上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3078号
上诉人（原审被告）刘洪囡，男，1955年2月17日出生，汉族，住上海市宝山区。
上诉人（原审被告）朱建国，男，1958年2月4日出生，汉族，住上海市宝山区。
上列两上诉人共同委托代理人彭亮，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏洪连，男，1973年9月10日出生，汉族，户籍地江苏省。
委托代理人耿刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组，住所地上海市宝山区。
法定代表人刘炳兴，组长。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
委托代理人王学红，上海殷实律师事务所律师。
上诉人刘洪囡、朱建国因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人刘洪囡、朱建国及其共同委托代理人高兴、彭亮，被上诉人苏洪连的委托代理人耿刚，顾村镇毅翔村撤村集体资产处置工作小组（以下简称“毅翔村撤村小组”）的委托代理人王雅静、王学红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月5日，朱建国、刘洪囡（甲方）与苏洪连（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，一、甲方自愿将共有的上海市宝山区顾村镇菊联路文宝苑XXX弄XXX号商铺（以下简称“系争房屋”），建筑面积127.4平方米卖给乙方所有。二、房屋价格为人民币（以下币种均为人民币）87万元。乙方在2009年3月5日前一次性付清。付款方式：银行汇款，由乙方将该款汇入上海市宝山区顾村镇毅翔村村民委员会（以下简称毅翔村委会）的上海农村商业银行账户上，另付现金11万元。三、上述房屋是甲方向毅翔村委会购买的房屋。自购买日起五年后，按政策规定能办理房产证的，甲方将房产证办在乙方名下。若政策规定不能办理的，甲方积极协助乙方办理房屋过户手续。四、房屋过户费用由乙方承担。五、如一方违约，向另一方按同地段同质同量的市场价格计算赔偿损失。违约方以及保证人均已（“已”应为“以”）自己房屋等家产担保抵押。
2009年3月5日，苏洪连向毅翔村委会汇款，其现金解款单记载的付款人是刘洪囡、朱建国、苏洪连三人，金额764，400元，款项来源记载为房款。3月8日，苏洪连向朱建国支付购房款1万元。3月9日，苏洪连向朱建国支付购房款25，600元。4月7日，苏洪连以支票方式向朱建国、刘洪囡支付7万元。
原审法院审理中，苏洪连表示，苏洪连在宝山沪太市场做生意。2009年春节前后，经人介绍，苏洪连认识了陈永国、刘洪囡、朱建国、庄兆银。当时说好，村里的房子卖给刘洪囡、朱建国，但他们买不起，故刘洪囡、朱建国以87万元卖给苏洪连。房屋五年后才能办证，如五年后办不了证，按当时当地价格赔偿；而且刘洪囡、朱建国拆迁获得了好几套房子，可以拿这些房子作抵押。大家说好后，刘洪囡、朱建国将苏洪连带到了一个律师事务所，律师根据陈永国和刘洪囡的内容写了《房屋买卖合同》。苏洪连还问，如果五年后产证办不了怎么办，朱建国、刘洪囡说如果办不了就是他们违约、可以赔偿苏洪连损失。写合同的律师是朱建国、刘洪囡找的，钱也是他们付的。合同签订的当天下午，苏洪连与刘洪囡、朱建国一起去毅翔村委会支付了764，400元。2009年4月，苏洪连拿到了系争房屋，并一直空关到2012年6月。之后有人想租赁系争房屋，要办理营业执照，苏洪连找到刘洪囡、朱建国，苏洪连才知道系争房屋已经办理房产证，且产权人是毅翔村委会。苏洪连打电话给了刘洪囡，刘洪囡说五年后才能过户，要苏洪连放心。为了这件事情，苏洪连还去毅翔村委会大吵大闹，村委会书记确认要五年后才能过户。由于租房人没有办到营业执照，故系争房屋一直空关。直至2014年租给张春红，每月租金4，000元。
