北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第27019号
原告北京大学，住所地北京市海淀区颐和园路*号。
事证第110000001583号。
法定代表人林建华，校长。
委托代理人刘钊，男。
委托代理人陆忠行，男。
被告贾玉斌，男，1964年5月10日出生。
原告北京大学诉被告贾玉斌返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京大学之委托代理人刘钊和陆忠行，被告贾玉斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京大学诉称，贾玉斌是我校微电子研究院副教授。2001年12月，贾玉斌入住我校教师公寓燕北园305甲公寓1X7室（以下简称1X7室）。2003年12月，贾玉斌认购海淀区西二旗智学苑1号楼18X6室（以下简称18X6室），并与我校签订了《购买西二旗经济适用房交回原住房协议》。根据该协议，在房地产公司向贾玉斌交付18X6室后三个月内，贾玉斌应将原住房交回我校。2013年12月，贾玉斌办理了上述18X6室的入住手续。2013年12月4日，贾玉斌与我校签订了《退房协议书》，保证在2013年12月10日起180天内腾退1X7室。但至今，贾玉斌未腾退并向我校交还1X7室，故诉请法院判令贾玉斌腾退并向我校交还1X7室，及承担本案诉讼费。
被告贾玉斌辩称，不同意北京大学的诉讼请求。理由是：1、2001年，北京大学将1X7室分配给我家庭居住使用，因此，我当时的配偶李慧芳也享有同等的承租权。后，我与李慧芳离婚，法院判令李慧芳居住使用1X7室一年。至今，1X7室一直由李慧芳居住使用。由于我未在1X7室居住，李慧芳在该房屋内居住也不是我同意的，我无权主张李慧芳腾退该房屋，因此，北京大学如对李慧芳占用房屋有异议，应起诉李慧芳，其以我为被告提起本次诉讼属于主体错误；2、我与北京大学先后于2001年、2003年和2013年签订了三份协议，但我的签字行为只能代表我，不能代表李慧芳。由于北京大学未严格履行2001年协议和2003年协议，导致我直到2013年才入住18X6室，期间，北京大学还从我的工资内扣留1X7室的使用费，导致我工资损失；我认为2013年协议无效。
经审理查明，贾玉斌与李慧芳原系夫妻。2004年1月9日，贾玉斌与李慧芳经本院判决离婚。贾玉斌是北京大学微电子研究院副教授；李慧芳不是北京大学的教职工。
2001年12月11日，北京大学资产管理部（合同甲方）与贾玉斌（合同乙方）签订了《北京大学教师公寓住宿协议》（以下称2001年协议），约定：甲方拟在2001年12月11日至2006年12月11日为乙方安排住宿，房址为1X7室（该房屋系北京大学校产房）；协议期满，乙方需要继续租住时，应提前30日向甲方提出申请，由甲方根据学校的房源情况决定是否重订协议；乙方住宿期限届满时，应保持房内设施、家具及其他物品的原状（正常损耗和折旧除外），向甲方结清住宿费，经甲方验收合格后，退还住宿保证金，本协议即行终止。同日，北京大学向贾玉斌发送《北京大学分配家属宿舍住房通知》，上载“姓名”为贾玉斌，“人口”为3人、“说明”栏内载有“原住房腾空后，应将室内打扫干净，门窗关好，房门锁上，及时通知管理区收房”。
2003年12月22日，北京大学资产管理部（合同甲方）与贾玉斌（合同乙方）签订了《购买西二旗经济适用房交回原住房协议》（以下称2003年协议），约定：为了进一步改善北京大学教职工住房条件，学校与北京市安达房地产开发公司（以下简称安达公司）进行合作，认购了西二旗（安宁西里）经济适用房。在自愿的前提下，学校协助教职工进行购买并给予一定的支持和优惠措施。为此，学校专门发布了购买西二旗经济适用房的“通知”、“操作方案”以及相关资料。此次购房的基本原则是：教职工自愿；交回原住房；优先落实货币补贴；原住房面积内房改价售房与落实住房补贴并行。