内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2017）内06民初14号   原告（申请执行人）：鄂尔多斯市华旌整车配件修理有限责任公司，住所地鄂尔多斯市东胜区。   法定代表人：曹翠珍，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴俊扬，内蒙古超伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：海娜，内蒙古超伦律师事务所律师。   被告（案外人）：王荣，男，1956年6月8日出生，汉族，个体，住陕西省榆林市横山县。   委托诉讼代理人：陶鹏，内蒙古义盟律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘娇，内蒙古义盟律师事务所律师。   被告（被执行人）：鄂尔多斯市弛恒房地产有限责任公司，住所地鄂尔多斯市康巴什新区。   法定代表人：吴增宏，该公司总经理。   委托诉讼代理人：乔琴芳，内蒙古伊金律师事务所律师。   原告鄂尔多斯市华旌整车配件修理有限责任公司（以下简称华旌公司）与被告王荣、被告鄂尔多斯市弛恒房地产有限责任公司（以下简称弛恒公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华旌公司委托诉讼代理人吴俊扬，被告王荣的委托诉讼代理人陶鹏、刘娇，被告弛恒公司委托诉讼代理人乔琴芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   华旌公司向本院提出诉讼请求：准许执行对第二被告所有的位于鄂尔多斯市康巴什新区康盛路南1号弛恒商务大厦1号楼104、108、307（产权证号120831）和105、109、308、407、1008、506、906、802、706（产权证号120830）房屋的强制执行。事实和理由：一、案涉房屋所有人系第二被告弛恒公司。1、依据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。在执行机关对涉案房屋进行查封时查明上述房屋的产权全部登记在第二被告弛恒公司名下。根据以上法律规定，涉案房屋所有权人为第二被告弛恒公司，与被告王荣无关，原告对弛恒公司上述房产采取执行查封措施并无不当。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）款规定，非因买受人自身原因未办理过户登记的被告的执行异议才能成立。虽然被告王荣在《执行异议申请书》中所称与弛恒公司之间存在房屋买卖合同关系，但是，从王荣签订房屋买卖合同及支付购房款后长达六年时间未办理过户登记的事实分析，未办理过户登记的原因是王荣不行使合同约定的权利造成的，王荣对未办理过户登记具有过错。王荣向法院提交的《房屋买卖合同》中约定，出卖人在签订合同之日起90日内应为买受人办理所有权登记手续，否则买受人可以要求出卖人退还购房款。依据上述条款，王荣理应向弛恒公司主张权利，但是王荣在长达六年时间内既不主张办理所有权登记手续又不主张退还购房款，这是不符合常理的异常表现。根据最高法院的上述规定，王荣的执行异议不能成立。二、被告王荣在执行异议申请阶段提交的证据所反映出的事实表明，被告王荣不享有足以排除强制执行的民事权益。1、被告王荣据以提出执行异议申请的相关证据无法证明被告王荣“已经实际占有房屋”的事实。诉争房屋现仍为空房，并无他人使用痕迹，被告王荣既无实际交付的证据又无交付事实。2、被告王荣所提供的证据，不足以证明“已付购房款”的事实。（1）被告王荣在执行异议申请阶段提交了《商品房买卖合同》和《补充协议》，而该两份协议是在同一天签订的，《补充协议》主要是对《商品房买卖合同》中约定的收款人进行了变更，由被告弛恒公司变更为张彩芳收取，而于张彩芳，被告王荣的解释是弛恒公司的股东。但是从查询到的弛恒公司企业工商档案中可以判断张彩芳并不是弛恒公司的股东，受理执行异议的办案庭室也是根据被告王荣的陈述认定张彩芳是弛恒公司股东，这是与客观事实严重不符的认定。