重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终1620号上诉人（原审原告）王国兰。委托代理人易传凤，重庆万友律师事务所律师。委托代理人粟典，重庆万友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路56-2号22-23层。法定代表人郭庆，董事长。委托代理人秦健，重庆钜沃律师事务所律师。委托代理人李婷，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人王国兰因与被上诉人重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称“瑞安公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第11216号民事判决向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明，2015年6月27日，王国兰（乙方）委托其女聂露与瑞安公司（甲方）签订《商品房认购协议》（编号：16150520115），协议约定乙方认购位于重庆市渝中区永嘉路45号“重庆天地新城·雍江翠湖”3单元25层03室房屋，该房屋建筑面积105.07平方米，预测套内建筑面积为84.09平方米，每平方米套内建筑面积单价为人民币16292.92元，总房价款为人民币1370072元，乙方采取《商品房认购协议》第二条中的第2种方式付款，即“按揭付款方式：首期楼款为总房价扣除定金和乙方拟申请之按揭贷款的部分（首期楼款最终交付之成数应符合贷款行的要求），应在签署买卖合同之日或之前支付，且乙方应在签署商品房买卖合同之日前已向指定的按揭银行递交全部按揭所需资料并办妥所有相关手续（包括签署贷款抵押合同、支付相关费用等）。”协议第三条约定：“甲乙双方在签订本协议时，乙方愿意向甲方支付定金人民币100000元（大写：壹拾万元整），作为甲乙双方订立买卖合同的立约担保，签订买卖合同后，乙方支付的前述定金转为房价款的一部分。”协议第四条约定：“乙方应在甲方通知后7日内（含第7日）前往重庆天地新城销售中心完成买卖合同、临时管理规约以及前期物业服务合同的签署。如超过上述期限，乙方未签署买卖合同或在约定签署买卖合同之日发生以下情况的，视为乙方拒绝签署买卖合同，届时甲方有权解除本协议。甲方解除本协议的，乙方所交纳的定金不予返还，同时甲方有权将该房屋另售他人：（1）乙方全体或部分未到达签约现场或到达签约现场后又无故离开的；（2）乙方未备齐签约所需的全部资料（详见《购房准备资料清单》）；（3）乙方未支付首期房价款和相关费用；（4）乙方未通过银行按揭贷款审批或未提交齐按揭贷款资料或未与银行签署贷款抵押合同；（5）乙方未签署临时管理规约及/或前期物业服务合同；（6）非甲方原因导致不能签署买卖合同的其他情形。”协议第六条约定：“乙方在签订本协议之前或当时，已明确知悉和理解甲方公示之《购房须知》、《购房准备资料清单》、《重庆市商品房买卖合同》及其附件（包括《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》）以及《重庆天地B16地块内外环境不利因素公示》等。双方已就买卖合同之全部条款（包括《前期物业服务合同》和《临时管理规约》在内的所有附件及补充条款）达成一致，不存在任何分歧或争议。乙方承诺将按照甲方公示文件中规定的相关办理程序和手续要求进行购房活动。乙方承诺不会在本协议签署后以买卖合同条文及其附件和补充条款未达成一致为由要求解除本协议并索还定金。乙方在签订本协议之前或当时已详细了解国家及当地信贷政策和核实自身征信状况，并充分考虑市场及政策的不确定因素和影响，乙方确认不会再因此款所述事由而提出解除本协议或乙方已确定有其他付款方案（包括通过提高首付款比例或变更付款方式等）予以解决……”。协议第七条约定：“如在甲乙双方约定的签订《重庆市商品房买卖合同》的时间内，甲方将该房屋另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金。如乙方在认购期内提出解除本协议的，无权要求甲方返还定金。如因不可抗力的原因导致甲乙双方不能按期签署买卖合同的，双方应解除认购协议，甲方向乙方返还定金。”协议第八条约定：“……（5）甲乙双方同意，甲方通知乙方的方式包括电话、传真、电子邮件、报纸公告或信函等，通知以电话、传真、电子邮件、报纸公告发出的，以发出日为通知到达之日；通知以信函方式发出的，从信函寄发之日起经过3日视为到达。乙方应保障通讯方式及通讯地址准确有效，若发生任何变更应即时书面通知甲方，否则甲方将按本协议记载之住所（含乙方身份证件记载地址）、电话等履行通知义务，乙方自行承担通知不能到达的风险及责任。”