四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第263号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区驻春路237号3幢102号。
法定代表人杜其星，总经理。
委托代理人沈昌霞，四川助民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庞婧，女，生于1989年10月30日，汉族。
委托代理人魏顺福，四川果城律师事务所律师。
委托代理人王武江，四川果城律师事务所律师实习律师。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服四川省嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人庞婧的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年11月28日，庞婧与星宇公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：庞婧以4,000元／平方米的价格购买星宇公司修建的星宇XX家园14号、16号营业用房，庞婧一次性支付房款408,600元；出卖人(星宇公司)应当在2007年11月30日前向买受人(庞婧)交付经分期综合验收合格的商品房。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“房屋交接后一年内办理房屋所有权证，三年内办理国有土地使用权证”处理。
2007年9月30日星宇公司开具了以买方名称为“庞婧’’、金额为50,000元的不动产发票。2007年10月18日星宇公司分别开具了以买方名称为“庞婧’’、金额为3,600元和265,000元的不动产发票。2007年12月17日庞婧签订了有关物业管理的承诺书。2007年11月28日，庞婧与星宇公司签订了商品房交接书。2008年1月18日星宇公司向南充市房地产产权产籍监理处出具通知书，告知庞婧所购买的星宇公司所修建的14号、16号房屋可以办理房屋所有权证。2011年9月20日，星宇公司向南充市国土资源局出具通知书，告知庞婧所购买的星宇公司所修建的14号、16号房屋可以办理土地使用证。2011年10月17日南充市住房和城乡建设局同意四川星宇房地产有限公司所开发的星宇.XX家园建设工程的综合验收并备案。2012年1月4日，南充市房地产管理局资金监管中心对星宇公司开发的“星宇XX家园’’项目第10、11、12、14、15、16幢出具初始登记完毕的函。
2012年5月2日，庞婧向一审法院提起诉讼称：2007年11月28日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2007年11月28日前为其办理房屋产权证书。庞婧依约支付了购房款408,600元，星宇公司于2007年11月28日将房屋交付，但迟迟未给其提供产权相关手续。经多次催促，2011年9月26日星宇公司才为其办理土地使用权证。请求法院判令星宇公司：1.支付逾期办证违约金31,155元(已付购房款408,600元按每年中国人民银行逾期贷款利息按中国人民银行逾期贷款利息即6.1%×(1+50%)×10×408,600=31,155元)。2.承担诉讼费。
星宇公司辩称：双方当事人已为办理土地使用证签订了补充协议，达成了合意，公司有初始登记表以此证明按合同约定完成了初始登记，不存在违约行为。故庞婧的诉讼请求，不应得到支持。
一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。庞婧与星宇公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。该合同的约定，在房屋交接后一年内办理房屋所有权证(即2008年11月30日前办理)，三年内办理国有土地使用权证(即2010年11月30日前办理)。但直至2011年9月20日，星宇公司向南充市国土资源局出具通知书履行完毕自己的应尽义务，违反了合同约定也违反了建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条规定的应尽义务，且没有不可抗力的因素，星宇公司应当承担向买受人支付违约金责任，庞婧请求星宇公司支付违约金符合法律规定，法院予以支持。但具体的数额，应以法院核定的为准，诉讼请求大于法院计算结果的予以驳回。因星宇公司在合同中未对逾期办理国有土地权属登记约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，星宇公司应从2010年11月30日起至2011年9月20日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给庞婧违约金。
星宇公司辩称“星宇公司与庞婧已达成其所购买的房屋在交房后三年内的办证补充协议，星宇公司有初始登记表以此证明星宇公司已按合同约定完成了初始登记，未违约，故不应支持其诉请”。法院认为，该说明不是协议，只是星宇公司需要延期办理土地使用证的一个说明，不是星宇公司与庞婧双方的合意，故不能成为其逾期办证的辩称理由。星宇公司出具的初始登记表是星宇公司的初始登记申请表，不能证明其完成了初始登记，应以主管部门出具的法定文件为完成初始登记的准确时间，故对星宇公司的此辩称法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，判决：由四川星宇房地产开发有限公司从2010年12月1日起至2011年9月20日按照已付购房款总额408,600元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给庞婧违约金。案件受理费525元，由星宇公司四川星宇房地产开发有限公司负担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回庞婧的诉讼请求。主要理由：1.上诉人与被上诉人有书面约定即土地证在交房后三年内办理，被上诉人在2007年11月28日办理房屋交接书，在2011年9月已办理土地证，但原判决却判令上诉人支付2010年12月至2011年9月的违约金，明显错误。2、上诉人的商铺原本不对外出售，被上诉人托人说情后，上诉人才同意出售并给以优惠价格，谁知被上诉人反而向上诉人索取高额违约金，原判决判令上诉人支付高额违约金实属不公，二审应予纠正。
