四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第9515号
上诉人（原审原告）陈群英，女，汉族，1966年10月8日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人黄文英，北京安博（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜晓林，女，汉族，1962年1月17日出生，住四川省达州市。
委托代理人王煜，四川勤证律师事务所律师。
委托代理人覃华，男，汉族，1964年1月1日出生，住四川省达州市通川区。
上诉人陈群英因与被上诉人杜晓林房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈群英委托代理人黄文英，被上诉人杜晓林委托代理人王煜、覃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，陈群英于2010年8月17日登记为成都市武侯区二环路西一段×××号附×号×栋×单元1层房屋的所有权人（权0××××51，建筑面积179.18平方米）。2010年8月20日，陈群英、杜晓林签订《门面租赁合同》，约定陈群英将上述房屋出租给杜晓林开设餐饮用，租赁期限五年，自2007年2月19日起至2012年2月18日止，第五年每月租金为6900元；租金每季度支付一次，第一年于2007年2月19日支付，以后每三个月支付一次，支付时间为每年的5月19日、8月19日、11月19日、2月19日，如杜晓林不按合同约定交付租金，陈群英有权解除合同，由此给陈群英造成的损失由杜晓林承担，并由杜晓林向陈群英支付合同约定的年租金总额30%的违约金。
2011年9月29日，陈群英向杜晓林发出《解除合同通知书》，载明因杜晓林未按约支付租金，陈群英要求：1.解除双方的《门面租赁合同》；2.要求杜晓林腾退并返还房屋；3.要求杜晓林支付违约金24840元。杜晓林称未收到该通知书，并称其多次向陈群英发短信、打电话要求交付租金，但陈群英不予接收，但杜晓林提交的证据未获得陈群英认可。
第一次一审中，因陈群英、杜晓林对杜晓林交还房屋的时间存在争议，原审法院于2012年9月21日到达案涉房屋处进行现场勘查。根据原审法院《工作情况说明》的记载，调查当日“现场看到，涉案商铺大门紧闭，玻璃窗上书写有‘出租出售1322811280613548081488’字样，透过玻璃窗可见室内设施已大部分搬离，仅堆放了几张破旧的餐椅。人民陪审员薛峰遂与电话联系，电话接听者自称系成都市好房有约房地产经纪有限公司的工作人员余国平，并介绍该商铺要出租，除了正常的租金外，还需要另行支付40万元的铺面转让费；如果需要开门看房可能要到其办公室等半小时，其才能回来带去看房……”，后经纪公司工作人员因故未向原审合议庭及陈群英、杜晓林提供看房服务，“经陈群英、杜晓林双方同意，当场请开锁匠将大门锁破坏，双方对水、电、气表计数予以核对，当场确认陈群英接收房屋”。当日下午，原审合议庭成员、陈群英、杜晓林还到为案涉房屋提供物业服务的成都蜀信物业服务有限公司谊苑二期客户服务中心进行询问，并形成《询问笔录》，被询问的物业服务人员薛洪发陈述：“据我所知天元砂锅已经经营了四、五年了，今年关门大约两、三个月了。”毛晓陈述：“天元砂锅是6月1日11点39分我公司给他打的票（水、电费）……物管费是5月22日交的5月物管费，6月起至今的物管费没有交，6月以后的水、电费没有抄到，因为没有开门，所以没有人来交”。
第一次一审中，原审法院应陈群英的申请，对案涉房屋的租金标准进行评估，原审法院依法委托四川大成房地产土地评估有限公司（以下简称大成公司）开展评估工作。2012年7月13日，大成公司向原审法院出具《评估情况说明》，记载“目前成都市商铺租赁市场价格波动较明显，个体差异性较大，同一条街道不同位置的租金差别较大。此次评估所涉及的商铺位于成都市内双楠片区，临二环路和少陵路，其临少陵路一侧有约20米绿化带相隔，遮挡明显，少陵路另一侧仅有约3米宽人行道无遮拦。根据调查，少陵路两侧租金相差很大，很难作出一个所谓绝对准确的租金数值。因该案当事方坚持要求给出一个具体的租金数额，综上所述并结合此次评估目的，我们认为对该商铺的租金给出一个符合市场价格的区间比较合理，故向贵院申请退回《（2012）武侯委评估字第86号》委托书”。