广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛赤法民二初字第303号
原告（反诉被告）陈达。
委托代理人陈海萍，广东领会律师事务所律师。
被告（反诉原告）湛江鹰展假日物业管理有限公司。
法定代表人李月娣，总经理。
委托代理人林维贤，广东粤海律师事务所律师。
委托代理人黄悦峰，广东粤海律师事务所实习律师。
第三人湛江鹰展假日广场投资管理有限公司。
法定代表人李程，总经理。
委托代理人林维贤，广东粤海律师事务所律师。
委托代理人黄悦峰，广东粤海律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）陈达诉被告（反诉原告）湛江鹰展假日物业管理有限公司（下称鹰展物业公司）、第三人湛江鹰展假日广场投资管理有限公司（下称鹰展投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈达及其委托代理人陈海萍、被告鹰展物业公司的委托代理人林维贤、黄悦峰及第三人鹰展投资公司的委托代理人林维贤、黄悦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈达诉称：2014年7月15日，原告与第三人鹰展投资公司签订《承包经营合同书》，由原告承包经营第三人鹰展投资公司的商铺，该商铺的所在位置位于湛江市赤坎区海北路九号之一湛江鹰展广场第三层第33铺位，承包期从2014年7月15日至2019年7月14日。原告的经营范围限于餐饮，初定商铺名称为“湘味府”，由于该名称不符工商登记部门要求，后以“湛江市赤坎区新味馆餐厅”登记注册经营。同日，原告与被告双方就物业服务费、水电费等收费事宜，于2014年7月15日签订《湛江鹰展假日广场商铺物业服务协议》、《补充协议书》。原告按约定于2014年7月11日向被告缴交了物业保证金17217元、8月2日向被告缴交了装修押金12000元。2015年2月21日，被告以原告消防管理相关规定，给予原告5000元罚款。为了正常经营，原告被迫于2015年2月27日向被告缴纳了罚款5000元。由于第三人鹰展投资公司明知疏散通道、安全出口是法律禁止租赁的，仍出租给原告，导致原告二次消防手续未能办理，无法正常经营。2015年4月18日，被告向原告发出《终止承包经营合同书通知函》，解除双方签订的经营合同。解除合同后，依据有关法律规定，被告应向原告返还装修押金12000元、物业（履约）保证金17217元（合计29217元）。被告没有罚款权，对原告的罚款5000元也应一并返还。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告于2014年7月15日签订的《湛江鹰展假日广场商铺物业服务协议》、《补充协议书》；二、被告立即退还原告装修押金12000元、物业（履约）保证金17217元，合计29217元；三、被告立即退还原告缴交的罚款5000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告鹰展物业公司辩称：一、原告违反合同约定，逾期支付承包经营费和物业服务费，严重违约，被告鹰展物业公司按照合同约定于2015年4月25日解除了与原告签订的《承包经营合同书》，《湛江鹰展假日广场商铺物业服务协议》作为《承包经营合同书》之从合同，因双方承包经营合同关系解除随之一并解除。二、原告所交纳的物业履约保证金是其履行合同之保证，因原告违反合同约定，导致合同被解除，故原告无权请求退还物业履约保证金17217元，其该项请求没有依据，依法不应支持。三、原告不按照合同约定和政府部门规定办理相关消防报批手续，违反合同约定，同时也违反消防法律法规之规定，且拒绝按照消防部门要求进行整改，因此产生的责任应由原告承担，故其请求退还装修押金没有依据，其该项请求也不应支持。四、原告在经营过程中，违反合同及消防法规的规定，导致商铺内发生火灾事故，给被告鹰展物业公司造成非常恶劣的影响，据此对原告处罚5000元违约金，且原告已经接受该处理意见并已经实际履行支付违约金符合双方合同之约定，现原告要求退还违约金没有依据，依法不应支持。
第三人鹰展投资公司辩称：答辩意见与鹰展物业公司一致。
