天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初80103号原告（反诉被告）天津天易智慧物业服务有限公司，住所地天津空港经济区中心大道与东七道交口远航商务中心3328305。法定代表人李毅，董事长。委托代理人刘鹏，天津汇滨律师事务所律师。委托代理人马春阳，该公司员工。被告（反诉原告）天津天保国际酒店有限公司，住所地天津港保税区京门大道389号。法定戴表人张雪楠，总经理。委托代理人丁振辉，天津津茂律师事务所律师。委托代理人刘佩明，该公司副总经理。委托代理人李乃琦，该公司经理。原告（反诉被告）天津天易智慧物业服务有限公司（以下简称“天易物业”）诉被告（反诉原告）天津天保国际酒店有限公司（以下简称“天保酒店”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。天易物业委托代理人刘鹏、马春阳，天保酒店委托代理人丁振辉、刘佩明、李乃琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天易物业诉称，原被告之间签订了《天津市非住宅物业服务合同》，约定天易物业向天保酒店所有的天津港保税区京门大道389号门区公寓提供物业服务。合同期限为2013年2月1日至2014年1月31日，物业服务面积为15200平方米，物业服务费用标准为9.4元/月/平方米，逾期支付物业费违约金标准为自逾期之日起按照应交物业费的千分之三的比例缴纳违约金。合同签订后，天易物业按照合同约定提供了物业服务，天保酒店未按合同约定支付物业费，拖欠合同期限内即2013年12月1日至2014年1月31日期间的物业费。合同期满后，双方就合同续签事宜进行多次沟通，天易物业继续为天保酒店提供物业服务，2014年3月27日天保酒店向天易物业发出工作函，要求2014年4月1日接管物业管理工作，但此后天保酒店并未与天易物业就财务、物品等进行结清交接，致使交接工作未能完成。天易物业为天保酒店提供物业服务至2014年5月31日。天易物业多次向天保酒店催要物业费，天保酒店拒不支付，故向法院提起诉讼，请求判令：1、天保酒店支付物业费857280元、违约金52722.72元，共计910002.72元；2、诉讼费由被告承担。天保酒店辩称，2013年10月12日天保酒店进行了股权变更，现天保酒店已非原天保酒店，原被告双方并未直接签订物业服务合同，且天保酒店于2013年12月25日就已向原告发出告知函，明确解除物业服务事宜，但天易物业拒绝搬离，合同到期后，双方发生冲突，天保酒店强行将天易物业逐出。天易物业未经相关部门备案，天保酒店不认可天易物业提供的物业服务。天保酒店另称，期限截止2014年1月31日的物业合同系天易物业同原天保酒店签订，其只承认截止2014年1月31日的物业费，且合同约定的9.4元/月/平方米的价格过高，应当按照5元/月/平方米的价格收取。天保酒店反诉称，天易物业超出合同约定占用其房屋，2013年2月1日至2014年3月31日期间天易物业多占用天保酒店6间房屋，2014年4月1日至2016年5月31日多占用天保酒店7间房屋，给天保酒店造成了399000元的租金损失。另，天易物业未按照规定同天保酒店办理合同终止后的交接手续，应按照合同约定向天保酒店支付违约金500000元。天易物业对天保酒店的反诉辩称，天易物业所用房屋系向天保酒店提供物业服务所必须的用房，包括办公用房和库房。在使用期间，天保酒店并未提出过任何异议。2013年2月1日至2014年5月31日系天易物业向天保酒店提供物业服务期内，2014年6月，天易物业撤场以后，天保酒店拒绝其公司将存放在室内的物品搬离。非天易物业不按约定办理移交手续。天易物业不应向原告支付房屋使用费及违约金，请求法院驳回天保酒店的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求及答辩意见，提供了以下证据：证据1、《天津市非住宅物业服务合同》证明原被告双方之间存在物业服务合同关系及合同约定内容；证据2、工作联系函，证明天保酒店未按照工作联系函进行财务交接，天易物业继续为其提供物业服务；证据3、证明四份，证明2014年1月至5月为天保酒店提供物业服务，双方存在事实物业服务合同关系；证据4、关于催交门区公寓物业服务费的函告；证据5、录音；证据6、录音文字整理书面版；证据46证明天保酒店收到物业服务函告及天易物业催要物业费的事实；证据7，垃圾清运发票、安保发票，证明2014年1月至2015年5月仍为天保酒店提供垃圾清运和安保服务，被告接受了原告的服务；证据8、物业服务企业资质证书，证明原告具有一级物业服务资质；证据9、生活垃圾清运协议，秩序维护服务承包合同，证明为天保酒店提供了物业服务。