广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法民一初字第116号
原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇合成社区二宅基路16号。
负责人吴锦垣。
委托代理人许君福，广东聚理律师事务所律师。
委托代理人李国荣，广东广立信律师事务所律师。
被告郭锦强，男，1960年12月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人郭鲁，广东商融律师事务所律师。
原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会（以下简称陈村合成居委会）诉被告郭锦强土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法由审判员姜辣担任审判长，与人民陪审员刘虹、张静组成合议庭，于2015年6月18日进行公开开庭审理，原告委托代理人许君福、李国荣，被告委托代理人郭鲁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2005年4月28日，原告陈村合成居委会与被告郭锦强签订了一份《土地租用协议书》，约定原告将位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地1.266亩（844平方米）租给被告使用，租期为16年，从2005年5月1日起至2020年12月31日止。2005年5月至2006年12月被告每年上缴原告生产补偿费13926元；2007年1月至2011年12月被告每年上缴原告生产补偿费16711元；2012年1月至2016年12月被告每年上缴原告生产补偿费19218元；2017年1月至2020年12月被告每年上缴原告生产补偿费21140元。同时，协议明确约定，在协议期内，上级政府要征用该土地时，双方必须服从，并从征用之日起，本协议自行终结。协议签订后，原告依约将上述协议约定的土地交付给了被告，被告郭锦强在上述土地上建造了建筑物和设施，并在该场所开办了个体工商户佛山市顺德区陈村镇国强淋浴器具厂经营。2013年10月18日，佛山市顺德区三旧改造工作领导小组办公室认定陈村镇合成工业区地块为“三旧”改造项目，2014年4月21日原告与佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心签订了《国有土地使用权收购合同》，约定合成工业区土地权属人必须在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物设备等拆除搬迁工作，清空土地交由佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心重新规划。2014年5月26日，原告向被告发出书面通知，告知被告租用的土地已经被政府征用，并通知终止合同，要求被告在2014年7月30日前完成搬迁退场工作。同时表示，如被告依约办理终止合同手续，则免收租金至通知收地时止。但被告拒绝交还土地和地上建筑物。由于被告不依约终止合同，依法应按合同约定从其停止缴纳土地使用费之日即2011年1月1日起向原告支付土地使用费至实际交还土地给原告之日止。另外，由于被告的违约行为，导致原告无法履行与与佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心签订的《国有土地使用权收购合同》，已经给原告造成经济损失和严重后果。原告将在损失核定工作结束后，另行诉请被告赔偿损失。为维护自身合法权益，原告起诉请求法院判令：一、依法解除原被告于2005年4月28日签订的《土地租用协议书》；二、被告立即将租用原告的土地连同地上建筑物和设施腾空交还原告：三、被告向原告支付土地占用费76872元，（从2011年1月1日起算暂计至2015年1月1日，应计至被告实际交还之日止）：四、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1.被告与原告签订的《土地租用协议书》合法有效，双方是在平等协商一致情况下签订该协议书，且双方一直按照该协议书履行，该协议书依法有效。2.原告在未与被告签订赔偿或补偿协议并支付相关赔偿或补偿款项之前，无权解除其与被告签订的《土地租用协议书》，收回土地以及地上建筑物和设施。3.被告已经向原告交纳了2010年1月至2014年8月的租金，不存在应向原告支付土地占用费76872元的事实。4.本案所谓政府回收土地使用权实际是原告与土储中心交易，本案不存在不可抗力。
根据原告的起诉和两被告的答辩，本院归纳本案的主要争议焦点为：一、原被告签订的《土地租用协议书》是否符合解除条件二、被告所租赁使用的土地及地上建筑物是否应当返还原告？三、被告是否拖欠原告土地占用费及具体金额？针对上述争议焦点，原告在诉讼中提供的证据及被告质证意见如下：
证据1.原告和被告主体信息资料复印件各一份，证明原告和两被告诉讼主体资格。
被告对其真实性无异议。
