黑龙江省孙吴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）孙民初字第378号
原告孙吴县文苑物业管理有限公司。
法定代表人赵德源，董事长。
委托代理人郑淑清，法律顾问。
被告董兰香，女，1954年11月5日出生，汉族。
委托代理人陈广杰，孙吴县孙吴镇法律服务所法律工作者。
原告孙吴县文苑物业管理有限公司（以下简称文苑物业）因与被告董兰香物业服务合同纠纷一案，于2015年5月21日向本院提起民事诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日、12月30日两次公开开庭进行了审理此。原告文苑物业委托代理人郑淑清，被告董兰香及其委托代理人陈广杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文苑物业诉称，董兰香居住于孙吴县德源楼小区南楼3单元402室期间，接受了文苑物业的各项服务，但却拖欠2009年至2015年的物业费，合计人民币2，524.00元。上述款项虽经索要，但董兰香至今未付。据此，原告文苑物业诉至法院，要求董兰香给付物业费人民币2，158.00元及滞纳金人民币1，980.44元，合计4，008.44元。
被告董兰香辩称，因与文苑物业没有签订物业服务合同，故文苑物业主张的滞纳金没有法律依据。自2009年海峰热电公司集中供热之后，文苑物业将本小区的两台锅炉卖掉，却未将价款分给全体业户。同时，文苑物业履行管理职责不到位，服务不好，故董兰香未交纳物业费。
为支持其主张，原告文苑物业提举如下证据：
1、2009-2014年，物业费收取账本。证明2009年10月1日至2010年9月30日，被告董兰香欠物业费、清雪费人民币200.00元；2010年10月1日至2014年9月30日，被告董兰香欠物业费人民币246.00元／年，二次供水费人民币100.00元／年，清雪费人民币20.00元／年；2014年至2015年，被告董兰香欠物业费人民币394.00元，二次供水人民币100.00元。
经质证，被告董兰香提出：欠物业费属实。但2013-2014年没向交付物业费，是因为文苑物业同意用卖锅炉的钱折抵了业户的物业费。所以，不同意交所欠物业费。
2、前期物业管理委托合同。证明德源楼小区物业服务性质属于前期物业管理，委托方是昌源房地产开发有限公司，受托方是文苑物业。该合同一直有效；证明收费标准。其中：二次供水费人民币100.00元／年，清雪费人民币20.00元／年。2010年3月30日之前的物业费标准为人民币0.15元／㎡；业主应于每年3月末之前交纳全年物业费，若迟延则按日千分之一收取滞纳金。
经质证，被告董兰香提出：建设单位将小区交给物业公司管理应征得业主三分之二以上的同意，委托原告管理没有征得业主同意，物业公司不能代表业主签订合同。按照物业管理规定，建设单位与物业公司签订这份合同应该向全体业主公示。小区业主不知道建设单位委托物业公司。委托合同是2010年签订的，楼房交付的时间是1999年，此份合同并不是前期物业委托合同。
3、被告董兰香欠物业费明细。证明欠费金额及计算方式。
经质证，被告董兰香提出：对原告文苑物业列出的明细不认可，物业服务不好，不同意交纳物业费。原告文苑物业与上一个物业公司没有交接，不能证明欠款事实。且物业费由人民币0.15元／㎡调整到0.25元／㎡没有具体标准。至于滞纳金，因为双方未签订物业服务合同，因此不能产生滞纳金。
4、2010年5月19日孙价联字2010（1）号文件、2014年12月22日孙价联字2014（3）号文件。证明自2010年5月19日起，小区每月收费标准为人民币0.25元／㎡。原告文苑物业从2010年6月1日开始执行该标准。因此，2009年至2010年前8个月，被告董兰香应按照人民币0.15元／㎡交付物业费，后4个月则应按人民币0.25元／㎡交付。同时，3号文件第2页规定三级住宅小区每月收费标准是人民币0.39元／㎡，上下浮动不超过10%。原告文苑物业自2014年12月开始，按人民币0.40元／㎡收取物业费符合文件规定。同时，文件规定二次供水费人民币100.00元／户／年。
经质证，被告董兰香提出：两份文件显示原告收费都是按三级住宅小区标准，实际上德源楼小区连最低级服务都没达到。新的收费标准，原告应向业主公示。2010年的文件中规定二次供水费每户是50.00元。
5、2015年7月27日，孙吴县物业管理中心出具的证明。证明原告文苑物业管理的德源楼小区为多层住宅区，按三级住宅小区标准收费。
经质证，被告董兰香提出：2007年黑河市物价局第4号文件对孙吴县城区不适用，仅适用于黑河市城区。德源楼小区没有达到三级住宅小区标准。
6、原告物业服务人员名单。证明文苑物业服务人员健全，尽到了物业服务义务。
