天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第8965号
原告：天津翃年商务信息咨询有限公司，住所地天津市宝坻区北城东路109号。
法定代表人：马建忠，该公司经理。
原告：刘文杰，男，1984年8月2日出生，汉族，个体工商户，住天津市宝坻区。
二原告共同委托诉讼代理人：闫淑敏，天津市宝坻区148专线法律服务所法律工作者。
被告：天津宝盛发投资有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区庆滨道1号。
法定代表人：王广，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张周斌，天津津联律师事务所律师。
原告天津翃年商务信息咨询有限公司（以下简称“翃年公司”）、刘文杰与被告天津宝盛发投资有限公司（以下简称“宝盛发公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘文杰及其与翃年公司法定代表人的共同委托诉讼代理人闫淑敏、被告宝盛发公司法定代表人王广的委托诉讼代理人张周斌到庭参加诉讼。因本案的处理结果需以另案的处理结果为依据，而另案尚未审结，本院于2016年3月31日裁定中止诉讼。中止原因消除后，恢复诉讼。本案现已审理终结。
翃年公司、刘文杰向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告代理费1837360元；2、本案诉讼费由被告宝盛发公司承担。事实与理由：被告宝盛发公司系房地产开发企业，原告翃年公司经营二手房买卖、房屋销售代理业务。2015年9月21日，天津翃年房地产经纪有限公司更名为天津翃年商务信息咨询有限公司。2013年6月，原、被告协商约定：甲方(被告宝盛发公司)委托乙方（原告）销售其新开发的日盛园（又称“观澜壹号”）住宅小区商品房，约定乙方佣金为按销售总额的2%提成。2014年8月7日，双方签订协议书，约定：一、甲方向乙方支付销售佣金1777360元，支付方式为：1、甲方房屋折抵1536374.40元（折抵房屋为日盛园4401和51002两套商品房），甲方负责将上述两套商品房过户给乙方或乙方指定人名下。甲方为乙方办理过户手续的时间即签订房屋买卖合同的时间为：甲方日盛园小区商品房销售达90%之日；2、剩余佣金24万元甲方以现金方式支付给乙方。二、甲乙双方商定甲方另给付乙方促销中介费96万元，其中甲方已付给乙方90万元，剩余6万元在本协议签订10日内甲方支付给乙方。上述协议签订后，被告既未按双方约定给付原告剩余的6万元促销中介费，而且在原告不知情的情况下将日盛园4401商品房变卖他人，还将日盛园的大部分商品房抵押他人，致使原告永远无法实现合同目的。现双方已解除代理关系，故呈诉。
被告宝盛发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告刘文杰曾系原告翃年公司法定代表人，当时原告刘文杰系履行职务行为，故其在本次诉讼中不能作为本案原告；二、原告翃年公司代理被告宝盛发公司销售房屋，在代理销售期间将代收部分房款16168561.61元支付给案外人刘青岭、尹少文，而没有给付被告宝盛发公司，案外人刘青岭、尹少文涉嫌职务侵占罪、挪用资金罪，现正处于公安机关立案侦查期间。关于该款的处理需要刑事侦查结束后才能确定，因此本案应中止审理或移送公安机关；三、根据双方协议约定，被告宝盛发公司支付代理费或办理房屋过户系附条件的，即商品房销售额达90%以上，但至今日盛园小区房屋销售额不足50%，故合同约定的付款条件未成就；四、原告翃年公司在履行代理合同中，存在严重违约行为，将代收的购房款支付给第三方及以被告宝盛发公司名义对外借款，给被告宝盛发公司造成巨大经济损失，原告根本违约在先，其应得代理费根本不足以弥补被告宝盛发公司的经济损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下：
1、关于原、被告身份及股东变更的相关事实
天津翃年房地产经纪有限公司系经营房屋销售代理等业务的有限责任公司，法定代表人为本案原告刘文杰，2015年6月12日，该公司更名为天津翃年商务信息咨询有限公司，即本案原告翃年公司，法定代表人变更为马建忠，股东为马建忠及原告刘文杰。被告宝盛发公司系2008年1月11日成立的经营房地产开发经营的有限责任公司，原法定代表人系陈慧超，股东为马爱荣，孔龄敬及山西新时代房地产开发集团有限公司。2014年2月12日，被告宝盛发公司通过股权转让，将公司股东变更为张继业、王广、刘青岭，法定代表人变更为王广。
