重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终4196号上诉人（原审被告）：重庆源顺物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区人民路61号第4层，统一社会信用代码915001037717616923。法定代表人：贺仁伟，经理。委托诉讼代理人：江凌，重庆大祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗显军，重庆大祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜焘，男，汉族，1973年8月13日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娅兰，重庆腾运律师事务所实习律师。上诉人重庆源顺物业管理有限责任公司（以下简称源顺公司）因与被上诉人颜焘物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初24821号民事判决，向本院提起上诉，本院依法决定由李盛刚担任审判长并主审，与张欲晓、刘静共同组成合议庭审理本案，于2018年6月27日对本案进行了审理。上诉人源顺公司的委托诉讼法代理人罗显军、被上诉人颜焘及其委托诉讼代理人刘传甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源顺公司上诉请求：1、（2017）渝0112民初24821号民事判决书；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:1、2017年8月渝北区人民法院裁定将价值3640余万元的房产抵消1033.3056万元的债务，不仅显失公平，而且还严重损害其余57名债权人的合法利益，因此其他债权人强行不许上诉人为被上诉人提供物业服务；2、一审判决认定事实错误，对渝北区人民法院以物抵债的执行裁定效力认定错误，对该执行裁定已经提出执行异议，故原执行裁定尚未生效，故被上诉人尚未取得该房屋的所有权。颜焘辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。本案系物业服务合同关系，颜焘已经获得了产权，并提交了产权证，源顺公司应提供物业服务。颜焘向一审法院提出诉讼请求：1.判决源顺公司立即配合颜焘开通渝北区商场的水电并提供物业服务；2.判决源顺公司赔偿颜焘从2017年10月1日起至源顺公司开通水电并提供物业服务为止的租金损失（按照房屋租金38元/月/平方米计算，房屋面积为1456.4平方米），并赔偿颜焘租赁保证金损失11000元；本案诉讼费由源顺公司承担。一审法院认定事实：源顺公司系渝北区龙溪街道红叶路39号鸿新景苑小区的物业服务公司，鸿猷公司系该小区的开发商。2011年5月5日，源顺公司办理了前期物业服务合同备案手续。2017年8月10日，一审法院作出（2015）渝北法民执字第1153、1154号之一执行裁定书，裁定如下：1.解除对鸿猷公司名下渝北区商场的查封，将该房屋作价1033.3056万元，交付颜焘抵偿（2014）渝北法民初字第13508、13515号民事调解书确定的义务；2.前述房屋所有权自本裁定送达颜焘起转移，颜焘可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年8月30日，颜焘取得渝北区商场的房地产权证。房地产权证载明该房屋建筑面积为1456.4平方米，套内面积为1280.99平方米。2017年10月1日，颜焘与王友利签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.颜焘将位于重庆市渝北区商场出租给王友利，租赁期限为2017年10月1日至2027年9月30日；2.从合同签订之日至2018年2月28日为装修期，初始租金（2018年3月1日起计租）为38元/平方米/月，季租金为166029.60元（此金额系按房屋建筑面积计算），租金每两年按8%递增，王友利应于2017年10月9日当日支付2018年3月1日至2018年6月30日租金；3.王友利应在合同签订当日向颜焘交付租赁保证金55000元，待合同终止，完成退房手续后清算。上述合同签订当天，王友利向颜焘支付租赁保证金55000元。2017年10月9日，王友利向颜焘支付2018年3月1日至2018年6月30日的租金221372元。