重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民再55号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：重庆华腾实业发展有限公司。住所地重庆市江北区红黄路**号华创大厦****室。统一社会信用代码91500105771779593Y。
法定代表人：杨华，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：邓正年，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈远秋，女，1951年6月30日出生，住重庆市开州区。
再审申请人重庆华腾实业发展有限公司（简称华腾公司）因与被申请人陈远秋房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院（2015）渝二中法民终字第01541号民事判决，向本院申请再审。本案原由重庆市开州区人民法院于2013年3月19日作出（2012）开法民初字第02921号民事判决，陈远秋不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉。重庆市第二中级人民法院于2013年8月9日作出（2013）渝二中法民终字第00951号民事判决。该判决发生法律效力后，陈远秋仍不服，向重庆市第二中级人民法院申请再审，重庆市第二中级人民法院裁定再审本案后，于2015年3月16日作出（2015）渝二中法民再终字第00001号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回重庆市开州区人民法院重审。本院于2016年9月29日作出（2016）渝民申1050号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。华腾公司的委托诉讼代理人邓正年，及陈远秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华腾公司申请再审称，原二审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请求撤销原一、二审判决，驳回被申请人的诉讼请求。事实和理由：1、2012年原重庆市开县国土资源和房屋管理局加盖公章的情况说明明确申请人自2008年4月起多次向房管部门递交资料申请办理《房地产权证》，2014年3月19日原重庆市开县国土资源和房屋管理局作出的开县国土房管信访初字[2014]6号《关于艾方全等52人信访事项处理意见书》也并未否认这个事实，说明申请人没有违约行为。2、申请人于2010年7月13日提交的《承诺书》，是因为房管部门对涉及移民土地后期办证政策的处理久拖不决，以及房管部门迟迟不给业主办理《房地产权证》的情况下，迫于无奈提交的，但亦是申请人敦促房管部门依法履行职责，反而证明申请人在积极履行合同约定的办证义务。3、原重庆市开县国土资源和房屋管理局作出的开县国土房管信访初字[2014]6号《关于艾方全等52人信访事项处理意见书》是艾方全等52人采用纠缠闹事、倒地住院等方式给房管部门施压，房管部门为推卸责任被迫出具的，该处理意见书载明的情况与事实严重不符，不应当采信。申请人从未拖欠过土地出让金，房管部门于2010年1月审查通过了申请人提交的办证申请资料，于2010年9月才办理房屋登记、颁发《房地产权证》，这段时间申请人不应承担责任。4、即使申请人有违约责任，根据双方合同的约定，陈远秋接房120日之后就知道或应当知道未取得《房地产权证》，诉讼时效应当从2008年10月25日起开始计算，陈远秋第一次起诉时间为2012年9月13日，已经超过二年的诉讼时效，其诉讼请求不应当得到支持。
陈远秋辩称，根据民事诉讼法及司法解释的规定，华腾公司超过法定期限申请再审，本案不应当进入再审。被申请人主张逾期办理《房地产权证》违约金的诉求没有超过诉讼时效，华腾公司应该承担违约责任，请求维持原判。
陈远秋向一审法院起诉请求：1、判令华腾公司支付逾期办理《房地产权证》违约金25656元；2、判令华腾公司支付逾期交房违约金1209元；3、要求华腾公司承担因提供虚假证据而致使法院错判给原审原告造成的损失3000元；4、本案诉讼费由华腾公司承担。
