广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第1375号
原告（反诉被告）桂林市南园宾馆，所住地：桂林市象山区中山南路23号，
法定代表人宋涛，该公司总经理。
委托代理人陈文，广西古方律师事务所律师。
委托代理人林春慧，广西古方律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）北京东方文苑宾馆有限公司，住所地：北京市东城区帅府园胡同20号南楼。
法定代表人黄琳，该公司董事长。
委托代理人田邦毅，北京市康德律师事务所律师。
委托代理人郑雨。
原告（反诉被告）桂林市南园宾馆（以下简称南园宾馆）与被告（反诉原告）北京东方文苑公司有限公司（以下简称文苑公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南园宾馆的法定代表人宋涛及委托代理人陈文、林春慧，被告（反诉原告）文苑公司的委托代理人田邦毅、郑雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南园宾馆诉称，原告所有的南园宾馆位于桂林市象山区中山南路23号，2013年11月25日经广西宏桂资产租赁有限公司挂牌公开竞价，被告以每年租金2390000元取得南园宾馆租赁竞得权。2014年1月27日，双方签订《南园宾馆场地租赁合同》，合同约定，原告将其所有的南园宾馆主楼及附属建筑租赁给被告，被告承租原告场地只用于住宿、餐饮等工商营业执照许可的项目并达到三星级酒店以上的经营标准。租赁期限为十年，从2014年3月1日至2024年2月28日。原告给予被告六个月免租期，被告承诺投资不低于600万元对酒店进行改造。租金按月支付，每月25日前缴纳下一个月的租金，被告拖欠支付租金30天以上，原告有权单方解除合同，没收租赁押金，违约方承担违约金100万元。合同签订后，被告按合同约定交付了押金119.5万元，原告将租赁场地交付给被告。被告取得租赁场地后，未按合同约定在免租期内投入资金装修改造酒店而是直接营业。2014年8月25日前被告应缴纳9月租金199166.67元，但被告拒不支付租金。因被告的违约行为，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《南园宾馆场地租赁合同》并返还租赁场地；2、被告支付租金至被告返还租赁场地止（从2014年3月1日暂计至2014年10月31日租金为1593333元）；3、合同押金119.5万元归原告所有；4、被告支付违约金100万元；5、本案诉讼费由被告承担。6、被告赔偿原告支付的律师费63200元。
原告南园宾馆为证明上述诉讼主张，在举证期限内提交的证据有：一、南园宾馆场地租赁合同，证明2014.1.27双方签订租赁合同，合同约定了租赁物的名称范围期限、租金缴纳，违约责任等；二、移交确认单五张，证明2014.2.28双方确认了具体物品的移交；三、国有土地使用证和房屋所有权，证明租赁场所属原告所有；四、招租文件、资产竞价协议书、挂牌公开竞价交易成交确认书，证明2013.11.25被告通过挂牌公开竞价方式以年租金2390000元，竞得南园宾馆场地的租赁权；五、委托代理合同，律师费的转账凭证及发票，证明原告为此次诉讼花费律师费63200元；六、商业投资计划书，证明被告的计划书预计宾馆年租金130万元，所有经营项目均盈利时利润为130万元，实际被告以年租金为239万元竞得，被告继续经营无利可图且亏损；七、桂林市公安局消防支队建筑工程消防验收意见书，证明原告场地2003年取得消防验收合格；八、关于南园宾馆营业执照变更经营范围的函及投递查询单，证明为配合被告办理营业执照，原告变更了营业执照经营范围，并通知了被告；九、关于桂林市南园宾馆已全部履行合同的答复函及投递过程，证明对被告的函件进行了答复，并按合同地址邮寄；十、关于对解除合同通知的答复及投递过程，证明为被告的函件进行了答复，并按合同地址邮寄。
被告（反诉原告）文苑公司对上述证据的质证意见为：对于证据一的真实性无异议，但对证明内容有异议，房屋的总面积是5743.15平米加附属建筑175平米；对于证据二的真实性无异议，不认可证明内容，在确认书里也证明了对方并未移交歌舞厅和桑拿房；证据三因为是复印件，所以真实性无法判断；对于证据四真实性请法院来判断，竞标文件里面包含了桑拿与歌舞厅的面积，对南园宾馆招租的补充说明的真实性无异议，以上内容说明了当时的桑拿房使用情况，也说明桑拿房没有移交给我公司；对于证据五真实性认可，不认可证明内容；对于证据六的真实性无法确认；对于证据七的指代不清，真实性无法确认；对于证据八真实性不予认可，我们没有收到过这份函；对于证据九真实性不予认可，我们没有收到过；对于证据十真实性不予认可，没有公司人员签字。
