山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新商初字第1465号
原告（反诉被告）王利军。
委托代理人杨胜行，山东众成天信律师事务所律师。
被告（反诉原告）新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会，住所地新泰市青云街道办事处北师店村。
法定代表人王明群，该村委会主任。
委托代理人张新成，山东昌琪律师事务所律师。
第三人新泰市青云街道办事处第三中心联办小学，住所地新泰市青云街道办事处北师店村。
法定代表人王作西，该校校长。
委托代理人陈刚，新泰市青云街道办事处教育办公室工作人员。
原告王利军与被告新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会（下称村委）、第三人新泰市青云街道办事处第三中心联办小学（下称三联小）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人、第三人法定代表人及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王利军诉称，2004年8月20日，原告与第三人签订合同书，以6万元价格承包该校老院落及房屋50年。2005年6月16日原告与被告签订转租协议，约定以10万元价格将该院落及房屋转租给被告村委会，被告支付3万元租赁费后拆除部分房屋新建了办公楼，但剩余7万元转租费拒不支付，构成违约，已符合解除合同的约定条件，请求解除原、被告签订的转租协议，被告的建设物归原告无偿使用40年；如合同部分无效，被告多收承包费应予返还并赔偿损失，案件受理费由被告负担。
被告村委辩称，原告所诉不实，涉案房屋及土地所有权归被告，被告没有委托第三人与原告签订任何协议，原告与第三人签订的合同侵害了被告的合法权益，属于恶意串通，应为无效合同，据此，原、被告签订的转租协议，也应无效。请求法院驳回原告的诉讼请求，并反诉请求确认原告（反诉被告）与第三人签订的承包合同及被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的转租协议均无效；判令原告返还被告土地、房屋及不当得利款63000元；诉讼费用由原告负担。
针对被告的反诉原告辩称，本案两份合同均是有效的，应按约定履行，不同意被告的反诉请求。
第三人三联小述称，2004年6月第三人协助被告村委建设新校竣工，因资金不足，村两委研究决定拟将老校旧址（包括校舍及院墙）以6万元价格租赁给新校承建人王作俭（又名王作坚）50年，以抵付拖欠王作俭的建筑款，村两委要求第三人与建筑方王作俭签合同。原告听说此事后，经与王作俭协商，承租人变更成了原告，于是第三人与原告签订了本案承包合同。但老校的土地和校舍均属被告村委，该合同应自始无效，第三人也不是6万元承包费的最终收取人，而仅是中间经手人。
经审理查明，第三人三联小（原北师中心小学）由被告村委开办，土地及地上校舍等均归村委所有。为改善教学条件，村委于2004年另选址新建。新校的承建方是本村村民王作俭，2004年8月17日新校（教学楼称“庆恩楼”）建成后，经村委与三联小共同与王作俭决算，共拖欠承建方王作俭工程款40余万元。因资金紧张，经村两委、三联小和王作俭协商，拟将腾出的原旧学校以承包给王作俭50年的方式抵顶工程款60000元。2004年8月20日三联小与王作俭签订了相应协议书。原告得到消息后，经协商，决定由原告代替王作俭承包老学校，并由原告与第三人三联小另行签订了“合同书”，同时声明三联小与王作俭的协议作废。
原告与第三人签订的合同书载明，经北师三联小与北师村两委共同研究决定，青云三联小将原北师中小所有校舍及院墙、场地承包给王利军，产权（使用权）归王利军所有，承包期限五十年，自2004年8月20日至2054年8月20日；承包期限内，校院内王利军所建一切设施，产权归王利军所有，如承包期到，王利军所建设施可根据实际造价协商给予补助；承包金额总计6万元，一次性付清。2004年9月29日，第三人收取原告承包费6万元，并随即全部转手支付给王作俭（庭审中王作俭出庭证实款已收到），第三人为原告出具相应收条。
原告接手老校后，对校舍进行了修缮。2005年6月16日，原、被告签订转租协议，约定由原告将承包的三联小老校转租给村两委使用，协议主要载明：“今有王利军承包北师三联小转租给北师村两委具体事宜达成以下协议：转租费10万元，分两次付清，第一次2005年6月底付6万元，第二次4万元在2007年6月底前全部付清；王利军与三联小合同到期后如村两委再继续使用与王利军无关；如转租费在约定时间内未付清，王利军有权收回该土地，村所有建设建筑物归王利军所有，并不支任何费用，村两委不得以任何理由干涉”。
