河北省唐山市曹妃甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）曹民初字第1752号
原告（反诉被告）北京腾鹏房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区潞城镇三元村村委会北300米。
法定代表人ＸＸＸ，该公司总经理。
委托代理人白静，北京市富华邦律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，该公司会计。
被告（反诉原告）唐山广拓房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区新华西道136号305房间。
法定代表人吴惠，该公司经理。
委托代理人郭志宇，河北秉信律师事务所律师。
委托代理人吴素梅，该公司副经理。
原告（反诉被告）北京腾鹏房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）唐山广拓房地产开发有限公司销售代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京腾鹏房地产经纪有限公司法定代表人ＸＸＸ、委托代理人白静、ＸＸ，被告（反诉原告）唐山广拓房地产开发有限公司委托代理人郭志宇、吴素梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北京腾鹏房地产经纪有限公司诉称，原告分别于2011年9月22日、11月15日、2013年3月22日与被告签订唐海县铂瑞公馆项目的《全案独家策划设计及销售代理合同》，合同服务期限为30个月，从2011年9月22日至2014年2月21日止。合同签订后，原告如期按照合同约定，对被告开发的唐海县铂瑞公馆项目开展代理销售工作。原告在代理期间，每月月底均给被告提交销售备忘录，并由被告的会计对账后，交副总经理、总经理签字后支付代理佣金。原、被告佣金结算情况如下：1、2011年10月至2013年1月，根据合同约定未完成销售任务佣金提点按总销售额的1.6%结算，原告共完成房屋销售数量809套，应结佣金4982120元；2、根据合同约定超出定价部分双方溢价分成为7：3，原告应得销售佣金206946元。被告现已结算佣金3648303.7元，尚欠原告佣金1538452.3元。已结算的佣金原告已开具相应发票，原告也有客户签订的铂瑞公馆认购协议。现双方已于2013年4月1日解除了代理合同，原告多次催要代理佣金未果。请法院依法判令被告向原告支付拖欠的代理佣金1538452.3元及2013年4月1日解除合同之日起至给付代理佣金期间的利息。
被告（反诉原告）唐山广拓房地产开发有限公司辩称，第一，被告认可的事实如下：1、双方签订了2011年9月22日和11月15日的合同，被告依合同约定已预付了原告在2013年2月1日前的全部项目销售代理佣金3648303.7元。由于多预付了销售代理佣金405571.2元，2013年2月的销售代理佣金63288元与应返还被告的相同数额予以抵顶。2013年3月1日至21日未有到账金额。2、由于原告的严重过错，双方于2013年4月1日协商一致终止了2013年3月22日《全案独家策划设计及销售代理合同》附件的协商，该协议未生效、未履行。第二，原告在起诉书中所述与事实不符。2011年9月22日《全案独家策划设计及销售代理合同》以及2011年11月15日《补充合同》约定：建筑指标为747套，后核实为746套，合同有效期限为自2011年9月22日起18个月；原告的合同义务为“甲方已经销售的不属于乙方代理范围，乙方无偿配合甲方完成后期工作”以及“项目代理销售：销售实施、催交款项、合同签订、合同备案、贷款按揭、办理入住交接手续”；结案标准为项目销售额达到98%以上；约定的销售价格单见《补充合同》附件。2013年3月21日合同到期终止时，746套房屋并没有销售完；项目销售数额也没有达到98%的结案标准；已售房销售价格均等于或低于定价，没有一套房屋的销售价格溢价；原告的合同约定义务也没有完成，所有房屋均没有办理入住交接手续，部分房屋催交款项、合同签订、合同备案、贷款按揭等义务都没有完成。