福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异107号
案外人：黄志山，男，1992年1月25日出生，汉族，住福建省仙游县。
委托代理人：刘荣辉、吴萍达，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
申请执行人：王宏伟，男，1969年10月10日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：林绍东，曾用名林少东，男，1960年11月4日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：杨美英，女，1964年5月2日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：林长沙，男，1987年9月20日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：曾倩兰，女，1987年12月9日出生，汉族，住福建省石狮市。
本院在执行王宏伟与林绍东、杨美英、林长沙、曾倩兰民间借贷纠纷一案中，案外人黄志山于2017年9月18日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人黄志山述称：法院在办理王宏伟与林绍东等强制执行一案中，查封了案外人所有的位于石狮市长××福社区××小区××＃××室房产（下称“案涉房屋”），案外人认为该执行行为违反法律规定且损害了案外人的合法权益，故提出异议。理由如下：第一、在法院查封案涉房屋前案外人已签订合法有效的书面买卖合同。案涉房屋系石狮市九二路长福片区改造建设工作指挥部交付给被拆迁人林绍东的安置房，并已转让给林伟生。案外人早在2013年1月份即通过石狮市乐森房产中介向林伟生购买了案涉房屋，并于2013年3月9日前就已支付了购房款893000元（包括其胞弟黄志鹏应付的购房款）。2015年5月2日，案外人与林伟生签订了《房屋买卖合同书》，双方对房地产基本情况、成交价、付款方式、房屋交付过户、违约责任及中介服务费用等等均作了明确约定。该合同依法成立，且自双方签字之日起生效。第二、案外人在法院查封之前已经合法占有案涉房屋。2015年5月5日，石狮市九二路长福片区改造建设工程指挥部将符合交房条件的案涉房屋委托石狮市长福物业管理有限公司交付被拆迁人。2016年8月14日，案外人根据签订的房屋买卖合同，前往该小区物业管理人即石狮市长福物业管理有限公司办理交房手续，并且按物业管理规定缴纳了物业费等。第三、案外人已经按照签订的《房屋买卖合同书》支付价款。案外人与出卖人林伟生签订的合同第二条第（二）项中约定：“本合同签订之日，乙方应向甲方支付购房款人民币450049元整……”，该条第（三）项约定：“为督促甲方及时履约，乙方可以预留25000元整作为履约保证金，此款在甲方实际交付房屋、结清应付费用、房地产全部过户至乙方名下之日结清”。案外人己支付房屋对价计450049元，符合双方关于案涉房屋约定的支付房款数额。鉴于案涉房屋尚未过户至案外人名下，故依双方合同之约定预留25000元整作为履约保证金，但案外人愿意按照法院要求的期限支付尚余购房款。第四、案涉房屋尚未过户登记至案外人名下非因案外人自身原因。案涉房屋系因石狮市九二路长福片区改造而形成的拆迁安置房屋，因为政策原因，目前尚不具备办理初始房屋产权证的条件，因此，不具备办理过户登记至案外人名下的条件。案外人亦未接到出卖方任何关于办理房产过户的通知。因此，案涉房屋未过户登记至案外人名下系因客观原因存在，非因案外人自身原因。
综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。是故，案外人购买案涉房屋，符合该条规定，能够排除法院查封执行措施。请求法院立即停止对位于石狮市长福路长福社区改造工程（龙福小区）×××××室房产的执行，并解除该房屋的查封。
经审查查明：原告王宏伟与被告林绍东、杨美英、林长沙、曾倩兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月20日作出(2015)狮民初字第4152号民事判决书，判决如下：一、被告林绍东、杨美英、林长沙、曾倩兰应于本判决生效后十日内偿还原告王宏伟借款本金2000000元，并支付自2013年4月19日起至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算的利息，但应扣除被告已支付的利息60000元；二、被告林绍东、杨美英、林长沙、曾倩兰应于本判决生效后十日内支付原告王宏伟支出的律师代理费30000元；三、驳回原告王宏伟的其他诉讼请求。本案受理费30240元，因适用简易程序减半收取15120元，由原告王宏伟负担2450元，由被告林绍东、杨美英、林长沙、曾倩兰负担12670元。该判决生效后，申请执行人王宏伟于2016年5月18日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2016）闽0581执2129号。2016年6月12日，本院作出（2016）闽0581执2129号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人林绍东、杨美英、林长沙、曾倩兰的财产（以执行标的额为限）。2016年6月13日，本院向石狮市不动产登记中心送达（2016）闽0581执2129号协助执行通知书、（2016）闽0581执2129号执行裁定书，请求协助查封被执行人林绍东名下的址于石狮市长福社区改造工程×××××单元[合同备案号：×××××]等20套房产及土地使用权，查封期限为三年。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明林绍东名下的址于石狮市长福社区改造工程20套房产预查封的有效期至2019年6月12日。2016年6月29日，本院对被执行人林绍东名下址于石狮市长福社区改造工程20套房产进行现场查封。案外人认为，法院执行行为违反法律规定且损害了案外人的合法权益，于2017年9月18日向本院提出书面异议。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条等规定，执行程序中，人民法院可以查封、扣押被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案执行中，经本院向石狮市不动产登记中心查询，案涉被查封房屋已向该登记中心合同备案，且房屋权属人登记为被执行人林绍东，因此本院查封该房屋并无不当。案外人主张案涉被查封房屋所有权不归被执行人林绍东所有，应通过审判程序予以确认，对此，案外人可另行向本院提起诉讼，通过民事审判程序予以解决。综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人黄志山提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年九月二十五日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。