黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第156号
原告（反诉被告）哈尔滨市太阳岛风景区资产经营有限公司，住所地哈尔滨市太阳岛风景区。
法定代表人赵越，职务总经理。
委托代理人王宝香，住哈尔滨市道里区。
委托代理人宋雪，黑龙江金北方律师事务所律师。
被告（反诉原告）黑龙江江龙建筑有限公司，住所地哈尔滨市香坊区。
法定代表人王东莹，职务总经理。
委托代理人杜松涛，住哈尔滨市道外区。
原告（反诉被告）哈尔滨市太阳岛风景区资产经营有限公司（以下简称太阳岛资产经营公司）与被告（反诉原告）黑龙江江龙建筑有限公司（以下简称江龙建筑公司）房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太阳岛资产经营公司之委托代理人王宝香、宋雪、被告（反诉原告）江龙建筑公司之委托代理人杜松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太阳岛资产经营公司诉称，原告前身为哈尔滨市太阳岛风景区管理处（以下简称太阳岛风景区管理处），于2004年8月24日被改制为原告太阳岛资产经营公司。被告江龙建筑公司系黑龙江江龙集团（以下简称江龙集团）之母公�。原太阳岛风景区管理处与江龙集团分别于2004年4月23日和2004年11月28日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充规定》，根据合同约定：太阳岛风景区管理处作为出租人将26栋俄式保留建筑租赁给承租人江龙集团建成“俄罗斯风情小镇”，房屋总面积为3，555.38平方米。租期为10年，自2005年5月1日至2014年12月31日。“俄罗斯风情小镇”的全部投入包括租赁房屋的修缮、外墙装饰、灯饰亮化和供电、供水、供暖等全部费用均由承租人承担，但给予承租人4个月的免租装修期及4个月的免租试营业期，同时对其全部投入从5年的房屋租金中予以冲抵；双方计租日从2012年1月1日至2014年12月31日，总计3年的租金合计为3，000，000元。交租方式为：按照9年经营期均摊，即自2006年1月1日至2013年12月31日每年承租人向出租人支付租金330，000元，计2，640，000元。2014年1月1日至2014年12月31日交租金360，000元，合计3年租金为3，000，000元。交租时间为当年1月1日缴纳。未经出租人同意，承租人不得将房屋转租给第三人；合同期满，承租人在向出租人交还房屋使用权同时，对经营前和经营中的维修、外墙装饰及灯饰亮化、供电、供水、供暖等设施（设备）要按原正常使用状态无偿交由出租人管理，不得缺损，如有缺损，承租人负责修复，直到具有使用功能；房屋使用税及土地税、电费、水费、取暖费由承租人缴纳；对房屋修缮、外墙总装饰、灯饰亮化及供水、供电、供气安装施工前的规划设计、所用材料、施工方案、效果图需报出租人审定，房屋质量要达到30年的使用年限。小镇周边绿化、雕塑的设计、施工方案需报出租人审定。承租人不按合同约定时间缴纳租金达30日以上，出租人有权解除合同；逾期交付租金，除要及时如数补交外，要按年租金的日�分之二点一缴纳滞纳金。出租的26栋建筑具体如下：1、展馆，亦称“旅游用品商店”，建筑面积55.99平方米；2、“3号房”，亦称“俄罗斯工艺品商场”，建筑面积123.15平方米；3、油画馆，建筑面积121.26平方米；4、六角楼，亦称“工艺品商店“，建筑面积109.10平方米；5、“6号”房，亦称“甜品房”或“巧克力”，建筑面积109.82平方米；6、“面包房”亦称“俄罗斯全麦大列巴”，建筑面积32.40平方米；7、1950苏联人家，建筑面积63.35平方米；8、“8号房”，亦称“吉姆商场”，建筑面积90.70平方米；9、百年历程，建筑面积55.86平方米；10、百年文脉，建筑面积58.39平方米；11、百年留声，建筑面积54.66平方米；12、“12号”房，产权证名称松北区太阳岛风景区30栋，建筑面积38.68平方米；13、“13号”房，亦称“娜塔莎大婶家”，建筑面积63.86平方米；14、集体农庄，亦称“�拉吉餐厅”，建筑面积108.24平方米；15、“14号”房，亦称“伊丽娜姑妈”，建筑面积57.91平方米；16、寝室，建筑面积64.12平方米；17、物业用房，建筑面积53.55平方米；18、办公室，建筑面积64.10平方米；19、平原街46号，建筑面积99.28平方米；20、平原街46号，建筑面积165.72平方米；21、游园街4号，建筑面积258.77平方米；22、办公室，建筑面积193.37平方米；23、俄式小楼，建筑面积245.41平方米；24、“俄国领事馆”楼，建筑面积562.15平方米；25、“德国领事馆”楼，建筑面积344.73平方米；26、“孤独者”，尚未取得房屋所有权证，建筑面积87.15平方米。