西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第07939号
原告李某。
委托代理人马强，陕西九州同律师事务所律师。
委托代理人魏柳艳，陕西九州同律师事务�律师。
被告陕西王府实业有限公司，住所地西安市高新区唐延路3号旺座国际城A座1单元10层11011号。
法定代表人宝山，该公司总经理。
委托代理人梁良，陕西永嘉信律师事务律师。
委托代理人刘莹，陕西永嘉信律师事务律师。
原告李某与被告陕西王府实业有限公司租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。
原告诉称，2014年7月21日，原、被告签订房屋租赁合同，该合同约定原告将位于高新区唐延路3号（编号为：1-20101），面积为299.77平方米的房屋出租给被告，租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日，共计12个月，房屋月租金为99000元，年租金为1188000元，房租先交后用，全年房租分两次支付，2014年7月24日前，缴纳上半年房租，2014年12月12日前付清下半年房租。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告使用，被告在正式入驻前缴纳首次半年房租，但对于剩余半年房租即2015年2月1日至2015年7月31日期间的房租594000元，被告一直拖欠不付，被告的行为已经构成违约。现租赁合同到期且已超过一个多月，被告仍未向出租人按照合同约定的方式交还房屋，为避免损失继续扩大，故诉至法院要求：1、被告腾房并按照合同约定向原告移交房屋；2、被告支付拖欠房屋租金594000元；3、被告按照原租赁合同标准向原告支付超过合同期占用房屋期间的占用费396000元及物业费18760元；4、被告支付原告违约金200000元；5、本案的诉讼费及律师费由被告承担。
被告辩称，被告于2015年1月31日前搬离租赁房屋，并于2014年12月1日向原告发函，明确双方签订的租赁合同将于2015年1月31日到期，并且明确合同到期后，被告将不再续租。因原、被告双方之间的房屋租赁合同已实际解除，故不存在拖欠房屋租金及超期占用租赁房屋的租金和物业费的情况，被告未占用租赁房屋，也不存在腾房的义务。被告以实际行动明确表示不再租赁房屋，不存在迟延支付租金的违约行为，不应承担违约金。即使被告需要承担合同期内后半年租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告在收取第二次租金前，应向被告提供房屋租金正式发票，如原告不能按时提供发票，则被告房租可相应顺延至原告提供发票时付款。但是至今原告仍未向被告提供发票，因此被告不存在迟延支付租金的情况。合同中也未约定，法律也未规定，若双方发生争议，一方须赔偿另一方律师费，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告李某（以下简称“甲方”）与被告陕西王府实业有限�司（以下简称“乙方”）于2012年11月26日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方出租乙方位于西安市高新西区唐延路3号唐延国际中心首层，房屋编号为1-20101，租赁面积依据产权登记约为299.77平方米；房屋租赁期限自2013年2月1日至2014年7月31日，共计18个月，租赁期满后甲方收回房屋，乙方如续租，应提前60日向甲方提出书面续租要求，甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同。2014年7月21日，原、被告双方续签了《房屋租赁合同》。该合同约定：第二条、房屋租赁期限自2014年8月1日至2015年7月31日，共计12个月，租赁期满后甲方即可收回房屋。乙方如续租，应提前60日向甲方提出书面续租要求，甲方同意后，双方重新签订合同，同等条件下乙方享有优先权利。第三条、1.房租月租金额为人民币九万玖仟元整（99000元）全额共计壹佰壹拾捌万捌仟元整。租赁双方同意�房租先交后用。全年房租分2次支付，2014年7月24日正式入驻前，缴纳首次半年租金，后续每半年提前30日前付清剩余租金；2.甲方在收取第贰次租金前，应向乙方提供全年正式税务发票，如甲方不能按时提供发票，则乙方房租可相应顺延至甲方提供发票时付款。