山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第652号
上诉人（原审被告）山东新广源汽车服务俱乐部有限公司，住所地济南市。
法定代表人宋祥明，总经理。
委托代理人魏秀彩，女，1982年11月16日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人张万胜，男，1977年10月19日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南市历城区机关行政事务管理局，
住所地济南市。
法定代表人王家河，局长。
委托代理人王恩春，男，1971年12月8日出生，汉族，该局设备科科长，住济南市。
委托代理人曲艺，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
上诉人山东新广源汽车服务俱乐部有限公司（以下简称新广源公司）因与被上诉人济南市历城区机关行政事务管理局（以下简称历城行管局）租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法
院（2013）历城民初字第1379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原坐落于济南市历城区卧虎山水库北岸的“济南市历城区水上酒家”的房屋所有权人为济南市历城区水上酒家，产别为全民自管产，土地使用者亦为济南市历城区水上酒家，使用权类型为划拨。2008年1月，济南市历城区机构编制委员会根据历城行管局“关于历城区水上酒家更名为区直机关服务中心的请示”做出批复，同意将历城区水上酒家更名为区直机关服务中心。
2011年1月12日，济南市历城区人民政府授权委托历城行管局代表济南市历城区人民政府与新广源公司签订整体租赁“卧虎山水上酒家”的租赁合同。
2011年2月1日，历城行管局与新广源公司签订租赁合同一份，合同约定：历城行管局将位于济南市历城区卧虎山水库北岸的原“卧虎山水上酒家”的房屋、院落及现有设施租赁给新广源公司进行餐饮、客房等经营活动，其中房屋建筑面积为7767.59平方米，占地面积约24679平方米（以土地证、房产证载明的为准），现有设施设备在租赁期间归新广源公司使用，房产的性质为公有，土地性质为国有划拨土地；租赁期限二十年，自2011年2月1日起至2031年1月31日止。合同期满，在同等条件下，新广源公司享有优先租赁权，合同签订三日内，双方办理移交房屋、场地、设施设备的有关手续；合同第一个五年期间，即2011年2月1日至2016年1月31日，新广源公司每年向历城行管局交纳租金80万元。第二个五年期间（2016年2月1日至2021年1月31日）、第三个五年期间（2021年2月1日至2026年1月31日）、第四个五年期间（2026年2月1日至2031年2月1日），新广源公司分别按每年90万元、100万元、110万元向历城行管局支付租金；因新广源公司改建、扩建投资较大、工期较长，历城行管局给予新广源公司6个月（2011年2月1日至2011年7月31日）的工程建设期，期间免收租金40万元，但水、电费等经营费用由新广源公司自负；新广源公司进行改建、扩建、新建、装修、装饰前，必须征得历城行管局的书面同意，历城行管局在30日内给予书面答复，否则视为认可；按照先交纳租金后使用的原则，新广源公司于每年2月第一周前三个工作日交纳上半年租金，每年8月第一周前三个工作日交纳下半年的租金；新广源公司如逾期交付租金，按每日万分之五交纳滞纳金，逾期三个月，历城行管局有权解除合同，新广源公司无条件退出，损失自负，并按实际占用期间交纳租金，另加收当年租金五倍的违约金等。
合同签订后，新广源公司收到历城行管局交付的房屋、场地后，即对房屋、场地进行了改建、扩建。关于设施设备，历城行管局称已向新广源公司交付，新广源公司称装修时确实有物品，但物品为何物不清楚，因物品陈旧，新广源公司在建设时已进行了清理。
新广源公司分别于2011年11月7日、2012年7月3日、2013年8月26日向历城行管局支付租金40万元，即历城行管局免除新广源公司2011年2月1日至同年7月31日期间的租金40万元后，新广源公司已向历城行管局支付2011年8月1日至2013年1月31日期间的租金共计120万元。2013年2月1日至2013年7月31日期间的租金40万元，新广源公司未支付。
关于新广源公司迟延履行是否支付违约金的问题，新广源公司在2014年4月24日的庭审中同意按合同约定支付违约金，但在2014年7月1日的庭审中又拒绝支付违约金，新广源公司既未说明不支付的理由，也没有提供证据证实其违约未给历城行管局造成损失。
另查明：2011年8月第一周的第3个工作日为2011年8月3日。2012年2月第1周的第3个工作日为2012年2月3日。2012年8月第一周的第3个工作日为2012年8月3日。2013年2月第3个工作日为2013年2月5日。
历城行管局因向新广源公司索要租金未果，于2013年5月27日提起诉讼，要求新广源公司向其支付2012年8月至2013年3月的租金80万元、滞纳金58800元，2013年4月至判决生效之日的滞纳金另行计算。
2013年8月22日，历城行管局增加诉讼请求，要求与新广源公司解除租赁合同，新广源公司将承租的房屋、院落及现有设施归还给历城行管局。
2014年6月23日，历城行管局放弃要求与新广源公司解除租赁合同，返还承租房屋、院落及设施的诉讼请求。在2014年7月1日的庭审中，历城行管局明确其诉讼请求为：1、新广源公司支付2013年2月1日至2013年7月31日的租金40万元；2、新广源公司支付2012年8月1日至2013年8月25日的违约金77000元、2013年2月1日至2013年3月31日的违约金11200元，均以40万元为基数，按每日万分之五计算，并自2013年4月1日起另行支付违约金至判决生效之日止；3、诉讼费用由新广源公司负担。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2011年2月1日，历城行管局受济南市历城区水上酒家的产权人济南市历城区人民政府的委托与新广源公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，历城行管局按照约定将租赁物交付新广源公司，新广源公司亦应按照约定支付租金并按照约定使用租赁物。2013年2月1日至同年7月31日，新广源公司应当向历城行管局支付租金40万元，新广源公司未付，已构成违约，对历城行管局要求新广源公司支付2013年2月1日至同年7月31日租金40万元的诉讼请求，原审法院予以支持。双方签订的合同中明确约定了违约责任，新广源公司因未按照合同约定及时支付租金，已构成违约，而新广源公司既没有不构成违约的正当理由，亦没有证据证明未给历城行管局造成损失，故新广源公司应当按照欠款的金额、违约的时间以及合同约定向历城行管局支付违约金。对历城行管局要求新广源公司支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。对新广源公司辩称不支付违约金的理由，原审法院不予采信。
