沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00229号
原告沈阳市体育人才培训交流中心，组织机构代码证号41058468-6。
法定代表人闻志平，系该单位主任。
委托代理人陈浩，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被告张湘辉，女，汉族。
委托代理人纪永成，系辽宁鼎晟律师事务所律师。
委托代理人马宝忠，系辽宁鼎晟律师事务所律师。
原告沈阳市体育人才培训交流中心与被告张湘辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员张峰担任审判长并主审，与人民陪审员徐海霞、周颖组成合议庭，于2014年1月20日、2014年2月17日、2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告沈阳市体育人才培训交流中心的委托代理人陈浩，被告张湘辉的委托代理人纪永成、马宝忠到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年11月26日原告与被告所经营的沈阳市魅力川菜沸腾鱼乡食府（系个体工商户，被告系工商注册登记的经营者）签订《协议》一份，约定由原告将其所有的位于沈阳市和平区南三马路34号（沈阳市体育人才培训交流中心主楼北侧1-3层）房屋出租给被告用于经营酒店。合同约定房屋租赁期限为5年，从2008年2月1日起到2013年1月31日止，租金为每年人民币1440000元，即每月租金人民币120000元。目前，租赁期限已经届满，被告仍占用该房屋用于经营酒店。原告多次要求被告返还房屋，被告拒绝返还房屋并且拒绝支付任何费用。诉讼请求：1、判令被告返还其承租的位于沈阳市和平区南三马路34号的房屋；2、判令被告向原告支付逾期返还房屋的占有使用费（计算至实际返还房屋时止，截至起诉时为人民币1200000元）；3、判令被告向原告支付违约金人民币432000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告当庭增加诉讼请求，将第二项诉讼请求增加为要求被告支付占用使用费1400000元，同时明确主张占用使用费的期间为2013年2月1日至2014年1月20日；另外增加一项诉讼请求为要求被告向原告返还原告位于沈阳市和平区南三马路34号的地下室（1100平方米）、六楼办公室（面积84平方米）。
被告辩称，1、被告承租的房屋不应返还，被告有依据证明租赁期限延长至2013年6月30日，并免除租金；2、依据法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；3、被告不拖欠原告的房租，因原告从2002年起每年从被告处吃饭签单和领用贵宾卡金额每年均在16万元左右，截止到原告起诉时止，被告已向原告多支付房租170余万元；4、因被告没有违约行为，所以不存在承担违约金432000元的义务；5、2012年5月份，被告经原领导授意，对承租房屋的2、3层进行改造装修、投入资金797万余元；6、由于被告经营的沸腾鱼乡是辽宁省境内知名的企业，现有会员卡当中有余额的会员人数15508名，卡内金额为10807654元；7、由于被告企业是在正常状态下进行经营，原告并未提出任何异议，为此被告已承接婚宴到2014年12月底。综上，被告认为依据租赁合同第七条第一项，租赁期满在同等条件下，被告享有优先的承租权，同时双方的租赁期限已变更为不定期，被告也不拖欠原告房租，同时又存在被告投入改造资金、会员卡余额在1000万元以上、婚宴预订到2014年底等事实，请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告继续承租房屋的答辩意见。
经审理查明，涉诉房屋位于沈阳市和平区南三马路34号北侧1-3层，面积为2071平方米，所有权人为原告。现由被告占有用于经营沈阳市魅力川菜沸腾鱼乡食府。原、被告曾就涉诉房屋达成房屋租赁协议一份，协议中，原告为甲方，被告为乙方。协议约定，原告将涉诉房屋出租给被告用于经营酒店；租赁期限为5年，从2008年2月1日起至2013年1月31日；租金为每年144万元，租金支付方式为上打租，按月支付，被告应在每月1日向原告支付当月租金12万元；在协议第九条违约责任中约定“2、乙方未按协议规定履行义务，应视为乙方违约。乙方应当向甲方支付年租金30%的违约金。乙方超过二个月不交付租金或不足额交纳租金，甲方有权单方解除租赁协议，由此造成乙方的所有损失均由乙方自己承担，并要求乙方按照上款支付违约金。如因乙方违约，导致甲方提前解除协议的，乙方退出后，剩余的租金甲方不予退还。3、甲乙双方任何乙方违约，给他方造成的损失超过约定的违约金的，违约方还应向未违约方赔偿损失。”协议签订后，原、被告均依照协议约定履行了合同。