刘洪囡、朱建国表示，2009年，苏洪连认识了案外人陈某，苏洪连有意购买房屋，陈某表示附近房屋的产权属于毅翔村委会所有、不能购买，但苏洪连坚持通过陈某介绍购买获得房屋的使用权利。2009年3月5日，经陈某介绍，苏洪连与刘洪囡、朱建国签订了买卖合同，这份买卖合同是由苏洪连聘请的律师起草的。苏洪连是长期经营生意的、对于社会常识认知度较高的人事，而刘洪囡、朱建国是只有小学文化程度的村民、对合同内容存在认知障碍。苏洪连明知刘洪囡、朱建国并非系争房屋权利人，也没有要求刘洪囡、朱建国提供权利证书的情况下，与苏洪连签订了买卖合同。事后，由苏洪连自行办理了入住手续。苏洪连与刘洪囡、朱建国去毅翔村委会开具交房通知时，毅翔村委会明确告知苏洪连，刘洪囡、朱建国所享有的仅仅是系争房屋的使用权，将来只能根据国家政策确定房屋是否可以购买并办理产证，苏洪连当时表示认可。
毅翔村撤村小组表示，毅翔村委会从未向苏洪连表示过系争房屋可以出售。2012年6月，苏洪连曾至毅翔村委会要求提供房产证办理证照，毅翔村委会即明确告知苏洪连系争房屋不向任何人出售，苏洪连从未提出异议。
原审法院另查明，系争房屋建筑面积127.40平方米，建筑类型为店铺，毅翔村委会于2009年8月登记成为该房屋产权人。2011年8月2日，上海市宝山区人民政府发文，同意撤销毅翔村委会建制。2012年2月6日，上海市宝山区顾村镇集体资产管理委员会发文，同意成立毅翔村撤村小组并确定相关工作人员。
2009年4月6日，毅翔村委会向案外人上海永捷房产公司出具交房通知，要求该公司为刘洪囡、朱建国办理菊联路XXX弄XXX号房屋的进户手续，该通知载明租期为五年，刘洪囡、朱建国以租方名义在该通知下方签字。
2009年6月11日，毅翔村委会通过村民代表大会决议，该决议主要内容：本村因涉及市政府征地动迁，建造“四高小区”和配套商品房基地，村向镇有关部门争取到了“四高小区”内的商铺门面房，现就商铺门面房如何安排事宜召开全体村民代表会议进行表决，村民代表共有39名，参加会议35名，同意27名、弃权8名，无不同意，1、镇有关部门拨给“四高小区”内的商铺门面房约5217平方米，由村统一购买，价格在每平方米5，800元；2、若企业或个人需要商铺，以融资房款一次性付给村委会（按规定时间内）房产权属村委，租赁期限为五年，租赁收入作为融资利息；3、今后撤村后，按有关文件规定及上级政府部门同意房产转让的，融资企业和个人符合条件的优先购买，到时由有关部门按市场评估每平方米的价格，扣除融资时商铺门面房每平方米6，000元，超出部分的费用都由融资企业和个人承担。朱建国作为出席该会议的村民代表，签名表示同意。
2009年7月1日，毅翔村委会（甲方）与刘洪囡、朱建国（乙方）签订协议，主要条款：一、乙方以人民币764，400元获得菊联路XXX弄XXX号127.40平方米房屋承租权，该款项为乙方获得甲方承租权的押金，不产生利息、红利等一切费用，在承租期内甲方有权不予退还押金，房屋承租权限为五年，自2009年7月1日至2014年6月30日止；三、在承租期内乙方如有擅自买卖房屋等损害甲方权利的行为，甲方有权单方面终止本协议，乙方丧失上述产权的承租权，甲方向乙方返还全额押金，协议自然终止；五、承租期满后，甲方返还乙方全额押金后，本协议终止，协议终止后，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。
2014年6月30日，毅翔村撤村小组向刘洪囡、朱建国发出书面通知，表示双方租赁合同已经到期，不再续约，要求对方清腾并返还上述房屋。又查明，2014年10月，上海市宝山区人民法院受理毅翔村撤村小组诉刘洪囡、朱建国及第三人苏洪连、张春红租赁合同纠纷一案【案号：（2014）宝民三（民）初字第1560号】。2015年1月22日，法院判决苏洪连、张春红配合刘洪囡、朱建国于判决生效之日起十五日内将系争房屋返还给毅翔村撤村小组。该案现已生效。该案审理中，毅翔村撤村小组诉称，毅翔村委会与刘洪囡、朱建国间的租赁协议已到期，故要求刘洪囡、朱建国返还系争房屋，并支付使用费。刘洪囡、朱建国表示，系争房屋是其向毅翔村村委会购买下来，由于其没有钱，故找到了苏洪连，赚了10万元差价。
原审法院再查明，苏洪连表示，系争房屋目前的市场单价为32，000元／平方米左右。刘洪囡、朱建国表示，系争房屋目前的市场单价为18，000元／平方米左右。经苏洪连申请，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋的市场价进行估价，估价结果为，房地产市场价值2，560，000元，折合建筑面积单价20，094元／平方米。苏洪连对估价结果不予认可。刘洪囡、朱建国对估价结果表示予以认可，但系争房屋是集体资产，出售需经区政府批准、在产权交易所挂牌才可交易，目前系争房屋未经批准，不具备交易条件；毅翔村撤村小组对估价结果表示予以认可。
