海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼山民一初字第329号
原告梁某强。
委托代理人杨丽萍。
被告王某鑫。
委托代理人李全利，三亚市天涯法律事务所法律工作者。
第三人海南某实业有限公司。
法定代表人王某昌，该公司董事长。
委托代理人杨林泽。
原告梁某强诉被告王某鑫、第三人海南某实业有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉，本院于2014年4月29日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨丽萍、被告王某鑫及其委托代理人李全利、第三人某公司法定代表人王某昌及其委托代理人杨林泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告是第三人法定代表人王某昌妻子梁某霞的弟弟，2002年8月份，因第三人法定代表人王某昌患胃癌住院急需用钱，2002年至2003年期间，梁祖霞分三次向原告借款13万元，并承诺对原告购买某大厦住房时给予房款优惠及将原借款抵销购房款。2003年6月20日原告购买第三人持有座落于某大厦15楼A房，双方签订《房地产买卖契约》确定房产面积110.73㎡，成交房产价每平方米人民币3500元，共计房款人民币387555元。并且第三人附赠原告：西边阳台面积9㎡；西北边阳台面积24㎡；北面斜屋面积57㎡等共有面积90㎡无偿居住，确定购买房屋面积110.73㎡，合计面积200㎡。双方约定原告首付房款40%计人民币157555元；向银行按揭60%计人民币23万元，双方同意第三人向原告所借款13万元作为支付购房首付款，尚有首付款27555元原告以现金支付。第三人代原告向银行申请按揭23万元，但银行认为不符合按揭条件不受理。2003年8月4日双方再次协商达成以现金购房交易，原于2003年6月20日签订《房地产买卖契约》作废，双方重新签订《房地产买卖契约》，约定房款人民币387555元给原告优惠10%计优惠房款人民币38755元，实际房款为人民币348800元；减去已支付首付款157555元（含第三人向原告借款人民币13万元），尚欠房款人民币191245元，分为三次付清。第一次双方重新签订《房地产买卖契约》完毕的当天，原告支付购房款（现金）人民币80000元，第二次于2003年9月10日再次支付人民币80000元，第三人收到房款后已将该住房交给原告入住。余欠房款人民币31245元待双方向海口地税局申请“减免税”获批准，办理房产权证过户至原告名下的当天再付清。因某大厦属于经济适用房性质，第三人的销售部与原告另行签订《经济适用房买卖合同》一份送给地税局申请“减免税”，地税局于2005年2月24日批准减免税通知书，因某路进行改造，某大厦主楼一、二、三层和北面裙楼一、二、三层暂停建设，最后一批获得“减免税”的购房业主共五户需待主楼一、二、三层和裙楼一、二、三层建设竣工后共同缴土地增值税后，方能提供税票办房产过户。已办妥的“减免税”证据，全部留在地税局保存，为此，某大厦15楼A房暂不能办理房产证过户到原告名下，但房产买卖是合法的，该房产是原告的私人合法房产，本院裁定查封是错误的查封，应判决解除，并判决第三人将某大厦15楼A房产权过户至原告名下。原告购买该房产后，第三人已经将房交付给原告使用。2004年1月原告和妻子返回广西开设“养鸡场”，第三人法定代表人王某昌与妻子梁某霞及原告的两个小孩共同居住在该房屋。目前由第三人法定代表人王某昌与妻子梁某霞经常居住。现诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与第三人于2003年6月20日签订的《房地产买卖契约》为有效合同；2、撤销法院执行裁定书，不准予执行某大厦15楼A房；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告主张对某大厦15楼A房享有实体权利及原告诉讼确权缺乏事实和法律依据。原告虽然与第三人某公司签订了《房地产买卖契约》，但是缺乏证据证明原告按照合同履行了付款义务。但从原告诉状承认的事实和提交的收据足以证明，原告借款给王某昌个人，却用公司的卖房款来冲抵，即拿公司的财产来抵偿个人借贷的事实。因此，原告的13万付款凭据不能作为其履行支付公司卖房款义务的证据，且原告至今尚未支付余款31245元，买卖合同至今未履行完毕，房屋产权未发生转移。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告未履行完合同义务，不能取得买卖标的物的所有权。涉案房产从2003年8月4日签订所谓的《房地产买卖契约》，至今未办理过户登记，根据法律规定，物权未发生转移效力，原告未能取得涉案房产的产权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此外，原告起诉超过诉讼时效，至开庭前，原告并没有提交证据证明诉讼时效中断，法院应驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称，同意原告的诉请与依据的事实理由。
