广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初14876号
原告（反诉被告）章施，女，汉族，1983年2月22日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。
委托代理人赖科铭，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人王静，广东晟典律师事务所律师。
被告（反诉原告）王冲冲，男，汉族，1988年2月16日出生，户籍地址安徽省淮南市潘集区。
委托代理人宗贵东，广东商达（前海）律师事务所律师。
第三人肖克友，男，汉族，1984年7月15日出生，户籍住址深圳市南山区。
委托代理人方兴田，广东商达（前海）律师事务所律师。
第三人深圳市冠之联房地产有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道建设西路优品建筑花园10栋13号。
法定代表人彭淦民。
第三人深圳市贷贷美金融咨询服务有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道黄阁路天安数码城2栋B座1402-4。
法定代表人李盆。
原告章施与被告王冲冲、第三人肖克友、深圳市冠之联房地产有限公司（以下简称冠之联公司）、深圳市贷贷美金融咨询服务有限公司（以下简称贷贷美公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，被告王冲冲在法定期限内提出反诉，本院依法予以受理，并将本诉与反诉依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告章施及委托代理人赖科铭、王静，被告王冲冲委托代理人宗贵东，第三人肖克友委托代理人方兴田到庭参加了诉讼，第三人冠之联公司及贷贷美公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月19日，原告与被告在第三人冠之联公司居间介绍下签订《房产买卖合同》，约定：被告以按揭贷款方式购买原告名下位于深圳市宝安区龙华街道清华东路与大和路交界处花半里清湖花园4栋19G房产，赎楼方式为担保赎楼，被告可以第三方名义过户。合同签订后，在中介公司安排下，原告前往深圳公证处办理了公证委托书，受托人系中介公司安排的人员，分别为张保风、崔鹏、王宗雷及罗泽娟，且中介公司称王宗雷系第三人贷贷美公司的员工，专门负责办理担保赎楼手续。可没想到的是，就在办理该公证委托书时，中介公司和被告串通，涉嫌将一份借款人系案外人蹇冬荣的高额利息《借款协议》混在委托书等材料里骗取原告签署，该行径直至原告被另案民间借贷案件通知应诉才得知。涉案房产赎出后，被告在仅向原告支付4万元定金，并未依约监管首期款或支付一次性购房款的情况下，瞒着原告让罗泽娟与其指定的新买方即第三人肖克友前往不动产登记中心龙华登记点办理递件过户手续。原告意外获悉上述情况后，立刻向龙华登记点提出异议，龙华登记点了解相关情况后中止了办理涉案房产的递件过户手续，但告知原告要再办理过户必须先取回房产证，而要取回房产证必须由该次办理递件过户的申请人共同申请才可以。因此，为使房产交易能安全继续进行，原告委托律师分别于2016年3月16日、17日、21日、25日四次函告被告及中介公司、担保公司，希望各方尽快协调第三人肖克友一同前往龙华登记点申请取回房产证，以便办理交易后续相关事宜。但无论是被告，还是中介公司或担保公司，均对原告发送的函件及意见不予理睬。原告认为，被告严重违反合同约定，与中介公司及担保公司恶意串通，严重损害原告合法权益，且在原告发现后仍不积极采取补救措施促使交易继续进行，其行为已构成根本违约。鉴于此，为维护原告合法权益，原告根据我国《民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除原告与被告于2015年10月19日签订的《房产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币55万元；3、被告承担本案全部诉讼费用(受理费、保全费、鉴定费等)。
被告答辩称，被告要求原告履行签订的《房屋买卖合同》，原告诉请中的事实与理由与实际情况不符，被告已经按约履行了合同，该合同现在没有履行完毕，实际上是原告的房产涨价，不想出售，导致合同没有履行完毕。
第三人肖克友陈述称，由原告与被告继续履行合同，原告诉请中的事实与理由与实际情况不符，被告已经按约履行了合同，该合同现在没有履行完毕，实际上是原告的房产涨价，不想出售，导致合同没有履行完毕。
第三人冠之联公司、贷贷美公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
