北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初547号原告李海生，男，1977年3月7日出生。原告吴翠芹，女，1978年3月24日出生。二原告委托代理人彭彦，北京中朗律师事务所律师。被告北京旭辉兴腾置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼422室。法定代表人林伟，副董事长。委托代理人王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托代理人刘鑫，北京泓聚律师事务所实习律师。原告李海生、吴翠芹与被告北京旭辉兴腾置业有限公司（以下简称：旭辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李海生及其与吴翠芹的共同委托代理人彭彦，被告旭辉公司的委托代理人王国鹏、刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海生、吴翠芹诉称：旭辉公司开发的位于北京市大兴区乐园路29号院“旭辉御府”小区项目，于2011年开始预售，并于2013年陆续办理入住。旭辉公司在进行房屋销售宣传时，以该楼盘具有“高级会所，健身娱乐设施齐全，唯一的双泳池设计，10000平方米的橡树园等”作为特色进行了介绍,旭辉公司尤其在网上对上述的“亮点”大加宣传。在当时的同等地段，旭辉公司销售时承诺提供的小区配套设施是最齐全、最高档的，业主不出小区就可以享受到高品质的物业服务及居住环境。虽然旭辉公司销售的房屋价格较高且物业费也较高，但我被旭辉公司在售楼之初的宣传所吸引，为了能够享受到高品质服务，最终选择购买了旭辉公司开发的房屋。旭辉公司曾为业主发放了会所及各项设施的体验券，并承诺在入住时就可以享受到上述配套设施。我购买并入住房屋后发现，当初旭辉公司宣传的“万平方米橡树园”等并不存在。旭辉公司曾为较先入住的业主办理过“层峰会所”会员优惠卡，但会所使用了没有几天，旭辉公司便以种种理由将会员优惠卡收回。至此之后的近3年时间内，旭辉公司从未开放过会所。旭辉公司当初承诺的双泳池、篮球场都成了摆设。我曾多次与旭辉公司协商，要求旭辉公司按销售时的承诺向广大业主提供各类设施及服务，但旭辉公司置之不理。我认为旭辉公司虚假宣传，拒绝履行承诺的设施及服务。旭辉公司的行为已经构成了违约。故我起诉旭辉公司，要求旭辉公司将北京市大兴区乐园路29号院旭辉御府小区的“层峰会所”（含室内泳池、各项休闲、健身、娱乐、咖啡厅等设施）、室外泳池、西侧篮球场、1万平方米的橡树园提供给我正常使用，旭辉公司赔偿我截止起诉之日止的经济损失2万元。被告旭辉公司辩称：李海生、吴翠芹起诉缺乏事实依据，我公司并未虚假宣传，也没有作出相关承诺。李海生、吴翠芹的诉讼请求，缺乏合同依据。合同未约定会所、室外泳池、篮球场、橡树园等内容。宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定未产生重大影响，不应视为合同内容。现在，我公司提供会所、室外泳池、篮球场、橡树园等存在客观障碍。李海生、吴翠芹未举证证明其损失，且已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。李海生、吴翠芹主张的会所等四项内容涉及全体业主的利益，应该由业主通过召开业主大会的方式来确定是否起诉，如果业主大会决定起诉，也应该由业主委员会来具体实施，李海生、吴翠芹作为个人无权起诉。且如果判决我公司履行的话，多份内容一致的判决也无法执行。因此，我公司不同意李海生、吴翠芹的诉讼请求。经审理查明：旭辉公司在销售“旭辉紫庭华苑”时，曾通过不同途径（包括网站、微信公众号、报纸、宣传页等）介绍层峰会所（包括精致咖啡馆、浪漫西点房、纯正西餐厅、台球厅、棋牌室、阅览室、室内游泳池、专业健身房等）、1万平方米橡树园、私家露天泳池等。2012年11月28日，李海生、吴翠芹（买受人）与旭辉公司（出卖人）签订了北京市商品房预售合同，合同约定李海生、吴翠芹购买旭辉公司开发的大兴区黄村镇新城北区10号地4号住宅楼地下1层102。双方约定了房屋面积、价款、房屋交付时间、购房款给付时间等。在预售合同中的第十二条交付条件中，双方约定出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房，未约定其他的交付内容。在商品房预售合同的附件十补充协议中，第十五条其他约定，1.