江苏省南京市中级人民法�
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6204号
上诉人（原审原告、反诉被告）戴王伟，男，1981年3月21日出生。
委托代理人蒋宜璇，江苏永衡昭辉事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李祥宏，男，1947年10月2日生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）尹鸿媚，女，1975年3月22日生。
两被上诉人共同委托代理人王志勇，男，南京宏光冷弯型钢有限公司退休职员。
上诉人戴王伟因与被上诉人李祥宏、尹鸿媚租赁合同纠纷一案，南京市雨花台区人民法院于2014年8月8日作出（2014）雨铁民初字第323号民事判决，后戴王伟不服上诉至本院，本院于2014年12月16日作出（2014）宁民终字第4998号民事裁定，发回重审。原审法院重审后作出（2015）雨铁民初字第29号民事判决，上诉人戴王伟不服本判决向本院提起上诉，本院于2015年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
戴王伟原审诉称，戴王伟与李祥宏、尹鸿媚2013年11月12日签订了房屋租赁协议，戴王伟如约支付了2014年首付房租，李祥宏、尹鸿媚将出租房屋交给戴王伟。戴王伟投入大量资金进行装修，但李祥宏、尹鸿媚于2013年12月20日突然通知戴王伟停止装修即终止了房屋租赁协议的履行。李祥宏、尹鸿媚的违约严重侵害了戴王伟的合法权益并造成戴王伟巨大的经济损失。并且李祥宏、尹鸿媚隐瞒了涉诉出租房屋未取得建设工程规划许可证的事实，因此，戴王伟与李祥宏、尹鸿媚所签订的《房屋租赁协议》及其补充协议均为无效合同，为维护戴王伟的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、戴王伟与李祥宏、尹鸿媚所签订的《房屋租赁协议》为无效合同；2、李祥宏、尹鸿媚�还四个半月房租计120000元；3、李祥宏、尹鸿媚赔偿戴王伟各项经济损失合计401461.87元；4、李祥宏、尹鸿媚承担本诉的诉讼费用。
李祥宏、尹鸿媚原审辩称，戴王伟违约在先应自负因违约造成的不利后果。李祥宏、尹鸿媚出于善意，让出一个半月时间给戴王伟制定装修方案、准备材料、向有关部门办理申报手续。戴王伟应在装修前向李祥宏、尹鸿媚提供装修方案，在李祥宏、尹鸿媚同意后方能施工。李祥宏、尹鸿媚向戴王伟提供了房屋建筑平面图，但戴王伟未拿出装修方案擅自开工进行装修。李祥宏、尹鸿媚数次劝阻，戴王伟一再表示马上提供装修方案，但迟迟不提供，也未停工。其装修的内容也与约定的办老年大学明显不符。2013年12月17日，街道组织专人在厂区例行安全检查时发现戴王伟在装修老年公寓，当场告知戴王伟，要求不论办老年大学或老年公寓都应办理必要的消防、环保、民政等前置审核手续，在相关手续未取得的情况下暂缓施工，戴王伟当场承诺尽快办理。据此，李祥宏、尹鸿媚于2013年12月18日、20日两次通知戴王伟停工并办理相关手续。李祥宏、尹鸿媚要求戴王伟停工是对戴王伟违约擅自装修而作出的维权行为，同时也是警示戴王伟避免盲目投资装修产生损失的善意的保护，是为了合法履行租赁协议，是正当行为。戴王伟的诉求无事实和法律依据。请求驳回戴王伟的诉讼请求。
李祥宏、尹鸿媚原审反诉称，2013年11月12日，李祥宏、尹鸿媚与戴王伟签订了房屋租赁协议，约定将位于本市雨花台区定坊工业园李祥宏、尹鸿媚所拥有的房屋即南京宏光冷弯型钢有限公司厂区综合楼（一）2、3、4层，面积共2194平方米，出租给戴王伟作为教学、办公、经营场所，每年每平方米租金144元，年租金315936�，并出于诚意，主动减免租金35936元。之后，戴王伟首付租金160000元，李祥宏、尹鸿媚同时将涉诉房屋的平面图交给戴王伟，戴王伟尚欠租金120000元，约定分季度支付（2014年6月10日和2014年9月10日为付款日）。房屋租赁协议对装修施工的要求和相关权利、义务及违约责任均予以明确。戴王伟入住后，在不提供装修方案的情况下，擅自动工装修并擅自改变租赁用途，李祥宏、尹鸿媚多次加以劝阻并要求提供装修方案，戴王伟未提供装修方案也未停工。