广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第1205号
原告：广州运达运城果品贸易有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：吕留运，董事长。
委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。
委托代理人：邝伟文，广东金海圣律师事务所律师助理。
被告：徐文龙，户籍地址山西省太原市迎泽区。
委托代理人：侯铁芳，山西晋商律师事务所律师。
委托代理人：马志诚，山西正清和律师事务所律师。
被告：山西省运城明星汽车修配有限公司，住所地运城市。
法定代表人：李跃明。
被告：李跃明，身份证住址山西省运城市盐湖区。
上述两被告的共同委托代理人：曾令振，广东华安联合律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。
被告：高燃，身份证住址山西省运城市盐湖区。
原告广州运达运城果品贸易有限公司（下称“广州运达公司”）与被告徐文龙、山西省运城明星汽车修配有限公司（下称“山西明星公司”）、李跃明、高燃租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州运达公司的委托代理人黄海平，被告徐文龙的委托代理人侯铁芳、马志诚，山西明星公司和李跃明的共同委托代理人刘罡到庭参加了诉讼。被告高燃经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广州运达公司诉称：2006年3月31日，原告与徐文龙、山西明星公司签订一份《租赁合同》就妥善处理被告徐文龙与山西明星公司之间的纠纷达成三方协议，其中约定：被告徐文龙自愿租赁原告市场内15300平方米的场地，期限为16年，从2006年5月1日至2022年4月30日止（其中2006年5月1日至2008年4月30日止，每月租金174845.30元），以后每三年递增一次，每次递增幅度为上期的12%（即从2011年5月1日起至2014年4月30日为止，每月租金219325.94元）每月5日前向原告缴纳，如延期半年不能按时如数交纳，原告有权不经被告同意，由原告直接收取该建筑物承租业户的租金，直至补足被告欠原告租金，如被告累计12个月不能按时如数向原告交纳租金，原告有权不经被告同意由原告直接经营等。租赁合同签订后十五日内，被告徐文龙向原告交纳了履约保证金30万元，该合同生效且开始履行。但被告徐文龙并没有依约履行交租金的义务，迫使原告不但收不到约定的租金，而且还要向当地槎龙村委会缴交该场地的租金，造成原告巨大的经济损失。由于被告徐文龙是原告市场内该场地上的实际使用人，被告徐文龙与山西明星公司之间曾因经济纠纷而达成民事调解协议约定由该公司将其原租赁的本案涉场地转由被告徐文龙继续承租使用，双方约定履行该民事调解协议过程中，邀请该场地的合法使用人原告作为出租方参加三方签订的《租赁合同》当中。租赁合同签订后，被告徐文龙既未履行向原告缴租的义务，山西明星公司也没有履行向原告缴纳租金的义务，故原告根据被告徐文龙是该场地上的实际使用人及地上建筑物的受益人使用了原告市场内的场地却无缴交相应的场地租金费用给原告的情况，认定被告徐文龙实际上对原告形成法律上直接的利害关系。从2012年9月1日起至2013年8月30日止，被告拖欠原告场地租金2631911.28元，原告据此请求人民法院责令被告向原告支付因使用该场地而相应应缴纳场地租金的诉求理应得到支持。另查，山西明星公司于2008年2月29日被吊销工商营业，山西明星公司的股东李跃明、高燃应对山西明星公司承担相应的法律责任。原告认为，四被告对所拖欠的租金承担连带清偿责任。为保护原告的合法权益免遭不法侵害，挽回原告由此造成的巨额经济损失，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告清偿从2012年9月1日至2013年8月30日的场地使用费2631911.28元（按每月219325.94元计算共计十二个月）；二、四被告承担连带清偿的责任；三、本案受理费由被告负担。
被告徐文龙辩称：首先，我与广州运达公司和山西明星公司签订的租赁合同依法应为无效，故广州运达公司要求我缴纳租金无法律依据。其次，上述租赁合同签订后，我没有实际使用租赁场地，没有取得任何利益，故广州运达公司要求我缴纳租金亦无事实依据。综上，请求法院驳回广州运达公司的诉讼请求。
被告山西明星公司和被告李跃明共同辩称：我方认为我方与广州运达公司、徐文龙于2006年3月31日签订的《租赁合同》违反了法律的禁止性规定，应为无效。合同明确约定涉案场地上的A、B两栋建筑为我方自建，我方亦实际在使用该两栋建筑物，并收取租金，而该场地其他的面积是由广州运达公司在实际使用并收取租金，故我方收取租金是合法的，我方不同意广州运达公司的诉讼请求。
被告高燃无答辩。
