湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02068号
上诉人（原审被告）长沙荣盛置业有限公司，住所地浏阳市花炮大道239号。
法定代表人张大海，总经理。
委托代理人王英帅，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人钟志勇，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李承进，农民。
委托代理人钟辉平，湖南纬地律师事务所律师。
上诉人长沙荣盛置业有限公司（以下简称长沙荣盛公司）因与被上诉人李承进商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院作出（2014）浏民初字第04270号判决上诉至本院，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月23日，刘宏宇、蒋小红夫妇与长沙荣盛公司签订《商品房买卖合同》，购买由长沙荣盛公司开发的财智广场第50栋806号房屋，房屋总价款为407089元，并支付了首付款127089元。2012年11月2日，该《商品房买卖合同》在浏阳市房屋产权管理局登记备案。2013年9月2日，另案高某诉蒋小红民间借贷纠纷一案进入执行程序，蒋小红所购财智广场第50栋806号房屋因此被浏阳市人民法院裁定查封。2013年10月初，蒋小红因不愿继续履行《商品房买卖合同》遂与长沙荣盛公司销售顾问刘文辉联系，要求“转卖”财智广场第50栋806号房屋。刘文辉将此情况向长沙荣盛公司汇报后，公司同意将原《商品房买卖合同》进行“更名”处理。不久，李承进到财智广场楼盘看房时表示愿意购买第50栋806号房屋，并向长沙荣盛公司交纳了1万元预付款。2013年10月12日，李承进、长沙荣盛公司正式签订《商品房买卖合同》，合同约定长沙荣盛公司将第50栋806号房出售给李承进，约定房屋总价款为407089元，首付款需支付127089元，房屋交付期限为2013年11月30日前。合同签订当天，李承进按照长沙荣盛公司公司销售顾问刘文辉的指示及陪同下，前往浏阳市农村商业银行将款项158000元存入蒋小红账户。尔后，长沙荣盛公司向李承进开具了金额为127089元的首付款发票。刘宏宇、蒋小红因此取得了“转卖”房屋产生的差价40911元（10000元＋158000元-127089元）。2013年11月30日，长沙荣盛公司未按约交付房屋给李承进。李承进遂到浏阳市房屋产权管理局查询，方得知李承进所购房屋备案登记在刘宏宇、蒋小红名下，且该房屋已于2013年9月2日被浏阳市人民法院查封。为此，2014年3月30日，蒋小红向李承进出具书面证明，其内容为：“证明：经双方协商，财智50栋806房于2014年4月30日前，协助房产公司把过户手续办好。如4月30日前没办好，按合同的2%付违约金。按日算违约金。经手人蒋小红，2014.3.30”。2014年4月1日，长沙荣盛公司向李承进支付了15000元违约金，李承进出具了收条，收条内容为：“今收到长沙荣盛置业有限公司财智广场项目50栋806号所产生的逾期交房的相关费用￥15000元（壹万伍仟元正）。此次事情，一次解决。今后产生的任何问题与长沙荣盛置业有限公司财智广场项目无关。收款人：李成（承）进，2014.4.1号”。但至2014年4月30日，因蒋小红未履行完毕生效法律文书所确定的义务，致使财智广场第50栋806号房屋仍被查封，故李承进所购房屋的产权登记过户仍不能办理。2014年10月8日，李承进向浏阳市人民法院起诉，请求法院依法判决：一、解除李承进和长沙荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；二、长沙荣盛公司返还李承进购房款168000元及利息1万元整；三、长沙荣盛公司赔偿损失和支付违约金3万元整；四、长沙荣盛公司支付李承进赔偿金10万元整；五、该案诉讼费用由长沙荣盛公司承担。诉讼过程中，长沙荣盛公司向该院申请追加刘宏宇、蒋小红为该案第三人参加诉讼，未获准许。
