上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第1533号
原告上海金田商务有限公司。
住所上海市陆家浜路***号。
法定代表人薛汉生。
委托代理人施建星，上海市东高地律师事务所律师。
委托代理人朱燕婷，上海市东高地律师事务所律师。
被告上海好如居酒店管理有限公司。
住所上海市大林路***号。
法定代表人郭建民。
委托代理人孙亚军，上海市中广事务所律师。
委托代理人庞洁。
原告上海金田商务有限公司诉被告上海好如居酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷及房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海金田商务有限公司委托代理人施建星、朱燕婷，被告上海好如居酒店管理有限公司委托代理人孙亚军、庞洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海金田商务有限公司诉称：被告拖欠租金且经催告仍拒绝支付，已构成根本违约，故要求确认双方之间的房屋租赁合同于2014年6月25日解除，并要求被告搬离并返还承租房屋及支付2013年1月1日至2014年6月30日期间的租金的人民币850，083.34元、2014年2月1日至2014年5月31日期间的水电费人民币71，255.75元、违约金人民币1，000，000元；被告已支付的押金人民币180，000元可在其返还房屋并付清所有应付费用后返还。
为支持其诉请，原告提供了《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》、批复、《租赁合同补充协议》、授权委托书、发票、催讨单、付款通知书、解除合同通知书、维修情况说明、施工发票、工程处预算单、工程结算审核意见、漏水情况说明、维修照片、租赁价格估略作为证据。
被告上海好如居酒店管理有限公司辩称：原告提供的房屋存在瑕疵，导致被告无法实现承租目的，在原告始终未能修复房屋漏水问题情况下，被告有权拒绝支付原告诉请的租金；水电费未付系被告需时间核实金额及原告申请查封被告帐户之故，并非被告故意拖欠；不同意解除合同、搬离承租房屋及承担违约金，愿意支付拖欠的费用，但原告需先行赔偿被告因房屋漏水所造某的损失人民币800，000元。
为支持其辩称，被告提供了双方往来函件、施工承诺、勘查说明、营业用房损失汇总表、照片作为证据。
原告对于被告提供的2011年6月14日、2011年7月21日、2013年8月29日函件表示未收到；对于其余往来函件的真实性无异议，但不认可其证明内容；对于施工承诺、勘查说明、营业用房损失汇总表的真实性不予认可，但认可除332、331、309、205以外客房的漏水原因，332客房漏水系案外人造某，而331、309、205客房则从未报修；对于照片的真实性无异议；另表示出租房屋系厂房结构并以厂房租金价格出租，原告多次维修而被告不愿配合并占用房屋至今。
被告对于原告提供的维修情况说明、施工发票、工程处预算单、工程结算审核意见所记载的维修结果不予认可，但认可多次维修之事实；对于租赁价格估略不认可，并认为约定的租金价格符合市场标准；对于原告提供的其余证据的真实性均无异议。
经审理查明，2008年4月14日，案外人上海缝纫机台板一厂与上海好如居酒店管理有限公司签订《厂房租赁协议书》，约定由上海好如居酒店管理有限公司承租上海市陆家浜路XXX号2，300平方米厂房，租赁期限自2008年4月14日起至2018年5月31日止；年租金人民币1，000，000元，半年一付，支付期限为每年6月前、12月前，自2013年6月1日起年租金增加8%；水、电、气等押金人民币180，000元，合同终止并结清所有费用后返还；租赁期间如房屋发生非因上海好如居酒店管理有限公司原因的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，影响上海好如居酒店管理有限公司正常营业的，上海好如居酒店管理有限公司直接通知上海缝纫机台板一厂进行修缮，上海缝纫机台板一厂应在接到通知之日起7个工作日内修缮妥当，否则上海好如居酒店管理有限公司有权自行修缮，发生的修缮费用可抵消租金或索还；上海好如居酒店管理有限公司拖延租金或水、电、气费超过60天，属根本违约，上海缝纫机台板一厂可书面通知解除合同；双方任何一方违约均应向守约方支付违约金人民币1，000，000元。
2010年3月25日，上海缝纫机台板一厂与上海好如居酒店管理有限公司签订《厂房租赁补充协议书》，约定由上海好如居酒店管理有限公司承租上海市陆家浜路XXX号厂区内木工大楼东首搭建建筑作公司大堂内部使用，租赁期限自2010年4月1日起至2018年5月31日止；年租金人民币50，000元，半年一付，支付期限为每年6月前、12月前，自2013年4月1日起年租金增加8%，其他条款与原厂房租赁协议书一致。
2010年12月，上海缝纫机台板一厂、上海好如居酒店管理有限公司、上海金田商务有限公司签订《租赁合同补充协议》，约定由上海金田商务有限公司承继上海缝纫机台板一厂的《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》确定的权利义务。上海好如居酒店管理有限公司于合同签订后经营酒店至今。上海金田商务有限公司因催讨2013年1月1日至2014年6月30日期间的租金人民币850，083.34元、2014年2月1日至2014年5月31日期间的水电费人民币71，255.75元未果，于2014年6月25日发出解除合同通知书，表示在上海好如居酒店管理有限公司收到通知之日时《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》解除。上海好如居酒店管理有限公司确认于2014年6月27日收到通知。
