广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2519号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶光华，男，汉族，住广东省深圳市南山区，公民身份号码为×××4077。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫满枝，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××5857。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李甦，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××0328。
上列两被上诉人共同委托代理人：莫灿标，广东卓信（东莞）律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人：李曼，广东卓信（东莞）律师事务所律师。
上诉人叶光华因与被上诉人莫满枝、李甦相邻关系纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月13日，莫满枝、李甦向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、叶光华立即停止东莞市常平镇丽景花园文华阁B座408房的用水，直至该房屋的防水工程整改完毕且验收合格为止；2、叶光华立即对东莞市常平镇丽景花园文华阁B座408房的防水工程进行整改，确保不再漏水致莫满枝、李甦丽景花园文华阁B座308房；3、叶光华立即对东莞市常平镇丽景花园文华阁B座308房因漏水而被损毁的装修进行恢复原状；4、叶光华立即赔偿莫满枝、李甦公证费638元、中介费650元、租金损失3900元（以1300元／月为标准，自2014年9月1日起暂计至2014年11月30日，之后的租金损失延续计算至叶光华停止侵权及恢复原状之日止）；5、本案诉讼费用由叶光华承担。
叶光华则向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、莫满枝、李甦全程配合修理叶光华位于东莞市常平镇丽景花园文华阁408房屋，并和叶光华共同确认好修复之后的效果；2、莫满枝、李甦赔付叶光华拆除橱窗及打掉厨房阳台瓷片（预算为300元），非电梯楼房清除垃圾费用（预算为300元），重新做防水（预算为912元），重新铺设瓷砖（预算为400元），新购瓷砖费用（预算为666元），重新安装橱窗（预算为3400元）等各项费用，合计为5978元（按整套房装修报价，局部装修实际费用将高于此预算）；3、本案诉讼费用由莫满枝、李甦承担。
原审法院经审理查明：莫满枝、李甦是东莞市常平镇丽景花园文华阁B座308号房屋（以下简称308房）的业主，叶光华是东莞市常平镇丽景花园文华阁B座408号房屋（以下简称408房）的业主，双方是上下邻居关系。
由于308房漏水，莫满枝、李甦于2014年10月31日委托广东省东莞市东部公证处对308房现状进行公证，公证的照片及工作记录显示上述房屋内一个房间、过道及阳台的天花有渗水迹象，其中房间天花有灰块剥落。
2014年11月18日，东莞市丽景物业公司出具《文华阁B座308单位渗水事宜》，载明308房住户在2014年8月16日向物业管理公司反映家里阳台及卧室天花渗水，物业管理公司区域客服助理和工程部人员到现场查看情况，发现308房阳台及卧室的天花有渗水现象，并到楼上408房现场勘察及进行试水，发现楼下有滴水现象。
莫满枝、李甦主张因叶光华房屋漏水，导致其租客退租及产生租金损失，并提供《房屋租赁合同》、案外人隗田珍身份证复印件、终止租赁合同协议、中介费收据为凭。其中《房屋租赁合同》显示，李甦于2014年7月29日与案外人隗田珍签订《房屋租赁合同》，约定李甦将东莞市常平镇丽景花园文华阁B座308号房屋租给案外人隗田珍作居住用途使用，租赁期限为一年，自2014年8月1日至2015年7月31日，每月租金1300元，在签订合同时，隗田珍需向李甦支付押金2600元及预付第一个月租金；如因天灾、政府政策等不可抗力因素造成合同中途终止，双方互不承担责任，租金按实际使用天数计算，多退少补。2014年9月12日终止租赁合同协议的主要内容为：现莫满枝、李甦该物业因受楼上单位漏水原因，导致该物业的房间、厨房有滴水现象，不能正常使用，因此承租人要求退租，李甦已退回2600元押金给承租人，双方协商终止本房屋租赁合同，该协议下方有“隗甜珍”的签名捺印及东莞市星伟房地产中介有限公司加盖的印章及签名。同时下方备注“隗田珍”与“隗甜珍”是同一个人，上述房地产中介公司在下方再次盖章签名。中介费收据是东莞市星伟房地产中介有限公司于2014年7月29日出具，确认收到李甦案涉房产中介费650元。
