杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭滨民初字第896号
原告翁传育。
委托代理人（特别授权）隋正磊。
委托代理人（特别授权）樊立新。
被告王金凤。
委托代理人（特别授权）彭红。
原告翁传育诉被告王金凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月18日立案受理后，依法由审判员季隽虹独任审判，于2012年10月31日公开开庭进行了审理。原告翁传育的委托代理人隋正磊、樊立新，被告王金凤及其委托代理人彭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翁传育诉称，2012年4月1日，原、被告双方经过多次协商，就原告向被告租赁房屋用于动漫游戏商业经营签订《商业用房租赁合同》。在租赁合同中双方约定，被告将位于杭州市滨江区高教园区二号路3号楼的2楼整个层面共计约700平方米的房屋出租给原告，租赁用途为商业经营，在《租赁合同》中双方约定押金10万元，转让费50万元，租金前三年每年为50万元。由于被告出租给原告的房屋也是其从他人处租赁而来，属转租行为，因此原告要求被告提供其有权转租房屋的证明材料，被告始终没有提供。考虑到被告出租给原告的房租在此之前为被告所用，被告又一再表示其有权出租，原告要求被告在租赁合同中作出承诺，保证被告有权出租该房屋，否则视为违约，如被告构成违约，原告有权解除租赁合同，并可要求被告支付违约金50万元并赔偿损失。租赁合同生效后，原告按约向被告支付上述款项总计122.5万元。
2012年8月28日，原告和庄后枝签订股权转让协议，约定将杭州星力电子游艺有限公司经营地址变更为杭州市滨江区高教园区二号路3号楼的2楼，该协议约定了30万元的定金条款。2012年9月8日，原告装修房屋时，遭到杨家墩村经济合作社和第二房东马达的阻止，理由是被告无权和原告签订租赁合同，马达和经济合作社签订的租赁合同中明确游戏项目不能经营。之后，原告多次和被告联系，要求其与马达及杨家墩村经济合作社协商，但被告一直未能妥善解决。
被告在与原告签订租赁合同时，隐瞒事实。鉴于合同的目的已无法实现，且原告产生了较大的经济损失，原告与被告协商要求解除租赁，但始终达不成一致。为此原告在2012年9月14日正式向被告送达了解除合同的通知书，要求退还各项费用122.5万元并承担违约金50万元等，被告拒绝。原告在向被告送达通知书后，与庄后枝解除了股权转让协议，并按定金条款承担了30万元的违约金。为避免双方的损失进一步扩大，诉至贵院，请求：1、确认解除《商业用房租赁合同》通知书的效力；2、判令被告返还原告支付的租房押金10万元、转让费50万元、房租62.5万元总计122.50万元；3、判令被告支付违约金50万元、赔偿经济损失30万元；4、诉讼费用由被告承担。
被告王金凤辩称，双方签订商业用房租赁合同属实，但是被告的转租行为是经过产权人同意的。就出租案涉房屋双方在合意的时候，曾就租赁房屋的用途进行过洽谈，内容并非是用于动漫经营。当时原告陈述是经营棋牌，足浴及游戏等项目，并非限定为游戏。在签订合同之前，就原告提出的租赁合同项目，被告明确告知，除了游戏项目，其他足浴、棋牌项目都是可以的，故房屋用途原、被告是清楚的，游戏项目是经营项目之外的。被告诉称2012年9月8日，安排人员施工装修不符合客观事实，签订租赁合同之后，房屋装修从来没有人进行施工，不存在着产权人及第二房东阻止的行为。2012年8月28日，原告和庄后枝签订股权转让协议将经营地址变更为涉案地址不符合客观事实，其所签订的协议是在8月28日，但原、被告协议是在4月份签订，8月底原告和案外人签订股权转让协议是不符合常理的，该情节是虚假的。故原告诉称的房屋不能经营租赁项目产生的损失30万元及8月28日的股权转让协议是虚假的。被告在签订租赁合同之时，就房屋用途已经明确告知原告，在2012年8月28日，如果还存在着30万元的损失，也应该是原告自身过错造成的，是原告自行扩大的损失，应该由原告自行承担。综上，双方对房屋租赁用途游戏项目除外是明确的，该商业用房租赁合同应该继续履行，请求法院驳回原告的诉请。
原告为支持其诉讼请求，提交如下证据材料：
1、《商业用房租赁合同》一份，证明双方合同关系及违约责任的约定等。
2、被告书写的收条、银行出具汇款凭证各一份，证明原告已按约付款。
3、房屋租赁合同书一份（复印件），证明被告无权与原告签订没有经营限制的租赁合同。
4、解除《商业用房租赁合同》通知书一份，证明原告按约定向被告书面解除合同。
5、股权转让协议书、营业执照各一份，证明原告与庄后枝签订协议的事实。
6、收条一份，证明原告向庄后枝支付定金的事实。
7、协议一份，证明原告产生经济损失30万元的事实。
被告发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，租赁合同总则中约定了实际用途是商业经营用途，原、被告在洽谈过程中就商业经营用途具体的使用已明确，合同第七条违约责任的约定是对甲方的出租权有争议，本案原告承租的房屋由被告出租，被告享有出租权是没有争议的。对证据2的三性无异议。证据3系复印件，被告没有该份合同，被告对该证据的真实性无法确定。对证据4记载的内容不予认可，被告也不同意商业用房租赁合同从9月14日开始解除。对证据5、6、7三性均有异议。2012年4月1日双方签订租赁合同时，股权转让协议书还不存在。4月1日签订租赁合同时，已明确商业用途不包含经营游戏，原告仍与他人签订股权转让协议欲经营游戏，产生的损失由其自行承担。证据6不足以证明原告与第三人的款项实际支付。
