大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初685号原告鲁荣林，男，1961年4月20日生，住址大连市高新园区。委托代理人邢根，男，1984年5月25日生，住址大连市甘井子区，系原告女婿。被告大连海创房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区高新街1号办公楼一楼西厅，组织机构代码66111057-3。法定代表人王吉东，系总经理。委托代理人康玉奇、范绪婷，均系辽宁东亚律师事务所律师。原告鲁荣林（以下简称“原告”）与被告大连海创房地产开发有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告以及委托代理人邢根，被告的委托代理人康玉奇、范绪婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区聚贤西园（半山壹号）的房屋。合同签订后，原告支付全部房款。2014年5月7日，原告取得正式购房发票；同日，被告通知原告可以办理产权证书，原告于2014年7月9日取得该房屋的所有权证。根据合同第十五条约定，双方办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。现被告逾期为原告办理产权证，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金19，441.2元（自2013年5月22日起计算至2014年5月7日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，部分同意原告的诉讼请求，被告逾期为原告办证的违约天数为84天，同意支付违约金4，797.24元。关于原告陈述被告于2014年5月通知其办理产权证一节，双方在合同中约定被告将办理权属登记的资料报登记机关，被告何时完成初始登记没有通知原告的义务。另外，原告要求支付违约金的期间没有扣除“新政”影响的期间以及合同约定的一年免责期间。根据（2015）甘民初字第02826号民事判决书、（2015）大民二终字第00954号民事判决书、（2014）辽审四民提字第83号民事判决书认定的事实：“2010年6月9日，半山壹号（海创中冶焦耐）楼盘项目取得建设工程规划许可证。2013年6月9日，案涉楼盘项目经检验其外墙燃烧性能符合“C级”，对应为B1级要求。同日，该项目中部分楼盘按照要求完成竣工验收消防备案。2013年10月17日，案涉楼盘项目取得竣工档案初验合格证。2013年12月3日，案涉楼盘项目完成竣工验收备案。2014年2月24日，被告向房产登记机关递交案涉楼盘的房屋权属初始登记申请。2011年3月14日，公安部消防局发布《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，规定：民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。对已经审批同意的在建工程提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除。案涉楼盘虽经规划、消防部门审批同意采用了燃烧性能为B1级材料，但按该通知属拆除之列。因此案涉楼盘自2011年3月15日起不能通过消防验收，影响了竣工验收备案即房屋权属初始登记。直到2012年12月公安部发文废止该《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，案涉楼盘才于2013年6月9日通过消防验收。”根据上述事实，被告未能在合同约定的期间内完成初始登记是“新政”实施所致，不属于被告的责任，故违约期间应扣除新政影响的天数。经审理，本院查明以下事实：1、2012年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于大连市高新园区聚贤西园（半山壹号）×号房屋（建筑面积为57.11平方米），房屋总价款为人民币571，100元。合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告支付全部房款571，800元。据楼宇验收交付书记载，2012年5月29日，被告将案涉房屋交付给原告。2、根据本院2015年10月22日作出的【（2015）甘民初字第02826号民事判决书】（案涉楼盘其他业主亦与本案被告因逾期办理产权证书产生诉讼纠纷，该判决系针对其中一业主李晓宇作出的生效判决）“事实认定”部分记载：“2010年6月9日，半山壹号（海创中冶焦耐）楼盘项目取得建设工程规划许可证。2013年6月9日，案涉楼盘项目经检验其外墙燃烧性能符合“C级”对应为B1级要求。同日，该项目中部分楼盘按照要求完成竣工验收消防备案。2013年10月17日，案涉楼盘项目取得竣工档案初验合格证。2013年11月6日，案涉楼盘项目完成社区办公和服务用房交接。2013年12月3日，案涉楼盘项目完成竣工验收备案。2014年2月24日，被告向房产登记机关递交案涉楼盘的房屋权属初始登记申请。截至2014年3月31日，被告取得案涉楼盘项目的初始登记并通知业主领取办理产权登记的建筑面积分户图及结算发票。关于案涉楼盘项目未能按约办理初始登记，被告辩称系因为消防‘新政’对于民用建筑外保温材料采用严格标准，致使已按审批消防设计建设的案涉楼盘无法通过消防验收，直至公安部消防局发布新规定，案涉楼盘的消防工程方于2013年6月9日通过验收。