河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（××01××）冀01执异××3号
异议人（被执行人）：山东中泰金属板材有限公司（以下简称山东金属公司），住所地山东省宁津县经济开发区。
法定代表人：王明忠，该公司总经理。
委托代理人：张国利，山东忠旺律师事务所律师。
申请执行人：石家庄际华资产管理有限公司（以下简称际华公司），住所地井陉县微水镇南××50××工厂。
法定代表人：吴宪平，该公司执行董事。
委托代理人：张志刚，男，19××3年1月10日出生，汉族，该公司副总经理。
委托代理人：姜忠，河北姜钟律师事务所律师。
被执行人：王明忠，男，19××8年××月9日出生，住宁夏银川市兴庆区。
被执行人：孙树亮，男，汉族，19××0年1××月××日出生，汉族，住山东宁津县城区。
被执行人：武胜，男，汉族，19××1年1××月××2日出生，住山东省肥城市。
本院在执行申请执行人际华公司与被执行人山东金属公司、王明忠、孙树亮、武胜借款合同纠纷一案中，被执行人山东金属公司于××01××年1月××6日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人山东金属公司称，贵院在执行石家庄际华资产管理有限公司与异议人山东中泰金属板材有限公司、王明忠、孙树亮、武胜借款合同纠纷一案中，于××01××年1××月××0日做出（××01××）冀01执字第××3××号之一执行裁定，裁定将异议人山东金属公司名下位于山东省德州市宁津县正阳路南段东侧土地和房产：登记在××01××-××2××权证下土地使用权××7××7××平方米；房权证鲁宁字第1××109-1、××、××号下房产××2××51.××2平方米以流拍价××800万元，交付申请执行人石家庄际华资产管理有限公司抵偿所欠债务。自该裁定送达申请执行人时起上述财产转移。异议人山东金属公司认为执行行为违法，依据《民事诉讼法》第××2××条之规定提出执行异议。请求贵院撤销（××01××）冀01执字第××3××号之一执行裁定，以纠正贵院评估、拍卖、以物抵债措施的违法执行行为。
事实与理由：首先，贵院在对异议人的房产和土地使用权执行过程中的执行行为有诸多不当和违法。
一、贵院委托的石家庄德信行房地产评估有限公司做出的评估价过低，具体如下：1.1号厂房德信评估公司评估单价为1××0××元每平方米，但山东金属公司在建筑材料位于低价时的建造价为每平方米1××00多元，该厂房面积为××210××.××9元平方米，则差价至少为××7××5,919元。××.××7××7××平方米土地使用权德信评估公司评估单价为××29元每平方米，但异议人公司所占土地位置优越，每平方米的价格应在××50元以上，则差价至少为1××，1××2,××1××元。两项合计差价至少为××5,××9××,××3××元。所以贵院委托的德信评估公司低估了××5,××9××,××3××元，总评估房产和土地的价值应为××5,××6××,0××6元。
二、贵院将异议人的房产和土地以××800万元的价格抵债的行为，明显违法，依法应撤销该执行行为和执行裁定书。
贵院在拍卖过程中确定的起拍价、保留价过低。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》在确定保留价时应不低于评估价（德信评估公司的评估价为××9××6.××7万元）的××0%，即保留价应为××9××9.××万元，虽然其它司法解释也有其他规定，但第一次起拍价确定为××500万元实在不妥、实在过低。正因为贵院第一次拍卖时定的起拍价过低，从而导致第二次流拍时的保留价仅有××800万元，贵院以××800万元的价格以以物抵债的方式，将登记在××01××-××2××权证下土地使用权××7××7××平方米；房权证鲁宁字第1××109-1、××、××号下房产××2××51.××2平方米转移给石家庄际华资产管理公司，该执行行为和执行裁定明显不当和违法。
其次，贵院拍卖并以物抵债的××01××-××2××土地使用权××7××7××平方米早在××01××年××月1××日已抵押给了河北华昊板业有限公司，当时一起抵押出去的还有××01××-××21权证下的土地使用权。当时异议人山东金属公司从河北华昊板业有限公司借款××000万元，至今尚有××000万元的本金没有支付，根据《中华人民共和国担保法》的规定拍卖或抵债的××800万元价款应优先赔还河北华昊板业有限公司。同时，异议人山东金属公司因经营不善欠有大量银行贷款和外债，并且涉案的××7××7××平方米土地使用权被多个法院查封，为了公平、公正使各个债权人都得到一定的偿还，贵院应对××800万元的价款，按各个债权人债权数额的比例进行公平分配。贵院将涉案的房产和土地全部抵押给石家庄际华资产管理有限公司明显不妥，（××01××）冀01执字第××3××号之一执行裁定书以物抵债的内容有违法之嫌。
