山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2973号
上诉人（原审原告）：太原市宏建宏物资有限公司，住所地太原市小店区太榆路二中路口华贵院内，统一社会信用代码：。
法定代表人：石丽娟，经理。
委托诉讼代理人：张世平，山西金强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艾梅，山西金强律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：太原灏兴教育园区服务有限公司，住所地太原市经济开发区国营农牧场办公楼108室，统一社会信用代码：。
法定代表人：田海亮，总经理。
委托诉讼代理人：杨永智，男，该公司办公室主任，住太原市万柏林区和平南路23号。
委托诉讼代理人：付旭，山西佳镜律师事务所律师。
上诉人太原市宏建宏物资有限公司因与上诉人太原灏兴教育园区服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理，上诉人太原市宏建宏物资有限公司的委托诉讼代理人张世平、李艾梅与被上诉人太原灏兴教育园区服务有限公司的委托诉讼代理人付旭、杨永智，到庭接受了询问。本案现已审理终结。
太原市宏建宏物资有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人退还租金29万元；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人自2015年5月19日起已经无权再享有上诉人2015年的租金；2、2015年8月份太原经济技术开发区综合执法局实施了强制拆除。
太原灏兴教育园区服务有限公司辩称，1、2015年5月19日起已经无权使用土地是错误的，征收土地是先补偿后收地，有一个过程，在2016年初时，才进行了补偿；2、上诉人在土地上搭建建筑物违约，不应当要求退还租金；3、双方的协议确定合同解除日2015年12月31日，是合同终止的时间。
太原灏兴教育园区服务有限公司上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，上诉人不需退还被上诉人租金；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定自2015年10月退还被上诉人租金125000元错误，双方已通过协议确定2015年12月31日为合同的终止日，而且协议中没有约定退还租赁费的问题，上诉人已履行合同的义务，不应当退还租金。
太原市宏建宏物资有限公司辩称，1、上诉人拒不退还租金的理由是违法的，不能成立；2、上诉人称答辩人违反约定，既不存在更与本案无关。
太原市宏建宏物资有限公司向一审法院起诉请求：请求依法判令被告退还场地租赁费29万元及利息1万元。
一审法院认定事实，2013年12月26日，被告太原市灏兴教育园区服务有限公司（甲方）与原告太原市宏建宏物资有限公司（乙方）签订了《场地租赁协议》一份，协议约定，甲方同意将原太原农牧场三分厂院内100亩土地租给乙方使用，乙方若使用院内房屋时，甲方会适当收取费用；合同租期为自2014年1月1日起至2020年1月1日止，期限为六年；租金为5000元/亩/年，年租金共计50万元；租金每一年支付一次，首次租金应于本合同签订之日起支付；次年租金应于每年的1月1日前30天完成支付，如逾期未付，则该合同自动终止；甲方负责场地周边环境的监督和管理，并保证为乙方提供一个良好的经营环境以供其正常经营；此场地在合同规定期间，只可用于乙方自己经营，未征得甲方同意时，乙方不得转租第三方经营，除原有的危房改造外，改造费用乙方自理，不得在院内搭建任何建筑，如有违反，甲方有权终止合同，期间造成的损失由乙方自行承担；乙方必须按照国家法律法规，本着公平合理、诚实信用的原则合法经营，不得损害国家利益及其他经营者的合法权益，若因违法经营造成损失，乙方自行承担造成的一切后果；乙方应合理利用该场地，爱护各项设施，如需变动，须征得甲方书面同意方可实施；乙方进驻场地后若因甲方原因不能正常营业造成合同终止，甲方应退还乙方全部租金；合同期间如因国家建设或政府规划需要拆迁，乙方要无条件遵守，并在三个月内搬迁完毕，甲方按月退还当年所收租金；其中，乙方未经甲方书面同意私自搭建的建筑物，拆迁时不做任何赔偿。2014年12月31日，原告向被告缴纳2015年1月1日至2015年12月31日的租金50万元。2015年5月19日，太原经济技术开发区综合执法局向原告下达通知，因原告与太原灏兴教育园区服务有限公司签订的场地租赁协议中租用的原太原农牧场三分厂院内100亩土地管委会已征用，根据经济技术开发区规划建设需要，通知原告从接到通知之日起，在十五日之内全部搬迁完毕。2016年1月7日，被告太原灏兴教育园区服务有限公司（甲方）与原告太原市宏建宏物资有限公司（乙方）签订《终止土地租赁协议》，协议约定，根据双方2013年12月26日签订的土地租赁协议第七条：”合同期间如因国家建设或政府规划需要拆迁，乙方要无条件遵守”之规定，2013年12月26日甲、乙双方所签太原农牧场三分厂院内100亩为期六年的土地租赁协议从2015年12月31日终止失效。