经质证，被告董兰香提出：原告提供的人员名单是物业公司的工作人员，不只是管理德源楼小区的，只有张凤梅是德源楼小区的保洁员，其他人员不是管理德源楼小区的。
7、照片（德源楼小区外墙悬挂的公示牌）。证明原告按照公示的服务标准对业主进行服务。对于被告提出的小区楼道附近有搭建煤棚，影响小区院内环境，要求原告予以制止，不是原告的服务事项；原告公示了收费事项和服务人员。
经质证，被告董兰香提出：虽然公示了服务项目，但没有标准。
为支持其主张，被告董兰香提举如下证据：
1、证人书面证言及照片。证明原告物业管理不到位。并且，在楼道门口有个大箱子装煤灰，是原告雇侯树东做的，影响小区卫生。
经质证，原告文苑物业提出：证人证言不真实。内容都是同一个人书写，只是签名不同。并且，证人均未出庭作证，无法核实事实，不能作为证据使用；单元门前有两个煤箱，所有人不是原告，也不是原告使用，被告应向该箱子所有人主张通行权；被告说原告雇侯树东安装的，没有证据，原告也不认可；照片不能证明拍摄地点为德源楼小区，也不能证明卫生管理不合格；拍摄的日期是2015年6月19日和2015年6月30日，是原告起诉被告后，被告不知从何处拍摄的，不能证明以前的物业服务不符合标准；前期物业管理委托合同中并没有委托原告对各个业主搭建他物有制止权，影响被告通行，被告应向煤箱所有人主张权利。当被告告知原告时，原告在煤箱子上安装了铁皮，防止灰尘扩散，尽到服务义务。
经审理查明，被告董兰香自2000年入住德源楼小区，居住该小区南楼3单元402室，楼房面积82㎡。原告文苑物业负责小区的物业。因被告董兰香自2009年至今未给付原告文苑物业的物业费，故原告文苑物业提起诉讼，要求被告董兰香给付物业费、二次供水费、清雪费，合计人民币2，524.00元（计算有误，应为2，158.00元），以及滞纳金人民币1，850.44元，共计人民币4，008.44元。其中，2009年10月1日—2010年9月30日物业费，前8个月按人民币0.15元／㎡计算（82㎡×0.15元×8个月=98.00元），后4个月按人民币0.25元／㎡计算（82㎡×0.25元×4=82.00元），清雪费人民币20.00元／年，合计200.00元；2010年10月1日—2014年9月31日物业费为人民币1，464.00元（82㎡×0.25元×12个月=246.00元，二次共水费100.00元，清雪费20，00元，合计366.00元×4年=1，464.00元）；2014年10月1—2015年9月31日物业费为494元（82㎡×0.40元×12个月=394.00元，二次供水费100.00元，合计494.00元）。滞纳金，按日1‰计算，要求被告董兰香给付人民币1，850.44元。针对上述诉讼请求，被告董兰香以小区卫生条件差，原告没有尽到物业服务义务，没有与原告签订物业服务合同，原告要求给付滞纳金没有依据等为由，不同意承担给付义务。
本院认为，虽然原告文苑物业未与被告董兰香签订书面物业服务合同，但自2009年至今，被告董兰香在居住小区即接受了原告文苑物业提供的物业服务。由此，本院认定，原告文苑物业与被告董兰香之间的事实物业服务合同关系成立。被告董兰香理应按照物价部门核准的收费标准，向原告文苑物业履行相应的缴费义务。由于孙价联字2010（1）号文件规定多层住宅设置并运行二次加压供水的费用为人民币50元／户／年，故原告文苑物业主张的2010年之后的二次供水费，应按上述标准执行。即被告董兰香应给付原告文苑物业拖欠的物业费人民币1，851.76元。原告文苑物业主张的滞纳金，则不予支持。
至于被告董兰香主张原告文苑物业服务不到位，小区环境卫生差的抗辩意见，因其未提举出确实充分的证据证实，且其主张的出售锅炉价款分配问题，与本案不属同一法律关系，不能合并审理，故上述抗辩主张均不予支持。
综上，原告文苑物业提出的诉讼请求部分于法有据，本院予以部分支持。为了保护公民法人的合法权益不受侵犯，维护社会的正常秩序。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告董兰香于本判决生效之日，给付原告孙吴县文苑物业管理有限公司2009年至2015年物业费人民币1，851.76元；
二、驳回原告孙吴县文苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50.00元，由被告董兰香负担（与上述款项一并交纳）。
如未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，经本院上诉于黑河市中级人民法院。
申请执行的期间为二年。即权利人应在本案生效法律文书确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审 判 长 石 雪 松
人民陪审员 孙 吉 太
人民陪审员 李 文 成
二〇一六年一月十一日
书 记 员 陈筱妍?