新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）米东民一初字第624号
原告邵国珍。
委托代理人徐新利，乌鲁木齐市米东区万通法律服务所法律工作者。
被告余克杰。
委托代理人满君，乌鲁木齐市米东区曙光法律服务所法律工作者。
被告张东英。
原告邵国珍与被告余克杰确认合同无效纠纷一案，本院于2014年2月28日受理后，于2014年5月25日作出（2014）米东民一初字第636号民事判决，原告余克杰不服，提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院于2014年12月3日作出（2014）乌中民四终字第1047号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2015年3月10日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2015年6月18日开庭审理，原告邵国珍的委托代理人徐新利及被告余克杰的委托代理人满君到庭参加诉讼。庭审后，根据原告邵国珍的申请，本院追加张东英为本案被告。本案继续于2016年2月26日、2016年3月25日公开开庭进行审理。原告邵国珍的委托代理人徐新利，被告余克杰的委托代理人满君到庭参加诉讼。被告张东英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：1985年原告建起四间砖混结构房屋，1995年11月16日，原、被告签订了宅基地及上述四间房屋的买卖合同。至今无法办理过户变更登记手续。被告余克杰是本案房屋实际买受人，被告余克杰和原告在公证处的签字是经过公证的，是真实的意思表示，当时余克杰并没有出具张东英的委托书。实际支付房款、占有、居住房屋的都是余克杰及其家人。法律规定，城市居民不得到农村购买宅基地、农村住房。根据原告提供的宅基地使用证，本案涉及的土地为宅基地，系集体土地。被告余克杰的身份是城市市民，故原告邵国珍与被告余克杰签订的房屋买卖合同应依法确认无效，登记在被告张东英名下的产权证也属无效。现诉至法院，诉讼请求：1.请求依法确认原、被告宅基地及房屋买卖合同无效；2.请求依法判令被告向原告返还宅基地使用权及四间砖混结构房屋。
被告余克杰辩称：1995年11月16日被告余克杰受被告张东英委托签订买卖协议，原告邵国珍将房屋院落以80000元的价钱转让给被告张东英，并非被告余克杰。宅基地使用证1999年3月才下发，转让时没有下发。基于被告张东英的委托行为，被告余克杰与原告在2001年5月8日对房屋转让进行了公证，并对房屋面积、产权证号、水管线、锅炉使用进行了划分。2001年5月22日，张东英与原告在乌鲁木齐市房产局签订了两份房地产买卖契约，并于2001年8月16日由房产局下发了产权人为张东英的私房产权证。张东英取得了私房产权证后，对房屋进行了翻建，有翻建许可通知书，均是米东区芦草沟乡人民政府、土管所、东山区城建局等部门审批翻建的。过去的平房已经不存在，现在是四层楼房，由余克杰和张东英共同投资建设。故本案原告起诉被告余克杰是错误的，合同相对方是张东英。且原告应先通过行政诉讼，撤销行政许可行为，以证实下发房产证是错误的，才能进行本案的诉讼。房屋是1995年购买的，至今已达19年之久，本案已过诉讼时效。买卖协议是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，双方已经履行合同义务长达19年之久，房产已经房管部门审核登记。买受人已经在此生活很长时间，如果改变这种生活状态，会给被告造成很多不便，本案被告难以接受，也不利于社会的稳定。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。
被告张东英未到庭，也未提交证据及书面答辩意见。
为支持自己的诉讼请求，原告邵国珍出示以下证据，并经当庭质证。
