北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第32560号
原告周意情，女，1979年10月18日出生。
原告李超，男，1981年2月1日出生。
二原告委托代理人何启霞，北京君颜律师事务所律师。
二原告委托代理人张瑜，北京君颜律师事务所律师。
被告叶岚，女，1963年11月16日出生。
委托代理人王钟建，男，1963年4月24日出生。
第三人北京思源创新房地产经纪有限公司，住所北京市顺义区张镇张各庄村工业区路3号。
法定代表人孙涛，总经理。
委托代理人王博涛，男，1983年10月2日出生。
委托代理人柳香玉，男，1989年4月3日出生。
原告周意情、李超（以下称姓名，一并提及时称二原告）与被告叶岚（以下称被告）、第三人北京思源创新房地产经纪有限公司（以下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员余昉独任审判，公开开庭进行了审理。周意情及二原告委托代理人、被告委托代理人、第三人委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称：2014年3月23日，我们与被告、第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，约定我们购买被告出售的北京市朝阳区望京西园X号楼X门X号房屋（以下称涉诉房屋），交易价格405万元；第三人提供居间服务，服务内容包括“提供与涉诉房屋买卖相关的政策、市场行情咨询等”。签订合同时，我们告知被告和第三人，二原告名下另有一套房屋，需要以280万元的价格出售后才有能力购买涉诉房屋，第三人表示没有问题，可以代为出售。于是，我们与被告将过户日期约定为双方签订买卖合同后120个工作日，285万元房款于过户前支付。
合同签订后，我们向被告支付了定金10万元、首付款30万元。但第三人没有积极协助我们出售名下原有房屋，致使我们不符合北京市的限购政策，与被告签订的合同无法履行。2014年6月5日，我们短信通知被告委托代理人没有购房资格，7月16日委托律师向被告发出了解除合同通知，7月18日短信通知被告委托代理人解除合同。故我们诉至法院，要求：1、确认二原告、被告与第三人所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2014年7月18日解除；2、被告退还定金10万元、购房款30万元。
被告辩称：二原告所述签订合同以及付款40万元的情况属实，对于其诉讼请求：1、我同意解除合同；2、因合同解除系因二原告违约，故其应当承担相应的违约责任，我不同意退还已付款。
第三人述称：我公司同意解除合同，关于二原告的第2项诉讼请求，与我公司无关。
经审理查明：二原告于2005年1月26日登记结婚，均非北京市户籍。涉诉房屋登记在被告名下，房屋性质为成本价出售住房。另有北京市朝阳区花家地西里108号楼5-602号房屋（以下称602号房屋）于2007年登记在李超名下。
2014年3月24日，二原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二原告购买被告出售的涉诉房屋，成交价格为405万元，二原告应于签订合同当日支付定金10万元，最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向被告支付购房首付款325万元；自确定贷款机构批准贷款后10个工作日内，二原告与被告共同向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续；被告应当在办理完权属转移登记手续后10日内将涉诉房屋交付给二原告；双方签订合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。
二原告、被告与第三人另签《补充协议》、《居间服务合同》。《补充协议》约定，二原告应于签订买卖合同当日向被告支付定金10万元，于签订买卖合同之后30日内再向被告支付30万元，尾款80万元由二原告以银行按揭贷款的方式支付，约定过户日期为双方签订买卖合同后120个工作日，其余尾款于过户前支付给被告，共计285万元。《居间服务合同》约定，服务内容：提供与房屋买卖相关的政策和市场行情咨询，就涉诉房屋进行行销推介，协助二原告进行实地看房，代拟合同及交易所需文件，协助双方就涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》；完成标准：二原告与被告就涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》即视为第三人的居间服务已完成；二原告应向第三人支付居间服务费6万元。
庭审中，二原告提交收据，用以证明其向第三人支付了居间服务费6万元。被告对收据的真实性不持异议，但表示与其无关。第三人对此份证据不持异议。二原告提交一组收条，用以证明合同签订后，其先后向被告支付了定金10万元、首付款30万元。被告对此不持异议。
