吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉08民终234号
上诉人（原审原告）沙立春，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）刘维国，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）王海燕，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）段金成，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张桂霞，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）赵焕义，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）周桂芝，�，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）刘天宝，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）牛春艳，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张岩，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）蔡慧，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）蔡玉红，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）姚克生，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）姚马生，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）姚忠生，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）黄春荣，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）高树文，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）孙立红，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）马云龙，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）孙文环，女，现住白城市。
上诉人（原审原告）韩美荣，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）石铁松，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）于淑艳，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张鹏宜，女，，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）王丽梅，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）孙德喜，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）孙志红，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）谭玉珍，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）田宝刚，男，现住镇赉县
上诉人（原审原告）刘万芹，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）刘玉梅，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）孙春红，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）商文财，男，现住镇赉县。
上诉人（原�原告）韩玉英，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）李景和，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）李志锋，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）刘明珠，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张淑芹，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）刘玉翠，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张永涛，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张洪波，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）冯正波，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）王印加，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）王清，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）刘志强，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张秀丽，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）袁丽艳，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张凤芹，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）于万霞，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）潘继彬，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）于秀艳，女，1957年4月12日生，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）孟兆有，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）牟庆军，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）冷桂霞，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）孙淑华，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张浩，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张发，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）藏淑霞，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）王贵芹，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）曹立芬，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）王阳，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）潘继峰，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）潘林可，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）张晓利，女，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）梁英慧，男，现住镇赉县。
上诉人（原审原告）苗颖弘，女，现住镇赉县。
诉讼代表人韩美荣、冷桂霞。
委托代理人安娜，吉林金辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘薇，女，现住镇赉县。（未出庭）
委托代理人程淑莉，吉林程淑莉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭洪兵，男，现住镇赉县。
委托代理人刘敏，北京德恒（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）镇赉县经济局。
委托代理人苏华军，办公室主任。
委托代理人王雅芝，法律顾问。
上诉人沙立春等66人因确认合同效力纠纷一案，不服镇赉县人民法院（2015）镇民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人诉讼代表人韩美荣、冷桂霞、沙立�及委托代理人安娜，被上诉人刘薇委托代理人程淑莉，被上诉人郭洪兵委托代理人刘敏，被上诉人镇赉县经济局委托代理人苏华军、王雅芝到庭参加诉讼。
原审法院查明案件事实如下：原告沙立春等66人系原镇赉县松海塑料制品有限责任公司工人。2002年6月19日经二轻工业总公司批复成立留守处，成员有主任张百军（已死亡）、谢守武、牟庆军。后留守处人员因“8间房”权属问题与苗春贤产生纠纷。2003年2月13日镇赉县建设局以镇建字【2003】1号决定书注销了苗春贤所有的吉房权证镇字第000021**号房屋所有权证书。同年10月从苗春贤手中收回。被告镇赉县经济局也以此文件证明“8间房”所有权归留守处所有。2011年留守处在没有进行评估、拍卖、没有召开留守处职工会议，也没有通过主管部门镇赉县经济局的情况下，将“8间房”以20万元价格出卖给被告刘薇（被告留守处负责人谢守武的亲属），刘薇交8万元后留守处办理了吉房权证镇字第000316**号房屋所有权证，产权人为留守处。2013年9月，刘薇与郭洪兵以20万元购买此房。2013年9月16日在办理所有权人为刘薇的房产证时，留守处与刘薇签订了《房屋转让合同》，刘薇取得了吉房权证镇字第000430**号房屋所有权证。郭洪兵在交完全部房款后，与刘薇又签订了《合同》②，2013年9月17日，郭洪兵取得了吉房权证镇字第000431**号房屋所有权证。同年9月30日留守处开始为留守处职工101人平均发放卖房款，101人中有72人领取了出卖的房款。本案67名原告中，已有44人领取了房款，另领取房款的28人未起诉。
原审通过当事人陈述、举证、质证与法院认证，围绕需要解决的问题，结合案件事实，综合评判如下：
一、“8间房”并非集体财产，所有权应为留守处职工共同所�的财产，留守处职工有处分权。
经济局依据体制改革和政府的行政行为合并了原二轻工业总公司，原二轻工业总公司系1993年成立的集体所有制企业原外经轻工塑料厂的主管部门。1996年原外经轻工塑料厂和木器厂重组，成立镇赉县塑料制品有限责任公司。1997年转为股份合作制企业，1998年7月变更为镇赉县松海塑料制品有限责任公司。因企业多年拖欠银行贷款，银行起诉后，经法院调解，企业用资产偿还了全部贷款。1999年企业注销，银行将企业资产出售后，又成立了以苗春贤为私营企业的镇赉县松海塑料厂。2002年6月19日经二轻工业总公司批复成立留守处，成员有主任张百军（已死亡）、谢守武、牟庆军。留守处的职责为依法清理松海塑料制品有限责任公司剩余资产；剩余资产收回后，应根据职工意见做好发放工作；保管职工档案和财会账目；协调好已退休职工工资发放问题。后留守处人员因“8间房”权属问题与苗春贤产生纠纷。2003年2月13日镇赉县建设局以镇建字【2003】1号决定书注销了苗春贤所有的吉房权证镇字第00021**号房屋所有权证书。同年10月从苗春贤手中收回。被告镇赉县经济局也可以此文件证明“8间房”所有权归留守处所有。2011年经留守处申请，镇赉县发展和改革局、镇赉县国地资源局及镇赉县人民政府审批，镇赉县建设局验收，2011年7月7日，镇赉县房地产管理处以初始登记的方式，为留守处颁发了吉房权证镇字第000316**号房屋所有权证，规划用途为办公，房屋性质为私产。所以，“8间房”应认定为留守处职工的共有财产，而不是集体所有制财产，留守处职工有处分权。
