湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山王民初字第00016号
原告（反诉被告）：张某某。
委托代理人：白某（系原告张某某女婿）。特别授权代理。
委托代理人：方某。一般授权代理。
被告（反诉原告）：黄某某。
委托代理人：阮某某。特别授权代理。
委托代理人：陈某某。特别授权代理。
第三人：武汉某某集团有限公司，
法定代表人：江某某，该公司董事长。
委托代理人：喻某某。特别授权代理。
委托代理人：李某。特别授权代理。
原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）黄某某物权保护纠纷一案，本院受理张某某的本诉和黄某某的反诉后，因武汉某某集团有限公司（以下简称某某公司）与本案处理结果有法律上的利害关系，本院依法通知某某公司作为本案的第三人参加诉讼，并由审判员唐某某适用简易程序，于2014年4月17日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张某某及其委托代理人白某、方某，被告（反诉原告）黄某某及其委托代理人阮某某、陈某某，第三人某某公司委托代理人喻某某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张某某诉称：我与黄某某均是某某公司的退休职工，在单位时是师徒关系且关系良好。1992年，黄某某在我最需要资金帮助的时候借我3500元，而我考虑黄某某没有房屋居住，便将某某公司分给我的位于某某公司宿舍445栋305号的房屋借给她居住，当时，有我名字的该房屋住房卡连同家具都留在了房屋内。1995年，单位房改，黄某某在没有通知我的情况下，擅自在房间内找出住房卡，并以我的名义到单位交了60%的购房款，拿到了登记在我名下的房屋产权证，我知道后，非常气愤，打算找黄某某要求退房，后在家人劝阻下搁置了下来。2013年9月，我大儿子住房被政府拆迁，需要住房。我与黄某某协商要求退房，黄某某提出异议，由于双方在协商条件上存在巨大的差异，为维护我的合法权益，特提起诉讼。请求判令：1、被告黄某某为原告腾退位于某某镇某某公司宿舍445栋305号的房屋，并返还原告该房屋住房卡、房屋产权证；2、本案诉讼费用由被告黄某某承担。
被告（反诉原告）黄某某辩称：1、我不是擅自到房管部门办理房屋相关手续，而是得到张某某在房管部门的一个同意声明；2、涉案某某公司宿舍445栋305号房屋，双方存在房屋买卖关系，不是租赁关系。
被告（反诉原告）黄某某诉称：我与张某某均系某某公司退休职工，在单位时双方关系尚好。1992年，张某某因要搬至武汉市内居住急需用钱，便找我借了3500元并将某某公司宿舍445栋305号的房屋借给我住，同时将该房的职工住房凭证交给我。次年，公房改革，张某某便对我说，她没钱购房，要我以借给她的3500元买下该房屋的使用权，以后再由我去购买该房的所有权，当时我答应了。事后，张某某去单位房管科写了声明，将房屋卖给我并归我处分。1994年底单位房改，我便拿着住房凭证到单位交了60%的购房款共计4280元整。因当时某某公司要求办理房屋两证时与购房协议书上姓名一致，无奈下我便于1995年8月办下张某某名下的房屋两证，之后我便一直以房屋所有人的身份在此房内居住，2007年我儿子周某也以此房落下户口。现在我们这里面临拆迁，由于涉及拆迁补偿费，时隔20多年后，张某某又以房屋是出租给我居住为由，起诉要求我腾退。我认为于法不符，特提出反诉请求，请求判令：1、确认反诉人与被反诉人之间的房屋买卖协议成立有效；2、位于某某镇某某公司宿舍445栋305号房屋60%的产权判归反诉人所有；3、被反诉人协助反诉人办理相关房屋产权过户手续；4、反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）张某某辩称：原、被告之间没有房屋买卖协议，被告的反诉请求不能成立。
