广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1749号
上诉人（原审原告、反诉被告）：田一健，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州银山建设开发有限公司，住所地。
法定代表人：胡艳青，总经理。
委托代理人：方洁瑜、曹道雄，均系该司职员。
上诉人田一健、广州银山建设开发有限公司（下称银山公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年1月20日，田一健（乙方.买方）与银山公司（甲方.卖方）签订编号为20100198802X《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方向甲方购买位于白云区同和镇园墩岭倚绿山庄自编1、2号楼自编西区2号楼A栋1层104号房，房屋地址为白云区同泰路倚翠街37号104房，房屋建筑面积为151.41平方米，其中套内建筑面积134.39平方米。第五条，物业服务：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市云中物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务合同期限为至成立业主委员会后并聘请物业公司止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条，计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米8903.45元，总金额为1196534元。付款方式为按揭付款：自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的30.63%，金额为366534元，除首期款外，剩余房款金额为830000元。须于2010年1月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2010年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、逾期甲方向乙方支付已付房款1%违约金，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期乙方支付已付房款的1%违约金，合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验受期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日起办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十四条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3、甲方支付乙方已付房款0.1%的违约金给乙方，双方继续履行本合同。第二十九条，关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。第三十一条：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条：本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七，本合同补充协议：第三条，商品房交付及验收：1、甲方在2010年2月28日前交付本合同房屋给乙方使用，甲、乙双方同意合同第十二条约定交房条件变更为：该商品房建设单位工程质量验收合格、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。3、乙方应在上述交房日期内根据甲方发出的《收楼通知》的内容带齐相关收楼资料前往约定地点办理交接手续，由于乙方原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为甲方已经按时交付，该物业有关的（包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金等费用，自交付之日或视为交付之日起由乙方承担）；6、《商品房买卖合同》记载的地址的乙方地址是甲方向乙方发出通知的地址，如乙方地址变更，应在变更前7日内以书面形式通知甲方，否则，由此引起的一切责任由乙方承担，甲方发出的通知以挂号邮寄的方式送达（以挂号信函回执的日期为送达日期）；7、下列情形视为甲方的房屋交付通知已经送达：（1）该通知已交付乙方并且乙方已签收的；（2）该通知通过特快专递发出后，以签收视为送达；（3）以传真、电话等方式通知后，以适当形式确认的；（4）本合同或协议的任何一方发出的通知，应以中文书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以本合同或协议所列的地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方，否则，双方按照未变更的联系地址发出的书面函件均视为对方已收悉……。8、甲方的通知送达后，除非有合法的理由导致乙方不办理房屋交接手续的，视为甲方已按期交房。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自房屋交付之日起由乙方承担。