广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终1401号
上诉人（原审被告）：广西北流市鼎泰投资有限公司，住北流市松花路三区小苑28号。
法定代表人：何玉棠，该公司执行懂事。
委托诉讼代理人：蓝焕波，广西千剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何达强，男，1975年6月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：周吉英，广西广为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关怀，广西广为律师事务所律师。
上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司因与被上诉人何达强民间借贷纠纷一案，不服北流市人民法院（2017）桂0981民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
广西北流市鼎泰投资有限公司上诉请求：对一审判决第一、二项无异议，要求依法撤销北流市人民法院（2017）桂0981民初2340号民事判决第三项，并依法改判按年利率24%支付违约金给被上诉人。事实和理由：一、一审法院没有查明本案中涉及的重要事实，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》时及本案起诉前，案涉商品房是否取得《商品房预售许可证》，此事实关系到《商品房买卖合同（预售）》是否有效；二、一审法院判决由上诉人支付违约金150万元，违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。
何达强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
何达强向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2016年12月23日签订房号为鼎盛世家6-1-101、6-1-103、6-1-3002、6-2-101、7-1-3001、7-1-3002、6-2-102、6-2-3001、7-1-101、7-1-102号房的10份《商品房买卖合同》；2、判令被告广西北流市鼎泰投资有限公司退还原告借款3000000元；3、判令被告广西北流市鼎泰投资有限公司支付原告违约金1500000元；4、本案诉讼费、保全费由被告广西北流市鼎泰投资有限公司承担。
一审法院认定事实：2012年1月4日，原告通过中国农业银行分两次转账了30万元、270万元，合计300万元到被告鼎泰公司北流市农村信用社营业部54xxxxx98的账户，用途为借款。同日，被告鼎泰公司向被告出具了一份《单位内部收款收据》，该收据载明：交款单位（交款人）何达强交来鼎泰公司荔枝场200亩项目投资银行转账300万元，收款人何玉华。2016年12月23日，被告鼎泰公司作为出卖人、原告作为买受人签订了十份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告鼎泰公司开发建设的鼎盛世家的商品房6幢1单元103号房、6幢1单元3002号房、6幢2单元102号房、7幢1单元101号房、7幢1单元102号房、7幢1单元3001号房、7幢1单元3002号房、6幢1单元101号房、6幢2单元101号房、6幢2单元3001号房共十套商品房，建筑面积合计1237.35平方米，该商品房单价为每平方米2500元，总价款共计3093375元，买受人应当在2016年12月23日前支付该商品房全部价款，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。被告鼎泰公司、原告何达强均在该十份《商品房买卖合同（预售）》签名盖章确认。
2017年1月11日，被告鼎泰公司作为甲方与原告何达强作为乙方签订了一份《解决债权债务协议书》，约定：“甲、乙双方就解决乙方的投资事宜达成如下协议：一、乙方于2012年1月4日转款300万元至甲方账号，借款给甲方用于甲方的荔枝场200亩项目（现为鼎盛世家）的开发建设。二、甲、乙双方经协商，甲方同意将借款300万元无息退还给乙方。乙方不承担本协议签订之前、之后的甲方或鼎盛世家项目的任何债权债务。三、因甲方资金紧张，甲方同意以房抵款的形式向乙方提供1237.35平方米房屋（按2500元/平方米计算），并办理相应购房合同，用于抵偿上述借款300万元。具体房号为鼎盛世家6-1-101、6-1-103、6-1-3002、6-2-101、7-1-3001、7-1-3002、6-2-102、6-2-3001、7-1-101、7-1-102号房，详见《商品房买卖合同》。甲方保证上述房屋未出售、抵押给第三人。四、另外甲方双方同意，如甲方在2017年5月30日前将上述借款300万元退还乙方的，则乙方将上述全部1237.35平方米房屋全部退还甲方，解除全部《商品房买卖合同》，双方债权债务全部了结。如甲方未能在2017年5月30日前将上述借款300万元退还乙方的，甲方有权选择以下任何一种方式处理（两者只能选择一种）:1、甲方将上述1237.35平方米房屋产权办理给乙方，办理产权所有税费（含甲、乙双方应承担的）由甲方负责，以了结双方债权债务。2、甲方向乙方退还上述借款300万元并支付乙方违约金150万元，乙方将上述全部1237.35平方米房屋全部退还甲方，解除全部《商品房买卖合同》。双方债权债务全部了结。五、除本协议另有约定外，甲、乙双方因本协议涉及的300万元借款所产生的债权债务已全部了结，甲方、乙方均互不追究其他任何责任。六、本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。本协议一式两份，甲、乙各执一份。被告鼎泰公司、原告何达强在该协议书上签字盖章。2017年1月15日，原告出具《授权委托书》一份，委托广西广为律师事务所周吉英、关怀律师代为办理有关原告与被告签订的《解决债权债务协议书》的履行有关事宜，委托权限为：代为办理、催告有关“鼎盛世家”项目6-1-101、6-1-103、6-1-3002等10套房的《商品房买卖合同》登记备案手续、代为追索有关借款返还等。
