天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0101民初592号
原告武宏梅。
委托代理人王宏伟（夫妻关系）。
被告刘蕾。
委托代理人何洪蕾，天津众晓律师事务所律师。
委托代理人刘延平，天津众晓律师事务所律师。
被告天津百联房地产信息咨询有限公司，住所地天津市和平区河沿道卫华里59-601-604，现办公地址和平区新兴路60号。
法定代表人蓝静，总经理。
委托代理人张洋，该公司职员。
被告天津百联房地产信息咨询有限公司新兴路店，住所地天津市和平区万科都市花园新兴路60号1层。
负责人蓝静，总经理。
委托代理人张洋，该公司职员。
被告天津百联房地产信息咨询有限公司同安道店，住所地天津市和平区同安道38号。
负责人蓝静，总经理。
委托代理人张洋，该公司职员。
原告武宏梅与被告刘蕾、天津百联房地产信息咨询有限公司（以下简称“百联公司”）、天津百联房地产信息咨询有限公司新兴路店（以下简称“新兴路店”）及天津百联房地产信息咨询有限公司同安道店（以下简称“同安道店”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法由审判员赵铭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武宏梅及其委托代理人王宏伟，被告刘蕾的委托代理人刘延平、何洪蕾（第一次开庭），被告天津百联房地产信息咨询有限公司、天津百联房地产信息咨询有限公司新兴路店、天津百联房地产信息咨询有限公司同安道店的委托代理人张洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武宏梅诉称，原告与被告刘蕾、百联公司签订房屋买卖协议约定原告将坐落于天津市和平区气象台路振河里*-511-514号房屋售与被告刘蕾，房屋价款1320000元。合同约定被告刘蕾向原告交付定金30000元，并应于2015年11月30日前准备好除乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首付房款，并配合办理贷款、过户相关手续。合同签订后被告刘蕾未按合同约定履行义务，被告刘蕾称其不具有天津市常住居民户口，无法办理房屋过户手续。至2015年12月10日被告称其户口已办理完毕，但仍一直拖延不与原告办理过户。根据三方合同第9条的约定，应视为单方解除合同并按每逾期一日，违约方向守约方支付该房屋售价的千分之四的违约金。
原告当庭陈述诉讼请求：1、确认0130210号房屋买卖协议于2015年12月16日解除；2、判令被告刘蕾向原告支付房屋买卖合同违约金158400元；3、判令被告天津百联房地产信息咨询有限公司、天津百联房地产信息咨询有限公司新兴路店和天津百联房地产信息咨询有限公司同安道店共同返还中介费8000元；4、诉讼费用全部由四被告承担。
原告提交证据材料为：1、诉争房屋产权证复印件一份，证明诉争房屋在签协议的时候属于原告所有，有权利出售；2、0130210号房屋买卖协议，证明被告刘蕾违约；3、收据一张，证明原告缴纳了8000元中介费；4、百联出具的书面材料一份，证明百联承诺退还中介费；5、领证通知书，证明2016年1月22日涉案房屋已经出卖，不存在继续履行的可能；6、原告与王立武2015年11月20日签订的买卖协议及天津西青居美房屋咨询服务中心出具的10万元违约金的收款联，王立武是居美的负责人，证明原告的实际损失；7、EMS邮件封及解约函一份，证明是被告刘蕾提出的解约，刘蕾的违约行为到2015年12月16日；8、现代汉语词典复印件3页，证明0130210协议中第三条（二）中第3点“之前”的含义是不含11月30日当日的；9、王建猛的证人证言，证明涉案房屋的买卖过程。
被告刘蕾质证意见为：认可1、2、5、7、8的真实性；3、4与我无关，不予质证；不认可6的真实性；不认可7、8的证明目的；认可9的关于房屋买卖过程的真实性，但不认可合同解除相关事项的真实性。
被告百联公司、新兴路店、同安道店对原告的证据材料1-5、7、8、9均无异议，对6不发表质证意见。
对原告提交证据材料1-5、7的真实性本院予以确认，可作为本案证据使用。对证据材料6、9，因被告刘蕾不认可其真实性，且原告没有提交其他的证据予以佐证，本院不予确认。对证据材料8，因被告刘蕾对证明目的不予认可，且与本案不具有关联性，本院不予确认。
