陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第03445号
原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司（以下简称延安邮政公司）。
住所地：延安市宝塔区罗家坪
负责人李卫国，该公司经理。
委托代理人赵世和、闫晶，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱田田，女，汉族，1980年12月12日生，现住延安市宝塔区。
委托代理人张海斌，陕西通济律师事务所律师。
原告（反诉被告）延安邮政公司与被告（反诉原告）朱田田房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）延安邮政公司委托代理人赵世和、闫晶、被告（反诉原告）朱田田委托代理人张海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）延安邮政公司诉称，2010年9月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告家属楼旁的商业房一层六间、二层12间房，租期五年，从2010年11月1日起至2015年10月31日止，租赁费前三年每年53万元，共计159万元，合同生效后七日内交清，后两年每年在上年度年租金基础上提高10%，即第四年583000元、第五年641300元，分别在当年5月底交清。水、电费按月交清，取暖费依原告核定的价格按建筑面积计收，为了确保水、电、取暖费正常收取，被告给原告交保证金30000元，合同期满，被告将租赁房屋交回原告，房屋装修、装潢物无偿归原告所有。现租赁期满，被告却拖欠第四年租赁费583000元和第五年租赁费441300元，共计1024300元，也不按合同约定交回租赁房屋。故原告提起诉讼要求：1、判令被告给原告交回租赁房屋，被告不得损坏房屋装修、装潢物并全部无偿交给原告；2、判令被告付清拖欠的租赁费1024300元，并承担违约造成的利息损失（按银行同期贷款利率计算至实际付款之日，第四年租赁费583000元从2013年11月1日起计算利息，第五年租赁费441300元从2014年11月1日起计算利息）；3、判令被告赔偿租赁合同终止后，拒不交回房屋的租赁费损失（按每月53442元租赁费计算至被告实际交还房屋之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）延安邮政公司为证明其主张成立，在本案审理过程中提供了以下证据：
第一组、招租承诺书、房屋租赁合同各一份，证明原、被告签订的合同依法成立，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，被告的承诺内容与合同内容一致，被告应当自觉履行合同的约定，被告反诉的水表、电表款主张不能成立。
第二组、延安市邮政局房屋租赁事项专项通知书、通知、归还房屋通知、关于96套裙楼门面房租赁补充协议、清单、《关于兑现富农家食堂违约给邮政局家属楼二号住宅楼四单元住户污染补偿款名单》各一份，证明被告没有按照补充协议和房屋租赁合同约定的时间、金额交纳房屋租金，构成违约，被告应支付租金并承担原告的利息，同时被告未按约定交还房屋应承担租赁期满后的占用费用（每间房每天租金损失99元），被告主张的保证金原告在付清被告拖欠的水电暖费用后已抵作租金，被告要求退还保证金的主张不能成立，被告要求返还其给家属楼住户噪音、污染补偿费的请求没有依据，反诉主体错误，该请求应当驳回。
被告（反诉原告）朱田田辩称，被告对原告主张的交房请求不予认可，原、被告在合同中约定5年届满以后合同自动终止，不存在终止以后的后期费用，所以不承担租赁期满后的租赁费。2011年，原告无故停水停电给被告造成一定的经济损失，因此被告才未付清租赁费，被告并未违约，不承担违约造成的利息损失，被告的损失应在后期的租赁费中予以扣除。2010年9月28日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2010年11月1日起至2015年10月31日止，共计五年。被告租房后又进行分租，其中，二层整体分组给刘保强用于餐饮、经营。因原、被告约定禁止经营餐饮活动，所以原告在没有合法寻求法律救济途径的情况之下，擅自将被告所承租的房屋全部停水、停电，造成各分租户集体闹事，向被告主张经营损失和装修损失等违约赔偿，迫使被告口头答应各分租户待与原告协商妥后给予经济赔偿。为此，被告在与原告多次协商未果后聘请律师依法向原告致律师函，告知其停水、停电的法律后果和侵害赔偿责任，但原告提出了诸多不合理条件，被告迫于停水停电带来的巨大损失压力同意了原告的条件，原告才给被告恢复供水供电，原告的行为造成各分租户整整停业27天。