经审理查明：2006年1月15日，山西明星公司（甲方）与徐文龙（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方通过与广州市晋粤物流有限公司签订租赁承包协议的方式，向晋粤物流承租了位于广州市白云区石井镇槎龙村广州.山西运城果品市场内16000平方米场地；甲方根据与晋粤物流达成的租赁承包协议，并以广州市白云区石井镇槎龙村村委会和广州运达运城果品贸易有限公司的名义报建，在上述16000平方米承租场地内，自行投资建设了A栋二层建筑物，B栋四层建筑物，甲方自愿将上述B栋自建房屋和8000平方米场地经营权全部一次性租赁给乙方；租期18年；18年租金总额为550万元，因甲方欠乙方230万元，欠农业银行320万元，经甲乙双方协商，甲方同意乙方以上债权抵顶乙方承租甲方之本协议标的18年租金550万元，双方从此顶账扯平等。
2006年1月21日，山西明星公司（乙方）与广州市晋粤物流有限公司（甲方）签订《协议书》，约定：乙方租赁承包甲方16000平方米场地……运行过程中产生了困难，经双方友好协商后，达成如下协议：一、1、乙方自行投资建设的A栋二层建筑物，建筑面积4224平方米，B栋为四层建筑物，建筑面积10560平方米……以上两栋建筑还未完全完工验收，经双方商定价为每平方米550元，合计8131200元；2、硬化水泥地面……3、下水道……；4、自来水工程……；5、楼房雨蓬……以上合计9638060元。二、截止2006年1月31日乙方共欠甲方租金3315991.8元。三、乙方应向甲方交纳滞纳金2436936.27元。四、以上一、二项相抵后乙方还剩余6322068.2元。五、经双方友好协商，乙方在2006年1月23日前将欠建设以上工程的部分工人工资40万元债务转给甲方，由甲方负责直接支付给工人，甲方支付该40万元应在应付乙方的6322068.2元中冲抵扣除。剩余的5922068.2元，甲方在2006年12月底前支付给乙方110万元，在2007年12月底前支付给乙方150万元，在2008年底前支付给乙方150万元，在2009年12月底支付清1822068.2元。……九、乙方在2006年1月26日前将原由乙方出租的房屋，档铺合同、协议书的权益全部转让给甲方，乙方不再享有任何权利、义务。由甲方与各承租者重新确定租赁关系，甲方从2006年2月1日开始直接经营管理，并直接收取租金及相关一切费用……。十二、乙方将现仍管理、占用的一切档铺、住房全部在2006年元月底前移交给甲方……十三、如乙方在2006年3月底前寻找到合适的合作伙伴还想继续经营，在保证原与甲方签订的《租赁承包协议》及相关一系列协议，补充协议等合约中甲方利益不变的前提下，甲方还可以重新考虑签订协议，同意乙方及乙方合作伙伴继续经营，但具体协议及事宜应另行协商签订，并以重新签订的协议内容为准。
本案庭审过程中，原、被告确认广州市晋粤物流有限公司与广州运达公司是两个牌子、一套人马，广州运达公司对广州市晋粤物流有限公司与山西明星公司于2006年1月21日签订的《协议书》予以确认。上述协议签订后，山西明星公司依约将A栋和B栋两栋建筑物的经营管理权移交给了广州市晋粤物流有限公司（广州运达公司）。
2006年3月6日，山西省太原市中级人民法院作出（2006）并民初字第60号民事调解书：一、徐文龙和山西明星公司确认双方于2006年1月15日签订的《租赁协议》有效；二、山西明星公司在本调解书生效之日起三日内，按《租赁协议》移交B栋10320平方米租房使用权和该房坐落所在8000平方米场地使用权，如山西明星公司未按时移交，徐文龙有权依法采取一切措施进行接管；三、山西明星公司与广州晋粤物流有限公司（广州运达公司）协调有关徐文龙接管B栋自建房8000平方米场地使用权事宜，保证徐文龙接管、经营顺利进行。如不能接管，山西明星公司应向徐文龙返还租金550万元，并支付违约金165万元；四，有关徐文龙依《租赁协议》所诉山西明星公司违约金，双方商定如山西明星公司按本协议第二、第三条履行完毕，徐文龙接管经营顺利，徐文龙可以放弃。否则，山西明星公司同意以自己承建位于广州运城果品市场内A栋自建房及该房坐落所在8000平方米场地使用权作价165万元支付上述违约金，且同意对A栋自建房8000平方米使用权继续进行查封等。
2006年3月31日，徐文龙出具《委托书》，内容为：此委托我弟徐某签订与甲方法人（吕留运）丙方法人（李跃明）2006年3月31日甲、乙、丙三方签订的《租赁合同》及附件。