二原告提交602号房屋的房屋所有权证，用以证明因与被告签订买卖合同时李超名下有房，故不符合北京市的限购政策。被告对此不持异议，但表示签订合同时，第三人已告知，原告需要先出售602号房屋，筹钱以后再购买涉诉房屋。第三人对此份证据不持异议，亦认可二原告不符合北京市的限购政策。二原告提交律师函及快递单，用以证明其委托律师向被告发出了解除合同通知。快递单显示，2014年7月17日该快递未妥投，次日退回。被告表示其未收到相关函件。
第三人提交二原告签署的《购房承诺书》，载明：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”二原告对此份证据的真实性不持异议，但表示第三人未向其清楚解释相关政策规定，且承诺602号房屋能够在短期内顺利出售。被告对此份证据的真实性不持异议。
为证明合同解除后的损失，被告提交如下证据：1、其与案外人“赵亮”的房屋租赁合同，用以证明在与二原告签订房屋买卖合同前，涉诉房屋一直处于出租状态，月租金6300元；为履行房屋买卖合同，其停止出租，遭受了租金损失。2、银行交易记录，用以证明涉诉房屋此前出租时其收取租金的情况。3、网络打印的房价走势图，用以证明涉诉房屋价格下降，产生了损失。4、银行交易明细，用以证明涉诉房屋有按揭贷款，因未能及时出卖，产生了贷款利息损失。
二原告对上述证据的1、2、3均不认可，对证据4的真实性不持异议，但表示与其无关。第三人对上述证据1、3的真实性不认可，但认可涉诉房屋价格确有下降，对证据2、4的真实性不持异议。
经询，各方当事人均认可二原告不符合北京市的限购政策。被告、第三人均表示，在签订房屋买卖合同前已向二原告告知，必须要将602号房屋出售，才能购买涉诉房屋，如未能出售则构成违约。二原告对此不予认可。二原告表示602号房屋没有能够出售，系因市场行情急转直下，即便其将房价自280万元下降至240万元，仍然未能成功售出。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、房屋所有权证、《购房承诺书》及当事人陈述等相关证据在案为证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，原、被告与第三人所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此履行。现原告要求确认合同于2014年7月18日解除，被告、第三人均同意，本院不持异议。关于合同解除的原因，本院认定系二原告违约致使合同目的无法实现，理由如下：
首先，房屋作为现代社会中兼具居住和投资属性的大额财产，任何一个一般理性人在房屋买卖交易中，都应当尽到足够的谨慎注意义务。国务院办公厅以及北京市人民政府办公厅所制定发布的相关政策规定，具有公示效力。二原告作为涉诉房屋的买受人，即便没有中介公司提供居间服务，也应当知晓其自身是否符合北京市的限购政策。其次，根据第三人提交的《购房承诺书》，结合第三人以及被告的当庭陈述，可以认定第三人在签订房屋买卖合同前已向原告告知了相关政策规定。原告称其对北京市限购政策不知晓的陈述，与事实不符，本院不予采信。再次，在二原告不符合北京市限购政策，又与被告订立了房屋买卖合同的情况下，其承诺先将602号房屋出售，再购买涉诉房屋。故涉诉房屋买卖合同履行过程中的相关风险，均应由二原告负担。二原告应当依其承诺，无论交易价款高低，按期出售602号房屋，从而促使涉诉房屋买卖合同能够履行。最后，尽管合同签订后二手房交易市场出现了一定的波动，二原告也将602号房屋的出售报价由280万元降低至240万元，但客观上602号房屋未能出售，导致因二原告不具备北京市购房资格而无法继续履行涉诉房屋买卖合同，应当认定为二原告违约。
根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，双方签订合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。据此约定，二原告所应承担违约金的数额为81万元。现被告已收取二原告房款40万元，且不提起反诉，本院不持异议。结合被告提交的证据，二原告违约确给被告造成了一定的经济损失。故对二原告要求退还已付款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告周意情、李超与被告叶岚、第三人北京思源创新房地产经纪有限公司所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二○一四年七月十八日解除。
二、驳回原告周意情、李超其他诉讼请求。
案件受理费3650元，由原告周意情、李超负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 余昉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张晨