辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第1925号
上诉人（原审被告）：刘井波，男，1972年7月13日，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
委托代理人：王松涛，系辽宁普达律师事务所律师。
委托代理人：吕品耀，系辽宁普达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于辉，女，1964年9月24日出生，汉族，农民，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：蔡鹏，系辽宁毕圣律师事务所律师。
原审被告：石守玉，男，1963年6月12日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：高春，女，1964年8月4日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：高强，男，1966年10月16日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：高全伟，男，1966年6月11日出生，汉族，系中国农业银行沈北新区支行职员，住址：沈阳市皇姑区。
原审被告：石福新，男，1967年9月13日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：万春梅，女，1973年6月13日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：于凤芹，女，1948年6月27日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：张永慧，男，1973年3月14日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：吕强，男，1978年9月4日出生，汉族，农民，住址：沈阳市东陵区。
原审被告：崔会苹，女，1971年9月26日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：石伟玉，女，1967年9月24日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：金善女，女，1982年11月19日出生，朝鲜族，农民，住址：沈阳市于洪区。
原审被告：田华雪，男，1983年4月21日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审被告：刁庆峰，男，1980年10月15日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审第三人：陈双妍，女，1982年10月1日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈北新区蒲昌路边防小区。
原审第三人：石侃，男，1970年6月10日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈北新区。
原审第三人：杨德财，男，1954年1月21日出生，汉族，农民，住址：沈阳市沈北新区。
原审第三人：杨立志，男，1963年6月29日出生，汉族，系沈阳农商银行道义支行职员，住址：沈阳市沈北新区。
上诉人刘井波因与被上诉人于辉，原审被告石守玉、高春、高强、高全伟、石福新、万春梅、于凤芹、张永慧、吕强、崔会苹、石伟玉、金善女、田华雪、刁庆峰，原审第三人陈双妍、石侃、杨德财、杨立志案外人执行异议一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第1174号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞进行了审理。
原审法院查明：2009年3月，经法库县秀水河子镇五里山子村村民代表会讨论通过，该村民委员会与第三人陈双妍签订《标准化养牛小区建设项目协议书》一份。双方约定，五里山子村租赁给第三人陈双妍荒地50亩，租赁期限20年，租金10万元。第三人陈双妍于该荒地上负责投资建设养牛小区。并按照《法库县标准化养牛小区建设实施方案》和《养牛小区建设标准》执行，每个小区设施面积4000㎡，黄牛存栏量800头、奶牛存栏量400头，2009年3月开工、同年7月竣工。小区外的基础设施建设由被告陈双妍负责。合同期满后，如续租用地，租金双方商定并重新签订协议书，如不再租用，由承租人负责将土地恢复地貌。协议书签订后，第三人陈双妍向五里山子村民委员会缴纳租金10万元。五里山子村民委员会依约为其提供荒地50亩。第三人陈双妍夫妇依约开始修建标准化养牛小区。其中，标准化养牛小区6栋（含牛产房1栋配有锅炉房1间、榨乳厅1间）、仔牛养殖间4栋、化粪池3个（1大、2小）、储藏窖1个、储料棚2个、办公室4间及车库2个、门卫室1间以及围墙600余延长米。而后，第三人陈双妍在登记机构登记注册了法库县双兴养殖场（企业性质为个人独资）并开始经营该养殖场。但第三人陈双妍未对其所有或者使用的不动产办理相关的房屋产权登记及土地使用权登记。后因资金出现严重缺口等诸多原因，该养殖场停产。第三人陈双妍、石侃夫妇经营养殖场期间，原告于辉、杨立志夫妇为其筹措大量资金，因第三人陈双妍、石侃夫妇无力偿还。后经多次协商双方达成协议。2010年2月，经土地出租人五里山子村民委员会同意，并由法库县司法局秀水河子镇司法所见证，原告于辉与第三人陈双妍签订《标准化养牛小区转让合同》一份。约定，第三人陈双妍以500万元的价格将其所有的位于五里山子村的法库县双兴养殖场所租赁的50亩土地及其地上物转让给原告于辉。转让期限自2010年2月26日起至2029年3月12日止。转让价金一次性付清。原告经营该受让诉争标的期间仅可以经营养殖业，遇有各级政府扶持、奖励待遇归受让人所有，村委会无条件协助办理相关手续；受让期间，如遇受让标的被征用补偿收益归受让人所有。于辉所支付的转让价金方式为，支付现金150万元，余下部分为第三人陈双妍、石侃夫妇将其拖欠他人的350万元债务转移给原告于辉承担。
