广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5542号
上诉人（原审原告）：蒋小形，住所地浙江省台州市椒江区。
委托代理人：赵立强，广东法广律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：皮叶红，住所地湖南省沅江市。
委托代理人：张友学，广东君孺律师事务所律师。
上诉人蒋小形因与上诉人皮叶红租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法松民初字第738号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
蒋小形原审诉讼请求：1、依法确认蒋小形、皮叶红双方于2013年4月9日所签订的《铺位租赁合同》及《合同补充》无效；2、判决皮叶红返还蒋小形转让费180,000元；3、判决皮叶红赔偿蒋小形装修投入90,000元；4、判决皮叶红承担本案诉讼费用。以上合计人民币270,000元。
原审法院经审理查明，蒋小形、皮叶红于2013年4月9日签订《铺位租赁合同》，双方约定皮叶红出租位于深圳市宝安区松岗广深路松岗段XX号楼铺位给蒋小形使用，合同期为三年，从2013年4月16日至2016年4月l6日。此外，双方同时又签订《合同补充》，约定皮叶红不租给蒋小形将双倍返回蒋小形违约金18万/3年。2014年12月30日，蒋小形就系争商埔与房东签订新的租赁合同，在原地继续经营。双方当事人对以上租赁事实均予以确认。
又查，蒋小形主张支付了皮叶红18万元的转让费，皮叶红承认收取过款项，但认为是装修补偿款，并且对于具体收取金额多少无法确认。皮叶红无法提供租赁铺位的相关产权资料或者建设工程规划许可证。蒋小形主张其装修租赁铺位花费了人民币9万元，要求皮叶红赔偿因合同无法继续履行所支出的该笔装修费。
原审法院认为，因皮叶红未能举证证实系争铺位已在国土规划管理部门办理批报建的审批手续，更没有取得相关房屋产权证书，因此，皮叶红将系争铺位出租给蒋小形，违反了法律法规的强制性规定。蒋小形、皮叶红签订的《铺位租赁合同》及《合同补充》依法应认定为无效合同。
关于转让费的问题。蒋小形主张其向皮叶红支付的18万元系转让费，皮叶红对此不予认可。结合本案的实际情况及商业习惯，原审法院确认蒋小形向皮叶红支付的18万元属转让费。转让费是市场发展过程中的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰费用、承租人长期在该铺位经营的商业价值、承租人先行占有该铺位的垄断利息等多种不同性质的费用，在法律没有明确规定的情况下，可依交易习惯处理。系争租赁合同属无效合同，依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。至于转让费应否返还的问题，原审法院认为，转让费的性质应理解为与租赁期间相关联的款项，因此，虽然本案租赁合同为无效合同，但由于双方签订的租赁期限为三年，而蒋小形实际在该铺位已经营了19.5个月，故皮叶红应返还蒋小形与未履行期期间16.5个月相应的转让费，即人民币82,500元（180,000/元÷36个月×16.5个月）。
关于装修费的问题。蒋小形主张其对系争铺位的装修投入9万元。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中皮叶红明知系争铺位没有相关产权证或者建设工程规划许可证等资料，仍然将铺位转租给蒋小形，其主观过错较大，应承担主要责任；蒋小形在租赁系争铺位之时没有了解铺位的产权性质，其承担次要责任。因此，蒋小形应向皮叶红返还系争铺位，然后双方应就装修费的损失按过错程度承担相应的责任。但由于蒋小形已因与房东处重新签订租赁合同而取得系争铺位的承租权，即继续沿用原装修经营，蒋小形并未因合同无效而造成对铺位装修的投入的直接损失，结合蒋小形确为取得在原地继续经营而有额外付出及本案的实际情况，原审法院酌定皮叶红赔偿蒋小形装修损失10,000元。因此，蒋小形主张皮叶红赔偿装修费用90,000元的诉讼请求，原审法院支持合理部分。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定第二条，原审法院判决：一、蒋小形与皮叶红2013年4月9日签订的《铺位租赁合同》及《合同补充》无效；二、皮叶红于判决生效之日起三日内向蒋小形退还装让费人民币82,500元。三、皮叶红于判决生效之日起三日内向赔偿蒋小形装修费人民币10,000元。四、驳回蒋小形的其他诉讼请求。案件受理费人民币2,675元，由蒋小形承担人民币1,619元，皮叶红承担人民币1,056元。该费用蒋小形已预付，皮叶红将其承担部分费用迳付蒋小形。
