西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2013）碑民初字第00389号原告：刘玉伟，男，1966年2月28日出生，汉族，个体工商户。委托代理人：刘婷，北京大成（西安）律师事务所律师。委托代理人：郝艳妮，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：陕西今朝房地产开发有限公司，法定代表人：潘益娇，董事长。委托代理人：何海明，男，该公司法律顾问。被告：陕西云锦置业发展有限公司，法定代表人：宫亚飞，董事长。原告刘玉伟诉被告陕西今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝公司）、陕西云锦置业发展有限公司（以下简称云锦公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘玉伟及其委托代理人刘婷、郝艳妮，被告今朝公司委托代理人何海明到庭参加诉讼，被告云锦公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告刘玉伟诉称：2011年3月2日，被告今朝公司与被告云锦公司签订商品房买卖合同，购买了被告云锦公司开发的西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10201-10202号商铺。2011年3月，今朝公司公开出售其购买的商铺，并在其售楼处悬挂有关云锦苑综合楼的五证。原告在向云锦公司了解情况，查看双方签订的《商品房买卖合同》，证实云锦公司与今朝公司确实存在上述商铺买卖关系之后，原告与今朝公司签订《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》（编号：1059008﹟），购买西安市碑林区咸宁西路36号云锦苑综合楼二层74号商铺（建筑面积：9.86平方米）。合同约定：有效期为2011年6月29日至2012年6月29日，合同届满一年，今朝公司负责给原告办理产权登记手续。若违约，需向原告支付按合同实际交纳金额8%的退房违约金和10%的合同违约金。合同签订当日，原告按合同约定向今朝公司支付了全部房款189391元。今朝公司持原告已付的房款向云锦公司交付购房款。之后，原告多次要求今朝公司交房，今朝公司均以云锦公司未向其交房为由，未能向原告交房。原告向西安市住房保障和房屋管理局相关部门了解到，云锦公司在2011年，将本案所涉房产的一部分又重复卖予第三人，其余房产现被法院查封，云锦公司的上述行为系造成今朝公司不能向原告如期履行交房义务、无法为原告办理产权登记的直接原因，给原告造成了重大财产损失。云锦公司在明知房屋不能交付的情况下，与今朝公司恶意仲裁，并达成和解协议，约定交房时间，其真实目的是为了拖延或避免向众多商户承担责任。二被告上述行为，系恶意串通、损害原告合法利益的行为，云锦公司对此应对原告的第1项诉请与今朝公司承担共同责任。另外，原告与今朝公司于2012年6月18日，又签订了《商铺返租协议》，该协议约定：原告将从今朝公司处购买的商铺，返租给今朝公司，租期为2011年6月29日至2014年6月29日。租金第一年为15151.28元，第二、三年租金每年为18939.1元。今朝公司应在每年7月15日前将上年租金通过转账形式一次性交付予原告。如逾期支付租金，逾期部分按日利息1‰计息。今朝公司支付了首年租金，但至今仍未支付2012年的租金18939.1元。原告多次催要，今朝公司均以逃避的方式不予支付。今朝公司的行为已严重违反合同约定，导致原告无法实现签订合同目的。故要求：被告今朝公司退还房款189391元，支付退房违约金15151.28元，合同违约金18939.10元，合计223481.38元；二被告对第一项诉讼请求共同向原告承担责任；被告今朝公司支付房租18939.10元，截止2013年11月5日的延时违约金2140.12元，合计21079.22元；由二被告承担本案的诉讼费。被告今朝公司答辩：原告未明确提出解除上述《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》，故原告要求退还房款189391元无法律依据。如果解除《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》，原告诉请的违约金已经超过了实际损失的30%，请求法院依法下调。由于被告云锦公司未按期交房，导致其不能按期向原告交房，故其不同意支付原告第二年房租18939.10元及逾期付款违约金2140.12元。被告陕西云锦置业发展有限公司未出庭答辩。经审理查明：2011年3月2日，今朝公司与云锦公司签订《商品房买卖合同》，由今朝公司购买云锦公司开发的西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10201、10202号商铺，总面积1512.39平方米，总价款24954435.00元，今朝公司将其分割成数十个商铺销售给其他人，并全额收取商铺买受人的房款，今朝公司利用该部分已收取的房款，向云锦公司共支付房款930万。2011年6月29日，原告与被告今朝公司签订今朝·古今文化商城《商铺认购合同》（编号：1059008﹟），购买西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合楼二层74号商铺（建筑面积：9.86平方米），该商铺面积包含在今朝公司与云锦公司的合同范围内。该合同约定：合同有效期为2011年6月29日至2012年6月29日；合同届满一年，被告今朝公司负责给原告办理产权登记手续。合同届满一年时，若今朝公司商铺未取得验收合格证，无法为原告办理产权登记手续，今朝公司需无条件退还原告所交纳的全部款项，并应支付原告所实际交纳款项的8%作为违约补偿。