贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑观法民初字第634号
原告周佳勇，男，汉族，1972年6月1日生，住所地……。
委托代理人韦曦，贵州纵贯律师事务所律师。
被告贵州时开商贸有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区文昌南路文昌苑综合楼A楼10层4号，主要营业地贵州省贵阳市白云区白云南路1028号。
法定代表人黄纯奖，职务总经理。
委托代理人徐勇，贵州心海律师事务所律师。
原告周佳勇诉被告贵州时开商贸有限责任公司（以下简称时开商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李丽适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周佳勇委托代理人韦曦，被告时开商贸委托代理人徐勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周佳勇诉称，2013年12月17日，被告因经营需要而与原告签订了《房屋租赁协议》，该协议约定：原告将位于观山湖区中天会展城A5-1-A5-5号1层16号门面出租给被告，该门面的租期为2013年12月17日至2019年1月31日止，第一年月租金为13900元，以后的月租金按约定递增。同时协议约定承租人如果不按照约定支付租金达30日的，出租人有权要求承租人支付一个月房租作为违约金并有权解除合同，收回租赁房。合同签订当日，原告按照约定将租赁房屋交付给被告，被告也将第一年的租金及押金交付给原告。但在第一年租期届满后，被告拒不按约向原告交纳次年租金，原告认为被告拒不交租的行为已经构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。经原告多次催促无果，被告仍未支付租金。为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请求1、判令解除原被告之间签订的《房屋租赁协议书》；2、判令被告支付14730元的违约金；3、判令被告支付直至其返还房屋之日止的房屋占有使用费（截止至2015年3月30日房屋占有使用费为51555元）；4、判令被告支付直至其返还房屋之日止的物业管理费、水电费等费用（截止至2015年3月30日，以上以费用合计7429.7元）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告时开商贸辩称，第一，根据双方合同约定，被告履行了合同约定的提前一个月通知原告退租，并且被告和原告之间的房屋租赁协议已于2014年12月17日解除，双方权利义务终止；第二，被告在承租期间没有违约行为，我们提前退租已经承担了一个月的房租；第三，被告已经于2014年12月18日将房屋返还给原告，并不存在占用房屋的行为；第四，被告在承租房屋期间的物管费和水电费，已经缴清。
经审理查明，2013年12月17日，原告作为甲方（出租方）与被告（乙方，承租方）签订了一份《房屋租赁协议书》，约定原告将其所有的位于贵州省贵阳市观山湖区中天会展城A5-1-A5-5栋1层16号门面一间出租给被告使用，租赁期限从2013年12月17日起至2019年1月31日止，合同第十二条约定“经甲乙双方友好协商，上述该门面租金约定如下：2013年12月17日至2015年12月16日共计两年，月租金按人民币大写壹万叁仟玖佰元整支付，2015年12月17日至2016年12月16日共计壹年，月租金按人民币壹万肆仟柒佰叁拾元整支付，……”同时双方约定乙方向甲方支付13900元押金，押金在租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应当承担的违约赔偿外，剩余部分甲方应如数返还给乙方。对于违约责任，双方在合同第十一条约定“1、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租的，应提前壹个月通知对方并按壹个月房租租金作为违约金支付给对方，剩余租期内的租金和押金甲方应予退还。……”合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告则向原告支付了13900元的押金，同时通过网转方式向原告支付了第一年的租金163800元，该款根据双方合同约定月租金金额计算少3000元，被告表示少支付的3000元是原告少下来的，原告对此予以认可。2014年12月17日后，被告未向原告支付第二年租金，原告认为被告违反双方合同约定，遂诉至本院并提出诉请如前。
