广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2383号
上诉人（原审原告）：卢松能，住广东省从化市。
委托代理人：苗继军，广东信良兆诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈向阳，住广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：刘百炼，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：吴嘉瑩，住广州市荔湾区。
上述被上诉人共同委托代理人：周启维、黄启航，广东华安联合律师事务所律师。
上诉人卢松能因与被上诉人陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2156号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市xx大道185号之二3楼房屋为卢松能名下的产权，建筑面积约1287.81平方米，房地产权证号为穗字第**号。该大楼的一、二楼为陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩开办的市场的注册地址。
2013年2月5日，卢松能（甲方）与陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市xx大道185号之二3楼房屋出租给乙方，租赁面积为1257平方米；租期六年（从2013年2月20日至2019年2月19日止）；2013年2月20日至7月20日止为装修免租期共5个月，第一年租金为每月43995元，第三年起每两年递增10%；即第3-4年每月租金为48395元整，第5-6年每月租金为53233元整；租金每月交纳一次，每月10号前交纳当月租金；双方签订本合同之日起，乙方一次性付人民币87990元整给甲方作租赁违约保证金，合同期满后，经甲方确认乙方无违约行为，并缴清租金和各项费用，交房后三个工作日内甲方将租赁保证金全额无息还给乙方；房屋交接以现状为标准；乙方逾期交纳租金超过五天的，甲方有权单方终止合同，没收押金，并收回出租标的物，以及标的物上的建筑物、装修物；乙方逾期交纳租金，甲方每天按乙方所欠租的5‰向乙方收取滞纳金等等。同日，卢松能与陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩双方又签订了《补充合同》，约定：由卢松能出资5万元，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩负责案涉物业电梯的报建、审批和安装等条款。上述两份合同签订当日，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩缴纳了保证金87990元给卢松能。上述两份合同签订后，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩接收了涉案房屋，对涉案房屋进行装修及建设了二、三楼间的步梯，并将涉案房屋转租他人使用。另陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩要求卢松能为其办理涉案房屋的二次消防验收。后来卢松能因陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩提出涉案房屋出现渗漏现象故多次对该房屋进行维修，并多次要求陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩支付租金，但陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩仍以涉案房屋存在渗漏情况及卢松能未为其办理该房屋二次消防验收为由拒绝支付租金。
2014年1月3日，卢松能向原审法院起诉，原审法院立案受理的案号为（2014）穗荔法民三初字第155号，在该案中，卢松能请求：1、判令确认卢松能与陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩于2013年2月5日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》解除；2、判令陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能连带支付拖欠的租金202377元（租金期间为2013午7月21日至12月7日）；3、判令陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付逾期缴纳租金的违约金66229元（此项暂计算至2013年12月28日）；4、判令陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩从2013年12月8日起按照实际占用时间向卢松能支付实际占用场地的费用，本项暂计至2013年12月28日为29330元；5、判令陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩承担本案所有诉讼费用。后卢松能自动向原审法院申请撤回第1、3、4项诉讼请求，保留第2项诉讼请求，但要求租金计算至本判决发生法律效力之日。而陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩则反诉请求：一、确认陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩与卢松能于2013年2月5日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效：二、判令拆除二楼至三楼之间加建的步行梯、恢复原状；三、判令卢松能向陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩退还租赁押金人民币87990元；四、判令卢松能赔偿陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩装修损失人民币193796.88元；五、诉讼费用由卢松能承担。陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩经原审法院释明变更第一项反诉诉请求为解除《房屋租赁合同》及《补充合同》，其它的诉讼请求不变更。而卢松能在该案表示同意解除合同。2014年4月29日，原审法院作出（2014）穗荔法民三初字第155号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除卢松能卢松能与陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩将自2013年7月21日起至本判决发生法律效力之日止的租金一次性支付给卢松能（按每月租金43995元计付，自第三年起每二年递增10%租金）；三、驳回陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩的其它反诉请求。陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩不服原审法院上述判决，上诉于广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2014年9月28日作出（2014）穗中法民五终字第2533号民事判决书，判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第155号民事判决第一项；二、自本判决送达之日起30日内，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩将广州市黄沙大道185号之二3楼交还给卢松能管业，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩不得拆除场地的装修物；三、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第155号民事判决第二项为：自本判决送达之日起30日内，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩将自2013年7月21日起至交还广州市黄沙大道某楼之日止的租金一次性支付给卢松能（每月按43995元计付）；四、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第155号民事判决第三项为：自本判决送达之日起30日内，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩拆除广州市黄沙大道185号之二房屋2、3楼之间加建的自动步行梯、恢复原状，所需费用由陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩垫付；五、驳回陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩请求卢松能返还租赁押金87990元及赔偿装修损失193796.88元的反诉请求。
2014年10月30日，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩已将涉案房屋交回卢松能。同日，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩支付了涉案房屋在2013年7月21日起至2014年10月28日止的租金给卢松能。关于涉案房屋的2014年10月29日、30日两天的租金问题，2014年10月23日，卢松能写了一张内容有“本人卢松能同意租金计算到2014年10月28日止，双方按中院判决交接场地”的字条给陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩，放弃了该两天的租金。
2014年10月13日，卢松能提起本案诉讼，请求判令：1、陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付逾期缴纳租金的违约金92352元（从2013年7月21日起按实际逾期缴纳租金为基数，以合同约定的每天千分之五为标准，只保留按照中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍，超出部分予以放弃，计算至租金付清之日的2014年10月28日止，暂计算至2014年10月10日为92352元）；2、陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付租赁保证金87990元；3、陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付2013年2月20日起至7月20日止的租金219975元；4、陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩承担本案所有诉讼费用。以上1-3项共计400317元。
陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩共同辩称：一、针对卢松能诉讼请求一。首先，卢松能在（2014）穗荔法民三初字第155号案诉讼过程中，已经自愿放弃该项债权，（详见广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2533号《民事判决书》第九页），卢松能已经明确表示放弃该项债权，依照《中华人民共和国合同法》第一百零五条：“债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”的规定，本案租赁合同中的该项权利义务早已经终止，卢松能已经丧失了请求该项债权的权利。其次，如人民法院认为要支付违约金，则依照《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失”的规定，违约金的计算只能是相当于所受到的损失，在没有其他有效证据证实损失时，只能依照中国人民银行同期贷款利率为基准计算。卢松能提出按四倍贷款利率计算是错误的，因为四倍贷款利率的计算方法依法只能适用于法院审理民间借贷案件，本案不适用。再次，租金的诉讼时效是一年，与其相对应的违约金的诉讼时效亦同，本案立案时间是2014年10月13日，故2013年10月13日之前的违约金已经超过诉讼时效。而双方的租金已经依照广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2533号《民事判决书》执行完毕。二、针对卢松能诉讼请求二。首先，该租赁合同保证金87990元，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩已经于2013年2月5日支付给卢松能，有《收据》为证。其次，广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2533号《民事判决书》第8页第二段已经查明“陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩缴纳了保证金87990元给卢松能”。三、针对卢松能诉讼请求三。首先，双方于2013年2月5日签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“租赁期限：六年（租赁期从2013年2月20日起至2019年2月19日止）。2013年2月20日至7月20日止为装修期免租期共5个月，期间水电费、卫生费由乙方负责交纳。”该条明确约定2013年2月20日至7月20日止为装修期免租期。其次，广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2533号《民事判决书》第8页第一段查明：“2013年2月20日至7月20日止为装修免租期共5个月”。综上所述，请求人民法院驳回卢松能的全部诉讼请求。
在本案诉讼中，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩提供了日期是2013年2月5日的内容为“今收到陈向阳等人交来租赁黄沙大道185号之二3楼的押金￥87990元（捌万柒仟玖佰玖拾元某）。”的《收据》原件，以证明该收据是卢松能所写，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩已经于2013年2月5日将押金交付卢松能，而卢松能对该《收据》的真实性不认可，又当庭表示不申请笔迹鉴定。
