内蒙古自治区阿巴嘎旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿民初字第49号
原告乔玉芬，女，汉族，现住阿巴嘎旗别力古台镇。
委托代理人华明录，内蒙古醒悟律师事务所律师。
委托代理人宝音乌力吉陶格陶，内蒙古醒悟律师事务所实习律师。
被告卢广宙，男，汉族，，现住阿巴嘎旗别力古台镇。
原告乔玉芬诉被告卢广宙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人华明录、宝音乌力吉陶格陶，被告卢广宙到庭参加诉讼，该案现已审理终结。
原告乔玉芬的委托代理人诉称，2013年8月30日原、被告双方签订了一份《房屋调换补偿协议书》，约定被告作为拆迁人将原告位于别力古台镇汉贝西街X组XX号的四间面临街商品房拆迁，双方在补偿协议当中约定被告必须于2014年10月1日将原地建成的街面房交付给原告，还明确约定如到期无法交付房屋，被告应承担违约金3万元，另外双方在协议中的第七条约定“甲方（被告）欠乙方房款12万元，必须在2014年10月1日付清，如甲方到期给不了，不能用房子抵押，12万按1.5分利息连本带利赔偿”，现在被告拆迁后的房屋已经建成，但是被告拒绝履行原地交房的约定，并且不履行金钱给付义务，多次协商后终无果，万般无奈，只好诉至法院要求：1、判令被告按照协议约定交付原地面积不少于159平米的街面楼（如不足159平方米部分按照约定承担每平方米为4000元的差价补偿）。2、判令被告承担每年3万元的迟延交房违约金，直至交付房为止。3、判令被告给原告办理房屋产权证。4、判令被告交付应付的房款12万元及月1.5%的违约利息，直至还清为止。5、本案诉讼费由被告承担。
被告卢广宙辩称，我所建的房屋已经于2014年9月份竣工并交付给了拆迁户，但是原告就不认领房屋，所以说我违约是不现实。我们于2013年5月21日就签订了房屋拆迁协议，因后来原告不同意拆迁，于2013年8月份签订了第二份协议。当时我给原告的房屋就在原址上的，就差了20米，因原告不认领我给的房屋，所以我无法给原告铺地、刮白，这些也不是我一个人的原因造成的。我不是不想给他房款，现在我的钱都投在里边了，手头很紧张。现在原告可以在我没有卖出去的房屋里随便挑，如果面积差了，我给补差价。对于原告的延交付房屋违约金诉求，我不承担迟延交付房屋的违约金。
原告向法庭出示证据:1、房屋调换补偿协议书原件一份。证明（1）补偿方式为房屋补偿加现金补偿。所约定的补偿房屋性质为商业房，面积不能低于159平米，位置是原所拆迁房屋的原地，也就是原址。另证明房屋补偿以外的现金补偿的数额。（2）对于不交付房屋的违约金约定，因被告未按合同约定交付房屋，所以应承担协议中所约定的违约金。（3）协议中约定的原告义务已经履行完毕，就是原告把原房屋交给被告拆迁，因协议（合同）是合法有效的，所以双方都应充分履行各自的义务。
被告卢广宙质证意见：我认可这个协议。但对原告所说的原地说法不认可，我没有从别的地方给原告商业楼，也是在拆迁的地方给原告的。还有，在协议中约定的义务是交付楼房，但原告一直不认领房屋，不是我一直违约。对于现金补偿，我现在没钱，给付不了12万元。
2、拆迁之前原房屋产权证复印件，土地证复印件。证明：原告拆迁前的原房屋使用面积为179平米，原房屋的大致位置为运输公司大院门的东边厕所往东，与原来的厕所隔一片空地。
被告卢广宙的质证意见：我认可，原房屋位置就在原告所说的位置。
被告卢广宙向法庭提供的证据：通知函一份。证明当时房屋已经竣工并通知各拆迁户的事实。
原告的质证意见：对于证据的关联性有异议。该证据上能看出房屋竣工时间是2014年10月21日，但该份证据内容与本案没有关联性。从内容上看房屋虽然竣工，但因为入冬的原因不能装修，所以达不到协议所约定的房屋交付的要求。另外该份证据反映不出被告要交付给原告的是那一处房屋。
