文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民一初字第421号原告王文民，男。委托代理人莫望杰，湖南秦湘律师事务所律师。委托代理人ＸＸ峙，湖南秦湘律师事务所律师。被告衡阳市雁峰区青木三色休闲服饰专卖店，住所地：衡阳市雁峰区百货大楼西侧一楼，登记业主唐珊红。被告唐珊红，男。二被告共同委托代理人眭柯夫，湖南居安律师事务所律师。第三人衡阳市雁峰区环境卫生管理局，住所地：衡阳市雁峰区雁城路余德堂117号。法定代表人胡宏斌，局长。委托代理人易青松，男，系衡阳市雁峰区环境卫生管理局基建股股长。原告王文民与被告衡阳市雁峰区青木三色休闲服饰专卖店（以下简称青木三色服饰店）、唐珊红排除妨碍纠纷一案，本院于2014年12月17日作出（2014）雁民一初字第177号民事判决书，原告王文民提出上诉，衡阳市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）衡中法民一终字第57号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，于2016年4月29日公开开庭审理了本案。原告王文民的委托代理人莫望杰、ＸＸ峙和被告唐珊红的委托代理人眭柯夫到庭参加了诉讼，第三人衡阳市雁峰区环境卫生管理局经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王文民诉称：本案租赁标的物所有权人为第三人衡阳市雁峰区环境卫生管理局。被告唐珊红根据相关租赁合同，取得了2009年9月18日至2012年5月17日的承租权。前述合同到期后，被告唐珊红并未依约腾退本案租赁标的物。2013年11月20日，原告王文民与第三人衡阳市雁峰区环境卫生管理局签订了《场地出租经营合同》，并于2013年11月25日签订了《场地出租经营合同补充协议》，自此，原告取得本案租赁标的物从2013年12月1日至2018年12月1日的承租权，并有权处理被告唐珊红租赁合同期满继续占用本案租赁标的物的相关事宜。2014年1月22日，原告书面通知被告腾退本案租赁标的物并�支付2012年9月21日起至实际交付之日止的“场地占用费”，但被告却以各种理由拒不履行相关法律义务，以致酿成本案讼争。原告认为，在2012年9月19日时，被告唐珊红承租本案租赁标的物的合同就已届满。合同到期后，被申请人应当腾退本案租赁标的物，否则，未经第三人或已取得相关民事权利的原告的同意，其行为即构成侵权。依据我国《侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。原告于2015年3月30日委托第三方评估机构对本案租赁标的物的价值进行评估，鉴定结论为本案租赁标的物的租金价值为37140.7元/月。基于此，鉴于损失评估标准发生变化，特向法院提出变更第二项诉讼请求。现请求法院：1、判令被告将百货大楼侧旁公厕（解放路口）处场地腾空交付给原告；2、判令被告赔偿其占用本案标的租赁�所造成原告王文民的经济损失1597050.1元(暂计算43个月，自2012年9月20日至2016年4月20日止，此后依此计算至实际腾退之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。原告王文民为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、王文民与雁峰环卫局于2013年11月20日签订的《场地出租经营合同》（复印件，其中租金部分被遮盖复印），旨在证实雁峰环卫局将涉案房屋出租给王文民，租期从2013年12月1日至2018年12月1日；2、王文民与雁峰环卫局于2013年11月25日�订的《场地出租经营合同补充协议》，旨在证实双方约定由王文民与唐珊红直接办理交房手续，王文民付清2012年9月20日至2013年11月30日期间的租金后可以向唐珊红收取此期间的租金或要求其赔偿损失；3、雁峰环卫局开具的结算依据二张，旨在证实王文民已依照合同约定向雁峰环卫局支付了租金（复印件，其中金额部分被遮盖复印）；4、雁峰环卫局于2013年12月6日出具的证明，旨在证实雁峰环卫局同意诉争房屋于2012年9月20日开始归王文民使用；5、通知，旨在证实王文民于2014年1月22日向唐珊红送达腾房通知，该通知已由唐珊红经营的衡阳市雁峰区青木三色休闲服饰专卖店员工彭微签收；6、衡阳市易辰经贸有限公司与唐春花于2006年7月19日签订的《租赁合同》，旨在证实王文民代表易辰经贸有限公司与唐春花签订合同及合同相关内容的事实。7、企业注册登记资料，证明衡阳市易辰经贸有限公司于2012年10月29日注销。