广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2058号
上诉人（原审原告）：东莞市怡丰物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区火炼树村委会怡丰都市广场怡嘉阁D座2楼。
法定代表人：赖沛根。
委托代理人：张永强，广东名成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李小红，女。
委托代理人：廖和如，男，系李小红的丈夫。
上诉人东莞市怡丰物业管理有限公司（以下简称怡丰公司）因与被上诉人李小红物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民一初字第379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月8日，怡丰公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、李小红立即向怡丰公司支付物业管理费10428元及滞纳金8673.06元，合计：19101.06元；2、李小红立即向怡丰公司偿还怡丰公司为其垫付的水费2311.1元及滞纳金1956.03元，合计：4267.13元；以上两项合计人民币23368.19元。
原审法院经审理查明：2006年11月21日，东莞市寮步房地产开发总公司（以下简称寮步房地产总公司）的委托代理机构东莞市翠云轩房地产开发有限公司（以下简称翠云轩公司）与李小红签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号20061121231114016129），约定李小红向寮步房地产总公司购买位于东莞市寮步镇横坑村金银岭翠云轩花园3栋商住楼2单元605号房，房屋建筑面积79平方米；交楼时间为2007年10月28日。2011年6月28日，翠云轩公司与怡丰公司签订一份《前期物业服务合同》，约定翠云轩公司委托怡丰公司为怡丰翠云轩花园小区提供物业管理服务。2007年11月10日，李小红收楼并与怡丰公司签署了一份《前期物业服务协议》。《前期物业管理服务协议》约定：房屋共用部位的维护和服务，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.8元，每月20日前缴纳物业服务费，怡丰公司代收抄表到户之前的水费，费用交纳时间与物业服务费同时交纳或按使用情况交纳。违约责任：一、怡丰公司违反本协议，未达到物业服务质量约定标准，李小红有权要求怡丰公司改正，未改正造成损失的，怡丰公司承担相应的责任；二、李小红不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，怡丰公司有权要求李小红补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一交纳滞纳金。怡丰公司主张李小红每月20日前应交纳的物业管理费为142.2元，拖欠物业管理费的时间为2009年9月至2014年3月，共计10428元，拖欠水费的时间为2009年9月至2014年3月，共计2311.1元，滞纳金以每月应交的物业管理费和每月的水费为基准，每日按照千分之一的标准计算。
庭后，怡丰公司向原审法院提交《管理费及滞纳金计算表》、水费发票和《前期物业服务合同》，李小红向原审法院提供《相片》，后原审法院组织双方质证，李小红对怡丰公司提供的上述证据的真实性予以确认，但认为其不应该交纳物管费和滞纳金，因为怡丰公司没有履行物管职责。怡丰公司认为根据李小红的上述陈述，证明怡丰公司有为李小红进行维护，但维修结果没有达到李小红认为的要求，李小红的说法不能作为其拒绝交纳管理费和水费的理由，若怡丰公司维护不力，李小红完全有可能自行维修而向怡丰公司追索，而非采取拒交管理费和水费的方式。李小红认为其提供的答辩状中已经陈述清楚。2008年，李小红入住之后发现渗漏，当时就已经通知怡丰公司。怡丰公司从来没有让其自行维修，而是答应维修，说在申请费用。物业服务协议中也说明是由怡丰公司来维修。