福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第2303号
上诉人（原审被告）南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地南安市洪濑镇洪濑街25号三楼。
法定代表人黄庆祝，该公司总经理。
委托代理人苏菊，系上诉人公司职员。
委托代理人周琼英，系上诉人公司职员。
上诉人（原审原告）黄心龙。
上诉人（原审原告）王春燕。
上列二上诉人共同的委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司（下称洪濑建设公司）因与上诉人黄心龙、王春燕商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议�审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，被告系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司（法人独资）。2011年8月31日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：16040382号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，被告销售址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心楼盘均是使用该示范合同，且该楼盘所有《商品房买卖合同》均签订了附件六《合同补充协议》。《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。本案合同约定，原告购买被告开发的址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第4幢3层302号房，建筑面积共130.55平方米，单价为每平方米人民币3350元，总金额人民币437343元，买受人应该在2011年8月31日交付首付款137343元，余款300000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3.若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定：双方一致同意将合同第五条商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则第2点变更为：建筑面积、套内建筑�积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同。《合同补充协议》第四条关于产权登记的补充约定：……4.双方一致同意将合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付被告购房款人民币437343元，并于2012年3月5日向被告补交面积差额购房款人民币13300元，其中超出3%部分的补面积差额购房款为人民币179元。2012年3月5日，原、被告办理了本案商品房的交付手续，但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使原告尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证。2014年2月28日，原告诉至法院，请求判令：1.依法确认原、被告于2011年3月18日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款；2.被告支付逾期办理房地产权属证书违约金（以人民币285082元为基数，自2012年4月1日起至被告履行向土地、房产部门提交办理洪濑明发商业中心的第10幢804号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按0.01%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。
原审归纳双方当事人主要争议的焦点为：1.原、被告于2011年3月18日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的效力如何；2.原告请求确认合同条款无效是否超过诉讼时效；3、被告是否存在逾期协助办证的违约行为及如何承担违约责任。
原审判决认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第10幢8层804号房，在商品房预售�可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。《商品房买卖合同》第十四条中约定被告逾期协助办理产权登记，原告不退房，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，而《合同补充协议》第四条第4款又将该约定变更为，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；对此，原、被告双方存在不同的意见。原告认为，《合同补充协议》第四条第4款关于违约责任的变更，将导致被告若逾期协助办理产权登记则没有任何时间上的限制，变更后的条款免除了被告的责任，并加重了原告的责任、排除了原告的主要权利，应认定附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款。被告认为，《合同补充协议》第四条第4款的约定是对违约责任的固化，这对原、被告双方的风险是一致的，不能据此认定加重了原告的责任，如果原告认为该条款不合理，可以依法请求法院予以调整，而不能直接认定条款无效。原审认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，被告提供的格式合同即《合同补充协议》第四条第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第一款第2项的约定，将被告逾期协助办理产权登记应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，变更为被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，如此变更，一旦被告逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，被告可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促被告尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，依法�认定为无效条款。为此，现原告请求依法确认原、被告于2011年3月18日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，理由成立，予以支持。有关被告逾期协助办理产权登记的违约责任应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理，被告的辩解理由不能成立，不予采纳。