被告为支持其抗辩及反诉请求，提交了以下证据：证据1、告知函，证明合同到期之前已要求天易物业在2014年1月31日合同到期后撤离，并做好相应交接工作；证据2、天津天保服务有限公司情况说明，证明原被告之间物业服务合同签订的情况、合同履行情况及天易物业违反合同约定的行为；证据3、合同审批表，证明物业合同系股权变更前老天保酒店与原告签订，同被告无关；证据4、高伟的证明，证明2013年12月至2014年4月期间天易物业将公寓的常住客户挪到其他酒店，给天保酒店造成50万元的损失；证据5、孙文静的证明，证明2013年12月25日的告知函由孙文静交给天易物业，天易物业拒收；证据6、租金明细，证明物业公司在未告知的情况下擅自占用房屋，给天保酒店造成的损失；证据7、纳税申报表，证明涉案房屋半年税款的数额；证据8、照片，证明对方存放的物品；证据9、价格凭证（发票），证明天易物业占用的房间出租给别人的价格；证据10、保安合同和发票、报销凭单；证据11、垃圾清运合同和付款发票、报销凭单；证据12、维修说明；证据1012，证明天易物业服务不到位；证据13，人员明细，证明原告一方的人员名单，人员安排不足以提供约定的服务范围。经质证，天保酒店对天易物业的证据1表示只认可2014年1月31日前存在物业服务合同关系；对证据2的真实性认可，对证明目的不予认可，表示在此函之前已向天易物业发送过函，但天易物业拒不搬离，2014年4月1日强行接管；对证据3，为天易物业出具证明的企业存在利害关系，不予认可；对证据4，真实性予以认可，但对欠付物业费的数额不予认可；对证据5、6，认可录音中对话的存在，但系非法状态下录音，对真实性合法性关联性均不予认可；对证据7真实性无异议，对证明目的不予认可，认为与本案无关联性；对证据8，真实性无异议，但表示物业服务发生在2013年、2014年，资质证书的时间为2016年，对证明目的不认可；证据9，真实性不予认可，且认为与本案无关。天易物业对天保酒店的证据1，不认可，表示未收到，亦未见到过；对证据2，不予认可，表示孙文静系天保酒店员工存在利害关系；对证据3，认为，公司人员等情况变更不影响天保酒店作为被告的主体资格；对证据4，真实性认可，但表示客户搬迁同其公司无关；对证据5，以单方出具为由表示不认可；对证据6，房产属于代天保酒店管理，使用房屋系为了代管经营过程中物品调配使用需要，并非实际使用；对证据7，与本案无关；对证据8，认为实际使用的房屋为三间，其余为调配家具使用；对证据9，该证据系2016年发生，与本案无关联性，且天保酒店未对占用房屋提出过异议；对证据10、11，表示发票上未显示服务地点，合同中显示地点为天保酒店而非门区公寓；对证据12，13，不予认可，认为该证据出具者均为天保酒店员工，存在利害关系。经审理查明，天易物业系天津天保物业服务有限公司（以下简称“天保物业”）于2015年8月27日更名而来，具有一级物业资质。天保物业与天保酒店签订物业服务合同，约定天保物业为天保酒店所有的天津港保税区京门大道389号门区公寓提供物业服务，合同期限为2013年2月1日至2014年1月31日，物业服务面积为15200平方米，物业服务费用标准为9.4元/月/平方米。付款时间为于当月支付上个月的物业费，逾期支付物业费的违约金标准为自逾期之日起按照应交物业费的千分之三的比例支付违约金。天保酒店无偿向天保物业提供不大于61平方米的物业管理用房。合同期满后天保物业未按照规定时间向天保酒店办理移交事项，天保物业向天保酒店支付违约金50万元。合同约定的物业服务内容包括房屋本体和共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备运行、维修、养护；共用部位和共用场地的环境保洁；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的维护和消防管理；物业档案的建立、保管和使用；车位管理服务；代为办理房屋租赁合同签署和租金催缴服务，办理公寓底商各商户的日常管理工作，负责做好公寓房间的入住、退宿手续的办理，房间卫生、消防、治安等方面的检查等各项管理及服务工作。