湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04294号
上诉人（原审原告）梁春枝。
委托代理人郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。
委托代理人何名，湖南东方阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南星电集团房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区东瓜山二村电业局机关综合楼。
法定代表人胡岳勋，董事长。
委托代理人黄红斌，湖南泰宗律师事务所律师。
上诉人梁春枝因与被上诉人湖南星电集团房地产开发有限公司（以下简称星电公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2014）长县民初字第4198号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁春枝及其委托代理人郑莉丽、何名，被上诉人的委托代理人黄红斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：一、双方当事人无争议的事实：1、2013年1月11日，梁春枝、星电公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号201201071509），合同约定梁春枝购买星电公司开发的“星电恬园小区”1栋1509号商品住宅房，合同第五条约定总房价为430205元，付款方式为一次性付款，梁春枝已履行上述付款义务，但星电公司至今未向梁春枝交付房屋。2、合同第八条约定：（一）、出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房经勘查、设计、监理、施工、建设等五方共同验收合格；2。；合同第十一条约定：出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理。1、（1）……（2）逾期超过三十日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款项万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。3、梁春枝起诉前，星电公司的房屋已经进行五方联合验收，并且于2015年1月26日消防验收合格。4、星电公司与施工单位签订的合同约定竣工日期为2013年1月10日，但因施工单位项目部经理涉嫌刑事犯罪被拘留，其在被拘留前将工地的资料转移、隐藏，同时农民工与施工单位发生结算矛盾等导致验收工作无法继续进行。在此期间，星电公司多次向施工单位发函要求按时完成竣工验收，并积极与梁春枝协商交房等事宜，但双方未达成一致意见。二、双方当事人有争议的事实：符合交房条件的时间的确定。梁春枝认为符合交房条件的时间至少要计算到消防验收合格之日，星电公司认为符合交房条件的时间应当为五方联合验收的时间。原审法院认为，商品房的交付使用，不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的约定义务，还要求开发商履行交付房屋符合法律、行政法规规定的标准及条件的法定义务。依据《城市房地产管理法》及《中华人民共和国建筑法》等相关的法律法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收。本案中星电公司已经完成五方竣工验收及消防验收，故符合交房条件的时间应当确定为消防验收合格之日。
原审法院认为：一、梁春枝与星电公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。星电公司所交付的房屋应当符合交房条件，才能视为履行了交房义务，现因星电公司未能按《商品房买卖合同》约定的期限向梁春枝交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任，故梁春枝要求星电公司履行交房义务并承担违约责任的主张，原审法院予以支持。二、关于违约金如何计算。梁春枝主张违约金应当按照合同约定的已付房款的日万分之二计算，星电公司认为约定的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以适当减少。原审法院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。梁春枝未向原审法院举证证明其实际损失，且延期交房很大程度上是因项目经理个人原因造成，星电公司在履行中也无重大过错，并积极与梁春枝协调交房事宜，故原审法院依法酌情认定违约金的计算标准按照已付房款的日万分之一计算。本案中梁春枝已付总房款为430205元，违约金计算期限从2014年1月1日至符合交房条件之日即2015年1月25日为宜，总天数为390天，故违约金为430205元×日万分之一×390日=16778元。故星电公司应向梁春枝支付逾期交房的违约金16778元，对梁春枝主张违约金超过16778元的部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，遂判决如下：一、限湖南星电集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向梁春枝交付“星电恬园小区”1栋1509号房屋；二、限湖南星电集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向梁春枝支付违约金16778元；三、驳回梁春枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费534元，减半收取267元，由湖南星电集团房地产开发有限公司负担。
上诉人梁春枝不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对“符合交房条件的时间”认定是错误的。被上诉人星电公司至今未完成五方竣工验收及相应的竣工验收备案手续，根本不具备《商品房买卖合同》第八条（二）项约定的交付条件，从而未形成适格的交房时间，至今仍处于逾期交房中。二、原审判决对星电公司逾期交房的过错原因认定为是施工方项目经理个人原因造成的，与星电公司无重大关系是错误的。三、双方《商品房买卖合同》约定：如逾期交房，则开发商应向买受人支付日万分之二的违约金。该约定系自愿、合法、真实的约定，不违反法律法规的强制性规定，依法应予支持，而原审判决无故予以降低，属适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人星电公司辩称：一、原审判决认定星电公司“现已完成五方竣工验收及消防验收，故符合交房条件的时间应当确定为消防验收合格之日”，符合事实和法律规定。国务院在2004年取消行政许可证名录里已经将该行政许可证事项予以取消，改为备案制。故上诉人认为只有完成竣工备案才是符合交房条件的标准是错误的。星电公司组织有建设主管部门参加的“五方验收”时间是2014年8月8日，原审判决在确定符合交房条件的时间上已经做出对上诉人有利的认定。二、施工单位是房屋的具体施工人，同时为五方验收的主体之一，其不按约定履行施工合同，直接影响交房时间。三、原审判决调低“日万分之二”的违约金适用法律正确，违约金的判决从根本上说是对守约方经济损失的补偿，上诉人并没有提交任何证据证明因星电公司的延期交房造成其损失的存在。故原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案诉争房屋是否已符合交房条件及符合交房条件的时间认定问题；二、星电公司逾期交房违约金的计算标准问题。
关于焦点一，梁春枝与星电公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。星电公司于2014年8月8日组织有关勘察、设计、施工、监理、建设单位参加的五方验收会议，共同验收合格，并于2015年1月25日完成消防验收合格手续，依据《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规的规定以及梁春枝与星电公司之间的合同约定，星电公司出售给梁春枝的商品房已符合交房条件。故原审判决认定本案诉争房屋已符合交房条件及符合交房条件的时间确定为消防验收合格之日并无不当。
关于焦点二，星电公司未能按《商品房买卖合同》约定的时间向梁春枝交付符合交房条件的房屋，其行为已经构成违约，应承担违约责任，但是梁春枝未向法院提交证据证明因星电公司逾期交房造成其实际损失，星电公司在履行合同过程中积极协调交房事宜，故原审判决根据星电公司的请求以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》之规定酌情将双方合同约定的逾期交房违约金标准按已付房款日万分之二调整为日万分之一亦无不妥。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持，上诉人梁春枝的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费534元，由梁春枝承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年八月二十六日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。