理人宋海全、孟培培，被告安吉金鹏家居制造股份有限公司法定代表人杜建民的委托代理人蔡志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安吉县国土资源储备与交易中心起诉称：2013年3月21日、4月3日，原告先后对位于安吉县递铺镇灵峰南路818号及递铺镇灵峰南路西侧三个区块共计44758.98㎡的国有土地取得了使用权，分别详见安吉国用（2013）第01776号、第02138号、第02139号国有土地使用权证。期间，原告还对位于上述国有土地之上的1幢、3幢、5幢、9幢房屋取得了使用权，分别详见安房权证递铺字第××号、第××号、第××号、第××号房屋所有权证。被告无合法根据长期占有上述原告享有使用权的土地及享有所有权的房屋，导致原告巨大的利益损失。原告曾多次通知要求被告返还其无权占有的上述土地及房屋，但被告仍置之不理。原告诉请判令：1.被告将其占有的安吉国用（2013）第01776号、第02138号、第02139号国有土地使用权证所登记的共计44758.98㎡的国有土地及安房产权证递铺字第××号、第××号、第××号、第××号房屋所有权证所登记的1幢、3幢、5幢、9幢房屋返还原告；2.被告赔偿原告损失4100827元（按每月损失215833元从2013年4月4日起暂算至2014年11月3日止，以后仍按每月损失215833元计算至被告全部返还原物之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。
被告安吉金鹏家居制造股份有限公司答辩称：一、本案从程序上应驳回原告的起诉。原告作为国家机关或国家机关设定的机构，通过征收的方式取得国有土地使用权及房屋所有权，该行为应属行政行为。故原、被告之间并非平等主体之间的纠纷，不应通过民事诉讼途径解决，请求本院审查后再实体审理。二、如本案原告主体适格，被告认为被告占有和使用房屋是符合法律规定的。根据被告与浙江振州建设有限公司（以下简称振州公司）于2011年9月15日达成的补充协议书，约定租期至2018年年底，根据买卖不破租赁的规定，原告提出要求被告返还房屋的请求于法无据。三、从民事争议的角度考虑，被告作为承租人，享有优先购买权，被告保留主张优先购买权的权利。综上，被告认为原告提出的诉讼请求于法无据，请求本院依法驳回原告的起诉。
原告为证明其主张向本院提交证据如下：
1.土地证三份（复印件），拟证明原告为诉状中陈述的三块国有土地使用权人的事实。被告质证对证据三性均无异议，但认为以上证据可以证明原告取得土地时间为2013年，系在被告承租土地之后。
2.房产证四份（复印件），拟证明原告为诉状中陈述的四幢房屋的所有权人的事实。被告质证意见同证据1。
3.关于要求停止妨碍、限期搬离的通知一份（复印件），拟证明原告已于2014年4月10日向被告发出通知，要求被告腾空房屋，排除妨碍赔偿损失，并且被告已经收到该通知的事实。被告质证对真实性、关联性无异议，但认为该证据不能证明被告非法侵占了原告房屋的事实。
4.原告代理人对振州公司法定代表人王振宇所作的笔录二份及其身份证复印件，拟证明：1.王振宇不认可被告所举的2011年9月15日振州公司与被告签订的补充协议书，认为双方未签订该协议书，该补充协议书左下方手写的备注内容既非王振宇书写，也非振州公司的工作人员书写，振州公司对该段备注也不认可，以前也未见到过备注内容。2.振州公司与被告于2010年4月10日签订的租赁合同，租赁标的物为该地段厂房1幢、3幢、5幢，共签订了三份厂房出租合同书，年租金额分别为4××万元、XX万元、XX万元，共计XX万元。该三份合同双方都是要履行的，9幢房屋及附近的小房屋未出租给被告。2011年8月18日，上述租赁合同的租期未满，双方就上述标的物签订了房地产转让合同，租赁关系变更为买卖关系，转让总价款为8000万元，3136万元的房地产转让合同只是为了降低房地产过户的成本，双方真正履行的是8000万元的房地产转让合同。后，转让合同没有履行完毕就被解除，振州公司收到的被告3000万元也已返还给被告的事实。被告质证笔录真实性、合法性有异议，认为证人未到庭，不符合法律规定。从内容看，其陈述的内容真实性存疑。1.王振宇否认了与被告签订过补充协议的事实，关于该事实，被告将向法庭提供原件予以证明。2.王振宇对补充协议的备注内容不予认可，但在无相反证据的情况下，该合同理应得到履行。3.