连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0703民初774号
原告（反诉被告）:连云港景力房地产有限公司，住所地连云港市连云区五羊路16号楼景城名郡售楼处。
法定代表人:何从，董事长。
委托诉讼代理人：李吉忠，江苏维尔利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈静，女，1988年6月9日生，汉族，公司会计，住连云港市连云区。
被告（反诉原告）：丁某某，男，1981年6月19日生，汉族，住连云港市连云区。
委托诉讼代理人：孙某，女，1982年8月26日生，汉族，住连云港市连云区。
被告（反诉原告）：孙某，女，1982年8月26日生，汉族，住连云港市连云区。
原告连云港景力房地产有限公司（以下简称景力公司）诉被告丁某某、孙某商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，被告丁某某、孙某当庭提起反诉，本院依法合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景力公司的委托代理人李吉忠、陈静，被告孙某、丁某某的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告景力公司向本院提出诉讼请求：被告丁某某、孙某支付逾期付款违约金326元（2012年11月10日至2013年1月17日，共计68天，240000元乘以万分之零点二乘以68天）、逾期收房保管金4600元（2015年1月22日至2015年3月9日，共计46天，46天乘以100元）并承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2012年10月25日与原告签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于连云港市连云区五羊路景城名郡8号楼1单元302室商品房。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任为“自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之0.2的违约金”，合同第十一条和补充协议第九条约定“因买受人原因造成出卖人无法及时交付的，买受人自交接期限届满次日起按100元/日向出卖人支付保管金”。被告违反上述合同约定，逾期付款68天和逾期收房46天，根据合同约定，被告应支付原告逾期付款违约金326元、逾期收房保管金4600元。
被告丁某某、孙某辩称，一、2012年10月25日，我方与原告签订房屋买卖合同，合同第六条第三款约定余款于合同签订后15日付清，也就是余款2012年11月9日前付清，该诉求适用普通诉讼时效2年，原告于2014年11月9日以后提起诉讼，已过诉讼时效，应驳回诉讼请求。即使没有过诉讼时效，余款不能在15日内付清也是由于原告造成的，我方按揭贷款必须先经过原告提供担保，但是原告2012年11月30日才提供担保。二、原告诉求逾期收房保管金已超过两年诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。三、原告交房时无法提供规定房屋验收合格等相关证明文件，不具备交房条件，被告可以拒收。四、按《商品房买卖合同》附件补充协议和《入住通知书》被告已经被视为已经收房，被告已经缴纳物业费、装修垃圾清运费、电梯运行费、公共水电费也是从被视为2015年1月22日收房之日开始起算的，不存在因买受人原因造成无法交付的情形。五、被告按照合同约定行使不安抗辩权，原告小区交房时就没有办理房产证，办不了正式用电。六、合同显失公平，每天100元逾期收房保管金明显过高，依法应当变更或撤销。该条款为霸王格式条款，应为无效。
反诉原告丁某某、孙某的诉讼请求为反诉被告支付延期交房违约金317元及2015年3月9日次日起至具备交房条件止期间的延期交房违约金，并由反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉被告不具备交房的条件下，在2015年1月22日强迫业主收房，我方验房发现涉案房屋没有取得房屋竣工验收备案表，使用临时用电，没有经过分户验收，存在墙面大量空鼓、裂缝等现象，期间反诉被告派施工人员进行施工，在2015年1月22日施工完毕我方收房，即便我方事实收房，但反诉被告房屋至今一直不具备交房条件。
