广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初（二）字第138号
原告黄锦宏，男。
委托代理人钟艳，柳州市方正法律服务所律师。
被告苗柳丝，女。
被告刘新华，男。
两被告共同委托代理人李富鑫，广西启辉律师事务所律师。
委托代理人曾华林，广西启辉律师事务所律师实习律师。
第三人石红平，男。
原告黄锦宏与被告苗柳丝、刘新华、第三人石红平委托合同纠纷一案，本院于2014年2月18日受理后，依法适用简易程序，于2014年4月18日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并于2014年7月21日再次开庭审理。原告黄锦宏的委托代理人钟艳、二被告的委托代理人曾华林、李富鑫、第三人石红平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月31日，被告苗柳丝找到原告，要求原告代其销售两被告共同所有的座落于柳州市航二路17号宏城绿都30栋1单元6-2号房，双方签订一份《房屋转让委托合同书》，合同约定：房屋售价为59万元，签订委托合同之日原告向被告支付定金2万元，原告代理销售期限自被告交房给原告装修之日起120个工作日，如到期原告未能售出，被告则不退定金和装修费，如被告无故不卖则向原告支付总房价的20％赔偿金。合同签订后，原告当即向被告支付2万元定金并花费8000元对上述房屋进行装修。之后，第三人找到原告遂购买上述房屋，与原告签订房屋买卖合同，并向原告支付购房定金10万元，原告随即通知两被告协助第三人办理房产过户手续，两被告无故拒绝，导致原告无法与第三人履行房屋买卖合同，致使原告违约并将向第三人赔偿双倍定金20万元。两被告的违约行为导致原告遭受巨大经济损失，原告多次找被告苗柳丝协商未果，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：一、请求法院判决两被告向原告支付赔偿金118000元；二、请求法院判决两被告向原告赔偿可得利益58040元；三、请求法院判决两被告向原告赔偿装修费损失8000元；四、本案诉讼费由两被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋转让委托合同书1份，原件。2、收据1张，原件，证实被告委托原告卖房，合同中约定了双方的权利义务。3、2013.7.29函件1份，原件。4、通话清单1份，原件。5、话费发票联1份，原件。6、申通快递详情单1份，原件。7、房屋买卖合同1份（原件质证后归还）。8、收据1份（原件质证后归还），证实因被告的违约给原告造成巨大的损失。当庭提交证据：9、广西嘉顺房地产开发有限公司电脑咨询单1份（复印件）、柳州市远辰房地产咨询投资有限公司电脑咨询单1份（复印件）。10、原远辰公司法定代表人黄锦锋出具的情况说明1份（原件）。11、嘉顺公司出具的情况说明2份（原件）、身份证复印件1份。证据10、11证明（1）嘉顺房地产开发有限公司的经营范围从事二手房买卖。（2）黄锦宏、石红平不在远辰房地产咨询投资公司工作。（3）黄锦宏、石红平是在嘉顺房地产开发有限公司任职工作的。12、证人黄锦锋的证言。
被告苗柳丝辩称，没有收到增加诉讼请求的通知书，对原告要求增加诉讼请求，不予认可。原告的起诉没有理由也没有法律依据。双方签订的合同都是无效合同，原告陈述的没有法律依据，我们不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉请。
被告为证明其辩解，提供如下证据：1、黄锦宏、邓锡怡名片两张（原件）、黄锦宏视频资料1份、2011年8月18日、2011年9月27日柳州晚报各1份，证实原告属于柳州远辰房地产公司的员工。
2、单位请假条3张（原件），证实被告在签订委托书后，向单位请假回柳州办理房屋买卖事宜，积极履行配合义务。
3、柳州市二手房房源核验回执单1张（原件），证实被告当时请假是为配合原告到房屋产权部门相关的查询手续，被告在积极的履行约定的义务，与证据2的请假条形成了证据链，证明目的相同。
4、苗柳丝农行存折4张，证实从签订合同至今，原告从未履行给付款义务。
5、2014年1月27日南国今报1份（原件）、2014.5.8柳州晚报1份（原件）、委托合同两份及收据1份（复印件）、2013.7.1远辰公司公告照片1份、相关照片1份（在报纸上扫描二维码，加黄锦鹏的微信可以查到报纸的内容）、远辰公司-
宝莲新都大厦新闻发布会视频1份，证明黄锦宏、石红平是远辰房地产投资公司员工。
6、2014.4.21南国今报（原件），证实文章中提到了石某，与房屋转让委托合同书（复印件）相对应，证明石红平也是远辰房地产咨询投资公司的员工。
当庭提交证据：7、公证书1份，证实被告拿委托书到办理网迁，房屋交易登记中心以公证书不合格，不能办理网迁，不能将售房款转入农行，要转入指定的建行。被告方积极的履行义务，相关的房产部门认为不符合相关规定，合同的目的最后无法实现。
8、柳建产权（2012）8号文件，证实公证书不被认可，程序不合法。
9、证人韦秀媛、黎佳兴、成斌证言。
经庭审质证，被告对原告提供证据1、2的真实性予以认可。不认可证据3、4、5、6的真实性及证明目的。对证据7、8，认为是原告与第三人之间的交易，被告无法判断真实性。对原告当庭提交的证据9的真实性予以认可。对证据10、11，认为出具情况说明的证人未出庭作证，不能作为证据使用。不认可证人黄锦锋的证言。原告不认可被告证据1、2的证实性。认可证据3、4、5、6、7的真实性，但不认可被告的证明目的。对被告提供的证人证言，原告亦认为无法证实被告的观点。
