湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第05521号
原告廖付连，女，汉族。
委托代理人梁维珍，女，汉族，系原告女儿。
被告湖南鹏鑫投资置业有限公司，住所地长沙市天心区书�路2号。
原告廖付连诉被告湖南鹏鑫投资置业有限公司合同纠纷一案，本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁维珍到庭参加了诉讼。湖南鹏鑫投资置业有限公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告廖付连诉称：原告与湖南鹏鑫投资置业有限公司签订商品房买卖合同，约定，由原告购买位于长沙南湖路房屋，被告交付符合一定条件的房屋。合同签订后，原告按约履行己方应尽义务，但是，被告欲交付的商品房不符合约定，不符合合同约定的部分具体为室内部分墙面、室内部分卫生间门、室内部分卫生间沐浴隔断。原告多次催促被告按约履行未果，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请�判令：1.判令被告向原告支付延期交房违约金124588.8元(暂计算至2015年11月30日）；2.请求增加赔付从2013年12月30日至被告将符合约定条件的房屋交付原告之日止的租金，金额暂定54000元；3.请求判令被告直接支付对房屋整改所需维修款（由原告自行维修整改）18000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告湖南鹏鑫投资置业有限公司没有到庭发表质证、答辩意见，亦没有向本院提交证据。
经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（含附件一、二、三、四、五），约定：原告购买位于长沙市天心区南湖路房屋，单价为每平方米12329.18元，约定合同签订之日原告支付首付款183280元，余款410000元采用银行按揭的方式支付。第十条约定出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合附件三约定的装饰、设备标准，并符合约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定:（1）逾期未超过三十日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理:交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期限出卖人应承担每日万分之一的延期交房责任。
上述合同的附件二约定涉案房屋的装饰、设备标准，其中：室内部分墙面应为高级墙砖，室内部分卫生间门应为高档单开卫生间塑钢门，室内部分卫生间沐浴隔断应为高档钢化沐浴隔断。
上述合同的附件四为《合同补充协议》，关于涉案房屋保修和质量争议处理方面的约定有：交付的房屋需要维修整改时，买受人以书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务；保修期间房屋不能居住使用的，出卖人根据提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿责任。
上述合同的附件五为廖付连（甲方）与湖南园艺建筑有限公司鹏鑫大厦工程项目部(乙方)签订的《蓝湾国际广场装修改造委托书》，约定；1.甲乙经友好协商，甲乙双方就甲方所认购的鹏鑫大厦（推广名蓝湾国际广场）C栋1217号商品房，委托乙方进行装修改造工程，并由乙方负责工程的实施进度及质量监督事宜；2.甲方委托乙方按照本委托书附件3的图纸进行装修改造，甲方知悉若按照附件3进行装修改造需要对房屋进行局部改造。甲方同意按照本委托书附件1及附件3的装修标准和图纸对委托改造部分进行交付和验收。乙方承诺在2013年12月30日完成本工程并交付甲方；3.乙方保证本工程执行《建筑装饰装修改造工程质量验收规范》（GB50210=2001）的质量标准。
廖付连已支付完毕全部购房款，但是在被告交付房屋问题上与被告产生纠纷。廖付连于2014年10月28日在蓝湾国际广场物业交验单上写明涉案房屋存在的装饰装修问题，并要求整改。廖付连于2014年11月7日向本院提起关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼，本院（2014）天民初字第3509号民事判决书认定涉案房屋所在楼房竣工验收的时间为2014年9月30日，并判决被告支付逾期交房违约金32037.12元（从2013年12月31日至2014年9月30日），长沙中院作出（2015）长中民三终字第05059号民事判决书维持该判决。
经本院委托，湖南景册工程咨询有限公司对原告所申请鉴定的涉案房屋室内部分墙面、室内部分卫生间门、室内部分卫生间沐浴隔断等三部分进行鉴定，并于2016年7月12日出具湘景[司鉴]字（2016）第1601059号《司法评估报告》，鉴定意见为：将鹏鑫大厦C栋1217号装修恢复至合同�定的标准所需费用为17444.1元。廖付连已向湖南景册工程咨询有限公司支付鉴定费3000元。
