广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第953号
上诉人（原审原告）李华，男，1937年5月4日出生，香港特别行政区居民。
委托代理人李健德，男，汉族，1965年5月1日出生，上诉人李华的儿子。
上诉人（原审被告）叶永东，男，汉族，1945年10月14日出生。
委托代理人徐剑文，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
上诉人李华、叶永东因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本市越秀区百灵路29号房屋是以李华名义登记的房屋，该屋曾由国家经租，由广州市越秀区第二土地房屋管理所管业，叶永东是该屋102房的承租人。2012年10月30日，广州市越秀区第二土地房屋管理所（为甲方）与叶永东（为乙方）续签了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在越秀区百灵路29号102房出租给乙方，使用面积12.36平方米，租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日，月租金46.60元；租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止。2013年9月1日，房管部门将越秀区百灵路29号房屋发还李华管业。
2013年10月中旬，李华向叶永东送达了《房屋收回通知书》，该通知书的其中内容为：广州市国土房管局已于2013年9月1日将该户房屋业权发还原业主，现业主决定收回房屋进行自用，请住户于2013年10月15日前自行搬出，交还房屋，住户如在搬迁时限存在实际困难，可向业主申请原址临时租住一年，租金则按百灵路同路段房屋租赁价格计算，每月人民币600元，租户如需租赁，请于2013年10月15日前与业主联系商议，签订租赁合同，否则视作自行放弃租赁和非法侵占他人房屋处理。此后，李华、叶永东没有签订租赁合同，也没有交收2013年9月1日起至今的租金。
李华于2013年10月17日向原审法院起诉请求：1、判令叶永东立即停止侵权，立即腾退非法侵占李华的百灵路29号102房；2、叶永东赔偿从2013年9月1日起至腾退房屋当日止的全部市值租金及迟延给付上述租金的滞纳金（该滞纳金从2013年9月1日起计至叶永东实际交付之日止，按同期应付而未付租金的10%计）。
叶永东辩称：我一直向房管部门承租居住越秀区百灵路29号102房，不是非法占住，房管部门在2013年9月13日才通知我越秀区百灵路29号房是侨房，且已发还业主管业，因我现无其他房屋搬迁居住，不可能马上搬出该房屋，故不同意李华的第一项诉讼请求；我在2013年10月中旬，收到要求按市值650元标准支付租金的通知，但没见到李华本人，且按每月650元标准支付租金也不合理，故没有向李华支付2013年9月1日起的租金，现同意按公房租金标准支付从2013年9月1日起的租金给李华。因我认为按每月650元标准交租不合理，故不存在我需支付滞纳金的问题。
原审庭审中，叶永东表示：现由我一人在上述102房居住，我没有其他房屋搬迁居住。李华表示：不清楚102房的使用状况，也不清叶永东有否其他房屋搬迁居住。李华至今未能提供证据证明叶永东长期不在上述102房居住。
原审法院认为：广州市越秀区第二土地房屋管理所在讼争的百灵路29号102房由国家经租管业期间与叶永东签订的租期至2014年6月30日止的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性的规定，是有效的合同，对双方均有约束力。
鉴于上述合同约定租赁期内如按政策发还房屋给业主管业，该合同自房屋发还之日起自行终止，而房管部门于2013年9月1日已将百灵路29号房屋发还李华管业权，此后，李华作为该屋的所有权人，对该屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故李华据此要求叶永东户迁出百灵路29号102房是有理由的。但鉴于叶永东户租住讼争房屋已多年，讼争房屋只是从2013年9月1日才发还李华管业，时间不长，且叶永东户目前没有其他房屋搬迁居住，故李华宜让叶永东户暂住一段时间。暂住期间，叶永东户应积极另寻房屋搬迁，以便暂住期限届满将讼争房腾空交回李华；暂住期限届满，叶永东户应将暂住房腾空交回李华。
至于房屋租金，因自讼争房屋发还李华管业后，该房屋属私房性质，故李华要求叶永东按私房租值交纳2013年9月起的租金是有理由的，但该租金标准应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋的参考价租值确定。因李华、叶永东原没约定租金标准，而叶永东是基于不同意李华提出每月600元的租金标准，而没向李华交纳2013年9月1日起至今的租金，不属违约，故对李华要求叶永东支付迟延给付租金滞纳金的请求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起，叶永东户暂住百灵路29号102房，为期两年。暂住期间，叶永东户应按月参照房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价确定的标准向李华支付房屋使用费；暂住期限届满，叶永东户（含同住人员）应迁出上述百灵路29号102房，将该屋腾空交回李华；二、叶永东应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2013年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的本市百灵路29号102房租金（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价确定）一次性支付给李华；三、驳回李华的其他诉讼请求。本案受理费50元由李华承担25元、由叶永东承担25元。
