上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初34453号
原告(反诉被告)：上海富漾餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张盛，职务总经理。
委托诉讼代理人：李冬颖，上海博和律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：邹淑媛，职务董事长。
委托诉讼代理人：缪大伟，北京市通商律师事务所上海分所律师。
原告上海富漾餐饮有限公司与被告上海远运投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由上海市静安区人民法院于2017年9月11日立案，依法适用简易程序。审理中，被告上�远运投资管理有限公司(反诉原告、以下简称被告)向本院提起反诉，本院依法于2017年10月24日公开开庭，对本诉、反诉进行了合并审理。原告上海富漾餐饮有限公司(反诉被告、以下简称原告)委托诉讼代理人李冬颖、被告委托诉讼代理人缪大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海富漾餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告上海富漾餐饮有限公司与被告上海远运投资管理有限公司签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》自2017年5月31日起解除；2、被告上海远运投资管理有限公司返还原告履约保证金52,269元。事实和理由：2016年4月29日，原告的两位股东胡丽虹、张盛与被告签订《上海协信星光广场房屋租赁合同》，合同约定，原告承租上海市江场路XXX号上海协信星光广场B1层NB128A室房屋(以下简称系争房屋)，经营猫山王榴莲品牌甜品店，租赁�限自2016年4月29日至2019年4月28日，交付日为2016年4月29日，开业日为2016年6月29日，期间为装修期，租金自开业日或实际营业日起算，租金标准为基本租金或提成租金中的较高者，第一年基本月租金12,319元，每月管理费3,725元，每月推广宣传费1,500元，双方还就系争房屋的维修保养、消防安全、双方权利义务、违约责任等作了约定。上述合同签订后，原告成立并继受了上述合同权利义务。被告于2016年6月12日实际交付房屋，原告的甜品店装修后于2016年7月29日开业，但开业不到一周，隔壁的美食广场“食通天”因空调系统整修暂停营业，虽然仅停业两月余，但造成客户流失，根据合同约定，空调系统属被告维护范畴，原告认为食通天停业与被告有关。此外，被告每月收取推广宣传费为商户做广告宣传，包括发布户外大屏幕广告等，但被告对原告没有任何推广行为，户外大�幕广告未如约发布，商场指示牌和商铺位置标注牌中也没有原告店铺的名称和位置。被告还每月收取管理费，却不履行管理责任，商场空调无法制冷，商场环境卫生也不到位，食品卫生得不到保障。上述原因导致原告开店十个月，每月亏损，原告根据实际情况请求被告减免租金，但被告未予同意，原告无力支撑经营，于2017年5月12日提出关店申请，并于2017年5月31日进行关店并清空。原告于2017年6月15日委托律师发函给被告，希望协商解决纠纷，被告未予答复，故原告诉至法院，希望判如所请，维护原告合法权益。
被告上海远运投资管理有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告单方解除合同无法律依据，原告应按照合同约定履约。原告只有达到合同25条第2款的规定或达到法定解除条件才能解除合同。2、合同履行中，被告一直善意履行合同，被告提供房�给原告使用，合同目的已经达成，签署合同均需承担一定风险，原告签订合同时对系争房屋的位置等都是有基本了解的。3、被告未要求食通天关闭，且食通天仅仅关闭两个月，关闭原因是消防整改而非空调系统整修，空调调整不可能长达两个多月，如果空调坏掉一定会波及其他店铺，且空调系统整修已经过去很久，现已无法考证。食通天与被告仅仅是租赁关系，被告无法控制食通天，被告是向原告提供约定场所，附近场所的经营情况等与原告无关，且被告有证据证明食通天客流已恢复正常。4、被告已经按照约定发布了广告。商场标志牌确实未做，因标志牌是一年一更换，且费用高昂，需要原告承担一定费用，原告承租期限未到更换标志牌的时间。5、被告已经履行了管理职能，商场不存在原告所述的脏乱差的情况。原告解除合同的根本原因是其经营能力问题，并�房屋有何质量问题。6、原告至今未交付系争房屋，被告有权追究原告违约责任，合同第11条规定了系争房屋交付条件，原告至今未按约履行，原告单方起诉，已经违约，被告有权没收保证金。
