广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第368号
上诉人（原审被告）深圳市成全投资发展有限公司。
法定代表人谢道德，总经理。
委托代理人李庚，广东金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许辉通，男，汉族，1971年9月17日出生。
委托代理人邓芳玉，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人杨程，广东德纳律师事务所律师。
上诉人深圳市成全投资发展有限公司（以下简称成全公司）与被上诉人许辉通因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第1017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年11月19日，许辉通、成全公司签订了《XX港租赁合同》，约定：许辉通租用成全公司位于深圳市龙华街道油松工业路75号XX港XX铺位（以下简称涉案铺位），建筑面积20平方米，租期自商场正式开业日起两年，每月租金人民币（以下相同）3000元，每月管理费400元，水电费等经营费用由许辉通承担，商场只给XX铺位纯银饰品独家经营（黄金珠宝店除外）。
合同签订后，许辉通向成全公司支付了40400元（包括：租金24000元、管理费400元、租金保证金6000元、电费保证金1000元、基建赞助费9000元）。同时，成全公司将涉案铺位交给许辉通使用，许辉通对铺位进行了装修。2012年3月11日，XX港商城正式开业。2013年5月9日，许辉通搬离涉案铺位并向成全公司发出《通知函》称，由于成全公司在招商过程中进行了虚假宣传并允许许辉通独家经营银饰，且承租面积与合同约定严重不符合，成全公司存在严重违约及欺骗。自本通知发出之日起，许辉通将搬离涉案铺位，但商铺中属于许辉通的装修物品成全公司不得损毁及搬移。
另查，原审庭审中成全公司确认许辉通实际使用的面积约为合同约定的建筑面积的一半，2013年1、2月商场停业。
再查，许辉通欠付成全公司电费3169元。
许辉通于2013年5月14日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除许辉通、成全公司于2011年11月19日签订的《租赁合同》；2、成全公司退还许辉通预付款（含预付8个月租金24000元、电费保证金1000元、租金保证金6000元、管理费400元，基建赞助费9000元）共计40400元，并自起诉之日起按银行贷款利率计算利息至执行完毕之日止；3、成全公司赔偿许辉通因租赁合同解除造成的经济损失（装修费20000元及进货损失20000元）共计40000元；4、由成全公司负担诉讼费。
原审法院认为，许辉通、成全公司签订的《XX港租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。成全公司交付的商铺面积与合同约定的面积严重不符，成全公司的行为已经构成违约，故对许辉通要求解除与成全公司签订的《XX港租赁合同》的诉讼请求原审法院支持。但许辉通使用了涉案铺位，应承担使用涉案铺位期间的租金、管理费及电费。租金及管理费按许辉通实际使用面积即10平方米计算，单价分别按每平方米150元（3000元÷20平方米）、20元（400元÷20平方米）计算。经计算，自2012年3月11日至2012年12月31日、2013年3月1日至2013年5月9日的租金为17900元、管理费为2387元。许辉通已向成全公司预交了40400元，扣除许辉通应承担的租金、管理费及电费后其余款项应予以返还，故成全公司应退还许辉通16944元（40400元－17900元－2387元－3169元）。成全公司无正当理由不退还上述款项，应承担占用期间的利息，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准，自2013年5月9日起计算至本判决指定支付之日止。对于合同的解除，许辉通、成全公司均有过错，成全公司作为出租方有主要过错，许辉通未及时提出相应的异议亦有一定过错，故原审法院酌定成全公司赔偿许辉通装修及进货损失4000元。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除许辉通与成全公司签订的《XX港租赁合同》；二、成全公司于本判决生效之日起三日内退还许辉通16944元并支付上述款项利息（按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准，自2013年5月9日起计算至本判决指定支付之日止）；三、成全公司于本判决生效之日三日内赔偿许辉通经济损失4000元；四、驳回许辉通其他诉讼请求。案件受理费905元，由许辉通负担605元，成全公司负担300元。
