广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1803民初1613号
原告：蔡桂良，男，汉族，1972年7月4日出生，住广东省清远市清新区。
委托代理人：朱理忠，系广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：朱振荣，男，汉族，1990年10月30日出生，住广东省清远市清新区，系广东正肯律师事务所工作人员。
被告：刘丽燕，女，汉族，1984年12月27日出生，住广东省英德市。
委托代理人：梁杰，系广东定海针（清远）律师事务所律师。
第三人：江彩珍，女，汉族，1973年2月2日出生，住广东省清远市清新区。
原告蔡桂良与被告刘丽燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理，后本院依法追加江彩珍为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序经两次公开开庭进行了审理。两次庭审原告委托代理人朱理忠、被告委托代理人梁杰均到庭参加诉讼，第三人江彩珍经本院合法传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡桂良起诉称：2010年7月9日，原告蔡桂良为出卖人与被告刘丽燕为买受人签订《购房定金协议合同》，约定：蔡桂良将坐落于清远市清新区太和镇兴隆街3号俊豪园B栋G梯401号房屋转售给刘丽燕，房屋总金额为210000元，支付定金5000元，刘丽燕应于2010年7月9日前支付首期房款85000元，余款120000元在刘丽燕办理银行按揭后支付。刘丽燕按合同支付了90000元后，蔡桂良将涉案房屋交付给刘丽燕使用。时隔多年，刘丽燕一直没有将余款120000元支付给蔡桂良。经蔡桂良多次催收，刘丽燕置之不理，其行为已构成违约，损害了蔡桂良的利益。故原告蔡桂良向法院提起民事诉讼，请求法院：1、依法判决解除原、被告于2010年7月9日签订的清远市清新区太和镇兴隆街3号俊豪园B栋G梯401#《购房定金协议合同》；2、请求法院依法判决被告立即搬离上述房屋，停止对原告房屋所有权和使用权的侵害、排除妨碍；3、本案诉讼费由被告承担。
被告刘丽燕辩称：1、蔡桂良要求解除合同是没有事实和法律依据的，本人已按合同约定支付了首期购房款给蔡桂良，蔡桂良应继续履行合同，根据双方签订的《购房定金协议合同》第一条和第四条的规定，本人已经按合同约定支付了首期购房款共90000元给蔡桂良，在办理过户的一切手续后，出示办证回执，本人再以银行按揭贷款的方式支付余款120000元给蔡桂良。但是，经本人的一再催告，蔡桂良一直没有为本人办理房屋过户手续，并告知无法办理过户手续的原因是找不到原房屋产权人欧程光。但蔡桂良所提供的证据显示，涉案房屋已在2014年12月10日登记过户在蔡桂良的妻子即第三人江彩珍名下，蔡桂良明显不愿为本人办理过户手续，其行为已违反了合同的履行义务，不应归责于本人。法院应保护正常交易的正常进行，双方应继续履行合同；2、本人已实际占有使用涉案的房屋，蔡桂良应将房屋过户到本人名下。签订合同后，本人已支付首期购房款90000元给蔡桂良，蔡桂良亦将涉案房屋交付给本人使用，本人从2010年9月起至今一直实际占有使用该房屋。且根据合同的约定，在办理房屋过户手续后，本人以银行按揭贷款的形式支付余款，但蔡桂良一直没有为本人办理房屋过户手续。另，涉案房屋已经登记在蔡桂良妻子江彩珍的名下，蔡桂良完全可以马上办理过户手续，不存在过户不能的情况；3、双方签定的《购房定金协议合同》是双方真实的意思表示，合法有效，本案并不符合法律规定的解除合同的条件，蔡桂良的诉求缺乏基本事实和法律依据，请求法院依法驳回蔡桂良的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告蔡桂良提交以下证据：一、原告身份证，拟证明蔡桂良符合诉讼主体资格；二、被告身份证，拟证明刘丽燕符合诉讼主体资格；三、《购房定金协议合同》、收据，拟证明原告通过购买取得清远市清新区太和镇兴隆街3号俊豪园B栋G栋401号房屋；四、《公证书》、《购房定金协议合同》、收据，拟证明被告从原告处购买清新区太和镇太和镇兴隆街3号俊豪园B栋G栋401号房屋，但其并未完全付清购房款，构成违约；五、结婚证书、江彩珍的身份证复印件、房地产权证、国有土地使用证，拟证明：1、原告与第三人是夫妻关系，涉案房屋是夫妻共同财产；2、原告有权处分涉案房屋，原告有权向法院提起诉讼。六、收款收据（清新县太和镇家旺房屋中介服务部开具，补充提交），拟证明原告为协助被告申请贷款，向中介缴纳了2000元中介费协助办理手续；七、评估报告书（补充提交），拟证明原告已完成相应手续，被告故意不履行义务。
