上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7791号
上诉人(原审原告)：上海善汇仓储有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：郑树奎，总经理。
委托诉讼代理人：郑维志。
委托诉讼代理人：刘杰，上海福一律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：广州市益诚运输服务有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：邹幼文，总经理。
委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。
上诉人上海善汇仓储有限公司(以下简称“善汇公司”)因与上诉人广州市益诚运输服务有限公司上海分公司(以下简称“益诚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
善汇公司上诉请求：撤销一审判决，改判：一、益诚公司支付租金人民币(以下币种均为人民币)1,640,410元；二、益诚公司支付违约金147,636元。事实和理由：租赁合同到期后，善汇公司一直向益诚公司追讨租金。在2016年10月，善汇公司的关联公司上海恒臣仓储有限公司(以下简称“恒臣公司”)也代表善汇公司在青浦区人民法院执行局的主持下协调租金事宜。当时恒臣公司表示益诚公司共拖欠租金200万元左右，其中就包含了本案所涉租金。善汇公司与恒臣公司系关联公司，双方之间进行内部结算，无需直接支付租金。恒臣公司与原产权人上海大智企业(集团)有限公司(以下简称“大智公司”)之间的租赁合同至2016年10月28日时尚未到期，根据“买卖不破租赁”原则，尽管青浦区嘉松中路XXX号第13库房屋(以下简称“系争房屋”)所有权发生了变动，但不影响租赁合同的效力。另外，尽管有相关部门对系争厂区实施拆违专项整治并对厂区采取了停电等措施，但对于益诚公司使用系争房屋并无影响，一审法院酌情减少租金标准没有依据。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
益诚公司上诉请求：撤销一审判决，改判益诚公司不承担租金和违约金。事实和理由：系争房屋当时已不具备租赁合同约定的租赁条件，水电均不能正常供应，而益诚公司属于物流行业，在停水断电的情况下，工作无法正常运转。另外，益诚公司未及时搬离是因善汇公司阻拦所致，益诚公司并无任何过错。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
善汇公司、益诚公司均不同意对方的上诉请求。
善汇公司向一审法院起诉请求：一、益诚公司支付自2016年1月29日至2016年10月28日期间的租金1,658,705元；二、益诚公司支付违约金149,283元(以1,658,705元为基数，按日千分之一计算90天)；一审审理中，善汇公司主张租金的起点变更为2016年2月1日。
一审法院认定事实：2012年3月20日(应为3月30日，此处一审系笔误)，善汇公司与恒臣公司签订《房屋租赁合同》，由善汇公司向恒臣公司承租系争房屋，租期自2012年3月30日至2016年3月30日止。2012年11月15日，善汇公司、益诚公司签订《仓库租赁合同》，善汇公司向益诚公司转租上述房屋，用途为物流仓储，租期自2013年4月1日至2016年3月31日止，月租金为175,000元，每隔两年递增6%。押金为一个月租金，三个月为一个付款周期，先付后用，每逾期一日，以全部逾期金额的千分之一支付滞纳金。合同还约定，善汇公司需保证标的物的照明设施、地下设施包括水、电等附属设施处于正常可使用和安全状态。后善汇公司向益诚公司交付系争房屋，益诚公司支付租金至2016年1月底并支付押金175,000元。
一审另查明，坐落于青浦区华新镇嘉松中路XXX号厂区房屋的产权人原系大智公司。因大智公司与他人债权债务纠纷案件在一审法院进入执行程序，2015年12月23日，法院发拍卖通知书拍卖嘉松中路XXX号厂区内的房产。2016年3月14日，法院出具执行裁定书裁定嘉松中路XXX号厂区内的房产所有权及相应的其他权利归买受人上海优递爱实业有限公司所有。2016年9月26日，法院作出公告责令大智公司及其他占有上述房产的第三人于2016年10月9日前自行搬离并移交嘉松中路XXX号房产，到期不履行，法院将依法强制执行。因益诚公司未按期搬离，故法院于2016年10月28日采取强制搬离措施。
