四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民再188号再审申请人(一审被告)：简阳市德盛投资有限公司。住所地：四川省简阳市东城新区中心公园金融街雄州新城1号花园。法定代表人：曾德，该公司经理。委托诉讼代理人：王俊，四川元众律师事务所律师。被申请人(一审原告)：周乐芳，女，1967年10月12日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。再审申请人简阳市德盛投资有限公司（简称德盛公司）因与被申请人周乐芳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2015）资民初字第80号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年6月16日作出（2016）川民申1393号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人德盛公司的委托诉讼代理人王俊，被申请人周乐芳及其委托诉讼代理人贺朝燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德盛公司申请再审称：1.本案不存在《合同法》第九十四条关于合同解除的五种情形，且适用该条的逻辑前提是行使解除权的当事人必然是守约方，而不是违约方。一审法院已认定周乐芳违约，故不能再适用《合同法》第九十四条。一审法院依据《合同法》第九十四条解除《认购协议》属于适用法律错误；2.行使解除权最长期限为一年。依照双方的约定，德盛公司应于2013年6月l日前交付房屋。如德盛公司构成违约，则周乐芳至迟应于2014年5月31日前行使合同解除权。但周乐芳于2015年3月18日才起诉要求解除《认购协议》，解除权已消灭。3.一审查明周乐芳至诉讼前支付合计总房款570万元(含定金)，而《认购协议》载明其应于2013年3月18日付至571万元，也认定构成违约。后履行义务一方德盛公司在先履行一方周乐芳履行金钱给付不符合合同约定的571万前，拒绝其交房的相应要求合符《合同法》的规定。一审判决认定德盛公司构成违约属适用法律错误。4.一审查明周乐芳没有支付余款641600元的情况下认定德盛公司未在合司约定的期限内履行交付房屋的义务，致使房屋不能按期交付，已构成违约。属适用法律错误。交房时付清表明双方互负义务，无先后之分。应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。5.本案双方都违反了合同的约定，法院应该根据《合同法》第一百二十条的规定判决双方承担违约责任，而不应该径行判决解除认购协议，一审法院的判决属适用法律错误。6.周乐芳起诉的事实理由，是案涉房屋已向银行抵押，德盛公司构成根本性违约，但其提供证据不能证实该主张成立。当事人未能提供证据或名证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。7.周乐芳诉请解除合同的目的是房价下滑时企图转移商业风险。根据法律规定及司法判例，合同能够履行的应当履行。合同无效，但在一审辩论终结前无效情形消失的，应当认定有效，并且责令实际履行。请求：1.撤销四川省资阳市中级人民法院（2015）资民初字第80号民事判决；2.驳回周乐芳的诉讼请求；3.一审诉讼费由周乐芳承担。周乐芳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《认购协议》有效，但德盛公司无案涉房屋的处置权。且德盛公司未按约定交付房屋构成根本性违约。其提出周乐芳在一年内没有行使解除权的理由不成立。应当依法驳回其再审申请。周乐芳向一审法院起诉请求：判令：1.解除双方于2013年3月3日签订的《认购协议》；2.德盛公司双倍返还定金70万元；3.德盛公司返还周乐芳购房款570万元并支付利息（利息按人民银行同期贷款利率4倍计算，从交款之日起计算至返还之日止）；4.德盛公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月3日，德盛公司（甲方）与周乐芳（乙方）签订《认购协议》约定：乙方认购位于简阳市东城新区雄州新城4、5号花园的德盛商业广场第一层暂“8”号建筑面积约158㎡(实际建筑面积以房管局房产测绘为准)的营业用房；购房单价为40200元/㎡，总房款为6351600元，其中预付定金70万元；买受人在2013年3月18日前支付总房款（含定金）571万元，余款641600元于交付时付清；甲方于2013年6月1日前向乙方交付房屋；违约责任：乙方逾期未付清当期款项的视为乙方放弃认购，《认购协议》解除，甲方不予退还定金，所交房款只退本金，房屋由甲方另行处置。甲方不履行合同的，双倍退还乙方所交定金。甲方逾期交房，按已付房款的6‰每月支付违约金，直至交房时止。同时双方对房屋的税费的承担、房产证的办理等权利义务进行了明确的约定。协议签订后，周乐芳于2013年3月6日向德盛公司支付了定金70万元，后又分别于2013年4月2日、5月13日、5月16日向德盛公司支付购房款210万元、50万元、240万元，合计总房款570万元(含定金)。另查明，雄州新城5号花园位于简阳市简城镇东城新区雄州新城A-25-1地块。