重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝03民终109号上诉人（原审原告）：重庆市南川区金鹰物业有限责任公司，住所地重庆市南川区东城办事处鼓楼坝居委和平支路4号，统一社会信用代码91500119753075699R。法定代表人：梁敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅小平，男，该公司职工，住重庆市万盛区。被上诉人（原审被告）：晏栋梁，男，1930年2月5日出生，汉族，户籍地为重庆市南川区。委托诉讼代理人：王建平，男，居民，住重庆市南川区。上诉人重庆市南川区金鹰物业有限责任公司（以下简称金鹰物业公司）因与被上诉人晏栋梁物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2016）渝0119民初5796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鹰物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：我公司是有资质从事物业管理和物业服务的合法企业，被上诉人拒不支付我公司物业管理服务费，严重影响了我公司的正常经营活动，损害了我公司的合法权利。另我公司与重庆市南川区城市建设投资有限责任公司物业服务合同纠纷案已经被重庆市人民检察院第三分院提起抗诉，请二审法院中止审理，待作出再审法律文书后再恢复审理。晏栋梁辩称，金鹰物业公司与×小区的建设单位重庆市南川区城市建设投资有限责任公司签订的前期物业服务合同已于2013年9月30日解除，且双方均同意不再履行合同。金鹰物业公司没有资格继续在×小区进行物业服务，应该自动撤出×小区。金鹰物业公司提到其与重庆市南川区城市建设投资有限责任公司的物业服务合同纠纷案已被提起抗诉，但并不影响其前期物业服务合同已到期解除的事实。我也不存在拖欠服务费的事实。金鹰物业公司向一审法院起诉请求：晏栋梁立即支付物业管理服务费3927元，并责令晏栋梁从2014年1月1日起至2016年9月30日止承担逾期交纳物业管理服务费的违约金353.43元，合计金额为4280.43元。一审法院认定的事实：2009年9月9日，金鹰物业公司与重庆市南川区城市建设投资有限责任公司（以下简称南川城投公司）签订了《×小区前期物业服务合同》，合同约定南川城投公司（甲方）将位于重庆市南川区×路建筑面积为71000平方米的“×”小区委托给金鹰物业公司（乙方）实施物业管理。楼层房0.60元/月.平方米，电梯房1.00元/月.平方米，商业用房1.00元/月.平方米，路灯费5.00元/月.户。物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担，物业交付业主后，由业主承担。委托服务期限暂定为两年（不超过三年），自2009年9月1日起至2011年8月31日止，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自然终止。由于签订该合同时，×小区工程尚未完工交付业主，金鹰物业公司也未入驻。2010年11月22日、26日，由于×小区有拆迁户到现场阻碍施工，介于此原因，南川城投公司要求金鹰物业公司提前入驻。金鹰物业公司于2010年11月23日入驻×小区进行物业管理至2013年9月30日止。2012年11月23日，南川城投公司发出《接房通知》，该通知内容为：×小区项目已于11月16日通过了竣工验收，取得了竣工验收备案许可，具备了接房条件。现通知广大业主（包括购房户和拆迁户）请于2012年11月25日起至12月10日止前来物管部办理正式接房手续，逾期未来接房的客户视同已经接房。接房时请携带……。2013年7月10日，南川城投公司与金鹰物业公司又签订了《×小区补充协议》，约定：一、《×小区前期物业服务合同》与区发改委[2012]48号文件规定的住宅小区物业管理费用收取标准之间的差价，由甲方（南川城投公司）补贴给乙方（金鹰物业公司）。具体补贴标准为：单价0.4元/平方米.月，总建筑面积6万平方米，补贴期限从2012年1月1日起至2013年9月30日止。二、从2013年7月1日起至2013年9月30日期间，乙方有关×小区物管开支（包括水费、电费、电梯维保费等）由乙方负责支付，并将支付明细报甲方审查后，由甲方借资给乙方支付。在×小区项目工程竣工验收合格之前，已有部分业主陆续入住，业主入住后的物业管理费已由金鹰物业公司收取。《×小区补充协议》所约定的补贴款，既包括对已入住业主房屋的补贴，也包括对未入住业主房屋的补贴。2013年10月，金鹰物业公司以南川城投公司为被告，向原审法院提起诉讼，以其与南川城投公司之间签订的合同已终止，南川城投公司未向其支付完物业服务费为由，要求南川城投公司向其支付物业服务费共计593193.03元。原审法院审理后，于2013年12月20日作出判决，由南川城投公司支付金鹰物业公司82519.8元，并判决驳回了金鹰物业公司的其他诉讼请求。金鹰物业公司对该判决不服，提起上诉，请求撤销一审判决，改判南川城投公司向其支付550000元，并判决确定双方的合同履行时间从2013年1月起算二至三年或由双方重新签订物业服务合同。重庆市第三中级人民法院审理后认为，双方签订《×小区前期物业服务合同》约定金鹰物业公司履行合同自2009年9月1日起至2011年8月31日止。