浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第1513号
原告：宁波市威通物资有限公司。住所地：宁波市江东区会展路***号***幢（6－62）。
法定代表人：陈彩琴，该公司董事长。
委托代理人：王剑纳，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：许丹敏，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：象山昌腾针织制衣有限公司（组织机代码72638085－8）。住所地：象山县爵溪街道十字西街***号。
法定代表人：张来仁，该公司经理。
原告宁波市威通物资有限公司（以下简称威通公司）与被告象山昌腾针织制衣有限公司（以下简称昌腾公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由审判员陶振明独任审判。8月21日，本院依法对本案公开开庭进行了审理，原告威通公司的委托代理人许丹敏，被告昌腾公司的法定代表人张来仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威通公司起诉称：原属宁波工贸针织厂所有位于爵溪街道镇前街、镇前街2号、6号房地产及相关附属物，由宁波市江东区人民法院委托整体拍卖。2014年11月27日，原告以720万元的价格竞拍取得上述产权，并将产权过户登记在原告名下。
因原告的部分房屋由被告占用，即爵溪街道镇前街6号1－2楼约为1800平方米的厂房，原告在合法受让产权后，于2015年3月向被告送达律师函，要求被告与原告商谈签订租赁合同事宜并补交租金，或者及时腾退房屋，然而被告未予答复。原告为此于2015年7月再次向被告送达律师函，限定被告腾退房屋并赔偿损失，但依然如故。
原告认为，涉案房屋的所有权人为原告，故有权向被告提出订立租赁合同支付租金或者腾退房屋。但被告既未订立租赁合同和支付租金，也未腾房屋，严重损害了原告的合法权利。现请求判令：一、被告腾退占用房屋；二、被告支付房屋占用费用（从2014年11月28日起至实际腾退房之日止，按年租金70000元计算）。
被告昌腾公司在法定期限内未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：被告是2009年与威标厂签订租赁合同，该处系威标厂与宁波工贸针织厂共同所有。2010年2月6日之后，被告与宁波工贸针织厂重新签订租赁合同，该租赁合同合法有效。被告于2015年3月和7月收到原告的律师函属实，但是根据买卖不破租赁原则，兴业银行股份有限公司宁波分公司在实现债权过程中所进行的财产处置行为，不应对被告的合法租赁关系产生影响，不应以原告取得所有权对抗被告先取得的租赁权。因此，应当驳回原告的诉讼请求。
综上原、被告诉辩陈述，本案争议的焦点是否为买卖不破租赁的原则，为此原、被告的各方举证、质证如下：
原告提供拍卖成交确认书、（2013）甬东执民字第259－2号民事裁定书（复印件）各1份、房屋所有权证书3份（复印件）和土地使用权证书（复印件）1份，以证明原告通过合法途径取得包括涉案房产之内的所有权。被告质证后对此无异议，本院予以确认。
原告提供律师函、EMS快件及收件查询单各2份（复印件），以证明原告向被告通知腾退房屋、支付占用费或协商租赁的事实。鉴于被告质证后认为收到该二份律师函，但不同意搬迁，故本院对此予以确认。
原告提供房产登记查询结果表3份（复印件），以证明涉案房屋抵押登记的时间为2011年3月2日。被告质证后没异议，本院对此予以确认。
被告在庭审中向本院提供租赁合同2份（分别为被告与象山威标厂、被告与宁波工贸针织厂）各一份，以证明被告租赁合同现在对原告继续有效。原告质证后认为超过举证期限；若法院采纳该证据，因为债务是张祖瑾个人所负，因由张祖瑾承担，张祖瑾以宁波工贸针织厂出租抵债的行为显然损害宁波工贸针织厂利益，根据拍卖资料显示宁波工贸针织厂签订的租赁合同是2008年，而不是被告所说的2009年，2009年威标厂签订的租赁合同与原告无关，司法拍卖时进行备案并告知被告，按照被告与宁波工贸针织厂的合同显示为2010年，与拍卖登记备案合同时间不同，该二份租赁合同存在真实性、合法性和关联性的问题，不能采信。本院认为，被告与象山威标厂签订的租赁合同中并没有威标厂的印鉴，象山威标厂与宁波工贸针织厂的关系也不明，故本院对该租赁合同的真实性不予采信；被告与宁波工贸针织厂租赁合同中约定期限为2010年2月8日至2017年2月17日止，年租金为7万元，但该合同中宁波工贸针织厂的印鉴系复印件，仅有张祖瑾的签名，结合被告辩称租赁费为支付张祖瑾向被告的法定代表人张来仁的借款本息，故对于租赁的事实予以确认。
综上原、被告的诉辩陈述，结合本院的认证，经审理本院可确认的事实如下：
