乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第629号
原告：王玮。
委托代理人：徐涛，新疆德洋律师事务所律师。
委托代理人：王德良。
被告：刘星。
委托代理人：陈劲，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。
原告王玮与被告刘星物权保护纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月25日、8月25日公开开庭进行了审理，原告王玮的委托代理人徐涛、王德良、被告刘星及其委托代理人陈劲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王玮诉称，2014年3月7日，原告购买了位于乌鲁木齐市南昌北路164号3栋4单元401室的住宅一套，依法进行了产权登记并取得了产权证书，原告在办理交接手续时发现被告占据此房，拒不腾出，原告多次以书面通知的方式告知被告腾迁，被告置之不理，严重影响了原告的正常使用，现原告诉至法院，请求法院判令被告立即停止侵权，腾出位于乌鲁木齐市南昌北路164号3栋4单元401室的住宅，被告赔偿损失3000元，被告承担本案的诉讼费用。
被告刘星辩称,涉案房屋原房主是刘刚（被告弟弟战友），刘刚要去北京工作，经被告弟弟引荐，2003年10月29日，刘刚将房屋卖给被告，并当日交付房屋，2003年11月18日，刘刚与被告签订了书面的《房屋买卖协议》，2004年2月12日，刘刚向被告出具了经公证的《委托书》，委托被告从建行区分行领取房产证、土地证及代刘刚办理房产证、土地证的手续，刘刚从单位领回房产证、土地证后，已经将两证原件交与被告，至2004年12月23日被告已将全部房款7.5万元付清。2005年初，被告持房产证和委托书欲将房屋过户至自己名下时，被房产局告知，凭委托书只能将房屋过户给他人，不能过户给受托人，除非刘刚另行出具委托书，或亲自前往房产局办理房产过户手续，而此时，被告已经无法联系上刘刚，过户事宜被迫搁浅，被告自2003年10月29日居住诉争房屋，直至今日。2014年3月7日，被告发现门上被贴《通知函》，自称原告已合法取得房屋的房产证，限被告5日内搬离房屋，但未留下联系方式，被告就将自己的联系方式留在了通知函上，望通知人与其联系。过了两三天，原告的父亲来电，说要商量有关房屋事宜，2014年3月16日，一个自称刘刚的代理人来电，将被告约到一个二手店门前，被告才发现刘刚的代理人和原告的父亲是同一个人，就在那时，被告第一次见到原告，10分钟的见面，原告的父亲说了两件事，要求被告在通知函上签字，要求被告限期搬离，对如何取得房产证的问题一概不说，我方现收到法院的传票，对于原告如何取得房产证，被告不清楚，我方希望法院依法公正判决。
经审理查明，2001年，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向案外人刘刚颁发了位于乌鲁木齐市沙区南昌北路1号1栋1-401室房屋（建筑面积68.17平方米，房产证编号乌房权证乌市沙区字第000450**号）的房屋产权证。
2012年7月31日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向案外人刘刚换发了位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路164号3栋4层4单元401号房屋（建筑面积68.17平方米，房产证编号乌房权证沙依巴克区字第20123718**号）的房屋产权证。
2013年7月22日，案外人刘刚向案外人王德良出具公证的委托书，其委托王德良处理位于乌鲁木齐市沙依巴克区南昌北路164号3栋4层4单元401号（房产证编号乌房权证沙依巴克区字第20123718**号）房产的相关手续。其委托权限概括授权，包括但不限于代签上述房地产的转让合同书，代办上述房地产的转让过户相关手续。
2014年3月6日，王德良代刘刚与原告签订《房产转让合同书》，双方针对涉案房屋进行有偿转让，刘刚转让房屋的价款为180000元。
2014年3月7日，涉案房产过户至原告名下。
