云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云高民一终字第101号
上诉人（原审原告）大理海川房地产开发有限公司。
法定代表人洪正昌，该公司董事长兼总经理。
上诉人（原审原告）大理海川房地产开发有限公司泸水分公司。
负责人李智华，该分公司经理。
两上诉人之委托代理人李廷柱，云南富达律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
两上诉人之委托代理人张七雄，男，白族。
被上诉人（原审被告）杨金珠，女，汉族。
委托代理人黄建华，东大峡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人大理海川房地产开发有限公司（以下简称海川公司）、上诉人大理海川房地产开发有限公司泸水分公司（以下简称泸水分公司）因与被上诉人杨金珠商品房销售合同纠纷一案，不服云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院（2014）怒中民二初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人海川公司及泸水分公司的委托代理人李廷柱、张七雄，被上诉人杨金珠及其委托代理人黄建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：2011年12月31日杨金珠拟购买泸水分公司在泸水县六库镇新城区开发的金榕佳苑二幢一单元2号房，并支付了3万元定金。2012年5月4日该工程竣工验收合格。杨金珠提出购买2-1-1、2-1-3房屋，双方于2012年8月22日签订了《关于售房过程中的协议》，协议内容为“甲方（即大理海川房地产开发有限公司泸水分公司）一次出售给乙方（即杨金珠）3套住宅楼，即金榕佳苑小区2-1-1号、2-1-2号、2-1-3号，其中2-1-3号房甲方已装修好，经双方协商以上装修费用由杨金珠购房户承担人民币肆万元（小写40000元），剩余部分由大理海川房地产开发有限公司泸水分公司承担。今后在签订3套购房合同时，按原双方协商价进行出售，任何一方不得提出其他条件，其它售房相关手续按正常程序进行”。协议内附有装修清单一览表，后附一张三套房屋每套的价款。协议签订后，杨金珠按协议中的内容分别于2012年8月24日支付了2-1-3号房的4万元装修费，2012年9月10日杨金珠以银行进帐方式支付给泸水分公司20万元购房款，泸水分公司出具了内容为二幢一层一号（2-1-1）、二幢一层二号（2-1-2）、二幢一层三号（2-1-3）房预收房款20万元的收据一张给杨金珠，2012年10月9日杨金珠又以银行进帐方式支付给泸水分公司905607元购房款，泸水分公司出具了内容为二幢一层一号（2-1-1）、二幢一层二号（2-1-2）、二幢一层三号（2-1-3）房房款905607元的收据给杨金珠。至此杨金珠按协议后所附价格全部支付完购房款项。2012年11月10日、12月14日泸水分公司以该三套房屋各种手续尚未完善暂时不能销售为由，通知杨金珠到泸水分公司售楼部办理退款手续，杨金珠未去办理退款。因泸水分公司一直未交付给杨金珠三套房屋钥匙，2013年4月15日杨金珠将三套房门锁撬开进行装修。2013年4月17日、4月20日、4月23日、7月30日泸水分公司几次通知杨金珠停止装修，退回房屋。杨金珠以自己已按双方所协商的房屋价格履行完了付款义务，完成了购房交易为由不予退房，泸水分公司则认为2-1-1号、2-1-2号房应按市场评估价格进行出售。
原审另查明，泸水分公司建盖金榕佳苑2幢楼是以住宅楼报规划部门审批。
由于双方对房屋价款存在争议，海川公司及泸水分公司向原审法院起诉，请求：1.判决杨金珠按照评估的市场价支付2-1-1、2-1-2的购房款；2.本案诉讼费由杨金珠承担。
原审法院认为，从泸水分公司与杨金珠2012年8月22日所签订的《关于售房过程中的协议》所载明的内容来看，双方对房屋的价格已进行过协商。协议签订后，杨金珠按协议后所附的三套房屋价格支付了购房款，泸水分公司在收到杨金珠购房款后也开具了相应的购房款收据。泸水分公司主张，与杨金珠之间没有协商过2-1-1号、2-1-2号房的价格，是杨金珠自己主动将购房款打到泸水分公司的账户上，泸水分公司工作人员看到账户上确实有进帐，就开具给了杨金珠房款收据。对泸水分公司的这一说法原审法院认为泸水分公司所提交的两份银行进帐单里虽然没有具体载明支付几号房屋的款项，但在泸水分公司开具给杨金珠的收据里明确载明的内容是2-1-1号、2-1-2号、2-1-3号房的房款，且杨金珠支付购房款，不可能没有依据的进行支付，这不符合常理。以上一系列证据形成证据链，证据之间能相互印证，杨金珠所支付的购房款项是双方所约定的价格。杨金珠已按协议约定全面履行了付款的义务，泸水分公司也已按协议约定履行了收款义务。虽然泸水分公司、杨金珠双方未提交书面的《商品房销售合同》，但双方当事人已按《关于售房过程中的协议》约定全面履行了自己的义务。现泸水分公司主张房屋要按市场评估价格进行交易的诉请没有事实和法律依据，不予支持。
综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决：“驳回原告大理海川房地产开发有限公司和原告大理海川房地发有限公司泸水分公司的诉讼请求。案件受理费23080元，由原告大理海川房地产开发有限公司和原告大理海川房地产开发有限公司泸水分公司承担。”
