济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城民初字第3523号
原告田原，男，生于1968年10月24日，汉族，住聊城市。
委托代理人李玉岗（特别授权代理），山东舜元律师事务所律师。
被告济南东环置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人白翰文，董事长。
委托代理人孙浩（特别授权代理），男，生于1979年6月10日，汉族，该公司法律顾问，住济南市。
委托代理人陈珍果（特别授权代理），山东琴岛（济南）律师事务所律师。
被告张吉良，男，生于1977年8月21日，汉族，住济南市。
原告田原诉被告济南东环置业有限公司（以下简称：东环公司）、张吉良债务转移合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，原告提出财产保全申请，本院依法查封了被告济南东环置业有限公司所有的位于济南市某路西侧2277号某某二区（南楼）1207室、1607室、1610室的房产。后依法组成合议庭，分别于2014年2月24日、2014年4月28日、2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告田原的委托代理人李玉岗、被告东环公司委托代理人孙浩、陈珍果、被告张吉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月2日与2012年7月20日，原告田原分二次借给被告张吉良款项140万元、110万元，合计250万元，双方约定借款月利率为2%，到2012年12月1日，被告张吉良支付了原告借款利息，但未偿还原告借款本金。同日，被告张吉良将借款本金中的210万元以及计算到2013年6月1日的利息共计235.2万元全部转移被告东环公司承担，由被告东环公司偿还原告欠款，原告放弃了欠款1.2万元，原告与二被告达成还款协议，约定被告济南东环置业有限公司于2013年6月1日前还清原告234万元，逾期不还，被告张吉良承担连带责任。协议签订后，被告济南东环置业有限公司一直未偿还原告欠款，经原告多次催要未果。为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令1、被告济南东环置业有限公司偿还原告欠款234万元。2、被告济南东环置业有限公司支付原告逾期还款利息（以210万元为基数，以月2%为利率，自2012年12月1日起计算至判决生效之日止）。3、被告张吉良对上述欠款及利息承担连带赔偿责任。4、二被告承担全部诉讼费用。
被告东环公司辩称，原被告已不存在借贷关系，原来的借贷关系已经抵销，当时被告卖给原告两套房屋，抵销了债权。
被告张吉良辩称，原告所诉属实。2012年6月2日收到原告打给我的款项140万元，第二天我将该款项中的100万元借给被告东环公司法定代表人白翰文之父白某某，并将100万元打给白某某，当时我与白某某口头约定利息为月息1.5%，借款期限为六个月。2012年7月20日，我收到原告款项110万元，当天我将80万元转给白某某，白某某又让我将剩余的30万元转给任某某，双方口头约定利率为月息2%，借款期限为六个月。综上，我向原告借款共计250万元，我将其中的210万元借给白某某，剩余40万元我自己使用。白某某应向原告支付2%的月息，因为我只用了其中的40万元，210万元借款及利息应由白某某支付。
经审理本院认定，2012年6月2日与2012年7月20日，原告田原通过其银行账户分二次转入被告张吉良的建行济南历城支行黄台分理处的账户140万元、110万元，合计250万元。被告张吉良将250万元借款的其中40万元留作自用，将剩余的210万元转借给被告东环公司（被告张吉良分别于2012年6月3日通过银行转账支付被告东环公司法定代表人白翰文的父亲白某某100万元；于2012年7月20日分两笔30万元与80万通过银行转账支付任某某）。2012年12月1日，被告张吉良向原告出具欠条一份：今欠田原人民币210万元（大写：贰佰壹拾万元整），利率为月息2%，期限自二零一二年十二月一日起到二零一三年六月一日止，每月25日付息，到期还本。逾期按欠款金额的日万分之十五加罚息。欠款人张吉良在欠条尾部签字并捺印。同日，原告田原（甲方）与被告张吉良（乙方）及被告东环公司（丙方）达成协议书，约定：经甲乙丙三方协商一致，自愿达成如下协议：一、经甲乙双方确认，截止本协议签订之日，乙方共向甲方借款人民币（大写）：贰佰叁拾肆万元，经甲方同意，乙方将所欠甲方的上述借款全部转让给丙方，由丙方向甲方负责偿还。二、丙方在二零一三年六月一日前应当将上述借款全部还清。三、丙方自有的济南东环置业有限公司开发的（某某）济南某路2277号楼盘壹区楼栋2810、2807号房作为抵押，逾期一个月如丙方未将借款全部还清，上述抵押房屋归甲方所有，乙方和丙方负责协助办理房屋的转移、登记手续。四、如丙方在上述约定的期限内未能偿还上述全部债务，乙方对上述全部债务承担连带责任。