黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第819号
上诉人（原审被告）荆加新，男，1976年11月8日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人于立深，黑龙江奔河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黑龙江天缘装饰工程有限公司，住所地哈尔滨市道里区工程小区109栋A单元202室。
法定代表人霍建通，总经理。
委托代理人战洪宝，黑龙江泽顺律师事务所律师。
原审被告亓玉刚，男，1975年12月25日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区阿什河街**号*单元***室。
委托代理人于立深，黑龙江奔河律师事务所律师。
上诉人荆加新因与被上诉人黑龙江天缘装饰工程有限公司（以下简称天缘公司）、原审被告亓玉刚排除妨碍纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荆加新的委托代理人于立深，被上诉人天缘公司的法定代表人霍建通及委托代理人战洪宝，原审被告亓玉刚的委托代理人于立深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：1998年10月9日，天缘公司与案外人哈尔滨鑫悦房地产开发有限公司（以下简称鑫悦公司）签订《鑫悦大厦装饰工程施工合同》，由天缘公司负责位于哈尔滨市道外区北环路与景阳街交汇处鑫悦大厦五层办公室室内装饰工程。工程竣工后，案外人鑫悦公司未按约定给付天缘公司工程款，天缘公司将案外人鑫悦公司起诉至法院，后经哈尔滨市道外区人民法院调解并制作（2001）外经初字第347号民事调解书，案外人鑫悦公司给付天缘公司工程款615，617.30元、利息134，450元。在实际执行调解书的过程中，双方于2002年10月24日签订《抵债协议》，约定乙方（案外人鑫悦公司）对哈尔滨市道外区人民法院（2001）外经初字第347号民事调解书所确定的工程款本息，以及案件受理费、保全费、执行费、执行期间利息、实际执行支出费，合计822，961.13元的债务予以确认，乙方同意将位于哈尔滨市道外区大新街及靖宇街交角处的鑫悦大厦五层（1）轴一（2）轴＼（A）轴一（D）轴区域内，建筑面积253.13平方米的房屋（本案诉争房产），抵偿所欠甲方（天缘公司）债务822，691.13元。2002年11月28日，哈尔滨市道外区人民法院依据已生效的（2001）外经初字第347号民事调解书，制作（2002）法执字第785号执行裁定书，裁定“以被执行人哈尔滨鑫悦房地产开发公司所有坐落于哈尔滨市道外区大新街与景阳街交角处鑫悦大厦五层中（1）轴一（2）轴＼（A）轴一（D）轴区域内，建筑面积253.13平方米房屋抵偿所欠申请人黑龙江天缘装饰工程有限公司捌拾壹万陆仟捌佰零肆圆玖角陆分整债务”，并于同日制作（2002）执字第785-1号执行裁定书，天缘公司依据生效的（2001）外经初字第347号民事调解书申请对案外人鑫悦公司执行一案，因申请人（天缘公司）与被申请人（案外人鑫悦公司）自愿达成和解协议且已履行完毕，故终结对（2001）外经初字第347号民事调解书的执行。
2013年5月，天缘公司发现荆加新将鑫悦大厦五层加盖围墙圈占起来，四个出口安装了防盗门，荆加新与亓玉刚签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》中约定：甲方（荆加新）出租给乙方（亓玉刚）的房屋位于哈尔滨市道外区景阳街401号五楼，房屋租赁期从2013年6月1日至2018年5月30日。亓玉刚将荆加新圈占起来的地方作为仓库，堆放了大量物品，荆加新与亓玉刚的行为导致天缘公司无法正常使用其享有所有权部分的房屋，双方未能就此问题达成一致。
2008年6月2日，荆加新与案外人鑫悦公司签订了《商品房买卖合同》，案外人鑫悦公司将丰光大厦一单元五层502号房，建筑面积338.97平方米出售给荆加新，荆加新已支付购房款1，187，000元，荆加新据此主张其享有诉争房产的所有权，其圈占行为合法。
哈尔滨市道外区人民法院裁定书中确认的鑫悦大厦及荆加新与案外人鑫悦公司签订的《商品房买卖合同》中书写的丰光大厦，均为同一地点，即景阳街401号本案争议房屋所在地。
