广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第7327号
原告（反诉被告）叶桂强，男，香港居民。
委托代理人ＸＸ明，广东乐而乐律师事务所律师。
委托代理人李始源。
被告（反诉原告）向道江，男，身份证住址：河南省开封市金明区。
委托代理人郭毅，广东世纪华人律师事务所律师。
被告（反诉第三人）陈文胜，男，身份证住址：广东省深圳市宝安区。
委托代理人蓝明，广东世纪华人律师事务所律师。
原告（反诉被告，下同）叶桂强诉被告（反诉原告，下同）向道江、被告（反诉第三人，下同）陈文胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶桂强的委托代理人ＸＸ明、被告向道江的委托代理人郭毅、被告陈文胜的委托代理人蓝明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶桂强诉称，2013年1月11日，原房东周炳辉和被告陈文胜签订《租赁合同书》，将座落在东莞市塘厦镇花园街51栋首层铺位租给被告陈文胜，单价为首三年为80元／㎡。合同中还约定“若转租的，乙方（即被告陈文胜）应保证第三方仍按本协议履行相应义务，并承担对第三方在租赁期间所发生的安全责任，并承担一切债权债务和连带责任”。2013年6月17日，原房东周炳辉将前述铺位转让给原告。在原告准备与铺位现有承租方即被告向道江签订新的租赁合同时，却发现被告陈文胜和被告向道江恶意串通，向原告提交了一份日期为2013年5月15日的《房屋租赁合同》。在该《房屋租赁合同》中，被告陈文胜以房屋所有人自居，与被告向道江签订的铺位租期长达9年，且铺位租金折合为每个门面仅2000元，每平方米仅57元，既远远低于被告陈文胜与周炳辉签订的《租赁合同书》中的约定，也明显低于市场价（同期，由被告陈文胜出租给其他人的铺位租期为三年，铺位租金折合为每个门面4000元）。被告陈文胜作为承租人、被告向道江作为次承租人，恶意串通签订的《房屋租赁合同》，严重损害作为出租人的原告的合法权益，是无效合同。原告为维护自身的合法权利，特向法院提起诉讼，望法院依法判决：一、确认被告陈文胜和被告向道江签订的《房屋租赁合同》无效，被告向道江将塘厦镇花园新街51栋-115号铺位交付给原告；二、被告向道江补交自2013年8月至上述铺位交付给原告之前的租金差价计24000元（暂计至2013年11月1日）；三、本案诉讼费用由两被告承担。
被告陈文胜辩称，一、原告不是被告陈文胜与被告向道江签订的合同的当事人。即使作为合同的利害关系人，根据法律规定，原告只能主张被告陈文胜与被告向道江之间的合同是可撤销的，无权主张合同无效；二、被告陈文胜与被告向道江之间的合同不存在违反合同法或法律规定的禁止情况，也不存在恶意串通的情况。首先陈文胜与向道江签订的合同是在陈文胜与原房东签订的合同的范围内转租的，且陈文胜与向道江签订租赁合同并没有损害原业主或本案原告的动机，因为签订租赁合同的时间是在原告与原业主签订转让合同半年前。陈文胜是根据商铺的位置、大小等具体情况而制定具体的租金标准，是陈文胜行使房屋使用权的表现。其次，根据陈文胜履行租赁合同情况看，陈文胜并未损害原业主以及原告的利益。陈文胜与原业主签订的合同是按照80元／㎡，陈文胜一直以该标准支付租金给原业主，因此并未损害原业主的利益；三、原告应当按照产权变更后三方签署的协议书履行其与被告向道江签订合同的义务。2013年7月24日，原业主与被告陈文胜、原告叶桂强签订了产权转让后如何履行租赁合同的协议书，该协议书明确说明各方的权利义务。房产转让后原告并未履行其义务，并没有及时与向道江签订新的租赁合同，反而提起了无效之诉，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向道江辩称，一、同意被告陈文胜提出的答辩意见；二、被告向道江在法定期限内提起了反诉，反诉事实与理由应当作为本诉的答辩意见；三、被告向道江已经按照租赁合同向原告支付了租金，不存在差额。
