淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河新民初字第0573号
原告淮安清河新区投资发展有限公司，住所地淮安市清河新区广州路8号206室。
法定代表人任青亚，该公司总经理。
委托代理人潘虹，江苏引航律师事务所律师。
被告张伟。
委托代理人宋崇迪，江苏道文律师事务所律师。
委托代理人张扬，江苏道文律师事务所律师。
原告淮安清河新区投资发展有限公司（以下简称“新区投资公司”）与被告张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王琍琍独任审判，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭，于2015年9月29日再次公开开庭审理。原告新区投资公司的委托代理人潘虹，被告张伟的委托代理人宋崇迪、张扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新区投资公司诉称：2009年5月1日，我公司与被告张伟签订《租赁协议书》一份，协议约定我公司将位于清河新区河畔路西侧、净潭广场北侧建筑面积约1600平方米的房屋租赁给被告，合同还就租期、租金及支付方式等进行了约定。合同签订后，我公司将房屋交付被告，被告经营淮安市王子会馆酒店管理有限公司（以下简称“王子会馆”），但被告从未向我公司支付过租金。因被告违约，我公司按照协议第九条约定，于2014年3月15日发函被告解除双方签订的《租赁协议书》。现合同已解除，但被告尚欠我公司2010年11月1日至2014年3月14日的房屋租金456438元。按照协议第三条的约定，我公司负责租赁房屋的装潢，费用限于200万元之内，但我公司为该房屋装修实际花费2105445.11元，超出部分105445.11元应由被告承担。另外，在被告租赁房屋期间，我公司为被告垫付了水、电费87565.4元。以上费用我公司多次向被告催要无果，故请求依法判令：1、被告支付房屋租金456438元、逾期付款利息72981元（暂计算至2015年3月31日），以及2015年4月1日至租金付清之日的逾期利息；2、被告支付装修费105445.11元；3、被告支付原告为其垫付的水、电费87565.4元；4、被告承担本案诉讼费。
被告张伟辩称：原告没有取得诉争房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房产证》等用地、建房手续，所签订的租赁合同系无效合同。原告主体不适格，本案诉争房屋的实际产权人是淮安市清河区新区管委会，根据《场地使用证明》，诉争房屋系清河区新区管委会无偿提供给王子会馆使用的，原告主张诉争房屋的相关权益无事实和法律依据，且房屋租金的主张已超过诉讼时效。依据《租赁协议书》第三条，原、被告并未约定房屋装潢超出200万元部分由谁负担，故原告主张105445.11元装修费没有依据。原告主张已垫付的水、电费，并未提供水、电费收缴主体开具的正规发票，故其主张的水、电费无事实依据。综上，原、被告签订的《租赁协议书》系无效协议，原告不是房屋所有权人，无权主张租金，装修费不应由我负担，水、电费应按实结算，且与我无关。
经审理查明：2009年5月1日，原告新区投资公司（甲方）与被告张伟（乙方）签订《租赁协议书》一份，双方约定“一、甲方将位于新区河畔路西侧、净潭广场北侧房屋建筑面积约1600平方米租赁给乙方经营麦广帆MGF餐饮策划管理公司旗下品牌餐饮项目；……三、甲方交付房屋现状为主体结构封顶，铺装屋面瓦，门窗到位，室内、外硬装潢（含空调及排风通道。装潢设计乙方负责，费用不超过200万元），水、电、气安装到室内接口。……五、租赁期限15年。从2010年1月1日起，至2024年12月31日止。甲方不迟于2009年11月份将房屋交乙方使用，乙方项目于2010年1月1日前试营业。六、2010年至2012年年租金10万元，2013年至2015年年租金20万元……若甲方交房延迟扣减相应租金。……七、租金每年收取两次，每年1月5日和7月5日前收取半年的租金。超过30日未付，甲方有权终止协议，收回租赁物。……”2010年9月底，原告将房屋交付被告，被告用该房屋经营王子会馆。
2011年12月22日，淮安市古淮河文化生态产业园区管理委员会（以下简称“古淮河管委会”）向王子会馆发出通知，向其催缴已为其垫付的水、电费50297.4元。2014年1月，王子会馆停止经营。2014年2月28日，古淮河管委会再次向王子会馆发出通知，向其催缴已为其垫付的水、电费87565.4元。
2014年3月3日，原告新区投资公司向被告张伟发出催款函，催要房屋装修款（超出200万元部分），2010年至2014年上半年的房屋租金60万元，以及原告垫付的水、电费87565.4元。2014年3月6日，被告张伟针对上述催款函，向原告新区投资公司作出回复：租赁协议约定原告应于2009年11月份交付房屋，实际交付时间为2010年9月底，2010年10月16日酒店试运营，2011年1月1日正式运营。被告经营期间所欠水电费，在扣除原告所欠餐费后，给出具体的付款时间。
