广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0983民初2215号
原告黄耀志，男，1981年8月16日出生汉族，住信宜市新里开发区，。
委托代理人梁群（系原告黄耀志的妻子），女，1983年1月29日出生汉族，住信宜市新里开发区，。
委托代理人梁启富，男，1964年9月8日出生汉族，住信宜市，、。
被告信宜市中信房产置业有限公司（统一社会信用代码：91440983777831145A），住所地：信宜市东镇街道塘面开发区金璟花园。
法定代表人陈宏昌，该公司董事长。
委托代理人李龙周，广东粤茂律师事务所律师，。
原告黄耀志诉被告信宜市中信房产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告黄耀志的委托代理人梁群、梁启富，被告信宜市中信房产置业有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄耀志诉称，2013年9月12日，原告向被告购买其开发的位于信宜市××里开发区××单元××公寓××房，原、被告签订的商品房买卖合同和认购协议书约定，房屋的投影面积130.24平方米、分摊面积19.5平方米，合计销售面积149.74�方米，每平方米价款4100元，总房款613934元。原、被告于2013年9月12日签订的《中兴公寓商品房认购协议书》中的第三条、第四条和于2013年11月16日签订的《中兴公寓商品房买卖合同》第七条第4项、第九条，被告没有提供政府、税务等职能部门允许其收费的文件和标准，就向原告收取费用，违反了法律法规。在2013年9月前，原告不知道涉案房屋的《房地产他项权证》，被告没有明确告知原告，不知涉案房屋的实际面积与合同约定的面积存在误差。2013年7月，原告到信宜市房地产管理局查阅和复印该涉案房屋的《广东省房地产权证》，该房地产权证中的“信宜市房地产查丈测绘登记表”中载明：合计建筑面积为139.81平方米，套内建筑面积为118.34平方米，分摊面积21.47平方米。这比合同约定的套内面积149.74平方米少了9.94平方米，已超出法律规定3%的4.49平方米，被告应双倍返还给原告。被告出售商品房故意扩大认购协议中楼房面积，可房产证内的面积却缩水减少，不断从中非法谋取利益，造成原告经济损失112296.50元，该损失即是原告在购房时多支付了购房款，比合同约定的套内面积149.74平方米少了9.94平方米，已超出法律规定3%的4.49平方米，被告应双倍返还房价款81508元（9.94平方米×4100元/平方米）×2倍；被告收取契税18418元，多收了契税13251.97元（被告收取契税18414元-信宜地方税务局应征本户契税5166.03元）；被告收取办证费15190.20元，多收了办证费15110.20元（被告收取办证费15190.20元-80元/户，法规允许唯一收费），被告多收的办证费应退还；被告收取房地产维修基金4492.20元（30元/㎡×149.74㎡）也不合理，因为商品房顾名思义就商品，推出市场销售，就必须有义务向消费者提供合格的产品，否则禁止上市，而被告收取该维修基金不合理，维修基金应从双方约定价格中扣取的，不是以自己产品不合格为由将维修基金强加给销售者，将自己产品质量不合格依法属自身义务责任却非法转嫁于消费者，原告完全不合理、不合法，该费应返还；预收一年物业费864元、电梯费720元是未产生的费用，被告从确认认购协议之日起至一年费用，完全无法律依据，应从每户单元入住之日起至一年费用，应专款专用，并存入户业主委员会集体账户不是个人账户，且所使用费用经户主推举代表进行严格核算，必须公开、透明，被告该费用存入自己账户，任其挥霍无度，不合法的应返还。综上，被告多收取原告的费用合计115946.37元（楼房面积多收房款81508元+多收契税13251.97元+多收办证费15110.20元+多收房屋维修基金4492.20元+从订合同确认之日起预收房屋一年物业费864元/年+从订合同确认之日起预收房屋�年电梯费720元/年），被告应予依法返还给原告。被告以按套计价售房为由而面积缩水明显不当，属违约行为，应当承担违约偿还责任。