被告向道江反诉称，2013年5月5日，被告向道江与被告陈文胜签订了《房屋租赁合同》，约定将东莞市塘厦镇花园新街51栋-115号铺位租赁给被告向道江，合同对租赁物、租金以及租赁期限均进行了约定。合同生效后，被告向道江按照合同约定支付了保证金及租金。2013年7月24日，原告与原业主、被告陈文胜签订三方《协议》，被告陈文胜将租赁合同、押金等一并交付给原告，原告也予以接收。按照约定，原告也应当按原有《房屋租赁合同》的条件继续履行与原有租户的租约。同日，被告陈文胜通知被告向道江因产权发生变更，《房屋租赁合同》自2013年7月31日转由原告继续履行。被告向道江接到通知后，一直按时将租金交付给原告，并多次催促原告按原有租约条件与被告向道江签订新的租赁合同，但原告一边收取被告向道江租金，一边拒绝重新签订租赁合同，致使被告向道江权利受损。根据相关法律法规的规定，房屋产权发生变化，不影响承租人租赁关系，且原告在取得产权时与原业主、承租人对租赁物上的租赁合同的继受进行了明确的约定并进行了交接，在产权发生转移后，也接受了被告向道江交付的租金。因此，原告应当按照《房屋租赁合同》的约定与被告向道江签订新的租赁合同并予以履行。原告要求确认原租赁合同无效并补交租金差价的请求明显违反法律的规定及合同的约定，其拒不按原租赁合同签订、履行新合同的行为严重损害了被告向道江的合法权益。被告向道江为维护自身的合法权利，特向法院提起诉讼，望法院依法判决：一、确认被告向道江和被告陈文胜签订的《房屋租赁合同》有效；二、原告叶桂强按《房屋租赁合同》约定的条件与被告向道江签订并履行新的租赁合同；三、本案全部诉讼费用由原告叶桂强承担。
针对被告向道江的反诉，原告叶桂强辩称，一、被告向道江请求确认合同有效，无事实和法律依据；二、原告的本意是与原业主签订整个房产的转让合同，即使原业主与陈文胜、原告三方签订了三方协议，原告也只是承接合法的租赁合同，对损害原告利益的租赁合同是不予承认的，有权确认无效，请求驳回被告向道江的反诉请求。
针对被告向道江的反诉，被告陈文胜陈述称，同意被告向道江的反诉请求、事实和理由。
经审理查明，位于东莞市塘厦镇花园新街51号108-129商铺的所有权人原为周炳辉。
2013年1月11日，周炳辉与被告陈文胜签订了一份《租赁合同书》，由被告陈文胜整体承租上述商铺，租赁期限为9年，自2013年3月1日起至2022年2月28日止。合同约定自2013年3月1日起开始计租，总计租面积为860㎡，2013年3月1日至2016年2月29日期间租金为80元／㎡、68800元／月，2016年3月1日至2019年2月28日期间租金为88元／㎡、75680元／月，2019年3月1日至2022年2月28日期间租金为96.8元／㎡、83248元／月。
2013年6月17日，原告与周炳辉签订了一份《商铺买卖协议》，由周炳辉将上述商铺整体转让给原告。该协议约定原告应于签订协议当日支付周炳辉定金3000000元，签订协议后周炳辉将现有租户登记造册交给原告核对、该名册作为本协议的附件；约定周炳辉保证上述商铺没有产权纠纷，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；约定周炳辉应自收到定金后30天内终止与二手房东的租赁关系、收回商铺，待过户后由原告按原约定标准与现有承租方直接签订新的租赁合同；约定如原告违约则周炳辉有权没收原告已交付的定金。《商铺买卖协议》签订后，原告依约履行了交付定金等义务，并于2013年8月6日登记取得涉案商铺的《广东省房地产权证》。
2013年7月24日，周炳辉、原告及被告陈文胜三方签订了一份《协议》，约定由周炳辉与被告陈文胜终止之间的《租赁合同书》，由原告代为支付补偿金500000元给被告陈文胜作为解约补偿，由被告陈文胜向原告交付现有商铺承租方相关资料，由原告和被告陈文胜在一份《花园街51栋现场出租清单》上签名进行交接。被告陈文胜据此《花园街51栋现场出租清单》主张原告在签订三方《协议》前清楚现有商铺承租方的资料并同意交接；原告予以否认，主张原告进行交接只代表同意履行合法的租赁合同、不代表同意履行不合法或有损原告利益的租赁合同，主张原告的主要目的是为了整体取得商铺。
原告主张其接手涉案商铺后发现被告陈文胜与被告向道江于2013年5月5日签订的关于东莞市塘厦镇花园新街51栋-115号铺的《房屋租赁合同》存在恶意串通、严重损害原告的合法利益的无效情形，并主张其于2013年8月19日委托律师向被告向道江发出律师函维护其权益。对上述主张，原告举证了一份律师函及邮件详情单为证；两被告对原告的主张不予认可，否认收到原告的律师函。
另查，自原告接手涉案商铺后至本案一审辩论终结之日止，被告向道江向原告的银行帐户转账支付了2013年8月份至2013年12月份的租金每月8000元。原告要求被告向道江按照被告陈文胜从周炳辉处承租的租金标准80元／㎡／月补足自2013年8月份至归还商铺之前的租金差额，被告向道江不予认可。
