云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民三终字第348号
上诉人（原审被告）官安林，男，1972年12月24日生，汉族，玉溪市人，开远市中和营得月楼旅社业主，住开远市。
委托代理人王红鹏，云南大合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）云南凯迪佳拍卖有限公司。
住所地：云南省红河州开远市临江北路**号。
组织机构代码：68367131-2。
法定代表人唐小清，该公司经理。
委托代理人雷彬，云南法砝码律师事务所律师。
上诉人官安林因与被上诉人云南凯迪佳拍卖有限公司（以下简称凯迪佳公司）拍卖合同纠纷一案，不服开远市人民法院（2015）开民二初字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2015年7月22日公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年10月30日，开远市财政局与凯迪佳公司签订《委托拍卖合同》，合同约定：开远市财政局委托凯迪佳公司拍卖位于开远市中和营镇农贸市场公共租赁住房一楼铺面，总建筑面积2126.15平方米。委托人向拍卖人保证，自己对所委托拍卖的标的物具有完全的所有权或处分权。拍卖标的成交后，拍卖人向委托人收取成交价款1%的拍卖佣金。拍卖人负责督促买受人将拍卖成交款支付到委托方指定账户。合同还约定了其他内容。《委托拍卖合同》签订后，凯迪佳公司于2013年11月15日在红河日报、同月25日在开远市讯刊登了拍卖公告，公告了拍卖标的、时间、地点、标的展示时间、地点、报名时间、地点、保证金、要求等事项。被告获知拍卖事宜后，于2013年11月29日与凯迪佳公司签订了《竞买意向登记表》和《拍卖会保证金说明》，登记表明交纳保证金80000元。佣金比例为成交金额的1%。明确了拍卖标的、时间和地点等内容。说明明确了保证金打入账户及来源账户，被告于同日缴纳了80000元保证金。2013年11月30日，原告在公告的地点举行了拍卖活动，被告领取拍卖资料参加了拍买，并以365000元竞得15号商铺、以380000元竞得16号商铺。同日，原被告双方签订了《拍卖成交确认书》，约定：被告已缴纳的保证金扣除佣金后冲抵拍卖成交价款，其余价款于签订《拍卖成交确认书》后二十个工作日内缴入到开远市财政局指定账户。买受人逾期未付清成交价款的，视为买受人违约，所交的保证金概不退还。同时，根据拍卖法第39条规定，委托人有权委托拍卖人再次拍卖，原买受人应当支付原拍卖中自己及委托人应当支付凯迪佳公司的佣金及其他费用，再次拍卖成交价款低于原成交价款的，其差额部分由原买受人承担补足，且委托方及拍卖人保留追诉相应损失的权利。确认书还约定了其他内容。凯迪佳公司未退还被告未竞得商铺的保证金。拍卖后，官安林未按约定向凯迪佳公司支付拍卖标的成交价款，原被告协商未果，原告提起诉讼。
另查明，拍卖标的涉及的土地于1999年3月7日经云南省土地管理局批复同意由农用地转为建设用地，由集体土地转为国有土地作为工程建设用地。2012年4月13日开远市发展和改革局批复开远市中和营镇人民政府建设公共租赁房。同年5月30日开远市住房和城乡建设局颁发建设用地规划许可证，6月11日该工程施工图设计文件审查合格，8月31日，开远市住房和城乡建设局颁发建筑工程施工许可证。2013年10月23日，开远市人民政府批复同意开远市财政局采用公开拍卖的方式处置中和营镇2012年度公共租赁住房配套商业服务设施。2014年9月18日，该工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2015年1月22日，开远市中和营镇人民政府申报了该公共租赁房建设工程的消防设计备案。开远市人民政府2015年1月28日颁发土地使用权证，该工程地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让。
原审法院认为，一、关于此次拍卖是否合法有效的问题。
拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。公民、法人的合法民事权益受法律保护。虽然在建工程的交易活动或因证照不齐而有瑕疵，但是《中华人民共和国拍卖法》并未禁止在建工程的交易活动，故在建工程可以进行拍卖。拍卖属于一种买卖的方式，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。拍卖商铺须符合关于土地、不动产等方面法律的规定，应当取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证等手续。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地、第四十四条规定建设占用土地的，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案拍卖铺面所属的中和营公共租赁住房工程占用的土地经过云南省土地管理局同意由农用地转为建设用地，由集体土地转为国有土地作为工程建设用地，并于2015年1月28日取得用途为城镇住宅用地的土地使用权证，该宗土地取得方式为出让，审批手续合法。本案公共租赁住房工程的规划建设、施工办理了许可证、施工图纸亦进行了审查，工程竣工后经过了验收。