特别是原、被告于2013年9月12日签订的《中兴公寓商品房认购协议书》中的第三条、第四条和于2013年11月16日签订的《中兴公寓商品房买卖合同》第七条第4项、第九条，被告没有提供政府、税务等职能部门允许其收费的文件和标准，就向原告收取费用，违反了法律法规。法院应予依法撤销，并确认该条款无效。按有关法律规定，住宅的面积在90平方米以下的收取房产契税1%，在90平方米以上收取1.5%，被告收取3%，违反了法律规定；在办证费方面进行多收费，乱搭车收费；在公摊面积方面也没有任何依据计收；在卖房方面也没有实行明码标价，没有按有关部门规定收费。根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》及最高人�法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条的有关规定，被告应偿还。原告认为，商品房买卖无论是按套计价，还是按面积计价，房屋面积均应作为合同重要条款予以明确约定，否则无法保证交易的安全。本案中，原、被告对合同约定的面积与价款是对价统一的，原告按合同约定价款支付购房款后，被告也应按合同约定的房屋楼层、结构、面积交付房屋给原告。被告违反了《中华人民共和国民法通则》第九十二条、一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告的行为和收费完全是不当得利，应依法全额返还给原告。原告与被告多次协商无果，根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起民事诉讼。�请求法院判决：一、撤销原、被告于2013年9月12日签订的《中兴公寓商品房认购协议书》中的第三条、第四条条款和于2013年11月16日签订的《中兴公寓商品房买卖合同》第七条第4项、第九条条款，并确认该条款无效；二、判令被告立即返还《中兴公寓各项收费指南》中按法律规定禁止收取或多收契税、面积、办证费、房屋维修基金、物业费等共计款115946.37元给原告；三、本案的一切诉讼费由被告承担。
原告黄耀志对其主张提供的证据有：1、黄耀志的《居民身份证》及《结婚证》复印件各一份；2、《中兴公寓各项收费指南》复印件一份；3、《中兴公寓商品房认购协议书》复印件一份；4、《中兴公寓商品房买卖合同》复印件一份；5、《房地产权证书》复印件一份；6、税收缴款书、收款收据复印件八份；7、《行政事业性收费》、《经营服务性收费》、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》复印件各一份；8、照片二张。
被告信宜市中信房产置业有限公司辩称，一、原告请求“撤销原、被告于2013年9月12日签订的《中兴公寓商品房认购协议书》中的第三条、第四条条款和于2013年11月16日签订的《中兴公寓商品房买卖合同》第七条第4项、第九条条款，并确认该条款无效”的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，应予驳回。1、原告请求撤销的上述协议条款及合同条款均是双方当时的真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，不属于无效的合同条款。2、原告如果要行使上述协议条款及合同条款的撤销请求权，应受法律规定的除斥期间的限制。本案中，原告请求撤销上述条款已经明显超过了法定的1年除斥期间，法院应驳回其该诉讼请求。二、原告请求“判令被告立即返还《中兴公寓各项收费指南》中按法律规定禁止收取或多收契税、面积、办证费、房屋维修基金、物业费等共计款115946.37元给原告”的诉讼请求同样是十分无理的，请求法院依法驳回。1、2013年9月12日双方签订的合同和认购协议中，均约定涉案商品房按投影面积共149.74平方米计算，而该房2016年6月23日办理房地产权证书时，由于房产局对面积的测量方法不是按投影面积，而是按建筑产权登记面积计算，导致房产证上登记的建筑面积为139.81平方米，与双方原购房合同（含协议书）约定的面积相差9.93平方米。这种情形，实质上是测量方法不同的原因造成的。如果原告坚持认为涉案的商品房的投影面积不够149.74平方米，我方可以申请法院委托专门的司法鉴定机构对涉案房屋的投影面积作实地测量，并作出鉴定报告。2、至于原告提到的契税、办证费、房屋维修基金、物业费等，均是双方《商品房认�协议书》第三、四条约定以及双方签字确认的《中兴公寓各项收费指南》明确约定的项目和金额，这些约定条款并不违反法律的强制性规定，不属违法无效的情形，原告起诉要求退还显然是十分无理的。而且，人民法院之前的生效判决对这一类情形已作出生效判决，驳回了相关的退费请求，本案也应同理依法驳回！3、原告起诉请求退还上述款项，有些已超过诉讼时效期间。
