南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初710号原告：南昌威斯特物业经营有限公司，住所地：南昌市榕门路199号。法定代表人：向志杰。委托代理人：席小林，男，汉族，该公司员工。委托代理人：邬世辉，男，汉族，该公司员工。被告：杨志军，男，汉族。原告南昌威斯特物业经营有限公司诉被告杨志军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组�合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌威斯特物业经营有限公司的委托代理人邬世辉、被告杨志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌威斯特物业经营有限公司诉称：被告居住凤凰城凤鸣苑45栋一套房屋，房屋建筑面积为137.81平米，依据《前期物业管理服务合同》约定，物业服务费为1.3元/平米/月。被告每月应缴纳物业服务费179.15元，被告杨志军无正当理由自2009年1月1日至2015年12月31日的物业费15048.88元。原告工作人员在2009、2010、2011、2012、2013、2014、2015年多次上门催缴、电话催缴、在被告分户门上张贴催缴通知，被告均对此置之不理，构成违约。原告遂于2016年3月诉至本院，请求：1、依法判令被告向原告缴纳拖欠的2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费15048.88元；2、依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费所产生的滞纳金32959.5元；3、本�的诉讼费用由被告承担。被告杨志军辩称：1、2006年我购买争议房屋，物业费也一直按时交纳，后来因为健康原因导致生活困难，经我申请，原告自2009年起就免除了我的物业费才一直没有上门收取。2、最近成立业主委员会，有信息表明需要更换物业公司，物业才把一些免除的费用重新收取。3、物业脏乱差，已经违反了物业合同。4、原告主张收取的滞纳金标准过高，也不清楚原告的收取方式及依据。5、原告的诉请已超过诉讼时效。故请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告于2004年10月15日与开发商上海西部企业集团南昌地产置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定，原告对凤凰城住宅小区提供物业服务；物业服务收费标准为每月每平方米1.3元，逾期缴纳，自逾期之日每天按应缴纳管理费的0.2%缴纳滞纳金；服务期至小�业主委员会成立之日止。被告系南昌市红谷滩新区凤凰城凤鸣苑45栋一套房屋业主，建筑面积137.81平方米。被告认可自2009年1月至2015年12月期间未缴纳物业服务费，但主张其已向原告申请减免物业费，故原告也一直未向其催缴。原告主张其以电话催缴、上门张贴催缴单的形式进行过多次催缴，对此，被告不予认可，只认可原告曾于2016年1月上门张贴过催缴单。原告主张的滞纳金32959.5元，以每日0.2%的标准计算，其中，2009年欠费滞纳金9417元、2010年欠费滞纳金7847.5元、2011年欠费滞纳金6278元、2012年欠费滞纳金4708.5元、2013年欠费滞纳金3139元、2014年欠费滞纳金1569.5元(2149.84元×0.2%元/天×365天)，被告认为原告主张收取的滞纳金标准过高。以上事实有《前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告�为被告所在小区提供物业服务，被告应向原告交纳物业费，但原告对业主的欠费应予及时催缴。现被告提出诉讼时效抗辩，并只认可原告于2016年1月上门张贴过催缴单，而原告未能提供有效证据证明其于2016年1月之前对被告所欠物业费还进行过催缴，故对原告诉请的2009年1月至2013年12月期间的物业费及相应滞纳金，本院不予支持。对原告诉请的2014年1月至2015年12月期间的物业费4299.7元（137.81㎡×1.3元/月/㎡×24月），于法有据，本院予以支持。对原告诉请的2014年所欠物业费滞纳金1569.5元(以0.2%元/天的标准计算至2015年12月31日，2149.84元×0.2%元/天×365天)，因被告抗辩其诉请标准过高，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定调整为年利率7.8%[6%×（1+30%）]，即日利率0.22‰（7.8%÷360），故被告应支付2014年所欠物业费截止2015年12月31日的滞纳金为170.3元（137.81㎡×1.3元/月/㎡×12月×0.22‰×360天）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨志军于本判决生效之日起十日内支付原告南昌威斯特物业经营有限公司2014年1月至2015年12月期间的物业费4299.7元；二、被告杨志军于本判决生�之日起十日内支付原告南昌威斯特物业经营有限公司滞纳金170.3元；三、驳回原告南昌威斯特物业经营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌威斯特物业经营有限公司预交的案件受理费1000元，由原告南昌威斯特物业经营有限公司承担950元，由被告杨志军承担50元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 廖  如  荣人民陪审员 张  晓  茜人民陪审员 陈    冬二〇一六年六月二十四日书 记 员 陶�媛媛附：相关法律条文及司法解释1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。3、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6、《最高人民法院关于适用若干问题�解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。7、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期�利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。