原告在起诉书中所说的销售数量为809套、应结佣金4982120元、存在溢价销售等纯属虚构。第三，关于2013年3月22日《全案独家策划设计及销售代理合同》的问题。2013年3月22日双方本来打算再签订三个月的《全案独家策划设计及销售代理合同》，在双方进一步协商确定合同所售房套数、具体位置和定价等合同附件事宜时，发生了原告工作人员拒绝工作的情况；被告财务在整理已届满合同期内原告销售和交易、备案数量时，需要客户信息资料，原告提供假信息，欺骗被告；原告篡改销售代理合同，将双方初步商定的合同有效期由三个月改为一年，被告的副经理吴素梅发觉了篡改一事，停止了附件内容的商谈。鉴于该合同尚未生效以及原告毫无诚信，不能实现再签合同的目的，双方协商一致终止了2013年3月22日《全案独家策划设计及销售代理合同》的商谈，被告应原告的要求，在2013年4月1日正式向原告提交了终止函，原告在2013年4月1日向被告交接了售楼处，4月2日向被告提供了VIP贵宾奖励交接单，但未移交客户档案信息及销售数量、交易、备案、确权、贷款等手续。在2013年3月22日至4月2日期间，原告没有为被告进行任何工作。第四，原告无权要求被告支付20%项目销售代理佣金。双方在2011年9月22日《全案独家策划设计及销售代理合同》中已经明确约定：“剩余20%的项目销售代理佣金在项目结案后甲方一次性支付给乙方”，“结案标准为项目销售额达到98%以上”，由于原告没有完成委托事务，没有达到约定的付款条件，所以原告无权主张剩余的20%项目销售代理佣金。第五，原告应得的销售代理佣金应低于原告总销售额的1.6%的80%。由于18个月满合同终止时原告没有完成746套房屋的销售，甚至没有达到结案标准，原告应返还被告按原告总销售额（即收款额）的1.8%的80%多预付的销售代理佣金，即1.8%与1.6%计算产生的差额；又由于原告没有完成销售代理佣金所对应的全部义务，所以原告应得的销售代理佣金应低于原告总销售额的1.6%的80%。第六，原告对合同的履行情况依法负有举证责任。原告应当向被告移交客户档案信息及销售数量、交易、备案、确权、贷款等手续；应当说明746套房屋中哪些房屋是其销售、销售价格以及销售实施、催交款项、合同签订、合同备案、贷款按揭、办理入住交接手续义务的完成情况，并提供证据予以证明，否则应承担举证不能败诉的法律后果。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）唐山广拓房地产开发有限公司诉称，反诉原、被告签订了2011年9月22日《全案独家策划设计及销售代理合同》以及2011年11月15日的《补充合同》，反诉原告依合同约定预付了销售代理佣金3648303.7元。由于18个月满合同终止时反诉被告没有完成746套房屋的销售，甚至没有达到结案标准，根据合同约定最多应按1.6%的80%结算销售代理佣金，反诉被告应返还反诉原告342283.2元。由于反诉被告已收取佣金的房屋后来有部分客户退房，退款金额为1278631元，故反诉被告的销售金额应减少1278631元，反诉被告应返还这部分的代理佣金16366元。由于反诉被告没有完成项目代理销售所包括的销售实施、催交款项、合同签订、合同备案、贷款按揭、办理入住交接手续义务等六项全部销售代理佣金所对应的义务，所以反诉被告得到的销售代理佣金中应扣除未完成工作部分给反诉原告造成的损失，反诉原告为完成反诉被告未完成的六项义务，至少额外支出了404756元，反诉被告应予以赔偿。请法院依法判令反诉被告返还代理佣金358649.2元及赔偿反诉原告的损失404756元。
