江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9798号
上诉人（原审被告）：胡美英,女,1976年5月1日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：李彬，江苏姑苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵小红,女,1973年9月5日生，汉族，住甘肃省武山县。
委托诉讼代理人：周明，上海正源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：史友发,男,1982年4月21日生，汉族，住江苏省兴化市。
上诉人胡美英因与被上诉人赵小红、史友发房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初9729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡美英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵小红的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审判决赵小红与史友法于2009年12月2日签订《房屋买卖合同》不成立无事实依据，适用法律不当。1、2009年11月16日史友法及其配偶洪叶为购买当时赵小红名下涉案房屋，向银行贷款30万元，贷款额度占房屋总价37.5万元的80%，本质上是史友法通过贷款支付的购房款，其后双方又办理房屋变更登记，赵小红和史友法房屋买卖意思真实并实际履行。2015年12月29日二人倒签的《协议书》声称未支付房款与事实明显矛盾，存在恶意串通。2、即使如《协议书》所述，二人通过房屋买卖方式使史友法贷款，赵小红和史友法为获得房屋而出售房屋的意思表示也是明确和真实。3、《协议书》签订时间为2015年12月29日，距2009年12月2日双方买卖房屋行为已有六年时间，赵小红从未举证证明其就涉案房屋向史友法主张过任何权利。双方签订协议时间又在胡美英支付首付款的前一天（2015年12月30日），这种倒签协议的方式明显违背常理，更不可以此否定2009年12月2日房屋买卖合同的有效性及涉案房屋物权变动法定效力。退一万步讲，不论赵小红和史友法的房屋买卖合同是否成立，均不影响胡美英和史友法房屋买卖合同的有效性。二、1、一审判决认定胡美英购买房屋未支付房款和非善意无事实依据和法律依据。胡美英在购买涉案房屋时，已履行了全部房款清偿义务2015年12月30日，胡美英通过案外人许某转账支付给史友法24万元，另有1万元现金支付，合计付款25万元，许某对上述24万元款项作出了书面证明，同在2015年12月30日，史友法用胡美英的25万元款项还清了银行贷款，胡美英提供了还贷证据，形成完整付款证据链，一审法院对该事实和证据未予披露和认定，存在严重错误。涉案房屋剩余的40万元，通过胡美英、史友法、案外人陈某三方自愿协商，以债务抵销方式完成房款结清，并由陈某向史友法出具了结算证明，不违反法律规定，依法有效。一审判决认定胡美英未支付房款，明显违背事实，应予纠正。2、胡美英和史友法的房屋买卖不存在是否善意的问题，适用善意取得必须以房屋转让人无处分权为前提，而史友法2009年12月受让涉案房屋后，为法定房屋所有权人，其对涉案房屋有处分权。三、一审判决对胡美英和史友法的房屋买卖合同效力可以回避，判决胡美英将涉案房屋过户给赵小红无任何法律依据。胡美英通过房屋买卖取得涉案房屋所有权，一审判决未认定该合同无效，判决胡美英将涉案房屋过户至赵小红名下无法律依据。
赵小红辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。赵小红与史友法虽然签订了房屋买卖合同，办理了房屋变更登记，但通过协议已经明确房屋变更登记系史友法办理贷款所用；胡美英称购房款是史友法通过贷款支付，未提供证据；胡美英购买房屋时未以合理价格购买，也未实地看房，并非善意。许某未出庭证实24万元款项的用途，该款项应由许某与史友法之间的关系另案处理。
