湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民简初字第123号
原告石素珍，女，1968年7月21日出生，土家族。
委托代理人梅德欣，男，湖南前进律师事务所律师，特别授权代理。
被告石门县广发房地产开发有限责任公司。
法人代表人孙建勇，该公司董事长。
委托代理人刘楚双，男，湖南前进律师事务所律师，特别授权代理。
被告丁申林，男，1956年8月1日出生，土家族。
委托代理人盛敏，女，1983年2月16日出生，汉族，系被告丁申林儿媳，特别授权代理。
原告石素珍与被告石门县广发房地产开发有限责任公司（以下简称“广发公司”）、丁申林商品房预售合同纠纷一案，本案于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日、12月10日二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人梅德欣，被告广发公司委托代理人刘楚双、被告丁申林及其委托代理人盛敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告石素珍诉称：2010年2月23日，原告与被告广发公司签订《门面购置协议》，约定将广发公司已动工兴建的“和谐楼”综合楼一层门面东头第二间（即西头10号门面）出售给原告，出售价每平米8000元，2010年4月10日，原告与被告广发公司签订了《石门县商品房预售合同》，约定将该公司所建的和谐楼1栋1单元1层10号的门面出售给原告，每平方米8000元，总价为440800元，原告实际已向被告广发公司支付了购房款390000元，被告广发公司与原告签订合同后，竣工后即将该门面交付给了原告，原告将门面装修后自已使用至今。期间，原告多次要求被告广发公司办理房屋所有权证和土地使用证，但被告广发公司却一再推拖。实际上因广发公司无力偿还被告丁申林借款，已于2013年1月29日将该房屋抵押给丁申林，并于2013年1月29日为其与丁申林所签预售合同备案登记。买卖在先借款抵押在后，两被告的行为是欺诈的违法行为，被告广发公司严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告广发公司继续履行与原告于2010年4月10日签订的《石门县商品房预售合同》；确认被告广发公司将已经卖给原告的和谐楼1栋1单元1层10号门面再次抵押给被告丁申林的行为无效，并立即解除对该房屋的查封，同时撤销被告丁申林在房地产管理局的预售合同备案登记；并由被告承担本案的诉讼费用。
原告石素珍为支持其讼诉请求，向本院提交了以下证据：
1、原告身份证、被告广发公司营业执照、组织机构代码证、被告丁申林户籍证明（均系复印件）各1份，拟证明原告及二被告的诉讼主体资格；
2、原告与被告广发公司签订的商品房预售合同、门面购置协议各1份，售房款收条1份，拟证明原告房屋买卖的事实；
3、（2015）石民简初字第91号民事调解书复印件1份，借款协议书复印件2份，保全申请书复印件2份，民事裁定书复印件2份，拟证明丁申林实为借款抵押的事实；
4、承诺书复印件3份，证明复印件1份拟证明被告广发公司答应给原告办理二证至今没有办理的事实；
5、健康证1份，营业执照复印件1份，拟证明该门面原告自已经营，行使所有权的事实；
6、王明望的证言及身份证明复印件各1份，转帐凭证复印件2份拟证明原告交付购房款39万元的事实。
被告广发公司辩称，被告广发公司不回避事实和责任，本案所争议的门面，广发公司确实已分别与原告及被告丁申林签订商品房预售合同，两份合同客观存在，但效力如何，由法院依照事实进行裁判，所有办证费用应由买方负担。
被告广发公司未向本院提交证据。
被告丁申林辩称，和谐楼的预售许可证的发证日期是2010年4月26日。原告与广发公司于2010年4月10日签订的“和谐楼”1栋1单元1层10号的门面协议无效。确认丁申林和广发公司于2013年1月28日所签《石门县商品房预售合同》合法有效，所购房屋已进行了备案登记，被告是善意取得。不能以签合同的先后顺序来认定门面取得所有权。2013年1月28日，丁申林与广发公司签订了商品房预售合同，付款441040元，但后来才得知该商品房已卖予原告并实际交付，此时丁申林才向原告提出要求腾退房屋，要求被告广发公司向其交付房屋并办理产权登记手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告丁申林为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、丁申林与被告广发公司签订的已备案登记的商品房预售合同复印件1份，拟证明被告丁申林购买本案所涉房屋并依法进行了商品房预售合同备案登记的事实，以及约定8000元／平方米的价格，符合当时市场价格的事实；
2、湖南省物业专项维修资金专用收据（复印件）2份，拟证明被告丁申林交纳了和谐楼”1栋1单元1层110、111二套门面专项维修基金的事实；
3、和谐楼预售许可证（复印件）1份，拟证明被告广发公司于2010年4月26日才取得许可证，方能进行公开预售的事实；
4、房地产交易中心证明1份，拟证明所购门面已备案的事实
