四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川03民终740号
上诉人（原审被告）：ＸＸ安，男，1955年8月8日出生，汉族，住四川省荣县。
委托诉讼代理人：杨洪峰，四川崇理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ敏，男，1963年5月9日出生，汉族，住福建省漳平市。
委托诉讼代理人：陈忠玉，四川汇圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林国全，四川汇圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王品淑，女，1966年3月31日出生，汉族，住福建省漳平市。
委托诉讼代理人：陈忠玉，四川汇圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林国全，四川汇圣律师事务所律师。
原审第三人：冯忠祥，男，1955年9月18日出生，汉族，住四川省荣县。
原审第三人：郑泽芳，女，1955年3月13日出生，汉族，住四川省荣县。
上诉人ＸＸ安因与被上诉人ＸＸ敏、王品淑，原审第三人冯忠祥、郑泽芳案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省荣县人民法院(2015)荣民一初字第2855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ安及其委托诉讼代理人杨洪峰，被上诉人ＸＸ敏、王品淑的委托诉讼代理人陈忠玉到庭参加诉讼，原审第三人冯忠祥、郑泽芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ安上诉请求：一、撤销原审判决第一项“停止对位于成都市温江区柳城文化路218号那城8栋3单元2楼4号房屋的执行”，改判为驳回二被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人起诉的第一项请求是依法确认涉案房屋（价值71.32万元）属原告所有，此系房屋权属确认之诉，原审判决驳回了被上诉人的该项诉讼请求，判决结果正确，但由于这关联很多问题，也关系案外人执行异议之诉，所以需要对相关问题审理查明并作出认定。二、被上诉人起诉的第二项请求是依法排除荣县人民法院对涉案房屋的执行，这是案外人执行异议之诉。上诉人认为原审判决在没有依据相关事实进行论证的情况下，得出被上诉人对执行标的享有的权益足以排除强制执行的结论，缺乏事实依据和法律依据，也不符合逻辑推理。理由如下：1.本案排除执行的举证责任应当由被上诉人承担；2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，本案中被上诉人没有足够证据证明已经完全享有《规定》中四种可以排除执行的情形。首先，《房屋转让协议》不是合法有效的书面合同，合同内容没有房屋买卖的文字记载，更没有房屋价款及价款支付等内容，实际上是一份不完整的债务抵偿协议。被上诉人没有请求确认他们与第三人之间的借款关系成立，也没有提供生效的法律文书证明他们之间存在合法有效的借款关系。被上诉人仅仅是第三人的债权人之一，即使债权成立，也只能参与全部债权按比例分配。本案第三人夫妻在2014年4月前尚欠债务数百万元，除本案执行标的外没有可供执行的其他财产，《房屋转让协议》有恶意转让财产、规避债务清偿之嫌，损害了其他众多债权人的权益；其次，在人民法院查封之前，被上诉人没有合法占有该不动产，至今也没有合法占有该不动产；再次，即使认定《房屋转让协议》合法有效，因被上诉人没有提供任何证据证明已经给付了买卖价款，应当将房款交付执行法院，由人民法院对第三人的全部债权人进行分配，否则，就不享有规定的可以排除的情形。3.本案执行标的成都那城房屋至今仍然登记在第三人名下，是第三人合法取得的财产，被上诉人提供的证据不能改变该物权的权属关系。4.被上诉人与第三人之间存在特殊关系，存在转移财产之嫌。所以，被上诉人没有提供足够的证据排除荣县人民法院对该房屋的执行。三、本案诉讼费用的承担，原审判决违反败诉方承担诉讼费用的基本原则，上诉人不应当承担本案诉讼费用。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实与适用法律错误，请求纠正错误的判决。