史友发未作述辩。
赵小红向一审法院起诉请求：1，判令史友发、胡美英退还昆山市玉山镇好美家花园11号楼502室，协助赵小红办理房屋产权过户手续；2，案件受理费由史友发、胡美英承担。
一审法院认定事实：赵小红原系昆山市玉山镇城北好美家花园11-502室房产的登记权利人，于2009年12月2日与史友发签订房屋买卖合同一份，约定将该房出售给史友发，价款为375000元。之后，该房的权属登记转移至史友发及其当时的配偶洪叶名下，二人据以办理了按揭贷款，贷款总额为300000元。2013年2月18日，史友发与洪叶办理了离婚登记，离婚协议约定“昆山市好美家花园11幢502室，房屋产权室夫妻共同财产，离婚后房屋产权归男方所有，此房贷归男方偿还，女方自行解决住房。”
2015年12月29日，赵小红与史友发签订协议书一份，载明上述房屋买卖中，史友发未支付房款；史友发保证该房归还给赵小红，该房所涉贷款由史友发承担；如到期未过户给赵小红，由此造成的所有损失均由史友发承担；该房系赵小红与史友发谈朋友期间，史友发由于做生意无资金，向赵小红借用该房买卖过户给史友发，形式上是为了方便史友发贷款，用于生意周转；双方口头约定，在五年内再将该房无偿过户并归还给赵小红。
2015年12月30日，案外人许某向史友发账户转账240000元，附加信息为“商用”。
2016年1月13日，史友发将昆山市玉山镇城北好美家花园11-502室房产转移至其个人名下，并办理了权属登记。
2016年1月18日，史友发与胡美英签订存量商品房买卖合同，约定将该房出售给胡美英，价款为650000元。
2016年1月20日，史友发将该房产权登记转至胡美英名下。
一审另查明：涉案房产虽经多次权属登记变更，赵小红一直居住其中。史友发出具情况说明，载明“由于向陈某借款，无法按时归还，陈某说把该房过户给他，然后再将该房出租给我三年，如三年内按时归还借款，该房在无偿转让给我，我同意。在转让房产时，受让方并不认识，当时陈某让我签了二张收条20万元+20万元，但并未将购房款实际给我。”
2016年6月23日，赵小红与胡美英联系，胡美英对房屋价款回复为“大概多少，钱是我老公付的，我也不大清楚”；对“房子我一直住着，你买房子怎么没来看看”回复为“都是他一手操办的，我也不晓得，不是我做的”；对“房子总共给史友发多少钱”回复为“差不多70万左右吧”。一审庭审中，胡美英陈述该房屋买卖系其个人经办，在购买前其两次去现场看房，且有朋友位于该房楼下。胡美英自认，其与案外人陈某两人合伙经营寄卖生意；所涉寄卖行经营中，其仅提供资金，不负责具体经营；买卖该房屋事宜，由其自行经办，其配偶未参与。
上述事实，有房屋买卖合同一份、按揭贷款合同一份、离婚协议一份、协议书一份房产证复印件一份、情况说明一份、录音资料一份、水电费发票两份及当事人一审庭审陈述在卷佐证。
一审法院认为，赵小红与史友发之间虽然就昆山市玉山镇城北好美家花园11-502室房产签订了房屋买卖合同，但双方并无买卖该房屋的真实意思表示，即双方未就该房屋买卖事宜达成合意，该合同并未成立。赵小红作为该房的实际权利人，有权要求史友发返还该房产。因赵小红与史友发之间通过房屋买卖形式变更了涉案房产的登记权利人，根据物权的公示公信效力，第三人基于该登记权利人变更而为的民事法律行为，对胡美英具有拘束力。关于胡美英在与史友发订立及履行涉案房屋买卖合同时是否为善意，从合同订立及履行时间来看，案外人许某于2015年12月30日向史友发账户转账240000元，而史友发、胡美英之间关于涉案房产的买卖合同于2016年1月18日才签订，在双方无特定的亲友关系的情况下，该交易流程明显不合常理；从付款情况来看，胡美英关于现金10000元并无证据支持，而抵偿案外人陈某的400000元，并无款项支付凭证予以证明该债权是否属实，也无债权转让协议书或三方协议予以证实代付情形，240000元转账金额载明用途为“商用”，亦不足以证明属代付房款；从房屋购买过程来看，胡美英在录音中陈述对房屋价款等不知情，而一审庭审中陈述系其个人经办，存在矛盾；从胡美英与案外人陈某之间关系来看，双方存在合伙经营寄卖生意，且案外人陈某与史友发往来较多；从房屋占有、使用来看，赵小红一直居住于该涉案房产之中，而胡美英有朋友位于该房楼下，相应情形亦具有便利的了解途径，其对此不知情，亦存有疑问，综合上述疑点结合史友发的情况说明，可以认定胡美英在涉案房屋买卖合同中非属善意，其与史友发签订的房屋买卖合同对赵小红不具有拘束力。