北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第14960号
原告（反诉被告）周国安，男。
委托代理人杨继先，北京市两高律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘强，男。
委托代理人刘志刚。
第三人李晓彤，女。
委托代理人冯红峰，北京市恒圣律师事务所律师。
原告（反诉被告）周国安与被告（反诉原告）刘强、第三人李晓彤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员程杰独任审判，公开开庭进行了审理。在审理过程中，刘强向本院提起反诉，经本院审查，刘强的反诉符合法律规定，本院依法决定与本诉合并审理。原告（反诉被告）周国安及其委托代理人杨继先，被告（反诉原告）刘强及其委托代理人刘志刚，第三人李晓彤及其委托代理人冯红峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周国安诉称：2009年6月28日原告通过北京喜盈门房地产经纪有限责任公司的居间服务下就购买被告位于北京市昌平区××号楼××层××号房屋（以下简称涉案房屋）达成一致意见并于当日签订《北京市存量房屋买卖及居间服务合同》的概要如下：1、原被告双方约定购买涉案房屋的具体位置、面积、价格等内容；2、原被告约定具体的付款方式等内容；3、被告出卖的涉案房屋系经济适用房屋直到2013年11月24日才具备上市条件，在具备上市交易条件后被告应协助原告办理涉案房屋产权过户事宜。合同签订后原告按照合同的约定分期支付了全部�房款共计63万元。原告了解到购买的涉案房屋于2009年6月30日被告与第三人李晓彤办理无真实的抵押关系，抵押合同的63万元实际是购房款。导致涉案房屋迟迟未办理过户事宜。时至今日，涉案房屋已经具备办理过户事宜，原告提出办理涉案房屋过户时被告方亦未响应。原告认为签订涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，涉案房屋在具备上市条件后被告应配合原告办理过户。为维护原告合法权益，特诉至法院，要求依法判令：1、被告与第三人立即协助原告办理位于北京市昌平区××号楼××层××号房屋房屋的解除抵押手续；2、被告立即协助将位于北京市昌平区××号楼××层××号房屋办理过户给原告；3、本案的案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）刘强辩称：不同意原告的诉讼请求，本案房屋买卖合同因原告违约，被告已经依法解除合同，同时我方提�反诉。另，房屋买卖合同已经解除，不涉及解押手续，抵押合同是被告与第三人之间的合同，与原告无关。
反诉原告刘强诉称：反诉人与被反诉人通过房屋中介居间介绍，与2009年6月28日签订《房屋买卖合同》，双方约定：反诉人将北京市昌平区××号楼××层××号房屋出售给被反诉人；因该房为经济适用住房，暂不具备上市条件，为防止反诉人反悔，双方约定自本合同签订当日共同到公证处办理房产全权委托公证，即将房产的相关权益委托给被反诉人指定的代理人一人或数人，当日去昌平区建委办理房产抵押手续，抵押登记完成后，在公证书上添加办理房产的抵押及解抵押的权利。为防止被反诉人拖延过户，被反诉人承诺上市房产具备上市条件当日后两个月内办理完产权过户事宜。反诉人按合同约定，配合被反诉人办理了上述手续，保障了被反诉人不需通过反诉人就能办理过户。该房2013年11月24日具备过户条件后，被反诉人未按承诺在两个月内办理完过户。经了解，反诉人与案外人李晓彤发生纠纷，李晓彤已明确表示不会配合过户，致使双方的合同目的无法实现，严重影响反诉人再次购买房产的权利。综上所述，反诉人认为：双方签订的合同合法有效，双方均应履行，现在被反诉人因自身原因无法办理过户，已导致合同目的无法实现。反诉人已经依法向被反诉人通知解除合同，现反诉人依据民事诉讼法的相关规定提起反诉，请求依法判令：1、要求确认原被告双方2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》已解除；2、要求被反诉人支付违约金37.8万元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告周国安辩称：原告起诉的是房屋买卖合同纠纷，针对的诉求是给付之诉，本案被告提起的反诉请求是确认之诉，在此刘强�李晓彤是委托关系，受托人的不作为行为应当由委托人承担责任。在合同约定的期间内，原告积极催促被告办理涉案房屋过户事宜，而被告委托办理过户手续的人是本案第三人李晓彤，但是李晓彤未给原告办理房屋过户事宜。在涉案房屋合同中没有约定解除合同的条件，故不同意被告的反诉请求，原告不存在违约行为亦不承担违约金。
