广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万民初字第580号
原告梧州市房产管理局，住所地梧州市万秀区。
法定代表人梁冰，该局局长。
委托代理人何震洲、李桔云，该局职员。
被告赵辉蛟。
原告梧州市房产管理局与被告赵辉蛟租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告梧州市房产管理局的委托代理人李桔云到庭参加诉讼，被告赵辉蛟经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告梧州市房产管理局诉称，梧州市万秀区南环路19号地层、二层、三层铺面原属陈坤秀的房屋，于1953年由梧州市人民政府公逆房产管理处代管后移交原告管理。原告将上述铺面租给被告使用，双方于2014年1月21日签订《梧州市直管非住宅公房租赁协议》（以下简称“租赁协议”），约定：“租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，2014年1月1日至2014年12月31日每月租金为25000元……，2014年1月1日至2014年2月14日为房屋装修免租期。租赁履约保证金75000元，用途为非住宅使用。”被告于2014年3月4日向原告缴交75000元租赁履约保证金。双方签订协议后，经原告多次催交，被告没有依约按期向原告支付租金，现欠2014年2月15日至2014年10月31日的租金225000元。因被告上述拖欠租金的行为违反了双方签订的《租赁协议》第六条第1、2款的有关约定，故原告对被告缴交的租赁履约保证金75000元不予退还，此外，根据约定，逾期支付房租，被告需每日按应付未付费用的万分之六支付违约金，违约金从2014年2月15日计至2014年10月31日止，被告共欠原告违约金20640元。原告已于2014年11月6日解除与被告签订的上述《租赁协议》，并收回上述铺面。经原告多次向被告通知，被告至今没有向原告交清所欠租金及违约金，原告为此诉请：1、被告支付原告租金225000元（从2014年2月15日计至2010年10月31日）；2、被告支付原告违约金20640元（从2014年2月15日计至2014年10月31日）；3、原告不返还被告履约租赁履约保证金75000元。
原告梧州市房产管理局向法庭提供的证据有：1、被告的居民身份证，证实被告的主体资格；2、梧州市代管房屋权属代为申请书及登记报告，证实梧州市南环路19号房屋由原告依法管理，直接代为申请登记，不颁发该房屋权属证书；3、梧直非住宅租协（2014）13号《梧州市直管非住宅公房租赁协议》，证实原、被告于2014年1月21日签订租赁协议，原告将南环路19号房屋租给被告，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，其中2014年1月1日至2014年12月31日每月租金为25000元，2014年1月1日至2014年2月14日为房屋装修免租期。租赁履约保证金为75000元，用途为非住宅使用；4、广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据，证实被告共向原告缴交租赁履约保证金75000元的事实；5、原告向被告发出的书面通知，证实原告于2014年9月25日向被告发出书面通知，要求被告交清所欠的费用并将房屋恢复原状后返还原告的事实。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，已放弃答辩和质证的权利。原告提供的上述证据，具有证据的证明效力，本院予以确认。
根据当事人的陈述与举证，本院确认以下事实：原告从2014年1月1日开始将其梧州市万秀区南环路19号地层、二层、三层铺面租赁给被告。2014年1月21日。原、被告签订《租赁协议》，租赁期限从2014年1月1日至2018年12月31日，其中2014年1月1日至2014年12月31日每月租金为25000元，被告必须于每月15日前向原告支付当月的租金，2014年1月1日至2014年2月14日为房屋装修免租期。协议约定：被告连续3个月或累计6个月以上拖欠房租，原告有权不退租赁履约保证金75000元；被告逾期交付租金，应每日按未付费用万分之六支付违约金给原告；租赁期满次日被告应交回房屋给原告，逾期占用的租金按原租金的3倍计付。签订协议后，被告于2014年3月4日向原告缴交租赁履约保证金75000元。从2014年2月15日起，被告经原告多次催促，但其一直没有向原告支付租金。2014年9月25日，原告在上述铺面张贴书面通知，要求被告于2014年9月30日前支付拖欠原告从2014年2月1日至2014年9月30日的租金共200000元及违约金16455元，合计216455元，但被告在催告期限内没有向原告支付租金和违约金。2014年11月初，被告将上述铺面退还原告。之后，被告一直逃避原告，原告为此诉至本院。
本院认为，原、被告之间的协议，除部份违约责任条款外，其余条款未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告自签订协议后一直没有向原告交纳租金，已构成违约，原告要求被告支付租金的请求合理合法，本院予以支持，但其主张拖欠租金的期限为2014年2月1日至2014年10月31日有误，因双方已约定2014年1月1日至2014年2月14日为免租期，且原告已于2014年11月初解除与被告签订的《租赁协议》，双方之间的租赁合同关系已终止，故被告拖欠租金的期限应为2014年2月15日至2014年10月31日。因双方约定2014年的月租金为25000元，除2014年2月的租金为12500元外，2014年3月至2014年10月的租金均为25000元，故被告应支付原告的租金为212500元。原告主张的违约金过高，以及不返还租赁履约保证金的主张与法律规定不符，本院不予支持。对于原告主张的违约金，本院酌情以拖欠租金总额分段从2014年2月16日起至2014年10月31日止按中国人民银行同期流动资金贷款年利率5.6%计算，即2014年2月的违约金从2014年2月16日计至2014年10月31日为501.67元、2014年3月的违约金从2014年3月16日计至2014年10月31日为894.44元、2014年4月的违约金从2014年4月16日计至2014年10月31日为773.89元、2014年5月的违约金从2014年5月16日计至2014年10月31日为657.22元、2014年6月的违约金从2014年6月16日计至2014年10月31日为536.67元、2014年7月的违约金从2014年7月16日计至2014年10月31日为420元、2014年8月的违约金从2014年8月16日计至2014年10月31日为299.44元、2014年9月的违约金从2014年9月16日计至2014年10月31日为178.89元、2014年10月的违约金从2014年10月16日计至2014年10月31日为62.22元，合计4324.44元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告赵辉蛟应支付原告梧州市房产管理局租金212500元、违约金4324.44元，合计216824.44元；
二、原告梧州市房产管理局退回租金履约保证金75000元给被告赵辉蛟；
三、扣减被告赵辉蛟给付的租金履约保证金75000元后，被告赵辉蛟尚应支付原告梧州市房产管理局141824.44元；
四、驳回梧州市房产管理局的其他诉讼请求。
本案案件受理费6110元、公告费600元，合计6710元，由原告梧州市房产管理局负担3742元，被告赵辉蛟负担2968元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（收款单位：市中级法院诉讼费专户，帐号：30×××82，开户银行：中国农业银行梧州分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭碧珍
审 判 员 范天全
人民陪审员 周桂红
二〇一五年八月十八日
书 记 员 胡 丹
附录所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。