浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1223号
上诉人（原审原告）：阎冠臻，男，1988年12月8日出生，汉族，住浙江省宁波市。
委托诉讼代理人：吕运来、胡丽君，浙江之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司。住所地：浙江省嘉兴市水晶大厦*幢****室。
代表人：蔡祥贤，总经理。
委托诉讼代理人：周双杰，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：苏州中润商业发展有限公司。住所地：江苏省苏州市吴中区宝带西路***号。
法定代表人：蔡祥贤，总经理。
被上诉人（原审被告）：嘉兴中润丽丰置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市水晶大厦*幢****室。
法定代表人：吴际，董事长。
被上诉人（原审被告）：浙江牧歌餐饮娱乐管理有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区城北街***号绿谷信息产业园*号楼瓯微大厦*********室。
法定代表人：李军文，总经理。
委托诉讼代理人：施展鹏，蓝薇璐，浙江博翔律师事务所律师。
原审第三人：嘉兴喵歌娱乐有限公司。住所地：浙江省嘉兴市龙凤路***号利丰商业中心商铺*层2-206、2-248、2-257、2-274。
法定代表人：潘健飞，总经理。
委托诉讼代理人：施展鹏，蓝薇璐，浙江博翔律师事务所律师。
上诉人阎冠臻因与被上诉人苏州中润商业发展有限公司嘉兴分公司（以下简称中润嘉兴公司）、苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润商业公司）、嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称中润置业公司）、浙江牧歌餐饮娱乐管理有限公司（以下简称牧歌餐饮公司），原审第三人嘉兴喵歌娱乐有限公司（以下简称喵歌娱乐公司）合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
阎冠臻上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持阎冠臻一审第一项诉讼请求。事实和理由：第一、经营管理协议第二条约定的合同不得解除是指合同一方不得以任何理由提前解除合同，不得用支付违约金的手段替代合同的履行。该条款是合同全面履行条款，前提是合同双方诚实守信，严格履行合同，如一方违约，自然不在此约定之列。第二、约定不得对抗法定，一审法院以上述条款约定判决驳回阎冠臻解除合同的诉讼请求违反了合同法第九十三条的规定，尤其是在中润嘉兴公司等公司严重违约，未支付房屋租金的情况下，仍然与牧歌餐饮公司恶意串通，免除后续租金，严重损害了阎冠臻的合法权益。
牧歌餐饮公司和喵歌娱乐公司答辩称，降低租金的行为未损害阎冠臻的利益。阎冠臻仍有权按照协议向中润嘉兴公司主张委托经营收益。无论委托经营协议能否解除，涉案租赁合同及其补充协议仍然有效，阎冠臻无权要求腾退房屋。阎冠臻要求解除合同势必损害实际经营者的权益。
其他被上诉人未作答辩。
阎冠臻向一审法院起诉请求：一、解除阎冠臻与中润嘉兴公司签订的《委托经营管理协议》，并要求中润嘉兴公司、中润商业公司、中润置业公司、牧歌餐饮公司，喵歌娱乐公司对出租房屋恢复原状并交还房屋；二、中润嘉兴公司、中润商业公司、牧歌餐饮公司共同支付租金255184元（2017年6月1日至2019年5月31日期间）及滞纳金69791元（滞纳金以延期支付的每期租金63796元为基数，按照每日千分之一的标准，第一期自2015年12月1日起算，第二期自2016年6月1日起算，第三期自2016年12月1日起算；三、中润置业公司对上述租金等承担连带责任。
