江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3577号
上诉人(原审被告）谢龙静,男,汉族,1989年8月6日出生。
被上诉人(原审原告)秦元增,男,汉族，1992年3月20日出生。
上诉人谢龙静因与被上诉人秦元增房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2015)栖民初字第3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
秦元增原审诉称:2015年10月10日，秦元增、谢龙静双方签订房屋租赁合同1份，约定谢龙静将南京市栖霞区高科荣域小区某幢某单元404室中房屋一间转租给秦元增，租期三个月，租金每月650元，物业费每月35元，水电费每月15元，押金650元，秦元增共计向谢龙静支付押金及租金2750元。房屋租赁后第三日，因谢龙静未向房东交付租金，房东将该房屋收回，导致秦元增无法继续承租诉争房屋。秦元增认为，谢龙静未经得原房东同意，将诉争房屋转租给秦元增，该租赁合同无效，秦元增应当将押金及房租共计2750元退还秦元增。秦元增现诉至原审法院，请求判令：1、解除秦元增、谢龙静之间签订的房屋租赁合同关系；2、谢龙静退还秦元增押金及租金共计2750元；3、谢龙静承担本案诉讼费。
谢龙静原审辩称:诉争房屋系案外人何玉梅转租给谢龙静使用的，期限自2015年9月20日至2016年3月23日，谢龙静已缴纳相关费用，因签订租赁合同时，何玉梅同意谢龙静将诉争房屋转租，故因谢龙静所在单位将谢龙静派往外地工作，故谢龙静之后将房屋转租给秦元增使用。秦元增几天之后电话联系谢龙静称因房屋租金未交齐，原房东要收回房屋，谢龙静联系何玉梅，何玉梅称会补齐房租，但秦元增称房门被换了密码，其住不进去，就搬走了。后来房东也告知秦元增其可以住到2015年11月23日，秦元增自己不继续使用租赁房屋与谢龙静无关。谢龙静在本案中并未违约，故请求驳回秦元增的诉讼请求。
原审法院经审理审明，2015年10月10日，谢龙静将其自案外人何玉梅处承租的南京市栖霞区文宗路高科荣域小区2幢404室房屋中的一间（以下简称案涉房屋）转租给秦元增，约定租期三个月，自2015年10月10日至2016年1月10日，并收取秦元增租金2100元（650×3+35×3＋15×3）、押金650元。因何玉梅向房东蒋家红交纳的租金不足，房东蒋家红遂告知秦元增房屋使用期限到2015年11月23日，要求秦元增催促何玉梅及时补足租金，否则将收回房屋，秦元增得知此情况后，通知谢龙静并于2015年10月14日搬离了租赁房屋。秦元增认为其已经将三个月的房租足额交付给谢龙静，但因谢龙静未处理好房屋转租事宜，导致其无法正常入住案涉房屋。
原审法院另查明，2015年3月26日，蒋家红将高科荣域小区2幢404室房屋中两单间出租给何玉梅，其中大间1000元/月，小间500元/月，2015年9月，何玉梅因故无法继续承租上述房屋，但租期未满，故何玉梅将小间转租给了本案谢龙静。2015年9月20日，谢龙静与何玉梅签订租赁合同一份，约定租金为600元/月，租赁期限自2015年9月20日至2016年3月23日，谢龙静共计缴纳人民币2595元（其中房租600元/月×3个月=1800元、物业费50元/月×3个月=150元、水费15元/月×3个月=45元、押金600元）。
庭审中，承办人电话联系案外人何玉梅，何玉梅对上述事实予以认可，并陈述其将案涉房屋出租给谢龙静时，并不同意谢龙静将房屋转租给他人；承办人另电话联系案外人蒋家红，其认可将案涉房屋出租给何玉梅，并同意何玉梅将案涉房屋转租，其向本案秦元增催收过房屋，并言明秦元增可以住到2015年11月23日。
上述事实，有秦元增、谢龙静的一致陈述，秦元增举证的字据，谢龙静举证的租赁合同、起诉状等证据，以及原审法院开庭笔录在卷佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。结合《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》的相关规定，未经出租人同意的转租合同应认定为无效。本案中，谢龙静未经出租人何玉梅的同意，将案涉房屋转租给秦元增，双方的转租合同应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故秦元增主张谢龙静返还房屋租金的请求依法有据，原审法院予以支持。因秦元增实际使用案涉房屋自2015年10月10日至2015年10月14日，故应扣除实际使用期间的房屋占有使用费93.34元（650元/月÷30天×4天=86.67元、物业费35元/月÷30天×4天=4.67元、水费15元/月÷30天×4天=2元），故秦元增实际应返还谢龙静押金及房租2656.66元，原审法院予以确认。关于秦元增所主张的解除其与谢龙静之间的房屋租赁合同，如前所述，案涉合同已被认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力，而法定或约定解除的合同应当是依法成立的有效合同，故秦元增的该项主张不成立，原审法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、确认秦元增与谢龙静于2015年10月10日签订的位于南京市栖霞区文宗路8号高科荣域小区2幢404室房屋租赁合同无效；二、谢龙静于本判决发生法律效力之日起十日内返还秦元增房屋租金及押金共计2656.66元；三、驳回秦元增的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由秦元增负担5元，谢龙静负担20元（此款秦元增已向原审法院缴纳，原审法院不退，由谢龙静于本判决生效之日起十日内直接给付秦元增）。
谢龙静不服原审判决，向本院提起上诉称：1.根据其与二房东何玉梅签订的合同中第十条规定，涉案房屋其有权转租;2.其与被上诉人签订的协议上有双方签名,应属有效；3.上诉人于2015年10月10日将涉案房屋房卡及钥匙交与被上诉人，被上诉人至今未退还;4.涉案房屋租期截止至2015年11月23日,而被上诉人在2015年10月14日未到租期提前搬离房屋,应承担撕毁协议的责任。综上,请求二审撤销原审判决，改判上诉人退还被上诉人租金1400元(700元/月×2个月)。
被上诉人秦元增辩称：1.原审法官已向二房东何玉梅电话核实，何玉梅称上诉人没有转租的权利；2.被上诉人出于保存租赁证据的需要，未将涉案房屋的钥匙、房卡退还给上诉人；3.被上诉人提前搬离涉案房屋系因房东当时已更换大门密码，我方无法正常使用房屋，被房东驱逐而搬走，并非主动撕毁协议。请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人无新证据提供。被上诉人提交钥匙和房卡，证明涉案房屋的钥匙及房卡在其手中。上诉人质证认为无法确认，需现场核实。对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案中，上诉人与案外人何玉梅签订的租赁合同系基于案外人何玉梅与房东蒋家红签订的租赁合同复印件而更改形成，其中第十条关于可以转租的手写内容系蒋家红与何玉梅的约定，并非上诉人与何玉梅约定的内容，且原审期间何玉梅明确表示其不同意上诉人将涉案房屋转租，上诉人现认为何玉梅同意其转租涉案房屋的主张缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人谢龙静未经出租人何玉梅同意，将涉案房屋转租给被上诉人秦元增，原审认定双方签订的租赁合同无效于法有据。合同无效，双方因该合同取得的财产，依法应予返还，被上诉人及时告知上诉人有关情况并搬离涉案房屋的行为并无不当，原审在扣除被上诉人实际占有使用涉案房屋期间的有关费用后，认定上诉人应返还被上诉人押金及房租2656.66元于法有据。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谢龙静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年六月十七日
书 记 员 汪海燕