广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初4425号
原告广东金诺物业管理服务有限公司，住所地佛山市顺德区。
法定代表人叶伟雄。
委托代理人唐玲、黄想雯，该公司员工。
被告梁兆龙，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4799。
被告何瑞珍，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4726。
上述两被告共同委托代理人麦永康，广东天道勤律师事务所律师。
原告广东金诺物业管理服务有限公司（以下简称：金诺公司）诉被告梁兆龙、何瑞珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月25日受理后，依法由审判员张高龙适用简易程序独任审判，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代表人黄想雯，被告的委托代理人麦永康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2009年7月20日与佛山市顺德区哥顿房产有限公司（以下简称哥顿房产公司）签订合同编号为Y061884的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告向哥顿房产公司购买位于顺德区大良街道古鉴村委会康格斯花园三区（蔷薇苑）36号房产。根据合同第九条关于商品房交付期限的约定，哥顿房产公司应于2010年3月31日前将商品房交付被告使用；补充协议第八条第2项约定：“买受人应当按照出卖人《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续；买受人未接收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间。如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间届满时视为合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房损毁、灭失的风险及物业管理费由买受人承担。”康格斯花园三区（蔷薇苑）工程于2010年3月30日已竣工并验收备案。哥顿房产公司于商品房符合交付条件后依约向被告发出《收楼通知书》，通知被告于2010年3月31日前办理收楼手续，但被告既不按《收楼通知书》通知的限期内办理收楼手续，又不在合同约定的交付期限来办理收楼手续。哥顿房产公司于2015年6月19日再次向被告发出《关于逾期收楼的催告函》，但被告至今仍未办理收楼手续。2015年7月28日，原告向被告发出律师函，但被告至今仍未办理收楼及缴纳物业管理服务费。根据商品房买卖合同的上述约定，原告有权自2010年4月1日开始向被告收取物业管理服务费。哥顿房产公司选聘原告对康格斯花园提供前期物业管理服务，但被告在签订商品房买卖合同时及至今仍没有与原告签订《前期物业管理服务协议》。根据前期物业管理备案的价格及前期物业管理服务协议，该商品房建筑面积为361.9平方米，物业管理服务费按建筑面积2元／月／平方米计收，每月物业管理服务费为723.8元，被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交，物业管理服务费按月缴交，以后每次缴交时间为每月5日前，若被告不按约定标准和时间缴交物业管理服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告自2010年5月起一直拖欠物业管理服务费等费用，暂计至2016年3月4日止，被告已累计拖欠物业管理服务费47047元、违约金27723.37元，合计人民币74770.37元。被告拖欠上述物业管理服务费等费用，已构成违约，经原告多次催交仍拒不支付。为维护自身合法权益，原告特诉请法院判令：1.被告立即向原告支付2010年5月至2016年3月物业管理服务费合计47047元及违约金人民币27723.37元（物业管理服务费及违约金暂计至2016年3月4日止，实际计至付款之日），共计74770.37元；2.本案诉讼费用由被告负担。
被告梁兆龙、何瑞珍辩称，一、两被告所购买的涉案房产虽已办理了房产登记取得房产证，但该房屋存在质量问题，其与开发商协商不成至今仍未收楼，因此，不存在向原告缴纳的物业服务费的事实。二、原告一直没有向两被告追讨涉案房屋的物业服务费，根据《民事诉讼法》的相关规定，原告的部分诉讼请求已超过两年的诉讼时效，不应得到法院的支持。三、原、被告至今没有合同关系，双方未对逾期违约金进行约定，因此，原告要求两被告支付违约金于法无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
