重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0120民初3461号原告：代香雪，女，1990年12月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告：代香玲，女，1998年5月2日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：陈湲佳，重庆静航律师事务所律师。委托诉讼代理人：周昌刚，重庆静航律师事务所律师。被告：重庆俊豪置业有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道仙山路7号附21号2-1、2-2号，统一社会信用代码91500227084660275W。法定代表人：陈明，执行董事。委托诉讼代理人：蒋奕君，男，汉族，1995年11月10日出生，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。原告代香雪、代香玲与被告重庆俊豪置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈湲佳、周昌刚，被告委托代理人蒋奕君、何新树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求撤销《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第四条第六款。2、请求确认《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十三条无效。3、判令被告向原告退还房屋面积减少部分对应房款20597元，并以该房款为基数按人民银行同期同类基准贷款利率计付从交房时起至付清时止的资金占用损失；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月29日，原告、被告签订《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》。原告购买位于重庆市璧山区璧泉街道仙山路1号附3号2-66“璧山俊豪·中央大街”商服用房，合同约定建筑面积100.86平方米，套内面积56.48平方米，总成交金额为1105022元，建筑面积单价10956元/平方米，套内面积单价19564.84元/平方米。合同第六条约定了套内面积差异处理方式，补充协议第四条第六项规定公摊面积差异不对购房价款产生影响，不在买卖双方间进行找补。该房屋交房实测建筑面积为98.98平方米，套内面积为56.48平方米，公摊面积42.5平方米，建筑面积减少产生20597元房款争议。原告、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》前，双方一致约定按房屋建筑面积计算房屋总价款，但在被告单方出示的格式合同中却只规定套内面积差异处理方式，在补充协议第四条第六款进一步规定公摊面积差异不再找补。补充协议第十三条对夹层、架空层、外墙权利的约定排除了业主方主要权利。原告要求退还房款是因被告有欺诈行为，被告隐瞒了公摊面积会减少的事实，公摊面积减少涉及规划设计问题，被告出售房屋时其已经知晓房屋公摊面积会减少。原告受到被告欺诈，请求撤销《补充协议》第四条第六款，该条款损害原告权利，公摊面积差异应当处理，且应按建筑面积单价进行退款。《补充协议》第十三条对限制对方权利未作充分说明。原告为此起诉，提出以上诉讼请求。被告俊豪公司辩称，原告、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不存在合同无效或可以撤销的情形，双方合同约定的结算方式符合法律规定。按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》的规定，在商品房交易中，只能以套内面积及其单价进行结算，不能以建筑面积及其单价进行结算。套内建筑面积无变化，价格就不予调整。即使发生面积差异，只要套内面积没有差异，公摊面积变化对购房人没有影响，业主的有效使用面积没有变化。《补充协议》第十三条与本案无关，请求法院依法裁决。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年8月29日，原告、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于重庆市璧山区璧泉街仙山路1号附3号2-66商业服务用房，建筑面积100.86平方米，其中，套内建筑面积56.48平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积44.38平方米。合同第四条购房价款约定总成交金额为1105022元，建筑面积单价为10956元/平方米，套内建筑面积单价为19564.84元/平方米。合同第六条约定了面积确认及面积差异处理，内容为：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。合同附件五即《补充协议》约定：甲、乙双方经协商一致，就《重庆市商品房买卖合同》相关未尽事宜，经双方平等、自愿、协商订立如下补充协议，甲方遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并就其中免除或者限制甲方责任、加重乙方义务的条款，按照乙方的要求，对该条款给予充分的说明，乙方在签订本协议时已经有充分明确的了解。《补充协议》第四条第六款约定，实测面积与预测面积中公摊面积的差异不对购房价款产生影响，不在甲方和乙方间进行找补，实测面积与预测面积的差异仅按照合同第六条处理即可，甲方不承担其他责任。