广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法民三初字第392号
原告钟伟元，男，1956年12月29日出生，香港居民，住香港九龙，。
原告刘杏华，女，1962年7月2日出生，香港居民，住香港九龙，。
上述两原告委托代理人徐稳、徐莉，广东稳健律师事务所律师。
被告郑小继，女，1982年6月20日出生，汉族，住四川省仪陇县，。
委托代理人方俊，广东日升律师事务所律师。
被告杨小成，男，1983年7月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，。
委托代理人刘剑仁，广东君一律师事务所律师。
原告钟伟元、刘杏华诉被告郑小继、杨小成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁家标独任审判，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐稳、徐莉、被告郑小继委托代理人方俊、被告杨小成委托代理人刘剑仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告一郑小继于2009年7月23日通过银行按揭方式购买了位于淡水开城大道东部金碧雅苑7层B号房。而后，被告一因无力偿还按揭款，于2012年6月18日委托原告代为偿还按揭款，并授权原告实际占有房屋和收取租金。原告于2012年6月18日实际占有该房屋并对房屋进行装修。2012年8月1日原告与被告一签订《协议书》，约定将该房屋以50万元转让给原告，其中包含按揭费用。原告占有房屋后，先将该房屋分别出租给宋振华、陈可安。该行为被告一已知悉。在此期间，两原告分别代被告一履行按揭还款义务，直至还清银行按揭贷款。贷款银行直接将抵押的房产证及相关证件交付给原告。尔后，原告找被告一履行办证过户义务。没想到被告一在得知原告付清按揭款、解除抵押登记后，故意推诿办理房产过户手续，然后与被告二恶意串通，将该房恶意转移给被告二，从而损害原告的合法权益。原告为保障自身的合法权益不受侵害，故诉诸法律，请求判决：一、确认原告与被告一签订的房屋买卖合同有效；二、确认被告一与被告二之间的房屋买卖行为无效；三、判令被告一立即履行房屋过户给原告的义务；四、本案的诉讼费、保全费、执行费由被告承担。
原告对其陈述的事实提供的证据有：
一、原告身份证。
二、被告身份证。
三、郑小继商品房买卖合同、房产证、个人购房借款/担保合同。
四、公证书。
五、协议书。
六、租用房屋合同。
七、个人还款凭证、汇款单、工商银行卡复印件。
八、房产证。
被告郑小继辩称，原告诉求没有事实和法律依据，应当全部驳回。对诉求一，原告一与原告二的主体，通过协议书，受让人是钟卫年，现在没有任何证据证明原告与钟卫年之间是什么关系，所以原告作为本案的诉讼主体与本案没有利害关系，签订的协议书在法律上没有法律效力。因此，所谓原告与被告之间房屋买卖合同不能成立，也不存在有效问题。被告一与被告二之间房屋买卖合同合法有效。原告称两被告恶意串通没有任何证据。被告一被告二之间通过正常法律程序，并且房屋已经过户，原告请求两被告之间合同无效，理由不能成立。三、原告要求被告一履行过户诉求应当驳回。被告一与被告二之间的合同有效且已经履行，原告提出的诉求在法律上不能成立，也不可能履行。四、因为原告前面三个请求均不能成立，所以其他请求也不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告郑小继对其辩解的事实没有提供证据。
被告杨小成辩称，一、从法律上看，先不论原告是否适格，原告所主张的权利，在法律性质上属于债权，而被告二杨小成对涉案房屋享有的是物权，债权不能对抗物权，因此原告对于被告二杨小成的所有诉讼请求均应驳回。二、纵观原告起诉被告二杨小成的理由只有一个，那就是原告诉称的被告一与被告二恶意串通。但是，我们并没有看到原告任何关于恶意串通的举证，也就是说，原告对于被告二的起诉不是用事实说话，也不是按法律进行主张。原告的请求应当依法驳回。
被告杨小成对其辩解的事实提供的有：
一、收据。
二、税收缴款书。
三、房产证。
经审理查明，2009年7月23日，被告郑小继与惠州华星实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，向惠州华星实业有限公司购买位于惠州市××区淡水××大道旁××房，价款512602元。付款方式为首付房款162602元，银行贷款350000元。2009年7月31日，被告郑小继与中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，向银行贷款350000元，用于购买惠州惠阳区淡水演达三路金碧雅苑2栋1单元7层B房。还款期限15年，还款方式为按月等额本息还款法。2009年7月31日，中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行向被告郑小继发放了贷款350000元。2010年4月26日，被告郑小继购买的房屋办理了房地产权证，证号为粤房地权证惠州字第××号，房地产权属人郑小继，房屋坐落惠州惠阳区淡水演达三路金碧雅苑2幢1单元7层B号房。2012年6月18日，被告郑小继在惠州大亚湾公证处出具公证委托书，委托原告钟伟元管理其在惠阳区淡水××大道旁××房，具体事宜为：1、管理及出租上述房产；2、与银行签订提前还款协议及其他相关手续；3、到相关部门办理注销抵押登记手续；4、交付相关款项及领取房地产权证。2012年8月1日，被告郑小继与原告钟伟元签订协议书，内容为“我郑小继位于淡水开城大道东部金碧雅苑2栋7层B现转让给钟卫年先生，房总款50万元整，现我郑小继以人民币16万元现金转让钟先生，其一切银行贷款等手续由钟卫年先生全部负责付清，该房于2012年8月起全权由钟卫年先生所有。付款第一期6万元订金2012年7月18日付；第二期5万元2012年11月10日付；尾数5万元到所有手续办完即付。大约2013年2月中。甲方签名：郑小继，乙方签名：钟伟元。”
2015年7月3日，被告郑小继将惠州惠阳区淡水演达三路金碧雅苑2幢1单元7层B号房以518000元卖给被告杨小成，并于同日在房地产管理部门办理了产权过户手续。原被告因为此事引起纠纷，2015年9月24日，原告诉至本院。
本院认为，被告郑小继与原告钟伟元签订的协议书，约定将坐落惠州惠阳区淡水演达三路金碧雅苑2幢1单元7层B号房卖给原告钟伟元，该行为是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方应当共同遵守，严格履行。但是，被告郑小继在与原告钟伟元签订协议书约定将房屋卖给原告钟伟元后，又将该房屋卖给被告杨小成，并且与被告杨小成一同到房产管理部门办理了产权变更登记。被告郑小继的行为违背了法律规定民事活动应当遵循诚实信用的规定。鉴于该房屋所有权已为被告杨小成取得，原告又没有提供证据证明被告郑小继与被告杨小成是恶意串通，因此，应当推定被告杨小成取得该房屋产权属于善意。由于被告杨小成取得房屋产权属于善意且有偿，因此，对其取得的房屋产权应当予以维持。原告主张被告杨小成与被告郑小继之间的房屋买卖行为无效依据不足，无法支持。原告钟伟元与被告郑小继签订的房屋买卖协议书虽然有效，但因其约定的标的物所有权已经转移，该协议书无法履行。原告请求被告郑小继履行房屋产权过户义务无法支持。至于原告与被告郑小继因为签订房屋买卖协议书所产生的债权债务可以另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告钟伟元与被告郑小继于2012年8月1日签订的房屋买卖协议书合法有效。
二、驳回原告钟伟元、刘杏华的其他诉讼请求。
受理费9026元，由原告钟伟元、刘杏华负担。
如不服本判决，原告钟伟元、刘杏华可在判决书送达之日起30日内，被告郑小继、杨小成可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 梁家标
二〇一五年十二月二十一日
书记员 杨思宽