天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民初字第1151号原告天津软通旭天科技发展有限公司，住所地天津空港经济区西三道158号4-505室。法定代表人金双庆，总经理。委托代理人牛志耘，天津汇川律师事务所律师。委托代理人李鑫，天津汇川律师事务所律师。被告潘建国，男，1972年7月10日出生，汉族，户籍地山西省永济市。被告马进福，男，1972年5月28日出生，回族，住天津空港经济区。委托代理人朱刚，男，1970年3月1日出生，回族，青海省化隆县驻天津办事处办公室主任。关于原告天津软通旭天科技发展有限公司诉被告潘建国、被告马进福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李鑫，被告马进福的委托代理人朱刚到庭参加诉讼，被告潘建国经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告潘建国于2014年1月1日签订《租赁合同》，约定被告潘建国承租原告所有的坐落于空港经济区软通旭天广场一层101号房屋用于快餐经营，合同期限自2014年1月1日至2020年12月31日，自2015年1月1日起支付租金，自2014年1月1日起支付物业费及水电费，合同还约定乙方（被告）如不按时交付相关费用，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将出租房屋交付被告。被告自2014年开始欠付应付费用，至2015年6月8日欠付各项费用共计188166.20元（含滞纳金）。经原告多次催缴，被告拒付。2015年7月27日，原告变更诉讼请求，要求追加马进福为本案的被告。故起诉要求依法判令：1、请求法院依法判令解除原告与被告潘建国之间的租赁合同；2、判令被告潘建国给付欠款188166.20元，包括：1）租金：65308.74元；2）物业费：107251.01元；3）电费：10935.6元；4）水费：4670.85元；3、判令二被告腾空诉争房屋并按租金标准给付自2015年6月9日到实际腾空诉争房屋期间的房屋使用费，并承担连带给付责任；4、诉讼费用由二被告承担。为支持其主张，提交了如下证据：证据一、《租赁合同》《补充说明》。证明1、租赁期限。2、被告应付费用及额度。3、违约责任。证据二、《催缴函》、快递单。证明1、被告潘建国违约欠费。2、原告多次催缴。3、被告潘建国收到催缴函。证据三、照片。证明向被告张贴的催缴函。被告潘建国未进行答辩，亦未提交证据。被告马进福辩称，不同意原告部分诉讼请求。2015年6月8日潘建国委托马进福进行经营，但是从经营开始原告公司在法院没有判决之前就强行进行断水断电，给被告造成了巨大的损失。委托经营期间至2020年，我们属于合法经营。被告马进福以经营饭店为生，收回后对生活产生巨大影响，积蓄和贷款全部投入了，我们要求继续履行合同，恢复水电。未提交任何证据。法院依职权调取如下证据：一、潘建国（委托人）与马进福（受托人）于2015年6月8日签订了《委托书》，内容为：“1、授权受托人行使软通旭天餐厅经营权（有效商业合同期内）。2、授权受托人在受托期内办理餐厅相关证件及其他有关事宜。3、在受托期内，所有违法犯罪、合同纠纷等所有责任权利和义务，均有受托人承担。4、本委托书自委托人签字之日生效。”二、收条一张，潘建国于2015年6月8日出具的“今收到委托金壹佰贰拾万元整。”三、建行转账凭条一张，马玉德转给潘建国475000元。四、收条一张，刘景贵于2015年6月9日出具的“今收到马进福旭通广场101房屋装饰工程款20万元。”五、接警单7份，2015年6月16日询问笔录两份（被询问人分别是马进福与旭通广场物业经理孙福仁）。经审理查明，2014年1月1日，原告（甲方）与被告潘建国（乙方）签订了《租赁合同》，合同第一条约定原告将位于天津空港经济区中环西路46号旭通广场一层101号房间出租给潘建国用于经营快餐店。建筑面积为272.76平方米。合同第三条租赁期限为2014年1月1日至2020年12月31日。合同第四条第1款约定了每年度租金具体金额，其中2014年度免租金，2015年度租金为99557元，2016年度为119469元，2017年度为139380元，2018年度为159292元，2019年度为179203元,2020年度为199115元。第3款租金的支付约定，逾期交付的，乙方须向甲方交纳按日支付金额的千分之三作为滞纳金。合同第十条合同的变更和解除第3款部分约定：“未经甲方书面许可擅自将租赁标的物或其部分的利益转租或转让给他方或与他方共同使用；未按合同之规定交纳租金、保证金或其它任何费用，且收到甲方书面通知后未支付达7天。”合同第十一条违约和赔偿责任第1款约定：“若乙方未能如期支付合同所述租金、物业管理费或其它费用，甲方将发出缴款通知，要求乙方于规定时间内缴清该款项。如在甲方发出首次缴款通知后10天内，乙方仍未缴付该等款项，甲方将发出二次缴款通知和滞纳金通知。如在发出二次缴款通知后10天内，乙方仍未缴付该等款项，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关罚息。”合同第六条第1款约定，物业费单价为每天每平米0.5元。第4款约定，逾期缴付的，乙方须向甲方交纳按日支付金额的千分之三作为滞纳金。《补充说明》载明物业费首季度优惠后为6222元，每季度应交物业费12445元。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付潘建国，被告潘建国在此经营山西面馆。