南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第8369号
（2015）鼓民初字第8369号
原告南京海润房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区莫愁街道胜棋街9号。
法定代表人齐大鹏，该公司董事长。
委托代理人陈宝锋，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人何涵嫣，江苏致邦律师事务所律师。
被告曹三民，男，汉族，1969年12月25日生。
委托代理人ＸＸＸ，江苏朗华律师事务所律师。
原告南京海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）诉被告曹三民房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年12月30日立案受理,依法由代理审判员孙燕适用简易程序独任审判，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告海润公司的委托代理人陈宝锋，被告曹三民及其委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海润公司诉称:2014年12月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租本市鼓楼区XX购物中心二层L232号商铺，租期自2015年5月30日起至2018年5月29日止，套内建筑面积为157平方米，租金以月保底租金与月营业额提成两者中较高者为准，物业管理费为1.8元/平方米/日，推广管理费为0.2元/平方米/日，上述费用等按月计算并交纳。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告接受并使用房屋，但被告在租赁房屋期间严重违反合同约定，拖欠租金、物业管理费、推广管理费等相关费用，经原告多次催告，被告一直未付，原告依约向被告发送解约函，解除了双方签订的租赁合同。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告就本市鼓楼区XX购物中心二层L232号商铺签订的《房屋租赁合同》于2015年9月15日解除；2、被告向原告支付2015年5月30日至2015年10月11日期间的租金84637.68元（=1364.88元+19091.2元×4个月+6908元）、物业管理费38037.96元（=1.8元/平方米/日×157平方米×134.6日）、POS机租金2000元（=500元/月×4个月）、推广管理费4226.44元（=0.2元/平方米/日×157平方米×134.6日）、电费2342.78元（=共6322.58元-已付3979.8元）、迟延付款违约金51960.64元（=31129.68元×5‰/日×128日+29136.8元×5‰/日×103日+29136.8元×5‰/日×72日+29136.8元×5‰/日×41日+10362元×5‰/日×11日）、装修恢复费36820.5元、合同解除违约金142430.4元（=4元/平方米/日×157平方米×90日+85910.4元），原告同意将被告已支付的租赁保证金85910.4元从合同解除违约金中抵扣，上述费用合计276546元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告曹三民辩称：1、同意原告第一项诉讼请求，双方之间的租赁合同解除；2、被告不存在违约行为，双方之间的租赁合同无法继续履行，系因原告造成，被告依法保留向原告主张权利。3、原告交付的租赁房屋存在占用消防通道、实际租赁面积无法确定等问题，故租金等费用也无法确定；4、合同中无迟延付款违约金的相关约定；5、如果法院认定被告存在违约行为，被告认为原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。
经审理查明，南京市鼓楼区中海凤凰熙岸商业项目的建设单位系原告。
2014年12月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方南京市鼓楼区XX路8号XX购物中心二层L232号商铺，该房屋套内建筑面积为157平方米，实际数据以相关部门实际测绘面积为准，若根据测绘结果需变更本协议之面积数，双方应另行签订补充协议，双方确认本合同项下的所有费用按套内建筑面积计算；约定商铺交付日为约定房屋交付日为2015年3月1日，租赁期限自2015年5月30日起至2018年5月29日止；乙方应于本合同签署之日起五个工作日内向甲方支付85910.4元的租赁保证金，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务，甲方根据本合同或其它事由取得对乙方的债权时，可以就相当于乙方保证金的数额进行抵销，因抵销行为使得保证金的数额不足时，乙方应当在收到甲方的通知后5日内补足差额部分，未能及时补足的，每天加收0.5%的滞纳金；