黑龙江省肇源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）源民再字第2号
申请再审人曹文龙（案外人），男，1965年10月21日出生，汉族，无职业。
申请再审人魏淑芳（案外人），男，1965年7月6日出生，汉族，无职业。
委托代理人王红叶，黑龙江竭诚律师事务所律师。
被申请人沈小维（原审原告），男，1964年4月1日出生，汉族，大庆世腾翼兴汽车销售服务有限公司董事长。
被申请人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（原审被告）。
法定代表人李义，董事长。
申请再审人曹文龙、魏淑芳与被申请人沈小维、大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月12日受理，并于2012年7月17日作出了（2012）源民初字第714号民事判决，现已发生法律效力。被申请人沈小维依据该生效判决向本院申请执行，在执行程序过程中，案外人曹文龙、魏淑芳提出执行异议，认为原审判决侵犯了其合法权益，并于2014年11月17日向本院提出再审申请。经本院审判委员会讨论认为，原审认定事实有误，可能影响公正审判，并于2015年1月5日作出（2015）源民申字第1号民事裁定：由本院另行组成合议庭对本案进行再审，再审期间中止原判决执行。本院依法另行组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。申请再审人曹文龙、魏淑芳的委托代理人王红叶到庭参加诉讼，被申请人沈小维、鑫源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月12日，原审原告宋小维起诉至本院称，2011年6月18日原告与被告签订了远大丽景1号楼1单元703室购房合同，面积为71.03平方米，价款142460元。原告按合同约定支付了价款。请求被告交付位于远大丽景小区1号楼1单元703室楼房，协助办理权属转移登记手续，并承担逾期交房的违约责任。
原审被告辩称，对原告房屋买卖情况不清楚。
本院原审查明，2011年6月18日，原告购买被告鑫源公司销售的远大丽景住宅小区1号楼1单元703室楼房，面积71.23平方米，价款142460元，双方签订买卖合同。原告于合同签订当日一次性付清房款，但被告迟迟未交付原告房屋。上述事实有购房合同、交款收据证实。现原告诉请被告交付远大丽景小区1号楼1单元703室楼房，协助原告办理权属转移登记手续，并承担逾期交房的违约责任。
本院原审认为，原、被告在自愿、协商一致基础上签订楼房买卖合同，是双方真实意思表示，合同合法有效。被告理应按合同约定履行房屋交付义务。关于被告逾期交房的违约责任，原告无具体诉讼请求，本院无法支持。本院作出（2012）源民初字第714号民事判决：1、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于本判决发生法律效力后立即交付原告远大丽景小区1号楼1单元703室住宅楼；2、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司应协助原告办理产权过户手续。3、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1575元，实际支出费88元，合计1663元，由被告负担。
曹文龙、魏淑芳申请再审称，申请再审人二人系夫妻关系。2008年，被申请人鑫源公司授权委托王德胜开发肇源县远大丽景小区，申请再审人于2008年10月20日与鑫源公司签订商品房买卖合同，购买远大丽景小区1号楼1单元703室房屋期房（建筑面积71.23平方米），并于当日交纳了全部购房款，双方商品房买卖合同合法有效。楼房建成后，鑫源公司工作人员将房屋交付申请再审人。申请再审人于2011年装修该楼房并居住至今。2014年11月肇源县人民法院执行局依据（2012）源民初字第714号民事判决立案执行后，申请再审人才得知其购买的房屋判令给沈小维。申请再审人认为，该判决认定事实错误，对申请再审人的合法权益造成损害，为此，请求法院依法判决，1、撤销（2012）源民初字第714号民事判决；2、改判二被申请人于2011年6月18日所签订的肇源镇远大丽景1号楼1单元703室商品房买卖协议无效；3、依法确认肇源镇远大丽景住宅小区1号楼1单元703室归申请再审人所有；4、再审诉讼费由被申请人负担。
