山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2937号
上诉人（原审原告、反诉被告）：樊斌，男，1983年出生，汉族，山西省太原市，住太原市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张文秀，女，1985年出生，汉族，现住太原市。
委托诉讼代理人：陈曦，女，汉族，1979年出生，个体户，住太原市。
上诉人樊斌因与上诉人张文秀租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初5500号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
樊斌上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判张文秀支付樊斌房屋租金23111.68元，租赁期间拖欠的物业、煤气费用2500.92元。2、撤销一审判决第三项，依法改判樊斌不再支付张文秀押金5000元。3、一、二审诉讼费由张文秀承担。事实和理由：一审判决存在认定事实不准确的错误。一、一审法院认为，2016年4月至8月之间4个月的房屋租金，按照双方之间的合同约定应为19000元。而上诉人认为，并非为4个月的房屋租金，按照双方合同约定，结合张文秀违反合同约定的转租行为，应当准确按天计算并支付2016年4月6日至2016年8月31日共计148天的房屋租金，为23111.68元。二、张文秀发生违法转租行为时，收取29000元，分别为违法转租半年的房屋租金24000元和房屋押金5000元，且在违法转租期满时张文秀始终不退还牛世军房屋押金5000元，造成牛世军向上诉人索要房屋押金5000元的事实。上诉人认为，张文秀转租行为本身系违法行为，确已收取房屋租金及押金共29000元，随着双方租赁合同的解除，张文秀和本案房屋无任何关系，更不能收取双份房屋押金，故上诉人不再支付张文秀房屋押金5000元。假设张文秀持有房屋押金，即表明与本案房屋存在关系，仅且只有唯一的租赁关系，证明本案房屋租赁合同并未解除，应当支付上诉人至判决生效之日的房屋租金。三、上诉人在本案中并无过错，也无不当行为。而张文秀违背合同约定，实施违法转租行为直接导致了本案的发生，给上诉人造成巨大的经济损失。一审本诉、反诉及二审的诉讼费均应由张文秀承担。
张文秀辩称，租赁合同签订的时间是2015年4月6日至2018年4月6日，由于樊斌的父亲欠债，债主上门催债致使张文秀不能继续租住，为此事张文秀还曾报警，派出所的民警协调此事，樊斌同意终止房屋租赁，返还20000元的房租，但也未返还。张文秀没有收取双份押金，樊斌也没有证据证明牛世军向其索要押金。张文秀也不存在欠交物业费的情况。
张文秀上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人原审的反诉请求；本案诉讼费由樊斌承担。事实和理由：一审认定事实错误。1、一审法院认定上诉人与樊斌于2016年8月租赁合同关系终止实属错误。事实上双方于2016年1月12日已经解除了租赁合同，而且有樊斌亲笔签名的退租金及押金的字据，这个事在当时出警的派出所也有相应的记录，双方已经达成了退两万元租金及押金的事实。2、一审法院认定对上诉人向案外人郗庆宝支付的一万元款项，没有合理依据是错误的，上诉人是经过樊斌及其家属同意后才支付的，这属于指示交付，该款项是樊斌用于偿还案外人债务的，该款项应该在本案中一并解决。3、一审认定物业费数额有误，上诉人与樊斌签订的租赁协议期限自2015年4月至2016年4月，交的物业费是自2015年1月至12月，而双方的租赁合同在2016年1月份解除，因此上诉人的物业费存在多交的情况。
樊斌辩称，当时写了一个条子，没有说解除合同，也没有说退20000元，只说对方如果搬家退租金。张文秀支付郗庆宝10000元，樊斌不知道此事，更谈不上指示交付。张文秀交的是2015年的物业费，而本案主张的是2016年的物业费，张文秀应当支付。
樊斌向一审法院起诉请求：要求张文秀继续履行房屋租赁合同并立即支付2016年4月6日至2017年4月6日房租57000元；要求张文秀支付2016年物业管理费1151.42元，电梯费374.21元，2016年第一、第二季度水费381.3元、公告照明电费62元，租赁期间的天然气使用费424.88元、垃圾清运费107.1元，共计2500.92元；如张文秀已擅自转租房屋且拒交房租，要求依房屋租赁合同约定终止合同，并要求张文秀支付第二年度起至房屋交还樊斌止期间的房租；本案诉讼费由张文秀承担。
张文秀向一审法院反诉请求：请求判令樊斌返还租金及押金共计人民币20000元（自2016年1月12日至2016年4月6日）；请求判令樊斌承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：樊斌与张文秀于2015年4月4日签订房屋租赁合同一份，主要内容为由樊斌将其所有的位于太原市小店区长治路奥林花园伦敦座705号房屋一套出租给张文秀，租赁期限为三年，租金为每年57000元，押金5000元（租赁期满后，屋内设施无人为损坏、各项费用无欠费，押金全部退还），张文秀不得有转租、分租、转让该房屋、改变房屋租赁用途等行为，否则樊斌有权终止合同，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书；以及其他约定。合同签订当日，张文秀向樊斌支付了2015年4月6日开始计算的一年租金57000元、押金5000元，樊斌出具收条2张予以确认。