乙方应按照月保底租金与月营业额提成两者中较高者向甲方支付租金，租金按月交纳，一个月按30.4日计算，在租期未满1个月的情况下，则根据该月的实际天数计算；月保底租金按照日保底租金×套内建筑面积×30.4日计算，即第一月至第十二月：日保底租金为4元/平方米/日，月保底租金总额为19091.2元/月，第十三月至第二十四月：日保底租金为4.5元/平方米/日，月保底租金总额为21477.6元/月，第二十五月至第三十六月：日保底租金为4.5元/平方米/日，月保底租金总额为21477.6元/月；月营业额提成租金按照当月营业额×提成比率计算，即第一月至第十二月：12%，第十三月至第二十四月：13%，第二十五月至第三十六月：14%；物业管理费按月交纳，收费标准为1.8元/平方米/日，按套内建筑面积计算，一个月按30.4日计算，在租期未满1个月的情况下，则根据该月的实际天数计算；推广管理费按月交纳，收费标准为0.2元/平方米/日，按套内建筑面积计算，一个月按30.4日计算，在租期未满1个月的情况下，则根据该月的实际天数计算；乙方应向甲方支付POS系统押金10000元/台，乙方退场时，向甲方交还POS系统，经甲方检查完好，甲方将押金退还给乙方（不计利息）；自租赁合同约定的起租日开始，乙方应向甲方支付POS系统月租金500元/台（距当月底不足整月的，超过15日按一个月计算，不足15日按半个月计算）；乙方拖欠租金、物业管理费、其他费用以及保证金等各项费用，超过30日仍未付清等情形，甲方在催告7个工作日后，有权解除合同，但是，所发生事由不适于催告之时，甲方有权向乙方发送合同解除的书面通知，合同自通知送达之时解除；甲方根据乙方所提供的住址，寄出解约通知，如果因乙方的住址不明等原因无法投递的情况下，本合同于解约通知发出后第7日起，本合同视为已被解除；因解约、期限届满等原因本合同终止时，乙方应当在甲方规定的期间内自付费用将乙方所有之物品全部撤离，租赁房屋内经过加工、改建的部位，按照附件“施工区分表”中所表明施工区分状况予以原状恢复，并在甲方的检查后进行交还，若该等为了返还所进行的施工活动需要由甲方来指定施工者的，所需费用由甲方核定后由乙方承担；乙方自费负责拆除完毕后租赁房屋内的垃圾清运及相关保洁工作；乙方同意承担在返还结束之前所发生的相应的租金、物业管理费、推广管理费及其他费用；自租赁房屋交付日起，乙方应当承担并支付其使用水、电、燃气、通讯、网络、卫星电视等公用事业所产生的全部费用；乙方逾期交纳租金、物业管理费、推广管理费、其他费用及保证金等所欠甲方的债务时，甲方对乙方未交纳部分每天加收0.5%的滞纳金，同时乙方应赔偿由此造成的连带损失；开业后，因乙方触犯本合同的规定使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于90日的租金（根据当年的平均日租金核定）以及相当于租赁保证金数额的违约金，并赔偿甲方损失（具体金额由甲方核定）等等。
上述合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋。2015年5月8日，被告向原告交纳了案涉房屋的装修押金7850元。被告将案涉房屋进行装修后，用于经营“Yinfei”品牌，于2015年5月30日开业。2015年6月29日，被告向原告交纳了案涉房屋的租赁保证金85910.4元。
2015年7月24日、8月12日，原告多次发函，要求被告支付欠付的租金、物业管理费、推广管理费等费用。2015年9月14日，被告向原告交付2015年5月30日至2015年8月28日期间的电费共3979.8元。
2015年9月15日，原告向被告发送解除合同通知书，载明：自本通知书送达之日起，双方签订的《房屋租赁合同》及相关法律文件全部解除，请被告接到原告通知后7日内，结清全部所欠款项及违约金，搬离房屋，并将所承租房屋按照合同约定方式交还原告。当日，被告收到该解除合同通知书。2015年9月22日，被告向原告回函，载明：被告不同意解除合同；因原告没有履行约定及承诺，导致购物中心恶劣的经营环境和状况，被告再次要求被告租赁的商铺租金按纯扣点形式计算；如原告单方解除合同，给被告造成的损失（包括但不限于装修、货品、运营费用约180万元）由原告承担；希望原告履行约定和承诺，加大企划、推广、宣传力度带动整个购物中心的人气，原告也表示认可，但至今没有实质性进展，原告在没有履行约定及承诺，现被告经营惨淡难以为继的情况下，以被告未能完全交纳租金为由要求解除合同，显然是不合适的，也不是解决问题的办法。
2015年10月13日，原告向被告发送清场通知函，载明：因被告长期拖欠租金，原告多次向被告主张未果，原告已解除与被告签订的租赁合同，并要求被告搬离承租房屋。然时至今日，被告依然未能履行结清所欠全部款项，清空、搬离、交还承租房屋等义务。现原告郑重通知被告，自本通知书送达3日内结清全部所欠款项，清空、搬离承租房屋并交还原告。2015年10月18日，被告将案涉房屋交还原告。
原告因被告欠付租金、物业管理费、推广管理费等费用，多次向被告催要未果，遂诉至本院，请求判如所请。
