福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第159号
上诉人（原审原告）陈惠玉，女，1951年1月16日出生，汉族，退休职工，住福安市,
委托代理人王茂盛，福建佐佑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴丽娟，女，1970年7月16日出生，汉族，自由职业，住福州市连江县，
被上诉人（原审被告）吴巧燕，女，1973年1月6日出生，汉族，公司职员，住宁德福安市，
被上诉人（原审被告）张ＸＸ，男，1969年8月25日出生，汉族，农民，住政和县，
委托代理人陈国靖，福建国富（南平）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴崇华，男，1978年1月26日出生，汉族，医生，住福安市，
被上诉人（原审第三人）陈盛德，男，1969年4月13日出生，汉族，个体工商户，住政和县，
委托代理人陈斌，政和县“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人杨基楚，政和县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人陈惠玉因房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市政和县人民法院（2013）政民初字第702号民事判决，向本院提起上诉。因被上诉人吴太源在二审审理期间死亡，本院于2014年3月5日裁定本案中止诉讼，并于2014年8月15日通知吴太源的继承人吴丽娟、吴巧燕参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈惠玉及其委托代理人王茂盛、被上诉人张ＸＸ的委托代理人陈国靖、被上诉人吴崇华、被上诉人陈盛德的委托代理人杨基楚到庭参加诉讼，被上诉人吴丽娟、吴巧燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
上诉人陈惠玉原审诉讼请求：1、判令确认吴太源与张ＸＸ在2010年11月19日签订的《房屋出售协议收款条》无效。2、判令张ＸＸ应赔偿陈惠玉因房屋被拆及租金等各项损失50000元，并由陈盛德承担连带赔偿责任。
原审法院查明，2010年8月1日，吴太源与政和县熊城房地产中介服务所签订《委托出售房屋中介服务合同》，合同约定：吴太源将坐落于政和县熊山镇西大街茶厂宿舍2幢第四层405室房屋一套全权委托政和县熊城房地产中介服务所代为出售，并由保证人吴崇华签字，保证无任何纠纷。2010年11月5日，吴太源书面委托授权吴崇华与购房人办理出售讼争房屋的相关事宜。
2010年11月19日，吴太源与张ＸＸ签订《房屋出售协议收款条》，约定：吴太源将坐落于政和县熊山镇西大街茶厂宿舍2幢第四层405室，《房屋所有权证》证号为城房西大街字第44号，《国有土地使用权证》证号为政国用2002字第2916号，建筑面积为90.93平方米的房屋转让给张ＸＸ，转让价格为239800元。张ＸＸ于2010年11月19日将房屋转让款120000元（含购房定金20000元）付给吴太源，吴太源将该房屋使用权交付给张ＸＸ，吴崇华在该协议上保证2013年12月30日之前将该套房屋产权证及土地证过户给张ＸＸ所有，如有违约同意承担赔偿一切经济损失。协议还约定“该套房屋过户手续办完后，张ＸＸ应一次性付清余款119800元。即日起吴太源与张ＸＸ均不得违约，若吴太源违约，吴太源愿意支付张ＸＸ违约金160000元另加其它损失，若买方张ＸＸ违约所交购房款不退还”。购房付款人张ＸＸ、售房收款人吴太源、售房见证人陈盛德、售房责任担保人吴崇华分别在《房屋出售协议收款条》上签字。合同签订后，张ＸＸ于2010年11月19日支付给吴太源购房款120000元，吴太源将该房屋交付给张ＸＸ，张ＸＸ对该房屋进行装修。张ＸＸ支付给陈盛德中介服务费8000元。
原审法院另查明，陈惠玉与吴太源系夫妻关系，吴崇华系陈惠玉与吴太源之子。陈惠玉与吴太源现在仍然共同生活。坐落于政和县熊山镇西大街茶厂宿舍2幢第四层405室房屋于1984年竣工验收，该房系吴太源与陈惠玉1993年12月政和茶厂购买的房改房。
