浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿执异初字第17号
原告：鲁包兰。
委托代理人：赵心纯。
被告：黄哲。
被告：施建忠。
被告：叶瑶。
原告鲁包兰为与被告黄哲、施建忠、叶瑶案外人执行异议之诉一案，于2015年3月27日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告鲁包兰及其委托代理人赵心纯与被告黄哲到庭参加诉讼。被告施建忠、叶瑶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁包兰诉称：被告施建忠、叶瑶于2006年购得坐落于温州市瓯海区新桥街道站前路197号××幢××室房屋（该房系浙江省第十一地质大队职工集资联建房）。被告施建忠、叶瑶于2007年10月19日与原告鲁包兰签订了房屋买卖协议书一份，约定：被告施建忠、叶瑶将涉案房屋出卖给原告，房屋总价为506000元。因房屋近期不能办理过户手续，因此原告扣房款3万元，待办好一切手续后付清。协议签订后，原告支付了合同约定的全部应付款项。被告施建忠、叶瑶于2007年11月28日出具《房屋卖尽契》一份，约定立契之日，房款两讫，同时被告施建忠出具收据一份。之后，被告施建忠、叶瑶将房屋交付原告，由原告装修、居住至今。2009年7月，温州市房产管理局颁发了涉案房屋的所有权证，载明该房为经济适用房，为被告施建忠、叶瑶按份共有，每人各持50%份额。2014年年底，涉案房屋满足过户条件，当原告要求被告施建忠、叶瑶办理房屋所有权证、土地使用权过户手续时，发现涉案房屋因被告施建忠与被告黄哲的（2014）温鹿东商初字第520号民间借贷纠纷一案而被查封，无法过户。为此，原告向温州市鹿城区人民法院提起执行异议，该院作出（2015）温鹿执异字第18号执行裁定书，以房屋登记在被告施建忠名下为由，驳回原告的执行异议。原告对该裁定不服，在法定期限内提起诉讼，并要求一并确认相关权利。原告认为，原告与被告施建忠、叶瑶签订的房屋买卖协议，合法有效，原告享有请求取得物权的权利。原告已经按照合同约定支付了应付的全部款项，房屋也已交付使用近8年之久，对涉案房屋未过户原告不存在过错。现请求：1、确认原告与被告施建忠、叶瑶于2007年10月19日签订的房屋买卖协议书合法有效。2、判决被告施建忠、叶瑶协助办理温州市瓯海区新桥街道站前路197号××幢××室房屋的所有权、土地使用权的过户手续。3、判令停止对温州市瓯海区新桥街道站前路197号××幢××室房屋的执行，并解除查封。4、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告在举证期限内向本院提供以下证据：
1、房屋买卖协议书，证明原告与被告施建忠、叶瑶就涉案房屋买卖的合意及具体约定。
2、房屋卖尽契，证明原告己经支付房款的事实。
3、收据、银行取款回单，证明原告己按约支付房款的事实。
4、房屋所有权证、土地使用权证，证明被告施建忠、叶瑶有权处分涉案房屋的事实。
5、（2015）温鹿执异字第18号执行裁定书及送达回证，证明原告提出执行异议，法院裁定驳回原告执行异议；同时证明原告在法定期限内提起执行异议之诉的事实。
6、证明，证明被告施建忠、叶瑶将涉案房屋出卖给原告，且原告一直使用涉案房屋并缴纳相关费用的事实。
7、婚姻登记证明复印件，证明被告施建忠、叶瑶的诉讼主体资格，同时证明被告施建忠、叶瑶系夫妻关系的事实。
8、证明、水务缴费收据、发票，证明原告已实际居住涉案房屋，并由原告缴纳涉案房屋水费等相关费用的事实。
被告黄哲辩称：一、被告施建忠欠被告黄哲借款不还，被告黄哲为维护自己的合法权益向法院申请查封被告施建忠名下的坐落于温州市瓯海区新桥街道站前路197号××幢××室房屋，合法合理。二、原告与被告施建忠房屋买卖的效力问题：1、房屋买卖协议中并没有共有人叶瑶的名字。被告施建忠负债累累，把自己的企业转与他人，种种迹象表明被告叶瑶签字是在原告起诉之后，系被告施建忠逃避债务的一种做法。2、原告向法院出具的由原告向银行领款的金额为42万元的回单，该回单不能作为支付被告施建忠房款的依据，可能系因原告与被告施建忠之间存在另外的经济往来。3、原告出具的业主委员会证明，没有业主委员会主任的签名，不符合证据形式要件，且该证明与本案房屋买卖无关联性。4、涉案房屋系经济适用房，未满五年，不得上市交易，故原告与被告施建忠、叶瑶关于涉案房屋的买卖没有法律依据。原告在五年内不可能取得房屋所有权证。综上，原告与被告施建忠、叶瑶的房屋买卖是无效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼的主张，被告黄哲向本院提供以下证据：
1、温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿东商初字第520号民事裁定书与民事判决书。
2、申请执行书。
证据1、2证明：（1）黄哲与施建忠之间的借款已经司法确认。（2）涉案房屋已被法院查封。（3）黄哲已向法院申请执行。
