济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初4881号
原告：夏玉柱，男，1988年3月24日出生，汉族，户籍所在地山东省梁山县，现住济南市。
委托诉讼代理人：鲍荣军，山东圆梦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张立斌，山东圆梦律师事务所律师。
被告：高志峰，男，1976年11月1日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
被告：王桂莲，女，1981年7月26日出生，汉族，住济南市。
被告：济南嘉恒房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张洪庆，总经理。
委托诉讼代理人：王新凯，男，1986年6月10日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告夏玉柱与被告高志峰、被告王桂莲、被告济南嘉恒房地产经纪有限公司（以下简称嘉恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告夏玉柱提出财产保全申请，本院于2017年11月9日作出（2017）鲁0104民初4881号民事裁定：查封高志峰、王桂莲名下位于济南市2号楼2-1502室房屋一套。本院于2017年12月18日公开开庭进行了审理，原告夏玉柱及委托诉讼代理人鲍荣军、张立斌，被告高志峰，被告王桂莲到庭参加诉讼，被告嘉恒公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；于2018年1月24日、2018年3月23日公开开庭进行了审理，原告夏玉柱及委托诉讼代理人鲍荣军、张立斌，被告高志峰，被告嘉恒公司委托诉讼代理人王新凯到庭参加诉讼，被告王桂莲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏玉柱向本院提出诉讼请求：1判令高志峰、王桂莲、嘉恒公司限期为夏玉柱办理房产过户手续，限期交付房屋；2.判令高志峰、王桂莲支付违约金18.6万元，嘉恒公司承担连带责任；3.诉讼费用由高志峰、王桂莲、嘉恒公司承担。事实与理由：双方于2017年5月25日签订《房屋买卖合同》，总价款93万元。约定在“一手产权证办理后20日内或者贷款审批通过后20日内”办理权属转移登记，现夏玉柱已经支付购房款40万元，但高志峰、王桂莲、嘉恒公司不交付房屋，迟迟不办理权属转移登记。因高志峰、王桂莲隐瞒其存在债务纠纷，导致房屋被查封，一手产权证无法办理，使得房屋贷款无法被审批，最终房产不能过户登记并交付。高志峰、王桂莲行为违反了合同的约定，应当依照约定支付房屋成交总价款20%即18.6万元的违约金。嘉恒公司未能审核房屋出卖人的资质和房屋情况，导致房屋无法正常过户，应当承担连带责任。
在审理过程中，夏玉柱变更第一项诉讼请求为：确认《房屋买卖合同》合法有效；继续履行合同。
高志峰、王桂莲辩称，一、高志峰、王桂莲于2017年9月4日离婚。二、2017年5月，王桂莲向他人借款50万元，因当时无法偿还，所以高志峰、王桂莲商量将涉案房屋出售还款。高志峰通过中介认识夏玉柱并签订协议，以93万元价格将房屋出卖给夏玉柱，当时夏玉柱将40万元定金打到王桂莲银行卡，之后偿还他人款项。王桂莲没有留存办理房产证的款项，耽误了办理房产证。现在已经缴纳了办证相关费用，房产证没有办理完毕。
嘉恒公司辩称，我公司一直履行买卖合同，一直在等高志峰、王桂莲取得房产证后办理产权交接。
本院经审理认定事实如下：高志峰与王桂莲原系夫妻关系，高志峰、王桂莲购买济南市2号楼2-1502室房屋一处，该房屋《房屋权属状况信息》载明：所有权人王桂莲、高志峰，共有情况无，登记时间2011年2月24日，权属状态合同备案，权属取得方式商品房备案。