审理中，原告明确同意将装修保证金在本案中一并处理，并陈述其主张的装修恢复费用尚未实际产生。双方一致明确POS系统使用期间为2015年5月30日至10月。被告已交纳电费数额（2015年5月30日至2015年8月28日）与原告提供的电量明细单记载数额一致。
被告申请证人赵某出庭作证，证人陈述原告与包括被告、证人在内的承租人签订租赁合同时，承诺租赁房屋附近有百丽等品牌进驻，因原告不履行承诺，导致包括被告、证人在内的五家以上店铺停业。原告对证人证言不予认可，认为证人与被告有利害关系，亦与原告存在租赁纠纷，原、被告之间的合同履行应以双方签订的租赁合同为准。
因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、《房屋租赁合同》、函、解除合同通知书、收款收据等证据为证，予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于原告要求确认解除房屋租赁合同的问题。根据双方合同约定，被告拖欠租金、物业管理费、其他费用以及保证金等各项费用，超过30日仍未付清等情形，原告在催告7个工作日后，有权解除合同，且合同自通知送达之时解除。现被告自2014年12月22日合同签订后，未按时支付租金等费用，经原告催告后仍未支付，现双方一致确认被告于2015年9月15日收到解除合同通知，且双方一致确认合同已经解除，故本院对于原告该项诉讼请求，予以确认。
关于原告主张租金、物业管理费、推广管理费、POS系统租金、电费的问题。因原、被告双方在合同中明确约定了上述各项费用的支付时间及支付标准，现双方之间的房屋租赁合同已经解除，被告应当按照合同约定向原告支付上述费用，原告自愿将被告支付的装修押金7850元、租赁保证金85910.4元在本案中一并处理，亦主张上述费用计算至2015年10月11日，本院予以确认。经计算被告应向原告支付租金84528.8元（计算公式：4元/平方米/日×157平方米×2日+19091.2元×4个月+4元/平方米/日×157平方米×11日）、物业管理费38037.96元（计算公式：1.8元/平方米/日×157平方米×134.6日）、POS系统租金2000元（计算公式：500元/月×4个月）、推广管理费4226.44元（计算公式：0.2元/平方米/日×157平方米×134.6日）、电费2342.78元（计算公式：6322.58元-3979.8元），合计131135.98元，该款与装修押金、租赁保证金冲抵后，被告应向原告支付37375.58元。被告提出租赁房屋占用消防通道、实际面积无法确定，租金等费用亦无法确定的辩解意见。根据双方签订的合同内容，明确了租赁房屋套内建筑面积为157平方米，实际数据以相关部门实际测绘面积为准，若根据测绘结果需变更本协议之面积数，双方应另行签订补充协议，双方确认合同项下的所有费用按套内建筑面积计算。后双方未另行签订补充协议，双方仍应以套内建筑面积为157平方米计算相关费用，故被告该项辩解意见，依据不足，本院不予采信。被告亦提出合同无法继续履行，系因原告没有履行承诺导致的辩解意见。对此，被告未提供充分的证据予以证明，故被告该项辩解意见，本院亦不予采信。
关于原告主张装修恢复费的问题。因该项费用尚未实际发生，具体数额亦无法确定，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张违约金的问题，包括逾期付款违约金以及解除合同违约金。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告未按时支付租金、物业管理费、推广管理费等相关费用，违反了双方的合同约定，被告应当承担违约责任。被告提出其不应当承担违约金且标准过高的辩解意见。本院综合考虑双方履行合同情况、原告的实际损失等因素，予以适当调整，确定被告向原告支付逾期付款违约金244.3元（计算公式：27013.58元×日万分之二×41日+10362元×日万分之二×11日）、合同解除违约金56520元（计算公式：4元/平方米/日×157平方米×90日），共计56764.3元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、原告南京海润房地产开发有限公司与被告曹三民之间就南京市鼓楼区XX路8号XX购物中心二层L232号房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年9月15日解除。
二、被告曹三民于本判决生效之日起十日内给付原告南京海润房地产开发有限公司租金、物业管理费、市场推广费、POS系统租金、电费合计37375.58元。
三、被告曹三民于本判决生效之日起十日内支付原告南京海润房地产开发有限公司违约金56764.3元。
四、驳回原告南京海润房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5448元，因适用简易程序减半收取2724元，由原告南京海润房地产开发有限公司负担1797元，被告曹三民负担927元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 孙 燕
二〇一六年三月二十四日
见习书记员 见习书记员庄妮