安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第02861号
上诉人（原审原告）：方祖好。
上诉人（原审原告）：费维莉，系方祖好妻子。
上述两位上诉人共同的委托代理人：陈长志，安徽新洲律师事务所律师。
上述两位上诉人共同的委托代理人：沈华俊，安徽新洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡伟。
被上诉人（原审被告）：刘亚。
上述两位被上诉人共同的委托代理人：蔡景文，安徽杰创律师事务所律师。
上诉人方祖好、费维莉因与被上诉人胡伟、刘亚确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院于2014年6月25日作出的（2014）瑶民一初字第00940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月4日公开开庭进行了审理。上诉人方祖好、费维莉的共同委托代理人沈华俊以及被上诉人胡伟、刘亚的共同委托代理人蔡景文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：方祖好、费维莉系夫妻，两人于2009年购买了位于合肥市凤台路银河新城6栋306室房屋。2012年7月3日，因方祖好向刘亚借款25万元，方祖好、费维莉向刘亚出具《委托书》。根据该《委托书》记载，方祖好、费维莉将共同拥有的上述房屋（建筑面积118.62平方米、产权证编号房地权证合产字第××号）全权委托受托人刘亚提前归还该房屋银行抵押贷款、领取他项权证、注销抵押登记、买卖、产权过户以及与此相关的手续，包括：签订房屋买卖合同、存量房买卖合同、资金托管协议、到资金托管中心（或者申请不需通过资金托管）和银行开户及领取房款（或者直接打入受托人指定的账户）、房屋过户、房屋交接、水电过户、有线电视过户、户口迁移、缴纳相关费用、办理租赁证、开取完税证明、调阅上述房屋档案以及户籍情况并复印相关资料，对房屋买卖以及过户中有关争议的处理等一切相关手续；代理人刘亚在其权限范围内签署的一切有关文件，方祖好、费维莉均予承认，由此产生的权利义务均由方祖好、费维莉享有和承担；代理人无转委托权；本委托书自委托之日起生效，至委托事项办理完毕之日失效。当日，合肥市中安公证处对方祖好、费维莉出具上述委托书的行为进行了公证。
2012年8月26日，方祖好向刘亚出具了《保证》，承诺于当月29日下午还款。之后，方祖好未能按期还款。经刘亚索要，方祖好、费维莉向刘亚出具了《借据》，言明：借到刘亚25万元用于周转，于2012年10月3日前还清借款，若未按期还款，则每月支付出借人借款总额的1.1%（其中0.1%利息，10%违约金）利息作为违约金和罚息直至借款还清时止。由于方祖好、费维莉仍未能按期还款，刘亚根据方祖好、费维莉出具的委托书将合肥市凤台路银河新城6栋306室房屋以60万元价款出售给胡伟。刘亚在方祖好、费维莉签名的空白《存量房买卖合同》上填写了合同内容，在合同落款处以代理人身份签名，胡伟在该合同落款处买受人一栏内签名。由于方祖好、费维莉为购买涉案房屋时曾向中国工商银行及合肥市公积金管理中心贷款，欠银行贷款及公积金贷款未付清。刘亚于2013年8月7日收到胡伟交付的60万元房款后，委托其父亲刘庆林代方祖好、费维莉于2013年8月13日提前还清了合肥市公积金管理中心的公积金贷款本息计119434.69元，于2013年8月15日提前还清了中国工商银行贷款本息121333.17元，并代向物业管理公司清偿了物业管理费。双方在合同落款处签署的日期是2013年8月15日。税务机关根据房地产管理部门审核的房屋价款72万元向胡伟收取了交易契税14400元、以方祖好名义收取了营业税等47520元及相关费用后，房地产管理部门于2013年8月16日受理了胡伟的房地产权属登记申请。之后，因方祖好、费维莉提出异议，胡伟遂诉讼至原审法院，要求方祖好、费维莉协助办理房屋转移登记手续。方祖好、费维莉则向原审法院提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效。
原审审理中，方祖好、费维莉于2014年1月20日提出申请，要求对《存量房买卖合同》内容的形成时间（书写时间）进行鉴定，并要求对合肥市凤台路银河新城6栋306室房屋2013年8月15日交易时的市场价进行评估。原审法院依法委托安徽建工房地产土地资产评估有限公司对讼争房屋的价值进行了评估，并向司法部司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心发出委托鉴定函，委托其对《存量房买卖合同》内容形成的时间是否为2013年8月15日以及该时间与方祖好、费维莉在合同上签名的时间是否一致进行鉴定。安徽建工房地产土地资产评估有限公司于2014年3月26日作出鉴定结论，认定：位于合肥市凤台路银河新城6栋306室房屋在2013年8月15日的市场价值为801200元。由于方祖好、费维莉未按原审法院指定的期限向司法部司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心交纳鉴定费，并请求原审法院对此依法处理，原审法院视为其撤回鉴定申请。