经审理查明，2013年被告卢广宙以自建房的形式拆迁阿巴嘎旗别力古台镇运输大院附近的平房，并建造商业楼房。于2013年8月13日与原告乔玉芬订立《房屋调换补偿协议书》，双方约定拆迁原告位于阿巴嘎旗别力古台镇汉贝南街X组XX号的四间街面商品房、五间小房及院落。总面积240平米置换了街面楼房进里宽5米、进里长15米的上下二层门面（使用面积不低于159平米）。若不足平米数，必须按街面楼房价格赔偿(每平米4000元)。在此协议书第四条中约定置换后的街面楼房为原地，必须保证楼房质量。双方约定的置换房屋交付时间是2014年10月1日，如被告不按期交付房屋就承担每年3万元的赔偿。除了房屋补偿外双方约定由被告给付原告12万元的金钱补偿，定于2014年10月1日付清，如不按期履行按月息1.5分计算利息。除此之外双方在协议中对交房标准、办理房屋所有权证过程中的费用承担、原告违约责任等方面进行了约定。原平房拆迁完后被告卢广宙所建一排共13间（二层）楼房于2014年10月21日竣工。原告原平房的位置应在该街面楼房从东往西方向数大约是第3、5、6、7间的位置。但被告卢广宙将原告原来平房原地位置的第3、5、6、7间房屋交付给了他人，给原告分配在从西数第4间，因此，原告要求按照双方约定的协议在原告原来平房的位置上予以分配，故双方发生争执，原告诉到法院要求：1、判令被告按照协议约定交付原地面积不少于159平米的街面楼（如不足159平方米部分按照约定承担每平方米4000元的差价补偿）；2、判令被告承担每年3万元的迟延交房违约金，直至交付房为止；3、判令被告给原告办理房屋产权证；4、判令被告交付应付的房款12万元及月1.5%的违约利息，直至还清为止；5、本案诉讼费由被告承担。
另查明，被告卢广宙所建阿巴嘎旗别力古台镇汉贝西街南路平改楼103-203铺（从东往西数第3号街面楼房）的面积为157.5平米。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告于2013年8月30日所签订的《房屋调换补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，双方应当按照协议内容履行。该楼房已具备交付条件，但原告至今未能按期使用所置换的楼房是因为被告未按协议中约定向原告交付原地所建楼房所致。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿位置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持的规定，原告有权要求被告交付原地所建的不低于159平米街面楼房的请求。关于原、被告双方在协议中约定的被告支付原告房款12万元、同时约定了交付楼房的时间及办理房产证等相关事宜，以及被告按期履行不了协议内容应承担的违约责任等约定约定明确。被告应根据协议书的内容履行义务并承担违约责任。被告在法庭上提出原告原地所建楼房已经卖给他人，而且资金已全部投资建楼房，现无能力支付房款等辩解理由
不予成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第七条第一款规定判决如下：
一、被告卢广宙按照协议约定向原告乔玉芬交付阿巴嘎旗别力古台镇汉贝西街南路平改楼103-203铺（从东往西数第3号街面楼房面积为157.5平米，交付的楼房标准符合协议书约定的第二项内容）。
二、被告卢广宙给付原告乔玉芬补差价款6000元（159平米-157.5平米=1.5平米）。
三、被告卢广宙承担未按时交付原告楼房的违约责任3万元。
四、被告卢广宙按协议书的约定负责给原告乔玉芬办理房屋产权证。
五、被告卢广宙支付原告乔玉芬尚欠的房款12万元并承担月利息1.5%（利息从2014年10月2日开始计算利息至本判决生效为止）。
六、上述款项于本判决书生效之日起十五日内履行。
案件受理费3300元，由被告卢广宙承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
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审 判 长 苏 布 达
审 判 员 达 巴 特 尔
人民陪审员 许 恒 业
二〇一五年九月三十日
书 记 员 阿拉坦敖其尔
附相关法律条款及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》若干问题的解释
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿位置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。