吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）昌民二初字第514号
原告：李崇仁，男，1964年6月26日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托代理人：刘丽莹，吉林鑫美律师事务所律师。
被告：申顺兰，女，1960年2月29日生，朝鲜族，无职业，住吉林市丰满区前。
委托代理人：李涛，吉林玖新律师事务所律师。
第三人：吉林市链诚房地产经纪有限公司。住所地吉林市丰满区。
法定代表人：左淇宇，该公司总经理。
委托代理人：谢小吉，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。
原告李崇仁诉被告申顺兰、第三人吉林市链诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李崇仁及其委托代理人刘丽莹、被告申顺兰及其委托代理人李涛、第三人吉林市链诚房地产经纪有限公司的委托代理人谢小吉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李崇仁诉称：原告与案外人李东坡系父子关系，因为案外人李东坡身体健康缘故，李崇仁是李东坡的监护人。2012年10月25日，李崇仁代李东坡将其名下实际为原告所有的房屋与被告经过第三人居间介绍签订了涉案的房屋买卖合同。为了保证合同的顺利履行，原、被告双方先后又签订了两份补充协议、一份居间成交确认书、一份过户按揭代理合同。合同成立后，原告便依照约定协助被告将涉案房屋更至被告名下，但是被告不仅没有依约办理房屋抵押登记贷款手续，也没有支付剩余房款170万元。为此，原告已依法向被告送达了解除合同通知书，并表明被告应于2013年7月15日之前，与原告协商解除合同的事宜，但被告一直置之不理，故为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、确认原、被告之间签订的房屋买卖合同解除，涉案房屋归原告所有；2、被告承担合同解除后房屋更名所需相关费用；3、被告交付的定金人民币20万元归原告所有；4、被告承担本案的一切费用共计20.58万元（其中居间费3万元、更名费12万元、诉讼费3.08万元、保全费0.5万元、律师代理费2万元，合计20.58万元）。
被告申顺兰辩称：2012年10月23日答辩人向原告交付20万元定金，向第三人交付3万元的居间服务费，于2012年10月25日在第三人的居间介绍下签订了房屋买卖合同、补充协议和过户、按揭代理合同。签约前，答辩人一再声明自己的购房款只有150万元现金，即剩下的购房款如果能贷款，自己有能力偿还，但由于自己在国外打工，并不清楚贷款手续如何办理，也不知道自己能不能办理。第三人声称贷款没问题，他们帮助办理，需要什么手续和材料由答辩人提供。原告也同意贷款后再行给付另一半购房款，这样三方才签订了上述三份合同，同时签了买卖定金协议书。截至2012年12月27日，答辩人共给付原告购房款六笔合计134万元，其中有12万元是原告无法办理房屋产权证，由被告代为办理，因此产生的费用，原告承担12万元。2013年2月28日，取得了房屋产权证后，第三人开始办理贷款事宜。应第三人的要求，答辩人准备了很多贷款所需各种材料和手续，并且频繁往返中韩两国之间，花费了大量的时间和金钱，但是贷款申请迟迟不能得到银行批准。今年7月初，答辩人和原告找到第三人要求给一个确定的说法，第三人才说贷款办不下来了。在此情况下，答辩人与原告商量答辩人自己去办理抵押贷款但原告不同意，2013年7月，原告起诉。答辩人认为：一、同意解除房屋买卖合同，但是答辩人没有违约行为；二、答辩人不应给付违约金，1、本案所涉及的合同、补充协议中并没有约定明确的付款期限，之所以这样，不是各方当事人的疏忽，原告、答辩人和第三人都很清楚，第二期购房款来自于贷款，而贷款的时间是不确定的。