山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初2076号原告（反诉被告）：泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会。法定代表人：李金山，该村主任。委托诉讼代理人：张永胜，泰安泰山省庄法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：孔凡安，男，1965年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：高丽，山东同畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：安文果，山东同畅律师事务所律师。第三人：张伟，男，1963年出生，汉族，住泰安市泰山区。第三人：张小杰，女，1987年出生，汉族，住泰安市泰山区。原告泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会（以下简称小津口村委会）与被告孔凡安、第三人张伟、张小杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告小津口村委会的委托诉讼代理人张永胜，被告孔凡安及其委托诉讼代理人高丽、安文果到庭参加诉讼。第三人张伟、张小杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小津口村委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》；2.被告孔凡安支付原告租金1082876元及赔偿租金利息损失136440元；3.被告支付原告违约金200000元；4.被告向原告腾退交付位于泰安市泰山区省庄镇小津口村某四合院一处及附近区域；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项、第2项诉讼请求为：1.确认原告与被告于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》无效；2.被告支付原告占用费1082876元，并赔偿占用费利息损失136440元。事实和理由：2011年7月25日，被告以泰安市某老年公寓名义与原告签订《场地（房屋）租赁合同》一份。合同约定由被告租赁原告的四合院及附近区域，租期20年，商定年租金为200000元，支付方式为年交；甲方有权按时足额收取租赁费用，乙方负有及时支付租金的义务，如无故拖延超过六个月，甲方有权按照本合同的约定向乙方主张违约金并有权提出解除本合同。合同签订后，原告即向被告交付了场地及房屋。同时，被告在向原告交付租金50000元后对房屋进行了装饰。2012年7月24日，原告在租期届满一年后向被告催要当年度租金，但被告以在租赁房屋内开办的泰安市某老年公寓尚未开业为由未予以支付。此后，双方多次协商处理，但未能达成一致意见。2017年1月15日，双方在原告村委办公室协商时，原告当面向被告送达了《催缴租金通知书》一份，内容为：“孔凡安同志：根据你与我村于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》之约定，截止2017年1月25日，你尚欠我村租金1050000元，请你于2017年1月25日前将上述欠款交至泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会财务室。逾期不缴，我村将依法处理。”被告收到上述通知后至今未向原告交付租金。为此，原告提起本案诉讼。被告孔凡安辩称，原告的请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。一、本案的基本事实是，2011年7月25日原被告签订租赁合同，被告用于开办老年公寓。合同约定，租金缴纳自开业之日起。因该房屋存在纠纷，原告实际交付时间为2012年3月份，交付后，被告投入资金近1000000元进行了改造、装修。因原告一直拖欠该出租房屋的建设工程款，施工中被告多次遭到原承建人的阻拦和破坏，工期一再拖延，给被告造成较大的经济损失。施工进行到快完工时，2012年8月，被告被房屋原承建人强行赶出现场。至此，被告脱离了对涉案房屋的占有。由于原告的过错导致合同不能履行，原告应当退还收取被告的租金50000元，对被告的损失承担赔偿责任。二、原告要求被告支付租金没有法律依据。涉案房屋系违章建筑。在租赁合同中，原告承诺对涉案房屋享有合法的占有权是虚假的，存在欺诈行为。