中华人民共和国
浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭执异重字第2号
原告：孙定良。
委托代理人：丁学苗，浙江六和律师事务所律师。
被告：陆金权。
被告：戎安春（RONGANCHUN。
被告：杭州大富房地产开发有限公司。
法定代表人：戎安春。
委托代理人：刘钧。
原告孙定良诉被告陆金权�被告戎安春、被告杭州大富房地产开发有限公司（以下简称大富公司）案外人执行异议之诉一案，本院已于2013年9月24日作出（2013）浙杭执异初字第5号民事判决。孙定良不服，向浙江省高级人民法院提起上诉。经该院审理，以“原审法院以确认合同效力不属于案外人执行异议之诉审理范围为由不予审理，属于程序违法”为由，于2014年2月20日作出（2014）浙执异终字第5号民事裁定：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2013）浙杭执异初字第5号民事判决；二、本案发回浙江省杭州市中级人民法院重审。上述民事裁定送达本案各当事人后，本院于2014年3月19日对本案立案重审，依法另行组成合议庭，分别于2015年10月13日、2015年12月11日进行公开开庭审理，原告孙定良的委托代理人丁学苗，被告陆金权，被告戎安春以及被告大富公司的委托代理人刘钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙定良起诉称，2007年12月7日，孙定良与大富公司签订了033号《商品房买卖合同》，约定孙定良向大富公司购买富春江花苑20号商品房，商品房价款人民币446.5016万元。2009年6月11日，孙定良以现金方式向大富公司支付了人民币446.5016万元房款，大富公司向孙定良开具了不动产销售发票。至此，孙定良向大富公司付清全部购房款。2009年8月31日，大富公司向孙定良发出交房通知书，孙定良于9月3日办理了富春江花苑20号商品房的交接手续，签署了房屋交接验收表，自此，孙定良占有房屋并使用至今。后因大富公司的原因，房屋产权登记至今未能办理。杭州市中级人民法院在陆金权与大富公司、戎安春之间民间借贷纠纷案件的诉讼、执行中，查封了孙定良购买的案涉20号商品房，孙定良作为案外人向法院提出执行异议，后法院经审查驳回了孙定良�议。孙定良认为，其已经提交了大富公司开具的房款收据和不动产发票，证明其已在法院对案涉商品房查封前付清商品房价款的事实，北京市第二中级人民法院的查封行为系因其他案件的查封且此后已经解封，因此北京市第二中级人民法院的查封行为对本案并无任何影响。孙定良与大富公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效并受法律保护。2014年6月，孙定良向浙江省富阳市人民法院起诉，诉请确认案涉商品房买卖合同效力及要求大富公司办理房屋产权证，该院经审理后作出（2014）杭富民初字第1238号生效判决，在依法确认案涉合同效力的同时，认定孙定良已经付清案涉商品房价款，并判定大富公司办理商品房产权证。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法�办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中孙定良已经支付全部购房款，付清房款的时间是在陆金权一案的查封之前，并已实际占有使用房屋，且孙定良没有任何过错，故孙定良已经取得对该商品房的准法律物权，即物权期待权或登记请求权，因此法院不应当查封案涉20号商品房，应停止执行该商品房。诉请判令：1.依法确认孙定良与大富公司之间签订的033号《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判决对执行标的即富春江花苑20号商品房停止执行，并解除对该商品房的查封；3.本案诉讼费用由被告负担。
