广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2432号
上诉人（原审被告）：清远市兴合力房地产开发有限公司。住所地：清远市新城北江一路**号翡翠绿洲*号楼***单元。
法定代表人：何爱金。
委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜洪娟，女，1982年10月8日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：黄卫国�广东明典律师事务所律师。
委托代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所实习律师。
上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司（以下简称兴合力公司）因与被上诉人姜洪娟房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年6月17日，姜洪娟与兴合力公司签订《商品房买卖合同》，约定姜洪娟购买兴合力公司开发的位于清远市北江一路25号翡翠绿洲××3号楼××18层××03号房屋，总房价为1179672元，姜洪娟于2013年6月14日支付首期款709672元，余款470000元于2013年7月14日办理按揭贷款手续。合同第八条约定，兴合力公司应当在2014年12月31日前将经清远�住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给姜洪娟使用。合同第九条约定，逾期交房不超过90天，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兴合力公司按日向姜洪娟支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90天，姜洪娟有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兴合力公司按日向姜洪娟支付已交付房款万分之五的违约金。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，兴合力公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且兴合力公司在发生之日起30日内告知姜洪娟的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为导致工期延误的。合同第十五条约定，兴合力公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因兴合力公司的责任，姜洪娟不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、姜洪娟不退房，兴合力公司按已付房价款的0.1%向姜洪娟支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第八条第3款约定，买卖合同第十五条约定的90日是指兴合力公司提供资料报产权登记机关备案的时间，并非承诺办结确权资料的时间。如姜洪娟自行办理该商品房的权属登记，兴合力公司在商品房交付后540工作日内提供能办理商品房权属登记的确权资料给姜洪娟。如姜洪娟委托兴合力公司办理该商品房的产权登记手续，在姜洪娟履行义务且提供资料齐全的前提下，兴合力公司在收齐姜洪娟资料之日起540工作日内办理房屋所有权证。
合同签订后，双方到房地产管理部门办理了备案登记手续。姜洪娟按照合同约定支付了购房款，兴合力公司向姜洪娟出具了购房发票。
但在2014年12月31日，兴合力公司并未将经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格的商品房交付给姜洪娟使用。涉案楼盘于2015年5月20日办理供水设施入网验收，于2015年5月21日办理配电工程竣工验收，于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2015年10月8日，兴合力公司以挂号信的方式向姜洪娟发出《收楼通知书》，但姜洪娟并没有签收。之后兴合力公司再以短信方式通知姜洪娟收楼。此外，兴合力公司并没有提供证据证明其按照商品房买卖合同第十五条的约定，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由兴合力公司提供的资料报产权登记机关备案�
原审法院认为：本案的争议焦点有：1、兴合力公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给姜洪娟是否构成违约；2、如果构成违约，违约金如何计算；3、兴合力公司是否应当向姜洪娟支付逾期办证违约金，逾期办证违约金应当如何计算。