2013年12月17日，雨花台区铁心桥街道组织对厂区进行例行安全检查时，发现戴王伟装修的目的是办老年公寓，要求其不论是用于办理老年大学还是老年公寓，均应办理相关前置审批手续才能施工。李祥宏、尹鸿媚处于维权和警示戴王伟避免扩大损失的善意，于2013年12月18日和2013年12月20日两次通知戴王伟停止施工，完善前置�续，此后，戴王伟停止施工至今，尚未办理相关前置手续，也不交纳房租，给李祥宏、尹鸿媚带来巨大损失，为维护李祥宏、尹鸿媚合法权益，现提起反诉，请求判令：1、解除李祥宏、尹鸿媚与戴王伟签订的房屋租赁协议；2、戴王伟支付2014年6月10日起至解除房屋租赁协议之日止的租金（暂定277968元）并恢复涉诉出租房屋的原状；3、本诉和反诉费用由戴王伟承担。
戴王伟原审针对李祥宏、尹鸿媚反诉辩称，因为涉诉的房屋未取得建设工程规划许可证，戴王伟主张双方签订的房屋租赁协议无效，因此不存在合同解除的问题，也不存在继续支付房租的问题。李祥宏、尹鸿媚对无效合同应承担合同缔约过失的责任。因为合同无效，应当返还戴王伟的财产并赔偿损失，戴王伟未实际占有和使用过该房屋，请求依法驳回李祥宏、尹鸿媚的反诉请求。
原审法院经审理查明，李祥宏与尹鸿媚系夫妻关系。2013年11月12日，戴王伟与李祥宏、尹鸿媚签订房屋租赁协议一份，约定：李祥宏、尹鸿媚将其拥有的房屋位于本市雨花台区定坊工业园即南京宏光冷弯型钢有限公司厂区（集体性质）综合楼（一）2、3、4层，面积共计2194平方米，出租给戴王伟作为教学、办公、经营场所，每年每平方米租金144元（包括管理费及垃圾费），年租金315936元，2016年起每年租金滚动上浮6%；厂区综合楼（一）1层现为他人租用，李祥宏、尹鸿媚承诺在2015年9－12月调剂给戴王伟，租金2015年每月每平方米16元，2016年开始每年滚动递增6%；租赁期自2014年元月1日起至2028年12月31日止；本着先缴费后租房的原则，租金每季度缴纳一次；戴王伟在2014年12月10日前缴纳押金40000元；戴王伟在进行装修前，应将装修方案提供给李祥宏、尹鸿媚审查，李祥宏�尹鸿媚同意后方能施工，房屋主体结构及原模样不能改变，租赁期结束戴王伟负责恢复原样等。2013年11月12日，戴王伟与李祥宏、尹鸿媚双方补充达成以下约定：李祥宏、尹鸿媚考虑戴王伟装修期处于冬季，时间较长，2014年度租金为315936元，李祥宏、尹鸿媚承诺免除35936元，戴王伟实际缴纳租金为280000元；戴王伟作为回报，在签约后首次付租金为160000元，余下120000元分2014年6月10日、9月10日两次缴纳。该房屋租赁协议签订后，戴王伟支付了首次租金160000元，李祥宏、尹鸿媚交付了房屋，并向戴王伟提供了房屋平面图。戴王伟对房屋进行装修期间，李祥宏发现戴王伟装修房屋的用途为开办老年公寓，双方对装修方案产生矛盾，李祥宏现场阻止戴王伟对卫生间进行的装修。2013年12月17日，雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会根据雨花台区安监局和街道安委会要求开展�青奥安全大检查，对辖区内企业和单位生产安全、消防安全、施工安全等进行全面检查时，发现李祥宏、尹鸿媚（南京宏光冷弯型钢有限公司）将综合楼二、三、四层出租给戴王伟，作为教学办公用途，后发现正在进行的装修，根据当事人介绍的情况，装修系用于开办老年公寓的用途。在向承租人要求出具所有相关手续时，戴王伟未能提供。检查人员认为，开办老年大学，根据开办企业、学校的相关规定，老年大学属于人口密集型单位，在装修施工前应到消防、公安、环保等单位进行报备，遂通知李祥宏、尹鸿媚和戴王伟，要求完善承租方办理开办企业、老年大学或者老年公寓的相关合法手续，并到消防、公安、环保等部门报备。2013年12月18日、20日，李祥宏、尹鸿媚两次向戴王伟发出停工通知。12月20日通知中载明：街道有关部门在本月17日下午来此检查，发现戴王伟要租用的房屋用途与合同规定用途有出入，即通知李祥宏、尹鸿媚在此室内装修立即停止，待有关手续办全后再说，现李祥宏、尹鸿媚正式通知戴王伟，立即停工。
