湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00266号
上诉人（原审原告）吴象岭。
上诉人（原审原告）曹宪荣。
委托代理人房秀全，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等。
被上诉人（原审被告）杜桂勤。
委托代理人赵华军，系被上诉人杜桂勤之夫。代理权限：特别授权代理，即代为承认、放弃诉讼请求，进行和解，签收法律文书等。
委托代理人周成，湖北周成律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
上诉人吴象岭、曹宪荣因与被上诉人杜桂勤排除妨害纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2014年2月26日作出的（2014）鄂樊城定民初字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月27日立案受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加评议的合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人吴象岭、曹宪荣的委托代理人房秀全，被上诉人杜桂勤的委托代理人赵华军、周成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吴象岭、曹宪荣一审诉称：原告吴象岭、曹宪荣与被告杜桂勤父亲是同事。2010年1月，因被告无房居住，要求暂住原告所有的位于襄阳市樊城区前进路249号（市机电公司）1幢1单元7层705室的房屋。2011年8月，原告吴象岭、曹宪荣因居住需要，多次要求被告杜桂勤腾出该房屋，被告杜桂勤拒不腾房。现请求人民法院判令被告杜桂勤对该房屋停止侵害、排除妨害、腾出房屋、恢复原状。并由被告承担本案的全部诉讼费用。
原审被告杜桂勤一审辩称：原告吴象岭、曹宪荣所诉与事实不符。2001年1月8日，原告吴象岭将该诉争的房屋，以38000元的价格卖给被告杜桂勤。同年，杜桂勤将其房屋进行了装修，并一直居住至现在，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定，吴象岭、曹宪荣夫妻与杜桂勤的父亲是机电公司的同事。2001年1月8日，吴象岭与杜桂勤签订了“买卖房协议”，吴象岭将自住房（市前进路249号机电公司1幢1单元7楼5号房）卖给杜桂勤，其产权归杜桂勤所有，并将房产证一本、交款收据两张交给杜桂勤，而且书面承诺为杜桂勤提供产权过户的一切手续和方便。当日，吴象岭收到了杜桂勤的购房款38000元，吴象岭将该诉争的房屋交付给杜桂勤。杜桂勤搬进该购买的房屋后，进行了装修，一直居住至今。2006年1月9日杜桂勤又补交房款1474.35元。2010年9月13日，杜桂勤取得“襄樊市房权证樊城区字第001242**号”房产证，但房产证登记所有人栏仍载明是吴象岭。2011年12月5日，吴象岭、曹宪荣以该诉争房屋房产证遗失为由，向房管部门申请补发了“襄阳市房权证樊城区字第00138068-1号、2号”房产证。为此，引起诉讼。
原审法院认为，原告吴象岭与被告杜桂勤签订的“买卖房协议”，系其真实意思表示，是依法成立的合同，为有效合同。原告吴象岭与原告曹宪荣系夫妻关系，在合同履行中，应诚实信用，应认真履行，但原告吴象岭、曹宪荣以房产证遗失为由，在补办了房产证后，以此来抗辩，推翻原协议，无法律依据，故原告吴象岭、曹宪荣的诉讼请求不合法，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条的规定，判决如下：驳回原告吴象岭、曹宪荣的诉讼请求。案件受理费500元，由原告吴象岭、曹宪荣负担。
上诉人吴象岭、曹宪荣不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，证据不足。1.被上诉人提供的《卖买房协议》中房屋面积为83.04平方米，而现诉争房屋的建筑面积为101.45平方米，说明协议房屋与诉讼争议房屋不是同一房屋，与本案无任何关联性。2.被上诉人提供的《卖买房协议》中的房屋是以标准价购买的住房，若双方签有该协议，上诉人也只拥有部分产权，不能上市交易，该协议因违反法律法规强制性规定而无效。3.被上诉人提供的《卖买房协议》中只有上诉人吴象岭签字，若双方签有该协议，作为妻子的房屋共有人曹宪荣未签字同意，根据《城市房地产管理法》第38条第四项规定，该转让协议无效。4.被上诉人提供的《卖买房协议》第4条“成交价格：按双方议定价”，若双方签有该协议，合同最主要价款没有确定，只能说双方达成了买卖意向，协议成立并未生效。