上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第428号
原告吴孝芬。
原告陈译。
委托代理人吴孝芬。
被告张韧。
委托代理人李伟勇。
委托代理人徐俊，上海市金石律师事务所律师。
原告吴孝芬、原告陈译诉被告张韧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴孝芬（兼原告陈译之委托代理人）、被告张韧、被告张韧之委托代理人李伟勇及徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴孝芬、原告陈译诉称：2013年6月28日，两原告与被告签订租约，两原告将名下商铺出租予被告使用。租赁期间，被告自2013年11月20日起欠付租金。因被告欠租，两原告向被告发出解约通知，但通知被退回。无奈，两原告于2014年6月4日自行撬门收回房屋。现两原告诉请要求（1）被告支付2013年11月20日至2014年5月30日期间租金计人民币367，333元；（2）被告支付2013年11月5日至2014年3月5日期间电费人民币1，094.07元及水费人民币129.89元。另对于被告所付押金人民币174，000元，因被告擅自退租，故根据合同10-6约定，要求将该押金没收用以抵充被告应予承担之解约违约金。
两原告提供以下证据：
1、上海市房地产权证，以证明两原告系系争房屋之共同权利人。
2、水电费发票及原告吴孝芬签购单，以证明被告欠付水电费，该费用已由原告吴孝芬代为支付。
3、《上海市房屋租赁合同》，以证明两原告与被告之间租赁关系。
4、车票及函件邮寄凭证，以证明两原告始终联系被告要求解约，但始终无法与被告取得联系。
被告张韧辩称：被告承租后即将系争房屋转租予案外人王某某，两原告对转租事宜明知，且两原告与被告之间租赁费用实际由两原告与王某某进行结算，故两原告诉请之合同责任应当由王某某承担。另两原告在未能收讫租金情形下，应当及时解除合同，现两原告因未能及时解约而导致扩大之损失，应当由两原告自行承担。综上，对两原告诉请不予认可。
被告对两原告证据1-3形式真实性予以确认；对两原告证据2称无法证明该费用系被告发生；对两原告证据4称邮寄凭证上未记明时间，但确认上面所书地址及电话确系被告联系方式。
被告提供2013年7月1日被告与王某某所签转让协议，以证明系争房屋实际由王某某使用，且两原告对该转租行为系明知。
两原告对被告提供证据称两原告对被告转租行为并不知晓。
经审理查明：两原告系上海市建国东路481、483号106-1室房屋权利人。2013年6月28日，两原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定（1）两原告将系争房屋出租予被告作为商铺使用，租期自2013年9月21日起至2016年9月20日止；（2）月租金为人民币58，000元，自第3年起月租金调整为人民币60，900元；（3）被告于每二月9日前付租，逾期支付，则每逾期1日，须按日租金50%支付违约金；（4）被告支付房屋租赁保证金人民币174，000元，租赁关系终止时，该保证金除用于抵充合同项下被告应予承担费用外，剩余款项由两原告无息归还被告；（5）租赁期间，使用系争房屋所发生之水电煤等费用由被告承担；（6）租赁期间，被告须经两原告书面同意，方可转租，且被告须与受租方订立书面转租合同；（7）租赁期间，被告如将系争房屋转让予他人承租，须事先征得两原告书面同意，之后，承租权受让人应当与两原告签订租赁主体变更合同并继续履行本合同；（8）如被告逾期不付租累计超过6日，两原告可书面通知解除合同，违约方应按押金数额即人民币174，000元支付违约金；（9）租赁期间，被告中途擅自退租，被告须按押金数额即人民币174，000元向两原告支付违约金。签约后，两原告与被告履行各自合同义务，被告亦实际支付租赁保证金人民币174，000元。2013年7月1日，被告与案外人王某某签订《上海市黄浦区肤之韵女子美容院转让协议》一份，被告将系争房屋转租予王某某。期间，被告向两原告实际支付截至2013年11月19日止之租金，之后租金未再支付。因被告欠租，两原告遂向被告发出解约通知，但通知均被退回。2014年6月4日，两原告自行强制收回系争房屋。
