山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1427号
上诉人（原审被告）柴金磊，男，1981年11月27日出生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告）深圳市之平物业发展有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人尚超，总经理。
委托代理人王楠，男，1978年8月2日出生，汉族，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司经理。
委托代理人卢振军，男，1979年10月21日出生，汉族，深圳市之平物业发展有限公司济南分公司职工。
上诉人柴金磊因与被上诉人深圳市之平物业发展有限公司济南分公司（以下简称之平物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人柴金磊、被上诉人之平物业济南分公司的委托代理人卢振军到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院认定：2012年7月1日，案外人某某公司与之平物业济南分公司签订关于某某城西二区（B地块）《前期物业服务合同》一份，合同中约定由之平物业济南分公司为上述小区提供前期物业服务，合同约定期限为半年，自2012年7月1日起至2012年12月31日止，约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.6元∕平方米∕月（按建筑面积计算）的标准收取。合同落款处加盖了某某公司的合同专用章及之平物业济南分公司公章。合同到期前，双方于2012年12月31日又签订《某某城西二区前期物业服务协议》一份，约定合同期限为自2013年1月1日起至业委会成立结束。并约定如因本物业的业主委员会成立并决定不再聘用乙方时，由业委会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》，新合同生效时，本合同自然终止。合同落款处加盖了某某公司的合同专用章及之平物业济南分公司公章。之平物业济南分公司在某某城西二区（B地块）（即十一区，原审法院注）实际服务至2014年6月10日。柴金磊所居住的十一区＊号楼＊单元＊室包括在该合同约定的服务范围之内，房屋的建筑面积为140.36平方米。自2012年7月1日至2014年6月10日，柴金磊未向之平物业济南分公司交纳物业服务费共计5243.84元。
现之平物业济南分公司要求柴金磊支付自2012年7月1日起至2014年6月10日止的物业服务费5243.84元，柴金磊辩称其地下室、地板泡水问题很严重，当时之平物业济南分公司承诺给柴金磊解决问题并赔偿损失，但至今一直未解决，且之平物业济南分公司提供的物业服务不到位，故其拒绝交纳物业费。柴金磊为证明其主张提交照片一宗，证明其地下室及地板被泡情况；提交其向长城物业公司的交费单据，证明在其他物业公司服务期间都按时交纳物业费，其未向之平物业济南分公司交纳物业费非无故拒交。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，之平物业济南分公司与某某公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括柴金磊在内的小区全体业主均具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。之平物业济南分公司为柴金磊所居住的某某城西二区B地块（即十一区）提供了物业服务，柴金磊应当及时向之平物业济南分公司交纳物业服务费。自2012年7月1日至2014年6月10日，之平物业济南分公司为柴金磊所居住的小区提供了物业服务，柴金磊未及时向之平物业济南分公司交纳物业服务费，现之平物业济南分公司要求柴金磊支付2012年7月1日至2014年6月10日的物业费5243.84元，合法有据，原审法院予以支持。关于柴金磊主张的地下室、地板泡水问题，因该问题并非之平物业济南分公司造成，且柴金磊也未能提供证据证实之平物业济南分公司对此存在过错，故该抗辩意见不能作为柴金磊拒交物业费的正当理由。关于柴金磊辩称的之平物业济南分公司提供的物业服务不到位，因此拒交物业费的意见，原审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从柴金磊的陈述及举证内容来看，之平物业济南分公司在物业服务方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对柴金磊主张不交物业费的上述抗辩理由，不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条第一项、第三项、第四项、第七项、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：被告柴金磊于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司2012年7月1日至2014年6月10日的物业服务费5243.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告柴金磊负担。
上诉人柴金磊不服原审判决上诉称：上诉人所主张的地下室问题正是房屋的配套设施，理应由被上诉人进行维修，并非原审所认定的因该问题不是被上诉人公司造成的就可以不管。其次，原审认定被上诉人在物业服务方面存在瑕疵应属一般瑕疵错误。自2012年7月1日签订物业服务合同开始，上诉人一直向被上诉人反映地下室进水问题，被上诉人也承诺给上诉人解决，但一直没有解决。每次下雨，上诉人的地下室就浸满了水，里面的家具都泡了，严重影响了上诉人的正常生活。最后，原审适用法律不当。上诉人与被上诉人签订物业服务合同属真实意思，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原审也认定被上诉人在物业服务方面存在瑕疵，也就是被上诉人在履行物业服务合同时存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条及国务院《物业管理条例》第三十六条第二款的规定，原审判决明显不当。综上所述，原审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
被上诉人之平物业济南分公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，被上诉人之平物业济南分公司二审中提供《关于清算之平物业物业费的通知》（原件）一份及《物业交接工作告知函》（复印件）一份，通知载明：“之平物业的服务期截止2014年6月10日，物业服务费同时截止，超出的物业费与之平物业清算并退还。”该通知系涉案小区业主委员会于2014年6月11日书面通知涉案小区业主及住户。告知函系涉案小区业主委员会向被上诉人发出的书面函件，内容为新老物业公司即将进行交接，希望被上诉人一如既往的做好小区的各项物业服务工作。上述证据欲证明被上诉人一如既往的为涉案小区提供物业服务，涉案小区物业交费截止2014年6月10日。上诉人柴金磊质证称，因告知函是复印件，真实性存有异议；对通知的真实性无异议，但被上诉人2014年1月10日至6月10日这段期间的物业服务不达标，存在着问题。
另查，涉案小区的业主委员会于2013年5月1日成立，有双方当事人二审庭审笔录为证。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，某某公司与之平物业济南分公司于2012年7月1日、2012年12月31日两次签订关于某某城西二区（B地块）《前期物业服务合同》、《某某城西二区前期物业服务协议》各一份，属前期物业服务合同，系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，当为有效合同，合同内容对包括柴金磊在内的小区全体业主均具有约束力。之平物业济南分公司为涉案小区提供物业服务至2014年6月10日，柴金磊有按照合同的约定向之平物业济南分公司支付物业费的义务。物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。本案中，柴金磊主张之平物业济南分公司提供的物业服务存在严重瑕疵，其提出的地下室维修问题及原审中提供的照片等证据，虽显示之平物业济南分公司提供的物业服务确实存在需要改进之处，但据此难以认定之平物业济南分公司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵，因此对柴金磊该抗辩理由，本院不予支持。柴金磊还主张自2014年1月6日至2014年6月10日期间之平物业济南分公司未为涉案小区提供物业服务，但该项主张与涉案小区业主委员会发给涉案小区业主及住户《关于清算之平物业物业费的通知》的内容相悖，本院不予采信。柴金磊应当交纳自2012年7月1日至2014年6月10日期间物业服务费，共计5243.84元。综上，上诉人柴金磊之上诉理由不能成立，原审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人柴金磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 尹逊航
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 李 环