黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴民一民初字第1348号
原告王金波，男，1965年8月15日出生，汉族，农民。
委托代理人宋立海，哈尔滨市松北区松北法律服务所法律工作者。
被告郭彦辉，男，1971年5月23日出生，汉族，农民。
�托代理人张可，巴彦县九州律师事务所律师。
第三人黄国财，男，1971年7月2日出生，汉族，农民。
委托代理人赵进泉，黑龙江三维律师事务所律师。
原告王金波与被告郭彦辉、第三人黄国财物权确认纠纷一案，原告王金波于2014年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员杨广新独任审判，于2014年10月30日公开开庭审理了本案。原告王金波及其委托代理人宋立海、被告郭彦辉的委托代理人张可、第三人黄国财及其委托代理人赵进泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金波诉称，原告因被告郭彦辉欠款，于2012年10月26日通过巴彦县人民法院下发了（2012）巴民保字第34号民事裁定书，对被告郭彦辉坐落于巴彦县龙泉镇平泉村面积74平方米的房屋予以查封。该案经过诉讼审理后，法院判令郭彦辉还款。在执行案件时第三人黄国财提出异议，称其与郭彦�于2012年8月15日签订了一份买房协议书。法院在进行审查后，中止了该案件的执行。原告认为，被告与第三人之间的买房协议书系二人为了逃避债务而伪造的，二人之间根本不存在买卖关系。该房屋系农村的自建房屋，房屋依附的宅基地系集体所有，非本集体经济组织成员无权享有该宅基地的使用权。第三人并非同一集体经济组织成员，故依据法律法规之规定，二人之间的买房协议书行为是无效的，不受法律保护。另外，二人之间称房屋买卖交易价格300，000.00元，但是从二人提供的完税单据上看，房屋价格为40，000.00元，并且标注为商品房而非农村房屋，所以根本看不出系同一处房屋。二人仅凭完税单据欲证明买卖关系成立是不正确的，房屋应以产权证照更名过户来确定所有权人，所以二人之间的买卖关系是无效的。原告与该房屋有着直接的利害关系，被告与第三人的买卖房屋协议书直接涉及到原告的相关权益。故依据法律规定，原告现起诉至法院，望支持。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据一：巴彦县人民法院裁定书一份。意在证明：本次原告诉讼是依据该裁定进行的，原告有诉讼主体资格。
经庭审质证，被告对真实性无异议。但对原告依此提起本次诉讼有异议。
第三人对真实性、合法性无异议。对原告证明的问题有异议。认为该份裁定书确认原被告买卖合同成立，据此提起诉讼无法律依据。
本院认证意见为，该裁定书为本院作出，对其真实性予以确认。
证据二：2012年8月15日被告与第三人签订的买房协议书。意在证明：被告与第三人之间买房协议是无效的，不受法律保护，因为黄国财不是集体成员，依据附属性原则，农村集体经济组织成员的农村住宅，法律禁止向非本集体经济组织成员转让。
经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。第三人对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该份买卖合同合法真实有效，并已实际履行，并且黄国财是农业户口，有买房的资格。
本院认证意见为，被告与第三人对证据的真实性均无异议，对真实性予以确认，但证据的合法性应有相关的证据佐证。
证据三：黄国财税务完税票据。证明第三人持有票据，但从票据内容来看，税务机关标注为商品房屋，但此案是农业房屋，不属于商品房屋范畴，同时表明房屋买卖价格为40，000.00元，与证据二中300，000.00元有严重差距，无法证明系因证据二而产生的。
