湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终1539号
上诉人（原审被告）：钟敏。
被上诉人（原审原告）：湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司，住所地湘阴县文星镇安邦华城芙蓉鑫苑9栋。
法定代表人：田亚波，总经理。
上诉人钟敏因与被上诉人湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥物业）物业服务合同纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2016）湘0624民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钟敏，被上诉人吉祥物业的法定代表人田亚波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟敏上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实和理由：物业服务管理没有达到物业服务合同约定要求，不应当向其收取物业管理费。
吉祥物业辩称，一审判决合理合法，上诉人的上诉没有法律依据，吉祥物业向钟敏提供了相应的服务，钟敏应当将欠缴的物业管理费交清。
吉祥物业向一审法院起诉请求：依法判决由钟敏支付物业管理费2834元及违约金2069元，并承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：吉祥物业系已登记注册的三级物业管理服务有限责任公司。钟敏于2010年10月16日与湘阴县鑫泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了湘阴县鑫泰房地产开发有限公司所开发的商品房屋一套（第10A幢2单元504号房），建筑面积为131.2㎡。2012年10月5日，钟敏（乙方）又与吉祥物业（甲方）签订了《前期物业服务协议》，协议第五条，1、乙方交纳费用时间暂定为每月5日；小区内所有公共能耗费用按实际产生公摊。2、住宅按建筑面积暂定为多层0.6元/月/㎡，高层1.18元/月/㎡，商铺1.5元/月/㎡。8、物业管理服务费用标准按政府指导价调整。同日，钟敏、吉祥物业签订了《业主规约》，其中第三十六条约定，业主应当按照《前期物业服务协议》中的约定支付物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十条约定，业主、使用人违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应自逾期之日起加收应交纳金额千分之二的违约金。同时还签署了《承诺书》、《消防安全责任书》和《装饰装修管理规定》，并向吉祥物业提供了《业主资料登记表》。2013年12月16日，经物价部门核准，住宅收费标准提到了0.6元/月/㎡。吉祥物业按业态分布指导图对小区进行了有效的物业管理服务。钟敏入住后，交纳了到2013年2月28日止的物业管理费，之后，钟敏房屋窗台出现外墙漏水及天花板开裂等质量问题，开发商与物业公司的工作人员上门进行过一次维修，但并没有解决问题，故钟敏以房屋工程质量问题拒绝交纳物业管理费。吉祥物业于2014年8月11日、2014年9月26日、2015年9月5日和2016年1月5日向钟敏送达物业费用催缴通知，在多次催讨未果的情况下于2016年2月2日起诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1、房屋漏水跟开裂的质量问题是否属于物业管理的范围；2、欠交的物业管理费是否应当交纳违约金，违约金按日千分之二计算是否过高。问题1，本案系前期物业服务合同纠纷，吉祥物业与钟敏签订《前期物业服务协议》、《业主规约》、《承诺书》、《业主资料登记表》等，系双方真实意思的表示，不违反法律的规定，合法有效。湘阴县鑫泰房地产开发有限公司将其开发的小区物业交给吉祥物业进行管理，吉祥物业按照湘阴县鑫泰房地产开发有限公司委托的物业进行了有效的管理服务。物业服务合同是一个持续性的长效双务合同，不能以一时一事（如工程有质量问题）为标准来衡量物业的服务，把其中的缺陷全部归责于物业服务，不公平合理。钟敏称其房屋出现漏水及开裂等质量问题时去找过开发商湘阴县鑫泰房地产开发有限公司，但开发商负责人答复房屋质量问题已全权委托给了吉祥物业，没有证据支持。而湘阴县鑫泰房地产开发有限公司也从未在相关合同或协议中有明确约定小区房屋质量问题交由吉祥物业公司负责。钟敏作为业主，已实际享有吉祥物业提供的物业服务，负有按约交纳物业服务费的义务。钟敏未按时交纳物业服务费属违约行为，依法应承担相应的法律责任。钟敏以房屋出现质量问题为由而拒不交纳物业服务费不符合法律规定。对吉祥物业要求钟敏支付物业管理费的请求合理合法，予以支持。即：根据《前期物业服务协议》中对物业管理费收费标准的约定，多层住宅房为0.6元/月/㎡，以及物业管理服务费用标准按政府指导价调整，钟敏的应交物业费为2833.92元（36个月，从2013年2月28日至2016年2月28日）。二、在《业主规约》中约定，未能按时足额交纳物业服务费，应自逾期之日起按日加收应交纳金额千分之二的违约金，而按此标准计算年利率达到72%，因钟敏承担的物业费属金钱给付义务，与民间借贷履行的义务相同，其违约损失即为利息损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对利息的利率约定不能超过年利率24%，所以对吉祥物业要求钟敏承担按日加收应交纳金额千分之二违约金的请求，按年利率24%（即月利率2%）予以调整。由于吉祥物业只提供了2014年8月11日、2014年9月26日、2015年9月5日和2016年1月5日四次向钟敏送达物业费用催缴通知的书证，对该事实予以确认。即从2013年2月28日至2014年8月11日的物业管理费1377.6元的违约金为509.71元；从2014年8月12日至2014年9月26日的物业管理费118.08元的违约金为40.15；从2014年9月27日至2015年9月5日的物业管理费889.54元的违约金为101.41元；从2015年9月6日至2016年1月5日的物业管理费314.88元的违约金为10.71元；综上所述，违约金合计为661.98元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，判决：一、钟敏于判决生效后十日内支付吉祥物业物业管理费2833.92元；二、钟敏于判决生效后十日内支付吉祥物业违约金661.98元。本案案件受理费50元，由钟敏承担。
本院二审期间，钟敏围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人钟敏提交了照片一份，欲证明小区管理不到位。被上诉人吉祥物业虽对真实性无异议，但认为该份照片不能证明物业公司提供的服务有问题。经审查钟敏提交的照片具备真实性，但其内容并不能达到钟敏的证明目的，本院不予采信。
本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为钟敏是否应当向吉祥物业交纳欠缴的物业管理费。钟敏与吉祥物业签订的《前期物业服务协议》、《业主规约》均是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同履行各自合同义务。吉祥物业作为物业管理服务企业，自钟敏2012年入住小区后，吉祥物业即为其提供了物业服务，履行了合同约定的基本物业管理服务义务，应当获得相应的报酬，业主钟敏应当根据物业服务协议及业主规约的约定及时交纳物业服务费用，逾期未交纳物业服务费用亦应承担相应的违约责任支付违约金。上诉人钟敏上诉称吉祥物业未在其居住楼进出口设置保安亭、未按合同约定提供相应的物业服务、管理不善无权收取物业管理费。因双方签订的物业服务合同并未对钟敏所居住楼栋进出口设置保安亭有特别约定，而钟敏提供的证据不足以证明吉祥物业存在管理不善、所提供的物业服务与合同约定不符，钟敏该上诉请求无事实依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟敏承担。
本判决为终审判决。
审判长 姚 孟 君
审判员 冯媛君
审判员 周 闻 丽
二〇一六年十月二十七日
书记员 陈 汝 情
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。