广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0881民初1079号
原告（反诉被告）唐强。
原告（反诉被告）黄海清。
上列原告的共同委托代理人曹世享，广西世享律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂平市清隆房地产开发有限公司。
法定代表人卢培清，该公司董事长。
委托代理人韦文星，广东科德（佛山）律师事务所律师。
原告唐强、黄海清与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，被告清隆公司于2016年4月5日向本院提出反诉，本院受理后，依法由代理审判员黄君玉适用简易程序独任审判，于2016年4月25日公开开庭进行了审理，书记员黄小钊担任法庭记录。原告唐强、黄海清的委托代理人曹世享，被告清隆公司的委托代理人韦文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐强、黄海清诉称，2012年12月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发坐落于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的“万锦豪园”小区第8幢3单元26层03号房销售给原告所有，建筑面积90.56平方米，3657.6元／平方米，总价款331232元；原告以首付加向银行按揭贷款方式购买，原告首付101232元，其余房款230000元向银行贷款给被告；被告于2013年9月30日前交付经验收合格的该套商品房给原告使用，如被告逾期超过90日交付该商品房给原告使用，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告交清了首付款101232元给被告，之后，原告向银行贷款支付了230000元给被告。至今，被告没有交付该商品房给原告使用。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应严格依合同履行其义务。由于被告没有依约在2013年9月30日前将经验收合格的该套商品房交付给原告使用，根据原、被告关于原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金的约定，被告应当自2013年10月1日起至交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金［自2013年10日1日起至被告交房给原告所有之日止，以331232元为基数，按日万分之一计算（约27000元）］给原告；2、本案诉讼费用由被告负担。2016年4月15日，原告以被告已于2014年6月21日正式交房给原告所有使用为由，变更第一项诉讼请求为：被告支付逾期交房违约金6724元给原告。被告清隆公司辩称，1、被告与原告于2012年12月19日签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的商品房是事实，约定2013年9月30日将商品房交付给原告也是事实，但同时在《商品房买卖合同》第八条中已经明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，合同所列的下列特殊原因有“1、由于政府行为因素影响，相关政府职能部门或有关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；2、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录有连续降雨4小时或间断降雨累计6小时；3、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”原告在诉状中并没有减除上述原因所造成延误的时间。在建设施工过程中，因遇特殊原因造成竣工时延到2014年5月，又因其他特殊原因致使商品房至2014年6月21日才能交付，并通过桂平市电视台告知。在整个建设过程中，因特殊原告造成延误时间共计366天，其中：1、因雨天延误138天；2、法定节假日造成延误20天；3、因高考时间停工造成延误4天；4、因停水造成延误5天；5、因原告贷款金额未能到达被告账户，按合同约定可以顺延159天；6、因市政道路施工造成延误37天。因此，被告于2014年6月21日交房并未违约，不应当承担违约责任。依据《建设工程质量竣工验收意见书》中的结果，被告所开发建设的商品房经验收均为合格，符合交房约定。2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2013年9月30日，即在此时原告应当知道被告已经交房逾期，但原告于2016年2月1日才向法院提出起诉，请求被告承担逾期交房的违约责任，这明显超过两年的诉讼时效，原告超过诉讼时效的诉讼行为不应得到司法保护。
综上所述，原告诉称被告逾期交房，商品房未经验收合格与事实不符，因特殊原因造成延误交房，按合同约定应当顺延交房时间，因此，被告不存在违约交房行为，被告所交付的商品房符合交房约定。即使被告存在违约，原告的诉讼行为已经超过法定的诉讼时效。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）清隆公司同时反诉称，2012年12月19日反诉原告与反诉被告唐强、黄海清签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发建设的万锦豪园的商品房，反诉被告以反诉原告逾期交房为由，向法院提出诉讼，要求反诉原告承担违约责任。反诉原告认为双方签订合同后，反诉被告虽能按时交付首期房款，但余下购房款反诉被告未能按合同第七条约定中有关“买受人须在签订本合同之日起七日内办妥按揭手续”的约定办理完所有按揭手续，直至2013年6月3日才办理完毕所有按揭手续，违约159天。依据本合同第七条约定第2款的约定，反诉被告应当按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金，据此，反诉被告应支付3657元给反诉原告。为此，特向法院提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告唐强、黄海清支付违约金3657元给反诉原告清隆公司；2、反诉的诉讼费由反诉被告唐强、黄海清承担。
