广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民二终字第95号
上诉人（原审原告、反诉被告）：余廷鹤，男，汉族，住湖北省大悟县，公民身份号码×××2018。
委托代理人：张仲平，广东桂顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市鸿大房地产中介有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：陈绍铭，该公司总经理。
委托代理人：陈绍天，男，××年××月××日出生，汉族，住所地广东省罗定市。该公司经理。
被上诉人（原审被告）：中山市鸿大房地产中介有限公司景湖居分公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：陈绍铭，该公司总经理。
上诉人余延鹤因与被上诉人中山市鸿大房地产中介有限公司（以下简称鸿大公司）、中山市鸿大房地产中介有限公司景湖居分公司（以下简称鸿大公司景湖居分公司）居间合同一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民二初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。
原审法院查明：2013年5月7日，鸿大公司景湖居分公司作为甲方，余廷鹤作为乙方，双方签订认购书一份，约定：乙方认购位于中山市坦洲镇汇翠山庄水晶园4幢1602房，总价为610000元，甲方同意为乙方认购该物业，联系业主洽谈房价事宜；签署本合同后中介方根据买方要求有针对性的与出售方协商房价及出售条件，如出售方同意按本合同认购方的条件出售该物业，甲方有权将乙方所交认购金转交出售方作为前期定金，乙方不得退还，反则如在三个工作日内甲方不能达到出售方所认购的条件，甲方则不计利息全额退款；乙方支付服务费8000元；甲方在将乙方所交认购金自动转变为定金后或乙方未签订买卖确定书前，如因出售方产权纠纷或查封导致乙方不能购买该物业，乙方所交认购金甲方在三个工作日内退还乙方；补充条款：认购金为人民币5000元整，若出售方房产问题导致乙方不能成功购买该房子，甲方则需在三个工作日内退还认购金给乙方；认购书还约定了其他权利义务。同日，余廷鹤交纳5000元认购金，鸿大公司景湖居分公司出具一份收据给余廷鹤。2013年5月8日，高宏、柳俊霞、葛桂兰作为卖方，余廷鹤作为买方，鸿大公司景湖居分公司作为经纪方，三方签订了一份房地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售位于中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄红塔水晶园4幢1602房的物业，转让成交价为610000元，定金30000元；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介费，其中卖方向经纪方支付中介服务费3000元，买方向经纪方支付中介服务费8000元，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权力，如单方违约则违约方须承担上述双方合计服务费，合同还约定了其他权利义务。5月8日，余廷鹤向柳俊霞支付定金30000元，柳俊霞出具一份收据给余廷鹤。诉讼中，余廷鹤诉称因高宏、柳俊霞将涉案房产出售给第三方并已过户导致房屋无法完成交易，故要求鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司退还5000元认购金。但鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司拒绝退还，余廷鹤遂于2014年9月5日起诉至原审法院，请求判令：1.解除其与鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司、出售方签订的房地产买卖合同；2.鸿大公司及鸿大公司景湖分公司连带退还5000元认购金。鸿大公司、鸿大公司景湖分公司则反诉请求判讼余延鹤支付中介服务费8000元。
另查：2014年8月22日，中山市土地房产产权档案馆出具中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表，载明：坐落于中山市坦洲镇南坦路180号汇翠山庄红塔水晶园4幢1602房的房地产产权已变更。
案经原审法院审理认为：本案为居间合同纠纷。余廷鹤与鸿大公司景湖居分公司签订的认购书及房地产买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，合同各方应全面履行各自的合同义务。根据认购书约定，若因出售方原因导致涉案房屋不能交易过户的，经纪方应在三个工作日内退还认购金给认购方。现涉案房屋的产权已变更，余廷鹤无法依照房地产买卖合同约定继续交易，鸿大公司景湖居分公司理应向余廷鹤退还5000元认购金。而根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司应向余廷鹤退还5000元认购金。对于余廷鹤主张退还5000元认购金的诉求，应予以支持。2013年5月8日，余廷鹤与高宏、柳俊霞、葛桂兰签订房地产买卖合同，鸿大公司景湖居分公司已促成合同成立，可以收取中介费用。