湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东西湖民商初字第00583号
原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行。
负责人闫勇，行长。
委托代理人张江。
委托代理人曾毅。
被告武汉天泽龙科技发展有限公司。
法定代表人王凤。
被告龙珊。
委托代理人吴东，湖北鹏展律师事务所律师。
被告王凤。
委托代理人吴东，湖北鹏展律师事务所律师。
被告李斌。
委托代理人吴东，湖北鹏展律师事务所律师。
被告武汉汇新房地产开发有限公司。
法定代表人徐利华。
原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行（以下简称招行金银湖支行）与被告武汉天泽龙科技发展有限公司（以下简称武汉天泽龙公司）、龙珊、王凤、李斌、武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称武汉汇新公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理，依法适用简易程序，后转换为普通程序并组成合议庭于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告招行金银湖支行的委托�理人张江、曾毅，被告龙珊、王凤、李斌的共同委托代理人吴东到庭参加了诉讼。被告武汉天泽龙公司、武汉汇新公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招行金银湖支行诉称，2013年8月5日，原告与被告武汉天泽龙公司签订了编号为2013年金授字第0801号的《授信协议》，约定原告向被告武汉天泽龙公司提供4，500，000元的授信额度，授信期间为12个月，即从2013年8月5日至2014年8月4日。为担保被告武汉天泽龙公司在授信协议项下的所有债务能得到按时足额偿还，被告龙珊、王凤、李斌分别向原告出具了《最高额不可撤销担保书》，自愿为被告武汉天泽龙公司在授信协议项下的所有债务承担连带保证责任。2013年8月8日，被告武汉汇新公司和原告签订了编号为2013年金抵字第0801号的《最高额抵押合同》，自愿以其所有的位于武汉市武昌区xxxx区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号，24层6号的房屋作为授信协议项下的所有债务的抵押担保，并办理了抵押登记。2013年8月27日，在授信协议项下，被告武汉天泽龙公司与原告签订了编号为2013年金借字第0809号的《借款合同》，借款金额为4，500，000元，期限为2013年8月27日至2014年8月27日。借款合同签订当日，原告即履行了放款义务。被告武汉天泽龙公司一直未按时足额支付贷款利息。截止2014年7月30日，被告武汉天泽龙公司尚欠利息40，339.26元。根据相关协议约定，原告有权提前收回已发放的贷款本息及相关费用，并要求被告龙珊、王凤、李斌、武汉汇新公司承担担保责任。请求法院判令：1、被告武汉天泽龙公司立即偿还授信项下债务本金4，500，000元、利息40，271.43元、复利67.83元（计算至2014年7月31日，此后利息以欠款4，500，000元为本金按照8.1%计算至实际清偿之日止、罚息以欠款4，500，000元为本金按照8.1%上浮50%计算至清偿之日、复利以未付利息为本金，2014年8月27日以前按照8.1%计算，2014年8月27日以后按照8.1的1.5倍计算至清偿之日止）；2、被告龙珊、王凤、李斌对上述债务承担连带保证责任；3、被告武汉汇新公司对上述债务承担抵押担保责任；4、原告对被告武汉汇新公司所有的位于武汉市武昌区xxxx区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号，24层6号的房屋享有优先受偿权；5、五被告承担本案诉讼费及保全费用。
被告龙珊、王凤、李斌共同辩称，原告所说基本属实，合同中未约定利息，利息需要核实当时的同期同类银行贷款利率。被告武汉天泽龙公司经营状况出现问题，现无法偿还贷款。被告龙珊、王凤、李斌个人经济状况有限，无法承担连带保证责任。希望由被告武汉汇新公司先承担抵押保证责任，再由被告龙珊、王凤、李斌承担责任。
被告武汉天泽龙公司、武汉汇新公司经本院合法传唤未到庭应诉。
原告招行金银湖支行在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、授信协议，证明原告同意于2013年8月5日至2014年8月4日向被告武汉天泽龙公司提供4，500，000元的授信额度；
2、最高额不可撤销担保书，证明被告龙珊、王凤、李斌为被告武汉天泽龙公司在授信协议项下的所有债务承担连带保证责任；
3、最高额抵押合同、房屋他项权证，证明被告武汉汇新公司以其所有的房产为授信协议项下的所有债务提供抵押担保，并在相关机构办理了抵押登记；
4、借款合同、借款借据，证明原告在授信协议项下向被告武汉天泽龙公司发放了金额为4，500，000元的借款；
5、业务明细，证明截止2014年7月31日，被告武汉天泽龙公司尚欠原告本金4，500，000元，利息40，339.26元；