反诉被告唐强、黄海清针对反诉辩称，1、反诉被告不存在违约行为，办理贷款是原、被告与银行一起办理的，办理贷款是双方共同确定的贷款时间；2、反诉原告清隆公司的反诉已经超过了两年的诉讼时效，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年12月19日，原告唐强、黄海清（××）与被告清隆公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告唐强、黄海清向被告清隆公司购买该公司开发的位于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的万锦豪园小区第8幢3单元26层03号商品房，商品房总售价331232元。其中合同第六条约定：“买受人于签订本合同之日交清首期房款人民币101232元，余款230000元，向银行按揭贷款付清。买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料。”合同第八条约定：“出卖人应在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录有连续降雨4小时或间断降雨累计6小时；4、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”签订《商品房买卖合同》后，原告已依约付清首期购房款101232元，余款230000以按揭贷款方式支付，原告于2013年1月21日与中国建设银行股份有限公司桂平支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行贷款230000元，并授权银行将全部贷款直接划拨至被告的账户，2013年6月3日银行贷款全部到达被告的账户。至此原告唐强、黄海清已付清全部购房款。被告清隆公司所建涉案商品房于2014年6月1日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，认定涉案商品房工程质量合格。2014年6月21日被告清隆公司将涉案商品房正式交付给原告唐强、黄海清使用。
从2012年12月19日（签订合同之日）起至2014年6月21日（正式交房之日）止，根据桂平市气象科技开发中心提供的气象资料显示，日降雨量达到大雨（25mm）以上标准的天数共有39天；桂平市自来水厂泵房生产日记录表显示，连续停电导致停水时长超过4个小时以上的天数共有5天；根据桂平市环境保护局文件，高考期间禁止建筑施工企业在考点周边进行施工作业的天数共有2天。
上述事实，有原告提供的《居民身份证》、《结婚证》、《企业查询表》、《商品房买卖合同》、《购房款收据》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》，被告提供的《商品房预售许可证》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《防雷装置验收意见书》、《万锦豪园交房通知书》、《广告播出证明》、《泵房生产日记表》、《气象资料使用证明》、《关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知》、《入账通知书》和各方当事人的陈述等证据在案证实。
本院认为，原告唐强、黄海清与被告清隆公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法、有效的合同。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。
一、关于被告清隆公司是否存在合同约定延期交房事由及应支付多少逾期交房违约金给原告唐强、黄海清的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》关于交房日期的约定非常明确，即被告清隆公司应在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但是根据被告发布的交房通知，涉案商品房于2014年6月21日才正式交房。从以上情况来看，被告交付商品房已远远超过合同约定的交房日期。被告清隆公司为此抗辩根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，在本案合同履行期间，分别存在合同所约定停水、停电、降雨、国家法定节假日、高考、市政工程、房款未缴清等可延期交房的情况，应据实延期交房。对其抗辩意见，本院分析如下：
1、关于降雨被告能否据此延期交房的问题。
被告就该项主张提供桂平市气象科技开发中心的气象资料作为证明，该资料只显示了降雨日期及日降雨量，没有显示连续降雨或间断降雨时长。就被告的举证而言，难以确定在履行合同的过程中出现了合同约定的“连续降雨4小时或间断降雨累计6个小时以上”的情况。那么是不是完全无视降雨对施工的影响，不允许被告扣减延误的工期呢？本院认为不能如此处理，首先，从双方约定降雨可以扣减工期的内容来看，一定强度的降雨确实会导致停止施工；其次，普通人根据一般的生活经验，也能够理解高强度的降雨确实会造成施工难以进行。因此，高强度的降雨可以作为顺延交房期的理由。由于降雨时长难以取证，本院酌情确定出现大雨（降雨量达25mm）以上的降雨天气可顺延交房期一天，结合气象科技开发中心提供的气象资料，可以确定从2012年12月19日起至2014年6月21日止出现大雨以上天气的有39天，故本院酌情确定被告可顺延交房期限39天，被告主张的其余扣减期间，证据不足，理由不充分，本院不予确认；
2、关于停水、停电被告能否据此延期交房的问题。
根据被告提供的桂平市自来水厂《泵房生产日记录表》显示，在合同履行的期间内，有5天出现了连续停电、停水时长超4小时以上的，根据日常的生活经验，连续停电、停水时长超4小时以上的情况确实会造成施工难以进行，因此被告主张因停水停电导致延误施工5天，符合合同约定的顺延交房期限的约定，故本院确认停电、停水可顺延交房的时间为5天的事实。
3、关于国家法定节假日被告能否据此延期交房的问题。
合同约定的可以顺延交房的事由都是被告不可预见和难以控制的特殊情况，而国家规定的法定节假日每年都是固定的和必然出现的，被告在签订合同的时候完全可以预见到，在这种情况下，被告依然承诺于2013年9月30日交房，可见国家的法定节假日并不在被告所考虑的顺延交房期的范围之内，且合同也没有约定可以扣减相应的法定节假日。因此，被告据此主张国家法定节假日可以延期交房20天，与合同约定不符，理由不充分，本院不予支持。
4、关于高考期间被告能否据此延期交房的问题。
