陕西省旬阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旬阳民初字第01047号
原告张培君，男，1969年3月27日出生，汉族，居民，四川省广安市广安区人。
委托代理人李雁林，陕西达衡律师事务所律师。
被告赵燕（杜新宏之妻），女，1985年2月13日出生，汉族，居民。
被告杜荣熙（杜新宏之子），男，2012年3月5日出生，汉族，居民。
法定代理人赵燕，女，1985年2月21日出生，汉族，居民。
被告杜娜娜（杜新宏之女），女，1994年1月31日出生，汉族，居民。
被告杜荣辉（杜新宏之子），男，1996年10月12日出生，汉族，居民。
被告陈仕莲（杜新宏之母），女，1940年10月6日出生，汉族，居民。
第三人何明英（杜新宏前妻），女，1970年7月10日出生，汉族，居民。
原告张培君与被告赵燕、杜荣熙、杜娜娜、杜荣辉、陈仕莲及第三人何明英确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张培君及其委托代理人李雁林，第三人何明英到庭参加了诉讼，被告赵燕、杜荣熙、杜娜娜、杜荣辉、陈仕莲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告张培君诉称，2012年4月14日，经人介绍原告与杜新宏（已故）签订了租赁协议，约定：杜新宏将门面房的一、二、三楼的商房租赁给张培君，期限为三年（自2014年1月1日起至2017年1月1日止），年租金120000元，在签订协议时一次性付清房屋全部租金，租赁期内不得无故提前收回房屋租赁权，如有单方违约应双倍退还本合同全部租金。合同签订后，原告于次日支付杜新宏租金360000元。
2013年12月1日，第三人何明英找到张培君称其所承租商贸大街82号一、二层门面商房在2011年经法院调解属第三人和杜新宏共有，从2014年1月1日起，二人依次轮流出租，一人收取一年的房租，杜新宏无权将房屋一次性出租给原告3年。原告得到证实后，基于杜新宏不能给退还房租金，而原告又愿意承租该房屋的情况下，2013年12月7日，原告再次与何明英签订租赁合同，约定由原告另行支付给何明英2014年1月1日至2015年1月1日一年的房租金175000元，2015年的房租金由杜新宏收取，顺延原告的租赁期限，何明英不再干涉，合同签订后，何明英收取原告租金175000元。原告按约定准备入住时，该房屋原承租人刘平提出异议，并拿出2013年12月4日杜新宏和赵燕与其签订的1至2楼房屋租赁合同，租赁期限从2013年12月31日至2014年12月31日止，房租金175000元已在签订合同当天付清，拒绝搬出。原告和第三人与杜新宏、赵燕联系解决此事。2014年7月31日，刘平、杜新宏与原告签订了退房协议，协商由原告替杜新宏退还刘平包括剩余5个月房租金、定金等在内共计120000元，刘平收到120000元后即腾房。退房协议签订当日，刘平收取原告退房款120000元。2014年8月1日原告入住该房屋经营至今。原告在进店之前一共支付655000元的租金，不料在2014年8月中旬杜新宏在外地突然病故，杜新宏生前的债主纷纷要求用门面房偿还债务，原告在租赁期限内经营受到干扰。同时，由于杜新宏死后，其法定继承人均要求主张继承权，现赵燕一人不能作主，且被告不认可杜新宏生前与原告签订的协议和收取原告的租金，导致原告的租赁权利得不到实现。故原告请求人民法院依法判令：1、确认原、被告签订的租赁协议有效。2、被告对原告继续履行租期为三年的租赁协议及原告垫付120000元折抵八个月的租赁期。本案在审理中，原告变更了诉讼请求：1、确认原告张培君与杜新宏签订的房屋租赁协议及杜新宏、赵燕与刘平签订的房屋租赁合同有效，被告与第三人应当继续履行；2、原告张培君替杜新宏返还刘平房租金120000元，应当续租折抵房屋租金。
原告张培君为支持自己的主张提供的证据有：1、杜新宏的旬房权证城字第03**号房产证、（2011）旬民初字第386号民事调解书、（2014）旬阳民初字第685号民事判决书。证明家庭成员、婚姻状况，及门面商业房一、二楼系杜新宏和第三人何明英共有并轮流收取房租事实。2、2012年4月14日杜新宏与张培君签订的房屋租凭协议、收条1张。证明杜新宏将旬阳县商贸大街82号临街门面房一、二、三楼出租给原告张培君，并收取了张培君三年房租360000元的事实。3、2013年12月7日何明英与张培君签订的房屋租赁协议、收条3张，证明何明英将临街门面房一、二、三楼出租给原告张培君，并收取了张培君一年房租175000元的事实。4、2013年12月4日杜新宏、赵燕与刘平签订的房屋租赁合同、2014年7月31日退房协议、刘平收条1张。证明杜新宏与刘平、张培君协商，由张培君替杜新宏、赵燕垫付给刘平退房款120000元的事实。
被告赵燕、杜荣熙、杜娜娜、杜荣辉、陈仕莲未作答辩，也未提交证据。
第三人何明英述称，第三人愿意按（2011）旬民初字第386号民事调解书执行，以市场价的变动增减轮流收取各自应得的房租金。
第三人何明英未提交证据。
经当庭举证、质证，原告张培君提交的证据除何明英与张培君签订的房屋租赁协议与本案没有关联外，其他证据来源合法，具有客观性、真实性，本院予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，确认以下案件事实：被告陈仕莲系杜新宏之母。杜新宏与前妻何明英，生育杜娜娜、杜荣辉，现均在校读书。杜新宏与何明英于2011年8月25日离婚，并于同年9月30日与赵燕结婚。婚后于2012年3月5日赵燕生育一子，取名杜荣熙。
