四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）翠屏民初字第2395号
原告陈志星，男，四川省宜宾县人。
委托代理人孙秋红，四川义言律师事务所律师。
被告四川忠心房地产投资有限公司。住所地成都市武侯区人民南路四段**号嘉云台*楼。
法定代表人孙尧忠，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
原告陈志星与被告四川忠心房地产投资有限公司（以下简称四川忠心公司）商品房销售合同纠纷一案，于2013年7月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告陈志星的委托代理人孙秋红，被告四川忠心公司的委托代理人赖新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以总价343575元认购被告在宜宾市翠屏区沿江路223号开发的“金江大厦”B座8楼9室，约定2008年5月31日前交房，事后被告并未按期交房，2008年9月被告将未通过消防验收的房屋交付原告，并向原告收取房屋契税、维修基金及办证费用，依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告应在2008年11月28日前为原告办理房屋权属证书，逾期未办须按已付房款日2%00的标准向原告支付违约金，被告至今未为原告办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，现请求法院判决被告为原告办理所购商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，向原告支付逾期办证违约金114960.20元（从2008年11月28日起计算至2013年6月30日，1673天，以实际违约天数为准），返还原告因多算房屋面积产生的购房款44458.61元、契税548元、维修基金685元及相应利息，上述共计160651.81元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、答辩人虽有违约，但原告未在违约之日起两年内主张权利，原告提出的办证及违约金支付请求已过诉讼时效，法院应当驳回原告的请求。二、逾期办证违约金的计算基数有误，违约责任明显过高，原告以按揭贷款的方式购房，若原告未按期支付月供，答辩人将承担补供责任，银行至今仍将原告贷款的5%冻结用作答辩人保证金，因此，原告提出的违约金应以“首付款＋已付月供款”作为基数，按银行同期贷款利率计算，此外，受市场房价不断攀升的影响，原告的房屋已经增值，没有损失可言。三、房屋面积差产生的争议应当按照合同约定处理。四、维修基金及税费应比照权属证书确定的面积计算，多退少补。五、部分业主未及时向答辩人提交分户资料，导致该部分业主不能按期取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，答辩人不应承担责任。
经审理查明：四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人，同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。
2008年1月24日，陈志星与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买的商品房为‘金江大厦’B幢8单元09号，该商品房建筑面积137.43m2（其中套内建筑面积106.43m2，公摊建筑面积30.71m2）”，合同第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款；2、按套内建筑面积计算，按套内建筑面积计算，该商品房单价为3219.41元／m2）”，合同第五条约定“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，合同第八条、第九条约定“出卖人应当在2008年5月31日前将本合同约定的商品房交付买受人，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期，出卖人延期交房的应当自约定交付期限届满的第二日起至实际交房日止，按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第十九条、第二十条、第二十三条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同自双方签订之日起生效”。
2008年1月24日，陈志星与四川忠心公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第三条约定“办理产权时买受人应向出卖人交纳契税、登记费、书证工本费、按揭抵押登记费、代办费，除代办费外，其它费用均以权证登记部门确定的收费标准为准，多退少补”，协议第五条约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》”。
2008年1月25日，陈志星向忠心公司交首付房款143575元，之后陈志星以向银行贷款方式支付了四川忠心公司购房尾款20万元。四川忠心公司按约于2008年9月28日向陈志星交付本案商住房，同日原告陈志星向四川忠心公司缴纳了维修基金和物管费8589元。
2011年7月8日，四川忠心公司向“金江大厦”住房业主书面承诺，承诺书显示“我公司承诺‘金江大厦’住房的产权证在今年9月底为业主办理完毕，10月底办理完双证”，至今，四川忠心公司没有为陈志星办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。
上述事实，有原、被告在法庭上的陈述及下列证据1．《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2．购房收据、费用收据；3．《承诺书》；4．身份证、营业执照；测绘结论、民事调解书、贷款证明、计价单等证据予以证实，足以认定。
本院认为，四川忠心公司与陈志星签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同主体及合同内容均符合法律规定，应予维护。四川忠心公司未为陈志星办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，陈志星提出的办证请求及迟延办证违约金支付请求，应予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同补充协议》第五条，结合法庭调查，本案商住房的交付时间为2008年9月28日，则陈志星主张的违约金应自2009年9月22日起按68.72元／天（343575元×2%00）计算至陈志星取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止。陈志星关于契税、维修基金返还请求，可待取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》后再行处理。四川忠心公司虽自2009年9月22日起就已违约，但其2011年7月8日曾向陈志星等人作出违约补救承诺，即本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算，四川忠心公司关于本案已过诉讼时效的辩解，不予采信。四川忠心公司关于“违约责任明显过高”的辩解，与客观事实不符，不予采信。原告提供调解书称是以建筑面积计算误差，但该调解书表述为“套内建筑面积”，故原告按合同约定应按套内建筑面积计算购房款，根据房管局登记的实测套内建筑面积为106.37㎡，比合同表述的套内建筑面积106.72㎡少0.35㎡，根据合同约定原告多付购房款1126.79元（3219.41元×0.35㎡）。
四川忠心公司关于“违约金应以‘首付款＋已付月供款’作为基数”的辩解，有悖合同约定，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起90日内为原告陈志星办理宜宾市翠屏区沿江路223号“金江大厦”B幢8层34（9）号（商住房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并将双证交付原告。
二、被告四川忠心房地产投资有限公司自2009年11月22日起按68.72元／天向原告陈志星支付迟延办证违约金，该违约金计算至原告取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止，被告于本判决生效起30日内给付违约金。
三、被告四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起30日内退还多收原告陈志星的购房款1126.79元。
四、驳回原告陈志星的其它诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费3714元，由被告负担。案件受理费原告已预交，被告直付原告，于本判决生效之日起90日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 谭玉华
代理审判员 黄 婉
人民陪审员 李 燕
二〇一三年十一月五日
书 记 员 王新春