又查明，2008年7月31日，上海缝纫机台板一厂被案外人上海联创木业有限公司吸收合并。2011年5月30日，上海联合木材工业有限公司委托上海金田商务有限公司经营海市陆家浜路XXX号及1293号房产。2011年5月31日，上海联创木业有限公司被案外人上海联合木材工业有限公司吸收合并。
另查明，自2011年5月起，上海好如居酒店管理有限公司所经营的上海市陆家浜路XXX号330、329、325、323、318、317、313、312、309、306、305、303、301、202等客房存在外墙漏水或四楼漏水之情形。案外人上海阿波罗男子医院（承租上海市陆家浜路XXX号四楼房屋）于2014年8月出具情况说明表示，由于四楼房屋地漏堵塞造某三楼客房渗水，其愿意以每月人民币5，000元价格长期租借该332客房。
再查明，上海金田商务有限公司在2011年5月、2011年8月、2012年9月、2014年4月委托他人对上海市陆家浜路XXX号外墙修补、房间漏水等问题予以维修。2014年7、8月期间，上海金田商务有限公司两次为上海市陆家浜路XXX号外墙、屋顶维修通知上海好如居酒店管理有限公司予以配合。
审理中，经本院释明，上海金田商务有限公司坚持其诉请并表示对于2014年6月后的租金等费用保留诉权而不要求本案中一并处理；上海好如居酒店管理有限公司于2014年12月30日向本院缴纳了代管款人民币976，132.75元作为其支付延付费用的保证。
本院认为，案外人上海缝纫机台板一厂与上海好如居酒店管理有限公司签订《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效。上海金田商务有限公司作为上海缝纫机台板一厂的合同承继者，受《厂房租赁协议书》、《厂房租赁补充协议书》的约束，应当与上海好如居酒店管理有限公司一同恪守履行。根据双方陈述及提供的证据可以查明，上海好如居酒店管理有限公司向上海金田商务有限公司承租的房屋存在多处漏水及多次修缮，双方就维修结果及责任产生争议并最终导致上海金田商务有限公司提起本案诉讼。
根据合同法规定，房屋租赁合同系出租人将租赁房屋交付承租人使用以收取租金的合同。出租人应当履行租赁房屋的维修义务，当事人另有约定除外。本案所涉租赁房屋系老厂房，年代较久，存在漏水之事实；上海金田商务有限公司作为出租人未能尽到修缮义务以保障上海好如居酒店管理有限公司正常使用租赁房屋，存在过错；而上海好如居酒店管理有限公司对于漏水问题未通过自行修缮方式妥善解决而采用中止履行租金支付的方式与上海金田商务有限公司对抗，与合同法的规定及双方合同约定相悖，亦存在过错，应当继续履行支付义务。
鉴于上海好如居酒店管理有限公司延付租金系漏水问题所致，而上海金田商务有限公司、上海好如居酒店管理有限公司在合同履行中均有过错，且上海好如居酒店管理有限公司经本院释明后已缴纳了足够的代管款以表明其继续履行合同的诚意，故本院对于上海金田商务有限公司要求确认房屋租赁合同解除并要求上海好如居酒店管理有限公司返还承租房屋及支付违约金的诉讼请求均不予支持。
至于上海好如居酒店管理有限公司提及的漏水造某其损失的赔偿问题，因其并未在诉讼法规定的期限内提出明确的反诉请求及提供充分证据，故不能作为免除租金的依据，其可就此问题另案诉讼解决。上海金田商务有限公司在本案中对于2014年6月后的租金等费用并未提出主张，上海好如居酒店管理有限公司应根据合同约定履行相应支付义务，即使再遇漏水问题且上海金田商务有限公司怠于修缮的情况，亦应根据合同约定自行维修并要求上海金田商务有限公司承担修缮费用而不可中止履行，若再有拖欠或拒付则构成违约，应当承担合同解除及支付违约金等违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、被告上海好如居酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金田商务有限公司2013年1月1日至2014年6月30日期间的租金人民币850，083.34元（以被告上海好如居酒店管理有限公司已缴纳的代管款抵扣）；
二、被告上海好如居酒店管理有限公司于本判决生效之日支付原告上海金田商务有限公司2014年2月1日至2014年5月31日期间的水电费人民币71，255.75元（以被告上海好如居酒店管理有限公司已缴纳的代管款抵扣）；
三、原告上海金田商务有限公司的其余诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币23，771元，保全费人民币5，000元，合计人民币28，771元，由原告上海金田商务有限公司负担人民币14，385元，由被告上海好如居酒店管理有限公司负担人民币14，386元（以被告上海好如居酒店管理有限公司已缴纳的代管款抵扣）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 石志仁
二〇一五年二月二日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第八十三条债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。
第八十五条债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。
第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。
第八十七条法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。