安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00814号
上诉人（原审原告）：何佳。
委托代理人：唐智灵，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海绿地集团合肥置业有限公司，住所地合肥市东流路398号B1幢2号，组织机构代码74677666-5。
法定代表人：李煜，董事长。
委托代理人：翟敏，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：鲁长松，安徽安天行律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：绿地集团合肥天邑置业有限公司，住所地合肥市蜀山区汇林阁小区会所516室，组织机构代码69736787-2。
法定代表人：李煜，董事长。
委托代理人：翟敏，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：鲁长松，安徽安天行律师事务所律师。
上诉人何佳与上诉人上海绿地集团合肥置业有限公司（以下简称上海绿地合肥公司）、绿地集团合肥天邑置业有限公司（以下简称绿地合肥天邑公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00268号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人何佳的委托代理人唐智灵，上诉人上海绿地合肥公司及绿地合肥天邑公司的共同委托代理人翟敏、鲁长松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：2010年6月6日，买受人何佳与出卖人上海绿地合肥公司签订《商品房买卖�同》一份，约定：买受人购买的内森庄园商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定项目中的：A21#幢101下、101、101中、101上号房，该商品房的用途为住宅；计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房为人民币每平方米22126.996元，总金额15821245元整；付款方式及期限为2010年6月12日付5821245元、2010年6月20日付1000万元；交付期限为出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（该商品房竣工验收资料经市规划主管部门查验合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，（2）因政府规划变更、配套设施批准等政府原因�成的延误；出卖人逾期交房的违约责任为除本合第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列方式处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书通知买受人办理交付手续。�同还约定了买受人逾期付款的违约责任等。该合同首部出卖人一栏填写的是上海绿地合肥天邑置业公司，但落款处加盖的是上海绿地合肥公司印章。
同日，买受人何佳与出卖人上海绿地合肥公司还签订了安徽省商品住宅销售《明码标价书》，就简况标价内容等作了明确约定。
2010年7月19日，何佳与绿地合肥天邑公司签订《合肥市商品房网上备案确认单》。何佳于2010年6月6日、2010年6月12日、2010年7月30日分四次向绿地合肥天邑公司付清购房款；其中购房款中的1000万元系何佳向招商银行股份有限公司合肥分行贷款取得，绿地合肥天邑公司为其提供了担保。
2011年10月25日，上海绿地合肥天邑房地产开发有限公司向何佳发出《进户通知》，告知何佳：该公司统一安排从2011年10月31日起至2011年11月6日提前集中办理入户手续。该房屋是2011年11月8日竣工验收，2011年12月31日取�竣工验收备案。