综合原、被告的诉辩，本案的争议焦点是：1.原告是否有权收取物业管理服务费；2.如果应支付，物业管理服务费计算的起始时间及违约金应如何认定。
围绕争议的焦点，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.《顺德区前期物业管理委托合同》、《顺德区前期物业服务合同》（合同期：自2013年8月10日起至2014年8月29日止）一份、《顺德区前期物业服务合同》（合同期：自2014年8月30日起至2019年8月30日止）各一份，证明哥顿房产公司选聘原告对康格斯花园提供前期物业管理服务，合同约定了物业管理的收费标准、收费时间及逾期缴纳物业管理费的违约责任。
被告梁兆龙、何瑞珍对该组证据的真实性有异议，认为其未与原告签订任何物业管理协议。
2.《逾期未交物业管理费即违约金明细》一份，证明被告在2010年5月至2016年3月期间拖欠原告物业管理费、违约金的情况。
被告梁兆龙、何瑞珍对该证据的真实性有异议，认为其未与原告签订任何的物业管理协议，原告主张以上述合同的违约条款约束被告的意见，于法无据。
3.《商品房买卖合同》一份，证明被告与涉案房产开发商签订了房屋买卖合同，双方约定收楼时间是2010年3月31日。
4.房屋权属证明、房产测绘资料复印件各一份，证明两被告为涉案房产业主及涉案房产的占地面积情况。
5.催告函、快递单及签收回执各一份，证明，哥顿房产于2015年6月19日向两被告发送催告收楼的函件，本案物业管理费应自2010年4月1日计付。
6.律师函、快递单及邮寄签收回执各一份，证明，原告于2015年7月28日委托宏骏律师事务所向被告发函，催促其缴纳物业管理费。
被告梁兆龙、何瑞珍对上述四组证据均表示无异议。
7.公示及张贴该公示的照片、前期物业管理备案通知书、中标通知书复印件各一份，原告已通过在康格斯小区公共栏张贴书面通知的方式将上述物业服务合同的内容告知各业主。
被告梁兆龙、何瑞珍对该组证据的真实性有异议，认为其从未见到过该公示内容。
围绕争议的焦点，被告提供的证据及原告的质证意见如下：
1.房地产权证复印件二份，证明两被告所购买的涉案房产已办理了房产登记取得房产证。
原告对该组证据表示无异议。
经双方质证，本院对本案证据认证如下：原告提供的证据1、2、7，相互印证，证实原告受开发商哥顿房产公司的委托对涉案小区提供物业管理服务的事实，本院予以采信；至于相应合同对两被告是否具有法律约束力，系本案认定问题。原告提供的证据3-6，被告均表示无异议，本院予以采信。
两被告提供的证据1，原告表示无异议，本院予以采信。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：梁兆龙、何瑞珍是位于佛山市顺德区大良街道办事处古鉴村委会良勒路康格斯花园阳光水岸三区36号房产（联排别墅）的业主，该房产的套内建筑面积为361.9平方米。该房产是梁兆龙、何瑞珍于2009年7月20日向开发商哥顿房产公司所购买，梁兆龙、何瑞珍与哥顿房产公司在双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定，上述房屋应在2010年3月31日前交付，同时约定“买受人（即梁兆龙、何瑞珍）应当按照出卖人（即哥顿房产公司）《收楼通知书》中约定的交付时间办理收楼手续；买受人未接收到《收楼通知书》的，以合同约定的交付期限为办理收楼手续的时间。如买受人未按《收楼通知书》或合同约定时间办理收楼手续的，自合同约定的交付时间届满时视为合同项下的商品房已交付。自交付之日起，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费由买受人承担”；另约定在康格斯花园小区业主委员会选定物业管理机构之前，由哥顿房产公司指定公司（单位）负责物业管理。
哥顿房产公司与金诺公司于2010年8月签订了《顺德区前期物业管理委托合同》、于2013年8月签订了《顺德区前期物业服务合同》，于2014年签订了《顺德区前期物业服务合同》，约定由金诺公司对康格斯花园小区进行物业管理（三份合同的合同期限连续，即自2010年8月10日至2019年8月30日止；合同期限内，如果业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止）。