锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡商初字第26号
原告锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司。
法定代表人郭海娇，职务经理。
委托代理人张作魁，内蒙古合志律师事务所律师。
被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司
法定代表人兰献东，职务董事长。
委托代理人殷建平，内蒙古经远律师事务所律师。
委托代理人李金元。
原告锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司诉被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，于2014年4月22日诉至本院，本院受理后，依法由审判员包伟红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司法定代表人郭海娇及委托代理人张作魁，被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司委托代理人殷建平、李金元到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司诉称，被告系锡市翰林苑小区的房地产开发单位，在2010年6月18日被告将该小区的前期物业委托原告管理并签订了《前期物业管理委托合同》。合同约定物业费标准为商业1元／平米，住宅0.5元／平米，空置房屋的物业费由被告缴纳。同时合同约定被告有对保修期内的房屋、设施、设备的维修养护义务。在合同签订后原告即入驻该小区实施了物业管理行为，但是由于被告向业主移交的房屋大量存在不同程度的质量问题或需要维修的情况，业主以此拒不缴纳物业管理费。三年合同期内原告投入达到70多万元，造成直接经济损失40多万元。被告对原告的亏损情况口头承诺给与补偿。现该合同已经到期，但是被告即没有弥补原告的经济损失，也没有交纳其未出售的商业楼房的物业费，给原告造成了巨大经济损失。要求1、判令被告支付拖欠的物业费575127.84元；2、判令被告承担违约给原告造成的经济损失456109.00元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司书面答辩称，原、被告于2010年6月签订过《前期物业管理委托合同》，我公司将开发的翰林苑小区部分物业委托原告管理。原告收取物业费，现原告以业主拒交物业费，起诉我公司支付物业费及经济损失不能成立。我公司不是业主，原告也没有给我公司提供物业服务，对于空置的房屋也基本没有几间，而我公司也给过这方面的补贴，不存在欠其空置房物业费。同时对原告要求我公司承担其经济损失40多万元不能成立，是原告经营不善导致的，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请法院驳回原告之诉。
经审理查明，在2010年6月18日被告将其开发建设的翰林苑小区的前期物业委托原告管理并签订了《前期物业管理委托合同》，但合同中未明确具体移交物业范围。合同17条约定管理期限自2010年5月8日起至2013年5月8日止。21条约定，物业费标准为商业1元／平米，住宅0.5元／平米，空置房屋的物业费由被告缴纳（按建筑面积商业每月0.5元／㎡住宅0.3元／㎡，车库每月10元，按月结算）。同时双方签订了《物业管理合同补充协议》，协议约定，被告在签订物业管理合同之日起，须不断完善翰林苑小区的设施、设备，逐步解决遗留的维修问题（如围墙、监控、照明等问题）。在合同签订后原告即入驻该小区实施了物业管理行为，但由于原、被告双方因遗留维修问题发生分歧，有部分业主以房屋存在不同程度的质量维修问题而拒不缴纳物业服务费的情况。
另查明，原被告双方诉争的物业服务费收取的范围是翰林苑小区的B、C、D、E、F区、7号楼、29号楼底商的商业用房及部分车库，不包括住宅房屋的物业服务费。经原被告双方确认：1、B区商业3-4层建筑面积为1600㎡未出售，至今由被告办公使用；2、C区商业3-4层建筑面积1789.14㎡，被告在2013年6月13日以网签合同形式出售给斯琴（嘎拉泰酒店）；3、D区商业1-4层建筑面积4350.22㎡未出售，在2011年进行出租使用（大清花饭店）；4、E区商业1-4层建筑面积4552.34㎡未出售，其中900㎡给社区建设的，剩余房屋因被告拖欠工程款，由建筑商实际占用；5、F区商业3-4层建筑面积1982.66㎡，被告在2013年4月23日通过网签合同出售给赵鑫（唐会宾馆）；6、翰林苑小区7号楼闲置商铺建筑面积600㎡，29号楼闲置商铺550㎡，因被告拖欠工程款，由建筑商实际占用。关于闲置车库数量原被告双方均未能提供证据予以证实。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，及《前期物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、翰林院小区房屋面积明细表、平面图、移交单、物业调查表、维修登记表及相关照片，在卷佐证。
本院认为，原被告双方于2010年6月18日签订的《前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告作为建设单位对其尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，应当依法交纳物业服务费。合同有约定的从其约定，无约定的按着法律规定确认。结合本院查明确认的事实，被告应支付物业服务费的标准按着《前期物业管理委托合同》第21条约定为闲置商业房屋每月0.5元／㎡计算。范围以原告合同期限内被告未出售的房产面积为准。B区商业房屋1600㎡X0.5元／㎡X36个月=28800元，C区商业用房1789.14㎡X0.5元／㎡X36个月=32204元，D区商业用房4350.22㎡X0.5元／㎡X36个月=78303元，E区商业用房（4552.34㎡-900㎡）X0.5元／㎡X36个月=65742元；F区商业用房1982.66㎡X0.5元／㎡X36个月=35687元；7号楼闲置商铺600㎡X0.5元／㎡X12个月=3600元，29号楼闲置商铺550㎡X0.5元／㎡X12个月=3300元，以上共计247636.00元。故原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以部分支持。原告以被告向业主移交的房屋大量存在不同程度的质量问题或需要维修的情况，业主以此拒不缴纳物业管理费为由要求被告赔偿经济损失456109.00元的诉讼请求，业主因房屋质量问题或质保维修问题发生纠纷，是业主与开发企业之间的房屋买卖法律关系，其无权以此为由拒交物业服务费。原告因向业主主张物业服务费，故原告要求被告赔偿经济损失456109.00的诉讼请求，本院不予支持。被告称自己不是业主，原告没有提供物业服务不应缴纳物业服务费的抗辩理由，因其未提供相应证据予以证明，故对被告的抗辩理由不予采信。被告主张部分楼房已经出租或尚在建筑商手里占用，不应缴纳物业服务费的抗辩理由，本院查明建筑商占用楼房的原因是被告拖欠其工程款而占用并非是因工程未完工而占用，被建筑商占用的楼房及被告出租使用的楼房仍属被告尚未出售楼房的范围，故被告的抗辩理由不能成立。被告称已支付物业服务费的主张不能成立，该物业费是被告在原告接管翰林苑小区之前所收取的物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司自本判决生效后10日内，支付原告锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司物业服务费247636.00元。
二、驳回原告锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理费14524元，减半收取7262.00元，由被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司负担。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 包伟红
二〇一四年七月八日
书记员 孟 琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第64条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。