《补充协议》第十三条约定，关于共有权益的特别约定：1、本项目范围内未进行面积公摊的架空层、夹层，甲方拥有占有、使用、收益、处分的权利，使用用途由甲方决定。2、乙方以物业共有人身份同意甲方可以在本项目楼宇墙面、屋顶安装楼盘名称标识。本项目范围内所有商业的外墙面、外立面、屋顶使用权归甲方享有，甲方有权自行使用或授权他人使用，所产生的收益归甲方。《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告交付了购房款，被告也按合同上约定交付了房屋。涉案房屋经相关测绘机构测定：建筑面积为98.98平方米，套内建筑面积56.48平方米，公摊面积42.5平方米。公摊面积比合同约定减少1.88平方米。对实测数据，原、被告均无异议。庭审中，原告举示了《关于“璧山俊豪·中央大街”（二期）方案调整修改的申请》以及规划监察业务会议记录，原告拟证明被告申请调规后，未按调规方案施工，但被告预售面积测算是以该项调规进行面积测定，被告签订合同前已经知晓房屋公摊面积会减少的事实，却在购房合同中约定了公摊面积差异互不找补的条款，对原告构成欺诈。被告对该组证据质证后认为，如果方案调整修改申请、会议记录属实，该规划调整发生在预售测量报告之前，对原告没有任何影响，调规对预测面积无影响，本案两次测绘是基于建筑物已经形成或者部分形成进行的，预测面积是房地产测量部门技术性工作，与规划调整无关。以上事实，有原、被告双方的当庭陈述、原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、涉案房产预售面积报告书及房产竣工面积测算报告书、璧山俊豪中央大街7、8号楼混凝土施工检查记录及混凝土浇灌许可证、关于璧山俊豪中央大街方案调整修改的申请、会议记录、建设工程竣工验收意见书等证据在案佐证。本院认为，关于原告以被告提供的格式条款只规定套内面积差异处理方式，并在补充协议第四条第六款约定公摊面积差异互不找补，限制了原告权利，请求撤销《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第四条第六款的问题。对此，《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条规定：“商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。”商品房买卖合同第六条的约定符合法律规定，《补充协议》第四条第六款规定的内容与合同第六条约定前后一致，并不矛盾，不构成对原告权利的限制，本案中被告向原告交付的房屋套内建筑面积符合合同约定，因此，该《补充协议》第四条第六款不属于应当撤销的合同条款。原告诉称被告未按规划调整方案施工，但以该调整方案进行面积测定，其明知公摊面积会大面积减少并且向原告隐瞒该情况，系欺诈行为，本院认为，原告没有相应证据证明合同签订时存在“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为”，原告也没有证据证明本案公摊面积减少对其使用该房屋造成影响，基于此，原告诉称的该情况不属于可撤销的法定情形。原告要求撤销该条款，本院不予支持。关于原告请求被告向原告退还房屋建筑面积减少部分房款并支付资金占用损失的问题。因被告交付的房屋套内建筑面积与合同约定一致，根据合同第六条关于面积确认及面积差异处理的约定以及《补充协议》第四条第六款的约定，原告以公摊面积减少要求退还房款不符合以上合同约定，相关法律也没有规定要求商品房买卖合同的卖方应当对所交付的房屋公摊面积减少导致建筑面积减少承担房价款的返还责任，因此，本院不支持原告提出的该项诉讼请求。关于原告请求确认《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十三条无效的问题。该条约定为被告重复使用而预先拟定的协议，属于《合同法》第三十九条规定的格式条款。根据《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。本案中，《补充协议》第十三条载明的“关于共有权益的特别约定：1、本项目范围内未进行面积公摊的架空层、夹层，甲方拥有占有、使用、收益、处分的权利，使用用途由甲方决定。2、乙方以物业共有人身份同意甲方可以在本项目楼宇墙面、屋顶安装楼盘名称标识。本项目范围内所有商业的外墙面、外立面、屋顶使用权归甲方享有，甲方有权自行使用或授权他人使用，所产生的收益归甲方。”该条款约定的内容明显排除了业主对建筑物共有部分的权利，根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款的约定无效。故本院对原告该项诉讼请求予以支持，确认《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十三条为无效条款。综上，原告、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，除《补充协议》第十三条无效外，其余部分应属有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则履行各自的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十三条为无效条款。二、驳回原告代香雪、代香玲的其他诉讼请求。本案件受理费减半收取157元，由原告代香雪、代香玲负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 刘云金二〇一八年六月二十五日法官助理 白琳琳书 记 员 王艺颖