被告陆金权答辩称，1.案涉房屋买卖合同属于倒签、补签，同时案涉合同未经登记是无效的；2.案涉房屋早在2006年11月6日已被杭州市中级人民法院查封，同时在2009年7月27日经本人提出财产保全申请，又一次被杭州市中级人民法院轮候查封；3.在大富公司开发案涉房产楼盘项目中，当时大富公司总经理陈锦升及其女婿孙定良等人以个人名义占有了15套房产，当时大富公司的财务、资金由陈锦升一手掌控；作为孙定良哪来那么多钱可以购买其中的3套房产综上，孙定良的行为系弄虚作假，请法院查明事实后驳回孙定良的诉讼请求。
被告戎安春及大富公司共同答辩称：孙定良与大富公司签订的商品房买卖合同系无效合同，且原告孙定良并未按合同约定按时履行交付房款的义务。综上，请求判决驳回孙定良的诉讼请求。
2015年9月17日，本院组织各方当事人进行了庭前证据交换。
原告孙定良为证明其主张，向本院提交以下十二组证据：
第一组证据：（2012）浙杭执异字第17号执行裁定书，共4页。拟证明：本院在执行陆金权与大富公司民间借贷纠纷一案中，查封了富春�花苑20号商品房，孙定良提出了异议，本院执行局经审查后裁定驳回了孙定良的异议。
第二组证据：商品房买卖合同（033号），共23页。拟证明：2007年12月7日，大富公司与孙定良就富春江花苑20号商品房买卖事宜签订合同，约定商品房价款为446.5016万元，商品房交付期限为2009年6月30日前，并明确了双方的权利义务。
第三组证据：1.大富公司2009.6.15开具给孙定良发票两份，金额分别为204.3338万元和242.1678万元；2.现金缴款单四份。拟证明孙定良于2009年6月11日以现金方式向大富公司支付全部房款共计446.5016万元，大富公司在孙定良交纳房款后开具了不动产销售发票。
第四组证据：1.交房通知书、富春江花苑房屋交接验收表，共3页。2.物业费发票二份，水电费发票十四份，共9页。拟证明：根据大富公司的通知，孙定良办理了富春江花苑20号商品房交接手续，孙定良已实际占有该商品房并支付了该商品房所涉的物业费、水电费等相关费用。
第五组证据：1.富春江花苑商品房结算清单，共1页。2.建设银行现金交款单、大富公司2009年9月30日第20号记账凭证、物业维修资金收据，共3页。3.收条三份及富春江花苑18号、20号、46号房款总结算单，共4页。4.不动产销售发票（金额为457.3444万元），共1页。拟证明：1、商品房交付时，孙定良与大富公司就20号商品房（面积）价款结算及物业维修基金交纳事宜进行了确认，商品房总价款为457.3444万元，孙定良已交房款446.5016万元，还应补交测绘后增加面积的房款10.8428万元，应交纳物业维修基金25805.5元；2、根据结算清单，孙定良于2009年9月4日向大富公司缴纳了物业维修基金，大富公司于2009年9月5日向富阳市物业维修资金管理中心代交了富春江花苑20号房的物业维修基金，管理中心开具了物业维修资金专用收据；3.在大富公司应支付的逾期交房违约金充抵部分应补缴的结算房款后，大富公司和孙定良于2009年10月30日就18号、20号、46号房款进行总结算，双方确认三套商品房的价款已全部结清，至此，孙定良已付清案涉20号商品房的全部价款；4.大富公司于2010年4月8日向孙定良开具总房款457.3444万元的不动产销售发票，用于办理产权证。
第六组证据：1.浙江省富阳市人民法院（2014）杭富民初字第1238号民事判决书，共11页。2.浙江省富阳市人民法院（2014）富法证字第246号法律文书生效证明书，共1页。拟证明：在孙定良与大富公司商品房销售合同纠纷一案中，生效判决已对上述证据的真实性、合法性、关联性全部予以认定，对孙定良与大富公司签订的商品房买卖合同的效力也予以确认，对孙定良已付清案涉商品房价款及已实际占有商品房的事实也予以认定。
第七组证据：1.浙江省富阳市人民法院（2011）杭富民初字第434号民事判决书，共21页。2.本院（2014）浙杭民终字第559号民事判决书，共11页。拟证明：1、2013年10月，浙江省富阳市人民法院就陈锦升等人涉嫌职务侵占案是否侦查结束及与相关民事案件中的关联情况向富阳市公安局发函，富阳市公安局回函称仍在侦查中，但至目前尚无证据证明相关民事案件与陈锦升等人涉嫌职务侵占案有关联。很明显，陈锦升等人涉嫌职务侵占案侦查至今已近三年之久，但到目前为止，尚未发现与相关民事案件有关。2、在孙定良与北京爱能仕科技有限公司、大富公司合同纠纷一案中，生效判决对于大富公司向陈锦升出具的借据已予以确认，对于该案中与本案相类似的以债权充抵房款的事实及效力也已予以确认。
