吉林省长春市双阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双民初字第1141号
原告高弟，男，1964年5月9日生，汉族，无职业，住长春市双阳区。
委托代理人王文贺，吉林良智律师事务所律师。
被告徐桂兰，女，1965年4月20日生，汉族，长春市双阳区医院职工，住长春市双阳区。
委托代理人徐凤兰，女，1955年5月9日生，汉族，现住长春市双阳区。
第三人蔡永和，男，1963年8月25日生，汉族，无职业，住长春市双阳区。
委托代理人索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。
原告高弟诉被告徐桂兰、第三人蔡永和房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高弟及其委托代理人王文贺、被告委托代理人徐凤兰、第三人蔡永和及其委托代理人索若飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高弟诉称，原、被告于2012年2月21日签订了房屋买卖协议，约定被告将其所有的位于长春市双阳区建龙上东国际10号楼407室、建筑面积为83.81平方米房屋出售给原告，原告按合同约定支付了购房款共计40万元，被告出具收条一枚。按合同约定，被告应于2012年5月20日交付房屋，但被告至今未实际交付，也未进行更名过户，被告行为构成违约，故原告起诉至法院，请求确认原被告签订的房屋买卖协议有效、要求被告继续履行房屋买卖协议，交付房屋并配合办理过户登记，要求被告自2012年5月20日起至实际交房之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金、要求被告承担案件受理费。
被告徐桂兰辩称，原告所述买卖合同不属实，实际上是借贷关系，徐桂兰因拖欠赌债向高弟借款，根据高弟要求签订了这份虚假的买卖合同。高弟知道这个房屋是徐桂兰和其丈夫蔡永和的共同财产。徐桂兰用这个房屋买卖合同作为抵押还债。
徐桂兰共计向高弟借款3次。
第一次借款10万元，高弟与徐桂兰一起去工商银行办理银行卡，其中打到徐桂兰卡里8.8万元，扣除两个月的利息1.2万元，约定利率6分。
第二次借款5万元，包括让李莲香拿去2万元，利率6分。
第三此借款1万元，高弟通过双阳区医院分院北侧农业银行打款到徐桂兰卡里，利率6分。
以上借款都包括利率6分利息，且借款后定于每月20日还款，高弟亲自取利息，以16万元本金计息，每月9600元，以现金方式支付。大概偿还了六或七个月的利息。高弟从未给徐桂兰出具过收条。
因此，该房屋买卖合同是徐桂兰因欠赌债迫于无奈背着蔡永和与高弟签订的，是虚假合同，高弟目的是为获取高额利息。
第三人蔡永和诉称，蔡永和与徐桂兰于1984年结婚，婚后育有一女。1993年5月20日在民政部门办理了离婚登记，离婚后以夫妻名义居住、生活至今，属于最高院司法解释所认可的事实婚姻。2006年7月5日，蔡永和在亲属处借款70000余元与徐桂兰共同购买了王野的房屋，该房屋以徐桂兰名义签订的买房契约，一直共同居住。直至2010年5月，该房屋被吉林建龙房地产开发有限公司拆迁占用，二人与开发商沟通一致后，蔡永和于2010年5月10日以徐桂兰名义与吉林建龙房地产开发有限公司签订了《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》，蔡永和在该协议书徐桂兰名字上按印，蔡永和与徐桂兰共同取得了双阳区建龙上东国际小区10号楼407室83.81平方米回迁住房并共同居住至今。2013年3月，被告高弟以排除妨碍为由将蔡永和起诉至法院，蔡永和才得知徐桂兰为了偿还赌债向高弟借款，高弟在明知该房屋属于蔡永和和徐桂兰共同共有的情况下，未经蔡永和同意，让徐桂兰以个人名义与其签订了并未履行的房屋买卖合同。原、被告间订立的房屋买卖协议不是双方真实意思表示，是以合法形式掩盖非法目的所订立的，徐桂兰没有收到高弟支付的购房款。第三人是在原告首次提起排除妨碍诉讼后才得知存在房屋买卖协议，因此按照物权法规定，共同共有房屋应经共同共有人同意后才有出卖的效力，因此该合同因无权利人追认而无效，请求法庭驳回原告诉讼请求。