被告王冲冲反诉称，被告与原告通过第三人冠之联公司签订《房产买卖合同》，合同约定被告先付定金4万元给原告，余款2016年3月20日前一次性付款给原告，因原告涉案房产在银行抵押借款状态，约定原告委托担保公司赎楼或自行赎楼，被告已付定金4万元，通知原告做房款监管手续时，原告当时同意监管并办理过户，但到达双方约定的监管银行后，突然改变主意，要求被告下次做银行监管并办理过户手续，但后来原告一直不办理，多次发函给被告要求解除合同，被告已明确告知原告要求履行合同，但原告就是置之不理，请求法院依法判决：1、要求原告继续履行《房产买卖合同》，将涉案房产过户给被告名下；2、原告承担本案诉讼费用。
原告针对被告的反诉答辩称：一、合同未继续履行的原因在被告，不在原告，且被告涉嫌诈骗，恶意非法侵占原告房产，系根本违约方。1、被告在仅支付了4万元定金，未依约办理首期款监管、银行按揭贷款情况下便指定新买方肖克友与担保公司业务员罗泽娟前往办理房产过户手续，严重违反合同约定，存在恶意侵占原告房产的嫌疑。该恶意过户行为在原告得知后立即联系登记点才得以阻止。2、为促使交易继续进行，原告不计前嫌，依然于2016年3月8日配合被告前往建设银行以办理款项监管等后续事宜，且按银行要求开了户，但当原告无意间询问被告房产证事宜时，被告声称不知且态度恶劣，并拒绝承认认识第三人肖克友，为此，原告立即致电担保公司业务员王宗雷，王宗雷称房产证已被龙华登记点扣留，于是原告又立即致电登记点询问，被告知需由提交过户材料的申请人一同前往才可取出，且房产证未取出前不得再办理过户。考虑到被告与中介公司及担保公司的一系列恶意串通过户行为等不安全因素，且房产证被扣留也是因为其擅自过户导致，被告应先行配合解决房产证扣留问题，同时若款项监管后，被告及担保公司恶意不协调肖克友配合取回房产证，被告则很可能恶意要求我方支付过户迟延履约金。为此，为确认清楚事实真相并防止以上风险，原告要求被告、担保公司及中介公司协调肖克友取回房产证再办理资金监管手续等后续事宜合情合理，且属行使不安抗辩权。3、为促使交易继续进行，原告多次电话并委托律师发函要求被告、担保公司及中介公司协调肖克友配合取回房产证，三方均不予理睬。房产证被扣留系因被告、担保公司擅自恶意过户导致，在原告不计前嫌的情况下，被告及担保公司不但不积极采取措施予以补救，反而在原告积极补救时恶意不理睬，制造障碍，阻碍交易继续进行，性质恶劣。为了交易能在保障安全的情况下继续进行，原告甚至告知被告，只要被告声明最终过户给谁，并承诺在原告配合办理了资金监管手续后被告就协调肖克友前往领取房地产证以办理后续过户事宜，然而被告连该承诺也不愿出具，可见被告从心里就不愿意协调取回房产证，恶意阻止交易进行意图明显。二、交易存在着无法继续进行的客观因素。合同明确约定的赎楼方式为担保赎楼，原告也依约在中介公司安排下办理了全权公证委托书给担保公司指定人员，然而就在办理公证手续时被告、担保公司、中介公司串通，将一份出借人系案外人蹇冬荣的高额利息《借款协议》混在委托书等材料里骗取原告签署，该行径直至原告被所谓的出借人蹇冬荣起诉后才得知。出借人起诉原告偿还借款后，于2016年4月25日申请查封了涉案房产，目前该房产仍处于查封状态。因此，房产买卖合同从客观上也无法继续履行。综上，请求驳回被告反诉请求，支持原告诉请。
经审理查明：2015年6月4日，深圳市房地产权登记中心向原告颁发了深房地字第××号《房地产证》，原告为位于深圳市宝安区龙华街道清华东路与大和路交界处花半里清湖花园4栋X号房地产（以下简称涉案房产）的权利人，该房产建筑面积85.93平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年10月19日，被告王冲冲作为买方与作为卖方的原告签订了一份《房产买卖合同》（编号1004381），约定原告将涉案房产转让给被告，转让成交价为人民币275万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金4万元，首期楼款（不含定金）总楼款减去银行贷款，买方须于签署本合同起80日内存入双方约定银行帐号进行资金监管（约定银行即买方申请按揭的银行），并应银行要求办理相关手续签署相关文件，相关监管文件须卖方到场签署的，卖方须无条件配合，如卖方不到场配合签署文件办理监管手续，买方有权待监管手续办理完结后三个工作日内付款监管。按揭楼款以银行贷款承诺函为准，买方须在双方约定的首期楼款截止日前向银行提交按揭贷款申请资料，并应按揭银行要求办理相关手续签署相关文件。卖方须无条件配合买方申请按揭手续，并应按揭银行要求办理相关手续签署相关文件（卖方最多配合买方换银行申请按揭三次）。卖方房产尚在按揭中的赎楼方式为担保赎楼。卖方须于签署本合同起三个工作日做全权公证委托给担保公司指定人员，并应担保公司要求签署相关文件，提供相关资料，同时买方须无条件配合卖方办理赎楼手续并应担保公司要求签署相关文件。卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起三十日（含当日）内自行筹资还清银行贷款，注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司赎楼仍不能获得银行赎楼贷款的，须在签署本合同之日起五十日内自行赎楼，注销抵押登记。该房产卖方声明尚欠银行贷款30万元以内，预计赎楼费用及短期利息共计1万元，买卖双方自行协商约定该笔赎楼费用由买方于所委托担保公司出具保函起三日内支付给担保公司。如因卖方之前还款逾期等信用问题导致担保公司赎楼费用增加的，多出费用部分由卖方自行承担。买卖双方须于买方除定金及首期楼款（支付完毕）以外的按揭楼款部分得到申请银行书面承诺及卖方自行或委托担保机构向之前房产按揭银行还清欠款，赎出房地产证明原件并注销抵押登记这两项条件达成起三个工作日内到房产交易过户机关签订《深圳市二手房预约买卖合同及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》办理房产过户手续，过户的收文回执交由第三方保管。买卖双方自行约定物业转让所产生的产权过户税费全部由买方支付，支付方须于房产过户回执载明的回复日期届满之日起二个工作日内向征税机构缴纳税费。合同第十条约定，在合同履行期间因卖方房产被查封导致的一切后果由卖方承担赔偿责任。合同第十二条约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十违约金承担违约责任或没收买方已付的定金。如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：1、卖方同意买方于签定合同起80日内去银行资金监管或2016年3月20日前一次性付款给卖方；2、卖方同意买方以第三方名义购买过户；3、买方双方自行约定签定合同起至过户当日以2500元/月承租给买方。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
合同签订当日，被告王冲冲向原告支付了定金4万元。其中有5000元作为交房保证金托管在第三人冠之联公司处。
2015年10月22日，原告办理了公证委托，委托罗泽娟、张保凤、崔鹏、王宗雷为代理人，办理涉案房产的赎楼、注销抵押登记、领取房产证、全权办理转让涉案房产有关手续，代为签署房地产、不动产买卖合同并收取售房款、银行按揭贷款、签署涉案房产的房款资金监管协议、首期款资金监管协议、指定资金监管及按揭贷款收款账户等手续。
2015年12月31日，原告公证委托的代理人罗泽娟代理原告与第三人肖克友及中国工商银行股份有限公司深圳星河支行三方就涉案房产签署《二手楼交易资金监管协议》，确定监管首期款113万元。同日，第三人肖克友向监管账户存入首期款113万元。后中国工商银行股份有限公司深圳星河支行向第三人肖克友出具了《二手楼按揭贷款确认书》（编号2016249380），称待涉案房产过户到买方人即第三人肖克友名下，并办理了以该行为抵押权人的抵押登记手续后，该行同意向第三人肖克友发放期限为30年，金额为274万元的贷款。但该贷款确认书未填写签发日期。
2016年1月21日，涉案房产注销了抵押登记。
2016年1月22日，原告公证委托的代理人罗泽娟代理原告与第三人肖克友签订了《深圳市二手房买卖合同》，填写了《深圳市房地产转移登记申请表》，向深圳市不动产登记中心申请办理涉案房产的转移过户登记手续。
原告称其并不知晓代理人罗泽娟与第三人肖克友办理资金监管、取得贷款承诺函及办理递件过户事宜，认为仅收到了4万元定金就办理递件过户侵害了其合法权益，故原告前往深圳市不动产登记中心要求停止办理过户手续，并于2016年1月29日办理了公证书，声明终止对罗泽娟、张保风、崔鹏、王宗雷有关涉案房产的委托授权，不再委托上述人员代为办理涉及上述房产的任何事务。
2016年1月30日，原告向被告发出《声明函》，称被告在未进行资金监管、未取得贷款承诺函的情况下，代理人隐瞒本人前往房产交易过户机关递件申请办理房产过户手续，违背诚实信用原则，损害了原告的合法权益，同时告知被告已于2016年1月29日撤销对原代理人的委托，后续相关合同履行事宜由原告本人亲自办理。
2016年2月1日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称被告未在合同约定期限内（即2016年1月7日前）办理首期款资金监管手续，根据合同第十六条第1款的约定，被告应于2016年3月20日前一次性向原告支付除定金4万元的购房款即人民币271万元，原告已按合同约定办理赎楼手续，目前担保公司已将交易房产赎出，赎楼费用应由被告按合同约定承担，原告已向被告函告取消对罗泽娟、张保风、催鹏及王宗雷的委托，后续的房产转让事宜由原告亲自办理，被告在收取本函之日起十五日内联系原告签署涉案房产房屋租赁合同，如被告拒绝签署，根据法律规定，没有签订书面租赁合同，视为不定期租赁，原告有权随时要求被告搬离涉案物业。
