重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书（2014）垫法民初字第00073号原告胡端建，男，1987年2月20日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告何小琴，女，1994年4月15日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。上列二原告共同的委托代理人何昭荣，重庆新合律师事务所律师。被告垫江桥雨房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇东方大厦四楼北侧，组织机构代码66355553-3。法定代表人谢国友，该公司董事长。委托代理人谭庆锋，该公司法律顾问。第三人中国建设银行股份有限公司垫江支公司，住所地垫江县桂溪镇人民路49号，组织机构代码20865491-9。负责人李亚军，该支行行长。委托代理人朱健，该支行行长。原告胡端建、何小琴与被告垫江桥雨房地产开发有限公司、商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依据被告垫江桥雨房地产开发有限公司的申请，追加中国建设银行股份有限公司垫江支公司为本案第三人。依法由审判员夏云适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡端建、何小琴共同的委托代理人何昭荣，被告垫江桥雨房地产开发有限公司的委托代理人谭庆锋，第三人中国建设银行股份有限公司垫江支公司的委托代理人朱健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我们二原告准备结婚，于2011年11月25日与被告订立（2011）商字第（3106）号《重庆市商品房买卖合同》。2011年11月30日我们支付被告首付款139568元，2012年7月30日支付购房款325000元，2012年8月28日支付税金6968.52元，2013年7月11日支付物业专项维修金2084元。该合同约定被告于2013年3月31日向我们交付商品房，由于被告建筑质量问题被建委相关部门责令延期交房，时至2013年9月1日被告仍未交房，构成根本违约，我们依据合同约定，于2013年9月5日向被告发出书面解除合同的函，被告不予理睬，2013年11月7日被告短信通知我们接房，我们不同意。故诉至法院，请求法院依法确认我们于2013年9月5日发给被告的解除（2011）商字第（3106）号《重庆市商品房买卖合同》的函自到达被告之日起发生解除权效力，由被告退还我们的购房款464568元、契税款6968.52元、物业专项维修金2084元、违约金23681元，共计497301.52元，并分别从2011年12月1日、2012年8月1日、2012年8月29日、2013年7月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算前述款项的利息至付清时止。被告辩称，1、原告诉称其与我公司于2011年11月25日签订《重庆市商品房买卖合同》属实。2、我公司在2013年3月、8月、9月、11月先后多次通过多种方式通知原告接房，但原告一直未来接房。我公司履行了通知接房的义务。3、我公司没有收到原告要求解除通知的函。按《重庆市商品房买卖合同》补充第四条约定，被告已经丧失了解除合同的权利。4、对原告拒不接房的行为，我公司保留向原告追究违约责任的权利。5、该商品房屋已经备案登记，过户契税已经征收，产权已经登记，只是等待发放产权证；同时，我公司没有按照合同约定的2013年3月31日前交付房屋也不构成根本违约，于理于法都不能解除该合同。6、本案商品房买卖是采用按揭贷款的付款方式，原告与银行之间成立借款及抵押合同，讼争房屋已经抵押，本案应追加银行为第三人参加诉讼。7、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定，商品房担保贷款合同没有被解除前，原告要求返还购房款及利息没有法律依据。8、即使原告依约定履行了解除合同的通知义务，原告也无权要求全额返还购房款。契税、专项维修基金的收费主体不是我公司。违约金的计算不合理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，胡端建用垫江桥雨房地产开发有限公司—桥雨·水榭花都住房1套在我行办理公积金个人住房贷款，金额：325000元，期限：2012年3月13日—2032年3月13日，贷款账号：××××。截止2014年6月26日，贷款本金为：301560.11元，利息：490.03元，每日计息额：37.695元，已还本金：23439.89元，利息：32824.18元。提前归还该贷款将无其他费用产生。原告在我行办理贷款合同，用的是本案所涉房屋进行抵押，已经办理抵押登记，原告只要把贷款还清，我行就解除抵押。经审理查明，原告胡端建与被告垫江桥雨房地产开发有限公司于2011年11月25日书面订立（2011）商字第（3106）号《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告公司开发建设的坐落于垫江县桂溪镇住房1套。此合同第五条约定“付款方式及期限：乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款：本商品房总成交金额464568元整（大写肆拾陆万肆仟伍佰陆拾捌元整）。（1）于2011年11月25日付房款人民币壹拾叁万玖仟伍佰陆拾捌元正（139568元），（2）余款叁拾贰万伍仟元正（325000元）在银行办理按揭”；第七条约定“交房期限及条件：（一）本商品房交房期限：……2、属预售商品房的，甲方应当在2013年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”；第九条约定“甲方逾期交房的违约责任：2、逾期超过150日（自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之五向乙方支付违约金。”被告在2013年3月31日前就本案所涉建设工程未进行竣工验收备案登记，2013年4月8日，垫江县建设工程质量监管站向被告发送关于水榭花都三期禁止使用的通知，其中表明被告建设的水榭花都三期工程未经竣工验收就交付使用，违反了《建筑法》第六十一条之规定，并根据《建设质量管理条例》第五十八条之规定，通知被告：“一、未经相关部门验收的分部，分项工程（如栏杆、电梯、消防、电气、节能等）禁止投入使用。