以上26处房屋实际总面积为3，281.72平方米。在合同履行过程中，2007年1月29日，经协商，前述26栋房屋中的“俄国领事馆”楼、“德国领事馆”楼、“孤独者”（尚未取得房屋所有权证，建筑面积87.15平方米）交回原告，三处房屋建筑面积总计994.03平方米。自合同签订至2014年12月31日合同终止之日，被告未向原告支付任何房屋租金。除了后期按照双方协商收回的房产约定的减租数额及扣除对等消费外，被告未按期缴纳任何租金，被告拒付租金的行为已构成根本违约。2014年8月21日、9月5日，原告委托法律顾问向被告致函要求支付包括俄罗斯小镇在内的其余被告租赁的六处房产的租金，同时告知未付租金将解除租赁合同，但被告收函后仍以装修费用抵扣租金为由不予支付，且超期经营至今。原告现起诉，要求被告立即迁出俄罗斯风情小镇；给付原告合同租期内的租金2，273，042.19元（合同总租金3，000，000元-3，000，000元÷出租房屋总面积3，281.72平方米÷10年×原告收回房屋面积994.03平方米×8年）、按年租金1，000，000元的标准支付原告超出租赁期间的租金（截止2015年7月共计583，333.33元）、租金逾期滞纳金共计889，869.07元，具体分段滞纳金计算如下：2006年1月1日前应付租金330，000元的滞纳金227，719.80元（330，000元×日0.00021×自2006年1月2日至2014年12月31日共计3，286日）、2007年1月1日应付年均摊租金239，190.27元（原合同约定租金扣除自2007年起因收回3套房屋每年平均减少的租金90，869.73元）的滞纳金146，684.90元（239，190.27元×日0.00021×自2007年1月2日至2014年12月31日共计2，921日）、2008年1月1日前应付年均摊租金239，190.27元的滞纳金128，355.56元（239，190.27元×日0.00021×自2008年1月2日至2014年12月31日共计2，556日）、2009年1月1日前应付年均摊租金239，190.27元的滞纳金109，976.01元（239，190.27元×日0.00021×自2009年1月2日至2014年12月31日共计2，190日）、2010年1月1日前应年均摊租金239，190.27元的滞纳金91，646.68元（239，190.27元×日0.00021×自2010年1月2日至2014年12月31日共计1，825日）、2011年1月1日前应付年均摊租金239，190.27元的滞纳金73，317.34元（239，190.27元×日0.00021×自2011年1月2日至2014年12月31日共计1，460日）、2012年1月1日前应付年均摊租金239，190.27元的滞纳金54，988.01元（239，190.27元×日0.00021×自2012年1月2日至2014年12月31日共计1，095日）、2013年1月1日前应付年均摊租金239，190.27元的滞纳金36，608.45元（239，190.27元×日0.00021×自2013年1月2日至2014年12月31日共计729日）、2014年1月1日前应付年均摊租金269，190.27元的滞纳金20，572.32元（269，190.27元×日0.00021×自2013年1月2日至2014年12月31日共计364日），并按年租金1，000，000元的标准给付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的租金。
