江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第2484号
原告李洪军，教师。
委托代理人张蠡，江苏歌风律师事务所律师。
委托代理人许启彬，山东森信律师事务所律师。
被告杨义红，个体工商户。
被告杨义民，个体工商户。
被告杨文玉，无业。
以上三被告共同委托代理人杜庆珠，江苏淮海正大律师事务所律师。
第三人丰县住房与建设局，住所地丰县工农路51号。
法定代表人李伟，该局局长。
原告李洪军诉被告杨义红、杨义民、杨文玉及第三人丰县住房与建设局所有权确认纠纷一案，本院于2013年12�5日立案受理。依法由审判员刘琼先适用简易程序，后转为普通程序，分别于2014年2月20日、2014年4月9日、2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告李洪军及其委托代理人张蠡、许启彬，被告杨义红、杨文玉及其与被告杨义民的共同委托代理人杜庆珠到庭参加诉讼。第三人丰县住房与建设局经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原某李洪军诉称：2006年9月23日，原某通过中介与三被告的父亲杨礼安签订购房协议，约定以27000元的价格从杨礼安处购买丰县体育巷20号房产。同年9月26日，在原某付清全部房款并支付了中介费300元后，杨礼安将房屋的房产证及本人的身份证交给原某，原某于同年10月搬至该房屋居住至今。居住期间，原某对房屋进行了装修及改造，并将自来水的用户名改至自己名下，但因种种原因最终没有办理完成该房屋的过户手续。2013年10月，该房屋所在区块进行拆迁，被告杨义红在明知该房屋已出售给他人的情况下，隐瞒还存在其他多名继承人和房屋已卖出的事实，非法骗取遗产继承公证书，将丰县体育巷20号房产过户登记在自己名下，为谋取本属于原某的拆迁利益，被告杨义红又以自己的名义在拆迁部门进行了拆迁登记。原某遂与被告杨义红进行了交涉，杨义红曾告知原某其认可该房屋存在买卖，只要原某放弃相应的权益，其愿意返还购房款并给付一定的经济补偿，但遭到了原某的拒绝。原某要求被告杨义红放弃不当行为，也遭到了杨义红的拒绝。原某认为被告的行为致使其无法进行正常的拆迁活动，使其合法权益遭到侵害，现诉至法院要求确认丰县体育巷20号房产归原某所有，该房产拆迁权益由原某享有，本案诉讼费由被告承担。
被告杨义红、杨义民、杨文玉辩称：原某的诉讼请求不具体不明确，其诉状上所述内容与事实不符，理由如下：第一、诉争房产的所有权原属三被告的父母即杨礼安、朱玉贞夫妻二人的共同财产。原某提供的2006年9月的购房协议，是杨文玉在未征得房屋原产权人杨礼安、朱玉贞同意的情况下，冒用杨礼安的名义签订的，故该购房协议是无权处分人与原某签订的无效协议。并且，原某支付的款项也是由杨文玉出具收条，并由杨文玉实际使用的。杨文玉在签订合同及收到购房款前后，均未取得房屋所有权人的许可和确认。第二、不动产以登记为准，原某自2006年9月后，从未向房产所有权人杨礼安、朱玉贞及三被告提出变更房产登记的请求，该房屋至始至终都没有变更至原某名下。2008年房屋产权证旧证换新证时，登记的所有权人仍然是杨礼安，这说明原某亦明知房屋所有人杨礼安、朱玉贞并未将该房产转让给原某。第三、朱玉贞、�礼安分别于2006年11月、2009年2月去世，后被告杨义民、杨文玉等人书面表示放弃继承权，该房产依法应由杨义红继承所得，原某不是该房产的合法所有权人，无权要求确认涉案房产所有权归其所有，并由其享有涉案房产的拆迁权益。
经审理查明：被告杨义红、杨义民、杨文玉系兄妹关系，其父亲杨礼安原系丰县糖烟酒公司职工。杨礼安于2000年左右从该公司购得丰县体育巷20号房产一套，2001年6月12日办理房产证，房产证上登记所有权人为杨立安。2006年9月23日，被告杨文玉在中介公司介绍下，以其父亲杨礼安的名义与原某李洪军签订了购房协议，双方约定的主要内容为：杨立安（甲方）自愿将位于丰县体育巷20号住房，主房面积31平方，配房面积13平方，计44平方，住房面积外加院子，以贰万柒仟元的价格售给李洪军（乙方），付款方式分两次，即第一次付20000元，余�7000元于2006年9月26日前付清，同时杨立安将房产证交给李洪军，由李洪军负担房屋过户手续费、公证费及中介费等费用，过户期间杨立安必须积极配合，并提供有效证件。