一审法院再审认定事实：2007年11月，陈远秋与华腾公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定，陈远秋购买华腾公司开发的“鹤翔豪苑”小区8幢16-2号房屋，该房屋土地使用权为出让，以一次性付款方式支付房款161305元；华腾公司在2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付陈远秋使用，逾期交房的，华腾公司按日向陈远秋支付已交付房价款万分之三的违约金；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，如因华腾公司的责任致使陈远秋不能在规定期限内取得《房地产权证》，陈远秋不退房的，华腾公司逾期120日内不承担违约责任，逾期则按陈远秋已付房款总额，从逾期之日，依照人民银行同期贷款利率向陈远秋支付违约金。合同履行中，华腾公司于2008年4月6日，以报刊和信件等方式通知业主在2008年4月15日至30日接收房屋。陈远秋于2008年4月26日接收房屋。华腾公司于2010年1月6日向房管部门递交办理房地产权属证书申请，因未交土地补偿费用，原重庆市开县国土资源和房屋管理局为化解矛盾，维护稳定，在华腾公司作出承诺后，于2010年9月13日经核准颁发陈远秋《房地产权证》。2014年3月19日原重庆市开县国土资源和房屋管理局作出开县国土房管信访初字[2014]6号《关于艾方全等52人信访事项处理意见书》，该意见书载明，经查询“鹤翔豪苑”相关档案，“鹤翔豪苑一期3-8号楼”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和《重庆市房产面积测算报告书》以及土地出让金缴费发票的时间，皆在华腾公司送我局备案的商品房买卖合同所约定办证时间之后，是华腾公司未能按合同约定时间为购房户办理《房地产权证》的原因，《开县“鹤翔豪苑”项目房产证办理情况说明》材料中关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”的说法不成立。经本机关研究，作如下处理意见：1、《开县“鹤翔豪苑”项目房产证办理情况说明》材料上，关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”的说法不成立。2、建议信访人可依照民事诉讼法申请人民法院进行再审。
一审法院再审认为，华腾公司在再审诉讼中提出诉讼时效的问题，本案陈远秋原一审起诉时间是2012年8月7日，接房时间是2008年4月26日，对陈远秋主张的逾期交付房屋违约金的诉讼时效应从华腾公司向陈远秋确定交付房屋时间2008年4月30日起计算两年。在审理过程中，华腾公司已明确提出逾期交房违约金已过诉讼时效，陈远秋也没有提供相关证据证明诉讼时效中断等情形，故陈远秋所主张的逾期交付房屋违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应不予支持。陈远秋与华腾公司双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条第四项约定：如因甲方（华腾公司）的责任，致使乙方（陈远秋）不能在规定期限内取得《房地产权证》的，双方同意按下列第三项处理，即乙方不退房，甲方逾期120日内不承担违约责任，逾期按本条款第二项（乙方不退房的，从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金）执行。本案中陈远秋、华腾公司双方约定是在规定期限内取得房屋权属证书，陈远秋拿到《房地产权证》是在房管部门核准发放《房地产权证》之日（2010年9月13日）之后，本案陈远秋原一审起诉之日为2012年9月13日，故本案中陈远秋所主张的逾期交付《房地产权证》违约金尚未过诉讼时效。
华腾公司与陈远秋签订的房屋买卖合同明确约定土地使用权性质为出让。因此，华腾公司开发的房屋虽部分土地涉及移民“淹一还一”的划拨土地，并因此导致《房地产权证》不能将土地使用性质办理为出让，但该因素不属于不可抗力，该土地问题应由对“鹤翔豪苑”小区进行联建的华腾公司与重庆开州发电有限公司负责处理解决，华腾公司不能因此而免除其合同约定的违约责任，逾期办证的后果不应由购房户承担。按照双方合同约定，华腾公司应当承担逾期办理《房地产权证》的违约责任，其违约责任期间的计算应当从华腾公司逾期之日至《房地产权证》办理完成之日。陈远秋提出的要求华腾公司承担原审错判而造成的损失，因未提供相应证据，不予支持。综上，因再审一审中出现新证据，经该院审判委员会讨论决定，重庆市开州区人民法院于2015年7月20日作出（2015）开法民再初字第00037号民事判决：一、原审被告重庆华腾实业发展有限公司给付原审原告陈远秋按房屋价款161305元以人民银行同期贷款利率计算违约金，计算期间为2008年8月25日至2010年9月12日，限本判决生效后十日内付清；二、驳回原审原告陈远秋的其他诉讼请求。原审案件受理费351元，由原审被告重庆华腾实业发展有限公司负担。
