吉林省通化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第1370号
原告：吴长生，男，汉族，住通化县。
委托代理人：陈玉娟，通化县法律援助中心律师。
被告：许咏爱，女，朝鲜族，住通化县。
委托代理人：李宗星，系许咏爱之子。
被告：李宗星，男，朝鲜族，住通化县。
被告：通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司，住所：通化县快大茂镇团结路1777号。
法定代表人：刘立群，该公司董事长。
委托代理人：盖丽娟，该公司会计。
被告：通化县风华房屋开发有限责任公司，住所：通化县快大茂镇长征路291号。
法定代表人：姜连春，该公司经理。
委托代理人：常显军，该公司会计。
被告：通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部。住所：通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司后侧。
负责人：盖丽娟。
原告吴长生与被告许咏爱、李宗星、通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司、通化县风华房屋开发有限责任公司、通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由审判员邓凤文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴长生及其委托代理人陈玉娟、被告许咏爱委托代理人李宗星、被告李宗星、被告通化县餐饮娱乐有限责任公司委托代理人盖丽娟、被告通化县风华房屋开发有限责任公司委托代理人常显军、被告通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部负责人盖丽娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年，被告许咏爱、李宗星以及其投资经营的通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司挂靠通化县风华房屋开发有限责任公司，开发建设了通化县快大茂镇新景人家小区8栋楼房。后在未办理相关手续的情况下进行预售，以通化县风华房屋开发有限责任公司名义签订商品房买卖合同。2010年12月29日，被告通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部将快大茂镇新景人家小区4－2－201号面积为75.82平方米房屋的钥匙交付给原告，当时原告交纳给被告全额房款、契税、维修基金、以及相关配套费用等。原告多次要求被告给办理房屋产权登记和土地使用证，被告至今一直以各种理由推拖，始终未能给原告办理。故诉至人民法院请求依法确认原、被告之间房屋买卖合同合法有效；判令二被告协助原告办理房屋产权证和土地使用证，并承担相应费用及诉讼费用。
被告许咏爱、李宗星、通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司、通化县风华房屋开发有限责任公司、通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部辩称：对原告的主张、陈述及出示的证据均没有异议，但被告许咏爱、李宗星认为原告的购房款、配套费及各类税费系由被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司收取，二被告不应当承担责任。通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司同意负责办理原告的房屋产权手续及土地使用证等手续，通化县风华房屋开发有限责任公司同意协助通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司办理上述相关等手续。
经审理查明，从2009年秋开始，通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司通过挂靠有房地产开发经营资质的通化县风华房屋开发有限责任公司，开发建设通化县快大茂镇新景人家小区，共8栋楼房，同时成立通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部具体运作房屋建设及销售事宜。该项目部为被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司的下属部门，其工作人员及业务完全受被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司支配。2010年12月29日，该小区8栋楼竣工后未经验收。被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司便以被告通化县风华房屋开发有限责任公司的名义将通化县快大茂镇新景人家小区4－2－201号面积为75.82平方米房屋交付给原告居住，原告同时交纳了全部购房款及由被告代收代缴的契税、维修基金、印花税、证照、交易费、土地证、登记费门牌工本、垃圾清理费、环卫基础费、取暖费、有线电视初装费、天然气管道初装费、物业费等一切费用。以上收款等销售事宜皆由被告通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部具体操作，所收款项全部交由被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司计入公司会计帐并全部由其支配。该小区房屋竣工后因配套设施建设不齐全至今未提请并通过有关部门的验收，且由被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司代收的契税及维修基金被告并未代为上缴有关部门，而是被挪作他用，致使原告至今未能办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
另查：被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司的原股东为赵敏和李宗星，法定代表人为赵敏，董事长为李宗星，经理为许咏爱。2015年10月10日该公司股东变更为刘立群和朴来子等人。
认定以上事实的依据有：
1、被告通化县风华房屋开发有限责任公司为原告开具的交纳购房款收据及由其代为收取的购房契税、维修基金、印花税证照、交易费、土地证、登记费门牌工本、垃圾清理费、环卫基础费、取暖费、有线电视初装费、天然气管道初装费、物业费等缴费收据；
2、通化县风华房屋开发有限责任公司房地产开发经营资质证书；
3、通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司营业执照和企业变更登记情况；
4、当事人的当庭陈述；
本院认为：
（一）关于本案承担民事责任的主体及合同效力的认定。被告许咏爱仅系被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司的经理，在本案不具有与其任职公司共同承担责任的主体资格。被告李宗星虽系被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司的股东及董事长，因原告未能提供被告李宗星与通化县喜来登餐饮娱乐有限责任司有诸如财务混同及其他依法应当承担连带责任的事由，被告李宗星也不具有承担责任的主体资格。故被告许咏爱、李宗星作为公司工作人员和法人以通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司的名义进行的民事行为所产生的民事责任应当由被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司承担。被告通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部系被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司的下属部门，既未登记为公司法人，又不具备可以承担民事责任的其他组织的条件，故该项目部也不具备承担责任的主体资格。其民事行为所产生的民事责任也应当由被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司承担。被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司以被告通化县风华房屋开发有限责任公司的名义与原告签订商品房买卖合同，该合同已得到实际履行，且该合同自始一直得到被告通化县风华房屋开发有限责任公司的认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备﹤商品房销售管理办法﹥第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容、并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本院认定原告与被告通化县风华房屋开发有限责任公司之间的房屋买卖合同合法有效，原、被告应当依照合同的约定履行各自的义务。被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司作为实际开发商，系该房地产买卖合同的实际相对方，应与被告通化县风华房屋开发有限责任公司共同承担民事责任。
（二）关于违约责任承担方式的认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项“由于出卖人的原因，买受人未在自房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除特殊约定外，出卖人应承担违约责任”的规定，本院认定通化县风华房屋开发有限责任公司与被告通化县风华房屋开发有限责任公司作为本案的出卖人一方构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故二被告应当在为原告缴纳由其已代收的各种税费的前提下为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
综上，经本院2015年第17次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十二条第（五）项、第五十四条之规定，判决如下：
一、原告吴长生与被告通化县风华房屋开发有限责任公司、被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司之间的房屋买卖合同合法有效；
二、被告通化县风华房屋开发有限责任公司、被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司于本判决生效后7日内为原告缴纳代为收取的购房契税、维修基金、印花税（数额以被告出具的收据为准），并为原告吴长生位于通化县快大茂镇新景人家小区4－2－201号面积为75.82平方米（以实际测绘为准）的房屋办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；
三、驳回原告吴长生的其他诉讼请求。
案件受理费100元减半收取50元，由被告通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司、通化县风华房屋开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判员 邓凤文
二〇一五年十二月二十二日
书记员 侯 瑞