锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民二初字第185号
原告刘蕾，女，满族。
委托代理人李沱，内蒙古合志律师事务所律师。
被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司。
法定代表人武悦才，该公司董事长。
委托代理人杨德清，内蒙古蒙中律师事务所律师。
原告刘蕾诉被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司（简称盛通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘蕾及其委托代理人李沱、被告盛通公司的委托代理人杨德清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘蕾诉称，2012年7月17日，原、被告签订了《商品房预定合同》。合同约定：原告购买被告开发的香榭丽舍·时尚天街商品房某处房屋，房屋总价款1276577元，付款方式约定原告在2012年7月23日前支付购房款646577元，其余按揭贷款。约定交房日期为2012年10月31日前。原告按照被告的要求及时交付了首笔购房款646577元，并于2013年1月份起开始按月偿还贷款。但被告却并未按照约定交付房屋，而是在2013年6月30日才以短信方式通知原告交房。该合同第八条约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。交房后原告将房屋出租，承租人2014年初入住。但在2014-2015年供暖期间，承租人发现房屋采暖状况差。承租人及原告多次找物业维修，但均没有效果。原告自行聘请水暖工清洗地暖时，被告知暖气上下水没有问题，室内温度低的原因在于地板铺设缺陷，承租人因此提出提前终止租赁合同。后经与承租人及物业协商，由原告提供电暖气，物业承担电费。但这也只能是暂时的解决方式，鉴于室温过低是由于地板铺设问题，理应由被告从根本上解决这一问题。另外，被告至今未办理房屋产权登记证。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：一、被告向原告承担逾期交房的违约金19074.02元（646577元×0.0005×59天=19074.02元）；二、被告为原告办理房屋产权登记证，并承担自2013年9月30日至2015年2月28日延期办理房屋产权登记证的违约金82106.42元（违约金按已付购房款646577元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即646577元×0.09×515天÷365天=82106.42元）；三、从2015年3月1日至实际办理房屋产权登记证止继续给付违约金；四、被告维修标的房屋采暖；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第一、二项诉讼请求为：被告向原告承担逾期交房的违约金35075.44元（1188997.86元×0.0005×59天=35075.44元）；被告为原告办理房屋产权登记证，并承担自2013年9月30日至2015年2月28日延期办理房屋产权登记证的违约金150986.44元（违约金按已付购房款1188997.86元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即1188997.86元×0.09×515天÷365天=150986.44元），其他诉讼请求未变更。
被告盛通公司辩称，原告诉讼内容与事实不符，一、商品房预售合同交房日期确定和违约责任的约定，双方继续履行合同。2012年7月17日公司与原告签订的商品房预购合同第一条约定交房日期暂定为2012年10月31日，第七条交付期限约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：如遇供热公司不能供热，交房日期推迟至2013年5月1日。2012年7月20日，公司向内蒙古能源发电投资集团有限公司锡林热电厂（简称锡林热电厂）提出对该项目入网供热申请，并多次与供热机关协调，但供热机关的供热能力不足，锡林热电厂于2012年9月18日告知公司该项目2012年至2013年供热期不能供热。事后，为保证2013至2014年的供热，公司经多方协调，2012年11月20日，锡林浩特市集中供热燃气管理办公室向锡林热电厂下发了《关于香榭丽舍供热入网情况的说明》（【2012】锡供热燃字第90号），公司与锡林热电厂沟通办理了入网手续。据此情况依商品房预定合同第七条交付期限特殊情况约定，房屋交付日期应推迟至2013年5月1日；二、商品房买卖合同交房日期的确定和违约责任的约定，双方继续履行合同。2013年5月9日，原告与被告就该商品房签订了《商品房买卖合同》，合同第五条，除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条日期交付商品房，逾期在365日内的，乙方有权向甲方追究已付利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品价款的0.0030%0向乙方支付违约金。2013年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原商品房预定合同已终止。即使违约也只能按《商品房买卖合同》第五条的约定承担相应的违约责任，原合同继续履行，双方不能解除《商品房买卖合同》。三、公司销售的商品房已经验收合格。2012年11月30日，该项目的施工方锡林勒盟建业建筑安装有限责任公司向建设单位提交了工程竣工报告，公司依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，立即组织设计、施工、工程监理等有关单位进行了竣工验收，同时建设行政主管部门对公司的验收提出了整改意见，2012年11月30日，本工程经公司验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定，在该工程验收后，被告于2014年4月26日，向建设行政主管部门移交了建设档案。依《商品房销售管理办法》第十六条、第十七条规定，及双方商品房预定合同第七条约定的条件第一款，被告销售的商品房已经验收合格，并向建设行政主管部门移交了建设项目档案，该商品房经验收合格；四、公司多次督促原告收房。2013年5月1日该工程竣工后，被告多次以电话、短信方式通知客户收房，由于部分客户没有办理交房手续，公司于2013年9月25日再次以公告的方式在锡盟华讯公告收房，在公司所售商品房已具备交付使用条件的前提下，公司多次催促收房，原告于2014年2月27日领取钥匙，双方办理了房屋交接手续；五、关于逾期办理房屋产权证书及违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记约定：自初始登记完毕之日起730日内办理房屋权属转移登记。双方初始登记日期为2013年5月9日，在730日之内，因此被告不承担违约金的给付责任。综上所述，原告所诉内容与事实不符，望法院查清事实的基础上，被告在尊重事实的前提下在法定范围内，如有违约只承担相应的责任，合同应当继续履行。望法院应以事实为根据以法律为准绳进行明断。
