天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终45号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市工商业用房经营管理中心，住所地天津市和平区重庆道***号。
法定代表人：刘文浩，该中心主任。
委托诉讼代理人：胡明，天津良择律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津德信敬雅房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场20-101号。
法定代表人：温雅，总经理。
委托诉讼代理人：刘田禄，天津云汉律师事务所律师。
上诉人天津市工商业用房经营管理中心（以下简称工房中心）因与上诉人天津德信敬雅房地产经纪有限公司（以下简称德信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人工房中心上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判支持工房中心的全部一审诉讼请求，并驳回德信公司的全部一审反诉请求；一、二审诉讼费用由德信公司承担。事实和理由：合同有效期间内涉案房屋调整租金依据政府调租文件执行，不以双方重新签订合同作为调租条件。一审判决确认双方租赁合同，自2015年1月1日起按照工商业租金类别履行，属于适用法律错误。
上诉人德信公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判工房中心返还德信公司59个月按每月850.1元计算的暖气附加金50155.9元、代缴税金15000元；2.诉讼费由工房中心承担。事实和理由及对工房中心的上诉请求答辩意见：工房中心未按照合同约定恢复被拆除的供暖设施，已收的暖气附加金应当返还。德信公司代工房中心交纳的房产转让权税费15000元，应当返还德信公司。涉案房屋并非归属天津市工商业用房经营管理中心，租金应按政府调租文件规定执行，双方应重新签订租赁合同。天津市工商业用房经营管理中心的上诉主张无事实和法律依据。
上诉人工房中心辩称：德信公司返还暖气费的请求不具有事实、法律依据。德信公司并不存在代工房中心缴纳税金的事实，且其主张也已经超出了诉讼时效。
上诉人工房中心向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付拖欠的2015年度租金55832.4元及至实际支付之日止的违约金（截止至2016年1月违约金为2791.62元），以上款项共计58624.02元；2.诉讼费等费用由被告承担。
上诉人德信公司向一审法院反诉请求：1.原告返还被告每月850.1元的租赁房产暖气附加金，自2011年4月1日至2016年2月29日止，共59个月合计50155.9元；2.原告立即按照合同确定的租赁标准恢复安装供暖设施；3.原告返还被告代为交纳的应交税金15000元；4.原告按照租赁工商业用房有关规定，确认被告承租房产为非金融性质重新签订租赁合同；5.原告立即向被告出具收取2015年度租金合法票据；6.反诉费用由原告承担。
一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区南京路238号，权利人为天津住宅建设发展集团有限公司，授权原告经营管理。2011年3月24日，原、被告签订《房屋使用权买卖协议书》，约定原告将其经营管理的涉案房屋使用权变更至被告名下，房屋权属为国有自管产，用途办公，租金性质为金融业，占地面积2148.68平方米，计租面积2833.68平方米。被告为取得该房产使用权一次性向原告支付1500万元房屋使用权转让费，原告为此向被告开具相应收款凭证，被告在支付1500万元营业税和企业所得税后，原告为被告开具1500万元房屋使用转让费发票。被告向原告支付房屋使用权转让过户费共计500万元（含两年房租，以实际缴租日期为准顺延两年）。双方租赁关系确定后，其权利义务按照《天津市公有非住宅房屋租赁合同》实际履行。原告配合被告与南方证券股份有限公司破产清算组直接办理现状交接手续。因南方证券股份有限公司清算组搬离所造成的房屋结构、设施等损坏，由被告负责恢复原状并承担一切费用。本协议生效后，双方签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，起租日期自2011年4月1日执行。2011年5月11日，被告出具《承诺书》，承诺中国建银投资证券有限责任公司以及南方证券股份有限公司破产清算组遗留水、电、煤气、房租等项费用，由被告承担一切费用，搬离所造成的房屋结构、设施等损坏，由被告负责落地大修恢复原状并承担一切费用。