重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第04209号
原告重庆北洋物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道创业街13号，组织机构代码66640414-0。
法定代表人吴多，该公司经理。
委托代理人（特别授权）李志，重庆名正律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）黄明庆，重庆名正律师事务所律师。
被告刘明中，男，1966年9月18日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
原告重庆北洋物业管理有限公司（以下至判决主文前简称北洋物业公司）诉被告刘明中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理，依法由审判员王宇迪适用简易程序于2015年6月18日、2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告北洋物业公司的委托代理人黄明庆，被告刘明中到庭参加了诉讼。2015年6月18日，原、被告向本院申请庭外和解31天，本院予以准许。后因本案案情复杂，本院依法将本案转为普通程序进行审理，由审判员樊雄担任审判长，与审判员王宇迪（主审）、人民陪审员罗瑶星组成合议庭，共同负责对案件的审理，并于2015年10月12日公开开庭进行审理。原告北洋物业公司的委托代理人黄明庆，被告刘明中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北洋物业公司诉称，2013年2月1日，我公司与被告刘明中签订了《水木年华商业门面租赁合同》，约定将位于重庆市长寿区桃源东路1号2幢2-1、1-4的商业门面出租给被告经营餐饮业。后被告由于经营不善，自2014年4月16日起拖欠我公司租金至今。经我公司催告后，被告承诺于2014年10月10日前交纳所欠租金，但被告仅在承诺期满后交纳了95000元，其余尚欠的租金至今未交纳。2014年12月10日，被告向我公司提出退租申请，并实际停止营业，但未与我公司办理房屋交接手续。我公司为减少损失，遂于2015年4月21日将门面另租他人。截止2015年4月21日，被告尚欠租金287888.60元（该款已扣除我公司在被告经营餐馆消费的春节会餐费7970元）、物管费及水费10315.20元、代交电费300元。被告不仅拖欠租金、物管费及水电费，并擅自解除租赁合同，已经构成违约。现请求判令被告刘明中支付我公司2014年4月16日至2015年4月21日期间的租金、物业管理费、水费、电费等共计298503.80元，以及违约金300000元。
被告刘明中辩称，我与原告北洋物业公司签订《水木年华商业门面租赁合同》属实。后消防队来我租赁的商铺检查时发现商铺的消防通道没有出口，故消防队要求我停业整顿。我就此事找到原告要求解决，但是原告未予理睬。同时，商铺门前的下水道经常堵塞导致有臭气排出影响了我的生意，原告亦没有给我解决，所以我没有交纳租金。另外，我于2014年12月10日向原告提出了退租申请，原告单位的负责人也口头同意了。故我只应支付原告2014年4月16日至2014年12月10日期间的租金，对电费300元无异议，物业管理费和水费认可2014年10月至2014年12月期间产生的费用，对违约金300000元不予认可，即使要主张，我认为过高要求调低。
经审理查明，被告刘明中曾租赁使用本案所涉门面。2013年2月1日，原告北洋物业公司（出租方，甲方）与被告刘明中（承租方，乙方）签订了《水木年华商业门面租赁合同》，约定原告将位于重庆市长寿区凤城街道桃源东路1号2幢2-1、1-4的商铺出租给被告经营使用，用途为餐饮业。该租赁合同载明“……3.2甲方同意将场地出租给乙方经营，自2011年4月16日至2016年4月16日止……5.1.1租金：……每半年支付一次租金……2014年4月16日至2015年4月15日每平方米租金人民币肆拾玖元玖角整（RMB49.90元／m2／月），场地月租金为31958.95元……2015年4月16日至2016年4月16日每平方米租金人民币伍拾柒元叁角玖分（RMB57.39元／m2／月），场地月租金为36756元……5.1.3乙方应于每期租金结束前壹个月，向甲方支付下半年的租金……5.2物管费：1.50元／m2／月（以建筑面积计算）。