河北省南和县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0527民初320号原告:程相克。委托诉讼代理人：张拴军，男，河北章理桥律师事务所律师，。被告：王艳科。委托诉讼代理人：黄建力。被告：南和县中恒房地产经纪有限公司，住所地南和县城建设大街南侧和景新城小区13号门市。法定代表人：范文静，任董事长。委托诉讼代理人：范庆枝。原告程相克与被告王艳科、南和县中恒房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，因本案不宜适用简易程序，于2018年4月11日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告程相克及其委托诉讼代理人张拴军、被告王艳科及其委托诉讼代理人黄建力、被告南和县中恒房地产经纪有限公司委托诉讼代理人范庆枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程相克向本院提出诉讼请求：1、判令被告王艳科赔偿原告违约金113000元及相关损失；2、解除与二被告签订的《房屋居间买卖合同》及相关协议并将位于南和县莱茵假日小区8号楼1单元501室的房屋退还原告；3、本案诉讼费由被告王艳科承担。事实和理由：2013年1月，原告在南和县和阳大街购有住房一处（莱茵假日小区8号楼1单元501室），因系按揭贷款暂无房屋所有权证书。2015年10月23�，原告程相克与被告王艳科、被告南和县中恒房地产经纪有限公司共同签订《房屋居间买卖合同》，将该处房屋以565000元价款卖给被告王艳科。该合同主要约定，一是被告王艳科首先支付原告人民币230768元，二是代原告继续归还按揭贷款334232.43元，三是被告还完银行房款按揭后给原告配合过户，该合同第二条和第四条同时约定，如任何一方违约造成损失，由违约方承担总房款的20%，并赔偿损失。合同签订后，原告将该处住房及时交于被告王艳科居住使用，但被告王艳科除将首付230768元交付后，却多次逾期归还银行贷款，不仅毁坏原告信誉并致使原告个人征信被拉黑，原告在后来的购房等方面不能贷款，只能高息借款。不仅如此，原告的小女儿出生后因疾病（脑瘫）需持续治疗，原告的生活已难以为继。被告的持续多次违约行为已构成根本性违约（首付数额尚不足总房价的二分之一）因与被告多次协商未果，诉至法院。被告王艳科口头辩称，原、被告签订合同后，被告一直按照合同约定在履行还款义务，没有任何违约行为。原告所诉没有事实根据与法律依据，请依法驳回原告诉请。被告南和县中恒房地产经纪有限公司口头辩称，原告所诉没有事实根据与法律依据，请依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告向本院提交的证据为：1、房屋居间买卖合同，原告以此证明：甲方（出卖方）程相克，乙方（买受方）王艳科，居间方南和县中恒房地产经纪有限公司三方签订的合同。2、商品房买卖合同（复印件，原件在被告王艳科手中），证明：出卖方河北致远房地产开发有限公司南和分公司，买受人程相克,合同签订日期2013年1月29日。3、个人购房借款担保合同，证明：合同贷款方中国工商股份有限公司南和支行，抵押人程相克、徐艳艳，保证人河北致远房地产开发有限公司南和分公司。4、中国人民银行征信中心个人信用报告，证明：贷款交易信息明细显示，从2015年10月到2017年9月的还款记录9次违约逾期。5、嘉昌房地产开发有限公司的情况说明，证明：2016年11月份，程相克、徐艳艳夫妇购买嘉昌房地产开发有限公司开发的位于邢台市“嘉昌城市广场”项目6号楼3单元701房子一套，该房屋建筑面积95.19平方米，首付款为房屋总价款的25％，在办理银行按揭贷款时，银行征信系统显示程相克在2016年2、5、6、7、8、9月在工商银行有多次不良记录，故程相克、徐艳艳夫妇因征信问题无法办理银行贷款。6、借款证明，证明：2016年11月29日原告从冯占领手中借到20万元，用期6年，月利息2分5。借条2016年11月28日原告从陈贵柱手中借到10万元，用期6年，月利息2分5（复印件）。7、门诊病例。程相克、徐艳艳夫妇小女儿1.6岁患病，今后需要持续治疗，需要花钱治疗。被告向本院提交的证据为：1、房屋居间买卖合同,被告王艳科以此证明原、被告之间存在买卖关系。合同内容系双方真实内容表示，不违反法律规定与集体或第三人利益，第二条应按时还款，原告均不理解还款时间，借款合同一直在原告手中保管，二被告均不知情。2、借记卡账户历史明细清单（8张），详细记录了被告王艳科签订合同后一直按时还款，无违约行为。3、还款短信记录10张，被告王艳科以此证明其不存在违约行为。4、收到条一张，证明原告收到230800元。被告南和�中恒房地产经纪有限公司未向本院提交证据。经审理本院认定事实如下：2013年1月29日原告程相克与河北致远房地产开发有限公司南和分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由程相克购买位于南和县和阳大街南广场西路西的莱茵假日第8幢1单元501号住宅商品房，建筑面积130.92平方米，每平方米3043元，商品房价款398390元；储藏间金额18630元；地下车库金额109507元，房款总价为526527元。程相克交首付款166527元，贷款36万元，以银行按揭方式支付。2013年2月5日程相克作为借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司南和支行、保证人河北致远房地产开发有限公司南和分公司、抵押人程相克、徐艳艳签订《个人购房借款担保合同》，由中国工商银行股份有限公司南和支行向程相克发放贷款36万元，该贷款36万元一次性划入河北致远房地产开发有限公司南和分公司�定账号内。