四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3022号
上诉人（原审原告）刘朝胜。
委托代理人彭小松，四川公生明律师事务所律师。
上诉人（原审原告）严晓燕。
委托代理人彭小松，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都中信城市建设有限公司。住所地：四川省郫县望丛中路****号。
法定代表人王岿，董事长。
委托代理人刘智豪，北京大成（成都）律师事务所律师。
上诉人刘朝胜、严晓燕因与被上诉人成都中信城市建设有限公司（以下简称中信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月14日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人刘朝胜、上诉人严晓燕、上诉人共同委托代理人彭小松、被上诉人中信公司的委托代理人刘智豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，中信公司以出让的方式取得位于文信路200号地块的国有土地使用权。中信公司在上述地块上建设的商品房为中信未来城二期北区，建设工程施工许可证号为510124201101100501，建设工程施工合同约定的开工日期为2011年1月20日，工程竣工验收日期为2012年11月9日。中信公司分别于2012年11月1日、2012年12月24日取得工程规划许可证和竣工验收备案书。2012年11月5日，刘朝胜、严晓燕与中信公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定刘朝胜、严晓燕购买中信公司开发的位于郫县郫筒镇文信路200号“中信未来城二期北区”5幢1单元19层1901号的商品房，建筑面积104.91平方米，房屋总价款为517850元；合同第十条“交付条件”项约定：“（一）出卖人应当在2013年2月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，……”；第十二条“逾期交房责任”项约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，……；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。《补充协议》第七条关于交付使用约定：“1、买受人未按合同约定付清全部房价款（包括但不限于逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能足额支付到出卖人账户）及其他费用（……）的，出卖人有权行使先履行抗辩权，相应地迟延交房及延迟办理房地产权证书且无须承担任何违约责任”。同时《补充协议》第七条第五项约定：“买受人在验收该商品房屋时，如对交付标准有异议，应当在《买卖合同》约定的交付期限最后一日或买受人发出的交付使用通知中确定的交接期限届满之日前，以书面形式提出。逾期不提出的，视为该商品房符合合同约定的交付标准（条件）。如买受人认为该商品房存在主体结构质量问题其他严重影响正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机构的结论性检测报告，如检测报告认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题，买受人有权拒绝接收房屋，如其他质量问题，买受人应该接受该商品房，由出卖人按照合同约定承担保修义务”。原审法院另查明，刘朝胜、严晓霞购买位于郫筒镇文信路200号“中信未来城二期北区”5幢1单元19层1901号的商品房，采用向银行按揭付款的方式。于2012年11月5日签订合同时支付首付款157850元，余款于2013年3月18日由中国工商银行向中信公司发放贷款360000元。之后中信公司于2013年4月11日短信通知刘朝胜、严晓燕收房，刘朝胜、严晓燕也予以认可。2013年4月17日，刘朝胜、严晓燕到中信公司处收房时发现房屋有漏水，便找物业公司协商，在物业公司未处理情况下至今拒绝收房。刘朝胜、严晓燕也并未向中信公司交纳所代收的契税、产权登记费、国土证分户费等费用，刘朝胜、严晓燕认为中信公司存在违约行为，要求支付迟延交付房屋的违约金，双方协商未果诉至法院。
原审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、摘要、2012年10月31日的POS凭证、借款凭证、竣工验收方案书、建设工程规划许可证等证据以及双方当事人一致陈述在案为证。
刘朝胜、严晓燕在原审的诉讼请求为：判令中信公司支付逾期不交房的违约金54374元（从2013年2月29日计算至2013年9月26日，共计210天，如之后未交付符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房之日止）；2、由中信公司承担逾期交房期间的物业管理费1780元；案件诉讼费由中信公司负担。
