江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初4646号
原告：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，住所地盱眙县盱城镇金鹏大道2号。
法定代表人：陈雷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：袁宏彩，该公司职员。
被告：朱治锟，男，1981年8月21日出生，汉族，住盱眙县。
被告：杨芸，女，1987年4月16日出生，汉族，住盱眙县。
被告：扬州树宏房地产开发有限公司，住所地扬州市邗江区杨庙镇。
法定代表人：陈树宏。
原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下简称盱眙农商行）诉被告朱治锟、杨芸及被告扬州树宏房地产开发有限公司（以下简称树宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，因无法向被告树宏公司直接送达应诉材料，本院依法向其公告送达了诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。后本院依法组成合议庭于2016年12月12日公开开庭进行审理，原告盱眙农商行委托诉讼代理人袁宏彩到庭参加了诉讼，被告朱治锟、杨芸、树宏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盱眙农商行向本院提出诉讼请求：1、被告朱治锟、杨芸偿还原告借款本金367763.63元及2015年3月21日起按合同约定利率计算至实际偿还之日的利息2、确认原告对被告朱治锟、杨芸提供抵押的盱眙县宏润嘉园6号楼602室房产处置所得价款享有优先受偿权。3、被告树宏公司承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月29日,原告与被告朱治锟、杨芸、树宏公司签订个人楼宇按揭（抵押）借款合同。约定被告朱治锟、杨芸以其所购买的坐落于盱眙县宏润嘉园6号楼602室作为抵押物为被告朱治锟、杨芸自2014年8月29日起至2029年8月28日止向原告处办理个人楼宇按揭(抵押)贷款提供抵押担保。抵押担保范围为该合同项下借款本金、利息、贷款人为实现债权的一切费用等，借款本金40万元，约定年利率7.205%，还款方式为按月等额本息还款法，贷款逾期超过3个月，原告方有权终止合同，向被告收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。另合同约定，被告朱治锟、杨芸在未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由被告树宏公司对上述借款承担连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、复利等借款人缴付的一切费用和相关法律费用；在上述合同项下，被告朱治锟、杨芸于2014年8月31日从原告处借款40万元，定于2029年8月28日到期。在被告偿还上述借款期间，被告按合同约定分期还款至2015年3月20日。被告尚欠原告上述借款本金367763.63元及利息未还。原告多次催要无果，被告违约具备原告提前收回贷款情形。原告与被告签订的个人楼宇按揭（抵押）借款合同合法有效，被告逾期还款应当承担全部违约责任。
被告朱治锟、杨芸、树宏公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2014年8月29日，被告朱治锟、杨芸因购买被告树宏公司开发建设的盱眙县宏润嘉园6号楼602室房屋，与原告盱眙农商行签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》。约定被告朱治锟、杨芸向原告盱眙农商行借款40万元；借款年利率为6.55%，期限15年，到期日为2029年8月28日；分180期按月偿还本息，每月第20日为还款日，最后一次利随本清。款项由借款人朱治锟、杨芸授权盱眙农商行直接汇入树宏公司账户。对于其未交的贷款本息，在存款日至划款日之间，原告盱眙农商行仍向借款人计收逾期罚息及其复利。借款逾期超过3个月，盱眙农商行有权终止合同，向借款人收取全部借款本息、逾期罚息及复利。被告朱治锟、杨芸用其购买的上述位于盱眙县宏润嘉园6号楼602室房屋作为借款抵押担保。被告树宏公司为被告朱治锟、杨芸上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间从合同签订之日起至上述抵押的房屋取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，原告盱眙农商行取得他项权证之日止。如果借款人未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，担保人应在收到债权人向其发送的《担保人履行责任通知》后，及时足额代偿借款人全部责任并放弃抗辩权。该合同经盱眙县房地产管理所备案登记。
上述合同签订后，2014年8月31日原告盱眙农商行向被告朱治锟、杨芸发放贷款40万元。借款后被告朱治锟、杨芸按月偿还本息至2015年3月20日，之后未再按期偿还，至原告盱眙农商行起诉之日，借款逾期未还已超过3个月。现被告朱治锟、杨芸尚欠原告盱眙农商行借款本金余额367763.63元。
另查明，本案被告朱治锟、杨芸与被告树宏公司签订的《商品房买卖合同》所购买的盱眙县宏润嘉园6号楼602室房屋，至今未办理房屋他项权证。
上述事实，有原告当庭陈述，原告盱眙农商行提供的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》、《商品房买卖合同》、借款借据等证据予以证实。上述证据具有真实性，与本案具有关联性，本院予以认定。
本院认为，原告盱眙农商行与朱治锟、杨芸及被告树宏公司签订的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性规定，因而有效，各方均应按合同约定履行。现原告盱眙农商行按合同约定借款40万元给被告朱治锟、杨芸，履行了合同义务。被告朱治锟、杨芸应当按照合同约定按期偿还原告借款本息。自2015年3月21日起被告朱治锟、杨芸已逾期3个月未按期偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。现原告盱眙农商行按合同约定主张要求被告朱治锟、杨芸偿还借款本金余额367763.63元及自2015年3月21日起按合同约定利率计算至偿还之日的利息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告盱眙农商行主张的逾期付款利息在合同约定利率基础上加收30%，因合同中并未明确逾期付款利息的利率，故对此本院不予支持。因被告朱治锟、杨芸提供其所购买的盱眙县宏润嘉园6号楼602室房屋为该借款作抵押担保，且经盱眙县房地产管理所备案登记，故该抵押权已经设立，原告盱眙农商行要求对该抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。被告树宏公司为被告朱治锟、杨芸的借款提供阶段性连带责任保证，且在保证期间内，因涉案房屋未能办理房屋他项权证，故被告树宏公司应当承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱治锟、杨芸于本判决生效后十日内偿还原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司借款本金677663.63元及自2015年3月21日起按年利率6.55%计算至给付之日的利息。
二、原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司对被告被告朱治锟、杨芸提供抵押的盱眙县宏润嘉园6号楼602室房屋在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中优先受偿。
三、被告扬州树宏房地产开发有限公司对上述第一项还款义务承担连带清偿责任。
案件受理费6816元，公告费560元，合计7376元，由被告朱治锟、杨芸、扬州树宏房地产开发有限公司共同负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 王德宝
代理审判员 沈长春
人民陪审员 范文成
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 吴 琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。