同日，广州运达公司（甲方）与徐文龙（乙方）、山西明星公司（丙方）签订《租赁合同》，约定：乙方自愿租赁甲方市场内甲方15300平方米的场地，并接受甲方收回丙方自建的在该场地上还未完全完工验收的现状建筑物两栋14784平米（A栋二层建筑物，建筑面积4224平方米，B栋为四层建筑物，建筑面积10560平方米），并承担该场地至107国道主干道40%的道路租金；一、期限16年，从2006年5月1日至2022年4月30日；二、场地和主干道租金，从2006年5月1日起至2008年5月30日止，每月174845.30元，以后每三年递增一次，每次递增幅度为上期的12%，每月5日前向甲方缴纳，如不能按时如数缴纳，每天加收千分之二的滞纳金，如延期半年不能按时如数交纳，甲方有权不经乙方同意，由甲方直接收取该建筑物承租业户的租金，直至补足乙方欠甲方租金，如乙方累计12个月不能按时如数向甲方交纳租金，甲方有权不经乙方同意由甲方直接经营，甲方收取的租金、保安卫生费减去乙方应向甲方缴纳的租金、保安卫生费和10%的管理费后，余款归乙方所有（附承诺书）；三、该场地上14784平米的建筑物（包括硬化水泥地面，下水道工程，自来水工程，楼房雨篷），作价9638060元，由乙方承接，价款具体支付如下：合同签订后十五日内付给甲方220万元，2006年11月底前乙方付给甲方60万元，2007年11月底前乙方给甲方60万元，2008年11月底前乙方付给甲方60万元，2009年11月底前乙方付给甲方50万元，计450万元，如乙方不能按时如数付给甲方以上款项，甲方有权不经乙方同意，单方收回该场地及场地上的建筑物的使用权，乙方付给甲方的一切款项（包括30万元保证金）及乙方投资建设的建筑物和不动产，全部无偿归甲方所有，剩余5138060元甲方同意由乙方直接支付给丙方或乙方给丙方相应的股份，双方结算后长退短补，由丙方和乙方另行签订合同确定具体内容，丙方一定要处理好明星汽配就本项目工程原建设时所拖欠工人工资、材料费等问题，甲方不参与并不承担任何责任；四、合同签订后十五日内，乙方向甲方交纳保证金30万元，在合同期间，如乙方违约行为，甲方在合同期满后将全部退给乙方，或顶交最后一期相同数额的租金；六、租赁场地上及建筑物的水电设施，新增部分和未完工部分及需更改部分均由乙方承担，甲方不再承担，电的设施及主干线路和增容费按总投资比例划分，乙方承担40%、甲方承担60%；七、该场地上未完工的建筑物和需要更改的部分及乙方需要新增加的部分由乙方负责承建，一切费用由乙方承担，甲方概不承担；十、乙方向甲方付清220万元及保证金30万元后的15日内，甲方将现建筑物内承租业户的合同全部变更为乙方等。徐某在上述合同乙方处签名。同日，徐文龙（乙方）、山西明星公司（丙方）出具《保证书》，写明：我们保证申请太原市中级人民法院一年内作到以下两条：1.撤销山西省太原市中级人民法院于2006年2月22日做出的关于财产保全的（2006）并民初字第60号《民事裁定书》，并立即解除对位于广州市白云区石井镇槎龙村广州.山西运城果品市场内B栋自建房屋和8000平方米场地的查封。2.撤销山西省太原市中级人民法院于2006年3月6日做出的（2006）并民初字第60号《民事调解书》，并立即终止该《民事调解书》执行。如我们一年内不能完成以上两条，甲方有权终止2006年月日签订的《租赁合同》，向甲方交纳一切款项无偿归还甲方所有。
同年4月14日和4月19日，徐文龙向广州运达公司分别支付30万元和190万元。徐文龙另主张其于签订上述合同时向广州运达公司支付现金10万元，但未能提供证据证实，广州运达公司对此不予确认。
同年4月20日，广州运达公司（移交方）、徐某（接收方）和山西明星公司签订《物流档铺一次性买断租金移交表》、《物流档铺出租情况明细表（运达）》、《物流档铺出租情况汇总表》、《物流档铺出租情况明细表》、《物流档铺出租情况明细表（口头协议部分）》。
同年4月23日，广州运达公司（甲方）、徐某（乙方）和山西明星公司（丙方）签订《交接情况说明》，约定：2006年2月1日至4月31日前的租金、保安卫生费为甲方所有；2006年5月1日后的租金、保安卫生费为乙方所有；2006年1月31日的租金、保安卫生费为丙方所有；建设费、押金为乙方所有；各租赁业户“租赁协议”的复印件，甲、乙双方盖章交接后，由乙方与承租户完善变更手续。以上租金、押金及建设费的数额以乙方与各租赁业户的租赁协议核对后的数字为准。
2007年2月8日，山西明星公司向广州运达公司出具《山西省运城明星汽车修配有限公司关于申请将物流楼A栋和B栋22间房收回后解决民工工资及工程材料款问题的申请》，主要内容为：“我两单位与徐文龙于2006年3月31日签订的将我司建设的物流楼转租给徐文龙，租赁合同第三条规定，由徐文龙支付给我单位5138060元。徐文龙一直不支付给我单位，造成了我单位一直不能支付该工程的民工工资及材料款……我司已负债累累，已到山穷水尽地步……特申请要求将物流楼A栋和B栋22间房收回顶民工工资及材料款，以便尽快处理此事，平息事态，稳定社会。关于我司与徐文龙之间经济账目，我们之间再结算”。山西明星公司并附《收回A栋和B栋22间房依据》，写明：共建房224间，其中A栋64间，B栋160间；总造价9638060元，每间房平均9638060元÷224间=43000元；现欠民工工资及材料款370多万元，处理民工工资及材料款共需要房子：370万元÷43000元=86间房；86间房－A栋64间房，还需从B栋再给我司22间房。
