云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云高民一终字第27号
上诉人（原审被告，反诉原告）许文燕，女，汉族。
委托代理人包智宏，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告，反诉被告）王富仟，男，汉族。
委托代理人吴立辉，云南上上律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人许文燕因与被上诉人王富仟房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市中级人民法院（2013）普中民初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月2日受理后依法组成合议庭，于2014年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人许文燕及委托代理人包智宏，被上诉人王富仟的委托代理人吴立辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院确认如下法律事实：2010年11月7日，王富仟、许文燕签订了《房屋租赁合同》，约定：王富仟将位于普洱市茶城大道永信酒店三楼的房屋1521.42㎡（毛坯房）租赁给许文燕，租期12年自2011年3月31日起至2023年3月31日止；前三年的房租为10元／㎡；2011年3月31日前许文燕应付清第一年度（2011年3月31日至2012年3月31日）的第一笔租金91285.20元、同年12月31日前应付清第二笔租金91285.20元；2012年3月31日前许文燕应付清第二年度（2012年3月31日至2013年3月31日）全部租金182570.40元；合同还约定：许文燕逾期支付租金时，每逾期一天按逾期时的每日房租的三倍支付违约金；逾期超过30天时，每逾期一天按逾期时每日房租的六倍支付违约金或许文燕有两次逾期支付行为时，王富仟可单方面书面通知解除合同和并没收履约保证金、无条件收回房屋等。
合同签订后，王富仟依约将出租房交付给许文燕，许文燕亦依约支付了100000元的履约定金。后许文燕共投资2989491.33元对该房屋进行装修并购置经营正殿商务会所所需物品。
履行过程中，因许文燕未按约定交付租金，王富仟经多次催要未果，分别于2012年9月24日、10月29日、11月13日以快递、《普洱日报》公告等方式向许文燕催收缴纳租金并告知解除合同及收回房屋。2012年12月31日，王富仟将房屋收回，并请搬家公司把房内物品搬出交专人保管。王富仟向法院提起诉讼，请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令许文燕返回承租的房屋；3、判令许文燕付清所欠房屋租金365140元和返回代为支付的水电费5674.80元；4、判令许文燕承担逾期支付房屋租金的违约金；5、判令王富仟没收许文燕所交的保证金100000元。许文燕认为王富仟违约在先，提起反诉，请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令王富仟双倍返还履约定金200000元；3、判令王富仟赔偿许文燕投资损失共计3574672.25元。
另查明，王富仟与许文燕曾于2009年2月23日签订《酒店承包协议》，王富仟将其拥有的永信酒店中的60个房间及相应设施承包给许文燕经营，双方于2011年7月3日签订了《终止协议》并进行了结算。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格按照约定履行。根据合同约定，许文燕应在2011年3月31日、12月31日分两次向王富仟付清2011年3月31日至2012年3月31日的房租182570.40元，应在2012年3月31日前支付2013年的房租182570.40元。至2012年12月31日止，许文燕未向王富仟交纳任何租金。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，许文燕的行为已构成违约。根据合同第十一条第一款的约定，许文燕应当承担支付违约金或者王富仟单方解除合同、没收履约金并无条件收回房屋的违约责任。故对王富仟要求支付房屋租金365140元、解除合同、收缴履约金、无条件收回房屋的诉讼请求一审法院予以支持。对王富仟主张的代为支付的水电费5674.80元，因其未提供证据证实，一审法院不予支持。
