陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉中民一终字第00217号
上诉人（原审被告）翟小民，男，，汉族，农民。
上诉人（原审被告）王惠娥，女，汉族，陕西省洋县人，住址职业同上，系翟小民之妻。
二上诉人共同委托代理人黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨彦忠，男，汉族，农民。
被上诉人（原审原告）李平，女，，汉族，汉中市汉台区人，住址职业同上，系杨彦忠之妻。
二被上诉人共同委托代理人杨冶文、徐婧，陕西云昊律师事务所律师。
上诉人翟小民、王惠娥因与被上诉人杨彦忠、李平房屋买卖合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2014）汉民初字第01667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人翟小民、王惠娥及其委托代理人黄勇，被上诉人杨彦忠、李平及其委托代理人徐婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告杨彦忠、李平夫妇系汉中市汉台区北关办事处付家巷村一组村民。1991年，经土地管理部门等审批、规划，二原告在付家巷一组修建三间三层471.80平方米砖混结构住宅一栋，于1994年5月办理了集体土地建设用地使用权证，权证号为汉市集建（土）字第024066号。2005年4月9日，二原告与洋县贯溪镇平溪村四组村民翟小民签订房屋买卖契约一份，该契约约定：原告（甲方）将其修建的付家巷一组的坐北朝南砖混结构三间三层住宅卖给被告翟小民（乙方），房价380000元整，翟小民于2006年11月底分次付清，并就房产证、土地使用证过户手续的办理、付款期限等双方义务的履行、违约责任及相关费用的承担进行了约定。2005年7月27日二原告（甲方）与被告翟小民、王惠娥（乙方）达成房屋买卖契约补充协议，该协议约定：二原告在2005年7月27日将付家巷一组的房屋移交翟小民使用管理，即日起房屋产权归翟小民，房屋现住房客10户由翟小民管理，具体收缴房租费、空房的续租等，原告方不得干涉；翟小民已支付原告15万元，即日移交房屋后，翟小民再付三万元，下欠20万元在双方完善合法手续后，翟小民三日内一次性付清，以及办理买卖手续及费用进行了约定。之后原、被告双方按照契约及补充协议履行各自义务，原告交付房屋和房屋集体土地建设用地使用权证与翟小民，翟小民分十多次付清原告房款。2006年4月27原告杨彦忠向汉中市房产交易管理所提交房产转让申请，4月28日杨彦忠、李平、翟小民到汉中市城乡建设管理局签订了正式房地产买卖契约，4月27日付家巷村一组在2005年4月9日房屋买卖契约上签字“买卖真实，同意”，5月8日付家巷村村民委员会付家巷村一组在2005年4月9日的房屋买卖契约上签字“同意组意见，按有关政策规定办理”，5月8日，原告杨彦忠向汉中市房产交易管理所提交房产转让具结书，5月17日，汉中市城乡建设管理局将该房产的所有权证办理至被告翟小民名下，房权证号：汉台区字第0625**号。但至今未办理集体土地使用权变更登记手续，现被告仍持有土地使用权人为杨彦忠的汉市集建（土）字第024066号集体土地建设用地使用权证原件。其后，翟小民对房屋进行了装修，对屋顶等进行了修缮处理。2013年6月原告杨彦忠向汉中市城市房屋权属监理处提出房屋异议登记，二原告即向法院提起诉讼，要求确认原、被告之间签订的关于付家巷村一组附14号房屋的买卖协议及补充协议无效，判令被告返还占用原告的房屋并承担本案诉讼费。
原审法院认为，农村宅基地使用权是我国农村社会保障体系最重要的组成部分，系农民安身立命之本，承载着广大农民居者有其屋的社会功能，因此，我国对农村宅基地的使用权流转以禁止为原则，以许可为特例，最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》第15条第二款规定：将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律规定。本案诉争的房屋，系原告杨彦忠、李平基于系汉台区北关办事处付家巷村村民这一集体经济组织成员的特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在该宅基地上建造的建筑物，按照房地一体的原则，原告杨彦忠、李平将该房屋出售给本集体经济组织成员以外的被告翟小民、王惠娥，违反了法律、法规的强制性规定，而汉台区北关办事处付家巷村村委会并非农村房屋买卖的有权审批机关，其在“房屋买卖契约”上盖章确认并不能改变原被告双方所签订的房屋买卖合同的性质和效力，故原被告所签订的《房屋买卖契约》无效。由于房屋转让时间较长，社会经济发生较大变化，现房屋价值和购买价格有较大差异，导致《房屋买卖契约》无效原被告均有过错，因此，对被告翟小民、王惠娥造成的依赖利益损失，因其未提出反诉请求，可依照法律规定另行主张权利。据此，依据《《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，遂判决：一、确认原告杨彦忠、李平与被告翟小民于2005年4月9日签订的《房屋买卖契约》、2006年4月28日签订的《房地产买卖契约》无效；二、限原告杨彦忠、李平在判决生效后90日内退还被告翟小民、王惠娥购房款38万元，在其付清房款后15日内，由被告翟小民、王惠娥将坐落于汉中市汉台区北关办事处付家巷村一组诉争的房屋腾退给原告杨彦忠、李平。案件受理费4000元，由原告杨彦忠、李平负担3000元，被告翟小民、王惠娥负担1000元。
