重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第05479号
上诉人（原审被告）：重庆市前程酒业有限责任公司，住所地重庆市渝北区两路镇观音岩路28号。
法定代表人：张顺丰，董事长。
委托代理人：张林，重庆市渝北区人和法律服务所法律工作者。
委托代理人：张超。
被上诉人（原审原告）：唐万惠。
委托代理人：潘莉，重庆市渝北区洛碛法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市前程酒业有限责任公司（以下简称前程酒业公司）与被上诉人唐万惠房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年6月3日作出（2013）渝北法民初字第12577号民事判决，上诉人前程酒业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法由审判员刘毅担任审判长，与代理审判员刘润荔、赵文建组成合议庭共同负责对案件的审理，并于2014年8月26日、12月15日进行了询问。上诉人前程酒业公司的委托代理人张林，被上诉人唐万惠及其委托代理人潘莉参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2××1年7月1日，唐万惠以渝北区随行天下帐篷加工厂名义为乙方（买方），前程酒业公司为甲方（卖方），双方签订了《固定资产买卖协议》一份，协议主要约定：唐万惠购买前程酒业公司所有的位于重庆市渝北区两路镇观音岩路（合同笔误为观岩路）28号第三层共九间房屋，房屋系砖混结构的工业用房，建筑面积335.32平方米，其中实际建筑面积368.98平方米，公摊33.66平方米，房产证号为2001字第××号，土地使用权证号为渝北国用1999字第15705号。合同第四条价格：该房屋售价总金额为65万元。第五条付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金15万元，余款具体支付方式可由双方另行约定。第六条交付期限：甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方。第七条甲方逾期交付房屋的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给买受方使用，乙方有权按已付的房价款向甲方追究违约利息。按规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，月利息按5%计算。终止合同，甲方按乙方累计已付款10%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金的，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔付。第八条关于产权登记的约定，在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方过失，造成乙方不能在双方实际交接之日起30天内取得房地产权属证书，甲方应按照已付款的5%月息赔偿乙方损失。第十一条，本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。第十三条，本合同经甲、乙双方签字之日生效。双方还约定了其他权利义务。
协议签订当天，唐万惠支付了前程公司订金15万元，前程公司出具收条一份。
房屋产权人现仍然登记为前程酒业公司，房屋及产权证至今未交付唐万惠。
另查明：唐万惠系渝北区随行天下帐篷加工厂个体经营者，经营场所在渝北区双凤桥街道渝航路三巷52号。
再查明：2××1年6月14日，前程酒业公司为甲方，渝北区随行天下帐篷加工厂为乙方，双方签订《不动产转让合同》一份，约定，乙方购买甲方位于渝北区观音岩路28号附1号房屋，土地面积758.7平方米，房屋面积485.95平方米，总价款180万元。2××1年9月3日，前程酒业公司法定代表人张顺丰出具收条一张，载明：收到唐万惠、王达国购观音岩路28号购房款100万元。2××1年9月10日，张顺丰出具收条一张，载明：收到唐万惠、王达国交来购两路分厂余款30万元，此款系购两路分厂的最后余款，已付清完毕。2××1年9月7日，唐万惠、王达国取得了该房地产权证（201房产证2011字第××号）。
唐万惠一审诉称：2××1年7月1日，唐万惠、前程酒业公司签订了《固定资产买卖协议》，约定唐万惠以65万元价格购买前程酒业公司所有的位于重庆市渝北区观岩路28号第三层工业房屋。唐万惠支付了定金15万元，但前程酒业公司以各种理由拖延至今未交房、过户，唐万惠愿意办证之日支付剩余尾款，请求法院判令：1、确认唐万惠与前程酒业公司于2××1年7月1日签订的《固定资产买卖协议》有效；2、前程酒业公司立即协助唐万惠办理重庆市渝北区观音岩路28号第三层房屋过户登记。诉讼费由前程酒业公司承担。
前程酒业公司一审辩称：第一次庭审中前程酒业公司辩称，唐万惠举示的2××1年7月1日签订的《固定资产买卖协议》是双方为了规避国家税收，以虚假的65万元价格制作，是无效合同，并举示了2××1年6月14日，双方签订的一份《固定资产买卖合同》，真实意思表示是售价165万元，如唐万惠支付尾款150万元，前程酒业公司愿意协助过户。第二次庭审中，前程酒业公司对第一次庭审的辩称意见及举示的证据请求撤回，另辩称，合同签订属实，除涉案合同外，双方还在2××1年6月14日签订了一份《不动产转让合同》，该合同的债务唐万惠还未履行完毕，唐万惠不诚信，前程酒业公司不同意继续履行本合同。请求驳回唐万惠诉讼请求。
一审法院认为：唐万惠与前程酒业公司2××1年7月1日签订的《固定资产买卖协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行义务。
双方合同第五条对付款方式的约定为：“乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金15万元，余款具体支付方式由双方可另行约定”。现唐万惠已支付15万元，履行了首要义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条，当事人就质量、价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条，当事人就合同内容约定不明确，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，使用下列规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。现双方对剩余房款具体支付方式、期限虽然未达成补充协议，但唐万惠明确表示愿意履行支付房款的义务，前程酒业公司抗辩未付房款的理由不成立。
