广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二初字第2150号
原告：中信银行股份有限公司南宁分行。
代表人：董健，该分行行长。
委托代理人：阳华斌，广西桂通律师事务所律师。
委托代理人：李禄辉，广西桂通律师事务所律师。
被告：何婷婷。
被告：广西农辉置业有限公司。
法定代表人：叶杏霞。
原告中信银行股份有限公司南宁分行与被告何婷婷、广西农辉置业有限公司（以下简称农辉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阳华斌到庭参加诉讼，被告何婷婷、农辉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月29日，被告何婷婷因购买位于南宁市××号新阳国际3号楼1705号房与原告签订一份编号为（2011）桂银房贷字第110342号的《中信银行个人购房借款合同》，借款164000元。合同约定贷款利率按照年利率6.8%执行。合同项下房屋办理了抵押权预告登记，被告农辉公司作为阶段性担保人为合同项下的贷款提供连带责任担保。合同签订后，原告依约向被告何婷婷发放贷款，但被告何婷婷却未能按合同约定归还本金和利息，其行为已构成了违约。原告遂诉至法院请求判令：1、解除原告与被告何婷婷、被告广西农辉置业有限公司签订的编号为（2011）桂银房贷字第110342号的《中信银行个人购房借款合同》；2、被告何婷婷立即偿还所欠原告借款本金149046.08元，利息6428.66元，罚息296.27元（利息、罚息暂计至2015年8月4日，之后另计）；3、确认原告对债权项下被告何婷婷名下位于南宁市××号新阳国际3号楼1705号房抵押担保物享有抵押优先受偿权；4、被告何婷婷承担原告为实现债权支付的一审诉讼阶段律师费7509元；5、被告广西农辉置业有限公司对被告何婷婷的上述债务承担连带清偿责任；6、由各被告承担本案诉讼费用。被告何婷婷、农辉公司未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明，2011年6月29日，原告（贷款人、抵押权人）与被告何婷婷（借款人、抵押人）、农辉公司（保证人）签订一份编号为（2011）桂银房贷字第110342号的《中信银行个人购房借款合同》，合同约定贷款人向借款人发放个人购房贷款164000元，用于购买位于南宁市××号新阳国际3号楼1705号房，并以该房屋设定抵押作为上述借款的担保。合同约定，贷款期限为240个月，即2011年6月29日至2031年6月29日；合同采用浮动利率方式计算利息，即在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上确定，即年利率为6.8%，月利率为5.6667%；采用按月等额本息还款法，还款日为每月20日，每期还款本息为1251.88元；借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息的构成违约；发生违约情况时，贷款人有权采取按中国人民银行的规定和合同约定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息，依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息等措施；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；贷款人因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）均由借款人承担。合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，农辉公司作为保证人对合同项下的所有应付款项提供阶段性连带保证责任，保证期限自合同生效之日起至借款人取得本合同项下所购房屋的所有权证，办妥抵押登记及相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止。如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任。担保范围包括贷款本金、利息、罚息及为实现债权和担保权而发生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等。上述合同签订后，原告依约于2011年6月29日向被告何婷婷发放了贷款164000元。合同项下抵押房屋于2012年12月31日办理了预购商品房抵押权预告登记。但被告何婷婷获得贷款后未按合同约定按期履行还本付息义务，截止至2015年8月4日，何婷婷尚欠合同项下到期及未到期借款本金149046.08元、利息6428.66元、罚息296.27元；上述欠款，原告多次催收未果，遂诉至本院并提出前述诉讼请求，并委托广西桂通律师事务所指派律师参加诉讼，支出了律师代理费7509元。
本院认为，原告与被告何婷婷、农辉公司共同签订的编号为（2011）桂银房贷字第110342号《中信银行个人购房借款合同》，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。原告已依约向被告何婷婷发放了个人购房贷款164000元，而被告何婷婷不按照约定按时足额偿还借款本息，已构成违约。截止至2015年8月4日，被告何婷婷尚欠原告借款本金149046.08元、利息6428.66元、罚息296.27元。按照双方合同的约定，借款人未能按时足额还款，贷款人有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，并要求借款人立即偿还全部贷款本息。故原告要求被告何婷婷偿还全部剩余借款本金、利息、罚息，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。被告何婷婷的违约行为已使原告的合同目的不能实现，故原告主张解除与被告何婷婷、农辉公司签订的编号为（2011）桂银房贷字第110342号《中信银行个人购房借款合同》，于法有据，本院予以支持。关于原告主张赔偿的7509元律师代理费问题，该费用符合广西司法厅规定的律师收费标准，且合同中也已明确约定贷款人为实现债权而实际发生的费用均由借款人承担，原告亦提供转账凭证及收据证明该笔费用的实际发生，因此该笔律师代理费应由被告何婷婷赔偿给原告。
另，双方合同约定被告何婷婷以位于南宁市××号新阳国际3号楼1705号房设定抵押作为上述借款的担保，抵押房屋于2012年12月31日办理了预购商品房抵押权预告登记。因此，为实现上述债权，原告有权以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
关于被告农辉公司的保证责任问题。合同约定农辉公司为借款人何婷婷的上述债务提供阶段性连带责任保证，保证期间至办妥房屋他项权证之日止，合同还约定借款人未按合同的约定履行还款义务，债权人有权直接要求保证人承担连带保证责任。故本案中的保证人与物的担保居于同一清偿顺序，原告要求农辉公司对何婷婷所欠原告的上述债务承担连带责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。农辉公司承担保证责任后，有权向债务人何婷婷追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中信银行股份有限公司南宁分行与被告何婷婷、广西农辉置业有限公司共同签订的编号为（2011）桂银房贷字第110342号《中信银行个人购房借款合同》；
二、被告何婷婷偿还原告中信银行股份有限公司南宁分行借款本金149046.08元；
三、被告何婷婷给付原告中信银行股份有限公司南宁分行利息、罚息（利息、罚息计算方法：至2015年8月4日止，利息为6428.66元，罚息为296.27元，此后至实际清偿之日止，以本金149046.08元为基数，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告何婷婷赔偿原告中信银行股份有限公司南宁分行律师代理费7509元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中信银行股份有限公司南宁分行对被告何婷婷提供的位于南宁市新阳路292-1号新阳国际3号楼1705号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告广西农辉置业有限公司对被告何婷婷的上述债务承担连带清偿责任，被告广西农辉置业有限公司承担保证责任后，有权向被告何婷婷追偿。
本案受理费3566元，保全费1336元，公告费350元，三项合计5252元，由被告何婷婷负担，被告广西农辉置业有限公司对上述费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁芳燕
人民陪审员 李育祥
人民陪审员 肖海亮
二〇一六年三月十四日
书 记 员 文 俊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。