为了保证购房及交回原住房工作顺利进行，维护购房教职工的利益，同时保障学校的权益，在购房教职工挑选房号后，同安达公司签订购房合同前，学校与购房教职工签订本协议，明确有关事项，以资双方共同遵守。甲方负责乙方购房前的各项前期组织和准备工作，协调有关单位和部门，为乙方提供便利条件，并落实“操作方案”中的各项规定和优惠措施，以协助乙方购买西二旗经济适用房。乙方原住房房址为1X7室。乙方挑选及购买的西二旗经济适用房房号是18X6室。安达公司向乙方交付西二旗经济适用房后3个月内，乙方应将原住房交回甲方。若乙方逾期1个月以内交房，应当向甲方支付相当于届时政府规定的公房住房租金标准2倍的违约金；乙方逾期1个月以上交房，应当向甲方支付相当于届时住房租金标准4倍的违约金。乙方与安达公司签订购房合同后，同该公司就有关住房问题发生的一切争议、纠纷，与甲方无关。甲方在可能的情况下，积极帮助乙方协调解决有关争议，维护乙方权益，但并非甲方之必然义务。由于乙方同安达公司之间发生争议、纠纷而影响到甲方权益的，并不免除乙方的违约责任。
签订2003年协议后，贾玉斌向北京大学提出暂缓办理购买18X6室的申请，理由是其已起诉与李慧芳离婚，离婚诉讼中未提及18X6室。2004年，北京大学向贾玉斌发出《北京大学教职工购买西二旗智学苑经济适用住房计价清单》，载明所购新房的总房款351890元，学校出资合计66400元，个人出资合计285490元，及其他款项（概算）金额。2006年，贾玉斌向北京大学申请恢复办理购买18X6室的相关手续，并交纳了改善房屋品质款16051元。
2013年12月4日，北京大学房地产管理部（合同甲方）与贾玉斌（合同乙方）签订了《退房协议书》（以下称2013年协议），约定：乙方于2013年12月10日领取已认购的18X6室钥匙；乙方保证在2013年12月10日起180天内，将原居住的1X7室腾空，并结清水、电、燃气等费用，持原住房全套钥匙和水电、燃气结清证明到房地产管理部51X7办理退房手续；乙方领取新房钥匙之日起，视为甲方已将新房交付乙方使用；乙方腾退的原公寓将作为教师公寓再行调配，若乙方未按协议要求按时退回原公寓，甲方将按照《北京大学教师公寓管理办法》（校发（2008）2号）向乙方原公寓以80元每平方米每月（使用面积）收取房屋占用费至乙方腾退原公寓为止。房屋占用费由学校财务部从乙方工资收入（包括岗位津贴或补助）中统一扣缴，不足部分由乙方本人直接到房地产管理部交纳。甲方同时保留采取进一步措施的权利；甲乙双方任何一方由于自身非客观原因导致协议无法执行造成的损失，违约方需支付相应违约金并补偿另一方应履行本协议所支出的必要费用。2013年11月10日，贾玉斌领取了18X6室钥匙；现18X6室已登记于贾玉斌名下，该房屋所有权证存于北京大学。
北京大学于签订2001年协议起，自贾玉斌工资中扣取1X7室租金或使用费。其中，自2008年3月至2013年1月期间，每月扣取1722.4元；自2013年2月至2014年9月，每月扣取861.2元；2014年10月至2015年9月，每月扣取5624元。贾玉斌自述由于北京大学自认对逾期交房承担一半责任，故自2013年2月起减半收取占用费；因签订2013年协议，遂于2014年10月将占用费调整为5624元。北京大学认可自2014年10月至2015年9月期间按照学校管理规范扣取贾玉斌逾期交付房屋的使用费，但就自2013年2月至2014年9月期间调整使用费标准解释为贾玉斌以家庭困难、矛盾大为由向学校提出申请，学校研究决定减半收取。
