成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川0107执异68号
案外人：四川省蜀府房屋建设开发有限公司。住所地：四川省成都市成华区。
法定代表人：植志刚。
委托诉讼代理人：张国庆，四川谷雨律师事务所律师。
申请执行人：成都恒基装饰工程有限公司。住所地：成都市。
法定代表人：杨先蓉。
委托诉讼代理人：王里新，四川发现律师事务所律师。
被执行人：姚忠成，男，汉族，住四川省西昌市。
被执行人：陈燕，女，汉族，住浙江省岱山县。
在本院执行（2011）武侯执字第1667号成都恒基装饰工程有限公司（以下简称恒基公司）与姚忠成、陈燕民间借贷纠纷一案中，案外人四川省蜀府房屋建设开发有限公司（以下简称蜀府公司）对执行位于成都市高新区中和街道中和大道二段69号4栋1单元2楼205号房屋（以下称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人蜀府公司称，2011年2月5日，姚忠成、陈燕为购买涉案房屋，与案外人及中国工商银行股份有限公司成都春熙支行（以下称工行春熙支行）签订了《个人购房借款担保合同》，共同约定工行春熙支行为姚忠成、陈燕提供银行按揭并由案外人为其提供阶段性连带保证，工行春熙支行由此向姚忠成、陈燕发放了贷款。后因姚忠成、陈燕未履行还款义务，致使案外人被工行春熙支行依约追偿连带保证责任。随后案外人向成都市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）提起诉讼，请求解除案外人与姚忠成、陈燕于2010年10月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。该院于2015年12月8日作出（2015）高新民初字第1199号民事判决，判决解除上述《商品房买卖合同》及《补充协议》。该判决生效后，案外人办理涉案房屋的产权过户登记的义务终止履行，并有权要求恢复原状、返还财产。至此，涉案房屋在事实和法律上均不是姚忠成、陈燕的个人财产。姚忠成、陈燕至今仍未对涉案房屋进行收房，也未办理任何交付手续。二人未实际占有使用涉案房屋。涉案房屋的分户产权证至今未办理下来，涉案房屋产权仍属于案外人，故请求中止对涉案房屋的执行。
申请执行人恒基公司称，法院执行涉案房屋并无不当。姚忠成、陈燕与蜀府公司签订《商品房买卖合同》后，已于2011年2月以首付和按揭的方式付清了全部房款，且曾对涉案房屋居住和使用，在对涉案房屋评估时还发现有居住的痕迹，案外人主张未交付的理由不成立。涉案房屋买卖合同已备案在姚忠成、陈燕名下，案外人未提供涉案房屋的产权证明，并不能认定其为涉案房屋所有权人。涉案房屋所有权自2011年至今应归属于姚忠成、陈燕。高新法院并未判决涉案房屋产权归蜀府公司所有，也未判决返还涉案房屋。该院判决不能作为认定涉案房屋产权归蜀府公司的依据。案外人与姚忠成、陈燕之间属于债权债务纠纷，案外人只能向姚忠成、陈燕要求赔偿涉案房屋损失。另外，蜀府公司并未代偿姚忠成、陈燕的银行按揭贷款，其取得涉案房屋所有权有失公平。
本院查明，本院于2011年5月31日受理恒基公司与姚忠成、陈燕民间借贷纠纷一案，并于2011年7月26日作出（2011）武侯民初字第2417号民事判决，判决姚忠成、陈燕向恒基公司偿还借款本金369875.2元及利息27370.76并支付违约金。判决生效后，恒基公司于2011年10月26日向本院申请执行。本院受理后于2011年6月14日作出（2011）武侯执字第1667-1号执行裁定，将涉案房屋予以查封。2012年5月8日，姚忠成、陈燕（甲方）与恒基公司（乙方）签订《还款协议》。但姚忠成、陈燕未按《还款协议》履行还款义务。后本院委托四川衡典房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估。
另查明，涉案房屋坐落于成都市高新区中和街道中和大道二段4栋2层205号，建筑面积116.2平方米，初始登记权证号为和0312454，签约备案时间为2010年11月19日，备案号为1196393，登记出卖人为蜀府公司，买受人为姚忠成、陈燕，房价884577元，贷款银行为工行春熙支行，贷款年限为30年。