被告刘丽燕对原告蔡桂良所提交的证据质证意见如下：对证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证据四证明的事实内容有异议，根据协议合同的约定，房屋余款是在办理房屋产权证或取得回执后，被告再以银行按揭贷款的方式支付给原告，原告取得公证书作为该房屋办理过户手续的全权代理人，完全可以将该房屋过户给被告名下；对证据五的真实性、合法性、关联性没有异议，该证据亦可以证明该房屋可以办理过户手续，过户到被告名下，不存在履行不能的情况；对证据六不予质证，该证据不属于新证据，被告在2016年10月26日提交，已超过举证期限，被告不予认可；该中介费是原告与欧程光之间的事情，与本案及被告无关；对证据七不予质证，该证据不属于新证据，被告在2016年11月9日提交，已超过举证期限，评估报告书的委托方是欧程光，这是原告与欧程光之间的买卖关系所产生的评估报告，现该房屋已过户给第三人，该证据与本案无关，被告不予认可。
被告刘丽燕向本院提交了如下证据：一、刘丽燕的身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；二、1《购房定金协议合同》、2收款收据、3有线数字电视业务受理单（刘丽燕哥哥刘仕成名义办理）、4清新广播电视台出具的发票联（用户名为刘丽燕哥哥刘仕成，用户地址为讼争房屋地址）、5光碟，拟证明被告已按合同约定支付了首期房款共90000元给原告，原被告约定办理房屋过户手续后，被告再以银行按揭贷款方式支付余款120000元给原告，被告多次催促原告办理房屋过户，原告以各种理由推搪，被告从2010年9月至今一直使用涉案房屋。
原告蔡桂良对被告刘丽燕所提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据二中之1《购房定金协议合同》、之2收款收据的真实性没有异议，对被告证明其支付了90000元给原告没有异议，本案中原告与被告于2010年9月签订房屋买卖合同，被告一直没有去银行办理按揭贷款支付余款给原告，因被告没有按时支付房款给原告，原告才一直没有为被告办理过户手续；证据二之3有线数字电视业务受理单、之4清新广播电视台出具的发票联的真实性、合法性、关联性均有异议，其与本案无关；证据二之5光碟的真实性、合法性、关联性均有异议，因该光碟的内容是被告偷拍的且没有书面的文字反映光碟的内容，证据来源不合法，没有法律效力。
第三人江彩珍没有向本院提交证据。
依原告的申请，本院于2016年11月3日下午对清新县太和镇家旺房屋中介服务部的工作人员陈慧进行调查询问，并制作了询问笔录。陈慧提供了一份英德市住房和城乡建设局于2011年10月14日出具的房产证明，内容为“经我局产权管理系统查询，没有刘仕成（刘丽燕哥哥）名下的房产登记记录。”
原告对本院调查询问笔录及调取的材料质证意见如下：对调查询问笔录的真实性没有异议，该询问笔录被询问人的表述不清楚，原告曾经为被告办理过户手续，但被告没有配合；对房产证明的真实性没有异议，但与本案无关。被告没有依约进行银行按揭，已构成违约。
被告对本院调查询问笔录及调取的材料质证意见如下：对询问笔录的真实性没有异议，被告认为原告申请调查超过法律规定的期限，也不能证明原告和陈慧之间的委托关系，没有银行等相关资料证明其已向银行办理相关贷款，不符合常理。结合房产证明，证明被告确将相关资料提交给原告办理银行按揭手续和配合办理房屋过户手续，该笔录并不能证明被告没有配合原告办理银行按揭手续和过户手续。对房产证明的真实性没有异议。
结合双方的质证意见，经本院审查核实，本院对证据认证如下：
对原告所提供的证据一、二、三、四、五，被告无异议，证据是职能部门出具的身份证明资料和双方签订的合同、票据，能组成证据链互相印证，证据来源合法，具有真实性、关联性，本院予以采信。证据六、七超过了举证期限提交，也不属于新证据，被告不予质证，本院不予采信。
