山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青金商初字第819号
原告中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行。
代表人侯登平，行长。
委托代理人王瑛，系该行员工。
委托代理人彭宏艳，系该行员工。
被告范桂丽。
被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司。
法定代表人李明，董事长。
委托代理人马文海，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人张丽，北京市德恒（济南）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行与被告范桂丽、被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司（以下简称海景发展公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2014年11月20日向本院起诉讼。本院受理后，由代理审判员刘昭阳担任审判长和本案主审，由代理审判员麻丽与人民陪审员赵围杰共同组成合议庭，向被告海景发展公司送达了民事起诉状、应诉通知书及开庭传票，并通过人民法院报公告向被告范桂丽送达了上述法律文书。本院于2015年4月3日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人王瑛、彭宏艳，被告海景发展公司的委托代理人马文海、张丽到庭参加了诉讼，被告范桂丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年12月21日与被告范桂丽签订个人借款合同，为被告发放个人商用房贷款三笔，合计金额人民币2900万元，贷款期限至2022年12月20日，贷款用途为购房，被告购买了海景大酒店1号楼×单元×层×户、1号楼×单元×层×户、1号楼×单元×层×户三处房产，同时原告、被告在房产登记机关办理了预告抵押登记。被告海景发展公司依据与原告签订《一手房贷款业务银企合作协议》对借款提供阶段性保证担保，并自愿承担连带责任。截止2014年10月21日，被告范桂丽已逾期2期未还，累计欠息288024.40元，三笔贷款尚有余额24166666.80元。被告范桂丽出现经营困难，且无法联系到本人，原告诉至本院，请求：判令被告范桂丽偿还全部贷款本金人民币24166666.80元及利息288024.40元（已计算至2014年10月21日，之后至判决生效的利息按人民银行规定的逾期利率计算）；2、被告海景发展公司对上述款项承担连带还款责任；3、确认原告对预告抵押的三处房产享有优先受偿权；4、原告为实现债权的费用由被告负担。
被告海景发展公司答辩称，被告海景发展公司与原告签订的担保合同属实，但是否承担担保责任请法庭依法裁决。原告所主张的对范桂丽名下的三处房产享有优先受偿权，我方认为符合法律规定，没有异议。
被告范桂丽未作答辩。
原告提交证据及被告质证情况如下：
证据一、《个人购房担保借款合同》三份、借款凭证三份、《房地产预告登记证明》三份。证明：原告与范桂丽及海景发展公司的借贷关系合法成立，并就房产进行了预告抵押登记。
证据二、《一手房贷款业务银企合作协议》，证明：原告向被告海景发展公司开发的银座领海公馆项目的房屋购买人提供购房贷款，并由被告海景发展公司提供担保。
证据三、贷款欠款余额单。证明：被告范桂丽自2014年9月开始欠息，截止到2014年10月21日在原告处的欠本金24166666.80元及利息288024.40元。
被告海景发展公司质证称：对证据一、二的真实性、合法性及关联性均无异议。对证据三范桂丽欠款余额不清楚，因范桂丽具体还了多少我方不直接掌握相关信息，请法院依法裁决。
经审理查明，2010年11月9日，原告与被告海景发展公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：原告为购买被告海景发展公司开发的海景大酒店1号楼项目的自然人提供购房贷款。被告海景发展公司为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的贷款提供连带责任保证。被告海景发展公司提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以原告、被告海景发展公司与购房人签订的借款合同为准。
2012年12月19日，原告分别与被告范桂丽、被告海景发展公司签订三份《个人购房担保借款合同》，约定：原告为被告范桂丽个人商用房贷款分别为人民币1308万元、1249万元、343万元，贷款期限均为120个月，贷款分别用于购买海景大酒店1号楼×单元×层×户、1号楼×单元×层×户、1号楼×单元×层×户三处房产，借款利率均以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，并自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，还款方式均为等本递减还款法，还款日为每月20日。合同还均约定：借款人未按约定期限归还借款本金的，自逾期之日起按本合同约定借款利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息贷款人按中国人民银行的规定计收复利；借款由被告海景发展公司提供阶段性担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人范桂丽应协助贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自所购房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构办理抵押登记；本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，贷款人可以行使物的担保物权，也可以同时主张通过其他担保人、担保方式来实现全部或部分债权；借款人、担保人违约的，贷款人有权提前收回借款，提前行使担保权。
2012年12月20日，原告与被告范桂丽为所购三处房产在青岛市崂山区房地产开发管理局办理预购商品房抵押预告登记，《房地产预告登记证明》编号分别为：青房地预市字第2012108711号、2012108712号、20××13号。
上述合同签订后，原告于2012年12月21日向被告范桂丽分别发放了借款人民币1308万元、1249万元、343万元。被告范桂丽向原告出具了个人借款凭证。截止到2014年10月21日被告范桂丽尚欠原告借款本金24166666.80元，欠借款利息287908.29元、罚息72.55元、复利43.56元，合计288024.4元。