怡丰公司经常换经理，每次其去反映，都说要调查处理。因为物管和开发商是一家的，五年以内是开发商维护的，所以怡丰公司想拖过五年。怡丰公司之前给李小红的《温馨提示》中都没有滞纳金这一项，是在起诉之后才要求滞纳金的。怡丰公司对曾小红提供的《相片》的质证意见为该照片没有任何楼栋的房号标示，怡丰公司不能确定该房屋外墙是否为李小红的房屋外墙。即使该照片是李小红的房屋外墙，也能证明怡丰公司曾为李小红修外墙，只是维修结果不能达到李小红的满意，怡丰公司愿意为李小红方继续维修，但李小红不能拒绝交物业费和水费。李小红认为：1、因为外墙没有标示，但该外墙的确是李小红房屋的外墙。2、水费是怡丰公司捆绑收取，李小红对此要求交纳，怡丰公司的拒绝有怡丰公司的经理可以作证。3、对于维护问题，怡丰公司每次都是欺骗，而且长达几年，对李小红造成损失。李小红在这之前都是按时交物管费的，是怡丰公司欺骗之后，李小红才停止交物管费的。
原审法院认定上述事实的证据有：怡丰公司提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》、《水费及滞纳金计算表》、《管理费及滞纳金计算表》、水费发票，李小红提交的《温馨提示》、《相片》，以及原审法院的庭审笔录等。
原审法院认为：怡丰公司与李小红签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，怡丰公司与李小红应按照该《前期物业服务协议》的约定享受权利和承担义务。关于拖欠物业管理费和水费的时间问题。虽然李小红在庭审中认为从2009年11月开始没有交物业管理费和水费，并提交一份《温馨提示》予以证明，但从落款是2014年5月20日的《温馨提示》内容显示：“现5月末将至贵户有57个月的管理费及水费忘记前来缴纳，其中管理费8105.4元，水费2378.7元，合计10484.1元。”由此可知，李小红拖欠物业管理费和水费应是从2009年9月开始。本案的争议焦点为：一、李小红拖欠物业管理费、水费的理由是否合法有理；二、李小红是否需要向怡丰公司支付拖欠物业管理费、水费的滞纳金。
关于第一个焦点。李小红认为怡丰公司并未履行维修案涉房屋的义务而拒交物业管理费以及怡丰公司垫付的水费。原审法院认为，虽然李小红提供证据《相片》予以证明其房屋外墙存在渗水的质量问题，而根据双方签订的《前期物业服务协议》，怡丰公司对其房屋外墙的渗水问题负有维护义务，李小红亦承认怡丰公司曾对其房屋外墙进行过维修，且本案是物业服务合同纠纷，案涉房屋的质量问题与本案的纠纷不属于同一个法律关系，李小红应就其提出的房屋质量问题向出售案涉房屋的发展商主张索赔，李小红不能以房屋存在质量问题作为拒交物业管理费、水费的抗辩理由。因此原审法院对于李小红的抗辩不予采纳。李小红接受了怡丰公司提供的物业管理服务，怡丰公司亦提供了水费发票证明为其垫付了水费，李小红对水费发票的真实性亦予以确认。因此，李小红应按照约定向东莞市怡丰物业管理有限公司支付物业管理费、水费。因李小红自2009年9月开始拖欠物业管理费和水费，根据案涉房屋每月的物业管理费为142.2元，即至2014年3月共拖欠管理费7821元（142.2元／月×55个月）。根据怡丰公司提供的发票和《水费及滞纳金计算表》，至2013年3月共拖欠水费2311.1元。故对怡丰公司要求李小红支付拖欠物业管理费7821元和水费2311.1元的诉讼请求，原审法院予以支持。超出部分的诉请，原审法院不予支持。
关于第二个争议焦点。根据李小红提供的证据《相片》及怡丰公司亦承认曾为案涉房屋维修可知，案涉房屋确实存在外墙的渗水问题，根据本案的证据反映，李小红一直认为怡丰公司应承担房屋维修义务，且双方一直就房屋维修问题存在争议，在此情况下，李小红以案涉房屋存在质量问题为抗辩理由拒绝交纳物业管理费，具有一定的合理性，因此对于怡丰公司要求李小红支付逾期交费滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于东莞市怡丰物业管理有限公司要求李小红支付水费的逾期付款滞纳金问题，因李小红主张其一直都愿意交水费，只是怡丰公司要求其将水费和物业管理费一起交纳，不能单独收取水费，故其至今一直没有交水费，而怡丰公司亦未能提供证据业主可以向物业公司单独缴纳水费。