山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第738号
上诉人（原审原告）济南新东兴物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人田光升，总经理。
委托代理人马宁，女，1975年7月4日出生，汉族，济南天桥和捷法律服务所法律工作者，住济南市。
上诉人（原审被告）赵学军，男，1966年8月1日出生，汉族，自由职业者，住济南市。
委托代理人苏君玲，山东敬天律师事务所律师。
委托代理人钟佳高，山东敬天律师事务所实习律师。
上诉人济南新东兴物业管理有限公司（以下简称新东兴公司）因与上诉人赵学军物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人新东兴公司的委托代理人马宁，上诉人赵学军及其委托代理人苏君玲、钟佳高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2004年2月16日，赵学军与山东东兴集团济南物业管理有限公司签订物业合同。约定：物业费为套内建筑面积每平方米每月0.8元；水、电、煤、气按照现时市价收取（水、电管线损耗部分由业主分摊）；楼道照明用电由本楼内业主分摊；二次加压供水费根据实际分摊在每月水费中收取；业主延期缴纳费用的，按每日千分之三收取。
2004年4月1日，山东东兴集团济南物业管理有限公司与新东兴公司签订物业管辖区域移交协议，将绿景嘉园的物业服务移交给新东兴公司。
2005年11月1日，济南市绿景嘉园业主委员会与新东兴公司签订临时委托合同，将绿景嘉园小区临时委托新东兴公司实行物业管理，约定：委托管理期限半年自2005年11月1日至2006年5月30日，合同期满双方未提异议自动延续，延续期间条款不变，按照新东兴公司与小区业主原签订的物业合同服务内容、收费标准等各项条款执行。
赵学军欠缴各项费用如下：
1、物业费：根据赵学军的套内面积130.89平方米乘以每平方0.8元，每月104.7元，从2005年6月15日（前不欠物业费）起到2013年12月31日止共欠10734.8元（102.5个月＊104.7元=10731.8元）。赵学军对不交物业费称不清楚也未提交缴费的证据，原审法院对此予以确认。
2、水费：新东兴公司主张自2004年2月16日到2005年6月14日止（水费起止码128到179共51方）水费132.6元（不含二次加压费），每方水另加0.35元的二次加压费共17.85元，共150.45元。
电费为：2004年2月16日到2005年4月30日止（电费起止码为39至1617，共1578字＊每度电0.52元）电费820.56元，楼道公共用电每月每户3度电共计14个月共计21.84元，总计电费842.4元。2005年5月1日至2005年6月15日（电费起止码为1617至1776，共159字＊每度电0.54元）电费85.86元，楼道公共用电每月每户3度电共计1.5月＊每度电0.54元，共计2.43元，总计88.29元。因被告交过2000元有余款375.6元，电费总数减去余款后剩余555.9元。
对于新东兴公司的水、电费主张，赵学军不予认可，新东兴公司提交物业账本及记账凭证以证明其主张，因无赵学军签字，该证据原审法院不予认可，新东兴公司该项主张，原审法院不予支持。
3、电梯费：从2005年1月到2006年10月31日共22月每户按建筑面积0.55元收取，赵学军建筑面积为156.17平方米（22＊0.55元＊156.17平方米）共计1889.65元。2006年11月1日至2013年12月31日共86个月每月每户按建筑面积0.3元收取（86＊0.3元＊156.17平方米）共计4029.1元，总计为5918.75元。赵学军对电梯费的收费标准及未交该项费用无异议，原审法院予以确认。
另查，赵学军于2004年2月16日接收了涉案房屋。赵学军住房的建筑面积为156.17平方米，套内面积是130.89平方米。
新东兴公司与山东东兴集团济南物业管理有限公司系两个独立的法人。山东东兴集团济南物业管理有限公司于2004年12月30日被济南市工商行政管理局吊销。
原审法院认为，济南市绿景嘉园业主委员会与新东兴公司签订的临时委托合同，对绿景嘉园小区进行物业服务。赵学军抗辩业主委员会不符合法律规定的成立程序，但未举证证实，不予采信。该合同合法有效，对绿景嘉园小区业主具有约束力。