原告对造成合同无效应承担全部责任。现涉案房屋的实际使用人是慧明书院，原告向被告索要租金没有依据。被告孔凡安向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告装修款826895元，承担违约责任，支付违约金200000元，并赔偿经济损失246965元；2.判令原告向被告退还预收的房屋租金50000元；3.反诉费用由原告承担。事实和理由：原、被告所签订的租赁合同约定租赁时间自开业之日起，租金不递增，租金缴纳自开业之日起。因该房屋存在纠纷，原告实际交付涉案房屋的时间为2012年3月份，且经原承建人多次阻挠后，被告最终于2012年8月份被强行赶出现场。被告为开办老年公寓项目投入大量资金，支出开办费用90000元、装修款826895元，向原告预交租金50000元。由于原告的过错，被告遭受上述经济损失，依法应由原告承担违约责任，赔偿被告的损失。双方自2012年就经济赔偿问题多次协商，均未达成一致意见。现涉案房屋的实际使用人是某书院，某书院于2015年11月26日与张伟之女张小杰签订房屋买卖合同，违法购买该处房屋。原告对被告的反诉辩称，一、被告出于慎重考虑在承租涉案房屋前已经多次对涉案房屋现状进行实地考察了解，最终认可并决定承租涉案房屋，于是于2011年7月25日预交50000元租金后与原告签订了租赁合同，原告亦向被告交付了场地房屋；二、被告的装修行为未经过原告的同意，其单方自行计算的该项费用数额826895元无事实依据。假设其成立，依据相关司法解释，该费用亦应由被告自行负担；三、被告自述其在对涉案房屋装修快完工时于2012年8月份被强行赶出现场并脱离了对涉案房屋的占有。如果该陈述属实，说明被告是在实际占有并装修房屋后遭到第三人对其承租权的损害。该事实可以证实第三人向其主张权利是发生在租赁房屋交付并装修之后，也是该原因导致其违约不能交付租金。依据合同法第一百二十一条、第二百二十八条之规定，虽有第三人主张权利，亦不妨碍承租人对租赁物进行使用收益。另外，被告在其提交的追加第三人申请书的事实与理由中述称“申请人在应诉过程中了解到诉争院落不仅仅存在有请求的第三人等瑕疵……”这一事实来看，被告自认涉案房屋存在有请求权的第三人瑕疵是在其应诉过程中才了解到的，进一步说明第三人对租赁物主张权利不是发生在租赁房屋交付之前。假如第三人主张权利发生在订立合同之初，被告在明知的情况下又继续接受房屋并装修，则视为其自愿承担了第三人主张权利的风险，原告不负瑕疵担保责任。被告申请追加张伟、张小杰、丁某某、李某作为第三人参加诉讼。事实和理由：原被告签订合同后，原告并未按照合同约定向被告交接涉案房屋。因涉案房屋由张伟承建，原告未与张伟结清工程款，张伟便安排人把守，被告无法进入，给被告履行合同造成障碍。原告承诺协调张伟尽快排除障碍，直到2012年3月份被告才得以进入涉案院落并开始装修施工。施工过程中，仍遭到张伟的多次阻挠。2012年7月份，张伟直接将大门锁住，致使被告无法继续施工。原告未能解决争议、消除障碍，被告的装修只能终止，但被告已经因装修而花费巨额资金。被告在诉讼过程中了解到，涉案院落不仅仅存在有请求的第三人等瑕疵，而且根本就未取得建设工程规划许可证。并且涉案院落早在2015年11月26日就被张小杰以4000000元的价格卖给丁某某，李某又在涉案院落投资建成了泰安市泰山某书院，现由李某实际占有使用。为此，被告申请追加张伟、张小杰、丁某某、李某作为第三人参加诉讼。本院依职权追加张伟、张小杰为本案第三人。第三人张伟、张小杰未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的借条、收条、交易明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告在本村建有四合院一处，至今未取得建设工程规划许可证。2011年7月25日，原被告双方就该院落签订《场地（房屋）租赁合同》一份，原告为出租方甲方，被告为承租方乙方。合同约定：乙方承租的场地和房屋四至为东临某地、西临某地、南临某要、北临某要，乙方可以在上述区域内增建与公寓有关的房屋、水井、院墙等设施；乙方租赁期限为20年；年租金200000元，支付方式为年交；甲方必须保证该租赁场地和房屋的使用权利无瑕疵（对外的抵押、担保及有请求的第三人等），如有争议，由甲方全部负责；如乙方无故拖延支付租金超过六个月，甲方有权依照本合同约定向乙方主张违约金并有权提出解除合同。合同还对其他事项作出了约定。合同首部乙方处打印文字为“泰安市某公寓”，落款处乙方由被告签字。