山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终681号
上诉人（原审原告）陈玉忠，男，汉族，农民。
委托代理人甄天伦，山东万航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）聊城市畅博房地产开发有限公司，住所地聊城市东昌府区。
法定代表人路宪民，董事长。
被上诉人（原审被告）费桂芳，女，汉族，市民。
二被上诉人共同委托代理人张维，山东光岳律师事务所律师。
上诉人陈玉忠因确认合同效力纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东商重初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：路宪民是被告聊城市畅博房地产开发有限公司（以下简称畅博公司）董事长，原告原在该公司担任副经理。原告岳母与路宪民之母系姨表姊妹关系。2003年3月6日，原告陈玉忠与被告畅博公司签订商品房买卖合同一份。约定：被告畅博公司将世博园小区临街楼4－1－1号房屋预售给原告，建筑面积为269.537平方米，价款为862518元，付款方式及期限为：银行按揭490000元，期限10年等等。据此，原告应支付的首付款为372518元（862518元－490000元＝372518元）。同年5月12日，该合同在聊城市房地产管理局进行了登记备案。签订合同后，原告先向被告畅博公司支付了首付款79345元。该款系原告朋友购买畅博公司房屋交纳的首付款，因故购买未果，经三方同意将该款计入原告应交首付款的一部分。2003年5月27日，由被告畅博公司提供担保，原告在中国农业银行聊城市东昌府区支行按揭贷款490000元。2007年2月2日，该贷款全部还清。2004年3月23日，被告畅博公司将房屋向原告进行了移交。原告于2008年3月8日将该房屋出租给了第三人杨某勇，至2013年3月，每年房租32000元，之后至2016年3月，将房租增至60000元。
首付款中的剩余款项293173元，原告至今未付，以及按揭贷款本金490000元及利息系被告畅博公司所还。从以下几点可以印证：第一，在（2008）聊东某一初字第652号案件第三次庭审中，原告申请证人陈某乙、张某、陈某丙到庭作证，拟证明被告畅博公司董事长路宪民说把房屋送给原告，首付款不用拿。第二，在本案原审期间，原告又称已经支付首付款，但未提交证据。第三，孙某乙在被告畅博公司提交的2011年10月31日路宪民与原告之妻孙某乙的录音资料中称：“我也没说只给你七万九千块钱，不是说了办手续的钱我们拿”“你让我拿个二三十万，多了我还真没有”“我是没钱，这个房子值二百万，你给俺一百万你还赚一百多万呢。”可以说明，原告仅支付了首付款中的7.9万余元。第四，被告畅博公司为证明该贷款系其所还，在（2008）聊东民一初字第652号及聊城市中级人民法院(2009)聊民一终字第396号案件审理期间，提交个人还款凭证两份及中国农业银行活期一本通存折一份，对聊城市中院(2009)聊民一终字第396号民事判决书申请再审期间，检察机关对存款凭条“陈玉忠”的签名进行鉴定，分别出具了两份鉴定书，经鉴定，认定上述签名系畅博公司原会计崔某及现任会计路某所为，本院对被告畅博公司原会计崔某及现任会计路某进行调查，二人均证实银行贷款系她们经手用畅博公司的款所还。因原告对检察院所作鉴定提出异议，根据被告申请，本院委托技术部门对存款凭条上“陈玉忠”的签名进行鉴定，但原告不配合，导致鉴定工作无法进行。结合原告对存款凭条无异议的质证意见，综上所述，应认定原告对其余首付款未予支付，银行按揭贷款本息645512.18元，系被告畅博公司所偿还。
