辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1812号
上诉人（原审原告）：沈阳铁金刚机械制造有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡李官村。
法定代表人：佟少强，该公司总经理。
委托代理人：张艳彦，辽宁宸瀚律师事务所律师。
委托代理人：崔丽丽，辽宁宸瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳蓝途东方置业有限公司，住所地辽中县冷子堡镇冷后村。
法定代表人：孟昭东，该公司总经理。
委托代理人：刘东亚，辽宁大宸律师事务所律师。
委托代理人：王东旭，辽宁大宸律师事务所律师。
上诉人沈阳铁金刚机械制造有限公司（以下简称“铁金刚公司”）因与被上诉人沈阳蓝途东方置业有限公司（以下简称“蓝途东方公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省辽中县人民法院（2013）辽民二初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月10日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年7月23日、2015年7月31日公开开庭审理了本案，上诉人铁金刚公司的法定代表人佟少强及委托代理人张艳彦，被上诉人蓝途东方公司的委托代理人刘东亚、王东旭均到庭参加了诉讼。
铁金刚公司一审诉称，因为我们单位无正式厂房，为了尽快解决厂房问题，电话宣传才相识了蓝途东方公司。蓝途东方公司说该厂房座落在沈阳市开发区，就这样我们东奔西凑，筹集购房款准备一次性交齐，尽快搬到新厂房。我们过分相信了蓝途东方公司，就在蓝途东方公司办公地点签署了购房合同（东方城国际产业园），而该厂房并不座落沈阳开发区，属于沈阳与辽中交界地，属于辽中管辖，而手续又不齐全。约定备案合同在交款后3个月内签订，现在也没有签订，房证约定一年内下来，至今也没有下来，根本不配套，蓝途东方公司的行为具有欺骗性。为了筹集购房资金，除了自己单位筹集部分外，还从沈阳天英达机电产品有限公司贷款200万元，利息1分5。本来借款时间为12个月，而合同签订到2011年10月10日交付使用，到现在依然交付不了使用，影响了还款，已达到20个月还不上，影响了单位的资金周转。其中，地面面积为774平方米，而蓝途东方公司修公共用地占用540多平方米，应该返还所占用地的款项，我们共计一次性支付房款3，062，240.00元。我们与蓝途东方公司于2011年3月10日签订合同，2011年3月11日全款一次性付清，合同中约定2011年10月10日交付使用，而蓝途东方公司建造的厂房到现在仍然不能交付使用，并且存在着大量质量问题，从交付之日起至现在已有20个月不能进住，造成我们单位继续在外租房，每月租房费为12，500元／月＊20个月=250，000元。于2013年3月9日到现在一看厂房，厂房内安装彩钢板脱落及变形，地面七裂八瓣，厂房上盖漏雨，电线没穿，下水不通，网线没有。蓝途东方公司答应厂房周围围铁护栏，而实际变成了公共用地柏油马路，到目前厂房仍不能交付使用，给我们单位造成了重大经济损失，如：1、超期租房费20个月25万元；2、提前安装四台吊车，没能够使用，需要交纳办证迟纳金每台50**元共计2万元；3、从沈阳天英达机电产品有限公司贷款1分5利息200万元＊0.015元＊20个月=60万元；4、质保金10%计306，224.00元；5、厂房装修合同违约金29，500元（没能够按进度施工）；6、晚进住合同约定为61，244.80元；7、绿地变为公共用地应返还540平方米＊360元=194，400.00元，总计：1，461，368.8元。由于蓝途东方公司的原因造成我们重大经济损失，这一切的损失都应由蓝途东方公司承担，所以恳请法院以维护工厂的合法权益及相关法律给予公正判决。
