南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第1512号
原告（反诉被告）王某，男，汉族，1970年1月4日生。
委托代理人顾翠香、沈明，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）马某，女，汉族，1972年11月13日生。
委托代理人桂鉴云，江苏众盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）马某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王某的委托代理人顾翠香、被告（反诉原告）马某的委托代理人桂鉴云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告王某诉称：原告系本市鼓楼区沈举人巷20号1幢301室产权人。2012年4月18日，原、被告在南京房屋置换有限公司居间下签订了房屋租赁合同，约定由原告将房屋出租给被告商住办公，租期从2012年4月28日起至2014年4月27日止，双方不得中途退租，每月租金15000元。合同另约定，先付后住，每半年支付一次，首次之后付租每次须提前一个月支付。被告已按约支付了一个月租金的押金15000元，并支付了半年房租90000元，但在承租了半年后，被告未经原告同意就中途退租，之后未再付租金。被告购置的部分桌椅尚在租赁房屋内，损坏的设施未修复，应付的水电费、电视网络费等各项费用均未付。因双方协商无果，现原告诉至法院，请求判决：依法确认原、被告之间的房屋租赁合同于2013年6月4日解除；被告支付原告违约金30000元，用被告已交的押金15000元冲抵后，支付原告15000元；赔偿原告衣柜损失12000元；赔偿原告因漏水造成的维修费损失5000元及修理期间的房屋租金损失7500元（500元／天×15天）；赔偿原告电话网络费674元、电视费228元，合计902元；支付原告2012年10月28日至2013年6月4日之间的房屋租金108500元；赔偿因擅自装修对原告房屋造成的损失20000元；本案诉讼费由被告承担。
本诉被告马某辩称：一、被告于2012年6月向原告提出退租。双方达成口头协议，由原告于2012年10月27日找到新承租人承租涉案房屋，原、被告之间的合同于原告与新承租人签订合同时解除。如到期未出租，则双方之间的合同于2012年10月27日解除。现涉案房屋未能在约定的时间对外出租，故双方之间的租赁合同于2012年10月27日解除。二、因被告不能以涉案房屋为经营场所取得工商注册登记导致合同目的无法实现，被告只能向原告要求退租。被告就解除合同主观上没有过错，客观上也已提前超过两个月告知原告，不应承担违约责任。三、原告主张的二组衣柜损失，一组系嵌入墙壁内，被告仅将门板卸入阁楼中，另一组是装修时经原告同意拆除。原告依据《补充协议》中自行书写的价格主张损失，不能真实反映二组衣柜的价值。四、被告于2012年6月退租并搬离涉案房屋，被告于2012年7月、9月经原告通知才知晓房屋漏水事宜。涉案房屋在漏水时已处于原告控制之下，对于因漏水造成的损失不应由被告承担。五、被告仅使用过网络，对于发生的网络费同意承担。原告未向被告移交电视机机顶盒和电话机，被告也未实际使用有线电视和电话，所产生的费用被告不承担。六、双方之间的合同已于2012年10月27日解除，原告主张合同解除之后的房屋租金，没有事实依据。七、被告经原告同意后才对涉案房屋进行装修，并对涉案房屋的物品及设施进行进行相应变动，并不存在擅自装修并损害原告物品的行为。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告马某反诉称：反诉原告为设立公司经营需要，与反诉被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定反诉原告租赁涉案房屋的用途为办公。2012年6月底，反诉原告在对涉案房屋进行装修后，向本市鼓楼区工商局申请办理营业执照时，被告知涉案房屋为住宅房不能用于办公。反诉原告在涉案房屋内设立公司开展经营的目的无法实现。现请求判决确认双方之间的房屋租赁合同已于2012年10月27日解除；反诉被告返还押金15000元；反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告王某辩称：一、认可双方之间的合同于2012年10月27日解除。因为反诉原告的物品一直留置在该房屋内，未及时搬出，且因其承租期间导致房屋漏水后被泡坏，原告房屋一直无法对外出租。故变更本诉诉讼请求，主张从2012年10月28日至2013年6月4日双方就房屋损失达成一致意见之前的房屋使用费损失，应由反诉原告（本诉被告）承担。二、反诉被告的损失超过反诉原告的押金数额，该15000元押金不退还。故请求法院驳回反诉原告除解除合同之外的其他诉讼请求。
经审理查明，本市鼓楼区沈举人巷20号1幢301室房屋，系混合结构，建筑面积109.99平方米，设计用途未记载，登记产权人为王某。
