徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2055号
原告高举，男，汉族。
原告赵瑞莲，女，汉族。
委托代理人高举，男，汉族。
原告高昌正，男，汉族。
法定代理人高举，男，汉族。
被告江苏华厦融创置地集团有限公司。
法定代表人董现君，董事长。
委托代理人丁浩，男，汉族。
原告高举、赵瑞莲、高昌正诉被告江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告赵瑞莲的委托代理人及原告高昌正的法定代理人暨原告高举，被告徐州润华置业有限公司的委托代理人丁浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高举、赵瑞莲、高昌正诉称，2014年9月21日，原告一家三口由妻子赵瑞莲代表与被告在其矿山东路天山绿洲四期售楼处签订《天山绿洲购房协议》，购买了天山绿洲四期4号楼x-
xxx室房屋。签订协议的当天由售楼员秦建带着赵瑞莲在售楼处交纳了5万元房款，之后又交纳了5万元，合计付了10万元的首付款，被告于2014年9月23日开具了10万元的收据。后被告售楼员秦建催促原告交款，原告于2014年10月16日在被告公司总部中山北路269号又交纳了30万元的购房款。之后，被告售楼员再次催促交款，在原告询问何时能签到正式的商品房买卖备案合同时，秦建说不能签，房子已经被抵押了。之后，原告觉得就不能再付款给被告了，被告售楼员说那就解压后再付款。到2014年底，原告发现工地已经停工，很多债权人向被告主张权利，之后再问售楼员何时开工，可售楼员却说不知道。于是原告才认真细看了双方所签订协议，才发现这是一边倒的协议，违约责任也只是购房人，被告单方打印的购房协议竟然缺少大部分必须有的商品房买卖合同条款，有明显的欺骗性。另外，在房管局信息中心房地产信息网上仔细查询了所购房屋的产权及销售状态，发现所购房屋不仅被抵押，还被司法查封。经进一步核实，原告才知道所购房屋在2014年6月12日被抵押，又于2015年3月被查封，而原告是在2014年9月21日开始交的购房款，被告明显欺骗了原告，隐瞒了所购房屋的真实情况。
综上所述，被告在与原告签订购房协议时，故意隐瞒了所购房屋已被抵押的事实；其次被告单方打印的所谓购房协议明显违法，其内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的内容；商品房买卖合同应明确的内容一共13条，而被告单方打印的所谓购房协议却只有3条，少了10条。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求判令：1、依法解除违法的购房协议，2、返还原告已付的购房款35万元及利息，并由被告承担20万元的赔偿责任。
被告华厦公司辩称，原、被告双方签订的是商品房预售合同，不是正式的商品房买卖合同，在签订商品房预售合同时，根据公司要求，售房人员在出售商品房的时候已告知购房人房屋已经被抵押的事实，且根据房屋抵押情况在徐州市房管局的官方网站上也是可以查询到的。因此被告并不存在欺瞒被抵押的事实。原告要求的赔偿责任及支付利息以双倍返还购房款没有事实及法律依据，被告同意解除双方预售协议，返还购房款，但是原告要求赔偿款的请求不应得到支持。
经审理查明，2014年9月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天山绿洲购房协议》，约定：一、乙方自愿购买甲方开发的天山绿洲四期项目住宅商品房D4号楼1单元202室，房屋建筑面积132.78平方米，房屋单价9238元／㎡，总房款1226622元，此价款不含储藏室、办理产权登记等费用。二、…。三、付款方式：签订本协议之日，即付首付款10万元，剩余房款456622元于2014年9月28日前付清，其余房款办理贷款30日内付清，在双方签订《商品房买卖合同》后30日内付清。四、甲方有义务及时通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方应在接到甲方通知五日内至甲方指定地点（天山绿洲售楼处）签订合同。如乙方未能按期签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售房屋。五、违约责任：1、在签订《商品房买卖合同》前，如乙方提出退房，视为违约，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金；甲方应在接到乙方书面退房通知30日内将乙方已交款退还乙方（扣除违约金后剩余房款）；2、乙方不按期交付房款的，逾期3日后视为乙方自动退房，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金，且甲方有权销售此房。六、…。十、本协议自签订《商品房买卖合同》后自行作废。
双方签订协议前，协议中约定的房屋已经由被告进行了抵押登记。双方签订协议后，原告于2014年9月23日向被告交付10万元购房款；于2014年10月16日向被告交付30万元购房款，合计40万元。庭审中，原告陈述被告已返还过原告5万元，现主张返还房款35万元。
庭审中原告提交其与被告售楼员秦建的通话录音，证明在签订协议时，被告从未告知原告该房屋已经被抵押的事实。
本案的争议焦点为：1、原、被告双方所签订的协议是预约合同还是本约合同；2、原告要求被告返还房款及利息、支付赔偿损失是否有事实和法律依据。
本院认为，商品房买卖认购、订购、预定等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。本案中，原被告双方所签订的《天山绿洲购房协议》中明确约定双方需要签订正式的商品房买卖合同，且在该协议中并没有约定房屋交付使用条件及日期等内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条中规定的房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同应具有的合同要件。因此，原被告双方所签订的购房协议系预约合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的条款。因被告在与原告签订购房协议时隐瞒了涉案房屋已经被抵押的事实，且被告未提交证据证实签订协议时已经告知原告该房屋被抵押的事实。原告因此而提出解除合同，被告予以认可并同意返还购房款，故本院确认原被告于2014年9月21日签订的《天山绿洲购房协议》解除，并由被告返还尚欠原告的购房款35万元。因双方签订的是预约合同，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定。因此，原告主张被告支付利息、赔偿损失的请求过高，本院依法予以调整。被告应自2014年9月23日起至2014年10月16日止，以10万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息；自2014年10月16日起被告实际退还之日止，以35万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告江苏华厦融创置地集团有限公司返还原告高举、赵瑞莲、高昌正交纳的购房款35万元及利息（自2014年9月23日起至2014年10月16日止，以10万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息；自2014年10月16日起被告实际退还之日止，以35万元为基数，按照银行同期贷款利率的1.5倍向原告支付利息）；
二、驳回原告高举、赵瑞莲、高昌正的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15840元，财产保全费3520元，合计19360元，由原告负担4300元，由被告江苏华厦融创置地集团有限公司负担15060元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 沈九安
代理审判员 刘现伟
人民陪审员 张 立
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 苏 颖