北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10997号
上诉人（原审被告）王琪，男，1961年12月29日出生。
委托代理人朱友兰（王琪之妻），女，1966年7月26日出生。
被上诉人（原审原告）苏静，女，1983年1月7日出生。
委托代理人张卫征（苏静之夫），男，1982年5月3日出生。
上诉人王琪因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第13714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
2015年5月，苏静诉至原审法院称：2015年3月14日，经军嘉信房地产经纪有限公司居间，就我购买王琪位于北京市宣武区7-3-301室的房屋，我与王琪双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×××）（以下称《房屋买卖合同》）及补充协议，房屋主体成交价格350万元，装修补偿款25万元，共计375万元。我当场向王琪指定的收款账户支付了人民币10万元购房定金，王琪当场确认收到了定金。但在《房屋买卖合同》及补充协议签署生效后，王琪单方面提出提高房屋交易价格，拒绝按照《房屋买卖合同》及补充协议约定的价格履行。我及军嘉信房地产经纪有限公司与王琪多次协商，但王琪仍拒绝履约。《房屋买卖合同》补充协议第九条第3款第（3）项约定：“出卖人拒绝将房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》及补充协议，且出卖人应在违约行为发生之日起7日内，退还买受人已支付的人民币10万元购房定金，同时以相当于该房屋成交价的20%向买受人支付违约金。”据此，3月24日，我委托田丹律师向王琪发送通知，提出因王琪构成根本违约，我依照合同约定解除《房屋买卖合同》及补充协议，并要求王琪退还苏静已支付的人民币10万元购房定金，同时以相当于该房屋成交价的20%向苏静支付违约金。4月2日，王琪通过其妻朱友兰退还了我已支付的购房定金10万元，但仍拒绝支付违约金，现诉至法院，请求：1、判令王琪向苏静支付违约金75万元；2、判令王琪承担本案诉讼费用。
王琪辩称：不同意苏静的诉讼请求。我方没说不卖房子，不存在违约。苏静发出解除合同的函之前，我方没有说过不卖房，故我方不存在违约。
原审法院经审理查明：2015年3月14日，王琪（出卖人）与苏静（买受人）经北京军嘉信房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：王琪将其名下的北京市宣武区⑦-3-301号房屋出售给苏静，总房款为375万元，王琪的通讯地址为：西街1号院6号楼3门301号。同日，王琪、苏静签订《北京市存量房屋买卖合同之补充协议》，约定：具体付款方式和期限为：苏静于协议签订当日支付购房定金10万元，于协议签订之日起2个月内支付首付款120万元，于协议签订之日起五个月内支付购房尾款245万元。双方于苏静支付首付款当日办理完毕网签手续。王琪同意苏静按照组合贷款方式支付尾款，且苏静可以根据批贷情况调整贷款方式以及贷款金额，若苏静减少贷款金额的，应于房屋过户前直接现金支付补齐。双方应自协议签订之日起四个月内办理完毕缴税、过户手续。王琪若出现下列情形之一的，构成根本违约，且苏静有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》及本协议：……（3）拒绝将房屋出售给苏静或者擅自提高房屋交易价格的；……（5）逾期履行本协议约定的义务超过15日的（非王琪自身苏静造成逾期不计）。王琪出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，退还苏静已支付的人民币10万元购房定金，同时以相当于该房屋成交价的20%向苏静支付违约金。苏静若出现下列情形之一的，构成根本违约，且王琪有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》及本协议：……（2）终止购买该房屋的；……（4）逾期履行本协议约定的义务超过15日的（非苏静自身原因造成逾期不计）。苏静出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋成交价的20%向王琪支付违约金。一方要求发送给另一方的通知均应以书面形式进行且应由发送方签署或代表发送方签署所有通知均应以中文书写。如果以专人递送或由传真或预付邮寄或公认的快递服务公司发送至在此规定的地址或传真号码或其他不时经由各方通知的地址或传真号码，则将视为有效送达。除非相关证据表明通知或通信已被接收，任何下列通知或通信将被视为送达：……（4）如果以快递方式发送，相关快递公司本应收到装有通知或通信的快件后两个工作日期满之时。
上述协议签订当日，苏静支付王琪购房定金10万元。协议签订后，王琪认为合同约定的房屋价格较低，希望能提高房屋价格。2015年3月21日，王琪之妻朱友兰携王琪的授权委托书与苏静商谈房屋价格、后续履行及违约责任承担问题，朱友兰表示房屋价格最少要涨到380万元，否则不同意继续履行合同，亦不同意承担违约责任，苏静未予同意。2015年3月24日，苏静委托律师通过顺丰快递向王琪（地址为：北京市西城区1号院6号楼3门301号）发出《解除合同通告函》，要求解除双方签署的房屋买卖合同及补充协议并要求王琪承担违约责任。该邮件由于无人接收被退回。审理中，苏静表示其亦将该函拍成照片通过彩信发送给了王琪，王琪当庭认可收到了苏静发送的彩信。2015年4月2日，朱友兰与苏静再次相约商谈房屋买卖事宜，但未达成一致意见，当日，朱友兰将10万元定金退还苏静。
