上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10148号
上诉人（原审被告）：张娟，女，1976年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：茹伟民，男，1971年2月18日生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人�共同委托诉讼代理人：代雨庭，上海法耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周晓波，男，1986年11月28日生，汉族，住江苏省南通市海安县。委托诉讼代理人：邵娟，上海明伦律师事务所律师。上诉人张娟、茹伟民因与被上诉人周晓波定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初25077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张娟、茹伟民上诉请求：要求二审法院撤销原审判决。事实和理由：被上诉人不同意将尾款人民币（下同）2万元等居间协议的内容写入买卖合同；因寒潮导致空调损坏，被上诉人不肯接受房屋，买卖合同未能签成的责任在于被上诉人一方。被上诉人周晓波辩称，上诉人故意曲解买卖合同的真实意思；被上诉人与中介已通过各种渠道要求上诉人签订买�合同；房价涨幅太大，上诉人不愿签约，故其不同意上诉请求。周晓波向一审法院起诉请求：张娟与茹伟民共同双倍返还定金200,000元，本案诉讼费用由张娟与茹伟民共同承担。一审法院认定事实：坐落于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋的产权登记在张娟与茹伟民名下。2016年1月17日，张娟、茹伟民作为出售方（甲方），周晓波作为买受方（乙方），与作为居间方的德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司、丙方）就上述房屋的买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》一份，该居间协议中三方约定：房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，面积88.30平方米，权利人为茹伟民、张娟，房屋设有抵押，贷款余款约600,000元；甲、乙双方明确该房地产的总房价款为1,990,000元（到手价）；乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购�需求，为示购买诚意，乙方于2016年1月17日前向丙方支付意向金100,000元，丙方收到意向金后3个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付本协议所述总房价款2%的违约金。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方可要求丙方无息退还已支付的意向金，也可继续委托丙方与甲方洽谈。若甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应在收取定金之后当日内将房地产权证原件交由丙方保管；甲、乙双方同意在本协议签订后11日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金。若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）�予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后11日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款450,000元【含已支付的全部定金、尾款20,000元（由丙方代为保管）】。若该房地产存在抵押借款等的，乙方同意通过丙方转付款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有不足，甲方自行补足），甲方须于签署买卖合同示范文本后7日内办理申请手续，授权丙方陪同前往抵押权人处办理款项入账手续，甲方须领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续，确保该房地产在办理产权过户手续前无任何抵押。若乙方直接向甲方支付款项，则甲、乙双方在示范文本中协商确定；乙方通过贷款方式支付第二期房价款1,390,000元。在签订买卖合同示范文本后7日内乙方向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相�手续。乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后3个工作日内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放贷，第二期房价款由贷款银行等支付，放贷期限以贷款银行等为准，甲、乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；乙方于2016年2月20日前通过丙方或直接向甲方支付剩余房价款（除尾款外）150,000元；甲、乙双方应于贷款审核通过（若有）、买卖合同示范文本公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销、甲方配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）后7日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。