天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民重字第0001号
原告天津泰达万通房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道200号（红桥区建设开发总公司办公楼606室）。
法定代表人马军，职务董事长。
委托代理人梁长泰，天津世杰律师事务所律师。
委托代理人赵士锐，该公司员工。
被告田军，男，1971年9月15日出生。
委托代理人胡纯秀（朋友关系）。
第三人天津群达商贸有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽碧海鸿庭17号楼3门1402号。
法定代表人段新光。
第三人段新光，男，1982年7月15日出生。
第三人李剑，男，1981年7月3日出生。
委托代理人徐雅楠，天津融蓝实业集团有限公司资产管理中心员工。
原告天津泰达万通房地产开发有限公司与被告田军、第三人天津群达商贸有限公司、第三人段新光房屋租赁合同纠纷一案，本院2012年6月26日受理后，于2012年9月20日作出（2012）红民初字第2128号民事判决。被告田军提出上诉。天津市第一中级人民法院以（2012）一中民四终字第1600号民事裁定书裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案重审过程中，经原告申请，本院依法追加李剑为第三人。原告天津泰达万通房地产开发有限公司的委托代理人梁长泰、赵�锐，被告田军及其委托代理人胡纯秀，第三人李剑的委托代理人徐雅楠到庭参加诉讼。第三人天津群达商贸有限公司、第三人段新光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告天津泰达万通公司（以下简称泰达公司）诉称，原告与第三人天津群达商贸有限公司（原名称为天津滨海锐健体育产业投资管理顾问有限公司，以下简称群达公司）签订《租赁协议》，约定原告将其所有的尚都街20、22、24号商业用房出租给第三人群达公司，租赁房屋总面积为804.93平方米，租赁期限为60个月（自2010年9月30日至2015年9月29日），房屋交付日期为2010年9月30日。同时约定在第三人群达公司全部履行租赁协议的前提下，原告向其提供2个月的装修期及10个月的免租期，免租期后，2011年9月30日至2013年9月29日的租金标准为每日每平方米0.5元，每月租金12241.64元；2013年9月30日至2014年9月29日的租金标准为每日每平方米1元，每月租金24483.29元；2014年9月30日至2015年9月29日的租金标准为每日每平方米2元，每月租金48966.58元。第三人群达公司应在每季度最后一个自然月的最后一日前向原告预付下一个季度的租金，每迟延一日，按欠款总额的0.05%支付滞纳金，并约定其向原告交纳保证金58759.89元。租赁协议签订后，原告于2010年9月30日向第三人群达公司交付了租赁房屋，并向其收取了保证金58759.89元。
2011年4月1日，原告与第三人群达公司及被告田军签订了《房屋租赁变更协议》，约定第三人群达公司将租赁房屋的承租权转让给被告田军，由被告自行负责自2011年4月1日起产生的租金和相关费用，并继续履行租赁协议中承租人的全部权利义务。协议签订后，被告田军取得了租赁房屋的使用权，并在上述房屋内经营天津市红桥区乐活健身中心。免租期届满后，被告未能依约向原告交纳租金。原告于2012年6月11日向其送达《通知函》以催缴租金，但被告至今仍未交纳任何款项。故原告诉至法院，请求法院判令：1.被告田军给付原告2011年9月30日至2012年6月29日的租金110174.76元以及至实际给付之日的滞纳金；2.解除原告与被告田军之间的《租赁协议》及《房屋租赁变更协议》；3.被告田军将尚都街20、22、24号商用物业返还给原告；4.被告田军向原告支付2012年6月30日至租赁协议解除日的租金以及至房屋返还日的房屋使用费（使用费的标准按照同期租金的标准给付）。诉讼费由被告承担。
原告泰达公司提交证据如下：
一、天津市红桥区尚都街20、22、24号房屋的原产权证复印件各一份，证明以上房屋的原产权人系原告，房屋的设计用途为“非居住”；
二、原告与第三人群达公司签订的《租赁协议》复印件一份，证明租赁房屋的地点、租赁面积、租赁期限、租金标准以及合同双方权利义务等事项；
三、原告与第三人群达公司以及被告签订的《房屋租赁变更协议》复印件一份，证明原告与第三人群达公司签订的租赁协议中的“承租方”已经变更为被告，由被告继续履行《租赁协议》中承租人的全部权利义务；
四、原告收取第三人群达公司缴纳保证金58759.89元的收款通知单复印件一份，证明双方履行合同情况；
五、字号名称为“天津市红桥区乐活健身中心”的个体工商户营业执照复印件一份，证明“天津市红桥区乐活健身中心”的经营地点为天津市尚都街20、22、24号房屋，经营者为被告田军；
