湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁法民二初字第141号
原告新田县民政局。
法定代表人刘志斌，该局局长。
住所地：湖南省新田县龙泉镇滨河西路**号。
委托代理人肖从波，男，1982年2月14日出生，汉族，湖南省新田县人，新田县民政局公务员。特别授权。
委托代理人邓永忠，男，1970年2月28日出生，汉族，湖南省新田县人，新田县维权中心公务员。一般代理。
被告匡小红，女，1970年10月21日出生，汉族，湖南省新田县人，公务员。
委托代理人袁运国，男，1964年4月30日出生，汉族，湖南省新田县人，居民。特别授权。
第三人新田县人民法院。
法定代表人欧阳韶勇，该院院长。
住所地：湖南省新田县龙泉镇龙泉大道。
委托代理人刘建国，男，1970年10月1日出生，汉族，湖南省新田县人，该法院公务员。特别授权。
委托代理人邓晓胜，男，1980年7月4日出生，汉族，湖南省新田县人，该法院公务员。特别授权。
原告新田县民政局诉被告匡小红及第三人新田县人民法院排除妨害纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，本院依法适用普通程序，由审判员欧明辉担任审判长，与审判员张艳、何胜军组成合议庭，于2014年8月26日下午在宁远县人民法院第五审判庭公开开庭进行了审理，书记员许洪源担任庭审记录。原告新田县民政局的委托代理人肖从波、邓永忠，被告匡小红及其委托代理人袁运国，第三人新田县人民法院委托代理人刘建国、邓晓胜到庭参加诉讼。在诉讼中，本院根据当事人的申请追加新田县人民法院为本案第三人参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新田县民政局诉称，2006年4月18日，经新田县人民政府同意，原告新田县民政局与新田县人民法院就原新田县人民法院龙泉法庭房地产达成《房地产转让合同》，将新田县龙泉镇人民路18号房地产以99万元的价格转让给原告，协议签订后，原居住在该房的住户除被告匡小红外均如期搬离该房，房产正式交付原告使用，并于2007年办理了房产过户手续。被告匡小红经多方做工作，无故拒不腾房，至今已达8年之久，致使原告无法完全实现对该房的管理权，影响了新田县双碧社区、县社会救助管理局的办公，严重侵犯了原告的财产所有权。为此，为维护原告的合法权益，特具状起诉，要求法院依法责令被告立即腾出侵占原告的房屋，并赔偿因8年未腾房给原告造成的损失16000元。
原告新田县民政局为支持其诉请，向本院提供了如下证据：
1、房屋所有权证一份，拟证实诉争的标的是原告的合法财产。
2、房地产转让合同一份，拟证实诉争房屋所属房产是第三人新田县人民法院以99万元的价格卖给原告的。
3、银行进账单两份，拟证实原告已付款800000元及龙泉法庭房产属国有资产。
4、新田县人民政府常务会议纪要（2006年4月7日）一份，拟证实龙泉法庭房产属国有资产，原告购买该房产已征得新田县人民政府的同意。
5、新田县国有资产调剂调拨通知书（新财国资（2014）3号）一份，拟证实龙泉法庭房产属国有资产，从新田县人民法院调拨归新田县民政局所有。
6、关于落实新田县人民政府常务会议精神的请示一份，拟证实龙泉法庭房产属国有资产，原告购买龙泉法庭房产是用作新田县双碧社区、敬老院、低保中心办公楼。
被告匡小红辩称：一、诉争房屋系答辩人所在单位即第三人新田县人民法院于1993年依据国家房改政策分配给答辩人的福利安置房，答辩人拥有该套住房部分产权即占有权、使用权。其理由是：1、诉争房屋分配方式是答辩人所在单位通过答辩人的工龄、职务、年龄等论资排辈、打分汇总以及答辩人配偶的工龄计入购房折扣的形式进行的。且按照当时政策规定家庭已有私房或在同城的国家公职人员，夫妻双方一方单位有房（包括有限产权房和以息代租房），配偶另一方单位不得再享受所在单位的福利分房，故答辩人配偶在其所在单位未分到任何房屋包括在国有土地上修建集资房。2、答辩人按规定分两次向第三人交纳住房款5056元（其中1993年7月29日交房款3100元、1994年交房款1956元），该房款价格符合房屋总价减去各项优惠，更符合《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》、《建设部关于进一步推进现有公房住房改革的通知》文件精神。3、诉争房屋虽有租金存在，但该法律关系不同于一般的房屋租赁合同，公房的分配与公房租赁关系的建立与承租人的年龄、职业、共同居住人等身份事项密切相关，而并不取决于承租人的意向，不取决于租赁关系所具有的双务关系，产权单位对于承租的公有房屋并无完整的处分权，其处分权受到承租人使用权的限制，在承租人没有法定违规行为的情况下，不能收回出租的房屋，故被答辩人与第三人之间的房地产转让行为，不能否定答辩人对诉争房屋享有的公有住房使用权，且被答辩人与第三人未依照相关规定对答辩人进行妥善安置或补偿，要求答辩人搬房违反了相关法律政策的规定。