被告（反诉原告）辩称及反诉称，一、本案合同系经合法程序公开竞价后由原、被告双方自愿签订，并不违反法律规定，应受法律保护。桂林市象山区中山南路23号房屋（房产证上的房屋坐落：中山南路41号南楼、北楼），所有权人是本案原告桂林市南园宾馆。2013年10月—11月期间，广西宏桂资产租赁有限公司将桂林市南园宾馆的租赁权通过公开挂牌竞价方式对外招租。我公司参与了公开竞价程序，并取得了南园宾馆的租赁权。2014年1月27日，桂林市南园宾馆（甲方）与我公司（乙方）签订《南园宾馆场地租赁合同》及《补充协议》，双方约定，原告将南园宾馆相关经营证照和经营场地（即经营权）租赁给我公司、南园宾馆授权我公司行使南园宾馆企业法人法定代表人相关权利、我公司续用南园宾馆的员工等事项，也约定了租金、租期等其他相关事项，上述内容符合企业租赁经营的相关规定，合同条款系经双方自愿协商签订，内容不违反法律、法规的规定，是合法有效的，应当得到合同双方的遵守和履行。
二、我公司签订合同后依法履行了合同，属于守约方。原告拒不履行合同相关义务，属于违约方。《租赁合同》及《补充协议》签订当日，我公司向原告交纳了合同约定的押金119.5万元（见证据3）。随后，我公司开始对南园宾馆进行装修改造。2014年2月28日，我公司致函原告，决定对宾馆主供水管道进行增建、拆除和改造，由桂林华蓝空间设计有限公司（以下简称“华蓝公司”）承办设计、桂林市宏丰装饰有限责任公司进行施工（见证据5、8）。2014年3月15日，我公司致函原告，决定对北楼中央空调与整体供热系统进行整体更换改造，由广西卓越电器工程有限公司进行设计、施工和安装。另外，我公司在函中请求原告尽快向我公司移交相关证照，以便开展工作（见证据6、9）。2014年3月19日，我公司致函原告，说明我公司已委托华蓝公司承办设计，该单位已完成南园宾馆局部总平面功能布置图，提请原告同意该设计图纸及设计方案。另外，我公司要求原告尽快移交歌舞厅、桑拿等相关的房屋（见证据4、10）。此外，我公司还投入资金，对南园宾馆的相关设施、设备进行了更新、升级等，续用了原南园宾馆的相关工作人员（见证据7、11、19、20、21、22）。上述情况说明，我公司在承租南园宾馆后，依约履行了相应的合同义务，属于守约方。但是，原告南园宾馆在履约过程中，违反了合同的相关义务，主要表现为：（1）未依照《补充协议》约定向我公司移交经营用的相关证照，致使我公司无法开展正常经营活动。（2）未依照约定向我公司移交歌舞厅、桑拿等房屋设施、设备，致使宾馆经营设施不全（见证据15、16）。（3）未依约移交消防安全设施设备，导致桂林市象山公安消防大队检查认定南园宾馆存在严重安全隐患，要求停业进行整改。（4）2014年4月29日，原告单方面将营业执照经营范围由原来的“住宿、餐饮、桑拿、零售”变更为“自有房屋租赁”，违反了《补充协议》的约定（见证据17）。鉴于原告的违约行为，我公司先后多次向原告发出交涉函件：2014年3月15日，我公司致函原告，指明我公司在二月中旬已向原告申请相关经营证照，要求原告尽快移交相关证照，以方便我公司开展工作。在“桂林市南园宾馆盖章并同意上述内容”一栏，原告加盖了公章（见证据9）。2014年3月19日，我公司致函原告，指明我公司在二月中旬已向原告申请相关房屋的交接，要求尽快移交歌舞厅、桑拿等相关的房屋，以便开展全面设计工作。在“桂林市南园宾馆盖章并同意上述内容”一栏，原告加盖了公章（见证据10）。2014年8月7日，我公司致函原告，指明虽经我公司多次催要，原告在本函发出之日仍未向我公司交付经营相关证照、移交全部租赁房屋和设施设备。又因原告未移交的消防安全设施设备，导致桂林市象山区公安消防大队认定南园宾馆存在严重安全隐患，要求停业进行整改，已严重影响我公司合同项下的相关权益及后续履行。我公司要求原告接到本函后5日内将相关证照和全部房屋、宾馆物品和宾馆的设施设备全部交付我公司。8月11日，原告法定代表人蒋垂明签收了上述函件（见证据12）。但是，原告收到我公司上述函件后，仍然拒不履行交付相关房屋、交付经营证照及消防资料等合同义务，使我公司无法进行经营活动。因此，我公司依据《租赁合同》第10.1条约定，于2014年8月18日向原告发出解除合同通知书，指出原告未依约将租赁房屋及物品按时按量全面交付我公司，未依约将经营所需证照交付我公司，并擅自更改经营范围，系属根本违约行为。