陕西省三原县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民初字第01361号
原告李震
委托代理人贾清泉，陕西法正平安律师事务所律师，代理权限为特别代理。
被告房继龙
被告杨惠荣
二被告委托代理人张新中，代理权限为特别代理。
原告李震诉被告房继龙、杨惠荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李震及其委托代理人贾清泉、被告房继龙、杨惠荣及其委托代理人张新中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李震诉称，2010年5月31日，其与被告签订书面《租赁合同》一份，约定被告将坐落于三原县池阳街东段19号南侧门面房一间、一楼住房两间共计62平米的房屋租赁给原告使用，租期12年，自2010年9月15日起至2022年9月15日止；年租金2.28万元，12年租费共计27.36万元，原告一次性付清。合同签订后，原告将12年租金27.36万元一次性付清，并使用租赁房屋至今，该租赁合同正在履行之中。因被告交付原告的房屋实际面积约为46平米，与合同约定的62平米相差16平米。2010年10月，被告为弥补租赁房屋面积差额，对原租赁房屋门面房后边进行了改造，改造出23.22平米房屋，其中约21.22平米改造房屋交付原告使用至今。2012年元月起，被告反悔起诉要求原告腾出改造的21.22平米房屋，并主张原告赔偿实际使用期间的房租。经三原县人民法院及咸阳市中级人民法院审理认为原被告2010年5月31日签订的租赁合同与2010年房屋扩建口头租赁合同，系相互独立的合同，判决原告腾出扩建的21.22平米房屋并给付被告8920元房屋租赁费。原告认为被告仅向原告交付了约46平米租赁房屋，尚欠16平米房屋未交付，构成违约，被告向原告多收取的16平米房屋租金70606.45元属于不当得利，应当立即返还原告，故诉至法院要求被告立即退还原告多收取的租金70606.45元；鉴定费、诉讼费由被告承担。
被房继龙、杨惠荣辩称，本案系重复起诉，咸阳中院的判决对于原告本案的诉讼请求已经予以处理。原告上诉状的诉求与本案的诉求一致，应该驳回原告起诉；房屋租赁合同是由原告李震起草的，62平米是因为他要开药店为了应付检查自己填上的，根本没有进行实地测量，且被告只是将自有的门面房一间、住房两间租给原告使用，不涉及面积问题且当时房屋租赁费也是按照间数计算的，并未按照租赁面积计算房屋租赁费。所以原被告之间的房屋租赁合同并不涉及面积问题也不存在原告所述的多收取租金的问题。且争议的面积问题在以前诉讼中经过实地测量，这一次测量因起点双方各自确定不同致双方测量有误差，依据我测量建筑面积原告超过了其起诉面积，故原告诉请不能成立。
原、被告争议的焦点为1、原告的起诉是否系重复诉讼；2、原告诉请被告多收取租金之请求是否合理，应否予以支持；
原告李震当庭提交以下证据并经被告房继龙质证：
第一组证据：原、被告2010年5月31日签订的租赁合同一份；
欲证明原被告双方自2010年9月15日至2022年9月15日存在租赁关系，合同约定租赁面积62平米，12年的租金27.36万元原告一次性付清。证明原告已经履行了合同义务。二被告质证认可租赁合同的真实性，但是对于原告的证明目的不予认可，认为其只是按照间数租赁给原告三间房屋，并非按照面积租赁给原告房屋，62平米是原告因为要达到经营药店的面积要求自己所写的，并非实际测量的面积而且房屋租赁费也是按照房屋间数收取的，和面积无关。
第二组证据：（2015）三民初字第00053号民事判决书一份；
欲证明原告具有诉讼主体资格。二被告质证认为判决中涉及的两份租赁合同不能分开判断。本院认为生效的法律文书确认原被告之间的两份租赁合同相互独立，本案涉及的租赁合同原告具有诉讼主体资格，故对原告该组证据的证明目的予以认定。
第三组证据：（2015）咸中民终字第00947号民事判决书一份；
欲证明原告曾在民事诉讼一审、二审中均提出过面积不足的抗辩意见，因未提供有效证据故未被采纳，原告没有就此提起过诉讼，也未在其他诉讼中以此提出反诉，仅是作为抗辩意见提出，故不存在重复起诉的问题。二被告质证认为咸阳中院对于原告关于面积不足的诉请已经予以处理，原告不服应该提出申诉，不应当另行起诉，本案属于重复起诉。本院认为在（2015）咸中民终字第00947号民事判决书明确原告李震关于面积不足系上诉理由，故面积不足只是原告在诉讼中的抗辩意见，故对原告组该证据的证明目的予以认定。
第四组证据：照片六张。
欲证明公用通道用于出租的事实。二被告质证认为照片所摄卖豆浆属实，但是并非出租给别人使用，而是因为其女儿没有工作临时卖了一段时间豆浆，现在其女儿已经在外地工作一年多了，早都已经不再卖豆浆，通道也根本没有出租。本院认为原告仅以照片不足以证明公用通道用于出租的事实，故对该组证据的证明目的不予认定。
