北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2015)石民初字第1011号原告杨宏利，男，1966年10月28日出生。委托代理人吕明标，北京市万博律师事务所律师。被告王建禄，男，1957年5月26日出生。委托代理人李那，北京北汇律师事务所律师。第三人李洁，女，1967年11月14日出生。委托代理人张生贵，北京安朗律师事务所律师。第三人杨松涛，男，1991年11月20日出生。委托代理人张生贵，北京安朗律师事务所律师。原告杨宏利与被告王建禄、第三人李洁、杨松涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨宏利的委托代理人吕明标及被告王建禄的委托代理人李那、第三人李洁、杨松涛的共同委托代理人张生贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告杨宏利起诉称：原告与被告并不认识，通过郭永东介绍并通过郭永东撮合，原告向被告和郭永东分别借了高利贷，被告和郭永东逼迫原告于2013年8月27日订立《购房协议》，被告自始至终没有向原告给付过任何购房款，而只有借款关系。原告向被告偿还过二十万元利息和本金。2013年12月份，王建禄向法院提起诉讼，要求确认合同有效，原告答辩并要求法院认定合同无效，法院认定合同有效。但王建禄自始至终未向原告给付过任何购房款，合同订立时只向原告出借过一百万元借款，借款出借当日的2013年8月27日，被告要求原告返还给其十万元高利贷利息抽头款，实际借款只有九十万。2013年9月26日，原告通过银行向被告偿还了十万元利息款。按照有效合同，被告应当向原告给付二百二十万元购房款，时至今日，被告没有向原告给付任何购房款，并与郭永东恶意串通伪造收据，被告行为确已构成根本违约。原告于2014年8月12日向被告邮寄了解除合同的告知书，合同自2014年8月12日解除。诉讼请求：依法判令解除原、被告于2013年8月27日订立的《购房协议》。被告王建禄答辩称：《购房协议》合法有效，北京市第一中级法院的（2014）一中民终字第5506号民事判决书已经对此确认。原告已经收取被告支付的购房款，被告已经实际居住诉争房屋，房屋买卖合同已基本履行完毕，不存在解除情形。故不同意原告的诉讼请求。第三人李洁、杨松涛共同陈述称：王建禄持有的安置补偿协议书明确第三人为共有人，签订协议没有征求第三人的意见。但此前判决确认合同有效。现第三人主张依据北京市高级人民法院的相关会议纪要第六条，买卖的房屋现没有办理过户，不符合物权法106条的规定，现共有关系人坚决不同意过户，根据高院意见，应该判决合同解除。王建禄与杨宏利签订协议系恶意串通，侵犯共有人权益，他们真正的基础关系是借款，不是买卖。此外，王建禄和郭永东伪造了2013年9月1日的巨额收款收条，该收条是虚假伪造证据。请求法院移交公安机关，立案侦查，虚假诉讼案件。故坚持主张合同应当解除。经审理查明：杨宏利与李洁为夫妻关系，二人于1989年8月15日登记结婚，杨松涛为二人之子。2010年5月，杨宏利与北京市土地整理储备中心海淀区分中心签订北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书，载明：被拆迁房屋位于北京市海淀区东升乡前八家西区38号，拆迁范围内正式住宅房屋建筑面积180.90平方米，占地面积208.80平方米。居住人口为杨宏利、李洁、杨松涛。安置房屋为八家嘉苑x号楼x单元x、2x、x单元x号。2013年8月27日，卖方（甲方）杨宏利与买方（乙方）王建禄签订购房协议，载明：就甲方回迁房卖给乙方达成如下约定：1、甲方将房屋坐位于海淀区八家苑小区x号楼x单元x号1居室预测建筑面积63.49平方米，以总额贰佰贰拾万整（2200000）元卖给乙方。2、付款方式：乙方一次付清给甲方购房款贰佰万元整。甲方本人提供工商银行卡号。3、甲方将原始甲方的拆迁协议，房屋钥匙房屋进住手续一次交给乙方入住。4、违约责任：如果出现甲方违约不能到期配合过户，甲方承诺赔付乙方贰佰贰拾万元整，如出现纠纷甲方放弃（诉）讼权力（利）。5、甲方用海淀区八家苑小区x号楼x单元x号二居室88.13平房米房屋做担保，如出现甲方违约，甲方将此房做赔付给乙方永久使用。现将房屋空房钥匙叫（交）乙方居住。6、如出现纠纷经协商解决如不能，双方指定石景山法院。7、协议一式叁份，甲、乙双方各持壹份见证人壹份。签约地石景山区台湾街上岛咖啡店。上述购房协议中显示有杨宏利、王建禄签字及指印。当日，杨宏利向王建禄出具委托书，其内容为：本人杨宏利（×××）全权委托郭永东（110108196210252337）出售八家苑小区x号楼x单元x号代收房款，本人自愿放弃该房屋产权，所有权归属王建禄所有。当日，王建禄以银行转账方式向杨宏利汇款100万元，杨宏利向王建禄出具收条，内容为：本人杨宏利收到王建禄购房款人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000）（收到转账壹佰万元整、现金10万元整）。2013年9月1日，案外人郭永东向王建禄出具收条，其内容为：今代杨宏利收到王建禄购房款人民币壹佰贰拾万元整（现金120万）购房地址海淀区东升乡八家苑小区x号楼x单元x号房。另查，被告曾将原告及其配偶李洁诉至法院，请求确认原、被告于2013年8月27日签订的购买海淀区八家嘉苑小区x号楼x单元x号《购房协议》合法有效；并请求判令原告为被告办理海淀区八家嘉苑小区x号楼x单元x号房屋过户手续。本院作出（2013）石民初字第6612号民事判决，确认王建禄与杨宏利于2013年8月27日签订的购房协议有效。判决作出后，原告及其配偶李洁不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2014年8月1日作出（2014）一中民终字第5506号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该民事判决书已经发生法律效力，其中载明：“杨宏利与李洁系夫妻关系，双方于1989年8月15日办理结婚登记。