广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛明法民一初字第26号
原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当五居民小组，住所地：广东省佛山市高明区。
负责人区成邦。
委托代理人杜新华，广东共明律师事务所律师。
委托代理人陈雄柏，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市高明区。
被告莫子文，男，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××3813。
委托代理人成晓东，广东佛明律师事务所律师。
被告彭叶兴，男，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××2318。
委托代理人梁镇忠，广东华法律师事务所律师。
委托代理人陆仲飞，广东华法（高明）律师事务所律师（2015年8月2日撤销委托）。
被告佛山市高明区荷城欢翔士多店，住所地：广东省佛山市高明区。
经营者刘国乐。
实际经营者罗海波，男，汉族，住广东省鹤山市，身份证号码：×××3035。
被告佛山市高明区荷城友谊塑料粒厂，住所地：广东省佛山市高明区。
经营者吕有仪，女，汉族，1960年3月29日出生，住广东省佛山市高明区荷城莲花路**号***房，原身份证号码：4407256********。
被告佛山市高明区灏宏印刷厂，住所地：广东省佛山市高明区（金圆苑酒店后侧）。
经营者曾文球，男，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××0030。
被告林伯源，男，汉族，住广东省佛山市高明区，身份证号码：×××0416。
原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当五居民小组（下称官当五组）诉被告莫子文、彭叶兴、佛山市高明区荷城欢翔士多店（下称欢翔士多店）、佛山市高明区荷城友谊塑料粒厂（下称友谊塑料粒厂）、佛山市高明区灏宏印刷厂（下称灏宏印刷厂）、林伯源土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月21日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序，于2015年4月13日进行了第一次公开开庭审理，原告的负责人区成邦、委托代理人杜新华、被告彭叶兴及其委托代理人梁镇忠、陆仲飞、被告莫子文的委托代理人成晓东到庭参加诉讼。2015年7月14日，本院依原告的申请追加欢翔士多店、友谊塑料粒厂、灏宏印刷厂、林伯源为本案被告。2015年8月5日，本院依法第二次公开开庭审理本案，原告的负责人区成邦、委托代理人杜新华、被告彭叶兴及其委托代理人梁镇忠、被告莫子文的委托代理人成晓东、被告欢翔士多店的实际经营者罗海波、被告灏宏印刷厂的经营者曾文球、被告林伯源到庭参加诉讼，被告友谊塑料粒厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年1月8日，官当五经济合作社与被告莫子文签订了一份《土地承包合同》，合同期限为10年，自2000年1月8日至2010年1月8日，合同约定由被告莫子文承包原告所属的位于高明××××香路南工业区的1500平方米集体土地，土地四至为：西至本队，东至钓鱼台，南至九队，北至三队；由被告莫子文兴建房屋，合同期满后，被告莫子文在该承包土地上的建筑物归原告所有。2008年2月28日，原官当五经济合作社代表人区树明在没有召开村民小组会议的情况下，个人私自以合作社名义与被告莫子文签订一份《土地包（续包）关系合同》，将2000年1月8日官当五经济合作社与被告莫子文签订的《土地承包合同》延期至2019年12月30日止（原合同为2010年1月8日止），将被告莫子文交还地上建筑物的时间推迟10年，但续包合同约定的每年租金甚至比原合同顺延递增的租金还要少。