随后，被告与各分租户协商停业期间的损失赔偿事宜，被告共给五户经营者赔偿542000元，被告就该损失向原告主张权利时，原告口头答应损失由其承担，从今后的租赁费中予以扣除，但至今日也未扣除。被告所承租房从事了餐饮业活动，违反双方约定，被告向原告承担了违约责任，给原告支付违约金2万元，同时，原告又收取被告108000元用于给靠门面房1#、2#楼的4单元住户（共计24户）进行防噪音改造，每户4500元，但是原告至合同届满终止时也未将该专项资金给付住户进行防噪音改造，该费用应给被告返还。原、被告约定由原告提供水、电、暖等设施，保障被告承租房正常使用和营业，可原告在交房时并未安装电表、水表，于是由被告自行购买电表、水表进行了安装，该费用共计23900元，原告出具证明由其承担，原告应支付被告垫付的该笔费用。被告租赁房屋之前向原告支付履约保证金3万元，现合同期限届满，该保证金应当返还被告。故被告提起反诉要求：1、判令原告赔偿因其停水、停电给被告造成的经济损失542000元及利息（利息从2011年起计算至实际支付之日止）；2、判令原告返还已收取被告给其家属院住户的防噪音改造款108000元及利息（利息从2011年起计算至实际支付之日止）；3、判令原告支付被告垫付的购买水表和电表费用23900元及利息（利息从2011年起计算至实际支付之日止）；4、判令原告返还己收取的保证金30000元；5、本案诉讼费及反诉费均由原告承担。
被告（原告）朱田田为证明其主张成立，在本案审理过程中提供了以下证据：
第一组、房屋租赁合同、补充协议各一份，证明合同约定租赁期限满以后，不再续租，合同自然终止，原、被告约定原告给被告提供供水、供电等服务，但原告私自停水停电的行为构成违约，被告违反约定经营餐饮业，给原告赔偿违约金2万元，并给原告单位住户支付防噪音改造款108000元，该防噪音改造款原告私自挪用，原告应返还给被告。
第二组、律师函一份，证明2011年5月25日，原告停水停电的事实，结合补充协议，原告停水停电共计27天，给被告造成一定的经济损失，应当承担赔偿责任。
第三组、赔偿协议书一份，证明由于原告停水停电给被告分组户造成一定经济损失，被告给分租户赔偿经济损失共计542000元，双方约定该损失在后期的租赁费中予以扣除。
第四组、证明一份，证明原告办公室主任出具证明，被告给原告垫资购买水表、电表共计23900元，该费用应由原告承担。
原告（反诉被告）延安邮政公司就被告（反诉原告）朱田田的主张辩称，被告的反诉理由没有合同根据和法律依据，不能成立。2010年9月28日，被告与原告签订的《房屋租赁合同》约定：被告承租原告坐落在区法院对面两层18间房屋，租期是2010年11月1日起至2015年10月31日止，年租金530000元，合同生效后7个工作日内，一次性交清3年租金1590000元，余下两年，每年在上年年租金基础上上涨10%，即第四年583000元，第五年641300元，分别在当年5月底一次性交清；房屋不得经营餐饮业；承租人不得擅自将房屋分租、转租给第三人；如果承租人擅自经营本合同禁止经营的业务，或者擅自将房屋分租、转租给第三人，出租人有权解除合同，收回房屋，不承担由此所产生的一切损失；出租人统一安装水、电表，为了确保水、电、暖费用正常收取，出租人收保证金30000元，待合同终止或解除后，各项费用承租人付清后，保证金退还承租人，不计算利息。原告在出租房一楼、二楼分别安装了水表和电表，在具备《房屋租赁合同》约定的使用条件后，被告接收了出租房屋。可见，出租房屋的使用条件、房屋的用途、违反用途的责任、保证金用途、返还保证金的条件合同都有明确约定。被告使用租赁房屋不久，原告职工家属楼住户反映被告经营餐饮的噪音、烟尘以及乱排污水，严重影响了住户正常生活，要求停止经营餐饮，原告找被告核实情况后，要求被告严格按合同约定的用途使用房屋，停止经营餐饮业，而被告却不予改正，继续违约，引起住户的强烈反对。2010年12月28日，原告书面通知被告停止违约行为，严格按合同约定使用租赁房屋，否则原告将依照合同约定采取相应措施。然而被告仍未改正，不顾家属楼住户的反对，继续经营餐饮。同时，原告发现被告擅自将房屋转租给第三人使用。2011年5月9日，原告再次给被告送达通知，要求被告对违反合同经营餐饮业、私自将房屋转租他人的行为在十日内整改，否则，将解除租赁合同，停止供电、供水，收回出租房屋。但被告对通知仍置之不理，继续违约。2011年5月30日，原告给被告送达了归还房屋通知，与被告解除租赁合同，要求被告在一周内腾空房屋交还原告。被告接收通知后，多次与原告协商，表示愿意承担违约责任，要求继续承租房屋。原告对被告表示谅解，对家属楼住户多次做协调工作后，于2011年12月16日与被告签订《关于96套裙楼门面房租赁补充协议》，将原合同中约定的“第四年、第五年租金分别在当年5月底前一次性交清”改为2013年10月31日和2014年10月31日分别缴纳第四年、第五年租金，同时约定：被告改造二楼楼顶排油烟机，并将二楼下水管道接入排污水总管道，严防污水溢出；被告给靠门面房的1#、2#楼4单元住户（计24户）每户4500元（共计108000元）防噪音、污染改造费；被告单方严重违约，自愿向原告支付20000元违约金；被告用于餐馆改造的房屋结构，合同到期后，必须在一个月内按原签订的承诺书，恢复原状；被告违约，原告可直接停止水、电、暖供应，且不承担被告的任何损失；原合同未变更的条款继续有效。