吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第136号
上诉人（原审第三人）：夏桂华，女，1968年12月21日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托代理人：吕红，吉林雪柳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：奚梓铭，男，1983年3月5日生，满族，吉林市昌邑区18号双吉商贸中心业主，住吉林市昌邑区。
委托代理人：曹吉平，男，1963年6月1日生，汉族，吉林航空维修有限公司法律顾问，住吉林市昌邑区。
被上诉人（原审被告）：王秀芳，女，1965年3月10日生，汉族，农民，住吉林市昌邑区。
委托代理人：刘影，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：刘国辉，男，1956年1月27日生，汉族，5704厂调研室职员，住吉林市昌邑区。
委托代理人：刘影，吉林市邦尼法律服务所法律工作者。
上诉人夏桂华因租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2013）昌民一初字第1229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人夏桂华及其委托代理人吕红，被上诉人奚梓铭的委托代理人曹吉平，被上诉人王秀芳及其与刘国辉的共同委托代理人刘影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
奚梓铭在原审时诉称：我于2012年以购买方式取得了双�商贸中心的所有权，而王秀芳于2010年与双吉商贸中心原所有人曾签有营业房租赁合同一份，合同约定：如超期不能交纳下期租金，按放弃承租权处理，承租人严禁将房屋转租，一经发现出租方有权收回房屋。我取得双吉商贸中心后发现，王秀芳违反合同约定，私自将房屋转租给夏桂华，随后我即以书面形式通知王秀芳收回房屋，王秀芳表示同意，但王秀芳和夏桂华始终不交回房屋，王秀芳交纳租金的时间按照合同约定应当是2013年3月1日前，到目前为止已经超期6个月之久未交纳租金，王秀芳及夏桂华的上述行为严重影响了我的正常经营活动，扰乱了社会秩序，并给我造成直接经济损失达数万元。故起诉至人民法院，请求判令：1、依法解除我与王秀芳、刘国辉签订的租赁合同及王秀芳与夏桂华签订的转租合同，并判令王秀芳、刘国辉及夏桂华从我的房屋迁出；2、王�芳、刘国辉和夏桂华承担本案诉讼费及相关费用。
王秀芳原审时辩称：1、同意解除租赁合同。因双方有合同约定，奚梓铭主张该租赁关系的解除，符合合同条款的约定；2、我不承担本案的诉讼费及相关费用。奚梓铭通知我解除租赁关系后，我在第一时间通知夏桂华解除租赁关系，没有证据证明是我不履行合同义务而导致诉讼；3、我对于夏桂华不同意搬离该租赁房屋，不承担任何责任。早在2010年3月1日，我同原房主吉林中航瑞赛置业有限公司签订合同后，因我爱人患重大疾病而无心经营，无奈我才转租给夏桂华，夏桂华使用该房屋长达三年，因此吉林中航瑞赛置业有限公司是知道或应当知道该房屋已经转给了夏桂华这一事实，根据相关法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此奚梓铭提前解除租赁合同所导致的任何后果应由奚梓铭自行承担。
刘国辉在原审时辩称：我是个代理人，我代表王秀芳签订的合同，与奚梓铭不发生关系。
夏桂华在原审时辩称：不同意解除租赁合同，原因是合同未到期，尚有2年时间，所以我不同意解除也不同意迁出，不同意承担诉讼费。
夏桂华在原审反诉称：2010年刘国辉以王秀芳的名义从吉林中航瑞赛置业有限公司租赁了双吉商贸中心正门楼梯口，同年4月28日转租给我，我用于经营冬冬快餐店。租期5年，年租金15000元。我经营后，利润可观。今年当我向刘国辉交纳租金时，他不收，并说大楼换主人了，我又找到他所说的新房主也就是奚梓铭的父亲所雇佣的管理人员，他们也不收，不但如此，他们还趁我晚间休息时，拆掉了我快餐店的墙壁、门窗，把我的快餐店洗劫一空，�内的冰箱冰柜、桌椅板凳全部不见踪影，并想把我的经营地点打开变成大门。由于我与王秀芳有承租合同并且没到期限，我不同意解除该合同，依据我国合同法相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由于和对方无法协商，起诉至人民法院，请求判令：1、奚梓铭、王秀芳、刘国辉继续履行原租赁合同；2、排除妨碍、恢复原状；3、诉讼费用由反诉被告承担。
奚梓铭针对夏桂华的反诉辩称：现在不知道是谁拆除的墙，也不知道店里的东西谁搬走了，为什么要我承担损失。
王秀芳针对夏桂华的反诉请求辩称：我不承担任何责任，同奚梓铭的意见。
