江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第00865号
上诉人（原审被告）吴虹民。
被上诉人（原审原告）连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市新浦区通灌南路91号。
法定代表人王金芳，该公司总经理。
委托代理人韩善武。
上诉人吴虹民因与被上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭于2014年7月7日公开开庭进行了审理，上诉人吴虹民及被上诉人金明公司的委托代理人韩善武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月21日，康泰新村业主委员会（以下简称康泰业委会）与连云港济安物业服务有限公司（以下简称济安公司）签订康泰小区自治委托合同，委托济安公司对康泰新村小区进行物业管理，约定的主要内容为：服务收费标准按照0.35元／平方米.月，济安公司负责24小时门卫保安、车辆停放管理、安全监督、夜间巡视、保管监控资料及小区内的道路、绿化等公共场所的保洁工作等。2011年7月11日，康泰业委会决定，2011年8月1日前的物业费用归连云港中鼎房地产代理有限公司（以下简称中鼎公司）收取，8月1日后的物业费用归济安公司收取。2011年8月30日，济安公司与金明公司签订物业自治转让合同，约定金明公司接管康泰小区的物业服务管理，所有业主之前所欠的物业服务费用由金明公司负责追要并另行协商分配方案，此后由金明公司直接与康泰业委会协商解决一切事宜，济安公司不再参与。合同签订后，金明公司即进驻康泰小区进行物业服务管理工作。2012年6月18日，金明公司分别张贴催缴物业费公告，限期缴纳物业服务费用，康泰小区大部分业主均拒绝缴纳物业服务费用。
2013年1月7日，康泰业委会以金明公司为被告诉至原审法院，要求确认济安公司与金明公司签订的物业自治转让合同无效，返还财产，赔偿损失。经调解，康泰业委会与金明公司达成协议：一、济安公司与金明公司于2011年8月30日签订的《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，金明公司于2013年8月30日前撤出该小区；二、自2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费，金明公司不再收取，康泰业委会协助金明公司收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费，金明公司就物业管理费等相关费用保留诉讼权。至此，金明公司于2013年7月3日又张贴催缴物业费公告，限期缴纳物业服务费用，大部分业主仍然拒绝缴纳。金明公司遂诉至原审法院，要求吴虹民支付物业服务费4064元，其中2006年三季度至2013年二季度每年的服务费512元，合计3584元，2008年和2009年每年的泵房费90元，合计180元，2006年至2010年每年的公用电费35元和2011年至2013年二季度每年的公用电费50元，合计300元。
吴虹民系康泰小区业主，住5号楼一单元301室，房屋建筑面积为121.65平方米。吴虹民未支付2011年8月1日至2013年6月30日期间的物业服务费用，且其亦未能提供2011年8月1日之前的物业服务费用已缴纳的相关证据。2002年9月12日，连云港市物价局、房管局以连价房地字（2002）347号通知，确定康泰新村住宅小区的物业服务费收费标准为0.35元／平方米.月。
另查明，中鼎公司系康泰小区的前期物业服务管理单位，至2011年8月1日退出该小区管理，由康泰业委会委托济安公司接管物业服务，因济安公司已于2011年1月18日被吊销营业执照，无物业服务资质，于同年8月30日将该小区的物业服务管理工作及物业服务费的收取等事宜转让给金明公司，金明公司遂接管该小区的物业服务管理。2011年10月4日，康泰业委会出具变更证明，载明原中鼎公司于2011年6月撤出小区管理，由金明公司接管，并收取物业管理费用。2012年6月15日，连云港市新浦区住房和城乡建设局以金明公司未取得资质证书从事物业管理为由，责令金明公司限期退出康泰小区的物业管理。但金明公司并未退出，并于2013年5月13日取得三级物业服务企业资质证书。连云港市新浦区住房和城乡建设局于2013年11月12日对金明公司作出回复，认为金明公司之前签订的是小区自治管理合同，无需备案。
原审法院认为，康泰业委会与济安公司签订康泰小区自治委托合同，没有经过业主大会批准，且济安公司无物业服务资质，该自治委托合同无效。济安公司退出该小区物业管理，将其接管的康泰小区物业管理工作全部转让给金明公司，虽然经过康泰业委会后期追认，但也未经过业主大会批准，自治委托合同也属无效。
关于物业费计费时间问题，2011年8月1日至8月30日，由济安公司提供物业服务，9月1日之后由金明公司提供物业服务，双方之间转让合同虽属无效，但济安公司和金明公司为康泰小区提供了实际服务管理，现金明公司已取得三级物业服务资质，业主大会和业主委员会至今并没有作出解聘金明公司的决定，因此，金明公司要求吴虹民支付2011年8月1日至2013年6月30日期间物业费的主张符合法律规定，予以支持。金明公司要求按照济安公司与金明公司签订的物业自治转让合同和（2013）新民初字第0216号民事调解书确定的收费日期计算，因上述的合同和调解书，均无中鼎公司和济安公司到庭确认，其中对2011年8月1日之前由中鼎公司实际提供物业服务管理期间应收取而未能收取的物业服务费用，金明公司未提供中鼎公司债权转让的有效证据，该段期间的物业费，待金明公司取得中鼎公司应当收取的物业费的权利后，可另行主张权利。
