湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛开法民一初字第211号
原告：郑真华，男，汉族，公民身份号码×××，住湛江市霞山区。
原告：李兴，男，汉族，公民身份号码×××，住湛江市赤坎区。
以上两原告的共同委托代理人：梁庆愉，广东鸿峰律师事务所律师。
被告：湛江市嘉庆房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区。
法定代表人：梁友富，董事长。
原告郑真华、李兴诉被告湛江市嘉庆房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭，于同年12月10日进行了公开开庭审理。两原告的共同委托代理人梁庆愉到庭参加诉讼；被告湛江市嘉庆房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完结。
原告诉称：2012年2月5日，被告与原告签订《土地使用权转让协议书》［国有土地使用权证为湛开国用（2011）19号］，座落湛江市海滨大道南61号（原滨海二路西）2822.4平方米，因被告擅自将上述土地抵押给银行，造成原告无法依约受让该土地开发建设。2013年6月8日，被告与原告签订《土地使用权协议书》，被告承诺于2013年6月15日一次性将收到原告的土地转让款及土地升值利润及利息共1750万元偿付给原告。如果被告不能按期偿付1750万元给原告时，被告则必须在20天即2013年7月5日前，将上述2822.4平�米土地过户到原告名下，过户的契税由原告承担，产生的其它费用和一切费用由被告承担。上述协议书签订后被告不予履约。2013年12月3日，被告与原告签订《还款协议书》，约定：（一）以上欠款1750万元按月利率2%计算，即从2013年6月15日至12月14日止，被告共应支付利息210万元给原告。（二）被告必须在2013年12月14日前，将以上欠款1750万元和逾期6个月的利息210万元付清给原告。（三）如果被告不按本协议第一、第二条偿付以上欠款本息1960万元给原告的，则加倍（即4%／月）支付迟延履行债务利息给原告。以上《还款协议书》签订后，被告还是不履行还款承诺。2013年12月18日，原告向湛江市赤坎区人民法院申请对被告的两块土地使用权进行诉前财产保全，该院以（2013）湛赤法立保执字第60号裁定书查封了被告位于湛江市海滨大道南61号（原滨海二路西）土地使用权、面积2822.4平方米；查封被告座落湛江市滨海大道北21号14278.77平方米国有土地使用权。逼使原、被告于2014年1月24日签订了《幼儿园和车位转让协议书》，被告在2014年1月28日支付了1000万元款项（其中：本金172.4万元，土地升值款500万元，利息327.6万元），此后至今尚余本金1077.6万元未还，从2014年1月28日计至4月28日的利息129.312万元。原告多次要求被告履行2014年1月24日签订的《幼儿园和车位转让协议书》的交付义务未果。现根据《民事诉讼法》的规定，特向法院起诉，请求判令：一、被告支付尚欠的本金1077.6万元，利息129.312万元（计息时段：以本金1077.6万元按照月利息2%计算2014年1月28日-2014年4月28日）；二、被告支付从2014年4月29日起至本息归还之日前的利息给原告，利率按《还款协议书》的约定计算；三、确认原、被告于2014年1月24日签订的《幼儿园和车位转�协议书》有效；四、被告承担本案的全部诉讼费、财产保全费。庭审中，原告申请撤回第三项诉讼请求，本院依法予以准许。
被告不到庭亦不作答辩。
经审理查明：2012年2月25日，被告作为甲方、原告郑真华、李兴分别作为乙、丙方、丁方陈鸿艺，就甲方位于湛江市海滨二路西的土地使用权转让事宜，共同签订了一份《土地使用权转让协议书》，达成如下协议：一、甲方享有位于湛江市海滨××西××的2822.4平方米商业用地的使用权，现作价为2500万元；二、甲方将位于湛江市海滨二路西的2822.4平方米商业用地其中的22.5%土地使用权转让给乙方；22.5%土地使用权转让给丙方；10%土地使用权转让给丁方；乙方及丙方应分别支付土地使用权转让价款562.5万元给甲方，丁方应支付土地使用权转让价款250万元给甲方。上述款项应在签订本协议之日起三日内汇到甲方指定账户；三、各方履行付款义务后，依法共同享有湛江市海滨二路西的2822.4平方米商业用地的使用权，今后该土地的项目开发由各方共同出资，共享利润。四、……2、本协议经各方签字盖章后即生效。被告的法定代表人在该协议书上签章及签名，乙、丙、丁方均在协议书上签名。2012年2月22日，原告郑真华通过郑真旺账号向梁友富汇款500万元、郑瑞玲账号向蔡卢燊汇款215万元；原告李兴于2011年12月30日通过李康荣帐号向梁友富帐户汇款100万元、2012年12月27日通过李日荣账号向梁友富汇款435万元。2012年2月27日，被告向两原告各出具了一份收据，内容均为收到各原告土地使用权转让款（证号湛开国用（2011）第19号）5625000元。
