四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遂中民终字第260号
上诉人（原审第三人）唐小兵，男，汉族，生于1976年3月24日，四川省遂宁市船山区人。
特别授权委托代理人赵影，遂宁市船山区司法局高升法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）袁玉群，女，汉族，生于1955年4月9日，四川省遂宁市船山区人。
委托代理人杨天银，四川遂州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）遂宁市船山区文星街社区居民委员会，住所地四川省遂宁市船山区遂州南路227号5单元8楼1号。
负责人甘云丰，主任。
特别授权委托代理人任强，四川诸葛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨廷英，女，汉族，生于1955年1月28日，四川省遂宁市船山区人。
被上诉人（原审被告）李长久，曾用名李兴元，杨廷英之夫，汉族，生于1949年4月15日，四川省遂宁市船山区人。
特别授权委托代理人赖乾高，遂宁市安居区法律援助中心律师。
唐小兵因与袁玉群、杨廷英、李长久、遂宁市船山区文星街社区居民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2014）船山民初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成合议庭于2014年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人唐小兵及其委托代理人赵影，被上诉人袁玉群及其委托代理人杨天银，被上诉人杨廷英、李长久的委托代理人赖乾高，被上诉人遂宁市船山区文星街社区居民委员会（以下简称文星街居委会）的特别授权委托代理人任强等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，1998年，原遂宁市城南办事处文星上街居委会以修建综合楼为由，向原遂宁市市中区安居工程指挥部申请安居工程项目，并得到批准。项目获批后，原遂宁市市中区房地产开发公司将中标承建的该项目转包给被告杨廷英实际修建。2005年，原遂宁市市中区房地产开发公司破产。1999年8月20日，被告杨廷英以文星社区代表的身份与第三人唐小兵签订了《遂宁市市中区安居工程集资建房协议》，约定以集资建房名义将现位于遂宁市船山区遂州南路245号文星街安居住宅楼1层15号房屋卖与第三人唐小兵，单价为2000元／㎡，房屋总价为20万元，付款办法为签订协议时给付70%，交付房屋钥匙进房给付20%，交付房屋产权证及国土使用证给付剩余10%。第三人唐小兵分三次将房屋总价的90%即18万元给付给被告杨廷英、李长久。
2005年6月15日，被告杨廷英又以文星社区代表的身份与原告袁玉群签订了《遂宁市市中区安居工程集资建房协议》，约定以集资建房名义将位于遂宁市船山区遂州南路245号文星街安居住宅楼1层15号房屋卖与原告袁玉群，单价为1400元／㎡，房屋总价为13.72万元。原告袁玉群于协议签订当日一次性给付被告杨廷英、李长久房屋总价的90%即12万元房款。被告杨廷英、李长久于当日向原告袁玉群及原告之前夫李兴良出具《承诺书》，承诺李兴良系第一次购房买主，房屋产权证及国土使用证由被告杨廷英、李长久负责办理并承担土地出让金及相应税费。讼争房屋从2005年至今一直由案外人陈某某作为库房租用，2005年6月15日后，陈某某按年向原告袁玉群支付房租至今。2014年2月24日，遂宁市住房保障和房屋管理局将该房屋的产权证颁发给被告李长久（产权证号遂房权证船山区字第02417**号），共有权人为被告杨廷英。因未缴纳土地出让金，国土使用证至今未能办理。
原告袁玉群与李兴良于2007年3月19日到遂宁市船山区民政局自愿协议离婚，双方约定位于遂宁市船山区遂州南路245号文星街安居住宅楼1层15号的房屋归原告袁玉群所有。
原判认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者有权处分。本案被告杨廷英、李长久在与原告袁玉群及第三人唐小兵签订名为集资建房实为房屋买卖合同时，从合同的形式上虽表现系被告文星社区的代表，但讼争房屋系被告杨廷英、李长久承包修建，被房屋权属登记机关登记确认为被告杨廷英、李长久所有，故房屋的出卖人应为被告杨廷英、李长久，被告文星社区不是买卖合同的出卖人。依法成立的合同，自成立时生效。被告杨廷英、李长久分别与原告及与第三人签订的协议名为集资建房协议，其实质应为房屋买卖合同，双方成立房屋买卖关系。被告杨廷英、李长久分别与原告和第三人签订的集资建房协议，均系协议双方的真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效。被告杨廷英提出其与原告签订集资建房协议的目的是用讼争房屋作担保借款、购房款实际上为借款的主张，但未能提供充分证据予以证明，且与原告提交的书证相矛盾，应由被告杨廷英承担举证不能的法律后果，对其主张不予支持。第三人提出原告与被告签订集资建房协议系恶意串通损害第三人利益，请求确认原告与被告签订的集资建房协议无效的主张，原告对此予以否认。本院认为，原告与被告签订的集资建房协议在签订时间上虽然有瑕疵，但根据举证责任的分配原则，第三人应当就自己的主张承担举证责任，但第三人未能提供充分证据对其主张予以证实，应承担举证不能的法律后果，对第三人的主张本院不予支持。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两个依法成立的房屋买卖合同，原告与第三人均履行了给付价款的义务。经证人陈祖琼证实，其一直租用讼争房屋并自2005年6月15日开始向原告支付租金至今，对该事实二被告及第三人均未提出异议。第三人述称该房屋一直由被告杨廷英、李长久租用并给付租金至2014年3月，除被告杨廷英的书面陈述外，第三人未提供其他证据如房屋租赁协议、房租收条等证据予以佐证。被告杨廷英与第三人虽然签订集资建房协议在先，但在过去的十几年间第三人均未对房屋进行实际有效的管控。原告的证据证明力优于第三人的证据证明力，符合“证据优势原则”，房屋的实际领受及管控人应当认定为原告，该房的所有权应当确认转移给原告为宜，故原告与被告杨廷英签订的集资建房协议应当继续履行，讼争房屋权属应过户至原告。第三人提出的将讼争房屋产权过户至其名下的诉讼请求，因其对该房未实际领受，本院不予支持，第三人由此不能按合同约定取得标的物所有权，第三人可另行诉讼要求被告杨廷英、李长久承担违约责任。