再查，被告陈文胜从周炳辉处承租涉案商铺后再分租给包括被告向道江、另案被告胡浩在内的13家商户，这13家商户与被告陈文胜签订的租赁合同的主要内容如下表：
序号承租方面积㎡租期租金（元／月）租金（元／㎡）第一年第二年第三年第一
年第二年第三年1陈玉如422013.3.7
-2016.2.2840004200441095.241001052东莞国旅302013.3.1
-2016.2.28420044104630.5140147154.353陈勇初402013.3.1
-2016.2.28400042004410100105110.254杨锦梅322013.4.1
-2016.3.30400042004410125131.25137.815张秋梅1082013.3.1
-2016.2.28860090309481.5808488.26雷丽锋352013.3.1
-2016.2.28330034653638.2594.2999103.957东莞青旅352013.3.1
-2016.2.28420044104630.5120126132.38江柱森1602013.3.1
-2016.2.2913000130001300081.2581.2581.259张立新6020**.3.1
-2016.2.2840004200441066.677073.510朱利林602013.3.1
-2016.2.2840004200441066.677073.511郭建兰64.742013.3.1
-2016.2.28420044104630.564.8768.1171.5212向道江1402013.6.1
-2022.2.2880008000800057.1457.1457.1413胡浩1202013.3.1
-2022.2.2870007000700058.3358.3358.33合计926.74725007472577061.251-11平均数94以上事实，有《租赁合同书》、《商铺买卖协议》、《广东省房地产权证》、《协议》、《花园街51栋现场出租清单》、13份租赁合同、收据、通知、律师函、转账汇款单等以及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，按照涉案商铺的原业主周炳辉、原告及被告陈文胜于2013年7月24日签订的三方《协议》的约定，原告需代替被告陈文胜继续履行被告陈文胜与被告向道江于2013年5月5日签订的关于东莞市塘厦镇花园新街51栋-115号铺的《房屋租赁合同》，故原告系两被告签订的《房屋租赁合同》的利害关系人，有权起诉请求确认该《房屋租赁合同》的效力。本案中，原告和被告陈文胜签收《花园街51栋现场出租清单》的行为，只是对涉案商铺现有租户资料的交接，原告同意交接不能视为原告放弃维护其合法权益的权利。综合原告与两被告的诉辩主张，本案的争议焦点在于：两被告于2013年5月5日签订的关于东莞市塘厦镇花园新街51栋-115号铺的《房屋租赁合同》是否无效，被告向道江应否补足原告租金差额。
依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为及合同无效。两被告签订的《房屋租赁合同》是否无效，应审查该《房屋租赁合同》是否存在上述无效情形。本案中，被告陈文胜从原业主整体承租涉案商铺后再分租给被告向道江、另案被告胡浩在内的13户租户，经对这13户租户的租赁合同进行比较，发现存在如下情形：1、13间商铺中，有8间商铺的每月每平方米租金标准均高于同期被告陈文胜每月需向业主缴纳的租金标准80元／㎡，这8间商铺的租期只有三年或少于三年，且其中7间商铺的租金逐年递增5%；2、13间商铺中，另有3间商铺的每月每平方米租金标准低于同期被告陈文胜每月需向业主缴纳的租金标准80元／㎡，这3间商铺的租期都只有三年，且租金逐年递增5%；3、被告向道江所承租的商铺租期为8年9个月，另案被告胡浩的商铺租期为9年，均为被告陈文胜能租赁的最长期限，且这2间商铺的租金在租期内是没有增长的，租金标准在13间商铺中最低，远远低于同期被告陈文胜每月需向业主缴纳的租金标准80元／㎡；4、被告陈文胜从业主整体承租的商铺面积为860㎡，但被告陈文胜分租的13间商铺的总面积却为926.74㎡，被告陈文胜前三年从13间商铺收取的每月租金标准比同期被告陈文胜向业主缴纳的租金略高。
