湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民二终字第80号
上诉人（原审被告）李桂明，男，1965年7月30日生，汉族。
委托代理人伍成勇，常德市武陵区天地法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）常德市兴广龙房地产物业管理有限公司，住所地常德市武陵区东江乡新安社区3组常德大道1889号。
法定代表人周建国，该公司负责人。
委托代理人李常生，该公司员工。
被上诉人（原审被告）常德市武陵区沙港社区居民委员会，住所地常德市武陵区朝阳路。
代表人彭亮，该居委会主任。
被告常德市兴广龙房地产开发有限公司，住所地常德市武陵区朝阳北路。
法定代表人高启典，该公司董事长。
上诉人李桂明因与被上诉人常德市兴广龙房地产物业管理有限公司（以下简称兴广龙物业公司）、常德市武陵区沙港社区居民委员会（以下简称沙港居委会）、常德市兴广龙房地产开发有限公司（以下简称兴广龙房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服常德市武陵区人民法院（2012）武民重字第02251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2009年，兴广龙房产公司与兴广龙物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，兴广龙物业公司据此进驻沙港花园小区进行物业管理及服务。李桂明于2010年4月入住因房屋征收补偿所得的沙港X园小区X号Y单元2X8、3X8、4X8房，并接受兴广龙物业公司服务。因李桂明在与兴广龙房产公司、沙港居委会签订房屋拆迁补偿协议时已明确约定用于补偿置换的房屋在沙港花园小区因物业管理所产生的一切费用均与其无关，故李桂明未缴纳物业服务费。兴广龙物业公司多次向李桂明催收物业服务费未果。遂于2012年12月5日向原审法院提起民事诉讼，请求判令李桂明缴纳物业服务费4420元。
李桂明一审辩称：2007年10月5日，其与兴广龙房产公司签订了一份《补偿合同》，沙港居委会担保。根据合同约定，李桂明房屋的楼梯应当修在兴广龙物业公司管理服务的沙港花园小区外面，而现在楼梯是修在沙港花园小区里面，因此产生物业服务费；该合同已约定李桂明如有物业服务等费用由保证人沙港居委会承担，因此，李桂明不应承担物业等任何费用。
沙港居委会一审辩称：兴广龙物业公司收费正当；但因不是沙港居委会入住沙港花园小区，其不应支付他人的物业服务费用，其只是行使督促、协调职责。
兴广龙房产公司一审辩称：其不是本案适格主体，与本案无事实及法律上的利害关系。
原审法院认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。兴广龙物业公司根据与兴广龙房产公司签订的《前期物业管理委托合同》，为沙港花园小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故该《前期物业管理委托合同》对李桂明具有法律约束力，且合同合法有效。李桂明作为沙港花园小区X号Y单元2X8、3X8、4X8房业主，事实上也接受了兴广龙物业公司的服务，双方建立了事实上的物业服务关系；李桂明接受了兴广龙物业公司提供的物业管理服务，应当支付相应的物业服务费。现兴广龙物业公司要求李桂明支付欠交的物业服务费，于法有据，应予支持。关于李桂明所称《补偿合同》约定了“该小区物业管理所产生的一切费用与其无关，相关费用应由保证人沙港居委会承担”的抗辩理由，依据合同相对性原则，该约定属于另一法律关系，在本案中该抗辩主张不能成立，不能采纳；沙港居委会、兴广龙房产公司在本案中不承担责任。原审法院依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、李桂明于该判决生效后三日内支付兴广龙物业公司物业管理费4420元；二、驳回兴广龙物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由李桂明负担。
