福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3525号
上诉人（原审被告）李世勇，男，1959年10月11日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人吴武萍，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福建新三泽物业服务有限公司，住所地福州市台江区江滨路58号永恒商厦408单元。
法定代表人唐庆文，董事长。
委托代理人唐燕秀。
上诉人李世勇因与被上诉人福建新三泽物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第1650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年12月19日福建金运房地产开发有限公司与原告签订一份《金汇豪庭前期物业服务合同》，约定，原告对福建金运房地产开发有限公司开发建设的福州市仓山区闽江大道228号金汇豪庭小区进行管理，由原告提供物业管理服务。服务期限自2006年1月1日起至2010年4月30日止。2007年8月5日原、被告签订《金汇豪庭前期物业管理服务协议》，约定，高层住宅1.2元／月平方米，物业服务费应于每月的1日到10日缴纳，如被告未按时足额缴纳物业费，则按日万分之三缴纳违约金，物业服务期限自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。被告系福州市仓山区闽江大道228号金汇豪庭小区4号楼业主，房屋建筑面积为133.8平方米，每平方米应按1.2元收费，每月应缴160.56元物业服务费。被告自2013年4月到12月止欠物业管理费人民币1445.04元。
另查，2012年8月1日，福州市仓山区金汇豪庭小区业委会在福州市仓山区房地产管理局物业管理给予登记备案，2013年9月22日，福州市仓山区人民政府出具仓政行复（2013）15号行政复议决定书，该决定书写明申请人：福州市仓山区金汇豪庭小区业主委员会，住所：福州市仓山区闽江大道228号金汇豪庭小区，被申请人：仓山区金山街道办事处。福州市仓山区人民政府认为：申请人提交的证据不足以证明其召开业主大会前，依照法定时间公示的业主大会内容，被申请人有权对申请人召开业主大会进行指导和监督。因此，申请人的行政复议申请没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条规定，决定如下：被申请人作出的《关于金汇豪庭小区业主大会投票结果事宜的函》（仓金办{2013}66号）事实清楚、依据正确、程序合法，决定维持。2013年6月19日福州市仓山区人民政府金山街道办事处给金汇豪庭小区全体业主发出公告，公告中写明：金汇豪庭小区于2013年5月30日召开的为期15天的业主大会表决通过的选聘福州新顺物业管理有限公司作为金汇豪庭小区的物业服务企业，因召开业主大会未依照相关法律法规程序进行，其结果是无效的，我街道依法撤销其违法决定。2013年7月29日，业委会就此事向福州市仓山区人民政府申请行政复议，现行政复议结果仍维持金山街道办事处的决定。请业委会应在社区街道的指导监督下依照法律规定的流程召开业主大会表决相关事项。2013年6月20日福州新三泽物业服务有限公司致函金汇豪庭业主委员会，写着，关于业委会要求其于2013年8月15日终止物业服务合同（即贵会解聘福州新三泽物业服务有限公司）一事，福州新三泽物业服务有限公司要求应依法依规召开金汇豪庭业主大会决定此事。其将根据业主大会的表决结果，依法做好相应的配合工作。
再查，2013年11月12日福建创元律师事务所受原告委托向被告发函写明：请贵方方自收到律师函之日起三日内到原告处支付拖欠的各项费用共计1673.5元。
原审法院认为，仓山区金山街道办事处认定金汇豪庭小区于5月30日召开的业主大会表决通过选聘福州新顺物业管理作为金汇豪庭小区的物业服务企业，因召开业主大会未依照相关法律法规程序进行，其结果是无效的，金山街道已依法撤销其违法决定。仓山区人民政府对业主委员会的行政复议维持金山街道的决定。由于福州新顺物业管理有限公司至今尚未入驻小区进行物业管理，原告尚未退出小区，事实上由原告为诉争小区提供物业服务，被告李世勇作为福州市闽江大道228号金汇豪庭小区的业主，原、被告形成了事实上的物业管理关系，原告有权依约向被告收取带电梯住宅每月每平方米1.2元的物业管理费。故原告诉请被告支付拖欠的物业管理服务费1445.4元，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告对被告应缴纳的物业费应进行书面催交，在催交后被告仍不履行的情况下才有权主张逾期付款违约金。