一审判决宣判后，海川公司及泸水分公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销怒江傈傈族自治州中级人民法院（2014）怒中民二初字第30号民事判决，发回重审或者改判支持其原审的诉讼请求。经二审庭审询问，上诉人海川公司及泸水分公司明确其诉讼请求为：要求杨金珠按评估的市场价支付2-1-1号、2-1-2号房屋的购房款。不再坚持按起诉状中的金额2035040.39元主张。事实和理由为：第一，原审不应采信杨金珠第三组第2号证据，即“原告公司工作人员出具的关于被告所购三套房的面积、单价、总价表”，并将其作为《关于售房过程中的协议》的附件，《关于售房过程中的协议》根本没有附件，双方也没有约定过三套房屋的面积、单价、总价。2-1-1号、2-1-2号房屋可做铺面使用，应当按铺面价格销售，只有2-1-3号房屋可以按住宅价格销售。第二，诉争房屋除2-1-3号外，其余两套房屋双方并未对面积和单价达成一致，原审中海川公司及泸水分公司申请司法鉴定，要求按照商铺标准评估2-1-1号、2-1-3号房屋的市场价格，原审法院不予准许，导致本案处理不能适用《合同法》第六十一条、第六十二条，属于程序违法。
被上诉人杨金珠答辩认为本案应当维持原判。其提出“原告公司工作人员出具的关于被告所购三套房的面积、单价、总价表”为泸水分公司工作人员所写，三套房的面积、单价、总价、税费明确，杨金珠已经付清款项，故不同意退款便进行装修。泸水分公司提出的面积不符、价格不实是毁约的借口。
二审庭审中，经征询各方当事人对原审判决认定事实的意见，上诉人海川公司及泸水分公司提出三项异议：第一，原审判决认定协议后附一张三套房屋每套的价款表是错误的，该协议没有此附件。第二，原审判决认定杨金珠按协议后所附价格全部支付完购房款项是错误的。第三，杨金珠撬开房屋装修的原因不是泸水分公司未交付钥匙。被上诉人杨金珠对原审判决认定事实没有异议。
针对上诉人海川公司及泸水分公司提出的前两项异议，本院将结合本案争议焦点予以评议。针对上诉人海川公司及泸水分公司的第三项异议，客观上杨金珠是在泸水分公司没有交钥匙的情况下才撬开房屋进行装修的，原审认定该项事实清楚，海川公司及泸水分公司的该项异议不能成立。对于各方当事人均无异议的一审认定事实，本院予以确认。
二审中各方当事人均无新证据提交。
综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：海川公司及泸水分公司要求杨金珠按评估的市场价格支付房款有无事实和法律依据？
针对本案二审争议焦点问题，上诉人海川公司及泸水分公司认为，《关于售房过程中的协议》没有约定房屋的价款，双方对于2-1-1号、2-1-2号房屋的价款没有达成合意，且上述两套房屋可以用作商铺使用，应当按商铺标准评估房价。故杨金珠应按照评估的市场价支付2-1-1号、2-1-2号房屋的购房款。
被上诉人杨金珠认为，涉案三套房屋均为住宅，而非商铺。其原审提交的证据“原告公司工作人员出具的关于被告所购三套房的面积、单价、总价表”就是双方对三套房屋价格形成合意的依据，杨金珠的付款义务已履行完毕。
本院认为：泸水分公司与杨金珠2012年8月22日所签订的《关于售房过程中的协议》是双方真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该协议虽未直接载明房屋的价款，但协议约定“今后在签订3套购房合同时，按原双方协商价进行出售，任何一方不得提出其他条件，其它售房相关手续按正常程序进行”，说明双方对三套房屋的价格是有约定的。虽然海川公司及泸水分公司认为“原告公司工作人员出具的关于被告所购三套房的面积、单价、总价表”不能作为双方对房价形成的合意，但海川公司及泸水分公司对于其中2-1-3号房屋的价格是认可的，且杨金珠按照“原告公司工作人员出具的关于被告所购三套房的面积、单价、总价表”所载的价款全额进行了支付，泸水分公司相应开具了收据。综上，杨金珠的证据已经形成证据链，“原告公司工作人员出具的关于被告所购三套房的面积、单价、总价表”应当作为双方对三套房屋价款达成的合意。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。据此，本案中《关于售房过程中的协议》的性质应当为商品房销售合同。
对于涉案2-1-1号、2-1-2号房屋的性质，本院认为，首先，《关于售房过程中的协议》约定“甲方（泸水分公司）一次出售给乙方（杨金珠）3套住宅楼，即：金榕佳苑小区2-1-1号、2-1-2号、2-1-3号”，确定了双方之间交易的是住宅楼。其次，双方争议房屋所在的金榕佳苑2幢楼也是以住宅楼报规划部门审批的。再者，涉案金榕佳苑小区的建设工程消防验收意见书也载明，“二号楼建筑面积11659.19㎡，建筑高度54.45m，地上17层（17＋1），1至17层均为住宅”。综上，本院认定双方之间交易的标的物为住宅。原审对海川公司及泸水分公司提出的按照商铺的市场价来对争议房屋进行评估鉴定的申请不予准许是恰当的。基于杨金珠已经按照约定履行完了付款义务，故海川公司及泸水分公司要求杨金珠按评估的市场价支付2-1-1号、2-1-2号房屋的购房款的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23080元，由上诉人大理海川房地产开发有限公司和上诉人大理海川房地产开发有限公司泸水分公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 颖
代理审判员 刘亚东
代理审判员 刘学斌
二〇一五年六月五日
书 记 员 赵思远