四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0322民初189号原告：邹隆，男，1973年5月20日出生，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：闵孝友，四川顺安律师事务所律师。被告：四川富康建工集团有限公司，住所地四川省富顺县。法定代表人：陈文彬，总经理。委托诉讼代理人：肖勇，四川宣意律师事务所律师。第三人：王汉德，男，1959年10月21日出生，住四川省富顺县。原告邹隆与被告四川富康建工集团有限公司（以下简称富康建工集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日作出（2016）川0322民初1187号民事判决。原告不服该判决，向四川省自贡市中级人民法院提起上诉。四川省自贡市中级人民法院于2016年12月12日作出（2016）川03民终851号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。第一次庭审后，本院依职权追加王汉德为本案第三人参加诉讼，并于2017年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告邹隆及其委托诉讼代理人闵孝友，被告富康建工集团公司的委托诉讼代理人肖勇到庭参加诉讼。第三人王汉德经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹隆向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人及时向原告交付其所购买房屋的权属证书；2.判令被告和第三人应支付自2014年5月起至交付房屋权属证书止，按每月2万元计算的违约金。事实和理由：原告与被告的前身自贡市富康工程有限责任公司于2013年12月4日签订了《商品房买卖合同》，合同约定:原告向被告购买由其开发的坐落于富顺县x镇x社的x商住楼一幢一号楼附层商品房，该房屋建筑面积约920平方米，双方约定的房屋价款为198万元，被告应于2014年4月30日前向原告交付该房屋权属证书。合同另约定，如被告未按期交付房屋权属证书，则被告应每月支付原告2万元的资金损失费（实质属违约金）。其后原告已按约向被告支付购房款168万元，被告亦按约向原告交付了所购房屋，但至今被告未向原告交付该房屋的权属证书。原告认为被告的行为违反了合同约定，属违约行为。第三人系x商住楼的实际承包人，与被告之间系挂靠与被挂靠关系，故第三人应与被告共同承担民事责任。原告诉至法院，请求判令支持原告的上述诉讼请求。被告富康建工集团公司辩称，其前身系自贡市富康工程有限责任公司属实，亦认可第三人代表该公司与原告于2013年12月4日签订了《商品房买卖合同》。案涉x商住楼的所有权系被告和案外人陈昌述共同所有，陈昌述已于2012年死亡，其生育四个子女。就案涉房屋所涉及的《商品房买卖合同》而言，陈昌述方并未在协议上签字认可该买卖行为，故该《商品房买卖合同》属无效合同。同时，案涉房屋所涉土地使用权人登记为陈昌述，开发主体与土地使用权主体不一致。从事实上和法律上看，被告现无法为原告办理所购买房屋的权属证书。此外，原告主张的违约金请求不应得到支持，该违约金条款是第三人在原告所持有的《商品房买卖合同》上擅自添加的，并未得到被告的授权。请求法院判令驳回原告的诉讼请求。第三人王汉德未到庭陈述意见。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.《建设工程规划许可证》；2.《商品房买卖合同》；3.《汇款凭证》、《收据》、《收条》；4.《请求暂缓交付购房款的申请》；5.《要求立即交付房屋权属证书的函》及《快递存单》；6.《申请》、《平面图》、《承诺》、《座谈纪要》；7.《收条》；8.《装修工程合同》；9.《面积测算统计表》。