沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大东民（二）初字第3242号
原告：赵晓淳，男，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：孙志勇，系辽宁弘立律师事务所律师。
被告：赵源立，男，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：王英俊，系辽宁鼎泰律师事务所律师。
被告：杨春光，男，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：王英俊，系辽宁鼎泰律师事务所律师。
被告：辽宁远东房屋土地开发公司，住所地：沈阳市沈河区奉天街388-6号。
法定代表人：赵俊华，职务：总经理。
委托代理人：李雅娟，女，汉族，系该公司职员，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：宫向东，男，汉族，住址：沈阳市沈河区。
被告：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地：沈阳市大东区小二台子二号。
负责人：连辰夫，职务：行长。
委托代理人：崔莹，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：徐晓明，男，汉族，系该银行职工，住址：沈阳市皇姑区。
被告：沈阳市化工油漆厂，住所地：沈阳市大东区榆林大街*号。
法定代表人：李宝清，职务：厂长。
委托代理人：何伟业，男，汉族，系该厂职工，住址：沈阳市东陵区。
原告赵晓淳与被告赵源立、杨春光、辽宁远东房屋土地开发公司、沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行和被告沈阳市化工油漆厂物权保护纠纷一案，本院于2013年7月2日受理后，依法由审判员张品担任审判长，与审判员刘奇和人民陪审员胡立军组成合议庭，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告赵晓淳及其委托代理人孙志勇，被告赵源立、杨春光的共同委托代理人王英俊，辽宁远东房屋土地开发公司（以下简称远东公司）的委托代理人李雅娟、宫向东，被告沈阳市化工油漆厂（以下简称化工油漆厂）的委托代理人何伟业，沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称商业银行大东支行）的委托代理人崔莹、徐晓明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：1997年6月原告购买了由被告远东公司开发建设的位于大东区房屋，之后原告出国到美国学习。2013年原告从美国回来后发现，诉争房屋由被告非法占用，从事麻将社生意，经原告与被告多次协商未果无奈起诉法院请求法院依法保护原告的合法权益。1、请求判令被告赵源立腾退原告所有的位于大东区房屋；2、诉讼费由被告承担。
被告赵源立辩称：我方租用的是农村商业银行大东支行的房屋，我方从2005年开始租用，我方一直给付租金。最开始是面包房，现在开歌厅。我方不同意原告诉讼请求，我方是从银行手中租用的，租期未到，有书面的租赁合同但是没有租赁期限，如果要卖也必须卖给我方，我方投入装修等很大的费用。
被告杨春光辩称：与赵源立是合伙开歌厅，诉争房屋是赵源立与银行谈的，杨春光签的协议。
被告远东公司辩称：1995年与前进信用社即现在的商业银行签订购房协议，由沈阳化工油漆厂担保付款，考虑到是银行，所以在未划款的情况下让其提前入住，事后我方向商业银行多次催缴房款，至1997年也未给付。根据当时签订的购房协议第九条，诉争房屋买卖协议已经解除，所以我方就在1997年6月将诉争房屋卖给了原告。
被告商业银行大东支行辩称：不同意原告的诉讼请求。事实情况与原告及远东公司陈述不符，事实上是1993年至1994年商业银行分四次贷款给沈阳机制精碳厂金额为30万元、30万元、35万元、30万元，共计125万元贷款。当时约定贷款用途是水泥、钢材、制造设备，到期日分别为1995年6月20日、1996年4月20日、1998年5月20日、1997年4月20日，由于机制精碳厂无能力偿还，由沈阳市化工油漆厂及沈阳金飞马制漆有限公司以其拥有的本案争议房屋做抵债，偿还金额为1065317.25元，剩余4682.75元是在沈阳化工油漆厂账上代为偿还。所以该诉争房屋作为抵债还款，1995年11月28日远东开发公司向商业银行发放了商品房准住通知，不存在被告远东公司称的由农商行催缴房款等，我方是合法的物权人，所以不存在缴费义务。1995年时商业银行是前进信用社一直在此经营，至今没有人进行催缴任何费用。1996年3月被告远东公司就已经吊销，所以远东公司在1997年为什么还能与被告签订买卖合同，我方存在质疑。
被告化工油漆厂辩称：我厂是转制企业，机制精碳厂转制化工油漆厂，化工油漆厂变为现在金飞马公司，现在化工油漆厂营业执照还有。诉争房屋是我方抵账给银行的。当年机制精碳厂从信用社借的钱，由化工油漆厂以本案房产作价还的。本案诉争房屋是我方从远东开发公司花钱购买的，当时协议已经没有了，我当时把入住证已经给商业银行了。入住证是给谁开的我记不清了。如果房屋我卖的有瑕疵，那么我可以收回该房屋，再给银行钱。我认为时间这么长了，我与信用社没有争议，所以没有瑕疵。