被告鹰展物业公司反诉称：2014年7月15日，鹰展投资公司与反诉被告陈达签订《承包经营合同书》，约定由反诉被告承包经营湛江鹰展广场第三层第33铺位，承包期从2014年7月15日至2019年7月14日。至2015年4月25日《承包经营合同书》被依法解除之时，反诉被告尚欠反诉人物业服务费、公共耗能费等费用11590.84元，尚欠违约金1796.58元。反诉被告应支付物业服务费、公共耗能费、化油池清理维护费、水电费（含垃圾处理费）和违约金共计13387.42元。因反诉被告严重违约，为维护反诉原告的合法权益，请求法院判令：一、反诉被告陈达支付拖欠的物业服务费1699.17元（2039元／月÷30天×25天）、公共耗能费5475元（6570元／月÷30天×25天）、化油池清理维护费166.67元（200元／月÷30天×25天）、水费458元、电费3491元、污水垃圾处理费301元和违约金共计1796.58元（物业服务费1699.17元+公共耗能费5475元+化油池清理维护费166.67元+水费458元+电费3491元+污水垃圾处理费301元=11590.84元，11590.84元／月×31天×5‰=1796.58元）。二、反诉被告陈达承担本案的诉讼费。
反诉被告陈达辩称：一、反诉原告主张反诉被告陈达尚欠物业服务费等和违约金共计13387.42元，与事实不符。反诉被告已于2015年3月23日撤离湛江鹰展假日广场不再经营，2015年4月1日起，反诉原告已暂停反诉被告经营的铺位的水电服务，2015年4月18日，反诉原告向反诉被告送达了《终止承包经营合同通知函》，以上事实，有《商户物品放行通知》、《暂停服务通知》、《终止承包经营合同通知函》为证。依据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”及《合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”之规定，反诉原告与反诉被告的物业服务合同关系于2015年4月18日已解除，自2015年4月18日起，反诉被告无义务再向反诉原告支付管理费。反诉原告将含有35.2平方米法律禁止出租的的疏散通道、安全出口部分的铺位出租给被反诉人，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效。反诉被告应支付的物业管理费应将该35.2平方米除外，则反诉被告尚拖欠反诉原告的物业服务费为9元／平方×（226.54平方-35.2平方）÷30天×18天=1033.24元。反诉原告主张公共能耗费为6570元／月、化油池清理维护费200元／月，反诉被告拖欠其公共能耗费5475元、化油池清理维护费166.67元，但反诉原告没有提供相应的证据。根据“谁主张谁举证”的原则，反诉被告不予认可。反诉原告主张反诉被告自2015年1月27日起至2015年4月25日拖欠水电费（含垃圾处理费）合计4250元，其没有提供相应的证据，根据“谁主张谁举证”的原则，反诉被告不予认可。客观事实上，反诉被告于2015年3月24日已撤场不再经营，并已按照约定交清上述的水电费（含垃圾处理费）合计4250元。按照约定，如反诉被告不按时交清水电费，反诉原告就暂停水电服务，不存在反诉被告拖欠反诉原告水电费达三个多月的情况。2015年4月1日起，反诉原告已暂停反诉被告经营的铺位的水电服务，但根据《湛江鹰展假日广场收费通知单》，2015年3月27日至4月25日仍产生水电费962元，亦与常理不符。二、反诉原告主张的违约金过高，且计算依据有误。反诉原告主张违约金每天按照拖欠物业服务费的千分之五计算，反诉被告认为该主张过高。依照《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，请求法院对违约金标准依法予以调整。
第三人鹰展投资公司辩称：对被告鹰展物业公司的反诉请求没有意见。