被告江龙建筑公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。双方自签订房屋租赁合同至今，不存在拖欠房租一事。在双方合同履行过程中原告将被告已经装修的涉案的三处房屋—�“俄国领事馆”楼，建筑面积562.15平方米）、“德国领事馆”楼（建筑面积344.73平方米）、“孤独者”（尚未取得房屋所有权证）收回，同时还收回了其余的房屋租赁合同所涉及的3栋房屋，双方于2007年1月29日签订了《关于小镇闲置房屋资产移交手续》，该协议第四条明确约定以闲置房屋前期装修费用冲减拖欠原告的房屋租金，具体金额待双方有关领导及专业技术人员协商确认后另行解决，根据该协议，被告的装修费用与原告起诉主张的费用即使相互冲抵也没有达到被告拖欠原告的租金数额。被告不同意原告当庭将租金计算至2015年7月。关于原告主张的滞纳金被告不同意支付，被告并未违约，不应支付滞纳金。双方租赁合同虽已到期，但因被告支出的装修费用及原告出租房屋获利的费用未达到冲抵房租的数额，双方应还在租赁合同履行过程。
反诉原告江龙建筑公司反诉称，反诉原、被告于2004年4月23日签订房屋租赁合同，将26栋俄式保留建筑租赁给反诉原告建成“俄罗斯风情小镇”，合同签订后，双方依约履行合同，但至2007年，反诉被告以种种理由托辞，将双方租赁合同26栋房屋中的“俄国领事馆”楼、“德国领事馆”楼、“孤独者”收回，另外还将反诉原告另行签订合同承租的三处房屋——周立波会馆（合同名称化工疗养院）、俄罗斯公寓、俄罗斯西餐厅（又名黑龙江美协）收回。反诉原告装修“俄国领事馆”楼支出164，813.35元、装修“德国领事馆”楼支出182，183.64元、装修“孤独者”支出48，587.41元。反诉原告装修周立波会馆（原化工疗养院）支出727，394元、装修俄罗斯西餐厅（黑龙江美协）支出733，639.34元，装修俄罗斯公寓支出2，382，538.15元。以上费用合计4，689，154.80元，反诉原告要求反诉被告予以赔偿。反诉原告同时要求反诉被告赔偿前述6栋房屋二年期间的出租损失3，000，000元。
反诉被告太阳岛资产经营公司辩称，其不同意反诉原告的诉讼请求。理由如下：一、反诉原告未举示其支付装修费用的相关财务凭证、财税发票或银行流水与该费用相对应，其真实性无法确认。且依双方合同第六条约定，反诉原告的设计和施工方案需反诉被告审定后方可实施，但反诉原告未报反诉被告先行审定，违反合同约定。二、反诉被告系反诉涉案房屋的产权人，对其所有的房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。反诉原告要求反诉被告给付被收回房屋租赁损失的诉讼请求违反了物权法第三十九条之规定。三、反诉原告所述6栋被收回的房屋中的周立波会馆、俄罗斯公寓、俄罗斯西餐厅与本诉26栋房屋并非同一租赁合同，反诉原告应另案诉讼。
原告（反诉被告�太阳岛资产经营公司为证实其本诉主张及反诉抗辩的事实成立，向本院举示了如下证据：
1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、原告经改制后的名称及资产变更文件、（2015）哈民二民终字第603号民事裁定书，证明原告前身为太阳岛风景区管理处，后于2004年8月24日改制，变更为太阳岛风景区资产经营公司，具备本案原告的适格主体；
2、双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充规定》各1份，证明双方约定合同租金为3，000，000元，计租时间为2012年1月1日至2014年12月31日，分摊缴纳方式为自2006年1月1日起，每年1月1日支付租金，约定了逾期滞纳金的计算方法，依据合同第六条约定，承租人在对承租房屋进行装修、维修设计时，应提前将详细的规划、材料、施工方案、效果图报送出租方审定，出租方同意后方可实施；江龙建筑公司事前不报出租方审定，事后不与出租方对账，构成根本违约，其因此产生的损失，应自行承担；
3、太阳岛资产经营公司委托的律师于2014年8月21日、9月5日发送的2份律师函及律师函回执，证明原告曾向被告催缴23套房屋的租金及滞纳金，对方已收到律师函；
4、2014年8月26日民主法律事务所针对2014年8月21日太阳岛资产经营公司律师函的复函，证明被告已收到2014年8月21日的律师函，且承认拖欠租金至今的事实；
