湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初5357号
原告：喻明旭，男，汉族，1989年8月7日出生，户籍地湖北省鄂州市鄂城区。
被告：佘海容，女，汉族，1977年12月27日出生，户籍地湖北省随州市曾都区。
被告：占昌波，男，汉族，1975年5月26日出生，户籍所地武汉市武昌区。
第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司波光园分公司，住所地武汉市武昌区波光园二期301栋1层15室。
负责人：金莉，经理。
委托代理人：张竹，（系武汉吉家房地产经纪服务有限公司员工）。
第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区波光园二期301栋1层15室。
法定代表人：金莉，经理。
委托代理人：张竹，（系武汉吉家房地产经纪服务有限公司员工）。
原告喻明旭与被告佘海容、第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司波光园分公司（以下简称吉家波光园分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，因占昌波与本案有利害关系，本院依法追加占昌波为本案被告参加诉讼。因吉家波光园分公司无法人资格，本院依法追加武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家经纪公司）为本案第三人参加诉讼。2016年11月30日、2016年12月28日，本院二次公开开庭进行了审理。原告喻明旭、被告佘海容、被告占昌波、第三人吉家波光园分公司、吉家经纪公司的委托代理人张竹到庭参加诉讼。在本院审理过程中，原告喻明旭、被告佘海容、占昌波、第三人吉家波光园分公司、吉家经纪公司均同意在法院主持下进行调解。经本院调解，双方分歧较大，调解无效，调解期间不计算在审限内，本案现已审理终结。
原告喻明旭诉称，2016年3月27日，原告与被告佘海容以及吉家波光园分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定被告将其所有的位于武汉市武昌区静安上城小区2栋1单元1501室房屋出卖给原告，双方约定价格为110万元，吉家波光园分公司为上述房屋买卖提供居间服务，并约定由原告向吉家波光园分公司支付房屋买卖居间服务费2.2万元。合同签订后当日，原告向被告佘海容支付了购房定金2万元。2016年3月28日，原告向吉家波光园分公司支付了居间服务费1.2万元。但时至今日，被告佘海容在收到购房定金后拒绝向原告出卖房屋，并且明确表态不履行上述合同，吉家波光园分公司作为居间方也未能通过其工作促成上述合同的履行，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。基于此，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除2016年3月27日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、被告按合同约定赔偿购房款总价百分之十的违约金11万元；3、被告返还购房定金2万元；4、被告按合同约定赔偿原告已支付的中介费1.2万元；5、被告赔偿原告因被告中途毁约不履行合同、房价上涨造成的房屋差价损失40万元。
喻明旭为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、《武汉市存量房居间（买卖）合同》，拟证明，原告通过第三人经纪代理与被告佘海容签订了房屋买卖合同，涉诉房屋坐落于武汉市武昌区静安路8号静安上城2栋1单元1501，建筑面积为94.41平方米。房屋成交总价款110万元，合同约定原告于签订合同当天支付2万元定金给被告，首付款金额为22万元（以为被告提前还贷形式支付22万元。），尾款86万元，原告委托吉家波光园分公司办理商业贷款，在看到已是原告名下房屋的他项权证后三日内，由原告在吉家波光园分公司陪同下，至贷款银行通知放款到被告佘海容指定账户。
证据二、2016年3月27日，被告佘海容出具给原告的收条，拟证明，被告已收到原告购买涉诉房屋的定金2万元。
证据三、2016年3月28日，吉家波光园分公司出具给原告的收款收据。拟证明，原告已向吉家波光园分公司支付中介服务费1.2万元。
证据四、2016年5月27日吉家波光园分公司的经办人王佳发给被告佘海容的短信，拟证明，被告佘海容违约不愿意卖房。