天缘公司诉称：案外人鑫悦公司因拖欠天缘公司工程款，经哈尔滨市道外区人民法院调解，双方于2002年10月24日签订了抵账协议，鑫悦公司自愿将其位于哈尔滨市道外区大新街及靖宇街交角处的鑫悦大厦五层（1）轴一（2）轴、（A）轴一（D）轴区域内（见附图），建筑面积235.13平方米的房屋抵偿给天缘公司，用来偿还822，691.13元债务。哈尔滨市道外区人民法院作出（2002）执字第785-1号执行裁定书和（2002）法执字第785号执行裁定书强制执行了抵债协议书中约定给付的房屋。由于给付的房屋是一个235.13平方米的框架，天缘公司并没有入住，而是放置了一些闲置的物品作为库房。2013年5月份，天缘公司打算将该框架进行隔断装修入住，发现荆加新将该房屋出租给亓玉刚，荆加新及亓玉刚将整个五层用墙围起来，四个出口安了四个防盗门，天缘公司没有钥匙进不去。故请求：1、荆加新、亓玉刚排除妨碍，将堵住位于1、2轴和A、D轴的墙和门均拆掉，并将其放置在天缘公司屋内的物品搬出，保证天缘公司使用自己的房屋，并保证其进出通畅；2、诉讼费用由荆加新、亓玉刚承担。
荆加新辩称：不同意天缘公司诉讼请求。荆加新于2008年6月2日在鑫悦公司购得丰光大厦1单元502号，建筑面积338.97平方米房屋，且荆加新已经实际占有和使用了该房屋，天缘公司称其与鑫悦公司抵债得来的235.13平米的房屋也位于该栋的五层，但因为涉及到鑫悦公司，该房屋的具体位置及编号是否存在重复需要鑫悦公司出庭来进行解释说明，或到房地局和规划部门调取相关证据证实荆加新所购买的房屋系鑫悦公司抵偿给天缘公司的房屋，天缘公司所称的房屋与荆加新所购买的房屋在面积上及房号上都有差异，天缘公司无法证明荆加新是占用了其房屋，所以荆加新不同意天缘公司的诉讼请求。本案并非排除妨碍纠纷，而是应当确认权属。
亓玉刚辩称：其是看到荆加新的买卖合同才租用场地的，当时荆加新建围墙的时候，亓玉刚只是负责最后的验收，因为用库房要确认房屋的安全性，原来是空场。
原审判决认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为荆加新依据《商品房买卖合同》，是否能对抗哈尔滨市道外区人民法院执行裁定书的效力。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款之规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”哈尔滨市道外区人民法院制作的（2002）法执字第785号和（2002）执字第785-1号执行裁定书均已发生法律效力，（2002）执字第785-1号执行裁定书中写明“申请人（天缘公司）与被申请人（案外人鑫悦公司）自愿达成和解协议且已履行完毕。”足以证明（2002）法执宇第785号执行裁定书中确定的财产权利已经完成了交付，天缘公司据此已经取得鑫悦大厦五层（1）轴-（2）轴＼（A）轴-（D）轴区域内，建筑面积253.13平方米的房屋产权。根据天缘公司提供的证据三中图纸的标示，天缘公司权利范围明确。荆加新据以主张权利的《商品房买卖合同》中的标的物为丰光大厦一单元五层502室，买卖合同第三条明确约定“其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准”，但合同第十九页附件一，房屋平面图为空白，无法识别荆加新所购房屋的具体面积、格局等情况，结合天缘公司提供的证据七现场照片的情况，现场仅仅加盖了简易的间壁墙，没有具体的房间号，荆加新依据《商品房买卖合同》所取得的权利范围不明，荆加新不得据此妨碍天缘公司权利的行使。另一方面，即使荆加新的权利范围明确，其所享有的权利范围与天缘公司权利范围存在重合，天缘公司因在荆加新签订《商品房买卖合同》之前已经取得诉争房产的所有权，荆加新仅能依据《商品房买卖合同》取得相应的给付之债的债权，天缘公司的物权应优先保护。据此，亓玉刚与荆加新签订的《房屋租赁合同》也失去了存在的合理性，亓玉刚也不得妨碍天缘公司在其享有所有权的范围内正常行使权利。故天缘公司诉请合理，予以支持。据此判决：一、荆加新于本判决生效后十日内将堵住鑫悦大厦（坐落于哈尔滨市道外区大新街与景阳街交角处，景阳街401号）五层中（1）轴-（2）轴＼（A）轴-（D）轴区域的门和墙拆除；二、荆加新、亓玉刚于本判决生效后十日内将放置于上述区域的物品搬出，并采取积极措施保证天缘公司进出上述区域通道畅通。案件受理费100元（天缘公司已预付），由荆加新、亓玉刚负担，此款于本判决生效后十日内给付天缘公司。