关于违约金的计算，原审法院认定如下：2012年8月4日至2013年8月25日，共计386天，以40万元为基数，按每日万分之五计算，违约金为77200元，历城行管局主张77000元，并无不当，应予支持。2013年2月6日至同年3月31日，共计54天，以40万元为基数，按每日万分之五计算，违约金为10800元。自2013年4月1日起，新广源公司应当以40万元为基数，按每日万分之五另行向历城行管局支付违约金。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定判决：一、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司支付济南市历城区机关行政事务管理局2013年2月1日至2013年7月31日的租金40万元；二、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司支付济南市历城区机关行政事务管理局2012年8月4日至2013年8月25日期间的违约金77000元；三、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司支付济南市历城区机关行政事务管理局2013年2月6日至2013年3月31日期间的违约金10800元；四、山东新广源汽车服务俱乐部有限公司以40万元为基数，按每日万分之五，支付济南市历城区机关行政事务管理局逾期付款违约金，自2013年4月1日起，至判决生效之日止。上述给付，限山东新广源汽车服务俱乐部有限公司于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8617元，由山东新广源汽车服务俱乐部有限公司负担。
新广源公司不服原审判决上诉称：一、一审判决认定事实不清。上诉人于2011年2月1日与被上诉人签订租赁合同以来，多次要求被上诉人提供房产证及土地证原件，并出具其有权出租水上酒家土地及房屋的相关证明，但被上诉人均予以拒绝。庭审中被上诉人提供了水上酒家的房产证及土地使用证，房屋所有权人及土地使用者均登记为济南市历城区水上酒家，但一审法院却依据被上诉人提供的济南市历城区机构编制委员会作出的“关于历城区水上酒家更名为区直机关服务中心的请示”批复以及济南市历城区人民政府授权被上诉人与上诉人签订租赁合同的授权书认定水上酒家的产权人属于历城区政府，被上诉人受历城区政府委托出租水上酒家，属于认定事实不清。二、一审适用法律错误。最高院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”就本案而言，被上诉人未提供任何证据证明因上诉人迟延支付租金给其造成的损失，上诉人认为违约金过高，在一审过程中要求对违约金作出调整，但一审法院在判决书中却只字未提，判决上诉人按日万分之五向被上诉人支付违约金，属于适用法律错误。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院撤销一审判决，予以改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人历城行管局答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽然本案租赁合同项下所涉及房屋所有权人及土地使用者均登记为济南市历城区水上酒家，但济南市历城区机构编制委员会于2008年1月7日作出济历城编发（2008）1号文，针对区机关行政事务管理局“关于历城区水上酒家更名为区直机关服务中心的请示”，作出同意更名的批复。且从济南市历城区人民政府给被上诉人历城行管局予以授权的行为看，说明济南市历城区人民政府对原济南市历城区水上酒家的资产享有所有权和处置权，虽然上诉人新广源公司诉称济南市历城区人民政府对本所涉及的租赁的资产不享有所有权，但未提供有效证据证明其主张，故上诉人新广源公司仅以房产证及土地使用证载明使用者为济南市历城区水上酒家为由，主张济南市历城区人民政府对本案所涉及的资产不享有所有权的上诉理由因证据不足而不成立，本院不予采纳。被上诉人历城行管局受济南市历城区水上酒家的产权人济南市历城区人民政府的委托与新广源公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当严格按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人历城行管局按照约定将租赁物交付给上诉人新广源公司后，作为上诉人新广源公司应当按照合同约定及时向被上诉人历城行管局支付租金，针对2013年2月1日至同年7月31日所形成的租金40万元，上诉人新广源公司未按合同约定的支付期间履行支付义务，对此，被上诉人历城行管局要求上诉人新广源公司支付该笔租赁费，理由正当，于法有据。关于违约金的问题，因双方签订的合同中明确约定了违约责任的承担方式，且上诉人新广源公司在一审第二次庭审中明确表示所欠租赁费的滞纳金同意按照合同约定履行，原审法院针对被上诉人历城行管局该项请求的认定并无不当。虽然上诉人新广源公司在最后一次开庭时曾要求对违约金的数额进行调整，因被上诉人历城行管局所主张的违约金并非属于合同法中所规定的过分高于所造成的损失的情形，虽然原审法院对上诉人该抗辩主张在裁判理由中未予表述存在不妥，但不影响本案实体裁判结果的处理。综上所述，上诉人上诉理由均不成立，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8617元，由上诉人山东新广源汽车服务俱乐部有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一四年十一月三日
书记员 黄 玮