江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第790号
上诉人（原审被告）梁宏伟，男，1962年11月20日生，汉族，某公司职员。
委托代理人宋章龙，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人杨旭红，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京天安物业服务有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路147-1号808室。
法定代表人郑晓民，该公司董事长。
委托代理人郎云云，江苏明弘律师事务所律师。
委托代理人刘威佐，江苏明弘律师事务所实习律师。
上诉人梁宏伟因与被上诉人南京天安物业服务有限公司（以下简称天安物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁宏伟及其委托代理人宋章龙和杨旭红、被上诉人天安物业的委托代理人郎云云和刘威佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人天安物业原审诉称，梁宏伟系红山路192号红山韵致居小区某幢904室业主，房屋面积为125.47平方米。2005年4月28日，南京中鹏物业管理有限责任公司（以下简称中鹏物业）与梁宏伟签订《韵致居小区前期物业管理服务协议》，约定由中鹏物业为南京市玄武区红山路192号（韵致居）住宅小区提供物业前期管理服务。2008年10月13日，中鹏物业被天安物业吸收合并，天安物业继续为涉案小区提供物业管理服务。梁宏伟于2008年10月1日起未交纳物业服务费，经天安物业多次催告未果。故请求判令梁宏伟支付自2008年10月1日起至2014年3月31日止的物业服务费9109.1元，并按每日万分之五的标准支付滞纳金。
上诉人梁宏伟原审辩称，红山路192号小区前期物业管理服务企业为中鹏物业，天安物业如何吸收合并中鹏物业其并不知情。双方之间没有合同关系，天安物业向梁宏伟收取物业服务费缺少法律依据；业主委员会成立后选定了新的物业管理公司，但天安物业采用暴力手段不让新的物业管理公司进驻小区，而且天安物业在物业管理过程中存在很多问题，如家中飘窗的问题、小区绿化无人打理问题，多次向物业反映均无人处理。在看到业主委员会发出的暂缓交纳物业服务费的通知后就没有再交纳，现在也不同意向天安物业交纳物业服务费。
原审法院经审理查明，梁宏伟系南京市玄武区红山路192号韵致居小区某幢904室房屋产权人，房屋面积为125.47平方米。2005年4月，梁宏伟与中鹏物业签订了《韵致居小区前期物业管理服务协议》，由中鹏物业为小区提供物业服务，对房屋公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全秩序、交通等项目进行维护、维修服务与管理……；每六个月向业主公布物业管理费用收支账目……。业主按约向中鹏物业交纳物业服务费。合同约定物业服务费为每月每平方米1.1元，每六个月交纳一次，交费时间为每季度前5日。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。2008年10月13日，中鹏物业被天安物业吸收合并，天安物业继续为小区提供物业服务。
南京市玄武区红山路192号韵致居小区于2008年9月成立业主委员会。2008年12月，经过业主投票选举的形式召开业主大会，选择南京鑫涛物业管理有限公司为该小区物业服务企业，但业主委员会与该公司并未签订物业服务合同，且该公司亦未实际进入小区提供物业服务，小区的物业服务一直由天安物业提供至今。自2008年10月1日起，梁宏伟未交纳过物业服务费，后天安物业通过律师发函催告，但梁宏伟仍未交纳。
另查明，天安物业未经业主委员会同意，在小区北侧空地上自行划定了部分机动车停车位，并向停车人收取停车费，收费主要用于补贴其日常开支。天安物业在小区提供物业服务期间，收支账目未向业主进行公开。
证明上述事实的证据有：
1、《韵致居小区前期物业管理服务协议》一份、南京市物价局《关于红山韵致居住宅小区前期物业管理试行收费标准的批复》一份，证明中鹏物业与梁宏伟签订前期物业服务协议的事实，以及双方权利义务及违约责任的约定。
2、合并公告及准予注销登记通知书，证明2008年10月13日天安物业吸收合并中鹏物业。
3、律师函，证明天安物业向梁宏伟催缴物业服务费的情况。
4、南京市业主委员会备案表，证明红山韵致居小区成立业主委员会的情况。
5、南京红山韵致居住宅小区业主委员会（2008）11、15-2、15-3号文件，证明业主委员会重新选聘物业服务企业的情况。
