海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一再字第5号再审申请人（原审被告）：海南寰岛装饰工程公司。法定代表人：刘良恩，总经理。委托代理人：杨毅，海南天泽律师事务所律师。委托代理人：王艺静，海南天泽律师事务所律师。被申请人（原审原告）：海南万骏物业管理有限公司。法定代表人：杜坚，董事长。委托代理人：朱善略，北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人：陈美伶，北京大成（海口）律师事务所实习律师。再审申请人海南寰岛装饰工程公司（以下简称寰岛公司）因与被申请人海南万骏物业管理有限公司（以下简称万骏公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2011）龙民一初字第2048号民事判决书，向本院申请再审。本院于2014年12月16日作出（2014）龙民监字第11号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人寰岛公司委托代理人杨毅、被申请人万骏公司委托代理人陈美伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人（原审被告）寰岛公司申请再审称，海口市龙华区人民法院于2012年4月26日以缺席审理和判决的方式作出（2011）龙民一初字第2048号民事判决书，该判决书以在人民法院报公告的方式送达后，于2013年底在该院立案执行。2014年3月初，该院向XXX房张贴执行公告时，申请人方知此诉讼和生效判决的存在。本案明显存在基本事实缺乏证据证明、主要证据伪造、适用法律错误及审判程序违法的问题。对此，申请人特依据《民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（三）项，第（六）向及第（十）项，第二百零五条的规定申请再审。再审事实和理由如下：一、原审程序违法。本案是因XXX房物业服务费所产生的物业服务合同纠纷，因此标的十分明确。根据被申请人向法院提供的主要证据已充分证明该房有人居住。被申请人作为物业管理公司当然知道该房有住户，但法院却不向该房住户送达诉讼资料或了解房主的联系方式，便听凭被申请人提供的不能送达的地址去送达。因此，法院在没有穷尽有效送达方式的情况下以公告送达方式送达后缺席开庭和判决的行为属于程序违法。二、有新证据足以推翻原判决认定的事实。1、原审查明“原告海南万骏物业管理有限公司是具有物业管理资质的企业，受海南物业股份有限公司的委托，为海口市龙华区金龙路百金城小区提供物业管理服务，该小区至今未成立业主委员会。”这一事实是错误的。第一、2007年11月2日海口市龙华区金贸街道办事处致百金城小区业主委员会的《备案回函》、2008年8月8日海口市龙华区金贸街道办事处致海口市房管局物管科的《告知函》、2012年9月17日海口市龙华区国贸居委会的《证明函》证明百金城小区业主委员会于2007年11月已合法成立并报主管部门登记备案在册。第二、2009年5月15日百金城小区业主委员会致海南万骏物业管理有限公司的《关于终止物业服务关系的通知》、2009年4月25日的《百金城小区第二次业主大会公告》、2009年5月26日百金城小区业主委员会致海南富南物业有限公司的《接管通知》、2013年8月25日《关于解除物业服务委托合同的谅解备忘录》证明百金城小区业主委员会已于2009年5月26日合法终止被申请人对百金城小区的物业服务，并限期移交物业管理工作，但被申请人拒绝移交、拒绝退出小区。第三、2013年9月17日海南省物价局琼价费管函（2013）617号《关于百金城小区物业服务收费问题的补充函》证明被申请人自2006年8月1日至2008年12月21日止，未按规定向该局申请办理百金城小区物业服务收费备案登记。因此，被申请人故意向法院隐匿重要证据，在申请人不知道诉讼行为存在的情况下，向法院撒下弥天大谎，致使法院上述查明的事实完全违背客观真实。2、原审查明“被告自取得房屋所有权至2011年10月未完全缴纳物业管理费等费用，累计拖欠物业管理费16351.56元、日常养护费9488.2元、电梯电费1596元、电费1945.26元、水费866.22元、停车费3150元，合计33397.24元”这一事实也是错误的。首先，从1997年1月起至2011年10月期间，被申请人向海南省物价局办理物业收费备案的时间只有2009年1月16日至2011年10月这一时段。而2009年5月26日，百金城小区业主委员会已通知被申请人终止了物业服务。