广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8631号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何建超。
委托代理人：廖彬，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：陈纹封，上海市君悦（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秋丽。
委托代理人：姜文渊，广东商达律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强。
上诉人何建超、上诉人陈秋丽及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年5月3日，何建超、陈秋丽双方签订《房地产买卖合同》，约定何建超向陈秋丽购买某居C座205房产，房产证号60××14，建筑面积67.01平方米，价格为1675000元。该合同第三条第二款B项约定，买方应于签署本合同之日起四十日内付清首期房款约以实际监管为准元（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的材料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。合同第四条约定，涉案物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全处分权，卖方保证于签署合同之日起五日内将房产证原件交予居间方。合同第十六条约定，如卖方未按照合同约定的履行期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约的行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，何建超向陈秋丽支付定金75000元。
2015年6月15日，何建超通过EMS向陈秋丽发律师函，要求陈秋丽继续履行合同否则将依据合同追究陈秋丽的违约责任。世华房地产公司中介人员李东阳出具证明，2015年5月16日，陈秋丽与世华房地产公司提出提价的要求，何建超拒绝。陈秋丽以出国为由，拒绝配合何建超办理资金监管手续，后何建超向陈秋丽发出律师函，但陈秋丽最终依然没有继续配合何建超办理资金监管手续。
原审原告何建超诉讼请求：1、确认某居C座205的房产《房地产买卖合同》有效；2、判决解除《房地产买卖合同》，陈秋丽承担违约金335000元，返还定金75000元；3、陈秋丽承担本案的诉讼费用。
原审被告陈秋丽反诉请求：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》，何建超向陈秋丽支付违约金335000元；2、何建超承担本案诉讼相关费用。
原审法院认为，何建超、陈秋丽签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，何建超向陈秋丽支付了定金75000元。双方在合同中约定，买方应当在本合同签署之日起四十日内即在2015年6月13日前付清房款，陈秋丽应当无条件配合。陈秋丽主张系何建超未按照该合同约定支付首期款，而结合何建超向陈秋丽发出的律师函、中介人员出具的证明，原审法院认定系由于陈秋丽拒绝配合办理首期款资金监管手续，而最终导致何建超无法支付首期款以致合同无法继续履行。故陈秋丽反诉主张何建超违约并要求何建超向陈秋丽支付违约金的反诉请求，没有事实依据，原审法院不予支持，依法予以驳回。依据合同第十六条约定，陈秋丽逾期履行义务超过十天，何建超有权要求解除合同并要求陈秋丽支付违约金。陈秋丽在庭审过程中，主张何建超要求的违约金过高，请求法院予以调整，原审法院结合涉案合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定陈秋丽应向何建超支付的违约金200000元。何建超支付的定金75000元，陈秋丽应当返还何建超。托管在世华房地产公司处的定金5000元，陈秋丽可另寻法律途径向世华房地产公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈秋丽应于本判决生效之日起十日内返还何建超定金人民币75000元；二、陈秋丽应于本判决生效之日起十日内向何建超支付违约金200000元；三、驳回何建超其他诉讼请求；四、驳回陈秋丽的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3725元、保全费2570元（何建超已经预交），由何建超承担2073元，陈秋丽承担4222元，反诉受理费3162.5元，由陈秋丽承担。
何建超不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、支持何建超的原审诉讼请求，改判陈秋丽支付何建超的违约金335000元；3、一、二审诉讼费由陈秋丽承担。
上诉事实和理由：一、陈秋丽主张违约金过高没有事实依据，且与事实相违背。一审期间，陈秋丽提起了反诉，但是其并没有提交任何新证据证明一审判决中所称的违约金过高的证据。相反，事实上涉案房产的市场价已经远远高于陈秋丽出售给何建超的金额。按照何建超提供的网上销售的信息，完全可以证明此点。因此，违约金并不是过高，而是还不足以补足何建超的损失。
二、一审判决确定的违约金没有事实和法律依据。陈秋丽没有证据证明违约金过高，相反何建超有证据证明违约金不足弥补损失的情况下，一审判决认定违约金过高没有任何事实依据。另外，《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，在没有任何证据证明违约金过高的情况下，一审法院不能依据该条调整违约金，否则就是有失公平。
三、何建超一审的诉求有足够的事实和法律依据。一审期间，何建超提交了十四份证据，证明了买卖合同的有效性，也证明了陈秋丽违约，且证明了陈秋丽的房价涨幅超过了60万，依据违约金条款申请支付20%违约金33万多元，完全拥有事实和法律依据。一审判决不支持何建超的请求对何建超是不公平的。
