安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0705民初第136号
原告：铜陵恒大置业有限公司
法定代表人：谢宏纲，该公司总经理。
委托代理人：陈利华，该公司员工。
委托代理人：蒋黎黎，该公司员工。
被告：常前秀。
委托代理人：吴何军，安徽古圣律师事务所律师。
原告铜陵恒大置业有限公司（以下简称恒大置业）诉被告常前秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理。依法适用简易程序于2016年2月23日公开开庭进行了审理。2016年2月23日至2016年4月23日为调解期间，不计入审限。原告恒大置业的委托代理人蒋黎黎、陈利华和被告常前秀的委托代理人吴何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒大置业诉称：2012年9月20日，恒大置业与常前秀签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定：常前秀以银行按揭贷款的方式，购买恒大置业开发建设的铜陵恒大绿洲小区17号楼103号房屋，建筑面积150.72平方米，总价款734006元，其中，首付款224006元，银行按揭贷款51万元，合同约定恒大置业应于2012年9月23日前办理购房款51万元的按揭贷款手续，同时约定买受人申请银行贷款的实际贷款年限、贷款利率、贷款金额以相关公积金管理部门、银行最终审批为准，如买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同（补充协议）约定承担逾期付款的违约责任，如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。合同签订后，常前秀仅支付了首付款224006元，剩余房款51万元，常前秀至今未按约定履行支付义务，给恒大置业经营造成巨大损失，恒大置业认为依据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，双方合同约定的解除条件已达成。现诉请求判令：一、解除恒大置业与常前秀签订的《商品房买卖合同》；二、常前秀向恒大置业支付违约金73400元，从常前秀已付房款中直接抵扣；三、常前秀协助恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续；四、常前秀承担本案诉讼费。
常前秀在庭审中辩称：1、双方签订的商品房买卖合同属实，在履行合同过程中，由于常前秀向银行申请的贷款未能通过，这不是常前秀主观意识能左右，买卖合同不能继续履行，所以，对恒大置业主张解除商品房买卖合同，常前秀也同意；2、即使本案常前秀存在违约行为，合同中约定的按照10%的违约金约定过高，常前秀未能履行合同义务所造成的实际造成损失与约定的违约金10%不相称，并且，常前秀首付款已经支付，违约行为只能从51万元未付房款来计算，10%的标准过高；3、本案第三项的诉讼请求不具体，常前秀有哪些协助履行的义务，诉状中看不出，且法律依据无从查找；4、诉讼费应当由双方依法分担。
经审理查明：2012年9月20日，常前秀与恒大置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：常前秀（买受人）购买恒大置业开发建设的铜陵市石城大道与翠湖四路交汇处恒大绿洲17号楼103房，总价款734006元。第六条：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：商贷。买受人应于2012年9月20日前交纳首付款224006元，余款51万元应于2012年9月23日前到银行办理按揭贷款手续，并按时提供全部所需资料。该合同对房屋交付时间及双方的违约责任等事项亦作了明确约定。同日，双方又签订《铜陵恒大绿洲商品房买卖合同补充协议二》（以下简称补充协议二），约定：……二、……（四）、
如买受人的按揭申请未获相关银行最终审批同意的，在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的受买人应按原合同第七条的规定承担逾期付款的违约责任，如因买受人无法付清房款致合同被解除，则买受人应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。《补充协议二》对其他事项亦作了明确约定。
合同签订后，常前秀仅交纳了房款的首付款224006元，因常前秀不符合银行发放贷款的条件，该剩余51万元的贷款，银行未给予发放。2013年7月2日，恒大置业向常前秀发送律师函，恒大置业要求常前秀在收到律师函后五日内一次性付清余款51万元。该款至今未付，恒大置业的房屋亦未交付。
另查明：恒大置业与常前秀签订的《商品房买卖合同》，该合同已于2012年10月10日在铜陵市房地产市场管理处登记备案。关于常前秀交纳的首付款，恒大置业在庭审中称该款在扣除违约金后，剩余首付款恒大置业应当退还给常前秀，庭审中，常前秀也同意协助恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。
再查明：2015年10月24日，中国人民银行公布的人民币贷款利率，其中，短期（六个月及以下）贷款年基准利率为4.35%。
上述事实，有恒大置业提供的、《商品房买卖合同》、《补充协议二》、律师函、EMS特快专递单、铜陵市房地产市场管理处房屋登记信息摘抄证明等证据证明，上述证据经庭审举证、认证，并结合当事人陈述予以认定。
本院认为：恒大置业与常前秀签订的《商品房买卖合同》及《补充协议二》，系双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。常前秀与恒大置业签订了《商品房买卖合同》及《补充协议二》后，常前秀未能依据约定按时偿还剩余贷款51万元，经催讨后仍未付清，显属违约。本案中，恒大置业要求解除其与常前秀签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，双方因分别返还，恒大置业应将收取的首付款等相关款项退还给常前秀，常前秀应配合恒大置业办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。恒大置业要求常前秀支付违约金73400元，本院结合剩余购房款51万元产生的利息损失、2013年7月2日恒大置业公司开始催讨还款至今未付的事实、常前秀在本案中的过错程度等因素综合确定，该违约金73400元，不超过法律规定，本院予以支持。对常前秀辩称该违约金过高和诉讼费分担，无事实和法律依据，本院不予采信。在扣除违约金后，其余首付款150606元应由恒大置业退还给常前秀。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告常前秀签订的《商品房买卖合同》；
二、被告常前秀协助原告铜陵恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案注销登记手续，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
三、被告常前秀承担违约金73400元，原告铜陵恒大置业有限公司退还被告常前秀首付款150606元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1635元，减半受取818元，由被告常前秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 丁爱平
二〇一六年六月十五日
书记员 袁 捷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十二条——合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条——合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条——买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
第二十六条——买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条——当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。