六、原告向被告田军发出的《通知函》及邮寄此《通知函》的特快专递详情单和查询单复印件各一份，证明原告曾向被告催缴过租金并告知其逾期不缴纳租金原告有权收回房屋；
七、违约金计算表一份，证明被告田军因未缴纳租金而产生的违约金数额及违约金的计算方式；
八、天津市滨海锐健投资产业管理顾问有限公司的营业执照复印件及第三人群达公司的户卡各一份，证明天津市滨海锐健投资产业管理顾问有限公司更名为“天津群达商贸有限公司”；
九、天津市公安消防局出具的津公消验（2010）第04-0090号建设工程消防验收意见书复印件一份，证明天津市红桥区尚都街20、22、24号房屋已通过消防验收。
十、原告与第三人李剑签订的《天津市商品房买卖合同》三份，证明原告已于2012年12月27日将涉诉房屋出售给第三人李剑。
被告田军辩称，原告所述原、被告的合同关系以及合同签订情况属实。2011年4月1日原、被告及第三人签订的三方协议有效。但在合同履行过程中，因为涉诉房屋存在拆改，房屋消防设施不符合要求，违反了原告承诺的房屋交付条件，致使被告无法办理公司的营业执照，只能办理个体户的营业执照，因而无法与其他公司合作，影响正常经营，并且，被告经营一个月后还被红桥区公安分局消防处责令整改，被告找原告协商，没人给被告解决问题。被告在进驻一个半月之内都没有正常经营，后来又开始试经营到原告起诉前。被告因此遭受了巨大损失。此外，免租期以后，被告拿着原告的催缴函找过原告交租金，但因为原告管理混乱没有人收租，因此被告才未支付租金。综上，现被告不同意解除合同，不同意支付租金及腾出房屋。
被告田军提交证据如下：
一、押金凭条，证明被告将保证金直接交给了段新光；
二、2012年9月20日天津市公安局红桥分局消防处出具的责令改正通知书。
第三人群达公司未到庭应诉答辩。
第三人段新光未到庭应诉答辩。
第三人李剑述称，2012年12月27日，原告与我签订了《天津市商品房买卖合同》三份，将涉诉房屋出售给我。我是涉诉房屋的现产权人。我同意原告的诉讼请求。
第三人李剑提交证据如下：
房屋产权证三份，证明涉诉房屋的现产权人为第三人李剑。
经庭审质证，对于原告提交的证据，被告对证据一、二、三、四、五、六、七、八、十均认可无异议，对证据九真实性无异议，但认为其为房屋整体的消防合格证，与本案争议无关联。第三人李剑对原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十均认可无异议。
对于被告提交的证据，原告对证据一认可无异议，对证据二的真实性无异议，第三人李剑对被告提供的证据一、二均认可无异议。
对于第三人李剑提交的证据，原、被告均认可无异议。
本院对涉诉房屋进行了勘验，原告、被告、第三人李剑对勘验笔录均认可无异议�
本院认证如下，原告提交的证据一、二、三、四、五、六、八、十具有真实性、关联性、合法性，被告及第三人对此亦均无异议，本院予以采纳；原告提交的证据九具有真实性，证明了涉诉房屋所在尚都家园二期工程于2010年经消防验收合格，与本案相关联，本院予以采纳。原告提交的证据七，系原告对违约金数额以及计算方式的说明，并非证明案件事实是否客观存在的材料，不属于证据；被告提交的证据一、二具有真实性、关联性、合法性，本院予以采纳。第三人提交的证据即产权证具有真实性、关联性、合法性，本院予以采纳。本院作出的勘验笔录具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。
经审理查明，涉诉房屋坐落天津市红桥区尚都街20号、22号、24号，其中20号房屋建筑面积为268.17平方米，22号房屋建筑面积为288.16平方米，24号房屋建筑面积为247平方米�房屋设计用途均为非居住，房屋所有权人原为原告泰达公司。
2010年7月7日，原告泰达公司与第三人群达公司（原名称为“天津滨海锐健体育产业投资管理顾问有限公司”，法定代表人为第三人段新光）签订《租赁协议》，约定原告将涉诉房屋出租给第三人群达公司，租赁期限共60个月，自2010年9月30日至2015年9月29日，房屋交付日期为2010年9月30日。关于租金支付，协议约定，原告向第三人群达公司提供2个月的装修期（自2010年9月30日至2010年11月29日）以及10个月的免租期（自2010年11月30日至2011年9月29日），在以上期间内，第三人群达公司无需向原告支付租金，免租期后的租金标准为：2011年9月30日至2013年9月29日每日每平方米0.5元，每月租金12241.64元；2013年9月30日至2014年9月29日每日每平方米1元，每月租金24483.29元；2014年9月30日至2015年9月29日每日每平方米2元，每�租金48966.58元。第三人群达公司应在每季度的最后一日前向原告支付下一个季度的租金，每迟延一日应向原告支付其欠款总额0.05%的滞纳金，直至其全额支付了一切应付租金（包括滞纳金）。