安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第02471号
原告：吴婷婷。
委托代理人：潘信成，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：房超，安徽华人律师事务所律师。
被告：谢云峰。
原告吴婷婷与被告谢云峰房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年6月25日立案受理，依法由审判员刘军适用简易程序于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告吴婷婷及其委托代理人潘信成、房超，被告谢云峰到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
吴婷婷诉称：2013年8月23日，吴婷婷、谢云峰签订房屋租赁合同一份，该合同约定谢云峰将XX广场X栋XXXX室租赁给吴婷婷，租赁期间为1年，月租金1300元，谢云峰收取房屋租金3900元并收取押金2000元。合同签订后，吴婷婷一直按照合同履行交租义务，但XX广场X栋XXXX室房主于2014年4月10日告知谢云峰无权转租，不允许吴婷婷使用该房屋，并将房门锁上，不让吴婷婷营业，造成吴婷婷营业损失12600元，其中包括彩妆造型培训的2名学员因工作室变更地址，解除培训合同，吴婷婷已经退回了培训费用。吴婷婷对XX广场X栋XXXX室进行了装修，花费装修费用2200元。并与合肥论坛、婚礼妈妈签订了宣传合同，缴纳了广告费用，广告宣传地址均为XX广场X栋XXXX室，现无法变更，导致吴婷婷损失广告费用6800元。吴婷婷认为，谢云峰在无权转租的情况下，对房屋进行的转租，该合同无效，吴婷婷基于对谢云峰、房屋租赁合同的信任，对房屋进行装修，并将业务宣传、推广、培训等均确定为该地址，由于无法继续经营，导致吴婷婷损失巨大。吴婷婷为维护自身的合法权益，提起诉讼。请求判令：1、双方签订的房屋租赁合同无效；2、谢云峰返还吴婷婷支付的房屋租金1733元；3、谢云峰退还房屋租金2000元；4、谢云峰支付违约金1300元；5、谢云峰支付营业损失12600元；6、谢云峰支付房屋装修费2200元；7、谢云峰支付广告费6800元；8、本案诉讼费由谢云峰承担。
谢云峰辩称：吴婷婷诉称谢云峰违约没有依据，是吴婷婷自行离开的，谢云峰并没有构成违约。另外，吴婷婷诉称其他的费用与谢云峰之间并无任何关联。
经审理查明：2013年8月23日，谢云峰与吴婷婷签订房屋租赁合同一份，该合同约定谢云峰将位于XX广场X栋XXXX室房屋出租给吴婷婷使用，租期为1年，自2013年8月24日至2014年8月24日。租金为每月1300元，即2013年8月24日在租住地付给谢云峰，首付3个月租金，由谢云峰出具收款付据。双方在租赁期限内不得无故解除合同，如谢云峰确需收回自用，须提前30天通知吴婷婷协商解除合同。如未提前30天通知，支付一个月租金为违约金。吴婷婷除入住时首付租金外，另需缴空调设备押金2000元，期满退租时设备无坏，谢云峰无条件将押金全额退还给吴婷婷。双方在合同期限内，不得干扰对方，或因对方原因造成损失的，应承担相应的损失赔偿。协议签订后，吴婷婷支付谢云峰押金2000元。谢云峰向吴婷婷出具两份收条，收条载明了收到吴婷婷押金2000元及2014年2月24日之前的房屋租金。
另查明，吴婷婷租赁该房屋用于彩妆造型。证人许某向本院陈述吴婷婷与许某签订了彩妆培训合同，许某培训了一次后因为吴婷婷的工作室关门导致许某学习不便，故双方解除了培训合同，吴婷婷将培训费用3800元退还了许某，一同学习的另一人也是同样情况。2014年3月1日，吴婷婷与合肥肥肥网络科技有限公司签订合肥热线网络服务合同一份，该合同约定合肥热线向吴婷婷提供网络服务，行业类别为婚庆宝，价格为5000元。合同中未明确款项支付的方式及期限。甲方（即吴婷婷）在每次广告发布前提前十个工作日与乙方（即合肥肥肥网络科技有限公司）确定网络服务发布位置，并提前一周积极配合提供乙方广告制作所需的素材，以确保乙方在甲方需求时间内将网络服务内容刊出。合同另约定合同一旦执行，任何一方如果要求提前终止合同，需提前10个工作日书面通知对方，并说明正当终止理由取得对方同意，由双方代表协商终止合同。合同中未提及不能变更宣传地址。吴婷婷未提供支付5000元的付款凭证。