同时，根据合同关于交房、过户的约定，房屋应在合同生效后三十日内交付，交付后三十日内过户登记，合同生效于2××1年7月1日，现约定过户条件已成就，因此，对唐万惠要求前程酒业公司协助履行过户义务的诉讼请求，该院予以支持。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第41条：起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照上登记的户主（业主）为诉讼当事人。唐万惠确系渝北区随行天下帐篷加工厂业主，有权以自己的名义提起诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第41条之规定，判决如下：一、唐万惠和重庆市前程酒业有限责任公司于2××1年7月1日签订的《固定资产买卖协议》合法有效。二、重庆市前程酒业有限责任公司于判决生效后五日内协助唐万惠办理重庆市渝北区观岩路28号第三层房屋过户登记。本案诉讼费10300元，由唐万惠承担5300元，重庆市前程酒业有限责任公司承担5000元；保全费用3770元由唐万惠承担；鉴定费用3000元，由重庆市前程酒业有限责任公司承担。
前程酒业公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求驳回唐万惠的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决认定的事实部分有误。一审判决认定唐万惠交纳了15万元，是履行了2××1年7月1日双方签订的《固定资产买卖协议》的首要义务，该认定是错误的。事实上，2××1年6月14日，前程酒业公司与唐万惠签订了《不动产转让合同》，前程酒业公司将渝北区观音岩路28号附1号建筑面积485.95平方米构筑物以包干价180万元转让给唐万惠，而唐万惠仅支付了130万元，尚余50万元未支付。因该合同的房款唐万惠尚未支付完毕，更不可能支付在此之后的涉案房款。所以唐万惠2××1年7月1日支付的15万元是支付该《不动产转让合同》的购房款，现唐万惠尚欠前程酒业公司35万元房款未支付，一审法院正在审理过程中。同时，在相近时间、同一位置，唐万惠和前程酒业公司签订的两个买卖合同，一个单价为3700元，另一单价为1930元，相差一倍左右，不符常理，双方存在重大误解，属于可变更、可撤销的情形。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条错误。双方签订的合同价款总金额为65万元，而唐万惠未支付任何房款，即使法院认定唐万惠支付了15万元定金，但该金额占总合同金额不足四分之一，唐万惠在长达两年多的时间内，拒不履行合同主要义务，也未按照合同约定协商余款支付事宜，属于以自己的行为表明不履行主要义务，即唐万惠根本违约在先，前程酒业公司没有义务履行协助唐万惠办理过户登记的义务。
唐万惠辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：唐万惠在二审中陈述前程酒业公司已于2××1年7月中旬向其交付涉案房屋，现该房屋由其口头委托王达国出租给他人使用。前程酒业公司陈述涉案房屋尚未交付，交付的是双方已经办理过户登记手续的房屋，王达国是前程酒业公司的员工，王达国是代表前程酒业公司将涉案房屋出租给他人的。同时，唐万惠与前程酒业公司均认可双方《固定资产买卖协议》第八条中约定的产权过户登记时间应为涉案房屋实际交付后30日内。
二审询问中，唐万惠举示了《共同投资协议》一份，拟证明其购买涉案房屋后与王达国共同投资对该房屋进行经营管理；《借条》一份，拟证明王达国欠付其涉案房屋2××1年9月9日至2012年9月9日的租金。经质证，前程酒业公司认为《共同投资协议》的真实性无法核实，即使真实，也不能达到唐万惠的证明目的，涉案房屋是前程酒业公司委托王达国在管理；《借条》反映的是借贷关系，不能证明前程酒业公司已经将涉案房屋交付给唐万惠。
另，经前程酒业公司申请，王达国在二审询问中陈述：前程酒业公司并未将涉案房屋交付给唐万惠，其于2××1年9月起向前程酒业公司租赁涉案房屋；其没有接受唐万惠的委托为唐万惠管理门市和厂房，唐万惠举示的《共同投资协议》不是其签订的，如有需要可以申请鉴定；唐万惠举示的《借条》属实，其曾向唐万惠借款70万元，该借款另案已作出生效判决等。前程酒业公司认为王达国的陈述属实；唐万惠认为王达国的陈述不属实，且其是前程酒业公司一审的代理人，不应采信其陈述。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，唐万惠与前程酒业公司于2××1年7月1日签订的《固定资产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院关于合同效力的评述并无不当，本院予以维持。根据该《固定资产买卖协议》第八条之约定，前程酒业公司应于涉案房屋实际交付后30日内协助唐万惠办理产权过户登记手续。二审中唐万惠称前程酒业公司已于2××1年7月中旬向其交付涉案房屋，现该房屋由其口头委托王达国出租给他人使用，但未举示充分的证据对此予以证实，前程酒业公司及王达国亦对此予以否认，故唐万惠举示的证据不能充分证实涉案房屋已实际交付其使用，即不能证实上述《固定资产买卖协议》第八条约定的过户条件已经成就，故对唐万惠起诉要求前程酒业公司协助其办理涉案房屋产权过户登记的诉讼请求，本院不予支持。
综上，前程酒业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判认定事实部分有误，本院基于二审中出现的新证据和新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第12577号民事判决第一项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第12577号民事判决第二项；
三、驳回唐万惠的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费10300元，由唐万惠承担5150元，重庆市前程酒业有限责任公司承担5150元；保全费用3770元，由唐万惠承担；鉴定费3000元，由重庆市前程酒业有限责任公司承担。二审案件受理费10300元，由唐万惠承担5150元，重庆市前程酒业有限责任公司承担5150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 刘润荔
代理审判员 赵文建
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘 莉