贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0521民初1107号原告陈雪。委托代理人（特别授权）曹可。被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段139号御荣新城1单元20层6号，经营地：贵州省大方县奢香大道中段。法定代表人黄宗均，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司经理。委托代理人（特别授权）周登瑜，贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司办公室主任。原告陈雪与被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法适用简易程序于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理曹可，被告鑫盛黔公司委托代理人周登瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年10月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告修建的位于原大方县大方镇奢香大道中段西侧第3号楼2单元19-2号房的商品房一套，建筑面积90.04平方米，总价款为280475.00元，房价已按时根据购房合同的约定支付。一、根据合同第十一条第一款的规定，被告必须于2013年10月30日前交房，但到了交房日期，被告没有按期交房，而是到了2014年2月25日才通知原告去交房（但该房屋当时仍然处于施工状态，不符合交付条件）。根据合同第十三条的规定，被告应按日计算向原告支付房屋总价款万分之八的违约金共计26477.00元（即从2013年10月30日至2014年2月25日共计118天，118280475.000.0008=26477.00元），但被告直到今日仍未支付。二、根据合同第二十二条的规定，被告必须于2014年10月30日前，取得原告所购商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但到了交付日期，被告没有按期交付，而且直到今日也未交付。根据合同第二十二条的有关规定，被告应按日计算向原告支付购房总价款万分之一的违约金，直到实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。从2014年10月30日至2016年3月28日14163.00元（即505天房屋总价款280475.000.0001=14163.00元），但被告至今日仍未支付，特提起诉讼，请求判决被告对原告按日支付违约金直到实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、根据合同第十八条及附件六的规定，被告必须于2013年10月30日前交付商品房时安装好电梯，但到了交付日期，被告没有按期安装电梯，一直欺骗所有业主，直到2014年2月25日交房时，安装的一部电梯仍运行不正常，给原告搬运装修材料增加了昂贵的费用，引起了原告及广大业主的强烈愤慨。原告及广大业主多次找被告方交涉，被告首先缓解矛盾，约期安装，后来就置之不理，漠不关心。被告至今仍未按合同约定交付房屋手续给原告，且房屋电源、通道、电梯等基础设施仍不符合交付条件，被告又未将房屋产权登记到原告名下，被告违约处于持续状态。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条和第四十一条之规定，房地产开发企业交付商品房，应当向买受人出示或者提供相关资料，被告交付房屋不具备交房条件，且已超过合同约定的交房期限，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，特提起诉讼，请求：1、判决被告支付原告2013年10月30日至2014年2月25日期间的逾期交房违约金26477.00元；2、判决被告按合同约定支付原告商品房所有权转移登记违约金，从2014年10月30日计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、诉讼费用由被告承担。被告鑫盛黔公司辩称：虽然答辩单位与被答辩人签订了《商品房买卖合同》，被答辩人按规定缴纳了购房款，并购买了答辩单位的住房一套，这是事实。根据合同的约定，答辩单位应于2013年10月30日前给予交房。交房时间到了以后，答辩单位于2013年11月10日前已将房屋修建完工并通知购房的业主前来办理交房的有关手续，被答辩人诉称房屋处于施工状态，不符合交房条件，购房的近300户业主都能前来办理交房的有关手续，而被答辩人为何不按通知前来办理交房手续。被答辩人迟迟不到公司接房，还诉称答辩单位违约，答辩单位为了及时完善交房手续，对各位业主制作了相关的交房依据即物业公司缴费清单及相关费用的缴费清单，并根据被答辩人提供的相关信息，答辩单位为被答辩人作了盛景国际广场物业管理业主信息联谊表。根据以上资料被答辩人应该及时到答辩单位办理交房手续，到了2014年2月25日被答辩人才到答辩单位办理装修的有关手续并缴纳了有关费用，对所购的房屋进行装修。答辩单位没有违约，所以不能赔偿违约金。