浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第666号
上诉人（原审被告）孙新花。
委托代理人李新民。
被上诉人（原审原告）陈红进。
被上诉人（原审原告）占利萍。
两被上诉人共同委托代�人孙晓红。
两被上诉人共同委托代理人杜静波。
原审被告马初新。
上诉人孙新花为与被上诉人陈红进、占利萍，原审被告马初新房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2014）东民初字第253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告陈红进、占利萍于2014年1月9日起诉称：原告陈红进、占利萍系夫妻，被告马初新、孙新花系夫妻。2009年11月17日，原告陈红进与被告马初新在他人介绍下签订了房屋转让协议。约定将被告所有的涉案房屋转让给原告，原告先付购房定金30万元，其余房款55万元在办证中心双方签字时一次性当面付清，被告应无条件协助原告办理涉案房屋产权过户手续。因被告急需资金，原告又分别于2010年4月28日、12月15日支付被告购房款25万元、20万元，合计已支付购房款75万元。原告在第二次付款后对涉案房屋进行了装修，并于2010年12月入住涉案房屋至今。现两被告已申领了涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证，已具备产权过户条件，但两被告拒绝协助办理相关手续。请求：1、判决确认原、被告于2009年11月17日签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令两被告协助办理将涉案房屋产权过户至两原告名下的手续。
原审被告马初新、孙新花共同辩称：1、因涉案房屋系两被告及两被告的儿子马俊杰共同所有的拆迁安置房，由于被拆迁房屋的产权存在争议（土地使用证登记人为被告马初新，房屋所有权登记人为中国石化集团市场经营管理有限公司浙江石油分公司），导致涉案房屋的产权存在争议。原告陈红进与被告马初新签订协议时被告并未取得涉案房屋的权属证书，签订的协议书中涉案房屋的范围、价格等具体内容均为空白（原告提供的协议中的成交价格85万元系原告自行添加上去的）。故原告陈红进与被告马初新签订的房屋买卖协议，抬头书写为房屋租赁协议，实际上是房屋买卖协议，其仅是初步形成的买卖意向，并非是一份正式的房屋买卖合同。2、被告孙新花对原告陈红进与被告马初新签订合同事宜并不知情，且当时两被告的夫妻关系处于非正常的状态，被告孙新花没有在合同上签名盖章，当时也不同意转让，事后也未进行追认。综上，原告与被告马初新签订的合同是无效的，请求驳回两原告的诉请。
原审法院审理认定：原告陈红进、占利萍系夫妻，被告马初新、孙新花系夫妻。因拆迁安置两被告于2009年10月26日获得涉案房屋的所有权。2009年11月17日，原告陈红进（乙方）与被告马初新（甲方）在朱生其见证下签订“房屋租赁协议”，主要内容为：经甲、乙双方协商一致，甲方坐落永艺巷10-3号房屋转让达成如下契约：3、付款方式：以现金支付。2009年11月17日付给甲方购房定金叁拾万元，如违约，支付给乙方违约金陆拾万元整。其余房款伍拾万元整在办证中心双方签字时一次性当面付清。4、甲方办理甲方房产证时所有费用由甲方承担。5、如政府对甲方有车库门、玻璃窗款、修补基金补助，则归乙方所有。6、甲方应无条件协助乙方办理房产证过户手续，过户费用由乙方承担。被告马初新在甲方一栏签字，原告陈红进在乙方一栏签字，朱生其在第三方见证一栏签字。原告保存的“房屋租赁协议”的第2条成交价格一栏填写了“捌拾伍万元正”，被告保存的“房屋租赁协议”的第2条成交价格一栏为空白。原告陈红进当日支付给被告马初新30万元，被告马初新于当日向原告出具了收条1份，内容为：今收陈红进购房款定金（坐落永艺巷10-3号）叁拾万元正（300000.00�）。2010年4月28日，原告向被告马初新支付购房款25万元，被告马初新向原告出具了收条1份，内容为：今收陈红进、占利萍坐落于吴宁镇永艺巷10-3号房产的购房款25万元，加上2009年11月17号交付的购房定金30万元正，合计已收55万元，余款30万元在房产过户到陈红进、占利萍户下时一次性当面付清。朱生其在见证人一栏签字。2010年12月15日，原告又向被告马初新支付了购房款20万元，被告马初新于当日向原告出具了收条1份，内容为：今收到坐落于东阳市吴宁镇高张永艺巷10-3号房产的陈红进、占利萍的购房款20万元正。朱生其同样在见证人一栏签字。被告马初新于2011年1月17日申领了涉案房屋的土地使用证【证号为东阳市国用（2011）第1-584号，使用权人为马初新，使用权类型为出让】，被告马初新、孙新花于2011年5月31日登记了涉案房屋的所有权证【房屋所有权为马初新、�新花共同共有，证号为东房权证吴宁字第144432、1444**号，建筑面积为163.41㎡】。被告申领涉案房屋土地使用证所需补交的土地出让金3万余元由两原告交纳。两原告已于2010年下半年对涉案房屋进行了装修，并于同年年底入住。
