广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第1663号
原告桂林市XX物业服务有限责任公司。
法定代表人刘XX，该公司总经理。
委托代理人安XX，该公司工作人员。
委托代理人周XX，该公司工作人员。
被告凤XX，男，汉族，1969年6月6日出生。
委托代理人柳XX，广西象山律师事务所律师。
原告桂林市XX物业服务有限责任公司与被告凤XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员石小娟独任审判，并公开开庭进行了审理，原告桂林市XX物业服务有限责任公司委托代理人安XX、周XX与被告凤XX及其委托代理人柳XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告桂林市XX物业服务有限责任公司诉称，原告自2009年1月20日起，依照与桂林警备区经济适用住房领导小组签订《物业管理服务合同》对小区进行服务工作。根据原告与被告签订的《物业服务合同》第七条第四款约定：“业主（或物业使用人）违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主（或物业使用人）补交，并从逾期之日起按每天交纳1‰滞纳金。”因此被告需交纳违约金1636.8元。被告从2011年12月起欠交物业管理费，我公司多次派人当面催收，被告均拒绝交纳。但我公司并未停止对小区的物业服务。被告作为小区业主，在不交物业管理费的情况下，享受到与其他交费业主同样的物业服务，对其他交费业主有失公平，也严重损害了我公司的合法权益。为此，请求：1、判令被告交纳自2011年12月1日至2013年12月31日止共25月应交的物业管理费2737.5元（按住房建筑面积0.8元／月／㎡计算，每月应缴纳物业费109.5元）；2、判令被告缴纳违约金1069.25元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告桂林市XX物业服务有限责任公司在举证期限内提供的证据有：1、营业执照；2、机构代码证；3、物业资质证书，以上三份证据拟证实原告对小区享有物业服务的权利；4、《物业服务合同》，拟证实原告对该小区享有物业服务的权利；5、物业费追缴通知单，拟证实原告已向被告催款，被告拒不履行义务；6、物业服务补充合同，拟证实原告对小区享有物业服务的权利；7、《前期物业服务合同》，证实原被告签订物业服务合同。
被告凤XX辩称，1、答辩人不是本案适格被告。被答辩人于2008年10月15日与广西桂林警备区经济适用住房领导小组办公室签订《物业服务合同》，有效期至2012年1月19日止。两者形成了民事法律关系。根据合同的相对性，本案被告应是广西桂林警备区经济适用住房领导小组办公室，而不是答辩人，所以被答辩人向答辩人主张2011年12月1日至2012年1月19日的物业费及违约金于法无据。2、被答辩人2012年1月20日与中国人民解放军广西桂林警备区军后勤部签订所谓的《物业服务补充合同》，实为被答辩人与中国人民解放军广西桂林警备区后勤部签订的新的《物业服务合同》，而答辩人也非本合同的主体，答辩人从未委托该后勤部签订该合同，所以也不是本案的被告。所以被答辩人向答辩人主张2012年1月20日至2013年12月31日的物业费及违约金于法无据。3、答辩人所在的小区的业主委员会早已于2008年9月成立，根据《物业管理条例》第二条的规定，答辩人所在的小区的相关权限由业主或业主委员会决定。被答辩人与广西桂林警备区经济适用住房领导小组办公室签订《物业服务合同》和与中国人民解放军广西桂林警备区后勤部签订的《物业服务补充合同》都属无效合同，因为无权对答辩人所住小区的相关权限进行行使，两合同没有标的物，请法院驳回被答辩人的诉讼请求。4、被答辩人没有明辨是非，不但不分诉讼主体，而且主张没有提供服务的2013年12月的物业费，也是于法无据。
被告凤XX对其答辩主张在举证期限内提供的证据有：中国人民解放军广西桂林警备区后勤部于2008年9月8日出具的《关于成立经济适用房业主委员会的通知》，拟证实该小区业主委员会已于2008年9月成立。
经开庭质证，被告对原告提供的证据一、二、三因系复印件，真实性不认可，且不能证明原告具备物业管理的条件，对证据四、证据六真实性无异议，但认为被告并不是合同当事人，对证据五因系复印件，真实性不认可，对证据七真实性无异议；原告对被告提供的证据真实性无异议，但不能证实业主委员会是否已成立及成立的合法性。
结合全案证据，本院确认以下法律事实：
经审理查明，2008年10月15日，广西桂林警备区经济适用住房领导小组办公室（甲方）与原告桂林市XX物业服务有限责任公司（乙方）签订了一份《物业服务合同》，约定了甲方将位于桂林市榕湖南路5号的警备区榕湖南路5号院委托乙方实行物业管理，委托管理期限三年，即自2009年1月20日起至2012年1月19日止；原告负责向业主和物业使用人代收市政生活垃圾清运费、水费等，物业管理服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：1、普通住宅服务费：按建筑面积每平方米0.55元；2、电梯楼服务费：二楼0.70元／㎡，三楼0.80元／㎡…；入伙时乙方一次性收取3个月的物业服务费，以后物业费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前10天履行交纳义务。该合同还对其他相关物业服务事宜做了约定。合同签订后，原告即进入桂林市榕湖南路5号的警备区榕湖南路5号院，并按上述合同的约定，为该小区的业主提供相关物业管理和收取相关费用。
