湖南省常德市武陵区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0702执异29号
案外人刘元春。
委托代理人田莉蓉。
申请执行人周金平。
被执行人黄德安。
本院在执行申请执行人周金平与被执行人黄德安民间借贷纠纷一案中，案外人刘元春于2016年3月9日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘元春称，现登记在黄德安名下位于常德市武陵区城东楠沙社区居委会1栋1-3层的房屋（产权证号：常房权证武字第03092**号，以下简称异议房屋）是案外人和黄德安在婚姻关系期间自建而成。1998年，黄德安因为缺少工程资金，所以将异议房屋以19万的价格出售给王云仙。王云仙将异议房屋宅基地属性由集体所有土地变更为国有划拨土地后，办理了该异议房屋的国有土地使用权证（常国用〈98〉个字第129号）。因性格不合，2002年12月27日，案外人与黄德安在常德市武陵区民政局办理协议离婚手续。2008年10月，案外人以29万元的价格从王云仙手中将异议房屋购回，一直居住至今。王云仙出售异议房屋后立即把“两证”交给了案外人，但案外人却不慎遗失了异议房屋的房产证和土地证，所以异议房屋原房产证持有人黄德安和原土地证持有人王云仙共同在《常德晚报》上登报声明该房屋房产证（证号：权证第37548号）和土地证（证号：常国用〈98〉个字第129号）作废。之后在案外人再次申请办理异议房屋的“两证”时，因异议房屋属于常德市国土局《关于对市城区部分已发国有土地使用证的土地停止办理交易和抵押手续的报告》（以下简称报告）中涉及的不能办理过户手续的对象，导致案外人买受异议房屋后一直未能办理过户登记手续，而异议房屋的房产证和国土证也只能登记在原房主黄德安名下。
常德市武陵区人民法院作出的（2015）武执字第202-1号执行裁定书，裁定拍卖、变卖的异议房屋是异议人的合法财产，应受法律保护。常德市国土局《关于对市城区部分已发国有土地使用证的土地停止办理交易和抵押手续的报告》中明确指出“…国有划拨土地使用权证和房产证，一律不准再办理交易手续。前段受理而没有办完的手续也立即停止下来…”，另根据《中华人民共和国拍卖法》第七条“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的”的规定，本案标的物依法不能拍卖，故请求撤销（2015）武执字第202-1号执行裁定书。
为证明自己的主张，案外人刘元春提交了下列证据：
一、黄德安与刘元春的离婚证、离婚登记申请书；
二、永安街道甘露寺社区居委会出具的证明；
三、王云仙出具的证明、王云仙的身份证明；
四、李福芝、阳德珍、陈希寿、王云仙共同出具的证明；
五、刘元春出具的情况说明；
六、武陵区洞庭法律服务所法律工作者田莉蓉、刘建明向胡明英、揭正华、黄德安所作调查笔录（附胡明英、揭正华、黄德安身份证明）；
七、土地登记申请书审批表（编号：常国有（98）129（个））等国土资源局存档资料；
八、登报声明；
九、常房权证武字第03092**号房屋所有权证、常国用（2009个转）167号国有土地使用权证和权证第37548号房屋幢户平面图；
十、常德市武陵区人民政府关于设立、撤销部分社区居民委员会和部分社区（村）更名的通知（常武证发（2014）16号）；
十一、常德市国土资源局《关于对市城区部分已发国有土地使用证的土地停止办理交易和抵押手续的报告》。
本院查明，90年代初期，刘元春在与黄德安婚姻关系存续期间修建了位于东郊乡楠竹山村四组的一套房屋，黄德安在1994年7月27日办理了该房的房屋产权证，证号为：权证第37548号，房屋所有权人为黄德安。1998年5月，王云仙出资19万元向黄德安购买上述房屋后办理了国有土地使用权证（常国用〈98〉个字第129号），使用权人为王云仙。2008年10月，刘元春与黄德安离婚后以29万元的价格又从王云仙处购买该房屋用于居住生活。刘元春在办理过户手续时，因上述房屋两证遗失，故该房屋原房产证持有人黄德安和原土地证持有人王云仙共同在2009年5月14日登报声明该房屋房产证（证号：权证第37548号）和土地证（证号：常国用〈98〉个字第129号）作废。2010年8月3日，常德市国土资源局向常德市人民政府出具《关于对市城区部分已发国有土地使用证的土地停止办理交易和抵押手续的报告》，该文件决定对市城区部分已发国有土地使用证的土地及地上建筑物停止办理相应审批手续，政府相关负责人签字同意。
