大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第2829号
原告贾诺（反诉被告）。
委托代理人于国华，系辽宁胜诚律师事务所律师。
被告大连保利红旗房地产开发有限公司（反诉原告）。
法定代表人王健，系董事长。
委托代理人康何，系公司法务专员。
委托代理人杨朝晖，系辽宁兴中律师事务所律师。
原告贾诺与被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，由审判员姚念杰担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪依法组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人于国华，被告委托代理人康何、杨朝晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月3日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋，建筑面积104.90平方米，总房款1,327,174.00元，交房日期为2014年10月31日。合同签订后，原告按照约定交付了首付款并办理了相应的贷款，被告开具了销售不动产统一发票。然而，被告方在合同约定的时间，并未取得规划、消防等部门的验收合格，不具备房屋交付的条件，并且被告擅自更改建筑规划，改变了原设计的小区入口，原小区入口处的被拆迁房屋至今没有拆除，原设计规划的景观、绿地等均未实现，小区现有状况与被告原先的宣传和承诺大相径庭，损害了原告的利益，故诉至法院，请求判令：1、被告承担违约金27,074.35元（从2014年11月1日起至2015年2月10日止），实际金额计算至具备法律规定的房屋交付之日止；2、被告承担诉讼费用。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。双方在《商品房买卖合同中》明确约定商品房交付条件为：“商品房所在楼宇经验收合格”。2014年10月20日，被告履行了验收职责，验收结论为合格，因此案涉房屋达到了合同约定的交付标准。对于建筑规划更改的问题，仅是业主所在的商品楼入户大门位置发生了变化，是被告根据客观情况和合同法相关规定对合同目的实现采取的一种适当履行的方式，属于合同履行的补救措施。目前的平面布置设计符合住宅设计规范。此外，至于原告所称甘井子质监站的整改报告，并没有做出被告验收行为是不合格的结论,只是在行为抽查的过程中对于案涉房屋的装修装饰部分所涉及的瑕疵问题提出了整改意见，况且被告已经提交了整改完成报告。因此，无论是从双方合同约定的条件还是从原告角度严格要求，涉案房屋均已达到国家法律要求的验收标准。被告已于2014年10月31日向原告邮寄收楼通知，属于已经履行了合同约定的通知义务。故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。
反诉原告诉称，2013年7月3日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定2013年7月3日前，被反诉人向反诉人支付首付房款427,174.00元，余款900,000.00元被反诉人以商品房银行和公积金抵押贷款组合的方式支付给出卖人，被反诉人承诺剩余房款于2013年8月3日前付清。然而，被反诉人450,000.00元公积金贷款于2014年6月16日到账，450,000.00元银行贷款，于2014年6月19日到账，违反了合同约定，侵害了反诉人的合法权益。故提出反诉，请求判令：1、反诉被告支付逾期付款违约金57,330.00元（自2013年8月4日起至2014年6月19日止）；2、反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告贷款和合同约定的缴款时间不符，是因为反诉被告购买的房屋是B1号楼，该楼至今没有取得住房公积金贷款的资格，反诉被告采用的是组合贷款方式，因为公积金贷款没有能够正常的放贷，因此造成不能按期贷款的责任在被告。另外，合同中约定付款期限为30天，期限较短且不符合贷款流程的要求，曾就该情况反诉被告与反诉原告方销售人员进行沟通，销售人员予以认可，为提出异议，故反诉原告的反诉请求实际上背离双方当时签订合同和履行合同正常的状态，故反诉原告反诉事实与理由不能成立。
经审理查明，2013年7月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。原告购买购买被告开发的房屋，建筑面积104.90平方米，总房款1,327,174.00元。合同中约定以下条款：第六条、付款方式及期限。买受人应于2013年7月3日前支付首付房款427,174.00元,余款900,000.00元买受人于2013年8月3日前以商品房银行和公积金抵押贷款组合的方式支付给出卖人，在首付款没有付清及没有通过拟贷款银行贷款条件的资格审查前，买受人不得要求出卖人办理该《合同》备案登记手续。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十条、规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）-（7）无……第十一条、如买受人未按合同约定的交房日期收房或未按出卖人通知规定的交房日期收房，则合同约定的交房日期或出卖人通知规定的交房日期即为房屋交付的日期，视为买受人对该房屋进行了验收、接管和使用。2013年7月3日，原告支付被告房屋首付款427,174.00元，由大连保利红旗房地产开发有限公司开具销售不动产统一发票金额；2014年6月16日，原告通过公积金贷款方式支付被告450,000.00元，连同2014年6月19日，原告通过商品房银行贷款方式支付被告450,000.00元作为房屋尾款，由大连保利红旗房地产开发有限公司于2014年8月31日开具销售不动产统一发票金额为900,000.00元。2014年10月31日，被告通知原告收楼。