因此，其有权收费的期间只能限定在2009年1月至2009年5月。从被申请人向法院提供的主要证据《百金城小区XXX房欠费明细表》可知，该期间XXX房缴清了物业水电费，是不欠费用的。其次，申请人现收集持有的五份《海南省服务业专用发票》和两份《海南省地方事务局通用机打发票》已证明XXX房的使用人缴清了2009年9月至2010年12月、2011年3月至2011年10月的物业水电费用。而法院依据被申请人提供的《百金城小区XXX房欠费明细表》作出的事实认定已明显重复计算，导致对该房收取了双倍费用。3、原审查明“被告所拖欠的原告物业管理费等各项费用梯度计算，被告共应支付原告滞纳金79524.6元”这一事实也是错误的。申请人向法院提供的前述新证据已证明被申请人除在2009年1月至5月期间有权收费外，其他时段并不具有收费权利，而在该时段XXX房并不欠费，滞纳金从何谈起。三、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原审认定XXX房欠费的主要证据是由被申请人出具的《百金城小区XXX房欠费明细表》、《百金城小区XXX房每月交款通知单》和大量的《交费通知单》、照片等。这些证据都是由被申请人单方制作的，缺乏公信力。2、原审认定被申请人具有收费权的事实缺乏证据证明。被申请人向法院出具的收费许可证和备案通知书只能证明2009年1月起至2012年1月止有权收取物业费，但原审却将该收费权利扩大涵盖到1997年1月至2011年10月的整个期间。这当然是缺乏证据证明的表现。3、原审认定被申请人与海南物业股份有限公司签订的多份《物业管理委托合同》的事实缺乏证据证明。海南物业股份有限公司是被申请人的控股股东，本就是一家人，其内部签订合同没有困难。这些合同是否报主管部门备案，上报的合同与举证的合同是否一致，在没有其他证据证明的情况下，法院如何甄别真假。四、原审判决认定事实依据的主要证据是伪造的。原审认定案件事实的主要证据包括《百金城小区XXX房欠费明细表》、《百金城小区XXX房每月交款通知单》和大量的《交费通知单》、照片，1998年至2000年的《收费许可证》、物业管理合同等都是被申请人伪造的，不具有证明力。其《百金城小区XXX房欠费明细表》从1996年1月起算至2011年10月止，跨度长达15年，对15年不缴纳物业水电而不主张权利的情况恐怕绝无仅有。在15年中每月都开具《交费通知单》而不收费恐怕也是很难做到的。姑且不论诉讼时效问题，仅从被申请人故意向法院隐瞒百金城小区业主委员会于2007年底成立，并于2009年5月26日终止物业管理关系的事实便可知其提供的15年期间各份单据是伪造的。1998年至2000年的《收费许可证》已经海南省物价局书面函件确认为没有备案的事实。因此，认定涉案的XXX房是否存在欠费事实的证据和认定被申请人是否有收费权的证据都是虚假的，是被申请人单方伪造的，原审又如何能查明案件事实。五、原判决适用法律错误。原判决认定事实出现重大错误，导致其依据《民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定认定再审申请人对被申请人负有1997年1月1日起至2011年10月份期间的欠费债务，又依据《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条的规定认定欠费滞纳金的成立。因此，原判基于错误的事实而产生适用法律的错误是显而易见的。1、物业小区管理收费备案制度在海南省是从2000年初开始执行的。海南省物价局在琼价营字（2000）79号《关于做好物业小区管理收费备案工作的通知》中明确规定：“我局将按照先报先办的原则，依照有关规定认真审核、备案。届时凡未经备案登记的收费标准，将不得作为收费依据。”2006年实施的《海南省物业服务收费管理办法》第十五条规定：“实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理服务双方自商定物业收费标准之日起，十日内应当向同级价格主管部门办理备案登记手续，备案有效期为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。”第二十条规定：“经价格主管部门核准备案的物业收费标准，是业主（使用人）缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行。物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据。”