关于许文燕抗辩双方曾口头约定用王富仟在原承包永信酒店的消费欠款及剩余物品的价款抵扣第一年房租，其不应承担责任的理由，因许文燕未能提供合法有效的证据加以证明，王富仟亦不认可，对许文燕的该抗辩主张一审法院不予支持。
关于许文燕的反诉请求。一审法院认为，1、关于消防设施的问题。出租人已合法取得该房屋的所有权证，双方合同约定出租的是毛坯房，王富仟交付给许文燕的标的物合格，且已得到行政机关的认可。且根据合同约定，办理和承担经营所需相关证件及各种费用是许文燕的合同义务，得不到行政许可而无法正常营业的责任应由许文燕自行承担。2、关于王富仟阻碍会所经营的问题。合同约定“甲方（王富仟）无权干涉乙方（许文燕）行使正常经营行为”，许文燕主张受王富仟干扰无法正常经营会所并于2011年9月19日停止经营，其未能提供直接证据证明主张，也与查明的事实不符合，应承担举证不能的法律后果，且若受到干扰阻挠，许文燕可另寻途径解决。3、关于要求双倍返还履约定金200000元的问题。审理查明的事实是许文燕未按合同约定按时交纳房屋租金，违约在先，王富仟不存在违约行为，故对许文燕要求双倍返还履约定金200000元的请求一审法院不予支持。4、关于要求赔偿投资损失3574672.25元的问题。经审理查明许文燕投资共计2989491.33元，但王富仟不存在违约行为，许文燕违约在先，且其投资与本案租赁合同并无关联，其反诉请求赔偿投资损失无事实和法律依据。
关于违约金的问题。根据《合同法》第一百一十四条的规定，本案中，虽然双方已约定违约金，但违约金约定明显过高。另，合同第十一条第一款约定：乙方（许文燕）迟延履行包括但不限于逾期交付租金和其他应交税、费等义务时：每逾期一天按逾期时的每日房租的三倍向甲方支付违约金；逾期超过30天时，每逾期一天按逾期时的每日房租的六倍向甲方支付违约金或乙方有两次逾期付款行为时，甲方可单方面书面通知解除合同和并没收履约保证金、无条件收回房屋。根据《合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，本案中，已支持王富仟诉请的解除合同、不退还履约定金、无条件收回房屋的诉讼请求，综合考虑后，一审法院对违约金不再予以支持。
综上，王富仟的诉讼请求部分成立，许文燕的反诉请求不能成立。依据《合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决：“一、解除原告（反诉被告）王富仟与被告（反诉原告）许文燕于2010年11月7日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）王富仟不再退还被告（反诉原告）许文燕交付的履约定金100000元；三、由被告（反诉原告）许文燕支付原告（反诉被告）王富仟房屋租金365140元，款应于判决生效后30日内支付完毕；四、驳回原告（反诉被告）王富仟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）许文燕的反诉请求。本诉案件受理费8362元，由原告王富仟负担2362元，由被告许文燕负担6000元；反诉案件受理费36997.38元，减半收取即18498.69元，由反诉原告许文燕负担。”宣判后，许文燕不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判王富仟双倍返还履约定金200000元；3、改判王富仟赔偿投资损失3574672.25元。主要理由：1、导致合同无法履行的根本原因是王富仟违约，导致许文燕损失惨重，应双倍返还履约定金200000元。由于双方互负债务，在签订《房屋租赁合同》的同时口头约定：以许文燕退租永信酒店时所清点的交付物品约93098.45元，王富仟及其朋友原先在永信酒店住宿的费用90156元，共计183263.45元折抵第一年的房租。营业期间，王富仟多次找碴致使许文燕无法正常营业，曾于2011年9月17日、18日两次垃闸断电，迫使许文燕在2011年9月18日之后停业，并于后期更换了会所钥匙，致使许文燕无法拿回自己的财物。2、即使许文燕没有如期交纳房租，也不能认定根本违约。双方签订租赁合同期限为12年，双方对于违约责任的约定是“乙方有两次逾期付款行为时，甲方可单方面通知解除合同和并没收履约保证金，无条件收回房屋”，即使在2011年9月18日（王富仟拉闸断电时）也仅有一次逾期付款行为，没有达到合同解除条件。