江西省赣州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）赣中行再终字第1号
抗诉机关江西省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）赣州银盛房地产开发公司。
法定代表人辛世行，董事长。
委托代理人陈兰辉，江西君实律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）赣州市房地产管理局。
法定代表人许锐，局长。
委托代理人申德萍，江西冠城律师事务所律师。
原审第三人银盛花园业主委员会。
法定代表人冯文起，主任。
赣州银盛房地产开发公司因诉赣州市房地产管理局房屋权属登记一案，向章贡区人民法院提起行政诉讼。章贡区人民法院于2009年12月3日作出（2009）章行初字第29号行政判决，原审原告赣州银盛房地产开发公司不服一审判决，上诉至本院。本院于2010年3月11日作出（2010）赣中行终字第13号行政判决，已发生法律效力。江西省人民检察院于2013年3月29日作出赣检民行抗（2013）3号行政抗诉书，提出抗诉。江西省高级人民法院于2013年4月17日作出（2013）赣行抗字第1号行政裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。赣州市人民检察院派检察员张小康、朱仕栋出庭履行职务，申诉人赣州银盛房地产开发公司的委托代理人陈兰辉，被申诉人赣州市房地产管理局的委托代理人申德萍到庭参加诉讼，原审第三人银盛花园业主委员会经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审原告诉称，原告于2003年初取得了赣房权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证。被告于2009年7月15日再次作出了注销前述权证的决定，被告的处理决定适用法律错误，没有事实依据和理由，是错误的具体行政行为，侵犯了原告的合法权益。故诉请：1、撤销被告于2009年7月15日作出的赣市房处字（2009）1号行政处理决定书；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审被告辩称，原告开发的小区规划中，1栋第二层西面和东面的两间房屋是设备室，3栋底层设计为架空层。2003年1月20日，经原告申请，我局核准登记了赣房权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证。2008年1月，第三人银盛花园业主委员会与原告解除物业服务合同，并要求原告移交案涉争议房屋。2008年6月16日，我局作出注销前述权证的决定。原告不服，经过赣州市人民政府的行政复议、章贡区人民法院的行政判决以及赣州市中级人民法院的终审判决，责令我局重新作出具体行政行为。行政复议机关和两级法院均确认：银盛花园小区1栋第二层西面和东面的两间房屋是设备室，3栋底层设计为架空层。根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、国家质检总局《房屋测量规范》以及江西省建设厅《江西省城市规划管理技术导则》的相关规定，上述两间设备室及3栋底层架空层均为该小区公共部位，应属于该小区业主共有。我局在查清事实的基础上，作出以上注销决定，程序、实体合法。原告要求为其办理房产证是没有事实和法律根据的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称：1、原告所主张的1栋东、西两侧的房屋为设备用房和全体业主活动用房，3栋架空层则自2002年小区建成以来一直作为休闲、娱乐用房。原告是瞒着业主和市房管局改变用途、办理了产权证。2、本案争议的三处房产无论是从事实上看，还是从法律法规看，都应属于小区全体业主所有。
章贡区人民法院一审认定，2000年，原告在滨江大道中段开发建设“银盛花园”小区。银盛花园1栋2层西面73.28㎡、东面73.28㎡两间房屋规划设计为设备室；3栋底层413.42㎡规划设计为架空层。2003年1月13日，原告向被告申请银盛花园1栋2层西面73.28㎡、东面73.28㎡以及3栋底层413.42㎡三处非住宅用房的权属登记。2003年1月16日，被告核准登记，并于2003年1月20日发给原告赣房权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证。2008年1月，业主委员会与银盛物业公司解除物业服务合同，业主委员会多次向银盛物业公司及原告申请要求移交上述三处房产的所有权，并同时将房屋返还给业主委员会，未果，2008年6月16日，被告根据《城市房屋登记管理办法》第二十三条、第二十五条第一、四项规定，注销原告持有的上述三处房屋所有权证。原告不服，向赣州市人民政府申请复议，赣州市人民政府复议维持了被告的注销决定。