一审审理中，益诚公司表示2015年11月28日华新镇人民政府发告知书告知由于华新镇政府将于2015年11月30日对大智区域实施拆违专项整治行动，届时将采取全封闭措施。整治当天，政府对系争房屋所在的厂区进行封闭，禁止车辆驶入，并采取停水措施。后又于2016年1月26日采取停电措施，导致益诚公司无法正常使用系争房屋，故益诚公司有权拒交租金。为此，益诚公司提供告知书4份。善汇公司对4份告知书的真实性没有异议，但认为与本案无关，并表示根据政府所发的告知书表明政府仅在11月30日当天进行拆违整治活动，并未采取停水措施，对于后期的停电予以确认，但提供了发电机，不影响益诚公司使用，且益诚公司租赁系争房屋的用途是仓储，即使停水停电对益诚公司也不会造成影响。另外告知书是针对大智厂区违章搭建的租赁户，并非针对有产证房屋的租赁户，本案中益诚公司承租的第13栋厂房是有产证的。
一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，益诚公司承租系争房屋用于仓储使用，合同亦约定善汇公司应提供符合条件的水电设施并保证其正常使用。后因政府对系争房屋所在厂区内实施拆违专项整治并对厂区采取停电等措施，法院亦依法对系争房屋在内的厂房进行拍卖，在一定程度上影响了益诚公司的正常使用。合同期内，租金应予以适当减少，考虑到本案的实际情况、当事人的过错及对益诚公司的实际影响程度，法院酌定益诚公司仍需支付善汇公司合同期内租金300,000元，益诚公司赔偿善汇公司违约金20,000元。关于益诚公司支付的房屋押金，因益诚公司已被强制搬离系争厂房，善汇公司理应退还。善汇公司同意在益诚公司应付租金内扣除押金，法院予以准许。关于合同到期后益诚公司是否应支付善汇公司租金，双方存在争议。法院认为，合同到期前，双方对系争房屋已经拍卖的事实均为明知，合同到期后，善汇公司既未要求益诚公司搬离并交还房屋，亦无证据证明其向益诚公司催讨过租金，也无证据证明善汇公司已向其上家恒臣公司、其上家恒臣公司向房屋的产权人支付了合同到期后至益诚公司实际搬离之日止的租金或占有使用费，且益诚公司不同意支付租金，益诚公司未搬离系争房屋实为获取政府补偿，可见双方不存在续租的意思表示，不构成不定期租赁。故善汇公司以双方构成不定期租赁并要求益诚公司支付合同到期后至实际搬离之日止的租金，缺乏依据，法院难以支持。
一审法院作出判决：一、广州市益诚运输服务有限公司上海分公司应于判决生效之日起十日内支付上海善汇仓储有限公司租金125,000元(已扣除押金)；二、广州市益诚运输服务有限公司上海分公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海善汇仓储有限公司违约金2万元。
二审期间，善汇公司提供了恒臣公司等出具的《情况说明》、恒臣公司与大智公司的《仓库租赁合同》、(2013)沪二中民四(商)终字第187号民事判决书、《银行交易明细》、《收据》、《借条》等证据材料，以证明善汇公司与恒臣公司是关联公司，且存在其他债权债务关系，故善汇公司的租金并非直接向恒臣公司支付。截止2016年10月28日之前，善汇公司及恒臣公司应支付的租金均支付完毕。益诚公司认为上述材料无法达到善汇公司的证明目的。益诚公司亦提供了《租房意向协议书》、《厂房租赁合同》、水费、电费、租金发票等证据材料，以证明益诚公司早在2016年3月就已另寻他处租赁场地，之所以未及时搬离系善汇公司阻拦所致，以及由于租赁场地停水停电，益诚公司不应再支付租金。善汇公司认为上述材料与本案无关联性。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，善汇公司与益诚公司约定的租赁期限至2016年3月31日止。在另案执行过程中，法院于2015年12月23日就已作出拍卖通知书对包括系争房屋在内的房产进行拍卖。2016年3月14日，法院出具执行裁定书裁定嘉松中路XXX号厂区内的房产所有权及相应的其他权利归买受人上海优递爱实业有限公司所有。由此可见，善汇公司与益诚公司之间在租赁期满之后，缺乏继续租赁系争房屋的意思表示，双方之间并不构成不定期租赁关系。本院经审查认为，在案证据不足以证明善汇公司有权向益诚公司收取租赁合同期满之后的占有使用费，善汇公司的上诉主张，本院不予支持。益诚公司在租赁合同期满之前一直占有使用系争房屋，一审法院已根据客观情况，酌情减免了益诚公司应支付的租金。益诚公司上诉要求不支付租金等上诉理由，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，善汇公司及益诚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19,587.41元，上诉人上海善汇仓储有限公司负担人民币17,858.81元，上诉人广州市益诚运输服务有限公司上海分公司负担人民币1,728.60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年十月三十日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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