宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1493号
上诉人（原审被告）韩艳，女，1980年12月19日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人季灵芝，北京市中银（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨萍，女，1983年7月29日出生，
汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原审被告高昆，女，1979年2月10日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
上诉人韩艳因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第2904号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人韩艳的委托代理人季灵芝，被上诉人杨萍，原审被告高昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2014年3月11日，被告高昆与新顺和公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，新顺和公司将位于银川市兴庆区凤凰花园B区12号商住楼28号营业房出租给被告高昆用于经营服装生意，租赁期间自2014年4月11日至2017年4月10日止。新顺和公司禁止被告高昆转租（包括分割转租）、转借、转让租赁房屋。2014年4月10日，被告高昆与被告韩艳签订《房屋租赁协议》一份，约定被告高昆将位于银川市兴庆区凤凰花园B区12号商住楼28号营业房分割为AB两间，东边为B间，西边为A间，被告韩艳租赁B间，租赁期间为2014年4月10日至2017年4月10日止。2015年3月20日，原告与被告韩艳作为转让双方，被告高昆作为二房东，三方签订《店面转让协议》一份，约定，被告韩艳将位于银川市兴庆区凤凰花园B区12号商住楼28号营业房B间转让给原告使用，建筑面积47.19平方米，租期至2017年4月10日止，年租金46000元，被告韩艳剩余租期为两年，剩余租金由原告支付给被告高昆。转让后门面原有的装修、装饰全部归原告所有，原告在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。原告于合同签订之日向被告韩艳支付定金10000元，被告韩艳在合同签订三日内向原告腾让房屋并交付钥匙，同时原告向被告韩艳支付转让费尾款50000元，上述费用包含装修、装饰、设备及其他相关费用。被告高昆协助原告办理涉案店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件手续，相关费用由原告负担，被告韩艳、高昆保证该门面房有合法承租权并有权依法转让，不可欺瞒原告，若由此引起的纠纷由二被告共同赔偿原告的所有损失。同日，原告与被告高昆签订《房屋租赁合同》一份，约定被告高昆将位于银川市兴庆区凤凰花园B区12号商住楼28号营业房分割称AB两间，原告租赁B间，租期至2017年4月10日，合同期满后房屋租赁合同终止（另签）。原告与被告谈妥租房协议后，需付押金3000元，每年租金46000元，签订合同时一次性付清（一年一付），每年10%递增，提前一个月交付房租。承租期内的水、电、暖、卫生费、物业管理费等原告与被告高昆各承担一半，一年一付。合同签订后，原告按约向被告韩艳支付转让费60000元，并向被告高昆交纳房屋押金3100元，房屋租金46000元，被告韩艳亦按约向原告交付了涉案房屋。2015年4月6日，原告将涉案房屋以全包价58000元交由宁夏乐家装饰工程有限公司进行装修，双方约定如原告毁约则需扣取工程造价总额30%的违约金，原告已支付前期工程款25000元并准备装修。后原告在办理营业执照过程中，新顺和公司拒绝向原告开具经营场所证明，并告知原告涉案房屋禁止转租，新顺和公司不认可被告韩艳、高昆的转租行为，原告的合同目的不能实现，故诉至法院，请求依法判令：一、确认原告与被告韩艳、高昆签订的《店面转让协议》及原告与被告高昆签订《房屋租赁合同》无效；二、被告韩艳向原告返还转让费60000元，并按中国人民银行同期贷款基准年利率支付自2015年3月20日至被告韩艳实际返还转让费之日止的利息；三、被告高昆返还原告房屋租金46000元、押金3100元，共计49100元，并按中国人民银行同期贷款基准年利率支付自2015年3月20日至被告高昆实际返还上述款项之日止的利息；四、被告韩艳、高昆赔偿原告经济损失17700元；五、本案诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求第四项变更为被告韩艳赔偿原告经济损失17700元。庭审中，原告于2015年6月19日向被告高昆返还了涉案房屋，原告同意被告高昆返还原告房屋租金37055元、押金3100元，共计40155元。
