安徽省休宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1022民再1号
原审原告：黄桂英，女,1977年12月12日出生,汉族，住安徽省歙县。
委托诉讼代理人：朱景龙（系黄桂英的表兄），男，1958年4月13日出生，汉族，住安徽省歙县。
委托诉讼代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。
原审被告：黄山市光明园房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县齐云山东大道。
法定代表人：汪冬琴，总经理。
委托诉讼代理人：丁仕元，安徽地平律师事务所律师。
第三人：蒋茹，女，1958年9月29日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。
委托诉讼代理人：项秋君（系蒋茹丈夫），男，1958年10月5日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，安徽一飞律师事务所律师。
原审原告黄桂英与原审被告黄山市光明园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院（2014）休民一初字第00245号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年3月16日作出（2015）休民一监字第00001号民事裁定书，再审本案。本院依职权追加蒋茹为第三人参加诉讼。2016年6月8日本院依法判决。原审原告黄桂英不服，提起上诉。黄山市中级人民法院裁定，撤销休宁县人民法院（2015）休民一再初字第00001号民事判决，发回休宁县人民法院重审。2016年10月18日本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告黄桂英及委托诉讼代理人朱景龙、唐春飞，第三人蒋茹及委托诉讼代理人项秋君、ＸＸＸ到庭参加诉讼。原审被告黄山市光明园房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄桂英称，2010年12月1日，原告向被告购买了该公司开发的休宁县海阳镇虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房屋，同时签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告即依约履行了合同义务，付清了房屋全款，但被告迟迟未给原告办理上述房屋的房地产权属证书，且在本人不知情的情况下将该房对外设立抵押，致使原告购买的店面无法出租，严重侵犯了原告作为买房人的合法权益。请求：1.判令被告为原告办理坐落于休宁县海阳镇虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房屋的房地产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金1.48万元；3.判令被告承担原告租金损失8万元；4.本案诉讼费由被告承担。
黄山市光明园房地产开发有限公司辩称，1、被告对商品房买卖的事实没有异议。2、当时办证黄桂英未提交办证资料，被告有其他原因无法办证。3、现原告要求办证，涉及到第三人抵押权问题，只有待抵押权解除后给原告办证。4、原告要求租金损失没有法律和事实依据。虽然房屋未办证但已将房屋交付给原告，虽有抵押但不影响使用，不应支持原告的租金损失。
蒋茹述称，1、原告提供的证明商品房买卖合同的证据互相之间矛盾重重，缺乏真实性，原被告之间的房屋买卖关系是虚假的。2、第三人在抵押借款给被告时，被告告知第三人该房产未出售他人，也没有任何的抵押瑕疵。第三人与被告在公证处办理了赋予强制执行效力的公证即可充分证明此点。3、原告所诉的房产与第三人办理抵押的房产不是同一处房产；被告为涉案房产办理了产权证，如果原告所诉的房产与第三人办理抵押的房产是同一处房产，则被告行为属于解除买卖合同行为，被告将房产抵押给第三人完全符合法律规定，请法院维护第三人的合法权益。
黄桂英向本院起诉请求：1.判令被告为原告办理坐落于休宁县海阳镇虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房屋的房地产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金1.48万元；3.判令被告承担原告租金损失8万元；4.本案诉讼费由被告承担。本院原审调解书：一、被告黄山市光明园房地产开发有限公司于2014年8月31日前协助原告黄桂英办理位于休宁县海阳镇虹楼苑小区第4幢1-2层南1号房地产权属转移登记；二、如被告黄山市光明园房地产开发有限公司逾期未协助办理房地产权属转移登记，赔偿原告黄桂英损失5万元；三、案件受理费2170元，减半收取1085元，由原告黄桂英负担500元，被告黄山市光明园房地产开发有限公司负担585元。
