四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高坪民初字第2225号
原告伍秀英，女。
委托代理人韩桂，四川智典律师事务所律师。
被告程翔，女。
委托代理人程开旭，男，系程翔之父。
被告王丽，女。
委托代理人杨彪，四川惠博律师事务所律师。
被告赵宗海，男。
委托代理人杨彪，四川惠博律师事务所律师。
原告伍秀英因与被告程翔、王丽、赵宗海产生房屋买卖合同纠纷，于2015年10月20日诉至本院，本院立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2015年11月10日开庭审理，原告伍秀英及其委托代理人韩桂律师、被告程翔的委托代理人程开旭、被告王丽、赵宗海及委托代理人杨彪律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍秀英诉称，被告程翔拥有位于高坪区小龙镇江东北路四段88号4幢2单元4层401号房屋，被告王丽、赵宗海夫妇在取得程翔的授权后，于2010年10月7日、12月3日分别与原告签订了两份内容一致的房屋买卖合同，约定原告买受上列房屋，交易价格为226000元，交易税费由卖方承担。原告随后依约定支付了全部购房款，并接收了房屋长期占有使用。2015年5月被告又以办理过户为由，要求原告在被告事先填制好的格式合同《存量房买卖合同》上签字，原告照办，嗣后被告拒绝按约定承担交易税费，致房屋至今未过户到原告名下。原告故来院起诉，请求判决位于高坪区小龙镇江东北路四段88号4幢2单元4层401号房屋归原告所有，被告立即协助办理房屋产权过户登记至原告名下，过户税费由被告承担；被告承担违约金50000元；被告承担诉讼费用。
被告程翔辩称，程翔之父程开旭系小龙镇南充十一中教师，程开旭于2008年以程翔的名义购买了案涉的本单位集资房；因程氏父女另有住房，己方于2009年将该清水房通过熟人介绍以原买入价138000元转给被告王丽、赵宗海夫妇；己方今年初才听说王丽、赵宗海夫妇又将房屋转卖给了原告，为此己方还应他们的要求两次从成都赶回南充协助办理过户手续，但最终没有办成；己方早就将房屋转给了王丽、赵宗海夫妇，当时也约定了税费由对方承担，至于王丽、赵宗海夫妇将房屋转卖于己无关，己方可配合过户到原告名下，但不承担其他责任。
被告王丽、赵宗海辩称，案涉房屋的土地使用权证直至今年4月份才办下来，在此基础上己方直至今年5月才取得房主程翔的授权卖房，因此己方与原告在2010年签的合同是无效的；三方于2015年5月6日签订的《存量房买卖合同》经过了公证，是三方真实意思的表示，各方权利义务应以此为准界定；依《存量房买卖合同》之规定，过户税费应由原告承担，而原告拒绝承担，导致至今未过户，责任在原告；原告确已交付226000元，但该款项不仅包括了房屋裸价，而且包含了家具家电的折价，己方并没有赚多少钱；原告述称双方于2010年10月7日、12月3日签订了两份内容一致的房屋买卖合同，这不属实，这两份合同在余款给付时间、房屋交付时间、违约责任上的规定是不一致的。总之，己方愿协助过户，但过户税费应依《存量房买卖合同》之规定由原告承担。
原告提交的主要证据有：1、被告程翔与被告王丽、赵宗海夫妇于2010年11月26日签订的《房屋买卖合同》及案涉房屋所有权证、土地使用权证，用以证明案涉房屋产权合法登记于原告名下，被告王丽、赵宗海夫妇早在2010年即取得了对该房屋的处分权；2、原告与被告王丽、赵宗海夫妇分别于2010年10月7日签订的《房屋买卖协议》、于当年12月3日签订的《房屋买卖合同》及小龙法律服务所见证书，王丽出具的三张收据，用以证明被告王丽、赵宗海于2010年底又将房屋转让给了原告，并约定过户税费由被告王丽、赵宗海负担，该两份合同是双方真实意思的表示，应作为定案依据，原告已经按约定支付了全部购房款226000元；3、顺庆公证处公证书、高坪公证处公证书、委托书及原告和丈夫蔡斌与被告程翔、王丽于2015年5月6日签署的《存量房买卖合同》，用以证明该合同虽经三方签字，但实为应付办理过户，不是当事人真实意思的表示，不能作为定案证据。
被告程翔质证认为，证据1真实，证据3中己方签名真实，己方到场签名系应原告与被告赵宗海、王丽要求所为；对证据2所涉事项己方未参与，也不知情。