根据协议约定，双方约定在房屋取得房产权属证明后，再按市场价协商支付价款后成交，被上诉人未协商支付全部价款，该协议并未实际生效。5.被上诉人提供的《卖买房协议》第4条：“成交价格：按双方议定价”，若双方签有该协议，该条实意是该房屋取得房屋权属证书后，双方再根据当时市场价协商确定最终成交价格，前期支付的价款只相当于合同保证金，该协议并未成立、生效。被上诉人以与上诉人是买卖房屋关系为由，“合法占有、使用”房屋无任何法律依据，其所举证据与本案无关联性，被上诉人仅以未成立、生效的协议作为证据，依法应不予认定。（二）原审判决适用法律错误。1.被上诉人提供的《卖买房协议》中的房屋是以标准价购买的住房，原售房单位襄樊市机电设备公司有优先购买权及按照产权比例分成权。按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对于以标准价购买的、职工拥有部分产权的已购公有住房上市销售的，应向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，原产权单位在同等条件下有优先购买权，可以按照成本价补足房价款后上市出售，也可以直接上市出售后由职工与原产权单位按照产权比例对出售收入分成。被上诉人与吴象岭违反上述规定签订协议，买卖标准价房屋未通知原产权单位，被上诉人非诉争房屋原产权单位的职工，无权购买上诉人的福利住房，上诉人若想出卖，也应当向本单位职工出售，本单位还有很多无房户，双方私自买卖造成国有及集体资产流失，损害国家、集体和第三人利益，侵害本单位职工和单位的利益，是无效协议。2.被上诉人及其配偶非一套福利住房，诉争房屋至今却是两上诉人的唯一住房。协议违反《襄樊市市区单位自管公有住房出售办法》规定的职工多处购买公有住房的，只能保留一处住房，多购的住房必须退还原产权单位，应认定为无效协议。3.《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的”，被上诉人提供的《卖买房协议》未经房屋共有人曹宪荣签字同意，上诉人吴象岭只拥有部分产权，且未取得不动产权属证书。4.原审判决以两上诉人补办房产证来抗辩被上诉人无法律依据为由，驳回两上诉人的诉讼请求是错误的。《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现诉争房屋的权属证书登记在两上诉人名下，两上诉人对该房屋拥有所有权，两上诉人有权对被上诉人非法侵占该房屋的行为提出停止侵害、排除妨碍、腾出房屋、恢复原状的权利。5.物权是权利人直接支配特定物并且排除其他人干涉的权利，是典型的支配权、绝对权，优于其他任何合同权利。现两上诉人拥有诉争房屋的物权，在被上诉人无确切证据证明（只有合同，是否真实有效也未确认）占有房屋合法性时，两上诉人的诉求应予支持。综上，两上诉人对诉争房屋拥有所有权，被上诉人非法侵占两上诉人房屋，理应立即停止侵害、排除妨碍、腾出房屋、恢复原状。请求二审法院撤销原审判决；依法改判或者发回重审。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杜桂勤答辩称：双方买卖协议是真实意思表示，事实上是上诉人主动找到被上诉人卖房，被上诉人全额支付房款并居住至今，买卖协议是有效的，被上诉人是合法占有房屋。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
二审另查明，被上诉人提供的襄樊市房权证樊城区字第001242**号房产证记载的房屋所有权人为吴象岭一人；上诉人提供的襄阳市房权证樊城区字第00138068-1号、2号房产证记载的房屋所有权人分别为吴象岭、曹宪荣，“共有情况”一栏均记载为“共同共有”，“附记”一栏均记载“遗失补发1产权性质：房改出售的成本价房吴象岭曹宪荣共同共有该房产”；以上三件房产证均记载“建筑面积”为101.45平方米，“套内建筑面积”为82.92平方米。《卖买房协议》（原审判决表述为“买卖房协议”）第6条约定“此协议经双方签字生效”。2006年1月9日杜桂勤补交的房款1474.35元是以吴象岭名义向吴象岭所在单位交纳。上诉人认可被上诉人提供的两张由吴象岭分别于1994年4月19日、1999年7月26日向其所在单位交纳房款8720元、4448元的收据，以及襄樊市房权证樊城区字第001242**号房产证的真实性。双方当事人均认可争议房屋现已取得个人完全产权，原产权单位现已不享有产权比例。二审庭审中，双方当事人均认可原审判决认定的事实，均未提供新的证据。
