河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民三终字第77号
上诉人（原审原告）：蒋小芳。
委托代理人：鲍晓忠，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。
委托代理人：林丽琴，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三门峡中海房地产开发有限公司。住所地：河南省三门峡市湖滨区会兴街道上村***号。
法定代表人：范宝堂，该公司董事长。
委托代理人：何天枢，河南共同律师事务所律师。
上诉人蒋小芳与被上诉人三门峡中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房预售合同纠纷一案，蒋小芳于2014年7月2日向河南省三门峡市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令解除其与中海公司签订的《房屋买卖合同》，判令中海公司返还购房款6634431元，赔偿经济损失200万元（购房款利息、店面装修费用、雇员费用、房屋差价等，具体以评估报告为准），并承担诉讼费用。原审法院于2015年1月9日作出（2014）三民初字第62号民事判决。蒋小芳不服，向本院提起上诉，本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭对本案进行了审理。蒋小芳的委托代理人林丽琴，中海公司的委托代理人何天枢，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年10月29日，蒋小芳与中海公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：中海公司将位于三门峡市湖滨区和平路二街坊大中海商业文化广场C区一层26号房预售给蒋小芳；该商品房用途为商业；该商品房建筑面积共179.99平方米，其中套内建筑面积108.64平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积71.35平方米；单价为每平方米人民币36860元，总金额为人民币6634431元；蒋小芳于2012年10月29日前付清总房款；中海公司应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体验收合格条件，并符合该合同约定的商品房交付蒋小芳使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，中海公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且中海公司在发生之日起30日内告知蒋小芳的；2、大风雨雪高温等自然灾害天气，依据当地气象部门提供的数据报告为准，3、不可抗力指地震、战争、动乱、政府部门要求停工的；中海公司逾期交房不超过30日，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中海公司按日向蒋小芳支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；中海公司逾期交房超过30日后，蒋小芳有权解除合同，蒋小芳解除合同的，中海公司应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按蒋小芳累计已付款的1％向蒋小芳支付违约金，蒋小芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中海公司按日向蒋小芳支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，中海公司应当书面通知蒋小芳办理交付手续。双方进行验收交接时，中海公司应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，中海公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，蒋小芳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中海公司承担；中海公司承诺交房时门前路通、水电预留入户接口，如果在规定日期内未达到该承诺条件，逾期超过60日，中海公司应当自该合同规定的最后交付期限第二天起至实际达到承诺条件起按日向蒋小芳支付已交付房款的万分之一的违约金；中海公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由中海公司提供的资料报产权登记机关备案，如因中海公司的责任，蒋小芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，蒋小芳不退房，中海公司按日向蒋小芳支付已付房款的万分之一的违约金。合同还就其他事项进行了约定。该合同后经三门峡市房地产交易中心登记备案。
合同签订当日，蒋小芳通过银行转账方式向中海公司支付房款5134431元，连同2012年8月30日支付的购房定金150万元，蒋小芳全额付清了房屋价款6634431元。
2013年11月中海公司将房屋钥匙交付给蒋小芳，蒋小芳即将房屋出租给张冬梅经营蜘蛛王皮鞋店。2013年11月25日，张冬梅以“蜘蛛王”为物业名称与摩登（河南）商业服务管理有限公司三门峡分公司服务中心签订装修管理协议和消防安全协议书，并缴纳专项管理费及押金共计4260元，摩登（河南）商业服务管理有限公司三门峡分公司向张冬梅签发了装修时间为2013年11月25日至2014年1月24日的装修进场许可证。蜘蛛王皮鞋店装修结束后开业经营至今。
原审法院另查明：摩登（河南）商业服务管理有限公司为中海公司成立的商业管理公司，主要负责招商及商铺管理。