反诉被告（本诉原告）北京腾鹏房地产经纪有限公司辩称，第一，根据2011年9月22日《全案独家策划设计及销售代理合同》第2条、第3条及2013年3月22日《全案独家策划设计及销售代理合同》的约定，反诉被告未在18个月内完成98%的销售任务，应按照合同约定的1.6%结算销售代理佣金，反诉原告应在每月7日将销售代理佣金的80%支付给反诉被告，剩余的销售代理佣金在销售结案后一并支付给反诉被告。2013年4月1日反诉原告单方解除合同，导致反诉被告无法继续履行合同，应视为项目结案日，反诉原告应将剩余的20%佣金予以结算，而非作为违约金扣除。第二，反诉原告提交的证据无法显示是因反诉被告的原因导致客户退房，因此反诉被告不认可反诉原告要求退还该部分销售代理佣金16366元的主张。第三，反诉原告主张的额外支出404756元，与反诉被告无关，这反而是反诉原告私自解除合同给反诉被告造成的损失。
经审理查明，2011年9月22日，原告北京腾鹏房地产经纪有限公司（以下简称乙方）与被告唐山广拓房地产开发有限公司（以下简称甲方）签订《全案独家策划设计及销售代理合同》，由原告北京腾鹏房地产经纪有限公司独家全案代理销售被告唐山广拓房地产开发有限公司开发的铂瑞公馆住宅小区。该合同主要约定事项如下：第一条“项目概况”：3、建筑指标：747套；4、甲方已经销售的不属于乙方代理范围，乙方无偿配合甲方完成后期工作。第二条“委托代理事项及代理期限”：2、项目代理销售：销售实施、催交款项、合同签订、合同备案、贷款按揭、办理入住交接手续；3、本合同有效期为本合同签订之日起18个月内；4、结案标准为项目销售额达到98%以上。第三条“合同收费标准及付款方式”：2、项目代理销售佣金：乙方若在合同约定的时间内完成销售，项目销售代理佣金为总销售额的1.8%；乙方若未在合同约定的时间内完成销售，项目销售代理佣金为总销售额的1.6%；为鼓励乙方提高甲方项目产品利润，超出均价开发商指定价格的溢价部分，甲乙双方7：3分成；合同约定销售价格详见附件；3、费用结算及付款方式：进入销售阶段，乙方将按照客户实际到账金额结算代理费；每月2日前将上月的结佣明细表交给甲方财务核对，甲方应于5日前核对完毕，并在每月7日前将项目代理销售佣金的80%支付给乙方，乙方收到此费用的同时给甲方开据票据，剩余20%的项目销售代理佣金在项目结案后甲方一次性支付给乙方；4、由于乙方原因造成已购房客户退房，则乙方退还甲方该户的项目代理销售佣金，并承担有关违约责任；5、由于甲方原因造成已购房客户退房，由甲方退还购房客户已交的一切款项并承担违约责任，乙方不退还上述项目代理销售佣金。
2011年11月15日，原、被告再次签订《全案独家策划设计及销售代理合同补充合同》，对9月22日签订的合同第三条“合同约定销售价格”进行变更：（2）原来销售价格单的面积与测绘的面积有差异，导致销售总价有差异，现价格单按照测绘面积重新整理并将总价重新计算；整理后的楼栋单元号及房号详见附件。
2011年9月22日至2013年2月28日，经原、被告双方以销售备忘录的形式确认，原告北京腾鹏房地产经纪有限公司所销售住宅主房及附属用房的实际到账金额为257468595元。原告北京腾鹏房地产经纪有限公司结算佣金3707548元；原告北京腾鹏房地产经纪有限公司额外销售底商1套，实际到账金额505327元（分两次到账，分别为60000元及445327元），被告唐山广拓房地产开发有限公司分别按实际到账金额的1.7%、1.5%应结算佣金7700元。另外，在此期间发生主房退房7套、附属用房退房1套，原告北京腾鹏房地产经纪有限公司应向被告唐山广拓房地产开发有限公司退还佣金2116元。被告唐山广拓房地产开发有限公司已向原告北京腾鹏房地产经纪有限公司支付佣金3648303.7元。
2013年3月1日至2013年3月22日期间，原告北京腾鹏房地产经纪有限公司又销售住宅主房19套、附属用房4套及底商2套，实际到账金额共计5730188元。其中住宅主房及附属用房实际到账金额5188468元；底商实际到账金额541720元，被告唐山广拓房地产开发有限公司按实际到账金额的1.5%应结算佣金8126元。
原告北京腾鹏房地产经纪有限公司所销售的上述住宅主房及附属用房中，3-1-2102号住宅存在销售溢价1873元，11-4-1102号住宅存在销售溢价1154元，11-6-1201号住宅存在销售溢价3038元，上述溢价总额共计6065元，按《全案独家策划设计及销售代理合同》第三条第2款约定，原告北京腾鹏房地产经纪有限公司应得溢价款1819.5元。除上述三套住宅主房之外，原告北京腾鹏房地产经纪有限公司所销售的住宅主房及附属用房均无溢价。
