海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民初196号
海南省第一中级人民法院
民事判决书
（2016）琼96民初196号
原告（执行案外人）：海南一龄医院有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区快速干道20公里处东侧九龙温泉酒店副楼（11、12号楼）。
法定代表人：胡艳军，总经理。
委托诉讼代理人：鲁蕊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝瑞，北京市盈科律师事务所律师。
被告（申请执行人）：海南澄迈农村商业银行股份有限公司，住所地：澄迈县金江镇文明路95号。
法定代表人：周世才，董事长。
被告（申请执行人）：琼海市农村信用合作联社，住所地:琼海市爱华东�***号。
法定代表人：王扬显，理事长。
被告（申请执行人）：定安县农村信用合作联社，住所地：定安县定城镇见龙大道***号。
法定代表人：陈武达，理事长。
被告（申请执行人）：临高县农村信用合作联社，住所地：临高县临城镇新镇北街**号。
法定代表人：杨大德，理事长。
以上四位被告的共同委托诉讼代理人：唐统强，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
以上四位被告的共同委托诉讼代理人：周优生，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
第三人（被执行人）：澄迈老城旅游有限公司，住所地:澄迈县老城开发区快速干道20公里处。
法定代表人：蔡正聪，董事长。
第三人（被执行人）：海南龙城房地产投资有限公司，住所地：海口市大英路168号。
法定代表人：蔡正聪，董事长。
第三人（被执行人）：海南老城丽海阳光九龙温泉酒店有限公司，住所地：澄迈县老城开发区快速干道20公里处东侧。
法定代表人：蔡正聪，董事长。
第三人（被执行人）：蔡笃雄，男，1974年8月25日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。
第三人（被执行人）：马彩安，女，1950年8�10日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。
第三人（被执行人）：叶淑英，女，1974年12月20日出生，汉族，住海口市美兰区白沙门上村**号。
第三人（被执行人）：蔡秋扬，女，1970年5月5日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。
第三人（被执行人）：蔡梦柳，女，1971年11月27日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。
第三人（被执行人）：蔡正聪，男，1949年9月13日出生，汉族，住海口市龙华区南沙路昌华别墅小区。
第三人（被执行人）：蔡笃辉，男，1993年2月28日出生，汉族，住海口市美兰区龙岐村**号。
以上第三人共同委托诉讼代理人：程雅琴，澄迈老城旅游有限公司职员。
以上第三人共同委托诉讼代理人：邓龙，澄迈老城旅游有限公司常务副总经理。
原告海南一龄医院有限公司（以下简称：一龄医院）与被告海南澄迈农村商业银行股份有限公司（以下简称：澄迈农村商业银行）、定安县农村信用合作联社（以下简称：定安农信联社）、琼海市农村信用合作联社（以下简称：琼海农信联社）、临高县农村信用合作联社（以下简称：临高农信联社），第三人澄迈老城旅游有限公司（以下简称：老城旅游公司）、海南龙城房地产投资有限公司、海南老城丽海阳光九龙温泉酒店有限公司、蔡笃雄、马彩安、叶淑英、蔡秋扬、蔡梦柳、蔡正聪、蔡笃辉案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲁蕊，被告的委托诉讼代理人唐统强、周优生，第三人的委托诉讼代理人邓龙、程雅琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告一龄医院向本院提出诉讼请求:1.判决立即停止对老城旅游公司”丽海阳光”项目11#楼、12#楼连接部位房屋的强制执行、拍卖，并解除查封。2.判决确认原告与被告老城旅游公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认原告对位于”丽海阳光”项目ll#楼、12#楼连接部位房屋享有权益；3.判决被告老城旅游公司立即协助和配合原告办理”丽海阳光”项目11#楼、12#楼连接部位房屋的产权登记手续；4.本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告购买的”丽海阳光”项目1l#楼、12#楼连接部位房屋系原告合法取得，应当享有相应的权益，不应被列入执行、拍卖的范围。(一)原告与老城旅游于2015年1月22日订立两份《房屋买卖合同》，分别约定：一龄医院购买老城旅游公司”丽海阳光”项目11#楼、12#楼3层、4层、5层中间连接房屋面积1199．