2017年10月26日，一审法院向源顺公司发出（2015）渝北法民执字第1153、1154号执行告知书，内容为：原鸿猷公司名下的案涉房屋已交付颜焘抵偿债务，现颜焘实际使用该房屋需源顺公司提供物业服务，请源顺公司配合办理相关物业变更手续并提供物业服务。2017年10月30日，王友利作为法定代表人的重庆造美坊医疗美容门诊部有限公司成立，该公司工商登记地址为案涉房屋所在地。2017年11月2日，龙溪街道办事处应颜焘申请，组织新牌坊社区居委会、源顺公司、债权人代表及颜焘召开了联席会议。源顺公司称开发商的债权人有几十上百，每天都有债权人代表守住源顺公司反对给颜焘开通水、电、提供服务，为防止发生群体事件，源顺公司不敢轻易让颜焘及承租人入驻。债权人代表称在法院执行异议裁定作出之前，源顺公司如果为颜焘开通水、电，提供服务，债权人不排除采取过激措施。经调解，各方未能达成协议，就相关共识，纪要如下：1.在没有其他生效法律文书撤销现有房屋产权证之前，颜焘对案涉房屋享有所有权，具有排他性。2.源顺公司应按照法院相关法律文书的要求，切实履行物业服务义务，防止对颜焘的权利造成侵害。颜焘给予物业企业合理的时间，积极协商，排除妨碍，努力实现共赢。如源顺公司消极履行义务给颜焘造成损失，颜焘可以通过调解或诉讼的方式维护自身权利。3.其他债权人有权依法维护自身权利，但不得给颜焘行使所有权设置障碍，其他债权人可与颜焘积极沟通，颜焘也可以给予其合理时间开展维权活动，共同维护小区安宁和谐。2017年11月14日，颜焘委托律师向源顺公司送达律师函一份，要求源顺公司立即为颜焘开通水电方便业主装修。2018年1月3日，王友利将颜焘诉至一审法院，请求：1.确认王友利与颜焘签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除；2.颜焘立即向王友利返还租赁保证金55000元、租金221372元；3.颜焘赔偿王友利直接损失206400元；本案诉讼费由颜焘承担。2018年3月20日，一审法院作出（2018）渝0112民初103号民事调解书，调解协议内容为：1.确认王友利与颜焘签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日已经解除；2.颜焘于2018年3月20日当庭退还王友利租赁保证金和租金合计232372元；3.王友利自愿放弃其他诉讼请求。颜焘当日将前述232372元支付给了王友利。源顺公司至今未协助颜焘开通水电，亦未提供其他物业服务。另查明，2015年11月17日，就海博建司与鸿猷公司建设工程合同纠纷一案，一审法院作出（2015）渝北法民初字第15923号民事调解书，调解协议主要内容为鸿猷公司于2015年11月27日前支付海博建司工程尾款1140000元、2015年9月30日前的逾期付款违约金17000元及2015年10月1日后的资金占用损失。2017年11月22日，海博建司的邓洪履向源顺公司发出《通知》一份，通知源顺公司在鸿猷公司未付清所欠工程款项前，不得将案涉房屋交付使用。庭审中，颜焘及源顺公司均认可只要源顺公司将水井门、变电房的门打开，颜焘便能自行通水电。颜焘称一审法院于2017年8月10日将案涉房屋钥匙交给其本人。源顺公司称不清楚钥匙的交付手续，但案涉房屋没有实际交付，因为颜焘没有实际控制房屋。颜焘称（2018）渝0112民初103号民事调解书中的232372元包括11000元保证金及221372元租金，王友利放弃了其起诉的其余损失206400元。源顺公司认可该232372元仅包括保证金及租金。一审法院认为，2017年8月10日，渝北区人民法院作出（2015）渝北法民执字第1153、1154号之一执行裁定书，裁定案涉房屋所有权自裁定送达颜焘起转移。2017年8月30日，颜焘取得案涉房屋房地产权证。颜焘已经取得了案涉房屋的所有权，享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利。源顺公司辩称对于颜焘取得不动产权证的合法性、有效性存在四点质疑，但在没有其他生效法律文书认定颜焘不应取得案涉房屋所有权的情况下，颜焘依法对该房屋享有所有权。颜焘虽然没有单独与源顺公司签订物业服务合同，但是源顺公司与鸿猷公司签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。源顺公司系鸿新景苑小区的前期业务服务公司，颜焘系该小区的业主，源顺公司应当为颜焘提供物业服务，并配合颜焘开通水电。