（2）被告王荣提供了弛恒公司收到购房款的“收条”，据以证明“弛恒公司收到购房款”的事实，但是客观上至被告王荣提交执行异议申请之日，被告弛恒公司尚未收到王荣支付的购房款。张彩芳在收到1亿元转账后并未将该笔所谓的“购房款”转入弛恒公司账户，表明弛恒公司未收到王荣的购房款，进一步说明王荣未按照房屋买卖合同约定履行付款义务。（3）弛恒公司在与王荣签订《房屋买卖合同》当天即达到《补充协议》变更了收款主体。原告以为，变更收款主体的事项是对合同的重大变更且关系弛恒公司切身利益，是对弛恒公司近亿元收入的处分行为。对于如此重要的事项弛恒公司不仅没有出具相关的授权书也没有进行集体讨论更无股东会决议证明公司各位股东同意该变更事项。综上所述，被告王荣提供的证据不足以证明其所主张的事实，并未达到高度盖然性的证明标准，不具有足以排除强制执行的民事权益。   王荣辩称，一、王荣在本案原告查封之前已经与第二被告签订了合法有效的房屋买卖合同，并依约支付了1亿元房款。依据法院调取的银行流水可以明确的反映出张彩芳收到该1亿元的走向，最终进入了弛恒公司法定代表人吴增宏账户中。张彩芳系弛恒公司股东，同时在该公司任财务人员，榆林市荣盛商贸有限公司的法定代表人则是本案被告王荣，且王荣系该公司最大股东。王荣受弛恒公司指示，指示其实际控制的榆林市荣盛商贸有限公司将房款交付弛恒公司指定的接收人张彩芳，符合交易习惯及常理，且转账后次日弛恒公司即向王荣出具了收据，载明是弛恒商务大厦的购房款。故王荣履行了主要付款义务的事实应当被认定。二、涉案房屋在2011年9月已经实际交付王荣占有。王荣指派其在东胜的办事人员在2011年9月接收了案涉房屋，该房屋现归王荣实际占有。但因为该房屋整体未竣工验收，消防设施亦未通过验收，所以至今未实际投入使用。三、如本案最终决定确认王荣对房屋的实体权利，王荣同意按照《最高院关于办理执行异议和复议案件规定》第二十八条第三款之规定，将房屋剩余价款交付人民法院。四、涉案房屋未办理房屋产权登记手续，过错并不在王荣。第二被告弛恒公司从王荣购买后至今一直不断涉诉，涉案房屋也屡屡被保全，中间虽有短暂期间房屋被解封，但却因为第二被告弛恒公司违反合同约定要求王荣立即支付剩余362万元的房款，否则不予办理房屋产权登记，导致涉案房屋再次被原告查封。五、原告提出的“王荣通过榆林市荣盛商贸有限公司向弛恒公司支付的1亿元款项系借款”的主张于法无据。王荣据《商品房买卖合同》及《补充协议》，用以证明该款项系房款，款项金额及打款时间均相互印证。原告并未继续举证证明，应当承担举证不能的不利后果。事实上，该款项因受弛恒公司指示汇给张彩芳，故款项用途一栏无法载明是购房款，而根据金融机构的规定，不填写款项用途，该款项无法转出，且实践中，由于法律意识的淡薄，款项用途一栏多为财务人员所忽视，不能仅凭打款凭证，且有相反证据存在的情况下，就认定该款项为借款。   弛恒公司辩称，一、王荣享有足以排除执行的权利，华旌公司的诉讼请求不应得到人民法院的支持。1、早在华旌公司查封案涉房屋前，房屋已由弛恒公司依法向王荣出售，王荣也已依据弛恒公司的指示将购房款支付至任弛恒公司股东兼财务人员张彩芳的账户内。支付购房款方式的变通，并不影响房屋买卖交易的完成，弛恒公司确已收到王荣支付的1亿元购房款并用于公司还贷。2、弛恒公司已于2011年9月将房屋钥匙交付王荣，王荣后将房门、钥匙更换，故早在华旌公司查封案涉房屋前，王荣已经实际占有了案涉房屋。3、根据原告及弛恒公司提供的执行裁定可知，弛恒公司因与其他公司存在诉讼纠纷，导致案涉房屋被人民法院查封，且目前房屋未竣工，无法办理过户手续，故至今未办理过户手续非王荣原因。二、华旌公司超标的查封涉案房屋，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，涉案房屋应予解封。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告华旌公司提供了四组证据：   第一组，我院（2016）内06执383之三号执行裁定书，拟证明我院根据内蒙古自治区高级人民法院作出的（2016）内民终99号民事判决对被告弛恒公司所有的位于康巴什新区康盛南路1号楼共计12套房到采取执行查封措施，上述房产全部登记在被告弛恒公司名下，而且无任何权属变更登记事项，根据物权法的规定，不动产物权的变更经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，故本案查封措施并无不当。