广西壮族自治区靖西市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1081民初655号
原告（反诉被告）广西百靖高速公路有限公司。
法定代表人，陈杰，公司董事长。
原告（反诉被告）广西红都高速公路有限公司。
法定代表人，颜景有，公司董事长。
原告（反诉被告）广西龙靖高速公路有限公司。
法定代表人，颜景有，公司董事长。
以上三原告（反诉被告）委托代理人ＸＸ，广西祥泰律师事务所律师。
以上三原告（反诉被告）委托代理人周明磊，广西祥泰律师事务所律师。
以上三原告（反诉被告）委托代理人黎明镜，公司合约部部长。
被告（反诉原告）广西华尔顿酒店有限公司。
法定代表人，陆有直，公司副总经理。
委托代理人苏浩途，广西中名律师事务所律师。
原告（反诉被告）广西百靖高速公路有限公司（以下简称百靖公司）、广西红都高速公路有限公司（以下简称红都公司）、广西龙靖高速公路有限公司（以下简称龙靖公司）与被告（反诉原告）广西华尔顿酒店有限公司（以下简称华尔顿公司）关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法由审判员周杰适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。书记员杨彩莲担任记录。三原告（反诉被告）的委托代理人周明磊、黎明镜、被告华尔顿公司（反诉原告）的委托代理人苏浩途到庭参加诉讼，原告（反诉被告）百靖公司的法定代表人陈杰、红都公司及龙靖公司的法定代表人颜景有、三原告（反诉被告）的委托代理人ＸＸ、被告（反诉原告）华尔顿公司的法定代表人陆有直未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司诉称，2014年6月20日三原告与被告华尔顿公司签订一份《房屋租赁合同协议书》，协议约定由三原告承租被告的45间客房。合同签订后，三原告依照协议约定向被告华尔顿公司支付了押金200000元。协议到期后的2015年8月18日，三原告与被告华尔顿公司继续签订了一份《房屋租赁合同书》，由三原告继续承租被告的45间客房作为公司办公及宿舍所用，合同期限为2015年7月22日起至2016年4月21日止，月租金为63611.11元，三原告一次性缴纳了本次租金572500元，2014年6月20日交纳的200000元押金自动转化为本次合同的租赁押金。2016年3月16日三原告向被告发出一份《关于房屋租赁相关事宜的函》，告知被告华尔顿公司在合同到期后将不再与被告续签租赁合同，并让被告做好接受租赁房屋的准备。2016年3月23日三原告搬离租赁房屋，随后双方就租赁房屋恢复原有房态的标准无法达成一致协议，2016年4月26日双方在华尔顿酒店四楼召开协调会，一致确认为避免恢复标准不统一，先由三原告对其中一间客房进行恢复原状，在双方一致确认恢复到原有房态后再将其他客房参照该房屋标准进行恢复原有房态。2016年4月27日三原告对其中一间客房进行了原有房态的恢复，但被告对墙纸、地毯的自然磨损以及石膏线的自然脱落等亦要求进行修复甚至更换，且要求为其中央空调重新加注雪种，从而要求原告继续整改。原告认为，房屋的墙纸、地毯、石膏线、空调雪种等因时间长久而自然磨损甚至脱落均属于自然磨损范畴，原告已经完成恢复租赁房屋原有房态的义务，租赁房屋应视为已经按原有房态交还给被告。经原告核定，所租赁的房屋恢复原有房态的所有费用为65560.01元，除去恢复费用，被告应返还原告的押金134433.99元，并承担因此给原告所造成的利息损失。综上，为维护原告的合法权益和避免损失，特向法院提起诉讼，请求：1、确认原告于2016年4月27日已经完成原被告双方2015年8月18日签订的《房屋租赁合同书》中合同期满终止后恢复租赁房屋原有房态的义务，租赁房屋视为已经交还被告，双方合同已经终止履行；2、判令被告向三原告返还租赁押金134439.99元及相应利息（利息以134439.99元为基数。按中国人民银行流动资金同期贷款利率计算，自2016年5月10日计至本案判决履行期限最后一日止）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。
