江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第761号
上诉人（原审被告）九江市方盛房屋置业担保有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区浔阳东路11号，组织机构代码证号：73197484-5。
法定代表人严永敏，系该公司总经理。
委托代理人何欢锴，男，系九江市方盛房屋置业担保有限公司职员。
委托代理人郭能生，江西亚都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张云，男。
委托代理人钟礼贵，男。
委托代理人王冬寒，江西开河律师事务所律师。
上诉人九江市方盛房屋置业担保有限公司（以下简称方盛公司）与被上诉人张云房屋租赁合同纠纷一案，九江市浔阳区人民法院于2015年8月4日作出（2015）浔民一初字第1000号民事判决。宣判后，上诉人方盛公司不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年8月28日，原、被告签订的房屋租赁合同一份，该合同约定：被告方盛公司将位于九江市浔阳路340号的102号门面（含仓库）出租给原告。原告租赁该商铺用于经营易佰鞋品空间鞋店，合同租赁期为4年，从2012年9月15日起至2016年9月14日止；商铺每月租金90000元，每三个月支付一次租金；租赁场地被司法机关查封或被第三人主张权利及发生其他事故致使原告张云不能再正常营业的，原告张云有权提前解除合同。2013年6月13日，原告张云按照合同约定分两次向被告方盛公司预缴2013年6月15日至2013年9月14日的商铺租金270000元，当天被告方盛公司向原告张云出具了两张收据。同年7月26日，由于隔壁莱克斯顿店铺员工纵火殃及原告张云店面，导致原告张云店面整个装修和商品被烟熏火燎、大水浸泡，整个店面全部毁损，导致预付租金期间无法继续经营。
原审法院另查明，2013年10月15日，被告方盛公司与案外人姚磊签订房屋租赁合同，被告方盛公司将上述商铺出租给姚磊。
原审法院认为，原告张云与被告方盛公司之间租赁合同依法成立，具有法律约束力。租赁期间租赁场地发生火灾，致使原告张云不能再正常营业，且被告方盛公司事后己就该租赁场地与案外人另行签订的房屋租赁合同，原审法院可以确认原、被告己协商提前解除合同。故被告方盛公司需向原告张云退还其己收取但原告无法正常营业期间（2013年7月26日至9月14日）的租金149673.9元（270000元/3个月÷92天×51天），故对原告张云要求被告方盛公司退还租金的诉讼请求，原审法院予以部分支持。原告张云要求被告方盛公司支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款之规定，判决：被告九江市方盛房屋置业担保有限公司在本判决生效后十日内向原告张云返还租金149673.9元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，减半收取1814元，由被告九江市方盛房屋置业担保有限公司负担。
原审法院宣判后，原审被告方盛公司不服该判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：1、本案已超过诉讼时效，应当驳回被上诉人张云的诉讼请求；2、在双方争议2013年7月26日至9月14日期间，双方的租赁合同并没有解除，上诉人方盛公司不应当退还租金。上诉人方盛公司的上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审；2、被上诉人张云负担本案一、二审案件诉讼费。
被上诉人张云则辩称，1、一年诉讼时效适用于出租人主张支付租金的情形，不适用本案解除合同的情形。被上诉人在事故发生之后，多次要求上诉人解除合同，支付损失，并且损失经公安机关核定达110万元，不存在超过诉讼时效；2、原审法院查明2013年7月26日发生火灾之后，租赁方有权解除合同，事故发生之后，消防部门就立即查封了该店面，符合合同的规定解除合同的条款，在2013年7月底至8月底左右，姚磊就已经接手该店面，是给了其清扫现场的时间。合同签订时间不能真实反映姚磊接手店面时间。火灾后，被上诉人再没有使用过店面。
本院在二审审理过程中，上诉人方盛公司向本院提交如下证据：被上诉人张云出具的书面承诺及单据各二份，证明双方在2013年10月对租金退还、押金返还已经达成协议。被上诉人张云质证认为：1、对2013年10月11日的书面便条的真实性无异议，关联性有异议，被上诉人要求退还押金是为了配合上诉人方盛公司程序而出具，并没有不要求退还租金的载明；2、对2013年10月31日的书面承诺的真实性无异议，关联性有异议，书面承诺中仅是要求退还押金，并未说不要租金；3、二份单据不代表被上诉人不要求退还租金。
本院在二审审理过程中，上诉人对于涉案店面被公安机关消防部门调查3天、断水断电3天，一共6天的事实表示认可。
二审法院查明其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人在原审起诉是否已过诉讼时效；二、租赁合同何时解除。
关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”经审查，针对被上诉人在原审的诉请，上诉人在原审中并未提出诉讼时效抗辩，其在二审中也未提供新的证据证明被上诉人的诉请已超过诉讼时效。同时，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条所规定的诉讼时效适用于出租人向承租人追讨欠付租金的情形，而本案被上诉人在原审起诉是以租赁合同已解除为由，要求上诉人返还剩余租期的租金，被上诉人诉请上诉人返还剩余租期的租金依法应适用诉讼时效的一般法律规定，故未超过诉讼时效。上诉人的该项上诉理由经查于法无据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，根据双方租赁合同中关于“租赁场地被司法机关查封或被第三人主张权利及发生其他事故致使被上诉人不能再正常营业的，被上诉人有权提前解除合同”的约定，涉案店面因火灾导致被上诉人不能正常营业，被上诉人依约取得租赁合同的解除权。被上诉人称双方于2013年7月26日即解除了租赁合同。对此，本院认为，合同解除条件成就时，合同并不必然解除，解除权人如认为合同已经解除，其对此应负举证责任，本案被上诉人并未举证证明其已于2013年7月26日解除了合同。而从被上诉人于2013年10月11日出具的由被上诉人签字确认的书面承诺来看，涉案商铺已于同年9月1日由被上诉人退还给了上诉人，在被上诉人未能举证证明在该日期前已解除租赁合同的情况下，其解除租赁合同的时间应认定为2013年9月1日。原审认定被上诉人解除租赁合同的时间为2013年7月26日缺乏事实依据，导致处理不当，依法应予纠正。上诉人该项上诉理由经查部分成立，本院予以部分采信，故对其上诉请求，本院予以部分支持。同时，因上诉人在二审中对于涉案店面因被公安机关消防部门调查及断水断电共6天无法营业的事实予以认可，故该6天的租金不应由被上诉人承担。综上所述，上诉人应返还被上诉人租金60000元[270000元/3个月÷30天×6天（无法营业的6天）+270000元/3个月÷30天×14天（2013年9月1日至2013年9月14日）]。综上，原审认定事实不清，处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第1000号民事判决；
二、由上诉人九江市方盛房屋置业担保有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人张云的租金60000元；
三、驳回被上诉人张云的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3628元，减半收取1814元，二审案件受理费3293元，共计5107元，由上诉人九江市方盛房屋置业担保有限公司负担1290元，由被上诉人张云负担3817元。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 强
代理审判员 章 康 娜
代理审判员 欧阳中学
二〇一六年三月二日
书 记 员 胡 芯 瑜