湖南省邵阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0523民初223号
原告（反诉被告）：黄荣生，男，1951年2月26日出生，汉族，住邵阳县。
委托诉讼代理人：王贵余，邵阳县联合法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：何小平，女，1972年10月1日出生，汉族，住邵阳县。
委托诉讼代理人：银河，湖南银剑律师事务所律师。
原告黄荣生与被告何小平租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理，被告何小平于2017年2月27日提起反诉，本院于2017年3月1日受理后，依法合并审理，适用简易程序于2017年3月16日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。
黄荣生向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2010年1月18日签订的房屋租赁合同；2、被告何小平恢复承租房屋原状，赔偿租赁损失3万元；3、被告何小平支付违约金30万元（含庭审时追加违约金请求18万元）。事实与理由：2010年1月18日，原告将含门面在内的自用房屋一套租赁给被告，并签订租赁合同，约定年租金6万元，租期20年。2016年4月，何小平冒用原告的名义将该房转租给案外人邬静，在装修时将原告出租房屋的门窗拆除另行改造，损坏了房屋主体结构。2016年12月，经双方协调未果后，原告向被告发出书面解约通知并主张违约金，但被告置之不理。为保障房屋安全，原告要求邬静搬出房屋。综上，因被告擅自转租房屋并损坏房屋主体结构，违反了合同的约定，应当解除合同、赔偿损失并支付违约金。
何小平辩称：原告诉状中对事实表述不实，被告对门面的使用并未违反合同约定，请求人民法院驳回原告的全部诉请。
何小平向本院提出反诉请求：1、排除妨碍，继续履行双方的合同；2、反诉被告赔偿何小平房屋装修损失5.5万元，设备损失5万元，货物损失5万元，营业损失3万元，共计18.5万元；3、反诉被告支付何小平违约金24万元；4、本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告于2010年1月18日承租了黄荣生的房屋，用于生意经营。双方约定年租金6万元，租期20年，总租金120万元。何小平承租期间，使用承租门面独自或与人合伙经营过数类生意。2016年4月16日，何小平决定与隔壁从事餐饮业的孔祥斌合伙经营冷饮业，并签订了《合同书》，随后以孔祥斌之妻邬静的名义办理了营业执照，为经营所需，二人将各自承租的门面共墙处黄荣生门面的窗户改建成通道。改建之前，何小平将与人合伙经营及门面改建事项告知黄荣生，黄荣生未表示异议。2016年10月，黄荣生数次向反诉原告提出增加租金的要求，均被何小平拒绝。因双方在订立租赁合同时，反诉原告基于门面租赁费长期上涨的判断，以年租金6万元的标准订立合同，远超当时市场平均租金2-3万元价格水平，在合同中明确约定了“总计租金120万元”。2017年1月19日，反诉被告黄荣生将出租屋内所有设备、材料等搬出后封锁门面，给反诉原告造成了巨大损失。综上，请求人民法院支持反诉原告的诉讼请求。
黄荣生对何小平的反诉辩称：不认可何小平的全部反诉请求。何小平违约转租在先，黄荣生收回门面在后。反诉原告主张的各项损失并无事实及法律依据，应予驳回。
本院经审理认定事实如下：2010年1月18日，黄荣生与何小平签订了《房屋租赁合同书》，双方约定：一、甲方（黄荣生）将其位于塘渡口镇邵新街一个套间门面房屋出租给乙方（何小平）使用，租赁期20年，年租金6万元，共计租金120万元。乙方在租赁期内只有管理、使用权，没有所有、处分权；二、租金每年度一付……；三、租赁期间，该门面的一切费用开支（各种税费、办理营业执照及其他证件等费用）均由乙方承担；四、租赁期间，乙方应爱护甲方的房屋及原有设备，如有损坏由乙方按租赁期满时的市场价实行赔偿。因经营需要对该店进行改造装修，应征求甲方同意，在不影响甲方房屋主体结构的前提下，由乙方自行设计装修，其一切费用由乙方承担……；八、如单方违反本合同条约之一者，违约方应承担并支付对方违约金30万元。合同订立后，何小平使用租赁门面经营过服装、装饰品生意，并按年度支付租金。
2016年，何小平对承租房屋进行改造，将门面一侧窗户位置的墙体打通，与案外人孔祥斌、邬静夫妇承租的相邻门面互通，用作邬静注册的“蜜雪冰城”冷饮店的经营场所。2016年12月28日，黄荣生向何小平发出《合同违约通知书》，以何小平违反合同第一、四条的约定为由，限何小平于2016年12月31日前协商处理，逾期不能达成补充协议视同解除合同并主张违约金30万元。此后双方协调未果，黄荣生拒收2017年度租金。2017年1月19日，黄荣生单方将房屋收回，将该门面内设备、材料等物品搬空，将门面上锁后空置至今。上述事实当事人双方均无异议,本院予以认定。
