广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛三法民一初字第444号
原告：麦柱良，男，汉族，1972年3月8日出生，住广东省高要市。
原告：黄美珍，女，汉族，1971年1月1日出生，住广东省高要市。
两原告的共同委托代理人：何珊、鲁尚君，广东某律师事务所律师。
被告：佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道金泉大道3号，组织机构代码：785752877。
法定代表人：陈小兵，公司执行董事。
委托代理人：赵文娟、梁维雄，广东沧江律师事务所律师。
原告麦柱良、黄美珍诉被告佛山市三水高富地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。在审理过程中，被告于2013年10月28日申请本院对涉案房屋是否存在质量问题以及修复费用进行司法鉴定，本院予以准许，并委托相关鉴定机构进行鉴定。本院于2013年10月24日、2015年7月23日、2015年12月17日三次公开开庭进行审理。原告麦柱良、黄美珍的共同委托代理人鲁尚君、何珊、被告佛山市三水高富地产开发有限公司的委托代理人赵文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告麦柱良、黄美珍诉称:2010年9月29日,原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发建设的位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区7区八座商品房。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告没有按照合同约定在2011年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，且涉案房屋存在大面积渗漏、排水管不排水及墙面抹灰层、外墙装饰砖开裂等质量问题，原告多次要求被告将涉案房屋修缮后交付原告使用。被告之后多次组织维修，但维修后涉案房屋仍不能达到交付使用条件。2013年3月11日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告立即修缮房屋并尽快交楼，并承担逾期交楼违约责任，但被告收函后一直怠于履行维修义务。为维护自身合法权益，原告委托专业机构鉴定房屋质量问题及评估相关损失，特请求法院判令：1、判决被告赔偿位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区7区八座房屋的质量损失178266元；2、判决被告将上述房屋交付原告使用，并向原告支付逾期交楼违约金763293元（违约金以房价款4164177元为本金，按照日万分之三的标准，从2012年1月1日起计算至实际交付之日止，暂计至2013年9月2日为763293元）；3、判决被告赔偿房屋损失鉴定费用8875元、损失评估费用3500元；4、本案诉讼费用由被告承担。在第三次庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告履行修复义务。
被告佛山市三水高富地产开发有限公司辩称：一、案涉商品房已在2011年12月12日经竣工验收合格，答辩人已在2011年12月19日按合同约定书面通知原告办理收楼手续，依约履行了交付义务，原告无权要求答辩人承担逾期交房违约责任。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，答辩人须在2011年12月31日前，将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。事实上，案涉商品房已在2011年12月12日经竣工验收合格，达到交付使用条件，答辩人并于2011年12月19日以书面形式通知原告在2011年12月30日起至2012年1月2日前可到答辩人处办理商品房交付手续。但原告在答辩人发出通知之日起30天内仍未到答辩人指定地点办理商品房交接手续。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，视为原告已办理完毕商品房的交房手续，因此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费）和风险，责任由原告承担。因此，答辩人已经依合同约定履行了交房手续，但原告收到答辩人的收楼通知后，直至2012年11月18日才到答辩人处办理收楼手续，因此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费）和风险，责任应由原告承担。二、原告房屋存在渗漏等问题须维修属于原告收楼后的保修问题，答辩人在收到原告要求修缮的通知后已及时组织人员进行维修，不存在怠于履行保修义务的情况。原告在超过约定的交楼时间约一年后即2012年11月18日才前往答辩人处接收案涉商品房，在房屋空置的一年期间，可能新出现了渗漏等问题，但在原告收楼时提出案涉商品房需要维修的要求后，答辩人已按时履行修缮义务，原告所称的答辩人一直怠于履行保修义务与事实不符。综上，答辩人已依约履行了交付商品房给原告的责任，不存在逾期交房违约行为，原告无权要求答辩人承担逾期交房违约责任，同时答辩人愿意承担原告房屋的保修责任，答辩人恳请贵院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明，2010年9月29日，原告麦柱良、黄美珍与被告佛山市三水高富地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，双方约定：原告麦柱良、黄美珍向被告佛山市三水高富地产开发有限公司购买由其开发的位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区7区八座商品房，建筑面积为295.85平方米，单价为14075.30元，总价款为4164177元；付款方式为2010年9月29日付2164177元首期房款、2010年9月29日前付清剩余房款2000000元。交付期限为2011年12月31日，交付条件为经综合验收合格。逾期交付的违约责任为：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2011年12月27日办理了涉案房屋的竣工验收备案手续。
