江苏省苏州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏05执复41号
复议申请人（异议人、案外人）：吴江杭嘉纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽东方丝绸市场祥盛商区B幢东39号。
法定代表人：肖欣礼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张经纬，江苏东大舟律师事务所律师。
申请执行人：中国银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。
负责人：朱春赋，该行行长。
委托诉讼代理人：张杰，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王瑞，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被执行人：苏州展华纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇南环路。
法定代表人：欧阳文贻，总经理。
被执行人：欧阳文颐，男，1970年12月9日出生，汉族，住福建省晋江市。
原审被告：吴美晒，女，1972年3月16日出生，汉族，住福建省晋江市。
复议申请人吴江杭嘉纺织有限公司（以下简称杭嘉公司）不服苏州市吴江区人民法院（以下简称吴江法院）（2018）苏0509执异33号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年5月21日举行了听证，复议申请人杭嘉公司委托诉讼代理人张经纬，申请执行人中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）委托诉讼代理人王瑞参加了听证。本案现已审查终结。
在吴江法院执行中行吴江分行与苏州展华纺织有限公司（以下简称展华公司）、欧阳文颐、吴美晒金融借款合同纠纷一案过程中，异议人杭嘉公司对吴江法院拍卖展华公司名下厂房的执行行为向吴江法院提出书面异议。
杭嘉公司异议称：2017年4月15日，异议人与被执行人苏州展华纺织有限公司签订了1份仓库租赁合同，约定由异议人承租被执行人名下的部分房产，年租金为352440元，租赁期限自2017年4月15日起至2022年4月15日止。合同签订后，异议人按约支付了租金，并对厂房进行了装修。现法院拍卖侵犯了异议人的租赁权，故要求中止对涉案厂房的拍卖。
申请执行人中行吴江分行称，涉案租赁合同签订的时间晚于抵押权登记的时间，要求驳回异议人的请求。
吴江法院审查查明：原告中行吴江分行与被告展华公司、欧阳文贻、吴美晒金融借款合同纠纷一案，吴江法院于2017年2月28日作出(2016)苏0509民初15491号民事判决：一、被告苏州展华纺织有限公司于判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金2000万元，并支付相应利、罚息、复利（自2016年3月2日起至2016年9月1日止以本金2000万元为基数按年利率4.785%计算利息，并扣除已付利息47850元；自2016年9月2日起至实际清偿之日止以本金2000万元为基数按照年利率6.699%计算罚息；并按合同约定计算复利）；二、被告苏州展华纺织有限公司于判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金200万元，并支付相应利息、罚息、复利（自2016年5月27日起至2016年11月26日止以本金200万元为基数按年利率4.785%计算利息，并扣除已付利息2289.22元；自2016年11月27日起至实际清偿之日止以本金200万元为基数按照年利率6.699%计算罚息；并按合同约定计算复利）；三、被告苏州展华纺织有限公司于判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金300万元，并支付相应利息、罚息、复利（自2016年6月14日起至2016年12月13日止以本金300万元为基数按年利率4.785%计算利息；自2016年9月2日起至实际清偿之日止以本金300万元为基数按照年利率6.699%计算罚息；并按合同约定计算复利）；四、被告苏州展华纺织有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司吴江分行律师费损失296877元；五、若被告苏州展华纺织有限公司未按期履行上述债务，则原告有权以判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告苏州展华纺织有限公司抵押的位于苏州市吴江区盛泽镇南环路南侧两处房产（1、所有权证号：02019583，他项权证号：苏房他证吴江字第××号；2、所有权证号：25000826，他项权证号：苏房他证吴江字第××号）及国有土地使用权[土地证号：吴国用(2015)字第10506**号，他项权证号：吴押他项（2016）第00359号]进行折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款分别在登记债权数额1265.28万元、794.94万元、2033万元范围内优先受偿。不足部分由被告苏州展华纺织有限公司继续清偿；六、被告欧阳文贻、吴美晒对被告苏州展华纺织有限公司履行上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向借款人追偿。该民事判决书生效后，根据中国银行股份有限公司吴江分行的申请，吴江法院于2017年4月26日立案执行，案号为（2017）苏0509执4198号。执行中，吴江法院于2018年1月15日作出（2017）苏0509执4198号执行裁定：一、除去租赁关系后对被执行人苏州展华纺织有限公司位于盛泽镇××南侧、××南侧（××）的房地产及机器设备进行公开拍卖；二、关于上述标的物的所有异议应于2018年1月25日前一次性全部向吴江法院提出，逾期未向吴江法院提出书面异议及证据的，吴江法院将视上述财产无权利负担，由此造成被强制清场等不利后果自行承担。
2017年4月15日，杭嘉公司与展华公司签订了1份仓库租赁合同，约定由异议人承租被执行人名下的部分房产面积为1958㎡，年租金为352440元，租赁期限自2017年4月15日起至2022年4月14日止。杭嘉公司在听证中认可涉案租赁合同承租的厂房系法院委托评估报告中的W1办公车间，根据该评估报告载明，W1房产为无证房产。
吴江法院另查明，展华公司名下有两块土地，一块权证号为吴国用（2015）第1050617号，于2016年2月24日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人中行吴江分行，于2016年9月2日被苏州市中级人民法院首轮查封，其后有多次轮候查封；一块权证号为吴国用（2015）第1050616号，于2016年2月5日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人中行吴江分行，于2016年9月2日被苏州市中级人民法院首轮查封，其后有多次轮候查封；
以上事实，由异议人向吴江法院提交的异议申请书、仓库租赁合同、吴江法院依法调取的房地产评估报告、土地登记信息以及当事人的陈述等证据材料予以证实。
吴江法院认为：首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，展华公司将未取得产证的案涉厂房出租给杭嘉公司，应属无效。再根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此，杭嘉公司依据无效租赁合同要求停止执行的，吴江法院依法不予支持；其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属于被执行人与他人的除外。吴江法院已于2016年9月2日查封了涉案房产所在的土地使用权，也即该查封的效力及于被查封土地上的房产（涉案房产包括在内）。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、第二十六条的规定，裁定如下：驳回异议人吴江杭嘉纺织有限公司的异议请求。如不服裁定，可在裁定书送达之日起十日内向苏州市中级人民法院申请复议。
异议人杭嘉公司向本院申请复议称：2017年4月15日，杭嘉公司与展华公司签订了厂房租赁合同，现在厂房被拍卖侵犯了杭嘉公司的租赁权，请求撤销一审裁定，中止对案涉厂房的执行程序。
中行吴江分行称：租赁合同签订日期晚于中行吴江分行设立抵押权的日期，该租赁合同不能对抗抵押权的实现。
展华公司未作述称。
本院在复议审查中查明的事实与吴江法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，中行吴江分行对案涉不动产设定抵押时间为2016年2月份，人民法院查封不动产的时间为2016年9月2日。而杭嘉公司据以提出执行异议的租赁合同签订日期为2017年4月15日，在中行吴江分行设定抵押日期和人民法院查封日期之后。故杭嘉公司提出的异议请求不属于上述法律规定应当支持的情形。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回吴江杭嘉纺织有限公司复议申请，维持苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509执异33号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 高小刚
审判员 丁 兵
审判员 谢 坚
二〇一八年五月二十五日
书记员 荣 莉