苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民初字第912号
原告冯伯强。
被告冯凤娟。
委托代理人吴保华，江苏众谊律师事务所律师。
被告苏州市吴江区房地产管理处，住所地苏州市吴江区油车路***号。
法定代表人沈旋，该单位主任。
委托代理人温文治、嵇健锋，江苏剑桥人律师事务所律师。
原告冯伯强诉被告冯凤娟、苏州市吴江区房地产管理处（以下简称吴江区房管处）房屋租赁合同纠纷一案，苏州市中级人民法院指定本院管辖，本院于2015年6月10日立案受理，依法由审判员周宏适用简易程序公开开庭进行审理。后依法由审判员肖仁刚与人民陪审员张炜、许卫球组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯伯强，被告委托代理人吴保华，被告吴江区房管处委托代理人嵇健锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯伯强诉称，被告冯凤娟是其姐姐。1992年左右，冯凤娟承租位于吴中区黎里镇施家浜东弄10号101室的公房（以下简称涉案公房）。因该房无水电等设施，地面潮湿，墙面破旧不堪，被告冯凤娟在2000年下半年将公房承租权转让给原告。原告承租后进行了装修，安装了水电系统、卫生设施、闭路电视等。该公房的租金、水电费也一直由原告交纳。从以上事实可以看出，被告冯凤娟实际上已经退出了租赁关系，该公房的承租权实际归原告享有。被告吴江区房管处对此也事实上知晓（黎里房管所是其下属单位）。后来，该公房却以被告冯凤娟为承租人进行拆迁。为维护自身合法权益，故请求判决确认原告享有吴江区黎里镇施家浜东弄10号101室公房的承租权。
被告冯凤娟辩称，原告冯伯强是其弟弟，原告陈述事实与实际不符，涉案公房自1983年起就一直由其使用，直到2002年被告全家到苏州工作，房屋就空关着，其将房屋钥匙交给母亲，委托母亲对涉案公房进行管理，之后原告和其商量要求使用该房屋，具体如何用没有谈，原告就从母亲处拿了钥匙。2006年其从苏州回来和原告讲房屋要自己住了，后经母亲劝说后，其还住女儿家中。直到2013年9月拆迁办告知其房屋要拆迁，其于2013年10月到涉案公房找到实际居住人，拿了房屋钥匙交给拆迁办。在此过程中，承租人始终没有变更，被告从未将房屋转让给原告，其与原告之间没有任何租赁合同或者转租协议，双方也没有达成过任何口头转租协议。原告陈述的安装水电、卫生设施等也与事实不符，涉案房屋从其开始租用之日起就有水电、卫生等生活设施，租金始终由其实际支付，水电费是其母亲在管理房屋过程中，由实际使用房屋人员交付，原告出租房屋时也和租户提到房屋是冯凤娟租赁的，根据拆迁政策，原告也不享受涉案公房的拆迁利益。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴江区房管处辩称，其于1983年左右将涉案房屋出租给被告冯凤娟。2004年11月22日，其委托吴江市临沪房地产经营有限公司与冯凤娟签订直管公房租赁合同，双方的租赁关系一直持续至涉案房屋被拆迁为止，期间没有变更、解除和终止，其与原告之间没有任何租赁等法律关系，涉案房屋承租人是被告冯凤娟，冯凤娟是在其处登记的合法承租人，对租赁房屋享有当然的承租权。同时，向其缴纳租金、公房保养费的主体一直是冯凤娟。房屋被拆迁时，也是和冯凤娟签订的补偿安置协议，并在冯凤娟交出钥匙后顺利拆迁，故被告冯凤娟享有房屋的租赁权益和其他衍生利益。原告对涉案公房不享有租赁权，原告自称对诉争房屋修缮、添置、缴纳水电费，即便该行为存在，也不足以推定原告对该房屋享有租赁权。此外，直管公房租赁合同中明确约定，该房屋不得擅自转租，即便被告冯凤娟有向原告转租的行为，该行为也因无权处分而不具有法律效力。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于苏州市吴江区黎里镇施家浜东弄10号101室公房自1983年起由被告冯凤娟承租。