2013年4月15日，绿地合肥天邑公司向何佳发出《通知函》，并在注中言明：未交房业主请在本月底前办理交房手续，逾期该司将按照合同约定执行。
2013年4月23日，何佳向绿地合肥天邑公司发出《回复函》，明确回复：其购买内森庄园房屋买卖合同中，盖章确认的出卖人是“上海绿地合肥公司”，法定代表人是石文红，而在合同文本中出卖人是“上海绿地合肥天邑置业有限公司”，请问这两家公司是什么关系，其购买的房屋产权到底是哪家公司拥有？另外贵司给其寄函的署名和签章是“绿地合肥天邑公司”，三家公司名称都不一致，请明确三家公司之间的关系，否则其将按有利于自己的理解方式去处理相关问题。并言明，由于出卖方的原因，其至今未接收到相关房屋交接的书面通知，请贵公司准备好相关房屋交接的手续，其将委托代理人去接收房屋，如果各种证件和文件、以及合同约定相关内容不全，出卖人将继续承担不能交房的违约责任等。
此后，何佳以其所购房屋因周围环境与购房时规划有变更及逾期交房为由将上海绿地合肥公司、绿地合肥天邑公司作为被告向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿购房款总价15%的违约金，计人民币2373186.75元；2、被告支付逾期交房违约金870168.48元；3、本案诉讼费由被告承担。一审庭审中，何佳明确第二项诉请为：被告支付逾期交房违约金870168.48元；（按照日万分之一的标准计算2011年11月1日至2013年5月21日的违约金为870168.48元，此后的违约金按照日万分之一的标准计算至实际交房之日止）。
一审法院依何佳申请，依法委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对所涉房屋因变更规划设计，对其价值减损进行评估。2014年5月5日，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具《估价报告书》，载明：一、原规划情形、现场勘查情况：1、原规划图分为底层建筑区和高层建筑区两大区块，高层建筑区2#楼位于底层建筑区A21#楼东北向，总层数33层，高度112.05米，和A21#最近点直线距离23米（原规划图上量取）。现经现场勘察，整个小区分为底层建筑区和高层建筑区两大区块，高层建筑区2#楼位于底层建筑区A21#楼东北向，总层数28层，高度92.63米，和A21#楼最近点直线距离19.1米。2、原规划2#楼南边区域设计为休闲活动场所，高层建筑区和底层建筑区地平面标高及之间有无栅栏隔离情况未作说明。现经现场勘察，2#楼南边区域为休闲活动场所，2#楼相对原规划图位置现向正南方向平移了12.85米；休闲活动场所地平面比其西边的底层建筑区域地平面高约0.8米，其他平面西边缘围有约0.7米高的栅栏。二、评估结论：原规划�更是否对A21#楼造成影响（价值减损）及影响程度是多少，没有统一标准可供参考，不好判定。
一审诉讼过程中，绿地合肥天邑公司于2014年6月9日向何佳邮寄一份《关于立即受领房屋的函》，并要求何佳收房等。2014年6月9日，何佳也回复了绿地合肥天邑公司。
另查明：上海绿地合肥天邑置业有限公司现已变更为绿地合肥天邑公司，其系上海绿地合肥公司投资的全资子公司。
原判认为：合法的合同关系受法律保护。本案争议的焦点之一是与何佳签订的商品房买卖合同的主体问题。该院认为，何佳所持有的合同系与上海绿地合肥公司签订，而绿地合肥天邑公司向房管机关登记备案的合同及其持有的合同也均系其与何佳所签订的合同，绿地合肥天邑公司系上海绿地合肥公司为开发需要设立的全资子公司。在何佳向绿地合肥天邑公司要求解释其与上海绿地合肥公司关系时，两被告并没有解释说明，存在明显的过错，鉴于绿地合肥天邑公司确系争议合同的履行主体，故两被告应共同承担其与何佳签订的合同上权利和义务。
本案争议的焦点之二是绿地合肥天邑公司变更与何佳所购商品房相邻区域地块的规划，是否对何佳所购商品房产生相应的价值减损。该问题经江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司评估，评估结论系不好判定。该院认为，鉴于评估结论佐证，被告的规划变更是否影响何佳所购的商品房价值，该院在事实和法律上也无法作出合乎逻辑的判定，故对何佳诉请两被告赔偿违约金2373186.75元，不予支持。
