湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一初字第36号
原告陈柏林。
被告湖南家和建设有限责任公司。
法定代表人向顺祥。
委托代理人赵轶，系该公司员工，。
委托代理人陆语华，湖南湘剑律师事务所律师。
第三人郴州市晓园房地产开发有限公司。
法定代表人陈晓。
委托代理人李小松，系该公司员工，。
原告陈柏林与被告湖南家和建设有限责任公司（以下简称湖南家和公司）及第三人郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称郴州晓园公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭审理了本案。原告陈柏林，被告湖南家和公司的委托代理人赵轶、陆语华，第三人郴州晓园公司的委托代理人李小松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈柏林诉称：一、郴州晓园公司开发的雅景新村第26栋3单元606号房屋的所有权归陈柏林所有，而不属于郴州晓园公司。陈柏林于2010年9月13日向郴州晓园公司支付70，000元购房款，并于2010年9月29日与郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》，于2011年5月13日参加选房。后因郴州晓园公司单方面变更合同自行涨价，双方未就成交价格达成一致意见，致使陈柏林多次按合同约定交纳购房余款未果。2014年2月下旬，郴州晓园公司屡次电话催告陈柏林按涨价后价格交纳购房余款。2014年2月27日，陈柏林到郴州晓园公司交纳购房余款，因双方无法签订正式购房合同，郴州晓园公司不接受购房款。陈柏林的上述交易行为、支付行为，并无不妥之处，且符合商业惯例，陈柏林是善意取得涉案房产的所有权。房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记的，不影响房屋买卖合同的效力。二、湖南家和公司申请执行属于陈柏林的雅景新村第26栋3单元606号房屋错误，其行为没有法律依据。陈柏林与郴州晓园公司的交易真实，陈柏林支付了70，000元购房款后取得涉案房产的所有权，是善意取得，湖南家和公司无权对陈柏林的上述财产申请执行。综上，请求：1、确认郴州晓园公司开发的雅景新村第26栋3单元606号房屋所有权归陈柏林所有，并停止对涉案房产的执行；2、诉讼费用由湖南家和公司承担。
为支持其诉讼请求，陈柏林提供以下证据：1、收据；2、郴州市商品房认购协议；3、选房单；4、燃气初装费收据；以上四份证据拟证明雅景新村第26栋3单元606号房屋所有权归陈柏林所有。
被告湖南家和公司答辩称：一、郴州市中级人民法院裁定驳回陈柏林的异议申请，事实清楚，法律适用正确。1、2010年9月29日，陈柏林与涉案房产的所有权人郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》并交纳认购金70，000元，但陈柏林未支付全部价款并实际占有房屋，亦未办理过户登记手续，依据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，在办理房屋产权过户登记手续之前，涉案房产的所有权仍然归属于郴州晓园公司，在此情况下，陈柏林只对郴州晓园公司享有债权，并不享有涉案房产所有权，湖南家和公司依法对郴州晓园公司所有的房屋申请执行，并无不当。2、陈柏林未提供证据证明其实际占有涉案房产。二、陈柏林提出异议的理由是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，但据此规定，符合人民法院不得查封的条件有三：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。本案中，首先，陈柏林未提供有效证据证明其已实际占有涉案房产。其次，陈柏林在与郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》至法院查封涉案房产时，已长达2年多的时间，期间，陈柏林既未向房产部门提出房屋过户登记申请，更未获予核准登记，足以说明陈柏林存在重大过错。因此，陈柏林不能同时具备三个条件，不属于该规定中不得查封的情形，法院对涉案房产进行查封程序合法。三、因房屋属于不动产，房屋所有权只有办理了过户登记手续后才发生转移，陈柏林请求确认涉案房产的所有权属确认之诉，本案是案外人执行异议之诉，其确认请求不属本案审查范围，不应得到支持。综上，陈柏林的起诉理由不成立，依法应全部驳回。
被告湖南家和公司未向本院提供证据。
第三人郴州晓园公司述称，陈柏林的诉讼请求属实，对其诉讼请求没有异议。
第三人郴州晓园公司未向本院提供证据。
被告湖南家和公司对原告陈柏林提供的证据质证认为：对证据1-4的真实性没有异议，但不能证明涉案房产属于陈柏林所有，应以房屋产权登记为准。且陈柏林只交纳部分房款，涉案房产不能归陈柏林所有。
