贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凯民初字第1938号
原告罗某某，男，1968年3月21日出生，侗族，贵州省镇远县人。
委托代理人（特别授权）粟泽福，贵州振法律师事务所律师。
被告晏某某，女，1988年11月14日出生，侗族，贵州省镇远县人。
委托代理人（特别授权）晏某，女，1963年5月23日出生，侗族，贵州省镇远县人。
被告晏某，女，1963年5月23日出生，侗族，贵州省镇远县人。
原告罗某某诉被告晏某某、晏某房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告罗某某及其委托代理人粟泽福、被告晏某某的委托代理人晏某、被告晏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗某某诉称：2012年6月15日，我与被告晏某就位于凯里市北京西路15号18幢2单元附2号房屋买卖事宜签订了一份《售房协议》。协议签订后，我依约向被告晏某支付购房款20万元。但在办理房屋过户手续时，才得知该房屋已被法院查封，不能办理产权过户登记手续。为此，我要求被告晏某退还购房款，但被告晏某以房款已被花费为由不予退还。事后，我不得已向公安机关报案，被告晏某被判处刑罚，被告晏某某得知其母亲晏某将被处以刑罚后，为减轻其母的刑事责任主动找我协商赔偿事宜，双方不仅达成《还款协议》，晏某某还向我出具《欠条》，并代其母退还3万元购房款，我也向被告晏某出具了一份《谅解书》。被告晏某刑罚执行完毕后，被告晏某某即向法院提起诉讼，要求撤销《还款协议》，案经一、二审法院审理，判决驳回被告晏某某的诉讼请求。因被告晏某将被法院查封的房屋出售给我，无法办理过户登记，导致房屋买卖合同目的不能实现。为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除我与被告晏某2012年6月15日签订的《售房协议》；2、由二被告连带返还我的购房款20万元，装修费3.2万元，并支付2012年6月16日至2015年6月16日期间的利息6万元、2015年6月17日至2015年7月28日的利息2800元（此后利息按照贷款合同约定计算至返还购房款本金之日止）；3、由二被告支付违约金5.12万元（违约金暂计为2015年1月16日至7月28日，此后违约金按照还款协议计算至返还购房款之日止）；4、案件受理费由二被告承担。
原告罗某某为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本身份信息和诉讼主体资格；2、原告与被告晏某2012年6月15日签订的《售房协议》、被告晏某2012年6月14日出具的《收条》、中国信合2012年6月14日出具的《信合卡转信合卡回单联》原件各一份共3页，拟证明原告向被告晏某支付购房款20万元的事实；3、（2014）凯刑初字第253号《刑事判决书》复印件一份3页，拟证明被告晏某欺骗原告，将已被查封的房屋出售给原告的事实；4、原告与被告晏某某2014年7月16日签订的《还款协议》、被告晏某某2014年7月16日出具的《欠条》原件各一份1页，拟证明：（1）被告晏某某自愿为被告晏某承担返还购房款的事实；（2）被告晏某某自愿承担还款义务的事实；5、（2015）凯民初字第380号《民事判决书》、（2015）黔东民终字638号《民事判决书》复印件各一份共14页，拟证明法院不予支持被告晏某某请求撤销与原告签订《还款协议》的事实。
被告晏某某未向本院递交书面答辩意见，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。
被告晏某未向本院递交书面答辩意见。庭审中，被告晏某口头辩称：一、我同意解除与原告签订的售房协议，也同意退还20万元的购房款。但自签订协议后，原告一直居住在该房内。如果协议解除，我不仅不予返还原告的装修费，原告反而应向我支付房屋租金，将租金抵扣到房屋装修款中。二、原告主张的违约金与我没有关系，出售的房产是我个人的，我也未授女儿晏某某处理我与原告之间发生的买卖房屋事宜。综上所述，请求人民法院依法判决。
被告晏某在举证期限内未向本院提交任何证据材料。
经审理查明：2012年6月15日，被告晏某在隐瞒自己位于凯里市北京西路15号18栋2单元附2号房屋已被法院查封的情况下，将该房出售给原告罗某某，并收取原告20万元的购房款。原告在办理房产过户登记手续中，得知该房屋已被法院查封后，遂向公安机关报案。2014年6月27日，凯里市人民检察院以被告晏某涉嫌非法处置查封财产罪向本院提起公诉。被告晏某某得知此事后，主动找到原告协商赔偿事宜，希望获得原告的谅解，以便减轻其母的刑事处罚。2014年7月16日，以原告为甲方、被告晏某某为乙方签订了一份《还款协议》，协议内容为：“一、自本协议签订之日起，由晏某之女晏某某承担罗某某购买的位于北京西路经委宿舍房屋所有费用贰拾玖万贰仟元整（含购房款本金贰拾万元整，36个月利息陆万元整及房屋装修费用叁万贰仟元整）。二、晏某某承诺于半年内（2015年1月16日之前）偿还罗某某购房款本金贰拾万元整，一年内（2015年7月16日之前）偿还剩余费用玖万贰仟元整。如晏某某提前归还房款本金，则相应减少利息，（月息为本金的百分之一，如本金减少，利息则相应减少）。三、晏某某偿还完所有钱款后（贰拾玖万贰仟元整），罗某某与晏某所签订之购房协议自动失效。罗某某无条件搬出该房屋。四、如晏某某未在约定时间内偿还罗某某所有钱款，晏某某需额外支付罗某某购房款本金的4%／月作为违约金（捌仟元／月）。