2007年2月9日，广州运达公司向徐文龙和山西明星公司发出《广州运达运城果品贸易有限公司关于同意山西省运城明星汽车修配有限公司申请将物流楼A栋和B栋22间房收回处理工程民工工资及材料款的决定》，主要内容为：……经2007年2月9日我公司办公会议研究，鉴于以下理由：一、徐文龙没有及时履行与明星汽配于2006年3月31日签订的租赁合同中第三条之规定……由此引发了多次民工群体性上访、堵塞国道交通事件……；二、……合同规定“如乙方不能按时如数付给甲方以上款项，甲方有权不经乙方同意，单方收回该场地及场地上的建筑物使用权，乙方付给甲方的一切款项及乙方投资建设的建筑物及不动产，全部无偿归甲方所有”，现我司办公会议研究并经董事会同意，决定收回物流楼A栋和B栋四层20间房，交给明星汽配用于处理该工程中所欠的民工工资及材料款。明星汽配承担2006年3月31日合同中租金每月174545.3元的一半，即87422.65元，未收回部分还由乙方徐文龙继续经营。其它条款按2006年3月31日甲、乙、丙三方签订的合同条款及附件，从2007年5月1日起执行。
2007年5月13日，广州运达公司（甲方）与山西明星公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方为了解决建设物流楼工程款问题，于2007年2月8日向甲方申请收回徐文龙物流楼A栋和B栋20间房，处理工程款问题。经甲方2007年2月9日办公会议研究同意乙方意见，并由乙方承担场地使用费87422.65元。由于乙方无力开发剩余场地及A栋楼三、四层楼面，经甲、乙双方协商同意，乙方向甲方缴纳的场地使用费按34089元计算，每三年递增一次，递增幅度为12%，乙方委托甲方向场地上的建筑物档铺承租业户收取场地使用费，按甲、乙与承租业户协议执行。未租出的档铺由乙方向甲方缴纳场地使用费，如不按时缴纳，超过一个月，甲方有权收回档铺，无偿归甲方所有。剩余的场地和A栋二层以上楼面交回甲方，使用权归甲方所有，乙方不再分摊公共道路面积。其他条款按2006年3月31日三方合同执行。
同日，广州运达公司与山西明星公司签订《徐文龙移交给山西省运城明星汽配有限公司物流A栋、B栋20间档铺明细表》，将物流楼A栋和B栋20间档铺移交山西明星公司使用。上述明细表最后说明处注明：以上档铺从2007年5月1日起到2022年4月30日止使用权归山西省运城明星汽配有限公司。山西省运城明星汽配有限公司有权出租、转租、转让和收取租金，并按月向广州运达运城果品贸易有限公司缴纳场地使用费。同日，广州运达公司与山西明星公司签订《说明》一份，约定：一、用于抵扣债务的铺位，受转让的债权人，有权对转到自己名下的铺位转租、转让、拍卖（但必须到丙方办理有关手续，否则无效）或自己经营、二、铺位租金除上交运城果品市场地租款后，全部归债权人所有；三、向运城果品市场缴纳地租计算方法为：A栋首层标准档口，每间每月637.5元、A栋二层标准档口，每间每月425元；B栋四层铺位按使用面积计算，每平方米5.4元，自2007年5月1日起，每三年递增一次，每次递增12%。
2007年11月26日，广州运达公司与山西明星公司签订《广州运达运城果品贸易有限公司（以下简称甲方）为山西省运城明星汽车修配有限公司（简称乙方）代理收取2007年5月1日至10月31日档铺租金情况和财务往来情况交接明细表和档铺交接情况》，内容为：“……二、交接情况：1.每月乙方向甲方交纳场地费34089元①乙方已转让出的档铺，甲方代收场地费的部分12776.40元，明细如下……②乙方以档铺租金顶甲方场地费，由甲方直接出租并收取档铺租金的21312.60元，明细如下……③乙方剩余的档铺，由乙方直接出租代收取租金的档铺如下：A5一层、A6一层、二层……三、交接说明：1.从二〇〇七年十一月一日起，甲方将以上剩余档铺交回乙方，由乙方直接管理、出租和收取租金，归还乙方所欠民工工资和工程材料款，不能做它用。2.乙方已转让出的档铺，甲方代收场地费的部分由甲方直接收取场地费，如甲方收不回，乙方不负任何责任。3.乙方以档铺顶甲方场地费由甲方直接出租并收取租金的档铺，如有出租不出现象和租金收不回的情况，盈亏由甲方承担，乙方不承担任何责任……”。2008年1月15日，广州运达公司和山西明星公司联合发出《通知》，写明：“A5一层、A6一层、二层……各业户：从二〇〇八年一月份起，您所租赁的档铺，由山西省运城明星汽车有限公司直接管理并收取租金。您所租赁的档铺的治安卫生管理费、水费仍直接缴纳给广州运达运城果品贸易有限公司”。该通知所列的档铺与广州运达公司与山西明星公司双方在上述2007年11月26日签订的《代理收取2007年5月1日至10月31日档铺租金情况和财务往来情况交接明细表和档铺交接情况》第二部分交接情况中第③项“乙方剩余的档铺”是一致的。
2008年12月20日，广州运达公司（甲方）与薛某甲、菇志强、林某、曹某、洪某、李金刚、王某乙（乙方）签订《经营权承包协议书》，主要约定：乙方给甲方出资1000万元，作为乙方向甲方承包18年：“广州.山西运城果品市场”经营权的保证金，承担该市场的经营任务；承包经营期限：从2009年1月1日起到2026年12月31日止，期限18年。
