浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2660号
上诉人（原审原告）：绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市越城区渔化桥河沿**号。
法定代表人：许国权，系该管理处主任。
委托诉讼代理人：朱春华、朱妙，浙江中行律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈志宏。
委托诉讼代理人：俞金良、毛兴华，浙江和畅律师事务所律师。
上诉人绍兴市房地产管理处因与被上诉人陈志宏房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第4787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
绍兴市房地产管理处上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人立即腾退坐落于绍兴市越城区马臻路148号二楼房屋并向上诉人支付自2015年7月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费（按172400元／年计收）；履约保证金17240元不予退还；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。被上诉人虽寄送给上诉人涉案房屋钥匙一把，但直到一审判决做出之后，被上诉人仍然实际占有、使用涉案房屋，故一审认定涉案房屋已交还上诉人属认定事实错误。2、上诉人认为租赁期满后的租金标准应以合同约定的标准支付，上诉人寄送给被上诉人的《通知》仅是催缴租金，而未对合同约定的租金标准进行变更。3、根据双方合同约定若被上诉人逾期交还房屋，履约保证金不予退还，合同期满后被上诉人一直未退还房屋，且在2016年7月初上诉人工作人员前往讼争房屋查看时仍发现有人居住，故履约保证金不应退还给被上诉人。
被上诉人陈志宏辩称，房屋钥匙的交付具有特别的象征意义，交付钥匙应认为归还房屋的行为已完成。上诉人寄送给被上诉人的《通知》中对租金标准有明显的改变，可以认为是对合同约定的租金的变更。被上诉人未存在违约的情况，因此被上诉人应向上诉人退还履约保证金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
绍兴市房地产管理处向一审法院起诉请求：判令陈志宏立即腾退坐落于绍兴市越城区马臻路148号二楼房屋；并向绍兴市房地产管理处支付自2015年7月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费（按172400元／年计收）；履约保证金17240元不予退还；本案诉讼费用由陈志宏承担。
一审法院认定事实：2012年7月，原、被告签订《直管公房非住宅房屋租赁合同》1份，约定被告承租原告依法管理经营的位于马臻路148号二楼，建筑面积约为495.14平方米的房屋，租赁期限共3年，自2012年7月1日至2015年6月30日止，每年租金86200元。被告需在合同签订的同时向原告缴纳履约保证金计人民币17240元。双方还约定了其他权利义务及事项。被告依约支付租金及履约保证金后，原告交付涉案房屋给被告使用。2015年11月3日，原告向被告寄送《通知》1份，表明被告租赁的涉案房屋于2015年6月30日到期，而被告未能在2015年10月28日的公开招租中拍中，要求被告在公开招租竞标会结束后20天内将房屋腾空并返还，同时按原租金标准缴纳2015年7月1日至实际腾房日的房租，逾期腾退的，房屋占用费按《房屋租赁合同》第七条第三款执行。2015年11月12日，被告给原告发函表示其租赁的涉案房屋确已于2015年6月30日到期，且表示并没有参加涉案房屋的拍租，同时会在20天内完成搬迁。2015年11月13日，房管处工作人员收到被告交付的涉案房屋钥匙一把并出具了收条。另，2015年10月14日，绍兴市公共资源交易中心、绍兴市产权交易有限公司出具公告1份，载明涉案房屋将于2015年10月28日进行竞价招租。2015年10月27日，绍兴市公共资源交易中心出具《交款完毕证明》1份，证实涉案房屋的租赁使用权已由案外人李玉成拍得，且已交款完毕。一审法院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期为2012年7月1日至2015年6月30日止，租赁期届满后，被告并未参与涉案房屋租赁使用权的竞拍，且涉案房屋租赁使用权已由案外人拍中。