江苏省泰州市高港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰高民初字第1470号
原告顾瑞森。
委托代理人万国峰。
被告泰州海西置业有限公司。
法定代表人郑礼广。
委托代理人（特别授权）丁春林。
原告顾瑞森与被告泰州海西置业有限公司（以下简称为海西公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾瑞森的委托代理人万国峰、被告海西公司的委托代理人丁春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顾瑞森诉称：2010年9月13日，原、被告签订商品房预售合同一份，原告向被告订购被告开发的格林美郡＊-＊＊＊号房，建筑面积107.46平方米，房价465781元，交房时间2012年6月30日前。出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过60天后，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之八的违约金”。合同订立后，原告按约支付了全部房款。2012年6月30日，被告所售的商品房施工尚未结束。2012年7月27日，被告发出2012年8月1日交房的通知。2012年8月13日被告发出通知“由于我公司尚未按期取得建设行政主管部门签发的《竣工验收备案表》，现我公司向未交房的业主撤回2012年8月1日发出的《交房通知书》”。2013年1月16日被告又发出交房通知，要求业主“从2013年1月16日起一个月内至格林美郡售楼处办理”交房手续，但实际被告并未具备交房条件。故请求法院判令被告给付原告自2012年7月1日起至2013年1月16日止按日万分之八计算的违约金共计74525元。
被告海西公司辩称，我公司认可逾期交房的事实，但只能自2012年7月1日计算至2012年8月1日；原告主张的违约金计算标准过高，请求按照原告的实际损失为依据予以核减；原告在履行合同中亦存在违约行为，给被告造成经济损失，必要时被告会选择适当方式维护自己权益。
经审理查明，2010年9月15日，顾瑞森与海西公司签订商品房买卖合同一份，约定出卖人海西公司将其开发的格林美郡.尚层G02号楼＊单元＊＊＊号房卖给买受人顾瑞森，房屋建筑面积为107.46平方米，房屋总价款为465781元；出卖人应当在2012年6月30日前，将经验收合格的商品房（且买受人交清购房合同规定的应付款项）交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。合同签订后，顾瑞森已交付了房款。2012年3月14日泰州市高港区住房和城乡建设局（以下简称高港住建局）向海西公司发出泰高住建函（2012）5号函，表示“承建你公司格林美郡二期高层商品房的施工单位江苏云兴建筑有限公司，于2012年元月弃工逃跑，给社会及你公司造成较大损失。此突发事件可能导致在建工程延期，影响商品房的正常交付使用。你公司应抓紧时间，重新组织施工单位接管未完工程建设任务，在保证工程质量、安全的前提下，尽可能缩短竣工时间，减少对购房户的影响。同时你公司应加强工程建设管理，避免类似事件的再次发生”。2012年7月27日海西公司向顾瑞森发出交房通知书，表明交房时间为2012年8月1日。2012年7月28日格林美郡G02号楼通过施工单位、监理单位、建设单位的住宅质量分户验收及设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的工程质量竣工验收。2012年8月13日海西公司向未交房买受人发出通知，表明“由于我公司尚未按期取得建设行政主管部门签发的《竣工备案表》，现我公司向未交房的业主撤回2012年8月1日前发出的《交房通知书》”。2013年1月10日，格林美郡G02号楼通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收，并于2013年1月17日取得泰州市住房和城乡建设局的竣工验收备案表。2013年1月16日海西公司向顾瑞森（孙云）发出交房通知书，表明“交房时间为2013年1月16日，敬请您从2013年1月16日起一个月内至格林美郡售楼处办理交房手续”。后顾瑞森收房。2013年6月5日高港住建局出具情况说明，表示“2012年8月1日，格林美郡二期尚层购房户30多人来我局集访，认为未取得竣工验收备案表，不具备交房条件，拒绝接房。8月上旬多次就交付条件到我单位、市住建局、区信访局、区政府上访，强烈要求海西公司出具书面通知，撤回2012年8月1日的交房通知书，待取得竣工验收备案手续后交房。我局相关工作人员多次沟通、协调未果，因此建议业主根据合同约定通过法律途径，依法维护自己的合法权益。因涉及该事件人数众多，海西公司从维护稳定的大局出发，按购房户要求，出具了撤回2012年8月1日前发出的《交房通知书》的书面通知”。同年12月，顾瑞森持上述诉讼请求诉至本院。
上述事实有商品房买卖合同、高港住建局的函及情况说明、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量竣工验收报告、交房通知书两份、通知、竣工验收备案表、当事人陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按合同约定享有权利和履行义务。
一、关于被告逾期交房违约金计算的起始时间。合同约定被告应于2012年6月30日前交房，被告未能按期交房，延期交房时间应从次日即2012年7月1日起算。违约金的终止时间，原告要求计算至2013年1月16日（被告于2013年1月17日取得竣工备案表），被告则认为应计算至2012年8月1日被告第一次通知原告收房之日。本院认为，原、被告在商品房买卖合同中约定的房屋交付条件为“经验收合格”，后因原、被告就房屋交付条件发生争议，被告于2012年8月13日向未交房买受人发出通知，表示“由于我公司尚未按期取得建设行政主管部门签发的《竣工备案表》，现我公司向未交房的业主撤回2012年8月1日前发出的《交房通知书》”，该撤回通知表明被告已将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，对此交付条件原告也是认可的，故本院认为原、被告已就房屋交付条件变更为“取得竣工验收备案表”达成了一致。2013年1月17日被告取得竣工验收备案表，而被告也已于2013年1月16日发出交房通知，故原告要求逾期交房违约金计算到2013年1月16日，违约天数总计200天，应予支持。
二、关于双方约定的逾期交房违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对原、被告约定的“逾期超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金”，被告认为其并非恶意违约，是客观原因导致，且该违约金标准的约定相对原告的损失明显偏高，请求法院予以调整。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，故取得竣工验收备案表并非房屋交付的必经程序，“备案”只是“验收合格”之后的行政监管程序，被告是否办理竣工验收备案登记并不影响被告向原告交付房屋。在买受人通过集访、上访等途径要求将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件后，被告同意将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，但相对原合同约定的房屋交付条件“经验收合格”，事实上加重了被告的责任。同时考虑到承建施工单位弃工逃跑的突发情况，参照本地区房屋租赁费用的行情，对逾期交房违约金的标准本院酌定为日万分之二，对原告主张的逾期交房违约金本院认定为18631.24元（即465781＊2‱＊200）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告泰州海西置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告顾瑞森逾期交房的违约金18631.24元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1660元，原、被告各半负担（上述案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告应承担的诉讼费用830元由被告在本判决生效后10日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1660元（江苏省泰州市中级人民法院开户行：农行；帐户：泰州市财政局；帐号：20×××88）。
审 判 长 何 芬
审 判 员 冀小燕
人民陪审员 周 敏
二〇一四年五月三十日
书 记 员 谢振娅