2012年7月26日，大成公司再次向原审法院出具《情况说明》一份，说明：“1.公司于2012年6月15日完成初评报告。2.针对初评报告，我公司技术部认为，成都市目前对商铺租赁市场价格影响因素较复杂，尤其评估所涉及的少陵路片区，相邻、相近位置租金相差较大，一个租金定额难以准确的反映商铺可能实现的合理价格水平，建议对委估商铺的租金给出一个符合市场状况的区间值。我公司于6月19日发函给贵院说明了此情况，陈群英不认同该方案。经郑重考虑，7月13日我公司再次函告贵院，申请退回该项目评估委托书。3.7月26日上午10点左右，陈群英等一行4人情绪激动地到我公司质询该项目评估情况，我们耐心解释、反复强调有事应与法院衔接，不能直接找评估机构，让他们停留在公司办公区入口侧的会议室，但他们不听劝阻并一度数人闯入、滞留在公司508号办公室，直至中午12点才离开公司办公区。下午，陈群英电话告知我公司称已将公司6月15日撰写的初评报告卷宗拿走，我们才发现初评报告被陈群英一行人在我公司不知情的情况下从其曾滞留的办公室擅自拿走……”。此后，陈群英向原审法院提交了由大成公司完成的《房地产评估报告》，并变更诉讼请求，要求按照该报告所载金额将占有使用费计算为780元/天。此后，关于本案案涉房屋的租赁价格，各方均未再次评估。
原审另查明，1.杜晓林在2012年6月20日申请注销开设在案涉房屋处的“武侯区天元砂锅中餐店”的税务登记；2.杜晓林在第一次一审庭审中陈述归还房屋的时间为2012年6月。
陈群英起诉至原审法院，请求判令：1.杜晓林腾退并返还租赁房屋；2.杜晓林支付2011年9月17日至退房时止的房租费（合同到期前按照230元/天计算，到期后按照780元/天计算）；3.判令杜晓林支付违约损失24840元。
原审法院认定上述事实，有房屋登记信息、《门面租赁合同》、《解除合同通知书》、《工作情况说明》、《询问笔录》、《评估情况说明》、《情况说明》及当事人的庭审陈述等证据证实。
原审法院认为，陈群英、杜晓林签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，杜晓林应当按照合同的约定向陈群英支付租金，故原审法院按照合同约定，对陈群英主张杜晓林支付2011年9月19日起的租金及占有使用费的诉讼请求予以支持。
关于租金、房屋占有使用费计算的截止时间。陈群英认为杜晓林归还房屋的时间为第一次一审原审法院合议庭现场组织双方交接的时间，即2012年9月21日，而杜晓林在第二次一审庭审中陈述是2012年2月。对此，原审法院认为，杜晓林在第一次一审庭审中陈述房屋归还的时间为2012年6月，随后杜晓林便注销了税务登记，现杜晓林陈述归还时间为2012年2月，但杜晓林仍将水、电费交纳至2012年6月1日，并交纳了2012年5月的物管费，杜晓林关于归还房屋的时间为2012年2月的陈述与此前陈述矛盾，且不符合常理，原审法院不予采纳。对于陈群英称此前杜晓林未向其归还房屋的陈述，原审法院认为，根据第一次一审合议庭的现场调查及对物业服务工作人员的询问，可推断陈群英在2012年9月21日前便早已收回了案涉房屋并委托中介再次招租，故原审法院对陈群英关于收回房屋的时间为9月21日的陈述亦不予采信。综合本案的证据及双方当事人的陈述，原审法院确认杜晓林向陈群英返还房屋的时间为2012年5月31日，杜晓林应当向陈群英支付2011年9月19日至2012年2月18日期间的房屋租金，以及合同到期后2012年2月19日至2012年5月31日期间的房屋占有使用费。
关于租金、房屋占有使用费的计算标准。原审法院认为，在合同期限内，租金应当按照合同约定，即每月6900元计算。合同期限届满后，虽经陈群英的申请，原审法院委托评估机构对房屋租金进行了评估，但陈群英在评估过程中擅自拿走评估报告、非经法定程序向原审法院提交了评估机构未最终完成的评估报告，故原审法院对陈群英提交的《房地产评估报告》不予采信，并酌情合同期限届满后的房屋占有使用费参照原合同约定的6900元/月计算。综上，杜晓林应当向陈群英支付租金34500元（6900元/月×5个月），房屋占有使用费为23649元（6900元/月×3个月零13天）。
