安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终533号
上诉人（原审被告）：武克保，个体工商户。
委托代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：车保睿，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，个体工商户。
上诉人武克保因与被上诉人ＸＸ买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第03619号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审经审理查明：2013至2014年期间，ＸＸ向武克保提供幕墙雨棚等材料，双方于2014年4月14日对幕墙雨棚材料款进行了结算，武克保欠ＸＸ幕墙雨棚材料款共计175500元，约定于2014年6月底付100000元，同年8月底付75500元。当日，武克保出具一张《欠条》给ＸＸ。
此后，武克保未在承诺的期限内支付ＸＸ幕墙雨棚材料款，武克保于2015年1月22日向ＸＸ出示《情况说明》，表示欠ＸＸ的材料款现以安徽同鑫置业有限公司的一套住房抵偿，不足部分以现金支付�若超出所欠价款将于2015年内从ＸＸ处拿材料抵销，ＸＸ当日对此表示认同。
另查，ＸＸ曾于2014年10月18日与安徽同鑫置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同涉及的房屋坐落位置在寿县城南新区明珠大道与宾阳大道交口西侧同鑫新街口商业广场14幢1428号，合同对所涉房屋的建筑面积、总价款、以及款项支付方式等重要条款均未约定，该份合同签订后未在房产管理部门登记备案。现该套房产因安徽同鑫置业有限公司有涉诉案件已被法院查封限制。
2015年2月17日，武克保转账支付ＸＸ货款20000元。
一审法院认为：武克保从ＸＸ处购买幕墙雨棚材料，经双方最终对账结算武克保欠ＸＸ货款175500元，有欠条为凭，双方之间形成买卖合同关系。双方在结算时�定货款分期支付，但武克保后期仅支付ＸＸ20000元货款，尚余155500元货款未能按约支付，现ＸＸ要求武克保支付下剩货款，于法有据，该院予以支持。武克保未能按约支付货款，ＸＸ现要求武克保支付自起诉之日起至款清之日止的利息不超出中国人民银行同期贷款利率的部分，符合相关法律规定，该院予以支持。对ＸＸ主张超出的部分，该院不予支持。关于武克保抗辩由第三人以房抵债的问题，因ＸＸ与安徽同鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》涉及房屋买卖的重要条款未有约定，安徽同鑫置业有限公司后期也未实际履行该份合同，将所涉房产登记在ＸＸ名下。武克保虽向ＸＸ提出以第三人房产抵偿债务，但安徽同鑫置业有限公司未能代武克保实际履行债务，从合同相对性的原则考虑，武克保作为本案的债务人，应当向ＸＸ承担违约责任。故对武克保以上抗�意见，该院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条、第一百零七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、武克保于判决生效之日起10日内一次性支付ＸＸ货款155500元，并以此金额为基数按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年8月7日起的逾期付款利息至款清之日止；二、驳回武克保的其他诉讼请求。本案案件受理费3810元，减半收取计1905元，由武克保承担。
武克保上诉称：一、一审判决认定事实有误，被上诉人与安徽同鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》真实有效。1、签订《商品房买卖合同》系被上诉人真实意思表示。被上诉人一审庭审中已经确认，与安徽同鑫置业有限公司签订《商品房买卖合同》系其真实意思表示，以住宅抵偿材料款符合法律规定及各方的真实意思。2、《商品房买卖合同》及情况说明等材料已明确约定了房屋面积、单价、支付方式等核心条款，一审法院认为《商品房买卖合同》欠缺核心条款与实际不符。《商品房买卖合同》中已明确约定了住宅位置、房号、单价及面积等核心条款，虽未约定总价款，但已可根据面积和单价计算出总价，且各方在随后的情况说明中业已确认了房屋总价及以抵扣材料款的事实，但一审法院却错误的认为《商品房买卖合同》欠缺建筑面积、总价款及支付方式等重要条款，其认定事实与实际不符。