淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初2200号
原告中国建设银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市健康东路59号。
负责人胡欣，职务分行行长。
委托代理人吉玉春，该公司员工。
被告王晓青。
被告淮安市天瑞房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海东路136号。
法定代表人漆贯凯，职务董事长。
委托代理人周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司淮安分行（以下至判决主文前简称“建行”）与被告王晓青、淮安市天瑞房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“天瑞公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法由审判员苗艳独任审判，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告建行的委托代理人吉玉春、被告天瑞公司的委托代理人周向荣到庭参加诉讼，被告王晓青经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告建行诉称，被告王晓青与被告天瑞公司之间系购房者与售房者关系。被告王晓青因从被告天瑞公司购买住房而向我行申请住房贷款，并于2012年9月6日与我行签订借款合同，约定借款81万元，借款期限自2012年10月9日至2042年10月9日。被告天瑞公司为被告王晓青借款提供担保。两被告同时以被告王晓青所购买的淮安市清浦区英伦玫瑰园58号楼105室房屋作抵押，办理了抵押预告登记。我行于2012年10月9日依约放贷81万元给被告王晓青。被告王晓青自2014年8月开始逾期还款。截止2016年4月30日，被告王晓青欠本金774470.45元、利息15077.56元、本金罚息252.48元，总计789800.49元。请求判令1、解除原告与被告王晓青的借款合同,被告王晓青、天瑞公司立即偿还(截至2016年4月30日)本金774470.45元、利息15077.56元、本金罚息252.48元，总计789800.49元；2016年4月30日以后的利息、罚息按照合同约定顺延计算至债务清偿之日。2、原告有权拍卖、变卖被告在原告处抵押的房屋，所得价款优先偿还被告所欠的贷款本息及诉讼、执行而实际产生的相关费用。3、被告天瑞公司对上述贷款本息承担连带偿还责任。4、两被告承担本案诉讼费。
被告王晓青未到庭，亦未提交答辩状。
被告天瑞公司辩称，本案借款系原告建行与被告王晓青之间的借贷，且以被告王晓青的房屋作预告抵押登记，与我公司无关。被告王晓青怠于办理产权证，致使至今不能办理他项权证，责任不在我公司。我公司不应承担连带清偿责任，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。
经审理查明，2012年1月14日，被告天瑞公司召开股东会，通过“天瑞公司开发的英伦玫瑰园小区在原告建行办理销售贷款合作”的决议。
2012年2月2日，被告天瑞公司就英伦玫瑰园按揭贷款事宜向原告建行申请在原告建行办理商品房销售贷款，资金额度在4000万元左右。
2012年2月27日，被告天瑞公司与原告建行签订了《商品房销售贷款合作协议书》以及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定天瑞公司为建行与债务人形成的一系列债权提供最高额保证，合同载明：债务人是指因购置坐落于淮海南路东侧项目所属之英伦玫瑰园房产而与建行发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2012年2月21日至2015年2月20日期间，因建行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行支付的其他款项、建行为实现债权与担保权而发生的一切费用；保证期限从借款合同签订之日至借款合同项下抵押已生效、抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。
2012年9月6日，被告王晓青与原告建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额81万元，借款用以购买天瑞公司开发建设的英伦玫瑰园58-105室商品房；借款期限2012年8月15日至2042年8月15日；贷款利率为基准利率下调5%，借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约；借款人构成违约的，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。
2012年9月7日，被告王晓青办理了预购商品房预告登记，被告王晓青作为预告登记权利人，被告天瑞公司作为预告登记义务人；同日，原告建行办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告建行，预告登记义务人为王晓青。
2012年10月9日，原告建行向被告王晓青发放了81万元贷款。截止庭审之日，被告王晓青多期不能按约足额偿还借款本息。
庭审后，被告天瑞公司称考虑其为连带保证人，可能要承担相应责任，为了防止产生更多罚息、滞纳金，即为了防止损失扩大，被告天瑞公司已替被告王晓青偿还逾期所有欠款，以及当期应当偿还的本息；且，被告天瑞公司对于代偿部分保留对被告王晓青的追偿权。经原告建行与被告天瑞公司核对，被告天瑞公司于庭后已替被告王晓青偿还借款本金7968.35元，利息25532.29元。截止2016年8月20日，被告王晓青欠原告建行借款本金766502.10元，利息1090.24元。
案件审理过程中，原告建行表示第一项诉请变更为：原告建行有权宣布贷款提前到期，被告王晓青、天瑞房地产公司立即偿还(截至2016年8月20日)本金766502.10元、利息1090.24元，2016年8月20日以后的利息（包括罚息）按照合同约定顺延计算至债务清偿之日。
以上事实，有原告提供的个人住房借款最高额保证合同、商品房销售贷款合作协议书、个人住房借款合同、购房预告登记、商品房抵押权预告登记、合作协议书、申请、户口本、身份证、婚姻信息、还款明细、欠款明细，以及原、被告当庭陈述为证，经质证，本院予以确认。
本院认为，原告建行与被告王晓青签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告建行依约放贷81万元后，被告王晓青应按约履行还款义务，但被告王晓青不能按约偿还本息，原告建行有权宣布贷款提前到期，要求借款人王晓青立即清偿借款本息及相关费用。故本院对原告建行要求被告王晓青立即偿还(截至2016年8月20日)本金766502.10元、利息1090.24元，2016年8月20日以后的利息（包括罚息）按照合同约定顺延计算至债务清偿之日的诉请予以支持。
本案所涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故原告建行要求行使抵押物权的诉请不予支持。
原告建行与被告天瑞公司签订《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，原、被告应按约行使权利、履行义务。《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均约定保证期限为原告建行与债务人发放的单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。截止目前，本案所涉房屋房地产权证、抵押的他项权证并未办理好，被告天瑞公司应对被告王晓青的债务承担连带保证责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王晓青于本判决生效后十五日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安分行借款本金766502.10元、利息1090.24元，合计767592.34元（暂计算至2016年8月20日），2016年8月20日以后的利息（包括罚息）按合同约定顺延计算至债务清偿之日；
二、被告淮安市天瑞房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司淮安分行的其他诉讼请求。
本案案件受理费11700元，减半收取5850元，由被告王晓青、淮安市天瑞房地产开发有限公司共同负担（此款原告已垫付，两被告于还款时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审判员 苗艳
二〇一六年八月二十二日
书记员 王沁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条
借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》第十八条
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。