重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第02199号
原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部，地址重庆市渝中区中山三路158号，组织机构代码78746392-1。
负责人刘祖国，营业部主任。
委托代理人杨琴，该营业部员工。
委托代理人李晋，该营业部员工。
被告杨健，男，汉族，1970年4月14日出生，住重庆市九龙坡区。
被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人周红卫，总经理。
委托代理人王娜萍，该公司员工。
委托代理人袁建，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部（以下简称交通银行重庆市分行营业部）诉被告杨健、重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员潘登担任审判长，与人民陪审员蒲兴华、ＸＸＸ组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员黄梅担任法庭记录。本案原告交通银行重庆市分行营业部的委托代理人杨琴、李晋，被告鑫隆达公司的委托代理人王娜萍、袁建到庭参加了诉讼。被告杨健经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行重庆市分行营业部诉称，2001年11月6日，交通银行重庆市分行营业部与杨健签订了借款合同，合同约定由交通银行重庆市分行营业部向杨健发放住房贷款222000元，借款期限20年，利率为5.58%。合同中同时约定在房屋他项权证办理完毕并交由贷款人收妥之前，房产商为借款人清偿贷款本金、利息、复利、罚息及贷款人实现债权的费用提供连带责任的保证。随后，交通银行重庆市分行营业部与杨健、鑫隆达公司签订了抵押合同，合同约定杨健以其所有的位于重庆市经济开发区丹桂工业区xx至xx号地块xx的房产向交通银行重庆市分行提供抵押担保，并办理了抵押登记。但在交通银行重庆市分行营业部按约发放了借款后，杨健并未按约偿还借款本息，鑫隆达公司也未按约办理房屋他项权证。为维护交通银行重庆市分行营业部的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、杨健立即偿还借款本金169389.5元，截至2013年9月9日的利息36852.6元，并自2013年9月10日起至付清时止，按照日万分之二点一的利率计收罚息和复利；2、交通银行重庆市分行营业部对杨健提供抵押的房产享有优先受偿权；3、本案受理费由杨健承担；4、鑫隆达公司对杨健的上述债务承担连带清偿责任。
被告杨健未作答辩。
被告鑫隆达公司辩称，对欠款的事实没有异议，杨健在购买了鑫隆达公司开发的涉案房屋后，已于2001年与鑫隆达公司签订了退房协议，解除了商品房买卖合同。该债务一直由鑫隆达公司偿还，现鑫隆达公司愿意继续偿还拖欠的债务，只是由于经营困难，希望给予时间宽裕。
经审理查明，2001年11月6日，杨健、鑫隆达公司与交通银行重庆市分行营业部（原交通银行重庆分行营业部）签订了借款合同，合同约定：借款金额222000元，用于购买重庆市经济开发区丹桂工业区xx至xx号地块xx的住房；借款期限20年，自2001年11月7日至2021年11月7日；贷款利率为5.58%，贷款期限在1年以上的，遇到法定利率调整，按照人民银行的有关规定执行；借款人拖欠借款本金或利息，贷款人有权宣布合同项下全部借款立即到期，要求借款人立即偿还所有本金，结清并支付利息，并对贷款的逾期部分按中国人民银行的规定计收罚息和复利；在贷款抵押合同所涉及的房地产他项权证办理完毕并由贷款人收妥之前，房产商为借款人清偿贷款本金、利息、复利及贷款人实现债权的费用提供连带责任的保证。2001年11月23日，杨健、鑫隆达公司与交通银行重庆市分行营业部签订了预购商品房抵押合同，合同约定：杨健以其所有的位于重庆市经济开发区丹桂工业区xx至xx号xx号房屋，建筑面积为140.20平方米的房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押合同中同时约定，在领取房屋所有权证之前，如杨健不能按期清偿债务，鑫隆达公司保证代杨健履行该项义务，鑫隆达公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物。2001年11月5日，交通银行重庆市分行营业部按约发放了借款，但杨健并未按时偿还借款本息，鑫隆达公司也未按约定办理房屋产权证交付给交通银行重庆市分行。截至2013年9月9日，杨健尚欠借款本金169389.5元，利息36852.6元，罚息7834.18元。
