广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初2494号
原告：广州地铁集团有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：丁建隆，职务：总经理。
委托代理人：彭赫威，徐衍超，广东胜伦律师事务所律师。
被告：广州市荔湾区採茶芳茗茶行，住所地：广州市荔湾区（宏力肉菜市场）。
经营者：王某某。
被告：王某某，住广东省增城市。
两被告共同委托代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。
原告广州地铁集团有限公司诉被告广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王某某物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘瑞冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州地铁集团有限公司委托代理人徐衍超，被告王某某（兼被告广州市荔湾区採茶芳茗茶行经营者）及两被告委托代理人刘应刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州地铁集团有限公司诉称：2002年12月24日，原告将广州市芳村区坑口地铁金道花苑小区金通大厦裙楼出租给广州市叁壹咨询服务有限公司（以下简称“叁壹公司”），约定租赁期限至2013年3月9日止。叁壹公司后将金通大厦裙楼二层BB6号商铺转租给被告王某某作为“广州市荔湾区採茶芳茗茶行”的经营场所，租赁期限至2013年2月28日止。原告与叁壹公司之间、叁壹公司与被告王某某之间的租赁期届满后，均未重新签订新的租赁合同。租赁期届满后，原告给予两被告一个月的清场宽限期，要求两被告在4月9日前退场，但两被告直至2013年10月16日才搬离铺位。两被告的行为侵害了原告对涉案商铺的占有使用权，给原告与新承租人的交接工作带来阻碍，致使原告蒙受了经济损失。原告特诉至法院，要求：一、判令两被告向原告支付以下损失，共计人民币49630.13元：1、判令两被告向原告支付被告侵占商铺期间产生的占用费人民币45191.67元（按商铺实用面积每平方米145元/月的标准，从2013年4月10日起计至2013年10月16日，计算公式：50平方米×145元/平方米/月×6个月+50平方米×145元/平方米/月÷30天×7天）。2、判令两被告向原告支付被告侵占商铺期间产生的水费268.57元，电费3431.56元。水费计算公式：总水费×商铺面积占比=（16142.4+18167.28）×（50平方米/6387.5平方米）；电费计算公式：（10月13日电表度数-3月1日电表度数）×1.0178（单价）×1.05（损耗）=（23425-20214）×1.0178×1.05。3、判令两被告向原告支付被告侵占商铺期间原告垫付的管理费人民币623.33元（按2元/平方米/月计算，从2013年4月10日起计至2013年10月13日，计算公式：50平方米×2元/平方米/月×6个月+50平方米×2元/平方米/月÷30天×7天）。4、判令两被告向原告支付被告侵占商铺期间原告垫付的消防系统服务费人民币115元（按2.3元/平方米计算，计算公式：2.3元/平方米×50平方米）。二、判令两被告承担本案全部诉讼费用。
被告王某某和被告广州市荔湾区採茶芳茗茶行共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、被告与叁壹公司存在租赁关系，与原告没有存在法律关系。被告没有按约定将涉案商铺退还给叁壹公司，应由叁壹公司按照双方签订的租赁合同追究被告的违约责任。而不应该是原告来追究被告的违约责任。2、即使法院认为被告应向原告赔偿损失，但原告请求的金额超过了被告订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。合同约定，如被告未交还商铺，乙方应按本合同约定标准支付占用期间的租金等费用，并按占用期间的费用总额30%的比例向叁壹公司支付逾期交还违约金。赔偿不应超过此标准。3、不同意原告按评估价计算房屋占用费，而且被告承租的面积是27平方米，而非原告所述的50平方米。水费、电费、管理费同意原告的计算方式，但应按27平方米计算。消防系统服务费合同没有约定由被告承担，被告不同意承担。4、被告所交的两个月的保证金没有收回，赔偿损失应该扣除所交的保证金3022元。5、原告的请求已过诉讼时效，追讨租金的诉讼时效为一年，原告在2014年10月13日前没有向被告追讨过租金或相关费用，已超过一年的时间，应予以驳回。
