江苏省淮安市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）淮中行终字第00077号上诉人（原审原告）陈馨，学生。上诉人（原审原告）臧悦平，退休干部。上诉人（原审原告）陈志良，退休干部。上诉人陈馨、陈志良的共同委托代理人臧悦平，有关信息同上。被上诉人（原审被告）淮安市清河区水渡口街道办事处，住所地在淮安市水渡口大道洪福小区西侧。法定代表人王峰，该街道办事处主任。委托代理人刘毅，该街道办事处副主任。委托代理人薛忠凯，江苏安淮律师事务所律师。原审第三人淮安万达广场写字楼物业管理委员会，住所地在万达广场写字楼。负责人李立强，该管理委员会主任。上诉人陈馨、臧悦平、陈志良因行政违法、行政赔偿一案，不服淮安市清河区人民法院（2014）河行初字第0057号行政判决，向本院提起上诉。2015年4月15日，本院受理后，依法组成合议庭，于5月8日公开开庭审理了本案。上诉人臧悦平、陈志良，被上诉人淮安市清河区水渡口街道办事处（以下简称水渡口街道办）的委托代理人刘毅、薛忠凯，原审第三人淮安万达广场写字楼物业管理委员会（以下简称万达写字楼物管会）的负责人李立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告是淮安万达广场万达中心楼（写字楼）816室业主。在其签订的房屋买卖合同第十七条第6款约定“房屋所在项目中规划的所有的地上车位、地下车位等，均没有列入房屋共用部位和共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位、地下车位等全部归甲方所有，由甲方享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。”该合同的附件四合同补充协议（二）中约定的物业公共服务费用标准为2.152元／月·㎡。淮安万达广场投资有限公司委托大连万达物业管理有限公司实施万达写字楼项目的前期物业服务。2013年8月份，在房屋交付时，出卖方要求全体业主按11元／月·㎡的物业费标准预交物业费，导致大量买受人拒绝交纳物业费，出卖人以此为由拒绝交房，引发矛盾纠纷及信访投诉。2013年10月11日、16日，万达写字楼23名业主、淮安万达广场投资有限公司分别向被告提出关于成立物业管理委员会的申请。被告水渡口街道物业服务中心、水渡口街道东郊社区居委会于2013年11月20日发出了《关于成立万达写字楼管理委员会的公告》，对管委会的人员组成及产生方式等内容进行了规定，其中业主代表人数原为3人，后经业主提意见改为5人。该公告在万达写字楼多处进行了公告。在2013年11月21日至26日的业主代表候选人报名期间，包括原告陈志良在内的17名业主进行了报名。12月9日，在东郊社区居委会举行了候选人会议，有14人参加，原告臧悦平参加了本次会议。12月13日，14名业主联名推荐了“皇立刚、董明慧、张磊、丁伟、朱桂前”作为物业管理委员会的业主代表。12月16日，水渡口街道物业服务中心、水渡口街道东郊社区对物业管理委员会成员名单进行了公示，公示期间为12月16日至22日。物业管理委员会由水渡口街道办事处、东郊社区、白鹭湖派出所、淮安万达广场投资有限公司各1人，业主推荐的5名代表组成。12月23日，万达写字楼物业管理委员会9名成员名单正式公布。2014年1月份，万达写字楼物业管理委员会申请备案确认，被告水渡口街道办予以同意，经清河区住建局同意备案。2014年1月9日，万达写字楼物管会发布公告，决定在三家物业公司中选聘报价最低的深圳福田物业淮安分公司入驻万达写字楼，提供物业服务。如有异议，请于1月15日前以书面形式告知。若有过半数业主提出异议，本公告内容无效。2014年1月26日，万达写字楼物管会与淮安市福田物业服务发展有限公司签订了“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同，对物业服务各项权利义务进行了约定。该合同中的物业管理服务费用采取包干制，具体标准为6.80元／月·㎡，其中包含人员管理费用3.3元／月·㎡，水电、电梯运行、维护费1.15元／月·㎡，中央空调运行费2.0元／月·㎡，税金分摊费0.35元／月·㎡。淮安市福田物业服务发展有限公司至目前尚未向被告水渡口街道办办理物业服务合同备案手续。2014年2月25日，原告至福田物业公司办理入伙手续，被告知需按照6.8元的物业费标准预交物业费，原告方不同意该标准，致使入伙手续未办理。截至目前，原告房屋仍未入伙。在案件审理过程中，原告申请追加万达写字楼其他业主作为本案第三人参加诉讼，未予准许。原审认为：三原告与被告组织成立物业管理委员会并予以备案的行政行为具有法律上的利害关系，有权提起行政诉讼。关于被告组织成立物业管理委员会并予以备案是否合法的问题。《江苏省物业管理条例》第二十七条是关于物业管理委员会成立的法律依据，规定了物业管理委员会成立条件、人员组成、职责范围等。因淮安万达广场投资有限公司委托的前期物业公司要求业主按照11元／月·㎡的标准交纳物业费，与部分业主的合同约定不符，导致大部分房屋未按合同约定时间交付。至2013年10月份，已经交付房屋面积及入住户数均远远低于50%，不具备成立业主大会的条件。为了恢复正常的物业服务秩序，在部分业主及淮安万达广场投资有限公司的申请下，被告依据《江苏省物业管理条例》的规定组织成立物业管理委员会行政目的正当，符合法律规定。关于组织成立的程序。本案中，物业管理委员会的成立过程均进行了必要的公告、公示、公布，物业管理委员会的人员组成亦符合法律规定，行政程序正当。原告主张成立过程违反了“户数与面积双过半同意”的要求，没有法律依据，不予支持。关于万达写字楼物管会与淮安市福田物业服务发展有限公司签订的“万达广场写字楼”项目物业服务委托合同应否撤销的问题。原审认为，原告提出撤销该协议的请求不在人民法院行政审判审理范畴，本案不予理涉。关于责成开发商限期归还地下停车场并重新确定万达写字楼物业管理区域的问题。原告主张被告应履行职责，责成开发商归还地下停车场并上报区住建局重新确定物业管理区域。