反诉被告景力公司辩称，反诉原告的诉求及事实和理由无任何根据，在反诉被告通知反诉原告收房时和反诉原告实际收房时，反诉原告对双方所签合同第八条约定的交付条件及十一条约定的交房手续从未提出过异议，因此反诉原告起诉事实部分没有任何根据；反诉被告交付的房屋符合双方约定的条件及法律法规约定的条件，基于以上两点，请法庭驳回反诉原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年10月25日，原告景力公司（出卖人）与被告丁某某、孙某（买受人）签订《商品房买卖合同》1份，合同中第三条约定：出卖人将位于连云区港城大道东侧、五羊路北景城名郡小区第8幢1单元1-302室房屋一套出售给买受人丁某某、孙某。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3768元，总金额叁拾肆万伍仟肆佰伍拾元整。第六条约定：买受人应于签订合同当日支付首期购房款计人民币105450元，余额240000元于合同签订后15日内付清。第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.002%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。第八条约定：出卖人应当在2014年10月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体楼宇验收合格且买受人已支付全部购房款的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.002%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。收房进行验收交接时，出卖人应当出示单体楼宇验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，水、电于房屋使用时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由出卖人负责提供临时水、电。第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件四第三条约定：关于办理个人住房商业性贷款及违约责任1、在签订商品房买卖合同之前，出卖人已向买受人介绍了按揭所需提供相关资料及提供方法，买受人在签订本合同前已知悉办理按揭贷款的具体流程所需提交资料的详细情况，并向银行或相关部门充分核实了自身是否具备按揭贷款的资格。买受人须在签订本合同七日之内办理银行按揭手续，若未按前述规定期限办理完毕，视同买受人逾期付款，违约责任按合同第七条及本协议第三条执行。2、在买受人办理按揭过程中，出卖人只负责协助、配合买受人送交按揭资料，买受人应在签订本合同之前主动了解办理按揭贷款的流程并及时提供所需个人材料等，在合同约定时间内办妥按揭贷款手续。第九条约定：关于商品房交付买受人办理交付手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。出卖人的通知送达后，除非有正当的理由，买受人超过通知规定的时间未办理商品房交付手续的，视为出卖人已按期交付。自商品房交付或视为交付之日起，本合同项下房产的风险责任转移给买受人。因买受人原因造成出卖人无法及时交付的，买受人自交接期限届满次日起按每天100元向出卖人支付保管金，买受人超过交接期限60日的，出卖人有权解除本合同，将房屋另售他人，并要求买受人按房屋总价款的5%赔偿出卖人的损失。第十八条约定：本补充协议与合同具备同等法律效力，当合同内容与本协议相抵触的，以本补充协议为准。合同签订当日，被告丁某某、孙某支付了首付款105450元，余款240000元于2013年1月17日由中国农业银行股份有限公司连云港连云支行转入原告景力公司账户。原告景力公司于2015年1月16日在苍梧晚报上刊登《交房公告》，内容为：“我司开发建设的位于连云港市连云区××郡小区××楼、××楼、××楼已具备交付使用条件，将于2015年1月19日至1月23日期间办理房屋交接手续。请各位尊贵的业主在此期间前往景城名郡交房接待中心（地址：连云港市连云区五羊路16号景城名郡小区2号楼商业一楼）办理房屋交接手续。咨询电话：0518-8280****。逾期不办理的，视为我公司已经完成交付义务。请各位业主相互转告，恭祝您乔迁之喜！特此公告！”原告景力公司通知被告丁某某、孙某于2015年1月22日交付房屋，被告丁某某、孙某于2015年3月9日与江苏君怡物业管理有限公司签订《景城名郡物业管理服务合同》，并交纳了从2015年1月22日至2016年1月21日的物业费用。被告丁某某、孙某于2016年12月2日起诉至本院，要求景力公司承担未按期办理房产证的违约金，本院于2017年2月27日作出（2016）苏0703民初3834号判决，判决景力公司支付丁某某、孙某逾期办理房地产权属证书违约金3454元。连云港市规划局于2014年12月22日和2015年2月2日出具给原告景力公司景城名郡小区5号楼、6号楼、8号楼、9号楼的《建设工程竣工规划核实认可书》2份。2014年12月2日，连云港市连云区环境保护局作出《关于景城名郡项目一期二标段5、6、8、9#楼竣工环保验收的意见》，其内容为：景城名郡该项目环保报批手续完备，各项环保措施和设施基本按环评及环评批复要求落实，上述建筑工程项目竣工环保验收合格，同意通过验收。2014年12月30日，连云港公安消防支队作出《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，其内容为：综合评定景城名郡5#、6#、8#、9#楼新建工程竣工验收消防备案合格。2014年12月20日，建设单位连云港景力房地产有限公司、监理单位江苏地亚建筑有限公司、施工单位远扬控股集团股份有限公司、设计单位连云港市建筑设计研究院对景城名郡5#、6#、8#、9#楼出具《单位工程竣工验收证明书》，其内容为：验收合格。原告景力公司涉案房屋至起诉时未取得建设工程竣工验收备案表，小区内至今使用临时用电。另查明，被告丁某某、孙某系夫妻关系。
