上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2177号
上诉人（原审原告）李洪琴。
委托代理人侯福男，上海市公义律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李宝琴。
委托代理人张伟大。
委托代理人张颖。
被上诉人（原审被告）陈金春。
被上诉人（原审第三人）邹常智。
上诉人李洪琴、李宝琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人李洪琴及其委托代理人侯福男，上诉人李宝琴及其委托代理人张伟大、张颖，被上诉人陈金春、邹常智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市黄浦区王医马弄62号房屋（以下简称系争房屋）系李洪琴、李宝琴共同共有的产权房。2005年5月，李洪琴、李宝琴与陈金春签订《房屋租赁合同》一份，约定：李洪琴、李宝琴将系争房屋出租给陈金春，房屋用途为住宅，租赁期限自2005年5月7日至该房屋拆迁时止；每月租金为2，500元，每半年一付，无押金，陈金春在签订本合同之日一次性支付6个月的租金15，000元，其后的租金应在前一期租金到期前15天内支付；陈金春在租赁期间，须事先征得李洪琴、李宝琴的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租他人；在租赁期内，陈金春将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得李洪琴、李宝琴的书面同意；如陈金春未经李洪琴、李宝琴同意将房屋转租或变相转租，则视为陈金春根本违约，李洪琴、李宝琴有权单方面终止合同并收回房屋，陈金春并须支付李洪琴、李宝琴相当于月租金两倍的违约金。在该合同的首部，有李洪琴、陈金春签名，但在合同的尾部均无双方签名。
2009年3月17日，陈金春与邹常智签订《协议》，约定：陈金春将系争房屋租借给邹常智经营（一楼经营小吃，二至三楼经营棋牌），月租金为3，000元，付一押一，租期到拆迁为止，中途不得随意变动租金；棋牌桌由陈金春免费提供。现系争房屋由邹常智在无证经营和居住。
2013年3月，李洪琴、李宝琴向原审法院提起诉讼，称2012年，李洪琴、李宝琴发现陈金春擅自将房屋转租给邹常智用于从事餐饮经营。李洪琴、李宝琴曾因安全问题向陈金春提出要求解除租赁关系，但遭拒。李洪琴、李宝琴认为，陈金春未经李洪琴、李宝琴同意，擅自将系争房屋转租邹常智从事餐饮经营，改变了房屋用途，已构成违约，且给李洪琴、李宝琴的合法财产带来潜在的危险，故起诉要求解除李洪琴、李宝琴与陈金春之间的房屋租赁关系，要求陈金春以及邹常智搬出系争房屋，并将该房屋归还李洪琴、李宝琴。
原审中，陈金春辩称，2005年4月，李洪琴、李宝琴将系争房屋借给陈金春，用于棋牌室使用，月租金为2，500元，租赁期限至系争房屋动迁时止。后因陈金春不想继续租赁，李洪琴、李宝琴要求陈金春将该房屋出借给他人，于是陈金春找到邹常智，约定月租金为3，000元，故陈金春转租是双方协商的结果。李洪琴、李宝琴提起本诉讼的原因是要求增加租金未果，所以陈金春不同意李洪琴、李宝琴的诉讼请求。
原审中，邹常智述称：邹常智与陈金春有租赁协议，约定租赁期至系争房屋拆迁时止，故邹常智不同意搬离系争房屋。
原审另查明：李洪琴、李宝琴与陈金春对于双方已签订2005年5月《房屋租赁合同》并已履行，均表示确认。
原审审理中，李洪琴、李宝琴称：其是2010年左右知道陈金春将系争房屋转租给邹常智。解除合同的理由是原来双方约定租金每半年一付，现一个月一付，所以陈金春违约了；系争房屋借给谁应当是由李洪琴、李宝琴做主，但陈金春未经李洪琴、李宝琴同意，将该房屋转租邹常智，还从中盈利。因市场租金上涨，李洪琴、李宝琴于2013年2月向陈金春提出要求涨租金，并表示如果陈金春不同意涨租金，李洪琴、李宝琴就要收回房屋，然遭陈金春拒绝，并发生纠纷而报警。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然《房屋租赁合同》的尾部无李洪琴、李宝琴和陈金春的签名，但双方均确认签订了该书面合同，并承认其在合同首部的签名是其本人所签，该合同亦已履行，因此，对于李洪琴、李宝琴与陈金春签订《房屋租赁合同》的事实予以确认。鉴于该合同系当事人的真实意思表示，且未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，系争房屋转租他人须事先征得李洪琴、李宝琴的书面同意，现陈金春无证据证明其将该房屋转租给邹常智已经李洪琴、李宝琴同意，故陈金春在2009年3月17日将系争房屋转租给邹常智系其擅自转租。