湖南省永州市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）永中法行终字第6号上诉人（原审原告）唐玉娥。委托代理人谢顺级，系唐玉娥丈夫。委托代理人郎子君，北京市佳法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）永州市冷水滩区人民政府。法定代表人唐满平，男，系该区区长。委托代理人邓盛涛，男，系该区政府征收办主任。委托代理人肖耘，男，湖南湘南律师事务所律师。上诉人（原审原告）唐玉娥因国有土地上房屋征收补偿决定纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院于二0一四年十二月十日作出的（2014）永冷行初字第69号行政判决，于2014年12月24日向原审法院提出上诉。原审法院于2014年12月25日向本院移送案卷。本院于2014年12月30日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月12日在本院数字法庭公开开庭审理了本案。上诉人唐玉娥的委托代理人谢顺级、郎子君、被上诉人永州市冷水滩区人民政府的委托代理人邓盛涛、肖耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被诉具体行政行为：永州市冷水滩区人民政府于二0一四年八月二十三日作出的冷政征补（2014）第（005）号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。原判认定，2014年7月11日，永州市冷水滩区人民政府作出征收决定，决定对包括原告在内的原冷水滩百货公司、副食品公司清梅大厦、食品公司、清梅个体街、粮食局河东粮店宿舍及办公用房和仓库、法院宿舍等单位个人房屋及附属物进行征收并按已定方案进行补偿。该决定及补偿方案以悬挂、张贴、网挂方式进行发布。补偿方案主要内容为：一、征收范围。征收范围包括原冷水滩百货公司、区副食品公司清梅大厦、区食品公司，清梅个体街，区粮食局原河东粮店宿舍及办公用房、仓库，区法院宿舍等单位个人房屋及附属物。二、征收期限及签约期限。征收期限：2014年5月6日—2014年8月31日，签订征收补偿协议期限：2014年5月20日—2014年6月30日。三、征收补偿依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》、中央纪委办公厅监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办（2011）8号）、住建部《关于印发﹤国有土地上房屋征收评估办法﹥的通知》（建房（2011）77号）和湖南省人民政府《湖南省实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥办法》（省政府令268号）及《永州市人民政府关于印发﹤永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法﹥的通知》（永政发（2014）2号）。四、征收程序。1、调查登记并公告（7日）；2、拟定《房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》并公示30日，公开征求被征收人的意见（现场公示和网上公示同步进行）；3、召开被征收人代表听证会（听证会公告15天，听证会前10天将行政决策内容、理由、依据和背景资料告知听证代表）；4、集中采纳吸收意见并修改《房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》后，报市征收办审核；5、区政府研究做出征收决定。五、征收评估。（一）评估机构选定程序：1、由房屋征收单位向社会发布项目信息和条件；2、具备资格条件的房地产价格评估机构报名，房屋征收单位对房地产价格评估机构报名资格进行审查；3、房屋征收单位按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定；4、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收单位，被征收人协商选定时间为7个工作日；5、被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收单位主持，通过投票由多数人决定，或者邀请被征收人代表、街道、社区代表，公证人员公证，以公开抽签方式选定评估机构。（二）评估时点：房屋征收通告发布之日。（三）评估结果：房地产价格评估机构向房屋征收单位提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告，由房屋征收单位在征收范围内向被征收人公示3日。（四）对评估结果有异议的处理：征收单位或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。征收单位或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。（五）被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。六、征收补偿、补助和奖励。（一）征收补偿方式。实行货币补偿或产权调换，被征收人自由选择其中一种补偿方式。（二）货币补偿。1、被征收房屋价值补偿。