江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初3760号原告：南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司,统一社会信用代码9132011493541127-W，住所在地在江苏省南京市雨花台区板桥新城综合楼203室。负责人：邱志东，南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司总经理。委托诉讼代理人：朱天佑，1984年2月23日生，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王亚宇，1990年9月26日生，住江苏省南京市雨花台区。被告陈礼悦，1972年5月28日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：谢志强，南京市雨花台区板桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王光辉，南京市雨花台区板桥法律服务所法律工作者。原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司（以下简称南京花样年板桥分公司）诉被告陈礼悦债权转让合同纠纷一案，本院于2016年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京花样年板桥分公司的委托代理人王亚宇和朱天佑、被告陈礼悦的委托代理人谢志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南京花样年板桥分公司向本院提出诉讼请求：1、确认深圳花样年商业管理有限公司南京分公司（以下简称深圳花样年南京分公司）签订的租赁合同以及补充协议于2016年1月31日解除；2、判令被告支付2015年7月1日至2016年1月31日租金57576.91元及违约金44636.5元（暂计至2016年5月31日）；3、判令被告支付2015年10月1日至2016年1月31日管理费17766.32元及违约金11512.58元（暂计至2016年5月31日）；4、判令被告支付2015年10月1日至2016年1月31日推广费4845.36元及违约金534.2元（暂计至2016年5月31日）；5判令被告支付装修期租金17167.16元及违约金4892.64元（暂计至2016年5月31日），6、判令被告支付逾期开业违约金904.47元；7、判令被告支付商铺合理空置期租金27255.15元；8、诉讼费用由被告承担（上述违约金以拖欠费用为基数，按每日0.3%支付至实际支付之日止）。事实和理由：2014年4月8日，花样年商管南京分公司与被告经友好协商签订了租赁合同，约定花样年商管南京分公司将南京市雨花台区板桥街道绿洲东路花样年生活广场花生唐xx幢xx层xx、xx、xx号商铺出租给被告使用。租赁合同签订后，被告未按照合同约定按时履行开业和支付租金、管理费的义务，花样年商管南京分公司多次催告无果，遂于2016年2月22日向被告书面发出解除租赁合同通知书，明确解除租赁合同，并要求被告承担违约责任。2016年6月21日，花样年商管南京分公司向被告书面发出债权转让通知书，将其在租赁合同项下对被告享有的全部债权转让给原告，并要求被告向原告履行相应义务，但被告至今未履行，原告遂诉。被告陈礼悦辩称，原告不是租赁合同当事人，且根据被告与深圳花样年南京分公司签订的商铺租赁合同，深圳花样年南京分公司没有按照合同约定将合同权利义务概括转让，而是分割债务，只转让债权，且原告未能提供该合同约定的其对该商铺拥有合法出租权的第三方证明，因此原告不具有本案租赁合同纠纷和债权转让纠纷法定当事人和约定当事人的资格，依法不能成为本案原告，请求法院驳回起诉。另被告与深圳花样年南京分公司订立的商铺租赁合同在履行过程中经双方协商一致，于2015年12月29日提前终止，根据深圳花样年南京分公司招商部李姓负责人承诺，同意以被告在订立合同前交纳的租赁保证金、管理费押金、推广费押金等抵消被告后期拖欠相关租金和费用，所以被告对深圳花样年南京分公司事实上已经不存在拖欠费用的问题。即使原告取得债权受让人资格，根据债权转让中债务人对原债权人的抗辩，同样适用于债权受让人的规定，被告与深圳花样年南京分公司之间因租赁关系产生的债权债务因抵消归于消灭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。查明以下事实：2014年4月8日，深圳花样年南京分公司与被告陈礼悦签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，合同约定，深圳花样年南京分公司将南京市雨花台区板桥街道绿洲东路花样年生活广场花生唐xx幢xx层xx、xx、xx号商铺出租给被告使用，建筑面积为201.89平方米；装修期为自交付之日起60日内，租赁期自装修期满次日起96个月；第一个租赁年度每月租金为8075.6元，第二租赁年度月租金为9085.05元，第三租赁年度月租金为10094.5元，第四租赁年度月租金为11103.95元，第五租赁年度月租金为12113.4元，租金按季度缴纳，承租方应于每季度第一个月的5日前支付当季度租赁；租赁期间被告应按每月4441.58元支付管理费，支付的时间和方式与租金支付一致；租赁期间被告应按建筑面积6元/平方米/月支付推广费，支付的时间和方式与租金支付一致；租赁保证金为16151.2元，管理费押金为8883.16元，推广费押金为2422.68元。合同并就物业管理、合同转让、合同终止、违约责任等事项进行了约定，其中约定，暂定于2014年3月1日交付上述商铺；如承租方逾期支付任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项按每日0.3%支付违约金。