被告佘海容、被告占昌波共同答辩称，原告所诉无事实和法律根据。被告在与原告及吉家波光园分公司签订房屋买卖合同后，严格依照合同约定履行了自己的义务。在合同签订后，被告当时就将房屋权属凭证等相关手续全部交给了吉家波光园分公司，同时在吉家波光园分公司与原告签订了《房屋移交清单》，这充分说明被告出售房屋是真心实意的，绝不存在不履行合同、拒绝出售房屋的主观意思。而原告在合同签订后，并没有按约定履行自己的义务，其违约在先。原告与被告签订合同后，就不想履行合同，合同签订后，原告仅支付了2万元定金，而根据合同约定，原告须支付22万元首付款为被告提前还贷，但原告一直没有签订相关代为提前还贷协议，也没有向被告支付首付款。根据合同约定，被告将相关权属文件交付给吉家波光园分公司后，由吉家波光园分公司与原告共同办理后续房屋交易手续，被告仅是根据相关要求提供配合，但自合同签订后，吉家波光园分公司及原告从未通过任何方式通知被告配合办理房屋交易相关手续。被告曾于2016年5月底向吉家波家园分公司询问房屋交易情况，但吉家波光园分公司回复称是由于原告不来办理后续手续。很明显，原告在签订合同后，并不想履行合同，采取避而不见的方式拖延。原告逾期支付购房相关款项，双方合同已无法履行，因此，被告同意解除与原告签订的房屋买卖合同。但原告违约在先且构成根本违约，原告要求被告支付违约金、返还定金的诉讼请求没有法律依据。原告要求被告赔偿40万元损失，仅是原个人对所谓损失的一种臆测，该损失并没有形成与实际发生，即便原告因另购房屋产生了所谓的损失，也是因其自己造成的，与被告无任何关联。综上，被告佘海容、被告占昌波认为喻明旭的全部诉请无任何依据，请求驳回喻明旭的全部诉讼请求。
被告佘海容、占昌波为支持其答辩意见，向本院提交《武汉市商品房权属证明书》、《土地使用权分割转让证明》、《武汉市商品房买卖合同》、2009年9月30日《销售不动产统一发票》。拟证明，坐落于洪山区××号尚文.静安上城（人和家园）2栋1单元15层1501室的房屋，建筑面积94.41平方米，合同备案人是占昌波，以上资料已在签订合同后交给吉家波光园分公司保管用于办理房屋两证。
第三人吉家波光园分公司、吉家经纪公司辩称，原告第二、三、五项诉讼请求与我公司无关，不发表答辩意见。针对原告第一、四项诉讼请求，我公司的居间合同已经履行完毕，不存在解除的问题；不同意返还原告1.2万元中介费，根据合同约定该损失应该由违约方承担。原告起诉状事实与理由中陈述我公司作为居间方已经履行义务促成买卖双方达成交易，我公司按照双方要求和交易习惯，安排双方办理后续手续，但是由于买卖双方均不配合，所以未达成最终交易。
第三人吉家波光园分公司、吉家经纪公司未提交证据。
经庭审举证、质证，被告佘海容、被告占昌波、第三人吉家波光园分公司对原告喻明旭提交的证据一的真实性无异议，对证据二、证据三真实性无异议。对原告喻明旭提交的证据四，被告佘海容、被告占昌波、第三人吉家波光园分公司对该证据的真实性均无异议，但被告佘海容认为，因为诉争房屋是合同房，要先办理房产证后再去办理过户，根据合同约定卖方应于合同签订当日将两证交予吉家波光园分公司保管用于办理后期过户及贷款等相关手续，并确认两证能正常交易且无拖欠规费，因此，佘海容将房屋的办证资料交给吉家波光园分公司保管；吉家波光园分公司认为，其义务是协助卖方进行办证过户，卖方的资料确实在其公司保管，因为诉争房屋是二手房，必须要被告佘海容本人才能办理房屋两证，办理两证的费用根据合同第三条第二款的约定，由买方即原告承担。
原告喻明旭、被告占昌波、第三人吉家波光园分公司对被告佘海容提交的证据均无异议。
对以上原、被告、第三人真实性无争议的证据，本院依法予以确认。
经当庭举证、质证，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行综合审查、分析、判断。
经审理，本院确认本案事实如下：
2000年3月18日，占昌波与佘海容登记结婚。2009年9月17日，占昌波与武汉尚文房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，买受人占昌波购买武汉尚文房地产开发有限公司开发建设的位于武汉市洪山区××号尚文·静安上城（人和家园）2栋1单元15层1501室的房屋即本案诉争房屋，房屋总价540780元。买受人占昌波的付款方式为贷款。2009年6月27日，买受人占昌波前已支付全部房款24％即132957元，另全部房款76％即41万元由买受人占昌波申请银行贷款。截止2016年3月，占昌波尚有银行贷款未还清。2009年6月5日，诉争房屋办理了《武汉市商品房买卖合同》商品房买卖合同备案，合同备案号：洪08087011，合同备案人买受人为占昌波。