合同落款空白处手写载明：“补充规定：1、租赁时间自开业之日起，租金不递增；2、租金交纳自开业之日起，不超过六个月；3、违约责任：违约方交付违约金200000元，同时赔偿对方损失，包括支付利息（按银行贷款利率）。”当日，被告向原告支付50000元，原告向被告出具收据一份，载明收款事由为预收房屋租金。关于涉案院落的交付时间原被告双方存在争议，且双方均未提交证据证实各自主张。2013年5月31日，泰安市民政局作出泰民管民核字[2013]58号《民办非企业单位名称预先核准通知书》，核准“泰安市某老年公寓”名称，并载明出资人为孔凡安，通知有效期至2013年11月30日。但孔凡安最终并未办理相关登记，该老年公寓并未实际营业。2017年1月15日，原告村主任李金山与原告代理人张永胜、被告及被告代理人赵亮共同在原告村委办公室协商本案纠纷，原告向被告送达《催缴租金通知书》一份，主要内容为：“孔凡安同志：根据你与我村于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》之约定，截止2017年1月25日，你尚欠我村租金1050000元，请你于2017年1月25日前将上述欠款交至泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会财务室。逾期不缴，我村将依法处理。”原告对协商经过录音。该录音中，被告及其代理人述称在此之前双方均是就原告如何补偿被告而协商，从未提及要求被告支付租金的问题；原告向被告交付涉案院落后，因施工方阻挠导致被告装修多次停工，并最终被施工方关门，村委多次协调并称让被告待协调好了再回来等。庭审过程中，被告为证实其损失，提交以下证据：1、被告于2011年11月16日与泰安市某装修工程有限公司（以下简称某装修公司）签订的装饰装修合同一份，用以证明被告承租房屋后对房屋进行了装修，第一批款项投入资金750000元。原告质证认为，该合同无法证实被告是否实施了装修行为；被告进行装修应当经过原告同意，被告未经原告同意单方进行的装修行为所产生的费用应当由被告自行负担；2、鲁中业基字[2013]057号基建建设工程决算审核报告，被告据此主张原被告委托泰安中业工程造价咨询有限公司对该工程进行了审计，审计定案值为616281元。原告对该证据的内容和真实性均有异议，认为该审核并非原被告共同委托作出，而是由被告与汇通装修公司共同认可作出的审核结果，对原告不具有法律约束力；3、泰安某旅游开发有限公司（以下简称某公司）出具的收据一份，用以证明被告支付该公司施工的部分电缆工程、水暖工程等工程款共计209950元。该收据落款时间为2017年4月10日，收款事由为“小津口某公寓安装维修费”。原告对该证据的真实性和证明目的均有异议，质证认为，该收据形成时间为2017年4月10日，此时本案诉讼已经发生，在此情况下被告以涉案老年公寓缴纳安装维修费的名义作出大额支出不符合情理，同时收款单位是某公司，被告向公司法人支付大额款项应当提交相关银行转账交易凭证或被告资金来源等相关证据予以佐证其真实性。4、某公司制作的工程预（结）算书一份，用以证明小津口老年公寓土建项目由某公司施工，经审核工程定案值为209550元。原告对证据真实性有异议，质证认为该证据没有具体的编制时间，与原告没有法律上的权利义务关系，涉及的费用不应由原告承担；5、证人李某的证言。李某述称其系某装修公司项目经理，其于2012年3月份开始给老年公寓装修，施工期间多次有人对工地采取停水停电、锁门等行为，被告协调后又开工，到8月份又被停水停电，无法继续施工，于是汇通装修公司撤离该工地；锁门的是建筑方；汇通装修公司撤离时已经完工百分之八十。原告质证认为证言不具有可信性，证人对汇通装修公司的成立时间、办公地点等的陈述十分模糊，证人无法回答原告所提出的与其工作密切相关的常识性问题，其证言与本案事实没有关联性。6、（2017）泰岱岳证民字第1641号公证书，用以证明签订租赁合同时，原告作出虚假陈述，对合同的无效承担全部责任；因原告的过错，被告在装修过程中遭受涉案房屋承建人的阻挠和破坏，给被告造成了较大的经济损失，原告承诺给予赔偿；原被告曾就损失金额多次协商。该公证书系对赵某某自书《情况说明》真实性的公证。原告质证认为，证人不具备不能出庭的法定条件，依法证人应当出庭接受询问；该书面证言述称2012年8月份装修快完工时遭他人阻挠、驱赶，被告应依据侵权责任法向相关主体主张权利，而不应由原告承担责任；证言述称原告原书记李士顺召集被告及建筑方负责人张伟协商决定被告退出，原告支付被告900000元，但没有证据证实双方确实达成过该协议，该证言对原告没有约束力。