本诉原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、百靖公司、红都公司、龙靖公司的营业执照复印件各一份，证明原告的主体资格适格；2、房屋租赁合同协议书、房屋租赁合同书各一份，主要证实原、被告之间关于原告承租被告靖西华尔顿酒店客房相关权利义务的约定，2016年4月26日，合同已终止；3、押金转账凭证（收据），主要证实原告向被告支付了20万元的租赁押金；4、租金转账凭证（收据），主要证实原告根据合同约定向被告支付了租金；5、关于房屋租赁相关事宜的函，主要证实原告已完成合同义务，于2016年3月16日告知被告合同到期后不再续租客房，希望被告做好接受租赁房屋的准备；6、关于租赁房屋恢复事宜的会议纪要；7、录音，主要证实因客房恢复争议较大，原被告双方同意先由原告对其中一间客房进行恢复原状，在双方一直确认恢复到原有状态后再将其他房屋参照该房屋标准进行恢复原有房态；8、关于进场施工的告知函，主要证实原告根据双方会议的约定进场对客房进行原状房态恢复的事实；9、关于恢复原有房态的告知函，主要证实被告同意根据会议约定由原告进场施工的事实；10、验收通知书，主要证实原告通知被告对已经恢复原有状态的4091号房间进行验收的事实；11、4091房间验收结果通知函，主要证实被告对原告已恢复原有房态的客房提出整改的事实；12、关于华尔顿酒店4091房间验收结果通知的答复函，主要证实原告已经恢复客房原有状态，但为了尽快拿回押金同意对被告的部分要求进行进一步整改；13、回复函（20160429），主要证实被告要求原告恢复客房原有房态超出了合理请求范畴，只不过是拒绝返还押金的借口的事实；14、整改费用明细表，主要证实恢复租赁房屋原有房态的费用为65560.01元的事实。本诉被告（反诉原告）华尔顿公司辩称，原告所述是没有事实和法律依据的。因为三原告至今没有按合同约定，在迁出租赁房屋后15日内完成恢复租赁房屋原有房态的义务，《房屋租赁合同书》不具备合同中止的条件，合同没有终止；按《房屋租赁合同书》第四条第二款的约定，如甲方未在规定时间内恢复房态，则由乙方自行恢复，费用直接从甲方押金中扣除，故我方有权扣除该押金。因此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
本诉被告（反诉原告）华尔顿公司在庭审中提交证据有：1、关于4091号房屋恢复后的答复函，原告说按我方第3，4，5，9，11项的要求进行整改，但至今未进行整改。证明原告不按合同履行义务。
4091房间验收结果通知函，主要证实原告对4091
号房进行整改后，被告方提出对房屋进一步的整改意见。
反诉原告（本诉被告）华尔顿公司诉称，2014年6月20日，三反诉被告与反诉原告签订了一份《房屋租赁合同协议书》，约定三反诉被告承租反诉原告位于靖西华尔顿酒店内的4056-4095、4097-4102、4111、4113、4116号，共计45间客房。2015年8月18日，三反诉被告与反诉原告又签订一份《房屋租赁合同书》，约定三反诉被告继续承租《房屋租赁合同协议书》约定的45间客房，并约定合同期满后，三反诉被告在迁出该45间客房之日起15日内恢复该45间客房的原有房态。2016年4月27日，三反诉被告对4091号房进行简单恢复后，致函反诉原告，要求对该房进行验收。因反诉三被告的恢复未达到原有房态标准，反诉原告向三反诉被告发出《4091房屋验收结果通知函》，提出整改意见。反诉三被告作出答复，表示对该函所提的第3、4、5、9、11项进行整改。此后，三反诉被告不再与反诉原告进行沟通协商，即以双方对“恢复原有房态”不能达成一致意见为由拒绝履行《房屋租赁合同书》约定的恢复原有房态的义务。并于2016年5月12日，将反诉原告起诉至法院。
综上，三反诉被告怠于履行合同义务，未按合同约定恢复原有房态，致使反诉原告的45间客房不能投入运营，造成反诉原告重大经济损失。按照法律相关规定，特向法院提出反诉，请求：1、判令三反诉被告向反诉原告赔偿因未将45间房恢复原有房态而造成的经济损失230080元（损失暂从2016年4月26日计算至2016年5月27日，实际损失应从2016年4月26日计至三反诉被告完成恢复房态之日或双方就恢复房态达成协议之日止）；2、案件受理费由三反诉被告承担。
反诉原告（本诉被告）华尔顿公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照、法人身份证明及法人的身份证，主要证实公司的相关情况；2、《房屋租赁合同》，主要证实三被反诉人承租反诉人的客房，约定租赁期限届满后，由三被反诉人恢复原有房态的事实；3、本案涉案客房
