湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸宁中民终字第417号
上诉人（原审被告）邹静，女，汉族，湖北省嘉鱼县人，个体工商户。
委托代理人段念，男，汉族，湖北省嘉鱼县人，系上诉人邹静之夫。
被上诉人（原审原告）陈翠云，女，汉族，湖北省嘉鱼县人，退休职工。
委托代理人徐芳，女，汉族，湖北省嘉鱼县人，系被上诉人陈翠云之女。
委托代理人龙宗柱，湖北省嘉鱼县簰洲镇法律服务所法律工作者。
上诉人邹静因与被上诉人陈翠云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法（2014）鄂嘉鱼民初字第1818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2013年9月20日，原告陈翠云委托其女徐芳与被告邹静签订了门面租赁合同，合同约定原告将位于嘉鱼县鱼岳镇岳公路原土产公司综合楼一门面租给被告，租期为一年，租金为4.5万元，合同签字生效当日，被告向原告交付定金1万元，余下租金3.5万元于2014年9月20日前付清，同时被告向原告交付押金1万元。合同第五条约定合同到期原告无条件收回门面，承租期间被告装修等一切费用原告概不负责，否则原告除可没收押金外，被告每占用一天付原告违约金1000元。被告按期交付了租金。2014年9月20日合同期满后，原、被告协商继续租赁，因租金不能达成一致意见，原告依约要收回门面，被告因要求原告给付其装修费用而不交出门面，经原审法院调解，被告明确表示不再承租门面，但要求原告对其装修的费用5万元予以退还。
原审认为，原、被告2013年9月20日签订租期一年的租赁合同合法、有效。合同期限届满，被告既不续租门面又不腾退门面是引起讼争的原因，责任在被告。原告要求解除合同的诉讼请求，因该合同期间已经届满，双方没有续签合同，且被告明确表示不再续租，原告诉讼请求表述不当，应依法认定合同履行完毕，原、被告间房屋租赁合同关系终结，被告应履行腾退租赁房屋的义务。原告请求没收被告交纳的房屋押金1万元，并对后期损失的请求为2万元，因该两项请求均是合同关于违约责任的惩罚措施，原告应依法选择赔偿损失或违约责任一项作为对其损失的赔偿，因其要求赔偿损失2万元未超过合同关于违约金的约定标准，且被告占用房屋期间造成原告损失与其主张金额相当，原审对原告请求由被告赔偿损失2万元的诉讼请求予以支持，对其要求没收押金1万元的诉讼请求不予支持。其他部分损失因原告未主张，应视为原告对权利的处分。被告要求原告给付装修费用5万元的辩称主张不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，其租赁期间已经届满，对其要求补偿装饰装修费用5万元的主张原审不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告邹静于本判决生效之日起三日内腾退位于嘉鱼县鱼岳镇岳公路原土产公司综合楼一门面给原告陈翠云；二、被告邹静向原告陈翠云赔偿合同违约造成的经济损失2万元；案件受理费400元，由被告邹静负担。
邹静对上述判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，将本案发回重审，上诉费由被上诉人陈翠云负担。事实与理由：一、在上诉人邹静与被上诉人陈翠云的女儿徐芳签订房屋租赁合同前，上诉人邹静即担心一年的租期无法收回装饰装修成本，即与徐芳口头约定在合同期满后上诉人邹静对装饰装修部分可转让给下一个承租人。此事实被上诉人陈翠云的委托代理人徐芳在一审庭审中予以认可，而原审判决未予认定。一审判决遗漏关键事实，导致实体判决错误。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，上诉人邹静与徐芳口头约定在合同期满后上诉人邹静对装饰装修部分可转让给下一个承租人，此即为双方对装饰装修物处理的特别约定。而一审法院不顾此特别约定，机械地适用书面合同约定的违约条款，导致实体判决错误。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中对装饰装修物的处理既在书面合同中有约定，双方又作出了前述口头约定，即发生了书面的格式条款与口头约定的非格式条款不一致的情形，依法只能适用非格式条款，只能以双方的特别约定作为判断违约方的依据。而依据该特别约定，上诉人邹静与拟承租人达成对装饰装修物以5万元的价格转让的一致意见，但徐芳却对拟承租人说：邹静承租期满后不需出门面转让费，只需按年6万元出租金即可。导致上诉人邹静转让门面落空。徐芳为达到提高租金的目的，置上诉人邹静装饰装修损失于不顾，其极端不诚信的行为违约。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，被上诉人陈翠云负有按特别约定允许上诉人邹静转让装饰装修物的义务，而上诉人邹静负有合同期满交付租赁物的义务，且双方对各自应履行的义务没有明确约定先后履行顺序，按前述法条的规定，双方应同时履行，当被上诉人陈翠云拒绝上诉人邹静转让装饰装修物时，上诉人邹静有权占有装饰装修物并拒绝被上诉人陈翠云交付门面的请求。因此，上诉人邹静拒不交付门面系行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约。相反，被上诉人陈翠云不按特别约定履行允许上诉人邹静转让装饰装修物的义务构成违约，应承担相应的违约责任。三、本案于2014年10月17日立案，适用简易程序审理。上诉人邹静考虑到双方权利义务争议较大，为保证本案的公正审理，于2014年12月30日向一审法院递交转换程序申请书、民事反诉状、鉴定申请书。但该院未对是否转换程序作出书面决定，同时对上诉人邹静的反诉请求是否与本诉合并审理亦未下达受理或不予受理通知，亦未对鉴定申请是否批准下达书面通知，且该案适用简易程序应于2015年1月17日结案，但上诉人邹静于2015年3月9日才收到判决书，已经超过了简易程序的审理期限。一审程序严重违反法律规定，影响本案实体处理。