被告信宜市中信房产置业有限公司对其答辩提供的证据有：1、银行存折复印件一页；2、税收缴款书复印件一份；3、发票复印件一份；4、票据复印件二份。
本院调查收集的证据材料有：信宜市房产管理局的《2010-2016年办证收费表》复印件一份及信宜市建设局、信宜市财政局的《关于调整交存首期住宅专项维修资金的通知》复印件一份。
综合全案证据及庭审笔录，本�查明并确认以下法律事实：
被告信宜市中信房产置业有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售，其在信宜市新里开发区中兴路开发中兴公寓住宅小区。2013年9月12日,被告信宜市中信房产置业有限公司作为出卖人（甲方）与原告黄耀志作为买受人（乙方）签订一份《中兴公寓商品房认购协议书》，该认购协议书的内容是：“甲乙双方就乙方购买中兴公寓商品房事宜，双方自愿、平等协商一致后达成下协议条款：第一条基本情况。（一）乙方所认购的商品房为甲方所开发的位于信宜市新里开发区二区第十一单元“中兴公寓”项目的A梯2102号房。（二）该套商品房投影面积130.24平方米，分摊面积19.5平方米，销售面积合计149.74平方米，每平方米计人民币大写肆仟壹佰元（小写：￥4100元）。第二条房价款与付方式。（一）该商品房按套计价出售，总房价款为陆拾壹万叁仟玖佰叁拾肆元（小写：￥613934元）。（二）乙方同意按照下列第种方式付款：①一次性付款。②按揭方式付款（含住房公积金）。（三）签订本认购协议书时，乙方向甲方支付商品房认购定金人民币拾万元（小写：￥100000元）。（四）二次置业业主按银行规定款项给甲方。甲方通知乙方，乙方必须在五天内持本认购书、定金收据到中兴公寓销售中心交付第一期房款，其中采用第①种方式的付总房款的80%（含定金），采用第②种方式的付总房款的30%（含定金）。并同时签署《中兴公寓商品房买卖合同书》、《中兴公寓前期物业管理协议书》。如不按时交清，作违约处理。如果乙方未按以上约定前来付款并签置合同，甲方有权把乙方认购的商品房另行处理而无通知乙方，而乙方已交付的定金，甲方不予退回。第三条办理房产证的费用。办理房产证的各项税费，根据信宜市人民政府相关部门的规定办理，即应该由出卖人承担的税、费由甲方承担，应该由购买人承担的税、费由乙方承担。第四条其它费用。1、单元楼梯出入口防盗门、彩色可视对讲系统、不锈钢报箱等共收取1000元/户。2、甲方收乙方水电安装费用共3000元。3、住宅专项维修基金按标准（信宜房产局指定）收费。4、包装修沙到套房费800元/套。5、装修垃圾清理运费200元/户。以上款项均在交房前付清。第五条乙方前来签署《商品房买卖合同书》时，请带备下列有关资料。①购买人身份证、户口簿；②配偶身份证、户口簿（未婚、离婚者免）、夫妻双方户口簿为同一本的只提供一本；③结婚证（未婚、离婚者免）；④收入证明（按样式）（一次性付款者免）；⑤外地户口要持满一年以上居住证。第六条违约责任。甲方违反本协议书，应向乙方双倍返还定金；乙方违反本协议书无权向甲方索回定金。第七条本认购书以双方签字或盖章乙方交付定金后生效。甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议内容与《商品房买卖合同》内容有冲突的，以《商品房买卖合同》为准。第八条本认购书一式两份，双方各执一份，两份具同等的法律效力。甲方：信宜市中信房产置业有限公司。代表（签字）：卢美娟。乙方（签字）：黄耀志。签订时间：2013年9月12日。”该认购协议书落款甲方处盖有“信宜市中信房产置业有限公司”的印章，并有卢美娟作为代表的签名；乙方处有黄耀志的签名。2013年9月12日,被告信宜市中信房产置业有限公司作为出卖人与原告黄耀志作为买受人签订一份《中兴公寓各项收费指南》，该收费指南的内容是：“一、签订《商品房买卖合同》时需交相关费用：1、契税：120㎡以上按总房价的3%收取，120㎡以下按总房价的1.5%收取，即18418元。