被告表示制作基建建设工程决算审核报告、工程预（结）算书所依据的基础证据材料由施工方持有，庭后与施工方协调，但其一直未能提交；工程预（结）算书系预算书；决算审计报告系被告与施工方共同委托制作，在与原告协商赔偿事宜时原告知道此事，原告表示其不知悉审计事宜。关于被告实际装修费用，原告表示不申请评估，被告表示现有证据已经可以证实被告的损失，并且被告现在经济困难，不再申请评估。另查明，涉案房屋院落现在的使用人系泰山某书院。被告提交泰安市民政局于2017年2月24日作出的《民办非企业单位名称预先核准通知书》一份，以及泰安市文化广电新闻出版局于2017年3月3日作出的《关于同意成立泰安市泰山某书院的批复》一份，证明泰山某书院的主体情况。被告另提交张小杰与丁某某于2015年11月26日签订的房屋买卖合同一份，用以证实张小杰将涉案院落出售给丁某某，丁某某系泰山某书院工作人员，即涉案院落现在的使用人为泰山某书院。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案宅院至今未取得建设工程规划许可证，依据该规定，原被告于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》系无效合同，对此本院依法予以确认。原告提交的录音证据是原被告在提起本案诉讼之前双方协商解决承租涉案院落相关事宜的过程的录音，被告对原告采取录音措施并不知情，故此，对被告在该录音中陈述的相关事实本院予以采信。原告建设涉案宅院后未能及时向施工人支付工程款，导致被告在承租该宅院后无法正常使用，被告在遭遇阻挠后及时要求原告予以协调解决，但原告未能予以解决，并最终发生被告被驱逐的结果。该结果的发生系因原告过错所导致，而非与原告无关的事实所引发，故应由原告承担相应的法律后果。结合双方所签订的合同约定“租赁时间自开业之日起”，而被告因施工人的阻挠未能装修完工并实际开业的事实，本院认为，被告因原告过错未能实际有效占有使用涉案宅院，对原告要求被告支付占用费的诉讼请求本院不予支持。涉案宅院早已不由被告占有使用，且原告明知该事实，故此，对原告要求被告向其腾退涉案宅院的诉讼请求本院不予支持。原被告所签订的合同无效，故违约条款亦无效，且原告为过错方，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。对于被告要求原告赔偿其经济损失的诉讼请求。虽然被告提交了装修合同、基建建设工程决算审核报告、工程预（结）算书等证据，并提供证人证言等，但装修合同仅能证实合同双方达成一致意思表示，但不能证实合同的实际履行情况；基建建设工程决算审核报告没有原告的参与，被告亦未能证实原告曾认可过该报告，同时被告亦未能提交据以制作该报告的基础证据；对于工程预（结）算书，被告认可该证据系预算书，而非决算书，等等。总之，被告提交的以上证据均不能直接证实被告实际实施了装修行为及其工程量等客观事实。依据证据规则，应由被告承担举证不能的法律后果，故此，对被告相应的诉讼请求在本案中本院不予支持，被告可待取得相应证据后另行主张相关权利。原被告所签订的合同无效，故违约条款亦无效，对被告要求原告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。被告接收涉案宅院后未能正常使用，且未能开业，已如前所述，故此，原告收取被告的租金没有事实依据，故原告预收的租金应予返还，故对被告要求原告返还预收租金50000元的诉讼请求本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会与被告孔凡安于2011年7月25日签订的《场地（房屋）租赁合同》无效；二、驳回原告泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会的其他诉讼请求；三、原告泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会于本判决生效之日起五日内返还被告孔凡安预付租金50000元；四、驳回被告孔凡安的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38800元，由原告泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会负担。反诉案件受理费8357元，由原告泰安市泰山区省庄镇小津口村村民委员会负担316元，由被告孔凡安负担8041元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  孙其运人民陪审员  张美英人民陪审员  张圣红二〇一八年五月三十日书 记 员  辛 建