原告北京腾鹏房地产经纪有限公司在18个月的合同有效期内销售额未能达到98%的结案标准，按《全案独家策划设计及销售代理合同》第三条第2款约定应按总销售额的1.6%结算项目销售代理佣金，原告北京腾鹏房地产经纪有限公司所销售的上述住宅主房及附属用房的实际到账金额共计262657063元（257468595元＋5188468元），按实际到账金额的1.6%应结算佣金4202513元；原告北京腾鹏房地产经纪有限公司所销售底商的实际到账金额共计1047047元（505327元＋541720元），应结算佣金15826元（7700元＋8126元）。原告北京腾鹏房地产经纪有限公司实际应得的项目销售代理佣金应为4216223元（4202513元＋15826元－原告北京腾鹏房地产经纪有限公司应退还佣金2116元）。
上述《全案独家策划设计及销售代理合同》、《全案独家策划设计及销售代理合同补充合同》约定期限届满之后，原、被告于2013年3月22日再次签订《全案独家策划设计及销售代理合同》。但该合同未能履行完毕，2013年4月1日，被告唐山广拓房地产开发有限公司向原告北京腾鹏房地产经纪有限公司发出《关于唐山广拓房地产开发有限公司解除房屋销售代理合同的函》，书面通知原告北京腾鹏房地产经纪有限公司解除《全案独家策划设计及销售代理合同》。截止原告北京腾鹏房地产经纪有限公司撤场，没有再发生销售情况。
上述事实有下列证据证明属实：
1、原、被告就铂瑞公馆住宅小区达成独家全案代理销售协议有2011年9月22日《全案独家策划设计及销售代理合同》、2011年11月15日《全案独家策划设计及销售代理合同补充合同》证明属实。
2、2011年9月22日至2013年2月28日期间原告北京腾鹏房地产经纪有限公司的销售情况、结算佣金情况有17份销售备忘录证明属实。
3、2013年3月1日至2013年3月22日期间原告北京腾鹏房地产经纪有限公司的销售情况有被告唐山广拓房地产开发有限公司提交的销售情况列表证明属实。
4、原告北京腾鹏房地产经纪有限公司销售房屋的溢价情况有销售备忘录、《全案独家策划设计及销售代理合同补充合同》附件及被告唐山广拓房地产开发有限公司提交的销售情况列表证明属实。
5、被告唐山广拓房地产开发有限公司书面通知原告北京腾鹏房地产经纪有限公司解除《全案独家策划设计及销售代理合同》有《关于唐山广拓房地产开发有限公司解除房屋销售代理合同的函》证明属实。
6、其他事实有当事人陈述证明属实。
本院认为，原、被告于2011年9月22日签订的《全案独家策划设计及销售代理合同》及于2011年11月15日签订的《全案独家策划设计及销售代理合同补充合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵照履行。上述两份合同有效期限届满后，原、被告于2013年3月22日签订的《全案独家策划设计及销售代理合同》符合合同生效的形式要件，应属生效合同，但在履行过程中被告唐山广拓房地产开发有限公司以书面形式解除该合同，由于解除合同系单方法律行为，该合同应在书面通知到达原告北京腾鹏房地产经纪有限公司时解除。
就原告北京腾鹏房地产经纪有限公司实际应得的项目销售代理佣金数额问题，双方在2011年9月22日签订的《全案独家策划设计及销售代理合同》中明确约定：“剩余20%的项目销售代理佣金在项目结案后甲方一次性支付给乙方”，由于唐山广拓房地产开发有限公司单方面解除合同，被告北京腾鹏房地产经纪有限公司继续进行房屋销售工作已成为不可能，故应认定双方项目已经结案，被告唐山广拓房地产开发有限公司应将剩余的20%项目销售代理佣金支付给原告北京腾鹏房地产经纪有限公司。对于被告唐山广拓房地产开发有限公司主张按80%结算项目销售代理佣金的抗辩主张，本院不予支持。由于被告唐山广拓房地产开发有限公司提供相反证据证明原告北京腾鹏房地产经纪有限公司所举《认购协议》的客户名称与签订正式《商品房买卖合同》的客户名称不符，《认购协议》不能作为证明房屋销售及回款真实情况的证据；原告北京腾鹏房地产经纪有限公司自行制作的销售备忘汇总表在证据形式上属于当事人陈述，且被告唐山广拓房地产开发有限公司对此不予认可，原告北京腾鹏房地产经纪有限公司所销售房屋的实际到账金额应以原、被告均认可的17份销售备忘录及被告唐山广拓房地产开发有限公司自认的2013年3月1日至2013年3月22日期间销售情况列表为准。原告北京腾鹏房地产经纪有限公司实际应得的项目销售代理佣金应为4216223元，被告唐山广拓房地产开发有限公司已向原告北京腾鹏房地产经纪有限公司支付项目销售代理佣金3648303.7元，还应向原告北京腾鹏房地产经纪有限公司支付项目销售代理佣金567919.3元。
