广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终205号上诉人（原审被告）：李圆圆，女，1986年7月1日出生，汉族，住柳州市。被上诉人（原审被告）：柳州市名晟房地产开发有限责任公司。住所地：融安县长安镇新民一区***号。法定代表人：韦毅松。诉讼代表人：广西君行律师事务所，柳州市名晟房地产开发有限责任公司管理人。负责人：卢凌，广西君行律师事务所主任。委托诉讼代理人：余桂兰，广西君行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王溪予，广西君行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：柳州银行股份有限公司融安支行。住所地：融安县大桥东路*号*栋*层*****号***号。负责人：许峰，该行行长。委托诉讼代理人：徐菘培，该行员工。委托诉讼代理人：吴萍，该行员工。上诉人李圆圆因与被上诉人柳州银行股份有限公司融安支行、柳州市名晟房地产开发有限责任公司关于借款合同纠纷一案，不服广西融安县人民法院（2016)桂0224民初82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李圆圆上诉请求：请求上级人民法院依法撤销融安县人民法院（2016)桂0224民初82号民事判决，改判其无偿还责任。事实和理由：该案件事实不清，证据不足。上诉人根本没有购房的真实意思表示，上诉人与被上诉人签订的合同，是被欺诈的情况下签订的房屋买卖合同和银行的借款合同。上诉人丈夫的老弟于波任职于柳州市名晟房地产开发有限责任公司，于波就对上诉人称用上诉人的名字买房，用以完成任务，购房合同签订，是为了帮亲戚忙，没有正常的购房过程，后来又骗本人去银行签字，上诉人根本不知道合同的内容，买房借款的事情其实就是于波公司的行为，没有真实购房，购房贷款合同不是真实的意思表示，与本人无关。于波因涉嫌诈骗已经被拘留，故该案件应该查清刑事部分事实再审民事。故提出上诉，请求人民法院依法改判。另外，1、该案件涉及刑事案件，且犯罪嫌疑人已经被刑事拘留。2、我从没有买过房开对的房子，我没有看过合同内容就签字，只是帮忙朋友签字，我没有购房行为怎么会有还房贷的情况。柳州市名晟房地产开发有限责任公司答辩称：我们认为一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院维持原判。柳州银行股份有限公司融安支行答辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，认为一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉。柳州银行股份有限公司融安支行向一审法院起诉请求：1、解除其与李圆圆签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：2012年柳行融安房贷第046号）；2、李圆圆偿还其贷款本金306992.56元，利息、罚息及复利14686.39元，合计321678.95元（利息暂计至2015年5月25日，之后利息另计）；3、李圆圆以其抵押的位于融安县长安镇新民一区580号名晟陆号公馆22层XXX号房屋的所有权处置后所得的价款优先用于清偿其全部贷款本息及实现债权所产生的费用，并对其未获清偿的债权承担连带偿还责任；4、柳州市名晟房地产开发有限责任公司对以上债务承担连带偿还责任；5、被告方承担本案的诉讼等有关的全部费用。一审法院认定事实：2012年12月6日，柳行融安支行与李圆圆、名晟公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：2012年柳行融安房贷第046号），合同主要约定:借款人（抵押人）李圆圆、贷款人柳州银行股份有限公司融安支行、保证人柳州市名晟房地产开发有限责任公司；借款金额为330000元；还款方式为等额本息还款法，每月还款日为25日；贷款期限为2013年1月5日至2037年12月6日。抵押物为位于融安县长安镇新民一区580号名晟陆号公馆22层XXXX号房屋；借款人委托贷款人将贷款资金划入柳州市名晟房地产开发有限责任公司在柳州银行股份有限公司融安支行的开户账号：740002011010700000190。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，贷款人可以宣布本合同项下的贷款本息立即部分或者全部提前到期，主动从借款人开立在柳州银行各营业机构的全部存款账户中扣收，并通过各种形式向借款人及担保人追索。对于逾期贷款（借款人为按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行。罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿为止。对不能按时支付利息，按罚息率计收复利。保证人为阶段性连带责任保证：保证期间为借款人的债务履行期届满之日起两年，但是自借款人办妥本合同第五条下抵押担保的抵押登记手续并且贷款人已经收到其为第一顺序抵押权人的他项权证正本之日起，保证人的保证责任自动解除，但是对于在该日之前已经到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或及借款人的违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。借款人没有依照借款人合同规定履行债务的，在保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任，可以要求保证人通过无条件回购抵押物等各种形式承担保证责任。柳行融安支行、李圆圆及名晟公司均在上述合同签字摁手印或盖章。2012年12月13日，柳行融安支行与李圆圆到融安县房产管理局对抵押物办理预购商品房贷款抵押登记【融商房押字（2012）第0673号】。柳行融安支行于2013年1月5日将贷款330000元转入名晟公司的账号740002011010700000190。从2014年10月25日起，李圆圆未按照约定偿还每月贷款本息。柳行融安支行认为李圆圆逾期还款行为已经构成违约，为维护其合法权益，于2016年1月20日向人民法院起诉。另查明，名晟公司向一胜一负（一审法院？）