另查明，2008年5月20日，山西省太原市中级人民法院做出（2007）并执字第20-4号《民事裁定书》，该裁定书内容为：“本院依据已经发生法律效力的本院（2006）并民初字第60号民事调解书，于二○○七年五月二十一日向被执行人山西运城明星汽车修配有限公司发出执行通知书，责令被执行人山西运城明星汽车修配有限公司于二○○七年五月十一日前自觉履行生效法律文书所确定的义务，但被执行人山西运城明星汽车修配有限公司至今仍未履行向申请执行人徐文龙移交其位于广州市白云区石井镇槎龙村广州·山西运城果品市场内B栋楼房的使用权及该房坐落所在的8000平方米场地使用权，及依照该生效法律文书，用其位于该市场内的A栋自建房和A栋自建房坐落所在的8000平方米场地使用权向申请执行人徐文龙支付违约金。依照……，裁定如下：立即查封位于广州市白云区石井镇槎龙村广州·山西运城果品市场内A栋房屋和B栋房屋的房产及该两栋房屋坐落所在的8000平方米场地使用权。”根据上述民事裁定书，山西省太原市中级人民法院执行局工作人员于2008年5月27日向运城果品市场送达了上述《民事裁定书》，根据山西省太原市中级人民法院执行局工作人员于2008年5月27日所做的查封笔录，2008年5月27日，运城果品市场办公室负责人薛某乙于该日签收了上述《民事裁定书》，薛波并表示当时山西运城果品市场内A栋房屋由李跃明自己管理，B栋房屋由广州运达公司出租。
2008年7月15日，山西明星公司向山西省太原市中级人民法院出具声明一份，写明：关于你院（2006）并民初字第60号民事调解书的执行一事，因我一直未能将市场移交给徐文龙，导致该调解书未能得到切实履行，故我公司同意按调解书向徐文龙返还租金550万元及支付违约金等。但我公司因全部财产均已投资建设了广州运城果品市场内的A、B两栋楼房等，现无力给付，为此申请你院直接收取广州运城果品市场内的A、B两栋楼房的租金或拍卖该两栋房屋的方式予以执行，我司一定积极配合。
广州运达公司主张，上述2007年5月13日《协议书》、2007年11月26日《广州运达运城果品贸易有限公司为山西省运城明星汽车修配有限公司代理收取2007年5月1日至10月31日档铺租金情况和财务往来情况交接明细表和档铺交接情况》实际上是山西明星公司和李跃明委托其收取部分商铺的租金来冲抵场地租金，该委托收租行为实际截止2008年5月27日太原市中级人民法院向其发出（2007）并执字第20-4号《执行裁定书》查封了涉案的物流楼A栋和B栋房屋及该两幢房屋所在的8000平方米场地，由于查封之后其没有代理收租的权利，因此从2008年5月27日之后的租金其就没有代收，从2008年7月以后均是由徐文龙委托李跃明代为管理，李跃明接管后收取租金、水电费后留一部分作为其收入，其余的款项都交给徐文龙。经查，在2011年11月25日（2011）穗云某四初字第1484号案第二次开庭时，李跃明本人在该案开庭时确认涉案场地是其在收租，收取的租金扣留一部分，剩下的根据其与徐文龙的约定，每月向徐文龙归还5万元。徐文龙确认山西省太原市中级人民法院曾要求李跃明将收取的租金中每月拿出一部分支付给其，用于支付山西明星公司欠其的债务，但其仅收到过共计五、六十万元的款项，且该款项的支付是基于徐文龙与山西明星公司之前的债权债务关系，与本案不是同一法律关系。
再查明，2010年7月5日，广州运达公司与徐文龙、山西明星公司因上述场地2009年6月29日至2010年6月29日的场地租金纠纷涉讼本院[（2010）云某四初字第854号案]（下称“854号案”）。854号案认为：虽然2006年3月31日签订的《租赁合同》为广州运达公司与徐文龙、山西明星公司签订，但根据合同的约定，承租场地的为徐文龙、交纳租金的亦为徐文龙。在该合同签订后，徐文龙向广州运达公司支付了保证金，双方对场地进行了交接，故就《租赁合同》而言，涉案场地的出租方为广州运达公司，承租人为徐文龙。遂判决徐文龙向广州运达公司支付2009年6月29日至2010年6月29日的场地使用费2349920.83元。
判后，徐文龙不服854号判决，向广州市白云区人民检察院提出申诉。广州市白云区人民检察院经审查，提请广州市人民检察院向广州市中级人民法院抗诉。2013年6月8日，广州市人民检察院向广州市中级人民法院提起抗诉。2014年4月18日，广州市中级人民法院做出（2013）穗中法审监民抗再字第81号民事判决书，该判决书认为：涉案场地没有合法用地手续，广州运达公司、徐文龙及山西明星公司就涉案场地签订的《租赁合同》违反了法律和行政法规的禁止性规定，原审认定《租赁合同》无效正确。该判决书对于该案有关争议焦点的认定如下：一、关于徐某签署涉案《交接情况说明等文件是否代表徐文龙的问题。……徐文龙于2006年3月31日出具《委托书》，载明委托其弟徐某签订《租赁合同》及附件，依法徐文龙应对其代理人徐某在授权范围内实施的民事行为承担民事责任，徐某代理徐文龙签署《租赁合同》及《交接情况说明》等文件，均属徐某履行代理行为，其民事责任应由被代理人徐文龙承担。……二、关于徐文龙在争议期间是否使用了涉案场地的问题。