被上诉人陈翠云辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，双方均未提供新证据。
二审经审理查明，出租方（甲方即本案被上诉人陈翠云）与承租方（乙方即本案上诉人邹静）签订的《门面租赁合同》第五条约定：“合同到期后甲方无条件收回门面，承租期间乙方装修等一切费用甲方概不负责，到期乙方不得以任何理由拒交门面，如乙方续租门面，需提前3个月与甲方签订合同，并向甲方交付定金人民币10000元。有关门面租金将根据本楼栋门面当时租金情况双方协商决定涨跌，涨幅不超过上年度租金的20%，如不能达成一致，到期乙方无条件退出门面。否则，甲方除可没收押金外，乙方每占用一天付甲方违约金1000元。”该租赁合同第七条约定：“承租期间乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，经甲方同意，可以进行装饰装修，其费用由乙方承担；如乙方未经甲方书面同意擅自改变房屋主体结构，甲方无条件收回门面，没收押金。期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理。”第八条约定：“租赁期间，在告知甲方并由甲方签字同意的前提下，乙方有权将房屋转租给第三方，否则，甲方无条件收回门面，没收押金。”第九条约定：“租期届满或者解除合同时，乙方无条件按时归还房屋给甲方；如乙方续租门面，在同等条件下，乙方享有优先承租权。”第十三条约定：“在乙方承租期间，如乙方按期履行合同条约，甲方不得以任何理由收回门面，否则甲方必须返还乙方的租赁费及经营上造成的一切损失。但在合同期满前三个月，如乙方不续签合同，甲方享有在本门面以及其他地方发布门面招租广告信息的权利。”合同还对其他事项作出约定。
二审另查明，被上诉人陈翠云于2014年9月20日诉至原审法院，2014年10月11日，原审法院向被上诉人陈翠云送达受理案件通知书等法律文书；2014年10月23日，原审法院向上诉人邹静送达起诉状副本等法律文书；2014年11月11日，原审法院公开开庭审理了本案；2014年12月29日，上诉人邹静向原审法院提交民事反诉状、鉴定申请书以及请求将本案由简易程序转为普通程序审理的异议书各一份。
除上述事实外，一审认定的其他事实属实，二审继续予以确认。
综合本案双方当事人上诉与答辩的内容，本院认为，本案争议的焦点，一是被上诉人陈翠云是否口头同意上诉人邹静可以将本案讼争门面转租他人赚取门面转租费以弥补上诉人邹静装饰装修损失；二是被上诉人陈翠云应否对上诉人邹静补偿附合装饰装修费用；三是一审程序是否合法。
关于争议焦点一。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人邹静上诉称，在签订房屋租赁合同前，其担心一年租期无法收回装饰装修成本，即与被上诉人陈翠云委托代理人徐芳达成口头协议，租赁期满后，上诉人可以将装饰装修部分转让给下一个承租人。但上述事实仅有上诉人的陈述，并无其他证据予以证明，且被上诉人陈翠云对此又予以否认。依照上述司法解释的规定，上诉人邹静应承担举证不能的不利后果。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”依照上述规定，只有出租人与承租人约定，租赁期限届满时，出租人对承租人附合于出租物之上的装饰装修部分费用予以补偿的，出租人在租赁期届满时才对承租人予以补偿。没有证据证明双方有上述约定的，租赁期届满，出租人无需对附合于出租物的装饰装修部分费用予以补偿。
对于争议焦点三，关于一审审判程序问题。1.本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，……”根据上述规定，被告必须在一审法庭辩论结束前提出反诉。本案中，上诉人于一审法庭辩论终结后才向原审递交反诉状及装饰装修费用鉴定申请，已经超过了提起反诉的期限。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”本案中，双方权利义务关系明确，双方之间争议也不大，一审适用简易程序审理本案并无不当。上诉人提出一审审判程序违法的上诉理由不能成立。
综上，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由邹静承担。
本判决为终审判决。
审判员 赵 斌
审判员 夏昌筠
审判员 王凯群
二〇一五年六月十二日
书记员 蒋 昊
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；