前面已经说过，从2013年2月28日至7月，四个月的时间里，答辩人依照第三人的指示准备了大量的贷款所需材料和手续，使人沮丧的是贷款申请未被批准。但这不是答辩人的“自身原因”，所以，并不符合买卖合同第四条第二款第（1）项约定的条件，答辩人不能自行筹齐剩余房款；2、答辩人签订合同时已经说明“除150万现金外，只能贷款”。而现在原告要求答辩人“自行筹齐剩余房款”貌似合理，其实根据补充协议第二条第5款的约定，“原告同意答辩人以商业贷款的形式支付剩余款项，”但原告始终不同意，直至起诉时将讼争房屋进行财产保全。所以，从补充协议的约定看，原告的行为属于违约行为；3、关于前期首付款给付134万元的问题。答辩人在签订买卖合同之前一再声明只能拿出150万元的现金，剩余的房款只能贷款，自己具有偿还贷款的能力。办理过户手续时，缴纳的费用不是像原告和第三人所说的“3万元就够了”，而是花了26万元多元。从国外汇款是有限额的，当年的额度已经用完，答辩人就给原告说了这种情况，原告表示理解并称“等贷款下来一并付清”。这属于双方对合同的变更，也不是答辩人故意违约。从合同的约定和实际发生的情况来看，原告和答辩人双方对房屋的交付时间、付款额度等都有变更。最能说明问题的是：补充协议第二条第2款“甲方应在接到丙方的评估通知或开发商评估值比例10日内支付首付款，……乙方应在出具评估报告或开发商评估值3日内将首付款自行支付给甲方”，实际情况是截至目前，答辩人也没有收到评估报告，当然付款期限也没有到来。根据合同约定，“全部房款结清时”，原告向答辩人交付房屋。但是实际上在房款未付清时，原告已经向答辩人交付了房屋。一方面说明了原告交付房屋时对答辩人已交部分购房款的认可，也就是同意、认可合同关于付款的变更；另一方面说明了原告和答辩人在合同履行的前期关系是融洽的，双方能够做到互谅互让；希望在以后继续保持这种良好的合作关系。关于原告的第一项请求，我认为该请求是物权行为，原告的诉请是在追究原告的债权，我认为该诉请是错误的，不应确认房屋的归属，因为被告已经合法取得了房屋的产权证；对第二项诉请，在这件事情上我们不存在任何违约行为，该费用我们不应该承担；对第三项诉请，我们已经交付了20万元的定金，这个定金是成约定金，根据双方合同的约定已经自动转为首付款的一部分，该项请求是无理请求；对第四项请求，居间服务费3万元我们不同意我们承担，因为服务费是双方应该缴纳的，在三方合同中已经约定了。更名费12万元是合同约定的，不应该由被告承担。诉讼费用依法裁判，诉讼保全费也应该依法裁判，律师代理费要求于法无据。
第三人吉林市链诚房地产经纪有限公司陈述如下：原告没有让第三人承担责任，我方不发表意见，但是会积极协助法院查清本案事实。被告陈述有不属实的地方，我们作为中介公司，无权答应或者承诺一定会给被告办理贷款，我们只是协助他们办理。原、被告签订的房屋买卖合同第四条第二款第一项明确约定，在贷款不能获得批准时，以现金的方式将房款交给原告。原告知道被告没有交付剩余房款的时候我们一再帮助原告向被告追要房款，并且协助被告到银行办理贷款事宜，但是被告完全不配合，后期连电话都不接了。另外，被告没有取得银行贷款的原因是因为银行认为被告提供的工作证明是临时工作（其在韩国从事保姆和木匠工作），不具备发放贷款的条件。
本院认为，经过审理查明，案外人李东坡系原告之父，涉案房屋的性质为回迁房屋，且回迁房屋的真正权利人为案外人李东坡，虽然原告以其父亲的名义与被告签订了房屋买卖协议，但原告只是案外人李东坡的监护人，与本案不具有直接的利害关系，不具备独立的诉讼主体资格，案外人李东坡应以其自己的名义参加诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：
驳回原告李崇仁的起诉。
案件受理费30，800.00元，免予收取。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 胡玉芳
代理审判员 孟 赢
人民陪审员 李英光
二〇一四年一月二十日
代理书记员 孙诗洋