5、石门县房地产管理局粘贴的告示复印件1份，拟证明石门县房地产管理局已告知买受人的相关权利和责任；
6、广发公司财务专用章用印复印件1份拟证明原告收据上财务章与其不符的事实；
7、湖南省农村信用社转账凭证复印件2份，拟证明被告丁申林于2013年1月29日向被告广发公司交付购房款100万元的事实。
根据原告的申请，本院向广发公司的负责人李振波进行了调查，调查笔录证明了公司曾经使用过二枚财务章，陈静和石素珍支付了购房款，与丁申林所签订的商品房预售合同实际上是借款的担保，并已支付部份利息的事实。
对原、被告提交及申请调取的证据，结合当事人的当庭陈述，本院对证据认定如下：
原告提交的证据1，系国家行政机关颁发和出具的公民身份凭证，合法有效，予以认定。证据2、被告广发公司对商品房预售合同真实性无异议，有原告和被告广发公司签名和盖章，能证明二者之间签订合同的事实，对真实性予以采信，证据2中的售房款收条能和部份转帐凭证及李振波的证言相映证，本院对真实性予以采信。证据3，被告广发公司没有异议，被告丁申林只是认为购房在先借款在后，并没有提出实质性异议，故本院对真实性予以确认，证据4，被告广发公司没有异议，本院予以确认；证据5，被告丁申林及广发公司均无异议，本院予以采信。证据6，与原告提交的证据2中的部份证据相映证，本院予以采信。
对被告丁申林提交的证据1、证据2、证据3、证据4、原告和被告广发公司对真实性无异议，对真实性予以采信。证据5与本案争议事实不具有关联性，不予认定；证据6系公章复印件，但被告没有对公章复印件的来源进行证明，且李振波证实曾使用过二枚印章，故本院不予采信；证据7原告及被告广发公司对真实性无异议，但原告不认可被告的证明目的，故本院仅认可其真实性。
根据原告的申请，本院向广发公司的负责人李振波进行了调查，广发公司的负责人李振波所陈述的事实与原告提交的证据相映证，本院对真实性予以采信。
根据原、被告的举证、质证及本院认证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2010年2月23日，原告石素珍与被告广发公司签订了门面购置协议，协议约定门面位置在和谐楼一楼门面东头第二间，双方约定每平方米8000元，签合同之日起，原告4日之内交付现金20万元，签订正式购房合同时办理银行按揭交清余款，2010年4月10日，原告委托王明望与被告广发公司签订《石门县商品房预售合同》，约定所出售房屋的项目建设依据中的国有土地使用权证号为“石门（县）（2009）政土让字第017号”，商品房名称为“和谐楼”，坐落于“石门县楚江镇文庙路”。预售依据约定，“该商品房已由石门县房管局许可预售，预售许可证号201004号”。该商品房房屋为第1栋1单元1层门面10号。单价为每平方米价8000元，总金额为440800元。付款方式为一次性付款，已付款390000元。交付条件约定，出卖人应当在2010年10月1日前向买受人交付。合同还约定，自合同生效之日起7日内，由出卖人向石门县房地产管理局办理该商品房的预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起7日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。合同签订后，原告分别于2010年3月10日、2010年4月11日二次向被告广发公司支付购房款390000元。被告广发公司向原告出具收条1份，双方一直未为该预售合同办理备案登记，也未为该套房屋买卖办理产权登记手续。原告在交付房屋后即对房屋进行装修，并于2012年5月29日办理个体工商户营业执照后由原告本人经营。2010年4月10日，2015年5月8日，被告广发公司及李振波承诺保证为石素珍办好房产手续，并解决好被告丁申林的债务问题。
2013年1月28日，被告广发公司又与被告丁申林签订《石门县商品房预售合同》，该商品房房屋为第1栋0单元1层110号（虽表述不同，但被告丁申林与原告诉争的是同一套房屋）。并于2013年1月29日在石门县房地产管理局办理了合同备案登记。该份合同系与原告所签上述合同格式完全相同的格式合同，单价约定为每平方米8000元，总价为441040元。付款方式约定为分期付款，2013年1月28日前付款5000元，2014年1月27日前付清。交付条件约定，出卖人应当在2013年2月28日前向买受人交付该商品房。2013年1月29日，丁申林与广发公司签订借款协议书，协议约定，广发公司向丁申林借款100万元，2013年1月29日到帐，期限5个月，月利息20％，广发公司用和谐楼门面110、111号作抵押，双方协议价款100万元，双方签订购房合同，到房管局备案，即分套备案抵押，分套解除抵押，还清借款后购房合同解除，备案解除。
2013年1月29日丁申林通过石门农村信用社向李振波账户汇入1000000元。原告因被告广发公司一直未能为其办理产权登记及被告广发公司又与被告丁申林签订房屋买卖合同，与二被告发生争议，遂诉至法院。