征收个人住宅，被征收人在2014年6月30日前签订房屋补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的，被征收房屋按“征1换1加20%补助面积”，被征收人拥有《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积按“征1换1加10%补助面积”，换算成新房面积后再按新房的市场价格计算被征收房屋的价值补偿。新房的市场价格根据相应资质的房地产评估机构按本房屋征收方案发布之日项目周边楼盘的市场价确定。房屋征收范围确定后，无合法手续突击建设的建筑物、附属物、装饰装潢等不得评估补偿。2、征收补助费。征收个人住宅，被征收人在2014年6月30日前签订征收补偿协议并按征收协议约定的时间腾空房屋的，除被征收房屋价值补偿外，再按征收房屋补偿款的5%给予购房补助。3、搬迁补助费。搬迁费标准按每平方米10元计算，按标准计算每户或每套不足1，500元的补足到1，500元。办公、教学、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装设备实际情况，按照有关规定评估确定。4、临时安置补助费。临时安置费每月为被征收住宅房屋评估值（不含装饰、装修）的4‰，但按标准计算每户每月不足600元的补足到600元，最高不超过1，200元，过渡期为6个月。5、停业损失补助费。被征收房屋属于经营性用房，且经营行为合法，由被征收人自行安排过渡的，由房屋征收单位按被征收房屋（不含装饰、装修）评估价值的7‰计付每月停业损失补助费，过渡期为4个月。（三）产权调换。1、调换面积的确定。征收个人住宅，调换面积按“征1换1加20%补助面积”确定。2、被征收人拥有《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》的车库（含实际作车库使用的杂房、煤棚）可以按“征1换1加10%补助面积”。3、调换办法。（1）调换房选择在本项目土地范围内规划建设高层小区，提供给被征收人调换。小区容积率﹤6.0，建筑密度﹤42%，建筑高度≤100M，绿地率≥25%，最终以规委会审定通过的规划为准。（2）调换房屋实行1套换1套，选房顺序序号按同户型被征收人签订协议顺序号和腾空房屋顺序号的平均值从小到大确定选房先后顺序。（3）被征收人选择的调换房的面积超过调换面积的部分，由被征收人按市场价购买。（4）项目区内实行统一规划、统一建设、统一管理，户型依据规划要求、设计方案并结合被征收房屋的面积确定。4、过渡期限及补助费。过渡期限为30个月。超过过渡期限在12个月以内的，增付50%临时安置费；超过过渡期限在12个月以上的，增付100%临时安置费，标准按照货币补偿的标准执行。5、搬迁补助费。选择产权调换的搬迁补助费标准按照货币补偿的标准执行，过渡安置的发给两次搬迁费。6、物业管理费补助。选择产权调换的，由政府为被征收人承担前3年的物业管理费。（四）奖励办法。1、考虑到本项目的实际情况，凡在2014年6月20日前签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的，分时间段给予奖励：即在2014年6月10日前签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋，选择货币补偿的可按被征收房屋原面积补偿款不高于20%的比例给予奖励，选择产权调换的可按被征收房屋面积不高于20%的比例奖励房屋面积，在2014年6月20日前签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋，选择货币补偿的可按被征收房屋原面积补偿款不高于15%的比例给予奖励，选择产权调换的可按被征收房屋面积不高于15%的比例奖励房屋面积。2、设立征收工作连带奖。凡在2014年6月30日前签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的同单元的被征收人每户每套奖励1万元；按上述时间签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的同栋被征收人每户每套再奖励1万元；按上述时间签订房屋征收补偿协议并按征收补偿协议约定时间腾空房屋的同一小区被征收人每户每套再奖励1万元。（五）凡在2014年6月30日后签订房屋征收补偿协议的或房屋被依法强制拆除的被征收人不享受上述补助面积、购房补助和奖励。（六）被征收房屋《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明的个人商业门面，选择货币补偿的按照征收面积市场评估价予以补偿；选择产权调换的，征收单位应当提供用于产权调换的商业门面，并与被征收人计算、结清被征收商业门面价值与用于产权调换商业门面价值的差价。七、附属设施与装饰装潢补偿。附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定，协商不成由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，由征收实施单位报请区人民政府作出房屋征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未搬迁的，又不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，区人民政府申请人民法院强制执行。原告因不同意该方案，双方在征收补偿方案确定的签约期限内，没有签订补偿协议。2014年7月15日，永州市冷水滩区人民政府办公室通知各被征收户在7个工作日内选择房地产评估机构，但原告并没有选择。