被申请人沈小维再审听证程序辩称，1、申请再审人的请求及事实理由均不成立，一审认定事实清楚正确合法有效。沈小维于2011年6月18日购买上述楼房及其他5套楼房后，足额交付价款，同时，开发商王德胜将楼房房门钥匙交付给沈小维。2012年王德胜突然死亡，沈小维得知该楼房在2011年5月1日抵押给张振东借款5万元。张振东在王德胜死后将该房屋在房产处作预告登记。2012年张振东诉请鑫源公司赔偿没有主张房屋产权。2、申请人提交的2008年购买房屋的协议不存在，其行为是非法抢占他人房屋，属侵权行为。申请人提交的购房合同是2014年从王贵春手中后补的无效合同。理由是王德胜生前卖房时都是由王德胜代表鑫源公司对外签订合同，由肇源县远大物资有限公司财务收取房款并出具盖章的收据。申请人没有与王德胜签订合同，没有加盖远大物资公司财务章的收款收据，证明申请人没有购买该房屋，其行为是强行撬门压锁，非法强行抢占沈小维所有的房屋。属侵权行为，应立即返还房屋。
原审被告鑫源公司缺席，未答辩。
本案庭审过程中申请再审人举证如下：
一、出示第一组证据，2008年10月10日商品房买卖合同及购房交款收据复印件各一份（原件退回留存复印件），欲证实申请再审人在2008年10月20日购买本案争议房屋，购买时该房屋是现房，当时交付钥匙但我们没有入住，直到2011年下半年该房屋进行装修入住。本院对该组证据的真实性予以确认。
二、出示第二组证据，大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司营业执照副本、授权委托书复印件各一份（原件退回留存复印件），欲证实争议房屋在交付给申请再审人之后，鑫源公司提供相关材料协助办理房屋产权证书，鑫源公司认可该买卖行为，才提供相关手续。本院对该组证据的真实性予以确认。
三、出示第三组证据，税收缴款书、非税收收入票据、测绘费收据复印件各一份（原件退回留存复印件），欲证实2014年2月25日，申请再审人办理房屋产权证书，已经向税务机关及房产处缴纳了该房屋的相关税费，进一步证实该房屋是申请再审人实际购买取得。本院对该组证据的真实性予以确认。
四、出示第四组证据，申请人身份证明、房屋所有权初始登记申请书、初始登记询问笔录复印件各一份（原件退回留存复印件），欲证实申请再审人购买房屋后，在申请办理证件时，房产部门进行了核实，进一步确认了申请人购买房屋的建筑面积及位置。本院对该组证据的真实性予以确认。
五、出示第五组证据，房屋分层平面图复印件3份（原件退回留存复印件），欲证实房产部门为房屋产权人的合同提供相应的平面图，进一步证实该房屋是申请人购买，所以房产部门才提供给申请人，目的是为了办理房屋产权登记。本院对该组证据的真实性予以确认。
六、出示第六组证据，电业局2014年缴费票据，北方兰天热力公司收取的2014年取暖费票据，肇源县肇源镇双军装饰材料商店的证明，远大丽景一期物业负责人王贵春证明各一份，欲证明该房屋由申请人再审人实际居住的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。
七、出示2008年10月20日，鑫源公司授权王德胜与申请再审人签订的房屋买卖合同一份（原件退回留存复印件），欲证实该合同这不是办理房产证的正式合同，在办理房产证时鑫源公司又授权王贵春与我们签订了正式的办理房产证的房屋买卖合同。本院对该组证据的真实性予以确认。
八、出示四张照片，欲证实争议的房屋由申请再审人购买并装修一直居住，照片可以看出装修不是新的装修是陈旧的装修，该照片反应房屋现状。本院对该组证据的真实性予以确认。
九、证人王贵春、祝国军、宋长武、王志辉出庭作证的证词。王贵春证实，房屋原始住宅人的底单注明1号楼1单元703室实际占有人一直是曹文龙，相关物业费用由曹文龙交纳。祝国军、宋长武、王志辉均证实，申请再审人在2011年装修入住1号楼1单元703室，未见他人提出异议，该楼房屋产权登记自2014年以后开始进行。本院认为，证人王贵春的证言有物业收费底单相佐证，并与证人祝国军、宋长武、王志辉证实申请再审人实际占有该争议房屋的证词互相印证，故本院对上述证人证实申请再审人实际占有使用该争议房屋的证言予以采信
本院出示听证程序中被申请人沈小维出示的证据：
一、出示第一组证据，沈小维与大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司签订的商品房买卖合同及购房收据复印件和沈小维与鑫源公司授权王德胜签订的房屋买卖合同及肇源县远大物资公司付款收据各一份（原件退回留存复印件），欲证实被申请人沈小维于2011年6月18日购买本案争议房屋的事实。经过质证，申请再审人对该组证据来源的真实性无异议，对证实的问题有异议，被申请人沈小维与被申请人鑫源公司分别签订两份房屋买卖合同，但分别由鑫源公司和远大物资公司出具了两份交款收据，而且所收取的购房款并不一致，违反交易习惯。事实上是王德胜购买沈小维的车辆欠款未能及时偿还，王德胜便用其开发的楼房抵押给沈小维，双方并不是真实的房屋买卖关系，而是抵押关系。其次，沈小维的购房合同在申请再审人购房合同之后，即使存在一房二卖，申请再审人的合同效力也高于沈小维的购房合同效力。本院对该组证据的真实性予以确认。
