浙江省泰顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0329民初1742号
原告：中国建设银行股份有限公司泰顺支行，住所地：泰顺县罗阳镇城北路78号。
负责人：钱克标，任该支行行长。
委托代理人：林志安。
被告：胡焦琴。
被告：温州市鸿发房地产开发有限公司，住所地：泰顺县罗阳镇新城区金都花园5幢05-06号。
法定代表人：李金枢。
委托代理人：林欣榆、严宗杰，浙江共进律师事务所律师。
中国建设银行股份有限公司泰顺支行（以下简称：建行泰顺支行）为与胡焦琴、温州市鸿发房地产开发有限公司（以下简称：鸿发公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年7月7日向本院起诉。本院同日受理后，适用简易程序由审判员彭成庚独任审判。本案于2016年8月12日公开开庭进行了审理。林志安、严宗杰到庭参加诉讼，胡焦琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本�现已审理终结。
建行泰顺支行起诉称：2012年8月2日，胡焦琴与建行泰顺支行签订合同编号为330027427-011-2012000612的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款金额430000元，用于购买住房；借款期限240个月，从2012年7月31日至2032年7月31日（以实际放款日为准）；贷款利率采取浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，还款方式为等额本息还款法，贷款逾期利率按执行利率上浮50%执行；用款计划为2012年8月22日发放430000元至鸿发公司在建行泰顺支行开立的账户(账号：33×××16)。该笔贷款以位于泰顺县××新城××花园××室房产（建筑面积82.62平方米）设立抵押，并办理了抵押权预告登记（登记证号：温房预泰顺县字第2095006987号）。同日，鸿发公司签订了贷款及保证承诺书、个人住房借款保证合同，自愿承担自贷款之日起至办妥住房房地产权证及住房�押登记手续之日止连带保证责任。签订合同后，建行泰顺支行依约划付了借款430000元，已履行了合同义务。截至2015年11月23日止，胡焦琴一直依约足额还款，之后未再依约足额还款，2015年12月22日归还196.82元外，对其他借款本息拒不按时归还，鸿发公司亦未履行保证责任。建行泰顺支行起诉请求判决：1.胡焦琴立即偿还其借款本金人民币391812.46元及利息（截至2016年7月7日止的利息为12656.81元，之后的利息及逾期利息按合同约定计算至债务履行完毕之日止）；2.建行泰顺支行有权就胡焦琴所有的坐落于泰顺县××新城××花园××室房产折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；3.鸿发公司对第1项债务承担连带清偿责任。
建行泰顺支行为证实其诉称的事实，向本院提交了以下证据材料：1、营业执照、胡焦琴身份证、鸿发公司企业法人营业执照及组织机构代码�（均为复印件）各1份，欲证明当事人的诉讼主体资格；2、个人住房贷款（龙卡信用卡）申请表、个人住房（商业用房）借款合同、贷款及保证承诺书、李金枢身份证、承诺书、开立贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、贷款转存凭证（借款借据）各1份，欲证明建行泰顺支行与胡焦琴之间签订借贷合同，与鸿发公司之间签订保证合同，及建行泰顺支行已履行合同义务等事实；3、商品房买卖合同复印件1份，欲证明胡焦琴与鸿发公司之间存在商品房买卖关系的事实；4、预告登记证复印件1份，欲证明建行泰顺支行对涉案房产享有优先受偿权的事实；5、贷款账户基本信息、个人贷款对账单各1份，欲证明胡焦琴归还部分款项及欠款等事实。
胡焦琴、鸿发公司未作书面答辩。鸿发公司在庭审中口头答辩称，胡焦琴向建行泰顺支行借款由其保证无异议，但应从胡焦琴所购买的房产变价所得价款优先清偿本案借款本息。
胡焦琴、鸿发公司在本院指定的举证期限内亦均未举证。
上述证据经当庭举证、出示。胡焦琴无正当理由拒不到庭，视为自动放弃质证的权利。鸿发公司对证据1-5均无异议。本院认为，建行泰顺支行的举证，内容客观真实，来源、形式合法，与本案相关，能相互印证，予以采信。
根据以上认定的证据，结合建行泰顺支行、鸿发公司的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2012年8月2日，胡焦琴与建行泰顺支行签订合同编号为330027427-011-2012000612的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款金额430000元，用于购买住房；借款期限240个月，从2012年7月31日至2032年7月31日（以实际放款日为准）；贷款利率采取浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，还款方式为等额本息还�法，贷款逾期利率按执行利率上浮50%执行；用款计划为2012年8月22日发放430000元至鸿发公司在建行泰顺支行开立的账户(账号：33×××16)。如胡焦琴发生不按合同约定按时足额还款等违约情形时，建行泰顺支行有权行使宣布贷款立即到期，要求胡焦琴立即清偿所有借款本息等权利。胡焦琴自愿以其购买的坐落于泰顺县××新城××花园××室房产，为上述借款设定抵押担保，并于2012年8月10日办理预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：温房预泰顺县字第2095006987号）。同日，鸿发公司签订了贷款及保证承诺书、个人住房借款保证合同，自愿承担自贷款之日起至办妥住房房地产权证及住房抵押登记手续之日止连带保证责任。无论建行泰顺支行对该合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为胡焦琴自己所提供、建行泰顺支行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担该合同项下的全部或部分债务，鸿发公司在该合同项下的保证责任均不因此减免，建行泰顺支行均可直接要求鸿发公司依照该合同约定在其保证范围内承担保证责任。签订合同后，建行泰顺支行依约划付了借款430000元，已履行了合同义务。截至2015年11月23日止，胡焦琴一直依约足额还款，之后未再依约足额还款，2015年12月22日归还196.82元外，对其他借款本息拒不按时归还，鸿发公司亦未履行保证责任。截至2016年7月7日止，胡焦琴尚欠建行泰顺支行借款本金391812.46元及利息12656.81元。
本院认为：胡焦琴、鸿发公司与建行泰顺支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，应受法律保护。胡焦琴自2015年11月份起未依约偿付欠款�至今已连续超9期，建行泰顺支行有权要求提前收回全部借款本金，并要胡焦琴支付利息、逾期利息和复利。胡焦琴提供预购的房屋作抵押，并已办理了预购商品房抵押登记，建行泰顺支行对抵押物享有优先受偿权。鸿发公司为胡焦琴的债务提供保证，根据合同及保证承诺书约定，保证期间为自贷款发放之日起至建行泰顺支行收到房地产权证及办妥住房抵押登记手续之日止，从中可以确认，建行泰顺支行要求鸿发房公司提供保证的目的是确保其抵押权的设立。抵押权只要设立，鸿发公司的保证责任即免除。鸿发公司承担保证责任后，有权向胡焦琴追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、胡焦琴于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司泰顺支行借款本金人民币391812.46元及利息（截至2016年7月7日止的利息为12656.81元，之后的利息按合同约定另行计付）；
二、如胡焦琴未能按期支付上述款项，则中国建设银行股份有限公司泰顺支行对抵押物即坐落于泰顺县罗阳镇新城鸿发香江花园22幢903室房产的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、温州市鸿发房地产开发有限公司在完成涉案抵押房产产权登记前对第一项债务承担连带清偿责任；其在实际履行还本付息义务后，有权向胡焦琴追偿；
四、驳回中国建设银行股份有限公司泰顺支行的其他诉讼请求。
胡焦琴、温州市鸿发房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱�务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7367元，减半收取3683.5元，由胡焦琴和温州市鸿发房地产开发有限公司连带负担。
当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 彭成庚
二〇一六年八月十二日
代书记员 姜冬丽