2014年3月14日，被告张伟将诉争房屋交还原告新区投资公司。2014年3月15日，原告新区投资公司以被告存在未按期交纳租金等违约行为，向被告张伟发出解除合同通知书，解除双方2009年5月1日签订的《租赁协议书》，并要求被告支付2010年11月1日至2014年3月15日期间的房屋租金458332元，水电费87565.4元，房屋装修费（超出200万元部分）。被告于2014年3月17日收到此通知书。2014年3月31日，被告针对解除合同通知书向原告发出律师函：1、张伟没有看到相关的用地、建房手续，故双方签订的租赁协议书无效；2、对张伟已停止使用房屋的事实予以认可；3、在房屋使用期间，张伟对房屋进行了全面装修，并增设了相关设备，业主方应对其进行补偿；4、张伟不认可有关租金的内容，水电费待张伟核实后支付，装修费与张伟无关。
2014年6月9日，淮安市清河区审计局作出河审报（2014）32号审计报告，王子会馆的装修工程审定价为2105445.11元，超出双方约定的装修费用105445.11元。
2015年3月24日，原告以被告存在未按合同约定支付租金等违约行为向本院提起诉讼。
另查明：2009年10月8日，淮安市清河区新区管委会向淮安工商行政管理局清河分局出具《场地使用证明》一份，载明：“位于淮安市清河区新区河畔路8-1号房屋产权属清河区新区管委会所有，现无偿提供给淮安市王子会馆酒店管理有限公司使用，使用期限为五年。”
2011年1月9日，中共淮安市清河区委办公室发布“河办发（2011）7号”文件，明确古淮河管委会负责古淮河文化生态景区内资产运营管理，收益上缴新区投资公司。
2012年11月23日，原告新区投资公司取得本案诉争房屋的所有权证。
上述事实，有房屋所有权证、租赁协议书、催款函、回复函、解除合同通知书、收条、律师函、审计报告、场地使用证明、区委办文件及原、被告陈述为证，经质证，本院予以认定。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告签订的房屋租赁协议书系双方真实意思表示，并无上述合同无效情形，故本案房屋租赁合同依法成立有效，被告应按协议约定向原告支付房屋租金。
被告辩称原告起诉已过诉讼时效。本院认为，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告向被告发出解除合同通知书，被告张伟就解除合同通知书于2014年3月31日向原告新区投资公司发出律师函，引起诉讼时效中断，诉讼时效期间从2014年3月31日重新计算，原告于2015年3月24日向本院提起诉讼，并未超过一年的诉讼时效期间，故本院对被告辩称不予采信。被告还辩称原告主体不适格，本案诉争房屋的实际产权人是淮安市清河区新区管委会，诉争房屋系清河区新区管委会无偿提供给王子会馆使用的。本院认为，原告已于2012年11月23日取得本案诉争房屋的所有权证，原告主张相关权利符合法律规定，且被告提供的证据不能证明原告将诉争房屋无偿给被告使用，故本院对被告该辩称亦不予采信，被告仍应依据原、被告双方签订的租赁协议书，向原告支付房屋租金。原告于2010年9月将房屋交付被告，被告于2014年3月14日将房屋交还原告，现原告主张2010年11月至2014年3月14日的房屋租金456438元，符合法律规定，本院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告张伟应按约定期限支付房屋租金，逾期应承担利息。原告新区投资公司主张被告支付2011年1月5日至2015年3月31日的利息72981元以及2015年4月1日至租金付清之日的逾期利息，不违反法律规定，本院予以支持。
原告向被告主张房屋装修费105445.11元，本院认为，依据原、被告签订的《租赁协议书》第三条，双方约定装潢费用不超过200万元，但对装潢费用超出部分并未作出约定，故原告主张装修费105445.11元于法无据，本院不予支持。
关于原告主张为被告垫付的水、电费87565.1元，因原告对被告实际应缴纳的费用金额举证不足，本院不予支持，原告可待证据充分后另行向被告主张。
经调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：
一、被告张伟于本判决生效后十五日内一次性给付原告淮安清河新区投资发展有限公司租金456438元、利息72981元；并以456438元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率支付从2015年4月1日至实际付清之日的利息。
二、驳回原告淮安清河新区投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11125元，由原告淮安清河新区投资发展有限公司负担3025元，被告张伟负担8100元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级法院，同时按相关规定预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 王琍琍
代理审判员 周凡人
人民陪审员 成 丽
二〇一五年十月二十日
法官 助理 ＸＸ元
书 记 员 张 荷
相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。