天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民四终字第421号
上诉人（原审被告）刘桂森，无职业。
被上诉人（原审原告）胡金祥，无职业。
委托代理人杨春海，天津品诺律师事务所律师。
原审被告杨繁，无职业。
委托代理人杨爱庆（父女关系），无职业。
原审第三人天津虹桥物美便利超市有限公司，住所地天津市红桥区西于庄洪湖南路21号。
法定代表人姚辉，该公司经理。
委托代理人薛锡林，该公司经营科科长。
原审第三人天津市红桥区房产总公司铃铛阁房管站，住所地天津市红桥区如意庵大街42号。
法定代表人解华勤，该房管站主任。
委托代理人梁树森，该房管站房管员。
上诉人刘桂森因与被上诉人胡金祥、原审被告杨繁及原审第三人天津虹桥物美便利超市有限公司（以下简称物美公司）、原审第三人天津市红桥区房产总公司铃铛阁房管站（以下简称铃铛阁房管站）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2013）红民初字第4478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘桂森与被上诉人胡金祥及其委托代理人杨春海、原审被告杨繁的委托代理人杨爱庆及原审第三人物美公司的委托代理人薛锡林、原审第三人铃铛阁房管站的委托代理人梁树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，诉争坐落本市红桥区芥园道39号其中一间37号房屋系物美公司承租铃铛阁房管站的公产房。2007年3月1日胡金祥承租诉争房经营使用，月租金1800元。2008年1月4日胡金祥向物美公司提出转租申请，经物美公司同意，胡金祥于2009年9月1日将诉争房转租给杨繁。2012年9月7日双方签订租赁协议，协议约定杨繁承租诉争房经营糕点，租期自2012年9月1日至2013年8月31日，月租金3200元，并明确约定整修装修房屋费用由杨繁自行承担，且在经营期间不得转让出租给第三者经营。上述协议约定租期届满后，双方未续签新的租赁协议。杨繁于2013年9月1日将糕点店整体转让给刘桂森。后胡金祥多次通知杨繁腾房未果。在一审庭审过程中，杨繁申请刘桂森作为证人出庭作证，刘桂森自认其自2013年9月1日起实际占有使用诉争房，后经胡金祥申请，追加刘桂森为本案一审被告。现胡金祥在一审的诉讼请求为：依法判令刘桂森腾房，并按照每月3200元标准支付自2013年9月1日至2014年2月28日房屋使用费19200元，杨繁承担连带责任，并由杨繁和刘桂森承担本案的诉讼费用。
一审法院认为，诉争房系胡金祥合法承租，在租赁期间内对诉争房享有占有、使用、收益的权利。胡金祥经物美公司同意，将诉争房转租给杨繁，转租行为合法有效，双方应按合同约定履行义务。租赁合同到期后，杨繁应将诉争房腾空交于胡金祥。一审庭审中杨繁陈述其在租赁期间届满后将诉争房及经营设备等整体转让给刘桂森，刘桂森作为证人出庭时，也对从杨繁处承租诉争房，且自2013年9月1日其占有使用诉争房的事实予以自认。杨繁无权将诉争房转让给刘桂森，刘桂森占有使用诉争房无事实和法律依据，故对胡金祥要求刘桂森腾房并按照月租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，予以支持。杨繁抗辩转租行为经胡金祥同意，但并未提交充分证据予以证实，其转让诉争房的行为侵害了胡金祥的合法权益，应与刘桂森共同承担不真正连带责任。刘桂森、铃铛阁房管站经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：“一、被告刘桂森于本判决生效之日起三十日内将坐落本市红桥区芥园道39号其中一间37号房屋腾空交于原告胡金祥；逾期可由原告胡金祥在本市外环线内为被告刘桂森提供腾房去处存放物品，所需费用由原告胡金祥先行垫付，由被告刘桂森自行承担；二、被告刘桂森于本判决生效之日起三十日内一次性给付原告胡金祥自2013年9月1日起至2014年2月28日止的房屋使用费19200元；被告杨繁在被告刘桂森不能履行的范围内承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由被告杨繁负担4600元，被告刘桂森负担4600元”。
上诉人刘桂森不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人胡金祥的诉讼请求，并由被上诉人胡金祥承担本案一、二审诉讼费。其理由为：一审法院认定事实不清。1、上诉人于杨繁处租赁房屋之时，上诉人依照当时证据有理由相信该房屋不存在权利瑕疵，可以承租；2、即使胡金祥与杨繁之间确有合同载明禁止转租条款，但杨繁对该条款并未进行说明；3、诉讼争议发生后，杨繁表示，该转租行为已经经过胡金祥同意；4、退一步说，即使该条款确实成立，且对上诉人产生约束力，然而上诉人与杨繁之间系租赁权转让关系，并非租赁关系，如果依照合同约定上诉人向胡金祥给付房租，不符合有关房屋转租的相关法律规定。
被上诉人胡金祥答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：杨繁在租赁合同到期后将诉争房屋转租给上诉人，属于违约行为，因此上诉人占有使用诉争房屋没有法律依据，故要求上诉人腾房合理合法。
原审被告杨繁答辩称，一审查明的事实没有书面证据予以证明，仅仅是当事人口头陈述的事实，故其对一审判决的结果不予认可。
原审第三人物美公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：胡金祥是该单位职工，其认可胡金祥的答辩理由。
原审第三人铃铛阁房管站答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：诉争房屋是公产房，由其出租给物美公司，胡金祥是物美公司的职工，其认可胡金祥的答辩理由。
经审理查明，二审审理期间，上诉人刘桂森提交了：证据1、收条，证明杨繁收了其55000元的诉争房屋转让费；证据2、转让协议，证明诉争房屋是由杨繁转让给上诉人的。被上诉人胡金祥的质证意见是这些证据均不是新证据，且与本案没有关联性。原审被告杨繁的质证意见是认可这些证据，其的确收了上诉人刘桂森55000元转让费。原审第三人物美公司和原审第三人铃铛阁房管站对此不发表质证意见。
另，其他事实与一审法院查明的事实一致。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成一致意见。
本院认为，诉争房屋是铃铛阁房管站的公产房，经物美公司合法承租后，转租给胡金祥，之后又转租给杨繁，铃铛阁房管站与物美公司对此均无异议，故胡金祥在其与物美公司约定的租赁期间内依法享有对诉争房屋占有、使用、收益的权利，杨繁在其与胡金祥约定的租赁期间内亦依法享有对诉争房屋占有、使用、收益的权利。杨繁在其与胡金祥签订的租赁合同期满后，未经胡金祥同意，将诉争房屋转让给上诉人刘桂森使用，没有任何法律依据，且侵害了胡金祥的合法权益，故上诉人刘桂森应当依法将诉争房屋腾空交于胡金祥，并交纳诉争房屋的使用费。虽然上诉人刘桂森主张胡金祥对杨繁转让诉争房屋的行为知情，但未提交任何证据予以证明，故其主张理据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由上诉人刘桂森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 郭 雄
代理审判员 张 璇
二〇一四年八月一日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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