重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00821号
上诉人（原审被告）：重庆融辉房地产有限公司，住所地重庆市经开区明佳路33号1楼。
法定代表人：林茂盛，该公司董事长。
委托代理人：殷加黎，重庆博嘉律师事务所律师。
委托代理人：聂立浩，重庆博嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张在琴，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：杨波，重庆智峥博律师事务所律师。
上诉人重庆融辉房地产有限公司（以下简称融辉公司）与被上诉人张在琴商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年9月18日作出（2012）沙法民初字第08002号民事判决，融辉公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2013年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人融辉公司的委托代理人聂立浩，被上诉人张在琴的委托代理人杨波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年2月28日，原告张在琴与被告融辉公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号“融侨.诺丁阳光”项目1号楼15-17房屋一套，建筑面积42.95平方米，总房款171242元。交房时间为2009年8月31日。合同第十三条关于办理产权登记约定：属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记机构受理单之日，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。（2）逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1.0（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。
合同签订后，原告按约向被告支付了房款。被告于2009年8月至12月先后取得所开发的“融侨.诺丁阳光”项目1至10号楼建设工程竣工验收备案登记证。被告于2009年8月29日将房屋交付原告。2010年11月8日，原告取得所购房屋权属登记业务受理单。
另查明，原告因被告逾期办理房地产权证等问题向相关部门进行反映。2011年12月2日，原告曾向一审法院起诉，请求法院判令被告支付诉争房屋的逾期办证违约金。后原告自愿申请撤诉。
张在琴一审诉称：2009年2月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号1号楼15-17房屋一套，总房款171242元。原、被告双方在合同中分别对办理预告登记、办理合同登记备案、办理产权登记进行了具体的约定。合同签订后，因被告未在合同约定的期限内履行义务，致使原告权利受损，特向法院提起诉讼，要求被告以原告已付房款为基数，从原告实际接房后第61日开始计算至被告取得房地产业务受理单载明的时间为止，按每日万分之一计算，向原告支付逾期办理产权登记违约金。
融辉公司一审辩称：1、本案所涉土地上的原房产证尚有抵押记载，政府主管部门未依职权依法予以注销，被告首次办证不能，最终导致逾期办证。此外，因部分业主出具授权委托书以及登记申请书的时间较晚，影响房屋产权证的办理。因此，逾期办证非被告的责任所致，被告对此不应承担违约责任。2、如果法院认定被告存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院适当调减。3、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。被告未按合同约定，于本商品房实际交付使用之日起60日内向土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任。
关于违约金约定是否过高问题。本案中，双方约定的违约金最高按每日万分之一计算，尚未达到人民银行同期贷款利率，不属于过高的情形，因此，被告要求对违约金予以调整降低的抗辩主张，一审法院不予支持。
针对被告提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原告在诉讼时效期间曾向被告主张权利，致诉讼时效中断，诉讼时效期间应重新计算。故一审法院对原告要求被告给付2009年10月29日至2010年11月8日的违约金请求予以支持。
至于被告提出因土地上原房屋所涉抵押权登记未注销办理未成，属不可归责于己的原因，应予免责的抗辩理由，以及被告认为原告迟延提交授权委托书以及登记申请书导致逾期办证的抗辩理由，因其缺乏充分的证据证明，一审法院对其提出的抗辩理由不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：限被告重庆融辉房地产有限公司于本判决发生法律效力后，立即支付原告张在琴逾期办理所购房屋产权登记的违约金，该违约金以原告张在琴已付房款总额171242元为基数，从2009年10月29日至2010年11月8日止，按每日万分之一计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告重庆融辉房地产有限公司负担。
