上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13307号
上诉人（原审被告）：上海建中危险品运输有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇沈浦泾南路81号。
法定代表人：王洪根，执行董事。
委托诉讼代理人：郭坚，上海市沪中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦海南，上海市沪中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海东航置虹汽车销售有限公司，住所地上海市浦东新区金高路200号2幢、3幢。
法定代表人：徐新，执行董事。
委托诉讼代理人：司家龙，上海市大华律师事务所律师。
上诉人上海建中危险品运输有限公司因与被上诉人上海东航置虹汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初26909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海建中危险品运输有限公司的委托诉讼代理人郭坚、韦海南，被上诉人上海东航置虹汽车销售有限公司的委托诉讼代理人司家龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上海建中危险品运输有限公司（以下简称建中公司）上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人要求上诉人搬离租赁房屋并支付使用费及违约金的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人对于上诉人举证的《租赁场地、房屋合同》及《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》的真实性没有异议，该补充说明明确约定租赁期限为“无期限”，故双方均应遵守该约定。双方其后多次签订合同的原因是为了配合被上诉人名称变更及租金调整而签订，双方并未否定前述“无期限”的约定；2、一审法院认定“无期限”的约定属于约定不明亦缺乏依据，根据相关法律规定，“无期限”可以理解为最长租赁期限20年，而不是理解为约定不明；3、一审法院判决上诉人10日内搬离既不符合法律规定，亦不符合实际，有可能造成不稳定因素。
上海东航置虹汽车销售有限公司（以下简称东航公司）辩称，《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》第三条明确约定租赁期限为2年，双方并非没有约定租赁期限，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
东航公司向一审法院起诉请求：1、判令建中公司将位于上海市浦东新区XX路XX号厂区内的房屋43间、场地3,330平方米返还东航公司；2、判令建中公司参照租赁合同约定的租金标准支付逾期返还房屋及场地的占用使用费【占用使用费的计算方式为:房屋按每月人民币（以下币种相同）27,950元、场地按每月16,667元,自2016年1月1日起计算至实际返还之日止】；3、判令建中公司支付东航公司逾期返还租赁物的违约金（违约金的计算方式为:按原日租金的2倍自2016年1月1日起计算至实际返还之日止）；4、判令东航公司已收取的租赁保证金2万元不予返还。
一审法院认定事实：东航公司原名上海长虹汽车修理厂，2016年3月11日更名为上海东航置虹汽车销售有限公司，系Z公司下属全资子公司。Z公司前身为上海XX公司，先后更名为上海XX集团有限公司、Y公司。2002年起，东航公司受产权人上海XX公司托管将系争房屋及系争场地出租给建中公司使用。最近一期的《租赁合同》于2015年6月29日签订。《租赁合同》约定：建中公司向东航公司租赁系争房屋及系争场地；租赁期限自2015年7月1日至2015年12月31日止；建中公司向东航公司承诺，租赁系争房屋仅作为办公、人员住宿使用，租赁系争场地仅作为停放车辆使用，并保证不经营餐饮、饭店等其他建中公司未经东航公司同意的用途，否则，视为建中公司违约；租赁期满，东航公司有权收回出租房屋、场地，建中公司需在租赁期满之日交还所承租房屋及场地；建中公司租赁东航公司系争房屋及系争场地的租金，按先付款后使用的原则，每月房屋租金27,950元、场地租金16,667元，建中公司按每6个月向东航公司一次性付清租金，并由东航公司开具收款发票，建中公司应在5日内付清租金款额，如建中公司逾期未付清租金，东航公司则视为建中公司违约，即终止合同的履行；租赁期满本合同自然终止；建中公司应于系争房屋及系争场地租赁期满后的当天，将系争房屋、系争场地及附属设施交还东航公司，逾期东航公司有权进入系争房屋及系争场地内对滞留物品进行处置，所造成的损失全部由建中公司承担；建中公司交还东航公司系争房屋、系争场地时应当保持房屋、场地及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋、场地的正常使用，对未经同意留存的物品，东航公司有权自由处置；租赁期满，建中公司应如期交还系争房屋，建中公司逾期归还，则每逾期一日应向东航公司支付原日租金2倍的违约金，保证金不退，建中公司还应承担因逾期归还给东航公司造成的损失；……。2015年10月16日，东航公司书面告知建中公司，租赁合同到期后不再续签合同，要求建中公司尽早做好准备，并按期履行交接手续。2015年10月25日，建中公司出具《回复函》给东航公司，确认收到东航公司发送的通知函，建中公司还认为东航公司应全面考虑初约的承诺及建中公司根据东航公司的承诺所作的一系列经营上的安排和职工人员及家属、子女的安排，以免产生社会性的不安定因素。东航公司确认建中公司已经支付合同期内的全部租金。合同到期后，建中公司拒绝返还系争房屋及系争场地。
