北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第8879号
原告陈会文，男，19xx年xx月xx日出生。
被告王晓春（兼被告刘硕硕的委托代理人），女，19xx年x月x日出生。
被告刘硕硕（系被告王晓春之女），19xx年xx月xx日出生。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左辉，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
原告陈会文与被告王晓春、刘硕硕、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，公开开庭进行了审理。原告陈会文和被告王晓春、被告刘硕硕的委托代理人王晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈会文诉称：王晓春自称拥有北京市大兴区金荣园xx号楼x单元xxx号房屋，只是由于北京市限购政策等规定，产权证的姓名用的是其孙女刘硕硕的名字，双方签订合同前，王晓春已经委托链家公司、联众地产等多家房产中介公司，将该房公开出售一年多的时间了，2015年5月13日，我与王晓春经链家公司业务员中介，签订该房屋买卖合同，约定房价166万元，定金9.5万元，我当场支付定金0.5万元，我与王晓春、链家公司约定剩余9万元于5月31日前支付完毕，5月22日，我通过链家公司要求支付剩余定金，王晓春要求通过银行转帐方式汇款，我要求见面交款并由王晓春出具收据。王晓春称自己不在北京，等从外地回京后再联系，双方经链家公司协商，从定金9万元中暂扣2万元，作为物业交割保证金，5月31日前我再支付7万元定金即可。5月29日，我联系王晓春，双方商定30日下午到地铁四号线新街口路北金象大药房附近的工行网点交付剩余定金7万元，5月30日上午，王晓春电话通知我称，已经和链家公司说了，房子不卖了，定金不要了，我立即联系链家公司，链家公司也无能为力，我多次联系王晓春，王晓春坚持房子不卖了，合同无效。根据双方合同约定，违约方要向守约方支付房价20%的房款作为赔偿金，违约方要承担链家公司收取的所有费用等，我奔波劳顿协商链家公司和王晓春无果，且我放弃了购买其他性价比好的房子的机会。我诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，判令王晓春、刘硕硕赔偿我购房定金1万元，并赔偿违约金33.2万元及中介费等费用40420元，诉讼费用由王晓春、刘硕硕承担。
被告王晓春辩称：一、陈会文起诉陈述与事实不符，1、实际上是作为北京人，我从来不倒腾房子，也不缺购房指标。说诉争的房屋是给孩子准备的婚房都不是事实。2、陈会文只是和我通过几次电话，和链家公司协商次数也是有限的，况且并非协商未果，链家公司同意退还陈会文中介费。3、从5月13日至5月29日，我告诉陈会文不卖房子了，只有20多天，且房价至今没有变动。陈会文和其他房地产中介公司约定看房子，陈会文主动发短信不看房子了，由此可见，并未耽误其买房。4、在签约之前，我已经出示并复印了房产证和户口本，陈会文作为卖房人在产权人未到场的情况下，没有核实房产信息，将我女儿刘硕硕误认为是孙女，显然陈会文根本未尽到应有的合理注意义务。二、陈会文的诉讼请求无法律依据。1、关于陈会文主张定金1万元和违约金33.2万元的诉讼请求，根据合同法第116条的规定，陈会文既主张定金又主张违约金且数额过高，显失公平。请法院驳回该两项诉讼请求。2、链家公司未尽到相应义务，产权人为刘硕硕未追认，买卖合同无效。根据合同法第427条、商品房销售管理办法第28条的规定，链家公司不能收取中介费，显然陈会文只是提前支付了中介费，而不是损失，不应得到法院的支持。3、由于陈会文上述多项不合理的请求造成的诉讼费，并且过高，应由其自己支付。4、陈会文在整个买卖过程中，明知我没有代理权而进行协商、签约等行为，不是法律规定保护的善意人，不是无权代理法律制度所要保护的对象。总之，陈会文的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院判决驳回其所有诉讼请求。
被告刘硕硕辩称：诉争的房屋是2013年5月我父母给我买的，房子是我自己选的，我喜欢这种带楼梯的房子。我母亲认为相互照顾不方便想卖，我同意了，就在中介公司挂出有一年。因为我比较忙没有时间，都是我母亲带着中介公司的人看房。但是在陈会文签订房屋买卖合同时，我并没有授权我母亲，在签订合同一周之后，我母亲和我说将这个房子卖了，我说我不同意。再后来就知道陈会文把我和我母亲起诉了，我就授权我母亲代理我来法院应诉。关于陈会文与我母亲签订的房屋买卖合同没有我的授权，陈会文、中介公司都是清楚的，我认为该三方都是有责任的。除此之外，我的意见和我母亲的一致。
经审理查明：2015年5月13日，王晓春以刘硕硕（出卖人）的委托代理人身份与陈会文（买受人）签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同约定：“出卖人所售房屋坐落为北京市大兴区西红门镇金荣园xx号楼x层x-
xxx，该房屋所有权证证号为X京房权证兴字第1240**号。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2015年11月30日前办理抵押注销手续。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为154万元，出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为12万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人，买受人向出卖人支付定金9.5万元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”
2015年5月13日，王晓春以刘硕硕（出卖人，甲方）的委托代理人身份与陈会文（买受人，乙方）、链家公司（居间方，丙方）签订补充协议，补充协议约定：“定金乙方于2015年5月13日向甲方支付定金人民币9.5万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。”
