沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00207号
原告（反诉被告）刘玉菊，女，汉族。
委托代理人侯宝成，男，汉族。
被告（反诉原告）王丽萍，女，汉族。
委托代理人牟建民，系沈阳市和平区中一法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）刘玉菊与被告（反诉原告）王丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张峰适用简易程序独任审理，后转为普通程序进行审理，由审判员程惠华担任审判长，审判员张峰主审与人民陪审员韩皓宇组成合议庭，于2014年1月6日、2014年2月26日、2014年4月3日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘玉菊及其委托代理人侯宝成和被告（反诉原告）王丽萍的委托代理人牟建民到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2013年5月1日被告承租原告门市房，租期一年（2013年5月1日至2014年4月25日）租金36000元，先期给付租金20000元，尾款16000元8月31日交齐，并约定到8月31日尾款不交齐，被告无条件自动退出，原告有权换锁，清除被告东西再出租，且先期交付的20000元（其中包括4个月的房租和剩下8000元）归原告所有。而被告在8月31日并未支付尾款，并拖延给付，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告履行协议；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）明确诉讼请求为要求被告（反诉原告）给付尾款16000元。
被告（反诉原告）辩称，被告不同意原告的诉讼请求，因为本案双方在房屋租赁协议当中已经约定了特殊的条款，到2013年8月31日尾款不交纳给原告，双方就可以解除该份房屋租赁协议，而且被告还必须放弃多交纳的8000元的费用，所以被告在2013年8月31日放弃了尾款8000元的请求返还权，也就视为双方已经解除了房屋租赁协议。原告在9月1日开始解除该协议以后，一直未与被告联系，被告通过查询往来电话的信息才得知了原告的电话，在9月11日由被告的工作人员给原告打过电话，通知其过来查收房屋，而且原告也一直没有来，直至9月25日被告本人又以电话再次通知原告，原告也未与被告联系，并且到人民法院提起了诉讼。在提起诉讼过程中进行了调解，在调解时被告提出把钥匙和购电卡先给原告返回，不影响原告出租房屋，原告予以拒绝，所以我方认为原告的诉讼请求无法律依据，而且原告陈述的事实和理由也与事实不符，所以请求法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）反诉称，反诉原告曾于2013年4月25日与反诉被告签订房屋租赁协议，反诉原告按双方约定履行了房屋租赁协议义务，今年8月底，反诉原告考虑到经营的不稳定性，当时告知反诉被告此房到今年8月31日止，将房屋腾退给反诉被告，反诉原告于8月31日将租赁房屋腾空，9月11日联系上反诉被告，并通知反诉被告该房屋已腾空，多支付的8000元租金，反诉原告放弃要求返还。同时，反诉原告在今年的9月5日已经将租赁房屋的水表、电表、房屋腾空等均用照相机进行了拍照，待反诉被告收房时进行结算，但反诉被告一直没有联系反诉原告，直至今年9月25日，反诉原告再次用电话通知反诉被告，可是反诉被告也未与反诉原告联系，且直接向人民法院提起恶意诉讼。综上所述，反诉原告为维护自身的合法权益，请求人民法院查清本案的事实依法判决。反诉请求：1、依法判令反诉被告返还租赁房屋水、电等押金2000元；2、依法确认本案双方早已解除房屋租赁关系；3、本案的诉讼费用全部由反诉被告承担。
原告（反诉被告）辩称，我方认为反诉原告所述不属实，如果按反诉原告所说，我们双方就已经解除了租赁关系，涉诉房屋附近的门市都知道我家的电话，我家住在涉诉房屋的隔壁，而且在调解时反诉原告还说押金不要了，再给我2000元。
经审理查明，2013年4月25日，作为甲方的原告（反诉被告）与作为乙方的被告（反诉原告）签订房屋租赁协议一份，约定被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）所有的位于沈阳市和平区（建筑面积119.69平方米），租期自2013年5月1日起至2014年4月25日止，月租金3000元，乙方负责租期内的水、电等费用，水、电等押金2000元，租期届满后多退少补。同时还约定有“2013年4月25日先交贰万元，余款8月31日前交齐，到8月31日尾款不交齐，8月31日无条件自动退出，甲方有权换锁，清除乙方东西再出租。先前交付的贰万元（其中包括4个月房租和剩下8000元）一分不退，归甲方所有。”的条款。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）给付了上述20000元及押金2000元，并接收了房屋。之后，被告（反诉原告）未按照合同约定在2013年8月31日之前交清剩余房屋租金。现被告（反诉原告）已从涉诉房屋中搬出，并将其交付给原告（反诉被告）。
