广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第833号
原告：张强，男，汉族，1973年2月27日出生，住江西省上饶市铅山县。
委托代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。
委托代理人：周国平，广东约克律师事务所律师。
被告：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：邝雪光，该公司总经理。
委托代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。
原告张强诉被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称“祥鸿公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，本案依法由审判员李阳河担任审判长，与审判员陈雪敏、人民陪审员陈洁欣组成合议庭，适用普通程序，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王魏、周国平、被告的委托代理人王芝芳、谢营到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张强诉称：被告是“东莞市祥鸿博览国际农批城”（以下简称“该项目”）的开发者。被告于2009年11月19日与原告签订《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》，以以租代售的方式将该项目A4区23号物业的使用权出租给原告。合同约定，租赁期限从2010年1月1日至2049年12月31日，共40年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延。合同签订后，原告按约定向被告全额缴纳了租金513590元。后来原告获知被告出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”土地使用权限仅为30年。原告认为，被告出租的“东莞市祥鸿博览国际农批城”物业土地使用权限仅为30年，而被告在与原告签订租赁合同时，隐瞒该事实，按照40年的使用期限收取了原告的物业租金，应予以退还多收的租金134817.38元并承担利息。原告请求法院判令：1.被告立即退还原告租金人民币134817.38元及利息44490.33元（以134817.38元为本金，按照人民银行同期贷款利率自2009年11月19日起计算至全部退还之日止，暂计至2015年1月26日为44490.33元）；以上合计暂为人民币179307.71元；2.本案诉讼费用由被告承担。经本院对案涉合同的效力进行释明后，原告认为因祥鸿公司在未取得案涉商铺的建设工程规划许可证正证的情况下将案涉商铺出租给原告，导致案涉租赁合同无效，给原告造成损失，祥鸿公司违反法律法规的规定，存在严重过错，应承担责任，返还租金，并赔偿原告损失。因此，原告变更诉讼请求如下：1.被告立即向原告退还租金513590元；2.被告赔偿原告损失（从原告支付租金之日起以513590元为本金，按照人民银行同期贷款利率计至被告付清之日止，暂计193345元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告祥鸿公司辩称：一、原告要求退还租金513590元无事
实依据，该款项应当扣除原告实际承租期间的占有使用费。1.收款收据显示原告实际支付的租金数额为371990元，其中141600元与原告五年返租期间的租金相抵扣，原告对该款项并未实际交付，对未支付的此部分租金数额，原告无权要求退还。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告向原告退还的租金数额依法应扣除原告应支付的房屋占有使用费，计算方法应参照返租五年期间的租金标准，从农批城2010年6月29日开业之日起计至原告将涉案铺位腾空交还给被告为止。
二、原告要求被告赔偿损失193345元无事实和法律依据。1.原告实际支付的租金数额为371990元，而原告以513590元按人民银行贷款利率计算损失缺乏依据。2.原告在签署涉案物业使用权租赁合同时已经清楚商铺情况，涉案合同无效，原告亦有过错。根据《合同法》第58条的规定，合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应自行承担因合同无效导致的损失，而无权主张被告赔偿。
经审理查明：
案涉项目及合同的相关情况：
2009年11月16日，东莞市城建规划局就位于东莞市厚街陈
屋村的建设项目“荣通货物仓库”向建设单位厚街镇陈屋村村民委员会、东莞市荣通实业投资有限公司核发了《建设工程规划许可证》副证。证上的“遵守事项”注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。后东莞市荣通实业投资有限公司更名为祥鸿公司。2010年3月9日，东莞市厚街镇陈屋村村民委员会作为甲方，祥鸿公司作为乙方，签订了一份《补充协议书》，主要约定如下：1.东莞市荣兴物业投资有限公司于2005年9月1日与甲方签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限由原来的从2005年9月1日起至2025年8月31日变更为从2010年1月1日起至2029年12月31日止，该合同第十条约定的续租条款不变，但时间相应调整，即续租时间自2030年1月1日起至2039年12月31日；2.租赁合同的租赁用途变更为工业物流、开办农副产品批发市场。祥鸿公司以上述《建设工程规划许可证》副证所涉建筑物发展“东莞市祥鸿博览国际农批城”。该农批城于2010年6月29日开业。
