浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初12663号
原告：中国农业银行股份有限公司诸暨市支行，住所地：诸暨市暨阳街道艮塔路9号。
主要负责人：陈学军，系该支行行长。
委托诉讼代理人：陈琼，系该支行员工。
被告：蔡奕平，女，1978年5月6日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
被告：毛彬杰，男，1979年1月8日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道望云路123号。
法定代表人：戚建萍。
委托诉讼代理人：杨辰，系该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行与被告蔡奕平、毛彬杰、浙江宏磊东南房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法由审判员陆启杰适用简易程序，于同年11月7日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行的委托诉讼代理人陈琼、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨辰到庭参加诉讼。被告蔡奕平、毛彬杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告蔡奕平归还借款本金737085.89元，利息50345.26元，罚息1379.71元（截止2016年9月8日），并按合同约定向原告支付利息、罚息至款项还清日止；2、判令被告毛彬杰、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；3、判令如被告蔡奕平不能履行上述第一项债务时，原告有权对被告蔡奕平、毛彬杰提供的坐落于诸暨市暨阳街道鸿盛铭邸1幢011301号房产及其附属设施经法定程序处置后所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2012年6月7日，被告蔡奕平与被告毛彬杰向原告递交《个人购房贷款申请表》，申请贷款用于购房，被告毛彬杰承诺对被告蔡奕平在该申请项下所形成的债务承担连带还款责任。2012年7月16日，原告与被告蔡奕平、毛彬杰、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定如下：1、原告向被告蔡奕平发放购房款80万元用于购买坐落于诸暨市暨阳街道鸿盛铭邸1幢011301号房产，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；2、被告蔡奕平与被告毛彬杰以其所购房提供抵押担保；3、被告蔡奕平未按照合同约定归还借款的，原告有权对逾期借款本金从逾期之日起，将借款执行年利率基础上上浮50%；4、被告蔡奕平未足额偿还借款本息的，原告有权提前收回已发放借款并行使抵押权；5、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司对该笔借款承担阶段性保证责任（自借款发放之日起至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续日止），为被告蔡奕平的债务承担连带保证责任。借款合同签订后，原告于2012年7月20日发放住房按揭贷款80万元。但被告自2015年5月20日开始逾期，至今未正常还款，故特向法院起诉。
被告蔡奕平、毛彬杰未作答辩。
被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司辩称：房地产公司已根据合同约定按约交付房屋，并通知购买者及时办理房产证，但因购买者不配合致使未能办好相关权证，故应免除保证人的保证责任；即使需承担责任，也应先由购买者承担还款责任；复利的计算应以正常利息和合同期内的应付利息为基数，不应包括逾期罚息。
原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行围绕其诉讼请求向本院提供个人购房贷款申请表、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、个人（法人按揭）贷款发放通知单、结婚证复印件、房屋预告登记证书、债务清单、债务逾催收通知书等证据材料，经质证，被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司无异议。被告蔡奕平、毛彬杰未予质证。上述证据经本院审查予以确认并在卷佐证。
经审理，本院认定的事实与原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行诉称的事实相一致。
另查明，《个人购房担保借款合同》第10条约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。第12.3条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第12.4条约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（1）…….；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（3）……。第三十三条、第三十七条约定：借款担保为阶段性保证+抵押；阶段性保证人浙江宏磊东南房地产开发有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行与被告蔡奕平、被告毛彬杰、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司之间签订的个人购房担保借款合同，其意思表示真实，内容除第12.3条中关于逾期罚息计算复利的约定外，其余均未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告蔡奕平未按约支付到期贷款本息，已经违约，原告依据合同约定，宣布贷款提前到期，要求立即归还尚欠贷款本息，符合合同约定，本院予以支持。被告蔡奕平、毛彬杰以其所购房屋为贷款提供抵押担保，依法办理了抵押权预告登记，预抵押行为合法有效，其应承担抵押担保责任。被告毛彬杰在个人购房贷款申请表上承诺对借款承担共同连带还款责任，鉴于被告毛彬杰与被告蔡奕平系夫妻，且借款用于共同购买住房所需，故可认定该笔借款债务为夫妻共同债务，被告毛彬杰应承担共同还款责任。被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司为被告蔡奕平向原告借款提供阶段性连带责任保证，保证期限至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，现被告蔡奕平尚未办理房屋所有权证及抵押登记手续，因此被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司仍需承担连带保证责任。被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司抗辩系因借款人未能及时办理房屋所有权证引起，故应免除保证人的保证责任。对此，本院认为，因借款合同并未约定办理房屋所有权证的具体时间及不办理所产生后果由谁承担责任，且担保法也未规定被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司主张之情形可以免除保证人保证责任，故对被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司之辩解，本院不予支持。根据个人购房担保借款合同第10条之约定，原告具有选择权，即既可以向借款人或保证人主张权利，也可以向抵押人主张权利，故被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司关于其对物的担保以外的债权承担保证责任之主张，本院亦不予支持。被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司提出个人购房担保借款合同第12.3条约定中存在着逾期罚息计算复利的问题，但经本院审查，原告之诉请不存在对逾期罚息计算复利的情形。虽原告之诉请不存在对逾期罚息计算复利的问题，但根据中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息，故该条款中关于对逾期罚息计算复利的约定缺乏法律依据，应予指正。被告蔡奕平、毛彬杰虽未到庭应诉，但鉴于本案事实已查清，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡奕平、毛彬杰应归还原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行借款本金737085.89元及利息50345.26元、罚息1379.71元（计算至2016年9月8日止），并支付2016年9月9日起至借款本金还清日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息，款限本判决生效之日起十日内付清；
二、如被告蔡奕平、毛彬杰未能履行上述第一项债务，原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行对被告蔡奕平、毛彬杰提供的抵押物即坐落于诸暨市暨阳街道鸿盛铭邸1幢011301号住宅及地下室、地下车位（预购商品房抵押权预告登记号为诸房预抵字第××号，预购商品房预告登记证号为诸房预商字第00049277号、00049278号）依法定程序拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司对被告蔡奕平、毛彬杰上述第一项债务在被告蔡奕平、毛彬杰持房屋所有权证并办妥正式房屋抵押登记手续之日止的期间内承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11688元，依法减半收取5844元，由被告蔡奕平、毛彬杰、浙江宏磊东南房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 陆启杰
二〇一六年十一月十日
书记员 宋倩宇