2016年3月27日，卖方（甲方）佘海容与买方（乙方）喻明旭、经纪代理方（丙方）吉家波光园分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号洪080807011），约定概括如下：1、佘海容出售的房屋位于武汉市洪山区××号尚文·静安上城（人和家园）2栋1单元15层1501室，建筑面积94.41平方米，房屋交易总价为110万元。2、本合同签订当日，喻明旭支付定金2万元给佘海容。3、佘海容保证合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理佘海容名下的房屋所有权证和国有土地使用权证，经甲、乙、丙三方协商，办理佘海容名下两证费用由喻明旭承担，签订本合同起三日内，佘海容将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属证明书等办理两证所需的相关资料交由丙方保管，用于办理佘海容名下两证。该两证出证后由丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续。4、喻明旭首付款22万元，以为佘海容提前还贷形式支付，佘海容、喻明旭签订《代为提前还贷协议》。喻明旭在交易房屋的原贷款银行第三个提前还款日，在佘海容及丙方陪同下至佘海容原贷款银行完成提前还款，丙方在提前还贷结束后三日内，办理交易房屋相关的抵押注销手续；尾款捌拾陆万元整，喻明旭委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是喻明旭名下房屋的他项权证后三日内，由喻明旭在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到佘海容指定账户。5、在房屋交易过程中，丙方向佘海容、喻明旭双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订。本合同签订之日，喻明旭按宗须向丙方支付信息咨询服务费2.2万整，如因佘海容、喻明旭原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%，佘海容、喻明旭双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%。6、本合同签订之日起十五日内，佘海容、喻明旭双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方，用于办理后期交易；丙方在佘海容、喻明旭方提供资料齐全后三日内为喻明旭方办理贷款手续。7、丙方在贷款审批通过三日内，协助佘海容、喻明旭双方办理过户手续（遇节假日顺延）；佘海容应在收取喻明旭全部房款后，在2016年9月1日前，与喻明旭进行物业交接。8、佘海容因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给喻明旭，喻明旭不解除合同的，佘海容每逾期一日，按已付房款的0.1%向喻明旭支付违约金。根本违约导致喻明旭解除合同的，佘海容应退还喻明旭所付全部费用，并按全部房款的10%向喻明旭支付违约金。9、喻明旭因怠于履行等原因逾期不交付房款给佘海容或不配合办理过户，佘海容不解除合同的，喻明旭每逾期一日按未付房款的0.1%向佘海容支付违约金；根本违约导致佘海容解除合同的，乙方按全部房款的10%向佘海容支付违约金。佘海容在“佘海容（卖方及配偶）”处签名捺印，喻明旭在“乙方（卖方）”处签名捺印，吉家波光园分公司在“丙方（经纪代理方盖章）”处加盖“武汉吉家房地产经纪服务有限公司”合同专用章。上述合同签订后，2016年3月27日，喻明旭向佘海容支付定金2万元。同日，佘海容将上述合同所涉房屋的《武汉市商品房权属证明书》、《土地使用权分割转让证明》、《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》（2009年9月30日）交绐吉家波光园分公司保管。2016年3月28日，喻明旭向吉家波光园分公司支付信息咨询服务费1.2万元。2016年5月26日，吉家波光园分公司的经办人王佳打电话通知要求佘海容一起到房管局协助办理房屋两证手续。2016年5月27日，吉家波光园分公司的经办人王佳再次向被告佘海容的发送手机短信，内容为“佘女士：您好。我是吉家地产的王佳，我这边和您以及买您房子的喻明旭先生先后沟通多次，还是希望您能履行合同，继续完成房屋交易后续流程。若您还是执意终止合同，买方喻先生则会起诉至法院，由法院来进行判决，望三思。”佘海容发送手机短信回复内容为：“你去法院吧。”同日，吉家波光园分公司的经办人王佳通过电话与喻明旭联系，告知喻明旭上述房屋买卖合同不能继续履行。遂后，喻明旭认为佘海容拒绝出卖房屋，且明确表明不履行合同，严重侵害了其合法权益，为保护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。
