中华人民共和国
福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1475号
上诉人（原审原告）吴巧红，女，1980年7月9日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈继明，男，1974年7月13日出生，汉族。
原审第三人YIMINHUANG（原中国公民身份证姓名黄益民），男，1957年8月2日出生，持加拿大护照。
原审第三人黄益龙，男，汉族，1955年8月9日出生。
上诉人吴巧红因与被上诉人陈继明、原审第三人YIMINHUANG（以下称黄益民）、黄益龙房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第3891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴巧红向原审法院提起诉讼，请求判令：1.吴巧红与陈继明于2013年11月29日签订的《房屋租赁合同书》自陈继明收到起诉状之日起解除；2.陈继明向吴巧红支付自2015年9月15日起至实际交付房屋之日止的租金；3.陈继明向吴巧红支付违约金（按每天100元计算，自2015年9月8日起，计算至实际支付之日止）；4.陈继明返还合同附件1中的设备。本案诉讼费由陈继明负担。
原审判决查明，2013年11月29日，吴巧红与陈继明签订《房屋租赁合同》1份，约定吴巧红将讼争店面出租给陈继明使用；租期�2013年12月15日至2016年8月31日止，租金为每月6000元；付款方式为合同签订之日陈继明应向吴巧红支付押金6000元，每月交租18000元，下次付款应提前7天；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠部分的2%加收滞纳金，拖欠租金7天吴巧红可自行提前解除合同，收回房屋；店面不经营归还吴巧红，店内设备按清单归还，丢掉的店内设备陈继明负责赔偿。2013年12月1日，吴巧红和陈继明签订《合同附件（一）》1份，确认冰箱、消毒柜等物品及价值清单并申明这些设备为吴巧红所有，现无偿提供给陈继明使用；如有丢失按单项4折扣价赔偿，如有损坏则购买二手同类物赔偿或按约定的5折价赔偿。同日，吴巧红、陈继明签订《合同附件（二）》，确认固定建设含价值30000元的一至四楼的排烟管道等项目及价值清单，上述固定建设陈继明如有拆除，合同终止或提前终止，陈继明负责原�恢复或按上述约定价格的5折赔偿。2013年11月29日，吴巧红出具收条确认收到陈继明支付的店面押金6000元，2013年12月15日至2014年3月15日租金18000元；双方确认陈继明租金已支付至2015年9月15日。2013年10月22日，在吴巧红将讼争店面租赁给陈继明之前，以吴巧红为乙方与以第三人黄益民为甲方签订了《房屋租赁合同》1份，约定黄益民将讼争店面出租给吴巧红使用；租期从2013年11月1日至2016年10月31日止，租金为每月3800元；付款方式为每季度支付11400元，下次付款应提前7天付清；合同第六条约定：租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达7天，甲方有权可自行提前解除合同，收回房屋；合同第十三条约定：在租赁期间，经甲方同意乙方有权将店面进行转让和转租，从2015年5月1日起每月租金增加300元；合同还约定了其它内容。2014年1月、4月、7�、10月，2015年1月、4月、7月，吴巧红均迟延7天以上向黄益民缴纳租金。2015年7月30日，黄益民通过手机短信通知吴巧红解除双方签订的租赁合同。2015年7月31日、2015年11月3日，吴巧红分别向第三人黄益民转账900元、12300元。2015年8月16日，黄益民再次向吴巧红发出短信，称吴巧红违反合同约定迟延缴纳租金，2015年8月应交的租金已经逾期22天，其有权单方解除合同，并要求吴巧红通知其转租的商户业主将于2015年8月31日前收回店面。2015年8月2日，黄益民与黄益龙签订《房产买卖协议》1份，约定黄益民将其名下讼争店面出售给黄益龙，房屋成交总价为230万元。2015年8月24日，黄益龙与案外人叶一潭签订《房屋租赁合同》1份，约定黄益龙将讼争店面出租给叶一潭，每月租金为6500元等。2015年8月30日，黄益龙出具声明1份，称其讼争店面将不再租给吴巧红。
原审判决查明的上述事实，有吴巧红提供的其与黄益民签订的《房屋租赁合同书》、与陈继明签订的《房屋租赁合同书》及合同附件、银行卡交易记录、短信记录，陈继明提交的与吴巧红签订的《房屋租赁合同》、押金和房租收条、黄益龙出具声明及收条、黄益龙与叶一潭签订的《房屋租赁合同》、黄益龙与黄益民签订的《房产买卖协议》、店面设备附件、黄益民出具“租赁合同书摘要”，黄益民提供的其与吴巧红签订的《房屋租赁合同书》、黄益龙出具的声明、黄益龙与叶一潭签订的《房屋租赁合同》和附件，以及各方当事人当庭陈述为证。