二、出示张振东的购房收据一张，欲证实王德胜因欠张振东借款，于2011年5月1日将本案争议房屋抵押给张振东，王德胜2012年去世后，张振东在房产部门进行了预告登记，后来由于张振东主张解除合同，要求鑫源公司承担违约责任，而沈小维主张房屋产权，最后法院判决争议房屋归沈小维所有。经过质证，申请再审人认为该收据名义为购房款，实则为王德胜欠张振东的借款，即便预告登记有效，在张振东主张解除合同，要求鑫源公司承担违约后，该房屋的产权人仍为鑫源公司。法院判决归被申请人沈小维所有，侵害了申请再审人的权益。本院对该组证据的真实性予以确认。
再审查明，申请再审人曹文龙、魏淑芳系夫妻关系。2008年10月20日，王德胜（已故）与曹文龙签订房屋买卖合同，将位于肇源镇远大丽景住宅小区1号楼1单元703室（面积71.23平方米），以105000元的价格出售，房屋建成后曹文龙取得该房屋钥匙，并随即对该房屋进行了装修，现实际占有使用该房屋。为办理房屋产权登记，曹文龙与鑫源公司补签商品房买卖合同，并于2014年2月25日向房屋管理部门申请房屋产权登记，在缴纳相关税费后被告知房屋已被张振东预告登记，因权属发生争议，曹文龙未能进行产权登记。2011年6月18日，王德胜将本案争议房屋再次出售给被申请人沈小维，收取房价款142460元，加盖肇源县远大物资有限公司财务专用章。为办理房屋产权登记，沈小维与鑫源公司补签商品房买卖合同，并出具113648元购房收据，加盖鑫源公司财务专用章。2012年6月12日，沈小维以鑫源公司为被告诉至法院，要求鑫源公司交付房屋及履行办理产权过户手续，并承担违约责任。肇源县人民法院（2012）源民初字第714号民事判决将本案争议房屋判归沈小维所有。
另查明，肇源县远大物资有限公司由王德胜经营。肇源县远大丽景住宅小区1号楼由王德胜挂靠被申请人鑫源公司开发，该楼已竣工验收合格。由于王德胜未缴纳相关税费，该住宅楼未到房地产管理处办理产权初始登记。2014年经政府协调准许肇源县远大丽景住宅小区1号楼住户办理相关产权登记。
本院再审认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同产生的权利义务纠纷，系房屋买卖合同纠纷。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中争议房屋肇源镇远大丽景住宅小区1号楼1单元703室由王德胜经营的肇源县远大物资有限公司挂靠鑫源公司开发，王德胜与申请再审人曹文龙和被申请人沈小维分别签订房屋买卖合同，均已收取购房款，两份合同依法成立，受法律保护。为办理过户登记，鑫源公司分别与曹文龙和沈小维补签房屋买卖合同等相关手续，因此，鑫源公司对王德胜将本案争议房屋“一房二卖”的事实应当知晓，对相应法律纠纷与王德胜承担连带责任。由于曹文龙先于沈小维签订房屋买卖合同，并实际占有使用该房屋。因此，肇源县人民法院（2012）源民初字第714号民事判决的第一项、第二项内容侵害了案外人曹文龙、魏淑芳的合法权利，应予以撤销。曹文龙、魏淑芳与沈小维可以提起物权确认之诉或者合同违约之诉解决相关争议。原生效判决的第三项内容与案外人无关，应予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第四十二条第二款之规定，判决如下：
一、维持本院（2012）源民初字第714号判决的判项第三项内容，即驳回原审原告沈小维要求承担逾期交房违约责任的诉讼请求内容；
二、撤销本院（2012）源民初字第714号判决的判项第一项内容，即肇源县肇源镇远大丽景小区1号1单元703室住宅楼房屋所有权归沈小维所有的内容；
三、撤销本院（2012）源民初字第714号判决的判项第二项内容，即大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司应协助沈小维办理产权过户手续的内容；
四、驳回申请再审人其他诉讼请求。
如不服本判，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 李 平
代理审判员 李宇峰
人民陪审员 张海波
二〇一五年三月十九日
书 记 员 滕 杰
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件、发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作出的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第四十二条因案外人申请人民法院裁定再审的，人民法院经审理认为案外人应为必要的共同诉讼当事人，在按第一审程序再审时，应追加其为当事人，作出新的判决；在按第二审程序再审时，经调解不能达成协议的，应撤销原判，发回重审，重审时应追加案外人为当事人。
案外人不是必要的共同诉讼当事人的，仅审理其对原判决提出异议部分的合法性，并应当根据审理情况作出撤销原判决相关判项或者驳回再审请求的判决；撤销原判决相关判项的，应当告知案外人以及原审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议。