民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2015）沈铁西民二初字第125号
原告许志刚，男，1983年10月2日出生，汉字，住址辽宁省朝阳市龙城区边杖子镇黄金店村西炉组**号。
委托代理人钟思贺，女，1987年2月1日出生，汉字，住址沈阳市苏家屯区金钱松中路****号2-3-3。
被告新恒基（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华北街29号。
法定代表人黄俊钦，系该公司董事长。
委托代理人杨鹤鹏，男，1983年12月11日出生，汉族，住址辽宁省辽阳市宏伟区富华街小区******号。
原告许志刚与被告新恒基（沈阳）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法由审判员张婧蕴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许志刚及其委托代理人钟思贺，被告委托代理人杨鹤鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的“第一城”小区商品房一套，被告在商品房交付使用后应按合同约定，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是被告未按约定进行备案，致使原告未按时取得房屋权属证书。被告应按照合同第15条的约定以总房款按日万分之一向原告支付违约金9613.34元，并承担诉讼费。
被告辩称，原告所购房屋是被告合法开发的房地产项目，原告所购房屋逾期取得房屋权属证书并非被告主观造成；商品房买卖合同约定的违约金过高，逾期办理房产证并未给原告造成实际损失；原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的“第一城”小区商品房一套，地址为沈阳市铁西区北四西路2甲1-26-1，房屋总价款295795元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款，被告于2010年1月19日向原告交付了房屋。
另查，沈阳市铁西区人民政府办公室于2010年3月8日出具情况说明表示：根据市、区整体发展规划，沈阳市炼焦煤气厂炼焦车间及沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂所在地区均已被确定为居民住宅和商业区，上述两户企业已与区政府相关部门签署搬迁协议，新厂址已经选定。但由于种种原因，上述两户企业停产、搬迁工作未能按计划进行，仍在生产经营。因搬迁工作推迟，导致位于上述两户企业卫生防护距离内的由新恒基（沈阳）置业有限公司开发建设的“第一城”项目无法通过环境保护设施竣工验收和项目整体竣工验收，影响该项目的大产权办理工作，并给购房者办理产权造成影响。对此问题，区政府高度重视，正在积极协调市、区有关方面，加速推进企业的搬迁进程。同时企业已作出承诺，今年全面启动搬迁工作，将在3年内完成搬迁任务。
被告称因沈阳炼焦煤气厂、沈阳化工股份有限公司两户企业未按时搬迁，致使环境保护设施竣工验收和项目整体竣工验收未能通过，未能在房屋交付后360日内将需由其提供的产权登记相关手续报房产局备案。现“第一城”小区A、B、C、D、E组团已通过综合竣工验收，被告已经办理了产权登记备案，A、B、C、D、E组团房屋初始登记证明已取得，原告购买房屋所在楼宇已于2011年10月25日取得初始登记证明。
再查明，原告许志刚曾于2013年5月30日向本院提起诉讼，要求被告支付逾期办理房证违约金，因原告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，该案按原告撤诉处理。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、入住缴费收据、房款发票、（2013）沈铁西民二初字第3847号民事裁定书，被告提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《关于新恒基（沈阳）置业有限公司“第一城西区B组团”住宅小区建设项目环境影响报告书的批复》、《情况说明》、《关于沈化搬迁的情况说明》、楼盘产权信息查询等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中被告所开发的“第一城”项目所处毗邻的沈阳炼焦煤气厂炼焦车间和沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂未能按照政府规划停产、搬迁，使“第一城”项目整个工程未能及时通过环境保护设施竣工验收和项目整体竣工验收，致使被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，延误了原告办理房屋权属证书，被告应承担相应的违约责任。现被告主张违约金过高，原告又未提供相关证据证明其存在经济损失，故被告应承担以合同约定的方法计算所得违约金总额40%为宜。
关于被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，按照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告于2010年1月19日向原告交付房屋，按照合同约定，被告应当于2011年1月14日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2011年10月25日取得初始登记证明，即证明被告已在此日期前完成了其合同约定的产权备案义务，故违约金计算应截止至2011年10月25日。被告的违约期间自2011年1月15日至2011年10月25日。因原告曾于2013年5月30日向本院提起诉讼主张被告支付逾期办理产权登记的违约金，向前推两年，即自2011年1月15日至2011年5月30日期间的违约金已经超过两年的诉讼时效，原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故对原告主张该期间的违约金诉请，本院不予支持；2011年5月30日至2011年10月25日期间共149天的违约金，因原告曾于2013年5月30日向法院起诉，诉讼时效中断，而本案原告于2014年12月25日向法院提起诉讼，诉讼时效再次中断，故该期间的违约金没有超过诉讼时效，原告主张该期间的逾期办理产权证违约金，本院予以支持。被告应当按原告已付房价款日万分之一计算所得违约金的40%支付给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见﹥》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告新恒基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告许志刚逾期报产权登记机关备案违约金人民币1763元（295795元×0.01%×149天×40%）；
二、驳回原告许志刚其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告新恒基（沈阳）置业有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张婧蕴
二〇一五年二月四日
书记员 黄 珊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见﹥》第一百五十三条当事人超过诉讼时效起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。