从以上情形可以看出，这13间商铺中，除了被告向道江与另案被告胡浩承租的2间商铺外，其他11间商铺的租金标准或高于同期被告陈文胜向业主缴纳的租金标准，或虽低于同期被告陈文胜向业主缴纳的租金标准，但约定租金逐年递增5%且租期只有三年，亏损在逐年减少且保留了扭亏为盈的机会；而被告向道江承租的商铺在租金低于同期被告陈文胜向业主缴纳的租金标准情况下，在被告陈文胜能租赁的最长期限内租金一直没有增长，且被告陈文胜需向业主缴纳的租金标准是每三年递增10%，可见对于被告向道江承租的商铺，被告陈文胜在整个租期内是一直在亏损，且亏损在逐步扩大，而被告陈文胜却放弃了扭亏为盈的机会，此种情形明显反常。需要注意的是，被告陈文胜从业主整体承租的商铺面积为860㎡，但被告陈文胜分租的13间商铺的总面积却为926.74㎡，被告陈文胜从中虚增了66.74㎡，在此情况下，被告陈文胜前三年从13间商铺收取的每月租金才比同期被告陈文胜向业主缴纳的租金略高，可见被告陈文胜所主张其总体略有盈利，是建立在虚增商铺面积66.74㎡的基础上的，不具有说服力。综上，被告陈文胜与被告向道江于2013年5月5日签订的关于东莞市塘厦镇花园新街51栋-115号铺的《房屋租赁合同》，明显存在恶意串通损害原告合法利益的情形，依法无效。对原告请求确认该《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持；对被告向道江请求确认该《房屋租赁合同》有效的诉讼请求，本院予以驳回；同理，对被告向道江要求原告按该《房屋租赁合同》约定的条件与其签订新的租赁合同的诉讼请求，本院也予以驳回。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应相互返还，故被告向道江应将东莞市塘厦镇花园新街51栋-115号铺返还给原告。对原告要求被告向道江返还商铺的诉讼请求，本院予以支持。合同虽然无效，但因被告向道江实际占用涉案商铺，被告向道江仍应向原告缴纳自2013年8月份至返还商铺之前的占有使用费。关于占有使用费的标准。两被告签订的《房屋租赁合同》无效，该《房屋租赁合同》约定的标准也无效，不能以此计算占有使用费；原告主张按被告陈文胜向业主承租的租金标准80元／㎡／月计算，此标准低于同期除了被告向道江、另案被告胡浩商铺外其余11间商铺的平均租金标准94元／㎡／月，较为合理，本院予以采纳。已知被告向道江承租的商铺面积为140㎡，则被告向道江应向原告缴纳的占有使用费应为每月11200元（80元／㎡／月×140㎡），应支付至被告向道江返还原告涉案商铺之日止。截止本案一审辩论终结之日止，被告向道江已向原告支付了2013年8月份至2013年12月份的租金每月8000元，共存在差额16000元［（11200-8000）元／月×5个月］。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认被告陈文胜与被告向道江于2013年5月5日签订的关于东莞市塘厦镇花园新街51栋-115号商铺的《房屋租赁合同》依法无效；
二、被告向道江应于本判决发生法律效力之日起三日内将其占有使用的东莞市塘厦镇花园新街51栋-115号商铺返还给原告叶桂强；
三、被告向道江应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告叶桂强2013年8月份至2013年12月份期间的商铺占有使用费差额共16000元；
四、被告向道江应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告叶桂强2014年1月份至返还涉案商铺之日止的商铺占有使用费（计算方法：以11200元／月为标准，自2014年1月1日起计至被告向道江将位于东莞市塘厦镇花园新街51栋-115号商铺返还给原告之日止）；
五、驳回原告叶桂强的其他本诉请求；
六、驳回被告向道江的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费200元，由原告叶桂强负担50元，由被告陈文胜负担50元，由被告向道江负担100元；反诉受理费5900元，由被告向道江负担。
如不服本判决，被告陈文胜、向道江可在判决书送达之日起十五日内，原告叶桂强可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 韦枝展
二〇一四年二月二十日
书 记 员 陈倩媚
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。