被告刘蕾辩称，对诉请1，不同意该项诉请，被告认为双方签订的0130210号房屋买卖协议的解除时间应该是2015年12月30日，首先，2015年12月9日被告办理户口手续后，一直催原告办理房屋过户手续，一直想购买诉争房屋；其次，原告虽然在2015年12月15日发出了解约函，但是想解除与百联公司的合同，而不是与原告的合同。对诉请2，不同意该项诉请，被告购房时不知道非天津户口不能办理过户，在2015年12月9日没有办理过户手续是因为被告自己不能控制的客观情况不能办理，被告没有故意或过失不去办理手续。2015年12月9日，被告办理户口后，要求与原告办理过户，但原告要求必须交付违约金才能继续办理，被告不认可自己违约，要求办理过户，双方僵持不下，没有办理过户手续的责任不在被告。退一步，即使被告存在违约，原告在选择违约金或定金条款情况下，只能选择其一，既然被告选择了违约金条款，就应该将定金30000元返还被告；再退一步，即使被告存在违约，也仅是12月9日之前，且原告主张的违约金数额158400元，违约金过高，应依法予以削减，被告认为违约金应该以不超过30000元为限。对诉请3，与被告刘蕾没有关联，不予答辩。对诉请4，不同意承担诉费。
被告刘蕾提交证据材料为：1、0130210号房屋买卖协议，证明协议约定刘蕾应于2015年11月30日前配合办理过户相关手续；逾期30天视为单方面合同解除，2015年12月6日原告另卖房屋时，尚不满足逾期30天的条件，原告属于根本违约；2、常住人口登记卡、户口页，证明2015年12月9之前被告是由于户口原因不能办理房屋过户手续，2015年12月9日已经具备过户条件；3、收条，证明2015年10月29日原告收到被告定金30000元。
原告及被告百联公司、新兴路店、同安道店对被告刘蕾提交的证据材料均无异议，对被告刘蕾提交的证据材料本院予以确认，可作为本案的证据。
被告百联公司、新兴路店、同安道店共同辩称，对诉请1和2，与我公司无关，不发表意见；对诉请3，不同意该项诉请。根据协议第9条第3款，应该由违约方赔付我方后，我方才能退还守约方缴纳的服务费；对诉请4，不同意承担诉费，我方没有过错。
被告百联公司提交证据材料为0130262房屋买卖协议，证明涉案房屋第二次出售的情况，本案的协议不存在继续履行的可能。
原告及被告刘蕾、新兴路店、同安道店对被告百联公司提交的证据材料均无异议，对被告百联公司提交的证据材料本院予以确认，可作为本案的证据。
被告新兴路店及同安道店未向本院提交证据材料。
本院向天津市和平区房管局调取了原告武宏梅与案外人王丽于2015年12月30日签订的天津市房产买卖协议，各方当事人均没有异议，可作为本案的证据。
经审理查明，2015年10月29日原告与被告刘蕾、被告百联公司在同安道店签订0130210号《房屋买卖协议》。约定主要事项：原告将其名下位于天津市和平区气象台路振河里*-511-514房屋出售给被告刘蕾，总房款1320000元，被告刘蕾应在2015年11月30日前，准备好除贷款申请额之外的剩余房款，即首付房款，并配合办理贷款、过户相关手续。被告刘蕾应在合同签订之日向原告交付定金30000元。还约定，原告与被告刘蕾应积极配合办理过户或贷款之相关手续，如不按约定时间亲自到场办理过户或贷款手续不全或不按本合同条款约定时间向被告百联公司提供相关有效证件材料的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋售价千分之四的违约金，所付之违约金归守约方支配。逾期30天视为单方面合同解除，适用上述违约责任。
合同签订后，被告刘蕾按照合同约定交付原告定金30000元，原告支付被告百联公司信息服务费8000元。
原告与被告刘蕾在合同履行过程中到房管局签订买卖协议的时候，因刘蕾无法提供户口本（页）原件，故房管部门拒绝为双方办理签订买卖协议的相关手续。刘蕾于2015年12月9日办理了天津市非农业集体户口，并将户口办理情况于2015年12月10日通知原告。
被告百联公司在原、被告三方签订0130210号房屋买卖协议的时候，未审验被告刘蕾的户口本（页）原件。
原告于2015年12月6日与案外人张扬及本案被告百联公司另行签订了0130262号房屋买卖协议，约定房屋价款为1340000元，后将诉争房屋实际售与案外人王丽，并已办理完毕房屋过户手续。
2015年12月10日，刘蕾出具解约函，要求编号0130210的合同自2015年11月29日期解除，并已EMS的形式于2015年12月15日将该解约函寄出，2015年12月16日，被告百联公司收到该解约函，并于当日告知原告。