因此，被申请人除2009年1月16日至2012年1月15日期间办理了备案手续外，其余时间段都是无权收费的，其收费标准不能作为收费的依据，自然也就不能认定XXX房在这一时段欠费而负有债务。2、2007年底百金城小区依法成立了业主委员会，并于2009年5月26日终止了被申请人的物业管理服务。虽然被申请人拒绝退出、移交，但最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条第二款明文规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，原审认定的XXX房欠付2009年5月26日至2011年10月期间的债务是没有法律依据的。3、综合前述，被申请人只能在2009年1月16日至2009年5月26日期间向XXX房收取物业费用。而被申请人自行向法院提供的《百金城小区XXX房欠费明细表》也证明了该期间，XXX房不欠付物业、水电费。因此，原审判决认定的1997年1月1日起至2011年10月止XXX房欠付物业费、水电费等的事实根本不能成立，那原审适用《民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定和《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条的规定显属适用法律错误。六、原审判决存在其他错误。关于诉讼时效问题，原审判决认定的欠费时段从1997年1月1日起至2011年10月止，时长15年。而原审据以认定的物业费用也是一月一月积累起来的。其每月的交费通知单便是明证。本案证据中并没有证明诉讼时效中止、中断、延续的情由。按理论，从被申请人起诉的2011年11月3日起推前两年至2009年11月2日，其之前的所谓欠费主张已超过诉讼时效。原审判决是一起明显的假案，申请人申请予以撤销，以维护申请人的合法权益。被申请人（原审原告）万骏公司辩称，1993年12月30日至今，百金城小区开发商海南物业股份有限公司与被申请人（原海南物业管理公司）签订物业管理委托合同，委托被申请人对百金城小区提供物业管理服务。五份《物业管理委托合同》都约定了逾期交物业管理费等费用按日万分之十收取滞纳金。申请人应依《物业管理委托合同》和物价局的备案通知，向被申请人交清物业管理费、日常养护费、电梯电费、电费、水费、汽车停放费和滞纳金等费用。申请人的房屋百金城小区XXX房（房产证号：XX**，住房面积：145.75平方米）属于被申请人管理服务范围。但申请人的XXX房一直欠物业管理费等费用。被申请人每月都发放交款通知单催申请人及房屋使用人交清物业管理费等费用，申请人都拒绝交清。现被申请人依据法律、法规不同时间的规定，在交款通知单的基础上进行打折（空房管理费：2006年8月之前5折，之后7折）。打折后，申请人应向被申请人支付具体费用如下：申请人自1996年1月1日至今一直拖欠百金城小区XXX房物业管理费19010.04元、日常养护费10624.6元、电梯电费2052元、电费2807元、水费974.22元、汽车停放费3150元、滞纳金108413.69元，共计147031.55元。综上所述，被申请人认为，被申请人为百金城小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公用设备等提供了大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时交费业主垫付了其应交的水电费用，赢得了广大业主的认可和支持。申请人作为该小区的业主有义务依《物业管理委托合同》的约定按月缴纳物业管理费、日常养护费、水电费等相关费用，并对逾期交纳的行为依法应交纳相应的滞纳金。被申请人（原审原告）万骏公司向本院起诉请求：1、被告交清百金城小区XXX房物业管理费、日常养护费、电梯电费、水电费等费用欠款共计40385.98元；2、被告交清百金城小区XXX房物业管理费、日常养护费、电梯电费、水电费等费用滞纳金108413.69元；3、被告承担本案诉讼费用。本院原审认定事实：万骏公司是具有物业管理资质的企业，受海南物业股份有限公司的委托，为海口市龙华区金龙路百金城小区提供物业管理服务，该小区至今未成立业主委员会。寰岛公司于1996年12月26日取得海口市金贸区百金城1#X幢XXX房的房屋所有权，建筑面积为145.75平方米。该房屋属于万骏公司的物业管理服务区域。寰岛公司自取得房屋所有权至2011年10月未完全缴纳物业管理费等费用，累计拖欠物业管理费16351.56元、日常养护费9488.2元、电梯电费1596元、电费1945.26元、水费866.22元、停车费3150元，合计33397.24元。