北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03104号
上诉人（原审原告，反诉被告）贺宏丽，女，1973年6月5日出生。
被上诉人（原审被告，反诉原告）杨小波，男，1979年3月12日出生。
委托代理人王娜（杨小波之妻），1977年7月30日出生。
被上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人王兴，男，1989年7月8日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
上诉人贺宏丽因与被上诉人杨小波、被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第15672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人贺宏丽、被上诉人杨小波及其委托代理人王娜，被上诉人我爱我家公司的委托代理人王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月，贺宏丽向原审法院起诉称：2013年7月15日，我经我爱我家公司介绍，与杨小波签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，约定杨小波将位于北京市通州区×××1501号房屋（以下简称1501号房屋）出售给我。2013年8月15日，我们办理完网签手续。同年8月20日，我爱我家公司的工作人员通知杨小波进行银行面签，杨小波拒绝办理。直到9月25日，我再次要求杨小波配合办理过户手续时，杨小波单方要求解除合同。故我起诉要求：1、判决杨小波继续履行双方于2013年7月15日签订的《房屋买卖合同》，协助我办理1501号房屋的产权转移登记手续；2、诉讼费由杨小波承担。
杨小波答辩并反诉称：我不同意贺宏丽的诉讼请求。《房屋买卖合同》明确约定贺宏丽采取全款方式购买房屋，且我们约定30个工作日内完成过户，否则《房屋买卖合同》及《补充协议》自行终止，三方互不承担违约责任。因我爱我家公司的工作人员的疏忽，未在合同中明确约定支付全款的时间，造成我至今除2万元定金外未收到任何房款。贺宏丽在办理完网签之后公然违反合同约定，擅自改变付款方式，要求我配合办理银行贷款面签，且告知我其需贷款120万元。我明确表示拒绝。在双方约定的期限将近时，我再三敦促我爱我家公司的工作人员协商办理相关手续，但贺宏丽在外地出差，且相关必要材料未提交齐全，无法办理过户手续。8月底，我要求解除合同，贺宏丽表示拒绝，之后多次协商未果。现我反诉要求：1.解除我与贺宏丽及我爱我家公司于2013年7月15日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.贺宏丽支付我的定金2万元作为违约金，不予返还；3.反诉费由贺宏丽承担。
贺宏丽针对反诉辩称：我不同意杨小波的反诉请求。我们双方在签订合同时约定以公积金贷款购买房屋，网签合同也载明约定由我贷款120万元支付房款，且《房屋买卖合同》约定自签订之日起90日内，办理1501号房屋的产权转移登记手续。因为房价上涨，杨小波想要反悔，就要求我全款支付房款，并拒绝办理面签。我爱我家公司之前答应我可以免税，后来又要求由我承担税费，增加了我的负担，我不存在违约行为。
我爱我家公司针对本诉及反诉共同辩称，我公司同意法院判决，如判决继续履行合同，我公司积极配合。
原审法院经审理查明：2013年7月15日，杨小波作为出卖人与贺宏丽作为买受人签订《房屋买卖合同》，约定由贺宏丽以295万元的价格购买杨小波名下的1501号房屋一套。《房屋买卖合同》对于付款方式和时间未进行明确约定。1501号房屋不是杨小波的唯一住房。同日，杨小波作为甲方与贺宏丽作为乙方、我爱我家公司作为丙方签订《补充协议》，约定乙方应在产权过户当日支付给甲方除贷款外的全部首付款，若乙方全款支付则在产权过户当日支付全部房款；签订《房屋买卖合同》之日起30个工作日内，如因国家政策原因导致合同不能继续履行，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。同时，杨小波作为甲方与贺宏丽作为乙方、北京伟嘉安捷投资担保有限公司作为丙方签订《房屋交易保障服务合同》，第三条权利义务约定：乙方明确采取全款方式购买交易之房屋，如甲、乙任一方变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用由提出变更方承担；但在第四条公积金贷款的相关约定又约定在甲乙双方办理完过户手续后，丙方凭契税完税证、房屋所有权证及相关资料向贷款发放机构提交贷款放款申请手续，贷款发放机构完成后续手续将乙方申请的贷款直接划给甲方。当日，贺宏丽支付杨小波定金2万元。2013年8月15日，我爱我家公司为双方办理了网上签约手续，网签合同编号为：C792013，载明交易价款为213万元，贷款金额为120万元。2013年8月19日，我爱我家公司的工作人员通知双方办理银行贷款面签手续，由于杨小波不同意贺宏丽贷款120万用于支付房款，故拒绝办理银行贷款面签手续。后双方多次进行协商，但就付款方式及税费负担问题未达成一致意见，合同未继续履行。