2016年1月18日，国营太原农牧场（甲方）与原告太原市宏建宏物资有限公司（乙方）签订《征收附着物补偿协议书》，协议约定，太原市宏建宏物资有限公司于2014年在国营太原农牧场第三养殖区自建了木料储藏、餐饮、住宿、鱼塘等构筑物，根据规划友信、宇翔等项目的部分占地在该范围内，同年六月国营太原农牧场对乙方的资产进行了丈量、摸底，并聘请有资质的山西嘉正资产评估有限公司进行了评估；山西嘉正资产评估有限公司对乙方的固定资产进行了评估，评估价为：5265917元，双方协商按评估价进行补偿；双方签订协议后，乙方应在2016年2月5日前，将动产部分全部搬迁完毕；否则，每推迟一天搬迁，扣除剩余补偿款的5%/天；甲、乙双方在协议签字生效后，乙方需向甲方提供相关财务手续；甲、乙双方签订协议时，乙方应提供与原承包单位的《终止土地租赁协议》；付款方式为按搬迁进度分两次支付，经济区管委会相关部门在2015年10月，在乙方租赁范围进行基础设施建设时，已将乙方的部分建筑物、构建物拆除，拆除部分按评估明细、评估价值计算为350余万元，双方协商协议签订后五日内先支付补偿款300万元；乙方将动产全部搬出，将建筑物、构建物等附着物整体移交甲方，并由甲方验收，符合甲方要求后，甲方在十日内将剩余款2265917元全部支付乙方。
另查明，2010年9月20日，国营太原农牧场向太原金枫教育园区服务有限公司出具《委托书》，自2010年9月20日起委托太原金枫教育园区服务有限公司作为农牧场范围内国有土地的监管方，全权负责国有土地的管理工作，委托要求为：1、金枫公司作为农牧场的被委托方，要求加强对农牧场范围内国有土地的监管，阻止附近农民在土地上私挖、乱建或乱倾乱倒等违法行为；每日安排专人巡视土地周边，及时掌握土地的日常情况，有状况及时发现、及时解决；有效处理农牧场与周边村庄的土地纠纷，防止土地流失，确保国有土地在安全有效的监管之下。2、在土地管理中要坚持生态、经济和社会效益统一的原则。农牧场范围内的国有土地大部分为耕地，根据国家对国有土地管理的规定，为避免荒废土地，在土地未开发状态下本着不影响政府开发的原则，可适度对土地进行耕种、租赁等管理行为。若因政府开发建设规划要使用耕地，务必立即无偿停止一切在耕地上的耕种或者建设行为，积极配合国家的开发建设计划。3、在金枫公司对国有土地监管期间，短期内耕种、租赁土地等取得的收入可作为公司对土地的管理费用。4、所有管理行为必须依法进行。国营太原农牧场委托山西嘉正资产评估有限公司对三分场院内项目拟实施拆迁补偿涉及的构筑物和其他设施在2014年7月16日的市场价值进行了评估。2014年7月23日，山西嘉正资产评估有限公司作出评估报告，评估结论为国营太原农牧场（三分场院内项目）拟拆迁补偿的构筑物和其他设施评估价值合计5527917元。
再查明，太原金枫教育园区服务有限公司名称于2013年8月1日变更为太原灏兴教育园区服务有限公司。
庭审中，原告申请出庭作证的证人吕喜成陈述，其系原告公司修理工，2015年5月底早晨7点半到公司上班，看到有二十几个穿黑色特勤制服的人围在变压器下面，当时公司没有电，有4个人看管变压器不让其他人靠近，一直守了三天，在这三天期间公司一直停电，三天后其再未到公司上班。
一审法院认为，原告与被告签订的《场地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告于2016年1月7日签订的《终止土地租赁协议》约定《场地租赁协议》从2015年12月31日终止失效，系原、被告通过协商一致的方式解除了双方签订的《场地租赁协议》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告作为出租方有为原告提供良好的经营环境供其正常经营的义务，原告所租赁土地因被太原经济技术开发区管委会征用，致使原告合同目的无法实现，被告应当退还原告无法使用所租赁土地期间的租金。原告提供的太原经济技术开发区综合执法局的通知以及照片和证人证言无法证明自该通知下发之日原告即无法使用租赁土地。因原告与国营太原农牧场签订的《征收附着物补偿协议书》载明”经济区管委会相关部门在2015年10月，在乙方租赁范围进行基础设施建设时，已将乙方的部分建筑物、构建物拆除”，故被告自2015年10月退还原告剩余租金为宜，剩余租金计算为125000元。原告主张的利息无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：
一、被告太原灏兴教育园区服务有限公司于本判决生效后五日内退还原告太原市宏建宏物资有限公司租金125000元。二、驳回原告太原市宏建宏物资有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院予以确认。
本院认为，太原市宏建宏物资有限公司与太原灏兴教育园区服务有限公司签订的《场地租赁协议》、《终止土地租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于是否应当退还租赁费及退还多少租赁费的问题。《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，双方约定如太原市宏建宏物资有限公司不能正常经营，太原灏兴教育园区服务有限公司应当按月退还当年所收租金。该约定与何时终止合同或是否违约搭建建筑物无关，仅与不能正常经营的时间结点有关。一审法院根据双方的举证情况，认定不能正常经营的时间结点为2015年10月，并无不妥。故太原灏兴教育园区服务有限公司应当退还2015年10月以后的剩余租金125000元。
综上所述，太原市宏建宏物资有限公司与太原灏兴教育园区服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由太原灏兴教育园区服务有限公司负担2416元，由太原市宏建宏物资有限公司负担3384元。
本判决为终审判决。
审判长 米青山
审判员 孙爱英
审判员 李铁柱
二〇一七年九月二十五日
书记员 骆 丹