5.2.2乙方应于每期物管费结束前壹个月，向甲方支付下季度的物管费……经双方签订之日，乙方支付租赁经营保证金为人民币大写：捌万元整，（即RMB80000.00元）。经营保证金在本合同期满或终止时，甲、乙双方结清租金、水电气费、违约金、损坏赔偿费（如有）以及因乙方经营问题与甲方所造成的相关纠纷解决完毕等后，甲方应于三十个工作日内无息退还乙方。若甲方未按时支付本保证金，则每逾期一天按保证金总金额的3‰支付滞纳金……13、违约责任：13.1租赁期间，甲方不得擅自提前终止本合同，否则视甲方违约，且甲方须将乙方缴交的租赁保证金双倍退还乙方；13.2租赁期间，乙方擅自提前终止本合同的，视乙方违约，乙方应向甲方赔偿双倍租赁保证金……13.4本合同中任何一方出现违约，则违约方应向守约方支付违约金人民币叁拾万元整。13.5乙方有下列行为之一：13.5.3拖欠租金、物管费、水电气费等费用超过30天（含30天）的，经甲方书面通知十日内，仍未缴纳该费用的……则甲方有权单独或同时采用以下方式处理：13.5.6单方面终止本合同的，没收乙方缴纳的租赁保证金，若该租赁保证金不足以补偿甲方因此而遭受的损失，甲方有权向乙方进一步追偿直至足以补偿为止；13.5.7乙方须支付场地合同租赁期间的所有租金及违约金偿付给甲方。13.6甲方有下列行为之一：13.6.1未经乙方同意，将出租给乙方场地的经营权转让……则乙方有权单独或同时采用以下方式处理：13.6.4单方面终止本合同的，甲方按照经营保证金双倍金赔偿给乙方，若该赔偿金不足以补偿乙方因此而遭受的损失，乙方有权向甲方进一步追偿直至足以补偿为止……”。合同签订后，被告向原告交纳了保证金80000元。
合同履行过程中，被告刘明中按约支付了2011年4月16日至2014年4月15日期间的租金。2014年9月29日，被告向原告北洋物业公司出具承诺书，承诺于2014年10月10日前支付拖欠的租金198000元。2014年11月12日，被告支付了原告租金45000元。2014年12月10日，被告向原告提交了退租申请，并将退租申请交给了原告单位的工作人员邓洪波，该申请载明“……现由于经营不善，特申请退房。退房时间为2015年12月10日，租金2014年4月16日至2014年12月10日，归本人缴纳……”被告在提交该申请后不久便将涉案商铺内的个人物品全部搬走，并停止营业。
2015年4月21日，原告北洋物业公司（出租方，甲方）与案外人邹伟（承租方，乙方）签订了《“水木年华”商业门面租赁合同》，约定原告将位于重庆市长寿区凤城街道桃源东路1号2幢2-1、1-4的商铺出租给邹伟经营使用，用途为餐饮业。
2015年4月24日，被告刘明中支付了原告租金50000元。从2014年10月起，被告未支付涉案商铺的物管费，该商铺每月物管费为960.60元。
同时查明，位于重庆市长寿区凤城街道桃源东路1号2幢2-1、1-4的商铺所有权人为重庆渤能房地产开发有限公司。重庆渤能房地产开发有限公司于2013年1月1日起将该商铺除所有权以外的其他权利（包括但不限于使用权、收益权等）转让给原告北洋物业公司，原告有权以其自身名义出租该商铺并获取利益等。
另查明，原告北洋物业公司在被告刘明中经营的餐馆用餐赊账7970元。原、被告均要求在本案中予以品除。原告北洋物业公司支付了涉案商铺尚欠的电费300元、水费3591元（2014年9月为1014.60元、2014年10月为1197元、2014年11月为860.70元、2014年12月为518.70元、2015年1月至2015年4月20日期间未产生水费）。
上述事实，有当事人的陈述、水木年华商业门面租赁合同、“水木年华”商业门面租赁合同、重庆北洋物业管理有限公司收款收据、情况说明、收据、退租申请、承诺书、调查笔录等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，虽然位于重庆市长寿区凤城街道桃源东路1号2幢2-1、1-4的商铺所有权人为重庆渤能房地产开发有限公司，但重庆渤能房地产开发有限公司已将该商铺除所有权以外的其他权利转让给原告北洋物业公司，被告亦对此予以认可，故原告北洋物业公司系本案适格主体。原告北洋物业公司与被告刘明中签订的《水木年华商业门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容享受权利并履行义务。被告刘明中应按合同约定按时支付原告北洋物业公司租赁期间的租金、物业管理费、水费、电费等费用。
