北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第03281号
原告张文涛，男，1959年7月21日出生。
委托代理人何巍，北京市浩天信和律师事务所律师。
被告齐煜，女，1969年3月16日出生。
委托代理人武丽君，北京谦君律师事务所律师。
被告丁纯，女，1969年1月31日出生。
委托代理人王冉，北京冉民律师事务所律师。
委托代理人吴丽鹏，北京冉民律师事务所律师。
原告张文涛诉被告齐煜、丁纯确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理。依法由审判员全玉海担任审判长，与代理审判员范欠歌及人民陪审员顾兵组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张文涛及其委托代理人何巍，被告齐煜的委托代理人武丽君，被告丁纯的委托代理人王冉、吴丽鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张文涛诉称：1996年8月，原告与被告齐煜约定，原告用北京市大兴区×园一套三居室房屋与被告齐煜的北京市东城区×条×号院×号及×号房屋对换。被告齐煜于1996年8月26日为原告出具了同意换房、绝无反悔的字据。后双方办理换房手续，本市大兴区×园三居室房屋的承租人改为被告齐煜的父亲，本市东城区×条×号的房屋承租人改为原告，原告与被告齐煜还就本市东城区×条×号院×号房屋的所有权办理了赠与公证，被告齐煜还将本市东城区×条×号院×号房屋的房产证交予原告，但双方未就该房屋办理过户手续。原告一家四口人自1996年换房后至2011年间持续在本市东城区×条×号院×号房屋居住，户口也落在该房屋处。2014年3月，被告齐煜未告知原告的情况下，撬开本市东城区×条×号院×号房屋的房门。原告得知消息后，向当地派出所报案，双方发生争议。
2014年4月，原告以互易纠纷为由将被告齐煜诉至北京市东城区人民法院，要求被告齐煜办理本市东城区×条×号院×号房屋的所有权过户手续，后原告撤诉。2014年6月12日，原告以赠与合同纠纷为由，再次向北京市东城区人民法院起诉，要求被告齐煜为原告办理×条×号院×号房屋的所有权过户手续。2014年10月20日，原告向北京市东城区人民法院起诉被告齐煜，要求确认原告对本市东城区×条×号院×号房屋享有房屋所有权，被告齐煜为原告办理×条×号院×号房屋的所有权过户手续。被告齐煜亦在该院起诉原告，要求确认被告齐煜与原告于1996年8月26日所签订的协议无效。
2014年12月11日，在审理确认被告齐煜主张协议无效的案件开庭时，主审法官向原告出示了其对本市东城区×条×号院×号房屋权属的调查结果，该房屋产权已经由被告齐煜变更为被告丁纯所有。被告齐煜与丁纯于2014年6月24日签订了《存量房屋买卖合同》，被告丁纯于2014年6月24日取得房屋产权证。
原告认为，被告齐煜在原告主张权利时，拒不为原告办理本市东城区×条×号院×号房屋的所有权过户手续，并且在双方诉讼期间，将房屋出卖并火速过户给被告丁纯；被告齐煜与丁纯的房屋交易价格为68万元，明显低于市场合理价格，双方明显存在恶意串通的行为，严重损害了原告的利益。故原告诉至法院，请求依法判令1、确认被告齐煜将本市东城区×条×号院×号房屋出售给被告丁纯的行为无效；2、确认被告齐煜与丁纯于2014年6月24日签订的《存量房屋买卖合同》无效；3、被告齐煜与丁纯共同到北京市东城区房屋管理局将本市东城区×条×号院×号房屋的所有权恢复至被告齐煜名下。案件受理费由二被告承担。
被告齐煜辩称：首先，原告不是房屋产权人，其曾起诉被告齐煜要求确认诉争房屋的所有权归属，但其并没有胜诉，故原告的主体资格不适格。其次，被告齐煜为诉争房屋的所有权人，与被告丁纯签订房屋买卖合同，以公平合理的价格将诉争房屋出售给被告丁纯，该房屋买卖合同当为有效合同。故不同意原告的诉讼请求。
