北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第03021号
上诉人（原审被告）北京京西乾成商贸有限公司，住所地北京市海淀区远大西路29号一层。
法定代表人李淑华，董事长。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，男，1982年6月23日出生，北京京西乾成商贸有限公司副总经理。
被上诉人（原审原告）北京市海淀区汇众益智职业技能培训学校，住所地北京市海淀区海淀南路13号楼11层。
法定代表人李新科，校长。
委托代理人付毅，北京市同翎正函律师事务所律师。
上诉人北京京西乾成商贸有限公司（以下简称京西乾成公司）因与北京市海淀区汇众益智职业技能培训学校（以下简称汇众培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第23666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人京西乾成公司之委托代理人达锋涛、ＸＸ，被上诉人汇众培训学校之委托代理人付毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
汇众培训学校在原审法院起诉称：2012年7月11日汇众培训学校与京西乾成公司签订租赁合同，约定由汇众培训学校承租京西乾成公司转租的位于北京市海淀区2号院11号楼II段二层部分及III段三层，建筑面积约750平方米，租赁期限自2012年7月18日至2015年9月30日止（其中2012年7月18日至9月30日为免租期），年租金1012875元，支付方式为半年付，同时押金为1个月租金84406元。合同履行期间，汇众培训学校按照租赁合同的约定按时支付各项费用。时至2013年4月3日，北京市第一中级人民法院作出裁定，北京市海淀区2号之房产由北京三浦投资管理有限公司（以下简称三浦投资公司）所有。2013年4月25日北京市第一中级人民法院发布公告，责令2011年6月7日即法院采取查封措施之后承租（含间接转租）上述房产的单位及个人，在2013年5月31日前迁出上述房产。2013年5月31日，三浦投资公司根据法院裁定强行将汇众培训学校承租的房屋收回。现京西乾成公司无法提供正常服务，已严重违反合同约定，故汇众培训学校起诉要求解除与京西乾成公司签订的房屋租赁合同，判令该公司退还多收取的租金341325元，赔偿租金差价损失606750元，本案诉讼费由京西乾成公司负担。
京西乾成公司在原审法院答辩称：汇众培训学校与北京科技经营管理学院（以下简称科经管学院）签订合同时，并不知道房屋被查封，直到2013年年初才知道此事。法院曾处理过他人与汇众培训学校就本案涉案房屋产生的租赁纠纷，已有生效判决确认汇众培训学校与案外人签订的租赁合同是合法有效的，可见涉案房屋被查封是不影响使用的。故汇众培训学校认为双方之间租赁合同有效，双方应当继续履行。
原审法院审理认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，汇众培训学校虽与京西乾成公司自主签订《房屋租赁合同》，但由于此前双方约定的租赁房屋已经法院依法查封，且法院公告明令禁止办理该查封房产抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，否则将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担，故双方签订的租赁合同因违反了法律规定而应归于无效。庭审中，京西乾成公司主张于双方签订合同时对查封及公告等事实均不知情，但未能就此向该院提供相应反证，且京西乾成公司未能将房产查封等事实告知汇众培训学校，该公司应对合同无效承担全部责任。现汇众培训学校要求京西乾成公司退还押金，理由正当，该院予以支持。虽然《房屋租赁合同》被确认无效，但汇众培训学校确实使用了约定的涉案房屋，参考法院在公告中限定的日期，其应支付2012年10月1日至2013年5月31日之间的房屋使用费，现汇众培训学校已支付至2013年9月30日，故京西乾成公司应将多收取的使用费退还给汇众培训学校，使用费标准由该院参照双方协议约定的租金标准予以确定。另外，由于汇众培训学校不能证明双方约定标准符合当时涉案房屋租赁的市场价格，现其以无效合同中约定的租金标准为依据要求赔偿房屋租金差价损失的请求，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、北京市海淀区汇众益智职业技能培训学校与北京京西乾成商贸有限公司于二○一二年七月十一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京京西乾成商贸有限公司于本判决生效后七日内退还北京市海淀区汇众益智职业技能培训学校房屋使用费三十三万八千五百五十元；三、驳回北京市海淀区汇众益智职业技能培训学校的其他诉讼请求。