但实际上金鹰物业公司并未按该期间履行，而是于2010年11月23日按南川城投公司要求进驻小区进行物业服务，该合同应视为2010年11月23日开始履行。在一审过程中，双方当事人均认可该合同已到期并终止，因此，双方应当依照诚实信用原则履行合同终止后的法律义务。至于金鹰物业公司提出的合同履行时间应当从2013年1月起算或应由双方重新签订《物业管理服务合同》的主张，没有法律依据。合同终止后，×小区业主可依法选聘新的物业服务公司，如何选聘属业主自主权利行使，不属本案处理范围，最后，该院于2014年7月11日作出判决，驳回上诉，维持原判。另查明，2013年8月9日，南川城投公司、南川区×街道×社区居民委员会共同向×小区全体业主发出《告知书》，内容为：根据南川区城投公司于2013年7月10日与金鹰物业签订的《×小区前期物业服务合同补充协议》约定，金鹰物业对×小区的物业服务管理至2013年9月30日止。目前，金鹰物业服务合同期限将至。为维护小区业主利益，摸清情况，请全体业主于2013年8月20日前带上购房合同（或者还房协议）、装修保证金交款收据、已交物管费超过2013年9月30日的物业管理费收据，以及出渣费收据（限房屋仍未装修的业主）到×居委进行登记，以便重新招投标确定物业管理公司接管×小区物业管理工作，给业主带来的不便敬请理解和支持……。同日，南川城投公司、南川区×街道×社区居民委员会、×小区业主公选代表共同向金鹰物业公司宣读了关于南川城投公司与金鹰物业公司即日起终止×小区的前期物业服务合同，限期撤离×小区的公告。宣读时，金鹰物业公司法定代表人梁敏、居委会主任刘松滔、居委会书记刘廷伦以及×小区公选业主代表王建平等人在场。由于×小区尚未成立业主委员会，2013年9月29日，南川城投公司与重庆九发物业管理有限责任公司（以下简称九发物业公司）签订《×小区前期物业服务合同》，约定甲方（南川城投公司）将×小区委托给乙方（九发物业公司）实施物业管理，委托服务期限为5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2013年10月1日，九发物业公司进驻×小区实施物业管理和服务。金鹰物业公司认为九发物业公司与南川城投公司签订的物业服务合同不合法，一直不撤出×小区。2014年上半年（金鹰物业公司主张时间为2014年3月18日，晏栋梁主张时间为2014年5月），九发物业公司撤出了×小区。2014年8月14日，南川城投公司向南川区×街道×社区居民委员会发送了一份《关于协调解决×小区物业有关问题的函》，以该公司与金鹰物业公司签订的《×小区前期物业服务合同》已经终止，×小区业主多次向该公司反映，要求将门禁卡等移交业主，但至今金鹰物业公司仍未按法院判决，履行合同终止后的法律义务，拒不退出×小区，未办理任何资料及物业移交，包括业主档案、钥匙、物业资料、办公用房等，且在小区留守3名工作人员（2名保安、1名物业管理人员）为由，请求×社区居民委员会牵头，召集金鹰物业公司、×小区业主代表及城投公司，将金鹰物业公司保管的业主档案、钥匙、物业资料及办公用房等向业主移交，由业主自主行使权力。2014年8月22日，在×社区居民委员会的组织下，金鹰物业公司和×小区4名业主代表一起对×小区的业主花名册名单、未交房的水、电、气卡、相关物业用房的钥匙、电梯资料、外智能门警卡等物资的数量和现在何处的情况进行了清理。还查明，晏栋梁系南川区×小区×幢×号房屋的业主，该房屋系电梯房。审理中，金鹰物业公司认可其在2014年9月左右，将×小区的一间物管用房改为用于经营茶楼，但辩称自己得到了5名业主代表的同意，经营收入用于物业共同开支。此外，金鹰物业公司举示了签收日期分别标注为2014年8月7日（2张）、2014年12月1日、2015年3月9日、2015年8月7日、2015年12月5日、2016年4月12日以及2016年8月20日共计8张物业服务费催缴存根，拟证明其向晏栋梁进行了物业费催收，其诉讼请求未超过诉讼时效。金鹰物业公司举示的8张物业服务费催缴存根上“签收人”处均为空白。原审法院认为，根据查明的事实，金鹰物业公司与南川城投公司签订的《×小区前期物业服务合同》已于2013年9月30日到期并终止。该合同终止后，按照《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满后，只有在该小区未选聘新的物业服务企业或者续聘情况下，原物业服务企业才可以自愿按照原合同约定继续提供物业服务。而×小区的建设单位南川城投公司已在2013年9月29日与九发物业公司签订了《×小区前期物业服务合同》，约定甲方（南川城投公司）将×小区委托给乙方（九发物业公司）实施物业管理，同时九发物业公司也实际于2013年10月1日进驻×小区实施物业管理。在此情形之下，金鹰物业公司已经不享有对该小区继续提供物业服务的权利和义务，其应当按照《重庆市物业管理条例》第五十四条第一款的规定，在物业服务合同终止之日起十五日内退出该小区的物业管理区域，并做好物业服务企业之间的交接工作。因此，金鹰物业公司在南川城投公司、南川区×街道×社区居民委员会、×小区业主公选业主代表已告知限期撤离×小区和九发物业公司于2013年10月1日进驻×小区实施物业管理的情况下拒绝退出该小区，已经违反了《重庆市物业管理条例》第五十四条第一款的规定。