被告赵宗海、王丽质证认为，对证据1无异议，其中产权双证是己方在今年5月1日交给原告的，己方还为领证花费了2000余元；证据2真实，但这两份合同是在2010年签订的，当时己方还未取得程翔的授权，因此是无效合同；证据3真实有效，应作为定案的依据。
被告程翔没有提交证据。
被告赵宗海、王丽提交了顺庆公证处公证书、高坪公证处公证书、委托书及原告和丈夫蔡斌与被告程翔、王丽于2015年5月6日签署的《存量房买卖合同》，用以证明交易税费应由原告承担。
原告伍秀英及被告赵宗海、王丽在庭审时共同陈述，2015年5月6日签署的《存量房买卖合同》中的手写内容是王丽填制的，当时去办理公证是应房地产登记部门的要求而为。
本案审理中，原告之夫蔡斌向本院提交一份《情况说明》，同意伍秀英以其名义单独起诉，蔡斌本人不作为共同原告参加诉讼。本院予以准许。
本院查明案件事实如下：
2007年左右，小龙镇南充十一中修建教职工集资房，该校教师程开旭以女儿程翔的名义购买了位于高坪区小龙镇江东北路四段88号4幢2单元4层401号房屋，并在2008年底取得了房屋所有权证，编号为南产权证高字第00322944号，登记建筑面积为132.45平方米。因另有住房，程氏父女并未入住该房，而是于2010年将该房屋以138800元的价格转让给了赵宗海、王丽夫妇，并书面约定过户费用由买方承担。赵宗海、王丽夫妇随即占有并使用该房屋至2010年底。2010年10月7日原告与被告赵宗海签订了《房屋买卖协议》，约定了赵宗海将案涉房屋（含家具和部分电器）出售给原告，价格为226000元，卖方须负责产权变更手续并承担费用，如一方违约给付对方违约金十万元，等等。为求稳妥，原告与被告王丽、赵宗海又于当年12月3日在小龙法律服务所工作人员孙学军的见证下签订了《房屋买卖合同》，该合同与前述协议内容大体一致，但删去了违约金的约定。此间原告分别于2010年10月7日向王丽交付了92000元，于2010年12月3日向王丽交付了108000元，合计20万元。赵宗海、王丽夫妇于2010年底向原告交付了房屋，原告居住使用该房屋至今。2015年4月案涉房屋土地使用权证颁发，编号为南充市国用（2015）004422号。至此办理产权双证过户登记的时机成熟，原告遂在2015年5月1日向王丽支付了尾款22600元，并于当日收存了赵宗海、王丽交付的产权双证原件。经原告与被告程翔、赵宗海、王丽协商，三方于2015年5月6日到房地产登记部门，以程翔为房屋出卖人兼委托人、王丽为受托人、原告与丈夫蔡斌为房屋买受人，共同签订了《存量房买卖合同》，并应房地产登记部门的要求办理了公证。该合同载明了交易价格为20万元，买受人承担交易税费等。嗣后原告与被告赵宗海、王丽因交易税费的负担主体发生争议，房屋至今未办理过户。以上事实，有《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《存量房买卖合同》、案涉房屋所有权证、土地使用权证、收条收据、见证书、公证书、庭审笔录等在卷为证。
本案的争议焦点在于，在《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》、《存量房买卖合同》之中，应以哪一个合同作为定案依据。原告认为2010年签订的两份合同是双方真实意思的表示，按该两份合同的约定，过户费用应由被告赵宗海、王丽负担，而2015年5月6日签订的《存量房买卖合同》只是为了应付过户，不是双方真实意思的表示，不能作为定案的依据；被告赵宗海、王丽则认为，双方2010年签订合同时土地证尚未办妥，己方未取得房主程翔的授权，此时签订的合同是无效的，相反三方2015年5月6日签订的《存量房买卖合同》经过了公证，应当作为定案的依据，而依据该合同的约定，过户税费应由原告承担。本院经审查认为：1、原告与被告赵宗海于2010年10月7日签订了《房屋买卖协议》，原告与被告王丽、赵宗海又于当年12月3日签订了《房屋买卖合同》，两份合同都约定了王丽、赵宗海将案涉房屋以226000元的价格出售给原告，过户费用由卖方负担，但存在是否约定了违约金等差别。