2011年4月6日，原告给南方证券股份有限公司破产清算组出具了《关于南京路238号房产回购营业税的函》，要求南方证券股份有限公司破产清算组将其应承担的税金832500元划入被告银行账户。南方证券股份有限公司破产清算组于2011年8月30日将上述税金划入被告账户。2011年12月10日，原告给被告开具了1500万元使用权转让费发票。被告于2013年12月9日向税务机关缴纳税金847500元。2013年3月11日，原、被告续签《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日，房屋产别为国有自管产，用途为金融业，房屋结构钢混一等、砖混一等，地段等级为甲级，租金类别为金融业租金，租金单价17.88元、13.65元，计租面积1834.72平方米、998.96平方米，基本租金46440.6元，附加租金（暖气）850.1元。合同第三条第（三）款约定：被告应当在每月25日交租日之前向原告交付租金，不得拖欠。合同第三条第（四）款约定，租赁期限内，如遇市政府调整公有非住宅房屋租金标准，双方应服从规定，原告将调整后的租金填写在《非住宅房屋租金变动情况》（附件3）中，本合同第三条中签订的原金额同时终止，被告按照调整后的租金金额缴纳租金。合同第五条第（一）款约定：被告逾期未缴纳租金的，自交租日起原告每月加收5%的违约金，原告加收违约金总额最高不超过所欠租金总额的2倍；连续拖欠租金满一年，经原告催告后仍不缴齐房租的，原告有权解除租赁合同并收回房屋。
2014年12月1日，天津市发展和改革委员会、天津市财政局联合下发《关于调整公有非住宅房屋租金标准的通知》（津发改价管〔2014〕1079号）的文件，文件内容：根据市人民政府《关于修改〈天津市房屋租赁管理办法〉的决定》（政府令〔2014〕第72号）规定，经市政府批准，决定适当调整我市现行公有非住宅房屋租金标准，调整后的租金标准自2015年1月1日起执行，调整后的增租部分资金全部用于房屋修缮，确保房屋安全正常使用。
2014年12月30日，天津市国土资源和房屋管理局下发《市国土房管局关于做好2015年公有非住宅房屋租金调整工作的通知》（津发改价管〔2014〕1079号）的文件，文件内容：自2015年1月1日起，本市城镇范围内，执行政府定价租金标准的公有非住宅房屋调整租金标准。按照公有非住宅房屋的用途，租金单价分为《财政拨款行政事业单位办公用房月租金单价》、《自收自支事业单位办公用房月租金单价》、《工商业用房月租金单价》、《金融业用房月租金单价》四类，《财政拨款行政事业单位办公用房月租金单价》适用于财政拨款的行政事业单位办公用房。《自收自支事业单位办公用房月租金单价》适用于非财政拨款的事业单位办公用房和社会公益事业用房（如托幼园所、老年活动中心等），行政事业办公用房改为生产或者经营性使用的一律按工商业或者金融业用房租金标准计租。《工商业用房月租金单价》适用于工业、商业等行业的用房。《金融业用房月租金单价》适用于银行、证券等金融业的用房。自租金调整之日起，公有非住宅房屋租赁双方一律重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》。对实行政府定价租金标准的工商业和金融业用房转租的，公有非住宅房屋租赁双方应当参照非住房房屋市场租金协商确定租金标准。租金调整后增收租金部分应当全部用于房屋修缮，确保房屋安全使用。根据上述文件规定，按照双方签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》中约定的被告承租房屋的房屋结构、地段等级、租金类别，被告承租房屋的租金单价从原来租金单价17.88元、13.65元调整为19.67元、15.02元，月租金调整后应为每月51943.4元。但被告未按照调整后的租金标准向原告支付租金，而是仍按照原租金标准于2015年12月30日向原告交纳了2015年房屋租金567488.4元。
一审法院认为，原告与被告签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。
原告依照合同约定和调整租金的相关文件规定，要求被告按照调整后的租金金额缴纳租金差额及支付违约金。而调租文件通知要求，双方一律重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，调整后的租金标准应当记载在双方新签的合同中，而不是原合同约定的将调整后的租金填写在《非住宅房屋租金变动情况》（附件3）中。因此，调整租金不仅应该以调租文件作为依据，还应该以重新签订的合同作为收取租金及违约金的合同依据。现因原、被告尚未重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，原告要求被告按照调整后的租金金额缴纳租金及违约金的诉讼请求，尚缺乏合同依据，一审法院不予支持。