被告施建忠、叶瑶未提供答辩，亦未向本院提供证据。
审理中，被告施建忠、叶瑶无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为其自动放弃抗辩权利与质证权利。本院依法对原告与被告黄哲提供的证据，经双方当事人当庭质证，本院审核，现认证如下：
1、对原告提供的证据5、7，本院认为：该证据能够证明原告主张的待证事实，符合有效证据的条件，本院予以认定。
2、对原告提供的证据1、2、3、4、6、8，本院认为：该证据之间能够形成较为完整的证明体系，能够证明原告与被告施建忠、叶瑶就涉案房屋的买卖真实、合法，同时能够证明原告已支付除预留款3万元外的剩余全部购房款，并实际占有涉案房屋至今的事实。
3、对被告黄哲提供的证据1、2，本院认为：该证据能够证明被告黄哲主张的待证事实，符合有效证据的条件，本院予以认定。
根据上述认定的证据及原、被告的陈述，本院认定的本案事实如下：
被告施建忠、叶瑶系夫妻关系。坐落温州市瓯海区新桥街道站前路197号××幢××室系登记于被告施建忠、叶瑶名下的经济适用房。（该房于2009年7月31日登记产权；2009年10月12日登记土地权利；施建忠、叶瑶按份共有，施建忠的份额为50%，叶瑶的份额为50%）。2007年10月19日，原告与被告施建忠就涉案房屋签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告施建忠将涉案房屋以总价款506000元出卖给原告，原告先付定金3万元，剩余房款由原告于2007年11月28日前付清，原告暂扣房款3万元，待涉案房屋办理产权过户登记手续后一次性付清。协议签订当日，原告按约支付给被告施建忠购房定金3万元。收款后，被告施建忠出具收款收据一份交原告持有。2007年11月28日，原告与被告施建忠、叶瑶就涉案房屋又签订《房屋卖尽契》一份，约定被告施建忠、叶瑶将涉案房屋以总价款506800元出卖给原告，立本契约之日，房款两讫（附收条及扣条）。该契约签订当日，原告按约支付给被告施建忠、叶瑶购房款446800元。收款后，被告施建忠出具金额为476800元（含定金3万元在内）的收条一份交原告持有。尔后，被告施建忠、叶瑶将涉案房屋交付原告，由原告实际占有至今，被告施建忠、叶瑶一直未提出异议。
另查明，施建忠因拖欠黄哲的借款未能按期归还，黄哲向本院提起诉讼。审理期间，本院根据黄哲财产保全的申请，于2014年5月21日作出（2014）温鹿东商初字第520号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，并于2014年6月23日以（2014）温鹿东商初字第520号民事判决书作出判决。该判决生效后，被告黄哲向本院申请执行。在执行过程中，涉案房屋由诉讼中的查封措施转为执行中的查封措施。原告知晓后，以其已向被告施建忠、叶瑶购买涉案房屋为由，向本院提起执行异议。本院经审查，于2015年3月16日作出（2015）温鹿执异字第18号执行裁定书，驳回原告的执行异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。涉案房屋虽系经济适用房，但原告与被告施建忠、叶瑶于2007年11月28日签订的《房屋卖尽契》系合同双方的真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，该《房屋卖尽契》合法有效。被告施建忠、叶瑶在载明“立契之日，房款两讫（附收条及扣条）”内容的《房屋卖尽契》上签字并由被告施建忠出具了收条，且涉案房屋一直由原告实际占有至今，被告施建忠、叶瑶亦未提出异议。若原告未支付购房款，被告施建忠、叶瑶却不提出异议，亦不主张权利，显然与常理不符。故可以认定原告已实际支付了除3万元预留款外的剩余全部购房款。另外，涉案房屋为经济适用房，在办理房产初始登记后5年内被查封，且无证据表明原告对未办理涉案房屋产权过户登记手续存在过错。综上，原告因买卖而取得涉案房屋的权益，事实清楚，证据充分；其享有排除对涉案房屋进行执行的权利。被告黄哲对涉案房屋买卖提出异议，要求恢复对涉案房屋的许可执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求解除对涉案房屋的查封，同时要求被告施建忠、叶瑶协助办理涉案房屋所有权证与土地使用权证过户登记手续，不属于执行异议之诉的审查范围。被告施建忠、叶瑶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定，判决如下：
一、停止对诉争坐落于温州市瓯海区新桥街道站前路197号××幢××室房屋的执行。
二、驳回原告鲁包兰的其他诉讼请求。
案件受理费3878元，由被告黄哲、施建忠、叶瑶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 杜玉明
审 判 员 李 苾
人民陪审员 朱汉阳
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 李 力