一审法院认定事实：2013年9月19日，阎冠臻与中润嘉兴公司、中润置业公司签订《委托经营管理协议》，约定阎冠臻委托中润嘉兴公司对阎冠臻购买的利丰商业中心2-208号商铺进行经营管理，期限8年，自2014年6月1日起至2022年5月31日止。其中2014年6月1日至2017年5月31日的租金收益已由中润嘉兴公司一次性支付给了阎冠臻。第四年起的租金为126596元/年，其中第四年度2017年6月1日至2018年5月31日的租金应于2015年6月1日至2016年5月31日期间支付，第五年度2018年6月1日至2019年5月31日的租金应于2016年6月1日至2017年5月31日期间支付。中润嘉兴公司应每6个月为一期支付一次租金，每次应提前10日将下期应付的租金支付阎冠臻。逾期支付租金的，按每日千分之一支付滞纳金。中润置业公司作为担保方，对于中润嘉兴公司的违约责任承担连带担保责任。2013年12月14日阎冠臻与中润置业公司签订商品房买卖合同，阎冠臻向其购买2-208号商铺，实际房价为1259968.78元并于2015年12月17日办理了产权登记，建筑面积为93.58平方米。2014年8月，阎冠臻与中润嘉兴公司又签订补充协议，由于面积误差，租金收益调整为127592元/年。上述协议签订后，该商铺由中润嘉兴公司经营管理。2015年3月中润嘉兴公司与牧歌餐饮公司签订房屋租赁合同，约定中润嘉兴公司将包括阎冠臻商铺在内的共计1878.5平方米商铺出租给牧歌餐饮公司用于经营活动，租赁期自2015年3月15日至2022年5月30日，共计7年2个月零16天，自交付之日起的六个月为免租期，牧歌餐饮公司应当按期支付租金、场地管理费、物业管理费等租赁费用，前三年租金按0.489元/天/平方米，场地管理费按0.326元/天/平方米计，后四年在此基础上分两次递增。后经中润嘉兴公司同意，牧歌餐饮公司将承租的商铺转租给喵歌娱乐公司，由其装修并经营使用。2016年三方签订补充协议，约定由于实际经营状况不佳，中润嘉兴公司同意承租方缴纳2016年三个月的租金及场地管理费，其余月份免除；2017年至利丰××中心南区开业期间的租金及场地管理费减免，但应承担物业管理费及水电费等。此后牧歌餐饮公司及喵歌娱乐公司在2016年10月至12月按约定缴清了约定的费用。但中润嘉兴公司未按约定的期限向阎冠臻支付租金收益，中润置业公司也未承担保证责任。中润嘉兴公司系中润商业公司开设的分公司。
一审法院认为：当事人分别主张《委托经营管理协议》属于租赁关系和委托关系。但就其权利义务内容进行考察，各包括了委托、承包以及租赁等合同关系的一部分，又不与单独一种合同性质完全吻合，故双方对合同性质的主张均不予确认。阎冠臻与中润嘉兴公司、中润置业公司之间的委托经营管理协议及相应的补充协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，对合同当事人均有拘束力。根据到庭当事人的诉辩主张，案件的争议焦点是委托经营协议应否解除并由实际使用人腾退。一审法院认为阎冠臻的解除合同的请求与合同约定相悖，且缺乏法律依据，理由是：一、从合同的约定看，根据《委托经营管理协议》第二条约定，“本协议委托经营期限为8年，自2014年6月1日起至2022年5月31日止，在委托经营管理期间双方均不得解除、终止本协议”。该条款明确约定合同双方不得因主观意愿解除合同，既排除了任意解除权，也不适用合同法第九十四条规定的当事人的解除权。二、从协议第二条的效力看，当事人意思自治是合同法的基本原则，有约定的应当从约定，在没有约定的情况下才适用法律规定，除非约定的条款违反了法律强制性的规定而无效。合同的解除权属于形成权，其根据当事人的意思表示产生相应法律后果，属于意思自治的范围。法律并没有明确规定当事人不得排除合同法第九十四条规定的解除权的适用，因此该条款是当事人真实意思表示，也不违反法律强制性规定，属合法有效，阎冠臻在约定的期限内不得行使解除权，但可以根据协议约定追究对方的违约责任。三、从协议中该条款的目的看，阎冠臻也当庭陈述这是为了委托经营需要稳定的期限和环境，因此对于行使合同解除权的限制是双方根据合同性质，即长期稳定的经营环境的需要所决定的。四、关于中润嘉兴公司未就解除合同同意与否发表意见。法律规定合同当事人达成一致即可解除合同，但在协议约定不得解除的情况下，中润嘉兴公司未发表意见不能视为其同意解除；另一方面牧歌餐饮公司也是基于协议不能解除的信赖而承租并装修经营，若该协议当事人擅自解除协议，将使中润嘉兴公司与牧歌餐饮公司的租赁合同失去继续履行的法律依据，进而损害承租方（实际使用人）的合法权益。综上，阎冠臻要求解除合同并腾空商铺的请求不予支持。关于阎冠臻所称中润嘉兴公司给予牧歌餐饮公司减免租金等行为属于双方串通并损害阎冠臻利益的观点，由于委托经营管理协议约定的租金收益高达10%以上，而中润嘉兴公司系整体出租给牧歌餐饮公司，并且根据实际经营的状况约定租赁费用的金额与支付方式等，故两者不具有可比性，况且一定期限内的减免费用并不等同于无偿使用，故阎冠臻的主张不能成立。
