山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）聊东民初字第3093号
原告王真，聊城汽车总站职工。
委托代理人黄萍，山东万航律师事务所律师。
委托代理人赵春军，山东万航律师事务所律师。
被告付翀，系原告之夫。
委托代理人白文振，1984年4月3日，东昌郡城法律服务所法律工作者。
被告赵朋，第三人民医院职工。
委托代理人王辉，山东智祥律师事务所律师。
被告周玉清，市民。
委托代理人孙辉，山东同心达律师事务所律师。
委托代理人袁义香，山东同心达律师事务所律师。
上列原、被告确认合同效力纠纷一案，本院于2013年8月15日立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王真及委托代理人黄萍、被告付翀及委托代理人白文振、被告赵朋委托代理人王辉、被告周玉清委托代理人孙辉、袁玉香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告付翀2005年登记结婚，2009年购买了育新苑B1号楼6层2单元603室房屋一处。购买后原告一直在该房屋内居住至今，该房属于夫妻共同财产。2013年7月，在原告根本不知情的情况下，被告赵朋以付翀委托人的身份将该房屋出卖给被告周玉清。我国法律明确规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。被告在原告不知情的情况下将价值80余万元的房屋以45万元的价格出卖，严重地了侵犯了原告的合法权益，其所签订的房屋买卖合同属于无效合同。故诉至法院，要求确认被告签订的房屋买卖合同无效。
被告付翀辩称：我借过赵朋的钱，中间还过14万元多。虽然我和赵朋签订了委托书，但口头说过，卖房需要我同意。赵朋卖房我不知情，原告王真也不知道卖房子这个情况。房子是夫妻共同财产，房产出卖价格过于偏低，周玉清属于恶意第三人，房屋出卖协议无效。
被告赵朋辩称：我是在代理权限内实施的代理行为，协议有效，应依法驳回原告诉求。2011年6月付翀需要贷款，赵朋联系王贤兴借给他45万元。用房子办理的抵押登记，并到公证处办理了全权委托书。借款到期后付翀不能还款，同意将楼房出售偿还借款。王贤兴不知道怎么联系到的周玉清，最后确定价格50万元。我和周玉清一起去看过房子，因家中没人，没能进去。让周玉清到楼下住户看看，他说这个楼栋有个熟人，应该是一样的户型，他自己就去看了。周玉清最后要求过户费在房款里出，25万元打到赵朋的账户，另25万元打到了房管局的账户。
被告周玉清辩称：我与其他两被告以前不认识。我想买楼房，通过两个朋友知道赵朋在出售一套楼房。我打听到电话后通过电话与他们进行了联系。最后约定价格50万元，要求一次付清。我和赵朋一起到房产大厦，咨询了赵朋持有的公证书、房产证、他项权证等，由工作人员对真实性进行了确认。和赵朋到小区看过房子，因门上锁没能进去。自己有熟人在同一楼栋，知道楼房的户型。因需交纳53000元的交易税等，我要求从谈好的房款中扣除。2013年6月20日及21日我将房款付清。原告诉称房屋属于夫妻共同财产与事实不符，房产证记载付翀单独所有，原告不是产权人，无权确认买卖合同无效。赵朋持有公证的委托书，我有足够的理由相信他有处理权，故合同应合法有效。退一万步讲，即使房产是原告与付翀共同财产，根据法律规定，我是善意取得，并支付了相应对价，故合同也是合法有效的。再者根据婚姻法解释三第十一条的规定，原告诉求也不能得到支持。原告诉称将80万元的房屋以45万元的价格出卖，没有事实根据。评估价格是57.2万元而不是80万元。在卖房要求一次付清的苛刻条件下，适当降低交易价格符合正常的交易习惯。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告为证实自己的主张，向本院提交下列证据：
1、结婚证一份，证明原告与付翀的夫妻关系。
2、01××44号房产证复印件一份，证明涉案房产系王真与付翀夫妻共同财产。
3、房屋买卖合同复印件一份，没有原告王真、被告付翀签字、手印，证明原告王真不知情，房屋交易价格明显低于市场价。
4、2011年6月15日山东正成房地产有限公司的评估书复印件一份，证明房屋价值为71万元，出卖价45万元明显低于市场价，不属于善意购买。
5、二手房信息网所下载的二手房信息，证明本案所涉及的房产在2013年的11月12月市场价格为90万余元，周玉清购买不属善意取得。
