广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）星民初字第74号
原告：王某某，男，1969年4月4日生，汉族，个体户，住址：略。
委托代理人：赵丹宁，广西务诚律师事务所律师。
委托代理人：张资源，广西和强律师事务所律师。
被告：桂林市七星区某某街道办事处某某村民委员会第六村民小组（以下简称某某村六组），住址：略。
负责人：秦桥刚，组长。
委托代理人：白秋霖，广西鹏韵律师事务所律师。
委托代理人：莫德志，男，1985年8月23日生，汉族，漓江出版社会计，住址：略。
原告王某某与被告某某村六组合同纠纷一案，本院于2012年12月4日立案受理后，依法组成由审判员李立峰担任审判长，代理审判员廖莉莎和人民陪审员丁建英参加的合议庭，分别于2013年2月27日、4月24日、5月29日公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托代理人赵丹宁，被告某某村六组的负责人秦桥刚、委托代理人白秋霖、莫德志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月22日，原、被告签订《投资建房协议书》一份，约定由被告出土地，由原告全额出资，拆除被告原有的260平方米的会议室，新建九层不低于2600平方米的新楼。为保证合同的顺利履行，双方在协议中还约定由原告向被告交付30万元押金，并约定：被告必须无条件的处理好本组的邻里关系，确保大楼的顺利完工。因被告造成原告损失，被告要赔偿原告经济损失叁拾万元，并在七个工作日内退还叁拾万元押金。合同签订后，原告作为投资主体与几个施工队伍签订了相关工程施工合同，积极履行《投资建房协议书》的合同义务。但自2012年9月起，被告方部分村民多次无理进入施工现场，强行阻止施工，要求解除《投资建房协议书》。2012年10月中旬，原告被迫停工，已完成旧房拆除，新楼前期基建施工准备无法进行。因被告违约造成合同无法继续履行，且给原告造成诸多损失，为维护自己的合法权益，原告诉至本院，请求判令解除合同，由被告支付违约金30万元；本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.《投资建房协议书》，证明（1）协议书是双方经过协商一致达成的，经过了甲方的民主授权，（2）协议中有对违约责任的约定；2.六组文化室同意改建（村民会议记录），证明被告签署合同经过村民委员会讨论通过，已经过民主授权，此记录系被告在签约前提供给原告，原告已尽前合同义务；3.被告方部分村民阻扰施工的录像光盘，证明被告违约的事实；4.被告方部分村民阻扰施工的照片，证明被告违约的事实；5.《110接处警情况登记表》、《桂林市公安局七星分局现场治安调解协议书》，证明被告不能保证合同的继续履行；6.复函及合同押金退款凭证，证明被告承认违约；7.《解除房屋承租合同》，证明原告已为被告支付《解除房屋承租合同》补偿费40000元；8.《收条》2张，证明原告已支付拆房等施工费用共计99550元；9.协议书（当庭提交），证明原告为了施工，与桂林市第七建筑安装工程有限责任公司签订了协议书，具有建房资质；10.收据，证明被告将原告已交付的押金退还给原告，证明被告违约；11.村民委员会规章，证明合同项目经过村民小组讨论并备案，合同有效。12.2011年9月10日收条一张，证明原告为履行合同支付电杆、电线移动费2250元；13.2012年11月2日开支证明，证明原告为履行合同开支费用4800元；14.2012年11月8日误工证明，证明因被告村民存在无理阻扰施工，原告损失民工误工费4500元。
被告辩称：（一）《投资建房协议书》系无效合同，原告的诉讼请求无事实和法律依据。1、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理。”第二十八条第一款规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。”因村民小组会议到会人数不足，签到表或签字表决单上的村民代表名字，有的是由无授权人代签的，有的是基于误会补签的，且签字表决同意的代表也仅是同意改建，而不包括由谁改建、由谁承包、承包金数额如何确定等，故本案合同未经法定程序批准，依法无效；2、原告作为个人，不具备从事拆迁和建筑的法定资格，故本案合同主体不符合法律规定，依法无效；3、该改建房屋从未办理报批报建手续，且合同中关于房屋设计、施工、监理均自行承担的约定违反法律规定，故本案合同内容不合法，依法无效。（二）即使《投资建房协议书》系有效合同，因原告施工不久即停工，且拆除房屋通常是不收费的，故原告高达15万元的损失不合常理，其诉请的违约金30万元亦过高。