根据临时委托合同的约定，合同期满双方未提异议合同自动延续，延续期间条款不变，故该合同仍然有效。双方均应根据临时委托合同约定行使权利、履行义务。其服务费用的标准亦应理解为按照山东东兴集团济南物业管理有限公司与赵学军签订的物业合同的标准执行。
在新东兴公司已经依据临时委托合同向绿景嘉园小区业主提供了物业管理服务的情况下，赵学军应当支付物业服务费、电梯费。但水、电费证据不足，不予支持。考虑到新东兴公司所提供的物业管理服务是针对小区全体业主的，虽然赵学军证明新东兴公司没有履行管理服务义务的证据形式要件欠缺，但新东兴公司提供的物业管理服务难免有不符合合同约定之处，其违约金主张，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赵学军于本判决生效之日起10日内向原告济南新东兴物业管理有限公司支付物业服务费10734.8元；二、被告赵学军于本判决生效之日起10日内向原告济南新东兴物业管理有限公司支付电梯费5918.75元；三、驳回原告济南新东兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计340元，由原告济南新东兴物业管理有限公司负担200元，被告赵学军负担140元。
上诉人新东兴公司不服原审判决上诉称：1、原审判决对新东兴公司提交物业账本及记账凭证无赵学军签字，不予认可错误。绿景嘉园小区全体业主的水、电费均由新东兴公司代收、代缴。供水、供电部门一直将新东兴公司视为“水、电的最终用户”，将小区业主的水、电费抄、算、收、缴等工作“无偿”交给新东兴公司。新东兴公司必须在供水、供电部门规定的时间缴清全款，新东兴公司需先行垫付水、电费，再逐户查表收缴，否则，小区将面临停水、停电。新东兴公司对于全体业主自收房时就设立帐本，详细记载每家每户的水、电、物业、电梯等使用、缴纳情况，并且对于缴纳了水、电费的业主，都开具收据，证明其缴费情况。新东兴公司已证明了向供水、供电部门垫缴水、电费，因赵学军未向新东兴公司交纳垫付的费用，所以新东兴公司的账本中没有赵学军的缴费记载，记账凭证中亦没有赵学军的缴费收据。赵学军主张没有向新东兴公司交纳物业费、水、电费、电梯费的义务，但在庭审又自认向新东兴公司交纳过2000元水、电、物业费，其中1000元即是在2004年11月2日缴纳的。因此，新东兴公司要求赵学军支付水、电费的请求应当得到支持；2、原审判决认定：“考虑到新东兴公司所提供的物业管理服务是针对小区全体业主的，虽然赵学军证明其没有履行管理义务的证据形式要件欠缺，但新东兴公司提供的物业管理难免有不符合合同约定之处”，因此，不支持新东兴公司要求赵学军支付违约金的主张无事实依据。首先，新东兴公司对赵学军提交的照片不予以认可，原审法院也未采信，赵学军没有证据证明新东兴公司没有履行物业管理义务。且“物业服务收费”和“物业服务质量”是两个不同的法律关系，赵学军混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务关系。物业服务收费是双方约定的合同关系，只要物业服务企业提供了服务，业主就有义务按合同交费。如果业主认为物业服务混乱，业主有权更换物业服务企业。物业服务收费是公共性的费用，用于全体业主的共用部位、共用设施设备等日常的维护管理。赵学军拒交物业费实际上是侵害全体业主的公共利益。其次，赵学军从2004年2月16日接收了涉案房屋后，只在收房时和2004年11月2日各交纳1OOO元，至2013年12月31日止未再向新东兴公司缴纳过物业费。而依据赵学军在2004年2月16日与山东东兴集团济南物业管理有限公司签订的《小区物业管理合同书》第五条第2款的约定：“业主每年度的物业管理费用应在每年3月1日前交付完毕。”赵学军在长达8年的时间内只接受物业服务，不履行缴费义务，根据《小区物业管理合同书》第六条第3款的约定，业主如延期缴纳应缴费用的，物业管理公司按照每日3‰收取滞纳金。赵学军未按时缴纳物业费是违约行为，应承担违约责任，法院应支持新东兴公司的主张。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判或将本案发回重审。