第五条、1.在本合同签订之日，乙方须向甲方一次性交付人民币壹拾万元整作为房屋租赁履约押金。2.租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金扣抵应由乙方承担的费用、租金、以及乙方发生违约时承担违约赔偿责任外，剩余部分应在续约到期离场后2个工作日内返还乙方，该押金不计利息。第六条、2.乙方应按承租面积缴纳相应的物业费用，如由于这些费用未交清而致使甲方被相关单位追讨并要求滞纳金或罚金的，则甲方有权从乙方所交纳的履约押金中扣减；第八条、1.租赁期满或者合同解除后，乙方应在2个工�日内返还该房屋及其附属设施，各自结清应当承担的费用，双方验收后应签字确认；2.返还时乙方须对租赁房屋进行清洁打扫，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第九条合同解除、第四款.乙方有下列情形之一的，甲方有权采取停电、停水、锁门等方式，单方解除合同，收回该房屋，并且对乙方的装修不进行补偿：1、不按照约定一次性足额支付租金，且给付拖延超过15日的。第十条、3.乙方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，甲方可相应解除合同，已收取的各项费用将不予退还；乙方另须按履约押金数额双倍向甲方支付违约赔偿，并赔偿包括但不限于乙方新增装修的残值。4.乙方在合同期满时，如未签约续租且不能按时交还租赁房屋，须按双倍支付占用期间当月的租金及物业等费用，所交租赁履约押金甲方将不予退还。依据合同�告向原告缴纳了100000元履约押金。被告于2015年6月20日向原告发出《有关唐延路3号售楼部租赁事宜沟通函》，该函载明：“李某你好，鉴于1、我司与2014年7月21日与你签订的《房屋租赁合同》，经双方友好协商一致，同意该合同于2015年2月1日予以解除。2、双方认可以下事实：①从2015年2月1日到2015年7月31日,租赁房屋处于停止经营状态。因我司与物业手续原因，全部搬离时间为2015年6月20日。我司已将该房屋物业费缴纳至2015年7月31日。②我司于2014年12月1日与您协商有关2013年2月1日起售楼部不再使用之事宜，并发函通知。鉴于物品未全部及时搬离，我司支付玖万玖仟元（￥99000元），作为《房屋租赁合同》租赁后半年租金的补偿，支付该费用后，建议您不得因租金问题向我司另行主张任何其他费用。退租时原有水电等应该保持正常使用，如有损坏应照价赔偿。相关费用结算清楚后您需向我司退回所收共计100000元（壹拾万元整）的押金。”2015年8月26日李某委托陕西九州同律师事务所向被告发出《律师函》，该函载明：“贵公司按合同约定在正式计租前缴纳了首次半年房租。但是对剩余的半年房租即2015年2月1日至2015年7月31日期间的房租（共计594000元）贵公司一直借故拖延拒绝支付。现租赁合同已经超期，贵公司仍未向出租人交还房屋，虽经委托人多次交涉，贵公司至今仍不处理。基于上述事实，经委托人同意，我致函如下：1、贵公司在接到本律师函后3日内按照双方签署的合同约定，向出租人支付拖欠的房租并遵照合同约定条件交还房屋；2、贵公司超过合同租赁期占用房屋期间租金按照合同约定应一并支付，租金计算截止日为贵公司遵照合同约定向委托人移交房屋之日。”另查，被告向原告缴纳租金至2015年1月31日，物业费由被告交�至2015年7月31日。庭审中，被告出具日期为2014年12月1日的《函》一份，该《函》载明：“尊敬的李某业主：我公司于2013年2月1日开始租用您位于西安市高新区唐延路3号唐延国际中心首层，房屋编号1-20101。目前租赁合同到期即将于2015年1月31日到期。我司经商议，决定租赁合同到期之后不在续租。”证明其已于2015年1月31日搬离，并表示钥匙已经通过邮寄的方式交给原告，合同约定原告在收取第贰次租金前，应向被告提供全年正式税务发票，如原告不能按时提供发票，则被告房租可相应顺延至甲方提供发票时付款，因原告未向被告提供发票，故被告不存在迟延支付租金的情况。原告则称，函件及钥匙其并未收到，根据税务局代开发票要求，代开租金发票需承租方出具付款证明，因被告不配合原告，未开发票系被告原因，与原告无关。原告提交由物业公司出具的《证明�一份及现场照片数张，用于佐证被告所承租原告房屋内仍有被告物品，物业公司要求原告缴纳物业费的事实。原告又于2015年11月30日向本院提交《申请书》，要求本院将被告超期占据租赁房屋的房门打开，并向原告移交。被告委托代理人梁良于2045年12月1日在该《申请书》上书写：“陕西王府实业有限公司已于2015年1月31日退出所租赁房屋，后将所租赁房屋钥匙邮寄给李某，该房屋内物品李某可随意处置，陕西王府实业有限公司决不干涉。”原告遂于2015年12月1日向将该案涉案房屋的大门打开。