依据1993年至万骏公司起诉，万骏公司与海南物业股份有限公司签订的《物业管理委托合同》约定，逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金，物业管理服务费按省物价局审定标准收取，水电费由万骏公司向业主或物业使用人代收、代缴。上述寰岛公司拖欠的物业管理费是依据1993年12月13日颁布的《海南省物业服务收费规定》及2006年海南省发改委、省建设厅印发的《海南省物业服务收费管理办法》对涉案房屋有连续空置时间超过三个月以上时间段采取了相应的半价收费及70%计收。根据寰岛公司从取得房屋所有权后的1997年1月份开始至万骏公司起诉，寰岛公司所拖欠物业管理费等各项费用梯度计算，寰岛公司共应支付万骏公司滞纳金79524.6元。另查明，2004年12月1日，海南物业管理公司经海南省工商行政管理局核准变更为海南万骏物业管理有限公司。本院原审认为，万骏公司、寰岛公司之间形成的物业服务合同关系，依法受法律保护，双方均应全面履行各自的义务。寰岛公司接受万骏公司提供物业服务的同时，应按时向万骏公司足额支付物业管理费等各项费用。万骏公司与海南物业股份有限公司签订的《物业管理委托合同》约定的万分之十滞纳金，与《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条的规定“可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金”一致，万骏公司主张的寰岛公司支付1997年1月1日至2011年10月份拖欠的物业管理等各项费用共33397.24元及滞纳金79524.6元，有事实和法律依据，本院予以支持。万骏公司未提供寰岛公司何时入住涉案小区房屋的证据，故本院以寰岛公司1996年12月26日取得房屋所有权之后的1997年1月1日为依据确认拖欠管理费用的起始时间，万骏公司主张于此日之前的物业管理费等各项费用及滞纳金，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告海南寰岛装饰工程公司于本判决生效之日起十日内向原告海南万骏物业管理有限公司支付物业管理费等费用共33397.24元及滞纳金79524.6元；二、驳回原告海南万骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1、关于涉案房屋的权属问题。1995年11月20日，寰岛公司与海南物业股份有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定寰岛公司向海南物业股份有限公司购买海口市金贸区百金城1号楼第X幢XXX房，售价总计314820元。1999年12月16日，上述房屋获颁房屋所有权证，证号：房证字第XXX号，登记所有权人“海南环岛装饰工程公司”。2013年8月16日，万骏公司向海口市房屋产权交易登记中心申请变更上述房屋所有权证，申请将“海南环岛装饰工程公司”变更为“海南寰岛装饰工程公司”。2015年6月25日，海口市房屋产权交易登记中心出具一份《证明》，主要内容为：兹有海南寰岛装饰工程公司于1996年向我单位申请位于海口市金贸区百金城3#X幢XXX房、3#X幢XXX房、1#X幢XXX房（房证字号为XXX、XXX、XXXX）的所有权登记时，由于笔误，将产权人名称登记为“海南环岛装饰工程公司”。上述3套房屋于2013年8月28日将“海南环岛装饰工程公司”更正为“海南寰岛装饰工程公司”。2、关于《物业管理委托合同》的签订与终止。（1）合同的签订。万骏公司成立于1993年10月30日，原名称海南物业管理公司，2004年12月1日经工商管理部门变更登记为现用名称海南万骏物业管理有限公司。百金城小区的开发商海南物业股份有限公司与万骏公司分别于1993年12月30日、2003年1月1日、2006年4月30日、2007年4月27日、2009年3月31日签订物业管理委托合同，约定海南物业股份有限公司委托万骏公司对位于海南省海口市金贸区金龙路XX号的百金城小区进行物业管理，物业类型为：高层住宅。上述各份物业管理委托合同约定的合同期限分别为1994年1月20日至1996年1月19日，2003年1月1日至2009年3月29日，2009年4月1日至2012年3月31日。（2）合同的终止。应寰岛公司申请，本院对金贸街道办及海口市房管局物管科均进行了调查，以上两部门均表示百金城小区于2007年成立第一届业主委员会并向其备案。