本案中，原告委托律师向被告发律师函对2013年4月-10月间物业管理费1124.2元进行书面催讨，故对原告要求被告支付这部分拖欠物业管理费逾期交纳物业管理费违约金，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决：一、被告李世勇于本判决生效之日起十日内向原告福建新三泽物业服务有限公司支付物业管理费人民币1445.4元；二、被告李世勇于本判决生效之日起十日内向原告福建新三泽物业服务有限公司支付1124.2元逾期支付物业管理费的违约金（以1124.2元为基数，自2013年11月16日起计至本判决确定还款之日止，利率按日万分之三）；二、驳回原告的其他诉讼请求；如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告负担8元，被告负担17元。被告应于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳（户名：福州市仓山区人民法院分户会计核算中心，账号：13×××55，开户行：农行福州市仓山支行），逾期原审法院将依法予以强制执行。
一审宣判后，原审被告李世勇不服，向本院提起上诉称：1、上诉人认为原审法院认定的业主委员会新聘的物业管理公司尚未入驻小区，被上诉人尚未退出小区，故上诉人与被上诉人形成的事实上的物业管理关系，被上诉人有权收取物业费的事实是错误的。原因在于上诉人与被上诉人之间的物业服务协议早已经在2010年4月30日终止。2、金山街道办事处有关业主大会的投票结果无效的认定是错误的，因为相关法律要求街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，并未规定业主大会在缺乏街道办事处监督、指导，则业主大会的投票结果是无效的。补充下，上诉人对金汇豪庭的建设单位金运房地产公司与前期物业签订的合同真实性有异议，被上诉人无权依据该合同主张权利。物业公司应具备独立的资格且从事物业服务，但是被上诉人没有提供证据证明相应的物业资质证书，即无权签订前期物业合同。被上诉人的资质等级为2级，但是2级资质必须具备一定的法定条件，被上诉人也没有提交证据证明其相应的资质条件。物业合同期满前一个月，物业公司应当在小区明确显著位置公示物业服务及收费标准，因此上诉人的收费许可证明不合法。被上诉人没有证据证明系该物业的所有人或使用人，包括律师函的签收不是上诉人。计算物业费的建筑面积与实际不符。被上诉人没有依据物业合同约定的权利义务履行自己的职责，因此无权向上诉人收取物业费。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福建新三泽物业服务有限公司答辩称：1、上诉人与被上诉人的物业服务关系，到目前为止仍合法有效，上诉人应当依法缴纳物业费、公摊水电费。虽然本案的合同有效期至2010年4月30日止，但服务期限届满后，该小区业主大会未依法选聘新的物业公司，所以上诉人事实上接受了被上诉人提供的物业服务。2、上诉人明知业主大会重新选聘物业公司的决定违法，仍拒绝缴纳物业服务费用。上诉人作为小区业委会的主任明知选聘新的物业公司违法已被撤销，但其还通过公告、QQ群等方式鼓动不知情业主对抗被上诉人，拒绝缴纳物业费。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经查，本案当事人在原审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送本院，本院认定的本案事实与原审法院一致。
本院认为，2012年8月1日，金汇豪庭小区业主委员会成立后，于2013年5月30日召开业主大会改聘福州新顺物业管理有限公司作为该小区物业服务企业。由于业主大会未依法定程序召开，业主大会做出的违法决定已被金山街道依法撤销，并经仓山区人民政府行政复议维持。现仍由福建新三泽物业服务有限公司为该小区提供物业服务。上诉人作为金汇豪庭小区的业主，应当就其接受的物业服务支付物业服务费。原审法院据此认定李世勇应当支付拖欠的物业管理费及违约金正确，本院依法予以确认。上诉人对被上诉人的物业服务资质及物业服务收费许可存在异议，可向物业服务行政主管机关提请审查。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民50元，由上诉人李世勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈长灿
代理审判员 陈碧珍
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 陈秀瑜