广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）桂06民终192号
上诉人（一审被告）刘东其，男，2003年7月17日出生，汉族，住广西防城港市港口区。
上诉人（一审被告）曹慧俊，女，1975年11月4日出生，汉族，住广西防城港市港口区。
两上诉人的共同委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人黄淑宾，广西精一律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）防城港华苑房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区友谊大道4号外贸大楼601号。
法定代表人苏树霞，该公司总经理。
委托代理人江辉，广西幸程律师事务所律师。
委托代理人陈海燕，广西幸程律师事务所实习律师。
上诉人刘东其、曹慧俊因与被上诉人防城港华苑房地产开发有限公司（以下简称华苑公司）恢复原状纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015)港民初字第854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人刘东其、曹慧俊的共同委托代理人江辉、陈海燕，被上诉人华苑公司的委托代理人赖法全、黄淑宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年5月20日，曹慧俊以其儿子刘东其的名义与华苑公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘东其购买华苑公司开发的华苑·玫瑰假日103号房产。2015年初，刘东其、曹慧俊在对103号房进行装修时，擅自拆除103号房与相邻三角地的间墙，并将其没有使用权的三角用地与103号房屋一并进行装修。该三角用地现已被装修成103号房一部分并开设药店进行占有使用。该三角用地准确描述应当为与相邻的102房、103房分别有间墙隔开，但无相邻一面没有墙壁隔开的空间构造，其原来的使用类型是留空层。截止2015年8月24日，华苑公司开发的华苑·玫瑰假日楼盘共有287套房源，其中登记备案219套，尚有68套尚未出售或者已出售尚未登记备案。
一审法院经审理认为，华苑公司提交的国有土地使用证只能证明其目前对华苑·玫瑰假日楼盘所依附的土地拥有建设用地使用权，无法证明其对涉案的三角用地空间构造拥有所有权。此外，该三角用地空间构造也不属于建设单位销售时根据规划列入特定房屋的专属场所，故不属于华苑公司专有部分。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款：“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，涉案的三角用地空间构造应当认定为共有部分。华苑公司开发的华苑·玫瑰假日楼盘尚有68套尚未出售或者已出售尚未登记备案。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十条，作为建设单位的华苑公司拥有建筑物专有部分所有权，应当认定为业主之一，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，华苑公司对刘东其、曹慧俊的侵权行为有权向法院主张权利，是本案适格的原告主体。刘东其、曹慧俊擅自拆除隔墙，占用作为业主共有部分的三角用地空间构造，使其成为103号房的一部分，并在装修后开设药店进行经营使用，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，刘东其、曹慧俊擅自占用业主共有部分进行经营性活动，华苑公司请求判令刘东其、曹慧俊拆除装修，恢复原状，于法有据，予以支持。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条之规定，判决：刘东其、曹慧俊停止侵害华苑·玫瑰假日103号房相邻的三角用地空间构造，并拆除装修、恢复原状。案件受理费200元，由刘东其、曹慧俊负担。
上诉人刘东其、曹慧俊不服一审判决，上诉称，一、华苑公司非适格原告。由于建筑物区分所有权中的共有权具有特殊性，业主对公共部分的共有权是不可分割的，因此，对全体业主共有部分的权利也不是单独业主可以自由主张的。华苑公司虽系涉案小区业主之一，但因其未经其他业主授权，故不能代表全体业主行使权利。二、涉案三角地为全体业主共有部分，故诉讼主体应为业主大会、业主委员会或经全体业主授权的物业管理公司，也可使用代表人诉讼制度解决，但单独业主作为诉讼主体起诉没有法律依据。三、刘东其、曹慧俊对涉案三角地的使用为合理使用，并未妨碍其他业主的权利，亦未遭其他业主反对。请求二审法院撤销一审判决，驳回华苑公司的起诉，一、二审诉讼费用由华苑公司负担。
被上诉人华苑公司答辩称，一、华苑公司无论是作为涉案三角地的专属权利人还是共有人，都是本案适格的诉讼主体。1.一审判决将涉案三角地认定为共有部分错误。由于涉案楼盘土地使用权登记在华苑公司名下，且《房屋建筑面积测绘成果报告》中“共有建筑面积分摊认定”部分显示，涉案楼盘第一层共有建筑面积名称为：“值班室、消防控制室、电井”，并不包括涉案的三角地。未列入公摊的建筑物不属于共有部分，因此华苑公司对该三角地享有专有权。2.对于侵害建筑物共有部分的行为，华苑公司亦具有诉讼主体资格，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十二条规定业主对共有部分享有权利，承担义务。上述规定明确了业主系共有部分权利人。该法第八十三条规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，依法可以向人民法院提起诉讼。”该条规定中，“自己合法权益”即明确了业主个体的诉讼主体资格。对于共有物上的请求权，各共有人均可单独行使，单个业主行使请求权对其他共有人不会产生不利情形，单个业主就侵害行为行使起诉权体现了起诉的正当性，符合全体业主的利益，因此，单个业主就侵害共有权行为以自己名义提起诉讼符合法律规定。二、刘东其、曹慧俊擅自使用共有部分的行为已构成侵权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，刘东其、曹慧俊擅自拆除隔墙，占用涉案三角地并进行经营使用，应承担恢复原状的责任。请求二审法院纠正一审错误的认定后，维持原判。
上诉人刘东其、曹慧俊和被上诉人华苑公司在二审期间均无新证据向本院提交。
一审查明事实除“该三角用地准确描述应当为与相邻的102房、103房分别有间墙隔开，但无相邻一面没有墙壁隔开的空间构造”错误外，其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明，涉案三角地为与103号房有间墙隔开的架空层结构。
综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、涉案三角地属于涉案楼盘的专有部分还是共有部分；二、华苑公司作为一审原告主体是否适格。
本院认为，一、关于涉案三角地属于专有部分还是共有部分的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（二）项规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：……（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，本案中，华苑公司提交的证据不足以证明其对涉案三角地享有排他性的占有使用权，涉案三角用地空间构造应当认定为共有部分。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，华苑公司辩称争议部分为其专有部分证据不足，本院不予采信。
二、关于华苑公司作为一审原告主体是否适格的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”本案中，涉案楼盘至起诉时仍未完全售罄,华苑公司对尚未销售的专有部分基于合法建造行为取得专有部分所有权,并取得业主身份。但因针对刘东其、曹慧俊占用共有部分的行为进行的诉讼活动，属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，故在业主自治的框架下，华苑公司作为个别业主就占用共有部分的行为提起诉讼不具备原告诉讼主体资格，一审法院受理本案并作出实体处理错误，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(二)项、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，裁定如下：
一、撤销防城港市港口区人民法院（2015)港民初字第854号民事判决；
二、驳回被上诉人防城港华苑房地产开发有限公司的起诉。
一审案件受理费200元（被上诉人防城港华苑房地产开发有限公司已预交），由一审法院退还被上诉人防城港华苑房地产开发有限公司)。二审案件受理费200元（上诉人刘东其、曹慧俊已预交），本院退还给上诉人刘东其、曹慧俊。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 崔 静
代理审判员 李丽抒
代理审判员 刘帅武
二〇一六年七月十一日
书 记 员 温婷婷
附本案判决所依据的相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十六条规定下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第七条规定改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。
第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
（二）总人数，按照前向的统计总和计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。