云南省丘北县人民法院民 事 判 决 书（2015）丘民初字第1299号原告李亮，男，汉族，1986年6月22日生。原告卢珍，女，汉族，1985年7月6日生。委托代理人何雨龙、唐城，云南杨柏王律师事务所律师。特别授权。被告丘北浩翔房地产开发有限公司（以下简称浩翔公司）法定代表人肖翔文，该公司董事长。委托代理人肖翔武，该公司总经理。特别授权。委托代理人杨立文，该公司法律顾问。特别授权。原告李亮、卢珍与被告浩翔公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理。依法由审判员文秋怡适用简易程序进行审理，后因案情复杂本案转为普通程序审理，由审判员普红卫担任审判长、与审判员文秋怡、人民陪审员郭文芳组成合议庭审理本案。因本案与胡云虎、汪凤彩、杜伦芬及曹蓬举诉本案被告属同类诉讼，经当事人同意本院决定四案合并审理。原告李亮、卢珍及其委托代理人何雨龙、唐城，被告浩翔公司委托代理人肖翔武、杨立文均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李亮、卢珍诉称，原、被告于2012年2月8日签订《商品房购销合同》，约定以264,544元向被告购买位于丘北县颐景园小区M幢第2单元第4层401号房，被告应于2012年12月30日前将组织验收合格的该商品房交付给原告。若未如期交房，被告按每天20元向原告支付违约金，逾期30天后，被告按乙方已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。并约定被告须在商品房验收合格之日起180天，经登记机关准予产权登记后，通知原告在90天内向产权机关办理权属手续。合同签订后，原告已按约定支付了房款，但被告直至2014年1月11日才交房，且至今未按约定协助原告办理权属证书，故诉至本院请求：1、判令被告继续履行合同义务，协助其办理房屋产权证及土地使用证；2、支付逾期交房违约金87,654元（30天20元／天＋342天264,544元0.1%＝87,654元）和按银行同期贷款利率支付逾期办证违约金21,331元[264,544元（134天6.15%＋99天6%＋71天5.75%＋48天5.5%＋59天5.25%＋126天5%）=21,331元]，逾期天数从交房之日180天起计算至起诉时止）；3、承担本案诉讼费。被告浩翔公司答辩并当庭提出反诉称，其没有逾期交房，原告已领取钥匙装修入住，即使未办理相关证件，也是视为原告对其逾期交房行为的认可。原告未缴纳水电费及相关契税，所以未办理产权证，请求原告在开庭后十日内缴纳相关契税并向其提交办理办理产权证书所需的材料。后被告以原告已缴纳契税为由撤回反诉。原告李亮、卢珍为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：第一组，《商品房购销合同》，证明其与被告签订购房合同，约定以264,544元的价格向被告购房，交房时间为2012年12月30日。若逾期交房，则要负担违约金。被告应协助原告办理相关权属手续。第二组，1、《云南省销售不动产统一发票》，2、《云南省地方税务局通用机打发票》，3、《个人购房担保借款合同》，证明原告已完全履行合同约定的付款义务。第三组，1、《装修须知》两份，证明被告违反合同约定，于2014年1月11日才交付房屋，被告应承担违约金。经质证，被告浩翔公司对第一组证据没有异议，但认为该合同已经履行完毕，对其不产生约束力，且原告已经装修入住故其不存在逾期交房的行为。对第二组1、2号证据没有异议，但能说明原告未将发票交给浩翔公司；对3号证据认为证明了其为原告阶段性担保，原告未完全支付房款，其将不再履行此责任。对第三组1号证据真实性有异议。被告浩翔公司未向本院提交证据。本院依职权向丘北县住房和城乡建设局调取了《颐景园小区房产证办理相关情况》说明和《会议纪要》一份。经质证，原告对该《情况说明》和《会议纪要》三性无异议，认为能证明被告初始登记大证没有办理，小证更不能办理，证明了被告没有履行合同的能力，违约责任在被告。被告对该《情况说明》无异议，认为能证明被告公司至今未办理相关证件是因为原告没有提供相关身份证明所以其才不能向住建部门办理初始登记，对《会议纪要》无异议，证明其已经在积极办理房产证的相关手续。