6、聊城鸿运物业管理有限公司、王永梅、范爱君证明，证明原告王真一直居住于涉案房屋内，买受人正常情况下应当前往看房。
被告付翀提交的证据同原告证据4，且对原告提交的上述证据无异议。
被告赵朋认为上述证据中有些是复印件，对真实性有异议，评估报告有虚高的可能，二手房信息网真实性不予认可，对物业和邻居证明无异议。
被告周玉清除质证意见同赵朋外，同时认为抵押贷款评估与交易价格评估不同，抵押贷款为了达到获得较高贷款金额的目的，评估价往往虚高，本案楼房2009年购买时的价格34万元，时隔两年评估达71万元，不符合增值幅度。房产证已明确载明房产系付翀单独所有，故房产属付翀个人财产，不是夫妻共同财产。赵朋是在合法有效的代理权限内实施代理行为。信息网下载表明的价格仅仅是出售人的要价，并非成交价，不能证明市场价格及证明目的，价格没有可比性。物业公司证明应由法定代表人的签字及印章，证人没有出庭作证，不具有证明效力。
被告赵朋未提交相关证据。
被告周玉清提交下列证据(取自于房产登记机关)：
1、转让人为付翀的登记意见、申请表、尾号为2644的房产证，证明涉案房屋为付翀单独所有，周玉清购买后涉案房产已经办理到周玉清名下，房产证有他项权利摘要，进一步证明原告和付翀对抵押贷款的事实是明知的。
2、聊城市鲁西公证处969号委托书一份，证明付翀全权委托赵朋办理涉案房产买卖、产权过户、房产抵押贷款等所有手续，买卖合同合法有效。
3、评估报告书一份，证明2013年6月20日涉案房产评估的市场价值是57.2万元，而不是原告所称的价值80万元。4、房屋买卖合同一份，房屋价格是45万。
5、相关税费单据一份，证明周玉清以付翀的名义交纳税费，总价503000元。
6、中国邮政储蓄银行2013年12月17日出具的周玉清“一卡通”明细表一份、聊城市安康住房置业担保有限公司资金监管证明一份，证明周玉清按合同约定支付了合理对价，为善意取得。
被告周玉清以证据4、5、6同时证明周玉清购买涉案房产实际花费50余万，与证据3提供的57.2万数额差距不大，涉案房产系二手房顶层和要求一次性付款的事实等情况，周玉清是以市场合理价格购买的事实。
7、名为周玉清的涉案房产证一份，证明涉案房产周玉清已经抵押出去。
8、被告付翀的户籍证明一份，备注中注明该份户籍出具时间是2013年6月20日，户籍证明只有本人到户籍部门才能出具，说明付翀是知情的。
原告对被告周玉清证据取自于房产登记机关无异议，对证据所记载内容及想要证明的目的有以下异议：证据1，转移登记的时间是2013年6月21日，2011年6月20日在房管局办理了抵押登记，2013年6月20日被注销，根据法律规定，办理抵押注销登记，应当由抵押人和抵押权利人共同申请办理，但房屋档案中没有付翀和抵押权人申请注销的资料，说明周玉清在申请转移的时候，房屋在抵押期间。转移登记申请表由赵朋代为登记，房屋共有权人空白，付翀的身份资料为已婚，说明周玉清买房时知道付翀是已婚人士，买受人应当向赵朋了解付翀的婚姻状况及付翀配偶是否同意卖房。房产证虽然记载单独所有，并不能证明涉案房屋是付翀个人所有，王真是隐名的所有人，依法享有该房屋所有权。对周玉清房产证所记载设定抵押的内容，是否设定抵押与本案买卖合同是否有效没有关系，而且原告起诉是2013年8月15日，在此之前原告已经提出异议，周玉清采取什么方式又办理了抵押登记我方不知道。付翀的委托书所签署的名字不是付翀而是“付春”，很多的表格均签署的是“付春”，证明签署时是有客观原因的，说明付翀表达的不是真实的意思表示。房屋价格是在没有取得付翀允许的情况下，赵朋确定的房屋价格。评估报告书的市场价57.2万元，不是真实的市场价格，双方为了规避税费，降低了评估价格。周玉清所说的以付翀的名义交纳的税费，即使真实，不能证明价值真实。作为原告王真并不知情，也没有在公证处签署任何文书，证据3涉案房产价值57.2万，该证据报告与原告提交71万元报告、91万元资产行情相矛盾，对证据5中5万余元的税费由买受人承担，房产价值不应包括税费。
被告付翀对上述证据的质证意见为：委托书“付春”的名字是我签订的，当时借款是出于防范的心理。户籍证明是他们通过不正当手段打出来的，周玉清的钱没有交给我。
被告赵朋对上述证据的质证意见为：对证据材料无异议。办理公证手续的时候，赵朋平时就认为付翀叫“付春”，计算机打不出来这个字，所以当时用的付春。如果原告所说房产过户不合法，应当起诉房地产管理局撤销。
另本院调查了鲁西公证处公证员王美娟，其陈述：赵朋和付翀二人一起来的公证处，公证处应他们的要求办理的公证书。签名时因付翀的签名较草，问他，他说他就那样签，我们也分辩不出来是“付春”还是“付翀”，我们只证明签名、捺印属实。
