大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第01204号
原告（反诉被告）大连豪斯威物业管理有限公司。
法定代表人李守良，系总经理。
委托代理人曲玉辉，系该公司职员。
委托代理人林守忠，系该公司职员。
被告（反诉原告）王颢。
原告（反诉被告）大连豪斯威物业管理有限公司[以下简称“原告（反诉被告）”]与被告王颢[以下简称“被告（反诉原告）”]物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，由审判员马雯菁适用简易程序，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人曲玉辉、林守忠，被告（反诉原告）均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉辩称，原告受大连海脉房地产开发有限公司的委托对被告居住的小区提供物业管理服务。2012年11月，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定被告（反诉原告）应按建筑面积于每季度首月10日前交纳该季物业费，逾期则按日0.3%支付滞纳金。合同签订后，原告（反诉被告）按约提供物业服务，但被告（反诉原告）未交纳2013年12月4日至2015年3月31日期间的物业费。故诉请判令：被告（反诉原告）支付自2013年12月4日至2015年3月31日期间的物业费2,184元及滞纳金1,344元，共计3,258元。关于被告（反诉原告）反诉要求确认《前期物业服务协议》为无效，因该合同依法签订，并不存在胁迫情形，故是合法有效的。且根据合同约定，在业主委员会成立之前，合同依然处于有效期，故不同意被告（反诉原告）的反诉请求。
为证明其主张，原告（反诉被告）提交《资质证书》、《建设用地规划许可证》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、专用收款收据、《费用催交单》为证，拟证明原、被告间签订前期物业服务合同，原告（反诉被告）依合同约定及法律规定为被告（反诉原告）提供物业服务并向其收取物业费，而被告（反诉原告）经催交后仍逾期未交纳物业费。
被告（反诉原告）辩诉称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。首先，物业类型为住宅，并非公寓，故不应当按照公寓类物业服务收费，且原告（反诉被告）未取得物价局批复的收费许可。其次，根据《大连市物业服务收费管理实施细则》的相关规定，临时物业服务收费标准有效期限为一年，故《前期物业服务协议》已失效，且原告（反诉被告）未与业主协商私自利用共有部分开办收费停车场收取停车费，故原告（反诉被告）存在非法强制收费行为。第三，我方在签订该份《前期物业服务协议》时，原告（反诉被告）以无法取得电梯卡及入户钥匙进行胁迫，双方并未对物业费等条款进行协商，故该份《前期物业服务协议》是无效的，原告（反诉被告）存在严重违法行为。第四，根据《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）文件的规定，物业公司应落实物业收费公示制度，提高收费透明度。且双方签订的《前期物业服务协议》也约定“每年向业主、物业使用人公布物业管理收支情况”之义务，但原告（反诉被告）非法拒绝公开收费情况，是严重违约行为。第五，业主多次收到非法招嫖广告，原告（反诉被告）未履行安保职责，且其也未履行如电梯维护、卫生等物业服务，但我方作为业主取证困难。综上，原告（反诉被告）有多处违法违约行为，且《前期物业服务协议》为无效，故应驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，并确认该份《前期物业服务协议》为无效。
为证明其主张，被告（反诉原告）提交《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、停车场照片一张、广告三张为证，拟证明案涉小区为城镇住宅，原告（反诉被告）未能提供符合合同约定的物业服务且利用业主共有部分开办停车场进行收费。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据作如下确认：原告（反诉被告）提供的全部证据与被告（反诉原告）提供的《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》，原、被告对上述证据真实性均无异议，亦与本案有关，故对其证明效力，本院予以认定。关于被告（反诉原告）所提交的停车场照片，虽然原告（反诉被告）称该照片为复印件，但并未否认该照片内容的真实性，但根据照片显示内容来看，原告（反诉被告）经营收费停车场系取得收费许可，故在无其他证据佐证的情况下，仅以该份照片无法证明被告（反诉原告）拟证事实。关于被告（反诉原告）提交的三张广告，原告（反诉被告）对其来源提出异议，本院认为，上述广告单确实无法证明其来源，故对原告（反诉被告）的质证意见予以采纳。
根据以上认证理由及原、被告当庭陈述，本院认定以下事实：
1、2012年11月12日，被告（反诉原告）自大连海脉房地产开发有限公司处购买坐落于大连市高新园区世达街13号32层28号、建筑面积为62.48平方米的商品房一处。该商品房位于三星国际大厦内，大连海脉房地产开发有限公司建设该三星国际大厦所取得的建设用地规划许可证中明确用地性质为“居住式公寓和商业公建”。
2、2012年11月12日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告（反诉被告）为被告（反诉原告）提供物业管理服务，物业管理费标准为住宅2.2元/月/平方米，非住宅2.5元/月/平方米，被告（反诉原告）应每季度交纳一次，时间为首月10日前。逾期则按日0.3%支付滞纳金。现被告（反诉原告）拖欠2013年12月4日至2015年3月31日期间的物业费2,184元（按照住宅标准计算）。原告（反诉被告）曾于2014年11月向被告（反诉原告）发出催交函件，要求其交纳拖欠的2013年12月4日至2014年12月31日期间的物业费。
《前期物业服务协议》第十二条约定：本协议自签订之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。且该条款用加黑字体予以标示。