房屋保修期亦从此日起开始计算；9、乙方同意甲方在《商品房买卖合同》约定的交房期满后30日内，甲方可将房屋交付给乙方使用，乙方不追究甲方的逾期违约责任，超过30日的，甲方向乙方支付已付房款1%违约金，合同继续履行；10、交房时该房屋已达到政府规定的验收交付标准，但因乙方对该房屋质量有异议而暂不领房的，乙方应向甲方提出书面意见，由甲方认可后双方签署《维修协议》，由甲方负责予以修缮。修缮期间，不视为甲方逾期交房也不视为乙方逾期不收房，期间的物业管理费由甲方承担。甲方修缮完毕后，应按照《维修协议》约定方式通知乙方，乙方应于甲方发出通知后的7日内对房屋的修缮进行验收，乙方逾期不验收不交接的，视同乙方已验收合格，期间物业灭失风险及相应物业管理费用由乙方承担等等。第八条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的约定：1、双方同意变更约定为：同意甲方在该商品房交付乙方后720日内，建成该商品房的项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目；经批准分期建设的，甲方按照批准进度进行建设并验收至合格，甲方逾期的，则按总房价款0.1%的标准向乙方支付违约金。第十一条，其他：3、本协议是双方签订的《商品房买卖合同》之补充条款，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。
上述协议签订后，田一健向某公司支付了房款。银山公司于2010年3月1日以快递方式向田一健发出《收楼通知书》，银山公司收到。田一健称其在2010年3月初收到了银山公司在现场发出的收楼通知，银山公司否认。据田一健所称，其本人在购房之后、2011年7月20日、2012年7月等时间多次到银山公司处收楼，但由于银山公司无法提供《质量监督意见书》，导致其无法收楼成功，审理中，田一健向原审法院提交《柏林.半山雅墅物业交接验收表》及录音、视频，拟证明在2012年7月期间到银山公司处验楼时，涉案房屋存在的问题。根据该表显示：客厅左侧两处大面积裂缝，右墙两处开裂。厨房右墙空鼓，开裂，卫生间未作防水，洒水管破裂等等。银山公司主张该表无银山公司工作人员签名，故不予确认。2012年5月期间，田一健以快递方式向某公司发出《收楼异议函》（两份），其中一份快递的投递记录显示为本人签收，另一份投递结果为拒收，银山公司均不予确认。
原审审理中，田一健、银山公司就涉案房屋是否符合交楼条件，银山公司是否按期完成公共配套设施建设工作分别提交以下证据：
田一健向原审法院提交穗环函（2014）427号《广州市环境保护局依申请政府信息不存在告知书》，载明：该局于2005年8月8日批准银山公司建设的倚绿山庄C组团住宅楼的环评文件（穗环管影（2005）308号），至今尚未收到建设单位对该项目的竣工环保验收申请。田一健以此证明，银山公司尚未达到交楼条件的事实。银山公司称双方已在附件中对交楼条件作出变更，故田一健主张的事实不成立。田一健向原审法院提交广州市规划局的规划文件，拟证明银山公司未能按照规划要求按时完成相关的公共配套设施的建设工作。银山公司对田一健的举证不予确认，并向原审法院提交反证：建筑工程施工许可证、核验意见。银山公司抗辩称，双方约定的公共配套设施属于分批建设，故不存在逾期问题。为证明涉案房屋不符合交楼条件的事实，田一健向原审法院提交《广州市城乡建设委员会关于对田一健公开政府信息告知书》，载明：银山公司开发建设的倚绿山庄住宅工程已经竣工验收，但未备案。银山公司对涉案房屋所在楼盘尚未取得竣工验收备案表的事实予以确认。
为证明涉案房屋符合交楼条件，银山公司向原审法院提交以下证据：1、2008年4月23日发证的穗规验证（2008）681号《建设工程规划验收合格证》及明细表；2、落款日期为2008年12月31日的《住宅使用说明书》；3、《住宅质量保证书》；4、2008年2月15日出具的穗公云消（建验）字（2008）第0148号《建筑工程消防验收的意见书》等。另查：银山公司向原审法院提交收据及发票，拟证明代田一健向开发商支付2010年3月至2013年12月期间的物业管理费及滞纳金的事实，田一健对上述证据不予确认，主张由于涉案房屋尚不符合交楼条件，故其无需支付物业管理费。以上事实：有商品房买卖合同、违约金明细、收楼异议函、验证文件、规划文件、录音、视频、交接验收表、收据、告知书、建设工程施工许可证、核验意见、规划验收合格证、验收明细表、住宅使用说明书、住宅质量保证书、建筑工程消防验收意见书、收楼通知、快递面单、发票及双方当事人陈述等证据证实。
田一健向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、银山公司立即支付延期交楼违约金11965.34元；2、银山公司立即支付基础设施、公共配套设施未按期建成的违约金1196.53元；3、全部诉讼费由银山公司负担。
银山公司向原审法院提起反诉称：1、田一健向某公司支付代其交纳的2010年3月至2013年12月的物业管理费13929.72元及滞纳金16107元；2、本案诉讼费由田一健承担。