双方还约定此协议自签字之日起产生法律效力，待公证或办理完过户手续后效力终止。杨文玉作为甲方，在该协议上签署了其父亲杨立安的名字。售房协议签订后，李洪军按约定共支付购房款27000元，杨文玉于2006年9月26日向原某出具收到售房款27000元的收据一份，同时将房屋及该房屋所有权证（2001年6月12日颁发）及杨礼安本人的老版身份证一并交付给李洪军。自涉案房屋交付之日起，李洪军在该房屋内一直居住至今。
另查明：2008年4月11日，丰县糖业烟酒总公司出具证明一份，内容为“我公司杨礼安同志，其房产证用名为杨立安，实际系杨礼安为准，特此证明，统一为准，2008.4.11。”同年5月5日和5�20日，原某为涉案房产分别办理了新的房产证和土地证，登记的房屋所有权人和土地使用权人均为杨礼安。2013年10月18日，丰县公证处向被告出具了两份日期与文号相同（日期为2013年10月18日、文号为（2013）徐丰证民内字第715号）但内容不同的公证文书，其差异表现在继承人不同，但公证结果一致，即被继承人的遗产包括涉案房产在内，由被继承人杨义红一人继承。2013年11月4日，丰县住房和城乡建设局出具丰房产证私字第××号房屋所有权证书，将涉案房屋登记在被告杨义红名下。2013年11月19日，丰县体育场区块征收安置指挥部向被征收户致信说明将对包括涉案房屋在内的体育场区块的房屋实施征收工作。2014年3月7日，丰县公证处依被告杨义红的申请撤销了上述文号为（2013）徐丰证民内字第715号的公证书。2014年3月12日，丰县住房和城乡建设局作出丰建发（2014）12号�定书，撤销了2013年11月4日为杨义红办理的丰房权证私字第××号房屋所有权证书。
再查明：出售涉案房屋时，杨礼安、朱玉贞居住在距离涉案房屋百余米远的杨义红家中。自2006年9月23日杨文玉将涉案房产出售给原某后，杨礼安、朱玉贞再未回到涉案房屋内居住，其二人去世后葬礼均是在距离涉案房屋不远的杨义红家中办理。2004年至2009年间，杨礼安先是在杨义红饭店帮忙，后随其生活。被告杨义红、杨文玉、杨义民自认2006年卖房后至起诉时均未到过涉案房屋，朱玉贞及杨礼安去世后三被告未就涉案房产如何处理进行过协商，三被告对涉案房产也一直未进行过管理。
以上事实，有原被告的陈述，原某提供的购房协议书、购房款收条、中介机构中介费收条、证人顾某的证言、登记所有权人杨礼安的旧版身份证、丰县体育巷20号房产旧版房产证、丰县糖某被告提供的2000年12月房地产买卖契约、2001年6月份房地产买卖申请审批书各一份予以证实，本院予以确认。
本案争议的焦点是：1、原某李洪军与被告杨文玉签订的购房协议效力；2、涉案房产的所有权归属及拆迁权益由谁享有。
本院认为：
一、关于原某李洪军与被告杨文玉签订的购房协议的效力问题。2006年9月23日签订的购房协议为原某与被告杨文玉以“杨立安”名义共同签订，对于协议上“杨立安”与涉案房屋登记所有权人杨礼安是否属同一人的问题，本院根据被告提供的2000年12月份房地产买卖契约及房地产买卖申请书，结合原某提交的涉案房产2001年6月12日颁发的旧版房屋所有权证、丰县糖业烟酒总公司于2008年4月11日出具的证明，可以认定购房协议上售房方“杨立安”与涉案房屋登记所有权人杨礼安系同一人，即三被告的父亲。
（一）关于杨文玉以杨礼安名义签订的买卖合同是否经其父母事先授权的问题。本案原某主张被告杨文玉出售涉案房屋系经其父母事先授权，并提供了房屋中介顾某出庭作证。对此本院认为，证人顾某与原被告双方均无利害关系，其证言真实可信，且与本案具有关联性。但证人顾某证实其只是口头询问过杨文玉卖房是否征得父母同意，杨文玉当时对此给予肯定的回答，证人并未同原某一起到过杨礼安家中核实，也未亲眼见到杨礼安、朱玉贞与原某就买卖房屋事宜进行过协商，故仅凭该证言不足以证明杨文玉出卖房产杨礼安事先知情，并得到了事先明确授权，无法认定杨文玉以杨礼安名义签订购房协议系有权代理。