2004年11月，被告冯凤娟与吴江市临沪房地产经营有限公司就涉案公房再次签订直管公房租赁合同，明确计租面积62.04平方米，月租金49.60元，租赁期从2004年11月21日至2005年12月31日，承租方在每月20日前向出租方交付租金。合同中还约定，承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方有权解除租赁合同并收回房屋。租赁期届满，如出租方的房屋需继续出租，承租方有优先权，但须另订租赁合同。2013年12月23日，吴江利通房屋拆迁有限公司（甲方）与被告冯凤娟（乙方）签订补偿安置协议书，对涉案公房实施搬迁，并对被告冯凤娟补偿115985元，同时约定乙方选择安置房C型，面积初步认定为103.1平方米，安置房房款为193261元，乙方还应付77276元。同日，被告冯凤娟还向黎里古镇补偿安置办公室出具承诺书一份，明确其租住的位于施家浜弄10号房屋现已交出钥匙，原房屋内所有留存的一切东西与其无关，临时安置过渡费从2013年12月23日开始计算。
以上事实，由被告冯凤娟提供的直管公房租赁合同、补偿安置协议书、承诺书及庭审笔录予以证实。
本案争议焦点是被告冯凤娟是否将涉案公房承租权转让给原告冯伯强的问题。
对此，原告冯伯强提供如下证据：（1）原告母亲孙瑞英和妹妹冯小妹出具的证明，主要内容为：冯凤娟早在1992年3月份起就将施家浜××号的三间半平房无条件转让冯美英（冯小妹），由于冯美英的丈夫陈建国认为该房无电无水，地面墙面均潮湿不堪等原因不愿接受该房的转让，不久冯伯强得知后，与冯凤娟口头达成该房的转让。有半年之久，冯伯强申请水、电表，内部布线照明开关，装二套卫生设施（重新筑好下水道），地面水泥浇高25公分，墙面粉饰，三间半均塑料扣板吊顶（电线已重新布线），装了绿纱门窗，直至2012年10月和2013年3月该房二处砖瓦大面积脱落，造成大面积塑料顶板破碎，冯伯强即同原副所长和朱科长申请该房可否修造，后来得知要同镇拆迁办任科长申请至今。从转让至今，水电费、房租和闭路电视等均由冯伯强支付，故证明此房已由冯凤娟无条件在1992年3月份起转让给了冯伯强。另外，我们在调解此事期间，冯凤娟曾答应给冯伯强三分之一的房屋拆迁费。（2）涉案公房于2013年度所发生的水、电费票据、停水通知单、存折及银行交易单，其中电费发票上载明的付款单位为被告冯凤娟，水费发票上载明的付款单位为原告冯伯强。原告称，上述费用都是其交的，水电费是在其办理的存折上扣的，停水通知单上也是原告名字，其申请装水表时，水厂的人认识原告，所以水表就用了原告的名字，电是根据承租人冯凤娟名义开通的。修缮房屋也是其出资的，但因为时间久远没有凭证留下来。（3）2000年至2012年期间的公房保养费交款书和租金缴款书，收款单位为吴江市房地产管理处，承租单位一栏均写明为冯凤娟。原告称，上述租金都是其支付的，因为房管局只认其姐姐的名字，故其用冯凤娟的名义交费。（4）2013年9月26日的承诺一份，承诺人为余福刚，主要内容是其承诺从房屋中搬走，搬走前通知冯伯强。2015年4月25日的证明一份，证明人为张建华，主要内容是其因女儿初中需要在2002年4月份搬至施家浜××号，冯凤娟的房子因她全家搬至苏州故转让给冯伯强。原告冯伯强陈述，2000年下半年，其从姐姐即被告冯凤娟处承租涉案公房，因为是自家人，其与被告冯凤娟之间没有书面协议，被告冯凤娟先给妹妹冯小妹，冯小妹不要，嫌房屋条件不好，其知道后就对姐姐冯凤娟说那就给他吧，还给姐姐交了欠付的半年房租。房屋拿到后，空关了一段时间，然后进行装修，其未在涉案房屋中住过。2003年左右其把房屋出租给了外地人，现在能联系到了就是余福刚和张建华，余福刚大约2007年左右向原告租赁涉案公屋，一直租到2013年。张建华证明其于2002年4月向原告租赁涉案公房。
