沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0191民初1523号原告：徐庆东，男，住辽宁省辽中县印刷巷。被告：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区七号街。法定代表人：王成俊，该公司经理。委托诉讼代理人：陈思宇、王向伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。第三人：张志梅，女，住辽宁省沈阳市铁西区。原告徐庆东与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司（以下简称“巨臣公司”）、第三人张志梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告徐庆东、被告巨臣公司委托诉讼代理人陈思宇到庭参加诉讼，第三人张志梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告徐庆东向本院提出诉讼请求：1.请求撤销被告与第三人之间的房屋预售备案登记；2.被告为原告办理房屋备案及产权登记手续，相关费用由被告承担；3.被告支付原告违约金863.5元；4.本案诉讼费及公告费由被告承担。事实与理由：2009年，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将沈阳经济技术开发区七号街21-18号第G3幢1-12单元2号房出售给原告，用途为住宅，建筑面积共75.09平方米，单价为每平方米2,300元，总金额172,707元整。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房竣工验收备案书下达后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理。买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告于2009年8月7日向被告一次性支付购房款172,707元。后原告在要求被告协助其办理产权登记手续时得知，被告根本没有将双方签订的《商品房买卖合同》备案，而是将已经备案的另一份商品房买卖合同抵押给他人，导致现在原告无法办理已购房屋的产权登记证书。原告认为被告应当按照合同约定，协助原告办理产权登记手续并向原告支付违约金，故原告诉至法院。被告巨臣公司辩称，双方存在商品房买卖关系，对原告诉请没有异议。第三人张志梅未作陈述。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月7日，被告巨臣公司与案外人潘凤娟签订《商品房买卖合同》一份，双方约定潘凤娟向被告购买位于沈阳经济技术开发区七号街21-18号1-12-2号房屋，建筑面积75.09平方米，房屋总价款为172,707元。合同签订当日潘凤娟一次性交付了全部购房款，被告巨臣公司为其开具了专用收款收据。嗣后，原告徐庆东与潘凤娟自行交易购买涉案房屋，被告巨臣公司在庭审中自述，其于2010年与原告重新签订《商品房买卖合同》以确认徐庆东与潘凤娟的交易行为，并将购房款收款收据的“交款人”一栏由“潘凤娟”改为“徐庆东”，被告处现登记的购房人亦为原告徐庆东。原告自签订合同后在该房居住使用至今，并交纳物业、水电、采暖等相关费用，原告自述，由于暂未办理房屋所有权登记，故采暖费等交纳者姓名一直无法更改。另查明，被告巨臣公司在庭审中自认，2013年因其公司融资需要，于2013年2月26日将与第三人张志梅签订的商品房买卖合同进行了备案登记，原告对此事并不知情。又查明，沈阳经济技术开发区七号街21-18号1-12-2号房屋尚不具备办理房屋初始登记的条件。以上事实的认定，有商品房买卖合同、收款收据、水电费收据、物业费收据、采暖费收据、业主入住资料、房屋电子登记查询证明及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人张志梅经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原、被告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。原告徐庆东与被告巨臣公司于2010年签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故合法有效，双方均应依约履行，原告徐庆东已支付购房款，被告巨臣公司亦应当按照合同约定履行将《商品房买卖合同》备案至原告名下的义务。关于原告主张撤销第三人张志梅与被告巨臣公司签订的《商品房买卖合同》备案的问题，因原告与被告巨臣公司之间的《商品房买卖合同》于2010年签订，且已经足额交付了房款，并一直居住使用。该合同签订在先、履行在先、居住使用在先，被告巨臣公司也称其因融资需要将《商品房买卖合同》备案至张志梅名下，故原告的该项诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告主张被告巨臣公司协助其办理房屋备案登记及产权登记，并承担办理相关手续的费用问题，因房屋尚不具备办理初始登记的条件，被告巨臣公司应先将与原告签订的商品房买卖合同进行备案后待具备办理房屋产权登记条件后继续协助办理。庭审中，被告巨臣公司对承担办理手续相关费用的诉请没有异议，同意承担，故本院予以支持。关于原告主张被告巨臣公司支付违约金的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款规定：“出卖人应当在商品房竣工验收备案书下达后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”被告巨臣公司陈述，由于综合验收没有完成，备案书至今仍未下达，但房屋已经实际交付使用，且对原告该项诉请没有异议，同意支付违约金，故本院对违约金863.5元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、第三人张志梅于本判决生效之日起二十日内协助被告沈阳巨臣房屋开发有限公司办理撤销其与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司签订的沈阳经济技术开发区七号街21-18号1-12-2号房屋的《商品房买卖合同》的备案登记；二、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告徐庆东办理沈阳经济技术开发区七号街21-18号1-12-2号房屋的《商品房买卖合同》的备案登记，并承担办理备案登记的相关费用；三、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐庆东违约金863.5元；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3,772元，公告费800元，由被告沈阳巨臣房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费3,772元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜        晓        红审 判 员 王        桂        华代理审判员 陈                阳二〇一七年十二月十五日书 记 员 李爽本案判决依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。