2012年4月7日，王某（甲方）与马某（乙方）在江苏南房房产集团南京房屋置换有限公司的居间下签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将简装涉案房屋出租给乙方，出租用途为办公；租赁期限为2012年4月18日起至2014年4月17日止；每月租金为15000元，租金总价360000元；乙方每期租金按半年支付一次，2012年4月18日支付甲方半年房租90000元，之后租金每次提前一个月支付；乙方在租赁期限内承担水、电、煤气、有线电视、物业管理费等相关费用；甲方于签约时收取乙方押金15000元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电、违约责任赔偿及乙方应承担有关费用的担保，在租赁期满后，如乙方没有造成房屋或设施损害，且不欠相关费用，则甲方在验收后立即全额退还该押金；在租赁期限内，如乙方逾期支付租金，每逾期一天，需按月租金的3%向甲方支付滞纳金，如乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按二个月房屋租金的金额向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；因需要装修期，租期调整为2012年4月28日至2014年4月27日；等等。
2012年4月18日，双方签订了《补充协议》，对涉案房屋内的物品予以确认，并办理了涉案房屋交接手续。马某向王某支付了2012年4月28日至2012年10月27日止的半年房屋租金90000元，并交付押金15000元。
此后，在合同履行过程中，马某称因其无法以涉案房屋为经营场所设立公司领取营业执照，无法开展经营，遂于2012年6月底与王某达成口头协议，王某认可由其共同为王某寻找新承租人，如到期未再次出租涉案房屋，则双方之间的合同于2012年10月27日解除。王某则称马某在承租房屋后因用水不当致使房屋漏水，与楼下住户产生矛盾后无法继续经营，遂向其提出解除合同并要求将该房屋转租，2012年11月8日，马某向其交还了四把涉案房屋钥匙表明不再继续承租，但王某对此不予认可。经本院向涉案房屋所在的慈悲社居委会调查了解，涉案房屋在2012年7月左右因漏水导致楼下201室住户房屋遭受损失。马某处理并修复了201室住户受损的房屋。2012年8、9月左右，因涉案房屋发生漏水后，亦造成101室房屋受损，该101室住户亦要求王某予以处理。庭审中，王某明确表示认可双方之间的合同于2012年10月27日解除，但双方之间就合同解除的责任未达成一致意见。
2012年10月27日之后，马某未将其物品从涉案房屋内搬出。2013年1月30日，马某的经营合伙人那文静向南京市公安局鼓楼分局华侨路派出所报警，称之前承租涉案房屋，现合同到期已将涉案房屋交还王某，但王某不在，其无法将遗留在该房屋内的自有物品取回。王某称当日马某向其提出从涉案房屋内拿回部分物品，因租金未交不同意其取回，故马某报警。
2013年4月11日，经本院组织现场勘验，双方对涉案房屋内的各自物品进行了确认，并就各自物品及涉案房屋进行了交接。当日，马某已将其个人遗留在涉案房屋内的全部物品予以取回。
庭审中，王某为证明系马某违约擅自解除合同及对其造成的损失，提供如下证据：1、个体工商户营业执照，2012年11月23日其以涉案房屋为经营场所领取了个体工商户营业执照，证明涉案房屋可以用于办公经营。2、2012年8月10日扬子晚报A48版，对马某在涉案房屋内经营的“植物纪咖啡馆”进行报道，证明涉案房屋仍处于马某经营控制之下。3、短信二条，证明2012年10月27日因涉案房屋未能再次出租，马某请求王某将其物品暂时存放在涉案房屋内。4、发票10张，证明马某承租期间共发生电话网络费674元（2012年6月1日至2013年2月28日期间）、电视费228元（开票日2013年1月18日），该费用王某已垫付。
马某质证后，对证据1的真实性予以认可，但认为该证据不能证明因涉案房屋性质导致其无法设立公司，领取营业执照。对证据2因系复印件，对真实性不予认可，且认为报道内容系记者对马某准备经营公司的产品所进行的宣传，并不能证明涉案房屋在当时仍处于马某控制之下。对证据3的真实性不予认可，且认为即便短信内容真实，也仅证明当日马某请求王某允许其暂时存放物品，不并表示后续仍认可在涉案房屋内存放物品。对证据4的真实性予以认可，但认为其仅使用了网络，对于应承担的网络费同意支付，有线电视费因未使用不同意支付。
王某另称因马某分别在2012年6月、8月承租房屋期间用水不当，致使涉案房屋被水浸泡造成损失。马某则称其已于2012年6月底将涉案房屋交付王某，因漏水造成的损失不应由其承担。审理中，双方一致认可因漏水造成的房屋损失数额为5000元，修复损失需要的维修时间为15天。
一审法庭辩论结束后，王某又另行向本院提交书面意见，称双方之间的合同应于2013年6月4日双方就房屋漏水损失达成一致意见时解除。
因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。
以上事实，有当事人陈述、产权证、房屋租赁合同、补充协议、个体工商户营业执照、接处警工作登记表及本院勘验笔录、开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同履行各自的义务。在合同履行过程中，马某称因无法以涉案房屋为经营场所设立公司取得工商登记，故与王某达成口头协议，将涉案房屋另行出租，如到期未出租，则双方之间的租赁合同于2012年10月27日解除。王某则称，因马某在承租期内因用水不当致使房屋漏水，与楼下住户产生矛盾后无法继续经营，遂向其提出解除合同，当时并未同意。庭审中，王某表示认可双方之间的合同于2012年10月27日解除。在一审法庭辩论结束，又表示不认同庭审中对合同解除的意见。根据禁止反言原则，本院对其庭审结束后的意见不予采纳。故本院确认，双方之间签订的关于本市鼓楼区沈举人巷20号1幢301室房屋租赁合同于2012年10月27日解除。