被告王荣、被告弛恒公司质证称，对证据的真实性认可，但是认为涉案12套房屋早已售给王荣，房屋的实际权力状态并不属于弛恒公司。   第二组，江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡执监字第00013号执行裁定书及淘宝网司法拍卖公告，拟证明江苏鑫南集团有限公司作为申请执行人对被告弛恒公司所有的位于康巴什新区康盛路1号弛恒大厦706、802、1008、1401号房屋等10套涉案房屋进行查封并拍卖，涉案房屋所有权人是被告弛恒公司而非王荣。被告王荣质证称因执行裁定书为复印件无法与原件核对，故对裁定书和淘宝网的司法拍卖真实性均不认可，即使裁定书真实存在，也可以说明从王荣买房至今未办理房屋过户登记是由于被告弛恒公司的纠纷导致房产查封等原因导致王荣无法办理手续，房屋变更手续未办理不是王荣的过错导致的。被告弛恒公司质证称，对证据的真实性认可，但是认为裁定及拍卖公告内容并不能证明房屋的权属状态，后经弛恒公司反映真实情况，无锡市法院撤销上述执行裁定。   第三组，下载于裁判文书网的江苏省无锡市中级人民法院（2014）锡民初字第0027号民事裁定书，拟证明王荣针对江苏省无锡市中级人民法院执行查封行为提出案外人执行异议之诉，但由于未能按期足额缴纳诉讼费按自动撤诉处理，该裁定书证明被告王荣并不是涉案房屋的权利人，放弃诉讼费的行为表明王荣认可了执行查封行为的合法性，证明该房产确实属于被告弛恒公司所有。被告王荣质证称，对裁定书的真实性认可，对于要证明的问题不认可，王荣未缴纳诉讼费是因为被告弛恒公司向执行法院提出了执行错误的问题并提供了证据，该法院审查之后认为买卖关系真实合法，依职权进行了解封，故王荣没有再进行诉讼。被告弛恒公司质证称，对证据的真实性认可，但是该裁定并不能证明原告要证明的问题，被告弛恒公司向执行法院提出了执行错误的问题并提供了证据，该法院审查之后认为买卖关系真实合法，依职权进行了解封，故王荣撤诉是对自己合法权益的保护。   第四组，本院依原告申请调取的榆林市荣盛商贸有限公司2610092019200101469账户于2011年7月25日的转账明细，证明2011年7月25日，榆林市荣盛商贸有限公司上述账户给户名为张彩芳账号0612165501101504446账户内转入1亿元，用途为“还借款”，而非支付购房款。结合其他事实，说明被告王荣与弛恒公司之间不存在商品房买卖合同关系。被告王荣质证称，对证据的真实性认可，但是购房款是按照弛恒公司法定代表人吴增宏的要求转账给张彩芳个人账户内，若是汇入对公账户就会写购房款，但因为是转给张彩芳个人，银行不允许填写购房款内容，同时转账时按照银行要求必须填写转账用途，就出现了款项的真实用途与填写内容不一致的情形。且该款项张彩芳当天就转入吴增宏的账户，并用于偿还弛恒公司的欠款支出，王荣和荣盛商贸有限公司与弛恒公司、吴增宏之间再无任何经济往来，所以不可能发生偿还借款的现象，支付的款项就是购房款。被告弛恒公司对证据的真实性认可，但是对证明目的不认可，因为当时弛恒公司有诉讼纠纷，对公账户不宜存放大额款项，故指示王荣支付给财务人员张彩芳个人账户内，且张彩芳当日全额转入了吴增宏账户，吴增宏收到款项后用于支付弛恒公司贷款，故弛恒公司已经收到了王荣支付的购房款并出具了收据，王荣与张彩芳不存在任何经济往来。   被告王荣提供了四组证据：   第一组，本院（2016）内06执异255号执行裁定书，拟证明王荣作为案外人对涉案房屋财产提出执行异议，且鄂尔多斯市中级人民法院作出的裁定认定王荣享有民事权利并足以排除执行。原告质证称，正因为对该执行裁定不服原告才提起执行异议之诉，本案要解决的就是该裁定书的合法性，对证据的真实性认可，对证明目的不认可。被告弛恒公司对真实性和证明目的均认可。   第二组，商品房买卖合同一份，拟证明王荣与弛恒公司签订了房屋买卖合同，王荣购买了本案涉案房屋，约定了购买价格、平米数及房款总额和支付方式等。