协议尾部甲方田原签字并捺印，乙方张吉良签字并捺印，丙方东环公司的法定代表人白翰文签字并加盖公章。2012年12月2日，被告张吉良向原告出具承诺书一份，载明：2012年12月1日，本人与田原、济南东环置业有限公司签订了《协议书》，本人自愿为济南东环置业有限公司欠田原的全部债务包括借款本金以及利息承担连带担保责任，担保期间自还款到期日之日起两年，即自2013年6月2日至2015年6月1日。承诺书尾部，被告张吉良签字并捺印。同日，原告与被告东环公司签订房屋买卖合同2份，约定：原告田原购买被告东环公司开发的某某大厦（位于济南市历城区某路2277号地块，商品房预售许可证号：济建开预许字第XXXXXXX号）第1号楼2810室及2807室。合同约定两套房屋总价款为2181960元。合同签订后，被告东环公司向原告田原出具购房款收据，两套房屋总价款2181960元。原告田原与被告东环公司均认可，田原购买的两套房屋未实际支付购房款。另，被告东环公司提交本院的其开发的某某大厦（东环商贸中心）的预售房许可证载明的层数为22层，而原告购买的两套房屋均为28层。被告东环公司解释称：公司开发的某某大厦存在超规划建设，预售房许可证已被撤销。
上述事实由原告提交的东环公司工商登记材料1份、原告田原个人活期明细查询表1份、2012年12月1日三方协议书1份、2012年12月1日被告张吉良出具的欠条及承诺书各1份、被告东环公司提交的房屋买卖合同二份及原被告陈述予以证实。原、被告双方对上述证据的真实性予以承认，本院对上述证据予以采信，对上述证据所证明的事实予以认定。
本案争议的焦点如下：一、原被告签订的债务转移协议与原告与被告东环公司签订的房屋买卖合同是否具有关联性？债务转移协议与商品房买卖合同的效力问题？二、原被告之间约定的利息是多少？三、保证人张吉良是否承担保证责任？
关于第一个争议焦点：原告田原主张，三方协议约定被告东环公司若如期不能偿还原告借款，由被告东环公司所开发的某某大厦2807与2810两套房产作为抵押，因被告东环公司开发的房产没有取得房屋所有权证，无法办理抵押登记，为防止东环公司再将抵押房产卖与他人，因此经双方协商原告与东环公司签订房屋买卖合同，但该合同并非真实的房屋买卖关系，只是作为抵押，因此原告认为双方签订的房屋买卖合同与本案没有关系，原告与被告东环公司也未约定以上述房产抵销原被告之间的债务。原告没有提交证据证明所述事实。被告东环公司主张，双方签订商品房买卖合同后，东环公司是获得过预售许可证的，因超建行为被撤销。原被告三方签订的协议书第三条载明：“逾期一个月如丙方（东环公司）未将借款全部还清，上述抵押房屋归甲方（原告田原）所有……”，双方签订协议时明知涉案房产不能办理抵押登记，依然约定抵押，同时约定归原告所有的条款，双方的真实意思表示应是为获得涉案房产的所有权，而非原告陈述的抵押行为。根据三方协议产生了原告与东环公司之间的房屋买卖合同，该合同明确约定了购买房屋的位置、面积及单价等多项约定，另外从房屋买卖合同的履行情况看，原告在收取了被告东环公司交付的房屋买卖合同及价值218万余元的收据之后，非常明确该行为并非抵押行为，而是一种房屋买卖行为。自始至终原告也没有提出相关异议，且原告也认可218万余元并没有实际交付。综上，原告与东环公司达成的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效，双方已经通过房屋买卖的方式抵销了双方的债权债务关系。被告东环公司提交房屋买卖合同两份、收据一份以证明上述主张。被告张吉良辩称，原告与被告东环公司之间为抵押关系，没有买卖关系。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第32条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。由此本案中的债务转移协议与商品房买卖合同均为依法成立的合同。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”截止到一审法庭辩论终结前，被告东环公司关于涉案房屋仍未取得商品房预售许可证，因而本院认定原被告方签订的商品房买卖合同无效。原告田原与被告东环公司签订的两份商品房买卖合同的标的物所指向的两套房产与原被告签订的债务转移协议所约定的被告东环公司所抵押的房产系同一房产，且原告田原与被告东环公司均认可原告田原未实际支付被告东环公司购房款。本院认为，原告田原与被告东环公司签订的房屋买卖合同实际是为担保原被告三方签订的债务转移合同的履行。因房屋买卖合同无效，该合同履行不能，原告田原作为守约方具有选择权。原告选择了履行三方签订的债务转移合同，应按债务转移合同确定本案的法律关系。根据当事人三方签订的协议，该协议实际上是债务的转移，即东环公司承担了被告张吉良应支付给原告借款的义务，原告与东环公司形成了相对的债权债务关系，而张吉良只是承担担保责任。三方协议第一条约定债务方即被告东环公司应当偿还债权方即原告田原234万元，原告要求被告东环公司偿还借款的诉讼请求，本院予以支持。
