北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第43121号
原告张成林，男，1980年8月16日出生。
委托代理人张雄涛，北京市君致律师事务所律师。
委托代理人李东伟，北京市君致律师事务所律师。
被告吴亚男，女，1969年1月1日出生。
委托代理人陈小凤，北京市京师律师事务所律师。
原告张成林（以下简称原告）与被告吴亚男（以下简称被告）、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李娜独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李东伟，被告的委托代理人陈小凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月23日，经北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间介绍，我和被告的代理人孙俊高签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市朝阳区水郡长安家园某号房屋（以下简称涉案房屋）出售给我。2014年11月7日，我和被告协商将付款方式改为在房屋过户完毕之后一次性付款，就此，双方在办理网签合同手续时一并予以修订说明。双方和中介公司于2014年11月7日和12月13日两次前往朝阳区房屋权属登记中心办理房屋转移登记手续，但是因为被告之前登记的护照过期及其拖延原因，未能办成房屋转移登记。之后，我和中介公司多次与被告联系，恳请被告继续履行合同，但是因为北京房价上涨，被告对我方要求置若罔闻，至今仍不配合继续履行合同，影响了房屋价款的支付和房屋的交付，被告的行为构成严重违约，故诉至法院，请求判令：1、继续履行我和被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，限期被告协助我将涉案房屋过户到我名下并限期被告将涉案房屋交付给我；2、判令被告支付逾期过户的违约金，按照每天100元计算至实际过户之日。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告没有按照合同约定支付首付款，根据合同约定，原告逾期付款超过10日我方有权单方解除合同，实际上在2015年4月份，我方就委托律师向原告口头提出解除合同，故房屋买卖合同早就解除了。
经审理查明：2014年10月23日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定买受人购买出卖人名下的涉案房屋，房屋成交价格为485万元。买受人在签订本合同的同时向出卖人支付购房定金5万元。付款方式为自行交割，买受人在2014年11月之前向出卖人交付部分购房款245万元，尾款由买受人向银行申办按揭贷款，拟贷款金额为240万元。买卖双方自合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在办理完结相关手续前将房屋交付买受人。关于逾期付款的违约责任，双方约定：1、逾期在10日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二十的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款项。关于逾期过户的违约责任，双方约定：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二十的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起10日内向买受人支付。合同第十三条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
合同签订之后，原告按照合同约定向被告支付定金5万元。原告称2014年11月7日，其、被告以及中介公司工作人员刘×一起在被告家中商量合同履行事宜，其提出可以将首付款和尾款一次性付清，就不需要贷款了，所有钱款在涉案房屋过户到其名下后一次性支付，被告也同意了，但是双方没有就此签订书面补充协议。2014年11月14日，其通过购房资格审核，中介公司为双方办理了网签手续，网签合同将付款方式进行了变更，但是在做网签的时候发现被告购买涉案房屋时用的护照过期，需要被告去有关部门开两个证明才能办理过户，但是至今被告都没有开这两个证明。被告称其确实收到原告5万元定金，2014年11月7日，原告提出尾款不需要贷款，首付款和尾款一次性支付，其没有意见，但是双方并没有说首付款和尾款是在过户之后支付，首付款应当按照合同约定在2014年11月之前支付，因为原告没有按照合同约定的期限支付首付款，故其没有开证明，并于2015年4月向原告提出解除合同。
原告提交网签合同，网签合同将付款方式约定为自行交割，关于贷款事宜约定为买受人不申请抵押贷款，原告称网签合同将付款方式进行了变更，可见双方之前确实口头约定在房屋过户后一次性付款，自行交割就是指双方自行商量如何交接款项，不需要按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，被告表示原告对自行交割的解释不对，自行交割是指不再通过存量房交易结算资金专用存款账户划转资金，因网签合同并没有对具体付款方式和期限进行约定，故具体付款方式和期限还是应当按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定来执行。
为证明双方曾口头约定首付款和尾款在房屋过户后一次性支付，原告申请了中介公司工作人员刘×出庭作证。刘×称其是中介公司的业务员，2014年11月7日，原告向被告提出不再贷款买房，可以全款买房，于是双方口头约定首付款及尾款在过户时一次性支付。2014年11月14日其在为双方办理网签手续时发现被告购房时用的是护照，那个护照已经过期，需要被告出具老护照号和现身份证号系同一人以及老身份证号和现身份证号系同一人的证明，其就通知了被告，被告当时在国外没有办理。2014年12月初，被告说委托了其亲属在国内办理，2014年12月13日，被告回国，其向被告提起开证明的事情，被告说在国内只待三天，说回安徽老家办理，但是后来被告又出国了，还是没有开证明。其多次和被告联系，至今被告也没有开证明。因为被告不开证明，涉案房屋一直不能过户，首付款和尾款也没有支付。2015年1、2月份，原告曾提出支付被告400万购房款，让被告先把房屋交付给他，但是被告没有回应。刘×还指出网签合同分为贷款网签合同和全款网签合同两个版本，涉案房屋是办理的全款网签合同，网签合同办理完毕就不能更改。因为实际操作中贷款的数额会变化，所以最终付款方式及数额以网签合同为准，就没有必要改变原来的《北京市存量房屋买卖合同》。网签合同只有三项需要录入，就是买卖双方的身份信息、房屋地址及成交价格，其他内容录入也不会生成。网签合同中没有约定的以原来的《北京市存量房屋买卖合同》为准。
上述事实有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、网签合同、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告称其和被告曾经达成口头协议于房屋过户之后一次性付清首付款和尾款，但是其提交的网签合同仅仅体现了付款方式变更为全款，并不能看出双方对于首付款的付款日期进行了变更。证人刘×虽作证称原告和被告确实曾经口头约定于房屋过户之时支付首付款及尾款，但是该口头约定并不符合交易习惯，也不符合常理，在原告仅支付了5万元定金的情况下被告将房屋过户给原告将会使被告承担极大交易风险，被告没有理由在对自己没有其他好处的情况下对合同内容作出不利于自己的变更，且原告亦未能提交其他有效证据对于变更首付款支付期限的口头约定予以佐证，故本院无法仅根据刘×的证言对首付款支付期限的变更作出认定。现原告未能按照合同约定的期限支付首付款，故被告未配合原告办理房屋过户手续系其行使先履行抗辩权。现原告仍未将首付款支付被告，已经构成违约，根据合同约定，被告有权单方解除合同，庭审中被告也明确表示了解除合同的意愿并称其于2015年4月就通知原告解除合同，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
驳回原告张成林的全部诉讼请求。
案件受理费22800元，由原告张成林负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李 娜
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 倪世欣