第八组证据：（2010）杭西泗民初字第115号民事判决书，共12页。拟证明：生效判决确认，大富公司并无证据证明陈锦升保管了大富公司的公章及财务专用章，即陈锦升并未保管大富公司的公章、财务专用章。
第九组证据：银行取款凭条四份，共4页。拟证明：大富公司提交的第二组证据中涉及的陈锦升提现的240万元，实际并非陈锦升提取，事实上该笔款项转入陈锦升账户后，又由大富公司财务人员方敏儿分别提现，并用于大富公司经营支出。因大富公司对外负债涉及诉讼很多，银行账户随时可能被司法冻结，因此当时由陈锦升及方敏儿个人办出银行卡并用于大富公司经营，包括收款及付款，陈锦升的该张个人银行卡及账户一直系由方敏儿保管并支配、操作。据了解，该些事实在富阳市公安局侦查过程中已查明。
第十组证据：浙江省高级人民法院判决书一份，共10页。拟�明：被告陆金权与汪国华、陈虹执行异议之诉一案中，生效判决已依法确认汪国华、陈虹与大富公司所签订的《商品房买卖合同》有效，陈虹、汪国华在法院强制执行查封前已实际占有房屋，陈虹、汪国华对房屋产权证未办理主观上不存在过错，因此驳回了陆金权的上诉，并解除了案涉商品房的查封。本案所涉商品房的相关事实，除商品房价款支付情形与该案不一致外，关于商品房的交付时间即实际占有房屋的时间、对房屋产权证未办理主观上不存在过错等，则与该案完全一致。因此，应当确认案涉商品房在法院强制执行查封前孙定良已占有案涉商品房，孙定良对房屋产权证未办理主观上不存在任何过错。
第十一组证据：王仲涛的富春江花苑55号商品房的房产证和土地证，共8页。拟证明：富春江花苑商品房大多数均已办理房产证和土地证，案涉商品房产权证至今未办理，完全系大富公司原因造成，孙定良对此主观上不存在任何过错。
第十二组证据：现金缴款单机存款凭条共4页，拟证明大富公司提交的第二组证据中涉及到陈锦升提现240万元，实际并非陈锦升提取，事实上该笔款项转入陈锦升账户后，又由大富公司财务人员方敏儿分别提现，并根据大富公司实际需要，由该人存回大富公司账户100万元，另外140万元存入方敏儿自己个人账户，用于大富公司经营。
被告陆金权为反驳原告孙定良的主张，向本院提交以下三组证据：
第一组证据：（2006）杭民一初字第269号诉讼保全事项通知书。
第二组证据：（2006）杭民一初字第229号诉讼保全事项通知书。
第三组证据：（2005）杭法执字第134号民事裁定书。以上证据拟证明：即便孙定良案涉房款已经缴清，其也是在查封以后�有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应驳回原告孙定良的诉讼请求。
被告戎安春及被告大富公司为反驳原告陈锦升的主张，向本院提交以下三组证据：
第一组证据：富阳市公安局立案决定书（富公刑立字（2011）第2245号），共1页。拟证明陈锦升因涉嫌职务侵占罪已被富阳公安部门立案侦查。
第二组证据：1.银行对帐单，共1页，2.记帐凭证（陈锦升提现240万元），共2页。拟证明陈锦升在支付人民币60万元给大富公司的同日又以提现方式从公司提取现金240万元。
第三组证据：1.公司公章使用制度，共1页，2.公司领导班子调整，共1页，拟证明陈锦升在大富公司担任总经理期间，负责保管公司的公章、财务专用章、法人章。
