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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终3558号
上诉人（原审被告）韩秀珍，女，1960年8月11日出生，汉族，农民，现住赤峰市红山区文钟镇文钟村一组。
被上诉人（原审原告）荀桂艳，女，1969年11月22日出生，汉族，农民，现住赤峰市元宝山区风水沟镇大北海村二组1-3号。
委托代理人杨小弘，内蒙古大川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赤峰利安置业房地产经纪有限公司。住所地：赤峰市松山区木兰街临河小区。
法定代表人任丽丽，董事长。
委托代理人于国志、罗帅，内蒙古松洲律师事务所律师。
上诉人韩秀珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初922号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
韩秀珍上诉称，原判认定事实错误，合同违约方是荀桂艳，合同中约定签订合同后45个工作日内荀桂艳应将房款交付给韩秀珍，但从2015年6月2日签订合同，在约定的打款日期内韩秀珍并没有收到相应款项；合同中未约定韩秀珍应该为荀桂艳办理过户手续的准确日期，本案利安公司已经阐述清楚是2015年8月26日银行才进行了审批贷款的相应手续，银行的贷款没有办理完毕，韩秀珍无法办理过户手续，因为之前是否能够顺利办理贷款及韩秀珍是否能够收到剩余房款都不得而知，在银行贷款手续办理完毕后，韩秀珍多次催告荀桂艳和利安公司办理过户手续，但荀桂艳却又声称不买了，最后三方进行了协商，解除了房屋买卖合同，三份合同已经撕毁，并声称以后无纠纷，所以整个过程是荀桂艳违约，给韩秀珍造成极大的损失，请二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人荀桂艳辩称，合同违约方是韩秀珍，因为韩秀珍不履行房屋过户手续，导致荀桂艳不能办理贷款给付尾欠房款，合同虽然没有约定办理过户的时间，但不等于无限期延长，贷款手续审批后，利安公司多次找韩秀珍办理过户手续，但都被韩秀珍拒绝，与韩秀珍自己的说法相反，对于荀桂艳来讲，再三选择考虑购买此房为儿子结婚，筹集款项交纳了首付等各项费用23万元，所以不可能在面临中介费损失的情况下又拒绝购买此房，因此韩秀珍主张荀桂艳违约不符合事实。请二审法院维持原判。
一审荀桂艳诉称，2015年6月，利安公司为荀桂艳与韩秀珍提供居间服务，双方于2015年6月2日签订房屋买卖合同，约定韩秀珍将其所有的位于赤峰市松山区桥西大街中段南侧纺校小区2号楼1-602室房屋出售给荀桂艳。合同第十条约定：“甲方（韩秀珍）逾期过户或逾期交房，每逾期一日，按照购房总价的5‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，甲方需退还乙方（荀桂艳）全部房款，同时支付乙方因该房屋产生的过户税费、装修等相关费用，并向乙方支付该房屋成交价30%的违约金”。合同签订后，荀桂艳依约向被告韩秀珍支付定金10000元及购房款190000元，向利安公司支付购房服务费、贷款及担保人过户费、评估费合计25000元。在合同约定的第45个工作日，双方到房屋产权交易中心办理房屋过户手续时，韩秀珍未按合同约定履行办理房屋过户义务，构成违约。现要求利安公司、韩秀珍向荀桂艳支付违约金168000元，返还双倍定金10000元，返还居间佣金等费用59000元。
一审韩秀珍辩称，一、荀桂艳与韩秀珍签订房屋转让协议后，荀桂艳向韩秀珍交付定金及购房款合计200000元；二、荀桂艳主张合同约定的45个工作日办理房屋过户手续不属实，此项条款是手写添加的，承诺方是中介公司，并且承诺事项仅仅是荀桂艳向韩秀珍付清房款，并未约定办理过户的准确日期。因涉案房屋的买卖需要办理贷款，故房屋过户手续应在贷款办理完毕后履行。按合同约定，韩秀珍应于收到荀桂艳全额房款之日起3日内将房屋交付给荀桂艳，因荀桂艳未将房款全部付清，韩秀珍不可能向荀桂艳交付房屋，因此韩秀珍在合同履行过程中不存在违约行为；三、涉案合同已经解除，韩秀珍向荀桂艳退还了全部房款及定金，双方因该买卖合同涉及的权利义务已全部解决。