原审另查明，本案诉争房屋系铁心桥街道办事处对李祥宏、尹鸿媚（南京宏光通风设备厂）拆迁安置，以南京宏光冷弯型钢有限公司马家店村新厂区名义新建的厂房，该项目经铁心桥街道办事处审批。建房过程中有关消防设计经过雨花台区公安消防大队审核，但至今尚未取得建设工程规划许可证。戴王伟至今尚未办理有关开业手续，亦未就室内装修改造工程申请消防机关进行审核。戴王伟主张未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁协议无效。李祥宏、尹鸿媚认为装修改造工程消防审核是前置审批，戴王伟未办理相关前置手续，主张解除双方签订的房屋租赁协议。应戴王伟的申请�本院对涉诉房屋装修情况委托南京国衡工程造价咨询有限公司进行了司法鉴定，该鉴定结果为本项目工程造价为67417.84元。
戴王伟主张定金损失118600元、购买材料损失215444.03元、工程造价67417.84元，合计损失401461.87元，提交定金票据一组、材料票据一组（均为原一审提供的证据）及工程造价鉴定报告书。李祥宏、尹鸿媚对此均不认可。本院对工程造价为67417.84元的鉴定结果予以认可，对于戴王伟主张定金损失118600元，现有证据不足以证实，对戴王伟的该项主张，本院不予确认。对于戴王伟主张购买材料损失215444.03元，戴王伟提交的材料费用收据不能证明购买材料损失实际为215444.03元，但是，经本院现场勘验，的确有部分材料尚未实际装修使用，为避免该项损失的扩大，经本院许可，未实际使用的材料，戴王伟已经取回，该项损失，本院酌定为100000元。
原审法院认为，本案诉争房屋系铁心桥街道办事处对李祥宏、尹鸿媚（南京宏光通风设备厂）拆迁安置，以南京宏光冷弯型钢有限公司马家店村新厂区名义新建的厂房，该项目经铁心桥街道办事处审批、建房过程中有关消防设计经过雨花台区公安消防大队审核，但至今尚未取得相关的建设工程规划许可证。因此戴王伟与李祥宏、尹鸿媚所签订的房屋租赁协议以及补充协议均为无效合同，李祥宏、尹鸿媚对此负有缔约过失责任，应当对戴王伟进行相应的赔偿。本案中，无论双方签订的房屋租赁协议是否有效，戴王伟在装修前，应当办理消防许可等各项许可手续，戴王伟在未办理有关安全、消防、环保等各项许可的前提下，且未征得李祥宏、尹鸿媚的同意，仓促装修施工，戴王伟应对此产生的扩大损失负有相应的责任。原审法院酌定戴王伟的损失为167417.84元（工程造价67417.84元、购买材料损失100000元），依据公平原则及相关的法律法规之规定，原审法院酌定戴王伟与李祥宏、尹鸿媚各承担50%的责任，即李祥宏、尹鸿媚赔偿戴王伟各项损失83708.92元。对于戴王伟主张退还四个半月房租合计120000元的诉讼请求，虽然双方的房屋租赁协议为无效合同，但在此期间，戴王伟一直在占用、使用涉诉房屋，应比照有效的房屋租赁协议收取房租，因此，该诉讼请求，原审法院不予支持。对于李祥宏、尹鸿媚主张戴王伟支付2014年6月10日起至解除房屋租赁协议之日止的租金（暂定277968元）并恢复涉诉出租房屋的原状的反诉请求，因双方的房屋租赁协议为无效合同，且戴王伟于2013年12月停止了施工，故该诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决：一、戴王伟与李祥宏、尹鸿媚于2013年11月12日签订的房屋租赁协议无效。二、李祥宏、尹鸿媚于判决生效后十日内，给付戴王伟83708.92元。三、驳回戴王伟的其他诉讼请求。四、驳回李祥宏、尹鸿媚其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费17963元、鉴定费15000元，原审反诉案件受理费5470元，合计38433元，由戴王伟负担19216.5元，李祥宏、尹鸿媚负担19216.5元。
戴王伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、上诉人戴王伟在原审已将返还房租诉请12万元变更为16万元，但原审未作变更。二、上诉人于2013年12月20日因被上诉人阻止停止了房屋的装修，且房屋一直由被上诉�管理和控制，无论从无效合同返还财产角度还是从未实际占有使用角度，被上诉人应当返还16万元房租。三、上诉人提交装修产生定金损失和购买材料损失的证据，原审判决对定金损失未予以认定存在错误，对于购买材料215444.03元原审法院仅酌定为100000元也没有事实和法律依据。四、被上诉人故意隐瞒出租房屋未取得建设工程规划许可证的事实，导致租赁合同无效，原审法院仅判令被上诉人承担50%的缔约过失责任，显属不当。