被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：1.户籍信息证明，证明某某村委六组共有村民96户；2.李月娥等7人及梁敏的证明材料，证明2012年7月26日晚的村民大会，证明人没有在签名表上签名，也没有委托他人签名；3.王润梅的证明材料，证明签名表上有11个人的名字是证明人误解后签名和代签的；4.村民的证明材料两份，证明证明人从未参与讨论并表决同意《投资建房协议书》；5.桂林市七星区某某乡某某村民委员会的证明材料，证明原告没有提交报建手续；6.村民的身份证复印件，证明以上证明人的身份情况；7.证人证言，证明内容同证据2-4。
本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：被告对原告提供的证据1-5、7、10-11的真实性均无异议，但对证据1的有效性有异议；对证据2的证明内容有异议，对实际签名的有效性有异议，且该表决没有涉及到拆迁的内容，原告没有尽到审查义务；对证据3-4的证明内容有异议，该协议没有经过大多数村民的同意，村民的行为是维权行为；证据5证明村领导对村民维权行为处理不当；证据7没有经过村民大会同意；证据10系村干部的个人行为，没有经过小组讨论，且退押金的行为并不能证明被告违约；证据11可证明《投资建房协议书》不符合规章规定，是无效合同；被告对原告提供的证据6、8-9的真实性均有异议，且认为证据8因房屋拆除工作尚未完成，按常理应未支付相关费用；证据9的协议时间是2012年1月16日，而原、被告签订协议的时间是2012年8月22日，原告不可能在签《投资建房协议书》之前就与建筑公司签此协议；被告对原告提供的证据12-14的真实性、关联性均有异议，且认为证据12中移动电杆电线应经供电局同意，由供电局迁移；证据13无对应的餐费发票予以佐证；证据14无施工部门出具的误工证明予以佐证。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但不能确认是否全部都是某某村六组的成员；对证据2-5的真实性、证明内容均有异议；对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议；证据7，对证人王润梅的证言的真实性有异议，证人庭审时称其代表11个人签了两次名，说明她既到会又同意改建，与其书面证言有矛盾；对证人李月娥、庄小玲的证言真实性均无异议；对证人张东弟的证言真实性无法确认，证人不会写字，没有证据证实其当时是否同意改建。本院对原、被告确认的书证予以采信，对原、被告提出关联性异议的书证，因各自无相反证据予以否认，且该书证确与本案双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2012年8月22日，被告小组组长秦桥刚及村民代表张宏有、莫顺军持“6组文化室同意改建”的会议记录，代表被告（甲方）与原告（乙方）签订《投资建房协议书》一份，约定：投资合作建房的项目位于被告所有的会议室，该房屋现有肆层半，经村民户代表大会决定拆除旧房，新建九层楼层；投资建房方式为被告出土地，原告全额出资；房屋结构、设计需双方共同认可方可施工，进场施工前由被告指派一名有建筑专长人员监督施工，工资由原告支付；项目建成后，双方一致同意由原告统一负责进行经营管理，期限为二十二年，在原告的统一经营管理下，原告每年向被告定额支付，收益无论项目经营的盈亏，根据先付费后使用的原则，原告每年的9月1日一次性向被告交清一年的定额收益（叁万元），以后每五年递增一次，每年递增10%；被告必须无条件的处理好本组的邻里关系，确保大楼的顺利完工，因被告造成原告损失，被告要赔偿原告经济损失叁拾万元，并在七个工作日内退还叁拾万元押金；合同签订后，在七个工作日内，原告向被告交纳建房押金人民币叁拾万元；任何一方单方违约造成对方的经济损失的，应无条件承担违约责任，并双倍赔偿对方的经济损失。合同签订后，原告依约交纳了押金30万元，并完成了旧楼拆除和修建沉台工作。2012年10月15日，由于被告部分村民干扰，原告停工。同年10月20日，被告复函表示因约30%的村民发对，村民组协调无果，愿意退还押金30万元。2012年10月25日，被告退还原告押金30万元。现因《投资建房协议书》无法继续履行，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，2012年8月6日，甲方即江东村六组委托方秦桥刚、王某某与乙方王培忠签订《解除房屋承租合同》一份，约定桂林市某某乡江东村6组会议室的租金，乙方自2012年8月30日止不再付给甲方，甲方一次性补偿乙方40000元的损失费，在此之前乙方和甲方签署的江东村6组会议室租赁合同失效。