另查明，2014年9月23日，原告周佳勇向被告法定代表人黄纯奖借款6万元并出具借条一张，2014年10月29日，周佳勇与黄纯奖就该笔借款的归还问题以及上述房屋租赁费用等问题进行了电话短信联系，其中周佳勇短信“小黄，今年出奇的困难，房租也快到了，到时抵掉可好？”黄纯奖回复“周哥，但是我们总公司决定不做这个店铺了，想转让出去。十几个店当中，这个店很不理想。但是钱这个问题，当时你周哥你是说10号就可以给我还了。”周佳勇回复“是的，但今年业主也拖欠我工程款，都难。另外，转让必须得到我同意，合同里写得有的。”黄纯奖回复“嗯，所以周哥，我这边也提前跟你说一下会展城店这个事。所以周哥大概最迟什么时候能周转出资金呢？因为我们这边每个月底都要结款。”周佳勇回复“我有笔定期存款十一月二十一号到期。如果你们不想做了，我可以收回自己做。装修费可以座下来谈。”2015年1月8日，黄纯奖短信给周佳勇“周哥，我们于10月底通过口头的方式通知你解除租房合同，并于12月20日时间已搬离门面，公司与你的租赁关系已经解除。现你要求我公司承担自15年1月至15年2月的房租不合理。另外你也不能把我借给你的六万元钱与公司与你的租赁关系混为一谈。请你尽快把我借你的钱返还给我。谢谢。”
再查明，2015年3月30日，原告找到中天城投集团物业管理有限公司，要求该公司派员与原告一起前往本案中案涉商铺以便其收回该门面，双方到达后，由物业公司联系有开锁资质的单位将门锁打开，打开后发现门面内没有任何物品。之后，原告周佳勇将门面收回。
又查明，案涉商铺的物业管理费及产生的水电费由中天城投集团物业管理有限公司代为收取，根据该公司出具的《会展A1-A8商铺物管、水、电收费台账》记载，A5-1-16号周佳勇商铺有欠费情况，备注栏内写有“欠物管费1857元，欠水费27.5元，欠电费5545.2元，总计7429.7元，欠费时间：2014年1月至2015年3月”，其中物管费项目表格中2014年1月这一栏有“371.4”字样，2015年3月这一栏有“1485.6”字样，两栏数字相加为1857；电费项目表格中2014年11月这栏有“电度21958，用量3096，金额3715.20”字样，2014年12月这栏只有“电度23454”字样，2015年1月这栏有“电度23461，用量7，金额8.4”字样，2015年2月这栏有“电度23472，用量11，金额13.2”字样，另外该两月数字边有大括号并写有5532字样；水费项目表格中2014年11月这栏有“吨数26，用量5，金额27.5”字样。
上述事实，有当事人陈述、当事人身份证明、商品房买卖合同、房屋租赁协议书、《会展A1-A8商铺物管、水、电收费台账》、中天城投集团物业管理有限公司证明、照片、手机短信、收条、银行网上付款凭证等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证核实，足以认定。
本院认为，原、被告双方自愿签订《房屋租赁协议书》，对双方权利义务进行约定，协议内容不违反国家、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定诚实信用地履行各自的合同义务。在双方合同履行期限内，被告提前搬离该出租门面，并放弃已经支付的押金，同时通知原告与其解除房屋租赁合同，原告则收回该出租门面，双方已经用行为表明不再继续履行该合同，双方签订的房屋租赁合同已经解除，原告诉请解除合同的主张已无实际意义，本院不再支持。对于合同解除的时间，根据双方合同第十一条约定，在租赁期内，若承租方需提前退租，应提前1个月通知对方并按1个月房租租金作为违约金支付给对方，剩余租期内的租金和押金由出租方退还。被告认为其在2014年10月29日即已通过手机短信方式通知原告解除合同，但从其提交的短信内容来看，10月29日的短信中被告方仅表示了不打算继续租赁，“想转让出去”这一意思表示，并没有直接且明确地表示解除双方租赁合同，因此被告认为其已经按双方合同第十一条约定通知对方解除租赁合同与明事实不符，对于被告的该项辩解，本院不予采信；2015年1月8日，被告向原告发送的短信内容中明确表示解除双方租赁合同，也在短信中告知其已于2014年12月20日搬离门面，且从短信内容中可以看出原告应当知晓被告搬离的事实，并要求被告承担2015年1月及2月两个月的门面租金，综合上述事实，本院确认原、被告双方的房屋租赁合同于2015年1月8日解除。