上述行为虽经我公司致函原告要求弥补与纠正，原告仍未履行，因此我公司通知原告解除双方签订的《租赁合同》及补充协议，并且通知原告于2014年8月23日到租赁房屋现场南园宾馆办理房屋及物品的交接手续。该函件经北京市长安公证处对寄送文件的过程进行了证据保全，公证邮寄送达给了原告，并于2014年8月20日由原告签收（见证据13）。2014年9月19日，我公司致函原告，指明原告时至今日仍未到南园宾馆办理房屋交接手续，因此未能办理交接手续所产生的风险责任应由原告承担。我公司不得不保留相关人员对南园宾馆进行看守，并对因此产生的管理费用保留追偿权利。该函件经北京市长安公证处对寄送文件的过程进行了证据保全，公证送达给了原告并于2014年9月21日由原告签收（见证据14）。上述函件发出后，一直截止本案诉讼发生，原告一直没有派人与我公司办理房屋交接手续。由此可见，原告在履约开始后，没有履行“移交房屋、证照、设施、设备”等重要合同条款，致使我公司无法展开正常经营活动，合同的目的落空。因此，原告的行为属于根本违约行为，应当承担相应的违约责任。
三、南园宾馆拒不履行合同义务，属于根本违约，应当承担违约责任。《租赁合同》及《补充协议》约定，原告应当在2014年1月30日之前将租赁场所交付给我公司；将租赁场地的消防合格验收文件（原件）交给我公司；将《企业法人营业执照》等相关证照交由我公司开展企业经营活动。但是，虽经我公司2014年3月15日、2014年3月19日、2014年8月7日书面催要及多次口头催要，原告一直未向我公司移交歌舞厅和桑拿经营场所、《企业法人营业执照》等相关经营用证照、消防合格验收文件原件。不仅如此，原告竟然擅自将营业执照的经营范围从原来的住宿、餐饮、桑拿、零售、停车服务等项目变更为自有房屋租赁，致使《补充协议》根本无法履行。由于原告未向我公司移交上述文件证照和设施，我公司无法展开正常的经营活动，致使我公司承租南园宾馆的合同目的已落空。鉴于此，我公司于2014年8月18日向原告发出《解除合同通知书》，指出南园宾馆的上述行为属于根本违约，我公司依据合同约定解除《租赁合同》及《补充协议》，同时要求原告于2014年8月23日到南园宾馆办理房屋及物品的交接手续。但到期后，南园宾馆未派员接收。此后，我公司又多次发文，要求南园宾馆承担合同解除的相应责任。我公司认为，南园宾馆未履行上述合同主要义务的行为在先，其违约行为致使我公司无法展开正常经营活动，属于根本违约行为。因此，我公司有权依法要求原告承担违约责任。为此，被告向本院提出反诉主张，请求法院判令：1、反诉原告与反诉被告签订的《南园宾馆场地租赁合同》及《补充协议》于2014年8月20日已经解除；2、反诉被告退还反诉原告押金119.5万元；3、反诉被告向反诉原告支付违约金100万元；4、反诉被告向反诉原告支付各项损失共计1456049.26元；5、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）文苑公司为证明上述主张，在举证期限内提交的证据有：一、南园宾馆场地租赁合同，证明双方的租赁合同权利义务；二、补充协议，证明双方补充的合同权利义务；三、收据，证明被告支付合同押金119.5万元；四、装修设计合同，证明被告对宾馆进行改造，委托他人进行装修设计；五、桂林南园宾馆工程安装合同，证明被告更换宾馆的PE管道；六、空调工程合同，证明被告改造宾馆的中央空调机及热水工程；七、软件销售合同，证明被告升级宾馆的电脑系统；八、投资改造计划确认书，证明原告同意被告的相关改造方案；九、确认函，证明原告同意被告的相关改造方案；十、确认函及公证书，证明原告同意被告的相关改造方案并已经公证；十一、南园宾馆员工参与乙方工作岗位续聘情况、回函、退回人员接收单，证明被告履行了租赁合同中续用原告员工的条款；十二、关于要求交付证照的通知函及公证书，证明被告发函要求原告交付相关证照及合同标的物，原告法定代表人蒋垂明签收；十三、2014经长安内经证字第18363号公证书，ems送达查询截图，证明被告送达及原告签收解除合同通知书的过程；十四、2014经长安内经证字第21021号公证书，ems送达查询截图，证明被告送达及原告签收函件的过程；十五、南园宾馆移交确认单及公证书，证明双方交接情况，但原告没有交付歌舞厅及桑拿室；十六、南园宾馆招租的补充说明，证明歌舞厅、桑拿室、餐厅三个部分原告于2013年12月31日才能交付，但至双方发生诉讼纠纷时，原告也没有将歌舞厅、桑拿室交给被告；十七、原告单位的工商登记材料，证明原告擅自变更经营范围，致使我公司无法开展营业活动；十八、支出凭证及发票，证明被告为竞标南园宾馆租赁权而支出的中介费199