经审理查明：原告系第三人法定代表人王某昌妻子梁某霞的弟弟，第三人法定代表人王某昌欠原告13万元。2003年12月22日原告购买第三人所有的某大厦15楼A房，双方签订《商品房买卖合同》确定房产面积110.72㎡，成交房产价每平方米人民币3500元，该房总价款387520元，原告首付房款30%计人民币117520元；余下70%计人民币27万元向银行申请办理按揭贷款，该合同在地方税务局备案。2003年8月4日，原告与第三人重新签订《房地产买卖契约》，约定原告购买第三人所有某大厦15楼A房，房产面积110.73㎡，约定房款人民币387520元，给原告优惠10%计优惠房款人民币38752元，实际房款为人民币348768元。首付款157620元（内含第三人向原告借款人民币13万元），尚欠房款人民币191248元分为三次付清，第一次于双方重新签订《房地产买卖契约》完毕的当天，原告支付购房款人民币80000元，第二次于2003年9月10日再次支付人民币80000元，第三人收到房款后将该住房交给原告，后原告返回广西。余欠房款人民币31248元待双方办理房产权证过户至原告名下的当天再付清。由于历史遗留问题，至今第三人没有将某大厦15楼A房过户到原告名下，余欠房款人民币31248元未支付。
另查明，因被告与第三人存在民间借贷纠纷，被告与第三人在本院达成一致调解协议：一、被告与第三人双方确认截止2009年1月13日，第三人欠被告借款本金105万元，利息4.5万元，本息共计人民币109.5万元；二、上述借款本息第三人分二次偿还给被告：即于2009年1月22日前偿还人民币2万元，于2009年6月30日前一次性付清余款；三、案件受理费人民币7327元，由第三人负担，保全费人民币5000元由被告负担。本院调解书发生法律效力后，第三人没有自动履行自己的义务，被告遂于2010年1月25日向本院申请强制执行，本院立案执行后，第三人仍旧没有履行自己的义务。2013年8月14日，被告向本院申请查封第三人名下的某大厦15楼A房的房产。本院于2013年8月15日作出执行裁定书，裁定对上述房产予以查封。2013年10月24日，本院将对上述房产的查封在《法制时报》上刊登征询异议公告，如对该查封房产有异议的可在公告发出之日起15日内向本院书面提出。案件在执行过程中，原告作为案外人认为法院执行查封的上述房产归其所有，法院对该房产的执行，侵犯了其合法权益，故请求本院解除对该房产的查封。本院受理后，经审查认为，原告请求本院解除查封，缺乏确实充分的证据，其理由不成立，遂作出裁定，驳回原告提出的异议。原告于2014年4月14日签收该裁定书后不服裁定，与2014年4月28日向本院提起诉讼，本院于2014年4月29日决定立案受理。
以上事实有原告提供的《房屋买卖契约》、税务局减免税通知书、银行贷款明细表、规划局2006年第06号回复函、规划局2006年第610号回复函、收据、裁定书，第三人提供的某公司企业法人营业执照、规划局关于解决某大厦大门通道的函、市政府办公厅关于某大厦有关问题的函、关于某大厦北面裙楼原停建工程请求复建的报告、关于申请批准分批交纳土地增值税之函、某大厦15A房房产证，本院依被告申请调取的《商品房买卖合同》、本院依职权调取的本院裁定书送达回证及原被告、第三人当庭陈述相互印证，足以认定。
本院认为，原告与第三人签订的《房地产买卖契约》，是双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。依据《中国人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，涉案房屋至今仍然登记在第三人名下，因此，原告对涉诉房产并不享有所有权。依据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，原告至今尚欠房款人民币31248元，其自称该房屋已交付给他，2004年其返回广西后，由其两个孩子和第三人一家共同居住。鉴于第三人和其有利害关系，且原告未提供充分的证据证明其实际占有，故对第三人相关陈述本院不予采信，且该房屋至今未办理产权变更手续，故人民法院可以将其作为第三人的财产予以查封，因此，对于原告的诉讼请求本院不予支持。
对于原告提出的撤销裁定书的请求，非案外人执行异议之诉的审理范围，本院亦不支持。关于被告提出的原告起诉超过诉讼时效问题，本院调取原被告签收裁定书的送达回证，载明原被告签收日期都是2014年4月14日，原告于2014年4月28日向本院提起诉讼，未超过十五天的起诉期限。
综上，依照《中国人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、原告梁某强与第三人海南某实业有限公司于2003年8月4日签订的《房地产买卖契约》有效；
二、驳回原告梁某强的其他诉讼请求。
案件受理费6532元（原告已预交），由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 陈雪婷
代理审判员 陈宝军
人民陪审员 吴坤弼
二〇一四年七月三日
书 记 员 何 佳