江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终790号
上诉人（原审原告）：南昌市东湖区大食头白领快餐店，住所地：南昌市。
经营者：丁见，男，汉族，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：兰小南，江西豫章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南昌市东湖区贤士湖管理处公园村民委员会，住所地：南昌市东湖区。
负责人：殷国平，主任。
委托代理人：陈高明，江西红阳光律师事务所律师。
上诉人南昌市东湖区大食头白领快餐店（以下简称大食头快餐店）因与被上诉人南昌市东湖区贤士湖管理处公园村民委员会（以下简称公园村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大食头快餐店经营者丁见及其委托代理人兰小南，被上诉人公园村委会委托代理人陈高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年10月2日，公园村委会将坐落二七北路29号店面一、二层及东侧一、二层厂房（面积1900㎡）出租给案外人胡有花使用，租期自2003年4月1日起至2013年3月30日止。
2010年12月23日，丁见与江西锦昌大酒店有限公司签订《店面租赁合同》，通过转租方式取得了案外人胡有花承租的位于二七北路283号靠北两间店面的租赁权，租期暂定为一年（2011年1月1日至2011年12月31日），租赁费3500元/月。丁见取得该店面租赁权后用于经营餐饮并以该场地注册成立“南昌市东湖区大食头白领快餐店”（个体工商户），公园村委会为该个体工商户营业执照办理出具了房屋租赁证明。当大食头快餐店与江西锦昌大酒店有限公司租赁合同约定的租期届满后，大食头快餐店与江西锦昌大酒店有限公司未续签租赁合同，但大食头快餐店仍继续使用该店面并向转租方交纳租金。2012年9月底，由于案外人胡有花与公园村委会因续租租金问题无法达成一致，公园村委会与案外人胡有花协商解除租赁合同，后案外人胡有花向公园村委会返还了除大食头快餐店承租的两间店面以外的其余房屋。由于大食头快餐店要求继续使用该店面经营餐饮，公园村委会考虑其经营状况，双方便口头协商由大食头快餐店按月租金3000元继续租赁该店面，后大食头快餐店分别在2012年11月1日、2012年12月1日、2013年1月4日、2013年3月1日按月租金3000元标准向公园村委会交纳了2012年11月1日至2013年3月31日期间的租金。
2013年3月19日，公园村委会向大食头快餐店送达书面通知，要求大食头快餐店自接到通知起15天内搬迁，大食头快餐店收到通知后不同意搬迁并要求继续承租，但双方未能达成一致。此后，大食头快餐店对公园村委会的搬迁要求则不予配合。2013年4月18日，公园村委会与案外人胡成涛签订租赁合同，公园村委会以月租金7万元将坐落二七北路277号（使用面积2500㎡）房屋整体出租给案外人胡成涛。该合同签订后，公园村委会面临着无法向案外人胡成涛整体交付租赁物时，公园村委会便于2013年5月2日上午自行组织人员及在上级主管单位分管领导及董家窑派出所民警现场监督下，将大食头快餐店存放在店面内的物品搬离存放于公园村委会提供的仓库，公园村委会在清场过程中，对清场过程、所搬物品进行了摄像及清点。根据公园村委会提供的清点记录，公园村委会搬离的物品主要有：小桌子13张、电扇1台、财神一尊、托盘88只、煤气罐1只、圆凳子2个、烤炉1只、不锈钢碗1个、塑料饭盒2箱、消毒柜1台、冷冻柜1台、不锈钢水池3只、锅一只、盆6只、灭火器2个、瓷水池2个、木架子1个、豆浆壶2只、椅子40把、财神柜1个、收银机1台、水壶2只、电子炉1个、不锈钢台一个、小方凳2个、热水瓶2只、VCD播放器1台、瓷碗一桶、不锈钢加湿操作台1台、保鲜柜1只、煤气饭锅1台、勺子4个、咖啡机1台、开水桶1只、大小电表2个、大电饭锅4个、小电饭锅1个。当公园村委会对诉争店面内的物品进行搬离后，大食头快餐店在事后采取报警、上访等方式维权，但双方争议一直未得到解决。
