北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第4549号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）北京鼎盛居餐饮有限公司。
法定代表人李海霞，总经理。
委托代理人郭建忠。
委托代理人张景胜，北京市成竺律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）北京大劲力兴科贸有限公司。
法定代表人白旭毅，总经理。
委托代理人宋燕霞，北京市青山律师事务所律师。
申请再审人北京鼎盛居餐饮有限公司（以下简称鼎盛居公司）因与被申请人�京大劲力兴科贸有限公司（以下简称大劲力兴公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）一中民终字第15317号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年12月3日作出（2013）高民申字第2815号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人鼎盛居公司委托代理人郭建忠、张景胜、被申请人大劲力兴公司委托代理人宋燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼎盛居公司在一审法院起诉称：鼎盛居公司与大劲力兴公司于2009年8月3日签订房屋租赁合同，大劲力兴公司将其所属的坐落于昌平区某处一层北侧的商业用房出租给鼎盛居公司经营餐饮服务，租期十年，自2009年11月3日起至2019年11月2日止，年租金50万元人民币。合同签订后，鼎盛居公司认真履行合同义务，每季度按时交付租金。2011年2月2日，鼎盛居公司法定代表人李海霞多次联系大劲力兴公司法定代表人白旭毅要求向其支付该季租金，白旭毅称自己当时不在国内，并承诺回国后与李海霞联系支付租金事宜。2011年3月24日，鼎盛居公司发现租赁房屋断电、大门被锁，无法正常经营，后得知，是大劲力兴公司擅自锁住租赁房屋。鼎盛居公司与大劲力兴公司多次交涉并报警，大劲力兴公司拒不采取任何措施，严重侵害了鼎盛居公司的经济利益。要求：1、大劲力兴公司排除妨害，返还租赁房屋。2、赔偿库存厨房半成品及原料损失10万元。3、赔偿员工工资损失2万元。4、赔偿潜在客源损失20万元。5、赔偿库存酒水、饮料、茶叶损失等2.7583万元。6、赔偿库存调料损失2万元。7、赔偿库存鲜榨果汁损失5000元。8、赔偿预交职工宿舍房租损失2万元。9、赔偿设备折旧费、待摊费用损失20万元。10、赔偿新开店启动�用30万元。11、赔偿2011年3月24日至2011年7月25日间四个月的净利润的损失28万元。12、赔偿开业房租费用9万元。13、赔偿供货商贷款利息损失3.5万元。14、诉讼费由大劲力兴公司承担。
大劲力兴公司在一审法院答辩称：大劲力兴公司与鼎盛居公司于2009年8月3日签订房屋租赁合同，最初鼎盛居公司还能依照合同约定履行交纳房屋租金的义务，但自2011年2月3日起至今再未支付任何租金。大劲力兴公司曾于2011年2月24日、3月25日两次向鼎盛居公司发出催交通知，鼎盛居公司均置之不理。大劲力兴公司设有专门的物业管理部门并有专人收取包括鼎盛居公司在内的整栋大厦所有租户的租金，鼎盛居公司若想交纳租金完全可以直接交到大劲力兴公司的物业管理部门，不必与法定代表人直接联系。鼎盛居公司以其行为表明其拒绝再履行合同义务，违约在先，其诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
大劲力兴公司在一审法院反诉称：2009年8月3日，大劲力兴公司与鼎盛居公司签订《房屋租赁合同》，将位于昌平区某处一层北侧商业用房出租给鼎盛居公司使用，租用期限10年，房屋年租金50万元整。签订合同之日交纳房屋租金，房屋租金按季支付，即付12.5万元，押一个月房屋租金4.2万元整，水电费必须在每月月底之前交纳，价格按水电部门收取的价格计算。合同第四条约定鼎盛居公司拖欠租金累计达一个月的，大劲力兴公司可以终止合同，收回房屋。合同第八条约定鼎盛居公司逾期交付租金、水电费的，除如数补交齐外，应支付10万元违约金。同日，双方还签订《房屋租赁合同补充附件》，约定：2010年5月2日起执行”房屋租赁合同”有关交纳房屋押金的内容。合同签订后，大劲力兴公司如约履行了房屋交付义务，而鼎盛居公司却于2011年2月2日起，未能交付2011年2月3日至2011年5月2日的房屋租金125000元。大劲力兴公司曾于2011年3月25日发出催交通知，但鼎盛居公司置之不理，严重侵害了大劲力兴公司的合法权益。要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、鼎盛居公司向大劲力兴公司支付拖欠的租金125000元；3月份水、电费17940.9元；3、鼎盛居公司支付违约金10万元；4、鼎盛居公司将房屋腾空交还；5、诉讼费由鼎盛居公司承担。
鼎盛居公司对反诉答辩称：鼎盛居公司从未收到大劲力兴公司出具的任何要求解除租赁合同或是要求交纳租赁费用的书面通知。大劲力兴公司的第一、三、四项反诉请求无合同及法律依据。其次，大劲力兴公司违反了租赁合同，侵害鼎盛居公司的租赁权，造成鼎盛居公司的巨大损失，应继续履行合同并赔偿损失，鼎盛居公司愿意继续履行合同并履行交纳租金的义务。
