广东省台山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0781民初972号
原告：伍泽威，澳门特别行政区居民，男，1960年2月22日出生，住广东省台山市，
被告：林瑜娟，女，1969年10月31日出生，汉族，住广东省台山市，
原告伍泽威与被告林瑜娟民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍泽威、被告林瑜娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍泽威向本院提出诉讼请求：1.被告林瑜娟立即偿还原告伍泽威房屋抵押借款本金36万元及相关利息（从2016年8月5日按月息1.9%计算，直至还清借款时止的利息）；2.对抵押借款的抵押物被告林瑜娟名下的广东省台山市××福山庄××楼××房的房屋进行拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿。事实和理由：2014年11月5日被告林瑜娟向原告伍泽威借款36万元，借款期内按月息1.9%计算，每月付息一次，借款以被告林瑜娟的广东省台山市××福山庄××楼××房的房屋作抵押担保，且抵押房屋在台山市台城法定房屋管理机构作了抵押物登记。借款到期后，借款本金及相关利息（含每月借款利息，本金的逾期利息，应付未付的利息）均未按期清偿，故提起诉讼。
被告林瑜娟辩称，被告林瑜娟确实向原告伍泽威借款36万元，并将其名下的台山市××福山庄××楼××房作抵押物，但原告伍泽威每月收取9000元利息过高。从2014年11月起至2015年7月，被告林瑜娟每月从中国建设银行（卡尾号：6464）转账9000元利息给原告伍泽威中国建设银行账户（卡尾号：1818），从2015年11月至2016年10月每月以刷信用卡消费形式转账给原告伍泽威，每次信用卡还利息后原告伍泽威都写一张收据给被告林瑜娟。其中有一笔1200元利息，被告林瑜娟通过支付宝转账给原告伍泽威还款,原告伍泽威没有出具收据。2017年3月9日阮新策在名华金门店使用中国建设银行信用卡刷卡消费两笔合共7850元，2016年7月15日被告林瑜娟在名华金门店使用中国建设银行信用卡刷卡消费9000元，上述两笔款项由名华金门店老板娘杨文玉转账给原告伍泽威，但原告伍泽威没有向被告林瑜娟出具收据。从2014年11月5日至2017年3月止，被告林瑜娟已支付利息207000元给原告伍泽威，其中2014年11月5日借款当天被告林瑜娟已支付利息9000元给原告伍泽威，2014年12月5日的利息9000元是重复支付给原告伍泽威，本金360000元应减去9000元，以351000元为本金按年利率4.75%从借款之日起计算利息。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告伍泽威提供的《澳门永久性居民身份证》复印件、《澳门居民往来内地通行证》复印件、林瑜娟的身份证复印件、《收款条》《中国建设银行转账凭条》《广东省房地产他项权证》《公证书》；2.被告林瑜娟提供的《收款条》《收据》九份、《个人活期明细查询新一代》《广发银行消费单》《广发银行对账单》《中国建设银行信用卡对账单》两份、《广发银行个人活期对账单》《支付宝付款凭证》《中国建设银行股份有限公司江门台山台东支行清单》《中国建设银行转账单》《中国建设银行信用卡对账单》复印件；3.本院依职权调取的杨文玉的《询问笔录》、（2017）粤0781民初972号《协助查询通知书》（回执）。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告林瑜娟提供的《自动柜员机客户通知书》九份，因字迹模糊无法辨识通知书的内容，无法确认与本案的关联性，不予采纳；2.被告林瑜娟提供《中国建设银行股份有限公司江门台山台东支行清单》《中国建设银行信用卡对账单》以证明其在台山市台城名华金门店、宏兴木器厂通过刷信用卡消费转账的方式向被告伍泽威还款，但该款项的流向无法查明，无法确定上述证据与本案待证事实的关联性，不予采纳。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告林瑜娟因生意周转需要资金，于2014年11月5日与原告伍泽威在台山市公证处签订《房地产抵押借款合同》，约定向原告伍泽威借款360000元，借款利息按月息1.9%计算，利息每月支付一次，借款期限为两年即自2014年11月5日起至2016年11月4日止；自合同签订之日起，原告伍泽威一次性将借款本金交给被告林瑜娟，合同到期日，被告林瑜娟一次性将全部借款偿还给原告伍泽威，并按上述借款利率支付利息；被告林瑜娟愿意将其坐落在台山市××福山庄××楼××房作担保，被告林瑜娟到期不能归还借款，原告伍泽威有权通过法律手段处置上述房产，被告林瑜娟到期如数偿还借款的，抵押权消灭；合同履行期届满，如被告林瑜娟未能依约清偿上述债务的，原告伍泽威有权依照法律规定的方式处置抵押物优先受偿债权；被告林瑜娟如逾期不还借款，原告伍泽威有权追回借款，有权通过法律手段处置上述房产，并参照银行规定加收罚息；双方应在签订合同之日起30天内，向房地产登记部门办理抵押登记事项，如不依规定办理登记手续，由此产生的无法实现抵押法律后果，由当事人本人承担。