证据2.《土地租用协议书》原件一份，证明2005年4月28日双方签订土地租用协议书，原告将1.266亩土地租给被告使用，租期为16年，自2005年5月1日至2020年12月31日止，并约定每年租金标准。双方约定协议期内如遇政府征用征收土地，协议自行终结，逾期支付租金的原告可提前解除合同。
被告质证意见：对其真实性无异议，该协议书第5条约定从征用之日起该协议自行终结，有关土地及物业的补偿由原被告向有关部门索赔。土地补偿款归原告，物业补偿款按照合同使用年限比例分配。已使用年限为原告所有，未使用年限属于被告。搬迁费属于被告。
证据3.《解除合同收回土地通知书》复印件一份，证明原告于2014年5月26日向被告发出通知，告知其租用的土地属于旧城改造政府征用土地，应终止合同，在2014年7月30日前完成搬迁退场工作，可以免收租金（从通知日至实际收地时止）。
被告质证意见：对真实性无异议，对合法性、关联性不确认。被告收到过该通知，但该通知不能证明双方在2010年解除合同。2010年开始只是暂缓收租，双方并未解除合同。
证据4.用地批准文件复印件八份，建设用地批准书复印件四份，顺德市委顺发（2001）13号文件复印件一份，陈村镇人民政府陈府复（2005）2号文件复印件一份，陈村镇合成居委会资产管理办公室组织机构代码证复印件一份，（2004）顺法民一初字第01483号判决书复印件一份，证明案涉土地是1997年顺德政府批准划拨给合成经济社用于工商业建设使用，该地属于国有建设用地，2001年7月30日，顺德市委决定集体资产由各村、居成立集体资产管理公司进行管理营运，各村、居的经济社归属资产管理公司管理。2005年4月4日，陈村镇政府决定撤销管理公司，设立资产管理办公室，案涉土地使用权属于原告。已发生法律效力判决书确认案涉土地属于工业用地。
被告质证意见：对顺德市委顺发（2001）13号文件、陈村镇人民政府陈府复（2005）2号文件、陈村镇合成居委会资产管理办公室组织机构代码证的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，与本案无关联。对（2004）顺法民一初字第01483号判决书无异议。建设用地批准书确认案涉土地属于国有土地，因此不存在征用可能。对用地批准文件和建设用地批准书无异议。
证据5.顺三改办（2013）31号文件及附件原件一份，佛山市顺德区国土城建和水利局顺德建用字（2014）13号文件原件一份，佛山市顺德区国土水利局顺建告（2014）98号公告书复印件一份，《国有土地使用权收购合同》原件一份，证明案涉土地被政府批准收回国有土地使用权，发生不可抗力，合同解除条件成就。案涉土地地上建筑物为违章建筑。
被告质证意见：对顺三改办（2013）31号文件及其附件无异议。对顺德建用字（2014）13号文件真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，不能证明政府对案涉土地进行征收征用，收回土地使用权是依据原告与顺德陈村镇土地储备中心的交易，而不是政府征收征用。批复时间是在2014年8月7日，是在原告与相关方签订拆迁补偿合同以及交易收购合同之后，政府部门依职权审核批准该交易而产生国有土地使用权收回情况。对顺建告（2014）98号公告书有异议，被告没见过原件，公告书并没有确定被告的地上建筑物为违章建筑。对《国有土地使用权收购合同》真实性无异议，对关联性有异议，合同各方平等自愿有偿履行合同，该合同是收购合同，不是征收征用合同。依据合同约定，所有的案涉土地上建筑物及其附着物等拆迁补偿费均由原告承担，并由原告进行拆迁工作，在履行该合同中发生纠纷由双方向法院提起诉讼，显然本合同是民事合同，并非政府征收征用合同。
证据6.欠租明细表一份，证明截止2015年2月被告欠租明细金额。
被告质证意见：无异议。
被告在诉讼中提供的证据及原告质证意见如下：
证据1.合成社区资产管理办公室《通知》一份、2014年1月2日《通知》一份、2014年5月20日《通知》及搬迁补偿函一份，证明2010年9月28日，合成社区资产管理办公室通知包括被告在内的工业区内企业，由镇政府代缴2010年上半年的租金，下半年租金的缴纳另行通知。2014年1月2日，原告通知合成工业区的企业因“三旧”改造要求被告等搬迁，原告确认是三旧”改造而不是政府征用。被告暂停缴纳租金是原告同意，5月20日的通知中2010年双方协商解除合同与事实不符。
原告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告通知被告暂停缴纳租金是附有条件的，被告无法按照条件与原告达成解除合同协议，应该依照合同约定交租。“三旧”改造与政府收回国有土地使用权不相矛盾，该土地处理最终应该以政府文件为准。
证据2.村民代表大会（股东大会）表决情况说明一份，原告与佛山市顺德区拓建拆卸工程有限公司签订的《合同书》一份，证明合成股份社股东表决通过收回合成工业区175.2亩国有建设用地并由拓建公司办理搬迁补偿等工作并垫付相关搬迁补偿费用。合成工业区内的“三旧”改造并非政府征收项目，而是原告的商业开发项目。
原告质证意见：对其真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。该证据是原告协助政府收回案涉土地国有土地使用权，案涉土地的处理应该以政府文件确认。
