浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初18627号
原告：义乌市晒康塑胶厂，住所地：义乌市佛堂镇达摩路***号。
法定代表人：盛奇龙，厂长。
委托诉讼代理人：王俊，浙江国权明达律师事务所律师。
被告：王樟尧，男，1958年2月24日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：刘革，浙江近真律师事务所律师。
原告义乌市晒康塑胶厂为与被告王樟尧租赁合同纠纷一案，于2016年11月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判；后因被告提出回避申请，本案改由审判员ＸＸ独任审判，于2016年12月19日、12月21日两次公开开庭进行了审理，原告义乌市晒康塑胶厂的委托诉讼代理人王俊、被告王樟尧的委托诉讼代理人刘革均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市晒康塑胶厂起诉称：2012年1月27日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告将位于光明村桥右侧房屋出租给原告使用；租赁期限为2012年2月13日至2016年2月12日；租金第一年为158000元，此后逐年在第一年基础上递增百分之伍；交款方式为每年租金必须提前一个月一次性交清；押金为20000元整。合同中对违约责任等其他内容作出了约定。2014年租金已于2014年1月17日汇给被告，该涉案房屋已于2014年4月17日被拆除。房屋拆除后，原告多次向被告要求退还租金，被告均予拒绝。2016年2月3日，原告向义乌市人民法院起诉，要求被告返还押金及退还租金，该案经义乌市人民法院开庭审理后，作出（2016）浙0782民初2507号民事判决书。后被告向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院于2016年7月11日作出（2016）浙07民终2050号民事裁定书，认定因涉案房屋系违章建筑，根据法律规定，双方于2012年1月27日签订的《厂房租赁合同》自始无效，认定原告的诉讼请求无正当的诉讼基础，裁定驳回原告的起诉。现（2016）浙07民终2050号民事裁定书现已经生效；基于双方签订的《厂房租赁合同》自始无效，被告应返还押金及所有租金。由于原告于2012年、2013年实际占用了该违章建筑，故原告仅要求被告返还押金及2014年度的租金165900元。现原告起诉请求判令：被告返还押金20000元并退还2014年度租金165900元；庭审中，原告增加一项诉讼请求：请求确认原、被告于2012年1月27日签订的《厂房租赁合同》无效；同时明确退还2014年度租金165900元指的是退还房屋的占有使用费。
被告王樟尧答辩称：1、被告认为原告不具备本案的诉讼主体资格，2012年1月27日双方签订的厂房租赁合同载明的承租方是盛奇龙个人名义向被告承租，本案中，原告的主体是义乌市晒康塑胶厂，与原告间不存在任何的关联，应驳回原告的起诉。2、案外人盛奇龙的妻子于2014年1月支付的165900元，是其未经被告同意擅自拆除出租房里的洗澡间、厨房和卫生间的赔偿款，而且是经过案外人盛奇龙与原告协商后同意由盛奇龙赔偿原告165900元，根本不是原告单方所陈述的支付2014年度的租金。3、本案所涉的房屋租赁合同既然在前一案诉讼中二审法院认为是无效的，即使本案原告是适格的主体资格，也应按照民诉法的规定首先提出合同无效的确认之诉，而不是原告诉请的给付之诉。综上，原告的诉请于法无据，请求驳回原告的起诉。针对增加的诉讼请求，案外人盛奇龙与被告签订的合同是真实意思表示，合法有效，并不违反法律的强制性规定。（2016）浙07民终2050号民事裁定书中的法律适用不能在本案中适用，本案并不是城镇房屋，本案所涉的房屋也不是乡村镇规划内的，不能适用该法律规定，应驳回原告增加的部分诉讼请求。
原告义乌市晒康塑胶厂为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、《厂房租赁合同》一份【复印件，原件存于（2016）浙0782民初2507号案卷】，证明原、被告签订租赁合同，合同中对租金的支付、合同的期限及双方的其他权利义务都进行了约定的事实。