就原告北京腾鹏房地产经纪有限公司主张溢价款206946元的问题，按照《全案独家策划设计及销售代理合同》第三条第2款的约定，溢价是指实际销售价格超出开发商（即被告）指定价格的部分，而指定价格则应以变更后的《全案独家策划设计及销售代理合同补充合同》附件为准。由于原、被告所举《补充合同》附件中标注的价格并不相同，在庭审质证过程中被告唐山广拓房地产开发有限公司对原告北京腾鹏房地产经纪有限公司所举《补充合同》附件提出异议，但原告北京腾鹏房地产经纪有限公司未对被告唐山广拓房地产开发有限公司所举《补充合同》附件提出异议，因此本院以被告唐山广拓房地产开发有限公司所举《补充合同》附件作为认定是否存在溢价的标准。根据原、被告均无异议的17份销售备忘录及被告唐山广拓房地产开发有限公司所举《补充合同》附件，本院认定原告北京腾鹏房地产经纪有限公司所销售房屋中存在溢价情况的仅为3-1-2102号住宅、11-4-1102号住宅及11-6-1201号住宅，三套住宅的溢价款共计6065元，被告唐山广拓房地产开发有限公司应向原告北京腾鹏房地产经纪有限公司支付溢价款的30%即1819.5元。
就反诉原告唐山广拓房地产开发有限公司主张因客户退房要求反诉被告北京腾鹏房地产经纪有限公司退还销售代理佣金16366元的问题，按照《全案独家策划设计及销售代理合同》第三条第4款的约定，由于乙方（即反诉被告）原因造成已购房客户退房，则乙方退还甲方该户的项目代理销售佣金，因反诉原告唐山广拓房地产开发有限公司无证据证明该部分客户退房系因反诉被告北京腾鹏房地产经纪有限公司的原因造成，因此对于反诉原告唐山广拓房地产开发有限公司的该反诉诉讼请求，本院不予支持。
就反诉原告唐山广拓房地产开发有限公司主张因反诉被告北京腾鹏房地产经纪有限公司未完成全部六项合同义务给其造成额外支出404756元的问题，其提供的工资表不足以证明其主张的404756元系为完成六项合同义务支付的必要的、合理的费用，因此对于反诉原告唐山广拓房地产开发有限公司的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告唐山广拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京腾鹏房地产经纪有限公司支付销售代理佣金及溢价款共计569738.8元（567919.3元＋1819.5元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告北京腾鹏房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告唐山广拓房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
本案本诉部分案件受理费18666元，由被告唐山广拓房地产开发有限公司负担9497元，由原告北京腾鹏房地产经纪有限公司负担9169元；反诉部分案件受理费5718元，由反诉原告唐山广拓房地产开发有限公司负担，均于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院，并同时在七日内交纳上诉费。
附：交纳履行款及上诉费账号：72×××31，收款单位：唐山市曹妃甸区财政集中收付中心，开户行：中信银行唐山曹妃甸支行。
审 判 长 孙海明
审 判 员 刘雪琳
代理审判员 张景昕
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 郑 静