二、2006年4月份被答辩人与第三人不按规定及程序非法转让原龙泉法庭房地产，该房地产评估价为1080000元，第三人只公开挂牌一次未果后，即与被答辩人以人民币990000元达成转让协议，且在付款时有390000元未付，理由是第三人未处理好本案诉争房屋，由此说明，第三人与原告是有承诺在先的，故第三人与原告的行为，违背了房屋租赁合同和买卖不破租赁及承租人的优先购买权。三、答辩人系第三人新田县人民法院的审判员，诉争房屋是第三人内部房改时分配给答辩人的住房，被答辩人与第三人签订的转让协议是在新田县人民政府会议精神指导下的有偿调拨协议，也就是说第三人将对诉争房屋的权利和义务以调拨协议转让给被答辩人，但对答辩人而言，仍处于被管理的地位，应不属于民法关系调整的平等公民之间、公民与法人、法人之间的民事诉讼范畴，故不属于民事诉讼受理范围。四、因第三人对答辩人于2006年6月29日作出了错误的行政处理决定，该决定仍在生效中，应依法予以纠正后再解决此住房问题，或一并解决。综上所述，被答辩人要求答辩人搬离诉争房屋及赔偿损失的诉请无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告匡小红为支持其答辩理由，向法院提供如下证据：
1、新田县统一收款收据一张，拟证实被告匡小红居住诉争房屋是合法的。
2、1994年交房租费名单一份，拟证实被告交房租1956元及原始住户有6家，现其余5家并未在此居住。
3、照片一份（共计36张），拟证实原告在装修其他房屋时对匡小红所居住的房屋及财物所造成的损害。
4、新田县工商行政管理局的关于在本局开展集资建房的报告及名册一份，拟证实因匡小红在新田县人民法院享受了住房优惠，故被告配偶袁运国在其本单位没有参加房改分房。
5、证人谢石征的证言一份，拟证实第三人所解决匡小红的住房不妥当。
6、新田县人民法院院党组对匡小红同志拒不腾房的处理决定一份，拟证实新田县人民法院院党组对该住房作出了不妥处理。
7、申诉状一份，拟证实被告匡小红的维权行为及对该处理不服且正在申诉之中。
8、中共永州市委办公室文件（永办发（2004）15号）一份，拟证实群众利益受到损害的，应得到合理补偿。
9、湖南省人民政府关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（湘政发（1998）23号）一份，拟证实住房有货币补贴和实物补贴。
10、工资卡一份，拟证实被告匡小红多年来的工资情况。
第三人新田县人民法院陈述：1、原龙泉法庭房产及土地均属国有资产，且土地是以划拨方式取得，不属于完全形式的国有土地，后由新田县民政局以990000元的价格购买，双方签订了房地产转让合同，因此，该转让行为是有效的。2、被告匡小红居住诉争房屋是以息代租的方式入住，该房产并未进行过房改，且原龙泉法庭房产属办公用房，不能纳入福利分房。3、根据新田县人民政府的会议精神，新田县人民法院已将该房产过户至新田县民政局，并已办理了产权证书。在办理产权证书之前，第三人已两次通知被告要求腾房。4、第三人虽对被告收取了房租，但以息代租方式并不等于租赁合同中的一般商业租赁方式，被告在其中并不享有优先购买权。5、被告所提出的补偿与第三人无关。
第三人新田县人民法院为支持其陈述事实，向法院提供如下证据：
1、新田县人民政府常务会议纪要（2006年4月7日）一份，拟证实原告购买原龙泉法庭房产是用作办公楼，且原龙泉法庭房地产属国有资产。
2、关于落实县政府常务会议精神的请示一份，拟证实新田县人民政府同意第三人以990000元的价格将原龙泉法庭房地产有偿调拨给原告，且成交后，原龙泉法庭房地产移交给原告。
3、房地产转让合同一份，拟证实第三人将位于新田县龙泉镇人民路18号的房地产移交给原告。
4、交房租费花名册一份，拟证实被告匡小红是以房租费方式即以息代租方式承租诉争房屋的，对诉争房屋不享有产权和有限产权。
5、腾房通知、限期腾房通知及送达回证各一份，拟证实第三人于2006年4月13日、2006年6月16日分两次向匡小红送达腾房通知，要求其限期腾房，匡小红均已签收到腾房通知书。
6、新田县龙泉镇字第2007-0979号房权证一份，拟证实新田县龙泉镇人民路18号的房地产所有权已过户至原告，现原告系该房屋的所有权人。
本案通过庭审质证，本院认证如下：
