江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣08民终210号
上诉人（原审原告）：吉安今丰实业投资有限公司，住所地江西省吉安市青原区文天祥大道南侧滨江学府豪园一栋401室。
法定代表人：杨晓军，该公司总经理。
委托代理人：肖方胜，江西井冈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吉安恒鹏实业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区信和新城4栋1单元502室。
法定代表人：徐风鸣，该公司总经理。
委托代理人：罗震，该公司职员。
委托代理人：尹祖华，江西同和律师事务所律师。
上诉人吉安今丰实业投资有限公司（以下简称今丰公司）、吉安恒鹏实业有限公司（以下简称恒鹏公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年5月31日，今丰公司交纳定金50万元购买恒鹏公司开发的恒鹏曼哈顿广场商铺，恒鹏公司出具的收据载明该商铺建筑面积为132.15平方米，房权证号00××79号。今丰公司分别于2014年11月19日付款130万元、12月25日付款49万元、2015年1月16日付款20万元，共计199万元。之后，双方一直未签订商品房买卖合同。另查明，2014年12月1日，恒鹏公司将今丰公司所购商铺向第三人设立抵押，并办理了抵押登记。
原审法院认为：今丰公司支付50万元定金向恒鹏公司购买商铺，恒鹏公司出具的收据载明了商铺的编号、面积、产权证号，之后，恒鹏公司又陆续收取了今丰公司购房款199万元，双方就商铺的出售已达成合意，合同成立。今丰公司与恒鹏公司对销售单价及付款时间约定不明，双方本可通过磋商或诉讼等方式解决争议，但恒鹏公司却在未告知今丰公司的情形下将商铺另行抵押给第三人，导致今丰公司的合同目的不能实现，今丰公司诉请解除合同、返还购房款，依法予以支持。因恒鹏公司存在违约，今丰公司依据定金罚则主张双倍返还定金应予以支持，但依照相关法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，参照今丰公司已付购房款，定金数额不能超过49.8万元。今丰公司选择适用定金条款所获赔偿数额高于其利息损失，其提出另行赔偿利息损失的诉请，依法应予驳回。此外，由于恒鹏公司先出售后抵押的行为属恶意违约，依据相关司法解释，应当承担惩罚性赔偿责任，即承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，综合本案的实际情况，酌定赔偿金额为80万元。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、解除原告吉安今丰实业投资有限公司与被告吉安恒鹏实业有限公司订立的商品房买卖合同；二、被告吉安恒鹏实业有限公司返还原告吉安今丰实业投资有限公司购房款199.2万元；三、被告吉安恒鹏实业有限公司双倍返还原告吉安今丰实业投资有限公司定金共计99.6万元；四、被告吉安恒鹏实业有限公司支付原告吉安今丰实业投资有限公司赔偿款80万元；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述（二）、（三）、（四）项，共计378.8万元，限判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47092元减半收取23546元，财产保全费5000元，合计28546元，由原告负担6746元，被告负担21800元。
上诉人今丰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法变更原审判决第二项为恒鹏公司返还购房款199.2万元并支付该款利息61703元，变更原审判决第四项为恒鹏公司支付今丰公司赔偿款199.2万元，一、二审诉讼费由恒鹏公司承担。其理由是：1、今丰公司主张的是返还已付购房款的利息，而不是把利息作为损失主张赔偿损失，返还已付购房款利息和赔偿利息损失是两个不同的概念，原审法院将今丰公司主张的返还已付购房款利息错误认定为赔偿利息损失，并驳回今丰公司主张返还已付购房款利息的诉讼请求，应当予以纠正；2、恒鹏公司在与今丰公司达成商品房销售关系并收取了购房定金和购房款后，瞒着今丰公司将房屋抵押给了第三人，这是严重的违约行为，恒鹏公司将房屋抵押后仍催今丰公司继续交款，直到今丰公司全部交清购房款，但恒鹏公司仍未将房屋抵押的事实告知今丰公司，系严重的恶意违约，应该施以最严厉的惩罚，应判令恒鹏公司支付已付购房款一倍的赔偿款，原审法院只判决80万元赔偿款，偏离了本案实际情况，也有失公平、公正。
针对今丰公司的上诉，恒鹏公司答辩称：今丰公司的上诉请求与本案事实及相关法律不符，本案商品房买卖合同不能履行的违约责任在于今丰公司，应当驳回今丰公司的上诉，本案诉讼费由今丰公司承担。
上诉人亦恒鹏公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决第二、三、四项，诉讼费由今丰公司承担。其理由是：1、恒鹏公司与今丰公司未签订书面合同，房屋买卖的价格未能达成一致，双方之间的合同未成立，即使合同成立，双方口头约定房屋单价为36600元/平方米，今丰公司在2014年7月1日前付清房款，但今丰公司未按约定付清房款，恒鹏公司不可能履行交付房屋的；2、双方的房屋买卖关系并未成立，今丰公司未按时付清房款，恒鹏公司多次催付未果后才向银行办理抵押贷款，双方未签订购房合同，今丰公司购房的意思表示不明确，恒鹏公司无需告知今丰公司抵押的事实，且恒鹏公司的抵押行为并未损害今丰公司的利益，只要今丰公司付清购房款，抵押可以立刻解除；3、原审法院于2015年5月12日立案，适用简易程序审理于2015年11月中旬才判决，超审限3个月之久，且本案不属简单的民事案件，不能适用简易程序审理，本案中的财产保全裁定由3名审判人员署名，原审法院未履行告知合议庭成员的义务。
