山东省德州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁14行终34号
上诉人（原审第三人）杨桂水，男，1956年6月29日出生，汉族，住山东省禹城市。
上诉人（原审第三人）张桂香，女，1954年3月2日出生，汉族，住山东省禹城市。
共同委托代理人杨保庆，男，1965年8月10日出生，汉族，住山东省禹城市。
共同委托代理人李伟成，山东阳光桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨业华，男，1951年12月13日出生，汉族，住山东省禹城市城区。
委托代理人苑贞，山东禹鼎律师事务所律师。
原审被告禹城市不动产登记局。
法定代表人陈璞翌，局长。
委托代理人高晶，禹城市房产管理中心工作人员。
委托代理人李泽清，山东金锋律师事务所律师。
上诉人杨桂水、张桂香因房屋行政登记一案,不服山东省禹城市人民法院（2016）鲁1482行初17号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨桂水及上诉人杨桂水和张桂香的共同委托代理人李伟成、杨保庆，被上诉人杨业华及其委托代理人苑贞，原审被告禹城市不动产登记局的负责人石来征及委托代理人李泽清、高晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2001年6月29日，禹城市人民政府给原告颁发了禹土国用（2001）字第0271号《国有土地使用证》，土地使用权面积为12325.435平方米。第三人的委托代理人杨保庆曾就上述土地使用证与原告发生过土地使用权争议，提起过行政诉讼。对该争议，德州市中级人民法院于2002年9月23日作出（2002）德中法行终字第20号行政判决，维持了禹城市人民政府给原告作出的禹土国用（2001）字第0271号土地登记行为。2003年第三人修建楼房二层，面积为264.69平方米。该楼房所占土地在原告持有的禹土国用（2001）字第0271号《国有土地使用证》所载明的面积范围之内。对该事实，第三人的委托代理人杨保庆当庭予以认可，第三人也没有提出异议。2008年4月22日，原禹城市房产管理局在房产初始登记申请书中，载明了第三人所建楼房占用土地使用权属性质为集体，根据禹城市房寺镇房寺街村民委员会和禹城市房寺镇人民政府盖章的《土地使用权属及村镇建设规划证明》，经测量审核，于2008年6月2日给第三人颁发了鲁禹字第60××08号房权证及鲁禹共字第××号共有权证。2016年10月份原告向本院房寺法庭起诉第三人之子杨亮的土地侵权诉讼中，原告才知原禹城市房产管理局已给第三人办理了房产证的事实。2016年11月3日，原告向本院提起行政诉讼，要求撤销被告颁发给第三人的第60××08号房权证书。庭审后，原告向本院提出书面申请，放弃要求确认被告颁发给第三人房权证的行为违法的请求。另查明，原禹城市房产管理局的房产登记职能已转由禹城市不动产登记局行使。禹城市国土资源局与禹城市不动产登记局的统一社会信用代码为：11371482004424193E。
原审法院认为，一、关于原告的起诉是否超过起诉期限的问题。第三人于2003年修建楼房是事实，本案为房屋登记纠纷，应以原告知道或者应当知道被告作出的房屋登记行为时为起算点，计算起诉期限。在庭审时原告称，其于2016年10月份向本院房寺法庭提起民事诉讼时，方知被告给第三人办理了房产登记。被告对此没有提出异议。第三人也没有提供证据予以证明。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定，不能认定原告之诉超过起诉期限。对第三人提出的原告起诉已超起诉期限的意见，本院不予采纳。二、被告的房产登记行为是否合法的问题。禹城市人民政府于2001年6月29日给原告颁发了禹土国用（2001）字第0271号《国有土地使用证》，原告对该证载明的国有土地面积具有使用权。原告持有的该土地证是合法有效的。对此，由已生效的德州市中级人民法院于2002年9月23日作出的（2002）德中法行终字第20号行政判决书予以确认。第三人修建的楼房占用的土地，在原告持有的土地证载明的面积范围之内，该事实在庭审时第三人的委托代理人杨保庆予以认可，第三人也没提出异议。在被告给第三人办理的房产登记档案材料中，没有证据证明第三人修建的楼房具有合法用地手续。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。