原审判决认为，此案的争议焦点在于：1.吴巧红与陈继明签订的讼争租赁合同是否有效；2.陈继明拒付租金是否构成违约。
（一）吴巧红与陈继明签订的讼争租赁合同是否有效。原审法院认为，《中华人民共和国合同�》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故法律仅规定未经出租人同意转租的，出租人可以通过解除合同维护自己权利，并未规定未经出租人同意的转租合同无效。除此之外，依照“举重明轻”的解释规则，参照《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条之规定亦可知，合同当事人未取得相关权利即与他人订立合同的，合同不因此而无效，该当事人因未取得权利而不能向相对人依约履行的，则应承担违约责任。综上，吴巧红与陈继明签订的讼争租赁合同合法有效。
（二）陈继明拒付租金是否构成违约。原审法院认为，首先，黄益民因吴巧红违法转租可以单方解除合同。吴巧红未能证明其转租经黄益民同意，或黄益民在得知转租行为后6个月内未提异议。原告吴巧红提供黄益民于2015年8月16日向其发送的短信，其中有要求其通知转租人办理的内容，拟证明出租人同意其转租给陈继明。该信息系发生在黄益民向吴巧红发出解除合同通知之后，故黄益民此时知道转租，并不构成相关司法解释中的知道或应当知道转租而6个月内未提出异议。吴巧红还主张合同约定如果转租则租金每月增加300元，其于2015年7月31日向黄益民支付了增加的租金共900元，故可证实黄益民已经同意转租。黄益民认为合同第十三条约定的一是经其同意，吴巧红才有权将讼争店面转租或转让，二是从2015年5月1日起租金将每月增加300元。事实上，合同备注栏约定的内容为“经甲方同意乙方有权将店面进行转让和转租，从2015年5月1日起每月租金增加300元”，从字面上理解，该内容为并列的两层含义，并非黄益民同意转租后租金每月增加300元。其次，依照黄益民与吴巧红签订的《房屋租赁合同》第六条，黄益民因吴巧红数次迟延给付租金而具有单方解除权。吴巧红庭审中确认其实际向黄益民付租的时间和合同约定的付租时间相较，2014年1月、4月、7月、10月，2015年1月、4月、7月均晚7天以上，理由是双方口头变更了付租期限，黄益民对此不予认可，吴巧红未提供证据予以证明，故对其该主张不予采信，应认定其有7次逾期交租超过7天。再次，黄益民已经于2015年7月30日短信通知了吴巧红解除合同，已经依法行使解除权，故吴巧红与黄益民之间的合同已经依法于通知到达时（即2015年7月30日）解除。案涉房屋的业主在2015年7月30日依法解除与吴巧红租赁合同后，通知陈继明在2015年8月30日前搬离案涉房屋，已足以确定吴巧红无法继续履行吴巧红�陈继明之间的讼争租赁合同，吴巧红未能依约继续提供租赁房屋违约在先，陈继明称其从2015年9月16日起不向吴巧红交付租金不构成违约的理由成立。吴巧红以陈继明根本违约为由主张起诉状送达陈继明时合同解除，主张陈继明支付从2015年9月15日起至实际交还房屋之日止的租金，支付按每天100元标准计算的违约金，均没有事实和法律依据，不予支持；陈继明与吴巧红之间的权利义务尚未结清，故吴巧红以陈继明违约其已单方解除合同为由主张陈继明返还合同项下设备，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条，第九十四条第三款、第四款，第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回吴巧红的全部诉讼请求。案件受理费400元，由吴巧红负担。
宣判后，吴巧红不服，向本院提起上诉。
上诉人吴巧红上诉请求：撤销原审判决。本案诉讼费由陈继明负担。主要理由：原审判决事实认定不清，适用法律错误。一、吴巧红将案涉店面转租经过黄益民默示同意，不是违法转租。一方面，根据黄益民在原审中的陈述，其至迟在2015年7月31日即已知案涉店面已转租给陈继明，但并未提出异议，结合黄益民后仍接受吴巧红于2015年8月份、11月份支付的租金，表明黄益民以实际行为同意了吴巧红的转租行为。另一方面，吴巧红与黄益民签订的《房屋租赁合同书》备注栏约定：“经甲方同意乙方有权将店面进行转让和转租，从2015年5月1日起每月租金增加300元”，从字面上理解，该句两部分存在于同一条款中，且以逗号隔开，而非句号或分号，足以表明两者之间具有联系，前者应为后者的条件，后者应是前者的结果，而非原审法院认定的两者为并列的关系。从�可以看出，该句的实际含义应为若甲方同意转租，则从2015年5月1日起每月租金增加300元。后，吴巧红依约履行支付增加的租金，进一步证明黄益民已同意了吴巧红的转租行为。二、吴巧红依约每季度向黄益民足额交付租金，不存在逾期交租的情形。吴巧红与黄益民在签订合同时，就提出交付租金的时间会在其公司财务结算过后一两日，对此黄益民予以同意。事实上，截至其欲将店面转让给他人之前，其在合同履行过程中从未就此提出异议。