因张祖瑾向被告的法定代表人张来仁借款，2010年2月6日，张祖瑾将宁波工贸针织厂所有的爵溪街道镇前街6号1－2层厂房租给被告，并签订《租房协议》一份，约定租期从2010年2月18日至2017年2月17日，年租金7万元，其中租金第一期于2010年2月18日支付35000元，第二期租金于2010年8月18日，以后每6个月付35000元，并口头约定抵扣张祖瑾向张来仁的借款本息。2011年3月2日，兴业银行股份有限公司宁波分行对宁波工贸针织厂所有的坐落于爵溪街道镇前街、镇前街2号、镇前街6号的房产的借款设定抵押担保，权利价值1000万元。因宁波工贸针织厂未能偿还兴业银行股份有限公司宁波分行借款，经宁波市江东区人民法院对宁波工贸针织厂抵押的财产在执行中拍卖，拍卖时包括被告等8家与宁波工贸针织厂存在租赁关系，原告于2014年11月27日拍卖取得宁波工贸针织厂抵押的财产等，宁波市江东区人民法院于2014年12月22日作出（2013）甬东执民字第259－2号执行裁定书，裁定：一、位于象山县爵溪街道镇前街、镇前街2号、镇前街6号的房地产及相关附属物［房屋产权证号：象房权证爵溪镇字第××号、象房权证爵溪镇字第××号、象房权证爵溪镇字第××号、象房权证爵溪镇字第××号、象房权证爵溪镇字第××号，土地使用权证号：象国用（2005）第03－0055号］的所有权及相应的其他权利归买受人宁波市威通物资有限公司所有。［上述房产权自本裁定送达受人宁波市威通物资有限公司有限公司时起转移］；二、买受人宁波市威通物资有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。办理过户手续时发生的费用由买受人宁波市威通物资有限公司承担。2015年3月17日，浙江和义观达律师事务所、王剑纳师受原告委托向被告发出律师函，载明：“现特此函告，望你们接函后，三日内与本律师商谈签订租赁合同事宜并补缴租金，或及时腾退房屋。如逾期不作答复，委托人将诉诸法律，你们应承担赔偿损失、承担律师费用等”，被告接函后未予答复。5月18日，原告取得涉案的房屋所有权证（象房权证爵溪街道字第2015－0300063、2015－0300064、2015－03000**）。6月24日，原告取得涉案在内的象国用（2015）第03745号土地使用权证。7月13日，浙江和义观达律师事务所、王剑纳律师受原告委托再次向被告发出律师函，其中载明：“故特此发函，限你们在收到本律师函后立即腾退房屋并赔偿损失”，被告接到律师函后又未予答复，至今依然未予搬迁。
另查明，张来仁向张祖瑾之借款52万元，后张来仁向本院起诉，本院作出（2013）象商字第471号民事调解书，约定该借款52万元及利息付款期限，但张祖瑾未予归还。
本院认为，本案争议的焦点问题是买卖不破租赁的效力问题。在此问题中，应当解决被告与张祖瑾订立的租赁合同的效力。被告辩称该租赁合同系由于张祖瑾个人向张来仁借款，因张祖瑾未能归还借款，而将宁波工贸针织厂所拥有的涉案厂房租给被告，并将支付给宁波工贸针织厂的租金来折抵偿还张祖瑾向张来仁的借款。从中可知，张祖瑾与张来仁之间的借款与宁波工贸针织厂无关，也与被告无关。债权、债务或者合同项下的权利和义务之转让应当依法进行，但本案涉及张来仁与张祖瑾的债权、债务关系，以及宁波工贸针织厂与被告等之间均无相关的证据证明该种转让关系的成立。张来仁在2013年起诉张祖瑾借款52万元及利息，按被告所说在2010年起已经约定用租金抵付借款的本息，也应当有部分已抵扣，但张来仁在2013年起诉时依然为借款52万元，可见并没有以租抵债的存在。鉴于被告与宁波工贸针织厂的租赁合同先于宁波工贸针织厂与兴业银行的抵押关系，因此，被告与宁波工贸针织厂租赁关系对原告有约束力，但被告应当自原告被法院裁定确认之日起向原告履行支付租金的义务，鉴于租金的支付被告存有异议而尚未明确，故原告要求被告腾退承租厂房的主张本院难以支持。
涉案房地产产权在2014年12月22日经法院裁定确认原告已经履行拍卖义务，原告取得相应产权，现被告不能提供相关租金支付及抵扣的依据，故法院裁定确认之后的相应租金应当由原告收取。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：
一、被告象山昌腾针织制衣有限公司支付尚欠原告宁波市威通物资有限公司租金35000元（计算至2015年6月21日止），自2015年6月21日后的租金按2010年2月6日《租房协议》的约定方式继续履行，款定于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告宁波市威通物资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费975元，减半收取487.5元，由被告象山昌腾针织制衣有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应当在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：工商银行象山支行账号：39×××03）。如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期限届满后两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
审 判 员 陶振明
二〇一五年九月十一日
代书记员 陈婉仪