被上诉人ＸＸ敏、王品淑辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉事实与理由不能成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：一、上诉人在上诉状中以一审法院判决驳回了被上诉人的第一项诉讼请求进而提出若干质疑，以达到否认被上诉人和第三人之间买卖合同的效力，该理由是上诉人断章取义的结果，属上诉人主观认识方面的错误。二、关于上诉人第二点上诉理由，被上诉人认为这是上诉人在债权不能实现情况下的一种纠诉。首先，关于举证问题，一审中，被上诉人己就其与第三人之间是否存在买卖关系、买卖合同的效力等作出充分的举证，所举出的证据足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的权益。其次，关于法律适用问题。1.被上诉人与第三人之间签订的《房屋转让协议》真实合法有效，不存在无效之情形，也不存在可变更和可撤销之情形；2.被上诉人通过受让行为已经合法取得并占有房屋，未能在办理转移过户登记最后过程中从房管部门取得房屋所有权证并非被上诉人原因所致，也不是法律所规定的未办理过户登记手续情形，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够依法排除执行。
原审第三人冯忠祥、郑泽芳未答辩。
原审原告ＸＸ敏、王品淑向一审法院起诉请求：一、依法确认位于成都市温江区柳城文化路218号那城8栋3单元2楼4号房屋属二原告所有；二、依法排除荣县人民法院对成都市温江区柳城文化路218号那城8栋3单元2楼4号房屋的执行；三、被告承担本案诉讼费。
一审法院审理查明，原告ＸＸ敏、王品淑系夫妻关系，第三人冯忠祥、郑泽芳系夫妻关系。2011年7月18日，冯忠祥出具借条向ＸＸ敏借款1000000元，约定：借款期限为2011年7月19日至2012年7月18日止；月利率0.2%，每月18日前付清当月利息（每月利息贰万元正），到期本金利息一次性还清。冯忠祥在借条上承诺，以其位于成都市温江区柳城文化路218号那城8栋3单元2楼4号房屋和荣县旭阳镇健康路149-303号房屋作为借款抵押物，但均未办理抵押权登记。2011年7月19日，ＸＸ敏通过银行转账方式向冯忠祥账户内汇入现金1000000元。借款到期后，冯忠祥重新出具借条（除了将还款期限再延长一年外，其余内容与原借条内容一致）交与ＸＸ敏持有。因冯忠祥仍未按约定偿还借款，2013年7月18日，冯忠祥收回2012年出具的借条后再次向ＸＸ敏重新出具借条，载明：“今向ＸＸ敏延期借款1000000元，延期一年（从2013年7月18日至2014年7月18日止）。月息贰分贰厘，按月支付利息贰万贰仟元整”。冯忠祥按约向ＸＸ敏支付利息到2013年10月止。2014年4月7日，ＸＸ敏与冯忠祥、郑泽芳签订房屋转让协议，约定冯忠祥、郑泽芳将共有的位于成都市温江区柳城文化路218号那城8栋3单元2楼4号房屋（产权证号监证：0116274号，建筑面积134.17平方米）作价1000000元抵偿给ＸＸ敏用以清偿债务。2014年4月15日，冯忠祥偿还了因按揭购房尚欠的银行按揭款189386.93元（其中王品淑转款给冯忠祥173000元）。同日，冯忠祥、郑泽芳到成都市温江区房产管理局办理了抵押注销登记。2014年4月16日，向成都市温江区房管局申请办理房产转移登记。该局受理后，ＸＸ敏、王品淑向成都市温江区地方税务局缴纳了房屋买卖契税21417.30元。2014年4月17日，冯忠祥、郑泽芳向ＸＸ敏、王品淑交付房屋钥匙。ＸＸ敏、王品淑被告知于2014年4月23日领取房屋所有权证。
2014年4月22日，被告ＸＸ安向本院申请对冯忠祥、郑泽芳共有的位于成都市温江区柳城文化路218号那城8栋3单元2楼4号房屋采取保全措施。同年4月23日，本院以（2014）荣民保字第64号民事裁定书，裁定查封了冯忠祥、郑泽芳共有的位于成都市温江区柳城文化路218号那城8栋3单元2楼4号房屋一套[产权证号监证：0116274号，土地使用权证号：温国用（2009）第2228号，建筑面积134.17平方]。同年5月30日，本院作出（2014）荣民一初字第1454号民事调解书，确认：1.冯忠祥、郑泽芳于2014年8月30日前偿还ＸＸ安借款500000元，逾期支付利息（利息计算：以本金500000元，从2014年4月9日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算至全部借款履行完毕时止）。2.本案诉讼费8800元，减半收取4400元，诉讼保全费3020元，合计7420元，由冯忠祥、郑泽芳负担。民事调解书生效后，冯忠祥、郑泽芳未按约履行还款义务，2015年9月17日，ＸＸ安向本院申请强制执行。执行中，ＸＸ敏、王品淑提出执行异议。2015年11月5日，本院以（2015）荣执异字第10号执行裁定书裁定驳回ＸＸ敏、王品淑的异议。遂引发本案诉讼。
另查明，ＸＸ敏、王品淑从2014年5月起开始缴纳本案争议房屋的物业费，水、电费等费用，并实际占有该房屋至今。本院在2014年4月23日采取查封时，温江区局房管局对本案诉争房屋只通过了初审和复审阶段，还未进入审核和记载于不动产登记簿阶段，本案诉争房屋在被查封时未完成物权变动，房屋所有权人仍是冯忠祥和郑泽芳。