针对原告孙定良提出的上述证据，被告陆金权发表质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对第二组证据，对合同形式要件真实性无异议，购房合同上的印章是真的，但购房合同内容是虚假的，对购房合同内容的真实性不予认可。对第三组证据的质证意见与第二组证据的质证意见一致，形式真实性没有异议，大富公司的印章是真实的，孙定良是陈锦升的女婿，不能排除陈锦升利用其职务之便加盖大富公司的公章；对于现金交款单的形式真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，孙定良只是形式上交付了446.5016万元，只能说明孙定良与大富公司存在多笔款项的往来，仅凭借现金交割单不能证明孙定良支付案涉房款的事实。对第四组证据形式要件真实性没有异议，但是实质上是虚假的，虽然都盖有大富公司的公章，但都不能证明真实性。物业公司的发票也只是为了�合孙定良作假，是为了配合孙定良实际占有房屋而做的。对第五组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。孙定良是通过缴纳物业小额的费用来达到合法占有房屋的目的。对第六组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不能认同判决结果。对第七组证据的真实性、合法性均无异议，对孙定良主张的即便陈锦升涉嫌犯罪，也不影响民事案件的审理这一证明目的是认可的，但对此得出对陈锦升1560万元借款予以确认是不认可的。对第八组证据法律文书的真实性、合法性均无异议，但该判决不能证明陈锦升没有使用、保管大富公司的财务章、公章。对第九组证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，与本案无关。陈锦升提款240万交给方敏儿，并不意味着用于大富公司。对第十组、第十一组证据的真实性、合法性均无异议，但对关联�存在异议，另案判决书及相关房产证与本案实体处理没有直接关系。对第十二组证据均系陈锦升操作，对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。
针对原告孙定良提出的上述证据，被告戎安春及大富公司一并发表质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对第二组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，孙定良系陈锦升女婿，当时大富公司一直由陈锦升实际控制，陈锦升利用职务之便，签发了一系列侵害大富公司和其利益的所谓合同和文件，综合全案，其和大富公司不认可该合同内容，认为合同无效。对第三组证据形式上的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，因为大富公司的财务章由陈锦升控制，所以不具有实质上的真实性；对现金交款单形式上的真实性予以认可，但不能证明就是案涉房款。对第四、五组�据的形式要件的真实性没有异议，但此均是陈锦升利用职务之便一手炮制的，以达到其侵占案涉房屋的目的。对证据六、七、八、组真实性无异议，但对关联性有异议，不能达到原告孙定良的证明目的。对第九组证据的真实性无异议，但不能就此认定用于大富公司经营。对第十、十一组证据的真实性、合法性均无异议，但与本案没有关联性。对第十二组证据的真实性、关联性均有异议，不能证明此笔240万元就是对应陈锦升提现的240万元。
针对被告陆金权提出的上述证据，原告孙定良发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，对关联性有异议。根据通知书的保全时间，即2009年8月20日查封案涉房产，且该查封仅仅是诉讼保全查封，并非强制执行查封。而孙定良早在2009年6月已付清案涉商品房价款，即付清房款后陆金权才申请查封，根据法律规定应当解封。对第二、三组证据的真实性无异议，对关联性有异议。该二组证据与本案的审理无关联。
被告戎安春及大富公司对被告陆金权提出的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
针对被告戎安春以及大富公司提出的上述证据，原告孙定良发表质证意见如下：对第一组证据的真实性无异议，但与本案的审理无关。对第二组证据形式上的真实性无异议，但关联性有异议，即使该组证据真实，也不能证明大富公司的证明目的，该组证据与本案的审理并无关联。对第三组证据的真实性、关联性均有异议，该组证据与本案审理无关联。