2017年5月25日，夏玉柱与高志峰、王桂莲、嘉恒公司签订《房屋买卖合同》，出卖人王桂莲、高志峰，买受人夏玉柱，居间方嘉恒公司。合同约定：合同约定：出卖人自愿将坐落济南市2号楼2单元1502的房屋出售给买受人。该房屋成交价格按套计价，成交总价93万元；买受人以自行交接方式支付定金20万元；买卖双方应于一手房产证办理后10日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为53万元；买受人应于网签过户2017年5月27日前支付剩余购房款20万元。出卖人收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付给买受人。……九、房屋产权及具体状况的承诺。（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，切无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同还约定了税费负担、违约责任等事项。同日，夏玉柱支付定金20万元，支付佣金1.25万元。5月26日，夏玉柱支付购房款20万元。该40万元均转入王桂莲账户，高志峰、王桂莲出具收条二份。双方口头约定在最迟于2017年10月份办理完毕产权证后交付房屋。
2017年9月4日，高志峰、王桂莲办理离婚登记。
涉案房屋因陈某诉高志峰、王桂莲民间借贷纠纷案件被本院查封，夏玉柱向本院提出申请，要求解除对涉案房屋的查封。本院于2017年10月26日作出（2017）鲁0104民初4557号之一民事裁定书，认为夏玉柱并未付清全部房款也未实际入住该房屋，在陈某不同意解除查封的情况下，本院目前不能解除对上述房屋的查封。遂裁定：驳回夏玉柱要求解除查封的请求。
2018年1月24日，夏玉柱与高志峰、王桂莲、嘉恒公司签订《房屋交接证明》，高志峰、王桂莲将涉案房屋交付给夏玉柱。
本院认为，坐落本市2号楼2-1502号房屋系商品房备案登记在高志峰、王桂莲名下，高志峰、王桂莲尚未取得涉案房屋的所有权，但夏玉柱与高志峰、王桂莲、嘉恒公司于2017年5月25日所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持，故夏玉柱与高志峰、王桂莲、嘉恒公司所签订的《房屋买卖合同》系有效合同，双方均应按照约定履行义务，故夏玉柱要求确认《房屋买卖合同》合法有效的请求合法有据，予以支持，其要求高志峰、王桂莲、嘉恒公司继续履行合同合法有据，予以支持。夏玉柱按照合同约定支付了定金20万元及购房款20万元，高志峰、王桂莲已经将涉案房屋交付夏玉柱。
夏玉柱主张高志峰、王桂莲支付违约金18.6万元，嘉恒公司承担连带责任，高志峰提出异议，认为系由于王桂莲隐瞒借贷事实，给其家庭造成重大损失，其发现后积极弥补，其不应承担违约责任；嘉恒公司提出异议，认为其对于债权纠纷并不知情，也无法查实，根据合同约定在高志峰、王桂莲办理完毕房产证后其可以给夏玉柱办理后期贷款及过户手续，其没有违约。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合本案情况，夏玉柱按照合同约定支付20万元定金，并且在合同约定贷款发放后、“买受人应于网签过户2017年5月27日前支付剩余购房款20万元”，并口头约定最迟2017年10月份办理完毕房产证并交付房屋，而实际上由于高志峰、王桂莲未取得涉案房屋权属证书无法办理贷款的情况下，夏玉柱支付购房款20万元，且高志峰、王桂莲由于债务纠纷，导致涉案房屋被查封，高志峰、王桂莲构成违约，夏玉柱要求按照房屋成交总价款的20%支付违约金有合同依据，应予支持。夏玉柱要求嘉恒公司承担连带责任没有法律和合同依据，不予支持。
依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、夏玉柱与高志峰、王桂莲、济南嘉恒房地产经纪有限公司于2017年5月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效，高志峰、王桂莲、济南嘉恒房地产经纪有限公司应继续履行合同；
二、高志峰、王桂莲于本判决生效之日起十日内支付夏玉柱违约金18.6万元。
三、驳回夏玉柱要求济南嘉恒房地产经纪有限公司对违约金承担连带责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4120元，减半收取2060元，保全费2520元由高志峰、王桂莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一八年四月十日
书记员 查传芳