广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终4461号上诉人（原审被告，反诉原告）：李孝法，男，汉族，1965年9月23日出生，居民身份证住址为河南省固始县，委托代理人：魏蔚，广东鹏翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：谭艳云，女，汉族，1981年9月25日出生，居民身份证住址为海南省海口市琼山区，被上诉人（原审原告，反诉被告）：邹春辉，男，汉族，1981年2月28日出生，居民身份证住址为海南省海口市琼山区，共同委托代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。共同委托代理人：李金奎，广东指针律师事务所实习律师。原审被告：曾莉，女，汉族，1967年8月15日出生，居民身份证住址为河南省固始县，委托代理人：魏蔚，广东鹏翔律师事务所律师。原审第三人：东莞市万正房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇雁田村祥新东路**号蓝山锦湾花苑（*期）洋房*组团**号铺。统一社会信用代码：91441900555578420H。法定代表人：黄泽林，总经理。委托代理人：黄亚生，男，汉族，1982年4月19日出生，居民身份证为广东省高州市，系该公司员工。委托代理人：黄莞生，男，汉族，1989年5月2日出生，居民身份证住址为广东省揭阳市揭东区，系该公司员工。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。住所地：广东省深圳市福田区益田路****号荣超商务中心*栋05整层.06整层.11至14整层.23至26整层.*****层整层。组织机构代码：45576637-9。负责人：王业，行长。委托代理人：曾超，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人：王强，广东嘉得信律师事务所辅助人员。原审第三人：兴业银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段兴业金融大厦首层*****号。统一社会信用代码：91441900776928930K。负责人：林国华。上诉人李孝法因与被上诉人谭艳云、邹春辉、原审被告曾莉、原审第三人东莞市万正房地产投资顾问有限公司（以下简称万正公司）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳市分行）、兴业银行股份有限公司东莞分行（以下简称兴业银行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初9900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告谭艳云、邹春辉向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.判令李孝法及曾莉继续履行合同，办理房屋过户手续，房屋价值2360000元；2.判令李孝法及曾莉支付给谭艳云及邹春辉违约金156940元（违约金暂计至2016年8月7日，之后违约金按合同约定计算，直至房屋过户完成）；3.判令本案诉讼费用由李孝法及曾莉承担。原审被告李孝法亦向一审法院提出反诉，诉讼请求:1.判令解除二手房买卖合同；2.判令谭艳云及邹春辉支付李孝法违约金472000元（按转让成交价20%计算）；3.判令本案诉讼费用由谭艳云及邹春辉承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、谭艳云、邹春辉与李孝法继续履行双方于2016年1月3日签订的二手房买卖合同，买卖标的物是东莞市凤岗镇管井头村龙平街大运城邦花园一期5栋1单元2601房屋（房产证号为23××01）；二、李孝法应于判决发生法律效力之日起十日内向谭艳云、邹春辉支付违约金252520元；二、谭艳云、邹春辉应于判决发生法律效力之日起十日内代李孝法向第三人建设银行深圳市分行清偿东莞市凤岗镇管井头村龙平街大运城邦花园一期5栋1单元2601房屋（房产证号为23××01）的贷款债务、注销房产抵押登记手续，第三人建设银行深圳市分行予以协助配合；三、谭艳云、邹春辉应于东莞市凤岗镇管井头村龙平街大运城邦花园一期5栋1单元2601房屋（房产证号为23××01）注销抵押登记之日起三日内向李孝法支付房屋转让余款（计算方式为总价2360000元-已付定金200000元-本判决第二项所涉代为向第三人建设银行深圳市分行清偿的债务金额）；四、李孝法应于谭艳云、邹春辉付清房屋转让款之日起三日内将上述房屋过户登记至谭艳云、邹春辉名下（房屋维修基金由李孝法支付，其他过户税费由谭艳云、邹春辉支付），并将上述房屋交付谭艳云、邹春辉；五、驳回谭艳云、邹春辉的其他本诉请求；六、驳回李孝法的全部反诉请求。本案一审本诉案件受理费13468元、保全费2520元，一审反诉案件受理费4190元，合计20178元由李孝法负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初9900号民事判决。