上诉人翟小民、王惠娥不服原审判决，上诉称：一、原审判决认定事实错误。本案上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同系双方自愿协商的结果，上诉人支付了合理对价，并且房屋已经交付八、九年，上诉人一家也对房屋做了装修装饰和添附，并修建了附属用房，合同早已经履行完毕。上诉人在当初购买房产时，被上诉人已经办理了合法的房产登记，上诉人买收后也办理了房产过户登记手续，领取了合法的房产证，房屋所在的村组也签字同意买卖，被上诉人现在反悔的原因是该处房产即将面临拆迁，试图通过诉讼夺回房屋，谋取更大的拆迁补偿利益。据此原审判决认定买卖合同无效错误。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条错误，本案合同没有第五十二条规定的无效情形，根据法律规定只有合同违反了法律法规的强制性、效力性规范才归于无效。但至今为止，没有任何一部法律法规禁止农民购买农民的房屋。原审判决适用的《物权法》第一百四十七条不适用于本案，该规定是用来调整国有土地而非集体土地，且该法条并非强制性效力性规范。三、原审判令被上诉人返还2006年就已经收取的购房款38余万元后，上诉人腾退房屋明显不公，即使协议无效，其返还和赔偿也应公平处理，本案情形宜对返还事宜另案一并处理。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨彦忠、李平答辩称，本案诉争房屋虽然已经交付并办理了房产登记，但因为违反法律强制性规定，房屋买卖合同应属无效合同，房产登记本身也因违反法律规定，应属无效。对于农村宅基地上建造房屋的买卖，应符合法律法规定的规定。根据《物权法》规定，我国房屋和土地是一个整体，如果土地不能随房屋同时流转，那么该房屋就属于法律禁止转让的标的。土地所有权的改变应当自变更登记之日起生效，本案上诉人去土地管理部门办理过转让登记，但没有批准，原因和理由是农村集体土地未经国家征用程序不能进入市场交易。《土地管理法》第六十三条规定，集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。这意味着农村非农业建设用地在被国家依法征用前法律是禁止流转的。同时《物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。进一步说明宅基地使用权是禁止转让的。上诉人认为原审判决不公，认为即使合同无效其返还和赔偿也应一并处理的意见违背法律规定。依据不告不理的原则，上诉人应在一审时提出反诉，其没有提出赔偿的反诉请求，原审法院不予审理正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。关于宅基地使用权的转让问题，现行法律和国家有关政策采取了原则禁止的态度。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关政策规定”。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。根据上述法律规定及相关政策，农村宅基地使用权具有使用权主体为集体经济组织成员的人身属性，如果任由自由买卖，将违反《土地管理法》中关于宅基地取得主体资格的限定，侵害集体经济组织权益。因此非集体经组织成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。杨彦忠、李平与翟小民签订的房屋买卖合同涉及的土地属于汉台区北关办事处付家巷村的集体用地，翟小民、王惠娥不是汉台区北关办事处付家巷村村民，因违反了集体经济组织成员的人身属性，应当认定无效。上诉人认为其支付了合理对价，并办理了房产登记，应认定合同有效的上诉理由与法律规定不符，本院不予支持。经审查，上诉人认为原审法院适用法律错误问题，属其对法律条文理解错误，原审判决适用法律并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。
对于因房屋买卖合同无效造成上诉人方损失问题，根据相关法律规定，其有权在本案一审时提出反诉请求，亦可以另案主张权利。上诉人未提出反诉，原审法院在本案中未予审理，告知其可另案主张权利符合法律规定。上诉人认为应当对其损失赔偿问题一并处理的上诉请求不符合法律规定，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4000元，由上诉人翟小民、王惠娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 涛
代理审判员 陈耀斌
代理审判员 金 庆
二〇一五年六月十四日
书 记 员 胡新一