对王振宇陈述的三份租赁合同，其认为三份租赁合同都必须履行，被告认为首先该三份租赁合同与本案没有直接的关联性。事实上应当履行的合同是双方约定XX万元租金的合同，对王振宇陈述的XX万元、4××万元标的的合同不是双方要履行的合同，之所以签订该二份合同是因为振州公司要逃避税金而签订。4.王振宇证词中陈述，双方签订8000万元的房地产转让合同，这是事实，其认为是被告违约导致合同不能履行，但通过原告提供的证据，被告在2011年8月24日之前实际支付给振州公司3000万元，按照合同的约定，当被告支付3000万元之后，作为出卖方应当在4××天内取得土地证、房产证。也就是说之后履行义务的主体是振州公司而不是被告，也就不存在被告违约的事实。双方除了8000万元房地产转让协议之后，另签有3136万元的正式合同，从形成的时间看，只能说明被告和振州公司之间就上述房地产买卖关系的部分条款发生了变更。原告认为该3000万元的转让是为了规避税收无事实依据。
5.厂房租赁合同书三份（复印件），拟证明振州公司与被告签订的厂房租赁合同书有三份，年租金分别为4××万元、XX万元、XX万元，这与王振宇的笔录是吻合的，补强证明了王振宇笔录的真实性，从而证明原告取得该土地及房屋所有权时被告租赁期间已届满，原告在被告无权占用期间所受的损失。被告质证认为，原告提交的三份租赁合同，时间上、标的物都是一致的，也就是说在相同的时间就同一标的物签订了三份合同，被告认可的是租金为XX万元的租赁合同，对其他二份不予认可。原告要证明原告所受损失的程度及被告租赁期间届满，这点与客观事实不符，被告将举证证明。
6.2011年8月18日签订的房地产转让合同一份（复印件），拟证明王振宇笔录中所称房地产转让的价款8000万元是真实的，房地产转让合同的签订的同时振州公司与被告之间的租赁关系就停止了。被告质证对真实性无异议，该房地产转让合同已被被告和振州公司签订的另一份房地产转让合同所替代，原告举证的房地产转让合同尽管已经履行了部分，但是已经终止履行。根据该合同的约定，2011年8月18日原告已支付给振州公司3000万元，对此，被告将进行举证。双方约定在被告取得土地证、房产证之后再支付给振州公司3000万元，因此王振宇笔录称被告不愿意履行合同与事实不符，也说明王振宇在笔录中陈述不属实。
7.协议一份（复印件），拟证明总价款为8000万元的房地产转让是真实的，而首付为3000万元，与约定吻合；同时也证明了王振宇在笔录中陈述总价款为3000余万元的转让合同双方是不准备履行的；也证明了双方的付款、收款情况。被告质证对真实性无异议，对原告的证明目的有异议。该合同签订于2011年8月15日，被告与振州公司签订的3000万元的转让合同的时间是2011年9月，原告以前面签订的合同来否定后面签订的合同的观点是不能成立的。
8.被告收到原告返还的房地产转让款本金及利息的凭证二十一份（复印件），拟证明被告收到振州公司退还的本金3000万元及利息的事实。被告质证认为，该证据与本案无直接关联，但可以说明当时被告为了履行与振州公司达成的房地产转让协议，以高额利息进行融资，通过上述证据可以看出，振州公司退给被告的款项的时间是2013年，跨度二年，为此被告承担了大量的利息损失，而王振宇实际支付的利息为XX万元，远不足以弥补被告的损失，正因为有这样的损失，所以被告与王振宇达成了补充协议。
9.振州公司与浙江博泰家具有限公司签订的厂房租赁合同书一份，租赁期间约定年租金XX万元，进一步证明原告所享有权益的房产、土地在被告无权占用期间所遭受的损失。被告质证与本案无关。原告认为被告占用了原告所有的9幢房屋，但并未提供证据予以证明。
被告为反驳原告的主张向本院举证如下：
10.被告的工商登记基本情况一份，拟证明被告于2009年5月设立，住所地为递铺镇灵峰南路西侧，当时的注册资本为3560万元，目前公司登记情况正常的事实。原告质证对真实性无异议，但认为不能证明被告目前的登记情况正常，只能证明被告目前未被注销。
11.企业职工名册一份，拟证明目前被告在册员工为156名的事实。原告质证认为不能证明被告目前在上班的职工人数，也无其他证据予以佐证。
12.企业安全达标证明一份（复印件）、企业生产场景照片六张（复印件），拟证明被告系一家具一定投资规模的企业，生产设备配备完整，主营产品出口，目前正常经营。原告质证认为，与本案无关；对生产场景的真实性有异议，无法证明该照片与客观现状相符。