经庭审质证，被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议。1、税务完税凭证恰恰证明了双方具有真实的交易关系。2、税务凭证标注的瑕疵，不影响其证明的效力。第三�同意被告郭彦辉的意见。认为开具什么样的票据，不是黄国财能控制的，具体开具什么应该由开票机关进行解释，而不是由黄国财来完成解释。
本院认证意见为，该证据由税务机关出具，对其真实性予以确认，但该证据的关联性应该结合其他证据综合认定。
证据四：来自哈尔滨市松北区人民法院及终审哈市中级人民法院判决书、哈尔滨市人民检察院抗诉书，关于农村房屋转让给非本集体经济成员买卖纠纷的法院判决书5份。证明经法院审理认定农村房屋转让给非本经济组织成员的买卖无效，及判决中所引用的法律法规和法院对该买卖行为的论述，判决已经生效，本案适用该法律法规，故本案的房屋买卖协议无效。
经庭审质证，被告认为这5份判决对本案无任何参考价值。1、我国实行的并不是判例法的审判制度，所以其他法院的民事判决不应作为本案认定事实和�用法律的依据。2、原告代理人提供的判决中并没有一份已经发生法律效力的判决，所以没有法律效力的判决不具备任何参考价值。3、判决中所涉及的合同是宅基地合同关系，而本案是房屋买卖合同关系，所以不具备参考价值，也不某某适用关于案例中所引用的法律规定。第三人认为1、根据民事诉讼法规定，当事人有义务当庭向法院提交证据原件，因原告提交的证据均为复制件，无法与原件核对，无法确定真实合法性，故黄国财拒绝对此份证据予以质证。2、原告提交的的判决书均为宅基地买卖合同纠纷，其内容及案件情况与本案的案由及案件情况毫不相似，没有参考价值。其他的同被告郭彦辉的代理意见。
本院认证意见为，该部分证据为其他法院相关判例，其适用法律部分不作为本案参考。
证据五：判例2份，2008年轰动全国的北京华家村买卖纠纷，经过全国媒体联合报道。证明将房屋转让给非本集体经济组织成员的，被两审法院认定无效。
经庭审质证，被告对该证据有异议。1、对真实性有异议，原告未提供其真实来源。2、即使是真实的，也不应作为本案的参考。第三人认为1、根据民事诉讼法规定，当事人有义务当庭向法院提交证据原件，因原告提交的证据均为复制件，无法与原件核对，无法确定真实合法性，故黄国财拒绝对此份证据予以质证。2、原告提交的的判决书均为宅基地买卖合同纠纷，其内容及案件情况与本案的案由及案件情况毫不相似，没有参考价值。其他的同被告郭彦辉的代理人意见。
本院认证意见为，该证据的真实性、合法性及其关联性应有其他证据佐证。
被告郭彦辉未向本院递交书面答辩状，庭审中其代理人辩称，我方与黄国财签订的房屋买卖协议书是真实有效的，请求人民法院驳回原告的请求。
第三人黄国财未向本院递交书面答辩状，庭审中其代理人辩称，1原告王金波与本案没有直接利害关系，为非适格原告；2原告王金波没有权利针对本案物权及合同效力提出诉讼请求；3被告郭彦辉与第三人黄国财之间的房屋买卖合同成立并生效且已经实际履行；第三人黄国财已经实际占有使用该房屋，已经按规定缴纳相关税费；4请求人民法院依法驳回原告诉讼请求；
第三人为证明其抗辩理由成立，向法院提交如下证据并当庭举示：
证据一：被告与第三人的买卖房屋协议书。证明黄国财与郭彦辉于2012年8月15日就本案涉案房屋达成买卖协议，并已经实际履行。
经庭审质证，原告对证据真实性有异议。认为该证据是虚假的，无证据证明书写日期为2012年8月15日，无法证明书写时是原告在查封房产之前，协议中表明房款一次性付清，未标注是否已经付清及何时给付，�没有收条附后，如证实该协议的真实性，还需由第三人举出当日给付300，000.00元的证据，及300，000.00元人民币的来源和被告举示出收到300，000.00元钱后该款的去向，才可证明买卖关系是真实的，否则视为该协议是不真实的。同时从法律法规来看该买卖协议是无效的，不受法律保护。被告对该证据无异议。
本院认证意见为，该证据与原告举示证据二相同，对其真实性予以确认。
证据二：本案涉案房屋的土地使用证及第三人在办理过户中交费票据4张。意在证明第三人与被告买卖合同成立，并且已经履行，第三人已经缴纳了相关的契税。