㈠对原告新田县民政局提供的1号（房屋所有权证）、2号（房地产转让合同）、3号（银行进账单）、4号（会议纪要）、5号（调拨通知书）、6号（请示）证据，第三人新田县人民法院均无异议，被告匡小红认为：对1号证据的真实性保留意见；2号证据是原告与第三人签订的房地产转让合同，原告应将新田县人民法院作为被告而不是匡小红，另外证据也说明原告是认可有住户在诉争房屋内的，且这一行为是新田县政府行为；3号证据体现的是原告与第三人之间的关系，与匡小红无关；4号、5号证据体现的是政府的行政行为；6号证据的请示内容不能损害他人的利益，因该诉争房屋是第三人分配给被告的房改福利房，被告服从第三人的分配，故被告有权居住该房。本院认为：1号、2号、3号、4号、5号、6号证据，形式来源合法，内容客观真实，且与本案有关联性，符合证据的三性标准，本院予以采信。
㈡对被告匡小红提供的1号（住房费收据）、2号（交房租费花名册）、3号（财物损害照片）、4号（集资建房报告及花名册）、5号（谢石征证言）、6号（处理决定）、7号（申诉状）、8号（永办发（2004）15号文件）、9号（湘政发（1998）23号通知）、10号（工资卡）证据，原告认为：1号、2号、3号、4号、7号、8号、9号、10号证据均与本案无关联性；5号、6号证据的真实性无异议，但是不能达到被告的举证证明目的，5号证据恰好证实被告所居住的房屋系国有资产，且当时被告是同意腾房的。第三人认为：3号、4号、7号、8号、9号、10号证据与本案无关；1号、2号、5号、6号证据的真实性无异议，但是不能达到被告的举证证明目的，其中1号、2号证据不能证实被告所居住的房屋系被告购买的房改房，5号证据显示第三人已与谢石征联系过并经谢石征同意将其房租给被告后，才通知被告就租房的具体事宜与谢石征商谈，而6号证据只能证明第三人要求被告腾房的事实。本院认为：3号、4号、7号、8号、9号、10号证据，与本案不具有关联性，因本案案由系排除妨碍纠纷，本案审查的内容主要是主张权利的原告对诉争房屋是否享有物权法所规定的所有权，以及被告的行为是否妨害了权利人行使自己的合法权利，至于被告的财物是否有损失存在及被告认为原告取得诉争房屋所有权不合法不符合程序等问题所体现的是另一法律关系，不属于本案审查范围，故以上六份证据，本院不予采信；1号、2号、5号、6号证据符合证据的合法性、真实性、关联性三性标准，本院予以采信，但不能达到被告举证证明目的，1号、2号证据中的票据及花名册上明确的是住房款、房租费而非购房款，不能证实诉争房屋系房改房。5号证据内容显示证人先前对租房给被告之事态度不明确，但是第三人在表明违约等责任由第三人承担后，证人没有再拒绝将房租给被告。6号证据内容表明的是第三人要求被告腾房而被告未在合理期限内腾出房屋，而对被告作出的处理决定。
㈢对第三人新田县人民法院提供的1号（会议纪要）、2号（请示）、3号（房地产转让合同）、4号（交房租费花名册）、5号（腾房通知及送达回证）、6号（房权证）证据，原告均无异议，被告认为：1号、2号、3号、4号、6号均属行政行为，而非民事范畴；5号证据的腾房通知不符合正规的行政程序，因被告取得诉争房屋的居住是通过行政程序，腾出该房屋也得经过行政程序将被告妥善安置并补偿后才可进行。本院认为：1号、2号、3号、4号、5号、6号证据符合证据的三性标准，其中的1号、2号、3号、6号分别与原告提供的6号、3号、1号、2号证据相一致，故以上六份证据，本院予以采信。
根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院对事实认定如下：
位于湖南省新田县龙泉镇人民路18号房地产原权利人为第三人新田县人民法院。该栋房产共有四层，其中第一层房原用于新田县人民法院龙泉法庭办公，第二、三、四层房原用于新田县人民法院工作人员居住。本案诉争房屋处于该栋房屋的第三层，从1993年开始由被告匡小红居住使用。与被告匡小红同时居住在该栋房屋的还有周明亮等五人。2006年3月30日，新田县人民政府常务会议决定同意由原告新田县民政局购买第三人新田县人民法院原龙泉法庭房产用作双碧社区、敬老院及低保中心办公楼。2006年4月18日，原告新田县民政局、第三人新田县人民法院共同向新田县人民政府请示后，第三人新田县人民法院以990000元人民币的价格将原龙泉法庭房产转让给原告新田县民政局，并于当日签订了房地产转让合同。该合同约定内容共有三项，其中第二项是关于房地产转让的价款及付款期限和方式：付款期限为双方在合同上签章后七天内付600000元，余款在第三人新田县人民法院向原告新田县民政局全部交付房地产时付清。期间，周明亮等五人经第三人通知已陆续搬离诉争房屋所属房产。