山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终2419号
上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司青岛分行
负责人：杨威，行长。
委托诉讼代理人：周青林，山东文康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任志向，山东文康律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行
负责人：周骏，行长。
委托诉讼代理人：周青林，山东文康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任志向，山东文康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛富春江房地产开发有限公司
法定代表人：于道勤，董事长。
委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。
上诉人中信银行股份有限公司青岛分行（以下简称中信银行青岛分行）、中信银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行（以下简称中信银行开发区支行）因与被上诉人青岛富春江房地产开发有限公司（以下简称富春江公司）拍卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄商初字第1133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人中信银行青岛分行、中信银行开发区支行的共同委托诉讼代理人周青林、任志向，被上诉人富春江公司的法定代表人于道勤及其委托诉讼代理人朱坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中信银行青岛分行、中信银行开发区支行共同上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判中信银行青岛分行、中信银行开发区支行不承担或不返还任何费用，包括但不限于拍卖佣金、拍卖竞价款、经济损失等；一、二审诉讼费由富春江公司负担。事实和理由：一、一审判决第一项内容存在错误，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行不应返还拍卖佣金。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行与××签订的委托拍卖合同第五条，只约定双方而未涉及富春江公司的拍卖佣金计算。富春江公司缴纳拍卖佣金是基于与××另行签订的竞拍协议，而非委托拍卖协议，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行不是该协议的当事人。竞拍协议无效或解除才能导致拍卖佣金的退还，但本案未涉及竞拍协议的效力或解除问题，一审认定“退还”拍卖佣金，没有事实和法律依据。另根据合同相对性原则，即使认定竞拍协议存在效力或解除问题，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行不是竞拍协议的当事人，一审认定中信银行青岛分行、中信银行开发区支行是拍卖佣金退还义务的主体存在明显错误。二、一审判决第二项内容存在错误，判令中信银行青岛分行、中信银行开发区支行向富春江公司退还拍卖竞价款于法无据。一审既未解除委托拍卖合同，也未认定合同无效，所以即使认定中信银行青岛分行、中信银行开发区支行存在违约情节，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行只承担违约金或赔偿损失等违约责任。而一审在未判决解除委托拍卖合同的情况下，判决中信银行青岛分行、中信银行开发区支行退还拍卖竞价款，等于富春江公司既得到拍卖竞价款，也得到了拍卖标的，属于明显错判。三、一审判决第三项存在错误，判令中信银行青岛分行、中信银行开发区支行承担富春江公司的经济损失既无事实证据，也无法律依据。富春江公司在一审庭审过程中，并未就所主张的每日万分之五的损失提交有效证据，而一审也仅依据“未超出法律规定”来予以认定。即使中信银行青岛分行、中信银行开发区支行存在违约，法律明文规定损失计算应严格限定于直接损失，而富春江公司主张的损失计算没有事实依据，均属期待利益，应当依法不予支持。