上述事实，有租赁合同、沟通函、律师函、申请书、照片、证明及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无异。
本院认为，原、被告所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，且当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订《租赁合同》后，原告依照合同实际向被告交付了房屋，被告支付首期租金，双方已经形成房屋租赁合同关系，被告承租房屋后，应当向原告支付约定的房屋租金。被告现以其以实际行动明确表示不再租赁原告房屋租赁合同已经解除及原告未向其出具发票为由拒绝向原告支付租金及违约金，但被告于2014年12月1日向原告所发函件中并无解除合同的内容，仅表明合同到期后不再续租。被告于2015年6月20日向原告所发《沟通函》中载明，系被告与原告协商解除双方所签订的《租赁合同》，但该函件上并未有原告确认签字，该函本质上不具有解除《租赁合同》的实质内容，故原、被告双方于2014年7月21日所签订的《租赁合同》并未解除。租赁合同双方的主要义务是交付租赁物和支付租金，出租方开具发票的义务应属从属义务，且税务机关系向被告开具发票，原告仅�协助及配合的义务，合同虽由该项约定，但被告据此为由表示其不存在迟延支付租金的情况，显属不当。现被告仅将房屋租金缴纳至2015年1月31日，故对于原告要求被告支付自2015年2月1日至2015年7月31日期间房屋租金594000元的请求，本院依法予以支持。合同的债务人应当依照法律的规定和合同的约定，全面、适当地履行合同义务，债务人不履行或者履行不适当的，构成违约，应当承担违约责任。被告未按照约定向原告缴纳合同约定的租赁费用，对原告构成违约。原、被告所签订的《租赁合同》约定，被告拖欠房租，原告收取的各项费用将不予退还，被告另须按履约押金数额双倍向甲方支付违约赔偿（原告收取被告的押金为100000元），现原告要求被告支付违约金200000元的请求，符合双方约定，且不违反法律规定，故本院依法予以支持。因租赁合同到期后，原告所提交的证明及照片均能证明被告所承租原告的房屋内的物品并未完全搬离，未及时向原告腾交其所承租的房屋，且被告也并未出具证据证明其在租赁合同到期后与原告达成交付房屋的合意，被告在庭审中向原告作出放弃房内物品的意思表示后，原告遂于2015年12月1日向将被告所承租房屋的大门打开，此时完成租赁房屋的交付，故对于原告要求被告按照原租赁合同标准向原告支付超过合同期占用房屋期间（自2015年7月31日至2015年12月1日）的占用费396000元的请求，本院依法予以支持。现原告已将该案涉案房屋房门打开，原告已实际占有该房屋，对于原告要求被告腾房并按照合同约定向原告移交房屋的请求，本院依法不予支持。因被告承租原告房屋的物业费由被告交纳至2015年7月31日，原告于2015年12月1日收回房屋，物业向原告催缴被告占用该房屋期间的物业费，故对于原告要求被�支付自2015年7月31日至2015年12月1日占用房屋期间物业费的请求，本院依法予以支持。至于原告要求被告支付律师费的请求，不符合法律规定，且合同并未约定，故对于原告的该项请求，本院依法不予支持。综上所述，玆依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告陕西王府实业有限公司于本判决生效之日起十内一次性向原告李某支付房屋租金594000元、房屋占用费396000元、违约金200000元及物业费18760元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告李某其余诉讼�求。
本案案件受理费15679元，由被告承担。因原告已预交，被告应在支付上述款项时将其应承担的费用直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 景振宇
代理审判员 张叡婕
人民陪审员 杨 娜
二〇一六年二月三日
书 记 员 刘 敏