本院再审认定案件事实如下：2010年12月1日，黄桂英与黄山市光明园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买该公司开发的休宁县海阳镇松萝路虹楼苑小区第4幢1-2层南一号房，合同约定：“该商品房用途为商业，建筑面积273.99平方米，总价款1483040元。合同签订之日付人民币800000元，余款在交房时付清。…出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”当日，黄桂英交纳购房款1100000元。2012年1月，黄桂英补齐余款，并交纳了房屋装修保证金、物业管理费等费用，黄山市光明园房地产开发有限公司将房屋钥匙交给黄桂英。2012年2月18日，黄山市光明园房地产开发有限公司向黄桂英开具《销售不动产统一发票》，该发票显示黄桂英购买的虹楼苑小区店面南一号，建筑面积253.73平方米，总价款1373440元。之后，黄山市光明园房地产开发有限公司未向产权登记机关备案，黄桂英也未到相关部门办理产权证。2013年7月24日，黄山市光明园房地产开发有限公司在未告知黄桂英时，以本公司名义就虹楼苑小区第4幢1-2层南1号分别办理了4幢101铺（商业用房）、4-201号（住宅）的《房地产权证》。2013年7月25日，黄山市光明园房地产开发有限公司向蒋茹借款700000元，以虹楼苑小区4幢101铺、4-201号房产作抵押担保，并办理了抵押登记。2014年3月3日，黄桂英向休宁县地方税务局缴纳了房屋契税54937.6元。2014年6月5日，黄桂英诉至本院，案经本院调解，本院制作（2014）休民一初字第00245号民事调解书。后因黄山市光明园房地产开发有限公司未能履行，黄桂英向本院申请执行。执行过程中，第三人蒋茹提出异议。2015年3月，本院裁定再审本案，中止（2014）休民一初字第00245号调解书的执行。再审审理过程中，黄桂英向本院提起行政诉讼，要求注销休宁县人民政府休字第20131659号和休字第20××60号《房地产他项权证》。本院裁定本案中止审理。本院对行政案件判决后，黄桂英不服上诉。2016年3月28日，黄山市中级人民法院作出判决，驳回黄桂英的诉讼请求。本院恢复审理本案后，于2016年6月8日判决：一、撤销本院（2014）休民一初字第00245号调解书；二、驳回黄桂英的诉讼请求。原审原告黄桂英不服，提起上诉。2016年10月8日，黄山市中级人民法院裁定，撤销休宁县人民法院（2015）休民一再初字第00001号民事判决，发回休宁县人民法院重审。
本案争议焦点有二，争议焦点1：原告向被告购买且已交付的房屋与蒋茹享有抵押权的房屋是否属同一处房产。案件审理中，本院就涉案房屋向休宁县房地产管理中心进行了调查，并依第三人蒋茹申请，通知了休宁县不动产登记局到庭接受质询，可以认定原告黄桂英所称休宁县虹楼苑小区第4幢1-2层南一号房屋和第三人蒋茹享有抵押权的由被告黄山市光明园房地产开发有限公司登记的休宁县海阳镇松萝路虹楼苑小区4幢4-201号、4幢101铺系同一房产。
争议焦点2：原、被告签订商品房买卖合同后因未办理房屋产权过户手续，被告将房屋设立抵押权，导致现在原告的商品房买卖合同目的不能实现，原告应当如何主张权利。本院向黄桂英进行了释明，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现在涉案房屋的抵押权未解除，黄桂英可以变更诉讼请求。但黄桂英坚持原来的诉讼请求。
本院再审认为，黄桂英与黄山市光明园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。但在黄桂英支付价款后，黄山市光明园房地产开发有限公司未在房屋交付后30日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，黄桂英亦未及时办理产权登记手续。且之后，黄山市光明园房地产开发有限公司在黄桂英不知情的情况下，将已出售给黄桂英的房屋的产权登记于该公司名下，并以该房屋作抵押向第三人蒋茹借款，办理了抵押登记。现涉案房屋的抵押权未解除，黄桂英可以变更诉讼请求。但黄桂英坚持原来的诉讼请求。因此，本院不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《中国人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）休民一初字第00245号民事调解书；
二、驳回黄桂英的诉讼请求。
案件受理费2170元，由黄桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 许建平
审 判 员 刘良民
人民陪审员 黄正清
二〇一七年三月二十四日
书 记 员 程菲菲