上诉人成全公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判驳回许辉通第二、三、四项诉讼请求；2、由许辉通负担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审判决超出许辉通的诉讼请求，违反了不告不理的民事诉讼原则。许辉通未提到实际租赁面积只有合同约定面积的50%、租金应减半收取，原审判决将约定的租金标准减半，干涉了双方的契约自由。
二、成全公司没有违约，许辉通违约导致合同解除，应承担全部责任。（一）许辉通、成全公司关于涉案铺位面积及租金的约定合法有效。实践中，房屋租赁合同约定的面积大多是建筑面积，都会有一定的公摊面积，实际使用面积会小于建筑面积。商业房产需要留出大量的公共区域，故公摊比例比较大，实际使用面积更小。许辉通在签约前看过场地，签约后入场装修、经营，完全清楚涉案铺位的实际使用面积，经营了几个月都未提出异议，后来经营不善才想通过诉讼达到解约的目的，不应得到支持。（二）许辉通未依约支付管理费、水电费，且提前解除合同，根据《XX港租赁合同》的约定，许辉通所交一切费用不退，还应支付相当于三个月租金的违约金。。
被上诉人许辉通答辩请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，许辉通、成全公司签订的《XX港租赁合同》第8.3条约定，许辉通拖欠应交任何款项及费用达7日以上，成全公司可单方解除合同，所交费用一概不退，许辉通还应支付相当于三个月租金的违约金。签约当日，成全公司收取租金24000元出具的收款收据载明：首付8个月送4个月。
二审庭审调查中，许辉通确认涉案铺位所在的XX港商城现已变为菜市场，故成全公司违反涉案铺位独家经营纯银饰品义务的证据只有其原审时提交的照片及出庭证人的证言。
XX港商城内众多铺位出租时均签订与涉案《XX港租赁合同》相同的合同，该合同由成全公司预先拟定以供重复使用。
本院已生效的（2012）深中法房终字第3176号、（2013）深中法房终字第295、296号民事判决均认定XX港商城为有合法房地产权的不动产。
本院认为，首先，原审判决关于许辉通、成全公司签订的《XX港租赁合同》合法有效、涉案铺位的面积与约定严重不符、许辉通有权诉请解除合同、租金及管理费单价应分别按150元／平方米及20元／平方米、成全公司按中国人民银行同期贷款利率标准支付应返还款项从2013年5月9日起计算至判决确定的还款之日止的利息的认定合法正确，本院予以确认，理由不再赘述。
其次，许辉通诉请返还预付的租金等款项，而成全公司抗辩称不应退还，故原审法院审查许辉通应付租金等款项的具体金额，没有超出案件的审理范围。许辉通使用涉案铺位期间的产生费用有：一、租金。许辉通、成全公司约定涉案铺位的租金从2012年3月11日XX港商城开业开始计算，首付8个月送4个月，故至2013年5月9日许辉通搬离，共计14个月，计租时间为10个月，许辉通应支付的租金为15000元（150元／平方米×10平方米×10个月）。原审判决认定为17900元，计算错误，本院予以纠正。二、管理费。从2012年3月11日XX港商城开业至2013年5月9日许辉通搬离，许辉通应支付的管理费为2800元（20元／平方米×10平方米×14个月）。原审判决认定为2387元，计算错误，本院予以纠正。三、许辉通、成全公司共同确认许辉通应支付的电费3169元。由此，成全公司还应返还许辉通19431元（40400元-15000元-2800元-3169元）。原审判决认定为16944元，许辉通对此未提起上诉，视为对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。
虽然许辉通、成全公司签订的《XX港租赁合同》第8.3条约定许辉通不得拖欠任何款项及费用，否则其所交全部费用一概不退，还应支付相当于三个月租金的违约金。但根据本院查明事实，许辉通并未拖欠费用，其所交费用尚有结余，成全公司据此条款主张其有权没收许辉通所交全部费用，理由不能成立，本院不予支持。
最后，成全公司是否应赔偿许辉通装修及进货损失4000元的问题。如前所述，涉案铺位的面积与约定严重不符、许辉通有权诉请解除合同，成全公司作为出租方负有主要责任，许辉通在接收涉案铺位时即应发现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，许辉通负有采取适当措施防止损失扩大的法定义务，但许辉通径自装修、进货经营，对相关损失的产生依法亦应承担部分责任。原审法院酌定成全公司赔偿许辉通4000元损失并无不当，许辉通对此未提起上诉，视为对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。
综上所述，成全公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，但处理结果可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费应为348元由成全公司负担。成全公司向本院补交案件受理费24元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年三月二十日
书 记 员 李开宇（兼）