对于第一个争议焦点，姜洪娟与兴合力公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，姜洪娟已支付全部购房款，兴合力公司应依约在2014年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付姜洪娟使用。兴合力公司答辩认为其逾期交房的原因有两个：一个是政府部门负责的市政配套安装的延误，第二个是经营上的不可抗力。针对其答辩的第一个抗辩理由，兴合力公司并没有提供任何证据�以证明相关部门对于翡翠绿洲周边市政配套安装应于何时完成制定出了一个明确的时间表，而市政配套工程的完工日期没有一个明确的期限，缺少了预定的完工期限，也就缺少了参照系，自然不可能对市政配套安装实际的完工日期是否超出了预定的完工日期即市政配套安装是否延误作出一个判断，因此，兴合力公司并无证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况。其次，供水供电工程系由兴合力公司与供水供电部门在平等协商基础上自愿签订合同由供水供电部门进行安装，兴合力公司理应在约定的交楼期限前尽早与相关部门签订相关合同，完成供水供电的安装工程。因此相应的不利后果应由兴合力公司自负。对于兴合力公司提出的第二个抗辩理由，民法上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。�本案中兴合力公司经营不善导致资不抵债是兴合力公司自身的经营问题，不属于不可抗力的范畴。综合以上两点，兴合力公司没有充分的证据证明出现了政府部门负责的市政配套安装延误这一特殊情况，也没有证据证明存在不可抗力的情形，因此，兴合力公司并没有任何理由对商品房买卖合同约定的交楼期限进行顺延。兴合力公司未在约定时间内交付商品房给姜洪娟已构成违约，姜洪娟有权要求兴合力公司继续履行合同将涉案房屋交付姜洪娟使用，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》是姜洪娟、兴合力公司双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以姜洪娟已付房价款的万分之五的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同第九条的约定，应自房屋交付期限的第二天起即自2015年1月1日开始计算。对于截止时间，涉案房屋于2015年7月14日在清远市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案手续，兴合力公司于2015年10月8日以挂号信的方式通知姜洪娟办理交楼手续，但姜洪娟并没有签收，之后兴合力公司再以短信方式通知了姜洪娟，因此原审法院认为兴合力公司已履行了通知义务，姜洪娟在2015年10月8日之后可以前往兴合力公司处办理交楼手续，酌情计算5天的办理交楼手续的时间，故截止时间应计算至2015年10月13日，共计算286天。经计算，兴合力公司应支付的逾期交房违约金为168693元（1179672元×0.0005×286天）。
对于第�个争议焦点，双方在商品房买卖合同第十五条约定，兴合力公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由兴合力公司提供的资料报产权登记机关备案。但兴合力公司并没有按照约定履行该项义务。兴合力公司抗辩称，按照合同补充协议第八条第3款的约定，办理房产证的时间是540工作日。然而，合同补充协议第八条第3款同时约定，合同第十五条约定的90日是指兴合力公司提供资料报产权登记备案的时间，但兴合力公司并没有提供证据证实其履行了提供资料报产权登记备案的义务。因此兴合力公司构成违约，应当向姜洪娟支付逾期办证的违约金。
关于该项违约金的计算标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的规定，姜洪娟认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持的规定，由于兴合力公司迟延协助姜洪娟办理房屋产权证的违约行为导致姜洪娟不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。虽然姜洪娟无举证证明其实际损失的数额，但由于兴合力公司的违约行为处于继续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方�定的逾期办证违约金为姜洪娟已付房价款的0.1%，是不变的金额，仅为1179.67元，兴合力公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在兴合力公司长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，对于姜洪娟的损失原审法院确定按照中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率的标准予以计算。
关于逾期办证违约金的起止时间问题，涉及到对于合同第十五条合同条款含义的理解。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。首先，该条款中的商品房交付使用几个汉字内容清晰明确、文义清楚，按照通常含义理解，该几个文字表达的意思应该是商品房实际交付使用。其次，如果按照商品房约定交付使用进行理解，则在逾期交楼的情况下将导致在某个时段内买受人可以主张获得逾期交房违约金以及逾期办证违约金双重违约金难免加重一方当事人的义务。如果按照商品房实际交付使用进行理解，则在逾期交楼的情况下买受人可以主张获得至房屋实际交付使用之日止的逾�交房违约金，在实际交付使用之日起加算协助办证期限则可以主张逾期办证违约金，按此理解则不会出现前述问题。