原告不服，向人民法院提起诉讼，章贡区人民法院于2009年2月6日作出（2008）章行初字第24号行政判决，维持了被告的注销决定，原告上诉至赣州市中级人民法院，赣州市中级人民法院于2009年5月19日作出（2009）赣中行终字第11号行政判决，判决认为现有物业用房是否能满足小区物业管理需要，是否开发建设的除商品房外的其他房产都应当认定为小区公用房产，以及这些房产是否已经列入开发建设成本，被上诉人均未提供相关材料，因此，被上诉人认定涉案三处房产属公用性质，并以此认为上诉人在申请登记时将公用房登记为上诉人房产属申报不实和工作人员失误，没有事实依据，被上诉人在注销决定中没有告知当事人诉权，在作出注销房产权证的具体行政行为后，既未依法收回房产权证，也未进行公告，程序违法，综上，被上诉人于2008年6月16日作出的“关于注销赣房产权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证的决定”事实不清，程序违法。据此，判决：一、撤销赣州市章贡区人民法院（2008）章行初字第24号行政判决书；二、撤销被上诉人赣州市房地产管理局于2008年6月16日作出的《关于注销赣房产权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证的决定》；三、由被上诉人赣州市房地产管理局对本案重新作出具体行政行为。被告于2009年7月15日重新作出赣市房处字（2009）1号行政处理决定，注销原告持有的上述房屋所有权证，限原告十日内交回房屋所有权证。原告未在期限内交回上述权证，被告于2009年8月1日在《赣南日报》公告注销上述房屋所有权证。原告不服，向赣州市人民政府申请复议，赣州市人民政府复议维持了被告的处理决定。
章贡区人民法院一审认为，诉争的三处房产规划设计为小区的设备房和小区公共部位，原告以非住宅申请办理权属登记并取得房屋所有权证，侵犯了第三人的合法权益，被告依法注销原告持有的房屋所有权证并无不当，据此，判决：维持被告赣州市房地产管理局2009年7月15日作出的赣市房处字（2009）1号行政处理决定。
赣州银盛房地产开发公司上诉称，被上诉人重新作出的处理决定仍然没有查清原终审行政判决认定的事实不清部分，被上诉人依据质检总局的《房产测量规范》和江西省建设厅发布的《江西省城市规划管理技术导则》的规定，认为诉争的房屋属小区业主所有属适用法律错误，一审判决维持不当，请求撤销一审判决，撤销被上诉人作出的处理决定。
赣州市房地产管理局答辩称，诉争房产规划设计为设备用房和公共部位，依据《物业管理条例》、《物权法》、《房产测量规范》、《江西省城市规划管理技术导则》的相关规定，上述房产应属小区业主共有，被上诉人依法注销上诉人持有的房屋所有权证是合法的，请求维持。
本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为，诉争房产规划设计为设备房和架空层，被上诉人依据《房产测量规范》、《江西省城市规划管理技术导则》的规定，认定诉争房产属小区共有建筑面积及用于小区居民公共用途，符合规定，上诉人认为上述文件不属法律、法规，不应适用的理由不成立。被上诉人依据生效行政判决在重新作出处理决定时，依据相关规定查清了诉争房产的性质，据此重新作出决定不违反法律规定，依法应予维持，一审认定事实清楚，适用法律正确，据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赣州银盛房地产开发公司承担。
江西省人民检察院抗诉认为：1、赣州市中级人民法院（2010）赣中行终字第3号行政判决违反法律规定。对于本案诉争房产，赣州市中级人民法院已于2009年5月19日作出（2009）赣中行终字第1号行政判决，撤销了赣州市房地产管理局2008年6月16日作出的注销银盛公司持有的赣房权证字第000664**号、00066446、00066447号《房屋所有权证》的决定，责令赣州市房地产管理局重新作出具体行政行为。之后，2009年7月15日，赣州市房地产管理局又以同样的事实和理由，作出《行政处理决定书》（赣市房处字（2009）1号）撤销银盛公司持有赣房权证字第000664**号、00066446、00066447号《房屋所有权证》，该决定与2008年6月16日，该局作出的决定相同。赣州市房地产管理局重新作出的《行政处理决定书》显然不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第五十五条关于“人民法院判决被告重新作出具体行政行为的，被告不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为基本相同的具体行政行为”的规定，赣州市章贡区人民法院作出（2009）初字第29号行政判决，对该《行政处理决定书》予以维持，适用法律明显不当，赣州市中级人民法院作出（2010）赣中行终字第13号行政判决维持一审判决，与该院（2009）赣中行终字第1l号行政判决相矛盾，且有违上述法律规定。2、二审判决认定，本案诉争三处房产属小区公有建筑面积及用于小区居民的公共用途，依据相关规定查清了诉争房产的性质，据此重新作出行政决定不违反法律规定，缺乏证据证明。对于诉争的三处房产，是否已经列入开发建设成本，是否开发建设的除商品房以外的其他的房产都应当认定为小区共有房产，小区必需的物业管理用房的比例和额度以及这三处房产为什么已依法登记发证，赣州市房地产管理局在《行政处理决定书》中均未查清并提供充分的证据证明。《江西省城市居住小区物业管理条例》第二十八条规定：“住宅开发建设单位应当按照规定提供必需的物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。”从该规定可知，首先，《条例》规定的是建设单位应当按照规定提供必需的物业管理服务用房，但现行法律法规并没有对必需的比例或额度进行明确，而银盛公司也已提供了物业管理服务用房。