另查明，廖付连自认已经于2016年3月26日履行完毕收取涉案房屋的手续，并作为甲方与乙方（案外人彭湘川）、丙方（湖南新环境房地产经纪连锁有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于蓝湾国际C1217的房屋出租给乙方，租赁期限从2016年4月1日至2017年3月1日，每月支付租金为2800元。涉案房屋物业管理公司于2016年3月25日向廖付连出具发票，载明收到廖付连从2014年10月1日至2016年3月31日物业管理费合计2598元；于2016年3月25日向廖付连出具收条，载明收到廖付连从2014年1月至2014年9月30日九个月物业管理费1299元（（廖付连提供2014年2月1日至2014年9月30日物业管理费发票1039元予以佐证）。
以上事实，有原告廖付连提供的长沙市商品房买卖合同、不动产发票、房屋照片、视频光碟、催告函、精装修检测项目、物业交验单、聊天记录及照片、物业费发票、《司法评估报告》等证据以及庭审笔录在卷佐证，足以证明。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告已支付了全部的购房款，被告应按合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给原告。原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件约定室内部分墙面应为高级墙砖，室内部分卫生间门应为高档单开卫生间塑钢门，室内部分卫生间沐浴隔断应为高档钢化沐浴隔断，但经本院委托的司法鉴定机构鉴定出将�案房屋上述部分恢复至合同约定的标准需花费17444.1元，足于证明被告并没有将符合双方约定装饰、设备标准的房屋交付原告。根据该合同第十四条的约定，原告可以交由出卖人在30内整改，超过整改期限被告应承担每日万分之一的延期交房责任，现被告拒绝整改，故应当根据合同约定承担违约责任。
关于该违约金的起算时间，本院生效判决书已经确认涉案房屋所在楼房竣工验收的时间为2014年9月30日，原告应当在2014年9月30日开始办理收房事宜。原告提供的证据证明其于2014年10月28日向被告提出要求整改的要求，被告根据合同约定有30日的整改期限，故违约金的起算时间应从2014年10月28日再后延30日，即2014年11月28日。该违约金应当从2014年11月28日起计算至廖付连收房之日止，即2016年3月26日，本院酌情确认计算期间为15个月。根据该合同第十四条的约定，原告可以要求被告承担每日万分之一的违约金。因该条款没有约定违约金计算的基数，该条款属于约定不明，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条约定，本院酌情参照廖付连将涉案房屋出租给案外人彭湘川每月租金2800元的标准，确认被告应当支付原告违约金42000元（2800元×15个月）。
本院（2014）天民初字第3509号民事判决书已经确认被告应当支付从2013年12月31日至2014年9月30日的逾期交房违约金，并且本院在本案中参照租金标准已经支持原告第一项关于要求被告支付因装饰装修不合格所产生违约金的诉求。法律规定违约金的主要目的是保护因违约而受到损害的当事人一方，使其不因对方违约而遭受损失，或者使其所受到的损失得到补偿。原告所要求的租金实际上为原告的损失，该损失已经通过违约金的形式予以弥补，因此本院对原告要求被告增加赔付从2013年12月30日至将符合约定条件的房屋交付原告之日止租金的诉求不予支持。
因被告拒绝承担修复的责任，原告可以自行或者委托他人修复，根据《司法评估报告》中修复费用为17444.1元的鉴定结论以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，本院确认被告应当支付原告房屋整改所需维修费17444.1元，超过部分不予支持。
原告系因涉案房屋存在不符合购房合同约定的装饰装修标准而拒绝收房，被告在整改期间的物业服务费应当由被告交纳，现原告垫付该期间的物业费，故本院确认被告支付原告从2014年10月1日至2016年3月31日的物业管理费2598元。原告提供的蓝湾国际物业服务中心关于物业费的收条仅有1039元物业管理费发票予以佐证，本院仅确认被告支付原告从2014年2月1日至2014年9月30日物业管理费1039元，对超过部分不予支持。被告合计应支付原告物业管理费3637元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条、第十七条，以及《中华人民中和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南鹏鑫投资置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告廖付连违约金42000元、房屋维修费17444.1元、物业费3637元；
二、驳回原告廖付连的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费425元，鉴定费3000元，合计3425元，由被告湖南鹏鑫投资置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张晓雷
人民陪审员 袁家旭
人民陪审员 黄 旭
二〇一六年八月一日
代理书记员 马千里