上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民三（民）再重字第1号
原告彭小梅，女，1974年9月14日生，汉族，住江西省抚州市。
委托代理人褚海英，上海市群成律师事务所律师。
被告宋士元，男，1966年3月25日生，汉族，住上海市金山区。
被告胡金花，女，1965年6月9日生，汉族，住上海市金山区。
被告宋瑛，女，1988年12月23日生，汉族，住上海市金山区。
被告胡金花、宋瑛共同委托代理人宋士元，男，1966年3月25日生，汉族，住上海市金山区。
第三人李叶平，男，1975年11月22日生，汉族，住上海市金山区。
委托代理人李武康，上海理度律师事务所律师。
原告彭小梅诉被告宋士元、胡金花、宋瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月1日立案受理。诉讼中，李叶平认为其对涉案房屋有独立的请求权，向本院申请参加诉讼，本院依法追加李叶平为本案第三人。2013年7月25日，本院作出（2013）金民三（民）初字第786号民事判决。判决生效后，第三人李叶平不服向上海市第一中级人民法院申请再审；上海市第一中级人民法院提审后裁定将本案发回本院重审；本院依法另行组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。因案件事实具有关联性，本案与（2014）金民三（民）再重字第2号案件合并审理。原告委托代理人褚海英，被告宋士元（其又为被告胡金花、宋瑛的共同委托代理人），第三人李叶平及其委托代理人李武康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月23日原告与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，三被告将其共有的坐落于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋以人民币895，400元转让给原告（以下币种同），三被告应于2013年1月10日前向原告交付上述房屋，并于同日办理过户手续。2012年12月20日原告通过姚秉峰【（2014）金民三（民）再重字第2号案件原告】支付被告488，785.49元，被告方该日以该款项清偿了该套房屋的银行贷款。2012年12月23日有关银行撤销了对该房屋的抵押权。2013年1月10日起，原告多次要求被告方交房并办理相关的过户手续，但被告方未能交房及办理过户手续。为此，原告诉请：一、被告方继续履行合同，交付位于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋；二、被告方协助原告办理坐落于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋的过户手续；三、被告方支付原告以488，785.49元为基数自2013年1月11日起至判决生效日止按日万分之一标准计算的逾期交房违约金。
被告方辩称，涉案房屋及坐落于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋【（2014）金民三（民）再重字第2号案件的涉案标的】已于2011年以228万元卖给第三人，故拒绝原告诉讼请求。
第三人辩称，其已为涉案房屋的实际所有权人，原告与被告方签订的房屋买卖合同并不是被告方真实意思表示，原告不能向被告方主张该权利。
第三人诉称，2011年4月28日，被告宋士元、胡金花、宋瑛以228万元的价格，将位于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号、XXX号两套房产售于第三人，并将上述房产实际交付于第三人；考虑到税负问题，双方暂未办理房产过户手续。第三人取得上述房产后，于2011年11月对房屋进行了装修，并缴纳了2011年、2012年度的物业费。因三被告又与本案原告签订房屋买卖合同，故诉请判令三被告继续履行双方于2011年4月28日约定的房地产买卖合同，协助第三人办理位于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋产权的过户手续。
原告辩称，第三人曾多次向姚秉峰借款，第三人与姚秉峰于2012年8月8日对账确认：第三人合计共欠姚秉峰320万元，并愿将位于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号、XXX号两套房产作价320万元过户给姚秉峰用于抵债，由于第三人尚未取得涉案房产的产权证，因此实际是将相应的合同权利转让给了姚秉峰。为取得该两套房产，姚秉峰还归还了该二套房产的剩余贷款488，785.49元、636，336.30元，合计1，125，121.79元，姚秉峰实际付款金额已超过400万元。现姚秉峰将其对上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋所享有的权利转让给原告，故原告有权提出诉请。
三被告对第三人的诉请无异议。
经审理查明，2011年4月28日，三被告与第三人口头约定，以228万元的总价将坐落于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层、海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋售于第三人李叶平（该两套房屋前后相通，组成一套别墅，前后门分别为330号与336号，开发商做了两份产证）。双方确认被告方欠第三人的50万元用于抵充购房款；第三人之后陆续向三被告支付了50万元，并支付了三被告办理房产证的费用约5万元；双方另确认上述两套房产的剩余贷款由第三人负责归还。经双方口头约定后，被告方将涉案房屋及相关证件材料交付第三人，随后，第三人对涉案房屋进行了装修，并缴纳了之后的物业管理费。至本案原告起诉之时，被告方与第三人之间尚未办理房产过户手续。