原告高弟为支持其诉讼请求提交如下证据：
证据一：房屋买卖协议一份，证明原、被告于2012年2月21日签订了房屋买卖协议及购买房屋的面积、位置、房款、交房时间等内容，协议有甲方徐桂兰、乙方高弟及证明人邵金伟、李莲香本人签字捺印。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，说不清楚。
该证据经第三人蔡永和质证后认为，对此证据的真实性有异议，该证据无法确认是否为徐桂兰本人书写，该买卖合同是借款进行的抵押，并不是真实的房屋买卖。即使该合同是徐桂兰签署，因双方订立的形式不合法也不产生效力。另外房屋系徐桂兰和蔡永和共同共有，徐桂兰未经蔡永和同意擅自处置该房屋的行为不产生效力。
证据二：收条一枚，证明原告于2012年2月21日已经将房款全部交付给被告。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，说不清楚。
该证据经第三人蔡永和质证后认为，对此证据的真实性有异议，无法确认收条为徐桂兰所写。事实是徐桂兰借款用于偿还赌债而向高弟借了部分款项所做的抵押，并非是真实的房屋买卖关系，因此该收条没有实际由高弟交付相应款项。
证据三：入住手续书一份，徐桂兰所交电费、天然气费、电视费、找差面积款、保洁费等收据四张，供热合同一份，证明该房屋由徐桂兰使用。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，说不清楚。
该证据经第三人蔡永和质证后认为，对此证据的真实性无异议，徐桂兰与蔡永和系夫妻关系，共同居住该房屋，不能否定蔡永和作为房屋共有人的身份，也不能证明徐桂兰就是唯一的房屋共有人。
证据四：离婚登记申请书一份，证明该房屋为徐桂兰个人财产，与其前夫蔡永和无关。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，说不清楚。
该证据经第三人蔡永和质证后认为，该证据不能证明该房屋是徐桂兰个人财产。事实上，本案诉争房屋是蔡永和与徐桂兰离婚但共同生活后由蔡永和的家族资助所购房屋的回迁房。
证据五：棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书一份及入住手续，证明高弟有理由认为徐桂兰对该房产享有所有权，可以处分该房产，高弟与其签订的买卖合同有效。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，说不清楚。
该证据经第三人蔡永和质证后认为，对此证据的真实性无异议，对证明问题有异议。协议书及入住手续虽体现的是徐桂兰的名字，但蔡永和作为其丈夫与徐桂兰共同享有房屋的权利，登记在一个人名下不等于其个人所有。司法鉴定机构对该协议书指纹的鉴定已经确认在徐桂兰名字上捺印的人是蔡永和，高弟在该案对鉴定意见质证时表示无异议，说明高弟认可了蔡永和与徐桂兰共同享有房屋权利的事实。
证据六：长春市中级人民法院民事判决书（2014）长民二终字第614号。证明徐桂兰与其前夫蔡永和离婚后没有共同居住在一起，不构成事实婚姻，该争议房产是徐桂兰个人财产。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，说不清楚。
该证据经第三人蔡永和质证后认为，对此证据的真实性无异议，但该判决书不能证明徐桂兰与蔡永和不属于事实婚姻，未能体现争议房产是徐桂兰个人财产。
证据七：证人关洪滨。证明关洪斌借给徐桂兰16万元，高弟是中间人。该借贷关系形成于房屋买卖之后，与房屋买卖无关。可以确定高弟与徐桂兰之间的买卖合同有效，不存在以合法形式掩盖非法目的恶意串通的情形。
该证人证言经被告质证后认为，不承认证人所述，借款16万元就是用房子做抵押。
