山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第719号
上诉人（原审原告）沈兆军。
委托代理人张军伟，山东力诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）威海顺达实业有限公司，住所地威海市昆明路21号。
被上诉人（原审被告）孙杰。
二被上诉人之共同委托代理人范海娜，山东海丰威律师事务所律师。
原审第三人山东威海烟草有限公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路128号A座。
法定代表人邓基刚，总经理。
委托代理人杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。
原审第三人中国烟草总公司山东省公司，住所地山东省济南市高新区新泺大街中段南侧。
法定代表人孙公准，总经理。
上诉人沈兆军因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，涉案房屋（威海经济技术开发区海滨南路24号213室）所在威海市海滨南路24号楼系被告威海顺达实业有限公司开发建设，2000年5月26日，原告与被告威海顺达实业有限公司签订房地产买卖契约，约定被告威海顺达实业有限公司将位于威海经济技术开发区海滨南路中智大厦西北角101室房屋（合同约定坐落）所有权出售给原告，建筑面积159平方米，每平方米售价3000元，房屋价款为477000元。后因原告欲增加上述网点房面积，遂于2000年5月31日与被告威海顺达实业有限公司签订补充协议一份，约定购买上述坐落102室的楼上202室，面积暂定为40平方米，价格定位每平方米2000元，房屋价款8万元，面积以最后确定的房证为准，价款多退少补，协议下方注明“此协议书转正规合同：1010765，2001年7月9日，徐金山”。
2001年7月9日，原告与被告威海顺达实业有限公司再次签订房地产买卖契约（合同编号1010765），约定被告威海顺达实业有限公司将位于威海经济技术开发区海滨南路24号2层-5出售给原告，房屋价款为8万元，该合同于2001年7月9日补签（原合同协议书2000年5月31日签）。上述合同签订后，原告先后于2000年5月26日支付中智大厦西北角101室购房订金1万元，2000年5月31日，支付中智大厦202室购房订金8万元，2000年8月24日支付中智大厦西101室房款20万元。
因原告及其亲属（弟弟沈兆贵、姐夫王德信）均与被告签订了相关购房合同（沈兆贵购买了位于中智大厦西106室，王德信购买了位于中智大厦东101室，以上均为合同载明房屋坐落编号，沈兆贵所购买106实际为2户房屋即106、107），2002年1月16日，原告及其亲属就所购买房屋进行了交接，并签字确认了交接记录一份载明“交接物品：101#门市房、106#门市房、107#门市房（西侧，西开门）、101#门市房（北侧，北开门）”。另因原告及其亲属认为被告逾期交房，应当承担违约责任，遂诉至法院，原审法院以（2003）威环民一初字第1385号民事判决书判决，被告威海顺达实业有限公司应向原告支付逾期交房违约金35000元，在执行过程中上述违约金及案件受理费、执行费等合计36780元抵顶了原告欠付被告威海顺达实业有限公司的购房款。
原告及其亲属所购买房屋所在建筑物于2000年9月6日办理了商品房预售许可，于2009年办理了产权登记，登记的房屋坐落为威海市海滨南路24号，原告购买的中智大厦西106室房屋现登记的房屋坐落为海滨南路24号-6（为上下二层），建筑面积为160.38平方米，用途为商业。2000年5月31日与被告威海顺达实业有限公司签订补充协议项下的标的物即202室则为海滨南路24号213室（以下简称涉案房屋），建筑面积为73.09平方米，用途为办公。213室为毗邻海滨南路24号-6二层南侧的房屋，下层为用途为办公的楼房大厅通道，其南侧毗邻海滨南路24号-5号房屋，亦系上下二层，用途为商业。经现场勘查，海滨南路24号-6二层已与213室打通相连由原告占有使用。
另查，被告威海顺达实业有限公司曾将包括涉案房屋在内的威海市海滨南路24号办公楼出售予贺书坤，贺书坤又于2004年间将上述房屋买卖合同中买受人相关权利义务转让予威海威林贸易有限公司，后威海威林贸易有限公司于2009年间又将上述房屋买卖合同权利义务再次以300万元价格转让给被告孙杰。
又查，在第三人山东威海烟草有限公司、中国烟草总公司山东省公司与被告威海顺达实业有限公司财产权属纠纷三案执行过程中，对包括涉案房屋在内的威海市海滨南路24号楼进行了查封，经二第三人与被告协商，同意对涉案房屋以评估价格进行变卖，被告孙杰以34.4万元购买了上述房屋，原审法院遂于2013年10月16日作出（2005）威环执字第1825-1826-5号执行裁定书裁定解除对上述房屋查封，并将位于威海经济技术开发区海滨南路24号213室房屋产权变更登记至被告孙杰名下。后原告向原审法院出执行异议，原审法院经审查作出（2014）威环执异字第4号执行裁定书，驳回了原告的异议。