协议第十条约定：“本协议自甲乙双方签字或盖章后生效，在双方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议后自行失效。本协议一式3份，甲方持2份，乙方持1份，具有同等法律效力。”协议还约定了其他事项。上述协议签订后，王国兰通过其女聂露的银行账户以转账的形式，于2015年6月27日、2015年7月6日、2015年7月7日分别向瑞安公司支付了40000元、59500元、2345元，共计101845元。2015年9月10日，瑞安公司通过中通快递向王国兰的身份证住址“重庆市南川市北街64号附1号”邮寄了《催告函》，该快递邮单上填写的收件人电话号码为136××××3901，与王国兰在《商品房认购协议》（编号：16150520115）上填写的乙方联系电话一致。该快递邮单备注区处载有“B163-2503催告函”字样。通过中通快递官方查询，显示该快递的签收时间为2015年9月12日，签收人是“拍照签收”。《催告函》载明：“王国兰台鉴：关于重庆天地新城·雍江翠湖3-2503，阁下于2015年06月27日与我司签署了购买座落于重庆市渝中区永嘉路45号重庆天地新城·雍江翠湖3-2503（以下称‘该房屋’）之认购协议，（以下统称‘该合同’）。根据该合同之约定，阁下并应于2015年07月25日前来签署该房屋之购房合同和支付首期楼款人民币246601元及代收费25721.09元。鉴于此，特函告知，请阁下务必于2015年9月22日之前来我司（地址：重庆市渝中区瑞天路51-2-6（重庆天地雍江御庭销售中心）签署该房屋之《重庆市商品房买卖合同》并将上述款项合计人民币272322.09元汇入我司以下账户：……”。庭审中，王国兰陈述，其是通过电话与瑞安公司置业顾问沟通的方式与瑞安公司进行沟通协商，其从未收到瑞安公司的催告通知和微信通知，其现实际住址并非身份证上载明的住址，瑞安公司邮寄的快递邮单上填写的内容也并不足以证明寄送给王国兰的文件实际内容。另查明，瑞安公司于2015年5月19日取得渝中区永嘉路45号重庆天地新城·雍江翠湖的《重庆市商品房预售（预租）许可证》（渝国土房管[2015]预字第[342]号）。庭审中，关于王国兰是否向瑞安公司催告过要求签订买卖合同。王国兰称，其多次与置业顾问沟通要求修订合同内容，但置业顾问表示不能修改，而认购协议中的付款方式是在置业顾问的建议下选择的。王国兰在沟通过程中希望采取分期付款的方式，置业顾问表示双方已经签订协议不能变更，而且对分期的具体方式不能接受。王国兰向一审法院诉称，2015年6月27日，原告于被告售楼处与被告签订了《商品房认购协议》，双方就位于重庆市渝中区永嘉路45号的重庆天地新城·雍江翠湖的3单元25层03号房之认购事宜成立“商品房预约合同”。同日，原告按照被告要求支付了第一笔定金40000元，但被告拒绝提供原告签署的《商品房认购协议》原件，并表明需全额支付完毕定金后方能提供。后原告又按照被告要求支付了第二笔定金61845元，两次合计支付定金101845元。原告按照合同约定履行完毕定金支付义务后，被告仍拒绝提供认购协议原件，且至今未向原告出示标的房屋之《商品房买卖合同》以供双方协商签署。原告为此多次要求被告退还定金，但均遭被告拒绝。原告认为，在原被告双方签订商品房认购协议、原告付完定金后，原告就付款方式、户型结构的条款内容与被告进行沟通商议，被告表示拒绝并表明只能根据格式文本进行签署，双方无法达成一致，此为不能归责于双方当事人的原因而未能订立商品房买卖合同的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告有权请求被告立即返还定金并赔偿损失。故原告诉至法院，请求判令被告立即向原告返还定金101845元及利息损失（利息损失按中国人民银行同类贷款利率从2015年9月8日起计算至被告实际返还定金之日止）。瑞安公司一审辩称，《商品房认购协议》原件已由原告之女聂露实际领取，被告从未拒绝过原告提出的签署商品房买卖合同的要求，被告曾多次催促原告前往被告处签署商品房买卖合同，包括使用微信和书面形式。被告当庭再次通知原告于本日起7日内按认购协议第四条之约定与被告签署商品房买卖合同。原告提出的就合同条款不能达成一致无任何事实依据，原告签署认购协议时对户型、结构等基础设施均已明确知晓，且依据认购协议第六条对所有应签署文件均已知悉并认可，原告的要求没有任何约定或法律依据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原、被告签订的《商品房认购协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。按照《商品房认购协议》的约定，原告应在被告通知后7日内（含第7日）前往重庆天地新城销售中心完成买卖合同、临时管理规约以及前期物业服务合同的签署。