6平方米，和11#楼、12#楼中间连接部分及主楼地下一层房屋939．8平方米，房屋交易总额11766700元。原告己按照《房屋买卖合同》约定将房款划入老城旅游公司指定账户，双方办理了房屋交接手续，原告已将相关房屋进行装修并投入使用。(二)被告澄迈农村商业银行等同老城旅游公司于2013年7月12日签订在建工程抵押合同，依据合同内容，老城旅游公司以”丽海阳光”项目土地及地上附属物(36037．62平方米九龙温泉度假酒店主楼等)作为抵押物。从《抵�合同》及抵押清单可以看出，原告购买的11#楼、12#楼中间连接部分不属于《抵押合同》约定的抵押范围。因此，被告澄迈农村商业银行等对”丽海阳光”项目11#楼、12#楼中间连接部分无优先受偿权，在原告己支付”丽海阳光”项目11#楼、12#楼中间连接部分购房款的情况下，法院不应对该部分进行查封并执行、拍卖。(三)”丽海阳光”项目ll#楼、12#楼中间连接部分不属于(2014)海南一中初字第68号《民事判决书》判决范围，法院对”丽海阳光”项目11#楼、12#楼中间连接部分不应执行、拍卖。(四)《澄迈县房屋建筑面积测绘报告》(编号LB测第20121148)存在明显错误，不应当作为抵押、评估、拍卖的依据。因此，在测绘错误的情况下，”丽海阳光”项目1l#楼�12#楼中间连接部分，法院不应将其纳入拍卖范围。(2012)澄建规建证129号《澄迈县住房和城乡建设局建设工程规划许可证付证》及《海南老城经济开发区管理委员会建设工程规划报建审批表》可以证明九龙温泉度假酒店的批建面积为地上32038．28平方米;《澄迈县房屋建筑面积测绘报告》(编号LB测第20121148)为老城旅游单方测绘，并未得到主管机关的核准，且存在明显测绘错误，故该份测绘报告不应作为抵押、评估、拍卖的依据。现评估机构明知《澄迈县房屋建筑面积测绘报告》(编号LB测第20121148)存在测绘错误的情况下，仍然依据该测绘报告进行评估，明显违背相关法律。
被告澄迈农村商业银行、定安农信联社、琼海农信联社、临高农信联社共同答辩称，一、被告对原告的诉讼请求有异议，原告的第二、三项诉讼请求已超过诉讼时效，�该项请求也不合理。二、涉案的连接部位属于抵押合同约定的范围内，被告已依法向法院申请抵押拍卖。被告对涉案的连接部位，享有优先受偿的权利，且已经海南省第一中级人民法院的民事判书[(2014)海南一中民初字第68、69、70号，(2014)海南一中民一初字第72号]所确认。被告的抵押担保物权依法应受到保护。三、原告的主张不符合法律规定。1.被告的抵押权设立于2013年7月26日。2013年12月10日海南省高级人民法院作出(2013)琼民保字第7号的查封裁定书对涉案财产进行了查封，抵押权的设立及查封期限均早于原告与第三人老城旅游公司签订《房屋买卖合同》的时间。2.原告与第三人老城旅游公司签订的合同为非房管部门监制的合同，且该合同签订后，也未到房管部门进行合同网签及备案。原告与第三人老城旅游公司之间的房屋买卖不具有真实性。3.原告未向第三人老城旅游公司支付真实的价款。原告与第三人老城旅游公司有多项业务来往，原告提交的转帐凭证只载明田春凤、张金凤，张金娜、胡艳军，胡彦文等人与蔡正聪之间的资金来往，资金来往凭证中亦未注明是购买哪部分房产的项款，无法证明原告支付涉案房屋的购房款。且第三人老城旅游公司也向未向原告开具购房发票。4.原告在明知整个项目存在抵押的情况下，于2015年与第三人老城旅游公司签订的合同，并没有经过被告的同意，故其不能排除强制执行。
第三人老城旅游公司等辩称，1.我们认为测绘以2016年11月14日的报告为准，且我们曾经向法院提供过该测绘报告要求以此作为拍卖的标准。2.关于11、12号楼的连接部位不属于酒店。3.11、12号楼一至八层已经卖给原告，如果连接部位没有售给原告的话，原告没有办法综合使用一至八层。4.36000多平方米不含酒店部分，酒店在建设过程中多次变更规划。原告购买的11、12号楼的连接部位，是后面是加建的，那属于违建，我们可以协助其办理相关手续。5.我们在第一次抵押清单上写得很清楚，酒店面积就是36000平方米，2011年贷款抵押的面积是36000平方米。后面加盖的11、12号楼的连接部位不属于抵押的范围。
原告为证明其主张提供以下证据：证据1执行异议裁定，证明原告已提起执行异议申请并在规定的期限内提起执行异议之诉；证据2《购房合同》两份（附平面图），证明原告为”丽海阳光”项目11#楼、12#楼连接部位的购买人，购买的范围；证据3购房付款凭证，证明原告已支付”丽海阳光”项目11#楼、12#楼连接部位的购房款；证据4（2014）海南一中民初字第68号民事判决书，证明法院裁判对”丽海阳光”酒店部分可执行、拍卖的面积为36027.62平米，同时也证明了原告购买的”丽海阳光”项目11#楼、12#楼连接部位不属于抵押、拍卖的范围；证据5贷款抵押合同（附抵押物清单），证明酒店部分的抵押面积为36027.62平米，也证明原告购买的”丽海阳光”项目11#楼、12#楼连接部位不属于抵押、拍卖的范围；证据6《海南老城经济开发区管理委员会建设工程规划报建审批表》、证据7（2012