合同签订后，原告于辉将于2010年2月25日从沈阳农商银行道义支行以本人名义所贷80万元，其子杨驰80万元中的150万元支付给第三人陈双妍、石侃夫妇，后经债权人沈北新区虹泰旅社业主张洪祥（债权150万元）、祥园综合商店业主张颖（债权100万元）、三毛饭店业主朴成义（债权100万元）同意，债务人第三人陈双妍、石侃夫妇将上述债务转移给原告于辉、杨立志承担。同时，第三人陈双妍、石侃夫妇将诉争标的物交付给原告于辉。原告于辉经营期间，曾于2013年10月16日在互联网赶集网发布出租、出售诉争标的物的信息。
另查明，因被告石守玉、高春、高强、高全伟、石福新、万春梅、于凤芹、张永慧、吕强、刘井波、崔会苹、石伟玉、金善女、田华雪、刁庆峰、第三人杨立志、杨德财与被执行人第三人陈双妍、石侃等17件民间借贷纠纷案裁判生效后，第三人陈双妍、石侃未能履行义务，上述17名债权人分别申请本院强制执行，本院执行过程中于2013年11月6日查封了诉争标的物。嗣后，原告于辉向本院提出异议，本院于2014年2月17日作出裁定，驳回原告于辉的案外人执行异议。原告于辉不服于法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，请求判令停止对诉争标的物的强制执行。
原审法院认为：我国目前相关土地政策规定，将不改变农村集体土地性质的土地使用权租赁等物权的设立作为登记要件主义的例外情况作出规定。所采取的是意思主义物权变动模式，即属于集体土地使用权租赁方式取得只需集体土地的权利人村民委员会等出租人与该土地的使用人达成意思表示上的一致，法律不要求该项物权的设立以登记为要件。第三人陈双妍经五里山子村村民代表大会讨论通过后与该村村民委员会签订了名为《标准化建设项目协议书》，实为租赁50亩集体土地使用权的集体土地使用权租赁合同。并且，其向该村交付了10万元的租金。土地所有人五里山子村将出租土地交付第三人陈双妍时，第三人陈双妍基于土地使用权租赁合同即已取得了诉争的50亩集体土地的使用权。尔后，其依约进行标准化养牛小区建设，兴建了地上物若干。因其所从事的经营项目为农业养殖业，未改变农村集体土地的性质，未办理土地使用权登记不违反相关法律、法规的规定。加之，第三人陈双妍所兴建的法库县双兴养殖场地上物均为临时建筑，依相关政策仅需要报相关部门备案即可。第三人陈双妍于建造标准化养牛小区事实成就时对土地上的地上物享有所有权。作为集体土地承租人的第三人陈双妍经出租人五里山子村同意的情况下，其与原告于辉转租出租人集体土地使用权及转让地上物的行为，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，故应当认定原告于辉与第三人陈双研签订的《标准化养牛小区转让合同》有效。作为受让诉争标的物的受让人原告于辉已经依约支付了转让价金150万元。并且，经债权人同意完成了对作为债务人的第三人陈双妍夫妇350万元债务的转移承担，应当认定原告于辉已经全部交付转让的价金。原告为看管诉争标的物的更夫开资，以及曾于本院查封诉争标的物前在互联网赶集网发布处分诉争标的物的信息。足证原告于辉实际占有了诉争标的物，对该诉争标的物享有实体权利。故原告诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八十四条、第二百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：停止对位于法库县秀水河子镇五里山子村原法库县双兴养殖场范围内50亩土地及其地上物的执行。案件受理费100元，由第三人石侃、陈双妍负担。
宣判后，上诉人刘井波不服原判，向本院提出上诉，理由是：一、被上诉人关于其向陈双妍支付150万元现金，承接陈双妍350万元债务的主张，没有充分的证据，而且其在所举的证据与申请执行异议中所举的证据在基本事实上相互矛盾，因此，原审认定被上诉人已经支付全部转让款系认定事实错误；二、原审认定被上诉人转让和占有使用案涉养殖小区错误；三、退一步讲，即便转让属实，该转让也无效。请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请或发回重审，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人于辉辩称：请求维持原判。
原审被告高春辩称：同意上诉人的意见。
原审被告张永慧辩称：同意上诉人的意见。
原审被告石守玉、高强、高全伟、石福新、万春梅、于凤芹、吕强、崔会苹、石伟玉、金善女、田华雪、刁庆峰未到庭进行答辩。
原审第三人杨德财辩称：对本案不清楚。
原审第三人杨立志辩称：不同意上诉人的上诉请求。
原审第三人陈双妍、石侃未到庭进行答辩。
本院经审理后认为：本案双方当事人的诉争焦点为于辉购买陈双妍所有的位于法库县秀水河子镇五里山子村标准化养牛小区是否实际支付了500万元对价。庭审中，于辉向法庭提供了沈阳农村商业银行道义支行出具的情况说明、借款凭证等证据材料，用以证明其通过贷款的方式向陈双妍支付了150万元价款。并经债权人同意，于辉又承接了陈双妍拖欠案外人张洪祥、朴成义、张颖350万元的债务。对于350万元借款问题，于辉仅向法庭提供了案外人张洪祥、朴成义的妻子黎伟和张颖出具的借条及其证人证言，并无其他证据予以佐证，而原审法院对该笔借款如何形成、款项如何支付，是否存在真实的借贷关系等情况并未查清。同时，三案外人于2009年5月出具的三张借条约定了借款期限为三年，但时至今日，该三笔债权已超过诉讼时效，现该笔款项是否还清，如未还清，债权人为什么不主张权利等事实，原审均未查清。综上，原审应在查清上述事实的基础上，做出公正判决。
综上，原审认定事实不清，证据不足，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第1174号民事判决；
二、发回沈阳市沈北新区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年十月三十日
书 记 员 王可一
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。