江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9900号原告（反诉被告）：许井金，男，1988年2月14日出生，汉族。原告（反诉被告）：胡琴，女，1989年9月20日出生，汉族。两原告共同委托代理人：董馨，江苏道多律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯舒均，男，1973年9月2日出生，汉族。被告（反诉原告）：王爱青，女，1974年10月21日出生，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：曹化君，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。两被告共同委托诉讼代理人：郭箐箐，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。第三人：南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地本市鼓楼区东门街148号102室。法定代表人：徐健，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹亮，该公司职员。原告（反诉被告）许井金、胡琴与被告（反诉原告）冯舒均、王爱青、第三人南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许井金、胡琴及其共同委托诉讼代理人董馨，被告（反诉原告）冯舒均、王爱青及其共同委托诉讼代理人曹化君，第三人好邻居公司委托诉讼代理人曹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许井金、胡琴向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的南京市存量房买卖合同；2.被告支付违约金242000元。事实和理由：2016年9月2日，原、被告签订《南京市存量房买卖合同》，约定被告将其位于本市鼓楼区金陵新九村12幢三单元102室房屋以121万价格出售给原告，一方违约，违约金为242000元。合同签订后，被告逾期支付首付款，构成违约，原告有权解除合同，所收取的定金不予退还，并有权要求对方支付违约金242000元。冯舒均、王爱青辩称，其同意解除合同；两被告在履行合同过程中不存在违约情形，不应支付违约金。好邻居公司述称，由法院查明事实，依法处理。冯舒均、王爱青向本院提出反诉请求：1.许井金、胡琴返还定金30000元；2.许井金、胡琴支付违约金242000元。事实和理由：2016年9月2日，反诉人与被反诉人签订《南京市存量房买卖合同》，约定被反诉人将本市鼓楼区金陵新九村12幢三单元102室房屋出售给反诉人，价格为121万元；反诉人应在贷款审批通过后7日内支付首付款53万元。2016年9月13日，双方又签订一份《南京市存量房买卖合同》（在房产局备案合同），约定反诉人应于2016年11月10日前支付53万元首付款。2016年10月25日，贷款审批通过，被反诉人拒绝继续履行合同，要求反诉人支付违约金。被反诉人拒绝继续履行合同，构成违约，应退还定金并支付违约金。许井金、胡琴辩称，根据双方于2016年9月2日签订的房屋买卖合同，反诉原告应当替反诉被告偿还银行贷款，反诉原告应当最迟在2016年10月10日前支付首付款，帮反诉被告解押；根据合同约定，反诉原告逾期支付房款15个工作日，反诉被告有权解除合同，解除合同的条件已成就，反诉被告已通知解除合同；反诉原告迟延付款，构成违约，应当承担违约责任。好邻居公司述称，由法院查明事实，依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月2日，许井金、胡琴（甲方）与冯舒均、王爱青（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积60.2平方米）以121万元价格出售给乙方，乙方于2016年9月2日向甲方支付定金3万元；甲方应于2016年10月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月10日前办理完毕解除抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；贷款审核通过七日内将首付款53万元，以监管的方式支付给甲方，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为64万元，由于支付房屋转让款的余额，甲方协助并同意乙方于2016年9月10日前与贷款银行签订借款合同；乙方逾期支付房款超过十五个工作日，甲方有权解除合同，所收取的定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价百分之二十的赔偿金；甲乙双方同意，在贷款审核通过七日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方应该在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金等等。合同签订后,冯舒均、王爱青向许井金、胡琴支付定金3万元。