黑龙江省建三江农垦法院民 事 判 决 书（2016）黑8102民初1682号原告：张均起，男，1962年5月17日，汉族，无职业，住黑龙江省。委托代理人：夏金华，黑龙江合林律师事务所律师。被告：黑龙江建三江农村商业银行股份有限公司，住所地黑龙江省建三江管理局胜利大街北段东侧，统一社会信用代码91233000MA18YQWX6M。法定代表人：杨成，职务董事长委托代理人：孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。被告：雍艳丽，女，1960年6月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。原告张均起诉被告黑龙江建三江农村商业银行股份有限公司（以下简称建三江农村商业银行）、雍艳丽案外人执行异议纠纷一案，于2016年11月22日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月17日公开开庭审理了本案。原告张均起、委托代理人夏金华、被告建三江农村商业银行的委托代理人孙洪刚、被告雍艳丽到庭参加诉讼，原告方的证人张某、贾某、刘某、周某出庭作证，本案现已审理终结。原告张均起诉称，2005年3月27日，原告购买了被告雍艳丽位于建三江管理局交通宾馆北侧道东杜志峰综合楼1-0105号和1-0106号等三户门市房，双方按合同约定，原告支付了大部分价款，被告雍艳丽将该门市房交付原告。原告自2005年起对上述三户房屋实际占有、使用、收益至今。此期间原告多次催促被告雍艳丽办理房产过户登记，被告雍艳丽一直推脱。2016年7月，原告得知被告雍艳丽以杜志峰综合楼1-0105号房产为抵押物，为陈开元担保，向被告建三江农村商业银行贷款60万元，该贷期逾期未还，被告雍艳丽被判承担连带清偿责任。在建三江农垦法院对原告雍艳丽的执行过程中，又查封了杜志峰综合楼1-0106号房产。原告在执行过程中提出执行异议，建三江农垦法院以（2016）黑8102执异10号民事裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为，在法院查封争议房产之前，原告与被告雍艳丽就签订了房屋买卖合同。原告占有、使用、争议房产10年以上，并按合同约定支付了价款，且未办理过户登记责任不在原告方。现请求一、解除对位于建三江管理局交通宾馆北侧道东杜志峰综合楼1-0105号和1-0106号房屋的查封，判决不得执行上述房产；二、确认原告对上述房屋的所有权；三、本案诉讼费用由被告承担。被告建三江农村商业银行辩称，根据《物权法》第九条的规定，争议房屋为被告雍艳丽的财产，建三江农垦法院依据生效判决书对诉争房屋进行执行并无不当。原告张均起对诉争的房产未能办理过户存在过错。原告与被告雍艳丽在2005年签订了房屋买卖合同，但在长达11年期间未能办理过户登记，显然超出应办理产权证照的合理期限。原告可以通过诉讼等途径要求被告雍艳丽履行义务，但因其怠于行使权利，存在严重过错。原告应向被告雍艳丽主张因房屋买卖合同产生的债权，请求驳回原告的诉讼请求。被告雍艳丽未提交答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告方的证据1.买卖合同。本院采纳双方签订合同、原告交付50万元房款、被告交付房屋的事实；证据2.收条三份。采纳原告交付50万元房款的事实；证据3.12张水电费和供热费的票据。采纳原告对争议房屋交纳水电、供热费的事实；证据4.房屋租赁合同5份，采纳原告将争议房屋租赁的事实；证据5.2005年10月11日周某收据一份，结合证人周某的证言，采纳证人为争议房屋打过水泥地面，由原告付款的事实；证据6.2016年5月16日法院给雍艳丽所做的执行笔录一份，采纳房屋抵押给被告建三江农村商业银行期间双方签订合同后原告曾找被告雍艳丽要求过户的事实；证据7.银行明细5份，结合被告雍艳丽的质证意见，可以采纳原告已付50万元房款的事实；证据8.票据五张，结合证人刘某的证言可以认定证人刘某于2013年4月6日起承租争议房屋经营洗车行，并且在被告建三江农村商业银行核实房产情况时，证人认可房产证登记在被告雍艳丽名下；证据9.证人张某的证言，采纳关于原告与被告雍艳丽签订房屋买卖合同的事实；证据10.证人周某的证言、证据11.证人刘某的证言、证据12.证人贾某的证言，采纳刘某、贾某从原告处承租房屋的事实；被告建三江农村商业银行的证据2、建三江农垦法院（2015）建商初字第754号民事判决书，采纳被告雍艳丽以本案诉争的1-0105号房屋向被告建三江农村商业银行作抵押并办理抵押登记的事实。被告雍艳丽未提交证据。本院查明：2005年3月27日，原告张均起与被告雍艳丽及其配偶顾建国签订房屋买卖合同。合同约定原告购买位于建三江管理局交通宾馆北侧道东杜志峰综合楼1-0105号和1-0106号等三户门市房，其中1-0105号和1-0106号登记在被告雍艳丽的名下。双方约定合同总价款61万元。首付50万，剩余11万在交付房产证时付清。原告张均起于合同签订后交付50万元房款，现尚欠11万元未付。目前，该门市房仍然登记在雍艳丽名下。2013年4月6日，原告将争议房屋分别租赁给刘某、贾某使用。2014年4月22日，被告雍艳丽以其位于建三江交通宾馆北侧道东杜志峰综合楼1-0105号门市，为陈开元抵押担保，向申请人贷款60万元。期间，被告建三江农商银行曾找到证人刘某核实房屋产权情况，刘某回答房产证是雍艳丽的名字。2014年4月18日，被告雍艳丽与被告建三江农村商业银行在黑龙江省农垦建三江管理局房产管理中心办理了他项权利证，证号为T3003208号。2015年9月17日，原告黑龙江省建三江农垦建三江农村信用合作联社向法院起诉，2015年12月8日，建三江农垦法院判决被告陈开元给付原告贷款本息合计688387.20元，被告雍艳丽承担连带责任。2016年3月23日，原告黑龙江省建三江农垦建三江农村信用合作联社向本院申请执行。2015年8月10日，建三江农垦法院以（2015）建商民初字第625号民事裁定查封了位于建三江交通宾馆北侧道东杜志峰综合楼1-0105号和1-0106号门市。2016年8月5日，原告向本院提出执行异议,认为本院查封的房屋系其合法取得。2016年9月12日，建三江农垦法院以（2016）黑8102执异10号民事裁定书驳回原告的异议请求。2016年11月22日，原告张均起向建三江农垦法院提起案外人执行异议之诉。本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。本案中，原告张均起与被告雍艳丽签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告支付了50万元的价款，尚欠11万元未付。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告张均起在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，原告并未支付全部价款。并且根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条，对产权转移登记时间有明确规定，即：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”原告张均起与被告雍艳丽在签订合同至今已11年，且该合同签订后，原告购买的房产具备办理过户登记的条件，原告未在合理时间内进行产权变更登记，作为买受人主观上存在过错。原告称未办理过户是因被告雍艳丽不配合，根据建三江农垦法院（2016）黑8102执异10号民事裁定书认定：被告雍艳丽认可原告在其将该房屋抵押被告建三江农村商业银行贷款期间要求过办理过户，并不认可从签订合同到本案发生这11年期间要求过户。2016年4月11日，本院在询问被告雍艳丽本案诉争的房产为何没有办理过户手续时，雍艳丽称是因为张钧起没有给付剩余房款。故原告对未办理过户手续存在严重过错。其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求及理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告张均起的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张均起负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  陂继清人民陪审员  辛海军人民陪审员  姜雪峰二〇一七年三月十七日书 记 员  刘立强