浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越民初字第3673号
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司。
法定代表人郑华。
委托代理人（特别授权代理）赵垚瑶。
被告娄翔机。
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司与被告娄翔机物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理。依法由审判员戴伟章适用简易程序独任审判，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵垚瑶、被告娄翔机到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司诉称：2009年5月25日，原告与绍兴百和房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并约定自2009年5月18日起至2012年5月17日止，由原告为向阳公寓（原名为涂山家园）提供物业管理服务；物业管理服务费交纳标准为：高层住宅每月每平方米1.35元；逾期付款违约金按日千分之一计算；能耗费按每月每平方米0.35元计算。原告在签订物业服务合同后，依约履行了对向阳公寓的物业管理义务。被告购买了向阳公寓1单元102室，建筑面积116.73平方米的房屋1套。为此，被告在享受服务的同时理应履行交费义务，每年应交物业服务费为2311元，但被告自2013年1月9日至2014年1月8日未交纳物业服务费合计2663元。期间，原告曾数次向被告催交，并于2014年7月15日向被告发送律师催讨函，又于2014年7月31日在小区门口张贴《催缴物业费的公告》向被告催讨物业费，但被告至今分文未付。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2013年1月9日至2014年1月8日的物业服务费2311元，并支付违约金379元（自2014年1月9日起至判决确定的付款之日止，按未交数额的千分之一计算，暂算至2014年6月23日），上述二项合计3100元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告娄翔机辩称：原告与房产开发商签订的前期物业服务合同第九章列明，该合同期限自2009年5月18日起至2012年5月17日止。该合同期已届满，原告据此提出诉讼不成立，其据此收取物业费也为非法；原告的物业收费标准不合法。根据被告与开发商签署的浙江省商品房买卖合同约定，公寓物业费暂定每月每平方1元，但现原告却要求按照1.35元／平方米收取，另根据绍兴市区调整普通住宅前期物业服务收费标准的规定，三级高层住宅收费标准为0.9元／平方米，原告的收费过高，违反了国家收费标准；原告未履行法律规定的义务。根据前期物业服务合同第三章第六条的约定，原告的服务收费方式为包干制。根据浙江省物业管理条例第四章第三十六条的规定，实行包干制收费方式的，应定期公布物业共用部位、共用设施设备及相关场地经营所得的收支情况。另据浙江省物业服务收费管理实施办法第十五条的规定：“物业管理企业应当每年不少于一次向业主委员会或全体业主公布物业服务资金的收支情况”，但原告一直未公开费用收支情况，在业主向原告索要时，有关人员不仅拒不提供，还态度恶劣。原告收取物业费时，对住房采取不同的收费标准，部分住房享受八折优惠，此做法不公开、不透明、不公平，违反浙江省物业服务收费管理实施办法第五条的规定；原告在本小区现有保安三人、物业管理员一人，其中有的人员明显有身体残疾，所有人员均未公布上岗证，在这样的情况下，这些人员根本不合适从事物业服务，但原告一直没有对此采取公布、调整的行动，违反浙江省物业管理条例。原告的清洁工在小区清扫中，明确表示电梯不予清扫，要求住户自行清扫，与浙江省物业服务收费管理实施办法的规定不符；原告不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。物业管理人员、保安业务素质低劣，未做好本职工作，物业管理不完善，服务不到位，没有专业的物业维护人员，无应急措施，导致出现事故时不能处理。根据向阳公寓小区业主使用手册第11页出入及治安管理规定要求，外来人员凭有效身份证登记出入，此规定对我们小区来讲形同虚设，外来人员随意进出，小区内布满小广告、牛皮癣等，甚至多次敲门推销商品。故被告拒付物业费系事出有因，而并非原告起诉状所述“经催要未付”；被告的房屋室外有一落水管排水不畅，水漫到房屋阳台和卧室，造成室内地板拱起，物业公司同意补偿，但至今也没有补偿给被告。综上，被告请求法院驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、前期物业服务合同1份，要求证明原告对涉案公寓进行物业管理的事实以及物业收费及违约金计算方式的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2、绍兴市地名委员会办公室2009第36号文件复印件1份，经质证，被告对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