其中第二份合同是在程翔与王丽于2010年11月26日签订《房屋买卖合同》之后签订的，并经小龙法律服务所工作人员见证（注：该见证存在仅由一人见证的错误），故该合同实为对2010年10月7日签订协议的变更，两相比较，后者证明力较高；2、案涉房屋所有权证显示，案涉房屋所有权早在2008年底就登记在了程翔名下，此时虽未颁发土地使用权证，但程翔自此可以将房屋过户的期待权进行转让，且程翔在今年初明知房屋已转卖给原告但并未干预，且积极配合过户，故被告王丽、赵宗海关于己方直至今年5月才取得房主程翔的授权卖房，己方与原告在2010年所签合同无效的辩解不能成立；3、经公证的文书具有当然的法律效力，但有相反证据足以推翻者除外。首先，三方2015年5月6日签订的《存量房买卖合同》经过了公证程序，但是生活经验表明，二手房买卖中存在阴阳合同并不鲜见，某些应房地产登记部门要求签订的制式合同因当事人存在偷漏税费的企图存在缩减交易价格、内容草率等问题，往往并不能反映当事人的真实意思。其次，就三方签订的《存量房买卖合同》内容来看，第三条约定了交易价格20万元，与原告实际已支付的226000元不符；第四条约定了买方在2015年5月15日前付款，实际情况是原告在2010年支付了20万元，在2015年5月1日即支付了尾款款26000元；第八条约定了卖方在2015年5月10日前交房，实际情况是原告在2010年12月即接手了房屋并长期居住。所以《存量房买卖合同》没有反映真实的交易情况，不是各方真实意思的表示，不能作为定案的依据；4、从被告王丽出具的三张收据看，合计金额为226000元，其中2015年5月1日出具的收条载明“收到伍秀英买房余款26000元”，同时被告王丽、赵宗海庭审时陈述其在2015年5月1日向原告交付了两证原件，由此可以认定被告王丽、赵宗海至2015年5月1日对双方2010年签订的合同的效力是肯认的，尤其是交证的行为表明其认为原告已全部履行了合同义务。基于上述，本院认定，2010年签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》均是双方真实意思的表示，其中2010年12月3日签订的《房屋买卖合同》是定案的依据。
本案审理中，应原告的请求，本院以（2015）高坪民保字第201号民事裁定书裁定查封了案涉房屋。
本院认为，交易必须诚信，合同应当遵守。如前述，案涉房屋所有权早在2008年底即登记于程翔名下，程翔有权将房屋过户的期待权进行转让，其虽与被告赵宗海、王丽在2010年签订了房屋转让协议，然双方未办理过户登记，并未发生物权变动的效力。被告赵宗海、王丽接手房屋后又在一年内再转让，而程翔知情后并不反对，而愿配合过户登记在原告名下，其性质宜认定为程翔将房屋的处分权让渡给赵宗海、王丽，而容许赵宗海、王丽赚取差价，原告既已支付了对价，案涉房屋可直接过户至原告，故被告程翔有义务协助将案涉房屋的产权过户登记到原告名下。关于税费承担，虽法律法规对此本有规定，但原告与被告赵宗海、王丽于2010年12月3日签订的《房屋买卖合同》对负担的主体进行了约定，该约定无损国家及第三人利益，应从其约定，即交易税费应由被告赵宗海、王丽承担。况且被告赵宗海、王丽在接手房屋后一年内转让且获取了较高的差价，由其承担税费亦合符公平。关于原告主张对方承担违约金5万元，因《房屋买卖合同》对此并无约定，故本院不予支持。案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条之规定，判决如下：
一、被告程翔在本判决生效后十五日内协助原告伍秀英将位于高坪区小龙街道办事处江东北路四段88号4幢2单元4层1号，建筑面积为132.45平方米，房屋所有权证编号为南产权证高字第00322944号，土地使用权证编号为南充市国用（2015）004422号项下房屋的所有权转移登记至原告伍秀英名下；
二、上述第一条所涉办理房屋所有权转移登记所产生的法律规定范围内的税费由被告赵宗海、王丽负担；
三、驳回原告伍秀英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费2300元，由被告赵宗海、王丽负担；保全申请费1650元，由原告伍秀英负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 蔡爱民
二〇一五年十一月二十六日
书记员 施宇宁