西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第05947号
原告：赵文涛。
委托代理人：张增光，陕西静远新言律师事务所律师。
被告：赵晓春。
委托代理人：耿毅，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人：苏莲莲，陕西恒达律师事务所律师。
被告：西安圣安置业服务有限公司。
法定代表人：祁吉祥，该公司总经理。
委托代理人：王开育，该公司员工。
原告赵文涛诉被告赵晓春、西安圣安置业服务有限公司（以下简称西安圣安置业服务公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵文涛及其代理人张增光，被告赵晓春委托代理人耿毅、苏莲莲，被告西安圣安置业服务公司委托代理人王开育均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵文涛诉称，2013年10月11日，原告与二被告签署《房屋居间买卖合同》，由原告购买被告赵晓春位于西安市雁塔区丈八东路6号明德8英里第X号房屋。合同签订前，二被告均承诺房屋在2013年12月底之前办理完毕交易手续。合同签订当日，原告依约向被告赵晓春支付定金50000元，向被告西安圣安置业服务公司支付中介费10000元。但直至原告起诉，交易手续一直未能办理，合同无法继续履行，原告一直无法取得房屋。经原告多次催促，被告仍拖延。二被告事实上已经不履行合同，原告订立合同的目的无法实现。而原告现在却必须继续租房，支付房租。被告的行为已经构成根本违约，根据双方所签订的合同，被告赵晓春应当双倍返还原告定金，被告西安圣安置业服务公司应当返还原告佣金。故原告现诉至法院，请求1、判令被告赵晓春双倍返还原告定金100000元；2、判令被告西安圣安置业服务公司返还原告购房佣金10000元；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告赵晓春辩称，根据原被告三方所签订的《房屋居间买卖合同》第三条，被告向原告交付房屋的前提是原告必须支付全部购房款。因此在原告未支付首付款，被告未拿到产权证之前，被告没有陪护原告办理交易手续的义务。因此，被告并没有毁约。根据合同法的规定，收取定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。被告在此合同中的义务是协助原告办理过户手续并向原告交付房屋，而这些义务的前提必须是原告支付全部的购房款。在前提条件未达到之前，原告要求双倍返还定金无法律依据。从双方合同履行的过程来看，被告从未给原告承诺过该房屋的产权证书在2013年12月底之前会办理完毕，因原告一直没有支付首付款，所以不存在被告拖延办理产权证的情况。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。
被告西安圣安置业服务公司辩称，原被告三方所签订的买卖合同均系三方真实意思表示，系有效合同，三方均应当按照合同约定继续履行。同时，被告公司从未承诺过原告本案争议房屋在2013年12月底办理房屋过户手续。故请求驳回原告对其公司的诉讼请求。
经审理查明，原告赵文涛（乙方，买受人）及被告赵晓春（甲方、出卖人）、西安圣安置业服务公司（丙方、居间人）于2013年10月11日签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定一、经丙方介绍，甲方自愿将坐落西安市雁塔区丈八东路6号明德8英里第X号建筑面积105.27平方米的房屋出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装潢情况已现场勘查、充分了解，愿意购买该房屋。二、甲、乙两方约定上述房屋成交价款为人民币陆拾陆万元整，合同签订之日，乙方支付给甲方定金伍万元整，（购房定金在付款时冲抵房款），三方约定：甲方收取定金。三、付款方式和期限：按揭方式，分叁次付款。第壹次在签订本协议时，甲方收取定金伍万元整；第贰次，在房产证（甲方房产证）出来时，乙方支付甲方首付款（含定金），用于偿还甲方房屋按揭金额以银行评估为标准；第叁次，在甲乙双方办理房屋过户手续时，由银行支付此房屋尾款给甲方。七、丙方应提供良好的居间服务。丙方应将其所知道的出售房屋状况向乙方作充分说明；同时应将办理房产交易、转让所需材料、程序以及应缴纳的相关税费告知甲、乙双方，协助甲、乙两方办理上述房屋交易、转让手续，协助甲、乙两方进行房屋交接、直至整个交易完成。九、乙方按照上述房屋价款的1.5%支付给丙方居间服务费，为壹万伍仟元整。在本合同签订时到甲、乙两方办理交易手续之前支付给丙方。十、违约责任：1、本合同签订后，乙方中途毁约的，购房定金归甲方所有，甲方应当从购房定金中支付一半的定金为丙方的居间服务费；甲方中途毁约的，应双倍返还购房定金给乙方，双倍支付总购房价款1.5%的居间服务费给丙方。合同签订后，原告按照合同约定当日支付被告赵晓春定金50000元。支付被告西安圣安置业服务公司居间费10000元，双方约定在交易完成（即过户后）支付剩余5000元。