一审利安公司辩称，利安公司为荀桂艳与韩秀珍提供居间服务，双方在被告利安公司签订房屋买卖合同后，荀桂艳向韩秀珍交付定金10000元，并在去银行办理贷款当日向韩秀珍交付购房首付款190000元。利安公司收取了荀桂艳的服务佣金19000元、过户税费6000元，收取韩秀珍的物业保证金4000元。合同中居间方承诺的45个工作日是为韩秀珍办理完毕贷款手续，后期银行审批贷款时间是2015年8月26日，利安公司于2015年8月10日交纳了房屋税费。出现逾期后，居间方多次约买卖双方办理过户手续并协调相关事宜，买卖双方均不配合，导致合同解除。合同解除后，因韩秀珍少退还荀桂艳购房款30000元，荀桂艳因此多次到利安公司哭闹，导致利安公司无法正常工作，为了安抚荀桂艳，利安公司的负责人为荀桂艳出具了欠据，利安公司对此予以认可。因居间方对于涉案房屋买卖事宜已经向买卖双方提供了服务，故不同意退还荀桂艳服务佣金25000元。
一审法院认定事实，2015年6月2日，利安公司居间促成荀桂艳与韩秀珍签订位于赤峰市松山区桥西大街中段南侧纺校小区2号楼1-602室房屋的转让协议事宜。协议约定：荀桂艳同意购买韩秀珍坐落于赤峰市松山区桥西大街中段南侧纺校小区2号楼1-602室房屋，房产及附属设施的交易总价格为560000元；荀桂艳在签订合同的同时，支付定金人民币10000元，其中6000元直接支付给韩秀珍，其中4000元由居间方保存作为房屋交验及搬家保证金。待韩秀珍如期将交易的房屋交付给荀桂艳使用，并且房屋各项费用查验无欠费、无损坏后，无息退还韩秀珍；韩秀珍、荀桂艳于本合同签订同时支付居间方该房屋实际成交价各1%的服务佣金，无论韩秀珍、荀桂艳任何一方违约，居间方所收取的佣金均不予退回；荀桂艳于本合同签订三十日内同意向韩秀珍支付按揭购房首付款200000元，剩余房款360000元在办理贷款审批事项完毕后，由中国银行一次性打到卖方所设账户；房屋过户日期的约定根据所在申请办理按揭贷款的银行的相关规定办理过户手续并支付剩余房款；韩秀珍和荀桂艳应相互协助居间方办理贷款和办理房产过户等相关手续，办理贷款或办理房产过户等手续时，韩秀珍和荀桂艳应在约定时间准时到达指定地点（时间、地点以居间方的通知为准）；如韩秀珍未按约定办理过户或交付房屋，每逾期一日，按照购房总价的5‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为韩秀珍不履行本合同，韩秀珍须退还荀桂艳全部购房款，同时支付荀桂艳因该房屋产生的过户税费、装修等相关费用，并向荀桂艳支付该房屋成交价30%的违约金。协议签订后，荀桂艳向韩秀珍支付房款200000元，向利安公司交纳购房服务费、贷款及担保人过户费、评估费合计25000元。利安公司协助荀桂艳与韩秀珍办理银行按揭贷款事宜。贷款审批完成后，利安公司多次通知荀桂艳与韩秀珍按指定的时间及地点办理房屋产权变更登记，韩秀珍予以拒绝，导致荀桂艳与韩秀珍之间的房屋买卖协议未能履行。2015年12月29日，荀桂艳与韩秀珍、利安公司三方解除合同，韩秀珍于当日退还荀桂艳房款154000元，于2016年1月9日退还荀桂艳房款46000元。2015年11月29日，利安公司的工作人员邵伟光为荀桂艳出具欠据一枚，内容为“今欠荀桂艳人民币叁万元整，待诉讼完毕后归还”。荀桂艳当庭放弃要求韩秀珍双倍返还定金的诉讼请求。
另查明，经询问，韩秀珍主张如果其构成违约，双方约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。
又查明，利安公司收取韩秀珍房屋交验及搬家保证金4000元。