最晚过户时间不得晚于2016年4月20日，否则每逾期1日，应按照本协议的总房价款日万分之五向甲方支付违约金；双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款20,000元。双方签署《房屋交接书》，相关费用（水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等）的结算日期以交接之日为准；甲乙双方根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易产生的税、费；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。若任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。上述协议中又补充约定：居间协议中的总房价为甲方到手价，甲方户口在过户后150日内迁出，待甲方户口迁出，乙方归还甲方押金20,000元。另，三方对所涉及的相关事宜在协议中作了明确。上述房地产买卖居间协议签订的当日，张娟与茹伟民收到了周晓波支付的购房定金100,000元，并由张娟向周晓波出具了收据。2016年1月24日、28日，双方先后两次应约赴德佑公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但因双方存有分歧，上述买卖合同最终签订未成，以致引发纠纷。原审审理中，双方确认在签订了《房地产买卖居间协议》后，双方对所涉首期房价款的支付事宜及尾款20,000元的保管事宜进行了沟通，并�更为由周晓波于签订《上海市房地产买卖合同》当日或者次日支付首期房价款合计600,000元【按原居间协议约定周晓波应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后11日内通过德佑公司或直接向张娟与茹伟民支付的首期房价款450,000元（含已支付的全部定金、由德佑公司代为保管的尾款20,000元）及周晓波于2016年2月20日前通过德佑公司或直接向张娟与茹伟民支付的剩余房价款（除尾款外）150,000元】，周晓波支付首期房价款600,000元后，张娟与茹伟民交付周晓波20,000元（按原居间协议约定由德佑公司代为保管的首期房价款中的尾款20,000元），认可由周晓波保管。另于原审审理中，周晓波表示双方未能签订正式的上海市房地产买卖合同，原因是由于：一、关于银行的贷款，张娟与茹伟民提出要求周晓波保证银行放款，周晓波无法保证；二、关于户口迁出的时间�按照居间协议约定，张娟与茹伟民应在过户后150日迁出，后张娟与茹伟民要求延长至过户后210日迁出，周晓波不同意；三、关于交房时间，居间协议约定款清后7日交房，张娟与茹伟民提出款清后70日交房，周晓波不同意；四、涉诉房屋有渗水等情况，张娟与茹伟民要求把房屋渗水等损坏情况全部写进正式的房屋买卖合同里，周晓波不同意，因为在居间协议里没有说明房屋的这个损坏情况，而且写进去会影响银行对房屋价值的评估。因《上海市房地产买卖合同》最终签订未成的责任在于张娟与茹伟民，故坚持诉求，要求张娟与茹伟民共同双倍返还定金合计200,000元。张娟与茹伟民则认为，双方未能签订正式的上海市房地产买卖合同，原因是由于：一、张娟与茹伟民要求把居间协议中明确的房屋的净到手价款及含在首期房款内的20,000元尾款写进正式的房屋买卖合同的补�条款内，周晓波不同意；二、居间协议签订后，寒潮来袭，本案所涉房屋受此影响而有些受损，空调水管漏水，致墙面有损，周晓波无法接受，张娟与茹伟民承诺损坏的地方在交房时会修复的，但周晓波仍然无法接受。鉴于张娟与茹伟民未违约，而周晓波系违约方，故不同意周晓波的诉求。对于上述周晓波所述的原因，张娟与茹伟民表示，周晓波所述的四个原因中的第一、二、三项，张娟与茹伟民均未在签房屋买卖合同时提出，另张娟与茹伟民亦未提出要求把房屋受损问题写进正式的房屋买卖合同里，张娟与茹伟民系要求按照居间协议签订买卖合同。对于上述张娟与茹伟民所述的原因，周晓波表示就房屋受损事宜，张娟与茹伟民提到过可以修复，但周晓波并未因张娟与茹伟民提到了房屋受损的问题而不愿签订正式的房屋买卖合同。一审法院认为：双方签订的《房地产买卖居间协议》作为双方此后签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的预约，是一个独立的预约合同，该协议内容不违背法律、法规的强制性规定，双方均应恪守。本案中，双方在《房地产买卖居间协议》中既约定张娟与茹伟民应得的1,990,000元房屋买卖价款系到手价，又约定根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易产生的税、费，同时该协议中既约定周晓波应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后11日内通过德佑公司或直接向张娟与茹伟民支付首期房价款450,000元【含已支付的全部定金、尾款20,000元（由德佑公司代为保管）】，又约定双方应于张娟与茹伟民收到除尾款外的款项及交易中心出具以周晓波为权利人的产权证后7日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由张娟与茹伟民交付给周晓波，并由周晓波通过德佑公司或直接向张娟与茹伟民支付尾款20,000元，再约定张娟与茹伟民户口在过户后150日内迁出，待张娟与茹伟民户口迁出，周晓波归还张娟与茹伟民押金20,000元。