2009年11月19日，祥鸿公司作为甲方，张强作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（下称“案涉合同”），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中案涉物业的使用权出租给张强使用。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方法”为“乙方向甲方一次性缴纳人民币513590元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币150元／间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租贰拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。2009年11月13日和11月19日，祥鸿公司分别向张强出具了收款收据，11月13日的收据注明“收到张强承租A4-23铺位40年使用权租金371990元”并备注“已减五年返租金额”，11月19日的收据注明“收到张强承租A4-23号铺位使用权租金141600元正，此款与委托经营租金相抵扣”。后祥鸿公司作为甲方，张强作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业委托经营协议》（以下简称“委托经营协议”），主要约定：1.乙方委托甲方对案涉物业进行经营管理；2.在本协议有效期间内，甲方对该物业及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项，乙方同意甲方用自己的名义与承租户签订租赁合同；3.委托经营期限为五年，暂定从2010年1月1日起至2014年12月31日止（如甲方交铺时间迟延，则委托期限相应顺延，具体以本市场正式开业之日为准）；4.乙方同意甲方按五年总租金141600元计付委托经营期的租金；5.租金的支付方式：甲乙双方在签订《东莞市祥鸿博览国际农批城租赁协议书》时一次性从应付的租金中扣除委托经营期的租金。
（二）引发本案的原因及本院的释明情况：
张强主张在案涉合同履行的过程中得知前述《补充协议书》的情况，认为祥鸿公司对案涉物业所在土地所享有的使用年限仅至2039年12月31日，遂起诉，要求祥鸿公司退还案涉合同多收取的租金。在张强提起本案诉讼之前，本院曾就（2015）东二法厚民一初字第328号等案件，向东莞市城乡规划局发函调查包含案涉租赁物在内的建筑物所涉建设工程规划许可证的核发情况，该局函复确认这些建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实。本院根据案涉租赁物目前的报建情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，向当事人释明案涉合同为无效合同。后张强变更诉讼请求为要求祥鸿公司退还已交的租金513590元并赔偿利息损失。
（三）其他情况：祥鸿公司确认由于文件缺失而没有换取到案涉租赁物所涉的建设工程规划许可证正本，还确认其基于委托经营协议需向张强支付的141600元与张强基于案涉合同需向其支付的141600元已经相互抵扣，但主张张强实际支付的数额是371990元，其余141600元并未实际支付，另外，应扣除张强实际承租期间的占有使用费，该占有使用费应按委托经营协议五年返租期间的租金标准2360元／月计算，在五年委托经营期届满后，祥鸿公司已经将案涉租赁物交还给张强并由张强自行收取租金。张强主张祥鸿公司并未就占有使用费的问题提出反诉，占有使用费不应在本案中抵扣，应另案处理，否认五年委托经营期期满后祥鸿公司已将案涉商铺交还给张强，并认为祥鸿公司在签订合同时表示案涉租赁物没有任何问题，但却将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给原告，存在严重过错，导致合同无效，应向其赔偿利息损失。庭审辩论终结前，双方当事人均未向本院提交现有的案涉租赁物已经换发建设工程规划许可证正证或按主管部门的批准意见建设的证据。
以上事实，有张强提交的东莞市祥鸿博览国际农批物业使用权租赁合同、收款收据、开业新闻的截图、补充协议书复印件，祥鸿公司提交的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证副证、建设工程消防设计审核意见书及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、规划局出具的信息公开告知书、物业委托经营协议，东莞市城乡规划局向本院出具的复函以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点如下：1.案涉合同是否有效；2.张强诉求祥鸿公司向其退还租金513590元并赔偿损失是否具有事实和法律依据。对此，本院分析如下：
一、关于焦点一。祥鸿公司确认案涉租赁物现只有建设工程规划许可证的副证，而该证明确注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。另外，东莞市城乡规划局也函复本院确认案涉租赁物所涉的建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实，即未取得正证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，现有的《建设工程规划许可证》副证已经明确注明经发证机关核发的正证方能作为工程的法律凭证，未取得副证或不按副证的规定建设的，均属违法建设，现原、被告均未在庭审辩论终结前向本院提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门的批准意见建设的证据，本院认为现有证据并不足以证明现有的案涉租赁物已经按副证的规定建设或已经按主管部门的批准意见建设，从而认定案涉合同为无效合同。
