四川省阆中市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阆民初字第4839号
原告谭星。
原告王晓琴，与第一原告系夫妻关系。
被告阆中市鸿盛房地产开发有限公司。
法定代表人杨启刚，该公司执行董事兼总经理。
第三人四川阆中农村商业银行股份有限公司。
法定代表人蒲中华，该行董事长。
上列原告与被告、第三人商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理。依法由审判员伏宝基独任审判，于2015年9月28日和2015年11月10日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告委托代理人、第三人委托代理人到庭参加了第一次诉讼，原告谭星及其委托代理人、被告委托代理人、第三人委托代理人到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其于2014年6月17日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于阆中市沙溪办事处张飞北路“锦秀名都”1幢x单元第x层x号商品房一套，原告在第三人处办理了该房屋贷款事宜，并积极履行合同约定的义务。按照合同约定，被告应于2014年12月31日向原告交房，到期后，原告多次找被告交房，但被告均以各种理由推诿，至今未交房。为保障原告的合法权益，故请求判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告偿还原告支付的商品房定金17万元及第三人交纳的按揭款，并按合同约定向原告支付违约金；二、解除原告与第三人签订的个人住房借款合同；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，对签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》内容的真实性不持异议。被告并没有不履行交房义务，在2015年2月份电话告知各购房户办理交房手续，原告未来办理。根据合同法相关规定，原告要解除合同应当书面通知被告，原告并未履行该手续。现原告想解除合同，是企图把市场经济风险转嫁给被告，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，无论是谁还款，只有结清借款并承担相应的违约责任，就可以提前解除借款合同。
经审理查明，二原告于2014年6月17日与被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：被告将坐落在阆中市沙溪办事处张飞北路“锦秀名都”1幢x单元第x层x号建筑面积120.51㎡商品房一套出售给原告，房屋单价为3500元／㎡，计价421，785元。在签订合同前，原告于2014年4月10日向被告交购房款100，000元，在合同签订当天向被告交购房款71，785元，并交所购买房屋维修金2，410元，共计174，195元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）款对房屋交付作了约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”，《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项对逾期交房责任作了约定“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。……”。
同时查明，二原告于2014年7月3日与第三人办理了商品房抵押预告登记，第三人对原告所购房屋的价值认可421，785元。二原告与第三人签订了《个人住房借款合同》，二原告在原阆中市农村信用合作联社新城信用社办理该商品房按揭借款250，000元，被告作阶段性担保。合同约定借款期限为180个月，从2014年7月3日起至2029年7月3日止，从放款日次月后一日起按照每月2，372.50元等额本息还款（如当月无该日，则为当月最后一日）。同时约定，借款人提前还款时，须提前30个工作日向贷款人提出申请，经贷款人同意，可提前偿还部分或全部本金。贷款人同意借款人提前还本的，有权向借款人收取补偿金，补偿金按提前还本金额×1%计算。2015年7月29日，第三人向二原告放款250，000元。
另查明，二原告从2015年8月29日起开始偿还按揭借款，每月还款2，372.42元，截止2015年10月29日共还款15期，二原告已偿还第三人借款本金11，466.80元，借款利息24，119.50元，共计35，586.30元，还欠借款本金238，533.20元。
认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、商品房抵押预告登记审批表、房屋抵押权预告登记申请书、抵押权预告登记询问记录、房屋价值认可书、《个人住房借款合同》和原、被告及第三人的当庭陈述等为据。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效。原、被告签订的《商品房买卖合同》中，明确约定了逾期交房超过90日后，买受人有权退房。被告未就逾期交房提供免除其法定责任的证据，故案涉合同已达到约定的解除条件。原告主张解除与被告所签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，符合合同的约定，本院予以支持。原告在购买案涉商品房所交的购房款171，785元及购买房屋维修金2，410元共计174，195元，在商品房买卖合同解除后，被告应当返还给原告，故对原告主张被告返还其已交的购房款，本院予以支持。对于违约金的问题，在原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已明确约定，即买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。在本案中，原告向被告付款总额为424，195元，按约定应付违约金为21，209.75元，原告主张被告支付违约金21，089.25元，本院予以支持。原告与第三人所签订的《个人住房借款合同》是基于原告购房这一特定目的而订立，购房合同解除将导致借款合同的目的不能实现，原告要求一并解除《个人住房借款合同》，同时第三人主张无论是谁还款都必须在还清借款的前提下才能解除该合同。根据本案实际，原告主张解除其与第三人签订的《个人住房借款合同》，本院予以支持。由于本案起诉前原告未向被告及第三人送达书面的解除合同通知，在诉讼期间，原告仍在继续履行借款合同约定的还款义务，则本院确定原告与被告、原告与第三人签订的相关合同解除日期为2015年11月30日。在原告与被告签订的借款合同解除后，由谁还款的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，在商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。在本案中，原告已向第三支付本息共计35，586.30元，还欠借款本金238，533.20元。应当由被告返还原告已支付的借款本息35，586.30元，向第三人返还贷款本金238，533.20元。由于被告违约造成合同解除，故被告应当按照原告与第三人签订的借款合同约定支付相应的利息和补偿金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、原告谭星、王晓琴与被告阆中市鸿盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》自2015年11月30日解除。
二、原告谭星、王晓琴与第三人四川阆中农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房借款合同》自2015年11月30日解除。
三、被告阆中市鸿盛房地产开发有限公司返还原告谭星、王晓琴全部购房款209，781.30元，并支付违约金21，089.25元，共计230，870.55元。
四、被告阆中市鸿盛房地产开发有限公司向第三人四川阆中农村商业银行股份有限公司返还原告住房借款238，533.20元，并按原告与第三人签订的借款合同约定支付相应的利息和补偿金。
以上判决所确定的金钱给付义务，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3，700元，由被告阆中市鸿盛房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 伏宝基
二〇一五年十一月二十五日
书记员 旷心怡
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被撤销的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。