再次，涉案的房权证鲁宁字第××号下的××××10××.××9平方米的厂房和厂房内的热镀锌生产线早在××01××年10月份已租赁给第三人，并且第三人一直在租赁使用，现在仍在租赁期限内。依法承租的第三人对贵院拍卖并以物抵债的房产和土地使用权有优先购买权，贵院无故剥夺实属违法，贵院应予纠正，在价格相同的情况下涉案房产和土地使用权应由承租第三人竞得。另外，涉案的房权证鲁宁字第××号下××××10××.××9平方米的厂房转移给石家庄际华资产管理公司，将影响承租第三人对租赁物的使用，如将来涉案房产和土地使用权仍由石家庄际华资产管理有限公司竞得，则承租第三人的租赁合同继续有效，在租期内仍应由承担第三人使用。最后，涉案房产和土地使用权涉及税款没有付清，其产权尚有瑕疵，承受者也应交清相应税款。
综上，贵院××01××年1××月××0日作出的（××01××）冀01执字第××3××号之一执行裁定，执行行为违法依法应予撤销，撤销后对涉案房产和土地使用权重新评估、拍卖，再确定保留价时不得过低贬损财产价值，并依法通知承租人享有优先购买权，对处置涉案财产所得价款依法优先偿还抵押权人。望贵院依法纠正（××01××）冀01执字第××3××号执行案件中评估、拍卖、以物抵债等执行行为的违法和不当之处。
申请执行人石家庄际华资产管理有限公司答辩称，（××01××）冀01执字第××3××号裁定书认定的事实清楚，证据充分，符合法律及相关规定，程序合法，裁决公正、合法。
一、（××01××）冀01执字第××3××号裁定书依据事实证据，适用法律正确，裁定中涉及不动产的评估数额所依据的鉴定结果是具有鉴定资质的单位出具的鉴定报告，鉴定机构鉴定人员均有鉴定资质，鉴定过程中合理合法，因此其鉴定结果公正、合法有效。
二、根据（××01××）冀01执字第××3××号执行裁定书进行的拍卖过程中合法、真实、有效。石家庄市中级人民法院针对（××01××）冀01执字第××3××号裁定书的拍卖过程完全依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中关于程序的相关规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。根据上述规定可以看出石家庄市中级人民法院在确定保留价及起拍价时并无不妥。在司法拍卖过程中用有保留价的公开拍卖方式处理，价高者得，公开、公平、公正。且在拍卖过程中必须设置保留价，但不允许公开保留价，是为了防止流拍后再次拍卖发生串标而导致被执行人财产受损。因此，保留价的设置是为保护被执行人的利益，并不对外公布，所以两次拍卖的过程，结果均合理、合法。
三、被执行人存在恶意拖欠债务，拒不履行生效判决的行为。
申请执行人诉讼过程中查封被执行人××01××-××2××权证下土地使用权、房权证鲁宁字第1××109-1、××、××号下房产时，土地及房产并未有其他权利人，若如被执行人所说存在抵押权等问题，也因未登记而无优先权。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第八十八条：给付内容相同的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。在对被执行人土地使用权及房产采取保全措施时，该副土地及房产并无其他权利人。在诉讼过程中，申请执行人不止一次与被执行人商议解决办法未果，本案历时四年，被执行人在有经营收入的情况下依然拒不偿还申请执行人的借款，致使国有资产遭受严重损失。
综上，异议人提出的理由于理于法无据，希望贵院依照法律相关规定裁定驳回。
异议人山东金属公司向本院提交了如下九份证据：
证据1.本院(××01××)石民三初字第000××4号民事判决书；
证据××.(××01××)冀01执××3××号执行裁定书；
证据××.(××01××)冀01执字第××3××号之一执行裁定书；
证据××.甲方山东中泰金属板材有限公司与乙方河北华昊板业有限公司借款合同复印件一份；
证据××.(××01××)冀01执××3××号拍卖公告；
证据××.宁津县房屋权属档案证明单；
证据××.韩志勇收条复印件一份；