1.原、被告于1995年11月16日签订的《售房协议书》，2001年5月8日房屋转让公证书，原告拟证实其将房屋转让给被告余克杰。经质证，被告余克杰认可上述证据的真实性，不认可原告的证明内容，并提出《售房协议书》上余克杰的签字非其本人书写，由张东英代签。
2.东山区土地管理局于1999年3月10日为原告颁发的宅基地使用权证及蓝线图，原告拟证实涉案土地的使用性质为宅基地。经质证，被告余克杰认可证据的真实性，认为宅基地使用证是后取得的，与本案没有关联性。
3.米东区芦草沟乡人民庄子村出具的证明一份，原告拟证实涉案土地现属于米东区芦草沟乡人民庄子村管辖。经质证，被告余克杰对证明的真实性认可，不认可原告的证明内容，认为与事实情况不符。
本院认证认为，本院对证据1.证据2的真实性、关联性、合法性均确认，并予以采纳。证据3的内容是村委会根据原告邵国珍的自述出具，对该证据本院不予采纳。
为支持自己的反驳意见，被告余克杰出示以下证据，并经当庭质证：
1.乌鲁木齐市房地产买卖鉴定契约两份、房屋产权证存根两份，私房产权证两份。上述证据由原告从房屋管理部门调取，拟证实涉案房屋已经房屋管理部门进行了登记、过户，买受人是张东英，并非余克杰。经质证，原告对私房产权证、存根的真实性、有效性均不确认，认为买卖相对人是余克杰和邵国珍，余克杰是城镇户口，按规定不能办理过户，故将房屋过户至张东英名下。余克杰让原告在空白的房地产买卖契约上签字，并非双方在房管部门当场签字，故对其真实性、有效性不认可。
2.房屋翻建通知书、开工许可通知单，被告拟证实房屋翻建人是张东英，房屋翻建经过合法部门审批。经质证，原告对翻建房屋通知单、开工许可通知单的真实性认可，关联性、合法性不认可。
3.土地权属界线调查表、房地产平面图，被告拟证实对土地界线调查时原告本人在场并签字，视为原告认可土地房屋由张东英购买。经质证，原告对证据的真实性认可，合法性不认可。
本院认证认为，上述证据均由行政机关依职权作出或审批，对其真实性、关联性、合法性本院均认可，并予以采纳。
根据被告余克杰的申请，本院向乌鲁木齐市国土资源局米东区分局发函，要求核实涉案土地性质。该局作出米国土资函字（2016）27号答复函，经核查，该地块权属为国有，地类为存量建设用地，符合《米东区土地利用总体规划（2010-2020）年》。
经质证，原告邵国珍认为涉案土地的性质应由政府审批文件确认。被告余克杰对答复函认可。
通过当事人举证、质证及当庭陈述，本院确认如下法律事实：
1995年11月18日，原告邵国珍（甲方）出售其修建的房屋带院落，与买方签订《售房协议》一份，协议抬头处注明的乙方为余克杰，落款乙方签字处有“余克杰”字样。协议约定，甲方将一套房屋带院落以80000元的价格出售给乙方，办理产证的费用由乙方承担；协议写明房屋院落四至，双方并约定房顶流水现状不变，以现售房屋后墙80厘米为散水地，甲方不以高大物体影响乙方采光、通风。后该协议得到履行，被告余克杰支付了购房款，房屋交付后一直由被告余克杰居住。
1999年，原告邵国珍取得宅用（99）字第110200号宅基地使用证，确定宅基地面积为533平方米，住房面积为301.44平方米，土地四至为东至集镇路，西至邵世杰，南至马束吉，北至张国柱。该宅基地使用证载明的土地面积内包括原告邵国珍已出售的土地。
2001年5月8日，针对《售房协议》涉及的土地、房产，原告邵国珍与被告余克杰在乌鲁木齐市公证处签订《房屋转让协议书》一份。协议书约定，邵国珍在乌鲁木齐市东山区芦草沟乡集镇路拥有私房两套，现将其中一套转让给余克杰，包括房产证号33710**，建筑面积75.37平方米（四间）、房产证号33710**，建筑面积60.41平方米（两间）、房产证号33710**，建筑面积13.75平方米（两间）的砖混结构房屋；邵国珍宅基地面积533平方米，临时面积31.36平方米，转让房屋的同时，房屋的附属设施及院落使用面积为197平方米；房屋转让价款为80000元，一次性付清；协议另对双方共用的水管线、锅炉、水泵等维修及相关费用做出约定。
2011年5月22日，就《房屋转让协议书》涉及的房产证号为33710**，3371053的房屋，原告邵国珍与被告余克杰的妻妹被告张东英办理了过户手续，由被告张东英取得了乌政房字（2001）第3393778号及第3393779号私房产权证。
