广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第488号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产�限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总监理。委托代理人：王翠琴，该公司法务。被上诉人（原审原告）：李贵富，男，1983年12月17日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。被上诉人（原审原告）：邓丽花，女，1985年6月20日出生，汉族，住广东省英德市。两被上诉人的共同委托代理人：崔琼心、何利民，分别系广东孚道律师事务所律师、实习律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人李贵富、邓丽花商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年1月16日，李贵富、邓丽花与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定李贵富、邓丽花购买通�公司开发的位于中山市三角镇旭日御华庭＊幢＊＊房，套内建筑面积为85.9平方米，房屋单价为按套内建筑面积计算每平方米3595.9元，房屋总价为308888元，第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”，第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人原因导致�能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。双方另签订《合同补充协议》，补充协议第三条约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房款均指首期款”。商品房买卖合同签订后，买受人通过首付款及银行按揭贷款方式向通大公司支付房价款308888元。2010年5月16日，通大公司向李贵富、邓丽花交付涉案商品房。2013年12月16日，通大公司将涉案商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2013年12月27日，涉案商品房办理了土地使用权证及房产�，土地证号为：国（2013）易04＊＊**，房产证号为：02＊＊＊2602＊＊＊27，通大公司持有涉案商品房国有土地使用权证、房屋权属证、房屋共有权属证各一本，尚未交付给李贵富、邓丽花。通大公司称李贵富、邓丽花未补足房屋面积差异款，经原审法院询问，通大公司表示不就房屋面积差异款提起反诉。原审法院认为：关于李贵富、邓丽花诉请通大公司交付房地产权属证书的问题，李贵富、邓丽花已经享有该商品房的所有权，其依法可取得该商品房的权属证书，本案所涉房地产权属证书已经出具（包括国有土地使用权证、房屋权属证、房屋共有权属证各一本），并保存在通大公司处，故李贵富、邓丽花的该项诉求理据充分，原审法院予以支持。根据商品房买卖合同第八条的约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本案中涉案商品房的交付时间为2010年5月16日，通大公司应于交付后540个工作日内即2012年7月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而通大公司实际于2013年12月16日才持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的证据，显然属于通大公司违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额。由于原审法院已确认通大公司应于2012年7月12前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故违约金应从2012年7月13日开始计算，违约金计算至2013年12月16日为522天。关于违约金的计算基数问题，通大公司主张按首付款作为基数计算违约金，其依据为合同补充协议第三条的约定，原审法院认为，首先，合同补充协议第三条约定的情形是通大公司逾期交房，李贵富、邓丽花选择解除合同的情况下的违约�任，而非通大公司逾期办证情况下的违约责任，其次，“已付房价款”的通常理解是房屋全部价款，而非首付款，通大公司在合同补充协议第三条中特别约定“已付房价款”为首付款，与通常理解不同，且减轻了通大公司违约责任，故通大公司应对该特别约定对李贵富、邓丽花进行特别提醒，但通大公司并未提交证据显示其已对该条款作出特别提示。综上，原审法院认为，通大公司主张以首付款作为基数计算逾期办证的违约金，原审法院不予采信，应以全部购房款308888元作为基数计算违约金，违约金为32247.91元（308888元×2／10000×522天）。关于通大公司主张李贵富、邓丽花未补足房屋面积差异款，经原审法院询问，通大公司表示不提起反诉，故原审法院不予处理，通大公司可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于原审判决生效之日起三日内向李贵富、邓丽花交付位于中山市三角镇民安南路13号＊幢＊＊房房地产的权属证书［土地证号为：国（2013）易04＊＊**，房产证号为：02＊＊＊2602＊＊＊27］；二、通大公司于原审判决生效之日起三日内向李贵富、邓丽花支付逾期办证违约金32247.91元；三、驳回李贵富、邓丽花其他诉讼请求。如果通大公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取319元，由通大公司负担（应于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。上诉人通大�司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、中山市商品房买卖合同及补充协议一虽由上诉人提供，但上诉人与被上诉人是在平等自愿协商的前提下签订，且民事活动遵循当事人意思自治，因此中山市商品房买卖合同补充协议一第三条约定的“如客户选择银行按揭方式付款，本合同内已付房价款均指首期款。”依法有效，双方应遵照履行。双方签订协议时，上诉人有向被上诉人明确说明及解释相关条款，且购买商品房属于生活中的重大事项，买受人本应具有谨慎审查义务，同时也不会轻易签署相关文件。上述协议条款适用于中山市商品房买卖合同约定的所有情形，并非一审法院认定的仅适用于上诉人逾期交房，被上诉人选择解除合同的情形。而且，上诉人也是为了保障被上诉人的权利才作此约定，如上诉人逾期办证对每一户业主都赔偿巨额违约金，上诉人将无力承担，届时被上诉人及业主的权利将失去保障。二、原审法院存在未审查事实。上诉人交楼给被上诉人后，房地产权属只是起到证明该商品房属于被上诉人所有的作用，并不影响被上诉人使用房屋，因此也不会产生相应损失，故上诉人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，请求法院减少上诉人应承担的违约金数额。综上，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人李贵富、邓丽花答辩称：一、中山市商品房买卖合同补充协议第三条的约定，只适用于出卖人逾期交房买卖人选择解释合同的情形，并非上诉人所说的合同约定的所有情形。该协议条款并不适用于被上诉人选择继续履行合同的情形。二、被上诉人已通过银行按揭方式向上诉人支付了全部价款，已付房价款�通常理解是房屋全部价款，因此已付房款应是被上诉人支付的首期款加上银行按揭贷款。三、本案约定的违约金合法合理，不存在过高的问题，上诉人若认为过高应当承担举证责任。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：李贵富、邓丽花与通大公司签订的中山市商品房买卖合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中约定若出卖人逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，涉案商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政�规的效力禁止性规定，合法有效，双方当事人均受此合同约束。该合同第九条第4项已明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，由出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金”。买受人李贵富、邓丽花依约支付了房款，出卖人通大公司本应于2012年7月12日之前提供办证资料到产权登记机关备案，但其迟延至2013年12月16日才履行此项合同义务，且通大公司迟延履行办证义务没有合法的抗辩事由，故通大公司应依上述约定支付迟延办证违约金。通大公司上诉主张违约金计付标准过高，对此，本院认为，违约金的计算方法由双方当事人在合同中明确约定，且此项约定与银行同期同类贷款利率相近，并不属于违约金过高的情形。既然违约金条款由双方当事人自愿协商确定，即对通大公司与李贵富、邓丽花具有�束力，故本院对该违约金计算标准不作调整。通大公司上诉认为应以首付款作为计算基数，依双方签订的合同，合同第九条约定的是逾期交房违约责任，合同补充协议第三条也是对合同第九条的进一步补充约定，故通大公司依此条款主张已付房价款为首付款而计算本案逾期办证违约责任不当。况且，即使购买人是通过银行按揭贷款方式购买房屋，通大公司收取的按揭款属购买人支付的房款，已付房价款应解释为通大公司收取的全部房价款。本院对通大公司的该上诉主张亦不予支持。综上，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院对其上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元（上诉人中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张煌辉审判员  牛庆利审判员  官 琳二〇一五年五月十四日书记员  易嘉璇