蓝途东方公司一审辩称，1、关于20个月的租房费用25万元。铁金刚公司提交的相关证据无法充分证明其另行租赁房屋并产生相应损失。2、安装吊车而支付的办证迟纳金损失2万元。办理备案手续仅需铁金刚公司自行提交相应的程序材料即可，与厂房买卖质量争议无任何因果关系。铁金刚公司未能提供其受到相关有权部门对其进行处罚的证据，其主张的损失及损失数额没有事实依据。3、从沈阳天英达机电产品有限公司贷款的利息损失60万元。铁金刚公司借款与本案无任何关联。如铁金刚公司不能按时还款支付了逾期还款利息，是其作为经营者在经营过程必须承担的经营风险，与答辩人无关。4、质保金10％计306，224.00元。铁金刚公司在不退房的情况下，无权主张总房款10％的违约金。5、厂房装修合同违约金29，500.00元。铁金刚公司明知房屋不具备装修条件而与案外人签订装修合同，主张合同无法履行的违约金，没有法律依据。铁金刚公司无权就此部分扩大的损失主张赔偿权利。6、晚进住的违约金61，244.80元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条的约定，“出卖人应于签订此合同之日起210天内交付使用，正负两个月。”答辩人应当交付房屋的日期为2011年12月5日。铁金刚公司在诉状中自认自房屋交付之日至起诉日2013年6月27日达20个月在外租房，由此向前推算，蓝途东方公司于2011年10月27日交房后，铁金刚公司认为房屋具有质量问题开始租房。故答辩人在约定的期限内已经交付房屋并不存在违约。7、绿地变更为公共用地应返还土地款194，400.00元。因施工方原因，答辩人还未对园区内厂房外围围墙进行封闭，不存在绿地变为公共用地一事，另外答辩人提供的厂房外土地面积是硬覆盖，不存在绿地的说法，也不存在将绿地变成公共用地。第二，关于厂房之外的土地面积以及土地价款返还应按合同约定由政府制定的具有房屋和土地测量资质的机构测定的面积为准，价款多退少补。综上，铁金刚公司的诉请无事实及法律依据，请法院依法驳回铁金刚公司的诉讼请求。
原审法院审理查明，于2011年3月10日，铁金刚公司与蓝途东方公司签订了《东方城国际产业园商品房买卖合同》一份。蓝途东方公司将坐落在沈阳市辽中县环保产业示范基地A园、东方城国际产业园工业厂房（编号为A区10-110-2号）以3，062，240.00元的价格卖给铁金刚公司。建筑面积1602平方米，厂房之外的土地面积774平方米。并约定于签订此合同之日起210天内交付使用，正负两个月。据此约定，蓝途东方公司最迟应于2011年12月5日将该厂房交付铁金刚公司使用。但合同签订铁金刚公司交款后，至今蓝途东方公司没有将厂房场地交付铁金刚公司使用。经与蓝途东方公司多次协商未果，现铁金刚公司以蓝途东方公司不能如期交付标的物给其造成重大损失为由诉讼来院，要求蓝途东方公司赔偿其损失。
原审法院认为，铁金刚公司与蓝途东方公司之间签订的《东方城国际产业园商品房买卖合同》是双方真实意思表示。铁金刚公司也已经交付全部价款。合同第三条约定“出卖人于签订此合同之日起210天内交付使用，正负两个月”，即蓝途东方公司应于2011年12月5日前将厂房交付铁金刚公司使用。而时至今日蓝途东方公司仍不能按约定交付，系违约行为，应承担违约责任。因蓝途东方公司不能按期交付厂房，致使铁金刚公司继续租赁他人的厂房进行生产活动，故蓝途东方公司应给付铁金刚公司逾期交付使用房屋的租金，租金以铁金刚公司现有租赁的厂房租金为准。铁金刚公司要求蓝途东方公司赔偿其他的损失应另案处理。案经调解未果。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条二款之规定，判决：一、被告沈阳蓝途东方置业有限公司于本判决生效后5日内给付原告沈阳铁金刚机械制造有限公司租金（租金计算：从2011年12月6日起，每月按12，500.00元计算，至2013年7月1日止）；如逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费17，952.00元，由原告沈阳铁金刚机械制造有限公司承担13，602.00元，由被告沈阳蓝途东方置业有限公司承担4350.00元，并随上款一并给付原告。
