南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3579号原告上海慧桥电气自动化有限公司，统一社会信用代码91310118737480715M，住所地上海市青浦区徐泾镇联民路1881号3017-6B-1室。法定代表人徐欲晓，执行董事。委托代理人章旷洁，上海市锦天城律师事务所律师。被告江苏中汽泰克环保科技有限公司，统一社会信用代码91320000579522376L，住所地南京市六合区沿江工业开发区博富路9号。法定代表人谢涛，执行董事。原告上海慧桥电气自动化有限公司（以下简称慧桥公司）诉被告江苏中汽泰克环保科技有限公司（以下简称中汽泰克公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月13日受理后,依法由审判员李义军独任审判,公开开庭进行了审理。原告慧桥公司的委托代理人章旷洁，被告中汽泰克公司的法定代表人谢涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慧桥公司诉称，2013年3月4日，原、被告签订《办公用房租赁合同》，约定：被告中汽泰克公司租赁原告慧桥公司名下坐落于南京市鼓楼区广州路188号901室房屋；租期自2013年4月1日起至2016年3月31日止，免租期为2013年4月1日起至2013年5月15日止；租金为每月17988元；双方并对违约责任进行了约定。合同签订后，原告慧桥公司按约向被告中汽泰克公司交付了房屋，但被告中汽泰克公司从2013年12月31日之后未再支付租金。2014年7月31日，经原、被告协商，被告中汽泰克公司搬离涉案房屋。后原告慧桥公司发函催交租金及相应违约金未果。原告慧桥公司诉至法院，诉讼请求为：1.判令被告中汽泰克公司向原告慧桥公司支付租金77928元；2.判令被告中汽泰克公司向原告慧桥公司支付违约金17988元；3.判令被告中汽泰克公司向原告慧桥公司按比例返还免租期租金14840元；4.判令被告中汽泰克公司向原告慧桥公司支付逾期利息（以107928元为基数，自2014年1月1日起至2015年6月29日止；以77928元为基数，自2015年6月30日起至实际支付之日止，均以中国人民银行同期贷款利率标准计算）。被告中汽泰克公司辩称，租金中应当扣除一个月的押金。对于其他的诉讼请求希望原告慧桥公司能够减免。经审理查明，坐落于南京市鼓楼区广州路188号901室房屋（建筑面积为227.46平方米，以下简称901室房屋）登记的所有权人为原告慧桥公司。2013年3月4日，原告慧桥公司（甲方）与被告中汽泰克公司（乙方）签订了《办公用房租赁合同》，合同约定：甲方将901室房屋出租给乙方作办公使用；甲方于2013年4月1日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期自2013年4月1日起至2016年3月31日止，其中2013年4月1日起至2013年5月15日止为装修免租期，免除乙方此期间的租金；月租金为17988元，自2013年4月1日乙方承租该房屋起，每季度首月1日前向甲方一次性支付当期租金；每三个月租金总额为53964元；逾期支付的，每逾期一日，乙方需向甲方支付租金的1%作为违约金；房屋租赁保证金为一个月的租金，即17988元，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的一倍向甲方支付违约金，并支付相应比例的免租期租金；甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，原告慧桥公司按约将901室房屋交付被告中汽泰克公司使用，被告中汽泰克公司共向原告慧桥公司支付租金164910元和租赁保证金17988元，合计182898元，最后一次支付租金的时间为2015年6月29日，支付金额为3万元。后因被告中汽泰克公司逾期支付租金，经原、被告协商，901室房屋已于2014年7月31日返还原告慧桥公司。2015年8月10日，原告慧桥公司向被告中汽泰克公司发出《催款通知》，内容为：房屋租赁合同已于2014年7月31日终止，要求被告中汽泰克公司支付租金及违约金等合计110756元。2015年9月1日，原告慧桥公司委托律师向被告中汽泰克公司发出《律师函》，要求被告中汽泰克公司支付租金、违约金、免租期租金和利息。次日，被告中汽泰克公司收到该律师函。被告中汽泰克公司至今未支付上述款项，原告慧桥公司诉至法院，请求判如所请。审理中，原告慧桥公司陈述，其所主张的租金中已扣减了被告中汽泰克公司所支付的租赁保证金。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、办公用房租赁合同、催款通知、特快详情单、律师函、快递详情单、特快查询记录等证据予以佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《办公用房租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同依法成立并有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。经计算，扣除租赁保证金后，被告中汽泰克公司尚欠租金77928元，故原告慧桥公司主张支付租金的诉讼请求，本院予以支持。被告中汽泰克公司逾期支付租金，致使合同解除，被告中汽泰克公司应当按照合同约定支付违约金，故原告慧桥公司主张支付的违约金17988元符合合同约定，本院亦予以支持。关于原告慧桥公司主张支付相应比例的免租期租金的问题。合同约定，如果被告中汽泰克公司中途擅自退租的情况下，被告中汽泰克公司应支付相应比例的免租期租金。根据上述约定，被告中汽泰克公司的行为并不属于中途擅自退租，故原告慧桥公司主张支付相应比例的免租期租金无合同约定，亦无法律规定，本院不予支持。关于利息的问题。根据合同约定，被告中汽泰克公司应当于2014年1月1日前支付第一季度的租金53964元，应于2014年4月1日前支付第二季度的租金53964元，应于2014年7月1日前支付第三季度的租金。被告中汽泰克公司逾期支付租金，应当承担相应期间的利息损失。根据上述约定，扣除保证金后，原告慧桥公司所主张利息的计算基数和起算时间有误，应根据合同约定进行调整，其分别为：以35976元为基数，自2014年1月2日起至2015年6月29日止；以5976元为基数，自2015年6月30日起至实际给付之日止；以53964元为基数，自2014年4月2日起至实际给付之日止；以17988元为基数，自2014年7月2日起至实际给付之日止。利息的计算标准并无不当，本院予以确认。故原告慧桥公司的该项诉讼请求，本院部分予以支持。综上，被告中汽泰克公司应当向原告慧桥公司支付租金77928元、违约金17988元和相应期间的利息损失，驳回原告慧桥公司的其他诉讼请求。被告中汽泰克公司辩称要求减免相关费用无法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏中汽泰克环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告上海慧桥电气自动化有限公司租金77928元、违约金17988元，合计95916元；二、被告江苏中汽泰克环保科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告上海慧桥电气自动化有限公司利息损失（以35976元为基数，自2014年1月2日起至2015年6月29日止；以5976元为基数，自2015年6月30日起至实际给付之日止；以53964元为基数，自2014年4月2日起至实际给付之日止；以17988元为基数，自2014年7月2日起至实际给付之日止；均按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；三、驳回原告上海慧桥电气自动化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2766元，减半收取1383元，由原告上海慧桥电气自动化有限公司负担133元，被告江苏中汽泰克环保科技有限公司负担1250元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年七月十二日见习书记员  夏 娜