上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民一（民）初字第8770号
原告熊晖。
委托代理人费宏�，上海市浦栋律师事务所律师。
委托代理人钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。
被告孟军。
被告赵静。
被告陈粉兰。
被告陈粉兰、赵静之共同委托代理人赵萍。
原告熊晖诉被告孟军、陈粉兰、赵静其他合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告熊晖之委托代理人费宏博，被告孟军，被告赵静及陈粉兰之委托代理人赵萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊晖诉称，2012年5月，其与被告孟军签署“房地产买卖合同”，其出资人民币350万元（以下均为人民币）购买孟军名下的打浦路XXX弄XXX号XXX室的房屋，其为此变卖原住房，向孟军交付房款280万元。然孟军涉民事诉讼，该房屋被浦东法院查封，致其不能办理房屋过户手续。2012年10月其与孟军签署“会议纪要”，约定由孟军归还房款280万元并承担违约金70万元。嗣后，孟军�续向其归还170万元，但余款至今未付。为此，其与孟军签署《房地产抵押借款合同》，被告赵静及陈粉兰将自己名下的住房做抵押，并办理抵押权登记。原告同时确认，双方的房地产买卖合同已经解除。
现要求1、孟军归还余款110万元并支付违约金70万元；2、要求孟军自2013年5月8日起按银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止；3、孟军未履行上述还款义务的，原告可以拍卖、变卖陈粉兰、赵静名下房产所得的价款受偿。后原告称，确认友人史某某处有孟军还款的30万元，日后会与史某某结算。遂变更诉请1，要求孟军归还余款110万元并支付违约金40万元。
被告孟军辩称，确认原告所述的基本事实，但称双方之间是房屋买卖纠纷，而非借款纠纷。在房屋过户之前，其已提前向原告交房，因此，原告应向其支付占用住房二年多的房屋租金。称双方房地产买卖合同已不能�行，自己已归还原告房款142万元，其中32万元已汇入原告之友史某某及其公司财务人员的账户。同意归还原告余款78万元，违约金70万元应抵扣房屋租金，不同意承担利息。
被告陈粉兰、赵静共同辩称，认可孟军的意见，不同意通过变卖其名下的住房向原告进行受偿。
本院经审理查明本案事实如下：
2012年5月29日，原告等与被告孟军签署《上海市房地产买卖合同》附“补充协议”，约定：原告出资350万元（房屋总价328万元＋装修补贴22万元），购买被告孟军名下的本市打浦路XXX弄XXX号XXX室房屋；并约定：双方于2012年8月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；还约定：孟军未按约定期限将上述房产支付（包括房产交接、房产权利转移）给熊晖，应向熊晖支付违约金（按熊晖已付款日万分之五计算）……；逾期十日孟军仍未交付，除应支付十日违约金外�熊晖可单方解除合同，孟军还需按合同约定的总房价的20％向熊晖支付违约金。2012年3月29日－6月12日期间，原告分五次向孟军交付房款，总计金额280万元。
2012年10月22日，浦东新区人民法院对孟军名下的上述房屋予以查封。原告向该院提出执行异议，该院审理后出具《执行裁定书》［（2013）浦执异字第95号］：驳回熊晖的异议。
2012年10月26日，原告及其委托代理人费宏博、原告之友史某某、被告孟军、上海志德房地产经纪有限公司工作人员徐影，共同就系争房屋未能办理过户之事召开会议，并签署“会议纪要”，在此，孟军承诺于2012年11月20日前将房款及违约金共计350万元交付于原告，并承诺将提供担保并办理住房抵押。
2012年11月8日，原告熊晖（抵押权人）、被告孟军（借款人）、陈粉兰（抵押人）、赵静（抵押人）共同签署《房地产抵押借款合同》，约定：�静、陈粉兰以其名下的本市疏影路XXX弄XXX号XXX室、本市疏影路XXX弄XXX号XXX室的房产按99万元债权数额抵押给原告，借款期限至2013年5月7日止。同年11月13日，上海市房地产登记处就上述房屋进行了房地产抵押权登记。
2012年11月底－2013年3月底，孟军陆续向原告之友史某某的账户汇款，总计金额30万元。史某某称自己是代熊晖向孟军索款，钱款尚在自己处。2013年2月初－6月底，孟军陆续向原告的账户汇款（包括现金在内），总计金额170万元。
被告孟军于2014年5月12日被徐汇公安分局逮捕，同年9月28日徐汇区人民法院判决孟军犯信用卡诈骗罪，判处有期徒刑五年六个月。
另查，被告孟军与赵萍系夫妻，赵萍系被告陈粉兰之女、系被告赵静之姐。
上述事实有原告提供的上海市房地产买卖合同、原告汇款明细、被告收据及被告汇款明细、会议纪要、房地产抵押借款合同、�地产抵押登记证明以及原、被告及案外人史某某的陈述予以证实。
本院认为，本案的基础事实是原告熊晖与被告孟军之间的房屋买卖，由于被告孟军的故意违约，导致该房屋买卖标的物（房产）所有权的转移不能实现，最终导致房屋买卖合同解除。被告孟军对其违约行为，应当承担违约责任。原被告的“会议纪要”确定在房产转移不能实现时，孟军应在一定期限内向原告归还房款280万元并承担违约金70万元。为保证违约责任的实现，原被告签署“房屋抵押借款合同”，这是被告以抵押房屋的方式，向原告承诺违约责任的履行而提供的担保，该合同名为“借款合同”，但它没有原被告的借款合义及借款（交付）事实，其实质不是借款，而是房屋买卖的延伸，是原被告之间的一项合同之债。因此，被告应当依约履行义务。原告在被告孟军归还部分钱款后，要求被告孟�归还房款余额110万元并承担违约金40万元的请求，本院予以支持。
对于原告主张的利息，这是基于被告孟军的违约而产生的，孟军的违约很大程度上造成原告的经济损失，被告孟军对此理应承担责任。被告孟军本应在2012年11月20日前履行给付义务，然孟军此后仅履行部分给付义务，为此，原告有权要求孟军支付相应利息来承担其经济损失，本院对原告的此项请求予以支持。
原告要求被告赵静、陈粉兰在被告孟军不能清偿债务时，以赵静及陈粉兰的抵押房产优先受偿，原告的这一主张符合双方约定，也符合法律规定，本院对此予以确认。赵静、陈粉兰“不同意”的主张，没有法律依据，本院对此不予采信。
至于被告孟军主张在向原告给付的款项中应抵扣原告使用房屋而产生的租金一节，首先，这并不是孟军明确的诉讼请求，仅为孟军的抗辩意见；其次，本案所涉的是孟军违约致合同解除所产生的违约责任的承担。因此，对于原告先期使用住房而产生的租金，孟军可以通过其他途径另行主张。本院在此不涉及。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告孟军于判决生效之日起七日内归还原告熊晖房款余额人民币110万元及违约金人民币40万元；
二、被告孟军于判决生效之日起七日内按中国人民银行同期贷款利率、自2013年5月8日起算、以人民币110万元为基数向熊晖支付利息至判决生效之日止；
三、被告陈粉兰、赵静在被告孟军上述债务履行期届满时，原告熊晖未受清偿的，可以拍卖、变卖本市疏影路XXX弄XXX号XXX室、本市疏影路XXX弄XXX号XXX室的房产所得的价款受偿。
负有金钱给付义务�当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币22，458元减半收取，计人民币11，229元由被告孟军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邹靖宇
二〇一五年四月二十一日
书记员 赵夏君
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护�
第一百十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
三、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。