另查，2015年8月28日，案外人李振生曾将本案被告宝盛发公司、案外人刘青岭、尹少文作为被告，本案原告翃年公司作为第三人，以民间借贷纠纷为由诉至本院，本院经审理作出（2015）宝民初字第7312号民事判决书。被告宝盛发公司不服该判决，提起上诉，天津市第一中级人民法院经审理作出（2016）津01民终4120号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决确认了“2013年6月19日，被告宝盛发公司与刘青岭签署股权转让协议，通过股份转让刘青岭取得被告宝盛发公司100%股权。2013年8月8日，被告宝盛发公司授权刘青岭有权代表被告宝盛发公司就日盛园住宅小区项目行使权力。”的事实存在
2、关于委托代理销售的相关事实
原告翃年公司与被告宝盛发公司于2013年6月份达成口头协议，约定由被告宝盛发公司委托原告翃年公司代理销售其开发的日盛园小区商品房。2014年8月7日，经双方协议同意解除委托代理销售关系并达成补充协议一份，具体内容为：“甲方：天津宝盛发投资有限公司，乙方：天津翃年房地产经纪有限公司和原告刘文杰，甲、乙双方于2013年6月达成口头协议，甲方委托乙方销售其新开发的日盛园住宅小区商品房，约定乙方佣金为按销售总额的2%提取，截止2014年7月28日，乙方销售日盛园小区商品房总计（详见附件1销售清单）。现乙方提出经营困难，要求终止与甲方的经销关系。经双方协商一致同意解除经销关系，特达成如下协议：一、甲、乙双方商定，甲方向乙方支付销售佣金1777360元，即销售总额88867898元X2%，支付方式为：1、甲方房屋折抵1536374.40元（用以抵付房屋为日盛园小区4401和51002两套商品房）。甲方负责将上述两套商品房过户给乙方或乙方指定名下。过户办证各项税费由乙方承担，甲方为乙方办理过户手续的时间即签订房屋买卖合同的时间为：甲方日盛园小区商品房销售达90%之日。2、剩余佣金24万元甲方以现金方式支付给乙方，支付时间与本条第一款相同。二、甲、乙双方商定甲方另给付乙方促销中介费96万元，其中甲方已付乙方90万元，剩余6万元在本协议签订10日内甲方支付给乙方。三、双方商定甲、乙双方解除经销关系后，乙方所租赁的售楼处（宝坻南关大街133号）由甲方无偿使用到2015年6月1日。四、甲、乙双方确认乙方在销售日盛园商品房时，所发生的全部费用包括已支付的费用和拖欠第三方的债务均由乙方负责，与甲方无关。乙方保证从未以甲方名义向第三方借债或以日盛园商品房做抵押担保等向第三方借款。如有此种情况发生，一切经济和法律责任均由乙方承担。五、乙方保证除本协议确认的88867898元销售收入和617.5万元定金外乙方从未向第三方收取过一分钱销售定金、首付款、购房款等。如有第三方提出乙方有上述收费且有真实票据，由乙方负责向第三方退还，与甲方无关。六、双方商定在双方解除经销关系后原乙方销售人员继续留有。乙方应配合甲方做好相关人员工作，以保证甲方销售工作的延续性。本协议签订前乙方已为其员工发放了全部工资，如有拖欠员工工资问题由乙方负责与甲方无关。同时乙方保证将与日盛园小区营销有关的全部资料、档案等完整转交给甲方，并负有对经销期间保守商业秘密的责任，同时负有维护日盛园小区声誉形象的责任与义务。如违背本协议给甲方造成不良影响，乙方应加倍赔偿甲方损失。七、本协议一式两份，盖章签字后生效”，协议尾部加盖被告宝盛发公司公章、原告翃年公司公章，并由原告刘文杰在乙方处签字确认。
上述协议签订后，被告宝盛发公司于2015年8月21日将协议书约定用于抵顶应付原告佣金的日盛园小区41401房屋出售给案外人李亮。现涉诉日盛园小区商品房销售面积不足50%，且因部分房屋包括日盛园小区51002已设定抵押，无法继续销售，现已停售。对上述事实，庭审中，被告宝盛发公司表示：“将日盛园小区41401房屋出售给案外人李亮系因原告翃年公司存在被告答辩意见中所述的违约行为造成被告宝盛发公司巨大经济损失，被告行使的合法抗辩权利；包括日盛园小区51002在内的部分房屋被设定抵押系因被告宝盛发公司股东之一刘青岭私刻公章与案外人签订虚假借款合同而为，现该案件已被天津公安局宝坻分局立案侦查；此外，被告宝盛发公司为保全公司利益将涉诉日盛园小区部分房屋办理了抵押登记，抵押权人系被告宝盛发公司股东张继业”。