被告房继龙当庭提交以下证据并经原告李震及被告杨惠荣质证：
第一组证据：2015年5月11日原告李震上诉状一份；
欲证明原告曾在民事诉讼的二审上诉中对于本案的诉讼请求已经予以主张并因证据不足未得到法院支持，原告本次起诉属于重复诉讼，应当予以驳回。原告质证认为这只是原告针对被告在民事诉讼中的诉讼请求的抗辩意见，原告并未提起反诉亦未主张权利，故原告有权提起本案的诉讼。被告杨惠荣质证认可被告房继龙的意见。本院认为原告的上诉状关于面积不足只是作为上诉理由予以提出，故面积不足只是原告在诉讼中的抗辩意见，故对被告该组证据的证明目的不予认定。
第二组证据：（2015）咸中民终字第00947号民事判决书一份。欲证明原告关于面积不足的诉讼请求已经咸阳市中院判决处理，并非是原告的抗辩理由，原告本案是重复起诉。原告质证认为原告在一审时未提出反诉，二审诉求也是要求撤销一审判决，两份租赁合同相互独立，原告主张的面积差额基于本案涉及的租赁合同，故原告并未丧失起诉的权利。被告杨惠荣质证认可被告房继龙的意见。本院认为（2015）咸中民终字第00947号民事判决书明确原告李震关于面积不足系上诉理由，面积不足只是原告在诉讼中的抗辩意见，故对被告该组证据的证明目的不予认定。
被告杨惠荣当庭未提供证据。
经审理查明，2010年5月31日，原告与二被告签订租赁合同一份，约定二被告将坐落于三原县池阳街东段19号南侧门面房一间、一楼住房两间共计62平米的房屋租赁给原告使用，租期12年，自2010年9月15日起至2022年9月15日止；年租金2.28万元，共计27.36万元，并约定了违约责任。房屋租赁合同系原告李震拟定起草，对于房屋的实际使用面积双方并未实地进行测量。合同签订后，原告向二被告依约给付了12年的租金，二被告依约向原告交付了门面房一间、一楼住房两间，原告使用至今。2010年10月，原被告经协商，对原租赁房屋门面房后边进行了改造，后双方对改造后房屋的租赁发生争议，房继龙诉至法院，经本院（2015）三民初字第00053号民事判决书认定2010年5月31日原被告签订的房屋租赁合同与2010年房屋改扩建口头合同系相互独立的合同。宣判后李震不服，以扩建的23.22平米房屋其使用了21.22平米，还应扣除原来租赁面积不足62平米的16平米等理由提出上诉，咸阳市中级人民法院以（2015）咸中民终字第00947号民事判决书判决驳回其上诉，维持原判。
本院认为，2010年5月31日原、被告签订的房屋租赁合同是双方在协商一致的基础上达成的合意，该合同未违反法律法规的强制性规定，自其签订之日即发生法律效力，原被告均应依约履行。在合同履行过程中，双方因2010年房屋改扩建合同发生争议，在法院审理过程中原告李震曾在上诉案件审理中提出的原租赁合同面积不足并不构成诉求，仅是针对被告房继龙在案件审理中的抗辩意见，故原告李震的本次诉讼不属于重复起诉。原告认为2010年5月31日签订的租赁合同应当按照面积确定租赁标的，要求二被告因租赁房屋面积不足退还多收租金70606.45元的主张，及二被告认为应当按照房屋间数确定租赁标的意见，均系对租赁合同中关于“坐落在三原县池阳街中段19号南侧拥有门面房一间，一楼住房两间共计面积62平方米，产权归甲方所有。双方协商同意，双方本着公平公正的原则，达成如下租赁合同”的合同内容理解不同而产生的争议。庭审中，原告认可在签订租赁合同时对于租赁房屋的面积并不确定，仅是按照门面房一间、一楼住房两间进行了面积估算，达成了62平米的协议。故该租赁房屋的面积在原被告签订租赁合同时并不明确，根据合同内容能够明确的是二被告主张的房屋间数，即双方认可的特定房屋，且租费亦是按照年租金2.28万元固定收取，据此原被告之间2010年5月31日签订的房屋租赁合同关于“坐落在三原县池阳街中段19号南侧拥有门面房一间，一楼住房两间共计面积62平方米，产权归甲方所有。双方协商同意，双方本着公平公正的原则，达成如下租赁合同”的内容应当理解为租赁标的为门面房一间，一楼住房两间，即原被告之间租赁标的是以房屋间数确定而非以房屋面积确定。故原告要求对房屋面积进行鉴定不存在现实意义，本院不予准许。对原告认为租赁房屋面积不足，要求二被告退还多收取的租金70606.45元的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：
驳回原告李震的诉讼请求。
诉讼费1560元，由原告李震负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 李 晓 丽
审 判 员 王 蕾
人民陪审员 陈 登 奎
二〇一六年五月二十日
书 记 员 皇甫凯宁
附：法律适用条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉。（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。