关于原告北洋物业公司与被告刘明中签订的《水木年华商业门面租赁合同》何时解除的问题。虽然被告于2014年12月10日向原告提交了退租申请，并以其实际行为表明了不再履行该合同义务，但被告解除该合同的理由并不符合合同约定的单方解除合同的条件，且亦非法定解除合同的条件。原告可以选择不同意解除该合同，要求被告继续履行该合同并承担违约责任，也可以选择同意解除该合同，要求被告履行该合同解除前的义务并承担违约责任。因被告在提交该申请后不久便将涉案商铺内的个人物品全部搬走，并停止营业。原告为减少损失遂于2015年4月21日与他人签订了《“水木年华”商业门面租赁合同》，原告的前述行为表明其在此时才同意解除《水木年华商业门面租赁合同》。另原告在庭审中亦承认其在2015年4月21日才同意解除《水木年华商业门面租赁合同》，并认可原、被告之间签订的《水木年华商业门面租赁合同》于2015年4月21日解除。被告辩称原告单位的负责人口头同意其退租申请，且涉案租赁房屋因消防问题、门前下水道经常堵塞散发臭气等影响餐馆经营，原告予以否认，被告未提交相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。即本院确认原告北洋物业公司与被告刘明中签订的《水木年华商业门面租赁合同》于2015年4月21日解除。
关于原告北洋物业公司要求被告刘明中支付2014年4月16日至2015年4月21日期间的租金、物业管理费、水费、电费的问题。按《水木年华商业门面租赁合同》约定，涉案商铺在2014年4月16日至2015年4月15日的月租金为31958.95元，在2015年4月16日至2016年4月16日的月租金为36756元。故被告在该合同解除前应支付原告租金389549.48元（31958.95元／月×12个月＋36756元／月×12个月÷365天×5天）。涉案商铺每月的物管费为960.60元，被告从2014年10月起就未支付物管费，故被告在该合同解除前应支付原告物管费6404元（960.60元／月×6个月＋960.60元／月÷30天／月×20天）。根据本案查明情况，被告在该合同解除前应支付原告电费300元、水费3591元。故被告在2014年4月16日至2015年4月20日期间应支付原告租金、物业管理费、水费、电费共计399844.48元，扣除被告已经支付的租金95000元和原告在被告经营的餐馆处的赊账7970元，还应支付原告296874.48元。
关于原告北洋物业公司要求被告刘明中支付违约金300000元的问题。被告未按合同约定履行其义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任。原告要求被告按照合同约定的“……本合同中任何一方出现违约，则违约方应向守约方支付违约金人民币叁拾万元整……”承担违约金。被告辩称原告要求的违约金过高，要求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告未提供证据证明因被告未支付原告租金、物管费等违约行为给原告造成的实际损失，原告主张的违约金明显过高，有失公平。根据公平原则以及违约金具备的以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，对被告主张适当减少违约金的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据本案实际情况并结合各方的陈述及证据，被告的违约行为给原告造成的损失应为被告未按约支付原告租金、物管费等费用的资金占用损失，该损失经本院逐一分段核算后，本院酌定违约金为30000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘明中于本判决生效后十日内支付原告重庆北洋物业管理有限公司2014年4月16日至2015年4月20日期间的租金、物业管理费、水费、电费等共计296874.48元；
二、被告刘明中于本判决生效后十日内支付原告重庆北洋物业管理有限公司违约金30000元；
三、驳回原告重庆北洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费9785元，由原告重庆北洋物业管理有限公司负担3582元，被告刘明中负担6203元（原告已预交，限被告于本判决生效后十日内迳付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 樊 雄
审 判 员 王宇迪
人民陪审员 罗瑶星
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 李 佳