当事人存在争议的事实为：何小平是否将诉争房屋转租他人；何小平与案外人孔祥斌、邬静夫妇是否构成合伙关系；黄荣生单方收回房屋后，是否造成了何小平的损失。当事人双方围绕上述事实争议提交了证据，本院认定如下：
黄荣生提交了以下证据，拟证明何小平冒用其名义签订合同，将门面转租他人，并造成其租赁损失：
1、2016年2月29日何小平出具给案外人孔祥斌的收据，列明“今收到孔祥斌定金壹万元整。门面10.2万元整，时间五年不变，关系合作”。证人孔某证明该收据系从其兄孔祥斌处获得。
2、2016年4月26日以“黄荣生”名义签订的门面租赁合同，租金2万/年，该合同中出租人栏的“黄荣生”签名并非本人所签，承租人为“邬静”，出租人签名栏下所留电话系何小平的号码。该证据系黄荣生从工商部门查询获得。
3、2016年5月26日孔祥斌之妻邬静注册的个体工商户营业执照。
4、照片一组，证明门面大门上因何小平标注“门面纠纷”的字样致使该门面至今不能出租。
何小平对上述证据的真实性无异议，但认为其与案外人孔祥斌、邬静夫妇系合伙关系。上述合同、收据只是合伙人之间就共同使用何小平承租的门面、以门面租赁权出资及共同分担租金的方式。邬静以个人名义办理工商登记是为简化登记手续，2016年4月26日以黄荣生名义签订的门面租赁合同系因工商登记需要提交经营场所的信息，仅为办理工商登记所需，并非何小平转租门面。如该合同内容属实，何小平将其每年6万元承租的门面以每年2万元转租，显然不符合商业常识。双方纠纷产生后，黄荣生拒收门面租金，且门面已被收回，黄荣生的门面租金损失与何小平无关。
何小平为支持其抗辩主张及反诉请求，提交了以下证据：
1、2016年4月16日何小平与案外人孔祥斌签订的《合伙经营合同书》，该合同第二条中对本案诉争门面的租金分担方式约定，“门面租金6万元，双方共同承担”，拟证明双方系合伙关系，何小平以合伙人身份参与经营，并以合伙人邬静名义注册个体工商户营业执照。
2、证人银某的证言及证人的税务登记证，拟证明何小平在2013年4月至2016年4月期间，使用本案承租门面与证人银某合伙经营饰品生意，并以银某名义予以登记。
3、证人蒋某1的证言及合伙经营协议书，拟证明个人合伙中以其中某个合伙人名义办理个体工商登记系商业惯例。
4、证人蒋某2的证言、证人陈某与邵阳县对外经济贸易公司在2007年签订的门面租赁合同、证人何某与邵阳县畜牧水产局从2011至2016年度签订的门面租赁合同，拟证明何小平与黄荣生签订门面租赁合同时以远高于同地段门面的价格订立合同，且合同未就租赁期内租金上涨予以约定。
5、何小平与孔祥斌、邬静夫妇合伙经营期间，在2016年3月11日装修、设备费用清单，2016年7月至12月的营业收入记录，拟证明门面被收回后造成其设备损失36400元，期间营业损失约30000元/月。
黄荣生对何小平的证据质证认为：何小平提交的证据1，对证据真实性不予认可，且与何小平出具给孔祥斌的收据相矛盾；证据2、3、4，均与本案无关联性，不予认可；证据5，设备费用清单仅有邬静的签名，营业收入仅有何小平的签名，均不能证明具体损失金额。
法庭认为，何小平对黄荣生提交的证据并无实质异议，本院予认定，但是否系何小平转租门面，需综合双方的证据分析。对何小平提交的证据1、2、3，因何小平与案外人孔祥斌签订的《合伙经营合同书》，与黄荣生所举的2016年2月29日何小平出具给孔祥斌的收据内容相吻合，该收据上列明了二人的关系为“合作，时间五年”；证人银某、蒋某1与本案无利害关系，其证言中关于依商业惯例选择工商登记方式的证言具有可信度，现行《个体工商户登记管理办法》第六条第四款中关于个体工商登记事项包括“经营场所”的规定，与邬静在工商登记中使用的租赁合同相映证，故本院对何小平提交的证据1、2、3予以采信。反诉证据4，虽可证明合同订立时的租金高于市场价，但租金高低与本案无关联性，本院不予采纳；反诉证据5，何小平在门面被收回后已不能营业，其营业损失属客观事实，本院酌情认定设备款清单。营业额清单仅有何小平一人签名，无其它证据予以佐证，该营业清单本院不予采信。
根据上述证据，就当事人双方的争议事实部分，本院认定：何小平在承租黄荣生门面期间，将承租门面交与案外人孔祥斌、邬静夫妇合伙经营冷饮店使用，邬静在办理个体工商登记时，使用了邬静与黄荣生订立的形式租赁合同，该合同并非黄荣生所签。2017年1月19日黄荣生将门面收回后，何小平停业至今。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，属合同法律关系。本案争议的焦点为：1、当事人双方是否存在违约行为；2、本案租赁合同是否应解除；3、当事人双方的损失认定及赔偿问题。针对上述争议焦点，法庭分析如下：