上述事实有《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、苍梧晚报交房公告、《景城名郡物业管理服务合同》、《单位工程竣工验收证明书》、《建设工程竣工规划核实认可书》、《关于景城名郡项目一期二标段5、6、8、9#楼竣工环保验收的意见》、《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》、（2016）苏0703民初3834号民事判决书等证据以及当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据原告景力公司提供的本院（2016）苏0703民初3834号民事生效判决书，对于原、被告签订的《商品房买卖合同》认定系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案中，对于本诉中原告景力公司的诉讼请求为被告丁某某、孙某支付逾期付款违约金326元（2012年11月10日至2013年1月17日，共计68天，240000元乘以万分之零点二乘以68天）、逾期收房保管金4600元（2015年1月22日至2015年3月9日，共计46天，46天乘以100元）。对于逾期付款违约金的诉求，被告丁某某、孙某的答辩意见为已过诉讼时效，且余款不能在15天内付清是因为原告景力公司未及时提供担保造成；对于逾期收房保管金的诉求，被告丁某某、孙某的答辩意见为已过诉讼时效，经审查，原告景力公司主张的逾期付款违约金是从2012年11月10日至2013年1月17日，逾期收房保管金是从2015年1月22日至2015年3月9日，虽然合同中未约定违约责任的主张期限，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告景力公司应从2012年11月10日知道被告丁某某、孙某逾期付款，原告景力公司于2017年2月4日向本院主张权利，已超过两年的诉讼时效，本院应驳回其主张逾期付款违约金的诉讼请求；对于逾期收房保管金，因逾期收房的行为是持续的行为，因双方约定了逾期收房保管金计算方式为每天100元，故逾期收房保管金应认定为继续行债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故景力公司主张起诉之日即2017年2月4日前两年的逾期收房保管金未过诉讼时效，但因涉案房屋未取得竣工验收备案表，景力公司交房的房屋不具备房屋交付条件，本院应驳回其主张逾期收房保管金的诉讼请求。对于反诉中反诉原告丁某某、孙某的诉讼请求为反诉被告景力公司支付延期交房违约金317元及2015年3月9日次日起至具备交房条件止期间的延期交房违约金，反诉原告丁某某、孙某认为反诉被告景力公司未取得建设工程竣工验收备案表，小区内至今使用临时用电，不符合交房条件，经审查，合同中约定出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.002%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.2的违约金。反诉原告丁某某、孙某主张2015年1月22日至2015年3月9日的逾期交房违约金，符合合同约定，应予以支持。反诉原告丁某某、孙某于2015年3月9日已实际收房，视为认可合同中的收房条件，对2015年3月9日后的延期交房违约金亦不应支持，故对该反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告连云港景力房地产有限公司要求被告丁某某、孙某支付逾期付款违约金及逾期收房保管金的诉讼请求。
二、反诉被告连云港景力房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告丁某某、孙某逾期交房违约金317元，驳回反诉原告丁某某、孙某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由原告连云港景力房地产有限公司承担；反诉案件受理费25元，由反诉被告连云港景力房地产有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。00
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 林 杨
人民陪审员 姜启合
人民陪审员 孙文花
二◯一七年六月二十日
书 记 员 江 冉
法律条文及上诉须知附录
法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条
诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。