湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民终432号
上诉人（原审被告）湖北弘九置业有限责任公司。
法定代表人程春国，该公司董事长。
委托代理人陈少华，湖北永铭事务事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人（原审被告）胡振涛。
委托代理人邢鹏程，武穴市梅川法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）吕良。
委托代理人董茂富，武穴市武穴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
上诉人湖北弘九置业有限责任公司（以下简称“弘九公司”）、胡振涛为与被上诉人吕良合同纠纷一案，不服湖北省武穴市人民法院（2015）鄂武穴民初字第00974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案受理后，依法组成由审判员杨华担任审判长、审判员涂建锋、张敏参加的合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人弘九公司的委托代理人陈少华，上诉人胡振涛的委托代理人邢鹏程、被上诉人吕良的委托代理人董茂富均到庭参加诉讼。因上诉人胡振涛未依法缴纳诉讼费用，本院裁定按撤回上诉处理，已另行制作裁定书。本案现已审理终结。
原审查明，2013年9月4日，吕良与弘九公司阳光水岸项目部签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：弘九公司将其开发的位于武穴市梅川镇育贤路转弯处阳光水岸楼盘A栋二单元五层1号商品房以每平方米2000元的价格出卖给吕良。同时约定：在合同签订之日，吕良向弘九公司支付购房首付款20万元等条款。吕良依照约定向弘九公司支付了购房首付款20万元，弘九公司阳光水岸项目部向其出具了20万元的购房款收据。阳光水岸楼盘�2014年10月竣工。后吕良得知弘九公司开发阳光水岸楼盘，存在建设、审批等方面的问题，不能将其购买的商品房产权登记在其名下，遂要求解除购房合同，返还购房款20万元。2015年3月11日，吕良与胡振涛达成协议，双方均同意解除购房合同，并由胡振涛返还购房款20万元，当日胡振涛通过中国农业银行股份有限公司武穴梅川支行转账方式向吕良的妻子鲁海超返还购房款49900元，另给付现金100元，共计返还购房款50000元，仍下欠购房款15万元，胡振涛当即向吕良出具了一份借条（实际应为欠条）。后吕良多次要求弘九公司、胡振涛返还下欠购房款15万元，但均无果。另查明：弘九公司成立日期为2011年1月14日，营业期限为2011年1月14日至2021年1月13日，经营范围为凭资质证从事房地产开发；建筑材料销售；机械租赁等。2012年5月9日，弘九公司作为甲方与胡振涛作为乙方（阳�水岸小区项目负责人）签订了一份《房屋开发内部承包合同》，该合同约定：……三、承包形式：由乙方自行筹资、自行承建位于武穴市梅川镇育贤路转弯处阳光水岸楼盘；四、工程保证金：自签订合同之日起，乙方向甲方交纳工程质量、安全保证金2万元整，保证金待工程竣工验收后十日内返还给乙方；五、工程质量要求：乙方必须服从甲方领导和管理，严格遵照国家有关施工质量规范和图纸及业主要求施工。如违规施工，出现重大质量事故，所有责任由乙方负责，工程保证金不予退还；六、安全：乙方必须安全文明施工，遵照国家有关法律、法规和安全施工规范，如发生重大安全事故，所有责任由乙方负责，工程保证金不予退还；七、管理费交纳：乙方按工程建筑面积每平方米2元向甲方上交管理费；八、税费：从签订合同之日起，一切税费由乙方自行承担；九、乙方在房屋销售及售后过程中要遵照国家有关规定和服从甲方领导和管理，如有重大违规，甲方有权终止合同，相关责任由乙方自行负责；……。当日，弘九公司与胡振涛还签订了一份《委托书》，该委托书载明：“兹委托我公司胡振涛同志为阳光水岸小区全权代表，胡振涛同志对阳光水岸小区房屋开发负全部责任。胡振涛同志无权转委托。（注：湖北弘九置业有限责任公司和阳光水岸项目部公章由胡振涛同志保管并负责，有效期六个月。）”，委托人为湖北弘九置业有限责任公司，弘九公司及其法定代表人程春国均加盖了印章，胡振涛在被委托人处签了名。弘九公司直至吕良提起本案诉讼前未取得商品房预售许可证明。