2、收条、汇款凭证各一份【复印件，原件存于（2016）浙0782民初2507号案卷】，证明原告交付押金2万元，2014年1月17日支付2014年度租金，该款是支付给被告的妻子的事实。
3、（2016）浙0782民初2507号民事判决书、（2016）浙07民终2050号民事裁定书各一份，证明原、被告签订租赁合同被法院认定为无效的事实。
被告王樟尧质证认为：对证据1，真实性没有异议，但是对关联性、证明目的有异议，我们认为该份合同仅仅能够证明的是被告与案外人盛奇龙签订过厂房租赁合同，与本案的原告并没有签订过厂房租赁合同。对证据2，对收条的真实性、关联性均没有异议，但收条载明的内容本案被告已经明确作了真实意思表示，是向案外人盛奇龙收取租房押金，并不是向原告收取押金，也没有证据表明盛奇龙是代表原告的；对汇款凭证的真实性没有异议，也确实收到过这笔款项，对关联性、证明目的有异议，该笔费用是被告与盛奇龙达成的有关厂房里面洗澡间、厨房间、卫生间未经同意擅自拆除的赔偿金，并不是租金。对证据3，对民事判决书的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该判决书已经被二审法院裁定撤销，在本案中不能作为证据使用；对民事裁定书的真实性、合法性均没有异议，中院已经对原一审的诉请作出裁决，对本案合同的效力并没有作出确认之诉，对合同是否有效并没有明确的表述。
被告王樟尧为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、《厂房租赁合同》一份【存于（2015）金义佛堂民初字第139号案卷】，证明本案所涉的厂房租赁合同签订的主体是案外人盛奇龙与被告，以及2014年的租金并不是165900元，租金每年按5%递增。原告在提交证据时已经对合同进行了改动，对原告提供的合同中第二条手写部分，被告是不认可的。
2、资产评估报告一份【存于（2015）金义佛堂民初字第139号案卷】，证明被告在建造厂房时有洗澡间、卫生间、厨房间等设施的存在。
3、证人出庭作证申请书、开庭笔录各一份【核对件，存于（2016）浙07民终2050号案卷】，证明本案所涉的165900元是相应的房屋被盛奇龙拆除的赔偿款。
4、原告义乌市晒康塑胶厂的工商登记一份【复印件，存于（2016）浙07民终2050号案卷中】，证明原告在2001年4月12日就成立了具有独立法人的资格，本案原告不具备诉讼主体资格的事实。
原告义乌市晒康塑胶厂质证认为：对证据1，我们提供的合同手写部分确实是原告添加上去的，因为签订合同后，双方在后面租金多少的问题上存在争议，原告认为以后逐年按第一年的基础上递增5%，第二、三、四年的租金都是以第一年的租金为基础的，也就是165900元，而被告认为是在前一年租金的基础上递增5%，原告认为是第二、三、四年的租金是一样的基础上在合同上自己添写的，不影响合同对租金的约定。对证据2，是被告单方面作出的评估报告，对真实性、客观性、关联性均有异议。对证据3，对申请证人出庭作证申请书、开庭笔录的真实性均没有异议，对被告的证明目的有异议，在（2016）浙07民终2050号案件审理中被告要求两位证人出庭作证，原告也对其发表了质证意见，二审法院对二份证人证言在判决书中也明确作出了认定，仅能证明涉案房屋建有洗澡间和厕所，不能证明2014年1月17日的汇款是赔偿款，法院对证明的效力或者内容已经作出了认定，应当以金华中院的认定为准。对证据4，真实性没有异议。
为查明案件的事实，本院依职权调取了（2015）金义佛堂民初字第139号、（2015）浙金民终字第1207号民事判决书。
原告义乌市晒康塑胶厂质证认为：没有异议。被告王樟尧质证认为：没有异议。
结合双方当事人的质证意见，本院对原、被告双方提供的证据认证如下：
一、对原告义乌市晒康塑胶厂提供的证据。1、对证据1《厂房租赁合同》的真实性予以确认；原告认可手写部分系其自行书写，对其书写部分内容不予确认；关于合同效力问题，本院在下文中予以论述。2、对证据2收条、汇款凭证的真实性予以确认；被告主张2014年1月17日原告所支付的165900元系赔偿款，但未提供相应的证据，应承担举证不能的责任；该汇款凭证可以表明原告已经支付了2014年度的租金，对其证明力予以确认。3、对证据3（2016）浙0782民初2507号民事判决书、（2016）浙07民终2050号民事裁定书的真实性予以确认。