如果北京京西乾成商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，京西乾成公司不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由为：原审法院漏查了生效法律文书已经确认上诉人对涉案房屋进行转租合法有效的事实；原审法院举证责任分配不公。
汇众培训学校答辩称：服从原判，不同意上诉人的上诉请求及理由。
本院经审理查明：2012年7月11日京西乾成公司（甲方）与汇众培训学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市海淀区2号院11号楼II段二层部分及III段三层，建筑面积750平方米；房屋租赁期自2012年7月18日至2015年9月30日，其中免租期为75天，自2012年7月18日起至2012年9月30日止，免租期内乙方无需支付租金及物业费；租金标准为3.7元／天／平米，年租金共计为1012875元。支付方式为年付，押金为壹个月租金84406元，乙方须于本协议签署之日起3日内将押金交付甲方。租赁期满或合同解除后60日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还给乙方。房屋产权存在瑕疵，第三人对该房屋主张权利导致乙方无法使用房屋，乙方有权单方解除合同，不承担任何违约责任。甲方有上述情形，应按1个月租金向乙方支付违约金。后双方又签订补充协议，约定付款方式自第二年起变更为半年付。上述合同签订后，汇众培训学校向京西乾成公司交纳押金，并支付了2013年9月30日之前的租金，京西乾成公司亦将上述房屋交给汇众培训学校使用。在汇众培训学校使用期间即2013年4月25日，北京市第一中级人民法院发出（2012）一中执字第172-2号《公告》，载明北京市海淀区2号已于2011年6月7日采取了查封措施，责令在2011年6月7日即采取查封措施之后承租（含间接转承租）上述房产的单位及个人在2013年5月31日之前迁出该房产，且于公告期限届满后，将对拒不迁出或未能与三浦投资公司达成新的承租协议之单位及个人依法强制执行。此后，汇众培训学校遵照上述《公告》就涉案房屋与北京国润兴投资咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，租期自2013年7月11日起至2018年7月10日止，每月租金107219元。
另查：上述房屋原产权人为科经管学院，因北京科经管教育科技有限公司（以下简称科经管教育公司）与科经管学院、易可佳、佳信投资发展有限公司、蒋淑云因借款发生纠纷并经过中国国际贸易仲裁委员会（以下简称贸仲委）仲裁。贸仲委裁决科经管学院向科经管教育公司返还借款本金人民币1.3亿元并赔偿利息及损失等，该裁决发生法律效力，科经管教育公司于2012年1月29日向北京市第一中级人民法院申请执行。2012年12月3日，科经管教育公司与三浦投资公司签订债权转让协议，约定科经管教育公司向三浦投资公司转让上述裁决的全部债权。同年12月31日，北京市第一中级人民法院裁定将申请执行人变更为三浦投资公司。2013年4月3日，北京市第一中级人民法院裁定上述海淀区2号院房产及土地使用权归申请执行人三浦投资公司所有。该裁定基于的事由为：”在仲裁过程中，本院于2011年6月7日保全查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区2号房产。在执行中，本院于2012年3月27日查封了被执行人北京科技经营管理学院名下位于北京市海淀区2号土地使用权。2012年8月13日，本院委托的北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具评估报告，上述查封财产价值为32426.13万元。自2012年11月18日起至2013年2月28日止，本院委托北京市康泰拍卖有限责任公司对上述查封财产进行了三次拍卖，均因无人竞买而流拍，第三次拍卖保留价为23427万元。2013年3月11日，申请执行人北京三浦投资管理有限公司向本院提交以物抵债申请书，同意以第三次拍卖保留价23427万元接受上述查封财产，用以抵偿被执行人所欠债务并已补交差价。”后三浦投资公司于2013年5月6日取得了相应《国有土地使用权证》、于2013年6月28日取得相应《房屋所有权证》。期间，北京市第一中级人民法院发布多次公告，其中于2012年3月27日发布的公告载明已将科经管学院名下位于北京市海淀区2号院的房产等查封，同时禁止办理上述查封财产的抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续，在法院查封期间办理上述手续将依法视为无效，由此造成的经济损失自行承担。在变更申请执行人为三浦投资公司后，该院再次作出相同内容的公告。
