福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第6896号
原告黄天赐，男，1964年4月3日出生，汉族，住南安市。
原告傅金娥，女，1964年8月25日出生，汉族，住南安市。
原告黄涌，男，1989年11月27日出生，汉族，住南安市。
三原告共同委托代理人洪云腾、李超群，福建正成功律师事务所律师、实习律师。
被告南安深国投商用置业有限公司，住所地：南安市成功街444号，组织机构代码：79378125-6。
法定代表人：林端生，该公司董事长。
委托代理人林华祥，男，1977年3月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，该公司法务。
原告黄天赐、傅金娥、黄涌与被告南安深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理，依法由审判员蔡宗场适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄天赐、傅金娥、黄涌的委托代理人洪云腾、被告南安深国投商用置业有限公司的委托代理人林华祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄天赐、傅金娥、黄涌诉称，2009年2月18日，原、被告签订编号为49010011的《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧定名为东方伟业（南安）城市广场第2幢16层1607号商品房出售给原告，购房款为人民币357143元，交房期限至2011年6月30日。同时，合同还约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告付清全部购房款项，并缴纳契税、办证手续费等相关费用。但至交房期限届满日期2011年6月30日，本案诉争商品房未达到《商品房买卖合同》第八条约定及相关法律规定的交房条件，被告未能依法将符合交房条件的本案诉争商品房交付给原告使用。因此，被告存在逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。交房后，被告也未能在合同约定的60日期限内完成办理房屋所有权初始预登记手续，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，导致原告未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。因此，被告存在逾期办证，应承担逾期办证的违约责任。被告于2012年2月11日向原告收取维修基金6476元、煤气开通费3000元、水表423元、预存款277元。根据福建省物价局《关于规范新建商品房住房交易价格行为的通知》（闽价房（2007）413号）的规定，被告违反规定向原告收取煤气开通费3000元和购置水表款423元，应退还给原告。综上事实，原告认为，根据商品房买卖合同约定及相关法律规定，在原告与被告之间的商品房买卖过程中，被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为，依法应承担违约责任，且被告违法向原告收取煤气开通费和购置水表款，应退还给原告。故原告请求判令：被告退还向原告收取的煤气开通费3000元和购置水表款423元；被告支付给原告逾期交房和逾期办证的违约金16712.28元（违约金以原告已交房款357143元的日万分之一计算，自2011年7月1日起至2012年12月10日止，合计528天，扣办理房屋所有权初始登记60天，共违约468天，违约金为16712.28元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告深国投公司辩称，一、本案涉案建筑工程项目于2011年6月28日验收合格，但因南安市人民政府对讼争建筑项目的设计方案进行局部调整，导致了该项目消防验收及办理产权证时间延迟，该延迟不应归责于被告，不应由被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任；二、2012年2月12日，原、被告签订《补充协议书》，该协议中，原、被告已就逾期交房达成补偿协议，并已实际履行，原告无权再行追究被告逾期交房违约责任。同时，该协议将办理产权证相关手续的时间变更为2012年6月30日。该日期前，被告已具备协助原告办理产权证的各项条件，原告未按上述时间前来办理产权证相关手续导致的办证迟延，不应由被告承担逾期办证违约责任；三、原、被告于签订《商品房买卖合同》当日，同时签署的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》（附件六）中，已明确房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。原告要求被告返还管道燃气费、水表费没有事实及法律依据。综上，交房及办证迟延系由于政府及原告自身原因造成，不能归责于被告。且原、被告已就逾期交房达成补偿协议，并已实际履行，原告无权再行追究被告逾期交房违约责任，被告也已依合同履行了协助办证义务，并无违约。原告要求被告返还管道燃气费、水表费也没有事实及法律依据。原告诉请不能成立，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
在庭审过程中，原告自愿放弃要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。
本案原、被告争议的焦点为：被告是否存在逾期协助办证的违约行为；若存在，应如何承担违约责任；被告是否应返还原告煤气开通费及购置水表款。
围绕上述原、被告争议的焦点，三原告向本院提供以下证据：1、原告居民身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订商品房买卖合同及合同约定的内容。3、销售不动产统一发票（自开），证明原告已向被告付清购房款的事实。4、税收通用完税证，证明原告已经缴纳办证契税的事实。5、收款收据，证明被告向原告收取煤气开通费3000元和水表700元的事实。
