北京市昌平区人民法院			民事判决书			（2016）京0114民初11155号			原告：刘薇，女，1984年5月17日出生。			委托代理人：王炯，男，1983年9月22日出生，住北京市西城区。			被告：邵春林，男，1965年11月25日出生。			原告刘薇与被告邵春林合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员吕春兰、李强组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘薇的委托代理人王炯到庭参加了诉讼，被告邵春林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。			原告刘薇起诉称：2007年11月5日，董津与被告邵春林就北京市昌平区东小口街道办事处×房屋的买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同履行过程中发生纠纷诉至法院，法院判决房屋买卖合同有效，邵春林应该按照合同约定将此房屋交付给董津。原告刘薇依据对生效判决书的合理信赖购买了此房屋，成为房屋的所有权人。董津在法院判决生效后不断催促被告腾出房屋，而被告无视法律的权威，一直住在房屋内，并未办理户口迁出事项。在原告成为房屋的所有权人后，被告也住在房屋内，以各种理由拒绝腾房，也不办理户口迁出事项。原告见被告没有腾房和迁出户口的意愿，为防止损失扩大，便与被告协商一致，将房屋以租赁的形式提供给被告有偿使用。遂原告与被告于2012年8月签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于北京市昌平区×的房屋；租期三年，自2012年9月1日至2013年8月31日，月租金2500元，2013年9月1日至2014年8月31日，月租金2750元，2014年9月1日至2015年8月31日，月租金3162元，三年租金共计100944元；合同租赁到期后，若被告不能正常按照日期交付房屋给原告，应按伍拾万元向原告支付违约金；双方同时约定，被告需于2013年6月1日前将户口迁出，如因被告自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，被告应向原告支付总房屋租金10%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，被告应当按日计算向甲方支付每日200元的违约金。2015年8月31日，原被告房屋租赁合同到期，被告仍以各种理由拒绝迁出户口。在原告依约将房屋租赁给被告后，被告却违反合同约定，未在2013年6月1日如期将户口迁出。2015年7月25日，原告刘薇与被告邵春林在昌平区霍营派出所签订了《户口迁移补充协议》，双方约定于2012年8月签订的《房屋租赁合同》中关于户口迁出事项继续有效，被告应在2016年6月30日前将户口迁出。时至今日，被告及被告母亲户口仍未迁出。为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求判令：1、被告向原告支付未如期办理户口迁出事宜的违约金10094.4元（总房租租金10%），支付自2013年6月16日起至实际迁出户口之日止的每日200元的逾期履行违约金；2、诉讼费用由被告承担。			被告邵春林经本庭合法传唤，无正当理由，未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。			经审理查明：2007年11月5日，邵春林与案外人董津签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定邵春林将位于北京市昌平区×的房屋出售给董津。合同签订后，双方办理了房屋权属登记过户手续，董津于2007年11月29日取得了涉案房屋的所有权证。在合同的履行过程中，邵春林与董津发生纠纷，后诉至北京市昌平区人民法院。2011年3月25日，昌平区法院作出了（2011）昌民初字第1170号民事判决书，判决邵春林于该判决生效后七日内将位于北京市昌平区×房屋交付给董津。邵春林对一审判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院。2011年9月20日，北京市第一中级人民法院作出了（2011）一中民终字第08525号民事判决书，驳回了邵春林的上诉，维持原判。			2012年6月21日，董津与刘薇签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定董津将北京市昌平区×房屋出售给刘薇。同日，董津（出卖人，甲方）与刘薇（买受人，乙方）签订了《补充协议》，约定乙方购买101号房屋前，经甲方告知，乙方对房屋现由邵春林和其家人实际居住使用的状况及该房所涉及的诉讼纠纷均已充分了解，其充分知晓及认可房屋的现状并完全自愿购买101号房屋；因甲方在101号房屋内无户口，甲方无义务为乙方办理房屋户口的迁出，乙方同意房屋相关户口的迁出事宜由乙方与房屋的实际居住人邵春林及其家人另行协商确定。			2012年12月4日，刘薇取得了北京市昌平区×房屋的所有权证。			2012年8月，刘薇（出租方，甲方）与邵春林（承租方，乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定甲方将位于北京市昌平区×房屋出租给邵春林居住使用；租赁期自2012年9月1日至2015年8月31日，共计36个月；第一年月租金2500元，第二年租金2750元，第三年月租金3162元；支付方式为押1付12；甲乙双方协商一致，甲方同意乙方的户口暂放在本房内，约定于2013年6月1日前乙方将户口迁出，如因乙方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向甲方支付总房屋租金10%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，乙方应当按日计算向甲方支付每日200元的违约金；甲乙双方协商一致，合同租赁到期后，若乙方不能正常按照日期交付房屋给甲方，应按伍拾万元向甲方支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。			2015年7月25日，刘薇（甲方）与邵春林（乙方）签订了《户口迁移补充协议》。协议约定乙方应在2016年6月30日前将其及其母亲户口从昌平区×房屋迁出；甲方和乙方于2012年8月签订的房屋租赁合同中关于户口迁出事项继续有效，即如乙方不能履行上述义务，在户口迁出到期后，需按照租赁合同约定向甲方支付每日200元的违约金，起算时间以租赁合同中规定迁出时间（2013年6月1日）为准。			2016年6月30日，邵春林未按照协议约定将其本人户口及其母亲张宝荣的户口从涉案房屋迁出。经查，截至2016年11月30日，邵春林及其母亲张宝荣的户籍仍然登记在昌平区×房屋上。			以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《北京市房屋租赁合同》、《户口迁移补充协议》、（2011）昌民初字第1170号民事判决书、（2011）一中民终字第08525号民事判决书、户籍信息查询单及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。			本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》及《户口迁移补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，被告没有按照合同的约定如期将被告及其母亲张宝荣的户口迁出，被告的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”原被告在《北京市房屋租赁合同》中对如因乙方自身原因未于2013年6月1日前将与本房屋相关的户口迁出的违约责任进行了约定。后双方签订的《户口迁移补充协议》对户口迁出日期及违约金的计算方式进行了变更。按照变更后的违约金的计算方式，被告应向原告支付违约金，以每日200元为标准，自2013年6月1日起计算至被告将其户口及其母亲的户口迁出涉案房屋之日止。故，原告要求被告向原告支付未如期办理户口迁出事宜的违约金10 094.4元的诉求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。对于原告要求被告支付自2013年6月16日起至实际迁出户口之日止，每日按200元支付违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。			被告邵春林经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，视为其放弃了质证及答辩的权利。			综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：			一、被告邵春林于本判决生效后七日内向原告刘薇支付二〇一三年六月一日起至二〇一三年六月十五日止的违约金三千元；			二、被告邵春林于本判决生效后七日内向原告刘薇支付违约金（以每日二百元为标准，自二〇一三年六月十六日起计算至被告邵春林将其本人户口及其母亲张宝荣的户口迁出北京市昌平区×房屋之日止）；			三、驳回原告刘薇的其他诉讼请求。			如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。			案件受理费五千零一十二元，由原告刘薇负担五十二元（已交纳），由被告邵春林负担四千九百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费二百六十元，由被告邵春林负担（于本判决生效后七日内交纳）。			如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。			审  判  长    曹元元		人民陪审员    吕春兰		人民陪审员    李  强			二○一六年十二月七日			书  记  员    姚  倩