浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第328号
上诉人（原审被告）：戴晶。
委托代理人：戴华。
被上诉人（原审原告）：骆法泉。
委托代理人：许椿祥。
委托代理人：骆天明。
被上诉人（原审原告）：陈丽华。
委托代理人：许椿祥。
委托代理人：骆天明。
被上诉人（原审被告）：陈玉滨。
上诉人戴晶因与被上诉人骆法泉、陈丽华、陈玉滨租赁合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2013）杭富民初字第1712号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
一、富阳市富春街道金城路61-4、5、6、7号四间营业房原系苏淑蓉所有。2008年3月22日，苏淑蓉与陈玉滨签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：苏淑蓉将富阳市富春街道金城路61-4、5、6、7四间营业房出租给陈玉滨使用，出租房屋建筑面积407.68㎡，租赁期限为2008年3月起至2013年3月30日止；第一年租金100000元，租金每年递增10%，第二年租金110000元，第三年租金121000元，第四年、第五年租金依次类推，第五年的租金为146410元；租赁期间，未经房屋所有权人同意，不得擅自转租，否则一切法律后果由承租人承担。2010年8月，苏淑蓉将其中61-5号营业房转让与骆法泉、陈丽华。
二、2012年10月16日，陈玉滨与戴晶签订《店面转让协议》，约定陈玉滨将61-5号店面（实际包括61-6号的一部分）转让给戴晶；陈玉滨将店内水电设施、电话宽带、空调等一起转让给戴晶；戴晶在装修过程中不得随意破坏主体结构，否则后果自负；转让费共计77000元。戴晶即开始使用租赁营业房。2013年4月1日起，骆法泉、陈丽华与戴晶未重新签订房屋租赁合同，戴晶也未支付相应费用。
三、陈玉滨转租给戴晶的61-5号营业房，为上下二层，建筑面积101.92㎡。戴晶同意逾期腾房占有使用费按2013年3月30日止的前一年租金递增10%标准计算。
四、2013年5月10日，骆法泉、陈丽华委托浙ＸＸ光律师事务所向戴晶、陈玉滨发出搬离承租房屋的律师函，要求戴晶、陈玉滨在收到函件后三个工作日内予以搬离，并赔偿骆法泉、陈丽华的损失。戴晶、陈玉滨在收到函件后未搬离。
五、骆法泉、陈丽华于2013年9月9日向法院提起诉讼，要求：1、判令戴晶、陈玉滨返还富阳市富春街道金城路61-5号营业房；2、判令戴晶、陈玉滨赔偿骆法泉、陈丽华损失17911元，并按每天110.46元从2013年9月10日起支付实际腾空富阳市金城路61-6号营业房之日；3、本案诉讼费由戴晶、陈玉滨承担。
原审法院认为，苏淑蓉与陈玉滨签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。苏淑蓉在《房屋租赁合同》约定的租赁期间，将出租房屋转让给骆法泉、陈丽华，根据合同法相关规定，不影响《房屋租赁合同》的效力。根据本案现有证据，戴晶、陈玉滨签订《店面转让协议》时，未经骆法泉、陈丽华同意，骆法泉、陈丽华享有解除《房屋租赁合同》的权利，骆法泉、陈丽华未主张解除《房屋租赁合同》，该合同继续有效。戴晶、陈玉滨签订的《店面转让协议》，也系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。各方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。《房屋租赁合同》期满后，戴晶未与骆法泉、陈丽华重新签订租赁合同，骆法泉、陈丽华也未同意戴晶继续租赁61-5号营业房，因此，戴晶占有、使用61-5号营业房的行为构成无权占有。戴晶无权占有期间的占有使用费以每年101.92㎡÷407.68㎡×146410元×110%=40262.75元计算。骆法泉、陈丽华要求戴晶赔偿腾空之日止的损失，理由正当，予以支持；骆法泉、陈丽华要求陈玉滨赔偿腾空之日止的损失，缺乏理由，不予支持；基于同样理由，《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，陈玉滨应当将租赁营业房返还给出租人苏淑蓉，因苏淑蓉已经将出租营业房转让给骆法泉、陈丽华，陈玉滨应当将出租营业房返还给骆法泉、陈丽华，鉴于目前61-5号营业房实际由戴晶使用，戴晶负有腾空营业房的义务，故骆法泉、陈丽华要求戴晶、陈玉滨返还61-5号营业房，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条第一款、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、陈玉滨、戴晶于判决生效之日起30日内返还骆法泉、陈丽华所有的富阳市富春街道金城路61-5号营业房；二、判令戴晶赔偿骆法泉、陈丽华损失17870元及按每天110.31元从2013年9月10日起计算至实际腾空之日止的损失；三、驳回骆法泉、陈丽华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，减半收取124元，由骆法泉、陈丽华负担10元，由陈玉滨、戴晶负担114元。