2008年3月6日，被告畅博公司通过中国邮政EMS邮件向原告发出《解除合同通知书》，称因原告尚欠首付款293173元，通过按揭方式取得的银行贷款也没有支付，造成贷款行直接扣划被告畅博公司帐户资金用于偿还贷款，根据《商品房买卖合同》第七条第一项和合同法的有关规定，通知如下：“自你接到本通知之日起解除你与我公司签订的《聊城市商品房买卖合同》，请你在接到本通知之日起三日内到我公司办理缴纳违约金的手续”。双方对此发生纠纷。2008年3月21日，被告畅博公司作为原告在本院起诉陈玉忠及第三人杨某勇，要求确认解除与陈玉忠签订的商品房买卖合同的行为有效，并要求陈玉忠及第三人杨志勇交还世博园小区4#号4－1－1室房屋等。本院于2008年12月6日作出（2008）聊东某一初字第652号民事判决书，该判决认定陈玉忠与畅博公司签订的商品房买卖合同有效，并认定陈玉忠的首付款为79345元，判决驳回畅博公司诉讼请求。畅博公司不服，提出上诉，案经聊城市中级人民法院审理，驳回上诉，维持原判。
2007年1月2日，被告畅博公司与被告费桂芳签订《商品房买卖合同》一份。约定：被告畅博公司将世博园小区临街楼4－1－1号房屋出售给被告费桂芳，建筑面积为269.537平方米，总价款为700796元，一次性付款等等。同日，该合同在聊城市房地产管理局进行了登记备案。被告畅博公司给费桂芳出具了收据一份，载明收到临街4#－1－1购房款现金700796元。被告畅博公司（甲方）给被告费桂芳（乙方）出具了《商品房结算移交书》，载明：乙方所购世博园小区4#号4－1－1室，面积269.537平方米，每平方米价格2600元，该同志已交清全部房款的100％，其中人民币柒拾万柒佰玖拾陆元整（¥700796元）。同年3月，被告费桂芳对该房屋办理了房屋所有权证，所有权证号为聊房权证湖字第××号，房屋确权面积为273.39平方米。同年5月，被告费桂芳将该房屋抵押给聊城市东昌府区农村信用合作联社，在该社贷款700000元。聊城市中衡房地产评估有限公司于2007年5月28日对本案所涉房屋出具了房地产评估报告书，该评估报告书载明：该宗房地产于2007年5月28日的市场价格为人民币100.3万元。
重审期间，双方曾申请庭外和解，但未能形成一致意见。案经原审法院调解，双方亦未能达成一致意见。
原审法院认为，原、被告争议的焦点有两个：一是原告陈玉忠是否为涉案房屋的所有权人。二是被告畅博公司与费桂芳是否存在恶意串通，所签商品房买卖合同是否有效。关于第一个焦点。一、聊城市中级人民法院（2009）聊民一终字第396号民事判决书及本院（2008）聊东民一初字第652号民事判决书系生效裁判，这两份判决书已确认费桂芳系涉案房屋的所有权人。我国法律规定不动产的取得以登记为要件，本案被告费桂芳已办理了涉案房屋的登记，其已取得该房屋的所有权。物权具有排他性的特点，在该物权未被消灭之前，原告主张确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。二、原告通过其朋友退房转到其名下79345元，仅交纳首付款中的一少部分。该案按揭贷款亦系被告畅博公司偿还。本案原、被告基于亲戚及原隶属关系，在房款未付清之前即将房屋交付原告使用，该案交易并未实际完成。原告将房屋租赁他人后已取得租金30余万元。原告主张取得该房屋所有权，有违诚信和公平原则。关于第二个焦点。一、被告畅博公司的法定代表人是路宪民，股东为路宪民及其父亲，而费桂芳系路宪民之妻，其间确实存在特殊关系。但我国法律并未有关于房地产公司将商品房出卖给近亲属的禁止性规定，原告据此主张被告畅博公司与费桂芳系恶意串通于法无据，本院不予支持。二、被告畅博公司与费桂芳的交易价格是否明显低于市场价。根据原告的申请，本院调取评估公司出具的评估报告显示的评估价，其虽然高于被告畅博公司及费桂芳的成交价，但其目的是为了贷款，该价格并不能代表当时的市场交易价。