浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0902民初3459号原告：傅乾凌，男，1987年10月15日出生，汉族，公司职员，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：孙剑刚、王佳，舟山市秉拯法律服务所法律工作者。被告：舟山科来华建材家居市场有限公司，住所地舟山船用品市场6幢东八路1号。法定代表人：林月扬，董事长。委托诉讼代理人：赵行海，浙江品正恒联律师事务所律师。原告傅乾凌与被告舟山科来华建材家居市场有限公司（以下简称“科来华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。后因案件疑难、复杂，延长审理期限三个月。原告傅乾凌的委托诉讼代理人孙剑刚、被告科来华公司委托诉讼代理赵行海到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告回购舟山科来华国际家居广场9幢1层117、118号商铺，返还原告购房款1181080元，并支付自2010年8月27日起按年利率5.5%计算至实际清偿日止的利息；二、被告向原告支付因购买上述商铺所支出的契税、保险费、非住房登记费等各项费用共计42263.5元；三、被告承担原告支出的代理费15000元。事实与理由：2010年8月27日，原、被告签订两份商品房买卖合同，购买了由被告开发建设的舟山科来华国际家居广场9幢1层117号商铺，建筑面积35.44平方米，价款565335元，118号商铺建筑面积34.37平方米，价款615745元，并委托被告代为经营管理。当时为降低买受方投资风险，被告出具承诺书“如果市场在第五个经营年度还不能形成，买受方所买商铺未能达到买受方所期望的升值或租金收益，那买受方可以在第五个经营年度届满前三个月内提出回购申请，我方按签约价加上五年银行最高存款利率无条件给予回购，回购相关费用由我方负责（本承诺书有效期于第五个经营年度届满后一个月止）”。到2016年，因周围市场无法形成，商铺经营并未达到原告期望的升值或收益，同年3月20日原告向被告提出回购申请，被告亦出具承诺书受理单，表示在受理后3个月内办理完毕承诺书相关事宜。后，双方多次协商回购，被告均予拒绝。被告辩称，1、回购承诺书中表述的“无条件回购”，本质上将经营的风险全部转嫁给被告，该承诺内容显失公平，损害了市场内其他经营主体利益，且“无条件回购”的承诺也违反了《广告法》关于“不得对未来效果收益或者其他相关的情况作出保证性承诺明示或暗示保本、无风险或保收益等”的强制性规定，故“无条件回购”承诺应属无效。2、现实是市场出租率已超过95%以上，已成为舟山建材市场的重要品牌，市场规模已经形成，因此“无条件回购”承诺适用的前提也不具备。综上，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月26日，原、被告签订两份《浙江省商品房买卖合同》（含附件），约定由原告购买被告开发建设的科来华国际家居广场9幢117、118号商业营业用房各一套，建筑面积分别为35.44平方米与34.37平方米，价款为565335元与615745元，买受人采首付款加余款按揭方式支付；在具备商品房正常使用基本条件并交付给买受人后，由买受人将商品房经营使用权（含钥匙）交付于出卖人筹建的市场经营管理有限公司等内容。2011年12月27日，原告办理了该两房屋产权登记。2010年8月26日，原告（甲方）与舟山科来华市场经营管理有限公司（乙方）就上述房屋并入统一经营管理签订两份《委托经营管理合同》，主要约定：1、甲方同意将该房屋在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方；2、甲方同意乙方有权与最终租户订立、变更和终止租赁合同，乙方有权按市场行情制定租金标准以收取经营收入；3、委托经营管理期限内，本合同双方均不得单方撤销委托；4、委托经营管理期限内在该房屋竣工验收合格交付乙方使用后，自2011年3月18日起至2021年3月17日止，共十年；5、委托期内前三年，甲方自愿放弃租金收益，产生的租金收益全部归属乙方，第四经营年度起的租金收益按实由乙方代收，并由乙方在收取5%手续费后，剩余租金收益归甲方所有，相应税费双方各自承担等内容。合同签订后，原告将该房屋经营使用权移交给被告。为降低买受方投资风险，同日，被告单方向原告出具两份《承诺书》，主要载明“如果市场在第五个经营年度还不能形成，买受方所买商铺未能达到买受方所期望的升值或租金收益，那买受方可以在第五个经营年度届满前三个月内提出回购申请，我方按签约价加上五年银行最高存款利率无条件给予回购，回购相关费用由我方负责（本承诺书有效期于第五个经营年度届满后一个月止）”。该《承诺书》加盖了被告公司合同专用章。2016年3月24日，原告向被告提出回购申请，被告于同日出具两份《承诺书受理单》，表示在受理后三个月内办理完毕承诺书相关事宜。另查明，原告为办理该房屋相关产权手续，支付契税、保险费、非住房登记费等各项费用合计42263.5元。本院认为，原告向被告所购商铺，售后直接委托与被告相关联的市场经营公司出租经营，在前三个经营年度培育市场免租后，自第四个经营年度开始由市场经营公司代收租金并扣除相应费用后将剩余收益归原告所有。由此，可以认定原告购置商铺系属投资行为，结合委托经营、回购意思表示及市场经营公司与被告之间的关联关系，可以认定被告系原告的投资相对人，与原告形成投资经营关系。而被告向原告作出回购的意思表示，实属为吸引投资、降低原告投资风险的保障措施之一。那该“保障措施”是否对原告购买商铺产生决定性影响，亦即原告是否在得不到被告的“保障措施”情形下而动摇购买该商铺？结合购房合同、委托经营合同与承诺书出具的时间系同日，而两份合同条款却并未包含回购条款，以及原告购房时商铺市场行情，由此可知回购系原告在订约后另行实施的民事法律行为，而不属于购房合同或委托经营合同所确定的调整范围。依承诺书文义并结合当时缔约情形，被告向原告作出了愿意返还投资资本的要约，在第五个经营年度期满并符合一定条件后，得经原告承诺而成立合同并产生投资资本返还请求权，该请求权在本案具体指向了原商铺价款支付请求权，本案纠纷仍须在房屋买卖的法律范畴内解决，故案由应确定为房屋买卖合同纠纷。如上所述，被告在缔结购房合同、委托经营合同后向原告发出符合一定条件后回购的要约，原告于2016年3月20日向被告作出回购的承诺，双方合同业已成立。被告向原告出具的承诺书受理单应视为其对原告发出承诺的确认，双方共同固定了回购合同成立的事实。但与此，该回购合同设置了履行条件，即“如果市场在第五个经营年度还不能形成，买受方所买商铺未能达到买受方所期望的升值或租金收益”，对此原告未提供证据加以证明，根据被告抗辩所提供的证据能够反映科来华市场已经形成，本院认定该回购的条件并不成就，原告向被告行使商铺价款返还请求权的条件尚不具备，应当予以驳回。原告主张被告支付购买上述商铺所支出相应税费并承担本案代理费的，均应以回购为前提，故对该诉请亦应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告傅乾凌的全部诉讼请求。本案诉讼费19555元，由原告傅乾凌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长 郑 杰代理审判员 张 杨人民陪审员 冯信友二〇一七年七月三日书 记 员 翁豪杰?*MERGEFORMAT?6??*MERGEFORMAT?3?