四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）内民终字第900号
上诉人（原审原告）刘绪贵，男，1958年2月5日出生，汉族，现住四川省资中县。
上诉人（原审原告）王治华（系刘绪贵之妻），女，1963年12月12日出生，汉族，住四川省资中县。
二上诉人委托代理人陈小兵，四川蜀缘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何伟，男，1984年12月16日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
委托代理人陈世全，四川朴治律师事务所律师。
上诉人刘绪贵、王治华因与被上诉人何伟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院（2015）资中民初字第2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人刘绪贵及刘绪贵、王治华共同的委托代理人陈小兵，被上诉人何伟的委托代理人陈世全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告所有的坐落在资中县归德镇的砖木结构房屋系原告于2000年7月10日购买的资中县归德镇供销合作社的房屋。2013年3月6日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告自愿将坐落在资中县归德镇的砖木结构房屋及该房屋的国有土地使用权转让给被告。原、被告双方协议该房产及附属建筑物总价为1200000元整，并约定了付款期限及违约责任。
2013年2月18日，被告何伟与案外人王忠义签订了资中县归德镇双桥街片区改造合作协议，《合作协议》约定，被告现有归德镇国有住宅地一宗，土地使用面积为935㎡。王忠义的土地使用面积524.71㎡，双方以土地入股，被告占股份65%，王忠义占股份35%。
被告在与原告签订协议后，与王忠义等十一户人合伙开发资中县归德镇双桥街片区。被告在改造过程中，因过道、水沟等土地权属问题与资中县归德镇麻柳河村发生纠纷，导致停工。被告向资中县归德镇麻柳河村赔偿因占过道、水沟等地的各类损失共计90000元。2014年1月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同补充协议》，协议第一条约定：因原告方出售给被告方的房屋所在土地出现权属纠纷导致工期延误，由此造成乙方直接经济损失280000元，经双方友好商定，各负责损失140000元。该损失在房屋出让款中折抵。
另查明：原告出卖给被告的房屋占地面积与国有土地使用证上的面积不一致，实际房屋的占地面积大于国有土地使用证面积，原告出卖给被告的房屋（偏房）临近水沟的位置部分没有办理土地使用证，属于集体土地。
原审法院认为：本案的争议焦点是：一、原告对其出卖给被告的房产是否明知产权存在瑕疵。二、原告签订协议是否构成重大误解。
一、原告出卖给被告的房产中有部分房产面积明显超过了国有土地使用权范围，原告对该产权瑕疵应当明知。
原告在庭审中称，原告出卖给被告的房产中偏房没办理房产证，该偏房所占土地也没有办理土地使用证，但认为没有办理产权证的房产也具有价值。原告认为，原告交付给被告的面积就是按产权证上的面积交付，原告也只是出卖了房屋，没有出卖土地，而且土地是国家的，原告也没有权利去卖。从被告与王忠义签订的协议看，原告方的房屋占地面积实际应为935㎡，王忠义的房屋是524.71㎡，王忠义占股35%，如果按照土地使用证的面积875㎡计算，王忠义的股份应为37.49%。综上，可以认定，原告出卖给被告的房屋存在权利瑕疵，且原告应当明知。
二、原告签订补充协议不构成重大误解。
（一）出卖人对其出卖的标的物有瑕疵担保义务。由于出卖人的权利瑕疵担保义务直接关系到买卖标的物能否依约定转移于买受人，决定着买卖合同的目的能否实现。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”，出卖人的权利瑕疵担保义务可以归结为两个方面：一是出卖人有担保其出卖的标的物上的权利完整，第三人不得向买受人主张任何权利的义务；二是出卖人有担保标的物不得侵犯任何不特定的第三人权利的义务。出卖人负有保证第三人不得向买受人主张“任何权利”的义务，该“任何权利”自然包括第三人向买受人主张所有权的权利，换言之，无处分权人处分他人财产导致第三人向买受人主张所有权时，出卖人应当依据一百五十条的规定承担权利瑕疵担保义务。本案中，原告出卖给被告的部分房产所占地没有办理国有土地使用证，该部分房屋所占地属于集体土地，由此造成原集体组织成员向被告主张权利。且原告明知被告购买房产是用于旧房改造，必然会涉及到土地权属问题。原告对于出卖给被告的房产产权存在瑕疵有担保义务。
（二）原告与被告签订补充协议，是基于其的瑕疵担保义务，是对原合同的变更，不属于重大误解。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。2014年1月14日原、被告签订《房屋买卖合同补充协议》实际上是原、被告协商一致后，对2013年3月6日签订的《房屋买卖合同》的变更。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案的原、被告均为完全民事行为能力人，房屋买卖合同也系双方当事人真实意思表示，一经成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。
