山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0902民初744号
原告：谢维庆，男，1963年4月出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：陈继祥，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。
被告：山东一建建设有限公司，住所地：泰安市泰山区。
法定代表人：陈尚洋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于雷，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张铎，山东公允（泰安高新区）律师事务所实习律师。
第三人：章海军，男，1974年7月出生，汉族，住泰安市泰山区。
原告谢维庆与被告山东一建建设有限公司（以下简称一建公司）、第三人章海军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢维庆及其委托诉讼代理人陈继祥，被告一建公司委托诉讼代理人于雷、张铎，第三人章海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢维庆向本院提出诉讼请求：1.确认原告谢维庆与被告一建公司签订（第三人章海军代签）的以房抵债协议有效；2.判令被告一建公司协助原告谢维庆办理泰安市某小区的三套房产的过户手续。事实和理由：被告原名称为山东一箭建设有限公司，后更名为山东一建建设有限公司。2008年秋，被告同泰安市泰山区某村签订旧村改造开发协议后，成立泰安房产开发部，并与该项目的实际出资施工人章海军签订了《风险质押经营承包合同》，章海军作为被告的项目负责人筹资组织施工队伍施工。我承接了部分某小区建设工程，并顺利竣工，经结算被告欠我施工材料款1766498元，因无力还款，经公司同意，章海军以房抵债将诉争的三套房产及相应配房抵顶给了我，并交付了房产。我已装修入住了该三套房产。后该房产中的两套被其他法院查封，402室被周某某网签贷了款。第三人章海军以房抵债的行为是职务行为，被告理应予以追认并协助我办理房产过户手续，但被告却依仗法定意义上的房屋开发人的身份，将已抵债给我的房产另卖他人，侵犯了我的合法权益。经多次协商未果，因此，要求判如所诉。
被告一建公司辩称，原告所诉无事实和法律依据。我公司对第三人章海军以房抵债的行为不清楚，我公司与原告之间也没有签订过任何的以房抵债的协议，且根本不认识原告。因此，原告要求确认以房抵债协议有效不应予以支持。我公司已将诉争房屋出售给了案外人，买受人也都已经支付了全部或者大部分的房款，并且都已经实际装修入住，因此，原告要求我公司协助其办理诉争房屋的过户手续，也不应支持。
第三人章海军述称，原告谢维庆确实在我的工地上干工程，欠了他一百多万元的工程款，我就拿房子抵债了。至于被告一建公司说将诉争房产卖掉了，卖给了谁我都不知道，我也没收到购房款，我对此不予认可。某小区项目是我借用被告一建公司的资质做的，房产都是我投资建设的，我给一建公司交纳管理费，我认为一建公司没有权利卖这些房子。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告山东一建公司原名称为山东一箭建设有限公司（以下简称一箭公司）。2011年12月22日，被告取得了其开发某小区的《泰安市商品房预（销）售许可证》，预售范围为：1号楼-14号楼。
2013年12月26日，原告谢维庆（乙方）与第三人章海军（甲方）签订《以房抵债协议书》一份，约定：因甲方系借资质开发建设，但被借资质单位并未在建设施工中有资金投入，该工程全部由章海军自筹资金及借贷经营施工。乙方在甲方开发建设水牛埠旧村改造施工中承接了部分施工项目，当时经甲方法人同意以所建房屋抵顶工程欠款，现工程已竣工，甲方尚欠乙方工程材料款1766498元。经双方协商，现以竣工的泰安某小区的三套房屋抵债给乙方（另行签订商品房买卖合同）。待全部工程竣工能办理房产证明，甲方单位负责无条件的为乙方办理过户手续等。该协议书抬头处写明：甲方：山东一箭建设有限公司泰安房产开发部负责人：章海军（实际出资施工人）乙方：谢维庆。落款处由原告谢维庆和第三人章海军分别在乙方和甲方处签名、捺印。同日，原告与第三人又签订了《商品房销售协议》，约定山东一箭建设有限公司泰安房产开发部将上述本案诉争的位于某小区的房屋出售给原告，房屋按建筑面积（每套）90平方米计算，单价6540元等。该销售协议抬头处写明：销售方为山东一箭建设有限公司泰安房产开发部，出售人为章海军，购买方为谢维庆。落款处由原告谢维庆和第三人章海军分别在购买方和销售方下方的“授权委托代理人”处签名、捺印，销售方处为空白。