这足以表明双方不但口头变更同时也以实际行为变更了付租期限，因此，吴巧红不存在逾期交租的行为。三、原审法院认定吴巧红与黄益民签订的《房屋租赁合同书》于2015年7月30日解除没有法律依据，该《房屋租赁合同书》仍为有效合同。吴巧红与黄益民签订的《房屋租赁合同书》的解除不符合法定或合同约定的解除条件。2015年7月30日，黄益民以店面计划于8月31前要收回作为解除合同的依据通知吴巧红解除合同，但未经吴巧红同意。根据双方签订的《房屋租赁合同书》第七条约定，“租赁期间双方不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同方支付一个月的租金作为违约赔偿金”。本案中，黄益民因店面欲出售而要求收回店面因此提出解除合同，但未经吴巧红同意，其解除合同没有法律依据，该《房屋租赁合同书》仍为有效合同。四、如前所述，在吴巧红的转租行为已经黄益民默示同意且黄益民已接受吴巧红支付的租金的情况下，原审法院认定吴巧红无法继续履行诉争《房屋租赁合同书》无事实依据，吴巧红不存在违约在先的情形。经原审法院认定，吴巧红与陈继明签订的《房屋租赁合同书》合法有效，但�继明自2015年9月8日起，未再向吴巧红支付2015年9月15日至2015年12月15日的租金，且经吴巧红催讨后明确表明不支付租金，其已构成根本违约，吴巧红有提出解除合同并要求陈继明承担违约责任的权利。
被上诉人陈继明答辩称：其向二手房东吴巧红承租的店铺租金一直缴交到2015年09月15日止，并缴交了一个月的押金6000元。现原房东黄益民把店铺转卖给了黄益龙，黄益龙申明此店不再租与吴巧红，并于8月30日告知陈继明要搬走；吴巧红对案涉店铺再无任何的经营权、承租权、转租权等相关权力。黄益民陈述其提前一个多月就告知吴巧红把店转卖了。此店铺陈继明也没有再和新店主承租。
原审第三人黄益民述称：因吴巧红违约，黄益民告知吴巧红将于2015年8月31日收回讼争店面。在承租期间，吴巧红共有7次拖延缴纳租金，累计拖延达97天，根据合同约定�黄益民有权收回讼争店面。在与吴巧红交涉收回店面期间，黄益民发现吴巧红将房屋转租给陈继明及作价变卖其财物。2015年9月1日黄益民终止了吴巧红的租赁收回店面，并转交给黄益龙。
原审第三人黄益龙述称：根据原房东黄益民与吴巧红的租赁合同，黄益民有权收回店面。黄益民于2015年9月1日收回房屋，目前房屋已经变更登记到黄益龙名下，其有权将讼争房屋出租给其他人。
经审理查明，对原审判决查明认定的事实，吴巧红除对上诉状中列明的事实存有异议以外，还认为原审遗漏查明其与陈继明签订的合同所列设备系其购买的事实。陈继明、黄益民、黄益龙对原审判决查明的事实没有异议，对吴巧红提出的异议均不认可。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理过程中，吴巧红提交三份证据：证据1.转让协议复印件一份，用于证明其与陈继明签订的合同项下的设备是其个人购买及黄益民知道转让的事实。证据2.44000元建设银行交易明细单，用于证明其通过银行转账向案外人王桔新购买了店内的所有设备及商品。证据3.11400元建设银行交易明细单，用于证明其与黄益民约定租期自2013年11月8日起算。陈继明、黄益民、黄益龙质证认为，吴巧红提交的证据已经超过举证期限，不同意质证，在保留意见的前提下，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
陈继明、黄益民、黄益龙未提交新的证据。
本院认为，首先，吴巧红与陈继明签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据查明事实，吴巧红向黄益民承租案涉房屋，陈继明作为次承租人向吴巧红承租案涉房屋。黄益民分别于2015年7月30日、2015年8月16日向吴巧红发出解除租赁合同的通知，并要求陈继明搬出案涉房屋，吴巧红虽在本案中对黄益民解除合同表示异议，但至今未提起确认解除合同效力的诉讼。本案中，黄益民亦确认陈继明自2015年9月1日起不再使用案涉房屋，故自2015年9月1日起，陈继明与吴巧红的租赁合同因黄益民的解除行为而无法履行，陈继明自2015年9月16日起未向吴巧红支付租金不构成违约，吴巧红据此要求与陈继明解除合同及陈继明向其支付租金等主张均缺乏法律依据，原审对其诉求不予支持并无不当。吴巧红在二审中提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。吴�红的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费400元，由上诉人吴巧红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一六年五月十六日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。