湖北省咸丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸丰民初字第01067号
原告周琼。
原告覃文恩。
委托代理人（特别授权）朱富民，湖北楚屏律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）朱小川，湖北楚屏律师事务所律师。
被告向银照。
被告王兰珍。
被告向恩良。
原告周琼、覃文恩诉被告向银照、王兰珍、向恩良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由审判员胡磊适用简易程序，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告周琼及其委托代理人朱小川到庭参加了诉讼，被告向银照、王兰珍、向恩良经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周琼、覃文恩诉称：2010年5月20日，周琼、覃文恩与向银照、王兰珍达成口头协议，约定向银照、王兰珍将其拥有的位于咸丰县高乐山镇龙泰四街的私人住宅第四层出售给周琼、覃文恩，房屋售价为106000元，购房款分四次付清，2010年5月20日付款83000元，2010年6月1日付款10000元，2010年8月8日付款7000元（收款人为向恩良），剩余6000元双方协商于办理房产证后支付。期间买受人多次催促出卖人协助办理房产证，而出卖人不予办理。
请求人民法院判令：一、确认周琼、覃文恩与向银照、王兰珍、向恩良于2010年5月20日订立的房屋买卖合同有效。二、向银照、王兰珍、向恩良协助周琼、覃文恩办理购买房屋《房屋所有权证》及《土地使用权证》。三、向银照、王兰珍、向恩良承担本案诉讼费。
向银照、王兰珍、向恩良未进行答辩。
周琼、覃文恩为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1、《收据》两份。拟证明：被告收到原告购房款100000元。
2、《结婚证》复印件。拟证明：二原告系夫妻关系。
3、（2012）鄂咸丰民初字第00777号民事判决书。拟证明：就双方争议房屋其他楼层的买卖法院已作出判决。
4、对周华忠的调查笔录一份。拟证明：买卖双方口头订立买卖合同的事实。
为查清案件事实，本院依法调查核实了以下证据：
1、《咸丰县房屋所有权变更登记审批表》、《土地登记审批表》、《出让国有土地使用权呈报表》、《湖北省非税收入一般缴款书》。
周琼、覃文恩质证：无异议。
2、咸丰县国土资源局关于《人民法院协助调查函》的回复、咸丰县住房和城乡建设局关于《协助调查事项回复函》。
周琼、覃文恩质证：对真实性无异议，但该两家单位的回复意见没有法律依据。
向银照、王兰珍、向恩良未向本院提供证据。
本院认为，周琼、覃文恩提供的证据内容客观真实、来源合法、能达到其证明目的，对上述证据本院予以采信。本院依法调查核实的证据本院予以采信。
根据本院采信的有效证据并结合当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：
2010年5月20日，周琼、覃文恩与向银照、王兰珍经过协商达成口头房屋买卖协议，约定向银照将其所有的位于咸丰县高乐山镇龙泰新区的私有住宅第四楼房屋（房屋所有权证号：20110731，所有权证编号：00014664）出售给周琼、覃文恩，并约定房屋售价为106000元。周琼于当日给向银照支付购房款83000元，向银照于当日向周琼出具收条一份，载明：“今收到周琼购房款捌万叁仟元正（83000元）。”周琼于2010年6月1日给向银照支付购房款10000元，同日向银照在2010年5月20日出具收条上补充写明：“2010年6月1日收到购房款壹万元整正，计收玖万叁仟元正。”周琼于2010年8月8日给向恩良支付7000元，同日向恩良出具收条一份，载明：“今收到周琼房款柒仟元整（7000）”。2010年5月20日，向银照将双方交易房屋钥匙交付给周琼，周琼、覃文恩居住使用至今。
另查明：1、周琼、覃文恩系夫妻关系，向银照、王兰珍系夫妻关系。2005年9月，向银照以划拨方式取得其修建房屋的国有土地使用权，2011年6月，向银照补缴土地价款后，土地性质由划拨国有土地变更为出让国有土地。
2、就本案争议的房屋能否办理房屋所有权证及土地使用权证过户登记手续，本院于2015年11月3日向咸丰县住房和城乡建设局、咸丰县国土资源局发出《协助调查函》。
