河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民终2995号
上诉人（原告被告）冯小五，男，住河南省沁阳市。
上诉人（原审被告）邹学娟，女，住新乡市。
被上诉人（原审原告）杨会金，男，汉族，住新乡市。
委托代理人韩守让，河南新商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）董海莲，女，住新乡市。
上诉人冯小五、邹学娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市凤泉区人民法院（2016）豫0704民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
冯小五、邹学娟上诉请求：撤销原判，驳回杨会金的诉讼请求。事实和理由：2013年11月23日上诉人两人委托亲嫂董海莲将案涉房屋出卖，当时委托事项是出卖，没有委托其他代理事项，卖房款没有委托她收款，可是其将卖房款自收自用。董海莲的行为已超出了委托代理权限范围。邹学娟没在买卖房屋协议上签字，也没有上诉人出示有效结婚证件，不能认定协议有效。
被上诉人杨会金辩称：冯小五、邹学娟与董海莲系亲属关系，冯小五、邹学娟给董海莲出具的售房委托书系真实意思表示，属于合法有效的委托代理协议。董海莲、冯小五与杨会金签定的房屋买卖合同应属合法、有效合同，应当受到法律的保护。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨会金向一审法院起诉请求：判令被告履行双方所签订协议约定的事项，将位于凤泉区耿黄大道星湖花园东区5号楼1单元1层东户房屋产权过户给原告。
一审法院认定事实：被告冯小五、邹学娟系夫妻关系。被告董海莲的丈夫冯万年与被告冯小五系兄弟关系。被告冯小五、邹学娟于2006年1月26日从新乡市新基房地产开发有限公司购买位了于凤泉区耿黄大道星湖花园东区5号楼1单元1层东户房屋一套，并在2010年5月27日取得新乡市房管局发放的房屋所有权证书，证书显示：所有权证持证人冯小五，共有权人邹学娟。2013年11月23日，被告冯小五、邹学娟为被告董海莲出具委托证明，委托被告董海莲对凤泉区耿黄大道星湖花园东区5号楼1单元1层东户房屋全权转让、出售，并将该房的房屋所有权证书和房屋买卖合同、购房款发票、燃气安装费发票、购房契税完税凭证、房地产中介服务收费发票、房产证登记发证交费发票、地下室购买收据、房屋交接表等手续一并交付给被告董海莲。2013年12月，原告杨会金在被告董海莲在家中，与被告董海莲达成房屋买卖协议，约定：“甲方（出售方）：董海莲（代）；乙方（购买方）：杨会金。位于凤泉区××大道星湖××楼××单元××东××面积112.55平方米，权证号：2010944690房产一套，产权归甲方所有，经甲、乙双方充分协商，甲方自愿将此房出售给乙方，乙方对该房屋设施及房产手续已了解，愿意购买此房，并就房屋买卖事项，双方达成以下协议：一、房价：双方协定上述房屋成交价为贰拾玖万元整人民币，其中包括防盗门、双气、地下室、橱柜、壁柜。签订协议时，乙方预交定金壹万元整人民币，甲方需交房产手续房产证一份原件。二、交款方式：1、甲方收乙方定金壹万元整；2、甲方给乙方交房后，乙方付给甲方房款贰拾陆万元整；3、过户时的费用全部由乙方出；4、过户手续和贷款手续办完后，乙方再付甲方房款贰万元整。三、甲方必须保证上述房屋产权清楚，如发生有关甲方的产权纠纷或债权、债务问题概由甲方负责清理，如造成乙方经济损失，由甲方负责赔偿。四、违约责任：甲、乙双方签订好合同后，均需严格执行，如违约或反悔，按房价的一倍承担违约责任，并赔偿给对方造成的所有经济损失。五、双方不得以市场房价增减提出解除合同，否则视为违约，承担违约责任并赔偿给另一方造成的所有经济损失。六、本协议一式两份，从签字、按指印之日起贰份具有同等法律效力，本合同是在自愿、平等、互利情况下签订的，双方合作愉快。