经审理查明：2014年7月15日，原告与被告鹰展物业公司签订《湛江鹰展假日广场商铺物业服务协议》，协议第三条约定：原告承包该商铺的承包期为五年，即从2014年7月15日起至2019年7月14日。物业服务费、公共能耗费等费用，从2014年9月13日起计收，如商铺在装修内提前开业，按商铺的提前实际开业日起计算相关费用。第四条约定：在协议签订同时，原告需向被告鹰展物业公司缴纳物业服务履约保证金17217元。承包期满后三天内被告结清承包费、物业服务费、公共耗能费、水电费等以及工商、税务等一切应缴的费用，如经被告确认原告在无违反管理守则或规则的情况下，保证金无息退还给原告；物业服务费按铺内面积226.54平方米计算，收费标准为每月每平方米9元，该商铺每月的物业服务费总额为2039元；原告应承担承包经营场地内所产生的水电费及公共能耗分摊费。第五条约定：原告必须在签订本协议时缴交首月物业服务费及公共能耗分摊费用，且同意在每月的25日前，提前缴纳下一个月该商铺的物业服务费及公共能耗分摊费用给被告；水电费的缴交必须在每月收到原告缴费通知书之日起7日内缴清；若原告逾期缴交本协议所定费用给被告，每超过一天，被告按原告所欠应缴费总额的5‰计收滞纳金。第六条约定：《湛江鹰展假日广场商户手册》为本协议附件，对双方均具有法律效力。
2014年7月15日，原告与被告签订《补充协议书》，协议第一条约定：原告同意商铺水电费（其中水费包括自来水公司收取的垃圾及污水处理费）由被告代为收支。第二条约定：原告同意商铺的公共能耗费按公共分摊面积226.54平方米计算，收费标准为每月每平方米29元，每月公共分摊耗能费总额为6570元。第三条约定：本协议为原被告双方签订的《物业服务协议》补充条款，与《物业服务协议》具有同等法律效力。协议签订后，原告按约向被告缴交了装修押金12000元、物业服务履约保证金17217元。
另查明，2013年12月12日，湛江市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定鹰展假日广场建设工程消防验收合格。2014年9月29日，原告经营的湛江市赤坎区新味馆餐厅正式对外营业。2014年10月14日，湛江市公安消防支队赤坎区大队向原告出具《责令立即改正通知书》（湛赤公交消即字【2014】第0079号），理由是原告经营商铺未办理相关消防手续而擅自投入使用。2015年2月2日，湛江市公安消防支队赤坎区大队又出具《责令立即改正通知书》（湛赤公交消即字【2015】第0003号），理由是原告经营商铺占有、堵塞疏散通道、安全出口，违反消防安全规定进入储存易燃易爆危险品场所。2015年2月21日，原告经营商铺出现火灾情况，被告据此向原告发出《事故处理通知》，对原告陈达处于5000元罚款（违约金）。原告于2015年2月27日向被告鹰展物业公司支付了5000元罚款（违约金）。
又查明，2014年7月11日，原告签订《承诺书》，确认在入驻商铺前已认真阅读并签收《商户手册》，该手册第五章第四项约定：商户应在施工前预先获得所有政府部门的一切有关手续，特别是消防局的批准；第三章第二节第三条约定：因商户或其商铺员工的疏忽而造成他人人身、财产受到损失的，商户必须承担相应的法律责任。2015年3月23日至24日，原告将湛江市赤坎区新味馆餐厅的物品搬离商场。2015年4月18日，被告鹰展物业公司向原告发出《终止承包经营合同书通知函》，该函件于2015年6月13日由原告签收。2015年11月16日，第三人鹰展投资公司将湛江市赤坎区海北路九号之一湛江鹰鹰展假日广场第三层第33铺位出租给案外人饶林峰经营“小辣椒”餐馆使用。
再查明，案外人吴华德曾与原告陈达签订协议，约定将鹰展假日广场三层033号商铺合同人变更为陈达，并约定现签合同与原合同条款内容一致，《商铺洽谈记录表》第二条约定：商场收取商家隔油池清洁维护费200元／月。目前，原告尚未缴交2015年4月之后的物业服务费、公共耗能费、化油池清理维护费，2015年1月27日至2015年4月25日水费458元、电费3491元、污水垃圾处理费301元。本案关联案件【（2015）湛赤法民二初字第299号】，经本院判决，确认原告陈达与第三人鹰展投资公司签订的《承包经营合同》与《补充协议书》已于2015年6月13日解除。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告鹰展物业公司于2014年7月15日签订的《湛江鹰展假日广场商铺物业服务协议》及《补充协议书》是双方经自愿协商后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该协议对原、被告具有法律约束力，双方应遵照履行。因本案的《湛江鹰展假日广场商铺物业服务协议》及《补充协议书》是原告陈达与第三人鹰展投资公司签订的《承包经营合同》与《补充协议书》的从合同，且《承包经营合同》与《补充协议书》经本院判决【（2015）湛赤法民二初字第299号】确认于2015年6月13日解除，故《湛江鹰展假日广场商铺物业服务协议》及《补充协议书》也应于2015年6月13日解除，因此原告请求解除原告与被告于2014年7月15日签订的《湛江鹰展假日广场商铺物业服务协议》及《补充协议书》的诉请，本院不予支持。关于装修押金问题，因原、被告双方合同关系已解除，原告请求退还装修押金12000元的诉请，依法有据，本院予以支持。
