北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第06861号
原告（反诉被告）张志鸿，男，1967年1月5日出生。
委托代理人刘元龙，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司，住所地�市东城区珠市口东大街2号3层。
法定代表人高意，董事长。
委托代理人宫伟力，北京市宝鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）张志鸿与被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司（以下简称万商汇赛格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。依法由审判员刘艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张志鸿、原告（反诉被告）委托代理人刘元龙及被告（反诉原告）委托代理人宫伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原告长期租赁万商汇赛格公司位于北京东城区珠市口东大街2号商场中的××号铺位，合同每年重新签订一次，该铺位租赁合同最后一次续签的有效期自2014年7月7日至2015年7月6日。租金为每半年24150元，保证金为2000元。原告依约履行了合同义务。万商汇赛格公司于2014年10月23日单方向原告发出《商场停业通告》，告知原告商场将于11月30日全部停业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。原告接到通知后因万商汇赛格公司单方无故终止合同，依据双方合同约定要求万商汇赛格公司依约支付违约金并退还保证金，并赔偿原告装修损失，但万商汇赛格公司以种种借口推诿，至今未履行相关义务。现起诉要求万商汇赛格公司退还商铺保证金2000元，退还电话押金200元、宽带押金200元及电卡押金20元，退还2014年10月30日至2015年1月7日的商铺租金10062.5元，赔偿违约金24150元及装修损失10000元。
被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：涉案商场自2015年3月31日全部停业。被告未按合同约定足额支付租金，违约在先。被告确曾于2014年10月23日向原告下发《商场停业通告》，但仅系被告要求解除合同的邀约，被告并未采取任何解除合同的行动，该通知并未导致合同解除的后果。因被告不存在违约，且原告一直未交还商铺，故不同意退还押金及违约金。根据双方合同的约定，原告应于2014年12月23日前交纳下半年的租金，但原告并未依约交纳，构成违约，应按照双方约定支付违约金。现反诉要求确认双方租赁合同于2015年3月31日解除，原告支付2015年1月7日至2015年3月31日拖欠的租金12968.22元及电话宽带费用280元，并自2014年12月24日起按日3%的标准支付违约金至2015年3月31日，因原告违约在先，故要求判决原告交纳的履约保证金2000元不予退还。
针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：原告是在被告与他人签订的合同上进行的主体变更，双方在签订合同时已经约定租金支付方式为半年付，故原告并未逾期支付租金，不存在违约的情况。双方所签订的租赁合同于被告发出停业通知之日即已经解除，原告自那天开始就准备搬家了，但�为双方未就补偿问题协商一致，故原告未将钥匙交回。原告自2015年1月1日起已经没有涉案商场的承租权，故无权收取此后的租金。另外，原告于2015年1月初到涉案商铺时，发现被告在涉案商铺上张贴了封条。综上，故不同意原告的反诉请求。
经审理查明：2014年7月1日，原告与被告签订《租赁合同》，租赁万商汇赛格公司位于本市东城区珠市口东大街2号商场第二层第××号商铺（以下简称涉案商铺）作为经营场地。该合同首部所写的承租人为北京嘉宝斋工艺品商行，张志鸿并北京嘉宝斋工艺品商行的经营人。庭审中，双方均认可该租赁合同的承租人系张志鸿，北京嘉宝斋工艺品商行已注销。该合同租赁期限自2014年7月7日至2015年7月6日，年租金48300元，履约保证金2000元。合同约定，涉案商铺执行年付租金制，租金为人民币48300元；期满后90天内原告没有违约，没有违反商场管理规定的行为，无客户投诉、索赔，双方之间无债权债务纠纷及其他遗留未解决事宜，被告将保证金退还（不计利息）。双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。如原告有拖欠租金达3个工作日的情形的，被告有权单方终止本合同，收回商铺并不退换履约保证金和已收取的租金；承租期内，原告没有按期支付租金，按每日3%的标准支付违约金。原告向被告交纳了租赁押金2000元、2014年7月7日至2015年1月6日的租金24150元。双方在合同上注明原告欠租金24150元，2015年1月6日前交纳。庭审中，原、被告均认可原告向被告交纳了电话押金200元、宽带押金200元及电卡押金20元。2014年10月23日，�告向原告发放《商场停业通告》，内容为“全体商户：因房东与本公司的房屋租赁合同终止，本公司无法继续进行经营，现就商场停业事宜通告如下：一、商场（1、2、3层）2014年11月30日全部停止营业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。二、在2014年11月1日-11月30日期间，本公司分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议。三、全体商户应在2014年12月10日前搬迁完毕，持公司管理部出具的搬迁确认单到公司财务部办理退还剩余租金、返还押金等结算手续。四、从2014年12月15日起停止供水、供电，中央空调系统、滚梯、客梯、货梯全部停止运行。除西大门外的所有大门全部封闭，出入西大门者须经公司门卫审查登记，无关人员一律禁止入内。五、本公司对商场停业给商户造成的诸多不便致歉，对暂时的合作中断深感遗憾。本公司计划在周边另觅场地经营，拟于2015年3月前开业，诚�加盟合作，有意者请到公司管理部登记。特此通告、谢谢合作。”原告提交被告发送给原告的催告函，证明被告违反约定单方与其解除租赁合同。被告认可催告函的真实性，认为《商场停业通告》及催告函均系被告向原告发出的要约，因原告不同意解除合同，故商场一直开业至2015年3月31日，原告也一直占用涉案商铺至今。原告出示落款为北京世纪昌运商贸公司的告知书，证明涉案商场的产权人北京世纪昌运商贸公司与被告的租赁关系已于2015年1月1日起解除，故被告不具有收取此后租金的权利。被告称其与北京世纪昌运商贸公司的租赁合同有效期至2020年，该告知书对被告之外的人并不产生效力。
