西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莲民初字第03015号
原告（反诉被告）翟欣欣，女，1982年7月22日出生，汉族，西安中学教师。
委托代理人周优良、刘勇，陕西金周律师事务所律师。
被告（反诉原告）西安长兴置业投资有限公司。
法定代表人赵胜利，该公司经理。
委托代理人刘新功、牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师原告翟欣欣与被告西安长兴置业投资有限公司（以下称长兴公司）商品房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟欣欣委托代理人周优良、刘勇，被告长兴公司委托代理人刘新功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟欣欣诉称，2014年下半年，被告销售其在西安市莲湖区梨园路西段开发建设的“园湖曲一期”商品房，销售人员向买受人提供了“长兴园湖区”房屋介绍册，被告称该房屋“一梯一户，电梯入户，彰显尊贵身份”，并送16平米的面积（阳台和电梯间），带领买受人参观了其样板间，当时被告开发的没有此项功能的其他房屋售价7000元左右，被告的一梯一户、电梯入户功能其他房屋无法比拟，确实可以彰显尊贵，价格虽高了1200多元，原告还是决定购买，随后与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋价格为每平方米8205.28元，原告通过付现及贷款方式，依照合同约定付清了房款110000元。合同约定：出卖人约定在2015年1月1日前，将验收合格的商品房交付买受人。然而，在2015年1月1日前，被告未能将该商品交付，之后听说因为电梯入户问题未能通过验收，被告又将电梯入户改变，改成不入户，而变成两梯两户，没有了电梯入户，同时连带影响了房屋格局，被告的“彰显身份尊贵”已经不复存在，因原告急需用房，于2015年6月4日收房，但被告的行为已经构成违约。双方签订合同出卖人逾期交房的违约责任是按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金。该格式条款规定的违约金明显低于造成的损失，原告请求违约金借款的按照借款日万分之二计算，原告自有资金按日万分之一计算，同期被告没有电梯入户的商品房每平米价格7000元左右，被告允诺的一梯一户、电梯入户功能其他房屋无法比拟，确实可以彰显尊贵，这对房屋买卖合同的订立及房屋买卖合同的订立及房屋价格的确定有着重大影响。因被告违约允诺电梯入户约定，连带房屋格局发生改变，导致原告每平米多付出1200多元损失。现要求1、依法判令被告支付逾期交房违约金25590元；依法判令被告赔偿原告自行变更房屋格局违约赔偿金93842元（按每平方米退还700元计算）；2.本案的诉讼费由被告承担。
被告长兴公司辩称，双方签订房屋买卖合同系网签备案合同，均应该按照合同约定履行。被告按时向原告发出收房通知书，并在报纸上发布交房公告，不存在逾期交房事实。房屋格局是按照合同约定建造和交付的，不存在改变房屋格局的情形，被告并未违约，因此不同意原告的诉讼请求。合同签订后，原告交付了房款，被告也依照约定在2014年12月30日之前通知原告接受房屋。原告收房后，一直未交纳物业费，造成被告为原告向物业公司垫付了部分物业管理费，原告应承担2015年1月1日后所产生的物业管理费。现反诉：1、请求判决被反诉人支付反诉人垫付的物业费1399.2元；2、反诉费由被反诉人承担。
对长兴公司反诉原告辩称，反诉人不是物业服务单位，物业费的收取是基于物业服务关系由物业公司收取，反诉人不具备要求收取物业费的资格，不同意反诉人的反诉请求。
经审理查明，2013年5月20日，出卖人长兴公司与买受人翟欣欣签订《商品房买卖合同》约定，翟欣欣按揭购买长兴公司开发的位于本市莲湖区梨园路西段南侧“园湖曲（一期）”房屋一套，建筑面积134.06平方米，每平方米8205.28元，总价款1100000元。出卖人应在2015年1月1日前交付合格房屋，如逾期交房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同附件一房屋平面图显示：电梯间坐北向南，电梯间旁为入户门，入户门南侧为南房间门，电梯门对面为南房间非承重墙。附件五补充协议约定：买卖合同约定商品房验收合格，是指经开发单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。双方同意以电话、挂号信、报纸等方式进行联系，出卖人采用挂号信方式联系买受人时，自邮件寄出之日5日内视为送达买受人；出卖人采用在报纸上公示的方式联系买受人时，自公示发布之日起3日内视为送达买受人。附件六关于广告效力的约定：双方确认，买卖双方的权利义务均以双方签署的《买卖合同》及附件的约定及政府最终批准的法律文件为准。出卖人在签署《买卖合同》及附件之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型中所有的图片、资料数据、说明等仅为要约邀请。如出卖人的宣传资料与本合同及补充协议有冲突，以本合同约定为准。
合同签订后，翟欣欣交纳首付款并办理银行按揭贷款。长兴公司“长兴园湖曲”宣传彩页户型图显示每套房屋一部电梯，电梯门与南卧室门相对。并注明一梯一户、电梯入户、彰显身份尊贵。样板间为：无入户门，电梯门所对非承重墙重新开门，与电梯门相对，入户门移至消防通道旁。
2014年12月26日，长兴公司通过EMS向原告发出交房通知。12月27日，长兴公司在《西安晚报》发布交房公告，定于12月28日起5、6号楼正式交房。交房时现状为：六号楼每层两梯两户，电梯间坐北向南，电梯间旁为入户门，入户门南侧为南房间门，电梯门对面为南房间非承重墙，与合同附件一房屋平面图一致。翟欣欣于2015年6月4日收房。
审理中，长兴公司提供《住宅工程质量分户验收表（户内）》及陕西诚悦物业管理有限责任公司物业费《收款收据》，证明其交付的房屋符合合同约定，因原告未交纳物业费，其公司向物业公司代交物业服务费。
上述事实，有《商品房买卖合同》、宣传彩页、照片、《住宅工程质量分户验收表（户内）》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《收款收据》、《公积金借款凭证》等及庭审记录在卷可证。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效。合同附件一房屋平面图显示电梯间坐北向南，电梯间旁为入户门，入户门南侧为南房间门，电梯门对面为南房间非承重墙，被告交付房屋时与房屋平面图载明的内容相符。合同附件六也确认以双方签署的《买卖合同》及附件的约定及政府最终批准的法律文件为准，被告通过报纸、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型中所有的图片、资料数据、说明等仅为要约邀请。如出卖人的宣传资料与本合同及补充协议有冲突，以本合同约定为准。被告所交付的房屋涉及电梯间与入户门的格局虽与宣传彩页、样板间不一致，但与双方签订的《商品房买卖合同》及附件相符，因此，原告以被告违约，要求赔偿违约金证据不足，本院依法不予支持。物业费用的收取系物业单位与业主之间的服务关系，原、被告因房屋买卖中电梯入户产生纠纷，被告垫付物业费双方合同并未约定，故被告反诉要求原告支付其已垫付的物业费没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、驳回翟欣欣要求西安长兴置业投资有限公司支付逾期交房违约金25590元、赔偿自行变更房屋格局违约赔偿金93842元的诉讼请求；
二、驳回西安长兴置业投资有限公司要求翟欣欣支付物业费1399.2元的反诉请求。
案件受理费2689元，原告已预交，由原告负担；反诉费25元，被告已预交，由被告负担。
如不服。。。。
审判长 冯建利
审判员 王 援
审判员 张文兵
二〇一五年十二月十七日
书记员 张 涓