吉林省吉林市龙潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0203民初2522号
原告：吉林市同谐物业服务有限责任公司，住所：吉林市船营区沙河子乡四队。
法定代表人：刘腾蛟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛东，该公司经理。
委托诉讼代理人：张艳，该公司员工。
被告：鲍艺文，男，汉族，1988年1月24日生，住吉林市龙潭区铁东龙山馨苑*座******号。
被告：王玉兰，女，汉族，1963年9月29日生，住吉林市龙潭区铁东龙山馨苑*座******号。
被告：李妍，女，汉族，1981年4月9日生，住吉林市昌邑区解放北路金碧家园******号。
原告吉林市同谐物业服务有限责任公司（以下简称“同谐物业”）诉被告鲍艺文、王玉兰、李妍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同谐物业委托诉讼代理人薛东、张艳，被告王玉兰、李妍依法参加两次庭审。被告鲍艺文经本院合法传唤无正当理由拒不参加第一次庭审，本院依法缺席审理；被告鲍艺文依法参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告同谐物业诉称：被告鲍艺文、王玉兰系原告同谐物业所服务管辖的龙山馨苑小区B-12号网点业主（面积280.25平方米）。该户自2015年9月15日至2016年12月31日，欠费共计15个月，被告未按与物业公司签订的《物业委托合同》交付物业费（缴费标准为1.2元/月/平方米），欠交物业费总计人民币5,045.00元；另依据《物业委托合同》第四章第八条、第七章第二十二条中约定：物业费按年缴纳，违约金按日千分之三计算，违约金金额为5,448.00元；以上金额总计10,493.00元。为维护原告经营利益，整顿物业管理秩序，保证以后物业管理工作的正常有序运行，同时为保证其他交费业主的合法权益不受侵害，请求法院判令：被告鲍艺文、王玉兰、李妍连带支付拖欠原告同谐物业的物业费5,045.00元、违约金5,448.00元，以上合计人民币10,493.00元。（2015年9月15日到2016年12月31日期间15个月的物业费为：1.20元/平方米/月×280.25平方米×15个月=5,045.00元；违约金为：4,035.60元×3‰/日×30日×15个月=5,448.00元）
被告鲍艺文辩称：被告鲍艺文并非诉争网点的所有权人或实际使用人，本案与被告鲍艺文无关，被告鲍艺文不应当承担任何责任。
被告王玉兰辩称：被告王玉兰把诉争网点租给了被告李妍，双方约定物业费用由被告李妍承担并交纳，所以此案与被告王玉兰无关。
被告李妍辩称：被告李妍租赁了所有权人为王玉兰（本案另一被告）的本案诉争网点，并双方约定物业费由被告李妍缴纳。在承租期间，原告收费管理混乱，被告李妍并不知道缴费标准是根据什么计算的，而且在被告李妍承租期间的2013年、2014年，被告李妍都缴纳过物业费，并没有拖欠过物业费，此后被告李妍没有缴纳物业费是因为原告没有提供相应的物业服务，根本达不到收费标准。例如：拆除小区路灯、绿化设施，私建收费的停车位；周边网点环境脏乱差，垃圾清运不及时，尤其是夏天，且冬天不清雪，严重影响周边生活环境及生活质量；网点门前外没有照明设施、没有保安巡逻，业主安全得不到保障；网点门前车辆停靠混乱，原告没有采取有效措施，例如安装隔离带或者路障；监控设施不到位，画面不清晰、不全面，多次发生个人物品丢失、损坏但监控拍摄不到的情况；停水停电不通知，严重影响业主生活和经营；做不到和业主及时沟通，平时看不见物业人员，只有在收费的时候才能够看到物业服务人员，而且物业公司每年都换人，不清楚谁是具体服务本案诉争网点所在小区的物业人员；多次向原告报修，反应诉争网点外墙上的排水管断裂，冬天结冰而后开化的时候冰块下落，严重影响居民出行安全，并且把诉争网点牌匾内的灯线砸断，然而，原告至今无人处理。根据以上所述，原告未履行物业服务的义务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：被告王玉兰系吉林市龙潭区广西街45号龙山馨苑（以下简称“龙山馨苑”）B号楼12号1-2层网点所有权人，该房屋建筑面积279.24平方米，业主手册上由业主填写的网点面积为280.25平方米。被告王玉兰于2013年6月1日将本案诉争网点出租给被告李妍使用，租期至2018年6月1日，双方约定物业管理费等一切费用由被告李妍承担。2011年9月17日，吉林市大雷房地产开发有限公司（以下简称“大雷房地产公司”）与原告同谐物业签订《前期物业服务合同》，委托原告对龙山馨苑A#楼、B#楼提供物业管理服务，双方对物业管理服务内容、服务质量、服务费用、双方权利义务、违约责任等均作出了约定。其中，《前期物业服务合同》第七条规定：商业网点的物业服务费标准为1.20元/月/平方米。第八条规定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳。合同签订后，原告即对龙山馨苑A#楼、B#楼进行了物业服务管理。原告主张的诉争网点2015年9月15日至2016年12月31日期间的物业费，至今未予交纳。
另查明：原告与被告王玉兰、李妍共同认可物业费在每一年的9月、原告提供物业服务之前提前交纳，即在每年9月15日之前提前交纳当年9月15日至次年9月15日期间一个年度的物业费。原告自认其所提供的物业服务存在清雪不及时、监控不清晰的瑕疵。
