深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0303执异77号
案外人：王晓宁。
委托代理人：周森。
委托代理人：王希凯。系案外人之父。
申请执行人：深圳市一达通企业服务有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道深南东路2001号鸿昌广场六楼，组织机构代码73414116-0。
法定代表人：魏强。
委托代理人：余小林。
委托代理人：王晓峰。
被执行人：青岛新颖印刷有限公司，住所地山东省青岛市即墨市通济办事处北龙湾村，组织机构代码71803310-0。
法定代表人：孙娜。
被执行人：孙娜。
在本院执行深圳市一达通企业服务有限公司与青岛新颖印刷有限公司、孙娜合同纠纷一案中，案外人王晓宁对执行青岛新颖印刷有限公司名下位于山东省即墨市通济街道办事处辛八路以东土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王晓宁称，解除对青岛新颖印刷有限公司名下位于山东省即墨市通济街道办事处辛八路以东土地的查封。事实与理由：因深圳市一达通企业服务有限公司诉青岛新颖印刷有限公司民间借贷纠纷一案，查封了青岛新颖印刷有限公司名下位于山东省即墨市通济街道办事处辛八路以东土地。案外人现对该查封行为提出异议，理由如下：一、涉案国有土地使用权证项下2800平方米土地实际使用权人为案外人。1、案外人已购买涉案国有土地使用权证项下土地面积2800平方米及地上附着物并支付全部转让款。2014年3月17日案外人与青岛新颖印刷有限公司签订《土地厂房转让合同》，约定青岛新颖印刷有限公司将土地证号为即国用（2007）第014号J3-53-685项下土地面积约28**平方米的国有土地使用权及地上厂房和其他附着物转让给案外人所有，总转让价格为人民币550万元。合同签订后，案外人分五笔将转让款550万元交付给青岛新颖印刷有限公司。2、案外人实际占有并使用涉案土地使用权及地上附着物，并耗资达360余万元对原有地上附着物进行改建以及增建车间、宿舍和值班室达1200多平方米。2014年3月26日青岛新颖印刷有限公司将涉案土地及厂房交付给案外人，此后案外人耗资360余万元对原有地上附着物进行改建以及增建车间一栋面积约720平方米、宿舍一栋面积约480平方米、值班室一栋面积约50平方米，并一直使用该场地至今。双方对于交付使用的事实均无异议。3、并非案外人过错导致所购土地未及时过户。双方签订的《土地厂房转让合同》约定所购土地厂房在标的物交付前的土地使用税费、水电费等费用由青岛新颖印刷有限公司承担，过户产生的税费则由案外人承担。合同签订后，案外人按约定履行合同，并到即墨市地方税务局通济中心税务所进行纳税申报，但青岛新颖印刷有限公司就涉案土地及厂房拖欠房产税及土地使用税达77万多，并且其拒不补缴，导致案外人无法缴纳过户产生的相关税费，从而导致所购土地无法办理过户登记手续。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、涉案国有土地证项下剩余8955平方米土地使用权人为王新先。王新先与青岛新颖印刷有限公司签订合同购买涉案国有土地证项下剩余8955平方米土地使用权及地上附着物，其支付转让款后占有使用所购土地及地上厂房，并且王新先于2014年12月向即墨市人民法院提起诉讼[案号：（2015）即民初字第962号]请求确认其与青岛新颖印刷有限公司签订土地及厂房转让合同有效，并要求对方协助办理过户手续，该案经即墨市人民法院主持达成调解协议，青岛新颖印刷有限公司协助王新先办理过户手续。但此后青岛新颖印刷有限公司未履行协议约定的义务，王新先于2015年1月向即墨市人民法院申请强制执行。《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。三、申请执行人申请执行数额与涉案土地价值相差巨大，人民法院对即国用（2007）第014号土地的查封严重超标的额，应解除查封。涉案国有土地使用权证项下土地面积达11755平方米，现市场价值超过1000万元，仅案外人购买的小部分土地2014年时的交易价格已经高达550万元，而被执行人青岛新颖印刷有限公司所欠申请执行人深圳市一达通企业服务有限公司债务仅100多万元，人民法院明显超标的额查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第21条的规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结；发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结。因此人民法院应解除对即国用（2007）第014号土地的查封。综上所述，案外人认为，涉案国有土地使用权证项下土地使用权人非青岛新颖印刷有限公司，所以贵院的查封行为损害了案外人及王新先的合法权益，案外人特提出异议，请求贵院解除对即国用（2007）第014号土地的查封。
