贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第709号
上诉人（原审被告）贵阳铁五建房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区漓江路57号。
法定代表人聂旭，该公司董事长。
委托代理人秦简丽，贵州恒易律师事务所律师。
委托代理人臧兴东，贵州恒易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张动力。
委托代理人郭汉明，男，1954年12月4日出生，�族。
被上诉人（原审原告）张钰瀛。
被上诉人（原审被告）官兵。
委托代理人姚涛，北京市中银律师事务所贵阳分所律师。
原审第三人贵阳兴隆物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区漓江路57号。
法定代表人程芝元，该公司董事长。
委托代理人秦疆飚，男，1987年2月7日出生，汉族。
上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司与被上诉人张动力、张钰瀛、官兵、原审第三人贵阳兴隆物业管理有限公司相邻损害防免关系纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2014年1月21日作出（2013）筑观法民初字第2号民事判决，上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告张动力、张钰瀛于2004年1月6日与被告贵阳铁五建房地产开发有限公司�以下简称铁五建房开公司）签订《商品房买卖合同》，购买了铁五建房开公司出售的位于原小河区兴隆城市花园卧龙居腾龙F1号房屋，于2004年10月收房，2005年装修入住。在装修期间，2005年7月10日张动力发现其车库内挡土墙左下角流水，墙基返潮，木地板受损，张动力后与被告铁五建房开公司就该项损失进行沟通处理。
被告官兵房屋位于原小河区兴隆城市花园卧龙居腾龙F2，与原告房屋相邻。2007年10月24日，被告官兵向第三人贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆物管公司）递交装饰装修申请表，同日与第三人签订装饰装修承诺书，承诺在装饰装修房屋时，自愿按第三人制定的《兴隆城市花园装饰装修管理规定》的要求进行申报，交纳保证金，办理相关手续，接受监督检查等，如有违反相关装修注意事项，愿接受第三人的规定扣除相应的保证金200元-2000元。
2007年10月24日起，被告官兵对其房屋进行装修。在装修过程中被告官兵发现其房屋存在严重建筑质量问题：墙面、老人房和走廊地板出现多处开裂，下水管道变形、破损，无法排水。在维修过程中官兵发现房屋的回填土土质含有大量建筑垃圾，且没有夯实。之后向铁五建房开公司反映上述事项。2008年2月22日，铁五建房开公司工作人员李轶向公司领导报告：“卧龙居腾龙F2业主装修时发现厨房墙下无基础梁，造成墙面有开裂现象，此事经与业主协商由业主装修时自行处理，房开公司赔偿业主相关费用5000元”。在该份报告上另有“情况属实，蒲文俊，22／2”、“同意，是公司领导批准，邓国均。2008、2、22”、“同意，邓树传，2008、2、22”等批注。2008年3月12日，李轶代表铁五建房开公司七分公司（甲方）与被告官兵（乙方）签订协议一份，约定“乙方于2005年3月26日购买兴�城市花园卧龙居腾龙F-2号房屋（面积：294.25平方米，合同编号；TWJ-04-T-013），业主装修该房屋时发现厨房地面回填土下沉，部分墙面开裂。此事经甲乙双方协商达成下列协议：乙方在装修的过程中自行负责处理厨房地面回填土下沉，部分墙面开裂，且自行承担一切相关费用；甲方就此事宜一次性支付人民币5000元给乙方作为补偿，该补偿包括乙方对厨房地面回填土下沉，部分墙面开裂所产生的一切费用及今后可能因此产生的其他问题的补偿；甲方赔偿乙方后，乙方不得就该房屋以上变动部分的相关问题向甲方及该房屋的开发商（贵阳铁五建房地产开发有限公司）要求任何权益。”