辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终5226号
上诉人（原审被告、反诉原告）：桑杰男，男，1965年8月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：房华、王莉姝，辽宁卓政律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张彦翀，女，1985年10月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。
上诉人桑杰男因与被上诉人张彦翀房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
桑杰男上诉请求：1.撤销一审判决，认定被上诉人违约，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.改判支持上诉人的反诉请求，判令被上诉人支付被上诉人擅自终止租赁合同的违约金3万元，逾期支付房屋租金违约金15万元，合计18万元；3.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：上诉人没有导致被上诉人无法实现合同目的，不构成违约，被上诉人也因此不享有法定解除权，其之前的《律师函》不能作为租赁《协议书》解除的依据，被上诉人才是实际违约人。
张彦翀辩称，物业费和采暖费与解除关系没有关系，协议第3.1条租金已经包含了物业费和采暖费。根据合同法第67条规定，是上诉人违约，与我无关。而且在我发出的律师函上已经给上诉人一定的期限来解决，但是上诉人并没有解决或者回复我。
张彦翀一审的诉讼请求：1、要求解除房屋租赁协议，被告向原告退还保证金3万元；2、被告向原告支付违约金3万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
桑杰男一审的反诉请求：1、判令反诉人不返还被反诉人的保证金3万元；2、判令被反诉人支付反诉人违约金3万元；3、判令被反诉人支付反诉人逾期支付租金违约金15万元（因未提前一个月支付租金，每延期一日，应向反诉人支付违约金5000元，合计15万元）；4、判令被反诉人承担反诉费用。
一审法院经审理查明，2015年11月27日，原告（反诉被告）张彦翀（承租方/乙方）与被告（反诉原告）桑杰男（出租方/甲方）签订《协议书》一份，约定原告（反诉被告）张彦翀承租被告（反诉原告）桑杰男位于沈阳市青年大街386号华阳国际大厦10层1070至1085号房间（建筑面积820.53平方米），作为原告（反诉被告）张彦翀宾馆经营场所。协议第2.1条约定，租赁期限二年,自2015年12月1日起至2017年11月30日止；第3.1条约定，年租金31万元（含物业费和采暖费），不因不可抗力、政府行为影响等因素而变更；第3.2条约定，在本协议签订生效之日起每半年且提前一个月乙方向甲方支付租金，其半年租金为155000元；第8.5条约定，签订协议之日，乙方向甲方同时支付保证金3万元，用于保证本协议中乙方的全部义务。租赁期满十日内，经甲方验收，乙方无任何违约的情况下甲方将保证金一次性无息返还乙方；第9.1条约定，甲方违反2.1的，应向乙方支付违约金3万元。……该协议还就其他事项进行了约定。在该协议落款处，原告（反诉被告）张彦翀与被告（反诉原告）桑杰男均签名亦以确认。
签订协议后，原告（反诉被告）张彦翀于2015年12月1日向被告（反诉原告）桑杰男交纳半年租金155000元、保证金5000元，被告（反诉原告）桑杰男亦将前述房屋交付原告（反诉被告）张彦翀，从事宾馆经营。
2016年10月17日，原告（反诉被告）张彦翀收到沈阳中一物业管理有限公司发出的《费用催缴函》一份，内容：“尊敬的业主桑杰男：您名下房产位于沈阳市和平区青年大街386#华阳大厦，房间号：1070-85，面积：820.53㎡，该房产自2015年4月1日起至2016年12月31日止，拖欠物业管理费172311.30元；自2015年11月1日起至2017年3月31日止，拖欠采暖费57437.10元，累计金额229748.40元。我司工作人员多次上门追缴未果，至今未收到应缴纳款项。此欠费直接影响我司对大厦整体建设的投资和业主的切身利益，使我司日常运营也遇到了困难，在服务质量方面增加了负面作用。此次，特发此函，请您在接到此函一周内（2016年10月24日之前），到华阳大厦一楼中一物业办公室缴清上述款项，以配合华阳大厦各项服务正常开展。”
因被告（反诉原告）桑杰男未在规定期限向沈阳中一物业管理有限公司缴纳物业费，原告（反诉被告）张彦翀委托律师于2016年10月31日函致被告（反诉原告）桑杰男，其中载明“我委托人给您两天时间，烦请您妥为履行合同义务，且提供消防合格的完整手续，若您未履行自己的主体义务，进而可能导致物业服务和供暖随时可能中止，故两日内本协议即刻解除”。被告（反诉原告）桑杰男收到该《律师函》后，《复函》给原告（反诉被告）张彦翀，称其拖欠物业费、采暖费与原告（反诉被告）张彦翀无关，并称若原告（反诉被告）张彦翀单方解除协议，将向其追索违约金等。
现双方因房屋租赁等相关事宜发生纠纷，并诉至法院。
另，原告（反诉被告）张彦翀于2016年11月30日搬离租赁房屋，且在其承租使用租赁房屋期间不拖欠租赁费、水费及电费。
一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
