河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0184民初1703号
原告：张龙鑫，男，1991年1月28日出生，汉族，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：史文科，河南汇纳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴斌，河南汇纳律师事务所律师。
被告：孟会风，女，1976年9月2日出生，汉族，住新郑市。
被告：郑州森卓房产营销策划有限公司，住所地，新郑市龙湖镇梅山路南段龙湖壹号2单元301室。
法定代表人：黄广伟，执行董事。
二被告共同委托诉讼代理人：杨宏伟，新郑市龙湖法律服务所法律工作者。
原告张龙鑫与被告孟会风、郑州森卓房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张龙鑫及其委托诉讼代理人史文科，被告孟会风、郑州森卓房产营销策划有限公司的法定代表人黄广伟及二被告的共同委托诉讼代理人杨宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张龙鑫向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告解除与两被告签订的《房屋买卖合同》有效;2、请求判令被告孟会风向原告退还购房定金10000元;3、请求判令被告郑州森卓房产营销策划有限公司向原告退还中介费定金10000元;4、请求判令被告郑州森卓房产营销策划有限公司赔偿原告损失13400元;5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:2017年5月6日，原告张龙鑫与被告孟会风在被告郑州森卓房产营销策划有限公司工作人员的居间见证下签订了《房屋买卖合同》,约定了买卖房屋的基本情况、价格、付款方式、佣金等，特别约定了如果原告不满足郑州市规定的购房、货款政策导致合同无法履行，则原告可解除合同，被告孟会风退还原告所支付的所有款项，被告郑州森卓房产营销策划有限公司退还原告全部中介费。合同签订当天，原告向被告郑州森卓房产营销策划有限公司支付了中介费定金10000元，向被告孟会风支付了购房定金10000元。合同签订后，因原告不符合购房条件而无法网签、申请房贷，导致合同无法履行。经查，新郑市××镇在2017年5月3日被纳入限购范围，原告户籍不在郑州市，也不在郑州市工作居住，不符合在新郑市××镇购房条件。被告郑州森卓房产营销策划有限公司明知原告不符合购房条件而故意欺骗原告签订《房屋买卖合同》导致合同无法履行，存在重大过错。根据三方签订的《房屋买卖合同》第六条约定及《合同法》第九十三条的规定，原告有权解除合同，有权要求被告孟会风退还购房定金10000元及被告郑州森卓房产营销策划有限公司退还中介费定金10000元，并有权依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定要求被告郑州森卓房产营销策划有限公司赔偿损失。故原告提起诉讼。
被告孟会风辩称，不应退还1万元定金，理由：1、自2017年5月6日签合同起，将近1年时间，原告的房子租金损失1万多，按照合同约定，该房子被告孟会风已经全款解押；2、由于原告方迟迟没有交付房屋首付款16万元，经郑州森卓房产营销策划有限公司多次催要，原告说自己放弃买房，2017年9月16日，原告与被告方委托人其老公自愿签订解除买卖合同协议书，该协议书第二条约定，其收取了定金1万元，不退还原告，定金作为赔偿其全部损失，第三条约定，买卖合同解除后，其不存在任何权利义务纠纷，双方不存在任何违约及赔偿责任，因此请求驳回原告对其的诉讼请求。
被告郑州森卓房产营销策划有限公司辩称，2017年5月3日，郑州市新的限购政策生效实施，原、被告三方的协议是在生效后的2017年5月6日，原告方作为具有完全民事行为能力的成年人，应对购房的条件、程序、风险有足够的了解、熟悉，房屋买卖合同持续将近1年，原告又提出其不符合购房条件，自己应承担相应责任;森卓公司作为中介机构，对购房客户宣传讲解国家政策，是他们的本职工作，其工作人员本着对客户负责，做到了告知义务;房屋买卖合同第3条第五条规定，三方协议成立时，原告应向被告森卓公司支付1.7万元佣金，如因任何一方违约，导致合同解除，其不予退还;而本案原告没有及时足额交齐，因此原告构成违约;我方已尽到了告知义务，不存在过错，故不承担任何退费、赔偿责任;原告多次通过被告提出因家人生病住院经济困难，不愿意继续履行合同，经多次调解，原告已与被告孟会风达成解除协议书，双方权利义务终止，合同解除，因此请求法院驳回原告诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于有争议的原告张龙鑫提供的房屋买卖合同，二被告对其提供合同中第六条的“其他事项”中，“如果该合同解除，丙方退还乙方全部中介费”提出异议，认为这部分内容并非当时约定，二被告为此提供的房屋买卖合同。经比对三份合同，只有原告张龙鑫持有的房屋买卖合同有上述内容。本院审查后发现，上述内容与前面的手写内容明显不是一个人的笔迹，经询问原告方，原告方认可不为一人书写，但其称是中介公司另一名员工当时书写，事后加盖了公章。本院认为，被告郑州森卓房产营销策划有限公司虽不认可该部分内容，但张龙鑫持有的合同中该部分加盖了其公章，应视为其对该部分增加内容的认可，对其产生法律效力。
