湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0302民初2061号
原告：李上桂，男，1967年4月3日出生，汉族，住湖南省邵东县。
原告：艾风英，女，1972年10月21日出生，汉族，住湖南省邵东县。
被告：湘潭新都房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华示范区九华服务大厦909室。
法定代表人：杨靖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕文圣、刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。
原告李上桂、艾凤英与被告湘潭新都房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行了审理。原告李上桂、被告湘潭新都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘志磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李上桂、艾凤英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权过户；2、判令被告支付违约金人民币19398元（暂计至起诉之日，以已付房款274376元为基数，按日万分之一计算，自2015年5月25日起至房屋产权证办理完毕至日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：2012年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告的预售房：湘潭市九华示范区学府路1号新都汇X栋X单元070XXXX号。合同签订后，原告按约及时交付首付款、办理了按揭贷款并按时按期足额偿还银行贷款并于2014年结清所有贷款。
根据合同第十五条第3款的规定，出卖人即被告应在商品房竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记并提交房地产开发企业资质等级证书和相关资料。第4款规定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据附件四：合同补充协议中第八款第4项的规定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品之日起540天内取得房屋产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。
2013年12月，被告在房屋没有完全竣工验收合格的情况下要求原告收房。但时至今日，已三年有余，经向产权登记部门了解，被告未缴纳代收的契税。原告多次向被告交涉，没有得到任何解释，契税去向不明，产权办理迟迟没有进展。因此被告的行为已构成严重违约，侵害的原告的合法权益。
被告湘潭新都房地产开发有限公司辩称：一、被告已经为原告办理商品房预售备案登记，现在只等整体验收合格证下来，房屋一直在原告的名下，被告没有再为原告办理房屋过户的说法；二、原告的违约金计算不正确，被告是否如期合格交房需要法院进行事实认定，方能决定被告是否承担逾期办证的违约责任，具体理由如下：1、双方的商品房买卖合同第15条第4款第1项，对违约金的总额有限定，“买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理”，即“按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，也是说违约金最多为已付房款的1%。现原告主张的违约金过高。2、附件4第8.4条并非是对违约金条款的变更，仅仅是对违约金条款的一个补充，前提是违约金不能超过已付房款的1%。第一个补充为“由于出卖人的原因”导致原告不能取得房屋产权证，本案的具体情况并非为出卖人的原因，导致原告不能办理房屋产权证，而是因为承建商不能按期完工，导致房屋迟迟不能办竣工验收。第二个补充为办证时间的起算问题，即“交付房商品房之日起540天内”。3、本案商品房的交付本身就是一个争议的问题，一方面原告认为被告没有合格交房，另一方面却依据合同条款主张合格交房后逾期办证违约金，本身就是矛盾问题，法院必须对被告是否如期交房进行事实认定，方能决定被告是否承担逾期办证的违约责任。
经审理查明：原、被告双方于2012年8月12日签订了《商品房买卖合同》，由原告以总价款274376元的价格向被告购买位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇X栋X单元070XXXX号房屋，该合同第十条约定，被告应于2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的、符合合同约定的商品房交付于原告使用；该合同第十五条系关于产权登记的约定：“…出卖人应在商品房竣工验收之日起九十日内、房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和相关资料。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”。《商品房买卖合同》附件四系合同补充协议，该补充协议第八条第四款约定，“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品之日起540天内取得房屋产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”。
在案涉房屋没有竣工验收合格的情况下，被告向原告交房，原告于2013年12月31日收房。
本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件补充协议系双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。
因案涉的新都汇小区尚未办理竣工验收合格手续，原告要求被告协助办理不动产产权登记的前提条件尚不具备，故本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。原告要求被告协助办理不动产产权登记的问题有待案涉房屋经竣工验收合格、具备办理不动产产权登记的条件之后再行解决。
原告在案涉房屋没有竣工验收合格的情况下于2013年12月31日收房，被告作为出卖人无需再向原告承担逾期交房的违约责任，但是被告仍应当按照《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第八条第四款的约定向原告承担不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条第4款第（1）项约定的是对买受人选择退房时，出卖人所应承担的按照已付房款的1%向买受人赔偿损失，而补充协议第八条第四款约定的是：“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品之日起540天内取得房屋产权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”，现在由于原告已经装修并入住，原告作为买受人不选择解除合同、退房，但是依据补充协议第八条第四款约定向被告要求支付违约金于法有据，因此，原告没有在收房之后的540天内即2015年5月24日之前取得房屋权属证书，被告需要承担自2015年5月25日起的逾期办证的违约责任，因此，本院对原告的第二项诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告湘潭新都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李上桂、艾凤英支付违约金21181.83元（已计算至2017年7月5日，后续违约金的计算方式为：以274376元为基数，按照每日万分之一的标准计算至取得房屋权属证书之日止）；
二、驳回原告李上桂、艾凤英的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费285元，减半收取143元，由被告湘潭新都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。
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审 判 员 王喜申
二〇一七年九月二十日
代理书记员 冯 钊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。