13.2010年4月10日被告与振州公司签订的租赁协议一份（复印件），拟证明被告在2010年4月10日前因租赁关系入驻振州工业园的事实。原告质证认为，对被告于2010年前入驻振州工业园的事实无异议，但是年租金为XX万元。
14.2011年9月15日被告与振州公司签订房地产转让合同（复印件）及补充协议原件各一份，拟证明被告于2011年9月与振州公司正式达成房地产转让协议的事实，约定被告以对价3136万元的价格加上被告20％的红利分配权收购振州工业园北面部分的房产，其中转让的标的为土地67.138亩，转让的厂房及附属物面积29XX0㎡，价款的支付方式为分期履行，同时双方约定自2011年9月30日起停付租金并按约定办理过户，双方还约定了相应的违约条款。原告质证认为，双方的确签订了该转让合同，但双方并不实际履行该合同，双方实际履行的是价款8000万元的合同。该合同第一页记载“被告首付款期限2011年9月30日付1XX0万元”，“被告付款能力较差，要振州公司过户之后融资”，“最后一期付款2012年6月30日”，但是被告2011年8月24日就支付了3000万元，显然违反常理。只有与8000万元的合同联系起来，才符合常理。补充协议书中2011年9月原来为14日，后变更为15日，究竟指哪一份合同不明确，该补充协议未得到王振宇的认可，故原告对该协议的真实性提出异议。手写备注内容，原告主张不是王振宇书写，被告如果主张是王振宇所书，被告应当提供足够的证据，根据字体辨认，应该是被告的代表杜小鹏所写；既然不是王振宇所写，振州公司也没有加盖印章，振州公司对此不予认可应当予以采信；备注中“甲方不能履行合同”是指哪份合同不明确。如果被告坚持认为该合同就是指房地产转让合同，那么振州公司与被告对转让合同双方已经达成合意予以解除，不存在哪方不能履行的问题，振州公司也将全部本金及利息予以退还，被告已经收到了本金及利息证明被告同意解除转让合同。
15.收条一份（复印件）、农行银行卡回单二份（复印件），拟证明被告通过民间高额融资借款履行给付振州公司合同价款3000万元的事实，履行的时间为2011年8月19日。原告质证对振州公司收到款项3000万元无异议，但是该款项在原告提供的证据中显示已经全部返还给了被告；振州公司与被告签订的8000万元的合同是双方真实履行的合同，因为该合同中约定于2011年8月18日前支付首付3000万元，杜小鹏付款的时间稍后于约定的时间符合常理。
16.振州项目“退二进三”合作协议一份（复印件），拟证明原告与安吉县经济开发区管理委员会于2013年1月10日达成协议，合作收购振州工业园的事实，并约定收购完成五五分成的事实。原告质证对真实性无异议，对合法性及被告证明目的有异议，原告并非征收的主体，仅系根据土地储备管理办法作为特定的主体对土地加以收储，然后对相应的主体给予补偿。
17.企业退二进三征收补偿协议书一份，拟证明本案争议的标的物，由开发区委托的征收单位安吉县新城乡建设有限公司与振州公司于2013年3月达成征收补偿协议，征收标的包括土地使用权67.1亩以及厂房面积为34834.97㎡（无证面积11599.04㎡）及附属设施，征收补偿款中与被告相关的厂房1771万元（部分），装修及附属物303万元，搬迁补偿105万元，停业停产搬迁补助97万元，绿化60万元，腾空奖励428万元，进一步证明本案并非民事纠纷。原告质证意见同证据16质证意见，另认为该证据表明补偿款总额为7773万元，进一步证明了振州公司与被告当初签订的房地产转让合同中价款为8000万元的合同是真实履行的。
18.被告厂房设施清单三份及附件十三页（复印件），拟证明被告在承租及原告收购期间，为生产所需添置的厂房设施、构筑物及装修投资7XX万元；在厂区内被告为设备投资819万余元；被告为生产经营安装线路及相关设施投资155万余元的事实，其中投资厂房及相应设施均有相关合同及照片佐证。原告质证对证据三性均有异议，被告提供的三份清单的真实性均不能得到印证；被告主张其添置的设施只有照片，照片与事实是否相符不能印证；即使被告图纸真实，也因为被告未提出反诉，所以被告的主张不能成立。
本院依职权对振州公司法定代表人王振宇所作笔录一份，笔录中陈述2011年9月15日未签订过补充协议书，也对手写备注内容不认可。