6、股东会决议，证明2013年8月8日，被告武汉汇新公司形成股东会决议同意该公司以自有房产为被告武汉天泽龙公司向原告申请综合授信提供抵押，抵押金额在4，500，000元以内；
7、股东会决议，证明2013年8月5日，被告武汉天泽龙公司形成股东会决议同意该公司向原告申请综合授信，金额在4，500，000元以内；
8、还款明细，证明被告武汉天泽龙公司的还款情况及欠付本息情况。
被告武汉天泽龙公司、龙珊、王凤、李斌、武汉汇新公司在举证期限内均未向本院提交证据，被告武汉天泽龙公司、武汉汇新公司经本院合法传唤未到庭质证。
经庭审质证，被告龙珊、王凤、李斌对原告招行金银湖支行提供的证据均无异议。
本院认为，原告招行金银湖支行提交的证据来源合法，证明内容客观，且能相互印证，均可作为本案认定案件事实的依据。被告武汉天泽龙公司、武汉汇新公司经�院合法传唤未到庭质证，视为其放弃质证及抗辩的权利。
根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
招行金银湖支行成立于2011年7月1日，经营范围为许可该机构经营中国银行业监督管理委员会依照有关法律、行政法规和其他规定批准的业务，经营范围以批准文件所列的为准。
武汉天泽龙公司于2010年11月3日成立，经营范围为机械设备的技术研发；金属材料及其制品、办公用品、家用电器、旅游用品、电子产品、日用百货、汽车配件、建筑装饰材料及化工产品（不含化学危险品）、机械设备、汽车美容产品、塑料产品、电缆电线的销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）；煤炭批发（有效期限与许可证核定的一致）。
武汉汇新公司于2003年3月6日成立，经营范围为房地产开发；商品房销售。
2013年8月5日，武汉天泽龙公司形成股东会决议，同意该公司向招行金银湖支行申请综合授信，金额在4，500，000元以内，授权公司法定代表人王凤与招行金银湖支行签署相关合同及文件。同日，招行金银湖支行（授信人、甲方）与武汉天泽龙公司（授信申请人、乙方）签订了《授信协议》，约定经乙方申请，甲方同意向乙方提供4，500，000元的循环授信额度，授信期间为12个月，即从2013年8月5日起到2014年8月4日止，具体业务种类包括流动资金贷款、商业汇票承兑、国内保函、国内信用证、国内信用证议付，乙方应当按本协议和各具体合同的约定按时足额偿还贷款、垫款和其他授信债务的本息。本合同项下乙方所欠甲方的一切债务由王凤、龙珊、李斌作为连带责任保证人，其须向甲方出具最高额不可撤销担保书；本协议项下乙方所欠甲方的一切债务由武�汇新公司以其所有或依法有权处分的房产财产做抵（质）押，双方另行签订担保合同。乙方违反本协议规定义务，未按本协议及／或各具体合同的约定按时足额偿还贷款、垫款和其他授信债务本息的，甲方有权提前收回授信额度内已发放的贷款本息和相关费用。甲、乙双方在履行本协议过程中发生的争议，由双方协商解决。协商不成的，任何一方可以向甲方所在地人民法院起诉。该协议还约定了其他内容。
同日，龙珊、王凤（编号为2013金保字第0801-1号）、李斌（编号为2013金保字第0801-2号）分别向招行金银湖支行出具了《最高额不可撤销担保书》，载明经授信申请人要求，保证人龙珊、王凤、李斌同意出具本担保书，本担保书为最高额担保书，自愿为授信申请人武汉天泽龙公司在《授信协议》项下所欠贵行的所有债务承担连带保证责任，各具体业务到期日可晚于�授信协议》约定的授信期间到期日，担保范围为贵行根据《授信协议》在授信额度内向授信申请人提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为4，500，000元），以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用和实现债权的其他费用。如授信申请人未按《授信协议》和／或各具体合同约定及时清偿所欠贵行各项贷款、垫款和其他授信债务的本息及相关费用，或者《授信协议》和／或各具体合同所规定的其他任何一项违约事件发生时，贵行有权直接向本保证人追索，而无须先行向授信申请人追索或提起诉讼。即使为担保授信申请人在《授信协议》项下的全部债务能得到及时偿还而另行设有抵押或质押或其他保证，贵行亦有权选择就授信申请人在《授信协议》项下全部债务直接向本保证人追索，而无须先行处理抵押物、质物或贸易融资项下的货物、单据，亦无须先行追�其他保证人。保证责任期间为自本担保书生效之日起至《授信协议》项下每笔贷款或其他融资或贵行受让的其他应收账款债权的到期日或每笔垫款的垫款日另加两年，龙珊、王凤在《最高额不可撤销担保书》上签名，李斌在《最高额不可撤销担保书》上签名。
2013年8月8日，武汉汇新公司形成股东会决议，同意该公司以自有房产为武汉天泽龙公司向招行金银湖支行申请综合授信提供抵押，抵押金额在4，500，000元以内，授权公司法定代表人徐利华代表公司与招行金银湖支行签署相关合同文件。
