四川省乐至县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐至民初字第1787号
原告刘绍均，男，生于1972年11月23日，汉族，四川省乐至县人，村民。
被告伍高明，男，生于1979年6月29日，汉族，四川省安岳县人，村民。
委托代理人代胜利，男，生于1973年9月13日，汉族，四川省安岳县人，居民。
被告代胜利，男，生于1973年9月13日，汉族，四川省安岳县人，居民。
原告刘绍均诉被告伍高明、代胜利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理。依法由审判员薛建明适用简易程序公开开庭进行审理，原告刘绍均、被告代胜利及被告伍高明的委托代理人代胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘绍均诉称，2011年10月25日原告租赁姚杨林所有的位于乐至县天池镇民乐小区门口门市3间，租期3年，第一年月租金为6500元，后两年租金随着市场定价。原告经出租人同意于2012年2月18日将承租的其中一间门市约45平方米转租给被告伍高明，并签订《房屋转租合同》约定：租期从2012年2月20日起至2014年10月24日止，租金每年支付一次，签订合同时支付第一年的租金，含转让费共计人民币46000元，后两年租金随着市场定价。该门市由二被告合伙经营生意，2012年4月，被告伍高明退出与被告代胜利合伙经营，被告代胜利给付了2012年2月至2013年10月24日期间的门市租金，按约定被告应在2013年10月24日前给付第三年的门市租金，经原告催收无果。故请求法院判决二被告给付2013年10月25日至2014年10月24日的门市租金39180.96元（41.86平方米×78元／每月·每平方米×12月），本案诉讼费用由二被告负担。
被告伍高明辩称，2012年2月原告与被告伍高明签订合同，原告将承租乐至县天池镇民乐小区门口川鄂东路19号门市其中1间转租给被告伍高明，由二被告合伙经营生意属实。二被告因经营方式和理念产生分歧，共同伙经营一个月左右，被告伍高明即退出经营，第一年的门市租金和转让费给付了原告，以后的租金涨跌、门市租金与被告伍高明无关。
被告代胜利辩称，2012年2月18日原告与被告伍高明签订合同，原告将承租乐至县天池镇民乐小区门口川鄂东路19号门市其中1间转租给被告伍高明，由二被告合伙经营生意属实。被告伍高明已退出经营，原告按被告所承租门市实际面积39平方米收取了被告代胜利前二年的门市租金及转让费和装修费，第三年的租金被告代胜利亦暂付了30000元。为此，请求法院判令原告退还多收取被告代胜利的门市租金及转让费。
经审理查明，2011年10月25日原告租赁姚杨林所有的位于乐至县天池镇民乐小区门口门市3间，约118.63平方米，租期3年，第一年月租金为6500元，后两年租金随着市场定价。原告在征得出租人同意后，将承租的其中一间门市转租给被告伍高明，并于2012年2月18日签订《房屋租赁合同》。合同约定：房屋面积约45平方米，租用期限3年，自2012年2月20日起至2014年10月24日止；租金每年支付一次，签订合同时先支付后一年租金，共计46000元（含转让费），后两年租金随着市场定价。签订合同后，被告向原告给付了转让费30000元和2012年2月20日至10月24日的门市租金16000元，支付门市装修补偿费14000元。被告伍高明租赁原告门市后与被告代胜利合伙经商，2012年4月，被告伍高明退出与被告代胜利的合伙。租赁门市在2012年10月25日至2013年10月24日期间的租金，由原告按面积39平方米，73元／每月·每平方米标准向被告代胜利收取。
原告以出租人姚杨林第三年向其按78元／每月·每平方米标准收取门市租金，要求被告代胜利亦按此标准给付第三年即2013年10月25日至2014年10月24日的门市租金39180.96元。被告代胜利以后两年房屋租金应在第一年基础上按10％递增，并按实际面积39平方米计算，被告代胜利已给付第二年门市租金34000多元，还暂付了第三年门市租金30000元为由拒绝给付原告租金，双方因此发生纠纷，引起本案诉讼。
上述事实，有原被告陈述、房屋租赁合同、原告出具的收取租金、转让费、装修补偿费收据等证据予以证实。