本案争议的焦点之三是被告是否逾期交房，以及逾期交房的违约金的计算起止时间。该院认为，原、被告对逾期交房的事实并没有争议，只是对何时通知何佳受领房屋的时间发生争议。经查，绿地合肥天邑公司在第二�书面通知何佳受领房屋时，并没有应何佳的合理要求，向何佳说明争议合同的履行主体问题，且在该案诉讼期间经该院调解让被告交房时，被告也未能交房，故绿地合肥天邑公司的该次受领通知，应视为未到达。诉讼期间，绿地合肥天邑公司又于2014年6月9日向何佳第三次书面通知受领房屋，虽然本次受领通知仍以绿地合肥天邑公司名义，与何佳持有的商品房买卖合同履行主体不同，但在诉讼中何佳已知其系实际的合同履行主体，故本次受领通知应视为到达何佳。因此，被告逾期交房的时间应自2011年11月1日至2014年6月9日。
综上所述，何佳诉请两被告共同支付自2011年11月1日至2013年5月21日止的逾期交房违约金870168.48元，并继续支付以购房款15821245元为基数自2013年5月22日起至2014年6月9日止按日万分之一计算的逾期交房违约金，于法有据，予以支持；超出部分，不予以支�。绿地合肥天邑公司辩称，何佳交付房款违约，因非本案的审理范围，故对此辩解，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决：一、上海绿地集团合肥置业有限公司、绿地集团合肥天邑置业有限公司于判决生效之日起10日内一次性共同向何佳支付逾期交房违约金870168.48元，并继续支付以购房款15821245元为基数自2013年5月22日起至2014年6月9日止按日万分之一计算的逾期交房违约金；二、驳回何佳的其他诉讼请求。本案案件受理费32747元，由何佳负担18131元，由上海绿地集团合肥置业有限公司、绿地集团合肥天邑置业有限公司共同负担14616元。
何佳上诉称：一审法院已明确对方变更规划设计的事实，但以“规划变更是否影响何佳所购的商品房价值，本院在事实和法律上也无法作出合乎逻辑的判定”为由不要求对方承担违约责任错误，且变更的规划是同一区域。上海绿地合肥公司构成违约，应当承担违约责任，即支付违约金2373186.75元。另，双方于2014年8月10日验收交房，并向对方发出《房屋整改函》并附《第三方验收报告》，要求对方按照设计图纸等尽快整改核实，完毕后再通知本人接收房屋。综上，请求维持一审判决第一项，改判第二项，判令对方承担变更规划设计的违约责任，本案一、二审诉讼费用由对方承担。
上海绿地合肥公司答辩称：本公司不是案涉商品房买卖合同当事人，原审在卷的证据材料2010年4月30日意向购房协议书、2010年6月6日何佳签字确认的备案商品房买卖合同、2010年7月18日商品房买卖合同备案通知，何佳1000万元按揭贷款合同及何佳购房时付款的支付主体，直到何佳签署的案涉商�房的办证资料，均能够清楚明确一致的证明案涉合同主体、房屋出卖人是绿地合肥天邑公司，而非本公司。根据合同相对性原则，本公司明显不是本案适格主体，何佳要求本公司承担所谓的合同责任，明显属于主体错误。其原审诉请及本案上诉请求均不能成立，依法应予驳回。
绿地合肥天邑公司答辩称：1、关于事实方面。案涉房屋
所处的A区，并未进行任何规划变更，发生局部规划调整是与案涉房屋无关的B区，并且B区规划布局调整的内容在原审中提供了相关的规划材料，该调整是取消了B区范围一座B-4号高层住宅楼，并将B区范围内1-10号楼等高层住宅楼降低了层数，那么该种布局的调整结果实质是提高了案涉房屋的品质，何佳上诉称的东部花园变成高楼的事实明显是不客观的，何佳关于规划调整的原审诉请及上诉请求缺乏基本的事实依据。2、本公司与何佳所签订的商品房买卖合同附件四，合同补充协议第四条明确约定，双方同意买受人所购房屋的装饰、设备标准、户型结构及买受人所购房屋所在小区的总体规划布局等，均以主合同内容及政府最后批准文件为准，双方当事人在合同中的上述特别约定，系合同双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。在此基础上，本案何佳所提出的原审诉请及上诉请求，明显缺乏合同依据。3、至于何佳在上诉状中提出的，2014年8月10收房的经过问题，本案案涉房屋早已具备合同约定的交付条件，何佳关于该节的事实表述，更能从另外一个角度充分证明案涉房屋至今未完成交付，其原因在于何佳自身，与本公司无关。综上，原审判决驳回何佳第一项诉请是完全正确正确的，何佳的上诉请求应予驳回。