直至2014年原告村中换届选举后，原告村民才发现原村长区树明与被告莫子文签订该《土地包（续包）关系合同》，现被告彭叶兴所交的租金水平与同一地段的租金相差极远（如果作为自有商铺物业出租，每月租金至少10000元以上，现每月仅4000多元）。原告居民对此反应十分强烈，于2014年8月6日召开村民会议，绝大部分户主都签名同意通过诉讼收回上述地块或提高租金。原告认为，根据《中华人民共和国村民委员会自治法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：…（四）土地承包经营方案；…”的规定，2008年2月28日被告莫子文与官当五经济合作社所签的《土地包（续包）关系合同》，属于土地承包经营方案，依法应当经村民会议讨论决定，但原官当五经济合作社代表人区树明在没有召开村民小组会议的情况下，擅自以合作社名义与被告莫子文签订土地续包合同，违反了上述法律的强制性规定；而且该续包合同的现租金水平明显远低于正常租金水平，严重损害原告村民的权益，属典型的恶意串通，损害第三人的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该续包合同为无效合同，自始没有法律效力，原告有权请求法院判令被告莫子文、彭叶兴立即向原告返还所承包的1500平方米集体土地，包括地上建筑物。在该合同确认为无效合同的情况下，2008年9月1日被告莫子文将该合同再转让给彭叶兴的转让合同也失去了转让依据，也应当确认为无效合同。综而述之，该续包合同剥夺了村民参与集体讨论的权利，而且定价太低，有失公允。请求法院判决：1.请求法院确认2008年2月28日原官当五经济合作社代表人区树明擅自与被告莫子文所签的《土地包（续包）关系合同》为无效合同，一并依法确认2008年9月1日被告莫子文将该合同转让给被告彭叶兴的转让合同也为无效合同；2.被告莫子文、彭叶兴立即向原告返还所承包的1500平方米集体土地，包括被告的建筑物，具体土地以上述合同为准；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告因被告欢翔士多店、友谊塑料粒厂、灏宏印刷厂、林伯源为涉案土地的实际使用人，而增加一项要求被告欢翔士多店、友谊塑料粒厂、灏宏印刷厂、林伯源与被告彭叶兴共同返还涉案土地及地上建筑物的诉讼请求。
在诉讼过程中，原告举证如下：
1.原告法定代表人身份证明书1份，证明区成邦是原告的负责人；
2.被告莫子文户籍证明、被告彭叶兴身份证复印件、友谊塑料粒厂、灏宏印刷厂、欢翔士多店工商登记及经营者信息各1份，证明各被告的诉讼主体资格；
3.证明书1份，证明2008年2月28日，区树明代表原告签订的续包合同没有经村民同意，是区树明以个人的名义与莫子文签订的；
4.土地承包合同1份，证明原告与莫子文于2000年签订土地承包合同，承包期为十年，莫子文承包原告土地，期满后建筑物含水电不能拆除，归原告所有，2009年的承包金额是39530.7元；
5.土地包（续包）关系合同1份，证明2008年2月28日，区树明私下签订该合同。2010年的承包款为40000元，承包期延长至2019年12月30日，该份合同没有经过村民表决同意，该合同严重损害村民利益，莫子文转租给彭叶兴，彭叶兴转租给其他被告，没有征得原告同意；
6.证明1份，证明原告与签订合同的经济合作社是同一主体，原公章已经上交；
7.彭叶兴与吕有仪租赁合同复印件1份，证明被告彭叶兴擅自转租的事实。
