安徽省黟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黟民一初字第00339号
原告：黟县宏村镇人民政府，住所地安徽省黟县宏村镇际村。
法定代表人：龚润兵，镇长。
委托代理人：许振序，安徽金天都律师事务所律师。
被告：孙之勤。
原告黟县宏村镇人民政府（以下简称“宏村镇政府”）诉被告孙之勤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶强海适用简易程序于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告宏村镇政府的委托代理人许振序到庭参加诉讼，被告孙之勤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏村镇政府诉称：宏村镇政府享有坐落于黟县宏村镇水墨宏村1号楼所有权。为方便政府干部用餐，2012年7月24日，宏村镇政府将该房屋出租给孙之勤做餐饮业，双方签订了《房屋租赁合同》。合同对租金、租期及违约责任进行了约定。合同签订后，宏村镇政府按约将房屋交付孙之勤使用。按照合同约定，孙之勤应在每年9月1日前支付一半租金，于第二年5月1日前支付另一半租金。另外，双方对此前孙之勤所欠租金114000元及第一年租金78000元支付也作了约定。此外，双方约定，如任何一方违约，需向另一方支付合同总额20%的违约金。租金到期后，孙之勤总是以各种理由拖欠租金，应收租金一直无法收取。同时，孙之勤因自己无力经营，已将房屋转租他人。孙之勤的行为已构成根本违约，双方合同目的不能实现，孙之勤也以自己实际行为表明不再继续履行合同。截止2015年7月31日，孙之勤尚欠租金共计269895元。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除双方于2012年7月24日签订的《房屋租赁合同》及2013年10月29日签订的补充协议，孙之勤立即交付房屋；二、孙之勤支付拖欠租金269895元（计算至2015年7月31日，以后另行计付），违约金106109元，共计376004元；三、由孙之勤承担本案诉讼费用。
宏村镇政府为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、原告组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明原件各一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、《房屋买卖合同》一份，证明宏村镇政府系水墨宏村1号楼所有权人；
3、《房屋租赁合同》及《补充协议》原件各一份，证明双方的租赁合同关系及具体的权利义务约定；
4、孙之勤与第三人之间的租赁协议复印件一份，证明被告已将案涉房屋转租给第三人的事实。
孙之勤无正当理由未到庭，但向本院递交了书面答辩意见：首先不同意解除《房屋租赁合同》，宏村镇政府诉请缺乏事实依据。1、我作为股东投资的安徽合肥宝之擎投资有限公司于2009年11月18日与宏村镇政府签订了一份《水墨宏村1号楼接待中心租赁合同》，该合同约定租期8年，年租金66000元，且租赁期间不得以任何理由任意调整租金；2、宏村镇政府2012年换届后，逼迫我另行签订了一份《房屋租赁合同》，租期6年，租金第一年78000元，以后逐年按5%递加，宏村镇政府强行废除之前的合同，已构成违约，后签订的《房屋租赁合同》应属无效；3、自2009年至2012年双方餐饮服务合作期间，宏村镇政府累计欠我餐饮费70000多元至今未付；其次，即使《房屋租赁合同》有效，2014年7月31日前的租金已超过追索租金的诉讼时效一年期限。综上，因宏村镇政府违约在先，请求法庭驳回其诉讼请求。
对宏村镇政府出示的所有证据，经当庭举证，本院认证如下：
对宏村镇政府出示的证据1、2、3，本院经审查，均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以认定，证据4，为复印件，不符合证据的形式要件，本院不予认定。
经审理查明：宏村镇政府于2008年11月4日购得坐落于黟县宏村镇水墨宏村1号楼所有权，2009年11月18日，宏村镇政府与安徽合肥宝之擎投资有限公司签订了《水墨宏村1号楼接待中心租赁合同》。2012年，宏村镇政府与安徽合肥宝之擎投资有限公司解除租赁合同。2012年7月24日，宏村镇政府将该房屋出租给孙之勤做餐饮业，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：房屋租赁期限自2012年8月1日起至2018年7月31日止；第一年租金78000元，以后每年按5%递加；第一年度租金于2012年12月31日前付40000元，2013年5月1日前付清；从第二年开始，每年9月1日前付一半，次年5月1日前支付另一半；宏村镇政府与安徽合肥宝之擎投资有限公司于2009年11月18日签订《水墨宏村1号楼接待中心租赁合同》同时解除，所欠宏村镇政府房租114000元，由孙之勤于2012年7月31日前支付40000元，2012年10月31日前付清；孙之勤不支付或者不按约定支付租金达30日，欠缴各项费用达30000元的，宏村镇政府有权单方解除合同，并追究违约方责任；任何一方违约，需向另一方支付合同总额20%的违约金等等。合同签订后，宏村镇政府按约将房屋交付孙之勤使用。后因孙之勤预将租赁房屋转租他人，故双方于2013年10月29日又签订了《房屋租赁合同补充协议》。该协议约定：“宏村镇政府同意孙之勤将水墨宏村1号楼房屋转租他人经营；截止2013年7月31日，孙之勤所欠租金152000元，于2013年10月29日支付50000元，其余租金支付按原《房屋租赁合同》履行”。补充协议签订当日，孙之勤支付了租金50000元，其余租金102000元未支付。
另查明：按照租赁合同约定，租金每年按5%递加，2013年8月1日至2014年7月31日租金为81900元（78000元×1.05），2014年8月1日至2015年7月31日租金为85995元（81900元×1.05），孙之勤亦未支付。截止2015年7月31日，孙之勤尚欠宏村镇政府租金269895元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，宏村镇政府与孙之勤签订的《房屋租赁合同》及补充协议，对房屋租期、租金、租金交付及违约责任等进行的约定，系双方当事人的真实意思表示，自双方当事人在合同上签字起即对双方产生法律约束力。合同签订后，宏村镇政府依约将租赁房屋交付给孙之勤使用，孙之勤理应按照合同约定支付租金，对宏村镇政府主张拖欠租金的请求，于法有据，本院予以支持。对其主张要求解除合同并交付房屋的请求，因孙之勤拖欠租金的行为，已构成违约且已达到双方约定的单方解除合同的条件，故本院予以支持。对宏村镇政府要求孙之勤按照合同总额20%支付违约金106109元的请求，本院认为双方约定的违约金过高，依法应予以适当调整，违约金酌定为主张权利时实欠付租金总额269895元的20%即53979元。
对孙之勤书面提出2014年7月31日前的租金已超过追索租金的诉讼时效一年期限的辩解意见，本院认为延付或拒付租金的诉讼时效虽为一年，但本案诉讼时效的起算应从最后一期租金履行期限届满之日起算，故没有超过诉讼时效，对该辩解意见本院不予采纳。孙之勤书面提出的与宏村镇政府签订的《房屋租赁合同》系逼迫签订，以及宏村镇政府欠其餐饮费70000多元的辩解意见，因未提出相应证据予以证实，故本院均不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告黟县宏村镇人民政府与被告孙之勤于2012年7月24日签订的《房屋租赁合同》及2013年10月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》；
二、被告孙之勤于本判决生效后十日内交付其承租的黟县宏村镇水墨宏村1号楼房屋，并支付原告黟县宏村镇人民政府房屋租金269895元（计算至2015年7月31日，以后实际占用费按原合同约定标准计算至房屋交付之日止），违约金53979元，共计323874元；
三、驳回原告黟县宏村镇人民政府其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6940元，依法减半收取即3470元，由被告孙之勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 叶强海
二〇一六年一月六日
书记员 施婷婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。