新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
乌中民四终字第1511号
上诉人（原审被告）：谢浩然，男，1993年6月17日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托代理人：黄会轻（系谢浩然之母），女，1967年7月1日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市天山区。
被上诉人（原审原告）：新疆华凌房地产开发有限公司，住所乌鲁木齐市水磨沟区。
法定代表人：米恩民，该公司总经理。
委托代理人：刘莹，女，1982年8月22日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托代理人：周玉慧，女，1987年11月15日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市天山区。
上诉人谢浩然因合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人谢浩然委托代理人黄会轻、被上诉人新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌房产公司）委托代理人刘莹、周玉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，华凌房产公司与谢浩然签订《商品房预售合同》，约定谢浩然购买华凌房产公司开发建设的位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路东二巷188号第13栋1单元1901号房屋，面积为56.82平方米；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格、5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，谢浩然按约交纳了争议房屋相应房款及税费，并于2012年10月2日办理了入住手续。华凌房产公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉信访。2014年1月13日，乌鲁木齐市住房和城乡建设委员会（以下简称乌鲁木齐市建委）向华凌房产公司出具了乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日，乌鲁木齐市建委向新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅（以下简称自治区建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日，通过了电业部门的验收，其他相关质量问题也整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日自治区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意乌鲁木齐市建委的处理意见。2014年，谢浩然以华凌房产公司未按合同约定在2012年10月1日前向其交付验收合格的涉案房屋为由，将华凌房产公司诉至原审法院，要求华凌房产公司偿付逾期交房违约金，人民法院对谢浩然诉讼请求合理部分予以支持。
在一审庭审中，华凌房产公司向本院提交评估申请书，申请书内容为：关于新疆华凌房地产开发有限公司诉王鸿烨、杨涛等346户业主纠纷一案，因该案件所涉地段均位于乌鲁木齐市南湖北路东二巷188号，除入住时间不一致外其余案情基本相同，为减少双方诉讼成本及便于该批案件顺利审理，特申请对案号为（2015）水民三初字第191号涉案房屋（10-4-1001室）所在该地段自2012年10月2日至2014年2月28日期间的房屋每平米每日的房屋使用费进行评估。经乌鲁木齐市中级人民法院摇号确定，由新疆钧天价格评估有限公司进行了评估，评估结论为华凌国际公寓一期的房屋（毛坯）每日每平方米的房屋使用费为人民币0.76元。
一审庭审后，华凌房产公司撤回要求谢浩然承担自办理入住之日起至2014年2月28日华凌房产公司垫付的电费、物业费的诉讼请求，另行主张。
原审法院认为：华凌房产公司与谢浩然签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。华凌房产公司在庭后撤回要求谢浩然承担自办理入住之日起至2014年2月28日华凌房产公司垫付的电费、物业费的诉讼请求，视为在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，原审法院予以准许。本案争议焦点是：华凌房产公司要求谢浩然给付房屋使用费的诉讼请求能否成立。在履行合同中，经五方验收通过并经建设主管部门进行竣工验收备案的情形下，华凌房产公司通知谢浩然办理入住。由于华凌房产公司未安装分户电表，建设行政主管部门通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。华凌房产公司因此承担了合同约定的逾期交房的违约责任。房屋补充验收也仅因为分户电表未安装，该瑕疵不影响房屋的基本正常使用。而谢浩然在接受了华凌房产公司逾期交房违约金的同时，并对涉案房屋进行了占有、使用，其无偿使用有悖公平，应当承担自办理入住之日起至2014年2月28日期间的房屋使用费。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条规定，原审法院判决如下：被告谢浩然给付原告新疆华凌房地产开发有限公司房屋使用费22196.16元【0.76元×514天×56.82平方米（2012年10月2日至2014年2月28日）】。