（4056-4095，4097-4102及4111号房、4113号房、4116号房）现状照片，主要证实三被反诉人在租赁期限届满后，未按合同约定恢复原有房态的事实；4、涉案45间客房单双明细及房价，主要证实涉案的45间客房中有8间单人房，37间双人房，每天的房费为7190元的事实。
反诉被告（本诉原告）百靖公司、红都公司、龙靖公司辩称，反诉原告的诉求无事实和法律依据。1、房屋租赁合同并未对租赁合同到期终止后约定有违约责任；2、反诉被告已按合同搬离租赁房屋并移交给反诉原告占有；3、租赁合同第4条第2款“如甲方未在规定时间内恢复房态，则由乙方自行恢复”，因此反诉原告有权选择自行恢复房态并投入运营使用，现未将房屋投入运营使用属于反诉原告的自主经营行为，所造成的损失应由反诉原告自行承担。
反诉被告（本诉原告）百靖公司、红都公司、龙靖公司对其辩称未向本院提供证据。
反诉原告（本诉被告）华尔顿公司于2016年6月1日向本院提出现场勘验申请，请求人民法院组织反诉原告及三反诉被告对华尔顿酒店内4056-4095、4094-4102号房及4111号房、4113号房、4116号房等45间客房的现状进行勘验。本院于2016年6月7日组织双方当事人对华尔顿酒店内的4091号房、4059号房进行现场勘验，对该两间客房的现状进行拍照、对存在问题进行记录。45间客房中只有4091房已进行恢复原状，其他44间客房因双方恢复标准不统一，尚未进行恢复。
经开庭质证，本诉被告（反诉原告）华尔顿公司对本诉原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司提交的第3、4、6-12份证据的三性无异议，本院予以认定；对第1、2、5、13份证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议。本诉被告（反诉原告）华尔顿公司认为本诉三原告（反诉被告）未按合同约定恢复原有房态的义务，合同未终止。结合本院组织原、被告双方当事人对华尔顿酒店内租赁客房的现场勘验笔录，确实存在44间客房尚未进行恢复原有房态的事实，第13份证据是本诉被告争对双方恢复原有房态整改所提出的要求及建议，而不是表明拒绝返还押金的意思表示。故本院对第1、2、5、13份证据的真实性、合法性予以认定，对其证明内容不予认定；对第14份证据，因是本诉原告（反诉被告）单方核算得出的整改费用，未经双方协商确定，也未经有资质的评估机构作出的评估结论，因此，该份证据本院不予认定。
本诉原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司对本诉被告（反诉原告）华尔顿公司在本诉中提供的两份证据的真实性和合法性没有异议，但对证明对象有异议，认为这两份证据恰好证明了原告积极履行恢复房态的义务，但由于被告方不配合，导致恢复房态迟迟无法进行。结合本院组织原、被告双方当事人对华尔顿酒店内租赁客房的现场勘验笔录，本诉三原告（反诉被告）至今确实存在未按《关于4091号房屋恢复后的答复函》的要求依第3，4，5，9，11项进行整改，对其他44间客房也未进行恢复原有房态的事实。故本院对本诉被告（反诉原告）华尔顿公司在本诉中提供的两份证据予以认定。
反诉被告（本诉原告）百靖公司、红都公司、龙靖公司对反诉原告（本诉被告）华尔顿公司在反诉中提交的第1、2份证据的三性无异议，本院予以认定；对第3份证据，房屋照片真实性无异议，但关联性有异议，认为房屋未恢复原态，不是造成损失的直接原因，本院认为该份证据仅记录原租赁客房在本诉三原告迁出之后至今尚未进行恢复原有房态的事实，且与本院现场勘验的事实相符。故本院对该份证据予以认定；对第4份证据，反诉被告认为该份证据仅由反诉原告单方提供，并无任何公章加盖，对这份证据真实性和关联性都有异议，房间价位也是不能作为损失的计算标准。本院认为，该份证据是反诉原告华尔顿公司单方按照自己定价的房间价格计算损失，未经有关评估机构进行评估后得出的评估结论。故该份证据本院不予认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年6月20日，原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司与被告（反诉原告）华尔顿公司签订一份《房屋租赁合同协议书》，协议约定由三原告（反诉被告）承租被告（反诉原告）位于靖西市华尔顿酒店内的4056-4095、4097-4102、4111、4113、4116号，共计45间客房，协议签订后三原告（反诉被告）按协议约定向被告（反诉原告）华尔顿公司支付了押金200000元。