云南省昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0103民初1159号
原告：郑金春，男，1978年1月20日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：汪树，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：杨汝聪，男，1956年4月8日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：何开进，系云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：郑加财，男，1970年10月15日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：汪金亚，系云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：谢丽萍，女，1967年11月27日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：汪金亚，系云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。
第三人：云南城投龙江房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北京路延长线龙泉街道办事处五楼518号。
法定代表人：刘兴灿，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨凤，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告郑金春与被告杨汝聪、第三人郑加财、谢丽萍、云南城投龙江房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，本院于�0一八年二月六日立案后，依法适用普通程序，于二0一八年三月十九日、五月二十八日公开开庭进行了审理。原告郑金春委托诉讼代理人汪树，被告杨汝聪委托诉讼代理人何开进、第三人郑加财、谢丽萍共同委托诉讼代理人汪金亚，第三人云南城投龙江房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑金春向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除被告对原告购买的“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号商铺的预查封；2、判令案件受理费由被告承担。事实和理由：一、本案提起执行异议的理由。被告与第三人郑加财因民间借贷纠纷预查封了备案在第三人谢丽萍（郑加财妻子）名下的房屋（谢丽萍的购房合同已经解除，但未注销合同备案），因查封行为侵犯原告的合法权益，原告于2017年10月20日向盘龙区人民法院提出查封异议申请书，要求解除该预查封，2018年1月30日昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103执异字第7号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。二、案件的基本事实。2014年12月30日谢丽萍与云南城投龙江房地产开发有限公司（以下简称龙江公司）签订两份《商品房购销售合同》（以下简称购房合同）及补充协议，购买龙江公司开发的“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号商铺和4幢2-6号商铺，2014年12月31日完成合同备案，备案号为KM2014123102573和KM2014123102569，房屋总价5864568元，谢丽萍支付2000000元首付款后无力足额支付尾款3864568元，同时因谢丽萍自身原因，也不能办理银行贷款。自2015年3月1日起，龙江公司采取多种方式（催款函、律师函）催收房款。2016年10月16日，谢丽萍向龙江公司提出《商品房购销合同解除申请书》，请求解除双方签订的购房合同，同时介绍原告�金春购买“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号商铺和4幢2-6号商铺。2016年12月10日，经龙江公司、谢丽萍、郑金春三方协商一致，签订《协议》：龙江公司与谢丽萍解除原购房合同，前述房屋由郑金春进行购买，郑金春交付1000000元定金，谢丽萍交付的2000000元冲抵郑金春应付的购房款，由郑金春将2000000元支付给谢丽萍、谢丽萍收到郑金春款项视为龙江公司退款已完成。2016年12月13日，郑金春向龙江公司交付购买“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号商铺和4幢2-6号商铺房款1000000元，龙江公司出具两份《交款确认单》和两份《收款收据》。2017年1月18日，郑金春按三方《协议》约定向谢丽萍指定的账户：户名郑加财账号付款2000000元，完成龙江公司的退款义务。2017年5月18日龙江公司与谢丽萍办理经云南省昆明市国信公证处进行公证的《解除协议书》，解�备案号为KM2014123102573和KM2014123102569的购房合同。