2013年9月26日，杨宏利通过工商银行网上银行向王建禄汇款10万元。双方对该款项性质具有争议：杨宏利称系偿还王建禄借款，王建禄称该款项系杨宏利退还应由王建禄负担的过户费用。另查明：2010年5月28日，杨宏利与拆迁单位签订北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书，并于2013年8月21日与开发商北京八家苑房地产开发公司签订回迁安置交房协议书，取得涉案房屋入住手续。其中，回迁安置交房协议书第3条约定，根据北京市住房保障办公司“京住发字（2012）45号”《关于海淀区唐家岭新城、图景嘉园、八家嘉园回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》的规定，该房屋产权管理，核发“按经济适用住房管理”的房屋所有权证。另，2012年4月18日北京市住房保障办公室对海淀区住房保障和改革办公室“京住发字（2012）45号”《关于海淀区唐家岭新城、图景嘉园、八家嘉苑回迁安置住宅办理房屋所有权证有关问题的回复意见》第一条内容为，同意对八家嘉园三个重点村改造项目回迁安置住宅产权性质按照经济适用住房管理，核发“按经济适用住房管理”的房屋所有权证，前述回迁安置住宅需要上市交易时，按照市政府《北京市已购公有住房上市出售实施办法》（京政发〈2003〉3号）的规定，由购买人按成交额的3%补交土地出让金。关于购房款项支付问题：王建禄主张向杨宏利支付了约定的全部购房款，其中，购房款120万元由杨宏利委托的案外人郭永东代为收取，其另通过银行转账支付购房款100万元、现金支付10万元，后退还王建禄过户费10万元。杨宏利称其共计收到的100万元系借款性质，未收到其余款项。关于房屋入住问题：王建禄称在签订购房协议后依约定取得涉案房屋钥匙及拆迁安置补偿协议书等原件装修入住，并提供涉案房屋供暖、燃气、有线电视费用、装修费等票据，以证实其实际入住。杨宏利称未向王建禄交付房屋，王建禄系擅自强行入住。关于涉案房屋处分问题：杨宏利、李洁均主张杨宏利处分房屋时李洁不知情，杨宏利无权处分夫妻共有财产。王建禄则主张房屋拆迁安置协议均系杨宏利签订，王建禄信赖杨宏利有处分权而与其进行交易，属善意第三人，购房协议属合法有效。”另查，北京市海淀区东升乡前八家西区38号的被拆迁房屋为杨宏利及李洁婚后翻建，现杨宏利尚未将涉案房屋的产权转移过户登记至被告名下。庭审时，原告认可与郭永东系朋友关系。2014年8月12日，杨宏利向被告发出解除购房协议告知书，告知被告因根本违约故解除合同。签收人为代收。被告否认收到上述款项。再查，原告主张解除合同的理由为，被告未支付购房款。被告称其已经支付完毕购房款，并提供了收条及转账凭证、委托书等证据佐证。原告称其中转账一百万元为借贷，郭永东作为委托人收取的120万元实际并未收到。上述事实，有当事人陈述、北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书、户口本、结婚证、民事判决书、购房协议、解除告知、快递签收凭证、北京市宅基地拆迁安置补偿协议书、转账明细、收条、委托书等证据在案佐证。本院认为：本案争议的焦点在于：双方签订的购房协议是否应当解除的问题。第一，首先，原、被告签订的购房协议已经生效民事判决书确认为有效。该购房协议均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告及第三人称上述合同实际系原、被告间的借贷关系，但并未就此提供有效证据予以证实，故本院对于原告及第三人的上述意见难以采纳。第二，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。具体至本案中，首先，一方面，诉争房屋系2010年经拆迁，由杨宏利作为被拆迁人取得，该房屋系原北京市海淀区东升乡前八家西区38号拆迁而来。上述房屋系杨宏利与李洁夫妻共同财产。另一方面，诉争房屋拆迁安置补偿协议中载明居住人口为杨宏利、李洁、杨松涛，故李洁、杨松涛对于诉争房屋亦具有一定权利。其次，被告称诉争房屋的购房协议的签订李洁及杨松涛为明知，且现场参与了诉争房屋的购房协议的签订及履行过程。但被告并未就此提供有效证据予以证实上述陈述。故本院认定诉争房屋的买卖协议在缔约时，并未经过李洁等人同意。杨宏利在未经李洁等人同意的情况下，以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，现诉争房屋尚未过户至被告名下，不符合物权法规定的善意取得的构成要件，该房屋买卖合同构成法律上的履行不能。且现原告已向被告发送了解除协议告知，故合同应当判决解除。最后，退一步讲，从合同价款给付的事实分析，双方约定的合同价款为220万元，但被告仅能提供转账100万元的交易记录，其余房屋价款被告仅能提供收条作为证据。经本院依法多次充分释明，被告未将其付款途径、资金来源等基本事实予以举证证实，故不能认定被告给付了原告全部购房款。经原告告知函催告后，至今被告仍未付清相应款项，迟延履行买卖合同中买受人应当履行的付款的主要债务，合同亦应解除。综合以上分析，原告主张解除与被告的购房协议的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。当然，双方的权利义务关系，可另行主张。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：解除杨宏利与王建禄于2013年8月27日签订的《购房协议》。案件受理费七十元，由王建禄负担（于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  梁 爽人民陪审员  王淑芝人民陪审员  赵桂荣二〇一六年六月二十九日书 记 员  徐 瑶