根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，本案工程规模上不属于大型的人员密集场所，类型上不属于特殊建设工程，工程竣工后已经报公安机关消防机构备案，故本案整个工程手续齐全。虽然涉及的土地使用权证、工程验收等手续在拍卖之时有一定的瑕疵，但是并不能以此否定委托人对该工程有完全的所有权和处分权，土地使用权证是权利人拥有土地使用权的法律意义上的合法证明文件，且根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，本案尽管委托人在拍卖时未取得土地使用权证，但根据相关文件实质上已经成为该工程项目所占土地的使用权人，且之后取得了土地使用权证，故此次拍卖合同合法有效。土地使用年限是国家法律明确规定的，是公开的，原告在拍卖当天，宣读了拍卖资料，已经声明标的物的相关信息，被告竞买大额标的亦负有谨慎义务，应充分了解拍卖标的物的相关情况，对被告辩称原告未充分披露拍卖标的物的信息的观点，原审法院认为，原告虽未充分披露，但未披露的信息并不足以导致被告作出不参加竞买的意思表示，故对被告的该观点不予采信。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交”。第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书”，在拍卖活动中，竞买人的应价行为是要约，拍卖师的落槌行为是承诺，拍卖成交即拍卖合同成立，拍卖成交确认书主要是对拍卖成交事实的书面确认，是拍卖合同当事人权利义务的书面载体，拍卖成交确认书对被告具有约束力。
二、对于被告是否应承担损失保证金40000元及支付佣金14500元的违约责任？根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条：“买受人应当按约定支付拍卖标的物的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，此次拍卖会主体适格，诉争拍卖标的物基本具备合法的拍卖条件，程序合法，凯迪佳公司在拍卖前已经声明标的物信息，并且在拍卖成交后和买受人签署了成交确认书，买受人到期经催告不能根据合同的约定履行其买受义务，构成违约，原告可主张解除拍卖合同，原被告在《拍卖成交确认书》中亦明确约定了违约条款，该约定不违反法律规定，买受人应当按《拍卖成交确认书》中约定的违约责任条款内容承担相应的法律后果，即被告所交的40000元保证金，原告可不予退还，对被告未竞得商铺剩余的40000元保证金，原告应予退还。被告应当支付原拍卖中自己及委托人应当支付凯迪佳公司的佣金14500元。综上所述，本案事实清楚，证据充分，原告的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国拍卖法》第三十九条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条之规定，判决：
一、解除原告云南凯迪佳拍卖有限公司与被告官安林于2013年11月30日签订的《拍卖成交确认书》。二、被告官安林交纳的40000元保证金归原告云南凯迪佳拍卖有限公司所有。三、被告官安林于本判决生效之日起十日内向原告云南凯迪佳拍卖有限公司支付佣金14500元。案件受理费1162.00元，减半收取581.00元，由被告官安林负担。
宣判后，官安林不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决并予以改判，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：
一、原审判决认定事实不清，证据不足。在拍卖前及拍卖过程中，被上诉人从未告知上诉人房屋的所有权人，未提供合法建盖房屋的相关凭证。未告知土地的取得方式、土地性质、使用期限等真实信息，未提交商铺达到使用条件和消防条件的依据，对上诉人提出的在交款前与房屋所有权人签订《房屋买卖合同》以明确权利义务的主张也未同意，因此，被上诉人的拍卖行为不具备合法性。原审判决一方面认为委托人在拍卖前未取得土地使用权证、拍卖有一定瑕疵，另一方面又认为拍卖合法有效，完全是前后矛盾。无论是房屋的拍卖或者其他交易方式，必须具备相应的条件，在未取得土地使用权证的情况下，拍卖能否合法有效？
二、原审判决适用法律错误。上诉人交纳了80000元保证金（包含多交纳且尚未退还的40000元），该笔款的性质是在成交后用于扣减房款，没有任何协议约定该笔款可以归谁占用，被上诉人除了收取佣金之外，无权将该笔款占为己有。原审将该笔保证金判归被上诉人所有，将不同的法律关系混为一谈。原审既将保证金判决给被上诉人，又判决双倍的佣金给被上诉人，将保证金和违约金一并适用，完全违背了《合同法》的规定。全体28家购买户，涉及51间商铺和房屋交易款17000000元，被上诉人充其量能得到100000余元的佣金，但按原审判决的逻辑，被上诉人的获利多达1000000余元，这是合理合法的吗？
三、原审判决遗漏了第三人，法律程序明显违法。原审判决遗漏了与本案有利害关系的第三人，结合《民事诉讼法》的规定及本案事实看，土地使用权和房屋所有权人为中和营镇政府，原审判决否决了拍卖标的物的所有人参与诉讼，最终使得本案的审理失去了程序的正当性和合法性。
被上诉人凯迪佳公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。事实与理由：
