上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初5778号
原告谢加米，男，1961年10月5日出生，汉族。委托代理人郭伟伟，上海东申律师事务所律师。委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。被告孙良利，男，1991年2月16日出生，汉族。委托代理人吴胤征，上海新松律师事务所律师。原告谢加米与被告孙良利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2016年8月4日公开开庭进行了审理，原告谢加米及其委托代理人郭伟伟、被告孙良利及其委托代理人吴胤征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢加米向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告房屋租金（按每年人民币35,000元的标准计算至实际交还房屋之日）；3、判令被告于租赁合同解除之日起十日内搬出租赁房屋，并按原状返还租赁房屋。事实与理由：2014年9月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市青浦区华新镇新凤中路X室房屋，建筑面积75.62平方米的房屋出租给被告，租期从2014年9月18日起至2017年9月17日；租金标准为第一、第二期均为35,000元，第三期为38,500元；支付方式为一年一付，先付后用；租赁用途为商业用途。合同签订后，被告按期支付第一期租金，但第二期租金迟迟不予交纳。原告多次催讨，被告拒绝交纳也不愿意搬离租赁房屋。被告孙良利辩称，1、不同意解除租赁合同，要求继续履行。2、愿意全额支付房屋租金，不是被告不愿意缴纳租金，在第一个租期届满之日前，房屋就被原告出卖，在第二个租期之前被告就准备好要交房租，但是原告拒收。被告租房屋是用做商铺，装修的费用比较大，所以想要继续租赁房屋。本院经审理认定事实如下：原告原系坐落于上海市青浦区华新镇新凤中路X室房屋（建筑面积75.62平方米）的所有权人。2014年9月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告；租赁用途为商业用途；租期自2014年9月18日起至2017年9月17日止，原告应于2014年9月18日前将房屋按约定条件交付给被告，此房为毛坯房，所有装修由被告负责，付清房租后进场施工；租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收；租金标准：第一期（2014年9月18日至2015年9月17日）、第二期（2015年9月18日至2016年9月17日）均为35000元，第三期（2016年9月18日至2017年9月17日）为38,500元；押金5,000元；支付方式为一年一付，先付后用，第一期租金及押金计40,000元于2014年9月18日前一次性支付原告，以后各期被告应在每期到期日前30天把下一期租金以现金或银行汇款的方式存入原告指定银行账户（详见合同）；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日，2、欠缴各项费用达2,000元……。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告按期交付被告房屋，被告按期支付第一年租金35,000元、押金5,000元。2015年7月，原告告知被告原告将房屋出售给案外人桑学乐。2016年1月6日，原告与案外人桑学乐等三人签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给桑学乐等三人。被告至今未支付原告第二期租金。本院于2016年6月14日送达被告本案起诉状副本。上述事实由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的房屋租赁合同、房产证、房屋买卖合同，上述证据双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告称，原告于2015年7月卖房时就告知被告，最多宽限被告一个月时间支付租金，租金交给原告或买家都行，被告说等过户之后再说，2016年5月系争房屋过户给买家，买家同意继续履行本案租赁合同，于是原告再次向被告催讨租金，但是被告说不交租金也不搬离。被告拒付租金，原告有权解除合同。原告同意在租金中扣除被告已交押金5,000元。被告对原告上述陈述不予认可，称2015年7月原告通知被告房屋已被出售，要求被告搬离，于是被告要求原告先赔偿装修损失再搬离，但遭到原告拒绝。之后第一期租期到期时被告要求支付原告第二期租金，但原告拒收，被告要支付买家租金，买家不愿再让被告承租，故被告未能支付租金。且原、被告双方对搬离的费用和装修损失未能协商一致，故被告未搬离。被告要求继续履行合同，愿支付原告租金。审理中，经本院释明，被告表示若判决解除合同，被告将另案主张被告损失。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告虽然将系争房屋出售给案外人，但该行为并不影响本案租赁合同的效力。现双方对被告不按期支付租金的原因发生争议。原告称被告无故拒交租金，被告称系原告拒收租金且要求被告腾退却未与被告协商好赔偿损失事宜。本院认为，2015年7月双方未对解除合同达成协议，故双方仍应按约履行合同，被告仍应按约支付租金，即使确如被告所述原告拒收租金，被告亦可向合同中载明的原告银行账户转账支付租金，原告拒收并不能构成对被告履行义务的妨碍。故被告主张的拒付租金理由不成立。根据合同约定，被告应于2015年8月18日前支付第二期租金，即使按照原告陈述双方约定延期至系争房屋过户时即2016年5月时交纳，被告延付租金的期限也已超过合同约定的15天。故原告可行使合同约定解除权及法定解除权。本案起诉状副本可视为解除合同通知，故本案租赁合同于2016年6月14日起诉状副本送达之日解除。被告应腾退房屋，并支付合同期限内的租金及合同解除后实际占用房屋产生的使用费。原告主张的租金及使用费标准符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告交纳的押金应予返还，可在被告应付租金中扣除。因被告表示将另案主张其装修损失，故本案不予处理。综上所述，对原告诉讼请求，本院予以支持。依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、原告谢加米与被告孙良利于2014年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月14日解除；二、被告孙良利应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区华新镇新凤中路X室房屋；三、被告孙良利应于本判决生效之日起十日内支付原告谢加米房屋租金、房屋使用费（两项合并计算，按每年35,000元的标准，自2015年9月18日起计算至实际腾退之日止，扣除被告已交纳的押金5,000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一六年九月五日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。