关于房屋改造所涉及的消防事项，该协议第7.7条约定：如果承租人没有取得天津市消防局和出租人或其授权代理人的批准即进行工程或未经许可更改已经批准的设计蓝图，而给出租物业内的设计和出租物业内安装的消防设施的效果和消防能力造成不利影响的，承租人方应立即撤除建设工程中造成的不利影响的部分或根据天津市消防管理部门的要求增加烟雾探测器、洒水装置或其他消防装置，并承担相应费用。”关于合同解除，该协议第18.1条约定，在不影响本协议其他规定的情况下，如果承租人方实质性违反本协议中的任何条款或条件（包括违反本协议约定的向出租人方或物业服务公司支付租金、物业管理费等费用的义务、违反不得擅自转让转租的义务、装修义务、违反不得改变出租物业使用用途的义务等），或……且在收到出租人方的书面通知后7日内没有纠正上述违约，出租人方有权终止本协议，收回出租物业，没收保证金，并要求承租人方赔偿因承租人方违约而招致或遭受的任何损失，包括但不限于终止本协议时剩余租赁期限的租金。双方另约定协议签订时第三人应向原告交纳保证金58759.89元。《租赁协议》签订后，原告按照约定向第三人群达公司交付了涉诉房屋，第三人群达公司向原告缴纳了保证金58759.89元。
2011年4月1日，原告与被告田军、第三人群达公司签订《房屋租赁变更协议》（以下简称《变更协议》），该协议第1至3条约定：《租赁协议》中的承租方由第三人群达公司变更为被告田军，被告田军继续履行《租赁协议》中承租人的全部权利义务，但第三人群达公司已经依约履行完毕的部分和本协议另有约定的除外。原告继续享有作为出租人的权利和承担出租方的义务。被告应当负责自2011年4月1日后产生的租金及相关费用。关于交房日期和交房条件，该协议第6条约定，第三人群达公司的交房日期为2011年4月1日。交房时应符合被告的要求，被告不得向第三人提出除达到租赁协议中约定的交房标准以外的条件，但被告、第三人自愿约定其他交房标准的，原告不承担任何责任。该协议第7条约定，原告为被告办理或变更合法经营的各种证照提供产权证明、场所使用证明等手续。如因原告未及时提供相关手续导致被告不能依法营业的，被告有权免交相应的租金和费用。
《变更协议》签订后，第三人群达公司向被告交付了涉诉房屋，被告向第三人支付了保证金58759.89元。被告办理了字号�“天津市红桥区乐活健身中心”的个体工商户营业执照，开始在上述房屋内经营。
《租赁协议》约定的装修期和免租期届满后，被告田军未向原告交纳租金。2012年6月11日，原告通过邮政特快专递向被告田军送达《通知函》，要求被告自该函发出之日起七日内向原告交纳全部欠付租金，并告知如其逾期交纳则原告有权解除《租赁协议》等事项。被告田军于2012年6月12日收到《通知函》，之后仍未支付所欠租金。原告遂于2012年6月26日诉至本院，请求判如所请。
经本院于2012年7月12日现场勘验，涉诉尚都街20号、22号、24号三处房屋已经打通连成一处，室内未安装消防栓、喷淋头及烟雾探测器。关于涉诉房屋的该项改造工程，原告陈述涉诉房屋拆改是由第三人群达公司进行，实施改造经过了原告的同意，但原告不清楚第三人群达公司是否将该拆改工程报请消防部门�批以及是否实施相关消防工程。被告陈述其进住时涉诉房屋即已连成一间，其不清楚涉诉房屋系由三间房屋改造为一间的情况。
2012年9月20日，天津市公安局红桥分局消防处对被告作出《责令改正通知书》，说明该处于2012年9月20日对被告进行消防监督检查，发现被告存在未安装烟感、喷淋等消防设置的消防安全违法行为，责令其于2012年10月20日前改正。被告自述2012年9月20日消防检查时其处于经营状态。
2012年12月27日，原告与第三人李剑签订《天津市商品房买卖合同》，将涉诉房屋售予第三人。第三人李剑于2013年3月1日取得上述房屋的房地产权证。
本院认为，原告与第三人群达公司所签订的《租赁协议》及原、被告、第三人群达公司所签订的《房屋租赁变更协议》，意思表示真实，合法有效。
本案的争议焦点是被告自免租期后至今未付租金的行为是否构成违约�其责任，亦即被告关于其未付租金的抗辩理由是否成立。首先，涉诉房屋消防设施检查不合格是否构成被告未付租金的抗辩事由。涉诉房屋经整体消防验收合格后，在原告与第三人群达公司签订《租赁协议》时，由原告以三处独立房屋的形式交付第三人群达公司；在原告、被告及第三人群达公司签订涉诉《变更协议》后，由第三人群达公司交付被告。合同履行期间，涉诉房屋经过改造连成一处。根据上述三方交付的过程，应当认定原告未对房屋进行改造。根据《租赁协议》第7.7条的约定，因承租人对涉诉房屋实施改造导致对房屋消防设施和消防能力造成不利影响的，应当由承租人撤除不利影响的部分或者增加消防装置并承担相应的费用；根据《变更协议》第1条的约定，三方签订《变更协议》后，由被告继续履行承租人的全部权利义务。被告自述从第三人群达公司�受领涉诉房屋时，涉诉房屋即已连成一处，其时被告明确了解房屋的现状而未向第三人或原告提出异议，故应认定涉诉房屋连成一处的改造状况并未违反被告所需的交房条件。被告作为在涉诉房屋内继续经营的承租人，应当承担根据涉诉房屋的现状及自己的经营需要增设消防设置的义务。因此，涉诉房屋消防设施检查不合格是被告未积极履行其自身义务所致，故对于被告以此为由拒付租金的抗辩主张，本院不予采纳。其次，被告主张其未付租金的另一原因是原告处管理混乱无人收取租金，关于此节因被告未举证证实，且诉讼时被告仍然表示不同意支付租金，故本院对被告的此项陈述不予采信。综上，被告所述未付租金的抗辩理由不能成立，其行为构成违约。