判后，李华、叶永东均不服，分别向本院提起上诉。
李华上诉并答辩称：1、根据穗国房字（2009）1280号《关于进一步做好我市落实侨房政策工作的意见》的指导，暂住期应在两周年内。为了保障侨房的真正落实和李华收回房屋的具体时间，请求变更原审判决的暂住期从房管局发还李华房屋产权之日（2013年9月1日）起计算，为期两年。2、叶永东户暂住期间，如已获得购买经济适用房或廉租房及购买或租赁落实华侨政策专用房或购买商品房等，具备腾房条件，请求二审法院增加裁定叶永东自收到购买或租赁房屋交付使用通知日起十日内，将涉案房屋交回李华。综上，请求：1、改判原审判决判项一为“自2013年9月1日计算为期两年的暂住期”2、判项二、三同意一审判决。租金标准同意一审认定的标准。
叶永东上诉并答辩称：1、诉争面积过于简陋，不适宜租赁，一审判决中“参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价确定”标准难以确定。根据《2012年广州市房屋租金参考价》的规定可知，目前房管部门公布的租金参考价是房管部门平均“市场交易数据的统计分析结果”，不能适用我方。本案中讼争房屋为低矮简陋的战前平房，房屋所有装修、水电均由我方铺设，大多数生活设施都是承租人自己搭建，建设标准远远低于同一片区的房屋建设标准，同时房管部门并没有就“同类房屋”的租金标准作出明确规定。而且我方所承租的房屋没有任何窗户，且没有水电供应，根本不适宜租赁。因此，一审判决使用费标准过于模糊，而房管部门也未对讼争房屋的类似房屋租金进行过指导，如果机械适用《2012年广州市房屋租金参考价》会造成显失公平。2、叶永东一户的收入无法支付《2012年广州市房屋租金参考价》中指导的房屋使用费。叶永东为退休工人，无其他收入来源。该房屋使用费的标准超出其可支付的范围。3、对方提到的穗国房字××号没有明确规定搬迁的起算时间，而且判决生效后相应的事实才能确定。从公平而应，我方是弱势群体，需要合理时间安排住处。综上，请求：1、改判原审判决判项一、判项二为“支付房屋使用费和租金以每月每平方米10元标准计算”，判项其余部分没有意见。2、维持原审判决判项三。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。
二审庭询后，叶永东又提出李华与李健德签订的《委托书》至今有三年多时间，是否继续存在委托关系存疑。李华已经77岁，本人也一直未到庭，对其是否在世提出异议。
二审另查明广东省广州市南方公证处于2011年6月3日出具（2011）南公证内字第21816号《公证书》，内容为“此委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止。”
叶永东并无提供充分证据证明李华已不在世，亦无相反证据证明李华与其委托代理人李健德现无委托关系。
本院认为，原审认定广州市越秀区第二土地房屋管理所与叶永东续签的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是有效合同正确，本院予以确认。
首先，关于李华主张涉案物业暂住期应从房管局发回业权之日即2013年9月1日开始计算的问题，涉案房屋现处于诉讼阶段，涉案双方的权利义务亦尚未明确，故一审法院判令自本判决发生法律效力之日起计算两年暂住期正确，李华该主张本院不予采纳。
其次，关于叶永东主张应按照每月每平方米十元标准支付房屋使用费和租金的问题。本院认为，虽然广州市越秀区第二土地房屋管理所与叶永东续签《广州市直管房（住宅）租赁合同》的合同尚未到期，但是根据该合同的约定“租赁期内如按政策发还给业主管业，本合同自房屋发还之日起自行终止。2013年9月1日，房管部门已将涉案房屋发还给李华，故涉案合同自2013年9月1日自行终止。现涉案双方并无租赁关系，且对租金标准亦未达成新的协议。结合双方庭询陈述及证据，叶永东并未提供其主张标准的计算依据，仅是其自己酌情估算，而且叶永东以涉案房屋的建设标准低于同一片区房屋建设的标准、房管部门公布的房屋租金标准超过了叶永东一户收入为由主张不应参照房管部门标准支付使用费均理据不足，亦不成立，本院不予支持。原审法院基于李华请求判令参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金标准确定租金及房屋使用费并未显失公平，本院予以支持。
再次，关于叶永东对李华与李健德之间是否继续存在委托关系及李华是否在世提出异议的问题。叶永东对其主张并无提供合理、充分证据予以证明，且《公证书》也注明此委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止。故上述异议不成立。
综上，李华和叶永东的上诉理由均不成立，其上诉请求均不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李华和上诉人叶永东各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