重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第09545号
原告：重庆利佰佳物业管理有限公司。住所地：重庆市南岸区桃源路118号，组织机构代码：74289489-1。
法定代表人：秦光荣，职务：总经理。
委托代理人：唐建林，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：彭洪，女，汉族，1981年8月13日出生，住重庆市江津区，系公司员工，特别授权。
被告：王江，男，汉族，1974年4月15日出生，住重庆市江津区。
被告：彭丽娟，女，汉族，1981年11月20日出生，住重庆市江津区。
二被告共同委托代理人：陈秀先（系母子关系），汉族，1947年12月15日出生，住重庆市江津区。
原告重庆利佰佳物业管理有限公司（以下简称利佰佳物业公司）与被告王江、彭丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2012年11月10日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告利佰佳物业公司的委托代理人唐建林、彭洪，被告王江、彭丽娟的委托代理人陈秀先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利佰佳物业公司诉称：原告根据《前期物业服务合同》和《业主临时公约》对被告王江、彭丽娟居住的小区提供了物业服务，二被告从2010年3月22日接房至今一直享受原告提供的物业服务，但从2012年6月至2014年8月之间拒绝缴纳物业服务费，经原告催缴后，二被告仍置之不理，共拖欠物业管理服务费1306.4元、电梯费1145.4元、产生滞纳金4311.9元、自来水费1246.75元、垃圾处置费172.5元、小区公摊费用115元、消防准备费46元。请求判决二被告缴纳上述费用，共计8343.95元。
被告王江、彭丽娟辩称：缓缴物业管理费的理由：1.房地产行政主管部门及开发商不作为，违法招标、投标，前期物业管理合同无效；2.被告并未与原告自愿签订前期物业服务合同，与原告不存在物业服务合同关系；3.原告与开发商之间签订的前期物业服务合同未签字盖章，没有法律效力；4.原告方在本小区服务多年，超出前期物业服务合同期限后单方面继续自愿提供物业服务，所产生的物业服务费与答辩人无关；5.原告物业公司的账目不公开，电梯费不据实，物业服务差等。综上，被告拒绝缴纳物业管理费、电梯费等费用及滞纳金。
经审理查明：被告王江、彭丽娟系重庆市江津区几江东部新城C1-1地块锦绣花园尚城某号房屋的产权人，建筑面积113.5㎡。2008年11月5日，重庆市江津区洛维房地产开发有限公司、重庆乐天房地产开发有限公司、重庆市千帆房地产有限公司共同和原告利佰佳物业公司签订了《锦绣花园·尚城前期服务合同》，其中第六条约定物业管理费0.6元／㎡，电梯费三层楼以上30元＋（N-3）＊0.9元／户／月；第二十四条约定本合同期限为2008年6月1日至2011年5月30日；第三十一条约定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。2010年3月22日，王江作为该房屋买受人在《承诺书》上签字，其中前三项承诺为：“一、确认已详细阅读重庆千帆房地产开发有限公司、重庆乐天房地产开发有限公司、重庆洛维房地产开发有限公司制定的锦绣花园·尚城小区《前期服务合同》和《业主临时公约》；二、同意履行遵守并督促其他与物业有关人士履行、遵守《合同》和《公约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反《合同》和《公约》中的法律责任并同意对该物业使用人违反《合同》和《公约》的行为承担连带责任。”2011年6月1日，利佰佳物业公司与被告王江签订《锦绣花园业主与重庆“利佰佳”物业管理公司收费纠纷等协调解决协议》，双方就物业管理服务费收取标准达成协议，约定物业管理服务收费标准为0.5元／㎡。自二被告接房至今，该小区未成立业主大会，未签订新的物业服务合同，利佰佳物业公司一直为该小区提供物业服务。