原审法院认为：田一健、银山公司签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。银山公司应依约将符合交楼条件的涉案房屋交付田一健。现涉案房屋所在楼盘尚未取得竣工验收备案表，不符合交楼条件，银山公司未能依约履行交楼义务已构成违约，应承担违约责任。关于银山公司抗辩田一健的诉求超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，根据合同约定，如银山公司存在逾期交房的情况，银山公司应向田一健支付已付房款1%的违约金。现银山公司至今未向田一健交付符合收楼条件的涉案房屋，该违约行为一直持续至今，双方当事人并无明确约定逾期交楼违约金的给付期限，因此，田一健可随时向某公司主张权利。田一健在本案中提出要求银山公司支付违约金，银山公司明确表示拒绝，故田一健的相应诉求并无超过诉讼时效，银山公司应向田一健支付逾期交付违约金，田一健的诉求合理合法，原审法院予以支持。关于田一健主张的基础设施、公共配套建筑未按期建成违约金的诉求。双方合同约定：基础设施、公共配套建筑原则上应一并建成，经批准分批建设的，可按批准进度建设。即涉案楼盘的基础设施、公共配套设施其实分为一并建设及分批建设两种情形，现田一健并无提供充分证据证实银山公司存在逾期建设合同约定设施、建筑的事实，对于田一健要求银山公司支付逾期建设违约金的诉求，原审法院不予支持。由于涉案房屋尚未符合交楼条件，田一健亦拒绝收楼，银山公司要求田一健支付代垫物业管理费及滞纳金的诉求无事实及法律依据，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，广州银山建设开发有限公司支付田一健逾期交楼违约金11965.34元；二、驳回田一健其他的本诉请求；三、驳回广州银山建设开发有限公司全部的反诉请求。一审案件本诉受理费130元，由田一健负担30元，由广州银山建设开发有限公司负担100元；一审反诉受理费275元，由广州银山建设开发有限公司负担。
判后，田一健不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定银山公司未能履行交楼义务合理合法。银山公司与田一健于2010年1月20日签订《广州市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），合同约定银山公司应当于2010年2月28日前达到交楼标准，向田一健交付该物业。由于银山公司尚未取得涉案楼盘的竣工验收备案，同时对田一健所购买的物业所涉及的质量问题至今未处理，不符合交楼条件，原审认定银山公司应向田一健支付违约金合法合理。二、原审以证据不足为由驳回“银山公司未能按期完成基础设施、公共配套建筑的建设”的请求不正确。根据双方签订《买卖合同》的第二十四条规定，该商品房不符合交付标准，按下列第3中方法处理：甲方支付乙方已付房款O．1％的违约金给乙方，双方继续履行合同。在原审庭审中，田一健向原审法院提交了该物业的配套设施（社区卫生服务中心、变电房、社区委员会、幼儿园、垃圾转运站）截至2014年6月30日均未建成的证据。而原审法院认为涉案楼案的基础设施、公共配套设施属于分期建设的情形，在并未就上述设施在何时应当建设完成的情况下，以提供证据不足为由驳回田一健的请求，明显不符合事实。综上所述，田一健认为原审对于银山公司未能依约履行交楼义务构成违约，应承担违约责任，应向田一健赔偿延迟交楼违约金的判决合理合法。但对于涉案楼盘的基础设施、公共配套建筑未按期建成的判决认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院重新审查本案。因此，请求二审法院判令：1、维持白云区法院（2014）穗云法民四初字472号判决的第一项；2、请求依法撤销（2014）穗云法民四初字472号第二条的判决，改判银山公司向田一健赔偿基础设施、公共配套建筑未按期建成的违约金1196．53元。3、银山公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
银山公司答辩称：公建配套措施是有的，银山公司不存在违约的情况，田一健的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回田一健的上诉请求。
银山公司向本院提起上诉称：一、银山公司在2010年2月25日就向田一健发出了收楼通知，田一健在2014年4月才向我司主张逾期交楼的违约金，已经过了法律规定的诉讼时效。合同签订后，银山公司向田一健以快递方式寄出《收楼通知》，而田一健也多次在庭审中表示其已收到该通知。但是田一健却一直没有办理收楼手续，也没有在《买卖合同》十六条约定的时问内向某公司提出相关的验收异议，更未向某公司主张过逾期交楼的违约金。所以田一健直到2012年5月才向某公司提出收楼异议，早已过了合同所约定的收楼期限。根据合同约定，该商品房的风险责任在收楼期限届满之次日已转移到田一健承担，银山公司并不需要向田一健支付逾期交楼的违约金。二、《广州市商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，其中对交楼条款的约定合法有效，对合同双方均具有约束力，原审法院不应以银山公司未取得竣工验收备案表认定银山公司不符合交楼条件。银山公司在合同约定的交房期限届满前已履行通知义务，所交付房屋也符合了双方补充协议第十二条的约定。涉案房屋存在多处质量瑕疵及要求整改并不影响房屋交付，田一健拒绝接收房屋应自行承担责任。《建设工程竣工验收备案表》并非银山公司与田一健合同约定的交接房屋应提供证书，并且《建设工程竣工验收备案表》在我国属于管理型法律规范，而我国相关法律也并未明确规定建筑工程必须取得《建设工程竣工验收备案表》后方可交付使用。