被告冯凤娟经质证认为，其母亲孙瑞英和妹妹冯小妹出具的证明内容虚假，自相矛盾，与原告陈述也有巨大差异，且证人也未到庭接受法庭调查和质证，证人证言不能作为依据。对水电费票据、房租交款单的真实性无异议，但不能证明涉案公房已经转让给了原告，只能证明原告以及原、被告母亲在此期间实际在管理涉案公房，其母亲提出把房屋给原告用后，因为是姐弟关系，其就没有过问该房屋的事情，出租都是原告在经手。对于所对应的价款是否由原告支付有异议，水电费和房租一开始是其母亲缴纳的，由于原告和母亲居住在一起，其可以从母亲处取得相应票据。两份房客的证明内容也是虚假的，张建华不可能知道房屋转让的事情，余福刚在房屋拆迁时明知承租人为被告冯凤娟，而且也配合其进行房屋的腾退。涉案公房的承租人是被告冯凤娟，原告只是作为房屋管理人在从事缴纳水电费等事情，被告冯凤娟也没有向原告收取费用，原告将涉案公房出租以后收取了租金，因此原告支付公房租赁费等费用属于正常。被告吴江区房管处与被告冯凤娟的质证意见一致，其不清楚谁来缴纳的租金，但认可冯凤娟交清了租金。
被告冯凤娟为证明其是涉案公房承租人且从未变更的事实，还提供如下证据材料：（1）2014年11月22日吴江市临沪房地产经营有限公司出具的收据一份，交款单位为冯凤娟，收款事由为手续费，证明涉案公房承租人自始至终是冯凤娟。（2）余福刚的收条，内容为收到房东冯凤娟搬家费1000元，证明冯凤娟在收回房屋时，向房屋实际使用人支付了1000元搬家费。当时因为拆迁办要收回房屋并交出房屋钥匙，其找了承租人余福刚，余福刚要求支付1000元搬家费，其就支付了，余福刚搬走后，其将钥匙交给了拆迁办。原告及被告吴江区房管处对上述证据真实性无异议，原告还表示，对于涉案公房转让时间，因为时间长了记不清楚，以诉状上的2000年下半年为准。
本院认为，直管公房是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。涉案房屋为政府直管公房，对于承租人的承租资格有一定的条件限制，涉及直管公房承租人变更的，需由具备承租直管公房条件的人，向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请确认或变更，办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。被告冯凤娟与公房管理部门签订的直管公房租赁合同中对于房屋转租、转让等也有严格限定。原告未在涉案公房中居住而是将房屋对外出租，向房管部门支付公房租金仍是以被告冯凤娟名义，原告也从未向直管公房管理部门申请确认或变更其为承租人，因此，不能认定原告享有涉案公房的承租权。根据直管公房租赁合同，涉案公房的承租人为被告冯凤娟，其享有该房屋的承租权。被告吴江区房管处确认被告冯凤娟为承租人并无不妥。另，原告冯伯强主张被告于2000年下半年已将该公房承租权转让给原告，被告对此予以否认，原告未能提供双方就涉案公房转让达成合意的书面证据，原告提供的由其母亲和妹妹出具的证明，无相应证据佐证，证明中陈述的涉案公房转让时间等事实和原告所称时间和事实也不相符，原告提供的俩承租人出具之证明，内容主要为其是向原告承租房屋，对于涉案公房承租权是否有转让的事实，其并不清楚，即使有此表述，也属于传闻证言，不足采信，且上述证人均未出庭作证，故本院对上述证人证言均不予采信。对于原告提供的水电费票据、停水通知单、租金缴款书等证据，能够证明原告较长时间对涉案公房进行了管理，被告冯凤娟对此的解释是其因暂时不用且考虑到亲戚关系故将涉案公房交母亲及原告管理，原告也确认其并在涉案公房中居住，故即便原告对涉案公房进行了修缮、交纳水电费、对外出租，也不能当然认为涉案公房承租权已经从被告冯凤娟转让给了原告。综上，原告不能证明其与被告冯凤娟之间存在公房承租权转让的合意，也未向管理部门申请变更涉案公房的承租人，因此，原告要求确认其享有苏州市吴江区黎里镇施家浜东弄10号101室公房承租权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告冯伯强的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告冯伯强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 肖仁刚
人民陪审员 张 炜
人民陪审员 许卫球
二〇一六年一月十八日
书 记 员 朱 婷