李洪琴、李宝琴作为系争房屋的产权人、出租人，有权对陈金春擅自转租的行为提出异议，并有权请求解除合同，然根据法院查明的事实，李洪琴、李宝琴自认是在2010年左右就已经知晓陈金春将系争房屋转租给邹常智，其完全可以行使自己的权利，然李洪琴、李宝琴并未及时行使。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。鉴于李洪琴、李宝琴从知晓陈金春将系争房屋转租给邹常智，到其向法院提起诉讼，时间间隔已超过6个月的期限，且其自认2013年2月与陈金春发生纠纷是因为要涨租金，当时其称如果陈金春不同意涨租金，则李洪琴、李宝琴就要收回房屋，故李洪琴、李宝琴现以陈金春擅自转租为由要求解除合同，不能支持。至于李洪琴、李宝琴称原来双方约定租金每半年一付，现一个月一付，所以陈金春违约了，鉴于合同中并未约定陈金春改变租金支付方式，李洪琴、李宝琴可以解除合同，且我国的法律法规也未授予出租人此权利，租金一个月一付亦未侵犯李洪琴、李宝琴的合法权益，因此，李洪琴、李宝琴以此理由要求解除合同缺乏依据，不能支持。对于陈金春改变房屋用途的问题，鉴于双方在合同中并未约定，李洪琴、李宝琴亦无证据证明系争房屋已因改变房屋用途而受到损失，故李洪琴、李宝琴目前尚不具备法律规定的可以解除合同的条件。当然，陈金春、邹常智作为系争房屋的承租人、次承租人，应当根据房屋的性质和约定的用途正确使用房屋，不得随意改变房屋的用途，更不得无证经营；李洪琴、李宝琴作为房屋的产权人、出租人，有权利对陈金春不当使用房屋的行为予以劝阻。
据此，原审法院作出如下判决：驳回李洪琴、李宝琴的诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人李洪琴、李宝琴不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定上诉人知晓被上诉人陈金春将房屋转租给被上诉人邹常智，与事实不符。对于陈金春将房屋转租给邹常智从事餐饮经营，上诉人并不知情，直至一审开庭，邹常智出示了协议，上诉人才知道陈金春与邹常智签有协议。而陈金春对于其与邹常智签订转租协议这一事实，既没有告知上诉人，也没有征得上诉人同意。而根据上诉人与陈金春的房屋租赁合同，系争房屋转租他人应当事先征得上诉人同意，如陈金春未经上诉人同意将房屋转租，则视为根本违约，上诉人有权解除合同。上诉人认为，被上诉人陈金春未经上诉人同意，擅自将租赁房屋转租他人从事餐饮经营，改变了房屋用途，不仅违反了双方的约定，也给上诉人的合法财产带来潜在危险，因此上诉人有权解除合同。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人陈金春辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审法院已经查清事实。对于陈金春与邹常智于2008年签订的租赁合同，上诉人是知情的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人邹常智辩称：同意一审判决。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人表示在房屋租金每月直接打入上诉人一方的银行账户之前，上诉人是每个月上门去陈金春家里拿房租的。
本院认为：本案争议焦点在于，上诉人所主张的被上诉人陈金春擅自转租及改变房屋用途的行为，是否构成上诉人有权解除租赁合同的事由。首先，关于被上诉人陈金春的转租行为，因陈金春未提供相关证据证明系经上诉人同意，故其将系争房屋转租予邹常智的行为属于擅自转租行为。对于该转租行为，上诉人于一审庭审中自认系于2010年左右知晓。且上诉人在较长一段时间里是亲自去系争房屋所在的王医马弄陈金春处收取房租，据此亦可推定上诉人应当知道房屋转租情事。但上诉人未在相关司法解释规定的期限内提出异议，故上诉人现以被上诉人陈金春擅自转租为由主张其享有合同解除权，本院无法支持。其次，关于改变房屋用途，双方合同中未约定承租人改变房屋用途则出租人有权解除合同，且上诉人未能证明系争房屋因用途改变而受到损失，故上诉人以此为由要求解除合同，不能成立。综上，原审法院判决驳回上诉人要求解除房屋租赁关系的诉讼请求，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李洪琴、李宝琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年一月十八日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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