叶光华从2014年9月知道308房漏水的情况，认为408房漏水的原因是莫满枝、李甦改动了308房的结构及用途，破坏了408房原有的防水层，并提出鉴定申请，后又撤回鉴定申请。
2015年3月30日，原审法院组织双方当事人现场勘察，发现308房的客房天花、走道天花、洗手间天花、下水道口、走道右下角、阳台天花、排水管连接处、洗手间外面渗水，且408房在通下水管时把水管捅破。
原审法院认定上述事实的证据有：拍卖成交确认书、发票联、协助执行通知书、公证书、《文华阁B座308单位渗水事宜》、《房屋租赁合同》、隗田珍身份证复印件、终止租赁合同协议、中介费收据及原审法院庭审笔录、现场笔录等。
原审法院认为：不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。莫满枝、李甦与叶光华之间是相邻关系，叶光华作为楼上住户负有谨慎注意的义务，防止其居住的楼上房屋渗水至楼下住户。
本案中，莫满枝、李甦举证的公证书、《文华阁B座308单位渗水事宜》及现场勘察笔录都可以证实308房天花、墙面、墙角渗水的客观事实，根据自然规律、日常生活法则以及物业公司的现场勘察及试水检测等，莫满枝、李甦已完成其举证责任，可以证明其房屋渗水是由于叶光华408房防水层发生问题所致，故叶光华作为该房屋业主负有修复的义务。叶光华虽然在庭审过程中对渗水原因申请鉴定，但后来撤回申请，且未举证证明莫满枝、李甦2011年的改动格局与2014年的渗水存在因果关系，也未提供其他证据证明渗水的原因是在于莫满枝、李甦，故由此产生的举证不能的不利后果应由叶光华承担，莫满枝、李甦诉求叶光华停止408房的用水，整改408房的防水工程及恢复308房因漏水而毁损的装修的原状等诉求，合法有据，原审法院予以支持。同理，由于叶光华并没有提供证据证明其408房渗水是因为莫满枝、李甦导致的，故叶光华诉求莫满枝、李甦配合其修复408房及确认修复结果，赔偿拆除橱柜及打掉阳台瓷片、清理垃圾费、重新做防水、重新铺瓷砖、新购瓷砖、重新安装橱柜等各项费用，证据不足，原审法院不予支持。
至于莫满枝、李甦诉求的租金损失、公证费、中介费问题。莫满枝、李甦诉求叶光华赔偿其租金损失，并提供了《房屋租赁合同》、案外人隗田珍身份证复印件、终止租赁合同协议、中介费收据为凭，终止租赁合同协议落款人“隗甜珍”虽然与《房屋租赁合同》的承租人“隗田珍”中间有一字不同，但两名字相似，中间的字读音一致，且终止租赁合同协议显示租客是因为承租的房屋漏水而退租与莫满枝、李甦308房漏水的现状吻合，退租的时间也是在莫满枝、李甦房屋开始渗水之后，协议签订的时间是在《房屋租赁合同》约定租赁期限之内，约定退回的押金金额也与《房屋租赁合同》约定的押金一致，基于以上分析，可见终止租赁合同协议与《房屋租赁合同》所反映的各项信息及308房现状吻合，叶光华未举证反驳上述证据的真实性及莫满枝、李甦的主张，也未举证反驳莫满枝、李甦主张的租金标准，故应承担举证不能的不利后果，故原审法院采信叶光华408房渗水问题导致308房租客退租及造成莫满枝、李甦租金损失，莫满枝、李甦诉求叶光华支付租金损失，理据充分，原审法院予以支持。莫满枝、李甦与“隗田珍”2014年9月12日签订终止租赁合同协议，故应从2014年9月12日开始按照1300元／月标准计算租金损失为宜。至于公证费属于诉讼成本，中介费不是房屋漏水的直接损失，均不是法定赔偿范围，故莫满枝、李甦上述诉求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于二○一五年七月二十八日判决：一、限叶光华在判决发生法律效力之日起停止东莞市常平镇丽景花园文华阁B座408号房屋的用水至该房屋的防水工程整改至不渗水之日止；二、限叶光华在判决发生法律效力之日起二十日内修复东莞市常平镇丽景花园文华阁B座408号房屋的防水工程至不再渗水到东莞市常平镇丽景花园文华阁B座308号房屋；三、限叶光华在判决发生法律效力之日起二十日内将东莞市常平镇丽景花园文华阁B座308号房屋因漏水而被损毁的装修恢复原状（与该房屋内其他不漏水的地方一致）；四、限叶光华在判决发生法律效力之日起七日内赔偿莫满枝、李甦租金损失（自2014年9月12日起按月租金1300元计至恢复东莞市常平镇丽景花园文华阁B座308号房屋原状之日止）；五、驳回莫满枝、李甦的其他诉讼请求。六、驳回叶光华的全部诉讼请求。一审本诉受理费50元，由莫满枝、李甦承担12元，由叶光华承担38元；一审反诉受理费25元，由叶光华承担。