经质证，被告莫子文对原告举证的证据发表如下质证意见：对证据1、2没有异议，对证据3真实性有异议，在证明书上签名盖手印的人是否是村民代表或者户主无法核实，就算是村民代表或者户主签名，也不能证明原告与被告莫子文续签合同没有经过村民的同意，以上的村民是否是绝大部分村民不清楚，证明书反映2008年9月1日区树明转让合同的相关事宜及逐户上门索求签名，村民小组会议有很多种召开的方式，相关村委负责人可以逐一上门征求意见，没有违反法律规定，原告的负责人已经告知了村民，否则村民不会签名，村民不会在空白纸上签名，对未知事项进行表决；对证据4真实性没有异议，证明原告2008年9月1日已经确认被告莫子文将承包方的利益转让给被告彭叶兴，该承包合同租金的调整方式是每两年递增10%，原合同第一年的租金是27000元，最后一年的租金是39000元，递增仅是50%，且相关的民事法规没有禁止当事人针对合同的条款不能进行修改或者补充；对原告的证据5的真实性确认，该合同是被告莫子文与原告经协商达成，原告的负责人拿村民签名的文件给被告莫子文看过，对于原告内部有没有经过村民表决不是被告莫子文有权或者有义务监控的，因为是原告内部主体的管理规则，2010年的承包金是40000元，没有低于合同最后一年的承包金，所谓续包租金递增的比例远高于原合同，不存在原告主张的损害集体利益的情况，该份合同证明了在2008年9月1日被告莫子文经原告同意将该续包合同的承租权转让给被告彭叶兴，租赁权的转让行为是合法有效的，该合同合法有效，租赁权转让也是合法有效，证据5的续包合同不完整，原告与被告莫子文续签合同，不管是事前还是事后都已经经过户主的同意。如果是事后，则是追认；对证据6没有异议；对证据7三性不确认，被告莫子文将该厂房转让给彭叶兴之后，被告莫子文不知晓。
被告彭叶兴对原告举证的证据发表如下质证意见：
与被告莫子文的质证意见一致。补充意见如下：关于证据5，该合同不能证明被告彭叶兴把涉案土地转租给其他被告，被告彭叶兴与其他被告存在合作经营关系。对证据7三性不确认，一直都是被告彭叶兴交租。租期内是由被告彭叶兴使用。现在土地上办了工厂。被告彭叶兴在新亨村办了厂想搬过去，后来觉得小了，就没有搬过去，就让一个姓赖的人在上面办工厂了。
被告欢翔士多店、灏宏印刷厂、林伯源对原告举证的证据均无异议。
被告莫子文辩称，原告与被告莫子文所签《土地包（续包）关系合同》，合法有效，应予以维持。被告莫子文于2000年承包了原告的集体土地后，即投资20万元以平整土地及修建厂房，该笔款项在当年亦算不少。在承包过程中，由于原定承包期限较短，相应收益与投资及经营成本不相对称，被告莫子文与原告协商，双方就延长承包期限达成一致意见并签订了相应续包合同，该合同的签订原告当时的负责人据称是经过村民会议表决的。无论事实上原告时任代表人有无按法定程序提交村民会议讨论并通过。被告莫子文无从知晓，亦无义务及责任去审核，作为善意相对方，只要原告在该合同上盖章，被告莫子文在形式上就有理由相信该合同是取得村民授权的，鉴此亦应保护合同相对人的合法权益，确认该合同合法有效。原告诉称2014年才发现原任村长个人私自与被告莫子文签订续包合同，且该合同违背村民意愿，完全属虚假谎言。被告莫子文最初的合同承包期是原告所有村民都知晓的，如果真是原任村长私自与被告莫子文签订续包合同，在2010年至2014年长达四年多的期间，原告村民及其他村领导没有就该地的对外承包提出任何异议，包括新任村领导就任后，依然在向现承包人收取租金至今，由此可见，原告村民从初就知晓该地续包的事实并亦是同意的，否则原告村民及其他村委成员在原合同到期时就完全有条件及理由要求解除该续包合同并收回土地，但事实上原告村民并无任何反对言行。原告诉称续包合同租金比原合同顺延递增租金还少，且远低于现实租金水平是完全不成立的。原合同租金递增系每两年递增10%，而续包合同的租金递增系每年10%，已经远高于原合同的递增水平，且租金基数亦是按原合同延续，所以不存在原告少收租金的事实。至于现租金额与现实的租金水平是否相符，首先缺乏客观参照标准，其次必须考虑续包合同签订至今已达七年，合同签订时无法预见将来的经济发展状况。应以合同签订时的标准来评判，由此不能做出该续包合同损害了村民权益的推断。