原审法院认为，一、关于刘宏宇、蒋小红“转卖”其所购长沙荣盛公司商品房，以及长沙荣盛公司公司将商品房买卖合同“更名”的法律关系认定。刘宏宇、蒋小红在与长沙荣盛公司签订商品房买卖合同并支付首付款后，所购房屋尚未办理产权过户，其并未取得房屋所有权，故刘宏宇、蒋小红并无权利出卖该房屋。因此，刘宏宇、蒋小红所称的“转卖”，实质为长沙荣盛公司与刘宏宇、蒋小红经协商在寻找到房屋新的买主李承进之后，刘宏宇、蒋小红与长沙荣盛公司之间达成商品房买卖解除协议关系；而商品房买卖合同“更名”，实质为李承进与长沙荣盛公司之间达成的新的商品房买卖合同关系。至于上述解除协议、新的商品房买卖合同在履行过程中，因长沙荣盛公司之前已收取刘宏宇、蒋小红首付款，故李承进将其应交长沙荣盛公司公司的首付款直接付与蒋小红，长沙荣盛公司再开具首付款发票给李承进，均系当事人为便利履行上述解除协议、买卖合同之需，并不影响上述法律关系之认定。二、关于是否应追加刘宏宇、蒋小红作为该案第三人参加诉讼的问题。依前所述，该案李承进、长沙荣盛公司已就财智广场第50栋806号房屋达成新的商品房买卖合同关系，该案仅就李承进、长沙荣盛公司在履行该合同过程中所产生的纠纷进行审理。因此，根据合同相对性原理，该案无需追加刘宏宇、蒋小红作为该案第三人参加诉讼。三、长沙荣盛公司是否构成违约，及违约责任如何承担的问题。财智广场第50栋806号房屋早在2012年5月即被出售给案外人刘宏宇、蒋小红，且该房屋于2013年9月2日因蒋小红个人债务被法院查封，而长沙荣盛公司在出售商品房给李承进之前应当承担保障该商品房无任何权利瑕疵之义务，故应当认定长沙荣盛公司在2013年10月12日与李承进签订商品房买卖合同时，其知道或应当知道该商品房之前已销售给刘宏宇、蒋小红夫妇，且该房屋因蒋小红个人债务被法院查封之事实，故其行为构成故意隐瞒。现商品房买卖合同因房屋被法院查封而不能履行，合同目的无法实现，故李承进要求解除其与长沙荣盛公司签订的《商品房买卖合同》之诉讼请求，该院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，为保护消费者合法权益，此处第（三）项“已经出卖给第三人的事实”应做扩大解释，即既包括与第三人签订商品房买卖合同之事实，亦包括与第三人签订商品房买卖合同之后所售房屋因第三人个人债务被法院查封之事实。因此，长沙荣盛公司应当承担返还李承进已支付的购房款127089元及其利息，并赔偿不超过已付购房款一倍赔偿款的责任，该赔偿款该院酌定为10万元。李承进其余诉讼请求，因证据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除李承进与长沙荣盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、长沙荣盛置业有限公司返还李承进已付购房款127089元及其利息（利息计算方法：自2013年10月12日起，至本判决所确定的履行之日止，按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算）。三、长沙荣盛置业有限公司支付李承进赔偿款10万元。四、驳回李承进其余诉讼请求。以上给付内容，均限该判决生效后3日内履行清楚。如果债务人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费5920元，由长沙荣盛置业有限公司负担。
上诉人长沙荣盛置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求1、撤销浏阳市人民法院（2014）浏民初字第04270号民事判决书，发回重审，或者依法改判；2、判决诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人“一房二卖”没有法律依据，且与客观事实严重不符。被上诉人系购买案外人蒋小红、刘宏宇转卖的房屋，上诉人无隐瞒房屋出售给蒋小红、刘宏宇的主观故意，且在客观上未因蒋小红、刘宏宇向被上诉人转售房屋而受益，不应被认定为”“一房二卖”。（一）2012年5月23日，上诉人与案外人蒋小红、刘宏宇签订了《商品房买卖合同》，双方约定蒋小红、刘宏宇共同购买上诉人开发的浏阳市白沙路财智广场50幢806号商品房。蒋小红于购房同日向上诉人支付购房首付款127089元。