辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1235号
上诉人（原审被告）：刘志兰。
委托代理人：苏家伟（上诉人之子）。
被上诉人（原审原告）：宋德福。
被上诉人（原审原告）：宋金兰。
被上诉人（原审原告）：宋德治。
被上诉人（原审原告）：宋云兰。
被上诉人（原审原告）：宋英兰。
被上诉人宋德治、宋金兰、宋云兰、宋英兰共同委托代理人：宋德福（被代理人弟弟），自然状况同上。
原审原告宋德福、宋德治、宋金兰、宋云兰、宋英兰与原审被告刘志兰农村房屋买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2015年11月25日作出(2015)普民初字第2151号民事判决，刘志兰不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘志兰及其委托代理人苏家伟，被上诉人宋德福（同时作为被上诉人宋金兰、宋云兰、宋英兰、宋德治的共同委托代理人）、宋金兰、宋云兰、宋英兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宋德福、宋德治、宋金兰、宋云兰、宋英兰在一审中诉称：五原告系兄弟姐妹关系。父亲宋洪庆、母亲孙桂香分别于2000年、2002年去世，父母在四十里村留有四间瓦房。2002年10月8日，五原告与被告订立了一份房屋买卖契约，将未经继承程序处理的四间瓦房和集体分给五原告父母的自留地以20000元的价格一并卖给了被告，事后得知被告全家系城市户口，依据现行法律关于不允许城镇人口到农村买房的规定，应当认定该房屋买卖行为无效。故五原告现起诉，请求判令原、被告双方订立的房屋买卖合同无效，判令被告返还所购买的原告的房屋。
原审被告刘志兰在一审中辩称：案涉合同符合签订时的法律规定，应当遵循诚实信用原则，不应确认无效。案涉房屋在原告起诉前已动迁，土地性质已由集体变为国有，不受法律和政策限制。原告请求确认合同无效的动因在于动迁补偿利益，其行为违反诚实信用原则，严重损害公序良俗。五原告均为城镇户口，且被告在购买案涉房屋后，村委会知晓并同意此事，根据《最高人民法院贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》及《最高人民法院贯彻执行民法通则若干问题的意见(修改稿)》规定，案涉合同应为有效，原告应配合办理房屋过户手续。即使双方买卖合同无效，原告也应按照法律规定返还购房价款，并赔偿被告因改扩建房屋发生的费用、房屋增值款项。
一审法院审理查明：五原告系兄弟姊妹关系，2002年10月8日，五原告与被告签订房屋买卖契约，将父母遗有的位于金州区三十里堡镇四十里村铁匠炉屯79号，面积为61.3平方米的四间瓦房以20000元的价格出售给被告，原告宋德福同时将案涉房屋后小块园地的使用权签写契约附件归于被告。协议签订后，被告向五原告交付了购房款，五原告同时将房屋及房产执照交付给被告。被告购房后，并未办理产权过户手续，但被告实际居住、使用至今，期间对房屋进行了修缮、添附。另查，被告系非农户口，户籍所在地为黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。争议房屋系建筑于金州区三十里堡镇四十里村集体土地上，系宅基地上所建房屋。
一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。与国家法律、政策性法规相冲突的民事法律行为，属于无效民事法律行为。案涉房屋系宅基地房屋，该房屋占用的土地系集体所有的土地，农村宅基地使用权具有村民身份性，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。该法第三十六条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建设住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革土地管理的决定》(国发[2004]28号)第十条规定，加强城镇建设用地的管理，改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。在房地一致的格局下，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，本案中，被告系非农业人口，无权在农村享有宅基地，原、被告买卖案涉房屋的民事法律行为导致被告享有宅基地，违背了宅基地享有主体的特定性，侵犯了农村集体权益，违反了上述国家法律、政策性法规，应属无效民事法律行为，故原、被告双方签订的买房契约系无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。