石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0108民初2429号
原告郝云。
委托代理人孙吉中。
原告孙吉中。
二原告委托代理人邢秋平。
被告景俊彦。
被告郑全丽。
二被告委托代理人贾广同。
原告郝云、孙吉中与被告景俊彦、郑全丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李文环独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙吉中及二原告的委托代理人邢秋平、二被告委托代理人贾广同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月8日，原告委托被告景俊彦出卖原告所有的石家庄市××区××路××室住房。被告景俊彦接受原告委托。被告景俊彦一直未向原告报告委托事务处理情况。2016年10月初，有人向原告提出要约，欲购买原告所有的石家庄市××区××路××室住房。原告要求景俊彦返还原告石家庄市××区××路××室住房房屋所有权证（之前原告孙吉中将“房产所有权证”交给被告景俊彦），被告景俊彦拒绝返还原告。原告孙吉中2016年10月10日向石家庄市房产交易中心查询，发现景俊彦2014年10月17日以原告郝云的代理人名义与其妻子邓全丽签订《石家庄市存量房买卖合同》（合同编号为2014101710202100235）将原告所有的石家庄市××区××路××室住房转移登记在郑全丽名下。被告景俊彦事前未向原告报告，事中未对原告所有的石家庄市××区××路××室住房价值进行评估，未向原告交付出卖房屋价款，事后不向原告报告，未经原告郝云追认。被告景俊彦超越代理权限。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，被告景俊彦以原告郝云代理人名义与自己妻子郑全丽签订的买卖原告郝云所有的石家庄市裕华区方郄路178号金碧雅苑12-1-902号住房合同对原告不发生法律效力，应由行为人景俊彦承担责任。请求判决确认原告郝云与被告郑全丽之间买卖石家庄市裕华区方郄路178号金碧雅苑12-1-902号住房合同不成立。
二被告辩称，一、针对石家庄市裕华区方郄路178号金碧雅苑12-1-902号房产（本案诉争房产），出售方的受托人景俊彦与购买方郑全丽签订的《石家庄市存量房买卖合同》符合法律规定的形式要件和实质要件，不存在不成立的事实及理由，且该合同已经实际履行完毕，该合同应当受到法律的保护。原告郝云于2014年5月14日向郑全丽借款100万元，借款期限一个月，到期后未能还款。在2014年9月30日，郑全丽向郝云出具了书面的《承诺书》承诺房屋抵顶后，在郝云拆迁房交付前先由郝云居住。为履行房屋抵顶欠款约定，2014年10月8日郝云和其丈夫孙吉中在石家庄市燕赵公证处进行了委托公证，委托双方共同朋友景俊彦为其办理本案诉争房产的偿还银行贷款，领取结清证明，代领《房屋所有权证》手续和委托景俊彦代为办理签订该房产的买卖合同，出售诉争房产，办理该房产的过户手续等。公证委托后，过户前，郑全丽怕郝云、孙吉中反悔，便向其索要了偿还银行贷款的中信银行卡，也就是2014年10月14日，郑全丽偿还了该房屋剩余的银行贷款17.87万元。委托人按照受托权限于2014年10月17日与郑全丽签署了《石家庄市存量房买卖合同》，并根据授权在石家庄市住房保障和房产管理局办理了房屋的过户手续。随后，原告将房屋钥匙交给了郑全丽。受托人景俊彦作为委托办理诉争房产的上述手续时和办理完毕后均与委托人进行了汇报和沟通，委托人郝云对此事是明知的。从办理完毕后房屋抵顶40万元欠款的债权也予以消灭。因为，诉争的房产抵顶过户给郑全丽后，郝云的拆迁安置房屋没有交房，其也没有其他住所，郑全丽按照承诺书的约定在念其双方关系较好的情谊上，答应让其居住至拆迁安置房交房后再予以搬离。原被告之间欠款的形成，协议的签署，协议的履行情况，郑全丽取得诉争房产符合法律的规定，原告要求确认合同不成立的诉求没有事实和法律依据。二、被告景俊彦根据公证授权，领取涉案房屋的结清手续并作为代理人和郑全丽签署《石家庄存量房买卖合同》属于有权委托，其行为也没有超越公证委托的授权。原告的起诉没有事实和法律依据。三、被告景俊彦与郑全丽不属于夫妻关系，原告对此认定有误，应予纠正。同样原告没有证据证明二被告存在恶意串通损害原告权益的行为，对此原告应当承担举证不能的法律后果。综上，受托人景俊彦根据授权与郑全丽签署《石家庄市存量房买卖合同》，后将涉案房产予以变更登记符合法律规定的形式要件和实质要件。原告没有证据证明受托人景俊彦超越代理权限，同样也没有证据证明二被告之间存在恶意串通损害原告的行为，对此原告应承担举证不能的法律后果。