刘国辉针对夏桂华的反诉请求辩称：我只是受王秀芳的委托办理转租事宜，而且租金也都是王秀芳收取，所以我不承担任何责任。
原审判决认定：位于吉林市昌邑区双吉街18号的双吉商贸�心原所有人为吉林中航瑞赛置业有限公司，2012年11月8日，吉林中航瑞赛置业有限公司与奚梓铭签订房屋买卖合同，将该房屋卖与奚梓铭，2013年2月19日奚梓铭办理了该房屋的所有权证。2013年6月8日经消防部门检查，发现商贸中心南门楼梯间业户摊位（即夏桂华经营的摊位）影响通道，并且在室内用明火，奚梓铭根据检查要求，对商贸中心整体改造，将夏桂华经营的营业房改为消防通道。另查明，吉林中航瑞赛置业有限公司与王秀芳于2010年3月1日签订营业房租赁合同，将该商贸中心正门楼梯口营业房租给王秀芳，租期从2010年3月1日起至2015年2月28日，期间王秀芳由于无力经营，遂于2010年4月28日将该营业房转租给夏桂华，租期从2010年5月1日起至2015年4月30日，该转租事宜由王秀芳委托其丈夫的哥哥刘国辉办理，刘国辉定期从第三人处收取租金后，再转交给王秀芳。2013年4�末夏桂华欲交租金，刘国辉告知夏桂华大楼主体变动，该营业房所在的位置要改为消防通道，没有收取租金。再查明，2013年4月30日，原房主吉林中航瑞赛置业有限公司向王秀芳发出告知书，内容为王秀芳因未能于2013年3月1日前按时交纳租金，按合同约定，自动放弃承租权，原租赁合同自2013年5月5日自动解除，承租人应于2013年9月22日前将商贸中心正门楼梯口铺位腾出，王秀芳签字确认同意。
原审判决认为：关于王秀芳与夏桂华签订的转租合同主体问题。王秀芳同原房主吉林中航瑞赛置业有限公司签订合同后，因其爱人患病而无力经营，故转租给夏桂华，刘国辉为其爱人的哥哥，且为大楼的管理人员，遂委托刘国辉办理转租事宜，租金也由刘国辉代为收取，再转交给王秀芳，双方是一种委托代理行为。签订转租合同时，甲方即出租方为王秀芳，夏桂华作为有独立承�民事行为能力的人，应当知道刘国辉是代理行为。故该转租合同的主体应是王秀芳与夏桂华。关于王秀芳与夏桂华的合同是否解除问题。2013年4月末，夏桂华欲交纳租金，王秀芳的代理人刘国辉告知夏桂华大楼主体已经变动，该营业房所在的位置要改为消防通道，没有收取租金，其实质意思是解除双方签订的转租合同，且双方合同第一条约定“如甲方（乙方）因特殊原因需提前终止合同，应提前一个月通知。”王秀芳限第三人6月1日前将此楼梯口倒出，符合双方的合同约定。同时，王秀芳与夏桂华的转租合同是建立在王秀芳与原房主吉林中航瑞赛置业有限公司签订的承租合同基础之上的，因王秀芳未按时交纳2013年3月1日前的租金，王秀芳与原房主吉林中航瑞赛置业有限公司签订的承租合同已经根据合同约定解除，解除时间为2013年5月5日，王秀芳对此已签字确认，因此王秀芳与夏桂华的合同已经缺乏合法性基础。故奚梓铭主张王秀芳与夏桂华解除合同并迁出的主张予以支持，夏桂华主张继续履行合同，排除妨害、恢复原状的反诉请求不予支持。关于夏桂华在第一次庭审中提出的赔偿请求，因无明确具体的数额且根据夏桂华陈述公安机关已经对其经营的快餐店被拆除一事立案受理，原审法院未予合并审理。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决。
原审判决：一、双吉商贸中心原所有人吉林中航瑞赛置业有限公司与被告王秀芳对于该商贸中心正门楼梯口营业房的租赁合同于2013年5月5日解除；二、被告王秀芳与第三人夏桂华对于该商贸中心�门楼梯口营业房的转租合同于2013年6月1日解除；三、被告王秀芳及第三人夏桂华于本判决生效后十日内将商贸中心正门楼梯口营业房清理干净迁出；四、驳回第三人夏桂华的反诉请求。案件受理费100.00元，由被告王秀芳及第三人夏桂华负担。反诉案件受理费100.00元，由第三人夏桂华负担。
原审判决后，上诉人夏桂华不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销原审判决；2、驳回奚梓铭的诉讼请求，支持夏桂华的反诉请求；3、诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：原审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，法官在立案前就与对方研讨如何对付夏桂华，偏听偏信，导致判决实体错误。1、原审法院认定事实不清。原审法院认定位于吉林市昌邑区双吉街18号的双吉商贸中心的原所有人吉林中航瑞赛置业有限公司，于2012年11月8日与奚梓铭签订了房屋买卖合同，将该房卖给奚梓铭，并于2013年2月19日办理了该房屋的所有权证，属事实不清，证据不足。原审法院两次开庭审理，奚梓铭都没有拿出证明该问题的有效证据，说明奚梓铭的主体资格有问题，至少是有瑕疵。