广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4372号
上诉人（原审原告）陈炳喜，住广东省中山市火炬开发区。
委托代理人：马彪、黄宁致，分别为国信信扬律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）陈光达，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：管东平，广东经国律师事务所律师。
上诉人陈炳喜因与被上诉人陈光达租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈炳喜是广州市天河区天河南二路6，8号202铺（建筑面积536.81平方米，房屋用途为非居住用房）及广州市天河区天河南二路6号之2（建筑面积353.5平方米，房屋用途为非居住用房）的登记权属人。
2013年6月17日，经案外人广州福多房地产代理有限公司（下简称福多公司）的促成，陈炳喜（出租方／甲方）、陈光达（承租方／乙方）及福多公司（中介方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方同意将广州市天河区天河南二路6，8号202铺和6号之2商铺（下统称案涉商铺）出租给乙方作商业使用，该商铺的建筑面积890.31平方米；乙方也对该商铺作充分了解，并到现场作实地勘察，乙方愿意承租；甲乙双方协商一致同意月租金为200000元，乙方并愿意向甲方支付400000元作租赁保证金，租赁保证金待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（不计算利息）；租赁期限为拾年，自2013年6月19日起至2023年6月18日止；装修免租期自2013年6月19日起至2013年9月18日止；本合同签署两天内乙方以现金／转账方式向甲方支付首期租金及保证金共计600000元；租金为月付，每月10日前乙方以现金／银行转账方式向甲方支付下月租金，甲方收到租金后须开具收款收据给乙方；乙方逾期交付租金时，每逾期一天，则按月租金的2%向甲方支付滞纳金；该商铺租赁期间所发生的一切费用均由乙方承担，其中租赁税甲乙双方各付半；甲方在签订本合同之时已将该商铺现状交付给乙方使用；未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将该商铺的结构作任何改动，乙方对该商铺的装修应以不损坏该商铺整体结构和设施为原则，并征得甲方同意；本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满，2、因乙方过错严重造成该商铺毁损的，3、出现不可抗力造成该商铺毁损达不到使用目的的，4、政府强制征收或拆除该商铺的，5、乙方迟延交付租金超20天的；本合同任一方因违约造成终止合同的，应向另一方赔偿本合同租金总额的15%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用；承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前半个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交铺租但未使用完时间的租金；租赁期内，如遇自然灾害、政府政策等不可抗力因素影响本合同不能继续履行或不能完全履行，本合同终止，甲乙双方均不需承担责任等。
《合同》签署后，陈光达依约向陈炳喜交纳了首月租金及保证金共计600000元。
2013年6月28日，陈炳喜（出租方／甲方）与陈光达（承租方／乙方）签订《补充协议》，约定租赁双方的权利与义务，均以《合同》条款为准，甲方配合乙方办理租赁登记、工商、税务等事宜而签署的合同均不能对抗2013年6月17日双方所签订的《合同》。
2013年9月10日，陈光达委托广东经国律师事务所向陈炳喜发出《解除合同告知函》，内容为陈炳喜与陈光达签订《合同》后未能按照约定和交易惯例协助陈光达办理相关办证手续，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，现正式通知陈炳喜解除《合同》。《告知函》于2013年9月11日妥投，陈炳喜确认已收到上述函件。