原告华旌公司质证称，对证据的真实性和合法性均不认可，王荣提交的合同中约定出卖人在约定合同之日90日内办理所有权登记手续，否则买受人可以要求出卖人退还购房款，王荣根据该条理应向弛恒公司主张权利，但是在六年时间里一直未主张权利，合同的签订与支付购房款已经六年，弛恒公司没有开具发票，王荣也未索要，故王荣有过错。弛恒公司始终未以公司名义收取商品房对价，吴增宏个人账户不能代表弛恒公司收取。被告弛恒公司对该证据的真实性和证明目的均认可。   第三组，补充协议一份（复印件）、转账凭证一份、收据一份，拟证明弛恒公司要求王荣将购房款按要求支付至弛恒公司指定的账户，王荣按合同约定在2011年7月25日打入该账户，弛恒公司次日出具了收据。原告华旌公司质证称，对该组证据中协议书、收据的真实性和证明目的均不认可，对转账凭证的真实性认可。补充协议内容中变更收款人为张彩芳是为了便于出卖人归还银行贷款的理由不成立，进入弛恒公司账户内的资金同样可以偿还贷款，同时张彩芳并非弛恒公司股东，张彩芳收到转账后并未将该款项转入弛恒公司账户，该补充协议将收款人由弛恒公司变更为张彩芳的理由牵强，该协议书和收据不能证明二被告之间存在买卖合同关系；转账凭证的转账用途原告已经举证，款项用途是“还借款”而非购房款。被告弛恒公司对该组证据的真实性和证明目的均认可。   第四组，原告申请人民法院调取的吴增宏的工商银行卡流水四张及吴增宏的个人业务转账单十支，拟证明1亿元购房款通过荣盛公司转入户名为张彩芳的指定账户，张彩芳在当日转入吴增宏账户，吴增宏将其中5000万元转给汇能小贷公司偿还弛恒公司贷款，故王荣的购房款通过张彩芳的账户再汇入法定代表人账户符合日常公司规避风险的习惯，江入法定代表人账户与汇入公司账户具有同样的效力。原告华旌公司质证称，对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，吴增宏只是公司法定代表人，不能认为汇入法定代表人账户就视为公司收到该笔款，结合原告提交的转账明细中转账用途的事实，该笔款项与购房款无关。被告弛恒公司对证据的真实性和证明目的均认可。   被告弛恒公司提供了三组证据：   第一组，公司变更登记核准通知书和银行流水复印件各一份，拟证明王荣已依据弛恒公司的指示将购房款支付至时任弛恒公司股东兼财务人员张彩芳账户内。原告华旌公司质证称，对该组证据的真实性及证明目的均不认可，已经有证据证明张彩芳收到的1亿元并不是购房款。被告王荣对证据的真实性和证明目的均认可。   第二组，土地登记证5份、执行裁定书2份、刑事判决书2份、华旌名第房产抵顶土地款商铺住宅明细表1份、鄂尔多斯仲裁委员会裁决书38份，（均为复印件），拟证明华旌公司超标的额保全涉案房屋。原告华旌公司质证称，对证据的真实性认可，对证明问题不认可，泰兴公司土地已经有很多家司法机关作了查封，标的均很大，因刑事案件土地目前仍没有解封，且弛恒公司名下华旌名第小区已完工的所有房屋均在原告之前就有查封，不存在超标的保全行为。被告王荣对该组证据的真实性和证明目的均认可。   第三组，（2013）锡执字第191号-7执行裁定书，拟证明涉案房屋因其他诉讼案件被无锡市中级人民法院查封，未能办理过户手续，执行法院查封涉案房屋错误。原告华旌公司质证称，对证据的真实性认可，但是被告所称没有办理过户手续的理由很牵强，该裁定是2014年作出的，距今也有两年多了，故不是司法机关的行为导致的手续未办理，且该执行裁定认定的内容是涉案房屋在弛恒公司名下，撤销裁定也不是因为将房屋转让给王荣才作出的。被告王荣质证称，对证据的真实性和证明目的均认可，当时是因为房屋被查封，王荣也提出了异议，但是法院依职权解封后再没有提出异议。   本院经审查，原告华旌公司提供的所有证据，被告王荣提供的本院（2016）内06执异255号执行裁定书、转账凭证、银行流水等证据，被告弛恒公司提供的所有证据来源合法，内容真实，与待证事实具有关联性，本院予以采信；对于被告王荣提供的商品房买卖合同、补充协议、收据等证据的采信情况，将在说理部分予以阐述。   经审理查明，本院于2015年11月4日作出（2015）鄂商初字第50号民事判决，判决由鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司、弛恒公司给付华旌公司127957829元，经内蒙古自治区高级人民法院于2016年7月14日作出（2016）内民终99号民事判决，维持原判。