北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第03125号
原告田丽珠，女，1952年11月1日。
委托代理人潘小鹏，北京市中咨律师事务所律师。
被告肖珺，女，1982年10月26日出生。
原告田丽珠诉被告肖珺确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告田丽珠及其委托代理人潘小鹏、被告肖珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田丽珠诉称，原告系诉争北京市西城区羊肉胡同房产原所有人。2009年原告因购买天津市一处房屋急需钱款，而因为自身年龄已经超过银行同意放贷的年龄，不符合银行房贷的条件，故与被告协商达成一致意见，由原告将诉争房屋临时过户至被告名下，由被告取得�房屋所有权后，以该房屋为抵押物，向银行申请40万元贷款，且所获贷款由原告使用，并由原告实际承担偿还该银行贷款的义务。同时双方还约定，在原告还清以诉争房屋为抵押所贷银行贷款后，被告应无偿将该房屋归还给原告，并办理完毕该房屋产权移转变更登记。嗣后，诉争房屋产权于2009年3月26日由原告名下变更为被告所有，被告以该房屋为抵押物于2009年3月20日获得平安银行40万元贷款。该贷款已于2014年6月11日由原告清偿。原告主张原告系以虚构房屋买卖合同套取银行贷款，并无真实合同交易，因此，当事人之间的合同属于以合法形式掩盖非法目的之无效合同。现诉至法院，要求：一、判决原被告2009年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效，二、要求被告配合原告办理西城区羊肉胡同房屋产权过户手续；三、诉讼费由被告承担。
被告肖珺辩称，我认可原告起�状中陈述的全部事实，我认可我和原告于2009年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效，我和原告当初签订该份买卖合同时，我们双方都没有真实的房屋买卖交易的意思，签订合同的目的是去办理平安银行40万元贷款，我愿意配合原告办理房屋过户手续。我和原告签订房屋买卖合同后，我没有支付给原告购房款，原告也没有将房屋交付给我使用，房屋一直是由原告占有和使用，2009年3月20日签订的《房屋买卖合同》并未实际履行过。房屋过户给我之后，我用这套房屋办理了平安银行40万元的抵押贷款，到2014年6月11日原告将贷款全部还清，2014年10月22日我和原告一起办理了解除抵押登记。
经审理查明，2009年3月19日，原告田丽珠与被告肖珺签订《协议书》，约定“甲方田丽珠因急需用钱，故将坐落在白塔寺羊肉胡同120号1楼312房临时过户于乙方肖珺，因甲方房产有其历史原�，是祖辈留下的家产，待等甲方凑足卖房时的肆拾万元人民币时即要求返还产权，乙方不得无故拒绝；甲方有权出租房屋并收取出租房屋的全部费用，如果遇上国家搬迁政策，国家根据现行价发放搬迁费，全部归甲方，乙方不能占有”。2009年3月20日，原、被告签署《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW17532），合同约定原告将位于北京市西城区羊肉胡同室房屋出卖与被告，被告应该支付原告购房款361880元。上述合同签订后，涉案房屋于2009年3月26日变更登记在被告名下，被告未向原告支付购房款，该房屋一直处于原告的控制与支配之下，并未实际交付被告使用。被告于2009年3月20日以诉争房屋为抵押物与深圳发展银行股份有限公司北京西三环支行签订借款合同，该银行于2009年3月20日将40万元贷款发放至被告平安银行卡内。原告于2010年至2014年6月，每月持续偿还以诉争�屋为抵押物的银行贷款，截止2014年6月11日，原告共计偿还贷款本息为435011.69元。2014年6月13日，平安银行股份有限公司北京西三环支行出具个人贷款结清证明，显示被告在此行的贷款本金400000元已还清。房屋产权证附记显示，深圳发展银行股份有限公司北京西三环支行在北京市西城区羊肉胡同房屋之上的抵押权于2014年10月22日注销。