赵学军答辩称：1、新东兴公司提出的违约金的主张没有事实和法律依据。新东兴公司与赵学军之间不存在合同关系，赵学军没有向新东兴公司支付物业费、水、电费和电梯费的义务。赵学军与山东东兴集团济南物业管理有限公司签订《小区物业管理合同书》，与新东兴公司无关。新东兴公司向赵学军主张违约金，违反了合同的相对性原则，没有法律依据；2、新东兴公司依据绿景嘉园业主委员会与其签订的临时委托合同，主张与赵学军存在物业服务关系。但绿景嘉园小区从未召开过业主大会，小区业主委员会的成立亦不符合法定程序。因此，小区业主委员会委托新东兴公司进行物业管理没有法律效力。而且临时委托合同约定的管理期限已经届满，小区业主委员会亦未召开业主大会继续聘用新东兴公司。因此，新东兴公司没有取得物业管理权限。假设新东兴公司是小区的物业公司，就应履行相应的物业服务义务；3、赵学军提交的证据证明，新东兴公司没有履行管理义务，原审判决也确认新东兴公司提供的物业管理服务存在不符合合同约定之处。在新东兴公司存在违约行为的情况下，其要求赵学军单方面履行合同义务，没有法律依据；4、新东兴公司主张的水、电费，没有法律和事实依据。赵学军没有向新东兴公司缴纳水、电费的义务，新东兴公司主张水、电费，负有举证责任。新东兴公司提交的物业账本及记账凭证系单方证据，没有赵学军签字，不能证明其真实性，该主张不应得到支持。综上，赵学军与新东兴公司不存在物业合同关系，不负有向新东兴公司缴纳物业费的义务。新东兴公司未尽到物业管理义务，赵学军无须缴纳物业费。新东兴公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。
上诉人赵学军不服原审判决上诉称：1、原审判决认定双方存在物业合同关系没有事实依据。物业管理合同是赵学军与山东东兴集团济南物业管理有限公司签订的，与新东兴公司无关。新东兴公司提供的委托管理合同是其与业主委员会签订的，但业主委员会从未召开过业主大会，该委托管理合同没有事实依据。原审法院未审查业主委员会成立的事实依据即认定委托管理合同的效力，证据不足；2、原审判决在认定新东兴公司未尽到合同义务的前提下仍然判令赵学军支付物业管理费及电梯费没有事实依据。即使双方承继了赵学军与山东东兴集团济南物业管理有限公司的原物业管理合同，根据合同约定，新东兴公司应当尽到对房屋的维护及环境卫生的清洁等义务。否则，赵学军有权要求限期维修及整改。赵学军已经举证证明新东兴公司的物业管理服务存在瑕疵，依法应予采信；3、《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。赵学军居住的绿景嘉园小区从未召开过业主大会，也从未选举过业主委员会，现在的业主委员会未经合法程序成立。根据证据规则，应当由主张合法性的一方举证，原审判决认为赵学军应承担举证责任，适用法律错误。原审判决根据委托管理合同，认定合同期满双方未提异议合同自动延续，与上述选聘物业服务企业的法律规定不符；4、原审判决违背合同相对性原则。赵学军与山东东兴集团济南物业管理有限公司之间存在物业管理合同关系，与新东兴公司没有合同关系，根据合同相对性原则，该合同不能约束双方当事人。因此，赵学军不应当向新东兴公司缴纳物业管理费及电梯费。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。恳请二审法院依法查明事实，维护赵学军的合法权益。
新东兴公司答辩称：1、原审判决认定双方存在物业合同关系有事实依据。虽然赵学军与山东东兴集团济南物业管理有限公司签订过物业管理合同，但经开发商同意后，己将小区物业服务移交给了新东兴公司，双方正式签订了移交协议书。山东东兴集团济南物业管理有限公司己于2004年12月30日被济南市工商行政管理局吊销。且2005年绿景嘉园业主委员会成立后，与新东兴公司签订了《绿景嘉园物业管理临时委托合同》，该合同已在济南市历下区住房保障和房产管理局备案。合同约定：委托管理期为半年，期满后双方未提出异议，委托合同自动延续。所以，新东兴公司从2004年4月l日起至今为小区的所有业主提供物业管理服务，赵学军作为被服务对象应当支付物业服务费等费用；2、虽然赵学军自2005年起未按合同约定缴纳物业服务费、电梯费等费用，但多年来，赵学军一直正常使用水、电、暖，生活垃圾、化粪池等也一直由新东兴公司收集处理。赵学军也向新东兴公司缴纳过水、电费；3、赵学军房屋漏水、漏风、地板空鼓等，属房屋质量问题，应当与开发商协商处理。业主与开发商及物业公司是不同的法律关系，物业公司只对公共设施部分进行维护和保养。综上，新东兴公司与赵学军存在物业服务合同关系，赵学军应当支付物业服务费等相关费用。请二审法院依法驳回赵学军的上诉请求。
经审理本院认定，原审认定的事实除双方诉争的水、电费以外，其他事实属实，本院予以确认。
