昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0112民初1643号
原告：周平，男，汉族，1988年9月6日生，身份证住址：湖北省荆州市沙市区，
委托诉讼代理人：陈家全，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。
被告：彭涛，男，彝族，1985年9月15日生，身份证住址：云南省永平县，
第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司，住所：昆明市世纪城S段1-07号。
法定代表人：董文杰。
原告周平诉被告彭涛房屋买卖合同一案，本院于2018年2月2日立案，根据原告申请通知昆明新亚房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。依法适用普通程序，于2018年7月20日公开开庭进行了审理。原告周平及其委托诉讼代理人陈家全到庭参加了诉讼;被告彭涛经本院公告送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司经本院传票合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周平向本院提出下列诉讼请求：1、解除原、被告于2016年7月22日签订的《房产买卖居间合同》；2、解除原、被告于2016年9月29日签订的《房屋转让预约合同》；3、由被告向原告退还购房定金20000元；4、由被告向原告退还购房预付款240000元；5、由被告向原告支付违约金136000元；6、被告承担本案诉讼费、保全费及保全担保费。事实和理由：2016年7月22日，原告、被告和第三人共同签订《房产买卖居间合同》。约定被告将其所有，坐落于昆明市滇池路2-3幢6层311号房屋出售给被告，成交价68万元，双方于2016年8月31日前办理房屋过户手续。合同签订后，原告按约支付被告定金20000元。被告此前将房屋抵押给工商银行按揭贷款，没有按约办理抵押解除手续、取回房产证，以致合同不能履行。为促成标的物的交易，应被告请求，原、被告于2016年9月29日签订《房屋转让预约合同》并进行了公证。约定原告再支付240000元预付款给被告，被告收到预付款后向工商银行申请提前结清贷款，解除房屋抵押登记，取出房产证原件后将房屋过户到原告名下,违约金为房屋成交价的20%。原告向被告支付了240000元预付款，被告至今不履行合同义务，构成根本违约，故提起诉讼。
被告彭涛没有提出答辩。
第三人昆明新亚房地产经纪有限公司没有发表述称意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告彭涛经本院公告送达起诉状副本和开庭传票没有到庭参加诉讼，第三人昆明新亚房地产经纪有限公司经本院传票合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼；视为放弃了举证、质证的权利。对原告提交的证据和事实主张，认定如下：
原告提交的《房屋买卖居间合同》、收费收据、《房屋转让预约合同》及公证书、房屋信息查询摘抄表、个人转账回单是原件，相互印证，真实性予以确认。保全担保费收据真实性予以确认。原、被告的手机短信记录与原告手机留存信息无异，真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月22日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）订立《房屋买卖居间合同》。约定甲方将坐落于中院宿舍2栋3单元0601号房屋（建筑面积77.31平方米）出售给乙方。房屋成交价68万元，订立合同时乙方交付购房定金20000元，全额暂由甲方委托丙方保管，丙方扣除中介服务费后剩余部分作为部分房款付给甲方。甲乙双方均认可定金罚则的有效性。2016年8月31日前，乙方将首付款230000元交给甲方，剩余房款450000元由乙方贷款银行支付给甲方，双方于2016年8月31日16时前办理房屋产权过户手续。乙方同意于2016年8月31日前向甲方支付中介服务费13600元。签订合同当日由于甲方产权证在银行作抵押，双方协商由乙方帮甲方垫资首付款230000元，剩余金额甲方自行出资，还款赎出房产证办理过户手续。甲乙双方不可毁约，如一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的10%、20%作为违约金。当天，原告将20000元定金转账到第三人账户。2016年9月29日，原、被告订立《房屋转让预约合同》并进行公证。约定原告向被告购买滇池路2-3幢6层311号房屋，建筑面积77.31平方米，转让价680000元，原告支付预付款240000元给被告，由被告用于偿还房屋在工商银行的按揭贷款，解除抵押登记并取出房产证原件再办理过户。若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方除退还乙方全部已预付款外，还需向乙方支付总合同金额20%的违约金。原告2016年9月30日向被告转账支付了240000元房款。被告之后将房屋移交给原告使用。滇池路2-3幢6层311号房屋于2013年1月10日抵押给工行股份有限公司护国支行，截止2018年1月17日，该行仍是房屋的抵押权人。诉讼中，原告支付了诉讼保全保险费3000元。
本院认为：原、被告订立的《房屋买卖居间合同》、《房屋转让预约合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告作为出卖人，负有向原告转移房屋所有权的合同义务。按照《房屋买卖居间合同》、《房屋转让预约合同》的约定，出售的房屋抵押给银行，被告应当解除房屋抵押登记，取回房产证原件，完成房屋产权过户。原告按约将240000元预付房款支付给被告，为被告代偿银行按揭贷款，但房屋抵押登记并未解除仍然设定了抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。被告至今没有履行解除房屋抵押的合同义务，无法将房屋所有权转让给原告。被告的违约行为导致房屋买卖合同目的无法实现，原告解除两份合同的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《房屋买卖居间合同》、《房屋转让预约合同》依法解除，被告因合同取得的240000元房款应当退还原告。《房屋买卖居间合同》约定，20000元定金由甲方委托丙方保管。第三人是被告委托的定金保管人，原告将20000元定金支付给第三人，等同于向被告履行了支付定金的合同义务，其法律后果由被告承担，被告应当将20000元定金返还原告。被告可以另行向第三人主张该笔款项。
原告按照房屋总价款680000元的主张违约金136000元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。被告不履行解除房屋抵押登记的违约行为导致本案房屋买卖合同解除，原告可以主张继续适用违约金条款。但《房屋转让预约合同》针对被告特定违约情形约定的违约金，与本案被告的违约事实不符，不能作为原告主张违约金的合同依据。《房屋买卖居间合同》约定，甲乙双方不可毁约，如一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的10%、20%作为违约金。本案中原告没有提交实际损失的证据。原告支付的款项共计260000元，按人民银行同期贷款利率上浮50%计算，从2016年9月至2018年7月的逾期利息总额仅3万余元，原告还使用房屋一年有余。原告主张合同总价款20%的违约金过分高于其实际损失，应予以调整。本院按照合同总价款的10%，酌情判处违约金68000元。原告主张的诉讼保全保险费3000元没有合同依据，也不是实现债权的必要费用，本院不予支持。
综上所述，鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条，第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告周平和被告彭涛于2016年7月22日订立的《房屋买卖居间合同》
二、解除原告周平和被告彭涛于2016年9月29日订立的《房屋转让预约合同》。
三、由被告彭涛于判决生效后十日内退还原告周平定金20000元、购房款240000元。
四、由被告彭涛于判决生效后十日内支付原告周平违约金68000元。
五、驳回原告周平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7240元（原告已预交），由原告承担1240元，被告承担6000元。诉讼保全费2570元（原告已预交），原告承担436元，被告承担2134元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。
审 判 长 武 云
人民陪审员 郭一入
人民陪审员 钱 新
二〇一八年七月二十三日
书 记 员 陈文华