安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2014）谯民一初字第03176号原告：李雪梅，女，1975年7月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被告：安徽鲁班置业有限公司（以下简称鲁班置业公司）。住所地安徽省亳州市。法定代表人：汪锡文，职务董事长。委托代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师。执业证号：13416200110120762。委托代理人：胡景中，安徽公德律师事务所律师。执业证号13416201210770174。原告李雪梅诉被告安徽鲁班置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭审理了本案。原告李雪梅、被告安徽鲁班置业有限公司的委托代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪梅诉称，2011年9月，被告鲁班置业公司开发的位于亳州市××路北侧、××路东侧、××大道西侧的鲁班紫荆花园开盘销售。2011年10月9日，原、被告签订合同购买被告所销售的第（1）栋一单元3楼303号房，总房款346823元，当时被告的宣传册、影像光盘清楚表明鲁班紫荆花园小区配套公共设施及绿化建设情况。原告鉴于被告所作的上述承诺才购买了该住房。2014年4月28日被告交房时，不仅隐瞒所交付房屋未验收合格的证明文件，而且其所承诺的配套公共设施及绿化亦未有建造。为此原告依法诉讼，请求判令：1、被告鲁班置业公司承担不按《商品房买卖合同》要求，不适格履行及不完全履行约定延期交付的违约责任2万元。2、被告鲁班置业公司继续履行所约定的配套公共设施即银杏景观大道、中心广场景墙、中央湖区主题景观、秘密院落空间、精装入户门厅、入户花园、多班制社区幼儿园、1：1双层地下停车位及绿化；3、由被告鲁班置业公司承担本案诉讼费用。原告李雪梅针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、居民身份证，证明原告具备诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明原告购买被告开发的房屋及交房时未竣工验收，不具备交房条件，属于欺骗交房的事实。3、购房发票，证明原告购房已交付全部房款的事实。4、光盘一份、宣传图册二份，证明被告鲁班置业公司售房时宣传资料及宣传内容所承诺的公共配套设施，原告基于此购买被告的房屋的事实。被告鲁班置业公司辩称，被告不存在不适格履行及不完全履行约定延期违约交房的问题。交房时间符合合同约定及法定交房条件，没有超期，原告所诉支付违约金的诉求无事实依据且与合同约定不符；其次，该小区配套设施属于公共设施，原告对此无权诉讼，且被告已按合同约定履行了小区配套公共设施的建设，不存在配套设施履行不符合约定问题。被告鲁班置业公司就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：1、规划设计图、竣工验收报告及备案资料，证明被告已经按规划设计要求完成了竣工验收并进行报备。2、收楼确认书及业主身份证，证明被告按照合同约定期限向原告交付了房屋。3、光盘一份，证明涉案小区的配套设施符合规划设计的要求及合同的约定。本院出示依职权调取的证据如下：鲁班紫荆花园规划设计图（总平面图）和中心景观鸟瞰图各一份、鲁班紫荆花园现场勘验照片十四张。经庭审举证，被告鲁班置业公司对原告所举证据发表质证意见为：对证据1、3的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，被告方完全按照合同约定向原告交付了合同约定的房屋。对证据4的关联性有异议，该宣传资料及宣传光盘是广告的范畴，不属于合同约定内容。原告对被告所举证据发表质证意见为：对证据1中规划设计图的真实性无异议，但其应与被告售房时的宣传资料及光盘相一致；对竣工验收报告及备案资料的真实性有异议。对证据2无异议。对证据3证明目的有异议，该光盘内容达不到被告宣传资料关于公共配套设施的承诺，达不到其证明目的。原、被告对本院依职权出示的鲁班紫荆花园规划设计图（总平面图）和中心景观鸟瞰图及现场勘验照片均无异议。经庭审举证、质证，合议庭对原告、被告所举证据认证如下：（一）原告所举证据1、2、3、4均具有真实性、合法性及与本案的关联性对其证据效力予以认定，对证据2的证明目的不予认定；（二）被告鲁班置业公司所举证据1、2、3均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；（三）本院依职权出示的鲁班紫荆花园规划设计图（总平面图）和中心景观鸟瞰图及现场勘验照片具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力本院予以认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：原告李雪梅与被告鲁班置业公司于2011年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告李雪梅购买被告鲁班置业公司位于桐乡路北侧、仙翁路东侧、希夷大道西侧的鲁班紫荆花园第（1）幢[单元]3[层]303号，该商品房总价款为346823元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年4月28日前，将验收合格的该商品房交付给买受人。合同签订后，原告按约定支付了购房款346823元。2014年5月5日，原告签收收楼确认书。2014年4月24日至6月27日，原告所购买商品房先后经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见，同时公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构出具认可性意见，并出具有完整的工程竣工验收报告。另查，鲁班紫荆花园属分期开发，已经交付一期、二期工程，三期工程正在施工中。再查，原、被告所签订的《商品房买卖合同》关于基础设施、公共配套建筑仅约定道路、排水、供电供水与交房时正常运行。本院认为，原告李雪梅与被告安徽鲁班置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。房屋买卖格式合同约定以‘该商品房经验收合格’作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘验、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格”，但出卖人交付房屋，不符合上述规定的交付条件，买受人接受了房屋以后以出卖人交付房屋未经验收合格为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中，被告鲁班置业公司业已在举证期间内提供竣工验收的完整的《工程竣工验收报告》及竣工验收备案表，且原告在合同约定的期限内接收了该商品房，故对原告以被告交房时未经验收合格，属延期交付为由，要求被告承担违约责任的诉求，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条第二项规定：住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。本案中，鲁班紫荆花园属分期开发，已经交付使用一期、二期工程，三期工程正在施工中，其公共配套设施等尚未综合验收。因原告未能举证出被告就涉案公共配套设施不履行或履行不符合约定的相关证据，故对其要求被告承担继续履行的违约责任的诉求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李雪梅的诉讼请求。案件受理费380元，由原告李雪梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  王 雷审 判 员  张 艳人民陪审员  张利伟二〇一五年五月二十一日书 记 员  卢丽娜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【合同效力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。