原审法院认为，吴太源与张ＸＸ签订《房屋出售协议收款条》，系当事人真实意思表示，且按约定交付了相应的价款和标的物，对合同双方当事人具有约束力。陈惠玉诉称讼争房屋属其夫妻共有，其未在该协议上签字，故该协议无效。因吴太源作为登记产权人委托房产中介出售该房屋，并委托吴崇华办理该房产出售事宜，吴崇华亦在中介服务合同和房屋出售协议中分别承诺该房产无争议，愿意承担违约赔偿责任，张ＸＸ有理由相信吴太源、吴崇华有权出售该房产。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释》（一）第十七条规定，夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。2011年全国民事审判工作会议纪要（法办[2011]442号）第9条规定“转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则上应当认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效”。陈惠玉并无证据证明张ＸＸ在签订房屋买卖合同时并非善意，诉称与吴太源夫妻关系不和亦无证据加以证实，且经庭审查明其夫妻至今仍共同生活，因此，陈惠玉未在售房协议签字并不影响协议效力，双方均应按约履行。陈惠玉主张确认吴太源与张ＸＸ在2010年11月19日签订的《房屋出售协议收款条》无效；主张张ＸＸ赔偿因房屋被拆及租金等各项损失50000元，并由第三人陈盛德承担连带赔偿责任，原审法院均不予支持。根据《合同法》解释（三）第三条规定：“当事人一方以在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”吴太源辩解未经共有人陈惠玉同意擅自将本案讼争的房产出让给张ＸＸ，且事后陈惠玉对吴太源出让讼争房产行为亦不予追认，应当认定吴太源出让房产行为无效的辩解依据不足，不予采纳。陈惠玉提供遗失补发《结婚证》、政和县（个人）购买公有住房申请表、政和县出售公有住房产权转移鉴证审批表及政和县93年度个人购买公有住房衔接计算表，足以证明陈惠玉与吴太源系夫妻关系，故对张ＸＸ辩称陈惠玉没有合法有效的证据证明其与吴太源系受法律所保护的夫妻关系，陈惠玉无权提起本案诉请的辩解，不予采纳。张ＸＸ提出陈惠玉诉请超过诉讼时效，因本案确认合同效力之诉应适用普通诉讼时效，从原审法院调取诉讼收费专用票据可证实陈惠玉在诉讼时效内已有向原审法院提起诉讼，故对张ＸＸ这一辩解亦不予采纳。吴崇华经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未作答辩，应视为自愿放弃抗辩权利。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回陈惠玉的诉讼请求。
上诉人陈惠玉上诉称，一、原判认定事实不清，证据不足。原判查明吴太源与房屋中介机构于2010年8月1日签订《委托出售房屋中介服务合同》。但，吴太源签订《授权委托书》，委托吴崇华代售诉争房屋的委托期限自2010年11月5日起，即吴太源与房屋中介机构订立服务合同在前，授权委托吴崇华在后，且《委托出售房屋中介服务合同》中吴太源、陈惠玉的签字均是吴崇华代签，此时吴崇华没有售房权限，《委托出售房屋中介服务合同》没有法律效力。因此，原判认定2010年8月1日吴太源与房屋中介机构签订《委托出售房屋中介服务合同》的事实错误。二、张ＸＸ在购房时存在重大过错，其未审查所购房屋系吴太源与陈惠玉共有的事实，仍然向吴崇华支付了12万元的购房款，其不属于善意购房人，不具备法律规定善意取得的条件，应认定其与吴太源签订的《房屋出售协议收款条》无效。三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未经共有人书面同意的，共有房产不得转让。原判认定吴太源未经陈惠玉同意转让共有财产的行为有效，适用法律错误。四、张ＸＸ在未取得诉争房屋所有权的情况下，对该房屋进行拆除装修，侵害了陈惠玉的权益，应赔偿陈惠玉的经济损失5万元。综上，请求二审撤销原判，改判支持陈惠玉的诉讼请求。
被上诉人吴丽娟答辩称，诉争房屋是吴太源、陈惠玉的共有房产，吴太源未征得陈惠玉的同意，隐瞒陈惠玉向张ＸＸ出售诉争房屋的行为违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。
被上诉人吴巧燕的答辩意见与吴丽娟的答辩意见一致。
被上诉人张ＸＸ答辩称，诉争房屋的所有权登记在吴太源名下，其有权对外出售该房屋。张ＸＸ通过房屋中介机构与吴太源签订《房屋出售协议收款条》，并按照约定支付了相应的购房款，双方之间的房屋买卖合同已成立并成效。即便诉争房屋属于吴太源与陈惠玉的共有财产，张ＸＸ亦有理由相信吴太源具有代理权，其售房有经过陈惠玉的同意，张ＸＸ已经尽到合理的注意义务，属于善意取得。综上理由，陈惠玉的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴崇华答辩称，吴太源已经死亡，该诉争房屋成为遗产，在遗产未确定继承人之前，本案应当中止审理。
被上诉人陈盛德答辩称，吴太源出售的诉争房屋登记在其个人名下，其有权处分该房屋，且吴崇华系吴太源、陈惠玉之子，张ＸＸ在购房时有理由相信吴太源、吴崇华具有处分诉争房屋的权利。本案纠纷源自上诉人家庭内部矛盾，应由上诉人家庭之间内部处理。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原判查明认定的事实，除陈惠玉提出签订《委托出售房屋中介服务合同》的是吴崇华而不是吴太源、定金及购房款系分两次支付给吴崇华、张ＸＸ未对诉争房屋进行裝修、陈惠玉与吴太源感情不和且长期未共同生活的事实异议，以及张ＸＸ提出陈惠玉与吴太源不属于夫妻关系的事实异议外，对其余事实，双方当事人均无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