2015年8月18日，三原告（反诉被告）与被告（反诉原告）华尔顿公司继续签订了一份《房屋租赁合同书》，由三原告（反诉被告）继续承租被告（反诉原告）的45间客房作为公司办公及宿舍所用，合同期限为2015年7月22日起至2016年4月21日止，月租金为63611.11元，三原告（反诉被告）一次性缴纳了本次租金572500元，2014年6月20日交纳的200000元押金自动转化为本次合同的租赁押金。2016年3月16日三原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出一份《关于房屋租赁相关事宜的函》，告知被告（反诉原告）华尔顿公司在合同到期后将不再续签租赁合同，并让被告（反诉原告）做好接受租赁房屋的准备。2016年3月23日三原告（反诉被告）搬离租赁房屋，2016年4月27日三原告（反诉被告）对租赁房屋的其中一间4091号客房进行了原有房态的恢复，经被告（反诉原告）华尔顿公司对恢复原有房态后的4091号客房进行验收，被告（反诉原告）华尔顿公司认为恢复未达到原有房态标准，并就验收结果致函三原告（反诉被告），提出存在的问题及整改意见。三原告（反诉被告）同意按被告（反诉原告）华尔顿公司提出的第3、4、5、9、11项要求进行整改，但对第1、6、7、8、10项对墙纸、地毯、石膏线损坏、房间物品以及所有设备清洁并归位的要求，认为房屋的墙纸、地毯、石膏线损坏、空调雪种等因时间长久而自然磨损、脱落均属于自然磨损范畴，不应由原告方进行恢复。后因双方就租赁房屋恢复原有房态的标准无法达成一致协议，三原告（反诉被告）便对4091号客房及其余的44间租赁客房不再进行整改及恢复原状。2016年5月13日，三原告（反诉被告）以其已经完成恢复租赁房屋原有房态的义务，租赁房屋应视为已经按原有房态交还给被告（反诉原告），除去恢复费用65560.01元外，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）的押金134433.99元，并承担因此给原告（反诉被告）所造成的利息损失为由向本院提起诉讼，请求法院判如所诉。被告（反诉原告）华尔顿公司在本案审理过程中，于2016年6月2日，以三原告（反诉被告）怠于履行合同义务，未按合同约定恢复原有房态，致被告（反诉原告）的45间客房不能投入运营，造成被告（反诉原告）重大经济损失为由向本院提出反诉，请求：1、判令三原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿因未将45间房恢复原有房态而造成的经济损失230080元（损失暂从2016年4月26日计算至2016年5月27日，实际损失应从2016年4月26日计至三反诉被告完成恢复房态之日或双方就恢复房态达成协议之日止）；2、案件受理费由三反诉被告承担。
本院认为，原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司与被告（反诉原告）华尔顿公司于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人本着平等互惠的原则，经双方友好协商后签订的合同，合同的内容是双方当事人的真实意思表示，属依法成立的合同，受法律保护。该合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
本诉案件的争议焦点，本院归纳为如下两点：1、原告（反诉被告）是否已按合同约定履行恢复房态的义务，双方签订的房屋租赁合同是否已经终止；2、原告（反诉被告）请求返还押金134439.99元，是否有事实和法律依据？
关于本诉的第1个争议焦点：原告（反诉被告）是否已按合同约定履行恢复房态的义务，双方签订的房屋租赁合同是否已经终止的问题。《房屋租赁合同书》约定，由原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司继续承租被告（反诉原告）华尔顿公司的45间客房作为公司办公及宿舍所用，合同期限为2015年7月22日起至2016年4月21日止，原已交纳的押金200000元自动转化为本次合同的租赁押金。2016年3月23日原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司全部搬离租赁房屋并于2016年4月27日对租赁房屋的其中一间4091号客房进行了原有房态的恢复，当月28日经被告（反诉原告）华尔顿公司对4091号客房进行验收，被告（反诉原告）华尔顿公司认为恢复未达到原有房态标准，并就验收结果致函三原告（反诉被告），提出存在的问题及整改意见。