另查明：2014年3月，原告吴孝芬支付系争房屋处2013年10月6日至2014年3月5日期间所发生之电费人民币1，094.07元、2013年10月及11月所发生之水费人民币129.89元。现两原告以被告欠付租金等为由起诉来院，要求（1）被告支付2013年11月20日至2014年5月30日期间租金人民币367，333元；（2）被告支付尚欠电费人民币1，094.07元及尚欠水费人民币129.89元。同时，两原告要求将被告所付租赁保证金人民币174，000元用以抵充被告应予承担之解约违约金，即两原告对该项保证金予以没收。
以上事实，由两原告提供的上海市房地产权证、水电费发票、原告吴孝芬签购单、《上海市房屋租赁合同》、快递邮寄凭证、被告提供的转让协议、以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：两原告与被告所签租赁合同系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，两原告及被告作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，被告欠付租金并构成合同约定之解约事由。两原告基于被告欠租行为，曾据被告联系方式向被告发出书面解约通知，所涉通知虽被退回，但应可依法认定两原告已经合理尽到书面通知解约之法定义务。鉴于两原告所发解约通知均被退回，故两原告与被告所签租赁合同实际于两原告自行收房之日即2014年6月4日予以解除，被告对2013年11月20日至合同解除日期间租金负有支付义务。因两原告现诉请要求被告支付截至2014年5月30日止之尚欠租金，故本院据两原告诉请而依法予以支持之租金仅限于两原告诉请时段及两原告诉请租金数额范围内。对于两原告诉请之水电费，据两原告提供之水电费发票，所涉费用均发生在被告承租期间，故本院对两原告诉请之水电费依法予以支持。对于被告所付租赁保证金，租赁合同虽非两原告所述系因被告擅自退租而解除，但租赁合同仍系因被告欠付租金而由两原告行使合同解除权而予以提前解除，故被告对合同解除负有责任，被告根据合同约定仍须向原告支付解约违约金人民币174，000元，为避免累讼，被告所付租赁保证金可用以抵充被告应予承担之解约违约金，鉴此，本院对两原告要求没收租赁保证金而将该保证金用以抵充被告应付违约金之意见依法予以采纳。至于被告辩称系争房屋已转租予王某某，原租赁合同项下承租人义务应由王某某承担一节，鉴于被告转租之后，针对租赁主体变更及继续履行两原告与被告之间租赁合同等事宜，王某某并未与两原告签订相关合同，故王某某与两原告之间并未构成直接租赁关系，被告仍系原租赁合同项下之承租人，而王某某系次承租人，王某某系与被告发生租赁关系，鉴此，本院对被告辩称意见依法不予采纳。对于被告辩称两原告未尽快解约导致损失扩大一节，鉴于合同解除权对守约方而言主要属于一项合同权利，两原告在被告欠租情形下，为考虑合同稳定性，从而不急于行使合同解除权，两原告该行为并无不当，本院对被告上述辩称意见依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张韧于本判决生效之日起十日内支付原告吴孝芬、原告陈译自2013年11月20日起至2014年5月30日止之租金人民币367，333元；
二、被告张韧于本判决生效之日起十日内支付原告吴孝芬、原告陈译2013年10月6日至2014年3月5日期间电费人民币1，094.07元、2013年10月及11月水费人民币129.89元；
三、原告吴孝芬、原告陈译不予归还被告张韧租赁保证金人民币174，000元（该租赁保证金用以抵充被告张韧按约应予承担之解约违约金人民币174，000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，828元，适用简易程序减半收取为人民币3，414元，由被告张韧负担，本院退还原告吴孝芬、原告陈译人民币3，414元。财产保全费人民币2，362元，由被告张韧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李 慧
二〇一五年八月六日
书记员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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