双方当事人未能就合同解除事宜协商一致，陈光达以陈炳喜不协助办理餐饮的证照、不协助对案涉商铺进行装修改造为由向原审法院提起另案诉讼，案号为（2013）穗天法民四初字第1919号。（2013）穗天法民四初字第1919号的民事起诉状中并未提及陈炳喜未交付案涉商铺的问题。
陈炳喜于2013年12月25日向原审法院提起本案诉讼，以陈光达在租赁期内无故单方致函解除合同，违反了合同约定，属不履行主要债务的行为为由，请求判令：一、解除陈炳喜与陈光达之间签订《商铺租赁合同》；二、陈光达按合同约定支付违约金4489075.2元；三、诉讼费由陈光达承担。
陈光达在原审答辩称：不同意陈炳喜的全部诉讼请求。理由是：一、陈炳喜未履行交付合同约定的租赁标的物的义务，已构成根本违约。二、陈炳喜在租赁合同约定的免租期内擅自将租赁标的物出租给他人，并收取租赁费，属于以行为的方式表明其不履行合同，构成根本违约。三、租赁合同签订后，陈光达多次要求陈炳喜按照约定交付租赁商铺，要求陈炳喜协助陈光达办理餐饮相关证件的手续，但陈炳喜均予以拒绝，致使合同目的不能实现，构成根本违约。四、租赁合同签订后，陈炳喜并未将租赁商铺交付陈光达使用，陈炳喜自始至终在商铺门面张贴“出租告示”，而非陈光达所为，该商铺自始至终在陈炳喜的控制之下。五、陈炳喜未交付租赁商铺，也未对水某、电费、物业管理费等进行移交，陈光达未对租赁商铺进行管理、使用。
原审诉讼过程中，陈光达称签订《合同》时曾口头约定案涉商铺用于经营餐饮，陈炳喜对此予以否认。陈炳喜称陈光达当时称准备经营出口名牌服饰销售且原来是陈光达的母亲与陈炳喜进行协商，只是最后陈光达的母亲要求由陈光达签订《合同》。
陈光达主张陈炳喜在签订《合同》后并没有将案涉商铺交付使用。对此，陈炳喜则称在2013年6月17日签订《合同》前，其已与陈光达、物管公司人员一起到达案涉商铺，当面告知物管公司陈光达为承租人、租期为10年，并将钥匙交付陈光达，之后陈炳喜、陈光达会同福多公司到广州赛马场内的餐厅签订《合同》。另外，陈炳喜认为，若其签订《合同》后没有将案涉商铺交付陈光达使用，陈光达在之后所签订的《补充协议》中不可能不对此进行约定，《解除合同告知函》中亦不可能根本不提及这违约行为，而且即使另案的起诉状中陈光达都没有提及案涉商铺没有交付的问题。对此，陈光达认为其委托律师发出《解除合同告知函》时并没有告知陈炳喜一直未交付案涉商铺的情况，只是在起诉后其才告知代理律师案涉商铺的钥匙一直放在物管公司、陈光达每次想要进入案涉商铺必须由物管公司开门才能进入，而到了2013年9月份时物管公司就不让陈光达进入。陈炳喜对此陈述不予认可，并表示其不清楚陈光达有无委托物管公司看管案涉商铺或保管钥匙，而且《合同》中已明确约定签订时案涉商铺已交付陈光达。
陈光达表示其曾口头要求陈炳喜交付案涉商铺，但没有证据予以证明。陈光达称其承租案涉商铺经营餐饮，要求陈炳喜协助案涉商铺加装烟囱而陈炳喜予以拒绝，陈炳喜则称陈光达从未向其提出要经营餐饮需安装烟囱等，陈光达对此称其是口头要求陈炳喜协助，但没有证据予以证据。
陈炳喜确认已于2013年9月25日自行收回案涉商铺。
陈光达认为其没有违约行为，且违约金标准过高；陈炳喜未提供证据证明其实际损失，但认为双方约定以合同总标的百分之十五为违约金是双方能预见并愿意接受约束的。
原审法院认为：陈炳喜、陈光达签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。作为出租人的陈炳喜应将符合约定用途的案涉商铺交付给陈光达使用，而作为承租人的陈光达应合理使用案涉商铺并向陈炳喜支付租金。但本案中，在双方《合同》签订后不久，陈光达向陈炳喜提出要求解除《合同》，陈炳喜则认为陈光达是单方违约，故本案的关键问题是陈光达单方要求解除《合同》的行为是否构成违约。陈光达称由于陈炳喜一直未交付案涉商铺、拒不协助办理餐饮的相关证照，其才向陈炳喜发函解除合同，而陈炳喜对上述理由均予以否认，故本案中须对上述问题进行审查认定。