合同签订后，原告支付王培忠损失费40000元。2012年9月10日，张天强出具《收条》一张，载明其收到原告某某江东村第六组会议室电杆电线移动费2250元。2012年10月19日，唐新文出具《收条》一张，载明其收到原告某某江东村六组会议室房屋拆除费50750元，以上土方运出费用14400元，基础混凝土沉台64**元，以上款项共计71550元。另，朱继林出具《收条》一张，载明其收到原告某某江东村第六组会议室外架防护钢管架包工包料28000元。再查明，某某村六组村民身份证上载明的住址均为广西桂林市七星区某某街道办事处江东村6组，后随其门牌号。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《投资建房协议书》是否有效。本院认为，该协议书由被告负责人及两名村民代表持“6组文化室同意改建”的会议记录与原告签订，尾部亦加盖了被告的公章，被告负责人的行为已构成表见代表，此外，协议书的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该协议书合法有效。因被告明确表示其无法处理好邻里关系，并将合同押金退还给原告，且在庭审中亦以合同无效为抗辩理由，合同难以继续履行，故原告关于解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的辩称：第一，关于本案合同未经法定程序批准的辩称，因《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关条款没有明确规定违反前述禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，且如果履行合同亦未损害国家利益和社会公众利益，故该规定属于管理性强制性规定，非效力性强制性规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”即只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定时，合同方无效。因此，原、被告签订的《投资建房协议书》系有效合同；第二，关于该合同主体不符合法律规定的辩称，因该合同系合作建房合同，原告的义务为出资，而非承建房屋，故原告是否具备建筑资质不影响合同的效力；第三，关于该合同内容不合法的辩称，建房报批报建手续可在合同签订后进行，合同亦未对房屋设计、施工、监理单位进行约定。综上所述，对被告的上述辩称，本院均不予采信。
二、原、被告约定的违约金是否过高。本院认为，被告未按照合同的约定处理好小组的邻里关系，导致合同无法继续履行，应承担违约责任。原告因被告未履行合同造成的损失有：为解除原与王培忠的租赁合同而支付王培忠损失费40000元，支付电杆电线移动费2250元，拆除房屋、修建沉台费用71550元，外架防护钢管架费用28000元，合计141800元，被告应赔偿给原告；但原告主张其已支付施工人员误工费4500元，因无施工人员出具的收条或领条予以佐证，故本院不予支持；原告主张房屋开工时请被告村民吃饭花费4800元，因无餐饮费票据予以佐证，且非必要费用，故本院亦不予支持。因原、被告约定的违约金30万元过分高于造成的损失，故本院以原告的实际损失为基础，考虑合同履行仅进行到拆除旧楼、尚未建设新楼及当事人的过错程度等综合因素，酌定被告在赔偿原告的实际损失外，再承担实际损失的10%的违约责任，即14180元，故被告应承担的违约金为155980元。对原告诉讼请求成立部分，本院予以支持。被告关于违约金过高的辩称，本院予以采信；关于拆迁房屋费用过高或不合理的辩称，因被告未提供证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告王某某与被告桂林市七星区某某街道办事处某某村民委员会第六村民小组于2012年8月22日签订的《投资建房协议书》；
二、被告桂林市七星区某某街道办事处某某村民委员会第六村民小组赔偿原告王某某违约金155980元；
三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
本案应收取案件受理费5800元，保全费2020元，合计7820元（原告已预付本院），由原告负担3100元，被告负担4720元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5800元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李立峰
代理审判员 廖莉莎
人民陪审员 丁建英
二〇一三年五月三十一日
代书 记员 周穆奕