山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰商终字第346号
上诉人（原审原告）宁阳县齐鲁房地产营销策划有限公司（以下简称齐鲁房产）。
法定代表人杜霞，总经理。
委托代理人颜峥，男，汉族。
被上诉人（原审被告）陈世信，农民。
委托代理人潘延华，山东一山律师事务所律师。
上诉人齐鲁房产因居间合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2014）宁民初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐鲁房产的委托代理人颜峥、被上诉人陈世信的委托代理人潘延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年3月12日，被告陈世信到原告齐鲁房产咨询购房事宜，原、被告双方签订《房地产求购委托合同书》，该合同书为格式合同，合同书约定：一、甲方（被告）确认经乙方（原告）居间介绍，由乙方工作人员带领甲方，首次进入本条下列所述房地产，进行实地验看，否则甲方应于本合同书中明确向乙方表示异议；甲方自愿委托乙方居间求购该房地产；乙方向甲方推荐、带看的房地产如下：府东小区29号楼1单元401室（售价44万）、长寿苑2号楼7单元202室（售价38万），被告陈世信看后签字确认；甲方确认在此看房前，无任何中介、代理机构及个人，向甲方推荐或带看以上房产，且乙方为甲方对以上房地产的独家代理服务机构（该字样加粗加黑）；三、居间服务费支付，1、居间服务费为该房地产实际成交总价款的1.5%；甲方应在与出售方签订《房屋买卖居间合同》或类似合同等证明买卖关系已成立的合同之时，一次性将居间服务费支付给乙方；2、在乙方为甲方提供居间服务期间，甲方或其亲属、委托人、代理人等与甲方有关联的人，与该房地产的出卖方或其亲属、委托人、代理人等与出卖方有关联的人，完成交易或者利用了乙方提供的房源信息、机会等条件，但未通过乙方而与乙方介绍的房源方私下完成交易的，即视为甲方违约，甲方应该按照本合同约定居间服务费的双倍支付违约金，且乙方有权向甲方追究其他经济损失（该字样加粗加黑）。该合同书原、被告均签字按印。原告主张被告后来故意未通过原告，私自与该房屋房主进行了房屋买卖交易，并于2014年3月24日办理房屋所有权转移登记，2014年3月25日领取房屋所有权证书。被告有异议，主张2014年3月14日与原告解除委托合同，但没有提供书面证据证明，3月17日被告到宁阳锐诚社区服务中心咨询买房事宜，在锐诚社区服务中心的热情服务下，被告与房主达成房屋买卖意向，该事实被告提交宁阳锐诚社区服务中心出具证明一份予以证实。被告还提交宁阳锐诚社区服务中心营业执照、房主鹿某与锐诚服务中心签订的房屋出售委托书、房主鹿某出具的证明、宁阳锐诚服务中心收取居间费用的收据及因原告错误诉讼致被告支出的交通费、误工费和住宿费共1000元，证明宁阳锐诚社区是经工商局注册的合法中介机构，原告并不具备该房屋的独家代理权，该房屋房主与宁阳锐诚社区服务中心存在委托售房的关系，被告并不是与房主私自达成协议，整个售房均是由锐诚服务中心完成，被告支付居间费用3000元。原告对以上证据均有异议，认为宁阳锐诚社区服务中心不是合法的房地产中介服务机构，从事房地产中介业务应当向所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，方可开业；对房主鹿某出具的证明，按照证据规定应该出庭作证，否则应不予采信；对房屋出售委托书有异议，其签订时间是2014年3月1日，被告与原告签订委托求购合同的时间是2014年3月12日，当时合同中明确约定被告是首次看房且是无任何代理机构或个人向被告推荐和带看，所以被告在签订合同时有欺骗原告的故意。后原告提交房源详细网页一份，证明该涉案房屋在原告处有登记，但房主与原告没有签订书面的关于涉案房屋的房屋出售委托书。被告有异议，主张该信息是原告自己录入的房源信息，属于自证，同时该房源详细网页明确显示该房屋的委托性质为未委托，说明原告没有取得该房屋的独家代理。后原、被告发生争议，原告于2014年4月14日诉至本院，要求被告支付违约金。
