江苏省连云港市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）连民终字第1328号
上诉人（原审原告）朱学俭。
委托代理人李乃久，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄业超。
委托代理人刘飞，江苏邱斌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨士友。
被上诉人（原审被告）李琳。
上诉人朱学俭因与被上诉人黄业超、杨士友、李琳执行异议纠纷一案，不服原江苏省赣榆县人民法院（2013）赣海民初字第5816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人朱学俭的委托代理人李乃久、被上诉人黄业超及其委托代理人刘飞到庭参加诉讼，被上诉人杨士友、李琳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年2月22日，朱学俭与杨士友、李琳签订订房协议一份，双方约定朱学俭将其建设的位于原赣榆县沙河镇横街路路北第14号商住房以34万元的价格卖给杨士友、李琳，双方约定房价34万元一次性付清，工程完工后将钥匙交给杨士友、李琳。双方还约定交工日期为2007年11月30日。合同签订后，双方按约定履行，朱学俭将该涉案房屋交付杨士友、李琳。杨士友对上述房屋进行了装修，经营“匠人组合”理发店。2008年7月16日，李琳在国土部门办理了上述房屋所占用土地的宅基地批准书，证号为：（2008）赣国土宅字第222号，土地性质为集体所有，供地方式为拨用。2011年8月31日，黄业超以杨士友、李琳欠其借款为由，向原审法院申请，要求对杨士友、李琳所有的位于原赣榆县沙河镇步行街“匠人组合”两上两下商住楼一套予以保全。当日，原审法院作出（2011）赣诉保字第496号民事裁定书，裁定查封上述房屋。2011年11月15日，原审法院作出（2011）赣商初字第2902号民事判决书，判决杨士友偿还黄业超借款246000元及利息，李琳对其中200000元承担连带清偿责任。2012年3月27日，黄业超依据上述生效判决书，向原审法院申请强制执行。经原审法院委托，2013年7月10日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，确定上述房屋市场价值为44.10万元。2013年9月22日，原审法院作出（2013）赣执字第1855号民事裁定书，裁定对上述房屋进行拍卖。2013年11月29日，原审法院委托连云港安德拍卖有限责任公司对上述房屋进行拍卖。竞拍人以70万元的价格拍得该房屋。
后朱学俭向原审法院提出执行异议，原审法院于2013年12月9日作出（2013）赣执异字第57号民事裁定书，驳回朱学俭的异议。2013年12月17日，朱学俭以杨士友、李琳、黄业超为被告向原审法院提起诉讼，要求撤销对上述房屋的查封拍卖等强制措施。庭审中，朱学俭为证明其主张，提交了如下证据：1、2008年2月22日，朱学俭与杨士友、李琳签订的沙河镇横街路门面房订房协议一份。2、2008年2月22日，杨士友出具的欠购房款240000元的欠条一张。3、2011年7月10日，杨士友、李琳出具的证明一张，证明步行街门面房两间已付175000元，未付165000元。在未付清之前，房屋产权应归朱学俭所有。4、沙河镇横街村证明一份，证明诉争房屋系朱学俭所建所有。杨士友、李琳对上述证据无异议。黄业超仅对第一份证据无异议，对其他证据均不认可。
上述事实，有朱学俭提供的订房协议、欠条、证明，原审法院（2011）赣诉保字第496号民事裁定书、（2011）赣商初字第2902号民事判决书、（2013）赣执字第1855号民事裁定书、（2013）赣执异字第57号民事裁定书、宅基地批准书，双方当事人当庭陈述笔录等证据在卷证实。
原审法院认为，杨士友、李琳购买朱学俭建设的房屋后，对房屋进行装修并使用，李琳对涉案房屋办理了宅基地使用证。应认定杨士友、李琳是涉案房屋的所有权人。原审法院将涉案房屋依法定程序查封拍卖并成交，符合法律规定。故对朱学俭要求撤销对上述房屋的查封拍卖等强制措施的诉讼请求，依法不予支持。杨士友、李琳与朱学俭之间就涉案房屋所产生的以欠条形式的债权债务关系以及关于房屋产权的约定并不能对抗第三人。朱学俭可另案向杨士友、李琳主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回朱学俭的诉讼请求；案件受理费6400元，由朱学俭负担。
上诉人朱学俭不服一审判决向本院提起上诉称：1、原审法院对合同效力未进行审查，涉案房屋买卖合同系无效合同，房屋所有权未转移；2、涉案房屋一直由上诉人占有使用，涉案房屋从未交付给杨士友使用；3、所有权保留条款合法有效，应当适用。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并改判；诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人黄业超辩称：1、上诉人与被上诉人杨士友签订了房屋买卖合同，早已实际履行，上诉人在原赣榆县法院依法查封拍卖该房屋之前，从未对杨士友、李琳提出过任何诉讼主张，所以上诉人与杨士友之久的房屋买卖合同是否有效，与本案无关；2、本案诉争的房屋自2008年以来一直由杨士友装潢使用收益至今，上诉人诉称该房屋没有交付给被告杨士友，没有任何事实依据，在原审法院查封扣押期间，法院的相关法律文书也已经送到杨士友、李琳经营的匠人组合理发店内，该房屋早已交付给杨士友、李琳；3、上诉人和杨士友、李琳之间约定该房屋所有权保留条款，是不合法、无效的；4、本案诉争的房屋原赣榆县国土局沙河镇国土所已为杨士友、李琳夫妇办理了土地使用证，该证书明确载明户主姓名为李琳；5、双方签订门面房转让协议，其用途是商业目的，完全可以根据法律规定进行流转，现在本案中法院依法查封的涉案房屋不管是在土地管理所调取的档案还是承建的报批手续均是以杨士友和李琳的名义进行办理，与本案的上诉人无任何关系。综上，我方认为上诉人的上诉请求依法不能成立，应维持原判。
被上诉人杨士友、李琳未到庭，未作答辩。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人提供五份租赁合同，证明涉案房屋一直由上诉人经营管理，并非被上诉人所述一直由杨士友占有使用。被上诉人黄业超的质证意见为，该证据不属于新证据，无法核实承租方的真实性，三性均不予认可，也不能达到上诉人的证明目的。本院认证意见为，上述五份租赁合同不能达到上诉人的证明目的。
本院认为，2013年11月29日，原审法院委托连云港安德拍卖有限责任公司对涉案房屋进行拍卖，竞拍人以70万元的价格拍得涉案房屋。上诉人朱学俭要求撤销对涉案房屋的查封、拍卖等强制措施，该诉讼请求系对执行行为提出的异议，依法不应作为执行异议之诉受理。在原审法院对其执行异议驳回后，朱学俭应当向上一级人民法院申请复议，而原审法院错误交待诉权，导致朱学俭向原审法院提起执行异议之诉，原审法院作为执行异议之诉审理并做出实体判决不妥。综上，原审法院适用法律错误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，裁定如下：
一、撤销原江苏省赣榆县人民法院（2013）赣民初字第5816号民事判决；
二、驳回朱学俭的起诉。
一审案件受理费6400元，二审案件受理费6400元，均予以退还朱学俭。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵 玫
代理审判员 朱培培
代理审判员 刘 健
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 刘 勇
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。