浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初2049号原告：黄海涛。原告：马满英。被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路***号。法定代表人：戚建萍，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。原告黄海涛、马满英为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年2月22日向本院提出起诉。本院立案受理后，依法由审判员肖志姣独任审判，于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告黄海涛、马满英、被告宏磊公司的委托代理人毛卫东、王和欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海涛、马满英起诉称：2012年7月3日、2013年5月18日，原、被告各签订浙江省商品房买卖合同一份。合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前交付房屋，但被告于2014年11月28日才交付房屋给原告，显属违约。合同第十五条约定，被告应于2014年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，但被告至今未予交付。根据合同第八条、第九条、第十五条约定，现原告起诉要求：1、判令被告支付逾期交房违约金27559.55元（具体计算方式为2014年10月1日至2014年11月28日止计59天，按已付房价款1714355元的日万分之三计算）；2、判令被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金46711元（具体计算方式为2014年12月31日至2015年3月30日止的90天，�已付房价款1714355元的1‰计算；2015年3月31日至2016年1月14日止，按已付房价款1714355元的日0.1‰计算）。庭审中原告变更第2项诉请，要求被告支付逾期办证违约金为自2014年12月31日至2015年3月30日止的90天，按已付总房价款的1‰计算；2015年3月31日至2016年2月23日止，按已付总房价款的日万分之一计算。被告宏磊公司答辩称：原、被告之间存在商品房买卖关系，以及被告存在逾期交房、逾期办证的违约情形是事实。第一，关于逾期交房问题。2014年之后被告因受宏观经济形势及担保链的影响，一度资金链断裂，一定程度上影响了按约交付本案所涉房屋，但被告还是想方设法完成涉案项目的竣工验收，并于2014年11月26日取得了竣工验收备案证明，符合了交付条件。合同约定涉案商品房于2014年9月30日前交付使用，事实上涉案商品房在2014年9月30日前已可以实际使用，2014年10月之后也有部分业主使用临时用电开始实际装修，该临时用电费用也是由被告承担的，故从实际使用角度看，被告并未对原告造成实际损失。因涉案楼盘业主较多，实际交房时间有先后，但被告通知交房是在2014年11月26日，也确实有相当部分业主在11月26日已收房，故被告认为该部分逾期交房违约责任的截止日期应统一算至2014年11月26日比较合理。另即使原告认为逾期交房造成损失，其损失也应当按照同类地段、同类房屋的租金标准每月1000元来确定，而本案商品房买卖合同所约定的违约金远远超过了按租金标准计算的损失，故根据合同法有关规定，请求对此进行调整，调整的标准应当是不超过实际损失的百分之三十。第二，关于逾期办证问题。现房屋总证的原件存放于诸暨市房管处，被告是根本不可能向众业主交付该证的。合同约定的2014年12月30日前完成初始登�的时间实际是指2014年9月30日房屋交付之后的三个月，根据逾期交房情况来看，在三个月后即2015年2月27日前被告办好房产总证是合理的。2015年2月27日之后，被告承担办证违约责任，之后的期间内是90天内按已付房价款的1‰、90天后按已付房价款的日0.1‰承担违约责任。但对于超过90天后按日0.1‰计算违约金的标准，被告也认为原告没有实际损失，请求将此调整至存款利率以下，具体可以参照每逾期90天承担1‰的标准来计算。原告黄海涛、马满英为证明其主张的事实，向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》两份、购房发票三份、竣工验收备案表复印件一份、交房通知书复印件一份、办证通知复印件一份，拟证明原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买了涉案的商品房、车位、储藏室，双方对交付时间、交付条件、产权登记、违约责任等事项进行了�定，原告已付清上述房款，涉案房屋至2014年11月26日才竣工验收备案，被告于2014年11月28日通知原告收房、2016年2月23日通知原告办证的事实。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，但对其证明目的有异议，认为合同第十五条约定的出卖人于2014年12月30日前取得相关证书交付给买受人，该约定的真实意思表示是被告要保证原告可以办理商品房转移登记，而不是要将土地和房屋总证交付给买受人，被告办理好房屋总证并存放于房管处，就已履行了相应的义务；且办证期限是根据交房日期后的三个月推算过来的，故交房迟延，办证期限也应相应延期。交房通知书是2014年11月26日发出的，无非是原告于2014年11月28日收房，被告认为应按具备交房条件时统一计算违约责任比较合理。办证通知是被告得知政府出台财税政策，调整了房地产契税后，再次提醒业主来办�相关的房屋权属转移登记。被告已于2016年1月13日前后办妥了涉案楼盘的房权证并存放于诸暨市房管处，该不动产登记具有公示效应，原告也有义务去房管处查询。因被告对上述证据的真实性均无异议，且上述证据符合证据的形式要件，与本案有关，本院予以确认。被告宏磊公司就其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见、本院的分析认证如下：1、交房通知书一份，拟证明被告于2014年11月26日通知原告等业主商品房已具备交付条件，可以交房，实际上原告等业主也在2014年11月26日之后陆续收房的事实。经质证，原告没有异议，本院予以确认。2、申请出示本院（2016）浙0681民初1134号案件的审理笔录一份，拟证明已有业主于2014年10月份进行房屋装修，2015年入住，涉案小区在2014年9、10月份已可以正常使用，不影响原告对涉案房�正常使用的事实。经质证，原告对其真实性没有异议，但认为该业主提前收房只是个例，并不代表全小区业主都可收房，原告是在收到被告的上述交房通知书后才收房的。本院认为，该证据仅能说明其他业主的有关房屋装修、使用的情况，与本案不具有关联性，本院不予认定。3、房地产租赁估价报告一份，拟证明涉案房屋于2016年3月8日按建筑面积评估月租金为每平方米7元，一年租金为一万至一万五不等，应以此确定逾期交房违约金的事实。经质证，原告认为该估价报告与本案无关，双方已在合同中约定了违约金的计算方式。