2011年12月16日，被告交了108000元防噪音、污染改造费，各住户领取了改造费自行改造，不再阻挡被告经营餐饮。后被告违约不交租金，合同期满不交回房屋，故原告提起诉讼。综上，被告因停水、停电的542000元损失及其利息，是被告严重违约后，原告多次通知被告停止违约行为无效的情况下，行使合同约定的解除权，通知收回房屋后，才停水、停电的，原告停水、停电行为完全符合合同的约定，不存在任何过错，该损失应当由被告自负。防噪音、污染改造费108000元，也是被告违约行为造成的，是被告自愿给付受噪音污染的家属楼住户的补偿费，现反诉请求返还此款，明显诉讼主体错误。原告安装的水表和电表符合被告租房使用条件后，被告才接收了出租房屋，被告违反合同约定，将租赁房屋分租给他人又安装了水表、电表，该费用是被告违约行为支出的费用，不应支持。合同期满后，保证金担保的各项费用未清算，且被告拖欠100多万元租金没有支付，保证金在付清水电费后应当抵付拖欠的租金，不应返还给被告。所以，被告的各项请求没有合同根据，没有法律依据，应当依法驳回。
经庭审举证质证，原告提供的证据，被告对第一组证据中的房屋租赁合同的真实性无异议，本院予以认定，被告招租承诺书有异议，认为真实性无法核实，经查，该承诺书系被告朱田田为承租原告房屋所签署的，本院予以认定；被告对第二组证据中清单无异议，对补充协议的真实性无异议，本院予以认定，被告对两个通知的真实性有异议，对补偿清单有异议，认为通知是原告单方的告知书，朱田田已承担违约责任，原告收到补偿款后并没有给住户补偿，被告反诉后原告才制作了补偿名单，经查，通知书虽为原告单方制作，但被告朱田田已签字确认，对通知书的真实性予以认定，补偿名单是原告给住户发放补偿款时所制作，且有住户的签字，故对补偿名单予以认定。
被告朱田田提供的证据，原告对第一组证据的真实性无异议，对该组证据的真实性予以认定；原告对第二组有异议，认为证据是复印件，无原告人员签字，不能证明已给原告送达，原告也没有收到律师函，经查，该份证据为复印件，无法核实其真实性，且该证据无法证实给原告送达过，即无法确认该证据与本案存在关联性，故对该组证据不予认定；原告对第三组证据有异议，经查，该组证据无其他证据印证，无法确认各分租户的实际经营损失，故对该组证据不予认定；原告对第四组证据有异议，认为合同约定不能转租，违约后购买的水表、电表费用原告不承担，该组证据无法证实被告的证明目的，故不予认定。
经审理查明，2010年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的坐落于区法院对面两层18间房屋（一层6间，二层12间），租期5年，从2010年11月1日至2015年10月31日，年租金530000元，合同生效后7个工作日内，一次性交清3年租金1590000元，余下两年，每年在上年年租金基础上上涨10%，即第四年租金为583000元，第五年租金为641300元，分别在当年5月底前一次性交清全年租金，被告承租房屋后不得经营餐饮业，不得擅自将房屋分租、转租或转借给第三人，如因需要分租、转租或转借给第三人，必须经原告书面同意，如果被告擅自经营合同禁止经营的业务，或者擅自将房屋分租、转租给第三人，原告有权解除合同，收回房屋，原告统一安装水、电表，为了确保水、电、暖费用正常收取，原告收保证金30000元，待合同终止或解除后，各项费用承租人付清后，保证金退还被告，不计算利息。签订合同后，被告缴纳了前三年的租金和保证金30000元，并将承租房分租给他人。被告租赁房屋不久，原告职工家属楼住户反映被告经营餐饮业的噪音等影响了住户正常生活，原告核实情况后，于2010年12月28日给被告送达通知书，要求被告停止将房屋用于餐饮业的行为，2011年5月9日，原告再次给被告达达通知，要求被告在十日内整改，否则原告将解除合同，停止供电供水，并收回房屋，2011年5月30日，原告给被告送达归还房屋通知，称原、被告的租赁合同已解除，要求被告在一周内腾空房屋交还给原告。后原告给被告采取停水、停电措施，被告多次与原告协商，2011年12月16日，原、被告签订《关于96套裙楼门面房租赁补充协议》，约定：原告同意被告将二楼用于餐馆经营，原合同约定的合同到期后被告有优先承租权的条款作废，合同到期后，原告与被告不再进行续租，被告需在2013年10月31日和2014年10月31日分别缴纳第四年、第五年租金，为保障原告家属院住户的正常生活，被告给靠门面房的1#、2#楼4单元24户住户每户4500元进行防噪音改造，共计108000元，被告就先前的违约行为向原告支付违约金20000元，如被告违约，原告可直接停止水、电、暖供应，且不承担被告的任何损失等。