在本案审理过程中，贺宏丽称双方约定付款方式为贷款，且我爱我家公司的工作人员向其承诺可以免税，故其不应当承担税费，杨小波拒绝办理银行贷款面签手续存在违约行为。杨小波对此不予认可，其称双方约定付款方式为全款，且其急于出售房屋获得房款后到上海购买房屋，故其出售价格较低并要求全款支付，且在签订合同时明确提出要在30个工作日内完成交易，但贺宏丽私自变更付款方式，并要求贷款120万元属于单方违约，且其对于我爱我家公司办理网上签约手续一事并不知情。我爱我家公司的工作人员称双方最初协商以全款方式买卖房屋，杨小波净得价款为295万元，税费由贺宏丽负担，我爱我家公司从未承诺过可以免税，杨小波也明确说要在30个工作日内完成交易到上海购房。另，杨小波对贺宏丽是否具有购房资格提出质疑。我爱我家公司的工作人员称，最初贺宏丽向其声称婚姻状况为单身，后在进行购房资格审核时，贺宏丽称其婚姻状况为离异，但贺宏丽至今未向我爱我家公司提供离婚证明或其他可以证明其婚姻状况的证据，2013年8月15日，因贺宏丽购房资格申请即将到期，故我爱我家公司的工作人员自行为双方办理了网上签约手续，对于贷款金额其向贺宏丽进行询问，贺宏丽表示贷款120万元，我爱我家公司未向杨小波征求意见。网上签约手续办理完毕后，我爱我家公司将贺宏丽要贷款120万元的情况向杨小波告知，杨小波表示拒绝。在2013年10月30日庭前质证过程中，贺宏丽向法院表示其在2013年7月份为购买房屋办理了离婚手续，后其在2013年10月31日通过电话向法院表示其是在2013年9月底办理的离婚手续，但其未向法庭提交其已离婚的证据。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。贺宏丽与杨小波签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，且符合法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，贺宏丽对于其婚姻状况存在不实陈述，我爱我家公司在贺宏丽更改其婚姻状况的陈述后仍不对其相应证明进行审查而为其进行购房资格审核存在不妥，且贺宏丽在本案审理过程中仍未提供证据证明其具备购房资格，故其应当承担不利的法律后果。另，在合同中对于付款方式的表述存在矛盾，但杨小波与我爱我家公司的工作人员陈述一致，且根据本案查明的事实，能够明确杨小波在签订合同时未同意贺宏丽贷款120万元支付房款，故在合同履行过程中，贺宏丽擅自变更付款方式为贷款120万元，且在未征得杨小波同意的情况下授权我爱我家公司的工作人员为其办理网上签约手续，属于违约行为，故对于贺宏丽要求继续履行合同并办理产权过户手续的诉讼请求，于法无据，法院不予支持；对于杨小波要求解除合同，并将贺宏丽已支付的定金2万元作为违约金不予退还的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条之规定，于2013年12月16日判决：一、自本判决生效之日起，解除贺宏丽与杨小波于二〇一三年七月十五日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、自本判决生效之日起，解除贺宏丽与杨小波、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一三年七月十五日所签订的《补充协议》；三、自本判决生效之日起七日内，贺宏丽协助杨小波办理就北京市通州区×××一五〇一号房屋网签合同（合同编号为：C792013）的注销登记手续；四、贺宏丽已支付杨小波的定金人民币二万元作为违约金（已执行清）；五、驳回贺宏丽的诉讼请求。
判决后，贺宏丽不服原审判决，提起上诉。贺宏丽上诉称：我与杨小波在《房屋买卖合同》中明确约定购房款既可以全款支付，也可以贷款支付，且双方任何一方有权变更付款方式，同时约定了贷款购房时贷款的申请方式和贷款划拨时间。本案的争议在于双方是否依合同履行了自身义务，而非我的购房资格，一审法院以此为由认定由我承担不利后果缺乏依据。我依约履行了自身义务，杨小波签订合同后无故违约，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院撤销一审判决，改判支持我的诉讼请求。