综上所述，一审判决在陈秋丽违约事实已经查明，要求其承担违约金的合同和法律依据确实充分的前提下，却支持陈秋丽完全没有事实依据的所谓违约金过高的事由，酌定违约金20万元是错误的，其判决不足以补足甲方所遭受的损失。因此，何建超认为一审判决是不公的，根据《民事诉讼法》第一百七十条等相关规定，请求二审法院依法撤销一审判决，支持何建超的原审诉求，维护何建超的合法权益。
针对何建超上诉，陈秋丽答辩称，一审法院认定陈秋丽构成违约，应支付相关的违约金，与事实不符，我方认为应当驳回何建超的上诉请求。
陈秋丽不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令撤销一审判决，依法改判驳回何建超的全部诉讼请求，判令解除陈秋丽和何建超之间签订的《房地产买卖合同》，何建超向陈秋丽支付违约金335000.00元；2、本案一审、二审诉讼相关费用由何建超承担。
上诉事实和理由：陈秋丽认为一审法院的判决在事实认定及适用法律方面都存在过错，其理由如下：一、一审法院认定是陈秋丽拒绝配合办理首期款资金监管手续，而导致何建超无法支付首期款以致合同无法履行的事实是错误的、不符合事实的。一审法院在判决书中表述的认定依据主要是何建超发出的律师函、中介人员出具的证明。首先，对方发出的律师函，其日期都是在过了合同约定的何建超支付首期款的日期之后。对方发出的律师函，不能证明陈秋丽未尽相关配合签署贷款资料义务。陈秋丽认为，何建超作为买方，按合同约定其有相关付款义务，陈秋丽按合同约定只是尽相关贷款时配合签署资料义务，陈秋丽对买方的贷款相关信息一无所知，其贷款银行、贷款数额、贷款要陈秋丽签署哪些文件都一无所知。作为买方如果要我方配合签字，其有义务通知我方某年、某月、某日，到位于什么地点的，什么银行签署什么资料。我方需要带什么资料。而这些何建超都没有通知，过了合同约定的付款期限后，何建超发现自己已经违约了，为了掩盖其违约的事实，反而向我方发出律师函。此时，因为对方已经违约。我方当时是急需首付款资金去支付另外一笔的购房款的，因对方的违约付款，导致我方也不能按时支付，被迫支付了他人违约金，造成了我方损失。对方过了合同约定的付款及资金监管期限，让我方去做资金监管，我方当然认为是对方违约了。其次，关于中介人员的证言。庭审中陈秋丽有出示中介人员的证人证言，但因为证人并未出庭，世华房地产公司在庭审中也未认可，因此其证言从形式上就不具备法律规定的形式要件，其不能作为认定事实的依据。综合以上两点，我方认为，一审法院认定是我方未尽配合办理首期款资金监管手续，而导致何建超无法支付首期款以致合同无法履行的事实是错误的。一审庭审中，从世华房地产公司的陈述也可以得到印证。世华房地产公司作为独立第三方，其并未认可我方不配合签署相关文件的事实，其也从一个侧面反映了我方并未违约的事实。
第二、没有证据证实是我方未尽配合资金监管手续，导致何建超不能支付首期款，因此，何建超在合同约定的期限内未支付首期款，其行为已经构成违约，按合同约定其应支付违约金。一审法院驳回我方请求，判决我方承担违约责任是错误的。
综上所述，一审法院的判决是完全错误，请求二审法院在查清事实的情况下依法改判。
针对陈秋丽上诉，何建超答辩称，一、何建超在一审时提供向法庭提交的14份证据，既有何建超本人发出的催告函（6月12日，在首付款期限内），也有陈秋丽超期不配合履行义务，由律师发出的律师函，更有第三方中介人员及陈秋丽与何建超之间的短信、微信、聊天记录，更有陈秋丽与何建超两人的通话录音等。所有的事实均证明陈秋丽在签订房屋买卖合同之后，由于房价上涨，反复要求提高房屋价格，得不到何建超的认可后恶意违约。而陈秋丽在上诉状中称的所有的事实与现有的证据相矛盾，也没有任何的证据予以支撑，不应得到法庭的认可。
原审第三人世华房地产公司未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，何建超、陈秋丽签订的《房地产买卖合同》真实合法有效，当事人应当全面履行合同约定之义务。根据合同约定，买方应于签订合同之日起四十日（即2015年6月12日）内付清首期房款，以实际监管为准。根据此条款内容及二手房买卖交易惯例，买方首期款应付至双方共同确定的资金监管账户，故，卖方配合办理资金监管手续是买方支付首期款的前提。本案二审争议焦点：陈秋丽拒绝配合办理首期款资金监管手续的抗辩理由是否成立。首先，陈秋丽主张何建超未在合同约定的期限内通知其办理资金监管。对此，何建超于本案一审期间提交微信聊天记录以证明其最早在2015年6月7日即已履行了通知义务，陈秋丽于二审期间认可收到上述微信，结合世华房地产公司中介人员出具的证明，本院认定何建超已在约定期限内履行了合理通知义务。其次，陈秋丽主张卖方违反承诺，无法保证其在一个月内收到全部房款。本院认为，双方在合同中未对陈秋丽收取全部房款的期限做出约定，陈秋丽亦无证据证明卖方在交易过程中对此作出口头承诺，陈秋丽主张的事实无证据支持。综上，陈秋丽拒绝配合办理首期款资金监管手续的抗辩理由均不能成立，陈秋丽行为已构成违约，原审判令陈秋丽承担违约责任正确，本院予以维持。
关于违约金数额，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，合同仅履行至支付定金阶段，首期款尚未进行资金监管，在卖方违约的情况下，买方何建超可另行购房以防止损失扩大。鉴于此，原审酌情确定陈秋丽应向何建超支付的违约金数额为200000元，并无明显不当，本院予以确认。何建超上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10050元，由上诉人何建超负担6325元，上诉人陈秋丽负担3725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年八月八日
书 记 员 刘尹琳(兼)
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。