广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初730号
原告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。
被告:陈楚宣，住广州市天河区。
被告:鞠萍，住广州市天河区。
两被告委托代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。
两被告委托代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。
第三人：广州市中天盈房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：柯东明，该公司职员。
委托代理人：严阵容，该公司职员。
原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告陈楚宣、鞠萍，第三人广州市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托代理人韦锶蕴，被告陈楚宣、鞠萍的委托代理人陈滨宏，第三人中天盈公司的委托代理人严阵容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁某物业公司诉称：2009年12月1日，中天盈公司与两被告签订《广东省商品房买卖合同》，两被告向开发商购买位于广州市花都区峰镜园峰境街13号2403、2404号房（自编号为峰境园F5幢24层2403、2404号房），建筑面积共197.21㎡。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的涉案房屋提供前期物业管理服务；被告交纳物业管理费时间按月度结算，缴费时间为每月的5号前；物业管理服务费计算面积按签订的商品房买卖合同的建筑面积；住宅物业管理服务费标准为每月每平方米1.96元（不含公共设备运行电费、能源耗损费等公摊费用）；逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金。被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起收取滞纳金。
协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告无故拒绝交纳物业管理费。为此，原告曾委托律师向被告发出律师函要求其付清拖欠费用，但被告不予理会。暂计至2015年11月30日，被告已拖欠原告物业管理费本金27591.1元，逾期支付物业管理费的滞纳金29552.59元。据此，请求法院判令：1.两被告于判决发生效力之日起三日内向原告支付自2009年12月20日至2015年11月30日的物业管理费27591.1元及逾期支付物业管理费的滞纳金29552.59元（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，按每日1‰暂计至2015年11月30日，具体日期以实际支付为准）；2.两被告承担本案的诉讼费用。
被告陈楚宣、鞠萍辩称：一、我方因第三人原因未能接收标的物业，原告不具备为我方提供服务的基础，向我方主张支付物业服务费于法无据。二、原告主张支付物业服务费的诉求绝大部分已逾诉讼时效，且不存在法律规定的中止或中断情形，依法应不予保护。三、原告违反《前期物业服务协议》第四十四条的约定，存在故意扩大损失的行为，应自行承担损失扩大部分。四、原告主张支付违约金的标准过高，且其合同依据本身为格式条款，原告作为合同制定方享有强势合同地位，应合理保护我方作为普通消费者的合法权益，依据公平原则予以调处。综上，我方签署商品房买卖合同后已付清全部房款，但至今未能收到符合合同约定的物业，本身已经是第三人合同违约的受害者，鉴于原告与第三人本是关联企业，既已明知第三人违约在先，但却无理利用商品房交易市场环境中的优势合同地位，利用购房时强迫签署的格式合同条款向我方索要高额物业服务费和滞纳金，其行为显失公平合理，请求法院依法查清事实，对案件作出公正判决，以维护我方的合法权益。
第三人中天盈公司述称：我方与本案争议及涉案合同无关。关于房屋交付问题，我方在商品房买卖合同约定的交付日期已取得合同约定的交付条件，被告事实上已收楼，且收楼时房屋不存在影响居住的重大瑕疵问题，因此被告在收楼之日只是提出保修问题，不影响合同约定的房屋交付。