被告丁纯辩称：首先，原告不是房屋产权人，其曾起诉被告齐煜要求确认诉争房屋的所有权归属，但其并没有胜诉，故原告的主体资格不适格。其次，被告丁纯购买诉争房屋支出的价款实际总价为110万元，单价为每平方米4.60万元，该价格是当时的市场合理价格，且丁纯已经实际交付该110万元。再次，被告丁纯在购房时不存在恶意，且已经查看过房屋的所有权证。双方签订合同时，合同也明确载明被告齐煜出售的房屋应该具有合法的所有权证，如发生纠纷由被告齐煜负责处理，故被告丁纯尽了合理的审查义务。被告丁纯无法知晓原告与被告齐煜之间的纠纷，被告丁纯购房时为善意。最后，二被告于2014年5月23日签订购房协议书，2014年6月27日完成房屋产权过户，被告丁纯交齐了全部购房款，并已经取得房屋所有权证。原告与被告齐煜关于诉争房屋的权属纠纷尚无定论，而被告丁纯以合理价格购买诉争房屋，并办理了产权过户，故二被告之间的房屋买卖合同合法有效。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：本市东城区×条×号院×号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权人为被告齐煜，房屋建筑面积为23.90平方米。
2014年5月23日，被告齐煜与丁纯就诉争房屋签订《购房协议书》。该协议书第一条，该房屋总占地面积23.90平方米，房产连同地产总价为110万元。第二条，被告齐煜出售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房产引发产权纠纷，概由被告齐煜负责处理。第四条，该房产总价格为110万元，协议签订之日后，首付人民币5万元定金。房产产权转让手续顺利办完后，付款人民币100万元。被告齐煜腾空房屋交付被告丁纯使用之后，付款人民币5万元。第五条，被告齐煜应有手续证明、出售的房屋质量过关，并非尾房。第六条，被告齐煜保证所售房产、地产与周边四邻及其他单位没有所有权纠纷。2014年6月24日，被告齐煜与丁纯就诉争房屋签订网签版《存量房屋买卖合同》。该合同约定，成交价为68万元，其他关于房屋交付、违约责任、税费负担、权属转移登记、争议解决方式等条款均为空白。2014年6月27日，被告丁纯取得诉争房屋的所有权证。
庭审中，原告张文涛认为二被告转让诉争房屋的行为应当为无效民事法律行为，其二人所签《存量房屋买卖合同》应当为无效合同。首先，房屋成交价为68万元，该价款严重低于当时的市场价格。其次，合同约定出卖人未将房屋出租，但实际上在此期间被告齐煜已将房屋出租，而被告丁纯称去看过房，房子未出租，该二人说法不一。再次，被告最初签订的合同约定房款为110万元，合同中约定付款条件为当日付定金5万元，齐煜腾房后付5万元，房屋产权转让手续顺利办完后付100万元。被告丁纯出具收款人齐煜的收据，内容为“今收到购房定金伍万元整，房屋地址：东城区×条×号。收款人：齐煜，2014年5月23日”。被告丁纯于2014年6月23日向北京市崇文区房屋土地测绘队交纳测绘费672元；被告二人于2014年6月24日进行网签当日，被告齐煜即向税务机关缴纳个人所得税6800元；被告丁纯于当日交纳房屋登记费80元。但被告丁纯出具的支出凭单即付房款七十万元整，收款日期2014年6月25日的2014年处有涂改，且房屋实际没有交付使用。被告丁纯又出具的今收到丁纯交来房屋款三十五万元整的收据日期为2014年9月25日，晚于过户日期2014年6月27日，这些不符合先付款后过户的一般常理。对此，被告丁纯与齐煜称，房屋买卖价款实为110万元，且已经支付，具体支付情况为2014年5月23日齐煜收到定金5万元，并写有收据；2014（4为改动）年6月25日齐煜收到70万元，并写有支出凭单；2014年9月25日齐煜收到35万元，并写有收据，该价款即为当时的市场价格。被告丁纯因房屋产权过户亦缴纳了相关税费。房屋交付过程是合理的，并不存在原告所说的二人恶意串通。原告所称其与被告齐煜之间的换房协议纠纷当另案处理。
