宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民终字第159号
上诉人（原审被告）吕磊，男，1984年8月4日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区石嘴山市。
委托代理人石宏成，宁夏崇源律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）梁宝君，男，1970年2月9日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区石嘴山市。
委托代理人曹长安，宁夏宁和律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人吕磊因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大民初字第2130号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人吕磊及其委托代理人石宏成、被上诉人梁宝君及其委托代理人曹长安到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审法院查明，2011年8月17日，梁宝君与吕磊签订房屋租赁合同一份，约定梁宝君将其所有的位于大武口区万商商城C003号商业房出租给吕磊，租期自2011年11月1日起至2017年10月31日止，前三年年租金为33万元，后三年随市场价增加。2011年11月1日至2012年10月31日第�年度租金吕磊已陆续付清（租金325000元含有代梁宝君付房产税5000元）。2013年9月3日，梁宝君与吕磊又签订一份房屋买卖合同，梁宝君以500万元价款将上述房屋卖给吕磊，其中该合同约定：合同签署之日起当日内，甲方向乙方交付该房。梁宝君以吕磊不支付租金的行为损害其合法利益为由提起诉讼，请求判令：1.吕磊支付自2012年11月1日至2014年7月30日期间的房屋租金550000元、赔偿租金损失45416元，合计595416元；2.案件受理费由吕磊承担。
原审法院认为，合同当事人应本着诚信原则负适当履行义务。通过梁宝君出示“房屋租赁合同书”、“房屋买卖合同”及吕磊出示“取款凭条、存款凭条、转账信息”、“收据”相结合体现的证明效果是：第一年租金吕磊已支付给梁宝君；而吕磊反驳这一年实际支付梁宝群款项为525000元，即将2011年8月17日银行转账20万元款项与2012年2月29日收据中收到租金325000元进行相加，但这不符合正常的商业结算习惯；且在本案中也有证据表明梁宝君与吕磊进行结算的商业习惯是以收据形式将以前的银行款项进行统计后撕毁银行转账凭证，可见，吕磊该理由欠缺证据佐证，不予采纳。2013年9月3日，梁宝君与吕磊签订房屋买卖合同，在租赁期间双方将租赁合同更改为买卖合同即双方之间的合同性质发生了更改，该买卖合同是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，依该买卖合同的约定：合同签署之日起当日内，甲方向乙方交付该房，该约定内容是关于不动产交付问题，本身不涉及不动产对世效力，且不违反相关法律的禁止性规定，应界定吕磊向梁宝君支付租金的最后日期是2013年9月2日；吕磊未出证据证明其已支付了这期间的房屋租金，梁宝君仅有权主张这期间11个月的租金302500元。吕磊未按约定支付租金，梁宝君主张延期支付租金的损失符合法律规定，因下欠租金是在双方实际解除租赁合同下形成的，应给吕磊履行支付租金的合理期限并结合租赁合同约定每年租金交纳期限的约定，应确定合理支付期限为1个月较适宜，自该下欠租金实际产生后1个月后未支付租金应视为逾期，至本案庭审结束有10个月，以中国人民银行同期贷款基准年利率6.00%计算损失为15125元。因本案系租赁合同争议，吕磊将梁宝君与其买卖合同项下的相关证据在本案进行了出示，本案对这些证据的证明性并未进行确认，吕磊可通过其他司法救济途径进行保护，即本案不涉及双方买卖合同项下争议；吕磊反驳其向梁宝君已超付款项可完全抵销租金数额，因是否多支付款项的证据主要是买卖合同项下的证据材料，基于上述内容不再赘述，还有就是即便存在抵销的可能，但吕磊并未依法行使抵销权也未出示抵销的相关证据，该理由显然不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条之规定，判决：被告吕磊于本判决生效后十日内支付原告梁宝君租金302500元、利息15125元，合计317625元。案件受理费9754元，减半收取4877元，由原告梁宝君负担2000元，由被告吕磊负担2877元。
宣判后，吕磊不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、原审法院判决吕磊支付梁宝君房屋租金302500元，属认定事实有误。吕磊应支付梁宝君房屋租金595833.32元，实际已支付525000元，下欠租金70833.32元。2011年8月17日，双方当事人签订房屋租赁合同一份，约定梁宝君将其位于大武口区万商商城C003号的房屋出租给吕磊，年租金为325000元。合同签订后，吕磊通过银行转账和现金先后支付给梁宝君房屋租金525000元，而原审法院只认定了325000元，属认定事实错误；2、吕磊多支付的购房款应用来折抵其尚欠的租金，但原审法院对吕磊债务互相抵销的主张不予支持，明显错误；3、原审法院程序违法。吕磊无法自行调取其替梁宝君偿还银行按揭贷款的银行存款详单及凭证，原审法院在开庭前未调取该证据，侵害了吕磊的合法权利。综上，请求撤销石嘴山市大武口区人民法院（2014）石大民初字第2130号民事判决书，依法驳回梁宝君原审诉讼请求，并由梁宝君承担一、二审案件受理费。
梁宝君辩称，原审查明事实清楚，适用法律准确。依法驳回吕磊的上诉请求。
吕磊及梁宝君在二审未向本院提交新证据。
对原审法院查明事实部分，吕磊认为2011年11月1日至2013年9月3日的房租其已通过银行转款和现金的方式支付了52.5万元，而非32.5万元。对其他事实没有异议，梁宝君对原审法院查明部分均无异议，对双方当事人均无异议的事实本院予以确认。
二审还查明，双方因涉案房屋购房款纠纷已另案诉讼。
本院认为，双方当事人于2011年8月17日签订的《合同书》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同全面履行各自的义务。本案争议的焦点问题是吕磊2011年8月17日支付梁宝君的20万元房租款是否包含在2012年2月29日收到的325000元房租收据中，即吕磊是否已经缴纳了2011年、2012年度房租共计52.5万元。涉案合同约定，租期共六年，前三年租金每年为33万元，每年租金到期缴纳，后三年随市场价增加。出租方（梁宝君）从2011年11月1日将涉案房屋交付承租方（吕磊）。第一年的租期自2011年11月1日起至2012年11月1日止，房产税由双方各负担5000元。根据可以采信的证据结合双方当事人一、二审的陈述，吕磊称2011年的房租通过银行转账支付20万元，余款12.5万元因改水电予以冲抵，但吕磊的该项主张无证据证实，梁宝君又不予认可。从2012年2月29日的房租收据中载明的内容看，缴款金额与扣除税费负担后吕磊实际应缴纳的年房租数额相吻合，从时间节点上看，该缴款时间为第一年度，即自2011年11月1日至2012年11月1日租期内，据此，吕磊称其已提前8个月就将将下一年度的房租缴清的说法与合同约定的租金缴费方式不符，也不符合一般商业惯例。故吕磊的该项上诉理由不能成立；关于房屋租赁费与购房款相互抵顶的问题及原审法院程序违法的问题，原审法院认为涉案房屋租赁合同与房屋买卖合同属不同法律关系，本案争议的问题系房屋租赁费纠纷，且双方就房屋买卖合同纠纷已另案诉讼，故原审法院未将购房款与租赁费相互抵顶符合法律规定，原审法院审理程序并无不妥。吕磊的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，吕磊的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费6064元，由上诉人吕磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 敏
审 判 员 韩少华
代理审判员 陈艳丽
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 马丽荣
附：《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。