原审法院认为：根据方祖好、费维莉于2012年7月3日提供给刘亚的银行存折、空白《存量房买卖合同》以及在合肥市中安公证处办理的委托公证可以看出，在不能按期偿还刘亚的借款时，其两人委托刘亚代为出售讼争房屋并代为办理与售房相关的所有手续应是其真实意思表示。故刘亚在方祖好、费维莉未按期还款时，代为将其所有的位于合肥市凤台路银河新城6栋306室房屋出售给胡伟，符合双方约定。2013年8月15日是刘亚与胡伟到房地产管理部门办理交易的时间，刘亚、胡伟主张双方于2013年8月之前即达成协议并在方祖好、费维莉出具的空白《存量房买卖合同》上填写了合同内容，方祖好、费维莉虽申请笔迹鉴定，但一直未缴纳鉴定费，应自行承担相应的法律后果。从胡伟履行合同的情况来看，其于2013年8月7日即交付了购房款，亦说明双方在此之前即达成协议；且房屋的交易价款受买卖双方的心理预期、出卖人是否急于出售房屋等一系列因素的制约。综上，方祖好、费维莉提供的安徽建工房地产土地资产评估有限公司《评估报告书》及相关证据不足以证明刘亚根据其委托出售讼争房屋时与胡伟存在恶意串通行为，现以此为由主张存量房买卖合同无效，证据不足，不予支持。依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决：驳回方祖好、费维莉的诉讼请求。案件受理费80元、其他诉讼费用100元，合计180元由方祖好、费维莉共同承担。
方祖好、费维莉不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人根本没有委托刘亚卖房的意思表示，也没有与胡伟签订房屋买卖合同的意思表示。从委托人与被委托人之间的关系、委托书的形成时间、委托期限等可以看出，上诉人出具委托书、空白的存量房买卖合同的本意是因为上诉人向刘亚借款、为保证借款能够归还而给予刘亚实现债权的一种担保，根本没有任何内容反映出上诉人就房屋出售价款与刘亚达成一致，授权明显不明确，足以证实卖房不是上诉人的真实意思表示，缺乏合同有效成立的首要要件。二、刘亚明显超越代理权、滥用代理权，且与胡伟恶意串通，损害上诉人的合法利益，合同应属无效。姑且不论上诉人出具的委托书是不是真实意思表示，刘亚在接受委托后，理应恪守职责，妥善处理委托事务，尽力维护委托人的利益，并争取利益最大化。但刘亚却在未告知上诉人的情形下，持空白的存量房买卖合同与胡伟填写相关合同关系，合同内容明显损害上诉人利益。刘亚陈述2012年底就已经与胡伟达成60万元成交的协议，又称当时胡伟在准备资金，一直拖到2013年8月。如此长的时间，合肥房价一直在上涨，而胡伟却不承担任何违约责任，不承担任何损失，明显损害上诉人利益。况且，合同约定60万元价款也明显低于市场价格，尚不包括上诉人花费的装修费用。刘亚提交的营业税等交税发票中的计税金额也是按72万元计算的，这足以说明合同约定的交易价格过底，应予调整。还有，合同对交易税费也未进行明确约定，则可能导致上诉人还要承担交易税费，实际上诉人获得的款项要远低于60万元，这与交易习惯和常理均不相符合，上诉人的利益受到严重损害。此外，刘亚也未将售房款交给上诉人，而是直接占为己有作为偿还的借款本息，足以说明刘亚卖房是以优先满足其个人利益为目的，而不是以实现上诉人的最大利益为目的。上诉人对刘亚超越代理权、滥用代理权的行为不认可，其与胡伟签订的存量房买卖合同应属无效。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。
胡伟、刘亚共同答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。一、刘亚代上诉人售房是受上诉人委托，上诉人出具的公证书已经将委托卖房的内容约定得十分清楚，还签订了空白的存量房买卖合同，并将银行存折及密码给了刘亚，上述行为完全是授权卖房的真实意思表示。且刘亚在卖房前也多次打电话给方祖好，通知他如果不还钱就卖房。售房价款60万元也是双方协商好的，方祖好并非不知情。二、方祖好在银行的个人信用度差，诉争房屋贷款时方祖好拖欠了十几万的公积金贷款未还，刘亚在收到胡伟的60万元房款后先代为归还了银行的所有欠款以及物业费用，可见刘亚并没有超越代理权，滥用代理权，上诉人欠刘亚的款项合计已经远远超过60万元。此外，胡伟购买诉争的房屋是为了结婚自己住，不存在与刘亚恶意串通的情形，可现在却因上诉人一直未能入住，造成了严重损失。上诉人的上诉理由完全不能成立，仅是为了拖延时间，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据与一审相同，相对方质证意见也同一审。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据方祖好、费维莉向刘亚出具《委托书》、将自己的银行存折、签名的空白《存量房买卖合同》交由刘亚的行为特征以及方祖好、费维莉作为完全民事行为能力人的行为后果，能够认定方祖好、费维莉委托刘亚代为出售合肥市凤台路银河新城6栋306室房屋并代为办理与售房相关所有手续的意思表示是真实的。方祖好、费维莉上诉称办理委托卖房手续是出于向刘亚借款的一种担保，但该委托书的形式以及内容均不符合法律形式上的担保。刘亚持方祖好、费维莉的《委托书》以及方祖好、费维莉签字的空白的《存量房买卖合同》以代理人身份与胡伟签订了房屋买卖协议，在收到胡伟交付的60万元房款后又代为偿还了方祖好拖欠的银行贷款以及物业费用，并在房产部门完成了契税交易。胡伟作为合同相对方，刘亚的上述行为表象使其完全有理由相信刘亚具有代理权。根据法律规定，刘亚的该代理行为对胡伟具有法律效力。方祖好、费维莉上诉称刘亚与胡伟以明显低于市场的价格进行交易、双方之间系恶意串通，对此并未提交充分的证据予以证实，本院不予采信。且即便是刘亚以60万元价款出售给胡伟时未征得方祖好、费维莉的同意，存在超越代理权、滥用代理权的行为，若给方祖好、费维莉造成损失，方祖好、费维莉可以根据其与刘亚之间的委托法律关系另案主张权利，本案中，方祖好、费维莉以此为由主张《存量房买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人方祖好、费维莉共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈思
审判员 沈静
审判员 王莉
二〇一四年十一月十日
书记员 朱敏
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。