被告陆金权对被告戎安春以及大富公司提出的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
本案重审期间，本院依职权取得以下四组证据：
第一组证据：杭州富春会计师事务所有限公司接受浙江省杭州市富阳区公安局经济犯罪侦查大队的委托，就陈锦升是否涉嫌职务侵占犯罪，对大富公司全部财务账目进行司法审计，并于2015年6月19日作出杭富会审字（2015）第640号专项审计报告。
第二组证据：浙江省杭州市富阳区人民法院作出的（2015）杭富民监字第3-1号民事裁定书。
第三组证据：杭州市富阳区房地产管理处出具的孙定良房产登记信息查询记录一份。
第四组证据：杭州市住房保障和房产管理局出具的孙定良房产登记信息查询记录九份。
经各方当事人质证，对本院依职权取得的上述证据的真实性、合法性均无异议，且与本案审理具有关联性，故对本案审理具有证据效力。
综合各方当事人对上述证据的质证意见，本院对各方当事人提交的上述证据认证如下：
一、对于原告孙定良提交的证�：对第一组证据、第二组证据的真实性与关联性均予以确认；对第三组证据的真实性予以确认，该款项是否是案涉房款须结合专项审计报告内容全案分析；对第四组、第五组证据形式上的真实性予以确认；第六组证据浙江省杭州市富阳区人民法院作出的（2014）杭富民初字第1238号判决书已被该院于2015年11月30日作出的（2015）杭富民监字第3-1号民事裁定书中止执行，且该院于2015年12月30日经审理作出（2015）杭富民再初字第1号民事裁定：一、撤销该院（2014）杭富民初字第1238号民事判决；二、驳回原审原告孙定良的起诉；现该民事裁定已发生法律效力。据此本院认为第六组证据浙江省杭州市富阳区人民法院作出的（2014）杭富民初字第1238号判决对本案不具有证据效力。第七组证据对本案不具有关联性，对本案不具有证据效力；对第八组证据的真实性、合法性予以确认，�孙定良以此主张陈锦升未保管大富公司的公章及财务专用章，但并不能以此证明陈锦升不能使用大富公司的公章及财务专用章的主张；第九组、第十二组证据与本案审理不具有关联性，后续大富公司与陈锦升往来款的进出不能影响孙定良交纳案涉房款性质的认定；对第十、第十一组证据的真实性予以确认，但与本案审理不具有关联性。
二、对于被告陆金权提交的证据系法律文书，故对其提交证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，对本案具有证据效力。
三、对于戎安春及大富公司提交的证据：对第一组证据的真实性予以确认；对第二组证据与本案审理不具有关联性，后续大富公司与陈锦升往来款的进出不能影响孙定良交纳案涉房款性质的认定；对第三组证据系复印件，且孙定良对其真实性有异议，故不予认定。
本院重审根据各�当事人的陈述以及确认的有效证据，查明以下事实：
一、2007年12月7日，出卖人大富公司与买受人孙定良签订了033号《商品房买卖合同》一份，约定孙定良购买富春江花苑20号商品房一套，建筑面积512.9平方米（另有花园402.02平方米），总金额人民币446.5016万元。付款方式为买受人于2007年12月30日前支付人民币258.5016万元，余款于2008年1月20日之前付清。出卖人应当在2009年6月30日之前将符合约定的商品房交付买受人。合同还对双方其他权利义务进行了约定。
二、2009年6月11日，孙定良通过银行转账分四笔支付给大富公司购房款共计人民币446.5016万元。2009年6月15日，大富公司开具不动产统一销售发票，载明收到孙定良购房款人民币446.5016万元。2009年8月31日，大富公司向孙定良发出富春江花苑20号商品房交房通知书。2009年9月3日，孙定良签收了房产交接验�表。