原审法院认为，原、被告签订的房地产委托求购合同是双方真实意思表示，合同成立并生效。原告提交房源详细网页一份，证明该房屋在原告处登记，但该网页明确显示委托性质为未委托，且房主与原告也未签订书面的房屋出售委托合同。被告提交该涉案房屋房主与宁阳锐诚社区服务中心签订的房屋出售委托书，证明原告并不是该涉案房屋的独家代理，该房源信息由多家中介公司掌握，并且鹿某仅与宁阳锐诚社区服务中心签订房屋出售委托书。原告主张宁阳锐诚社区服务中心不是合法的房地产中介服务机构，没有向所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。被告有异议，提交宁阳锐诚社区服务中心营业执照证明其是经工商局注册的合法中介机构，且营业执照上经营范围有房地产咨询服务，因此应依法认定该锐诚社区服务中心属于合法的房地产中介机构。原、被告双方签订的房地产委托求购合同虽成立并生效，但被告并不是利用了原告提供的房源信息，而是到宁阳锐诚社区服务中心了解到同一房源信息，在宁阳锐诚社区服务中心的媒介服务下，与该房屋房主达成交易。被告向宁阳锐诚社区服务中心支付居间服务费用3000元。原告收取的居间服务费用为6600元，在通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息时，被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，因此，被告的行为不构成“跳单”违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告要求原告支付因错误诉讼造成的经济损失1000元，因与本案不属于同一法律关系，本案不予合审理，被告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告宁阳县齐鲁房地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费130元，由原告负担。
上诉人齐鲁房产不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决错误。一、一审法院认定宁阳锐城社区服务中心是合法中介机构错误。我国相关法律规定，从事房产中介的机构，应经工商管理部门登记核准，到房地产管理部门备案，否则不得从事中介业务。上诉人是经登记核准并备案的合法房地产中介机构，而宁阳县锐城社区服务中心只是一个体工商户，不能从事中介服务业务。二、一审法院认定被上诉人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立是错误的。三、一审法院认定被上诉人并不是利用了原告提供的房源信息是错误的。请求二审法院依法撤销原判，改判或发回重审。
被上诉人陈世信答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、被上诉人虽然购买了涉案的房产，但却不是利用上诉人提供的房源信息，期间也未与房主联系，被上诉人是从宁阳县锐诚社区服务中心获得的该房源信息，该中心的报价低，能够帮助贷款，最终在宁阳县锐诚社区服务中心的服务下，与房主达成了交易。2、上诉人没有取得房主的独家售房代理，该房源同时被多家房产中介掌握，上诉人无权以合同的形式限制被上诉人从其他房产中介购买该房。3、上诉人仅带被上诉人看了房子，没有提供更多的房主信息，没有可能跳单。4、法律、法规并没有禁止个体工商户居间介绍房屋交易，也没有违反法律的强制性规定。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为：被上诉人的行为是否构成“跳单”违约行为，并由此支付违约金13200元。对该焦点问题，所谓“跳单”行为，是指被上诉人利用上诉人所提供的房源信息，故意避开中介，并与房主达成买卖协议的违约行为。而本案中房主并未与上诉人达成独家代理售房协议，该房源由多家代理商为其代理，在此情况下，被上诉人就有自由选择的权利，其可选择服务好、报价低的中介为其提供服务。本案被上诉人在与上诉人联系后，又与宁阳县锐诚社区服务中心联系，由该中心提供中介服务与房主联系并最终达成买卖协议，被上诉人的行为并没有利用上诉人的房源信息，也没有与房主自行取得联系，因此，并不符合“跳单”的条件，被上诉人的行为并不构成“跳单”的违约行为，上诉人的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人宁阳县齐鲁房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 峰
审判员 魏 军
审判员 付昕明
二〇一四年九月二十四日
书记员 宋亚茹