2、办证费用：办房产证收费清单，预告登记费80元/户，即80元；期房评估费300元/户，即300元；抵押登记费80元/笔，即80元；办证登记费85元/户，即85元；测绘费100㎡以下120元，100㎡以上、200㎡以下（含200㎡）160元，200㎡以上、300㎡以下含（300㎡）200元，即160元；房地产咨询费按总房价5‰，即3069.6元；办证评估费按总房价5‰，即3069.6元；利用档案费150㎡以下50元/户，150以上300元/户，即50元；房屋代理费按总房价1.25%，即7674.1元；工本费15元/本，即15元；印花税按总房价0.5‰，即306.9元；办证附加费300元/户，即300元；总价15190.20元。3、物业维修基金：电梯楼30元/㎡,即30元/㎡×149.74㎡＝4492.20元；可视对讲系统及信箱：1000元/户；水电安装：3000元/户。（上述1、2、3三项费用均以现金收取。）二、收楼时所需交费用（物业管理）：1、收楼时预收一年的物业管理费864元（物业管理费0.48元/㎡）。2、预收一年的电梯分摊费720元（电梯分摊费用：二梯四户的3－4层每户每月28元，5－7层每户每月50元，8－10层每户每月60元，11层及11层以上每户每月70元；二梯八户的3－4层每户每月25元，5－7层每户每月40元，8－10层每户每月50元，11层及11层以上每户每月60元）。3、装修垃圾清运费：200元/户。4、装修保证金：1000元/户（装修一个月后，经验收合格后可退回）。5、可视对讲维护费：60元/年。业主基金：30元。装修用沙：800元。合计：45774.40元。涉及面积计费均以销售面积按建筑的结构外围水平投影面积计算（包括契税、物业维修基金等等）。销售员（签名）：卢美娟。客户（签名）：黄耀志。”该收费指南落款销售员处有卢美娟的签名；客户处有黄耀志的签名。2013年11月16日,被告信宜市中信房产置业有限公司作为甲方与原告黄耀志作为乙方签订一份《中兴公寓商品房买卖合同》，该商品房买卖合同的内容是：“双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖合同达成以下协议。第一条乙方所购房屋基本情况。该房位于信宜市××里开发区××单元××公寓××房，建筑投影面积为149.74㎡，（含公共房屋分摊面积在内），该房按整套方式出售，总金额为叁拾肆万肆仟肆佰零贰元整。第二条付款方法（本合同的房屋均以人民币结算）。1、签订本合同时乙方即交定金5万元，10天内交清套房总房款的30%（包括定金5万元在内），其余70%房款到甲方指定的农业银行办理按揭贷款手续。2、乙方需办理银行按揭贷款的甲方协助办理，有关按揭贷款的一切费用由乙方负责。3、选择按揭付款的客户在签订本合同后15天内，向银行提交按揭申请所需资料进行�审。如未按时向银行提交所需资料的，或由于乙方自身的原因导致银行按揭不获批准，乙方须在接到银行拒办理通知之日起3天内选择其他付款方式支付房款，否则视为乙方自动放弃购房，甲方有权对其预定之单位另行处置，所付定金及服务费不予退还。第三条交付期限。甲方应当在2014年2月1日前将房屋交付乙方装修使用。第四条违约责任。1、乙方在签订本合同15天内，必须按约定时限交足款项及携带相关资料到银行办理按揭手续，逾期者甲方有权解除合同并收回乙方套房另行处理，没收定金，退还已付房款。2、甲方如未按合同约定时间交房使用，按下列方式处理：（1）逾期超过30天、未超过60天的（含60天），甲方向乙方支付违约金，违约金按已收款每日万分之三计算，合同继续履行。（2）逾期超过60天后，乙方有权解除合同，从签订解除合同之日起30天内退已收�给乙方，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。（3）逾期免责原因：施工期间因下雨或不可抗力天气影响施工或其他外因影响施工的。第五条产权登记。房屋的使用期以土地证为准。车位不办理房产证。（只由甲方办理产权使用证明），使用期限与套房同步。第六条交房标准。1、甲方将套房的水安装到阳台，电安装到套房门口，每户一表。