福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第912号
原告（反诉被告）泉州市中闽百汇购物有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区涂门街82号（凯伟大楼地下一层A区）。
法定代表人苏财业，总经理。
委托代理人庄国钦，福建刺桐律师事务所律师。
被告（反诉原告）泉州华亿房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市惠安县螺城镇建设南街物资大楼六楼。
法定代表人魏传瑞，总经理。
委托代理人李颖善，系被告公司员工。
委托代理人张淑珠，系被告公司员工。
原告（反诉被告）泉州市中闽百汇购物有限公�（简称中闽百汇公司）与被告（反诉原告）泉州华亿房地产开发有限公司（简称华亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庄国钦，被告的委托代理人李颖善、张淑珠到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告中闽百汇公司诉称，2008年3月4日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，编号为GF-2000-0171（MF-2000-№0008523），约定由被告华亿公司将位于泉州市惠安县螺城镇中山北路惠兴街北侧君临世纪第2、4幢一至三层出售给原告，建筑面积9597.99平方米，总价为4270万元。根据合同第8条、第15条的约定，华亿公司须于2008年4月31日前交房，并在商品房交付使用后720天内将办理权属登记资料报送产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记。如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得�地产权属证书的，被告须按已付购房款的日0.03%向原告支付违约金。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付全部购房款。根据双方约定的办证期限，被告应于2010年4月20日前将办理权属登记资料报送产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记，但被告至今未履行该合同义务，已构成违约。因此，被告应继续履行合同，将办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记，同时对于其办证的期限，被告须向原告按已付购房款的日0.03%支付违约金。请求判令：1.被告立即将办理位于泉州市惠安县螺城镇中山北路惠兴街北侧君临世纪第2、4幢一至三层（建筑面积9597.99平方米）的房屋所有权证及国有土地使用权证权属登记资料报产权登记机关备案并书面告知原告，协助办理该房屋产权登记到原告名下手续；2.被告向原告支付自2012年7月3日�至被告将办理上述房屋的房地产权属登记资料报产权登记机关备案并书面告知原告，协助办理产权登记到原告名下手续之日止，以4270万元为基数按日万分之三计算的违约金（暂计至2014年7月3日共730天为9351300元）。
被告华亿公司答辩称，原告要求被告支付违约金不能成立，依法应予驳回。
反诉原告华亿公司诉称，2008年3月4日，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定由华亿公司开发的位于泉州市惠安县螺城镇中山北路惠兴街北侧君临世纪第2、4幢一至三层房产（建筑面积9597.99平方米）作价4270万元出售给中闽百汇公司，后华亿公司依约将房产交付给中闽百汇公司使用至今。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内办理房产权属登记……买受人取得房地产权属证书；若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买�人不退房，出卖人按已付房价款的日0.03%向买受人支付违约金。因涉讼房产整改后建筑物的高度不能满足惠安机场净空控制要求，导致房产无法通过验收及办理产权登记，根据我国合同法第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。为此，请求判决解除双方于2008年3月4日签订的商品房买卖合同，并将该合同约定的标的物即位于泉州市惠安县螺城镇中山北路惠兴街北侧君临世纪第2、4幢一至三层房产（建筑面积9597.99平方米）交还反诉原告华亿公司，由华亿公司向被反诉被告中闽百汇公司退还4270万元购房款。
反诉被告中闽百汇公司答辩称，反诉原告华亿公司所称的事实不属于法定的不可抗力。因施工方的原因导致不能办证的案件在惠安法院还有七起。中闽百汇公司已经支付了相关购房款项。
经审理查明，被告华亿公司系经工商注册登记的有限责任公司，其经营范围为：在惠安县城建规划范围内对螺城镇旧城进行改造、开发、建设、出租、出售商住房、店铺、写字楼及相关配套设备。被告华亿公司以出让方式取得位于螺城镇中山北路惠兴街北侧、编号为惠国用（2004）字第170056号的地块的土地使用权，规划用途为商住。经批准，该公司在上述地块上建设商品房，定名君临世纪，并取得商品房预售许可证，证号为（惠规建）房预售（2007）第28号。2008年3月4日，原、被告签订编号为GF-2000-0171（MF-2000-№0008523）《商品房买卖合同》一份，约定：被告华亿公司向原告中闽百汇公司预售其开发建设的位于泉州市惠安县螺城镇中山北路惠兴街北侧君临世纪第2、4幢一至三层房产，建筑面积9597.99平方米，总价款4270万元。出卖人应当在2008年4月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将�合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已经付清了全部购房款，被告已于2009年间向原告交付了房屋，但相关房屋权属证书至今尚未办理。
