河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终3668号
上诉人（原审原告）刘国芳，男，汉族，1960年7月28日生。
上诉人（原审原告）荆淑敏，女，汉族，1963年4月15日生。
二上诉人共同委托代理人时军华、付建，河南豫龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）罗春才，男，汉族，1953年2月14日生。
被上诉人（原审被告）罗亚伟，男，汉族，1991年12月22日生。
被上诉人（原审被告）罗风琴，女，汉族，1981年6月5日生。
被上诉人（原审被告）罗秋琴，女，汉族，1982年8月13日生。
被上诉人（原审被告）刘英妮，女，汉族，1954年2月28日生。
五被上诉人共同委托代理人荆东亮，河南点石律师事务所律师。
上诉人刘国芳、荆淑敏与被上诉人罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴、刘英妮合作建房纠纷一案，上诉人刘国芳、荆淑敏不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第3761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年5月1日，刘国芳、荆淑敏与罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴签订一份合作建房协议，载明“甲方罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴乙方刘国芳、荆淑敏经甲乙双方协商，就将拟建的民用住房，在投资和建后使用权限等，下面达成以下协议：…二、投资方式和内容甲方将所居的宅基地238平方米，作为合资投资，并在建筑施工过程中负责施工。乙方房屋建筑工程建设资金投入（不包括村里邻里协调费用）不作为投资，具体金额和支付方式以建房协议为准。三、建房完工后，甲方按约定将一半建筑面积的归属权交付乙方。…四、如国家政策有变或国家征收宅基地。整做（座）房屋所得赔偿款项，甲乙双方均分。甲方不得以宅基地地皮为理由，向乙方索要该款项。乙方不论时间长短不能计算投资利息。五、在国家不征收此宅基地的情况下，乙方对归属自己的建筑物具有永久的归属权和使用权。甲方不得以任何理由占有，拆除该建筑物。如有国家征收、拆迁或占用，所有房屋甲乙双方各一半。六、房屋建成后，乙方对所居建筑物具有永久的归属权和使用权，但不具备拆除或重建的权力。七、第一层房屋甲乙双方各一半，第二层房屋归甲方，第三层房屋归乙方，第四层房屋甲乙双方各一半。…”。刘国芳与师勇刚签订一份建房协议，约定由师勇刚承建房屋，后刘国芳陆续支付师勇刚建房款，建成房屋面积856.56平方米。2013年11月29日，罗亚伟与郑州市二七侯寨滨河花园社区合村并城项目指挥部签订一份拆迁住宅房产权调换补偿安置协议（编号：302），载明“拆迁人（以下简称甲方）郑州市二七区侯寨滨河花园社区合村并城项目指挥部被拆迁人（以下简称乙方）罗长得（罗亚伟）…一、产权调换与货币补偿相结合方式一、乙方在甲方拆迁范围内位于罗沟村二组76号，合法宅基地面积230平方米（证号110322）。2、乙方应安置人口4人；总建筑面积1035.52平方米；三层以下（含三层）证内建筑面积690平方米；三层以下（含三层）证外超出建筑面积34.71平方米。三层以上建筑面积310.8平方米。3、乙方三层（含三层）以下按有效宅基地证内面积1：1的比例计算安置面积。甲方对乙方三层以下（含三层）按人均110平方米安置建筑面积，乙方安置建筑面积440平方米。三层以下（含三层）有效宅基地证内面积超出人均110平方米以外面积250平方米按1：1置换成住宅250平方米；…三、补偿安置结算…3、乙方安置住宅面积690平方米，…八、补充约定安置人员：罗春才、罗亚伟、罗风琴、刘英妮…”。因双方对拆迁安置房屋未能协商一致，刘国芳、荆淑敏诉至该院，请求判如所请。
原审法院认为：宅基地使用权是农村集体组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原、被告签订的合资建房协议书所涉及的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，因刘国芳、荆淑敏并非郑州市二七区侯寨乡罗沟村村民，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，该建房协议书应为无效。我国合同法规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴与刘国芳、荆淑敏签订的合资建房协议书，系双方的真实意思表示，考虑到罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴在签订协议时明知所建的房屋及宅基地使用权属禁止流转范围，房屋建成多年现面临拆迁补偿又以联合建房违法为由主张合同无效，罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴应对合同无效承担主要责任。对于刘国芳、荆淑敏信赖利益损失的赔偿，本院结合刘国芳、荆淑敏建房出资额、建房面积及罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴拆迁、补偿政策和所获利益予以酌定。关于刘国芳、荆淑敏的第一项诉讼请求，因罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴拆迁安置补偿所得的690平方米安置房屋，罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴对其享有完全所有权，故以罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴安置补偿的房屋对刘国芳、荆淑敏进行赔偿，并无不当，但其中的440平方米应先于扣除，剩余250平方米，结合本案案情，该院酌定175平方米（250平方米×70%=175平方米）的安置补偿面积归刘国芳、荆淑敏享有；关于刘国芳、荆淑敏的第二、三项诉讼请求，因拆迁安置费用及过渡费并不是对被拆迁房屋价值的补偿，而是对被拆迁人因房屋被征收至安置房交付之前这一特定过渡期限内，征收人对被拆迁人因另寻住房搬迁所产生的损失或者增加费用的补偿，其享有主体具有特定性，故刘国芳、荆淑敏该项诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。关于罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴提出的刘国芳、荆淑敏不是侯寨乡罗沟村村民，不能享有安置补偿协议中对村民的安置补偿权利的辩称意见，因无法律依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、判令被告罗亚伟与郑州市二七侯寨滨河花园社区合村并城项目指挥部签订的拆迁住宅房产权调换补偿安置协议（编号：302）安置住宅面积中的175平方米安置房屋面积归刘国芳、荆淑敏所有；二、驳回原告刘国芳、荆淑敏的其他诉讼请求。案件受理费2634元，由原告负担2000元，由被告负担634元。
宣判后，上诉人刘国芳、荆淑敏不服原审判决，向本院上诉称，一审法院适用法律错误，缺少法律依据。一、原审法院既然认为上诉人与被上诉人之间的合资建房协议无效，则应当清楚说明该建房协议不合法之处。二、《中华人民共和国土地管理法》允许农村村民转让房产，并无禁止转让的强制性规定。同时也没有禁止合作建房的规定。三、上诉人并没有向政府有关部门提出拆迁安置费用及过渡费的诉讼请求，并没有否定该费用享有主体的特殊性。四、农村村民在获得拆迁安置费用和过渡费后，可以对该笔资金基于自己的真实意思表示任意处分。五、上诉人与被上诉人的合资建房协议书的第四条约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴、刘英妮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、该协议违反土地管理法的规定，应认定无效。二、20平方商业面积是按人口划分，具有身份特定性，上诉人该项请求没有法律依据。故请求二审法院驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴与刘国芳、荆淑敏签订的合资建房协议书，系各方的真实意思表示，考虑到罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴在签订协议时明知所建的房屋及宅基地使用权属禁止流转范围，房屋建成多年现面临拆迁补偿又以联合建房违法为由主张合同无效，罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴应对合同无效承担主要责任。对于刘国芳、荆淑敏信赖利益损失的赔偿，一审法院结合刘国芳、荆淑敏建房出资额、建房面积及罗春才、罗亚伟、罗风琴、罗秋琴拆迁、补偿政策和所获利益予以酌定，该酌定数额，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人刘国芳、荆淑敏的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2634元，由上诉人刘国芳、荆淑敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 成 锴
审判员 陈启辉
二〇一六年五月十九日
书记员 钱梦阳