吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民二初字第439号原告：徐骏驰，男，汉族，1982年6月4日生，住吉林市昌邑区。委托代理人：徐鹏，男，汉族，1955年4月17日生，住吉林市昌邑区。被告：吉林市春成房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区。法定代表人：孔繁春，该公司总经理委托代理人：刘赢，该公司职员。原告徐骏驰诉被告吉林市春成房地产开发有限公司（以下简称春成开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐骏驰委托代理人徐鹏、被告春成开发公司的委托代理人刘赢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐骏驰诉称：2012年9月7日原告与被告签订吉林市商品房买卖合同，原告购买位于吉林市昌邑区一处房产，建筑面积75.21平方米，层高2.9米。合同约定2012年12月31日交付房屋。原告依约履行了交付房款的义务，但被告至2013年6月末才开始通知交付房屋,因被告未按期交付房屋，导致原告被迫在外租房居住，依原、被告双方签订合同第九条约定：被告逾期交房应承担日万分之0.5的违约金，90天以后按法院指定评估方出具报告同地点同类型房屋租金确定。被告交付的房屋存在严重质量问题，被告方和施工方互相推诿拖延近一年。依据高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释第十二条第十三条修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。要求被告赔偿原告11个月租房租金。合同同时约定被告应在规定的交付房屋日期后500日内向原告交付房屋产权证，到2014年ll月13日己满500日，至今日己逾期741日，被告仍未交付且没有告知何时交付。因此，被告应承担违约责任。因合同中未对延迟交付房屋权属证书的违约责任进行规定，根据最高人民法院2003年公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第18条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此每日应赔偿数额为：总房款×(银行贷款年利率×1.5÷365)=352055×（4.75%×1．5÷365）＝68.72元。至审理日止的赔偿数额为741×68.72＝50921.52元。依原、被告双方签订合同第三条约定：该房层高2.9米。但实测不足2.8米。构成合同欺诈。原告请求人民法院按《合同法》《消费者权益保护法》规定判令被告予以3倍赔偿。判令被告支付逾期交付房屋违约金3840.25元；判令被告赔偿因房屋不合格而不能入住而造成的损失7535.04元；判令被告怠于协助办理房产证赔偿金50921.52元；判令被告支付合同欺诈赔偿金36437.70元；本案的诉讼费用2319元、鉴定费费1000元由被告承担。被告春成开发公司辩称：1、原告诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持，2013年6月28被告答辩人通知原告入户，因此诉讼时效应从6月28日起算至今已过2年，经过诉讼时效不应支持。2、双方关于房屋买卖合同中的违约纠纷，已协商解决，答辩人无需承担责任。双方就涉案房屋协商时，答辩人同意替原告支付1500元燃气初装费，此后双方不再有任何经济纠纷，因此双方已将违约问题协商解决，原告主张不应支持。即使支持原告请求，答辩人垫付的1500元燃气初装费原告应予返还或在其主张中给抵消。3、答辩人迟延交付房屋不与抗力措施，答辩人不应承担违约责任，迟延交付房屋的原因，在于政府整体规划临时发生改变致使工程未能如期完工，属不可抗力情形，因此答辩人不应承担责任。4、原告所诉情况与事实不符，房屋买卖合同第6页15条，原文为：出卖方应当在商品房交付使用后500日内将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，答辩人并未承诺何时能办下房证，答辩人已依约递交相关材料。因此并未违约，不应得到支持。5、答辩人并不存在原告所称的合同欺诈及房屋不合格情形，原告主张无理不应支持。经审理查明：2012年9月7日原告与被告签订吉林市商品房买卖合同，原告购买位于吉林市昌邑区一处房产，建筑面积75.21平方米，层高2.9米，房屋价款352055元；其中合同第八条约定，春成开发公司应当在2012年12月31日前将验收合格的房屋交付徐骏驰使用；第九条约定，春成开发公司如未按合同规定的期限将商品房交付徐骏驰使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，春成开发公司按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定，春成开发公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由春成开发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因春成开发公司的责任，徐骏驰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3种方式处理，但第3种方式为空白，双方并未约定具体的违约责任方式；同时该合同还约定了其他条款。合同签订后，徐骏驰交付了全部购房款，但春成开发公司并未按合同约定的时间交付房屋，直至2013年6月末通知进户。现春成开发公司仍未给徐骏驰办理该房屋的房屋产权证书。