一、原审认定本案拍卖合法有效认定事实清楚，适用法律正确。拍卖合同系一种特殊的买卖合同，首先适用拍卖法的规定，在拍卖法无规定时适用合同法的相关规定。在拍卖法律关系中存在委托人、拍卖人、买受人三方当事人，根据《拍卖法》的规定，拍卖标的物应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。本案拍卖标的物是中和营镇政府的国有资产，按相关规定由开远市人民政府授权市财政局采用公开拍卖的方式处置本案商铺，原审法院所调取的证据已充分证明本案拍卖委托具有对拍卖标的物的合法处分权。本案拍卖标的物在拍卖合同签订时系正在建设的在建工程，相关土地使用、房屋竣工验收及消防验收手续正在办理或者准备办理中，在建工程的拍卖行为并不违反相关法律规定，是合法有效的。在本案拍卖合同成立并生效后，如果拍卖人不能履行合同交付拍卖标的物的义务，那是拍卖人或委托人承担违约责任的问题，与合同效力无关联性。所以本案拍卖合同合法有效。
二、上诉人官安林确实向被上诉人交了4间商铺的保证金共计80000元，拍卖成交2间商铺，收取40000元保证金，剩余40000元应返还上诉人，是由于上诉人嫌退款麻烦才主动与被上诉人约定该40000元用于到期冲抵2间商铺的购房款，待本案审理终结后，被上诉人扣除上诉人应承担的费用后，剩余款项会退还上诉人。其次，无论从《拍卖法》还是《合同法》的规定，都没有禁止拍卖合同双方在合同中约定收取拍卖保证金及保证金用于承担违约责任的方式，所以本案当事人双方在拍卖合同中约定收取拍卖保证金属合法有效的合同条款。在买受人违约行为发生后，给被上诉人造成的损失不仅是拍卖佣金的损失，并且造成拍卖委托人一方合同无法继续履行，合同利益无法实现。本案中合同约定的保证金实际上是为了弥补拍卖委托人一方的经济损失。
三、本案案由是拍卖合同纠纷，拍卖合同当事人双方是上诉人与被上诉人，而中和营镇政府并不属于拍卖合同的当事人之一，原审法院不予追加中和营镇政府符合法律规定。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，本院二审对案件事实的认定与原审法院查明事实一致。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.本次拍卖合同是否合法有效；2.上诉人未按时交纳房款的行为是否构成违约。
本院认为，上诉人在竞拍前签署了《竞买意向登记表》，按照约定交纳了相应的竞买保证金，后参加被上诉人组织的拍卖会，通过公开竞买自主成交买受标的物，并与被上诉人签署了《成交确认书》，上诉人与被上诉人之间的拍卖合同关系依法成立、合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，委托人在委托拍卖时虽未取得拍卖标的物的土地使用权证，但该标的物系委托人依法可以处分的物品或财产权利。在拍卖当天，被上诉人已对标的物的相关信息进行了声明并宣读了拍卖资料，且上诉人在竞买前，对拍卖标的物相关信息已进行了了解，故上诉人认为拍卖标的物在拍卖时未取得土地使用权证，未对拍卖标的的真实信息进行告知，拍卖无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人自主参加竞买，通过竞价购得拍卖标的，应按约定支付拍卖标的的价款。根据双方签订的《成交确认书》约定，买受人逾期未付清全部成交价款的，视为买受人违约，所交的保证金概不退还买受人。《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定：“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任”，上诉人未按照约定支付价款，已经构成违约，应承担相应的违约责任，即按照双方的约定，保证金不予退还上诉人，原判支持不予退还并无不当。而拍卖法第三十九条规定的：“拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额”，是指再行拍卖，本案中被上诉人还未实际对拍卖标的物进行再次拍卖，其要求上诉人支付本次拍卖中委托人及上诉人本人应支付的佣金的依据不足，原审判决上诉人支付被上诉人佣金14500元不当，本院予以纠正。
综上所述，原审认定事实清楚，但判令上诉人支付被上诉人佣金不当，系适用法律错误，本院予以纠正。上诉人实际主张的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持开远市人民法院（2015）开民二初字第00020号民事判决第一、二项，即“一、解除原告云南凯迪佳拍卖有限公司与被告官安林于2013年11月30日签订的《拍卖成交确认书》。二、被告官安林交纳的40000元保证金归原告云南凯迪佳拍卖有限公司所有。”
二、撤销开远市人民法院（2015）开民二初字第00020号民事判决第三项，即“三、被告官安林于本判决生效之日起十日内向原告云南凯迪佳拍卖有限公司支付佣金14500元。”
三、驳回云南凯迪佳拍卖有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费581元，由云南凯迪佳拍卖有限公司承担155元，官安林承担426元；二审案件受理费1162元，由云南凯迪佳拍卖有限公司承担310元，官安林承担852元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审判长 李彦斌
审判员 李 涌
审判员 张 航
二〇一五年八月二十日
书记员 马妮纳