2014年7月30日，利佰佳物业公司向被告王江邮寄了律师催款函，要求被告于接函10日内到原告公司完清缴费手续，并按约定结算清违约金。嗣后，被告仍然拒绝缴纳所欠费用。自2012年6月至2014年8月，二被告未缴纳的费用为：2012年10月至2014年8月物业服务费1305.25元（0.5元／㎡×113.50㎡×23月）；2012年10月至2014年8月电梯费1145.40元{［30元＋（25-3）＊0.9元／月］＊23月}；2012年6月至2014年7月水费1246.75元（根据原告提供的清单分别为68.4元、53.2元、60.8元、38元、34.2元、30.4元、38元、42.35元、36元、35.1元、44元、48元、55.3元、62.4元、61.5元、48元、46.2元、37.8元、37.8元、63元、49.2元、50.4元、50.7元、46.8元、62.4元、46.8元）；2012年10月至2014年8月垃圾处置费172.5元（7.5元／月×23月）；2012年10月至2014年8月公摊费115.00元（5元／月×23月）；2012年10月至2014年8月消防费46.00元（2元／月×23月），上述费用共计4030.90元。
上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告方提供的房产产权档案材料、《锦绣花园·尚城前期服务合同》、《业主临时公约》、承诺书、《锦绣花园业主与重庆“利佰佳”物业管理公司收费纠纷等协调解决协议》、律师催款函、江津区自来水公司和垃圾处置费征收管理办公室出具的证明、津价（2009）32号文件、重庆市通用机打发票、收据、二次供水分摊明细、相关物业服务记录、物业管理企业资质证书，被告方提交的业主手册承诺书等证据经庭审质证在卷佐证，足以认定。
本院认为：前期物业管理是在物业业主购买物业以前，由建设单位选聘物业管理企业，并与之签订前期物业服务合同来进行物业管理。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的《锦绣花园·尚城前期服务合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告缴纳物业服务费用。物业管理区域内，供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用，物业公司可代收。本案中，二被告在锦绣花园·尚城小区购买商品房一套，2010年3月22日被告王江在承诺书上签字，确认已详细阅读前期物业服务合同和业主临时管理规约，如违反合同与公约同意承担相应法律责任。被告从2012年6月至2014年8月期间未按合同约定向原告缴纳物业服务费等各项费用，被告的行为违反了诚实信用原则，依法应承担民事责任。二被告提出自己并非前期物业服务合同的当事人，不存在物业服务合同关系，本院不予采纳。原告请求被告支付欠缴的费用包括：1.物业服务费1306.40元，经核实系计算错误，实际应为1305.25元，电梯费49.8元／月的标准计算，共计1145.40元，该两项费用收费标准系前期物业服务合同中约定，其中物业服务费原告与业主约定降低为0.5元／㎡，本院予以支持；2.水费1246.75元，原告提供了票据和计算清单，本院予以支持；3.垃圾处置费7.5元／月，欠缴23个月，共计172.50元，有重庆市江津区垃圾处置费征收管理办公室出具的说明，由物业公司代收代缴，本院予以支持；4.小区楼道照明、消防通道照明、院墙路灯、草坪灯等已使用必产生水电费用，且原告根据实际情况向小区其他业主按每月每户5.00元的标准收取，二被告应按该标准缴纳，欠缴23个月，共计115.00元，本院予以支持；5.消防费2.00元／月，欠缴23个月，共计46.00元，参照津价（2009）32号文件中消防栓每只每月收取10元的规定，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，二被告提出小区物业公司招投标违法、相关账目不公开、物业服务差等抗辩理由，但未能提供充分的证据证明，本院不予采纳。由于二被告并非恶意拖欠物业服务费，且前期物业服务合同约定的违约金标准过高，因此对原告主张的违约金4311.90元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王江、被告彭丽娟于本判决生效后五日内支付原告重庆利佰佳物业管理有限公司物业服务费1305.25元、电梯费1145.40元、水费1246.75元、垃圾处置费172.50元、水电公摊费115.00元、消防费46.00元，共计4030.90元。
二、驳回原告重庆利佰佳物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果被告王江、被告彭丽娟未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告王江、被告彭丽娟负担。此款原告已预交，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘云龙
二〇一四年十二月九日
书 记 员 张 露