该工程系简阳市永胜建设开发有限公司开发建设，于2014年12月10日竣工验收备案。一审法院判决：一、解除周乐芳与德盛公司于2013年3月3日签订的《认购协议》；二、德盛公司返还周乐芳购房款570万元并支付利息（其中70万元从2013年3月6日起，210万从2013年4月2日起，50万元从5月13日起，240万元从5月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止）；三、驳回周乐芳其他诉讼请求。案件受理费51700元，由德盛公司负担。再审中，德盛公司为了证明其主张，提交了下列新证据：证据材料1：简阳市永盛建设开发有限公司出具的情况说明复印件一份，拟证明德盛公司有权出售涉案房屋。证据材料2：案外人罗飞的认购协议一份，罗紫维的商品房现售合同信息摘要、房产证、国土证复印件各一份，拟证明：1.与周乐芳相同方式、相同时间和与德盛公司签订认购协议的案外人，购买与涉案房屋相邻的5号商铺，现已完全履行完毕并已取得房屋权属证书；2.印证申请人与周乐芳之间的认购协议能够履行，合同目的能够实现，不存在解除合同的情形。证据材料3：案外人吴家银的认购协议复印件一份及吴家银与汪玉林的房屋租赁合同复印件一份，拟证明与涉案房屋相邻的7号商铺的购房人在2014年10月12日就已经将商铺租赁出去，印证涉案房屋交付没有逾期。被申请人周乐芳对质证认为：证据材料1：不属于法律规定的新证据。情况说明载明2011年德盛公司已经取得房屋，与原审陈述自相矛盾。证据材料2：对该证据的真实性、合法性不持异议，但与本案不具有关联性。现房信息摘要，恰好证明房屋所有权人和开发商属于永盛公司，从信息摘要和产权证办理时间可以看出是2016年1月18日网签，本案双方签订认购协议约定交房时间是2013年6月1日，即便合同有效也已经构成根本违约。证据材料3：对租赁合同的真实性持异议。周乐芳为证明其主张提交了下列证据：证据材料1:四川省资阳市中级人民法院（2015）资执字第133-1号执行裁定书复印件一份，拟证明德盛公司无资产，法院裁定终结本次执行。证据材料2：2015年11月7日资阳市中级人民法院执行法官在简阳市房地产管理局查询德盛公司《房屋登记信息查询结果单》，拟证明德盛公司没有房屋登记信息。证据材料3：2015年11月26日德盛公司《财产报告》，德盛公司自述2011年12月6日成立，公司至今没有财产也没有经营活动。同时阐述德盛公司受曾德委托持有雄州新城A1段5号花园一层八号门市，有权对此资产进行处置。证据材料4：2017年5月25日再审代理律师黄长君律师在简阳市房地产档案馆查询曾德《个人及家庭房屋登记记录》，拟证明诉争房屋没有登记在曾德名下，2013年3月3日双方签订《认购协议》后至一审起诉，至今，德盛公司对诉争房屋无所有权、处分权。德盛公司质证认为：证据材料１：对该份证据的真实性没有异议，但认为和本案不具有关联性，不能达到本案对方所期望的证明目的。证据材料２：对该份证据的真实性持异议，认为即便是真实的，也与本案无关。德盛公司受曾德委托出售房屋，房屋本身并未登记在德盛公司名下。证据材料３：对该证据的真实性予以认可，同时结合永盛公司的情况说明，能够认定申请人受委托销售房屋。证据材料４：对该证据的真实性予以认可，但是认为来源不合法，曾德并非本案当事人，亦与本案不具关联性。房屋没有登记在曾德名下，不能证明曾德不具有处理权利。本院针对双方当事人提供的证据认定如下：德盛公司提交的证据材料1情况说明的内容与德盛公司代理人在一审中的陈述相互矛盾，真实性无法确定，不予采信。证据材料2和证据材料3因与本案不具有关联性，不予采信。周乐芳提交的证据材料1-4内容真实，来源合法，与本案相关联，予以采信。根据双方当事人的陈述及提供的证据，可以认定如下案件事实：德盛公司未取得过案涉房屋的所有权。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院再审认为，德盛公司未取得案涉房屋的所有权。德盛公司诉称受曾德委托出售房屋，经查该房屋亦未登记在曾德名下。德盛公司称曾德实际购买了该房屋，但尚未办理过户登记手续。本院认为，即使曾德与房屋所有权人有房屋买卖关系，但根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，在未履行法定登记手续前，曾德仅对房屋所有权人享有债权请求权，而未享有该房屋的所有权。因此，不论是德盛公司出卖还是德盛公司受曾德委托出卖该房屋，均为无权处分。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，周乐芳要求解除《认购协议》并返还购房款的主张应予支持。原判认定事实和处理结果正确，但适用《中华人民共和国合同法》第九十四条错误，应予以纠正。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十一条第一款第一项，最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：维持四川省资阳市中级人民法院（2015）资民初字第80号民事判决。再审案件受理费51700元，由简阳市德盛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  段 玲审 判 员  蒋 艳审 判 员  唐嘉君二〇一七年六月二十六日法官助理  韩 瑛书 记 员  李 望