福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第6867号
原告（反诉被告）漳州市芗城国有资产经营公司。
法定代表人徐林杰，经理。
委托代理人杨清江，福建扬都律师事务所律师。
委托代理人邓莹莹，福建扬都律师事务所律师。
被告（反诉原告）漳州伟昌机械有限公司，漳州市芗城区金峰开发区。
法定代表人明毅斌，经理。
委托代理人林卫东，福建闽隆律师事务所律师。
委托代理人黄鹏斌，福建闽隆律师事务所律师。
原告漳州市芗城国有资产经营公司（反诉被告）与被告漳州伟昌机械有限公司（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏海森适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨清江，被告的委托代理人林卫东、黄鹏斌等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漳州市芗城国有资产经营公司诉称，2013年8月13日，被告向原告承租址在XX区XX路X号原漳州市酱油厂空地（约7000平方米），双方签订《租赁合同》一份。合同签订后，被告交纳了保证金60万元。被告在承租期内，只支付2013年3月22日至2014年6月22日的租金20万。2014年6月23日后，被告开始不按合同约定支付租金，原告多次催讨，被告总是以各种理由拒绝支付，至今，被告已欠原告租金191507元。被告的行为已经严重违约，请求：1、终止原、被告签订的《租赁合同》；2、被告立即归还其承租的漳州市XX区XX路X号原漳州市酱油厂空地；3、被告承租的漳州市XX区XX路X号原漳州市酱油厂空地上、地下的建筑物及配套设施归原告所有；4、被告立即偿付其拖欠原告的租金人民币191507元以及自2015年8月1日起至实际还款之日止按商业银行同期同类贷款利率计付的利息；5、被告已交的60万元合同保证金归原告所有。6、本案诉讼费由被告承担。
被告漳州伟昌机械有限公司辩称，1、原告未履行招标审批手续，该招标行为违反《招标法》的规定；同时，被告属港澳台外商独资企业，依照《国有资产评估管理办法》，向外商企业租赁需先行进行评估，否则行为无效。所以，双方签订的《租赁合同》无效；2、双方所签订的自始无效，应按照无效合同的法律规定来处理本案纠纷，即由被告返还租赁场地，原告返还被告已支付的租金和投标保证金，以及由原告赔偿被告投入的损失。被告同意终止合同，返还土地，其他诉讼请求应予驳回。
反诉原告漳州伟昌机械有限公司诉称，2012年9月6日，芗城区人民政府请示漳州市人民政府作出“关于新华东片区历史文化街区修缮保护和旧城改造用地土地前期开发有关事宜的请示”，请求由芗城区作为上述用地土地前期开发的业主单位，并进行土地征迁等前期开发工作等内容。2012年9月25日，漳州市城乡规划建设局答复漳州市人民政府，建议：调整讼争的项目建设用地。反诉被告违反《招投标法》的规定，未依法履行招投标审批手续的情况下，于2012年11月15日发布招标公告，向社会公开招标讼争土地。反诉被告招投标文件第二章投标人须知的第7项内容约定：“中标者必须于中标后一个月内提供市规划局批准的相关手续……，我公司确认后方与其签订租赁协议。”第三章第6条约定：“投资额不得低于150万元……”。2012年11月26日，反诉被告通知反诉原告中标，反诉原告依约缴纳保证金60万元。2013年8月13日，双方签订《租赁合同》，该合同附件包括：1、伟昌机械公司与富麓公司的《合作协议书》；2、关于调整油厂旧址改造项目的报告。综上，因反诉被告违反《招投标法》的有关项目审批手续，违法进行招投标，双方所签订的租赁合同自始无效；反诉被告不但应返还反诉原告已付租金20万元；返还缴纳的履约保证金60万元；而且应向反诉原告赔偿如下损失：1、拆迁遗留户补偿款2.2万元；2、基础设施建设费用（土地平整、安装地下管网等）：52.8万元；总计：55万元。反诉原告请求：一、判令双方所签订的《租赁合同》无效，终止履行；二、反诉被告赔偿反诉原告在租空地上的实际建设等投资损失，合计55万元。三、返还反诉原告已经支付的租金20万元；四、返还反诉原告已经缴纳的履约保证金60万元，合计135万元；五、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告漳州市芗城国有资产经营公司辩称，一、原、被告签订的合同有效，二、造成合同无法履行的原因在于反诉原告，反诉被告主观上无过错；三、反诉原告违约，逾期交付租金，构成违约，应当取消违约保证金，反诉原告所投资部分依照合同约定应当属于反诉被告所有。所以反诉原告的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回。
经审理查明，2012年9月6日，芗城区人民政府向漳州市人民政府作出“关于新华东片区历史文化街区修缮保护和旧城改造用地土地前期开发有关事宜的请示”，请求由芗城区人民政府作为上述用地土地前期开发的业主单位，并进行土地征迁等前期开发工作等内容。2012年9月25日，漳州市城乡规划建设局答复漳州市人民政府，建议：调整讼争的项目建设用地。2012年11月15日，漳州市芗城国有资产经营公司发布“空地招租招标公告”，向社会公开招租讼争的漳州市酱油厂约7000㎡空地。原告于2012年11月26日通知被告中标，被告于2012年11月26日缴纳保证金600000元。2013年6月28日，漳州伟昌机械有限公司的合作方漳州市富麓市场管理有限公司向芗城区人民政府打报告“拟于芗城区酱油厂内投资名为‘漳州的故事’闽台小吃观光夜市”。2013年8月5日，芗城区巷口街道办事处作为引进的文化旅游项目向芗城国有资产经营公司打报告。