四、中信银行青岛分行、中信银行开发区支行不存在违约情况。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行提交的委托拍卖合同和委托拍卖资产清单等证据，已经证明拍卖标的中土地的出让和过户均由富春江公司承担，以及还原当时真实情况。其中，委托拍卖合同第九条第三款约定为“拍卖标的办理产权过程中产生所有费用均由买受人承担”，委托拍卖资产清单的备注中记载“（中信银行青岛分行、中信银行开发区支行）不承担土地出让金。若该拍卖资产存在瑕疵由竞买人自行解决”。综合上述两份证据，可以证明以下事实：1、土地出让金由富春江公司承担，因此委托拍卖合同中记载的富春江公司承担所有费用，包括拍卖标的中的土地出让（国有划拨土地）、过户至中信银行开发区支行名下、过户至富春江公司名下的程序中所有费用。2、过户不能的责任应由富春江公司自行承担。中信银行青岛分行在拍卖公告中已经明确拍卖土地的性质为国有划拨土地，在拍卖清单中也表明无权利证书，因此拍卖标的中的土地存在瑕疵，即需要办理国有划拨土地的出让手续。而本案中，拍卖标的不能过户至富春江公司名下的原因是土地无法办理出让，而非过户至中信银行开发区支行名下。而中信银行青岛分行已经告知拍卖标的瑕疵的情况下，且因该瑕疵导致过户不能，该责任应由富春江公司承担，而非中信银行青岛分行、中信银行开发区支行违约。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行是商业银行，存在大量的涉诉资产处置事务，而且中信银行青岛分行、中信银行开发区支行并非房地产开发公司或机构，对需出让的国有划拨土地的处置必然存在难度。所以通过商业拍卖的方式，既能把资产变现，也能找到有能力解决上述问题的专业公司或机构。因此商业银行都会要求买受人承担办理出让及过户、承担出让金，这种做法并非只有本案，并非只有中信银行青岛分行、中信银行开发区支行，而是整个商业银行行业的通行做法。恳请二审法院在审理本案过程中，在判断中信银行青岛分行、中信银行开发区支行是否存在违约时，应尊重客观事实和行业通行做法。此外，一审认定中信银行青岛分行、中信银行开发区支行违约，证据不足。一审采信富春江公司举证的，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行在2005年向黄岛区国土资源局提交的土地出让申请。但该证据为复印件，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行在质证阶段已经对证据真实性提出抗辩，但一审认为该证据为中信银行青岛分行、中信银行开发区支行拟文并保管，而将举证责任强加给中信银行青岛分行、中信银行开发区支行。不管该证据的真实性如何，根据复印件的内容体现为中信银行青岛分行、中信银行开发区支行向第三人提交的材料，富春江公司可以自行调取，也可以申请一审调取。所以，一审分配举证责任存在明显错误，采信该证据并认定中信银行青岛分行、中信银行开发区支行违约没有事实依据。五、如果中信银行青岛分行、中信银行开发区支行存在违约，富春江公司的主张已过诉讼时效。富春江公司在一审提交了2011年7月19日的《请予办理土地过户通知书》，证明其向中信银行青岛分行、中信银行开发区支行主张过权利，诉讼时效中断。但富春江公司没有提交就该份通知书向中信银行青岛分行、中信银行开发区支行主张的任何证据，包括但不限于邮寄回执、送达公证书、证人证言等，因此该通知书作为孤证，无法证明富春江公司有效主张过权利。此外，即使该通知书确向中信银行青岛分行、中信银行开发区支行主张过，富春江公司的诉状时间为2014年3月10日，也已经超过两年的诉讼时效。
富春江公司辩称，一、中信银行青岛分行与案外人拍卖公司签订委托拍卖合同，委托拍卖公司拍卖其委托拍卖涉案土地，在富春江公司依照拍卖程序拍得拍品后，富春江公司按照拍卖约定，支付和交纳了拍卖佣金132000元和拍品的价款2640000元。根据中信银行青岛分行与拍卖公司订立的委托拍卖合同的约定，拍卖公司在扣除佣金132000元后，将拍卖成交的价款2640000元交付给中信银行青岛分行。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行在拍品成交确认后，长达13年之久至今没有按照约定将该其拍品办理产权过户至富春江公司名下（中信银行青岛分行、中信银行开发区支行对该拍品没有有效的产权证书）。