再查明，由于被告已将位于湛江市海滨二路西的2822.4平方米商业用地抵押给遂溪县农村信用合作联社并于2013年9月23日办�了抵押权登记，故无法办理该块土地的权属变更手续。2013年6月8日，两原告与被告又签订了一份《土地使用权协议书》，约定：双方确认该块土地已升值1000万元，被告同意于2013年6月15日一次性将土地使用权转让款1250万元及地块升值收入500万元返还给两原告，两原告确认收到1750万元后，该块土地使用权与两原告无关；若2013年6月15日前被告无法归还1750万元给两原告，则被告必须在20天内即2013年7月5日前，将上述2822.4平方米土地过户到两原告名下，过户的契税由两原告承担，产生的其它费用和一切费用由被告承担；该土地确认过户到两原告名下后，两原告付给被告1750万元。上述协议书签订后，被告既不按期付款，也不按期将土地过户到两原告名下。2013年12月3日，被告与两原告签订了一份《还款协议书》，约定：一、以上欠款1750万元按月利率2%计算，即从2013年6月15日至12月14日止，被告共应支付利息210万元给原告；二、被告必须在2013年12月14日前，将以上欠款1750万元和逾期6个月的利息210万元付清给原告；三、如果被告不按本协议第一、第二条偿付以上欠款本息1960万元给原告的，则加倍（即4%／月）支付迟延履行债务利息给原告。由于被告仍未能履行上述《还款协议书》，两原告与被告于2014年1月24日又签订了一份《幼儿园和车位转让协议书》，约定：一、转让物权，被告将座落在湛江市赤坎区海滨大道北210号的嘉庆苑住宅小区九班幼儿园和九班幼儿园负一层79个地下车位的所有权和使用权以及其它物权全部转让给两原告；二、转让价格，嘉庆苑住宅小区九班幼儿园作价300万元、79个地下车位每个作价8万元，合计932万元；三、以物抵债，被告必须在2014年1月30日前偿还1500万元给两原告，否则，以本协议第一条幼儿园和车位抵偿原欠两原告的932万元债务，该物业的所有权和使用权无条件转让给两原告；四、退还物权，如果被告能在2014年1月30日偿付1500万元给两原告的，本协议第一条项下的物权退回被告，甲乙双方则不再按本协议第三条约定以物抵债；五、配合办证，当被告未能在2014年1月30日偿还1500万元给两原告，而第一条项下的物权全部转让给两原告所有时，被告应当积极配合两原告办理幼儿园和车位过户为两原告的手续。该协议书签订后，被告未能办理该幼儿园和车位的过户手续，只在2014年1月28日通过其关联公司湛江市和丰水产品有限公司向两原告指定的收款人湛江兴旺置业有限公司汇款1000万元作为还款。庭审中，两原告主张被告偿还的1000万元中，其中偿还本金172.4万元，土地升值款500万元，利息327.6万元，尚欠本金1077.6万元，从2014年1月28日计至4月28日利息为129.312万元。
又查明：2013年1月4日，湛江市国土资源局对位于湛江市海滨二路西的2822.4平方米商业用地［土地证号：湛开国用（2011）第**号］重新测定宗地图进行登记，该地地址由“湛江市海滨二路西”变更为“湛江市海滨大道南61号”，土地证号重新登记为湛开国用（2013）第1号，使用权类型为出让，原湛开国用（2011）第19号《国有土地使用证》已收回注销。
另查明：被告为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营，法定代表人系梁友富。
此外，湛江市赤坎区人民法院于2014年5月6日立案受理了两原告提起的本案诉讼。两原告向该院申请诉讼财产保全，该院于2014年5月6日作出（2014）湛赤法民二初字第91号民事裁定书，裁定查封被告所有的1350万元的财产，于2014年5月7日轮侯查封被告位于湛江市海滨大道北21号土地使用权、位于湛江市海滨大道南61号土地使用�。遂溪县人民法院于2014年4月11日轮侯查封了位于湛江市海滨大道南61号土地使用权，于2014年5月30日转为正式查封。2015年5月12日，湛江市赤坎区人民法院作出（2014）湛赤法民二初字第91号民事裁定书，以本案为建设用地使用权转让合同纠纷，涉案土地位于湛江市海滨大道南61号，属湛江经济技术开发区，本案应由湛江经济技术开发区人民法院管辖为由，裁定本案移送湛江经济技术开发区人民法
院审理。
以上事实有原告郑真华、李兴的身份证复印件、被告“企业营业执照”、土地使用权转让协议书、土地使用权协议书还款协议书、特种转账凭证、收据、幼儿园和车位转让协议、建筑工程施工许可证、规划许可证、幼儿园、地下车位的竣工图、湛江市土地登记信息证明（二份）、担保书、民事裁定书及庭审笔录予
以证明。