5、2014年9月5日原告委托的律师针对民主法律事务所8月26日律师函的复函，证明原告赞成被告补缴全额租金的做法并希望其遵守承诺，但其以装修费用冲抵租金无合同及法律依据；
6、原告于2014年11月12日向被告公司发送的律师函及回执，证明已告知被告租赁合同即将于2014年12月31日到期，给被告清算欠缴租金及交还房屋的准备时间，被告已收到原告通知，原告已对租赁合同终止并不再续签尽到告知义务；
7、涉案租赁房屋所有权证25本，另有孤独者虽未办理房屋所有权证，但该房屋已在保留建筑明细中，该房屋面积为87.15平方米，证明收回的三处房屋面积总计994.03平方米；
8、江龙集团及江龙建筑公司工商信息及档案各1份，证明被告为适格的合同相对人，为本案适格被告；
9、涉案合同中的租赁房屋在原告改制后的资产划拨证明、本案租赁房屋产权证25本，证明本案租赁合同中所涉及的26处房产为改制后划归原告所有，且未收回的23处房屋面积为3，218.72平方米。
被告（反诉原告）江龙建筑公司为证实其反诉主张及本诉抗辩的事实成立，向本院举示了如下证据：
1、反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同6份及《关于小镇闲置房屋资产移交手续》复印件1份，证明双方于2004年4月23日签订了房屋租赁合同，江龙建筑公司对承租房屋进行了装修、维修。2007年1月29日，经原、被告协商，太阳岛资产经营公司将周立波会馆、“德国领事馆”楼、“俄国领事馆”楼、俄罗斯公寓、黑龙江美协艺术创作中心、“孤独者”6处房屋收回。双方合同约定以前期装修投入冲抵房租，具体金额待双方有关领导及专业技术人员协商确认后另行解决，因双方至今未协商解决，江龙建筑公司装修、维修工程费共计4，689，155.89元至今未予返还。太阳岛资产经营公司的诉讼请求无法律依据。另外收回的6栋房屋，出租方出租最低可得租金收益3，000，000元，太阳岛资产经营公司应赔偿江龙建筑公司；
2、建筑工程施工合同1份、工程预结算书9份，证明江龙集团与江龙建筑公司签订了建设工程施工合同，将“俄国领事馆�楼、“德国领事馆”楼、周立波公馆、“孤独者”室内外维修改造、水电安装工程发包给江龙建筑公司。“俄国领事馆”楼安装工程造价27，468.71元、维修履行装饰工程造价137，344.64元。“德国领事馆”楼安装工程造价30，363.64元、维修改造装饰工程造价151，819.81元。周立波公馆安装工程造价121，232.34元、维修改造装饰工程造价606，161.66元、“孤独者”水电工程造价8，097.73元、维修改造装饰工程造价40，489.68元。四项工程总结算工程造价1，122，978.40元；
3、建设工程施工合同1份，工程预算书5份，证明江龙建筑公司与哈尔滨市南岗建筑工程有限公司签订了建设工程施工合同，将太阳岛中国美协黑龙江创作中心、俄罗斯公寓室内外维修改造（含水电）发包给哈尔滨市南岗建筑工程有限公司，太阳岛中国美协黑龙江创作中心安装工程造价122，270.97元、维修改造�饰工程造价611，368.37元。俄罗斯公寓维修改造装饰工程造价2，360，448.19元、水电工程造价472，089.96元。上述工程总结算共计3，566，177.49元；
4、房屋租赁合同6份，证明反诉被告应赔偿反诉原告房租费3，000，000元。反诉被告收回的6栋房屋另行出租他人或经营获利远超3，000，000元，应为7，000，000元。依反诉原告计算足以冲抵反诉被告的房租，双方不存在迁让与房屋租金纠纷。
对原告（反诉被告）举示的证据，被告（反诉原告）进行了质证：对证据1、4、8无异议；对证据2的真实性无异议，但认为补充规定不能证明主合同有效；对证据3、5的真实性无异议，但对证明内容有异议，因双方对房屋租赁合同存在异议，且律师函内容没有实质依据，系单一证据，不具有法律强制性的效力；对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，双方未进行核算，无�确定是否拖欠租金，且双方合同有待确定；对证据7中产权证的真实性无异议，对情况说明的真实性有异议，该说明系原告自己制作，该情况说明中体现的房产指代不明；对证据9的真实性无异议，待实地勘察后确定。