华腾公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销再审一审判决，改判上诉人不承担违约责任；2、原审及再审诉讼费均由陈远秋负担。主要理由：一审认定事实错误。“鹤翔豪苑”楼盘由于部分土地涉及到移民迁建项目，当时开县所有移民迁建项目的办证均遭迟延甚至未办，加之房管局工作量大，人手不够，全是手工作业，这才导致上诉人递交的办证材料迟迟未得到回应，这是政府的原因，与上诉人无关，属于不可抗力。另外，证据采信方面：房管部门之前出具的情况说明是真实合法有效的，而后来出具的信访事项处理意见书，是在受到各业主信访压力之下为推卸责任而做出的，其内容并不真实，一审法院片面采信后一证据而未采信前一证据不当。房屋买卖合同约定由上诉人办理《房地产权证》，但从资料审核到颁发《房地产权证》这一过程是国家行政机关的管理权限，上诉人能做的就是将所需资料递交到房管部门，只要递交了办证所需的全部资料就算履行完毕约定义务。即使存在逾期办证的事实，但陈远秋主张逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应受到保护。3、陈远秋要求的违约金过高，请求调整。
庭审中，华腾公司提交“鹤翔豪苑”小区建筑红线图，拟证明案涉房屋土地部分涉及移民迁建项目，土地政策不明，导致《房地产权证》迟延办理，华腾公司并没有责任。陈远秋质证后认为该证据不属于新证据，对其关联性不予认可。
二审法院对华腾公司提交证据的真实性予以认可。对一审认定的事实予以确认。
二审法院认为，关于华腾公司的上诉理由：1、关于一审的认定事实和证据采信方面。经查，华腾公司原审中提交了原重庆市开县国土资源和房屋管理局盖章的《开县“鹤翔豪苑”项目房产证办理情况说明》，其中有内容为：“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”；之后原重庆市开县国土资源和房屋管理局又出具了《关于艾方全等52人信访事项处理意见书》，其内容为：情况说明中关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”的说法不成立，迟延办证的原因是由于开发商迟延缴纳相关税费。在2011年2月28日原重庆市开县国土资源和房屋管理局《关于艾方全等人房屋产权证办理信访事项处理意见书》中记载：艾方全等人居住“鹤翔豪苑”6-8栋楼，整个楼盘于2010年1月20日竣工，1月25日我局初审移交土地储备中心，经该中心审查，该项目欠土地补偿费等，华腾公司直到2010年7月12日都没有交清。可见，情况说明的内容与《关于艾方全等52人信访事项处理意见书》内容相矛盾，后者对前者的内容进行了相关指正，故对华腾公司原审提交的情况说明应不予采信，华腾公司此上诉理由不成立。2、关于华腾公司提出陈远秋主张违约责任的请求已过诉讼时效，不应支持。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，双方约定了交房期限及逾期办证应承担的违约责任。合同履行中，华腾公司逾期办证，应当按约定承担相应的责任，陈远秋向华腾公司主张违约金的时效为二年，应从陈远秋取得《房地产权证》之次日起算二年，因为只有取得了《房地产权证》，才能最终确定华腾公司的违约责任。陈远秋于2010年9月13日取得《房地产权证》，于2012年9月13日向人民法院起诉主张权利，因此其主张并未超过诉讼时效。华腾公司此上诉理由不成立。3、关于违约金是否过高的问题。根据合同约定，华腾公司承担的违约责任为按房屋总价款以人民银行同期贷款利率计算。这一约定违约金并不算高，况且，华腾公司自始至终在占有使用该笔资金，因此华腾公司要求调整违约金的请求不予支持。真实有效的合同应受到法律保护，订立合同的双方应当按照合同的约定履行相应的义务。本案中，陈远秋已如约支付完房款，华腾公司却迟延办理《房地产权证》，陈远秋向华腾公司主张违约责任并无不当。华腾公司提出迟延办理《房地产权证》是由于房管部门的原因这一抗辩理由并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力情形。且华腾公司作为房地产开发公司，其对办理《房地产权证》所需资料及房管部门审核流程应当熟知，对办证所需大致时间能有准确的预判，本案中陈远秋所购买房屋的土地性质为出让，更不会存在由于土地政策不明而导致迟延办证的情形，故华腾公司不能免责。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，华腾公司的上诉理由不能成立。重庆市第二中级人民法院于2015年11月23日作出（2015）渝二中法民终字第01541号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费351元，由上诉人重庆华腾实业发展有限公司负担。
本院再审查明，陈远秋向重庆市开州区人民法院提起原一审诉讼的时间为2012年8月7日，人民法院于同日受理。再审原一、二审判决书中对陈远秋的起诉时间书写错误。华腾公司自陈远秋提起原一审诉讼伊始即对其诉讼请求提出诉讼时效抗辩，此后各个诉讼阶段华腾公司均将已过诉讼时效作为抗辩事由之一。
原重庆市开县土地房屋权属登记中心制作的《重庆市土地房屋权属登记审核表》载明：“同意登记，准予颁发房地产权证”的终审意见作出时间为“2010年9月13日”。陈远秋《房地产权证》载明登记时间为“2010年9月13日”。
