山东省临沭县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沭民一初字第2866号
原告（反诉被告）：山东中加商业房地产有限公司。
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住所地：临沭县城育新**号。
法定代表人：池利波，董事长。
委托代理人：贾秀任，山东隆泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王茂文。
被告（反诉原告）：王雪英。
被告（反诉原告）：陈胸怀，居民。
被告（反诉原告）：王雪琴，居民。
以上四被告委托代理人：张贵，江苏云台山律师事务所律师。
原告山东中加商业房地产有限公司（以下简称中加公司）诉被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张永青独任审判，公开开庭进行了审理。原告中加公司的委托代理人贾秀任、被告王茂文、陈胸怀及四被告的委托代理人张贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中加公司诉称：2010年10月28日，被告与中加公司签订四份商品房预售合同,合同约定被告购买中加公司开发的位于临沭商业步行街的房屋（房屋代码：32249、32248、32251、32250），计价方式按照建筑面积每平方米11800元计算。面积差异按照产权登记面积为准，产权登记面积与约定面积差异部分每平方米按照约定价格计算，多退少补。房屋交付后，现各房屋实测登记面积较约定面积超出54.11平方米。被告应按约定支付超出约定面积房屋价款共计638498元。为此，原告多次要求支付前述房屋价款，被告一直拒绝支付，侵犯了原告的合法权益。为此，特提起诉讼，请求判令被告支付购房款共计638498元并承担相应的违约责任。
被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴在庭审中辩称：1、原告的主张没有法律依据。2、原告至今没有按期交房，存在违约。3、原告未经被告同意已经将出售给被告的房屋出租给他人，并获取租金46309.32元及利息。被告认为该部分租金足以抵充房款。4、原告并没有按照合同约定办理房屋产权登记。而双方的合同约定以房产权属登记书上的面积为准计算相应的房款，现涉案房屋并没有办理房产权属登记证书。所以原告起诉要求支付超出的房款没有法律依据。
被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴反诉称，被告与原告于2009年6月4日签订房屋买卖合同，依据合同第十五条之约定，原告应当在房屋交付使用（2009年10月30日）后180日内为被告办理并取得房地产权属证书。如被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告应按已付房价款的0.2%向被告支付违约金。同时，根据双方签订的编码为YS00007263，YS00007268，YS00007265，YS00007266房屋代码为32248，32249，32250，32251《商品房预售合同》第八条约定原告应当在2010年11月30日前，将符合合同约定的商品房交付被告，2009年6月5日原告将上述房屋在经被告同意的情况下，将房屋出租给原告，租赁期限截止到2012年10月15日，该合同约定房屋租金为154011元，后经被告多次沟通协商，至今未决。为了维护被告的合法权益不受侵害，特诉至贵院，请求：1、判令原告依合同约定为被告办理产权证；2、判令原告支付因逾期办理产权证的违约金共计5819.996元及利息（房屋总价：2909998元×0.2%=5819.996元）；3、判令原告支付租金46309.32元及利息。
原告中加公司针对被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴的反诉在庭审中辩称，被告的诉讼请求没有事实和法律依据，在被告没有付清全部房款之前，无法办理相应的产权证。对于其要求的租金及违约交房违约金没有事实依据，原告已经将房屋交付给被告，同时涉案房屋也并非原告在使用。
经审理查明：2009年6月4日，原告中加公司与被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴双方签订了《商品房预售合同》，被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴购买了原告开发的位于临沭县商业步行街D号楼132、133、134、135号房，对应的房屋预测建筑面积分别为54.39平方米，54.39平方米，53.75平方米，84.08平方米，合计246.61平方米，房屋总价款2909998元，被告向原告中加公司交纳了首付款2447964元。
2009年6月5日，原告中加公司与被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴签订了《房屋租赁合同》，原告中加公司租赁了由被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴所预购的上述所有房屋，租赁期限自2009年9月30日起至2012年10月15日止，所租房屋位于临沭县商业步行街D号楼132、133、134、135号，共四间246.61平方米。合同第四条约定，租赁费总额为462034元整，此租金462034元，由于被告欠原告462034元房款直接进行抵充。
原告中加公司承租后，将上述房产中的132、134、135号房转租给章育军，章育军又将该房转租给袁春为，但原告没有在2012年10月15日将租赁房屋返还给被告，到2013年2月1日被告才实际控制了上述租赁房屋。
2010年10月18日，原告中加公司与被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴协商一致，废止了2009年6月4日所签订的《商品房预售合同》，重新签订了《商品房预售合同》四份，重新签订的《商品房预售合同》与2009年6月4日签订的《商品房预售合同》约定的房号和建筑面积一致。重新签订的《商品房预售合同》的合同编号分别为YS00007263号、YS00007265、YS00007266、YS00007268，四份合同约定的房号分别是D号楼132号、134号、135号、133号，房屋预测建筑面积分别为54.39平方米，54.39平方米，53.75平方米，84.08平方米。同时约定，买受人购买的房屋仅作商业用房使用，每平方米的单价为11800元。合同第五条约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，产权登记面积与约定面积差异部分每平方米按本合同约定的价格计算，多退少补，相互找补。合同第八条约定，原告应当在2010年11月30日前，将符合合同约定的商品房交付被告使用。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”原告中加公司未履行第十五条所约定的义务。
原告中加公司在庭审时向法庭提交了由临沭县永兴房产测绘中心出具的涉案房屋测绘报告，但未进行房产登记。
上述事实，由当事人陈述、房屋租赁合同、商品房预售合同、（2014）临民一终字第1959号民事判决书等证据在卷予以佐证。
本院认为，原、被告所签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同条款对双方当事人都具有约束力，双方当事人都应按照合同约定履行自己相应的义务。原告中加公司未按照合同约定办理产权登记，以临沭县永兴房产测绘中心出具的涉案房屋测绘报告来确定所建房屋比预售合同中房屋的面积差，不符合《商品房预售合同》第五条约定。本案中当事人所提供的证据无法确定所建房屋比预售合同房屋所增加的面积，也就无法确认被告所应支付的购房款数额。原告中加公司不履行合同义务所产生的法律后果应由其自负，因此，原告的诉讼请求无证据支持，应予驳回。相反，合同明确约定了原告办理产权证的时间、逾期办理产权证的责任，原告应当按照合同约定承担其相应的违约责任。原告将承租被告购买的房屋又租赁给案外人章育军，章育军又将该处房产转租给袁春为。原、被告签订的《房屋租赁合同》到期后，原告没有按照与被告签订的《房屋租赁合同》约定的时间将房屋及时返还给被告，应参照租赁期间租赁费的比例将实际多占用期间的租赁费支付给被告，即462034元÷36.5个月×3.5个月=44304元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告山东中加商业房地产开发有限公司的诉讼请求。
二、原告山东中加商业房地产开发有限公司为被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴办理房屋产权证。
三、原告山东中加商业房地产开发有限公司向被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴支付逾期办理产权证的违约金5819.99元。
四、原告山东中加商业房地产开发有限公司向被告王茂文、王雪英、陈胸怀、王雪琴支付2012年10月16日至2013年2月1日期间的租金44304元。
五、上述二至四项于本判决生效后十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10185元减半收取5092元,反诉费2153元，保全费3770元，合计11015元，由原告山东中加商业房地产开发有限公司负担11000元，被告负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 张永青
二〇一六年六月二十四日
书记员 李雅丽