再查：科经管学院（甲方）于2011年11月17日与京西乾成公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：本合同租赁标的为北京市海淀区2号院全部房屋和院落。租赁期二十年，自2011年11月18日起至2031年11月18日止。租赁期间租金采取递增方式。在合同期内，乙方有权在不违反国家法律法规规定的条件下自行安排使用租赁房屋，包括但不限于自用和转租、与他人联营、合作等。甲方须给予必要的配合，包括但不限于提供相关产权证明文件，协助办理注册登记手续等。甲方保证对租赁房屋拥有合法出租的权利，保证不存在影响租赁房屋出租的权利瑕疵。在合同期内，甲方如转让、抵押或以任何形式处分租赁房屋的全部或部分时，均须保证乙方依据本合同取得的一切权益不受损害。租赁房屋的受让人和／或抵押权人和／或以任何形式对租赁房屋取得任何权利的第三人均应无条件地承担相应的履行本合同甲方义务的责任。如果因该等转让、抵押和处分导致乙方因本合同取得的权益受到任何损害的，甲方须承担赔偿责任。
上述合同签订后，京西乾成公司将科经管学院诉至法院，要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，北京市海淀区人民法院曾于2012年9月19日出具（2012）海民初字第17921号民事调解书，确认双方达成的如下协议：”一、北京科技经营管理学院与北京京西乾成商贸有限公司继续履行二○一一年十一月十七日就北京市海淀区二号院全部房屋和院落签订的房屋租赁合同；......”。2013年6月18日，北京市海淀区人民法院作出（2013）海民监字第11号民事裁定书，再审该案。
2013年12月6日，北京市海淀区人民法院作出（2013）海民再初字第53号民事判决书，认定京西乾成公司与科经管学院的签约行为已构成以合法形式掩盖非法目的，所签订的《房屋租赁合同》应属无效，并据此判决：”一、撤销北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第17921号民事调解书。二、驳回北京京西乾成商贸有限公司的全部诉讼请求。”京西乾成公司不服该判决，提起上诉。2014年4月25日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民再终字第3019号民事判决书，判决：驳回上诉，维持北京市海淀区人民法院（2013）海民再初字第53号民事判决。
上述事实，有《房屋租赁协议》、收据、发票、《公告》、（2014）一中民再终字第3019号民事判决书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，京西乾成公司作为承租人与科经管学院签订在先的《房屋租赁合同》已经人民法院生效裁判文书确认为无效，故京西乾成公司与次承租人汇众科技公司订立在后的《房屋租赁合同》亦应归于无效。原审法院对于合同效力的认定正确，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，汇众科技公司要求京西乾成公司退还押金，符合法律规定，应予以支持。关于退还房屋使用费一节，依据人民法院执行程序公告确认的限定搬离涉案房屋的时间，以2013年5月31日为结点，汇众科技公司于此前占有、使用涉案房屋，应支付相应的使用费，此后的使用费京西乾成公司应予以返还。原审法院据此对房屋使用费的处理正确，本院亦予以确认。关于汇众科技公司主张的违约金一节，因双方缔结的租赁合同属无效合同，且该项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万三千二百零九元，由北京市海淀区汇众益智职业技能培训学校负担五千九百三十四元（已交纳），由北京京西乾成商贸有限公司负担七千二百七十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万三千二百零九元，由北京京西乾成商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 朱文君
二〇一四年七月十六日
书 记 员 罗娇杨