本院认证认为，原告提交的证据1-3、6-8，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据4、5，能证明振州公司与被告就同一租赁物即1#、3#、5#房屋签订了三份租期自2010年4月10日至2012年4月9日的租赁合同的事实，现被告仅认可租金为XX万元的租赁合同，而原告未能充分提供证据证明三份租赁同时存在的合理性，应承担举证不利的后果，本院认定振州公司与被告就涉案1#、3#、5#房屋约定年租金为XX万元；证据9与本案无关，本院不予认定。被告提交的证据10、15-17，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，证据17与证据6相互印证，共同证明涉案9幢房屋亦为被告占用；证据13，能证明被告在2010年4月10日前因租赁关系入驻振州工业园的事实，本院对该节事实予以认定；证据11、12、18与本案无关，本院不作认定；证据14，原告对房地产转让合同的真实性无异议但认为双方实际履行的系价款为8000万元的转让合同，本院认为，结合证据6、7，以及被告已实际支付首付款3000万元的情形，可以认定振州公司与被告就涉案房产所达成的协议应为转让款8000万元的事实，对被告主张的该事实本院不予认定，至于补充协议书能否达到被告之证明目的，本院将在下文阐述。
本院查明以下事实：
2013年3月21日、4月3日，原告先后对位于安吉县递铺镇灵峰南路818号及递铺镇灵峰南路西侧原属振州公司所有的三个区块共计44758.98㎡的国有土地取得了使用权，并办理了安吉国用（2013）第01776号、第02138号、第02139号国有土地使用权证，共计44758.98㎡；期间，原告取得上述国有土地之上的1幢、3幢、5幢、9幢房屋的所有权，并办理了安房权证递铺字第××号、第××号、第××号、第××号房屋所有权证，其中9幢房屋登记的建筑面积为7442.32㎡。2014年4月14日，被告收到原告《关于要求停止妨碍、限期搬离的通知》，要求被告搬离并腾空涉案1幢、3幢、5幢、9幢房屋并返还土地。
另查明，2010年4月10日，振州公司将涉案1幢、3幢、5幢厂房共计建筑面积为15833.61㎡出租给被告，租期24个月，自2010年4月10日至2012年4月9日，年租金XX万元，约定被告需继续租赁使用，享有优先权，但应在租赁期满三个月前与振州公司协商，另行签订合同，价格重新商定。2011年8月18日，振州公司与被告签订《房地产转让合同》，约定将振州工业园区美意公司以北的厂房与场地全部转让给被告，转让的土地总面积为67.138亩，包括登记的1幢、3幢、5幢、9幢房屋在内；总计价款为8000万元，于2011年8月18日前支付3000万元，取得土地证及房屋产权证4××天内付款3000万元，余款于2012年4月30日、同年6月30日前各支付1000万元；振州公司在2011年8月18日被告支付首期转让款3000万元后将房屋、土地其他一切附属设施完整的交付给被告，并停收2011年8月18日之后的租金。截至2011年8月19日，被告共向振州公司付款3000万元，后双方未能继续履行合同，自2011年11月18日至2013年8月26日，振州公司共返还被告3000万元并支付利息860057元。2013年4月22日，振州公司经公证向被告邮寄送达通知，因租赁合同已到期，双方租赁合同终止，要求被告于2013年5月22日之前腾空房屋。同年6月5日，振州公司将被告诉至本院即（2013）湖安递商初字第408号案件，请求判令被告腾空涉案房屋并返还给振州公司；庭审中被告抗辩涉案房屋已不属振州公司所有，认为振州公司不享有诉权，并且被告占用该房屋系基于与振州公司签订的房地产转让合同而非租赁合同；同年11月5日，振州公司以证据问题为由向本院申请撤诉，本院予以准许。
本院认为，本案的争议焦点系被告占有涉案房产、土地是否有法律依据。被告抗辩认为，因被告与涉案房产、土地原所有人振州公司签订有《补充协议书》，该协议书备注内容注明租赁期顺延至2018年底并以停收房租作为违约赔偿，另外主张买卖不破租赁。本院认为：一、被告因补充协议书而顺延租期至2018年底的抗辩主张不能成立。庭审中已查明，该备注内容系被告工作人员杜小鹏所书写；被告虽主张该部分内容系被告与振州公司共同的意思表示，但振州公司并未以签字或盖章的形式对该部分内容予以确认，并且被告之主张也未得到振州公司的认可；依照双方签订的租赁合同之约定，被告需继续租赁使用，享有优先权，但应在租赁期满三个月前与振州公司协商，另行签订合同，价格重新商定；现被告主张其与振州公司租期顺延，应当由被告对该事实的存在承担举证证明责任，因被告所提交的证据不足以证明其主张，应承担不利后果，对被告因补充协议书而将租期顺延至2018年底的抗辩主张不予采纳。