217元；十九、被告购买固定资产而支出的费用凭证12项，证明被告购买电脑、保险柜等花费25870元；二十、桂林华蓝空间设计有限公司收据两份、支出凭单一份、桂林市宏丰装饰有限责任公司收款收据三份、广西卓越电器工程有限公司收条、桂林市卓越制冷设备有限公司收据、电子银行回单两份、费用报销单三份、维修费收据、广西桂林富泰科技有限公司收据一份、柳州达因科技有限责任公司收款收据一份、桂林市特种设备监督检验所收据一份，证明被告花费空调设计费、供水管道改造费、中央空调与热水工程改造费、分体式空调维修费、升级酒店系统费、服务费、电梯年检费用等，共计345600元；二十一、劳务费支出凭单、工资表、费用报销单、节日福利费清单、领款确认单、工资袋，证明被告为经营续用原告员工、聘用新员工等共计支出666828.67元；二十二、维修、购买南园宾馆相关设施、设备的费用凭证，证明被告花费7125.3元；二十三、电视费发票、电费发票、水费发票、洗涤费发票与清单、通讯宽带费发票、桂林市象山区环境卫生管理站收据，证明被告经营南园宾馆所指出的公共费用111408.59元；二十四、委托代理协议及律师费发票，证明被告为诉讼聘请律师的费用；二十五、桑拿场地物品录像及物品清单；二十六、公证书，两份证据证明桑拿室尚有物品为搬走清点，原告并未移交该场地。
原告（反诉被告）南园宾馆对上述证据的质证意见为：证据一真实性无异议，该租赁合同证明是场地租赁合同不是经营权的租赁合同；证据二真实性无异议，补充协议确定了被告应当办理营业执照，出借营业执照的条款与相关执照的条款与法律相违背；证据三真实性无异议；证据四、五、六、七真实性无法确认因为我们不是合同的当事人，证据四的附件中的第一条第二点确认了设计中的布置图必须符合消防审批的要求，通过消防验收，才能经营；证据八、九真实性无异议，同意实施方案是甲方的权利和义务；证据十真实性无异议，总经理同意的只是设计方案，对文中关于尽快移交歌舞厅、桑拿等相关房屋，总经理只是要求确定经营方式，并没有同意尽快移交的意思；证据十一聘用人员是劳动者和乙方的双向选择，乙方只需发放聘用人员绩效工资，基本工资及劳保由甲方发放，与乙方不存在劳动关系，只是劳务关系；证据十一无异议；证据十二无异议，证明内容有异议，并不是甲方收到通知函就是确认有违约的事实；证据十三真实性无异议，但是证明内容有异议，违约要有事实和证据证明，不能以通知书上的文字证明；证据十四真实性无异议，但对证明内容有异议；证据十五真实性无异议，是对物品和退回物品的移交，对场地包括南楼、北楼客房等场地均没有移交清单及移交钥匙清单，歌舞厅内既无大门也无物品何来移交；证据十六无异议，签合同时上述场地都停业且属于宾馆，已整体移交；证据十七无异议；证据十八无异议，原告无违约不应当承担，根据合同9.3条，甲方只有三项违约情形才对乙方承担违约责任；证据十九真实性无法确认，由原告承担既无事实依据和法律依据，也无合同依据；证据二十真实性无法确定，对电梯检验费无异议；证据二十一真实性无法确认；证据二十二真实性无法确认；证据二十三与二十四真实性无异议，证明被告使用了租赁房屋，由被告承担既无事实亦无法律依据；证据二十五桑拿场地的物品是桑拿方留给宾馆的物品不是合同约定附表三需移交的设施设备，无需进行移交，桑拿二楼走道电闸开关是南楼客房空调照明的电表及开关，被告经营期间抄过此处的多次电表；证据二十六无异议。
综合全案证据及当事人在庭审中的陈述，本院经审理查明后确认以下事实：
2013年10月，广西宏桂资产租赁有限公司受原告委托，就南园宾馆整体招租事宜对外发出公告。2013年11月24日，被告文苑公司与广西宏桂资产租赁有限公司签订《资产竞价协议书》，其参与南园宾馆的招租竞价，并向广西宏桂资产租赁有限公司支付了199217元的中介服务费与咨询服务费。最终，被告通过现场公开竞价，以租金2390000元／年的成交价获得桂林市南园宾馆的租赁权，次日，广西宏桂资产租赁有限公司与被告文苑公司正式签署《挂牌公开竞价交易成交确认书》。同时，原告以补充说明的形式，告知被告文苑公司，由于历史原因，南园宾馆餐厅、歌舞厅、桑拿三个部门分包合同尚未到期，虽现已停业，但该三部门将于2013年12月31日到期后才能交付；其中歌舞厅、桑拿有意续租，具体事宜由新的承租人决定。