第三人某某公司述称：我公司对张某某和黄某某她们之间关于某某公司宿舍445栋305号的房屋存在什么关系，不发表意见，也不进行评判。因时间相隔太久，经办人已经退休，相关资料也无法查实，现在工作人员也不太清楚事情经过，对诉争房屋由谁所有，持中立态度。对诉争房屋的优先购买权，我公司不行使这个权利。
原告（反诉被告）张某某为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交了如下证据：
证据一、产权登记信息查询单1份。证明：诉争房屋登记在张某某名下；
证据二、录音记录及光盘各1份。证明：双方之间没有房屋买卖协议的存在，张某某找黄某某借款3500元，并将诉争房屋租给黄某某居住。
被告（反诉原告）黄某某就其反诉请求及本诉辩称理由向本院提交了如下证据：
证据一、黄某某的身份证复印件。证明：黄某某的身份情况；
证据二、职工住房凭证1份。证明：诉争房屋在黄某某手上；
证据三、收款收据、工本费的收据各1份。证明：原件在黄某某手上，购房款4280元和工本费30元是由黄某某支付的；
证据四、协议书1份。证明：原、被告之间的房屋买卖关系是存在的；
证据五、被告儿子周某的户口本复印件、居委会证明各1份。证明：1、黄某某及其家人一直以房屋所有人的身份居住在诉争房屋内，2、户口住址与诉争房屋住址是一致的；
证据六、房屋两证复印件。证明：原件在黄某某手上，双方的房屋买卖关系存在；
证据七、证人闻某某的出庭证言。证明：1、双方是买卖关系；2、住房卡是张某某交给黄某某的；
证据八、黄某某于开庭后提交的新证据即《葛化街、左岭镇离退休职工住房货币化补贴发放协议》1份。证明：张某某与董某某夫妻二人于2008年从葛化街、左岭镇政府领取了住房货币化补贴资金，两夫妻当时没有住房。
第三人某某公司就其述称未向本院提交证据。
为查明本案事实，本院依职权调查了周某某、邵某某、闻某某、李某某等四人。据周某某陈述：我与黄某某是熟人，1990年左右帮她搬过家，当时听黄某某说买过一套房子；据邵某某陈述：我与黄某某系邻居，当时黄某某搬来时，说过张某某将该住房给她了，而且这么多年来一直没有见过张某某，也没有看见她来收过房租；据闻某某陈述：我住在黄某某隔壁的楼栋里，平常经常一起聊天，当时黄某某搬来时，说过张某某将该住房以3500元卖给她了，这么多年来一直没有见过张某某，也没有看见她来收过房租，直至现在拆迁才来说这个事；据李某某陈述：我去年调到某某集团实业公司房管科工作，据房管科原来经办张某某名下房改手续的张某主任（已退休）说过，张某某本人在办理房改手续时写过一份书面协议并交到房管科，协议内容是将房屋所有权交给黄某某，这样，黄某某才可以办理60%的产权，这个协议，因为搬家现在无法找到。
经庭审质证，被告（反诉原告）黄某某对原告（反诉被告）张某某提交的证据一的真实性没有异议；对证据二，认为：1、当时我不知道他们有录音，2、他们当时来了5个人围着我一个人，我一下子就懵了，都不知道说什么，3、原告提供的录音是我说的，但是对我有利的没有记录上去，4、录音当时有一句话，我说：“房产证是你主动给我的，不然我也不会给钱你”，张某某说：“我错就错在不该把房产证给你”。第三人某某公司对张某某提交的证据一的真实性没有异议；对证据二表示不发表意见。原告（反诉被告）张某某对被告（反诉原告）黄某某提交的证据一的真实性无异议；对证据二的真实性没有异议，但认为该证据恰好证明张某某的住房凭证放在房间内被黄某某拿走；对证据三，表示对黄某某缴纳了购房款和工本费不持异议，但是收据上的签名不是张某某本人的签名，该证据恰好证明缴纳购房款时张某某不知情；对证据四，对协议书的真实性有异议，认为上面不是张某某本人的签字，且私章不是张某某本人的；对证据五的真实性没有异议，但认为该组证据与本案无关；对证据六的真实性没有异议，认为该证据恰好能证明黄某某瞒着张某某办理了房屋两证，不能证明双方存在买卖合同关系；对证据七、证人闻某某的出庭证言，认为证人的证言是孤证，不能予以采信；对证据八的真实性无异议，但认为与本案无关。