连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2014）港民初字第1907号原告江苏省东辛农场，住所地连云港市徐圩新区农场。法定代表人韩中书，场长。委托代理人何阳，江苏苍梧律师事务所律师。被告韩友（连云港）饲料有限公司，住所地连云港市徐圩新区东辛农场东方西路80号。法定代表人金荣镐，董事长。委托代理人朴明淑，江苏田湾律师事务所律师。第三人孙良仁。第三人武心波。第三人叶志明。原告江苏省东辛农场（以下简称东辛农场）诉被告韩友（连云港）饲料有限公司（以下简称韩友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法由代理审判员张晓敏适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告申请追加叶志明、武心波及孙良仁为第三人，本院经审查予以准许。原告东辛农场及其委托代理人何阳、被告韩友公司及其委托代理人朴明淑、第三人孙良仁、第三人武心波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东辛农场诉称，2011年4月22日，原告与被告签订租赁协议，原告将其所有的原康发猪场的建筑物及土地租赁给被告从事生猪养殖，租赁期限为三年，即从2011年10月18日起至2014年10月17日止，并同时约定于每年10月18日前，将下一年的租金一次性交付给原告，该协议对双方的权利及义务进行了约定。于2012年8月28日临时用地协议，将被告所租赁的场地北围墙内的一块占地745.85平方米租给被告，年租金3730元。原告按约定履行出租人义务，被告却没有履行交付租金的义务，已经构成违约。合同到期后，被告也没有按照协议约定，履行交付租赁物的义务，故原告向法院诉讼，请求判令：1、被告给付租金97460元、水电费及利息；2、被告交付康发猪场的建筑物及土地，并支付至建筑物及土地交付之日的房屋使用费。诉讼过程中，原告撤回要求被告支付租赁场地北围墙内的745.85平方米土地的租金7460元及支付水电费的诉讼请求，原告撤回该部分诉求属于其对自己权利的自由处分，并不违反法律规定，本院予以准许。被告韩友公司辩称，造成猪场目前情况的责任全在原告，在解决第三人的问题上，我公司已经穷尽法律途径，尽了作为转租方的义务，合同到期后，原告不出面配合办理移交手续，我公司只好通过邮寄方式移交猪场。对还欠的90000元租金韩友公司愿意给付，但是原告提供猪场的面积只有原合同的三分之一，租金也应当降低三分之一。第三人叶志明未作陈述。第三人武心波述称，其不承担责任，因为在租赁当天其就把猪场租给了孙良仁，其没有在上面养过猪，其没有在上面占用猪场，被告租给其一年，其也租给孙良仁一年，现在期限到了，其要求孙良仁搬走，孙良仁还没有搬走。第三人孙良仁述称，其是从武心波手里租赁的两栋猪舍，当时只是与武心波口头约定租赁期限为一年，满一年后再谈续租的事情，具体续租多长时间看双方谈得结果，武心波当时将与韩友公司签订的《租赁协议书》原件交给其保管。经审理查明，2011年4月22日，原告东辛农场（甲方）与被告（乙方）韩友公司签订《协议书》一份，东辛农场将康发猪场的建筑物及土地有偿租赁给韩友公司作为生猪养殖场所，甲方提供从事生猪养殖所需的水电设施，费用自理。合同约定：租赁期限为叁年，从2011年10月18日起至2014年10月17日止，租金总额第一年12万元，第二年14万元，第三年18万元，乙方必须于每年10月18日前，将下年租金以现金方式一次性交至甲方计财科；租赁期满后，经甲乙双方共同协商，土地和建筑物一起可续租，同等条件下乙方可优先续租，租金按时价另行约定；乙方不得对租赁土地进行转让、转租、抵押、抵债或有其他任何侵犯租赁土地使用权的行为；甲乙双方如因经营或甲方自身规划等原因需终止协议的，违约方必须支付守约方违约金5万元人民币，并赔偿所有直接损失；《协议书》中还就双方的权利、义务作出了其他约定。现被告韩友公司还欠原告第三年租金9万元未给付。2013年6月3日，被告韩友公司（甲方）与第三人叶志明（乙方）签订《租赁协议书》一份，就甲方将猪舍出租给乙方用于生猪养殖项目达成协议。协议书约定：甲方将位于连云港市东辛农场韩友三爱猪场15、16、17、18、19、20号猪舍出租给乙方，租赁价格第一年8000元/栋（第二年第三年均为空），乙方于本协议签订后一日内支付50%,剩余款一个月内支付；租赁期限为一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日终止，期满如需续签，乙方需提前三个月向甲方书面告知，由双方另行签订租赁协议，如租赁期限内，因东辛农场就租赁场地调整另作他用，则双方租赁关系亦随之终止，未到期部分租赁费由甲方退还给乙方；乙方应按期交纳租赁费及水电费，如逾期达到十日的，甲方有权不经催告直接解除本协议，乙方除应全额支付拖欠的费用外，还需按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息，并承担由此产生的诉讼费、律师费；《租赁协议书》中还就双方的权利义务做出了其他约定。协议签订后，第三人叶志明按照约定交纳了半年的租金24000元。2013年7月29日，被告韩友公司（甲方）与第三人武心波（乙方）签订《租赁协议书》一份，就甲方将猪舍出租给乙方用于生猪养殖项目达成协议。协议书约定：甲方将位于连云港市东辛农场韩友三爱猪场11、12号猪舍出租给乙方，租赁价格第一年8000元/栋（第二年第三年均为空），租赁费支付方式为冲减应付账款12月8月-12月药费9586元、饲料运费4122.97、其它1348元；租赁期限为一年，自2013年8月1日起至2014年7月30日终止，期满如需续签，乙方需提前三个月向甲方书面告知，由双方另行签订租赁协议，如租赁期限内，因东辛农场就租赁场地调整另作他用，则双方租赁关系亦随之终止，未到期部分租赁费由甲方退还给乙方；乙方应按期交纳租赁费及水电费，如逾期达到十日的，甲方有权不经催告直接解除本协议，乙方除应全额支付拖欠的费用外，还需按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款利息，并承担由此产生的诉讼费、律师费；《租赁协议书》中还就双方的权利义务做出了其他约定。