原审法院认为：卢松能与陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方签订的《房屋租赁合同》第五条第2款约定：“租金每月交纳一次，每月10号前交纳当月租金。”所以2013年7月21日至2013年8月20日的租金应在2013年8月10日前交纳，2013年8月21日至2013年9月20日的租金在2013年9月10日前交纳，如此类推。而陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩并没有按租赁合同约定的时间每月向卢松能交纳租金，直到2014年10月30日才交纳2013年7月21日起至2014年10月28日止的租金给卢松能，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩的行为违反了合同的约定，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第1款：“乙方逾期交纳租金，甲方每天按乙方所欠租的5‰向乙方收取滞纳金。”的约定，卢松能请求陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付逾期缴纳租金的违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。但卢松能未提供证据证实陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩迟交租金造成卢松能利息损失外，卢松能还有其他损失，故陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩主张违约金过高请求予以适当减少，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审法院酌定陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩逾期缴纳租金的违约金按中国人民银行规定的一至三年期贷款年利率6%上浮30%计算，且违约金从逾期之日起计至付清租金的2014年10月30日止，即2013年7月21日至2013年8月20日租金的违约金以43995元为基数从2013年8月11日起计至2014年10月30日止，2013年8月21日至2013年9月20日租金的违约金以43995元为基数从2013年9月11日起计至2014年10月30日止，如此类推。
关于陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩抗辩称卢松能诉请的违约金已过一年诉讼时效的问题。因卢松能于2014年1月3日向原审法院起诉提起原审法院（2014）穗荔法民三初字第155号案的诉讼时，卢松能曾主张违约金的权利，所以卢松能本案诉请的违约金均未过一年的诉讼时效。
关于卢松能请求陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付租赁保证金87990元的问题。因在本案诉讼中陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩提供了日期是2013年2月5日的内容为“今收到陈向阳等人交来租赁黄沙大道185号之二3楼的押金￥87990元（捌万柒仟玖佰玖拾元某）。”的《收据》原件，以证明该收据是卢松能所写，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩已经于2013年2月5日将押金交付卢松能，而卢松能对该《收据》的真实性不予认可，又当庭表示不申请笔迹鉴定。由于卢松能未能提供证据否定陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩提供的该《收据》的真实性，且陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩交纳了押金87990元给卢松能的事实，有已经发生法律效力的原审法院（2014）穗荔法民三初字第155号民事判决书、广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第2533号民事判决书认定，故该《收据》原审法院予以采纳，原审法院从而认定陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩已于2013年2月5日交纳了押金87990元给卢松能。卢松能已经收取了陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩缴纳的押金87990元，现卢松能又在本案请求陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩交纳押金即保证金，原审法院不予支持。
关于卢松能请求陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付2013年2月20日起至7月20日止的租金219975元的问题。卢松能与陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“2013年2月20日至7月20日止为装修免租期共5个月。”故卢松能该诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条第二款之规定，原审法院判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付2013年7月21日至2014年10月28日租金的违约金（每月租金的违约金以43995元为基数，按年利率7.8%计，从每月逾期的11日起计至付清租金的2014年10月30日止）。二、驳回卢松能的其他诉讼请求。本案受理费3652元，由卢松能负担3347元，由陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩共同负担305元。