）澄建规建证129号《澄迈县住房和城乡建设局建设工程规划许可证付证》，以上两证据证明九龙温泉酒店建筑面积为36027.62平米，原告购买的11#、12#楼中间部分房屋不应当被执行、拍卖；证据8三方协议，证明（1）原告在同时期购置11＃楼12＃楼1层、3-8层房屋；（2）经向信用社和老城旅游公司了解�原告购买的涉诉房屋不在抵押范围，所以只签了两方协议；（3）被告知悉原告购买涉诉房屋未要求签订三方协议；证据9一龄医院购房平面图、证据10一龄医院实景拍摄图片，以上两证据证明（1）原告购置的”丽海阳光”项目11#楼、12#楼中间连接部分及其占用了原告购买的11＃楼、12＃楼1层、3-8层房屋范围；证据11情况说明，证明（1）原告委托公司的股东和高管支付涉诉房屋价款；（2）原告同老城旅游公司存在购买涉诉房屋的事实，这部分购房款项应蔡正聪的要求打入其个人账户；证据12老城旅游公司的土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程项目许可证付证，证明政府认可的批建范围内不包括原告购买的房产，该涉诉房产不存在抵押的事实。
被告的质证意见：对证据1的三性均没有�议，对其证明内容有异议；对证据2真实性没有异议，关联性有异议，不能阻止拍卖；对证据3的三性不予质证；对证据4的三性予以认可;对证据5的三性没有异议,对证明内容有异议；对证据6、7的三性均没有异议；对证据8三性没有异议，对证明的内容有异议，原告说提供的三方协议与其证明内容没有关系；对证据9真实性、合法性没有异议，关联性有异议，证据10不属于证据，属于现场状况，和现场情况一致，但是对其证明内容有异议；对证据11三性不予认可，对证据12三性均没有异议，对证明内容有异议。
第三人对原告提供的证据1-12的真实性、合法性、关联性没有异议。
经审查，本院对原告提供的证据1-2、4-10、12的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据3、11形式上的真实性予以确认。
被告为证明其主张提供以下证据：证据1（2014）海南一中民初字第69、72号判决书，证据2抵押合同，证据3在建工程抵押登记证明，证据4房地产评估报告、抵押报告和测绘报告，以上证据证明法院评估拍卖的酒店面积（评估面积）与抵押合同面积和法院判决书的判决被告享有的抵押权面积是一致，均为47218.34平米；证据5（2013）琼民保字第7号查封裁定，证明2013年12月10日海南省高级人民法院出具的查封裁定书对涉案财产进行了查封，查封期限早于《房屋买卖合同》签订的日期。
原告的质证意见：对证据1的真实性予以认可，证明内容和证明事实不认可，判决书中所提到的抵押物47218.34平米未列明具体的面积和范围，不能证明包含本案涉诉的房产，且该面积超出相关主管部门的相关文件的范围，超出的面积不能作为抵押物；对证据2真实性无法查明，对其证明内容不予认可；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，不能证明涉诉房屋办理了抵押登记；对证据4形式上的真实性认可，但是对其证明内容、和目的均不予以认可；对证据5的真实性予以认可，证明目的不认可。
第三人的质证意见：对证据1真实性没有异议，证明内容不认可；证据3中在建工程抵押证明没有载明抵押面积，对证据2、3中的真实性没有异议，但是对其证明内容不予认可；对证据4真实性予以认可，对证据5的真实性没有异议。
经审查，本院对被告提供的证据1-5的真实性、合法性，关联性予以确认。
第三人老城旅游公司为证明其主张，提供了一份测绘报告，证明连接部份不属于抵押范围。
原告的质证意见：对该份证据的真实性及证明内容没有异议。
被告的质证意见：对证据的真实性没有异议，但对其合法性、及证明内容有异议。
经审查，本院对第三人老城旅游公司提供的证据形式上的真实性予以确认。
结合以上证据以及原告、被告、第三人的陈述，本院查明以下事实：”丽海阳光”项目系第三人老城旅游公司开发建设的。2015年1月22日，原告一龄医院（乙方）与第三人老城旅游公司（甲方）签订一份《房屋买卖合同》约定，1.原告购买第三人老城旅游公司开发的”丽海阳光”项目11#楼、12#楼3、4、5层中间连接部分，按照建筑面积计算，房屋面积总计1196.6平方米，每平方米5500元人民币，总价款6597800元。2.支付方式：2015年1月30日前，原告支付总价款30%（1979340元）；余款4618460元于2017年1月30日前付清。共分24期支付，每期应支付192435.83元，于每月30前支付。2015年2月22日，原告与第三人老城旅游公司又签订一份《房屋买卖合同》约定：原告购买第三人老城旅游公司开发的”丽海阳光”项目11#楼、12#楼中间连接部分及主楼地下一层，按照建筑面积计算，房屋面积总计939.8平方米，每平方米5500元人民币，总价款5168900元。3.支付方式：2015年1月30日前，原告支付总价款30%（1550670元）；余款3618230元于2017年1月30日前付清。共分24期支付，每期应支付150759.58元，于每月30前支付。合同签订后，第三人老城旅游公司依约将涉案房屋交付给原告使用至今。
