福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初2141号原告（反诉被告）：厦门厦诚物业经营管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人：王萍，总经理。委托诉讼代理人：宋生阁、吴赟，系该公司职员。被告（反诉原告）：赖少宾，男，1973年8月23日出生，汉族，住厦门市同安区。被告（反诉原告）：夏满军，女，1977年3月1日出生，汉族，住厦门市同安区。委托诉讼代理人：赖少宾，男，1973年8月23日出生，汉族，住厦门市同安区，系夏满军之丈夫。原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司（以下简称厦诚物业公司）与被告（反诉原告）赖少宾、夏满军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。厦诚物业公司的委托代理宋生阁、吴赟、夏满军之委托代理人赖少宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）厦诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告（反诉原告）赖少宾、夏满军立即支付物业服务费人民币（币种，下同）693.5元、公共维修金172.9元、自用水费395.5元、公摊水费20元、公摊电费30.5元、生活垃圾处理费30元及物业服务费滞纳金511.8元；2、赖少宾承担本案诉讼费用。事实与理由：厦诚物业公司受托对厦门市同安区毅达城市广场实行物业服务、管理。赖少宾是毅达城市广场xx梯xxx室业主，房屋面积91.31平方米。自2013年1月1日起至2014年7月31日止，赖少宾共拖欠厦诚物业公司物业服务费693.5元、公共维修金172.9元、自用水费395.5元、公摊水费20元、公摊电费30.5元、生活垃圾处理费30元。物业服务费按0.4元／平方米／月收取，公维金按0.1元／平方米／月收取。上述物业服务费的滞纳金按合同约定的日千分之三计算为511.8元。经厦诚物业公司多次催讨，两被告仍拒不支付。被告（反诉原告）赖少宾、夏满军辩称，厦诚物业公司所提供的主要证据《物业管理委托合同》中签章不清晰，内页短缺，且该合同已经过有效期，厦诚物业公司属于非法进驻，违法收取费用；厦诚物业公司违规随意提高物业管理费和停车费等；厦诚物业公司服务管理不到位还存在偷税漏税、私刻公章等行为；厦诚物业公司的公共部分收支从未公示；厦诚物业公司主张的自2013年1月至2014年5月的物业管理费诉讼时效已经中断；厦诚物业公司的物业服务资质丧失。被告（反诉原告）赖少军、夏满军向本院提出反诉请求：1、厦诚物业公司退还2009年10月至2013年12月期间多收反诉人的物业管理费456.8元并按银行贷款利率支付利息；2、厦诚物业公司退还2013年8月至2013年12月期间多收取的停车费600元并按银行贷款利率支付相应利息。事实和理由：厦诚物业公司所涉合同《物业管理委托合同》第二十三条约定物业服务费多层住宅为0.3元／平方米／月、车位管理费为80元／月，故原告所主张的0.4元／平方米／月违反合同约定，应退还多收部分。原告（反诉被告）厦诚物业公司辩称，《物业管理委托合同》第二十三条对物业费有明确约定，小区的收费标准是按照2009年22号文件执行的；关于停车费，物价局规定最高不得超过200元，小区是按照这个文件来收费的。本院经审理认定事实如下：2003年7月20日，案外人厦门毅达房地产开发有限公司与原告厦诚物业公司签订一份《物业管理委托合同》，合同约定：厦门毅达房地产开发有限公司将“毅达城市广场”委托厦门厦诚物业经营管理有限公司实行前期物业管理；物业类型为商品房，座落位置为同集北路西侧、城南工业区旁，总面积53952.53平方米，建筑面积约12万平方米。第三条约定，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。人工湖、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持小区公共秩序。负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、公共维修金、停车费、公摊水电费、其他费用。管理房屋公共维修金、公共设施专用基金。第十九条约定，委托管理期限自委托之日起至业主委员会成立后另行委托其他物业管理公司之时止。第二十三条第1款约定：本物业住宅非住宅房屋的物业管理服务费，由乙方依据市物价局批准的标准向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按市物价局调整的标准执行。