上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6683号
上诉人（原审被告）上海丽嘉贸易有限公司。法定代表人过维，总经理。被上诉人（原审原告）深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司。负责人丘学梅，总经理。委托代理人李凤萍，女，该公司工作人员。委托代理人方莉，上海金仕维律师事务所律师。上诉人上海丽嘉贸易有限公司因与被上诉人深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一（民）初字第20739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上海丽嘉贸易有限公司（以下简称丽嘉公司）上诉请求：撤销原判，改判驳回深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司（以下简称华侨城上海分公司）的一审全部诉请。事实和理由：1、丽嘉公司与业主就涉案房屋签订《租赁合同书》时，华侨城上海分公司尚未进入涉案小区承担物业服务之责，而系案外人上海A有限公司（以下简称A公司）提供物业服务。因丽嘉公司在签订《租赁合同书》后即向当时的物业公司提出验房，并将验房后发现的中央空调及消防设施设备损坏无法使用的情况通过A公司向开发商上海B有限公司（以下简称B公司）反映意见，并有B公司反馈的具体书面意见。故华侨城上海分公司提供的证据与实际情况存在很大差异，开发商提供中央空调设施设备的事实客观存在，丽嘉公司为何不用而要自行另付费安装空调使用，很不符合逻辑。2、丽嘉公司否认2012年8月的协议，丽嘉公司法定代表人过维从未签署过该协议，丽嘉公司也未盖章确认。3、从丽嘉公司提供的证据中可以看出前期物业合同系B公司与A公司所签，约定的物业费收费标准人民币（下同）10元/月/平方米包含了中央空调电费在内。4、丽嘉公司提供的证据还证明，华侨城上海分公司在接手管理涉案小区后不仅不履行物业维修养护义务，未把中央空调修好以供丽嘉公司使用，还进一步扩大丽嘉公司损失，要求丽嘉公司自费安装空调并承担支付空调使用费的义务。被上诉人华侨城上海分公司辩称：根据涉案协议，丽嘉公司认可其是系争物业费的付款义务主体，故其上诉理由不能成立。请求二审法院依法维持原判。华侨城上海分公司向一审法院起诉请求判令丽嘉公司支付物业管理费人民币（下同）182,181.46元。诉讼中，华侨城上海分公司变更诉讼请求为要求丽嘉公司支付自2009年6月16日至2014年6月9日的物业管理费183,717.56元及按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息61,320.59元。一审法院认定事实如下：华侨城上海分公司自2009年6月起为丽嘉公司所承租的本市XX路XX号XX室房屋所在小区提供物业服务至今。华侨城上海分公司（乙方）与开发商B公司（甲方）签订的《XX城X期X广场前期物业服务合同》约定：物业基本情况中服务的建筑面积包含了XX路XX号6,103.56平方米、地下面积3,861.95平方米。委托管理期限自2009年6月16日起至2011年6月15日止。物业管理服务收费标准为共用空调主机物业：14元/月/平方米；自用空调主机物业：10元/月/平方米。合同另对违约责任及合同期满后自然终止等作了规定。2011年6月10日，华侨城上海分公司与B公司签订《续约协议》，约定：1、对原合同期限延长5年，从2011年6月16日至2016年6月15日止。2、其他条款按原合同执行。一审另查明，2009年6月3日，涉案的本市XX路XX号XX室房屋业主张某某及仇某某（甲方）与丽嘉公司法定代表人过维（乙方）签订《租赁合同书》一份。合同书第一条1-1规定：由甲方提供座落在本市闵行区XX路XX号XX室，该房屋实际面积为314平方米，房屋用途为商铺等。经营项目第二条2-4：乙方承诺，在签订合同的同时接受甲方与物业管理公司签署的《新浦江城业主临时公约》和《物业管理协议》，以及服从物业公司的日常管理和新浦江城首期项目内公共区域的使用规定。第三条3-1：合作期限：2009年7月1日起至2014年6月9日止。其他费用第五条5-1：经营期间，所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。其他相关费用，均由乙方承担。第十三条规定：本合同经双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。此外，合同对保证金、租金支付、房屋使用要求和修缮责任、消防安全责任合同终止条件、违约责任等作了约定。合同书由业主代表仇某某签名和丽嘉公司盖章。一审又查明，2012年8月，业主张某某及仇某某与丽嘉公司的法定代表人过维、华侨城上海分公司签订了一份《关于XX路XX号XX室物业管理费付款备忘协议》（以下简称备忘协议），约定：经物业管理方、房屋业主、房屋承租方协商一致，关于XX路XX号XX室房屋所欠物业管理费的缴付达成如下付款协议，即由该房屋承租方分三次向物业管理方缴纳所拖欠的物业费，具体如下：2012年8月23日之前，付清2009年6月16日至2010年12月31日的物业管理费。2012年11月23日之前，付清2011年1月1日至2011年12月31日的物业管理费。2013年2月23日之前，付清2012年1月1日至付款日的物业管理费。该协议对收费标准也作了明确。协议由房屋业主代表仇某某、丽嘉公司法定代表人过维、华侨城上海分公司代表三方签字并盖章。协议签订后，因丽嘉公司未履行协议约定义务，华侨城上海分公司于2014年7月28日向过维函告催款未果，遂起诉至一审法院，要求过维支付物业管理费用。一审法院于2015年7月29日依法立案，同年9月9日，华侨城上海分公司以需变更诉讼主体为由向一审法院申请撤回起诉。