黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0103民初2019号
原告满文毓，女，1990年3月11日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区辽河路259号中植方洲苑小区3栋1层6号门市。
法定代表人吴建，男，职务总经理。
委托代理人王宏磊，黑龙江龙广律师事务所律师。
委托代理人于奇，黑龙江龙广律师事务所律师。（未出庭）
原告满文毓与被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告满文毓、被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司的委托代理人王宏磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年购买了被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司所售东方新天地楼盘19栋2单元1504室的商品房，并在2015年签订哈尔滨市商品房买卖合同书（证据：《哈尔滨市商品房买卖合同书》一本），支付了首付款139180元整（证据：哈尔滨市商品房销售预收款专用票据一张）贷款金额为320000元（证据：哈尔滨市商品房销售预收款专用票据一张），共计459180元。原告和被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第八条约定：2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。按原告和被告签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》中第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但至今2016年1月12日原告未收到被告的书面进户通知，所以原告诉求黑龙江东方天地房地产开发有限公司按签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》中第九条出卖人逾期交房的违约责任第1条按逾期时间。分别处理（不作累加）中第（2）条逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限买受人支付已付房价款万分之二的违约金。原告决定要求继续履行合同，要求赔偿2015年8月1日到2016年4月27日违约金24795元。请求：一、被告赔偿违约金24795元（自2015年8月1日至2016年4月27日，共计271天）。二、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并已实际履行。二、通过代理人向被告处了解得知，被告曾在2015年9-10月份陆续对被告处业主进行了进户短信通知，原告未进户非因被告原因所致，故被告无法满足原告主张的支付其违约金22264.44元的诉求。三、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第3条之约定，原告应在2015年6月5日支付购房款139,180元，在2015年6月20日支付购房款320，000元，同时该合同第7条约定，买受人如未按照合同约定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同约定应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金。而原告在2015年7月2日支付了购房款139180元，逾期付款27天，应向被告支付违约金375.8元；原告在2015年8月11日支付了320000购房款，逾期支付52天，应向被告支付违约金1664元。两项合计2039.8元。四、关于原告主张的因被告逾期交房而产生的房租损失，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第17条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第28条之规定，原告不能同时主张被告支付其违约金并赔偿其损失。
原告为证明其主张的事实成立向本院提交证据及被告质证意见如下：
证据一、哈尔滨市商品房买卖合同书一份。证明原告于2015年7月2日购买涉案房产。
被告对证据一真实性及证明问题均无异议。确实是2015年7月2日签订的。
证据二、（1）2015年7月2日商品房销售预收款专用票据1张。证明原告向被告交纳了房屋预付款139180元；（2）2015年8月11日商品房销售预收款专用票据1张。证明原告向被告交纳房款320000元（贷款）。
被告对证据二真实性及证明问题均无异议。
证据三、贷款合同一份。证明原告向银行贷款320000元，贷款期限30年。
被告对证据真实性及证明问题均无异议。
证据四、2016年3月31日房屋现场照片若干张（手机出示）。证明涉案楼盘截止到2016年3月31日仍不具备入住条件。
被告对证据四真实性有异议，对证明问题有异议。该组照片并未显示出拍摄时间及拍摄场景是否为原告购买的房屋。
被告为证实其答辩主张成立向本院提交证据及原告质证意见如下：
证据一、单位工程竣工验收报告一份。证明被告所建工程已经完成五方验收，具备入住条件。
原告对证据一真实性有异议，在最后一项日期上有改动。1、在2016年1月12日之前并未向原告提供该证据，2016年4月27日是第一次见到该证据。2、该证据并不是国家法律法规规定的建设工程竣工验收备案证书，则视为被告所建房产未达到交付使用条件。依据是我国法律规定，我国人大常委会颁布实施的《城市房地产管理法》第27条以及我国人大常委会颁布实施的《建筑法》第61条，对其都有规定。再从黑龙江地方法规来说，黑龙江省城市房地产开发管理条例第27条明确规定，建筑工程交付使用前应当取得工程质量监督机构核发的建筑工程竣工验收备案证书，否则不得交付使用。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据质证。被告对原告提交的证据一、二、三的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据四，原告未证明关联性，不采纳。原告提交的证据六无法核实拍摄时间，不采纳。被告提交证据不能证明被告所要证明问题，故不予采信。
根据原、被告的举证，本案经开庭审理分析当事人所提供的证据、确认如下事实：2015年7月2日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于哈尔滨市南岗区哈西地区绥化路以西、复旦街以北、南兴街以南围合区域第19栋2单元15层1504室商品房一处；建筑面积54.23平方米；约定金额459180元，第八条约定：出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告于2015年7月2日向原告出具了购房首付款139180元的票据，于2015年8月11日向原告开具收到购房余款320000元票据。因被告未将具备该商品房经验收合格的条件并符合合同约定的商品房交付原告使用，双方为此形成诉讼。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行并遵守相应的义务。本案中，被告未将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，未能履行主要义务，已构成违约，故对于原告主张要求被告赔偿违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿租房费用之主张，因原告不能证明该租房费用系因被告逾期交房所必然发生的损失，故对该主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告满文毓139180元购房款的违约金7543元（自2015年8月1日起至2016年4月27日止）。
二、被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告满文毓320000元购房款的违约金16704元（自2015年8月11日起至2016年4月27日止）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告满文毓预交案件受理费420元，原告满文毓自行负担9元，被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司负担411元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 余 璇
人民陪审员 王春艳
人民陪审员 宋洪英
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 王 鹏