第一，广州运达公司在原审庭审中陈述“虽合同约定交租主体是徐文龙，但在实际交接过程中，徐文龙没有与山西省明星公司交接成功”，证明广州运达公司认可山西明星公司并未将涉案场地交付给徐文龙控制和使用，故广州运达公司主张徐文龙在争议期间实际使用经营该场地与其原审庭审中的自认相矛盾。第二，广州运达公司主张徐文龙签署《交接情况说明》，表明徐文龙已接受涉案场地，但根据广州运达公司与山西明星公司在2007年5月与肖某等人共同签订的《协议书》等证据，却证实山西明星公司与广州运达公司在徐文龙未参与的情况下，对涉案场地A栋、B栋楼的使用经营自行达成协议并实际履行的事实，该事实证明广州运达公司主张徐文龙在争议期间实际使用经营涉案场地依据不充分。第三，太原市中级人民法院于2008年5月对运城果品市场办公室负责人薛某乙所作的笔录，证明涉案场地A栋、B栋楼并非徐文龙实际使用，林某、王某乙、洪某出具的书证及相关证言，亦佐证了该事实。第四，因山西明星公司未能按照已生效的（2006）并民初字第60号《民事调解书》履行其与徐文龙约定的义务，太原市中级人民法院依照徐文龙的申请于2008年5月开始对涉案房产及场地使用权进行了查封，该执行查封行为依据的另案生效调解书，被执行人是山西明星公司，故广州运达公司主张徐文龙在争议期间实际使用经营场地依据同样不充分。综上所述，现有证据不足以证实徐文龙在争议的2009年6月29日至2010年6月29日期间实际控制和使用了涉案场地。三、广州运达公司、徐文龙和山西明星公司签订的涉案《租赁合同》内容包含场地租赁合同关系及A、B栋楼的买卖合同关系，广州运达公司依据上述《租赁合同》中的租赁合同关系起诉要求徐文龙、山西明星公司及股东承担支付场地使用费的责任。而根据上述《租赁合同》约定，出租人是广州运达公司、承租人是徐文龙，山西明星公司不负有租赁合同的权利义务，故租赁合同的相对方应为广州运达公司与徐文龙。由于山西明星公司不是《租赁合同》涉案场地租赁合同的相对人，故广州运达公司要求山西明星公司及其股东李跃明和高燃对上述场地使用费的支付义务承担连带责任，缺乏事实和法律依据……至于广州运达公司与山西明星公司及李跃明等人是否存在涉案场地的使用关系，属于另一法律关系，应由广州运达公司另行主张，本案不予调处。遂以广州运达公司对其主张的徐文龙在2009年6月29日至2010年6月29日期间使用经营涉案场所未能提供充分的证据证实，其诉讼请求应予以驳回，遂判决撤销了854号民事判决，驳回广州运达公司的诉讼请求。
另，广州运达公司曾于2011年6月14日和2011年8月26日向本院提出（2011）穗云某四初字第1006号和（2011）穗云某四初字第1484号民事诉讼，向徐文龙和山西明星公司主张2010年6月29日至2011年6月29日及2010年6月29日至2011年8月29日涉案场地租金，后该两案均以广州运达公司撤回起诉结案。
本案庭审中，徐文龙为证明涉案场地的实际使用情况，提交了2012年12月12日山西明星公司法定代表人李跃明向广州市白云区人民检察院出具的《关于广州运达运城果品市场内A、B两栋楼及停车场实际使用人情况的证明》一份，主要内容为：“……一、涉案场地实际使用分两部分，一部分为A、B两栋建筑所占用场地，一部分为8000平方米停车场地。二、A、B两栋楼所占用场地由证明人从08年底起使用至今，所收款项主要用于支付该建筑所欠民工款及维修。停车场从06年起就一直由原审原告广州运达运城果品贸易有限公司使用经营……”。徐文龙另申请张某、林某、王某乙作为证人出庭作证，证人张某证明：其是市场的电工维修，在市场工作已有12年，其于2013年1月期间被李跃明雇佣做电工，A、B两栋楼之间的停车场费用都是广州运达公司收取的，A、B两栋楼由李跃明在经营。证人林某、王某乙证明：其是2009年1月份与广州运达公司签订《经营权承包协议书》，广州.山西运城果品市场内A、B两栋楼均是由李跃明在管理，市场A、B两栋楼间的停车场是市场在统一收费，即名义上是广州运达公司在收费，但因根据《经营权承包协议书》，2009年后市场经营权已经转让给包括其在内的七个承包人，所以是由承包人在收费。徐文龙还提交了14份由山西明星公司（李跃明）与经营租户签订的租赁协议和14份广州运达公司与租户签订的租赁协议、转租协议，证明涉案场地自2006年至2013年由山西明星公司（李跃明）和广州运达公司实际使用。广州运达公司对李跃明出具的情况说明和证人证言的真实性无异议，但认为位于A、B两栋楼之间的停车场未单独设卡收费，所以导致市场内所有车辆均可停放，而最终停放车辆的收费均由其收取，该结果是被告管理不善造成，收停车费与交场地使用费不能等同，其已向被告交付了停车场，应依约向其支付场地使用费。山西明星公司对上述证据的真实性予以确认，但认为其仅使用了A、B两栋建筑物中的部分商铺，不是两栋建筑的所有商铺，该证明应该有笔误。另山西明星公司表示虽然其从08年底起使用A、B两栋建筑的商铺中的部分商铺，但不应向广州运达公司支付场地使用费，理由是2006年1月21日双方签订的《协议书》中已约定广州运达公司应向其支付相应的抵扣款，但广州运达公司一直未支付，故其无需向广州运达公司支付场地使用费。广州运达公司对此则主张：双方于2006年1月21日签订《协议书》后，山西明星公司找到了继续经营涉案场地的合作伙伴徐文龙，并于2006年3月31日另行签订了《租赁合同》，故根据2006年1月21日的协议约定该协议已失效，应以此后重新签订的《租赁合同》为准。