一审法院对建中公司有争议的租赁期限问题分析认证如下：建中公司举证《租赁场地、房屋合同》及《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》，证明建中公司自2003年起承租系争房屋及系争场地，且约定租赁期限为“无期限”。东航公司对建中公司举证的上述两份证据的真实性无异议，但上述文件分别是2003年、2004年签订的，实际上双方之后签订过多次合同，东航公司的名称也变更多次，上述文件的内容被之后的合同内容覆盖。一审法院认为，《租赁场地、房屋合同》及《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》的签订时间分别为2003年、2004年，双方均确认之后多次签订了租赁合同，双方最后一次签订《租赁合同》的时间为2015年6月29日，后签订的《租赁合同》效力优于前面所签的租赁合同，《租赁合同》的内容已经替代了前面的租赁合同内容；《租赁场地、房屋合同》中未约定租赁期限，《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》中约定的“无期限”属于约定期限不明，根据我国《合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；因此，一审法院以《租赁合同》中约定内容为准，认定租赁期限为自2015年7月1日至2015年12月31日止，不能认定租赁期限为无期限。
一审法院认为，东航公司、建中公司所签的《租赁合同》系双方关于系争房屋及系争场地租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。一、关于东航公司要求判令建中公司将系争房屋及系争场地返还东航公司的诉讼请求之处理意见。双方约定，租赁期满，东航公司有权收回出租房屋、场地，建中公司需在租赁期满之日交还所承租房屋及场地。《租赁合同》约定的租赁期限已经于2015年12月31日届满；东航公司也于2015年10月16日向建中公司发出通知函，明确提出租赁合同到期后不再续签合同，并要求建中公司尽早做好准备，并按期履行交接手续。现东航公司要求建中公司将系争房屋及系争场地返还东航公司，符合法律规定，予以支持。二、关于东航公司要求判令建中公司参照租赁合同约定的租金标准支付逾期返还房屋及场地的占用使用费（占用使用费的计算方式为:房屋按每月27,950元、场地按每月16,667元,自2016年1月1日起计算至实际返还之日止）的诉讼请求之处理意见。建中公司至今仍使用系争房屋、系争场地，建中公司支付了东航公司租赁期限内的全部租金，但未支付自租赁期限届满之次日起至今的房屋使用费，故要求判令建中公司参照租赁合同约定的租金标准支付逾期返还房屋及场地的占用使用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。三、关于东航公司要求判令建中公司支付东航公司逾期返还租赁物的违约金【违约金的计算方式为：按原日租金（系争房屋的日租金932元、系争场地的日租金556元）的2倍自2016年1月1日起计算至实际返还之日止】及要求判令东航公司已收取的租赁保证金2万元不予返还的诉讼请求之处理意见。双方约定，租赁期满建中公司应如期交还系争房屋及系争场地，建中公司逾期归还，则每逾期一日应向东航公司支付原日租金2倍的违约金，保证金不退。鉴于建中公司提出违约金过高，故由一审法院酌定由建中公司按照原日租金（系争房屋的日租金932元、系争场地的日租金556元）向东航公司支付自2016年1月1日起计算至实际返还之日止的逾期返还租赁物的违约金。东航公司要求建中公司支付其余违约金的诉讼请求，显著过高，不予支持。
一审法院判决：一、上海建中危险品运输有限公司于判决生效之日起十日内返还上海东航置虹汽车销售有限公司坐落于上海市浦东新区XX路XX号厂区内的房屋43间、3,330平方米的场地；二、上海建中危险品运输有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东航置虹汽车销售有限公司逾期返还房屋及场地的占用使用费（占用使用费的计算方式为:房屋按每月27,950元、场地按每月16,667元,自2016年1月1日起计算至实际返还之日止）；三、上海建中危险品运输有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东航置虹汽车销售有限公司逾期返还租赁物的违约金【违约金的计算方式为：按原日租金（系争房屋的日租金932元、系争场地的日租金556元）自2016年1月1日起计算至实际返还之日止】；四、驳回上海东航置虹汽车销售有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,623.30元，减半收取计3,811.65元，由上海建中危险品运输有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，本案并无证据表明Z公司前身为上海XX公司。一审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，涉案《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》第三条约定，上诉人与被上诉人签订变更合同后，将以上租赁房屋、场地统一自2004年12月10日起至2006年12月9日止，时间为2年，租赁费每半年付清一次，租赁押金20,000元。
本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人与被上诉人就系争房屋及场地成立的租赁关系的期限如何认定。上诉人虽主张双方于2003年、2004年签订的《租赁场地、房屋合同》及《建中运输有限公司租赁场地、房屋情况补充说明》载明的租赁期限均为“无期限”，但根据查明的事实，上述补充说明中已对租赁期限予以明确，况且，双方其后就系争房屋及场地租赁多次签订的租赁合同均明确约定了租赁期限，即便双方在之前约定的租期为“无期限”，该约定已被其后所签合同约定的租期所覆盖，故本院对于上诉人关于租期为“无期限”的主张难以采纳。据此，一审法院基于双方最近一期的租赁合同约定认定租赁期限已于2015年12月31日届满，并无不当，本院予以支持。至于本案的其他问题，一审法院已作详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,623元，由上诉人上海建中危险品运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年二月六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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