因此，对于合同第十五条商品房交付使用的理解原审法院确定为商品房的实际交付使用。本案中已认定2015年10月13日可以办理好商品房实际交付使用的手续，故逾期办证的违约金应从2015年10月14日开始计算，计算至兴合力公司将办理权属登记需由兴合力公司提供的资料报产权登记机关备案之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的�定，于2016年7月20日作出（2016）粤1802民初2036号民事判决：一、清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向姜洪娟支付逾期交楼违约金168693元；二、清远市兴合力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向姜洪娟支付逾期办证违约金（该违约金从2015年10月14日起以总购房款1179672元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率计算至兴合力公司将办理权属登记需由兴合力公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回姜洪娟的其他诉讼请求。本案受理费3073元，由姜洪娟负担1233元，由清远市兴合力房地产开发有限公司负担1840元。
宣判后，清远市兴合力房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案�、二审的诉讼费用。具体事实和理由如下：一、原审判决认定事实不清、错误。1、原审判决认为兴合力公司并无证据可以证明本案出现了合同约定的政府部门负责的市政基础配套安装存在延误的特殊情况，属认定事实不清。上诉人兴合力公司在原审中提交了表后（户内）供水设施入网检验表，证明翡翠绿洲供水设施于2015年5月20日入网检验合格；提交了清城供电局客户低压配电工程竣工检验意见书、客户受电工程竣工检验意见书，证明翡翠绿洲低压配电工程于2015年5月21日检验合格。上述证据足以证明本案出现了政府部门负责的市政配套安装延误。2、原审判决认为《商品房买卖合同》是姜洪娟、兴合力公司双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以原告已付房价款的万分之五的标准进行计算。，属认定事实错误。《商品房买卖合同》系房屋管理部门强制交易双方使用的示范合同，上诉人与被上诉人的真实意思受到限制。鉴于被上诉人姜洪娟并未提供证据证明其损失，其请求按照合同的约定按已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金显然过高。3、原审判决认为兴合力公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但兴合力并没有按照约定履行该项义务。……因此兴合力公司构成违约，应当向姜洪娟支付逾期办证的违约金。，属认定事实错误。本案中，虽然上诉人在2015年10月8日已通知被上诉人办理交楼手续，但被上诉人一直未予理睬，也不前来收楼，导致上诉人无法协助办理后续的产权登记手续。按照《商品房买卖合同》的约定，商品房交付使用后，上诉人才提供资料报产权登记机关备案。鉴于被上诉人收楼这个条件未成就，因此原审法院定性上诉人构成逾期办证是错误的，属于认定事实错误。二、原审判决采用双重标准处理逾期交楼违约金和逾期办证违约金，违反公平原则。针对逾期交楼违约金，原审判决认为《商品房买卖合同》是姜洪娟、兴合力公司双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，双方约定的按日以已交付房价款的万分之五计算逾期交房违约金并没有过分高于实际损失，合同当事人的意思自治应受到充分尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以姜洪娟已付房价款的万分之五的标准进行计算。针对逾期办证违约金，原审判决认为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关�'约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少'的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。并最终认定不应按合同约定，而要按中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率的标准计算违约金。显然，原审判决针对同一份合同，采用双重标准处理逾期交楼违约金和逾期办证违约金，哪个标准对被上诉人有利的就采用哪个标准，这违反公平原则。三、原审判决书第十页第三行开始有如下认定内容由于兴合力公司迟延协助姜洪娟办理房屋产权证……不断扩大。，我方认为原审作出如此认定事实是无任何法律依据的，被上诉人姜洪娟此房屋已经办理了按揭手续抵押给银行了，假设已经办理好房产证手续，房产证也会被抵押银行收取，该房屋也无法被被上诉人作出任何使用，因此我方认为被上诉人没有拿到房产证是不存在任何损失的。四、房屋已经可以办理产权手续，但是被上诉人经通知没有前来办理产权证，应该由被上诉人自负其责。五、请二审法院采纳上诉人的上诉意见，依法纠正原审判决。