另查明，2010年4月26日，石门县房地产管理局为被告广发公司颁发了编号为“石房预售证第2010-04号”房屋预售许可证。2015年4月9日，丁申林以李振波，石门县广发公司为被告，向石门县人民法院提起诉讼，要求二被告清偿借款280万元，但没有请求实现和谐楼”1栋1单元1层110、111二套门面的抵押权，并向法院提出诉讼保全的申请，根据丁申林的申请，法院查封了被告李振波个人所有的私房1套（石房权证楚江字第440**号），被告广发公司怡鑫苑二楼的房屋，怡美苑小区商住楼一栋301、302、303、304、401、402、403、404、共8套房屋，2015年4月30日，原、被告双方达成调解协议，一、被告李振波、石门县广发房地产开发有限责任公司返还原告丁申林借款280万元，并从2015年2月1日起至借款全部还清之日止按月利率20‰给原告支付利息，分三期付清，即于2015年6月30日前付100万元，2015年8月30日前付120万元，2015年11月15日前付60万元及全部借款的利息；二、原告丁申林自愿放弃其他诉讼请求。调解书已发生法律效力。
本院认为：本案的争议焦点为：一、两份购房合同的性质和效力问题；二、原告的各项诉请是否成立的问题。
一、两份购房合同的效力问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，虽然原告在2010年4月10日与被告广发公司签订购房合同时，该房屋未取得预售许可，但在2010年4月26日该房屋已经取得了预售许可，且原告与广发公司所签合同是双方的真实意思表示，也不存在违反法律强制性规定和合同法规定无效的情形，故真实合法有效。
关于被告丁申林与被告广发公司签订的购房合同，综合考察被告丁申林向被告广发公司、李振波的借款协议书及转账凭证，以及被告丁申林在本院另一案［（2015）石民简初字第91号案］中的诉讼主张等事实，本院认为，被告丁申林与广发公司之间在签订合同和交付资金时并无本案所涉房屋买卖的合意，二者签订合同和对合同进行备案登记的真实意思是为了保障丁申林向广发公司所借280万元借款安全，实质是用购房合同和备案登记的方式为该笔借款提供担保。且广发公司一直按月息2分向丁申林支付利息至2015年2月1日，以房屋作为担保需要办理抵押登记，房屋买卖合同的备案并不是担保的抵押登记。综上，被告丁申林与被告广发公司之间名为门面买卖，实为债权担保，该合同也因缺乏买卖合意，导致买卖关系没有成立。再者，该形式上的房屋买卖合同因原告与被告广发公司之间的合同在先且已交付房屋而在事实和法律性质上不能履行。
二、原告的各项诉请是否成立的问题
对于原告要求被告广发公司继续履行2010年4月10日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求。原告与广发公司所签《石门县商品房预售合同》合法有效，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及双方的合同约定，双方应当继续履行房屋买卖的义务。被告广发公司已经完成了向原告交付房屋的义务，但根据双方的合同约定，被告广发公司一直未按合同约定为该套门面办理预售备案登记，在被告怠于履行办理合同备案义务的情形下，原告有权依据合同约定要求被告继续履行合同或在被告协助下自行办理。
对于原告要求确认被告广发公司已将该套门面抵押给被告丁申林的抵押合同无效的主张。因为被告丁申林与广发公司虽然真实意思是抵押担保，但是形式上双方签订的是买卖合同，并办理的是买卖合同预售备案，没有办理抵押登记备案。故关于该套门面的抵押法律关系并未成立，故不存在抵押是否有效的确认问题。
关于原告主张解除对该门面的查封问题，本案中本院并未对该门面采取财产保全措施，且经查询石门县房管局没有该套门面的查封信息，故不存在解除查封问题。原告该项主张没有事实依据，不予支持。
关于原告要求法院撤销被告丁申林在房地产管理局的预售备案登记问题。本案所涉争议为原告与被告丁申林、广发公司之间关于商品房预售合同涉及一房二卖的纠纷，各方的权利义务也仅限于原、被告之间。房屋预售备案登记，是房地产行政管理部门的职能，如登记错误，原告应通过相应的行政程序主张权利。故原告该主张不是本案所审查范围，予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告石门县广发房地产开发有限公司继续向原告石素珍履行双方于2010年4月10日所签订的《石门县商品房预售合同》，于本判决生效后十日内到石门县房地产交易中心将被告丁申林与被告石门县广发房地产开发有限公司于2013年1月29日所签《石门县商品房预售合同》的合同备案登记（该合同约定买卖门面为坐落于“石门县楚江镇文庙路”、房屋预售许可证号为“石房预售证第2010-04号”、商品房名称为“和谐楼”的1栋1层110号）变更备案登记为原告石素珍与被告石门县广发房地产开发有限公司于2010年4月10日所签《石门县商品房预售合同》；
二、驳回原告石素珍的其他诉讼请求。
本案案件受理费7912元，由被告石门县广发房地产开发有限责任公司负担，被告应负担的部份原告已经垫交，在执行时由被告直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 张 刚
人民陪审员 丁皓月
人民陪审员 陈统儒
二〇一五年十二月十日
代理书记员 向 红