首先，关于案涉商铺有无交付给陈光达的问题，陈光达称陈炳喜一直未将案涉商铺交付其使用，而陈炳喜则称其在2013年6月17日签订《合同》前已将案涉商铺交付陈光达使用。对此，《合同》中已明确约定陈炳喜在签订该合同时已将案涉商铺按现状交付给陈光达使用，陈光达申请中介人员出庭作证并不足以反驳《合同》的上述约定内容。而且，案涉商铺交付使用是《合同》中陈光达最重要的权利，若陈炳喜一直未将案涉商铺交付陈光达使用，其不可能不向陈炳喜提出任何异议，而实际上，自签订《合同》至双方签订《补充协议》已超过10日，陈光达却在签订《补充协议》时未提及；而直至两个多月后陈光达发出《解除合同告知函》中，陈光达亦并未以案涉商铺未交付为由要求解除合同，其后陈光达即使是在提起另案诉讼时都未提及案涉商铺未交付使用的问题。上述种种事实，均表明陈光达对案涉商铺的交付使用情况是不存在异议的。事实上，陈光达在诉讼过程中虽然一方面称陈炳喜未交付案涉商铺给其使用，而另一方面却已自认其是可以进入案涉商铺的，只是其称需要物管公司开门。从常理分析，若陈炳喜未将案涉商铺交付给陈光达使用，物管公司不可能允许陈光达进出案涉商铺，陈光达的主张存在自相矛盾。综上，原审法院认为陈光达所称的陈炳喜未将案涉商铺交付其使用的主张不属实，而对陈炳喜称已将案涉商铺交付陈光达使用的主张予以采信。其次，关于陈炳喜是否存在拒绝协助办理证照、协助对案涉商铺进行装修改造的问题。《合同》中并未约定案涉商铺用于经营餐饮，陈光达称与陈炳喜口头约定案涉商铺用于经营餐饮，陈炳喜予以否认，陈光达提供的证据不能证明双方存在上述口头约定，因此，其应自行承担相应的举证不能的法律责任，对此主张不予采信。另，陈光达亦未举证证明其曾要求陈炳喜协助办理证照、协助对案涉商铺进行装修改造而陈炳喜予以拒绝。综上，原审法院对陈光达上述主张均不予采信。综上分析，陈炳喜已将案涉商铺交付陈光达使用，但陈光达却于2013年9月10日发出《解除合同告知函》单方提出要求解除《合同》，其行为已构成违约。而且，在陈光达不享有合同解除权的情况下，其向陈炳喜发出《解除合同告知函》不发生解除双方间签订的《合同》的效力，但鉴于陈炳喜确认其在收到陈光达发出的《解除合同告知函》后已于2013年9月25日自行收回案涉商铺，陈炳喜的上述陈述属于当事人自认，亦符合一般社会常理，予以采信，双方当事人于2013年6月17日签订的《合同》已于2013年9月25日实际解除。因此，现陈炳喜要求解除《合同》已缺乏事实基础，不予支持，但相应的诉讼费用应由陈光达承担。由于陈光达单方要求解除《合同》已构成违约，其应按照《合同》约定承担违约责任。根据《合同》约定，一方因违约造成终止合同的，应向另一方赔偿《合同》租金总额的15%违约金。陈光达提出该违约金标准过高，而陈炳喜未提供证据证明其实际损失，因此，综合本案案情，根据公平原则酌情判令陈光达向陈炳喜支付违约金600000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2015年7月13日作出如下判决：一、陈光达于本判决发生法律效力之日起十日内向陈炳喜支付违约金600000元；二、驳回陈炳喜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42710元，由陈炳喜负担32910元、由陈光达负担9800元。
判后，陈炳喜不服上述判决，向本院提起上诉，认为：一、陈炳喜与陈光达签订的合同合法有效，陈光达应就其违约事实承担相应的违约责任，依照合同约定向陈炳喜支付违约金，按照合同第九条约定，“本合同任何一方因违约造成终止合同的，应向另一方赔偿本合同租金总额的15%违约金，并赔偿其他的一切损失”，陈光达应向陈炳喜支付违约金5089075.2元；二、原审判决“酌情”支付违约金600000元缺乏事实依据，远低于陈炳喜的实际损失：其一，陈炳喜因陈光达在免租期使用案涉商铺的损失60万元，其在免租期内违约单方解除合同违背了设置免租期的目的，导致陈炳喜在免租期后的收益无法实现，根据公平原则，陈光达应当承担其在免租期期间内使用案涉商铺的租金600000元；其二，陈炳喜因与陈光达签订《商铺租赁合同》所支出的中介费损失20万元；其三，陈炳喜收回案涉商铺后因案涉商铺处于诉讼中无法出租的损失4446666.7元；其四，陈炳喜因陈光达违约解除合同另行出租需要的合理期限造成的空租期的损失；其五，陈炳喜需要给予新承租人免租期造成的损失600000元。综上，陈炳喜上诉请求：变更原审判决第一项为陈光达按照合同约定向陈炳喜支付违约金5089075.2元。