该证人证言经第三人蔡永和质证后认为，对证言的真实性有异议，证人证言与原告承认的录音中所表述的内容严重矛盾，被告未从证人处借款，证人的借条上不能体现出借人为关洪滨，不能证明借款时间为2012年3月20日。证人所持借条为被告用房屋抵押时向原告出具的。第三人对证人证言不予认可。
被告徐桂兰提供陈述材料一份，证明该房屋买卖合同是借款抵押。
经原告质证后认为，与事实不符。我没有在银行给她打过款，她也没给我利息6万元。
经第三人质证，认为该陈述客观真实，反映了原被告间是基于借款而产生的房屋买卖合同，被告并没收到购房款，说明本案所审理的房屋买卖合同不具有客观真实性。
第三人蔡永和为支持其诉讼请求提交如下证据：
证据一：云山街道办事处博山社区居民委员会出具的介绍信。证据来源于（2013）双民初字第510号卷宗第15页，记载徐桂兰与蔡永和在2013年5月14日之前处于事实婚姻关系状态。证明徐桂兰与高弟签订买卖协议的房屋属于徐桂兰与蔡永和共同共有。
该证据经原告高弟质证后认为，对该证据的真实性、关联性有异议。介绍信内容与事实不符，也不能证明为事实婚姻关系，不能否认长春市中级人民法院判决中所认定的事实，意味着蔡永和不是该房屋的共有人。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，该证明中存在笔误，徐桂兰与蔡永和应是1984年结婚。
证据二：长春中信物业公司出具的一份业主登记表。证据来源于（2013）双民初字第510号卷宗，证明徐桂兰与蔡永和共同在共有的上东国际小区居住，双方存在事实婚姻关系，蔡永和是房屋的共有人。
该证据经原告高弟质证后认为，对该证据的关联性有异议，事实婚姻关系不能通过物业公司的业主登记表体现，不能对抗中级人民法院的判决所认定的事实，意味着蔡永和不是房屋共有人。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，对该证据没意见。
证据三：徐桂兰出具的证明及与王野买卖合同。来源于（2013）双民初字第510号卷宗第20页。证明徐桂兰在排除妨碍案件中确认虽然办理离婚手续，但始终没有分开，一直以夫妻名义共同生活至今，另蔡永和签署的回迁房协议的原房屋是蔡永和从亲属处借款7万多元购买王野的房屋，2010年5月10日蔡永和以徐桂兰名义与开发公司签订安置补偿协议，是由蔡永和在协议上签字捺印。
该证据经原告高弟质证后认为，对该证据的真实性有异议，该证明是徐桂兰的本人叙述，其叙述内容上前后矛盾，另徐桂兰本人没有出庭进行质证，不能作为定案的证据。不能排除徐桂兰与第三人蔡永和恶意串通制造虚假诉讼来损害原告的合法权益。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，对该证据没意见。
证据四：吉林公正司法鉴定中心司法鉴定报告书。证明与开发商签订拆迁安置补偿协议的是蔡永和，蔡永和是基于与被告共同共有该房屋才签署。
该证据经原告高弟质证后认为，对该证据的真实性无异议，证明事项有异议，不能产生蔡永和是房屋共有人的效力。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，对该证据没意见。
证据五：录音一份，证明是借款，不是房屋买卖。
该证据经原告高弟质证后认为，蔡永和提交的录音笔母带与提交的光盘中记录的时长相差15分钟左右。对于高弟的陈述部分有删改，录音环境嘈杂，关键信息无法听清确认，且该录音是在未经高弟同意的情况下偷录，应排除其效力。录音内容与事实不符，徐桂兰与关洪滨存在债权债务关系，录音中提到的16万元借款是由关洪滨出借给徐桂兰，高弟是中间人，关洪滨在场，但录音内容上没有体现有关关洪滨的叙述。综上，该录音从效力、形式上存在严重瑕疵，取得方式上存在违法情形，在没有其他证据补充加强的基础上，无法确定高弟与徐桂兰之间的买卖合同无效。
该证据经被告徐桂兰质证后认为，对该证据并不清楚。
证据六：证人蔡学彬。证明高弟与徐桂兰签订的买卖合同不真实，实际是徐桂兰根据高弟的要求用该合同作为借款16万元的抵押。