经审理查明：广州市花地大道路金达街36-40号首层、二楼及三楼是广州市地下铁道总公司名下的房产,总建筑面积分别为首层4265.28平方米、二楼4893.84平方米、三楼4888.51平方米。2002年12月24日，广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）与广州叁壹咨询服务有限公司（以下简称“叁壹公司”）签订《广州市房地产租赁协议》，约定地铁公司将上述房产出租给叁壹公司作商场用途使用，套内建筑面积12775平方米；租赁期限从2002年9月10日至2013年3月9日，租金按月计算,其中2012年3月10日至2013年3月9日,每月租金269224.61元；租赁期届满且地铁公司要求收回房屋或解除合同之日，叁壹公司应交回原承租房屋和设备给地铁公司等。2002年12月24日，地铁公司与叁壹公司签订《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》，约定租赁期满，叁壹公司如愿续租，应在租赁期满日的六个月之前，以书面通知地铁公司，并须得到地铁公司的书面同意后在租期满后，重新签订租赁合同，租金和其他租赁条件以双方新订租赁合同为准；物业管理由叁壹公司直接委托广州地铁物业管理部门管理，并按物业管理合同缴交物业管理费；叁壹公司向地铁公司缴交场地用电、用水(如有)费用，其标准按广州市统一的商业用电、用水收费标准及按场地实际耗用电量加收5%的损耗费计收。在本合同期满时，叁壹公司须将该场地全部空出，连同该场地大门及其他所有钥匙及地铁公司在其内所设置的固定设施装备等在完好无损、可供使用的情况下交回地铁公司等。
2006年4月1日，叁壹公司（甲方）与被告王某某（乙方）签订《广州三一国际茶叶贸易中心铺位租赁合同》，约定叁壹公司将花地大道南36号，广州三一国际茶叶贸易中心二层**号商铺，面积约50平方米，出租给乙方用作商场档位使用；租赁期限自2006年4月1日起至2009年4月1日止,租金每月500元,计租时间从2006年8月1日开始，以后每年租金上涨10%；电费每月按乙方实际电表数显示计收（加损耗和公共照明，按每间铺计算）；乙方在签订协议时向甲方预交保证金1000元；租赁期满不再续租者，租金结算清楚，甲方退回保证金1000元给乙方；租赁期满如需继续承租者在同等条件下有优先权，如不签订续租合同者，合同到期自动失效；乙方应在每月5日至10日六天内如期向甲方缴纳租金及基本费用。王某某承租后，领取了广州市荔湾区採茶芳茗茶行名称的个体工商户执照，在涉案商铺经营。2011年12月8日，叁壹公司（甲方）又与王某某（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方将花地大道南36-40号广州市芳村叁壹茶叶贸易中心二层BB6号铺，面积27平方米，出租给乙方用于经营茶叶、茶具；租赁期限自2012年1月1日起至2013年2月28日止；每月租金505元、设备设施使用费503元、设备设施维护费503元，共1511元；水、电费按月结算和支付，甲方按每月乙方铺位水、电表实际读数另加公摊，按地铁公司的收费标准结算乙方水、电费；乙方在签订本合同时，向甲方一次性交纳相当于两个月铺位租金、设备设施使用费和设备设施维护费共3022元保证金，作为履行合同的担保；本合同因解除、期满或客观原因无法继续履行而终止。被告称BB6号原来有两间铺位，期间被告退租一间，叁壹公司将退租的商铺另编商铺号出租给他人。庭审中，原告坚持按被告在工商部门登记的《个体工商户开业基本资料》确定被告实际占用的面积。2013年12月13日，被告核准的《个体工商户开户基本资料》登记：广州市荔湾区採茶芳茗茶行的经营场所为广州市荔湾区金光大街**档（宏力肉菜市场），场地面积50平方米。
2013年3月2日，叁壹公司发出《关于芳村三一国际茶叶贸易中心档口交接通知》，称鉴于贵档承租我司位于广州市荔湾区花地大道金通大厦裙楼（金达街36-40号首、二、三层）芳村三一国际茶叶贸易中心档口租赁合同已于2013年2月28日到期，由于地铁公司已正式书面通知限期我司必须于2013年3月10日前将场地清空并移交，特将有关事项通知如下：请贵档依照双方租赁合同约定做好档口的交接准备，并于2013年3月9日前将贵方承租档口清空交还我司，以确保我司能在2013年3月10日将场地交还给地铁公司等。
2013年3月21日，地铁公司向茶叶城的各位商户发出《公告》，称地铁公司与叁壹公司签订的合同已于2013年3月9日到期，地铁公司将收回金某物业的时间由2013年3月10日延至2013年4月9日，要求各商户在4月9日前全部完成撤场工作。
2013年4月17日，地铁公司发出《致金某物业全体商户的一封信》，称2013年4月15日起地铁公司已接管该物业，依照叁壹公司提供的资料，各位商户与叁壹公司的租赁合同已于2013年2月28日到期，按照合同约定要求应尽快清空经营场地交还地铁公司，考虑到各商户撤场的实际困难，地铁公司已给予各商户一个月的撤场期……，现一个月撤场期已满……希望各位商户能够积极配合我司的物业交接工作，尽快清空移交场地。
2013年9月30日，地铁公司向芳村叁壹茶叶贸易中心商户发出公告，称地铁公司从2013年10月12日起对该物业进行全面消防安全整改施工，届时将无法保证场内水电供应，请尚滞留在该物业内的商户于2013年10月11日前离场，并将货物及其它财物清空。
2013年10月15日，地铁公司向芳村叁壹茶叶贸易中心商户发出公告，要求各商户于2013年10月18日下午6点前清空商铺内所有物品，并携带与叁壹公司的租赁合同，到市场首层消防整改接待点办理商铺交接手续。
2013年10月16日，被告王某某把清空的商铺交还给地铁公司，确认电表读数为23425。