被答辩人还诉称答辩单位对商品房所有权初始登记没有及时办理交付给被答辩人，因为此文书的办理登记不属于答辩单位能够办理的范围，而是主管单位所办理的权限。答辩单位只能提供一切办理的资料，至于办理需要多长时间答辩单位无法确定，所以能否办理商品房所有权初始登记文书，并不是答辩单位的责任，所以不存在违约，不能赔偿违约金。综上所述，被答辩人所举的证据只能证明其装修时间，不能证明交房时间，答辩单位没有违约，即使违约，也最多逾期10天交房，而且在签订商品房买卖合同中，所约定的违约金过高，有失公正，答辩人同意按日万分之五计算违约金。对于商品房转移登记有关文书的交付，答辩人不存在违约，也不存在赔偿违约金。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同、收据6张，用以证明原告与被告签订商品房买卖事实及被告交房的时间是2014年2月25日；被告对其真实性无异议，但认为收据只能证明装修的时间，不能证明交房的时间。2、收据3张，用以证明原告装修的时间是2014年10月23日。被告对其真实性无异议，但认为被告的该证据是装修完以后需要补交的费用，达不到证明目的。被告为支持其诉讼主张，向本院提交了物业公司缴费清单、房屋契税及闭路电视开户费缴费清单、盛景国际广场物业管理业主信息联谊表，用以证明被告方于2013年12月以前就通知原告接收房屋。原告称被告说的不属实，原告是2014年2月24日接到被告交房通知，25日到被告公司办理相关交房手续的。本院对证据的审核认定：对原告提交的证据，被告对其真实性无异议，经审查，原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，其证明效力予以认定；对被告提交的证据，原告不认可，且是被告单方制作的，故其证明效力不予认定。经审理查明：2011年10月18日，原告陈雪和被告鑫盛黔公司签订商品房买卖合同，约定被告鑫盛黔公司将其开发的“鑫盛黔城”·盛景国际广场3-2-19-2号楼出售给原告陈雪，套内建筑面积为69.36平方米，单价为4034.76元，共计280475.00元。合同第十一条约定交房时间为2013年10月30日前。合同第十三条约定了逾期交房的违约责任：逾期超过三十日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定了商品房转移登记的违约责任：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。被告鑫盛黔公司于2014年2月24日通知原告交房，原告于2014年2月25日到被告处办理交房手续，至今未办理商品房所有权转移登记。原告诉来本院，请求：1、判决被告支付原告2013年10月30日至2014年2月25日期间的逾期交房违约金26477.00元；2、判决被告按合同约定支付原告商品房所有权转移登记违约金，从2014年10月30日计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。上述事实有原告陈雪提供的商品房买卖合同和收据予以佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行。双方合同中约定的逾期交房违约金为日万分之八，被告辩称合同约定的违约金过高，其同意按日万分之五赔偿，根据《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，被告作为违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方原告主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中被告不能在合同约定的交房期限内交付房屋，原告为此不能取得房屋居住权，被告违约应当赔偿原告的经济损失，但损失的多少原告没有举证证明，故本案中的逾期交房违约金可按日万分之五计算。对被告辩称的其仅逾期交房10天的意见，其提供的证据不能证明该主张，故对被告的该意见，本院不予采纳。庭审中，原告认可被告于2016年2月24日通知交房，故被告逾期交房的时间为2013年10月30日至2014年2月23日，共计116天，被告应支付原告的逾期交房违约金为0.0005116280475.00＝16267.55元。对原告请求支付商品房所有权转移登记违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。对被告辩称的不能交付商品房所有权转移登记的责任不在被告方，被告方已将相关资料提交给办理房产证的主管单位，被告方没有违约的意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方在合同中约定了交付商品房所有权转移登记的有关文书的期限，故被告的该意见于法无据，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈雪逾期交房违约金16267.55元和商品房所有权转移登记违约金，商品房所有权转移登记违约金按合同约定从2014年10月30日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告陈雪减半交纳的案件受理费408.00元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  章英二〇一六年五月十二日书记员  文茳