杨小波答辩称：我同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。
我爱我家公司答辩称：我公司同意原审判决，《房屋交易保障服务合同》中有对付款方式的选择，是制式合同条款，目的是为了方便双方谈判。双方选择了全款方式，就是指非贷款方式。
本院另补充查明：双方于2013年7月15日签订的《房屋交易保障服务合同》，其中“第三条权利义务中的第1款甲、乙双方同意对《买卖合同》作以下补充修订：A乙方明确采取（下划线内容为全款、商贷、公积金）方式购买交易之房屋”，合同中在“全款”项前进行了勾选。该合同由贺宏丽、杨小波双方签字、北京伟嘉安捷投资担保有限公司加盖公章。
由我爱我家公司用于网签备案的2013年8月15日《存量房买卖合同（经纪成交版）》（以下简称网签合同）中，第四条成交价格、付款方式及资金划转方式中第（三）项关于贷款的约定中，有“买受人向［银行］申办抵押贷款，贷款金额为人民币1200000元（小写）……”。对此合同条款，我爱我家公司称，网签合同是公司的工作人员为防止跳单而擅自所为，网签合同未经双方签署，亦未征得杨小波的确认。
关于购房款的支付方式，双方各执一词。贺宏丽称，双方最初约定以公积金贷款支付购房款80万元，2013年7月15日签订的《房屋交易保障服务合同》第四条中有关于公积金贷款的约定，但是由于不确定公积金贷款中心能够批准的具体金额而未在合同中明确公积金贷款的数额；该合同中虽然有其签字确认，但是“全款”是在其不知情的情况下由中介公司勾选的。杨小波称，我方自始至终都是要求全款支付购房款，从未同意对方以公积金贷款和商业贷款方式支付。我爱我家公司称，在签订《房屋交易保障服务合同》时双方均同意以全款购买涉案房屋，合同中出现的关于公积金贷款的相关条款属于格式条款，在双方约定了全款支付后就不能再变更了。
2013年7月14日，杨小波（甲方）与贺宏丽（乙方）签订的《房屋买卖定金协议》中，第三条约定：杨小波接受贺宏丽在签署本协议当日交付的购房定金人民币20000元整；第五条约定：如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，既收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有《房屋买卖合同》及《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《房屋买卖定金协议》、网签合同、购房资格核验打印单、房屋所有权证书、录音、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，由于双方于2013年7月15日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》对付款方式均未明确约定采取全款支付或者贷款支付；而网签合同并非双方协商一致签署，而是我爱我家公司的业务员擅自所为，故该网签合同未成立，且对双方不具有约束力。《房屋交易保障服务合同》由双方签字确认，系双方的真实意思表示，该合同真实有效。由于付款方式是房屋买卖合同的重要内容，该合同中虽然有关于公积金贷款的条款，但是均为事先印制的格式条款，且欠缺首付款金额和贷款金额等具体内容；该合同第三条A款中勾选了“全款”方式，再结合《房屋买卖合同》及《补充协议》并无贷款内容的具体约定，应当认定全款方式为双方约定的付款方式。贺宏丽主张全款的选项为我爱我家公司的业务员勾选，其对此并不知情。因该合同由双方签字确认，故对贺宏丽的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。由于贺宏丽坚持主张双方约定的是以贷款方式支付房款，且明确表示不同意以全款方式支付房款，故杨小波主张合同解除权，于法有据，本院予以支持。贺宏丽拒绝以全款方式支付房款，属于不履行合同的主要义务，其已构成违约。因此，根据双方签订的《房屋买卖定金协议》，贺宏丽无权要求返还已交付的定金。
综上，对贺宏丽的上诉主张，本院不予采信；对其上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决对本案的事实认定清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费220元，由贺宏丽负担（已交纳35元，剩余185元于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费440元，由贺宏丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 胡新华
代理审判员 鲁 南
二〇一四年四月十一日
书 记 员 王 雨