对被告（反诉原告）举示的证据，原告（反诉被告）进行了质证：对证据1中的6份租赁合同的真实性无异议，但对证明内容及关联性均有异议。认为涉案合同是2004年4月23日双方签订的关于26栋房屋的租赁合同，该26栋房屋中不包含周立波会馆、俄罗斯公寓、俄罗斯西餐厅。反诉原告的反诉请求中涉及的该三处房屋的装修、维修费用及租金不应并案审理。对其中的移交手续的真实性有异议，因系复印件，且系案外人哈尔滨太阳岛风情俄罗斯风情小镇有限公司与本诉原告之间签订的移交手续，与本案不具有关联性，且无双方法定代表人签名及公章；对证据2、3中的建设工程施工合同的真实性均有异议，对其中由黑龙江江龙集团与反诉原告签订的建设工程施工合同，因江龙集团作为企业集团并非独立法人，不具有独立签订合同的主体资格，江龙建筑公司作为其母公司与自己集团签订合同的行为侵犯了反诉被告的合法权益，且反诉原告未提供与2份建设施工合同时间相应的财务凭证、发票、费用的入账与支出、银行的往来票据，无法证明费用是否真实存在，是否实际支出或完全支付。反诉原告在工程施工前未依双方租赁合同第六条约定提前报反诉被告审核。对其中结算书的真实性与关联性均有异议。结算书的时间与2份合同约定的工期不符，证据相互矛盾。反诉原告提供的表格中的费用均为统计预算，没有造价验收单、竣工验收报告，结算书不能代替财税发票、银行凭证以证明装修费用实际发生；对证据4的真实性�关联性均有异议，反诉被告收回的6栋房屋中有3栋与本诉无关，反诉原告应另行起诉。与本诉相关的3栋房屋所有权人为反诉被告，依据物权法的规定，其占有、使用、收益权归反诉被告。
本院认证意见为：对原告（反诉被告）举示的证据1，因来源合法，内容真实，可证明原告（反诉被告）主体适格，本院予以采信；对证据2，因来源合法，内容真实，系双方真实意思表示形成的合同，可证明双方的权利义务关系，本院予以采信；对证据3、4、5、6，因可证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）曾就双方房屋租赁合同纠纷一事在诉讼之前相互发送律师函，对此证明事实本院予以采信；对证据7、8，因来源合法，内容亦真实，与本案具有关联性，本院均予采信；对证据9，因通过本院组织双方对涉案房屋一一甄别对应，并结合原告举示的证据7，该证据的真实性可予确认，本院予以采信。对被告（反诉原告）举示的证据1中双方于2004年4月23日房屋名称为“俄罗斯风情小镇”的房屋租赁合同，因来源合法，内容真实，系双方真实意思表示形成的合同，可证明双方的权利义务关系，本院予以采信；对其中的《关于小镇闲置房屋资产移交的手续》复印件，因经本院组织双方对涉案房屋一一甄别对应并经反诉被告自认，可确认该《移交手续》中的“德国领事馆”楼、“俄国领事馆”楼、“孤独者”已被实际收回的事实，对该证明内容本院予以采信。对其余5份合同，因与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据2中的建设施工合同及“俄国领事馆”楼、“德国领事馆”楼、“孤独者”的工程预结算书，因与本案具有关联性，且根据双方约定投入的装修、维修费用可用于抵顶房租，因此对该部分证据本院予以采信；对证据3，因与本�不具有关联性，本院不予采信；对证据4，因该证据与其待证事实之间没有关联性，本院不予采信。
经审理查明：原告太阳岛资产经营公司前身系太阳岛风景区管理处。2004年8月，太阳岛风景区管理处经改制，于2004年9月8日成立太阳岛资产经营公司。江龙集团系企业集团，不具有企业法人资格，江龙建筑公司系其母公司。2004年4月23日，太阳岛风景区管理处作为甲方、江龙集团作为乙方签订了房屋租赁合同，约定将甲方位于太阳岛临江街与平原街处共26栋俄式保留建筑，总面积3，555.38平方米租赁给乙方，建成俄罗斯风情小镇。以上房屋由乙方负责维修、装饰、经营、管理及安全工作，租赁期限：2004年5月1日至2014年12月31日，合同到期后甲方收回以上房屋的使用权。2004年5月1日至8月30日为乙方维修、装饰期。2004年9月1日至2004年12月31日为乙方试营业期，此期间甲方不计租。甲方根据乙方投入冲抵2005年1月1日至2009年12月31日5年房屋租金。