2017年5月23日盘龙区人民法院作出（2017）执保303号《执助执行通知书》对“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号商铺和4幢2-6号商铺进行了预查封。三、预查封的法律效力。法院通过预查封方式保全备案的《商品房购销合同》的“房屋”，实质上是保全债务人（买受人）所交付的购房款，以保全买受人已付的购房款（买受人的债权）的方式来实现保全申请人的权利，即预查封保全的是买受人的债权，而非物权。但买受人谢丽萍缴纳的购房款在2017年1月18日已经实际退回，预查封的目的已经无法实现，预查封的债权的基础已经不存在。四、《商品房购销合同》备案的效力。《商品房购销合同》及补充协议的备案登记属于行政管理行为，旨在通过备案登记对开发商出卖行为的合法性进行审查等相关行政管理行为，根据�中华人民共和国城市管理法》，中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》、《物权法》、《房地产登记技术规程》的相关规定，在房屋所有权转移登记备案（房产证）办理完毕之前，房屋买卖双方仅形成债权关系，房屋的所有权依然属于开发商所有，购房合同的备案登记不发生房屋所有权转移的效力。综上所述，第三人谢丽萍与龙江公司签订的购房合同已经通过公证的方式解除，所缴纳的购房款已经退回，被告的预查封行为对第三人郑加财和谢丽萍已经缺少法律事实和法律依据，且造成原告购买“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号商铺阻碍，侵犯原告的合法权益。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第15条的规定，以及依据昆明市盘龙�人民法院（2018）云0103执异字第7号《执行裁定书》，向贵院提起诉讼，请求判令解除被告对原告购买的“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号商铺预查封。
被告杨汝聪辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：一、截止开庭之日止，本案所涉房屋仍登记在第三人谢丽萍名下，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款之规定被执行人购买的房屋已进行商品房预售合同备案，该房屋虽未进行所有权登记，但人民法院仍可进行预查封。目前，该房屋仍登记在谢丽萍名下，买卖合同登记备案仍有效，被告申请保全的行为及法院查封的行为符合相关法律规定。2、在本案中，原告主张权利的依据是原告与谢丽萍及龙江公司�订的三方协议，但答辩人认为即便三方签订过协议，但因该协议存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，涉及该房屋的三方协议，应属无效合同。1、根据城市房地产管理法第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。在本案中，谢丽萍并未取得房屋的所有权证书，故所签订的买卖协议属无效合同。2、根据商品房销售管理办法第十条，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的的商品房再销售他人。在本案中，根据原告自述，其三方协议签订于2016年12月10日，而根据其所提交的公证书所记载内容显示谢丽萍与龙江公司于2017年5月18日才签订解除合同协议书并且截止开庭之日该房屋的合同备案手续并未撤销，在此情况下，被告认为原告与谢丽萍、龙江公司签订的三方协议系无效合同。原告对本案所涉房屋不享有任何实体权利。三、在本案中，原告提交的证据存在诸多瑕疵，并且不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权利。此外，被告认为本案存在虚假诉讼之嫌，恳请法庭予以查实。具体理由如下：在本案执行异议阶段，原告所提交的三方协议落款处没有签订日期，该三方协议的真实性无法确认。2、原告虽提交龙江公司的缴款确认单、收款收据，但没有提交相对应的银行转账凭证进行佐证，其确实向龙江公司支付过1000000元定金。3、根据原告所提交的材料显示支付给龙江公司的款项及支付给谢丽萍的款项均发生在谢丽萍签订解除协议前，而此时原告与龙江公司尚未签订房屋买卖销售合同，其行为不符日常交易习惯。四、在本案中，如果原告与谢丽萍、龙江公司存在真实的买卖关系，在该合同无效的情形下，原告也可以通过协商和诉讼途径要求谢丽萍或龙江公司返还款项，在本案中，�告权利受损的原因并非被告保全行为造成，而是原告自身及第三人龙江公司造成。五、在本案中，即便参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，原告所主张的权利并不足以排除强制执行。上述情况下，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
第三人郑加财、谢丽萍陈述，原告诉请符合事实，认可原告的主张。