原审法院认为，大食头快餐店与江西锦昌大酒店有限公司签订《店面租赁合同》通过转租方式取得了案外人胡有花承租的位于二七北路283号靠北两间店面的租赁权。2012年9月底，当案外人胡有花与公园村委会因续租租金问题未能达成一致解除租赁合同后，大食头快餐店通过转租方式取得的租赁权随即终止，后大食头快餐店向公园村委会交纳租金，公园村委会同意大食头快餐店使用店面，双方自此形成不定期租赁关系。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2013年3月19日，公园村委会通知大食头快餐店在15日内搬迁，属公园村委会依法行使合同解除权。2013年5月2日，在公园村委会已将坐落二七北路277号房屋整体出租给案外人和大食头快餐店经营已停业又拒不配合公园村委会搬迁的情况下，公园村委会为了减少损失，自行组织人员对租赁店面内的物品进行了搬离，虽然公园村委会采取自力救助的方式不合法，但鉴于公园村委会搬离物品时进行了摄像及清点，同时公安机关及上级主管单位派员进行现场监督，结合双方庭审时的陈述，该租赁店面内的物品与公园村委会提供的“大食头快餐店物品清单”中记录的物品基本一致，故原审法院对公园村委会提供的“大食头快餐店物品清单”证据予以采信。在大食头快餐店诉请的物品仍存在的情况下，大食头快餐店请求公园村委会赔偿物品损失的诉讼请求，不予支持，但公园村委会应将“大食头快餐店物品清单”中记录的物品返还给大食头快餐店。综合公园村委会采取自力救助行为的违法程度及在采取自力救助行为后未及时依法行使权利造成物品的贬值损失，在结合大食头快餐店有违诚信拒绝配合搬离的过错，故原审法院综合本案实际情况酌定由公园村委会赔偿大食头快餐店物品贬值损失6000元。
由于公园村委会将坐落二七北路277号房屋整体出租，而大食头快餐店承租的店面占整体出租房屋很小部分，故大食头快餐店无权就该诉争店面主张优先承租权。关于对大食头快餐店请求公园村委会赔偿装修费、转让费及2012年11月至2013年3月期间的租金的诉请，因转让费、装修费属于大食头快餐店为了取得店面转租权而支付的对价及店面正常经营的投入，且大食头快餐店未将该款支付给公园村委会，故大食头快餐店要求公园村委会赔偿装修费、转让费于法无据，不予支持。对大食头快餐店支付公园村委会2012年11月至2013年3月期间的租金，系大食头快餐店使用该店面应当支付的对价，故对大食头快餐店该部分诉讼请求，不予支持。至于大食头快餐店主张的合同保证金、押金，大食头快餐店应向合同向对方即收款方主张权利，故本案对该部分不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第九十七条之规定，判决如下：一、南昌市东湖区贤士湖管理处公园村民委员会在本判决生效之日起十日内将“大食头快餐店物品清单”中的“小桌子13张、电扇1台、财神一尊、托盘88只、煤气罐1只、圆凳子2个、烤炉1只、不锈钢碗1个、塑料饭盒2箱、消毒柜1台、冷冻柜1台、不锈钢水池3只、锅一只、盆6只、灭火器2个、瓷水池2个、木架子1个、豆浆壶2只、椅子40把、财神柜1个、收银机1台、水壶2只、电子炉1个、不锈钢台一个、小方凳2个、热水瓶2只、VCD播放器1台、瓷碗一桶、不锈钢加湿操作台1台、保鲜柜1只、煤气饭锅1台、勺子4个、咖啡机1台、开水桶1只、大小电表2个、大电饭锅4个、小电饭锅1个”返还给南昌市东湖区大食头白领快餐店；二、南昌市东湖区贤士湖管理处公园村民委员会在本判决生效之日起十日内赔偿南昌市东湖区大食头白领快餐店物品损失6000元；三、驳回南昌市东湖区大食头白领快餐店的其他诉讼请求。南昌市东湖区大食头白领快餐店预交案件受理费4300元，由南昌市东湖区大食头白领快餐店承担2150元，由南昌市东湖区贤士湖管理处公园村民委员会承担2150元。
宣判后，大食头快餐店不服提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