原告提交上述9组证据拟证明：1.原、被告之间签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告建设开发的房屋。同时在合同中对购买房屋的位置、房屋总价款及支付购房款的时间、房屋权属证书交付时间、逾期未交付该房屋权属证书应支付每月2万元违约金等进行了约定。该违约金条款系签订《商品房买卖合同》后另行添加的，是第三人向原告的承诺；2.《商品房买卖合同》签订后，原告已先后向被告支付购房款168万元及逾期付款利息4万元，已经履行了合同义务。被告未按约为原告办理房屋权属证书，应向原告支付约定的违约金每月2万元；3.原告未按合同约定按期支付购房款68万元，是由于被告未按期办理房屋竣工验收结算，且该项目属超面积建设造成的。其后原告也承担了逾期付款的违约责任，对此原告不存在违约行为；4.原告接收购买的房屋后，对其进行了安全通道改造及正常的装修，不存在违约行为；5.就该房屋的办证问题，原告与第三人协商达成一致，将所购房屋的产权性质办理成营业房权属证书，原告已向第三人缴纳了办证费用5万元；6.原告购买的房屋本身即系商业用房，就该房屋办证的问题，原告曾发函要求被告履行其义务未果。被告富康建工集团公司对原告提交的证据发表的质证意见为：《商品房买卖合同》中第六条第3项关于违约金每月2万元的内容系第三人添加的，被告不予认可；对《关于要求立即交付房屋权属证书的函》及《快递存单》两份材料不清楚；对其他证据的真实性无异议。被告富康建工集团公司为抗辩原告主张提交的证据有：1.《商品房买卖合同》；2.《说明》；3.《责令（限期）改正通知书）》、《照片》4张；4.《富顺县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证》；5.《建设工程施工许可证》；6.《房产证》；7.《土地使用权证》；8.《证人证言》；9.《关于富顺县x商住楼附层办证的说明》；10.《（2016）川0322民初2007号民事判决书》。被告提交上述10组证据拟证明：1.x商住楼系经行政主管部门批准建设的合法工程，原告所购买的房屋属该商住楼地下一层；2.被告持有的《商品房买卖合同》中并未有违约金每月2万元的约定内容，故该违约金条款属无效条款；3.原告接收所购买房屋后，存在种种违章行为，导致被告不能为其办理房屋权属证书。且就该房屋确定办理营业房权属证书后，未约定交付营业房权属证书的时间，故原告要求被告承担违约责任的主张没有事实和法律依据；4.x商住楼已办理房屋权属大证，其房屋所有权人栏上载明为自贡市富康工程有限责任公司、陈昌述。案涉房屋的土地使用权人为陈昌述；5.x商住楼其他房屋的《商品房买卖合同》已被生效判决确认为无效合同，故本案案涉房屋的《商品房买卖合同》也应确认为无效合同。原告对被告提交的证据发表的质证意见为：被告提交的证据2《说明》系第三人单方出具，无原告的签字，不能达到被告的证明目的。对《证人证言》的真实性有异议。被告的证据证明了第三人在《商品房买卖合同》上的签字行为即代表了被告，被告不认可该合同上违约金条款内容的理由不成立。被告现在有义务为原告办理房屋权属证书。因其所购买的房屋本来就是商业用房，不存在协商变更办理房屋权属证书性质及未约定办证时间的说法。对其余证据的真实性无异议。第三人未提交证据，但在庭审后对原、被告双方提交的证据发表意见为：对原、被告提交的证据均无异议。另陈述，原告手中持有的《商品房买卖合同》中有违约金条款系签订合同后添加的，系第三人向原告的承诺。因为当时原告应向其缴纳购房款，但原告担心第三人不能按照约定向其交付房屋权属证书，故此违约金内容是第三人向原告的承诺。经举证、质证，本院对原、被告提交的证据综合认证如下：对原、被告及第三人无异议的《商品房买卖合同》、《汇款凭证》、《收据》、《收条》、《关于富顺县x商住楼附层办证的说明》、《房产证》等证据，因上述证据形式和来源合法，各方当事人对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认，作为本案的定案依据。