另查明，被告海景发展公司确认向被告范桂丽交付了房屋，被告范桂丽已经付清了房款。2014年年底被告海景发展公司对其开发的上述房产已具备办房产证的条件，因被告范桂丽联系不上，所以其房产证、抵押证均无法办理。
本案庭审结束后，范桂丽从新西兰来函称，其已移民新西兰，无法参加诉讼，请求延期审理或重新公告送达，并附有其新西兰的护照复印件。经本院向青岛市公安局进行调查，被告范桂丽在国内的户籍并未注销，范桂丽于2013年2月27日持有中国护照前往新西兰，截至2015年4月21日无入境记录，也未发现范桂丽提供新西兰的护照（复印件）的出入境记录。本院按范桂丽来函地址，向其邮寄了通知书及传票，通知范桂丽在收到本院通知后30日内提交能够证明其身份、国籍情况的文件和相关委托代理手续，并办理符合我国法律规定的公证认证手续，并传唤其于2015年7月9日9时30分到本院接受调查。该邮件已于2015年5月15日妥投，签收人“GFAN”，但范桂丽未予答复，也未到庭接受调查。
以上事实，有本院确认的，原告提交的《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《欠款明细表》、《房地产预告登记证明》、被告范桂丽的户籍证明、青岛市公安局的复函等证据以及本院法庭审理笔录在案证实并经本院审查，可以予以采信。
诉讼中，原告于起诉的同时申请对被告范桂丽所购的房产采取保全措施。合议庭就原告的申请进行了合议，并做出民事裁定，依法查封了被告范桂丽的房产。
本院认为，原告与被告分别签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人购房担保借款合同》》均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，上述合同均具有法律效力，本院予以确认。原告依约向被告范桂丽发放了借款，履行了合同义务。被告范桂丽未按合同的约定偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。原告有权依据《个人购房担保借款合同》的约定宣布《个人购房担保借款合同》项下的借款提前到期，要求被告范桂丽提前偿还全部借款本金和利息。
关于原告对抵押预告登记的房产处分的价款是否享有优先受偿权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从上述法律规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产的请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。本案中，被告范桂丽向原告借款用于购买被告海景发展公司开发的房产，以该房产作为抵押物为其在原告处的借款提供抵押担保，并在房产抵押登记部门办理了抵押预告登记。被告范桂丽已经交清了房款，因非权利人的原因不能办理房产权属登记和抵押登记。该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，向社会公开，使第三人了解和知道此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，在被告范桂丽未履行还款义务，构成违约时，原告依据《个人购房担保借款合同》的约定，主张对被告范桂丽提供的上述抵押预告登记所担保的房产处分所得价款享有优先受偿权，应予支持。
关于被告海景发展公司是否应承担保证责任的问题，本院认为，依据《个人购房担保借款合同》的约定，被告海景发展公司为借款人被告范桂丽的债务向原告提供阶段性保证，并承诺承担连带保证责任，被告海景发展公司的保证责任期间自借款发放之日起至借款人被告范桂丽取得所购房地产权属证书，并办妥以贷款人原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。被告范桂丽所购房屋仅办理了房地产抵押预登记，尚未办理权属证书及正式抵押登记。被告范桂丽的违约行为，发生在上述合同约定的保证期间内，依据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权宣布借款合同提前到期，要求保证人被告海景发展公司承担保证责任。另外，《个人购房担保借款合同》还约定，对借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，贷款人可以行使物的担保物权，也可以同时主张通过其他担保人、担保方式来实现全部或部分债权。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，在被告范桂丽未按《个人购房担保借款合同》的约定履行还款义务时，原告有权要求保证人被告海景发展公司对被告范桂丽的债务在约定保证范围内承担连带清偿责任，被告海景发展公司承担保证责任后有权向被告范桂丽追偿。
关于被告范桂丽的身份问题，本院认为，经本院调查，被告范桂丽的户籍并未注销，其系持有中国护照出境。范桂丽在收到本院的通知后，未提交相关证据证明其身份情况，也未到庭接受调查，本院对范桂丽来函的真实性无法确认，不能证明被告范桂丽加入新西兰国籍。本院公告向被告范桂丽送达民事诉状及开庭传票，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定。
综上，原告的诉请求事实清楚，证据充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告范桂丽于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行借款本金人民币24166666.80元及利息288024.4元（已计算至2014年10月21日，此后至生效判决确定的给付之日的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）；
二、如果被告范桂丽未履行上述第一项给付义务，原告中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行有权对青房地预市字第2012108711号、2012108712号、20××13号《房地产预告登记证明》项下的房产处分所得价款优先受偿；
三、被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司对上述第一项给付款项承担连带清偿责任。被告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司承担保证责任后，有权向被告范桂丽追偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费164074元、财产保全费5000元，由被告范桂丽、被告海景发展公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 刘昭阳
代理审判员 麻 丽
人民陪审员 赵围杰
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 吴珊珊