该证人证言经原告质证后认为，证人与蔡永和是叔侄关系，证明效力较低，证人无法说出准确的借款时间及录音形成时间，其叙述前后矛盾，不能证明高弟与徐桂兰间存在着虚假的以合法形式掩盖非法目的的事实。
该证人证言经被告质证后认为，没有异议。
证据七：证人蔡洪波。证明高弟与徐桂兰签订的买卖合同不真实，实际是徐桂兰根据高弟的要求用该合同作为借款16万元的抵押。
该证人证言经原告质证后认为，该证人证言的真实性有异议，关于借款时间、录音时间、录音在场人员情况，第三人与证人叙述不一致。证人蔡洪波与证人蔡学彬之间对于证据形成时间陈述不符。且蔡洪波与蔡永和系叔侄关系，该证言不能形成对录音证据的补充和加强。
该证人证言经被告质证后认为，没有异议。
原、被告及第三人提供的以上证据经本院审核认为，原告高弟提供的证据一、证据二两份证据证明了该争议房屋的位置、面积、房款给付方式及交付时间，且房屋价格符合当时市场价格和交易习惯，本院予以采信。对于证据三、证据四、证据五、证据六，被告及第三人对证据来源及真实性均无异议，故本院予以采信。对于证据七，被告及第三人虽主张是向高弟借款，用该房屋做抵押，但无有效证据证明其主张，故本院予以采信。
对第三人蔡永和提供的证据一、证据二，因居民委员会及物业公司并不是婚姻事实及产权所有的管理部门，故本院不予采信；对于证据三，因其是本案当事人，其陈述未提供有效证据予以支持，本院不予采信；对于证据四，虽经法院委托鉴定，但不能证明蔡永和是共有人；对于证据五，因其内容无明确语言说明该房屋买卖与借款系抵押关系，且录音效果较差，语言不连贯，原告对其否认，且有关洪滨证实，该笔借款是其与被告徐桂兰间的借贷关系，故以上证据不能证明第三人的主张，本院不予采信；对于证据六、证据七，因证人蔡洪波、蔡立新并不是签订房屋买卖合同的参与人，也未在场、虽然录音时在现场，但无有效证据证明徐桂兰欠款和房屋买卖之间的关系，且两位证人与被告徐桂兰及当事人蔡永和是近亲属关系，该证据本院不予采信。
另经第三人申请，法院调取了徐桂兰在中国工商银行双阳支行2012年2月21日左右的银行卡现金转存记录。经查，徐桂兰未办理该银行的银行卡，经原被告及第三人质证，均无异议。
根据原告陈述及有效证据，本院认定以下事实：蔡永和与徐桂兰于1984年结婚，1993年5月20日在民政部门办理了离婚登记。2006年7月徐桂兰以其名义购买了王野的房屋，2010年5月10日后该房屋被吉林建龙房地产开发有限公司开发，徐桂兰采取安置住房的方式取得了双阳区建龙上东国际小区10号楼407室83.81平方米房屋。2010年5月10日，徐桂兰与吉林省建龙房地产开发有限公司签订了《棚户区及危旧房屋拆迁补偿安置协议书》，蔡永和在该协议书徐桂兰签名上按印。
2012年2月21日，高弟与徐桂兰签订房屋买卖协议，约定徐桂兰将上述房屋卖给高弟，高弟按合同约定支付了购房款共计40万元，徐桂兰于当日出具收条。按合同约定，被告徐桂兰应于2012年5月20日交付房屋，但蔡永和称该房屋是其与徐桂兰的共有财产，徐桂兰未经其同意与高弟签订的买卖合同无效，拒绝交付房屋。原告高弟以排除妨碍为由起诉至双阳区人民法院，双阳法院作出了（2013）双民初字第510号民事判决书，该判决以原告高弟既未对房屋办理过户登记也未实际占有为由，驳回高弟的诉讼请求。高弟不服上诉后，长春市中级人民法院以（2014）长民终字第614号判决驳回上诉，维持原判。现该房屋由蔡永和实际居住，因该小区开发商的原因，至今未办理产权登记，因徐桂兰至今未实际交付，也未办理产权过户手续。故原告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求法院确认原被告签订的房屋买卖协议有效；2、请求法院判令被告继续按照房屋买卖协议，履行交付房屋义务并配合过户；3、请求法院判令被告给付违约金，违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算（自2012年5月20日至实际交付房屋之日止）；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费保全费。
