福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第293号
上诉人（原审原告）林庆芳，男，1976年11月26日出生，汉族，居民。
委托代理人游海伟，莆田市城厢区148法律服务所法律工作者，代理权限为特别代理。
被上诉人（原审被告）莆田市金高威房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道拱辰村，组织机构代码证代码61125921-4。
法定代表人黄赛平，董事长。
委托代理人吴国章、黄艳玲，福建壶兰律师事务所律师，代理权限为特别代理。
上诉人林庆芳因与被上诉人莆田市金高威房地产开发有限公司（以下简称金高威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林庆芳的委托代理人游海伟及被上诉人金高威公司的委托代理人黄艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1999年，被告金高威公司以出让方式取得位于莆田市荔城区拱辰社区编号为莆国用字（1999）第Y9900424号地块的土地使用权。经批准，被告金高威公司在该地块上建设商品房，名称为浅水湾荔苑，建设工程规划许可证号为荔建字2006-001，施工许可证号荔建管证（2006）009号，商品房预售许可证号为（2006）莆房许字第015号。原告林庆芳的母亲陈玉珍于2012年8月6日因病去世，法定继承人有丈夫林鸿满、长子林庆腾、次子林庆芳。林鸿满把其所有的该房屋产权份额赠与原告，并放弃对该房屋的继承。林庆腾放弃对该房屋的继承。2006年5月16日，原告林庆芳的母亲陈玉珍与被告金高威公司订立《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定以总价款人民币399564元向被告购买浅水湾荔苑小区7号B楼502室商品房一套，被告应在2007年2月1日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，若被告逾期超过90日，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条“关于产权登记”的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……遵照逾期交房的违约责任。《补充协议》第二十七条约定：“出卖人统一办理产权证，出卖人为买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时如需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知之日起十日内积极给予协助；……。”第二十八条约定：“办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时，需缴纳的税费均由买受人承担；委托出卖人代办的，出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性向买受人代收税费款，买受人须予协助。”合同签订后，陈玉珍按约向被告交付了购房款人民币399564元。2007年3月20日，陈玉珍与被告办理房屋交接手续。陈玉珍向被告交纳了办理房屋权属证书的有关费用人民币13195元。2009年10月19日，被告把陈玉珍的商品房初始资料报产权登记机关备案。2010年5月6日、2012年7月2日，陈玉珍分别领取了《房屋所有权证》和《土地使用权证》。在本案审理过程中，原告主张因被告逾期违约办理房屋权属证书致其经济损失，但没有提供相应的证据证实。案经本院主持调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。
原审法院认为，原告林庆芳的母亲陈玉珍与被告金高威公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈玉珍的法定继承人林鸿满把该房屋的产权份额赠与原告，并放弃对该房屋的继承权；林庆腾放弃对该房屋的继承权，故原告林庆芳是该房屋的继承人，是本案适格的诉讼主体。陈玉珍与被告金高威公司签订的《补充协议》第二十七条、第二十八条约定，委托出卖人代办房屋权属证书，所需缴纳的税费均由买受人承担，并在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付，故原告请求支付自2007年3月20日起至实际交付房产证、土地证之日止，以原告已付办证费用按建设银行五年期贷款利率标准承担该款利息损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。陈玉珍与被告于2007年3月20日办理房屋移交手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”及《补充协议》第二十七条规定“出卖人统一办理产权证……”的约定，被告应在2007年9月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告金高威公司于2009年10月19日逾期报产权登记机关备案，致原告未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，应承担违约责任。原、被告双方虽约定了违约金，但原告没有提供其存在经济损失的证据，且被告提出约定的违约金过高请求予以减少，故本案违约金酌定调整为按原告所交纳的办证费用总额人民币13195元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。本案逾期办理房屋权属证书的违约金诉讼时效自被告金高威公司应把办理权属登记资料报产权登记机关备案的次日即2007年9月21日起计算，且按日计付逾期办证违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告母亲陈玉珍于2010年5月6日领取了房屋所有权证，于2012年7月2日领取了国有土地使用证，而原告于2013年2月4日向本院提起诉讼，故其要求2011年2月4日之前的按日计付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。被告金高威公司应支付给原告自2011年2月4日起至原告领取土地使用证即2012年7月2日止的违约金。原告请求合理的部分本院予以支持，请求不合理的部分本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告莆田市金高威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告林庆芳因逾期办理房屋权属证书自二○一一年二月四日起至二○一二年七月二日止，以原告所交纳的办证费用总额人民币一万三千一百九十五元为基数，按银行同期贷款利率的百分之一百三十计算的违约金；二、驳回原告林庆芳的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币6653元，由原告林庆芳负担6603元，由被告莆田市金高威房地产开发有限公司负担50元。
