江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆花民初字第0016号
原告崔敏。
被告廖丹丹。
被告张佳佳。
被告霍星伯。
委托代理人刘军，代理上述三被告。
被告金灿。
委托代理人权润峰，男，朝鲜族，自由职业，系被告金灿的姐夫。
第三人李燕琼。
原告崔敏与被告廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿、李燕琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2014年1月15日、2014年3月20日公开开庭进行了审理。原告崔敏，被告廖丹丹、张佳佳、霍星伯的委托代理人刘军，被告金灿、第三人李燕琼均到庭参加了诉讼。本案因案情复杂于2014年3月24日转为普通程序审理，并于2014年4月2日，公开开庭进行了审理。原告崔敏，被告廖丹丹、张佳佳、霍星伯的委托代理人刘军，被告金灿的委托代理人权润峰、第三人李燕琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔敏诉称：其于2013年9月19日与被告张佳佳在昆山市花桥镇艾居房产中介服务所居间下签订了房屋租赁合同。原告承租了被告张佳佳、霍星伯共同所有的江苏省昆山市XX镇XX大道XX弄XX号楼XX室房屋。合同约定租期为2013年9月21日至2014年9月20日止，每月租金800元。合同签订后原告向张佳佳支付了三个月的房租2400元及一个月房租押金800元，并向昆山市花桥镇艾居房产中介服务所支付了中介费500元。之后原告将搬入租赁房屋居住。原告入住20天时，被告突然安排中介带房屋买家上门看房，此时原告才得知被告张佳佳要出售租赁房屋。自此，原告经常受到各种中介电话或直接门敲门的骚扰。原告曾主动致电被告，被告威胁找搬家公司将原告的物品丢出去及给付800元违约金责任原告第二天搬离房屋等。经与被告协商未果，2013年12月2日清晨7时许，被告若干人等在原告租住房屋使劲哐门吵醒原告，并在门口出言不逊。2013年12月3日，被告未给原告任何通知的情况下就将原告租住房屋的电表拆除，致使原告自此无法继续在此屋内居住。2013年12月4日，原、被告至昆山市公安局曹安派出所进行调解，被告不顾原告无安居处所的迫切要求，仍拒绝恢复供电。2013年12月15日晚间被告将原告租住的房屋门锁孔用502胶水封堵，致使原告无法进入房屋。2013年12月21日，被告若干人等在原告不在承租房屋内破门而入、更换锁芯，并将原告原存放于房屋内的物品搬走。被告先租后卖恶意违约、多次威胁骚扰原告、恶意侵害原告财产的行为，严重侵犯了原告的租赁权、使用权、财产权。据此，原告为维护自身合法权益特具状人民法院，请求判决：被告承担全部违约责任及各项损失等费用合计22498元；被告继续履行房屋租赁合同；本案诉讼费由被告承担。
被告廖丹丹辩称：其愿意退还原告交付的中介费500元。对于原告的其他损失不予认可。
被告张佳佳、霍星伯辩称：双方签订租赁合同时约定被告可提前一个月通知原告解除租赁合同，且约定被告只需要向原告赔偿一个月的租金。现被告已经通知过原告要解除租赁合同，被告也同意退还原告多余天数的租金及押金，并愿意赔偿原告一个月的房屋租金。对于原告起诉的物品损失，被告方只认可食品损失400元、红酒损失288元及其他一些小件损失，对于原告诉请的黄金首饰、现金类损失不予认可。
被告金灿辩称：其购买被告张佳佳的位于江苏省昆山市XX镇XX大道XX弄XX号楼XX室房屋时明确要求房屋是不带任何租赁合同的，且要求被告在交房时房屋是干净的。被告张佳佳、昆山市花桥镇艾居房产中介服务所公司也向被告金灿承诺交房时保证是将干净的房屋交给金灿。现被告金灿不同意继续履行原告崔敏与被告张佳佳签订的租赁合同。另外对于原告诉请的违约金、赔偿损失等与被告金灿无关，原告即使有损失也是被告张佳佳与房产中介来赔偿。
第三人李燕琼述称：其作为中介公司的员工，其在本案中没有意见。
经审理查明：原告崔敏与被告张佳佳于2013年9月19日在昆山市花桥镇艾居房产中介服务所居间下签订了房屋租赁合同。房屋租赁合同约定：租期为2013年9月21日至2014年9月20日，承租方到期需续租，须提前一个月与出租方协商或通过中介再统一办理续租手续，合同一方如因特殊情况需终止合同时，应提前一个月通知对方，并补偿一个月房屋租金；租金，每月租金为800元，总租金9600元，付款方式付三押一。原告崔敏与被告张佳佳签订房屋租赁合同后依合同规定向被告支付了三个月的房租2400元及一个月房租押金800元，并向昆山市花桥镇艾居房产中介服务所支付了500元的中介费。原告承租江苏省昆山市XX镇XX大道XX弄XX号楼XX室房屋后即将其生活物品等物搬进该房屋居住生活。江苏省昆山市XX镇XX大道XX弄XX号楼XX室房屋系被告张佳佳、霍星伯共同共有房屋。原告崔敏入住房屋后不久即有中介安排房屋买家到原告租住处看房。2013年11月17日，被告张佳佳用手机短信通知原告租赁房屋要出卖，并要求原告将赔偿情况列个清单给她，并承诺只要情况属实，照价赔偿。原告接到被告张佳佳的手机短信通知后不同意解除租赁合同，并要求被告张佳佳继续履行租赁合同。