昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第2349号
原告：昆明市天昊物业管理有限公司
法定代表人：高英
住址：昆明市武成路天昊大厦19楼B-1
委托代理人：傅强，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。
被告：纳谦，男，汉族，1974年11月14日出生。
原告昆明市天昊物业管理有限公司诉被告纳谦物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后依法适用普通程序组成合议庭于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人傅强到庭参加了诉讼，被告经本院依法送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区X幢X单元X号房屋的业主，原告系该小区的物业服务公司。双方约定由原告提供物业服务，被告每月按照服务建筑面积支付物业服务费。但被告尚欠2005年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费8555.20元、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费等费用合计1333.80元。2014年初原告结束了对安康园住宅小区的物业服务。为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院请求依法判令被告：1.支付原告拖欠的物管费8555.20元、垃圾清运费、水池清洗费、太阳能热水费等费用合计1333.80元、违约金44746.64元，合计54635.64元（违约金支付至全部费用完毕为止）；2.承担本案的诉讼费用。
被告未提出答辩。
原告针对其诉讼请求向本院提交了下列证据：
1.营业执照、资质证书、组织机构代码证、房屋权属登记摘抄表各一份。证明原告具备相应物业管理资质及诉讼主体资格，被告系欠费房屋业主。
2.《安康园前期物业服务合同》、《安康园物业续聘协议》、《安康园前期物业管理服务协议》、《昆明市物业服务收费备案通知书》各一份、太阳能热水费收费单据九张。证明原告系安康园小区开发商聘请的前期物业管理公司，并且又分别与各户业主签订了物管合同，实际为业主提供了物业相关服务；证明服务协议中明确约定了物业管理服务费、车库管理费、水池清洗消毒费等费用的收费标准、交纳时间、逾期缴费的违约责任；证明服务协议中约定的收费已经进行了备案，具备合法性；证明涉案小区内约定俗称的太阳能热水费为3.45元／吨。
3.《催费通知》九份。证明原告一直发函给被告催缴物业费及其他相关费用。
被告未向本院提交证据。
本院认为：原告提交的所有证据（除证据2中太阳能热水费收费单据、证据3）来源合法、形式完备，本院予以认定。原告提交的证据2中的水费收费单据，该九张单据均系案外人的缴费单据、与被告无关，本院不予认定。至于原告提交的证据3，原告未能证明该通知被告已经收到，对该证据本院不予认定。
经审查，本院确认如下事实：
2005年1月18日，原告与案外人昆明华信房地产开发有限公司（下称华信房地产）签订《安康园前期物业服务合同》，约定由原告对昆明市西山区广福路安康园住宅小区提供物业服务。同年2月24日，原、被告签订《安康园前期物业管理服务协议》，约定被告接受原告对其所有的昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区X幢X单元X号房屋提供的物业管理服务，该房屋建筑面积为123.45㎡；被告交纳物业管理费及相关费用的开始时间为2005年7月1日，每月15日以前交纳；物业管理费为0.7元／月／㎡、自来水二次加压费为5元／户／月；水池清洗及消毒费为2元／户／月；被告逾期交纳相关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按应收金额每天3‰支付违约金。
2007年1月20日，原告与华信房地产签订《安康园（现名馨安院）物业续聘协议》，鉴于安康园住宅小区尚未成立业主委员会，2007年3月18日以后继续由原告对安康园住宅小区提供物业管理服务。同年10月16日，昆明市发展和改革委员会作出《昆明市物业服务收费备案通知书》，该通知明确昆明市发展和改革委员会同意原告物业服务收费标准多层按每月每平方米0.70元±10%范围内计收，二次加压供水费按昆发改价格函（2006）63号文件执行。
2014年4月29日，原告将被告就本案诉至本院。庭审中，原告主张水池清洗费为156元、违约金为849.35元；物业管理费为8555.20元、违约金为38545.64元；水泵运行费为495元，违约金为2230.25元；生活垃圾清运费为672.40元、违约金为3116.28元；太阳能热水费为10.40元，违约金为5.12元。上述水池清洗费、物业管理费、水泵运行费的计费期间均为2005年10月1日至2013年12月31日，该三笔费用违约金的计费周期均为2006年4月1日至2013年12月31日；生活垃圾清运费的计费期间为2006年9月7日至2012年6月30日，该笔费用违约金计费周期为2007年3月8日至2013年12月31日；太阳能热水费的计费期间为2013年1月16日至2013年10月31日，该笔费用违约金计费周期为2013年7月17日至2013年12月31日。同时，原告陈述上述所有费用在物业合同实际履行过程中业主可以在每年7月以前交纳；原告陈述其于2013年12月31日零时撤出昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区，结束了对该小区的物业服务。
另查明，昆明市发展与改革委员会《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法》（2011（1129）号］文规定配备电梯及二次供水设施的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实施代收代管。昆明市城市生活垃圾清运费2004年至2007年为每月每户5元、2008年至2009年为每月每户8元、2010年至2012年为每月每户10元。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。”的规定，本案被告通过购买的方式成为昆明市南市区前卫西路安康园住宅小区X幢X单元X号房屋的业主，其作为安康园住宅小区的业主受到《安康园前期物业服务合同》的约束，被告应当向原告交纳物业服务费。按照前期物业服务合同的约定被告应向原告支付2005年10月1日至2013年12月31日的物业管理费取整计算为8555元（0.7元／月／㎡×123.45㎡×99个月）。针对该笔费用的违约金38545.64元，本院认为原、被告在合同中已经约定交纳时间为每月15日以前，但原告在庭审中主张业主可于每年7月以前向其交纳，原告的该项主张对被告有利。根据我国合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告计算违约金的标准过高，对于截止2013年12月31日被告应向原告支付的违约金本院酌情支持2750元，对于2014年1月1日以后至本判决确定的还款期限届满之日期间的违约金以8555元为基数按人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。针对原告主张的水池清洗费156元，因原、被告在《安康园前期物业管理服务协议》中有明确约定，该笔费用应当由被告承担。至于该笔费用的违约金，同理，根据上述法律规定本院酌情支持60元，对于2014年1月1日以后至本判决确定的还款期限届满之日期间的违约金以156元为基数按人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。上述被告应承担的违约金合计2810元。
针对原告主张的水泵运行费495元、生活垃圾清运费672.40元，根据《关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法》（2011（1129）号］文的规定及昆明市生活垃圾清运费收费标准，被告应向原告支付水泵运行费495元、生活垃圾清运费572元。至于该两笔费用的违约金，鉴于原告对该两笔费用系代收代管，该两笔违约金没有事实与法律的依据，本院不予支持。至于原告主张的太阳能热水费，原告未向本院提交原始的水费抄表单、亦未提交被告历年的交费单据，则该笔费用及违约金没有事实依据、本院亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告纳谦于本判决生效之日起十日内支付原告昆明市天昊物业管理有限公司物业服务费8555元、水池清洗费156元、水泵运行费495元、生活垃圾清运费572元及违约金2810元，并支付物业服务费、水池清洗费合计8711元自2014年1月1日起至本判决确定的还款期限届满之日止按人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的违约金。
二、驳回原告昆明市天昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1166元（原告已预交），由原告昆明市天昊物业管理有限公司承担896元，另270元由被告纳谦承担并于付款时一并支付给原告昆明市天昊物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 赵 佳
人民陪审员 刘晓芳
人民陪审员 赵晨旭
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 刘筱燕