山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0791民初665号
原告周桂梅。
委托代理人王清志，潍坊寒亭金光法律服务所法律工作者。
被告潍坊亿丰置业有限公司（以下简称“亿丰置业公司”），住所地潍坊高新区健康东街8888号。
法定代表人黄贤明，该公司董事长。
委托代理人徐振才，山东衡明律师事务所律师。
被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称“亿丰物业公司”），住所地潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。
法定代表人王琦，该公司董事长。
原告周桂梅与被告亿丰置业公司、亿丰物业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马海泉独任审判公开开庭进行了审理。原告周桂梅及其委托代理人王清志、被告亿丰置业公司的委托代理人徐振才到庭参加诉讼，被告亿丰物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月11日，原告从亿丰置业公司购买了位于潍坊高新区健康东街8888号潍坊亿丰时代广场二期B座1层245号预售商铺一套，并签订了《商品房买卖合同书》。当时亿丰置业公司的工作人员要求一并签订《委托经营管理合同》，称只有签订委托管理合同，买卖合同及返租合同才能生效。同日，原告支付了房款、维修基金及备案费共计256621.50元。现因亿丰置业公司未按约定申请登记备案，且未经过综合验收，不能交付使用，亿丰物业公司也明确告知返租到期后不再履行返租承诺，故请求判令解除原告与被告亿丰置业公司之间签订的《商品房买卖合同书》，二被告返还原告购房款365874元（含房款21%的三年租金109253元）及利息，诉讼费由被告承担。
被告亿丰置业公司辩称，一、原告要求返还购房款的数额应按实际交纳计算，原告多主张总购房款21%的房租数额无事实及法律依据；二、原告所购房屋未备案登记，并非亿丰置业公司的原因造成，亿丰置业公司早已按规定向有关部门提交了备案所需的资料，相关部门却迟迟未作出处理，亿丰置业公司一直在催办有关事宜。另根据《商品房买卖合同书》的约定，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用480个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息，直到备案止，该约定是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，原告不能因此解除合同；三、《商品房买卖合同》是双方在自愿的基础上签订的，而《委托经营管理合同》是原告与亿丰物业公司自愿签订的，合同具有相对性，合同中设定的权利义务是来约束合同相对方的，现原告以其与亿丰物业公司之间约定的权利义务来约束亿丰置业公司，显然违反了合同相对性原则，原告无权以此解除《商品房买卖合同》；四、原告解除合同的期限已过，无权要求解除合同。本案原、被告双方约定在房屋交付480个工作日内办产权证书；已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行。原告购买房产不是以交付使用或居住为目的，而是以盈利为目的，基于此市场运营模式，该房屋已交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告解除权已灭失；五、依据相关规定，妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实，要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度；要严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性和可信赖性，促进房地产市场健康发展。本案原告购买涉案房屋是一种投资行为，而任何的投资行为都是有风险的，原告应该树立正确的市场风险意识，而不是遇到风险就主张解除合同，应共同维护诚信的市场交易秩序。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告亿丰物业公司未到庭，但提供了书面答辩意见，为：原告要求解除的是与被告亿丰置业公司的房屋买卖合同，被告亿丰物业公司并非合同相对方，不应承担责任。
经审理查明，2012年7月11日，原告与被告亿丰置业公司签订合同确认单一份，确认原告购买其开发的位于健康东街以南永春路以西的亿丰时代广场（二期）B座1层245号商铺一套，建筑面积40.65平方米，总房款为536580元。同日，原告就上述商铺与亿丰置业公司签订《商品房买卖合同书》，约定每平方米10115.15元，总房款为411000元；出卖人应在2013年12月30日前，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后480个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用480个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息直到备案止；该商品房所在楼宇的房屋使用权归出卖人。合同签订当日，原告向被告亿丰置业公司交付房款251000元、维修基金2845.50元、备案费550元、期转现费838元、预告费550元、抵押费838元，共计256621.50元。至今，亿丰置业公司未将上述商品房实际交付给原告，亦未按约定办理权属登记，原告亦未取得房地产权属证书。原告主张，实际交纳的购房款251000元是合同确认单中总房款536580元，缴纳时按九六九五七二折计算，减去3年租金该款的21%计109253元，余411000元，该款应由原告贷款160000元，但该房没有备案，无法贷款，原告仅实际缴纳了购房款251000元，当时购房时口头约定前三年租金从房款中扣除，实际交款时也已经扣除。