证据××.委托评估材料；
证据9.（1）甲方德州宁泰新材料有限公司与乙方山东中泰金属敬材有限公司签区的厂房和生产线租赁协议复印件一份，（××）德州宁泰新材料有限公司营业执照复印件一份。借款合同和抵债手续说明房屋被查封前已向他人抵押；房管局查询信息，证明房产已被多人申请法院查封；租赁合同证明第三人在法院评估拍卖前已租赁使用，并尚未到租赁期限，承租人宁泰新材料有限公司有优先购买权。
申请执行人的质证意见为:对判决和裁定无异议；评估报告是客观公正的；异议人提出的部分涉案房产在查封前已经出租，申请执行人现在刚知道，申请执行人不认可租赁人的优先购买权。对租赁协议无原件不予认可。
被执行人孙树亮的质证意见为:对以上9份证据、证明目的无异议。
经本院当庭核实，异议人称：1、关于异议申请书中所称涉案房产已抵押给河北华昊板业有限公司，但没有进行抵押登记。××、关于涉案房产在查封前已经租赁给第三人德州宁泰新材料有限公司使用，除了租赁协议无其他证据。××、异议人在收到涉案房产评估报告后10日内没有提出异议。
申请执行人与异议人当庭申请本院在××01××年××月底前不作出执行裁定，双方进行和解。
××01××年××月××6日，申请执行人向本院提交情况说明，称双方未能达成和解意见，请求法院依法作出裁决。
本院查明，原告石家庄际华资产管理有限公司与被告山东中泰金属板材有限公司、王明忠、孙树亮、武胜借款合同纠纷一案，本院作出（××01××）石民三初字第000××4号民事判决，判决一、被告山东中泰金属板材有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告石家庄际华资产管理有限公司××000万元及利息、违约金（其中1000万元的利息自××01××年11月1日至××01××年11月××0日按月1%计算，之后利息及违约金合计按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至偿清之日止，另1000万元的利息自××01××年11月1日至××01××年1××月××0日按月1%计算，之后利息及违约金合计按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至偿清之日止）；二、如被告山东中泰金属板材有限公司不履行本判决第一项确定的债务时，原告石家庄际华资产管理有限公司有权依照《中华人民共和国担保法》的规定以宁津县工商行政管理局宁工商股质登记个设字【××01××】第000××号、【××01××】第000××号《股权出质设立登记通知书》中王明忠、武胜出质的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、驳回原告石家庄际华资产管理有限公司其他诉讼请求。如果被告山东中泰金属板材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1××6××00元、财产保全申请费××000元，由被告山东中泰金属板材有限公司负担。该判决已经发生法律效力。
××01××年1月1××日，本院作出（××01××）石民三初字第000××4号民事裁定，裁定一、冻结被告山东中泰金属板材有限公司、王明忠、孙树亮、武胜银行存款××09××万元或查封同等价值的其他财产；二、冻结原告石家庄际华资产管理有限公司银行存款××09××万元或查封同等价值的其他财产。××01××年1月19日，本院向宁津县国土资源局发出（××01××）石保执字第000××3-1号协助执行通知书。协助事项为：一、查封山东中泰金属板材有限公司的土地使用权。产权证号：登记在××01××-××2××权证下土地使用权××7××7××平方米；××01××-××21权证下土地使用权××2××6××平方米。座落正阳路南段东侧。二、在查封期间，山东中泰金属板材有限公司负责保管被查封财产；不得转移被查封财产；不得对被查封财产设置权利负担。三、查封期限二年，自××01××年1月××2日至××01××年1月××1日止。期间××01××年1月11日，本院作出（××01××）石保执字第00××3××-××执行裁定和协助执行通知书，继续查封登记在山东中泰金属板材有限公司名下位于山东省德州市宁津县正阳路南段东侧房地产：××01××-××21权证下土地使用权××2××6××平方米、××01××-××2××权证下土地使用权××7××7××平方米；房权证鲁宁字第1××109-1、××、××、××、××、××、××、××、××号下房产××8××0××.