2013年7月24日，漳州市富麓市场管理有限公司的代表人向有关部门申请“漳州的故事”闽台小吃观光夜市计划新建面积约为4000平方米的钢结构搭建，并先后得到巷口街道办事处民主里社区居委会、巷口街道办事处、区执法局、区“两违”办同意上报的意见。2013年8月13日，双方签订《租赁合同》，合同包括两份附件：1、伟昌机械公司与富麓公司的《合作协议书》；2、关于调整酱油厂旧址改造项目的报告。合同签订后，漳州伟昌机械有限公司交纳租金200000元。2013年8月16日，芗城区城市管理行政执法局到现场进行勘查。2013年10月23日，漳州市富麓市场管理有限公司与陈仲达签订协议书，由漳州市富麓市场管理有限公司一次补偿陈仲达22000元，陈仲达出具收条一张，并由原告的工作人员进行见证。中标后，被告进场进行土地平整、安装地下管网等基础设施建设。2014年1月20日，漳州伟昌机械有限公司与福建省高德工程建设有限公司漳州分公司关于菜市路酱油厂工程结算书的结算总价为528033元。后被告在办理酱油厂旧址改造的审批手续时无法获得审批。
以上事实有租赁合同、漳芗政文（20XX）XXX号文、漳州市城乡规划建设局的漳规（20XX）XXX号文、招标公告、招标文件、租金、投标保证金票据、合作协议书、改造项目报告、企业预注册通知书、申请报告、改建申报审批表、现场勘查笔录、证明、建设工程结算书、收款收据及当事人的庭审陈述等证据证明。
本院认为，原、被告签订的租赁协议，是作为巷口街道办事处引进的文化旅游项目，但项目最终未获得芗城区人民政府等相关部门的批准，双方签订合同的目的不能实现。现原告要求解除，被告亦同意解除，应予准许。因合同目的不能实现非因双方原因造成，双方因该合同取得的财产应返还给对方。因此，原告要求被告返还场地，被告亦同意终止合同履行，反诉原告要求返还租金、保证金及拆迁户补偿款，租金及保证金有反诉被告出具的收款凭证，补偿款有反诉被告单位工作人员在场见证为据，应予准许。至于反诉原告要求反诉被告赔偿建设损失，因反诉原告未经许可即进行建设，且未向本院提供正式发票，该请求本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告漳州市芗城国有资产经营公司与被告漳州伟昌机械有限公司于2013年8月13日签订的土地租赁合同；
二、被告漳州伟昌机械有限公司应于本判决生效后二十日内将XX区XX路X号原漳州市酱油厂空地（约7000平方米）腾退归还给原告漳州市芗城国有资产经营公司执掌；
三、反诉被告漳州市芗城国有资产经营公司应于本判决生效后二十日内归还反诉原告800000元（其中保证金600000元、租金200000元）；
四、反诉被告漳州市芗城国有资产经营公司应于本判决生效后二十日内支付反诉原告漳州伟昌机械有限公司搬迁户补偿款22000元
五、驳回原告漳州市芗城国有资产经营公司其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告漳州伟昌机械有限公司其他诉讼请求。
本案受理费28665元，适用简易程序减半收取14333元，其中本诉受理费5858元，由原告漳州市芗城国有资产经营公司负担5758元，被告漳州伟昌机械有限公司负担100元；反诉受理费8475元，由反诉被告负担5336元，反诉原告负担3139元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判员 苏海森
二〇一五年十月二十七日
书记员 陈益龙
附法律条文
中华人民共和国《合同法》
第十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
中华人民共和国《招投标法》
第九条招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。
国务院《国有资产评估管理办法》
第三条国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：
（一）资产拍卖、转让；
（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；
（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；
（四）企业清算；
（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。
第四条占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估：
（一）资产抵押及其他担保；
（二）企业租赁；
（三）需要进行资产评估的其他情形。
国家国有资产管理局《国有资产评估管理办法施行细则》
第七条《办法》第四条中所说的情形中：
（一）抵押是指国有资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得贷款的经济行为。
（二）担保是指国有资产占有单位以本单位的资产为其它单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。
（三）企业租赁是指资产占有单位或上级主管单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。
第八条《办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估：
（一）企业整体资产的租赁；
（二）国有资产租赁给外商或非国营单位；
（三）国家行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产；
（四）国有资产管理行政主管部门认为应当评估的其他情形。
第十条对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效。