第三人李晓彤述称：不同意原告的诉讼请求，当时购房款是我出的，如果原告不给我购房款，我们不同意解除抵押关系。对于被告的反诉请求，与我方无关。另外，我们帮助原告垫付了63万元的购房款，原告应当返还给我们。
经审理查明：周国安与李晓彤原系恋爱关系。
2006年12月25日，刘强（买受人）与北京天启房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定出售房屋位于北京市昌�区××号楼××层××号房屋。2008年11月24日，刘强取得该房屋的所有权证书，房屋性质为经济适用房。
2009年6月28日，周国安（买受人、乙方）与刘强（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋坐落于北京市昌平区××号楼××层××号房屋，建筑面积为103.62平方米，买受人在签订本合同的同时支付定金2万元。合同第二条约定：本次房产交易购房总款63万元，其中40万元于甲乙双方到昌平区建委办理完产权抵押登记当日乙方支付于甲方，同时甲乙双方签订《房款收付书》，剩余尾款自乙方指定代理人拿到《房产全权委托公证》后当时乙方以（现金／银行转账）形式支付给甲方，同时甲乙双方签署《房款收付书》。
合同第四条约定本合同签订后，甲乙双方应共同到北京市的公证处办理房产委托公证，即将房产的相关权益委托给乙�指定的代理人一人或数人。甲方在办理委托公证后不得撤销委托，如甲方撤销委托公证则甲方应按房款交易额的60%赔偿给乙方。
合同第五条约定本合同签订后甲乙双方应完全、正确履行本合同，甲乙双方或各方不得无故终止及拖延履行，如在本合同履行过程中一方违约，另一方有权要求对方给予合理的赔偿。甲乙双方同意并承诺违约方向另一方赔偿违约金按总房款的60%进行赔付。合同第六条约定本次房产交易时所产生的税费及相关所有交易费用概由乙方承担。
合同第九条第三项补充约定甲乙双方同意自双方做上述房产抵押之日起两个月内办完甲方收到售房全款及乙方拿到《房产全权委托公证书》事宜；第四项约定乙方承诺上述房产具备上市条件当日后两个月内办完产权过户事宜，并通知甲方于一周内。合同中还对其他事项进行了约定。�同签订后，李晓彤支付了楼房款63万元。
另查一，2009年6月30日，刘强（甲方、抵押人）与李晓彤（乙方、抵押权人）签订《抵押合同》，约定乙方向甲方借款63万元，借款期限自2009年6月30日起至2014年5月10日，甲方将位于北京市昌平区××号楼××层××号房屋自有财产做抵押，向乙方提供担保，并于本合同签订后，到昌平区建设委员会办理登记手续（即办理房屋他项权证），乙方将在他项权利办妥后三天内将全部资金付给甲方。2009年7月2日，刘强为李晓彤办理了他项权证，附记中显示此次房屋抵押借款金额为63万元。
2014年1月，李晓彤以经济适用房转让合同纠纷为由将刘强、周国安起诉至北京市昌平区人民法院，要求周国安将房屋买卖合同等购房手续移交李晓彤，要求刘强将位于北京市昌平区××号楼××层××号房屋过户给李晓彤所有。2014年4月17日，昌平区人民法院依法作出（2014）昌民初字第02406号民事判决书，该判决书认定了如下事实：庭审中双方提到签订买卖合同时办理了抵押，但并不存在真实的抵押关系，抵押合同的63万元实际是购房款，李晓彤与周国安曾就涉案房屋归属达成过《协议书》，《协议书》约定北京市昌平区××号楼××层××号房屋归周国安所有。故昌平区人民法院依法驳回了李晓彤的诉讼请求。李晓彤不服本判决上诉至北京市第一中级人民法院，后又申请撤回上诉。
2014年，李晓彤以不当得利纠纷为由将周国安起诉至北京市海淀区人民法院，要求判令周国安立即返还不当得利63万元及相应的利息。2014年9月17日，北京市海淀区人民法院依法作出（2014）海民初字第19751号民事裁定书，该裁定书认定了如下事实：周国安认可李晓彤支付了北京市昌平区××号楼××层××号房屋的购房款，�表示双方对房屋归属已经达成协议，该房款已经转化为206号住房。周国安向法庭说明当时签订的协议背景系在2009年7月，李晓彤要求把明天第一城的房屋过户至其名下，才订立的这份协议，李晓彤表明该协议是其签订的，但是无奈之举，是为了办理明天第一城房屋的过户才签订，现在明确要求撤回该要约，且协议中明确载明了经双方签字方生效。最终，海淀区人民法院依法驳回李晓彤的起诉。