因双方对诉争房屋的市场价格有争议，原告张文涛申请对诉争房屋在2014年5月23日的市场价进行评估。本院依原告申请，委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司对诉争房屋的市场价进行评估。2015年5月27日，北京宝孚房地产评估事务所有限公司作出《房地产评估报告》，结论为诉争房屋在价值时点即2014年5月23日的公开市场价值总价为150万元，单价为每平方62762元。上述评估报告经原、被告当庭质证，原告认可该评估价，被告齐煜和丁纯认为该评估价偏高，当时网上参考价为110万元。
本院于案件审理过程中到诉争房屋处进行调查，了解到诉争房屋所在院落的木门紧锁，敲门无应答。经向邻居询问，邻居称该院西房之前有租户，是卖菜的，现在已经很久没有人居住了，房子一直空着。从路边经过的清洁工人亦称，该院内的房屋至少已有半年多没有人居住，一直空着。
诉讼中，本院依原告张文涛的申请，依法裁定查封了诉争房屋。
另查，1996年8月26日，被告齐煜签摁有字据一份，内容为：“本人居住在×条×号院×号和×号两处院内，自愿与拆迁户张文涛换房至旧宫科技园三居室，经双方协商均已同意对换，手续办清后，绝无反悔，否则，双方中反悔者付法律责任”。1996年8月27日，原告张文涛签署《北京市城市住房房屋拆迁安置补助协议书》，该协议书抬头拆迁人甲方处空白，且在协议书尾部甲方盖章处没有单位的公章，仅有甲方委托代理人的签字，原告张文涛作为乙方委托代理人在协议书上签字。该协议书显示，原告张文涛作为被拆迁人，在拆迁范围内有位于本市原崇文区×号正式住房2间，居住面积18平方米。被安置地址为旧宫科技苑3楼1门141号，房屋3间。1996年8月29日，原告张文涛与被告齐煜签订《赠与合同》，内容为被告齐煜自愿将本市东城区×条×号私房1间全部无偿赠与张文涛，张文涛表示接受。该《赠与合同》经原北京市崇文区公证处公证，公证号为（96）崇证字第911号。对原告提供的上述证据，被告齐煜不予认可，认为赠与公证其并未履行，且其与原告就换房存在争议。被告丁纯称对上述情况不知情。
原告张文涛称自1996年至2011年居住在本市东城区草厂二条7号院。1996年11月8日，原告张文涛、之妻康亚红、之长女张婕及之次女张婷的户口从×号迁入诉争房屋处。为此，原告向本院举出东城区前门大江社区出具的证明，曾在该社区工作的赵素华、王瑞琴及在草厂二条居住的居民卢谦、马秀琴出具的证明。对上述证据，被告不予认可。原告提供其一家人在诉争房屋处的常住人口登记卡，被告对真实性认可，但不认可关联性。
1997年4月15日，原告张文涛与案外人齐绍祥换房，后原告张文涛成为本市东城区×条×号院×号平房1间的承租人，总使用面积为7.70平方米。
另于诉讼中，被告丁纯向本院陈述自己为无业。庭审中，因二被告就丁纯支付给齐煜的70万元购房款，丁纯称为10万美元，齐煜开始称为70万人民币，后又称是10万美元折算成70万人民币。本院要求被告证明已实际付款，且丁纯应证明购房款的合法来源。二被告称支付购房款时均为现金支付，被告齐煜出具有收据，无其他证据证明。此时，被告丁纯才承认自己有职业，并向本院提供了2014年缴纳个人所得税的完税证明，并称其姐姐丁彤在美国移民，因其照顾父母，丁彤给其美元进行补偿。本院要求被告齐煜证明收到卖房款后的资金状况，齐煜称40万元人民币已花用，10万美元已委托美国籍朋友到美国进行投资，对此说法被告齐煜表示不能提供证据予以证明。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋所有权证，《购房协议书》，《北京市城市住房房屋拆迁安置补助协议书》，《存量房屋买卖合同》，房屋权属登记档案，《房地产评估报告》，《公有住房租赁合同》，《赠与合同》，公证书，证明，户口簿，换房字据，收据等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权利受法律保护。