另查明，在本案审理过程中，原告申请本院对涉案房屋逾期交付房屋期间的租金损失进行了鉴定。经吉林市中兴房地产资产评估事务所有限责任公司鉴定，位于吉林市昌邑区的房屋，自2013年1月1日至2013年7月2日期间，租金单价：0.44元/平方米/天，租金总价：2,256元。原告为此支付了鉴定费1,000元。再查明，自2013年起，钻石秀苑小区的业主包括徐骏驰等人多次到吉林市昌邑区人民政府信访局等部门反映春成开发公司逾期交房和没有办理房屋产权证等情况，吉林市昌邑区人民政府信访局也协调业主与春成开发公司见面协商上述问题。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、不动产统一发票、进户通知单、房地产估价报告、鉴定费发票、《关于钻石秀苑业主上访情况说明》、入户费用清单、《关于加快居民住房产权办理工作进展情况的通报》。根据原告的诉讼请求及被告答辩意见，归纳本案所争议的焦点为：原告的请求权是否超过诉讼时效期间；原告要求被告赔偿100,946.51元是否应予支持（逾期交房违约金3840.25、房屋不合格不能入住赔偿损失7535.04元、逾期办理房产证赔偿50,921.52元、层高不足赔偿36,437.70元、鉴定费1000元、诉讼费2319元）。本院认为，一、原告主张权利尚未超过两年诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”结合本案，通过吉林市昌邑区政府信访局出具的《关于钻石秀苑业主上访情况说明》可以看出，原告等钻石秀苑的业主自2013年起多次到吉林市昌邑区政府信访局等部门反映春成开发公司存在逾期交房和逾期办证等情况，吉林市昌邑区政府信访局也积极协调业主与春成开发公司见面协商上述问题。由此可见，原告主张权利的诉讼时效因其通过信访部门向春成开发公司主张权利而中断，结合其本次提起诉讼的时间，故其主张权利的诉讼时效期间并未超过两年，因此，春成开发公司提出的此抗辩意见，本院不予采纳。被告春成开发公司存在逾期交付房屋的违约行为，应向原告承担违约责任。双方签订的商品房买卖合同约定2012年12月31日交付房屋，但被告2013年6月末才通知交付房屋，被告逾期交房，原告按照合同约定及鉴定报告的鉴定结论，主张被告应向原告支付违约金3840.25元,本院予以支持。原告因鉴定支付的鉴定费1000元，被告应当承担。被告春成开发公司存在逾期办理房屋产权证的行为，应向原告承担违约责任。根据双方约定，被告春成开发公司应当在交付房屋后500日内，将办理权属登记需由春成开发公司提供的资料报产权登记机关备案，但被告春成开发公司至今仍未办理，被告逾期履行义务741天，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”及第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所登记的期限；（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，原告已付购房款总额352,055元为基数，原告主张被告逾期741天，应向原告支付违约金44,131元。原告主张50,921.52元标准过高，超出部分不予支持。审理中被告春成开发公司提出其已经向房产部门提交了办理房证的相关手续的抗辩意见。本院认为，因春成开发公司对此抗辩意见并未能提供证据予以证明，故春成开发公司提出的此项抗辩意见，本院不予采纳。关于春成开发公司提出未能办理房屋产权证系因建设方不向开发方提供质检工程材料，而无法通过竣工备案，所以无法办理房屋产权证的抗辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于春成开发公司主张逾期办理产权证系由于建设方的违约行为所致，故其可就此向建设方主张权利，但其不能以此对抗房屋的买受人，且对于上述情况春成开发公司应是可以预见、克服和避免的，故不属于其免责理由，因此，春成开发公司提出的此抗辩意见，本院不予采纳。原告主张因房屋不合格不能入住而造成损失，及房屋层高不足要求被告赔偿，本院认为，原告提供的房屋质量及维修协议载明：业主徐骏驰，王长远给付徐骏驰4000元，一次性解决房屋质量及维修事项，关于此房的质量及维修事项与开发商、建筑商及任何人不发生关机及无任何经济纠纷。根据此协议，关于房屋质量的问题已经解决完毕，原告再次提出诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条规定及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条规定、第一百三十五条规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉林市春成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐骏驰逾期交付房屋违约金3840.25元元；二、被告吉林市春成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐骏驰逾期办理房屋所有权证的违约金44,131元；三、被告吉林市春成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐骏驰鉴定费损失1000元；四、驳回原告徐骏驰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2319元，由被告吉林市春成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  胡玉芳人民陪审员  孙春珍人民陪审员  吕吉英二〇一六年十二月十日代理书记员  杨 月