任何一方违约，需向对方按合同实际交纳金额的10%支付违约金。合同签订后，原告按合同约定于2011年6月29日向今朝公司支付了全部房款189391元。原告与今朝公司于2012年6月18日，签订《商铺返租协议》。协议主要约定：原告将从今朝公司处购买的商铺，返租给今朝公司；租期为2011年6月29日至2014年6月29日；租金第一年为15151.28，第二、三年租金为每年18939.1元。今朝公司应在每年7月15日前将上年租金通过转账形式一次性交付予原告。如逾期支付，逾期部分按日利息1‰计息。今朝公司向原告支付了首年的租金，剩余2012年的租金18939.1元未予支付。另查，今朝公司与云锦公司因双方房屋交付纠纷于2014年1月7日达成和解，由西安仲裁委员会作出西仲调字（2013）第1025号调解书，确认双方和解协议内容：一、双方均同意继续履行商品房买卖合同；二、云锦公司于2014年2月15日前向申请人支付逾期交房违约金8万元；三、仲裁费用双方各自承担一半。同日，今朝公司与云锦公司于2014年1月7日还达成和解协议，内容为：一、双方均同意继续履行商品房买卖合同。云锦公司承诺于2014年7月30日前使房屋达到交付条件，并于2014年7月30日将房屋交付今朝公司。二、今朝公司于2014年6月15日前向云锦公司支付购房款200万元，云锦公司于2014年7月30日前为今朝公司办理云锦苑综合公寓楼第1幢1单元10202号房的网签手续。三、今朝公司上述10202号房的网签完成次日起两个月内向云锦公司再支付剩余购房款616.8万元（达到总房款的70％），云锦公司于今朝公司付616.8万元当日完成云锦苑综合公寓楼第1幢1单元10201号房的网签手续。四、今朝公司将尾款于备案完成后三日内向云锦公司支付。经原告申请，本院向西安市住房保障和房屋管理局查询，西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10202号商铺已于2011年办理备案手续，备案编号为Y11001632，买受人姓名为案外人何孟辉；西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10201号商铺于2013年11月被西安市中级人民法院查封，查封文书编号为（2013）西执民字第00367号及00368号。上述事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、原告提交的《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》、房款收据及《商铺返租协议》、法庭调取的《商品房买卖合同》、调解协议及仲裁调解书、调查追记笔录等附卷佐证。本院认为，原告与被告今朝公司签订的《今朝•古今文化商城﹤商铺认购合同﹥》，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。被告今朝公司未按合同约定履行办理产权登记手续，也未能交付房屋，构成违约，应依法承担相应的民事违约责任。《商品房销售管理办法》第10条规定：房地产企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。而被告云锦公司对其西安市碑林区咸宁西路云锦苑综合公寓楼2楼10202号商铺存在“一房二卖”之情形，被告云锦公司实际已无法再履行与被告今朝公司合同约定的房屋交付及网签义务。2014年1月7日，被告云锦公司在明知云锦苑综合公寓楼2楼10202号商铺已经卖予何孟辉并办理备案登记，10201号商铺已被法院查封，其实际已无法履行与被告今朝公司签订的《商品房买卖合同》的情况下，仍与被告今朝公司签订和解协议，约定继续履行《商品房买卖合同》，并约定房屋交付时间、付款时间等。被告今朝公司为避免向数十户商户承担退还房款的责任，在经济情况严重恶化，不具备实际付款能力的情况下，仍然与被告云锦公司签订和解协议约定继续付款的行为，严重损害了原告的合法利益，故应当由被告今朝公司向原告返还其已收取的款项，由被告云锦公司承担连带清偿责任。对违约金部分，原告与被告今朝公司在合同中对相应比例有明确约定，该约定系双方真实意思表示，且该比例尚属合理范围，故应由被告今朝公司承担。另，原告与被告今朝公司签订的《商铺返租协议》系双方真实意思表示，故对租金及违约金的约定亦属合法有效，应由被告今朝公司承担。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《民法通则》第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告陕西今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘玉伟返还房款189391元。二、被告陕西云锦置业发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任。三、被告陕西今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘玉伟违约金34090.38元。四、被告陕西今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘玉伟支付第二年租金18939.10元、逾期付款违约金2140.12元（截止2013年11月5日）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5078元，由被告陕西今朝房地产开发有限公司负担3000元，由被告陕西云锦置业发展有限公司负担2078元（此款原告已预交，二被告于付上述款项时一并给付原告刘玉伟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马利群审 判 员  唐星利人民陪审员  张 娟二〇一四年六月十三日书 记 员  霍晓川