证据3.合成居委会证明原件一份，证明案涉厂房已经竣工验收，并且投入使用。
原告质证意见：对其真实性无异议，对其关联性有异议，该证据不能证明案涉土地上的建筑具有合法产权。
证据4.缴税证明原件一份，证明被告一直按照规定缴纳房产税，厂房是合法建筑。
原告质证意见：该证据不能证明案涉建筑物具有合法产权。
经庭审质证、辩证，本院对当事人提供的证据材料认定如下：
对于原告提供的证据1，被告质证无异议，本院予以采信。对于原告提供的证据2，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于原告提供的证据3，被告确认收到过该通知书，其作为案涉土地的承租人，已经知道或者应当知道政府部门要收回案涉土地的事实，结合当事人提供的其他证据材料，本院对于该证据予以采信。对于原告提供的证据4、5，经审查，上述证据来源合法，且内容可以相互印证，本院予以采信。对于原告提供的证据6，该明细表中租金的计算标准和金额与双方签订的租地协议一致，本院对其真实性予以确认。
对于被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，经审查，本院对上述证据真实性予以确认。对于被告提供的证据3、4，经审查，该组证据材料来源合法，内容客观真实，本院对其真实性予以确认。
经审理查明以下事实：
2005年4月28日，原告与被告郭锦强签订一份《土地租用协议书》，约定原告将位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区的土地1.266亩划给被告郭锦强开发，使用年限为16年，从2005年5月1日至2020年12月31日。被告郭锦强向原告缴纳租金的标准为：2005年5月至2006年12月每年上缴生产补偿费13926元；2007年1月至2011年12月每年上缴生产补偿费16711元；2012年1月至2016年12月每年上缴生产补偿费19218元；2017年1月至2020年12月每年上缴生产补偿费21140元。《土地租用协议书》第五条约定“在合同期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下双方必须服从，并从征用之日起，本合同自行终结，有关土地及物业的征用补偿，由甲、乙双方共同向有关部门索取赔偿，如在2006年12月31日前被征用土地，则土地补偿款属甲方，物业补偿款按合同使用期限比例分配，已使用年限的属甲方，未使用年限的属乙方，搬迁费属乙方；如在2006年12月31日后征用，则土地和物业补偿款都属于甲方，搬迁费属于乙方。”协议签订后，原告依约将协议中约定的土地交付给被郭锦强使用。
2013年10月18日，佛山市顺德区三旧改造工作领导组办公室下发顺三改办（2013）31号文件，认定陈村镇合成工业区地块为“三旧”改造项目。2014年4月21日，佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心与原告陈村合成居委会、佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社、佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室签订《国有土地使用权收购合同》，约定佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心统一收购包含案涉工业区在内的土地，合成居委会、佛山市顺德区陈村镇合成股份合作经济社、佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室在签订合同后，应在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，清空土地交付佛山市顺德区陈村镇土地储备发展中心重新规划。2014年5月26日，原告向被告郭锦强发出通知，称原告与被告于2005年4月28日签订的《土地租用协议书》，由于工业区升级改造原因，于2010年经双方协商解除合同、停止收租，土地免费使用至改造项目启动、通知收地时为止。原告要求被告配合实施“三旧”改造工作，于2014年7月30日前完成搬迁退场工作，并于2014年6月15日前至原告处协商搬迁补偿事宜。被告以《土地租用协议书》不符合解除条件为由拒绝交还土地和地上建筑物。双方由引发生争议，原告遂于2015年2月3日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告主动要求承担案涉土地建筑物和设施的搬迁费用并申请对搬迁费用进行评估，2015年10月14日，原告向本院提交书面申请，要求撤回对搬迁费的评估并明确按原诉讼请求主张权利。
另查明，原告出租给被告郭锦强位于陈村合成工业区内的土地性质为国有。2014年8月7日，佛山市顺德区国土城建和水利局下发《关于同意收回国有建设用地的批复》，同意陈村镇政府收回城镇建设规划范围内陈村镇合成居委会资产管理办公室使用的11.6799公顷国有建设用地作为陈村镇城镇建设用地。2014年8月18日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布《收回土地及补偿安置方案公告》，确定案涉土地的补偿安置具体工作由陈村镇政府组织实施。