2014年7月23日，永州市冷水滩河东城市综合体项目冷水滩区工作组办公室通知各被征收户抽签选定评估机构。2014年7月25日，被告组织相关部门人员及被征收人参加会议确定评估机构，被征收人多数到了会议现场，但均表示拒绝参加投票或抽签确定评估机构会议，并提前离开了会议现场。上午10时许，永州市拆迁办工作人员从房地产评估机构备选库中抽出四家评估机构，即湖南志成房地产评估公司、湖南潇湘房地产评估经纪有限公司、永州众联房地产估价有限公司、永州金典房地产评估有限责任公司进行抽签。在公证员的监督下，上述分别写有四家评估公司的签纸被投进了空票箱中，抽签人周玉艳从票箱中抽出纸签，顺序依次为永州众联房地产估价有限公司、永州金典房地产评估有限责任公司、湖南潇湘房地产评估经纪有限公司、湖南志成房地产评估公司。永州众联房地产估价有限公司、永州金典房地产评估有限责任公司因业务繁忙自愿放弃本次评估工作。2014年7月27日永州市冷水滩区人民政府办公室委托顺序在第三的湖南潇湘房地产评估经纪有限公司对被拆迁户个人房屋及附属物作出估价。2014年8月4日，湖南潇湘房地产评估经纪有限公司作出房地产估价报告，并于2014年8月15日送达给原告唐玉娥丈夫谢顺级，谢顺级拒绝签收。2014年8月23日，被告作出冷政征补（2014）第（005）号国有土地上房屋征收补偿决定书，主要内容为：一、货币补偿方式。1、房地产价值补偿款：750，363元。2、房屋装饰装修及附属物补偿款：强制执行前进行现场评估确定。3、搬迁补偿费（二次）：3，000元。4、临时安置补偿费（6个月）：7，200元。5、其他：水电、有线、网络等开户3，536元；门面营业损失：263，508×7‰×4个月＝7，378元。6、合计人民币771，477元，（不含装修构筑物补偿）。二、产权调换方式。1、住宅房屋产权调换：产权调换住宅房屋位于城市综合体项目内规划的安置房，户型：118.27㎡，楼层和房号按方案规定确定。2、商业门面产权调换：商业门面的产权调换实行等价值调换。征收人应当提供相同个数商业门面与被征收人实行等价值调换。因征收人提供的产权调换门面为项目区内统一建设的期房，为切实保障被征收人的合法权益不受损害，被征收人可以先领取商业门面的货币补偿款，待项目区内商业门面建好后，被征收人将已领取的商业门面货币补偿款退回征收人，并与征收人计算、结清用于产权调换商业门面的差价；如被征收人不领取补偿款，待项目区内商业门面建好后，征收人按交房时的估价时点评估被征收商业门面价值，并计算、结清与用于产权调换商业门面市场价值的差价，并按实际过渡时间给予被征收人营业损失补偿。①产权调换房屋按照补偿方案规定结清差价被征收人补房屋征收部门：（118.27－90.38）×4，242＝118，309元。②房屋装饰装修及附属物补偿款：强制执行前进行现场评估确定。③搬迁补偿费（两次）：3，000元。④临时安置补偿费：过渡期限为30个月36，000元。⑤其它：改扩建房评估价103，463元，门面评估价263，508元，营业损失7，378元。⑥合计人民币295，040元，（不含装修构筑物补偿）。以上两种补偿方式由被征收人自行选择其一。过渡方式自行过渡，选择货币补偿方式的过渡期为6个月，选择产权调换方式的过渡期为30个月。被征收人搬迁腾空房屋经验收合格，房屋征收部门将各项补偿款项在7日内一次性支付给被征收人。被征收人房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回。原告因对补偿决定不服，遂向人民法院提起诉讼。原判认为，被告根据永政发（2014）02号《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，拟定的征收补偿方案在被征收区域进行了张贴，在网上进行了发布，且得到了绝大多数被征收人的认可，该方案符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。被告公布征收补偿方案后，原告不同意该方案，但未与其他未签订补偿协议的被征收人协商选定评估机构，被告依程序组织被征收人投票或者随机选定方式确定房地产评估机构，原告及其他未签订补偿协议的被征收人均表示不愿参加，被告在公证机关公证下抽签选定有资质的评估机构进行委托评估，符合湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法规定的程序。接受委托的评估机构依程序对原告的房屋及其附属设施作出了评估报告，并送达给原告，原告在规定期限内没有提出书面异议，视为对评估报告的认可。原告在征收补偿方案确定的签约期限内，没有与被告签订补偿协议，被告按照补偿方案和评估报告作出的补偿决定，没有损害被征收人的利益，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定和程序。综上所述，被告作出的补偿决定，认定事实清楚，程序合法，适用法律法规准确，应予维持据此判决，维持被告永州市冷水滩区人民政府作出的冷政征补（2014）第（005）号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。本案诉讼费50元，由原告唐玉娥负担。宣判后，唐玉娥不服，向本院提起上诉。唐玉娥上诉称，一、被上诉人作出的国有土地上房屋征收补偿决定违反公平补偿原则，补偿过低；二、被上诉人作出的国有土地上房屋征收补偿决定剥夺上诉人补偿方式的选择权；三、被上诉人选定房地产评估机构违反法定程序，评估结果显失公平；四、被上诉人所依据的《永州市冷水滩河东城市综合体项目建设范围内新增国有土地上房屋与补偿方案》发布程序违法，请求二审法院依法撤销一审判决和被诉具体行政行为。