2、外墙：粘贴外墙砖。3、内墙：内墙和天花水泥砂浆批档。4、门：门由乙方自行安装。5、楼梯间：瓷片梯级，不锈钢扶手，墙体仿瓷批档光洁。第七条双方约定事项。1、乙方的房屋仅作住宅使用，不得擅自改变房屋的建筑主体结构、改变结构和用途。乙方未经甲方书面允许，不准随意更改卫生间、厨房或墙体位置，以免影响邻居及楼房的使用功能和安全，擅自更改引致邻居投诉或楼房使用障碍，甲方有权采取有效措施强�恢复原位，由此引起的损失由乙方负责。2、外墙、阳台、窗一律不得改动。3、乙方全权委托甲方办理及领取房产证。4、办理产权证等相关的手续费用按有关规定由甲方收取。第八条乙方须确保通讯地址及联系电话无误。如由于乙方的原因，引致甲方不能联系乙方而产生的任何损失，一概责任由乙方负责。第九条乙方已收到及阅读有关本公司提供的一切销售资料，清楚了解该销售资料内容，并对此提出异议及同意执行（本合同最终解释权归甲方所有）。第十条在双方签订本合同后，甲方若因任何理由致使该物业不能出售时，退还所收款项给乙方，同时本合同自动作废，双方权利义务即时结束。第十条本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，双方签订之日起即时生效。甲方：信宜市中信房产置业有限公司。法定代表人：黎江琼。乙方：黄耀志。2013年11月16日。”该商品房买卖合同落款甲方处盖有“信宜市中信房产置业有限公司”的印章，并有黎江琼的印章；乙方处有黄耀志的签名。在签订上述《中兴公寓各项收费指南》后，原告于2013年9月15日向被告支付了契税18418元、办证费15190.20元、物业管理维修基金4492.20元、可视对讲系统及信箱款1000元、水电安装费3000元、预收一年物业管理费864元、预收一年电梯分摊费720元、装修垃圾清运费200元、装修保证金1000元、可视对讲维护费60元、业主基金30元、装修用沙款800元，共计45774.40元。在签订上述《中兴公寓商品房买卖合同》后，原告向被告支付了涉案商品房的房屋价款613934元，被告已将涉案商品房交付给原告使用。
另查明，2016年6月23日，被告到信宜市房地产管理局为原告办理了上述涉案商品房的《房地产权证》（证号：粤房地权证信房字第××号）。该《房地产权证》登记的内容是：房地产权属人为黄耀志，房屋性质为私有，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，房屋编号为44098300124732737493313498，登记时间为2016年6月23日，房屋座落为信宜市××里开发区××路××公寓××房，房屋结构为框架，层数为25层，建筑面积为139.81平方米，套内建筑面积为118.34平方米。该《房地产权证》内附有房屋分户平面图，平面图上标注有该套商品房的具体尺寸，并写明权属人为黄耀志，座落为信宜市××里开发区××路××公寓××房，层数为25层（含地下室两层），四界至为东至共墙A01房、南至共墙空间、西至共墙空间A03房、北至共墙梯间、通道，用途为住宅，方式为购买，套内建筑面积为118.34平方米，共有分摊面积为21.47平方米，建筑面积139.81平方米，委托测绘人为黄耀志，测绘人为温瑞毅，测绘单位为信宜市房地产测绘所，日�为2016年5月16日。在签订上述《中兴公寓商品房买卖合同》后，被告因代原告办理涉案商品房的房屋所有权转移登记等有关事项，从原告预交的款项中代为支付了相关费用，其中：预付契税18418元，实际支付契税5166.03元，多收契税13251.97元（预付契税18418元－实际支付契税5166.03元）；预付办证费15190.20元，实际支付办证费85元（登记费80元＋印花税5元），多收办证费15105.20元（预付办证费15190.20元－实际支付办证费85元）；预付物业管理维修基金4492.20元，实际支付物业管理维修基金4194元，多收物业管理维修基金298.20元；原告于2013年9月15日预付一年的物业管理费864元及电梯分摊费720元共1584元，被告于2014年11月22日将涉案商品房交付给原告使用，该1584元已作2014年应付的物业管理费864元及电梯分摊费720元共1584元。综上，原告多收了契税13251.97元、办证费15105.20元、物业管理维修基金298.20元共28655.37元。