山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0211民初5152号原告：李本敏，男，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：商国领，男，住青岛市市南区，与原告李本敏均系青岛海林达纺织有限公司员工。被告：孙小磊，男，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：刘瑞梅（系被告妻子），女，住青岛市黄岛区。原告李本敏与被告孙小磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告李本敏及其委托诉讼代理人尚国领，被告孙小磊的委托诉讼代理人刘瑞梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李本敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年度拖欠的房屋租金15000元以及18年度从2月23日到3月26日在本案起诉之日计算房租3500元；2017年度房租违约金12000元和18年度房租违约金，暂计算至起诉之日为1050元；2.判令被告向原告支付2017年10月1日起至起诉之日的物业费、水电费、电梯费等合计4138元，和物业滞纳金678元及相应违约金3724元；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年2月22日签订房屋租赁合同，由被告租赁原告名下的位于青岛市黄岛区长江中路XX号XX室，租期为3年，自2016年2月23日起至2019年2月22日止，租金为年租4万元，另合同约定了被告每年提前两个月将下一年度租金交给原告。在第二个年度，被告一直没有按照约定及时缴纳房租，原告多次催促，被告一直推脱，至今未能交齐，欠原告2017年度租金15000元，18年2月23日起房租3500元。综上，被告已经严重违约，为维护原告合法权益，诉至法院，请求支持原告诉求。被告孙小磊辩称，其确实租赁原告房屋，确实拖欠原告2017年2月23日到2018年2月22日的房租15000元，不认可其他房租和违约金，因为在2018年元旦原告就将涉案房屋上锁，其无法正常使用；针对物业费等，其愿意支付到2018年元旦，大约2000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月22日，原告李本敏作为甲方、出租方，被告孙小磊作为乙方、租赁方签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告名下的位于青岛市黄岛区国贸大厦X座XX室房屋，租赁期限为自2016年2月23日起至2019年2月22日止，年租金4万元，在签订合同后10日内付清一年房租，以后每次提前2个月被告需将下一年房租打到原告指定账户。其中合同第二条租赁期限中约定乙方拖欠房租累计10天以上的，甲方可以终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金30%向甲方支付违约金。原告主张被告因拖欠其2017年2月23日到2018年2月22日的租金40000元，所以其找到被告，被告支付25000元，后向原告出具《欠条》【载明：“欠条今欠李本敏房租15000元（壹万伍仟元整）2017年度房租房屋位长江路国贸大厦X座XX室孙小磊2017年12月13日】”及《保证书》【载明：“保证书我孙小磊保证于2018年1月4日（贰零壹捌年壹月肆日）前保证付清2017年欠款15000元（壹万伍仟元整），并把2018年度房租40000元（肆万元）一并付清。如付不清，按年息30%付滞纳金给李本敏孙小磊2017年12月13日】，对此提交欠条、保证书、退票理由书、支票予以证明。被告孙小磊对上述证据的真实性予以认可，但认为欠条、保证书并不是被告愿意出具，是因为原告多次催促被告给钱，说如果不给就把房屋锁了，被告是被逼的出具的。因原告提交了相关证据证明被告欠其2017年2月23日至2018年2月22日的租金15000元，被告虽抗辩称系被逼迫出具，但未提交证据予以证明，故对其抗辩不予采纳，对被告欠付原告2017年2月23日起2018年2月22日止的租金15000元的事实予以认定。庭审中，被告孙小磊抗辩称其早已通过电话告知原告的方式要求解除合同，并且原告在2018年元旦时将门上锁导致其无法继续使用涉案房屋。原告李本敏对此不予认可，称其并没有接到被告要求提前解除合同的通知，且其是在2018年2月中旬时对涉案房屋上过一把锁，但是被被告的人给拆了，再此之后直至2018年4月份时，原告认为被告已经违约，所以在2018年4月到涉案房屋进行清点，在电话询问被告后，将被告存放于涉案房屋内的破旧桌椅板凳及显示器丢弃，并将涉案房屋租与他人，故原告认为被告租赁原告房屋期限为至2018年3月31日止。被告对此不予认可，认为其存放于涉案房屋内的有空调、两个书柜及相应文件、电脑桌椅、电脑若干、吸尘器、一个饮水机还有一些杂物。庭审中，原、被告均要求解除合同。对于被告该项抗辩，因其未提交证据予以证明，原告对此亦不予认可，故本院对其抗辩不予采纳，结合原告自认的在2018年4月将房屋租与他人的事实，本院认定原告已经在2018年4月1日解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告租赁期限到2018年3月31日截止。原告主张被告欠付其物业费4138元、公摊电费2287元，对此提交表格予以证明。被告对该表格的真实性不予认可，认为该表格未有相关印章。对于原告该项主张，因其提交的表格未有任何印章，不符合证据规则的形式要求，被告对此亦不予认可，故本院对其真实性不予认定，对原告主张事实不予认定。庭审中，原告主张针对涉案纠纷，再未有其他权利需要主张。庭审中，原告称除涉案纠纷外，与被告再无其他民事法律关系。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，被告孙小磊欠付原告自2017年2月23日起至2018年2月22日止的租金15000元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。结合本院认定的被告孙小磊租赁原告房屋直至2018年3月31日的事实，现原告要求被告支付自2017年2月23日起至2018年2月22日止的欠付租金15000元及自2018年2月23日起至2018年3月26日止的租金3500元，符合法律规定及双方约定，本院依法予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告主张被告逾期付款已经违约，并且根据双方曾约定30%的违约金，故要求被告支付欠付2017年度租金产生的违约金12000元及欠付2018年度租金产生的违约金1050元，因原、被告曾就违约金事项在合同中达成一致，且在被告向原告出具的保证书中也载明违约金为30%，现原告要求被告支付违约金符合法律规定及双方约定，但应以实际损失即具体未付款项来计算，故本院依法调整违约金为5550元（15000元×30%+3500元×30%）。对于原告主张的物业费用及电费等，原告未提交充分证据证明其主张，但被告在抗辩中愿意支付欠付的物业费用等2000元系对其不利事实的自认，本院依法予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告孙小磊于本判决生效后十日内支付原告李本敏欠付租金18500元（自2017年2月23日起至2018年3月26日止）；二、被告孙小磊于本判决生效后十日内支付原告李本敏违约金5550元；三、被告孙小磊于本判决生效后十日内支付原告李本敏物业费用2000元；四、驳回原告李本敏的其他诉讼请求。案件受理费802元（原告已预交），减半收取401元,由原告李本敏负担151元，由被告孙小磊负担250元，被告负担的上述费用于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘正品二〇一八年七月十日书记员  侯衍玲