房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。在本案中，原告出卖给被告的房屋，在临近水沟的位置部分房产所占土地没有办理土地使用证，原告辩称其只是出卖房屋，就算是非法建筑也是有价值的，但是由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，原告不可能只出卖房屋，不转移土地的使用权，故对于原告的这一辩称，原审法院不予采信。同时，原告对于自己出卖给被告的房产，有瑕疵担保义务，对于由此带来的损失原告应当承担相应的责任。
综上，本案被告在资中县归德镇双桥街片区旧房改造中，因占用了资中县归德镇麻柳河村原水沟及过道发生权属纠纷，经村委会主持，村民代表和何伟协商，由何伟、王忠义一次性补偿原麻柳河村村民现金90000元。本案原告也是原麻柳河村村民，也领取了王伟、王忠义给付的补偿款。而本案所涉房屋所占地确有部分未办理国有土地使用证，且原告是明知，原告也明知被告购买其房屋是用于旧房改建，这必然会涉及到土地权利的问题，原告应当对该产权瑕疵有担保义务。所以本案所争议的土地权属不是原告误以为存在权属争议，而是原告出卖给被告的房屋的确存在权属争议。故原告主张其误以为是因自己出卖给被告的房地产权属发生了纠纷而于2014年1月14日与被告签订了《房屋买卖合同补充协议》，该协议的签订属于重大误解，要求撤销该协议的诉讼请求事实及法律依据不足，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十四条、第七十七条、第一百五十条之规定，判决驳回原告刘绪贵、王治华的诉讼请求。
上诉人刘绪贵、王治华上诉称：二上诉人出卖的房地产是有证号的，房产证的面积和国有土地使用权的面积都是十分清楚的。出卖的土地使用权，不涉及集体土地使用权的出让问题只涉及国有土地使用权的出让问题。《资中县归德镇双桥街片区改造合作协议》约定案涉国有土地使用权面积为935平方米是错误的，但该协议签约主体是被上诉人何伟和案外人王忠义，而不是上诉人刘绪贵、王治华。被上诉人何伟开发建设房屋停工的原因是开发用地占用了原资中县归德镇麻柳河村的水沟、过道，而二上诉人误以为自己出售的房地产存在纠纷，从而误导二上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同补充协议》，造成二上诉人损失140000元。请求二审法院撤销原审判决，改判撤销二上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同补充协议》。
被上诉人何伟答辩称：二上诉人出卖给被上诉人的案涉房产，有60多平方米只办理了房产证，没有办理国有土地使用权证。该60平方米房屋占用了麻柳河村部分水沟和过道修建，土地使用权属于麻柳河村集体所有。被上诉人购买房屋与案外人王忠义合伙开发房产中，麻柳河村村民因房地产开发占用水沟和过道集体土地阻挡施工，导致经济总损失40余万元，其中赔偿村民9万元。被上诉人按在房地产开发中的股份，应承担28万元损失。被上诉人经与二上诉人协商各承担14万元损失，双方签订了《房屋买卖合同补充协议》。《房屋买卖合同补充协议》是双方协商达成的，二上诉人不存在重大误解。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
二审期间，二上诉人提供《建设用地规划许可证》（地字第乡511025201300116）1份，欲证明案涉房地产开发项目用地规划面积为1894.28平方米，规划面积超过了《资中县归德镇双桥街片区改造合作协议》载明面积。被上诉人认为二上诉人提供的该证据与本案无关。本院经审查认为，二上诉人提供的该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
二审查明的事实与原审法院认定事实相同，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对签订《房屋买卖合同补充协议》无异议，本案争议焦点为二上诉人签订《房屋买卖合同补充协议》时，是否存在重大误解。二上诉人出卖给被上诉人案涉房屋占地面积与国有土地使用证上的面积不一致，实际房屋的占地面积大于国有土地使用证面积，案涉房屋（偏房）临近水沟的位置部分没有办理国有土地使用权证，土地使用权属于麻柳河村集体所有。二上诉人明知被上诉人购买案涉房屋是为了房地产开发，而未明确告之被上诉人案涉房屋存在土地使用权瑕疵。二上诉人理应对该瑕疵造成的损失承担相应的责任。2014年11月10日，资中县归德镇麻柳河村村民委员会出具的《证明》证实，因麻柳河村1社原水沟及过道权属问题，被上诉人和案外人王忠义在房地产开发中与村民发生纠纷，并协商补偿村民9万元。村民阻挡施工同时造成停工损失。村民阻挡施工造成被上诉人损失与二上诉人出售的房屋存在土地使用权瑕疵具有因果关系。二上诉人为当地居民，理应知道村民阻挡施工的事实、原因和损失。二上诉人称因对村民阻挡施工的原因和造成损失存在重大误解，导致与被上诉人签订《房屋买卖合同补充协议》证据不足，且不符合常理，本院不予支持。二上诉人请求撤销《房屋买卖合同补充协议》无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。上诉人刘绪贵、王治华的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3100元，由上诉人刘绪贵、王治华负担。。
本判决为终审判决。
审 判 长 余发会
审 判 员 何中明
代理审判员 夏 欣
二〇一五年十二月三日
书 记 员 钟 凯