沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第01165号
原告：董福珍。
委托代理人：宝广富，系锦州市凌河区龙江法律服务所工作人员。
被告：沈阳华丰房产有限责任公司。
法定代表人：王俊杰，系该公司董事长。
委托代理人：龚剑，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告董福珍诉被告沈阳华丰房产有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员吕红娇适用简易程序独任审判，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告董福珍及其委托代理人宝广富、被告委托代理人龚剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，沈阳华丰房产有限责任公司向董福珍出售位与沈阳市和平区五里河街xxx房，面积35.85平方米，总价款人民币560，528元，付款方式现金支付，签订合同之日一次性付清全部房款，交付房屋期限为2013年6月30日。原告按照合同约定一次性支付了全部购房款560，528元，但是被告在合同规定的交付期限内没有实际交付房屋，原告多次去沈阳交涉，被告迟迟不予答复。后经原告调查了解，被告出售给原告的房屋，早在出售给原告之前就已经在国家开发银行办理了抵押贷款。被告在与原告签订《商品房买卖和推》时，故意隐瞒抵押贷款事实，造成合同不能履行，实属欺诈行为。被告在无法履行合同义务后，也未履行其应当履行的房屋备案义务，造成原告巨大经济损失，被告应当赔偿。房屋交付期限逾期后，原告多次找被告协商返还购房款及赔偿事宜，但协商未果。2013年10月8日，原告又去沈阳找被告协商，被告将事先写好的一份《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》给原告看，并叫原告签字。原告终于看到了希望，没有详细阅读协议内容就签字。但是原告回到锦州后发现又一次上当受骗，该《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》第八条规定：“本协议书自双方签字盖章之日起成立，当本协议约定的全部退房款和赔偿金汇至乙方指定帐户时生效。”原告看到这一条规定才感觉到又一次上当受骗，按照被告的规定，应退还的购房款和赔偿金永远不到位，那么这个协议就永远不生效。这个《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》违背了法律的规定，不是原告的真实意思表示，应属无效协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用2法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。依据上述法律规定，被告的行为应当认定为“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，原告请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任是有法可依的。综上所述，被告背信弃义，违背诚实信用原则，故意隐瞒房屋已经抵押的事实，欺骗原告签订《商品房买卖合同》，收取购房款，迟迟不履行义务，其行为已经构成欺诈，应当追究其法律责任。被告的行为造成了原告的巨大经济损失，多次去沈阳交涉未果后，原告无奈提起诉讼，又支出了代理费29，800元，这些损失是被告造成的，应当判令被告赔偿。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告有权要求解除合同、返还购房款、支付利息、赔偿损失。诉讼请求：1、要求依法解除原、被告签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》。判令被告返还原告已付购房款560，528元，并承担逾期给付的双倍利息58968元；2、请求法院判决被告承担原告已付购房款40%的赔偿，即224，211.20元；3、要求被告赔偿原告因诉讼支出代理费29，800元；4、本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告立即履行编号为GF-2000-0171商品房买卖合同，判令被告立即将位于沈阳市和平区五里河街xxx房交付给原告，协助办理买卖合同登记备案；2、请求法院判令被告承担违约责任，违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍给付原告购房款560，528元本金的利息134，524.40元；3、要求被告给付原告过渡期租房费用24，000元；4、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告诉请第一项因该房屋尚未竣工，无法交付，对违约金我们有约定是按买受人已交购房款的万分之0.2给付，对原告要求租房费因无法律依据，请求驳回该项诉讼请求。我方认为原告与我方已经签订了解除合同，该买卖合同已经解除了。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年10月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告销售的位于沈阳市和平区五里河街xxx号房，建筑面积53.85平方米，套内建筑面积35.85平方米，总价款人民币560，528元。双方约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按照产权登记面积和本合同约定的面积多退少补，据实结算。付款方式一次性付款，买受人于签订《商品房买卖合同》之日一次性付清全部房款人民币560，528元，合同第八条交付房屋期限为2013年6月30日。合同第九条出卖人逾期交房的违约金责任1款（2）项约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之0.2的违约金。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该商品房综合验收合格备案后办理房屋所有权证。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案。嗣后，原告按照合同约定一次性支付了全部购房款，但是被告未按期交付房屋，亦未办理商品房买卖合同备案。
2013年10月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》，内容为“……一、甲乙双方同意，通过退还购房款及支付赔偿形式终止原商品房买卖合同。二、甲方于2013年10月12日将退还乙方已支付的全部购房款人民币560，528元和赔偿人民币42，438.27元，合计人民币602，966.27元，上述款项将直接汇到乙方在辽阳银行沈阳分行的账户（户名董福珍，账号×××9106）……八、本协议自双方签字盖章之日起成立，当本协议约定的全部退房款和赔偿金汇至乙方指定账户时生效”。同日，原告向被告出具承诺书一份，承诺称其与被告达成解除《商品房买卖合同》协议书，退房款及赔偿金共计602，966.27元，其同意汇至原告账户并放弃由此产生的一切追索权利。