另查明，2013年7月12日，第三人老城旅游公司与被告澄迈农村商业银行、琼海农信联社、定安农信联社、临高农信联社签订了《抵押合同》（合同号为：澄迈老城社2013年抵字第003号），为其贷款提供抵押担保（在建工程抵押登记证明编号：澄房建老城字第0001号；在建工程为9栋至15栋住宅、”九龙温泉酒店”-1至19层以及1-4.5、7栋商铺)。其中九龙温泉酒店抵押的建筑面积为47218.31平方米，该面积包括涉案的11#楼、12#楼中间连接部分。2013年12月10日，海南省高级人民法院作出（2013）琼民保字第7号民事裁定书，查封第三人老城旅游公司提供的担保财产。2015年12月7日，本院立案被告（申请执行人）澄迈农村商业银行、琼海信用联社、定安信用联社、临高信用联社与第三人（被执行人）老城旅游公司金融借款合同纠纷一案，因被执行人老城旅游公司未履行生效判决确认的义务，本院于2016年4月20日作出（2015）海南一中执字第245-10号执行裁定，查封位于××县处南侧，土地证号为老城国用（2007）第1033号的土地上”丽海阳光”项目在建工程以及1-4、5、7栋商铺。2016年11月3日，原告对执行标的提出书面异议，本院于2016年11月15日作出（2016）琼96执异167号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
再查明，（2012）澄建规建证第129号《澄迈县住房和城乡建设局建设工程规划许可证付证》批准建设”丽海阳光”9#-15#住宅建筑面积为68519.33平方米，九龙温泉度假酒店的建筑面积为36027.61平方米。涉案房产尚未竣工验收，也未办理产权登记手续。第三人老城旅游在庭审中确认涉案的房产不属于建筑工程施工许可证、规划许可证确定的建设范围，该房产也不属于预售许可证批准预售的范围。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。被执行人老城旅游公司不反对执行案外人一龄医院的主张，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条的规定：”案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”老城旅游公司应列为第三人。
本案争议的焦点为：涉案房产是否能确认归原告一龄医院所有，应否停止对涉案房屋的执行。
首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，涉案房产尚未登记至原告名下，其对涉案房产不享有所有权。其次，涉案房产未进行竣工验收也未登记至开发商（即老城旅游公司）的名下。虽然第三人老城旅游公司作为开发商，在取得预售许可证的情况下，有权对其开发建设的房产进行销售。但是，第三人老城旅游公司确认涉案房产不属于预售许可证批准预售的范围、其至今未取得涉案房产的预售许可证明。因此，涉案房产尚�具备买卖的条件。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告与第三人签订的《房屋买卖合同》应属于无效合同。另外，被告与第三人老城旅游公司于2013年7月12日签订的《抵押合同》（合同号为：澄迈老城社2013年抵字第003号）显示，涉案房产属于抵押财产。第三人老城旅游公司与原告签订《房屋买卖合同》转让涉案房产时，未通知抵押权人（被告）。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定：”抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。”第三人老城旅游公司转让涉案房产的行为无效。且涉案房产已于2013年12月10日被海南省高级人民法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的，不得转让。涉案房产也不得转让。第三，根据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，法律保护的是公民、法人的合法的民事权益。涉案房产不属于建筑工程施工许可证、规划许可证批准建设的范围，属于违章建筑，不属于法律保护的财产权益。综上，原告主张双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，并请求确认其对涉案房产享有权益并停止执行涉案房产，没有事实和法律依据。本院不予支持。
综上所述，原告就涉案房产不享有足以�除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告海南一龄医院有限公司的诉讼请求。
案件受理费92400元，由原告海南一龄医院有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 杨 洁
审判员 陈 杰
审判员 陈玫伊
二〇一七年五月九日
书记员 邱飞丽