上诉人蒋小形不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第二项与第三项，改判皮叶红向蒋小形返还转让费180000元，并赔偿蒋小形装修投入费用90000元。2、一审与二审全部诉讼费用由皮叶红承担。其上诉依据的事实和理由为：1、关于转让费返还的问题。蒋小形与皮叶红于2013年4月9日签订《铺位租赁合同》及《合同补充》，后蒋小形向皮叶红支付了180000元的转让费，庭审中皮叶红确认上述事实。因皮叶红所出租的铺位未在国土规划管理部门办理批报建的手续，也没有取得相关房屋产权证书，故《铺位租赁合同》及《合同补充》为无效合同。事实上上诉人皮叶红超过原合同期限转租给蒋小形。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还，从而使双方当事人之问的利益状态恢复到合同签订之前的状态。因此，皮叶红应将180000元的转让费全额退还给蒋小形。2、原审法院认为18万元属于转让费，且认定该转让费是与原租赁合同期间直接相关的费用，蒋小形认为该点不准确，第一，该转让费不在合同之中体现，属于商业的潜规则，涉嫌违法；第二，即便是一种商业惯例或习惯，那么这个转让费主要的价值应当体现在蒋小形承租该商铺之后，希望长久的经营下去所享有的优先权利。这种优先权利一般是指对业主的优先承租权，而不是指从第一手转租过来转租合同期间的权利，是指未来的权利。本案的租赁合同无效，那么这种长久的优先承租权在法律上就不存在。基于这个“权利”，对方收取了蒋小形18万元的费用，应当全额返还，一审不应当按比例判决返还。3、关于装修费用的问题。因皮叶红过错导致合同无效，使得蒋小形无法继续承租铺位，造成蒋小形90000元装修费的直接损失；对装修费损欠，皮叶红应依法予以全部赔偿。
上诉人皮叶红亦不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项。其上诉依据的事实和理由为：1、原审判决对蒋小形在本案所涉铺位上的经营时间认定错误：原审以蒋小形与涉案房屋管理人签订租赁合同的时间为节点、计算蒋小形的经营时间为19.5个月，属于错误认定事实：明显的事实是，蒋小形自2013年4月9日至今共计32个月的时间里，一直在该铺位经营，并且将继续使用下去。2、原审判决认定蒋小形装修损失9万元没有事实依据。首先，原告提交的为证明装修投入9万元的证据，无法证明其实际装修投入数额：蒋小形提交的证据中，装修合同和其他单据都是使用崭新的纸张，并非两年多前使用的纸张；装修公司成立于装修之后，却在公司登记成立之前的装修合同上加盖了该公司公章，属于伪造；蒋小形既不能提交银行取款证据来证明现金支付装修款、也不能提交银行转账证据证明转账支付装修款。其次，原审判决要求皮叶红以赔偿装修费的理由来承担所谓的额外支出，既缺乏事实依据，也违反了民事诉讼中不告不理的原则。原审认定“原告为取得在原地继续经营而有额外付出”错误：蒋小形在本案中与涉案铺位管理人签订租赁合同，并非是由于不能在原地继续经营，因为皮叶红完全可以继续承租该铺位并履行与蒋小形之间的转租合同，皮叶红同时承租的同一排铺位中连续的五间铺位，除蒋小形使用的涉案铺位外，其余四间至今还是由皮叶红在承租。由于蒋小形为了充分利用前期经营所形成的市场人气、更长的租赁期限更加有利于蒋小形长久经营、赚取更大利润，于是以更高租金为代价诱使铺位管理人与其签订租赁合同。本案所谓的额外支出并非是为了在原地“继续”经营，而是为了在原地“长久”经营，为换取更长久、更高额的获利而多交小额租金，对于蒋小形来说，不是损失，而是蒋小形积极追求的目标。原审判决将此认定为“原告为取得在原地继续经营而有额外付出”，与事实不符；同时蒋小形并未提出赔偿额外支出的诉讼请求，原审法院违反了民事诉讼中不告不理的原则。3、原审判决一方面认定蒋小形的装修没有产生直接损失，另一方面判决皮叶红赔偿蒋小形装修费一万元，自相矛盾。
