东营经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0591执异3号
案外人：刘艳，女，1970年12月17日出生，汉族。
申请执行人：招商银行股份有限公司东营分行，住所地：东营市东三路176号，统一社会信用代码：913705005704540040。
负责人：张广信，行长。
被执行人：张文彬，男，1965年9月26日出生，汉族。
被执行人：桑莉娟，女，1964年2月18日出生，汉族。
在本院执行申请执行人招商银行股份有限公司东营分行（以下简称“招商银行东营分行”）与被执行人张文彬、桑莉娟金融借款合同纠纷一案中，案外人刘艳于2018年2月8日对涉案房屋的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人刘艳称，请求法院裁定中止对东营市东营区莒州路x号x幢x单元x,xx单元xx室房屋的执行并解除查封等强制执行措施。事实与理由：1.位于东营市东营区莒州路x号x幢x单元x,xx单元xx室房屋，张文彬、桑莉娟、张某某已卖给案外人，并将房屋的两份房产证原件及房屋交付给案外人，案外人已在房屋中居住使用多年。张文彬、桑莉娟为夫妻关系，张某某为张文彬、桑莉娟的儿子。三人同意将位于东营区莒州路x号x幢x单元x,xx单元xx室房屋卖给案外人，有房屋的房款收条为证；2.案外人持有该房屋的两本房屋所有权证，并且在该房屋中居住使用多年。案外人已向法院提交物业费、水费、电费等单据，并向法院出示了案外人持有的两本房屋所有权证，可以充分证实张文彬、桑莉娟、张某某早已将房屋卖给案外人；3.2015年东开商初字577号民事判决书中认定的张文彬、桑莉娟购买张某某所有的位于东营区莒州路x号x幢x单元x,xx单元xx室房屋向招商银行贷款77万元，张文彬收到招商银行发放的贷款77万元，认定事实错误。张文彬、桑莉娟为夫妻关系，张某某为张文彬、桑莉娟的儿子。现实生活中，父母购买儿子的房产，在中国的国情条件下不具有现实可能性，况且该房就是张文彬为20岁的儿子张某某买的，张文彬不可能两次买同一个房子，银行没有考察，不尊重事实。招商银行以张文彬、桑莉娟向其儿子张某某购买位于东营区莒州路x号x幢x单元x,xx单元xx室房屋为由将77万元贷款支付给张文彬，招商银行存在事实上明显的过错。
综上所述，东营经济技术开发区人民法院作出的（2016）鲁0591执419号之一执行裁定书，侵害了案外人刘艳的合法权益，故案外人刘艳向法院提出执行异议。
申请执行人招商银行东营分行未作答辩。
被执行人张文彬、桑莉娟未作答辩。
本院查明，招商银行东营分行与张文彬、桑莉娟金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月2日作出（2015）东开商初字第577号民事判决书，判决书认定，被告张文彬、桑莉娟自愿以其购买的位于东营市东营区莒州路x号x幢x单元x,xx单元xx室房产为涉案借款提供抵押担保，担保范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）等；借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，有权依法处理抵押物，对抵押物所得价款有权优先受偿。2014年4月25日双方办理了抵押登记手续。判决主文内容包括：一、被告张文彬、桑莉娟于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司东营分行借款本金723213.7元，截至2015年6月14日的利息14355.57元、罚息89.85元、复利197.46元，自2015年6月15日起至贷款清偿之日止的利息、逾期利息和复利（按双方签订的《个人购房借款及担保合同》的相关条款计算），以及律师代理费39572元；二、上述款项，原告招商银行股份有限公司东营分行对被告张文彬、桑莉娟所有的位于东营市东营区莒州路x号x幢x单元x,xx单元xx室房产享有优先受偿权；三、驳回原告招商银行股份有限公司东营分行的其他诉讼请求。诉讼过程中，本院于2015年11月6日作出（2015）东开商初字第577-1号民事裁定书，查封了被执行人张文彬、桑莉娟共有的位于东营区莒州路x号x幢x单元x,xx单元xx室房产一套。
判决生效后，张文彬、桑莉娟未履行判决书确定的义务，招商银行东营分行申请强制执行。2017年1月5日，本院作出（2016）鲁0591执419号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。案外人刘艳于2018年2月8日向本院提出执行异议申请。
审查中，刘艳提交证据借条两张、房产证两份、天然气供气合同一份、天然气使用明细一份、发票六份、购气收据一份、收条一份、物业费水费收据一份。其中一张借条载明，今借现金伍拾万元，用期1个月，还不上时按月息3分，做购买万达高尔夫x#楼x单元xx室的购房款。借款人张文彬，担保人赵某，2011年6月8日。另一张借条载明，今借现金壹拾柒万陆仟元整，愿以万达高尔夫x#x单元xx室住宅楼作为抵押，用期1个月，到期还不上按日利息百分之一递增。落款人张某某，担保人赵某。2012年8月28日。房产证载明，房屋坐落东营区莒州路x号x幢x单元x,xx单元xx室房屋，共有权人张文彬、桑莉娟。天然气供气合同载明，甲方东营市供气站、乙方张某某，时间2009年4月21日。天然气使用明细载明，用户名称为张文彬、用气地址万达高尔夫x#-x-xx。发票六张，分别载明，收款单位东营市xxxx有限责任公司，开票日期分别为2010年7月8日、2012年12月21日、2017年2月16日、2017年10月19日等。购气收据载明，用户号码空房，日期2010年7月8日。收条载明，收到x#-x-xx业主张某某交来以下费用，日期2009年4月22日。物业费水费收据载明，客户名称x#-x-xx张某某，日期2017年5月18日。
本院认为，刘艳提出执行异议是基于其主张购买了涉案房屋，其系涉案房屋的所有权人，因此刘艳系本案的案外人，本案异议应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查。
对于案外人刘艳提出的排除执行异议，法院应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定进行审查。第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此,买受人只有提供证据证实达到上述法律规定的条件，才能排除执行。案外人刘艳提交的借款日期为2011年6月8日的借条载明到期不还款，借款做购买涉案房屋的购房款，但借款日期为2012年8月28日的借条载明以涉案房屋作抵押。两张借条内容自相矛盾，刘艳亦未提交证据证明涉案借款的履行情况，上述借条不能证明刘艳与张文彬、桑莉娟之间存在房屋买卖合同关系。刘艳提交的其他证据亦无法证明刘艳与张文彬、桑莉娟之间存在房屋卖卖合同关系以及刘艳系涉案房屋的权利人。综上，刘艳提交的证据达不到法律规定的必备条件，因此刘艳的执行异议申请不应得到支持。
综上所述，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条规定，裁定如下：
驳回案外人刘艳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 薛国岳
人民陪审员 张景普
人民陪审员 李文华
二〇一八年二月二十二日
书 记 员 史 英