2011年8月25日，旬阳县人民法院作出（2011）旬民初字第386号民事调解书，杜新宏与何明英离婚；财产分割：杜新宏生前私有房屋座落旬阳县城关镇下菜湾村一组，混合结构1间4.5层，建筑面积185.89平方米，一、二楼两层为商业用房，归杜新宏、何明英共有，杜新宏与何明英各占百分之五十的份额；三楼房屋归杜新宏所有；四楼、五楼归何明英所有，房产变更后手续由杜新宏保管。临街门面房一间2013年12月31日房租到期后，经杜新宏、何明英二人同意继续出租，依次轮流收取房租，每人收取一年。所购现代牌车辆一辆归杜新宏所有。
2012年4月14日，杜新宏与原告张培君签订了房屋租赁协议，主要内容：杜新宏（甲方）将旬阳县商贸大街82号临街门面房一、二、三楼的商房出租于张培君（乙方）。协议如下：“1、租期：三年，自2014年1月1日起至2017年1月1日止。2、每年租金：壹拾贰万元整（120000.00元）。3、租金支付办法：乙方应在签此房协议之日一次性付清全部房屋租金。4、乙方在承租期内，甲方不得无故提前收回房屋租用权，影响乙方正常使用。如有单方违约应双倍退还本合同全部租金。房屋租用期满，乙方有优先续租的权利，租金双方另行商定。乙方有权转让合同期内租赁权，甲方不得干涉，如甲方家庭纠纷，不得影响乙方正常经营，否则后果由甲方负责。协议还约定了其他权利义务。同年4月15日，杜新宏向原告张培君出具收条一张，载明：“今收到张培君付房租金叁年从2013年12月31日至2016年12月31日止，房租金共计叁拾陆万元整（360000元）”。2013年12月7日，何明英（甲方）与张培君（乙方）签订了房屋租赁协议，内容为：“1、租期一年。自2014年1月1日起至2015年1月1日止。2、租金壹拾柒万伍仟元整（17.5万元）。3、租金支付办法：乙方应签此房协议之日一次性付清全部房屋租金。4、乙方在承租期内，甲方不得无故提前收回房屋租用权，而影响乙方正常使用。甲方有义务提供完整安全的房屋和水电设施。如有单方违约应双倍退还本合同全部租金。如政府性市场搬迁和乙方无法经营，乙方有权转让给第三方经营。房屋租用期满，乙方有优先续租的权利，租金双方另行商定。乙方有权转让合同期内租赁权，甲方不得干涉，如甲方家庭纠纷，不得影响乙方正常经营，否则后果由甲方负责。五、乙方应爱护房屋设施，不得破坏房屋主体结构，乙方在经营期内注意安全，由此引起的一切后果均由乙方负责。特注：2015年由杜新宏收取租金，何明英不得干涉。如要转让得经甲方同意”。协议签订后，何明英收取张培君房屋租金175000元，并向张培君出具了收条。
原告张培君按约定进住该承租的房屋时，其房屋承租人刘平出示2013年12月4日杜新宏、赵燕与刘平签订的房屋租赁合同，其内容为：租赁期限为1年，自2013年12月31日起至2014年12月31日止，房屋每年租金175000元，一次性付清。同时刘平提出已付清杜新宏、赵燕房屋租金175000元，租期未届满要求返还租金。2014年7月31日，何明英在场，杜新宏电话与刘平、张培君三方协商达成了退房协议，内容为：“因为在2012年4月14日杜新宏将商贸大街82号商房一至三楼租给张培君使用，租期三年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止。2013年12月4日杜新宏与其妻赵燕把此商房租给了原租户刘平，导致张培君无法进房，经三方协商由杜新宏退回刘平剩余租期的租金（8月1日至12月31日止）5个月，共计75000元，另外杜新宏和赵燕借刘平25000元及刘平承租进房时向杜新宏交付20000元转让费，应支付刘平合计120000元。刘平在收取该款后应于2014年8月1日前搬离此商房。由于杜新宏在外地无法回来，由张培君垫付刘平，杜新宏回来付给张培君或转为房租金，如有一方违约，赔偿违约金5万元”。同日，刘平向张培君出具收条一张，载明：“今收到张培君代杜新宏付刘平退房款120000元（壹拾贰万元）（2014年8月1日—2014年12月31日）”。2014年8月1日原告张培君入住此房经营至今。2014年8月中旬杜新宏在外地病故。
本院认为，原告张培君与被告赵燕之夫杜新宏签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。杜新宏、赵燕与刘平签订的房屋租赁合同，双方当事人已经协商解除，原告要求确认该合同有效无实际意义，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告张培君在承租期间，出租人杜新宏死亡，被告赵燕、杜荣熙、杜娜娜、杜荣辉、陈仕莲均为杜新宏的法定继承人并属该出租房屋的继承人，而继承人就自动成为新的产权人，故被告应当继续履行合同。原告与被告赵燕之夫杜新宏签订房屋租赁合同后，已按约定交清了三年房租，双方尚未续签房屋租赁合同，原告无义务支付被告房租，故原告张培君请求替杜新宏返还刘平房租金120000元，应当续租折抵房屋租金，缺乏事实和法律依据，其请求不予支持。原告张培君与第三人何明英签订的房屋租赁协议，属另一种法律关系，与本案没有关联。被告赵燕、杜荣熙、杜娜娜、杜荣辉、陈仕莲经合法传唤未到庭，视为放弃抗辩、举证权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张培君与被告赵燕之夫杜新宏于2012年4月14日签订的房屋租赁协议有效。
二、驳回原告张培君的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告张培君承担，公告费760元，由被告赵燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。
审 判 长 黄星华
审 判 员 曹 燕
人民陪审员 张学明
二〇一五年七月三十日
书 记 员 方梦华