结合寰岛公司提交的《备案回函》、海公治0XXXX号刻章许可证、《告知函》、《证明函》及百金城小区第二届业主委员会的备案申请表，本院认定，百金城小区于2007年11月份成立百金城小区业委会（以下简称第一届业委会），并分别向海口市金贸街道办事处和海口市房管局物管科备案，任期为2007年11月2日至2009年11月1日。2012年10月10日，第一届业委会向全体业主发出《关于推荐百金城小区第二届业主大会筹备成员的公告》，告知业主将开展小区第二届业主大会的筹备工作。2013年3月10日，百金城小区召开了第二次业主大会。大会通过《管理规约》与《议事规则》二个规范文件，选举产生了第二届业委会组成人员。以上大会通过的议案和选举结果已于2013年5月22日在海口市龙华区住房保障中心正式备案，该备案中注明上届业委会任期为2007年11月2日至2009年11月1日。本届业委会任期四年（2013年5月22日至2017年5月22日）。2009年5月15日，第一届业委会作出一份《关于终止物业服务关系的通知》，主要内容为：业委会表决通过了更换万骏公司的议案，通知万骏公司于2009年5月26日中午12时终止与百金城小区新的物业服务关系，并办理移交工作。2009年5月26日，该业委会向案外人海南富南物业有限公司（以下简称富南公司）发送《接管通知》，通知富南公司根据2009年5月8日业委会与其签订的《百金城小区物业服务委托合同》，于2009年5月26日上午9时起，全面接管百金城小区物业管理的工作。2013年8月25日，该业委会与富南公司签订《关于解除物业服务委托合同的谅解备忘录》，双方对因万骏公司未退出小区，导致解除上述合同表示谅解。2013年10月29日，第二届业委会（甲方）与万骏公司（乙方）签订一份《移交百金城小区物管区域协议》（以下简称《区域协议》），相关内容为：“根据政府职能部门今天上午联合在龙华区政府会议室召开协调会制定的原则，双方就平稳移交百金城小区达成以下协议：一、甲方2013年10月29日向小区业主发布业委会公告，告知业主按照事实服务来与万骏物业结清2013年9月以前的物管费、水电费以及相关费用，争取下月底之前清缴75%的欠费。否则，乙方有权不再向供电、供水部门垫付水电费。二、甲方指定业委会主任配合乙方做好业主缴费清算工作，由乙方提供应缴费用清单。2006年12月以前业主欠费、长期找不到的业主和进行法律诉讼的业主欠费除外”。3、关于万骏公司的收费资质、收费标准问题。1998年12月，海南省物价局向万骏公司颁发琼价费证[海南]字B0XXXXXXXXX号收费许可证，该证有效期至2000年12月31日止。2001年1月1日至2004年10月13日，万骏公司未进行物业管理收费备案，也未取得收费许可证。2004年10月14日，海南省发展与改革厅向万骏公司颁发B0128XXXXX号收费许可证。2008年9月26日，海南省物价局以琼发改收费[2008]1529号文通知万骏公司，以万骏公司在申领许可证时存在申报材料虚假，导致核准的许可证收费标准偏高为由，撤销核发给万骏公司的B0128XXXXX-1号的《收费许可证》，并要求2006年8月1日前以原标准收取的费用，按重新审核的标准多退少补，2006年8月1日以后的收费标准，按照《海南省物业服务收费管理办法》相关规定执行。2009年1月16日，海南省物价局向万骏公司出具琼价费备案[2009]09号物业服务收费备案通知书，主要内容为：该司管理的“百金城”物业小区物业服务收费标准已予以登记，登记备案收费标准为纯生活用房0.9元/平方米/月，日常维修养护费按0.3元/平方米/月收取，登记备案有效时间自2009年1月16日至2012年1月16日。已发生法律效力的（2012）海中法民二终字第240号民事判决中认定，2008年万骏公司因业务量萎缩及服务质量下降，海南省建设厅将万骏公司的资质等级由二级降为三级，并于2008年12月11日重新向万骏公司核发了三级资质证书。2013年9月17日，海南省物价局向百金城小区第二届业主委员会出具琼价费管函﹝2013﹞617号《关于百金城小区物业服务收费问题的补充函》，主要内容为：据查，海南万骏物业管理有限公司自2006年8月1日至2008年12月21日止，未按照规定向该局申请办理百金城小区物业服务收费备案登记。《海南物价局海南建设厅关于海南省物业管理等级收费标准的通知》(琼价营字[1999]413号)于1999年12月13日发布，2000年1月1日起执行。该通知第二条规定：物业管理公司必须按照《海南省物业管理服务收费规定的要求》，持有关资料向同级价格主管部门办理备案手续，经备案后，方可收费。该通知自2000年1月1日适用至2011年4月30日，规定高层住宅纯生活用房，二级资质物业管理费政府指导价为1.5元/平方米.月，其中维修养护费0.4元/平方米.