辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00176号
上诉人（原审原告）：抚顺中海直物业开发公司，住所地抚顺市新抚区。
法定代表人：王炼铁，该公司经理。
委托代理人：曲敬念，该公司法律顾问。
委托代理人：王忠良，该公司清欠办公室工作人员。
被上诉人（原审被告）：钱喜昌，男，1963年6月4日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
上诉人抚顺中海直物业开发公司（以下简称中海直公司）与被上诉人钱喜昌房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民一初字第00792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开审理了本案。上诉人中海直公司委托代理人曲敬念、王忠良、被上诉人钱喜昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月8日，中海直公司向一审法院诉称：1990年7月7日，中海直公司将自建的位于西三街西二路建筑面积2393.12平方米7层框架结构的房屋向房屋产权部门申请房屋产权登记，并颁发了所有权证。2010年7月19日，因原产权证丢失，产权部门又重新颁发了抚房证新字第100104451号房屋所有权证。2011年8月份，中海直公司在授权新委托的物业公司清理房屋欠租时，钱喜昌自称早已买下，拿出了一本抚房权证新字第1000870**号房屋所有权证为据。因此房我们从未出售给任何人，更未抵押给任何人，钱喜昌是如何获取此房，我们产生异议。为此我们去房产局产籍处查阅档案，结果只查到了两份所谓商品房合同原件，再无任何其他材料。我们经审查发现此合同并非我们正式交易合同，里面有许多虚假不实之处，不知钱喜昌是通过什么关系伪造的，又通过什么关系用不正当手续而获取的房产证书，所谓的房屋交易纯属虚假应为无效。请求确认我公司经营部与钱喜昌签订的房屋买卖合同无效，该房物权应予返还。案件受理费由钱喜昌承担。
钱喜昌一审辩称：中海直公司诉请没有事实和法律依据。我于1990年购买房屋，并交付全部房款，1994年中海直公司经营部的人依法和我签订了房屋买卖合同，经逐级审核后，由当时的法定代表人和工作人员签字、盖章，由工商局认定合同有效，后中海直公司单位的工作人员和我一起到产权处办理了房产执照。我的房屋不包括在中海直公司的产权范围之内，不然一个房屋产权处不能发两个产权证。我在中海直公司楼下办公22年，如果是租赁关系，为什么不向我要租金。中海直公司起诉超过诉讼时效。
抚顺市新抚区人民法院一审查明，1990年，中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司自建房屋一处，位于抚顺市新抚区千金街24方块。1991年8月，抚顺市房产产权管理处给其颁发国有房屋房产产权证，建筑面积1419.55平方米。1996年，中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司更名为抚顺中海直物业开发公司。1990年4月25日，钱喜昌与中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司经营部签订商品房交易合同书，钱喜昌购买位于抚顺市新抚区千金街24方块门市，建筑面积78.13平方米，总价款78911.30元，合同约定钱喜昌付款时间1990年5月3日，交付房屋时间1990年12月25日。1994年5月31日，中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司经营部工作人员张军同钱喜昌到抚顺工商行政管理局对商品房买卖合同进行鉴证批准后，又到房产管理机关办理房屋所有权手续。钱喜昌于1994年6月9日取得该房产执照，记载房屋地址抚顺市新抚区千金街24方块2号楼（现新抚区西四街2号楼1号）。钱喜昌购买房屋后，一直使用至今。中海直公司因该房屋买卖问题与钱喜昌发生纠纷，曾于2012年来院告诉，后撤诉。现再次来院告诉，要求确认中海直公司经营部与钱喜昌签订的房屋买卖合同无效，该房物权应予返还。本案经本院调解，双方当事人未能达成协议。另查，中海直公司于2013年4月来我院向抚顺市房产局和钱喜昌提起行政诉讼，请求抚顺市房产局撤销给钱喜昌发放的产权证书，本院中止案件审理。
抚顺市新抚区人民法院一审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中海直公司主张钱喜昌提供虚假合同，没有向本院提供证据证明该合同虚假的证明材料。钱喜昌提供的证据能够证明钱喜昌与中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司经营部签订的商品房交易合同书是经卖方审查、签章，鉴证批准后申请登记取得的房屋所有权的事实。中海直公司对此证据未能提供足以反驳该证据证明力的证据。该合同并已实际履行，系双方当事人的真实意思表示，可以认定双方的买卖行为有效。中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司经营部是中海直公司单位的职能部门，中海直公司单位作为企业法人应对其下属职能部门的经营行为承担民事责任。钱喜昌已经依据房屋交易合同取得争议房屋的产权证书，中海直公司与钱喜昌在同一楼办公，如果争议房屋产权为中海直公司所有，中海直公司对于该房屋失去管理控制二十年无人问津，显然有悖常理。故中海直公司的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回中海直公司的诉讼请求。案件受理费1773元，由中海直公司负担。