原告该主张的实质是地下停车场的权利归属问题。由于在商品房销售合同中有关于万达写字楼地上、地下停车位归属的明确约定，即停车位的权利归属于开发商。故原告主张开发商侵害原告及全体业主停车场使用权没有事实依据，且被告水渡口街道办没有确定权利归属的权力，故对原告的该主张不予支持。关于行政赔偿的问题。截至目前原告仍未拿房，确实产生了房租等可得利益的损失，但这属于其与开发商、物业公司之间的合同纠纷，原告请求行政赔偿，没有法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决驳回原告陈馨、臧悦平、陈志良的诉讼请求。上诉人陈馨、臧悦平、陈志良上诉称：1、被上诉人组织成立万达写字楼物业管理委员会并予备案的行政行为，适用法律法规错误，行政目的不正当；2、被上诉人组织成立写字楼的物业管理委员会程序违法；3、被上诉人没有证据证明其被诉行政行为合法；4、一审法院违反法定程序，并以未经质证和伪造的证据为依据错误判决；5、被上诉人组织成立物业管委会的动机和履行行政职责直接操纵的结果，就是重新签订万达写字楼前期物业服务协议，更改前期物业费标准；6、被上诉人的违法行为，侵害了上诉人的合法权益，依法应当赔偿。请求判决：1、撤销原审法院判决；2、撤销万达写字楼物业管理委员会及其与深圳福田物业淮安分公司签订的前期物业服务协议或者判决确认违法、无效；3、被上诉人赔偿上诉人租金损失27733元；4、被上诉人履行职责，提请有关部门查处万达广场投资有限公司非法占有万达写字楼地下停车库行为，上报并协助同区住建局确定万达写字楼地下停车库归万达写字楼物业管理区域；5、本案涉及写字楼地下层权属行政许可问题；6、通知未起诉的利害关系人作为第三人参加诉讼。被上诉人水渡口街道办辩称：1、万达写字楼开始交付后，因交付面积及入户数都未达到50%，不具备成立业主大会的条件，无法成立业主委员会。答辩人在收到开发商和万达写字楼部分业主联名递交的《关于申请成立万达写字楼管理委员会》报告后，依据《江苏省物业管理条例》第二十七条的规定，指导社区组织成立万达写字楼物管会并予以备案，整个过程都进行了公告、公示、公布，所以答辩人的行政行为适用法律法规正确，行政目的正当，程序合法。2、万达写字楼物管会与深圳福田物业淮安分公司签订的物业服务协议，是平等主体之间实施的民事行为，答辩人无权进行撤销，且该请求也不属于人民法院行政审判范围。3、上诉人因商品房买卖产生的损失，是与开发商、物业之间的合同纠纷，与答辩人无关，其要求答辩人赔偿没有事实和法律依据。4、上诉人要求答辩人将万达写字楼地下停车场归入万达写字楼物业管理区域，答辩人认为，该要求不在答辩人职责范围，亦无权处理。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人万达写字楼物管会陈述意见同被上诉人意见一致。本案各方当事人在一审中向法院提交的证据均已随卷移送至本院。本院经审理，对一审法院认定的事实和采纳的证据予以确认。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权向人民法院提起诉讼。根据上述规定，上诉人认为被上诉人组织成立的物业管理委员会并予以备案的行为侵犯其合法权益，有权向人民法院提起诉讼。关于被上诉人指导成立的万达写字楼物业管理委员会是否合法的问题。《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。根据上诉人提供其与淮安万达广场投资有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，万达写字楼前期物业管理由该公司委托大连万达物业管理有限公司负责，同时约定物管费用。淮安万达中心写字楼交付部分业主后，2013年10月11日、16日，淮安万达中心写字楼的部分业主和淮安万达广场投资有限公司分别向被上诉人申请成立物业管理委员会。根据上述规定，由街道办事处、社区、业主代表等组成的淮安万达广场写字楼物业管理委员会符合法律规定。关于上诉人主张因出卖人不按房屋买卖合同约定依约交房和不能履行前期物业服务，造成买受人不能接收或使用房屋而产生了合同纠纷问题，应依照房屋买卖合同约定进行处理。关于赔偿问题。上诉人诉请赔偿，是基于房屋开发企业未能及时交付房屋所产生的房租损失，该损失系因房屋买卖合同纠纷产生的，应通过民事法律途径解决，不属于国家赔偿范围，该请求不符合《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定，本院不予支持。关于淮安万达写字楼物业管理委员会与深圳福田物业淮安分公司签订的物业服务协议是否应当撤销的问题。本院认为，上述两单位系平等民事主体，其签订的协议受民事法律调整，不属人民法院行政审判范围。关于增加原告和上诉人是否合法的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》（修改前）第二十七条规定，同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。上诉人在一审中提出增加原告和二审增加上诉人的请求，没有法律依据。关于万达写字楼地下停车场的权属问题。万达写字楼地下停车场的权属问题应当依据合同约定，如果合同没有约定的，应当依照法律规定确定权属。上诉人认为房屋开发企业侵害全体业主权利、被上诉人应当确定该权利归属，不属行政审判范围，该写字楼的全体业主可依法主张权利。综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，应当予以维持。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人陈馨、臧悦平、陈志良负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐慧鸣审 判 员  张清仕代理审判员  牛延佳二〇一五年六月二日书 记 员  朱 珠