一、违约行为的认定。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人负有按时支付租金，按约合理使用租赁物的义务。本案当事人对租赁物用于合法商业用途并无异议，双方对租赁物的具体使用方式也无明确约定，故承租人何小平在承租期间，可自行决定以何种方式使用承租门面，但不能违反合同的约定。根据双方租赁合同第四条的约定，承租人何小平在涉及门面装修事项时，应当征得出租人黄荣生的同意，并不得影响承租房屋的主体结构。承租人何小平在装修门面时，打通门面侧墙与他人门面相连，破坏了租赁物的独立性及完整性，对房屋的结构安全造成了影响。何小平虽主张装修前取得黄荣生的认可，但未向本院证明其履行了通知义务并得到出租人同意，故本院认定本诉被告何小平的装修行为构成违约，应当承担违约责任。
其次，何小平依照租赁合同取得租赁物后，其租赁权也应予以保护。出租人黄荣生在合同履行中不得干涉何小平在商业经营中合理使用门面的方式，负有消极的不作为义务。在本案争议最大的转租问题中，承租人何小平提交了与案外人孔祥斌、邬静夫妇合伙使用承租门面经营冷饮生意的合伙协议，黄荣生提交的何小平出具给收据孔祥斌的收据中亦有“合作，时间五年”的字样；反诉原告黄荣生主张何小平冒用其名义与邬静签订合同将门面转租他人，但结合全案证据分析，何小平将其以6万元/年承租的门面以2万元/年转租他人，显然违背商业常识，该合同仅为工商登记所需的形式合同，对本案租赁合同的履行并无影响，故本院认定何小平与案外人孔祥斌、邬静夫妇系合伙关系。在本案租赁合同未约定解除条件的前提下，反诉被告黄荣生在双方协商处理纠纷未果后，非经法律途径将租赁期间内的门面收回，违反了出租人的不作为义务，其行为构成违约，也应承担违约责任。
二、本案租赁合同的解除问题。本案当事人双方订立的租赁合同合法有效，双方业已履行。由于合同的履行时间长达二十年之久，在合同明确租金不变的前提下，双方在履行中需要遵循最大诚信原则。鉴于本案当事人在履行合同中均有违约行为，但承租人违约改造房屋在先，出租人单方收回门面在后，双方的信任关系已经破灭，合同履行之目的已难以实现，故本院酌情解除双方的租赁合同。
三、双方的损失认定及赔偿问题。本院对本诉原告黄荣生要求何小平恢复门面原状、赔偿租赁损失3万元的请求，因何小平改造门面造成了房屋损坏，依法应予恢复，黄荣生在庭审后提出可以4000元的恢复费用自行恢复，本院酌情予以支持；关于租赁损失，因黄荣生拒收租金并单方收回门面，故租赁损失由黄荣生自负。反诉原告何小平要求黄荣生赔偿装修、设备、营业损失18.5万元的请求，因黄荣生收回门面造成何小平停业至今，应当予以赔偿，但何小平仅就设备损失36400元举证，根据何小平与案外人的合伙协议，其中属何小平投入部分18200元，应予认定；考虑到何小平停业至今，其营业损失本院参考零售业收入水平，结合物价因素，酌情以6000元/月予以认定，从2017年1月19日至判决为止核定三个月计18000元由黄荣生赔偿；装修损失因何小平未向本院举证，该损失由其自负。至于双方的违约金主张，因双方均存在违约行为，本院对双方的违约金请求均不予支持。
综上所述，本院对本诉原告黄荣生主张由何小平恢复租赁物原状的请求予以支持；对反诉原告何小平主张由黄荣生赔偿设备损失18200元、营业损失18000元（合计36200元）的请求予以支持。当事人双方的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院均予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十四条第四款、第一百一十三条第一款、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、解除黄荣生与何小平2010年1月18日签订的房屋租赁合同；
二、何小平于本判决生效后十五日内支付黄荣生恢复本案租赁房屋费用4000元；
三、黄荣生于本判决生效后十五日内赔偿何小平设备、营业损失36200元；
四、驳回黄荣生、何小平的其他诉讼请求。
本判决主文第一、二项相抵后，黄荣生仍需支付何小平32200元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费6250元，反诉受理费7675元，由双方自行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 唐 军
二〇一七年四月二十六日
书记员 刘新乐