之后，官兵对该部分进行加固，并改造成为地下室。在装修过程中，兴隆物管公司以官兵擅自在车库后挖地下室，存在违规现象为由，于2007年11月4日向被告官兵送达了《关于房屋装修违规事宜的函》，要求官兵接到此函后，尽快将房屋违规项目恢复原状。2007年11月12日，兴隆物管公司再次向被告官兵送达了《房屋装修违规停工通知》，要求官兵在接到通知后，立即停止施工，尽快采取安全措施恢复原状，但官兵并未停止施工。2009年1月6日兴隆物管公司在退还官兵装修保证金时以其违反“装修时禁止改变室内设计用途及装修所产生的质量问题均由业主承担一切责任，室内煤气管禁止封闭”为由扣取50元，退还1950元。
在官兵对其房屋装修期间，2007年11月13日，原告张动力向兴隆物管公司致函反映：卧龙居腾龙F2业主不顾贵公司劝阻，对其房屋车库地下部分进行野蛮施工，已将房屋地板下屋基泥土全部挖空并将主体柱桩基础全部裸露，不仅严重违反物业管理规约和国家有关工程建设标准规定，且造成相邻物业地板中层拉裂，房屋墙面出现裂缝，已危及整幢�屋安全，要求第三人依照相关法规，履行相应管理义务，采取措施，立即停止其侵害行为，消除危险。
由于原、被告双方对原告张动力、张钰瀛所受损失达不成一致处理意见，原告遂诉至原贵阳市小河区人民法院请求：1、判决因第一被告对双方共有分隔墙野蛮装饰装修造成原告新装修房屋墙面损害，赔偿原告恢复、修缮房屋而产生的材料费12386元、施工费10880元、运输费1000元、误工费5000元，共计29266元；2、判决因第一被告破坏性挖掘房屋共有基础及第二被告出售房屋地基质量问题，导致原告房屋地基下沉，地板悬空，已造成房屋内装饰墙砖多处开裂，橱柜拉裂无法恢复使用，并使原告房屋存在严重安全隐患，要求二被告对室内装饰及橱柜照价赔偿，其中橱柜40670元、材料费7295元、施工费8500元、运输费1000元、误工费10000元，共计67465元；要求二被告消除房屋安全隐患，承担房屋基础恢复、修缮、加固费用预算为120000元；3、诉讼费由二被告承担。
在原一审及二审中，双方因故未能对原告房屋受损原因及受损价值进行鉴定、评估。原审法院立案受理后，各方仍不同意对张动力房屋受损原因申请鉴定。原审法院于2013年6月26日经原告张动力申请，依法委托贵州普诚正华工程造价司法鉴定所对原告涉案财产受损价值及恢复费用进行评估作价，该所于2013年11月20日（应为10日）出具的鉴定意见为“对张动力房屋受损、室内装饰、橱柜恢复费用进行工程造价司法鉴定金额（不含其他费用，只为本次恢复费用）为159667.75元。张动力垫付评估费9000元。鉴定意见作出后，原告张动力增加诉讼请求：由被告承担评估费。
审理中，法院依法对原告张动力、被告官兵房屋进行查看。原告张动力房屋入门玄关处墙脚至墙顶有裂缝，一楼至二楼楼梯墙�有裂缝，二楼卧室内（墙面）有一裂缝，二楼至三楼楼梯墙面有一横向裂缝，地下室洗手间的墙面有裂缝，车库挡土墙面潮湿、发霉，地下室至一楼楼梯间墙面潮湿、发霉，一楼客厅墙面有裂缝，厨房墙面（厨柜后）两处裂缝，厨柜与墙面裂缝，一楼后院玄关处墙面裂缝，一楼老人房墙面有横向裂纹；室外查看外墙二楼至三楼间有裂缝，屋檐纵向有裂缝，房屋后院可见老人房外墙面有裂纹。被告官兵房屋地下室至一楼楼梯间墙面（与F1相邻墙面）完好、无发霉情况，厨房墙砖、地板完好，一楼入门玄关、墙面空开处有一裂缝，其他共用墙体均无裂缝；室外查看外墙面有裂缝，后院墙脚有裂缝；F1、F2之间的烟道有裂缝。
另查明：原告张动力自2012年11月至2013年9月期间月均工资收入为5594元。