为此原告崔敏与被告佳佳没有达成解除租赁合同的协议。2013年12月2日，被告张佳佳授权委托昆山市花桥镇艾居房产中介服务所员工刘军处理其与原告崔敏的房屋租赁合同事宜。授权权限为：与供电局协商停电；清理房屋内一切房屋本身无关物品；本着昆山市房屋租赁合同规定赔偿承租方崔敏退一赔一。2013年12月5日，张佳佳、刘军向供电部门申请拆除昆山市XX镇XX大道XX弄XX号楼XX室房屋电表，致使原告自此无法在该房屋居住生活。2013年12月21日，昆山市花桥镇艾居房产中介服务所员工刘军在被告张佳佳的授权下组织相关人员与张佳佳、金灿、霍星伯等人在原告崔敏不在租赁房屋现场的情况下将原告租赁房屋内原告崔敏的物品（包括冰箱、电扇、柜子、行礼箱等）搬离租赁房屋，并将搬出的物品堆放于一半露天的阳台上。2013年12月31日，原告崔敏回租住处看到其放在房屋内的物品被搬离于是产生纠纷并报了警。此事经派出所调解双方没有达成调解协议。中介所员工将原告崔敏的物品搬离租赁房屋且没有妥善保管造成了原告部分物品损害。
另查明，2013年11月17日，被告金灿与被告张佳佳在昆山市多广益房产经纪公司的居间下签订房屋买卖居间合同。合同签订后被告金灿与昆山市多广益房产经纪公司在佣金确认单中补充约定：由昆山市艾居房产经纪公司员工刘军承担房屋清场工作，金灿承担清场费用。2013年12月16日，被告金灿将诉争房屋过户到其名下。
还查明，被告廖丹丹庭审陈述自愿退还原告中介费500元。被告张佳佳、霍星伯自愿赔偿原告食品损失400元、红酒损失288元及原告赔偿清单中的小物件损失，另退还原告押金800元，并赔偿原告一个月房屋租金800元。
上述事实有原告与被告张佳佳签订的房屋租赁合同、拆除电表申请单、房屋买卖居间合同、张佳佳给刘军的授权委托书、派出所询问笔录、物业楼道摄影光盘、刘军出具给金灿的承诺书、原告物品照片一组、房屋产权证复印件，原、被告等人庭审陈述等证据在案佐证
本院认为：昆山市花桥镇艾居房产中介服务所系起字号的个体工商户，在民事诉讼中应以营业执照登记的业主即廖丹丹为诉讼当事人。昆山市花桥镇艾居房产中介服务所在民事活动中产生的债务应由其业主廖丹丹承担。原告崔敏与被告张佳佳签订的房屋租赁合同书系双方真实意思的表示，且没有违反我国的强制性法律规定是合法有效的，合同双方应当受合同的约束。租赁合同约定合同一方如因特殊情况需终止合同时，应提前一个月通知对方，并补偿一个月房屋租金。该合同约定对合同双方应当有效。现房屋出租方张佳佳于2013年11月17日向原告崔敏提出解除双方的租赁合同，且明确表示愿意按照合同约定补偿原告一个月的房屋租金并对原告的其他合理损失进行赔偿。原告崔敏接到被告张佳佳的解除合同通知时，不同意解除合同，且要求继续租赁房屋。2013年12月5日，被告张佳佳向供电部门申请对原告租赁房屋的电表进行拆除，用实际行动强行解除了与原告的租赁合同。被告张佳佳此时强行解除双方的租赁合同违反了合同约定的一个月的通知期，因此造成原告的损失被告张佳佳应当承担违约责任。2013年12月21日，被告张佳佳、被告霍星伯、被告金灿、昆山市花桥镇艾居房产中介服务所员工刘军在原告崔敏不在场的情形下来到原告崔敏租赁房屋将其物品搬离租赁房屋，此时虽然超过合同约定的一个月的通知期，但被告方搬离原告物品后没有对物品妥善进行保管造成了原告物品的损失，构成了侵权。对于原告诉请的损失被告方认可的冰箱食物400元、红葡萄酒288元、其它杂物损失1423元等损失本院予以认定。原、被告争议较大周大福999.9纯黄金项链、周大福999.9纯黄金镶玉吊坠等物品的损失，原告为证明该损失提供派出所的询问笔录、购买发票等证据证明。被告方在原告不在场的情况下搬离原告物品被告应当在无利害第三方见证的情况对原告搬离物品制作物品详细清单并妥善保管，现被告没有在第三人见证下就擅自搬离原告私人物品，根据原告现有证据及公平原则被告对于原告主张的周大福999.9纯黄金项链3513元、周大福999.9纯黄金镶玉吊坠2000元损失应当赔偿。综上，本院认定原告的崔敏的物品损失有：冰箱食物400元、红葡萄酒288元、周大福999.9纯黄金项链3513元、周大福999.9纯黄金镶玉吊坠2000元、其它杂物损失1423元、住宿费150元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告廖丹丹于本判决生效后十日内退还原告崔敏中介费500元；
二、被告张佳佳于本判决生效后十日内退还原告崔敏租赁房屋押金800元及剩余时间的房屋租金453元，并补偿原告崔敏一个月房屋租金800元；
三、被告廖丹丹、张佳佳、霍星伯、金灿于本判决生效后十日内负连带责任赔偿原告崔敏物品损失合计7774元；
四、驳回原告崔敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费362元，由被告张佳佳、霍星伯负担58元，原告自负304元。案件受理费原告已交纳，被告张佳佳、霍星伯负担的58元在履行上述判决时向原告一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 杨荣丰
代理审判员 李 勇
人民陪审员 冯建明
二〇一四年四月十六日
书 记 员 邓力学