在张文秀租用该房屋期间，因案外人与樊斌之父之间的经济纠纷，债主时常上门讨债，对其正常居住使用该房屋造成干扰。2016年1月12日，因债主讨债，张文秀报警，民警出警对债务纠纷进行了处理，但张文秀称其与樊斌之间的纠纷当时并未记录；当日樊斌曾向张文秀出具字据一张，内容为”搬家的前一天给我打电话，第二天我准时来，一边搬家，一边退钱”；庭审中，张文秀称双方当时谈好由樊斌在搬家时退租金和押金共计20000元，但樊斌对此不予认可。其后，张文秀于2016年1月15日又向他人租赁房屋一套，租赁期限自2016年1月15日起至2017年1月14日。2016年2月底，张文秀将本案所涉的房屋转租给案外人牛世军，租期半年，收取了租金29000元，并将其中10000元支付给郗庆宝；郗庆宝陈述其与樊斌之父之间存在经济纠纷，但并不认识樊斌本人，也收到了张文秀的10000元。樊斌陈述至2016年4月一年租期到期后才发现张文秀将房屋转租一事，并提交了物业公司和煤气公司出具的证明材料，证明案涉房屋现拖欠2016年第二季度物业费1968.94元、2015年4月至2016年7月拖欠煤气费424.88元、垃圾清运费107.1元。一审法院认为，本案中樊斌与张文秀之间所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反相关规定，应系有效合同，双方均应依约履行合同义务。张文秀向樊斌支付了2015年4月6日至2016年4月6日的房屋租金57000元、租房押金5000元，在其使用房屋期间，因案外人与樊斌之父之间存在经济纠纷，造成其使用不便，双方曾协商退租事宜，但现有证据不能显示双方就退还租金、押金一事确已达成一致意见；在此情况之下，张文秀于2016年2月将涉案房屋转租给案外人牛世军，并将收取的2016年2月至8月的半年租金29000元中的10000元支付给案外人郗庆宝，而郗庆宝本人表示其是与樊斌之父之间存在经济纠纷而非与樊斌之间，故张文秀的行为系违反合同约定、擅自处分租赁物，其应承担相应的不利后果。结合张文秀的转租时间，本院认定其与樊斌之间的租赁合同关系应于2016年8月终止，在此之后樊斌即应收回房屋，对其主张的之后产生的损失本院不予支持，对于2016年4月至8月之间4个月的房屋租金，按照双方之间的合同约定应为19000元，应由张文秀支付樊斌为宜，同时樊斌也应退还张文秀押金5000元。对于樊斌主张张文秀支付的拖欠物业费、煤气费等费用，有相关证据加以佐证，且均产生于租赁期间，故本院亦予以支持。张文秀向案外人支付的10000元款项，并无合理依据，应由其自行处理为宜。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除樊斌与张文秀之间于2015年4月4日所签订的房屋租赁合同。二、张文秀于本判决生效后三日内支付樊斌房屋租金19000元、租赁期间拖欠的物业、煤气费用2500.92元。三、樊斌于本判决生效后三日内支付张文秀押金5000元。四、驳回樊斌、张文秀的其他诉讼请求。案件受理费，本诉部分减半收取1288元，由樊斌、张文秀各负担644元；反诉部分150元，由樊斌负担50元，张文秀负担100元。
本院对一审查明的事实予以确认。二审中，张文秀申请证人李某1出庭作证。李某2证明，经过多次沟通，樊慧生（樊斌的父亲）的老婆同意张文秀将10000元的房租顶借款还给公司。其曾到张文秀租住的地方进行催债，且张文秀报警，派出所的民警还给予协调。张文秀支付给其公司10000元的事情没有跟樊斌商量过。樊斌对李某2的证言质证认为，支付10000元的事情不知道，也没有和其商量过，对证言不认可。另张文秀向本院提出调取证据的申请，申请本院向出警的派出所调取相关材料。
本院认为，上诉人樊斌主张租金应按天计算，根据樊斌与张文秀所签订的《租赁合同》的约定，租金是按年计算的，而张文秀应支付租金的时间不满一年，一审法院依据双方合同约定年租金数额平均到一个月的金额计算张文秀应付租金并无不当。樊斌的主张不能成立，本院不予支持。对于张文秀收取的牛世军押金5000元，樊斌没有证据证明其已支付牛世军且该押金系另一法律关系，故樊斌认为其不应当退还张文秀5000元押金的上诉请求不能成立，不予支持。上诉人张文秀认为其与樊斌的租赁合同在2016年1月12日已解除并达成了樊斌退还20000元租金及押金的一致意见，但其提交的樊斌所写的字据上没有记载退还20000元租金及押金的事项。为证明此事，张文秀申请本院向出警派出所调取相关材料，但张文秀在一审庭审时陈述，民警出警对债务纠纷进行了处理，对其与樊斌之间的纠纷当时并未记录。本院认为派出所对涉案事项未作记录，故无调取的必要。对于张文秀向案外人支付10000元的事实，一审法院已作认定。证人李某2证言证明张文秀确实支付了10000元，同时也证明此事并没有与樊斌商量。无论是郗庆宝还是李某2的证言均证明张文秀向案外人支付10000元不是受樊斌本人的指示，故一审法院认为应由张文秀自行处理并无不当。对于拖欠的物业费、煤气费等费用，因该费用产生在张文秀租住或其转租期间，因此张文秀应当承担该费用。综上所述，上诉人樊斌、张文秀的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
樊斌交纳二审案件诉讼费50元，由樊斌承担；张文秀交纳的二审案件诉讼费1488元，由张文秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 范红琴
审判员 郭晓军
审判员 孙云英
二〇一七年九月八日
书记员 陈梦薇