辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4919号
上诉人（原审原告）：郑志华，男，1963年7月8日出生，汉族，住址：沈阳市东陵区。
上诉人（原审原告）潘丽萍，女，1966年8月5日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
二上诉人共同委托代理人：李会志，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：被告辽宁华龙源实业发展有限公司，住所地：沈阳市辉山农业高新技术开发区芳草路29-2号10门。
法定代表人：孟庆华，系该公司经理。
委托代理人：刘镜，系辽宁丰源律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁金通房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区五爱街77号
法定代表人：季福堂，系该公司董事长。
委托代理人：景平，男，1962年9月3日出生，汉族，系该公司经理。
上诉人郑志华、潘丽萍因与被上诉人被告辽宁华龙源实业发展有限公司（以下简称“华龙源公司”），被上诉人辽宁金通房地产开发有限公司（以下简称“金通房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第4653号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郑志华、潘丽萍原审诉称：原告于2013年3月在由被告开发的风度泊林售楼处购买了位于沈阳市沈北新区辉山经济开发区芳草路29-25号风度泊林小区D7号楼3-3-2号房屋，建筑面积为96.13平方米，总价款为419,223元。原告于签订认购合同当天交付李默（李金辉）定金10,000元，随后又先后5次按照李默（李金辉）的指示将剩余购房款汇入被告公司财务人员吴思琪和李金辉名下，其中还有一次交付李默（李金辉）10,000元现金。被告于2014年10月15日为原告出具加盖被告财务章的总房款的收款收据。原告于2013年10月25日办理了入住手续并领取了该房的钥匙，被告将住宅质量保证书和住宅说明书等手续交付给原告。现风度泊林小区其他业主已经开始陆续办理房产证，而被告一直未通知原告办理相关手续。原告到被告处询问此事，被告以未收到原告交付的购房款为由拒绝为原告办理相关手续。原告在被告的售楼处买房，并按售楼员的要求将房款汇入被告公司财务人员名下，原告按约定履行了自己的全部交款义务并办理入住，在该房屋居住至今，并以自己的名义交纳了所有的物业费及其他水、电、煤气等费用。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，1、要求确认二原告与被告华龙源公司签订的认购预定书有效；2、判令被告华龙源公司与原告签订正式的买卖合同，并办理合同备案手续，办理房产证及开具购房发票；3、诉讼费用由被告承担。
华龙源公司原审辩称：1、涉案房屋属于被告华龙源公司和被告金通公司合作开发的房屋，根据协议涉案房屋由被告金通公司享有权利，房屋的销售也是由被告金通公司负责，但是合同的签订应以我公司的名义，款项也应由我单位财务人员收取。原告提供的认购预定书是真实的，但原告仅向我公司交付了5000元定金，未支付其它款项，故原告要求我方签订正式的买卖合同，办理备案手续，办理房产证，开具购房发票等请求没有事实及法律依据，应予以驳回；2、如果原告起诉状所述将有关购房款支付给吴思琪、李金辉等人名下的情况属实，均属未按正常的商业交易模式交付给公司财务人员，由此导致的后果应由原告自行承担。我公司也未向原告开据其诉状中所称的加盖我公司财务章的总房款收款收据。如原告取得了这些收据，说明本案存在刑事犯罪的问题，据我公司所知被告金通公司也向公安机关报案，处理李金辉涉案的内容。按照先刑后民的原则和相关规定，本案应移送公安机关。吴思琪、李金辉不是我公司的财务人员，应属于被告金通公司的售楼员。
金通房产公司原审辩称：原告要求人民法院判决确认房屋预购合同效力并判令二被告为其办理房产备案手续，办理房屋产权证并开具发票的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、金通公司与二原告无合同关系，无合同义务和法定义务，当然也不应承担相应的办理备案手续、办理产权证和开具发票的责任。二原告是与华龙源公司签订的认购预定书，其中并没有给金通公司设定任何权利义务，依据合同相对性的法律原则，金通公司当然不能承担任何诉请中的义务和责任。2、二原告与华龙源签订的是认购预定书，并非是能够直接备案的商品房买卖合同且认购书中没有关于备案、办理产权证和开发票的约定，因此二原告的诉讼请求没有合同依据。3、二原告在履行给付房款义务中主观上存在过错，其主张已将房款全部支付给卖方的证据不足。