为支持其主张，案外人提交了以下证据：1、土地厂房转让合同复印件一份，证明2014年3月17日案外人与青岛新颖印刷有限公司签订《土地厂房转让合同》，约定青岛新颖印刷有限公司将土地证号为即国用（2007）第014号J3-53-685项下土地面积约28**平方米的国有土地使用权及地上厂房和其他附着物转让给案外人，总转让价格为人民币550万元，并约定所购土地厂房在标的物交付前的土地使用税费、水电费等费用由青岛新颖印刷有限公司承担，过户产生的税费则由案外人承担；2、中国银行汇兑支付性转账凭证复印件四张、收条一张，证明案外人通过银行转账形式和现金形式分别于2014年3月18日支付转让款300万元、2014年6月19日支付50万元、2014年7月4日支付50万元、2014年7月10日支付50万元、2014年7月4日支付现金100万元，转让款550万元已付清；3、土地证原件一份、房屋建筑合同及图纸原件一份、地上建筑物照片16张、网站截图2张，证明青岛新颖印刷有限公司已将涉案土地及地上附着物交付给案外人，交付后，案外人投资进行改建、增建，其中新建车间一栋、宿舍一栋、值班室一栋；4、青岛海立信土地房地产评估有限公司出具的土地价值审核表一份、即墨市地方税务局通济中心税务师出具的关于青岛新颖印刷有限公司转让土地房产的清算报告原件一份。证明案外人于2014年6月21日就申请对所购土地进行评估以进行土地过户登记，但因青岛新颖印刷有限公司就即国用（2007）第014号国有土地使用证项下土地及厂房拖欠房产税及土地使用税达77万多，且其至今未缴清欠税，导致案外人无法办理土地过户手续；5、即墨市人民法院王新先诉青岛新颖印刷有限公司土地使用权转让合同纠纷一案民事调解书复印件一份、及王新先购买部分土地厂房照片2张，证明即国用（2007）第14号土地证项下国有土地使用权除转让给申请人的部分之外的剩余土地使用权转让给王新先，土地转让行为已经生效法律文书进行确认，王新先已实际占有使用；6、被执行人青岛新颖印刷有限公司企业登记信息查询结果一份、被执行人青岛新颖印刷有限公司厂房照片3张，证明被执行人现工商登记地址所在的土地及厂房属于被执行人自己所有，被执行人还有其他可供执行的财产，人民法院不得超标的查封。
对案外人提出的证据，申请执行人质证后认为，对证据1三性均无法确认，因为不是合同的当事人。即使三性能确认，请法庭注意在合同的第二面有一个注：“甲方账号孙娜民生银行即墨支行6226192700008030”此账号是否是本合同的收款账号案外人没有提出证据证明，是否是甲方孙娜案外人没提出证据证明；对证据2真实性予以确认，合法性、关联性无法确认，无法确认付款的王晓宁是否是与案外人是否为同一人，也无法确认收款人孙娜与青岛新颖印刷有限公司法定代表人是否是同一人。1、收条上并没有明确该款项为购买涉案土地的款项。2、案外人未提供证明证实该签名为被执行人孙娜的签名。2014年7月4日的转款50万元与同日现金支付100万元有悖常理；证据3、土地证真实性予以确认，房屋建筑合同及图纸原件一份、地上建筑物照片16张、网站截图2张真实性无法确认；对证据4真实性无法确认，即使可以确认也与本案无关。没有明确说明没能过户的过错在于被执行人青岛新颖印刷有限公司；对证据5真实性无法确认，与本案无关；对证据6真实性予以确认，但与本案无关。
申请执行人深圳市一达通企业服务有限公司称，一、法院的查封在程序及实体上都符合法律法规等规定，故案外人请求法院解除查封没有法律依据。申请执行人诉青岛新颖印刷有限公司、孙娜民间借贷纠纷一案，法院立案受理后依据申请执行人的申请查封了青岛新颖印刷有限公司名下位于山东省即墨市通济街道办事处辛八路以东土地（以下简称“涉案土地”）。涉案土地的不动产登记人为青岛新颖印刷有限公司，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中申请、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否是权利人。涉案土地登记在青岛新颖印刷有限公司名下，故法院对涉案土地的查封符合法律规定。二、案外人没有足够证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的证据，故其请求法院解除查封没有事实及法律依据。1、案外人无足够证据证明其已经支付且支付完毕合同价款。首先，根据案外人提交的银行流水只能证明案外人向孙娜转账支付了450万元，并不能证明这是向土地权利人青岛新颖印刷有限公司支付的土地转让款。根据案外人提交的土地厂房转让合同以及转账凭证无法确认甲方账户孙娜的账号是青岛新颖印刷有限公司指定的收款账号，亦不能确认银行转账凭证中的孙娜就是青岛新颖印刷有限公司的法定代表人孙娜。其次，根据案外人提交的2014年7月4日的收条显示“今收到王晓宁购买青岛仁成海绵有限公司……”，仅凭一张收条而没有任何的交付证明，我们有合理的理由认为该收条可能是案外人与青岛新颖印刷有限公司的其他债权债务关系。并不能证明这是涉案土地的转让款，更加不能证明案外人向青岛新颖印刷有限公司交付了该100万转让款。退一步讲，根据土地转让合同第二条约定，案外人在办理过户登记手续之前有150万元尾款无需支付，即案外人在办理过户登记手续之前没有理由支付完毕全部合同转让款。故根据案外人提交的证据不能证明其已支付并且支付完毕合同价款。2、案外人没有足够的证据证明其已经实际占有了涉案土地。根据案外人提交的房屋建筑合同以及图纸复印件仅仅能证明2013年即土地转让合同签订之前涉案土地原有的建筑构造图，并不能证明案外人已经实际占有了涉案土地，更加不能证明案外人在涉案土地上添附了新的建筑物设施。3、案外人没有足够的证据证明其对涉案土地未办理过户登记没有过错。根据案外人提交的证据可以证明2014年3月17日签订的土地厂房转让合同，至2015年10月申请执行人提起诉讼并申请法院查封涉案土地，期间将近两年的时间案外人从未催促要求青岛新颖印刷有限公司协助办理过户登记手续。虽然土地厂房合同约定由青岛新颖印刷有限公司承担标的物交付前的土地使用税费、水电费等费用，但是青岛新颖印刷有限公司没有及时支付该等费用并不能成为案外人怠于行使办理过户登记手续的理由，更加不能证明案外人对没有办理过户登记手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案，案外人没有支付全部合同价款，亦没有实际占有涉案土地，并且不能证明其对未办理过户登记没有过错，故法院可以依法查封涉案土地。综上，申请执行人认为，涉案土地的查封合法合理，且案外人没有足以排除强制执行的证据，因此其没有事实及法律依据请求法院解除查封。三、案外人没有提供证据证明涉案土地现在的价值，案外人提出的超标缺乏事实证明。