2016年11月11日，原告黄耀志具状诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。庭审中，原、被告一致确认涉案商品房的投影面积为149.74平方米，涉案商品房的实际房屋价款以《中兴公寓商品房认购协议书》约定的房屋价款为准，即涉案商品房的实际房屋价款为613934元。此外，原告在庭审中明确其第二项诉讼请求为：请求被告返还多收的房屋价款81508元（4100元/平方米×9.94平方米×2）、契税13251.97元（18418元－5166.03元）、办证费15110.20元（15190.20元－80元）、物业管理维修基金4492.20元、预收一年物业管理费864元、预收一年电梯分摊费720元共115946.37元，对被告按《中兴公寓各项收费指南》约定收取的其他款项没有意见。
本院认为，原告黄耀志与被告信宜市中信房产置业有限公司分别于2013年9月12日签订《中兴公寓商品房认购协议�》、2013年9月12日签订《中兴公寓各项收费指南》、2013年11月16日签订《中兴公寓商品房买卖合同》，约定原告以价款613934元购买被告位于信宜市××里开发区××路××公寓××房商品房，该认购协议书、收费指南、买卖合同均是商品房买卖合同的组成部分,是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。
关于原告请求撤销原、被告于2013年9月12日签订的《中兴公寓商品房认购协议书》中的第三条、第四条条款和于2013年11月16日签订的《中兴公寓商品房买卖合同》第七条第4项、第九条条款，并确认该条款无效的问题。本案中，原、被告于2013年9月12日签订的《中兴公寓商品房认购协议书》中的第三条约定“第三条办理房产证的费用。办理房产证的各项税费，根据信宜市人民政府相关部门的规定办理，即应该由出卖人承担的税、费由甲方承担，应该由购买人承担的税、费由乙方承担。”和第四条约定“第四条其它费用。1、单元楼梯出入口防盗门、彩色可视对讲系统、不锈钢报箱等共收取1000元/户。2、甲方收乙方水电安装费用共3000元。3、住宅专项维修基金按标准（信宜房产局指定）收费。4、包装修沙到套房费800元/套。5、装修垃圾清理运费200元/户。以上款项均在交房前付清。”原、被告于2013年11月16日签订的《中兴公寓商品房买卖合同》中第七条第4项“第七条双方约定事项。4、办理产权证等相关的手续费用按有关规定由甲方收取。”和第九条约定“第九条乙方已收到及阅读有关本公司提供的一切销售资料，清楚了解该销售资料内容，并对此提出异议及同意执行（本合同最终解释权归甲方所有）。”从上述合同条款约定的内容来看，这是原、被告对被告代办涉案商品房的房屋所有权�移登记及其他有关事项，应如何预交相关费用的合同条款，该些合同条款是商品房买卖合同的组成部分,是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”和第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的有关规定，上述合同条款不存在合同条款无效的情形，也不存在合同条款可变更或者可撤销的情形，原告请求撤销上述合同条款，并确认上述合同条款无效，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。
关于原告请求被告返还多收的房屋价款81508元的问题。本院评述如下：一、原、被告于2013年9月12日签订的《中兴公寓商品房认购协议书》，第一条约定涉案商品房的投影面积130.24平方米，分摊面积19.5平方米，销售面积合计149.74平方米，每平方米计人民币4100元；第二条约定涉案商品房按套计价出售，总房价款为613934元。原、被告于2013年11月16日签订的《中兴公寓商品房买卖合同》，第一条约定涉案商品房的建筑投影面积为149.74平方米（含公共房屋分摊面积在内），按整套方式出售。