福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终657号
上诉人（原审原告）：邱智雄，男，1996年8月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厦门市中铁源昌置业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾木浦路103号“恒安国际中心”15层01、02、03单元。
法定代表人：何文肇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。
上诉人邱智雄因与被上诉人厦门市中铁源昌置业有限公司（以下简称中铁源昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初2462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邱智雄上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决遗漏查明重要事实。1.一审判决未查明讼争房屋何时具备交付使用条件。讼争房屋在约定的交付期限届满后仍未取得项目《竣工验收备案证明》》等材料，不具备交付条件，邱智雄因此未及时缴交剩余购房款，此种情况不适用《合同补充协议》约定的因邱智雄未付清购房款而顺延交房时间。2.一审判决未查明未及时办理房屋权属登记的原因。中铁源昌公司逾期办理房屋权属登记系因其怠于履行办理房屋产权的义务，其之所以敢怠于履行该义务系因《合同补充协议》对开发商逾期办理房屋权属登记的违约金作了上限约定。一审判决认定的违约金上限金额仅系中铁源昌公司逾期办理讼争房屋产权登记50天的违约金，而中铁源昌公司逾期办证的天数已接近两年。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决以《合同补充协议》第10.1条约定的“商品交付后365日”作为中铁源昌公司履行房屋初始登记义务的期限不符合法律规定。《商品房买卖合同》第22条约定补充协议中不得有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要义务的内容。《合同补充协议》将中铁源昌公司履行初始登记义务的期限由“商品房交付后60日”变更为“商品房交付后365日”，减轻了出卖人的责任，应以《商品房买卖合同》为准。且《合同补充协议》系格式合同，《合同补充协议》第10.1条属于中铁源昌公司在更长期限内免除其责任、加重邱智雄责任、排除邱智雄主要权利的情形，中铁源昌公司亦未举证证明就该条款已向邱智雄尽到提示义务，根据合同法第四十条的规定，该条款无效。2.一审判决以《合同补充协议》第10.2条约定逾期办理房屋权属登记的违约金上限为由，对邱智雄主张的违约金作出按已付购房款5‰的限制，不符合法律规定，亦不具备合理性。《合同补充协议》将中铁源昌公司承担逾期办理房屋权属登记的违约金不设上限变更为设定“买受人已付款的5‰”，减轻了出卖人的责任，应以《商品房买卖合同》为准，且该条款系格式条款，免除中铁源昌公司责任、加重邱智雄责任、排除邱智雄主要权利，中铁源昌公司亦未举证证明就该条款已向邱智雄尽到了提示义务，故该条款无效。逾期履行违约金系合同双方为了督促履行义务的一方积极履行合同项下义务而设置的违约责任，对该类违约金设置上限不利于合同目的的实现，侵害了邱智雄作为购房人的权益。一审判决认定的违约金仅系中铁源昌公司逾期办理讼争房屋产权登记50天的违约金，而中铁源昌公司实际逾期办理产权登记的天数接近两年。中铁源昌公司逾期办理产权导致邱智雄无法就讼争房屋办理抵押贷款、无法对外转让讼争房屋、无法落户并解决子女入学问题等，一审判决认定的违约金不足以弥补邱智雄的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，邱智雄因中铁源昌公司逾期办理房屋权属登记遭受的损失难以确定，按照2017年中国人民银行确定的贷款年利率4.35%计算的损失超过170000元。
中铁源昌公司辩称，一、《合同补充协议》第10条明确约定中铁源昌公司将办理房屋权属登记需由其提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为中铁源昌公司已履行合同中关于出卖人办理初始登记的义务，《合同补充协议》进一步明确约定中铁源昌公司办理项目初始登记送件的时间为商品房交付后的365日内，故邱智雄主张逾期办证违约金的起算时间和截止时间不符合合同约定。二、《合同补充协议》关于延期办理产权的约定符合厦门市房地产开发行情，不存在法律法规规定的无效的情形。1.合同法第77条规定除非法律、行政法规规定变更合同需要批准、登记的，否则当事人可以自由协商变更协议约定。《合同补充协议》第17.9条已经明确补充协议与主合同约定不一致的，以补充协议为准。2.省建设厅与工商局制定的是示范文本而非强制性规范，《合同补充协议》不因违反示范文本或主合同而无效。3.根据现实的开发环境并结合厦门市房地产协会出具的咨询回函、相关城市的合同范本及判例、中铁源昌公司对办理产权所需期限的合理说明，《合同补充协议》关于产权办理的约定有合理性与必要性。4.中铁源昌公司将初始登记的时间变更为365天及明确产权由中铁源昌公司代办实质上是加重开发商的责任，未给业主造成损失。5.业主未提出合理异议，由此产生的责任不应归责于开发商。三、部分商品房逾期超过365天办理项目初始登记的原因不可归责于中铁源昌公司，应免除中铁源昌公司逾期办证责任。中铁元湾的部分房产虽然所需的基本材料已完备，但主管部门不予办理大产权初始登记的收件，要求开发商自行证明已经取得“人防”、消防、规划、环保、质量监督相关专项验收的真实、合法、有效性，以法律没有明确规定分期建设、分期竣工的项目可以分期办理产权为由拒绝开发商的送件请求，是导致本案产权无法办理的根本原因。四、中铁源昌公司逾期办证并未给邱智雄造成损失，《商品房买卖合同》关于5‰逾期办证违约金上限的约定并无不当，且邱智雄未对具体损失进行举证。本案《商品房买卖合同》约定的违约金明确具体，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条参照同期银行贷款利率的规定。