被上诉人陈光达答辩称：同意原审判决，陈炳喜上诉提出的新事实没有证据证实，不同意陈炳喜的上诉请求及理由。原审证人陈某的证言足以证明陈炳喜未交付案涉商铺的事实。如果二审法院维持一审判决，请求将另案判决已经生效的款项与本案判决的款项予以抵消。
经二审审查，双方当事人对原审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。
另查明，原审法院于2015年7月15日作出（2013）穗天法民四初字第1919号民事判决，以《合同》并未约定在陈光达违约时租赁保证金归陈炳喜所有、《合同》约定的装修免租期为2013年6月19日起至2013年9月18日止，陈炳喜确认已于2013年9月25日自行收回案涉商铺为由，判令：一、陈炳喜向陈光达租赁400000元；二、陈炳喜向陈光达返还多收的租金153333.33元；三、驳回陈光达的其他诉讼请求。判后双方均无提出上诉，该判决已发生法律效力。
二审中，陈炳喜提交以下证据材料：1、陈炳喜存折明细及《个人活期明细信息》，拟证明陈炳喜为签订案涉租赁合同向刘某支付中介费用共20万元，转账10万元，现金支付10万元，现金支付部分暂时没有证据提交；2、2015年10月12日加盖证明人建丰大厦管理处印章的《证明函》，拟证明在陈光达违约解除合同并提起诉讼期间，陈炳喜是积极减损与第三方协商出租物业，但因为案涉物业有诉讼存在，承租方害怕影响正常经营所以最终放弃承租，导致案涉商铺多次无法出租而蒙受损失。陈光达质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，刘某不是中介人，陈某才是双方之间的中介人，陈某是福多公司的职员；转账金额仅为10万元，与陈炳喜主张的中介费数额也不一致。证据2在落款处加盖公章的主体建丰大厦管理处是不属于《民事诉讼法》第七十二条规定的单位和个人，没有作证的主体资格，故不能作为证据使用，且物业管理处与业主之间的关系也不言而喻；案涉商铺闲置是因为其租金定价明显高于市场价，这是业主的商业能力问题，非陈光达的责任。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕陈炳喜的上诉请求及理由进行，故本案二审的争议焦点为：原审判决判令陈光达向陈炳喜支付违约金600000元是否缺乏依据。
双方签订的《商铺租赁合同》约定，本合同任一方因违约造成终止合同的，应向另一方赔偿本合同租金总额的15%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。因陈光达单方提出解除合同的行为已构成违约，按照上述合同约定，陈光达应向陈炳喜赔偿超过500万元的违约金。陈光达在原审提出该违约金标准过高的抗辩。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城实信用原则予以衡量，并作出裁决。为此，原审法院考虑到双方合同的履行情况，结合当事人过错程度及陈炳喜的实际损失等因素，根据公平原则酌情判令陈光达向陈炳喜支付违约金600000元，符合上述法律规定，合法有据。陈炳喜上诉对原审酌情判令的违约金数额提出异议，但其既未能就其主张的实际损失进行充分举证，亦未能证明该违约金数额不足以弥补其实际损失，故对其上诉请求本院不予支持。
综上，陈炳喜的上诉请求理据不足，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42713元，由上诉人陈炳喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十一月二十六日
书记员 杨银桃