依据双方无争议的证据及双方的陈述，对案件事实认定如下：2007年5月3日0时郑州市人民政府办公厅出台限购政策，将新郑市列为限购区域。2017年5月6日，原告张龙鑫作为购买方（乙方），孟会风作为甲方（出卖方）与郑州森卓房产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将坐落于龙湖镇文昌路西侧安联11公里15号楼4单元5层501的的房屋出售给乙方；甲乙双方协商后的房屋实际成交价格为：人民币（大写）捌拾万元整（小写）￥800000.00元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。经甲、乙双方协商，乙方将使用按揭贷款方式付款：甲、乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契后在约定时间内，将首付房款人民币（大写）：拾陆万元整（小写￥：160000.00）交付甲方，剩余房款人民币（大写）陆拾万元整（小写￥：640000.00）由乙方向银行贷款后交于甲方。乙方申请贷款金额以贷款银行最终的审批结果为准，如果贷款银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，则乙方应当在首付房款交付时一次性补足；甲方如果房屋处于抵押状态，甲方保证在签本合同之后5个工作日向银行提出还款申请，按照银行规定还款日期去解压，如果一直拖着不去解押【超过一个月】，甲方双倍赔偿乙方首付款；甲、乙双方共同办理产权过户手续时，应依照国家相关法律规定交纳有关税款及相关费用，同时，依据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规之规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，乙方应向丙方及时、足额支付佣金，乙方支付人民币（大写）壹万柒仟元。如因甲、乙任何一方违约，而导致本合同解除、终止履行，中介佣金不予退还；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4、5的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，若实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同时违约方应承担房屋交易过程中所发生的全部费用。如果乙方不满足郑州市规定的购房、贷款政策，导致合同无法履行，则乙方可解除合同，甲方退还乙方所支付所有款项。当天，原告向孟会风支付购房定金1万元，向郑州森卓房产营销策划有限公司支付中介费定金1万元。2017年9月，原告与被告郑州森卓房产营销策划有限公司员工张晓萌通话，表示“首付款不够，想等等，孟会风可随时卖房，并约定次日让原告与被告孟会风他们自己谈”的意思。2017年9月16日，孟会风配偶杨东亮代理孟会风（甲方）与张龙鑫（乙方）签订房屋买卖合同解除协议书，主要约定：乙方不满足郑州市规定的购房、贷款两个政策规定，导致房屋买卖合同无法履行；甲乙双方签订的房屋买卖合同于2017年9月16日解除；甲方收取的定金壹万元不退还乙方。定金作为赔偿甲方全部损失的赔偿款，甲方的全部损失已得到赔偿；房屋买卖合同解除后，甲乙双方不存在任何权利义务纠纷，双方不存在任何违约或者赔偿责任。对于该协议孟会风在之后三方协商中，孟会风认为应按协议约定违约金赔偿，杨东亮不能代表其意思，应为无效。诉讼中，孟会风认可了上述协议的效力。2017年11月3日，原告张龙鑫通过短信并向二被告邮寄房屋买卖合同解除通知书，解除理由为：张龙鑫不符合郑州市购房、贷款政策而无法网签、申请房贷，导致合同无法履行，现张龙鑫依据《房屋买卖合同》第六条规定解除《房屋买卖合同》，并要求郑州森卓房产营销策划有限公司应退还中介费定金壹万元；要求孟会风退还购房款定金壹万元”。二被告不同意遂成纠纷。
另查：1、张龙鑫与郑州森卓房产营销策划有限公司业务人员张晓萌聊天记录记录如下内容：张龙鑫：昨晚上我听我媳妇说你这有办法解决限购？张晓萌：办法是有。只不过刚刚开始实行还不成熟。你想想郑州早就限购了，郑州那边就有办法解决。张晓萌：你那边情况我也跟业主说了，如果实在没办法过户，人家该退就退你。
2、张龙鑫为合同履行支付按揭服务费、代办费、调查费、评估费等共计13400元。
以上事实有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《收据》、微信聊天记录、《郑州春信房地产营销策划有限公司收据》、《房屋买卖合同解除协议书》、《房屋买卖合同解除通知书》、邮寄单、录音资料等予以证明。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。关于孟会风配偶杨东亮代理孟会风与张龙鑫签订《房屋买卖合同解除协议书》，孟会风在之后与张龙鑫谈话中，不予认可，但结合谈话其他内容，孟会风并非不愿意解除协议，而是对违约的追究责任有异议，认为应该追究更重的责任；杨东亮为涉案房屋实际共有人，与孟会风系夫妻关系，能够代理孟会风处理房屋买卖事宜；庭审中孟会风对于该《解除协议书》也予以了认可，故该《解除协议书》依法应为有效。依据上述《解除协议书》，孟会风与张龙鑫之间的《房屋买卖合同》解除，孟会风收取张龙金的定金不再予以退还，对于原告要求被告退还购房定金的诉讼请求，本院不予支持。
关于郑州森卓房产营销策划有限公司是否应退还中介费定金及赔偿原告损失的问题。郑州森卓房产营销策划有限公司已承诺“如果该合同解除，丙方退还乙方全部中介费”，现合同不能履行，并已被张龙鑫与孟会风解除，根本原因仍系限购政策所致，郑州森卓房产营销策划有限公司应将其收取的中介费定金10000元予以退还，对原告张龙鑫要求被告郑州森卓房产营销策划有限公司退还10000元中介费定金的诉讼请求予以支持。2017年5月3日，郑州市正式执行房屋买卖限购政策，将新郑市列入限购区域，而张龙鑫在郑州市属于限购对象，其在明知自己不具有在郑州市购房资格的情况下仍然与被告孟会风签订合同，且依据聊天记录及合同内容均可以证明张龙鑫一直知道签订合同的风险，张龙鑫仍然为此而交纳费用13400元，由此而造成的损失应由其承担，对于其要求判令由被告郑州森卓房产营销策划有限公司承担此部分损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张龙鑫与被告孟会风、郑州森卓房产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》；
二、被告郑州森卓房产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告张龙鑫中介费定金10000元;
三、驳回原告张龙鑫对被告孟会风的诉讼请求；
四、驳回原告张龙鑫的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费635元，减半收取计为318元，由郑州森卓房产营销策划有限公司承担25元，由原告张龙鑫承担293元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 赵文奇
二〇一八年七月二日
书记员 林 林