原审法院经审理后认为，苏洪连与刘洪囡、朱建国就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。刘洪囡、朱建国在本案中关于与苏洪连间并非房屋买卖合同关系的抗辩，与双方间签订的合同内容不符，与刘洪囡、朱建国在（2014）宝民三（民）初字第1560号案件中的陈述不符，且未能提供充分的证据予以证明，对此不予采信。现系争房屋已登记在毅翔村委会名下，生效判决已判令苏洪连等配合刘洪囡、朱建国将系争房屋返还给毅翔村撤村小组，故苏洪连与刘洪囡、朱建国间的房屋买卖合同无法继续履行，现苏洪连与刘洪囡、朱建国均同意解除，予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此，刘洪囡、朱建国应当向苏洪连返还购房款87万元。关于苏洪连主张的房价增值损失，法院根据系争房屋目前的市场价、结合双方过错程度予以确定。上海百盛房地产估价有限责任公司已对系争房屋目前的市场价进行了评估，予以认定。根据本案查明的事实，刘洪囡、朱建国在未向毅翔村村民委员会获得系争房屋的购买权及产权的情况下，即将系争房屋转售他人以获取差价，存在明显的过错，其应当对合同不能继续履行承担主要责任。而苏洪连作为购买方，对购买商品房这般重大事项，也应当尽到一定的审慎注意义务。苏洪连购买系争房屋时，明知系争房屋尚未登记在刘洪囡、朱建国名下仍予以购买，其应当预料到系争房屋的买卖存在一定的风险，故对买卖合同现无法履行也应当承担一定的责任。关于刘洪囡、朱建国抗辩的苏洪连所享有的租金收益应当扣除的主张，在双方租赁合同解除前，苏洪连占有使用系争房屋的行为并无不当，如有相关租金收益，亦无须予以扣除。由此，法院酌情确定由刘洪囡、朱建国赔偿苏洪连差价款1，352，000元。关于苏洪连主张的房款利息，缺乏依据，不予准许。此外，由于系争房屋买卖合同为苏洪连与刘洪囡、朱建国签订，与毅翔村撤村小组无涉，苏洪连要求毅翔村撤村小组承担连带责任，于法无据，不予准许。原审法院据此判决：一、解除苏洪连与刘洪囡、朱建国就上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号房屋订立的《房屋买卖合同》；二、刘洪囡、朱建国于判决生效之日起十日内返还苏洪连购房款870，000元；三、刘洪囡、朱建国于判决生效之日起十日内赔偿苏洪连损失1，352，000元；四、苏洪连的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人刘洪囡、朱建国不服，向本院提起上诉称：苏洪连明知系争房屋的产证未办出，仍签署房屋买卖合同，主观上也有过错。双方《房屋买卖合同》不能履行是由于毅翔村撤村小组违约所导致，并非是刘洪囡、朱建国违约，刘洪囡、朱建国不应承担违约责任，请求撤销原审法院判决，改判驳回苏洪连在原审中的诉讼请求或者将案件发回重审。
被上诉人苏洪连答辩称：刘洪囡与朱建国恶意欺骗苏洪连购买系争房屋，请求维持原审法院判决。
被上诉人毅翔村撤村小组答辩称：毅翔村撤村小组对刘洪囡、朱建国与苏洪连之间买卖系争房屋并不知情。苏洪连在购买系争房屋过程中，没有尽到审慎义务，应按其过错承担相应的责任。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘洪囡、朱建国在未取得系争房屋产权的情况下，与苏洪连签订房屋买卖合同，主观上具有明显的过错，应承担主要责任，而苏洪连在明知刘洪囡、朱建国并非系争房屋产权人的情况下，仍购买系争房屋，其也应当承担一定比例的责任。原审法院根据双方的过错程度，酌情确定由刘洪囡、朱建国赔偿苏洪连损失1，352，000元尚属合理，本院予以维持。刘洪囡、朱建国认为其不应承担违约责任的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16，968元，由上诉人刘洪囡、朱建国负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 张 松
二〇一六年五月二十日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……