经审理查明：1993年，沈阳市机制精炭厂曾向被告商业银行大东支行贷款125万元。1995年1月1日，被告化工油漆厂为机制精炭厂偿还上述贷款1，145，317.25元。该贷款收回凭证上写有“合作新村和东山小区大套抵压顶帐”字样。1995年10月26日，被告远东公司、沈阳市东陵区前进信用社及沈阳化工油漆厂签订一份商品房购销协议书，房屋位于沈阳市大东区，面积为377.52平方米，总价款为864，633元。协议第九条约定“乙方接到进住通知一个月内，办理完毕结算手续。超期未结算者按日向甲方缴纳商品房管理费，每平方米每天0.2元，超期三个月仍不办理者，协议自行解除。甲方可将乙方购房款退回，房源另行出售”。在协议第二页手写有：签协议三日起付款50万元办结算手续，其余款打欠条，以石粉与四大油、水泥、油漆偿还。在第一页页头处乙方后写有“沈阳市东陵区前进信用社（款由沈阳化工油漆厂交付），在第二页盖章处有被告远东公司、被告化工油漆厂及沈阳市东陵区前进信用社三家单位的印章。
1995年10月25日，沈阳市东陵区前进信用社与沈阳房产实业公司供暖公司签订供暖合同，在合同最后一页采暖费结算认证表中标注有住址为“合作新村6#13-16轴”。1995年11月28日，被告远东公司为沈阳市东陵区前进信用社出具了二份商品房准住通知，一份上写有“产权”，一份上写有“物业”。
2007年9月28日，被告杨春光与沈阳市东陵区前进信用社签订了租房协议，租期从2007年9月28日至2008年9月28日。每年租金为7万元。被告赵源立与杨春光系合伙关系。现房屋由二人租赁使用。
另查，1997年6月15日，原告与被告远东公司签订了商品房购销协议书，房屋地址位于沈阳市大东区，面积为377.52平方米，总价款为864，633元。1997年6月20日，被告远东公司为原告出具了商品房准住通知及交纳总房款864，633元的收款收据。2013年1月8日，沈阳市房产产权登记发证中心登记原告为大东区网点的所有权人。
沈阳市东陵区前进信用社后更名为沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。被告远东公司的法定代表人赵俊华与原告赵晓淳为父子关系。
上述事实，有原告提供的商品房购销协议书、商品房准住通知、收款收据、房屋所有权证书；被告赵源立提供的租房协议、收款收据；被告远东公司提供的商品房购销协议书；被告商业银行大东支行提供的企业贷款凭证、贷款收回凭证、商品房准住通知供暖合同、原、被告当庭陈述等证据，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是原告是否有合法依据要求占有人腾出涉诉房屋。
首先应确定的是被告远东公司与被告化工油漆厂、被告商业银行大东支行的抵帐协议是否解除的问题。1995年10月26日，三方签订了抵帐协议，将房屋抵与商业银行大东支行，协议约定付款单位为化工油漆厂。被告远东公司陈述因未付款，根据协议第九条的约定自行解除，房源可另行出售。但是远东公司并未举证证明其曾向化工油漆厂及商业银行大东支行催要过房款，并且在抵帐协议的第二页手写有“签协议三日起付款50万元办结算手续，其余款打欠条，以石粉与四大油、水泥、油漆偿还”，即说明房款并非全部是以现金的方式给付。并且，远东公司在1995年10月26日即签订抵帐协议的一个月后即1995年11月28日向商业银行发出了准住通知书。其后在其认定协议自行解除后也未向商业银行或化工油漆厂发出要求收回房屋的通知，远东公司的上述行为不符合常理，其所述合同已解除的主张依据不足，本院不予采信。
其次，如上所述，在远东公司解除合同依据不足的情况下，其出卖房屋的行为属无权处分行为，原告赵晓淳与被告远东公司房屋买卖合同效力则取决于原告购买房屋时是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，即：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。从本案来看：1、原告与被告远东公司签订协议的时间为1997年6月15日，远东公司向原告发出准住通知的时间是1997年6月20日，在此期间房屋由商业银行大东支行占有使用，对于此事实原告应是明知的。2、原告与远东公司的法人代表赵俊华为父子关系，远东公司未能提供原告交纳86万元的财务记录。3、如原告所述，1997年以后原告全家去美国，房屋于2013年取得房证，但是原告从美国回来后应当到房屋处查看，房屋当时为出租状态，在房屋有纠纷的情况下原告仍然办理了房产证书。从以上三点来看，原告受让房屋并不具备善意的条件，而房屋是否是以合理的价格转让存在疑问，即使原告已取得了房屋所有权证书，但其要求腾房的依据不足。
综上，本院认为，原告虽然持有所有权证书，但在实际占有人有充分使用房屋依据的前提下，其要求腾房的依据不足，应当予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中国人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决如下：
驳回原告赵晓淳的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 品
审 判 员 刘 奇
人民陪审员 胡立军
二〇一四年九月五日
书 记 员 王 宁