上海绿地合肥公司上诉称：本公司不是案涉商品房预售合同当事人，原审判决本公司承担逾期交房违约金无任何事实及法律依据。案涉合同是何佳与绿地合肥天邑公司签订并履行，原审在卷多份材料均能证明案涉商品房的出卖人系绿地合肥天邑公司，本公司不是合同主体。综上，请求撤销一审判决，改判驳回何佳对本公司的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由何佳承担。
何佳答辩称：1、一审证据明确表明，双方争议合同签章单位是上海绿地合肥公司，并该合同是真实有效的，而上海绿地合肥公司提及的备案合同是完全与何佳持有的合同签章单位不一致，前期在对房屋进行调查过程中，备案合同与何佳持有的合同是一致的。在本人提起异议之后，第二次去调查已经变更为绿地合肥天邑公司盖章的合同。当时买房时共签订了6份合同，但出卖方没有在上面盖章，盖章后只给本人一份合同，另外五份合同盖章主体是谁，本人不得而知。依据合同相对性，盖章单位就是合同主体，应当由上海绿地合肥公司承担买卖合同约定的责任并履行合同。
绿地合肥天邑公司答辩的意见同意上海绿地合肥公司的上诉意见。
绿地合肥天邑公司上诉称：案涉房屋在合同期限内没有完成交付是因何佳以“规划变更”为由拒不受领房屋所致，本公司不存在违约行为，不应承担违约责任。1、原判认定双方对逾期交房的事实没有争议，只对何时通知何佳受领房屋的时间发生争议错误，本公司在合同约定的交付时间即2011年10月31日向何佳发送了《进户通知》，其在接到通知后以本公司没有按照规划图施工为由拒绝收房，双方对规划变更是否影响何佳购房品质进行交涉，房屋处于未交付状态。且本公司也举证证明规划调整不影响何佳的居住使用，本公司不存在逾期交房的违约行为。2、原审法院认定本公司第二次书面交房通知视为未送达错误，相关证据依据证实案涉合同的签订及履行主体是本公司，本公司发出的房通知合法有效。综上，请求撤销一审判决，驳回何佳对本公司的原审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由何佳承担。
何佳答辩称：1、绿地合肥天邑公司于2010年10月15日发出进户通知，但交房时间是2011年11月份，证明该通知是事先制作好的。从一审证据中可以看出验收报告是迟于合同约定的交房日期，已经构成了逾期交房的违约事实，而不是说本人拒绝收房，售房主体在这之后也没有通知本人去接收房屋，2013年4月15日本人再次收到了绿地合肥天邑公司发来的函件，主要是要求对空调系统提供安装图，4月23日，本人拿着合同到绿地售楼部，提出合同的销售主体是上海绿地合肥公司，而通知人是绿地合肥天邑公司，要求做出合理解释，这份回复函送达后没有得到两家公司的任何回复，并且本人�确要求接收房屋，但也没有得到通知，在此情况下，本人提起了诉讼，在诉讼过程中于2013年12月底对原诉讼进行了撤诉，并于2014年重新起诉，没有像绿地合肥天邑公司所说的变更诉请。另外，对绿地合肥天邑公司陈述的A、B区问题，根据合肥市规划局的证明可以看出A、B区是同一地块，A、B区的划分是建设单位自己的划分，而不是政府法定批准意义上的划分。2、绿地合肥天邑公司要求履行合同交付义务，而根据合同相对性原则，合同的签章单位是上海绿地合肥公司，绿地合肥天邑公司要求履行合同义务应当与上海绿地合肥公司通过有效途径，并经买受人同意，获得履行主体资格后，与本人进行房屋买卖合同权利义务的履行。3、法院主持调解，在2014年上半年要求对方交付房屋，但对方代理人明确不予交付房屋，所以原审法院判决中认定的是事实。
上海绿地合肥公�答辩意见同意绿地合肥天邑公司的上诉意见。
