河南省卢氏县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1224民初2472号
原告卢氏县中博物业管理有限公司。
法定代表人王云娥，董事长。
营业执照注册号：411224000012350。
住所地：卢氏县城关镇解放路二街坊*号楼。
委托代理人苗文友、杨明慧，河南宇萃律师事务所律师。代理权限：具有代为承认、放弃、变更诉讼请求的权利；具有代为出庭陈述、举证、质证、辩论的权利；具有代为申请调解、和解、提出反诉、申请执行、代领法律文书等权利。
被告杨永红，男，1968年12月26日生，汉族，住卢氏县。现住。
委托代理人周清，卢氏县法律援助中心律师。代理权限：一般代理。
原告卢氏县中博物业管理有限公司与被告杨永红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月11日受理后，依法适用简易程序由审判员程军平独任审判，于2017年11月9日和2017年11月20日两次公开开庭进行了审理。原告卢氏县中博物业管理有限公司的委托代理人苗文友、杨明慧、被告杨永红及委托代理人周清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢氏县中博物业管理有限公司诉称：2015年1月1日和2017年2月22日，他公司和被告杨永红所居住的卢氏县××小区××区业主委员会××县××小区（××区）物业服务合同，约定由他公司向被告杨永红居住的小区提供物业服务。但被告杨永红自2015年1月1日起至今未按合同约定缴纳物业费用。现请求法院判令被告杨永红缴纳物业管理服务费1620元。
被告杨永红辩称：他有大量证据可以证实原告卢氏县中博物业管理有限公司承接管理的东城小区D区物业管理极不达标，小区内垃圾成堆、杂草丛生、院墙倒塌、大门失守、花带绿树垃圾桶等公共设施长期被强占毁坏、外来车辆随意出入昼夜停放，安全隐患严峻，致使高档居住小区远远不如其他普通住宅楼，业主权利严重损害，原告只收费不服务，违约在先，未尽义务，其诉讼请求依法不能成立。D区业主从来没有召开过业主大会，没有推选过业主委员会，也没有就聘请物业公司进行任何商议，原告主张的物业服务合同的签订程序违法，对原告所称的物业服务合同他不予认可，该合同对他不生效，不产生法律约束力。他所在的D区业主对原告的物业管理主体不认可，D区业主依法将另行聘请专业的、有责任心和管理服务经验的物业公司进行管理。综上，请求法院依照合同法和物业管理条例的相关规定，依法驳回原告的诉讼请求。
原告卢氏县中博物业管理有限公司向本院提交的证据材料为：1、卢氏县东城小区（D区）物业服务合同及东城小区D区物业管理合同书各1份，以此证明，2015年1月1日和2017年2月22日，他公司两次和被告所在的卢氏县东城小区D区业主委员会签订物业管理服务合同，约定服务范围、服务规范、服务期限、收费标准等；2、东城小区D区业主信息登记表，以此证明，被告杨永红居住房屋的面积为128平方米；3、紧急告知照片一张，以此证明，他公司在起诉之前对物业管理费进行过合理催告；4、东城小区D区物业公司与高村村委会有关代表签订的协议、卢氏县东城小区D区业主委员会公告及门岗蓝牙系统征求意见表各1份，以此证明，允许卢氏县城关镇高村部分车辆通行、小区增设蓝牙设备等征得卢氏县东城小区D区业主委员会的同意和小区业主的同意。5、卢氏县东城小区D区业主委员会的说明材料1份，以此证明，卢氏县东城小区D区共有业主660户，实际入住500余户，由于被告杨永红等长期不缴纳物业服务费给小区管理造成困难。6、卢氏县东城住宅小区建设指挥部工作简报（东城小区建设近期情况通报）及卢氏县东城小区D区业主委员会证明各1份，以此证明，卢氏县东城小区D区业主委员会成立于2013年11月22日，业主委员会成员由报房代表和各单位基建办成员选举产生，其中教师3名、烟草1名、林业1名、人劳1名、地矿1名、卫生1名，共计8名，并选举主任1名、副主任2名。业主委员会成立以后开始对D区物业进行管理、中央空调安装等一系列工作，业主委员会在对几家物业管理公司选择协商之后，最后确定由卢氏县中博物业管理有限公司入住并签订物业服务合同。