经审理查明：宁某物业公司是具有壹级资质的物业服务企业。2009年12月1日，陈楚宣、鞠萍与中天盈公司签订两份《广东省商品房买卖合同》及附件，约定陈楚宣、鞠萍向中天盈公司购买位于广州市花都区北兴镇杨一村、杨二村、杨三村峰境园自编F5栋2403、2404房，即涉案房屋。中天盈公司应于2009年12月20日前将房屋交付陈楚宣、鞠萍使用。交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设部门出具的《竣工验收备案表》。陈楚宣、鞠萍应在中天盈公司收楼通知书通知的收楼日期内对商品房进行验收，该商品房不符合交付条件的，应于验收当日以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为中天盈公司已按本合同的约定向陈楚宣、鞠萍交付了该商品房。如陈楚宣、鞠萍在办理该商品房收楼手续时，该商品房已达到本合同约定的交房条件，而陈楚宣、鞠萍在对该商品房进行验收后提出的异议属于质量保修范围的，该类异议不视为陈楚宣、鞠萍可拒绝收楼的抗辩理由，陈楚宣、鞠萍应予先行收楼，然后中天盈公司按本合同第二十五条的约定进行保修。同日，陈楚宣、鞠萍（乙方）与宁某物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定由宁某物业公司为陈楚宣、鞠萍购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议约定甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理。物业管理服务费用约定：物业管理服务费以商品房买卖合同约定的交房期限届满之日或发展商收楼通知书发出的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，收楼当天预收三个月费用。乙方交纳物业管理服务费的时间，按月度结算，交费时间为每月的5号前缴交当月物业管理费。本物业管理服务费计算面积按乙方签订的商品房买卖合同的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向业主收取。住宅物业管理服务费标准为每月每平方米1.96元；乙方（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交总费用的千分之一交纳滞纳金。违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。此外，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
商品房买卖合同约定涉案两房屋的建筑面积共197.21平方米，根据前期物业服务协议的约定，每月应缴纳物业管理费386.5元。
签订合同当天，中天盈公司（甲方）与陈楚宣、鞠萍（乙方）签订《协议书》，协议第七条约定：乙方自愿委托甲方按本协议附图标识的结构、房间间隔、各房间（含卫生间）功能、管线功能将两单元间隔修改为一单元。乙方承诺在《商品房买卖合同》约定的时间，按照《商品房买卖合同》约定的交楼标准以及本协议附图办理收楼手续；否则视为因乙方原因未能按时交楼，按《商品房买卖合同》的约定执行。两单元的间隔修改施工，由甲方在《商品房买卖合同》约定的收楼时间之前进行。
2009年12月18日，中天盈公司取得涉案房屋所在楼房（峰境园F组团4-6栋）的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。宁某物业公司称中天盈公司于2009年12月11日向陈楚宣、鞠萍发出收楼通知书，通知陈楚宣、鞠萍于2009年12月20日办理相关收楼手续，提供了收楼通知书的复印件予以证明。陈楚宣、鞠萍认为宁某物业公司未能提供该收楼通知书的原件，对其三性表示异议，且称没有收到中天盈公司发出的收楼通知书，但其于2010年5月22日到现场查看房屋，发现房屋不符合交付标准，如工人房卫生间天花漏水、阳台天花漏水等，并将需维修的问题罗列在房屋交接表上要求维修。2010年6月14日、2010年7月25日、2010年10月4日、2011年2月20日、2011年10月16日、2011年11月20日、2013年3月30日、2014年5月1日陈楚宣、鞠萍均到现场查看房屋，但认为房屋存在的问题没有彻底解决，拒绝收楼。陈楚宣、鞠萍称最后一次去查看涉案房屋的时间为2014年5月1日，该日查看时认为仍存在25楼业主的空调主机安装在飘窗上面，希望移走；橱柜门起鼓；大门门吸损坏；厨房阳台小面积掉灰等问题，认为未达到收楼的要求与标准，拒绝收楼。陈楚宣、鞠萍并于2016年2月1日委托律师向中天盈公司邮寄律师函，主要内容为其于2010年5月22日前往收楼，但发现房屋存在多项严重影响使用的质量瑕疵，不符合交付标准，要求中天盈公司完善后再收楼，但其后多次前往查看房屋，发现中天盈公司仍未能彻底解决房屋存在的问题，遂拒绝收楼。并要求中天盈公司于2016年2月22日前彻底完成陈楚宣、鞠萍书面指出的质量瑕疵问题后通知陈楚宣、鞠萍重新办理验收手续。该邮件因中天盈公司地址变更而没有投递成功。中天盈公司称其没有收到该律师函，且该律师函是在本案提起诉讼后陈楚宣、鞠萍才向中天盈公司发出的，明显是为了应对本案作出的策略，不能作为陈楚宣、鞠萍拒绝收楼或没有收楼的依据。且合同约定交楼时间为2009年12月20日，陈楚宣、鞠萍于2016年2月1日才发函称没有收楼，严重违反常理。