综上所述，胡美英在与史友发之间订立房屋买卖合同过程中，非属善意，其据以取得的涉案房产应当予以返还。因涉案房产一直由赵小红占有至今，故其关于退还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持；其关于过户的主张，一审法院予以支持。关于案外人许某、陈某与史友发之间的经济往来，以及围绕该房屋买卖所涉款项支出，相关当事人可根据真实法律关系另行主张，本案不予理涉。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、史友发、胡美英于判决生效后十日内将昆山市玉山镇好美家花园11号楼502室过户至赵小红名下；二、驳回赵小红的其他诉讼请求。案件受理费6926元，减半收取3463元，由史友发负担2463元，胡美英负担1000元。
本院二审期间，胡美英申请证人陈某、许某出庭作证。陈某陈述：史友法起初将房子卖给我，因自己有房子，后胡美英找到我想要涉案房屋，史友法也同意，所以史友法和胡美英签订的合同，史友法有二十多万元贷款，由胡美英还贷作为买房款，史友法欠我50万，抵掉40万作为胡美英的房款，我和胡美英之间有经济往来。我和史友法抵偿款我写了清单给史友法，之后还有10万元。我和史友法、胡美英去涉案房屋两次，当时房屋没人居住，史友法在春节前将房屋清空，过户是史友法和胡美英及房屋中介一起办理的手续。许某陈述：2015年12月30日我受胡美英委托从我的农业银行卡里向史友法转了24万，这是胡美英向我的借款，用来买房。赵小红质证后认为，两个证人的证言缺乏证明力。
二审中，赵小红陈述，赵小红与史友法房屋过户之后，房产证由史友法保管，土地证由赵小红保管，后来房产证、土地证都在史友法手里。
以上事实，有陈某、许某证言、调查笔录予以证实。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六七条、第十七条之规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，胡美英与史友法签订涉案房屋买卖合同时，该房屋登记在史友法名下，且史友法持有房屋产权证书。胡美英与史友法之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效。胡美英依据该合同与史友法共同办理涉案房屋的权属变更登记，胡美英取得涉案房屋所有权合法有据，理应得到保护。赵小红与2009年12月2日与史友法签订房屋买卖合同，并将房屋过户至史友法及其当时配偶洪叶名下，2013年2月18日史友法、洪叶离婚时通过离婚协议对涉案房屋进行分配，后变更登记至史友法名下，该过程中赵小红并未主张其权利。赵小红根据其与史友法2015年12月29日签订的协议书，认为涉案房屋过户给史友法仅为方便史友法贷款用于生意周转，并主张其为真实所有权人，因该协议书仅为赵小红、史友法两人内部协议，不能否定涉案房屋是基于赵小红的真实意思变更登记至史友法名下，也难以对抗胡美英基于物权登记的公信力而取得涉案房屋的所有权。一审法院认定胡美英取得涉案房屋非属善意并判决史友法、胡美英将涉案房屋过户至赵小红名下，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
综上所述，胡美英的上诉请求能够成立，本院予以支持；一审判决适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销昆山市人民法院（2016）苏0583民初9729号民事判决。
二、驳回赵小红的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取3463元，保全费2396元，合计5858元，由赵小红负担；二审案件受理费6926元，由赵小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一七年二月七日
书 记 员 闻 艺