根据原告、被告陈述及各自提交的证据，结合双方对证据的质证意见，经审理本院确认以下事实：原告王真和被告付翀系夫妻关系，二人于2005年登记结婚。2009年在本市东昌府区柳园办事处育新苑购买B1号楼6层2单元603室房屋一套，面积130.53平方，储藏室32.18平方米。2011年5月26日该房产办理了房产证，房产证号为聊房权证字第××号。该房产证记载本案所涉房产房屋所有权人为付翀，共有情况一栏为单独所有。
2011年6月15日付翀与赵朋签订委托书一份，委托书主要内容为：“付翀全权委托本案所设房产的房屋买卖、产权过户、房产抵押贷款及与该房产有关的所有手续，受托人在办理上述事项中所权属的一切文件，我均予承认，委托权限是全权代理，委托期限是至办理完上述事项为止”。6月16日聊城市鲁西公证处出具了2011聊鲁西证民字第969号委托书公证书，载明上述委托书签名属实。该委托书委托人处付翀对自己的签名、捺印也予以认可，但陈述自己是签的“付春”而不是“付翀”。2011年6月15日山东正成土地房地产评估有限公司出具该房产价值评估报告一份，报告中载明委托人付翀，该房产评估价值为71万元，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而提供房地产抵押价值。
2013年6月，赵朋与周玉清就本案所涉房产签订房屋买卖合同一份，合同中卖房为“付翀（赵朋代）”，买房为“周玉清”，房产总价为45万元，落款没署具体日期。6月20号和21号周玉清共支付房款45万元，其中25万元支付给了赵朋，另20万元在房管部门资金监管中心存放，并交纳了办理房产证的相关费用5万元余元。6月21日赵朋和周玉清在房管部分办理了该房屋的所有权转移申请、登记等手续，将房产过户至周玉清名下。同时付翀房产证中显示的“他项权王贤兴”一栏，于2013年6月20日注销。2013年6月20日，山东贵恒信房地产评估经纪有限公司委托出具了本案所涉房产评估价值为57.2万元的评估报告，申请人为周玉清。
2013年7月29日，被告周玉清委托聊城市晟剑房地产评估咨询有限公司于出具了该房产总价值为71.72万元的评估报告，8月30日周玉清将涉案房产又抵押给孙其蕾，并在房管部门办理了抵押登记。
另本案在审理过程中，原告申请要求“对所涉房屋在无任何权利限制条件下的2013年6月20日的市场价值进行评估”，本院技术科委托山东广泰房地产评估测绘咨询有限公司进行了评估，估价结果为80.72万元(涉案楼房面积130.53平方，储藏室32.18平方)。被告赵朋、周玉清对上述评估报告有异议，但在规定的期限内未申请重新鉴定。
2014年6月23日原告将付翀诉至本院，要求与其离婚，本院已立案受理。
本院认为：《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定：“夫妻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同财产”。本案所涉楼房系原告王真和被告付翀在夫妻关系存续期间所得的财产，故归夫妻共同财产，属双方共同所有。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被告付翀因与他人有借贷关系，未经原告同意，单方擅自与赵朋签订委托书，致使涉案楼房被赵朋出卖，对此被告付翀侵犯了原告做为房屋共有人的处分权；被告周玉清在购买涉案房产的过程中，仅对赵朋持有的委托书、涉案房产的产权证书等形式要件进行查验，未进一步核实房屋的真实信息和实地查验房屋情况，且购买价格明显偏低于市场价格，不属善意取得，故其与赵朋签订的房屋买卖合同应属无效。
综上，原告诉求符合法律规定，本院予以支持；被告赵朋、周玉清的抗辩事由不能成立，本院不予采纳。据此根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第八十九条及相关法律规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告赵朋和被告周玉清在2013年6月就本市东昌府区柳园办事处育新苑B1号楼6层2单元603室所签订的房屋买卖合同无效。
案件受理费100元，由三被告均担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判长 麻建萍
审判员 张 焱
审判员 向国秀
二〇一四年七月二十二日
书记员 国秋杰