被告上海远运投资管理有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、确认原告与被告之间签署的《上海协信星光广场房屋租赁合同》自2017年10月11日起解除；2、原告按照合同约定向被告交付上海市江场路XXX号XXX层XXX室房屋，并办理工商迁出手续；3、原告向被告支付违约金及房屋占用费，直至完成合同约定的交付之日止，按照每月12,319元的三倍计算，自2017年6月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2017年10月11日的违约金为161,378.9元；4、原告向被告支付拖欠的管理费，按照每月3,735元，自2017年6月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2017年10月11日管理费16,309.5元；5、判�原告向被告赔偿损失，包括装修期内的租金19,299.77元、承租房屋恢复原状的成本25,500元、房屋重新招商产生的损失48,162元(以三个月租金及管理费计算)、2017年4月至6月水电煤的费用3,487.4元；6、原告支付延期支付以上费用的违约金，按照274,137.57元为基数，按照每日千分之一自2017年10月11日起计算至实际给付之日止。
原告上海富漾餐饮有限公司辩称，1、同意解除合同，但是合同解除日期应当是2017年5月31日。2、原告已于2017年5月31日清空系争房屋，除工商手续外已符合房屋交付状态，原告同意迁出工商手续，但是需要合理的时间。3、原告不同意支付三倍租金的房屋使用费及违约金。原告与被告一直就食通天的停业进行沟通，被告对原告的经营状态是明知的。系争房屋租赁合同签订之时，食通天已经营业，场所等因素是双方签订合同的重要考虑因素，故原告认为提出解除合同是有事实及法律依据的，原告没有违约，且已经履行通知义务，故不需支付违约金。4、不同意支付管理费。2017年6月1日起原告不再实际使用系争房屋，故不应支付管理费用。5、不同意赔偿被告所提出的损失，原告解除合同并未违约，故无需补缴装修期租金，原告关店时已经将营业内设施全部搬走，系争房屋已经恢复到被告交付给原告时的状态，不影响被告重新招商及下一个客户装修使用，故恢复原状的成本不存在也无必要。重新招商的损失未实际发生，不应支付，且与房屋占有使用费重复计算。原告同意按时结算水电煤的费用，但对被告提交的账单真实性无法认可，对计算金额无法认可，2017年4月与5月水电费读数一样，不符合常理。6、反诉诉请六中的违约金计算无法律依据，不同意支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
上海协信星光广场1212号B1层NB128A室房屋产权人系被告上海远运投资管理有限公司。
2016年4月29日，被告上海远运投资管理有限公司(出租方、甲方)与胡丽虹、张盛(承租方、乙方)签订《上海协信星光广场房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。合同附表一约定，系争房屋租赁面积约为45平方米，乙方仅限于在该房屋内经营猫山王榴莲品牌餐饮品类的商品，系争房屋交付日为2016年4月29日，合同期自2016年4月29日起至2019年4月28日止。装修期自交付日起至开业日前一日，开业日为2016年6月29日。租金起计日以下列日期中较早者为准：1、本合同约定的开业日；2、乙方在该房屋内任何一部分对外营业的第一日。租金�算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金：1、于交付日起算的第一年内，按租赁面积计算月租金为12,319元；2、于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为13,688元；3、于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月租金为15,056元。提成租金：1、于交付日起算的第一年内，月租金为该房屋当月总营业额之12%；2、于交付日起算的第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之13%；3、于交付日起算的第三年内，月租金为该房屋当月总营业额之14%。管理费：1、于交付日起算的第一年内，按租赁面积计算月管理费为3,735元；2、于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月管理费为3,735元；3、于交付日起算的第三年内，按租赁面积计算月管理费为3,735元。公用事业费用：该房屋内由乙方发生的水费(如有)、电费、煤气费(如有)、通讯费用(如有)及垃圾处置费的实际金额、乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。推广宣传费：每月1,500元。