北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11713号
上诉人（原审被告）尹×，女，1970年10月7日出生。
委托代理人范明京，男，1958年3月24日出生。
被上诉人（原审原告）金×，男，1974年11月4日出生。
被上诉人（原审原告）杨×，女，1975年10月29日出生。
二被上诉人之共同委托代理人苗吉丰，山西启正律师事务所律师。
上诉人尹×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人尹×及其委托代理人范明京，被上诉人金×、杨×之共同委托代理人苗吉丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，金×、杨×共同诉至原审法院称：我们系夫妻。杨×之弟杨×1与尹×系朋友关系。2009年，尹×与我们口头约定，将她母亲刘×所有的东城区××××3楼11层1219号二居室房屋（简称涉诉房屋）以160万元的价格出售给我们，首付款为40万元。由于刘×当时尚未取得该房屋的所有权证，故双方约定待其取得房屋所有权证后再办理房屋所有权过户，并支付剩余房款。我们准备使用贷款支付剩余房款。此后，我们按约将购房首付款40万元交付尹×，尹×出具了收条。2010年10月22日，刘×取得房屋所有权证，但因房屋价格上涨，尹×不同意按双方商定的价格出售，要求我们按当时的市场价支付房款。为此，我们曾将刘×诉至法院，要求其继续履行合同。经审理，法院判决驳回我们的诉讼请求，同时释明我们可依合法途径另行追究相关责任人的责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现诉至法院，要求尹×返还我们购房款40万元；赔偿房屋升值损失493720元；赔偿房屋装修损失41542元。
尹×辩称：金×、杨×并未就其曾向我支付购房款以及我曾委托杨×1收取购房款提供证据。金×、杨×所称买卖合同未能履行是因为他们未按期支付购房款，故金×、杨×无权要求我赔偿损失。就装修损失问题，金×、杨×曾在刘×起诉其腾房的案件中向刘×主张，不应在本案中再次主张。故不同意金×、杨×的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案争议焦点分别为尹×是否收到了金×、杨×的购房款40万元以及就尹×代刘×与金×、杨×订立的买卖合同被认定无效无法继续履行后，金×、杨×及尹×各自应承担何种法律责任问题。根据已查明的事实，尹×代表刘×将刘×所有的房屋出售给金×、杨×。因刘×对该出售行为未追认，该买卖行为对刘×不发生法律效力，对此有人民法院生效的民事判决书为据。现金×、杨×要求尹×返还已付购房款，并赔偿损失。尹×否认收取金×、杨×交付的购房款。现尹×认可其将书写的收条交给杨×1，并由杨×1代其领款的事实。在此情况下，尹×与杨×1之间就收取购房首付款事宜，已形成事实上的委托代理关系。故杨×1收取金×、杨×交纳购房款的行为，对尹×具有约束力。对于杨×1收取购房款的具体数额问题，虽然金×、杨×出示了尹×书写的收取首付款40万元的收条，但该收条系在金×、杨×付款之前所出具，故该收条不应作为确认尹×收到首付款金额的依据。结合金×、杨×的举证，应认定金×、杨×通过汇款及现金转存的方式向杨×1支付的购房款为20万元。根据相关银行票据显示，收款人均为杨×1。虽然尹×认为上述款项并非金×、杨×向杨×1支付的购房款，但因尹×并未就上述款项的实际用途提供反证，故上述金额应被认定为金×、杨×向尹×支付的购房款。至于金×、杨×主张以现金方式向杨×1支付的购房款部分，金×、杨×仅能提供取款记录，并未提供金×、杨×向杨×1支付上述款项的证据，故该部分金额不应被认定为金×、杨×向杨×1支付的购房款。法院认定金×、杨×已向尹×支付购房款20万元。根据已生效裁判文书确认的相关事实，尹×代刘×与金×、杨×订立房屋买卖合同虽已成立，但因尹×出售房屋时未获得刘×的授权，售房后亦未得到刘×的追认，故该合同对刘×不发生法律效力，应由尹×承担相应的法律责任。涉诉房屋买卖合同无法继续履行，系尹×无代理权所致，故应认定尹×对此结果存在过错。同时，金×、杨×未充分审查尹×是否享有出售房屋权利的情况下，即与尹×签订合同，金×、杨×亦存在明显过错，应承担相应责任。故法院认定双方对此应各自承担50％的责任。关于赔偿损失的具体项目及金额问题，金×、杨×要求尹×赔偿涉诉房屋升值损失，金×、杨×基于鉴定结论及金×、杨×所支付的购房款数额计算损失的方法并无不当。但因金×、杨×对于合同无法继续履行亦应承担一定责任，故法院将对损失数额予以调整。关于金×、杨×要求尹×赔偿装修损失的诉讼请求，因金×、杨×并未在房屋腾退案件中主张赔偿装修损失，故本案中应当对该损失予以处理。