租赁期限届满后，双方不再续签租赁合同，原告亦书面通知被告腾退归还事宜，被告继续占有使用该房屋丧失合法依据，根据被告提供的收条显示，2015年11月13日被告已将涉案房屋钥匙交还给原告，对于原告认为涉案房屋还有其他钥匙，并未交接完毕的主张并无证据证实，该院不予采信，确定被告已于2015年11月13日将涉案房屋交还给原告，故现原告要求被告腾退该房屋已无实际必要，该院不予支持。对于原告要求被告支付自2015年7月1日至实际归还房屋之日止的房屋使用费，被告认为在租期到期后并无通知其办理搬迁和交接手续，其属于帮原告看管涉案房屋，不应由其支付房屋使用费，该院认为，原告在租赁期满后实际占有使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，对于原告的该项诉请该院予以支持。关于支付标准，原告认为被告逾期归还房屋，应按照合同约定的同期租金的两倍标准支付房屋占有使用费，根据原告2015年11月3日寄送给被告的《通知》显示，原告要求被告按原租金标准缴纳2015年7月1日至实际腾退日的房租，该院认为，原告已通过通知的形式变更了其要求被告支付租赁期满后的租金要求，该院对此予以确认，确定被告应支付给原告2015年7月1日至2015年11月13日止的房屋占有使用费共计31882元（按86200元/年计，共计135天）。关于原告认为被告逾期未归还房屋，按照合同应不予退还保证金，该院认为，虽双方合同约定应于合同终止之日起10日内腾退并返还房屋，但原告在2015年11月3日向被告寄送通知要求其在公开招租竞标会结束后20天将房屋腾空并返还，可见其已对腾退日期进行了更改，后原告于2015年11月13日归还钥匙符合通知要求，对于原告主张履约保证金不予退还的诉请，该院不予支持。综上，扣除被告已支付的履约保证金17240元，被告尚应支付给原告房屋占有使用费14642元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决：一、被告陈志宏应于判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产管理处房屋占有使用费人民币14642元；二、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2048元，由原告绍兴市房地产管理处1890元，被告陈志宏负担158元，于判决生效之日起七日内向该院交纳。
本院二审期间，上诉人绍兴市房地产管理处围绕上诉请求依法提交了以下两组证据：1、照片六张；2、录音资料一份，用以证明直至一审判决做出之后，涉案房屋仍由被上诉人实际控制、使用。被上诉人陈志宏质证后认为，照片的形成时间无法确定，其已将涉案房屋的钥匙交于上诉人，目前房屋的情况与其没有关系；录音资料里除了上诉人工作人员之外的另一方人员的身份无法证明，对该录音资料的真实性存疑。陈志宏未提供新的证据。二审期间，双方当事人对被上诉人是否有将涉案房屋交还上诉人存在争议。对此，本院认定如下：一审查明2015年11月13日，被上诉人已将涉案房屋钥匙交还给上诉人，上诉人未提供证据证明涉案房屋尚有其他钥匙，故一审认定被上诉人已将涉案房屋交还上诉人。上诉人二审中提供照片六份及录音资料一份欲证明涉案房屋目前仍由被上诉人实际控制、使用，但上诉人提交的照片无法确定形成时间，录音资料里的人员身份亦无法确定，在被上诉人均不予认可的情况下，该两组证据尚不足以推翻一审对涉案房屋已交还的事实的认定。
本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，2015年11月3日上诉人寄送给被上诉人的《通知》中明确载明“需要在公开招租竞标会结束后20天内将房屋腾空并返还房屋。并按原租金标准缴纳2015年7月1日至实际腾退日的房租……”，被上诉人业已收到该通知。据此，一审认定上诉人已通过通知的方式对租赁期满后的租金要求及腾退日期做了变更，理据正当。被上诉人已在公开招租竞标会结束后20天内将涉案房屋交还给上诉人，符合《通知》变更后的约定，并不存在逾期交还房屋的情形，一审对上诉人主张不退还履约保证金的诉请不予支持，应属正确。
综上所述，绍兴市房地产管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人绍兴市房地产管理处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一六年八月十五日
书 记 员 王婷婷