为支持其主张，申请执行人提交了以下证据：（2015）深罗法民二初字第5657-2号民事裁定书，证明案外人在诉讼保全期间已提过异议，本院予以驳回。
对申请执行人提交的证据，案外人质证后予以认可。
被执行人均未提交相关意见。
本院查明，深圳市一达通企业服务有限公司与青岛新颖印刷有限公司、孙娜合同纠纷一案，我院于2016年5月21日作出（2015）深罗法民二初字第5657号民事判决书，判决：一、被告青岛新颖印刷有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告深圳市一达通企业服务有限公司借款本金人民币1195636.45元、利息人民币28695.27元。二、被告青岛新颖印刷有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市一达通企业服务有限公司逾期还款滞纳金（滞纳金以人民币1195636.45元为基数，自2014年1月29日起按年利率21.9%计算至款项还清之日止）。三、被告孙娜对被告青岛新颖印刷有限公司的上述两项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告深圳市一达通企业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币20278元，保全费人民币5000元，公告费人民币390元，均由两被告承担。青岛新颖印刷有限公司不服，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2017年2月15日作出（2016）粤03民终字第20054号民事判决，驳回上诉，维持原判。由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。
在诉讼过程中，本院于2015年10月20日查封了青岛新颖印刷有限公司名下位于青岛市即墨市通济街道办事处辛八路以东的土地。案外人王晓宁提交保全复议申请，认为上述土地及厂房已转让给王晓宁，其于2014年3月27日实际占有涉案土地及厂房并支付了全部价款，请求解封。经审查认为，涉案土地登记在青岛新颖印刷有限公司名下，本院查封符合法律规定；案外人认为涉案房产归其所有，因涉及实体审查不宜在保全复议过程中予以确认，且案外人也已另案提起诉讼。于2015年5月20日作出（2015）深罗法民二初字第5657-2号民事裁定，裁定驳回案外人的复议申请。在该次听证调查中，青岛新颖印刷有限公司、孙娜否认案外人已付清全款，认为王晓宁与青岛新颖印刷有限公司签订的合同尚有余款未付。
根据案外人提交的2014年3月17日签订的《土地厂房转让合同》中约定，涉案土地厂房及其他附着物的总转让价格为人民币550万元。合同签订后两个工作日内案外人给付青岛新颖印刷有限公司定金300万元，合同履行完毕时，该款自动转为案外人给付青岛新颖印刷有限公司的价款。青岛新颖印刷有限公司在本合同签订后七日内日办理解除上述土地厂房上设定的抵押、担保、查封（包含但不限于）等它项权利，王晓宁在青岛新颖印刷有限公司办理完解除它项权利后3日内支付给青岛新颖印刷有限公司人民币100万元。剩余款项150万元在办理完过户手续后3个工作日内王晓宁给付青岛新颖印刷有限公司，逾期付款按欠款的日1%承担违约金。
根据案外人提交的转账凭证，除2014年3月18日的300万元转账凭证中附言“定金”外，其余转账凭证分别为2014年6月19日50万元、2014年7月4日50万元。2014年7月10日50万元均未有附言。
本院认为，根据相关法律规定，诉讼中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转化为执行中的查封、扣押、冻结措施。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。其中，案外人所称已付清全款，被执行人未予认可，且案外人所提交的证据不能充分证明其主张，因此本案不符合上述情形；此外，案外人所提涉案土地属于王新先和案外人、超标的查封问题，根据相关法律规定，在执行标的执行终结之前，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院进行审查；涉案土地至今未有评估，综上，案外人的异议理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回王晓宁的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 青
审判员 罗映霞
审判员 邓逸然
二〇一七年六月七日
书记员 丁媛尹