故原审法院认定李小红没有故意拖欠水费的故意，对怡丰公司要求李小红支付逾期交费滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2014年7月1日判决：一、限李小红于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市怡丰物业管理有限公司2009年9月至2014年3月的物业管理费7821元和水费2311.1元。二、驳回东莞市怡丰物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审诉讼受理费减半交纳为192元，东莞市怡丰物业管理有限公司已预交，由东莞市怡丰物业管理有限公司负担109元，由李小红负担83元。
怡丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院关于支付物业管理费滞纳金部分的判决错误，李小红应当支付逾期交纳物业管理费的滞纳金。原审法院以李小红的抗辩理由具有一定合理性为由免除李小红的滞纳金责任，于法不合。本案系物业服务合同纠纷，案涉房屋的质量问题属于房屋买卖合同范畴，因此李小红的抗辩理由与本案的纠纷并不同属一个法律关系，不管其是否具有合理性都不应作为免除李小红滞纳金责任的依据。原判决亦认为“本案是物业服务合同纠纷……李小红不能以房屋存在质量问题作为拒交物业管理费、水费的抗辩理由。因此本院对于李小红的抗辩不予采纳”。所以，在本案中，李小红的抗辩理由并不成立，就物业管理合同纠纷而言，李小红系无故拖欠物业管理费，即构成违约，其理应补交拖欠的物业管理费，相应地也应当支付逾期交费滞纳金。（二）支付滞纳金属于李小红不交纳物业管理费的违约责任，原审法院以李小红的抗辩具有一定合理性为由，免除其滞纳金责任，是将多个违法关系的多方主体的责任相混淆，既然认定李小红系拖欠物业管理费，则应承担支付滞纳金的违约责任，而其他主体的责任则根据相关的诉讼请求再作厘清。（三）原审法院以李小红的抗辩理由具有一定的合理性为由免除李小红的滞纳金责任，于理不合。即便案涉房屋确有存在质量问题，且怡丰公司在履行维修义务上亦未能达到李小红的要求，但怡丰公司的义务并不止于维修共同部位，还有维护、服务与管理绿化、保安、环境卫生等项目，李小红仅房屋质量有问题为由拒绝交纳全部物业管理费，而原审法院又以此“具有一定合理性”为依据免除李小红全部的滞纳金责任，这样不单止在一定程度上否定了怡丰公司尽心尽力履行管理义务的行为，还损害了依合同请求应得赔偿的权利，显然是不合理的。据此，怡丰公司请求本院：1、依法撤销原审判决第一项，改判李小红向怡丰公司交纳拖欠物业管理费本金、滞纳金以及水费的本金、滞纳金合共18592.93元（暂计至2014年3月、顺延至李小红交清所有管理费以及水费之日）。2、案件一、二审诉讼费用由李小红承担。
被上诉人李小红在二审法庭调查中口头答辩称：1、本案审理基础是三方协议，该协议约定户外墙面由物业公司维修，李小红在2008年3月发现渗漏，到2011年物业只维修了两次，这些维修记录可以查询。李小红在2010年5月书面发函给物管处，且与物管处的工程部部长找过物业公司的领导，但物管处还是拖到了2011年的11月份才来维修，导致李小红家中书柜霉变加剧，不敢使用。这份函件是一式两份的，李小红在二审中要提交。李小红提交该函件是想要证明李小红一直反复请求怡丰公司给李小红维修书柜，但是怡丰公司一直不予以维修。该份函件是交给怡丰物业总公司的一个领导，但该领导没有签收，只是当场承诺会进行维修。2、怡丰公司在补强墙面第二天后催收管理费，李小红再次提出物业质量问题，但怡丰公司不予理睬。李小红陆续找怡丰公司处理书柜，怡丰公司称要观察是否会继续渗漏，后来是用贴板遮住霉变，又称要等到申请资金后再维修。后来陆续换物业经理，每个经理都会先催收物业管理费，但是李小红每次都提出要处理漏水引起的书柜霉变的问题，每个经理都称要调查处理却一直拖着不处理，现怡丰公司却在李小红不知情的情况下起诉李小红。起诉后，李小红一方又找怡丰公司讨论如何处理渗漏的问题，怡丰公司却称案件已经起诉，要看案件的处理情况。