该办法第十六条规定：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第二条规定：本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。第三十九条规定：本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。本案中，被告给第三人办理的房产登记，并为其颁发了房产证，主要证据不足，明显违反了上述规定，应依法予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销被告禹城市不动产登记局2008年6月2日为第三人杨桂水、张桂香颁发的鲁禹字第60××08号房屋所有权证。
上诉人杨桂水、张桂香上诉称，一、被上诉人于2016年11月3日向一审人民法院提起房屋登记行政诉讼，距上诉人2008年6月2日取得房屋登记已经长达8年多的时间。本案已经超过我国《行政诉讼法》确定的提起行政诉讼的起诉期限，被上诉人已经失去胜诉权。一审人民法院认定本案未超过起诉期限没有事实及法律依据。我国《行政诉讼法》第46条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”房屋登记发证应当属其他具体行政行为，因此，本案应当适用最长五年的起诉期限。本案中，杨保庆于2003年开始建设二层楼房，开挖地基的时候，被上诉人在场确认。2002年11月，被上诉人杨业华与杨保庆签订租赁土地使用权协议书，被上诉人杨业华也收到了地基费22140元，能够证实杨保庆对于上述地段拥有合法的使用权。楼房建成后，13年来上诉人一直在此居住并经营饭店，被上诉人是同村居民，对杨保庆建设楼房的行为和事实完全清楚，从未提出任何异议。本案的起诉期限应当自2003年占地建设楼房时开始计算。2008年，因杨保庆不能向上诉人偿还建设楼房的资金，经双方协商，杨保庆同意将建成的264.69平方米楼房转给上诉人，抵偿上诉人支付的楼房建设资金。上诉人办理了房屋所有权证。即使从上诉人2008年6月2日领取房屋所有权证之日起计算，至被上诉人2016年11月3日向一审人民法院提起行政诉讼，已经长达8年5个月。上诉人作为善意第三人取得的为永久性的楼房，价值巨大，本案判决对上诉人经济利益影响极大。二、通过一审诉讼及案卷材料，没有充分的证据证明被上诉人对于诉争地段拥有合法的使用权。首先，被上诉人杨业华提交的公证书中其购买的房寺镇工艺品厂的土地范围不包括杨保庆建房的地段，土地面积为12256.3平方米。被上诉人杨业华没有支付获得诉争地段土地的对价，不能认定其对该地段拥有合法的权利。其次，在接到一审人民法院判决书后，杨保庆再次发现油厂（后工艺品厂占用油厂原址）与机修厂达成的割让土地文件，禹城县房寺镇企业办公室加盖公章证明割让土地情况属实。1985年8月6日，因机修厂需要修理动力房，经房寺镇企业办公室协调，油厂同意把东北角东西宽约12米，南北从油厂后排房后至公路边沿为止，割让给机修厂所有。割让的地段就是杨保庆占用的地段。被上诉人杨业华购买的工艺品厂的土地，不包括杨保庆建房的地段。也就是上诉人领取房屋所有权证的地段不在杨业华购买的工艺品厂土地范围内。这就是杨业华购买的工艺品厂土地面积为12256.3平方米，其办理的土地使用证面积超过公证书面积的原因。杨保庆早在1996年3月28日就与禹城市房寺镇经济委员会签订协议，购买了“位于禹莘路南，南至机修厂后墙，西至榨油厂空地，东至机修厂桥西20米处西”576平方米的土地，地上有4间厂房也归杨保庆所有。2003年杨保庆建房的地点就是在其向禹城市房寺镇经济委员会购买的地段内。总之，被上诉人杨业华不能证实其对本案诉争的地段土地拥有合法的使用权，也不能证实其取得的土地使用权已经支付对价。人民法院不能简单依据被上诉人杨业华提供的土地使用证撤销上诉人依法取得的房屋所有权证。三、上诉人于2008年5月8日领取鲁禹字第60××08号房权证系善意取得，程序合法，材料齐全，应当依法予以维持。上诉人对于被上诉人杨业华取得的土地使用权证的情况不清楚，其与杨保庆在禹城市及德州市都进行过诉讼，禹城市房寺镇人民政府也对他们双方之间的争议进行过处理。杨保庆于2003年修建楼房时，取得了禹城市房寺镇经贸区开发指挥部颁发的建设用地规划许可证，属于依照规划建设楼房，其间没有受到任何阻拦或异议，楼房建成后，上诉人使用多年，没有任何人向上诉人主张权利。