8、王文民与雁峰环卫局于2013年11月20日签订的《场地出租经�合同》，旨在证实雁峰环卫局将涉案房屋出租给王文民，租期从2013年12月1日至2018年12月1日，每月租金为7500元；9、雁峰环卫局开具的结算依据四张，旨在证实王文民已按《场地出租经营合同》、《场地出租经营合同补充协议》的约定，向雁峰环卫局支付了相应的全部费用；10、衡阳兴隆资产评估有限公司出具的评估报告书，旨在证明衡阳市雁峰区解放路口百货大楼一楼“青木三色”门面自2012年9月20日至2014年7月20日的租金，市场评估价值为37140.70元/月。被告青木三色服饰店未予答辩，亦未提供证据。被告唐珊红辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告不具备直接起诉被告腾房的资格，本案的原告不是适格主体，原告与被告之间不存在法律关系，不存在一个场地租赁的关系，原告也不是本案的诉讼标的物的所有权人。第二，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、五十三条之规定，本案的标的物不能出租，应按照“国家所有权”的法律规定进行处置，第三人雁峰区环卫局将其出租的行为已经构成违法，且其改变使用用途的行为也已经侵害了公共利益，应当认定租赁合同无效。第三，在原、被告的合同到期时，原告应当退还被告租金、押金25万多元，但一直推脱，而时隔一年之后，原告却租了环卫局的房再来要求被告腾房。法院也是在被告反映原告没有资格直接起诉之后才追加环卫局参加诉讼。请求法院依法驳回原告的诉请。被告唐珊红为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：1、2009年11月7日唐珊红与衡阳市易辰经贸有限公司签订的《租赁合同》；2、唐珊红与衡阳市凯美百货大楼有限公司于2002年7月18日签订的《房屋租赁合同》及产权证复印件；3、存款业务回单、存款凭条、转帐凭条共15张；4、平面图；5、衡阳市易辰经贸有限公司出具的收款收据一张。被告唐珊红提供上述证据旨在证实王文民收取了唐珊红120000元押金、多收了三个多月房租130000多元，共计欠唐珊红250000多元。第三人雁峰区环卫局未在本次庭审时发表陈述意见。�在原审时陈述称：该房产权属于雁峰环卫局，原来与衡阳市易辰经贸有限公司签订的协议到2012年到期。后来是王文民与雁峰环卫局谈，雁峰环卫局只是如实陈述相关事实，原、被告之间的纠纷雁峰环卫局不清楚。第三人雁峰区环卫局为支持其陈述意见，原审时向本院提供了下列证据：1、房产证，旨在证实雁峰环卫局对诉争房屋拥有产权；2、衡阳市环境卫生管理处出具的证明，旨在证实雁峰环卫局对诉争房屋有权出租；3、腾房通知书、特快专递单，旨在证实雁峰环卫局向唐珊红邮寄书面通知，要求其腾房。对原告王文民提供的证据，其他各方当事人发表如下质证意见：被告唐珊红对证据1、2、6、7无异议，对证据3、5有异议，对证据4不清楚，证据5有异议，虽然事实上通知了唐珊红，但是通知上的落款时间写成了2013年。被告唐珊红对证据8的合法性有异议，该证据清楚的说明这属于一个公共设施出租，该份场地出租经营合同存疑，场地租赁合同存在空档期，合同到期之后，应当是收回标的物后才能向原告再次出租；对证据9有异议，该证据附属于证据1，所以对该证据也存疑；对证据10，在原二审时出现过，不是新的证据，不能投入市场经营。第三人雁峰区环卫局在原审时发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、5、7均无异议，对证据6不清楚。对被告唐珊红提供的证据，其他各方当事人发表如下质证意见：原告王文民对证据1的真实性合法性无异议，但认为与本案无关；证据2中的房屋与本案无关；证据3中的汇款凭证与本案王文民无关；证据4真实性无异议，可以证实唐珊红侵犯了王文民的权益；证据5与本案无关。第三人雁峰区环卫局在原审时发表如下质证意见：认为对上述证据均不清楚。对第三人雁峰区环卫局提供的证据，其�各方当事人发表如下质证意见：原告王文民无异议；被告唐珊红对证据1、2无异议，认为证据3是假的，是王文民寄给唐珊红的。本院认为：对原告王文民提供的证据1、2、6、7，各方均无异议，本院予以采信；证据3、4的真实性，本院予以采信；证据5唐珊红已认可收到通知，只是落款时间打印为2013年，本院对王文民书面要求唐珊红腾房一事予以确认。证据8系证据1的原件，本院予以采信；证据9系对证据3的补充，本院予以采信；证据10，系鉴定机构合法出具的评估报告，虽被告不予认可，但其没有提出重新鉴定申请，也没有相应的反证证明，因此本院对该证据予以采信。对被告唐珊红提供的证据因各方对其真实性均无异议，且与本案事实有关联，本院予以采�，但上述证据不能实现唐珊红的证明目的，本院对其证明目的不予采信。