上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第1030号
原告弘越房地产咨询（上海）有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人郑泱，职务总经理。
委托代理人张勃，上海市申达律师事务所律师。
被告欧励隆贸易（上海）有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人LIXINGMIN，职务执行董事。
委托代理人王磊，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人卞如江，上海市锦天城律师事务所律师。
原告弘越房地产咨询（上海）有限公司（以下简称弘越公司）诉被告欧励隆贸易（上海）有限公司（以下简称欧励隆公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理，本案适用简易程序，当事人合意延长简易程序适用期间。后因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭。本案于2015年5月28日、2015年12月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张勃、被告的委托代理人王磊、卞如江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘越公司诉称，2013年6月，被告委托原告独家代理与宝矿洲际中心业主商讨租赁办公楼事宜。原告接受委托后，进行市场调查，为被告提供租赁信息，进行沟通协调，发送数十封电子邮件，最终确定租赁上海市裕通路XXX号XXX-
XXX、XXX-
XXX单元（以下简称系争房屋）之意向。7月8日，出租方将租赁意向书发送给原告，要求签约。目前，系争房屋系被告实际办公地址，但被告至今未支付原告报酬。原告认为，受托人完成委托事务的，委托人应向其支付报酬，按市场行情报酬应为1.5个月的租金。原告请求判令：1、被告支付原告委托报酬人民币204203.14元（以下币种均为人民币）；2、诉讼费由被告承担。
被告欧励隆公司辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、原、被告之间系居间关系，而非委托代理关系。2、原告方经办人庄艳事先明确告知不收取被告任何报酬或者佣金。3、根据行业惯例，承租方无需支付任何报酬或费用，而应由出租方支付。4、原告在前期居间过程中存在多项失信行为，违反原约定要求被告付费以及未告知庄艳非原告工作人员。5、原告的居间活动因其自身原因于2013年7月9日中断，后经被告与出租方直接沟通及协商，于8月6日签订租赁合同，最终合同的签订并非原告促成。6、原告主张按1.5个月的租金计算报酬无依据，按规定房地产经纪公司不得收取任何未标明的费用。
经审理查明，系争房屋产权登记在案外人上海耀达房地产开发有限公司名下。
2013年6月9日，案外人庄艳发给被告电子邮件，内容为：在过去的两周，按被告的租赁需求推荐了若干楼宇方案，并实地看了其中的3个物业项目，对某个楼宇单元出具了设计和平面布局图等。
2013年6月17日，庄艳发给被告电子邮件，内容为：根据被告要求，又推荐了中山公园商圈、静安寺商圈及虹桥开发区的相关楼宇专案。望被告挑选出有兴趣的楼盘，原告将安排实地查看，以便被告将新筛选出来的项目与之前的宝矿洲际中心一并安排时间看房。
2013年6月25日，原、被告签署《委托书》，明确被告委托原告独家代理被告与宝矿洲际中心开发商（业主）商讨租赁办公楼事宜。委托范围不含任何其他楼盘，委托期限自2013年6月25日至7月16日有效。
2013年7月5日，被告发给庄艳电子邮件（附件为被告洲际中心租赁意向书），内容为：这轮报价条件：面价7元／平方米／天，三年期合同（最好从2013年10月中起租，8月初进场），装修免租期（2个月装修期＋2个月免租，2015年、2016年合同年周期最后一个月），车位第一年要3个，第二年要5个（最好半价，即每个600元／月）。如业主能满足以上条件，即可签约。
2013年7月5日，庄艳发给出租方电子邮件（附件为被告洲际中心租赁意向书），内容为：附件是客户经过昨天会晤后回复的提议，客户综合考虑了地段、成本等因素，觉得和贵司7.25元租金的条款还是有差距，望贵司综合考量给客户一个相对于其他项目更具竞争力的价格。
2013年7月8日，庄艳发给被告电子邮件（附件为被告洲际中心租赁最终意向书），内容为：附件是最终意向，请查收，如接受请盖章，支付意向金即可。附件租赁意向书文本内容为：租期三年，自2013年10月1日至2016年9月30日。交房日期为2013年8月1日，租金7.25元／平方米／天，两个月装修期不支付租金（2013年8月1日至2013年9月30日）。被告享有两个月免租期，即2015年9月与2016年9月。出租方提供10个车位，每个租金1200元／月。如双方未于7月10日前就主要条款达成一致，则本意向书自动失效。承租方租赁代理为弘越公司。
