河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民四终字第181号
上诉人（原审原告）驻马店市开发区建业管理有限公司。
法定代表人孙大跃，总经理。
委托代理人李富强，河南民青律师事务所律师。
上诉人（原审被告）杜新艳，又名杜永艳、杜永彦，男，1965年11月15日出生，汉族。
委托代理人李昕中，河南伦宸律师事务所律师。
上诉人驻马店市开发区建业管理有限公司（以下简称建业公司）与上诉人杜新艳租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第1340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建业公司的法定代表人孙大跃及委托代理人李富强，被上诉人杜新艳及委托代理人李昕中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，杜新艳系建业公司职工。2000年，建业公司兴建市场，因缺少资金，要求单位职工参与集资，市场建好后由职工承租门面房。2000年6月29日建业公司向杜新艳借款160000元，并出具收据一份，写明收到杜永彦现金160000元。2001年1月9日，建业公司返还杜新艳20000元。2002年10月31日，杜新艳向建业公司预交租金10000元，建业公司向杜新艳出具收条一份，写明收到杜永彦现金10000元。2002年12月24日、2003年5月23日，杜新艳又先后向建业公司预交房租20000元、50000元，建业公司分别向杜新艳出具收据两份，载明：收到杜永彦现金20000元、50000元。以上建业公司共收取杜新艳款项合计220000元。2003年3月，杜新艳开始承租建业公司位于驻马店市雪松大道与西园街交叉口编号A19#-24#的房屋（总面积为154.08平方米），双方未签订书面租赁合同，并以上述220000元抵扣房租。2006年，杜新艳将承租房屋转租给他人使用。2012年3月19日，杜新艳向建业公司补交租金62890.88元，建业公司向杜新艳出具收据一份，写明收到杜新艳补交款62890.88元（154.08平方米补交款，2003年4月1日至2012年3月31日）。另查明，一、庭审中，杜新艳提交签署日期为“2000年6月19日”的协议一份（以下简称《2000年协议》），载明：“我公司于2000年6月，因资金周转困难，借我公司职工杜新艳现金200000元人民币整，不记付利息。东营住楼建起后，西北角四间半门面房由职工杜新艳使用，每平方米按18元计算，二十年内不再涨价，如钱不够可再继交现金”。该协议加盖有建业公司的印章。建业公司称该协议系杜新艳伪造的，但未提交相关证据；杜新艳称该协议系2008年6月双方补签的协议。二、庭审中，杜新艳提交2012年11月15日现金缴款单一份，显示交纳A区门面房19#-24#房租33281.28元，杜新艳用以证明其已按每平方米每月18元标准向建业公司支付了2012年4月1日至2013年3月31日的租金；同时，杜新艳还提交了2013年3月25日现金缴款单一份，显示交纳A区门面房19#-24#房租33281.28元，杜新艳用以证明其已按上述租金标准向建业公司支付了2013年4月1日至2014年3月31日的租金。三、庭审中，建业公司称“之前公司怀疑杜新艳转租，但一直未找到证据，2012年12月7日，我方前往驻马店市工商局高新区分局查询转租合同时，才知道杜新艳未经建业公司同意，擅自将其租赁建业公司的房屋，转租于彭志国、韩玉玺、张春”。并提交2011年5月28日杜新艳与彭志国签订的营业门面房租赁合同、2012年2月1日周志远与韩玉玺签订的租房协议、录音资料一份。杜新艳对上述证据无异议，认可其承租的房屋已转租于他人。
原审法院认为，杜新艳承租建业公司的房屋，双方形成租赁合同关系。2006年，杜新艳将其承租的房屋转让于他人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。故以建业公司杜新艳擅自转租为由请求解除双方租赁合同关系，于法有据，予以支持。杜新艳辩称，双方并未约定禁止转租，其意为合同未约定禁止转租，其可自由转租，该项辩称与上述法律规定不符，不予采纳。杜新艳又辩称，建业公司在2006年就知道杜新艳转租，并予以认可，建业公司请求解除合同已超过法定的期限。因杜新艳未提供充分证据证明建业公司在2006年知道杜新艳转租，且建业公司当庭陈述其于2012年12月7日才得知杜新艳转租；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。综上，杜新艳辩称理由，无事实依据，不予采纳。关于租金，诉讼中，杜新艳提交2008年补签的《2000年协议》一份，建业公司称该协议为杜新艳单方伪造的，因该协议上加盖有建业公司印章，建业公司未提供其他证据证明该协议存在伪造行为，故建业公司的主张不能成立，不予采纳。因该协议中约定：“建业公司借杜新艳200000元，不计息。