第三人于2006年4月11日通知被告匡小红腾房，2006年6月16日在第三人为被告匡小红联系租房后再次向被告送达限期腾房通知，要求被告匡小红在同年6月28日前迁出诉争房屋，而被告匡小红认为诉争房屋系第三人新田县人民法院分配给其的房改福利房，在第三人未安置补偿前有权居住而拒绝腾房。因被告匡小红一直未搬离诉争房屋，原告在分两次共付款800000元人民币后，现尚有190000元购房款未付给第三人新田县人民法院。2007年11月7日，原告到新田县房产局将第三人新田县人民法院原龙泉法庭房产过户登记在原告新田县民政局名下。在原告多次要求被告匡小红迁出诉争房屋遭拒绝后，并经湖南省永州市中级人民法院下达指定管辖通知，原告于2014年6月4日向湖南省宁远县人民法院提起诉讼。另查明，被告匡小红系第三人新田县人民法院干警，在1993年7月29日向第三人交纳住房款3100元及1994年交纳房租费1956元后，以住房款和房租费的利息代替住房租金方式入住本案诉争房屋至今。因被告匡小红不愿搬离诉争房屋，第三人于2006年2月29日作出对被告匡小红拒不腾房处理决定。再查明，被告匡小红于2008年开始已未居住生活在诉争房屋内，但仍有一些杂物被留置在该房屋中。
本院认为：公民和法人的合法权益受法律保护，原告新田县民政局作为诉争房屋的权利人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，即凡是影响所有权人行使所有权的行为，所有权人都有权请求排除妨碍。本案中被告匡小红在原告要求其搬离房屋的情况下，仍然占据使用，侵害原告的所有权，无相关法律依据和事实依据支持，被告依法应腾出诉争房屋。故原告新田县民政局的第一项诉请，本院予以支持。但原告新田县民政局第二项诉请是要求被告赔偿损失16000元，因未向法院提供确实充分证据佐证，本院不予支持。诉讼中，被告提出诉争房屋系第三人通过优惠政策分配并由其购买的房改福利房，被告在未得到安置补偿前有权居住的答辩理由，本院认为，诉争房屋所属房产是办公房与住家房混合形式存在，不能分开出售，不属于房改政策规范内优惠出售类房屋，被告在1993年和1994年期间向第三人交纳的是住房款和房租费，而非购房款，在被告入住诉争房屋后，该房屋的产权也并没有发生改变，另原告取得诉争房屋的权属证书的程序是否合法以及原告与第三人之间达成的房地产转让合同是否合法，不在本案审查范围内，且在原告新田县民政局所取得的产权证书被撤销之前，其对诉争房屋所享有的权利是一种有效权利，故该项答辩理由，本院不予采纳。被告还提出对诉争房屋享有优先购买权及买卖不破租赁的答辩理由，本院认为，所谓房屋承租人优先购买权是指出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该房屋的权利。承租人优先购买权的行使着重于同等条件下对特定的租赁房屋的购买，不包括其他房屋的转让，受单项租赁关系的限制，而本案中第三人并非单独转让一套诉争房屋，而是与其他办公住家房屋构成一整体共同转让。另外，诉争房屋所属房地产是公开挂牌拍卖的，因挂牌时无任何人报名而造成流拍，从而说明原告未报名竞拍，可视为其自动放弃优先购买权。另本案中第三人与被告没有就房屋租赁期限设有约定，且第三人在与原告签订房地产转让合同前就已联系另一租房供被告使用，故第三人可在合理期限内要求被告搬离诉争房屋，因此，被告认为在本案中享有优先购买权及买卖不破租赁的主张是不成立的，本院对该项答辩理由不予采纳。另被告提出被告是否应搬离诉争房屋不是法院民事诉讼受理范围的答辩理由，本院认为，原告对诉争房屋所属房产是通过合同方式取得并登记在原告名下，依据相关法律规定，原告对诉争房屋享有所有权。原告与第三人之间签订房地产转让合同时，是平等主体间进行的民事活动，系民法调整范围，其所产生的权利属民事权利。现原告作为诉争房屋的权利人在不能合法行使自己对该房屋的使用权所进行的诉讼受民事诉讼法调整，故法院将本案列为民事诉讼受理范围并定性为排除妨碍纠纷，符合《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，故对该项答辩理由，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、被告匡小红于本判决生效之日起三日内腾出原告新田县民政局所有的位于湖南省新田县龙泉镇人民路18号的房屋。
二、驳回原告新田县民政局其他诉请。
案件受理费300元，由被告匡小红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审判长 欧明辉
审判员 张 艳
审判员 何胜军
二〇一四年九月二十九日
书记员 许洪源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。……