2014年4月9日，深圳花样年南京市分公司与被告陈礼悦签订《补充协议》一份，双方协商将第一租赁年度预付三个月租金时间由“合同签订之日起5日内”变更为“商铺交付时或之前”，并将第一租赁年度的第4-6月度的租金标准变更为0元/平方米/月。合同及补充协议签订后，深圳花样年南京市分公司于2014年7月25日将上述商铺交付被告使用。被告实际使用涉案商铺并于2014年11月23日正式营业。自2015年12月，因被告未能按期交纳租金及管理费用等，深圳花样年南京分公司多次进行催促通知后，被告于2016年1月2日要求撤场，与深圳花样年南京分公司因所欠房租产生纠纷并报警处理。后被告仍未能按期交纳拖欠费用，深圳花样年南京分公司于2016年2月18日向被告发出解除合同通知函，明确自2016年1月31日解除双方租赁合同，并要求被告承担违约责任。另查明，2016年6月1日，深圳花样年南京分公司与原告南京花样年板桥分公司签订《债权转让协议》一份，约定，自2016年6月1日起，深圳花样年南京分公司将其与部分租户就江苏省南京市雨花台区板桥新湖大道9号花生唐的商铺（含涉案商铺）签订的《南京市花生唐商铺租赁合同》及相应补充协议项下的债权全部转让至原告。该债权转让协议于2016年6月21日向被告进行邮寄通知。因被告仍未履行付款义务，原告遂诉。又查明，2015年11月19日，深圳花样年南京分公司在收取原告租金的收据背面标注“2015年第一至第三季度费用已全部结清”，并盖有“深圳花样年商业管理公司南京分公司营运业务专用章”。另查明，2016年6月1日，深圳花样年南京分公司与原告南京花样年板桥分公司签订《债权转让协议》一份，约定，自2016年6月1日起，深圳花样年南京分公司将其与部分租户就江苏省南京市雨花台区板桥新湖大道9号花生唐的商铺（含涉案商铺）签订的《南京市花生唐商铺租赁合同》及相应补充协议项下的债权全部转让至原告。该债权转让协议于2016年6月21日向被告进行邮寄通知。因被告仍未履行付款义务，原告遂诉。以上事实，有租赁合同、补充协议、收铺确认单、开业确认函、催告函、催款通知书、收据、发票、报警记录、解除通知书、债权转让协议、债权转让通知书、邮寄凭证、商铺空置证明及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的合同义务。深圳花样年板桥分公司与被告陈礼悦签订的《租赁合同权利义务转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有法律约束力。被告陈礼悦作为商铺承租者，应按合同约定支付租金及管理费用等，但其未能按照合同约定交纳相关费用是导致涉案租赁合同无法继续履行的根本原因，其应承担本案纠纷的责任。原告虽非涉案租赁合同相对人，其诉请确认租赁合同解除虽有不当，但因深圳花样年南京分公司已明确提出与被告陈礼悦解除租赁合同关系，被告陈礼悦也不持异议，对深圳花样年南京分公司与被告就涉案商铺租赁合同解除事实，本院予以确认，被告虽辩解认为合同解除时间为2015年12月份，但缺乏相应证据证明，故双方租赁合同关系解除时间应为2016年1月31日。原告南京花样年板桥分公司作为涉案租赁合同的债权受让人，其要求被告陈礼悦支付拖欠的租金、管理费及推广费，具有事实和法律依据，但应仅限于被告拖欠深圳花样年南京分公司的费用。根据深圳花样年南京分公司所出具单据载明“2015年第一至第三季度费用已全部结清”的内容，被告陈礼悦辩解认为其2015年三季度之前的各项费用已全部结清，具有事实依据，本院予以采信，故被告陈礼悦应向原告南京花样年板桥分公司支付自2015年10月1日至2016年1月31日止的租金、管理费、推广费，根据双方合同约定，经计算为租金36340.2元、管理费17766.32元、推广费4845.36元，合计58951.88元。关于原告诉请被告支付逾期付款违约金、装修免租期租金、营运免租期租金等，均属于被告违约应承担责任范畴，因涉案商铺已于合同解除前停止营业，且根据违约金性质对原告均以补偿损失为主，原告也未能提供其实际损失情况的相应证据，其所主张的违约金应相应扣减；综合考虑违约金约定情况、租金拖欠情况、商户经营状况、出租商铺后期空置情况等因素，本院酌定被告应支付原告违约金12000元。原告诉请被告支付逾期开业违约金，但根据合同履行情况，深圳花样年南京分公司逾期交付房屋在前，其要求被告支付逾期开业违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付3个月商铺空置损失的主张，本院认为，在原告的违约金诉请已获得支持的情况下，已可以弥补其因合同解除所受到的损失，原告提供的证据亦不能证明其房屋未能及时出租系因被告原因所致，故对于其主张的闲置租金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十三条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈礼悦于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司租金、管理费及推广费共计58951.88元。二、被告陈礼悦于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司违约金12000元。三、驳回原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司的其他诉讼请求。如被告陈礼悦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4042元，由被告陈礼悦负担。（此费已由原告预交，被告在支付租金时一并支付给被告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4042元。（附南京市中级人民法院诉讼费账户，户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）审 判 长  尚小强人民陪审员  陈国琴人民陪审员  蒋根霞二〇一七年七月十七日见习书记员  陈志育