根据《合同法》第一百一十六条的规定，原告只能对定金责任或违约责任择一适用，经本院释明，原告选择要求被告刘蕾以支付违约金的方式来承担未及时履行合同的法律责任，并同意退还刘蕾定金30000元。
庭审中，原告及各被告均同意解除房屋买卖协议。
上述事实，有当事人的当庭陈述和提交的证据予以证实，经质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告刘蕾及百联公司签订的房屋买卖协议中第九条第9款约定：“……逾期30天视为单方面合同解除，适用上述违约责任”。按照此约定，同时按照《民法通则》第一百五十五条：“民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数；所称的“不满”、“以外”，不包括本数”的规定，该协议应在被告刘蕾2015年11月30日无法配合办理过户手续起的次日起，即2015年12月1日计算30日的期限，该协议应于2015年12月31日解除；但被告刘蕾在2015年12月15日向被告百联公司发出了要求于2015年11月29日解除0130210三方协议的解约函，该解约函于2015年12月16日到达被告百联公司并告知原告，庭审中原告也认可2015年12月16日解除协议，应当认定房屋买卖合同已经解除。原告要求确认房屋买卖合同的诉讼请求成立，本院予以支持。解除日期应为解除通知送达之日即2015年12月16日。
被告刘蕾在与原告签订0130210号房屋买卖协议后，没有按期办理房屋过户手续，系因为其无法提供户口本（页）原件所致，被告刘蕾系过错方，理应承担相应的违约责任。2015年12月9日被告刘蕾取得户口本原件，在此情况下继续履行障碍消除，且2015年12月10日合同三方已经就如何履行进行协商，但原告要求被告刘蕾先予支付违约金而后才同意履行，本院认为原告与被告刘蕾之间为双务合同，被告刘蕾拒不支付违约金并不导致原告合同目的无法实现，故原告拒绝履行的行为不当，之后再要求被告刘蕾承担违约责任无法律依据，本院不予支持。据此，被告刘蕾应按照合同第九条第九款的约定承担此期间的违约责任，向原告支付违约金47520元（1320000元×4‰×9天=47520元）。
对于原告主张的因其购买案外人王立武的房屋向对方支付了100000元的违约金系自己的实际损失一节，因被告不认可该组证据的真实性，且0130210号房屋买卖协议中也没有约定刘蕾支付的房款将用于购买王立武的房屋，故本院亦不予支持。
对于原告主张被告百联公司、新兴路店、同安道店共同返还中介费8000元一节，被告百联公司虽抗辩称根据合同第9条第3款的约定，应在违约方将居间服务费赔偿百联公司后，再由百联公司退还守约方，但该条款的适用应基于百联公司提供了完备的居间服务，本案中，百联公司作为居间服务方，在签订三方协议时，并没有审核被告刘蕾的户口本（页）原件，存在一定过错，同时在2015年11月30日新兴路店出具的材料中也承诺在10日内退还原告中介服务费8000元，故该承诺也实际变更了原先合同对中介费的约定；另外，百联公司辩称其对外签订合同均应使用公章或合同章，对加盖了新兴路店章的承诺不予认可且新兴路店并不知情，但上述理由系百联公司的内部管理问题，对外不具有效力，同时王健猛出具的承诺系职务行为，也加盖了新兴路店的印章，属于代表百联公司做出的承诺，同时百联公司也自述新兴路店或同安道店出现的任何问题均由百联公司承担，故返还8000元中介费的承诺应视为百联公司作出的意思表示，应由百联公司和新兴路店承担共同返还的责任，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、确认原告与被告刘蕾及被告百联公司签订的0130210号房屋买卖协议于2015年12月16日解除；
二、准予原告退还被告刘蕾定金30000元；
三、本判决生效之日起十日内，被告刘蕾支付原告违约金47520元；
四、本判决生效之日起十日内，被告百联公司和新兴路店共同返还原告居间服务费8000元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费216元，减半收取108元,原告负担28元，被告刘蕾负担40元，被告百联公司负担40元。二被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 赵铭
二〇一六年五月十八日
书记员 冯伟
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。