3、2011年10月之后，王富仟锁住会所不让许文燕经营，涉案房屋一直在王富仟的控制之下，是其自己的行为导致房屋一直闲置而扩大损失，根据《合同法》第119条的规定，2011年10月至2013年3月31日期间的房租不应由许文燕承担。4、王富仟违约并恶意扩大损失的行为，导致许文燕3574672.25元的投资损失。一审法院虽然认定了许文燕的投资损失是2989491.33元，但认为“其投资与本案租赁合同并无关联”，对许文燕的反诉不予支持，适用法律错误。王富仟口头答辩称：1、造成租赁合同无法履行的原因是许文燕未按合同约定交纳租金。按照合同约定，王富仟可单方解除合同，没收保证金及无条件收回租赁房屋。许文燕主张双方口头约定用租金折抵王富仟住酒店及退租时物品的费用，但没有事实和证据支持。即使存在这种情况，也属于另外的法律关系。2、租赁合同中，承租方的主要义务就是交纳租金，经多次联系后许文燕仍不交纳租金，王富仟已通过合法程序进行了书面及口头的催告。3、许文燕主张王富仟不让其经营，但行政许可的义务人是许文燕，许文燕无证据证明王富仟不配合导致其手续办不下来。请求驳回上诉。
二审中，经征询双方当事人对一审法院确认事实的意见，许文燕提出三项异议：1、许文燕实际投资装修及购买物品的金额是3574672.55元，一审认定2989491.33元错误；2、一审认定许文燕未按约定交付租金与事实不符，双方口头约定对租金进行了折抵；3、2012年12月31日王富仟收回房屋是单方擅自收回。王富仟对一审法院确认的事实无异议。
对一审法院确认的双方无异议的事实部分本院予以确认。
二审中，许文燕向本院提交一份证据：录像资料一份。欲证明：许文燕投资的现场记录。法院未许可王富仟将许文燕的财产搬离，2012年许文燕的经营会所被王富仟占用，许文燕无法进行正常经营。
经质证，王富仟认为，财产依法作了记录，对搬离的财产王富仟进行了保管。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、许文燕未如期交纳租金的行为是否构成违约，应否承担违约责任？2、许文燕要求王富仟双倍返还定金及赔偿损失是否有依据？
（一）关于许文燕未如期交纳租金的行为是否构成违约，应否承担违约责任的问题
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。实际履行中，王富仟已将租赁标的物移交许文燕管理使用，完成了其合同项下义务。许文燕亦应按合同约定向王富仟支付房屋租金。诉讼中，双方认可许文燕未向王富仟支付过任何租金，许文燕虽抗辩主张双方曾口头约定以王富仟及其朋友原先在永信酒店住宿的费用90156元及许文燕退租永信酒店时所清点的交付物品价款93098.45元，共计183263.45元抵扣第一年的房屋租金，但王富仟对该口头协议的内容并不认可，一审中，许文燕提供的证据：酒店承包终止协议、酒店交付物品清单、酒店应收账款清单，证明的合同主体是永信酒店和许文燕，并不是王富仟和许文燕，且内容证明的也是许文燕欠永信酒店71285元，这些证据与本案并无关联性，并不能证明许文燕主张的口头协议的内容，故许文燕未按合同约定支付租金的行为已构成违约。按双方签订的《房屋租赁合同》第十一条“乙方的违约责任”第一款的约定，即：“乙方迟延履行包括但不限于逾期交付租金和其它应交税、费等义务时，每逾期一天按逾期时的每日房租的三倍向甲方支付违约金；逾期超过30天时，每逾期一天乙方按逾期时每日房租的六倍向甲方支付违约金或乙方有两次逾期付款行为时，甲方可单方书面通知解除合同和并没收履约保证金、无条件收回房屋”，许文燕应承担相应违约责任，故一审法院对王富仟要求支付所欠房屋租金、没收履约保证金的诉讼请求予以支持符合双方合同约定，有合同依据，许文燕的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。审理中查明，2012年9月24日，王富仟以快递方式向许文燕发出《履约催告函》，要求付清租金。2012年10月29日，王富仟以快递方式向许文燕发出《解除合同、收回房屋通知书》，要求解除合同。2012年11月13日，王富仟在《普洱日报》上刊登《解除合同、收回房屋公告》，再次要求解除合同。2012年12月31日，王富仟将租赁房屋内许文燕的物品全部搬离请专人保管，故从此时租赁房屋已处于王富仟的管理、控制之下，合同此时即已解除，一审法院判决解除合同与事实不符，故2012年12月31日后的租金不应再计算，一审对王富仟主张的2011年3月31日至2013年3月31日的租金全部支持与事实不符。扣减2012年12月31日至2013年3月31日的租金45642.60元（年租金182570.40÷12个月×3个月）后，许文燕还应向王富仟支付租金的数额为319794.40元。