以上事实有《前期物业服务合同》、《业主手册》、《房屋出租协议书》、不动产权证书等以及当事人自述为证。
原告为证明其履行了物业服务义务，提交了以下证据：照片、2016年10月15日至2016年11月7日期间的保安交接班记录、2016年10月15日到2016年11月13日巡逻员值班记录、2015年1月27日至2016年7月22日来访记录表。三名被告虽对以上证据提出了异议，但本院认为，以上证据能够证明原告提供小区物业服务的部分情况，故本院予以采信。
被告李妍为证明原告未提供物业服务所提交的录像光盘，原告虽对其所要证明的问题提出了异议，但本院认为，该份证据确实能够证明原告所提供的物业服务存在瑕疵的事实，与原告的自认相一致，故本院予以采信。
本院认为：大雷房地产公司与原告同谐物业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务；虽然该合同没有约定履行期限，但合同约定的接受物业服务的龙山馨苑A#楼、B#楼业主并未与其他物业服务公司签订物业服务合同，且至今仍接受原告的物业服务，因此，龙山馨苑A#楼、B#楼业主应当根据该《前期物业服务合同》的约定向原告交纳物业服务费用。但诉争网点自2013年6月1日起出租给被告李妍，约定由被告李妍交纳物业费用，且原告主张的物业费在租赁期限之内。根据《前期物业服务合同》第八条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，业主与物业承租人约定由物业承租人交纳物业费的，业主承担连带责任；故本院认定，被告李妍应当承担交纳本案诉争网点物业费的义务，且被告王玉兰作为诉争网点所有权人，应当承担连带给付物业费的责任；而被告鲍艺文并非本案诉争网点的所有权人或实际使用人，故被告鲍艺文对本案诉争网点的物业费不承担给付义务和责任。
关于被告李妍提出的原告没有提供相应的物业服务故被告李妍不应交纳物业费的抗辩，其中，“小区路灯、绿化拆除”的主张，被告李妍未提供充分证据予以证明，故本院不予采纳；“网点门前外垃圾清运不及时、冬天不清雪、没有照明设施、没有保安巡逻、车辆停靠混乱”的主张，因网点门前不属于物业公司提供物业服务的管理范围，故既不属于原告的约定管理义务，亦不属于法定义务，故本院不予采纳；“监控设施不到位，画面不清晰、不全面”的主张，因《前期服务服务合同》中仅约定有监控，未具体约定监控的清晰度等标准，故本院不予采纳；“停水停电不通知”的主张，并不构成其交纳2015年度及2016年度物业费的实质阻碍，故本院不予采纳；“诉争网点外墙上的排水管断裂原告未予维修”的主张，因根据被告李妍提供的录像视频时间所示，该情况发生于2016年冬季，并不构成其交纳2015年度及2016年度物业费的阻碍，故本院不予采纳。
关于原告主张的物业费的合理数额。物业服务是一个不可分割的整体和系统，而业主的地位和业主权利的行使也是不可分割的，不因小区内业主和外围商业网点业主而予以区别。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业服务公司提供物业服务，业主以未享受或不需要物业服务为抗辩理由拒绝交纳物业费的，不予支持。原告已经提供了日常物业服务，虽然存在瑕疵，但并不构成交纳物业费的实质阻碍，故被告李妍、王玉兰应当按照约定足额缴纳物业费。因原告与被告王玉兰、李妍共同认可约定的物业费交纳期限为每年9月15日之前提前交纳当年9月15日至次年9月15日期间一个年度的物业费，故2015年度及2016年度物业费的交纳期限均已经届至，原告有权主张2015年9月15日至2017年9月15日期间两个年度的物业费，但因原告仅要求交纳2015年9月15日至2016年12月31日期间、按照15个月计算的物业费，故本院认定，原告有权要求被告李妍、王玉兰连带给付物业费5,044.50元（1.20元/平方米/月×280.25平方米×15个月=5,044.50元），其余部分不予支持。
关于原告要求给付违约金的主张。因被告李妍、王玉兰不交纳物业费系因原告提供的物业服务存在瑕疵所致，故对于原告要求被告李妍、王玉兰给付违约金的主张，本院不予支持。
虽然被告李妍、王玉兰拒交物业费的行为有碍整个小区的日常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利；但原告同谐物业在提供物业服务过程中，也要尽力不断提高服务质量，注意与业主及时沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更加美好。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院判决如下：
被告李妍于本判决生效后立即给付原告吉林市同谐物业服务有限责任公司2015年9月15日至2016年12月31日期间15个月的物业费5,044.50元；
被告王玉兰对上述物业费承担连带给付责任。
三、驳回原告吉林市同谐物业服务有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25.00元，由被告李妍、王玉兰共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
代理审判员 张宗洁
二〇一七年二月十一日
代理书记员 迟博文