庭审中，被告提供按照合同约定组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等对建设工程质量进行验收，并出具的《工程竣工报告》、勘察文件《质量检查报告》、设计文件《质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工验收报告》等竣工验收合格的证明文件，时间分别为2014年9月3日和10月20日。大连市甘井子区建设工程质量监督站于2014年10月31日作出对涉案工程的整改通知，2015年2月5日，由施工单位、监理单位、建设单位提交《整改完成报告》。大连市甘井子区建设档案馆存有2015年4月13日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位出具的《工程竣工验收报告》。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、大连市建委在民心网上关于涉案楼盘答复、被告提供的工程竣工报告、勘察质量检查报告、设计质量检查报告、房屋建筑工程质量保修书、工程质量评估报告、工程竣工验收报告，原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行支付房款的义务，被告即应按照合同约定履行义务。被告于2014年9月3日和10月20日提供了《工程竣工验收报告》。2014年10月31日质监站下发整改通知书，在此之前案涉房屋不具备交付条件。大连市甘井子区建设档案馆存有2015年4月13日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建立单位出具的《工程竣工验收报告》，案涉房屋才具备了交付使用的条件。在此期间的逾期交房行为，保利公司应承担责任。因原告的诉请是要求保利公司支付自2014年11月1日起至具备法律规定的房屋交付条件时止的违约金，故保利公司应支付自合同约定交房时间的次日（即2014年11月1日）起至案涉房屋验收合同之日（即2015年4月13日）止，共计164天的逾期交房违约金。关于违约金的支付标准，因保利公司已违约金约定过高为由向本院申请调低违约金额，同时，原告并未提供因保利公司逾期交房给起造成实际损失的相关证据，故综合考虑本案合同的履行程度、当事人的过错程度等因素，根据公平原则，判令保利公司应按逾期办理房屋权属证书违约金的万分之一点二承担责任。被告向原告支付逾期交房违约金26,118,78元（自2014年11月1日起至2015年4月13日止，按1,327,174.00×164×0.00012标准计算）。
关于反诉，原告已按照合同的约定于2013年7月3日前交付首期房款，剩余房款进行贷款，进账时间为2014年6月19日，没有在合同约定的2013年8月3日前支付余款，对此期间的逾期付款行为，原告应承担违约责任；但原告未能在合同约定期限内交付房款的部分仅为贷款部分，因为贷款流程多而复杂，所需时间并非原告所能控制。故从公平原则出发，综合考虑双方利益。本院对被告的反诉请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决书生效之日起十日内，被告大连保利红旗房地产开发有限公司支付原告贾诺逾期交房违约金26,118,78元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍交付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回被告大连保利红旗房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费475.00元，其他费用50.00元，合计人民币525.00元（原告已预交），由原告承担10.00元，被告承担455.00元；反诉案件受理费616.00元（反诉原告已预交），由反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期间为两年。
审 判 长 姚念杰
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 林 洪
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 林雨欣
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当柑橘违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
但是人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。