五、无效的合同自始无效，原审法院以无效合同约定认定上诉人装修必须取得被上诉人同意方可进行是错误的，由此认定上诉人存在过错也是错误的；被上诉人无法提供合法的房屋产权手续，无论上诉人办理消防审批还是办理相关经营证照，均不可能获得审批，过错完全在于被上诉人。六、上诉人在重审后将损失赔偿的数额调整降低为401461.87元，而原审法院未按规定收取诉讼费存在不当。综上，请求二审法院撤销原审判决第二、三项，依法改判支持其在原审的全部诉请，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人李祥宏、尹鸿媚答辩称：1、针对原审判决驳回被上诉人的反诉请求，其保留申请再审的诉权；对原审法院所作其他项判决，被上诉人表示尊重。2、原审判决驳回上诉人要求退还租金的诉请，既符合事实也符合法律规定，因上诉人自承租涉案房屋至原审重审期间一直占用、使用该房屋，在双方租赁合同未终止或解除的情形下，被上诉人从未限制上诉人的合法占用和使用，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，比照有效的房屋租赁合同收取该房租是合理合法的。3、上诉人提供的证据不足以证明其定金及材料损失，且上诉人违约施工在先，故被上诉人不予认可，原审虽判令被上诉人承担了部分损失，但被上诉人出于息事宁人之考虑才未提起上诉。4、被上诉人在签订房屋租赁协议时，已详尽告知上诉人该房屋权属状况，且提供该房屋审批手续和消防审核验收报告，该房屋是南京市政府对近郊地区实行城中村三集中改造的产物，如果该房屋建设不合法，相关部门也不会出具审批手续，公安消防部门也不会进行验收。5、上诉人在承租该房屋之前，不作市场调查、盲目投资，就经营项目老年公寓的审批前置手续最基本常识都不了解，被上诉人建房手续、消防手续均能审批，而上诉人却称办不了，其根本原因不是被上诉人房屋的因素，而是上诉人所经营项目自身的问题，虽然原审判令被上诉人承担50%的责任实质是对被上诉人不公平的，但被上诉人为息事宁人不再进行上诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
针对原审查明的部分事实，双方当事人均有异议。上诉人认为，原审判决书第5页第5行“2013年12月17日，雨花台区铁心桥街道马家店村村民委员会根据雨花台区安监局和街道安委会要求开展迎青奥安全大检查”有异议，被上诉人要求上诉人停工并不是政府发出的合法指令，被上诉人发给上诉人的通知是街道有关部门，但来检查的是村民委员会，被上诉人要求上诉人停工是违法行为，既没有合同依据也没有法律依据。被上诉人认为，1、原审鉴定人作出的造价鉴定报告是否针对涉诉的房屋不清楚；2、原审漏查诉争房屋消防竣工验收备案的时间为2010年11月1日。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提交南京市雨花台区罗惠布艺经营部出具的情况说明一份，以证明2013年12月3日，�诉人在该经营部购买窗帘、百叶窗，支付了定金2万元，包括原审提交其他物品采购的付款收据等，其相关损失确实发生了。被上诉人质证认为，包括上诉人在原审提交的材料款、定金收据等都是手写的，不能作为证据使用，对其合法性不予认可；上诉人提交的情况说明也是手写的，出具人未到庭作证。
本院二审另查明，上诉人于2014年5月9日向原审法院起诉时，其诉讼请求为：判令被上诉人退还四个半月房租计120000元；被上诉人承担因违约造成上诉人的损失计1342601元。原审重审期间第一次庭审中，上诉人增加和变更的诉讼请求为：1、确认双方签订的租赁协议无效；2、被上诉人退还四个半月房租计160000元；3、被上诉人赔偿上诉人损失计482601元；第二次庭审中，上诉人变更第3项诉讼请求为被上诉人赔偿上诉人损失计401461.87元。
再查明，双方在签�的房屋租赁协议中明确：甲（李祥宏、尹鸿媚）、乙（戴王伟）双方在平等互利的基础上，经协商一致，就甲方将其拥有的房屋（集体性质）出租给乙方作为教学、办公、经营场所，……。
还查明，2014年9月10日，南京市人民政府发出（2014）41号征收土地公告，诉争房屋所在土地进入征收范围；双方发生争议后，直至本案原审判决前，上诉人从诉争租赁物中取走相关装修材料并撤场。