以上事实，有原告中闽百汇公司提供的营业执照、内资企业登记基本情况表、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
双方当事人争议的焦点是：1.被告华亿公司是否存在逾期协助办证违约行为及如何承担违约责任；2.反诉原告华亿公司请求解除合同依法能否成立。
关于焦点，原告中闽百汇公司认为，按照合同约定，被告华亿公司应于2010年4月20日前将办理权属登记资料报送产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记，但被告至今未履行该合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任，即被告应继续履行合同，将办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，协助原告办理产权登记，并按逾期办证的期限以已付房价款的日0.03%向原告支付违约金。反诉原告主张的惠安机场净空控制要求情况不属于法定不可抗力，其请求解除合同不符合法定解除条件，依法不能成立。
为证明其诉讼主张，原告中闽百汇公司提供了下列证据：1.营业执照、组织机构代码证，用以证明原告中闽百汇公司的主体资格；2.组织机构代码证、内资企业登记基本情况表，用以证明被告华亿公司的主体资格；3.商品房买卖合同，用以证明原告中闽百汇公司向被告华亿公司购买商品房，双方关于被告华亿公司办理产权登记及逾期办证应承担违约责任等作出具体约定；4.销售不动产统一发票，用以证明原告中闽百汇公司已依约向被告华亿公司支付购房款4270万元；5.福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第3860号、（2014）惠民初字第3861号、（2014）惠民初字第3862号、（2014）惠民初字第3863号、（2014）惠民初字第3864号、（2014）惠民初字第3865号、（2014）惠民初字第3866号民事判决书复印件及本院（2013）泉民初字第1337号民事判决书网络打印件，其中前七份是本案双方之间纠纷案件，最后一份是厦门中宸集团有限公司与华亿公司之间的建设工程施工合同纠纷。
被告华亿公司质证认为，对证据1-4的真实性、合法性及关联性均无异议；证据5中八个案件涉及的楼房均不是本�楼房，与本案无关，相关判决不能作为本案依据。
关于焦点，被告（反诉原告）华亿公司认为，涉讼房产所在的地下室及人防工程被原告改为仓库，致使无法通过竣工验收，以至于未能办理产权登记，故原告中闽百汇公司主张被告华亿公司存在违约行为不能成立，其诉求应予驳回。本案涉讼房产所在的君临世纪项目房产必须满足惠安机场净空控制要求，而涉讼房产整改后，建筑物的高度未能满足惠安机场净空控制要求，导致房产无法通过验收及办理产权登记，且属于不可抗力致使不能实现合同目的，请求判决解除合同。
为证明其诉讼主张，被告（反诉原告）华亿公司提供了下列证据：1.惠安县规划建设局文件《关于“君临世纪”总平面规划部分调整的意见》，用以证明“君临世纪”项目房产高度必须满足惠安机场净空控制要求，系不可抗力因素；2.惠安县住房和城乡规划建设局文件《关于惠安机场净空区域内超高障碍物责令限期整改的通知》（惠住建（2013）150号），用以证明双方签订的《商品房买卖合同》中的标的物房产高度未能满足惠安机场净空控制要求，无法通过验收办理产权登记的事实；3.照片十一张，用以证明地下停车库、地下通道被原告中闽百汇公司作为堆放物品的场地，通道被堵及承重墙被原告中闽百汇公司改成通风口的事实；4.惠安县住房和城乡规划建设局文件《君临世纪2#、4#楼整改通知书》（惠住建（2014）412号），用以证明地下车位、地下通道、人防工程被原告中闽百汇公司改为堆放物品仓库，并将地下室⑥轴交（D）-（E）轴剪力墙打为排气口，导致无法通过竣工验收，以至于未能办理产权登记；没有整改就不能通过竣工验收及办理产权登记。
原告（反诉被告）中闽百汇公�质证认为，证据1、2的真实性由法院依法认定，本案标的物与证据1、2不符，购买时间也不符合，与本案无关联性；不属于不可抗力，证据2限期整改通知提出整治工作，如属于建成的超高建筑物，可以不拆除，但应按规定安装障碍灯和警示标志。证据3照片的真实性无法确认，与本案不具有关联性。证据4与本案不具有关联性，双方形成买卖合同关系的对象为位于泉州市惠安县螺城镇中山北路惠兴街北侧君临世纪第2、4幢一至三层，原告中闽百汇公司诉求办理产权证及逾期办证的违约金的对象也就是一至三层标的物，而整改通知书中的其中一项内容为地下室停车位及部分人防工程的占用问题，与本案属不同标的物的不同法律关系，与本案无关；该整改通知书的整改问题都属于比较容易可整改范围，与被告华亿公司是否能办理产权证无关，而且该问题也不构成被告华亿公司未能办证的根本原因和主要原因。
经审查，本院认为，原告中闽百汇公司提供的证据1-4，被告华亿公司对其真实性、合法性及关联性均无异议，予以确认。证据1、2可证实原、被告的主体资格。证据3商品房买卖合同可证实原告中闽百汇公司向被告华亿公司购买其开发建设的位于泉州市惠安县螺城镇中山北路惠兴街北侧君临世纪第2、4幢一至三层房产，双方于2008年3月4日签订编号为GF-2000-0171（MF-2000-№0008523）《商品房买卖合同》一份，并作出了相关约定。证据4可证实原告中闽百汇公司已向被告华亿公司支付购房款4270万元。被告华亿公司对原告中闽百汇公司提交的证据5的真实性不持异议，予以确认，但这些案件与本案不具有直接关联性。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2008年4月31日前，依照国家和及地方人民政府的有关规定，……并符合�合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.03%向买受人支付违约金。”根据上述约定，被告华亿公司应于房屋交付使用后720天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告中闽百汇公司办理产权登记。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”之规定，被告华亿公司未能举证证实其已经依约履行协助办证义务，并导致原告中闽百汇公司至今未能在规定期限内取得房屋权属证书，�构成违约，应承担违约责任，即应继续履行合同，将办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，并协助原告中闽百汇公司办理产权登记，并依约向原告中闽百汇公司支付逾期办证违约金。