宣判后，戴晶不服，向本院提出上诉称：一审法院查明和认定的事实不清及违反法定程序，从而导致错判，其事实和理由如下，一、关于讼争店面房骆法泉、陈丽华是否享有产权人资格，是否本案适格起诉主体。本案的基本事实系原产权人苏淑蓉与陈玉滨签订《房屋租赁合同》，约定位于金城路61-4、5、6、7四问店面房出租给陈玉滨使用，租期为2008年3月至2013年3月30日止。该营业房系一整体联合在一起的。但在租期内苏淑蓉与骆法泉、陈丽华及案外人骆雪申签订营业房转让协议，原产权人苏淑蓉也未就出卖营业房事宜通知给陈玉滨，从而使陈玉滨丧失优先购买权。而本案所涉及系骆法泉、陈丽华讼争金城路61-4、5号营业房，该﻿营业房系陈玉滨转让给戴晶使用的，作为原产权人即未通知第一承租人陈玉滨关于出卖该店面房事宜，即其讼争店面房转让与陈玉滨与戴晶发生租赁关系不受任何影响或约束，故本案起诉适格主体也应是原产权人苏淑蓉。退一步讲假使案涉店面权利人系骆法泉、陈丽华成立的话，骆法泉、陈丽华也应及时与戴晶进行联系或对接等，但事实上骆法泉、陈丽华从未与戴晶接触过，而是委托案外人骆雪申代表骆法泉、陈丽华（即另一相邻权利人骆雪申）来联系或沟通的，从前后整个经过骆法泉、陈丽华均知情，为此戴晶也就此店面进行了大量的装修，装修时也未受到骆法泉、陈丽华阻止，另从庭审中及诉请中，骆法泉、陈丽华未解除租赁协议也足以知道其是知情的。然实际背后系骆法泉、陈丽华恶意涨价，通过诉讼手段来达到非法目的。二、一审法院审理程序上严重违法，应裁定发回重审。戴晶在庭审中也表明案外人骆雪申系受骆法泉、陈丽华委托进行与戴晶协商沟通的，但作为一审法院应当以职权追加骆雪申为被告或第三人，而非简单以涉及其他问题来放任案件的相关事实，故而一审法院遗漏了当事人，从而导致审理程序违法。综上，一审法院未查明本案相关事实，同时对审理案件遗漏骆雪申为被告的当事人，另一方面本案起诉主体不适格，从而使案件事实不清，程序违法，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人骆法泉、陈丽华辩称：一、骆法泉、陈丽华对涉案店面房依法享有所有权，系本案适格当事人。相反，戴晶无权对骆法泉、陈丽华的主体问题提出疑义。涉案店面房（即富阳市富春街道金城路61-5号营业房）的原产权人为苏淑蓉。2010年8月，苏淑蓉将涉案店面房的所有权转让给骆法泉、陈丽华，且当时的承租人陈玉滨经告知后对上述房屋转让事实是知情的，但其并未对此提出疑义，即陈玉滨是以不作为的方式认可了租赁期间的房屋所有权转让行为。退一步讲，即使当时的原产权人苏淑蓉事先没有依法履行告知义务，其与骆法泉、陈丽华之间的房屋转让行为亦是合法有效的。且在2010年8月10日，双方已经办理了涉案店面房的产权过户手续，自此骆法泉、陈丽华即为涉案店面房的合法所有权人，理所当然就是本案的适格当事人。另外，本案审理的对象系租赁合同纠纷，戴晶虽然是经转租后的承租人，但是涉案房屋的转租事实系发生于2012年10月16日，而该房屋所有权转让的事实系发生于2010年8月份，即涉案房屋发生所有权转让的事实早于转租事实，其间相差长达26个月，故本案的戴晶无权对租赁期间的房屋所有权转让事实提出疑义。而有权提出疑义的承租人陈玉滨已对上述事实予以认可。二、依据2008年3月22日《房屋租赁合同》的约定，租赁期间已于2013年3月30日到期，戴晶在租赁期限届满后已无权继续占有、使用涉案店面房，相反其依法应当返还涉案店面房，并向骆法泉、陈丽华支付无权占用期间的费用。三、戴晶在未经骆法泉、陈丽华同意的情况下即擅自对涉案店面房进行了装饰装修，故在租赁合同期限届满后相应的装饰装修费用依法应当由戴晶自行承担。四、一审法院的审理程序合法。一审法院审理的是骆法泉、陈丽华与戴晶以及陈玉滨之间的租赁合同纠纷，而在纠纷产生时租赁合同的双方当事人系骆法泉、陈丽华与戴晶，与案外人骆雪申并无实质意义上的法律关系，故一审法院无需追加其为本案的当事人，即一审法院审理程序中不存在违法情形。综合以上论述可知，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。故请求驳回上诉，维持原判，本案的诉讼费由戴晶承担。
被上诉人陈玉滨未予答辩。
上诉人戴晶和被上诉人骆法泉、陈丽华、陈玉滨在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，富阳市富春街道金城路61-5号营业房，在2010年8月，由苏淑蓉转让给骆法泉、陈丽华。但在之前的2008年3月22日，苏淑蓉已与陈玉滨签订了《房屋租赁合同》，将该营业房出租给陈玉滨使用，租赁期限为2008年3月起至2013年3月30日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”骆法泉、陈丽华系本案适格主体。而在2012年10月16日，在未经骆法泉、陈丽华同意的情况下，陈玉滨与戴晶签订的《店面转让协议》约定：陈玉滨将61-5号店面（实际包括61-6号的一部分）转让给戴晶经营；陈玉滨将店内水电设施、电话宽带、空调等一起转让给戴晶；戴晶在装修过程中不得随意破坏主体结构，否则后果自负；转让费共计77000元。但该协议未约定租赁期限，之后，戴晶即开始使用租赁营业房。2013年4月1日起，原苏淑蓉与陈玉滨签订的《房屋租赁合同》租赁期限期满，戴晶未与骆法泉、陈丽华重新签订租赁合同，骆法泉、陈丽华也未同意戴晶继续租赁61-5号营业房，因此，原审法院对骆法泉、陈丽华要求戴晶、陈玉滨返还富阳市富春街道金城路61-5号营业房的请求予以支持并无不当。又根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原审法院同时判决戴晶赔偿骆法泉、陈丽华损失17870元及按每天110.31元从2013年9月10日起计算至实际腾空之日止的损失亦并无不当。戴晶要求追加骆雪申为被告或第三人的上诉请求，没有事实和法律依据。综上，戴晶的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费248元，由戴晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年五月六日
书 记 员 项 琳