山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1002民初4057号
原告：吴XX，女，xx室。
委托诉讼代理人：吴兆坤，山东隆润律师事务所律师。
被告：戚XX（曾用名戚运才），男，xx室，现住址不详。
被告：王XX，女，xx室，现住址不详。
第三人：王X，男，xx室。
原告吴XX诉被告戚XX、王XX、第三人王X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人吴兆坤、第三人王X到庭参加诉讼，被告戚XX、王XX经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴XX向本院提出诉讼请求：1、依法确认2016年4月10日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、依法判令被告履行合同义务，限期协助原告办理房产证、土地证的过户手续；3、判令被告支付违约金45000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月10日，原、被告签订《房屋买卖合同书》，约定，原告购买二被告所有的位于威海市环翠区戚家庄XX室房屋，房屋价款为400000元。合同签订后，原告依约支付购房款，被告将房屋所有权证书及房屋钥匙交付给原告。但被告未在合同约定的期限协助原告办理房屋所有权转移登记手续。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告戚XX、王XX未答辩。
第三人王X述称，对原告的诉讼请求没有意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告提交证据一、原告与被告戚XX于2016年2月4日签订的民间借款合同、原告与二被告签订的民间借款抵押合同，及抵押权设立登记申请书各一份，证明原告与二被告就原告借款给被告戚XX40万元达成协议,二被告自愿以坐落于威海市环翠区戚家夼XX室房屋向原告提供抵押担保；证据二、原告招商银行转账业务回单及民生银行电子银行业务回单各两张，证明原告实际出借给二被告人民币30万元；证据三、威海卫公证处出具的公证书一份，证明二被告全权委托第三人王X办理威海市环翠区戚家夼XX室房屋的出售手续，第三人王X有权代为签订房地产转让合同，代收房款；证据四、原告与二被告之受托人王X签订的房屋买卖合同书一份，载明二被告为合同甲方（出售方），原告为合同乙方（购买方），甲方同意将所拥有的位于威海市戚家夼XX室出售给乙方，双方协定房屋交易成交价40万元；付款方式为合同签订前乙方借款给甲方30万元人民币，甲方一直未能偿还，双方现约定该款抵顶甲方房款，合同签订当日乙方再付甲方10万元；甲方承诺在签订合同3日内，空出房产并迁出全部在此房产名下的户口，交付房产证、房屋钥匙，并将房屋交付给乙方；双方于2016年5月10日前到房管局、土地局办理房产所有权、土地使用权转移手续，任何一方延迟，每天按照1000元赔偿对方。合同落款处甲方由第三人签名捺印，乙方由原告签名捺印，并载有签约日期2016年4月10日字样，上述证据证明二被告将威海市环翠区戚家夼XX室房出售与原告，并约定了相应合同权利义务；证据五、二被告之受托人王X书写收条一份，载有收到原告购买二被告房屋尾款10万元的内容，落款时间书写为2016年4月10日，证明二被告收到房屋尾款人民币10万元；证据六、房屋所有权人为二被告的房屋所有权证书两份，证明涉案房屋登记在二被告名下；证据七、自威海市房管局调取的涉案房屋限制信息查询结果一份，载明涉案房屋于2016年2月6日办理抵押登记，相关权利人为原告，后于2016年5月31日起陆续被法院予以查封。被告戚XX、王XX未到庭发表质证意见，第三人王X对上述证据的真实性及证明内容均无异议。本院对原告所提供证据认定如下：证据一系由二被告与原告签订，且在房管部门留档，对其真实性本院予以确认，可以认定二被告曾向原告借款并以涉案房屋作为抵押物担保的事实；对于证据二系相关银行出具的转账单据，其真实性本院予以确认，可以认定原告实际曾向二被告提供借款30万元的事实；对于证据三系经公证的授权委托书，其真实性本院予以确认，可以认定二被告曾授权委托第三人有权代表二被告办理出售涉案房屋的事实；对于证据四、五系第三人与原告签订并出具，该证据形式上为书证，实际属于第三人与原告述称，亦无反驳证据，本院确认其真实性，但上述证据内容仅可证实第三人曾代表二被告与原告就涉案房屋的转让签订相应房屋买卖合同并代表二被告向原告出具收到剩余房款的收条，但对于该合同及收条形成时间是否为证据所载时间及房屋剩余房款是否已给付并实际交付二被告，并无其他证据佐证，本院对此不予确认；对于证据六、七系公文书证，具有证据效力，本院对其真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系，涉案房屋系位于威海市环翠区戚家夼XX室，于2016年2月3日变更登记为被告戚XX与被告王XX共同共有，该房屋所涉国有土地使用权则于2002年间登记在被告戚XX名下，登记使用者名称为“戚运才”即被告戚XX之曾用名。