履约保证金69,692元，在本合同签订后三个月内乙方应成立公司法人，并与甲方另行签订新租赁合同，进行签约主体变更，如届时乙方签约的公司注册资本大于50万元的，则甲方同意退还乙方部分履约保证金共计17,424元。合同第四条第3款约定，若因乙方违约致使合同解除，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期免租优惠(无论乙方是否已享有)。合同第六条第3款约定，若甲方未于交付日向乙方交付该房屋，甲方有权经书面通知乙方后另行选择一个日期作为交付日，装修期、开业日和合同期相应顺延。除本合同另有约定外，甲方无须承担任何�约责任。合同第八条第1款约定，……甲方应保持该物业的公共地方及公共设施(包括屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、主煤气管道、主通讯缆线、电梯、自动扶梯、消防及保安设备、空气调节设施)处于清洁、良好的使用状态。合同第十一条第2款约定，于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态(合同期内该等设施的自然损耗除外)；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。第4款约定，于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的钥匙(如有)交还甲方。第5款约定，若乙方为开展及经营其业务以该房屋的地址取得了相关执照、批准或许可证(包括但不限于注册地址为该房屋的营业执�、组织机构代码证、税务登记证等)，则乙方须于合同期届满或提前解除之前办理该等执照、批准或许可证的注销或变更登记等手续。如由于乙方迟延或拒绝办理前述手续而给甲方或该房屋未来的租户造成任何损失，乙方应予以赔偿。合同第十四条管理费约定，……甲方有权因实际运作成本的提高而相应地调整管理费，调整后的费用不低于前一年之标准。合同期内，乙方应向租赁房屋所在物业的商业物业管理公司支付管理费。……合同第二十五条第1款约定，下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：……(2)乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回房屋的；(3)乙方擅自提前解除本合同的；(11)乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内中断、停止(无论多久)其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的。……出现乙方违约情形的，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……(e)涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；(f)涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；(g)涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费(如有)；……(j)要求乙方赔偿甲方因乙方的违约或侵权行为而�受的损失；……(l)从履约保证金中抵扣乙方应支付的任何款项或甲方的损失，要求乙方在十四日内补足，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；……(m)没收履约保证金，要求乙方在十四日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同。(n)提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期(无论乙方是否已享有)。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向�方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。……甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金的损失(但最多不超过三个月)、管理费的承担、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼/仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。第2款约定，下列任何事件之一或多项发生，视为甲方违约：(1)甲方未按时交付该房屋，经乙方书面通知后九十日内仍未交付的；(2)甲方交付的该房屋存在严重结构缺陷，危及乙方安全的。出现甲方违约情形的，乙方有权选择采取以下一项或多项措施：(a)提前解除本合同，交回该房屋，要求甲方返还乙方已缴付的履约保证金(在根据本合同做出适当扣除后的余额)，并支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金；(b)法律规定的其它可行的措施。