另查，涉案场地是广州运达公司开设的广州市运达运城果品市场内的一部分，该场地系广州运达公司向广州市白云区松洲街槎龙经济联合社（原广州市白云区石井槎龙村经济联合社）租赁的场地，广州运达公司无法提供涉案场地的合法用地手续资料。根据本院（2013）穗云某四初字第238号民事判决书中查明的事实，涉案场地所在的场地已于2013年11月21日被广州市白云区松洲街槎龙经济联合社收回。
山西明星公司于2008年2月29日被运城市工商行政管理局吊销营业执照，该公司的股东为李跃明和高燃，李跃明同时为该公司的法定代表人。
以上事实：有租赁协议、协议书、租赁合同、调解书、移交表、明细表、银行凭证、申请、决定、证明以及当事人陈述等证据证实。
本院认为：广州运达公司、徐文龙和山西明星公司于2006年3月31日就涉案场地签订的《租赁合同》已被生效的（2013）穗中法审监民抗再字第81号民事判决书认定无效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，广州运达公司主张涉案场地的实际使用人支付场地使用费符合法律规定，但场地使用费的支付应以实际使用涉案场地为前提。
关于徐文龙在2012年9月1日至2013年8月30日期间是否使用经营涉案场地的问题。（2013）穗中法审监民抗再字第81号民事判决书认为该案中广州运达公司提交的证据不足以证实徐文龙在2009年6月29日至2010年6月29日期间实际控制和使用了涉案场地。本案中，广州运达公司主张其已实际向徐文龙移交涉案场地的证据与其在（2010）云某四初字第854号案提交的证据一致，在广州运达公司未能提供进一步证据证明其已根据2006年3月31日《租赁合同》向徐文龙成功移交涉案场地的情况下，广州运达公司主张徐文龙在2012年9月1日至2013年8月30日期间使用经营涉案场地证据不足。且根据本案查明的事实，涉案场地包括两部分，一部分为A、B两栋建筑所占用场地，另一部分为A、B两栋建筑中间的停车场地。广州运达公司确认A、B两栋建筑中间的停车场未单独设卡收费，所有进入市场的停放的车辆收费均由其收取，故本院确认涉案场地A、B两栋楼中间的停车场系由广州运达公司实际经营使用。因广州运达公司、徐文龙和山西明星公司于2006年3月31日就涉案场地签订的《租赁合同》无效，现广州运达公司要求被告承担A、B两栋建筑中间的停车场场地使用费应以该停车场实际由被告使用收益为前提，在A、B两栋楼中间的停车场实际系由广州运达公司经营使用和收益的情况下，广州运达公司要求被告支付场地使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于A、B两栋建筑，在本案审理过程中，山西明星公司和李跃明主张李跃明使用的仅是A、B两栋楼的部分房屋，但未能明确具体是哪些房屋。对此本院认为，根据（2011）穗云某四初字第1484号案第二次开庭时李跃明本人在庭审中的陈述，及李跃明在2012年12月12日向广州市白云区人民检察院出具的《关于广州运达运城果品市场内A、B两栋楼及停车场实际使用人情况的证明》，以及徐文龙在本案中申请出庭作证的证人张某、林某、王某乙的证人证言，均可以证实A、B两栋建筑全部房屋自2008年7月开始实际由李跃明收取租金，即由李跃明使用收益，故本院对山西明星公司和李跃明在本案中主张李跃明仅使用了A、B两栋建筑的部分房屋主张不予确认。至于李跃明收取A、B两栋建筑的租金后根据太原市中级人民法院的要求将收取的租金中的一部分交付给徐文龙，根据山西明星公司与徐文龙2006年1月15日签订的《租赁协议》，该《租赁协议》实际上是山西明星公司以B栋建筑和A、B两栋建筑中间8000平方米空地的经营权（使用权）抵山西明星公司欠徐文龙的550万元债务（包括山西明星公司欠徐文龙的230万元和山西明星公司欠原农业银行高新技术开发支行的320万元）的协议，而从山西省太原市中级人民法院做出的（2006）并民初字第60号《民事调解书》、（2007）并执字第20-4号《民事裁定书》及2008年7月15日山西明星公司向山西省太原市中级人民法院出具声明可以看出，因山西明星公司未成功将涉案的场地移交给徐文龙，山西明星公司与徐文龙之间的以场地经营权抵债的关系转变为最初的欠款关系，故李跃明将收取的租金中的一部分交付给徐文龙是归还山西明星公司之前欠徐文龙的欠款550万元及（2006）并民初字第60号《民事调解书》确认的违约金165万元，也即徐文龙收取山西明星公司支付的款项并非基于本案的租赁关系，而是基于另案的欠款关系，故广州运达公司主张李跃明2008年7月以后收取A、B两栋建筑的租金是代徐文龙收取的意见，本院不予采纳。综上，由于2008年7月以后A、B两栋建筑全部由李跃明使用及收取租金，徐文龙在2012年9月1日至2013年8月30日期间并未实际使用A、B两栋建筑，广州运达公司要求徐文龙支付2012年9月1日至2013年8月30日期间的场地使用费缺乏事实依据，本院不予支持。