7、卢氏县市政建设管理所的卢氏县城市居民生活垃圾处理费征收告知书，以此证明，卢氏县市政建设管理所委托他公司代收东城小区D区业主的垃圾处理费，每户每月4元。8、强建民当庭证词，以此证明，卢氏县东城小区的房屋在2012年基本全部建成，2013年开始有部分业主陆续入住。2013年11月22日，在县城投公司的组织下，在小区的建设单位代表、基建办代表参加下选举产生业主委员会。D区业主委员会通过调查决定进驻物业公司，2014年前半年通过招标入住的物业公司是负责人叫苏波的安信物业公司。D区业主委员会并出具公告，在小区内张贴。苏波因故死亡，安信物业公司自动放弃物业服务，退出东城小区D区。2015年5、6月，D区业主委员会的和原告卢氏县中博物业管理有限公司商谈物业管理事宜，最后确定由该公司进驻D区，因原告卢氏县中博物业管理有限公司在2015年5月份前已经入住，故将合同签订时间提前为2015年1月。该物业服务合同并在D区三个大门口张贴公布。原告卢氏县中博物业管理有限公司去年、前年管理不完善，今年更换2个管理人员，今年开始服务很好。
被告杨永红向本院提交证据材料为：1、照片35张及照片彩页10张，以此证明，原告卢氏县中博物业管理有限公司没有尽到物业管理义务，小区环境脏乱差，垃圾成堆，冬天积雪无人清扫，院墙倒塌无人管理，门岗保安形同虚设。2、D区业主对业主委员会认知调查表8张，以此证明，卢氏县东城小区D区业主不知道卢氏县东城小区D区业主委员会的产生、来源。
审理中，本院组织双方当事人对证据进行质证。
被告杨永红对原告卢氏县中博物业管理有限公司提交的证据材料提出质疑，认为他及其他业主都未见过东城小区（D区）物业服务合同，强卢敏、强建民不是全体业主推荐的业主委员会代表，合同的真实性存在异议；原告没有尽到物业服务合同要求的义务；两份合同版本不同，合同内容相差很多，合同没有公示，合同没有明确业主委员会代表多少栋楼、多少户业主；对住房面积无异议，但对入住时间提出异议；汽车蓝牙控制系统是先安装，后向业主收费，不缴费不让车辆出入；原告和高村代表签订的协议，出卖业主利益，致使外来车辆随意进出小区，大货车长期占用空闲位置；业主委员会不是通过合法程序选举并备案后成立的。工作简报只能代表2013年小区刚形成时的业委会，不能够代表在全部业主入住后的权益，该业主委员会的成立是由建设单位指定的，不是全体业主选举产生的，不符合规定。对缴纳垃圾处理费征收告知书没有异议，但和本案的物业管理费没有关系，合同也没有约定委托物业公司代为征收。强建民的当庭证词可以反映原告没有尽到合同义务，原告入住小区在2015年6月以后。
原告卢氏县中博物业管理有限公司对被告杨永红提交的证据材料提出质疑，认为照片、彩页等不能证实是在原告管理的小区内拍摄的；业主反映的垃圾成堆、墙倒无人维修、车辆乱停等问题是临时现象，不能证实原告未尽管理义务。业主委员会是通过合法程序选举，并备案后成立的。原告卢氏县中博物业管理有限公司对被告杨永红提交的D区业主对业主委员会认知调查表8张提出质疑，认为这只是个人意见，不能对抗业主委员会成立的合法性。
以上证据已经庭审质证，其合法性、真实性以及对案件事实的证明效力，本院将依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合案情综合认定。
根据上述证据及双方当事人陈述和质证意见，结合庭审调查情况，本院可以认定以下事实：
卢氏县东城住宅小区是卢氏县委、县政府于2009年号召建设的居民住宅小区。2013年卢氏县东城住宅小区D区基本建设完毕。2013年11月22日，在卢氏县东城小区建设指挥部的协调下，卢氏县东城住宅小区D区选举成立了业主委员会，该业主委员后由主任1名、副主任2名、成员5人组成。
被告杨永红系卢氏县东城住宅小区D区业主，所居住房屋属于留地安置房，其于2015年4月入住该小区。
原告卢氏县中博物业管理有限公司于2015年初入住卢氏县东城住宅小区D区。2015年5月，原告卢氏县中博物业管理有限公司与卢氏县东城住宅小区D区业主委员会签订卢氏县东城小区（D区）物业服务合同，卢氏县东城住宅小区D区业主委员会将卢氏县东城住宅小区D区的物业管理权交于原告卢氏县中博物业管理有限公司。该合同约定合同期限为2015年1月1日至2017年1月31日，约定物业服务费用从物业公司入住当月算起，按业主的房屋建筑面积缴纳，具体标准为住宅0.35元/月平方米，物业服务费用每年缴纳一次，如对物业服务不满意的业主可以提出合理化的意见和建议，但不得拒交物业费。该合同并约定了委托管理事项、权利义务、重点工作和管理目标、违约责任等。合同落款时间为2015年1月1日。