上诉人只能认定杨保庆对于上述楼房拥有合法的权利。在其将上述楼房转给上诉人办理房屋所有权证过程中，也提供了足以确保办理房屋所有权证的法律文件，包括土地使用权属及村镇建设规划证明、四邻签字指证等材料，禹城市房产管理局经过审查认定上诉人提交的资料齐全，给上诉人颁发了房产证。禹城市房产管理局给上诉人办理登记合法，上诉人取得房屋登记属于善意行为人。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定，人民法院应当判决驳回被上诉人杨业华的诉讼请求，或判决不撤销登记行为，依法保护上诉人的合法权利。综上所述，被上诉人杨业华已超过五年的起诉期限，一审人民法院认定其没有超过起诉期限错误。被上诉人杨业华对诉争地段没有合法权利，上诉人为善意第三人，禹城市房产管理局为上诉人办理房屋登记合法。一审判决对上诉人造成极大经济损失，请德州市中级人民法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人杨业华答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、答辩人的起诉在起诉期限之内，没有超期。答辩人知道涉案房权证书的时间是2016年10月底。2016年10月答辩人起诉上诉人之子杨亮土地侵权纠纷，在禹城市人民法院房寺法庭开庭时，上诉人拿出了房权证，答辩人才得知2008年禹城市房产管理局给上诉人办理了房权证书，因此答辩人的起诉没有超过起诉期限。二、答辩人持有的禹土国用（2001）字第0271号国有土地使用权证合法有效。2001年6月29日，答辩人依法取得国有土地使用权证，土地使用权面积为12325.435平方米。上诉人的委托代理人杨保庆曾因上述土地使用权证与答辩人发生过争议，对该争议，德州市中级人民法院于2002年9月23日作出德中法行终字第20号行政判决，判决维持了禹城市人民政府给答辩人做出的禹土国用（2001）字第0271号土地登记行政行为。被答辩人所称杨保庆建房的地点是向禹城市房寺镇经济委员会购买的地段内的说辞已经被德中法行终字第20号行政判决书否认。三、上诉人领取的鲁禹字第60××08号房权证书系使用欺骗手段取得，原审判决予以撤销正确。2001年6月答辩人就取得了国有土地使用权证，2003年上诉人未经答辩人许可擅自在答辩人土地上建设楼房，上诉人的委托代理人杨保庆在一审庭审时当庭予以认可该事实：把转让给杨桂水的楼房（那三间半）所占地划到原告土地使用权范围内。上诉人对此也没有提出任何异议。这进一步说明上诉人修建的楼房占用地就是在答辩人拥有的国有土地使用权范围内。而且上诉人在上诉状中称：“2002年，被上诉人杨业华与杨保庆签订租赁土地使用权协议书……”，这也说明杨保庆的土地是租赁答辩人杨业华的，杨业华的土地使用权的性质是国有土地，涉案房屋所占土地却是集体性质，如果土地性质真的变更了，应当提交合法有效的国有土地变更为集体土地的相关证据。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。在杨保庆租赁答辩人的国有土地上，上诉人私自拆除答辩人的建筑物，任意扩大原租赁面积。综上，原审被告给上诉人颁发鲁禹字第60××08号房权证书的行为严重侵害了答辩人的合法权益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，请二审法院依法查明事实真相，驳回上诉人的上诉。
原审被告禹城市不动产登记局答辩称，原审判决查明的事实与实际情况和有关证据相符，上诉人的上诉状中所诉事实和理由与一审庭审中有很多不一致的地方，特别是楼房的建设，一审中上诉人认可的是自建房，且在申请登记的时候也是按自建房屋申请办理的，但在上诉状中称是2008年杨保庆顶账给他的，这明显与申请不一致。本案不动产登记纠纷是客观存在的，请求法院根据本案事实依法作出公正处理。
二审期间，上诉人杨桂水、张桂香提交以下证据：证据一1985年8月6日的土地转让证明、证据二杨业华与杨保庆订立的租赁土地使用权协议书，以上证据用来证明上诉人房屋所占土地不在被上诉人的土地范围内。
经庭审质证，被上诉人对上诉人证据发表如下质证意见：证据一与本案无关，不具有合法性，不能证实上诉人所述内容。证据二不真实，名字不是我签的，确实存在租赁，但租赁到期期限有明显的修改痕迹。原审被告对上诉人证据发表如下质证意见：对证据一的合法性有异议，土地转让应以土管部门变更手续为准。对证据二无异议。