本院认为：关于合同主体问题，2010年6月6日何佳与上海绿地合肥公司签订了《商品房买卖合同》，从本案查明的事实反映，上海绿地合肥公司并非案涉商品房项目的开发销售主体，实际上的开发销售主体为绿地合肥天邑公司，绿地合肥天邑公司是上海绿地合肥公司为投资开发案涉商品房项目而设立的全资子公司。何佳虽然与上海绿地合肥公司签订《商品房买卖合同》，但何佳亦将购房款项支付给绿地合肥天邑公司，并与绿地合肥天邑公司签订《合肥市商品房网上备案确认单》等，从上述合同的履行情况反映案涉《商品房买卖合同》的实际履行主体系绿地合肥天邑公司。由于上海绿地合肥公司与绿地合肥天邑公司存在诸多关联且与何佳直接签订《商品房买卖合同》，原审法院据此认定由上海绿地合肥公司与绿地合肥天邑�司共同承担合同责任并无不当，本院依法予以确认。
关于规划变更的责任承担问题，何佳以案涉商品房所在的小区存在规划变更情况并据此主张违约损失，从本案查明的事实反映，案涉小区存在高层建筑2#楼位置向正南方向平移12.85米，致使该楼与何佳所购房屋所在的A21#最近点距离减小等规划调整的情况。该规划调整是在绿地合肥天邑公司将案涉房屋出售给何佳以后调整的，其没有书面通知何佳该规划调整情况，虽然原审法院根据何佳的申请委托鉴定单位就此进行鉴定的结论载明：“原规划变更是否对A21#楼造成影响（价值减损）及影响程度是多少，没有统一标准可供参考，不好判定。”鉴定单位是以没有统一标准作为参考而不予判定案涉房屋的价值减损，但并未否认规划调整对于何佳所购房屋的价值减损产生了影响。由于何佳购买的房屋系底层别墅，从规�调整前后对比看，绿地合肥天邑公司调整规划确实对何佳所购房屋的性价比产生影响，本院根据本案的实际情形，酌情确定绿地合肥天邑公司、上海绿地合肥公司共同补偿何佳规划调整损失30万元。
关于逾期交房的违约问题，绿地合肥天邑公司虽然在合同约定的交房期限之前书面通知何佳交房，但当时该商品房并未竣工验收，不符合交付条件，其该次通知交房不符合合同约定及法律规定，应为无效。2013年4月15日，绿地合肥天邑公司第二次书面通知何佳交房，此时案涉商品房已具备合同约定的交付条件，何佳也收到了书面通知，何佳应根据该次通知的要求在2013年4月底前办理交房手续，但何佳没有及时办理相关交房手续。绿地合肥天邑公司虽然存在逾期交房的违约行为，但逾期交房的截止时间应计算至2013年4月底。何佳主张其因合同主体问题向绿地合肥天邑公司发�《回复函》，要求对方予以说明，但对方没有解释，其没有及时收房的责任应由对方承担。对此，本院认为，从本案查明的事实已经反映，实际履行案涉《商品房买卖合同》的是绿地合肥天邑公司，何佳对此应是明知，其不仅将房款支付给绿地合肥天邑公司，亦与绿地合肥天邑公司签订《合肥市商品房网上备案确认单》，其诉状中提及的2010年4月30日的意向《协议书》也是与绿地合肥天邑公司签订的。况且，相关预售、规划等涉及商品房预售的公开信息均载明案涉商品房的开发销售主体是绿地合肥天邑公司，何佳作为买房人，对此应该知晓。所以，在何佳明知绿地合肥天邑公司系案涉合同的实际履行主体的情况下，在接到其交房通知后，应依约办理交房手续，何佳没有及时办理，此后的逾期交房的违约责任不应再由绿地合肥天邑公司承担。原审法院对此节事实认定�当，本院予以纠正。逾期交房的违约金应自2011年11月1日计算至2013年4月30日，数额为863840元。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第00268号民事判决；
二、上海绿地集团合肥置业有限公司、绿地集团合肥天邑置业有限公司于本判决生效之日起10日内一次性共同补偿何佳规划调整损失30万元；
三、上海绿地集团合肥置业有限公司、绿地集团合肥天邑置业有限公司于本判决生效之日起10日内一次性共同向何佳支付逾期交房违约金863840元；
四、驳回何佳的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费32747元，由何佳负担22922元，由上海绿地合肥公司、绿地合肥天邑公司负担9825元；二审案件受理费58532元，由何佳负担33186元，由上海绿地合肥公司、绿地合�天邑公司负担25346元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。