另查，被告宝盛发公司提交的翃年公司财务核对情况，载明：鉴于翃年公司负责人刘文杰退出宝盛发公司的房产销售的事实，特于2014年7月28日对其公司进行了财务核对，具体情况为总收入31841256.50元，总支出31815987.35元，其中支出金额中16168561.61元转给案外人刘青岭、尹少文(具体参见附表三，附表三显示原告翃年公司自2013年11月13日至2014年7月27日分多次给付刘青岭、尹少文共计16168561.61元，并由刘青岭、尹少文签字确认）,其他支出系翃年公司代被告宝盛发公司支付税费、给付工程款、偿还借款等。庭审中，被告宝盛发公司认为16168561.61元给付刘青岭、尹少文，公司并不知情，原告翃年公司属于违约，对该财务核对情况中其他支出予以认可，视为被告宝盛发公司的合理支出；原告翃年公司对该财务核对情况的真实性予以认可，并表示2014年8月7日与被告宝盛发公司签订协议就是在双方核对以后达成的，因被告宝盛发公司对协议书的真实性没有异议，且加盖了公章，故被告宝盛发公司对财务核对情况也是没有异议，否则双方不会在解除经销关系后于2014年8月7日签订协议书。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本院对案外人李振生与被告宝盛发公司、刘青岭、尹少文及本案原告民间借贷纠纷作出的（2015）宝民初字第7312号民事判决书已发生法律效力，该判决确认“刘青岭于2013年6月19日全额收购了被告宝盛发公司股份，并有权代表被告宝盛发公司就日盛园住宅小区项目行使权力，实际上行使了被告宝盛发公司的经营管理权、决策权、财物控制权等”的事实存在，本院在此亦予以确认，不再赘述。本案的争议焦点为：1、原告刘文杰作为本案原告提起诉讼的主体是否适格；2、涉诉《协议书》约定的被告宝盛发公司给付原告佣金及促销中介费的条件是否成就；3、原告翃年公司是否存在被告宝盛发公司辩称的违约行为。
一、原告刘文杰作为本案原告提起诉讼的主体是否适格的确定问题
虽原告刘文杰在2014年8月7日与被告宝盛发公司签订协议书时与原告翃年公司共同作为“乙方”，但原告刘文杰在2015年6月12日之前一直系原告翃年公司的法定代表人，其于2014年8月7日代原告翃年公司签订协议只能视为履行职务行为。同时，原告刘文杰本人并没有销售房屋的资质，根据《商品房销售管理办法》第二十五条第一款“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构”的规定，原告刘文杰本人无权接受被告宝盛发公司的委托代理销售房屋，不具备与被告宝盛发公司成立商品房委托代理销售合同的主体条件。综上，本院确认本案系原告翃年公司与被告宝盛发公司存在商品房委托代理销售合同关系。根据合同相对性原则，只能由合同一方即原告翃年公司向被告宝盛发公司主张佣金及促销中介费，而原告刘文杰无权主张。据此，本院对被告宝盛发公司提出的原告刘文杰无权作为本案原告起诉的抗辩意见，予以采信。
二、涉诉《协议书》约定的被告宝盛发公司给付原告翃年公司佣金及促销中介费的条件是否成就的确定问题
根据法律规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效，且若一方当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。具体到本案，从原告与被告宝盛发公司签订的《协议书》中“被告宝盛发公司给付原告销售佣金1777360元的支付方式为用其开发的日盛园小区4401和51002两套商品房折抵1536374.40元，剩余佣金24万元以现金方式支付，支付时间及办理过户时间为被告宝盛发公司开发的日盛园小区商品房销售达90%之日”的约定内容可以看出，本案被告宝盛发公司给付原告翃年公司佣金的条件为日盛园小区商品房销售达90%之日且以日盛园小区4401和51002两套商品房折抵1536374.40元（注：协议明确约定剩余24万元以现金方式支付）。但经查，现涉诉日盛园小区除已销售的商品房以外，剩余房屋因设定抵押已经停售，其中部分房屋系被告宝盛发公司自行设定的抵押。虽被告宝盛发公司辩称部分房屋系其股东刘青岭擅自设定的抵押，但此系其公司内部管理问题，不能以此对抗第三人，因此造成涉诉日盛园商品房无法继续出售，此种责任不在于原告。另外，协议书中约定付款条件中的抵顶物日盛园小区4401房屋已由被告宝盛发公司另行出售他人，这就造成即使日盛园小区商品房销售达到90%，协议中约定的付款条件也不可能实现。此种情况下，被告宝盛发公司在未经原告翃年公司允许致使合同约定的付款条件无法成就，现再以协议约定的付款条件未成就为由进行抗辩显然不能成立。考虑到双方委托代理销售关系已经终止，至今已长达二年有余，根据公平及诚实信用原则，本院确认协议中约定的付款条件已经成就。因被告宝盛发公司原因造成无法以房屋抵顶应付原告翃年公司佣金，故其仍应按照协议约定的佣金1777360元给付原告翃年公司。根据原告翃年公司与被告宝盛发公司签订的协议书第二条“被告宝盛发公司另给付二原告促销中介费96万元，其中已给付90万元，剩余6万元在本协议签订后10日内由被告宝盛发公司给付二原告”之约定，被告宝盛发公司应当给付原告促销中介费6万元。综上，对原告翃年公司要求被告宝盛发公司给付其佣金及促销中介费1837360元之诉请，本院予以支持。
