福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0627民初939号
原告:冯梅枝，女，1962年5月12日出生，汉族，居民，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。
被告：庄勇扬，男，1972年9月29日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
被告：张秀虾，女，1977年11月9日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
被告：张伍珍，女，1967年1月2日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
原告冯梅枝与被告庄勇扬、张秀虾、张伍珍案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯梅枝的委托代理人黄光荣到庭参加诉讼，被告庄勇扬、张秀虾、张伍珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
冯梅枝向本院提起诉讼请求：1.依法判令冯梅枝与庄勇扬于2014年4月16日签订的《购房协议》合法有效，座落于南靖县房屋所有权及房屋土地使用权为冯梅枝所有。2.依法解除对上述房屋的查封。事实和理由：2014年4月16日冯梅枝与庄勇扬签订一份《购房协议》，约定庄勇扬、张秀虾所有的座落于南靖县房屋，以150800元（含附属设施费用）出让给冯梅枝，截止2014年6月4日，冯梅枝共五次支付给庄勇扬购房款131300元。2014年6月5日，庄勇扬、张秀虾与冯梅枝哥哥冯耳签订一份《委托合同》，约定：由冯耳代为办理该房屋权属登记及出售、过户登记给冯梅枝等相关手续。《委托合同》经漳州市公证处公证。当天冯梅枝付清购房余款19500元。2014年6月20日，庄勇扬将讼争房屋的房屋所有权证交付给冯梅枝。冯梅枝于2014年8月16日起先后四次将讼争房屋出租给黄亚彬、陈晨平、韩学钟、乐亮亮四人使用、收取房租至今。后因冯梅枝回福州照顾病人等原因、拖延未办理过户变更登记。2016年7月20日，张伍珍因与庄勇扬、张秀虾债务纠纷，申请查封庄勇扬、张秀虾的房屋，南靖县人民法院于2016年7月21日作出（2016）闽0627财保86号民事裁定书，查封登记庄勇扬、张秀虾名下二套房屋，其中一套即本案讼争房屋。冯梅枝于2016年8月9日提出异议，南靖县人民法院于2017年2月27日裁定（3月3日邮寄送达）：驳回冯梅枝的异议。本案讼争房屋系在张伍珍与庄勇扬、张秀虾发生诉讼之前就转让给冯梅枝，冯梅枝已付清全部价款并占有管理至今，属善意取得，依法应受法律保护，继续查封损害冯梅枝的合法权益。为维护其合法权益，冯梅枝具状本院，请求判如所诉。
庄勇扬、张秀虾、张伍珍未发表答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2014年4月16日,庄勇扬与冯梅枝签订《购房协议》，约定庄勇扬将坐落于南靖县房屋即讼争房屋，以150800元价款卖给冯梅枝，至2014年6月4日冯梅枝共五次支付房屋价款计131300元给庄勇扬。2014年6月5日庄勇扬、张秀虾委托冯梅枝哥哥冯耳代为办理该房屋权属登记及出售、过户登记给冯梅枝等相关手续，该委托合同在漳州市公证处办理公证。公证当日，冯梅枝付清购房余款19500元。公证之后，庄勇扬将上述房屋交付给冯梅枝。2014年6月20日讼争房屋的房屋所有权证登记为庄勇扬、张秀虾共有。2014年8月16日起冯耳、冯梅枝将讼争房屋先后四次出租给黄亚彬、陈晨平、韩学钟、乐亮亮等四人使用。冯梅枝居住福州市鼓楼区，每年都有回南靖看望母亲，但一直未办理该房屋产权过户登记手续
2016年7月20日，张伍珍与庄勇扬、张秀虾因民间借贷产生纠纷，向本院提出财产保全申请，要求查封庄勇扬、张秀虾共有的坐落于南靖县本案讼争的房屋各一套。本院于2016年7月21日作出（2016）闽0627财保XX号民事裁定书，裁定查封上述房屋。2016年8月9日冯梅枝对本院保全查封讼争房屋不服，向本院提出书面异议。案经本院审理认为，虽然冯梅枝与庄勇扬于2014年4月16日就已签订购房协议，并在2014年6月5日付清所有价款人民币150800元，庄勇扬已将上述房屋交付给冯梅枝，后冯耳、冯梅枝将该房屋先后四次出租给他人使用。但2014年6月5日庄勇扬、张秀虾已委托冯梅枝哥哥冯耳代为办理该房屋权属登记及出售、过户登记给冯梅枝等相关手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中冯梅枝已将该房屋出租给他人有租金收入，且冯梅枝每年有回南靖，两年多来均没有去有关部门办理该房屋产权过户登记手续，使该房屋产权至今未办理过户登记，冯梅枝对此有过错。本院根据张伍珍申请，查封登记在庄勇扬、张秀虾名下的房屋是正确的。冯梅枝请求解除上述诉前财产保全查封讼争房屋的异议理由不成立。本院于2016年9月20日作出（2016）闽0627执异21号《执行裁定书》，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第一项、第十七条第一项的规定，裁定驳回冯梅枝的异议。