另查明，吴太源与陈惠玉共生育三个子女：长女吴丽娟、次女吴巧燕、三子吴崇华。吴太源于2014年1月死亡。
以上事实，有本院依职权调取的政和县公安局城关派出所出具的《证明》、《人员基本信息》，以及吴崇华提供的《福安市殡仪馆火化证明》（NO0021839），二审《法庭审理笔录》等在案为证，足以认定。
上诉人陈惠玉在二审过程中，向本院提交两组证据：第一组书证为宁德市闽东医院《病历》、《疾病证明书》、福安市城南街道东风社区居委会《证明》，拟证明吴太源系老年痴呆症患者，签订本案房屋买卖协议时没有民事行为能力；第二组书证为吴太源向福安市人民法院起诉陈惠玉离婚案件的《民事诉状》、《增加诉讼请求申请书》、福安市人民法院（2011）安民初字第13号《民事裁定书》，拟证明陈惠玉和吴太源长期感情不和。被上诉人吴崇华对以上两组证据的真实性、合法性、关联性没有异议。被上诉人张ＸＸ质证认为，以上两组证据不属于新证据，且第一组书证以及第二组书证《民事诉状》的落款时间均在吴太源售房之后，不能证明陈惠玉所主张的事实。被上诉人陈盛德质证认为，第一组书证仅能证实吴太源患有疾病，无法证明其没有民事行为能力；第二组书证并非法院的判决书，亦不能证明陈惠玉所主张的事实。本院认为，认定公民没有民事行为能力应当经过法定程序，由人民法院作出，故第一组书证不能证明陈惠玉所提出的主张；第二组书证能证明吴太源向福安市人民法院起诉陈惠玉请求判决离婚的事实，但该案中，吴太源又以其与陈惠玉已和好为由申请撤回起诉，并经法院裁定准予吴太源撤回起诉，故第二组书证亦不能证明陈惠玉主张的事实。本院对陈惠玉二审期间提供的两组证据均不予采信。
对陈惠玉就原判查明的事实所提出的异议，其一，陈惠玉提出签订《委托出售房屋中介服务合同》的是吴崇华而不是吴太源，但未提供相反的证据证明该合同中吴太源的名字并非其本人所签，亦未提出鉴定申请；其二，对于12万元购房款，吴崇华亦认可已实际收取，该款即张ＸＸ购房所支付的款项；其三，张ＸＸ对诉争房屋是否进行裝修、陈惠玉与吴太源是否长期共同生活与本案的处理结果并无必然联系。因此，本院对陈惠玉所提出的的事实异议不予支持。对张ＸＸ提出陈惠玉与吴太源不属于夫妻关系的事实异议，因陈惠玉在原审时已经提供其与吴太源补办的《结婚证》，结合二审政和县公安局城关派出所出具的《证明》内容，足以证实陈惠玉与吴太源系夫妻关系的事实。故本院对张ＸＸ所提出的事实异议亦不予支持。
本院认为，本案双方当事人主要的争议焦点即《房屋出售协议收款条》是否有效。首先，张ＸＸ购房系通过房屋中介机构与吴太源签订《房屋出售协议收款条》，该协议由售房人吴太源、购房人张ＸＸ、见证人陈盛德、担保人吴崇华分别签字确认，该协议文本中没有记载所售房屋系吴太源、陈惠玉共有的内容；其次，《房屋出售协议收款条》记载所售房屋对应的房产、土地证均登记为吴太源个人所有；再次，吴太源与房屋中介机构签订的《委托出售房屋中介服务合同》中有产权人吴太源、共有人陈惠玉及代理人吴崇华的签字，即便该合同中陈惠玉的名字非其本人所签，但张ＸＸ作为房屋购买方，亦有理由相信房屋中介机构对陈惠玉签字同意出售诉争房屋作了合理性审查；最后，张ＸＸ按照买卖双方的约定履行了支付相应购房款的义务。综上分析，本院判定张ＸＸ有理由相信吴太源对诉争房屋具有处分权，其系善意、有偿地购买诉争房产。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，本案应当维护第三人的合法权益。因此，本院认定《房屋出售协议收款条》合法、有效。陈惠玉提出根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未经共有人书面同意的，共有房产不得转让的上诉理由，因该条规定属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，违反该条规定并不产生转让无效的法律后果，故对该上诉理由，本院不予支持。陈惠玉提出张ＸＸ对诉争房屋进行拆除装修，侵害了陈惠玉的权益，应赔偿其经济损失5万元的上诉请求没有事实和法律依据，本院亦不予支持。此外，吴崇华辩称吴太源已经死亡，本案诉争房屋成为遗产，在遗产未确定继承人之前，本案应当中止审理。该答辩理由没有法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4140元，由上诉人陈惠玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文如
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 刘冬龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。