2016年4月29日，被告上海远运投资管理有限公司(甲方、出租方)与张盛、胡丽虹(乙方、转让方)、原告上海富漾餐饮有限公司(丙方、受让方)签订《合同权利义务转让三方协议》，协议约定，乙方将《上海协信星光广场房屋租赁合同》项下全部权利义务转让给丙方，丙方同意受让并承诺其有受让和履行租赁合同项下权利义务的资质和能力。甲方对此予以同意。
2016年6月12日，被告将系争房屋交付给原告，2016年6月24日，原告支付履约保证金52,269元。2016年7月29日，原告开业经营并向被告支付租金。系争房屋租金、管理费、推广费均从2016年7月29日支付至2017年5月31日。系争房屋水电费从2016年7月29日支付至2017年3月31日。2017年5月31日后，原告未再支付任何款项，原被告就系争房屋租赁合同解除事宜协商未果，故致讼。
上述事实，有原告提供的《上海协信星光广场房屋租赁合同》《合同权利义务转让三方协议》《协信星光广场商铺交接验收表》、履约保证金收据、被告提供的原告公司工商信息等及原、被告庭审时的陈述予以佐证。
审理中，原告表示，1、系争房屋已经搬空，店铺是开放形式的，没有钥匙，工商地址在办理过程中，还未办理完毕，需要一定时间。原告于2017年6月14日发出律师函告知被告于2017年6月16日进行房屋交接，逾期视为房屋已经交接，但是被告当日没有出现进行房屋交接，故原告认为系争房屋已经交接。2、原告一直就租赁合同解除事宜与被告沟通，但被告懈怠拖延，如存在损失，被告就损失扩大应自负。且被告违约金计算标准过高，应按照原租金标准计算至2017年6月30日，原告支付的履约保证金相当于4个多月的租金，应能够支付相应费用，恢复原状及招商损失不合理，工商地址未迁出造成的损失，应以实际损失为限。
被告表示，1、被告当日没有去进行房屋交接的原因是系争房屋没有达到交接的标准，原被告办公是同一幢楼，2017年6月16日，被告没有收到原告联系通知交接，合同约定，系争房屋交接时应恢复原状，迁出工商注册地址，双方到现场交接签署文件。2、原告要求解除合同系原告经营不善，不符合法定解除或约定解除合同条件。被告一直善意履约，无违约行为，被告无义务保证原告的经营收入。被告并未怠于沟通解除合同事宜，如果原告想积极减损，应积极将工商地址迁出，将房屋恢复原状。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案外人与被告就系争房屋签订的租赁合同及其与原告签订的转让协议，均系当事人真实意思表示，具有法律约束力。现原告因无法继续经营，已经于2017年5月31日搬离系争房屋，并诉请系争房屋租赁合同自2017年5月31日起解除，被告则反诉要求系争房屋租赁合同自2017年10月11日起解除，本院认为，系争房屋租赁合同已无继续履行可能，故对原被告解除系争房屋租赁合同的诉请，本院予以准许，合同解除日应以本院送达反诉状之日即2017年10月11日为准。系争房屋租赁合同解除后，原告应按照合同约定的房屋交付条件向被告交付系争房屋，并办理工商迁出手续。对于原告诉请被告返还履约保证金，被告表示不同意返还，被告并认为其�权没收原告支付的履约保证金，本院认为，租赁合同中约定，被告没收履约保证金的情况是双方继续履行本合同，现租赁合同解除，在提前解除租赁合同的情况下，被告有权从履约保证金中直接抵扣违约金及损失，现原告同意以履约保证金抵扣违约金及被告损失，本院予以准许。
对被告主张的各项费用，本院认定如下：1、租金、房屋占用费，系争房屋租赁合同于2017年10月11日解除，故原告应当支付2017年6月1日起至合同解除之日止的租金，按照每月12,319元支付。原告还应支付合同解除之日起至房屋交付之日止的房屋占有使用费，被告要求原告按照每月租金的三倍支付房屋使用费，原告表示其已于2017年6月1日起不再使用系争房屋，故本院根据本案实际情况酌定原告按照每月14,782.8元支付房屋使用费。2、管理费，原告已于2017年5月31日搬离系争房屋，并向被告发出律师函，故原告不应再支付自2017年6月1日起的管理费。3、违约金，系争房屋系商业用房，原告未达到法定解除条件和合同约定解除条件擅自解除合同并搬离系争房屋，确已构成违约，故被告要求原告支付违约金，于法有据，本院予以支持，原告关于隔壁美食广场“食通天”暂停营业给原告造成损失，导致原告无法继续经营的意见，因缺乏合同和法律依据，本院不予认可。但“食通天”的停业和被告未能及时对原告经营的店铺进行推广确实会在一定程度上影响原告经营状态，且被告就系争房屋租赁合同解除及交还系争房屋也未积极回应原告，与原告进行沟通，导致损失扩大，现原告表示被告提出的违约金计算标准过高，要求法院予以调整，故本院将根据合同约定并结合本案合同实际履行情况酌情确定原告应付违约金数额。