2016年9月28日，冯梅枝为此提出复议申请，请求依法撤销本院（2016）闽0627执异21号《执行裁定书》、（2016）闽0627财保86号《民事裁定书》，解除对讼争房屋的查封。案经漳州市中级人民法院审理认为，冯梅枝提出的其与庄勇扬已于2014年4月16日就已签订购房协议，并于2014年6月5日付清全部购房款，庄勇扬已就房屋交付其使用，后其与其兄冯耳将房屋先后四次出租给他人使用，未办理房屋过户登记手续也非其过错，请求解除查封的执行异议，系针对执行标的提出的排除强制执行的异议，南靖县人民法院应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查，但南靖县人民法院作出的（2016）闽0627执异X号执行裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查处理，属适用法律不当，依法应予撤销。2016年12月28日，漳州市中级人民法院作出（2016）闽06执复X号《执行裁定书》：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定：撤销南靖县人民法院作出的（2016）闽0627执异X号执行裁定，发回南靖县人民法院重新审查。
2017年2月27日，本院经重新审理，作出（2017）闽0627执异X号《民事裁定书》:根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条规定》：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，虽然冯梅枝与庄勇扬于2014年4月16日就已签订购房协议，于2014年6月5日前付清了购房款150800元。庄勇扬、张秀虾也将该房产及房屋所有权证交付给冯梅枝管理使用，并委托冯梅枝的哥哥冯耳代为办理该房屋权属登记及出售、过户登记给冯梅枝名下至今两年多来，冯耳、冯梅枝也先后四次将该房屋出租给他人并有租金收入，且冯梅枝也多次回南靖探望家人，但冯梅枝及代理人冯耳均未到相关部门办理房产过户登记手续。正是冯梅枝及代理人冯耳的放任行为，致使该房产所有权仍然登记在庄勇扬、张秀虾名下，冯梅枝不及时办理该房产过户登记主观上有过错。因此，本院根据张伍珍的申请，查封登记在庄勇扬、张秀虾名下的房产并无不当。冯梅枝以经济上困难和照顾病人没有时间去办理该公寓过户登记为由，请求解除对讼争房产查封的异议理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十五条第一款第一项、第二十八条第一款第四项的规定，裁定驳回冯梅枝的异议。2017年3月17日，冯梅枝向本院提起了本案诉讼，请求判决确认其与庄勇扬签订的《购房协议》合法有效，讼争房屋的所有权及房屋土地使用权为其所有；依法解除对讼争房屋的查封。
本院认为，因诉争房产至今仍登记在庄勇扬、张秀虾名下，故冯梅枝请求停止（2017）闽0627执异5号民事裁定对诉争房产的执行能否得到支持，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案冯梅枝与庄勇扬于2014年4月16日签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，该合同真实、合法、有效；张秀虾虽未在该《购房协议》上签名，但2014年6月5日的《委托合同》，张秀虾与庄勇扬同意委托冯耳为代理人，代办将讼争房屋出售给冯梅枝的相关手续，应视为张秀虾对《购房协议》的追认。张伍珍因与庄勇扬、张秀虾民间借贷纠纷而申请对于诉争房产进行财产保全前，冯梅枝与庄勇扬已经签订了合法有效的《购房协议》并支付了全部价款，且自2014年8月16日起，冯梅枝先后将讼争房屋出租给黄亚彬、陈晨平、韩学钟、乐亮亮等四人，可以认定，在此期间冯梅枝已对诉争房产进行占有使用依法享有对房屋的管理权和支配权。但冯梅枝自2014年8月16日开始管理讼争房屋起至2016年7月21日本院查封讼争房屋的近两年时间内迟迟未办理房屋过户变更手续，冯梅枝提出因回福州照顾病人原因导致未办理过户登记手续的理由不充分，本案冯梅枝消极不行使登记权利，因其自身原因未办理讼争房屋的过户登记，导致冯梅枝未取得讼争房屋的所有权，故其请求确认讼争房屋的所有权及土地使用权归其所有及解除法院对讼争房屋的查封的诉求不予支持。庄勇扬、张秀虾、张伍珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?965408”\\\t”_blank?)》第一百四十四条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?965408?deid=607763”\\\t”_blank?)规定，判决如下：
一、冯梅枝与庄勇扬于2014年4月16日签订的《购房协议》有效；
二、驳回冯梅枝的其他诉讼请求。
本案受理费3316元，由冯梅枝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 吴雪云
人民陪审员 谢新鎏
人民陪审员 戴俊祥
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 黄漳莉