关于合同解除责任，2012年4月7日签订合同时，马某对涉案房屋的性质、用途系明知。王某提供的个体工商户营业执照可证明涉案房屋不存在因房屋性质而无法经营的客观情形。马某亦未就双方之间存在其所称内容的口头协议予以举证证明。故对马某抗辩意见，本院不予采纳。马某在合同期限内，无法定及约定事由提出解除合同，构成违约，故应承担由此导致的违约责任。
王某主张马某应根据合同约定支付违约金30000元。马某认为该约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院以王某的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，认为该约定的违约金并未过分高于损失。故对王某的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于王某主张马某支付自2012年10月28日至2013年6月4日期间的房屋使用费损失108500元。王某称双方合同解除后，马某未将涉案房屋腾空后交还王某，且未对其承租期间发生的房屋漏水损害部位予以修复，致使其无法对外出租，故应承担房屋闲置期间的使用费损失。本院认为，马某虽于2012年11月8日向王某交付部分房屋钥匙，但其未将涉案房屋腾空并交还王某。2013年1月30日，马某的经营合伙人那文静为将涉案房屋内自身物品取出，但王某以其未支付自2012年10月27日之后的租金为由予以拒绝。故自2012年10月28日至2013年1月30日期间的房屋使用费损失47500元（15000元／月÷30天×95天），应由马某承担。对于2013年1月30日之后的房屋使用费，因涉案房屋已在王某控制之下，其拒绝马某将其遗留在涉案房屋内物品的搬出，致使马某客观上无法将涉案房屋腾空。该损失系因王某自身原因导致的扩大损失，不应由马某承担。因王某主张房屋使用费损失中的部分已在其主张的违约金予以弥补，则对于超出违约金部分的损失，马某仍应予以赔偿。故马某应赔偿王某违约金之外的房屋使用费损失17500元。
王某称马某在承租期间，擅自废弃二组衣柜，应赔偿衣柜损失12000元；擅自装修破坏墙面，更换窗户、不锈钢雨棚，对空调进行移机并更换铜管，应赔偿损失共计20000元。马某称涉案房屋及物品变动系在装修过程中经王某同意后才进行改动，本案诉讼形成前王某对此从未提出过异议。本院认为，双方签订合同时，王某对马某的装修行为予以同意，其对于马某承租涉案房屋后对该房屋进行装修改造亦系明知，现其亦未提供充分证据证明上述两项损失的实际发生金额，故对其主张马某因擅自装修行为造成各项损失的请求，本院不予支持。
王某称因马某用水不当造成房屋受损，请求赔偿由此造成的房屋维修费损失5000元。马某对于该房屋维修费损失的数额予以认可，但认为其已于2012年6月搬离涉案房屋，该项损失不应由其承担。本院认为，王某主张的该房屋维修费损失系发生马某承租期间，故该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。对于其主张修理期间的房屋租金损失7500元（500元／天×15天），因该项损失实际未发生，本院不予支持。
关于王某主张马某支付电话网络费674元、电视费228元，合计损失902元。马某承认在承租期间使用网络，对于该费用同意承担，但王某未向其交付机顶盒，其亦未使用有线电视，故对于电视费不同意承担。根据双方合同约定，对于在租赁期限内发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费等相关费用，应由马某承担。原告提供的电话网络费发票能证明马某在2013年1月31日之前的承租期间共发生费用595元，该笔费用马某应予以承担。对于王某主张的电视费228元，因其证据不足以证明马某实际使用有限电视且该垫付费用发生于马某承租期间，故本院不予支持。
关于马某主张王某返还押金15000元。本院认为，根据双方合同约定，马某交付的押金系作为房屋装潢附属设施、家电、违约责任赔偿及其应承担的有关费用的担保。因马某违约应承担相应的违约责任，该押金可在王某的本诉请求中予以冲抵。故对于马某主张返还押金的请求，本院不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原、被告之间签订的关于本市鼓楼区沈举人巷20号1幢301室房屋租赁合同于2012年10月27日解除。
二、本诉被告马某于本判决生效之日起五日内支付本诉原告王某违约金30000元（马某已支付押金15000元，该违约金用押金冲抵后，马某应另行支付15000元）。
三、本诉被告马某于本判决生效之日起五日内赔偿本诉原告王某房屋使用费损失17500元。
四、本诉被告马某于本判决生效之日起五日内赔偿本诉原告王某房屋维修费损失5000元。
五、本诉被告马某于本判决生效之日起五日内赔偿本诉原告王某电话网络费损失595元。
六、驳回本诉原告王某的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告马某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1940元，反诉案件受理费87元，由王某负担1188元，马某负担839元（王某已预交1940元，马某在履行上述给付义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李佳萱
人民陪审员 郭贤东
人民陪审员 姚 刚
二〇一三年九月五日
见习书记员 沈 婷