辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第598号
上诉人（原审被告）：董艳华，女，1952年1月24日出生，汉族，辽宁省工业安装公司退休工人，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：马莉，辽宁人民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柯松才，男，1956年9月10日出生，汉族，沈阳市沈河区柯松才服装店经营者，住址沈阳市沈河区。
原审第三人：路遥，女，1973年3月22日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
上诉人董艳华因与被上诉人柯松才、原审第三人路遥房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人董艳华及其委托代理人马莉、被上诉人柯松才、原审第三人路遥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年4月30日，董艳华作为承租方，柯松才作为出租方签订《租赁合同》一份，约定将沈阳市沈河区大南街218号从南数第一前后两间第一层门市房租赁给董艳华经营工艺花使用，租期三年，自2013年5月1日至2016年6月8日止，合同第三条约定：3、承租房在租赁期间所发生的水、电、煤气、电话、暖气等所有费用由承租方支付；4、房屋仅限承租人使用，承租人不得私自转租转兑及改变使用性质或供非法用途，否则出租方立即收回房屋。合同签订后，董艳华已交付房租至2014年6月8日，双方约定的年租金为50，000元。2013年9月12日，董艳华就诉争房屋与路遥签订《出兑协议》，当日董艳华给路遥出具收条表示收到房屋出兑首付金48，000元。
现柯松才因要求董艳华解除合同、收回房屋，起诉至原审法院。
本案审理过程中，2013年11月8日上午原审法院组织柯松才、董艳华对诉争房屋在2013年11月9日前进行交接，董艳华明确表示不同意交接。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人转租的应经过出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。柯松才、董艳华签订的租赁协议中也明确约定了承租人不得转租转兑，否则出租人可以要求收回房屋。因此董艳华作为承租人应按照法律规定和协议约定使用房屋，否则应承担相应法律后果。本案中，董艳华将房屋转兑给路遥使用，但董艳华并未提供证据证明柯松才同意其转租转兑，而柯松才表示董艳华并没有告知其转租转兑的事实，柯松才只是说身体不好要让其外甥女继续经营，从来没有同意董艳华转租转兑，在发现董艳华转租转兑给他人的事实后，坚决不予认可。依照相关法律规定，承租人未经出租人同意擅自转租后，出租人享有合同解除权，且该解除权应由出租人主动行使。现柯松才以董艳华擅自转租出兑为由，向原审法院主张要求与董艳华解除租赁合同、交还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。
合同解除后，董艳华按合同约定结清房屋水、电、煤气、电话、暖气等等相关费用后，柯松才应将剩余租金返还柯松才，董艳华已给付柯松才2013年6月8日至2014年6月8日间的年租金50，000元，因此柯松才应在董艳华腾出房屋后，将剩余天数的租金按日租金137元（50，000元÷365天）的标准返还董艳华。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告董艳华于本判决生效之日起10日内将位于沈阳市沈河区大南街218号从南数第一前后两间第一层门市房腾出并交付给原告柯松才；二、原告柯松才在被告董艳华履行本判决第一项后，将剩余租金返还被告董艳华（按租期2013年6月8日至2014年6月8日间剩余天数×137元／天计算）。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1000元，由被告董艳华负担。
宣判后，上诉人董艳华不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原判，判决被上诉人继续履行合同；被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。上诉理由：根据《租房合同》第三条第四款，柯松才作为出租人，其收回房屋行使合同解除权的情形是上诉人不得私自转租转兑该房屋。本案上诉人并不存在私自转租转兑的情形。1、上诉人仅收取了路遥48，000元定金；2、依据上诉人与路遥的《出兑协议》，出兑余款在三方共签协议后再付清。本案上诉人、被上诉人及原审第三人并未签订三方协议，路遥未再交付出兑余款；3、依据《出兑协议》，上诉人并未于2013年9月17日将本案争议房屋交由路遥接管。4、路遥已另案起诉上诉人。（2014）沈河民二初字第1号民事判决书，认定董艳华返还租金及利息，认为出兑协议没有履行。
被上诉人柯松才辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。要求收回房屋，我的房子是使用权，产权是房产局，是否有权签订协议与本案无关，我无权出租，上诉人更无权出兑。上诉人和第三人的出兑协议签了，钱也收了，转租事实存在。
原审第三人路遥述称：没有意见。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：董艳华（甲方）、路遥（乙方）于2013年9月12日签订的《出兑协议》约定，甲方在沈河区大南街218号从南数第一间一层门市同意转兑乙方使用，兑金88，000元。时间从2013年9月12日至2014年6月8日止，约9个月，到期后乙方直接同房主再签协议。甲乙双方协议签订后，乙方付甲方48，000元定金。余款在甲、乙方和房主共签协议后再付清。甲方在2013年9月16日前将此房内一切物品搬家完毕，17日由乙方接管，16日前发生的水电等全部费用由甲方结清。
又查明：一审中，柯松才陈述其2013年9月12日知道涉案房屋由董艳华出兑，并进行制止。
路遥以董艳华为被告诉至原审法院，起诉要求董艳华返还房屋租赁费48，000元及利息损失，按银行贷款利率计算，并要求董艳华赔偿经济损失5000元。原审法院于2014年1月13日作出（2014）沈河民二初字第1号民事判决书，判决认定董艳华与路遥的出兑协议无法履行，并判决董艳华返还路遥房屋租金48，000元及利息。该判决现已生效。
再查明：2007年5月1日，沈阳市房产管理局沈河区房产局（甲方）与沈阳市沈河区柯松才服装店签订《公有直管非住宅租赁合同》，约定由甲方将坐落在沈阳市沈河区大南街218号的房屋，租赁给乙方用于商业，建筑面积118平方米。租赁期限至2014年9月30日。沈阳市沈河区柯松才服装店为个体工商户，经营者为柯松才。
上述事实，有租赁合同、出兑协议、收条、公有直管非住宅租赁合同、个体工商户营业执照、（2014）沈河民二初字第1号民事判决书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：董艳华、柯松才签订的租赁合同中约定“房屋仅限承租人使用，承租人不得私自转租转兑及改变使用性质或供非法用途，否则出租方立即收回房屋”，即柯松才作为出租人在承租人董艳华私自将房屋转租转兑的情况下享有合同解除权。本案中，董艳华虽与路遥于2013年9月12日签订了《出兑协议》，但依据双方出兑协议约定，兑金为88，000元，路遥支付定金48，000元，剩余款项于董艳华、路遥、柯松才签订协议后付清。
依据生效的（2014）沈河民二初字第1号民事判决书，判决认定董艳华与路遥之间的出兑协议无法履行，并判决董艳华返还路遥已收取的房屋租金，事实上，董艳华在将《出兑协议》征求柯松才意见时，因未取得柯松才同意导致董艳华与路遥的出兑协议无法履行，且柯松才亦确认其于2013年9月12日知晓董艳华出兑事宜时进行制止，因此，董艳华虽有转兑承租商铺的意愿，并与路遥签订了出兑协议，但因未取得出租人柯松才的同意，其转租利益未能实现。柯松才以董艳华具有转租行为而主张行使合同解除权的主张，因董艳华的转租事实并未形成，不应予以支持。原审法院判决柯松才与董艳华之间解除房屋租赁关系，并判决董艳华返还承租房屋，柯松才返还董艳华已付租金不妥，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1819号民事判决；
二、驳回柯松才的诉讼请求。
一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，共计2000元，由柯松才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
代理审判员 相蒙
代理审判员 李妍
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。