4、被告要求原告赔偿装修期内的租金损失�根据合同约定，若原告违约则被告有权要求原告支付装修期内的租金19,299.77元，故本院对被告该项反诉请求予以支持。5、水电费用，原告同意按实结算水电费，但是对被告提交的水电抄表数及应付费用不予认可，要求比照2017年3月份水电费数据支付2017年4月至5月的水电费，并认为原告已于2017年5月31日搬离系争房屋，故2017年6月份电费不应由原告支付。本院认为，原告要求比照2017年3月份水电费支付2017年4月至5月水电费的说法，于法无据，本院不予支持。因原被告未能提供水电费其他结算方式，本院认为，按照原被告合同履行中双方一贯的结算方式结算2017年4月至5月水电费较为合适，原告已于2017年5月31日搬离系争房屋，故2017年6月份电费不应由原告支付。6、恢复原状费用和房屋重新招商产生的损失，被告主张的恢复原状费用和重新招商产生的损失，系因原告违约导致，由于被告已经主张违约金追究原告违约责任，且被告对损失的扩大负有一定责任，故被告诉请原告承担系争房屋恢复原状的成本25,500元及重新招商产生的损失，本院不予支持。7、延期支付费用的违约金，合同约定涉及支付义务的，每延迟一日，可收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，故被告要求原告支付延期支付费用的违约金符合合同约定，本院予以支持。现原告表示违约金计算标准过高，本院将酌情予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海富漾餐饮有限公司与被告上海远运投资管理有限公司就上海市江场路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海协信星光广场房屋租赁合同》于2017年10月11日起解除；
二、原告上海富漾餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内按照合同约定向被告上海远运投资管理有限公司交付上址房屋；
三、原告上海富漾餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告上海远运投资管理有限公司支付2017年6月1日至2017年10月11日的租金共计53,792.9元，并以53,792.9元为基数，按照每日万分之三支付自2017年10月12日起至实际给付之日止的延迟支付费用的违约金；
四、原告上海富漾餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告上海远运投资管理有限公司支付2017年10月12日至房屋交付之日止的房屋占用费，按照每月14,782.8元计算，并按照日万分之三支付自2017年10月12日起至实际给付之日止的延迟支付费用的违约金；
五、原告上海富漾餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告上海远运投资管理有限公司支付违约金36,957元；
六、原告上海富漾餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告上海远运投资管理有限公司支付装修期内的租金19,299.77元，并以19,299.77元为基数，按照每日万分之三支付自2017年10月12日起至实际给付之日止的延迟支付费用的违约金；
七、原告上海富漾餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告上海远运投资管理有限公司支付2017年4月至5月的水费和电费共计2,769.2元，并以2,769.2元为基数，按照每日万分之三支付自2017年10月12日起至实际给付之日止的延迟支付费用的违约金；
八、被告上海远运投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告上海富漾餐饮有限公司支付的履约保证金52,269元(该笔款项可与本判决原告应支付的上述款项相抵扣)；
九、驳回原告上海富漾餐饮有限公司其余诉讼请求；
十、驳回反诉原告上海远运投资管理有限公司其余反诉诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,106.7元(原告上海富漾餐饮有限公司已预缴)，减半收取553.35元，由原告上海富漾餐饮有限公司负担。反诉案件受理费2,706.03元，由原告上海富漾餐饮有限公司负担1,506.03元，被告上海远运投资管理有限公司负担1,200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚 峥
二〇一八年一月五日
书记员 李后蕾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，�当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。