针对恒鹏公司的上诉，今丰公司答辩称：1、恒鹏公司关于商品房买卖合同没有成立及今丰公司违约在先的理由不成立，恒鹏公司存在恶意违约行为，其上诉理由与事实不符；2、即使原审法院违反了法定程序，但也没在达到恒鹏公司所称的严重程度。
综合上诉人今丰公司、恒鹏公司的上诉理由及各自的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、本案是否违反了法定程序？2、恒鹏公司应否返还今丰公司购房款及利息？3、恒鹏公司应否双倍返还定金？4、恒鹏公司应否向今丰公司支付赔偿款？如应支付数额如何确定？
二审期间，恒鹏公司提供恒鹏曼哈顿广场商铺开盘价清单1份、恒鹏公司与李春先于2015年6月30日签订的协议书1份、恒鹏公司与崔光春于2015年11月4日签订的商品房买卖合同2份，以证明恒鹏曼哈顿广场商铺的价格与对方所说的18900元/平方米相差甚远。今丰公司质证后认为，这些证据不属于二审发现的新证据，且开盘价清单系恒鹏公司单方制作的，商品房买卖合同系复印件，这些证据均不足以证实其所证明的事实。本院认为，开盘价清单系恒鹏公司单方制作的，依法不予采信；协议书和商品房买卖合同的相对方不是今丰公司，与本案无关联，依法不予采信。恒鹏公司另申请证人王某出庭作证，以证明双方洽谈房屋买卖时商定商铺单价36600元/平方米。今丰公司质证后认为证人系恒鹏公司的股东，与本案有利害关系，其证人证言不能单独作为定案依据。本院认为，证人王某系恒鹏公司的股东，与本案有利害关系，其证人证言没有其他证据予以佐证，依法不予采信。
本院经二审审理查明：本案在一审审理期间，双方当事人向原审法院申请庭外和解4个月，今丰公司的法定代表人杨晓军和恒鹏公司的委托代理人彭玉慧均在庭外和解审批表上签字同意。
二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于本案是否违反了法定程序的问题。原审法院在审理本案期间，当事人申请庭外和解4个月，今丰公司的法定代表人杨晓军和恒鹏公司的委托代理人彭玉慧均在庭外和解审批表上签字同意。根据相关法律规定，当事人申请庭外和解的期间不计入审限，故恒鹏公司认为原审法院超审限审结本案的上诉理由，与事实和法律不符，依法不予采纳。本案法律关系明确，事实清楚，不属于法律规定的不宜适用简易程序的案件，原审法院适用简易程序审理本案并无不当，恒鹏公司认为本案应适用普通程序的上诉请求与法不符，依法不予支持。
关于恒鹏公司应否返还今丰公司购房款及利息的问题。今丰公司向恒鹏公司支付定金50万元定购商铺，虽然双方未签订书面的购房合同，但今丰公司分3次向恒鹏公司支付购房款199万元，恒鹏公司出具的收据载明了商铺的编号、面积、产权证号，双方就商铺的买卖已达成合意，合同成立。由于恒鹏公司在未告知今丰公司的情况下，将今丰公司购买的商铺另行抵押给第三人，导致今丰公司的合同目的不能实现。依据相关法律规定，今丰公司有权主张解除合同并要求恒鹏公司返还购房款及利息。因此，今丰公司关于请求恒鹏公司承担已支付购房款199.2万元的利息61703元的上诉请求，与法有据，依法应予以支持。
关于恒鹏公司应否双倍返还定金的问题。今丰公司为向恒鹏公司购买商铺而支付定金，由于恒鹏公司违约导致合同解除，今丰公司有权主张双倍返还定金，故恒鹏公司认为无需双倍返还定金的上诉请求与法不符，依法不予支持。
关于恒鹏公司应否向今丰公司支付赔偿款及数额如何确定的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”本案中，恒鹏公司在未告知今丰公司的情形下将今丰公司所购买的商铺抵押给了第三人，导致合同解除，恒鹏公司应当承担惩罚性赔偿责任，即承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原审法院综合本案的实际情况，酌定赔偿金额为80万元并无不当，今丰公司认为恒鹏公司应当支付已付购房款一倍的上诉理由不充分，依法不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未判决恒鹏公司向今丰公司支付已付房款的利息不当，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第516号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民二初字第516号民事判决第二项为：上诉人吉安恒鹏实业有限公司返还上诉人吉安今丰实业投资有限公司购房款199.2万元及利息61703元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23546元，财产保全费5000元，二审案件受理费56126元，合计84672元，由今丰公司负担22549元，恒鹏公司负担62123元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄小红
代理审判员 肖永兰
代理审判员 郭 琴
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张志坚