河南省平顶山市湛河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0411民初977号
原告任遂欣，男，1963年12月8日生。
委托代理人郭晓，河南湛河律师事务所律师。
被告平顶山市立威房地产开发有限公司。
法定代表人侯振伟，总经理。
委托代理人李春雷，河南国俊律师事务所律师。
委托代理人朱珂，河南国俊律师事务所实习律师。
原告任遂欣与被告平顶山市立威房地产开发有限公司（以下简称立威公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告任遂欣的委托代理人郭晓、被告立威公司的委托代理人李春雷、朱珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任遂欣诉称，2013年1月份，原告到被告在本市开源路南段转盘附近设立的销售中心展厅咨询买房事宜。被告公司接待人员（置业顾问）向原告推销称该公司开发的立威山项目五证齐全、房屋结构以及地理位置优越，绝对是理想的居所地。原告询问该房价格，接待人员称现在公司正在搞优惠活动，当天是活动最后一天，若当天交付购房全款，每平方米优惠400元，总房价再优惠2%。原告遂于当天交付了购房款21万元。因原告当时没有支付全款的能力，销售人员同意余款可在农历新年后补交。2013年2月18日，原告补交购房余款10.5636万元。同日，双方签订了购房协议。签订合同时，原告再次询问该楼盘手续是否齐全，销售人员称该楼盘绝对是五证齐全，要不是公司也不敢公开销售，并请原告放心。合同约定被告应于2015年12月30日前交房。但交房日期届满时，被告并未交房给原告。原告多次到被告公司催问何时交房，被告的工作人员总以领导不在公司为由进行推拖。后原告向平顶山市工商局投诉被告时才发现该楼盘没有预售许可证，根本不具备售楼条件。被告不按期交房已构成重大违约，给原告造成了重大损失。被告无该楼盘预售许可证导致双方签订的购房合同目的不能实现。故诉至法院，请求依法判令解除双方签订的购房合同；判令被告返还原告缴纳的购房款315636元及利息（利息自2013年1月27日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至被告实际还款之日止）；判令被告向原告支付欺诈赔偿金10万元（按照规定被告应当支付购房款一倍的赔偿金，但原告交不起诉讼费只能主张其中的一部分）；本案诉讼费由被告承担。
被告立威公司辩称，被告不同意解除双方签订的合同，该合同真实有效，应当维护交易的稳定性。被告已通过合同第一条最后一款、第二十条、第二十二条等条款明确告知原告该合同为认购合同，不是正规的商品房买卖合同，被告没有办理预售许可证。故被告并没有欺诈原告的行为，不应当承担赔偿金。
经审理查明，2013年1月27日，原告任遂欣到被告立威公司咨询购房事宜。经被告立威公司销售人员推介，原告任遂欣愿意购买该公司开发的立威山项目第2幢东2单元22层西南户的住房一套，该房面积约86.65平方米，总价款315636元。后原告任遂欣分别于2013年1月27日、2013年2月18日支付“诚意金”210000元、105636元给被告立威公司。被告立威公司为原告出具收据两份。
2013年2月18日，双方签订《商品房认购协议》一份。该协议共计22条，内容涉及所购商品房的位置、面积、计价方式与价款、产权登记面积确认及面积差异的处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划或设计变更的约定、交接、交房装饰标准、产权登记约定、保修责任、争议解决方式等。该协议第一条最后一款载明“该商品房认购协议约定建筑面积约86.65平方米（该面积为开发公司预测建筑面积，签订正规商品房买卖备案合同时以房管局预测面积为准，多退少补）。”第二十条载明“协议签订后，不经出卖人同意买受人不得随意更换买受人姓名，经出卖人同意的更名需缴纳5000元／次（商品房买卖合同签订前）；买受人更换联系方式应及时告知出卖人，并到售楼部更换手续，否则因无法联系买受人所造成的一切后果均由买受人承担。”第二十二条载明“本协议为临时协议，正式《商品房买卖合同》签订后，此协议自动失效。”
另查明，双方约定的交房日期届满后，被告立威公司未能依约交房。2016年2月22日，原告任遂欣向被告立威公司提交书面退房申请。后双方就退房事宜未能达成一致，引发本案诉争。
再查明，至本案辩论终结前，被告立威公司开发的立威山项目2号楼尚未办理“五证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）中的任何一证。
上述事实有原告提供的商品房认购协议、收据（2份）、置业计划书、立威公司退房申请表、平顶山市房管局官网截图复印件等证据以及庭审笔录在卷为凭。上述证据已经当庭出示，并经质证、认证。经审查，证据之间能够互相印证，具有证明效力，足以认定本案事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，故本院对该协议的效力予以确认。
关于双方所签订《商品房认购协议》的性质认定问题。双方对该协议属于商品房预约合同还是商品房买卖合同这一问题争议较大。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，原告任遂欣与被告立威公司签订的《商品房认购协议》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“第一条……该面积为开发公司预测建筑面积，签订正规商品房买卖备案合同时以房管局预测面积为准，多退少补。……。第二十条协议签订后，不经出卖人同意买受人不得随意更换买受人姓名，经出卖人同意的更名需缴纳5000元／次（商品房买卖合同签订前）。……。第二十二条本协议为临时协议，正式《商品房买卖合同》签订后，此协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为要在将来订立新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，涉案《商品房认购协议》的性质为预约合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告立威公司未依法为其开发的立威山项目2号楼办理“五证”，致使双方当事人所签订《商品房认购协议》的合同目的不能实现，已构成违约。依据上述司法解释的规定，原告任遂欣有权向被告立威公司主张违约责任或直接解除合同并主张损害赔偿。故对原告任遂欣要求解除其与被告立威公司签订的《商品房认购协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。被告立威公司未履行合同义务，给原告任遂欣造成了可预期的银行利息损失，故原告任遂欣除有权要求被告立威公司退还全部已付款项315636元外，还有权自付款之日起要求被告按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率付息至被告实际还款之日止。原告任遂欣所付款项系分两次支付，故相关利息应分开计算：1.自2013年1月27日起以210000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至被告实际还款之日止；2.自2013年2月18日起以105636元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至被告实际还款之日止。
关于原告任遂欣主张的欺诈赔偿金的问题。原告任遂欣依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，向被告立威公司主张赔偿金10万元。本院认为，适用该条款的前提为双方当事人签订了商品房买卖合同。而本院已依法认定本案涉案《商品房认购协议》的性质为预约合同，并非商品房买卖合同。故原告的该项主张无法律依据，本院对该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告任遂欣与被告平顶山市立威房地产开发有限公司于2013年2月18日签订的《商品房认购协议》。
二、被告平顶山市立威房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告任遂欣所付款项315636元并支付相应的利息（1.自2013年1月27日起以210000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至被告实际还款之日止；2.自2013年2月18日起以105636元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至被告实际还款之日止）。
三、驳回原告任遂欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7535元，减半收取3767.5元，原告任遂欣负担906.5元，被告平顶山市立威房地产开发有限公司负担2861元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判员 程昆松
二〇一六年六月二十三日
书记员 韩国垟
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。