2001年、2006年及2012年，涉案房屋被以张东英的名义申请翻建，芦草沟乡土管所、原东山区建设局、米东区芦草沟乡人民政府出具了翻建审批手续。涉案房屋经多次翻建，现已建成四层楼房。被告余克杰仍居住于该房屋内，其余房屋用于出租。被告张东英现居住于其户籍地。
另查明，依据《米东区土地利用总体规划（2010-2020）年》，
本院认为：双方对本案争议焦点为，涉案房屋土地买卖的合同相对方。
《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第七十七条第（二）项规定，经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证。被告余克杰主张1995年《售房协议》乙方签字处“余克杰”字样系张东英代签，以此抗辩其本人并非合同相对方。针对涉案房屋土地的买卖产生了《售房协议》及《房屋转让协议》两份合同，经依法公证的《房屋转让协议》内容的意思表示真实，证明力更大。签订《房屋转让协议》双方为原告邵国珍及被告余克杰，余克杰支付房款并占有、居住涉案房屋至今。综合合同的订立与履行情况，本院确认被告余克杰系与原告邵国珍形成房屋买卖合同关系的相对人，被告余克杰的主体抗辩理由不能成立。
原告邵国珍以城镇居民禁止购买宅基地及农村住宅为由要求确认房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地分配具有很强的社会保障性质，保障对象是农村集体经济组织成员。现行政策禁止城镇居民购买宅基地，是为了维护一户一宅制度，避免农村集体经济组织成员丧失基本的生活资料和社会保障，危及其基本生存权。从宏观层面来看，禁止城镇居民购买宅基地，也具有规范城乡土地的规划利用审批，控制土地性质转化，保障土地资源有效、合理利用的目的。本案中，涉案土地性质目前已由宅基地转化为国有存量建设用地，被告余克杰对涉案土地房屋的占有、使用及处分未违反涉案土地现行的地块属性及功能规划；涉案土地为原告邵国珍原宅基地中的一部分，未出售部分仍由邵国珍享有使用权，涉案土地房屋的买卖行为未影响邵国珍及其家人的基本生存权。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。诚实信用，即要求民事活动参与者在民事活动中讲究信用，恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人利益及社会利益的前提下追求自己的利益。本案中，邵国珍作为村集体成员，在明知房屋土地为宅基地及农村住宅的情形下自愿对外出售，收取了合理对价，办理了房产权属变更登记。自1995年双方履行合同至原告起诉，该合同已持续履行19年，基于对买卖合同已经成就的依赖，被告长期居住于涉案房屋内并多次翻建。原告邵国珍要求确认合同无效的诉讼请求推翻了其订立合同时自愿出售涉案房屋土地的意思表示，意欲打破涉案房屋土地长期、持续、稳定的权利状态，可能造成权利状态的不确定及被告方损失，违背了诚实信用原则。
通过确定现行土地性质，考量政策立法意旨，衡量双方利益，本院认为应保障本案中不动产物权的稳定性，维护民事活动中的诚实信用原则。故原告邵国珍要求确认房屋土地买卖合同无效，返还宅基地使用权及四间砖混结构房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告张东英经本院合法传唤未到庭，视为其放弃一审庭审中答辩、举证、质证、辩论等权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告邵国珍的诉讼请求。
本案案件受理费70元（原告已预交），与邮寄送达费60元，由原告邵国珍自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 刘 燕
人民陪审员 李燕珍
人民陪审员 牛建忠
二〇一六年三月二十七日
书 记 员 崔 璨