江苏省无锡市中级人民法院民二庭
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第02101号
上诉人（原审原告）陆菊英。
被上诉人（原审被告）无锡东方凯利置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市中山路260－701。
法定代表人王坚广，该公司总经理。
委托代理人马俊，江苏泰伯律师事务所律师。
委托代理人盛薇，江苏泰伯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大洋百货集团有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区乐业街1号。
法定代表人徐智勇，该公司董事长。
委托代理人陆芳，该公司员工。
委托代理人童国晶，该公司员工。
上诉人陆菊英因与被上诉人无锡东方凯利置业发展有限公司（以下简称凯利公司）、大洋百货集团有限公司（以下简称大洋集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第0845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陆菊英一审诉称：2003年10月21日，陆菊英与凯利公司签订《商铺转让合同》1份，载明陆菊英向凯利公司购买无锡市中山路260第二层2129号商铺等内容。同日，陆菊英作为无锡市中山路260-2129号商铺（以下简称涉案商铺）所有权人，与无锡大洋百货有限公司（以下简称无锡大洋公司）、凯利公司签订《同意函（代房屋租赁合同）》（以下简称《同意函》），约定由无锡大洋公司承租涉案商铺，租赁期限自2003年10月27日起至2013年4月30日止，商铺固定年租金为32518.20元等内容。因大洋集团公司、凯利公司未根据《同意函》在租期届满后向陆菊英返还涉案商铺，导致陆菊英无法对外出租，系违约，故应按年租金32518.20元的标准共同向其支付租金损失。现请求判令：1、凯利公司、大洋集团公司共同向陆菊英返还无锡市中山路260-2129号商铺。2、凯利公司、大洋集团公司共同支付房屋租金损失（自2013年5月1日起至判决给付之日止，按年租金32518.20元计算）。
凯利公司一审辩称：根据《同意函》，陆菊英为出租人，大洋集团公司为承租人，其没有还铺义务。涉案商铺没有独立隔断，分隔使用商铺会影响其他商铺所有人的利益，故陆菊英不能单独要求返还商铺。《商铺转让合同》载明陆菊英同意经70%以上物业权利比例的业主同意的商场统一经营格局、经营管理、运作等的决定等内容，故陆菊英即便无法出租商铺，也不能获得收益，故无权主张租金损失。
大洋集团公司一审辩称：涉案商铺系虚拟产权式商铺，由凯利公司统一经营管理并出租，其与凯利公司签订《房屋租赁合同》，并从凯利公司处接收涉案商铺所在的天安大厦裙楼1－7层。根据该《房屋租赁合同》，其有权在租期届满后向凯利公司返还承租的房屋。《同意函》系对上述《房屋租赁合同》的补充，完备了商铺所有权人的授权，同时载明陆菊英与凯利公司均为涉案商铺的出租方。租期届满后，其已按约将涉案商铺返还凯利公司，并与凯利公司签订《场地交付确认表》，涉案商铺已由凯利公司实际控制管理。综上，请求驳回陆菊英的诉讼请求。
原审经审理查明：2003年10月21日，陆菊英与凯利公司签订《商铺转让合同》，载明陆菊英向凯利公司购买无锡市中山路260-2129号商铺，陆菊英同意经70%以上物业权利比例的业主同意的商场统一经营格局、经营管理、运作等的决定等内容。同日，陆菊英、无锡大洋公司、凯利公司签订《同意函》2份，均载明：陆菊英或凯利公司统称为出租方；出租方同意将涉案商铺出租给无锡大洋公司使用，无锡大洋公司统一承租该铺位并依约定向出租方支付租金；租赁期限自2003年10月27日起至2013年4月30日止；该铺位按现状于2003年10月27日前交付给无锡大洋公司使用；无锡大洋公司应向陆菊英缴付固定租赁金加超销售收入分红提成的浮动租赁金，固定租赁金为每年32518.20元，陆菊英在无锡大洋公司年销售收入达到4.27亿元后享有浮动租赁金；依合同约定的租赁金标准由无锡大洋公司直接支付给陆菊英，无锡大洋公司支付给陆菊英的租赁金须在无锡大洋公司原与凯利公司约定支付给凯利公司的租赁金总额中扣除，在无锡大洋公司每季度结算并支付的前提下，如不足抵扣，由凯利公司负责支付给陆菊英；凯利公司为陆菊英就该商铺出租予无锡大洋公司事宜的受托方，陆菊英与无锡大洋公司就《同意函》有关事宜，全权委托凯利公司与无锡大洋公司协商等内容。《同意函》同时约定了出租方的义务及违约责任。后涉案商铺登记至陆菊英、陈炎官名下。2008年4月，凯利公司、大洋集团公司与无锡大洋公司签订《三方协议》，约定无锡大洋公司继承《房屋租赁合同》全部权利义务。
2013年4月19日，凯利公司与无锡大洋公司签订《租赁合同终止备忘录》，约定：租期延长至2013年4月30日，清场期限10天，无锡大洋公司于2013年5月10日下午6点前清场完毕后交付凯利公司，清场期限内不再承担租金等任何费用。同年4月25日，凯利公司向无锡大洋公司发函（附1至6楼卖场平面图）确认：同意无锡大洋公司将1至6楼卖场区域在租赁合同终止后不拆除并以现状交付；凯利公司自行与该区域专柜协商合作，若专柜提出拆除撤场，其亦同意专柜自行拆除。同年5月9日，凯利公司与无锡大洋公司签订《大洋百货无锡店场地交付确认表》，确认无锡大洋公司承租的天安大厦1－7层房屋及设备交付完毕。无锡大洋公司于2014年3月25日注销，大洋集团公司系其唯一股东，明确无锡大洋公司注销后的权利义务由其继受。后陆菊英与凯利公司、大洋集团公司就商铺返还等事宜产生纠纷，陆菊英遂于2014年7月7日向原审法院起诉。