另查，2013年10月12日，双方曾进行调解，在调解过程中，被告（反诉原告）要求将房屋钥匙交付给原告（反诉被告），原告以未结清水、电费为由拒绝接收钥匙。
再查，2014年3月13日，被告（反诉原告）将房屋钥匙和购电卡交付给原告（反诉被告）代理人侯宝成，原告（反诉被告）出具收条一份，上载“今收座落于沈阳市和平区X门钥匙和购电卡。水电费不欠。”。庭审中，被告（反诉原告）自认欠水费24元，原告（反诉被告）予以认可。原告（反诉被告）亦认可电费不欠及无需用押金抵偿除水费外其他担保事项的事实。
上述事实有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的房屋租赁协议、收条和双方当事人的陈述，已经庭审质证，予以采信，在卷佐证。
本院认为，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。因该协议中约定了“2013年4月25日先交贰万元，余款8月31日前交齐，到8月31日尾款不交齐，8月31日无条件自动退出，甲方有权换锁，清除乙方东西再出租。先前交付的贰万元（其中包括4个月房租和剩下8000元）一分不退，归甲方所有。”的条款，该条款约定了原告（反诉被告）可以解除合同的条件，也即解除条件成就时，原告（反诉被告）作为解除权人可以解除合同。但在上述解除条件成就时，原告（反诉被告）并未行使约定的解除权，也即没有明确通知被告（反诉原告）该合同已经解除，或者以其他行为明确表示合同已经解除，应视为原告（反诉被告）放弃了约定解除权，合同继续履行。虽被告（反诉原告）曾提出过将房屋钥匙交付给原告（反诉被告），但原告（反诉被告）并未同意接收，也即双方并未就解除合同达成一致。直至2014年3月13日，双方交接了房屋钥匙，可视为双方就合同解除一事达成了一致，并于当日解除了合同。故依上所述，双方房屋租赁合同的实际履行期限为2013年5月1日至2014年3月12日，该合同于2014年3月13日起解除，因此被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付上述实际履行期间的房屋租金，共计31200元（10.4个月×3000元／月），减去被告（反诉原告）已经支付的20000元，被告（反诉原告）还应向原告（反诉被告）支付剩余租金11200元。对于原告（反诉被告）要求支付剩余房款16000元的诉讼请求，本院予以支持的金额为11200元。对于被告（反诉原告）要求确认双方早已解除房屋租赁关系的反诉请求，因被告（反诉原告）在本诉答辩中认为双方的租赁合同已于2013年9月1日起解除，而如上所述，双方解除合同的时间应为2014年3月13日，故对被告（反诉原告）该项反诉请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还押金2000元的诉讼请求，因原告（反诉被告）就押金担保事项进行了当庭确认，除水费未结清外，并未提出其他需用押金抵偿的事项，且双方就所欠水费数额予以了确认，所欠水费为24元，故依合同约定，原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）返还押金1976元，对被告（反诉原告）该项反诉请求，本院予以支持的金额为1976元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）王丽萍向原告（反诉被告）刘玉菊支付剩余房屋租金11200元；
二、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）刘玉菊返还被告（反诉原告）王丽萍租房押金1976元；
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告（反诉被告）刘玉菊的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王丽萍的其他反诉请求。
案件受理费700元，原告（反诉被告）已预交元，由原告（反诉被告）承担210元，被告（反诉原告）承担490元。反诉费50元，被告（反诉原告）已预交，由原告（反诉被告）承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程惠华
审 判 员 张 峰
人民陪审员 韩皓宇
二〇一四年四月四日
书 记 员 凌白羽
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。