对于原告诉请被告支付截止至2015年3月30日的房屋占有使用费51555元的主张，本院认为，在2015年1月8日，被告通过手机短信告知原告解除合同并搬离的事实，但原告在收到该短信后并未立刻到租赁门面处查看，而是在时隔近两个月后的2015年3月30日方邀请物管公司人员与其一起将门面收回，收回时门面内没有任何物品，表明被告应早于该时间搬离，原告在收回门面一事上存在怠于行使权利致使损失扩大的过错；对于被告提供的印有时间为2014年12月18日06：30的照片，本院认为，因照像机加印在照片上的显示日期是可调日期，且该照片系被告自行拍摄，又与被告短信中告知原告2014年12月20日搬离的时间相佐，故照片上所载日期不能证实就是被告搬离门面的实际时间，庭审中，被告提出其在搬离后曾通知原告接收门面，然原告未收取的意见，但其并未提交任何证据证实其在搬离时或搬离后立即通知了原告，或者将钥匙交付给相关人员，因此对于被告搬离的时间，本院同样确认为2015年1月8日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告支付的租金截止至2014年12月16日，之后未向原告支付任何费用，从2014年12月17日至2015年1月8日被告搬离这一期间，原、被告双方合同尚未解除，被告仍应继续承担支付租金义务，根据双方合同约定，2013年12月17日至2015年12月16日期间月租金为13900元，即每天租金约为463元（按30日／月计算），2014年12月17日至2015年1月8日的房屋租金，本院现确认为10649元（463元×23天），应由被告承担，对于原告的该项主张，本院按此金额予以支持。
对于原告诉请被告支付违约金14730元的主张，根据双方合同约定，提前退租，承租人应向出租人支付1个月的房租作为违约金，承租人退租时月租金为13900元，对于原告的该项主张，本院按此金额予以支持，又因被告在租赁门面时向原告支付有13900元的押金，被告亦表示该押金即作为其违约的违约金不再要求原告退还，故对于原告的该项主张，由被告已经支付的押金进行冲抵，被告不再另行支付。
对于原告提出的要求被告支付截止至2015年3月30日的物业管理费、水电费等费用共计7429.7元的主张，根据原告提供的《会展A1-A8商铺物管、水、电收费台账》记载，案涉商铺截止至2015年3月30日有欠费情况，其中水费欠费系在2014年11月，共27.5元，此时门面由被告使用，该费用应由被告承担；物管费欠费中2014年有欠费情况，金额为371.4元，2015年1至3月总计欠费1485.6元，可以计算出案涉门面每月物管费约为495.2元，每日约为16.5元（按30天／月计算），因现确认原、被告双方于2015年1月8日解除租赁合同，被告于该日搬离门面，故2015年1月8日之后产生物管费应由原告自行承担，原告诉请的物管费本院确认为503.4元；电费欠费中，根据台账中记载内容，可以计算出每度电为1.2元，其中2014年11月欠费金额3715.2，2014年12月未记载欠费金额，但根据表内记载内容，可以计算出该月电费为1795.2元，此两月门面仍由被告使用，产生的电费应由被告承担，2015年1月产生电费8.4元，被告1月8日搬离，计算电费为2.24元（按30天／月计算），之后产生的电费应由原告自行承担。综上，被告应支付给原告的物管费、水电费合计6043.54元（其中水费27.5元，物管费503.4元，电费5512.64元）。庭审中，被告提出其已经向物管公司交清相应物管费及水电费，但未向本院提交交费凭证予以证实，故对于被告的该项辩解，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十七条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、被告贵州时开商贸有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告周佳勇2014年12月17日至2015年1月8日期间的房屋租金10649元；
二、被告贵州时开商贸有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告周佳勇租赁门面期间（截止至2015年1月8日）的物业管理费、水电费共计6043.54元；
三、被告贵州时开商贸有限责任公司向原告周佳勇承担违约金13900元（该款用被告已经向原告支付的押金冲抵，不再另行支付）；
四、驳回原告周佳勇的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取531元（已减半收取，原告预交），由被告贵州时开商贸有限责任公司负担500元，原告周佳勇负担31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 李 丽
二〇一五年八月四日
书记员 杨清雅