庭审中，原告认为本案所争议房屋存在抵押，而被告赵晓春在出卖时并未经抵押人同意，因此《房屋买卖居间合同》属无效合同，其要求双倍返还定金并非按照合同所约定的定金罚则，所请求的100000元中，50000元是向被告赵晓春所支付的定金，剩余50000元是其本人损失。就其损失，原告未提供任何证据证明。对上述合同第二项，三方一致认为，在本案争议房屋产权证书办理完毕后，原告支付首付款（即被告赵晓春银行贷款），被告赵晓春用该笔款偿还银行按揭后，双方办理过户手续，原告再用该房屋做抵押贷款，向被告赵晓春支付剩余房款。被告西安圣安置业服务公司在2014年中旬告知原告赵文涛涉案房屋产权证已经办理完毕，可以支付首付款。原告当时考虑由于银行抵押登记没有完成，提前向被告赵晓春支付首付款存在风险，且当时无法联系被告赵晓春，故没有同意支付首付款。上述合同第十条，原告认为该条系违约责任约定，但是由于合同无效故该条款亦无效。被告赵晓春认为，该条仅对买卖双方有效，合同中约定支付给居间方的费用是无效的。被告西安圣安置业服务公司认为由于合同中已经说明了居间费用，故该条中出卖人或买受人任何一方违约再支付给其中介费也是不合理的，其公司也不会实际收取该条所约定的费用。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、购房定金收据、居间费用收据、商品房买卖合同、西安市房屋权属登记分户表及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告主张上述合同因被告赵晓春在出卖房屋时未通知抵押权人，因此合同无效。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院担保法解释》第67条规定抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。从上述法律规定中可以看出，对于在抵押物转让制度上，是从严格限制到逐渐宽松的过程。虽然《物权法》第一百九十一条第二款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。但我们认为，上述该条不应当理解为效力性强制性规范，该条的约定仅是影响物权的登记问题。结合上述《房屋居间合同》第三条的约定，原告在购买本案所争议房屋时是明知该房屋办理了银行按揭，且银行按揭贷款并未偿还完毕。同时双方一致认可原告所支付的首付款是用于偿还被告赵晓春的银行按揭。而在合同实际的履行过程中，被告西安圣安置业服务公司告知过原告房屋产权证书已经办理完毕，原告支付首付款以后偿还按揭，就可以办理过户手续。可以看出上述合同可以继续履行。考虑合同自由及诚实信用原则，对原告上述主张，本院不予支持。故原告因此要求被告赵晓春返还定金并支付损失100000元，本院亦不予支持。关于原告主张要求被告西安圣安置业服务有限公司返还其支付购房佣金10000元，原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》，其中实际包含了两个合同关系，首先即是原告赵文涛及被告赵晓春的房屋买卖合同，其次是被告西安圣安置业服务公司作为居间方与原告赵文涛、被告赵晓春的房屋居间合同。根据《房屋买卖居间合同》，作为居间方的被告西安圣安置业服务公司，其主要的合同义务即是报告缔约机会，促成买卖双方达成协议，并协助买卖双方完成过户。那么，在居间合同关系中，原告主张的上述理由并不会对居间合同产生影响。除非居间合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情况。而实际上被告西安圣安置业服务公司如实告知原告房屋情况，及时告知原告本案争议房产办理情况。因此居间合同系真实有效，故对原告上述主张本院不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、五十二条，判决如下：
驳回原告赵文涛的诉讼请求。
本案案件受理费2350元，由原告赵文涛自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 冰
人民陪审员 孙 丽
人民陪审员 曹静静
二〇一五年六月十五日
书 记 员 姚文东