上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民一（民）初字第2433号
原告上海益中医药科技有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人杨思清，总经理。
委托代理人孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被告上海闽川实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人吴友朝，总经理。
委托代理人蔡国良。
委托代理人陆缘元。
原告上海益中医药科技有限公司诉被告上海闽川实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由审判员倪强独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理，原告上海益中医药科技有限公司的法定代表人杨思清及委托代理人孙佩勋，被告上海闽川实业有限公司的委托代理人蔡国良、陆缘元到庭参加诉讼。2015年10月29日，本院第二次公开开庭进行审理，原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月1日，原告与案外人上海市白茅岭农场办事处（以下简称“白茅岭农场”）签订《房屋租赁协议》，由原告承租白茅岭农场位于上海市康定路XXX号XXX号楼（红楼）第三、四层房屋（以下简称“系争房屋”），租金按季度支付，每季度租金人民币（以下币种均为人民币）65，000元。2011年6月16日，经白茅岭农场同意，原告将系争房屋转租给被告，租期自2011年6月15日至2015年7月30日止。租金每半年一付，每半年165，000元，被告应于每年的1月1日及7月1日之前，向原告支付下半年的租金。自2014年1月起，被告未足额向原告支付租金。2015年4月10日，原告发函给被告，通知其自2015年4月15日起解除双方的租赁合同，要求被告承担相应的违约责任，但被告不予配合，并占有系争房屋至今。原告只得诉至法院，要求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2015年4月15日起解除；2、被告向原告支付房屋租金及占用费共计197，500元（其中2013年下半年及2014年下半年各欠付35，000元，2015年上半年欠付10万元，2015年7月份欠付27，500元）；3、判令被告以170，000元欠款为本金，按照每日千分之五的标准向原告支付自2014年1月2日至实际付清之日止的逾期付款违约金。
被告辩称，原、被告之间的租赁合同是正常履行完毕的，并与白茅岭农场签订过三方协议，于2015年8月26日完成了交房。双方并于该日签订协议确认被告的所有债务为12万元。因原告曾收取被告租金后不支付给白茅岭农场，导致白茅岭农场对系争房屋停水停电，后经三方协商，由被告向白茅岭农场代为缴纳原告的租金，差额部分再由被告支付给原告。被告不支付租金是由原告的不恰当行为影响被告正常经营所致。被告不同意原告主张的逾期付款违约金的计算方式，每日千分之五的标准过高。故全部不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月1日，原告与白茅岭农场签订《房屋租赁协议》一份，约定，白茅岭农场将系争房屋（面积共计584.43平方米）租赁给原告作商业、办公使用；租期五年，自2010年8月1日起至2015年7月30日止。
2011年6月16日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将系争房屋出租给被告使用，租期自2011年6月15日起至2015年7月30日止；原告应在2011年6月16日前将房屋交付被告，自交付之日起至2011年6月30日止为被告的装修期，无需支付租金和其他费用；租金每六个月一付，先付后用，被告应于每年的1月1日及7月1日前向原告支付下半年的租金，逾期未付，每天按年租金的千分之五加收滞纳金，第一年上半年的租金165，000元（2011年7月11日至2012年1月1日）被告在合同经双方签字盖章之日支付；在合同经双方签字盖章之日，被告须向原告支付房屋租赁押金6万元，该押金至租赁期满，原告无息全额返还被告。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，双方开始履行合同。后因被告拖欠房屋租金，原告经催讨无着，遂起诉至法院，要求判如所请。
另查，2015年8月26日，原告（乙方）、被告（丙方）及白茅岭农场（甲方）签订《备忘录》一份，三方就系争房屋的租赁事宜达成以下协议：“1、于2015年8月26日，三方确认已完成交房。2、交房后乙方和丙方不得以任何理由和形式干涉甲方自由续租给任一方。3、若有2015年7月30日之后发生的尚未向甲方结清的费用与乙方无关，由丙方承担。4、本备忘录一式三份，三方各执一份，自三方代表签字生效。”同日，原、被告签订《调解协议》一份，约定：“1、经双方确认，被告尚未向原告支付的所有费用为人民币壹拾贰万元整。2、被告承诺于2015年9月15日之前向原告支付。3、本协议生效后，若被告逾期未支付，则原告可继续诉讼，若被告按期或提前支付，则原告应于到账日起壹个工作日向法院撤诉。4、本协议一式二份，双方各执一份，自双方签字后生效。”后被告未按约向原告付款，致双方调解未成。
审理中，双方一致确认合同期满终止，被告在扣除房屋租赁押金6万元后，尚欠原告12万元。原告变更其第3项诉请逾期付款违约金的起算日期为2015年1月2日。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、《调解协议》，被告提供的《备忘录》，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
关于双方履行合同的情况，原告主张曾于2015年4月10日以快递方式向被告发出《公函》，并张贴在系争房屋门上，通知被告合同因其长期拖欠租金于2015年4月15日解除，并要求被告承担相应的违约责任，被告对此表示不知情。原告还提供其法定代表人杨思清与被告实际经办人蔡金良的微信往来记录及银行记录，以证明被告欠付租金的事实，被告表示不清楚蔡金良的身份，对微信往来记录及银行记录真实性无法核实。被告主张2014年的租金支付给了白茅岭农场，认可2015年的租金没有支付过，并提供了委托书及借条，证明原告曾委托案外人王某某向其讨要欠款，导致被告无法正常经营，原告对此表示需要庭后予以核实。
本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张曾以向被告发送书面函件方式行使合同解除权，并提供微信往来记录和银行记录证明被告欠款的事实，但未提交相应证据的原件，且被告皆予以否认，故对上述事实本院无从确认。被告提供委托书及借条以证明原告委托他人向被告讨要欠款，导致被告无法正常经营，对此原告未予认可，且缺乏其他证据予以佐证，故本院无法确认。鉴于原、被告在庭审中一致确认合同期满终止，与法无悖，本院予以确认。关于被告欠付原告的费用，双方在所签订的《调解协议》中已有约定，且在庭审中一致予以认可，故扣除房屋租赁押金之后被告应支付原告租金及房屋使用费12万元。原告还主张被告支付以欠付的17万元为本金，按照每日千分之五的标准，自2015年1月2日至实际付清之日期间的逾期付款违约金，本院认为，合同已有“逾期未付，每天按年租金的千分之五加收滞纳金”之约定，原告主张的计算标准明显过高，且被告亦请求法院予以调低，故本院酌情调整为以年租金165，000元为本金，按照每日万分之五的标准计算原告所主张的逾期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告上海益中医药科技有限公司与被告上海闽川实业有限公司就上海市康定路XXX号XXX号楼（红楼）第三、四层房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年7月30日期满终止；
二、被告上海闽川实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海益中医药科技有限公司欠付租金及房屋使用费12万元；
三、被告上海闽川实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海益中医药科技有限公司逾期付款违约金（以165，000元为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年1月2日起计算至本判决生效之日为止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，086元，减半收取计4，043元，由被告上海闽川实业有限公司承担1，615元，原告上海益中医药科技有限公司承担2，428元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪强
二〇一五年十二月八日
书记员 王奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。