随后双方因租赁房屋恢复原有房态的标准无法达成一致协议，三原告（反诉被告）至今未对4091号客房及其余的44间租赁客房进行整改及恢复房屋的原有房态。根据《房屋租赁合同书》第4.1条“租赁期满或合同终止后，甲方须在迁出酒店之日起15日内恢复原有房态”的规定，原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司虽然在合同到期后已全部搬离租赁房屋，但至今未按合同约定对租赁房屋进行恢复原有房态的义务，所以《房屋租赁合同书》尚未终止。故原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司请求法院确认原告（反诉被告）于2016年4月27日已经完成原被告双方2015年8月18日签订的《房屋租赁合同书》中合同期满终止后恢复租赁房屋原有房态的义务，租赁房屋视为已经交还被告，双方合同已经终止履行的诉讼请求，与本案事实不符，本院不予支持。关于本诉案件的第2个争议焦点：原告（反诉被告）请求返还押金134439.99元，是否有事实和法律依据的问题。《房屋租赁合同书》第4.2条“甲方恢复原有房态后应通知乙方验收，乙方验收合格后10日内全额退还甲方押金。如甲方未在规定时间内恢复房态，则由乙方自行恢复，费用直接从甲方押金中扣除。”的规定，因原告（反诉被告）百靖公司、红都公司、龙靖公司至今未按合同约定履行对租赁房屋进行恢复原有房态的义务，所以三原告（反诉被告）请求返还押金134439.99元及相应利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
反诉案件的争议焦点，本院归纳为：反诉原告要求反诉被告赔偿因未恢复房态而造成的经济损失230080元，是否有事实及法律依据？反诉被告百靖公司、红都公司、龙靖公司于2016年3月23日全部搬离租赁房屋并于2016年4月27日对租赁房屋4091号客房进行了原有房态的恢复，经反诉原告华尔顿公司进行验收后认为未达到原有房态标准，并就验收结果致函三反诉被告提出整改意见，但因双方就租赁房屋恢复原有房态的标准无法达成一致协议，三反诉被告至今未对4091号客房及其余的44间租赁客房进行整改及恢复房屋的原有房态。按照《房屋租赁合同书》第4.2条“如甲方未在规定时间内恢复房态，则由乙方自行恢复，费用直接从甲方押金中扣除。”、第4.3条“如乙方验收时发现房态恢复有不到位的地方，须在验收当日书面提出整改意见并告知甲方，限甲方7日内整改完毕，否则由乙方自行整改，费用直接从押金中扣除”的规定，反诉原告华尔顿公司可在三反诉被告于租赁期满交还租赁房屋后，未按合同约定在规定时间内完成恢复、整改原有房态的义务时，有权自行进行恢复、整改，费用直接从押金中扣除。但反诉原告华尔顿公司却没有采取自行恢复的措施以防止损失的扩大。同时反诉原告华尔顿公司所提出的因未恢复房态而造成的经济损失230080元只是单方按照自己定价的房间价格计算的损失数额，而未经有资质的评估机构作出的评估结论，也无其他任何证据证明加以证实。故反诉原告华尔顿公司因自己没有采取适当措施而造成的损失应由反诉原告自行承担，其要求反诉三被告赔偿因未恢复房态而造成的经济损失230080元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）广西百靖高速公路有限公司、广西红都高速公路有限公司、广西龙靖高速公路有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）广西华尔顿酒店有限公司的反诉诉讼请求；
三、本诉案件受理费按简易程序审理减半收取1544元（广西百靖高速公路有限公司已预交），由原告（反诉被告）广西百靖高速公路有限公司、广西红都高速公路有限公司、广西龙靖高速公路有限公司负担；
四、反诉案件受理费按简易程序审理减半收取2376元，由被告（反诉原告）广西华尔顿酒店有限公司负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户；帐号：20×××97；开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 杰
二〇一六年七月十一日
书记员 杨彩莲