案外人蜀府公司向本院举示证据载明：2010年10月20日，蜀府公司（出卖人）与姚忠成、陈燕（买受人）签订《商品房买卖合同》约定：蜀府公司向陈燕出售涉案房屋，姚忠成为共同买受人；贷款方式付款，买受人支付首付款274577元外，其余价款610000元向工行春熙支行借款支付；出卖人应当在2010年6月1日前向买受人交付涉案房屋；涉案房屋交付以后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。双方对上述合同办理了备案登记。2011年2月15日，工行春熙支行与姚忠成、陈燕及蜀府公司签订了《个人购房借款担保合同》，约定：姚忠成、陈燕从蜀府公司购买涉案房屋并向工行春熙支行申请个人购房贷款用于支付购房款，工行春熙支行同意提供贷款610000元，贷款年限为30年。担保方式为以涉案房屋作为抵押并由蜀府公司为姚忠成、陈燕在该合同项下债务承担阶段性连带责任保证。2014年12月29日，工行春熙支行向蜀府公司发出《担保人履行责任通知书》，载明：截止2014年12月8日，姚忠成、陈燕已经连续四期未按约定还款，共拖欠贷款本金540195.92元及利息11937.71元，要求蜀府公司督促姚忠成、陈燕还款或承担连带保证责任。蜀府公司至今尚未向工行春熙支行承担保证责任代姚忠成、陈燕归还贷款。
2015年1月26日，成都市锦江区人民法院（以下简称锦江法院）受理了工行春熙支行与姚忠成、陈燕、蜀府公司金融借款合同纠纷一案。后该院作出（2015）锦江民初字第1409号民事判决，判决姚忠成、陈燕归还工行春熙支行贷款本金540195.92元并支付利息；蜀府公司对姚忠成、陈燕上述债务承担连带保证责任。蜀府公司不服上述判决提出上诉，成都市中级人民法院受理后，该案目前正在审理中。
2015年2月2日，高新法院受理了蜀府公司与姚忠成、陈燕商品房销售合同纠纷一案。2015年12月8日，该院作出（2015）高新民初字第1199号民事判决，判决蜀府公司与姚忠成、陈燕于2010年10月20日签订的涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议于该判决生效之日解除；姚忠成、陈燕向蜀府公司支付违约金30000元。该判决还以蜀府公司主张赔偿无法收回房屋的经济损失并未实际发生，涉案房屋未办理过户登记为由，驳回蜀府公司其他诉讼请求。该判决于2015年12月30日发生法律效力。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第19条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，姚忠成、陈燕与蜀府公司签订房屋买卖合同购买了涉案房屋并进行了备案，且已通过按揭贷款方式向蜀府公司支付了全部房屋价款并实际占有涉案房屋。故本院在执行过程中对被执行人姚忠成、陈燕购买的已经办理登记备案手续的涉案房屋予以预查封并无不当。《查封规定》第18条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”现涉案房屋仍登记在蜀府公司名下，且姚忠成、陈燕与蜀府公司签订的房屋买卖合同已被生效判决书判决解除。故参照上述规定，本院应中止对涉案房屋的执行。申请执行人恒基公司可申请执行姚忠成、陈燕对蜀府公司享有的因支付涉案房屋价款而形成的到期债权。综上所述，蜀府公司的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，裁定如下：
中止对位于成都市高新区中和街道中和大道二段69号4栋1单元2楼205号房屋（建筑面积116.2平方米）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李小卫
人民陪审员 薛 峰
人民陪审员 蒋海宜
二〇一六年十月十九日
书记 员代 锐