原判认为，原告张动力及被告官兵分别购买位于贵阳市原小河区兴隆城市花�卧龙居腾龙F1、F2的房屋居住，小区环境及房屋质量应是双方作出选择时考虑的因素之一。双方购买的房屋于2004年10月交付，原中华人民共和国建设部颁布实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》明确住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。原告张动力房屋自收房时起算，不到一年时间内因其车库内挡土墙左下角流水，墙基返潮，木地板受损，曾与被告铁五建房开公司就该项损失进行沟通处理。同样，被告官兵因其房屋质量与被告铁五建房开公司达成赔偿协议。自2007年11月起原告张动力发现其房屋多处开裂，与二被告之间产生纠纷。虽然原告张动力未能举证证明其房屋多处开裂的原因，但被告官兵在装修的过程中根据曾与被告铁五建房开公司达成的协议“自行负责处理厨房地面回填土下沉，部分墙面开裂”，�该部分进行加固。从法院实地查看的结果证实，官兵的房屋未发生如张动力的房屋多处开裂的情形。目前无证据证实原告张动力房屋受损与被告官兵的违规装修之间存在因果关系，故被告官兵在本案不承担法律责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，虽然铁五建房开公司提供了兴隆城市花园卧龙居腾龙F1、F2房屋验收合格证明，但其曾因F1、F2房屋质量原因与房主进行过协商，现原告张动力房屋多处出现裂缝影响居住使用却是客观事实。因此原告张动力请求对其房屋受损、室内装饰及橱柜进行恢复的费用及误工损失应由被告铁五建房开公司承担。审理中两�告对鉴定费及鉴定结论提出异议，但该异议缺乏事实及法律依据，故对鉴定报告认为原告张动力对其损失进行恢复需支付159667.75元的结论，予以采纳；考虑张动力对其房屋受损部位进行修缮大致需要两周时间，期间会产生误工损失，结合其工资收入，予以支持误工费2797元；上述两项合计162464.97元。评估费9000元由被告铁五建房开公司承担。对张动力超过部分的诉讼请求不予支持。第三人兴隆物管公司对业主的装修行为履行了监管义务，在本案不承担责任。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：被告贵阳铁五建房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张动力、张钰瀛各项损失162464.97元。案件受理费4555元�评估费9000元，由原告张动力负担1409元，被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担12146元。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，铁五建房开公司不服，向本院提起上诉称，1、原判认定基本事实不清，张动力房屋受损害的原因是本案审理的关键，原判对此事实未予查明。根据审理中张动力及兴隆物管公司提供的证据以及张动力房屋是在官兵组织装修后才出现房屋受损的事实，证明官兵违规装修、违法开挖、破坏房屋共有基础等行为致张动力的房屋墙面开裂、严重受损。官兵未提交证据证明其装修行为合法合规，并经相关部门同意。官兵明知自己的开挖行为会致房屋受损，仍无视张动力及兴隆物管公司的劝阻，对张动力房屋受损的事实和损失扩�具有重大过错，应对其违法违规施工行为承担相应的责任。2、张动力与官兵并无证据证明铁五建房开公司所售房屋确实存在严重质量问题，且张动力因该质量问题导致房屋严重受损。铁五建房开公司出售给张动力与官兵的房屋经勘查、设计、施工、监理等单位共同验收取得《工程竣工验收报告》，并经规划、消防、环保等部门出具认可和准许使用的文件后才取得售房许可证交付买受人，铁五建房开公司出售的房屋并无严重质量问题。张动力与官兵应承担举证不能的不利后果。3、李轶并非铁五建房开公司的员工，而是中铁五局集团建筑工程有限责任公司七分公司的员工，李轶并未获得授权签订协议，因此协议不能作为证明官兵关于铁五建房开公司承认房屋有质量问题主张的依据。