吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终804号上诉人（原审被告）：呼玉莲，女，1960年2月13日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县松江河镇站前街。委托诉讼代理人：关文萍，长春市二道区东盛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：焦广森，男，1969年11月26日出生，汉族，无职业，住吉林省抚松县抚松镇城北街。上诉人呼玉莲与被上诉人焦广森因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院(2017)吉0621民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。焦广森原审诉称：2010年6月10日，经抚松县人民法院执行并下达（2009）年抚执字第265号执行裁定书，尤佩娟取得本案中位于抚松县松江河镇站前街五委一组砖木结构两间房屋的所有权。2010年6月12日，尤佩娟将该房屋以5万元的价格出售给焦广森。2010年6月18日，焦广森将该房屋出租给呼玉莲，租期为五年，租赁期限届满后，经多次催要，呼玉莲拒不迁出涉案房屋。现请求法院判令呼玉莲立即迁出焦广森所有的位于抚松县松江河镇站前街五委一组的房屋。呼玉莲原审辩称：1、焦广森与呼玉莲之间的房屋租赁关系不存在。2010年6月18日，焦广森找到呼玉莲强行签订了房屋租赁合同，此合同的形成是焦广森带领很多人来到本案争议的房屋胁迫呼玉莲签订。呼玉莲离婚后与儿子一起生活，本案争议的房屋，呼玉莲一直居住至今，从没有对外出售和对外出租，因此，焦广森诉求租赁合同纠纷事实上不存在；2、呼玉莲与前夫刘艳龙1999年11月23日离婚，虽然约定房屋归刘艳龙所有，但是刘艳龙在离婚后找到呼玉莲，通过呼玉莲向他人借款2万元，借款时约定，如果还不上这2万元，就用该房屋来偿还。刘艳龙借款的时间是2000年5月3日，当时该房屋的价值不超过5000元，因为该房屋没有取得房屋产权证，又属于小产权的范围，因此，呼玉莲一直居住占有使用至今。综上，请求人民法院依法驳回焦广森的诉讼请求，保护呼玉莲的合法财产权。原审法院认为：民事活动应当遵循等价有偿，诚实信用原则。呼玉莲抗辩主张焦广森与呼玉莲之间的房屋租赁合同系其受胁迫情况下签订的，但未提供充分证据予以证实，故其抗辩主张不予采信；双方签订的租赁合同已于2015年6月18日届满，经出租人焦广森催告，承租人呼玉莲应及时履行迁出租赁房屋的义务，其拒不迁出租赁房屋实属不当。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院判决：“被告呼玉莲于本判决生效之日起十五日内迁出原告焦广森所有的位于抚松县松江河镇站前街五委一组的房屋。案件受理费50元，减半收取25元，由被告呼玉莲承担。”呼玉莲上诉称：2010年6月18日，呼玉莲在受威胁的情况下签订的房屋租赁合同，房屋租赁事实不能成立。呼玉莲与前夫刘艳龙离婚，房屋虽归刘艳龙所有，但2000年5月3日双方协议约定刘艳龙用此房屋抵顶呼玉莲欠款20000元，当时房屋的市价为5000元。一审时证人韩广富已出庭证明呼玉莲一直居住该房屋至今，呼玉莲没有向他人租赁房屋。案外人尤佩娟拍卖取得的本案争议房屋违反法律规定。焦广森是否从案外人尤佩娟处购买，没有尤佩娟出庭予以证实，房屋买卖没有过户，房屋买卖不能成立，焦广森的主体资格违法。焦广森没有实际占有该房屋，其请求呼玉莲腾迁房屋没有法律依据。请求二审法院依法改判，以维护呼玉莲的合法权益。焦广森答辩称：一、焦广森取得本案争议房屋合法，焦广森有权出租此房。1、本案争议的房屋系原债权人尤佩娟通过司法拍卖的方式取得，抚松县人民法院（2009）抚执字第265号执行裁定书裁定，争议房屋的所有权及相应的其他权利归买受人尤佩娟所有。焦广森以市场价格从尤佩娟处购买此房屋，取得房屋的所有权。2、呼玉莲主张法院拍卖程序违法不成立。在法院执行过程中，呼玉莲作为案外人没有提出执行异议，被执行人刘艳龙对法院的拍卖也没有异议，且没有任何生效的法律文书确认拍卖违法。