重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第06708号
上诉人（原审原告）罗成玲。
委托代理人杨进。
被上诉人（原审被告）谭皓月。
被上诉人（原审被告）重庆广积粮房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科创路6号附5号。
法定代表人周燕，职务董事长。
委托代理人杜娟，该公司员工。
上诉人罗成玲与被上诉人谭皓月、重庆广积粮房地产经纪有限公司（以下简称广积粮公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人罗成玲不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第07409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2014年2月9日，罗成玲与谭皓月、广积粮公司签订了房屋买卖合同，约定由罗成玲向谭皓月购买其位于重庆市九龙坡区石坪桥正街120号1幢××房屋，房款总价76万元。罗成玲应于合同签订当日向谭皓月支付定金1万元，于广积粮公司通知后2日内向谭皓月支付购房款9万元。罗成玲委托广积粮公司向银行申请个人二手房按揭贷款66万元作为向谭皓月支付的购房尾款。罗成玲与谭皓月应于广积粮公司通知后5日内备齐办理按揭贷款所需材料交予广积粮公司办理，按揭贷款具体事宜以银行审批为准。如银行实际贷款金额低于罗成玲申请贷款金额，不足部分由罗成玲于过户前支付给谭皓月。罗成玲需于该合同签订时向广积粮公司支付中介费18000元，罗成玲还自愿向广积粮公司支付按揭服务费、中介费、过户契税、高评费等费用用于办理相关按揭手续，多不退少不补。
审理中，罗成玲举示收据三张，拟证明罗成玲分别向谭皓月、广积粮公司支付了定金1万元及中介费25600元，谭皓月对收据真实性无异议，认可收到罗成玲支付的定金1万元；广积粮公司对收据的真实性无法确认，需在休庭后三个工作日内向法庭提交核实结果，逾期不提交则视为认可其真实性。广积粮公司未能在其承诺的期限内向法庭提交对该组证据的核实结果。庭审中，罗成玲陈述在订立合同时，广积粮公司向其承诺只用拿15万元现金出来买房，包括首付款、中介费、过户税费等所有费用，剩下的66万元可以通过银行贷款支付，而且可以由广积粮公司代为办理按揭手续，并保证肯定能够办下来，否则罗成玲不会考虑购买本案房屋，因为拿不出这么多现金。合同签订后，罗成玲等了很长时间都未能办理按揭贷款，就去向广积粮公司咨询办理进度，却被告知目前二手房市场的贷款比较紧张让罗成玲再等一段时间。后来罗成玲自行到银行咨询，银行的工作人员告知现在已经停止办理二手房按揭贷款申请，因此本案的房屋买卖按揭贷款不能办理。广积粮公司陈述，其在接受罗成玲的委托后已向银行递交了办理本案房屋买卖按揭贷款的相关资料，广积粮公司作为中介公司只是协助罗成玲办理按揭手续，但具体能否通过银行审批，决定权在银行，广积粮公司无法控制。而且根据银行向广积粮公司的反馈，按揭贷款正在审批当中，实际的贷款金额可能低于申请金额，但并非罗成玲所称的不能办理按揭了。广积粮公司确认，双方在居间合同中约定的由罗成玲向其支付的45600元费用中，已经包含了中介费18000元在内，其余的就是按揭，过户契税等费用。双方还确认该房屋目前仍登记在谭皓月名下，除已经支付的1万元定金外，罗成玲也尚未向谭皓月支付第二笔9万元的首付款。
罗成玲起诉称，罗成玲于2014年2月9日与谭皓月、广积粮公司签订了房屋买卖合同，约定由罗成玲购买谭皓月位于重庆市九龙坡区石坪桥正街120号1幢××房屋，房款总价76万元，罗成玲首付10万元，余款66万元采取按揭方式支付。合同签订后，罗成玲向谭皓月支付了定金1万元，向广积粮公司支付了中介费25600元，广积粮公司向罗成玲承诺能够按揭贷款66万元。但至今罗成玲的按揭贷款都没有办理下来，导致房屋买卖合同无法继续履行。因此，罗成玲来院起诉要求：一、判决谭皓月返还罗成玲购房定金10000元；二、判决广积粮公司返还罗成玲中介费25600元；三、由谭皓月、广积粮公司承担本案诉讼费用。
谭皓月辩称，收到罗成玲支付的10000元定金属实，但其已按照合同约定履行了义务，无任何违约行为，而罗成玲以起诉的方式明确表示拒绝继续履行合同义务，其行为已构成违约，谭皓月有权不退还收取的10000元定金，并且谭皓月还保留另案起诉要求罗成玲承担违约责任的权利。