月；三级资质物业1.2元/平方米.月，其中维修养护费0.3元/平方米.月。2006年8月至2008年12月，百金城小区生活用房物业管理费收费标准为：物业管理费每月每平方米1.1元、日常养护费每月每平方米0.4元、电梯电费每月38元，空置房屋物业管理费每月每平方米0.77元、日常养护费每月每平方米0.4元、无电梯电费。2008年3月至2011年1月每月停车费90元。2011年3月至2011年10月，百金城小区生活用房物业管理费收费标准为：物业管理费每月每平方米0.9元、日常养护费每月每平方米0.3元、电梯电费每月38元，空置房屋物业管理费每月每平方米0.63元、日常养护费每月每平方米0.3元。万骏公司向本院提交其在XXX房张贴的缴款通知单，单据所载日期分别为：2010年3月30日、2010年10月30日、2011年3月30日、2011年10月30日。万骏公司主张的2008年4月至2011年10月寰岛公司欠物业费数额为11391.39元，2010年3月至2011年10月滞纳金数额为834.04元，其中2008年12月欠费款项为物业管理费160.33元（每平方米1.1元）、日常养护费58.3元（每平方米0.4元）、电梯电费38元、停车费90元；2009年1月至2011年2月仅欠停车费，除2011年2月停车费180元外，其余每月停车费90元。4、关于寰岛公司已交纳的物业费。寰岛公司向本院提交的其向万骏公司交纳物业管理费等费用的发票：开票日期为2010年3月18日的发票，交费1946.5元，所属日期2009年9月1日至2010年2月30日；开票日期为2010年4月8日的发票，交费349.85元，所属日期2010年3月1日至3月30日；开票日期为2010年4月30日的发票，交费403.59元，所属日期2010年4月1日至2010年4月30日；开票日期为2010年6月9日的发票，交费506.67元，所属日期2010年5月1日至5月30日；开票日期为2011年1月4日的发票，交费2747.68元，所属日期2010年7月1日至2010年12月30日。以上事实，有《房屋买卖合同书》、海口市房屋产权交易登记中心《证明》，物业管理委托合同，企业法人营业执照、组织机构代码证、核准变更登记及变更通知，收费许可证，缴款通知单、缴费通知单张贴照片，房屋所有权证存根，海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第73号民事判决书、（2012）海中法民二终字第240号民事判决书、（2013）海中法民二终字第394号民事判决书、（2013）海中法民二终字第418号民事判决书，海南省高级人民法院（2013）琼民申字第272号民事裁定书，海口市龙华区金贸街道办事处《备案回函》、《告知函》，百金城小区第二次业主大会公告（第2号）、《关于终止物业服务关系的通知》、《接管通知》、《关于解除物业服务委托合同的谅解备忘录》，海口市龙华区金贸街道国贸社区居民委员会《证明函》关于推荐百金城小区第二届业主大会筹备成员的公告，海口市龙华区住房保障中心《百金城小区业主大会筹备组的征询异议通告》、《关于开展玉沙路XX号百金城小区换届业主大会和业主委员会筹备组工作的函》、《百金城小区第二届业主委员会备案征询异议通告》、《百金城小区第二届业主委员会备案的告知函》，百金城小区第二届业主委员会百公字[2013]第001号《关于第二届业主委员会通过正式备案公告》，海南省物价局琼价费管函﹝2013﹞617号《关于百金城小区物业服务收费问题的补充函》，海南省服务业专用发票，《移交百金城小区物管区域协议》、百金城小区近期欠费明细表，当事人陈述，质证笔录、庭审笔录、询问笔录在卷为凭，足以认定。本院再审认为，一、关于《物业管理委托合同》的效力问题。本案寰岛公司所购XXX房开发商为海南物业股份有限公司，该司与万骏公司签订的《物业管理委托合同》，属于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，内容不违反法律规定，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上述物业管理委托合同对寰岛公司在内的百金城小区业主均有约束力。万骏公司在合同期内提供了物业管理服务，应当收取相应费用。关于双方争议的《物业管理委托合同》的终止时间问题。寰岛公司主张万骏公司的物业服务合同应在第一届业委会向其发出《终止物业服务关系通知》上载明的2009年5月26日终止。本院认为，结合再审查明的事实，虽然寰岛公司提供了百金城小区第一届业委会向万骏公司发出的终止服务关系的通知，以及第一届业委会于2009年5月26日向富南公司作出的《接管通知》，但寰岛公司未能提供证据证明上述通知已送达至万骏公司。