2014年1月27日，原告南园宾馆（甲方）与被告文苑公司（乙方）正式签订《南园宾馆场地租赁合同》，双方约定：租赁物地址为桂林市南园宾馆，位于桂林市象山区中山南路23号；租赁建筑物范围为南园宾馆主楼（南北楼）5743.15㎡，地上五层，以及附属建筑175㎡；租赁期限为10年，即2014年3月1日至2024年2月28日；甲方应在乙方交付押金之日起三日内交付租赁场所，包括加盖产权方公章的租赁场地合法房屋产权证复印件、建筑平面、房屋结构图及配套设施，以及租赁场地的消防合格验收文件原件，上述内容以双方盖章确认后视为正式移交与接收；甲方给予乙方六个月的装修免租期，即从2014年3月1日至2014年8月31日；2014年9月1日至2015年2月28日，租金为119.5万元；此后每年租金为239万元，第四年开始，租金每年递增3%；租金按月支付，每月25日前缴纳下月租金；合同签订之日，乙方交付甲方119.5万元作为押金；乙方在承租期内聘用甲方在编人员19人，薪金及社保等费用由甲方支付，绩效工资由乙方支付；因员工原因导致不适合乙方工作的，乙方可退回甲方，不再向退回员工发放退养费，否则乙方按绩效工资的50%发放退养生活费；乙方承诺投资不低于600万元人民币对酒店进行改造，合同期内租赁物内外观装修、修理、水电管线维护与保养的费用由乙方自行承担；乙方在租赁期间负责租赁物及内部设施设备的保养、年审，并保证在合同终止时酒店相关设施设备正常运行，但对房屋主体结构、房屋安全性能由甲方负责保养维修；租赁期满，乙方改造的设备、装修、装饰物等固定的附属设施、设备无偿归甲方，乙方不得拆除；甲方应积极协助乙方办理各项证照及装修报批（包括消防验收等）各项手续；乙方应对经营中所有相关人员的人身安全、工商、消防、卫生、税务等事项全权负责；乙方租赁经营期间产生的相关营业税及附加、相关水电、煤气和所使用设备的设施设备年检和保养及其它相关费用均由乙方承担；乙方拖欠支付租金30天以上，甲方有权单方解除合同没收押金，并要求乙方按本合同约定支付违约金及赔偿损失，乙方在租赁物所添附的一切固定设施、设备、装饰灯财产归甲方所有；若甲方提供给乙方使用的包括房屋在内的租赁房屋标的物低于本协议规定的面积或不按本合同条款规定按时交付房屋、物品、人员、证件（本协议约定提供的）等，迟延一天按年租金的1‰向乙方支付违约金，同时相应减少租金，如甲方累计30天未交付乙方有权解约；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行导致本合同被解除或提前终止，并且不具有约定或法定的免责事由，违约方则应承担人民币壹佰万元的违约金，本合同对该违约行为约定有其他违约责任的，违约方仍需承担；甲方的通讯地址为广西桂林市中山南路23号南园宾馆，乙方的通讯地址为北京市东城区帅府园胡同20号南楼文苑宾馆，以上通讯地址如有变更，应及时书面通知对方，未通知导致送达不到的，视为已经送达等内容。当日，双方就合同未尽事宜，又签订《补偿协议》一份，双方约定：因乙方办理营业执照需要一定时间，在乙方未办理好营业执照之前，甲方给乙方暂使用南园宾馆营业执照开展经营活动，并移交具有经营资格的相关证照，直至乙方办理好营业执照为止，甲方不收取证照使用费；甲方授权乙方行使桂林市南园宾馆企业法人法定代表人的权利，包括任免企业中、高层管理人员、聘用和辞退职工的权利，有职工工资、福利待遇和奖罚的决定权，有决定企业利润分配和处分财产的权利，有决定企业经营方向和重大事项，即企业人、财、物全面管理的权利（房屋除外），有权在合同有效期内（以全部租赁财产）对外签订包括但不限于合作经营、部分房屋租赁在内的各项合同；自本协议生效后3日内，甲方应向乙方移交使用包括但不限于《企业法人营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》及IC卡、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、《统计证》等与经营相关证照原件和企业财产等。乙方在证照使用中受甲方监督，甲方应确保证照正常使用，不影响乙方经营；本协议生效之前发生的债权、债务由甲方享有、承担；本协议生效之后发生的与南园宾馆经营相关的债权债务，需经乙方确认后由乙方享有、承担；本协议期限届满后发生的债权债务，乙方将不再承担等内容。2014年1月28日，被告缴纳1195000元押金。同年2月9日，被告与桂林华蓝空间设计有限公司签署《桂林市南园宾馆装修设计合同》，随后桂林华蓝空间设计有限公司向被告出具收据两张，载明其已收取被告69000元设计费。2014年2月19日，被告与桂林市宏丰装饰有限责任公司就南园宾馆主供水管道的安装签订《桂林市南园宾馆工程安装合同》一份，双方约定，桂林市宏丰装饰有限责任公司包工包料，被告则应于施工人员及机械进场后3日内给付工程款22000元，在施工结束并经验收合格十日内给付17600元，尾款4400元应在第二次付款届满3个月后3日内付清。