李桂明不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审法院程序违法。其收到常德市中级人民法院发回重审的（2013）常民二终字第61号民事裁定书是2013年8月20日，而原审法院重审本案直到2014年5月16日才将判决书送达给上诉人，已严重超出了一审6个月的审理期限。2、原审判决认定事实和适用法律错误。其于2007年10月5日与被上诉人兴广龙房产公司签订了一份《补偿合同》，并由沙港居委会作为担保人。合同明确约定上诉人的楼梯应当修在被上诉人管辖的沙港花园小区外面，设立单独楼梯，而现在楼梯修在了小区里面；合同明确约定如果被上诉人兴广龙房产公司违约，上诉人李桂明的物业管理费由被上诉人沙港居委会承担。从该合同约定可以明确看出上诉人的物业管理费如果产生，也有明确的承担费用主体，所以被上诉人兴广龙物业公司应当依约定直接向沙港居委会收取，上诉人李桂明不应当交纳任何物业费用。李桂明请求二审法院依法改判。
二审期间，上诉人、被上诉人各方均未向本院提交新的证据材料。
经审理查明：2007年10月5日，兴广龙房产公司为征收补偿补偿事宜与李桂明签订了一份《补偿合同》，沙港居委会作为保证人担保。该《补偿合同》约定：兴广龙房产公司以支付部分现金和在李桂明原房屋所在地开发修建的房屋产权调换对李桂明进行补偿；以房屋产权调换补偿的办法是：l、兴广龙房产公司给付李桂明在该地开发修建小区内的房屋共计四层套，每层套使用面积100平方米，共计400平方米；2、兴广龙房产公司给付李桂明的房屋1-4层的位置在兴广龙房产公司所开发小区与“老四超市”毗邻的临街面，其中第1层系临街门面2间，面积100平方米；3、房屋建筑系底层框架结构，1-4层李桂明有单独楼梯出入；4、兴广龙房产公司负责给李桂明办理好房屋所有权证和土地使用权证及水、电、管道燃气立户，由此产生的全部费用由兴广龙房产公司承担；5、兴广龙房产公司折抵（产权调换）给李桂明的房屋系单独设置楼梯和通道，不属小区物业管理；该小区物业管理，所产生的一切费用与李桂明无关，如有相关费用应由保证人沙港居委会承担。……
一审期间，原审法院根据李桂明2013年1月20日的申请，追加兴广龙房产公司和沙港居委会为本案被告并通知其参加诉讼。
本案其他事实同原审判决认定，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为李桂明在有由沙港居委会承担其物业服务费的明确约定时，兴广龙物业公司可否仍向其主张支付物业服务费的权利及李桂明应否支付相应的物业服务费。
本案由于李桂明的抗辩及追加被告的申请，涉及了两个合同关系，即以兴广龙房产公司、李桂明、沙港居委会为合同当事人的征地补偿合同关系和以兴广龙物业公司、李桂明为当事人的物业服务合同关系。在征地补偿合同关系中，李桂明为债权人、兴广龙房产公司和沙港居委会为债务人，兴广龙物业公司系第三人；在《补偿合同》中，约定由债务人之一的保证人沙港居委会承担李桂明可能产生的物业服务费用，在本案中就是李桂明欠缴的兴广龙物业公司的物业服务费；当债务人不履行清偿李桂明欠缴的兴广龙物业公司物业服务费的债务时，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”的规定，债务人就应当向李桂明承担违约责任，即沙港居委会应当将相应费用支付给李桂明，而不能直接支付给兴广龙物业公司。在物业服务合同关系中，兴广龙物业公司为债权人，李桂明为债务人，兴广龙房产公司和沙港居委会为第三人；在第三人不向债权人履行债务时，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，李桂明就应向兴广龙物业公司承担违约责任，李桂明承担违约责任后，可再向第三人主张相应权利。因此，无论是依据《补偿合同》还是依据物业服务合同，兴广龙物业公司都只能直接向李桂明主张权利，而不能向沙港居委会、兴广龙房产公司主张；李桂明支付相应物业服务费后可再依据《补偿合同》的约定，向沙港居委会等债务人追偿。李桂明上诉所称其“物业管理费如果产生，也有明确的承担费用主体，被上诉人兴广龙物业公司应当依约定直接向沙港居委会收取”的理由不符合《中华人民共和国合同法》第六十四条、第六十五条的规定，不能成立，本院不予支持；李桂明上诉所称原审法院严重超审限，程序违法的理由，也不能成立，因为发回重审的案件，仍适用第一审普通程序，原审法院重审本案的审限未超过《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条的审批权限。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李桂明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文国银
审 判 员 周建民
审 判 员 熊淑兰
二〇一四年九月二十一日
代理书记员 方 芳