本院对部分双方当事人对真实性无异议的证据予以采信。原告提供的证据3、6，无法证明被告已签收，故本院不予采信。证据4、5不能证明原告的证明目的，本院不予采信。证据7、8涉及的卖房人已作为第三人出庭参加诉讼，本院对该证据予以采信。证据10，出具情况说明的公司法定代表人出庭作证，本院对该证据予以采信。证据11，没有其他证据相佐证，本院不予采信。被告提供的证据1均不能单独证实原告系远辰房地产公司的员工。本院对该证据不予采纳。证据2不能证明与本案的关联性，本院不予采纳。证据3、4、5均不能证明原告的证明目的，本院不予采信。被告提供的三位证人证言亦不能证明黄锦宏系远辰房地产公司的员工。本院不予采信。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告苗柳丝与被告刘新华系夫妻关系。二人共同拥有柳州市航二路17号宏城绿都30栋1单元6-2号的房屋一套，登记于刘新华名下。2013年3月31日，被告苗柳丝与原告签订一份《房屋转让委托合同书》。约定：1、苗柳丝自愿将坐落于柳州市航二路17号宏城绿都30栋1单元6-2号房的房产委托给原告销售。2、双方协定上述房产总价为590000元。3、原告在签订委托协议之日向苗柳丝支付代理售房定金20000元，苗柳丝同意原告的买家以一次性或银行按揭购买该房产。4、苗柳丝同意原告以590000元作为销售底价。本合同代理期限从苗柳丝交房给原告并且同意原告装修起为120个工作日止。最终的销售成交价超出的部分作为原告的销售佣金。苗柳丝在销售期限内不得借故不卖或提高房价不配合原告办理相关房产买卖手续或销售此房产，则属原告违约，苗柳丝自愿赔偿原告人民币按总房价的20%赔偿给原告。5、该房产属夫妻共有房产，现由苗柳丝一人签订本协议，签订本协议之时双方都清楚了解，签订本协议后，双方都自愿承担本协议的违约责任。双方还就办理房产过户及费用等进行了约定。签订合同当日，原告向被告支付了代理售房定金20000元。苗柳丝出具了收条。2013年7月9日，原告与第三人石红平签订了一份《房屋买卖合同》，原告作为卖方，第三人作为买方。双方约定：1、原告将航二路17号宏城绿都30栋1单元6-2号的房屋出售给第三人。2、双方协定房产总价为648000元。3、第三人在签订买卖协议之日向原告支付购房定金100000元。双方还就资金监管、违约责任等进行了约定。签订合同当日，第三人交给原告购房定金100000元。原告向第三人出具了收条。2013年6月3日，被告刘新华、苗柳丝在来宾市公证处的主持在出具了一份《委托书》，二人委托原告全权代为办理航二路17号宏城绿都30栋1单元6-2号房屋的相关事宜，对具体的委托事项进行了说明。该委托书得到了来宾市公证处的公证。公证时，原告未到场。公证之后，二被告并没有将委托书交给原告。2013年9月12日，原告以二被告违反委托合同的约定，无故不卖房为由，将二被告诉至法院，要求二被告承担违约责任。
以上事实还有本院的庭审笔录等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点是原告与被告苗柳丝签订的《房屋转让委托合同书》的效力。从该委托合同书约定的内容看，是原告向被告苗柳丝提供房地产居间、代理服务，并收取相应的佣金。该行为应当认定为房地产经纪行为。国务院住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》第九条规定“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理”、第十四条规定“房地产经纪业务应当由房地产紧急机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取……房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”。根据上述规定，可以认定房地产经纪不同于一般的服务行业，从业的前提是要取得经纪的资格，且房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。根据查明的事实，原告以个人名义与被告苗柳丝签订性质为房地产经纪业务的委托合同书，其没有提供证据证明其具备合法的从业资格，故其不具备委托协议的主体资格。且本院另查明，原告与被告苗柳丝签订合同转让的房屋系苗柳丝与被告陈新华夫妻共有，该房产落于被告陈新华名下，签订合同时，并未取得陈新华的同意。虽然二被告在来宾市公证处办理的委托原告买房的公证，但公证的委托书并未交给原告，即被告陈新华与原告之间并未形成委托关系。苗柳丝与原告签订委托合同的行为并未得到陈新华的追认。故被告苗柳丝亦不单独具备签订《房屋转让委托合同》的主体资格。综上，原告与被告苗柳丝签订的《房屋转让委托合同书》为无效合同。依照法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，原告黄锦宏与被告苗柳丝过错相当，原告要求被告依合同约定支付赔偿金、可得利益损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告苗柳丝应当将收取原告的定金20000元返还原告。因被告陈新华不是《房屋转让委托合同书》的相对方，故陈新华不承担返还定金的责任。原告是当庭提出增加要求被告返还定金诉请的，被告表示不同意。但本院认为将该诉请与本案一并处理，并不损害双方利益，有利于案结事了，故本院准予原告增加该诉请，并对该诉请予以支持。原告要求被告赔偿装修损失8000元没有提供相应证据予以证实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告苗柳丝返还原告黄锦宏定金人民币20000元。
二、驳回原告黄锦宏的其他诉讼请求。
案件受理费3981元（原告已预交），由被告苗柳丝负担390元，原告黄锦宏负担3591元。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 超
人民陪审员 韦晓英
人民陪审员 胡忠玉
二〇一四年十一月八日
书 记 员 胡兰兰
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（一）项下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。