第二十三条“物业管理服务费”第2款约定：在乙方管理期间，乙方按如下标准收取物业管理服务费：（1）多层住宅：0.30元／㎡·月；（2）带电梯小高层：1层按0.30元／㎡·月，2-4层按0.35元／㎡·月，5层及以上按0.39元／㎡·月。电梯运行费（含公摊用电、日常维保费用）不向使用人另行收取，但日常维保费用之外的费用乙方可据实收费。（4）房屋公共维修金、公共设施专用基金等的收取和使用按政府规定执行。（5）该项目的会所、幼儿园、游泳池、羽毛球场等设施在前期物业管理期间由甲方委托乙方经营，收入用于补贴乙方按上述标准收费产生的物业管理费用差额。第二十三条第4款约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，乙方并有权诉诸法律途径解决。第二十四条约定：临时停车位、车位管理费由乙方按市物价局标准向车位使用人收取。第二十六约定：其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、据实计收公摊水电费（不含电梯运行电费）；2、按规定收取租赁费；3、其他属于公摊性质的费用。第二十七条约定：房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位的修理、养护及更新费用，由房屋公共维修金承担。2、房屋共用设施、设备的修理、养护及更新费用由公共设施专用基金承担。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的修理、更新及养护费用由市政相关部门承担。4、公共绿地的养护费用由房屋公共维修金承担，改造、更新费用由公共设施专用基金承担。5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由房屋公共维修金承担，大中修及更新费用由公共设施专用基金承担。《物业管理委托合同》还对双方的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。《物业管理委托合同》签订后，厦诚物业公司开始为该小区提供物业服务。2005年8月9日，厦门市同安区发展与改革局发出《关于核定“毅达城市广场”物业服务收费项目和标准的通知》（同发价（2005）32号），对物业服务收费标准核定如下：一、物业管理服务费（一）综合服务费标准：住宅按建筑面积每月每平方米0.40元；带电梯住宅（三层以上）：按建筑面积每月每平方米0.60元，本标准为“毅达城市广场”物业收费的基准价格，允许上下浮动10%；二、房屋公共维修金：住宅按建筑面积每月每平方米0.10元。三、公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，依照有关规定按比例分摊收取，并按季度向业主公布。之后，厦门市同安区发展与改革局分别于2006年10月12日、2009年3月6日下发同发价（2006）24号文、同发价（2009）5号文件，同意对原核定的居住小区前期物业收费的批文期限延长至2009年9月30日止。2009年10月9日，厦门市同安区发展与改革局发出《关于“毅达城市广场”物业服务收费的批复》（同发价（2009）22号），对物业服务收费标准批复如下：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.40元；带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.60元；房屋公共维修金：住宅按建筑面积每月每平方米0.10元，带电梯住宅每平方米0.3元；地下车库停放小型车辆每月收取60元、停放摩托车每月收取25元，地面车场停放小型车辆的车位每月收取80元、停放中型以上车辆每月收取100元、停放摩托车每月收取30元。2011年9月30日，厦门市同安区发展和改革局发出《厦门市同安区发展和改革局关于同安毅达城市广场物业服务收费标准执行期的批复》（同发价（2011）19号），同意“毅达城市广场”前期物业服务收费标准继续执行同发价（2009）22号核定的标准，执行时间截止至2013年10月。2011年12月26日，厦门市同安区发展与改革局发出《关于重新规范我区住宅小区相关物业服务收费的通知》（同发价（2011）24号），对机动车停放收费规定如下：机动车停车位按月收取的最高不超过200元／车位。