余廷鹤辩解应由违约一方承担中介服务费的理由，属于房地产买卖合同成立后买卖双方就履行合同义务产生的责任分担问题，与鸿大公司景湖居分公司无关，若余廷鹤认为出卖方高宏、柳俊霞、葛桂兰违约，应另行向其主张中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，余廷鹤应向鸿大公司景湖居分公司支付8000元中介服务费。故对于鸿大公司要求余廷鹤支付8000元中介服务费的反诉请求，予以支持。至于余廷鹤主张解除其与鸿大公司景湖居分公司及出售方签订的房地产买卖合同中的中介合同，中介方鸿大公司景湖居分公司已履行义务，并未有违约行为，故余廷鹤主张解除中介合同没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条之规定，判决：一、鸿大公司、鸿大公司景湖居分公司于判决生效之日起七日内向余廷鹤返还认购金5000元；二、余廷鹤于判决生效之日起七日内向鸿大公司支付中介服务费8000元；三、第一项与第二项相抵，余廷鹤仍应向鸿大公司支付中介服务费3000元；四、驳回余廷鹤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由鸿大公司及鸿大公司景湖居分公司承担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由余廷鹤负担。
上诉人余廷鹤不服原审判决向本院上诉称：（一）原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人鸿大公司，高宏、柳俊霞、葛桂兰三方共同签署了《房地产买卖合同》，根据三方签订的《房地产买卖合同》第八条的约定，如单方违约则由违约方承担双方的居间费用，后来高宏将房屋卖给了第三方并已过户，已构成单方根本违约，应当由高宏、柳俊霞、葛桂兰连带承担该居间费用，不应当由上诉人承担。涉案的《房地产买卖合同》是复合型合同，包括了房屋买卖合同、居间合同的相关条款，并经三方确认签订的，对三方具有约束力。现因房地产买卖合同的出卖方的单方根本违约，已造成上诉人错过购买其他房屋的时机，如上诉人还要承担居间费用，违反公平合理原则。且该合同是被上诉人提供的格式合同，根据相关法律规定，如对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。（二）本案涉及第三人高宏、柳俊霞、葛桂兰，一审反诉应当追加上述人员，本案遗漏当事人。综上，请求二审法院维持原审判决第一项，撤销原审判决第二、三项，改判驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人鸿大公司、鸿大公司景湖居分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
经审理查明：原审认定事实属实，本院予以确认。
另查：2014年9月5日，余延鹤以高宏未履行合同义务，将房屋出售给第三方并已过户造成其损失为由诉至法院，请求判令：1.解除其与高宏、柳俊霞、鸿大公司三方签订的房地产买卖合同；2.高宏、柳俊霞连带返还双倍定金60000元。法院于2014年12月19日作出（2014）中一法坦民一初字第752号民事判决，认为在房地产买卖合同履行过程中，余廷鹤、高宏均依合同约定履行了各自义务，双方均无违约行为，故判决：一、解除余廷鹤、高宏、鸿大公司景湖居分公司签订的房地产买卖合同中关于余廷鹤、高宏房地产买卖合同的合同条款；二、高宏、柳俊霞于判决生效之日起七日内连带向余廷鹤返还定金30000元；三、驳回余廷鹤的其他诉讼请求。余廷鹤不服该判决，上诉至本院，本院作出（2015）中中法民一终字第860号民事判决，判决驳回上诉维持原判。
本院认为：本案是居间合同纠纷。对于鸿大公司、鸿大公司景湖居分公司应向余廷鹤返还认购金5000元各方均未提出异议，本院予以确认。本案争议的焦点是鸿大公司要求余廷鹤支付中介服务费8000元的理据是否充分。
《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中，鸿大公司景湖居分公司作为经纪方，高宏、柳俊霞、葛桂兰作为卖方，余廷鹤作为买方，三方于2013年5月8日签订了房地产买卖合同，鸿大公司作为居间人已经促成合同成立，依法应按照合同约定获取报酬。三方签订的房地产买卖合同明确约定“卖方向经纪方支付中介服务费3000元，买方向经纪方支付中介服务费8000元，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。如单方违约则违约方须承担上述双方合计服务费。”即三方对涉案的中介费的支付方式有明确约定。虽余廷鹤依据条款中“如单方违约则违约方须承担上述双方合计服务费”的内容主张本案系卖方违约，应由卖方支付全部中介服务费，但生效判决已经认定“在房地产买卖合同履行过程中，余廷鹤、高宏均依合同约定履行了各自义务，双方均无违约行为”，故余廷鹤依据该条款主张应由高宏、柳俊霞连带支付涉案中介服务费理据不足，本院不予支持。
综上，上诉人余廷鹤的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人余廷鹤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮碧婵
代理审判员 尹四娇
代理审判员 钟国平
二〇一六年一月二十日
书 记 员 麦 琳
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