贷款期限240个月，贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率，按月等额本息还款法偿还贷款本息，每月10日为还款日。程相克自2013年3月份开始按约定向中国工商银行股份有限公司南和支行归还贷款本息，贷款还至2015年10月。该房屋未办理房屋产权证。2015年10月23日原告程相克作为出卖人与被告王艳科（买受人），经被告南和县中恒房地产经纪有限公司居间签订了《房屋居间买卖合同》，主要约定：一、程相克将其位于南和县莱茵假日第8幢1单元501号住宅商品房，3室2厅2卫1厨，建筑面积130.92平方米，储藏间10.35平方米，总房款565000元，由被告王艳科付原告程相克房款230768元，并由被告王艳科继续还程相克银行按揭334232.43元，王艳科还完银行房款按揭后，程相克应无条件配合王艳科过户。二、王艳科按时还银行按揭，如王艳科�按时还银行按揭贷款的，给程相克造成损失的，由王艳科承担。三、房屋更名与过户费用由王艳科全额承担。四、本合同一经签订，即构成法律效应，如任何一方在合同内违约，给对方造成损失的，由违约方全权负责，违约金为总房款的20％。原告程相克与被告王艳科签订《房屋居间买卖合同》后，原告将合同所涉房屋交付给被告王艳科使用至今，签订该合同当天，程相克和王艳科一同到中国工商银行股份有限公司南和支行查看剩余的未还贷款金额，之后被告王艳科在银行柜员机上操作更改了银行卡关联的手机号码。庭审中原告程相克称，签订合同后，其将还款银行卡、《商品房买卖合同》、交款收据（2张）、《个人购房借款担保合同》复印件、一套房子证明都给了被告王艳科。被告王艳科称，原告只给他还款银行卡、《商品房买卖合同》，其余没有给�。被告南和县中恒房地产经纪有限公司称，一般其公司交易房都需要提交关于房子的所有证明，但看情况而定，卖房提交商品房买卖合同，贷款合同很少见，对于本案所涉房屋具体交接其不清楚。被告王艳科于2015年10月21日向原告交付房屋首付款230800元。王艳科自2015年11月份开始用程相克名银行卡向中国工商银行股份有限公司南和支行归还贷款本息至今。2015年11月7日、2015年12月7日、2016年1月6日被告王艳科均在每月10日前向银行归还贷款本息，2016年2月11日被告王艳科出现逾期还贷款，之后2016年5月、6月、7月、8月、9月、11月又出现逾期还贷款。因原告程相克在邢台市购买嘉昌房地产开发有限公司开发的房屋，须办理银行按揭贷款时，发现其名下银行征信系统在工商银行有多次不良还款记录。后原告程相克到被告王艳科家中向王艳科说王艳科逾期还款之事，但之后的2017年8月、9月被告王艳科又出现两次逾期还款，中国人民银行邢台中心支行征信中心个人信用报告中显示程相克名下在中国工商银行股份有限公司南和支行共计出现9次逾期还款。原告程相克提交的借条两张，称其买房向冯占岭借款20万元，期限6年，月息2分5；称向陈贵柱借款10万元，期限6年，月息2分5。庭审时被告提出其与原告签订的《房屋居间买卖合同》未明确还款的具体时间，原告未告知，其不知还贷款的时间；原告称签订合同时已向被告说明具体的还款时间，双方说法不一。本案的焦点问题为：被告王艳科是否有违约行为？原告诉请第一项、第二项能否得到支持？本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告程相克与被告王艳科签订的《房屋居间买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性�定，为有效合同。原告已履行向被告王艳科交付房屋的义务，被告王艳科应履行向原告支付首付款并按时向银行偿还贷款本息。首付款被告王艳科已按约支付，对于向银行还款的具体时间是否在签订合同时明确说明，因原告程相克与被告王艳科对此说法不一致，合同中第二条约定，王艳科按时还银行按揭，如王艳科未按时还银行按揭贷款的，给程相克造成损失的，由王艳科承担。合同中规定了按时还款，“按时”是指按照具体的时间，正常的习惯和做法，原告已将具体时间告知被告王艳科。该合同中因被告王艳科履行合同中约定的按时还银行贷款是其本人的主要义务，如合同中未写明还款时间，其有责任向原告询问清楚。经庭审查明，当被告出现多次逾期还款情形时，原告找到被告家中，说明逾期还贷款的事情后，被告王艳科又出现两次逾期还款记录。按被告王艳科所述不知“按时”是何时还贷款，其却在前几次还款时未逾期，被告对此未作出合理的解释。被告王艳科称不知具体还款时间，该说法不合常理，被告王艳科违反了合同的第二条约定，未按时向银行还贷款，被告王艳科应对其逾期还贷款，致使原告出现银行征信不良记录承担违约责任，其应承担合同约定的总房款的20％违约金113000元。因被告王艳科逾期还贷款，致原告有银行征信不良记录，原告无法贷款买房，致原告从他人处借款产生高额利息。合同中约定的违约金未超过原告损失的30％，合同中约定的违约金标准能采用。对于原告提出的解除与二被告签订的《房屋居间买卖合同》，并退还房屋的诉请，结合本案案情及法律规定，不予支持该请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告王艳科于本判决生效之日起十日内向原告程相克支付违约金113000元。二、驳回原告程相克其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元，由被告王艳科负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  范辉霞人民陪审员  张红雷人民陪审员  任高振二〇一八年六月三十日书 记 员  闫 峰