关于被告所称的消防‘新政’系指公安部消防局于2011年3月14日发布的《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消【2011】65号），该通知第一项载明：‘在新标准发布前，从严执行《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（公通字【2009】46号）第二条规定，民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。’同年3月21日，大连市制定《关于贯彻落实部局、总队的实施意见》，进一步明确要求‘从2011年3月15日起，所有新受理的工业、民用建设工程消防设计审核和验收内容，建筑外保温材料必须全部采用燃烧性能为A级的材料。’2012年12月3日，公安部消防局下发《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》（公消【2012】350号），明确提出‘为认真吸取上海胶州路教师公寓‘11.15’和沈阳皇朝万鑫大厦‘2.3’大火教训，2011年3月14日，部消防局下发了《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消【2011】65号），对建筑外墙保温材料使用及管理提出了应急性要求。2011年12月30日，国务院下发的《国务院关于加强和改进消防工作的意见》（国发【2011】46号）和2012年7月17日新颁布的《建筑工程消防监督管理规定》对新建、扩建、改建建设工程使用外保温材料的防火性能及监督管理工作作了明确规定。经研究，《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行。’”上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票，被告提供的楼宇交付书、民事判决书及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应按合同约定享有权利并履行义务。综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1、消防“新政”实施期间是否应从合同约定的办证期间扣除；2、被告逾期办证的违约期间。关于消防“新政”实施期间是否应从合同约定的被告办证期间扣除的问题。本案双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，办理房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金直至可以办理。可见被告承担逾期办证违约责任的前提为“由于出卖人的原因”，即非被告的原因导致一年内无法办证，被告无需支付违约金。根据已查明的事实，案涉楼盘外墙保温材料采用燃烧性能为B1级的材料，未达到《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》（公消【2011】65号），即“新政”所要求的A级标准，继而无法在该“新政”实施期间进行消防验收备案。本案中，原、被告签订合同的时间为2012年5月22日，而“新政”于2011年3月15开始实施，系在原、被告签订合同之前，故被告在与原告签订合同时已经知悉案涉楼盘外墙保温材料未采用该通知所规定的A级标准，在此情况下，仍与原告约定在交付房屋后一年内为原告办理产权登记，故被告现以该消防通知的实施为免责事由并无法律及事实依据，本院不予支持。关于被告逾期办证违约期间的计算问题。案涉房屋买卖合同约定购房人办理案涉房屋所有权登记的期限为自房屋交付之日起一年，被告将案涉房屋交付给原告的日期为2012年5月29日。故根据合同约定，被告办证起算日应为2012年5月30日，办证截止日期本应为2013年5月29日。被告完成案涉楼盘的初始登记时间为2014年3月31日，该日期应视为被告已完成合同所约定的办证义务，故被告逾期办理违约期间为305天（自2013年5月30日至2014年3月30日）。故被告应支付逾期办证违约金为17,439.9元（571，800元×0.1‰×305天）。关于原告所主张的其他期间的逾期办证违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大连海创房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告鲁荣林逾期办证违约金17,439.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告鲁荣林的其他诉讼请求。案件受理费286元，其他诉讼费50元，合计人民币336（原告已预付），按照本院判项支持诉请部分与原告诉请部分比例，由被告大连海创房地产开发有限公司承担301元（案件受理费286元，其他诉讼费50元），与上述款项一并给付原告，剩余35元由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  冯忠璞代理审判员  田 艳人民陪审员  于菊英二〇一六年五月十日书 记 员  王 月附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。