本院认为，依据双方当事人的陈述及举证情况，本案争议房屋原系吴象岭所在单位按照成本价售房的房改待遇出售给吴象岭，后由吴象岭出卖于杜桂勤的房屋，双方签订的《卖买房协议》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的民事合同。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，《卖买房协议》效力不受争议房屋产权是否登记之影响。《卖买房协议》签订时，两上诉人是否夫妻关系尚不确定，即使是夫妻关系，因协议明确约定房屋产权归杜桂勤所有，并约定吴象岭将房产证和交款收据交给杜桂勤，且签订协议当天，吴象岭向杜桂勤交付了房屋，杜桂勤向吴象岭支付了购房款38000元，结合争议房屋的座落、面积、买卖时间、系成本价购买的房改房等情况，该价格并非不合理，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，《卖买房协议》虽系由吴象岭与杜桂勤签订，但亦应视为吴象岭和曹宪荣的共同意思表示，吴象岭、曹宪荣、杜桂勤均应受该协议约束。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，是指违反效力性强制规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（六）项分别关于共有房地产未经其他共有人书面同意的，及未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，属于管理性强制规定，目的在于规范房地产转让行为而非对房地产买卖合同的效力进行否定，不是效力性强制规定，故《卖买房协议》之效力不因上述规定受到影响。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”之规定，杜桂勤占有使用争议房屋系依据其与登记房屋所有权人吴象岭签订的《卖买房协议》，为有权占有；依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定及《卖买房协议》之约定，虽然杜桂勤尚非争议房屋的登记所有权人，但因出卖人对买受人负有转移买卖标的物所有权之义务，上诉人依据其登记所有权对抗杜桂勤对争议房屋的占有使用权益并不能成立，即上诉人要求被上诉人对其所有的争议房屋停止侵害、排除妨碍、腾出房屋、恢复原状之诉请不能成立。
上诉人主张《卖买房协议》中约定的成交价格为“按双方协商价”，系指双方待取得房屋权属证明或证书后，再根据当时市场价协商确定最终成交价格，杜桂勤未协商支付全部价款，协议未生效，或者杜桂勤支付的38000元购房款只相当于合同保证金，协议未成立、生效，上述主张缺乏证据支持，且与该协议第6条之约定“此协议经双方签字生效”相矛盾，故本院对上诉人的上述主张不予采信。对于职工上市出售其拥有部分产权的已购公有住房，若按照上诉人提出的可以按照成本价补足房价款后上市出售的房改政策，因原产权单位是在收取了吴象岭、杜桂勤先后交纳的房改购房款后，自愿向吴象岭让渡的其原来保留的部分产权，尚不能说明原产权单位因没有收取按照成本价补足的房价款而利益受损；若按照上诉人提出的也可以直接上市出售后由职工与原产权单位按照产权比例对出售收入分成，则吴象岭是否向原产权单位按成本价补足房价款并不影响其直接上市出售房屋；至于吴象岭上市出售争议房屋前是否按照房改政策履行相关手续，属于吴象岭是否违反房改政策问题，不影响上述对原产权单位利益是否因吴象岭与杜桂勤之买卖而受损的认定。上诉人提出的房改政策中，未规定非原产权单位职工无权购买原产权单位职工的福利住房，其关于吴象岭与杜桂勤之买卖侵害原产权单位职工利益的主张缺乏依据。本案吴象岭与杜桂勤就争议房屋之买卖属于民事法律行为，不属于职工向房屋原产权单位购买公有住房的行为，上诉人主张被上诉人多处购买公有住房，与本案争议无关。上诉人如果认为争议房屋上市出售过程中存在违反房改政策之情形，可向相关主管部门反映，不影响本案民事法律关系之依法认定及处理。综合以上情况，上诉人关于吴象岭与杜桂勤买卖争议房屋之行为损害原产权单位依照房改政策享有的优先购买权和产权比例分成权，杜桂勤因非原产权单位职工无权购买原产权单位职工的福利住房，并主张杜桂勤多处购买公有住房，双方之买卖协议因损害国家、集体和第三人利益及违反多处购买公有住房只能保留一处住房的房改政策而无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人吴象岭、曹宪荣的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人吴象岭、曹宪荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 杨斌福
审判员 任 侨
二〇一四年六月十八日
书记员 张建设