3、律师函、挂号信收据各1份，证明原告通过挂号信形式向被告催讨物业费的事实。经质证，被告认为其没有收到过该信函。本院认为，该证据系原告单方制作，且无其他证据佐证被告已收到该信函的事实，故对该证据的证明效力不予确认。
4、催讨物业费的公告1份、照片2份，要证明原告在小区门口张贴公告的方式向被告催讨物业费的事实。经质证，被告对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
5、绍兴市房产开发摘抄信息1份，证明本案房产信息情况。经质证，被告对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
被告娄翔机为证明其主张的事实，向本院提交了律师回复函1份、商品房买卖合同1份，要求证明商品房买卖合同约定的物业管理费为每月每平方米1元的事实。经质证，原告律师回复函的真实性无异议，但认为该复函与本案无关；对商品房买卖合同的真实性能够不清楚，即使合同中约定了物业管理费价格，也应前期物业服务合同约定为准。本院对上述证据本身的真实性予以确认。
结合上述确认证据及原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：被告为绍兴市越城区稽山街道向阳公寓1单元102室业主。2009年5月25日，原告与绍兴百和房产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并约定自2009年5月18日起至2012年5月17日止，由原告为向阳公寓（原名为涂山家园）提供物业管理服务。物业管理服务费交纳标准为：高层住宅每月每平方米1.35元；逾期付款违约金按日千分之一计算；能耗费按每月每平方米0.35元计算。被告已按上述收费标准，向原告付清了至2013年1月8日止的物业服务费。2014年7月31日，原告在小区门口张贴《催缴物业费的公告》，要求被告缴纳2013年1月9日至2014年1月8日的物业费，但被告至今未予缴纳。
本院认为，原告与绍兴百和房产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，该合同对所有业主均具有约束力，合同签订后，被告作为业主应遵守合同约定。根据该物业服务合同约定，合同期限自2009年5月18日起至2012年5月17日止，合同期满前1个月，业主大会尚未成立，双方应就延长本合同期限达成协议，根据查明事实，该前期物业服务合同期满后，双方并未就延长合同期限达成协议，业主大会也没有实际成立，故在2012年5月18日起，原告继续对被告所居住的公寓进行了物业管理，原、被告之间形成了事实上的物业服务关系，物业服务费用可参照前期物业服务合同约定的高层住宅每月每平方米1.35元及能耗费每月每平方米0.35元计付，被告面积为116.73平方米住宅自2013年1月9日至2014年1月8日的物业管理服务费应为2381.29元，故原告要求被告支付物业服务费2311元的诉讼请求，本院予以支持；被告认为其房屋地板因漏水受损为的到赔偿的主张，因未能举证证实，本院不予采信；被告答辩所称部分原告物业管理中存在的瑕疵问题，因物业管理服务系针对广大业主，业主利益角度不同，物业管理服务不可能让每个业主满意。若业主均以物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业管理服务恶化，损害到大多数业主的权利。当然，在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。但是物业服务合同是双务合同，从权利义务对等原则来看，业主交纳物业费的高低与物业服务企业提供的服务质量是相对应的。根据本案承办人实地察看，原告在履行合同过程中确有存在如公寓地下车库通道堆放物品、部分墙面张贴广告以及外来人员可以随意进出等现象，被告因原告履行合同存在上述行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性。综合考虑公寓整体物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的责任程度等因素，本院对原告要求支付逾期付款违约金的诉请依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告娄翔机于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市美怡居物业管理有限公司支付2013年1月9日至2014年1月8日的物业管理服务费2311元；
二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告娄翔机负担，于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 戴伟章
二〇一四年十一月十二日
书记员 严莺飞
附页：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
国务院《物业管理条例》
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。