本院�为，本案属于建设用地使用权转让合同纠纷。被告以出让方式取得位于湛江市海滨大道南61号面积2822.4平方米的土地使用权并领取土地使用权证，其于2012年2月25日与两原告及另一案外人签订《土地使用权转让协议书》，被告向两原告分别转让该块土地的22.5%土地使用权，内容无违反法律、行政法规强制性规定，依法成立。被告分别向两原告出具收到土地使用权转让款562.5万元的收据，合计1250万元，两原告已履行了支付土地使用权转让款义务；但被告未能办理土地使用权变更登记手续，不能履行该土地使用权转让协议书的义务。之后，双方又于2013年6月8日签订《土地使用权协议书》确认涉案土地使用权升值1000万元，约定被告同意于2013年6月15日前一次性将土地使用权转让款1250万元及地块升值收入500万元返还给两原告，两原告确认收到1750万元后，该地土地使用权与�原告无关；或被告在2013年7月5日前，将上述涉案土地过户到两原告名下，该土地确认过户到两原告名下后，两原告付给被告1750万元，该份协议书应视为双方对合同履行后两原告可获得利益的确认及结算以及约定了被告履行返还土地升值款及转让款、土地过户手续的期限。由于被告仍未能按照约定的期限履行返还转让款1250万元及升值收入500万元的义务，也未能办理土地过户手续，双方又于2013年12月3日签订《还款协议书》，《还款协议书》第一条、第二条确认以上欠款1750万元按月利率2%计算，即从2013年6月15日至12月14日止，被告共应支付利息210万元给原告，被告必须在2013年12月14日前付清给原告；第三条约定如果被告不按以上约定偿付以上欠款本息1960万元给原告的，则加倍（即4%／月）支付迟延履行债务利息给原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，该份《还款协议书》应视为双方协商一致解除了《土地使用权转让协议书》，并根据《土地使用权协议书》中结算的款项金额重新约定了付款时间及利息计付方式。《还款协议书》中第一条、第二条约定欠款1750万元按月利率2%计算，约定的利率标准不超出中国人民银行同期贷款利率的四倍，不违反法律的规定，本院依法予以认定；但第三条约定如果被告不按以上约定偿付以上欠款本息1960万元给原告的，则加倍（即4%／月）支付迟延履行债务利息，该约定将利息计入本金再计息，且约定的迟延履行债务利息按月利率4%计算，违反了不得将利息计入本金收取复利及利率标准不得超出中国人民银行同期贷款利率的四倍的规定，该约定的超出部分无效，欠款本金应按1750万元计算及迟延履行债务利息按月利率2%计算为宜。两原告于2014�1月28日收到被告还款1000万元，双方没有约定该笔还款是还本还是付息，原告亦未能提供证据证明被告所偿还的款项是本金还是利息，故认定该笔还款应优先抵扣利息，剩余部分抵扣本金。据此，本金1750万元按月利率2%从2013年6月15日至2013年12月14日止利息210万元，从2013年12月15日计至2014年1月28日止的利息为52.5万元（1750万元×2%÷30天×45天）；被告于2014年1月28日的1000万元还款优先用于抵扣上述两项利息合计262.5万元，剩余737.5万元用于抵扣被告应付款本金，经扣减，被告实际尚未偿还两原告本金为1012.5万元，从2014年1月28日起计至2014年4月28日止的利息为60.75万元。两原告请求被告支付本金1077.6万元及支付2014年1月28日至2014年4月28日利息129.312万元，部分有据，本院依法予以支持本金1012.5万元及利息60.75万元；两原告主张被告支付从2014年4月29日起至本息归还之日前的�息按4%计算，本院予以部分支持，该部分利息按月利率2%计算，超出部分不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此产生的法律责任应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告湛江市嘉庆房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内偿还本金1012.5万元及支付相应的利息（从2014年1月28日起至2014年4月28日止的利息为60.75万元；从2014年4月29日起计至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以本金1012.5万元按照月利率2%计算）给原告郑真华、李兴；
二、驳回原告郑真华、李兴的其他诉讼请求。
案件受理费99214元、保全费5000元，两项合计104214元，由原告郑真华、李兴负担11541元，被告湛江市嘉庆房地产开发有限公司负担92673元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本4份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 员 陈霜屏
代理审判员 王薇薇
人民陪审员 金少明
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 吴培勇
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。