合同履行期间，天保酒店于2013年9月进行了股权变更登记。2014年3月27日天保酒店向天保物业送达“关于天保国际酒店接管门区公寓物业管理工作函”，该函内容为：“‥‥‥合同已于2014年1月31日到期，就续签事项经双方多次沟通，未达成一致，现酒店决定终止原合作合同。1、我方人员将于2014年4月1日正式接管物业管理工作。2、请贵公司人员尽快与我公司财务部进行账务结清工作及相关工作。3、最后财务清结前，原物业公司不得随意移出公寓内现有任何物品、财产‥‥‥”。2014年4月1日天保酒店工作人员进驻涉案项目，因双方未就撤场事宜达成一致，造成涉案项目双方工作人员均在办公现场的结果。2014年6月16日，天保物业向天保酒店送达“关于催缴门区公寓物业服务费的函告”，要求天保酒店支付2013年12月1日至2014年5月31日期间的物业费共计857280元。天保物业因涉案项目向天津天保园林环卫发展有限公司支付2014年1月至5月的清洁费；向天津鑫旸物业服务有限公司支付2014年1月至5月的秩序维护费（保安费）。天保物业配备了门区公寓出租房屋中的家具，并负责对门区公寓房间进行管理。天保物业自2013年2月1日始共计使用天保酒店房屋八间用作办公、储物和宿舍。天保酒店称2013年12月得知天保物业超出合同约定范围使用房屋，并口头通知天保物业腾房，天保物业表示未收到过通知，对此天保酒店未提交证据予以证明。以上事实，有当事人双方提交的证据及所做的陈述予以证明。本院认为，本案中《天津市非住宅物业服务合同》系当事人双方的真实意思表示，虽在合同履行过程中天保酒店发生了股权转让，股东和法定代表人变更的情形，天保物业名称变更为天易物业，但双方仍为本案适格的诉讼主体，不影响合同的效力及履行。在此，本院对合同的效力予以确认，该合同合法有效，双方应按照合同约定继续履行相关权利义务。关于应支付物业费数额的问题，首先，对于2013年12月1日至2014年1月31日期间的物业费，天保酒店表示认可支付，但认为9.4元每月每平米的价格过高，应当按照5元每月每平米的标准收取，但未对此提交任何证据。本院认为，物业服务合同系双方真实意思表示，合同9.5元每月每平方米的约定符合意思自治的原则，且不违反法律和行政法规的强制性规定，天保酒店应按照此标准支付此期间的物业费，对天保酒店的抗辩不予采信；其次，对于2014年2月1日至2014年3月31日期间的物业费，通过天保酒店制作并送达天易物业的《关于天津天保国际酒店接管门区公寓物业管理工作函》可以得出2014年4月1日前双方仍按照原物业合同实际继续履行的事实客观存在。虽天保酒店辩称，2013年12月25日已向物业公司发出过要求在合同到期后搬离的函，但并未提交已向物业公司送达的证据，故本院对天保酒店拒不支付此期间物业费的抗辩不予采信，对天易物业的此期间物业费的主张予以支持；再次，对于2014年4月1日至2014年5月31日期间的物业费，当事人双方之间的物业合同期限已届满，在双方未就续签事宜达成一致的情况下天保酒店有权随时解除合同，天保酒店已向天易物业送达《关于天津天保国际酒店接管门区公寓物业管理工作函》要求终止原合作合同，并告知物业公司将于2014年4月1日正式接管物业管理工作，且天易物业对于2014年4月1日天保酒店人员进驻现场的事实亦予以认可，故自2014年4月1日起双方之间的物业合同已经终止。依据《最高人民法院》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，本院对于天易物业主张此期间物业费的主张不予支持。关于天易物业主张的违约金问题，2013年12月1日至2014年3月31日期间天易物业已按照合同约定履行了合同义务，天保酒店亦应按照合同约定支付物业费。然，天保酒店并未按照合同约定给付物业费，天保酒店应当按照合同约定向天易物业支付违约金。合同约定“业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金”。原告主张违约金按照月息千分之三及当月支付上一个月的物业费的标准计算。