原审法院认为：虽原告陈红进与被告马初新签订的协议标题名称书写为“房屋租赁协议”，但从协议内容及嗣后双方发生的一系列行为分析，上述协议实际为房屋转让协议。故被告马初新经手将己户所有的涉案房屋转让给两原告，由两原告自行出资对涉案房屋进行了装修并已入住至今，两原告已支付转让款75万元，上述事实清楚，证据确实充分，足以认定。被告马初新经手将己户所有的涉案房屋转让给两原告的行为发生在2009年，两原告对涉案房屋进行装修及入住的行为发生在2010年，被告孙新花作为被告马初新的妻子，不可能对此不知情，但没有证据证明其在两原告提起本案诉讼前，对此提出了异议，应确认被告孙新花对转让行为系默认的。退一步，即使被告孙新花确不同意，根据本案具体情形，原告有理由相信被告马初新具有代理权，也构成表见代理。故被告孙新花以协议未经其签字同意为由要求确认协议无效的辩称意见不能成立，不予支持。综合上述分析，应确认原告陈红进与被告马初新签订的“房屋租赁协议”，系原、被告的一致真实意思表示，内容合法有效，对两原告与两被告均具有法律约束力。两被告负有协助将涉案房屋的产权（包括所有权和国有土地使用权）过户登记至两原告名下的义务，因此产生的相关税费应由两原告承担。综上，两原告的诉讼请求符合本案客观事实及相关法律规定，予以支持。两被告的辩称意见与本案客观事实和相关法律规定不符，不予采信。据此，依照《中华人民�和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决：一、陈红进与马初新于2009年11月17日签订的房屋转让协议（标题名称书写为“房屋租赁协议”）合法有效。二、马初新、孙新花应于判决生效后十日内协助陈红进、占利萍办理将坐落于东阳市吴宁街道高张小区永艺巷10-3号的房屋【土地使用证证号为东阳市国用（2011）第1-584号，房屋所有权证号为东房权证吴宁字第144432、1444**号，建筑面积为163.41㎡】产权过户至陈红进、占利萍名下的手续，办理产权过户登记需交纳的税费由陈红进、占利萍承担。一审案件受理费15600元，减半收取7800元，财产保全费4520元，合计12320元，由马初新、孙新花承担。
宣判后，孙新花不服，向本院上诉称：1、起诉前，双方一直直接或者通过见证人朱生其进行交涉，交涉过程中没有达成一致意见两被上诉人即起诉。一审认定�新花在被上诉人起诉前没有对房屋转让提出异议，与事实不符。默认作为一种意思表示，须法律明确规定才有法律效力。一审认为孙新花对房屋转让是默认的，但没有援引具体的法律规定。根据物权法的规定，物权的变更必须采用书面形式，不能采用默认形式。2、一审认定马初新的行为构成表见代理，与事实和法律不符。从双方提供的协议看，协议没有将孙新花列为当事人，不存在孙新花签字的问题，也没有代理之说。3、涉案房屋为夫妻共有财产，未经共有人一致同意，不得擅自处分。4、即使协议有效，也只对协议签订人陈红进、马初新有效，一审认定对两原告和两被告均有约束力，没有依据。占利萍没有请求判决房屋过户到她名下的依据，孙新花也没有履行过户房屋到陈红进、占利萍名下的义务。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回陈红进、占利萍的诉讼请求。
被上诉人陈红进、占利萍共同答辩称：1、本案房屋买卖协议是陈红进、占利萍和马初新、孙新花双方的真实意思表示，是由马初新的朋友朱生其介绍，合同价款是由市场价格决定的，该合同对交易标的物和权利义务都作出明确约定，组成房屋买卖合同的有效要件。2、协议签订后，被上诉人已经支付了大部分款项，远远超过合同约定的付款标准，已基本履行全部的付款义务。另根据一审查明的事实，本案房屋土地出让金也是在马初新的陪同下，由陈红进一方所缴纳，说明双方在本案诉讼之前对合同履行没有异议。被上诉人在支付了第二笔款项之后，对房屋进行装修，并居住至今，孙新花推托对房屋买卖的事情不知情，不符合事实和逻辑。房屋买卖协议签订后，孙新花从来没有向被上诉人提出过异议，其认为房屋已经卖掉了，不需要进行管理。且被上诉人提前付款，是因为马初新提出孩子要读书，工程发生了赔偿事件，对家里的事情孙新花是知情的。3、虽然占利萍没有在协议上签字，但是协议签订时其也在场，有相应权利，也完全有理由要求马初新配合完成相关手续。4、在签定协议时，马初新口头说过孙新花是同意，作为善意房屋买受人，陈红进夫妇完全有理由相应在签订合同时，马初新已经取得了妻子孙新花的同意。并且，合同签定至今已5年多时间，孙新花从来没有提出过要解除合同或者对合同有异议。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
原审被告马初新在二审中未作答辩。
二审中各方当事人均未提供新的证据材料。
本院经审核各方当事人提出的有效证据，依法对原审判决认定事实予以确认，同时认定事实如下：二审中，孙新花陈述涉案房屋卖掉不久马初新就向其告知了房屋出卖之事。
本院认为：夫妻双方本有家事代理的权利。本案马初新将原属于夫妻共同财产的房屋予以转让，虽然当时孙新花未在房屋买卖合同上签字，但孙新花承认不久之后就知道了房屋转让的事情，而在本案诉讼前近5年的时间里从未对此作出过否认表示，应视为孙新花同意马初新将共有房屋予以转让。作为购房者而言，陈红进和占利萍对房屋装修入住已近5年，期间孙新花从未主张过转让无效或者应撤销，购房者有理由相信马初新是代表夫妻二人转让房屋，马初新之转让行为构成表见代理。综上，涉案房屋买卖合同有效，合同的权利义务及于房屋共有人孙新花。同时，陈红进、占利萍系夫妻，在马初新出具的收条中也载明收取的是陈红进、占利萍购买房屋的款项，表明陈红进、占利萍已就夫妻共同购买房屋一事进行了披露并得到认可，占利萍作为房屋共同购买人享有合同权利、承担�同义务。综上，孙新花的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人孙新花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
代理审判员 叶金龙
二〇一四年六月二十日
代书 记员 盛 菲