二、《合同》①作为效力待定合同，经程序上追认，已为合法有效合同，因办理房屋所有权证签订的房屋转让合同亦为有效�同。
公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，也可代理他人实施民事法律行为。《中华人民共和国合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”2011年留守处负责人将“8间房”出卖给刘薇时没有召开全部职工或代表大会，这是客观事实。但2013年9月30日开始分配出卖房屋款时，列出了书面的分配明细，全部职工共101人皆为待分配人员，其中72人领取了房款，并签字捺了指印。虽有29人没有领取，不排除知晓留守处出卖房后，持反对态度拒绝领取，但29人中无法全部联系，也是客观事实。且余下房款由会计保管。本院认为，72名职工领取房款时已知晓出卖的事实，自愿领取房款应视为对留守处负责人以20万元卖与刘薇房屋已作出同�的意思表示。民事法律行为首先要符合合法的主体，如不符合合法的主体资格，导致民事法律行为无效，但法律规定有些民事法律行为作出一方虽不符合法律主体资格，但在法律规定的时间内可以由有权作出的主体认可，可以认定民事法律行为有效。留守处72名职工领取房款这一认可行为，即是追认行为。所以经追认，效力待定的买卖合同即为有效合同，因办理房屋所有权证签订的房屋转让合同亦为有效合同。
《合同》①和《合同》②不是因买卖八间房屋当时所签订的协议，而是在办理各自房屋所有权证时，镇赉县房地产管理处要求买卖双方出具的变更产权时必需的手续，房屋买卖引起的所有权的变动，转让合同的签订时无权变动。房屋转让协议签订的时间并非是房屋买卖的时间。原告举证的镇经外字（2013）4号镇赉县经济局信访事项处理意见书和信访�项复查意见书证明留守处出卖房屋给刘薇的时间是2011年，且不是负责人谢守武一人，另有职工殷洪涛、谢桂清、范国芹、宫庆权商谈了此事；而刘薇与郭洪兵关于房屋买卖协议的时间是2013年9月。另镇赉公信房地产咨询评估有限公司在2013年9月16日评估价格为20万元。所以原告方所称同日交易的主张不成立。
三、《合同》②为有效合同
原告等66人作为刘薇与郭洪兵房屋买卖的案外人，因交易结果认为损害其利益，但留守处与刘薇间的买卖合同、转让合同经追认已认定有效。刘薇与郭洪兵间关于“8间房”产生的买卖关系，是双方当事人的真实意思表示，作为合同的双方当事人，刘薇与郭洪兵无任何纠纷，因郭洪兵物权已合法取得，所以《合同》②有效。
综上，根据本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、现由被告镇赉县经济局主管的镇赉县松海塑料制品有限责任公司留守处与被告刘薇签订的关于八间房（2区9段58栋砖木结构办公用房183.72平方米）的房屋转让合同有效。
二、被告刘薇与郭洪兵间因买卖八间房屋（2区9段58栋砖木结构办公用房183.72平方米）所签订的房屋转让合同有效。
案件受理费100.00元，由原告方�担。
沙立春、韩美荣、冷桂霞等66人不服一审哦按绝提起上诉，请求依法撤销（2015）镇民重字第1号民事判决，改判确认镇赉县松海塑料制品有限公司留守处与刘薇签定的房屋转让合同无效，刘薇与郭洪兵签订的房屋转让合同无效。事实与理由如下：位于2区9段58号正阳街育才西路北183.72平方米房屋归镇赉县松海塑料制品有限公司全体职工所有。留守处将集体所有的八间门市房转让给刘薇程序违法，侵害了原塑料厂全体职工利益。刘薇、郭洪兵提供的两份“房地产估价结果报告”不具有真实性，（2015）镇民重字第1号民事判决予以采信错误。留守处转让房屋给刘薇，刘薇转让给郭洪兵懂事2013年9月16日，价格都是20万元，属恶意串通，转让无效。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘薇答辩称，重审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求�持原判。
被上诉人郭洪兵答辩称，留守处有权处分争议房屋，刘薇转让房屋时已取得房屋的所有权，有权处分，答辩人购买刘薇房屋时双方真实意思表示，并依法办理了变更登记手续。留守处与刘薇，刘薇与答辩人之间房屋交易时先后有序依法进行的，交易价格不低于评估的市场价值，不存在恶意串通。综上，原审法院判决事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。
被上诉人镇赉县经济局答辩称，诉争的8间房屋，没有履行评估、拍卖手续，没有召开职工大会，两次转让房屋无效。留守处至今没有解散，经济局不应作为被告。
二审确立本案争议焦点为：1、留守处出售房屋时，房屋所有权的性质应如何认定？2、各方当事人争议的两份合同是否合法有效？
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审查明的案件事实与�审相同。
本院认为，2011年7月7日，对涉案房屋镇赉县房地产管理处以初始登记的方式，为镇赉县那松海塑料制品有限责任公司留守处颁发了吉房权证镇字第000316**号房屋所有权证，规划用途为办公，房屋性质为私产。所以，应认定涉案的八间房屋所有权为留守处全体职工共同共有。
2011年留守处负责人将本案争议的八间房屋出卖给刘薇，客观上当时未召开职工大会或职工代表大会，但购买人刘薇不知道留守处负责人是否超越权限与之订立房屋买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十条：“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规，留守处将争议房屋出卖给刘薇的行为有效。上诉人主张留守处与刘薇之间存在恶意串通缺乏依据证明，本院不予支持。
刘薇购买房屋后，办理了产权过户登记手续，其后以所有权人的身份将房屋出卖给郭洪兵，合法有效。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人沙立春等66人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 常宗仁
代理审判员 吴金研
代理审判员 苏 波
二〇一六年五月二十日
书 记 员 赵惠子