根据涉诉《租赁协议》第18.1条约定，如承租人方实质性违反向出租人方支付租金的义务，且在收到出租人方的书面通知后7日内没有纠正上述违约，出租人方有权终止本协议，收回出租物业……，被告于2012年6月12日收到原告关于催缴租金的《通知函》后，至今仍未支付租金。故原告要求解除涉诉《租赁协议》及《房屋租赁变更协议》的诉讼请求，符合协议的约定。诉讼期间，涉诉房屋的所有权人于2013年3月1日由原告变更为第三人李剑，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条的规定，私有房屋在租赁期内，发生产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，故2013年3月1日后，涉诉房屋租赁合同的出租人已变更为第三人李剑。因原告作为原出租人在所有权变动之前已经就被告的违约行为提起诉讼，且第三人李剑作为现出租人，亦表示同意原告的诉讼�求，故本院对解除涉诉《租赁协议》及《房屋租赁变更协议》的诉讼请求，予以支持；原告要求被告返还涉诉房屋，符合上述协议约定，因第三人李剑同意将涉诉房屋返还原告，本院予以照准；原告要求被告给付2011年9月30日至2012年6月29日的租金110174.76元以及至实际给付之日的滞纳金，2012年6月30日至租赁协议解除日的租金以及至房屋返还日的房屋使用费，具有合同及法律依据，其中2011年9月30日至2012年6月29日的租金110174.76元和上述租金自应当给付之日至实际给付之日的滞纳金，以及2012年6月30日至2013年2月28日的租金应向原出租人即原告支付，2013年3月1日至租赁协议解除日的租金及自租赁协议解除日至房屋返还日的房屋使用费应向现出租人即第三人李剑支付，因第三人李剑同意上述款项均向原告给付，本院予以照准。其中房屋占有使用费应按照协议约定的同期租金标�计算，若被告超出协议约定租期仍未返还房屋的，房屋占有使用费按照协议约定的最后一期租金标准计算。第三人天津群达商贸有限公司，第三人段新光经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第一百六十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除签订日期为2010年7月7日的涉诉《租赁协议》及签订日期为2011年4月1日的涉诉《房屋租赁变更协议》；
二、被告田军于本判决生效之日起十五日内将坐落天津市红桥区尚都街20、22、24号的房屋腾空并返还原告天津泰达万通房地产开发有限公司，逾期不腾，可由原告提供腾房去处以存放被告物品，相关费用由原告垫付，由被告承担；
三、被告田军于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告天津泰达万通房地产开发有限公司2011年9月30日至2012年6月29日的租金110174.76元，并按欠付租金数额每日0.05%的标准给付原告滞纳金（滞纳金数额=每季度欠租金额×0.05%×欠缴租金时间，其中欠缴租金时间是指自应当交纳该季度租金的最后一日至其实际给付之日）；
四、被告田军于本判决生效之日起十五日内按照《租赁协议》约定的租金标准一次性给付原告天津泰达万通房地产开发有限公司自2012年6月30日至本判决生效之日的租金；并按照《租赁协议》约定的同期租金标准一次性给付原告自判决生效后第一日至房屋实际返还原告之日止的房屋占有使用费，如被告超出协议约定租期仍未返还房屋�，房屋占有使用费按照协议约定的最后一期的租金标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80251元，由被告田军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 王 霞
代理审判员 鲁令波
人民陪审员 韩桂荣
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 杨 雪
附本裁判文书所依据法律的具体条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金�对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》119．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准�。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》162.无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。