安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00655号
上诉人（一审原告）：卞光义，男，1979年2月2日出生，汉族，居民，户籍所在地安徽省泗县开发区，现住安徽省泗县。
委托代理人：董红光，安徽益友律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：刘宜兴，男，1962年7月8日出生，汉族，农民，住安徽省泗县。
被上诉人（一审被告）：陈廷义，男，1960年7月8日出生，汉族，农民，住安徽省泗县。
以上两被上诉人共同的委托代理人：周明道，安徽郑良付律师事务所律师。
一审第三人：左星宝，男，1979年7月15日出生，汉族，农民，住安徽省泗县。
上诉人卞光义因与被上诉人刘宜兴、陈廷义、一审第三人左星宝确认合同无效纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院2015年9月2日作出的（2015）泗民一初字第02577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日立案受理后，依法由审判员许劲松担任审判长，与审判员丁伟、代理审判员李震组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
卞光义一审诉称：卞光义与刘宜兴相识多年。2012年卞光义租赁刘宜兴位于安徽省泗县瓦坊乡瓦坊中心街的两间房屋（国有土地使用证号为泗国用2000字第××号）经营大药房，租期五年，至2017年届满，租金为每年12000元，刘宜兴委托其女婿左星宝与卞光义签订的房屋租赁合同。由于2014年卞光义为刘宜兴担保的借款到期后，刘宜兴拒不偿还，卞光义代偿后依法行使追偿权起诉刘宜兴。在诉讼过程中卞光义申请保全刘宜兴的房产，陈廷义提出异议，认为其于2014年8月28日以445000元的价格从刘宜兴处购买该房屋，卞光义无权申请保全。刘宜兴在卞光义承租期间将该房产处置给陈廷义，刘宜兴既未告知卞光义，也未征求卞光义的意见，刘宜兴的行为显然侵犯了卞光义的优先购买权。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，刘宜兴与陈廷义之间的房屋买卖协议系无效合同，请求判令：刘宜兴与陈廷义签订的房屋买卖协议为无效合同，并由刘宜兴、陈廷义承担本案的诉讼费用。
刘宜兴一审答辩称：2014年8月，刘宜兴经泗县瓦房乡人民政府调解，才将案涉房屋以445000元的价格出售给陈廷义。
陈廷义一审答辩称：泗县瓦坊乡人民政府的乡长、书记多次找陈廷义协商，要求陈廷义购买刘宜兴的房产，陈廷义才决定购买的案涉房产，现该房产土地的手续正在办理中，其与刘宜兴之间的房屋买卖协议合法有效。
左星宝一审答辩称：卞光义是与左星宝签订的的房屋租赁合同，因卞光义没有及时缴纳租金，双方曾发生纠纷，后当地派出所协调，卞光义现已无条件搬离。
一审法院审理查明：卞光义与刘宜兴系朋友关系，左星宝系刘宜兴的女婿。2012年1月30日，左星宝与卞光义签订房屋出租合同，将位于安徽省泗县瓦坊乡瓦坊中心街路南门面出租给卞光义使用，租期至2017年1月30日，该房屋土地使用证（国有土地使用证号为泗国用2000字第××号）登记的土地使用者为刘宜兴。2014年8月28日，刘宜兴将卞光义租用的房屋卖给陈廷义，并签订房屋买卖协议。2015年4月14日，卞光义与左星宝因租房发生纠纷，经泗县公安局瓦坊派出所调解，双方于2015年5月13日达成调解协议，约定“卞光义于协议达成后三日内搬离左星宝的房子”。现卞光义以刘宜兴与陈廷义签订的房屋买卖协议侵犯其优先购买权为由，提起诉讼，要求确认刘宜兴与陈廷义签订的房屋买卖协议为无效合同。