被上诉人姜洪娟口头答辩称：1、上诉方认为原判决认定事实不清是不存在此事实的。上诉方称市政配套安装延误该事实是没有任何依据的，市政配套安装延误不是不可避免的问题，而是应该由房地产方去积极沟通，不应该由购房方承担此责任。我方认为该事实原审判决已经认定清楚了，不存在错误的问题。2、关于上诉方认为该协议是充分协商的，按照万分之五来计算违约金过高�没有依据的。不能够以没有损失为理由来计算违约金，没有任何法律依据。3、上诉方认为90天内办理产权证是认定事实错误，我方认为原审认定事实是没有错误，因为原审已经认定了上诉方相关手续没有按时办理备案登记。4、上诉方称原审判决对逾期交楼、逾期办证存在显失公平的情形，按照显失公平的原则应该在一年内提出，但上诉人并未提出。况且也不存在显失公平的情形。逾期办证的违约金参照银行的贷款利息计算，是有最高院的判例参照的，因此我方认为一审判决正确。5、关于上诉方称的房屋已经抵押不存在损失而不应支付违约金是错误的。6、对于通知办理房产证的问题，上诉人在一审期间，没有提供充分的证据支持该事实，送达的方式并不合法，通知收楼的应该是合同的相对方，但是上诉人提供的是物业管理公司的所谓通知书，甚至没有公章。上诉人没有依法按照合同的相对方通知收楼，是存在过错的。因此上诉人称已经通知我方收楼但我方没有去收楼是错误的。综上所述，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：上诉人于2016年10月26日提交《清远市房产初始登记告知书》，证明涉案房屋于2015年8月19日办理了涉案房屋的初始登记手续。另外，二审期间，上诉人明确承认无法提供涉案房屋因市政配套安装出现延误的相关证据。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且在平等自愿、协商一致的情况下签订，内容合法，原审法院认定为有效合同正确。根据上诉人的上诉请�与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1、上诉人是否存在逾期交楼及逾期办证的违约行为，应否承担违约责任。2、合同约定的违约金是否过高，应否调整。
关于上诉人是否存在逾期交楼，应否承担违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2014年12月31日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付被上诉人使用，而根据上诉人提供的证据显示，涉案房屋上诉人于2015年10月8日才通知被上诉人收楼，对此，原审法院认定上诉人存在逾期交楼的违约责任正确。虽然合同中对于出现政府部门负责的市政配套安装延误以及政府部门对项目验收延误情形的，约定可以据实予以顺延，但从上诉人提供的证据当中，仅能证实涉案房屋供水设施的入网验收时间及低压配电工程竣工验收的时间，当中并不能证实上述工程存在安装或验收延误而可以据实予以顺延的合同约定情形，同时，上诉人二审期间亦明确表示不能提供因市政配套安装出现延误的相关证据，对此，上诉人应承担举证不能的法律后果。上诉人据此认为涉案工程存在合同约定可以顺延而不存在逾期交楼违约行为的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。至于上诉人是否存在延期办证的违约行为问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。根据二审期间上诉人提供的《清远市房初始登记告知书》证实，涉案房屋于2015年8月19日办理了初始登记手续，对此，上诉人已在合同约定的时间内完成涉案房屋办理产权登记备案手续的义务，因此，上诉人并不存在逾期办证的违约行为，原审法院以上诉人存在逾期办证的违约行为为由，判令上诉人承担违约责任属认定事实错误，本院予以纠正。上诉人以不存在逾期办证的违约行为为由，认为不应承担违约责任的上诉请求，依据充分，本院予以采纳。
关于合同约定的违约金是否过高，应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的规定，当事人只有在约定的违约金过分高于造成的损失的情况下，才可以请求减少违约金。本案中，上诉人认为涉案合同约定的违约金过高，并无提供相关的证实予以证实，而本院从现有的证据当中并不能认定涉案违约金存在过分高于实际损失而根据上述规定可以适当减少�情形，对此，上诉人应承担举证不能的法律后果。上诉人上诉请求减少违约金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原判部分事实认定错误导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2036号民事判决第一、三项。
二、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2036号民事判决第二项。
一审案件受理费3073元，由上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司负担1500元，由被上诉人姜洪娟负担1573元。二审案件受理费6146元，由上诉人清远市兴合力房地产开发有限公司负担5000元，由被上诉人姜洪娟负担1146元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年十二月七日
书 记 员 黄 沁