根据本案查明的事实，原告在拆迁中与被告齐煜存在互换房屋的事实，且双方履行了交付房屋的义务，仅是被告齐煜以赠与形式交出的诉争房屋尚未办理所有权变更登记手续。后因原告与被告齐煜产生纠纷，双方开始进行相关诉讼。此间，被告齐煜将诉争房屋出售给被告丁纯，并办理了所有权变更登记手续，为原告解决与被告齐煜的相关房屋纠纷设置障碍，应当认定被告齐煜的卖房行为系恶意，损害了原告的合法权利。根据法律规定，恶意串通损害第三人利益订立的合同无效。原告认为被告齐煜与丁纯存在恶意串通的行为，对此二被告予以否认。被告丁纯提出，其是在房屋交易市场认识的齐煜，双方订立有房屋买卖合同，后丁纯按约定支付了房价款110万元，并办理了诉争房屋的所有权变更登记，丁纯在此过程中不存在恶意，且没有过错。但被告齐煜与丁纯进行诉争房屋买卖的交易过程中存在如下问题，一是购房协议书的实际履行问题。二被告订立购房协议书后，该协议书内容本已简单，但双方仍未能严格按照约定履行协议，即二被告办理房屋买卖网签时改变了约定的主要内容；在未办理所有权过户的情况下，被告丁纯就提前支付了大部分购房款；而过户后房屋存在出租情况，并未实际交付房屋的情况下，被告丁纯将剩余购房款全额支付给齐煜；上述履行与协议约定不符。二是购房款问题。二被告坚称约定的购房款为人民币110万元，但诉争房屋在诉讼中经评估，二被告进行房屋交易时点的市场价值为人民币150万元，该结果与二被告约定的房价相差数十万元之多。还有，被告丁纯称支付给被告齐煜的购房款为人民币40万元和10万美元，因外汇汇率因素，被告丁纯在支付10万美元时，按外汇汇率折算，该钱款数额折算不到人民币70万元。对此，被告齐煜称其急需用美元，故同意折算成70万元，但在被告丁纯出具的收据中又未如实予以说明。关于购房款的支付，二被告进行房屋买卖交易，约定的购房款数额较大，但二被告均称购房款的支付为现金支付，不能提供其他证明；二被告在诉讼中对支付购房款的具体情况说法不一，被告丁纯还隐瞒自己的职业；被告齐煜坚持其已收到购房款，但本院要求其提供资金状况时，其又称收到的购房款40万元已花用，10万美元交由美国籍朋友到美国投资，且对投资不能举证，被告齐煜所述明显缺乏真实性。三是对诉争房屋的实际交付问题。被告齐煜在出售诉争房屋时已对外出租该房。该房所有权转移登记在被告丁纯名下后，被告丁纯称被告齐煜已将该房屋交付，但被告丁纯并未提供有力证据予以证明，更未证明其已开始对该房屋行使所有权。而根据本院到该房屋处进行的调查，该房屋曾被出租，后长时间空置，没有人来。综上，本院认为二被告进行房屋买卖交易，实质是迅速变更诉争房屋的所有权登记，故应当认定被告丁纯与被告齐煜进行串通，以达到诉争房屋所有权变更登记的目的。因此，本院认为二被告订立的《购房协议书》及《存量房屋买卖合同》损害了原告的合法权利，依法应当无效。被告丁纯应将诉争房屋的所有权变更登记回被告齐煜名下所有。对原告的诉讼请求，本院予以支持。对被告的辩驳，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告齐煜与被告丁纯于二○一四年五月二十三日签订的《购房协议书》及二○一四年六月二十四日签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、被告丁纯于本判决生效后七日内与被告齐煜共同办理本市东城区×条×号院×号房屋所有权变更登记手续，将该房屋所有权登记回被告齐煜名下所有。
案件受理费14700元，由被告齐煜、丁纯负担（于本判决生效后七日内交纳）。
诉讼保全申请费5000元，由被告齐煜、丁纯负担（于本判决生效后七日内交纳）。
评估费5000元，由被告齐煜、丁纯负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全玉海
代理审判员 范欠歌
人民陪审员 顾 兵
二〇一五年九月九日
书 记 员 袁 权