2012年3月26日，厦门市市政园林局、厦门市财政局发布的《关于部分征收对象的城市生活垃圾处理费委托供水单位代收的通告》第五条规定：对于非供水单位直接抄表到户的物业管理小区（即由物业管理公司代收水费的用户小区），由属地物业公司向用户代收城市生活垃圾处理费，并由属地物业公司在收取物业管理费使用的票据上增加“代收垃圾处理费”项目，作为代收城市生活垃圾处理费凭证。各物业公司应及时到供水单位营业厅缴交代收的城市生活垃圾处理费款项。厦门市市政园林局、厦门市财政局、厦门市建设与管理局发面厦市政园林（2012）260号文件，明确：二次供水用户的城市生活垃圾处理费征收方式，按谁抄表、谁代收的原则实施代征。2013年9月29日，同安区毅达城市广场业主委员会向厦诚物业公司出具《毅达城市广场物业服务费维持原收费标准说明》，载明：“厦门厦诚物业经营管理有限公司管理的毅达城市广场，物业服务费标准一直延续同发价（2011）19文件标准收费，该文件执行时间至二零一三年九月三十日。因毅达城市广场业主委员会要重新选聘物业公司，在没有选聘新物业公司之前，要求厦门厦诚物业经营管理有限公司管理的毅达城市广场维持原物价局批文（2005）32号、（2006）24号、（2008）21号、（2009）5号、（2009）22号、（2011）19号到新的物业公司接管为止！”另查明，2013年5月25日，厦门市同安区建设局发出《同安区建设局关于进一步加强银城明珠小区物业管理的通知》，要求厦诚物业公司做好如下问题整改：1、公布收费标准、依据，定期在物业管理区域内显著位置公示专项维修资金使用明细、共用部位与共用设施设备经营收入和支出及水电费公摊明细。2、搞好文明创建工作，清理小区内堆杂，清除卫生死角，加大卫生保洁，安防巡查力度，依法依规做好有关投诉问题的整改工作。2013年6月28日，厦门市同安区祥晖社区居民委员会出具的书面材料中载明：“2013年5月25日至今，厦门厦诚物业经营有限公司没按区建设局下发的整改通知书中的整改项目进行任何整改。”2013年12月13日，厦门市同安区祥平街道办事处在答复凌来喜等银城明珠业主的《信访事项处理答复意见书》中载明：“同安区毅达城市广场业主委员会于2011年11月按相关程序向街道提交关于成立毅达城市广场小区业委会的申请报告，并于2012年2月选举产生第一届业委会成员，街道于2012年7月给予备案。目前小区物业公司仍延用开发商聘请的物业公司（厦门厦诚物业经营管理有限公司）。该小区业委会自2012年7月成立以来，能认真听取业主对小区建设的意见和建议，并积极为小区业主服务。目前，小区业主主要反映：小区停车位乱停放、适当提高物业管理费、增建小区公共厕所等问题，业委会正在协调之中。”2014年6月30日，厦门市同安区毅达城市广场业主委员会与厦门阳光清境物业服务有限公司就毅达城市广场小区物业服务事宜签订《物业服务委托合同》，此后厦诚物业公司退出厦门市同安区毅达城市广场，改由案外人厦门阳光清境物业服务有限公司提供小区物业服务。之后，厦诚物业公司被有关主管部门取消物业服务经营资质。又查明，赖少宾、夏满军是毅达城市广场xx梯xxx室业主，商品房建筑面积为91.31平方米，属于多层住宅。赖少宾、夏满军未向厦诚物业公司交纳自2013年1月至2014年6月期间的物业服务费657.4元以及相应的公共维修金，也未支付2013年9月至2014年6月期间的公摊水费20元、公摊电费30.5元、生活垃圾处理费30元、自用水费395.5元。厦诚物业公司经催讨未果，遂于2016年6月6日向本院提起本次诉讼。上述事实，有厦诚物业公司举示的物业管理委托合同、同发价（2006）24号文件、同发价（2009）5号文件、同发价（2009）22号文件、同发价（2011）19号文件、同发价（2011）24号文件、通告、厦市政园林（2012）260号文件、毅达城市广场物业服务费维持原收费标准说明、交房通知单、楼宇接收确认书、商品房买卖合同、业主声明、缴费通知单，赖少宾、夏满军举示的举报案件处理情况反馈说明、物业服务合同备案证明、信访事项处理答复意见书、同发价（2009）5号文件、起诉状、声明、同安区建设局关于进一步加强银城明珠小区物业管理的通知、祥晖社区居委会书面说明等证据为证，经庭审当庭举证、质证，并经本院审核，可予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告（反诉原告）赖少宾、夏满军是厦门市同安区毅达城市广场小区的业主，原告厦诚物业公司依据《物业管理委托合同》为该小区提供了物业服务，依法有权收取物业服务费等相关费用。关于物业服务费的收费标准问题。虽然《物业管理委托合同》第二十三条第2款约定多层住宅为0.3元／㎡／月，但该合同第二十三条第1款又约定“本物业住宅非住宅房屋的物业管理服务费，由乙方依据市物价局批准的标准向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按市物价局调整的标准执行。”