本案商品房于2013年2月20日交付原告使用，但被告尚未完成房屋所有权初始预登记，也未向南安市国土资源局办理土地分割手续，致使原告尚未取得所购商品房的房屋所有权证和国有土地使用证，被告的行为已构成逾期协助办理产权登记，应承担相应的违约责任。关于被告承担逾期协助办理产权登记责任的起算日期，原告主张，被告在合同约定的交房时间前通知原告交房，本案房屋已于2011年12月31日视为交付，原告并主张以合同约定的交房时间加上90日后开始计算违约金；被告也确认曾于合同约定的交房时间前通知原告交房，原告的交房义务先于被告的办证义务，但原告直至2013年2月20日才与被告办理交房手续，被告有权行使合同履行抗辩权，被告的办证期限应予相应顺延。原审认为，虽然被告在合同约定的交房时间前通知原告交房，但本案商品房所在工程直至2012年1月4日才办理了竣工验收消防备案手续，被告通知原告交房时尚不具备交房条件，原告有权拒绝接收，本案商品房于2013年2月20日办理交接手续，根据合同约定，被告承担逾期协助办理产权登记责任的起算日期也应从实际交房之日加上90日开始计算。因此，被告应以购房款人民币285082元为基数计算支付原告自2013年5月22日起至被告履行向土地、房产部门提交办理洪濑明发商业中心的第10幢804号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按0.01%计算的逾期协助办理房�产权属证书违约金，原告超过法定部分的诉讼请求，依法予以驳回。被告关于原告提起的确认合同条款无效的请求已经超过诉讼时效的主张，理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告黄心龙、王春燕与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年3月18日所签订《商品房买卖合同》中附件六的《合同补充协议》第四条第4款为无效条款；二、被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付原告黄心龙、王春燕自2013年5月22日起至被告履行向房屋所在地房地产行政�管部门提交办理洪濑明发商业中心的第10幢804号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币285082元的0.01%计算的逾期协助办理产权登记的违约金（自2013年5月22日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；三、驳回原告黄心龙、王春燕的其他诉讼请求。本案受理费人民币249元，减半收取后为人民币125元，由原告黄心龙、王春燕负担76元，由被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担49元。
宣判后，原告黄心龙、王春燕与被告洪濑建设公司不服，均向本院提起上诉。
上诉人洪濑建设公司上诉称，对方当事人请求确认合同条款无效已经超过法律规定的诉讼时效期间，原判对此未予认定系适用法律错误。《合同补充协议》的具体内容虽然由洪濑建设公司事先予以拟定，但该《合同补充协议》在签订前已经双方全面沟�和协商，故原判认定双方签订的《合同补充协议》属于采用格式条款订立的合同，系事实认定错误。《合同补充协议》第四条第4款并非格式条款，也不存在“免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利”情形，系双方在平等自愿的基础上经协商一致而达成的，并不存在我国合同法第五十二条规定的无效情形，依法应为有效合同。《合同补充协议》第四条第4款作为违约金条款，约定了出卖人逾期办理产权登记的违约责任，并对违约金计算进行了固化，风险责任的承担对双方是一致的，不能据此认为减轻了出卖人的责任，该条款是否公平，应以合同签订时作为判断基点，而不能简单以结果进行判断，而且违约责任条款约定是否公平应适用我国合同法第一百一十四条的规定，当事人可以请求人民法院予以调整，可见，违约金约定如存在显失公平，其法定救济手�为请求人民法院调整，而非确认无效，在当事人未行使救济手段情况下，对方当事人主张条款无效是错误的。因此，原判以“免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利”为由，认定《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，属于法律适用错误及事实认定不清。根据合同约定及法律规定，对于非因出卖人自身原因导致的延期办证，出卖人应当免予承担违约责任，本案涉案楼盘未能在买卖合同约定的期限内完成产权登记，是由于行政部门办理工作日延长、行政不作为等政府原因造成的，洪濑建设公司对此没有过错，不应承担逾期协助办证的违约责任，故原审法院未查清延期办证的原因，判令上诉人洪濑建设公司承担延期办证的违约责任是错误的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销，请求改判驳回上诉人黄心龙、王春燕的原审全部�讼请求，并由其二人承担一、二审全部诉讼费用。
针对上诉人洪濑建设公司的上诉，上诉人黄心龙、王春燕答辩称，上诉人至今未依法履行办理房屋权属登记相关备案义务，造成被上诉人无法办理涉案房屋的产权登记，构成违约，应承担逾期办证违约责任。上诉人应自合同约定的交房时间加90日起承担逾期办证违约责任。《合同补充协议》第四条第4款免除了上诉人的责任，加重了被上诉人的责任，排除了被上诉人的主要权利，且上诉人与其他业主的类似纠纷生效判决也认定为无效条款，故该条款应为无效条款。上诉人主张违约金偏高，要求调整违约金数额缺乏事实和法律依据，依法不能成立。上诉人主张被上诉人请求确认合同条款无效已超过诉讼时效期间缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人黄心龙、王春燕上诉称，根据双方《商品房�卖合同》第八条及第十四条的约定，应以合同签订时作为判断基点，其基于对洪濑建设公司的信任，完全可以相信其能于2012年3月31日前取得房屋权属证书，洪濑建设公司负有保障买受人于2012年3月31日前去的房屋权属证书的约定义务，故应以合同约定的交付时间作为启动办证义务的时间更为合理。逾期交房违约责任与逾期办证违约责任在双方合同中的约定显然是独立的，不存在承担逾期交房违约责任就无需再承担逾期办证违约责任的问题。双方合同附件六第二条第五项的约定系当事人真实意思表示，主体资格合法，内容未违反法律规定，依法应认定为有效条款，应对双方产生法律拘束力。根据双方合同第八条的约定，洪濑建设公司应于2011年12月31日前将涉讼商品房交付给己方使用。洪濑建设公司曾通知于2011年12月31日前办理商品房交付手续，但因通知时商品房尚不�备交房条件，致使涉讼商品房未能按时交付。未按照通知办理房屋交接手续仍视为交付，该交房通知之日依约可视为已交房，从而启动了办证义务的时点，应自此开始计算办证的约定时间，从而避免落入依约确认了交房却未启动办证相关义务的矛盾。综上，原判未认定洪濑建设公司承担自双方合同约定的交房时间加90日开始计算逾期办证违约金是错误的，请求撤销原判第二、三项，改判支持上诉人黄心龙、王春燕的原审全部诉讼请求，并由上诉人洪濑建设公司承担一、二审诉讼费用。
针对上诉人黄心龙、王春燕的上诉，上诉人洪濑建设公司答辩称，根据双方合同第十四条的约定，对方当事人应在商品房实际交付使用后90日内办理房屋权属证书，本案商品房的实际交付时间是2013年2月20日，因此逾期办证的时间应自2013年5月22日起算，原判关于逾期办证违约金起算点的认定正确。坚持认为己方不应承担逾期办证违约金责任。