另查，涉诉房屋曾于2011年1月因原告原因导致部分房屋被水浸泡，被告因此向原告提出过赔偿请求，经双方协商，原告于2011年12月30日向被告出具赔偿处理意见一份，明确赔偿方式为涉诉房屋租赁期终止后，用2013年2月1日至2013年4月30日三个月的房屋租金作为经济赔偿。2013年2月25日，原告向被告出具通知一份，上载“根据甲、乙双方于2008年2月1日签订的房屋租赁协议，此租赁协议将于2013年1月31日到期。现甲方沈阳市体育人才培训交流中心特通知乙方沈阳市魅力川菜沸腾鱼乡食府，该协议已到期。根据2011年暖气漏水事件最后双方达成的处理意见，甲方将日期延期至2013年4月30日止。具体事宜双方商谈。”。2013年4月1日，原告再次向被告出具通知一份，告知被告租赁协议即将到期，将收回房屋，考虑被告选址搬迁需要，原告同意被告再延期使用2个月至2013年6月30日，期间免收房租，到期后甲方将收回该房屋。
上述事实，有房屋所有权证、照片、房屋租赁协议、关于沈阳市魅力川菜沸腾鱼乡食府要求索赔的处理意见、通知（2013年2月25日出具）、通知（2013年4月1日出具）以及双方当事人当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因在合同履行过程中，经双方协商，原告同意租赁期限延长至2013年6月30日，且免除2013年2月1日至2013年6月30日的租金，故双方的房屋租赁合同的终止日期为2013年6月30日，被告在2013年7月1日至2014年1月20日期间仍然占有、使用涉诉房屋，没有合法依据，违反了后合同义务，也即腾退涉诉房屋的义务，给原告造成了损失，故对原告要求被告返还涉诉房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。赔偿标准参照原、被告之间签订的上述租赁合同约定的租金标准确定为宜，即每月120000元。计算时间从2013年7月1日起至原告主张的2014年1月20日止，共计800000元。对于原告主张的要求被告支付违约金的诉讼请求，因该房屋租赁合同约定的违约金性质系属对一方当事人不履行义务而可能给对方造成的损失而应承担责任的事前预定，用以赔偿受损方可能造成的实际损失，故其性质与上述房屋占用使用费相同，对同一损失不宜重复主张，因此，对原告该项诉讼请求本院不予支持。对于被告提出的原告在其饭店消费并拖欠餐费及已经预订了大量婚宴的抗辩理由，因与本案不属同一法律关系，本院不予审理，当事人可另行主张权利。对于被告在质证时提出的要求原告赔偿增建房屋费用和要求原告补偿装修费用的抗辩理由，因被告对此并未提起反诉，故本院不予一并处理，其可另行主张权利。对于原告在庭审中增加的要求被告返还原告位于沈阳市和平区南三马路34号的地下室（1100平方米）、六楼办公室（面积84平方米）的诉讼请求，因该增加部分房屋原告自认2010年才开始租给被告使用，且不包括在上述租赁合同中，故不属本案审理范围，本院不予审理，其可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起三十日内，被告张湘辉将位于沈阳市和平区南三马路34号北侧1-3层，面积2071平方米房屋（现沈阳市魅力川菜沸腾鱼乡食府）腾空并完好交付给原告沈阳市体育人才培训交流中心；
二、本判决生效之日起三十日内，被告张湘辉向原告沈阳市体育人才培训交流中心支付2013年7月1日至2014年1月20日的房屋占用费800000元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费21288元（原告已预交），由原告沈阳市体育人才培训交流中心负担11992元，由被告张湘辉负担9296元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 峰
人民陪审员 徐海霞
人民陪审员 周 颖
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 凌白羽
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。