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行的违约行为，使得富春江公司购买拍品及其购买拍品的合同目的没能实现，还造成了富春江公司为拍卖支付的拍卖佣金的损失。一审据此判决中信银行青岛分行、中信银行开发区支行返还拍卖价款2640000元和赔偿富春江公司为此支付的拍卖佣金132000元，具有事实和法律依据。富春江公司在买受拍品后，2005年5月16日，青岛经济技术开发区国土资源局就向中信银行青岛分行、中信银行开发区支行告知了该拍品青岛经济技术开发区国土资源局进行回购，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行随即将回购的价格（依据其放贷数额、期限、0.0005/日利率、复利罚息等）报与国土局。现拍卖标的大部分已由国土局征用。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行上诉状称判令其承担富春江公司的损失无事实证据和法律依据，这完全是中信银行青岛分行、中信银行开发区支行为了逃避违约责任的无端指责。富春江公司买受中信银行青岛分行委托拍卖的标的，其合同目的是进行房地产开发建设。富春江公司在竞买确认后，按约支付了拍卖价款2640000元和拍卖佣金132000元。在富春江公司支付上述价款后，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行在既没有按照委托拍卖事项将拍卖标的过户至富春江公司名下（该标的没有流转至中信银行青岛分行、中信银行开发区支行名下，不可能流转至富春江公司名下）的情况下，在2005年5月16日又将该标的回购给了国土局部门，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行是按照的0.05%的标准、再加上复利、罚息的数额，向国土部门准允回购的。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行认可富春江公司主张的损失是期望可得利益，根据《合同法》第113条的规定和富春江公司订立拍卖合同的目的，富春江公司的期望可得利益是远远大于一审法院所确认的数额（按照目前房地产的价格，富春江公司所购的地块的市值已达到100万元/亩的价格）。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行在认可富春江公司具有直接损失和期待利益损失的情况下，主张一审法院支持中信银行青岛分行、中信银行开发区支行承担富春江公司的损失为错误，显然自相矛盾。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行称其不存在违约情况，完全是其为了逃避长达13年之久不履行拍卖合同义务、应承担违约责任的无理辩解。中信银行青岛分行委托拍卖公司拍卖所约定的拍卖标的交付或者转移的时间、方式约定：拍卖成交，买受人交付成交价及拍卖佣金后，由委托人直接向买受人办理产权过户等转移手续。按照该约定，富春江公司在拍卖成交和交付拍卖价款和佣金后，中信银行开发区支行基于这一情况应当无条件的将拍卖标的从登记在自己的权利名下流转到富春江公司名下。本案拍卖标的登记的权利人至今也不是中信银行开发区支行，且该标的物黄岛区国土局已向中信银行青岛分行、中信银行开发区支行进行了回购（中信银行青岛分行、中信银行开发区支行认可了国土局回购，并向国土局报价），且该标的物已由黄岛区国土局使用。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行认可其拍卖的标的物不能过户到中信银行开发区支行名下的原因是土地无法办理出让，也就是该标的物无法由中信银行开发区支行名下流转到富春江公司名下的违约事实。《委托拍卖合同》第9条约定，委托人对所委托拍卖标的拥有合法处置权，若因权属问题产生法律纠纷，由委托人承担。根据本案查明的标的物的权属，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行是不具有合法的处置权，也没有直接向买受人的富春江公司办理产权过户等转移手续的权利，根据这一事实，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行构成了合同诈欺性的根本违约。五、中信银行青岛分行、中信银行开发区支行认为其存在违约，以超过诉讼时效为由来对抗其违约应承担的责任，理由不成立。