山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第870号原告山东普利屋宇物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人刘建业，董事长。委托代理人芦心洁，该公司职员。被告孔维东，男，1964年3月31日生，汉族，职业不详，住济南市。原告山东普利屋宇物业管理有限公司与被告孔维东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东普利屋宇物业管理有限公司法定代表人刘建业的委托代理人芦心洁到庭参加了诉讼，被告孔维东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东普利屋宇物业管理有限公司（以下简称普利物业公司）诉称：依照济物招（2008）008号中标通知书和原告普利物业公司与山东普利房地产开发有限公司签订的《普利青城雅居前期物业服务合同》的约定，由原告对被告所居住的小区进行物业管理和服务；同时，原告普利物业公司与被告孔维东于2010年1月签订《前期物业管理服务协议》和《普利青城雅居业主临时管理规约》，根据合同第二条第四款、第六条第四款的约定，业主应按照合同约定及时交纳物业服务费用和其他费用。业主如违反协议，不按时交纳物业服务费用的，从逾期之日起按应付费用日3‰的标准向原告交纳违约金，如业主不履行，物业公司可向法院提起诉讼。被告孔维东自2012年1月至2014年1月未交纳物业服务费共计3259.6元，产生违约金为684.5元，合计3944.1元。原告多次催交未果，诉至法院，请求法院依法判令被告孔维东补交拖欠的物业服务费3259.6元，并向原告支付违约金684.5元，由被告承担本案的诉讼费用。被告孔维东在本案审理期间未进行答辩。经审理查明，位于济南市市中区王官庄18号青城雅居小区系由案外人山东普利房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2008年11月1日，被告孔维东与山东普利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告孔维东购买青城雅居小区1号楼1单元901室房屋，建筑面积为104.5平方米，单价为5656元，总价款为615778元（包含地下室价款）。原告普利物业公司通过招标的方式于2008年6月30日与案外人山东普利房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为案外人开发建设的青城雅居小区进行前期物业服务，期限自2008年6月30日起至2012年12月31日止。该合同中约定物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层和小高层住宅为每月每平方米1元；办公物业按每月每平方米2元的标准交纳；商业物业按每月每平方米3元的标准交纳。合同第三十一条中有如下约定：“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰的标准向乙方（原告普利物业公司）支付违约金。”合同到期后，青城雅居小区未召开业主大会，选聘新的物业服务企业，原告仍在该小区内进行物业服务。2010年1月17日，被告孔维东办理了入住交接手续，同时，原告普利物业公司与该被告签订了《普利·青城雅居前期物业服务协议》（实施细则），该协议中约定被告孔维东有依据本协议按时交纳物业服务费和其他费用的义务；住宅物业费的标准为每平方米每月1元，交费时间为每半年10日前预收半年物业服务费及电梯、二次加压泵运行电费。电梯运行费由原告按照建筑面积每月每平方米0.24元的标准收取，自来水二次加压电费由原告按照建筑面积每月每平方米0.06元的标准收取，每半年收取一次，据实进行分摊。协议第六条违约责任中，原、被告约定：“……（四）乙方（被告孔维东）违反本协议，不按本协议约定的付费标准和时间支付物业服务费的，从逾期之日起按应付费用的3‰按日向甲方（原告普利物业公司）支付滞纳金，乙方如不履行，甲方可向人民法院提起诉讼。”合同落款处，甲方由原告加盖公章，乙方由被告孔维东签名予以确认。被告孔维东自入住后，在2012年之前，并不欠交物业服务费用，自2012年1月1日起至2014年1月止，该被告共计欠交物业服务费3260.4元（每平方米每月1.3元［其中包括电梯费及自来水二次加压电费］×104.5平方米×24个月＝3260.4元）。原告曾于2012年1月9日、2012年7月9日、2013年1月9日、2013年7月9日分别在小区公告栏中张贴了要求业主交纳物业服务费的通知。2014年3月26日，原告普利物业公司向被告孔维东邮寄了《缴费通知》，要求被告在收到通知后三日内到物业办公室交纳拖欠的物业服务费3259.6元及相应违约金。否则，将依法向人民法院提起诉讼。现原告普利物业公司诉至法院，要求被告孔维东向其支付拖欠的物业服务费3259.6元，支付自2012年1月17日欠费之日起至2014年1月17日期间产生的违约金，按日3‰的标准计算，由被告孔维东承担本案的诉讼费用。以上事实，由商品房买卖合同、前期物业服务合同、入住需知、楼宇交接书、普利·青城雅居前期物业服务协议（实施细则）、缴费通知、特快专递回执及原告方的陈述等证据予以证实。本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。原告依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。原告普利物业公司与案外人山东普利房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人真实的意思表示，应为有效合同。根据上述规定，该合同对被告孔维东应当具有约束力。同时，在被告孔维东办理入住手续时与原告直接签订的《普利·青城雅居前期物业服务协议（实施细则）》也是原、被告双方的真实意思表示，且内容并不与原告与开发商签订的前期物业服务合同相抵触，也应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。在开发商与原告签订的《前期物业服务合同》到期后，该小区并未召开业主大会选聘新的物业服务企业进行服务，原告普利物业公司继续在此为小区业主进行物业服务，是对原合同的继续履行，原告与全体业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。被告孔维东在未举证证实原告普利物业公司的服务给其造成损害的情况下，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告孔维东未举证证实原告的服务构成重大瑕疵，在没有证据和得到原告普利物业公司许可的情况下，被告拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定；故对原告普利物业公司要求被告孔维东补交拖欠的2012年1月至2014年1月的物业服务费3259.6元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，被告孔维东虽然未提出证据和理由说明为何拒绝交纳物业费，但原告普利物业公司并未举证证实在合同到期后曾与业主之间进行过充分沟通，这也是部分业主拒交物业服务费的原因，故对原告普利物业公司要求被告孔维东承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：一、被告孔维东于本判决生效之日起十日内向原告山东普利屋宇物业管理有限公司支付2012年1月至2014年1月的物业服务费人民3259.6元。二、驳回原告山东普利屋宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告孔维东负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李江二〇一四年六月五日书记员  吕娜