七、其他事项：5、交房后，甲方配合乙方过天然气、暖气、水、电户。6、乙方需按揭贷款，甲方应配合提供身份证、户口本、结婚证复印件。7、双方不得违反，否则赔偿对方违约金伍万元整。”被告董海莲在邻居刘某和原告杨会金的同事周某的见证下，当场给被告冯小五打电话告知卖房协议，被告冯小五因没有时间，未到场签字。原告杨会金、被告董海莲、见证人刘某、周某当场在该协议上签名、按印。原告杨会金当场交付被告董海莲定金10000元，被告董海莲为原告杨会金出具了收条。一周后，被告冯小五到被告董海莲家在房屋买卖协议甲方处补签了姓名、身份证号并按印。2014年4月27日，原告杨会金交付被告董海莲购房款260000元，被告董海莲将10000元定金收条从原告杨会金处收回，重新为原告出具了收条一份，载明：“今收到杨会金购买星湖花园东区五号楼一单元一楼东户购房款计贰拾柒万元正（270000元）。董海莲，2014年4月27日”。被告董海莲同时将该房屋钥匙交付给原告杨会金。因该房系经济适用房，需到2015年5月才能过户。原告杨会金与被告董海莲口头约定，到2015年5月到新乡市房管局办理过户手续。2015年5月，经原告要求，被告董海莲、冯小五共同到新乡市房管局办理房屋过户手续。因被告冯小五未提供结婚证，房管局未办理房屋过户手续。经原告再次催促，被告冯小五、邹学娟以没有得到购房款为由，拒绝协助原告办理过房屋户手续。原告诉至一审法院。
一审法院认为，依法成立的合同应当履行。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原、被告签订房屋买卖协议，双方形成买卖合同法律关系。原告按约定向被告支付购房款后，被告应当按约定向原告交付房屋、协助原告办理所有权变更登记手续，将涉案房屋的所有权变更至原告名下。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告未履行协助原告办理所有权变更登记手续，原告请求其继续履行合同，于法有据，予以支持。被告冯小五、邹学娟辩称：“没有收到原告购房款，协议无效”。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。…”被告冯小五、邹学娟向被告董海莲出具证明，委托被告董海莲全权转让、出售涉案房屋，并将该房的房屋所有权证书和房屋买卖合同等手续一并交付给被告董海莲。被告董海莲接受该委托，其代表被告冯小五、邹学娟实施的签订房屋买卖协议、收取购房款的民事行为，法律后果应由被代理人冯小五、邹学娟承担。故原告杨会金将购房款交付给代理人董海莲，即完成了支付合同价款的义务，被告冯小五、邹学娟应当协助原告办理所有权变更登记手续。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决：限被告冯小五、邹学娟于本判决生效后十日内协助原告杨会金将位于凤泉区耿黄大道星湖花园东区5号楼1单元1层东户的房屋所有权变更登记至原告杨会金名下。案件受理费100元，由被告董海莲、冯小五、邹学娟负担。
经审理，本院查明事实与一审法院查明一致。
本院认为：2013年12月，董海莲与杨会金签定了案涉房屋的买卖协议，因董海莲持有房屋所有权人冯小五、邹学娟出具的委托卖房的证明，冯小五在该协议上也签有名字，该协议应为有效协议。委托卖房应当包含收取房款，故协议签定后，杨会金将房款交给董海莲应视为履行合同义务，董海莲实施的签订房屋买卖协议、收取购房款的民事行为，法律后果应由冯小五、邹学娟承担，即冯小五、邹学娟应当协助杨会金办理所有权变更登记手续。冯小五、邹学娟上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由冯小五、邹学娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 西
审判员 刘强平
审判员 宋 歌
二〇一七年十一月七日
书记员 阎亚博