另查明，自2010年起，第三人李叶平多次向姚秉峰借款。2012年8月8日李叶平向姚秉峰出具书面文件一份，载有“今以金山区龙湾1号330号别墅壹幢作价人民币叁佰贰拾万元抵押给姚秉峰，由姚秉峰全权代理过户手续。”的内容（龙湾1号330号别墅即上述争议二套房产，该书面文件以下简称“便条”）。对于该“便条”，原告表示，在2012年8月8日，双方对账确认李叶平共欠姚秉峰人民币320万元，以涉案房屋（指整套别墅）作价320万元过户给姚秉峰用于抵债。第三人表示，实际欠款并非320万元，而整套别墅的价格也不止320万元，在出具“便条”时，约定将涉案房屋过户给姚秉峰，除结清双方债务、房屋的剩余贷款由姚秉峰归还之外，姚秉峰还需在过户后通过贷款再支付第三人150万元。
再查明，2012年12月，原告及姚秉峰分别与被告方就涉案房屋及坐落于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同订立后，姚秉峰即将涉案房屋及336号1-2层房屋尚欠贷款488，785.49元、636，336.30元予以支付，被告方收款后即偿清了银行贷款，上列房屋的抵押权于2012年12月23日注销。被告方同原告、姚秉峰在房产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》之前，曾向第三人方面征求过意见，被告方表示本以为是签署撤销房屋抵押权的相关文件，由于时间匆忙，未看清具体文件内容而签署了一些文件。
庭审中，姚秉峰确认将其对涉案房屋所享有的权利给予原告。被告方确认其与第三人李叶平之间的房屋买卖合同购房款已付清，对第三人提出的配合过户的诉请无异议。
以上事实，由原告与三被告签订的《上海市房地产买卖合同》、涉案房屋的产权证书、姚秉峰为被告还贷的凭证、抵押权注销凭证、第三人交付物业费的发票、第三人李叶平向姚秉峰出具的“便条”以及当事人各方陈述等证据予以证实。
本院认为，第三人与三被告在2011年4月28日口头约定了涉案房产及金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋的买卖，之后三被告交付了房屋及相关证件材料，第三人支付了部分购房款，双方均已履行了合同主要义务，该合同依法成立并生效；第三人享有要求三被告配合办理房产过户手续等合同权利，并负有付清购房余款的义务。之后，因第三人与姚秉峰之间存在债务关系，向姚秉峰出具了上述“便条”，根据第三人的陈述：房屋过户给姚秉峰，结清欠款，房屋剩余贷款由姚秉峰归还，同时姚秉峰还需在过户后通过贷款再支付其150万元；结合“便条”的字面表述“由姚秉峰全权代理过户手续”，表明第三人有将涉案房屋转让给姚秉峰用于抵债的意思表示。由于第三人尚未取得涉案房屋的产权，且有购房余款未付清，并要求姚秉峰归还贷款余额，因此，本院认为，第三人在出具“便条”时，实际是将其与三被告之间的合同权利与义务一并转让给姚秉峰，即合同权利义务的概括转移。之后，三被告在征求了第三人方面的意见之后，至房产交易中心同原告签订了《上海市房地产买卖合同》，并用姚秉峰汇入的款项归还了剩余贷款，应视为同意合同权利义务由姚秉峰概括承受。鉴于三被告承认其与第三人之间的房屋买卖合同购房款已付清，因此，姚秉峰在概括承受合同权利义务，且已履行付清购房余款义务的情况下，确认将其对涉案的上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋所享有的权利转让给原告彭小梅，因此，彭小梅享有要求三被告配合过户的权利。第三人虽提出姚秉峰应支付其150万元的问题，但即便根据第三人所述，姚秉峰亦应当在先过户后再通过贷款支付第三人150万元，表明无论第三人所述是否成立，均不影响合同权利义务的概括转移。被告方虽认为签订《上海市房地产买卖合同》时以为是办理撤销抵押权的手续故在相关文件上签字，但该解释并不能令人信服，亦无证据支持，本院不予采信。原告提出的三被告配合过户的诉请，本院予以支持。至于2012年12月原告与被告方在房产交易中心签订的《上海市房地产买卖合同》，鉴于诉讼中原、被告均确认实际未按照该合同履行，原告方也确认其取得涉案房产源于姚秉峰对第三人的债权、第三人向姚秉峰出具的“便条”以及姚秉峰向原告转让的对涉案房屋所享有的权利，因此，该《上海市房地产买卖合同》应视为仅为办理房屋过户手续所需。另原告提出的要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金的诉请，由于三被告已在2011年将涉案房屋交付给了第三人，房屋实际由第三人控制，故原告该诉请本院不予支持。对于第三人的诉请，鉴于上述分析，其已将相应的合同权利义务概括转移给姚秉峰，因此第三人不再享有要求三被告配合过户的权利，其诉请本院不予支持。至于第三人与姚秉峰之间争议的，第三人出具“便条”时实际欠款金额，第三人转让涉案合同权利义务的价款等，涉及到第三人转让合同权利义务时所应获得的对价问题，并不影响到原告对被告所享有的合同权利，应当由第三人与姚秉峰另行解决。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宋士元、胡金花、宋瑛于本判决生效之日起十日内协助原告彭小梅将坐落于上海市金山区海芙路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋过户至原告彭小梅名下；
二、驳回原告彭小梅的其他诉讼请求；
三、驳回第三人李叶平的诉讼请求。
本案原告所诉案件受理费12，769元，由原告彭小梅承担400元，被告宋士元、胡金花、宋瑛承担12，369元；第三人所诉案件受理费12，769元，减半收取6384元，由第三人李叶平承担。被告宋士元、胡金花、宋瑛承担部分于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐景华
审 判 员 陈德锋
代理审判员 马永强
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 陶天宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十条人民法院审理第二审民事案件，由审判员组成合议庭，合议庭的成员人数，必须是单数。
发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭。
审理再审案件，原来是第一审的，按照第一审程序另行组成合议庭；原来是第二审的或者是上级人民法院提审的，按照第二审程序另行组成合议庭。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。