广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法三民初字第200号
原告珠海市荣丰物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人余国治，总经理。
委托代理人孔静，广东华大律师事务所律师。
被告张传乐，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。身份证号码：×××3419。
原告珠海市荣丰物业管理有限公司诉被告张传乐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员于金果独任审判，并于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔静、被告张传乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系珠海市金湾区三灶镇映月路618号鸿雅花园1栋2单元502房业主，于2005年与原告签订《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，根据该协议第六条第二款约定：“多层住宅按建筑面积每平方米0.5元人民币，高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.8元人民币；非住宅按建筑面积每月每平米1元人民币计收物业管理费。从2011年5月1日起，根据2011年4月7日鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，本小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／1平米，楼梯房每月调至0.7元／1平米，计收物业管理费。根据上述服务协议第十二条第三款约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金”。被告自2011年5月至今未按合同约定交纳物业管理服务费等费用。为此，原告多次催告未果。在物业管理服务期间，原告为被告垫付了可视对讲系统维护费，被告应当予以返还。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付物业管理费人民币1550元（2012年2月至2013年9月30日）；2、被告支付垫付可视对讲系统维护费265元；3、被告支付逾期缴纳违约金人民币1864.7元（暂计至2013年9月30日，并请求支付违约金至被告付清费用之日止）；4、被告承担本案诉讼费。
原告对其诉称向本院提交如下证据：1.房产交易登记信息；2.《鸿雅花园前期物业管理服务协议》；3.费用催缴通知；4.物业管理费催缴通知书；5.珠海市斗门兴达电子设备经营部委托书；6.可视对讲系统维护费用收取证明；7.珠海市华纬电梯有限公司委托书；8.珠海市华纬电梯有限公司维护费收取证明；9.珠海市同心清洁服务有限公司委托书；10.珠海市同心清洁服务有限公司生活垃圾清运费用收取证明；11.鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示及投票流程；12.印章备案证明；13.调查问卷记录；14.书面征求意见的调查卷；15.2012年至2013年公用水电费发票及分摊公示表。
被告辩称：一、原告要求支付物业管理费1550元，原告按照调价后的价格即0.7元／平方米计算，依据不足。根据国家《物业管理条例》第十二条规定：第十二条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主同意。原告调价方案未获过半数的业主通过，被告认为其涨价不成立。原、被告双方合同约定的是0.5元／平方米，因此，管理费计算应按照合同约定0.5元／平方米。被告的房产面积是110.77平方米，110.77平方米×0.5元／平方米×20个月=1107.7元。二、原告要求支付可视门铃对讲系统维护费265元，不予认可。2011年底，原告就已经将被告的可视对讲机拆走，直到2013年6月才给被告装回，而且越修越坏。因此，原告要求支付可视对讲机维修费没有依据，相反原告应赔偿被告可视对讲机的损失人民币1080元。三、原告要求被告支付违约金1864.7元，被告有异议。被告认为原告擅自提高收费标准、并且外墙渗水原告也不予以维修、另被告的可视对讲机原告同样不予处理，违约方反而是原告，因此，原告主张支付违约金没有依据。
被告向本院提交证据：鸿雅花园前期物业管理服务协议、主卧、辅卧飘窗外墙面渗水照片和录影、客厅天花楼板因渗水导致发霉照片和录影、可视门铃状况和录影和与原告沟通的录音、收款收据、录音资料文字整理。
经审理查明，被告作为鸿雅花园1栋2单元502房业主，与原告于2005年签订了《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定：本物业的管理服务费（不含公共分摊的水电费），参照政府有关规定和管理服务的广度、深度、质量，结合实际管理成本，按建筑面积及房屋类型定为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元人民币；高层（带电梯）住宅按建筑面积每月每平方木0.8元人民币，非住宅按建筑面积每月每平方米1元人民币；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。
被告居住的鸿雅花园1栋2单元502房为楼梯住宅。被告拖欠2012年2月至2013年9月30日物业管理费人民币1550元。被告对欠交物业费的时间无异议，但对计算标准不认可，主张应按0.5元每平方米收取。因被告的可视对讲机长期未维修好，至今不能正常使用，对原告主张被告支付可视门铃对讲系统维护费265元，本院不予支持，双方可协商解决。
