山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1305号
上诉人（原审被告）：王贵先，男，1991年8月20日出生，汉族，户籍地临沂市郯城县，现住威海市文登区。
委托诉讼代理人：徐勤利（系王贵先之母），住临沂市郯城县。
委托诉讼代理人：郭文军，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王术兰（曾用名王樹兰），女，1931年3月29日出生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：于泓泱，山东阔海大地律师事务所律师。
原审被告：徐万常，男，1955年8月2日出生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：徐承跃（系徐万常之弟），住威海市文登区富国街**号***室。
原审被告：徐承跃，男，1957年9月14日出生，汉族，住威海市文登区。
上诉人王贵先因与被上诉人王术兰、原审被告徐万常、徐承跃农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初3815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王贵先上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：1.一审程序违法。王贵先一审时未接到开庭传票，一审法院缺席判决属程序违法；2.一审法院认定事实错误。案涉房屋原系王术兰与徐元信的夫妻共同财产，徐元信去世后，该房屋应视为王术兰、徐万常、徐承跃等人的家庭共同财产，徐万常、徐承跃对此有处分权，且签订房屋买卖协议时王术兰在场，并将房产证交给王贵先，表明其自愿将房屋出售给王贵先，现王术兰、徐万常、徐承跃因房屋拆迁增值而要求确认房屋买卖协议无效属恶意串通，不应支持；3.若房屋买卖协议被确定为无效，王术兰应支付王贵先房屋拆迁补偿款的80%。
王术兰辩称，1.案涉房屋未纳入拆迁范围，王贵先要求支付拆迁安置补偿款无事实及法律依据；2.案涉房屋于1986年确权登记在王术兰名下，王术兰之夫于1970年去世，房屋属于王术兰的个人财产，并非是夫妻共同财产，徐万常、徐承跃对该房屋无处分权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
徐万常、徐承跃述称，其二人是在王术兰不在家的情况下将案涉房屋出售，王术兰对此不知情，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
王术兰向一审法院起诉请求：要求确认王贵先与徐万常、徐承跃2014年签订的房屋买卖协议无效。
一审法院认定事实：2014年春天，徐万常、徐承跃与王贵先签订《房屋买卖契约》，约定：徐万常、徐承跃将王术兰所有的座落在威海市文登区侯家镇南下河村村中东头正房3间卖与王贵先，房屋价格1300元。徐万常、徐承跃与王贵先在协议上签名，但房屋所有权人即王术兰未签名、捺印。王术兰为证实自己的主张，提供了侯家镇南下河村村委会提供的两份证明，用于证实王术兰的曾用名为王樹兰，其丈夫徐元信于1970年去世；提供了房产证一份，证明案涉房屋于1986年确权，由王术兰单独所有，徐万常、徐承跃没有处分权；提供王贵先的身份证复印件及管辖权异议申请书一份，证实王贵先的户籍地为临沂市郯城县，非侯家镇南下河村居民。一审法院认定王术兰提供的以上证据真实有效，与待证事实相关联，可以作为定案的依据。王贵先经合法传唤未到庭，视为放弃质证的权利。
一审法院认为，根据相关法律法规规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地，本集体经济组织以外的城镇居民或农民均不是农村房屋买卖合法的购买方。且案涉房屋系王术兰单独所有，徐万常、徐承跃与王贵先签订房屋买卖协议时及事后均未取得王术兰的同意。因此徐万常、徐承跃与王贵先之间于2014年签订的房屋买卖协议应为无效。基于无效合同所取得的财产，应当返还。庭审中徐万常、徐承跃认可返还王贵先购房款1300元，并认可自2014年2月1日起按银行同期贷款利率支付利息，应予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2017年4月24日判决：一、徐万常、徐承跃与王贵先于2014年春天签订的房屋买卖协议无效；二、王贵先于判决生效后十日内将位于文登区侯家镇南下河村村东三间房屋（房产证号为文房产证字第××号）返还王术兰；三、徐万常、徐承跃于判决生效后十日内返还王贵先购房款1300元，并自2014年2月1日起至实际履行付款义务之日止按银行同期贷款利率支付利息。案件受理费25元，由徐万常、徐承跃负担；管辖异议申请费100元，由王贵先负担。
本院二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织双方当事人进行质证。王贵先提交《集体土地建设用地使用证》及《房产所有证》，拟证实王术兰在签订房屋买卖协议时在场并将上述证件交由王贵先，王术兰对房屋买卖事宜知情。经质证，王术兰对该证据的真实性无异议，但主张证件是在未经王术兰同意的情形下由徐万常擅自交给王贵先的，王术兰不知情；徐万常、徐承跃对该证据的真实性亦无异议，同时承认是徐万常私自将证件交给王贵先，王术兰不知情。王贵先另提交山东省住房和城乡建设厅等部门发布的鲁建住字［2016］13号《关于公布2017年第二批棚户区改造任务分解落实项目的通知》复印件，拟证实案涉房屋已经被列为拆迁改造范围，王术兰是基于房屋拆迁增值才要求确认房屋买卖协议无效。经质证，王术兰及徐万常、徐承跃对该通知的真实性无异议，但主张山东省住房和城乡建设厅于2017年3月29日重新公布了2017年棚户区改造项目，原文登区侯家镇南下河村被侯家镇初家庄村替代，故南下河村短时间内不会进行拆迁改造。
经查，一审中，一审法院到王贵先家中送达开庭传票，王贵先妻子拒绝接收，一审法院留置送达并予以拍照记录。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，首先，关于一审法院是否存在违法缺席判决的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，送达诉讼文书时受送达人或者他的同住成年家属拒绝接受诉讼文书的，可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。本案中，一审法院到王贵先的家中向其送达开庭传票，其妻子拒绝接收，一审法院留置送达并予以拍照记录，视为已将开庭传票送达给王贵先，王贵先拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决并无不当。其次，根据我国土地管理法、物权法的相关规定，宅基地属于农民集体所有，只有本集体经济组织成员方能取得和使用。根据地随房走的原则，农村房屋的转让必然会导致宅基地使用权的转移，为保证宅基地使用权由本集体经济组织成员所有，故农村房屋的买卖只能发生在本集体经济组织成员之间，买卖合同一方非本集体经济组织成员的，则买卖合同因违反了法律规定，应认定为无效。本案中，徐万常、徐承跃将案涉房屋出售给王贵先后，将房屋的土地证及房产证也一并交付给王贵先，王术兰辩称其对房屋买卖事宜不知情与常理不符，现其因房屋面临拆迁改造导致升值，要求确认王贵先与徐万常、徐承跃签订的房屋买卖协议无效，有违诚实信用原则。但因王贵先作为房屋买卖协议的一方当事人，并非是房屋所在的集体经济组织成员，不具备购买该房屋的主体资格，王术兰知情与否对认定房屋买卖协议无效并不影响。一审法院认定该买卖协议无效，合法有据，本院予以照准。再次，王贵先主张若房屋买卖确认无效，王术兰应给付其部分拆迁补偿款，因其在一审中未提出，且房屋尚未拆迁，相关的拆迁安置补偿利益不明确，对此本院不予审理。
综上所述，王贵先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王贵先负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年八月十六日
书记员 邓雯涛