本院认为，原告所举第一、二、三组证据均客观真实，与本案有关联，能证明其拟证事实，本院予以采纳。本院调取的《情况说明》和《会议纪要》内容真实，本院予以采纳。原告李亮、卢珍申请被告将其保管的交房登记表作为证据提交，以证明被告逾期至2014年1月11日才交房。本院依法向被告浩翔公司发放提交证据通知书，但被告浩翔公司无正当理由拒不提交，依法可认定原告所主张的内容真实。根据庭审及举证、质证，本院确认如下法律和事实：李亮、卢珍与浩翔公司于2012年2月8日签订《商品房购销合同》，向其购买位于颐景园小区M幢2单元第4层401号房，约定价款为264,544元，交房时间为2012年12月30日。并约定若未如期交房，浩翔公司按每天20元向李亮支付违约金，逾期30天后，按已付款的0.1%乘以逾期天数向李亮支付违约金。浩翔公司须在商品房验收合格之日起180天，经登记机关准予产权登记后，通知李亮、卢珍在90天内向产权机关办理权属手续。合同签订当天，李亮、卢珍支付了首付款69,544元，余款办理了银行按揭贷款。浩翔公司于2014年1月11日向李亮二人交付该房钥匙并发放装修须知。但该房至今未经有关部门验收。浩翔公司既未向住建部门申请办理该房的初始登记，也未向住建部门提供建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等资料。也未通知原告办理权属证书，故原告诉至本院提出如前诉请。丘北县住房和城乡建设局于2016年1月28日召开会议，决定按照工程造价的9%对浩翔公司进行罚款，2016年5月份前完成基本建设程序并进行验收，并完善基础配套设施，治理小区环境脏、乱、差问题。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》，是双方的真实意思表示，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行合同义务。原告已按约定支付了全部购房款，被告就应当履行按期交房的义务。本院依原告申请，责令被告限期提交交房登记表，但被告无正当理由拒不提交，根据有关规定，结合《装修须知》上的时间，应当认定原告所主张的“被告逾期至2014年1月11日交房”这一内容为真实。另外，虽然双方所签订的合同中办理房屋权属证书的义务人是原告，但办理房屋权属证书的前提之一是该房产经验收合格，而房产是否验收要由开发商即被告向有关部门申请，由有关部门对房产进行验收，但本案所涉房产却至今未经验收。被告也未向住建部门申请办理该房屋所有权的初始登记。被告既未提出证据证明其已向相关部门申请验收及申请办理房屋所有权初始登记，也未在法律规定的房屋交付使用之日起90日内协助原告取得房屋权属证书，故对原告请求被告协助其办理房屋产权证、土地使用证以及支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告应付的逾期交房违约金为：30天20元／天＋347天264,544元0.1%＝92,396.7元，原告的诉讼请求在此范围内。原告请求逾期办证违约金按照银行同期贷款利率计算在法律规定的银行逾期贷款利率之下，请求违约天数从交房之日180天起计算也在法律规定的90天之外，故原告所主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金没有超过法律规定的范围。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条第二款的规定，判决如下：一、由被告丘北浩翔房地产开发有限公司于产权登记机关准许办理丘北县颐景园小区产权登记之日起60日内，向产权登记机关提供办理颐景园小区M幢2单元401号房房屋产权证和土地使用证需由其提供的资料。二、由被告丘北浩翔房地产开发有限公司支付原告李亮、卢珍逾期交房违约金87,654元和逾期办证违约金21,331元，限本判决生效后10日内付清。本案本诉案件受理费2,483元，反诉费100元减半收取计50元,由被告丘北浩翔房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决申请强制执行的期限为判决书规定的履行期限届满之日起二年内。审 判 长  普红卫审 判 员  文秋怡人民陪审员  郭文芳二〇一六年六月二十一日书 记 员  杨泓飞