院长
签发
核稿人
拟稿人
江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第455号
上诉人（原审被告）江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司，住所地江西省广昌县旴江镇建设西路玉新苑8-12号。
负责人范瑞传，该公司经理。
委托代理人范崇良，男，住江西省崇仁县，系该公司副经理。代理权限为特别授权代理。
委托代理人陈乐崇，江西民鉴律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审原告）刘荣平，男，1968年9月7日出生，汉族，江西省广昌县人，农民，现住江西省广昌县。
上诉人江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司（以下简称亚凌公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案，上诉人亚凌公司委托代理人范崇良、陈乐崇，被上诉人刘荣平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年7月5日，刘荣平与亚凌公司签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定亚凌公司将其开发的位于广昌县旴江镇建设西路的“凤凰·城市中央”第2幢1单元101号商品房和第2幢03号车库出售给刘荣平。商品房建筑面积为133平方米，单价为每平方米2484.92元，车库面积为17.78平方米，单价为每平方米3567.89元，两项合计总价款393932元。合同签订后，刘荣平依约履行了交款义务，支付了全部购房款。亚凌公司开发的该楼盘竣工后，经勘查、设计、施工、监理、建设验收合格（以下简称五方验收）和消防验收合格，未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续。
还查明如下事实：
1、合同第八条约定：出卖人应在2013年3月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……3、该商品房经分期综合验收；
2、合同第九条规定：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。……。
3、2013年1月26日，亚凌公司向刘荣平出具了一份书面业主接房入住通知书，刘荣平签名并捺手印确认。其内容为：尊敬的刘荣平业主，您购买的《凤凰城市中央小区》2栋1单元101号房的商品房，现已全面竣工，并经相关单位和有关部门验收合格，即可交付使用，请您携带以下资料和款项，于2013年2月2日来我公司办理接房入住手续。后双方之间因车库问题产生争议，经协商，刘荣平于2013年3月18日办理了房屋结算清单、签署交房签收单并领取钥匙。
4、亚凌公司销售的第2幢03号车库，经法院现场勘查、丈量，刘荣平与亚凌公司委托代理人王福圣在场签字确认。面向车库：车库门至前面可使用路面左边距离为3.6米，右边距离为4.7米，车库高度为2.2米。师傅操作上海大众志骏车直接从车库左边无法倒入车库，如先把车往右边行进，再从右边可谨慎倒入车库。
5、2011年7月11日，案外人谢海华与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》，其购买的第2幢07号储藏间当时销售价格为每平方米2811.82元。刘荣平于2011年7月5日与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》，其购买的是第2幢03号车库。
原审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、亚凌公司是否存在违约行为以及违约期限的认定？二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何确定？三、第2幢03号车库应按车库价格还是储藏间价格计算？
一、亚凌公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定。
1、关于刘荣平签署交房签收单、领取钥匙的行为认定。
本案中，刘荣平与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》约定亚凌公司应于2013年3月5日前将经分期综合验收合格的商品房交付刘荣平。亚凌公司提供了工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、单位工程施工竣工报告、工程质量监理评估报告、工程勘察质量检查报告、消防验收备案通知书以证明涉诉商品房已达到合同约定的交付条件。刘荣平对以上证据提出异议，其认为亚凌公司提供的证据仅能证明涉诉商品房经五方验收合格，但未经行政部门备案确认。原审法院认为，虽然我国《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备五大条件，其中一个就是有勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”对于群体房地产开发项目，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条还规定应当依照本条例第十七条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行“综合验收”。