一审法院认为，案外人对执行标的提出异议，人民法院应当审查案外人对执行标的是否享有权益，判断案外人对执行标的享有的权益是否足以排除强制执行。本案的焦点问题为：一、本案所涉房屋买卖合同效力问题。二、关于是否应停止对诉争房屋的执行问题。
一、关于本案所涉房屋买卖合同效力问题。《2015年全国民事审判工作会纪要》第25条指出，物权法第一百九十一条第二款抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，不是效力性强制规定。冯忠祥与ＸＸ敏的借款关系依法成立，ＸＸ敏、王品淑与冯忠祥、郑泽芳于2014年4月7日以房抵债形式签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。ＸＸ安亦未举示证据证实ＸＸ敏与冯忠祥签订的房屋买卖协议中约定的房款价格与当时市场价格相差悬殊，双方存在恶意串通的事实。故二原告与第三人签订的房屋转让协议合法有效。
二原告与第三人签订房屋转让协议时，诉争房屋处于被抵押状态，双方签订协议后，二原告及时通过银行转账方式另行给付第三人款项办理了抵押注销登记，同时向房屋产权登记部门递交了产权变更登记申请并完清了相关税费。原告依法行使了涤除权，二原告与第三人签订的房屋转让协议可以履行并实现物权。但现尚处于合同权利阶段，原告要求确认已经取得所有权，不予支持。
二、关于是否应停止对诉争房屋的执行问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进一步加大对房屋买受人的保护，第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，案外人对执行标的享有的权益足以排除强制执行。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：一、停止对位于成都市温江区柳城文化路218号那城8栋3单元2楼4号房屋的执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案二审过程中，上诉人ＸＸ安提交听证会记录，拟证明2014年5月16日召开听证会时，案涉房屋尚未交付给被上诉人ＸＸ敏、王品淑。被上诉人质证后认为，该证据不属于新证据，且系复印件，真实性无法核实，不能证明上诉人所证明的内容。本院认为，该证据为复印件，没有注明证据来源，且产生在一审庭审之前，应在一审程序提交，不属于新证据范畴，且记录内容亦不证明房屋在听证时未交付。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为被上诉人ＸＸ敏、王品淑享有的权益能否阻却上诉人ＸＸ安对位于成都市温江区柳城文化路218号那城8栋3单元2楼4号房屋申请强制执行。被上诉人ＸＸ敏于2011年7月19日出借100万元给第三人冯忠祥，借款期限为一年。借款到期后经展期，冯忠祥仍不能履行付息、还款义务，双方协商终止借款关系，将借款转化为购房款建立房屋买卖合同关系，于2014年4月7日签订《房屋转让协议》，约定第三人将其所有的本案诉争房屋抵偿给被上诉人，该转让协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，协议合法有效，双方之间房屋买卖合同关系成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，被上诉人ＸＸ敏、王品淑以债权抵销购房款同时另行转账现金给第三人冯文忠用于偿还尚欠银行的按揭贷款，消灭银行抵押权，应视为已支付房屋全部价款。转让协议签订后、人民法院查封争议房屋前，第三人将房屋交付被上诉人，被上诉人基于转让协议合法占有争议房屋。在被上诉人缴清过户契税，房屋管理部门受理双方过户申请，经初审和复审，还未进入审核和记载于不动产登记簿阶段时，房屋被人民法院查封，致使房屋过户未能完成，未能办理过户登记非因买受人自身原因所致。因此，被上诉人ＸＸ敏、王品淑对本案争议房屋提出的执行异议符合前述规定的四项条件，其权利能够排除执行。上诉人称被上诉人与原审第三人存在特殊关系，有串通转移财产的嫌疑，未提供相关证据予以证明，本院不予采信，
综上所述，上诉人ＸＸ安的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审受理费10932元，由上诉人ＸＸ安负担932元，被上诉人ＸＸ敏、王品淑负担10000元。二审案件受理费100元，由上诉人ＸＸ安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王海英
审 判 员 曾伟贤
代理审判员 谢邑钦
二〇一六年十二月一日
书 记 员 党若丹