为查明事实，本院依职权调取以下证据：1.《富顺县国土资源局关于x镇x商住楼续建项目竣工验收相关问题的请示》〔富国土资（2016）351号〕，证实：x商住楼所属地块原用途和使用年期不一致、宗地使用权人与该商住楼开发主体不一致，相关职能部门正在会商请示中，使得办理包括原告在内的分户房屋权属证书存在障碍；2.富顺县公安局、富顺县民政局、富顺县x镇x社区居民委员会出具的材料，包含《人口信息表》、《居民死亡户籍注销证明》等材料，证实：x商住楼所属地块的土地使用权人陈昌述个人及婚姻家庭情况，陈昌述已于2012年2月15日死亡；3.富顺县不动产登记中心出具的x商住楼办理产权大证材料，包含《富顺县房管局房屋登记审批表》、《竣工验收备案书》、《富顺县建设项目竣工规划核实合格证》、《关于请求解决x商住楼历史遗留问题请示》等材料，证实：x商住楼续建工程的审批过程及整栋建筑物办理了房屋权属证书大证情况。房屋所有权人栏上载明为自贡市富康工程有限责任公司、陈昌述。原、被告对上述本院调取的书证均无异议，第三人在庭审后发表的意见为：对本院调取的书证均无异议。上述第1-3组证据，均来自于各相关职能部门、单位，其来源合法，其中的《请示》、《居民死亡户籍注销证明》、《人口信息表》、《富顺县房管局房屋登记审批表》、《富顺县建设项目竣工规划核实合格证》等材料，能够认定以下事实：1.x商住楼续建的情况；2.续建工程竣工后x商住楼房屋权属证书的办证情况;3.陈昌述已于2012年2月15日死亡的事实；4.x商住楼尚未办理分户房屋权属证书及该商住楼项目现存在的问题。本院经审理认定事实如下：2013年12月4日，第三人代表被告公司的前身自贡市富康工程有限责任公司与原告签订了《商品房买卖合同》，其中就主要条款约定：出卖人（以下简称甲方）王汉德，买受人（以下简称乙方）邹隆。乙方购买甲方以自贡市富康工程有限责任公司名义开发的房屋，乙方购买的商品房位于富顺县x社（x商住楼）一幢一号楼附层，建筑面积约920平方米，房屋总价款人民币198万元。乙方定于2013年12月9日首付50万元，2013年12月28日付50万元，2014年元月25日付68万元。房产证、土地使用证、水、电证完清交付买受人后付余款30万元。双方约定出卖人于2014年4月30日前将房产证、土地使用证、水、电证交给买受人。双方还对其他事项进行了约定。原告与第三人分别在该《商品房买卖合同》乙方、甲方栏上签字确认。该《商品房买卖合同》中委托代理人栏下注明：“以上款项必须汇入富康工程有限公司基本账户，以富康工程有限公司出具收据为准”。自贡市富康工程有限责任公司在该内容上盖章确认。《商品房买卖合同》签订后，原告于2013年12月10日支付购房款50万元，2013年12月30日支付购房款50万元，2014年7月27日支付购房款68万元，共计支付了购房款168万元,且原告业已占有、使用所购买的房屋至今。2014年1月27日，第三人在原告持有的前述合同上另行向原告承诺，即在该合同第六条上批注了以下内容：“出卖人若在2014年4月30日前不能将房产证、土地使用证、水、电等证交付给买受人时，出卖人将每月给付买受人贰万元资金损失费”。2015年8月6日，第三人以被告名义与原告签订了《关于富顺县x商住楼附层办证的说明》，载明：“1.x商住楼附层确定按营业用房性质办理房屋所有权证和土地使用证等相关手续，由此购买方承担五万元的办理费用；2.营业用房与普通用房的税差由购买方承担；3.购买方领取房屋所有权证和土地使用证时，按该房屋的购买合同结算欠款方结清余款。报送：自贡市富康工程有限责任公司”。原告及第三人等在该材料上签字确认。2015年10月13日，房屋权属登记部门颁发了该商住楼的房屋权属证书大证，房屋所有权人栏上载明为自贡市富康工程有限责任公司、陈昌述。在此之前，陈昌述已于2012年2月15日死亡。案涉x商住楼至今未办理包括原告在内的分户房屋权属证书。