三、原告翃年公司是否存在被告宝盛发公司辩称的违约行为的确定问题
根据前述，现原告翃年公司与被告宝盛发公司委托代理销售合同关系终止后，经双方核算，被告宝盛发公司已在补签的协议书中确认应支付原告佣金及促销中介费的金额，并约定了付款条件，而并未提出原告翃年公司在委托代理销售合同履行期间存在违约行为。换言之，若原告翃年公司在委托代理销售期间存在违约行为，双方未能协商对此解决，双方也不可能达成2014年8月7日的协议书。至于被告宝盛发公司与案外人李振生的借款合同纠纷及原告翃年公司向案外人刘建君借款被告宝盛发公司作为保证人问题，与本案不属于同一法律关系，且已另案呈诉并由生效判决予以确认，本院在此不作评析。退一步说，即使存在被告宝盛发公司向李振生借款及为原告翃年公司借款提供担保的事实，若系被告宝盛公司真实意思表示，其应当承担相应责任；反之，若系原告翃年公司擅自为之，被告宝盛发无需承担责任，并不能以此事实的成立与否作为原告翃年公司在委托代理销售合同履行期间存在违约行为的事实依据。
根据被告宝盛发公司提供的翃年公司财务核对情况的具体内容可以看出，被告宝盛发公司与原告翃年公司于2014年8月7日签订《协议书》时已于2014年7月28日对原告翃年公司在委托代理销售期间的收入、支出情况进行了财务核对，且被告宝盛发公司对原告翃年公司在委托代理销售期间的收入、支出情况并无异议，否则双方不会于2014年8月7日签订协议书。因上述财务核对支出情况包括了给付其刘青岭、尹少文的16168561.61元，这至少说明2014年8月7日签订协议书时被告宝盛发公司认可上述款项16168561.61元系给付其公司的，原告翃年公司并不存在违约行为。与此相印证，2013年6月19日，刘青岭已全额收购了被告宝盛发公司股份，并有权代表被告宝盛发公司就日盛园住宅小区项目行使权力，而原告翃年公司代理销售正是被告宝盛发公司开发建设的日盛园住宅小区。原告翃年公司系2013年6月开始为被告宝盛发公司代理销售日盛园小区商品房，从原告翃年公司给付被告宝盛发公司股东刘青岭、尹少文的16168561.61元时间段来看，大部分款项系2014年2月份之前给付的，而此时被告宝盛发公司股东虽登记为马爱荣、孔龄敬、山西新时代房地产开发集团有限公司，法定代表人尚为陈慧超，但此时刘青岭已实际上行使了被告宝盛发公司的经营管理权、决策权、财物控制权等，故原告翃年公司将代收款项给付刘青岭并得到其确认应视同为给付被告宝盛发公司。现虽被告宝盛发公司提出上述款项未给付其公司，但并未提供能够证实2014年2月之前刘青岭等无权接收原告翃年公司给付代收房款的相应证据予以证实，故本院对被告宝盛发公司提出原告翃年公司将代收房款16168561.61元未给付其公司属于违约行为的抗辩意见，不予采信。
综上所述，对于原告翃年公司主张被告宝盛发公司给付佣金及促销中介费合计1837360元之诉请，本院予以支持，对原告刘文杰之诉请，本院予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十五第二款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：
一、被告天津宝盛发投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津翃年商务信息咨询有限公司佣金及促销中介费合计1837360元；
二、驳回原告刘文杰的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21336元、保全费5000元，合计26336元，由被告天津宝盛发投资有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝志军
代理审判员 赵 永
人民陪审员 丁建华
二〇一六年十二月一日
书 记 员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十五条第二款当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十三条第一款第（五）项：下列事实，当事人无需举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。……。