原审法院认为，本案的争议焦点是原、被告三方签订的《店面转让协议》及原告与被告高昆签订的《房屋租赁合同》是否有效。被告高昆与新顺和公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定，禁止被告高昆转租（包括分割转租）、转借、转让租赁房屋。被告高昆未经新顺和公司同意，擅自将涉案房屋分割转租给被告韩艳，被告韩艳又将其租赁部分转让给原告，上述分割转租及转让行为均未得到新顺和公司的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告韩艳、高昆与原告签订的《店面转让协议》及原告与被告高昆签订的《房屋租赁合同》无效。因《店面转让协议》及《房屋租赁合同》自始无效，被告韩艳应向原告返还转让费60000元。鉴于原告已使用房屋3个月且被告高昆同意返还原告房屋租金37055元、押金3100元，合计40155元，法院予以确认。关于利息及经济损失，在合同签订过程中，二被告虽未告知原告涉案房屋存在禁止转租、转让的情形，但原告在明知被告高昆系二房东的情况下，未核实涉案房屋的相关情况即与二被告签订合同，原告亦存在过错，应自行承担由此造成的相关经济损失，故对原告要求被告韩艳支付转让费利息损失及经济损失17700元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、确认原告杨萍与被告韩艳、高昆于2015年3月20日签订的《店面转让协议》及与被告高昆签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告韩艳于本判决生效之日起七日内退还原告杨萍转让费60000元；三、被告高昆于本判决生效之日起七日内退还原告杨萍房屋租金37055元、押金3100元，合计40155元；四、驳回原告杨萍的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1468元，由原告杨萍负担308元，被告韩艳、高昆负担1160元。
宣判后，韩艳不服提出上诉称，一、原审被告高昆将其从新顺和公司租赁的凤凰花园B区12号商住楼28号营业房分隔为AB两间，高昆将其中的B间租赁给上诉人，在上诉人租赁该房屋时，新顺和公司知道该房屋由上诉人与高昆共同租用，并且从房屋分隔的外观就能明显看出28号营业房被分隔为两个独立的空间独立经营。另外，新顺和公司所有的凤凰花园B区12号楼及周边商住楼，全部存在将房屋分隔并转租的情况，转租的商铺转租期限都在一至五年不等，新顺和公司对转租的事情很清楚并且从不干涉。上诉人在转租房屋期间曾多次找新顺和公司的办公室主任黄学军，也曾提出要求和新顺和公司直接签订租赁合同，但黄学军代表新顺和公司表示不用重新签订合同，由上诉人继续从高昆处租赁就可以了。倘若新顺和公司不同意转租，应当由新顺和公司向原审被告高昆及被上诉人杨萍主张解除合同，而不是被上诉人杨萍主张的合同无效。二、上诉人在租赁该房屋后，对房屋进行了修缮、装修，上诉人向被上诉人收取的转让费是为了弥补对该房屋进行投资的损失。现因原审判决认定合同无效，原审被告高昆直接将房屋收回，该房屋上的全部装饰、装修的受益人是高昆，现高昆再次将该房屋对外转租，转租费包含租金及转让费6万元。上诉人既然不享受利益，也就不应当承担义务，故原审判决上诉人退还6万元转让费明显不当。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，改判驳回被上诉人要求上诉人退还转让费6万元的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人在二审提交照片八张。证明涉案房屋内的财产。
被上诉人质证对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。认为该照片是上诉人在营业时拍的。在交接时只有室内的灯和房屋卷帘门。
原审被告质证认为涉案房屋存在室内的灯、房屋卷帘门、地砖和壁纸。
被上诉人杨萍辩称，新顺和公司与原审高昆签订的房屋租赁合同规定涉案房屋不得分割转租，其与上诉人没有任何交接手续，原审法院认定事实清楚，该房屋与上诉人无关，上诉人无权收取其转让费。
原审被告高昆述称，经原审法院询问，上诉人与被上诉人均称不再租赁涉案房屋，其就继续出租，其与上诉人的租赁关系已经解除，上诉人并未向其交付租赁费。
二审查明的事实同原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人提出其转租给被上诉人的涉案房屋是经房屋所有权人新顺和公司同意的，但未提交证据证实。原审法院在审理过程中调取新顺和公司询问笔录，新顺和公司称其与原审原告高昆签订房屋租赁合同时禁止转租（包括分割转租）、转借、转让租赁房屋，故原审法院认定原审被告高昆未经新顺和公司同意，擅自将涉案房屋分割转租给上诉人韩艳，上诉人韩艳又将其租赁部分转让给被上诉人，其之间所签订的合同无效并无不当。上诉人提出其与被上诉人在转租时，店面存在财产，其提交的照片不能证实转租时的情况，且其与被上诉人签订合同时亦未办理交接手续。对于上诉人收取的被上诉人转让费6万元因合同无效应予以退还。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1468元，由上诉人韩艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安 宁
代理审判员 高卫国
代理审判员 黑 琴
二〇一五年十二月八日
书 记 员 李梦露
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。