连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第01097号
原告南京天地物业管理有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区香溢世纪花城二楼。
负责人张建和，该公司总经理。
委托代理人宁秀刚，该公司法律顾问。
被告骆红梅。
委托代理人杨涛。
原告南京天地物业管理有限公司连云港分公司（以下简称天地物业连云港分公司）与被告骆红梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员高旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天地物业连云港分公司的委托代理人宁秀刚、被告骆红梅及其委托代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天地物业连云港分公司诉称，2006年11月15日，原告与海州区海连新天小区的开发建设单位连云港云龙房地产开发有限公司签订“海连新天”物业管理合同。多年来，原告为该小区提供物业管理。被告系该小区业主，自2010年开始不履行支付物业管理服务费和公摊水电费。被告住房面积为134.34平方米，累计拖欠物业服务费计4137元、公摊水电费扣除原告预交的部分后为351元、车库电费扣除原告已交纳的部分后为65元。经催要未果。现要求被告给付物业服务费用4137元、公摊水电费351元及车库电费65元，并承担本案诉讼费用。
被告骆红梅辩称，1、被告于2009年7月20日交纳了装修押金500元、预交公摊水电费200元、车库电费交至2013年10月，上述费用应当在原告的诉求中予以扣减。2、原告的物业服务不到位，车辆管理混乱、乱停乱放情况严重，小区内违建现象严重，小区内单元门维修周期过长，路灯、管道等共用设施损坏严重，对于上述问题物业均没有履行其管理义务。
经审理查明，2006年11月15日，连云港市云龙房地产开发有限公司（甲方）与原告天地物业连云港分公司（乙方）签订海天新天物业管理委托合同，甲方委托乙方对“海连新天”实行专业化物业管理，约定的主要内容为：服务范围：早期及前期全面物业管理和经营服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。委托代理事项：房屋建筑公用部位的维护和管理；共用设施、设备的维护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理；公共绿地、花木、建筑小品养护和管理；附属配套建筑和设施的维护和管理；公共环境卫生、垃圾的收集和清运；交通与车辆停放秩序的管理；采取安全监控、巡视、门岗执勤等手段，维护公共秩序；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理公共服务费；2、公共水电和电梯运行维保、年检等分摊费；3、其他经物价部门批准的有偿服务费，包括质保期满后的户内维修费、停车场地费或看护费、代办费等。2006年11月15日起至甲方开发的小高层交付时止，其中交付前所发生的费用由甲方承担，交付后的一切费用应由乙方承担。合同中还对其他事项进行了约定。
2009年12月4日，连云港市物价局备案通知，确定海连新天住宅区的物业服务费收费标准为多层0.55元/平方米.月，小高层、高层为每月0.65元/平方米。
海连新天小区自2006年10月交房之后至2013年11月间未成立过业主委员会。2013年9月，连云港云龙房地产开发有限公司书面通知各业主该公司已停止与原告天地物业连云港分公司合同关系。但双方合同到期后，天地物业连云港分公司继续为海连新天小区提供物业管理的相关服务至2014年8月。
被告骆红梅系海连新天小区业主，住该小区B1-3-502室，房屋建筑面积为134.34平方米。2009年7月20日，被告向原告支付了2009年8月至12月的物业费369元及垃圾费269元，预交了公摊水电费200元，并支付装修押金500元。公摊水电费为每月7.527元、车库电费为每月9元。2013年11月25日，骆红梅向原告交纳了截止2013年10月的车库电费45元。后经原告天地物业连云港分公司书面催交后，被告骆红梅未缴纳2010年1月至2014年8月期间的物业服务费、公摊水电费及2013年10月至2014年8月期间的车库电费。
上述事实，有原告举证的物业服务合同、收费标准备案通知、公摊水电费明细及缴费票据、书面催缴通知书、社区证明、收费收据、环境保护服务、治安服务细则、被告提供的收据、照片、通知等证据以及双方当事人当庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，连云港市云龙房地产开发有限公司与天地物业连云港分公司签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告骆红梅作为海连新天小区业主，应当根据前期物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。经原告天地物业连云港分公司书面催收后，仍未缴纳，应承担民事法律责任。
关于被告应当交纳的物业服务费、公摊水电费、车库电费的数额。本院认为，第一，原告天地物业连云港分公司在本案中，主张被告骆红梅拖欠2010年1月至2014年8月期间的物业服务费用，根据物业服务合同约定，骆红梅拖欠的物业服务费为134.34×0.55×56=4137元。但原告天地物业连云港分公司在管理小区期间，提供的物业服务存在一定问题，确有服务不到位情况，本院酌情扣减20%的物业服务费，且被告同意将原告交纳的装修押金500元用于冲抵物业服务费，故被告骆红梅应向原告支付物业服务费4137×80%-500=2809.6元。第二，2010年1月至2014年8月期间的公摊水电费为7.527×56=421.51元。因被告于2009年7月向原告预交公摊水电费200元，且原告亦同意予以扣减，故被告骆红梅应向原告支付公摊水电费数额为259.14元。关于车库电费，原告已交纳至2013年10月，且原告在起诉时已将被告所交纳部分予以扣减，故其主张的65元本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告骆红梅于本判决生效后十日内给付原告南京天地物业管理有限公司连云港分公司物业服务费2809.6元、公摊水电费259.14元、车库电费65元，合计3133.74元。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告骆红梅负担，于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 高 旭
二〇一五年八月五日
书 记 员 孙小惠
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选出物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。