被告杨廷英、李长久为讼争房屋的出卖人，其负有转移标的物所有权的义务，故应由被告杨廷英、李长久协助原告办理房屋过户手续。被告杨廷英、李长久向原告出具的《承诺书》中已明确办理产权、土地使用权的相关税、费由被告杨廷英、李长久承担，该承诺内容不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、原告袁玉群与被告杨廷英签订的集资建房协议有效；二、被告杨廷英、李长久于本判决发生法律效力之日起十日内将登记在被告杨廷英、李长久名下的位于遂宁市船山区遂州南路245号文星街安居住宅楼1层15号房屋权属过户至原告袁玉群名下；三、办理遂宁市船山区遂州南路245号文星街安居住宅楼1层15号房屋权属的相关税、费，由被告杨廷英、李长久负担；四、驳回原告袁玉群要求被告遂宁市船山区文星街社区居民委员会承担责任的诉讼请求；五、第三人唐小兵与被告杨廷英签订的集资建房协议有效；六、驳回第三人唐小兵的其他诉讼请求。案件受理费8600元、保全费1200元，由被告杨廷英、李长久负担。”
宣判后，唐小兵不服，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：1.原判认定事实错误。被上诉人袁玉群与杨廷英之间存在恶意串通行为，双方签订的《集资建房协议》是虚假的，损害了上诉人的合法权益。在开庭审理时，袁玉群当庭陈述，她和丈夫李兴良与杨廷英系多年朋友。2005年，杨廷英因资金紧张，找到她和李兴良，至于是借钱还是买房，尽管在法庭上未明确承认是借钱，但她说当时房价是每平方米2000多元，杨廷英说按每平方米
1400元计算，说明他们双方是以明显不合理的低价转让，故意损害上诉人的利益。杨廷英在书面说明中也说是在2005年时，因资金紧张向袁玉群夫妇借款，袁玉群担心她无力偿还便提出用房屋担保。于是在双方都明知房屋早已出售完毕的情况下，故意用该房屋作抵押，把时间提前到2000年3月15日。根据《合同法》第五十二条之规定，该协议应属无效。原审法院认为上诉人对此未提供充分证据，但杨廷英当庭认可的事实无须举证。且袁玉群认可以明显不合理低价转让的事实，也无须另行举证，已足以证实其恶意串通的事实存在。2.该房的实际买受人及管控人应当是上诉人，而不是被上诉人袁玉群。早在2000年1月，该房竣工验收后，杨廷英就将房屋交付给了上诉人。2003年，上诉人又将该房租给杨廷英使用至今，上诉人每年都收租金，对该房进行了领受并获得了收益。3.原判适用法律错误。本案系一房二卖，第一个买受人是上诉人，第二个买受人是袁玉群，且袁玉群与杨廷英之间存在恶意串通行为，不属善意取得，应适用《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，袁玉群与杨廷英签订的协议应属无效。两个买受人均没有进行产权转移登记，不涉及物权，根据民法的基本原则，签订在先的合同优于签订在后的合同。一房二卖时，第一个买受人因买卖合同获得的权利优先得到保护，而第二个买受人只有通过民法中关于违约责任的条款追究一房二卖侵权人的合同责任。请求：1.撤销原判；2.改判被上诉人袁玉群与杨廷英签订的《集资建房协议》无效，上诉人与被上诉人杨廷英签订的协议有效并继续履行，讼争房屋归上诉人所有，由被上诉人杨廷英、李长久协助办理房屋过户手续至上诉人名下，相关税费由杨廷英、李长久负担，并由被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人袁玉群辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人文星街居委会辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨廷英、李长久辩称，根据物权法的有关规定，讼争房屋的产权已登记在杨廷英、李长久名下，该房屋应属杨廷英、李长久所有。被上诉人愿意承担违约责任，不将房屋过户给任何一方。
二审中经开庭审理，查明的案件事实与原判认定的案件事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人唐小兵与被上诉人杨廷英、李长久对袁玉群于2005年6月15日与杨廷英、李长久签订《遂宁市市中区安居工程集资建房协议》及已给付房价款12万元的事实均无异议，本院予以确认。虽然被上诉人袁玉群未办理产权登记，但被上诉人杨廷英、李长久已经将讼争房屋交付给被上诉人袁玉群，并由袁玉群将房屋从2005年6月15日出租给陈某某至今，有证人陈某某从被上诉人袁玉琼处租用该房屋并向其交纳租金的证言和被上诉人杨廷英在书面说明中证实已于2005年将该房交付给袁玉琼的书面陈述为证。被上诉人袁玉群已对该房屋实际占有，原判被上诉人杨廷英、李长久将讼争房屋的权属变更给被上诉人袁玉群并无不当，本院应予支持。上诉人唐小兵认为被上诉人袁玉群与被上诉人杨廷英恶意串通，签订虚假的《集资建房协议》，损害了上诉人的合法权益，以及被上诉人杨廷英将房屋交其管控，但未提供相关证据证实，本院不予采信。上诉人唐小兵要求确认被上诉人袁玉群与被上诉人杨廷英签订的《集资建房协议》无效的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4300元，由上诉人唐小兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任红兵
审 判 员 李吉源
代理审判员 杨怡伶
二〇一四年十月三十日
书 记 员 肖 敏