海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）龙民一初字第174号 原告纪仰满，男，1979年4月14日出生，汉族，住海口市。 委托代理人肖拥群，海南威盾律师事务所律师。 委托代理人周文红，海南威盾律师事务所实习律师。 被告海南三叶制药厂有限公司，住所地海口市海垦路。 法定代表人李明泉，总经理。 委托代理人杨虹，海南大兴天泰律师事务所律师。 委托代理人高婷，海南大兴天泰律师事务所律师。 原告纪仰满与被告海南三叶制药厂有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告纪仰满及其委托代理人肖拥群、周文红以及被告的委托代理人杨虹、高婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年10月1日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于海口市海垦路119号九九.城南郡GPS医药物流配套公寓X层XXX号商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积共319.45平方米，其中套内建筑面积299.19平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积20.26平方米，每平方米售价2万元，总价款6389000元，原告应支付首付款3194500元，余款3194500元办理按揭贷款；合同第八条约定，被告应在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同第十二条约定面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理：2.双方自行约定；合同第十五条约定，被告应自房屋交付之日起1095日内为原告办理房屋权属证书。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款3199000元，余款3190000元办理了商业用房贷款，被告亦将房屋交付原告。2014年7月14日，被告为原告办理了房屋产权登记（产权证号：HKXXXXXX），房屋产权登记部门确认该商品房总建筑面积319.27平方米，其中套内面积280.71平方米、分摊建筑面积38.56平方米，与商品房买卖合同约定的套内建筑面积及分摊建筑面积明显不符，套内建筑面积减少了18.48平方米、分摊建筑面积多了18.3平方米。被告交付的上述商品房不符合合同约定，致使原告使用该商品房套内建筑面积缩减。为此，原告多次与被告进行交涉，但被告不予理睬，双方协商未果。 原告认为，被告违反诚实信用原则，未履行商品房买卖合同约定，交付的商品房套内建筑面积减少，反而让原告多分摊建筑面积，其行为构成了严重违约，并明显违反公平原则，应承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，特提起诉讼，请判令：1.被告在十五日内向原告返还购房面积差价款56万元（计算方法：本案讼争商品房套内建筑面积误差18.48㎡，误差比3%以内的面积8.96㎡，超出误差比3%部分的面积9.52㎡，误差比在3%以内部分的房价款为8.96㎡×20000元/㎡＝179200元；误差比超过3%部分的双倍房价款为9.52㎡×20000元/㎡＝380800元，两项合计56000元），并支付面积误差比在3%以内部分的房价款利息（即以179200为本金，自2013年4月3日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2015年1月19日的利息为7313元）；2、本案诉讼费由被告负担。 被告辩称，一、答辩人与原告签订《商品房买卖合同》时，系按买受房屋的现状计算房屋的套内建筑面积，原告主张的18.48㎡面积差实际由其单独作用，并非共有建筑面积。2012年8月30日，涉案商品房建筑项目“GSP医药物流配套公寓”已完工并通过竣工验收合格。答辩人与原告签订合同时，涉案房屋115号商铺已建成，但现状与报建的设计图及竣工图不完全一致。主要的不同是：115商铺没有通往二楼的楼梯间。由于二楼业主不使用115商铺的楼梯通往二楼，因而115商铺内墙与承重墙之间的走道实际由115的业主独自使用，而不作为公共建筑面积进行分摊。该走道的面积为18.48㎡（长8.4米×宽2.2米）。原告在签订合同之前已实地查看涉案115商铺，对于上述房屋的现状是清楚的。因而在签订合同时，双方协商一致按房屋现状计算套内建筑面积，将面积为18.48㎡的走道计入套内建筑面积，并按现状绘制了房屋平面图（见合同附件一），但内墙未体现在该图之中。同时在合同附件二中约定：1层分摊的共有建筑面积包括管井、消防控制中心、物业管理和1/2外墙，并不包括走道。2013年8月，为涉案“GSP医药物流配套公寓”办理房屋产权登记之用，对房屋建筑面积进行测绘。在测绘报告《共有建筑面积分层汇总表》第4页中载明115房的共有建筑面积名称为“走道4”，应分摊共有建筑面积为18.48㎡。同时《房屋建筑面积分层平面图》显示：115商铺并无楼梯间，该房屋外墙与内墙之间的走道4长8.4米，宽2.2米。以上事实显示，原告与答辩人之间的买卖合同是按照房屋现状进行协商和达成一致合意，答辩人对房屋的建筑面积和套内建筑面积没有隐瞒或虚构事实的行为。虽然测绘机构和产权登记部门将走道18.48㎡的面积计入和登记为共有建筑面积，但原告在对涉案房屋的实际使用当中，上述共有建筑面积由其单独使用，其实际使用的套内面积仍为299.19㎡（测量登记的套内面积280.71㎡+走道18.48㎡）。原告主张套内面积存在差异，与实际使用状况不符，不应予支持。 