庭审过程中，原告提交如下证据：1、2013年7月22日，案外人刘刚和田岩签订的《借款合同》，刘刚向田岩借款37万元。借款期限为2个月。双方同意以涉案房屋作为抵押担保。该合同系具有强制执行效力的债权文书；2、2013年7月22日案外人刘刚收取田岩37万元借款的收款收条；3、2013年7月23日乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向田岩颁发的针对涉案房屋的他项权证；4、2013年11月11日针对刘刚向田岩借款及刘刚未能按期偿还借款，应田岩的要求，公证处出具的执行证书；5、2014年3月3日原告与田岩签订的《房屋买卖合同》，双方约定田岩转让房屋的价款44万元；6、2014年3月5日，田岩收取原告房款44万元的收款收据。被告提交如下证据：1、2003年10月29日案外人刘刚向刘星出具的收条（收到刘星购房款首期4万元）；2、2003年11月18日被告与刘刚签订的《房屋买卖协议》，该协议上约定刘刚将产权属于自己的位于乌鲁木齐南昌北路建银小区D区1栋3号楼1单元401室的住房卖于被告，房款7.5万元，被告先支付刘刚购房款4万元，剩余3.5万元于2004年6月30日前付给刘刚；3、2004年2月12日刘刚出具的公证委托书,委托事项涉及委托被告作为刘刚委托人，领取乌鲁木齐市南昌北路1栋1单元401室（建行区分行）的房产证，土地使用证手续，办理房产证和土地证过户手续；4、2004年2月13日刘刚向被告出具的收条（收到刘星购房款7000元）；5、2004年12月23日刘刚向被告出具的收条（收取刘星的购房款28500元，房款已清）。
另查，1、乌鲁木齐市沙区南昌北路1号1栋1单元401室现变更为乌鲁木齐市沙区南昌北路164号3栋4单元401室；2、针对案外人田岩申请执行刘刚到期债权一案，申请人田岩向本院执行出具结案证明载明：我申请执行刘刚公证债权纠纷一案，沙区法院进入执行程序后，刘刚无故不配合法院执行，并与我们失去联系，依据借款合同协议及执行公证书条款，我们自行办理房屋过户手续，被执行人承担执行费，对法院再无要求，申请法院结案；3、案外人田岩与王德良系夫妻关系，原告是二夫妻的儿子；4、从2003年开始，涉案房屋一直由被告使用至今；5、针对原告要求被告赔偿的房租损失3000元，原告称其没有证据，其估算标准为1000元/月×3个月（2014年3月至2014年5月）。
上述查明事实有房产档案、房屋所有权证、公证书、收据、他项权证、执行证书、结案证明、《房产转让合同书》、《房屋买卖协议》、票据若干、当事人陈述和庭审笔录为证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告停止侵权、腾迁房屋并赔偿损失的前提是原告对涉案房屋的取得应合法有据，原告虽然持有涉案房屋的房屋所有权证，但本院认为产权登记机关对房产的登记备案仅是行政确认，而非行政确权，当事人是否享有不动产的各项权能，应取决于当事人之间的民事实体法律关系。经过庭审调查的事实，借款人田岩、涉案房产的现登记人王玮与房产交易中的实际经办人王德良（出卖方刘刚的受托方）系一家人，存在利害关系。田岩作为债权人向案外人刘刚出借资金37万元，在刘刚到期未偿还借款的情况下，田岩与其儿子王玮直接签订抵押房产的转让合同，将涉案房屋转让给王玮，并由王德良作为刘刚的受托人与王玮签订涉案房产的转让合同、办理房产过户手续，在此，与王玮签订房产转让合同的田岩并没有与刘刚达成以涉案房产折价的协议（田岩在本院执行局留存的结案证明中有所反映），依据我国法律规定，设立抵押权的房产，抵押权的实现形式是抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，在抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。本案中，涉案房产从刘刚过户至王玮名下并未经过人民法院的拍卖、变卖程序，故田岩直接以房抵债、与自己的儿子王玮签订涉案房产的转让合同有无权处分刘刚房产之嫌，而王德良代刘刚与自己的儿子王玮签订房产转让合同的行为亦有悖代理权行使的基本原则（即受托人应尽到善良管理人谨慎、勤勉的义务），系变相的自己代理行为，且鉴于田岩与王玮、王德良之间特殊的身份关系，均无法证实王玮在购买房屋过程中系善意第三人。而本案被告从2003年购买房屋开始一直使用房屋至今，且已支付相应对价，其未及时办理涉案房产的产权证书并不应作为他继续居住使用涉案房屋的阻碍，综上，原告依据其持有的房产证要求被告立即搬离并赔偿损失3000元的依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告王玮要求被告刘星立即停止侵权、搬出位于乌鲁木齐市南昌北路164号3栋4单元401室的住宅的诉讼请求；
二、驳回原告王玮要求被告刘星赔偿损失3000元的诉讼请求。
案件受理费50元(原告王玮已预交)，由原告王玮负担，邮寄送达费20元（原告王玮已预交），由原告王玮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）
审 判 长 谷丽娜
人民陪审员 李 笠
人民陪审员 李玉玲
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 施群峰