被告（反诉原告）华亿公司提供的证据1、2，形式和来源合法，且原告中闽百汇公司对真实性未提出异议，对其真实性予以确认。证据1中体现的建筑物并非本案涉讼2、4幢楼房，证据2体现惠安机场净空区域内存在的超高建筑物需要整改，如属于建成的超高建筑物，应按规定安装障碍灯和警示标志。两份文件载明的内容不足以证明本案涉讼标的物未能满足惠安机场净空控制要求，以及因此而无法通过验收办理产权登记，故对被告华亿公司提出的主张不予采纳。证据3、4体现华亿公司报送的君临世纪2#、4#楼地下室部分停车位和部分人防工程被改为中闽百汇公司仓库，但不足以证实2#、4#楼确因地下室存在部分整改问题而无法办理产权证。
综上事实，本院认为，被告（反诉原告）华亿公司系依法登记设立的从事房地产开发经营的企业。原、被告于2008年3月4日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，主体适格，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为成立有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告中闽百汇公司已按合同约定向被告华亿公司支付全部购房款4270万元，被告华亿公司也已经将房屋交付给原告中闽百汇公司使用，但其未依约履行协助办证义务，导致原告中闽百汇公司至今未取得房屋权属证书，被告华亿公司应当承担相应的违约责任。原告中闽百汇公司请求被告华亿公司履行将办理房屋所有权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并书面告知原告中闽百汇公司，协助办理该房屋所有权登记至原告中闽百汇公司名下的义务，符合法律规定与合同约定，予以支持。双方共同确认本案涉讼房屋系于2009年间实际交房，原告中闽百汇公司请求被告华亿公司支付自2012年7月3日起至其履行上述协助办证义务之日止按已付房价款4270万元的日0.03%计算的违约金，具有事实依据和合同依据，亦予以支持。鉴于办理商品房土地使用权属登记买受人应先办理房屋所有权证，而诉争商品房至今尚未办理房屋所有权证，故关于涉讼商品房的土地使用权证办证事宜，双方可待取得相应房屋所有权证后另行解决。被告华亿公司主张未能办理产权登记系因原告中闽百汇公司擅自变更建筑物行为及惠安机场净空控制要求，但未能提供足以证实的充分证据，故不予采纳。反诉原告华亿公司主张涉讼标的物未能满足惠安机场净空控制，系�可抗力致使不能实现合同目的，请求解除双方合同，但根据惠安县住房和城乡建设局的相关整改意见，如属于建成的超高建筑物，应按规定安装障碍灯和警示标志，故惠安机场净空控制并不属于法定的不可抗力情形，亦无法证实涉讼房产因此而无法办理产权登记，故对反诉原告华亿公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、被告泉州华亿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将办理位于泉州市惠安县螺城镇中山北路惠兴街北侧君临世纪第2、4幢一至三层房产的房屋所有权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并�面告知原告泉州市中闽百汇购物有限公司，协助原告泉州市中闽百汇购物有限公司办理该房屋所有权登记手续；
二、被告泉州华亿房地产开发有限公司应支付原告泉州市中闽百汇购物有限公司自2012年7月3日起至被告泉州华亿房地产开发有限公司将办理房屋所有权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，每日按已付房价款人民币4270万元的日0.03%计算的逾期协助办理房屋所有权登记的违约金（其中自2012年7月3日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内付清；此后的违约金每满一年支付一次，直至被告泉州华亿房地产开发有限公司将办理房屋所有权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，若未满一年按实际天数计算。）；
三、驳回原告泉州市中闽百汇购物有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告泉州华亿房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案本诉受理费77259元，由被告泉州华亿房地产开发有限公司负担；反诉受理费127650元，由反诉原告泉州华亿房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 吴梅芳
代理审判员 陈志杰
二〇一五年三月十日
书 记 员 薛 波
注：本案适用的主要法条及执行提示
一、主要法条
（一）《中华人民共和�合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和�易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
（三）最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条最高人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。