叶光华不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决适用法律错误。叶光华已于2015年7月5日将房屋全面修理好（包括2015年3月28日疏通管道时才被捅破的308房的下水管盖），并在修复后已三次打电话给法院履行了通知义务。现莫满枝、李甦308房为无人住的空房，而叶光华408房有租客一家人租住，如判决立即停止408房的用水会影响租客一家人的生活。（二）原审判决程序违法。1、庭审时原审法官用本地方言和莫满枝、李甦交谈并多次无故出入法庭。2、庭审时不给叶光华作最后陈词的机会，叶光华据理力争才得到。3、此案为简单的邻里之间漏水纠纷，原审法院通过对双方当事人调查取证后，本应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定及时作出判决，但却无故将本案转为适用普通程序继续开庭审理，并在2015年6月2日双方调解成功后，直到2015年8月17日才作出判决，给叶光华单方带来巨大的损失。（三）原审法院认定事实和证据不公正，不正确，导致判决不公平。1、莫满枝、李甦308房厨房结构的改装正是408房漏水最根本、最直接的原因。因鉴定费用高昂且咨询得知此问题也难以准确地鉴定出是谁的责任，为不耽误解决问题的时间，叶光华没有采取鉴定这一方式举证，但有提交图文并茂的“漏水原因分析”报告和“莫满枝、李甦厨房更改结构并改变房间用途”予以证明。2、叶光华提交的短信沟通记录充分证实叶光华在了解房屋漏水后，态度积极诚恳，愿立即修复好他房间受损的部分，并承诺在叶光华楼上立即采取整改措施，防止继续漏水到楼下，并承诺如措施不奏效，将负责此之后的一切损失（直接和间接的）。但莫满枝、李甦当时却提出赔付三个月房屋租金损失之不合理的要求（此时离退租仅一个月时间），且回短信说尽快修复好他的房子是“本末倒置”，毫无解决问题的诚意。叶光华专程赶过来欲修复其房屋，但因莫满枝、李甦拒绝配合，无法完成修复工作，叶光华为证据保全之需，不敢单方面在楼上进行整改，致使问题一直不能得以解决。3、2015年6月2日二次庭审，叶光华代理人颜素文代理出庭，当事人双方当时已达成和解，由叶光华赔付莫满枝、李甦7000元并修理房屋，有庭审记录为证，但原审判决只字未提。4、2014年2月份东莞市开始的声势浩大的扫除黄赌毒行动，同年9月，东莞人口流失严重，当时好多住房空置，且很多租客跑路，而莫满枝、李甦租客退房的时间点恰好正是这个时间段，即使没有漏水问题，莫满枝、李甦也不能保证租客绝对不会退租离开。（四）原审法院采信莫满枝、李甦提交的证据错误。1、押金收条上租客签名和租约合同上不一致，说明不是其本人签署，系他人伪造。且中介人员不是公安机关，没有能力也没有权力证明此隗田珍和隗甜珍为同一人。2、租房合同没有在出租管理部门备案，也没有相关税票凭证。3、东莞市常平公证处人员于2014年10月31日前往取证，并出公证书报告称“小房间和阳台的天花有渗水迹象，其中房间天花有灰块剥落”，并没提及滴水，可见漏水情况轻微，不存在莫满枝、李甦所诉之严重影响居住的情况，且和管理处之滴水的说法不符，因公证处的报告具有最高法律公证力，两者对同一标的同一事项进行描述有矛盾的，原审法院应采信公证力高的证实，从而可得知此种漏水情况轻微，不足以致莫满枝、李甦租客退租。但原审法庭对两者叠加认定，存在认定事实错误。4、租金损失只有在房屋已有租客，并租客确因漏水而退租才发生的，要同时满足此两个条件才成立的，故租金损失属于间接损失，不应该赔偿。5、308房打墙装修是2011年发生的，但没有任何证据支持此装修时间，故不应该采信。另外，在2015年6月2日第二次开庭后，叶光华更换了此处全部水管，将整个洗手间全部打掉，重新做防水，重新铺瓷片，并在阳台上安装推窗防雨水，此工程已于2015年7月5日完工，之后308房已不再有漏水现象，叶光华于2015年8月23日和物业管理员叶伟聪，负责维修的李师傅和莫满枝、李甦到308房查看，发现已没有漏水迹象，原渗水点也都是干燥的，但莫满枝、李甦拒绝叶光华维修308房的原来的渗水痕（有录音为证）。但为确保万无一失，叶光华又请师傅在2015年8月24日开始再将阳台和厨房全部打掉，重新做防水，重新铺瓷片，预计一周时间完工。因此叶光华已超双倍标准超标完成了自己应尽的责任。据此，叶光华请求本院：撤销原判决书第一项。2、撤销原判决书第三项，改判莫满枝、李甦应立即配合叶光华（收到二审判决书三日内）修复莫满枝、李甦308房的漏水痕，不得以任何理由拖延，否则莫满枝、李甦应承担一切后果直至叶光华不再给予维修。3、撤销原判决书第四项，改判叶光华赔付莫满枝、李甦2000元损失。
被上诉人莫满枝、李甦口头答辩称：1、叶光华480房用水是直接导致案涉漏水的原因，会造成漏水情况更加严重，原审判决第一项关于408房停止用水是表现停止侵权的直接表现，符合法律规定，也避免了莫满枝、李甦损失进一步扩大。2、莫满枝、李甦由此并没有拒绝配合叶光华去做相应的维修工作，而叶光华应当先把其408房做好防水工程后，再来修复莫满枝、李甦308房，这样才能解决问题。若叶光华单纯修复莫满枝、李甦的房屋，而其自身房屋不做防水工程的话，这样的做法没有意义。3、由于叶光华的侵权行为直接导致莫满枝、李甦的房屋漏水严重，无法出租，产生了直接的租金损失。该事实有相应证据予以佐证。原审法院在作出判决之前也到案涉两间房屋现场进行考察、拍照和取证，莫满枝、李甦认为原审判决符合事实和法律依据，请求法庭维持原判，驳回叶光华的全部上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