老校转租后，被告村委拆除一排旧校舍，翻建了办公楼。2005年7月26日，原告为被告出具收条，载明“今收到北师村旧学校款叁万元整，王利军”。2006年3月22日，原告为被告又出具收条，载明“今收到现金壹万元整（备：学校房屋款）王利军”。2008年9月18日原告为被告出具证明条，载明“今收到学校款壹万伍仟元整（15000），王利军”。两份收条、一份证明条均有原村主任石义新签名以示同意，并作记账凭证。庭审中原、被告对15000元证明条均无异议。但原告主张2005年7月26日和2006年3月22日两张收条虽是真实的，但40000元款项实际分文未收。为证明该主张，原告向法庭出了一份4万元作废证明，内容为“证明王利军收旧学校款给北师村打4万收据作废”，落款为：经手人、证明人石义新、王成才、王作磊2006年5月11号，并签有村委公章。被告对该证明不予认可。经向证明落款经手人石义新（原村主任）、王成才（时任村委委员）、王作磊（时任村文书）调查，三证人均表示对作废声明如何形成不知情，自己不是经手人，内容签名不是本人所写，证明不具真实性。证人同时证明当时村委公章管理混乱，还证明原、被告签订旧学校转租协议系由村两委研究决定。
庭审中，为证明向原告支付转租费的情况，被告还提交了2005年4月20日原告为被告出具的证明条，内容为：“今收到北师村租赁费捌仟元整（计一年）（注包括写字台、联帮椅、炉子、床铺等）王利军”。原告质证称，该8000元是本案转租协议签订前被告使用其房子及其他物品的租金，不是老学校转租被告后的转租费。
以上事实，有相应合同书、协议书、转租协议、收款条、证明、记账凭证、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，被告北师村委在所属第三人三联小新建搬迁后，为筹措资金偿还工程欠款，决定由第三人与原告王利军签订承包合同书，将原旧学校承包（实为租赁）给原告使用，原告承租一段时间后经修缮又将旧学校转租给被告，事实清楚。虽然从形式上看承包合同书上的发包人第三人三联小不是旧学校的所有人，被告也否认承包给原告是村委的意思表示，但后来被告村委与原告签订转租协议的事实构成被告对原承包合同的追认，且有原村干部证明转租协议的签订系经村两委研究决定。故原告与第三人签订的承包合同及原、被告签订的转租协议均是原、被告的真实意思，除部分约定违反法律规定无效外，其余基本内容均为有效，双方应继续履行。被告主张原告与第三人恶意串通，不能成立。根据合同法第二百一十四条的规定，原、被告之间的租赁关系应在二十年内有效，超过二十年的部分无效，即原承包实为租赁合同的有效期间为自2004年8月20日至2024年8月19日止，共20年；转租协议的有效期间为自2005年6月16日至2024年8月19日，共19年2个月零3天。
根据第三人为原告出具的6万元承包款收条、证人王作俭的证言及第三人陈述，原告于2004年9月29日支付被告村委6万元承包款并通过第三人随即转交新校建筑方王作俭以抵顶村委欠款的事实存在。而按照原承包合同书上“50年承包费6万元”的本意，应是每年承包费1200元，20年有效期的应交承包费应为24000元，即原告多支付承包费36000元，被告应予返还。
转租协议签订后，原告先后三次收取被告转租费55000元，事实清楚，由原告为被告出具的收条、证明条、村委记账凭证等证据证实。原告主张其中4万元未实际收到，缺乏真实有效证据证实，本院不予采信。关于被告主张的于2005年4月20日支付给原告的租赁费8000元也是本案转租费的问题，因此时双方尚未签订转租协议，对被告的该项主张本院不予采信。同样，按照转租协议约定“至2054年8月19日共49年2个月零3天转租费10万元”的本意，应是每年转租费2033.65元（10年／49.1726年），19年2个月零3天有效转租期间的租赁费应为38990.36元，而仅至2006年3月22日原告已两次收取被告转租费共4万元，基本履行了转租协议中“2007年6月底前全部付清转租费”的约定，即被告在转租费支付时间上并无根本违约，原告据以解除转租协议的理由不能成立，本院不予支持。另一方面，被告多支付转租费16009.64元，原告应予返还。同时，因原、被告对导致承包合同和转租协议的部分无效均有过错，故双方因多付承包费和转租费而造成的经济（利息）损失应各自自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第九十条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告王利军与被告新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会关于本村三联小旧学校的承包（实为租赁）合同和转租协议均为有效合同，有效期间分别自2004年8月20日和2005年6月16日至2024年8月19日。
二、被告新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会向原告王利军返还多收“承包费”36000元。
三、原告王利军向被告新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会返还多收转租费16009.64元。
以上二、三项相抵后，被告新泰市青云街道办事处北师店村村民委员会向原告王利军返还19990.36元，限于判决生效后十日内履行。
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告负担；反诉费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 王安贵
人民陪审员 吕红新
人民陪审员 李树坡
二〇一五年六月十二日
书 记 员 高倩倩