被上诉人永州市冷水滩区人民政府以同意原判进行了答辩。原审判决认定事实的证据已随案移送本院，经审查，可以作为本案认定事实的证据。二审审理查明认定的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，被上诉人永州市冷水滩区人民政府是行政法规授权管理本辖区范围国有土地上房屋征收与补偿工作的行政机关，有权依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《湖南省实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥办法》规定的程序，对符合征收条件国有土地上的房屋，在协商达不成协议的情况下，依法作出征收补偿决定，是其法定职责。本案中，被上诉人根据永州市人民政府永政发（2014）02号《永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，将征收补偿方案在被征收区域进行了张贴，在政府网进行了发布，符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序。被上诉人公布征收补偿方案后，经与上诉人协商不成。按规定的程序，被上诉人依法通知上诉人参加协商选定房地产价格评估机构，上诉人表示不愿参加。被上诉人在公证机关的公证下抽签选定了有资质的房地产价格评估机构进行委托评估，符合《湖南省实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥办法》规定的程序。接受委托的房地产价格评估机构依法律规定的程序对上诉人的房屋及其附属设施作出了房地产估价报告，并送达给上诉人，上诉人在规定期限内没有提出书面异议，视为对房地产估价报告的认可。上诉人在征收补偿方案规定的签约期限，没有与被上诉人签订补偿协议。被上诉人按照补偿方案和房地产估价报告作出的国有土地上房屋征收补偿决定，没有损害被征收人的利益，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序。被上诉人永州市冷水滩区人民政府依照职权作出的国有土地上房屋征收补偿决定，其主体适格，证据充分，程序合法，适用法律和处理正确，一审法院判决维持被诉具体行政行为，并无不当，应依法予以维持。上诉人上诉提出“被上诉人作出的国有土地上房屋征收补偿决定违反公平补偿原则，补偿过低”的理由，经查，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。本案征收的公告日是7月11日，房地产估价时点是7月11日，房地产估价报告作出送达上诉人后，上诉人在规定的期限内没有对房地产估价报告提出书面异议，视为对房地产估价报告的认可，上诉人的该上诉理由与本案事实不符，本院依法不予支持。上诉人上诉提出“被上诉人作出的国有土地上房屋征收补偿决定剥夺上诉人补偿方式的选择权”的理由，经查，被上诉人作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》载明了补偿决定分为货币补偿方式和产权调换方式，由上诉人自行选择，因上诉人没有签订协议，没有选择补偿方式，因此征收补偿决定并没有剥夺上诉人对补偿方式的选择权，上诉人的该上诉理由与本案事实不符，本院依法不予支持。上诉人上诉提出“被上诉人选定房地产价格评估机构违反法定程序，估价报告显失公平”的理由，经查，2014年7月15日，被上诉人以书面通知形式告知上诉人参与选择房地产价格评估机构。7月23日，被上诉人以书面通知告知上诉人参与抽签确定房地产价格评估机构，但上诉人均表示不愿参与。后被上诉人按照行政法规规定的程序，申请公证处现场公证确定了房地产价格评估机构，被上诉人选定房地产价格评估机构的程序符合法律规定；受托的房地产价格评估机构作出的房地产估价报告送达上诉人后，上诉人在规定的期限内没有对房地产估价报告提出书面异议，视为对房地产估价报告的认可，且《永州市冷水滩河东城市综合体项目建设范围内新增国有土地上房屋补偿方案》得到大多数被征收户的认同，自愿签订了补偿协议，故，上诉人的该上诉理由与本案事实不符，本院依法不予支持。上诉人上诉提出“被上诉人所依据的《永州市冷水滩河东城市综合体项目建设范围内新增国有土地上房屋补偿方案》发布程序违法”的理由，经查，被上诉人公布《永州市冷水滩河东城市综合体项目建设范围内新增国有土地上房屋补偿方案》时，虽然公布的时间与奖励政策的时间有矛盾，程序上存在瑕疵，但在实际操作过程中，被上诉人二审开庭时还承诺，二审法院判决宣告前自愿签订房屋征收补偿协议的，仍可享受政府针对该地块公布的奖励政策，因而并未影响上诉人的实体权利，上诉人的该上诉理由与本案事实和不符，本院依法不予支持。综上，原审判决和被诉具体行政行为认定的事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律和处理正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人唐玉娥负担。本判决为终审判决。审判长  盘树峰审判员  蒋跃兵审判员  周文静二〇一五年一月十三日书记员  唐 昱附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判；（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的、裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。