另查明，原告提供了一份《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示》，落款日期为2011年4月7日，并分别盖有珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会和珠海市荣丰物业管理有限公司的公章。内容载明：经业主大会的表决决定：本小区全体业主住户从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／1平方米，楼梯房每月调至0.7元／1平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。被告主张，由于业主委员会的组建来源不合法，故不认可《鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公式》。
原告提供一份《物业管理费催交通知》，落款时间为2013年9月10日，并分别盖有珠海市荣丰物业管理有限公司鸿雅花园管理处和珠海市金湾区三灶鸿雅花园小区业主委员会的公章。内容载明：您户自2012年2月到2013年9月（共计：1550元）的物业管理尚未缴付，物业管理处每月都有派管理费催缴单到贵户信箱且在单元门口公布栏有费用催交提示，但贵户一直未有缴纳。被告主张其未收到《物业管理费催交通知》。
原告提供以下三组证据：1.两份盖有斗门区井岸兴达电子设备经营部公章的委托书和可视对讲系统维护费用收取证明，内容为斗门区井岸兴达电子设备经营部委托原告向鸿雅花园小区业主收取可视对讲系统维护费，每月每户5元，并已全额收取原告代付小区业主可视对讲系统维护费。2.两份盖有珠海市华纬电梯有限公司的委托书和收取证明，内容为华纬电梯有限公司委托原告收取鸿雅花园小区业主电梯维护费每月每户16元，并已全额收取原告代付小区业主电梯维护费用。3.两份盖有珠海市同心清洁服务有限公司公章的委托书和生活垃圾清运费收取证明，内容为委托原告收取鸿雅花园小区垃圾处理费，每月每户8元，并已全额收取原告代付鸿雅花园小区业主生活垃圾费。被告表示，这三组
证据应当有正式发票，正式合同和营业执照才能佐证。
庭后，本院召集原告代理人与部分被告代表前往鸿雅花园小区实地查看，确有部分区域垃圾未清理、小区设施破损未维修等管理问题存在。
本院认为，原告与被告签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》，约定在业主委员会未成立或未重新聘用物业管理公司时，本协议继续有效。上述协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故本院予以采信。
根据原告提供的鸿雅花园关于召开业主大会投票结果的公示，约定从2011年5月1日开始按新拟定的物业管理费标准实施：电梯房每月调至1元／1平方米，楼梯房每月调至0.7元／1平方米，每户按房产证确权面积计算。（管理费不含公共设备设施的维修维护分摊费、卫生处理费、公共水电分摊费）。被告对此表示异议，认为业主委员会的组成来源不合法导致业主大会的投票结果不合法，但并未提交证据予以证明，且被告对业主委员会的组成来源和业主大会的决议的异议，并不在本案的审理范围内，故本院不予采信，由被告另寻法律途径解决。原告主张被告支付拖欠2012年2月至2013年9月30日间物业管理费人民币1550元，本院予以支持。
关于原告主张的违约金，关于原告主张的违约金，原、被告双方签订的《鸿雅花园前期物业管理服务协议》第十二条约定：乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰交纳违约金，或采取相应催缴措施。本案中原告主张的违约金为1864.7元，远高于原告主张的物业管理费1550元的30%。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。故本院酌定依照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。
本院在此提醒双方，原告作为管理方，对涉案小区存在管理不善等各种问题，而被告作为业主方，在已知需要交纳物业管理费后仍未缴纳，物业公司与小区业主应当是互助共存的关系，物业公司作为专业服务企业应当与业主保持良好关系，以服务的理念引导管理的手段，不断完善自身管理方式，业主作为受服务的群体，每一户业主均应配合物业公司的管理，这样才能使整个小区物业管理以良性的态势发展。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张传乐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付物业管理费人民币1550元；
二、被告张传乐于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市荣丰物业管理有限公司支付逾期缴纳管理费违约金（以人民币1550元为基础，参照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年10月1日起计算至本判决确定的债务履行期限届满之日为止）；
三、驳回原告珠海市荣丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告张传乐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 于金果
二〇一四年十二月十日
书 记 员 钟得科
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