中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2013）民申字第50号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：滕州市百货总公司。法定代表人：孙胜利，该公司经理。委托代理人：魏伟，该公司副经理。委托代理人：孙涛，山东荆河律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张百永。委托代理人：李存洋，北京市郦阳律师事务所律师。一审被告、二审上诉人：商登红。委托代理人：商娇娇。再审申请人滕州市百货总公司（以下简称百货公司）因与被申请人张百永及一审被告、二审上诉人商登红返还财产纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2012）鲁民一终字第129号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。百货公司申请再审称：1.有新证据足以推翻原判决。2012年8月13日，滕州市规划局出具《关于对滕州市百货总公司商务办公楼违法建设的性质认定意见》，认定涉案房产系违法建筑。2012年8月20日，滕州市城市管理局出具《责令限期拆除决定书》，证明涉案房产系违法建筑，买卖合同无效。2.二审判决认定买卖合同有效，缺乏证据证明。（1）涉案房产占用的土地系划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定未经政府批准转让划拨土地使用权的无效。百货公司和张百永之间的《房产转让协议》未经政府批准，违反法律、法规的强制性规定，合同无效。（2）涉案房屋无房屋所有权证书、无规划许可证，系违法建筑。（3）2008年8月4日，滕州市土地局对涉案土地使用权公开出让，但张百永为规避出让金未办理摘牌、缴纳出让金的义务，未完成政府的批准手续，双方于2006年9月20日签订的《房产转让合同》未能转化为有效合同。3.涉案房屋一直由百货公司占有、使用，张百永没有取得涉案房屋的物权，其无保护请求权基础。二审判决适用《中华人民共和国物权法》支持张百永的诉讼请求，系适用法律错误。4.涉案买卖合同未经政府批准导致张百永规避了缴纳出让金的义务，既损害国家利益，又损害百货公司的利益。百货公司依据2007年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（一）项、第（二）项、第（六）项（即《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项）的规定申请再审。张百永提交书面意见称：百货公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院认为：1.关于新证据的问题。百货公司共提交两份新证据即2012年8月13日滕州市规划局出具的《关于对滕州市百货总公司商务办公楼违法建设的性质认定意见》与2012年8月20日滕州市城市管理局出具的《责令限期拆除决定书》，证明诉争房产系违法建筑。2004年3月19日，《中共滕州市委办公室滕州市人民政府办公室关于印发的通知》表明，滕州市委、市政府开始对善国路进行升级改造工程。2004年5月19日，《滕州市人民政府关于善国路综合升级改造相关政策的意见》规定，对原属划拨方式取得的经营性用地，在原经营性建筑物所占土地面积范围内，允许用地者依照城市规划要求，按照善国路综合升级改造指挥部批准的方案，由指挥部核发《善国路升级改造建设工程许可证》……。2004年4月12日，滕州市善国路综合升级改造指挥部《关于对市百货公司沿街建筑物升级改造的回复意见》表明，涉案房屋是由百货公司上报的拆旧建新的建设项目，滕州市善国路综合升级改造指挥部对此是认可的。2004年11月19日，滕州市建筑工程管理局为百货公司颁发了《枣庄市建设工程施工许可证》，同意其建设善国北路2800平方米房屋。2004年11月26日，百货公司与中标人滕州市金长城建安公司签订《建设工程施工合同》，开始兴建百货公司的综合楼、办公楼。以上事实可以表明，百货公司的综合楼、办公楼是在善国路综合升级改造指挥部的认可下建设的，建设时具备合法相关手续。虽然涉案房屋建成后多年，滕州市规划局出具的《关于对滕州市百货总公司商务办公楼违法建设的性质认定意见》与滕州市城市管理局出具的《责令限期拆除决定书》认定涉案土地系国有划拨土地，涉案房屋未取得规划许可证，房屋为违章建筑，但不能以此作为认定该案房屋买卖协议无效的依据。首先，由于动产与不动产的分类是依据财产的物理属性，即使建造行为违法，也不能改变违章建筑的不动产属性；其次，虽然违章建筑不能办理所有权登记，但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权；第三，百货公司在房屋建设过程中未履行相关手续，未办理规划许可证，并非张百永的过错。因此，即使涉案房屋被滕州市人民政府认定为违章建筑，建造人百货公司对该建筑也享有不动产所有权。虽然百货公司无法办理物权登记，但无法登记只能导致所有权不能转移，转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。因此，百货公司提交上述证据不足以推翻二审判决，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的新证据的条件。2.关于房屋买卖协议效力的问题。根据滕州市人民政府2012年7月7日出具的《证明》，百货公司使用的位于善国北路39号的国有划拨土地使用权，土地证号：滕国用（2003）第07**号。该划拨土地上建造的房屋无规划许可证、无房屋所有权证书。涉案土地系划拨用地，根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。2006年9月20日，张百永和百货的签署《房产转让协议》后，百货公司于2007年4月27日向滕州市国土资源局出具《滕州市百货总公司关于上交部分划拨土地的报告》，将出卖给张百永的善国北路39号（土地证：滕国用（2003）第0738号）部分划拨土地上交挂牌出让。该土地位置与范围与《房产转让协议》上出卖的房产一致，面积约1800平方米，以实际测量为准。同日，百货公司与张百永签署《产权手续交接书》，将百货公司持有的国有土地使用证一份交给张百永办理产权分割出让手续，由张百永负责提交报告给滕州市国土资源局及有关部门办理挂牌出让手续。2008年7月10日，滕州市人民政府作出滕政土字[2008]78号《滕州市人民政府关于收回滕州市百货总公司国有建设用地使用权的批复》，同意收回百货公司位于善国北路39号的部分国有建设用地使用权，土地实测面积2237平方米。2008年8月4日，滕州市土地储备中心在滕州日报上发布《滕州市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告》，涉案土地为2007-38号出让宗地，竞买保证金为300万元。张百永缴纳保证金参加竞拍，但由于未能达到法定拍卖人数，该宗土地流拍。涉案房屋长期在百货公司名下，没有所有权证书，但从滕州市政府和国土资源局的相关文件也可以看出，各方当事人对该房屋属于百货公司名下房产并无异议。因此，张百永与百货公司签署《房产转让协议》是双方当事人的真实意思，张百永愿意以750万元购买涉案房屋，百货公司愿意将涉案房屋卖于张百永，并协助起草了划拨土地使用权收回并再次出让的报告，配合张百永参与招拍挂的程序，从而取得涉案土地使用权，进而可以办理地上房屋的所有权登记。由于程序原因，张百永未能成功摘牌，涉案土地并未出让，仍在百货公司名下。但张百永签署合同的目的是取得涉案房屋，并非国有土地使用权。土地使用权是否能够改变性质，不影响房屋买卖合同的效力。百货公司和张百永可以通过共同促使土地改变性质来达到合同完全履行的目的，从而使张百永取得涉案房屋的权属登记。因此，张百永和百货公司之间《房产转让协议》并不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，张百永具有请求商登红返还房屋的请求权基础。百货公司主张《房产转让协议》无效，张百永无请求权基础且其行为损害国家利益和百货公司利益的申请理由不能成立。综上，百货公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回滕州市百货总公司的再审申请。审 判 长  陈宜芳审 判 员  刘小飞代理审判员  潘 杰二〇一三年五月二十九日书 记 员  王新田