依照双方签订的《房屋使用权买卖协议》和《承诺书》约定，房屋原承租人搬离所造成的房屋结构、设施等损坏，由被告负责落地大修恢复原状并承担一切费用。据此，被告要求原告立即按照合同确定的租赁标准恢复安装供暖设施的反诉请求，因被告负有恢复涉案房屋暖气设施的责任，不予支持。被告要求原告返还自2011年4月1日至2016年2月29日期间涉案房屋每月850.1元的房屋暖气附加金的反诉请求，一审法院亦不予支持。
被告要求原告返还代为交纳的税金15000元的反诉请求，原告抗辩超过诉讼时效。依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，且应当从知道或者应当知道权利被侵害时起算，被告于2013年12月9日缴纳的税金时就已知道多缴税金15000元，诉讼时效应从上述日期起算2年，已经超过了诉讼时效，原告的抗辩成立，对被告的上述反诉请求，一审法院不予支持。
被告要求原告按照租赁工商业用房有关规定，确认其承租房产为非金融性质重新签订租赁合同的反诉请求，按照调租文件的规定，《工商业用房月租金单价》适用于工业、商业等行业的用房，被告单位性质为工商业，按照文件规定原告的租金类别应为工商业租金，双方重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》时，合同中的租金类别应为工商业租金，被告的上述反诉请求，一审法院予以支持。
被告要求原告向其出具收取2015年度租金的合法票据的反诉请求，原告未开具发票违反了《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，应由税务机关予以处理，不属于民事诉讼调整范围，一审法院不予支持。一审法院判决：一、驳回原告天津市工商业用房经营管理中心的诉讼请求；二、确认原、被告之间租赁天津市和平区南京路238号房屋的租赁合同中，自2015年1月1日起按照工商业租金类别履行；三、被告天津德信敬雅房地产经纪有限公司的其他反诉请求均予以驳回。本案诉讼受理费1266元，减半收取633元，由原告自行负担；反诉受理费1429元，减半收取714.5元，由原负担告40元（本判决生效之日起十日内直接给付被告），被告负担674.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人之间签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。合同签订后双方按照约定履行了各自的义务，但于2015年1月1日本市公有非住宅房屋租金标准调整后，双方对涉案房屋租金标准发生争议而成讼。工房中心经营管理的涉案房屋为公有非住宅房屋，租金标准应当执行政府定价租金标准。虽本市公有非住宅房屋租金标准调整前双方房屋租赁合同约定房屋租金类别为金融业租金，但德信公司系工商业单位，德信公司主张按照工商业月租金单价标准支付涉案房屋租金不违反本市相关文件规定。涉案房屋租赁期限即将届满，双方需续签《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，一审法院按照政府文件规定确认涉案房屋租金单价按照工商业租金类别履行，处理得当，有利于定纷止争，故本院应予维持。关于暖气附加金，因德信公司2011年5月11日出具《承诺书》，明确承诺搬离所造成的房屋结构、设施等损坏，由德信公司负责落地大修恢复原状并承担一切费用。据此，上诉人德信公司主张返还暖气附加金，没有依据，本院不予支持。关于代缴税金15000元，因德信公司的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院未予支持，并无不当，德信公司的该项上诉请求，没有依据，本院亦不予支持。
综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6144元，由上诉人天津市工商业用房经营管理中心负担4715元，由上诉人天津德信敬雅房地产经纪有限公司负担1429元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 姜纪超
代理审判员 姚 琦
二〇一七年五月五日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……