该拍品拍卖成交后，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行至今没有履行办理拍卖标的物的产权过户转移手续和交付拍卖标的物，这一根本性违约行为至今存在，不存在诉讼时效的限制。综上，一审判决查明事实清楚，认定事实正确，适用法律得当，根据富春江公司和中信银行青岛分行、中信银行开发区支行订立拍卖合同的目的，是实现该拍品的所期望的最大利益，综合富春江公司受拍购买的房地产的现在所具有的价值，远远大于和超过判决书所确认的赔偿数额，该数额也不足以弥补造成富春江公司长达13年以来不能实现拍品现有价值的实际损失。希望二审法院在查明事实的基础上，依法驳回中信银行青岛分行、中信银行开发区支行的上诉请求，维持原判。
富春江公司向一审法院起诉请求：判令中信银行青岛分行、中信银行开发区支行返还拍卖费用2640000元；赔偿富春江公司拍卖佣金132000元；赔偿富春江公司经济损失6494130.72元；赔偿富春江公司其他经济损失226000元；本案诉讼费由中信银行青岛分行、中信银行开发区支行承担。
一审法院认定事实：1999年5月17日，青岛市中级人民法院作出（1999）青执字第12-1号民事裁定书，裁定被执行人青岛经济技术开发区运输公司位于黄岛区刘公岛路北侧6656.28平方米土地使用权及地上建筑物抵给中信银行开发区支行；同日，青岛市中级人民法院作出(1999)青执字第12-1号协助执行通知书，将被执行人青岛经济技术开发区运输公司所有的位于黄岛区刘公岛路北侧6656.28平方米土地使用权及地上建筑物过户至中信银行开发区支行所有。
2004年12月1日，中信银行青岛分行(委托人)与案外人青岛融信拍卖有限公司（××）签订《委托拍卖合同》。合同约定，“拍卖标的的名称、规格、数量、质量详见委托人提供拍卖标的清单，其中委托拍卖资产之一的青岛经济技术开发区运输公司的土地和房产位于青岛开发区，该资产的拍卖成价为2640000元、产权土地性质为“中信”权利证书为“无”；拍卖标的交付或者转移时间、方式：拍卖成交，买受人交付全部成交价款及拍卖佣金后，由委托人直接向买受人办理产权过户等转移手续；价款的支付方式、期限：拍卖成交，委托人与买受人办理产权过户等转移手续完毕，××于一周内将成交价款扣除佣金后返还委托人；委托人对以委托拍卖标的拥有合法处置权，若因权属问题产生法律纠纷，由委托人承担；委托人应将拍品瑕疵全部告知××；拍卖标的办理产权过户中产生所有费用均由买受人承担。”
2004年12月16日，富春江公司作为竞买人参加青岛经济技术开发区运输公司的土地和房产拍卖，并将青岛经济技术开发区运输公司的土地使用权和房产以人民币2640000元竞得价款成交，并签署《拍卖成交确认书》。2015年2月17日，富春江公司向青岛融信拍卖有限公司交纳竞得价款2640000元和拍卖佣金132000元。但至今中信银行青岛分行及中信银行开发区支行未将拍卖标的青岛经济技术开发区运输公司的土地使用权和房产转移过户于富春江公司。
2005年4月1日，本案被告青岛中信银行开发区支行向黄岛区国土资源局发出送达关于协助办理土地使用权证书的请示书，请示书载明：“……2001年12月24日，我行在贵局办理该宗地的《土地权属证明》，但未办理土地使用权证书。为规范银行资产，中信银行青岛分行要求对尚未办理土地使用权证书的原青岛开发区运输公司位于刘公岛路北侧6656.28平法米宗地，限期办理至我行名下，我行将按规定及时缴纳各种税费。”
2005年8月18日，青岛中信银行开发区支行向黄岛区国土资源局发出送达关于补办黄岛区刘公岛路北侧工业用地土地出让手续的申请，申请书载明：“……2004年，中信银行青岛分行委托青岛融信拍卖有限公司，以264万元的价格将该宗地拍卖给青岛富春江房地产有限责任公司。成交后我支行认为在没有完善用地手续、补办土地出让的情况下便将该宗地拍卖，从手续上存在失误，但拍卖已既成事实，从法律上成立，已无可挽回。……我行恳请贵局，理解我行未及时办理土地出让手续的实际原因和目前所面临的困难，避免发生一系列的法律诉讼案，帮助我行完善土地出让，办理转过户手续。”
2006年12月23日，青岛经济技术开发区国土资源局向青岛中信银行开发区支行送达建设项目预选址意见书，意见书载明：“……请你单位持此建设项目预选址意见书及附图到规划局黄岛分局办理建设项目预选址意见书。自即日起在两个月内，请你单位持规划部门出具的正式建设项目选址意见书报至我局，逾期该预选址意见书将作废。”
