贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第2001号上诉人（原审被告）戚蓓蓓（又名戚培培），女。委托代理人宋晓霞，贵州典正律师事务所律师。委托代理人卢安龙，上海市建结（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何俐肩，女。被上诉人（原审原告）周伟，男。原审第三人周婷，女。上诉人戚蓓蓓与被上诉人何俐肩、周伟及原审第三人周婷房屋租赁合同纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2015年9月23日作出（2015）清民初字第791号民事判决，上诉人戚蓓蓓不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2013年9月3日，何俐肩与戚蓓蓓签订《门面租赁协议》，协议约定何俐肩为甲方，戚蓓蓓为乙方，甲方将清镇市红旗路人民广场商住楼X栋X单元X号门面租给乙方，同时载明：一、甲方将设施齐全、完好的门面租给乙方，支付押金为3000元。二、承租期限为2013年9月3日至2016年9月2日。八、在乙方承租期间租金为2700元/月，每半年支付一次，先付款后使用……。九、在承租期间乙方如遇特殊情况需要转让的，必须在甲乙双方和第三方在场情况下商议转让金额……。2015年戚蓓蓓与第三人周婷签订《门面合作协议》，戚蓓蓓为甲方，周婷为乙方，协议载明：一、甲方将清镇市红旗路253号暂交给乙方使用，使用期为一个月(即2015.4.4至2015.5.3)。使用期为每月5500元，使用费支付方式为现金，水电费由乙方自负……。二、若甲方在乙方使用期内因其他原因需提前收回门面的，乙方须配合并撤出门面，甲方应将剩余期限的使用费退还乙方……。2015年4月29日第三人将承租的门面退还给被告，被告与第三人之间的合同已于2015年4月29日履行完毕。另查明，位于清镇市红旗路人民广场商住楼X幢X单元X层X号房屋，房屋系周伟、何俐肩共同共有，何俐肩与周伟系夫妻关系，周伟对何俐肩与戚蓓蓓签订的租赁协议予以认可,清镇市红旗路253号房屋与清镇市红旗路人民广场商住楼X幢X单元X层X号房屋系同一套房屋。戚蓓蓓又名戚蓓蓓。原告认为被告未如约履行合同义务，遂诉至法院，请求判令：一、确认被告与第三人签订的《门面合作协议》无效；二、解除原、被告签订的《门面租赁协议》；三、案件受理费由被告承担。原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告何俐肩与被告戚蓓蓓签订的《门面租赁协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律的规定，合法有效，双方均应按约履行。该协议中未明确约定转租事项，被告戚蓓蓓在未告知原告的情况下将诉争房屋转租给第三人周婷，与第三人周婷签订的《门面合作协议》，因违反法律的规定，属无效协议。依照《中华人民共和国合同法》的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故对原告何俐肩提出要求解除与被告戚蓓蓓签订的《门面租赁协议》，于法有据，予以支持。被告戚蓓蓓与第三人周婷签订的合作协议，该协议违反法律的规定系无效协议，鉴于该协议已履行完毕，现原告请求确认该合同无效，已无实际意义，故不再予以确认。原告周伟虽是房屋共有产权人，但其不是合同的当事人，根据合同相对性原理，对其诉请，不予支持。对被告戚蓓蓓提出在原、被告签订的协议中，未约定房屋不能转租的情形，被告戚蓓蓓未违反协议，要求原告何俐肩继续履行协议，驳回原告诉讼请求的辩解意见，于法无据，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。······”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十四条“······承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、解除原告何俐肩与被告戚蓓蓓于2013年9月3日签订的《门面租赁协议》；二、驳回原告何俐肩、周伟的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告戚蓓蓓负担。一审宣判后，戚蓓蓓不服该判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清，适用法律错误。原判认定戚蓓蓓在未告知何俐肩的情况下将诉争房屋转租给周婷，与第三人周婷签订的《门面合作协议》，因违反法律规定，应属无效是错误的，事实上，被上诉人何俐肩为了达到独立占有门面转让费，进行串通，故意设陷阱，损害上诉人的合法权益之非法目的；二、上诉人与周婷之间的协议，是一种“合作”关系，而非转租，且就合作一个月的时间，原判决作出前，合作已终结，不会对被上诉人的权益造成任何影响；三、被上诉人还有交给上家的转让费、装修费、押金等损失。综上，戚蓓蓓请求撤销原判，支持其上诉请求。被上诉人何俐肩、周伟共同答辩称，在租赁期间，上诉人一直背着被上诉人转租门面，被上诉人告知上诉人转租门面一定要告知被上诉人，戚蓓蓓答应了但未按约定履行，其转租给第三人周婷时被被上诉人撞见，且转租给对方的费用比被上诉人的高，其知晓被上诉人要通过司法程序解决此事后，在只租了一个月时便让周婷搬出去。上诉人与被上诉人的合同约定半年付一次房租，但上诉人未按期支付，对于2015年8月30日支付的费用认可是支付到明年3月份的，但是是在判决之前支付的。二审中，上诉人提交银行卡明细清单，拟证明上诉人在8月30日向被上诉人支付了2016年3月份之前的租金21000元。被上诉人何俐肩、周伟共同质证称：对证据无异议。原审第三人周婷质证称与其无关。上诉人提交装修费结算书，拟证明上诉人在租赁该房后进行了装修。被上诉人何俐肩、周伟共同质证称：对真实性有异议，其无法核实。原审第三人质证称与其无关。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有当事人陈述，身份证复印件，《门面租赁协议》，《门面合作协议》、房屋所有权证等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，上诉人戚蓓蓓与被上诉人何俐肩于2013年9月3日签订的《门面租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。《门面租赁协议》第九条约定，在承租期间上诉人如遇特殊情况需要转让的，必须在双方和第三方在场情况下商议转让金额。后戚蓓蓓在未征得何俐肩同意的情况下，擅自将诉争房屋转租原审第三人周婷，该行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，何俐肩要求解除其与戚蓓蓓签订的《门面租赁协议》，原判依法予以支持并无不当，本院予以维持。对于戚蓓蓓主张本案系被上诉人何俐肩、周伟恶意串通，损害其合法权益，但其庭审中并未提供相应证据对此予以证实，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应当由上诉人戚蓓蓓承担举证不利后果，故对于戚蓓蓓该项上诉请求，本院不予支持。对于上诉人戚蓓蓓认为其与原审第三人周婷系合作关系的主张，本院认为，虽戚蓓蓓与周婷签订的合同名为《门面合作协议》，但从该协议内容上看，戚蓓蓓实际是将该门面转租给周婷使用，故对于戚蓓蓓的该项上诉请求，本院不予支持。对于戚蓓蓓主张应由何俐肩赔偿其转让费、装修费等损失，因其在原审中并未提出反诉，故本院对其该项请求不予处理。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由戚蓓蓓负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  龚国智代理审判员  符黎音代理审判员  刘 劼二〇一五年十二月一日书 记 员  冷冬莉