一审法院认为，荀桂艳与韩秀珍、利安公司签订的《房屋转让协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行。韩秀珍未按协议履行协助荀桂艳及利安公司办理涉案房屋产权变更登记手续，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，荀桂艳与韩秀珍在合同中约定“如韩秀珍不履行本合同，韩秀珍需退还荀桂艳全部房款，同时支付荀桂艳因该房屋产生的过户税费、装修等相关费用，并向荀桂艳支付该房屋成交价30%的违约金”。该约定是双方在合同订立之时，对合同后续履行过程中存在违约行为的约定。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。该规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。在综合考虑韩秀珍拒绝办证违约行为的情节、过错程度以及荀桂艳可能获得的预期利益等因素的情况下，对于违约金数额的确定根据公平原则及诚实信用原则，该院调整为房屋成交价的15%。荀桂艳主张合同解除后韩秀珍应退还其服务佣金等费用，按合同约定，佣金为房屋实际成交价的1%，即5600元利安公司促使说法订立了房屋买卖合同，已经全面履行了居间义务，协议亦明确约定无论荀桂艳与韩秀珍任何一方违约，居间方所收取的佣金均不予退回，故荀桂艳要求利安公司退还服务佣金的诉讼请求该院不予支持。因合同未全面履行，荀桂艳的合同目的不能实现，现合同已经解除，利安公司收取荀桂艳的贷款及担保人过户费、评估费等费用于法无据，利安公司应扣除荀桂艳交纳的服务佣金5600元后将剩余款项退还荀桂艳。因利安公司工作人员为荀桂艳出具的欠据明确约定欠款待诉讼完毕后归还，现履行期限尚未届满，荀桂艳无权提前主张，故该院对于荀桂艳要求利安公司给付其欠款30000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决一、被告韩秀珍于本判决生效后十日内给付原告荀桂艳违约金84000元；二、赤峰利安置业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日退还荀桂艳贷款及担保人过户费、评估费合计人民币19400元；三、驳回荀桂艳的其他诉讼请求。
二审经审理查明，2015年6月2日，利安公司居间促成荀桂艳与韩秀珍签订位于赤峰市松山区桥西大街中段南侧纺校小区2号楼1-602室房屋的转让协议事宜。协议约定：荀桂艳同意购买韩秀珍坐落于赤峰市松山区桥西大街中段南侧纺校小区2号楼1-602室房屋，房产及附属设施的交易总价格为560000元；荀桂艳在签订合同的同时，支付定金人民币10000元，其中6000元直接支付给韩秀珍，其中4000元由居间方保存作为房屋交验及搬家保证金。待韩秀珍如期将交易的房屋交付给荀桂艳使用，并且房屋各项费用查验无欠费、无损坏后，无息退还韩秀珍；韩秀珍、荀桂艳于本合同签订同时支付居间方该房屋实际成交价各1%的服务佣金，无论韩秀珍、荀桂艳任何一方违约，居间方所收取的佣金均不予退回；荀桂艳于本合同签订三十日内同意向韩秀珍支付按揭购房首付款200000元，剩余房款360000元在办理贷款审批事项完毕后，由中国银行一次性打到卖方所设账户；房屋过户日期的约定根据所在申请办理按揭贷款的银行的相关规定办理过户手续并支付剩余房款；韩秀珍和荀桂艳应相互协助居间方办理贷款和办理房产过户等相关手续，办理贷款或办理房产过户等手续时，韩秀珍和荀桂艳应在约定时间准时到达指定地点（时间、地点以居间方的通知为准）；如韩秀珍未按约定办理过户或交付房屋，每逾期一日，按照购房总价的5‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为韩秀珍不履行本合同，韩秀珍须退还荀桂艳全部购房款，同时支付荀桂艳因该房屋产生的过户税费、装修等相关费用，并向荀桂艳支付该房屋成交价30%的违约金。
协议签订后，荀桂艳向韩秀珍支付房款200000元，向利安公司交纳购房服务费、贷款及担保人过户费、评估费合计25000元。利安公司协助荀桂艳与韩秀珍办理银行按揭贷款事宜。