合议庭经评议认为，证据一与本案不具有关联性，依法不能作为认定案件事实的根据。证据二虽不能证明上诉人的主张，但能够证明争议土地系杨保庆从杨业华处租赁而来，上诉人杨桂水知晓该租赁事宜，依法能够作为认定案件事实的根据。
本院经审理查明,2002年11月21日,杨保庆与被上诉人杨业华订立了一份租赁土地使用权协议书，协议约定杨保庆租赁杨业华的土地，并一次性给付杨业华土地使用费22140元等,协议书载明监管单位为禹城市房寺镇人民政府，证明单位为禹城市房寺镇房寺街村民委员会，尾部四个个人签名中包括上诉人杨桂水的签名。2003年，杨保庆在该租赁土地上修建涉案房屋，后杨保庆将涉案房屋抵债给了上诉人杨桂水、张桂香。
本院查明的其他事实同原审法院查明一致。
本院认为，关于被上诉人杨业华是否符合起诉条件的问题。
综合原审卷宗材料及当事人的上诉、答辩意见，起诉条件问题的争议主要存在于被上诉人杨业华与被诉房屋登记行为是否具有利害关系、被上诉人杨业华的起诉是否超过起诉期限两个方面。首先，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，有权提起诉讼……。”上诉人与被上诉人均认可争议土地系2002年杨保庆从杨业华处租赁而来，且上诉人二审提交的证据二也能够证明该事实，因此，原审被告将在争议土地上修建的房屋的权属证书颁发给上诉人的行为，侵犯了土地使用权人杨业华的合法利益，被上诉人杨业华与本案被诉房屋登记行为具有直接的利害关系，有权对此提起诉讼。其次，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十七条第（一）项规定：“原告对下列事项承担举证责任：（一）证明起诉符合法定条件，但被告认为原告起诉超过起诉期限的除外；……”因此，起诉期限的举证责任由原审被告承担。2016年10月，被上诉人杨业华在民事诉讼过程中才知晓被诉登记行为的存在，其于2016年11月3日向禹城市人民法院提起行政诉讼，并未超出上述法律规定的起诉期限，上诉人虽主张杨业华超过起诉期限，但其与原审被告均无相应证据证明。因此，杨业华的起诉不超过起诉期限。综上，被上诉人杨业华的起诉符合法定起诉条件。
关于被诉房屋登记行为是否合法的问题。
首先，《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”上诉人提交的证据二能够证明，涉案房屋所占土地系杨保庆从被上诉人杨业华处租赁而来，杨保庆并无合法的土地使用权，其在该土地上修建房屋并抵债给上诉人的行为，并不能使上诉人拥有争议土地的合法使用权。原审被告为上诉人颁发涉案房屋所有权证时，房屋所有权和房屋占地范围内的土地使用权权利主体不一致。其次，《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”涉案房屋所有权证载明房屋所占土地性质为集体，而原审被告提交的涉案房屋登记档案材料不齐全，缺少建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料等材料，也缺少争议土地由国有土地转为集体土地的证明材料。因此，原审被告为上诉人颁发鲁禹字第60××08号房屋所有权证的主要依据不足，被诉房屋登记行为不合法。
关于上诉人是否属于善意第三人的问题。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”因此，上诉人是否为善意第三人，关系到本案判决方式的选择。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”二审中，上诉人杨桂水当庭承认知晓杨保庆与杨业华之间的土地争议，并认可曾在两人之间的土地使用权租赁协议（即上诉人提交的证据二）上签字，其明知杨保庆不是涉案土地的合法使用权人，受让房屋并非是出于善意，因此，其不属于物权法规定的善意第三人，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定的情形。
综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨桂水、张桂香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师延锋
审 判 员 宋冬梅
代理审判员 郝 帅
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 董 超