3、原告（反诉被告）已取得物业服务企业资质，至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《前期物业服务协议》是否合法有效。被告（反诉原告）诉称该协议无效的理由一为协议签订时存在胁迫情形，二为协议的有效期为一年。关于其第一点理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，存在胁迫情形且损害国家利益的情况，合同为无效，而被告（反诉原告）所述的胁迫情形，即使为真实，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，其亦只是享有撤销权，案涉合同并不当然无效。同时，《中华人民共和国合同法》第五十五条亦规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使的，撤销权消灭。即使如被告（反诉原告）所述原告（反诉被告）以不交付房屋、门禁卡等胁迫其签订该合同，那么被告（反诉原告）也应自该合同签订时即2012年11月12日起一年内提起撤销权之诉。因此被告（反诉原告）所述案涉《前期物业服务协议》为无效合同并无法律依据。关于其第二点理由，其依据为《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字【2009】449号）第十一条规定：“具备物业服务收费条件的新建的住宅小区，且业主大会或业主委员会暂未建立的，价格主管部门可根据小区的建设规模和物业服务企业的服务能力，参照物业服务收费等级指导标准及业主与开发建设单位或物业服务企业签订的前期物业服务协议或购房合同，认定临时物业服务收费标准。首次认定的临时物业服务收费标准有效期限为一年。”本案中，根据案涉物业的建设用地规划许可证记载，其用地性质为居住式公寓和商业公建，而并非该条款所规定的“住宅小区”。被告（反诉原告）虽辩称其与开发商签订的《商品房买卖合同》中标注为“城镇住宅”，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条之规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”且该份《商品房买卖合同》中亦约定商品房用途为“居住式公寓”，故被告（反诉原告）仅以《商品房买卖合同》的约定无法证明案涉房屋的性质为“住宅”。同时根据双方签订的《前期物业服务协议》中已约定该协议的有效期至“业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日”，故该协议仍为有效，而协议中所约定的物业费标准亦符合法律规定。故被告（反诉原告）第二点理由亦没有法律依据，更没有充分的证据支持。综上两点，被告（反诉原告）要求确认《前期物业服务协议》为无效的反诉请求，本院不予支持。
现原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务，故原告（反诉被告）应按约提供物业管理服务，被告（反诉原告）则应按约交纳物业费。关于被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）无收费许可证一节，根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第七条及第九条之规定：根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务费实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价；而商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业收费则实行市场调节价。且物业服务企业对商厦、写字楼、别墅区及其他非住宅类实施服务，服务并收取物业费用的，应与业主委员会或业主签订协议、约定服务内容、物业收费标准等事宜。现案涉房屋的设计用途为非住宅，故原告（反诉被告）按照双方签订的《前期物业服务协议》收取物业费有合同及法律依据，且原告（反诉被告）在收取物业费时已自行将非住宅的物业费标准（2.5元/月/平方米）调整为较低的住宅标准（2.2元/月/平方米），故被告（反诉原告）所辩并无法律依据，本院不予采纳。关于被告（反诉原告）辩称原告提供的物业服务不符合合同约定、未进行收费公开及未经业主同意经营收费停车场一节，本院认为，被告（反诉原告）提供的证据因如上认证理由均无法证明其所辩，故本院不予采纳。综上，被告（反诉原告）未交纳2013年12月4日至2015年3月31日期间的物业费2,184元，于法无据；对于原告（反诉被告）的此项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付未交纳物业费的滞纳金一节，就本案而言，滞纳金实际上是业主迟延交纳物业服务费所承担的违约金，属于民事责任承担方式的一种。但考虑到滞纳金（违约金）的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，现《前期物业服务协议》中约定的滞纳金（违约金）标准明显过高。同时考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业服务公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，故本院将滞纳金（违约金）计算标准调整为自起诉日（2015年1月26日）起至被告（反诉原告）实际给付拖欠物业费之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条，第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告（反诉原告）王颢给付原告（反诉被告）大连豪斯威物业管理有限公司自2013年12月4日至2015年3月31日期间的物业费2,184元及滞纳金（违约金），滞纳金（违约金）计算方式为以物业费2,184元为基数自2015年1月26日起至被告（反诉原告）王颢实际给付拖欠物业费之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）大连豪斯威物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王颢的全部反诉请求。
本诉案件受理费50元、其他诉讼费50元，合计100元（原告已预交），由被告（反诉原告）王颢承担70元，剩余部分30元由原告自行承担。被告承担部分，自本判决发生法律效力之日起10日内给付原告。反诉案件受理费50元（被告已预交），由被告（反诉原告）王颢自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日（包括送达之日）起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行期限为二年。
审判员 马雯菁
二〇一五年五月十一日
书记员 王 月
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。