尹×提出本案不应处理该项请求的答辩意见，无相关依据，法院不应采纳。关于装修损失的具体金额问题，经释明金×、杨×并未在本案中申请对装修造价进行评估，而在他案中申请的装修造价评估也因未交纳鉴定费而被鉴定机构取消。结合金×、杨×提供的相关证据，以及双方对于合同无法履行的过错程度，法院对装修损失予以酌定。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，于2014年9月判决：一、尹×于判决生效后十五日内，返还金×、杨×所交购房款人民币二十万元；二、尹×于判决生效后十五日内，赔偿金×、杨×房屋增值损失人民币二十四万六千八百六十元；三、尹×于判决生效后十五日内赔偿金×、杨×装修损失人民币二万元；四、驳回金×、杨×的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，尹×不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回金×、杨×的相应诉讼请求或将本案发回重审。其主要上诉理由为：一、尹×并未收到金×、杨×支付的购房款；二、合同无法继续履行，责任不在于尹×无权代理，而是金×、杨×无力购房；三、金×、杨×居住使用期间未交纳租金致刘×存在租金损失大约34万余元，其再向尹×主张房屋增值损失缺乏依据。金×、杨×均同意原审判决。
经审理查明：金×、杨×系夫妻。坐落于北京市东城区××××3楼11层1219号房屋系尹×之母刘×所有之房产，该房屋建筑面积为88.52平方米。2010年10月11日，刘×取得上述房屋所有权证。该房屋现由金×、杨×居住。
2011年10月，金×、杨×曾诉至原审法院，称杨×之弟杨×1与尹×系朋友关系。刘×于2009年将涉诉房屋以160万元的价格出售给金×、杨×，首付款为40万元。因刘×当时尚未取得房屋所有权证，故双方约定待刘×取得房屋所有权证后再办理房屋所有权过户手续及交纳剩余房款事宜。后，金×、杨×将购房首付款40万元交付刘×，尹×代为出具收条。因刘×拒绝继续履行房屋买卖协议，故金×、杨×起诉要求刘×将涉诉房屋过户至二人名下。该案审理中，刘×辩称其曾委托尹×将涉诉房屋中的1间出租给杨×1，但刘×从未委托尹×出售涉诉房屋，亦未与金×、杨×口头约定出售房屋并收取首付款。经审理，原审法院认为虽尹×与金×、杨×达成口头协议，约定将涉诉房屋出售给金×、杨×，但金×、杨×并无证据证明尹×的行为获得刘×的授权；现刘×否认授权尹×代为出售涉诉房屋，对尹×将涉诉房屋出售给金×、杨×的行为不予认可，故金×、杨×关于与刘×达成口头房屋买卖合同的主张不能成立。对此，原审法院于2011年12月作出（2011）东民初字第12034号民事判决书，判决驳回金×、杨×的诉讼请求。金×、杨×不服判决，提起上诉。2012年6月，本院作出（2012）二中民终字第06130号民事判决书，认为根据已查明的事实，刘×的女儿尹×曾以160万元的价格与金×、杨×就刘×所有的涉诉房屋达成买卖合同。双方出于亲友间的关系，并未签订正式的书面合同。因无证据显示尹×出售房屋时曾获得刘×的授权，售房后亦未得到刘×的追认，故就涉诉房屋的买卖合同虽然成立，但因尹×无权处分刘×的财产，故该合同对刘×不发生法律效力。合同不成立、被确认无效或者撤销后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人有权要求另一方当事人赔偿信赖利益损失，故金×、杨×可依合法途径另行追究责任。据此，本院判决驳回上诉，维持原判。
在该案庭审中，金×、杨×称其于2009年11月将购房首付款40万元按尹×的要求交付杨×1，并由杨×1转交给尹×，尹×出具了收条。此后，杨×1将尹×书写的《收条》交回。《收条》内容如下：“今收到金速新购房款肆拾万圆整！尹×10.1.2”。尹×称，《收条》确实由尹×出具，但当时杨×1要求尹×先出具收条，由杨×1将收条交与金×、杨×后，金×、杨×再将40万元给付尹×。尹×按照杨×1的要求出具收条后，无法找到杨×1，杨×1亦未将40万元给付尹×。且尹×书写《收条》时没有填写日期，将“璐”字少写了“王”字旁。就此主张，尹×出示与杨×1的谈话录音6段，对上述事实加以证明。在录音中，尹×多次称其向杨×1出具了上述收条，但杨×1未将40万元给付尹×，且杨×1对此表示认可。金×、杨×认可该录音为尹×与杨×1之间的谈话录音，但认为杨×1作为尹×的代理人已收取二人给付的40万元，杨×1与尹×之间的经济纠纷与金×、杨×无关。2011年2月，杨×1因交通事故死亡。
