江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01000号
上诉人（原审被告）盱眙县友邦物业服务有限公司，住所地盱眙县国贸商城B-316号。
法定代表人赵玉书，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）江苏圣天龙工贸股份有限公司，住所地盱眙县东方大道与工十一路交汇处。
法定代表人周雪芳，该公司董事长。
委托代理人戴世忠，该公司员工。
委托代理人孙国忠，江苏法�衡律师事务所律师。
上诉人盱眙县友邦物业服务有限公司（以下简称友邦公司）与被上诉人江苏圣天龙工贸股份有限公司（以下简称圣天龙公司）物业服务合同纠纷一案，盱眙县人民法院于2015年3月16日作出（2015）盱商初字第0080号民事判决。上诉人友邦公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人友邦公司法定代表人赵玉书、被上诉人圣天龙公司的委托代理人孙国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年5月16日，原告圣天龙公司（甲方）与被告友邦公司（乙方）签订一份《盱眙家禧广场前期物业服务合同》。约定：被告友邦公司为原告圣天龙公司开发的盱眙家禧广场小区提供前期物业服务，服务内容包括物业共用部位的维护和管理、物业共用设施设备的运行、�护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、装饰装修管理服务等；物业费收取标准为公寓式酒店1元／平方米／月、商业物业1.2元／平方米／月；因甲方原因造成的空置物业，物业费由甲方给付乙方，每季度结清一次，并在5个工作日内支付完毕。合同对双方其他权利义务及违约责任等均进行了约定。合同期限自签订之日起至业主委员会成立选聘新物业公司进驻之日止，合同未尽事宜双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与合同存在冲突的，以合同为准。2011年5月18日，原、被告双方签订一份《补充协议》，对甲方空置房物业费进行了调整，对合同履行期限进行了调整。
合同签订后，因原告圣天龙公司开发的家禧小区尚在建设中，双方未履行正式交接手续。2014年1月20日，原告圣天龙公司向被告友邦公司发出通知函，通知于2014年1月25日正式交接物业。被告接管家禧广场物业后，安排人员对该小区进行物业服务管理。因该小区部分房屋未销售或未交付业主，空置房的物业费原告也未按合同约定及时结算给付被告，被告物业公司安排的物业服务人员较少，另该小区属于开放式小区，车辆进出频繁，管理难度相对较大，被告友邦公司管理服务也没有完全到位，该小区存在脏乱差现象，及被告采取不恰当方式强行收取停车费等问题，导致被告物业公司与业主、业主与原告开发商之间矛盾冲突不断。原告圣天龙公司通过书面致函被告及相关主管部门，要求被告改善物业管理服务，并要求解除双方的物业服务合同。被告友邦公司要求原告结算给付所欠的物业费，双方协商未果，引起诉讼。
圣天龙公司在原审诉称，原、被告双方于2011年5月16日、5月18日签订《盱眙家禧广场前期物业服务合同》及《补充协议》，就家禧广场前期物业服务内容、质量、费用、物业的经营与管理、承接验收、使用与维护等相关事宜作出了约定。合同签订后，原告严格按合同约定履行，而被告管理服务等不符合约定，管理服务不规范、公用设施、设备维护不到位，不按时清理、收集、清运垃圾，导致服务范围内脏、乱、差。另近期被告既未和业主签订书面的停车管理服务协议，又未经公示，也未取得合法有效的收费许可，擅自派数名老年人堵在家禧广场出入口处，以躺地挡车等方式拦截车辆进出，擅自收费，引起业主强烈不满。被告的行为对原告产生极大的负面影响。原告认为，被告的上述行为已严重影响该小区业主的正常工作和生活，通过部分业主物业服务满意度调查，业主对被告的物业服务不满意，要求重新选择物业公司。故被告的行为致使合同目的不能实现，为维护原告的及业主的合法权益，请求依法判令解除原、被告双方签订的《盱眙家禧广场前期物业服务合同》及《补充协议》，被告负担本案诉讼费用。
友邦公司在原审辩称：1、我公司与原告圣天龙公司签订《盱眙家禧广场前期物业服务合同》为家禧广场提供物业服务是事实。没有与原告达成补充协议，且补充协议未在物业主管部门备案；2、原告没有按照合同约定履行给付物业服务费，且原告开发的家禧广场小区公用设施不完备，被告克服困难维持该小区正常的物业服务，收取停车费也已公示。原告所谓通过调查业主要求更换物业公司无事实依据。3、被告无违约行为，且原告在该小区业主大会没有成立的情况下更换物业公司也不符合法律规定。本案合同既无约定解除条件也没有达到法定解除条件，请求依法驳回原告的诉讼�求。