广积粮公司辩称，其已促成罗成玲与谭皓月之间达成房屋买卖合同，居间义务已经完成。根据合同法的规定，只要合同成立并生效，不管该合同是否实际履行都应视为居间成功，因此广积粮公司不应退还罗成玲中介费。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。非经双方当事人协商一致，或出现约定、法定的解除事由，任何一方当事人不得单方面解除合同。本案中，双方在房屋买卖合同中约定由罗成玲委托广积粮公司向银行申请按揭贷款66万元用于支付购房款，如银行实际贷款金额低于申请金额，不足部分由罗成玲在过户之前支付给谭皓月。庭审中，罗成玲自认本案房屋买卖按揭贷款由于银行暂停受理二手房按揭申请事实上已无法办理，按照合同约定，罗成玲应当采取其它方式向谭皓月支付剩余的购房款。且罗成玲并未举证证明谭皓月在合同履行的过程中存在违约行为，本案房屋买卖合同也不存在任何约定或法定的解除事由，故对罗成玲要求谭皓月返还1万元购房定金的诉讼请求，一审法院不予支持。另外，合同中三方约定由罗成玲向广积粮公司支付中介费18000元，该房屋买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力性强制规定，合法有效，因此广积粮公司的居间义务已经完成，罗成玲无权要求广积粮公司退还中介费18000元。但罗成玲已向广积粮公司支付了25600元，扣除18000元中介费，剩余7600元根据双方约定应属于按揭服务费，过户契税等费用，而广积粮公司并未举示其在合理期限内已经完成委托事务的相关证据，其受领除中介费以外的其它费用无法律依据，应当返还给罗成玲。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、第四百零五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、重庆广积粮房地产经纪有限公司于本判决生效之日起3日内向罗成玲返还按揭服务费、过户契税等费用7600元；二、驳回罗成玲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取345元，由重庆广积粮房地产经纪有限公司负担200元，罗成玲负担145元。
宣判后，罗成玲不服上诉，以合同签订后，上诉人按约定交纳了费用共计35600元，至今被上诉人广积粮公司未办下来按揭贷款，致使合同无法履行，责任全部在中介。请求撤销原判重新审理，作出合情合理的公正判决，由广积粮公司退还定金1万元及中介费25600元。
被上诉人谭皓月答辩称其没有过错，一审判决正确。
被上诉人广积粮公司答辩称该公司没有向上诉人承诺房屋绝对能在银行贷款66万，按合同约定贷款金额以银行审批。银行审批的贷款金额为61万，上诉人拒绝补齐，过错方在上诉人，一审认定清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中各方当事人对一审法院审理查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中另查明，合同签订后，广积粮公司曾通知罗成玲银行只审批同意贷款61万元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同双方具有法律约束力。罗成玲与广积粮公司签订的《房屋买卖合同》约定，由罗成玲委托广积粮公司向银行申请个人二手房按揭贷款66万元作为罗成玲向谭皓月支付的购房尾款，按揭贷款具体事宜以银行审批为准。如银行实际贷款金额低于罗成玲申请贷款金额，不足部分由罗成玲于过户前支付给谭皓月。根据上述合同约定，在银行实际审批贷款金额低于罗成玲申请贷款金额，不足部分应由罗成玲于过户前支付给谭皓月。罗成玲上诉称广积粮公司在签订合同时承诺其购房时只付款15万元，余下尾款66万元该公司代办贷款支付，现广积粮公司未能办理贷款66万元致合同不能履行，应退还中介费。因罗成玲的请求与合同约定不符，且对其所述事实亦未举示相应的证据予以证明，广积粮公司的居间义务已完成，上诉人罗成玲要求其退还中介费理由不能成立。谭皓月无违约行为，一审法院未支持罗成玲要求谭皓月退还定金1万元的请求正确。罗成玲二审中要求广积粮公司退还定金1万元，系其二审中变更诉讼请求，本案不予审理。综上，原审法院判决事实清楚，适用法律正确。罗成玲上诉的请求不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费690元由上诉人罗成玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 商雪梅
代理审判员 胡 俊
代理审判员 刘恋砚
二〇一五年十二月三日
书 记 员 刘琳妍