一审再查明，2010年3月29日成立上海市闵行区浦江镇XX城X期业主委员会，至华侨城上海分公司主张其的权利之日止双方未签订物业管理协议，华侨城上海分公司为本市XX路XX弄“XX城X期”小区提供物业服务至今。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《租赁合同书》的约定，涉案的XX路XX号XX室房屋业主张某某已向华侨城上海分公司缴纳了2014年6月9日之后的物业服务费用，证明业主张某某对租赁合同约定内容的确认，且丽嘉公司也在该合同上盖章，故确认该合同的真实性。但合同签订后，丽嘉公司未按合同支付尚欠的费用，华侨城上海分公司、丽嘉公司及业主三方又于2012年8月达成备忘协议，丽嘉公司又未按协议履行。华侨城上海分公司于2014年7月起曾用不同方式向丽嘉公司催讨物业费，然丽嘉公司拒绝缴纳物业服务费显有不当。关于前期物业合同和《续约协议》效力问题。一审认为，业主代表仇某某与丽嘉公司签订的《租赁合同书》和备忘协议中显然未约定物业选聘事宜，即使《续约协议》有效性存疑，但在成立小区业主委员会后未正式签订物业合同之前，该小区的前期物业合同仍视为继续有效。况且，物业合同的有效性异议，应当由合同相对方，即业主向有关部门提出，故对前期物业合同和《续约协议》的有效性事宜，不予处理。关于华侨城上海分公司是否未按照合同约定提供中央空调的问题，一审认为，根据前期物业合同约定的自用空调主机物业10元/月/平方米收费标准、租赁合同及业主张某某已缴纳的服务费看，可以确定其系非享用中央空调的业主，丽嘉公司也系非享用中央空调的承租户，故对丽嘉公司关于华侨城上海分公司未按照合同约定提供相应服务等的辩称意见，不予采信。关于小区内的消防设施处于停运状态，无人看护维修问题，因丽嘉公司无证据证实，故无法采纳。关于2012年12月31日之前的物业费是否已超过诉讼时效问题，显而易见，2012年8月三方签字盖章的备忘协议中对2012年12月31日之前的物业服务费作了付款约定及2014年7月28日华侨城上海分公司向丽嘉公�法定代表人过维所发催款函均证明诉讼时效的中断，故对丽嘉公司关于华侨城上海分公司的诉请超过诉讼时效之辩称意见，不予采纳。关于华侨城上海分公司是否应向涉案房屋业主主张物业费的问题，因华侨城上海分公司、丽嘉公司及业主三方尚有《租赁合同书》与备忘协议之约定，作为协议承诺各方，均应当履行约定之承诺。现作为协议承诺方的丽嘉公司拒绝履行交纳物业费的义务，显有不妥。综上。华侨城上海分公司对其已提供的物业服务要求丽嘉公司支付物业服务费及自2014年6月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息损失，符合法律规定，依法予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关�审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项之规定，于二○一六年五月三日作出判决：一、上海丽嘉贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2009年6月16日起至2014年6月9日止的物业服务费183,717.56元；二、上海丽嘉贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司以183,717.56元为本金，自2014年6月10日起至判决生效之日止的按中国人民银行同期贷款利率计的逾期付款利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,971.82元，由上海丽嘉贸易有限公司承担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理期间，丽嘉公司提供2009年6月6日B公司致A公司的函件一份，旨在证明华侨城上海分公司之前的物业公司A公司与开发商约定的物业费10元/月/平方米标准中包含了中央空调使用电费。对此，华侨城上海分公司不予认可，认为应按照华侨城上海分公司与B公司签订的前期物业合同约定的物业费标准进行收费。对此，本院认为，因仅凭该份证据尚不足以否定华侨城上海分公司与B公司所签前期物业合同中约定的相关内容，故对该份证据本院不予采纳，对丽嘉公司的主张亦不予采信。本院认为，丽嘉公司的上诉理由之一系认为，涉案房屋的物业费应按照华侨城上海分公司的前手A公司与B公司约定的10元/月/平方米（含中央空调使用电费）的标准收取，但丽嘉公司在一审及二审期间并未提供切实、充分的证据以推翻华侨城上海分公司与B公司就涉案小区签订的前期物业合同，故对丽嘉公司该主张，本院不予采信。丽嘉公司的上诉理由之二系认为，丽嘉公司法定代表人过维并未签署过涉案备忘协议，故对该备忘协议不予认可，但丽嘉公司在一审期间仅是对备忘协议中涉案房屋权利人的身份持有异议，对其自身法定代表人的签名，其从未提出过异议，故丽嘉公司在二审期间就此提出异议，根据禁反言原则，本院亦不予采信。鉴于备忘协议中丽嘉公司认可其系涉案房屋所欠物业费的付款义务主体并应付清至付款日的物业费，而至今丽嘉公司并未按该协议付款，故华侨城上海分公司起诉要求丽嘉公司支付2009年6月16日起至2014年6月9日止涉案房屋拖欠的物业费及相应逾期付款利息，并无不当。综上所述，丽嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,943.64元，由上诉人上海丽嘉贸易有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年八月十五日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……