、第二十四条约定“临时停车位、车位管理费由乙方按市物价局标准向车位使用人收取”《福建省物业管理条例》第四十条规定，前期物业服务收费实行政府指导价。厦门市同安区发展与改革局相关批文批准该小区多层住宅物业服务费为0.4元／㎡／月、车位管理费最高标准为200元／月。故依照上述合同条款约定及地方性法规规定，厦诚物业公司以政府主管部门核准的0.4元／㎡／月计收物业服务费、按200元／月计收车位管理费并不违反合同约定及相应法律法规。赖少宾、夏满军主张物业管理费应按0.3元／㎡／月、停车费应按80元／月收取并反诉请求厦诚物业公司返还多收的部分及利息，该诉求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。赖少宾、夏满军拖欠厦诚物业公司物业服务费657.4元、公摊水费20元、公摊电费30.5元、生活垃圾处理费30元、自用水费395.5元，合计1137.9元，该款依法应当支付。厦诚物业公司诉求超出部分，本院不予支持。关于厦诚物业公司诉求赖少宾支付房屋公共维修金172.9元。房屋公共维修金即住宅专项维修资金。依照《住宅专项维修资金管理办法》第二条及第九条规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。厦诚物业公司已经退出本案所涉物业小区，不再负责管理小区物业，故厦诚物业公司已不能代为履行小区住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的职责，也无法再行履行代管住宅专项维修资金职责，故其诉求业主交纳住宅专项维修资金的诉求本院不予支持。关于厦诚物业公司诉求赖少宾支付物业服务费滞纳金问题。赖少宾未及时支付物业服务费是因厦诚物业公司存在物业服务质量瑕疵等问题导致双方对物业服务费交纳产生争议，故厦诚物业公司诉求支付滞纳金本院不予以支持。关于赖少宾、夏满军辩称前期物业合同已于2012年7月到期，《物业管理委托合同》第十九条约定：“委托期限为自委托之日起至业主委员会成立后另行委托其他物业管理公司之时止”。2014年6月30日，厦门市同安区毅达城市广场业主委员会与厦门阳光清境物业服务有限公司就毅达城市广场小区物业服务事宜签订《物业服务委托合同》，此后厦诚物业公司退出厦门市同安区毅达城市广场，改由案外人厦门阳光清境物业服务有限公司提供小区物业服务。故厦诚物业公司的合同服务期限应截止至2014年6月30日。关于诉讼时效，赖少宾、夏满军在厦诚物业公司向其催款前并未明确告知拒绝交纳物业费等，而厦诚物业公司提供连续的物业服务至2014年6月30日，故双方的物业服务履行合同处于持续履行状态，厦诚物业公司诉求并未超过诉讼时效。关于赖少宾、夏满军辩称厦诚物业公司物业服务不到位，厦诚物业公司实际对上小区实施了物业服务及管理，赖少宾作为该小区物业的使用人，实际接受了厦诚物业公司的物业服务及管理，应依约交纳物业管理费等相关费用。赖少宾提出原告物业服务不到位，但没有提供证据证明被告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于赖少宾拒交物业费等的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赖少宾、夏满军于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司支付物业服务费人民币657.4元、公摊水费人民币20元、公摊电费人民币30.5元、生活垃圾处理费人民币30元、自用水费人民币395.5元，合计人民币1137.9元；二、驳回原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赖少宾、夏满军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，原告（反诉被告）厦诚物业公司负担人民币10元，由被告（反诉原告）赖少宾、夏满军负担人民币15元；本案反诉受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告（反诉原告）赖少宾、夏满军负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  宋 岩二〇一六年九月一日代书记员  苏秋祝附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条第二款物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。