2014年4月19日，合肥市公安局XX派出所就吴婷婷报警进行出警。出警记录记载：吴婷婷在谢云峰手里租房，谢云峰的房子又是在王某（原房主）手里租的。现在王某不愿将房租给谢云峰，把房锁换了，导致吴婷婷无法正常营业。现吴婷婷说通过司法途径解决问题，需要出警记录。
以上事实由租赁合同、收条、出警记录、证人证言、解除合同及当事人陈述予以证实。
本院认为：吴婷婷与谢云峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示。谢云峰虽然将房屋实际交付给吴婷婷使用，但是通过报警记录显示吴婷婷无法正常经营系由于谢云峰未取得房屋转租权导致吴婷婷无法实际使用房屋，故本院认定吴婷婷与谢云峰之间的房屋租赁合同无效。谢云峰抗辩认为原房主同意其转租，并未提供证据加以证实，故对于该项抗辩意见，本院不予采信。吴婷婷主张谢云峰返还房屋租金1733元。其主张理由原房主于2014年4月10日上锁行为导致其无法经营，此后缴纳的租金应当由谢云峰退还，并提供了方某出具的收条一份。谢云峰认为其未收取吴婷婷房租，方某出具的收条并不能代表谢云峰向吴婷婷收取了房租。因吴婷婷无证据证明方某收取租金取得了谢云峰的授权，故对于该项主张，本院不予支持。吴婷婷另主张退还房屋押金2000元，本院予以支持。吴婷婷另主张谢云峰支付违约金1300元，主张理由在于合同中约定“甲乙双方在租赁期限内不得无故解除合同，如甲方确需收回自用，须提前30天通知乙方协商解除合同。如未提前30天通知，支付一个月租金为违约金”。该项约定在于约束双方的合同解除权，吴婷婷主张其与谢云峰签订的房屋租赁合同为无效合同，并不存在双方解除合同的问题，且吴婷婷已经主张实际损失，故对于该项请求，本院不予支持。吴婷婷另主张营业损失12600元，依据在于营业损失5000元以及7600元的学员培训费用。因吴婷婷系租赁房屋用于彩妆造型经营，原房主于2014年4月10日上锁行为确实给吴婷婷经营造成了一定的损失，但是吴婷婷主张学员培训费用不能完全作为其损失的依据，另吴婷婷主张的营业损失5000元并未提供证据予以证明。综合吴婷婷租赁房屋的用途、使用期限等实际情况，本院酌定为整体损失为4000元。吴婷婷另主张房屋装修费用2200元，因双方约定的租赁期限为1年，吴婷婷搬离涉案房屋距离租期届满约为4个月，且吴婷婷提供的证据不能证明装修情况以及已实际支付款项，故对于该项请求，本院不予支持。吴婷婷另主张广告费用6800元，依据在于签订了广告合同中的宣传地址不能变更。因吴婷婷未提供广告费支付凭证且其陈述宣传地址不能变更无证据予以证明，故对于该项请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、确认原告吴婷婷与被告谢云峰签订的房屋租赁合同无效；
二、被告谢云峰于本判决生效之日起十日内退还原告吴婷婷房屋押金2000元并支付原告吴婷婷营业损失4000元；
三、驳回原告吴婷婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为233元，由原告吴婷婷负担153元，被告谢云峰负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘 军
二〇一四年九月二十六日
书记员 黄泽珊
附：本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。