根据协议约定，中润嘉兴公司应当在2015年11月、2016年5月、2016年11月底之前分别给付2017年6月1日至2017年11月30日、2017年12月1日至2018年5月31日、2018年6月1日至2018年11月30日的租金收益各63796元，逾期不付的，应当从2015年12月1日、2016年6月1日、2016年12月1日起支付逾期付款违约金（即协议约定的“滞纳金”）。2018年12月1日至2019年5月31日的租金收益的支付期限为2017年5月31日前，虽阎冠臻起诉时尚未到期，但根据诉讼程序，待一审判决生效时付款期限必将届满，为避免诉累，酌情一并处理，即2017年5月31日前也应支付租金收益63796元，逾期则应承担违约金。双方约定违约金为每日千分之一过高，依法调整至人民银行同期同类贷款利率的两倍。根据《中华人民共和国公司法》的规定，中润商业公司对于其分公司的债务应当承担清偿责任。依照《中华人民共和国担保法》的规定，中润置业公司作为委托经营管理协议的担保人，应当对上述债务承担连带责任。牧歌餐饮公司和喵歌娱乐公司根据合法的租赁合同使用商铺并按约定支付租赁费用等，属合法占有，阎冠臻要求其承担租金没有法律依据，不予支持。中润嘉兴公司、中润商业公司、中润置业公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩的权利，并承担由此带来的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、中润嘉兴公司、中润商业公司于该判决生效之日起十日内支付阎冠臻租金收益255184元（2017年6月1日至2019年5月31日时间段），以及逾期付款违约金（以63796元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率的两倍，分别从2015年12月1日、2016年6月1日、2016年12月1日、2017年6月1日起，计算至判决确定的履行之日止）；二、中润置业公司对上述债务承担连带责任；三、驳回阎冠臻其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3162元，由中润嘉兴公司、中润商业公司、中润置业公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为一审法院未支持阎冠臻解除合同、恢复原状的诉讼请求是否得当。
分割商铺的业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。从涉案商铺目前的实际状况看，并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显区别。阎冠臻购买涉案商铺系为投资，定期获得经营回报收益系实现其投资目的的基本方式。作为众多分割商铺中的一小部分，阎冠臻的商铺只有在经营管理公司的统一规划下整体经营，才更有可能实现商铺的最大商业价值。目前，涉案商铺所属的大型商业综合体仍在经营，阎冠臻的商铺目前无法查明准确位置，且与其他业主之间仍旧形成共同经营关系。阎冠臻要求解除委托经营合同、返还商铺，势必对商业体的整体经营产生影响，不利于统一经营管理模式效益的发挥，也可能会对其他业主利益造成损害。因此，在无相应证据证明其与其他业主已形成整体意志要求解除委托经营合同、恢复原状的情况下，本院对阎冠臻的主张不予支持。当然，阎冠臻今后如有证据证明其与其他业主已形成整体意志，可再行主张。
综上，阎冠臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，判决结果并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由阎冠臻负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘坤
审判员 毛彦
审判员 陈远
二〇一七年七月十二日
书记员 苏轶