第三人某某公司对黄某某提交的证据一至证据六、证据八的真实性均无异议；对证据七表示没有意见。对本院对周某某、邵某某、闻某某、李某某等四人的调查笔录，张某某对周某某、邵某某、闻某某的调查笔录真实性没有异议，但认为被调查人都是听黄某某说的，不能证明什么，该3份调查笔录与本案没有关联性；对李某某的调查笔录真实性有异议，认为自己当时根本没有书写过声明。黄某某认为可以证明双方存在买卖关系。某某公司对4份调查笔录的真实性均无异议，表示李某某确为某某公司房管科人员。
本院经审查认为：对原告（反诉被告）张某某提交的证据一，因被告（反诉原告）黄某某、第三人某某公司对其真实性无异议予以采信；对证据二，黄某某表示对录音的真实性无异议，但认为张某某提交的录音记录不完整且经过整理，而某某公司不发表意见，因录音当庭播放效果不佳，书面记录并不完整，本院仅对录音本身的真实性予以采信。对被告（反诉原告）黄某某提交的证据一至证据三、证据五至证据六、证据八，因张某某、某某公司对其真实性无异议予以采信；对证据四，张某某对真实性有异议，但某某公司予以认可，与其他证据能相互印证，本院对此予以采信；对证据七，张某某认为证人闻某某的证言是孤证，某某公司无意见，从当庭陈述来分析能与其他证据相互印证，本院对其真实性予以采信。本院依职权取得的4份调查笔录，符合法定程序，且能相互印证，依法予以采信。
经审理查明：张某某与董某某夫妻二人原均系第三人某某公司（当时名称为武汉市某某化工厂）职工，两人结婚后于1981年从某某公司承租位于洪山区某某镇某某公司宿舍445栋305号的公房一套，并取得登记在董某某名下的《武汉市某某化工厂职工住房凭证》（以下简称《住房凭证》）1份。1989年，董某某从某某公司调出到某某街、某某镇人民政府工作，张某某于1990年左右从某某公司退休。1992年，张某某找黄某某借款3500元，同时将某某公司宿舍445栋305号房屋交于黄某某居住。1994年左右，某某公司（当时已更名为武汉某某工业集团公司）根据武汉市住房改革相关规定对职工出售自管公房，黄某某将《住房凭证》交于某某公司，同时以张某某名义交纳了购房款4280元和工本费30元，1995年8月30日，某某公司为诉争房屋代为办理了权利人为张某某的房屋所有权证和国有土地使用权证（以下简称房屋两证），上面载明位于某某镇某某公司宿舍445幢2-3-5标准价房所有权人为张某某，其中单位产权比例为40%，个人为60%。该房屋两证和售房协议书1份由某某公司房管科工作人员交给黄某某保存至今。自1992年张某某将该房让于黄某某居住后，张某某就搬至武汉市武昌居住，一直未与黄某某主动联系要求还款、退房等事宜，直至2013年，张某某找到黄某某要求退房，双方协商未果。
另查明：第三人某某公司前身为建立于1958年的武汉市某某化工厂，后更名为武汉某某工业集团公司，1995年左右更名为目前名称武汉某某集团有限公司。
本院认为：本案系房屋物权保护引发的纠纷，本院归纳本案的双方诉辩观点，归纳本案的争议焦点为：一、张某某与黄某某之间关于诉争房屋的合同关系；二、诉争房屋60%产权归谁所有。
张某某与黄某某之间关于诉争房屋的合同关系。
张某某起诉时表示双方系借款关系，当时将诉争房屋借给黄某某居住，黄某某后在单位房改时擅自在房间里找出《住房凭证》，并办理产权；庭审中又表示双方系房屋租赁关系，将诉争房屋出租给黄某某居住，同时告知黄某某《住房凭证》在房间抽屉里。因张某某并没有证据证明其收取过黄某某的租金，故双方并不构成房屋租赁关系。黄某某认可双方开始是借款关系，次年因公房改革，经与张某某协商，3500元转化为其购买诉争房屋相关权利资格的款项，张某某虽对此予以否认，但1992年张某某主动将《住房凭证》交给黄某某，20年来双方一直未相互联系过还款退房事宜，诉争房屋由黄某某实际占有和使用至今。这一系列事实证明，虽未有书面证据证实，但张某某实际上同意以3500元价格将自己承租的诉争房屋的相关权利转让给黄某某。张某某与黄某某之间实际构成一种附条件的借款合同关系，即黄某某借款给张某某，在黄某某取得诉争房屋的相关权利条件成就后，张某某可不予返还借款。该合同关系并不违反法律和行政法规的强制性规定，某某公司亦不反对，合法有效。