关于退还原告缴交罚款的问题，因原告在经营商铺期间严重违反物业管理规定，导致出现火灾情况，根据《商户手册》第三章第二节第三条“因商户或其商铺员工的疏忽而造成他人人身、财产受到损失的，商户必须承担相应的法律责任”的约定，被告鹰展物业公司对原告违反消防安全管理规定行为处于5000元罚款于法有据，故原告请求被告退还缴交罚款5000元的诉请，本院不予支持。
关于被告鹰展物业公司主张原告支付承物业服务费、公共能耗分摊费用及违约金等的反诉请求，根据双方合同约定，原告应于2015年3月25日前缴交2015年4月的物业服务费及公共能耗分摊费用，但原告至今并未按约缴付，因而，被告鹰展物业公司要求原告支付2015年4月1日至2015年4月25日的物业服务费1699.17元（2039元／月÷30天×25天）及公共能耗分摊费5475元（6570元／月÷30天×25天）的诉请合法有据，本院予以支持。根据《商铺洽谈记录表》第二条“商场收取商家隔油池清洁维护费200元／月”约定，因此被告鹰展物业公司请求原告支付2015年4月1日至2015年4月25日期间的化油池清理维护费166.67元（200元／月÷30天×25天）的诉请于法有据，本院予以支持。因原告未能提供充分证据证明被告拖欠2015年1月27日至2015年4月25日水费、电费、污水垃圾处理费，故被告主张原告支付水费458元、电费3491元、污水垃圾处理费301元的反诉请求于法无据，本院不予支持。根据合同第九条“若原告逾期缴交本协议所定费用给被告，每超过一天，被告按原告所欠应缴费总额的5‰计收滞纳金。”的约定，且原告未能按照协议约定缴交的物业服务费、公共能耗分摊费用等费用，故原告陈达应向被告鹰展物业公司支付自2015年3月26日起的滞纳金。因此，原告陈达应向被告鹰展物业公司支付2015年3月26日至2015年4月25日（共31天）的违约金为1137.83元【（1699.17元+5475元+166.67元）×31天×5‰】，原告主张违约金为1796.58元，超出部分本院不予支持。
关于物业保证金问题，根据协议“承包期满后三天内被告结清承包费、物业服务费、公共耗能费、水电费等以及工商、税务等一切应缴的费用，如经被告确认原告在无违反管理守则或规则的情况下，保证金无息退还给原告。”的约定，在本案中，因被告鹰展物业公司已就相关费用提出反诉请求，且本院予以确认，故对原告主张返还物业保证金17217元的诉请，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告湛江鹰展假日物业管理有限公司须在本判决生效之日起十日内退还装修押金12000元给原告陈达。
二、被告湛江鹰展假日物业管理有限公司须在本判决生效之日起十日内退还物业保证金17217元给原告陈达。
三、原告陈达须在本判决生效之日起十日内支付物业服务费1699.17元、公共能耗分摊费5475元、化油池清理维护费166.67元及违约金1137.83元给被告湛江鹰展假日物业管理有限公司。
四、驳回原告陈达的其他诉讼请求。
五、驳回被告湛江鹰展假日物业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费655元（原告已预交），由原告陈达负担96元，被告湛江鹰展假日物业管理有限公司负担559元；反诉受理费67元（被告已预交），由原告陈达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 周娟华
审 判 员 郭天涯
代理审判员 洪泉寿
二〇一六年五月二十日
书 记 员 张 骞
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情况之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。
第九十六条当事人一方依照本法第九十四条的规定主张将诶出合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。