另，二审中，赵学军提交缴费明细单6份，证明：2005年6月16日至2009年4月3日向新东兴公司缴纳水、电费2834.94元；2011年10月16日缴纳水、电费2306.71元；2012年11月5日缴纳水、电费1602.40元；2013年11月15日缴纳水、电费1271.90元；2014年3月5日缴纳水、电费517.20元；2014年7月3日缴纳水、电费276.10元。其中，2005年6月16日至2009年4月3日缴费明细单记载的水表止码是179，电表止码是1776。赵学军提交的2005年6月16日至2009年4月3日水、电费缴费明细单载明的水、电费起码与新东兴公司主张的赵学军欠缴的2004年2月至2005年6月水、电费止码相吻合。欠费金额共计705.4元。
经质证，新东兴公司对上述缴费明细单无异议，认为赵学军应补交2004年2月至2005年6月欠缴的水、电费705.4元。赵学军认可未缴纳2004年2月至2005年6月欠缴的水、电费，认为缴费时因电表读数异常，并与新东兴公司协商，待问题解决后缴纳。后经相关机构检测，赵学军使用的电表无故障。
本院认为，关于赵学军主张的与新东兴公司的法律关系问题。赵学军在入住绿景嘉园小区时与山东东兴集团济南物业管理有限公司签订了物业管理合同书，该合同是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方应按协议约定的内容履行义务，享受权利。山东东兴集团济南物业管理有限公司将绿景嘉园小区的物业管理服务移交给新东兴公司后，双方签订了移交协议。新东兴公司又与绿景嘉园小区业主委员会签订了《绿景嘉园物业管理临时委托合同》并报送济南市历下区住房保障和房产管理局备案。该合同对业主包括赵学军均有约束力，赵学军应当遵照执行。合同签订后，新东兴公司对绿景嘉园小区实行管理并提供了物业服务。虽然上述物业管理临时委托合同的履行期限己经届满，但依据该合同约定，合同期满后双方未提出异议的，合同自动延续。所以，新东兴公司至今仍为绿景嘉园小区的所有业主提供物业管理服务。赵学军在绿景嘉园小区居住，客观上接受了新东兴公司的物业服务并因此受惠。新东兴公司提供的服务虽不完善，但尚不足以影响该小区内大多数业主的正常生活，亦不能作为赵学军拒交物业管理费的理由。赵学军应当按照合同约定向新东兴公司缴纳相应的物业服务费和电梯费，原审判令赵学军向新东兴公司支付物业服务费和电梯费并无不当。赵学军以房屋漏水、透风，新东兴公司未尽维修义务为由拒交物业管理费和电梯费，此抗辩理由不能成立。本院认为，赵学军房屋从交房起就存在漏水、透风问题属房屋质量问题，应由房屋建设单位承担维修义务，不属于新东兴公司的维修范围，赵学军的抗辩理由本院不予支持。
虽然新东兴公司对赵学军房屋的漏水、透风问题不承担维修责任，但新东兴公司有义务代表业主向建设单位进行反映，协调解决。新东兴公司未举证证明其尽到了积极协助义务，是造成赵学军长期欠缴物业管理费的主要原因，新东兴公司应当因此承担相应责任，其要求赵学军支付违约金的主张，本院不予支持。
关于新东兴公司主张的赵学军欠缴2004年2月至2005年6月的水、电费问题。赵学军认可未缴纳2004年2月至2005年6月的水、电费，主张缴费时因电表读数异常，曾向新东兴公司提出异议，待问题解决后交付。后经相关机构检测，赵学军使用的电表无故障。赵学军提交的2005年6月16日至2009年4月3日水、电费缴费明细单载明的水、电费起码与新东兴公司主张的赵学军欠缴的2004年2月至2005年6月水、电费止码相吻合。因此，赵学军应当支付2004年2月至2005年6月欠缴的水、电费705.4元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2014）历商初字第726号民事判决第一项、第二项及案件受理费的负担部分；
二、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第726号民事判决第三项；
三、上诉人赵学军于本判决生效之日起10日内向上诉人济南新东兴物业管理有限公司支付2004年2月至2005年6月欠缴水、电费705.4元；
四、驳回上诉人济南新东兴物业管理有限公司要求上诉人赵学军支付违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1360元，由上诉人济南新东兴物业管理有限公司负担400元，由上诉人赵学军负担960元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王洪礼
审 判 员 黄 力
代理审判员 吴松成
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 朱 茜