请求二审法院：1、依法撤销原判，改判驳回张动力对上诉人的诉请；2、本案一、二审�讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张动力、张钰瀛答辩称，上诉人出售的商品房存在严重质量问题，是导致张动力、张钰瀛房屋受损的主要原因。根据现场照片及现场勘验均能证明张动力、张钰瀛所购商品房地基下沉30多公分，房屋多处开裂，上诉人应承担房屋质量问题的赔偿义务。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人官兵答辩称，房屋竣工验收合格并不能确保房屋无质量问题，官兵是在征得上诉人同意后才对自己的房屋进行修复的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人兴隆物管公司述称，在本案纠纷中兴隆物管公司作为第三人多次对各方进行协调，但因分歧较大，协商未果。官兵提交的资料不能排除其装修对房屋造成影响的可能。
二审经审理查明事实与原判查明事实基本一致。
另查明，在原一审及二审审理过程中，法院曾两次委托鉴定单位对张动力房屋出现裂缝产生的原因进行鉴定。原小河区人民法院曾委托贵州正业工程技术投资有限公司进行鉴定，但因各方当事人无法按照该单位要求提供资料，原小河区人民法院于2010年12月28日终止鉴定。本院曾委托贵州道兴建设工程检测有限责任公司进行鉴定，该公司于2012年11月30日致函本院，以邻房主官兵处未能收集到相关资料、不配合未能到现场查勘，铁五建房开公司未能提供地勘等技术资料为由申请终止鉴定。
再查明，2008年3月12日李轶系代表中铁五局集团建筑工程有限责任公司七分公司与官兵签订协议，并非代表铁五建房开公司与官兵签订协议。兴隆城市花园别墅区腾龙E-
J栋房屋的施工单位为中铁五局集团建筑工程有限责任公司。
上述事实有商品房买卖合同、照片、视频资料、原告工资册、《司法鉴定意见报告》等证据及各方当事人陈述在卷佐�，并经质证，本院予以确认。
本院认为，铁五建房开公司上诉认为原判未能查明张动力、张钰瀛房屋受损的原因，本院认为在审理过程中法院两次委托鉴定单位对该问题进行鉴定，而不能进行鉴定的原因之一就是铁五建房开公司不能提交房屋的地勘等技术资料。虽然铁五建房开公司在将房屋交付张动力、张钰瀛及官兵时争议房屋经竣工验收合格，但并不能因此排除在房屋交付使用后因建筑施工原因导致房屋出现质量问题的可能，且现在张动力、张钰瀛购买的房屋出现裂缝等质量问题明显可见，原判在鉴定未果的情况下，根据铁五建房开公司作为开发商对房屋质量负有的义务、兴隆城市花园卧龙居腾龙F1、F2号房屋业主都曾因房屋质量问题与开发商或施工单位先后进行沟通、协商以及现场勘验情况等判令铁五建房开公司对张动力、张钰瀛的损失承担赔偿责任并无不�，本院予以维持。铁五建房开公司主张官兵违规装修，亦应承担责任，根据现场勘验情况以及现有证据并不能证明官兵违规装修与张动力、张钰瀛房屋受损之间存在因果关系，因此对铁五建房开公司的该项上诉主张本院不予支持。铁五建房开公司上诉主张李轶系代表中铁五局集团建筑工程有限责任公司七分公司与官兵签订协议，并非代表铁五建房开公司与官兵签订协议，因此该协议不能作为铁五建房开公司认可房屋存在质量问题的证据，本院认为中铁五局集团建筑工程有限责任公司系本案争议房屋的施工单位，在房屋质量出现问题时官兵向开发商反映后实际由施工单位对相关质量问题进行处理，也符合客观实际，本院对铁五建房开公司的该主张不予支持。关于张动力、张钰瀛的损失有贵州普诚正华工程造价司法鉴定所出具的鉴定报告为据，且鉴定程序合法，原判对该报告予以采信并无不当，本院亦予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3729元，由上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 娟
审 判 员 龚国智
代理审判员 邱兴权
二〇一四年七月十六日
书 记 员 胡 芳