（二）关于许文燕要求王富仟双倍返还定金及赔偿损失是否有依据的问题
本院认为，本案中，许文燕反诉主张在其营业期间，王富仟于2011年9月17日、18日两次拉闸断电，迫使其于2011年9月18日之后停业，王富仟的违约行为导致其损失惨重，王富仟应双倍返还履约定金200000元并赔偿投资损失3574672.25元。二审中，依据一审提供的证据，许文燕确认投资损失数额为3273558元，其中装修价值约2000000元，物品价值约1200000元。经审查，审理中许文燕提供的欲证明王富仟存在拉闸断电违约行为的证据除证人杨小容出庭作证的证言外，并未提供其他相应证据予以印证。且该证言内容与其原雇佣的人事部门经理徐金丽证实的停业原因消防部门通知停业相互矛盾，故许文燕提供的证据并不能证明其停业是因王富仟拉闸断电的行为所致，其要求王富仟双倍返还履约定金200000元无依据，本院不予支持。前已确认，许文燕未按合同约定支付租金的行为已构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十一条（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值内予以适当补偿”的规定，本案中，许文燕未提供王富仟同意利用的证据，故其反诉主张王富仟赔偿装修损失的请求无依据，本院不予支持。但根据《解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，一审中，王富仟提交了证据7：搬运发票与协议、物品清单（内容详见判决后附件），证明为减少和避免损失扩大，王富仟已于2012年12月31日请搬家公司将许文燕租赁房屋内的物品搬走，并交专人保管。二审庭审中王富仟亦明确同意将这些物品返还许文燕。本案中，许文燕已提出反诉，一审法院以许文燕违约在先认定其投资与本案租赁合同无关联，对其反诉请求全部不予支持错误，王富仟应按物品清单的明细将相应物品归还许文燕。
综上所述，一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、维持云南省普洱市中级人民法院（2013）普中民初字第16号民事判决第二项，第四项，即：“原告（反诉）被告王富仟不再退还被告（反诉原告）许文燕交付的履约定金100000.00元”，“驳回原告（反诉）被告王富仟的其他诉讼请求”；
二、撤销云南省普洱市中级人民法院（2013）普中民初字第16号民事判决第一项、第三项、第五项，即：“解除原告（反诉被告）王富仟与被告（反诉原告）许文燕于2010年11月7日签订的《房屋租赁合同》”，“由被告（反诉原告）许文燕支付原告（反诉被告）王富仟房屋租金365140.00元，款应于判决生效后30日内支付完毕”，“驳回被告（反诉原告）许文燕的反诉请求”；
三、由许文燕于判决生效后30日内向王富仟支付房屋租金319794.40元；
四、由王富仟在判决生效后三日内将搬离物品按物品清单列明的内容全部归还许文燕；
五、驳回许文燕的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费8362元，由王富仟承担3362元，由许文燕承担5000元。反诉案件受理费36997.38元，减半收取为18498.69元，由许文燕承担10000元，由王富仟承担8498.69元。二审案件受理费36997.38元，由许文燕承担20000元，由王富仟承担16997.38元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如许文燕未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若许文燕、王富仟不自行履行本判决，王富仟、许文燕可在本判决履行期限届满后两年内向云南省普洱市中级人民法院申请执行。
审 判 长 王 健
审 判 员 杨 聪
代理审判员 张永生
二〇一四年四月二日
书 记 员 范 蕊