北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05266号
上诉人（原审原告）夏廷孝，男，1935年12月14日出生。
上诉人（原审原告）李淑贤，女，1939年12月5日出生。
上诉人（原审原告）夏景波，男，1969年4月30日出生。
以上三上诉人之共同委托代理人刘晓洪，北京市永浩律师事务所律师。
以上三上诉人之共同委托代理人廖映菲，北京市墨风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高静，女，1948年7月22日出生。
委托代理人邓沐，北京国同金律师事务所律师。
上诉人夏廷孝、李淑贤、夏景波因确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第10146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人夏廷孝、李淑贤、夏景波之委托代理人刘晓洪、廖映菲；被上诉人高静之委托代理人邓沐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月，夏廷孝、李淑贤、夏景波起诉至原审法院称：我们与高静于2002年12月11日签订了《房屋及产权转让合同书》，该合同约定我们将自己所有的位于北京市海淀区宅院一所以15万元的价格转让给高静，宅院东西长21.14米、南北长23.73米、东西南北滴水各50公分，建筑面积53.8平方米，宅院总面积501.6平方米。合同签订后，高静支付我们15万元，我们将上述房屋交给高静使用。高静系外地居民，对村集体所有的土地没有使用权，双方签订的合同违反了相关法律强制性规定，系无效合同。现我们诉至法院，请求法院依法确认双方于2002年12月11日签订的《房屋及产权转让合同书》无效。
高静辩称：我不同意夏廷孝、李淑贤、夏景波的诉讼请求。2002年12月11日，双方签订的《房屋及产权转让合同书》是双方真实意思表示。双方实际履行了合同，房屋出让方交付了房屋，受让方向出让方支付了购房款，且受让方实际使用至今。北京市海淀区上庄乡人民政府（以下简称上庄乡政府）同意我翻建房屋，我对房屋也进行了翻建，原面积东西21.14米、南北长23.73米，我经乡政府审批后建为东西长27米、南北长30米，原有房屋4间翻建成房屋24间（东房4间、北房8间、南房8间、西房4间）。此外，2013年12月6日，我与拆迁腾退人北京上城永泰置业有限公司签订腾退补偿安置协议，腾退人为我，涉案房屋已经被拆除。2014年3月23日，夏廷孝、李淑贤、夏景波提出要在原买卖合同上给予其经济补偿。双方之后又达成了一份协议，确认2002年12月11日双方签订的房屋买卖协议有效，我再给付夏廷孝、李淑贤、夏景波40万元；双方确认该协议为一次性协议，夏廷孝、李淑贤、夏景波保证不再提起诉讼，故夏廷孝、李淑贤、夏景波提起的诉讼违反诚实信用原则，请求依法驳回其诉讼请求。
原审法院审理后认为：在不违背国家法律前提下成立的合同，应受到保护。本案中，夏廷孝、李淑贤、夏景波与高静签订的关于买卖北京市海淀区699号院（原203号、以下简称699号院）及房屋的协议书，系双方当事人真实意思表示，该协议书双方已经履行完毕，且高静在得到了相关行政部门审批后，对本案所涉院落进行了房屋翻扩建。此外双方又签订了房屋买卖出现纠纷后再度和解协议（以下简称和解协议），双方对房屋买卖纠纷事宜达成了最终协议，且该和解协议亦履行完毕，因此本院认定关于诉争房屋的房产买卖协议合法有效，双方应本着诚信原则履行义务。夏廷孝、李淑贤、夏景波主张双方于2002年12月11日签订的《房屋及产权转让合同书》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此判决：驳回夏廷孝、李淑贤、夏景波的全部诉讼请求。
判决后，夏廷孝、李淑贤、夏景波不服，上诉至本院。上诉理由：1、一审法院对上庄乡政府2002年10月15日作出的《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》（以下简称规划许可证）存在的瑕疵未予查明，规划许可证上显示高静性别为男，落款时间为2002年10月15日，在我方与高静签订合同之前；2、虽然双方签订了和解协议，但我方并不知晓协议内容；3、一审法院适用法律错误。上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判2002年12月11日我方与高静签订的《房屋及产权转让合同书》无效。高静对规划许可证上的错误之处解释为笔误，要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：2002年12月11日，夏廷孝、李淑贤、夏景波与高静签订了《房屋及产权转让合同书》，约定夏廷孝、李淑贤、夏景波将699号院，东西长21.14米、南北长23.73米，东西滴水各50公分，南北滴水各50公分，院内房屋4间，建筑面积53.8平方米，宅院总面积501.6平方米，有偿移交给高静，该房产合人民币15万元，由高静向夏廷孝、李淑贤、夏景波支付。村民委员会在上述转让合同上盖章确认。