李孝法不服原审判决，向本院上诉称：一、谭艳云、邹春辉怠于履行义务。合同中明确约定了2016年2月28日办理首付的资金监管，谭艳云、邹春辉却没有在该时间办理资金监管，也未给予李孝法任何解释和说明，直至逾期7日，李孝法依约发函通知解除合同，这并无不当。在2016年2月28日之后几天李孝法也找过中介万正公司询问原因，万正公司告知因为谭艳云、邹春辉没有钱给，故李孝法依约解除合同并要求追究谭艳云、邹春辉的违约责任并无过错，而谭艳云、邹春辉和万正公司却在原审庭审时径行告知原审法院该条款不适用了，那么谭艳云、邹春辉和万正公司在当初签订买卖合同时就应该提前告知李孝法或者在合同中进行注明，而不是对不懂法律的李孝法进行误导。2016年2月28日前660000元资金监管条款是合法成立之合同明确约定条款，并且该660000元不是银行贷款，而是谭艳云、邹春辉应自筹的首付，谭艳云、邹春辉买房，首付要先筹集到位，如不能履行该条款或者暂时不能支付首付，至少应当向李孝法给予替代性的解决方案或提前告诉李孝法，做好解释说明，但是谭艳云、邹春辉从未对李孝法进行任何告知、解释。在李孝法主动找到谭艳云、邹春辉时，谭艳云、邹春辉只是要求李孝法等待，他们自己却拖到2016年3月底才补齐贷款资料，怠于履行义务。谭艳云、邹春辉自称会于收到同意贷款通知书后三日内支付，但在其收到同意贷款通知书后三日内，直至整个交易过程中都没有向李孝法表达过要账号并向李孝法支付的意思。二、万正公司与谭艳云、邹春辉存在利害关系，且所有陈述都没有提供相应的证据支撑，但原审法院却采纳万正公司的陈述，并对案件进行处理，对李孝法显失公平。谭艳云、邹春辉及万正公司自合同签订以来，从未通知李孝法办理赎楼手续，且合同也没有明确限定办理赎楼手续的时间。李孝法在合同签订之初便已经按照合同完成了出具授权委托公证书的义务。三、李孝法在整个交易过程中并无过错。李孝法只是一名卖房解决资金周转普通打工阶层，并非专业的法律人士。众观整个交易，李孝法的每一步都符合一个普通行为人正常理解范畴，没有任何恶意，只是谭艳云、邹春辉确实存在拖延和违约。虽然现在司法实践倾向于保护交易，但法院应酌情考虑双方的过错程度、抗辩理由等因素如不是合同中明确约定了2月28日这个时间节点，李孝法严格按照此条款进行处理，谭艳云、邹春辉不给任何沟通交流的机会给李孝法。李孝法尊重合同和交易，但当自己的权益受到侵害，在合法的范围内作出适当维护自己权利的行为并无过错，故请法院酌情考虑此案的特殊情况作出公正的判决。综上，请求：1.撤销原审判决，改判支持李孝法一审全部反诉请求，即解除二手房买卖合同，并由谭艳云、邹春辉因违约支付李孝法转让成交价20%的违约金472000元；2.一、二审诉讼费等费用均由谭艳云、邹春辉承担。谭艳云、邹春辉答辩称：一审判决查清的交易过程、协商过程、违约情况及适用法律方面都是正确的。万正公司答辩称：认同一审判决。曾莉、建设银行深圳市分行、兴业银行东莞分行均未向本院答辩。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，为合法有效合同，双方都应依约履行各自的义务。双方对谁违约存在争议。李孝法主张谭艳云、邹春辉违反了二手房买卖合同第四条第一款第一项规定，也即谭艳云、邹春辉需未2016年2月28日前将第二部分购房款660000元支付到双方约定的第三方监管账户，故李孝法有权解除合同。谭艳云、邹春辉主张依据该合同第四条第二款的规定，其应在银行贷款承诺函出具后支付660000元，也即李孝法无权提前解除合同。该合同第四条第二款载明“若买方出资赎楼的，则买方在银行贷款承诺函出来后三日内将第二部分楼款钟得人民币（大写）陆拾陆万元整（小写￥660000元整）直接支付至卖方的供楼账户”。关于该合同第四条第一款第一项以及第四条第二款的适用问题，仔细分析两条款的条文次序以及内在含义可知，通常情况下适用合同第四条第一款第一项，但如若属于买方出资赎楼的情形则适用合同第四条第二款，且第四条第二款用黑色、加粗字体特别提示交易双方，亦能说明该条款的重要性。谭艳云、邹春辉在案涉购房交易中代李孝法向建设银行深圳市分行出资赎楼，属于该买卖合同第四条第二款买方出资赎楼的情形，应适用该条款。因此，谭艳云、邹春辉在兴业银行东莞分行出具贷款承诺函后三天内支付第二部分购房款660000元，在此之前李孝法无权解除合同。本案中兴业银行东莞分行贷款承诺函出具于2016年3月31日，而李孝法于2016年3月7日就向谭艳云、邹春辉发函要求解除二手房买卖合同，李孝法要求解除合同缺乏事实依据。因此，结合李孝法自签订合同后从未向建设银行深圳市分行申请赎楼的情况，原审法院认定李孝法存在违约行为，应承担相应的违约责任并无不当。综上，李孝法的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8380元，由李孝法负担。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一七年九月二十七日书记员  胡运科