融辉公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；本案一、二审诉讼费用由张在琴负担。主要事实和理由：1、张在琴称曾通过起诉方式主张过权利，但未举示充分的证据，即使起诉后又撤诉，应视为未起诉，不能引起诉讼时效中断的法律效果，张在琴举示的其他证据均非向融辉公司主张权利，因此，张在琴的诉讼主张已经超过诉讼时效；2、融辉公司已履行办理房屋初始登记的协助义务，融辉公司不应承担违约责任；3、双方合同明确约定因融辉公司的责任导致办证迟延，融辉公司才承担逾期办证的违约责任，而本案中办证迟延系由于案涉项目所在土地存在权利瑕疵所致，融辉公司不应当承担违约责任，即使应当承担，也应根据情势变更原则而免除或者减轻责任；4、如果认定融辉公司应当承担违约责任，双方合同约定的违约金也过高，应当予以降低。
张在琴答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。张在琴在诉讼时效期间内曾主张权利，诉讼请求并未超过诉讼时效。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明：重庆市建设委员会于2009年8月21日颁发“融侨·诺丁阳光”项目1、9、10号楼的竣工验收备案登记证，于2009年12月29日颁发“融侨·诺丁阳光”项目2、3、4、5、6、7、8号楼的竣工验收备案登记证。
二审中，融辉公司明确表示如其应承担逾期办证的违约责任，则对一审认定的逾期办证违约金的计算期间无异议。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，张在琴与融辉公司签订的《商品房买卖合同》系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同履行各自的义务。根据合同约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因融辉公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，融辉公司应当自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至融辉公司实际提交资料并取得登记受理单之日止，向购房者支付违约金。在本案中，融辉公司完成交房义务后60日内，尚未办理案涉房屋所在楼栋的新建登记，尚不具备为购房者办理《房地产权证》的条件，应认定为因融辉公司的原因造成办证迟延，融辉公司应当从其完成交房义务后第61日起至实际提交办理《房地产权证》的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止向购房者支付违约金。因此，一审判决认定融辉公司逾期办证违约，应当向购房者支付违约金并无不当。
根据双方合同约定，融辉公司应当承担的办证义务是向土地房屋登记机构提交办理购房者所购房屋的《房地产权证》所需的相关资料，并取得登记受理单。融辉公司向土地房屋登记机构提交购房者所购房屋所在楼栋的初始登记，仅系融辉公司为购房者办理《房地产权证》的前提条件，而并非双方合同约定的融辉公司应当承担的办证义务，因此，即使融辉公司向土地房屋登记机构申请办理部分楼栋的初始登记，不能认定融辉公司已经在交房后及时履行了办证义务。融辉公司认为其履行了办理房屋初始登记的协助义务便不应承担违约责任的理由不成立。
在办证过程中，作为商品房开发企业的融辉公司应当积极地完善办理《房地产权证》的各项准备工作，并在符合办证条件后及时为购房者办理。本案中，案涉项目土地上虽存在需要注销的房地产权证及抵押登记等情形，但根据重庆市沙坪坝区权属登记中心的复函可知，依法应当由作为拆迁人的融辉公司在拆迁补偿安置完毕后向该中心提供资料申请注销，因此，案涉项目土地上因存在抵押权登记未注销等情形而影响融辉公司进行初始登记，亦系融辉公司自身原因造成。融辉公司认为此属不可归责于融辉公司的原因，其不应承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，张在琴等购房者于2011年12月2日就逾期办证违约金问题提起诉讼，并多次通过向重庆市人民政府公开信箱发送电子邮件，向沙坪坝区权属登记中心递交《关于融辉公司逾期办证原因的情况反映》等，反映融辉公司迟延办证的问题，充分说明购房者在积极地主张权利，融辉公司上诉认为购房者的诉讼请求超过了诉讼时效的理由亦不能成立。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，融辉公司主张双方合同约定的违约金过高，应当调整，即应当对约定违约金过分高于购房者实际损失承担举证责任，但融辉公司并未举示充分的证据予以证实，应当由融辉公司承担不利后果，故融辉公司请求对逾期办证违约金予以调整的上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上所述，融辉公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由重庆融辉房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二〇一三年三月十八日
书 记 员 喻 瑜