山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威文宋民一初字第248号
原告李国强，农民。
委托代理人于大卫，山东德平律师事务所律师。
被告李朋，农民。
被告李波，农民。
委托代理人李朋，即上列被告李朋。
被告于德香，农民。
三被告共同委托代理人张芙蓉，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
李国强与李朋、李波、于德香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国强及其委托代理人于大卫，被告李朋及被告李朋、李波、于德香的共同委托代理人张芙蓉到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告李国强诉称，2009年9月26日原告购买三被告位于威海市文登区泽头镇东程格村X、X号房屋并居住使用至今，期间原告多次对上述房屋进行修缮、对涉及水电等居住环境进行改造、新增建设装修等。后被告李波、于德香提起诉讼要求确认双方合同无效，该案经文登法院审理后作出（2010）文民一初字第1675号民事判决；被告李波、于德香不服该判决提起上诉，威海市中级人民法院作出（2014）威民一终字244号判决书，判决确认双方于2009年9月26日签订的关于威海市文登区泽头镇东程格村X、X号房屋买卖合同无效，并认定原告可就由此造成的财产损失另行主张权利。因该房屋在原告购买后居住期间产生大幅增值，且房屋返还被告后原告进行的投入被告也应当予以赔偿。第二次庭审中，原告明确诉讼请求为：根据评估机构确定位于威海市文登区泽头镇东程格村X、X号房屋的总价值为150000元，扣除原告购房款63600元，余款86400元为原告的损失要求三被告予以赔偿，并支付评估费2000元，本案诉讼费由被告承担。
被告李朋辩称，不同意原告诉讼请求；威海市中级人民法院已经对原被告之间的房屋买卖合同作出无效认定，故原告搬出被告的房屋即可。同时被告认为房屋的增值是与房屋周边的情况、房地产市场的交易情况以及社会生活水平等多种因素造成，与原告所称的对房屋进行修缮的原因引起增值关系较小，被告同意对原告为涉案房屋修缮、装饰部分实际花销合理费用给予适当补偿。
被告李波、于德香辩称，不同意原告诉讼请求，威海市中级人民中院作出的（2014）威民一终字第244号民事判决书已经判决确认原、被告之间关于泽头镇东程格村X、X号房屋买卖合同无效，二被告在房屋买卖过程中不存在任何过错，故因买卖合同无效所产生的法律责任不应由二被告承担，请求驳回原告对二被告的诉讼请求。
经审理查明，被告李波与被告李朋系被告于德香之子。位于威海市文登区泽头镇东程格村X号房屋系被告于德香与丈夫李叙华（被告李波、李朋之父，已于1997年9月1日去世）在1989年（婚姻关系存续期间）建成，包括X-××号房屋和X号房屋；其中X-××号房屋含正房4间[房产证号为文房产证字第××X号、登记在李叙华名下，土地证号为泽集用（2000）字第X-××号、登记在李波名下]，X号房屋含正房2间[房产证号为文房产证字第××X号、登记在李叙华名下，土地证号为泽集用（2000）字第X**号、登记在于德香名下]。
2009年3月6日，被告李朋以被告李波名义与同村的原告李国强签订房屋买卖协议一份，约定被告将位于威海市文登区泽头镇东程格村X号、X号房屋6间以63600元的价格出售给原告。协议签订后，原告将63600元房款支付给被告李朋，被告李朋亦将东程格村16-××号房产所有证书和X号房屋集体土地使用证书交付给原告。2010年10月26日，被告李波、于德香诉至本院称，被告李朋在未经二人同意的情况下将涉案房屋卖给李国强，系无权处分，要求确认李朋与李国强签订的房屋买卖合同无效。本院经审理后，作出（2010）文民一初字第1675号民事判决书，判决驳回本案被告李波、于德香要求确认李朋、李国强签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。本案被告李波、于德香不服该判决，提起上诉，威海市中级人民法院经审理后认为：原审中集体土地建设用地使用卡、离婚协议书、房契、当事人陈述等证据足可证实16-××号房屋所有权已经上诉人李波、于德香及被上诉人李朋家庭内部分家后分给上诉人李波所有；X号房屋原系上诉人于德香与丈夫李叙华的夫妻共同财产，在李叙华去世后未作继承分割，故X号房屋为上诉人李波、于德香及被上诉人李朋共同共有财产。被上诉人李朋出售涉案房屋之行为并未取得上诉人李波授权，其以上诉人李波的名义与被上诉人李国强订立的合同，在事后亦未取得上诉人李波追认，故该房屋买卖行为对上诉人李波不发生法律效力。即使签订合同时有相关亲属及村委会人员在场，亦仅能对合同签署的过程进行见证，不足以证实被上诉人李朋已取得李波之授权。