另查，被告在2009年3月19日写下借条一份“今肖珺借田丽珠人民币拾贰万元整（120000），该借款应于2012年3月20日之前一次性或分期还清”。2009年3月19日，原告与被告签订一份《委托书》，约定“因坐落在白塔寺羊肉胡同室因近期临时过户肖珺，所以在租房过程中，一切手续由原房主田丽珠全权代理，出租房屋的全部收入直接打入田丽珠的工商账户”。原、被告于2014年5月20日签订《协议书》一份，该协议书约定“北京市西城区白塔寺羊肉�同房屋是甲方（田丽珠）名下祖产，甲、乙（肖珺）双方系朋友关系，因在2009年双方均急需用钱，因甲方年龄较大无法用该房屋抵押贷款，故甲方将房屋暂时无偿过户给乙方，用于抵押贷款，待甲方将贷款（肆拾万元）及利息还清后，乙方将房屋无偿再过户给甲方，现甲乙双方协议如下：一、甲方将北京市西城区白塔寺羊肉胡同房屋无偿过户给乙方的目的只是为了抵押贷款，虽然房屋现登记在乙方名下，但该房屋所有权实际是甲方所有；二、房屋在乙方名下期间房屋的升值、贬值、出现任何风险及占有、使用、收益、处分等所有权利均由甲方独自享有和行使，乙方不得干预，必要时乙方必须给予配合；三、如遇房屋拆迁，拆迁利益及补偿方式均由甲方独自享有和行使，乙方不得敢于，且乙方必须给予配合；四、甲方还清房屋全部贷款（肆拾万元）及利息后，乙方�偿将房屋过户给甲方，所需费用由甲方承担，办理还款及过户过程中乙方必须予以配合；五、贷款于2009年已经下发（肆拾万元），甲方从贷款中借给了乙方拾贰万元，乙方也曾经偿还过部分贷款，现甲方承诺剩余贷款由甲方偿还，待房屋依法过户于甲方名下后，甲方不再向乙方索要剩余借款，乙方偿还的贷款不得再向甲方索要；六、双方自愿达成本协议，望双方本着尊重友谊，尊重事实的原则积极履行本协议。甲方，田丽珠，2014年5月20日，乙方，肖珺”。2014年6月4日原告田丽珠与被告肖珺签订《补充协议书》，双方约定“原签订两份协议是关于北京市西城区羊肉胡同房屋的贷款事宜，当时由于双方有共同需要用钱，故将羊肉胡同房临时过户肖珺，实际是用田丽珠的产权房，肖珺的名字，贷了40万元（房子的归属权利始终归田丽珠所有永不变，肖珺无产权权利。今全部贷款及利息已全部还清，由田丽珠还完，有银行的手续、还款发票。按照合同肖珺无偿配合过户归还田丽珠名下产权。。。。。。）”
现原告诉至本院，请求法院确认原、被告于2009年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效，要求被告配合原告办理西城区羊肉胡同120号院1楼1层3门312房屋的产权过户手续。被告认可原告的陈述，同意配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。
上述事实，有双方当事人陈述、存量房屋买卖合同、契税发票、房屋所有权证、房屋买卖协议、协议书、借条、补充协议书、委托书、个人账户交易明细清单、银行抵押借款合同、转账凭证及客户回单及其他相关证据材料在案佐证。
本院认为，原告田丽珠虽与被告肖珺签订的关于买卖北京市西城区羊肉胡同房屋的《存量房屋买卖合同》并将房屋过户至被告名下，但被告并未依据买卖合同的约定支付相应的对价，双方签订涉案房屋买卖合同的目的是将涉案房屋过户给本案被告（名义买房人）后，由被告以其名义办理抵押贷款，供无贷款资格的原告使用，双方上述买卖行为的性质应当认定违法套取银行贷款，双方买卖的目的具有非法性，应认定为符合合同法第五十二条第三款规定的“以合法形式掩盖非法目的”，该合同应认定为无效合同。同时根据合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，根据民法通说理论见解，我国不采物权行为无因性理论，原告无需另行提起不当得利之诉要求被告肖珺返还房屋产权，所以被告应配合原告办理涉案房屋过户手续。综上所述，对原告要求被告配合办理涉案房屋产权过户手续的的诉讼请求，本院支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第五十八条之规定�判决如下：
一、确认原告田丽珠与被告肖珺于二00九年三月二十日签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：xxx）无效。
二、被告肖珺于本判决生效之日起三十日内配合原告田丽珠办理北京市西城区羊肉胡同xxx号房屋的产权过户手续。
案件受理费三千三百六十四元，由被告肖珺负担，自本判决生效之日起七日内交纳
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年三月二十日
书记员 王志伟