聊城市人民政府办公室在《2006年上半年重要工作事项进展及完成情况通报》中公布的商品房平均交易价格为1149.1元/平方米，综合争议房屋的确权面积、建造年限、折旧情况等因素，被告畅博公司对该房屋在2007年年初以2600元/平方米的价格卖给费桂芳尚在合理范围。故原告以被告畅博公司、费桂芳的交易价格明显低于市场价为由主张其存在恶意串通，没有事实依据，本院对此不予认定。因此，被告畅博公司与被告费桂芳签订的商品房买卖合同有效。因原告陈玉忠与被告畅博公司签订的商品房买卖合同也系有效合同，其可通过向被告畅博公司主张违约责任的方式予以救济。综上，原告所诉无理，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告陈玉忠要求确认被告畅博公司与费桂芳就世博园小区4-1-1室房屋所签订的商品房买卖合同无效合同的诉讼请求。二、驳回原告陈玉忠要求确认该房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈玉忠承担。
陈玉忠不服判决提起上诉，请求二审法院撤销（2014）聊东商重初字第10号民事判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决不予认定二被上诉人之间的恶意串通行为，是事实认定错误。“恶意串通”是指为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为，其构成要件有二：一是主观心态是故意而为之，即明知某行为会损害他人权益，仍积极促成该行为发生或实施；二是为了牟取利益，即通过实施该行为可以获取一定收益，包括直接增加收益或者间接自身收益。本案中，认定二被上诉人之间的房屋买卖合同系“恶意串通”的事实与理由如下：1、被上诉人畅博公司的法定代表人路宪民与被上诉人费桂芳系夫妻关系，二人之间的特殊关系决定了二人存在共同的利益，有恶意串通的主观前提；并且根据上诉人在一审时所提供的工商注册信息显示，路宪民系畅博公司的大股东和实际控制人，且该公司为父子店，为二被上诉人的恶意串通创造了条件。一审判决以“我国法律并未有关房地产公司将商品房出卖给近亲属的禁止性规定”而对二被上诉人之间的恶意串通不予认定显然与事实不符。2、被上诉人一审多次重审签订买卖合同目的为了避免自己的损失（详见一审法院作出的（2008）聊东某一初字第652号民事判决书），其主观目的无非是为了逃避履行与上诉人所签买卖合同的约定义务，充分说明二被上诉人具有恶意串通的主观动机。3、被上诉人畅博公司低价将涉案房屋二次出卖给被上诉人费桂芳，有悖常理。被上诉人畅博公司于2003年3月6日将涉案房屋以862518元的价格出卖给上诉人，于2007年1月2日将涉案房屋以700796元的价格二次出卖给被上诉人费桂芳。时隔四年，按照市场行情涉案房屋的价格远远不止百万元，一审法院调取的评估公司出具的评估报告显示的评估价也高于此价格。一审判决以“评估价格不能代表当时的市场交易价”为由不予认定二被上诉人的低价转让行为显然不能让上诉人信服。综合以上三点，充分说明二被上诉人之间签订涉案商品房买卖合同的行为存在恶意串通，因属无效合同。二、一审判决事实认定错误导致适用法律错误，二被上诉人签订的商品房买卖合同为无效合同，涉案房屋应归上诉人所有。二被上诉人之间的房屋买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定的恶意串通的无效行为，因此应依据该规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定支持上诉人的请求。
