浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初6784号
原告：诸暨市耀光物业管理有限公司。住所地：诸暨市浣东街道耀江阳光花园会所处。
法定代表人：陈利水。
委托代理人：宣天波、赵婷，浙江墨恒律师事务所律师。
被告：朱赵娜。
委托代理人：赵苗军。
原告诸暨市耀光物业管理有限公司与被告朱赵娜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员张姚望独任审判，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告诸暨市耀光物业管理有限公司的委托代理人赵婷、被告朱赵娜及其委托代理人赵苗军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诸暨市耀光物业管理有限公司诉称，原告与金鑫花苑业主委员会签订物业合同，双方约定由原告为金鑫花苑小区业主提供物业服务并约定了具体物业收费标准。被告为该小区2-2-601室业主，住宅面积92.1平方米，阁楼43.38平方米，架空层13.73平方米。截止2015年12月31日，被告尚欠物业管理费3288.9元，该款被告未付。故要求被告支付物业管理费3288.9元（2013年1月1日至2015年12月31日止），并支付从2013年1月1日起至款付清日止按日5‰计算的滞纳金。
被告朱赵娜提交书面答辩状称，小区门卫管理松散，对外来车辆、人员管理不严；小区监控全部坏掉，一直未正常运行，2013年8月31日被告家里遭遇入室抢劫与此有因果关系；原告并未向被告多次催讨物业管理费，而是在起诉之前通过三次电话，由此也可以说明2013年度的物业管理费已超过诉讼时效。综上，要求依法处理。
为证明自己的主张，原告诸暨市耀光物业管理有限公司向本院提交如下证据材料：
1、原告与金鑫花苑业主委员会签订的物业服务合同、续聘合同各一份，用以证明自2012年9月30日至2015年12月31日止，原告为金鑫花苑小区提供物业服务的事实；
2、入住合同一份，用以证明被告于2008年7月31日入住金鑫花苑2幢2单元601室的事实；
3、催讨函（附费用清单）一份，用以证明原告向被告书面催缴物业费的事实；
4、房屋所有权证存根一份，用以证明本案所涉小区房屋系被告所有的事实；
5、物业催款函（附费用清单）、国内挂号信函收据、邮件查单各一份，用以证实原告在2014年12月间向被告催讨2013年度、2014年度物业管理费的事实。
为证明自己的抗辩主张，被告朱赵娜向本院提交如下证据材料：
6、照片二份，用以证明小区物业管理存在不规范状况的事实；
7、书面申请本院向诸暨市公安局调取被告家里遭遇入室抢劫的报案记录。根据被告申请，本院依法向诸暨市公安局浣东派出所调取被告家里遭遇入室抢劫的报案记录，诸暨市公安局浣东派出所向本院出具一份110案件信息流程图展示，其中载明2013年8月31日凌晨，被告报案其家中遭遇入室抢劫的事实。
本院对上述证据材料分析、认证如下：
证据材料1-4的真实性被告未持异议，本院作为认定本案事实的有效证据。证据材料5，被告提出异议，认为并未收到原告发送的催款函。本院认为，国内挂号信函收据、邮件查单并未显示被告已经收到原告发送的催款函，故该证据材料的证明目的本院不予认定。证据材料6，在无其他证据佐证的前提下，其关联性本院不予认定。证据材料7，系公安机关出具，其真实性本院予以认定。
综上，本院认定如下事实：
2012年9月30日，原告与金鑫花苑业主委员会签订物业服务合同一份，约定：由原告为金鑫花苑小区业主提供物业服务，具体服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括中央监控设备）；维护小区的交通秩序等，合同还对物业服务收费标准作出了具体约定，并约定物业服务收费按季缴纳，每季的第一个月作为缴纳时间。2015年9月30日，原告与金鑫花苑业主委员会签订续聘合同，约定原告提供物业服务的期限至2015年12月31日止。
被告朱赵娜为金鑫花苑小区2-2-601室业主，住宅面积92.1平方米，阁楼43.38平方米，架空层13.73平方米。被告朱赵娜自2008年7月31日起入住金鑫花苑小区。
另查明，2013年8月31日，被告家中遭遇入室抢劫，在此之前，小区监控设备一直处于停用状态，至本案开庭时止，监控设备也未正常使用。
本院认为，金鑫花苑业主委员会代表小区全体业主与原告签订物业服务合同、续聘合同，双方主体适格，其内容除约定的滞纳金过高外，其余未违反法律法规强制性规定，本院认定有效。原告在合同有效期内为小区提供物业服务，全体业主应按约支付物业管理费，现本院确认，被告尚应支付2013年度的物业服务费1026.88元、2014年度的物业服务费1104.1元、2015年度的物业服务费1158元。被告抗辩认为，小区门卫管理不严，外来车辆、人员可自由进出的意见，未提交确切证据，且该管理的到位与否与硬件设施有紧密联系，故该意见本院不予采纳。被告提出原告对小区监控一直未进行修理，小区监控至今未正常运行，导致被告遭遇入室抢劫，原告在管理上存在安全隐患。本院认为，按照物业服务合同约定，原告应对小区的共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理（包括中央监控设备），而根据已查明的事实，至本案开庭时止，原告未对小区内的中央监控设备进行维修，中央监控设备一直处于不能运行状态；同时，监控设备的不运行为盗窃、抢劫行为的实施提供了客观上的便利，更无法通过监控设备及时发现、制止违法犯罪行为，综合以上两点，本院认定原告未完全履行合同约定义务，应承担相应责任。原告提出除合同中约定的中央监控设备外，小区另有监控设备的意见，与本案事实不符，本院不予采信。根据法律规定，履行合同不符合约定的，可以要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬。综合本案实际，本院确定为被告应支付物业管理费的80%为宜（减少价款或报酬）。被告提出2013年度的物业服务费已超过诉讼时效的主张，本院认为，根据物业服务合同约定，物业服务费的缴纳方式为按季缴纳，每季的第一月为缴纳时间，故针对2013年的物业服务费，原告最迟分别应在2015年1、4、7、10月之前向被告主张权利，而现有证据证明原告于2015年12月向被告主张权利，故2013年度的物业服务费至原告起诉时止已超过法律规定的诉讼时效期间，该部分请求本院不予支持。原告要求被告支付的滞纳金（审理中原告将计付的时间明确为2014年度的物业服务费从2015年1月1日起至款付清日止，2015年度的物业服务费从2016年1月1日起至款付清日止），对于滞纳金的计算标准，属约定过高，本院依法调整为年利率6%。本院对原告合理部分的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告朱赵娜应支付原告诸暨市耀光物业管理有限公司物业服务费1809.68元，支付其中883.28元从2015年1月1日起至款付清日止按年利率6%计算的滞纳金，支付926.4元从2016年1月1日起至款付清日止按年利率6%计算的滞纳金，上述款项限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告诸暨市耀光物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告朱赵娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。并注明上诉费。逾期按自动撤回上诉处理]。
审判员 张姚望
二〇一六年七月十一日
书记员 钟杭丹