被告确认已收到上述《声明函》及《律师函》，原告与被告均确认之后双方协商涉案《房产买卖合同》改回由原告与被告之间继续履行，由被告一次性支付购房款。第三人肖克友亦表示同意涉案合同由原告与被告继续履行，其退出关于涉案房产的交易。
2016年3月8日，原告与被告经协商共同前往中国建设银行做一次性购房款的资金监管，在被告签署了《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》后，原告拒绝签署。庭审中原告称拒绝签字的原因是房产证原件尚在不动产登记中心处，需当初办理递件过户的第三人肖克友与原告共同前往不动产登记中心才能取回，在未取回前不能再进行过户，故原告认为应先行解决房产证取回问题，再办理一次性购房款的款项监管。
2016年3月16日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收取律师函后立即与担保公司联系，于收函后两日内与原告一同前往不动产登记中心申请取回房地产权证。原告于同日亦向第三人冠之联公司及第三人贷贷美公司寄送了内容大致相同的《律师函》。
2016年3月17日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在2016年3月20日前将一次性购房款直接支付至原告指定的银行账户，或办理该一次性购房款资金监管手续。
被告确认收到原告发出的上述两份《律师函》，并于2016年3月18日通过短信通知原告，同意一次性付全部楼款，但要求原告到银行配合签资金监管协议。原告确认收到被告办理一次性购房款资金监管的通知，但认为被告应先采取补救措施取回房产证，原告才有义务再行配合做首期款监管，否则原告存在着被被告追究迟延办理过户违约责任的巨大风险。被告则称多次电话联系原告及原告代理人，但均不接听电话。双方交易停滞。原告称至本案庭审时，涉案房产的房产证原件尚在深圳市不动产登记中心，无法取回。
2016年3月22日，被告委托律师向原告发出《律师函》，称2016年3月8日原告未与被告资金监管，约2016年3月21日下午办理，原告还是不办理，故发函通知原告于2016年3月25日前到银行做剩余楼款的资金监管手续，逾期不办理，视为原告不履行合同，严重违约，到期将采取相应的法律措施。该《律师函》于2016年3月24日妥投。
另查明，涉案房产因原告与案外人蹇冬荣民间借贷纠纷一案，于2016年4月25日被深圳市龙岗区人民法院查封，查封案号（2016）粤0307民初4642号，查封期限三年。2016年5月3日，涉案房产被深圳市龙岗区人民法院办理了轮候查封，查封案号为（2016）粤0307民初5308号。
上述事实，有当事人当庭陈述及房产买卖合同、房地产证、公证书、收款收据、不动产资料电脑查询结果表、不动产查封（备案）表、二手楼交易资金监管协议、银行刷卡单、房屋交易资金托管业务开户通知/协议书、律师函、快递单、二手楼按揭贷款确认书、不动产登记业务申请材料接收凭证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》（编号1004381）系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。该合同明确约定，原告同意被告以第三方名义购买过户，因此，原告代理人罗泽娟与第三人肖克友签署资金监管协议，在取得贷款确认书后办理递件过户手续，不违反合同约定，原告称被告在仅支付4万元定金的情况下，串通各方办理递件过户手续，构成违约并不成立。同时，涉案房产房产证扣留在不动产登记中心并非本案被告过错，原告称被告未配合将房产证原件取回，构成违约，理由亦不成立。因此，原告关于被告在交易中构成违约的理由均不成立，原告要求与被告解除《房产买卖合同》，并要求被告支付违约金并无事实及法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉要求继续履行合同问题。涉案房产因原告与案外人纠纷被深圳市龙岗区人民法院进行了两轮查封，涉案房产现不具备继续交易、办理过户的条件，因此，对被告反诉要求继续履行合同，将涉案房产过户至被告名下的反诉请求，本院依法亦不予支持。被告可在继续履行条件成就后另行主张相关权益，亦可就合同不能继续履行所产生的相应法律后果，与原告自行协商解决或另循法律途径主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告章施的全部诉讼请求；
驳回被告王冲冲的全部反诉请求。
本案本诉部分案件受理费人民币4650元，由原告负担，此款原告已预交；反诉部分案件受理费人民币14400元，由被告负担，此款被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年十一月四日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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