原告谢维庆与第三人章海军均称，从相关手续看，诉争房产所在的小区，是被告一建公司与某村村委合作开发的旧村改造项目，双方签有相关协议，被告并且是该小区的承建方。但实际上，是第三人章海军借用了被告一建公司的资质，由章海军投资进行小区的开发和建设，章海军则需向一建公司交纳管理费，为此，双方签订了《风险质押经营承包合同》，对此进行了约定。一建公司授权章海军全权负责某村改造项目，大约在2007年，一建公司又成立了该项目的房产开发部，任命章海军为公司的副总经理兼房产开发部的经理。在项目建设过程中，章海军将部分土建工程发包给了原告谢维庆，谢维庆完成所承包的工程后，经与章海军结算，双方认可欠谢维庆材料款和人工费共计1766498元，双方又商定以建成的某小区的房屋抵顶该欠款，遂签订了上述《以房抵债协议书》和《商品房销售协议》。
被告一建公司则称，某小区是一建公司开发建设的小区，工程亦由一建公司进行施工，章海军开始是一建公司在该项目的施工负责人，后公司更换其他人负责施工，章海军组织某小区的施工是职务行为，一建公司对于章海军将诉争房屋抵顶给原告谢维庆不知情、不认可。并且，一建公司已将诉争三套房屋中的202室于2011年出售给了范某某，将其中的302室于2015年出售给了武某，将其中的402室于2011年出售给了周某某，出售给周某某的402室还已办理了网签登记备案。为证实自己的主张，被告提交了2011年1月5日和2012年7月5日，收取范某某购房款的“现金收入单”复印件两份，2015年6月29日、2015年10月30日和2016年11月2日，收取武某购房款的“现金收入单”复印件三份以及《楼房购买协议》复印件一份，2011年1月21日、2011年1月30日、2011年2月19日和2012年7月12日，收取周某某购房款的“现金收入单”复印件四份以及《商品房预售合同》复印件一份。后原告因无法取得诉争房屋的产权登记手续，遂诉来本院，要求处理。
另查明，2017年11月6日，武某向本院起诉，告诉一建公司，同时在起诉状中直接列写本案原告谢维庆为第三人，要求一建公司将某小区302室交给武某实际占有，同时要求谢维庆腾退该房屋。同日，本院受理该案，案号为（2017）鲁0902民初4974号。该案审理中，一建公司作为被告提交了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》以及《泰安市商品房预（销）售许可证》，经质证，作为原告的武某与作为第三人的谢维庆对该五证均无异议。
本院认为，2013年12月26日，原告谢维庆与第三人章海军签订《以房抵债协议书》，约定章海军以某小区202室、302室、402室三套房屋抵债给谢维庆，抵顶欠谢维庆的工程材料款1766498元。现原告谢维庆要求确认该协议有效。对此主张，作如下分析：1、商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上述以房抵债协议，其主要内容实际是章海军将诉争三套房屋出售给谢维庆，所得价款与欠付谢维庆的工程款相互抵顶。而章海军作为个人，并不具有房地产开发企业的资质，其所签订的以出售商品房为主要内容的协议，显然无效。2、原告谢维庆和第三人章海军强调，某小区是章海军借用被告一建公司的资质开发建设，该工程全部由章海军自筹资金施工建设。且不论被告对此并不认可，即便这一陈述属实，个人借用有资质企业进行开发建设，本身既是违反相关法律规定的行为，现原告反而以此为由，主张章海军作为实际的开发主体，有权对外销售商品房，显然与法律规定相悖。3、原告称章海军以房抵债是经一建公司同意，又称该以房抵债行为是职务行为，但被告一建公司予以否认，且原告均无证据证实，均不足以采信。原告还称，对于章海军的以房抵债的行为，被告一建公司理应予以追认，在章海军无权处分房产的情况下，追认与否完全取决于一建公司的意愿，原告的这一主张无法律依据。4、实际上，被告一建公司作为有诉争房屋预售许可证的合法的房地产开发企业依法有权出售诉争房屋，而第三人章海军即便非法参与了房地产的开发，也无权出售诉争房屋。综上所述，原告要求确认2013年12月26日的《以房抵债协议书》有效，于法无据，本院不予支持。原告还要求被告一建公司协助办理诉争房产的过户手续，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
驳回原告谢维庆的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告谢维庆负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 万 峰
人民陪审员 冯正运
人民陪审员 谢维东
二〇一八年七月五日
法官 助理 宋丽平
书 记 员 李思宇