2013年7月12日，原告发给被告电子邮件（附件为授权委托书），内容为：为顺利完成租赁事宜，原告特指定裴武悦为唯一合法代表，代表原告处理租赁中的一系列商务事宜。附件授权委托书内容为：为保障被告与出租方之间的沟通与签约，原告授权裴武悦为唯一合法代表，代表原告参与客户、业主之间的谈判、沟通、合约签订等一系列商务活动，任何其他人员的上述行为均视为无效。委托书自即日起生效，有效期截止至2013年9月11日。
2013年7月12日，庄艳发给被告电子邮件，内容为：得知原告授权裴武悦经行被告后期的合同洽谈等事宜，其不知情，也未告知其。裴武悦是司机，就职于其他行业的其他公司，之前未接触过商业地产，更未从事过中介代理。原、被告的委托有效期至7月16日，只有在此有效期前签署意向书，该委托才会生效。其与原告的合作是在提前告知其就职单位，并经单位允许的前提下经行的商业活动。业主的态度是对其表示同情和认可，愿意在其利益受损时提供帮助和证明，并充分尊重客户的意愿。
2013年8月6日，出租方（甲方）与被告（乙方）就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方于2013年8月16日交付房屋。租期自2013年10月16日至2016年10月15日，租金7.2元／平方米／天。装修期自2013年8月16日至2013年10月15日，两个月免租期自2015年9月16日至2015年10月15日与2016年9月16日至2016年10月15日，装修期与免租期不支付租金。乙方将系争房屋作为工商注册所在地，并将本合同在房地产交易中心备案。甲方提供10个车位，每个租金800元／月。2013年8月16日，出租方将系争房屋交付给被告。
2015年1月12日，被告发给庄艳电子邮件，内容为：按照被告的理解，在2013年6月至7月期间，你代表被告与业主洽谈租赁事宜，曾明确若租赁成功不向被告收取中介服务费，请确认。庄艳回复被告：根据行规，办公楼租赁中介不向客户收取佣金。之前在为被告洽谈办公楼租赁事宜时，未提及事后需要向被告收取服务费。
2015年5月11日，庄艳在与被告员工的微信聊天中陈述：商业地产与住宅不一样，商业地产行规是客户免费。
另查明，原告经营范围为房地产咨询（除经纪）。
审理中，被告提供出租方出具的《情况说明》，内容为：1、关于与被告的房屋洽谈事宜，其从未委托原告，也未与原告签署任何书面委托协议；2、其与樊德（上海）投资咨询有限公司庄艳有着不定期的合作关系，因此其曾通过庄艳与被告联系和协商系争房屋租赁事宜，但自2013年7月9日起庄艳未再就上述租赁事宜与其有过任何联系；3、系争房屋租赁事宜是贵我双方直接协商并订立租赁合同，原告无权主张服务费用。
原告表示，庄艳因与原告产生矛盾，于2013年7月中旬离开。裴武悦没有参与过租赁事宜洽谈，至2013年7月8日原告的委托工作已完成，无需再提供后续服务。2013年9月，裴武悦致电被告得知租赁合同已签订，但被告拒绝付费。除庄艳外，原告方无其他工作人员与出租方联系，肖晖只是询价。因原告是弱势群体，故在委托书中未写明报酬。原告与出租方既无协议，也未收取费用。庄艳与裴武悦均非原告员工，但庄艳一直以原告代表的身份参与委托事宜，应视为原告所做的工作。被告则表示，被告与出租方并未签署意向书，且该意向书与租赁合同有较大出入。
以上事实，由委托书、公证书、租赁合同及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，根据查明的事实，被告为租赁系争房屋向原告出具委托书，委托原告独家代理被告与出租方商讨租赁事宜，委托书未涉及收费标准。庄艳代表原告为此在被告与出租方之间进行沟通、协调，2013年7月8日庄艳将租赁最终意向书文本发送给被告，后因原告与庄艳之间产生矛盾，7月12日原告又另行指派裴武悦为其唯一代表，参与谈判、签约。因原告认为至7月8日原告的委托工作已完成，无需再提供后续服务，故裴武悦未再参与之后的洽谈工作。该意向书被告与出租方既未签署，也与8月6日被告与出租方所签署的房屋租赁合同在房屋及车位租金等主要条款上有所差异。原告未参与7月8日之后被告与出租方的协调及签约工作，并未完成全部工作，再主张按1.5个月租金支付报酬，理由不足，本院难以支持。综合原告完成的工作量，现被告自愿给付4万元，并无不妥，可予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
被告欧励隆贸易（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告弘越房地产咨询（上海）有限公司4万元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4363.1元（原告已预缴），由原告弘越房地产咨询（上海）有限公司负担3363.1元，被告欧励隆贸易（上海）有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 徐德媛
二〇一六年二月三日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。