上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2890号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第2890号
原告（反诉被告）上海市普陀区鑫都佳园业主委员会。
负责人韩荣根、谢贵萍。
委托代理人刘雅蓓、谢璐琪。
被告（反诉原告）上海诚信中宁物业管理有限公司。
法定代表人罗登科，总经理。
委托代理人潘以珍，女，该单位工作。
委托代理人陈鹏，上海中建中汇律师事务所律师。
原告上海市普陀区鑫都佳园业主委员会与被告上海诚信中宁物业管理有限公司，反诉原告上海诚信中宁物业管理有限公司与反诉被告上海市普陀区鑫都佳园业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）上海市普陀区鑫都佳园业主委员会的负责人韩荣根、谢贵萍，被告（反诉原告）上海诚信中宁物业管理有限公司的委托代理人潘以珍、陈鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海市普陀区鑫都佳园业主委员会诉称，被告于2002年1月至2010年6月30日为原告的物业服务公司，虽未签订物业服务合同，但存在物业服务关系。2003年7月1日至2010年12月31日期间，原告维修资金及小区收益资金一直由被告代为管理，2011年8月经上海骁天城会计师事务所审计发现，1、被告未按规定将每月住宅共用部分所得收入于次月5日纳入专项维修资金帐户，以致原被告终止物业服务后，小区收益资金余额共计人民币103467.82元（以下币种均为人民币）被告未归还原告。2、被告于2006年动用原告房屋维修资金42326.46元用于2002年2月至2006年12月期间的小区公共设施设备维修，由于当时房屋在保修期内，房屋修缮费应由开发商支付，而被告动用了维修基金予以修缮。现要求被告返还小区收益资金103467.82元、动用的维修基金42326.46元、小区安防系统拆机移机费39000元。
被告上海诚信中宁物业管理有限公司辩称，上海骁天城会计师事务所既非原被告共同委托，也非法院依法委托，被告撤离原告所在小区时未委托审计，故对原告单方委托的审计单位出具的审计报告不予认可，被告于2010年6月从原告所在小区撤场，不存在收取在此时间之后的小区停车费的事实，维修费用从维修基金中支取是经原告同意的，且原告就小区安防系统拆机移机费事项提起主张，未经合法程序，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告上海诚信中宁物业管理有限公司反诉称，2001年11月至2010年6月，反诉原告长期为反诉被告所在的上海市新村路638弄鑫都佳园小区提供物业管理服务。根据反诉原被告签订的物业管理服务合同约定，当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，业主大会有义务以垫付方式偿付。嗣后，反诉原告一直按合同约定为小区提供物业服务，并按上海市普陀区物价局核准的收费标准收取物业管理费，而小区业主长期拖欠物业管理费，业主大会、业委会亦未履行合同约定的垫付义务。2010年10月25日，在办理反诉原告从上述小区撤离交接工作中，反诉原被告签署鑫都佳园维修资金移交确认书，反诉被告确认尚欠反诉原告维修费用49640.57元，该确认书经上海市普陀区ＸＸ房地办见证。现要求反诉被告支付反诉原告代垫的维修费用49640.57元。
反诉被告上海市普陀区鑫都佳园业主委员会辩称，谢贵萍确在“鑫都佳园维修资金移交确认书”上签名，但仅表示收到该确认书，据反诉被告统计，其中有六万余元是保修期内发生的费用，应由开发商承担，而非反诉被告，现反诉被告同意支付25591.37元。
经审理查明，被告系原告所在上海市普陀区鑫都佳园小区前期物业管理单位，2004年该小区成立业主委员会后，双方签订物业管理服务合同，实际履行中，被告于2001年11月至2010年6月期间在上述小区内提供物业管理服务，并于2010年6月30日离场。同年10月25日，原被告在上海市普陀区住房保障和房屋管理局ＸＸ办事处见证下，就鑫都佳园维修资金移交情况签署确认书，该确认书内容为：维修资金支出金额（由被告先行支付）91967.03元，原告已支付被告42326.46元，尚未支付49640.57元。2011年8月，因业主委员会换届需要，上海骁天诚会计师事务所有限公司接受委托，对2004年7月1日至2010年12月31日期间原告第一届业主委员会的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，小区收益资金收支明细表中显示，上述时间段内期末余额为103467.82元，该款包括固定车位收入、临时车位收入、广告费收入、资产管理收入等，扣除电控伸缩门、非机动车库充电箱工作、楼宇对讲机等维修费用。同时，该审计报告中明确，公共设施设备维修费42326.46元系小区保修期内的房屋修缮费及小修养护费。2013年12月，原告起诉来院，要求判如诉请。