另查二，2009年7月10日，刘强到北京市方正公证处公证了一份《委托书》，内容为：“委托人：刘强，受托人：李晓彤。委托原因、事项、权限如下：委托人刘强是位于北京市昌平区××号楼××层××号房屋所有权人。我同意出售上述房产，房产证号：X京房权证昌字第××号。因为我行动不便，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手�，故委托李晓彤为我的代理人，全权代表我前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，在符合依法出售及经济适用住房管理政策的前提下，办理此房产的提前还款、解除抵押手续、领取还款证明、办理与解除抵押登记及与之有关的一切手续及代领房屋所有权证，然后办理该房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、代收售房款，协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字。受托人李晓彤在上述委托权限范围内所进行的一切行为及签署的一切文件，我均予以承认并承担一切法律后果。委托权限：从委托之日起至上述委托事宜办完为止。受托人有转委托权”。
本案中，在具备过户条件后，周国安表示当时要去过户，刘强说等等吧，李晓彤把周国安和刘强都起诉了。李晓彤表示当时周国安没有找自己而是直接找的刘强，李晓彤要求周国安将房款予以退还。
2015年3月24日，刘强向周国安发出《解除合同》的通知，表示因周国安指定的委托代理人李晓彤已多次明确表示拒绝办理过户手续，合同已经无法继续履行，故通知解除双方签订的买卖合同。周国安表示于2015年3月25日收到了该通知书，但是没有同意解除合同。
另查三，周国安现具有北京市购房资格。
以上事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、《抵押合同》、（2014）昌民初字第02406号民事判决书、（2014）一中民终字第05099号民事裁定书、（2014）海民初字第19751号民事裁定书、《委托书》、（2009）京方正内民证字第10099号公证书、房屋所有权证书、购房核验查询结果单等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘强购买涉案经济适用房屋北京市昌平区××号楼××层××号房屋签订购房合同的时间为2006年12月25日，周国安（买受人、乙方）与刘强（出卖人、甲方）于2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》中明确约定乙方承诺上述房产具备上市条件当日后两个月内办完产权过户事宜，因此周国安与刘强签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，李晓彤已经支付了全部�购房款，即周国安履行了自己支付房款的义务。
关于刘强与李晓彤于2009年6月30日签订的《抵押合同》问题，已经有生效的判决书认定双方不存在真实的抵押关系，抵押合同中约定的63万元借款实际是购房款，故李晓彤与刘强应当解除在涉案房屋上设置的抵押权。
因此，在涉案房屋具备上市交易条件后，刘强应当按照《房屋买卖合同》的约定协助周国安办理涉案房屋的产权过户手续。刘强辩称自己与李晓彤签订《委托书》，已经委托李晓彤代为办理涉案房屋的产权过户事宜，因李晓彤明确表示拒绝办理过户手续，合同已经无法继续履行，故通知周国安解除双方签订的《房屋买卖合同》。本院认为代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，在刘强的委托代理人李晓彤不履行代�行为时，应当由刘强按照《房屋买卖合同》的约定履行自己的义务。故对于周国安要求刘强协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对于刘强要求确认双方于2009年6月28日签订的《房屋买卖合同》已解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因周国安在合同履行过程中并无违约行为，故对于刘强要求周国安支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于李晓彤提出的购房款问题，因与本案不属同一法律关系，可另行主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘强与第三人李晓彤于本判决生效后十日内解除对北京市昌平区××号楼××层××号房屋的抵押手续；
二、被告（反诉原告）刘强在办理解押手续后十日内协助原告（反诉被告）周国安办理前述房屋的产权过户手续，将房屋过户至原告（反诉被告）周国安名下；
三、驳回反诉原告刘强的反诉请求。
本诉案件受理费七十元，由被告（反诉原告）刘强负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费三千四百八十五元由被告（反诉原告）刘强负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 程杰
二〇一五年十二月八日
书记员 张焱