2016年10月26日，本院分别作出（2016）内06执383号之二、之三执行裁定书，分别查封了鄂尔多斯市泰兴房地产开发有限责任公司、弛恒公司的财产。被告王荣对（2016）内06执383号之三执行裁定书提出执行异议，称本院查封弛恒公司的位于鄂尔多斯市康巴什新区康盛路南1号弛恒商务大厦1号楼104、108、307（产权证号120831）和105、109、308、407、1008、506、906、802、706（产权证号120830）房屋，其已于2011年6月30日与弛恒公司签订商品房买卖合同，购买了上述房屋，并于2011年7月25日支付购房款1亿元。本院作出（2016）内06执异255号裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告华旌公司提起执行异议之诉。   另查明，王荣与弛恒公司签订的商品房买卖合同中约定购买的12套房屋，与华旌公司申请查封弛恒公司的12套房屋房号完全一致。   本院认为，案外人执行异议的核心在于，案外人是否对执行标的具有足以阻却执行程序的实体权利。首先，被告王荣作为案外人，对其为涉案房屋实际所有权人的主张付有举证责任，王荣以商品房买卖合同、补充协议、收据等证据，以及榆林市荣盛商贸有限公司向张彩芳的1亿元转账，主张其已经购买了诉争房屋并履行了主要付款义务。但是上述款项经办人在银行填写的转账用途为“还借款”，同时，现有证据无法证明该转账款项系王荣个人所支付或受王荣指示代为支付，亦无法证明收款人张彩芳收到的款项系弛恒公司的售房款，显然，王荣通过榆林市荣盛商贸有限公司向张彩芳转账，以此向弛恒公司支付购房款的方式不符合日常交易习惯，该笔款项不应认定为购房款。因此王荣的主张缺乏支付房款的关键环节，无法形成王荣与弛恒公司之间存在购房事实的完整证据链条。商品房买卖合同、补充协议、收据等证据未达到涉案房屋实际所有权人为王荣的高度盖然性证明标准，本院不予采信。其次，2014年江苏省无锡市中级人民法院在执行生效裁判文书时对包括部分涉案房屋在内的十套房屋进行查封并进行三次公开拍卖时，涉案房屋所有权人仍为被告弛恒公司而非王荣，另外，王荣并不能举证证明涉案房屋已经交付其使用，因此，王荣关于其2011年就已购买涉案房屋的主张与事实不符。最后，弛恒公司作为房地产开发公司，其开发建设销售的房屋众多，王荣签订购房合同中记载的房屋数量、房号与执行标的完全一致，不能排除弛恒公司与王荣恶意串通、逃避执行，妨害申请执行人华旌公司权利实现的合理怀疑。综上，不能认定王荣为涉案房屋的实际所有权人，其作为案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的实体权利，本案应当继续许可执行。   综上所述，对原告华旌公司的执行异议之诉的诉求应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项规定，判决如下：   准许执行鄂尔多斯市中级人民法院（2016）内06执383号之三号执行裁定书，恢复对被告鄂尔多斯市弛恒房地产有限责任公司所有的位于鄂尔多斯市康巴什新区康盛路南1号弛恒商务大厦1号楼104、108、307（产权证号120831）和105、109、308、407、1008、506、906、802、706（产权证号120830）房屋的执行。   案件受理费541800元（原告鄂尔多斯市华旌整车配件修理有限责任公司已预交135450元），由被告王荣负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2016）内06执异255号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 边晓燕   代理审判员 张 静   代理审判员 张 雯   二〇一七年七月二十日   书记员 张煜雪   附相关法律条文   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的不动产提出异议的，应当符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。