2015年6月，苏静与北京金源时代房地产开发有限公司签订北京市商品房买卖合同，苏静购买了北京金源时代房地产开发有限公司开发建设的商品房，房屋总价为4598300元，苏静已支付首付款1388300元。
庭审中，苏静主张王琪单方提高房屋交易价格导致合同无法继续履行，已构成根本违约，其于2015年3月24日向王琪发出解除合同通告函，双方的合同已经解除，王琪应按照合同约定承担违约责任。王琪对苏静的主张不予认可，王琪主张其未收到解除合同通告函，其也从未表示过不履行合同，双方系一直协商过程之中，其不存在违约，双方的合同可以继续履行，苏静系因为贷款问题提出解除合同，是苏静违约。审理中，王琪针对其关于苏静因贷款问题而提出解除合同的主张，未向法院提供证据予以证明。王琪另主张，双方合同中约定的违约金过高。本案经法院主持调解，双方当事人各持己见。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王琪与苏静签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，由于王琪单方面提高房屋交易价格，导致双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，按照合同约定，王琪已构成根本违约，在此情况下，苏静向王琪邮寄了解除合同通告函，虽然该通告函因无人签收被退回，但按照双方合同约定，应视为已经送达，而且王琪亦认可收到了苏静给其发送的解除合同通告函彩信，故该解除合同通告函已发生了解除合同的效力，双方的房屋买卖合同及补充协议已经解除。王琪主张系苏静因贷款问题提出解除合同，但并未提供证据予以证明，法院对此不予采信。由于王琪违约，应承担相应的违约责任，但双方合同中约定的违约金数额过高，王琪提出异议，法院予以适当调整，具体数额，法院根据双方合同的履行程度、已交纳购房款数额、王琪的过错程度、苏静的损失等相关因素予以酌定。据此，原审法院于2015年7月判决：一、自判决生效之日起十日内，王琪支付苏静违约金十万元；二、驳回苏静其他诉讼请求。如果王琪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王琪不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回苏静的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：涉案房屋系夫妻共同财产，其妻朱友兰未在合同上签字，亦未追认，其自身处分涉案房屋的行为构成无权处分，故合同应属无效，不存在违约责任。苏静同意原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。
另查，关于王琪上诉主张的无权处分一节，王琪称涉案房屋系在其与妻子朱友兰夫妻关系存续期间购买，故应为夫妻共同财产。朱友兰于本案中作为王琪的诉讼代理人参加诉讼。经本院询问，双方均认可本案合同系在王琪之妻朱友兰在场的情况下签订。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、收款证明、录音、解除合同通知书、快递回单、商品房认购书、发票、证明、网页资料打印件、授权委托书等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格按照合同履行义务。本案中，王琪与苏静签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据本案现已查明的事实，王琪在签订合同后违反约定，单方面提出增加房屋价款，即变更合同的主要条款，由此导致本案房屋买卖合同未能履行，已构成根本违约。依据法律规定及当事人合同约定，苏静在此情况下享有合同解除权。原审法院结合本案现有证据，认定苏静解除合同通告函已发生了解除合同的效力，处理正确，本院予以确认。合同解除后，王琪应承担相应的违约责任，原审法院依据苏静的诉讼请求及王琪的答辩意见，结合双方合同约定违约金过高的实际情况，对违约金数额予酌减，处理原则正确，数额并无不当，本院亦不持异议。
至于王琪于二审审理中另行提出的其单方处分夫妻共同财产导致合同无效的上诉理由，须指出，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，王琪关于无权处分导致合同无效的上诉理由，本身并不成立。加之，根据本案现已查明的事实，本案合同系在王琪之妻朱友兰在场的情况下签订，其在合同签订过程中始终未表示反对，故王琪再行主张其妻不认可、不同意的事实，明显存在矛盾。据此，本院对王琪的该项上诉理由不予采信。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5650元，由苏静负担4897元（已交纳），王琪负担753元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2300元，由王琪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李 淼
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 程 飞