2014年2月28日，原告将宾馆大堂，餐厅，南北楼的客房、消毒间、工作间、会议室，大门保卫室、配电房、发电机房、维修工作间、柴油锅炉房、工程部办公室及其它大型设备移交给被告，双方在对应的移交确认单上盖章确认。同日，被告拟对宾馆主供水管道进行增建、拆除和改造，由桂林华蓝空间设计有限公司承办设计、桂林市宏丰装饰有限责任公司进行施工，被告依约致函原告后获得同意。随后，桂林市宏丰装饰有限责任公司完成了该改造项目，该公司于2014年2月22日为南园宾馆开具22000元的收据一份，验收后又开具17600元的收据一份，2014年6月11日再开具4400元收据一份。2014年3月6日，被告与广西卓越电器工程有限公司就宾馆空调及热水机组安装、系统调试项目，签订《空调工程合同》一份，广西卓越电器工程有限公司负责设备安装及调试，被告则应于合同签订三日内给付65400元，设备安装完毕给付109000元，整体工程验收合格给付32700元，余款10900元在验收合格一年后的30日内付清，许克平作为广西卓越电器工程有限公司的法定代表人代表该公司在合同落款处签字盖章。2014年3月15日，被告致函原告，申请对北楼中央空调与整体供热系统进行整体更换改造；另外，被告在函中请求原告尽快移交相关证照；原告收到后，在确认函中批注同意并盖章。随后，广西卓越电器工程有限公司完成了设备安装，广西卓越电器工程有限公司于2014年3月11日出具64500元的收条一份，并注明收款人为许克平；2014年4月11日，桂林市卓越制冷设备有限公司开具收据一份，载明收到桂林市南园宾馆交来空调款109000元；2014年9月7日，案外人陈彦伊通过个人账户转款32700元给许克平，当日陈彦伊以“空调第三笔款”为由向被告填报了费用报销单。
2014年3月19日，被告再次致函原告，将南园宾馆局部总平面功能布置图交原告审核批准；另，被告要求原告尽快移交歌舞厅、桑拿等相关的房屋，以便开展全面设计工作；原告同意设计方案，并批注要求被告尽快与桑拿方确定经营方式。此外，被告为了经营南园宾馆，购置了电脑、保险柜等物品，维修保养了电梯、电视、分体式空调等设备，升级了酒店管理系统与旅业治安管理信息系统，更新了部分电灯、插座等酒店设施。2014年4月初，被告未对宾馆做进一步的改造装修即开始对外营业，但原告一直未将相关宾馆的营运证照交付被告使用，经营期间宾馆的水电、通讯、洗涤、宽带、有线电视、人工等相关运营费用均由被告支出。2014年4月29日，原告通过邮寄通知的方式告知被告，原告变更营业执照经营范围，将原来的住宿、餐饮、桑拿、零售、停车服务等项目变更为自由房屋租赁。2014年8月7日，被告致函原告称，因被告多次催要后，原告仍未交付经营证照、移交全部租赁房屋和消防安全等设施设备，桂林市象山区公安消防大队认定南园宾馆存在严重安全隐患，要求被告停业进行整改，故被告要求原告在接到本函后5日内交付相关证照和全部房屋、宾馆物品及设施设备；同月11日，原告时任法定代表人蒋垂明签收了上述函件。2014年8月15日，原告复函称，合同签订后，原告按约定将租赁物及设施设备一并交付被告，但被告在未按约定对酒店进行改造及未办理经营证照的情况下进行经营活动，产生的一切后果由被告自行承担，且原告在函中向被告催收下月租金199166.67元；原告按合同中被告确认的通讯地址邮寄复函，但因收件人不在指定地址，邮件被退回。2014年8月18日，被告以原告未按时按量全面交付租赁房屋、物品与经营所需证照，以及擅自改变经营范围为由，向原告发函要求解除合同，并通知原告于2014年8月23日办理房屋及物品的交接手续。原告南园宾馆2014年8月20日收到《解除合同通知书》后复函被告，原告表示不同意解除合同，并要求被告继续履约，但函件邮寄后再次因同一事由被退回。2014年9月19日，被告再次致函原告，指明因原告未到场办理房屋交接手续，所产生的风险责任应由原告承担，被告就之后产生的管理费用保留追偿权利。事后，双方无法就争议达成一致，故原告于2014年10月31日诉至法院，提出前之诉请，尔后被告提起了反诉。原告为此次诉讼，委托广西古方律师事务所律师代办诉讼事宜，花费63200元；而被告委托北京市康德律师事务所代办诉讼事宜，花费100000元。庭审中，原告称，桑拿房和歌舞厅已实际交付被告使用，但双方未作书面确认；双方关于出借证照的约定违反法律属无效约定，故原告未予交付；被告辩称，双方并没有约定被告必须在免租期内完成不低于600万元的装修，其有权自主决定装修时段；原告未限制被告使用宾馆现有营运证照的期限，被告有权自主决定办理新营运证照的时间；因原告根本违约在先，被告已于免租期结束前，通知原告解约，其无需缴纳租金；另外，被告当庭表示放弃向原告追索购买电脑、验钞机、保险柜等资产所支出的费用25870元。本案审理过程中，双方均同意解除合同，本院于2015年1月14日组织双方完成了租赁房屋及物品的交接，原告收回了租赁物；同时，原告现场确认被告租赁期间安装的主供水管道、中央空调及热水主机，均可正常使用。