同日，招行金银湖支行（抵押权人、甲方）与武汉汇新公司（抵押人、乙方）签订《最高额抵押合同》一份（编号：2013年金抵字第0801号），约定甲方和武汉天泽龙公司（授信申请人）于2013年8月5日签订了编号为2013年金授字第0801号的《授信协议》。根据《授信协议》，甲方同�在2013年8月5日至2014年8月5日的授信期间内向授信申请人提供4，500，000元的授信额度。为担保乙方（或授信申请人）在《授信协议》项下所欠甲方的所有债务能得到及时足额偿还，乙方愿意以其所有的或依法有权处分的财产作为抵押物。本合同抵押担保的范围为甲方根据《授信协议》在授信额度内向乙方（或授信申请人）提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额4，500，000元），以及利息、罚息、复息、违约金、保理费用和实现债权的其他相关费用。抵押期间指从本合同生效之日至《授信协议》项下授信债权诉讼时效届满的期间。乙方应在甲方要求的期间内，配合甲方持本合同及有关资料到抵押登记机关办理抵押登记。乙方（或授信申请人）发生《授信协议》10.1条规定的违约事件之一或发生《授信协议》项下某具体合同规定的违约事件时，甲方可以依法处分抵押物。处理抵押物所得价款，甲方有权优先受偿。合同还约定了双方其他权利义务，合同附件载明了抵押物为武汉市武昌区xxxx区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号，24层6号的房屋，权属证号分别为武房权证昌字第××、20××23、20××25、20××19、20××20、20××04、20××29、20××01号。
同日，招行金银湖支行、武汉天泽龙公司与武汉汇新公司还签订《补充协议》一份，就前述《最高额抵押合同》项下的抵押物如遇拆迁、征收等情形，就各方的权利、义务进行了约定。
2013年8月22日，武汉汇新公司与招行金银湖支行在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局就武汉汇新公司所有的位于武汉市武昌区xxxx区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号，24层6号的房屋办理了《房屋他项权证》，证号：武房他证昌字第20130028**号，他项权利人：招行金银湖支行，他项权利种�：抵押权，债权数额：人民币4，500，000元。
2013年8月27日，招行金银湖支行（贷款人、甲方）与武汉天泽龙公司（借款人、乙方）签订《借款合同》一份（编号：2013年金借字第0809号），主要约定：乙方因采购铝带等材料的需要向甲方申请流动资金贷款，甲方经审查同意发放此项贷款。贷款币种和金额为人民币4，500，000元，贷款期限为12个月，即自2013年8月27日起至2014年8月27日止。此项贷款采用固定利率，发放人民币贷款的，以定价日适用的中国人民银行公布的12个月／一年金融机构人民币贷款基准利率为基准利率，上浮35%。乙方应当按本合同约定按时足额偿还贷款本息。乙方未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为已发生违约事件，甲方有权提前收回已发放的贷款本息和相关费用。乙方未按期偿还贷款的，对其未偿还部分从逾期之日起改按在原利率基础上�收50%计息。乙方未按时付息，甲方有权按同期贷款利率就未付利息加收复息。甲、乙双方在履行本协议过程中发生的争议，由双方协商解决。协商不成的，任何一方可以向甲方所在地人民法院起诉。该合同还约定了双方其他权利、义务。
合同签订后，招行金银湖支行于同日向武汉天泽龙公司发放了借款人民币4，500，000元，约定利率为8.1%。
武汉天泽龙公司收到招行金银湖支行发放的贷款后，仅偿还了部分利息301，967.43元。截止2014年7月31日，武汉天泽龙公司尚欠招行金银湖支行本金4，500，000元、利息40，271.43元、复息67.83元，以上共计4，540，339.26元。
2014年8月6日，招行金银湖支行起诉来院，要求如诉请。被告武汉天泽龙公司、武汉汇新公司经本院合法传唤拒不到庭，本案不能调解。
本院认为，原告招行金银湖支行与被告武汉天泽龙公司签订的《授信协议》、《�款合同》，原告招行金银湖支行与被告武汉汇新公司签订《最高额抵押合同》、被告龙珊、王凤、李斌向招行金银湖支行出具的《最高额不可撤销担保书》均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应依合同约定履行各自义务。
合同签订后，原告招行金银湖支行根据《授信协议》、《借款合同》的约定，向被告武汉天泽龙公司发放了借款4，500，000元，被告武汉天泽龙公司应依约按时足额偿还借款本息。但被告武汉天泽龙公司未依约履行，仅偿付部分利息后未履行还款义务。截止2014年7月31日，武汉天泽龙公司尚欠招行金银湖支行本金4，500，000元、利息40，271.43元、复息67.83元，以上共计4，540，339.26元。根据《授信协议》及《借款合同》的约定，被告武汉天泽龙公司违约未按时足额偿还借款本息的，原告招行�银湖支行有权提前收回贷款本息。原告招行金银湖支行要求被告武汉天泽龙公司立即偿还授信项下债务本金4，500，000元、利息40，271.43元、复利67.83元（计算至2014年7月31日）的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。