经地铁公司委托，广州市越房房地产价格评估有限公司作出越房评字[13]QT01620号房地产估价报告，估价项目名称：广州市芳村区（现荔湾区）花地大道路金达街36-40号首层、二楼和三楼商铺实用面积的市场平均租金水平评估，评定在估价时点2013年4月18日，芳村区（现荔湾区）花地大道路金达街36-40号二楼商铺实用面积平均租金评估单价为145元/平方米/月。
诉讼中，原告提供广州自来水公司开具的发票证明垫付了涉案商场2013年2月至2013年10月的水费；提供了涉案商铺的电表读数证明被告在2013年3月1日至2013年10月12日的用电情况；提供了广州地铁物业管理有限责任公司与叁壹公司签订的《物业管理委托合同》，证明物业管理服务费按2元/月/平方米计算；提供了广州地铁物业管理有限责任公司与广州三一国际茶叶贸易中心签订的《协议书》，证明广州三一国际茶叶贸易中心向广州地铁物业管理有限责任公司每月支付消防系统服务费2000元/月；提供了中国农业银行进帐单、记帐凭证、广东省地方税务局页面打印单、广州地铁物业管理有限公司提供的费用明细证明原告向广州地铁物业管理有限公司支付了涉案商场2013年3月至10月的电费、水费、场地管理费、消防服务费。两被告同意原告计算电费、水费、物业管理费的标准，但认为应当按实际承租面积27平方米计算。
2015年3月5日，地铁公司发出《公告》，称包括两被告在内的部分商户直至2013年10月才退出承租商铺，损害了地铁公司作为业主方的合法权益，造成了地铁公司商铺占用费、水费、电费、管理费和消防系统服务费等损失。地铁公司要求各商户尽快一次性支付各项费用，否则将采取法律措施追究其法律责任。
2015年6月30日，广州市地下铁道总公司改制为广州地铁集团有限公司，即本案原告。
本院认为：原告是涉案商铺所在商场的产权人，两被告自2013年4月10日起至2013年10月16日未经原告允许、无权占用涉案商铺，构成侵权。被告以与叁壹公司签订的合同为依据抗辩侵权期间对原告造成的损失，拖欠的费用在叁壹公司收取的保证金中扣除，理由不成立，本院不予采纳。本案为侵权之诉，原告要求两被告支付占用费而非租金，两被告以原告的请求超出追讨租金诉讼时效的答辩意见本院不予支持，两被告应按照商铺的评估租金价值支付原告的损失。关于涉案商铺的面积，新的租赁合同约定商铺面积为27平方米，且被告个体工商户资料上的经营地址与涉案商铺地址不符，原告要求按个体工商户资料上登记的50平方米计算占用费没有依据，本院认定涉案商铺的占用面积为27平方米。两被告应以评估报告评定的标准每月145元／平方米*27平方米，即每月3915元向原告支付商铺占用费。被告不同意按评估报告标准清缴占用费依据不足，本院不予采纳。
两被告同意以27平方米计算原告代垫的水费、电费、物业管理服务费，本院予以支持。两被告应向原告支付水费145.02元、电费3431.56元、管理费336.60元。
消防系统服务费是两被告使用商铺造成的费用，原告垫付该笔费用构成无因管理，两被告是受益人，应将该费用支付给原告。按27平方米计算，两被告占用商铺期间的消防系统服务费为62.10元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条，《中华人民共和国民法通则》第九十三条的规定，判决如下：
一、被告广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王某某自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州地铁集团有限公司支付从2013年4月10日起至2013年10月16日的商铺占用费（按每月3915元计）。
二、被告广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王某某自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州地铁集团有限公司支付从2013年4月10日至2013年10月16日代垫水费145.02元、电费3431.56元。
三、被告广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王某某自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州地铁集团有限公司支付从2013年4月10日起至2013年10月16日代垫物业管理费336.60元。
四、被告广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王某某自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州地铁集团有限公司支付从2013年4月10日起至2013年10月16日代垫消防系统服务费62.10元。
五、驳回原告广州地铁集团有限公司其它的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费520元，由原告广州地铁集团有限公司承担240元，被告广州市荔湾区採茶芳茗茶行、王某某承担280元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 潘瑞冰
二〇一六年八月一日
书记员 卢健华
马晴