申请破产，该院于2015年1月4日受理后，经报柳州市中级人民法院根据确定的管理人名册顺序指定管理人，于2015年1月14日指定广西君行律师事务所作为柳州市名晟房地产开发有限责任公司管理人；并于2015年8月20日宣告该公司破产。名晟公司管理人认定柳行融安支行申报包含本案在内的债权登记数额为13850283.59元。柳行融安支行分别于2014年9月18日、2014年9月26日从名晟公司所在柳行融安支行开户账号的保证金中直接代付李圆圆应付的本息共计18779.86元。另查明，李圆圆于2016年1月30日收到该院依法送达的起诉状副本。本案争议焦点是：一、柳行融安支行与李圆圆签订的《个人购房担保借款合同》是否予以解除；二、李圆圆是否应当偿还柳行融安支行贷款本息及具体数额；三、柳行融安支行是否对本案涉诉房屋行使抵押权；四、名晟公司在本案中是否应当承担连带清偿责任。一审法院认为，针对争议焦点一。柳行融安支行与李圆圆签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。依法有效成立的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。柳行融安支行已经按照合同约定将贷款转入名晟公司的账号，但是李圆圆未按照合同约定期限还本付息，其逾期还本付息的行为已构成违约，柳行融安支行有权按照合同约定宣布本合同项下的贷款本息立即到期，其实质是解除《个人购房担保借款合同》。故柳行融安支行诉请解除与李圆圆签订的《个人购房担保借款合同》，既符合合同约定，又符合法律规定，应当予以支持。在本案中，李圆圆于2016年1月30日收到该院依法送达的起诉状副本，视为其知晓柳行融安支行主张解除合同的事实，故柳行融安支行与李圆圆的《个人购房担保借款合同》已于2016年1月30日解除。针对争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，解除合同后不影响合同中结算和清理条款的效力。在本案中柳行融安支行与李圆圆签订的《个人购房担保借款合同》予以解除后，不影响合同中对于偿还贷款、利息、罚息及复利的约定，故现在柳行融安支行要求李圆圆偿还尚欠贷款本金及利息（含罚息及复利）的请求，符合法律规定，该院予以支持。李圆圆偿还柳行融安支行贷款本金应为306992.56元、利息（含罚息及复利）14686.39元，合计321678.95元（利息暂计至2015年5月25日），之后利息（含罚息及复利）应当从2015年5月26日起按照《个人购房担保借款合同》约定计算至本判决生效确定的履行之日止。针对争议焦点三。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，柳行融安支行作为位于融安县长安镇新民一区580号名晟陆号公馆22层XXXX号房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。故该院对于柳行融安支行主张李圆圆以其抵押的位于融安县长安镇新民一区580号名晟陆号公馆22层2204号房屋的所有权处置后所得的价款优先用于清偿其全部贷款本息及实现债权所产生的费用，因该主张不符合法律规定，不予支持。针对争议焦点四。根据最高人民法院《关于适用经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、柳州银行股份有限公司融安支行与李圆圆签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：2012年柳行融安房贷第046号）于2016年1月30日予以解除；二、李圆圆偿还柳州银行股份有限公司融安支行贷款本金306992.56元及利息14686.39元，合计321678.95元（利息暂计至2015年5月25日），之后利息（含罚息及复利）应当从2015年5月26日起按照《个人购房担保借款合同》约定计算至本判决生效确定的履行之日止；三、柳州市名晟房地产开发有限责任公司对李圆圆尚欠柳州银行股份有限公司融安支行贷款本金306992.56元及利息5584.31元承担连带清偿责任；四、驳回柳州银行股份有限公司融安支行的其他诉讼请求。一审案件受理费7898元，由被告覃建文负担，被告柳州市名晟房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。本案当事人在二审均无新证据提交。本院经审理确认一审判决认定的事实。本院认为，柳行融安支行与李圆圆签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。柳行融安支行已经按照合同约定将贷款转入名晟公司的账号，但是李圆圆未按照合同约定期限还本付息，其逾期还本付息的行为已构成违约，柳行融安支行有权按照合同约定宣布本合同项下的贷款本息立即到期，其实质是解除《个人购房担保借款合同》。故柳行融安支行诉请解除与李圆圆签订的《个人购房担保借款合同》，既符合合同约定，又符合法律规定，予以支持。在本案中，李圆圆于2016年1月30日收到该院依法送达的起诉状副本，视为其知晓柳行融安支行主张解除合同的事实，故柳行融安支行与李圆圆的《个人购房担保借款合同》已于2016年1月30日解除。一审法院上述认定正确，本院依法予以确认。一审法院对李圆圆应偿还给柳行融安支行的本金及利息，以及名晟公司对李圆圆承担的债务承担连带偿还责任的认定和判决正确，本院依法予以维持。关于李圆圆签订购房合同是否属于其真实意思表示的焦点，李圆圆上诉提出，签订购房合同，是为了帮亲戚于波的忙，没有正常的购房过程，于波后来又骗其去银行签字，其根本不知道合同的内容，买房借款的事情其实就是于波公司的行为，没有真实购房，购房贷款合同不是真实的意思表示，与其本人无关。本院认为，李圆圆系具备完全民事行为能力的成年人，其本人应当知道签订购房合同、借款合同的法律后果，其应当承担因此产生的法律责任，况且房屋属于比较特殊的物权，李圆圆称其行为不是其真实意思表示的上诉理由依法不能成立。李圆圆在本案中实施的民事法律行为的事实清楚、证据充分，依照程序可以进行判决。综上所述，李圆圆提出的上诉理由依法不能成立，其上诉请求依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6125元（李圆圆已预交），全部由上诉人李圆圆负担。本判决为终审判决。审 判 长  古龙盘审 判 员  黄智文代理审判员  翁春亚appoint二〇一七年六月二书书记员黄媚