宣判后，谢浩然不服一审判决上诉称：一、原审法院认定谢浩然与华凌房产公司之间的纠纷系合同纠纷的案由认定有误，依据华凌房产公司的诉请请求及庭审情况，该案应属不当得利纠纷案件。1、根据最高人民法院关于民事案件案由的规定，一审法院越级以合同案由纠纷认定案件性质属于认定有误；2、本案中谢浩然与华凌房产公司之间的民事法律关系系不当得利纠纷，而非合同纠纷。3、依照一审法院认定的合同纠纷案由可以推断一审法院认为谢浩然与华凌房产公司之间案件所涉及的民事法律关系的性质是基于双方之间唯一存在的《商品房预售合同》，而在该合同中对于房屋使用费无任何约定，合同约定华凌房产公司的法定义务是依约如期向谢浩然交付验收合格的房屋，一审法院随意改变民事案由，牵强附会适用有悖公平原则裁判案件属主观臆断。二、一审法院依据谢浩然与华凌房产公司之间签订的《商品房销售合同》认定谢浩然应向华凌房产公司支付自交房之日至2014年2月28日期间的房屋使用费无事实基础和法律依据。1、依据相关法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。华凌房产公司延期交付验收合格的房产而因此承担了相应的违约责任，于法有据，谢浩然因享有了其法定权利而被一审法院裁判承担所谓的“合同有悖公平原则的房屋使用费”，于法相悖。2、依据最高人民法院的司法解释，华凌房产公司在涉案房屋不具备交付条件的情况下主动通知谢浩然办理入住，该行为属明知交付的房屋不合格而通过隐瞒的方式向谢浩然交付的欺骗行为，而谢浩然依据华凌房产公司的通知实际占有房屋后视为华凌房产公司对房屋的交付使用，谢浩然自此获得对该房屋的合法使用权，华凌房产公司无权向谢浩然主张任何权利。故请求撤销一审判决，改判驳回华凌房产公司的诉讼请求。
华凌房产公司答辩称，我公司的主要诉求是请求偿付房屋使用费，且当事人诉求案由并不必须与人民法院结案案由一致，《商品房预售合同》是双方产生纠纷的基础法律关系，原审法院将本案案由确定为合同纠纷并无不妥。谢浩然在涉案房屋事实交付后并无任何损失，其占有、使用房屋，并取得了合法产权证，同时收取逾期交付违约金有悖公平原则。我公司交付房屋符合法律规定，不存在违约交付情形，分户电表未安装既不影响使用，又未对谢浩然造成任何损失，我公司无过错，原审判决正确，请求二审法院驳回谢浩然的上诉请求，维持原审判决。
经本院审理查明事实与原审法院查明事实一致。
以上查明事实，有《商品房预售合同》、票据、发票、收据、鉴定报告、当事人陈述、一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，一、关于本案案由的问题
华凌房产公司起诉称谢浩然占有使用涉案房屋构成不当得利，故原审法院立案案由为不当得利纠纷。在案件审理过程中，华凌房产公司明确诉讼主张系谢浩然应给付华凌房产公司承担逾期交付违约金期间的房屋使用费损失，针对该主张，谢浩然陈述了答辩意见。本院认为，谢浩然与华凌房产公司签订的《商品房预售合同》仍系双方发生纠纷的基础法律关系，结合双方当事人的陈述意见及庭审审理情况，原审法院将本案案由确定为合同纠纷并无不当。谢浩然关于原审法院认定案由有误的上诉意见不能成立，本院不予采纳。
二、关于华凌房产公司主张的房屋使用费损失问题
经本院查明，涉案的房屋己经过五方验收并在建设主管部门进行了备案，即相关行政部门已认可涉案房屋具备了交付条件，后因乌鲁木齐市建委以未安装分户电表为由，通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，重新组织竣工验收、备案。后该委向自治区建设厅请示，主要内容为，因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日分户电表通过了电业局的验收，其他相关质量问题也已整改完毕，故建议将之前己验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据，自治区建设厅复函同意。据此，人民法院判决确认了华凌房产公司承担逾期交房违约金的截止时间，华凌房产公司经已生效判决承担了相应的逾期交房违约金。本院认为，鉴于谢浩然于2014年2月28日前使用涉案房屋的客观事实存在，依据《中华人民共和国共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，并考虑到涉案房屋交付谢浩然后，存在分户电表未安装的事实，而评估部门评估的结果是以完全无瑕疵房屋使用费为依据，据此，本院根据查明的事实，参照评估部门作出的使用费标准的20%，酌情确定谢浩然向华凌房产公司支付4439元为宜。
综上，本院对谢浩然的上诉请求中合理部分予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第225号民事判决，即“谢浩然给付新疆华凌房地产开发有限公司房屋使用费22196.16元【0.76元×514天×56.82平方米（2012年10月2日至2014年2月28日）】”为：谢浩然给付新疆华凌房地产开发有限公司4439元。
以上谢浩然应当给付新疆华凌房地产开发有限公司4439元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费517.69元，财产保全费209.99元，合计727.68元（华凌房产公司预交772.28元），由华凌房产公司负担615.16元，谢浩然负担112.52元，华凌房产公司多交纳的44.6元，由一审法院退还华凌房产公司；二审案件受理费354.9元（谢浩然预交），由华凌房产公司负担283.92元，谢浩然负担70.98元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
审 判 员 黎 剑
代理审判员 马小梅
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 焦 玉