2010年1月1日至2011年12月31日为乙方经营回报期。甲方计租时间自2012年1月1日至2014年12月31日。租金标准：2012年1月1日至2014年12月31日乙方每年向甲方交纳租金1，000，000元，合计3，000，000元。租金的交纳方式：甲方将乙方租金按后9年经营期均摊。乙方自2006年1月1日至2013年12月31日8年中每年向甲方交纳房屋均摊租金330，000元，计2，640，000元。2014年1月1日至2014年12月31日乙方向甲方交纳年均摊租金360，000元。总计租金3，000，000元。租金的交纳时间：乙方于2006年1月1日前交纳房屋均摊租金330，000元，2007年1月1日至2014年12月31日的年均摊租金需在当年1月1日前向甲方交纳。乙方负责对租赁房屋的修缮、外墙装饰、灯饰亮化和供电、供水、供暖等设施（设备）的安装，所发生的费用由乙方负责。施工前�栋房屋需有详细规划设计、所用材料、施工方案、效果图，报甲方审定后方可实施，维修后房屋质量要达到30年的使用年限。未经甲方同意，乙方不得将房屋转租第三人。乙方在房屋的维修、使用、外墙装饰、灯饰亮化、设施（设备）安装及内装修等实施中，对原建筑结构、建筑风格等造成损坏的，要负损坏赔偿及修复责任。合同期满，乙方在向甲方交还房屋使用权同时，对经营前和经营中的维修，外墙装饰及灯饰亮化，供电、供水、供暖等设施（设备）要按原正常使用状况无偿交由甲方管理，不得缺损，如有缺损由乙方负责恢复到经营使用功能，或由甲方修复，乙方补偿维修费用。乙方逾期交付租金，除要及时如数补交外，要按年租金的0.021%交付滞纳金。
在诉讼过程中，经本院组织双方当事人现场勘查、到产权登记部门核实并一一甄别，被出租的26�房屋具体如下：1、展馆，亦称“旅游用品商店”，建筑面积55.99平方米；2、“3号房”，亦称“俄罗斯工艺品商场”，建筑面积123.15平方米；3、油画馆，建筑面积121.26平方米；4、六角楼，亦称“工艺品商店“，建筑面积109.10平方米；5、“6号”房，亦称“甜品房”或“巧克力”，建筑面积109.82平方米；6、“面包房”亦称“俄罗斯全麦大列巴”，建筑面积32.40平方米；7、1950苏联人家，建筑面积63.35平方米；8、“8号房”，亦称“吉姆商场”，建筑面积90.70平方米；9、百年历程，产权证号哈房权证松字第000071**号，产权证名称松北区太阳岛风景区27栋，建筑面积55.86平方米；10、百年文脉，建筑面积58.39平方米；11、百年留声，建筑面积54.66平方米；12、“12号”房，建筑面积38.68平方米；13、“13号”房，亦称“娜塔莎大婶家”，建筑面积63.86平方米；14、集体农庄，亦称“�拉吉餐厅”，建筑面积108.24平方米；15、“14号”房，亦称“伊丽娜姑妈”，建筑面积57.91平方米；16、寝室，建筑面积64.12平方米；17、物业用房，建筑面积53.55平方米；18、办公室，建筑面积64.10平方米；19、平原街46号，建筑面积99.28平方米；20、平原街46号，建筑面积165.72平方米；21、游园街4号，建筑面积258.77平方米；22、办公室，建筑面积193.37平方米；23、俄式小楼，建筑面积245.41平方米；24、“俄国领事馆”楼，建筑面积562.15平方米；25、“德国领事馆”楼，建筑面积344.73平方米；26、“孤独者”，该房屋尚未取得房屋所有权证，经本院实地测量，并经双方确认，其建筑面积依87.15平方米计算。以上26处房屋实际总面积为3，281.72平方米。在合同履行过程中，2007年1月29日，双方签订《关于小镇闲置房屋资产移交的手续》，前述26栋房屋中的“德国领事馆”楼、“俄国�事馆”楼（建筑面积562.15平方米）、“孤独者”（尚未取得房屋所有权证，建筑面积87.15平方米）被出租方收回，前述3处房屋建筑面积总计994.03平方米。反诉原告对被收回的3处房屋的维修、装修费用共计468，915.48元。双方在《资产移交的手续》约定，以闲置房屋前期装修费用冲减拖欠的房屋租金，具体金额待双方有关领导及专业技术人员协商确认后另行解决。截止本案诉讼，反诉原告未举证证明双方已就此事协商确认。2004年8月至12月期间，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就双方的房屋租赁合同纠纷委托律师互发律师函件，主张相应权利。涉案的俄罗斯风情小镇项目由被告江龙建设公司实际经营，涉案的23栋房屋现由被告江龙建设公司占有、使用。双方租赁期间依合同约定于2014年12月31日届满，但被告江龙建筑公司未将其占有、使用的23处承租房屋交还原告太阳岛资产经营公司，亦未依约定时间给付太阳岛资产经营公司任何房屋租金。