经审理查明，2012年7月17日，原告刘蕾（买受人）与被告盛通公司（出卖人）签订了《香榭丽舍·时尚天街商品房预定合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房。商品房为“香榭丽舍·时尚天街”项目（锡林浩特市那达慕大街北侧、民盛时代广场东侧）中的某处房屋。合同第七条交付期限约定出卖人应当在2012年10月31日前，将经验收合格符合约定交付条件的商品房交付买受人使用。合同第八条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。合同第十一条相关手续提供约定“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。2013年5月9日，原告刘蕾（买受人、乙方）与被告盛通公司（出卖人、甲方）就商品房买卖另行签订了《商品房买卖合同》，该买卖合同约定，房屋建筑面积49.53平方米，每平方米单价24005.61元，总价款为1188997.86元。甲方于2013年7月30日前将房屋交付乙方使用。付款形式及时间约定，乙方贷款付款，于2013年4月30日前，一次性存入商品房首付款598997.86元，其余办理贷款。买卖合同逾期交付商品房的处理、商品房权属登记条款约定未明确。该买卖合同签字页出卖人处加盖被告盛通公司公章及公司法定代表人武悦才手章，买受人处原告刘蕾签字并捺印。
2012年11月30日，被告盛通公司香榭丽舍·时尚天街项目通过建设工程竣工验收。2013年5月15日，由锡林郭勒盟建设工程质量监督站出具建设工程质量监督报告。
2013年5月4日，被告盛通公司以群发短信的方式通知香榭丽舍·时尚天街项目房屋业主“香榭丽舍定于2013年5月1日起开始陆续交房，请您携带收据与合同于5月15日前来售楼部办理交房手续并领取钥匙”。2013年9月29日，被告盛通公司又通过锡林郭勒盟华讯商讯刊登公告通知未办理入住手续业主及时办理入住。
2013年5月11日，原告刘蕾向被告盛通公司交付房屋价款598997.86元，被告盛通公司认可原告刘蕾房屋价款已全额支付。
2014年2月27日，原告刘蕾向被告盛通公司支付房屋维修基金1783元、办证费43507元、物业费4755元、垃圾清运费297元、装修基金1086元，办理房屋交接，接收房屋。
以上事实，有当事人陈述及《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》、《商品房买卖合同》收款收据、竣工验收文件、短信通知及华讯商讯公告在卷佐证，且经庭审举证、质证，本院予以认可。
本院认为，原、被告签订的《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》、《商品房买卖》系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反法律法规的强制性规定，本院对合同效力予以确认，后签订《商品房买卖》，为前期签订《香榭丽舍.时尚天街商品房预定合同》的确认与补充。原告刘蕾辩称商品房买卖合同非其真实意思表示，不认可合同效力的意见，因合同上有其签字、捺印对其辩称本院不予采纳。合同成立并生效后，原告刘蕾已经依约定履行了付款义务，被告盛通公司应当按照合同约定的交付期限将符合交付条件的商品房交付原告刘蕾使用。关于交付期限，由于双方《商品房买卖合同》明确房屋交付日为2013年7月30日，故被告盛通公司于2013年5月4日以群发短信的方式通知香榭丽舍·时尚天街项目房屋业主办理交房手续、接收房屋，未构成逾期交付，故原告刘蕾请求被告盛通公司支付迟延交付房屋违约金的请求本院不予支持。关于原告刘蕾逾期办理房屋产权证书违约责任的主张，双方合同未对逾期办理房屋产权证书违约责任做出约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，2014年2月27日，原告刘蕾与被告盛通公司办理房屋交接，房屋实际交付。被告盛通公司应在房屋交付使用之日（2014年2月27日）起90日内，即2014年5月28日前为原告刘蕾办理房屋产权证书，被告盛通公司应自2014年5月28日开始承担逾期办理房屋产权证书的违约责任，就违约金计算标准本院适当以中国人民银行同期逾期贷款利率计算，故原告刘蕾请求自2013年9月30日开始计算逾期办理房屋产权证书违约金的主张本院予以部分支持。关于原告刘蕾维修房屋采暖的诉讼请求，因原告刘蕾仅举证有一份证人证言，不能就房屋质量问题存在及存在原因进行证明，故原告刘蕾该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项及第二款的规定，判决如下：
一、被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司于本判决生效之起30日内为原告刘蕾办理房屋产权证书，并支付逾期办理房屋产权证书的违约金（自2014年5月28日至实际办理完房屋产权证书止，按已付购房款1188997.86元以中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。
二、驳回原告刘蕾其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2324元，减半收取1162元，其中629元由被告锡林郭勒盟盛通置业有限责任公司负担，533元由原告刘蕾负担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 赵 清
二〇一五年六月二十四日
书记员 杜鹏勇
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。