云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红中民一终字第54号
上诉人（原审被告）王永清，男，1972年2月1日生，壮族，农民。
被上诉人（原审原告）付军，男，1970年10月28日生，汉族，个体户。
委托代理人刘镇宇，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人王永清因与被上诉人付军房屋买卖合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2013）蒙民初字第759号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人王永清、被上诉人付军及其委托代理人刘镇宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明的事实：（一）2012年12月19日，被告（甲方）将其位于蒙自市民安路北段房屋一套出售给原告（乙方），双方签订了《房产交易买卖合同》。合同约定：“一、本合同项下转让的房屋概况：座落于蒙自市民安路北段B幢1单元4层401号房屋一套【房产证号：蒙自县房权证（2008）房监字第＊＊＊**号；建筑面积为：105.82平方米；套内面积为：92.319平方米】。二、买卖条款（以下币种均为人民币）：2.1上述合同房屋的成交价格为人民币（大写）肆拾伍万元正（￥450000.00元），此房价含固定配套设施及现有装修及过户交易所产生的一切税费及相关费用。2.2价款支付方式：乙方于2012年12月20日前支付甲方购房款肆拾伍万元整（￥450000.00元），甲方承诺于2013年1月25日前一同与乙方到蒙自市房产处办理产权过户，将该房屋产权过户到乙方名下，交易结束（所有款项以甲方向乙方出据收款凭据为证）。2.3办理产权变更时间为：2013年1月25日。……六、违约责任：6.1在交易过程中，若任何一方违约，按该房屋成交总价的20%赔偿守约方……”。2012年12月20日，原告按合同约定将450000元购房款付给被告，被告亲笔书写了《收条》一份给原告收执。后原告多次催促被告办理过户手续，被告以种种借口推辞。被告交给原告的房产证号为蒙自县房权证（2008）房监字第＊＊＊**号《房屋所有权证》系假证。2013年3月21日，原告以其被骗为由向蒙自市公安局报案，经查实认为，原、被告签订的房屋买卖协议中的房屋标的真实，且被告具有实际履行能力，虽被告制作假房产证并掩盖该房屋已被抵押的事实，但不影响该房屋的实际买卖。故蒙自市公安局于2013年5月2日作出蒙公（经）不立字（2013）001号不予立案通知书，认定王永清的行为不属于犯罪行为。（二）原告付军与叶莲英系夫妻关系。原告付军与叶莲英在蒙自市兴盛路8750部队经营超市。原告付军从2008年起至2012年底从事建筑业，其在中国工商银行、中国邮政储蓄银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行等银行汇兑金额约10000000元。2013年l月份，原告在催促被告办理房屋过户手续过程中，被告支付了原告10000元。另查明，被告出售给原告的蒙自市民安路北段B幢1单元4层401号房屋，现为蒙自市民安路景源苑B幢1单元4层401号。该房屋已于2011年11月1日以322000元抵押给孙华成，且该房屋在蒙自市房地产管理处办理了房屋抵押登记。
原审法院审理认为，（一）关于2012年12月19日双方签订的《房产交易买卖合同》的效力问题。本案中，原、被告所签订的《房产交易买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同依法成立有效，应受法律的保护。该合同在履行过程中，原告已将购房款支付给被告，但被告至今未按合同约定协助原告办理房屋过户手续，也不将房屋交给原告，还用假房产证骗取原告的信任；且原、被告在签订该合同前，被告已将该房屋抵押给他人，现该房屋的买卖行为已经不可能实现，故原告要求解除该合同，符合法律规定，应予支持。被告认为该合同系在原告威胁、逼迫，违反其真实意思的情况下所签订的主张，因其未提供充分确凿的证据证实，其认为在公安机关卷宗内的证据能证实其主张，因其经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭，应视其放弃诉讼权利，而且该公安机关卷宗内的证据也不能证实原、被告双方在签订合同时，原告采取了威胁、逼迫被告的行为，故其主张不能成立，不予支持。（二）关于原告主张返还购房款450000元及支付违约金90000元的诉讼请求是否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”的规定，本案中，被告在明知其房屋已抵押给他人的情况下，采用假房产证的形式与原告签订房屋买卖合同，其已构成违约，现该合同不能再实际履行，应予解除；另，原告对其用现金支付给被告购房款的主张，原告提交了在其与被告签订房屋买卖合同前，原告从事工程所签订的合同及其在各家银行的兑现款情况，该证据能证明原告具有现金支付能力支付被告购房款的事实，故原告要求被告返还其已收取原告的购房款450000元的诉讼请求，于法有据，予以支持；关于违约金90000元的诉讼请求，原、被告双方在《房产交易买卖合同》中对违约金作了约定，且该约定未违反法律规定，应予以支持。另外，原告要求从违约金中扣除被告已支付给其10000元的主张，因被告明知该房屋不能交易，而又与原告签订合同，其行为已构成违约，故原告的主张成立，予以支持。被告认为《房屋买卖合同》及《收条》均系原告在威胁、逼迫、违反其真实意思的情况下所签订和书写的抗辩，根据“谁主张，谁举证”的规定，因其未提供充分确凿的证据证实，故对其抗辩理由，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决“一、解除原告付军与被告王永清于2012年12月19日签订的《房产交易买卖合同》。二、被告王永清于本判决生效后十日内一次性返还原告付军购房款450000元及赔偿违约金80000元，共计人民币530000元。本案受理费9200元，由被告王永清承担（原告已垫交，由被告在履行义务时一并支付给原告）。”