一审法院认为：刘宜兴、陈廷义签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。卞光义要求确认刘宜兴与陈廷义签订的房屋买卖合同无效，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回卞光义的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由卞光义负担。
卞光义不服一审判决，向本院提起上诉称：刘宜兴委托其女婿左星宝与卞光义签订房屋租赁协议，卞光义在承租期间替刘宜兴担保数十余万的借款，卞光义从未得知刘宜兴有出售该租赁房屋之事。况刘宜兴与陈廷义、左星宝系亲戚关系，左星宝在一审提出其从刘宜兴处购买该房屋及刘宜兴无力还债用房屋抵债两种观点本身相互矛盾，而陈廷义所谓的买房也未提供支付凭证相印证。由此可见，刘宜兴与陈廷义签订的房屋买卖协议不仅是逃避债务的私下串通行为，而且还侵犯刘宜兴的优先购买权。刘宜兴与陈廷义之间的房屋买卖协议属无效协议，一审认定该协议有效错误。请求撤销一审判决，改判支持卞光义的一审诉求。
刘宜兴二审答辩称：刘宜兴将自己的房产租赁给卞光义使用属实。刘宜兴在出售该房产前已口头通知承租人卞光义，但卞光义认为售价太高，而没有回复。由于刘宜兴欠陈廷义借款150000余元，而该房产当时因欠银行贷款被查封，刘宜兴提出由陈廷义帮助归还贷款，连同借陈廷义的150000元，将该房产作价445000元出售给陈廷义，于是陈廷义代替刘宜兴归还贷款300000元。陈廷义一审提交的还贷收据及泗县瓦房乡人民政府出具的证明证实其支付购房款的事实，并且陈廷义提供的向土地、税务等部门缴纳相关办证费用及土地部门的变更手续，也足以证明该房屋买卖已经生效并已交付完毕。卞光义提出刘宜兴为躲避债务而存在与陈廷义串通及未告知卞光义行使优先购买权的主张不成立。况且，卞光义与左星宝因租房发生争议后，经泗县公安局瓦房派出所调解，双方达成调解协议，卞光义已终止对该房屋的租赁协议，现已不具备优先购买权。即使卞光义目前还有优先购买权，其也只能向刘宜兴主张赔偿权，而不能要求确认刘宜兴与陈廷义签订的房屋买卖协议无效。请求驳回上诉，维持原判。
陈廷义的二审答辩意见与刘宜兴一致。
左星宝述称：刘宜兴在出售案涉房屋前已通知卞光义，并将卖房公告张贴在该房屋门上，卞光义当时认为价格过高，未有购买该房屋的意向。卞光义此次提出的上诉理由不成立，应予驳回。
各方在二审期间未提交新的证据。
经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：卞光义请求确认刘宜兴与陈廷义签订的房屋买卖协议无效的理由能否成立。
卞光义与左星宝就案涉房屋达成租赁协议后，刘宜兴对此予以确认，双方间的房屋租赁关系依法成立。在租赁期间，刘宜兴因故将房屋出售给陈廷义，双方各自履行了相应的权利义务，买卖关系应受法律保护。卞光义上诉提出刘宜兴为躲避债务与陈廷义在房屋买卖时存在串通行为，但卞光义未能提供证据予以佐证，本院不予采信。另，卞光义上诉提出刘宜兴在售房前未告知其售房事宜，侵犯其优先购买权，但从一审法院对卞光义的谈话笔录看，卞光义是知晓案涉房屋要出售的事实，其是不愿意购买。即使刘宜兴在未在合理期限内告知卞光义要售房的事实，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，卞光义在优先购买权受到侵害的情况下，其仅享有请求刘宜兴承担赔偿责任的权利，而无权主张确认刘宜兴与陈廷义之间房屋买卖协议无效。故，卞光义上诉提出刘宜兴与陈廷义之间房屋买卖协议无效的主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人卞光义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许劲松
审 判 员 丁 伟
代理审判员 李 震
二〇一五年十二月一日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审的判决、裁定，是终审的判决、裁定。