二、被告与振州公司的租赁合同法律关系的终止，买卖不破租赁不能成立。厂房租赁合同原约定的租期自2010年4月10日至2012年4月9日，后因双方于2011年8月18日签订房地产转让合同，约定了转让事宜，并明确在被告付款3000万元后停收2011年8月18日后的租金，本院认为，被告在支付首付款后即2011年8月19日，双方之间的租赁合同已经终止，被告此后占有涉案房地产系基于买卖合同法律关系，这也与被告的陈述相符，在（2013）湖安递商初字第408号案中，被告亦以买卖合同法律关系为其占有涉案房地产的抗辩理由，而不认可振州公司提出的租赁合同法律关系；故可以认定被告与振州公司的租赁合同法律关系于2011年8月19日后终止。基于租赁合同法律关系的终止，原告与被告、振州公司与被告之间均不存在租赁合同法律关系，现被告抗辩原告收购行为违反买卖不破租赁的主张缺乏事实基础，依法不能成立。三、被告与振州公司的买卖合同法律关系的终止。被告基于其与振州签订的转让合同占有涉案房地产，但因该转让合同并未履行完毕，被告仅支付首付款，此后双方虽未就买卖合同法律关系的终止达成书面协议，但振州公司返还首付款并支付利息，被告接受退款及利息并未有异议，应视为振州公司与被告达成合意，振州公司在返还全部首付款并支付相应利息即2013年8月26日后，振州公司与被告间买卖合同法律关系即行终止，被告基于买卖合同法律关系占有涉案房屋、土地已无法律依据。现原告以收购的形式取得原振州公司所有的涉案房地产，并以所有权向被告主张其权利，符合法律规定，故原告诉讼主体适格，本案应按民事争议纠纷处理。综前所述，被告占有原告所有的安房权证递铺字第××号、第××号、第××号、第××号房屋及登记于安吉国用（2013）第01776号、第02138号、第02139号名下的土地，已无法律依据，被告应当及时返还。被告无权占有原告的房屋、土地，原告有权要求被告赔偿损失，该损失可参照租金计算。因振州公司未将9幢房屋出租给被告，故9幢房屋无法直接参照租金计算损失；本院酌定9幢房屋损失参照振州公司与被告签订的1幢、3幢、5幢房屋租赁合同的租金计算，因1幢、3幢、5幢房屋的年租金为XX万元，而上述三幢房屋建筑面积共15833.61㎡，9幢房屋的建筑面积为7442.32㎡，则9幢房屋租金为441831元／年（7442.32㎡÷15833.61㎡×XX万元／年），确定9幢房屋的损失为441831元／年。现原告诉请被告赔偿损失，本院予以支持，但对其诉请损失的计算标准予以调整，以每年租金1381831元（XX0000元＋441831元）自2013年8月27日起计算，暂算至2014年11月3日为1639268元（1381831元／年÷365天／年×433天），此后损失按相同标准计算至被告实际返还相应房屋、土地之日。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持，其余部分本院不支持。被告以其对企业设备等的投入及征收补偿中的装修、补偿、奖励等要求原告补偿其损失为由进行抗辩，缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告安吉金鹏家居制造股份有限公司于判决生效之日起二十日内向原告安吉县国土资源储备与交易中心返还登记于安房权证递铺字第××号、第××号、第××号、第××号的房屋及登记于安吉国用（2013）第01776号、第02138号、第02139号的土地共计44758.98㎡；
二、被告安吉金鹏家居制造股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告安吉县国土资源储备与交易中心房屋、土地占用损失1639268元（暂算至2014年11月3日，此后损失按1381831元／年标准自2014年11月4日起计算至房屋、土地实际返还之日止）；
三、驳回原告安吉县国土资源储备与交易中心的其余诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费430450元，由被告安吉金鹏家居制造股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 陈 浩
助理审判员 黄银霞
人民陪审员 王俊涛
二〇一五年六月三日
书 记 员 阚晓景