安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)皖0111民初3313号 原告：吴鸿侠，女，1963年11月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：韩永嵘，安徽神州行律师事务所律师。 委托代理人：盛丽娟，安徽神州行律师事务所实习律师。 被告：陈帮祥，男，1960年12月16日出生，汉族，住安徽省太湖县。 委托代理人：陈洁，女，系陈帮祥女儿，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：张玉保，安徽皖衡律师事务所律师。 被告：吴三平，女，1962年6月21出生，汉族，住安徽省太湖县。 委托代理人：陈洁，女，系吴三平女儿，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：张玉保，安徽皖衡律师事务所律师。 原告吴鸿侠诉被告陈帮祥、吴三平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴鸿侠及其委托代理人韩永嵘，被告陈帮祥、吴三平及其委托代理人陈洁、张玉保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴鸿侠诉称:2016年1月27日，原告与被告陈帮祥在安徽映日房地产营销有限责任公司（以下简称映日公司）居间服务下，签订了《存量房买卖合同》及补充协议（以下简称合同），合同约定，原告以871000元的价款购买被告位于万振逍遥苑四期4幢406室的房屋。合同对交易定金、付款方式、过户时间、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付了陈帮祥购房定金人民币2万元，被告出具收条。2016年3月5日，映日公司告知原告，被告决定不卖该房屋了。原告向映日公司和被告经多次口头、电话沟通催告，但被告以房屋涨价为借口拒绝继续履行合同。请求法院依法解除原、被告双方于2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；判令两被告共同返还原告定金2万元；判令两被告共同支付原告违约金130650元（按照合同总价款871000元的15%计算）；本案诉讼费由两被告共同承担。 被告陈帮祥及被告吴三平共同辩称：1、双方签订的《存量房买卖合同》是无效合同，合同内容明确指出共有关系必须由共有人签字，如果共有人未签字视为无效。在合同的签约过程，房屋产权人和吴三平都是安徽省太湖县人，这份合同是中介公司让陈帮祥签字的，是陈帮祥个人行为，不是夫妻共同确定的。2、无效合同的过错应由三方承担，本案原告签约时没有审核相关共有权人的签字，中介公司单方要求陈帮祥签字，而陈帮祥是在没有妻子吴三平委托或同意的情况下签约的。3、原告的诉讼请求没有法律依据，应依法驳回。 经审理查明：2016年1月23日，原告吴鸿侠因购房需要向映日公司了解相关售房信息，映日公司业务员遂向原告推荐了被告陈帮祥位于合肥市包河区的房屋。当日，映日公司业务员、陈帮祥的女婿徐新虎及原告协商了买卖房屋事宜。2016年1月27日，原告与陈帮祥女婿徐新虎在映日公司协商订立了《存量房买卖合同》及补充协议，原告在合同上签署了姓名，并将2万元购房定金交付中介公司，徐新虎未在合同上签名，也未收取定金。2016年1月29日，映日公司业务员持《存量房买卖合同》及补充协议到达安徽省太湖县陈帮祥的住所，陈帮祥于当日在《存量房买卖合同》及补充协议上签署姓名，映日公司业务员通过手机银行将2万元定金转至陈帮祥的银行卡，陈帮祥出具一份定金收条交给映日公司业务员。原、被告在《存量房买卖合同》及补充协议中约定：陈帮祥（甲方）将其位于合肥市包河区的房屋出卖给吴鸿侠（乙方），该房屋建筑面积为98.24平方米，转让价款为871000元，双方确认本合同签订之后63日内，共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方应于2016年1月27日，向甲方支付人民币贰万元，作为购房定金；首付款捌拾伍万壹仟元，乙方应在2016年3月30日前存入托管账户；甲乙双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管，双方应在2016年3月30日前共同到该存量房资金托管中心签订存量房资金托管协议；甲乙双方任何一方若违反本补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款的百分之二十的违约金责任。2016年3月5日，陈帮祥以妻子吴三平不同意卖房为由，告知映日公司不卖房了，映日公司遂通知了原告。2016年3月22日，原告向本院提起诉讼。 另查明：被告陈帮祥、吴三平是夫妻关系，涉案房屋登记的房地产权利人为陈帮祥，没有登记共有权人。2015年11月，陈帮祥委托其女婿徐新虎代为出售涉案房屋，徐新虎又将该房屋的基本信息提供给映日公司，由映日公司居间售房。 上述事实，有原告提交的《存量房买卖合同》及补充协议、收条、房地产经纪合同、房产登记信息、情况说明，被告提交的结婚证、户籍证明、公证书，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：涉案房屋权利证书载明的房地产权利人为被告陈帮祥，并未登记其他共有权人，因此，原告吴鸿侠与陈帮祥签订的《存量房买卖合同》及补充协议，不违反国家法律法规的强制性规定，是有效合同。在合同签订后，原告按约向陈帮祥支付了购房定金，但陈帮祥在双方约定办理房屋过户手续期满前，明确表示不再出卖房屋，故陈帮祥已经构成根本违约。原告请求解除双方之间的《存量房买卖合同》及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。原、被告之间合同解除后，陈帮祥应当返还原告已付购房定金2万元，并应按合同约定支付违约金。原告与陈帮祥在补充协议中约定，违约方须向守约方承担总房款的百分之二十的违约金责任。该约定不违反法律规定，是有效约定。现原告请求被告支付违约金130650元，未超过总房款的百分之二十，因此，原告该项请求符合合同约定，本院予以支持。被告吴三平不是《存量房买卖合同》及补充协议的相对人，不应当承担该合同的违约责任。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴鸿侠与被告陈帮祥于2016年1月27日签订的《存量房买卖合同》及补充协议； 二、被告陈帮祥于本判决生效后十日内返还原告吴鸿侠定金20000元； 三、被告陈帮祥于本判决生效后十日内支付原告吴鸿侠违约金130650元； 四、驳回原告吴鸿侠对被告吴三平的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3314元，保全费1346元，合计4660元，由被告陈帮祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业泉 人民陪审员  浦丽星 人民陪审员  杨曙东 二〇一七年二月二十一日 书 记 员  奚雨杭 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。