二审中，叶光华提交了中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》、装修委托书、房屋装修协议书及收据，以证明莫满枝、李甦擅自改变房屋结构和房屋用途，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体等行为的规定，以及408房已经翻修完毕。莫满枝、李甦认为《住宅室内装饰装修管理办法》不适用本案争议范围，叶光华对原审判决第二判项没有提起上诉，意味着叶光华对408房漏水的事实予以确认，自身有进行整改的义务和责任；装修委托书、房屋装修协议书及收据不属于新证据，对其真实性不予确认，装修协议的相对方李子亮没有任何身份信息予以证明，也无法考证其是否具有装修及做防水工程的资质，亦没有管理部门相应的备案资料予以佐证，且该资料与客观情况不相符，308房厕所、厨房、靠近厕所旁边、阳台的天花现在还有渗水和掉灰，原审判决之后，叶光华虽然有整改，但其只是更换了在原审立案之后弄破的排水管，与渗水是两回事。叶光华则对308房现在还漏水的情况不确认，新的漏水痕和漏水点其不清楚，莫满枝、李甦也不愿意让其查看。
本院认为，本案系相邻关系纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
叶光华主张莫满枝、李甦的308房受到漏水、渗水侵害的原因在于莫满枝、李甦擅自改变308房的房屋结构和用途，但叶光华对此未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。原审法院根据本案证据、自然规律、日常生活法则以及物业公司的现场勘察、试水检测等，认定308房渗水是由叶光华408房防水层发生问题所致并无不当，本院予以维持。
叶光华应停止侵害，但停止侵害的范围应以停止对308房产生漏水、渗水侵害为限，叶光华在408房防水工程修复之前，在用水时应采取适当措施防止对308房继续产生漏水、渗水侵害。原审法院判令叶光华停止408房用水至408房防水工程整改至不渗水之日止不当，本院予以纠正。莫满枝、李甦诉请叶光华整改408房的防水层及恢复308房因漏水而毁损的装修的原状，合法有据，本院予以支持。对于莫满枝、李甦诉请的租金损失，综合《房屋租赁合同》、终止租赁合同协议、中介费收据以及308房的面积、坐落等因素考虑，莫满枝、李甦主张308房在受到漏水、渗水侵害前的租金标准为每月1300元较为合理，本院予以采信。从公证书、《文华阁B座308单位渗水事宜》以及原审法院现场勘察情况来看，虽然308房有漏水、渗水现象，但该现象并不导致308房完全丧失使用价值，故租金损失不能仅以承租人终止房屋租赁合同而认定以每月租金标准计算。按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，本院酌情确定从2014年9月12日开始按照每月650元的标准计算租金损失。叶光华主张已对408房进行修复，虽然莫满枝、李甦不予确认，但莫满枝、李甦应配合叶光华修复408房及确认修复结果，确认408房修复后，叶光华应及时将308房因漏水而被损毁的装修恢复原状。至于叶光华所主张的损失，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人叶光华上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第254号民事判决第二项、第三项、第六项。
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第254号民事判决第一项、第五项。
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法常民一初字第254号民事判决第四项为“限叶光华在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿莫满枝、李甦租金损失（自2014年9月12日起按每月650元计至东莞市常平镇丽景花园文华阁B座308号房屋因漏水而被损毁的装修恢复原状之日止）”。
四、驳回莫满枝、李甦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
一审案件本诉受理费50元，由莫满枝、李甦承担15元，由叶光华承担35元；反诉受理费25元，由叶光华承担。二审案件受理费91元，因叶光华自愿承担诉讼费用，由叶光华负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 冯颖欣
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……