在案件受理过程中，蔡永和以其为争议房屋共有人，对其双方签订的买卖协议不知情为由申请第三人参加诉讼，并提出如下诉讼请求：1、请求法院确认高弟与徐桂兰签订的长春市双阳区建龙上东国际小区10号楼407室83.81平方米房屋买卖合同无效；2、请求高弟与徐桂兰承担诉讼费用。
本院认为，原告高弟在被告徐桂兰提供与蔡永和的离婚证明和其本人签字的拆迁安置协议书、入住手续、热力合同、物业交费收据等材料证明其是房屋所有权人的情况下，与被告签订房屋买卖协议，并于当日交付房款，且出卖价格符合市场价格，应视为双方真实意思表示，该买卖协议有效，双方应当继续履行。被告徐桂兰收到原告全部购房款后未按约交付房屋，属违约，故应承担违约责任。第三人蔡永和以其是房屋所有人为由拒不交付该房屋的行为于法无据，本院不予支持。
关于被告徐桂兰及第三人蔡永和提出的名为房屋买卖实为民间借贷的抗辩主张，因被告未提供任何证据而第三人提供的证人蔡洪彬、蔡洪波二人均未在签订房屋买卖协议的现场，只是听被告和第三人蔡永和所述，第三人提供的录音资料，因其是在未经当事人允许的情况下录制，录像的日期与实际日期不符，连接不紧密，无明确语言证明该买卖合同系借款抵押，声音嘈杂，缺乏证据的真实性和连贯性，原告对证明事实予以否认，依据《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十六条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（三）存有疑点的视听资料”；第七十七条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定：……（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力小于其他证人证言”。而且无证据证明借条持有人为本案原告，故其主张本院不予支持。
关于第三人蔡永和主张争议房屋系与被告徐桂兰共有未经其同意买卖协议无效的诉讼请求，因原、被告在签订房屋买卖协议时，被告已提供了离婚证明、拆迁安置书、入住手续、热力合同及物业缴费收据等证明材料，证明该房屋属被告所有的前提下才签订的买卖协议，原告履行了对房屋所有人的审查义务，买受人没有义务去查明该房屋是否还有其他隐形共有人，如确实存在其他共有人，可另行向法院告诉，对徐桂兰所得的收入进行分割，并不影响该买卖合同的效力。故其请求本院不予支持。
关于第三人蔡永和与被告徐桂兰系事实婚姻，其争议房屋为其共有财产的主张，因二人于1993年5月20日在民政部门办理了离婚登记后，并没有办理结婚登记手续，即使二人始终在一起住，且未提供有效证据证明该房屋有第三人蔡永和出资事实，故其主张本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法法》第三十九条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第九十六条、第七十七条之规定，判决如下：
一，原告高弟与被告徐桂兰间签订的《房屋买卖协议》有效；
二，被告徐桂兰于本判决生效之日，将长春市双阳区建龙上东国际10号楼407室房屋交付给原告高弟，并配合原告高弟办理该房屋的产权更名过户手续；
三，被告徐桂兰于本判决生效之日，给付原告高弟违约金（以40万元为基数，从2012年5月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；
四，驳回第三人蔡永和的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14600元，其中7300元及公告费260元由被告徐桂兰承担，另7300元（缓交），由蔡永和承担，均于本判决生效之日给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 封贵科
人民陪审员 孔祥纯
人民陪审员 赵兴学
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 梁 艳