广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初1399号
原告：李环秀，女，1966年11月26日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。
被告：惠州市锦宏房地产开发有限公司，经营场所惠阳区淡水镇南三路金丽楼3栋B型101房。
法定代表人：彭伟波。
原告李环秀诉被告惠州市锦宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年4月28日立案后，适用简易程序，于2016年6月7日公开开庭进行审理。原告李环秀到庭参加诉讼，被告惠州市锦宏房地产开发有限公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，将房产交付原告使用；2.被告支付至实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计2009年10月12日至2016年4月28日违约金46155元（2326天X0.21‰／天X94491元）；3.被告立即为原告办理房地产权属证书；4.被告支付至实际办证之日止的逾期办证违约金，暂计2010年4月13日至2016年4月28日违约金72000元（1000元／月X72个月）；5.被告退还原告装修款22020元及物品款10000元；6.被告支付原告自2011年10月23日至2016年4月28日租金损失53000元（53个月X1000元／月）；以上合计203175元；7.本案诉讼费、担保费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2008年10月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告位于淡水镇中山二路的锦上花大厦6单元B号某房出售给原告，原告于2008年10月22日一次性付款，被告应于2009年10月11日前交付房产，逾期交房按已付房款万分之二点一按日承担违约责任。双方约定被告应当在商品房交付后90日内为原告办理房地产权属证书，逾期未办妥房地产权属证书按租金标准承担违约责任。同日，双方签订《锦上花大厦房屋代租�托协议书》，约定每月租金收益为1000元，租期三年，租金收益共计36000元，并支付了被告装修款22020元及家电物品10000元，被告却未按合同约定对房屋进行装修，合同于2011年10月22日到期后，被告未与原告签订续租协议，也未将房屋装修交付给原告，被告已构成违约。原告为维护自身合法权益，提出上述请求。
原告为证实自己的主张，向本院提交了如下证据（复印件）：身份证，登记信息查询，《商品房买卖合同》（附件一：房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准，附件四合同补充协议），《锦上花大厦房屋代租委托协议书》（附件一：房屋代租计划之委托办理授权书、附件二：房屋代租计划之房间自有配备清单﹤所有权归业主﹥、附件三：房屋代租计划之保管责任书、附件四锦上花装修标准﹤标准房﹥，装修费收款收据，办证费收款收据，契税税票，销售发票，房屋照片，房产登记簿档案查询单。
被告未提交书面答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2008年10月22日，买受人（原告）与出卖人（被告）签订《商品房买卖合同》（附件一、二、三、四）。双方约定，买受人购买的商品房位于淡水镇中山二路锦上花大厦6单元B号某房，建筑面积36.7平方米，单价为人民币每平方米2575元，总房款人民币94491元整，买受人于2008年10月22日付清全部房款。另约定，出卖人在2009年10月11日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人如未按约交付使用，逾期不超过90日，自2009年10月11日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2009年10月11日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。再约定，如出卖人未能按规定时间如期办妥房地产权属登记备案手续则出卖人应按商品房所在地政府指导价租金标准自商品房交付使用后第180天起至出卖人办妥上述备案手续之日止的办证违约金。被告在出卖人处盖章，原告在买受人处签名并按指模。同日，甲方（原告）与乙方（被告）签订《锦上花大厦房屋代租委托协议书》（附件一、二、三、四），约定，甲方将锦上花大厦6楼B某房产委托乙方代租管，代收代缴房租水电费，代办房屋租赁，提供家私家电、房屋修缮，酒店式客户服务等，租金收益每月1000元，租期为三年，即2009年12月30日起至2012年12月30日终止，共计租金收益36000元，该款在签订商品房买卖合同时一次性作为首期款抵扣给甲方，双方在协议�签名或盖章。同日，被告分别收取原告装修款22020元，办证费2089元。因被告没有协助原告办证，租期届满后未将房屋交回原告使用，亦未支付代管租金，原告因此向法院提出上述请求。
本院认为，原告与被告于2008年10月22日签订《商品房买卖合同》，同日，原告购买房屋确定后，又与被告签订《锦上花大厦房屋代租委托协议书》，两份合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告应按两份合同的约定履行各自义务。关于商品房买卖合同的履行问题，原告一次性付清购房款，但被告收取办证费用后未按约定期限协助原告办理房地产权属证书，构成违约，原告请求继续履行合同，判令被告协助原告办理产权证书，并支付逾期办证违约金72000元（1000／月x72个月），没有违反法律规定，应予支持。依合同约定，被告应于2009年10月11日将该商品房经验收合格后交付原告使用，对于“交付使用”应理解为达到交付条件的不动产物交给使用人占有控制和管理使用，一般表现形式是出卖人与买受人签订房屋“交接确认书”，买受人领取房屋钥匙完成交接。本案中，原告与被告签订代租协议，委托被告代租房屋，被告则为原告制定代租计划，并将前三年租金收益抵作原告首付款，同时代收代缴房租水电费，提供家私家电、房屋修缮，酒店式客户服务等，由上可知，应认定双方交收房屋后才能委托代租，故推定双方已在2009年10月11日前将房屋交付使用。原告主张逾期交房违约金46155元，本院不予支持。关于房屋代租问题，原告将物业返租给被告，再由被告按酒店式服务出租给第三方租客，原告收取租金收益。代租协议约定期满为2012年12月30日，期满后双方没有再签订书面租赁合同，亦未终止租赁合同，双方形成实际的房屋租赁关�，原告诉请使用房屋，要求终止租赁关系，租金应从租期满后的2013年1月份起计算至原告起诉之日共40个月零28天，金额40933元。原告将房屋出租，需必要的装修费用，诉请退还装修款22020元，没有合同依据法律依据，不予支持；双方约定房内物品包括家电、家具由被告保管使用，原告未能举证证明上述物品因被告保管不善导致不能使用而需折价退还物品款10000元，该项请求亦不予支持。被告经本院合法传唤期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利，应作缺席处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告惠州市锦宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供办理权属登记所需资料协助原告李环秀办理位于惠阳区淡水镇中山二路锦上花大厦6单元B号某房房地产权属证书。
二、终止原告李环秀与被告惠州市锦宏房地产开发有限公司签订的《锦上花大厦房屋代租委托协议书》，被告惠州市锦宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于惠阳区淡水镇中山二路锦上花大厦6单元B号某房退还给原告李环秀。
三、被告惠州市锦宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期办证违约金72000元（1000／月x72个月）给原告李环秀。
四、被告惠州市锦宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付代租租金40933元给原告李环秀。
五、驳回原告李环秀其他诉讼请求。
本案适用简易程序减半收取受理费2274元（原告李环秀预交4548元），由被告惠州�锦宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 黄国胜
二〇一六年七月二十八日
书记员 张文姣
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