本案争议焦点问题:
一、关于本案卖方佘海容与买方喻明旭、经纪代理方吉家波光园分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》的法律效力问题。
本案所诉房屋(位于武汉市洪山区××号尚文·静安上城（人和家园）2栋1单元15层1501室的房屋)系佘海容、占昌波夫妻关系存续期间购置的财产，应属于佘海容、占昌波的夫妻共同财产。占昌波在庭审中自认其知道上述房屋交易的事情，并表示卖房屋这件事，由妻子佘海容做主。因为签合同当天其不在现场，所以没有在《武汉市存量房居间（买卖）合同》上签字。故佘海容以夫妻一方名义出售本案诉争房屋并在上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》上以出卖人身份签名的真实意思表示，均是佘海容、占昌波夫妻的共同意思表示。因此，2016年3月27日卖方佘海容与买方喻明旭、经纪代理方吉家波光园分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号洪080807011）系三方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，三方均应按合同约定履行各自相应的义务。
二、关于本案中谁先违约的问题。
喻明旭、吉家波光园分公司均认为，因为出卖方佘海容明确表示不愿意办理本案所涉存量房屋的权属两证。导致喻明旭后续存量房抵押按揭银行贷款申请均无法办理，故喻明旭不能继续履行存量房合同约定的义务，完成该房屋的全部交易。所以，卖方佘海容先违约。
对此诉辩意见，喻明旭、吉家波光园分公司向本庭提交2016年5月27日、周五、时间为9时35分，吉家波光园分公司经办人王佳用手机短信方式发给被告佘海容手机短信截屏及被告佘海容回复的手机短信截屏作为证据。予以支持其上述诉辩主张。该手机短信截屏内容如下:“佘女士：您好。我是吉家地产的王佳，我这边和您以及买您房子的喻明旭先生先后沟通多次，还是希望您能履行合同，继续完成房屋交易后续流程。若您还是执意终止合同，买方喻先生则会起诉至法院，由法院来进行判决，望三思。”佘海容发送手机短信回复内容为：“你去法院吧。”
佘海容、占昌波抗辩称，原因是喻明旭违约在先，喻明旭逾期支付购房相关款项，双方合同已无法履行。根据本案上述存量房买卖合同中约定买方喻明旭须支付22万元首付款为佘海容、占昌波提前还贷，但喻明旭一直没有与佘海容、占昌波签订相关代为提前还贷协议，也没有向佘海容、占昌波支付首付款；根据合同约定，佘海容、占昌波已将相关权属文件交付给吉家波光园分公司后，由吉家波光园分公司与喻明旭共同办理后续房屋交易手续，佘海容、占昌波仅是根据相关要求提供配合，但自合同签订后，吉家波光园分公司及喻明旭从未通过任何方式通知佘海容、占昌波配合办理房屋交易相关手续。按照合同约定，应该在合同签订后十五日内办理完毕房屋两证手续，但合同签订后两个月都没人通知佘海容、占昌波办理房屋两证手续，佘海容、占昌波很生气，因此不愿意去办理房屋两证。对此抗辩意见，佘海容、占昌波没有向本庭提交证据支持其上述抗辩主张。佘海容、占昌波对喻明旭、吉家波光园分公司向本庭提交2016年5月27日、周五、时间为9时35分，吉家波光园分公司经办人王佳用手机短信方式发给被告佘海容手机短信截屏及被告佘海容、占昌波回复的手机短信截屏全部内容的真实性予以认可。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第六十三条、第七十六条的规定。结合佘海容、占昌波自认、喻明旭陈述、吉家波光园分公司经办人员王佳与佘海容的手机短信聊天记录等证据，本院认定，本案存量房买卖合同交易未继续履行的直接原因，是因为2016年5月27日，出卖方佘海容向存量房买卖中介方吉家波光园分公司、买房方喻明旭明确表示拒绝办理本案所诉买卖存量房屋的权属两证。
根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定。本案上述存量房买卖合同属有效合同，卖方佘海容与买方喻明旭、经纪代理方吉家波光园分公司应按照上述房屋买卖合同约定履行义务。按照本案存量房买卖合同中“佘海容保证合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理甲方名下的房屋所有权证和国有土地使用权证，经(卖方即甲方)佘海容、(乙即买方)喻明旭、(丙方即中介方)吉家波光园分公司三方协商，办理甲方名下两证费用由买房方喻明旭承担，签订本合同起三日内，卖方佘海容将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属证明书等办理两证所需的相关资料交由中介方吉家波光园分公司保管，用于办理卖方佘海容名下两证。