对第三人雁峰区环卫局提供的证据，其中证据1、2各方均无异议，本院予以采信，证据3唐珊红虽有异议，但未能提供反证，本院予以采信。根据本院审核认定的证据及各方当事人、委托代理人的当庭陈述，本院认定以下事实：本案诉争房屋系雁峰环卫局所有，与衡阳市凯美百货大楼有限公司所有的衡阳市雁峰区解放路53号102-3号房屋相邻，现作为一处门面共同使用。2004年9月20日，雁峰环卫局将本案诉争房屋（即衡阳市解放路原百货大楼公厕场地）租赁给衡阳市易辰经贸有限公司（该公司注册资本50万元，股东为尹斌、王文民、杨征宇三人），双方签订了书面合同，约定租期为8年。2006年7月19日，衡阳市易辰经贸有限公司将所租来的雁峰环卫局、衡阳市凯美百货大楼有限公司所有的二处房屋一起转租给唐春花（实为唐珊红与唐春花合伙租赁用于经营），双方签订了《租赁合同》，约定租期为2006年9月18日起至2009年9月17日止，租金为288000元/年，3年共计864000元。2009年11月7日，衡阳市易辰经贸有限公司与唐珊红签订了《租赁合同》，由唐珊红继续承租原唐春花租赁的房屋，租期从2009年9月18日至2012年5月17日，租金为每年480000元。衡阳市易辰经贸有限公司与唐珊红、唐春花签订的《租赁合同》，除加盖了衡阳市易辰经贸有限公司的印章外，均是由王文民作为公司代表在合同上签名。2009年11月11日，唐珊红向衡阳市易辰经贸有限公司交纳了2009年9月�12月30日的门面费（即租金）74930元，衡阳市易辰经贸有限公司出具了编号为0326968的收款收据。从2010年6月26日至2012年6月16日期间，唐珊红先后共15次以其本人和其前妻邹亚琼（现已离婚）的名义向衡阳市易辰经贸有限公司的财务人员胡存根的帐号汇入1394930元。2012年7月18日，唐珊红与衡阳市凯美百货大楼有限公司就原租赁房屋中该公司所有的部分签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2012年8月1日至2017年7月31日止，租金为420000元/年。2012年10月29日，衡阳市易辰经贸有限公司在工商管理部门被注销，注销原因是决议解散。上述合同到期后，因衡阳市易辰经贸有限公司解散，该公司各股东及唐珊红均未与雁峰环卫局达成续租协议，雁峰环卫局亦未收回诉争的房屋，故本案诉争房屋一直由唐珊红占有使用。2013年11月20日，王文民与雁峰环卫局签订了《场地出租经营合同》，约定将衡阳市解放路49号即百货大楼旁场地（54.22平方米）出租给王文民，租期五年，从2013年12月1日至2018年12月1日，租金为7500元/月，每年共计租金90000元整。2013年11月19日，王文民向雁峰环卫局交纳了2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金，金额为45000元。2013年11月25日，雁峰环卫局与王文民签订了《场地出租经营合同补充协议》，约定：1、王文民同意由其直接与第三方占有人（即唐珊红）办理交腾房手续，不再要求雁峰环卫局交付房屋，但雁峰环卫局有义务协助王文民收房；2、王文民向雁峰环卫局付清2012年9月20日至2013年11月30日的租金后，由王文民向第三方收取这段时间的租金或要求其赔偿损失，具体费用与雁峰环卫局无关。2013年11月25日，王文民向雁峰环卫局交纳了2012年9月20日至2013年11月31日期间（即原衡阳市易辰经贸有限公司与雁峰环卫局的租赁合同到期后至王文民与雁峰环卫局签订租赁合同之前的空仓期）的租金70000元。2014年5月26日，原告王文民向第三人衡阳市雁峰区环卫局交纳了2014年5月31日至2014年11月31日期间的租金，金额为45000元。2014年12月3日，原告王文民向第三人衡阳市雁峰区环卫局交纳了租金，金额为45000元。2014年1月22日，王文民向唐珊红送达了一份书面通知（由唐珊红经营的雁峰区青木三色休闲服饰专卖店员工彭微签收），要求唐珊红将属于雁峰环卫局所有的房屋交付给王文民，并付清从2012年9月21日（即从衡阳市易辰经贸有限公司与雁峰环卫局原租赁合同到期之日起次日开始计算）起至交付之日止的场地占用费。2014年6月23日，雁峰环卫局以EMS的方式向唐珊红邮寄了一份书面通知，要求唐珊红在接到通知之日起3日内将房屋交付给王文民使用。唐珊红接到上述二份通知后，认为王文民尚欠其押金120000元、多收取的租金130000余元未予退还，故拒不交付本案诉争房屋。本院认为：本案是一起因房屋租赁权引起的侵权之诉。唐珊红在其与衡阳市易辰经贸有限公司之间的《租赁合同》到期之后，既未与房屋所有权人雁峰环卫局重新签订租赁合同，也未得到雁峰环卫局或其他合法权利人的同意，仍继续占有本案诉争房屋，无任何法律上的依据，为无权占有行为，不受法律保护。