本院认为：原告在征得出租人同意后，将承租门市转租给被告伍高明，原告与被告伍高明所签《房屋租赁合同》系双方在平等、自愿基础上形成，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告将租赁门市交付被告伍高明使用，被告伍高明按协议履行了给付租金等义务。被告伍高明退出与被告代胜利的合伙后，鉴于二被告合伙关系事实，所承租门市由被告代胜利继续租用，原告与被告代胜利继续按照原告与被告伍高明签订的房屋租赁协议履行义务，并由被告代胜利给付了原告第二年的租金，现双方对租赁协议本身无异议，仅因第三年租金的计算标准及被告代胜利是否已给付第三年租金30000元有分歧，故视为原告与被告代胜利自愿按照原告与被告伍高明所签租赁协议执行。原告对被告伍高明退伙事实明知，且在被告伍高明退伙后，未解除与被告伍高明的租赁合同，继续让被告代胜利租赁，并自愿按原告与被告伍高明签订的租赁协议履行义务，故被告伍高明退伙后，被告代胜利是租赁门市的实际承租人，应由其向原告给付其租赁期间的门市租金，故原告要求被告伍高明承担给付第三年门市租金的请求不能成立，本院不予支持。
关于被告交纳门市租金情况及门市租金的认定。原被告合同约定后两年租金随着市场定价，属约定不明，原被告不能协商一致。结合被告代胜利2012年10月25日至2013年10月24日门市租金按面积39平方米，73元∕每月·每平方米标准交纳，被告代胜利认为按10％递增，据此计算出第三年租金为80.3元／每月·每平方米，明显高于原告主张的78元／每月·每平方米。故，原告主张按78元／每月·每平方米标准计算门市租金的请求成立，本院予以支持。但原告要求按面积41.86平方米计算，因未提供相应证据证实，本院不予支持，仍应按原计算租金面积即39平方米计算，按该标准计算，被告代胜利应向原告给付2013年10月25日至2014年10月24日门市租金36504元（39平方米×78元／每月·每平方米×12月）。关于被告的抗辩理由：一是被告主张已暂付第三年房屋租金30000元的问题。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利后果”之规定，被告应对自己的主张提供证据证实，因被告未提供相应证据，依法应承担举证不能的法律后果；二是原告向被告收取了转让费30000元应否退还的问题。原告与被告伍高明签订的《房屋租赁合同》约定被告伍高明应向原告给付转让费30000元，该约定是双方真实意思表示，不违反法律规定，且已按照约定实际履行，故被告代胜利要求原告退还转让费30000元的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上，被告伍高明退出与被告代胜利的合伙后，所承租原告的门市由被告代胜利实际租用，原告无异议且继续按照其与被告伍高明所签租赁协议主张权利，被告代胜利亦按该协议约定向原告给付了第二年的门市租金，故被告伍高明不再是租赁协议的义务主体，不应承担给付租金的义务，原告要求被告伍高明承担给付租金义务的请求不能成立，本院不予支持，其要求被告代胜利给付第三年租金的请求成立，本院予以支持，被告代胜利应向原告给付第三年即2013年10月25日至2014年10月24日的门市租金为36504元。被告抗辩已经给付30000元及要求原告退还转让费30000元的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第五十八条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条和《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、由被告代胜利在本判决生效后10日内向原告刘绍均给付2013年10月25日至2014年10月24日期间的门市租金36504元；
二、驳回原告刘绍均要求被告伍高明给付门市租金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费780元，适用简易程序审理减半交纳390元，由原告刘绍均负担40元，被告代胜利负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 薛建明
二〇一四年十月二十七日
书记员 李 丹