庭审中，原告提交了一张加盖被告公章的封条，内容为”该铺位已清空××封“，原告称其于2015年1月在门上见到该封条后，将其揭下。被告认可封条的真实性，但表示被告�贴的封条上均没有铺位号，原告并未交还商铺，故被告不会贴上封条，该封条应是贴到其他商铺的。原告提交了其亲属王欣与被告法定代表人高意的电话录音，证明原告的租金应为半年交。被告认可电话录音的真实性，但不认可原告的证明目的。原告要求被告赔偿装修损失10000元，并称其装修的范围包括为涉案商铺安装玻璃隔断，购买柜台、地毯。经本院释明后，原、被告均表示不申请进行装修现值评估。根据本院现场勘验，2113B号商铺共有柜台1个、展示柜3个，柜台及展示柜长约1.2米，玻璃隔断门共计4扇，宽度共约3米。被告称涉案商场的玻璃隔断均由其统一安装，不认可原告自行安装了玻璃隔断。原告未能提交装修的相关票据。另查，原告的亲属王欣曾在另案中明确表示××号商铺的玻璃隔断并非原告安装。被告提交了通话费及宽带使用费共计280元的收据（电话�码5975****），要求原告支付。原告称该电话号码系其承租的另一个商铺所使用的电话，并表示××号商铺未安装电话。
诉讼中，被告认为《租赁合同》中约定的违约金条款系无效，即使该条款有效，也认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。2015年3月31日，涉案商场全部停业。
有双方当事人陈述，《租赁合同》，《商场停业通告》，告知书，电话录音，封条，收据及本院现场勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：原、被告订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。被告虽于2014年10月23日向原告发出《商场停业通告》，但双方并未就合同解除达成一致意见，签订搬迁协议，且被告并未收回涉案商铺，故对于原告所主张的双方合同已于2014年10月23日解除的意见，本院不予采纳。根据被告所提交的告知书，�告与北京世纪昌运商贸有限公司之间所签订的房屋租赁合同已于2015年1月1日解除，故此后原、被告之间的租赁合同已无继续履行的可能，原、被告之间签订的租赁合同应于2015年1月1日解除。被告虽然曾给原告的商铺张贴封条，但原告已将封条直接撕掉，被告所张贴的封条并未产生收回商铺的后果。因原告在合同解除后仍占用涉案商铺，导致被告未在合同解除后将涉案商场完全交还北京世纪昌运商贸有限公司，故原告应支付2015年3月31日前的占有使用费。鉴于2014年11月1日之后原告的经营活动已受限制，故原告应支付的租金及占有使用费数额由本院依据实际情况酌定。被告已经收取的2015年1月6日前的租金在扣除原告应交纳的费用后应予退还。因被告未经原告同意单方无故解除租赁，故被告应向原告支付提前解除合同的违约金。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。原告虽然否认涉案商铺内安装了电话，但其提交的证据中显示原告交纳了电话押金，故对于原告所称的产生电话费的电话安装在其他商铺内，涉案商铺未安装电话的意见本院不予采纳。原告交纳的宽带押金及履约保证金在扣除所欠宽带费及占有使用费后已无剩余，故对于原告要求被告退还宽带押金及履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。原告所交纳的电卡押金及电话押金的剩余部分，被告应予退还。原告要求被告赔偿装饰装修损失，但柜台及地毯并不属于与承租商铺形成附和的装饰装修物，故对于原告要求被告赔偿柜台及地毯损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿玻璃隔断损失，但根据原告亲属王欣在另案中的陈述，该玻璃隔断不能认定系原告所安装，故对于原告要求被告赔偿玻璃�断损失的诉讼请求，本院不予支持。因被告于2014年10月23日向原告发放《商场停业通告》，要求与原告提前解除合同，故原告未向被告继续交纳租金的行为不应承担违约责任，对于被告反诉要求原告自2014年12月24日支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张志鸿与被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司签订的《租赁合同》于二Ｏ一五年一月一日解除；
二、被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告张志鸿退还位于北京市东城区珠市口东大街二号商场第二层第××号商铺自二〇一四年十月一日始至二〇一五年一月六日止的剩余租金人民币四千四百一十四元五角；
三、被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）张志鸿支付违约金人民币八千零五十元；
四、原告（反诉被告）张志鸿于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司支付二Ｏ一五年一月七日至二Ｏ一五年三月三十一日的占有使用费人民币四千九百九十九元（以原告张志鸿交纳的履约保证金抵扣其中人民币二千元整，实际支付金额为人民币二千九百九十九元）；
五、原告（反诉被告）张志鸿于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司支付电话费及宽带费人民币二百八十元（以原告张志鸿交纳的宽带押金抵扣人民币二百元，以原告张志鸿交纳的电话押金抵扣人民币四十元，实际支付金额为人民币四十元）；
六、被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有�公司于本判决生效后七日内退还原告张志鸿电卡押金人民币二十元、电话押金人民币一百六十元；
七、驳回原告（反诉被告）张志鸿的其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）北京万商汇赛格数码电子有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费485元，由原告负担402元，被告负担83元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费91元，由原告负担25元，由被告负担66元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 艳
二〇一五年七月二十一日
书记员 冯晓光