2016年9月13日，许井金、胡琴（甲方）与冯舒均、王爱青（乙方）、好邻居公司（丙方）签订《南京市存量房买卖合同》，并于2016年9月15日将该合同向房屋交易中心进行了备案。2016年9月22日，双方办理房屋按揭贷款申请手续。2016年10月17日，许井金、胡琴向第三人提出协助办理涉案房屋按揭贷款提前一次性还款手续，第三人告知许井金银行规定提前归还按揭贷款需在每个月的1日至15日申请，17日不能申请，最快也要下个月上旬申请。2016年10月25日，银行审批通过冯舒均、王爱青的按揭贷款。2016年10月28日左右，第三人通知双方银行贷款已通过审批，同贷书已下发，许井金、胡琴认为冯舒均、王爱青在履行合同过程中存在违约，如果继续履行合同，要在原有基础上加价20万元，否则拒绝继续出售房屋。第三人多次调解，许井金坚持要求对方加价20万元，致使调解未果。2016年9月25日，南京市通过限购政策，冯舒均、王爱青系外地户口，按新的购房政策，两人失去购房资格。因三方签订的南京市存量房买卖合同已于2016年9月15日在房产交易部门备案，可以按照原政策进行交易。2017年1月25日，同贷书过期，按现有限购政策，冯舒均、王爱青不能再申请银行按揭贷款，两人遂同意解除合同，但要求对方退还定金并承担违约责任。审理中，许井金、胡琴提交双方于2016年9月2日签订的《南京市存量房买卖合同》，该合同第五条第（三）款“……还款解押：……乙方自愿在未办理过户手续的情况下，用其首付款替甲方归还原银行贷款”前的方框内打勾，证明冯舒均、王爱青同意同首付款替其解押，故冯舒均应当在合同约定的2016年10月10日支付首付款，以供自己办理银行解押手续。冯舒均、王爱青对此不予认可，其从未同意用首付款替对方解押，为证明其主张，其向法院提交其手中保存的2016年9月2日签订的《南京市存量房买卖合同》原件，该份合同第五条第（三）款“……还款解押：……乙方自愿在未办理过户手续的情况下，用其首付款替甲方归还原银行贷款”前的方框内未打勾。对上述有争议的事实，本院认定如下：双方提供的合同中，关于冯舒均、王爱青是否自愿用其首付款替许井金、胡琴归还原银行贷款，意思表示相反，但结合第五条第（四）款约定，贷款审核通过七日内将首付款53万元，以监管方式支付给甲方，冯舒均、王爱青手上的合同并未约定用首付款替对方归还原贷款；应当认定首付款53万元是支付到资金监管账户，而不是在未办理过户的情况下，替许井金归还原银行贷款。本院认为，原、被告签订的《南京市存量房合同》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性规定，合同有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于违约责任问题。许井金、胡琴提供证据并不足以证明冯舒均、王爱青同意用首付款替其归还原银行贷款进行解押，按合同约定许井金、胡琴应自行在2016年10月5日前向银行提出提前还款申请，但许井金忘记提前预约，直到2016年10月17日向第三人好邻居公司提出要提前还款进行解押，按银行规定，提前还款需每月上旬申请，下旬不受理提前还款，故许井金、胡琴最快也要到2016年11月上旬申请提前还款；况且，合同约定，首付款于贷款审批通过后七日内支付，贷款于2016年10月25日审批通过，第三人于2016年10月28日左右通知双方，故许井金、胡琴认为冯舒均、王爱青没在2016年10月10日前支付首付款53万元，构成根本违约，其有权解除合同，无事实和法律依据。许井金、胡琴在合同履行过程中，要求对方加价20万元，否则拒绝继续出售房屋，按照合同约定构成根本违约，应向对方承担违约责任。根据审理查明事实，冯舒均、王爱青在合同履行过程中，不存在违约情形，不应当承担违约责任。关于定金问题。双方一致同意解除合同，许井金、胡琴同意退还定金，故对冯舒均、王爱青要求退还定金3万元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金数额问题。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。许井金、胡琴在合同履行过程中，存在根本违约情形，应承担相应违约责任，根据查明的事实以及违约行为给对方造成的损失，本院酌定违约金18万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除许井金、胡琴与冯舒均、王爱青签订的关于本市鼓楼区金陵新九村12幢3单元102室房屋的《南京市存量房买卖合同》；二、许井金、胡琴于判决生效后十日内返还冯舒均、王爱青定金3万元；三、许井金、胡琴于判决生效后十日内给付冯舒均、王爱青违约金18万元；四、驳回许井金、胡琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5010元，反诉案件受理费2690元，合计7700元，由许井金、胡琴负担7300元，冯舒均、王爱青负担400元（冯舒均、王爱青负担部分已预交，许井金、胡琴在给付上述款项时加付2290元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张广鲁人民陪审员  赵美丽人民陪审员  邹正浩二〇一七年四月二十日见习书记员  陈 枫