庞婧辩称，一审判决正确，请求予以维持。主要理由：星宇公司负有在约定时间协助办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证的义务，由于出卖人星宇公司的原因导致买受人庞婧迟延取得《国有土地使用证》，星宇公司应承担逾期办证的违约责任。
本院二审查明:庞婧与星宇公司使用的是四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF-2000-0171《商品房买卖合同》示范文本，其中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“房屋交接后壹年内办理房屋产权证、三年内办理国有土地使用权证”。该合同没有对违约责任作出约定。2008年1月15日星宇公司向购买案涉小区的业主出具由其事先打印好的《关于办理土地使用证的补充说明》，主要内容是：庞婧购买的房屋现已办理房屋产权证，因公司开发的小区属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后（交房后三年内）办理，超过期限公司按合同的约定承担违约责任。特此说明。庞婧在“业主签名”处签名。
星宇公司于2007年11月28日向庞婧交付房屋，庞婧于2011年2月26日取得《房屋所有权证》、2011年9月26日取得《国有土地使用权证》。
关于星宇公司不能及时为购房业主办理《国有土地使用权证》的原因问题。星宇公司提交了嘉陵区经营城市管理局2013年3月29日的“情况说明”，内容是：“案涉项目用地与时代.御花园交界处约有半亩土地（原国道212道路）属于星宇公司受让的规划用地，也是雅豪宝光园和高速公路还房小区居民进出必经之路，案涉项目开工时，政府新规划的道路尚未开通，该项目2005年开工打围墙时上述小区居民阻工上访，星宇公司尊重政府的意见，考虑原国道212国道线行人通行，一直未按规划红线的用地范围将该道路围入项目用地范围内。项目完工后（2011年）星宇公司拟打围墙，多次遭到上述两小区居民的阻扰，无法打围墙。由于规划用地红线与实际用地不符，业主也因无法办土地使用证而上访，后经嘉陵区政府多个部门参与协调、火花镇街道办及宝光山社区居委会和派出所采取措施，2011年8月星宇公司才按规划红线打完围墙”。经走访南充市国土资源局，上述围墙是否修建并不影响案涉小区项目土地总登记及购房业主的分户登记，同时分期开发的房屋也并非要等全部项目开发完毕才能办理土地总登记及购房业主的分户登记。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：(一)关于迟延办理权属证书的责任问题
案涉房屋迟延办理土地使用权证的事实存在，双方当事人均无异议，星宇公司提出迟延的原因不在于自己，应该免责，故应由其承担举证责任。星宇公司提出的围墙及分期开发问题均不影响土地使用证的办理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，星宇公司应承担迟延办理土地使用证的违约责任。
（二）关于约定办理房地产权属证书的时间问题
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，商品房买卖合同中土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助办理义务。
本案中，庞婧与星宇公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为“房屋交接后壹年内办理房屋产权证、三年内办理国有土地使用权证”，星宇公司应当在2010年11月28日前完成案涉房屋办理土地使用权证的资料备案。
（三）《关于办理土地使用证的补充说明》性质问题
2008年1月15日，星宇公司向房屋买受人庞婧出具《关于办理土地使用证的补充说明》，补充说明意思表示明确，即办理国土证需延期三年，被上诉人应该知道上诉人让其签字是希望得到谅解并给予其三年的宽展期间，不仅仅是送达，故被上诉人一旦在该说明上签字，即达成新的合意，对双方具有约束力，该时间为由星宇公司将办理土地使用证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。
星宇公司对庞婧所购房屋应于交房后三年内，即2010年11月28日前将具备办理土地使用证的资料备案，并向买受人提供有关证明文件，而星宇公司向庞婧提供能够办理土地使用证通知书的时间为2011年9月20日，超过约定的期限，应承担违约责任。
（四）如何承担违约责任问题
星宇公司未按商品房买卖合同的约定及《补充协议》约定的期间，为庞婧办理土地使用权证书，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，补足违约金，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（基准利率上浮30%计算，但不得超过庞婧一审中的诉讼请求31,155元）。
综上，按双方商品房买卖合同的约定及“补充说明”约定的时间，即房屋交付后三年内办理土地使用权证。由于星宇公司的原因致使房屋买受人庞婧迟延取得土地使用权证，星宇公司应承担迟延办理土地使用权证的违约责任。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，补足违约金，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（基准利率上浮30%）计算。一审判决部分事实认定及法律适用不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第562号民事判决为:四川星宇房地产开发有限公司在判决生效后一个月内向庞婧支付从2010年11月28日起至2011年9月20日逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照庞婧已付购房款408,600元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30%的标准计付，但不得超过庞婧一审中的诉讼请求31,155元）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费525元，由庞婧负担25元，星宇公司负担500元，一审案件受理费比照二审征收。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 石 炜
二〇一三年六月十九日
书 记 员 彭 宣