江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8064号
上诉人（原审被告）：徐州市玉融房地产开发有限公司，住所地新沂市公园路玉融翰景园小区9021号。
法定代表人：何积光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，新沂市盛元法律服务所。
被上诉人（原审原告）：新沂市忆发物业管理有限公司,住所地新沂市钟吾路2号翰景园小区。
法定代表人:邵云,该公司总经理。
委托诉讼代理人：许景山，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵长明，江苏驰东律师事务所律师。
上诉人徐州市玉融房地产开发有限公司（以下简称玉融地产公司）与被上诉人新沂市忆发物业管理有限公司（以下简称忆发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2017)苏0381民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
玉融地产公司上诉请求：依法撤销原审判决，予以改判或发回重审。一审认定事实不清，适用法律错误，被上诉人根本未提供物业服务，起诉的空置房面积与事实不符，被上诉人提供的公共能耗费分配方案及公共能耗费票据不能作为法院认定上诉人承担公共能耗费用的依据。
忆发物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同对上诉人具有约束力，被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当履行合同义务向被上诉人缴纳相关费用。关于空置房问题，一审法院已经减去了上诉人主张的出售给他人的房屋，关于公共能耗费，上诉人未提供相反的证据予以证明。
忆发物业公司向一审法院起诉请求：判令玉融地产公司交纳空置房物业费261013.38元、公共能耗费38222.12元以及违约金。
一审法院认定事实：玉融地产公司系玉融﹒翰景园小区的开发建设企业。2009年3月26日，玉融地产公司与忆发物业公司签订了《玉融﹒翰景园小区的前期物业管理服务合同》，约定由忆发物业公司为该小区提供物业管理服务；委托服务期限暂时不定。由业主入住前一个月开始，至合同期满或业主委员会成立后与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止；合同还对其他的事项进行了约定。该小区业主委员会成立后，忆发物业公司与该小区的业主委员会于2013年10月28日续行签订了《玉融﹒翰景园小区的前期物业管理服务合同》，该合同主要内容为：由忆发物业公司继续对玉融﹒翰景园小区进行物业管理服务；物业服务费用或者物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应在每年交费日前10日内履行交纳义务;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或因其他原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用或物业服务资金由该业主按全额交纳;共用的专项设备运营(商住楼亮化用电及楼梯间亮化用电等）的能源消耗，应设独立计量表，合理分摊计收业主费用；本物业服务费和相关设施设备费用，由乙方（忆发物业公司）根据市物价局核定的物业价格收取，甲（新沂市玉融﹒翰景园业主委员会）、乙双方不作价格审定；业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的千分之三按日交纳违约金；本合同委托期限自2013年10月28日起至2018年10月28日止；合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，玉融地产公司因未向忆发物业公司交纳2016年1月1日至2016年12月30日期间的空置房物业服务费，忆发物业公司为此提起本案诉讼。
新沂市物价局于2012年6月28日作出了关于玉融﹒翰景园小区物业公共服务费收费标准的批复{新价字【2012】67号}：核定玉融﹒翰景园小区多层普通住宅物业公共服务费收费标准为（建筑面积）0.4元/平方米/月,高层普通住宅物业公共服务费收费标准为（建筑面积）0.77元/平方米/月。多层住宅、高层住宅收费标准可在10%幅度内浮动。高层住宅电梯、二次供水及小区照明等公共电费、小区公共水费纳入代收代缴费用，由物业管理企业单独建账，具体收取金额由物业管理公司按合理、公开分摊的原则和业主协商确定，并定期将公共水电费的实际发生额和向业主分摊收取的金额进行公示。
依据该批复,忆发物业公司将该小区多层住宅的物业费由原来的0.3元/平方米/月调整为0.44元/平方米/月；高层住宅由原来的0.77元/月调整为0.85元/平方米/月;商业用房按照1元/平方米/月收取。并将该收费标准在小区内进行了公示。
