徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉商初字第685号
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行。
负责人李厚网，该行行长。
委托代理人解明强，男，1970年3月20日生，汉族。
被告杜晓庆，女，1981年3月27日生，汉族。
被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司。
法定代表人卜凡童，该�司总经理。
委托代理人戚文汇，男，1974年4月12日生，汉族。
委托代理人梁翠，女，1985年12月30日生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行诉被告杜晓庆、绿地地产集团徐州新诚置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由代理审判员赵艳鹏独任审理，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的委托代理人解明强，被告杜晓庆，绿地地产集团徐州新诚置业有限公司的委托代理人戚文汇、梁翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司徐州分行诉称，2011年6月3日，被告杜晓庆与其签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额266000元，借款期限10年，以贷款所购的徐州市云龙区绿地商务城XX-
X地块XXX号楼X单元XXXX室房产作为抵押，并依法办理了预抵押登记手续。被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司承担担保责任。合同签订后，原告于2011年6月20日发放了贷款，但被告杜晓庆已连续4期未足额偿还借款本息，故诉至法院要求判令：1、被告杜晓庆偿还借款本金191885.46元，利息5593.25元（利息暂计算至2015年7月28日，要求计算至实际给付之日）；2、被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司承担连带担保责任；3、原告对徐州市云龙区绿地商务城XX-
X地块XXX号楼X单元XXXX室房享有优先受偿权；4、两被告承担本案诉讼费用。
后被告增加诉讼请求，要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，其他诉讼请求不变。
被告杜晓庆辩称，涉案房屋已被告徐州市云龙区人民法院查封，原告完全可以在该法院拍卖后直接优先受偿。而涉案房屋未及时办理他项权证，是原告没有积极行使权利的结�，所以没有必要进行本次诉讼，因本次诉讼造成原告所有的损失（包括但不限于诉讼费）是因原告故意或过失造成的，故不应由其承担责任。
被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司辩称，1、涉案房屋已经具备了办理抵押权登记的条件，因其承担的是阶段性担保责任，而未实际办理抵押权登记原因在于原告及被告杜晓庆，故其不应当再承担保证责任；2、涉案房屋已经办理了商品房预抵押登记，根据物权法的相关规定，即应认定涉案债权存在物的抵押，在物保与人保并存的情况下，其仅应在物的担保范围外承担责任。
原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：
1、个人购房担保借款合同一份，证明原告主张的债权成立。
2、房地产抵押合同一份，证明原告享有涉案房屋的抵押权。
3、借款凭证一份，证明原告已按约定�放涉案借款。
4、截至2015年7月28日的欠款查询清单一份，证明被告杜晓庆尚欠款项的数额。
被告杜晓庆、绿地地产集团徐州新诚置业有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告杜晓庆、绿地地产集团徐州新诚置业有限公司均未有证据提供。
经本院审查后认为原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件真实情况，本院予以采纳作为本案定案依据。
根据当事人举证、质证及庭审陈述，本院查明以下事实：
2011年6月3日，被告杜晓庆与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告杜晓庆向原告借款266000元，用于购买绿地商务城XX-X地块XXX-X-
XXXX房屋，借款期限10年，利率为浮动利率，为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮30%计算。采用�月等额本息还款方式还款，还款日为每期借款对应日。借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至本息清偿为止，逾期贷款罚息利率为合同执行的贷款利率基础上上浮50%。对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行的规定计收复利。借款人未按期归还贷款本息超过90天，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。合同中还约定将绿地商务城XX-
X地块XXX-X-XXXX房屋作为抵押物，为涉案贷款提供抵押担保。
同时，涉案借款合同还约定由绿地地产集团徐州新诚置业有限公司（原名称上海绿地集团徐州置业有限公司）提供阶段性连带责任保证，自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。保证责任为连带责任担保，担保的范围包括合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的费用。借款合同项下同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。
同日，被告杜晓庆、案外人李瑞与原告签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定以绿地商务城XX-X地块XXX-X-
XXXX房屋作为抵押物为涉案贷款提供担保，并办理了预抵押登记，但至今未办理抵押权登记手续。
合同签订后，原告于2011年6月20日按约发放了贷款266000元。在合同履行过程中，被告杜晓庆未按合同约定按期足额还款，截至2014年7月28日，被告已逾期4期未足额偿还欠款，共拖欠借款本金191885.46元、利息5360.93元、罚息141.93元，复利90.39元�原告遂诉至法院。
本院认为，原告与被告杜晓庆所签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立有效，双方均应按约履行。原告按照借款合同约定发放了贷款，被告杜晓庆应按时还款。被告杜晓庆未按期足额还款构成违约，致使原告诉至法院以维护自身合法权益，其应按合同约定承担违约责任。原告主张解除与被告杜晓庆签订的《个人购房担保借款合同》，并要求其承担还款责任的诉请，本院依法予以支持。
关于原告主张要求对涉案房屋享有抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而涉案房屋虽进行了预抵押登记但并未办理正式的抵押权登记，故原告主张其就涉案房屋享有抵押权无事实和法�依据，本院依法不予支持。
关于被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司是否应承担连带保证责任的问题。其向原告做出的阶段性保证承诺，是双方自愿签订，且未违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。按照原告与被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司关于“自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，保证人为借款人承担连带保证责任”的约定，被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司的担保责任不应当予以免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司承担保证责任后，有权向被告杜晓庆追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百�十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司徐州分行与被告杜晓庆、绿地地产集团徐州新诚置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告杜晓庆于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州分行借款本金191885.46元，利息5360.93元、罚息141.93元、复利90.39元（该利息、罚息、复利暂计算至2015年7月28日，自2015年7月29日起逾期罚息、复利，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮30%计算至实际给付之日）。
三、被告绿地地产集团徐州新诚置业有限公司对被告杜晓庆的上述债务承担�带清偿责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4250元，减半收取2125元，保全费1510元，合计3635元，由被告杜晓庆、绿地地产集团徐州新诚置业有限公司负担（该款原告已预付，被告负担部分随案款一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 赵艳鹏
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 原誉中
附：法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定�期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
6、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
7、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》�六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。