二审中，双方当事人一致确认：2014年租金共280000元，其中2014年1月1日至6月30日为160000元，2014年7月1日至12月31日为120000元。
此节事实，有情况说明、定金收据、租赁协议、拆迁公告、原审庭审笔录、本院谈话笔录等为证。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因被上诉人李祥宏、尹鸿媚既未取得房屋建设工程规划许可证，也未取得主管部门批准建房的手续，导致其与上诉人戴王伟签订的房屋租赁协议及补充协议无效，应承担主要过错责任，上诉人在签署涉案租赁协议时已明知涉租房屋属集体性质，仍与被上诉人签署协议，应承担相应过错责任，而原审法院认定双方各承担50%的过错责任，不能体现责任大小，本院酌定上诉人与被上诉人按4：6的过错比例各自承担相应的责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
一、关于被上诉人房屋使用费损失及租金退还问题。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁�同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据双方当事人签署的补充协议及二审中的陈述，已明确2014年1月1日－2014年6月30日的房租为160000元，2014年7月1日－12月31日的房租为120000元，应认定自签订合同之日起至2013年12月31日止为上诉人装修免租期，上诉人参照合同约定不应向被上诉人承担该期间的房屋占有使用费或分担被上诉人房屋使用费损失。双方在房屋装修发生争议后，均未要求终止履行合同和办理房屋交接手续，但诉争房屋于2014年9月10日进入征地拆迁程序，双方合同应终止履行，故被上诉人房屋占有使用费损失的期间为2014年1月1日至2014年9月10日，经核算使用费损失数额为206956.52元（2014年1月1日至2014年6月30日为160000元，2014年7月1日至2014年9月10日为46956.52元），故上诉人应按其过错程度承担82782.60�，其余房屋使用费损失由被上诉人自行承担。由于上诉人已向被上诉人支付160000元，与上述82782.60元相抵后，剩余77217.40元由被上诉人退还给上诉人。
二、关于上诉人投入的损失问题。本案一、二审过程中，上诉人虽提交了定金及购买材料收据、情况说明等证据，但真实性不能确定，该组证据不足以证明上诉人实际发生损失的数额为401461.87元，在此情况下，原审法院考虑上诉人已从租赁房屋中取走尚未形成附合的装修材料，以及上诉人可能发生其他物品定制相关费用，酌情认定上诉人的损失为167417.84元（鉴定工程造价67417.84元＋购买材料损失100000元＝167417.84元）并无不当，按本院前述认定的过错责任比例，被上诉人应向上诉人赔偿100450.70元（167417.84元×60%＝100450.70元）。
综合上述一、二项，被上诉人应支付上诉人177668.10元（100450.70元＋77217.40�＝177668.10元）。另本案原审中，上诉人针对其诉讼请求已作变更，故本院对原审诉讼费予以调整。由于本案原审法院认定部分事实存在错误，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2015）雨铁民初字第29号民事判决第一、三、四项；
二、变更南京市雨花台区人民法院（2015）雨铁民初字第29号民事判决第二项为：李祥宏、尹鸿媚于本判决生效后十日内，给付戴王伟177668.10元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费9495元、鉴定费15000元、反诉案件受理费5550元，共计30045元，由上诉人戴王伟负担12018元，被上诉人李祥宏、尹鸿媚负担18027元；二审案件受理费9495元，由上诉人戴王伟负担3798元，被上诉人被上诉人李祥宏、尹鸿媚负担5697元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十二月八日
书 记 员 汪海燕