河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0811民初1879号
原告：中信银行股份有限公司焦作分行，住所地：河南省焦作市塔南路1736号嘉隆国际中心裙楼一、二层。
负责人：陈文兴，行长。
委托诉讼代理人：沈佳丽，员工。
被告：刘争辉，男，1984年7月8日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。
被告：冯华秀，女，1982年8月22日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。
被告：河南中海房地产开发有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区塔南路摩登商业街1号楼。
法定代表人：范宝堂，董事长。
委托诉讼代理人：陈月月，金研律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙旭，金研律师事务所律师。
原告中信银行股份有限公司焦作分行（以下简称中信银行焦作分行）与被告刘争辉、冯华秀、河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行焦作分行的委托诉讼代理人沈佳丽，被告刘争辉，被告中海公司的委托诉讼代理人陈月月到庭参加诉讼，被告冯华秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行焦作分行向本院提出诉讼请求：1.被告刘争辉偿还原告借款本金426449.71元及利息(含罚息、复利)3494.56元(暂计算至2018年4月30日)，之后的利息(含罚息、复利）计算至借款全部清偿日止；2.被告冯华秀对第一项诉讼请求承担共同清偿责任；3.原告对被告刘争辉、冯华秀抵押给原告的位于山阳区××路××左岸小区××楼××单元××房产享有优先受偿权；4.被告河南中海房地产开发有限公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任；5.诉讼费由三被告承担。后原告于2018年6月1日申请撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2016年3月23日，原告与被告刘争辉、中海公司签订中信银行个人购房借款合同(合同编号:2016年豫银房贷字第811112037160号)。合同约定，被告刘争辉向原告借款440000元，期限360个月，自2016年3月29日至2046年3月29日，贷款年利率为4.9%，采取浮动利率，首次调整日为2017年1月1日，之后每12个月调整一次，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月1日，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。第8条约定，被告中海房地公司提供阶段性连带责任保证，第15条约定，被告刘争辉未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息。同日，被告冯华秀向原告出具声明：承诺刘争辉在原告处的贷款为夫妻共同债务，自愿与被告刘争辉共同承担还款义务；在被告刘争辉未按约还款时，承诺无条件还款，承担偿还贷款本息责任。被告刘争辉、冯华秀以其购买被告河南中海房地产开发有限公司开发的坐落于山阳区××路××左岸小区××楼××单元××房产作为抵押担保，并于2016年3月31日在焦作市房地产管理中心办理了预购商品房抵押权预告登记，并取得登记证。取得登记证后，原告于2016年3月31日向被告刘争辉发放了440000元贷款。被告刘争辉应在2018年4月1日偿还贷款本息2349.51元，至今仍未偿还。根据借款合同的约定，原告现宣布上述贷款提前到期，并有权要求被告刘争辉、冯华秀偿还剩余借款本金426449.71元及相应的利息、罚息、复利，被告中海公司对上述债务承担连带清偿责任。现原告诉至法院，请求依法判决。
被告刘争辉辩称，其和冯华秀之前是夫妻关系，于2016年4月29日离婚。原告诉状中陈述情况属实，其是在2017年开始逾期还款，后来又让别人帮忙代还，有些不清楚，同意向原告还款，但是一下子还不了那么多，要求按期偿还款项。
被告冯华秀未到庭，亦未提交书面答辩状。
被告中海公司辩称，因原告放弃对被告刘争辉抵押物的优先受偿，中海公司仅对涉案房产在实现抵押担保之后仍不能清偿的债务承担保证责任。就涉案借款，同时存在债务人刘争辉名下的中海左岸小区6号楼1单元16层1606号房产抵押担保和中海公司的第三人保证。根据担保法第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。因原告中信银行放弃对主债务人刘争辉所提供抵押房屋的优先受偿，则中海公司作为保证人应仅对该房产抵押担保以外的债权承担保证责任。原告诉请的利息标准不清，且计算结果明显过高。购房借款合同约定采取浮动利率，其中合同第二十条20.2第（1）项载明：“合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础…在基准利率的基础上上浮0%”，也即涉案借款应适用2018年1月1日起的中国人民银行同期贷款利率。关于罚息、复利，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%”，原告中信银行主张按合同利率的150%标准收取罚息、复利，超过中国人民银行规定，应予核减。同时，复利是对利息、罚息等再计利息，原告中信银行诉请年利率4.9%、罚息为150%年利率即7.35%，再行按照罚息利率计收复利，利滚利会导致利息总额超过年利率24%，超出受法律保护的利息上限。原告中信银行在被告逾期两月后即单方宣布借款全部到期，诉请超出合理救济范畴。原告中信银行在审查被告刘争辉征信后，向其核准了44万元的银行按揭贷款，由贷款金额可知被告刘争辉属于信用良好的贷款人；且借款合同签订后，被告刘争辉也一直按时还贷。在被告刘争辉两次还款逾期后，原告中信银行即单方宣布40余万元借款全部到期，中信银行本次诉请内容有失合理性。综上，中信银行焦作分行在放弃对涉案房屋的优先受偿权之后，要求中海公司全额承担连带保证责任，与法律规定不符，且利息标准超出中国人民银行规定，故请依法裁决。