被上诉人畅博公司、费桂芳共同辩称：一、畅博公司与费桂芳签订的房屋为有效合同。首先，上诉人与畅博公司2003年3月6日签订的合同，上诉人并没有履行付款义务。到现在历经十余年，上诉人至今没有支付合同约定的首付款，更没有向畅博公司支付垫付的按揭贷款本金。上诉人迟延履行债务的违约行为，不仅致使畅博公司出卖房屋的价款不能实现，而且畅博公司因此垫付按揭贷款利息数十万元。上诉人的行为大大损害了畅博公司的合法权益。为了避免损失的扩大，畅博公司将房屋另行卖与他人完全合法、完全必要。在上诉人没有支付价款及垫付的贷款本息的情况下，怎么会侵害了上诉人的合法权益呢？另外，费桂芳也支付了合同约定价款，怎么是恶意串通呢？其次，东昌府区（2008）聊东民一初字第652号、聊城市中级人民法院（2009）聊民一终字第396号民事判决，也均认定诉争房屋的所有权人为费桂芳。生效法律文书这一认定也印证了畅博公司与费桂芳的买卖合同是合法有效的。上诉人对这一合同有异议，也不应申请合同无效，而应主张其与畅博公司之间合同的违约责任。因此，在上诉人迟延履行债务致使上诉人合同目的不能实现的情况下，上诉人将房屋另卖他人并不属于恶意串通，更没有损害上诉人的权益。二、对于上诉人主张涉案房屋归其所有。畅博公司认为这一确权之诉与确认合同效力之诉不属于同一法律关系，在本案不应合并审理，上诉人应另行主张权利。请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人畅博公司被上诉人费桂芳是否存在恶意串通，所签商品房买卖合同是否有效；二、上诉人陈玉忠是否为涉案房屋的所有权人。
关于焦点一，上诉人畅博公司的法定代表人是路宪民，畅博公司的股东为路宪民及其父亲，费桂芳系路宪民之妻，畅博公司与费桂芳之间确实存在特殊关系。我国现行法律并未有关于房地产开发公司将自己开发的商品房出卖给近亲属的禁止性规定。一审法院根据上诉人陈玉忠的申请，调取了评估公司出具的对本案所涉房屋的评估报告，该评估报告显示的评估价虽然高于畅博公司与费桂芳的成交价，但评估的目的是为了贷款，该评估价格并不能代表当时的市场交易价。聊城市人民政府办公室在《2006年上半年重要工作事项进展及完成情况通报》中公布的商品房平均交易价格为1149.1元/平方米，综合诉争房屋的确权面积、建造年限、折旧等因素，畅博公司就涉案房屋于2007年年初以2600元/平方米的价格卖给费桂芳，出卖价格尚在合理范围。综上，陈玉忠主张畅博公司与费桂芳存在恶意串通，无事实及法律依据，本院不予采信。畅博公司与费桂芳签订的商品房买卖合同为有效合同。
关于焦点二，上诉人陈玉忠通过其朋友退房转到其名下79345元，仅交纳了涉案房屋首付款中的一部分，涉案房屋的按揭贷款系被上诉人畅博公司偿还。本案中畅博公司与陈玉忠基于亲戚及原隶属关系，在房款未付清之前即将涉案房屋交付陈玉忠使用，就涉案房屋，畅博公司与陈玉忠的交易并未实际完成。另，本院的（2009）聊民一终字第396号民事判决书及原审法院的（2008）聊东某一初字第652号民事判决书系生效裁判，该两份判决书已确认被上诉人费桂芳是涉案房屋的所有权人。我国现行法律规定不动产的取得以登记为要件，费桂芳已办理了涉案房屋的登记，其已取得涉案房屋的所有权。陈玉忠主张涉案房屋应归其所有，于法无据，本院不予支持。
至于被上诉人畅博公司、费桂芳认为上诉人陈玉忠主张涉案房屋归陈玉忠所有是确权之诉，与陈玉忠确认合同效力之诉不属于同一法律关系，在本案中不应合并审理，陈玉忠应另行主张权利。本院认为，一审法院对陈玉忠的两项诉求合并进行了审理，并作出了判决，畅博公司、费桂芳并未上诉，应视为畅博公司、费桂芳对一审判决的认可，故对畅博公司、费桂芳的上述主张，本院不予审理。
鉴于上诉人陈玉忠与被上诉人畅博公司签订的商品房买卖合同也系有效合同，陈玉忠可通过向畅博公司主张违约责任的方式予以救济。
综上，上诉人陈玉忠的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈玉忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 石 鑫
审判员 杜宏伟
审判员 孙久强
二〇一六年七月二十六日
书记员 郭 静