宣判后，上诉人铁金刚公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决第二项，判令被上诉人向上诉人支付迟延交付违约金61，244.80元；2、改判第一项判决，判令被上诉人向上诉人支付租金损失从2011年12月6日起，每月按12，500元计算，至判决履行止（暂计算至起诉之日止为250，000元）；3、判令被上诉人修复房屋或支付修复费用合计人民币306，224元整；4、全部诉讼费用由被上诉人承担。庭审增加上诉请求：5、吊车需要交纳的办证滞纳金2万元；6、要求法院判令被上诉人给付上诉人银行借款、贷款利息60万元；7、厂房装修合同违约金29，500元；8、绿地减少的面积折价款194，400元。上诉理由：原审法院在判决中认为“原告要求被告赔偿的其他损失应另案处理”，应属认定事实不清，适用法律错误。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，上诉人在原审期间的关于额外租房租金、迟延交付违约金以及质量保证金的主张均系围绕违约之诉展开，系被上诉人违约行为给上诉人造成的直接经济损失，而且完全符合双方签订的《东方城国际产业园商品房买卖合同》相关规定，应当在诉讼中一并判决，不应另案处理。原审法院驳回上诉人的合法诉请实属认定不清，适用法律错误。上诉人主张迟延交付违约金符合合同约定，应当予以支持。上诉人主张质量修复费用参照总房款10%计306，224元符合双方的合同约定，据此主张质保金的请求应予支持。诉讼期间被上诉人仍没有履行交付厂房的义务，致使上诉人继续租赁他人的厂房进行生产活动，故被上诉人应当给付上诉人因逾期交付房屋的租金损失，直至判决履行止。
被上诉人蓝途东方公司辩称：一、答辩人应当交付房屋的日期为2011年12月5日。答辩人已经于2011年10月27日将房屋交付上诉人，上诉人也已在起诉状中自认。二、上诉人第二项关于改判租金数额的上诉请求已经在一审判决中得到支持。三、上诉人第三项上诉请求为上诉人在二审阶段新增的诉讼请求，根据法律规定，告知当事人另行起诉。本案中，上诉人主张厂房具有质量问题，物业公司以及上诉人均已委派人员沟通处理。如果上诉人具有异议的可以另行起诉。因此该项请求请求法院予以驳回。四、答辩人不存在迟延交房的行为。根据《商品房买卖合同》约定，不退房的情况下，无权主张总房款10％的违约金。答辩人已经对上诉人提出的质量问题进行了处理，答辩人不应支付质保违约金问题。上诉人在原审阶段提交的相关证据无法充分证明其另行租赁房屋并产生相应损失。上诉人一直占用使用案涉厂房，并利用案涉厂房进行经营收益，故上诉人的厂房完全可以正常使用，答辩人无需另行对外租赁厂房，如果其在外租赁厂房其应自行承担租金损失。不同意上诉人当庭增加诉讼请求。另我方认可一审判决。我们认为一审判决的租金是法院酌定给付的损失。租金每月按12，500元我们认为过高，请求二审法院予以调整。
本院经审查认为，原判决认定事实不清且程序违法，应发回重审。一审法院庭审中未组织当事人对证据进行质证，未全面对铁金刚公司提出的诉讼请求进行审理，未组织当事人进行法庭辩论，程序违法。一审法院重审时应审查当事人签订的《东方城国际产业园商品房买卖合同》的合同效力问题，在此基础上，明确当事人诉讼请求，正确适用法律，进行审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第四项的规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省辽中县人民法院（2013）辽民二初字第670号民事判决；
二、发回辽宁省辽中县人民法院重审。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年八月十二日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。