特别说明：合同签署前及签署后出卖人的广告、楼书、模型、沙盘、样板房以及其所有装饰材料、外立面及其他宣传资料以及宣传资料表现的商品房的外立面颜色仅供展示，买受人已确认，其不对买受人签订合同及房屋价格的确定产生重大影响，不构成合同组成部分，其中所述或所展示的内容不作为房屋的交付标准及交付条件，也不构成合同的任何条款及出卖人的义务，出卖人和买受人双方的权利义务以本合同附件和补充协议约定为准，8.双方确认：本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开放规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任；出卖人如需解释、变更或解除本合同任何条款，或向买受人作出任何保证和承诺，或放弃己方任何权利，或减轻、豁免、延后买受人的任何义务和责任的，均须经出卖人的法定代表人签字并加盖出卖人公司公章予以书面确认，任何销售人员或其他有关人员均无权代表出卖人作出上述表示，否则一律无效，出卖人不承担任何责任；第十六条：买受人在签订合同已对该商品房及其所处的位置、周边环境和环境可能的影响作了详细考察、了解和考虑，出卖人也对上述情况予以了详尽的介绍并对合同约定、尤其对“划线”条款的预定做了重点提示、说明和解释。预售合同所有附件及补充协议经过双方充分协商一致，为双方真实意思的表示，出卖人与买受人同意遵守预售合同所有附件及补充协议的约定，预售合同所有附件及补充协议约定内容与预售合同主合同约定不一致的，以预售合同所有附件及补充协议约定为准，双方一致同意均不会援引预售合同主合同第二十八条之规定而主张合同任何条款可撤销、可变更或无效。2012年12月，北京市规划委员会大兴分局向旭辉公司颁发了建设工程规划核验（验收）意见，对本案争议房屋所在的楼栋进行了规划核验（验收）工作，经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》批准的内容，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。经验收后，旭辉公司将李海生、吴翠芹购买的房屋交付给李海生、吴翠芹。李海生、吴翠芹现将旭辉公司诉至本院，要求旭辉公司按照销售时承诺的层峰会所（包括精致咖啡馆、浪漫西点房、纯正西餐厅、台球厅、棋牌室、阅览室、室内游泳池、专业健身房等等）、1万平方米橡树园、私家露天泳池、篮球场等提供其使用，并赔偿估价的损失2万元。上述事实，有双方当事人的当庭陈述、商品房预售合同、建设工程规划核验（验收）意见等证据在案佐证。本院认为：李海生、吴翠芹与旭辉公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，双方主体合格，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的焦点在于，层峰会所、橡树园、私家露天泳池、篮球场等，这些设施是否属于旭辉公司应当履行的合同义务。李海生、吴翠芹与旭辉公司之间的预售合同，系采用格式条款订立。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。作为格式条款的提供方，旭辉公司已经在预售合同中以划线的方式载明“合同签署前及签署后出卖人的广告、楼书、模型、沙盘、样板房以及其所有装饰材料、外立面及其他宣传资料以及宣传资料表现的商品房的外立面颜色仅供展示，买受人已确认，其不对买受人签订合同及房屋价格的确定产生重大影响…”，“出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料…，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同”等，旭辉公司采用了足以引起李海生、吴翠芹注意的特别标识，因此本院认定旭辉公司的做法，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条所规定的“采取合理的方式”。基于此，李海生、吴翠芹主张的层峰会所、橡树园、私家露天泳池、篮球场等并非预售合同约定的交付内容，所以，李海生、吴翠芹的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第六条之规定，判决如下：驳回原告李海生、吴翠芹的诉讼请求。案件受理费三百元，由原告李海生、吴翠芹负担（已交纳一百五十元，余款一百五十元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张冠楠人民陪审员  张国庆人民陪审员  刘辉英二〇一六年五月三十一日书 记 员  杨京爽书 记 员  高 雅