宣判后，王永清不服，向本院提出上诉，请求撤销蒙自市人民法院（2013）蒙民初字第759号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求并承担一、二审诉讼费。其主要上诉理由：1、一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。首先，一审判决认定双方签订的《房屋交易买卖合同》有效错误。事实上，该买卖合同是被上诉人事先制作好，然后邀约社会上的人威逼上诉人所签订的，根据法律的规定，在威胁、引诱、违反当事人真实意思情况下所签订的合同属无效合同。2、被上诉人提交的《收条》也是在上诉人生命安全受到威胁的情况下书写的。事实上，上诉人并未收到过被上诉人支付的房款，如此大的一笔购房款（450000元）没有汇款或转账凭证。被上诉人称是以现金方式一次性给付上诉人，与交易习惯不符，也不符合常理，请二审明查。3、一审法院以被上诉人提交的第六组至十六组证据认定被上诉人有能力以现金的方式支付购房款，从而认定被上诉人向上诉人支付了购房款450000元错误。被上诉人对其以现金的方式支付购房款的主张，被上诉人虽提交了在签订合同前，其从事工程所签订的合同及其在各家银行的兑现款情况，但该证据与本案无关。一审以上述证据证明被上诉人有足够的能力用现金支付购房款，认定被上诉人向上诉人支付了购房款，从而支持被上诉人要求上诉人返还购房款450000元的诉讼请求。上诉人认为，被上诉人提交的证据，虽能证明被上诉人有能力支付购房款，但不能代表已经支付。一审认定被上诉人已向上诉人支付了购房款，非常勉强，请二审在查清事实后，驳回被上诉人一审的诉讼请求。综上所述，一审判决认定事实错误，导致判决错误。请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人付军答辩认为，1、被上诉人付军与上诉人王永请签订的《房产交易买卖合同》及由上诉人王永清出具给被上诉人付军的《收条》真实有效，不存在上诉人所述的威逼、胁迫的情况。上诉人称是在生命安全受到威胁的情况下所写，但其并未将所受威胁的情况向公安机关报案，也没有提供确凿的证据证明其受到谁威胁，以及受到威胁的时间和地点。上诉人仅以其在受到威胁的情况下才签订合同并写下收条，就否定其骗取被上诉人购房款的客观事实，实属无赖之极。2、一审法院采信证据第六组至第十六组并认定被上诉人有以现金方式支付购房款给上诉人正确。被上诉人长期从事建筑施工行业，所需流动资金数额较大，自2008年至2012年，被上诉人的银行流水金额达到1000万元，其有足够的经济能力支付450000元现金给王永清。故一审法院认定被上诉人支付了450000元购房款给上诉人王永清正确。综上所述，一审法院认定《房屋交易买卖合同》、《收条》真实有效，并判令上诉人王永清返还450000元购房款并支付80000元违约金给被上诉人正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？2、上诉人是否应返还购房款450000元？
针对本案的争议焦点，评判如下：
（一）关于合同的效力问题。本院认为，上诉人与被上诉人于2012年12月19日签订一份《房产交易买卖合同》，上诉人将登记在其名下的坐落于蒙自市民安路景源苑B幢1单元4层401号房屋转让给被上诉人，并约定转让价款为450000元。但在签订该合同之前，上诉人已用该房屋向孙华成抵押借款322000元，并于2011年11月1日在蒙自市房地产管理处进行他项权利登记，他项权利人为孙华成，至今抵押权尚未消灭。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，转让房屋尚在抵押期间，该房屋的《房屋产权证》、《土地使用权证》及《他项权利证》均由抵押权人孙华成持有。上诉人未经抵押权人同意，擅自将抵押房屋转让给被上诉人，双方签订的《房产交易买卖合同》违反了法律的强制性规定，该合同无效。（二）关于是否返还购房款450000元的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订《房产交易买卖合同》后，上诉人于2012年12月20日出具了《收条》并载明“今收到付军（身份证号＊＊＊＊＊）交来购蒙自市民安路北段B幢1单元4层401号房房款人民币肆拾伍万元整（450000.00元）所有房款已全部付清。收款人王永清，2012.12.20.”。上诉人王永清对其出具的《收条》真实性予以认可，但否认收到过该房款，上诉人认为该《收条》系在其生命安全受到威胁的情况下书写的，但在一、二审中均未提供相应的证据予以证实；而被上诉人在一审时提供了其具有现金支付能力的证据予以证明。因此，根据上诉人出具的《收条》及被上诉人的支付能力，可以认定被上诉人已向上诉人支付了房款450000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应该赔偿对方因此受到的损失”。上诉人隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，导致该合同无效的过错在于上诉人，故上诉人因该合同取得的购房款450000元应当返还给被上诉人付军，同时应按中国人民银行同期贷款利率计算利息支付被上诉人。2013年l月，被上诉人在催促上诉人办理房屋过户手续过程中，上诉人已支付了10000元给被上诉人，应在返还的购房款中扣除该款，故上诉人实际应返还被上诉人购房款人民币440000元。被上诉人主张的违约金90000元，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院适用法律错误，导致实体处理不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销蒙自市人民法院（2013）蒙民初字第759号民事判决。
二、由王永清返还付军购房款人民币440000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，利息自2012年12月20日起计至本判决生效之日止；上述款项于本判决生效后三十日内付清。
三、驳回付军的其他诉讼请求。
一审案件受理费9200元，由付军负担1530元，王永清负担7670元；二审案件受理费9200元，由付军负担1530元，王永清负担7670元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审 判 长 何 红
审 判 员 许莲芳
代理审判员 宋安娥
二〇一四年四月十四日
书 记 员 许航源