而事实上《房地产买卖居间协议》中所约定的1,990,000元房价款系张娟与茹伟民实际净到手的房价款，另在签订《房地产买卖居间协议》后，双方对原居间协议约定的首期房价款的支付金额、时间及尾款的保管事宜合意作了变更，由周晓波于签订《上海市房地产买卖合同》当日或次日支付张娟与茹伟民首期房价款600,000元（含已支付的全部定金、尾款20,000元），按原居间协议约定首期房价款中交由德佑公司代为保管的尾款20,000元，张娟与茹伟民认可可由周晓波保管，支付首期房价款后，由张娟与茹伟民交付周晓波20,000元，因该变更后达成的协议也系缔约当事人的真实意思表示，也不违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，且至2016年1月28日最终签订《上海市房地产买卖合同》时实际双方对张娟与茹伟民“净到手”的房款金额、变更后的首期房价款的支付金额及时间、改为由周晓波保管的“尾款”20,000元的处理及再如何支付等事宜并无异议，故双方应按照诚实信用原则积极履行各自义务。本案的争议焦点在于2016年1月28日最终未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任归属。法院认为，关于周晓波审理中所述的《上海市房地产买卖合同》签订不成的四点原因，根据双方之间自2016年1月17日签订《房地产买卖居间协议》后至2016年1月28日准备签订《上海市房地产买卖合同》前的微信往来反映，虽在双方磋商过程中，张娟与茹伟民对有些事项确曾有提及，但现并无证据显示在2016年1月28日双方准备签订《上海市房地产买卖合同》时，张娟与茹伟民以此四点理由拒绝签约，故对于周晓波所述的四点原因，难予认可。就张娟与茹伟民所述的两点原因，其中第二点为周晓波无法接受所涉房屋的受损情况。法院认为，房屋价款是签约双方对于所涉房屋价值的衡量，周晓波得知在签订《房地产买卖居间协议》后所涉房屋内又发生空调水管漏水、墙面有损等情况时，双方已就房屋价款达成一致，并且即将签订《上海市房地产买卖合同》，房屋受损无疑打破了周晓波对于欲购买房屋的心理预期及价值评估，提出异议实属人之常情，且并无证据显示在张娟与茹伟民承诺于交房前予以修复之后周晓波仍拒绝签约，故对于张娟与茹伟民所述第二点原因，法院不予认可。关于张娟与茹伟民所述第一点原因，即双方对于如何明确所涉房屋的净到手价款及尾款问题所产生的争议系双方最终未能签订《上海市房地产买卖合同》的原因，法院认为，双方之间的《上海市房地�买卖合同》可以根据彼此的真实意思并结合所签订的《房地产买卖居间协议》来签订，在签订的该买卖合同中不能穷尽体现的情况下，双方可以协商订立补充条款，作为买卖合同不可分割的一部分，亦可以双方之间另行订立补充协议，通过文字、语言的组织，形成补充条款或补充协议并签订，将双方的真实意思予以明确，以保障各自的权利。在双方为采取何种形式明确交易细节产生争议时，居间方作为居间介绍房地产买卖的专业机构，在综合考量后，为避免歧义、从促成交易成功的目的出发，提出在签订《上海市房地产买卖合同》的同时，另行由双方订立补充协议，且拟定的补充协议的内容结合了双方的真实意思和已签订的《房地产买卖居间协议》，并未加重任何一方的义务，周晓波予以认可，但张娟与茹伟民拒不签订，最终导致《上海市房地产买卖合同》签订�成。因此，法院认为，造成未能正常签订《上海市房地产买卖合同》的责任在张娟、茹伟民，现周晓波要求张娟与茹伟民共同双倍返还定金200,000元的诉讼请求，与法不悖，法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，于二〇一六年八月二日作出判决：张娟、茹伟民于判决生效之日起十日内共同双倍返还周晓波定金200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由张娟、茹伟民共同负担。二审中，上诉人出示其与中国银行客服人员通话的录音资料一份，旨在证明因客服人员表示如户口不迁出，银行贷款无法发放，故上诉人希望放宽户�迁出时间，但被上诉人不同意。被上诉人表示无法确认材料的真实性，且对证明内容有异议。本院认为，该材料真实性无法确认，内容上对于本案争议事实不具有证明力，故不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于双方未能就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》的责任在于哪一方。对此本院评述如下：比较《上海市房地产买卖合同》及双方间已签订的《房地产买卖居间协议》，两者基本内容一致。对于具体款项的构成，如《上海市房地产买卖合同》未能穷尽，双方完全可以通过订立补充协议予以弥补及明确。然张娟、茹伟民坚持不愿另签补偿协议显然阻碍了双方的签约。原审中，中介人员的证词反映出签约时，张娟、茹伟民要求周晓波保证银行放款，本院认为，银行能否顺利放贷涉及银行的审查等环节、显然超越了买受人的义务范畴，故张娟、茹伟民的这一要求缺乏合理性。本院同时注意到，签约当天，张娟、茹伟民提出因寒潮致空调水管破损、墙体渗水，该情形打破了周晓波对于涉讼房屋原有的预期，其提出异议符合常理，本案双方亦完全可以通过签订补充协议等形式予以解决，现有证据并未反映出周晓波因此而拒绝签约。综上而言，本案中，双方未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任在于出卖方张娟、茹伟民。双方一致确认周晓波支付定金10万元，故原审判决张娟、茹伟民双倍返还并无不妥。综上所述，张娟、茹伟民关于撤销原审判决的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费�民币4,300元，由上诉人张娟、茹伟民负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十一月三十日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……