原告及被告戚XX原均在银行工作，因工作原因与第三人相识，因被告戚XX需用钱，经第三人介绍于2016年2月4日与原告签订借款合同等，以涉案房屋为抵押担保向原告借款40万元，并据此办理了抵押登记，但原告实际仅向被告提供借款30万元。借款同日，二被告经公证签署授权委托书委托第三人出售涉案房屋并办理相关房屋产权转移登记手续等。
借款期限到期后，原告及第三人均称，2016年4月10日，双方就涉案房屋签订房屋买卖合同一份，约定原告以40万元的价格购买涉案房屋，此前的借款30万元转为房款，余款10万元以现金方式交付与第三人。第三人述称，当天由被告戚XX电话联系第三人，要求其代为与原告签订合同，其遂至原告大福源办公地点，原告直接拿出相应合同文本，表示已与被告戚XX协商好，第三人遂签字捺印，一式两份，由第三人拿回一份合同及原告给付的10万元一并到被告戚XX工作地点（交警一大队北农商银行）交给被告戚XX。在合同约定期间，由于涉案房屋所有土地使用权登记名称系被告曾用名，需要更改后方可办理产权转移登记手续，因此未能在合同履行期内办理，后发现涉案房屋已被查封。但对于其所称电话通话记录等与其前述陈述相佐的证据未能向法庭予以提供。
涉案房屋因被告存在债务纠纷于2016年5月31日起被法院多次查封。
本院认为，关于原告诉请要求确认2016年4月10日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，该诉讼请求包含涉案房屋买卖合同签订时间及合同效力两方面内容。关于涉案房屋买卖合同效力问题。根据相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，二被告通过公证委托的方式委托第三人签订房地产转让合同，后第三人以二被告的名义与原告签订合同，从合同内容上看不违反法律、法规的强制性规定，且亦无证据证实双方系在涉案房屋被查封后签订，不能确认存在影响合同效力的法定事由，故该房屋买卖合同合法有效，对二被告具有约束力；关于涉案房屋买卖合同签订时间的问题，系需技术层面的鉴定意见认证，而原告未提供该方面的鉴定结论意见，且又无其他证据予以佐证，因此，对于合同签订时间问题，本院不予确认。
关于被告承担协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续的问题。原告所要求二被告履行的前述义务，系属非金钱债务，根据法律规定，当事人可以要求合同相对方履行非金钱债务，但法律上或事实上不能履行除外，因涉案房屋存在查封、抵押等权利受限的情形，而被告事实上已无法履行办理协助原告办理房屋所有权转移登记等手续，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持；
关于二被告应否承担逾期办理产权转移登记手续违约责任问题。根据双方合同约定了办理涉案房屋产权转移登记手续的期限，涉案房屋产权现未能按约办理至原告名下，并无证据证实系因原告过错未能按约办理，现涉案房屋因被告债务纠纷原因导致被查封，无法办理相应变更手续，故原告有权要求二被告承担相应违约责任，其所主张的违约金并未超出双方合同约定的数额，符合意思自治原则，本院依法予以支持。综上，对于原告诉请中的合理部分，本院依法予以支持，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、第二款、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：
一、确认原告吴XX与被告戚XX、王XX委托第三人签订的《房屋买卖合同书》合法有效；
二、二被告于本判决生效后十日内支付原告违约金45000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费926元，公告费560元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 宫 伟 丽
人民陪审员 王 宗 文
人民陪审员 徐 汝 东
二〇一七年一月十二日
书 记 员 ＸＸ（代）