补充协议签订后，被告给原告支付了违约金20000元，并将原告家属院24户住房的防噪音改造费用108000元支付给原告，原告将该费用已兑现给住户。后被告未给原告缴纳第四年的租金583000元，第五年的租金缴纳了20万元，仍欠441300元，被告共欠原告租金1024300元。2015年10月31日，合同期满后，被告未给原告交付房屋，原告与一楼的分租户协商后将房屋收回，并与一楼的分租户签订租赁合同，后原告多次要求被告支付租金并交付二楼房屋未果，故成诉。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方意思的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，后双方签订的《关于96套裙楼门面房租赁补充协议》亦是双方真实意思表示，符合法律规定，该补充协议是原、被告对《房屋租赁合同》的变更和补充，该补充协议合法有效。被告在承租原告房屋后应当按照约定支付租金，但被告未按时支付租金，其行为已构成违约，原告要求被告支付租金的请求应予支持，原告要求被告支付利息的请求，因双方无约定，不予支持。被告在合同期限届满后应当将房屋腾空并交付给原告，但被告一直未将租赁的二楼房屋交付给原告，致使原告无法使用，给原告造成了损失，所以原告要求被告交付房屋并支付合同期满后二楼十二间房屋占用费的请求予以支持，原、被告约定的最后一年租金为641300元，占用费参照该租金计算，被告每月应支付的占用费为：641300元÷12个月÷18间×12间＝35627.78元。原告在被告违约使用租赁房屋时，其可通过法律救助手段进行解决，然原告采取停水、停电手段，致使被告不能正常使用房屋，给被告造成了一定的损失，原告应予赔偿，但被告提供的证据不足以充分证明其损失，结合被告当年房租费用、房屋用途等情况，本院酌情认定100000元；被告要求原告返还噪音改造费并承担利息的主张，因噪音改造成费是被告在违约使用房屋后与原告协商并支付给原告家属楼住户的费用，故该请求不予支持；被告要求原告支付其购买水表、电表费用并承担利息的请求，因被告安装水表和电表是为了实现分租的目的，故该费用应由被告承担，其请求不予支持；被告要求原告退还保证金，原告主张保证金应先扣除被告所欠原告的水电费等费用后，剩余部分抵扣被告所欠原告的租金，因原告未提供证据证明被告欠原告水电费等费用，原告主张用保证金扣除被告欠原告水电费的意见不予采纳，被告的该请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）朱田田于本判决生效之日起二十日内将租赁原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司的二楼房屋（位于宝塔区人民法院对面）腾空交付给原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司；
二、由被告（反诉原告）朱田田于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司房屋租赁费1024300元；
三、由被告（反诉原告）朱田田于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司房屋占用费用（按每月35627.78元从2015年11月1日起计算至被告朱田田将房屋实际交付给原告之日）；
四、由原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司于本判决生效后二十日内返还被告（反诉原告）朱田田保证金30000元；
五、由原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司于本判决生效后二十日内赔偿因停水停电给被告（反诉原告）朱田田造成的损失100000元；
六、驳回原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司的其他诉讼请求和被告（反诉原告）朱田田的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14860元，原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司已预交14860元，由被告（反诉原告）朱田田负担14860元，反诉费6720元，被告（反诉原告）朱田田已预交，由原告（反诉被告）中国邮政集团公司延安市分公司负担6720元，在支付案件款时一并支付给对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 周兵兵
审 判 员 李惠蓉
人民陪审员 李亚丽
二〇一六年四月二日
书 记 员 马 重