2015年5月13日，王晓春以刘硕硕（出卖人，甲方）的委托代理人身份与陈会文（买受人，乙方）、链家公司（居间人，丙方）签订居间服务合同，合同约定：“因本次交易涉及多次付款等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照固定费率上浮10%的标准向链家公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为31520元，其中甲方承担零元，乙方承担31520元。”
2015年5月13日，王晓春以刘硕硕（甲方）的委托代理人身份与陈会文（乙方）、北京中融信担保有限公司（以下简称：中融信公司，丙方、服务方）签订房屋交易保障服务合同，合同约定：“丙方保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0.5%收取，共计人民币8300元，其中甲方承担X元，乙方承担人民币8300元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。”
2015年5月13日，陈会文支付王晓春定金5000元。后，陈会文向链家公司交纳了居间费31520元，向中融信公司交纳了房屋评估费600元、房屋保障服务费8300元。
2015年5月13日，王晓春作为承诺人出具代理人关于代理权的承诺书，写明：“本人王晓春（身份证号：×××）受刘硕硕（身份证号×××）的合法委托，代其出售购买坐落于北京市大兴区金荣园xx号楼x单元xxx之房产（房产证号：X京房权证兴字第1240**号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后7个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”
另查明：2013年10月21日，刘硕硕取得涉案房屋的房屋所有权证（X京房权证兴字第1240**号），注明房屋所有人刘硕硕，单独所有。
本案在审理过程中，链家公司提供刘硕硕的授权委托书，用以证明我公司向王晓春说明，如果不是房屋所有权人，需提供房屋所有权人签署的授权委托书。
陈会文对此没有异议；王晓春提出在双方看房到签订合同就在半天左右完成，中途其未离开过中介公司，只是通过电话方式联系刘硕硕，但是没有联系上，中介公司的业务员一直跟着，中介公司的业务员都知道，该授权书是其亲笔所写，且是链家公司的业务员让其写的，更是业务员一边念其一边写的，且陈会文始终也在场，我有录音资料为证，证明买卖双方及中介方都明确知道其没有刘硕硕的授权。
陈会文提出录音不能证明其一直在场，当时确实不在场，对委托书不知情；王晓春作为完全民事行为能力人，作为房屋的实际拥有者、实际控制者，出具了代理权承诺书，签字按了手印，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，其作为善意购买人应受法律保护。链家公司提出其已经告知王晓春不是房屋所有权人就需提交授权委托书，并由王晓春签署了代理权承诺，若因为代理导致合同无效，应由王晓春承担责任，关于委托书是王晓春自己写的，其不知晓。另外因为王晓春、刘硕硕系母女关系，构成表见代理。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、补充协议、房屋交易保障服务合同、代理人关于代理权的承诺书、居间服务合同、居间费收据、房屋评估费及房屋保障服务费的收据、产权证及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：没有代理权、超过代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。王晓春在没有刘硕硕授权的前提下与陈会文、链家公司签订房屋买卖合同及补充协议，王晓春的行为属无权代理，现涉案房屋的产权人刘硕硕不予追认，故上述房屋买卖合同及补充协议，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王晓春没有代理权，且从看房到签约的全过程王晓春未离开过链家公司的门店，现链家公司提供的委托书的日期虽为2015年5月12日，但是从字迹上明显可以看出来系王晓春一人笔迹，王晓春提供的录音资料证明该委托书是链家公司的业务员当着陈会文的面让其书写的，虽然陈会文、链家公司不予认可，但是陈会文提交的证据中2015年5月13日代理人关于代理权的承诺书中王晓春保证在7个工作日内提交委托人亲笔签字的授权委托书，综合上述细节，可以认定陈会文、链家公司在明知王晓春没有产权人刘硕硕授权的情况下，签订房屋买卖合同及补充协议，陈会文未尽到合理的注意义务，链家公司作为专业的中介机构提供的服务明显存在瑕疵，造成合同无效后，王晓春、链家公司应承担主要责任，陈会文应承担次要责任。对陈会文要求王晓春、刘硕硕赔偿购房定金1万元的诉讼请求，因合同无效，本院确定应由王晓春返还陈会文定金5000元。对陈会文要求王晓春、刘硕硕赔偿违约金33.2万元的诉讼请求，因造成合同无效的各方均有责任，且陈会文未能提供充分的证据证明其存在实际损失，本院不予支持。陈会文要求王晓春、刘硕硕赔偿中介费40420元的诉讼请求，因王晓春作为代理人与陈会文签订的房屋买卖合同无效，且造成合同无效系王晓春、链家公司、陈会文三方责任，根据王晓春对造成合同无效的责任，本院酌情确定王晓春赔偿陈会文中介费1万元。且该中介服务尚未完成，中介费实际发生数额和分担应由各方根据居间服务合同、房屋交易保障服务合同的约定进行处理，故陈会文对中介费的剩余部分诉讼请求，应另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告陈会文与被告王晓春作为被告刘硕硕的代理人签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及原告陈会文、被告王晓春作为被告刘硕硕的代理人、第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的补充协议无效；
二、被告王晓春于本判决生效后十日内返还原告陈会文定金五千元；
三、被告王晓春于本判决生效后十日内赔偿原告陈会文中介费一万元；
四、驳回原告陈会文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千四百四十三元，由原告陈会文负担二千元，由被告王晓春负担一千四百四十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 彭超
二〇一五年九月二日
书记员 高雅