原告诉称前后7次按售楼员李金辉指示将房款全部交足，但原告应该明白是华龙源公司与其签订房屋买卖协议，其房款当然应该交给华龙源公司财务处，而不是7次都打入售楼员的个人账户。因此在公司未收到全部房款的情况下，原告要求被告承担合同备案、办理产权证，开具发票的责任的诉讼请求不应得到支持。同时，经查，原告提供的总房款41万收据的财务专用章系伪造，不是华龙源公司的真实财务专用章。因此二原告是否支付了全部款项证据不足，并且二原告也可能与李金辉等人存在私人间的经济交往关系。因此不应认为原告支付了全部房款。由于李金辉携部分房款后失踪，金通公司作为事实上的受害人，曾到公安机关报案，但因报案主体不适格未予立案，而法律上的适格主体第一被告华龙源公司尚未报案，因此答辩人建议人民法院依法向相关公安机关提出司法建议，对此案以涉嫌诈骗或职务侵占犯罪立案侦查，同时民事审判裁定中止。综上所述，被告金通公司与原告无合同关系且其所签认购预定书并非备案合同，原告在履行付款义务上证据不足，主观存在过错。同时本案中存在涉嫌刑事犯罪的可能。因此请法院驳回原告对金通公司的诉请或裁定中止本案审理。
原审法院经审理查明：2013年3月24日，二原告（乙方）与被告华龙源公司（甲方）签订《认购预定书》一份，约定乙方自愿认购甲方开发的位于沈北新区芳草路29号D7区3-3-2号房屋，建筑面积96.13平方米，单价4361元/平方米，总价款419,223元。乙方于签此预定书时支付定金10,000元。乙方须在签本预定书后7日内，持身份证、交款收据及本预定书到售楼处签署商品房买卖合同并办理贷款手续，同时交付总房款的30%，即149,223元，余款270,000元办理银行商业贷款。审理中，原告提供了两份认购预定书，其中一份认购预定书签订的时间为2013年3月24日，另一份认购预定书未注明日期。原告主张未注明日期的认购预定书是2014年2月末签订的，因2013年3月24日签订认购预定书后迟迟未办理银行贷款，原告手中有余钱了想多交首付，故签订了第二份认购预定书，约定交付购房款299,223元，余款120,000元办理银行贷款。原告主张其于2013年3月24日交付定金10,000元；于2013年6月7日、2013年6月18日向吴思琪转账139,223元、40,000元；于2013年6月18日向李金辉交付现金10,000元；于2014年2月19日、2014年10月15日向李金辉转账100,000元、120,000元。共计419,223元。原告为证明其主张，出具了转款凭证、收款收据及录音资料，证明吴思琪与李金辉系被告公司销售人员，2014年10月15日原告交付完全部购房款后，李金辉向原告出具了金额为419,223元的收款收据。二被告对原告的该组证据不予认可，被告华龙源公司认为其只收到了原告交付的定金5000元，余款原告交给了吴思琪和李金辉个人，并没有交给华龙源公司。金额为419,223元的收款收据上的财务专用章系私自刻制，不是由被告华龙源公司出具的；被告金通公司认为其与原告无合同权利义务关系，吴思琪与李金辉虽系其公司销售人员，但无权私自收取购房款。二被告均认可其双方共同合作开发风度泊林小区，双方以联合的方式销售房屋，由被告华龙源公司与业主签订合同并办理相关手续。
另查明，2013年10月25日，原告到被告华龙源公司办理了入住，收取了住房质量保证书及住宅使用说明书。原告交纳了2013年10月21日至2015年10月21的物业费，使用涉案房屋至今。
原审法院认为：二原告与被告华龙源公司签订的关于沈北新区芳草路29号D7区3-3-2号房屋的认购预定书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因认购书仅是表明双方有即将订立正式商品房买卖合同的意向，具体内容需要双方当事人协商，对于涉案房屋的具体情况是否最终能够达成一致意见还有待商榷，属于双方当事人意思自治的范畴，不属于法院受理的范围。故对二原告要求与被告华龙源公司签订正式的商品房买卖合同并办理备案手续的诉讼请求，本院不予支持。关于二原告要求被告华龙源公司办理房屋产权证书的诉讼请求。因二原告未与被告华龙源公司签订商品房买卖合同及办理备案登记，不符合房产登记部门要求的办证条件。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于二原告要求被告华龙源公司开具购房发票的诉讼请求。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票管理工作。因此，发票及税收管理是相关行政机关的行政权范畴，不属于人民法院受理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，判决如下：一、原告郑志华、潘丽萍与被告辽宁华龙源实业发展有限公司签订的关于沈北新区芳草路29号D7区3-3-2号房屋的认购预定书有效；二、驳回原告郑志华、潘丽萍的其他诉讼请求；案件受理费7，590元，由原告郑志华、潘丽萍负担3，795元，由被告辽宁华龙源实业发展有限公司负担3，795元。