二、关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。具体而言，祥鸿公司应向张强返还已经收取的租金。又因案涉合同无效，故祥鸿公司所收取的租金实为租赁物的使用费。至于祥鸿公司应向张强返还的金额，本院认为，虽然张强直接支付给祥鸿公司的使用费仅有371990元，但并不代表张强实际支付的款项就只有371990元。根据合同约定，张强需要向祥鸿公司支付的租金是513590元，在支付该513590元的过程中，张强已经直接支付了371990元，其余141600元虽然张强没有以现金或转账方式直接支付，但根据委托经营协议，张强是完全有权向祥鸿公司收取141600元的，祥鸿公司也确认在签订委托经营协议时已经将141600元租金支付给了张强，因此，该141600元是张强基于委托经营协议而可以实际收取到的钱款，是客观存在的财产，但张强将其有权向祥鸿公司收取的141600元与其基于案涉合同应向祥鸿公司支付的141600元相抵扣，张强实际上已经向祥鸿公司履行了141600元的支付义务，祥鸿公司向张强出具的收款收据也已经有明确的反映，因此，张强实际上向祥鸿公司支付的使用费应为513590元，祥鸿公司应当向张强返还占有使用费513590元。
至于占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张强也应该将其因案涉合同所取得的财产返还给祥鸿公司。张强和祥鸿公司均确认张强已经收取了五年委托经营期的租金，可以认定在这五年里，张强已经实际使用了案涉租赁物。张强因案涉合同已经实际享受了对案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，张强只能向祥鸿公司返还占有使用的对价即占有使用费。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，对祥鸿公司主张该占有使用费应从张强可以要求返还的款项中扣减，本院予以采纳。至于该占有使用费的金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，因张强与祥鸿公司基于委托经营协议所产生的是另外一种法律关系，祥鸿公司主张参照委托经营协议所约定的租金标准计算缺乏依据，张强所需支付的占有使用费应参照案涉合同的租金标准，并结合张强实际占用案涉租赁物的时间计算：
首先，关于案涉合同的租金标准，关键在于案涉合同实际的租赁期限是40年还是20年。本院认为，虽然合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共贰拾年，首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金”，但该条第二款同时也约定“租赁期限从2010年1月1日起至2049年12月31日止，共肆拾年，分两个合同期履行”，可见，案涉合同的租赁期限为40年，只是当事人自行约定分两个合同期限履行。另外，案涉合同第九条也约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期贰拾年，相关权利义务按本合同的约定执行……此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定，如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续”，可见，当事人所约定的第二个续期20年的合同期是首个20年的合同期限的自动顺延，两个合同期之间并没有中断，相关的权利义务也按本合同的约定执行，无需另行签订书面合同，这与续期届满后双方需要重新以书面方式明示且需要重新签订书面合同的真正的续租有明显的区别。最后，根据2009年11月13日祥鸿公司出具的收款收据，当中也明确注明“收到张强交来A4-23号铺位40年使用权租金”，由此可见，张强与祥鸿公司签订案涉合同时的真实意思表示就是由张强支付513590元租金以取得40年使用权的对价。综上，本院认为案涉合同的租赁期限实际上就是40年，每年的租金标准应为513590元÷40年=12839.75元／年。
其次，关于张强实际占有使用案涉租赁物的时间，祥鸿公司主张其在五年委托经营期限届满后已经将案涉租赁物交还给张强并由张强收取租金，而张强不予确认，本院认为在祥鸿公司未能举证证明五年期满后已经将案涉租赁物交还给张强的情况下，本案只对张强在五年委托经营期间的占有使用费即12839.75元／年×5年=64198.75元进行扣减。关于原告在五年委托经营期间届满后的占有使用费问题，本案不予处理，祥鸿公司可另案主张。
扣除张强需要支付的占有使用费后，祥鸿公司应向张强退还的使用费应为513590元-64198.75元=449391.25元。
至于张强诉求祥鸿公司赔偿损失的问题，本院认为张强在签订案涉合同之前未对案涉租赁物是否已经取得建设工程规划许可证正证或经主管部门批准建设的问题进行审查，自身也存在过错，且在祥鸿公司占用张强资金的同时，张强也占用了案涉租赁物，因此，对张强诉求祥鸿公司赔偿损失，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：
限被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司于本
判决发生法律效力之日起三日内向原告张强退还使用费449391.25元。
驳回原告张强的其他诉讼请求。
如果被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费10869元，由原告负担3960元、被告东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司负担6909元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
审 判 员 陈雪敏
人民陪审员 陈洁欣
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 尹丽君
方淑敏
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