（二）蒋小红为缓解资金压力，找到被上诉人后向上诉人申请将房屋更名给被上诉人，并由被上诉人将蒋小红、刘宏宇已支付的127089元购房款直接支付给蒋小红。2013年10月12日，上诉人根据蒋小红的申请，与被上诉人重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20110264806）。上诉人与被上诉人重新签订合同是考虑到房屋尚未进行预告登记，未产生物权效力的情况下，协助被上诉人与蒋小红简化交易流程、节约成本，并非上诉人将房屋出售给被上诉人。（三）被上诉人为购买争议房屋共支付了首付款168000元，但被上诉人与上诉人签订合同中约定的争议房屋首付款仅为127089元，且被上诉人同意上诉人为其开具面额为127089元的《销售不动产统一发票》。这是因为该房屋系由蒋小红转卖给被上诉人的，其中40911元差价是案外人蒋小红转卖房屋所获得的收益，被上诉人明知且认可。二、上诉人无“一房二卖”行为，且被上诉人承诺“今后产生任何问题与长沙荣盛置业有限公司财智广场项目无关”，一审法院判决要求上诉人承担赔偿责任没有事实和法律依据。上诉人协助被上诉人向蒋小红索赔共计两万元整，并承诺“今后产生任何问题与长沙荣盛有限公司财智广场项目无关”。可见，被上诉人从蒋小红处购得争议房屋，其合同相对方为蒋小红，而非上诉人，上诉人不构成“一房二卖”；被上诉人认可其无法取得争议房屋的预告登记是因为蒋小红的原因造成的，上诉人没有过错；被上诉人已经明确放弃追究上诉人任何赔偿责任的权利。三、即便认定上诉人应承担赔偿责任，一审法院判决的赔偿金额过高。1、一审法院判决上诉人“按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算”向被上诉人支付购房款利息，其金额可能超出被上诉人的诉讼请求，被上诉人在起诉状中仅要求支付购房款利息壹万元。2、上诉人已经协助被上诉人从蒋小红处获得了2万元赔偿，即使判决上诉人向被上诉人承担赔偿责任，亦应当将被上诉人已获得的赔偿予以扣除。3、争议房屋的总价款为407089元，上诉人已收取房款金额仅为127089元。本合同签订后无法有效履行给被上诉人带来的实际损失并不大，且被上诉人未就其受到的实际损失提供任何证据材料。四、一审法院对《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第九条的规定任意作出扩大解释，并据以判决要求上诉人承担赔偿责任，不符合立法精神和法律原则，违背了客观事实，侵害了上诉人的合法权益。四、因案外人蒋小红、刘宏宇与本案具有法律上直接利害关系，上诉人多次申请追加蒋小红、刘宏宇为本案的第三人参与诉讼，以便法院查明事实真相，明确法律责任，维护各方的合法权益。但一审法院仅以合同相对性原则为由不予追加蒋小红、刘宏宇为本案的第三人参与诉讼，导致本案事实无法查清。
被上诉人李承进答辩称：一、一审认定”一房二卖”的事实清楚，证据充分。2012年5月23日上诉人将自己开发建设的浏阳市财智广场第50栋806号商品房出售给案外人刘宏宇、蒋小红，双方签订《商品房买卖合同》，并在浏阳市房屋产权管理局办理商品房预售合同备案登记。2013年10月12日，上诉人在未与刘宏宇、蒋小红解除房屋买卖合同的情况下，未明确告知该房屋已经出卖给刘宏宇、蒋小红，且被法院查封的事实，又与答辩人就同一房屋签订《商品房买卖合同》，约定交房期限为2013年11月30日前。合同签订当天，答辩人按照上诉人的工作人员指示和安排缴纳了房屋首付款168000元，上诉人出具127089元的购房款发票，合同已经正式履行。答辩人通过房管部门查实才得知：所购房屋已于2012年11月2日登记在刘宏宇、蒋小红名下，且在2013年9月2日被浏阳市法院查封，房屋根本无法交付。二、上诉人“一房二卖”的行为造成了严重的损害后果，一审法院判决上诉人承担惩罚性赔偿义务，适用法律正确。1、由于上诉人与案外人刘宏宇、蒋小红签订合同在先，并被司法机关查封，导致后与答辩人签订的商品房买卖合同无法履行，答辩人的合同利息无法得到保障和实现。答辩人基于信赖合同利益作出了放弃选购其他房屋的权利，同时购买装饰材料和家具为装修作了充分的准备。