山东省莱西市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第1359号
原告青岛华美机械有限公司。
法定代表人全华美，该公司经理。
委托代理人贾绍明，山东福泰律师事务所律师。
被告邱连超，身份证号：22XXX6.
被告孙崇发，身份证号：37XXX5.
原告青岛华美机械有限公司与被告邱连超、孙崇发房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾绍明到庭参加了诉讼，被告邱连超、孙崇发经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月12日，原、被告签订房屋买卖合同一份，被告将位于莱西市店埠镇东庄头村的（房权证号：西房私字第××号；土地证号：2008第X**号）的房屋出售原告，合同签订后，原告将购房款支付给了被告，被告也将房屋交付给了原告，但被告至今不协助原告办理过户手续，多次协商，被告均以种种理由推诿不理，为了维护原告的合法权益，请求判令被告协助办理房产证、土地证过户手续。
被告邱连超辩称，答辩人于2010年11月4日经贵院执行局从另一被告孙崇发处取得莱西市店埠镇东庄头村的一处土地和房屋（房权证号：西房私字第××号、土地证号：2008第X**号），2012年9月12日答辩人出售给被答辩人，并签订房屋买卖合同一份，签订合同当日，被答辩人向答辩人支付了人民币170万元，2012年10月18日将剩余的55万元通过银行支付给了答辩人，现房款已全部付清。被答辩人诉答辩人要求协助办理过户手续，因原登记人为孙崇发，因此应当由答辩人与孙崇发一起履行协助义务。
被告孙崇发未答辩。
经审理查明，2008年8月28日，被告孙崇发与被告邱连超签订民间借款抵押合同，内容如下：贷款人（抵押权人）邱连超、借款人孙崇发、抵押人孙崇发。第三条借款额为人民币贰佰陆拾万元整，小写：￥260万元。第四条借款期限，借款自2008年9月1日起至2008年11月30日止，共三个月。第五条借款利率和计算方式：本合同项下借款期限内的月利率2.5%。利息从贷款发放之日起计算。借款人按期付息，每十天为一期，借款到期，还清本息。如逾期付息或还本，每天按1%计算逾期利息。第十条抵押物：为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其有权处分并拥有所有权的位于青岛市莱西市店埠镇驻地房屋，建筑面积4185.99平方米的合法房地产（房权证号：西房私字第××号；土地证号：2008第X**号）抵押给贷款人，作为履行本合同的担保，抵押财产共有人对此表示同意。第十四条抵押物保险：抵押人应对抵押物进行保险，并以贷款人为第一受益人。第二十九条借款人、抵押人若违约，自愿接受公证机关出具的执行证书，自愿接受强制执行，自愿放弃诉权。
2008年9月1日，被告邱连超、孙崇发到莱西市公证处办理具有强制执行效力的债权文书公证书（2008）莱西证民字第879号，约定公证书具有强制执行效力。如果借款人和抵押人逾期不履行还款义务和担保责任时，债权人可向公证处申请办理执行公证书，向有管辖权的人民法院申请强制执行。
同日，被告邱连超、孙崇发到莱西市房产管理局办理房屋抵押【西房抵他字第20XXX7号】，抵押期限从2008年9月1日至2008年11月30日止。2008年9月3日，被告邱连超、孙崇发到莱西市国土资源局办理土地抵押【西他项（2008）第XXX号】，抵押期限从2008年9月2日至2008年11月30日止，抵押面积：15427㎡，抵押金额152万元，抵押土地证号为：西国用2008第GX**号。
借款到期后，因被告孙崇发未按约定期限归还借款，莱西市公证处应被告邱连超的申请，于2009年8月10日出具执行证书【（2009）莱西证执字第XX号】，证明申请执行人邱连超可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被执行人为孙崇发，执行标的为：贷款本息人民币叁佰叁拾叁万元整（截止2009年8月10日为止）以及申请执行人为实现抵押权所支付的费用。