经庭审质证，原告对证据真实性无异议。对证明的问题有异议。该完税票据无法证明就是双方买卖的房屋，因为票据体现交易价格为40，000.00元，但双方买卖时标注为300，000.00元。票据中体现房屋性质为商品房屋，争议房屋使用证上为农村集体自建房屋，同时从该发票来看，税务部门收取此种房屋交易税是违法的，按照法律规定及现有房屋买卖程序来看，签订房屋买卖协议后，到房屋产权登记部门进行签字由房产部门查阅无抵押和查封等限制出卖情形时，才允许交易备案，后到现场评估价值，依据该价值要求买卖双方缴纳交易税，故该税务票据不符合程序，是违法的。如税务部门当时向房产部门调取已被查封的事实，那么双方的交税行为是无法完成的。查封时间为2012年10月26日，但该税务票据为2012年11月7日，日期在房屋查封后的禁止买卖交税期间，同时2人的买卖行为，依据此无效。被告对该证据无异议。
本院认证意见为，对该证据真实性予以确认，但其合法性应由其他证据佐证。
证据三：裁定书三份。意在证明本案相关事实已经过法院确认。
经庭审质证，原告对证据真实性无异议，证明问题有异议。认为该三份裁定系第三人在执行案件中对查封该房提出异议的法律文书，依据法律规定，法院下发三份裁定书并未认定房屋的效力问题，没有对买卖合同进行实体认定，该异议是对法院查封的法律依据和案外人异议是否成立下发的，依据规定在法院审查后，各方当事人可以通过民事诉讼程序认定异议方提出异议事由的合法性进行认定，原告提的诉求是有依据的。被告对该证据无异议。
本院认证意见为，对该证据真实性，合法性及其关联性予以确认。
证据四：工商执照副本一份、动物防疫条件合格证一份、动物防疫合格证的正本一份，照片2张。证明原告购买该房屋后用于养殖用，因原告的行为导致无法过户，无法正常办理相关的手续。
经庭审质证，原告对证据真实性无异议，认为该组证据与本次诉讼不存在关联性，被告与第三人之间的买卖协议属于无效协议，故第三人所持有的以上证据均不某某改变房屋买卖无效的事实，如其权利受损，可另案主张。被告对该证据无异议。
本院认证意见为，第三人举示证据与本案无关联性，对其关联性不予确认。
证据五：调查申请2份、村委会证明及证人证言。意在证明该房屋已经在8月15日交付给黄国财，并已实际入住。
经庭审质证，原告对证据真实性有异议，认为村委会证明没有经手人签名，依照证据之规定，法人单位及企业组织证实公民以外的情况，须有经手人签字，故村委会证明不应采信。其他证人的证言，因此次开庭，证人未到庭，无法接受询问，所以原告不予质证。第三人认为申请法院调取上次的庭审已规避本次证人不某某出庭的缺失，在法律上是成立的，应视为证人出庭。被告对该证据无异议。
本院认证意见为，该组证据欲证实第三人已购得并入住该房屋的�实，其合法性应有其他证据佐证。
证据六：申请法院调取王喜峰证人证言一份。证明被告与第三人买卖房屋并交付房屋价款的事实。
经庭审质证，原告认为该申请不属于法律规定的当事人无法调取可申请法院调取的相关之规定，第三人如认为该两位办案民警进行询问，可申请调取案件材料，而不是两个民警的证言。民警证实是职务行为，不符合规定，法院不应准许其申请。被告对该证据无异议。
本院认证意见为，王喜峰为被告在押期间的办案民警，其应出庭作证。
经审理查明，王金波与郭彦辉存在债权债务关系。本院2012年10月26日依法以（2012）巴民保字第34号民事裁定书查封了郭彦辉名下位于巴彦县龙泉镇平泉村的面积74平方米房屋。案件经过审理，判决郭彦辉偿还王金波欠款。进入执行程序后，案外人（本案第三人）黄国财提出书面异议，称其于2012年8月15�与郭彦辉签订了房屋买卖协议，购买了郭彦辉位于前述所在地的房屋、仓房、猪圈、作价300，000.00元，且房款一次性付清。郭彦辉于当日将房屋交付给黄国财。2012年11月7日，黄国财按40，000.00元购房款缴纳了税费。黄国财据此请求解除对该房屋的查封。