对原告提供的上述证据，被告提出如下质证意见：对证据1、2、3、4三性没有意见。对证据5真实性没有异议，但该费用仅是被告替原告代办煤气水表的费用，并不是由被告收取的，相关票据已经交给原告。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供以下证据：1、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，2、泉州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，3、房地产开发企业产权初始登记通知单及总产权证，4、南安市人民政府会议纪要，以上四份证据共同证明：涉案建筑项目于2011年6月28日经验收合格；因涉案项目建筑设计方案进行局部调整，该项目于2011年11月28日通过消防验收；涉案建筑项目于2012年2月1日完成产权初始登记；交房及办证延后，系因政府部门调整建筑设计方案导致，不应由被告承担违约责任。5、补充协议书，证明：1、原、被告已就交房迟延达成补偿协议，并已实际履行，原告无权再行追究被告交房违约责任；2、被告已告知原告于2012年6月30日办理产权证相关手续，原告也已同意将办理产权证相关手续的时间变更到2012年6月30日，原告未按上述时间前来办理手续导致的办证迟延，不应由被告承担违约责任。6、东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议（附件六），证明原、被告双方签署的补充协议已明确，房价不包括管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用。
对被告提供的上述证据，原告提出如下质证意见：对证据1-6的真实性均无异议，但符合交房条件的时间是2011年11月28日，原告是与被告签订商品房买卖合同的，如被告认为是政府原因导致其违约，应由其另行向政府主张，跟原告无关。按补充协议书约定，逾期办证的违约金应从合同约定的交房时间再后延长90日，应是从2011年10月1日起算，而不是2012年6月30日。管道燃气配套建设费、水表费均属于建筑成本，不能另行收取，东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议（附件六）关于该部分的约定无效。
对原、被告提供的上述证据，本院分析认证如下：原告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认。被告提供的证据1-4，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性没有异议，本院予以确认，其中证据4南安市人民政府会议纪要是就被告开发的东方伟业城市广场项目建设进行协调形成的，协调的目的是为了确保本案项目按时交付，因此，这不能成为被告交房及办证延后的理由。被告提供的证据5，可以证明原、被告于2012年2月12日就讼争房产的逾期交房以及办理产权证的时间等事项签订补充协议，约定被告为原告交两年的物业管理费，原告不得再以未达到交房条件为由向被告提出任何要求，同时还约定办理产权证的时间“按合同约定的交房时间再后延长90天，即变更至2012年6月30日”。对此，原、被告双方存在不同理解，原告认为，该协议约定的办证时间是按合同约定的交房时间再后延长90天，即延长至2011年9月30日，逾期办证违约金本应从2011年10月1日起计算，但因实际交房时间是2011年11月28日，因此，逾期办证违约金应自2011年11月28日计至2012年12月3日；被告认为，该补充协议中双方已明确将办理产权证相关手续的时间延长至2012年6月30日，应以明确的日期为准。本院认为，该《补充协议书》是原、被告双方自愿订立的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，但该协议约定的办理产权证的时间“按合同约定的交房时间再后延长90天”，即以原来商品房买卖合同约定的交房时间2011年6月30日为基准，在原90日办证期限的基础上再延长90日，即办理产权证的时间变更至2011年12月27日，这与补充协议中约定的“变更至2012年6月30日”出现不一致，而原、被告双方的主张也不一致。由于该补充协议是被告单方制定的格式合同，办证时间的推延是在减轻或免除被告逾期协助办证的违约责任，为此，当该《补充协议书》中约定的办理产权证的时间出现“按合同约定的交房时间再后延长90天”与“变更至2012年6月30日”不一致时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，应选择不利于格式条款制定一方即被告的解释，因此，该《补充协议书》所约定的办理产权证的时间应理解为以合同约定的交房时间2011年6月30日为基准，在原90日办证期限的基础上再延长90日，即变更至2011年12月27日，而不是变更至2012年6月30日，被告自2011年12月28日起就存在逾期办证违约行为。被告提供的证据6，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认，该证据可以证明原、被告于2009年2月18日就本案商品房的售价不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费等费用进行约定，并签订一份补充协议。