对于陈群英主张杜晓林腾退并返还房屋的诉讼请求，因案涉房屋在2012年已经交接，原审法院对该诉讼请求不予支持。关于陈群英要求杜晓林支付违约金的诉讼请求，原审法院认为，《门面租赁合同》中虽未约定租金的交付方式，但杜晓林向陈群英历次交付房租均系通过银行转账方式进行，即使杜晓林确实已经遗失陈群英银行卡号，仍可通过查询自己所持银行卡交易明细的方式获得陈群英银行卡账号。就租金支付的义务而言，杜晓林负有积极履行的责任，而在杜晓林明知《门面租赁合同》中已约定逾期支付租金将赋予陈群英解除合同权利的情况下，仍怠于积极查询而获知陈群英账户，属履约上的消极行为。在此情况下，即使陈群英存在拒不告知账户的行为，也不能认为该租金不能支付的现状应归责于陈群英，故杜晓林因其未按约支付租金的行为应当承担合同约定的年租金总额30%的违约金，共计24840元（6900元/月×12个月×30%）。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、杜晓林于判决生效之日起十日内向陈群英支付租金34500元、房屋占有使用费23649元及违约金24840元，共计82989元；二、驳回陈群英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8115元，由杜晓林负担3880元，由陈群英负担4235元。诉讼保全费670元，由杜晓林负担。
宣判后，原审原告陈群英不服，向本院提起上诉，认为：1.2011年9月29日陈群英因杜晓林不按合同约定支付租金向杜晓林发出《解除合同通知书》，杜晓林确认已收到。解除权属于形成权，故双方签订的合同于2011年9月29日解除。2.成都市好房有约房地产经纪公司出租出售案涉房屋系经纪公司为吸引客源赚取中介费的个人行为，与陈群英无关。陈群英未授权经纪公司出租出售房屋。原审法院以此推断陈群英于2012年9月21日前已收回案涉房屋并委托中介再次招租与事实不符。杜晓林一直未履行移交房屋的义务，应以第一次一审合议庭组织双方交接房屋的时间2012年9月21日为移交房屋时间。3.双方约定的房屋租金标准是根据2007年的市场价商定的，房地产业增长迅速，也带动了租金价格的增长，2012年附近房屋的租金都远远超过了合同约定的标准，合同解除后房屋占有使用费应以市场价计算。请求撤销原判，改判支持陈群英的诉讼请求。
被上诉人杜晓林答辩称，杜晓林通知陈群英收取租金，陈群英不予理睬；杜晓林要转租房屋，陈群英也不同意。原审中，物管公司也证明杜晓林所承租的案涉房屋早已关门，陈群英也找了中介公司将案涉房屋出租。评估房屋租金损失的评估报告是陈群英非法获得，来源不合法，不能作为定案依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实及所采信的证据予以确认。
本院认为，案涉《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。
本案二审争议的焦点有三个，现分别评述如下：
一、关于案涉《门面租赁合同》解除的时间。陈群英虽于2011年9月29日向杜晓林邮寄了《解除合同通知书》，但并未提交证据证明杜晓林已经收到该通知书。故陈群英主张2011年9月29日双方已解除《门面租赁合同》的理由不成立，本院不予支持。因此，房屋租金应计算至合同期限届满之日，此后应计算房屋占有使用费。
二、关于杜晓林移交房屋的时间。根据第一次一审时合议庭现场调查（2012年9月21日）的情况，可推断案涉房屋已于此前已移交陈群英。结合杜晓林交纳水、电、物管费至2012年6月1日及对物业服务人员的询问情况，原审法院认定杜晓林移交房屋时间为2012年5月31日并无不当。
三、关于案涉合同期限届满后房屋占有使用费计算标准的问题。原审中，原审法院委托评估机构对房屋租金进行了评估，但陈群英擅自拿走评估报告，且非经法定程序向原审法院提交了评估机构未最终完成的评估报告，故原审法院对陈群英提交的《房地产评估报告》不予采信正确。陈群英要求以市场价计算合同期限届满后的房屋占有使用费并无证据证明，原审法院酌情认定合同期限届满后的房屋占有使用费参照原合同约定计算并无不当。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费8115元，由上诉人陈群英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一六年三月十七日
书 记 员 冷 雪