另查明，2014年8月7日，黄德安向周金平借款人民币70万元，约定利息18000元／月。周金平以黄德安未还款为由，向本院申请诉前财产保全并提起诉讼，本院于2015年1月26日依法对黄德安名下位于常德市武陵区城东楠沙社区居委会1栋1-3层房屋（产权证号：常房权证武字第03092**号）进行查封。2015年3月10日，经本院主持调解，作出（2015）武民初字第262号民事调解书，确认黄德安应于2015年3月12日前偿还周金平借款本息750000元。黄德安未履行调解书确定的义务，周金平遂向本院申请强制执行，本院做出（2015）武执字第202-1号执行裁定书，裁定对黄德安名下位于常德市武陵区城东楠沙社区居委会1栋1-3层房屋进行拍卖、变卖。2016年3月9日，案外人刘元春以上述房屋已于2008年10月由其从第三人王云仙手中购买为由向本院提出异议。
还查明，本院查封的黄德安名下位于常德市武陵区城东楠沙社区居委会1栋1-3层房屋的国土证（常国用（2009个转）167号）和曾登记在王云仙名下坐落在东郊乡楠竹山村四组房屋的国土证（证号：常国用〈98〉个字第129号）中常德市武陵区宗地图相一致。2009年7月29日，登记在黄德安名下位于常德市武陵区城东楠沙社区居委会1栋1-3层房屋的房产证（常房权证武字第03092**）中“附记”一页中“备注”一栏显示遗失补证。
再查明，刘元春与黄德安在1988年4月登记结婚，2002年12月27日在武陵区民政局办理协议离婚手续。黄德安与周金平的债务发生在刘元春与黄德安离婚之后。
本院认为，本案的争议焦点是案外人刘元春以本案所涉房屋存在买卖关系为由是否能阻却对涉案争议房屋的执行？本案已查明的事实表明，第三人王云仙作为异议房屋的原实际所有权人，有权对房屋进行处置、转让和买卖，其与案外人刘元春之间形成房屋买卖交易符合法律规定，且实际将房屋交付使用。案外人刘元春所提交的证据能够相互印证、形成证据锁链，证实了刘元春与王云仙之间关于异议房屋的买卖关系存在。申请执行人周金平申请诉前财产保全时，异议房屋已经过二次交易，一直未办理所有权过户登记系因为政策原因所致。位于常德市武陵区城东楠沙社区居委会1栋1-3层房屋虽登记在黄德安名下，其所有者权益早于本院查封之前就已发生转移，案外人刘元春的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十四条的规定，裁定如下：
中止对被执行人黄德安名下位于常德市武陵区城东楠沙社区居委会1栋1-3层房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 艾 军
审 判 员 黄 媛
人民陪审员 罗朝珍
二〇一六年四月十三日
书 记 员 朱 黎
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》
第二十四条执行异议案件的结案方式包括：
（一）准予撤回异议或申请，即异议人撤回异议或申请的；
（二）驳回异议或申请，即异议不成立或者案外人虽然对执行标的享有实体权利但不能阻止执行的；
（三）撤销相关执行行为、中止对执行标的的执行、不予执行、追加变更当事人，即异议成立的；
（四）部分撤销并变更执行行为、部分不予执行、部分追加变更当事人，即异议部分成立的；
（五）不能撤销、变更执行行为，即异议成立或部分成立，但不能撤销、变更执行行为的；
（六）移送其他人民法院管辖，即管辖权异议成立的。
执行异议案件应当制作裁定书，并送达当事人。法律、司法解释规定对执行异议案件可以口头裁定的，应当记入笔录。