北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第34965号
原告李涛，男，1981年10月28日出生。
委托代理人林丽，北京市齐致律师事务所律师。
原告彭雪花，女，1980年2月8日出生。
委托代理人林丽，北京市齐致律师事务所律师。
被告马丽娜，女，1986年4月8日出生。
委托代理人欧阳继华，北京市中同律师事务所律师。
委托代理人李兆易，北京市中同律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
委托代理人姜萍，女，1986年10月15日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
原告李涛、原告彭雪花（以下均简称姓名）与被告马丽娜（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。当事人的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
李涛、彭雪花诉称：2013年5月22日，经我爱我家公司居间介绍，我们与马丽娜签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我们将位于北京市朝阳区某小区1805号房屋出售给马丽娜，总价款310万元，马丽娜支付购房定金5万元，我们收到马丽娜全部购房款后积极配合其办理房屋过户、交付房屋；双方自签订合同之日起九十日内共同申请办理房屋权属转移登记手续，如有一方违约，守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。合同签订后，基于对马丽娜履约能力的信任，我们于2013年6月27日与北京北方众为科技有限公司签订了《委托投资理财协议》，约定我们在60日支付投资款240万元给北京北方众为科技有限公司，如违约则支付投资金额的25%作为违约金。
之后为了尽快完成交易，我们多次给马丽娜打电话催促其办理付款和房屋过户等事宜，但直至2013年8月5日，马丽娜却告知不再买房，随后在我爱我家公司的催促下，马丽娜又说想继续购买，但未明确付款及过户时间，2013年8月19日，马丽娜再次告知不再买房，也不跟我们面谈，也不同意签订解除协议或者出具解除通知，我们于是在2013年8月25日发送了解除合同通知书，解除双方之间的合同。因为马丽娜的违约行为导致我们未能及时履行《委托投资理财协议》，并向北京北方众为科技有限公司承担违约责任，支付了60万元的违约金。我们认为马丽娜的行为严重违约，致使我们合同目的不能实现，并造成了巨大的经济损失，故我们起诉要求：1、确认双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年8月25日解除；2、马丽娜支付违约金31万元。
马丽娜辩称：不同意李涛、彭雪花的全部诉讼请求。双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》没有对购房款的支付时间、方式作出明确约定，后来李涛、彭雪花还以支付时间过长为由要求我增加购房款；李涛、彭雪花在未明确约定支付购房款时间、也未向我发出书面催款通知的情况下，擅自解除或者要求解除双方之间的买卖合同不能成立，也属于严重违约行为，我认为双方之间的买卖合同是合法有效的，李涛、彭雪花应该配合我办理诉争房屋的解除抵押和过户手续，并赔偿相应的损失，但我不在本案中提起反诉。如果法院认定我违约，李涛、彭雪花主张的违约金也过高，要求法院予以酌减。
我爱我家公司述称：双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》不涉及我公司，不发表意见。《补充协议》虽涉及我公司，但权利义务只涉及李涛、彭雪花和马丽娜，因此是否解除不涉及我公司实体权利，我公司不发表意见。
经审理查明：2013年5月22日，李涛、彭雪花与马丽娜签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定李涛、彭雪花将位于北京市朝阳区某小区1805号房屋（以下简称涉案房屋）以3100000元的价格出售给马丽娜，马丽娜在签订《买卖合同》时应支付定金50000元。《买卖合同》关于付款方式的约定是见附件五，但双方实际上未签订附件五。《买卖合同》约定双方自合同签订之日起九十日内共同向房屋管理部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2013年5月23日，李涛、彭雪花（甲方）、马丽娜（乙方）以及我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，约定“第二条：经甲乙丙三方友好协商，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。如甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付的代理费。第三条：甲乙双方友好协商，甲方净得价￥3100000元（叁佰壹拾万元整），乙方承担交易过程中的所有税费，甲方收到乙方全部购房款积极配合乙方过户，乙方按照合同规定按时付款，乙方同意。”
《买卖合同》及《补充协议》签订后，马丽娜支付购房定金50000元。