庭审中，双方均认可2001年协议期满后，贾玉斌并未与北京大学就1X7室续签住宿协议。贾玉斌认可从未办理向北京大学腾退1X7室的相关手续，理由是：北京大学于2001年将1X7室分配给其家庭而非其个人居住使用，因此，其前妻李慧芳当时享有同等的承租权；其与李慧芳离婚时，法院判令李慧芳居住使用1X7室一年；一年期满后，由于北京大学未能为其办理购买18X6室的相关手续，故其未向北京大学腾退1X7室。为此，贾玉斌提交了本院于2004年1月9日作出的（2003）海民初字第18603号民事判决，本院判令1X7室由李慧芳居住使用一年。经查，贾玉斌曾于2006年将李慧芳诉至本院，要求李慧芳搬离1X7室。本院于2006年3月31日作出（2006）海民初字第7306号民事判决，判令李慧芳于该判决生效后30日内从1X7室内搬出。李慧芳不服该判决，上诉于北京市第一中级人民法院，该院于2006年7月7日作出（2006）一中民终字第06754号民事判决，驳回上诉，维持原判。就此，贾玉斌解释称当时不知道生效判决存在执行期限，认为由于1X7室现由李慧芳居住使用，且李慧芳居住使用该房屋并非基于其同意，其对1X7号房屋不享有所有权、承租权、居住权，已无权主张李慧芳腾退该房屋，则北京大学作为产权单位，应当通过起诉李慧芳腾房履行监管职责，北京大学以其为被告提起本次诉讼属于主体错误。对此，北京大学虽认可上述判决书的真实性，但对李慧芳是否实际居住1X7室表示不知情，认为该校与李慧芳之间不存在任何法律关系，该校得基于2013年协议要求贾玉斌腾退1X7室，并以该校为事业单位、收取房屋占用费的目的是收回校产房，而非用于盈利，故要求贾玉斌腾退1X7室。经本院释明，北京大学明确表示不追加李慧芳为本案被告，并自愿承担由此导致的执行不能的风险。
贾玉斌认为北京大学未能按时履行2001年协议和2003年协议，与安达公司相互推诿导致其直至2013年才购买取得18X6室。为此，北京大学解释称：由于贾玉斌提出暂缓办理购房手续，后其申请恢复办理购房手续时安达公司答复称国家相关政策已发生变动，学校多次就此沟通协调，相关部门均未明确答复可以按照原有政策办理购房手续，且贾玉斌未能向安达公司支付购房款，使得安达公司以为贾玉斌已经弃购，后，经学校和政府部门的沟通才完成了贾玉斌购房事宜。为此，北京大学出示了该校房地产管理部于2013年12月2日向安达公司出具《证明》，主要内容为“我校贾玉斌老师已购买了贵公司开发建设的18X6室。目前，学校相关手续已办理完毕，我校同意其办理入住手续，请贵公司给予协助”。对此，贾玉斌虽认可该《证明》的真实性，但认为其提出恢复办理购房手续时，相关政策尚未发生变更。
另，贾玉斌称由于北京大学工作人员表示无论其是否签订该协议都将按照该协议执行，其为避免北京大学拖延办理购房手续，故签署了2013年协议，但该协议应为无效。理由是：1、其未居住使用1X7室，不具备腾退条件，故无权签订该协议；2、其签订该协议后要求李慧芳腾房，李慧芳拒绝腾房并多次报警，导致四邻不安，故该协议损害了公共利益；3、当时，北京大学资产部与其他部门串通、刻意隐瞒2003年协议，欺骗贾玉斌签订2013年协议。4、事后，北京大学资产部曾表示要起诉李慧芳，要求贾玉斌予以配合，导致贾玉斌在除斥期间未要求撤销该合同。对于贾玉斌上述观点，北京大学均不予认可。
经查，《北京大学教师公寓管理办法》（校发（2008）2号）第十条规定，五年租期内的教师公寓租金标准参照教师公寓所在地市场租金标准确定。主校区周边区域教师公寓租金标准为每平方米（使用面积）每月45元；燕北园、万柳公寓等其他区域教师公寓租金标准为每平方米（使用面积）每月40元。第十七条规定，租住期满后，教职工及所在单位应积极配合学校，及时清退教师公寓；对于逾期不退还的教师公寓，按每平方米（使用面积）每月80元收取房屋占用费。
本次诉讼中，贾玉斌曾提出反诉，但自其提起反诉次日起7日内未交纳案件受理费，后明确不再坚持反诉请求。