根据一般法和特别法规定不一致的，优先适用特别法，因此在解决房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能；而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案，故建设单位自己组织的勘察、设计、施工、工程监理等单位（包括建设单位）分别签署的质量合格文件，不应认定为商品房经验收合格。况且，涉诉的商品房至今仍未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件。结合以上情况综合认定，亚凌公司在涉诉商品房未达到合同约定的交房条件下，向刘荣平发出书面入住通知书要求刘荣平进行交房的行为是违反法律规定的，刘荣平在收到亚凌公司的书面通知后签署的交房签收单，领取钥匙的行为不应认定为交付，亚凌公司至今未将符合合同约定的商品房交付刘荣平，亚凌公司存在违约行为。
2、关于违约期限的认定。
刘荣平与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》第九条规定，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第八条规定的最后交付期限是2013年3月5日。因亚凌公司房屋至今未经人防、规划、环保等部分验收，并取得相应验收合格证或许可文件，不符合交付条件，违约尚在继续当中，故刘荣平要求亚凌公司支付2013年3月6日至起诉之日（2014年3月16日）共计375天的违约金不违反法律的规定，予以部分支持。此后的违约责任，刘荣平可以另行主张。
二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何确定。
根据刘荣平与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》第九条规定可知，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。亚凌公司认为该违约金的约定过高，应适当调低，以万分之一为宜。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”因亚凌公司的逾期交付房行为而造成的房租费用、装修上涨费用等必要的费用支出即实际损失。本案中，刘荣平已领取钥匙，对涉诉商品房已实际占有、使用，故不存在实际损失且刘荣平亦未能举证证明亚凌公司逾期交房行为对其造成的实际损失，故综合本案的实际情况，结合违约金弥补损失与惩罚性相结合的特点，根据公正原则与诚实信用原则，对双方约定的违约金酌情调整为万分之一。
三、第2幢03号车库应按车库价格还是储藏间价格计算。
刘荣平与亚凌公司签订的《商品房买卖合同》，约定“刘荣平购买2幢03号车库，如不能进车，按储藏间价位计算”。经法院现场勘查、丈量，该车库门至前面可使用路面左边距离为3.6米，右边距离为4.7米，车库高度为2.2米。师傅操作上海大众志骏车直接从车库左边无法倒入车库，如先把车往右边行进，再从右边可谨慎倒入车库。
由于双方对车库的使用性能约定不明确，针对该争议双方事后不能达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）款规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。车库使用性能应属质量要求，根据行业标准《汽车库建筑设计规范》的规定，小型车车库转弯半径不小于6米。但是，第2幢03号车库前的出车距离明显小于6米(含车道宽度)，不符合汽车库建筑设计规范，在使用过程中确实存在不方便之处，按车库价格计算有失公允，而按储藏间价格计算较为合理。参考亚凌公司与其他购房业主在同时期签订的同幢商品房买卖合同，储藏间售价为每平方米2811.82元，因此，亚凌公司需退还刘荣平购买该车库款为（3567.89-2811.82）×17.78=13443元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（一）款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司向刘荣平支付逾期交房违约金14772元（393932元×375日×0.0001）。二、江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司向刘荣平返还购车库款13443元。三、驳回刘荣平的其他诉讼请求。以上需履行的款项，需在判决生效之日起15日内交至法院指定的履行款账户。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2047元，由刘荣平承担1023.5元，江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司承担1023.5元。