邱智雄向一审法院起诉请求：1.判令中铁源昌公司立即办理并交付中铁源昌2007G27项目12a#楼（T2）4跃5层02单元房屋权属证书给邱智雄；2.判令中铁源昌公司向邱智雄支付逾期交付房屋的违约金164700元（以3000000元为基数，自2015年6月1日至2015年11月30日以日万分之三标准计算）；3.判令中铁源昌公司向邱智雄支付逾期交付房屋权属证书的违约金（以10000000元为基数，自2016年3月1日起以日万分之一标准计至邱智雄实际取得房屋权属证书之日止）。
一审法院认定事实：2014年8月30日，中铁源昌公司（出卖人）与邱智雄（买受人）签订一份《商品房买卖合同》及其附件，约定买受人向出卖人购买中铁源昌2007G27项目12a#楼（T2）4跃5层02单元商品房，购房款总额为10000000元，本合同签订当日支付首期款3000000元，余款7000000元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合双方约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，视同已交付，因此产生的物业管理费用及其他费用由买受人承担；合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。
上述合同附件六《合同补充协议》第五条“原合同第八条补充如下”第5.2条约定：“在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议约定的所有应付款（包括但不限于该商品房总价款、违约金、赔偿金、银行按揭手续未办理完毕或按揭贷款未汇入出卖人账户、委托代收代缴税费等）之前，出卖人有权拒绝或顺延交房时间而不构成违约，无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任”；第十条“原合同第十四条补充如下”中第10.1条约定：“出卖人在商品房交付后365日内（若出卖人在原合同第八条规定的交付期限前将具备交付条件的商品房交付使用的，则出卖人仍于原合同第八条规定的交付期限届满之日起365日内按本条约定办理房屋权属初始登记）将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于出卖人办理初始登记的义务”；第10.2条约定：“买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人办理权属登记手续，因此，出卖人无须将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，买受人应配合出卖人办理权属登记手续，包括及时交费、提供办证资料等，如买受人未在出卖人通知期限内将应缴费用交于出卖人以及提供办证所需资料的，视为因买受人原因致使出卖人无法代其办妥产权登记手续，买受人对上述情况已知悉且无异议。如因买受人原因致使出卖人无法代其办妥产权登记手续的，出卖人不承担任何责任；如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内（若出卖人在原合同第八条规定的交付期限前将具备交付条件的商品房交付使用的，则出卖人仍于原合同第八条规定的交付期限届满之日起365日内按本条约定办理房屋权属初始登记）取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）”。另，《合同补充协议》第17.9条还约定本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分，本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准；第17.12条约定双方已仔细审阅原合同及本协议中全部条款，尤其是加黑突出标注的部分的条款内容，对于上述条款内容的已明确且完全了解，同意共同遵守。
上述《商品房买卖合同》及其附件签订后，邱智雄于2015年11月25日向中铁源昌公司付清了全额购房款；次日，中铁源昌公司通知邱志雄办理收房手续，并于2015年11月30日将讼争房屋交付给邱智雄。不动产登记机关已于2017年4月28日出具讼争房屋所在项目的初始登记收件收据，中铁源昌公司于次日登报公告通知业主可以委托办理房屋产权相关手续，邱智雄尚未取得讼争房屋的不动产权证书。
一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。
讼争合同虽然约定中铁源昌公司应于2015年5月31日前交付房屋，但《合同补充协议》第5.2条约定：“在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议约定的所有应付款（包括但不限于该商品房总价款、违约金、赔偿金、银行按揭手续未办理完毕或按揭贷款未汇入出卖人账户、委托代收代缴税费等）之前，出卖人有权拒绝或顺延交房时间而不构成违约，无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任。”邱智雄直至2015年11月25日才付清购房款，中铁源昌公司在收到全部购房款后的次日即已通知交房，并未构成逾期交房，因此对邱智雄要求中铁源昌公司赔偿逾期交房违约金之诉求，一审法院不予支持。