经审理查明，二审双方当事人争议的焦点是：1.本案《合同补充协议》第四条第4款依法是否有效；2.上诉人黄心龙、王春燕请求确认《合同补充协议》第四条第4款无效是否超过诉讼时效期间；3.上诉人洪濑建设公司应否及如何承担逾期办证违约责任。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其他事实均无争议，本院对双方无争议的事实予以确认。
另查明，上诉人于2010年12月13日办理项目名称为“洪赖明发商业中心”的预售许可，证号为（南）预售（2010）第25号。
本院认为，上诉人洪濑建设公司具有商品房预售资格，其与上诉人黄心龙、王春燕签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为成立有效。双方当事人均应按约履行。合同附件六《合同补充协议》的具体内容系上诉人洪濑建设公司为在涉讼楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，而该补充协议第四条是关于产权登记的补充约定，其中第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将出卖人逾期办证应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，变更为按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金，如此变更，出卖人一旦逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，可无期限拖延产权登记办理事宜，规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，该条款的补充约定免除了出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，据此，原判认定该条款依法应认定为无效条款，理据成立，予以确认。在违约金条款有效的前提下，当事人如果认为约定的违约金低于或�分高于造成的损失，依法才可以请求增加或减少，而本案补充约定第四条第4款为无效条款，不存在请求增加或减少的合法前提。因此，上诉人洪濑建设公司关于《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款有效及当事人只能请求调整而非确认无效的上诉主张，依据不足，不予采纳。因当事人提出的确认合同条款无效的诉讼请求所对应的是实体法上的形成权，其实质并非作为诉讼时效客体的请求权，不应适用诉讼时效的规定，故上诉人洪濑建设公司关于上诉人黄心龙、王春燕提起的确认合同条款无效的请求超过诉讼时效期间的主张，理由不能成立，不予采纳。上诉人洪濑建设公司主张涉讼楼盘未能依约完成产权登记系政府原因造成，但并未对此充分举证证实，且未能举证证实其已经依约履行协助办理房屋所有权登记的义务，故其依约应承担逾期协助办证的违约责任。经查，本案商品房所在工程直至2012年1月4日才办理了竣工验收消防备案手续，而上诉人洪濑建设公司亦未举证证明涉讼商品房于合同约定的交房时间前通知交房时已经消防验收合格，虽然上诉人洪濑建设公司在合同约定的交房时间前通知上诉人黄心龙、王春燕交房，但通知交房时涉讼商品房尚不具备交房条件，上诉人黄心龙、王春燕有权拒绝接收，后双方于2013年2月20日办理本案商品房交房手续，根据合同约定，上诉人洪濑建设公司应支付逾期办证违约金的起算日期应从实际交房之日加上90日开始计算。上诉人黄心龙、王春燕主张应从合同约定的交房时间加90日计算逾期办证违约金，理由不能成立，不予采纳。鉴于办理商品房土地使用权属登记买受人应先办理房屋所有权证，而诉争商品房至今尚未办理房屋所有权证，故关于涉讼商品房的土地使用权证办�事宜，双方可待取得相应房屋所有权证后另行解决。综上，上诉人洪濑建设公司及上诉人黄心龙、王春燕的上诉请求均缺乏依据，不予支持。但原判内容部分不当，予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1311号民事判决的第一项，即“确认原告黄心龙、王春燕与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年3月18日所签订《商品房买卖合同》中附件六的《合同补充协议》第四条第4款为无效条款；”
二、维持福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1311号民事判决的第三项，即“驳回原告黄心龙、王春燕的其他诉讼请求；”
三、变更福建省南安市人民法院（2014）南民初字第1311号民事判决的第二项即“被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付�告黄心龙、王春燕自2013年5月22日起至被告履行向房屋所在地房地产行政主管部门提交办理洪濑明发商业中心的第10幢804号房的房地产权属登记应提交的相关资料之日止，每日按原告已付购房款人民币285082元的0.01%计算的逾期协助办理产权登记的违约金（自2013年5月22日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；”为“上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司应支付上诉人黄心龙、王春燕自2013年5月22日起至上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司向房屋所在地产权登记机关提交需由其提供的办理洪濑明发商业中心第10幢804号房的房屋所有权登记的相关资料之日止，每日按上诉人黄心龙、王春燕已付购房款人民币285082元的0.01%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金（自2013年5月22日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清�。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币249元，减半收取后为125元，由上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担49元，上诉人黄心龙、王春燕负担76元；二审受理费人民币249元，由上诉人南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担99元，上诉人黄心龙、王春燕负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 吴梅芳
代理审判员 陈志杰
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王莉莉
速 录 员 陈希哲
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法�正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。