三、2008年4月14日，本院根据另案原告浙ＸＸ鹏建设集团有限公司的诉讼保全申请，预查封了大富公司名下包括本案富春江花苑20号房产在内的共计五套房产及项下的国有土地使用权，期限为2008年4月14日至2010年4月13日。2009年8月24日，因各方达成执行和解协议并已履行完毕，本院裁定解除对上述财产的查封。2009年3月5日，北京市第二中级人民法院轮候查封了富春江花苑的土地使用权和地上建筑物。2009年8月20日，本院在受理陆金权与戎安春、大富公司民间借贷合同纠纷一案中，诉讼保全轮候查封了大富公司名下富春江花苑20号房屋产权。经最高人民法院协调，2012年8月，北京市第二中级人民法院解除了对上述土地使用权和地上建筑物的查封。现本院在执行陆金权与戎安春、大富公司民间借贷合同纠纷一案中，孙定良提出异议，请求法院解除对富春江花苑20号房屋的查封，本院经审查于2013年1月16日作出（2012）浙杭执异字第17号执行裁定，驳回孙定良的异议。孙定良不服，提起本案诉讼。
四、根据杭州富春会计师事务所有限公司于2015年6月19日作出的杭富会审字（2015）第640号专项审计报告，载明以下内容：
1．审计机构根据大富公司2009-10-24凭证反映：账面将挂预收账款—孙定良房款1877960.72元转为孙建美（孙定良外甥女）房款，无三方协议。
2．大富公司房产开发产品“富春江花苑”共54套住宅，在已售的51套住宅中，孙定良本人及其近亲属购买13套，均价每平方米8467.79元，其他人购买38套，均价每平方米9613.76元；案涉房屋每平方售价8000元。
3．该审计报告预收账款明细账（按购房人分类，附表九-1）显示：根据2009-6-36记账凭证号，孙定良以现金的方式支付大富公司购房款446.5016万�。
五、浙江省杭州市富阳区人民法院经审查认为，该院于2014年9月19日所作出原告孙定良诉被告杭州大富房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案{案号（2014）杭富民初字第1238号}生效民事判决确有错误，应予再审。该院于2015年11月30日作出（2015）杭富民监字第3-1号民事裁定：一、该案由该院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。2015年12月30日，该院经审理作出（2015）杭富民再初字第1号民事裁定：一、撤销该院（2014）杭富民初字第1238号民事判决；二、驳回原审原告孙定良的起诉。该民事裁定向各方当事人送达后，各方当事人均未在法定期限内提出上诉，现该民事裁定已发生法律效力。
六、在本案重审期间，经本院实地勘察，案涉商品房仍处于空置状态。
七、根据杭州市富阳区房地产管理处于2015年11月12日出具的查询记录表明：权利人孙定良、共有权人陈玲玲的房屋坐落杭州市富阳区东州街道江滨东大道571号富春江花苑18号，建筑面积516.11平方米，房屋用途为成套住宅，房屋状态确权不发证，转移预告，查封，现房抵押；该房屋设定抵押登记，时间为2014年11月13日，抵押权人陈勇，抵押人孙定良、陈玲玲；2015年8月27日该房屋被杭州市富阳区人民法院查封，查封期限自2015年8月27日至2018年8月26日止。
八、根据杭州市住房保障和房产管理局于2015年11月24日出具的查询记录表明：房屋所有权人孙定良及陈玲玲于2005年5月31日将坐落于杭州市西湖区天河西苑6幢1单元501室房屋转移过户；房屋所有权人孙定良及陈玲玲于2007年9月24日将坐落于杭州市西湖区天河西苑23幢403室房屋转移过户；房屋所有权人孙定良及陈玲玲于2007年9月29日将坐落于杭州市西湖区天河西苑26幢701室房屋转�过户；房屋所有权人孙定良及陈玲玲于2007年10月22日将坐落于杭州市西湖区天河西苑26幢501室房屋转移过户；房屋所有权人孙定良及陈玲玲于2007年10月31日将坐落于杭州市西湖区天河西苑25幢602室房屋转移过户；房屋所有权人孙定良及陈玲玲于2007年12月7日将坐落于杭州市西湖区天河西苑25幢108室（汽车库）转移过户；房屋所有权人孙定良及陈玲玲于2011年3月4日将坐落于杭州市西湖区天河西苑19幢104室（汽车库）转移过户；房屋所有权人孙定良及陈玲玲于2012年5月2日将坐落于杭州市里东山弄5幢4单元302室房屋转移过户；房屋所有权人孙定良及陈玲玲于2012年7月4日将坐落于杭州市里东山弄5幢4单元301室房屋转移过户。