大食头快餐店上诉称：一、上诉人与锦昌大酒店签订了租赁合同，在二七北路经营三年多，于2013年3月底到期，但2012年11月份起，锦昌公司与被上诉人因租金涨价之事发生了纠纷，被上诉人采取威胁方式，要求将租金交给被上诉人，否则锁门、断电措施，上诉人为了和气生财，自2012年12月份起分别向被上诉人和锦昌公司交纳租金。2013年3月19日，被上诉人通知上诉人15天搬迁。在未取得上诉人同意的情况下，于2013年5月2日强行将店面内物品搬空，造成上诉人财产损失合计365875.8元（其中装修费9.6万元、设备及用具128375.8元、转让费9万元、合同保证金3万元、2012年11月至2013年3月租金1.5万元、锦昌公司房租押金6500元）。二、被上诉人向上诉人送达书面通知，要求接通知15天内搬迁，合同到期时3月31日，按被上诉人的要求，上诉人是不可能在合同到期后立马能搬离，所以该通知明显不合理也不合法。三、2013年5月2日，被上诉人自行组织人员（董家窑派出所民警）将放在店面内的物品搬离，被上诉人在清场过程中，对清场过程所搬物品进行了摄像及清点。但一审法院的判决与上诉人提供的财物清单相差甚远，少了许多财物，同时摄像当中明显能看到的东西并没有把其列入财产清单中，如空调等。经过上诉人了解，董家窑派出所并没有任何的报案记录。所以，被上诉人强行搬离上诉人的物品时一种违法行为，被上诉人应赔偿上诉人的各项损失。四、被上诉人的行为导致上诉人停业2年损失、固定电话无法报停、证照无法注销，一审法院并没有认定，恳请二审法院依法判决。
公园村委会答辩称：一、上诉人说被上诉人未在合理的期限内通知上诉人解除租赁合同不是事实，上诉人既不营业又不搬走，影响了我方的利益，最后是在派出所的全程录像的情况下才搬走的。二、关于损失，被上诉人的损失比上诉人的损失大得多，上诉人的转让费与我方无关，我们本来就不知道有这一转让行为，被上诉人所说的物品损失也不存在，物品我们全部保管在那里，上诉人可以随时取走。
上诉人二审提交一组新证据，2013年4月15日拍摄的当天被上诉人打烂我方店面橱窗玻璃照片5张，证明造成我方停止营业的原因是被上诉人强制我方不经营。
被上诉人质证认为，对该组证据真实性、合法性和关联性均有异议，照片并没有时间，且只能证明其玻璃坏了，并不能证明是谁弄坏的。
经庭审举证、质证，被上诉人对该组照片提出异议，上诉人也无法证明玻璃的损坏与被上诉人有关，对该组证据不予认定。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院另查明，二审庭审期间，上诉人表示二审主张的20万元损失为可期待利益损失和缺失物品损失，不包含其在一审主张的装修费、转让费、合同保证金、5个月的租金和房租押金。
本院认为，上诉人大食头快餐店通过转租方式合法取得了诉争店面的租赁权，当案外人胡有花与被上诉人公园村委会解除租赁合同后，上诉人通过转租取得的租赁权随即终止。之后，上诉人向被上诉人支付租金，双方直接发生租赁关系，但未签订书面合同，双方形成不定期租赁关系，可随时要求解除合同。上诉人主张其享有优先承租权，首先双方并未有明确约定，且其承租的仅是被上诉人出租的房屋的一小部分，而被上诉人后来是整体出租，故对上诉人优先承租权的主张不予支持。关于上诉人所主张的20万元损失，其二审主张的可得利益损失系变更诉讼请求，本院对该项变更不予审理，仍按照上诉人在原审中提出的诉请进行审理。上诉人在一审主张的装修费、转让费、保证金、押金均系与案外人发生的法律关系，与被上诉人无关，而租金系其使用店面支付的合理对价，故对上诉人的该部分诉请不予支持。至于物品缺失损失，被上诉人在清场时有上级主管单位和公安机关的现场监督，并制作了物品清单，故一审法院判决被上诉人返还该清单中的物品给上诉人正确，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由上诉人南昌市东湖区大食头白领快餐店承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴重芳
审 判 员 吴建平
代理审判员 邓 晖
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 滕漪兰