二、对被告王樟尧提供的证据。1、对证据1《厂房租赁合同》的真实性予以确认；结合该合同第二条，租金第一年为158000元，此后逐年在第一年基础上递增5%；根据该条款理解，此后租金是以第一年的租金158000元作为基数逐年递增5%计算，故第二年即2013年租金为165900元（158000元+158000元*5%）；第三年即2014年租金为173800元（158000元+158000元*10%）。2、对证据2资产评估报告、证据3证人出庭作证申请书、开庭笔录的真实性均予以确认；但上述证据只能表明涉案房屋建有洗澡间等情况，无法证明原告于2014年1月17日所支付的165900元系赔偿款，对上述证据的证明力不予确认。3、对证据4义乌市晒康塑胶厂的工商登记的真实性予以确认，该证据可以表明盛奇龙系义乌市晒康塑胶厂的法定代表人，且该厂在本案合同签订之时已经设立，盛奇龙签订《厂房租赁合同》的行为属于职务行为，相应法律责任由原告承担，可以表明原告主体适格。
三、对本院调取的（2015）金义佛堂民初字第139号、（2015）浙金民终字第1207号民事判决书的真实性均予以确认；该民事判决书可以表明涉案房屋因系违章建筑而被拆除，本院对该事实予以确认。
根据本院审核认定的证据，结合双方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：
原告义乌市晒康塑胶厂设立于2001年4月12日，系个人独资企业；盛奇龙系该厂的法定代表人。2012年1月27日，原告法定代表人盛奇龙（乙方）与被告王樟尧（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于光明桥右侧房屋出租给乙方使用，租赁年限为4年，自2012年2月13日至2016年2月12日止；二、租金及交款方式：租金第一年为158000元整，此后逐年在第一年基础上递增5%，每年租金必须提前一个月一次性交清；三、乙方支付甲方押金20000元整，如中途终止合同，押金没收，押金不计息；合同还约定了其他事项。合同签订以后，原告按约向被告支付了押金20000元，并支付了2012年度、2013年度的租金；于2014年1月17日向被告汇款支付了租金165900元。原告使用涉案房屋至2014年4月16日。因涉案房屋系违章建筑，义乌市佛堂镇人民政府和义乌市综合行政执法局于2014年4月17日对涉案房屋予以强制拆除。
本院认为，涉案房屋系违章建筑，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原告与被告于2012年1月27日签订《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定，依法应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告实际使用涉案房屋至2014年4月16日，因其占有使用房屋的行为已经实际产生且客观上不能返还，就其占有使用房屋期间的费用应当支付给被告；根据法律规定，房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准计付。经前述计算，2014年度的房屋占有使用费应为173800元，折合每天476.16元，原告实际使用房屋至2014年4月16日，期间应付的房屋占有使用费为29998.08元；故扣除原告已使用房屋期间的费用，剩余房屋占有使用期间的占有使用费为135901.92元（165900元-29998.08元），因房屋被拆除致使原告无法使用，被告应当予以返还。合同无效后，被告应返还原告支付的押金20000元。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告主张原告主体不适格、原告支付的165900元系赔偿款、涉案合同系有效合同的抗辩，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告义乌市晒康塑胶厂与被告王樟尧于2012年1月27日签订的《厂房租赁合同》无效。
二、被告王樟尧于本判决生效后十日内返还原告义乌市晒康塑胶厂押金20000元、房屋占有使用费135901.92元。
三、驳回原告义乌市晒康塑胶厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2009元，由原告义乌市晒康塑胶厂负担300元，由被告王樟尧负担1709元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 叶 飞
二〇一六年十二月二十六日
代书记员 丁建建