湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1021民初1465号原告：何建芬，女，1964年6月27日出生。委托诉讼代理人：尹良仙、欧阳家朝，桂阳县流峰法律服务所法律工作者。被告：陈坤桐（系原告何建芬之丈夫），男，1963年5月1日出生。第三人：谢振华（系被告陈坤桐之外甥），男，1980年12月17日出生。委托诉讼代理人：黄石荣，湖南志浩律师事务所律师。原告何建芬与被告陈坤桐、第三人谢振华确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何建芬及其委托诉讼代理人欧阳家朝、被告陈坤桐、第三人谢振华委托诉讼代理人黄石荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何建芬向本院提出诉讼请求：1、确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效，并判令第三人归还房屋；2、本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：原、被告于1983年9月17日登记结婚成为合法夫妻，1993年2月10日双方将共同出资购买的一栋坐落在流峰镇人民街2号砖木结构商住房以被告名义办理了房产登记手续。2011年1月21日，被告和第三人趁原告在广东打工之际，在没有告知原告的情况下，擅自签订了一份房产买卖《契约》，第三人支付了12080元购房款，但至今尚未办理房产过户手续。2016年春节后，相关部门进行不动产实名登记普查工作时，原告才知道该房产已转让。原告知情后多次与第三人协商退房未果。为维护原告合法权益，原告特向法院起诉。陈坤桐辩称，房子确实是被告在没有跟原告商量的情况下卖给第三人的。因为房子是夫妻共同财产，所以被告与第三人签订的房产买卖《契约》是无效的。谢振华辩称，原告所诉与事实不符。原告对于房屋买卖一事知情并同意；房屋买卖契约是双方的真实意思表示，也符合广大农村地区的传统交易习惯，不存在法定无效的情形；请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据3，系相关法定部门出具的婚姻状况、房产登记信息等材料，具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案认定案件事实的依据，本院予以采信；2.证据4，系被告与第三人签订的房屋买卖契约，具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案认定案件事实的依据，本院予以采信；3.证据5，系原告委托诉讼代理人对被告所作的调查笔录，内容与被告在庭审中的陈述一致，具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案认定案件事实的依据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于1983年9月17日登记结婚成为夫妻。1993年2月10日，双方将共同出资购买的一栋砖木结构商居房（坐落在桂阳县流峰镇人民街）以被告陈坤桐名义办理了房产登记手续（房产证号：桂流房私字第02**号）。2011年1月21日，被告和第三人签订了一份房产买卖《契约》（该契约由谢育辉执笔，中证人陈石虎、在场人谢振宇见证），第三人以12080元的价格购买了登记在被告名下的房产（房产证号：桂流房私字第02**号），被告将此房的相关权证交给了第三人，但至今尚未办理房产过户手续。2016年春节后，相关部门进行不动产实名登记普查工作时，原告才发现该房产已转让，纠纷因此发生。2016年9月2日，原告向法院提起诉讼。本院认为，公民的合法财产，受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。本案的争议焦点有：一、被告与第三人签订的房屋买卖合同（契约）是否无效；二、第三人是否应将争诉房屋归还原告。关于焦点一，根据庭审查明的事实，本案所涉的房产，系原、被告夫妻共同共有的财产，虽然房产证登记的所有权人只有被告陈坤桐一个人，但是此房是在婚姻关系存续期间所购买的，本案被告处分的房产为夫妻共同财产；在婚姻关系存续期间，被告未与原告协商，非因日常生活需要擅自出卖夫妻共同房产给第三人，且事后没有取得原告的追认，被告出卖房产的行为属于无权处分；本案涉诉的房产及相关权证虽然已经交付给第三人，但没有依法办理相关不动产转移登记手续，不构成善意取得；被告提出“原告对于房屋买卖一事知情并同意，房屋买卖契约是双方的真实意思表示，合法有效”的抗辩意见，但被告对该事实没有提交相关证据予以佐证，本院对被告的抗辩意见不予采纳。因此，被告未经原告同意，擅自出卖夫妻共同房产，与第三人签订的房屋买卖合同（契约）无效。关于焦点二，公民的合法财产，受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占。本案被告未经原告同意，擅自出卖夫妻共同房产，与第三人签订的房屋买卖合同（契约）无效，第三人因该合同取得的房产、被告因该合同取得的购房款及相应利息,依法应当予以互相返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈坤桐与第三人谢振华于2011年1月21日签订的《房屋买卖合同》（契约）无效；二、第三人谢振华在本判决生效之日起三十日内将房屋（房产证号：桂流房私字第02**号）及其相关权属证书返还给被告陈坤桐；被告陈坤桐在本判决生效之日起三十日内将购房款12080元及相应利息4285元【12080元×5.5年×6.45%（2011年三至五年中国人民银行贷款的基准利率）】，合计16365元返还给第三人谢振华。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈坤桐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  周海兵二〇一六年十月二十六日书记员  何凯龙附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外（五）；其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为:（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。