第一年租金16000元已经冲抵完毕。当日，第三人武心波与第三人孙良仁达成口头租赁协议，将武心波从被告韩友公司处以抵债转租的两栋猪舍，再次转租给第三人孙良仁，双方租赁的权利义务口头约定与武心波与韩友公司签订的《租赁协议书》相同。2013年9月2日，东辛农场向韩友公司的复函称，贵公司解除租赁康发万头猪场合同的申请收悉，现复函如下：1、贵公司与东辛农场2011年4月22日签订的租赁合同第十条规定：“甲乙双方如需对租赁期限变更或解除，……”。虽然贵方申请解除的理由并不充分，但考虑到贵公司可能存在的实际情况，我场愿意有条件接受申请，请自收到本复函之日起，自行清理猪场内自身物品（含转租后第三方物品），恢复猪场原貌，交纳相应租金，处理完相关问题后，通知农场进行验收，验收通过后，农场方可与贵公司正式签订解除合同协议书。2014年3月14日，韩友公司将叶志明作为被告诉至本院，本院于2014年6月12日出具（2014）港民初字第554号民事判决书，判决结果为：原告韩友公司与被告叶志明于2013年6月3日签订的租赁协议书已解除，被告叶志明于本判决生效之日起十五日内搬出租赁场地；被告叶志明于本判决生效之日起十五日内向原告韩友公司支付租金24000元及利息（利息自2013年7月4日起至本判决确定的履行期限，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算），并自2014年6月1日起至实际搬离租赁场地之日按133.33元/天向原告韩友公司支付场地使用费。另查明，康发猪场上现有养猪户只有叶志明及孙良仁，被告韩友公司已经不在猪场养殖。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告东辛农场与被告韩友公司之间签订的《租赁协议书》，是当事人双方真实的意思表示，并未违反法律规定，系合法有效的合同，双方应当按照协议约定全面履行合同义务。作为租赁合同的出租方（原告东辛农场）已经将租赁物康发猪场的建筑物及土地交付承租人被告韩友公司使用、收益，被告韩友公司就应当按照协议约定支付租金及在租赁合同到期后腾空猪场并返还出租人东辛农场，现租赁期间已经到，被告韩友公司仍欠半年租金90000元未付，且并未将租赁物返还给原告东辛农场，被告韩友公司存在违约行为，故对原告要求被告韩友公司交付康发猪场建筑物及土地并支付未付租金90000元及逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告按照年租金18万元标准支付从被告逾期交付租赁物之日起至被告实际交付之日止的逾期腾房占有使用费的诉讼请求，符合法律规定不违反合同约定，本院予以支持。对被告韩友公司关于对还欠的90000元租金韩友公司愿意给付，但是原告提供猪场的面积只有原合同的三分之一，租金也应当降低三分之一的抗辩，被告韩友公司租赁康发猪场的租赁期限为三年，被告韩友公司已经给付了两年半的租金，期间并未就其所租赁的猪场不符合原合同标准提出异议，根据被告答辩，其从租赁之初既发现猪场不符合原合同标准，达不到被告公司的投资目的，但当时韩友公司仍然将猪场投入使用，本院就此认定被告韩友公司对租赁场地予以认可，故对被告韩友公司的该项抗辩观点，本院不予采纳。对被告韩友公司关于第三人为猪场实际占用人，应由第三人直接向原告承担责任的抗辩，根据合同相对性的原则，合同项下的权利义务只能赋予当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力。由此，本案原、被告双方签订的《租赁协议书》只能对协议的双方当事人产生拘束力，而不能对合同之外的第三人产生拘束力，故本案原告基于与被告韩友公司签订的《租赁协议书》，要求被告韩友公司履行给付租金、逾期腾房使用费及交付租赁猪场的合同义务，符合法律规定，故对被告的该抗辩意见本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告韩友（连云港）饲料有限公司于本判决生效之日起十五日内将其租赁的康发猪场建筑物及土地返还原告江苏省东辛农场。二、被告韩友（连云港）饲料有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告江苏省东辛农场支付租金90000元及逾期利息（自2014年10月18日起至被告实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向原告江苏省东辛农场支付场地使用费（自2014年10月18日起至实际交付租赁场地之日，按年租金18万元的标准）。案件受理费2235元，由被告承担（因原告已预交，故被告于本判决生效后十日内给付原告）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2235元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，帐号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  张晓敏二〇一五年四月二十日书 记 员  俞 莎法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未或批准的，本院将依照《最高人民法院关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。