荆加新不服原审判决，向本院提起上诉称：1、本案案由应为不动产权属争议，并非物权侵害纠纷。因双方权属存在争议，产权界限及位置存在重大分歧。天缘公司依据的是鑫悦公司图纸确定的位置，图纸为复印件，且规划和施工图均已发生变化，故原审法院未查清事实。2、本案争议焦点并非商品房买卖合同能否对抗法院执行裁定书的效力问题，而是双方各自所得房屋范围是否存在重合还是独立存在，故应追加鑫悦公司参加诉讼。3、原审适用法律错误。原审判决依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款之规定错误，应依据《中华人民共和国物权法》审理不动产权属纠纷或物权侵权纠纷，不动产物权的设立、变更、转让经依法登记发生法律效力。现双方均未办理产权登记，房地产管理部门也未办理备案，而房屋已由荆加新实际占有和使用，不存在天缘公司先于荆加新取得房屋所有权的问题。故请求二审撤销原审判决，依法改判。
天缘公司辩称：1、本案系物权侵害纠纷。哈尔滨市道外区人民法院制作的（2002）法执字第785号和（2002）执字第785-1号执行裁定书已经完全取得争议房屋的所有权。荆加新提供的无效的《商品房买卖合同》无法对抗生效的法院裁定。天缘公司提供的图纸本身是真实的，可以提供原件。荆加新可以向案外人鑫悦公司另行主张其受到的损失，与本案无关。本案侵权人为荆加新并非鑫悦公司，不存在追加鑫悦公司为当事人的法定理由。2、争议房屋一直由天缘公司实际并合法占有，荆加新的占有系非法占有，不应得到法律保护。3、二审庭审前，天缘公司因荆加新的侵权行为报警，荆加新电话表示争议房屋与其无关，天缘公司有理由怀疑荆加新与鑫悦公司的房屋买卖合同虚假。故请求驳回荆加新的上诉请求，维持原判。
亓玉刚辩称，同意荆加新的上诉意见。
二审期间，各方均未向本院举示新的证据。
本院二审认定的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：哈尔滨市道外区人民法院依据（2001）外经初字第347号生效民事调解书，作出（2002）法执字第785号执行裁定书，裁定鑫悦公司以其所有的鑫悦大厦五层（1）轴-（2）轴＼（A）轴-（D）轴区域内，建筑面积253.13平方米房屋抵偿其所欠天缘公司的债务，并以（2002）执字第785-1号执行裁定书将抵债房屋执行完毕。此后天缘公司实际占有使用了该诉争房产。2008年6月2日，荆加新与鑫悦公司签订《商品房买卖合同》，鑫悦公司将鑫悦大厦一单元五层502号，建筑面积338.97平方米房屋出售给荆加新。因天缘公司、荆加新均未办理产权变更登记，双方对各自取得的房屋面积、具体方位等在房地产管理部门未有备案，且鑫悦大厦五层仅是一个整体框架，天缘公司取得房屋系依据裁定书中确认的（1）轴-（2）轴＼（A）轴-（D）轴区域内面积，而荆加新取得的房屋系依据《商品房买卖合同》中约定五层502号房屋的实际面积。二审中，天缘公司举示了鑫悦公司提供的规划平面图原件，可以确定该抵债房产位置、范围明确。荆加新与鑫悦公司签订的《商品房买卖合同》约定房号以附件一的房屋平面图上表示为准，但房屋平面图为空白，且从现场看，争议的鑫悦大厦五层系整体框架，面积大约1000平方米，并未编制具体房间号码，该合同标的物范围并不明确。荆加新主张鑫悦大厦规划和施工图均已发生变化，因未举示证据证实，对该主张不予支持。天缘公司于2002年即取得大厦五层253.13平方米房屋建筑面积并实际占有使用，荆加新于2008年6月取得大厦五层338.97平方米房屋建筑面积，天缘公司依据执行裁定占有在先，范围明确，而荆加新签订《商品房买卖合同》在后，合同标的物并不明确。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。在双方对各自取得的房屋面积未经房地产管理部门测量、划分、登记之前，双方应本着建筑物历史形成的客观事实，通过协商合理占有使用房屋，任何一方均无权在影响他人使用、通行的情况下改变房屋现状。荆加新不得妨害天缘公司权利的行使，亓玉刚亦不能依《房屋租赁合同》妨害天缘公司行使权利。荆加新、亓玉刚擅自将大厦五层加盖围墙圈占，并在四个出口安装防盗门，导致天缘公司无法正常进出使用房屋，现天缘公司只请求荆加新、亓玉刚将位于（1）轴-（2）轴＼（A）轴-（D）轴的墙和门拆除，并将其放置在天缘公司区域内的物品搬出，符合公平公正及保持房屋现状的原则。原审据此判令荆加新、亓玉刚将大厦五层（1）轴-（2）轴＼（A）轴-（D）轴区域的门和墙拆除并将放置于上述区域的物品搬出，保证天缘公司进出上述区域通道畅通，并无不当。荆加新上诉认为本案存在产权界限及位置分歧，其可另行向鑫悦公司主张权利。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人荆加新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 曹轶伟
代理审判员 宋 凯
二〇一四年十二月一日
书 记 员 吴浩松