关于A、B两栋建筑所在场地的场地使用费应由李跃明还是山西明星公司负担的问题。一方面，山西明星公司于2008年2月29日被运城市工商行政管理局吊销营业执照，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条的规定，公司依法被吊销营业执照属于公司解散的法定事由，公司应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算，因此在公司依法被吊销营业执照至公司清算完毕并依法办理注销手续期间均属于清算期间，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第三款：“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动”，也就是说，在清算期间，公司只能从事清算范围内的活动，不能从事与清算无关的经营活动。李跃明在2008年7月之后出租A、B两栋建筑及收取租金时均只有李跃明个人的签名，并未加盖山西明星公司公章，且广州运达公司在2015年4月8日的庭审中亦确认“明星公司注销后（注：应为吊销），实际上李跃明以个人行为还进行收租，对A、B两栋物业进行管理，在这种情况下，李跃明应承担交租的义务。在这种情况下，李跃明的行为不构成职务行为”，因此李跃明在2012年9月1日至2013年8月30日期间实际使用A、B两栋建筑的经营行为是其个人行为，应由李跃明自行承担支付场地使用费的责任。另一方面，李跃明在出租A、B两栋建筑收取租金后，根据太原市中级人民法院的要求将收取的租金中的一部分交付给徐文龙用于偿还山西明星公司之前欠徐文龙的欠款550万元及违约金165万元，即李跃明将收取的部分租金用于偿还山西明星公司在被吊销营业执照之前的债务，也即山西明星公司实际上亦享受了A、B两栋建筑所在场地的收益，从这个角度上来说，山西明星公司亦属于A、B两栋建筑所在场地的共同实际使用人。综上，由于李跃明与山西明星公司在2012年9月1日至2013年8月30日期间系A、B两栋建筑所在场地的共同实际使用人，因此李跃明与山西明星公司应就A、B两栋建筑所在场地的使用费承担连带清偿的责任。高燃虽为山西明星公司的股东，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条，公司股东只在两种情形下才对未清算公司的债务承担责任，一是未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人可主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任；二是公司股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算的，债权人可主张其对公司债务承担连带清偿责任。本案中广州运达公司并未举证存在上述事由，因此广州运达公司直接要求高燃对山西明星公司的债务承担连带清偿的责任依据不足，本院不予支持。
对于A、B两栋建筑的场地使用费的标准，可以参照2006年3月31日广州运达公司、徐文龙、山西明星公司就涉案场地签订的《租赁合同》的租金标准219325.94元/月计付，同时由于《租赁合同》中场地总面积为15300平方米，扣除8000平方米的停车场的面积，李跃明和山西明星公司仅应承担A、B两栋建筑所占地的面积共7300平方米，即李跃明和山西明星公司应该按照104645.71元/月[219325.94元/月×（7300平方米÷15300平方米）]的租金标准支付2012年9月1日至2013年8月30日期间共计12个月的租金共1255748.52元。
被告高燃经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十六条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定,判决如下：
一、在本判决生效之日起十日内，被告李跃明和山西省运城明星汽车修配有限公司向原告广州运达运城果品贸易有限公司支付2012年9月1日至2013年8月30日期间场地使用费1255748.52元，李跃明和山西省运城明星汽车修配有限公司互负连带责任；
二、驳回原告广州运达运城果品贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费27856元，由广州运达运城果品贸易有限公司负担11755元，被告李跃明和山西省运城明星汽车修配有限公司负担16101元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 吴 冠
人民陪审员 蔡玉林
二〇一五年六月十一日
书 记 员 蔡晓珊