被告凤XX系桂林市榕湖南路5号的警备区榕湖南路5号院小区业主，其房屋坐落于该小区6栋1单元201号，属电梯房二楼，建筑面积为136.85㎡。2009年3月13日，被告凤XX（甲方）与原告桂林市XX物业服务有限责任公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，被告委托乙方对其房屋及所在的小区实行物业管理，合同期限为自2009年1月20日起至2012年1月19日止。
2013年1月2日，中国人民解放军广西桂林警备区后勤部（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务补充合同》一份，双方就2008年10月15日所签订的《物业服务合同》进行了补充，具体内容为，一、原合同第三章“服务费用”第六条第2款中的“二楼、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼、八楼”是将架空层作为一楼计算，根据甲方的《购房合同》架空层不作为一层计算，因此原“二楼”调整为“一楼”，“三楼”调整为“二楼”，“四楼”调整为“三楼”，以此类推；另该补充合同将原合同期限延长至2013年12月31日止。
原告对桂林市榕湖南路5号的警备区榕湖南路5号院小区提供物业服务期间，被告已交纳了2011年12月1日之前的物业管理费用，之后的费用被告至今未交纳。2013年7月16日，原告以国内挂号信的方式向被告邮寄了“物业管理费追缴通知单”，要求被告按其房屋建筑面积136.85平方米（0.8元／月／平方米）交纳拖欠的2011年12月1日至2013年7月31日期间的物业管理费及垃圾费，但被告仍然拒绝缴纳。原告在催缴无果的情况下，遂诉至本院提出前之诉请。
另查明，在本案庭审过程中，被告向本法庭提交了中国人民解放军广西桂林警备区后勤部于2008年9月8日出具的《关于成立经济适用房业主委员会的通知》一份，内容主要为，该警备区根据小区管理的实际需要，成立甲山22号院小区、榕湖南路5号小区业主委员会，并将上述小区业主委员会委员成员名单在该份通知上予以了公布。原被告均认可该份通知所涉的榕湖南路5号小区即本案的桂林市榕湖南路5号的警备区榕湖南路5号院小区。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，本案原告与桂林警备区经济适用住房领导小组办公室签订的《物业服务合同》以及与中国人民解放军广西桂林警备区后勤部签订的《物业服务补充合同》均属前期物业服务合同，该合同对该小区业主包括被告凤XX均具有约束力，被告不能以其并非该合同当事人为由提出抗辩。虽中国人民解放军广西桂林警备区后勤部于2008年9月8日出具了一份该小区业主委员会成立的通知，但在该份通知公布之后，仍然由桂林警备区经济适用住房领导小组办公室于2008年10月15日与原告签订《物业服务合同》，2013年1月2日又由中国人民解放军广西桂林警备区后勤部与原告签订《物业服务补充合同》，该补充合同将上述《物业服务合同》期限延长至2013年12月31日，由此表明，2008年10月15日之后，仍然系由桂林警备区经济适用住房领导小组办公室与中国人民解放军广西桂林警备区后勤部对本案所涉小区进行实际管理。因此，在未有证据证实该小区业主委员会或业主大会对原告为该小区提供物业服务提出异议或选聘其他新的物业公司对该小区进行物业管理服务的情况下，原告依照其与对该小区进行实际管理的主体签订的上述前期物业服务合同对该小区进行物业管理服务，并无不妥，作为已实际享受到物业服务的被告亦应交纳相应的物业管理费。现原告通过邮寄的方式向被告送达了追缴物业管理费的通知，但被告无正当理由拒绝交纳物业管理费，故对于原告要求被告交纳相关物业管理费的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。依合同约定，被告2011年12月1日至2013年12月31日期间应交纳的物业管理费为：2737元（136.85平方米×0.8元／月／平方米×25个月）。对于原告要求被告支付违约金1069.25元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告凤XX应支付原告桂林市XX物业服务有限责任公司2011年12月1日至2013年12月31日期间的物业管理费2737元。
二、驳回原告桂林市XX物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元（原告已预交），本案适用简易程序，退还原告25元，剩余25元由被告凤XX负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元（收款单位；桂林市中级人民法院。帐号：20216301040001416。开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。
代理 审 判员 石小娟
二〇一四年一月六日
（代）书记员 朱 薇