另查明，原告桂林市南园宾馆为集体所有制企业，原法定代表人为蒋垂明，后变更为宋涛。2014年4月28日，原告向工商登记管理部门申请变更经营范围，将主营住宿、饮食服务，兼营零售日用百货、彩扩冲印、出售旅游套票、组织散客游览、干洗房屋、桑拿、浴脚、停车房屋、门面租赁变更为自由房屋租赁，次日获批。被告文苑公司，公司类型为其他有限责任公司，经营范围为住宿、中餐、理发、销售定型包装食品及日用百货。
依据全案查明的事实及认定的相关证据，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：原、被告签订租赁合同的性质问题；以及双方在履约过程中是否存在违约情形。
本院认为，原告将其合法拥有的位于桂林市象山区中山南路23号，南园宾馆南北楼地上五层5743.15㎡，及附属建筑175㎡，租赁给被告作经营酒店使用，为此，双方签订《南园宾馆场地租赁合同》，该合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，原告南园宾馆作为出租方享有收取租金的权利，履行向承租人交付租赁物、产权证件、消防合格验收文件及房屋平面结构图，协助被告办理各项证照的义务；被告文苑公司作为承租人享有使用租赁物的权利，履行给付租金、承担场地经营期间相关法律责任的义务。随后，原、被告又签订《补充协议》一份，双方约定，被告在取得营业执照前，其可暂使用原告的经营及资格证照，对此，本院认为，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十条之规定，“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”，以及《中华人民共和国行政许可法》第八十条之规定，“涂改、倒卖、出租、出借行政许可证件，或者以其他形式非法转让行政许可的，行政机关应当依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任”，双方的该部分协议内容违反了我国法律、法规的禁止性规定，应属无效。鉴此，双方在合法有效的租赁合同中，约定的租赁标的物为桂林市南园宾馆的主楼及附属建筑，而非企业经营权，故双方的法律关系应为场地租赁关系，而非企业租赁关系。
关于双方是否存在违约行为的问题，原告主张，被告存在未按约定装修宾馆及拒绝支付租金的违约情形；而被告主张，原告存在未交付桑拿室、歌舞厅、宾馆营运证照及擅自变更经营范围等违约情形。本院认为，本案中，双方约定租期的前六个月为装修免租期，被告亦承诺装修投资不低于600万，但原告并未在合同中限定被告必须在免租期内完成全部装修，故被告对装修时段及方式享有自主决定权，其分步改造宾馆并无不当。对于场地交付问题，双方对租赁物的交付标准及方式有明确约定，原、被告亦按此约定完成了酒店大堂、餐厅、客房等大部分场地的交接工作，对于桑拿室与歌舞厅，原告主张已完成移交，只是未按约制作的书面确认函。对此，本院认为，桑拿室及歌舞厅的原租赁合同到期后，均已关门停止营业，完全具备交付条件，虽然原告未作它用，但其要求被告自行与原承租人洽谈续租事宜，该交付方式既不符合同约定，亦不符合移交惯例，且未得到被告的认可，原告应承担一定的瑕疵交付责任。对于原告拒绝交付宾馆原有营运许可证照及擅自变更经营范围的问题，因双方在《补充协议》中关于被告可使用原告营运证照的约定依法属无效约定，被告以此为由主张原告违约，无法律依据，本院不予采纳；因双方签署的是场地租赁协议，被告需自行办理相关的营业及行业许可证照，原告变更自身企业的经营范围系其合法权利，被告无权限制。对于解约时间，被告在免租期结束前，以原告瑕疵交付根本违约为由向原告发出解约通知，同时要求退还租赁场地，但原告要求被告继续履行合同，故双方尚对解约与否存在异议。之后，原告于2014年10月31日主动提起诉讼要求解约，双方就此对解约达成一致意见，双方的解约时间应为原告起诉之日。关于解约后的责任分担问题，如前所述，双方共同协商达成的部分租赁协议内容因违反国家法律、法规的强制性规定而无效，原、被告在缔约过程中均有过错；履约过程中，被告怠于办理新的营运证照，存在过失，而原告瑕疵交付租赁物，亦有过失，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任，本院结合双方的履约情况与过错程度，酌定双方对合同解除各承担50%的责任。