根据上述原、被告的举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告深国投公司系依法注册成立的从事房地产开发和销售的有限公司，位于南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场系被告深国投公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为建字第350583200800003，施工许可证号为350583200804140119，商品房预售许可证号为（南）房预售（2009）第001号。2009年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第2幢16层1607号房，建筑面积92.51平方米，单价为每平方米人民币3860.59元，总房款为人民币357143元，买受人应该在2009年2月15日前交付首付款107143元，余款250000元向公积金管理中心申请公积金贷款。出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的；2、此栏空白。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按每月每平方米1.2元向出卖人支付房屋管理费……出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定……同日，原、被告双方签订附件六《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》一份，协议约定：该商品房的售价不包括买受人办理房产交易的契税、鉴证费、房屋公共维修基金等政府相关部门规定应当由买受人支付的费用，同时不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用。契税于房地产管理中心通知出卖人领取本合同前，买受人一次性缴纳，由出卖人代收代缴至南安财政局……合同签订后，原告支付给被告全部购房款，并缴交了契税等费用。2011年6月28日，本案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2011年11月28日，本案工程经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。原、被告确认2011年11月28日该商品房符合交房条件并实际交房。2012年2月1日，被告完成本案工程建筑项目的产权初始登记，各购房户可以申请办理商品房的变更登记。2012年2月11日，被告向原告收取管道燃气配套建设费（煤气）3000元、水表423元等费用。2012年2月12日，原、被告签订一份《补充协议书》，针对被告逾期交房的行为，原告同意由被告代为交纳两年的物业管理费作为一次性补偿，原告不得再以未达到交房条件为由向被告提出任何要求。同时，双方同意将《商品房买卖合同》中约定的办理产权证的时间变更至2011年12月27日。之后，被告为原告交纳了两年的物业管理费。2012年12月3日原告收到被告通过邮政特快专递寄送的办理产权证的通知。
本院认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧的东方伟业（南安）城市广场第2幢16层1607号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》及2012年2月12日签订的《补充协议书》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。商品房买卖合同约定被告应于2011年6月30日前将符合合同约定各项条件的商品房交付原告使用，如被告未按合同规定的期限交付使用，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之一的违约金。2011年11月28日，被告才将本案商品房交付原告使用，被告的行为已构成逾期交房。但在庭审过程中，原告以双方签订《补充协议书》就被告逾期交房问题达成补偿协议，并已实际履行为由，自愿放弃要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，这是原告对其权利的自由处分，本院予以照准。关于办理产权证的时间，虽然双方2012年2月12日签订的《补充协议书》约定办证时间变更至2011年12月27日，但是被告在2012年2月1日完成产权初始登记后，原告直至2012年12月3日才接到被告关于办理产权证的通知，被告的行为已构成逾期协助办证，应承担违约责任，即被告应支付给原告自2011年12月28日起至2012年12月3日（计342天）止，每日按原告已付房款357143元的0.01％计算的违约金12214元（357143元×0.01％×342天=12214元）。故原告请求被告支付逾期办证的违约金16712.28元，对于符合事实和法律规定部分的12214元，本院予以支持，其余部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在原、被告双方签订的《东方伟业（南安）城市广场商品房买卖合同补充协议》中虽然约定商品房的售价不包含管道燃气配套建设费、有线电视初装费以及办理按揭等费用，但是并没有约定该费用由何者承担，而参照有关规定，管道燃气配套建设费属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商承担，不能再向购买人另行收取，而被告又向原告收取了管道燃气配套建设费（煤气费）3000元，该部分费用应予退还，故原告请求被告返还煤气费3000元，符合有关规定，本院予以支持；至于原告请求被告返还水表费423元，则缺乏依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告黄天赐、傅金娥、黄涌逾期办证违约金人民币12214元。
二、被告南安深国投商用置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告黄天赐、傅金娥、黄涌管道燃气配套建设费（煤气费）3000元。
三、驳回原告黄天赐、傅金娥、黄涌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币303元，减半收取为152元，由原告黄天赐、傅金娥、黄涌负担人民币62元，由被告南安深国投商用置业有限公司负担人民币90元。鉴于受理费原告已经预交，被告应在履行上述判决确定的给付义务时将应由其负担的部分一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 蔡宗场
二〇一四年二月十八日
书记员 苏文彬
附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。