2007年3月20日，青岛中信银行开发区支行向开发区国土资源局发出送达关于办理用地手续的申请，申请书载明：“……由于该宗地属国拨地，因我行未交纳土地出让金，故贵局一直未给我行办理土地证，……根据贵局给我行出具的建设项目预选址意见书和建设项目用地的预审意见，我行到规划部门办理了建设项目选址意见书，现特申请办理用地手续。”
自2004年开始至今，中信银行开发区支行未将涉案土地的权属办理其名下，亦未将涉案土地从其名下过户于富春江公司名下。
一审庭审中，富春江公司提出的赔偿损失由原来本金、利息加复利计算方式变更为按日万分之五计算方式赔偿其损失。
一审法院认为，中信银行青岛分行是本起拍卖的委托人，青岛融信拍卖有限公司是受中信银行青岛分行委托进行拍卖的××，富春江公司是通过竞拍购得拍卖标的的买受人，其三者之间系委托拍卖合同关系。中信银行青岛分行作为委托人就青岛经济技术开发区运输公司的土地使用权和房产委托青岛融信拍卖有限公司进行拍卖，富春江公司作为竞买人对青岛经济技术开发区运输公司的土地使用权和房产通过竞拍的方式取得该资产，该拍卖合同成立，签约双方均应按合同约定及法律规定全面履行各自权利义务。拍卖合同约定“拍卖成交，买受人交付全部成交价款及拍卖佣金后，由委托人直接向买受人办理产权过户等转移手续；若因权属问题产生法律纠纷，由委托人承担；委托人应将拍品瑕疵全部告知××。”但青岛经济技术开发区运输公司的土地使用权和房产进行拍卖后，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行均未按合同约定的条款向买受人富春江公司办理过户手续。其次，青岛中信银行开发区支行向黄岛区国土资源局发出关于补办黄岛区刘公岛路北侧工业用地土地出让手续申请书载明：“中信银行青岛分行委托青岛融信拍卖有限公司，以264万元的价格将该宗地拍卖给青岛富春江房地产有限责任公司。成交后我支行认为在没有完善用地手续、补办土地出让的情况下便将该宗地拍卖，从手续上存在失误，但拍卖已既成事实，已无可挽回，我行恳请贵局，理解我行未及时办理土地出让手续的实际原因和目前所面临的困难，避免发生一系列的法律诉讼案，帮助我行完善土地出让，办理转过户手续”。上述事实，说明中信银行青岛分行、中信银行开发区支行在履行合同中均已构成违约，导致拍卖合同无法履行，故富春江公司要求中信银行青岛分行、中信银行开发区支行返还拍卖佣金和竞得价款之请求，一审法院予以支持。由于中信银行青岛分行、中信银行开发区支行的违约，导致合同不能履行，富春江公司目的无法实现，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行应依法赔偿富春江公司的经济损失。富春江公司主张中信银行青岛分行、中信银行开发区支行应按日万分之五的利率赔偿其损失，未超出法律的规定，一审法院予以支持。富春江公司主张的律师费，因其未提交律师收费发票和银行流转证据，一审法院不予支持。
青岛经济技术开发区运输公司的土地使用权和房产是中信银行开发区支行通过青岛市中级人民法院已生效法律文书确认取得的资产，而中信银行青岛分行未通过合法的授权、转让或事后的追认就将中信银行开发区支行所有的资产通过青岛融信拍卖有限公司进行拍卖，中信银行青岛分行对中信银行开发区支行的资产处分存在瑕疵。中信银行青岛分行、中信银行开发区支行的辩称理由，缺乏证据证实，故对其辩称一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国拍卖法》第四十条、第五十五条之规定，一审判决：一、中信银行股份有限公司青岛分行、中信银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行于判决生效之日起10日内共同退还青岛富春江房地产开发有限公司拍卖佣金132000元；二、中信银行股份有限公司青岛分行、中信银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行于判决生效之日起10日内共同退还青岛富春江房地产开发有限公司拍卖竞价款2640000元；三、中信银行股份有限公司青岛分行、中信银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行于判决生效之日起10内向青岛富春江房地产开发有限公司共同赔偿经济损失（本金264万元，利率按日万分之五计算，自2005年2月18日起至判决生效之日止）；四、驳回青岛富春江房地产开发有限公司的其他讼诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68876元，由中信银行股份有限公司青岛分行、中信银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行负担。