关于第二个争议焦点：原告主张被告张吉良在2012年12月1日所写借条中明确约定欠款本金为210万元，利率为月息2%，期限为2012年12月1日起到2013年6月1日止，计6个月，利息为252000元，三方协议原告放弃了其中的12000元，利息实际为24万元，实际月息为1.9%，但我方还是按照月息2%计算。而张吉良将债务转移给东环公司承担，因而利息应当按照2%计算。被告辩称，三方协议体现的债权是234万元，其中包括利息，协议上面无法体现月息是2%，原告称放弃12000元协议也没有体现，签订三方协议时被告东环公司不知借款234万的构成，对利息2%不予认可。并且主张假设原告与张吉良之间在签订合同时确有利息的约定，根据原告向张吉良转款的时间看，分别发生在2012年6月3日由张吉良转给被告东环公司100万元，2012年7月20日张吉良转给被告东环公司两笔分别为80万元、30万元。根据2012年12月1日张吉良向原告出具的欠条看，付息的截止点应为2013年6月1日，虽然欠条约定为月息2%，但是欠条属于后来双方补签的，通常情况下原告计算利息应考虑实际用款期限，因此，根据借款本金与实际用款期限计算，三方协议中有24万元利息，自2012年6月2日至2013年6月1日，以210万元为基数，原告与张吉良之间的利息大约为1%。被告张吉良辩称，签订三方协议时被告东环公司知道其欠原告本金为210万元，利息口头约定2%。
本院认为，原被告三方订立的债务转移协议未对债务利息的计算标准作出明确约定，该协议仅约定：截止到协议签订之日（2012年12月1日），被告东环公司承担了被告张吉良所欠原告田原的债务共计234万元。结合本案债务234万元的构成为本金210万元及利息24万元。但是根据协议的文字解释只是体现计息的截止时间为本协议签订之日（2012年12月1日），但对起始日期未作出约定且原被告双方存在争议。原告主张，截止到协议签订之日之前的利息，被告张吉良已经向原告付清。所以三方协议的利息24万元的计算标准应以210万元为基数，期限为2012年12月1日起到2013年6月1日止（协议履行届满之日），计6个月，利息为252000元，三方协议原告放弃了其中的12000元，利息实际为24万元，实际月息为1.9%。但原告主张与三方协议的书面字义相违背，根据三方协议中“截止到本协议签订之日，乙方共向甲方借款人民234万元。”如像原告陈述截止到协议签订之日，被告东环公司无需向原告田原支付利息。且被告张吉良向原告田原出具的欠条，所约定的利息计算标准对被告东环公司不具有约束力。关于利息的起算时间双方均不能提供足够证据证明各自主张，双方对支付利息的期限应视为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“对支付利息的期限没有约定或者约定不明的依照《中华人民共和国合同法》第六十一条予以确定”，即“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，依据上述规定，原被告对利息的计算标准约定不明，本院对原告主张的利息予以调整：原被告双方逾期利息应以210万元为基数，自2013年6月2日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算。原告要求被告东环公司支付原告逾期还款利息的诉讼请求，本院部分予以支持。
关于第三个争议焦点：保证人张吉良是否承担保证责任？
本院认为，原被告三方签订的债务转移协议约定张吉良为连带保证人，且被告张吉良向原告出具的承诺书中承诺担保期间为两年（即2013年6月2日至2015年6月1日）。截止原告起诉之日2013年12月26日，未超过被告张吉良的保证期间，被告张吉良应承担连带保证责任。对原告要求被告承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第八十四条、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告济南东环置业有限公司于判决之日起十日内偿还原告田原欠款234万元。
二、被告济南东环置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告田原逾期还款利息（以210万元为基数，自2013年6月2日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
三、被告张吉良对上述第一、二条判决内容承担连带清偿责任。
四、驳回原告田原的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30762元、保全费5000元，由被告济南东环置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 仪 挺
人民陪审员 孙 营
人民陪审员 谷明兰
二〇一五年二月五日
书 记 员 赵 国