上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第212号
原告虞超。
委托代理人王宗琦，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告刘剑华。
委托代理人刘文华。
委托代理人裴海峰，上海圣瑞敕律师事务所律师。
原告虞超与被告刘剑华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月19日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年6月9日、2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告虞超及其委托代理人王宗琦、被告刘剑华委托代理人刘文华（第二次未到庭）、裴海峰（第二次未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虞超诉称，2013年9月13日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX，以下简称《买卖合同》），约定由原告购买被告所有的本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），合同对付款方式、交房及违约责任等做出了明确约定。同时，仅为了办理交易过户手续之需，双方又约定在签订买卖合同后17天内再签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2013年9月13日，原告已经按照合同约定，向被告支付了定金人民币2万元（以下币种均为人民币）。在随后的17天内，被告经原告多次催告仍拒不与原告签订前述示范文本的《上海市房地产买卖合同》。10月份与11月份，原告仍多次与被告及中介电话沟通，被告仍不履行相应义务，导致原告买房过户的合同目的落空。故起诉请求判令：1、解除原、被告于2013年9月13日就系争房屋签订的《买卖合同》；2、判令被告返还原告定金2万元。3、被告支付原告违约金26万元。
被告刘剑华辩称，同意解除买卖合同，不同意其他诉讼请求。被告在买卖合同约定的期限内通过电话、中介等方式表达了签约意向，但在此期间中介关门，被告也没有原告的联系方式，原告也没有向被告发函表示要求继续履约。9月30日履约时间届满之后，原告未表达购买意向，被告依照合同约定解除合同，另某售房。原告提供的被告与案外人的合同上支付定金的日期是笔误。被告与案外人的合同价款也是130万元，不存在恶意违约的情况。9月30日之前即使双方没有联系方式，但原告知道被告的地址，如果原告愿意履行，完全可以发函给被告。导致合同无法履行是因为中介未尽居间义务，故合同无法履行的责任不在被告。
经审理查明，2013年9月13日，被告刘剑华（出卖方甲方）、原告虞超（买受方乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：1、乙方购买甲方座落在本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋建筑面积56.47平方米，房地产权证号（2004）第0069**号；2、该房地产转让价款为130万元；3、甲、乙双方同意于本合同签署后壹拾柒天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（即“示范合同”）。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；4、乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）39万元；11、定金责任；12、违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。
2013年9月13日，刘剑华向原告出具收款收据一张，载明：兹收到由虞超支付本人的款项计人民币2万元整。上诉款项系虞超用于购买系争房屋房地产的定金。收款人签名为“刘剑华”。该笔定金2万元至今仍在被告处。
2013年10月12日，被告刘剑华与案外人杨某签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），载明：卖售人（甲方）刘剑华、买受人（乙方）杨某，甲乙双方通过上海致祥房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积56.47平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计130万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确；甲方于2013年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方应于2013年11月1日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。附件三付款协议：1、本合同签订后，乙方于2013年9月28日前支付全部房价款的1.538462%计人民币2万元作为定金。待支付尾款时抵作房价款。2、乙方于2013年10月12日前支付人民币37万元整。3、乙方于2013年12月31日前支付人民币90万元整。4、乙方于2013年12月31日前支付人民币1万元整。
2013年10月15日，原告虞超通过国内挂号信函方式发通知函给被告刘剑华，要求解除《房屋买卖合同》，并要求双倍返还定金。被告于2013年10月29日签收。2013年11月13日，被告刘剑华回函原告虞超表明被告无义务继续履行合同，定金不予返还。
另查明，原告虞超于2013年11月10日与案外人黄彬、周来芳另某签订《上海市房地产买卖合同》，（合同编号：XXXXXXX），载明：卖售人（甲方）黄彬、周来芳、买受人（乙方）虞超、许姗姗，甲乙双方通过上海仁丰房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的座落在本市凉城四村XXX号XXX室房屋，建筑面积41.76平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计119万元。
以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、房屋买卖合同、收款收据、10月15日的通知函及邮寄凭证、上海市房地产买卖合同、房屋状况及产权人信息、通话和短信记录、回函及邮寄凭证、上海市房地产买卖合同及产证、被告提供的电话联系记录、物业负责人员名片、中介公司门店照片、合同解除函及邮寄凭证、谈话录音光盘和整理稿及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。该合同中明确约定甲乙双方任何一方不履行合同约定逾期超过二十天的，守约方有权解除合同，且须书面通知对方。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》履约期间为2013年9月13日始至9月30日止，被告刘剑华于2013年10月12日与案外人另某签订《上海市房地产买卖合同》，此时尚未达到原、被告之合同约定的逾期二十天，且被告无证据证明其书面通知过原告解除合同，即被告刘剑华在与原告之合同尚未解除时又与案外人另某签订合同，其存在违约行为。此外，被告刘剑华与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议中约定定金给付时间为2013年9月28日，该时间点尚处在原、被告双方《房屋买卖合同》所约定的履约期间，亦可印证被告刘剑华在原合同履约期限尚未届满之时已经与案外人另某达成卖房意愿，其存在违约。被告刘剑华对此解释为笔误的说法无相应证据予以佐证，本院难以采纳。现原告根据合同约定主张返还定金2万元，具有合同和法律依据，应予支持。综合本案系争房屋价值，原、被告合同约定之违约金数额及原告所受损失等多种因素，原告诉请违约金26万元过高，本院酌情调整违约金为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告虞超与被告刘剑华就上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；
二、被告刘剑华应于本判决生效之日起十日内向原告虞超返还定金20，000元；
三、被告刘剑华应于本判决生效之日起十日内向原告虞超支付违约金50，000元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，600元（原告虞超已预缴），由原告虞超负担4，200元，被告刘剑华负担1，400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 杨 礼
人民陪审员 杨婳冰
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。