湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1102民初2号
原告秦华林，男，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，农民。
委托代理人冯松林，湖南杰联律师事务所律师。
被告肖家余，男，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民。
委托代理人全东香，女，汉族，湖南省永州市冷水滩区人系被告肖家余之妻（特别授权）。
被告刘志新，男，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民。
二被告的共同委托代理人卿敬楷，湖南宗元律师事务所律师（特别授权）。
原告秦华林与被告永州欧华华侨房地产实业有限公司、肖家余、刘志新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成由审判员李少阳担任审判长，审判员黄朝晖、人民陪审员彭龙书参加的合议庭，于2016年2月1日在本庭审判庭公开开庭进行了审理。书记员张凌萍担任记录。原告及其委托代理人、被告永州欧华华侨房地产实业开发有限公司的委托代理人、被告肖家余的委托代理人、被告刘志新及其委托代理人到庭参加了诉讼。2016年2月29日原告自愿向本院申请撤回对被告永州欧华华侨房地产实业有限公司的起诉，已获本院准许。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月1日，被告肖家余、刘志新以永州欧华华侨房地产实业有限公司的下属机构“王府井项目部”的名义与原告签订了一份《商品房买卖合同》，二被告将位于永州市零陵区中山路与人民路交汇处的“王府井综合大楼”第2、3号门面房出售给原告，合同约定二被告应在一年内为原告办理房屋所有权证和土地使用权证；合同签订后，原告按照约定支付了购房款，二被告在2012年7月7日已将门面房交付给了原告，但至今，二被告未为原告办理该门面房的房屋所有权证和国有土地使用权证，为维护自己的合法权益，故特诉至法院，请求依法判令：1、由二被告立即为原告办理所购买的门面的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告肖家余辩称，一、本案与永州欧华华侨房地产实业有限公司无关，他只是假借该公司的名义搞开发，没有该公司的认可和授权，对该公司不产生任何作用；二、他以“王府井项目部”的名义与原告签订《商品房买卖合同》是实，所卖房屋是“王府井综合大楼”第2、3号门面房也属实，而且已经交房；三、他愿意为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，但原告应当按合同约定交清余款。
被告刘志新口头辩称：1、未办房产证的原因是因为房产总证已抵押在银行；2、双方之间的买卖与永州欧华华侨房地产实业有限公司没有任何关系。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》，欲证实：①2011年12月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》；②原告购买了被告新建的王府井商业广场前栋第1层2、3号门面房；③原告所购买的商铺总价款为2，488，930元；④合同约定的付款方式为银行按揭付款，首付款1，288，930元，银行按揭贷款1，200，000元；⑤合同约定的办证期为一年；
2、原告交付购房款的收款收据，欲证实：原告已依约支付了购房款1，900，000元，其中2011年12月2日通过银行转账支付1，300，000元，2012年7月7日通过银行转帐支付600，000元；
3、原告向被告支付购房款的银行转款单，欲证实：原告已付购房款1，900，000元，其中2011年12月2日通过银行转付1300000元，2012年7月7日通过银行转付600，000元；
4、《商铺租赁合同》，欲证实：①2012年7月7日，被告已将原告购买的房屋交付给了原告；②自2012年7月1日起，承租人已向原告交付租金。
对原告提交的证据，被告肖家余、刘志新质证认为无异议，经本院依法审查，认为上述证据均符合证据的客观性、合法性和关联性的要求，应予以采信。
被告肖家余为支持自己的抗辩主张，向本院提交了（2015）湘高法民一终字第＊＊＊＊号民事裁定书，欲证实原、被告的房屋买卖行为与永州欧华华侨房地产实业有限公司无关。
对被告肖家余提交的证据，原告及被告刘志新均未表异议，本院予以采信。
被告刘志新未向本院提交任何证据。
根据原、被告的陈述、举证、质证及本院的认证，本院确认如下案件事实：
被告肖家余、刘志新以永州欧华华侨房地产实业有限公司王府井项目部的名义在湖南省永州市零陵区开发“王府井商业广场”，并于2010年1月22日取得商品房预售许可证（［预许字（10）第＊＊号］）。2011年12月1日，被告肖家余、刘志新与原告秦华林签订了一份《王府井商业广场商品房买卖合同》，合同约定：被告肖家余、刘志新将已开发建成的“王府井商业广场”的现房“前栋壹层贰、叁号房”出售给原告，单价为21，000元／㎡，总金额为人民币2，488，930元，付款方式为银行按揭，签署《商品房买卖合同》时交付全部房价的50%首付款，即1248，920元，剩余购房款1，240，000元办理银行按揭，产权登记由买受人（原告）委托出卖人（被告肖家余、刘志新）办理该商品房产权证及国有土地使用证，出售人应当在商品房交付使用后的180个工作日内将办理好的商品房产权证及国有土地使用证交付给买受人。合同签订后，原告分别于2011年12月2日和2012年7月7日通过转账方式支付给被告购房款130万和60万元。2012年7月7日被告肖家余、刘志新将原告购买的房屋交付给原告，并由原告从2012年7月1日起收取该房租金，因被告肖家余、刘志新开发的“王府井商业广场”项目未达到银行提供按揭贷款的规模，商业银行不愿为其提供按揭贷款，因此，银行按揭贷款无法办理，下余购房款原告也未予支付，被告肖家余、刘志新至今也未依约为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证，原告遂诉至本院。
本院认为，原告与被告肖家余、刘志新自愿签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，属有效合同，双方当事人应严格按合同的约定履行自己的义务。原告已按合同约定支付了应付购房款，下余的购房款，双方约定以银行按揭方式支付，但由于被告方的原因而未能办理按揭手续，责任不在原告，原告已依约履行了自己应尽的付款义务，被告肖家余、刘志新在原告依约付款后，向原告履行了房屋交付义务，但至今未为原告办理出房产证及国土证，属未完全履行合同约定义务，应依法承担继续履行的责任，故原告要求被告肖家余、刘志新为其办理房产证及国土证的诉请，符合法律规定，本院予以支持。考虑到办理“二证”需要一定时间，故可给予被告肖家余、刘志新合理的办证时间，具体期限以三个月为宜。被告肖家余辩称，同意为原告办证，但原告也应交清下余购房款，因合同约定原告下余的购房款以按揭方式支付，同时，经本院向其释明后，被告肖家余仍不愿提出反诉，对原告下欠的购房款，双方希望协商解决，故对其辩解理由，在本案中本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、限被告肖家余、刘志新在本判决生效后三个月内为原告秦华林办理好“王府井商业广场”前栋壹层贰、叁号门面的房屋所有权证及国有土地使用权证；
二、驳回原告秦华林的其他诉讼请求。
本案案件受理费80元，由被告肖家余、刘志新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 李少阳
审 判 员 黄朝晖
人民陪审员 彭龙书
二〇一六年三月七日
书 记 员 张凌萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。