（二）关于被告杨文玉向原某出售涉案房屋能否构成表见代理的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。可见，表见代理本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，法律赋予其与有权代理相同的法律效果。就本案查明事实来看，首先，被告杨文玉与杨礼安、朱玉贞具有特殊的身份关系，即父母子女关系，长期共同生活，据杨文玉自己陈述，在其母亲朱玉贞去世前，其母亲及父亲杨礼安的生活起居均是由其操办照顾，杨礼安的工资均是由其代领。在购房协议签订前，杨文玉通过中介人顾某公开张贴了该房屋的出售信息，在中介人顾某询问其父母是否知道其出售涉案房屋时，其回答经过了其父母同意自己是有权处分的。庭审中被告均承认杨文玉系接受其父母委托照管该房屋，但一般情况下，如果仅仅是出于修缮或出租�屋的需要，管理人无需持有房产证和通常由本人持有的身份证，正是因为所有人的上述委托管理行为，被告杨文玉得以将上述证件及房屋顺利交付给原某，使原某有理由相信杨文玉具有代理权，有权代其父母行使处分权。同时，被告杨文玉在其提交的书面陈述中关于为使自己在该房屋上的装修费得到补偿而私自出售涉案房屋的说法既违背常理也与本案证人顾某的证言相互矛盾，对杨文玉系私自出售该房屋的主张本院不予采信。杨文玉在与李洪军签订合同时，具有足以使李洪军相信其有代理杨礼安、朱玉贞行使处分权的事实和理由。其次，原某李洪军主观上为善意且无过失。原某系按市场价通过中介磋商签订达成了买卖协议并依照约定支付了全部购房款27000元及中介费，之后便一直占有和使用涉案房屋至今。2008年5月，原某凭借丰县糖业烟酒总公司于2008年4月11日出具的证明，换领了涉案房屋新的房屋所有权证，并办理了土地使用权证，将房产证及土地证的登记所有权人均变更为“杨礼安”，作为合同的相对方，李洪军尽到了善良买受人的义务，签订购房协议时不存在主观恶意或者过失，是善意的相对人。再次，原所有权人杨礼安、朱玉贞夫妇自2002年起一直居住在距离涉案房屋百余米的杨义红家中，其二人去世后丧葬事宜亦均是在杨义红家中办理的，在本案纠纷产生前三被告亦从未对涉案房屋的处理问题进行过协商，被告杨文玉表示在协议签订后原某居住使用涉案房屋期间，其从未缴纳过水电费，三被告从未到过该房屋，未就该房屋进行过任何管理行为，上述事实亦能反证涉案房屋在2006年已出售给原某，原某无理由对杨文玉代理处分该房屋的权利产生怀疑。同时，杨文玉与李洪军签订的房屋买卖协议具备合同有效的一般条件�两人均为完全民事行为能力人，协议不违反法律和行政法规的禁止性规定，不具有无效或可撤销的内容。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。综上，本案被告杨文玉的代理行为构成表见代理，其与原某签订的房屋买卖协议合法有效，房屋所有权人杨礼安、朱玉贞作为被代理人应当受表见代理人杨文玉与相对人李洪军所订立的合同的约束，直接承担合同权利义务。
二、关于涉案房产的所有权归属及拆迁权益由谁享有的问题。在房屋买卖不动产交易中，物权变动有其原因，即合法有效的买卖合同，相对应的是，房屋所有权的转移是这一原因的结果，虽然不动产物权的设立、变更、转让和消灭等物�变动受物权法的规制，以登记为准，但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由于涉案房产已列入拆迁范围，房屋产权登记部门不再办理产权登记手续，故本院依职权认定涉案房屋的所有权及拆迁权益由原某李洪军享有。对于已出售给他人的房屋，不存在继承的问题，因此被告杨义红主张在其他继承人书面表示放弃继承权后，涉案房屋由其继承所得，无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
丰县体育巷20号房产的所有权归原告李洪军所有。
丰县体育巷20号房产的拆迁权益由原告李洪军享有。
案件受理费715元，由被告杨义红、杨义军、杨文玉负担（于本判决生效后十日内支付给原告李洪军）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 周洪林
代理审判员 李晓侠
人民陪审员 李玉武
二〇一四年五月十五日
书 记 员 黄 晶