本院经审理认定事实如下：被告刘争辉作为借款申请人，于2016年3月23日填写中信银行个人借款申请表，申请商业贷款440000元,期限360个月，按月等额本息还款（还款日为每月1日）。申请人以中海左岸小区6号楼1单元16层1606号房产作为抵押，被告冯华秀作为申请人配偶、抵押人及共有人均签字捺印。同日，被告冯华秀在借款人配偶声明上签字，该声明载明：本人系刘争辉配偶，因借款申请人向贵行申请贷款，本人特做出以下承诺：一、本人承认上述贷款为夫妻共同债务，本人自愿与借款申请人共同承担上述贷款的还款义务，并承诺所承担的义务范围包括借款合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用等。二、如借款申请人未按合同约定还款，本人承诺无条件履行还款义务；承担连带偿还贷款本息责任。被告刘争辉同日签署同意抵押声明，同意以山阳区站南路2269号中海左岸小区6号楼1单元16层1606号房产为上述借款提供抵押担保，被告冯华秀作为抵押人配偶亦签字捺印。
被告刘争辉为甲方借款人即抵押人，原告为乙方贷款人即抵押权人，被告中海公司为丙方保证人，三方于2016年3月23日签订中信银行个人购房借款合同，约定合同项下的贷款金额为440000元，年利率4.9%，月利率4.0833‰，合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策执行。贷款期限360个月，自2016年3月29日起至2046年3月29日止。按月等额本息还款，还款日为每月1日，每期还款本息2335.2元，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。甲方逾期或未按约定的金额归还贷款本息时构成违约，乙方有权按中国人民银行的规定和合同约定计收罚息和复利，并停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息。
合同同时约定：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。丙方同意放弃担保法第28条及物权法第176条项下的针对乙方的所有抗辩。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保借款届满后两年。
原告于2016年3月31日依约向被告刘争辉发放贷款440000元，双方就山阳区站南路2269号中海左岸小区6号楼1单元16层1606号房产办理了预购商品房抵押权预告登记，登记权利人为原告，债权数额为440000元。
被告刘争辉自2018年4月1日起未按约还款，截至2018年5月1日，尚欠贷款本金426449.71元，利息3480.25元、罚息3.64元，复利10.67元。
另查明，被告刘争辉、冯华秀于2011年12月30日登记结婚，于2016年4月29日离婚。
原告于2018年5月21日诉至本院为本案事实。以上事实，有个人借款申请表、借款人配偶声明、同意抵押声明、个人购房借款合同、房屋预告登记证明、个人借款凭证、离婚证、原被告陈述等予以佐证。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。被告刘争辉作为借款人，被告冯华秀作为共同借款人，被告中海公司作为保证人，与原告签订了个人购房借款担保合同，合法有效，原被告均应按约定全面履行自己的义务。原告依约发放了贷款，被告刘争辉未按约偿还贷款，原告要求被告刘争辉、冯华秀偿还全部未还贷款本息，理由正当，予以支持。因个人购房借款合同约定被告中海公司承担的是抵押加阶段性保证，即就所抵押房产办理抵押登记之前所产生的所有被告刘争辉应付款项，中海公司提供阶段性连带责任保证，现被告刘争辉尚未取得抵押房屋房屋的所有权证，亦未办理抵押登记，且合同同时约定“如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任”，故原告要求被告中海公司承担连带保证责任，理由正当，予以支持。被告中海公司辩称其应在抵押物不足以清偿债务时承担保证责任，该辩称意见不能成立，不予采纳。被告冯华秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘争辉、冯华秀应于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司焦作分行借款本金426449.71元及截至2018年5月1日的利息3480.25元、罚息3.64元，复利10.67元（自2018年5月2日起的利息、罚息、复利按合同约定继续计算至实际清偿完毕之日止）；
二、被告河南中海房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息、复利向原告中信银行股份有限公司焦作分行承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为3875元，由被告刘争辉、冯华秀、河南中海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 曹君萍
二〇一八年七月十六日
书记员 李 蕾