关于物业服务费的收费标准问题，康泰业委会与物业公司的合同约定和连云港市物价局、房管局的连价房地字（2002）347号通知，均确定康泰新村住宅小区的物业服务费收费标准为0.35元／平方米.月，根据双方的陈述及金明公司的举证，原审法院综合认为，金明公司对小区内的绿化养护、卫生保洁等，不符合合同约定，也不能达到最低的一级服务标准，应当适当减少物业费，原审法院确定按照0.35元／平方米.月的80%计算物业费。综上，2011年8月1日至2013年6月30日，吴虹民共应给付金明公司物业费为783.43元（0.35×80%×121.65×23）。
金明公司要求吴虹民支付路灯等公共电费以及泵房费，因金明公司与康泰业委会对收取该公共电费和泵房费未有约定，金明公司也不能提供收取该公共电费和泵房费的相关依据及业主大会的决定，因此，金明公司该请求原审法院不予支持。吴虹民辩称金明公司不具备物业管理企业的资质，无资格起诉吴虹民和收取物业费，依据金明公司的企业法人营业执照和物业管理企业资质证书，金明公司已具备物业管理企业的资质，其接管康泰新村后已经实际提供了一定的物业服务管理，金明公司具备诉讼主体资格并有权依法收取物业费用。原审法院遂判决：一、吴虹民于判决生效后十日内给付金明公司物业费783.43元（2011年8月1日至2013年6月30日）；二、驳回金明公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由双方各承担25元。
上诉人吴虹民不服一审判决向本院提起上诉称：一、关于案件的客观事实。2011年6月份以来，康泰新村并未召开业主大会选聘任何公司为小区做物业服务。而根据国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条及第十五条的规定，业主委员会只能与业主大会选聘的物业服务公司签订服务合同，否则签订的服务合同是无效的，所以，康泰新村业委会与当时的所谓济安公司签订的合同是非法无效的。而济安公司早在2011年1月就已被工商局吊销了营业执照，因此，济安公司的一切行为都是欺诈行为，是违法的。同样，济安公司与金明公司的转让合同也是非法无效的。而金明公司自成立至2013年5月13日一直没有取得物业服务资质证书，属违法公司。二、原审法院认定金明公司“提供实际服务管理”，所有业主需要付费，没有任何事实和法律依据，且与判定的“合同无效”自相矛盾。由于康泰新村业主大会并未聘用金明公司做物业服务，所以业主包括本人就没有任何义务给付任何费用。在《物业管理条例》中，物业服务公司要想为住宅小区做服务，必须得到业主大会的聘用，而且要和得到业主大会授权的业委会签订合同。未受到聘用、未签订合同或者合同无效，即使“提供了实际服务管理”，也是非法无效的，不受法律的保护，业主无须付费。一审判决违背、否定了《物业管理条例》，剥夺了《物业管理条例》赋予全体业主选聘和解聘物业公司的合法权利，属违法判决。三、原审认定“现金明公司已取得三级物业服务资质，业主大会和业主委员会至今并没有作出解聘金明公司的决定”是错误的，业主大会根本就没有聘用金明公司，业主委员会与金明公司签订的合同是无效的，又何谈解聘。而金明公司取得三级物业资质的时间是在2013年5月13日，这说明金明公司在这之前的经营是非法的。根据《物业管理条例》第六十条的规定，金明公司在2013年5月13日以前，虽然所签订的合同无效，但却仍在非法经营，并获得了非法收入，法院应依据上述条款，判决支持行政主管部门没收金明公司非法所得，并退还给已交物业费的业主，并处罚款。综上，原审法院认定事实不清，判决没有法律依据，请求二审法院查明事实，依法撤销原判，改判驳回被上诉人金明公司的诉讼请求。
被上诉人金明公司答辩称：上诉人吴虹民的上诉理由均不能成立。第一，上诉人的上诉理由违背了客观事实。2011年8月30日金明公司进驻康泰新村小区进行物业服务，双方建立的是物业自治管理合同，其进驻小区是经过康泰新村业委会同意和确认的，康泰新村业委会于2011年12月24日向连云港市供电局发送供电证明，确认金明公司为该小区的物业管理公司。2013年7月3日原连云港市新浦区法院（2013）新民初字第0216号民事调解书确认金明公司有权收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费。因此，金明公司诉至法院主张物业管理费是有事实和法律依据的。第二，原连云港市新浦区法院确认金明公司提供实际的物业管理，是经过法庭调查确认的客观事实，原审法院依据物权法及民法通则相关规定，判令业主向金明公司支付物业管理费是符合法律规定的。第三，上诉人的第三点上诉理由与本案没有任何关系，即使金明公司存在行政处罚情形，也与本案非同一法律关系，因此该上诉理由不成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
经审查，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，2011年8月30日金明公司与济安公司签订物业自治转让合同后，金明公司即进驻康泰小区进行物业管理工作，虽然金明公司未经康泰小区业主大会选聘或批准，但双方经过诉讼达成了调解协议，并商定“康泰业委会协助金明公司收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费”，这说明康泰业委会追认了金明公司对该小区的物业管理行为，且业主事实上也接受了物业服务，故该小区的业主应当支付相应的物业管理费。根据公平合理和等价有偿的原则，原审法院确定按照每月每平方米0.35元的80%的标准，判令业主吴虹民向金明公司支付2011年8月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴虹民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞月侠
审 判 员 应庆国
代理审判员 陈其庆
二〇一四年八月二十日
书 记 员 韩增丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。