本院2013年11月28日（2013）巴民听字第1号民事裁定书以黄国财对案涉房屋未办理过户登记手续存在主观过错为由，裁定驳回黄国财的异议请求。黄国财不服该裁定，向哈尔滨市中级人民法院申请复议，哈尔滨市中级人民法院2014年4月4日（2014）哈执复字第9号执行裁定书以黄国财以买受人身份对登记在被执行人郭彦辉名下的执行标的主张阻止执行的实体权利，黄国财的异议主张属案外人异议，原审法院未按案外人异议审查本案违反法定程序为由，裁定撤销本院（2013）巴民听字第1号民事裁定书并发回本院重新审理。本院2014年9月29日（2013）巴民重听字第1号民事裁定书认为黄国财的异议理由成立，裁定中止对本院所查封的巴彦县龙泉镇平泉村郭彦辉名下面积74平方米房屋的执行。王金波为此诉讼要求确认坐落于巴彦县龙泉镇平泉村面积74平方米的房屋所有权仍为郭彦辉所有，同时要求郭彦辉与第三人标注日期为2012年8月15日的买卖协议书无效。庭审中，郭彦辉以与黄国财签订的房屋买卖协议书是真实有效的抗辩理由，黄国财以王金波与本案没有直接利害关系，为非适格原告，无权对本案物权及合同的效力提出诉求，且郭彦辉与黄国财之间的房屋买卖合同成立并生效又已经实际履行，黄国财实际占有该房屋又按规定已缴纳相关税费的抗辩理由，均不同意原告的诉讼请求。
根据双方当事人的抗辩主张，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格？二、被告与第三人2012年8月15日买房协议书的�实性？三、第三人抗辩其未能办理涉案房屋过户手续不存在过错的理由是否成立？
关于原告主体是否适格的问题。办案人认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”依据该法律规定，原告申请本院对被告所有的房屋予以查封，本院予以支持。原告对原判决、裁定均无异议，仅对本院（2013）巴民重听字第1号民事裁定书中中止对被告涉案房屋的执行提起物权确认之诉，符合上述法律规定，原告为适格诉讼主体。
关于被告与第三人2012年8月15日买房协议书的真实性问题。办案人认为，2012年8月15日，被告与第三人签订买房协议书，以300.000.00元的价格将房屋出售给第三人，是双方当事人的真实意思表示，第三人又于同年11月7日按40.000.00元购房款交纳了税费，第三人已实际占有使用该房屋，原告又无证据证明被告与第三人恶意串通的事实，应认定该买房协议的真实性。
关于第三人抗辩其未能办理涉案房屋过户手续不存在过错的理由是否成立的问题。本院认为，《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第九条一款（九）项规定：“审理中确认存在下列情形，可以判决停止强制执行特定标的”：“案外人已依据其与被执行人的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定�供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为的。”本案中，第三人与被告签订了买卖房屋协议书并实际占有使用，又交纳了房屋交易税费，虽未办理变更登记，但第三人与被告并未存在上列法律规定中的过错行为，故被告与第三人的抗辩理由成立，本院予以采信。
综上，依照《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第九条一款（九）项的规定，判决如下：
一、确认被告郭彦辉与第三人黄国财于2012年8月15日签订的《房屋买卖协议》有效。
二、确认本院于2012年10月26日查封的坐落于龙泉镇平泉村面积74平方米房屋所有权人为第三人黄国财。
案件受理费人民币50.00元减半收取25.00元，由原告王金波负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江�哈尔滨市中级人民法院。
审判员 杨广新
二〇一四年十二月四日
书记员 裴立斌