李小红停交物业管理费的原因正是因为怡丰公司对房屋外墙渗漏处理不当，且李小红要求怡丰公司维修，怡丰公司根本没有维修却称已经维修了，后来虽然刷了一层胶水，但没有改变霉变情况。2011年贴墙维修后，李小红要求怡丰公司维修书柜，怡丰公司还是没有处理好这个问题。3、一审中，怡丰公司称李小红可以自行维修，但搭架子、贴墙面进行维修肯定会花很多钱，李小红不可能为此事再鉴定并计算损失让怡丰公司补偿。合同中也没有任何关于对方不维修应由李小红自行维修或者李小红维修后可以找物业公司垫付费用的字样。另外，怡丰公司一直答应给维修。故李小红不可能先行维修。4、根据前期物业协议第六章违约责任第一条，甲方未达到物业服务约定的质量标准，乙方有权要求改正，如甲方未改正造成损失的，应当对乙方承担相应的责任。怡丰公司违约在先，故李小红希望怡丰公司在承担外墙维修不当给李小红家造成的损失责任后，李小红再交物业管理费。另外，李小红一直愿意交水费，但怡丰公司不收。所以，不存在李小红不交水费和滞纳金的问题。5、前期物业协议是不平等的，完全没有甲方违约后承担责任的量化标准，没有相应的明确后果。但对业主不交物业管理费的情况就约定了量化标准且要求业主必须缴费和缴交滞纳金。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，二审法庭调查中，怡丰公司当庭确认其对案涉房屋的户外墙面负有维修义务，并已对案涉房屋进行多次维修，只是李小红不满意维修结果。李小红认可怡丰公司对案涉房屋进行过多次维修，但认为维修过程拖延、处理不当且至今未对外墙渗水导致的家具霉变情况进行处理。李小红并向法庭提交了其本人向翠云轩物业管理处出具的函件一份，以此证明李小红一直请求怡丰公司为案涉房屋维修，但怡丰公司一直未予维修。怡丰公司认为该函件系李小红单方面制作，与本案无关。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。李小红并未提起上诉，应视为服从原审判决，其在二审时所提要求怡丰公司履行维修及赔偿责任后再交物业管理费等主张，本院依法不予审查。围绕怡丰公司的上诉，本案的争议焦点是怡丰公司要求李小红支付逾期缴纳物业管理费及水费产生的滞纳金的主张是否成立。为此，本院分析如下：
首先，根据怡丰公司、李小红双方签订的《前期物业服务协议》的约定以及双方在法庭上的陈述，可见双方均认可怡丰公司对案涉房屋的户外墙面负有维护的义务，且怡丰公司对案涉房屋外墙渗水问题已进行过维修。其次，虽然李小红对其主张的怡丰公司怠于履行维修职责，应依法通过适当途径维护自己的合法权益，而不能消极地以拒交物业管理费的方式予以对抗，但是怡丰公司作为小区物管亦应积极处理不归属于业主自身原因造成的房屋外墙漏水问题，李小红表示并非恶意拖欠物业管理费用，而是因房屋漏水情况以及由此导致的家具霉变情况一直未得到解决。据此，原审认定李小红的抗辩具有合理性，不支持怡丰公司对物业费滞纳金的诉请，处理并无不当。至于水费的滞纳金问题，因李小红主张其一直都愿意交纳水费，因怡丰公司将水费与物业管理费捆绑收取而无法单独缴交，而怡丰公司未能提供证据证明业主可以单独缴纳水费，故原审法院认定李小红没有故意拖欠水费的故意，对怡丰公司提出的水费滞纳金的诉请不予支持，处理亦无不当。最后，怡丰公司作为物业管理公司，应主动加强与业主之间的沟通，增强服务意识，不能推诿拖拉，按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，提升服务质量和水平。小区的管理需要业主与物业管理企业互相协调配合，才能使小区宜居，业主安居。
综上所述，上诉人怡丰公司的上诉理由理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费265元，由东莞市怡丰物业管理有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 李瑞峰
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 冯文娟
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……