山东省临沂市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1312民初1983号
原告：彭某某，男，1970年4月13日出生，汉族，住临沂市河东区。
被告：临沂新天地置业有限公司，住所地临沂市兰山区开元上城国际1号楼2118室。
法定代表人：盖永平，总经理。
原告彭某某与被告临沂新天地置业有限公司（以下简称新天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序后,裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭某某到庭参加诉讼。被告新天地公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令新天地公司支付违约金35490元；2.判令新天地公司履行承诺义务原设计位置开通小区东大门；3.诉讼费用由新天地公司承担。事实和理由：2014年彭某某购买新天地公司开发建设的位于河东区××街道××与××路交汇处西××米路南××楼××单元××室，双方签订了购房确认书，彭某某一次性付清房款264646元。2014年2月27日，新天地公司向彭某某出具承诺书，承诺：一、2014年5月30日前开通天然气；二、2014年8月30日前完成地暖锅炉安装；三、2014年6月30日前开通东大门，对于该三项如未履行每日按房款总价的万分之三计算违约金，河东区汤头街道信访办公室在承诺书上盖章证明。承诺书签订后，新天地公司并未按照承诺履行，小区东大门至今未开通，要求万分之一赔偿。综上，新天地公司的行为严重违反了约定，严重侵害了业主的权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，请依法支持彭某某的诉讼请求。
新天地公司未答辩。
彭某某围绕其诉讼请求向本院依法提交了身份证、《观泉府2期购房确认书》、《观泉府2期购车库、储藏室确认书》、承诺书、收据、照片及光盘等证据；新天地公司未提供证据。本院依职权调取了新天地公司的工商登记情况及该小区的规划建设手续的情况。经审查，彭某某提供的证据能够证明本案的相关事实，本院予以确认。彭某某对本院依职权调取的新天地公司的工商登记情况无异议;对该小区的规划建设手续情况提出异议，认为该证据与本案没有关联性，其只是要求开通东大门，新天地公司出具的承诺有镇政府的签字。本院依职权调取的两份证据，均与本案具有关联性，彭某某所提异议不能成立。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新天地公司成立于2007年7月13日，营业期限至2027年7月12日，经营范围是房地产开发经营。企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2013年5月2日，新天地公司（甲方）与彭某某（乙方）签订了《观泉府2期购房确认书》，约定由彭某某购买新天地公司开发建设的位于临沂市河东区汤头街道观塘街与滨河西路交汇处西300米路南观泉府10号楼B单元401室房屋。该购房确认书第七条约定：“（1）乙方在合同规定的时间内将该房屋总价款付清之后，该房屋的支配权归乙方所有。（2）本合同签订时该房屋为小产权房，今后国家政策允许时，甲方应无偿协助办理房屋及土地的过户手续，过户时发生的税费全部由乙方承担。”后彭某某又与新天地公司签订了《观泉府2期购车库、储藏室确认书》，约定由彭某某购买该小区储藏室。在前期彭某某交纳部分款项的基础上，2017年1月3日原、被告双方经实测以多退少补的方式，彭某某结清了全部房款和储藏室款262437元，新天地公司向彭某某交付了房屋和储藏室。
因该小区天然气、地暖未及时开通也未开通东大门，引起业主上访。2014年2月27日，新天地公司向上访业主出具承诺书，并加盖“临沂新天地置业有限公司合同专用章”，承诺：一、2014年5月30日前开通天然气；二、2014年8月30日前完成地暖锅炉安装；三、2014年6月30日前开通东大门，对于该三项如未履行，每日按房款总价的万分之三计算违约金。临沂市河东区汤头街道信访办公室在承诺书的证明人位置盖章证明。承诺书签订后，新天地公司按承诺日期开通了天然气及地暖，但未按承诺日期开通东大门，小区东大门至彭某某起诉时未开通。
另查明，观泉府小区是新天地公司购置的原汤头二中土地，于2012年分期向临沂汤泉旅游投资公司缴纳相关费用，以小产权模式开发建设的住宅区。经临沂市河东区人民政府汤头街道办事处协助查询，没有查找到该小区的规划建设审批资料。
本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”承诺书是承诺人就某某事对相对人所做的书面承诺。从本案彭某某提供的新天地公司出具的承诺书的内容来看，涉及小区业主的日常生活及通行便利所需要。因此，在业主到相关部门反映问题后，作为该小区开发商的新天地公司所做承诺，其相对人应为已和新天地公司签订房屋买卖合同的全体业主。彭某某与新天地公司的签约时间早于新天地公司的承诺时间，因此，彭某某应是该承诺的相对人。
其次，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十四条第一款规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”意思表示是指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。可见，本案的承诺书是新天地公司基于单方的意思表示而设立民事法律关系的意思表示行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”就本案而言，上述规定的（一）（二）项不再赘述。结合本案的具体情况，就第（三）项分析如下：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第六十五条规定：“在乡、村庄规划内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《中华人民共和国建筑法》第七条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。”本案在审理过程中，经临沂市河东区人民政府汤头街道办事处协助查询，没有查找到该小区的规划建设审批资料。因此，新天地公司在开发建设时未取得相关规划建设审批手续的前提下，其作出和规划审批手续密切相关并附随于该建设项目的第三项开通东大门承诺，不具有合法性。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此，彭某某要求新天地公司继续履行开通东大门的义务，属法律上不能履行的情形，故对于彭某某的该项诉讼请求，本院依法不予支持。
再次，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体按照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”第一百七十九条规定：“承担民事责任的方式主要有：……（九）支付违约金；……”违约金是当事人承担民事责任的方式之一。可见，民事责任以民事主体不履行或者不完全履行民事义务为前提，先有义务，然后才可能产生民事责任。民事主体应当按照法律规定或者当事人之间约定履行民事义务。法律对民事主体应为或不应为某种行为的规定，使其负有相应义务，而当事人之间的约定在适法前提下，也可以产生相应约束力。当义务主体违反法律规定或者当事人之间的约定时，就会为此承受法律上的不利后果，这一后果就是民事责任。本案是因当事人之间的约定而产生的民事责任问题。但当事人之间的约定产生民事责任的前提是合法。新天地公司对因无相关手续的开发行为衍生的所谓开通东大门所做的承诺亦不产生民事责任。因此，彭某某要求新天地公司承担违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
最后，居民购买房产是日常生活中的大宗交易，理应对房屋的产权性质及开发商的合法手续等内容加以深入了解并谨慎选择。
综上，彭某某的诉讼请求，本院依法不予支持。新天地公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担可能对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二十一条、第一百一十条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国建筑法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告彭某某的诉讼请求。
案件受理费685元，由原告彭某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 李国锋
审 判 员 夏春鸿
审 判 员 赵楠楠
二〇一八年七月六日
法官助理 卞广优
书 记 员 尹永浩