2017年1月24日，广西广为律师事务所周吉英通过全球邮政特快专递向被告鼎泰公司邮寄了两份《办理登记备案手续的函》，该函载明：“广西北流市鼎泰投资有限公司：本人何达强与贵司于2017年1月11日签订一份《解决债权债务协议书》，确定由贵司退还本人借款300万元，并约定以贵司开发的鼎盛世家项目6-1-101、6-1-103、6-1-3002等10套房的房款抵偿。据此，本人与贵司签订了上述6-1-101、6-1-103、6-1-3002等10套房的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款及《城市商品房预售管理办法》第十条规定，贵司应当将上述6-1-101、6-1-103、6-1-3002等10套房的《商品房买卖合同》向政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。待备案成功后将备案证明送交我本人，函告人：何达强。”，但至今，被告鼎泰公司仍未向北流市房地管理所对鼎盛世家6幢1单元103号房、6幢1单元3002号房、6幢2单元102号房、7幢1单元101号房、7幢1单元102号房、7幢1单元3001号房、7幢1单元3002号房、6幢1单元101号房、6幢2单元101号房、6幢2单元3001号房共十套商品房进行预售登记备案。截止2017年5月30日，被告未能如期将借款300万元退还给原告。
一审法院认为，原告与被告签订的《解决债权债务协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，原告与被告之间的民间借贷关系依法成立、有效。原、被告均应按照约定履行各自权利与义务，原告依约向被告交付了借款，被告未能按照约定履行其义务构成违约，应承担相应的违约责任。根据上述协议书约定，被告应于2017年5月30日前将借款300万元退还给原告，但被告未能按时退还，因此原告有权选择要求将上述1237.35平方米房屋产权办理给原告或被告退还上述借款300万元、支付违约金150万元给原告并解除全部《商品房买卖合同》。现原告要求解除与被告于2016年12月23日签订房号为鼎盛世家6-1-101、6-1-103、6-1-3002、6-2-101、7-1-3001、7-1-3002、6-2-102、6-2-3001、7-1-101、7-1-102号房的10份《商品房买卖合同》及要求被告退还借款300万元、支付违约金150万元的诉讼请求，事实清楚、证据充分、理由正当，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零六条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》的第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告何达强与被告广西北流市鼎泰投资有限公司于2016年12月23日签订房号为鼎盛世家6幢1单元103号房、6幢1单元3002号房、6幢2单元102号房、7幢1单元101号房、7幢1单元102号房、7幢1单元3001号房、7幢1单元3002号房、6幢1单元101号房、6幢2单元101号房、6幢2单元3001号房共十套商品房的10份《商品房买卖合同》；二、被告广西北流市鼎泰投资有限公司退还借款300万元给原告；三、被告广西北流市鼎泰投资有限公司支付违约金150万元给原告。本案受理费42800元，减半收取计21400元，保全申请费5000元，合计26400元(原告已预交)，由被告广西北流市鼎泰投资有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《解决债权债务协议书》中关于双方解除《商品房买卖合同》以及退还借款300万元的约定是上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司与被上诉人何达强在双方协商一致的基础上自愿签订的，符合法律规定，合法有效。一审判决双方解除所签订的本案中涉案的《商品房买卖合同》并判决上诉人返还借款300万元给被上诉人是正确的，且上诉人对此亦无异议，本院依法应予维持。对于双方在《解决债权债务协议书》约定支付违约金150万元，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”和第三十条的规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”，双方约定的150万元违约金明显超过了法律规定的最高限额，本院应依法予以改判。根据双方签订的《解决债权债务协议书》约定，如果上诉人在2017年5月30日前退还借款300万元给被上诉人，双方债权债务全部了结，上诉人不构成违约，如果上诉人在2017年5月30日前未能退还借款300万元给被上诉人，则上诉人构成违约，应支付违约金给被上诉人，因此，上诉人支付违约金应从2017年5月31日开始计算。
综上所述，广西北流市鼎泰投资有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持北流市人民法院（2017）桂0981民初2340号民事判决第一、二项；
二、变更北流市人民法院（2017）桂0981民初2340号民事判决第三项为：上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司支付违约金（违约金计算方式：以300万元为基数，从2017年5月31日起至判决确定的履行义务期限届满之日止）给被上诉人何达强。
一审案件受理费21400元，保全申请费5000元，合计26400元(原告已预交)，由上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司负担19980元，被上诉人负担6420元。
二审案件受理费42800元（上诉人已预交），由上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司负担29960元，被上诉人何达强负担12840元。
本判决为终审判决。
审判长 卢有南
审判员 雪丽峰
审判员 杨祖石
二〇一七年十二月二十日
书记员 谢树秋
附法律条文适用：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。