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，原告伍泽威与被告林瑜娟到台山市住房和城乡建设局办理台山市××福山庄××楼××房的一般抵押登记，房屋的他项权利人登记为原告伍泽威；原告伍泽威于当日以银行转账的方式向被告林瑜娟交付借款360000元，被告林瑜娟并于借款当日向原告伍泽威支付利息9000元。被告林瑜娟分别于2014年12月5日、2015年1月13日、2015年2月6日、2015年3月16日、2015年4月7日、2015年5月15日、2015年6月15日通过银行转账的方式每次转账9000元以向原告伍泽威支付利息；于2015年10月3日通过银行转账的方式向原告伍泽威支付利息9200元。原告伍泽威于2015年11月17日向被告林瑜娟出具《收据》，收取被告林瑜娟2015年7月5日至2015年10月4日利息36000元；于2016年1月30日向被告林瑜娟出具《收据》两份，收取被告林瑜娟2015年11月5日至2015年12月5日、2015年12月5日至2016年1月5日利息18000元；于2016年3月8日向被告林瑜娟出具《收据》，收取被告林瑜娟2016年1月5日至2016年2月4日利息9000元；于2016年4月16日向被告林瑜娟出具《收据》，收取被告林瑜娟2016年2月5日至2016年3月4日利息9000元；于2016年5月17日向被告林瑜娟出具《收据》，收取被告林瑜娟2016年3月5日至2016年4月4日利息9000元；于2016年8月6日向被告林瑜娟出具《收据》两份，收取被告林瑜娟2016年4月5日至2016年5月4日、2016年5月5日至2016年6月4日利息18000元；于2016年9月8日向被告林瑜娟出具《收据》，收取被告林瑜娟2016年6月5日至2016年7月4日利息9000元；于2016年10月16日向被告林瑜娟出具《收据》，收取被告林瑜娟2016年7月5日至2016年8月4日利息9000元。2017年4月4日，被告林瑜娟通过支付宝转账向原告伍泽威支付利息1200元。
被告林瑜娟主张2017年3月9日阮新策在台山市台城名华金门店使用中国建设银行信用卡刷卡消费7850元，2015年7月15日被告林瑜娟在台山市台城名华金门店使用中国建设银行信用卡刷卡消费9000元，上述两笔款项由台山市台城名华金门店老板娘杨文玉转账给原告伍泽威，以支付利息16850元。经本院询问杨文玉，杨文玉表示前往台山市台城名华金门店消费的客户较多，不认识被告林瑜娟；在该店刷卡消费的均是客户支付的货款，并没有套取现金还款给原告伍泽威。被告林瑜娟的该项主张证据不足，不予采纳。
本院认为，本案是民间借贷纠纷。原告伍泽威与被告林瑜娟的借贷关系合法有效，应受法律保护。双方约定借期内的月利率为1.9%，但从2014年11月至2016年10月期间，被告林瑜娟支付给原告伍泽威的月息为9000元，且双方在庭审中均确认被告林瑜娟每月支付的9000元为利息，可知在履行借款合同过程中，双方实际是以360000元为本金，按月利率2.5%计算借期内的利息，双方已合意变更借款合同中关于月利率1.9%的约定且已实际履行，没有违反法律规定，本院予以确认。按变更后的月利率2.5%计算，借款到期后被告林瑜娟尚欠借款本金350729.43元，利息24442.4元（计算方式见附表）。扣除被告林瑜娟于2017年4月4日支付的利息1200元后，被告林瑜娟尚欠原告伍泽威借期内利息23242.4元。被告林瑜娟应当按约定的期限返还借款并支付利息。被告林瑜娟未按约定的期限返还借款及支付借款利息，应当承担继续履行的法律责任；并应当自逾期之日即2016年11月5日起按约定支付逾期利息。原告伍泽威请求从2016年8月5日至2016年11月4日借期内的利息以本金360000元按月利率1.9%计算，计得原告伍泽威请求被告林瑜娟支付借期内的利息为20520元，没有超出被告林瑜娟尚欠的利息23242.4元，予以支持。《房地产抵押借款合同》约定借期内的月利率为1.9%，但逾期利率约定不明，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：……（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，原告伍泽威请求按借期内的月利率1.9%计算逾期利息，依法应予支持。双方约定被告林瑜娟以其所有的台山市××福山庄××楼××房为借款提供抵押担保，并已办理抵押登记手续，原告伍泽威请求对台山市××福山庄××楼××房折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，有事实根据和法律依据，予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告林瑜娟应于本判决生效之日起十日内向原告伍泽威返还借款350729.43元及支付借期内利息20520元，并支付从2016年11月5日起至还清借款日止，以本金350729.43元按月利率1.9%计算的逾期利息；