对被告提交的证据一、证据二之1、2，原告无异议，证据是职能部门出具的身份证明资料和双方签订的合同、票据，能组成证据链互相印证，证据来源合法，具有真实性、关联性，本院予以采信。对于证据二之3、4，原告不予认可，有线电视业务受理单和收费收据，是清新广播电视台出具的书证材料，证据来源合法，真实性本院予以确认，不能反映本案争议的内容，关联性本院不予认可。对于证据二之5光碟，是电子数据，原告不予认可，来源合法性不足，未能反映真实性，本院不予采信。
对原告申请本院调查的材料，反映的内容缺乏其他与其形成证据链的银行审批、税务申报等佐证资料，且被告不予质证，证明力不足。
经对原告的诉称，被告答辩，证据的审核等综合分析，本院查明以下事实：
2010年7月4日，蔡桂良为买受人与欧程光为出卖人签订《购房定金协议合同》，约定：欧程光将坐落于清远市清新区太和镇兴隆街3号俊豪园B栋G梯401号房屋出售给蔡桂良，总金额为168000元，分期付款，蔡桂良支付定金10000元。蔡桂良必须在2010年9月4日前来办理手续，逾期或反悔不买则欧程光不退定金，定金作违约金。欧程光在2010年9月4日前反悔不卖或转卖他人，则退回定金10000元，另赔偿100000元给蔡桂良作违约金。本房屋交易分期付款，过户一切费用由蔡桂良负责。从2010年9月4日至2010年12月30日止，由于欧程光所提供的证件及不来协助蔡桂良所造成不能转户，一切责任由欧程光负责；由于蔡桂良所提供的证件及不按约定时间前来办理，所造成不能转户，一切责任由蔡桂良负责。
2010年7月4日，蔡桂良支付欧程光购房定金8000元。2010年7月10日，蔡桂良支付欧程光购房款31000元。2010年7月28日，蔡桂良支付欧程光购房款70000元。2010年8月17日，蔡桂良支付欧程光购房款34000元。2010年8月29日，蔡桂良支付欧程光购房款13000元。以上合计156000元。
2010年7月27日，欧程光、冯秋娣（欧程光之妻）为委托人与蔡桂良为受托人签订委托书，欧程光、冯秋娣委托蔡桂良代为办理清远市清新区太和镇兴隆街3号俊豪园B栋G梯401号房屋的转让、登记过户、转移登记、纳税的相关手续，代为签署和领取房地产买卖合同及相关文件；收取上述房屋的售房款，如需做二手按揭，则代收银行放款及签署相关文件等。
2010年7月27日，欧程光与冯秋娣将上述委托书在广东省清远市清新区公证处办理了公证手续，该公证处出具了（2010）清新证内字第392号《公证书》。
2010年7月9日，蔡桂良为出卖人与刘丽燕为买受人签订《购房定金协议合同》，约定：一、蔡桂良将坐落于清远市清新区太和镇兴隆街3号俊豪园B栋G梯401号房屋转售给刘丽燕，总金额为210000元，分期付款，刘丽燕支付定金5000元。刘丽燕必须在2010年9月9日前来办理手续，逾期或反悔不买则蔡桂良不退定金。蔡桂良在2010年9月9日前反悔不卖或转卖他人，则退回刘丽燕定金5000元并另赔偿5000元作违约金。2010年7月9日前刘丽燕支付首期购房款85000元给蔡桂良。二、本房屋交易为银行按揭，过户一切费用由刘丽燕负责。三、从2010年9月9日至2010年12月30日止，由于蔡桂良所提供的证件及不来协助刘丽燕所造成不能转户，一切责任由蔡桂良负责；由于刘丽燕所提供的证件及不按约定时间前来办理，所造成不能转户，一切责任由刘丽燕负责。如由于房管部门及银行部门所产生的不能在约定时间内办理完成本房屋有关的手续，双方等待信达地产物业代理服务部安排时间办理。四、已办理过户一切手续，出示办证回执，刘丽燕必须将本房屋的房款支付给蔡桂良，银行按揭贷款再支付120000元。落款处蔡桂良、刘丽燕签名确认，信达房产物业代理服务部盖章。
2010年7月9日，刘丽燕支付蔡桂良购房首期房款（包括定金）90000元。
刘丽燕支付首期房款后，蔡桂良于2010年9月起将涉案房屋交付给刘丽燕使用至今。
原告蔡桂良多次向被告刘丽燕催收余款，刘丽燕以对方未以其名义办理房屋权属证书为由拒付余款，被告刘丽燕至今仍未将余款120000元支付给原告蔡桂良。
原告蔡桂良与第三人江彩珍是夫妻关系，俩人于1998年6月10日登记结婚。
后蔡桂良将涉案房屋登记过户在其妻子江彩珍名下，2014年12月10日清远市住房和城乡建设管理局出具了产权人为江彩珍的《房地产权证》，2014年12月31日清远市国土资源局出具了产权人为江彩珍的《国有土地使用证》。
本案在诉讼过程中，本院依法追加江彩珍作为本案第三人参加诉讼。
双方因办证和付款问题发生争议，原告遂向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部分所述。