上述原审查明的事实，有《商铺转让合同》、《合同补充协议》、《房屋租赁合同》、《同意函（代房屋租赁合同）》、《三方协议》、《租赁合同终止备忘录》、《大洋百货无锡店场地交付确认表》、《会议纪要》以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：根据《同意函》，陆菊英明确就《同意函》有关事宜全权委托凯利公司与无锡大洋公司协商，在协商内容不明确的情况下，应理解为概括委托凯利公司与无锡大洋公司协商《同意函》的有关一切事宜，包括涉案商铺的返还事宜。因为涉案商铺系天安大厦的一部分，无锡大洋公司向凯利公司整体承租该大厦1－7层商铺，无锡大洋公司以向凯利公司整体返还1-7层商铺的方式返还涉案商铺符合《同意函》约定，合法有效，故对陆菊英主张大洋集团公司未归还商铺系违约，并要求大洋集团公司返还商铺，支付租金损失的诉讼请求不予支持。本案所涉商铺是采用非独立式产权商铺分割出售模式，各商铺彼此之间是存在不可分性的，分隔使用商铺会影响到其他商铺所有人的利益，故陆菊英不可要求凯利公司返还商铺，对陆菊英主张凯利公司未返还商铺系违约，并据此要求凯利公司、大洋集团公司返还商铺、支付租金损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，该院判决：驳回陆菊英的诉讼请求。诉讼费800元，由陆菊英负担。
陆菊英不服原审判决，向本院提起上诉称：1、陆菊英为涉案商铺的合法产权人，《房屋登记管理办法》第十条规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”陆菊英对涉案商铺有房产证、土地证，原审否认涉案商铺具有固定界限、可独立使用，认为涉案商铺为非独立式产权商铺，即是为否定涉案商铺的房产证。2、2002年10月15日《无锡日报》上刊载《无锡东方凯利置业有限公司答客户问》第七条明确表明“购商铺者可选择自主经营模式，统一签订管理合同”。在2003年10月份“买东方凯利商铺，做大洋百货房东”材料上第七条明确表明业主可选择“店中店模式”，这些都证明涉案商铺是可以独立使用的。3、《同意函》系陆菊英、无锡大洋公司、凯利公司三方签订，租赁期满后，无锡大洋公司与凯利公司应当向陆菊英返还商铺，而非由无锡大洋公司整体返还给凯利公司。4、陆菊英与凯利公司之间为委托租赁关系，现租赁关系已经结束，委托关系也自动结束，凯利公司作为受托方负有返还商铺的义务。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，并由凯利公司、大洋集团公司承担本案一、二审诉讼费。
凯利公司答辩称：涉案商铺采用非独立式产权分割出售模式，各商铺间没有独立隔断，存在不可分性，分割使用会影响其他商铺所有权人利益，因此陆菊英不能单独要求凯利公司返还商铺，且凯利公司并未违约，无需支付陆菊英的损失。综上，请求二审法院维持原判。
大洋集团公司答辩称：2002年12月5日，凯利公司与大洋集团公司签订《房屋租赁合同》，明确约定大洋集团公司向凯利公司整体承租天安大厦1-7层商铺，无锡大洋承租后陆菊英在购买涉案商铺时书面确认了涉案商铺由无锡大洋公司承租的事实，并由无锡大洋公司、凯利公司及陆菊英三方共同签署《同意函》，明确约定陆菊英就涉案商铺的出租事宜全权授权凯利公司与无锡大洋公司协商。租赁期满后，无锡大洋公司向凯利公司整体返还天安大厦1-7层，符合《房屋租赁合同》的约定也符合《同意函》的约定。商铺返还后，无锡大洋公司及大洋集团公司均未再参与天安大厦的任何经营管理事务，天安大厦不在无锡大洋公司及大洋集团公司的控制管理之内。无锡大洋公司及大洋集团公司不存在任何违约及侵权行为。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。
二审中，凯利公司陈述其事实上并未占用陆菊英及天安大厦2-6层其他小业主的商铺。自无锡大洋公司向其整体交付天安大厦1－7层房屋及设备以后，天安商厦2-6层一直是空置的，凯利公司自己并未使用也并未对外出租。凯利公司将天安大厦2-6层锁起来也只是为了保证大楼的安全。如果陆菊英等天安商厦2-6层的小业主在不妨碍其他业主的情况下要进行使用并愿意承担相关的运营费用（包含电梯、水电、物业、空调等费用），凯利公司愿意配合。
本院认为：根据陆菊英与无锡大洋公司、凯利公司签订的《同意函》，陆菊英明确委托凯利公司与无锡大洋公司协商《同意函》的有关一切事宜，当然包括涉诉商铺的返还事宜。故无锡大洋公司在租期届满后，向凯利公司整体返还天安大厦1-7层并无不当。此后，
凯利公司接手后，事实上并未占用陆菊英等业主的商铺，且二审中凯利公司也明确表示陆菊英等业主在不妨碍其他业主的情况下要使用商铺并愿意承担相关的运营费用（包含电梯、水电、物业、空调等费用）的，凯利公司愿意配合。故实际上不存在凯利公司需要向陆菊英返还商铺的问题。
综上，陆菊英的上诉理由不能成立，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由陆菊英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡利娜
代理审判员 王俊梅
代理审判员 包梦丹
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王久荣