四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终00005号
上诉人（原审被告）雷玉兰，女，汉族，1967年5月18日出生，住成都市武侯区。
委托代理人吴国强，北京京润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都市武侯区金花桥街道花龙门社区居民委员会。住所地：成都市武侯区金花桥街道办事处花龙门村。
负责人陈俊辉，主任。
委托代理人黄萍萍，国浩律师（成都）事务所律师。
委托代理人杨蓉，国浩律师（成都）事务所律师。
上诉人雷玉兰与被上诉人成都市武侯区金花桥街道花龙门社区居民委员会（以下简称花龙门居委会）确认合同效力纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第7385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2002年3月16日，武侯区机投镇花龙门村村民委员会（以下简称花龙门村委会）与雷玉兰签订《农民新村占地协议》（以下简称协议）一份，约定花龙门村委会同意雷玉兰在该村×组占用土地88.2平方米，土地补偿费共计27783元；雷玉兰占地后，其青苗费及农税等均由花龙门村委会负责解决；雷玉兰占地后，其建筑总体规划必须按照花龙门村委会所提供的方案执行；花龙门村委会有义务协助办理房屋产权证，所需费用由雷玉兰负担；协议对水电气附属配套设施等内容同时进行了约定。协议签订后，因雷玉兰拟占地两块，遂于2003年10月9日向花龙门村委会交付土地配套费44226元，并由花龙门村委会出具了收款凭证。此后，因雷玉兰并未新占地块，花龙门村委会遂将多余款项退还雷玉兰。雷玉兰也在所占土地上按照花龙门村委会于1998年2月18日绘制的《花龙门村建房规划图》的要求修建了房屋一套并占有使用至今，但雷玉兰所建房屋一直未办理房屋产权证。2015年，花龙门居委会认为双方所签订的协议无效，遂诉至原审法院。
原审法院另查明：一、1998年3月7日，花龙门村委会印发了《花龙门村关于建房决议》，载明按照本镇96年小集镇规划，为了改善村民住房条件，经政府批准，进行统一规划实施...凡在规定范围建房的村民，必须楼层、样式统一...村负责办理产权证。二、2009年12月25日，成都市武侯区人民政府就讼争土地所属土地颁发了《集体土地所有证》，所载明的土地所有权人为武侯区金花桥街道花龙门村第五村民小组农民集体。三、2013年，经成都市武侯区人民政府批准，花龙门村委会变更为花龙门居委会。四、2013年，四川省人民政府出具《关于新建成都至蒲江铁路工程建设用地的批复》，拟将包括本案讼争土地在内的293.4172公顷集体农用地征收为国家所有。2014年8月21日，成都市武侯区金花桥街道办事处花龙门社区拆迁办（以下简称拆迁办）发出公示一份，对拆迁范围内各购地建房户的建筑面积进行核实公示，其中雷玉兰所修建的房屋建筑面积264.6平方米，公示期间从2014年8月21日至28日。2014年9月1日，拆迁办发出《拆迁搬迁通知书》一份，要求各购地建房户在30日内办理拆迁补偿手续。但目前征地尚未完成。
原审法院认定上述事实所依据的证明有：《农民新村占地协议》、收款凭证、户籍资料、花龙门村委会关于花龙门村小城镇建设的资料、《集体土地所有证》、成都市武侯区人民政府关于区划调整的文件、四川省人民政府及成都市人民政府关于征地的文件以及相关公示材料、当事人的陈述等。
原审法院认为，一、关于本案的诉讼主体。花龙门居委会所诉请的是确认其前身花龙门村委会与雷玉兰所签订的合同无效。由于合同属于债权行为，其效力基于合同的相对性原则而产生于合同签订的双方即花龙门村委会与雷玉兰之间，而与合同所指向的标的物的物权归属无关。因此，无论讼争土地的所有权归属如何，花龙门村委会均可就债权合同本身的效力提起诉讼。在花龙门村委会经人民政府批准变更为花龙门居委会后，其权利义务即概括性转让给花龙门居委会承接。因此，花龙门居委会有权就其前身花龙门村委会与雷玉兰所签订合同的效力提起诉讼。综上，花龙门居委会在本案中属于适格主体。
二、关于本案是否属于人民法院民事诉讼审理范畴。《土地管理法》第十六条中有关当事人对土地的所有权或使用权产生争议的，是指双方当事人对同一块土地均认为自己享有合法的所有权或使用权，并因此产生争议的情况。本案中，花龙门村委会所诉请的并非针对土地的所有权或者使用权，而是双方所签合同的效力。故本案不属于《土地管理法》第十六条所规定的情形，而是属于民事诉讼中的确认合同效力之诉，属于人民法院民事诉讼审理范畴。
三、关于双方所签合同效力。花龙门村委会将农村集体所有土地的使用权转让给雷玉兰用于修建房屋即非农建设，其行为违反了《土地管理法》第六十三条的规定，且该条规定属于禁止性规定。故双方所签合同即属无效，因《土地管理法》第六十三条的规定并未针对土地使用权的受让方是否因购买方的农村或者城市户籍而有所区分，也不因规划的改变而改变。因此，双方所签合同无效。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决：花龙门村委会与雷玉兰于2002年3月16日所签订的《农民新村占地协议》无效。案件受理费495元，由雷玉兰负担。
宣判后，雷玉兰不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人花龙门居委会的诉讼请求。其主要理由是：1.被上诉人不具备诉讼主体资格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，花龙门居委会与本案没有直接利害关系，不能提起本案的民事诉讼，应当驳回花龙门居委会起诉。2.《协议》属于历史遗留问题，不属于非法出租、出借、转让农村集体土地用于非农建设的行为。3.《协议》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，即使违反强制性规定，也是违反管理性强制规定，而没有违反效力性强制规定，不能被认为无效。
被上诉人花龙门居委会辩称，1.2002年合同主体是雷玉兰和花龙门村委会，2010年武侯区政府出具文件同意撤村建居，所以花龙门居委会具有本案诉讼主体资格；2.雷玉兰与花龙门居委会签订的合同，违反《土地管理法》第六十三条之规定，应属无效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的问题有两个，现分别评析如下：
一、关于诉讼主体资格问题。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，案涉《协议》系雷玉兰与花龙门村委会于2002年签订，雷玉兰及花龙门村委会系合同相对方，2013年10月15日，成都市武侯区人民政府批准撤销花龙门村委会，建立花龙门居委会，花龙门村委会相应权利义务也应由花龙门居委会承接，故花龙门居委会具有诉讼主体资格。
二、关于协议效力问题。首先，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设......”从文义上理解，该条明令禁止任何单位或个人将农民集体土地使用权出租用于非农业建设，该条属效力性强制规定；其次，案涉土地系农民集体所有的土地，雷玉兰与花龙门村委会签订的协议虽属双方自愿，但雷玉兰在案涉集体土地上修建房屋并无合法依据，因此该协议违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，属无效合同。故原审法院认定雷玉兰与花龙门村委会所签协议无效并无不当。
综上，雷玉兰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费495元，由雷玉兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 冷 雪