本院认为，该估价报告系被告单方委托出具，原告亦不予认可，故对该证据本院不予认定，至于是否采用租金作为确定原告逾期交房违约金的依据将在下文予以阐述。4、涉案楼盘的房屋所有权证复印件一份，拟证明涉案房�已于2016年1月13日办理了房屋总证并存放于诸暨市房管处，原告在2016年1月13日可以办理房屋转移登记的事实。经质证，原告对其真实性没有异议，但认为被告在办好房屋总证后还需通知原告办理房屋权属转移登记。因原告对该证据本身的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。综上，本院经审理认定本案事实如下：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。出卖人宏磊公司与买受人黄海涛、马满英签订《浙江省商品房买卖合同》两份，双方约定：1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第6幢3单元030602号房屋、69号车位、133号地下车位以及339号地下储藏室出卖给黄海涛、马满英；2、该商品房建筑面积161.02平方米，商品房总价款为1394755元；69号车位150000元；133号车位148000元；339号地下储藏室21600元；商品房及相关用房的合同总金额计1714355元；3、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；5、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登�；约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；若约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人若不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。合同签订后，原告黄海涛、马满英已付清上述涉案房款1714355元。另查明，涉案房屋于2014年11月26日在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。竣工验收备案后，被告于2014年11月底通知原告收房。被告于2016年1月13日取得了原告购买的涉案房屋所属的鸿盛铭邸第6幢房屋的房屋所有权证，并于2016年2月23日在该小区张贴办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续的通知。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合�系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。现就本案原告之主张及被告之辩称意见阐述如下：一、逾期交房问题。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而涉案商品房至2014年11月26日才经竣工验收备案，并通知原告收房，故现原告主张要求被告支付自2014年10月1日起至收到交房通知的2014年11月28日止计59天的逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原、被告均未能提供充足证据举示违约行为造成的损失，而被告辩称的以租金标准计算逾期交房违约金之意见，因租金仅是计算损失的一种方式，并不足以表明原告买入该房屋的全部损失，故本院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告宏磊公司的请求和综合本案具体情况下，酌情对该部分违约金予以调整，以已付房款为基数，按每日万分之一点五的标准计算为15172.04元（1714355元×0.15‰×59天）。二、逾期办证问题。合同第十五条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《�地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年12月30日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，而被告至2016年1月13日才取得涉案房屋所属的鸿盛铭邸第6幢整幢房屋的房屋权属证书，该权属证书的取得时间点与合同约定的期限不符，故被告应承担相应违约责任。虽合同约定被告应取得上述权属证书交付给原告，但该权属证书仅有一份，而业主人数众多，若实际交付该证书无论在理论上还是实际上均无法实现，故更合适的应理解为权属总证办理好后被告的一种通知义务，鉴于被告于2016年2月23日在小区张贴办理房屋所有权转移登记及土地使用权登记手续通知的情况，本院确定该违约期间为自2014年12月31日起至2016年2月23日止。至于被告辩称应在逾期办证违约期间扣除房屋实际交付后的三个月办证期间之意见，本院认为，双方在合同中已具体约定了交房日期和办证日期，并分别约定了逾期交房和逾期办证违约金，此系被告作出的合同承诺，现被告主张应扣除上述期间缺乏相应的合同依据，被告宏磊公司既存在逾期交房的违约行为，同时也存在逾期办证的违约行为，应分别承担违约责任，故对被告该辩称意见不予采纳。至于逾期办证违约金的支付标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于房屋权属证书违约问题，若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；而本案双方约定了关于逾期办理房屋权属证书违约金每日万分之一的计算标准，�该标准也并未超过金融机构逾期贷款利息，故本院对原告主张的该部分违约金计算标准予以支持，对被告辩称的应调整至存款利率以下、参照每逾期90天按已付房款的1‰标准计算之意见不予采信。综上，根据原告诉请及被告违约情况，本院确定本案逾期办证的违约金数额为：1、2014年12月31日至2015年3月30日期间为1714.36元（1714355元×1‰）；2、2015年3月31日至2016年2月23日期间为56573.72元（1714355元×0.1‰×330天）；合计58288.08元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告黄海涛、马满英逾期交房违约金计人民币15172.04元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告黄海涛、马满英�期办证违约金计人民币58288.08元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告黄海涛、马满英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1652元，依法减半收取826元，由原告黄海涛、马满英负担84元、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费1652元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。审判员  肖志姣二〇一六年五月十二日书记员  郑小玲