被告提交《关于要求杨家墩商业街1－3号楼转租的报告》一份，证明被告转租案涉房屋是经过产权人许可同意的。原告对该证据的真实性有异议，认为双方签订租赁合同时原告要求被告出具有转租权的证明，被告当时一直没有出具，故该报告是被告临时制作的，且该证据也无法证明被告有权转租房屋。
对原、被告双方提交的上述证据材料，本院认证如下：被告对原告证据1、2的三性无异议，本院予以确认；原告证据4证明原告于2012年9月14日向被告发出解除《商业用房租赁合同》通知书的事实，本院予以确认；原告证据5－7系原告与案外第三人发生的缔约关系及款项往来等，其真实性在本案中难以查明，本院对其证明力不予采信；原告证据3系复印件，被告的质证异议成立，本院不予采信。被告提交的《关于要求杨家墩商业街1－3号楼转租的报告》符合证据的合法性、客观性及关联性，本院予以确认。
结合上述认证及原、被告的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
被告王金凤经转租而租赁了杭州市滨江区浦沿街道杨家墩村经济合作社位于杭州市滨江区高教园区二号路3号楼2楼整个楼层的房屋。2012年4月1日，经协商，王金凤又将上述房屋转租给原告翁传育，双方签订了《商业用房租赁合同》。该合同第一条约定：“由于该租赁物是由甲方（本案被告）承租他人，所以甲方应确保有权出租上述租赁物，否则，视为甲方违约，甲方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任。”合同第七条违约责任第7.1条款约定“……因甲方的出租权有争议或引起纠纷的，视为甲方违约，甲方按年租赁费用总额向乙方（本案原告）支付违约金，并赔偿乙方的全部损失，且乙方有权解除本合同”。合同并约定甲方向乙方出租房子及附属物，乙方用于商业经营用途；租赁期限为2012年4月1日起至2020年9月17日止；免租期两个月；前三年每年租金500000元等。2012年8月3日原告翁传育支付被告王金凤押金100000元、转让费500000元、及2012年6月、7月、8月的租金125000元；9月7日又支付王金凤2012年9月1日至2013年8月31日的租金500000元。次日，原告安排人员进场施工拟将承租房屋装修开办游戏项目使用，遇到房屋所有权人等人的阻止，被告知该承租房屋的用途系得从事游戏项目。9月14日原告向被告发出解除《商业用房租赁合同》通知书，认为因被告的违约使合同目的无法实现而通知被告解除合同等。因被告未予同意，原告遂诉至本院引发本案纠纷。
本院认为：原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》，系双方真实意思之表示，未违反法律强制性效力规定，为有效合同。合同签订后原告已履行了给付租金、转让费、押金的义务，被告亦已交付出租的房屋及附属物，双方均已开始履行合同。然由于转租房屋的用途受限制即不得从事游戏项目，而原告承租该房屋的用途即为开办游戏项目所用，故原告承租房屋的根本目的无法实现，双方的合同已无继续履行的现实基础。被告作为转租合同的出租方对租赁物用途之限制系明知，然其无证据证明在双方签订合同时已将该情况告知原告，也无证据证明原告对该租赁物用途受限的情况已知晓，故系被告的行为导致合同根本目的无法实现，该情形已符合合同法定解除之事由。原告在2012年9月14日向被告发出解除合同的通知为有效，双方的《商业用房租赁合同》在通知书到达被告的当日即发生解除合同的效力，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，即原告应将承租房屋及附属物腾退并交还被告，而被告则应返还给原告2012年9月15日起至2013年8月31日止的已付租金479167元及押金100000元。此外，双方对转让费500000元如何构成均无书面的依据，因系被告的原因致使原告无法实现合同目的，故该转让费应返还原告。对于原告依合同第七条第7.1条款主张的违约金，本院认为依双方合同约定该违约金条款系为“甲方应确保其有权出租案涉租赁物”而设置，故合同第七条第7.1条款所约定的“出租权有争议”等应指被告无转租权的情形，且该条款并未明确约定违约原因系“因甲方原因使租赁物不能实现承租之用途”，故该违约金条款不适用本案情形，本院对原告该项违约金请求不予支持。最后，对于原告300000元损失的请求，因本院对原告主张的与庄某股权转让关系及支付违约金300000元的事实未予认定，故原告主张该损失于法无据，本院亦不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求，部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告翁传育在2012年9月14日向被告王金凤发出的解除《商业用房租赁合同》通知有效，双方所签订的《商业用房租赁合同》于2012年9月14日解除。
二、被告王金凤于本判决生效之日起七日内返还原告翁传育租金479167元、转让费500000元、押金100000元，共计1079167元。
三、驳回原告翁传育的其他诉讼请求。
如果被告王金凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币23000元，减半收取11500元，由原告负担5356元，被告负担6144元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币23000元。上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
审判员 季隽虹
二〇一二年十二月十日
书记员 夏 寒