广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第398号
上诉人（一审被告）：曹全基。
被上诉人（一审原告）：段守贵。
被上诉人（一审原告）：全国珍。
上述二被上诉人的共同委托代理人：欧作贤，广西汇百川律师事务所律师。
上诉人曹全基因与被上诉人段守贵、全国珍房屋租赁合同纠纷一案不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1007号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了整理。上诉人曹全基、两被上诉人共同委托代理人欧作贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审判决查明：位于北海市海城区徐屋南四区二巷4号房屋【原门牌号为徐屋南四区二巷（一）3号】原是段守贵、全国珍夫妻的共同财产。1995年4月28日，段守贵委托孙思兵与曹全基签订一份《租房合约》，约定将该房屋一栋四层全部租给曹全基居住使用，租期是1995年6月1日至1996年12月30日，租金为18000元，租赁期内水电费由曹全基负担，电表、水表所有安装加补贴费用由段守贵负责，承租期内由曹全基代为支付，以发票为据，款项在租金内扣除；房屋、水电、门窗等必须保持好，如有损坏由曹全基负责修缮，如果是自然灾害损坏，曹全基不负责任；该合同还约定了其他内容。1997年3月19日，孙思兵代段守贵与曹全基又签订了一份《租房合约》，约定：段守贵将上述房屋继续出租给曹全基居住使用；本合约按1995年6月1日至1996年11月30日条件一律不改变，租金改为每月333元，从1996年12月1日起算，租期无限；段守贵若收回房屋须提前2个月通知。自1995年4月28日至2013年4月17日，曹全基共支付了房租41500元。另查明，2013年5�28日，段守贵、全国珍与案外人杨永义签订《房屋买卖合同》，将上述房屋出售给杨永义，并于2013年7月1日办理了涉案房屋的权属转移登记。段守贵主张截至2013年6月8日，曹全基尚欠房租42434元，为此提起诉讼追索该租金。
一审判决确认的争议焦点为：段守贵、全国珍请求曹全基给付租金是否有事实和法律依据。
一审判决认为：段守贵与曹全基签订的两份《租房合约》是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律规定，合法有效，予以确认。从1995年6月1日至2013年5月28日段守贵将房屋转让给杨永义止，曹全基应向段守贵支付房租83934元，但其仅支付41500元，尚欠房租42434元，其行为已构成违约，应当承担违约责任。段守贵请求曹全基支付拖欠的房租于法有据，予以支持。曹全基辩称其已垫付房屋维修费用14850元以及房屋装修费33999元，该费用应由段守贵支付，但其未�提供证据予以证实，故对其辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：曹全基支付段守贵、全国珍房屋租金42434元。案件受理费860元，减半收取430元，由曹全基承担。上述债务，义务人应当于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决宣判后，上诉人曹全基不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不清。双方履行第二份无期限租赁合同至今18年，虽然只支付被上诉人段守贵房屋租金41500元，但在该18年期间，曹全基为管理房屋支付了各项房屋维修费14850元、房屋装修费33999元，两项合计48849元，已经超出段守贵诉请的拖欠房租42434元。一审判决认为曹全基对其垫付的房屋维修费�装修费无证据证实，该认定没有事实依据。理由是：（1）曹全基在一审中提交了维修费用清单、装修费用清单；（2）双方《租房合约》明确约定租赁期间的各项维修费、装修费、装电表附加费由段守贵承担；（3）房屋装修期间，孙思兵在场监工，曹全基当时致电段守贵，段守贵亦予认可。曹全基在一审期间申请证人孙思兵出庭作证但未予准许，以致一审判决认定曹全基主张维修费、装修费的证据不足，作出错误判决。二、一审判决适用法律不当。双发既然存在合法有效地租赁合同关系，则因租赁发生的各项维修费和装修费共计48849元应按合同约定从租金中扣除。合同法第221条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费由承租人承担。”由此，�全基认为应当从租金中扣除有法律依据。段守贵提出偿付拖欠的房屋租金42434元无事实依据，也违反了双方合约中关于先垫付后结算的约定。据此请求：撤销原判，改判驳回段守贵、全国珍的一审诉讼请求。
曹全基补充上诉称：2009年6月16日，双方达成协议将涉案房屋转让给曹全基并签订了房屋买卖合同及相关事项，但段守贵又在未告知曹全基的情况下将房屋另行转让给杨永义，致使曹全基一家11口未有安身之地，导致其因多次放弃便宜购买其他房屋的机会，造成房屋差价损失19万元和精神损失18万元。另外，曹全基为感谢段守贵20**年6月16日将房屋转让给自己并签订房屋买卖合同，将收藏多年的和田白玉、籽料、把件、挂件等珍品相赠送，因段守贵无德无信，现依法撤销赠与，要求其归还原物，否则赔偿10万元，加上房屋维修费14850元、装修费33999元等等，共请求段�贵赔偿曹全基直接或间接损失571949元。
被上诉人段守贵、全国珍答辩称：上诉人曹全基上诉理由不能成立，其所谓房屋装修费及维修费没有事实依据。承租人对房屋进行装修需经过出租人同意，现无证明出租人同意出租人装修的证据；对房屋维修有合同约定，出租人承担因自然灾害造成损坏而进行维修的费用，承租人承担费非自然损坏的维修费用，曹全基并未提供其维修费用系因自然灾害所致。故其主张在租金中扣除装修费和维修费没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
在二审指定的举证期限内，双方均未提交新的证据。
二审经庭审及查阅一审卷宗材料，查明，2013年6月8日，涉案房屋在北海市房地产交易中心办理了权属转移登记。其余事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
庭审中，曹全基确认其尚欠段守贵房屋租金42434元。
本案的争议焦点为：被上诉人段守贵、全国珍请求上诉人曹全基偿付其拖欠的房屋租金42434元是否有事实和法律依据。
本院认为：合法的合同关系应受法律保护。本案中，双方就涉案房屋形成了合法的租赁合同关系，双方应按约行使权利、履行义务，租赁合约签订后，被上诉人段守贵、全国珍已经涉案房屋交付上诉人曹全基使用，曹全基则应当按照约定给付相应的房屋租赁费用。现曹全基未按约支付房屋租金，段守贵请求其支付拖欠的租金于法有据，应予支持。对于段守贵主张尚欠的房租金额为42434元，曹全基当庭予以认可，本院亦予确认。曹全基上诉称应当在租金中抵扣其为维修、装修涉案房屋费用共计48849元，并以费用清单为证。本院认为，在没有其他充分证据佐证的情况下，曹全基在一审中提交其自行拟制的费用清单不能单独证明费用发生的真实情况，同时也无法证明�对房屋的装修获得了出租人段守贵的同意，以及维修费用发生的原因及哪部分应由出租人段守贵承担。曹全基如有新的证据证实其存在房屋维修和装修费用损失，可另案主张。
至于曹全基补充上诉称段守贵应当赔偿其直接或间接损失571949元，其在一审中没有提出反诉，二审中双方就此也没有调解意愿，同时也不属于本案租赁关系应当审查范围，故本院不予处理，其可另案主张。
综上，上诉人曹全基的上诉理由不能成立，本院不予支。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费860元，由上诉人曹全基承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
审 判 员 李雪燕
代理审判员 杨天隆
二〇一四年十二月九日
书 记 员 陈永辉
附：本判决引用的法律条�
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）……