宣判后，郑志华、潘丽萍不服，上诉至本院。理由：1、原审认定事实不清，李金辉的行为是表见代理行为。售楼处是华龙源公司对外设立的，李金辉在该售楼处工作，负责售楼，因此，李金辉在预定书中代表华龙源公司的签字和华龙源公司承认收到5，000元定金及华龙源公司向上诉人交付房屋等行为均能说明李金辉的行为是表见代理行为；2、原审判决适用法律错误，应当判决由华龙源公司与二上诉人签订正式买卖合同并办理备案手续及协助办理房产证等义务。请求：1、撤销原审判决第二项，依法发回重审或改判；2、确认涉案房屋归上诉人所有；3、本案全部诉讼费由二被上诉人承担。
被上诉人华龙源公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人金通房产公司辩称：上诉人所述请求均不能成立。故原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方的陈述及其提供的认购预定书、转账凭证、入住通知单、住宅质量保证书、住宅使用说明书、专用收款收据、录音资料、询问笔录等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
本案双方当事人的诉争焦点为：1、李金辉、吴思琪收取上诉人交纳的419，223元购房款的行为是否构成表见代理行为；2、被上诉人华龙源公司应否承担与上诉人签订正式商品房买卖合同和为上诉人办理涉案房产的权属证书及为上诉人出具购房发票的义务。
一、关于李金辉、吴思琪收取上诉人交纳的419，223元购房款的行为是否构成表见代理行为的问题。本院认为，首先，售楼处是华龙源公司对外设立的，李金辉、吴思琪在该售楼处工作，负责售楼。且华龙源公司认可李金辉转交上诉人交纳的购房定金5，000元；其次，从华龙源公司认可的案涉房屋认购预定书的内容来看，该认购预定书的出卖人为华龙源公司，经办人为李默（实为李金辉）；第三，从合同的履行情况来看，华龙源公司于2013年10月25日向上诉人交付了涉案房产，并为上诉人出具了住房质量保证书、房屋使用说明书等房屋入住的相关手续。且事后，上诉人交纳了物业费等相关费用，并一直居住至今。对此，华龙源公司并为提出任何异议；第四，华龙源公司虽否认收到上诉人交纳的除定金5，000元外的剩余款项，并辩解李金辉为上诉人出具的419，223元购房款收据上的盖有华龙源公司的公章系伪造的，吴思琪、李金辉的行为涉嫌刑事犯罪，但其并未向公安机关报案，这明显有悖于常理。鉴于此，本院认为，李金辉、吴思琪收取上诉人419，223元购房款的行为构成表见代理行为。
二、关于被上诉人华龙源公司应否承担与上诉人签订正式商品房买卖合同和为上诉人办理涉案房产的权属证书及为上诉人出具购房发票的义务的问题。
1、关于华龙源公司应否承担与上诉人签订正式商品房买卖合同的问题，本院认为，因能否订立正式商品房买卖合同，属于双方当事人意思自治的范畴，不属于法院受理的范围。故原审驳回上诉人的此项请求并无不当。
2、关于华龙源公司应否承担为上诉人办理涉案房产的权属证书及为上诉人出具购房发票义务的问题。本院认为，如前所述，因李金辉、吴思琪收取上诉人419，223元购房款的行为构成表见代理行为，表明上诉人已完成付款义务，且华龙源公司亦将涉案房屋交付给上诉人，故从本案实际情况来看，双方已形成事实上的房屋买卖行为。为保证上诉人购买涉案房屋的目的得以实现，华龙源公司理应承担为上诉人办理涉案房产的权属证书及出具购房发票的法定义务。原审驳回上诉人的该两项请求不当，应予纠正。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
1、撤销原审判决第二项，即“驳回原告郑志华、潘丽萍的
其他诉讼请求”；
2、维持原审判决第一项，即“原告郑志华、潘丽萍与被告
辽宁华龙源实业发展有限公司签订的关于沈北新区芳草路29号D7区3-3-2号房屋的认购预定书有效”
3、被上诉人辽宁华龙源实业发展有限公司于本判决生效
之日起60日内协助上诉人郑志华、潘丽萍办理位于沈北新区芳草路29号D7区3-3-2号，建筑面积96.13平方米的涉案房产的权属证书；
四、被上诉人辽宁华龙源实业发展有限公司于本判决生效
之日起15日内为上诉人郑志华、潘丽萍出具419，223元的购房发票；
五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审案件收费7，590元，二审案件受理费7，590，由上诉人郑志华、潘丽萍负担3，795元；由被上诉人辽宁华龙源实业发展有限公司负担11，385元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；