第三人云南城投龙江房地产开发有限公司陈述，原告起诉与事实相符。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《律师函》、《拒贷证明》、《未放款证明》系复印件，被告杨汝聪质证对真�性不予认可，第三人郑加财、谢丽萍、龙江公司质证对上述证据真实性认可，本院认为《律师函》系龙江公司向谢丽萍出具，双方对出具事实予以认可，本院予以确认。《拒贷证明》、《未放款证明》系中信银行股份有限公司昆明北辰支行出具，该公司未到庭确认复印件的真实性，本院对上述两份证明不予确认。2、原告提交的《商品房购销合同解除申请》、三方《协议》、被告杨汝聪质证认为没有原件且三方《协议》没有落款时间，对真实性不认可，第三人谢丽萍、龙江公司质证对真实性认可，本院认为上述证据产生于原告与第三人之间，对真实性本院予以确认。3、原告提交的《交款确认单》、《收款收据》，被告杨汝聪质证认为虽然是原件，但仍不能证明龙江公司实际收到款项，原告补充提交了《中国银联签购单》证明款项的支付，第三人龙江公司对上述证据�实性予以认可，本院认为上述证据产生于原告与龙江公司之间，双方对真实性予以认可，本院予以确认。4、被告杨汝聪提交的（2017）云0103财保57号《民事裁定书》、（2017）云0103民初3904号《民事判决书》、昆明市盘龙区人民法院受理案件通知书，原告质证对关联性不予认可，本院认为上述证据系本案争议查封行为所依据的生效法律文书及执行立案证明材料与本案具有关联性，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年12月30日，谢丽萍与云南城投龙江房地产开发有限公司签订两份《商品房购销合同》，由谢丽萍购买“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号商铺（本案房产）和4幢2-6号商铺，并于2014年12月31日办理了商品房买卖合同备案登记，合同登记号为KM2014123102573（本案合同）和KM2014123102569。2016年10�16日，谢丽萍因无力支付购房尾款向云南城投龙江房地产开发有限公司提交《商品房购销合同解除申请书》，随后云南城投龙江房地产开发有限公司（甲方）、谢丽萍（乙方）和郑金春（丙方）三方签订《协议》约定甲方同意解除与乙方签订的两份《商品房购销合同》，甲乙双方另行签订解除协议，办理解除合同注销合同备案公证，原买卖合同注销备案后，丙方与甲方及时签订新的《商品房购销合同》。原买卖合同解除后，甲方不退还乙方支付的首付款2000000元，该款直接冲抵丙方应付的房款，之后由丙方直接支付2000000元给乙方，乙方收到丙方款项后，视为乙方已收到甲方退还的首付款，乙方不得再向甲方主张退款的权利，同时视为甲方收到丙方2000000元的购房款。本协议签订后，丙方向甲方支付1000000元认购标的物业的定金，即“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号和4幢2-6号商铺的定金。原买卖合同注销备案登记后3日内，丙方应与甲方签订新买卖合同。若因乙方自身原因或丙方原因，丙方不能与甲方完成新买卖合同的签订或未完成备案，乙方应按原买卖合同第六条等相关条款承担违约责任。2016年12月13日，郑金春向云南城投龙江房地产开发有限公司支付两房购房定金1000000元。2017年1月18日，郑金春向郑加财（郑加财与谢丽萍为夫妻关系）转账支付2000000元。2017年5月18日，云南城投龙江房地产开发有限公司与谢丽萍签订《解除协议书》，解除双方签订的两份《商品房购销合同》。
2017年5月23日，昆明市盘龙区人民法院依据已发生法律效力的(2017)云0103财保57号《民事裁定书》、（2017）云0103执保304号《协助执行通知书》对上述房屋进行了预查封。2017年10月20日，原告郑金春对执行标的提出执行异议。2018年1月25日，�明市盘龙区人民法院（2018）云0103执异字第7号《民事裁定书》裁定：驳回案外人郑金春的异议请求。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”、《最高人法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案本院采取查封措施时，“城投湖畔四季城”（中坝15号地块）4幢1-11号商铺（合同登记备案号KM2014123102573）备案登记的买受人为谢丽萍，本院的预查封符合法律规定。《商品房销售管理办法》第十条规定“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”。原告郑金春向云南城投龙江房地产开发有限公司支付定金欲购买涉案商品房，但双方尚未签订《商品房购销合同》，也未办理商品房买卖合同备案登记，双方之间买卖合同关系未成立，郑金春对涉案商品房不享有权利，其与谢丽萍、云南城投龙江房地产开发有限公司签订的三方《协议》仅约定郑金春享有在谢丽萍与云南城投龙江房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》后与云南城投龙江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的权利，该权利尚不足以排除人民法院对涉案房产采取预查封措施。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：
驳回原告郑金春的诉讼请求。
案件受理费20934元，由原告郑金春负担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 唐旭霞
人民陪审员 伍本才
人民陪审员 宋庆昆
二〇一八年七月十二日
书 记 员 陈 渝
夏丽雯