同日，夏廷孝（甲方）与高静（乙方）签订房屋及产权补充协议，约定因乙方所购宅院北房、东山墙与甲方北房、西山墙共用一个房山墙，经协商在乙方翻建扩建时，离甲方西墙50公分，为乙方院东墙界线，50公分是两家共用滴水各25公分。乙方所购宅院南侧，属甲方老宅基地。经村委会和甲乙双方协商，同意乙方在扩建时将南侧围墙往南顺延4.7米，将老宅基地面积归属院内，老宅基地面积归乙方无偿长期使用。上庄村民委员会在上述补充协议上盖章确认。
合同签订后，高静分两次向夏廷孝、李淑贤、夏景波支付购房款15万元，夏廷孝、李淑贤、夏景波亦将上述院落及房屋交付高静。高静经上庄乡政府土地规划科审批，对上述房屋进行了翻扩建。
2013年12月，高静与北京上城永泰置业有限公司签订腾退补偿安置协议书，上述院落及房屋被腾退，高静共获得各项补偿、补助、奖励共计7807302.2元，安置房屋三套。
2014年3月23日，夏廷孝、李淑贤、夏景波与高静签订房屋买卖出现纠纷后和解协议，内容为：鉴于房屋买卖双方于2002年12月11日签订了《房屋及产权转让合同书》，夏廷孝及全家（出让方）一致同意将在海淀区居住的自家院落总面积为501.6平方米的宅院和53.8平方米的房屋及院墙设施等，以15万元的价格卖给高静（受让方），并经村委会盖章同意和具有上庄镇规划科房宅基地规划批示证明。双方和解并达到共识如下：一、双方原签订的《房屋及产权转让合同书》继以仍然有效；二、高静一次性补偿给夏廷孝、李淑贤、夏景波（所有家庭成员）人民币40万元；三、双方再次签订的此协议为一次性终结解决，双方均不得再为此房屋发生纠纷，夏廷孝、李淑贤、夏景波以后也不得再提出任何的无理要求。和解协议签订后，高静给付夏廷孝、李淑贤、夏景波40万元。
2015年6月，夏廷孝、李淑贤起诉北京市海淀区上庄镇人民政府（以下简称上庄镇政府）行政诉讼，申请撤销上庄镇政府向高静颁发的规划许可证的行政行为，即海淀区人民法院（2015）海行初字第735号行政案件。2015年9月28日，海淀区人民法院作出中止裁定。夏廷孝向本院提交了上庄镇政府在该行政案件中的答辩状，答辩状中上庄镇政府认可高静持有的涉案房屋的规划许可证的真实性，认为夏廷孝与被诉行政行为没有利害关系，不符合《行政诉讼法》第49条提起诉讼的条件，应当裁定驳回起诉。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋及产权转让合同书》、房屋及产权补充协议、和解协议、规划许可证、海淀区人民法院（2015）海行初字第735号行政裁定书等证据在案佐证。
本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。但是处理案件时要考虑个案的不同情况，本着尊重历史，照顾现实的原则处理。本案中，夏廷孝、李淑贤、夏景波与高静签订的699号院的买卖协议，村民委员会对双方的转让行为予以确认；高静对房屋进行了大规模的翻建、加建且该行为得到了上庄乡政府的批准；699号院亦已拆迁，拆迁后，高静又对夏廷孝、李淑贤、夏景波补偿40万元，综合前述情形，双方签订的《房屋及产权转让合同书》应认定有效。关于夏廷孝、李淑贤、夏景波的上诉意见，本院阐述如下：高静持有的规划许可证中的瑕疵不能否认规划许可证的真实性，而三人不知晓协议内容即签署和解协议的辩解更是不符合常理，且签字即意味着认可及接受，因此，本院对于夏廷孝、李淑贤、夏景波的上诉意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由夏廷孝、李淑贤、夏景波负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由夏廷孝、李淑贤、夏景波负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛荣
代理审判员 徐冰
代理审判员 赵蕾
二〇一五年十月十九日
书 记 员 杜莹