东营住楼建起后，西北角四间半门面房由职工杜新艳使用，每平方米按18元计算，二十年内不再涨价，如钱不够可再继交现金”；又因杜新艳于2012年3月19日向建业公司补交2003年4月1日至2012年3月31日期间的租金62890.88元；2012年11月15日、2013年3月25日，杜新艳又先后两次向建业公司的帐户转入现金共计66562.56元，杜新艳称该款系2012年4月1日至2014年3月31日期间的租金（154.08平方米×18元／平方米×12月×2年＝66562.56元）。故至2013年3月31日，杜新艳不欠建业公司租金，建业公司请求杜新艳向其支付租金308539.12元，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、解除驻马店市开发区建业管理有限公司与杜新艳关于承租位于驻马店市雪松大道与西园街交叉口编号A19#-24#房屋的租赁合同关系。二、驳回驻马店市开发区建业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5930元，由建业公司负担5630元，杜新艳负担300元。
宣判后，建业公司、杜新艳均不服，向本院提起上诉。建业公司上诉称，《2000年协议》不成立，是一份假协议，原审法院判决对此认定事实错误，证据不足。杜新艳上诉称，原审法院判决认定其对房屋进行转租部分事实错误。
二审查明的事实除与原审法院判决认定的事实一致外，另查明，2006年杜新艳转租时，建业公司时任经理韩国良于2014年元月13日证明，杜新艳转租时，其公司中层领导都知道此事。
本院认为，本案双方争执的焦点问题有三个：一是《2000年协议》是否成立；二是杜新艳是否拖欠建业公司租金；三是杜新艳对房屋转租建业公司是否知道。关于《2000年协议》是否成立的问题。2000年6月，双方就租赁房屋一事，虽没有订立书面协议，但杜新艳交有房租款，并于2003年已实际使用该租赁房屋，2008年补签的《2000年协议》，建业公司加盖有印章，结合该协议的内容以及双方的实际履行情况，原审法院认定该协议有效正确。建业公司虽上诉称该协议虚假，但没有提供相关证据予以证明，建业公司的该项上诉理由，不能成立。关于杜新艳是否拖欠建业公司租金问题。一审中，杜新艳提交的建业公司的收据证明，其在2003年使用建业公司的房屋前已向建业公司交纳22万元。该22万元，建业公司出具的收据上注明为房款、集资款。后经双方协商，作为使用房屋的租金。2012年3月19日，经双方算账，杜新艳又续交租金62890.88元，建业公司在给杜新艳出具的收据上注明2003年4月1日至2012年3月31日，证明2012年4月1日前的房租双方已结清。2012年11月15日，2013年3月25日，杜新艳又先后两次向建业公司帐户转入现金共计66562.56元，杜新艳称该款系2012年4月1日至2014年3月31日的租金。由此可以认定，建业公司2013年起诉时，杜新艳已将房租金交至2014年3月31日。建业公司上诉称杜新艳拖欠租金，理由不足，不予采信，原审法院认定杜新艳不欠租金正确。关于杜新艳对房屋进行转租建业公司是否知道的问题。一审中，杜新艳申请证人韩玉峰出庭作证，证明建业公司自2006年就知道杜新艳转租，二审中，杜新艳又提供了建业公司时任经理韩国良的证言，证明2006年杜新艳转租时，公司中层以上领导都知道。况且，杜新艳2006年转租后，其承租期间的“杜家超市”门牌已改换为次承租人的“晨阳副食店”、“毕升文印部”等门牌，建业公司办公室与租赁房屋相邻，杜新艳又系建业公司的职工，建业公司对杜新艳转租的事实自转租时应当知道。但建业公司没有在知道转租时起6个月就转租问题提出异议。7年后，双方发生的算账、续交租金等争议，所争议的仅是门面房的租赁价格问题，而没有涉及转租的问题。因此，建业公司6个月的行使合同解除权或者主张转租合同无效的权利期间早已超过，其以杜新艳转租未经公司同意为由诉请解除合同，理由不足，不予支持。原审法院对韩玉峰出庭作证所证明的建业公司自2006年就知道杜新艳转租的事实未予采纳，而认定建业公司自调取工商档案时才知道杜新艳转租的事实不当。因而导致判决结果不当，应予纠正。综上，建业公司的诉讼请求和上诉理由均不能成立，应予驳回。杜新艳上诉有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第1340号民事判决；
二、驳回驻马店市开发区建业管理有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费11860元，上诉人驻马店市开发区建业管理有限公司负担10000元，上诉人杜新艳负担1860元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李全章
审 判 员 翟贺年
代理审判员 左崇俊
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 呼小伟