对此本院认为，物业合同中虽未明确“千分之三”标准系日息还是月息，但是原告按照月息进行主张的请求合年息3.6%，不违反法律规定，系在法律允许范围内，本院予以支持。参考原告对违约金主张的起始时间，此期间违约金的具体数额应为36863.04元，对此本院予以确认。2014年4月1日至2015年5月31日期间因双方之间的物业合同关系已经终止，故对于天易物业主张此期间的违约金的请求不予支持。关于天保酒店主张天易物业支付超出合同约定范围占用房屋的使用费，天保酒店以合同约定天易物业免费使用的房屋面积为61平米，主张天易物业支付使用超出61平米之外的房屋的费用。对此，本院认为，首先，双方之间的物业合同并未对超出61平方米部分的付费标准进行约定，事后双方亦未对此进行重新约定，欠缺相对应的计算标准；其次，对公寓进行管理系合同所确定的天易物业所具有的权利，天易物业理应有权对房屋进行符合其管理行为的合理调配；再次，天保酒店股权变更后，新老股东及公司人员进行交接时理应对公司财产进行详细交接、查勘，并对于天易物业超合同约定使用房屋的情况及时提出异议，然而天保酒店称直至2013年12月才得知天易物业超合同约定使用房屋的情形，并向其口头提出腾房的要求，但并未提供证据予以证明，且至本案审理期间长达两年多的时间里亦未提出过其他异议，此情形不合常理；最后，原告陈述公寓共计252间房屋，大部分未实现出租，天保酒店对此未予以否认，对此，可以得出天易物业超出合同约定占用房屋的行为并未影响天保酒店盈利，未对天保酒店造成损失。综上，对于天保酒店请求天易物业承担2013年2月1日至2014年3月31日期间的超出合同约定房屋使用费的请求不予支持。对于2014年4月1日至2016年5月31日期间的房屋使用费，天保酒店向天易物业送达的《关于天津天保国际酒店接管门区公寓物业管理工作函》对天保酒店禁止移出公寓内物品、财产有明确记载，即“最后财务清结前，原物业公司不得随意移出公寓内现有任何物品、财产。”且天保酒店并未提交天易物业拒绝进行财务结算的证据。故，可以认定天易物业未移出公寓内的财物系天保酒店禁止所造成，故对于此部分房屋使用费亦不予支持。关于天保酒店要求天易物业支付违约金的问题，天保酒店以物业合同第十条第（四）项“合同期满，乙方未按规定时间向甲方办理移交事项，乙方向甲方支付违约金50万元。”的约定主张天易物业支付其违约金50万元。首先，合同未约定移交手续办理的时间和方式，天保酒店向天易物业送达的函件上亦未对移交的时间及方式予以明确；其次，天易物业以天保酒店尚欠物业费未支付，具有先履行抗辩权为由拒绝支付违约金，且天保酒店欠付物业费确系事实。最后，天保酒店亦未向本院提交天易物业拒绝交接的证据。故，本院对天保酒店的要求天易物业支付违约金50万元的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院》第十条第二款之规定，判决如下：一、天津天保国际酒店有限公司向天津天易智慧物业服务有限公司支付自2013年12月1日起至2014年3月31日止的物业服务费，共计571520元，违约金36863.04元；二、驳回天津天易智慧物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回天津天保国际酒店有限公司全部反诉请求。上述义务应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12900元，由天津天易智慧物业服务有限公司负担4276元，天津天保国际酒店有限公司负担8624元；反诉案件受理费6395元，由天津天保国际酒店有限公司负担。天津天保国际酒店有限公司应承担的8624元于本判决生效之日起十日内迳行给付天津天易智慧物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 员  吴劲柏代理审判员  张红杰人民陪审员  杨 帆二〇一六年七月二十九日书 记 员  张晓珅附：法律释明1．《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2.《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。4、《最高人民法院》第十条第二款物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。