直到还完所有款项为止，期间如发生民事纠纷，罗某某所产生的所用诉讼费用由晏某某承担。”协议签订后，被告晏某某当即向原告出具一份《欠条》，内容为：“本人晏某某，自2014年7月16日起，欠罗某某钱款贰拾玖万贰仟元整，承诺于2015年1月16日前归还贰拾万元整，2015年7月16日前归还剩余玖万贰仟元。此欠条附于还款协议后，之间产生的利息增减，参照协议执行。”同日，原告收取被告晏某某折价装修款3万元。原告在被告晏某某签订还款协议、出具欠条和返还3万元装修款的情况下，向原告出具一份《谅解书》，内容为：“本人罗某某于2012年6月14日向晏某购买位于北京西路经委宿舍房屋一套，购房款为人民币贰拾万元整。购房后迟迟得不到办理房屋过户手续，后得知该房屋已被凯里市人民法院冻结，不能进行交易。得知事情真相后，本人到凯里市刑警队报了案，晏某遂被执法机关抓捕。晏某被逮捕后，其家人十分重视，多次与我协商，经协商后，决定由晏某之女晏某某偿还我购房款及其他费用，共计贰拾玖万贰仟元整。在协商过程中，我了解到晏某家庭也十分困难，仅靠她一人抚养一双儿女，在这种情况下，晏某家属仍然积极筹措钱款偿还，我认为其悔过表现很好，其子女也需要她的经商收入扶助，她已经得到了教训，我也不希望继续造就悲剧，愿意原谅他，并承诺晏某某在约定时间内偿还我所有钱款后，立即从该房屋内搬出。因此，本人对晏某的行为予以谅解，请求凯里市人民法院给予晏某改过自新的机会，从轻发落。”2014年7月16日，本院作出（2014）凯刑初字第253号《刑事判决书》，判处晏某有期徒刑七个月。被告晏某刑满释放后，晏某某以还款协议是原告乘人之危签订的，且违背自己真实意愿为由于2015年1月27日向本院提起诉讼。案经一、二审法院审理后，判决不予支持晏某某的诉讼请求。2015年8月5日，原告以被告晏某隐瞒房屋被查封的事实，无法实现买卖合同目的为由向本院提起诉讼。庭审中，原告更改起诉状第二页倒数第9行的笔误，即将“且向原告退还3万元的购房款”，修改为“并同时将3.2万元的房屋装修费折价为3万元支付给原告”。被告晏某则称晏某某的答辩意见与我的一致。因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。
另查明：二被告系母女关系。
上述事实，有原告的起诉状、被告晏某的口头答辩意见以及原告所举的证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。
本院认为：公民的合法权益依法予以保护。我国合同法所述的买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案被告晏某在明知涉案房屋已被司法机关查封的情况下，仍将房屋出卖给原告，致使原告依约全额支付购房款后，未能办理房产过户登记手续，原告在购房合同目的不能实现的情况下，主张解除售房协议事实清楚、理由正当、于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告晏某应承担返还房款的民事责任。根据原告与被告晏某某达成《还款协议》以及被告晏某某出具的《欠条》，被告晏某某为了被告晏某减轻刑事处罚，主动找到原告，承诺由其偿还被告晏某的债务，双方签订的《还款协议》和被告晏某某出具的《欠条》都是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。被告晏某某主动承担被告晏某的债务，且经原告同意后，被告晏某的债务已发生转移，被告晏某某未按协议履行还款义务，其行为不仅违反了协议的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担偿还款项（购房款20万元、36个月利息6万元、3.2万元装修费）的民事责任。根据协议，被告晏某某未按期偿还原告款项，应承担违约责任。但被告晏某某实际已向原告折价返还的3万元装修费应予扣除在原告主张的费用中。庭审中，被告晏某自愿偿还原告购房款20万元，按照当事人意思自治原则，本院应予准许。被告晏某辩称其未授权被告晏某某处置其与原告订立的房屋买卖合同事宜，与庭审查明的事实不符，本院不予采信。被告晏某将被司法机关查封的房屋出卖给原告，不仅违反了法律法规的强制性规定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，其要求原告支付房屋使用费于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、解除原告罗某某与被告晏某2012年6月15日签订的《售房协议》。
二、被告晏某某、晏某在本判决生效之日起十五日内连带返还原告罗某某购房款20万元，并由被告晏某某个人返还原告罗某某利息6.28万元（利息计至2015年7月28日，此后利息按照还款协议约定计算至返还购房款之日止）。
三、被告晏某某在本判决生效之日起十五日内支付原告罗某某违约金51200元（违约金计至2015年7月28日，此后违约金按照还款协议约定计算至返还购房款之日止）。
四、驳回原告罗某某的其余诉讼请求。
若义务人未按照本判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6490元，减半收取3245元，由被告晏某某、晏某共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。
审判员 杨 琼
二〇一五年十一月四日
书记员 石本媛