哥顿房产公司与金诺公司于2010年所签订的《顺德区前期物业管理委托合同》中约定物业管理服务费的收费标准是高层住宅为1.8元／月／平方米，独立别墅为20元／月／平方米，联排别墅为2元／月／平方米，哥顿房产公司应协助金诺公司于每季度第一个月20日前向业主收取物业管理服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因哥顿房产公司的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费由哥顿房产公司全额交纳；金诺公司在首次收取业主或非业主使用人物业管理服务费时，可预收三个月；哥顿房产公司、业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应按哥顿房产公司与金诺公司协商的标准向金诺公司支付违约金（2013年的合同约定了违约金标准为5‰）；哥顿房产公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，应协助金诺公司与物业买受人签订《顺德区前期物业服务协议书》。2010年8月中旬，佛山市顺德区发展规划和统计局出具备案回执给金诺公司，对金诺公司与哥顿房产公司于2010年所签订的前期物业管理协议（含收费标准）同意备案，但指出按法规已不允许预收物业管理服务费。
2015年6月19日，哥顿房产公司向梁兆龙、何瑞珍发函，认为其未按此前发出的《收楼通知书》通知时间（2010年3月31日）办理收楼手续，催告其在收函后七日内办理收楼手续。但梁兆龙、何瑞珍坚持认为涉案房产存在质量问题一直要求处理。金诺公司于2015年7月30日发函给梁兆龙、何瑞珍，认为梁兆龙、何瑞珍逾期收楼，向其催收物业管理服务费。梁兆龙、何瑞珍未予回复，亦未缴纳物业管理服务费。金诺公司遂于2016年3月28日向本院递交诉状提起本案诉讼。
另查明，金诺公司原登记企业名称为“佛山市顺德区金诺物业服务有限公司”，后于2013年1月4日变更为现名称“广东金诺物业管理服务有限公司”。
本院认为，关于诉讼时效的争议。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告金诺公司现在仍然为涉案小区提供物业管理服务，合同期内的物业管理服务费业主并不是一次性全部交纳，应认定属于分期履行的债务，因此原告的主张未超过诉讼时效。
关于原告金诺公司是否有权收取物业管理服务费的争议。被告梁兆龙、何瑞珍与涉案房产开发商哥顿房产公司签订的上述《商品房买卖合同》约定，在康格斯花园小区业主委员会选定物业管理机构之前，由哥顿房产公司指定公司（单位）负责物业管理。而哥顿房产公司选定原告对涉案小区提供物业服务，所签订的前期物业服务合同已经备案；因此，原告在合同约定的期限内是涉案小区合法的物业服务单位，已事实上对康格斯花园进行了物业管理，有权向各业主收取物业管理服务费。被告认为涉案房产存在质量问题，故其无须向物业管理公司交付物业管理服务费的意见。鉴于这属于被告与发展商哥顿房产公司之间的商品房销售合同纠纷，而本案是物业服务合同纠纷，两者并非同一性质的法律关系，且被告虽经本院释明，被告至今仍未就上述《商品房买卖合同》的履行问题另案起诉哥顿房产公司，因此对该答辩意见在本案中不予认定。
关于原告起诉的物业管理服务费金额的认定。原告没有证据证实其在上述物业服务合同签订前已对涉案小区提供物业服务，因此，本院确定被告应向原告交纳合同期起始之日（2010年8月10日）起的物业管理服务费。原告要求物业管理服务费计算至被告实际付款之日，但鉴于之后被告是否欠费，原告以后是否继续为涉案小区提供物业管理服务均未确定，因此本案只处理至起诉之日（即2016年3月）的欠费，之后的欠费在实际发生后原告可另行主张权利。被告的涉案房产建筑面积361.9元，根据合同约定的并经备案的收费标准2元／平方米计算，被告每月应向原告支付物业管理服务费723.8元。2010年8月至2016年3月的物业管理服务费据此核实为49025.39元（723.8元／月÷30天／月×22天＋723.8元／月×67个月）。关于原告起诉的违约金，2010年的《顺德区前期物业管理委托合同》中所约定违约金不明确、不具体，而且综合本案案情分析，被告并非恶意拖欠物业管理服务费，不宜就涉案的欠费支持原告的违约金诉请。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告梁兆龙、何瑞珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司支付2010年8月10日至2016年3月31日的物业管理服务费49025.39元；
二、驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费减半收取为834.63元（原告已预交），由原告广东金诺物业管理服务有限公司负担284.63元，被告梁兆龙、何瑞珍负担550元（被告应在支付上述款项时一并迳向原告支付，本院不另作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张高龙
二〇一六年六月二十四日
书记员 王晓晓