现因被告既未按《商品房买卖合同》的约定交房又未按《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》的约定退房款并赔偿，故原告来院诉讼。
另查，涉诉房屋无抵押，尚未办理备案手续。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》、承诺书、以及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点之一为《商品房买卖合同》是否合议解除，对此，被告的抗辩理由为其与原告签订书面合同解除了《商品房买卖合同》，而原告在庭审中提交《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》一份，该协议书中对解除合同约定了生效条件，即只有当协议约定的全部退房款和赔偿金汇至原告指定账户时生效，依据该协议书的约定，被告应于2013年10月12日将购房款和赔偿金共计602，966.27元直接汇到原告在辽阳银行沈阳分行的账户，因被告未按解除协议书的约定将款项汇至原告指定账号，故该《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》未生效。在《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》未生效的情况下，被告作为违约方应承担缔约过失责任，而原告作为善意的守约方，法律赋予其选择是否解除的权利，现原告主张与被告继续履行《商品房买卖合同》，故对原告该项诉请，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在双方平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告按合同约定支付全部购房款，被告未按期交付房屋已经超过90日亦未办理商品房买卖合同备案手续的，应承担相应的违约责任。现原告主张由被告协助原告将《商品房买卖合同》在沈阳市房产局登记备案的诉讼请求本院予以支持。
关于原告主张的逾期交房违约金，因原、被告双方在合同第九条1款（2）项约定为以购房款560，528的万分之0.2按日计算，自2013年7月1日至2014年6月30日止应为4，092元，即（560，528元×0.2÷10，000×365），故原告要求按中国人民银行同期贷款利率四倍给付购房款的利息的请求无法律依据，本院不予支持。
又因该商品房尚未竣工验收，不具备交付条件，故原告主张被告交付房屋的诉讼请求因无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张由被告给付过渡期租房费用、律师费用，因证据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十条（一）之规定，判决如下：
一、原告董福珍与被告沈阳华丰房产有限责任公司继续履行双方于2011年10月20日签订的《商品房买卖合同》；
二、本判决生效之日起三十日内，被告沈阳华丰房产有限责任公司协助原告董福珍将位于沈阳市和平区五里河街xxx号（建筑面积53.85平方米）房产登记备案在原告董福珍名下；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳华丰房产有限责任公司支付原告董福珍逾期交房的违约金4，092元（自2013年7月1日至2014年6月30日）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费3，470元（原告已预交12，635），减半收取1，735元，由被告沈阳华丰房产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕 红 娇
二〇一四年七月二十九日
书记员 宇文思宁
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
原告董福珍诉被告沈阳华丰房产有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员吕红娇适用简易程序独任审判，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告董福珍及其委托代理人宝广富、被告委托代理人龚剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，沈阳华丰房产有限责任公司向董福珍出售位与沈阳市和平区五里河街xxx房，面积35.85平方米，总价款人民币560，528元，付款方式现金支付，签订合同之日一次性付清全部房款，交付房屋期限为2013年6月30日。原告按照合同约定一次性支付了全部购房款560，528元，但是被告在合同规定的交付期限内没有实际交付房屋，原告多次去沈阳交涉，被告迟迟不予答复。后经原告调查了解，被告出售给原告的房屋，早在出售给原告之前就已经在国家开发银行办理了抵押贷款。被告在与原告签订《商品房买卖和推》时，故意隐瞒抵押贷款事实，造成合同不能履行，实属欺诈行为。被告在无法履行合同义务后，也未履行其应当履行的房屋备案义务，造成原告巨大经济损失，被告应当赔偿。房屋交付期限逾期后，原告多次找被告协商返还购房款及赔偿事宜，但协商未果。2013年10月8日，原告又去沈阳找被告协商，被告将事先写好的一份《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》给原告看，并叫原告签字。原告终于看到了希望，没有详细阅读协议内容就签字。但是原告回到锦州后发现又一次上当受骗，该《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》第八条规定：“本协议书自双方签字盖章之日起成立，当本协议约定的全部退房款和赔偿金汇至乙方指定帐户时生效。”原告看到这一条规定才感觉到又一次上当受骗，按照被告的规定，应退还的购房款和赔偿金永远不到位，那么这个协议就永远不生效。这个《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》违背了法律的规定，不是原告的真实意思表示，应属无效协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用2法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。依据上述法律规定，被告的行为应当认定为“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，原告请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任是有法可依的。综上所述，被告背信弃义，违背诚实信用原则，故意隐瞒房屋已经抵押的事实，欺骗原告签订《商品房买卖合同》，收取购房款，迟迟不履行义务，其行为已经构成欺诈，应当追究其法律责任。被告的行为造成了原告的巨大经济损失，多次去沈阳交涉未果后，原告无奈提起诉讼，又支出了代理费29，800元，这些损失是被告造成的，应当判令被告赔偿。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告有权要求解除合同、返还购房款、支付利息、赔偿损失。诉讼请求：1、要求依法解除原、被告签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》。