本案中，案涉房屋租赁协议约定年租金的31万元，其中包含物业费和采暖费，且明确载明‘不因不可抗力、政府行为影响等因素而变更’，由于被告（反诉原告）桑杰男未缴纳物业费和采暖费，导致沈阳中一物业管理有限公司上门催缴，被告（反诉原告）桑杰男的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告（反诉原告）桑杰男关于物业公司单方转换及物业服务、供暖没有停止的抗辩，不足以阻却其违约的事实，一审法院不予采信。
合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”本案中，被告（反诉原告）桑杰男拖欠物业费和采暖费虽未造成物业服务、供暖停止，但经催后在合理期限仍内未缴纳物业费和采暖费，使原告（反诉被告）张彦翀随时面临物业服务、供暖停止、并影响其经营的潜在危险，故原告（反诉被告）张彦翀有权与之解除合同。鉴于原告（反诉被告）张彦翀已于2016年11月30日搬离租赁房屋，双方的租赁关系自此解除，无需一审法院判决解除。
关于原告（反诉被告）张彦翀主张的违约金3万元。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”协议第9.1条亦载明“甲方违反2.1（约定租期两年，自2015年12月1日至2017年11月30日止）的，应向乙方支付违约金3万元”，如前所述，被告（反诉原告）桑杰男拖欠物业费和采暖费的行为已构成违约，且系导致双方租赁关系解除的直接原因，应承担相应的违约责任。鉴于协议已对违约金进行了约定，故从其约定，对原告（反诉被告）张彦翀的该项主张，一审法院应予以支持。
关于原告（反诉被告）张彦翀主张的保证金3万元，被告（反诉原告）桑杰男收取保证金是为保证其财产不受损害，原告（反诉被告）张彦翀在承租使用租赁房屋期间不拖欠租赁费、水费及电费，被告（反诉原告）桑杰男应将保证金3万元返还原告（反诉被告）张彦翀。故对原告（反诉被告）张彦翀该项主张，一审法院亦予以支持。
另，因原告（反诉被告）张彦翀在履约过程中无过错，亦无违约行为，故对被告（反诉原告）桑杰男的反诉请求，一审法院均不予支持。
一审法院判决如下：一、被告（反诉原告）桑杰男于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张彦翀保证金3万元；二、被告（反诉原告）桑杰男于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）张彦翀违约金3万元；三、驳回原告（反诉被告）张彦翀其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）桑杰男反诉请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（已减半收取）、反诉费2225元，均由被告（反诉原告）桑杰男负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，张彦翀在使用租赁房屋期间供暖正常。
本院认为，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被上诉人按约定交纳了租金，应当享有房屋的使用权，上诉人应当保证房屋符合使用条件。
被上诉人于2016年11月30日提前一年搬离了租赁房屋，被上诉人是否有合理理由提前终止租赁合同，双方当事人谁对合同提前终止负有责任是本案的争议焦点。
关于被上诉人主张“上诉人欠物业费、采暖费的违约行为已经严重影响了被上诉人实现合同目的的实现，故解除合同”问题。双方当事人之间为租赁合同，对上诉人来讲合同目的是收取租金，对被上诉人来讲合同目的是使用房屋。合同约定“租金31万元（含物业费和采暖费）”是对房屋使用的相应费用由谁承担作出约定，指被上诉人在租赁期间无须再行交纳物业费和采暖费，符合房屋租赁合同签订履行的交易习惯，但不能以此推定被上诉人未向物业公司交纳物业费和采暖费即属于违约行为。而且被上诉人使用房屋期间供暖正常，被上诉人亦未提供相应证据证明房屋存在不能正常使用的证据，因此并不存在严重影响被上诉人合同目的实现的情形。被上诉人无正当理由擅自提前终止合同属于违约，按双方合同约定，被上诉人交纳的保证金3万元因其擅自提前终止合同，上诉人不予退还，作为被上诉人给付上诉人的违约金。对被上诉人主张上诉人给付违约金3万元，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人给付逾期支付房屋租金违约金15万元，因合同已提前终止，本院已认定被上诉人交纳的保证金3万元不予以退还，上诉人再行主张逾期付租金违约金无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初319号民事判决；
二、被上诉人张彦翀交纳给上诉人桑杰男的保证金3万元不予退还；
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费650元，由被上诉人张彦翀负担；一审反诉案件受理费2225元，由被上诉人张彦翀负担371元，上诉人桑杰男负担1854元。
二审案件受理费650元，由被上诉人张彦翀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一七年五月二十七日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。