宣判后，中海直公司不服，向本院提起上诉，请求，一、撤销抚顺市新抚区人民法院（2013）新抚民一初字第00792号民事判决书；二、依法改判或发回重新审理；三、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1989年中海直在位于西三街西二路自建房一栋（1-7层）框架结构，建筑面积2393.12平方米，1990年7月市产权处颁发了国有产权证书。至今，该房屋所有权仍登记为中海直公司所有，没有证据证明该房屋所有权已变更登记。原审法院判决适用法律是错误的，认定的事实违反了法律、法规及规章禁止的规定，并缺乏法律支持，理由如下：一、依据《城市房屋权属登记管理办法》第五条：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护之规定，钱喜昌与中海直下属科室“经营部”签订的合同是无效的，因为“经营部”不是独立法人机构，是无权对外出售该房屋所有权的。出售产权只有中海直公司，“经营部”只有对外出售使用权（即承租权）的权利。二、依据《合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还之规定，钱喜昌与“经营部”签订的合同封面日期为1990年4月25日，而后面签时间是1994年5月31日，法人代表签章为赵公法，合同签章为“经营部”科室公章。可当年的法人代表是聂兴霑，公司对外活动的公章为“中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司”，显然是虚假无疑。合同约定付款日期是1990年5月3日前交齐房款，可是中海直公司1990年4月、5月两个月份的会计凭证里没有查到这笔款项。至今钱喜昌也没有提供交款收据，钱喜昌手里的合同是无效的。三、依据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条：因房屋买卖、转让等原因致使权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记，申请转移登记权利人应当提交房屋权属证书，以及相关的合同、协议、证明等文件之规定。可是钱喜昌拿不出上述手续。依据规定，交易中必须有出卖方单位的授权委托和营业执照以及产权证、付款发票，由产权处审查双方是否实际履行，合同签订是否符合法定程序等。但是在没有上述文件及手续的情况下钱喜昌自行办理了“产权证书”，是单方钱喜昌的个人行为。在没有履行上述程序和缺少必备关键材料的同时，原一审法院就认定“经营部”与钱喜昌签订的合同是经卖方审查、签章、鉴证批准后申请登记取得的房屋所有权是真实的。“经营部”的行为由企业法人承担民事责任。综上所述中海直公司是不承担民事责任的。四、中海直公司在抚顺地区有自管产权房屋3.7万平方米，住户880户都是使用权，1996年依据上级总公司及抚顺市房改政策之规定，才面向使用权的住户出售产权，即通过房改取得所有权，1998年中海直公司搬迁至沈阳办公。1999年中海直公司将房屋管理工作委托抚顺发达物业管理处进行托管。2011年合同到期又才自行管理至今，在自管期间才发现了该问题，而一审法院认定中海直公司对自管房屋失去管理控制二十年无人问津，是没有法律依据的，是主观推理，是对法律不负责的一种态度。五、合法的财产受法律保护，中海直公司的合法财产凭空减少了78.13平方米，是中海直公司不能接受的，中海直公司认为原审法院不以事实证据为依据，而轻信钱喜昌的口述，做出推理的判决，违反了法律法规。为了维护中海直公司的合法权益，请求依法公正、公平的审理此案。
钱喜昌辩称：1990年我购买的争议房屋，当时签订的合同，直到1994年才给我办的手续。从我购买房屋之日起我一直在居住。中海直公司陈述档案中没有发票，我去房产处咨询过，房产处说没有明文规定必须有相关的材料，如果我要是没有规定的手续，房产处不可能给我办理。中海直公司的工作人员和我一起去办理的手续，发票应当在中海直公司手中，并不由我保管。我购买房屋到现在有二十多年了，在此期间没有人找过我。物业公司的工作人员并不是中海直公司的工作人员，签订的合同上有中海直公司单位的公章。请求维持原判。
经本院二审审理查明的事实与一审认定的事实相同。
本院认为，根据双方当事人诉辩主张，本案争议的焦点是中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司与钱喜昌签订的商品房买卖合同是否有效。1990年4月25日，钱喜昌与中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司经营部签订的商品房交易合同书，该合同书盖有公司经营部印章。中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司经营部是公司的职能部门，中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司作为企业法人应对其下属职能部门的经营行为承担民事责任。中海直公司主张经营部不是独立法人，无权对外出售房屋所有权，只有对外出售使用权的意见，理由不充分。钱喜昌与中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司经营部签订的商品房交易合同书经双方盖章认可，鉴证部门确认，并经房管部门批准后办理了房屋所有权登记。钱喜昌取得该房屋所有权，且该合同并已实际履行，应认定有效。中海直公司提供的证人证言、相关书证，均系其单位工作人员证人证言及其单位单方保存的相关书证，该证据不足以证明中国海洋直升飞机工贸公司东北公司抚顺分公司与钱喜昌签订的商品房买卖合同无效，故对其上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由抚顺中海直物业开发公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 强
审判员 赵 世 平
审判员 孙仲义二〇一四年五月二十六日
书记员 赵 岚