再查明，2010年9月28日，佛山市顺德区陈村镇合成居委会资产管理办公室发出一份通知，通知包含被告在内的各企业负责人，合成工业区2010年上半年企业租地租金，已于9月份由镇政府代交，有关2010年下半年租地租金另行通知。原告在诉讼中确认被告郭锦强于2014年8月26日缴纳了租金69560.5元。
本院认为，原告与被告郭锦强于2005年4月28日签订的《土地租用协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应认定为合法有效。本案的主要争议焦点之一是上述协议是否符合解除的条件。原告与被告郭锦强签订的《土地租用协议书》中均约定在协议期内，上级政府要征用该土地时，在符合国家有关征地法规条款下，双方必须服从，并从征用之日起，本协议自行终结。根据本院查明的事实，原被告在签订上述协议时案涉土地性质为国有，于2013年10月18日被佛山市顺德区三旧改造办公室认定为“三旧”改造项目，佛山市顺德区陈村镇政府据此确定收回案涉土地作为城镇建设用地，相关请示已由佛山市顺德区国土城建和水利局于2014年8月7日批复同意。根据原告与被告郭锦强签订《土地租用协议书》时的客观情况和当事人签订协议时的真实意思表示，协议中约定的“上级政府要征用该土地”应当包括政府收回案涉国有土地使用权的行为。并且，原告也与陈村镇土地中心签署了《国有土地使用权收购合同》，上述事实可以证实原告负有配合完成收回案涉土地并将土地交付陈村镇土地中心重新规划的义务，其作为出租方已经不能继续履行合同。原告根据上述事实要求与被告郭锦强解除2005年4月28日签订的《土地租用协议书》符合约定，本院予以支持。根据原告提供的2014年4月21日的《国有土地使用权收购合同》，土地权属方应在2014年12月30日前完成地块建筑物、附着物、设备等拆除搬迁工作，本院参照上述约定确定原告和被告郭锦强所签订的《土地租用协议书》于2014年12月30日解除。
原告和被告郭锦强签订的《土地租用协议书》解除后，未履行的部分，依法应当终止履行。被告郭锦强作为案涉土地的承租方，在协议解除后应当向原告返还土地并移交地上建筑物和设施，原告要求被告将案涉土地及地上建筑物和设施腾空后交还给原告的请求合法有据，本院予以支持。至于协议解除后，被告如认为其有搬迁费用或者其他损失的，可以另行主张权利。
对于原告主张的土地占用费，因原告已经向被告发出通知，承诺2010年上半年的租金由政府代缴，被告应从2010年下半年即7月1日起开始缴纳土地使用费至实际交还土地之日止。原告提交租金明细表是从2010年开始计算租金，起算标准与起诉状不一致，本院不予采纳。结合原告的诉讼请求，原告要求从2011年1月1日起计算土地使用费，视为其对自身权利的处分，本院予以认可。被告郭锦强应从2011年1月1日起按《土地租用协议书》的约定向原告缴纳土地使用费至交还土地和地上建筑物之日止。具体标准为：2011年1月1日起至2011年12月31日止按每年16711元的标准向原告缴纳；2012年1月1日起至2016年12月31日止按每年19218元的标准向原告缴纳；2017年1月1日起至交还土地和地上建筑物之日止按每年21140元的标准向原告缴纳。上述土地使用费应扣减被告已经支付的69560.5元。对于原告超出合理部分的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会与被告郭锦强于2005年4月28日签订的《土地租用协议书》于2014年12月30日解除；
二、被告郭锦强应于本判决发生法律效力之日起三十日内清空所承租的位于佛山市顺德区陈村镇合成工业区工业用地1.266亩土地及地上建筑物、设施，并将上述土地和地上建筑物、设施交给原告；
三、被告郭锦强应从2011年1月1日起向原告缴纳土地使用费至交还土地和地上建筑物之日止（具体标准为：2011年1月1日起至2011年12月31日止按每年16711元的标准向原告缴纳；2012年1月1日起至2016年12月31日止按每年19218元的标准向原告缴纳；2017年1月1日起至交还土地和地上建筑物之日止按每年21140元的标准向原告缴纳。上述土地使用费应扣减被告已经支付的69560.5元）；
四、驳回原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1721.8元（已由原告预缴），由原告佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会负担421.8元，由被告郭锦强负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 姜 辣
人民陪审员 刘 虹
人民陪审员 张 静
二〇一五年十二月十四日
本
书 记 员 袁加晴
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