二、诉争房屋60%产权归谁所有。
根据《住房凭证》背面记载的注意事项第5条规定：不得私自掉换或转让此房，如本人因工作调动或其他原因不住此房时，应以凭证向行政福利科，点还房间构件及设备，办理退房手续。1992年张某某本人如不居住于诉争房屋，按规定应将诉争房屋退还给某某公司。但张某某将房屋转让给同为某某公司职工的黄某某居住，20年来某某公司并未反对，也一直未要求其腾退，实际上已认可黄某某在此房屋的居住使用权利。1995年，某某公司向职工出售公房，黄某某将《住房凭证》交给某某公司，某某公司填发了购房人为张某某的协议书，后代为办理了权利人为张某某的房屋两证，协议书和房屋两证上登记的权利人为张某某，仅是因为需与《住房凭证》上登记的权利人名称相一致（当时董某某已从某某公司调出，某某公司即以其妻子张某某名义登记），并将该协议书和房屋两证均交给黄某某保管至今。同时因该房屋长期由黄某某居住使用，张某某一直未主张权利，致使黄某某认为房屋应归自己所有，亦导致其丧失从某某公司取得其他住房的资格和机会。审理中某某公司已明确表示不愿介入张某某、黄某某之间纠纷，也不要求行使协议书上规定的优先购买权，对该房屋60%产权由谁取得持中立立场，这一系列事实表明，某某公司作为诉争房屋出售单位，实际上并不反对诉争房屋由黄某某居住使用，房屋60%产权由黄某某取得。
综上所述，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”的规定，虽然张某某、黄某某之间未签订相关的转让协议，但张某某的行为可以表明其借款后，实际上同意将自己承租的诉争房屋的相关权利转让给黄某某，某某公司房改时诉争房屋的相关权利已经转移至黄某某。虽然该房屋所有权60%登记在张某某名下，但产权登记只是权属的公示方式，其属于行政确认而非行政确权，只是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，故本案诉争房屋的实际产权60%应为黄某某所有。黄某某要求张某某配合办理该房屋所有权的变更登记的反诉请求于法有据，应予以支持。张某某要求黄某某腾退房屋的本诉请求本院不予支持。鉴于该房屋的《住房凭证》上权利登记人为董某某，目前该房屋也并非公房性质，而房屋两证权利登记人为张某某，黄某某应予返还给张某某。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄某某于本判决生效后十日内将权利人为董某某的武汉市某某化工厂职工住房凭证、权利人为张某某的房屋所有权证和武汉市国有土地使用权证返还给原告（反诉被告）张某某；
二、坐落于武汉市洪山区某某镇某某公司宿舍445栋305号房屋产权的60%归被告（反诉原告）黄某某所有；
三、原告（反诉被告）张某某于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）黄某某办理位于武汉市洪山区某某镇某某公司宿舍445栋305号房屋所有权变更登记手续；
四、驳回原告（反诉被告）张某某的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄某某的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费500元由张某某负担；反诉案件受理费500元由黄某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐某某
二〇一四年五月十九日
书记员 毕 某