且根据寰岛公司提供的《关于解除物业服务委托合同的谅解备忘录》表明，富南公司确未实际对百金城小区提供物业服务。而在没有其他物业管理企业接管百金城小区的前提下，百金城小区第二届业主委员会与万骏公司又签订了《区域协议》，协议中约定双方按照事实服务结清2013年9月以前的费用。该协议应视为协议双方认可万骏公司在2013年9月前向百金城小区提供物业服务的事实。百金城小区第二届业委会是在第一届业委会的基础上依法选举产生，并报相关部门备案，寰岛公司和万骏公司对该业委会的合法性均予认可，故该业委会的行为应视为代表百金城小区全体业主作出。综合以上情形，本院认定万骏公司与百金城小区开发商签订的《物业管理委托合同》至2013年9月终止，其对百金城小区提供物业服务管理的事实延续至2013年9月。寰岛公司主张上述合同在2009年5月26日终止，缺乏事实依据，本院不予采信。二、关于诉讼时效。万骏公司向本院提交的其向XXX房张贴缴款通知单的照片，可证万骏公司曾向寰岛公司催告交费，但照片显示最早期的缴款通知单时间为2010年3月30日，万骏公司未能提交证据证明此前曾向寰岛公司主张交费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，2010年3月30日往前推算2年，即2008年4月之前的费用已过诉讼时效。原审以寰岛公司1996年12月26日取得房屋所有权之后的1997年1月1日为依据，认定支持其拖欠管理费用的起始时间有误，应予以纠正。三、关于物业费数额。万骏公司主张XXX房2008年4月至2011年10月应交费用为11391.39元，2010年3月至2011年10月滞纳金834.04元，其中2008年12月物业管理费收费标准为每月160.33元（每月每平方米1.1元）、日常养护费每月58.3元（每月每平方米0.4元）。因2008年12月11日之后，万骏公司被降为三级物业资质，而每月每平方米物业管理费1.1元、日常养护费0.4元为二级资质物业政府指导价。万骏公司在2008年12月适用的是二级资质物业政府指导价，在2008年12月12日之后不符合其资质标准。据此，就2008年12月份的费用，应调整为2008年12月1日至12月11日，按二级资质每月每平方米1.5元（1.1元+0.4元）计算；2008年12月12日至2008年12月31日，按三级资质每月每平方米1.2元（0.9元+0.3元）计算。2008年12月12日至12月31日，万骏公司多计收费用33.53元，应在合计本金中予以扣减，即所欠本金应为11357.86元（11391.39元-33.53元）。其余期间，万骏公司的收费标准符合其资质，亦在政府指导价范围内，应予以支持。寰岛公司在该期间已交纳的费用，万骏公司已在诉请中扣除，本院予以认定。四、关于滞纳金。万骏公司与海南物业股份有限公司签订的前期物业服务合同未约定物业管理费的支付日期，因此，滞纳金应自万骏公司向业主主张权利之日起计算。本案证据显示万骏公司最早期的缴款通知单时间为2010年3月30日，故滞纳金应自该日起算。万骏公司主张按日万分之十计算滞纳金，符合物业管理委托合同之约定，本院予以支持，其主张2010年3月至2011年10月滞纳金834.04元，在约定的滞纳金标准以内。本院予以支持。综上所述，原审依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决寰岛公司支付费用33397.24元及滞纳金79524.6元，认定事实不清，适用法律不准确，应予以纠正。寰岛公司的再审请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《关于适用若干问题的意见》第四百零七条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条的规定，判决如下：一、撤销本院（2011）龙民一初字第2048号民事判决；二、限海南寰岛装饰工程公司于本判决生效之日起十日内向海南万骏物业管理有限公司支付物业管理费用11357.86元、滞纳金834.04元；三、驳回海南万骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费人民币3276元，由海南万骏物业管理有限公司负担3008元，海南寰岛装饰工程公司负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长 赵 越审判员 张琳琳审判员 凌 琼二〇一六年十月二十六日书记员 余红梅