二、原告伍泽威就本判决第一项所确定的债权对被告林瑜娟所有的台山市××福山庄××楼××房折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告伍泽威的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6700元，由被告林瑜娟负担。
如不服本判决，原告伍泽威可在判决书送达之日起三十日内，被告林瑜娟可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 甄治尧
人民陪审员 林 科
人民陪审员 邝浩立
二〇一八年四月二十日
书 记 员 颜艳莉
本金余额（元）
还款时间
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还款数额（元）
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借期（天）
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月利率
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利息（元）
|
抵充本金（元）
|
利息余额（元）
360000
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2014年11月5日
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9000
|
0
|
2.5%
|
0
|
9000
|
0
351000
|
2014年12月5日
|
9000
|
30
|
2.5%
|
8775
|
225
|
0
350775
|
2015年1月13日
|
9000
|
39
|
2.5%
|
11400.19
|
0
|
2400.19
350775
|
2015年2月6日
|
9000
|
24
|
2.5%
|
7015.5
|
0
|
415.69
350775
|
2015年3月16日
|
9000
|
38
|
2.5%
|
11107.87
|
0
|
2523.56
350775
|
2015年4月7日
|
9000
|
22
|
2.5%
|
6430.87
|
45.57
|
0
350729.43
|
2015年5月15日
|
9000
|
38
|
2.5%
|
11106.43
|
0
|
2106.43
350729.43
|
2015年6月15日
|
9000
|
31
|
2.5%
|
9060.51
|
0
|
2166.94
350729.43
|
2015年10月3日
|
9200
|
110
|
2.5%
|
32150.2
|
0
|
25117.14
350729.43
|
2015年11月17日
|
36000
|
45
|
2.5%
|
13152.35
|
0
|
2269.49
350729.43
|
2016年1月30日
|
18000
|
74
|
2.5%
|
21628.31
|
0
|
5897.8
350729.43
|
2016年3月8日
|
9000
|
38
|
2.5%
|
11106.43
|
0
|
8004.23
350729.43
|
2016年4月16日
|
9000
|
39
|
2.5%
|
11398.71
|
0
|
10402.94
350729.43
|
2016年5月17日
|
9000
|
31
|
2.5%
|
9060.51
|
0
|
10463.45
350729.43
|
2016年8月6日
|
18000
|
81
|
2.5%
|
23674.24
|
0
|
16137.69
350729.43
|
2016年9月8日
|
9000
|
33
|
2.5%
|
9645.06
|
0
|
16782.75
350729.43
|
2016年10月16日
|
9000
|
38
|
2.5%
|
11106.43
|
0
|
18889.18
350729.43
|
2016年11月4日
|
0
|
19
|
2.5%
|
5553.22
|
0
|
24442.4