山东省青岛市市北区人民法院行 政 判 决 书（2015）北行初字第107号原告孙秀英，女，1936年1月19日出生，汉族，住青岛市。委托代理人王诚，山东省乾恒律师事务所律师。委托代理人牟海峰，山东省乾恒律师事务所律师。被告青岛市国土资源和房屋管理局，住所地青岛市巫峡路6号。法定代表人陈立新，局长。委托代理人任岩磊，该局工作人员。委托代理人李婷婷，该局工作人员。第三人郭丽洁，女，1966年6月29日出生，汉族，住青岛市。委托代理人魏治国，青岛市南振强法律服务所法律工作者。第三人潘富栋，男，1990年1月4日出生，汉族，住青岛市。原告孙秀英诉被告青岛市国土资源和房屋管理局，第三人郭丽洁、潘富栋房屋行政登记一案，本院于2015年7月31日受理后，依法组成合议庭，2015年9月24日本院公开开庭进行审理，原告孙秀英的委托代理人王诚、牟海峰，被告委托代理人任岩磊，第三人郭丽洁及其委托代理人魏治国，第三人潘富栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告青岛市国土资源和房屋管理局依据潘呈琳（已故）的申请为其办理了公有住房出售转移登记，将位于青岛市商丘路40号4单元302户房屋登记在潘呈琳名下，并颁发青房地权市字第房改47××23号《房地产权证》。原告孙秀英诉称，涉案房屋原为青岛市李沧区市政工程管理处自管公房，原告为该房屋内落户的同住人。2006年11月14日，原承租人潘呈琳申请购买此房，但未提交经过公证的同住人意见书。后被告向潘呈琳颁发了青房地权市字第房改47××23号产权证。潘呈琳于2012年去世后，涉案房屋仍登记于其名下。第三人郭丽洁、潘富栋系潘呈琳之妻、子。原告认为，根据《青岛市公有住房出售管理办法》的规定，承租人申请购买所承租公房，应当提交经过公证的同住人同意其购买的书面意见。被告在进行房产行政登记时，对欠缺该书面意见的情形未予严格审查即颁发房地产权证，其行为存在违法之处，该登记行为应予以撤销。综上所述，请求法院依法撤销青房地权市字第房改47××23号房地产权证。原告向本院提交如下证据：证据一、郑州路派出所户籍证明。证明原告从1994年2月21日户口就已经迁入涉案房屋。因此原告是涉案房屋的同住人。证据二、郑州路派出所户籍证明。证明潘学诗的户籍也从1994年2月21日户口就已经迁入涉案房屋。其于2006年11月29日因病已经去逝。在签订公房出售合同时潘学诗仍健在。因此，潘学诗是涉案房屋的同住人。证据三、青岛市李沧市政工程建设养护有限公司（该公司是涉案房屋的原产权单位）出具房产证明一份。证明涉案房屋原承租人是潘学诗、孙秀英。被告辩称，涉案的房屋位于市北区商邱路40号4单元302户，原系李沧区市政工程管理处自管公房，承租人为潘呈琳。2006年11月，潘呈琳与李沧区市政工程管理处签订青岛市公有住房买卖合同书，后持身份证明、户籍证明、买卖合同等材料申办涉案房屋产权登记，被告审核后于2006年11月28日为潘呈琳核发了青房地权市字第房改472623房地产权证。被告认为，核发青房地权市字第房改472623房地产权证的行政行为材料齐备、程序合法，原告的起诉已过法定的起诉期限，请法院查明事实依法判决。在法定期限内，被告向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据：证据一、房地产权证存根，证明本案被诉的具体行政行为。证据二、身份证明，证明第三人身份状况。证据三、户籍证明，证明涉案房屋户籍情况。证据四、婚姻证明，证明第三人的婚姻状况。证据五、购买公有住房申请表，证明潘呈琳申请购买涉案房屋。证据六、承租证明，证明涉案房屋的承租人为潘呈琳。证据七、青岛市公有住房买卖合同，证明潘呈琳与李沧区市政工程管理处签订了涉案房屋的买卖合同。证据八、平面图及配置图，证明涉案房屋的物理状况。证据九、价格计算基数表及价格计算表，证明涉案房屋价格是如何计算的。证据十、面积计算书，证明涉案房屋的面积状况。证据十一、个人缴款单及收据，证明涉案房屋已缴纳过户相关的税费。证据十二、证明，证明涉案房屋出售已经得到潘学诗、孙秀英同意。被告同时提交作出被诉具体行政行为的法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第2、3、4、7、9、10、11、17条、《青岛市公有住房出售暂行办法》第2、3、4、5、6、25条、《关于青岛市公有住房出售暂行办法中有关问题的说明》第2条。第三人郭丽洁、潘富栋述称，第一，原告行政诉讼已过诉讼时效。第二，诉状中原告承认潘呈琳为原承租人购买了涉案房屋。