再结合二上诉人在合同签订后并未收取过购房款，李波在2010年5月17日回国后即要求被上诉人李国强返还房屋并提起诉讼，可以认定出售涉案房屋并非二上诉人的真实意思表示，且该二上诉人在房屋被他人占用后并未放弃或怠于主张权利。被上诉人李国强与李波、李朋兄弟二人均系同一集体经济组织成员，对涉案房屋权属情况应当清楚，其在明知X号房屋所有权人及X号房屋共有人之一为李波且李朋无相应授权委托手续的情形下，仅凭李朋手中持有的房屋产权证书与李朋订立农村房屋买卖合同，在履行审查李朋是否具有相应代理权的义务时存在重大过失，难言善意。故认定被上诉人李朋之行为不符合表见代理之构成要件，涉案农村房屋买卖合同应认定为无效。合同被确认无效后，双方当事人根据该合同取得的财产应相互返还。上诉人李国强可就被上诉人李朋的无权代理行为对其造成的财产损失另行主张权利。综上，威海市中级人民法院于2014年9月12日依法作出（2014）威民一终字第244号民事判决书，判决：一、撤销（2010）文民一初字第1675号民事判决书；二、李朋代李波与李国强签订的关于威海市文登区泽头镇东程格村16号（包括X、X号）房屋之农村房屋买卖合同（房契）无效；三、李国强将上述房屋返还给李波；李朋将购房款63600元返还给李国强。该判决生效后，原告李国强将涉案房屋返还给被告，被告亦将购房款63600元返还给原告。现原告向本院提起诉讼，就李朋无权代理行为对其造成的财产损失要求被告赔偿。
本案审理过程中，原告申请对位于威海市文登区泽头镇东程格村X号、X号房屋的现有价值进行评估。原、被告经协商确定评估的价值时点为2015年1月9日，并同意以此时点的评估价值作为本案裁判的依据。经本院依法委托，威海圣达房地产评估咨询有限公司对涉案房屋在2015年1月9日的价值进行评估，估价结果为涉案房屋的评估价值为150000元（宅基地范围内的6间正房及地上建筑物）。原告为本次评估花销鉴定费2000元。被告对该评估报告的真实性均表示没有异议，但认为涉案房屋的建筑时间较早且是平房，150000元的评估价值过高。同时对于原告要求被告赔偿房屋的增值部分，被告李波和于德香认为在涉案房屋买卖过程中，此二人不存在任何过错，即便买卖合同被确认无效及由此产生的相关法律责任，也不应由被告李波、于德香承担，故请求驳回原告对二被告的诉讼请求。被告李朋认为原告诉求的数额过高，且原告在房屋买卖合同签订及履行过程中，不构成善意取得，即原告也存在过错。基于双方的共同原因导致买卖合同无法履行，原告也应负担一半的责任；所以原告主张全部损失由被告李朋承担并不合理；被告李朋认为根据相关规定，原告诉求的赔偿数额应该与其实际购买该房屋的时间长短以及合同履行过程中双方均有过错等情况，适当予以考虑而不是要求被告全部承担。被告对150000元的评估价值过高的异议主张，未提供证据证实。
上述事实，有原、被告陈述、房屋买卖协议、房权证及土地证、本院（2010）文民一初字第1675号民事判决书、威海市中级
人民法院（2014）威民一终字第244号民事判决书、威海圣达房地产评估咨询有限公司作出的估价报告等材料证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同所取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中的房屋经法院生效判决确定原、被告之间的买卖合同无效，无效的原因是被告李朋未取得授权而出卖他人房屋，故被告李朋应赔偿原告为此受到的损失。原告要求被告李朋赔偿损失，本院予以支持。被告李朋关于房屋买卖过程中原告存在过错，原告应承担一半责任的主张成立，本院予以采纳。考虑房屋买卖合同成立至被确定无效超过5年的期间，及原告对房屋进行维修、改造的事实，本院确定房屋增值的60%为原告的损失，即51840元[（150000-63600）×60%],被告李朋应承担其中的一半，即25920元。被告李波、于德香在涉案房屋交易过程中并无过错，原告要求该二被告承担赔偿责任，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告李朋支付原告李国强房屋增值款（含修缮、改造部分费用）25920元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告李国强其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1960元，由原告李国强、被告李朋各负担880元，鉴定费2000元，由原告李国强、被告李朋各负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 周 力
人民陪审员 邱洪胜
人民陪审员 于 明
二〇一六年五月十日
书 记 员 王 星