上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2293号
上诉人（原审被告）龚克文，＊出生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人翟培源（系龚克文之夫），＊＊＊出生，汉族，住址＊＊＊。
被上诉人（原审原告）上海康邸物业管理有限公司，住所地上海市＊＊＊。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。
上诉人龚克文因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民一（民）初字第7646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，龚克文系＊＊＊＊房屋的权利人，房屋建筑面积为97.33平方米。2001年10月，上海东苑半岛物业管理有限公司与上海东苑瑞兴置业有限公司签订前期物业管理服务合同，为上海市＊＊＊小区提供物业服务，合同期限自2001年12月20日至2006年12月19日止。2003年11月，上海东苑半岛物业管理有限公司更名为上海康邸物业管理有限公司（以下简称康邸公司）。2007年9月1日，康邸公司（乙方）与上海市闵行区东苑半岛花园业主大会（甲方，以下简称东苑半岛业主大会）签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方为东苑半岛花园提供物业服务，康邸公司按建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为高层人民币（以下币种相同）1.60元每月每平方米，多层1.20元每月每平方米，物业服务费用按季交纳，逾期交纳的，自次季1日起加计违约金，日违约金为0.15%。合同另对其他各项权利义务进行了约定，合同期限自2007年9月1日起至2008年8月31日止。2009年3月7日，康邸公司再次与东苑半岛业主大会签订《物业服务合同》，合同期限自2008年12月1日至2009年11月30日止。2010年2月26日，东苑半岛花园业主委员会出具关于延长物业服务期限的函，时间为2010年3月1日至2010年5月31日。2010年5月30日，康邸公司（乙方）与东苑半岛花园业主委员会（甲方）签订《关于延长物业服务期限补充协议》，载明：由乙方按照2008年版的合同条款，继续做好为小区业主的物业服务工作，时间为2010年6月1日至2010年8月31日止，乙方将在2010年8月31日后终止合同内的各项服务，不再另发函通知甲方。2010年8月31日，康邸公司再次与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年9月1日至2010年11月30日止。2010年11月30日，康邸公司又与东苑半岛花园业主委员会签订《关于延长物业服务期限的补充协议》，时间为2010年12月1日至2011年3月31日止。2011年4月25日，东苑半岛业主委员会张贴公告，延长康邸公司服务期限一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止。2012年4月9日，东苑半岛业主委员会再次张贴公告，延长康邸公司服务期限自2012年4月1日至2012年6月30日。2012年7月6日，东苑半岛业主委员会再次发函给康邸公司，延长康邸公司的服务期限自2012年7月1日至2012年12月31日。2012年12月26日，东苑半岛业主委员会发函给康邸公司，告知业委会决定采取公开招投标的方式选聘物业服务企业，请康邸公司继续履行好小区物业管理服务工作，直至新、老物业交接工作完毕。2013年6月30日，东苑半岛花园业主委员会发函给康邸公司，要求康邸公司对小区的物业服务延长至中标物业公司入场，交接后结束。2013年8月31日康邸公司撤出该小区。
合同签订后，康邸公司按约提供物业服务，但龚克文未按期交纳自2005年4月至2013年8月间的物业服务费，共计11，796.40元。康邸公司遂诉至原审法院，请求判令龚克文支付上述期间的物业服务费11，796.40元并支付逾期付款违约金。
原审认为，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现龚克文所居住小区的东苑半岛花园业主大会已与康邸公司签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，康邸公司与龚克文之间物业服务合同关系依法成立。虽然，康邸公司与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，经龚克文所在小区业主委员会的许可，康邸公司为系争小区实际提供物业服务至2013年8月31日。因为小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业前，康邸公司继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故康邸公司对小区实施的管理行为属事实管理，龚克文理应依据等价有偿原则，向康邸公司支付物业管理费。关于康邸公司主张的违约金，康邸公司作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，但康邸公司在管理小区的过程中，与部分业主发生矛盾、分歧，因此对于康邸公司主张的违约金，不予支持。现康邸公司考虑到其已退出该小区，为了缓和与业主的矛盾，妥善解决与业主的纠纷，自愿减少部分物业服务费，于法不悖，予以准许。龚克文经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，于二○一四年七月二十四日作出判决：一、龚克文于判决生效之日起十日内支付上海康邸物业管理有限公司自2005年4月起至2013年8月的物业服务费10，616.76元；二、驳回上海康邸物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计47.46元，由龚克文负担。
原审法院判决后，龚克文不服，向本院提起上诉称：上诉人房屋墙壁出现严重裂缝，物业公司维修时只进行了表面处理，没有根本解决问题，并导致楼上漏水通过上诉人房屋又渗入楼下房屋，且致使上诉人家具损失，故在被上诉人维修之前不同意支付物业费。另，被上诉人未尽安保义务，致使上诉人燃气助动车被盗，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人康邸公司辩称：房屋质量问题及漏水造成的损失是开发商的责任，与物业公司无关，且被上诉人也曾进行过维修，被上诉人已经尽到责任，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。被上诉人作为小区业主大会选聘的物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。而上诉人所称其房屋墙壁开裂、漏水等房屋质量方面的问题，则属于其与开发商间履行商品房买卖合同所发生的争议，上诉人可依据该合同的约定主张权利，故上诉人主张由被上诉人为此承担责任并因此拒付物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。另，物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常的防范性安全保卫活动。本案中，上诉人助动车遭窃，系受到他人不法侵害所致，而上诉人并未与被上诉人签订专门的车辆保管合同，故被上诉人不承担确保物业管理区域内业主的车辆不遭不法侵害的义务，上诉人以此作为拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币65.42元，由上诉人龚克文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年十月八日
书 记 员 倪非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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