原审法院经审理认为，1、关于中信公司是否存在逾期违约行为以及是否应向刘朝胜、严晓燕支付逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》对于交房条件、期限约定是：中信公司应当在2013年2月28日前向刘朝胜、严晓燕交付已取得验收合格证及面积实测报告的商品房。如中信公司未按照约定的期限和条件将商品房交付给刘朝胜、严晓燕，应承担逾期交房违约责任。同时补充协议约定应在付清全部购房款时才符合交付条件。中信公司在2013年3月18日收到银行按揭款后便通知刘朝胜、严晓燕收房，刘朝胜、严晓燕也予以确认，中信公司通知交房时，其所交付的房屋已完全取得竣工验收合格证及规划验收合格证，也达到了双方合同约定的条件。因此中信公司的交房行为符合商品房买卖合同约定的期限和条件，不存在逾期交房违约行为。故刘朝胜、严晓燕要求中信公司承担逾期交房责任支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定与法律规定，不予支持。2、关于刘朝胜、严晓燕认为中信公司交付的房屋存在漏水等质量问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，刘朝胜、严晓燕可依据相关规定要求中信公司承担相应的维修责任。3、关于中信公司是否应承担逾期交房的物业管理费的问题。因中信公司交房时符合合同约定，刘朝胜、严晓燕以其所交房屋存在质量问题拒绝收房，其责任不在中信公司，故所产生的物业管理费应由刘朝胜、严晓燕自行承担，对刘朝胜、严晓燕要求中信公司支付逾期交房的物业管理费的主张，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回刘朝胜、严晓燕的诉讼请求。案件受理费601元，由刘朝胜、严晓燕负担。
宣判后，刘朝胜、严晓燕不服原审判决，向本院提起上诉，认为：中信公司在2013年4月11日短信通知上诉人收房，该时间晚于《商品房买卖合同》中约定的交付时间；上诉人于2013年4月11日前去收房时，发现房屋屋顶已漏水，上诉人多次与被上诉人协商，被上诉人均推却不予处理；案涉合同及补充协议中关于交房的约定，属于格式条款，不对上诉人产生效力；一审认定房屋漏水问题，上诉人可自行维修错误；一审认定被上诉人不承担逾期交房的物业管理费错误。故请求：撤销原判；判令被上诉人向上诉人支付逾期不交房的违约金54374元（从2013年2月29日计算至2013年9月26日，共计210天，如之后未交付符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房之日止）；判令被上诉人承担逾期交房期间的物业管理费；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人中信公司辩称，合同约定被上诉人交付房屋的前提是上诉人交完全部房款，故在上诉人的贷款发放后交付房屋的条件才成就，因此被上诉人不存在迟延交房的情况。案涉房屋确实存在一定的瑕疵，但这不属于合同约定上诉人拒绝收房的条件，并且被上诉人已经进行了维修，现在已经修复。案涉合同没有损害上诉人的权益，符合法律规定，应当有效。上诉人无正当理由拒不接收房屋，相应产生的费用应当由上诉人承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。二审另查明，2012年7月31日郫县金准测绘有限公司出具了案涉中信未来城二期北区5栋的面积测绘报告。双方当事人均认可案涉房屋质量问题为卫生间下水管与楼板结合处渗水。双方当事人均认可案涉房屋渗水问题已由中信公司通过维修予以了解决。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应该按照合同约定行使权利并履行义务。案涉补充协议中约定被上诉人在未收到上诉人全部购房款时，可以迟延交房。也就是上诉人支付全部购房款是被上诉人交房的条件。2013年3月18日，上诉人通过贷款用于支付购房款的款项才由银行发放给被上诉人，此时，被上诉人交付房屋的条件成就。被上诉人应当在合理期限内通知上诉人受领房屋。而被上诉人在2013年4月11日短信通知上诉人收房。结合本案事实和一般交易惯例，本院认为，被上诉人从收到全部购房款到通知上诉人收房的时间属于合理期限。2013年4月17日，上诉人前往被上诉人处收房，案涉合同中约定的房屋交付条件已经成就即取得了规划验收合格证和面积实测报告书。此时，上诉人以案涉房屋存在渗水为由拒绝收房，按照案涉合同及补充协议约定，上诉人拒绝收房的条件是，案涉房屋存在主体结构质量问题或其他严重影响正常居住的质量问题，且买受人出具有资质的检测机构的结论性检测报告加以证明。上诉人认为该条款系格式条款，不应对上诉人产生效力。对此，本院认为，按照双方的合同约定及一般交易惯例，当买卖标的物存在一般瑕疵时，不影响交付，出卖人可对该一般瑕疵承担修复等责任，而存在严重问题时可构成出卖人的根本违约，即为保护买受人的利益，可允许买受人拒绝受领，同时为了保证合同的稳定和商事交易的安全，如买受人认为买卖标的物存在严重质量问题而拒绝受领时，应当举出证明该质量问题存在的证据。也就是说，买受人应当对其主张存在严重质量问题进行举证，否则出卖人可否定买受人的拒绝受领。因此，本案中，关于上诉人拒绝收房的约定，并未加重买受人的义务，也没有减轻出卖人的责任，也未对买受人的权益造成损害，且符合一般交易惯例，故本院认为该条款应当约束双方。而本案中卫生间下水管与楼板结合处渗水是否属于主体结构质量问题，上诉人未举出有资质的检测机构的结论性检测报告证明渗水问题系严重影响正常居住的质量问题。故本院认为，上诉人以卫生间下水管与楼板结合处渗水为由拒绝收房的行为，不符合案涉合同和补充协议的约定。故案涉房屋一直未能交付上诉人的原因在于上诉人，被上诉人按照合同约定在具备交房条件的情况下，在合理期间内，通知上诉人收房，被上诉人不存在违约。因此，上诉人拒绝受领案涉房屋的后果均应由上诉人承担。故上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约金，本院不予支持。如前所述，本院依法认定被上诉人不存在违约行为，上诉人未接受案涉房屋的原因在于上诉人，由此产生的责任由上诉人承担。因此，在上诉人拒绝受领案涉房屋期间发生的物业管理费应当由上诉人承担。故上诉人要求被上诉人承担物业管理费的问题，本院依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费1202元，由刘朝胜、严晓燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 杨大准