原审法院认为，本案原告圣天龙公司与被告友邦公司签订的《盱眙家禧广场前期物业服务合同》及《补充协议》不违反法律法规效力性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同及补充协议约定各自履行自己的权利义务。但补充协议中关于空置房物业费收取标准、合同履行期限的约定与原合同条款约定有冲突，按照双方合同及协议约定应当以原合同约定为准。本案属前期物业管理服务合同，作为物业公司接收该小区物业管理服务后，不仅要对开发商交付的小区公共设施进行规范管理，同时要对进驻小区的业主提供好物业服务。本案中，原、被告双方在履行物业服务合同过程中，因该小区尚有部分房屋没有销售和交付，原告圣天龙公司也没有按照合同约定及时给付被告物业公司空置房的物业费，被告友邦公司接收该小区后，也没有投入足够的人员、资金对该小�进行规范有效的管理服务。从原告提供的证据看，被告进行管理服务的家禧广场小区存在脏乱差现象，且收取进出小区的业主车辆停车费行为不规范，多次引发纠纷，导致该小区业主对被告物业服务不满意，并要求开发商更换物业公司。原告圣天龙公司已于2014年11月13日向被告发出书面解除合同通知，被告也未予答复。现原告起诉要求解除合同，表明原告圣天龙公司已不愿意继续履行合同，故本案物业服务合同难以继续履行，原、被告双方均不能实现合同目的。现原告圣天龙公司要求解除与被告签订的《盱眙家禧广场前期物业服务合同》及《补充协议》，予以支持。合同解除后，被告友邦公司应当及时向原告或新的物业公司移交家禧广场物业，原告圣天龙公司也应当及时与被告结算物业费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条的规定，判决：解除原告江苏圣天龙工贸股份有限公司与被告盱眙县友邦物业服务有限公司2011年5月16日、5月18日签订《盱眙家禧广场前期物业服务合同》及《补充协议》，于本判决生效后终止履行。案件受理费100元，减半收取50元，由原告江苏圣天龙工贸股份有限公司负担20元；被告盱眙县友邦物业服务有限公司负担30元。
友邦公司不服一审判决，上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误：1、原审法院认定友邦公司接收小区后，没有投入足够的人员、资金对该小区进行规范有效的管理服务，小区存在脏乱差现象，收取停车费行为不规范及业主对物业服务不满意，无事实依据；2、原审法院认为圣天龙公司已于2014年11月13日向友邦公司发出书面解除合同通知，友邦公司未予答复，现圣天龙公司起诉要求解除合同，表明其已不愿意继续履行合同，故物业服务合同难以继续履行，友邦公司、圣天龙公司均不能实现合同目的，无事实及法律依据。圣天龙公司发出解除通知，既不符合约定解除的条件，也不符合法定的解除条件，而本案合同依法成立，双方应当依约履行。该合同难以继续履行是被上诉人故意不缴或少缴物业服务费导致，故应对被上诉人随意解除合同的行为予以制约。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
圣天龙公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在进行物业服务中存在脏乱差的现象，且现在上诉人也不再进行卫生打扫，脏乱差现象依然存在，被上诉人无奈只好另找他人打扫，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审查，原审判决认定事实无误，予以确认。
在本院审理过程中，上诉人提交以下证据：1、涉案小区3号楼门口现场照片两张，上诉人称因被上诉人想在3号楼增设广告牌，没有得到批准，所以增设广告牌的设施一直堆放在那里，以期证明被上诉人说的脏乱差问题有部分原因是被上诉人造成。2、友邦公司2015年1月、2月工资表两份，以期证明公司为涉案小区物业服务投入工作人员14人，人员投入并不少。
被上诉人质证称：对于证据1，与本案没有关联性，在原审中被上诉人提供了多组照片，能够证明该小区卫生脏乱差，问题严重；对于证据2，关于工资表的真实性有异议，存在虚报人数的情况。
本案二审的争议焦点为：友邦公司与圣天龙公司签订的《盱眙家禧广场前期物业服务合同》及《补充协议》，是否应当解除。
本院认为，圣天龙公司与友邦公司本应依约履行自己的义务。但圣天龙公司在原审提交的小区照片、民意调查问卷等证据，可以证明友邦公司在小区的物业服务中，存在管理服务不到位、不规范之处，圣天龙公司亦未及时给付友邦公司物业服务费用，双方均有违约情形。虽然上诉人与被上诉人在《盱眙家禧广场前期物业服务合同》约定合同期限自签定之日业主委员会成立选聘新物业公司进驻之日止，双方约定解除的情形尚未成就，但因双方矛盾激化，圣天龙公司拒绝履行给付友邦公司物业服务费用，友邦公司物业服务不到位又多次引发纠纷，导致该小区业主对其物业服务不满意，在合同的履行已经处于僵局的情况下，再强行要求合同继续履行将使双方利益均不能得到更好的保护，无法实现双方订立合同所期待的根本利益，亦有悖于商事合同追求利益最大化的原则。故原审判决解除友邦公司与圣天龙公司签订的《盱眙家禧广场前期物业服务合同》及《补充协议》，并无不当。
综上，上诉人友邦公司的上诉请�无事实及法律依据，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人盱眙县友邦物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 王百川
审判员 孙 洁
二〇一五年六月十八日
书记员 张 琦