原审庭审中，金×、杨×主张上述40万元购房款中的20万元系通过银行存款及汇款方式进行支付，收款人均为杨×1。就此主张，金×、杨×提供了汇款单及现金转存单（付款时间为2009年11月至12月期间），其中金×之兄金×1现金转存10万元，金×之兄金×2现金转存5万元（分二次），金×的朋友李×汇款5万元。尹×对单据的真实性不持异议，但表示不能证明上述款项系金×、杨×向杨×1支付购房款。剩余20万元金×、杨×称均系以现金方式支付，为此提供了相关的取款记录，取款时间为2009年9月至12月期间，金额不等。尹×对此证据不予认可，认为该证据不能证明金×、杨×曾向杨×1付款。
就房屋增值一节，金×、杨×申请对涉诉房屋的价值进行评估，并表示对房屋进行价值评估时，可不考虑房屋装修情况。金×、杨×首先提出的鉴定时点为2013年10月31日。原审法院依法委托北京华天通房地产评估有限公司进行鉴定。鉴定结论为涉诉房屋不考虑装修情况，在估计时点为2013年10月31日的楼面房地产价格为40385元／平方米。双方当事人对上述鉴定结论不持异议。同时，金×、杨×认为尹×代刘×与二人订立的房屋买卖合同效力问题，已经人民法院生效判决予以处理，故撤回了要求解除金×、杨×与尹×签订的房屋买卖合同的诉讼请求。
原审法院审理过程中，金×、杨×为证明其装修损失，出示相关的装修收据及票据，其中定做整体橱柜的订货单计3108元，床垫2250元，床7000元，抽油烟机2495元，墙地砖工料费的收据，金额为3750元；材料搬运、灯具洁具人工费等费用的收据，金额为11500元；阳台整体门窗更新工料费与厨房卫生间改造材料费、人工费合计的收据，金额为13390元；防水腻子刮白工料费的收据，金额为9800元；购买洁具的收据，金额为1500元。尹×对上述证据不予认可。经释明，金×、杨×认为上述证据可证明其装修的相关支出，不申请对房屋装修价值进行评估。
另查，2012年12月，案外人刘×在原审法院提起诉讼，要求金×、杨×等人返还本案涉诉房屋。在该案审理过程中，金×、杨×亦提出其在入住涉诉房屋后，对涉诉房屋进行了装修，并购置了房门、厨房用品、床等物品，并提供了收据、发票等证据，以证明其对涉诉房屋进行了装修。在该案中，刘×同意对涉诉房屋内可利用部分进行利用，并同意按照装修现值进行补偿。故金×、杨×等人申请以2010年5月为鉴定时点，对涉诉房屋的装修造价进行鉴定。原审法院依法委托中建精诚工程咨询有限公司进行装修造价评估。后因金×、杨×拒绝交纳鉴定费，鉴定单位取消了鉴定工作。现该案已作出一审判决，判决金×、杨×腾退上述房屋。因金×、杨×等人未就装修损失一事提起反诉，故该案未对装修问题进行处理。上述判决作出后，金×、杨×等人不服提起上诉。2014年8月，本院作出终审判决，驳回了金×、杨×等人提起的上诉。
上述事实，有收条、（2011）东民初字第12034号民事判决书、（2012）二中民终字第06130号民事判决书、（2013）东民初字第00153号民事判决书、（2014）二中民终字第07376号民事判决书、收据、汇款单、装修票据、鉴定结论及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据此前生效判决及本案查明的事实，尹×代刘×与金×、杨×达成口头的房屋买卖合同，因尹×出售房屋时未曾获得刘×的授权，售房后亦未得到刘×的追认，故就涉诉房屋的买卖合同虽然成立，但因尹×无权处分刘×的财产，故该合同对刘×不发生法律效力。合同不成立、被确认无效或者撤销后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人有权要求另一方当事人赔偿信赖利益损失。现金×、杨×向尹×主张返还购房款并赔偿损失，于法有据，本院予以支持。关于金×、杨×向尹×支付的购房款数额，原审法院结合付款凭证，认定杨×1代尹×收取购房款二十万元，该认定正确，本院予以维持。原审法院根据金×、杨×的主张，结合双方过错程度对损失数额予以酌定，并无不当，本院予以维持。尹×称合同未能继续履行系因金×、杨×无支付能力，但未提供相应证据，本院对其该项主张不予采信。金×、杨×现居住涉诉房屋系基于与尹×达成的买卖合意，故尹×主张刘×存在的租金损失，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，原审判决正确，本院予以维持。尹×的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费32000元，由金×、杨×共同负担16000元（已交纳），由尹×负担16000元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费11310元，由金×、杨×共同负担5655元（已交纳），由尹×负担5655元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费8303元，由尹×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张 璐