原审法院偏听偏信，一意孤行，将此认定成该案件的事实，可谓认定事实不清，证据不足，请二审查清事实，公正执法。另外，原审法院认定我的经营地点影响通道，纯属无中生有。我的经营地点本来就是楼梯下面，原来就是外墙，根本不是什么通道，怎么能谈到影响通道呢？假如想改为消防通道是需要规划审批的，奚梓铭什么审批手续也没有。我是3年前就租赁了该处所用于经营，合同5年期限，尚未到期，如果变更我的经营地点应该经过我的同意并给我补偿之后才能进行，奚梓铭以强凌弱，原审法院更是为虎作伥，助纣为虐，国家法律何在，公理何在。2、原审法院程序违法，法官在立案前就曾经与奚梓铭商量研讨，如何对付我。在第一次开庭时，有关法官还便衣听庭，并不断的进出法庭，给独任审判员打电话，导致庭审中途休庭。独任审判员被叫到庭外说话，最终导致在案件审理过程中先入为主，偏听偏信，判决实体有失公正。3、一审法院对该案件的处理有失公正。在庭审过程中，奚梓铭已经承认我经营的快餐店被其违法拆除，导致我无法经营。我在原审中提出反诉赔偿请求，要求奚梓铭赔偿经济损失35万元，在一审的判决中被说成是没有具体的数额，不予审理，连最基本的事实原审法院都不尊重，公正何在。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，程序违法，偏听偏信，有失公正，导致判决实体错误。请二审法院查清事实，撤销原判，公正审理，以维护法律尊严，维护我的合法权利。
被上诉人奚梓铭答辩称：上�人的上诉请求依法不能成立，请求依法驳回上诉人的上诉。上诉状中的第一条内容在一审时我方按照一审法院指定的时间已经提供了房照的原件，这已不是一个问题，其他的问题都不需要再提出答辩意见。
被上诉人王秀芳、刘国辉答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，没有不当之处，因此我们同意一审判决结果。
在本院审理本案过程中，上诉人夏桂华向本院提供证人徐国强当庭证言一份，证明在诉讼之前，原审法院的办案人及有关人员和奚梓铭商讨有关问题，法官先入为主了。经质证，奚梓铭认为证人和夏桂华是亲属关系，有利害关系，而且证人当庭陈述很多都是不清楚的。王秀芳、刘国辉同意奚梓铭的质证意见。经本院审查认为，证人徐国强并不认识其证言中所称的法官，仅是见到法院的车在派出所及本案争议大厦楼下停过，不能证明夏桂华所要�明的问题，本院不予采信。奚梓铭向本院提交了本案争议大厦房屋所有权证原件（与原审卷宗核对后已返还奚梓铭），证明自己的主体身份适格。经质证，夏桂华对该证据的真实性没有异议。王秀芳、刘国辉对该证据均没有异议。经本院审查认为，该证据具有真实性，合法性，与本案具有关联性，能证明奚梓铭的主体身份，本院予以采信。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在王秀芳与吉林中航瑞赛置业有限公司合同的第二条中双方明确约定“乙方严禁将房转租、转借，一经发现甲方有权收回房屋。”故在王秀芳将房屋转租给夏桂华的情况下，王秀芳与吉林中航瑞赛置业有限公司的房屋租赁合同应依法予以解除，现王秀芳�反合同约定，亦未按时交纳租金，且其已签字确认与吉林中航瑞赛置业有限公司的租赁合同解除，原审法院判决吉林中航瑞赛置业有限公司与王秀芳对本案争议房屋的租赁合同解除并无不当。而关于夏桂华与王秀芳的租赁合同问题，因双方合同明确约定“如甲方（乙方）因特殊原因需提前终止合同，应提前一个月通知对方。”2013年4月末，夏桂华欲交付租金时，刘国辉没有收取租金，并明确告知其本案争议房屋要改为消防通道。故夏桂华应按双方合同约定于一个月后合同解除时迁出争议房屋。关于夏桂华上诉中提出的奚梓铭的主体问题，因二审庭审中，奚梓铭当庭出示了房屋所有权证的原件，夏桂华对该房屋所有权证的真实性没有异议，故夏桂华的此项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。因王秀芳与吉林中航瑞赛置业有限公司、王秀芳与夏桂华的租赁合同均�依法解除，夏桂华没有继续占有、使用本案争议房屋的依据，且夏桂华并没有提供证据证明奚梓铭拆除了自己的店铺，故其要求排除妨害、恢复原状及赔偿350000.00元损失的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于夏桂华认为奚梓铭没有消防通道规划审批手续的问题，应由相关行政主管部门处理，不属于民事案件审理范围，本院不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人夏桂华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 孙 伟
代理审判员 刘欣莹
二〇一四年三月十七日
代理书记员 孙 洋