从上述合同条款的内容来看，原、�告之间约定的涉案商品房销售面积149.74平方米，实际上是指涉案商品房的投影面积149.74平方米，这是原、被告约定的涉案商品房计价面积，也就是说原、被告约定涉案商品房是按投影面积149.74平方米计算房屋价款的，这是原、被告协商一致的情况下形成，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。二、根据上述合同条款约定的内容来看，原、被告约定涉案商品房按投影面积149.74平方米计算房屋价款，该商品房单价为每平方米4100元，总价款为613934元。本案中，原告已按合同约定付清了房屋价款613934元给被告，被告也按合同约定将涉案商品房交付给原告并办理了房屋产权证，双方已按合同约定履行完毕。根据信宜市房地产管理局核发的《房地产权证》显示，涉案商品房的建筑面积139.81平方米，其中套内建筑面积118.34平方�、共有分摊面积为21.47平方米，该建筑面积139.81平方米不是原、被告约定的涉案商品房计价面积。由于投影面积和建筑面积两者明显不属于同一概念，不能等同，原告以涉案商品房的房地产权证中登记的建筑面积为139.81平方米从而主张涉案商品房的面积比合同约定的149.74平方米少9.94平方米，理据不足，故本院不予采纳。本案中，原、被告在庭审中一致确认涉案商品房的投影面积为149.74平方米，符合合同约定的投影面积149.74平方米。因此，原告请求被告返还多收的房屋价款81508元，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于原告请求被告返还多收的契税13251.97元、办证费15110.20元、物业管理维修基金4492.20元、预收一年物业管理费864元、预收一年电梯分摊费720元共34438.37元的问题。本案中，原告于2013年9月15日向被告支付了契税18418元、办证费15190.20元、物业管理维修�金4492.20元、预收一年物业管理费864元、预收一年电梯分摊费720元共39684.40元，被告于2016年6月23日为原告办理了涉案商品房的《房地产权证》。在签订上述《中兴公寓商品房买卖合同》后，被告因代原告办理涉案商品房的房屋所有权转移登记等有关事项，从原告预交的款项中代为支付了相关费用，其中：预付契税18418元，实际支付契税5166.03元，多收契税13251.97元（预付契税18418元－实际支付契税5166.03元）；预付办证费15190.20元，实际支付办证费85元（登记费80元＋印花税5元），多收办证费15105.20元（预付办证费15190.20元－实际支付办证费85元）；预付物业管理维修基金4492.20元，实际支付物业管理维修基金4194元，多收物业管理维修基金298.20元；原告于2013年9月15日预付一年的物业管理费864元及电梯分摊费720元共1584元，被告于2014年11月22日将涉案商品房交付给原告使用，该1584元已作2014年应付的物业管理费864元及电梯分摊费720元共1584元。综上，原告多收了契税13251.97元、办证费15105.20元、物业管理维修基金298.20元共28655.37元，被告应向原告退还28655.37元，原告主张被告退还超过28655.37元的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告信宜市中信房产置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还多收的契税13251.97元、办证费15105.20元、物业管理维修基金298.20元共28655.37元给原告黄耀志。
二、驳回原告黄耀志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2618元（原告黄耀志已预交），由原告黄耀志负担1971元，被告信宜市中信房产置业有限公司负担647元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 黄方强
审 判 员 万彩凤
人民陪审员 林 辉
二〇一七年三月二十日
书 记 员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和由关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。