宁某物业公司称陈楚宣、鞠萍自2009年12月20日起至今从未缴纳物业管理费，其每月均向陈楚宣、鞠萍催收相关费用，催收的主要方式为每月向涉案房屋的邮箱投递缴费通知书催收。宁骏物业公司并称其于2014年5月18日以EMS快递方式（邮寄地址为广州市天河区广州大道中950号702房）向陈楚宣、鞠萍寄送律师函，催收涉案房屋的物业管理费及滞纳金。对此，宁某物业公司提供了缴费通知单一份、律师函及EMS快递单、妥投单予以证明。陈楚宣、鞠萍对缴费通知单不予认可，认为是宁某物业公司单方制作的，且没有向其送达；对2014年5月18日的律师函、EMS快递单及妥投单不予确认，认为EMS快递单显示的邮寄地址并非其在购房合同的通讯地址（购房合同的通讯地址为广州市番禺区广州奥林匹克花园东6街6座602房），且其没有收到该律师函，应视为无效送达，不能起到催告或中断诉讼时效的作用。
本院认为：本案的争议焦点为：一、陈楚宣、鞠萍至今没有办理收楼手续是否构成其不支付物业管理费的正当理由，陈楚宣、鞠萍应否向宁某物业公司支付物业管理费？二、宁某物业公司主张的物业管理费是否超过诉讼时效？三、宁某物业公司主张的滞纳金是否过高，是否应予调整？
一、关于第一个焦点问题。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2009年12月20日，中天盈公司于2009年12月18日取得涉案房屋所在楼房的竣工验收备案表，符合交楼条件。根据合同的约定，陈楚宣、鞠萍应在中天盈公司收楼通知书通知的收楼日期内对商品房进行验收，在该商品房已达到合同约定的交房条件的情况下，陈楚宣、鞠萍在对该商品房进行验收后提出的异议属于质量保修范围的，该类异议不视为陈楚宣、鞠萍可拒绝收楼的抗辩理由。因此，即使陈楚宣、鞠萍在没有收到中天盈公司的收楼通知书的情况下，其于2010年5月22日到现场收楼，验收房屋，虽然房屋存在一些装修问题需要维修，但该质量瑕疵并未达到严重影响居住的程度，不构成陈楚宣、鞠萍拒绝收楼正当理由，因此，在中天盈公司没有提供充分证据证明其已向陈楚宣、鞠萍发出收楼通知书的情况下，陈楚宣、鞠萍于2010年5月22日验收房屋应视为中天盈公司该日将房屋交付给陈楚宣、鞠萍。根据前期物业服务协议的约定，陈楚宣、鞠萍应自2010年5月22日起向宁某物业公司缴纳物业管理费。如陈楚宣、鞠萍认为中天盈公司对房屋存在的质量瑕疵没有及时处理导致其损失的，可另循途径向中天盈公司主张。
二、关于第二个焦点问题。宁某物业公司称其每月均向陈楚宣、鞠萍催收物业管理费及滞纳金，没有提供充分有效证据证明，本院不予确认。宁某物业公司称其于2014年5月18日向陈楚宣、鞠萍邮寄律师函催收物业管理费及滞纳金，但该律师函邮寄的地址并非《商品房买卖合同》陈楚宣、鞠萍的通讯地址，陈楚宣、鞠萍称其没有收到该律师函，宁某物业公司提供的所谓妥投证明也不足以证明陈楚宣、鞠萍已收到该邮件。综上，本案中宁某物业公司没有提供充分有效的证据足以证明其在本案起诉前（2015年12月11日向本院递交诉讼材料）曾向陈楚宣、鞠萍主张权利，引起诉讼时效的中断，也没有提供证据证明本案存在诉讼时效中止的事由。因此，陈楚宣、鞠萍抗辩认为宁某物业公司在本案中主张的部分物业管理费已超过诉讼时效的理由充分，本院予以采纳。故本案中宁某物业公司主要其向本院提起诉讼之日起两年前的物业管理费已超过诉讼时效，陈楚宣、鞠萍应向宁某物业公司支付2013年12月12日至
--2015年11月30日的物业管理费9134.28元（386.5元/月×23个月零19天）。
三、关于第三个焦点问题。因陈楚宣、鞠萍迟延向宁某公司支付物业管理费，应向宁某物业公司支付滞纳金，但宁某物业公司主张滞纳金按日1‰计算明显高于陈楚宣、鞠萍未按时交纳物业管理费给宁某物业公司造成的损失，结合宁某物业公司提供物业管理服务的情况及陈楚宣、鞠萍是因其房屋存在质量问题一直得不到解决而拒交管理费等因素，管理费滞纳金的计算标准应调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，且滞纳金以本金为限。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈楚宣、鞠萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付物业管理费9134.28元。
二、被告陈楚宣、鞠萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，滞纳金以本金为限。
三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费614元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担511元，被告陈楚宣、鞠萍负担103元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一六年三月三十一日
书记员 袁美华