3、根据合同法等相关法律规定及合同额约定，《商品房买卖合同》签订后即发生法律效力，是否备案并不影响其合同效力。首先，根据《合同法》规定，除法律、法规另有规定或当事人另有约定外，合同自签订之时即发生法律效力；其次，相关法律、法规并未规定《商品房买卖合同》应经房产主管部门备案后才发生法律效力；第三，根据《商品房买卖合同》约定，该合同自双方签订之日即发生法律效力，生效后30日内办理相关备案手续；综上，《商品房买卖合同》在签订之日已发生法律效力，是否完成备案仅为合同的履行问题，并不涉及合同的法律效力，一审法院认为《商品房买卖合同》未备案不发生法律效力，显然错误。二、被上诉人已同意以《商品房买卖合同》中约定的住房抵偿材料款，上诉人与被上诉人之间债权债务关系已终止。1、根据前述内容，被上诉人、上诉人及安徽同鑫置业有限公司均已同意，以《商品房买卖合同》中约定的住房抵偿上诉人与被上诉人之间材料款。2、根据相关法律规定，相关债务自抵消后即消灭，因此，在《商品房买卖合同》生效后，上诉人与被上诉之间就材料款问题形成的债权债务关系已经终止，被上诉人要求上诉人再支付材料款既与事实相悖，也与法无据。三、一审法院适用法律有误，被上诉人与安徽同鑫置业有限公司已形成了新的合同关系，《商品房买卖合同》无法履行，不应由上诉人承担相关责任。1、被上诉人与安徽同鑫置业有限公司已形成了新的合同法律关系。被上诉人与上诉人之间因材料款而产生的债务债务关系，自《商品房买卖合同》生效后即已终止，被上诉人与安徽同鑫置业有限公司已形成了新的合同关系。2、《商品房买卖合同》无法履行不应由上诉人承担相关责任，而应由新的合同主体安徽同鑫置业有限公司承担相应责任。综上所述，原审判决认定事实及适用法律均有错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
ＸＸ针对武克保的上诉答辩称：双方虽然约定以房抵债，而且签订了《商品房买卖合同》，但是没有一方通过以房抵债的方式履行债务，现通过以房抵债的方式还款无法实现，故武克保应当承担相应的债务。
二审期间，武克保向本院提交了合肥达美建筑装饰工程有限公司出具的《证明》、安徽同鑫置业有限公司出具的《通知》、武克保与ＸＸ2015年1月22日签订的《情况说明》，证明安徽同鑫置业有限公司与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》合法、有效。ＸＸ与武克保之间的债权债务关系已经消灭。ＸＸ对武克保二审提供的证据真实性无异议，认可双方达成以房抵债的共识，但是该债务清偿方式并未履行。上述证据可以证实双方达成以房抵债的约定过程，本院依法予以认定。
结合一、二审提供的证据以及当事人的陈述，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审争议焦点在于ＸＸ与武克保达成以房抵债的共同意思表示，是否可以免除武克保的债务清偿责任。本案中，ＸＸ与武克保之间基于买卖合同关系形成了相应的债权债务，武克保提出以以房抵债的方式清偿其对ＸＸ的欠款，ＸＸ对该债务清偿方式表示认可，并与安徽同鑫置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。以房抵债系双方就债务清偿所做的合同变更履行方式，在双方达成以房抵债的共同意思表示时，武克保作为债务人在应当确保该债务清偿方式可以实际履行，但上述协议签订时并未明确约定房屋面积、总价、交付方式等内容，且武克保未能提供证据证实上述协议已经实际履行和交付，即ＸＸ通过以房抵债的方式并未达到债权得到实际清偿的结果。现案涉房屋已被人民法院依法查封，武克保主张以以房抵债的方式清偿债务的目的已无法实现，ＸＸ主张要求武克保按照原买卖合同约定归还其欠款，合理有据，本院依法予以支持。双方达成的以房抵债的共识仅为双方对债务清偿的变更履行方式，并非债务转让的意思表示。武克保主张ＸＸ与安徽同鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》业已生效，故其债务应由该公司承担的主张不能成立。上诉人武克保的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3810元，由上诉人武克保负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 虹
审 判 员 刘松柏
代理审判员 于海波
二〇一六年五月五日
书 记 员 张 平
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。