二、在工程竣工验收合格之前，已交付投入使用，否则我站将上报建设行政主管部门予以处罚。”2013年8月6日，垫江县城乡建设委员会就本案所涉工程向被告颁发重庆市建设工程竣工验收备案登记证【建竣备字第（2013）14号】。原告胡端建、何小琴于2013年9月5日向被告垫江桥雨房地产开发有限公司发出解除《重庆市商品房买卖合同》的请求函，其中载明：“……，请求事项：双方解除《重庆市商品房买卖合同》，被请求方退还请求方首付购房款139568元、按揭款38700元，并从2011年12月1日起计算资金占用利息22626元，同时支付违约金8913元，四项合计人民币209807元。事实与理由：2011年11月25日，请求方与被请求方签订《重庆市商品房买卖合同》，11月30日，请求方支付被请求方首付购房款139568元，每日按揭款2150元（共支付18个月）；该合同约定被请求方于2013年3月31日交付请求方合同确定的商品房，时至今日被请求方仍未交付。请求方依据《重庆市商品房买卖合同》第九条第1项第2目约定，双方解除《重庆市商品房买卖合同》，并从2011年12月1日起计算资金占用利息22626元，同时支付违约金8913元，四项合计人民币209807元。敬请被请求方收到此函后30日内退还首付款、按揭款、利息、违约金。此致垫江县桥雨房地产开发有限公司请求人：胡端建何小琴2013年9月5日”。原告于2013年9月5日18：10：41将此请求函经百世汇通快递涪陵刘奎揽收后，于同日18：18：51快递垫江，于次日11：54：15到达被告处所内的按摩店，被告的管理人员之一的佘亚海出庭作证，称自己知道被告要求解除合同及其发出的“解除《重庆市商品房买卖合同》的请求函”。另查明，原告在2014年7月13日向第三人偿付借款本息2058.51元，其主张在本案中一并处理。庭审中，被告表示如要解除合同，则由自己返还原告购房款，并代原告偿还下欠银行按揭贷款。原告及第三人表示同意。原告当庭自愿放弃主张由被告支付已交契税、物业专项维修基金、资金利息及违约金之请求。诉讼中，被告对自己主张在工程竣工验收后及时通知原告接房，未提供充分证据予以证明。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押借款合同》、《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》、“解除《重庆市商品房买卖合同》的请求函”、证人证言等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告依据平等自愿原则所订立的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反我国合同法关于合同效力的禁止性规定，应当合法、有效。双方应依照诚实信用原则，全面、适当地履行合同义务。本案原、被告的主要争议焦点在于：原告是否有权单方行使合同解除权，原告向被告发出的“解除《重庆市商品房买卖合同》的请求函”的效力。我国合同法规定，依照当事人的约定产生的合同解除权，即当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，被告未依约定在2013年3月31日前向原告交付经竣工验收备案登记的商品房，亦未在此后30日内书面告知原告其未按时交房的原因系不可抗力所致；特别是本案所涉工程于2013年8月6日办理竣工验收备案登记后，被告仍未及时向原告履行交房义务，原告在解除合同条件成就后行使合同解除权并无不当。我国合同法还规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案原告享有合同解除权的条件成就后，原告向被告书面通知解除合同，其发出的“解除《重庆市商品房买卖合同》的请求函”于2013年9月6日到达被告处所内的按摩店，从作为被告的管理人员之一的佘亚海出庭作证的证人证言得知，被告已经知晓原告向其发出的“解除《重庆市商品房买卖合同》的请求函”，应视为此请求函已经送达被告。因而，该“请求函”自2013年9月6日起生效，相应地，原、被告订立的《重庆市商品房买卖合同》自该请求函生效时解除。原、被告订立的《重庆市商品房买卖合同》解除后，发生如下法律后果：被告尚未交付的房屋无须再交付；被告应当返还原告已经支付的购房款。第三人为了自己的债权得以实现就本案享有独立请求权，其主张在债务人清偿债务后，再放弃抵押权之请求并不违反法律规定。为了平等保护当事人的合法权益，鉴于原、被告及第三人均同意在本案所涉《重庆市商品房买卖合同》解除后，由被告直接清偿下欠第三人按揭贷款本金及利息，这符合我国合同法关于债务转让的法律特征，故本院对其主张予以准许。原告自愿放弃主张由被告支付已交契税、物业专项维修基金、资金利息及违约金之请求，系当事人对自己民事权利的自由处分，遵循当事人意思自治的原则，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告胡端建、何小琴于2013年9月5日向被告垫江桥雨房地产开发有限公司发出的“解除《重庆市商品房买卖合同》的请求函”自到达被告之日（2013年9月6日）起生效，原、被告于2011年11月25日书面订立的《重庆市商品房买卖合同》于2013年9月6日解除；二、由被告垫江桥雨房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还原告已经支付的购房款（首付款及已还按揭贷款）共计197890.58元；三、由被告垫江桥雨房地产开发有限公司偿还第三人中国建设银行股份有限公司垫江支公司因本案所涉按揭贷款300632.45元本金及利息（利息从2014年7月14日起按照中国建设银行同期住房公积金个人住房贷款利率计算至付清时止）后，原告胡端建、被告垫江桥雨房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司垫江支公司于2012年3月1日书面订立的《重庆市预购商品房抵押借款合同》解除。四、驳回原告胡端建、何小琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费8760元，依法减半收取4380元，由被告垫江县桥雨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  夏云二〇一四年七月十四日书记员  胡川