另查明，x商住楼修建单位自贡市富康工程有限责任公司于2014年10月10日经富顺县工商行政管理局核准后变更为四川富康建工集团有限公司。本案涉及的x商住楼为在陈昌述集资楼上续建而成。陈昌述集资楼约为1995年修建，地上和地下各一层。后经相关部门批准，在该集资楼上进行了续建。续建工程实质属第三人以被告名义修建，工程的相关事务具体委托第三人办理。原告所购买的房屋属该商住楼地下一层。《富顺县国土资源局关于富世镇x商住楼续建项目竣工验收相关问题的请示》〔富国土资（2016）351号〕中载明:x商住楼该项目现存在以下问题：1.该地块原用途和使用年期不一致，若进行续建，则应按规划的要求，将宗地的用途和年限修正到一致，且应补交相应的地价款，预估价达410万元。2.宗地原使用权人陈昌述与申请续建项目的单位富康工程有限责任公司不一致，若由富康公司进行续建，则土地权属存在转让行为。对于该项目存在问题的解决，相关职能部门正在会商请示中。本院认为，一、关于本案所涉的《商品房买卖合同》的缔约主体问题。本案中，从《商品房买卖合同》的形式上看，是原告与第三人分别以自然人的名义在乙方、甲方栏上签字。从表面上看，原告和第三人是合同的缔约主体，但法律也强调须尊重民事主体从事民事法律行为时意思表示的真实和自由，更应最大限度尊重民事主体在合同法律关系中的缔约真实意思表示。案涉x商住楼的续建工程实质属第三人以被告名义修建，工程的相关事务具体委托第三人办理。诉讼中，被告对第三人代表其缔结《商品房买卖合同》的行为予以认可，属于对合同权利义务的追认，因此应当认定《商品房买卖合同》的缔约主体为原、被告双方。二、关于本案所涉的《商品房买卖合同》是否为无效合同的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，被告辩称《商品房买卖合同》无效的理由不能成立，本院不予采信。三、关于原告主张被告和第三人应交付房屋权属证书的请求是否成立的问题。本院认为，从一般意义来讲，买受人向出卖人购买房屋后，出卖人应按合同约定或按法律规定向买受人交付房屋权属证书。如若未履行该义务，买受人可以从法律上要求对方强制履行。但涉及非金钱债务履行的特殊情形如何处理，法律亦有明确规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。从本案案情看，鉴于该工程的诸多遗留问题存在，相关职能部门现正在会商请示解决的方案，该解决方案的实现存在很多不确定的因素。因此，案涉x商住楼（包含原告购买的房屋）权属证书办理的问题，从目前来说并不具备完全履行的条件，存在履约上的障碍。原告要求交付诉争房屋权属证书实际上处于事实上不能履行的状态，故原告的此项请求，本院不予支持。四、关于被告和第三人是否应支付自2014年5月起至交付房屋权属证书止按每月2万元计算的违约金问题。本院认为，第三人代表被告前身自贡市富康工程有限责任公司与原告签订了《商品房买卖合同》，且在原告持有的《商品房买卖合同》上就违约金问题向原告进行了承诺。从整个合同签订及履约过程的情况看，该承诺行为应认定为系被告的行为。后第三人又以被告名义与原告协商，并最终确定为案涉房屋办理营业房权属证书，双方的意思表示实质上取代了之前的违约金条款内容。同时，在协商内容中对营业用房权属证书交付时间以及逾期交付的法律后果没有进行明确约定。因此，原告请求被告及第三人给付自2014年5月起至交付房屋权属证书止每月给付其2万元违约金的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告邹隆的诉讼请求。案件受理费8500元，由原告邹隆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判长  郑静春审判员  肖晓旭审判员  郑 伟二〇一七年五月二十三日书记员  余 琳附录：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。