杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初16440号原告：方某甲。被告：吴某甲。委托代理人：吴其乙系被告弟弟。原告方某甲诉被告吴某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案受理，依法由代理审判员徐琳琳独任审理，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告方某甲、被告吴某甲的委托代理人吴其乙到庭参与诉讼。现本案现已审理终结。原告方某甲起诉称：2015年6月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定将临平南苑街道钱塘村XX组陈家埭XX号门前南侧的场地以及房屋一楼中间这间房屋租赁给被告使用。被告于2015年6月1日开始向原告付款，但2016年6月1日开始，被告停止支付房屋租金。原告多次请求被告支付房租，均遭到被告的拒绝。现起诉，请求判决：一、被告吴某甲支付拖欠的租金、电费，租金从2016年6月1日计至2016年11月30日（房屋租金17500元，电费650元），共计18150元；二、本案诉讼费由被告吴某甲承担。被告吴某甲答辩称：一、被告方为物流行业，所租原告房屋用途，房屋主房旁边小房子为主要用途，用来堆放货物使用，主房中间一间为辅助用途，用来办公使用。二、房屋租赁费用半年一缴，即六个月为一期，合同为五年，期间不涨房租。三、原告出租给被告的房屋部分为违章建设，已于2016年6月份被当地政府强制拆迁。造成被告于2016年6月全部搬迁至乔下线路物流基地，拆迁之事件，原告是知情的。四、在搬迁之前，被告已经将房租付予原告至2016年6月。就此可认为被告在正常使用原告提供的房屋使用租赁费用已全部付清。五、在被告搬迁五个月之时，原告再次向被告索要六个月房租费用，乙方无理由再向被告要求继续支付房租费用。六、早在房屋拆迁之前，即为G20峰会前期，当地有关部门已多次告知此处不能作为物流营业使用，而原告未作任何解释，导致被告于2016年初已陆陆续续进入非正常营业状态。七、在六月份起原告不能再给被告提供合同中所租赁所有功能用房正常使用之时，被告无法继续履行合同义务，有权不继续支付房租费用。八、早在合同签订之前，双方已经达成协议，原告同意并负责在2015年年底至2016年年初之间，将主房前面场地面硬化（混凝土硬化），自2016年6月，被告搬迁之时，场地尚未硬化。九、合同第八项表明，因不可抗力、政府土地征用原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。原告为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料：租赁合同一份，用于证明原、被告之间存在租赁关系的事实。被告为支持其抗辩意见，提供如下证据材料：1、租赁合同一份，用于证明原、被告之间存在租赁关系的事实；2、照片一组，用于证明东南角小房屋已被拆除的事实。原告提供的证据，经被告当庭质证，对证据三性均无异议。本院经审查后认为原告提供的证据符合证据采信的规则，予以确认，并据此认定本案相关事实。被告提供的证据，经原告当庭质证，对证据1，三性均无异议；对证据2，真实性无异议，但没有照片中这么大，只有10平方米。本院经审查后认为，被告提供的证据1，符合证据采信的规则，本院予以确认，并据此认定本案相关事实；对证据2的真实性予以确认，并据此认定本案相关事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原、被告于2015年5月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州市余杭区南苑街道前塘村xx组xx号的门前南侧场地出租给被告装卸货物使用，一楼房屋中间（不包括楼梯通道）这间，交于被告做办公区域使用，房屋东南角小房子西侧的这间交于被告堆放货物使用。租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日，租约共计5年（期间不涨房租）。年租金为35000元，按半年一结算。被告租赁期间，水费3元度、电费1.2元度及其它由被告居住而产生的费用由被告负担。租赁结束时，被告须交清欠费。租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并赔付对方总租金20%的违约金。因不可抗力、政府土地征用原因致使合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。该房屋租赁合同的乙方签字为吴其忠，被告当庭认可系被告吴某甲本人。被告已于2015年12月支付完2016年上半年租金。2016年6月原告要求被告支付下半年租金，被告未付。双方当庭认可合同项下用于堆放货物使用的小房屋不是原告搭建，且系违章建筑，合同签订后经被告同意原告在房屋西南角重新搭建了一个面积同为10平方米左右的小房子给被告用于堆放货物。因该小房子系违章建筑，后被拆除。对于拆除时间，原告称为2016年9月，被告称为2016年6月。合同项下的门前南侧场地、一楼房屋中间用于办公区域使用的房屋均未拆除。门前南侧场地面积，原告称为200平方米左右，被告自认300平方米。双方均认可一楼房屋中间用于办公区域使用的房屋面积为19平方米。该房屋的钥匙，原告称被告未交还给原告，被告称已于2016年6月交还原告。原告称被告未通知解除合同，并向原告表示继续租用；被告称于2016年6月已经口头通知原告终止合同。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》，为双方自愿签订，但因合同项下用于堆放货物使用的小房屋及原告搭建的用于替换合同项下小房间的房屋西南角房屋因系未经相关行政部门批准的临时建筑，合同对该小房屋的租赁约定无效；合同项下的门前南侧场地、一楼房屋中间用于办公区域使用的房屋为合法场地和建筑，对该部分的租赁约定合法有效。被告自认门前南侧场地300平方米，双方均认可办公用房间19平方米。合同项下用于堆放货物使用的小房屋及原告搭建的用于替换合同项下小房间的房屋西南角房屋面积均为10平方米（已被拆除），小房屋的面积占租赁标的物的比例较小，且合同对该部分的约定本属于无效，因此其拆除不影响合同有效部分的继续履行。被告辩称其租赁系整体用房，且小房间是主要租赁标的物，小房间的拆除导致合同目的不能实现，致合同法定解除的抗辩意见，不符合事实和法律规定，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，不能提供相应证据的，应承担举证不能的责任。被告辩称其已经口头通知原告解除合同并交还办公区域用房的钥匙，但因无相应证据予以证明，应承担举证不能的责任。合同并未解除，双方当事人应继续履行。因小房间被拆除，导致被告实际承租面积减少，租金应适当减少，年租金本院酌情降低为30000元。被告应支付原告自2016年6月1日起至2016年11月30日止半年的租金为15000元；原告诉请被告支付租金合理部分，本院予以支持，超过该数额部分，本院不予支持。原告诉请被告支付电费650元，因原告无相应的证据提交法庭，应承担举证不能的责任，对原告要求被告支付电费的诉求，本院不予支持。被告的抗辩意见，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴某甲支付原告方某甲租金15000元（自2016年6月1日起至2016年11月30日止）。二、驳回原告方某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费127元（已减半收取），由原告方某甲负担39.50元，由被告吴某甲负担87.50元。于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费254元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行:工商银行湖滨分理处，户名:浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。代理审判员  徐琳琳二〇一六年十二月三十日书 记 员  韩思齐