《建设工程竣工验收备案表》并非商品房办理初始登记及转移登记的必须文件，即使没有取得《建设工程竣工验收备案表》也不会影响业主取得该商品房的所有权。因此，取得《建设工程竣工验收备案表》不是房屋交付的必要条件。原审法院认定涉案房屋不符合交楼条件有误，银山公司已经按照合同约定交付涉案房屋给田一健。三、田一健理应支付因其怠于收楼行为而产生的一系列费用，向某公司支付代其缴纳的物业管理费及滞纳金。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》约定，双方同意选聘具有资质的广州市云中物业管理有限公司作为前期物业管理服务企业，物业服务费为按建筑面积每平方米2元／月，自田一健收楼之日起按月按时交纳。田一健应在合同约定的交房日期内办理交接手续，由于田一健的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为已经按时交付，那么物业费等应当由田一健支付。综上所述，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项；2、请求依法撤销判决第三项，改判支持银山公司的所有反诉请求。3、请求依法判令田一健承担一、二审的所有诉讼费用。
田一健答辩称：银山公司的上诉理由不能成立，请求驳回银山公司的上诉请求。原审认定银山公司迟延交楼的事实清楚，证据充分。正是银山公司对于幼儿园、垃圾中转站、变电站等公共配套措施没有完成，所以才导致迟延交付涉案房屋，在银山公司所述期间，田一健也没有接收涉案房屋，不应当支付相关的物管费。
本院经过庭询，确认原审查明的事实。
二审期间，田一健向本院提交了三份新证据，第一份证据是广州市白云区建设局出具的《云建信开（2014）10号》；第二份证据是广州市城乡建设委员会出具的《穗建法（2014）1602号》文件，拟证明银山公司对于幼儿园、垃圾站、变电设施等公共配套措施，要不没有按期完成，要不就根本没有申请建设施工许可，银山公司对于一系列的公共配套工程均存在迟延建设、完成的情况。第三份证据是广州市规划局出具的《广州市规划局依申请公开政府信息的决定书》，拟证明银山公司提供的内容和我方提供的内容是相矛盾的，根据的是上述决定书的第四页第二条。银山公司对上述三份证据的合法性、真实性没有意见，但是关联性有意见，银山公司表示：目前该幼儿园工程已经基本完工，只是还没有验收，施工许可证没有载明验收的日期；关于垃圾站和变电房的问题，因为垃圾中转站和变电房是属于非独立用地设施，所以整个小区完成建设前，将供电设施完成即可，因此，没有申报建设，都将在最后一期建设完毕，所以不存在迟延建设配套措施的情况。关于《广州市规划局依申请公开政府信息的决定书》的第四页第二条，该条适用的是独立用地，而根据我方提交的证据，只有幼儿园是独立用地，其他的都不是独立用地，而幼儿园我方也一起在申请迟延建设。银山公司二审期间提交广州市规划局出具的《穗规函（2015）1096号复函》作为新证据，拟证明小区配电项目包含田一健提到的设施，公建项目包含了社区卫生服务中心等一系列的设施，上述供电项目核实报建施工，都是在有关部门的监督下施工的，所以不存在逾期的情况。田一健对银山公司提交的证据的质证意见是：根据银山公司提供的复函，这个复函和我方提供的规划局提供的公开信息是矛盾的，以上的公共配套措施需要和首期工程同期完成，而银山公司提供的证据证明可以分期完成，所以银山公司提供的证据存在不明情况，银山公司没有提供证据证明相关部门允许银山公司迟延建设的文件。
本院认为：田一健与银山公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。合同签订后，田一健已依约履行了支付全部购房款的义务，银山公司应依照合同约定将具备交付条件的涉案房屋交付给田一健使用。
关于银山公司应否支付延迟交楼违约金的问题。依照合同约定，银山公司应当在2010年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给田一健。而银山公司至今没有取得案涉房屋的《竣工验收备案表》，即表明案涉房屋至今尚未达到合同约定和法定的交付条件。故原审法院判令银山公司向田一健依约支付延迟交房违约金11965.34元，并无不当，本院予以认可。银山公司上诉以田一健未在收到收楼通知之日起3日内提出书面异议主张免除其逾期交付符合交楼条件的违约责任，理据不充分，本院不予采纳。银山公司上诉称其未取得竣工验收备案表不影响房屋的收楼，理据不足，本院不予采纳。由于案涉房屋至今不符合交楼条件，田一健拒绝收楼并无不当。银山公司上诉要求田一健支付物业管理费及滞纳金不能成立，本院不予采纳。
关于银山公司应否支付延迟通过公用设施及附属配套项目验收违约金的问题。根据双方合同约定的“基础设施、公共配套建筑原则上应一并建成，经批准分批建设的，可按批准进度建设”的条款，虽然田一健二审期间提交了新的证据，但田一健提交的证据仍无法充分证实银山公司存在逾期建设合同约定设施、建筑的事实。原审法院驳回田一健要求银山公司支付逾期建设违约金的诉求并无不当，本院予以维持。综上所述，审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费405元，由广州市银山房地产开发有限公司负担355元，田一健支付50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年六月十五日
书 记 员 宋德光