上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第77号
原告上海A房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区城北路X弄X号。
法定代表人赵X昂，总经理。
委托代理人郝肖赞、蔡祥，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
被告颜X瑜，现住上海市嘉定区。
委托代理人王润华，上海志道律师事务所律师。
原告上海A房地产开发有限公司与被告颜X瑜间财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郝肖赞，被告的委托代理人王润华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系位于上海市嘉定区裕民南路X弄房屋的开发商。2010年4月21日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定原告将位于上海市嘉定区裕民南路X弄16号X室房屋（以下简称“X室房屋”）出售予被告。原告于2011年1月3日将该房屋交付予被告，被告现系该房屋的所有权人。但被告在收房后，违法违规装修，擅自进行切割混凝土楼板、开槽埋管等行为，直接造成与“X室房屋”相邻的裕民南路X弄16号X室房屋（以下简称“X室房屋”）厨房间天花板被打穿，并引发漏、渗水等问题。被告在收到原告的整改通知后，仍拒不整改，造成“X室房屋”被认定为不符合合同约定交付的房屋，原告因此遭受了巨大损失。现起诉要求：一、被告立即停止侵权行为、排除妨害，并将“X室房屋”恢复原状；二、被告赔偿因其侵权行为导致原告的直接经济损失420，165.23元（包括登记费、物业管理费、存、贷款利息、违约金、鉴定费、一、二审诉讼费，暂计）及利息（利息以420，165.23元为基数，按照同期银行贷款利率为标准，自2013年8月8日计算至实际支付之日）；三、被告赔偿因其侵权行为导致原告的财务损失（以2，303，909元为基数，按照同期银行贷款利率为标准，自2013年8月8日计算至恢复原状之日）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告的侵害程度是轻微的，并未损害房屋的主体结构，不存在恢复原状的问题；二、原告提出的直接经济损失中有一部分是不合理的，且原告对损害后果也有过错，其在被告装修时并未进行有效的监督和指导；三、原告提出的财务损失没有事实依据，且被告其实也是受害方，直接责任人应是实际施工人吴正立。
经审理查明，2010年4月21日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定原告将“401室房屋”出售予被告。房屋建筑面积为135.88平方米，套内面积117.25平方米，均为暂测面积。原告应于2011年3月31日前交房。2011年1月3日，原告依约将该房屋交付予被告。2011年4月6日，被告与原告委托的物业公司签订一份《装修协议》，约定物业公司对被告的装修施工进行协调管理；在装修期间进入装修施工单元，巡视检查有否违反物业管理规定及违规装修的行为等。被告禁止在结构层楼板底面及分隔墙进行挖洞、钻洞等破坏性施工。禁止影响楼宇、房屋的建筑结构和安全使用的其他违规行为等。后原告对“X室房屋”进行装饰装修。2011年5月29日，原告向被告发出一份《整改通知单》，因被告在房屋内厨房间地面开槽，所有房间地面做地暖，违反了《装修协议》的相关约定，要求被告予以整改。2011年6月24日，被告向原告出具一份《保证书》，载明由于厨房、卫生间地面在装修过程中改变地面结构，如果以后有漏水问题，影响“X室房屋”，一切经济损失由其负责。但被告之后并未对此进行整改，仍继续装饰装修。2011年6月19日，因“X室房屋”业主宗天尘在与原告办理房屋交接手续时发现其房屋厨房间顶部有洞并在漏水，遂要求原告进行整改。6月22日，原告与宗天尘共同至“X室房屋”查看，发现该房屋正在装修，在厨房间、客厅和房间地面开槽并埋设水管。后双方就退房、换房事宜协商未果，宗天尘于2012年4月1日向本院提起诉讼，要求解除合同、退还房款并支付违约金、赔偿损失。2013年5月23日，本院作出（2012）嘉民三（民）初字第384号民事判决，判令：1、解除原告与宗天尘的房屋预售合同；2、原告退还宗天尘房款2，303，909元；3、原告返还宗天尘分时电表装置费100元、水费230.20元、建筑垃圾费400元、登记费160元及物业管理费785.40元，合计1，675.60元；4、原告支付宗天尘违约金115，195.45元；5、原告支付宗天尘以购房款本金1，803，909元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的自2011年5月1日起至本判决生效之日止的相应利息；6、原告支付宗天尘截止2013年3月22日的购房贷款利息59，905.98元及2013年3月23日起至本判决生效之日止的购房贷款利息。原告不服，提出上诉。2013年8月7日，二审法院维持了一审判决。2013年8月27日，原告根据生效判决，向宗天尘支付了登记费、违约金、利息共计367，342.47元并退还了房款2，303，909元。另外，原告还承担了一审鉴定费5，000元、一审诉讼费13，584.72元、二审诉讼费27，169.44元。因原告认为被告的违规装修行为导致退房及相关损失，被告理应承担相关民事责任，故涉讼。