王文民与雁峰区环卫局签订的《场地出租经营合同》、《场地出租经营合�补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性的规定，该二份合同合法有效，依法受法律保护。王文民在与雁峰环卫局签订《场地出租经营合同》、《场地出租经营合同补充协议》并按合同约定支付租金后，即取得了诉争房屋的租赁权，有权要求他人不妨碍其行使租赁权的行为，故本院对王文民要求唐珊红腾空并交付诉争房屋的诉讼请求予以支持。关于衡阳兴隆资产评估有限公司出具的评估报告书，对双方存在争议的几个问题，本院作如下认定：第一，关于评估报告的效力问题。本院认为，衡阳兴隆资产评估有限公司是依法设立的、具有资产评估资格证书的评估公司，参与本次评估的工作人员也具有相应的注册资产评估师资质，因此，其出具的评估报告书合法有效。第二，关于评估报告所确定的租金价值问题。本院认为，评估报告书中确定的月租金标准为每平方米685元，即诉争标的物的门面租金标准为37140.7元/月（685元×54.22平方米=37140.7元）。因被告在法院释明的情况下，仍拒绝申请重新评估鉴定，且没有提出有效的证据予以反驳，因此本院对该评估报告书中所确定的租金标准予以采纳。第三，关于2012年9月20日至2013年11月30日这个空仓期的损失是否应纳入评估报告期间计算租金损失的问题。本院认为，虽然原告王文民与第三人雁峰区环卫局在《场地出租经营合同补充协议》中约定，王文民向雁峰区环卫局付清2012年9月20日至2013年11月30日的租金后，由王文民向第三方收取这段时间的租金或要求其赔偿损失。但是，根据双方在2013年11月20日签订的《场地出租经营合同》，已明确约定租期为2013年12月1�至2018年12月1日，这是原告可以主张实际损失的期间。而空仓期因原告当时无法实际处置，也无法预计实际的损失，不具备可期待利益，因此，其主张在此空仓期期间的损失按照评估报告所确定的标准计算赔偿显然不合理，原告可以向被告主张，要求其按照原告向第三人所实际支付的租金予以赔偿。综上，原告王文民的门面租金损失起算期间为2013年12月1日至被告实际腾空交付日止，租金标准为37140.7元/月。原告王文民虽然系原衡阳市易辰经贸有限公司股东，但公司法人与股东个人系不同的民事责任主体，唐珊红要求作为公司股东的王文民承担应当由公司法人承担的民事责任，于法无据，本院不予支持，唐珊红对衡阳市易辰经贸有限公司多收取的租金、未退�的押金及相应损失可另行主张权利。本案中，实际占用诉争房屋的主体是被告唐珊红，青木三色服饰店并非本案侵权主体，故王文民对青木三色服饰店的起诉应予驳回。被告根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、五十三条之规定，主张本案的标的物不能出租，应按照“国家所有权”的法律规定进行处置，第三人雁峰区环卫局将其出租的行为已经构成违法，且其改变使用用途的行为也已经侵害了公共利益，应当认定租赁合同无效。本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第五十三条、五十四条以及相关法律对“国家所有权”进行了限制性的规定，但是这并不是效力性强制性规定，不能据此认定本案的房屋租赁合同无效。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项之规定，判决如下：一、被告唐珊红自本判决生效之日起三十日内将衡阳市雁峰区环境卫生管理局所有的衡阳市解放路口百货大楼旁场地（产权证号：衡房权证城南区字第00122421号）腾空并交付给原告王文民；二、被告唐珊红在本判决生效之日起十日内赔偿原告王文民经济损失1041177.6元（原告王文民的门面租金损失起算期间为2013年12月1日至被告实际腾空交付日止，租金标准为37140.7元/月，截止到2016年4月20日，共计28个月20日），逾期损失按照该标准计算至房屋实际交付之日止；如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王文民的其他诉讼请求。本案受理费19173.45元，保全费3020元，合计22193.45元，原告王文民负担7397.82元，被告唐珊红负担14795.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  鲁值良代理审判员  方 芳人民陪审员  丁隆凤二〇一六年五月十八日代理书记员  丁 璐校对人：丁  璐      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。