西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第06817号
原告：吕波，男，汉族。
被告：陕西新城市房地产开发有限公司，住所地：西安市曲江新区雁南三路钻石王朝。
法定代表人：崔建温，该公司总经理。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：张刘军，陕西锦园律师事务所律师。
原告吕波与被告陕西新城市房地产开发有限公司（以下简称新城市地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕波、被告新城市地产公司的委托代理人张朝兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕波诉称：2007年1月8日，原告吕波与被告新城市地产公司签订《商品房认购书》，并于2008年4月9日签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y080XXXXX。合同第八条约定，被告应于2008年3月30日将验收合格的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内办理权属登记。2009年9月5日，被告才与原告办理了交房手续，并收取了原告20940.84元的契税和20940.84元的大修基金，同时杜撰了没有有权部门印章的测量报告，强行收取原告33570元的房屋面积补差款，这与合同第五条的约定严重不符。时至今日四年过去了，被告新城市地产公司不仅没有给原告办理房产证，也没有向原告提供任何代�契税和大修理基金的正式发票。现原告诉至法院，请求：1.判令被告尽快办理原告位于钻石半岛一期X-
X-
X室的房产证；2.判令被告退还原告已交所谓的超面积补房款33570元，并赔偿占用资金利息18000元（以本金75000元，年息6%，计算4年所得）。3.判令被告赔偿原告登记违约金3986.7元（以664458元，每年千分之二，计算3年所得）；4.判令被告退还之前多收的物业费及采暖费1000元；5.本案诉讼费由被告承担。
被告新城市地产公司辩称：1.原告要求被告办理房产证，被告会积极配合，争取尽快办理房产证。2.原告要求退还超面积的补房款及利息的诉请不能成立。房屋交付后，西安市房屋管理测量所向被告出具了一份房屋面积预测报告，双方根据该报告协商签订了一份补充协议，该协议对房屋的面积进行了重新约定。预测报告是双方签订补充协议的背景，但并不是依据。房屋面积增大仍是双方协商约定的结果，这个结果和商品房买卖合同中关于房屋暂定面积的意义是一样的。因此，双方才在补充协议中约定房屋最终的价格和面积。该协议还载明，待正式的测量报告作出后，再多退少补。然而原告也承认，现在正式的测量报告还未作出，房屋面积还无法确定，故原告无权要求被告退还该款项并赔偿利息。关于超过3%的面积价款怎么处理，有法定也有约定，双方已就超过面积进行约定，故应按约定进行。原告要求被告支付契税和大修基金的利息没有法律依据。在双方签订合同时，国家政策允许开发商向购房人代收大修基金和契税，双方在合同中有明确约定，房屋交付时购房人应当向开发商缴纳大修基金和契税。因此，原告要求被告支付契税和大修基金的利息没有法律依据。3.被告愿意按照合同约定向原告支付逾期办理产权证的违约金，但该违约金是一次性的，而不是按年计算。4.物业费、采暖费是由物业公司收取的，原告要求被告退还，主体不适格。
经审理查明：2008年4月9日，原、被告签订合同登记号为Y080XXXXX的《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区雁南X路X号XXXX第X幢X单元X层X号商品房一套，房屋建筑面积为142.71平方米，单价4656元，房屋总价款664458元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。原告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足；超出3%部分的房价款由被告承担，�权归原告。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第六条约定，原告于2007年2月15日前支付房款人民币204458元整，于2008年4月24日支付剩余房款460000万元整。合同第八条约定，被告应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》约定，�税按照《关于公布西安市享受优惠政策普通住宅标准通知》市房发（2005）109号收取；产权登记费80元；专项维修基金按照《陕西城市居住区物业管理条例》第38条1款和《西安市城市居住区物业管理条例》第42条第1款，小高层按总房款3%收取；以上各项费用在原告收房前缴清，届时如遇有关部门收费标准及项目调整，从其调整；因原告未缴付契税、专项维修基金或未及时向被告提交已缴费凭证，导致延期取得房产证或延期交房，被告不承担责任。
2009年9月4日，原、被告签订《补充协议》，约定原告同意接受设计变更。双方一致同意以房产部门测量确认的产权登记面积为准，据实结算房款，多退少补。现原告所购房屋实际面积约149.92平方米，比原合同预计面积增加7.21平方米，单价为每平方米人民币4656元，原告共计应补交房款人民币33570元，原告在签订本协议时补交该房款。
《商品房买卖合同》签订后，原告于2007年1月8日至2009年9月4日期间共向被告支付房价款664458元。《补充协议》签订当日，原告按协议约定向被告支付面积补差款33570元、代收契税20940.84元和大修基金20940.84元。2009年9月5日，被告向原告交房。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、收款收据、钻石半岛商品房交接书、收房确认书和庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。被告于2009年9月5日向原告交房，按照合同第十五条的约定，被告至迟应于2011年4月8日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未备案，其行为已构成违约，理�继续履行义务并按照合同约定承担迟延办理的违约金。原告要求被告办理房产证的诉讼请求表述不够准确，故原告该部分诉讼请求以本院裁决为准。同时，被告应按照合同第十五条的约定按已付房价款664458元的0.2%向原告支付违约金，计算为1329元。原告请求违约金按已付房价款的0.2%计算3年，没有合同依据，本院依法不予支持。原、被告双方在《补充协议》中关于面积变更的约定符合《商品房买卖合同》第五条关于“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”的约定，原告按照《补充协议》的约定向被告交纳房屋面积补差款，符合合同约定。现房产部门尚未对该房屋的产权登记面积进行测量确认，在房屋的产权面积尚未确定的情况下，若被告向原告返还相应的面积补差款，待房屋的产权登记面积确定时，若面积增加，则原告仍需向被告交纳�积补差款，故本案暂不处理面积补差款及对应的利息问题，原告可待房屋产权登记面积确定时再行向被告主张。增加面积部分对应的物业费和采暖费，原告亦可待房屋产权登记面积确定时再行向被告主张，本案亦暂不处理。原、被告在合同附件中约定了契税和专项维修基金的收取标准，并约定这两项费用于收房前缴清，同时这两项费用系办理房产证时所必须交纳的费用，故原告在请求被告为其办理房产证的同时请求被告返还这两项费用对应的利息没有合同和事实依据，本院对该项诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陕西新城市房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将需由其提供的为原告吕波办理西安市曲江新区雁南X路X号XXXX第X幢X单元X层X号商品房权属证书的资料报产权�记机关备案。
二、被告陕西新城市房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吕波支付违约金1329元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告吕波其余诉讼请求。
案件受理费1089元，由原告承担939元，被告承担150元。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
代理审判员 张叡婕
代理审判员 蒲婷婷
二〇一四年五月十九日
书 记 员 祁 薇