庭审中，原告向本院提出申请，要求对“X室房屋”恢复原状的相应维修方案及维修费用进行技术鉴定。2014年10月23日，上海房屋质量检测站出具一份《司法鉴定意见书》，载明现场检查时，被告拒绝鉴定人员打开检查楼板开槽是否对板内钢筋造成损伤。由于厨房楼板厚度较小，板内钢筋采用双层双向布置，且厨房楼板有打穿现象，故鉴定人员怀疑厨房楼板面层钢筋有损伤可能。鉴定意见为：经现场检测分析，被告鉴定X室厨房楼板面层钢筋有损伤可能，主要系被告装修时在厨房楼面开槽埋管所致，应尽快给予修缮。修复建议为：铲除楼面地砖面层、水泥砂浆找平层至结构层，暴露开槽埋管区域。对损伤结构采用聚合物砂浆修补，若钢筋截断，采用相同直径钢筋进行焊接加固，再采用聚合物水泥砂浆修补损坏混凝土，恢复找平层及地砖面层。原告表示，对鉴定书所述内容没有异议，但对鉴定意见中的假设部分有异议，应认定为钢筋已被截断。另外，鉴定意见书只针对厨房进行了鉴定，对其他部分没有出具鉴定意见，应予以补充。被告表示，对鉴定意见书没有异议，愿意按照修复建议进行修复。
庭审中，本院向鉴定单位就鉴定书提出的修复建议所花费的修复费用进行咨询，鉴定单位回复称，该费用金额在1万元左右。原告根据修复建议，经核算，修复费用为11，331元。
以上事实，有上海市商品房预售合同、上海市商品房预售许可证、上海市新建住在交付使用许可证、收房确认书、钥匙签收表、装修协议、保证书、整改通知单、（2012）嘉民三（民）初字第X号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第X号民事判决书、支付凭证、司法鉴定意见书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》、《装修协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。由于被告对“X室房屋”进行野蛮装修的行为导致房屋受损、安全性降低致原告与案外人宗天尘签订的《上海市商品房预售合同》被判令解除，原告向宗X尘退还了房款及违约金、利息等费用，故被告对此负有主要过错，应承担相应的民事责任。根据《装修协议》的约定，原告在被告进行装修时有检查和管理的义务，但原告并未尽到该义务导致退房，原告对此亦有一定过错，亦应承担相应的民事责任。根据双方的过错程度和本案的实际情况，本院酌定原告承担30%的民事责任，被告承担70%的民事责任。关于修复问题，根据鉴定意见书，被告理应承担修复责任，但被告系无相关施工资质的个人，由原告予以修复更为妥当，被告则应承担相应的修复费用。另外，原告在对受损部位进行修复时，被告应尽配合义务。经本院向鉴定单位咨询，修复厨房间所需费用约1万元，而原告提出的修复费用金额亦相当，故本院确定修复厨房间的费用为1万元。根据生效判决和鉴定意见书，被告除了在厨房开槽埋管外，在房屋客厅、房间均进行了开槽埋管，且由于被告拒绝鉴定人员打开检查楼板开槽是否对板内钢筋造成损伤导致鉴定无法进一步进行，相关后果应由被告承担。根据厨房面积与房屋面积的比例及双方的过错程度，本院确定被告应承担的修复费用共计为85，780元。关于损失范围问题，登记费系退还宗天尘相关费用，不属于损失。而关于房款利息，该利息系宗天尘支付房款的利息损失，但原告取得全部房款后，资金使用成本减少，与宗天尘的房款利息应相抵消，不构成原告的损失。即使原告所称增加支出成立，但存有原告未能及时处理与宗天尘的等因素纠纷导致损失扩大，且该损失与被告的行为间不构成法律上的因果关系，故该案房款利息亦不属于本案损失范围。而损失利息问题，系原告履行判决而支付的价款，该利息与被告无涉，也不属于本案的损失范围。至于物业管理费和财务损失，原告并未提交证据予以证明，亦与被告无涉，本院对此不予支持。而违约金、鉴定费、诉讼费系因被告的行为导致房屋质量问题，引起原告与宗天尘涉讼，故上述费用应列入损失范围。根据双方的过错程度，本院确定被告应承担的损失金额为112，664.73元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：
一、被告颜X瑜应于本判决生效之日起十日内支付原告上海A房地产开发有限公司房屋修复费人民币85，780元；
二、被告颜X瑜应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海A房地产开发有限公司损失人民币112，664.73元；
三、原告上海A房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，967.34元，减半收取3，983.67元，财产保全费2，742.45元，鉴定费10，000元，由原告负担5，017.84元，被告负担11，708.28元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一五年七月二十日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国侵权责任法》
行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。