审理中，1、原告表示上海骁天诚会计师事务所有限公司由普陀区房地局物管科举荐，根据被告提供的会计帐表等有关资料进行审计，故该单位接受原告委托而出具的审计报告客观公正，本次诉讼中原告以该审计报告为依据，不申请重新审计。要求被告支付的第一项诉讼请求之小区收益资金余额103467.82元是2004年7月1日至2010年12月31日期间的停车费收益。被告在不认可上述审计报告的前提下表示该款项已用于抵充被告垫付的小区公灯、绿化等费用的支出，且被告于2010年6月30日已撤离小区，不可能收取之后的停车费。
2、原告持“移装、恢复协议书”向被告主张小区安防系统拆机移机费39000元，表示因地铁七号线施工需要，小区监控系统需移装，而被告在收取了51000元工程后仅实施了拆除工作，至今未将监控系统恢复到原位置，扣除其已支出的费用，要求被告返还39000元。被告确认收取51000元工程费，主要涉及包括原告小区在内的两个相邻小区监控系统的拆装及排水系统回撤、砌窖井、明沟疏通等项目，拆除时发生了费用，之后因监控设备在原告处而没有恢复安装，且费用未细分，也并非原告所在小区专有。
3、反诉原告表示反诉主张的款项是根据鑫都佳园维修资金移交确认书内容，扣除了反诉被告已支付给反诉原告的42326.46元，若反诉被告坚持其本诉中的该项请求，反诉主张的金额应调整为91967.03元。
本案反诉查明的事实同本诉。
本院认为，被告系原告所在上海市普陀区鑫都佳园小区前期物业管理单位，2004年该小区成立业主委员会后，双方签订物业管理服务合同，被告于2001年11月至2010年6月期间在上述小区内提供物业管理服务，并于2010年6月30日撤离上述小区，原被告对此均无异议，本院予以确认。关于本诉，原告作为小区业主大会的执行机构，经小区业主大会决议通过，根据现行条例、规定，为维护全体业主的合法权益，提起本案诉讼，符合法律规定，主体适格。被告应依物业管理服务合同约定的委托管理事项进行维修、养护、管理等活动。原被告于2010年10月25日签署的鑫都佳园维修资金移交确认书系双方真实意思表示，且经上海市普陀区住房保障和房屋管理局ＸＸ办事处见证，当事人均应恪守履行。在该确认书中，双方对维修资金的使用情况予以明确，原告已支付的款项亦与审计报告结论一致，原告此项主张，可获支持。原告依据审计报告结论向被告主张小区收益资金，因该次审计活动即非原被告共同委托审计单位，亦非法院指定委托，被告对该审计报告不予认可，且审计报告中明确该项金额发生的时间段为2004年7月1日至2010年12月31日期间，而被告于2010年6月30日已撤离系争小区，故原告提出该项主张的时间段及金额不尽准确，基于原告于审理中不愿意重新审计的意思表示，对原告该项诉请，本院难予支持。而原告关于小区安防系统拆机移机费之主张，因未经小区专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，本院不予处理。
关于反诉，谢贵萍作为反诉被告处的副主任在鑫都佳园维修资金移交确认书落款处签名，该签名真实有效，反诉被告未能提供任何证据证明其关于在未确认内容的情况下签名的观点，本院难予采信。反诉原告根据上述确认书提出的反诉主张，可获支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下：
一、被告上海诚信中宁物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市普陀区鑫都佳园业主委员会维修资金人民币42326.46元；
二、对原告上海市普陀区鑫都佳园业主委员会要求被告上海诚信中宁物业管理有限公司返还小区收益资金人民币103467.82元的诉讼请求，不予支持；
三、反诉被告上海市普陀区鑫都佳园业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海诚信中宁物业管理有限公司先行支付的维修资金人民币91967.03元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3995元（原告预付），原告负担3137元，被告负担858元。
本案反诉受理费人民币520.50元（反诉原告预付），由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年七月四日
书 记 员 李 昕
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
审判长余莉敏
审判员倪文青
人民陪审员葛秀宝
二〇一四年七月四日
书记员李昕
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。