就算原村长未经村民会议讨论通过而自行与被告莫子文签订续包合同，违反了村民组织法相关规定，但该规定是为了加强村民委员会活动进行监督管理的管理性规定，不属于法定的效力性强制规定，不能因违反此规定而认定续包合同无效。被告莫子文经原告同意已将该土地的承租权转让予被告彭叶兴，被告莫子文不是该合同主体，原告起诉被告莫子文无法律依据，至于是否向原告返还土地及建筑物系彭叶兴与原告之间的纠纷，与被告莫子文无关。被告莫子文认为如果原告方在2010年以前的确不知道原任负责人与被告莫子文签订续包合同，在2010年以后该场地依然由其他的承包者继续使用，原告应该知道该场地在2010年以后未经原告集体讨论依然由其他承包人使用，原告应该知道他的权利受到侵害，2014年原告才向法院起诉，已经超过诉讼时效。
诉讼中，被告莫子文向本院提交附加合同1份，证明被告莫子文将该土地的承包权转让给被告彭叶兴，同时将地上建筑物也转让给被告彭叶兴，说明自转让日起被告莫子文不是该合同的主体，所有的纠纷与被告莫子文无关。
经质证，原告认为无法核实附加合同的真实性，原告没有该份合同，附加合同可以证明当时被告莫子文已经建起厂房，被告彭叶兴没有任何投入，前任队长没有给原告现负责人，是区树明私下与两被告签订的。
被告彭叶兴、欢翔士多店、灏宏印刷厂、林伯源对被告莫子文提交的附加合同没有异议。
被告彭叶兴辩称，原告与被告莫子文签订的《土地包（续包）关系合同》系有效合同，被告莫子文的转租行为也是合法有效的。该合同系被告莫子文与原告经友好协商，在自愿平等和互惠互利的基础上达成的。该合同经原告三分之二户主同意后，由被告莫子文签名和原告盖章确认，是双方真实的意思表示。《土地包（续包）关系合同》自签订之日起至今已超过六年，被告莫子文、彭叶兴始终严格按照合同的约定履行义务，按时缴纳承包金。原告的全体村民是知道被告彭叶兴承租涉案土地的，其对此没有提出过异议。由此可知，原告的全体村民同意与被告彭叶兴签订《土地包（续包）关系合同》。合同第七条第四款约定“允许乙方在承包期内作任何形式的经营和转包给他人，转包他人要经甲方同意。”则被告莫子文有权将《土地包（续包）关系合同》转让给被告彭叶兴，且上述转让行为得到了原告的同意，因此，被告彭叶兴的受让行为也是合法有效的。综上，涉案合同系有效合同，根据合同法第八条的规定，原告主张涉案合同无效违背了诚实信用原则。原告主张涉案合同无效没有事实和法律依据。根据村民委员会组织法第二十二条的规定，从涉案合同中的户主签名表可知，该合同是经原告三分之二以上户主同意的，符合法定程序，并没有违反法律的强制性规定。涉案合同符合原告的集体意志，并没有损害原告村民的权益，村务公开早已形成制度，原告全体村民是完全知晓涉案合同约定的承包费的。其六年来一直按照合同约定向被告莫子文、彭叶兴收取租金，没有提出任何异议，足以证明涉案合同对租金的约定是符合原告全体村民的集体意志的。原告没有提供证据证明案涉合同的租金价格违背当时市场价格，也没有提供证据证明被告彭叶兴以欺诈手段订立续包合同和恶意串通损害原告的集体利益。原告声称在村中换届选举后才知道原村长区树明早与被告莫子文签订涉案合同，不符合常理。村民不会在不了解续包合同内容的前提下就在《同意土地续包的合同各户主》上签名。被告彭叶兴已在涉案土地上经营多年，村民对此事不可能不知晓。村民在第一个合同到期后都没有提出异议，也没有行使撤销权，可知村民对此行为是知情和承认的。综上，被告莫子文与原告签订的《土地包（续包）关系合同》合法有效，对双方具有法律效力，请求法院驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，被告彭叶兴举证如下：
1.土地包（续包）关系合同1份、同意土地续包的合同各户主签名1份、高明区荷城官当第五经济社土地发包四至图1份，证明土地承包续包合同是原、被告真实意思表示，并经原告所有三分之二以上户主同意，已经成立并生效；