对于诉争l栋的设备房和3栋的架空层是否属于小区必需的物业管理服务用房或共有建筑面积，赣州市房地产管理局未提供证据证明。其次，对于本案所涉三处房产的产权性质问题，依据《江西省城市居住小区物业管理条例》第二十八条、第五十一条之规定，物业管理服务用房、共用部位、共用设施须将其建设费用分摊进入开发建设成本或住房销售价格。表明小区业主需要在分摊成本、支付对价的前提下才能取得共有房产的所有权，本案所涉诉争房产有否列入开发建设成本并分摊到该楼盘全体业主购房款中，赣州市房地产管理局亦未提供证据证明。因此，二审判决认定，赣州市房产地管理局在重新作出处理决定时，依据相关规定查清了诉争房产的性质，缺乏证据证明。3、二审判决认定，赣州市房地产管理局依据《房产测量规范》和《江西省城市规划管理技术导则”的规定所作出的认定符合规定，属于适用法律法规错误。首先，《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）属于推荐性国家标准，国家鼓励企业自愿采用，没有强制效力，因此该规范不能作为赣州市房地产管理局作出该行政处理决定和判决的法律依据。同时，《江西省城市规划管理技术导则》第十六条只是对架空层的用途作了规定，并不涉及对架空层所有权的归属问题，因此，该导则也不能作为行政机关作出确认权属的具体行政行为和判决的法律依据。其次，本案所涉银盛花园1、3号楼的规划方案出图时间为2000年5月，同年11月开工，2002年3月28日竣工验收并投入使用，而《江西省城市规划管理技术导则》的生效时间为2002年4月2日，其中并没有溯及力的规定。因此，赣州市房地产管理局适用该导则应属不当。综上，二审判决认定银盛公司认为上述文件不属法律、法规不应适用的理由不成立，属适用法律错误。综上，赣州市中级人民法院（2010）赣中行终字第13号行政判决认定的事实缺乏证据证明，判决适用法律错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十四条规定，向你院提出抗诉，请依法再审。
本院再审查明：赣州市房地产管理局于2008年6月16日作出《关于注销赣房权证字第00066443、00066446、00066447号房屋所有权证的决定》，该《决定》的主要内容有：“查明：赣州银盛房地产开发公司2003年申领的赣房权证字第00066443、00066446、00066447号《房屋所有权证》，分别属于银盛花园物业服务用房及公共场所。”该局依据本院（2009）赣中行终字第11号行政判决，于2009年7月15日重新作出赣市房处字（2009）1号《行政处罚决定书》。该《行政处罚决定书》的主要内容有：“本局查明：2000年9月银盛花园规划设计图证实，银盛花园第一栋第二层东、西各设计有一间‘设备室’，第三栋底层设计为架空层”；根据国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范》“共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积”的规定，设备间为共有建筑，归小区内业主共有；根据江西省建设厅发布的《江西省城市规划管理技术导则》（赣建规（2002）8号）第十六条“经规划管理部门核定，如高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但不得围合改作他用或出售、出租”的规定，该架空层属于用作小区居民休闲等公共用途；综上，赣州银盛房地产开发公司将上述设备房和架空层登记为公司所有，没有法律依据。其余事实与原审查明的一致。
本院再审认为，《江西省城市居住小区物业管理条例》自1999年3月1日起施行，实施于赣州银盛房地产开发公司申报案涉三处房产权属登记之前，是当时行之有效的法律法规。该《条例》第一条明确规定，城市居住小区应“创造安全、优美、舒适、文明的居住环境”，而同时实施于赣州银盛房地产开发公司申报案涉三处房产权属登记之前的《房产测量规范》、《江西省城市规划管理技术导则》的相关规定符合该条的立法意旨。案涉三处房产在规划设计图上标注为设备房、架空层，无论面积大小均应以此标注为准，因此，赣州市房地产管理局依据前述规定认定案涉设备房为公共建筑、架空层为公共场所，符合法律规定。赣州银盛房地产开发公司将案涉三处房产登记在公司个体名下，显然改变了其所有制性质，且这种改变事先也未经规划部门审核同意，既如此，赣州市房地产管理局作出注销案涉三处房产产权证的处罚决定，具有合法性。从再审查明的事实看，赣州市房地产管理局于2008年6月16日作出注销决定是在没有具体查明事实的情况下就直接作出，而该局于2009年7月15日重新作出行政处罚决定是在查清了事实后再作出，可见，该局作出与原具体行政行为相同的具体行为并不是以同一事实和理由。至于案涉三处房产的费用是否纳入开发成本的问题，此属民事纠纷问题，不影响赣州市房地产管理局作出行政处罚决定，也不属本案的审理范围。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2010）赣中行终字第13号行政判决书。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭卫真
审 判 员 刘定丰
代理审判员 谭品珍
二〇一三年十月十一日
书 记 员 毛敏晅