原审认为：一、根据弘九公司与胡振涛签订的《房屋开发内部承包合同》，阳光水岸小区虽由胡振涛自行筹资、承建及销售，但胡振�的身份系阳光小区项目负责人，表明阳光水岸小区开发的主体为弘九公司，从双方的《委托书》的内容亦可证实胡振涛系弘九公司委托的阳光水岸小区项目的全权代表，故胡振涛在阳光水岸小区项目上所签订的合同是代表弘九公司的行为，因本案合同所产生的民事责任应由弘九公司承担；二、本案《商品房买卖合同》实际为商品房预售合同，因阳光水岸小区未依法取得商品房预售许可，该合同为无效合同，因吕良的购房首付款20万元已返还5万元，故弘九公司应当返还吕良购房款15万元，并赔偿吕良因此而受到的利息损失，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。遂判决：一、限弘九公司自本判决生效之日起十日内返还吕良下欠购房款15万元，并承担自2013年9月4日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率承担利息；二、胡�涛在本案中不承担责任。
上诉人弘九公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，一、阳光水岸项目是胡振涛挂靠上诉人经营，不是上诉人直接经营，上诉人依法只在收取管理费范围内承担责任。二、胡振涛与吕良结算后并出具借条，此时已将房屋买卖合同法律关系变更为民间借贷合同的法律关系，是吕良与胡振涛新产生的民事法律行为，与上诉人无关。请求二审法院撤销原判，依法改判由胡振涛承担责任，案件受理费亦由胡振涛负担。
被上诉人吕良在法定期限内提交书面答辩状称，一、原审认定合同主体为弘九公司，并判决该公司承担返还责任正确。依据2013年9月4日签订的商品房买卖合同中出卖方系弘九公司，胡振涛作为委托代理人代表该公司在合同中签字（原审中有委托书），即使胡振涛以内部承包或挂靠弘九置业公司的形式建设该楼盘，对外开发和销售均以弘九公司的名义，故对外产生的民事责任也应由弘九公司承担，同时，弘九公司向被上诉人出具了20万元的收据，故本案责任主体应为弘九公司。二、因所售楼盘不合法，双方协商解除后对下欠返还款15万虽系胡振涛出具的借条，但该借条下并没有借款人签名，况且事实上也没有约定将下欠的15万元变更为胡振涛个人的借款，故弘九置业公司上诉称已将房屋买卖合同法律关系变更为民间借贷关系的理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人胡振涛针对弘九公司的上诉称，其同意该公司的意见，并自愿承担15万元的还款责任。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院查明，原审查明事实属实。同时查明，胡振涛在原审庭审中称，因双方达成解除商品房合同后，应退还吕良20万元购房款，当时转帐及付现金后，下欠15万元向吕良出具欠条一张（即吕良在原审中提交的一张借条）。
本院认为，一、吕良与弘九公司签订的商品房买卖合同，系由胡振涛签字加盖有弘九公司阳光水岸项目部公章，且该公司向吕良出具的20万购房款收据上亦加盖有弘九公司阳光水岸项目部公章，故依据合同的相对性，因该合同约定被解除，则应由弘九公司返还购房款。虽然弘九公司与胡振涛签订了《房屋开发内部承包合同》，但该合同只对合同双方当事人有约束力，对外并非产生法律效力，弘九公司上诉称其与胡振涛系挂靠关系，由此产生的责任由胡振涛承担，其只在挂靠费范围内承担责任的上诉请求和理由不能成立。二、本案系因商品房买卖合同解除而产生购房款返还纠纷，虽胡振涛向吕良出具未注明借款人的借条，但由于对该条据的形成，胡振涛和吕良均认可系应当�还下欠的购房款，故该条据的性质实为欠款。同时，依据弘九公司与胡振涛签订的委托书可认定，胡振涛系弘九公司委托的阳光水岸小区项目的全权代表，则其向吕良出具借条的行为代表弘九公司，弘九公司应当承担偿还责任。弘九公司上诉称本案应为吕良与胡振涛之间民间借贷合同的法律关系，与其无关的上诉请求和理由不能成立。综述，上诉人弘九公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费3300元，由上诉人湖北弘九置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 华
审判员 涂建锋
审判员 张 敏
二〇一六年九月二十八日
书记员 熊方栋