针对蒋小形的上诉，皮叶红口头答辩称：1、关于转让费，蒋小形在第一次起诉时陈述的是支付店铺原装修装让费18万元，后面在第二次起诉的时候又变更为“装让费（行业中称为入场费或喝茶费）”，蒋小形对于所谓转让费的称呼一直都在变化，而皮叶红一直认为这18万元是对品牌装修的补偿，皮叶红也不认为是转让费，实际上是装修费。皮叶红认为蒋小形已经无法返还装修了，那么所谓的装修费也不应当返还。2、关于装修费用的问题，蒋小形在原审时根本就没有提出有效的证据予以证实，其所提出的证据当庭都已被驳回。综上，蒋小形的上诉请求均不能成立，请求本院驳回蒋小形的上诉请求。
针对皮叶红的上诉，蒋小形口头答辩称：1、皮叶红主张原转让店铺具有品牌店装修，这不符合事实。该点一审已查明。2、皮叶红认为蒋小形装修9万元没有事实依据，在一审时蒋小形的店铺还在，原审法院称如果有异议可以去现场察看，原审法院已去到店铺调查，但是没有进去。3、蒋小形与皮叶红基于无效合同实际使用了的时间确实是19.5个月，之后皮叶红与房东不再续租，蒋小形是被迫与房东重新签订合同的，蒋小形被迫付出了最高的资金，因此蒋小形付出了很大的代价。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案《铺位租赁合同》及《合同补充》违反了法律的强制性规定，为无效合同，原审认定正确，本院予以维持。
关于18万元的性质问题。《铺位租赁合同》未对该18万元进行约定，仅仅在《合同补充》中约定：“在合同期内，皮叶红不租给蒋小形双倍返回蒋小形违约金（18万/3年）（按合同期余下的比例双倍偿还给蒋小形）。”根据该违约金条款的约定，该18万元应当是保证蒋小形对涉案商铺享有三年的承租权，而且该约定也明确了即使合同未完全履行，蒋小形也不是绝对能收回全部18万元，应根据合同期余下的比例计算，因此，原审法院根据合同条款、商业惯例，认定该18万元为转让费，认定正确，本院予以维持。2014年12月30日，蒋小形就系争商埔与房东签订新的租赁合同，蒋小形与皮叶红的租赁关系只有19.5个月，而且涉案合同为无效合同，根据无效合同处理原则，原审法院依据合同履行情况判决皮叶红返还蒋小形未履行期期间16.5个月的相应转让费，处理正确，本院予以维持。
关于装修费的问题。本案涉案合同为无效合同，虽然双方对于合同无效均有过错，但蒋小形已因与房东重新签订租赁合同而取得系争铺位的承租权，即继续沿用原装修经营，蒋小形并未因合同无效而造成对铺位装修的投入的直接损失，因此也就不存在损失赔偿的问题，因此蒋小形关于赔偿90000元装修费的诉请没有事实依据，本院予以驳回。而且蒋小形并没有主张为取得原地继续经营支付额外付出要求赔偿的诉讼请求，根据不告不理的原则，原审法院将该额外付出酌定为10000元计算入装修损失内，没有法律依据，本院予以纠正。
综上，上诉人蒋小形的上诉理由不成立，本院予以驳回。上诉人皮叶红的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法松民初字第738号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法松民初字第738号民事判决第三、四项；
三、驳回上诉人皮叶红的其他诉讼请求。
四、驳回上诉人蒋小形的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币2,675元，由蒋小形承担人民币1858元，皮叶红承担人民币817元，一审案件受理费蒋小形已预付，皮叶红将其承担部分费用迳付蒋小形；本案二审案件受理费5350元，由蒋小形负担3000元，由皮叶红负担2350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年八月三十日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。