审理中，李涛、彭雪花提交《房屋买卖合同解除通知书》及邮寄单，证明由于马丽娜违约，其二人于2013年8月25日向马丽娜发送了《房屋买卖合同解除通知书》，解除了双方之间的《买卖合同》及《补充协议》。马丽娜对此不予认可，认为其未收到上述文件。
李涛、彭雪花提交与马丽娜之间的录音，证明其多次联系我爱我家公司，并催促马丽娜付款，马丽娜在电话中称由于自己的房屋未出售出去，所以不购买涉案房屋了。马丽娜对录音的真实性不予认可，并申请对录音的真实性进行鉴定，本院依法委托北京华夏物证鉴定中心进行此项鉴定，该鉴定所出具鉴定报告确认李涛、彭雪花所提交录音系马丽娜本人的语音。马丽娜支付鉴定费9000元。
李涛、彭雪花提交《委托投资理财协议》、《投资协议违约通知书》、邮寄单、中国工商银行个人业务凭证，证明因马丽娜的逾期付款行为，导致其与案外人的投资理财协议未能履行，并因此支付违约金60万元。马丽娜对此不予认可，认为与李涛、彭雪花签订理财协议的北京众为科技有限公司并不具备理财的资质，并提供该公司的企业信息查询单作为反证。
马丽娜提交通话记录，证明其多次与李涛、彭雪花通话，要求继续履行合同，但是李涛、彭雪花要求加价15万元，否则就解除买卖合同。李涛、彭雪花对此不予认可，认可是在8月23日马丽娜说不买房子后发出了解除协议，之后马丽娜又表示想买房子，才提出了加价的意向。
马丽娜提交《房屋买卖合同》、定金收据、解除协议，证明其与案外人签订了房屋买卖合同，出售自有房屋的事实。李涛、彭雪花对此不认可，认为马丽娜在8月份说了自己的房子卖不出去，所以才无法购买涉案房屋。
我爱我家公司认可双方提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的真实性，对于双方提交其他证据认为与其无关。
马丽娜在庭审中提出要求反诉，后未在指定期限内交纳反诉费用，并向本院递交申请书，申请撤回反诉请求。
经询，李涛、彭雪花称涉案房屋已经在2014年3月份另行出售给案外人，现涉案房屋已经过户至案外人名下。
上述事实，有当事人提交的买卖合同、补充协议、录音、委托投资理财协议、鉴定报告等证据和当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，《买卖合同》及《补充协议》均是当事人的真实意思表示，合法有效。根据本案查明事实，买卖双方并未明确约定支付购房款的具体时间，买卖双方在《补充协议》中约定李涛、彭雪花在收到购房款后配合马丽娜办理房屋过户手续，而在买卖合同中约定自双方签订合同之日起九十日内李涛、彭雪花共同申请办理涉案房屋的过户手续，由此约定可以看出，在双方正常履行合同的情况下，马丽娜应在2013年8月20日前向李涛、彭雪花支付购房款。从李涛、彭雪花提交的录音可以看出，马丽娜在合同约定的履行期内并未向李涛、彭雪花交纳购房款，并且表示因自己房屋未售出无法继续购买涉案房屋，故本案合同无法履行的原因在于马丽娜，马丽娜构成了违约，应承担相应的违约责任，李涛、彭雪花向马丽娜发送通知解除买卖合同符合法律规定和合同约定，对于李涛、彭雪花要求确认双方之间的买卖合同及补充协议于2013年8月25日解除的诉讼请求，本院依法予以支持。马丽娜虽不认可收到了解除合同通知函，但从李涛、彭雪花提交的邮寄单来看，本院对李涛、彭雪花的主张予以采信。关于李涛、彭雪花主张的违约金，在李涛、彭雪花所主张的投资损失并非其在与马丽娜签订房屋买卖合同时即可预见的必然损失，因此李涛、彭雪花所提交的证据不足以充分证明其因马丽娜的逾期付款行为产生了直接经济损失，因此李涛、彭雪花主张的违约金数额过高，本院结合本案案情酌情予以调整。我爱我家公司认为买卖合同及补充协议不涉及其实体权利，不发表实质意见，但《补充协议》中有关于我爱我家公司违约则买卖双方有权要求我爱我家公司退还全部已支付代理费的约定，该约定涉及到了我爱我家公司的权利义务，李涛、彭雪花、马丽娜与我爱我家公司之间就此约定如有争议可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李涛、原告彭雪花与被告马丽娜于二0一三年五月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及原告李涛、原告彭雪花与被告马丽娜、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司于二0一三年五月二十二日签订《补充协议》于二0一三年八月二十五日解除。
二、被告马丽娜于本判决生效后七日内给付原告李涛、原告彭雪花违约金十万元。
三、驳回原告李涛、原告彭雪花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5950元，由原告李涛、原告彭雪花负担4000元（已预交2975元，余款1025元于本判决生效后七日内交纳至本院），由被告马丽娜负担1950元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。鉴定费9000元，由被告马丽娜负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 刘定玉
审 判 员 姜 波
人民陪审员 杨文荣
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 彭 丹