2012年7月11日，原告与亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》，约定原告购买的上述商铺今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为市场正式开业之日起壹拾周年，亿丰物业公司承诺于2012年8月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺由亿丰物业公司免费管理，商铺经营收入归亿丰物业公司所有，第四至第七年，亿丰物业公司每年固定按41620元向原告支付租金，实际出租收入低于以上标准的，不足部分由亿丰物业公司补足，实际出租收入超出以上标准的，超出部分作为委托佣金归亿丰物业公司所有，第八至第十年，每年固定按46822元支付租金；支付方式为从第四年起，租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同不能履行或者不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为上述约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。
审理中，原告主张其所购商铺所在的亿丰时代广场二期未消防验收，至今不能交付使用，并提交潍坊市公安消防支队高新区大队于2015年11月10日发布的公告及潍坊高新区建设局于2015年12月24日、2015年12月28日分别出具的《关于潍坊亿丰置业有限公司投诉举报问题的回复》予以证实。亿丰置业公司认可上述工程未消防验收，且称商铺的具体位置及现状无法核实。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同书、收款收据、发票、委托经营管理合同、潍坊市公安消防支队高新区大队发布的公告、潍坊高新区建设局出具的《关于潍坊亿丰置业有限公司投诉举报问题的回复》等证据及双方当事人的陈述在案证实，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原告从被告亿丰置业公司购买商铺一套并签订《商品房买卖合同书》，合同签订后，原告按合同约定于2012年7月11日向亿丰置业公司支付了购房款、维修基金、备案费、期转现费、预告费、抵押费共计256621.50元，已履行了合同约定的义务，被告理应按合同约定向原告交付所购商铺并办理产权登记。涉案商铺至今尚未进行消防安全验收合格，尚不具备交付条件，亿丰置业公司甚至不能明确原告所购商铺的具体位置及现状，致使原告购房出租经营以此获取房屋租金的合同目的不能实现，原告据此主张解除其与亿丰置业公司签订的《商品房买卖合同书》，并要求亿丰置业公司返还其已支付的购房款、维修基金、备案费、期转现费、预告费、抵押费共计256621.50元，于法有据，本院予以支持。被告亿丰置业公司未依法依约定履行相应的义务致使合同被解除，应承担相应的违约责任，被告占用原告上述资金，应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息，自2012年7月12日起计算至返还款项之日止。原告要求被告另外返还3年租金购房款的21%，该款原告并未实际向被告交纳，无权要求被告返还该部分款项。被告亿丰物业公司并未收取原告交纳的上述款项，不应承担返还责任。虽然亿丰置业公司依据《商品房买卖合同书》中“买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行”的约定主张上述商铺已交付亿丰物业公司经营使用，但该条约定是以原告与亿丰物业公司之间的《委托经营管理合同》来约束《商品房买卖合同书》的合同相对方，而亿丰物业公司未参与签订《商品房买卖合同书》，根据合同的相对性，该条约定为无效约定，该无效条款不能成为亿丰置业公司抗辩的依据；另外涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合《商品房买卖合同书》约定的交付条件，且被告也不能明确原告所购商铺的具体位置及现状，却主张未经消防安全验收合格涉案商铺已交付使用，显然与事实不符，且与《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查过者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、经营”的法律规定相违背，故被告关于涉案商铺已交付使用的抗辩意见，无事实和法律依据，不予采信。关于解除权是否消灭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，该条规定中的“迟延交付房屋”指的是迟延交付符合国家规定的交付条件的合格房屋，即能交付而未交付的情况，且《商品房买卖合同书》亦约定将“经分期综合验收合格”的商品房交付买受人使用，而本案涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合交付条件，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，故被告依据该规定主张原告解除权消灭，不成立。被告亿丰物业公司未到庭应诉，视为放弃相应权利，不影响本院的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第三十条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告周桂梅与被告潍坊亿丰置业公司有限公司签订的《商品房买卖合同书》依法予以解除；
二、被告潍坊亿丰置业公司有限公司返还原告周桂梅已付的购房款、维修基金、备案费、期转现费、预告费、抵押费共计256621.50元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年7月12日起计算至本判决确定的还款之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6788元，减半收取3394元，保全费2349元，共计5743元，由原告周桂梅负担1715元，被告潍坊亿丰置业公司有限公司负担4028元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费6788元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 马海泉
二〇一六年五月十九日
书记员 李红蕾