6、证人戴某（天安物业红山韵致居住宅小区管理处主任）的证言，证明物业公司确实自行在小区北侧划定了部分机动车停车位，收费主要用于补贴物业公司的开支，另外自其2011年到该处工作以来，未向业主公示过收支账目，之前是否公示，其不清楚。
7、上述事实还有原审法院庭审笔录、调查笔录及照片等予以证明。
由于双方意见分歧，致调解无效。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，梁宏伟与中鹏物业签订了前期物业服务合同，后天安物业吸收合并中鹏物业，故天安物业替代中鹏物业为合同权利义务主体，原合同在双方间具有法律约束力。南京市玄武区红山路192号韵致居小区成立业主委员会后，业主大会虽然选择了其他物业服务企业，但双方并没有签订物业服务合同，按照规定，新的物业服务合同生效之前，前期物业服务合同仍然有效，并对双方具有约束力。梁宏伟以与天安物业不存在合同关系为由拒交物业服务费不能成立，原审法院不予支持。对于梁宏伟提出的天安物业服务不到位等理由，梁宏伟未能提供证据证明天安物业在其中存在过错，梁宏伟以此为由拒交物业服务费亦不成立，原审法院不予支持。由于天安物业未经业主委员会同意擅自在小区空地划定停车位且收入主要用于补贴其日常开支，长期不向业主公开收支账目的情况，同时经原审法院实地调查，目前天安物业为梁宏伟提供的物业服务基本正常，上述情形可视为物业服务中存在的瑕疵，尚不足以认定天安物业存在根本违约行为，不能成为梁宏伟拒交物业服务费的理由。鉴于天安物业在提供物业服务中确实存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，原审法院认为按90%交纳为宜。关于天安物业提出的要求梁宏伟按每日万分之五支付逾期违约金的诉讼请求，因在天安物业履行合同过程中自身存在瑕疵，且未公示收支账目，故对其主张的违约金诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原审法院判决：一、梁宏伟于判决生效后十日内支付南京天安物业服务有限公司自2008年10月1日起至2014年3月31日止的物业服务费8198.19元。二、驳回天安物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取25元，由梁宏伟负担（该款梁宏伟应于判决生效后十日内连同物业服务费一并给付天安物业）。天安物业预交的案件受理费剩余部分25元由原审法院退回。
梁宏伟不服原审判决，向本院提起上诉称，1、韵致居小区业主委员会成立后，已依法选定南京鑫涛物业管理有限公司为小区提供物业服务，并于2008年12月14日书面通知天安物业解除前期物业服务合同，天安物业的负责人也已经签收，故天安物业与小区业主间的合同关系已于2008年12月终止，原审判决认定事实有误。2、依照相关法律规定，无论业委会是否选择了新的物业服务企业，在其通知后，被上诉人与小区的前期物业服务关系就已终止。本案天安物业系采取暴力手段导致鑫涛物业未能接管小区，原审判决以存在事实物业服务关系为由支持天安物业的诉请，系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回天安物业的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人天安物业答辩称，业委会所谓选聘的新物业公司因选聘程序及解聘天安物业的程序不合法，故不存在天安物业被解聘事宜。天安物业基于前期物业服务协议，至今仍为该小区提供物业服务，其合法权益依法应得到保护，因此请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，天安物业系由建设单位选聘的物业服务企业，按照相关规定，在业主委员会选聘新的物业服务企业之前，应由天安物业为韵致居小区提供物业服务。韵致居小区虽成立了业主委员会，但该业主委员会并未与其他物业公司签订物业服务合同，仍由被上诉人提供物业服务，故上诉人应向被上诉人交纳物业服务费。上诉人以物业服务合同关系已终止为由，主张不交纳物业服务费不符合法律规定，本院不予采纳。原审法院的判决并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人梁宏伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 许云苏
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月十二日
书 记 员 孙雪松