该合同签订后，原告卢氏县中博物业管理有限公司即按合同约定进行物业管理服务。
2017年2月22日，原告卢氏县中博物业管理有限公司与卢氏县东城住宅小区D区业主委员会再次签订卢氏县东城小区D区物业管理合同，约定合同期限为两年，即2017年2月20日至2019年2月20日，收费时间为2017年1月1日至2018年12月31日，收费标准仍为按住房面积每平方米每月收费0.35元，每年一次性收取。
该合同签订后，原告卢氏县中博物业管理有限公司继续按合同约定进行物业管理服务。
原告杨永红等业主以卢氏县东城住宅小区D区业主委员会不是全体业主选举产生，该业主委员会的成立不合法，原告卢氏县中博物业管理有限公司在合同履行中管理服务不到位，小区环境存在脏乱差，垃圾成堆，冬天积雪无人清扫，院墙倒塌无人管理，井盖损坏无人维修，小区存在私搭乱建，门岗保安形同虚设，外来车辆随意停放等理由拒绝缴纳物业服务费用。
原告卢氏县中博物业管理有限公司通过张贴公告、上门催要、电话催要等方式催促被告杨永红等缴纳物业服务费无果后，遂向本院提起诉讼。
审理中查明，被告杨永红的住房面积为118平方米。
另查明，卢氏县东城住宅小区D区业主委员会自2013年11月22日成立以来，未进行改选。
本院认为：根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。根据《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案原告卢氏县中博物业管理有限公司与建设单位选举产生的卢氏县东城住宅小区D区业主委员会签订的物业服务合同是具有法律约束力的有效合同，对全体业主具有约束力。
被告杨永红等业主如果对原告卢氏县中博物业管理有限公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与其沟通加以解决。法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。被告杨永红等业主并未通过业主大会重新选举新的业主委员会，也未通过业主大会解聘原告卢氏县中博物业管理有限公司，原告杨永红等业主事实上也接受了原告卢氏县中博物业管理有限公司的物业服务，其依法应当承担缴纳物业服务费的义务。
被告杨永红的住房面积为118平方米，物业服务费每月每平方米为0.35元，每年物业服务费为495.6元。根据2017年2月22日原告卢氏县中博物业管理有限公司与卢氏县东城住宅小区D区业主委员会签订的物业管理合同，被告杨永红现应将物业服务费缴纳至2017年12月31日。被告杨永红入住时间虽然是2015年4月，但其房屋购买在2015年1月1日之前，故其应按三年缴纳，即应缴物业服务费为1486.8元。
《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以未按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告杨永红等业主主张的合同无效以及合同履行不到位等内容不能否定其缴纳物业服务费的义务，其辩称理由不能成立，本院不予采信。
原告卢氏县中博物业管理有限公司庭审中向被告杨永红等主张垃圾处理费，因物业服务合同未约定，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
限被告杨永红于本判决生效后十日内向原告卢氏县中博物业管理有限公司缴纳物业服务费1486.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨永红负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审判员 程军平
二〇一七年十二月四日
书记员 杨旭东