荀桂艳主张，在合同约定的第45个工作日要求韩秀珍办理过户手续，韩秀珍拒绝。对此说法，韩秀珍陈述虽然荀桂艳要求办理过户手续，但当时贷款手续没有审批下来，韩秀珍不知道是否能够办理，所以未去办理，在2015年8月26日贷款手续办理下来后，韩秀珍找荀桂艳过户，荀桂艳说不要房子了。
2015年12月29日，荀桂艳与韩秀珍、利安公司三方协商解除合同，韩秀珍于当日退还荀桂艳房款154000元，荀桂艳为韩秀珍出具了收据，并在荀桂艳出具的收据上由利安公司职员邵伟光注明“合同以撕毁”，韩秀珍于2016年1月9日退还荀桂艳房款46000元。但韩秀珍在2015年12月29日实际给付荀桂艳款项124000元，韩秀珍主张三方协商解除合同，因荀桂艳不要房了给其造成损失，荀桂艳给韩秀珍留30000元作为补偿，所以荀桂艳出具了154000元的收据。协商后将三方手中的合同撕毁，表示合同解除，利安公司认可合同当时确实撕毁了，荀桂艳手中为何还有合同，利安公司不清楚，荀桂艳主张自己的合同当时没有撕。
2015年11月29日，利安公司的工作人员邵伟光为荀桂艳出具欠据一枚，内容为“今欠荀桂艳人民币叁万元整，待诉讼完毕后归还”。荀桂艳一审放弃要求韩秀珍双倍返还定金的诉讼请求。
本院认为，本案争议焦点为在荀桂艳与韩秀珍房屋买卖合同履行过程中，韩秀珍是否存在违约行为。荀桂艳主张在合同约定的第45个工作日要求韩秀珍到房产部门过户，韩秀珍未去过户，构成违约；双方在2015年6月2日签订房屋买卖合同，合同中没有明确约定过户的时间，时间约定为根据所在申请办理按揭贷款的银行的相关规定办理过户手续并支付剩余房款，本案争议房屋银行审批贷款的时间是2015年8月26日，根据买卖房屋的实际情况，在银行审批贷款没有结果之前，韩秀珍作为出卖方，对自己房屋出卖是否能够得到房款存在谨慎的注意义务，所以韩秀珍在银行贷款审批未下来之前不予过户符合情理；在银行贷款审批下来后，韩秀珍上诉称荀桂艳就不要房子了，一直不去过户，荀桂艳亦不能提供证据证实韩秀珍在银行贷款下来之后不予过户的相关证据，利安公司在一审答辩状中亦认可银行贷款审批时间是2015年8月26日，出现逾期后，荀桂艳及韩秀珍均不配合过户；所以荀桂艳主张韩秀珍未按合同约定履行过户义务没有事实依据。
关于争议房屋买卖合同利安公司、荀桂艳、韩秀珍均认可已经解除，韩秀珍将收到的购房定金及首付款退还荀桂艳，韩秀珍主张荀桂艳同意赔偿其损失，所以收到124000元后才出具154000元的收据，荀桂艳对于为何出具154000元的收据没有合理解释，对于双方在解除合同时剩余30000元如何约定及是否应予返还本院不作评判，但从此过程中亦可印证韩秀珍不存在违约的主观故意；同时在该收据中亦由利安公司人员注明合同已撕毁，证明双方合同解除完毕，故荀桂艳主张韩秀珍存在违约证据不足。
综上，上诉人上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初922号民事判决第二项、三项，即“二、被告赤峰利安置业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日退还原告贷款及担保人过户费、评估费合计人民币19400元”；“三、驳回原告荀桂艳的其他诉讼请求。”
二、撤销赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初922号民事判决第一项：即“一、被告韩秀珍于本判决生效后十日内给付原告荀桂艳违约金84000元”；
三、驳回被上诉人荀桂艳对上诉人韩秀珍要求承担违约责任的诉讼请求。
一、二审案件受理费9710元，由荀桂艳承担8916元，，利安公司承担794元，财产保全费1770元，由荀桂艳承担。邮寄费40元，由上诉人与二被上诉人各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 董燕洪
审判员牟玉莲
审判员武学良
二〇一六年十一月十八日
书记员 刘 亚 楠