第三人郴州晓园公司质证认为：对证据1-4的真实性、证明方向均没有异议。
本院认证如下：陈柏林提供的证据1-4具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据本院认证情况及当事人陈述，本院查明以下事实：2010年9月13日，陈柏林向郴州晓园公司交纳70，000元购房款。2010年9月29日，陈柏林作为买受人与郴州晓园公司签订《郴州市商品房认购协议》，主要约定：一、买受人自愿认购郴州晓园公司开发的位于郴州市青年大道雅景新村项目商品房。该房建筑面积约为120平方米（建筑面积最终以房产局测绘面积为准）。二、该商品房单位成交均价（按建筑面积）为每平方米1500元，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。楼层调差按郴州市发布的相关标准执行。……四、买受人签订此认购协议时，应向出卖人支付认购金70，000元（含此前在桥氮公司交纳的购房款，此款在签订商品房买卖合同时同时转为购房款。）……八、买受人应在该项目办好《商品房预售许可证》后15天内与出卖人签订商品房买卖合同等。2011年5月13日，在郴州晓园公司组织的雅景新村项目商品房选房中，陈柏林选定购买第26栋3单元606号房屋，面积为123.57平方米，当时双方确定购房单价为1350元／平方米。因物价上涨，郴州晓园公司单方面要求每平方米增加430元，陈柏林同意每平方米增加300元，双方未达成一致意见。庭审中，陈柏林愿意以1500元／平方米的价格购买涉案房产，郴州晓园公司的委托代理人李小松表示应由陈柏林与郴州晓园公司的负责人协商。陈柏林多次联系郴州晓园公司负责人，均联系不上。2015年7月1日，陈柏林向郴州晓园公司账户存入购房款115，355元。雅景新村第26栋房屋已取得商品房预售许可证，并已竣工验收合格。
本院在审理湖南家和公司诉郴州晓园公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，湖南家和公司向本院申请财产保全。本院于2014年1月27日向郴州市房产管理局送达（2013）郴民诉保字第30号民事裁定书和协助执行通知书，查封了郴州晓园公司开发的雅景新村包括第26栋3单元606号房屋在内的等房产。2014年7月23日，陈柏林向本院提出执行异议，本院于2014年8月5日作出（2014）郴诉保异字第15号民事裁定，驳回异议人陈柏林的异议请求。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，双方争议的焦点为涉案房产是否归陈柏林所有，是否应停止对涉案房产的执行。郴州晓园公司与陈柏林于2010年9月29日签订的《郴州市商品房认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案房产面积为123.57平方米，因陈柏林与郴州晓园公司在陈柏林选定涉案房屋后确定购房单价为1350元／平方米，后郴州晓园公司单方面要求涨价，但未得到陈柏林的同意，现陈柏林同意以1500元／平方米的价格支付购房款，该意见与双方签订的认购协议相符，也未损害郴州晓园公司的利益，故涉案房产的价款为185，355元。陈柏林在签订认购协议前已支付购房款70，000元，在2015年7月1日又交纳购房款115，355元，至此，陈柏林共交纳购房款185，355元，已按照双方的约定支付了购房款，且郴州晓园公司对陈柏林的诉讼请求并无异议，故涉案房产应属于陈柏林所有。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，陈柏林请求本院停止执行还必须对未办理产权过户登记手续不存在过错。陈柏林购买涉案房产，郴州晓园公司应为陈柏林办理涉案房产的产权过户登记手续，现涉案房产未办理过户登记，其责任在郴州晓园公司，陈柏林对此并无过错。陈柏林虽未取得涉案房产的权属证书，但陈柏林已支付完购房款并实际占有涉案房产，且对未办理过户登记无过错，故陈柏林请求停止对涉案房产的执行具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、位于郴州市青年大道雅景新村第26栋3单元606号房屋归原告陈柏林所有；
二、停止对位于郴州市青年大道雅景新村第26栋3单元606号房屋的执行。
案件受理费3900元，由第三人郴州市晓园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 彭艳飞
代理审判员 曹 颖
人民陪审员 张湘燕
二〇一五年七月十七日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十八条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。