上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初8136号
原告王志君，男，2001年8月24日生，汉族，住上海市。法定代理人王瑜，1963年5月21日生，汉族，住址同上。原告李小琳，女，1974年4月11日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人梁永直，上海市光明律师事务所律师。被告张存，男，1956年11月6日生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。被告陈瑞琴，女，1961年10月15日生，汉族，户籍地址同上。上列两被告共同委托代理人陈仲星，上海铭耀律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人季慧，上海铭耀律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行，住所地上海市虹口区。负责人钱勤新，行长。委托代理人董苏钰。委托代理人郑天添。原告王志君、李小琳与被告张存、陈瑞琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王志君的法定代理人王瑜及两原告的共同委托代理人梁永直、被告张存、陈瑞琴的共同委托代理人陈仲星、第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行的委托代理人郑天添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志君、李小琳诉称，2016年3月23日，双方通过中介公司的居间介绍，原被告签订了房地产买卖居间协议，约定，被告将其所有的位于宝山区一二八纪念路927、929号店铺以总价570万元出售给原告。当日，原告支付了定金30万元，并约定4月7日签订网上备案的房地产买卖合同。嗣后，被告不配合原告签订合同，经原告多次催告未果，导致买卖合同无法正常履行。故原告起诉要求继续履行买卖合同，要求被告配合原告办理系争房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利转移给原告，并根据合同第五条的约定赔偿原告违约金57万元(合同约定总价的20%，原告自愿调低为总价的1%)。至于剩余房款540万元，原告自愿在本案中一并解决，在房屋过户的同时一次性支付给被告。被告张存、陈瑞琴辩称，首先，原被告及中介签订的居间协议最主要约定的是居间方对于上下家的权利义务关系，而不是有法律依据的房屋买卖合同，即便居间协议有约定买卖房屋的条件或信息，也是预约性质的行为，原告主张要求过户没有法律和事实依据。其次，居间协议关于违约双倍返还定金，亦可要求违约金亦可要求继续履行，是选择关系，不是并列关系，原告诉请要求继续履行合同并要求违约金，没有事实和法律依据。居间协议约定的价款组成方式是有问题的，是中介或原告对被告的误导，被告长期生活在国外，合同约定总价款570万，税费各担，100万的装修费是做低房价，被告咨询后觉得有避税嫌疑，不同意再继续履行。原告催促被告签订网签合同，被告一直在问是否合法，接到诉状前，被告一直很犹豫，不愿意过户，因为这样操作要承担风险，被告现在的答辩意见还是坚持上述观点，中介这样做低价格是违法的。综上，被告认为双方合同不成立，定金30万元愿意返还。第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行述称，第三人为系争房屋的抵押权人。被告目前的贷款余额截止到2016年7月15日是1,181,100.5元，被告现在每期正常还款。原被告争议的纠纷第三人不发表意见，但原告要过户的前提是要清偿贷款，涤除抵押权。经审理查明，位于宝山区一二八纪念路927、929号店铺的房地产权利人为两被告共有。2016年3月23日，被告(出卖方、甲方)、原告(买受方、乙方)及上海诺源房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订了房地产买卖居间协议，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，该房屋成交的合同价为470万元，乙方在合同价款外还应向甲方支付装修补偿款100万元。若该买卖成交合同价格低于交易中心指导价导致甲乙无法顺利过户给乙方的，甲乙双方以最终交易中心指导价完成过户且甲方保证该房地产买卖成交价仍为570万元。双方约定在2016年4月15日前且在去银行还款前一日内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。甲乙双方根据国家法律、法规等规定各自承担交易所产生的税费。合同第五条约定，乙方接受本协议所述买卖条件并签订本协议的，甲方同意在签订本协议后20天内与乙方签订上海市房地产买卖合同或类似合同，如果甲方未能履行本条所述义务，则应向乙方双倍返还定金外，乙方亦可要求甲方支付违约金为总价的20%，乙方亦可要求甲方继续履行本协议。同日，原告向被告支付了对定金30万元。另查明，2011年6月30日，第三人经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为200万元。审理中，原告还提供了借据和转账凭证一组，并表示，依据原来的买卖协议，原告须向银行申请贷款250万元，协议签订后被告说卖便宜了100万元，要求原告一次性付款全款，否则就要涨价，因此原告无奈之下赶紧筹钱，向亲戚、朋友借款共计400万余元，因此产生了较高的利息损失。被告对上述证据材料的真实性无法确认，并称即便是真实的，也无法证明与本案的关联性。原告还表示，同意依照570万元的总价作为缴纳税费的基础。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、收据、房地产登记簿、被告提供的代理协议、第三人提供的个人购房借款合同、借款处理明细清单，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应遵循诚实、信用的基本民法原则。原被告就系争房屋签订的房地产买卖居间协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在该份协议中，双方就买卖房屋的坐落、总价、付款方式、过户期限和违约责任等有关买卖合同主要条款均进行了约定，据此，双方就系争房屋的买卖合同法律关系成立并生效。被告关于协议仅仅为购房预约合同的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于价格的问题，协议中明确约定总价为570万元，对此原被告均不持异议，至于其中100万元的装修补偿款，系双方对总价组成部分的约定。现原告明确表示同意以570万元作为缴纳税费的计算依据，故被告认为合同可能因做低房价导致避税的违法行为没有事实依据，本院亦不予采信。故原告要求继续履行房屋买卖合同，要求被告配合办理过户的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。鉴于系争房屋上登记有第三人的抵押权，被告应先行负责清偿债务、涤除抵押。关于原告主张的违约金的问题，根据协议第五条，20%的违约金系若在一方违反合同约定导致守约方行使解除权的前提下，违约方应承担的解约违约金，本案中，原告要求继续履行合同而并非解除合同，故其再行主张解约违约金缺乏合同依据，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、原告王志君、李小琳与被告张存、陈瑞琴就上海市宝山区一二八纪念路927、929号店铺所签订的房地产买卖居间协议，继续履行；二、被告张存、陈瑞琴于本判决生效之日起十日内，负责向第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行清偿剩余贷款本金及利息，以涤除抵押权登记；三、在第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行设定在上述房屋上的抵押权注销后五日内，被告张存、陈瑞琴配合原告王志君、李小琳办理上述房屋的过户手续，将房屋的房地产权利转移给原告王志君、李小琳；四、原告王志君、李小琳于房地产交易中心受理上述房屋过户申请手续的同时，向被告张存、陈瑞琴付清剩余房款540万元；五、原告王志君、李小琳的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费57,978元，保全费5,000元，由被告张存、陈瑞琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
人民陪审员 宋宝威
人民陪审员 张 钦
二〇一六年八月十九日
书 记 员 朱 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。