2014年1月23日，原告沈兆军诉至原审法院称，被告威海顺达实业有限公司将涉案房屋交付给原告，由原告一直使用至今，但在二第三人申请执行被告威海顺达实业有限公司过程中将该房屋处分给被告孙杰，故请求撤销原审法院（2014）威环执异字第4号民事裁定及（2005）威环执字第1825-1826-5号执行裁定，确认涉案房屋归原告所有。被告威海顺达实业有限公司辩称，涉案房屋系2004年由被告威海顺达实业有限公司出售给被告孙杰，被告孙杰办理了相关房屋产权转移登记的部分手续，但因原告非法侵占该房屋并擅自更改房屋结构导致与规划不相符，无法进行测绘，最终未能办理房屋产权转移登记手续，原告并非涉案房屋买受人，其无权提起执行异议之诉。被告孙杰辩称，原告与涉案房屋并无利害关系，涉案房屋系其通过买卖的方式依法取得并办理了产权登记手续，故请求驳回原告诉讼请求。第三人山东威海烟草有限公司、中国烟草总公司山东省公司述称，同意二被告意见。
在诉讼过程中，原审法院以不属于民事案件受理范围为由，驳回原告要求撤销原审法院（2005）威环执字第1825-1826-5号执行裁定、（2014）威环执异字第4号执行裁定的起诉。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据在案证实。
原审法院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。因此，我国对基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效主义，只有依法进行了登记，才能发生物权效力，不登记则不能发生不动产物权的变动效力。本案中，无论原告与被告威海顺达实业有限公司2000年5月31日所签订协议书与2001年7月9日所签订房地产买卖契约中所涉标的物是否同一，且系本案所涉房屋，原告与被告威海顺达实业有限公司均系就涉案房屋的买卖曾经达成合意，即形成了合同上的权利义务关系，但并未进行产权的变更登记，原告因此所享有的仅系因上述买卖行为而产生的要求继续履行合同（进一步办理房屋所有权转移登记手续）或承担其他民事责任的权利，即合同之债，由于双方尚未按照法律规定办理房屋所有权转移登记，即未对不动产物权的变动进行登记，不发生物权变动的法律效力，原告对涉案房屋不享有物权，故原告要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，第十四条之规定，判决：驳回原告要求确认位于威海经济技术开发区海滨南路24号楼213室归其所有的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
宣判后，上诉人沈兆军不服原审法院判决，向本院提起上诉称，中智大厦202室、威海经济技术开发区海滨南路24号楼内2层-5号、威海市海滨南路24号213室为一处房产。上诉人已经购买使用诉争房产十余年并取得所有权，仅由于被上诉人威海顺达实业有限公司的原因未办理房产过户手续。上诉人自《中华人民共和国物权法》实施之前就已经取得了诉争房屋的所有权，故原审法院适用《中华人民共和国物权法》适用法律错误。被上诉人孙杰购买诉争房屋并非出于善意，其从未到庭应诉。涉案房屋在另案中被诉讼保全，未经保全申请人同意变卖给孙杰系错误，应予撤销。请求二审法院依法改判。
被上诉人孙杰答辩称，从涉案房屋的测绘报告可以看出，海滨南路24号内2层-5号与海滨南路24号楼213室并非同一房产。上诉人在2001年7月9日的房地产买卖契约中约定购买海滨南路24号楼内2层-5室，并约定将2000年5月31日的补充协议变更为正式协议，表明上诉人购买中智大厦202室与海滨南路24号楼内2层-5室并非同一房屋，即非本案涉案房屋。上诉人认为被上诉人孙杰并非善意购买涉案房屋没有证据支持。被上诉人孙杰委托代理手续符合有关法律规定，故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人威海顺达实业有限公司同意被上诉人孙杰答辩意见。
原审第三人山东威海烟草有限公司同意原审判决。
原审第三人中国烟草总公司山东省公司未发表意见。
二审查明，2013年3月4日，上诉人向威海经济技术产业开发区人民法院申请查封涉案房屋，2013年10月16日，原审法院作出（2005）威环执字第1825-1826-5号执行裁定，裁定解除涉案房屋查封，同年10月18日，原审法院以该裁定书及协助执行通知书办理房产过户手续，将涉案房屋所有权登记在被上诉人孙杰名下。2013年12月，上诉人向原审法院提出执行异议。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，民事诉讼法创设案外人执行异议之诉制度的目的在于通过诉讼确认执行标的物实体权利归属，进而排除对执行标的物的强制执行，以保障案外人的财产权利。因此，案外人执行异议之诉的审理范围是依据物权法、合同法等相关法律规定确认案外人、被执行人等当事人是否对执行标的物依法享有实体权利或者相关物权权益。本案中，诉争房屋已经办理权属证书，被上诉人孙杰对涉案房屋享有物权。上诉人主张其与被上诉人威海顺达实业公司就涉案房屋签订房地产买卖契约，应当对涉案房屋享有所有权。对此，本院认为，我国对于法律行为引起的不动产物权变动一直采取登记生效主义。不论涉案房屋与双方签订的房地产买卖契约中的所涉标的物是否为同一房屋，涉案房屋从未登记在上诉人名下，上诉人并未取得涉案房屋的所有权。即使是涉案房屋为双方房屋买卖合同中的房屋，上诉人也仅能主张该房屋之债权权益，而非物权权益。因此，上诉人以其对诉争房屋享有所有权为由，请求人民法院确认涉案房屋归其所有，缺乏事实依据和法律依据，其主张不予支持。综上，上诉人上诉理由不当，原判正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈兆军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 李佳忆
二〇一五年三月十日
书 记 员 丁真真