二、原告诉请答辩人返还面积差价款缺乏合同依据。原告与答辩人之间的《商品房买卖合同》第十二条约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据对面积差异进行处理。而合同第四条约定按建筑面积计价。可见，买卖双方对面积差异的处理是以建筑面积而不以套内建筑面积为计算面积差价款的依据。可见，原告主张按套内建筑面积计付面积差价款，显然缺乏合同依据。综上，答辩人交付原告使用的房屋套内面积与合同约定相符，并无面积差异。且合同约定以建筑面积作为计算面积差价的依据。原告按套内面积差异计付价款的诉请没有事实根据，应予驳回。 经审理查明，2012年10月1日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于海口市海垦路119号九九.城南郡GSP医药物流配套公寓1层115房，该房产权登记建筑面积共319.45㎡，其中：套内建筑面积299.19㎡，公共部位与共有房屋分摊建筑面积20.26㎡；房屋按建筑面积计价，20000元/㎡，总金额6389000元；付款方式为银行按揭贷款，原告签署合同时交纳首期房款，首期房款共占总房款的50%即3199000元，余款50%即3190000元，由原告向银行申请按揭；被告应当在2012年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，由双方自行约定处理；此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年4月3日向被告支付了首付款3199000元，余款3190000在办理了银行按揭后向被告支付，被告亦依约向原告交付了房屋。2014年7月7日，涉案房屋办理了房屋所有权证（证号为：海口市房权证海房字第XXXX号），房产证中载明的建筑面积为319.27㎡，套内建筑面积为280.71㎡，其套内建筑面积比合同约定减少了18.48㎡。原告就套内建筑面积差异与被告协商未果，向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，被告主张18.48㎡的面积差实为一条长8.4米、宽2.2米的走道，该走道实际由原告单独使用，原告在合同签订之前已了解房屋现状，双方协商一致按房屋现状计算套内建筑面积，即将该走道计入套内建筑面积。对此，原告不予认可，且该走道为开放的空间，其中还安装有消防设施。 以上事实有《商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、销售不动产统一发票、个人贷款合同及庭审笔录在案为凭，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，受法律保护，双方当事人应切实履行各自的合同义务。合同签订后，原告依约履行了向被告支付购房款的义务，而被告向原告所交付房屋的套内建筑面积却比合同约定减少了18.48㎡，与合同约定明显不符，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。中华人民共和国建设部颁布施行的《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”据此，按建筑面积计价的商品房买卖，当事人双方不仅应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并且应当对建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式作出约定。本案中的商品房系按建筑面积计价，存在建筑面积不变而套内建筑面积发生了误差的情形，原、被告双方在合同中仅约定了建筑面积发生差异的处理方式，但对于建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式却未作约定。在此情形下，被告应依《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定向原告返还房屋面积差价款，其应返还的房屋面积差价款按该条规定计算为559600元（其中：误差比在3%以内的面积为1299.19㎡×3%≈8.98㎡，该部分面积差价款为8.98㎡×20000元＝179600元；误差比超出3%以外的面积为18.48㎡－8.98㎡＝9.5㎡，该部分面积差价款为9.5㎡×20000元×2＝380000元），原告超出此范围的返还房屋面积差价款的诉讼请求，本院不予支持。由于合同对房屋面积差异的处理未约定利息，且原告在依据前述法律规定向被告主张返还房屋面积差价款后，其损失已得到弥补，故其再诉请告向其支付面积误差比在3%以内部分差价款的利息缺乏依据，对此本院不予支持。对于被告关于原告在合同签订之前已了解房屋现状，且双方协商一致将18.48㎡的走道计入套内建筑面积的辩解意见，由于原告不予认可，且从该走道的现状看不可能归属于套内建筑面积，而应属共有建筑面积，故被告的上述辩解理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，判决如下： 一、被告海南三叶制药厂有限公司于本判决生效之日起五日内向原告纪仰满返还房屋面积差价款559600元; 二、驳回原告纪仰满的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9473.57元，由原告负担130.57元，被告负担9343元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长 何 芬 人民陪审员 黄 吉 人民陪审员 陈菊峰 二〇一五年八月二十五日 书 记 员 林一苗