被告提供了桂平市环境保护局《关于加强高考期间环境噪声防治工作的通知》（浔环字（2012）43号）、《关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知》（浔环字（2013）43号）作为证明，根据以上文件可以确定2012年、2013年高考期间分别为2012年6月1日-6月8日，2013年6月1日-6月8日，但2012年6月1日-6月8日该期间是在原、被告签订合同之前，并不在合同履行期间内，被告据此认为高考期间停工造成延期交房，没有事实依据，且与合同约定不符，本院不予支持；2013年6月1日-6月8日该期限内市政府分时段限制施工，高考考试期间即7、8日则全天禁止施工，被告据此主张停工造成延期交房2天，符合规定，因此，本院予以确认因高考期间造成被告延期交房2天的事实。
5、关于市政道路施工被告能否据此延期交房的问题。
在《商品房买卖合同》中约定“政府行为因素影响、相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的”可以延期交房，被告主张因市政道路施工导致延误37天，被告虽然提供了桂平市浔州北路市政工程建设施工合同、建设工程施质量竣工验收意见书、桂平市住建局的封路建设证明等证据作为证明，但被告未能提供其他证据证实该市政施工封闭的道路是进入被告施工工地的唯一通道，并且根据桂平市住建局的封路建设证明亦只是证实是单面封闭，并不是全路封闭。因此被告主张因市政工程影响而延误工期37天应延期交房，证据不充足，理由不充分，本院不予支持。
6、关于原告贷款金额未能到达被告账户，被告能否据此延期交房的问题。
《商品房买卖合同》中约定“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的，出卖方可以据实予以延期交房。”从该约定来看，“买受人的购房贷款未能到达出卖人账户”的确属于双方约定的可以延期交房的事由。虽然单独个人的贷款不到帐并不会对整个工程的工期造成影响，但是如果大量买受人的贷款金额迟迟不到帐，还是有可能影响到工程施工进程的。开发商与买受人约定贷款不到账顺延交房以减轻其违约压力情有可原，既然双方约定贷款金额不到帐可作为顺延交房的事由，本院酌情支持从2013年1月21日（贷款合同签订之日）起至2013年6月3日（贷款金额到达被告账户之日）止可顺延交房期限133天。此外，由于2013年1月21日至2013年6月3日与上述降雨、停水、高考等停工顺延的期限有重叠，其重叠的部分不应当重复计算，故应当将重叠的部分予以扣除。经查，重叠的部分为：与停水停电延期重叠4天，与降雨延期重叠9天。因此，本院确认本项顺延交房的天数应为120天（133天-4天-9天），被告主张其余扣减期间，证据不足，理由不充分，本院不予确认。综上，出现合同约定的特殊情况可以顺延交房期的天数为：39天（降雨）＋5天（停水）＋2天（高考）＋120天（贷款未到帐）=166天。原、被告双方合同约定交房的时间为2013年9月30日，而被告的正式交房时间为2014年6月21日，共迟延交房263天，扣除符合合同约定的延期交房天数166天，被告仍迟延交房263天-166天=97天，按《商品房买卖合同》第八条的约定，被告未能按时交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，即331232元×0.0001元／日×97天=3213元。
二、关于被告辩称原告的诉讼已超过诉讼时效的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定于2013年9月30日前交房，但被告实际交房的时间为2014年6月21日。原告请求被告支付逾期交房违约金则应从2014年6月22日开始计算二年的诉讼时效，而原告于2016年3月7日起诉主张权利，并不超过诉讼时效。因此，对被告辩称从合同约定交房的时间2013年9月30日开始计算诉讼时效，与法律规定不符，本院不予采信。
三、关于反诉原告清隆公司的反诉请求应否支持及反诉是否超过诉讼时效的问题。反诉原告清隆公司主张，按照双方在《商品房买卖合同》第六条第3款及在该合同附件四第三条第6款约定，逾期付款时间应当从签订《商品房买卖合同》后7日起计算至贷款到达清隆公司帐户时止。本院认为，按照双方在《商品房买卖合同》第六条第3款的约定“买受人须在签订本合同之日起7日内办妥银行按揭手续（包括缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料），逾期的，按本条第1种方式处理”来看，反诉被告唐强、黄海清仅对未按时缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料承担违约责任，并没有约定对贷款何时到达清隆公司帐户承担责任。并且贷款的后续手续是由清隆公司代办，贷款何时到达清隆公司帐户，唐强、黄海清不能掌控，因此在唐强、黄海清已按时缴纳相关费用及提供办理银行按揭所需的资料的情况下，清隆公司请求唐强、黄海清承担逾期付款违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。况且，唐强、黄海清的购房贷款于2013年6月3日已全部到达清隆公司帐户，如果唐强、黄海清的贷款到账时间不符合合同约定，那么应从2013年6月3日起算要求支付逾期付款违约金的诉讼时效，而清隆公司于2016年4月5日才提起反诉主张权利，已远远超过两年诉讼时效。因此，对反诉被告唐强、黄海清辩称反诉原告清隆公司的反诉已经超过了两年的诉讼时效，本院依法予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：
一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金3213元给原告唐强、黄海清；
二、驳回原告唐强、黄海清的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告桂平市清隆房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费237元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告唐强、黄海清负担209元，由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担28元；反诉受理费25元，由反诉原告桂平市清隆房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费472元，反诉受理费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄君玉
二〇一六年五月二十日
书 记 员 黄小钊