第三，档案材料已经有原告及潘学诗的声明。综上，第三人认为被告做出的行政行为符合法律规定，请求法院依法驳回原告起诉。第三人没有证据向本院提交。庭审中，原告对被告提交的证据质证认为，对证据一至十一的真实性无异议。对证据十二真实性有异议。证据三原告认为该份证据已经显示涉案房屋同住人有原承租人潘学诗、原告孙秀英，后新承租人潘呈琳、两位第三人及案外人郑紫芊，该证据说明被告在做出具体行政行为时已经知道有上述承租人，应该由上述承租人做出同意潘呈琳购买的书面意见，且因为有案外人郑紫芊的存在该意见书需要公证，被告所做具体行政行为欠缺必要的法律文件，因此欠缺合法性。证据十二中孙秀英的签名并非原告本人所签。该证据形成时间发生在涉案房屋公房出售合同签订之前，也就是被告做出房产登记的行政行为之前，该声明是房屋承租人变更的声明即由原承租人潘学诗变更至潘呈琳承租，从该声明内容上看不能够认定原告做为涉案房屋同住人放弃购买涉案房屋并同意由潘呈琳购买。因此，证据的时间也不能做为原告已知具体行政行为做出的标志。对其他证据的证明问题无异议。原告对被告所适用的法律依据有异议，认为《青岛市公有住房出售暂行办法》第5条第3款明确规定购房人购买房屋时需要出具经过公证的同住人意见书，在被告提交第三份法律依据第2条也明确规定购房人申请购房时需要出具经公证的同住人意见书。购房人申请购房时若户内只有购房人自己或承租人、其配偶是购房人，同住人是配偶子女的，可以不办理公证。其他购房人应办公证。即在办理有同住人的公房出售时同住人的意见书是必备的法律文件，是否公证可以根据亲属关系灵活处理。被告做出的行政行为欠缺该意见书，因此应予撤销。被告对原告提交的证据质证认为，对证据一真实性无异议。但该证据仅能证明孙秀英的户籍情况，并不能证明孙秀英是涉案房屋同住人。对证据二真实性无异议。对证明事项潘学诗的户籍及死亡状况无异议。但潘学诗是否为涉案房屋同住人不应由原告主张。证据三真实性无异议。但该证据是证明承租关系的变更与本案行政登记无关。第三人郭丽洁、潘富栋对被告提交的证据的真实性和证明问题均无异议。对被告所适用的法律依据亦无异议。对原告提交的证据的质证意见与被告意见一致。经庭审质证，本院对上述证据做如下确认：原、被告提交的证据与本案争议事实有关，证据形式及内容合法，予以采信。经审理查明，本案争议房屋位于青岛市商丘路40号4单元302户，原为青岛市李沧区市政工程管理处自管公房。由潘学诗、孙秀英承租，购房时房屋承租人为潘呈琳。原告孙秀英是潘呈琳之母，第三人郭丽洁是潘呈琳之妻，第三人潘富栋是潘呈琳之子。潘学诗是原告孙秀英之夫，潘呈琳之父，已于2006年11月29日去世。潘呈琳于2012年3月12日去世。2006年9月21日，潘学诗、孙秀英出具声明：自愿将商丘路40号4单元302户房屋，办理至儿子潘呈琳名下，不会造成居住困难。2006年11月14日，青岛市李沧区市政工程管理处与潘呈琳签订《青岛市公有住房买卖合同书》，将涉案房屋出售给潘呈琳。被告为其颁发了青房地权市字第房改47××23号产权证。2006年11月28日由“李强”代为领取该产权证。另查明购房时孙秀英户籍登记在涉案房屋内，并在此居住，是本案房屋同住人。本院认为，根据《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条第三款规定，“有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人。购房人申请购房时须出具经过公证的同住人意见书。”《关于中有关问题的说明》第二条规定，“……同住人是配偶及子女的，可以不办理公证。其他购房人应办理公证。”原告孙秀英是购房人潘呈琳的母亲，不属于上述规定中可以不办理公证的人员。本案房屋在办理公房出售转移登记时，虽然附有一份原告孙秀英的同意办理至潘呈琳名下的声明，但并未经过公证。因此被告颁发产权证依据的材料不全，发证行为应予以撤销。由于上述声明日期在办理公房出售手续之前，不能以此证明原告已经知道或应当知道潘呈琳已经办理了房屋转移登记，因此被告关于原告起诉已过起诉期限的理由本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告青岛市国土资源和房屋管理局颁发的青房地权市字第房改47××23号《房地产权证》。案件受理费50元，由被告承担（原告已预交，被告自本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  郝海滢人民陪审员  王晓斌人民陪审员  王洪亮二〇一六年一月七日书 记 员  杨 欣