一审宣判后，亚凌公司不服，上诉至本院，请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由为：1、一审认定“涉诉商品房未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续”系认定事实错误。上诉人提交了凤凰城城市中央2#、3#、5#楼工程环保验收报告，证明涉案商品房已在2012年12月26日经广昌县环境保护局验收合格。至于人防验收，因该楼盘是多层，不是高层，没有设计人防工程，在前期办理施工许可证时就已经缴纳了相关费用，不需要人防验收。规划验收与竣工验收备案手续也早已提交了建设部门，但因为被上诉人及其他购房人反映，备案单位才暂时搁置了备案事宜。2、一审认为“被告在涉诉商品房未达到合同约定的交房条件下，向原告发出书面入住通知书要求原告进行交房的行为是违反法律规定的，原告在收到亚凌公司的书面通知后签署的交房签收单，领取钥匙的行为不应认定为交付，被告至今未将符合合同约定的商品房交付原告，被告存在违约行为”系适用法律错误。首先，上诉人已向被上诉人邮寄了书面业主交房通知书，并未违反法律规定。上诉人开发的房屋共分了两期，上诉人与被上诉人购买的房屋是第一期，约定的交房条件是“该商品房经分期综合验收合格”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定，上诉人在当期只要五方验收合格即可，至于人防、环保、规划验收要等到该房地产开发项目一、二期整体开发完整再验收。“综合验收合格”不是房产交付的强制条件，上诉人通知被上诉人交房符合法律规定，上诉人开发的房屋符合交付使用条件，而且该项目第一期经广昌县环境保护局于2012年12月26日进行了验收，经广昌县公安消防大队于2013年4月15日进行了消防验收，上诉人通知被上诉人收房，符合合同约定，不构成违约。其次，上诉人已经交付房屋，一审判决上诉人支付从合同约定交房之日至起诉之日的逾期交房违约金不符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的移转占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，上诉人在合同约定期限内通知了被上诉人交房，被上诉人也已经办理了房屋交接，故上诉人按期履行了交房义务。双方合同第九条和合同补充协议第四条规定，买受人办理交房手续，签署房屋交接单，该商品房即视为交付买受人，也说明上诉人已按照合同约定的期限交付了房屋，不构成违约，也不需要按照合同第九条支付违约金。3、一审对违约金酌情调整为万分之一，不符合法律规定。被上诉人按照合同约定期限收房，没有造成额外房租损失或者查实其他未交房的损失，一审也认定了“被上诉人不存在实际损失”，而又将违约金调整为万分之一，不符合事实和法律。综上所述，被上诉人已经在合同约定的期限接收了房屋，没有产生任何损失，一审判决上诉人承担违约金，严重侵犯了上诉人的利益。4、一审适用《汽车库建设设计规范》系适用法律错误，该规范是指公用车库，本案是特定车库，目前对商品房架空层车库没有明确的国家标准和行业标准。被上诉人购买车库是为了停放小型车辆，经一审法院现场勘查，可以从右边将车子倒入车库内，符合被上诉人的合同目的，合同也约定“买房购买2幢03号车库，如不能进车，按储藏间价位计算”，故一审判决该车库按储藏间价位计算价款是错误的。
被上诉人答辩称，1、一审认定事实清楚。涉诉商品房未经人防、环保、规划验收并取得相应验收合格证或许可文件，未取得行政部门的竣工验收备案手续。涉诉商品房至今未通过验收合格。五方验收不应认定为商品房经验收合格。2、上诉人必须按照合同约定履行交房义务。双方合同约定交房条件为“商品房经分期综合验收合格”，约定合法有效，上诉人应按约定履行。在涉案商品房未达到交房条件前，上诉人以书面形式通知被上诉人交房显然不符合法定和约定的交房条件，该通知无效且存在欺诈性，上诉人有明显过错，应当承担违约责任。被上诉人是在接到上诉人《业主接房入住通知书》后被欺骗接收房屋，该通知书注明“商品房现已全面竣工，并经有关单位和有关部门验收合格，即可交付使用”，上诉人明知不具备交房条件，采取欺骗、隐瞒手段使被上诉人在不明真实情况、违背自己真实意思情况下办理收房手续，比违反合同约定的一般民事违约行为更加严重和恶性，故上诉人应承担违约责任。上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条自认为履行了交房义务，属于断章取义，曲解法律。该条只有在没有约定的情况下才适用该规定，本案双方已对商品房的交付必备条件和交接手续都有明确规定，应按双方约定履行房屋交付义务。3、一审判决上诉人承担违约金过低。合同约定违约金万分之五，是双方的真实意思表示，一审酌情调整万分之一，导致违约金过低，应当提高违约金比例。4、一审法院经过现场勘查、丈量，诉争车库对于一般驾驶人员无法作为车库正常使用，上诉人应当按双方约定按储藏间价格计算，返还购车库款。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人向本院提交了以下证据：
1、广昌县公安消防大队2013年4月15日的建设工程验收消防备案通知书，用以证明凤凰城市中央1-3＃、5＃楼建设工程竣工验收消防检查合格。
2、广昌县城市管理局和广昌县园林管理局分别于2014年11月3日出具的广昌县绿化工程竣工验收报告单、城市绿化工程设计方案审批表，用以证明凤凰城市中央小区的绿化工程经有关单位验收合格。
3、广昌县环境保护局于2012年12月26日出具的关于凤凰城市中央2＃、3＃、5＃楼环保验收的报告，用以证明凤凰城市中央2＃、3＃、5＃楼工程经环保验收合格。
4、广昌县行政财务中心出具的行政事业性收费票据，用以证明上诉人交纳了凤凰城市中央人防异地建设费，不需在小区另建人防工程。