该两证出证后由吉家波光园分公司保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续”的约定。办理并领取本案所诉买卖存量房屋房屋权属证书的合同义务是卖方佘海容必须履行的合同约定义务。同时，吉家波光园分公司也有协助卖方佘海容办理并领取本案所诉买卖存量房屋房屋权属证书的合同义务。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。佘海容、占昌波作为本案存量房房屋转让方，有义务办理本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的（买卖）合同标的物即所涉房屋权属证书，以保证本案存量房屋（买卖）合同交易的完成。故本院认为，依法办理、登记、领取本案所诉买卖存量房屋房屋权属证书是完成本案存量房屋转让交易的前提。属于本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》合同主要义务。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定和本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》中对违约金的数额明确约定。佘海容、占昌波无正当理由拒绝履行合同主要义务，构成根本违约，应承担违约责任，故喻明旭要求佘海容、占昌波按合同约定退还喻明旭所付全部费用即定金2万元，赔偿喻明旭已支付的中介服务费1.2万元，并按全部房款的10%支付违约金11万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
三、关于本案所涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》的解除问题。
2016年3月27日，卖方佘海容与买方喻明旭、经纪代理方吉家波光园分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号洪080807011）系三方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，三方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定精神，现买方喻明旭与卖方佘海容均同意解除上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》，对原告喻明旭要求解除上述《武汉市存量房居间（买卖）合同》的诉请，本院予以支持。
四、关于喻明旭要求佘海容、占昌波承担因佘海容、占昌波中途毁约不履行合同、房价上涨造成的房屋差价损失40万元的诉讼请求是否支持的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及本案中《武汉市存量房居间（买卖）合同》已对违约金的数额进行明确约定，且喻明旭对其主张的因佘海容、占昌波违约造成其40万元的损失，并未提供证据予以证明，故本院对喻明旭要求佘海容、占昌波承担40万元损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告喻明旭、被告佘海容与第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司波光园分公司于2016年3月27日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；
二、被告佘海容、被告占昌波于本判决生效之日起十日内返还原告喻明旭购房定金2万元；
三、被告佘海容、被告占昌波于本判决生效之日起十日内赔偿原告喻明旭已支付的中介服务费1.2万元；
四、被告佘海容、被告占昌波于本判决生效之日起十日内向原告喻明旭支付违约金11万元；
五、驳回原告喻明旭的其他诉讼请求。
本案案件受理费9220元，减半收取4610元，由原告喻明旭承担1470元，被告佘海容、被告占昌波承担3140元（此款原告喻明旭已垫付，由被告佘海容、被告占昌波连同上述款项一并支付给原告喻明旭）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行，上诉人在上诉满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 阳春
二〇一七年二月十五日
书记员 王蕊