双方当事人均未举证证明华腾公司何时将《房地产权证》交给陈远秋。陈远秋在重庆市开州区人民法院（2012）开法民初字第02921号案一审诉状中称“华腾公司实际将《房地产权证》交给陈远秋的时间是2010年10月”。华腾公司称自知已迟延办证，拿到《房地产权证》后，最多一、两天就将《房地产权证》发给业主，但现在找不到业主领证记录。陈远秋对一、二审判决认定其取得《房地产权证》时间为“2010年9月13日”、计算违约金截止时间为“2010年9月12日”均未提出异议。
本院再审查明的其他案件事实与原二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，陈远秋与华腾公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法律、法规的禁止性规定，属有效合同定。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
原二审判决关于陈远秋所主张的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，以及陈远秋要求华腾公司承担原审错判而造成的损失均不予支持的认定正确，不再赘述。
关于陈远秋所主张华腾公司逾期办理《房地产权证》应承担违约责任的请求。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，如因华腾公司的责任致使陈远秋不能在规定期限内取得《房地产权证》，陈远秋不退房的，华腾公司在逾期120日内不承担违约责任，逾期华腾公司则从逾期之日起按陈远秋已付房款总额，依照人民银行同期贷款利率向陈远秋支付违约金。陈远秋于2008年4月26日接房，按照合同的前述约定，华腾公司最迟应在2008年10月25日前给陈远秋办理讼争房屋的《房地产权证》，而根据原重庆市开县土地房屋权属登记中心制作的《重庆市土地房屋权属登记审核表》载明“同意登记，准予颁发房地产权证”的终审意见时间为2010年9月13日，可以确定华腾公司存在迟延给陈远秋办理《房地产权证》的事实。至于华腾公司提出案涉项目因涉及移民迁建等政府土地政策不明原因应予免责的理由，原重庆市开县国土资源和房屋管理局《关于艾方全等人房屋产权证办理信访事项处理意见书》及《关于艾方全等52人信访事项处理意见书》明确载明，迟延办证的原因是由于华腾公司迟延缴纳相关税费，关于“但由于‘淹一还一’涉及的51.9亩土地不属于出让地等移民土地政策不明等问题而未办理”的说法不成立。因此，华腾公司前述应予免责的理由不能成立，其应当按约定承担违约责任。华腾公司认为计算逾期办证违约金的截止时间应为2010年1月缺乏证据证明，原审将计算逾期办证违约金的截止时间确定为2010年9月12日并无不当。关于本案陈远秋的该项诉讼请求是否超过诉讼时效，陈远秋请求华腾公司承担逾期办理《房地产权证》违约金的请求系债权请求权，应当适用诉讼时效的相关规定。双方当事人在合同中明确约定以日为单位累计计算违约金，因违约金数额随着违约行为的持续不断增加，对这一违约金的给付请求为继续性债权，继续性债权随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即从知道或应当知道权利受到侵害之日起，均应为两年。从2008年10月26日起，因华腾公司逾期办证即应开始支付违约金，而陈远秋于2012年8月7日才向重庆市开州区人民法院提起诉讼，亦未举证证明其间存在诉讼时效中止、中断的事由，故从陈远秋提起诉讼主张权利之日起倒推二年，二年之内的违约金予以支持，超过二年的违约金法律不予保护。即华腾公司应当按合同约定的标准支付陈远秋2010年8月7日至2010年9月12日期间的逾期办证违约金。原审判决认为应以陈远秋取得《房地产权证》的时间即2010年9月13日作为诉讼时效的起算点，因此陈远秋的诉讼请求并未超过诉讼时效不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市第二中级人民法院（2015）渝二中法民终字第01541号民事判决及重庆市开州区人民法院（2015）开法民再初字第00037号民事判决第一项；
二、维持重庆市开州区人民法院（2015）开法民再初字第00037号民事判决第二项；
三、重庆华腾实业发展有限公司以房屋价款161305元按照中国人民银行同期贷款利率支付陈远秋逾期办理《房地产权证》违约金，计算期间自2010年8月7日至2010年9月12日，限本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费351元，二审案件受理费351元，合计702元，由陈远秋负担302元，重庆华腾实业发展有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 怡
审 判 员 宋汀汀
代理审判员 余 晨
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 张小青