2012年11月18日，原告到被告处签收了《业主收楼钥匙/资料签收表》，收取了涉案房屋钥匙，并与被告的经办人员签署了《业主收楼情况记录表》，提出了入户铁门框边有裂缝、走廊天花有水迹（首层）、二层后阳台排水槽堵塞漏水、二层客房墙壁补批荡、前后屋顶线条有裂纹、客厅窗台线条有裂纹等质量问题。2013年7月20日，原告再次到被告处验收楼房，发现仍然存在质量问题，签署了《业主收楼情况记录表》，提出入户走廊柱、墙身空鼓、大厅墙身空鼓、二层铝门顶天沟漏水、二层三号房卫生间天花裂纹、二层三号房推拉门侧疑似渗水、三层四号房天花顶未批荡、二层阳台外墙砖有裂痕、二层三号房阳台天沟漏水、一层多个窗台线裂等质量问题。2013年3月11日，原告委托律师向被告发出《律师函》一份，要求被告立即修缮涉案房屋的质量问题，并承担逾期交楼的违约责任。2013年7月20日，原告委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋进行质量鉴定，该公司作出了仲恒鉴字【2013】SW0366号房屋工程质量鉴定报告，鉴定结论为：1.墙体及现浇板局部出现渗漏现象，其是房屋外墙及现浇板防水层失效所致；2.墙体及柱子抹灰层的空鼓现象，其是抹灰层施工质量不合格所致；3.墙体抹灰层的开裂现象，其是抹灰层温度收缩变形所致；4.阳台处排水管的渗漏现象，其是排水管连接处工程质量不合格所致；5.外墙装饰砖的开裂现象，其是装饰砖的收缩开裂现象。2013年8月22日，原告委托广州市华盟价格事务所有限公司涉案房屋的修复费用进行鉴定，该公司作出评估结论书，评估的修复费用为178266元。
本院在审理过程中，先后委托广州市久安房屋鉴定有限公司进行质量鉴定，委托广州南粤珑图建筑设计有限公司提出修复方案，委托广东同益达工程顾问有限公司对修复工程进行造价鉴定。广州市久安房屋鉴定有限公司作出了房屋安全鉴定报告，其鉴定结论为：1.墙体及现浇板局部出现渗漏现象，是房屋外墙及现浇板防水措施不当所致；2.墙体及钢筋混凝土柱表面抹灰层多处出现空鼓现象，是抹灰层施工质量问题；3.墙体抹灰层局部开裂，主要为建筑材料的温度收缩变形所致；4.阳台处排水管处墙体出现渗漏现象，为坡屋面与山墙处防水措施不当所致；5.外墙装饰砖的开裂现象，主要为建筑材料的温度收缩所致，与下部粘贴层的施工处置不当也有一定关系。依据《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“一般损坏房”，按现状可继续安全使用，但宜对损坏部位进行修缮处理。根据广州南粤珑图建筑设计有限公司提出的修复方案，广东同益达工程顾问有限公司出具了造价鉴定报告书，提出修复费用为14932.10元。
本院认为，原告麦柱良、黄美珍与被告佛山市三水高富地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿基础上签订，内容合法，属有效合同。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，被告负有依约交付商品房的义务。根据被告提供的《竣工验收备案表》，涉案房屋于2011年12月27日办理了竣工验收手续，涉案房屋具备了双方约定的交付条件。但被告未提供证据证明其按照合同约定书面通知原告收楼，原告延迟至2012年11月18日才与被告办理收楼手续。对此，被告应承担举证不能的法律后果。本院认定被告存在逾期交楼的违约行为。经本院委托鉴定，涉案房屋虽然存在一定质量问题，但属于“一般损坏房”，按现状可安全使用，因此，上述质量问题不构成根本性违约，应以原告2012年11月18日收取钥匙之日为涉案房屋交楼之日，被告应从2012年1月1日起至2012年11月18日止按日万分之三的标准向原告支付逾期交楼违约金。原告认为涉案房屋存在质量问题，其于2012年11月18日收取钥匙不应视为交楼，应待房屋修复完毕才能视为交楼，因此逾期交楼违约金应计算至修复完毕之日止，对该项主张，本院不予采纳。在诉讼过程中，原告将诉讼请求由被告支付修复费用变更为被告履行修复义务，属于当事人的权利处分，且符合法律规定，本院予以准许。但对于本院委托评估修复费用的鉴定费以及诉讼前原告单方委托的造价鉴定费，应由原告负担；对于诉讼前原告支付的质量鉴定费用以及诉讼后被告申请本院委托进行的质量鉴定费用（包括修复方案的鉴定费）属于被告违约行为引起，应由被告承担。对涉案房屋的修复费用，因当事人未主张权利，本案中不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告佛山市三水高富地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内依照广东南粤珑图建筑设计有限公司出具的修复方案对位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区7区八座的房屋进行修复；
二、被告佛山市三水高富地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告麦柱良、黄美珍自2012年1月1日起至2012年11月18日止，以已支付房价款4164177元为本金，按日万分之三的标准计算的逾期交楼违约金；
三、被告佛山市三水高富地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告支付的质量问题鉴定费用8875元；
四、驳回原告麦柱良、黄美珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13339元，由原告麦柱良、黄美珍负担7603元、由被告佛山市三水高富地产开发有限公司负担5736元。质量问题以及修复方案的鉴定费用合计56000元，由被告佛山市三水高富地产开发有限公司负担。修复费用鉴定费3000元，由原告麦柱良、黄美珍负担。上述鉴定费用，由被告预交，原告负担部分，于本判决生效之日起十日内向被告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黄凤腾
审 判 员 甘 冠
人民陪审员 陈伟基
二〇一六年一月六日
书 记 员 周绮婷