原告自述曾于2013年3月委托清新县太和镇家旺房屋中介服务部协助予以办理涉案房屋过户手续，并催促被告配合办理，但被告不予配合，对此被告予以否认。庭审中，双方均主张是对方拖延不配合的原因导致未能以被告名义办理过户登记手续，但双方均未能举证。
以上事实，有原告身份证复印件、被告的身份证件、《购房定金协议合同》、收款收据、庭审笔录等予以证明。
本院认为，出卖人转让房屋所有权，买受人支付价款的合同是房屋买卖合同，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为原告主张解除合同是否符合合同的约定或法律的规定。
第三人江彩珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，并承担相应的法律后果。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。蔡桂良与刘丽燕签订《购房定金协议合同》，签订房屋买卖合同时蔡桂良虽然未取得房屋的所有权或处分权，后蔡桂良取得上一手房东的委托处分手续，并将房屋登记在其妻子即第三人江彩珍的名下，使涉案房屋成为夫妻共同财产，蔡桂良取得了房屋处分权和所有权，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。
在法定解除方面，原告蔡桂良主张以被告刘丽燕未付清购房款不能实现合同目的法定原因为由解除合同。在房屋买卖中，双方就房屋的付清余款和过户登记先后履行顺序发生争议。参照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方签订的《购房定金协议合同》第二条约定：本房屋交易为银行按揭付款；第四条约定：已办理过户一切手续，出示办证回执，刘丽燕必须将本房屋的房款支付给蔡桂良，银行按揭贷款再支付120000元。按上述条款词句意思和交易习惯，真实意思应理解为：付款方式为银行按揭，办理过户出示办证回执，房屋银行按揭贷款，支付余款120000元。因而本院确定按先登记过户后付清余款来确定双方的先后履行顺序。先履行的一方履行合同不符合约定，后履行的一方有权拒绝相应的履行要求。据此原告蔡桂良主张以被告刘丽燕未付清购房款不能实现合同目的法定原因为由解除合同，不符合合同的约定和法律的规定，本院不予采纳；反之被告刘丽燕则以先办理过户登记后抵押按揭付清余款的先履行抗辩权进行抗辩，符合合同的约定和法律规定，本院予以采纳。
在约定的解除方面。原、被告双方签订的合同第三条约定：“从2010年9月9日至2010年12月30日止，由于蔡桂良所提供的证件及不来协助刘丽燕所造成不能转户，一切责任由蔡桂良负责；由于刘丽燕所提供的证件及不按约定时间前来办理，所造成不能转户，一切责任由刘丽燕负责。”这表明在2010年9月9日至2010年12月30日期间，任何一方不配合办理房屋过户手续，一切责任由违约方负责，当然包括守约方可取得解除合同的权利。按原告所述是被告未按约定时间不予配合办理房屋过户手续，导致未能过户，因而原告主张按该条款的约定来解除合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。按上述法律规定和合同的约定，原告从2010年12月31日起取得合同解除权，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即原告的合同解除权期限应从2010年12月30日起2011年12月29日止，但原告于2016年6月2日才向法院提起民事诉讼请求解除合同，解除权消灭。同理，原告自述于2013年3月委托清新县太和镇家旺房屋中介服务部协助予以办理涉案房屋过户手续，并催促被告配合办理，解除权消灭。另，原告也没有提供充分有力的证据来证实其催告对方办证，应承担举证不能的后果。
综合上述，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告的诉求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告蔡桂良的诉讼请求。
本案受理费4450元，由原告蔡桂良负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 苏耀光
审判员 郑永洪
审判员 杨 玲
二〇一六年十二月十四日
书记员 陈晓娟
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。