人民法院的拍卖行为并无不当，尤佩娟通过法院拍卖取得该房屋程序合法。.焦广森以合理的价格取得房屋，因该房屋没有产权，无法办理过户手续，但房屋有一定使用价值和交易价值，焦广森有对该房屋处分的权力，焦广森具备诉讼主体资格。二、焦广森与呼玉莲签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，呼玉莲应履行迁出房屋义务。呼玉莲没有证据证实是被威胁的情况下签订的租赁合同，而且在长达五年的租赁期间，也没有要求过解除合同。呼玉莲的上诉主张前后矛盾，不足为信。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，二审法院应依法维持。经本院审理查明：1999年11月23日，呼玉莲与前夫刘艳龙离婚，双方约定本案争议房屋归刘艳龙所有。2003年5月6日，刘艳龙与尤佩娟签订房屋买卖协议，将本案争议房屋以15000元的价格卖与尤佩娟，因刘艳龙未能按时交付房屋，尤佩娟将刘艳龙诉至抚松县人民法院，请求法院确认房屋买卖协议无效，刘艳龙返还购房款15000元，同时申请保全该房屋。抚松县人民法院于2008年9月30日作出（2008）抚民二初字第377号民事判决书，判令刘艳龙与尤佩娟签订的房屋买卖协议无效；刘艳龙于判决生效之日返还尤佩娟购房款15000元。因刘艳龙未自动履行该判决，尤佩娟申请强制执行，抚松县人民法院依据已经发生法律效力的（2008）抚民二初字第377号民事判决书，委托白山市拍卖行拍卖被执行人刘艳龙原所有的本案争议房屋，尤佩娟以拍卖保留价竞得该房屋。抚松县人民法院于2010年6月10日作出（2009）抚执字第265号执行裁定书，裁定本案所涉房屋的所有权及相应其他权利归买受人尤佩娟所有。2010年6月12日，焦广森与尤佩娟签订房屋买卖合同，以50000元价格购买本案争议房屋。2010年6月18日，焦广森与呼玉莲签订房屋出租合同，约定呼玉莲租赁本案所涉房屋，租房期间2010年6月18日至2015年6月18日，年租金1200元，如果租用期间，此处房屋需要改造动迁或国家征收时，呼玉莲必须无条件把房子倒出来还给焦广森所有。如没有以上所说情况，租期已经到期，呼玉莲想继续租用的话，须征得焦广森同意后租用。现本案争议房屋被国家征用。另呼玉莲原审时提交协议书一份，内容为：“刘艳龙借呼玉莲贰万元钱，无钱还，用房子还。2000年5月3日刘艳龙。”此份协议书是否为刘艳龙本人所写，无法认定。本院认为，1999年11月23日呼玉莲与前夫刘艳龙离婚时，本案争议房屋归刘艳龙所有，呼玉莲已不享有本案争议房屋的所有权及使用权。后尤佩娟与刘艳龙因房屋买卖协议纠纷诉至法院，尤佩娟通过法院拍卖取得本案争议房屋的所有权及其他权利。焦广森以50000元合理价格向尤佩娟购买本案争议房屋，焦广森取得本案争议房屋的处分权。呼玉莲虽上诉主张焦广森胁迫其签订本案所涉房屋出租合同，但未提供相关证据予以证实，故呼玉莲上诉主张其与焦广森之间不存在租赁合同关系无事实及法律依据，本院不予支持。关于呼玉莲上诉主张其前夫刘艳龙用此房屋抵顶呼玉莲欠款20000元，并提交2000年5月3日双方签订的协议书予以证实，即使协议书为刘艳龙本人所写，但因协议书并未明确房屋具体位置或面积等，呼玉莲亦未提交其他证据对此予以佐证，故本院对呼玉莲主张刘艳龙以本案所涉房屋抵顶欠款一事无法认定。关于呼玉莲上诉主张尤佩娟拍卖取得的本案争议房屋违反法律规定问题，因在法院执行过程中，被执行人刘艳龙、案外人呼玉莲均未提出执行异议，尤佩娟通过法院拍卖取得本案争议房屋的所有权及其他权利符合法律规定。呼玉莲与焦广森签订房屋出租合同，租赁合同已到期，且出现了房屋被征用的情况，呼玉莲应按房屋出租合同“此处房屋需要改造动迁或国家征收时，呼玉莲必须无条件把房子倒出来还给焦广森所有”的约定，及时履行迁出承租房屋的义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼玉莲承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  迟吉岩代理审判员  兆艳红二〇一七年十月三十一日书 记 员  胡 雪