经审理查明，原告郝云与原告孙吉中系夫妻关系。2014年5月，原告郝云向被告郑全丽借款人民币100万元，6月15日偿还30万元，剩余70万元未偿还，原告郝云给被告郑全丽出具借条一张。2014年8月23日，郑全丽与郝云及其儿子孙庆然签订协议书，约定以孙庆然名下的车库折价15万元抵顶郑全丽借款15万元。该协议未履行。2014年9月30日，未偿还70万元借款，郑全丽给郝云出具《承诺书》约定：“因郝云欠郑全丽70万元整，经友好协商：郝云同意将“石家庄市裕华区云郄路178号金碧雅苑12号楼01单元0902房公证抵押给郑全丽，郝云欠中信银行18万元，按揭贷款，由郑全丽先帮郝云偿还，有两个条件供郝云选择：一、房屋仍归郝云居住到南焦分房搬走，把欠款补齐，归郑全丽；二、郝云还清所欠郑全丽88万元整后，房屋归郝云所有。”2014年10月8日，原告郝云、孙吉中给被告景俊彦出具委托书，委托景俊彦办理偿还石家庄市裕华区方郄路178号金碧雅苑12号楼01单元0902房产在银行的贷款，领取结清证明，代领《房屋所有权证》等；并委托景俊彦就石家庄市裕华区方郄路178号金碧雅苑12号楼01单元0902房产买卖代理以下事宜：1、签订买卖合同（包括网签），出售上述房产；2、办理上述房产的过户手续（包括：查询档案、提交相关材料、缴纳税费、代签相关文件、代结物业等）；3、办理上述房产的资金监管手续；4、协助买房人办理按揭贷款手续；5、签订房产评估报告，代收房款；6、办理上述房产的补证、换证事宜。对上述委托事项，原告与被告景俊彦到石家庄市燕赵公证处办理了两份公证书。2014年10月，被告郑全丽将原告郝云在银行的按揭贷款十七万八千多元还清。2014年10月17日，被告景俊彦代表郝云与被告郑全丽签订《石家庄市存量房买卖合同》以57万元的价格将郝云名下位于石家庄市裕华区方郄路178号金碧雅苑12号楼01单元0902过户给郑全丽。郑全丽取得该房产的房屋所有权证。
原告主张被告景俊彦接受原告委托卖房后，一直未向原告报告委托事务处理情况，不知道自己房产已转移登记在被告郑全丽名下；二被告系夫妻关系，两人恶意串通损害原告合法权益，且被告景俊彦超越代理权限，因此郝云与郑全丽签订的房屋买卖合同不成立。二被告否认两人系夫妻关系，否认恶意串通及超越代理权限。
另查明，即使委托人不去房屋管理部门，仅有受托人办理房产过户交易，也需要房屋所有权人（即委托人）的身份证等证件原件，房屋管理部门才给办理过户等手续。以上事实有庭审笔录及相关证据证实。
本院认为，原告郝云向被告郑全丽借款，剩余70万元未偿还，有借条及双方所签协议书、郑全丽出具的保证书证明，本院予以确认。原告郝云、孙吉中委托被告景俊彦办理涉案房产的还贷及房屋买卖事宜，有公证书证明，且委托事项是原告真实意思表示，本院予以确认。
原告主张二被告系夫妻关系，被告否认，原告未提交证据证明，本院不予支持。郑全丽履行承诺书约定，代原告偿还涉案房屋的贷款后，被告景俊彦在接受原告委托后与被告郑全丽达成以房抵债，以57万元的价格签订购买原告位于石家庄市××区××路××楼××单元××室房屋的买卖合同，并办理过户登记在郑全丽名下。景俊彦在签订房屋买卖合同时没有超越原告委托卖房、代办过户的权限，且二被告不是夫妻关系；原告无证据证明二被告恶意串通，因此对原告主张本院不予支持。另根据房管部门办理过户的相关规定，即使有受托人，仍需要委托人的身份证原件等证件，办理过户时使用原告的身份证原件，原告不可能不知道房屋已经抵账的事实。受托人实施的未超过代理权限的行为，其效力给予委托人。因此被告景俊彦作为郝云的委托人与被告郑全丽签订的《石家庄市存量房买卖合同》依法成立，合法有效。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告郝云、孙吉中的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由二原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费80元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李文环
二〇一七年六月二十日
书记员 赵 萍