原审法院认为：蒋小芳与中海公司签订的《商品房买卖合同》，双方主体合法、意思表示真实、且不违反法律的禁止性规定，依法应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，中海公司应当在2013年8月31日前将具备单体验收合格条件的商品房交付给蒋小芳使用。中海公司直至2013年11月才将房屋交付给蒋小芳，其逾期交房已经超过30日，根据合同约定，蒋小芳有权解除合同，也有权要求继续履行合同并由中海公司承担违约责任。中海公司逾期交房时，蒋小芳选择了接收房屋，并将房屋租给他人经营皮鞋店，其行为应视为其放弃了解除合同的权利，而选择了继续履行合同。
蒋小芳称中海公司的房屋至今尚未取得《商品房竣工验收备案表》，不具备商品房交付的法定条件，其收房行为不应视为交付，但双方合同约定的交付条件是“单体验收合格”，而非取得《商品房竣工验收备案表》，且其已经接收房屋并出租收益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”及第十四条“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，蒋小芳主张解除合同的理由不能成立。
蒋小芳称房屋门前道路不通，房屋也未通过消防审核，消防部门多次要求停业，其被迫停止营业，但中海公司提交的建设工程消防验收意见书显示消防验收合格，且蒋小芳也未提交有效证据证实存在门前道路不通、消防部门责令停业的事实存在，故蒋小芳以此理由主张解除合同，证据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决驳回蒋小芳的诉讼请求。案件受理费72241元，由蒋小芳负担。
蒋小芳不服该判决，向本院上诉称：（一）原审法院认定蒋小芳接受了房屋，并将房屋租给他人经营皮鞋店，是选择了继续履行合同，属认定事实错误。中海公司向蒋小芳“交房”时，未出示相关证明文件，蒋小芳在不知道涉案房产未竣工验收、相关消防设施未竣工验收的情形下，做出了收受房产的表示，并将房产交给经销商经营，属重大误解行为，并非真实意思表示。中海公司2014年8月5日才取得《建设工程消防验收意见书》，至今未竣工验收，其2013年11月交付给蒋小芳的是不具备交付条件的房产，该交房行为并非法律意义上的有效交付行为，应视为中海公司至今未完成交付，蒋小芳有权选择解除合同。（二）中海公司和蒋小芳约定的房屋交付条件为单体验收合格，该约定违反国家强制性规定，属无效约定。且中海公司也未提供单体验收合格的证明文件和《竣工验收备案表》，原审法院认定中海公司已完成房屋交付，属认定事实错误。（三）蒋小芳在误解的情况下接受房屋，并且装修花费了90多万元。消防部门屡次要求关门，经销商也多次要求退房。该店面之前规划没有公交站及停车位，现在却有公交站和停车位，严重阻碍了店面门口的正常通行，致使店面收益降低，亏损严重，原审法院认定蒋小芳接受房屋并出租收益，违背客观事实。（四）中海公司将不符合交付条件的房屋交付给蒋小芳的行为，不能免除中海公司对逾期交房违约责任的承担。原审法院不判决中海公司承担违约责任，却依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条的规定，驳回蒋小芳的诉讼请求，属适用法律错误。（五）蒋小芳申请原审法院对损失进行评估，原审法院置之不理，侵犯了蒋小芳的合法权益。（六）原审法院认为中海公司存在逾期交房违约，不适用解除权，却不向蒋小芳释明，径行作出判决，驳回蒋小芳的诉讼请求，程序上严重违法。请求撤销一审判决，改判解除蒋小芳和中海公司签订的《房屋买卖合同》，并判令中海公司返还蒋小芳购房款6634431元，赔偿蒋小芳直接经济损失200万元，并由中海公司承担本案一审、二审诉讼费用。
中海公司辩称：本案不存在解除合同的理由，请求驳回上诉，维持原判。（一）中海公司不存在逾期交付房屋行为，是蒋小芳未在合同约定的交房日期办理房屋交接手续。（二）蒋小芳所购房屋为独立商铺，消防验收是蒋小芳的法定义务，在双方签订的《消防协议书》中专门约定了消防验收的主体是蒋小芳，而非中海公司。（三）公交站点不影响通行，商铺前不存在道路不通的情况。（四）蒋小芳接受房屋后，从未中断过经营活动。
根据双方的诉辩意见，本院二审归纳的争议焦点为：蒋小芳和中海公司签订的《商品房买卖合同》应否解除；其法律责任如何承担。
本院经审理查明的事实除与原审判决认定事实一致外，另查明：包含涉案房屋在内的河南三门峡大中海商业文化广场项目于2013年9月26日竣工验收，验收结论为“合格”。
本院认为：蒋小芳与中海公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该合同约定的房屋交付条件为单体验收合格，涉案房屋建筑工程已于2013年9月26日验收合格，符合合同约定的交付条件。中海公司提交的《装修进场许可证》、《物业缴款明细表》、《装修管理协议》、《消防安全协议书》足以证明蒋小芳于2013年11月25日接收了房屋并装修使用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”中海公司逾期交付房屋时，蒋小芳未依据合同约定选择解除合同，而是选择接收房屋，表明其放弃了解除权的行使。蒋小芳上诉称“接收房屋属重大误解行为，并非真实意思表示”、“该交房行为并非法律意义上的有效交付”的理由不能成立，本院不予支持。
蒋小芳与中海公司均已履行合同约定义务，蒋小芳不能提交证据证明本案符合解除合同的约定或法定条件，故对其请求原审法院不予支持并无不当。中海公司逾期交付房屋应承担的违约责任与本案不属同一法律关系，也不属《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定的应当向当事人释明的范畴，对此问题蒋小芳可另行解决。蒋小芳申请原审法院对损失进行评估的前提条件是解除合同，因原审法院并未判决解除合同，故原审法院对蒋小芳的申请不予准许并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。蒋小芳的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费72241元，由蒋小芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞 敏
代理审判员 江 辉
代理审判员 魏彩莲
二〇一五年十月十四日
书 记 员 吴珠琳