后被告邱连超持该执行证书向本院申请执行，本院于2009年9月10日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人孙崇发向本院履行法律义务，并查封了被告孙崇发抵押给被告邱连超的房屋、土地。2009年12月4日，本院委托青岛恒德房地产评估有限公司对抵押的房屋及土地进行评估，评估价值为3385502元。
2010年11月4日，查封的土地、房屋经过三次拍卖流拍，被告邱连超同意以第三次拍卖价格2166721.28元接受该抵押房产、土地，本院出具（2009）西执字第XXX号执行裁定书，裁定如下：一、原被执行人孙崇发所有的座落于莱西市店埠镇建筑面积为4185.99平方米的房产（房权证号：西房私字第××号）及使用面积为15427平方米的出让土地（土地证号：2008第GXXX号）以2166721.**元归申请人邱连超所有，以抵偿被执行人孙崇发所欠借款。二、买受人应持本裁定书在30日内到有关部门办理产权过户手续。同日，本院出具协助执行通知书，由莱西市国土资源局、莱西市房产管理局协助被告邱连超办理过户手续。
执行程序结束后，邱连超未到莱西市国土资源局、莱西市房产管理局办理过户手续。
2012年9月12日，被告邱连超（甲方）与原告（乙方）签订二手房买卖合同，约定：一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下，甲方自愿下列房屋卖给乙方：1、房屋状况：房屋坐落在莱西市店埠镇东庄头村，房权证号：西房私字第××号；土地证号：2008第GX**号。房产证面积：4185.99㎡、土地证面积15427㎡。2、该房屋的土地使用权取得方式：出让。二、甲乙双方商定成交价格为人民币225万元（甲方净得房款225万元，所有费用由乙方承担），乙方在2012年10月20日前分两次付清。付款方式：第一次：2012年9月12日付170万元，第二次：2012年10月20日前付清55万元。三、甲方在2012年9月12日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。七、特别约定：1、如乙方于2012年10月20日之前不能按时交付余款55万元，视乙方违约，所交170万元房款归甲方所有。2、如甲方于2012年10月20日前违约不能将此房地产卖给乙方，视甲方违约，甲方双倍退给乙方已付房款，即340万元。
合同签订后，原告于2012年9月12日通过银行付给被告邱连超房款170万元，被告邱连超给原告出具了收据。2012年10月18日，原告通过银行汇给被告邱连超房款55万元。
本院所确认的上述事实，有二手房买卖合同、收款收据复印件、银行转账回单、通知书、协助执行通知书、执行裁定书、公证书、房产证复印件、身份证复印件、常住人口登记卡、民事调解书复印件、无婚姻登记证明复印件、土地证复印件、房屋抵押证书复印件、土地抵押证书复印件、房地产评估报告复印件及原告的陈述笔录在案为凭，经本院开庭审查，可以采信。
本院认为，原告与被告邱连超之间的房屋买卖行为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。原告在付清房款之后，
被告邱连超应该按照约定协助原告办理房产、土地过户手续，故原告要求被告邱连超协助原告办理房产、土地过户手续之请求本院予以支持。但被告邱连超出卖给原告的房屋系法院拍卖所得，被告邱连超应根据法院出具的裁定书、协助执行通知书到房产部门、土地部门先行办理房产过户手续，经拍卖所得房产及土地过户到自己名下，然后再协助原告办理该房产、土地的过户手续。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告邱连超持法院裁定书、协助执行通知书将座落在莱西市店埠镇东庄头村的房屋（房产证号：西房私字第X**号；土地证号：2008第GX**号）过户到自己名下后三个月内，协助原告青岛华美机械有限公司办理以上房屋的房产证、土地证过户手续。
二、驳回原告青岛华美机械有限公司对被告孙崇发的诉讼请求。
案件受理费100元、速递费60元，合计160元，由被告邱连超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 王云林
审判员 倪鲁静
审判员 张玉杰
二〇一三年十月九日
书记员 赵少馥