2015年11月11日，咸丰县住房和城乡建设局向本院回复如下：“一、关于交易房屋能否办理房屋所有权过户登记手续的法律法规及政策依据。1、《城市房地产管理法》第六条第六款规定未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。2、《咸丰县城乡违法用地和违法建设处理暂行办法》第七条违法建设类型的界定，其中，“以个人或者与他人合作等方式，非法进行房地产开发，建成后用于出售或者变相出售的违法建设行为”。根据上述规定，个人建房分割出售的，属于违法建设行为，不能取得分户房地产权属证书，在分割转让时由于不能提供分户权属证书，因此不能办理房屋转让及房地产过户登记手续。二、根据咸丰县人民政府2013年6月14日会议精神，对房屋分户销售行为明确规定不予办理过户登记手续。综上，贵院受理的周琼、覃文恩诉向银照、王兰珍买卖合同纠纷一案，我局不能为其办理房屋所有权过户登记手续。”
2015年11月5日，咸丰县国土资源局向本院回复如下：“《人民法院调查函》已收悉。对于函中双方争议的房屋能否办理《土地使用权证》过户手续问题，现协助提供以下情况：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》中第四章第二节第三十九条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”和函中所述，需先办理房产过户，持过户后的《房屋所有权证》再才能办理土地使用权过户手续。”
本院认为，根据周琼、覃文恩的诉讼主张，本案的争议焦点归纳为以下两点，并分析评判如下：
一、周琼、覃文恩与向银照、王兰珍之间房屋买卖合同关系的效力。
向银照、王兰珍拥有双方交易房屋的所有权。双方之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但向银照出具的收条上已写明事由为收到购房款，且周琼、覃文恩已按照约定支付了大部分购房款，向银照收取购房款后已将房屋交付给周琼，周琼、覃文恩居住使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中的房屋买卖按照法律规定应当采用书面形式签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，周琼、覃文恩已经按照约定履行其支付购房款的主要义务，且向银照收取该房款后将该房屋交付给买受人使用。故应当认定周琼、覃文恩与向银照、王兰珍对房屋买卖已达成一致意见，对该合同的效力，本院予以确认。向恩良并不享有本案争议房屋的所有权，不是房屋买卖合同的一方当事人，周琼、覃文恩与向恩良之间没有房屋买卖合同关系，对周琼、覃文恩要求确认其与向恩良之间房屋买卖合同有效的诉讼请求本院不予支持。
二、周琼、覃文恩要求向银照、王兰珍、向恩良协助办理购买房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》的诉讼请求能否得到支持。
1、根据《中华人民共和国合同法》一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。周琼、覃文恩已支付了大部分购房款，向银照、王兰珍在收取购房款后，负有协助周琼、覃文恩办理房屋产权过户手续，将房屋所有权转移给周琼、覃文恩的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。双方未对办理过户手续的具体时间作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项的规定，双方对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。所以，周琼、覃文恩有权随时要求向银照、王兰珍履行过户义务。本案中争议房屋土地性质为国有出让地，按照法律规定，依法可以转让。向银照、王兰珍同时负有协助周琼、覃文恩办理土地使用权过户手续的义务。
2、虽然向银照、王兰珍负有协助周琼、覃文恩办理房屋所有权证及土地使用权证的义务，但是能否办理过户登记手续不仅要买卖双方当事人协助配合，还应当经具体办理手续的行政主管机关批准。根据咸丰县住房和城乡建设局及咸丰县国土资源局对本院《协助调查函》的回复意见，本案争议的房屋不能办理房屋所有权证及土地使用权证的过户登记手续。向恩良不是本案争议买卖合同的一方当事人，不应当承担合同义务。所以，对于周琼、覃文恩主张要求向银照、王兰珍、向恩良协助办理购买房屋《房屋所有权证》及《土地使用权证》的诉讼主张本院不予支持。被告向银照、王兰珍、向恩良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第六十条第一项、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告周琼、覃文恩与被告向银照、王兰珍于2010年5月20日订立的《房屋买卖合同》有效。
二、驳回原告周琼、覃文恩的其他诉讼请求。
案件受理费100元（已减半），由被告向银照、王兰珍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 胡磊
二〇一五年十二月三日
书记员 汤黎
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。