经本院审理查明，双方均认可涉案土地系国有划拨土地，中信银行开发区支行至今未取得涉案土地国有土地使用证及房屋权属证书。无证据证明中信银行开发区支行与富春江公司订立的国有土地使用权转让合同，已经过有批准权的人民政府批准，有批准权的人民政府亦未办理批准办理土地使用权出让手续。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，中信银行开发区支行根据本院作出的生效民事裁定而取得涉案土地的使用权和地上建筑物的相应权利。中信银行青岛分行于2004年12月与案外人青岛融信拍卖有限公司签订委托拍卖合同，委托青岛融信拍卖有限公司拍卖涉案土地和房产。富春江公司作为竞买人参加拍卖并最终竞拍成功，并签署拍卖成交确认书，且交纳了拍卖竞价款264万元及拍卖佣金132000元，富春江公司通过竞拍方式与中信银行青岛分行、中信银行开发区支行建立涉案土地及地上建筑物转让合同关系。涉案土地系国有划拨土地，截至本案判决作出之前，中信银行开发区支行作为土地使用权人，与受让方富春江公司订立合同转让划拨土地使用权，未经有批准权的人民政府批准，违反了法律的强制性规定，应当认定合同无效。
根据合同法第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在青岛融信拍卖有限公司将涉案土地、地上建筑物登报发布拍卖公告及提供的相关拍卖材料中，对涉案土地及地上建筑物的相关情况均予以说明，富春江公司作为竞买人，应当知晓涉案土地及地上建筑物的产权性质。中信银行开发区支行在未经有批准权的人民政府批准且未办理土地使用权出让手续的情况下，中信银行青岛分行即委托拍卖公司拍卖涉案土地及地上建筑物，双方在本案中均存在过错。中信银行青岛分行作为委托拍卖方，中信银行开发区支行作为涉案土地及地上建筑物使用权人，应共同返还富春江公司拍卖竞价款264万元。富春江公司支付拍卖竞价款后，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行占用该资金长达12年，应当支付富春江公司占用该笔资金期间的利息。故，中信银行青岛分行、中信银行开发区支行应以264万元为基数自2005年2月18日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付富春江公司利息。对富春江公司主张经济损失过高部分，依据不足，本院不予支持。关于拍卖佣金，因案外人青岛融信拍卖有限公司未参加本案诉讼，相关事实及责任本案中不宜作出认定，富春江公司可另行主张，本院对此不予处理。
综上所述，上诉人中信银行青岛分行、中信银行开发区支行的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院（2014）黄商初字第1133号民事判决第二项；
二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2014）黄商初字第1133号民事判决第一、四项；
三、变更青岛市黄岛区人民法院（2014）黄商初字第1133号民事判决第三项为：中信银行股份有限公司青岛分行、中信银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行于本判决生效之日起十日内支付青岛富春江房地产开发有限公司以264万元为基数自2005年2月18日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；
四、驳回中信银行股份有限公司青岛分行、中信银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行的其他上诉请求；
五、驳回青岛富春江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费68876元，二审案件受理费68876元，由上诉人中信银行股份有限公司青岛分行、中信银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行负担68876元，被上诉人青岛富春江房地产开发有限公司负担68876元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一七年十月九日
书记员 况君仪
书记员 于国英