《合同补充协议》第17.9条、第17.12条已明确约定本协议与原合同冲突之处，概以本协议的规定为准，双方已仔细审阅原合同及本协议中全部条款，对于上述条款的内容已明确且完全了解，同意共同遵守；因此可以认定邱智雄在清楚《合同补充协议》第十条内容的情形下，自愿签订该补充协议，故应以《合同补充协议》第10.1条约定的“商品房交付后365日”作为中铁源昌公司履行房屋初始登记义务的期限；另外根据《合同补充协议》第十条约定，中铁源昌公司将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为已履行关于出卖人办理初始登记的义务，且双方约定商品房权属登记手续授权由出卖人办理，因此截止不动产登记机关出具讼争房屋所在项目的初始登记收件收据之日，中铁源昌公司协助办证的义务已经完成。综上分析，本案中铁源昌公司应于2015年11月30日起365日内，即2016年11月29日前办理讼争房屋所有权初始预登记，不动产登记机关于2017年4月28日才出具讼争房屋所在项目的初始登记收件收据，故中铁源昌公司应赔偿邱智雄2016年11月30日至2017年4月28日期间的逾期办证违约金。中铁源昌公司抗辩认为逾期办证的原因不可归责于该公司，系因主管部门的客观原因不给予办理大产权初始登记的收件手续，但并未举证证明，对其该项抗辩意见，不予采信。
《合同补充协议》第10.2条约定，如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）；根据该条约定，中铁源昌公司每日应按已付购房款的0.01%赔偿邱智雄自2016年11月30日至2017年4月28日期间的逾期办证违约金，合计为150000元（10000000元×0.01%×150天），但前述10.2条亦已约定了该违约金上限为50000元（10000000元×5‰），该约定并未违反法律、行政法规禁止性规定，且出卖人协助办证义务已经履行完毕，买受人因逾期办证造成的损失已经固定，邱智雄也未就其因逾期办证造成的具体损失超过该限额进行举证证明，因此逾期办证违约金应认定为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中铁源昌公司于判决生效之日起十五日内支付邱智雄逾期办理房屋权属证书的违约金50000元；二、驳回邱智雄的其他诉讼请求。
双方当事人对一审判决查明的事实，除邱智雄对一审判决认定其对逾期办证造成的损失未尽到举证义务有异议，并提出一审判决遗漏查明中铁源昌公司迟延办理权属证明是因其擅自变更规划导致竣工验收备案迟迟无法办理、《商品房买卖合同》及其附件系同时同地同一情形签订、未列明《商品房买卖合同》第22条及《合同补充协议》对第22条的解释、中铁源昌公司对《商品房买卖合同》第14条与《合同补充协议》第10条冲突之处未尽到提示义务外，其余事实均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。
二审中，邱智雄提交以下证据：1.更改规划协议，证明中铁源昌公司更改规划被业主投诉后，才同意赔偿；2.确认函，证明中铁源昌公司未尽说明与提示义务。中铁源昌公司质证认为，证据1真实性无异议，但该协议的内容主要是海水源的补偿问题，且协议所涉及的规划问题中铁源昌公司在业主同意后取得了规划局的同意，亦取得了规划文件，并未对产权造成影响。证据2真实性、合法性、关联性均不予确认。该确认函是发生在本案诉讼之后，合同附件六无法加粗加黑，因此才制作确认函对该事实予以确认，该证据恰恰证明业主认可《合同补充协议》无法加粗加黑。
二审中，邱智雄当庭提交调查取证申请书，申请本院调取讼争项目的《竣工验收备案证明》。本院认为，本案邱智雄的诉讼请求为判令中铁源昌公司支付逾期交房违约金、逾期交付权属证书违约金等，双方对讼争房产已交付的事实并无异议，故《竣工验收备案证明》与本案无关，且邱智雄也自称其已向厦门市建设局申请调查，并已得到答复无法查询到所需材料，故邱智雄的调查取证申请本院不予准许。
本院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均为签约双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《合同补充协议》第十七条约定：“本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。本协议经协议双方签章后立即生效。”双方当事人均在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》落款处签字及盖章，应视为邱智雄对《合同补充协议》内容的确认，故《合同补充协议》对双方当事人均有法律约束力。关于办理产权登记的约定，《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第十条对上述条款补充约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。……如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）。”因此，关于办理产权登记的约定应根据《合同补充协议》第十条的约定。邱智雄主张《合同补充协议》第10.2条的约定属于格式条款，且中铁源昌公司未尽到提示义务，该条款应属无效。经查，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对于逾期办证违约责任作了不同约定，双方当事人在《合同补充协议》中选择按“买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）”的条款处理，该条款不属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效的情形，应为有效。邱智雄的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。根据合同的平等、自愿原则，应充分尊重签约当事人的意思自治。邱智雄主张一审判决认定的违约金不足以弥补其损失，应对此承担举证责任，但其一、二审中未能提供证据证明中铁源昌公司逾期办证给其造成的损失，故其关于调高逾期办证违约金的上诉请求依据不足，本院不予采纳。
综上所述，邱智雄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7836元，由邱智雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 陈 璟
审 判 员 胡林蓉
二〇一八年七月四日
代书记员 潘婉燕
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。