原告招行金银湖支行还要求被告武汉天泽龙公司支付2014年7月31日以后利息（以欠款4，500，000元为本金，按照8.1%计算至实际清偿之日止）及罚息（以欠款4，500，000元为本金，按照8.1%上浮50%计算至清偿之日）的诉讼请求，本院认为双方合同约定如被告武汉天泽龙公司未按期偿还贷款的，对其未偿还部分从逾期之日起改按在原利率基础上加收50%计息，原告招行金银湖支行从2014年8月1日起主张按照合同约定的年利率8.1%的150%计算罚息，其中包含两部分，一是被告武汉天泽龙公司应当依照合同约定年利率8.1%支付的利息；二是因被告武汉�泽龙公司未按期偿还贷款，按照合同约定年利率8.1%的50%加收的利息，故被告武汉天泽龙公司仅应支付罚息（以欠款4，500，000元为本金，从2014年8月28日起按照合同约定年利率8.1%的150%即12.15%计算至付清之日止）；超出部分，不予支持。双方合同约定，如被告武汉天泽龙公司未按时付息，原告招行金银湖支行有权按同期贷款利率就未付利息加收复息。关于原告招行金银湖支行要求被告武汉天泽龙公司支付此后的复利（以未付利息为本金，2014年8月27日以前按照8.1%计算，2014年8月27日以后按照8.1的1.5倍计算至清偿之日止）的诉讼请求，本院认为，被告武汉天泽龙公司应支付复利（以欠付利息为基数，按照同期贷款利率从2014年8月1日计算至实际付清之日止）；超出部分，不予支持。
根据《授信协议》和被告龙珊、王凤、李斌向原告招行金银湖支行出具的《最高额不可撤销�保书》约定，被告龙珊、王凤、李斌对武汉天泽龙公司的债务提供最高额连带责任保证，且约定即使为担保授信申请人在《授信协议》项下的全部债务能得到及时偿还而另行设有抵押或质押或其他保证，原告招行金银湖支行亦有权选择就授信申请人在《授信协议》项下全部债务直接向保证人追索，而无须先行处理抵押物、质物或贸易融资项下的货物、单据，亦无须先行追索其他保证人。被告武汉天泽龙公司作为主合同债务人，未按合同的约定履行还款义务，被告龙珊、王凤、李斌应当承担连带保证责任。因此，招行金银湖支行现要求被告龙珊、王凤、李斌对被告武汉天泽龙公司应偿付的债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告龙珊、王凤、李斌承担保证责任后，可向被告武汉天泽龙公司追偿。
招行金银湖支行与被告武汉汇新公司签订的《最高额抵押合同》明确约定了被告武汉汇新公司以其所有的房产对武汉天泽龙公司的债务进行抵押担保，而被告武汉汇新公司的全体股东亦对抵押担保事宜形成书面决议，并依法对抵押物在房产管理部门办理了抵押登记。招行金银湖支行要求被告武汉汇新公司承担抵押担保责任，并主张对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
被告武汉天泽龙公司、武汉汇新公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，可依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、第五十九条、第六十条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第二十二条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告武汉天泽龙科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行偿还借款本金4，500，000元及截止2014年7月31日的利息40，271.43元、复利67.83元，合计4，540，339.26元；
二、被告武汉天泽龙科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行偿还罚息（以欠款4，500，000元为本金，从2014年8月1日起按年利率12.15%计算至付清之日止）及复利（以欠付利息为基数，按照同期贷款利率从2014年8月1日计算至实际付清之日止）；
三、被告龙珊、王凤、李斌对被告武汉天泽龙科技发展有限公司前述一、�项给付义务承担连带清偿责任；
四、被告武汉汇新房地产开发有限公司对被告武汉天泽龙公司的前述给付义务承担抵押担保责任，原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行对被告武汉汇新房地产开发有限公司所有的武汉市武昌区xxxx区5栋1单元21层3、5号，22层1、2、3、7号，23层2号，24层6号的房屋享有优先受偿权（房屋所有权权证号分别为武房权证昌字第××、20××23、20××25、20××19、20××20、20××04、20××29、20××01号；他项权证号为武房他证昌字第**××15号）；
五、驳回原告招商银行股份有限公司武汉金银湖支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43，122元、财产保全费5，000元、公告费650元，合计48，772元，由被告武汉�泽龙科技发展有限公司、龙珊、王凤、李斌、武汉汇新房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费43，122元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 恒
人民陪审员 薛 蓉
人民陪审员 肖焕彬
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 陶 珊