黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）黑06执异50号案外人：田丽娜，女，1982年11月16日出生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库住宅楼车库17。法定代表人：胡勇，该公司执行董事兼总经理。被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。法定代表人：马硕，该公司总经理。在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人田丽娜对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人田丽娜称，法院查封的金地房地产所开发的红岗新城10号楼1单元7XX室，是案外人于2015年4月10日购买，并办理了购房相关入住手续，案外人已按约定支付了215000元购房款，金地房地产已将该房屋出售给案外人，双方对该买卖契约的真实性与合法性均无异议。房屋已交付给案外人使用。该房屋已属案外人所有。因金地房地产与国高房地产有经济纠纷而查封该房屋，损害了案外人的利益。该查封给案外人带来了严重的经济损失。为维护案外人合法权益，特请求贵院尽快予以解除查封。申请执行人称，案外人异议观点非法无效，不能成立，理由如下：一、申请执行人对案外人申请书中所述内容的真实性及证明的问题均不认可。1.案外人与金地房地产之间不存在涉案房产买卖合同关系。从案外人举证情况看，双方之间不存在规范书面的商品房买卖合同关系，亦无证据证明案外人已支付全部购房款。2.对案外人所举《置换房源转出审批单》（以下简称《审批单》）、《“红岗新城”进户手续流程会签单》、《入住通知书》、及物业、电力、热力公司收据的真实性及所要证明的问题，均不予认可。相关证据不具有合法性，不能证实案外人所要证明的问题。案外人、金地房地产之间均为利害关系人，相关材料均存在为对抗法院强制执行而非法伪造的可能。退一步讲，案外人所述即使存在，相关内容也不具有合法性，也证实不了案外人所要证明的问题：（1）从《审批单》内容来看，该《审批单》不具有合法性。不能证实金地房地产与任何单位之间存在工程款拖欠关系，事实不清。同时，双方之间就案涉房产的置换行为没有在房产主管部门办理物权预售、预告、转让等产权登记，不能发生物权转让的法律效力。（2）《“红岗新城”进户手续流程会签单》、《入住通知书》不具有合法性，其承诺行为非法无效。案外人与金地房地产之间不存在工程合同发承包关系，双方之间不存在置换案涉房产的合法事实依据。除此证据外无其他证据证实案外人与中阳建设集团有限公司大庆分公司（以下简称中阳公司大庆分公司）存在案涉房产的正常买卖关系。3.案外人未取得案涉房产所有权的合法依据。本案诉讼发生时，申请执行人已申请法院采取了财产保全措施。该保全措施长达一年半左右的时间，其间，没有任何人提出查封异议。4.申请执行人的债权优先受偿权应得到法律保护。本案中，申请执行人因法院的合法查封保全措施而获得了债权的优先受偿权。该期间内，案外人对申请执行人财产保全行为未及时提出异议，并进行异议登记。同样，本案因案涉房产的产权归属发生争议，按照程序案外人应提起确权之诉，通过法院审判行为确权在先。本案法院查封期间，案外人未就案涉房产进行产权归属的确权纠纷诉讼并胜诉，因而，其简单的查封异议行为，不能直接对抗申请执行人因财产保全而获得的债权优先受偿权。案外人存在非法占用案涉房产的行为，具有侵权性质，法院应依法予以排除。二、法院的查封符合法定条件，查封行为合法有效。案外人非法占有或占用行为不能对抗申请执行人。案外人所谓的房屋置换行为及非法占用案涉房产行为均非正常的商品房买卖行为。案外人没有取得涉案房产产权的合法依据，其相应的可能存在实际占有或占用行为，属典型侵权行为，不能对抗答辩人因法院保全而享有的优先受偿权。综上，请求法院查清事实，依法驳回案外人异议请求，对被查封的涉案房产继续执行。本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决如下：一、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；二、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；三、驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”案外人田丽娜在异议审查期间向本院提交《置换房源转出审批单》；《“红岗新城”进户手续流程会签单》；《入住通知单》；电力销售发票、物业费、电梯费、代收水费收据；采暖费发票。以上证据均为复印件。本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人所提交的证据材料《置换房源转出审批单》证实其所主张权利的执行标的系抵款房，故其并非此意义上的消费者，虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。首先，从案外人所提交的证据材料来看，《置换房源转出审批单》无法等同《商品房买卖合同》，且该份证据材料无金地房地产及置换单位中阳公司大庆分公司公章加盖。无法证实案外人与中阳公司大庆分公司之间及中阳公司大庆分公司与金地房地产之间争议房产流转、交易买卖的事实。而执行程序亦无权认定其各方抵账、抵款、买卖行为是否合法有效，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。故案外人在本院查封前未能签订合法有效的商品房买卖合同。其次，案外人称案涉房产系其于2015年4月10日购买的金地房地产抵账给中阳公司大庆分公司的抵款房，但其未能向本院提交房款收据、收条等能够形成证实其已于法院查封前支付全部价款证据链条的材料证实其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。综上，案外人田丽娜的异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人田丽娜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 孙 丽审判员 李统君审判员 王 慧二〇一七年七月二十日书记员 赵奇奇