被告于2015年9月10日向原告的身份证住址邮寄了《催告函》，并在邮件的快递邮单备注区注明了“B163-2503催告函”，告知原告务必于2015年9月22日之前前往被告销售中心处签订商品房买卖合同。原告虽称未曾收到该邮件，但该邮件经查询已签收，且该邮件填写的电话号码为原告在《商品房认购协议》中所填写的联系电话，地址亦为原告的身份证地址（原告在《商品房认购协议》中未填写住所）。原告虽称其现实际住址并非身份证住址，被告邮寄的快递邮单上填写的内容不足以证明寄送给原告的文件实际内容，但原、被告签订的《商品房认购协议》已约定原告在签订该协议之时，已知悉“应保障通讯方式及通讯地址准确有效，若发生任何变更应即时书面通知甲方，否则甲方将按该协议记载之住所（含乙方身份证件记载地址）、电话等履行通知义务，乙方自行承担通知不能到达的风险及责任。”原告亦未举示证据证明其通过书面方式向被告告知了除身份证地址以外的其他地址，故原告的该理由不能成立。据此，被告已履行了其通知义务，而原告至今未按约定前往签订商品房买卖合同。至于原告所称在原被告双方签订商品房认购协议、原告付完定金后，原告就付款方式、户型结构的条款内容与被告进行沟通商议，被告表示拒绝并表明只能根据格式文本进行签署，双方无法达成一致，此为不能归责于双方当事人的原因而未能订立商品房买卖合同之情形的意见。原、被告签订的《商品房认购协议》已对房号、房屋面积、付款方式等进行了约定，并载明原告“已明确知悉和理解甲方公示之《购房须知》、《购房准备资料清单》、《重庆市商品房买卖合同》及其附件……乙方承诺不会在本协议签署后以买卖合同条文及其附件和补充条款未达成一致为由要求解除本协议并索还定金。”现原告因单方要求修订合同内容，变更付款方式，不符合《商品房认购协议》的约定。原、被告未能订立商品房买卖合同，系因原告一方的原因，而非不可归责于当事人双方的事由。故原告的该意见不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。而原告所称被告拒绝提供《商品房买卖合同》供双方签署的意见，亦与事实不符，本院亦不予采纳。因此，原告请求被告返还定金并支付利息，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回原告王国兰的诉讼请求。本案案件受理费2356元，本院减半收取1178元，由原告王国兰负担。宣判后，王国兰不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法改判被上诉人立即返还定金101845元及利息损失1000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审认定事实不清。认购协议订立后，被上诉人是否又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人，涉及合同能否实现，而被上诉人实际将房屋出卖给第三人，严重违反诚信原则，应当返还定金。一审对认购协议的格式条款的审查认定，证据不足，违背法律规定。2.一审适用法律错误。应当按照商品房买卖司法解释第八条的规定改判。被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明：双方签订的《商品房认购协议》第三条约定：“甲乙双方在签订本协议时，乙方愿意向甲方支付定金人民币100000元（大写：壹拾万元整），作为甲乙双方订立买卖合同的立约担保，签订买卖合同后，乙方支付的前述定金转为房价款的一部分。”王国兰实际向瑞安公司支付101845元。二审中，瑞安公司向王国兰退还1845元。经本院走访调查重庆市房屋交易中心，涉诉房屋没有出卖或抵押给第三人。二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案双方当事人订立的《商品房认购协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定,合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的权利义务。2015年9月10日,上诉人向被上诉人发函，限定被上诉人于同月22日前到被上诉人处与之签订商品房买卖合同，上诉人没有按照协议约定接到通知后七日内与被上诉人签订商品房买卖合同，违反了双方签订的《商品房认购协议》的约定。庭审中，被上诉人举示了已经上诉人签收的《催告函》，上诉人声称没有收到上述函件的理由不能成立。上诉人违反双方达成的《商品房认购协议》的约定，要求被上诉人返还定金100000元的主张没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2356元，由上诉人王国兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  肖 飞二〇一六年五月十六日书 记 员  雷 梅