上述事实，有双方当事人陈述、2001年协议、2003年协议、2013年协议、（2003）海民初字第18603号民事判决书、（2006）海民初字第7306号民事判决书、（2006）一中民终字第06754号民事判决书、《北京大学教师公寓管理办法》（校发（2008）2号）等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，北京大学与贾玉斌先后签订了2001年协议、2003年协议和2013年协议。本院结合双方就上述协议的效力和履行情况，并围绕贾玉斌是否负有向北京大学腾退1X7室的义务论证如下：
1、2001年协议的签约主体是北京大学和贾玉斌，李慧芳与贾玉斌当时系夫妻关系，故李慧芳基于该身份关系在1X7室居住，但并不因此改变2001年协议的合同关系主体。贾玉斌提出的、北京大学将1X7室分配给其家庭而非其个人，不符合合同相对性原则，本院对其该项抗辩意见不予采信；
2、2001年协议约定贾玉斌在1X7室的住宿期限为自2001年12月11日至2006年12月11日止。期间，贾玉斌与李慧芳离婚，法院判令李慧芳居住使用1X7室1年。1年期满后，贾玉斌曾起诉要求李慧芳腾房并获法院支持，故离婚判决不足以变更贾玉斌与北京大学之间就1X7室之间的权利义务关系，亦不能免除贾玉斌于李慧芳居住期满后、协议约定期限内向北京大学腾退1X7室的合同义务；
3、2001年协议中约定的住宿期限截至2006年12月11日，2003年协议中约定“安达公司向乙方交付西二旗经济适用房后3个月内，乙方应将原住房交回甲方”，则应视为双方以2003年协议变更了2001年协议中关于贾玉斌腾退1X7室期限的约定。即双方虽未就1X7室续签住宿协议，但在2003年协议约定的腾房期限届满前，贾玉斌得继续居住使用1X7室；
4、尽管贾玉斌认为2013年协议因其无权处分、侵犯公共利益等应为无效，但贾玉斌所述李慧芳拒绝腾房导致四邻不安，并不属于该协议损害社会公共利益的情形，其主张的其他理由亦不属于合同无效的法定情形，且2013年协议中关于扣取房屋占用费等相关约定符合《北京大学教师公寓管理办法》之相关规定，故本院认定该协议合法有效，并以此作为确定双方权利义务之依据。如上所述，2013年协议约定“乙方保证在2013年12月10日起180天内，将原居住的1X7室腾空，并结清水、电、燃气等费用，持原住房全套钥匙和水电、燃气结清证明到房地产管理部51X7办理退房手续”，应视为双方再次以2013年协议变更了2003年协议中关于贾玉斌腾退1X7室期限的约定，即贾玉斌得居住使用1X7室至2013年协议约定的腾房期限届满；
5、贾玉斌与北京大学签订2001年协议和2003年协议后，曾向北京大学提出暂缓办理购买18X6号房屋的申请，后于2006年提出恢复办理购房手续。尽管贾玉斌认为其直至2013年实际取得18X6室系因北京大学未能及时履行2001年协议和2003年协议，但北京大学已就此予以合理解释，且无证据证明北京大学就此负有过错，故贾玉斌以北京大学未能为其办理18X6室购房手续作为其拒绝腾退1X7室的理由，本院不予采信；
综上，自2001年12月11日起，至2013年12月10日起180日内，贾玉斌均有权基于上述2001年协议、2003年协议和2013年协议居住使用1X7室，并负有于上述期限届满后腾退1X7室的义务。即使如贾玉斌所述，贾玉斌自离婚后并未居住使用1X7室，该房屋的实际居住使用人为李慧芳，但因其未就生效判决判令李慧芳向其腾房申请强制执行，导致1X7室由案外人实际使用，不足以对抗其应履行的腾房义务，故本院对于贾玉斌提出的、其不同意腾退1X7室的各项抗辩意见均不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
贾玉斌于本判决生效后三十日内腾退北京大学教师公寓燕北园三O五甲公寓一X七室，将该房屋交还给北京大学。
案件受理费二千三百元，由贾玉斌负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 佟 冰
人民陪审员 李 滨
人民陪审员 郭春燕
二〇一五年十二月九日
书 记 员 张 健