北京市昌平区�民法院一审审理查明，2009年8月3日，鼎盛居公司（乙方）与大劲力兴公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所属的坐落于昌平区某处一层北侧商业用房出租乙方，租赁房屋用途为餐饮用房。租用期限10年，自2009年11月3日起至2019年11月2日止。第四条乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租或转让的。2、乙方拖欠租金累计达一个月。3、乙方损毁房屋设施的。第五条租金及水、电费的交纳期限：1、房屋租金：年租金为50万。经双方商定三年以后（包括第三年）房屋租金每年递增3%。2、租金的交纳，签订合同之日交纳房屋租金，按季支付，押一个月房屋租金4.2万元整，付三个月房屋租金12.5万元整。3、水、电费必须在每月月底之前交纳，价格按水、电部门收取的价格计算。第六条合同期间，乙方在不影响该房屋主体结构前提下，可对该房屋进行装修。合同到期，乙方不续租时，应保证房屋现状。第八条违约责任，出现下列情形之一的，视为违约，违约金为十万元。1、未按前述合同条款的规定向乙方交付合乎要求的房屋。2、甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的。3、甲方无故中途终止合同，收回房屋的，应向乙方退还剩余租金，并支付违约金。4、乙方逾期交付租金、水、电费的，除及时如数补交外，应支付违约金。合同同时约定了其他条款。同日，鼎盛居公司（乙方）与大劲力兴公司（甲方）签订《房屋租赁合同补充附件》，约定：第一条根据甲乙双方2009年8月3日签订的房屋租赁合同第五条第2款，经甲乙双方协商，前半年不收取房屋押金，由2010年5月2日起执行《房屋租赁合同》交纳房屋押金。合同签订后，大劲力兴公司按照合同约定向鼎盛居公司交付了租赁房屋。鼎盛居公司投资对租赁房屋进行了装修并进行餐饮营业。2009年8月3日至2011年2月2日，鼎盛居公司履行了向大劲力兴公司交纳租金的义务，并且按照合同约定交纳了一个月房屋押金4.2万元。2011年2月3日，鼎盛居公司应按照合同约定向大劲力兴公司支付三个月（即2011年2月3日至2011年5月2日期间）房屋租金时，鼎盛居公司未向大劲力兴公司交纳，亦未支付2011年3月份的水、电费17940.9元。2011年3月24日14时，大劲力兴公司将鼎盛居公司承租的房屋的大门上锁、停止供电，鼎盛居公司无法进入承租房屋进行经营。后鼎盛居公司在大劲力兴公司上锁的房门上又加锁。鼎盛居公司于2011年4月诉至法院，本案在审理过程中大劲力兴公司提出反诉。2011年7月28日、8月2日，鼎盛居公司与大劲力兴公司双方共同对租赁房屋内的物品进行了清点。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充附�》、水电费票据、物品盘点清单等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
北京市昌平区人民法院认为，鼎盛居公司与大劲力兴公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充附件》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，大劲力兴公司依约将租赁房屋交付给鼎盛居公司，鼎盛居公司接收了承租房屋，对房屋进行了装修，在装修房屋内进行经营并交纳了2011年2月2日前的租金及房屋押金4.2万元。但鼎盛居公司未按照合同约定于2011年2月2日前交纳2011年2月3日至2011年5月2日的房屋租金125000元，至2011年3月24日14时，拖欠租金已超过一个月，大劲力兴公司将鼎盛居公司承租的房屋的大门上锁、停止供电，鼎盛居公司无法进入承租房屋进行经营。鼎盛居公司称，2011年2月2日公司法�代表人李海霞多次联系大劲力兴公司法定代表人白旭毅要求向其支付该季租金，白旭毅称自己不在国内，并承诺回国后与李海霞联系，到时支付该季度租金即可。鼎盛居公司虽有证人到庭证明，但该证人欲与鼎盛居公司法定代表人李海霞合作经营承租房屋，与本案有利害关系，故对该证人证言不予采信。2011年2月2日至2011年3月24日鼎盛居公司未向大劲力兴公司交纳2011年2月3日至2011年5月2日的房屋租金，已违反双方签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，大劲力兴公司要求终止合同、收回房屋，并将鼎盛居公司承租房屋的大门上锁、停止供电并无不当。大劲力兴公司要求解除租赁合同，要求鼎盛居公司支付水电费、腾退房屋的诉讼请求，理由正当，应予支持。大劲力兴公司要求鼎盛居公司支付拖欠的租金125000元的诉讼请求，考虑到2011年2月3日至2011年3月23日期间，鼎盛居公司实际占有使用该承租房屋，应支付此期间房屋租金；2011年3月24日至2011年5月2日期间，鼎盛居公司虽未使用该承租房屋，但因未将该承租房屋退回大劲力兴公司，故应支付此期间房屋占用费。大劲力兴公司要求鼎盛居公司支付违约金10万元的请求缺乏合同依据，不予支持。