本院根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：一、关于案涉商品房买卖�同效力的问题；二、关于是否应该对案涉商品房停止执行的问题，即原告孙定良的诉讼请求是否可以得到支持。
本院认为，一、关于案涉商品房买卖合同效力的问题。孙定良与大富公司于2007年12月7日签订的《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，且合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，故应认定为合法有效。被告陆金权、戎安春以及大富公司主张该合同系无效合同，缺乏证据证实，本院不予采信。二、关于是否应该对案涉商品房停止执行的问题，即原告孙定良的诉讼请求是否可以得到支持。本院认为，原告孙定良因不服本院于2013年1月16日作出的（2012）浙杭执异字第17号执行裁定，而向本院提起诉讼，故本案不适用2015年5月5日才施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。根据最高人民法院《关于人民�院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，根据案涉合同中孙定良与大富公司约定：案涉商品房房款总金额为446.5016万元；付款方式为2007年12月30日前支付258.5016万元，余款2008年1月20日之前付清。而根据《专项审计报告》及现金缴款单等有效证据证明，孙定良直到2009年6月11日通过银行转账方式分四笔向大富公司支付案涉全部房款446.5016万元。在本案重审中，孙定良对其为何不能按案涉合同所约定的期限内支付案涉房款，不能作出�理解释；且上述案涉房款系在本院以及北京市第二中级人民法院查封了案涉房产以及项下土地使用权之后缴纳。在本案重审中，虽然原告孙定良列举了2009年9月3日签收案涉商品房的交接验收表、物业费缴费凭证、水电费凭证等证据，以此证明孙定良于2009年9月3日起实际占有了案涉商品房，但此时法院已对案涉商品房以及项下土地使用权进行了查封，而此后案涉商品房开发商仍对案涉商品房进行交付的行为显属违法，因此孙定良占有该房亦不能受到法律保护。在本案重审期间，原告孙定良就本案同一事由及请求另行向浙江省富阳市人民法院起诉，该院作出（2014）杭富民初字第1238号民事判决，但现该生效判决已被该院作出的（2015）杭富民再初字第1号民事裁定撤销并驳回孙定良对该案的起诉，且已生效。据此原告孙定良以该判决为证据要求支持其请求于法无据。而案�房产现仍登记在被执行的房地产开发企业即本案被告大富公司名下，且孙定良也另有用于居住的房屋；在法院查封案涉商品房之后，孙定良仍转移登记在其名下的数套房产。
综上，案涉商品房买卖合同虽然有效，但原告孙定良提出停止对富春江花苑20号商品房的执行并解除对该房屋的查封的请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告孙定良与被告杭州大富房地产开发有限公司于2007年12月7日签订的编号为033的《商品房买卖合同》有效。
二、驳回原告孙定良其他诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告孙定良负担。
如不服本判决，戎安春可在本判决书送达之日起三十日内，孙定良、陆金权及杭州大富房地产开发有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。在上诉期满之日起七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理（浙江省高级人民法院的开户行：农业银行西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号：398000101040006575515001）。
审判长 钱 晴
审判员 楼继文
审判员 朱 梅
二〇一六年二月二日
书记员 俞 戈