2、上诉人与前合同当事人串通，抬高房价，利用消费者对房产企业的信赖，帮助前合同当事人获取不当利益，赚取房屋差价40911元。在被上诉人交付定金10000元后，采用先打款后签合同方式，上诉人的工作人员刘文辉带领被上诉人将158000元存入“蒋小红”账户，再回公司签合同，并解释合同收付款写“127089元”。是为了少开发票，使答辩人多付房款40911元。3、上诉人与前合同当事人蒋小红有广告生意往来，存在经济利益，故此不难理解上诉人帮助蒋小红获得房屋差价的动机和目的。三、一审判决上诉人赔偿答辩人赔偿金10万元符合法律规定。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任。四、上诉人认为应扣除已付违约金缺乏法律依据。违约金是上诉人不能按期交付房屋应承担的责任，双方已协商兑付视为自愿履行。答辩人诉讼请求主张和赔偿系一房二卖应承担的赔偿责任，两者性质不同，不能抵扣。五、上诉人主张答辩人诉前所写的收条中“今后产生任何问题与长沙荣盛置业有限公司财智广场项目无关”的字句，理解为答辩人已经放弃主张赔偿的权利，是错误的。第一，这句话是针对上诉人逾期交房的违约行为的处理，故不能断章取义。第二，上诉人一房二卖，损害消费者权益，依法应承担赔偿责任。答辩人并未对上诉人一房二卖造成房屋被查封，合同无法履行，房屋无法登记，合同应予解除等行为所应承担的法律责任作出放弃。综上，上诉人的上诉请求不成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持，维护消费者的合法权益。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点如下：一、本案中上诉人长沙荣盛置业有限公司是否存在一房二卖的事实？本院查明，2012年5月23日，刘宏宇、蒋小红夫妇与长沙荣盛公司签订《商品房买卖合同》，购买由长沙荣盛公司开发的财智广场第50栋806号房屋。2013年10月12日，长沙荣盛公司又与李承进正式签订《商品房买卖合同》，出售财智广场第50栋806号房屋。被上诉人李承进按照上诉人荣盛公司工作人员的指示和陪同下，将158000元购房款存入蒋小红的帐户，上诉人向李承进开具了金额为127089元的首付款发票，双方合同正式履行。但该涉案房屋已登记在刘宏宇、蒋小红的名下，2013年9月2日被浏阳市人民法院查封，房屋无法交付。以上事实可见，上诉人长沙荣盛公司的行为符合将同一套房屋出卖给不同买受人的客观事实。上诉人主张的蒋小红、刘宏宇夫妇与被上诉人李承进之间的房屋“转卖”行为不成立，他们之间并不存在买卖合同关系。被上诉人是按照上诉人的指示支付首付款给蒋小红，上诉人向被上诉人出具发票，并不影响上诉人与被上诉人买卖合同关系的存在。二、被上诉人出具的收条是否是放弃赔偿的意思表示？2014年4月1日，长沙荣盛公司向李承进支付了15000元违约金，李承进出具了收条，收条内容为：“今收到长沙荣盛置业有限公司财智广场项目50栋806号所产生的逾期交房的相关费用￥15000元（壹万伍仟元正）。此次事情，一次解决。今后产生的任何问题与长沙荣盛置业有限公司财智广场项目无关。收款人：李成（承）进，2014.4.1号”。该收条内容是对长沙荣盛公司逾期交房的相关索赔权利的放弃，并不能扩大的解释为对上诉人一切违约行为主张赔偿权利的放弃。三、一审认定的赔偿金额是否过高？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。因此，一审法院认定上诉人返还被上诉人购房款127089元及利息，赔偿款酌情认定为10万元，并未超过购房款一倍，且在李承进的诉讼请求范围内，不存在赔偿金过高的问题。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决恰当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5920元，由上诉人长沙荣盛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年六月十八日
书 记 员 夏欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。