本院认为，本案主要有以下六个争议焦点：
一、涉案的23栋房屋的迁出问题。依据合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。依双方租赁合同约定，租赁期限于2014年12月31日届满，承租人江龙建设公司应于合同届满次日将其承租的23栋房屋返还原告，但江龙建筑公司至今未返还涉案的23栋房屋，其行为违反合同约定，被告应自其占有、使用的23栋房屋中迁出。被告辩称在俄罗斯风情小镇园外的5栋房屋其已不实际使用，原告应自行收回，本院认为，依双方合同约定被告在向原告交还房屋使用权同时，对经营前和经营中的维修，外墙装饰及灯饰亮化，供电、供水、供暖等设施（设备）要按原正常使用状况无偿交由原告管理，不得缺损，如有缺损由乙�负责恢复到经营使用功能，或由甲方修复，乙方补偿维修费用。而设施（设备）是否达到合同约定的原正常使用状况须得双方当事人现场核查、确认后方可确定，而非原告单方径行收回即可，因此对被告该抗辩主张本院不予采纳。
二、房屋租金问题。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中双方虽约定26栋房屋自2012年1月1日至2014年12月31日期间计收租金总额3，000，000元，此前的时间分别用于被告装修、装饰、试营业、冲抵投入及营业回报，因而不收取租金，但租金总额是基于被告前期需要对承租房屋进行装饰、装修投入而确定，该约定的效力及于全部26处房屋，被告实际是以其对26处房屋的投入抵顶了部分对原告应支付的租金，并非2005年1月1日至2011年12月31日期间房屋由被告免费使用。被告承租后，对全部26栋房屋进行了装饰、装修，亦包含2007年1月29�由原告收回的3处房屋，原告亦同意该3处房屋的装饰、装修费用用于抵顶房屋租金，既如此，从公平角度考虑，被告亦应给付原告此3处房屋自2005年1月1日至其被收回期间的房屋租金，原告主张2年租期，本院予以确认。据此，被告应给付的租金计算方法为：合同约定的租金30，00，000元与3栋被提前8年收回的房屋应免收的8年租金之差。依此计算，被告所欠房屋租金总计2，273，042.40元（合同约定的租金总额3，000，000元-3，000，000元×被收回房屋面积994.03平方米／承租房屋实际总面积3，281.72平方米÷10年×8年），原告关于房屋租金的主张于法有据，本院予以支持。
三、逾期交付租金的滞纳金。根据双方合同约定，被告应自2006年起于每年的1月1日前给付年均摊租金，被告逾期交付租金，要按年租金的日0.021%交付滞纳金。被告未依约定于2006年1月1日、2007年1月1日交付租金330，000元，其应依合同约定给付逾期滞纳金。前述2年逾期滞纳金分别为227，719.80元（330，000元×日0.00021×自2006年1月2日至2014年12月31日共计3，286日）、202，425.30元（330，000元×日0.00021×自2007年1月2日至2014年12月31日共计2，921日），前述2年滞纳金合计为430，144.30元，被告应予给付。2007年1月29日，因3处房屋被收回，双方的租赁合同发生了变更。被收回的3处房屋的装饰、装修费用原告同意以租金冲抵，待协商确认后另行解决，但至本案法庭辩论终结，双方未就此协商确认一致，因此自2007年1月29日之后租金的总金额发生了变化，年均摊租金亦应随之变化，在双方未就如何以装饰、装修费用冲抵租金达成一致的情况下，租金的年均摊数额并未确定。原告依据其单方计算的年均摊租金数额主张租金逾期滞纳金无事实依据，本院不予支持。