因双方租赁合同已经解除，大劲力兴公司理应返还鼎盛居公司交纳的一个月房屋押金4.2万元。因鼎盛居公司违反了双方签订的《房屋租赁合同》，造成《房屋租赁合同》解除，对由此造成的后果，鼎盛居公司理应自己承担。故鼎盛居公司要求排除妨害、返还租赁房屋，赔偿库存厨房半成品及原料损失、员工工资损失、潜在客源损失、库存酒水、饮料、茶叶损失、库存调料损失、库存鲜榨果汁损失、预交职工宿舍房租损失、设备折旧费、待摊费用损失、新开店启动费用、2011年3月24日至2011年7月25�间四个月的净利润的损失、开业房租费用、供货商贷款利息损失的请求，缺乏合同及法律依据，不予支持。故作出（2011）昌民初字第5366号民事判决：一、解除北京鼎盛居餐饮有限公司与北京大劲力兴科贸有限公司于二○○九年八月三日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充附件》。二、北京鼎盛居餐饮有限公司于判决生效后十日内给付北京大劲力兴科贸有限公司二○一一年二月三日至二○一一年五月二日的房屋租金及房屋占用费十二万五千元。三、北京鼎盛居餐饮有限公司于判决生效后十日内将租赁房屋腾空交予北京大劲力兴科贸有限公司。四、北京大劲力兴科贸有限公司于判决生效后十日内返还北京鼎盛居餐饮有限公司房屋押金四万二千元。五、驳回北京鼎盛居餐饮有限公司的诉讼请求。六、驳回北京大劲力兴科贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按�决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
鼎盛居公司不服一审判决上诉至本院。上诉请求是：1、撤销一审判决，改判支持鼎盛居公司的一审诉讼请求，继续履行双方租赁合同；2、诉讼费由大劲力兴公司承担。上诉理由是：1、大劲力兴公司阻止鼎盛居公司向其支付房租，并非鼎盛居公司逾期不支付，一审法院拒绝认定证人证言和调取110出警记录，导致认定事实不清；2、一审认定鼎盛居公司违约并支持大劲力兴公司解除合同的判决错误，违背交易安全原则；3、大劲力兴公司将租赁房屋大门上锁、停止供电，侵害了鼎盛居公司的合法权益，应承担赔偿责任；4、如果解除租赁合同，大劲力兴公司应当对鼎盛居公司在承租房屋内的装修添附支付对价。
大劲力兴公司对上诉人�上诉请求及其理由答辩如下：大劲力兴公司同意一审法院的判决。答辩理由是：鼎盛居公司未按期交纳租金，违约在先，依据双方约定可以解除合同。一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院二审认为，双方当事人所签订的房屋租赁合同确系双方当事人的真实意思表示，没有违背法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，由于租金问题，双方产生矛盾，大劲力兴公司将鼎盛居公司承租的房屋的大门上锁、停止供电，后鼎盛居公司在大劲力兴公司上锁的房门上又加锁，致使双方失去了合作的基础。故一审法院依据案件事实判决解除合同、腾�房屋，由鼎盛居公司支付所欠付的房屋租金及房屋占用费、退还房屋押金的处理是正确的，本院予以维持。鼎盛居公司要求继续履行合同，由大劲力兴公司承担责任的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于双方当事人争议的房屋装修费损失的赔偿问题，由于对鼎盛居公司装修的投资，一审法院没有进行评估鉴定，且该部分争议又涉及双方的重大利益，双方可以另案解决。综上所述，原判正确，应予维持。故作出（2011）一中民终字第15317号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，申请再审人鼎盛居公司称：1、原审认定事实错误。鼎盛居公司未拒交房租，而是大劲力兴公司拒收房租。大劲力兴公司将鼎盛居公司的房屋大门上锁，造成本案全部损失。原审法院未查清该部分事实。在大劲力兴公司锁门后产生的损失应由大劲力兴公司承担；2、原审适用法律错误。一审法院未查清案情，要求申请人承担责任，适用法律错误；3、原审违反法律规定。鼎盛居公司在一审时申请调取出警记录，但一审法院只调取了一次，致使未能全面客观地认定本案事实。鼎盛居公司欲将再次向大劲力兴公司支付房租的支票等系列证据向一审法院提交，但一审法院拒收。故请求法院支持鼎盛居公司原审诉讼请求。
被申请人大劲力兴公司答辩意见：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鼎盛居公司不交租金违约在先。2011年3月24日，大劲力兴公司上锁后，鼎盛居公司也上锁了，双方都不能进入房屋。故表示同意原一、二审判决。
本院再审认为，原审认定基本事实不清。对于大劲力兴公司是否依法行使了合同解除权以及该公司于2011年3月24日将出租房屋加锁之后，鼎盛居公司是否单方占用该房屋的事实尚需审查，而原审未予查清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）一中民终字第15317号民事判决及北京市昌平区人民法院（2011）昌民初字第5366号民事判决；
二、本案发回北京市昌平区人民法院重审。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一四年六月二十日
书 记 员 唐静静