判后，卢松能不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实和适用法律错误，导致判决不公，具体表现为：（一）楼梯问题是我方提起诉讼的根本原因，原审和前案都未能查清由此产生的基础法律关系和基本事实，导致原审判决第二项错判。涉案一、二楼物业属于广州市金某股份有限公司（以下简称金某公司）所有，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩只是承租人，无权诉请拆除二至三楼中部楼梯，但（2014）穗荔法民三初字第155号、（2014）穗中法民五终字第2533号案在接纳其反诉并判决拆除的同时并没有处理我方在楼梯上的投入和损失，才导致本案诉讼。二至三楼中部楼梯是原本就有，后来违法拆除的，金某公司承诺恢复并实际同意了本案双方重修，楼梯是金某公司和我方某共有财产，属于相邻权关系。根据《房屋租赁合同》第十一条第5项的约定，我方补给陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩作为经营损失费用的20万元是对陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩修建步梯的补偿，因此陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩应交付的租赁保证金实际并未支付，双方也约定该费用在我方收取押金和租金时可以相互冲抵，即在法律上产生我方诉请支付赔偿的租赁保证金损失，实质上是要求返还已经冲抵的经营损失费用，故我方某第三项上诉请求应予支持。在租赁双方对“承租方违约导致合同提前解除或终止情形下，免租期的租金应否支付”问题没有约定时，应根据公平原则作出裁判，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩应按照已履行的租期与约定的预期全部租期的比例承担赔偿责任，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩应赔偿我方某租金损失为（43995×5）×［（合同的全部租期12×6-实际履行租期15）÷（12×6）］=174146.88元。此问题有许多类似的先例判决，均判决对方应承担免租期的租金赔偿责任。（二）陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩关于违约金过高的抗辩是当庭提出，原审法院未给予我方举证机会，错误分配了举证责任，导致错误认定我方某损失，同时我方在二审中提交的证据证明我方因未收取租金而向案外人借款，利息即为我方某损失，超过了中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍。综上，请求本院：1、将原审判决第一项变更为：自本判决发生法律效力之日起十日内，陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付2013年7月21日至2014年10月28日租金的违约金（每月租金的违约金以43995元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍即24%计，从每月逾期的11日起计至付清租金的2014年10月30日）；2、撤销原审判决第二项；3、判决陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付租赁保证金损失87990元；4、判决陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付2013年2月20日起至7月20日的租金损失174146.88元；5、本案一审、二审诉讼费用均由陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩承担。
陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩答辩称：（一）根据民法通则的规定，违约责任相当于对方受到的损失，卢松能交付给我方某房屋存在漏水消防问题，而且其隐瞒了房屋使用性质的事实，导致我方不能使用该房屋，因此，我方在一段时间没有缴租，是合法行使抗辩权。（二）租赁合同的保证金我方已经支付给了卢松能，有我方原审提交的收据和广州市中级人民法院生效判决的认定。卢松能在原审中的诉讼请求是要求支付租赁保证金，而在二审该项诉讼请求改为租赁合同保证金的损失，我方认为是混淆视听的做法。上述20万元补偿问题，卢松能到现在还没有支付给我方，而我方支付的87990元押金已经被卢松能没收。（三）五个月装修免租期有合同明确约定，也有广州市中级人民法院判决认定，而且卢松能对租赁合同目的不能实现存在严重的过错。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回卢松能的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，卢松能向本院提交两份借款协议、银行对账单和付款转账凭证，拟证明其因陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩拖欠租金而导致损失，即向案外人借贷每月利息为2%。
陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩认为上述证据与本案无关，因借款协议和银行转账凭证形成的时间在原审判决之前，卢松能完全可在一审庭后提交，现已过举证期限，不是新证据；即使认定为新证据，该协议也是伪造的，因为虽然有银行汇款记录，但不一定存在借款关系，且汇款记录没有显示支付利息。
本院认为：关于逾期交纳租金的违约金标准，双方签订的《房屋租赁合同》约定每天按拖欠租金的5‰收取滞纳金。陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩主张卢松能的实际损失应以贷款利率为准计算，请求减少违约金，卢松能在一审期间未能举证证明其实际损失，而二审期间提交的证据均不属于新证据，亦不足以证明其支付借款利息的事实，因此，原审法院根据当事人的抗辩，酌定陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩逾期缴纳租金的违约金按中国人民银行规定的一至三年期贷款年利率上浮30%计算，符合法律规定，并无不当。
关于租赁保证金的问题。陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩提交的日期为2013年2月5日的收据显示卢松能收到陈向阳等人交纳的黄沙大道185号之二3楼的押金87990元，虽然卢松能不予认可《收据》的真实性，但未能举出反证予以推翻，且陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩交纳押金的事实已有生效判决的认定，故卢松能要求陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩支付租金保证金的请求不能成立。至于卢松能上诉提出租金保证金损失的请求，与其一审诉讼请求不一致，不属本案二审审理范围。
关于装修免租期租金的问题。卢松能一审所提诉讼请求为陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩向卢松能支付2013年2月20日起至7月20日止的租金，但涉案合同第三条明确约定“2013年2月20日至7月20日止为装修免租期共5个月”，并未约定陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩应向卢松能支付装修免租期租金的情形，因此，卢松能请求陈向阳、刘百炼、吴嘉瑩支付装修免租期间的租金，理据不足，原审判决予以驳回，并无不当。
综上所述，卢松能的上诉请求和理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6694元，由上诉人卢松能负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年十月十五日
书 记 员 李宪琼