2014年度免租期届满后潘建国未交纳租金，自2015年1月1日开始欠租，自2014年第2季度开始欠付物业费。截止原告起诉之日欠租数额为99557/365*165=45005.2元。物业费欠付数额为12445*5-272.76*0.5*15=60179.3元。2015年6月8日，马进福与潘建国签订了《委托书》并进入涉案房屋，《委托书》内容为：“1、授权受托人行使软通旭天餐厅经营权（有效商业合同期内）。2、授权受托人在受托期内办理餐厅相关证件及其他有关事宜。3、在受托期内，所有违法犯罪、合同纠纷等所有责任权利和义务，均有受托人承担。4、本委托书自委托人签字之日生效。”同日，潘建国向马进福出具了“今收到委托金壹佰贰拾万元整。”的收条。同日，马进福通过朋友马玉德向潘建国转账支付了475000元。经公安机关2015年6月16日的询问笔录记载，马进福称一次性向潘建国支付了120万元，其中47.5万元是转账，其他均为现金支付。另查，马进福已将涉案房屋重新装修完毕且投入经营化隆牛肉拉面，并使用潘建国的营业执照，同时又以潘建国的名义办理了餐饮服务许可证等经营执照。因原告断水断电，马进福自行使用临时发电设备在涉案房屋门外发电使用。诉讼中，马进福同意代潘建国向原告补交2015年1月1日至2015年6月8日期间潘建国所欠的租金，并同意支付2015年6月8日进入涉案房屋以后的租金。再查，2015年7月7日，原告的法定代表人由王娟变更为金双庆。上述事实，有双方当事人当庭陈述以及原告提交的证据、本院依职权调取的证据佐证，并经双方当事人当庭质证及发表意见，本院予以确认。本院认为，原告与被告潘建国签订的《租赁合同》、《补充说明》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立、有效，对合同双方具有约束力。关于潘建国与马进福的合同关系问题。潘建国与马进福于2015年6月8日签订了《委托书》，潘建国委托马进福行使软通旭天餐厅经营权，且马进福亦实际使用潘建国的营业执照并以潘建国的名义办理餐饮服务许可证，经营化隆牛肉拉面。故被告马进福抗辩其与潘建国系合作经营关系并非原告诉请的转租关系的主张，本院予以支持。关于欠租的问题。诉讼中，马进福同意代潘建国向原告补交2015年1月1日至2015年6月8日期间潘建国所欠的租金，并同意支付其二人合作经营期间（即2015年6月8日以后）的租金。综上，原告作为业主出租房屋的主要目的在于获取收益，马进福同意交纳2015年度的欠租以及合作经营期间的租金能够实现《租赁合同》的收益目的，不影响合同目的实现，且马进福同意向原告支付2015年1月1日至2015年6月8日期间潘建国的欠租属于债务加入，该期间的债务应当由马进福与潘建国共同负担，故原告诉请因潘建国欠租要求解除合同的理由不符合解除的条件，本院不予支持。关于水电费的问题，因原告并未提供水电费的正式票据，本院不予支持。关于原告主张滞纳金的问题。本案滞纳金的性质实为违约金，违约金从本质上具有补偿性，违约责任的范围也应以实际损失为限。根据法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告并未提交其他证据证明实际损失，则逾期付款损失主要表现为价款接受方的利息损失，即当价款支付方按照约定的期限支付价款时，价款接收方本可以获得由该金钱所产生的法定孳息，但由于价款支付方未按期支付，由此给价款接收方造成了法定孳息的损失。原告现要求按应付金额日千分之三的标准主张违约金明显过分高于利息损失，故本院依法对原告主张的违约金予以调整，逾期付款违约金调整为中国人民银行同期同类人民币贷款利率1.3倍标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘建国、被告马进福于本判决生效之日起十五日内共同向原告天津软通旭天科技发展有限公司支付2015年1月1日至2015年6月8日期间的租金45005.2元，并以45005.2元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.3倍标准计算自2015年1月1日至2015年6月8日期期间的违约金。二、被告潘建国、被告马进福于本判决生效之日起十五日内共同向原告天津软通旭天科技发展有限公司支付2015年1月1日至2015年6月8日期间的物业费60179.3元，并以60179.3元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.3倍标准计算自2014年4月1日至2015年6月8日期间的违约金。三、被告潘建国、被告马进福于本判决生效之日起十五日内共同向原告天津软通旭天科技发展有限公司支付2015年6月9日至本判决书确定的给付之日止的租金，租金标准为：2015年度租金计算标准为99557元，2016年度租金计算标准为119469元。四、驳回原告天津软通旭天科技发展有限公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由原告负担530元，由二被告负担3570元，公告费600元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院；并于递交上诉状后七日内，自行向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，逾期不交纳按撤回上诉处理。审 判 长 马 越代理审判员 马 力代理审判员 张全伟二〇一六年五月十二日书 记 员 王旭东本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。