对于原告的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。源顺公司应当在颜焘取得案涉房屋的所有权后及时配合颜焘开通水电并提供物业服务，但其至今未履行前述义务，导致颜焘不能使用案涉房屋而产生损失，源顺公司应当对颜焘的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”颜焘与王友利签订了《房屋租赁合同》，但因源顺公司的原因导致颜焘无法按约定履行该《房屋租赁合同》。2018年3月20日，一审法院作出（2018）渝0112民初103号民事调解书，确认王友利与颜焘签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日已经解除，颜焘退还王友利租赁保证金和租金合计232372元，颜焘在已将前述232372元支付给了王友利。颜焘称该232372元包括租赁保证金11000元及2018年3月1日至2018年6月30日的租金221372元，源顺公司亦认可该232372元仅包括保证金及租金，一审法院采信颜焘关于该232372元的组成的陈述。2017年10月1日至2018年2月28日期间，颜焘未收取王友利租金，故颜焘未实际产生租金损失，一审法院对颜焘要求源顺公司赔偿该期间租金损失的诉讼请求不予支持。2018年3月1日至本判决作出之日即2018年4月23日，颜焘已实际产生97957.46元（38元/平方米/月×1456.4平方米×1.77个月）的租金损失，此款源顺公司应当赔偿给颜焘。2018年4月23日后，由于源顺公司履行开通水电的配合义务及提供物业服务义务的时间尚不明确，颜焘的损失的金额及计算标准亦无法确定，一审法院对颜焘该期间的损失暂不予支持，颜焘可在前述损失的金额及计算标准确定后另行起诉。对于颜焘主张的租赁保证金损失11000元，根据王友利与颜焘签订的《房屋租赁合同》的约定，该款项的性质仅系保证金性质，颜焘本应在合同终止后退还，故该款项不属于颜焘的损失，对于颜焘的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告重庆源顺物业管理有限责任公司于本判决生效后三日内配合原告颜焘开通位于渝北区商场的水电，并提供物业服务；二、被告重庆源顺物业管理有限责任公司于本判决生效后三日内赔偿原告2018年3月1日至2018年4月23日租金损失97957.46元；三、驳回原告颜焘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3560元，由原告颜焘负担1421元，由被告重庆源顺物业管理有限责任公司负担2139元。本院二审期间，颜焘举示了本院（2018）渝01执复54号执行裁定书，裁定驳回复议申请人陈廷寿、邓履洪、杨栋伦、杜素芬、王昌全、陈联碧、陈维富、白明、白琴、何有明、但家惠、丁斌、邱金玉、陈玉玲、秦小容、杨雪、段伦、陈开金、孙萍、曹延素、叶代华、奉成均、重庆海博建设有限公司的复议申请，维持重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执异17号执行裁定。源顺公司对该执行裁定书的真实性无异议，本院予以确认。一审法院认定的证据和事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，颜焘已于2017年8月30日取得了渝北区龙溪街道红叶路鸿新景苑1幢2—商场的房屋所有权，并办理了不动产登记，取得了重庆市国土资源和房屋管理局颁发的不动产权证书。源顺公司上诉认为颜焘取得案涉房屋不合法，在案涉房屋归颜焘且颜焘的权属未被生效法律文书否定前，源顺公司的该理由不是本案审查的范畴。颜焘系渝北区龙溪街道红叶路鸿新景苑1幢2—商场的合法权利人，即业主。源顺公司作为鸿新景苑小区的前期物业服务公司，未举示证据证明开通水电不属于其服务范围，源顺公司依法应当为颜焘提供物业服务，并配合颜焘开通水电。因源顺公司未履行上述义务导致颜焘不能使用案涉房屋而产生的损失应由源顺公司承担赔偿责任。一审法院其余评判理由充分，本院予以支持。综上，源顺公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3560元，由重庆源顺物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 刘 静二〇一八年七月十九日法官助理 刘 希书 记 员 李 莉