判令被告返还原告已付购房款560，528元，并承担逾期给付的双倍利息58968元；2、请求法院判决被告承担原告已付购房款40%的赔偿，即224，211.20元；3、要求被告赔偿原告因诉讼支出代理费29，800元；4、本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告立即履行编号为GF-2000-0171商品房买卖合同，判令被告立即将位于沈阳市和平区五里河街xxx房交付给原告，协助办理买卖合同登记备案；2、请求法院判令被告承担违约责任，违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍给付原告购房款560，528元本金的利息134，524.40元；3、要求被告给付原告过渡期租房费用24，000元；4、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告诉请第一项因该房屋尚未竣工，无法交付，对违约金我们有约定是按买受人已交购房款的万分之0.2给付，对原告要求租房费因无法律依据，请求驳回该项诉讼请求。我方认为原告与我方已经签订了解除合同，该买卖合同已经解除了。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年10月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告销售的位于沈阳市和平区五里河街xxx号房，建筑面积53.85平方米，套内建筑面积35.85平方米，总价款人民币560，528元。双方约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按照产权登记面积和本合同约定的面积多退少补，据实结算。付款方式一次性付款，买受人于签订《商品房买卖合同》之日一次性付清全部房款人民币560，528元，合同第八条交付房屋期限为2013年6月30日。合同第九条出卖人逾期交房的违约金责任1款（2）项约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之0.2的违约金。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该商品房综合验收合格备案后办理房屋所有权证。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案。嗣后，原告按照合同约定一次性支付了全部购房款，但是被告未按期交付房屋，亦未办理商品房买卖合同备案。
2013年10月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》，内容为“……一、甲乙双方同意，通过退还购房款及支付赔偿形式终止原商品房买卖合同。二、甲方于2013年10月12日将退还乙方已支付的全部购房款人民币560，528元和赔偿人民币42，438.27元，合计人民币602，966.27元，上述款项将直接汇到乙方在辽阳银行沈阳分行的账户（户名董福珍，账号62239920005359106）……八、本协议自双方签字盖章之日起成立，当本协议约定的全部退房款和赔偿金汇至乙方指定账户时生效”。同日，原告向被告出具承诺书一份，承诺称其与被告达成解除《商品房买卖合同》协议书，退房款及赔偿金共计602，966.27元，其同意汇至原告账户并放弃由此产生的一切追索权利。
现因被告既未按《商品房买卖合同》的约定交房又未按《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》的约定退房款并赔偿，故原告来院诉讼。
另查，涉诉房屋无抵押，尚未办理备案手续。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》、承诺书、以及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点之一为《商品房买卖合同》是否合议解除，对此，被告的抗辩理由为其与原告签订书面合同解除了《商品房买卖合同》，而原告在庭审中提交《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》一份，该协议书中对解除合同约定了生效条件，即只有当协议约定的全部退房款和赔偿金汇至原告指定账户时生效，依据该协议书的约定，被告应于2013年10月12日将购房款和赔偿金共计602，966.27元直接汇到原告在辽阳银行沈阳分行的账户，因被告未按解除协议书的约定将款项汇至原告指定账号，故该《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》未生效。在《解除﹤商品房买卖合同﹥协议书》未生效的情况下，被告作为违约方应承担缔约过失责任，而原告作为善意的守约方，法律赋予其选择是否解除的权利，现原告主张与被告继续履行《商
品房买卖合同》，故对原告该项诉请，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在双方平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告按合同约定支付全部购房款，被告未按期交付房屋已经超过90日亦未办理商品房买卖合同备案手续的，应承担相应的违约责任。现原告主张由被告协助原告将《商品房买卖合同》在沈阳市房产局登记备案的诉讼请求本院予以支持。
关于原告主张的逾期交房违约金，因原、被告双方在合同第九条1款（2）项约定为以购房款560，528的万分之0.2按日计算，自2013年7月1日至2014年6月30日止应为4，092元，即（560，528元×0.2÷10，000×365），故原告要求按中国人民银行同期贷款利率四倍给付购房款的利息的请求无法律依据，本院不予支持。
又因该商品房尚未竣工验收，不具备交付条件，故原告主张被告交付房屋的诉讼请求因无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张由被告给付过渡期租房费用、律师费用，因证据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十条（一）之规定，判决如下：
一、原告董福珍与被告沈阳华丰房产有限责任公司继续履行双方于2011年10月20日签订的《商品房买卖合同》；
二、本判决生效之日起三十日内，被告沈阳华丰房产有限责任公司协助原告董福珍将位于沈阳市和平区五里河街xxx号（建筑面积53.85平方米）房产登记备案在原告董福珍名下；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳华丰房产有限责任公司支付原告董福珍逾期交房的违约金4，092元（自2013年7月1日至2014年6月30日）；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费3，470元（原告已预交12，635），减半收取1，735元，由被告沈阳华丰房产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员吕红娇
二〇一四年七月二十九日
书记员宇文思宁
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。