对于金鹰物业公司拒绝退出该小区，并以存在事实上的物业服务关系为由主张合同终止后即2014年1月1日起至2016年9月30日期间的物业服务费的诉讼请求，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，原审法院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第一款、第三款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回金鹰物业公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由金鹰物业负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：1、金鹰物业公司要求支付物业服务费和违约金的主张应否支持；2、本案应否中止审理。焦点1。经查，2009年9月9日，南川城投公司与金鹰物业公司签订了《×小区前期物业服务合同》，该合同第二十五条约定委托服务期限暂定为两年（最多不超过三年），合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自然终止。2013年7月10日，双方又签订了一份补充协议，该协议约定南川城投公司支付金鹰物业公司的补贴期限从2012年1月1日起至2013年9月30日止，实际是对金鹰物业公司履行前期物业服务期限的变更，即延长至2013年9月30日止。2013年9月29日，南川城投公司又与九发物业公司签订了《×小区前期物业服务合同》，委托九发物业公司为×小区提供物业服务，九发物业公司入住后，金鹰物业公司却拒绝撤出，2014年8月14日，南川城投公司向南川区×街道×社区居民委员会发函说明情况，要求该居民委员会牵头，将金鹰物业公司保管的相关物业资料等移交业主，由业主自主行驶权力。后该居民委员会组织金鹰物业公司及部分业主等对相关物业资料等进行了清理。金鹰物业公司认为其与南川城投公司签订的《×小区前期物业服务合同》的期限未到，与本案已查明的事实不符，对其该主张，本院不予采信。金鹰物业公司又认为根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。该条规定的目的是为了前期物业服务合同与普通物业服务合同的衔接。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。根据物业管理的实践，前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止：(一)前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。(二)前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。(三)前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。金鹰物业公司与南川城投公司签订的《×小区前期物业服务合同》终止明显属于第一种情况，而金鹰物业公司如若想继续进行物业服务，需与南川城投公司再次签订前期物业服务合同，而事实上其并未再次与南川城投公司签订前期物业服务合同，南川城投公司而是选择了与九发物业公司签订《×小区前期物业服务合同》。需要注意的是，南川城投公司与金鹰物业公司、九发物业公司签订的均是前期物业服务合同，而非普通物业服务合同。南川城投公司选择前期物业服务公司的权力有其法律依据，从法理上说，由于在前期物业服务阶段，业主大会尚未成立，还不能由业主大会统一业主意见选聘物业服务企业，只能由建设单位承担选聘物业服务企业的责任。同时根据《×小区业主临时规约》第二十九条约定，在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：1、制定业主临时公约；2、选出物业管理企业，签订前期物业服务合同……。本案也已查明×小区的业主大会、业主委员会均未成立。在前期物业服务阶段，南川城投公司有权根据相关法律规定及业主临时规约的约定等，选聘前期物业服务公司。故金鹰物业公司认为其前期物业服务合同期限届满后，应自动延续的主张不成立。另外,金鹰物业公司认为×小区绝大部分业主均同意其为该小区提供物业服务，未提供充分证据证明，故对其该主张，本院不予采信。金鹰物业公司在其与南川城投公司签订的《×小区前期物业服务合同》期限届满后，强行提供物业服务，并收取物业服务费用的行为，违反相关法律规定，故对其要求晏栋梁支付2014年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费和违约金的主张，本院不予支持。焦点2。金鹰物业公司虽然提供证据显示，其与南川城投公司物业服务合同纠纷一案，已由重庆市人民检察院第三分院审查，并提请重庆市人民检察院抗诉，但该案系金鹰物业公司认为其与南川城投公司签订的《×小区前期物业服务合同》终止，要求南川城投公司按照合同约定支付其物业服务费引发的纠纷，其审理结果，不影响本案事实的认定和裁判。故对金鹰物业公司认为本案应中止审理的主张，本院不予支持。综上所述，金鹰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆市南川区金鹰物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 勇审判员 谭红艳审判员 张海瑞二〇一七年二月二十二日书记员 文 杰