本案在审理过程中,玉融地产公司对忆发物业公司主张的空置房物业费中的21套房屋(房号为:2-201、2-301、14-116、14-117、3-3003、9-9021、12-032、4-4-401、4-4-402、4-4-403、4-4-602、13-1-102、11-113、11-1-1502、21-126、11-109、22-3-301、22-23、25-1-1301、2-103、1-138）提出异议,认为该房屋早已销售,且已上房（2-201室系2015年2月24日签订商品房买卖合同并于2015年4月23日上房、2-301室系2015年2月25日签订商品房买卖合同并于2015年4月23日上房、14-116室系2016年10月25日签订商品房买卖合同并于2016年10月25日上房、14-117室系2016年10月17日签订商品房买卖合同并于2016年9月5日上房、3-3003室系2014年3月6日签订商品房买卖合同并于2014年3月25日上房、9-9021室系2012年11月26日签订商品房买卖合同并于2012年9月21日上房、12-032室系2014年3月6日签订商品房买卖合同并于2014年3月25日上房、4-4-401室2010年7月27日签订商品房买卖合同并于2010年9月18日上房、4-4-402室系2010年7月27日签订商品房买卖合同并于2010年9月18日上房、4-4-403室系2010年7月19日签订商品房买卖合同并于2010年7月17日上房、4-4-602系2013年5月2日签订商品房买卖合同并于2013年5月2日上房、13-1-102室系2011年1月27日签订商品房买卖合同并于2010年11月10日上房、11-113室系2014年9月25日签订商品房买卖合同并于2014年10月30日上房、11-1-1502、室系于2012年6月15日签订商品房买卖合同并于2011年10月14日上房、21-126室系2014年2月26日签订商品房买卖合同并于2016年2月15日上房、11-109室系2015年1月4日签订商品房买卖合同并于当日上房、22-3-301室与22-23室系2013年2月25日签订商品房买卖合同并于2013年8月30日上房、25-1-1301室系2013年2月20日签订商品房买卖合同并于2012年8月30日上房、2-103室系2014年8月27日签订商品房买卖合同并于2014年8月27日上房、1-138室系2016年7月11日签订商品房买卖合同并于2016年9月14日上房）,已经不属于空置房,忆发物业公司不应当就该21套房屋再行主张空置房物业费。但忆发物业公司主张其从未为该21套房屋的业主办理过上房手续。双方为此各执一词。
经法庭现场勘查，上述21套房屋除了4-4-602、25-1-1301号房屋家中无人外，其余房屋均已装修或使用。另查明,忆发物业公司曾向2-201室、2-301室房屋的业主收取过部分物业费。
一审法院认为，玉融地产公司与忆发物业公司及玉融﹒翰景园小区业主委员会与忆发物业公司签订的《玉融﹒翰景园小区的前期物业管理服务合同》合法、有效，对玉融地产公司、忆发物业公司及该小区的其他业主均具有法律约束力。根据上述合同约定，玉融地产公司应当向忆发物业公司交纳空置房物业费、公共能耗费及违约金。
关于玉融地产公司提出尚有21套房屋已经出售，其不应当向忆发物业公司交纳空置房物业费的问题。经法庭查明，该21套房屋确实已经出售（除了4-4-602、25-1-1301号房屋家中无人外，其余房屋均已装修或使用）。现双方对该21套房屋业主何时办理上房手续的问题各执一词，且均举不出有力的证据予以证明。
忆发物业公司主张的系空置房物业费,而该21套房屋已经出售,已不属于空置房,该房屋的物业费应当由相应的业主或房屋使用人交纳，何况,忆发物业公司已向2-201室、2-301室房屋的业主收取过部分物业费。因此，该21套房屋的物业费忆发物业公司应当另行向该房屋的业主或使用人主张，必要时可将玉融地产公司同时列为案件当事人。
玉融地产公司尚欠忆发物业公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的空置房物业费221038.2元、公共能耗费33309.4元，合计254347.6元（其中：1-138号房空置房物业费及公共能耗费计算至2016年9月14日、14-116号房屋计算至2016年10月25日、14-117号房屋计算至2016年9月5日，其余争议房屋均未计算），应当予以交纳。
忆发物业公司主张以所欠物业费及公共能耗费之和作为基数,自2017年1月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五计算违约金，未超出双方当事人合同约定,也不违反法律规定，法院应予支持。综上，判决如下：一、徐州玉融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付新沂市忆发物业管理有限公司空置房物业费、公共能耗费合计254347.6元及违约金（自2017年1月1日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）；二、驳回新沂市忆发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
二审期间，上诉人提供新沂市公安局城西派出所出具的责令改正通知书，证明被上诉人没有提供优质的物业服务。被上诉人质证认为该证据真实性没有异议，但是与被上诉人无关，是公安机关通知上诉人整改。
被上诉人提供（2016）苏0381民初2668号民事判决书一份、（2017）苏03民终6107号民事判决书一份，证明被上诉人曾依据相同的事实及证据起诉要求上诉人支付2013年10月31日至2015年12月31日期间上诉人欠被上诉人物业费、公共能耗费，得到了两审法院的支持。上诉人质证认为真实性没有异议，关联性有意见，不能以两份判决书当然推定本案的判决。
本院认为，被上诉人与业主委员会之间签订的物业服务合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，对上诉人具有约束力，上诉人应当依据合同约定承担相应的空置房物业费。上诉人主张被上诉人提供的公共能耗分配方案及票据不能作为定案依据，但并未提供相反的证据加以证明，本院不予支持，一审判决并无不当。
综上，上诉人玉融地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一八年一月二十五日
书记员 宗 正