合同解除后，双方要求法院处理的财产有：原告的应收租金，被告为租赁、改造、运营宾馆的已付费用，双方的律师费及合同违约金。对于租金，被告应支付免租期结束后至解约前（2014年9月、10月）的场地租金，合同约定的租金为398333.33元（1195000元÷6×2），但因双方在缔约及履约过程中均有过错，导致被告期间一直未使用租赁场地，本院认为，应适当减轻被告的给付义务，根据前述的责任划分，被告承担50%，即为199166.67元。解约后，双方于2015年1月15日办理场地交接，但被告早在2014年8月已主动提出交回酒店，原告可及时主张移交，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告不应再向被告收取解约后的租金。对于被告支付的中介服务费与咨询服务费199217元，有其提供的发票及合同为凭，本院予以确认；该笔费用系被告为取得南园宾馆租赁权所付，属于被告的前期投资，原、被告成功签订场地租赁协议后，由于双方原因导致合同目的不能完全实现，原告应就其过错给予被告适当补偿，即99608.5元（199217元×50%）。对于被告营业期间所支出的人工、水电、通讯、设备设施维修及维护、洗涤、垃圾清理、电脑系统升级等费用，系其自身经营期间的正常开支，盈亏自负，被告应自行承担。对于被告为购买电脑、保险柜、验钞机等可移动资产的支出，被告当庭表示放弃追索，系其对自身诉权的选择，符合法律规定，本院予以准许。对于装修设计费，被告既未提供相应的设计图纸，也未完成对应的装修装饰，该笔费用本院不予支持。对于被告新安装的主供水管道、中央空调及热水工程，原告于2015年1月收回场地时，现场确认相关设备均能正常运转，但其庭审中并不认可被告的相应支出，根据现有证据，被告提供的安装合同与支付凭证能够吻合，且相关设备确已实际安装并能正常使用，本院对被告该部分支出予以确认，合同解除后，原告可继续使用上述设施设备，其应给予被告适当补偿，即125550元（（44000元＋207100元）×50%）。对于合同押金，参照合同中关于租赁押金的约定，双方设立租赁押金目的在于，预防承租人对租赁物可能造成的损害，另承租人应提供一定的违约担保。综合本案的实际情况，双方的履约时间较短，且原告并未举证证明被告对租赁物造成损害，其在缔约及履约中亦都有过错，故原告要求没收押金不符合双方的立约目的，本院不予支持，现租赁合同已经解除，原告应退还被告履约押金1195000元。对于律师费及违约金，双方对合同的解除负同等责任，基于公平原则，双方无需再向对方支付违约金，律师费则自理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第九十七条、一百二十条，《中华人民共和国行政许可法》第八十条，《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）桂林市南园宾馆与被告（反诉原告）北京东方文苑公司有限公司签订的《南园宾馆场地租赁合同》及《补充协议》于2014年10月31日解除。
二、被告（反诉原告）北京东方文苑公司有限公司应支付原告（反诉被告）桂林市南园宾馆场地租金199166.67元。
三、原告（反诉被告）桂林市南园宾馆应返还被告（反诉原告）北京东方文苑公司有限公司合同押金1195000元。
四、原告（反诉被告）桂林市南园宾馆应补偿被告（反诉原告）北京东方文苑公司有限公司中介服务费、咨询服务费及装修改造费，共计225158.5元。
五、驳回原告（反诉被告）桂林市南园宾馆的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京东方文苑公司有限公司的其他反诉请求。
本案案件受理费177280元（原告已预交）、反诉费18004元（被告已预交），由原告承担177280元，被告承担18004元。
上述应付款项，义务人应在本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费及反诉费195284元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七5星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李钦毅
代理审判员 苏 敏
人民陪审员 林 媚
二〇一五年三月三十日
代书 记员 王若婧