5、广昌县金海岸物业管理有限公司出具的广昌县凤凰城市中央主路纠纷情况说明，用以证明业主方在2014年1月14日，对于调整主路高度，多次反悔，无理取闹，阻扰上诉人浇灌工作，直接影响了凤凰城整体验收工作。
6、2015年1月在车库门口拍摄的被上诉人购买车库现场照片10张，用以证明上诉人出卖的车库可以进车和车库现场情况，而且上诉人有人那天也开了面包车到现场测试，完全可以停进去。
被上诉人对上诉人提交的上述证据质证认为：1、关于消防验收备案，时间是2013年4月15日，是之后取得的。2013年4月15日1#楼还在施工，一楼刚建设完成，还有每个楼道也没有看到消防栓，不知道上诉人是怎么取得的，也不知道消防验收的具体标准到底是什么。2、关于绿化，时间是2014年11月3日，那个时候一审已经判决了，手续是后面补的。3、关于环保，只是上诉人打了个报告，环保局盖了章，不能代表已经验收。4、关于异地建设收费收据，这与验收无关。5、关于主路的坡度和高度，上诉人现在所做的坡度和高度违反了当时设计和规划部门的设计和规划的要求，我们不同意，也没有得到建设局的许可，这个主路高度、坡度也有行业标准，而且建设规划要求的主干道路线也不是那样的，上诉人私自整改也没有与我们协商。6、车库无法进车，楼梯口挡住了，这个照片不知道上诉人是哪儿拍的。
二审经审理查明，上诉人对原审查明“涉诉商品房未经人防、环保、规划验收，并取得相应验收合格证或许可文件，亦未取得行政部门的竣工验收备案手续”的事实有异议，认为其已经取得了人防、环保、规划等部门的验收，规划由于是分批，建设部门到现场看了，要等整个楼盘竣工验收再出具验收文件；对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人对原审查明的事实没有异议。本院对以上双方当事人无争议的原审查明事实予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的内容是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，故上诉人应在《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限前依约履行房屋交付义务。本案中，上诉人亚凌公司至今没有取得建设工程竣工规划核实合格意见单，其向买受人发出书面入住通知书时，双方合同约定的房屋交付条件尚未成就，被上诉人作为买受人有权以此抗辩办理商品房交接。但被上诉人在接到上诉人书面通知后，于2013年5月30日签署了交房签收单并领取该商品房钥匙，上诉人已经将商品房交付给了被上诉人，被上诉人已实现了对房屋的实际占有使用。同时，双方签订的合同附件四《合同补充协议》约定了“买受人办理交付手续，签署房屋交接单，该商品房即视为交于买受人”。双方当事人的上述行为也符合补充协议约定的内容，系民事主体的意思自治和对自身权利的自由处分，应当视为双方对合同约定的房屋交付条件的变更，应予准许。故被上诉人签署交房签收单并领取该商品房钥匙的行为，应视为该商品房的实际交付。对上诉人亚凌公司未经规划验收就投入使用的行为，应由建设行政主管部门依照行政法律法规进行处理。因此，上诉人交付商品房给被上诉人的时间为2013年5月30日，比合同约定的2013年3月5日逾期了86天，已构成逾期交房违约，违约期限应计算至该商品房实际交付之日止。关于亚凌公司上诉称被上诉人不存在实际损失，不应承担违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，综合本案案情，兼顾合同履行情况，遵循公平与诚实信用原则，原判决认定上诉人亚凌公司按日向被上诉人支付已付房价款万分之一的违约金并不过高，对亚凌公司该上诉理由，不予支持。故上诉人亚凌公司应向被上诉人刘荣平支付逾期交房违约金3031元（352496元×86天×0.0001）。
关于本案诉争第2幢第03号车库价款的计算单价。一审法院根据现场勘查、丈量及组织司机实际操作情况，参考适用行业标准《汽车库建筑设计规范》，从而认定该车库在使用过程中存在不方便之处，不符合汽车库建筑设计规范，处理并无不当，亦符合该车库的客观情形。根据双方《商品房买卖合同》第四条备注约定“此车库如不能进车，按储藏间价位计算”，本院对一审参考同时期储藏间售价计算该车库价格的处理意见予以维持，上诉人亚凌公司应向被上诉人刘荣平退还购买该车库多付的差价款13443元。
综上所述，原判认定事实部分错误，处理存在不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第348号民事判决第二项、第三项。
二、变更江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第348号民事判决第一项为：上诉人江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司自本判决生效之日起十五日内向被上诉人刘荣平支付逾期交房违约金3031元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2047元、二审案件受理费505元，合计2552元，由上诉人江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司负担1276元，被上诉人刘荣平负担1276元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 谢志国
二〇一五年二月十三日
书 记 员 张美珍