四、被告逾期占有�告23栋房屋的租金损失问题。对被告因逾期未返还租赁房屋给原告造成的损失，因原告已实际收回3处房屋，其依据全部26栋房屋的年租金标准1，000，000／年主张显失公平，本院参照原租赁合同的年租金标准1，000，000／年计算，23栋房屋的逾期占有期间的使用费依每年694，358.40元（1000，000元／年×租期届满时被占有、使用面积2，278.69／原合同约定承租的26栋房屋的总面积3，281.72平方米）计算。对于反诉原告诉讼请求中涉及的6栋房屋中被收回的另外3栋房屋——周立波会馆（合同名称化工疗养院）、俄罗斯公寓、俄罗斯西餐厅（又名黑龙江美协），本院已向反诉原告释明因与本案涉诉房屋租赁合同非同一法律关系，不属本案反诉处理范围，因此对反诉原告对前述3栋被收回房屋的诉讼请求本案不予处理。
五、关于反诉原告被收回的3处房屋装饰、装修费用问题�反诉原告对被收回的3栋房屋——“俄国领事馆”楼、“德国领事馆”楼、“孤独者”支出维修、装饰费用468，915.48元。反诉被告辩称反诉原告装修前未依合同约定向其报请审批，因此不应承担相应装饰、装修费用，本院认为，在2007年1月29日反诉被告收回涉案的3处房屋时，反诉原告对房屋已经装饰、装修完毕，反诉被告未向反诉原告提出前述抗辩理由，而双方在《关于小镇闲置房屋资产移交的手续》中已明确约定反诉原告以闲置房屋前期装修费用冲减拖欠反诉被告的租金，因此反诉原告要求反诉被告给付装饰、装修费用符合双方约定。依照双方租赁合同约定的自反诉原告以其投入冲抵房屋租金之日的2005年1月1日起至该3处房屋被收回的前一日2007年1月28日止，此期间该3处房屋由反诉原告占有、使用、经营，反诉原告系其投入的装饰、装修费用的受益人，对此期间的�饰、装修费用折旧亦应由反诉原告承担，据此，反诉原告应自行承担装修费折旧97，440.64元［装饰、维修费用总额468，915.48元÷总租期10年×反诉原告占有、使用期间（2年＋28天／365天／年）］，余额部分折价款371，474.84元反诉被告应给付反诉原告。
六、关于被收回房屋的后续收益问题。反诉被告作为被收回的涉案3栋房屋的所有权人，收益权依法归其所有，反诉原告要求反诉被告给付被收回的房屋租金3，000，000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江江龙建筑有限公司自判决生效之日起十五日内从其占有原告的23栋房屋中迁出（迁出房屋详单见本判决书事实认定部分）；
二、被告黑龙江江龙建筑有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨市太阳岛风景区资产经营有限公司房屋租金2，273，042.19元；
三、被告黑龙江江龙建筑有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨市太阳岛风景区资产经营有限公司逾期给付租金滞纳金430，144.30元；
四、被告黑龙江江龙建筑有限公司于实际返还原告哈尔滨市太阳岛风景区资产经营有限公司23栋房屋之日按694，358.40元／年的租金标准给付原告租金；
五、驳回原告哈尔滨市太阳岛风景区资产经营有限公司的其他诉讼请求；
六、反诉被告哈尔滨市太阳岛风景区资产经营有限公司于判决生效之日起十五日内给付反诉原告黑龙江江龙建筑有限公司装饰、装修折价款371，474.84元；
七、驳回反诉原告黑�江江龙建筑有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费38，082（本诉原告已预付），由原告哈尔滨市太阳岛风景区资产经营有限公司负担4，993元，由本诉被告黑龙江江龙建筑有限公司负担33，089元，此款本诉被告须于本判决生效之日起十日内给付。反诉案件受理费32，812元（反诉原告已预付），由反诉原告黑龙江江龙建筑有限公司负担31，226元，由反诉被告哈尔滨市太阳岛风景区资产经营有限公司负担1，585元，此款反诉被告须于本判决生效之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中�人民法院。
审 判 长 赵良悦
代理审判员 李晓萃
人民陪审员 陈 钊
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 王建婷