被告因买房契约取得的案涉房屋应返还给五原告，五原告因买房契约取得的购房款也应当返还给被告。同时因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于被告对案涉房屋进行了修缮、添附，因此在被告返还房屋时，五原告应就房屋修缮、添附部分予以对价补偿。一审法院在审理过程中，多次向被告释明提出反诉的权利以及为确定反诉请求申请司法鉴定的必要性，但被告在庭审中明确表示放弃司法鉴定及反诉，且未经法庭许可中途退庭，故对被告的经济损失在本案中一审法院不予处理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决:一、确认原告宋德治、宋德福、宋云兰、宋金兰、宋英兰与被告刘志兰于2002年10月8日签订的《买房契约》无效；二、被告刘志兰于判决生效后十日内将坐落于金州区三十里堡镇四十里村铁匠炉屯79号，面积为61.3平方米四间瓦房返还原告宋德治、宋德福、宋云兰、宋金兰、宋英兰；三、原告宋德治、宋德福、宋云兰、宋金兰、宋英兰于判决生效后十日内返还被告刘志兰购房款20000元。未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由被告刘志兰承担。
宣判后，刘志兰不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。其上诉理由是：一、案涉房屋在各被上诉人起诉之前已发生动迁，其性质已由集体所有变为国有，故一审法院在本院认为中所依据的《土地管理法》，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，《国务院关于深化改革土地管理的决定》的法律法规是错误的。二、《民法通则》第61条第1款规定，民事行为被确为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。《合同法》第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。案涉房屋在上诉人购买后，又出资进行了改扩建，事隔十年之久，房屋己升值，且现己动迁，所以即使双方的买卖合同无效，五被上诉人也应按照法律规定，返还原购房价款，并赔偿上诉人房屋因改扩建的升值费用以及房屋增值款项。一审法院仅就上诉人针对房屋的修缮、添附部分进行对价补偿，明显违背了公平原则。上诉人提供了村委会开的动迁证明，动迁标准是国家定的，也是上诉人房屋现在的价值，上诉人要求被上诉人应该按动迁标准赔偿。三、国家这十几年经济发展迅速，通货膨胀非常大，贬值也非常大，一审怎能用返还房款来赔偿上诉人。当初是五被上诉人强卖给上诉人的，现在看到动迁利益来否认协议的有效性，此举有违诚实信用原则。
被上诉人宋德治、宋德福、宋云兰、宋金兰、宋英兰表示服从原审判决。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，我国现行法律政策规定禁止农村村民向城镇居民转让宅基地使用权。根据“地随房走”的原则,农民转让宅基地上的房屋,宅基地的使用权也随之转让，那么，农民向城镇居民转让宅基地上的房屋也就变相地违反了禁止转让宅基地使用权的规定，因此，农村村民与城镇居民之间就宅基地上房屋的买卖行为应认定为无效行为，即双方之间的房屋买卖合同无效。本案中，案涉房屋系农村宅基地上的房屋，上诉人却为非农业人口，而上诉人又没有提供证据证明案涉房屋座落的集体土地在一审辩论终结前已由集体土地被征为国有土地，因此，上诉人与五被上诉人之间的房屋买卖仍然是农村宅基地上房屋的买卖。根据前述论述，双方之间买卖行为无效，一审判决确认宋德治、宋德福、宋云兰、宋金兰、宋英兰与刘志兰于2002年10月8日签订的《买房契约》无效正确。既然合同无效，那么，当事人因该行为取得的财产，应当予以返还，一审判决上诉人腾退房屋、五被上诉人返还购房款并无不当。
至于合同无效的赔偿问题，由于上诉人在一审中并没有提出反诉，因此，对于上诉人在案涉房屋上的添附以及房屋的增值溢价的赔偿，上诉人可另行诉讼解决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（上诉人刘志兰已预交），由上诉人刘志兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 丁大勇
审判员 刘冬艳
二〇一六年五月十六日
书记员 王丽秋