一审宣判后，上诉人林庆芳不服，向本院提出上诉。
上诉人林庆芳上诉称：1、原审法院驳回上诉人要求被上诉人承担上诉人已交付给被上诉人的办理两证费用的利息损失是错误的。首先，被上诉人在上诉人所购买的商品房因未竣工验收而无法办理房地产证时，采取欺诈的过错方式，要求上诉人交纳办理商品房办证的费用，目的是为了将上诉人所交纳的办证费用挪作他用，并非法获利，从而给上诉人造成该笔办证费用的直接利息损失，原审法院对上诉人此项合理诉求没有认定和判决，违背了公正审判原则；其次，逾期办证承担违约金，是双方在《商品房买卖合同》中的约定，而被上诉人明知无法办证，却提前数年故意骗取上诉人等业主交纳办证费用，并挪用作其他建筑资金周转，造成上诉人长达数年之久的利息损失，这属于上诉人的另一诉求赔偿项目，两者赔偿性质不同，且不相包含，原审法院驳回上诉人该项独立的诉求，于法无据。2、原审法院对依法成立的合同和当事人双方自愿达成具有法律约束力的违约条款不予保护，并驳回上诉人要求被上诉人按《商品房买卖合同》第九条约定，按上诉人已付购房款总额的日万分之五承担逾期办证违约金，不但认定事实和适用法律错误，且是违法的。首先，上诉人根据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第15条的约定，要求被上诉人依约支付逾期办证违约金，是合情合理合法的。其次，在商品房预售合同或商品房买卖合同中，承担违约金是出卖人和买受人的一项法定义务。该义务不因违约过错责任人是出卖人即开发商一方而将该项义务随意消灭。再次，被上诉人在一审期间仅抗辩其未能按时办证，系公安消防部门未验收合格所致，其不应承担逾期办证违约金，并未抗辩上诉人一审按《商品房买卖合同》所诉求的日万分之五的违约金过高，但原审法院私下擅自调整双方当事人所约定的违约金赔偿额，属以审判权替代被上诉人方的答辩权，存在认定事实与适用法律不当的情形。其四，双方所签订的《关于莆田浅水湾荔苑商品房买卖合同的补充协议》第27条的规定，被上诉人向上诉人催收办理两证所需的身份证等应由上诉人方提供的资料及办理两证费用后，上诉人已穷尽协助办理义务，并将本应由上诉人承担的义务转由被上诉人方全部承担，与上诉人无关。因此，办理两证的行为人是被上诉人，而不是上诉人。原审法院没有支持上诉人的该项诉求，反之，将被上诉人应承担的日万分之五违约金，认定为上诉人“债权请求权”保护范畴和应适用民法通则关于诉讼时效的规定，从而以“上诉人所交纳的办证费用总额为基数、按银行同期贷款利率130%计算的违约金”，实属不当。因为上诉人要求被上诉人承担违约责任是基于双方合同约定，是上诉人要求合同相对人履行合同约定义务、承担违约责任的一种请求权，因被上诉人承担履行合同违约责任所应支付给上诉人的违约金，属于《合同法》的保护范畴。3、原审法院违反法定程序审理本案，无正当理由而超审限审理本案。综上，原审法院对当事人依法成立具有法律约束力的合同不予保护，认定本案事实和适用法律错误，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，并判令被上诉人金高威公司承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人金高威公司没有提供书面答辩意见，庭审上辩称：1、双方所签订的《合同》及《补充协议》合法有效，根据《补充协议》第二十七、二十八条的规定，所需缴纳的办证费用均由上诉人（即买受人）承担，并在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付；2、即使本案被上诉人存在逾期办证违约行为，双方虽约定违约金，但上诉人并未提供其存在经济损失的证明，且原审期间被上诉人已提出约定的违约金过高，请求予以减少，符合法律规定，故原审法院判决本案违约金调整为按上诉人所缴纳的办证费用总额为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算是有事实和法律依据的；3、原审不存在违反法定程序问题。综上，原审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均没有异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人林庆芳之母陈玉珍曾于2006年5月间向被上诉人金高威公司购买本案商品房，现上诉人林庆芳在其母陈玉珍过世并继承了该商品房后，该商品房所享受的权利义务转由上诉人林庆芳承受。本案中，上诉人林庆芳之母陈玉珍与被上诉人金高威公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思的表示。合同中关于逾期办证的违约责任约定为“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”，现被上诉人金高威公司主张所约定的违约金过高，请求予以减少。鉴于上诉人林庆芳没有举证证实因被上诉人金高威公司逾期办证给其造成的损失情况，且客观上，上诉人林庆芳之母陈玉珍是以按揭贷款的方式购买该商品房，被上诉人金高威公司的逾期办证行为，也没有给上诉人林庆芳带来商品房交易方面的损失，原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对合同中“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定予以调整，并无不当。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原审法院认定上诉人林庆芳之母陈玉珍所交纳的办证费用的利息损失，为上诉人林庆芳在逾期办证期间的损失，并据此作出判决，并无不当，应予维持。本案中，根据双方当事人所签订的《补充协议》第二十八条“出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性向买受人代收税费款”的约定，被上诉人金高威公司收取上诉人林庆芳之母陈玉珍的办证费用的行为并没有违约，所违约的只是逾期办证。现上诉人林庆芳已经对被上诉人金高威公司主张了违约责任，又另行主张办证费用的利息损失，缺乏法律依据。由于上诉人林庆芳所行使的是因被上诉人金高威公司逾期办证所产生的违约之债的请求权，适用《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效的规定，原审法院在被上诉人金高威公司行使诉讼时效抗辩权后，对上诉人林庆芳超过诉讼时效的部分违约之债的请求权不予保护，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人林庆芳的上诉请求依据不足，不予支持；原审审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币6653元，由上诉人林庆芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一四年三月十七日
书 记 员 倪益群
附：本案相关法律、法规提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。