2.高明区荷城街道农村合作经济组织内部收款收据9张，证明被告彭叶兴自2008年至今一直按时交租，且原告一直按照续包合同收取被告缴纳的租金。
经质证，原告对证据1的真实性没有异议，续包合同、户主签名可以证明续包合同是区树明私下签订的，不能证明追认合同内容，续包合同无效；对证据2没有异议。
被告莫子文对证据1、2没有异议，证明原告收取彭叶兴的租金到2014年，原告的现任村长上任已经两年了，原告确认被告莫子文与被告彭叶兴的转租关系。
被告欢翔士多店、灏宏印刷厂、林伯源对被告彭叶兴举证的证据1、2均无异议。
被告欢翔士多店、灏宏印刷厂、林伯源没有答辩意见发表，也未向本院提交证据。
诉讼中，被告友谊塑料粒厂没有向本院提交答辩意见及证据，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证的权利。
经当事人举证、质证，本院对原、被告提供的证据作如下认证：
1.原告举证的证据1、2、6，被告莫子文、彭叶兴、欢翔士多店、灏宏印刷厂、林伯源无异议，本院予以采信；原告举证的证据4、5，被告欢翔士多店、灏宏印刷厂、林伯源无异议，被告莫子文、彭叶兴对其真实性予以认可，本院对证据4、5予以采信；原告举证的证据3由其单方面制作，被告莫子文、彭叶兴对其不予确认，本院对证据3不予采信；原告举证的证据7虽为复印件，但与被告彭叶兴庭上陈述其曾将部分涉案土地租给案外人吕有仪的情况相互印证，本院对证据7的真实性予以确认。
2.被告莫子文举证的附加合同与原告、被告彭叶兴提供的《土地包（续包）关系合同》中载明的被告莫子文将涉案合同转给被告彭叶兴的情况可以相互印证，原告对其不予认可，但未能提供证据予以反驳，本院对被告莫子文举证的附加合同予以采信。
3.原告对被告彭叶兴举证的证据1的真实性予以确认，对证据2无异议，被告莫子文、欢翔士多店、灏宏印刷厂、林伯源均无异议，本院对被告彭叶兴举证的证据1、2予以采信。
根据本院采信的证据，结合原、被告的诉辩意见，本院确认本案的事实如下：
2000年1月8日，原高明市荷城区官当居民委员会（甲方）与被告莫子文签订《土地承包合同》。约定“……一、承包期：10年，时间从二零零零年一月八日起至二零壹零年一月八日止。二、承包地点、范围、面积：甲方所属的位于高明市××城区××香路南工业区用地，乙方租用面积合共壹仟伍佰平方米。该地西至本队，东至钓鱼台，南至九队，北至三队。三、租金总额：人民币叁拾贰万玖仟陆佰柒拾伍元肆角零分（小写329675.40元）。承包金额每平方米地，每月壹元伍角，在头两年内不作递增，以后每两年递增一次，年总金额百分之拾（10%），即第一年承包金额人民币：贰万柒仟零佰零拾零元零角零分。（小写：27000.00元）。……”
2008年2月28日，原佛山市高明区荷城街道星河社区居委会官当五经济合作社（甲方）与被告莫子文（乙方）签订《土地包（续包）关系合同》，合同后附《同意土地续包的合同各户主签名》1份。该合同约定：“……甲方同意在原与莫子文签订的土地承包合同基础上延长承包期限，即由原来2000年1月8日至2010年1月8日延期至2019年12月30日止。并将原合同的第五条第8点中的‘乙方的建筑物（含水、电）归甲方所有’，则改为‘乙方承包该土地的地上建筑物归甲方所有’；地上物的归还时间也相应延期至2019年12月30日。……细则如下：一、承包地点、范围、面积：甲方所属的位于高明××××香路南工业区用地，乙方承包面积共壹仟伍佰平方米。该地西至四队，东至本队，南至九队，北至本队。（详见附图）二、延期承包金如下：2010年承包金为人民币40000元正，大写：肆万元整；2011年承包金为人民币44000元正，大写：肆万肆仟元整；2012年承包金为人民币48000元正，大写：肆万捌仟元整；2013年承包金为人民币52000元正，大写：伍万贰仟元整；2014年承包金为人民币56000元正，大写：伍万陆仟元整；2015年承包金为人民币60000元正，大写：陆万元整；2016年承包金为人民币64000元正，大写：陆万肆仟元整；2017年承包金为人民币68000元正，大写：陆万捌仟元整；2018年承包金为人民币72000元正，大写：柒万贰仟元整；2019年承包金为人民币76000元正，大写：柒万陆仟元整；……七、其他规定：……4、甲方发包给乙方的土地必须是合法且无争议的土地。并允许乙方在承包期内作任何形式的经营和转包给他人，转包他人要甲方同意。……”。
