北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第01845号
原告宋伟，男，1980年10月14日出生。
委托代理人ＸＸ存，北京市世纪律师事务所律师。
被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生。
原告宋伟与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员郭建新担任审判长，与人民陪审员王宠、曹洪生共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋伟之委托代理人ＸＸ存、罗顿公司之委托代理人邹克、樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋伟诉称：一、根据原告与被告签订的北京市商品房预售合同中的相关内容：第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2010年7月30日前向买受人交付该商品房；第二十一条产权登记，（一）初始登记。出卖人应当在2011年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款的约定期限取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第1和2种方式处理。1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。2.如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理。（2）自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。按照合同中规定内容，被告应当在2011年7月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，原告至昌平区建委服务大厅查询商品房所在楼栋的权属证明实际登记日期为2012年6月5日，已延期311天。原告应当在2012年7月20日前取得房屋所有权证书，原告房屋所有权证书登记为2012年11月28日，原告实际取得房产证日期为2013年5月24日，按房屋所有权登记日期计算，已延期131天。至今2013年5月29日被告尚未支付原告产权登记的违约金；二、根据契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。原告在购买被告房屋时，被告代收3%契税，其余2%应当返还原告，至今2013年5月29日尚未返还原告；三、因为被告交付的房屋质量存在缺陷，在2012年7月多雨季节，房屋墙面居然多次渗水，造成原告的装修被毁，无法居住。原告通知物业后，物业只是简单的对室内墙壁水浸处简单的覆盖，并未查明漏水原因，也未彻底维修。综上，诉至法院，要求判令：1.被告赔偿原告产权登记违约金77115.74元，并按照央行现行整存整取一年存款利率3%赔付原告违约金2313.47元，自判决生效起即刻赔付；2.被告返还代收的多余房屋2%契税11631.56元，自判决生效起即刻赔付；3.被告履行维修义务，恢复原状、赔偿损失一万元；4.起诉费由被告承担。
被告罗顿公司辩称：第一，事实方面：我公司按合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因为房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。我公司交付房屋后，原告无论是自住、出租、转让商品房，均已完全占有了商品房，并享有了商品房的所有权益。我公司延迟办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何实际损失，相反，在此期间，随着我公司对沙河高教园区配套设施的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益，没有任何损失。房屋初始登记是房屋转移登记的前提，我单位同一违约行为承担双重违约责任，即便认为我单位办理产权登记违约，二者违约行为不应重复评价，违约金也不应叠加计算，同时房屋初始登记事实上并未给原告造成任何损失，和原告主张的损失也没有任何因果关系；第二，有关违约金的法律和司法解释方面：根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我公司有权因违约金过高请求法院对违约金予以减少。根据《合同法》第114条，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以申请人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。根据《合同法若干问题的解释（二）》第29条，当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实原则予以衡量，并作出裁决。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条推定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从以上法律规定可以看出，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故我公司有权请求法院对违约金予以减少，法院也应当予以支持；第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。我单位开发建设的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，是北京市重点工程，我单位的商品房开发建设主要是平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利，我公司近年累计上缴税收约6至7亿元，并且承担了日益上涨的拆迁成本，我单位给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会效益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。我公司在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我单位仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，我公司已经向原告交付了房屋并办理了产权证书，原告完全占有使用该房屋、享有收益并获巨大增值，尽管我公司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但原告并未因此造成任何损失，而楼栋权属证明（初始登记）逾期则完全和原告无关，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条和29条的规定，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对原告主张的楼栋权属证明（初始登记）逾期造成的违约金及利息全部驳回。另，我公司同意对原告的内墙进行粉刷维修，同时对外墙进行处理，损失部分有原告相关证据支付的，我公司同意。
经审理查明：
2008年5月2日，宋伟（买受人）与罗顿公司（出卖人）签订编号为xx的《北京市商品房预售合同》，约定宋伟购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区住宅三期xx住宅楼xx层xx单元xx房屋，房屋总价款为581578元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2010年7月30日前向买受人交付该商品房；第二十一条产权登记，约定（一）初始登记，出卖人应当在2011年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1和2种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；2.如因买受人原因未能按期办理的，责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担。（二）转移登记，买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，责任由买受人承担。双方还约定了其它部分条款。
合同签订后，宋伟向罗顿公司支付了购房款。经核，因房屋面积出现变化，宋伟最终交付的购房款为581122元。2010年10月16日，罗顿公司交付房屋，后给付宋伟逾期交房违约金13434元。2012年6月1日，罗顿公司取得楼栋权属证明。2012年11月28日，宋伟取得了位于昌平区北街家园xx区xx号楼xx层xx单元xx房屋的产权证明。按照合同约定的计算方法，逾期办理产权初始登记违约金和逾期办理产权转移登记违约金分别为53521.34元和9414元。另，罗顿公司共代收房屋契税8716.93元，应返还2896.49元，双方对此无异议。
另查，2012年7月，因下雨造成上述房屋客厅西墙出现渗水现象，后罗顿公司已派人进行了初步处理。庭审中，罗顿公司同意对客厅西墙内墙进行粉刷，对西墙外墙进行处理。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房发票、房屋交付验收表、逾期交房违约金收据、房屋产权转移证明、照片及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：宋伟与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。
本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，罗顿公司延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记手续，系违约行为，理应承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于宋伟现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已对其造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定罗顿公司支付宋伟逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。
关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与宋伟主张的损失之间不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此宋伟要求罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。宋伟要求罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故本院不予支持。
关于房屋契税问题，因国家政策调整，罗顿公司确多代收了部分契税。庭审中，罗顿公司同意返还合理部分，故对宋伟要求返还房屋契税合理部分的诉讼请求，本院予以支持。
关于客厅西墙渗水问题。因罗顿公司同意对客厅西墙内墙进行粉刷，西墙外墙进行处理，故对宋伟要求罗顿公司履行维修义务，恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。
关于赔偿损失问题。因宋伟未提供相关误工证明及保洁费用等证据，故对其要求赔偿一万元损失的诉讼请求，本院不予支持。
宋伟之诉称观点，对其合理部分，本院予以采信，对不合理部分，予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋伟逾期办理房屋所有权证书违约金一千八百八十二元八角四分；
二、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋伟房屋契税二千八百九十六元四角九分；
三、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后三十日内对原告宋伟所有的位于昌平区北街家园xx区xx号楼xx层xx单元xx房屋客厅西墙内墙进行粉刷，西墙外墙进行处理，履行维修义务，恢复原状；
四、驳回原告宋伟其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百二十二元，由原告宋伟负担五十元（已交纳），由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担二千二百七十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭建新
人民陪审员 王 宠
人民陪审员 曹洪生
二〇一五年十一月六日
书 记 员 张 华