××2平方米；查封土地、房产的期限为三年，××01××年1月××1日至××0××0年1月××0日。本院按照法定程序委托石家庄德信行房地产评估有限公司对位于山东省德州市宁津县正阳路南段东侧的工业用途房产（房权证鲁宁字第1××109-1、1××109-××和1××109-××号《房屋所有权证》，建筑面积共计××2××51.××2平方米）及所占用的土地使用权（证号：京津国用（××01××）第××2××号，使用权面积××7××7××平方米）进行了估价，估价结果：房地产估价总值××9××6.××7万元。该评估公司于××01××年9月××6日出具了评估报告，本院将评估报告送达给了被执行人山东中泰金属板材有限公司，被执行人在收到评估报告之日起十日内未对评估报告提出异议。
××01××年9月××9日，本院作出（××01××）冀01执××3××号执行裁定，裁定拍卖被执行人山东中泰金属板材有限公司名下位于山东省德州市宁津县正阳路南段东侧房地产：登记在××01××-××2××权证下土地使用权××7××7××平方米；房权证鲁宁字第1××109-1、××、××号下房产××2××51.××2平方米。
××01××年10月19日，本院在京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、淘宝网、中国拍卖行业协会网及法制日报上发布公告，公开拍卖位于山东省德州市宁津县正阳路南段东侧的工业用途房产（房权证鲁宁字第1××109-1、1××109-××和1××109-××号《房屋所有权证》，建筑面积共计××2××51.××2平方米）及所占用的土地使用权（证号：京津国用（××01××）第××2××号，使用权面积××7××7××平方米）。拍卖公告第三条载明，对上述标的的权属有异议者，请于××01××年1××月××日前与本院联系。拍卖公告第七条明确载明，本次拍卖事项已通知本案当事人，拍卖标的物尚无优先购买权人。因无人竞价导致二次流拍。
××01××年1××月××0日，本院作出（××01××）冀01执字第××3××号之一执行裁定。裁定一、解除对被执行人山东中泰金属板材有限公司名下位于山东省德州市宁津县正阳路南段东侧土地和房产：××01××-××21权证下土地使用权××2××6××平方米、××01××-××2××权证下土地使用权××7××7××平方米；房权证鲁宁字第1××109-1、××、××、××、××、××、××、××、××号下房产××8××0××.××2平方米的查封；将被执行人山东中泰金属板材有限公司名下位于山东省德州市宁津县正阳路南段东侧土地和房产：房权证鲁宁字第1××109-1、××、××号下房产××2××51.××2平方米以流拍价××800万元，交付申请执行人石家庄际华资产管理有限公司抵偿所欠债务。被执行人山东中泰金属板材有限公司名下位于山东省德州市宁津县正阳路南段东侧土地和房产：登记在××0××-××2××权证下土地使用权××7××7××平方米；房权证鲁宁字第1××109-1、××、××号下房产××2××51.××2平方米自本裁定送达申请执行人石家庄际华资产管理有限公司时起转移。二、申请执行人石家庄际华资产管理有限公司可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本院在执行本案过程中，以法定程序委托有相应资质的评估机构对涉案财产进行评估后，将评估报告送达给异议人，异议人在收到评估报告后10日内未向本院提出异议。现异议人对评估报告提出的异议已经超过提出异议的期限且其所提异议理由没有法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。根据上述规定本院在确定保留价及起拍价时符合上述法律规定，并无不妥。异议人提出本院对涉案财产进行拍卖过程中，承租人的优先购买权以及抵押权人的优先受偿权问题，因本院在拍卖公告中已经载明拍卖标的物尚无优先购买权人。现异议人代为其所述的承租人和抵押权人主张权利，没有法律依据。关于异议人所称涉案房产和土地使用权涉及税款没有付清，其产权尚有瑕疵，承受者也应交清相应税款的问题，非本院执行行为。综上，异议人提出的理由证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回异议人山东中泰金属板材有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。
审判长 何东华
审判员 王珊珊
审判员 高福兴
二〇一八年五月七日
书记员 贾胜杰