2008年9月1日，被告莫子文（甲方）与被告彭叶兴（乙方）签订《附加合同》约定：“1、现甲方莫子文签订承包官当村第五经济合作社的工业用地和建造厂房，于2008年8月31日，转让给乙方彭叶兴，乙方同意承领和交付以后承包土地的租金（交付租金与原合同相同）。2、承包土地位于高明××××香路南工业区用地，承包土地面积共壹仟伍佰平方米。3、转让日起，甲方莫子文承包官当村第五经济合作社土地的合同内容、承包金以及一齐经济纠纷归由乙方彭叶兴承担与甲方莫子文无关。”
原佛山市高明区荷城街道星河社区居委会官当五经济合作社与被告莫子文于2008年2月28日签订的《土地包（续包）关系合同》正文后加注“莫子文于2008年9月1日将本租约合同转让给彭叶兴，转让之日起本合同内容包括租金由彭叶兴负责，与莫子文无关，转让后的合同同具产生法律效力。”原佛山市高明区荷城街道星河社区居委会官当五经济合作社于2008年9月1日在该文字后加盖公章确认同意转让。
另查明：原高明市荷城区官当居民委员会官当五队、原佛山市高明区荷城街道星河社区居委会官当五经济合作社与本案原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当五居民小组为同一组织。
案涉土地现由被告欢翔士多店、灏宏印刷厂、友谊塑料粒厂、林伯源使用。
本院认为，原告以涉案合同未经村民表决及续包合同租金涨幅偏低两个理由请求确认案涉合同无效。
首先，原告诉讼中陈述称《同意土地续包的合同各户主签名》系原告当时的负责人逐户要求村民签名，本院认为相关村民在签名表上签名应视为其对相关事项的认可。《土地包（续包）关系合同》所附的《同意土地续包的合同各户主签名》足以使合同相对方即被告莫子文、彭叶兴信赖该事项已经原告村民表决。且截至原告起诉之日，被告方已依据《土地包（续包）关系合同》使用涉案土地四年多，原告以涉案续包合同未经村民表决为由主张案涉续包合同无效，依据不足，本院不予支持。
其次，关于租金水平及增幅问题。涉案的续包合同签订于2008年，原告没有提供证据证明合同约定的租金水平于当时而言明显偏低，根据《土地承包合同》、《土地包（续包）关系合同》的租金水平，续包合同每年增加4000元的租金增幅，没有比原告合同每两年增加10%的增幅低。且租金是否偏低及增幅大小不属于认定合同无效的法定事由。
综上，原告未能提供证据证明案涉的《土地包（续包）关系合同》有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，其诉求确认《土地包（续包）关系合同》无效于法无据，本院不予支持。原告基于案涉的《土地包（续包）关系合同》无效而其请求确认被告莫子文将涉案合同转给被告彭叶兴的转包合同无效并要求六被告返还涉案土地及地上建筑物亦于法无据，本院不予支持。原告提出被告彭叶兴将涉案土地转租他人未经原告同意，本院认为，合同履行中被告彭叶兴是否转租并不影响原告、被告莫子文、被告彭叶兴之间的合同效力。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当五居民小组的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会官当五居民小组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 李炯君
审 判 员 吴卫华
代理审判员 娄鸿瑾
二〇一五年八月十七日
书 记 员 区君萍