上述事实，有借款合同、重庆市预购商品房抵押合同、借款凭证、贷款明细表、还款明细表、银监会关于交通银行重庆分行营业部更名的批复等及各方当事人的陈述载卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，杨健、鑫隆达公司与交通银行重庆市分行营业部签订的借款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
关于杨健是否应当承担还款责任的问题。庭审中，鑫隆达公司辩称，双方就本案所涉房屋已达成退房协议，签订的商品房买卖合同已解除，根据我国法律法规的规定，杨健不应再承担还款责任，而还款责任应由鑫隆达公司承担。对此，本院认为，我国民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，鑫隆达公司辩称商品房买卖合同已经解除，但并未提交相应的证据予以证明，鑫隆达公司也未举示房屋所有权已经转移至鑫隆达公司名下的证据，应承担举证不能的责任。另外，即使杨健与鑫隆达公司双方已达成退房协议，解除所签订的商品房买卖合同，但并未通知交通银行重庆市分行营业部，该解除协议对交通银行重庆市分行营业部不产生约束力。第三，鑫隆达公司辩称，因商品房买卖合同解除，债务应由鑫隆达公司偿还的问题，根据我国合同法的规定，债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，需经债权人同意。本案中，鑫隆达公司称杨健已将其对交通银行重庆市分行营业部的债务转让于鑫隆达公司，没有举示证据证明该转让经交通银行重庆市分行营业部同意。综上，本案所涉借款合同合法有效，交通银行重庆市分行营业部在按约发放了借款后，杨健未能按时偿还借款本息，其行为已构成违约，交通银行重庆市分行营业部有权宣布合同项下借款立即到期，要求杨健立即偿还借款本息，并按照合同约定计收罚息和复利。鑫隆达公司未按约定交付相应的房屋所有权证，应对杨健的债务承担连带清偿责任。
关于交通银行重庆市分行营业部要求杨健承担罚息和复利的问题，本院认为，杨健与交通银行重庆市分行营业部签订借款合同的时间为2001年11月6日，合同中约定罚息和复利的收取方式为按照人民银行的规定收取，因此该合同中的罚息和复利应适用签订合同当时中国人民银行施行的规定进行计算。根据中国人民银行的相关规定，金融机构逾期贷款利率为日万分之二点一，折合年利率为7.56%，而交通银行重庆市分行营业部请求按照日万分之二点一计收罚息和复利，符合中国人民银行的规定，本院予以支持。
关于交通银行重庆市分行营业部要求鑫隆达公司承担连带清偿责任的问题。本院认为，我国担保法规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中，杨健、鑫隆达公司与交通银行重庆市分行营业部签订的借款合同中，既约定了由杨健以其所有的房屋提供抵押担保，又约定了由鑫隆达公司对杨健的债务承担连带清偿责任，因此，鑫隆达公司应在抵押物不足以清偿债务的部分承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释（2015）5号）第九十条、第九十一条、第九十二条，《人民币利率管理规定》（银发（1999）77号）第二十五条，《中国人民银行关于降低存、贷款利率的通知》（银发（1999）192号）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨健应当自本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部借款本金169389.5元，截至2013年9月9日的利息36852.6元，罚息7834.18元，并自2013年9月10日起至付清时止，以169389.5元为基数，按照日利率万分之二点一计收逾期利息，以36852.6元为基数，按照日利率万分之二点一计收复利；
二、原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部对被告杨健所有的位于重庆市经济开发区丹桂工业区xx至xx号xxx号房屋，建筑面积为140.20平方米的房屋享有优先受偿权；
三、被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司在上述第二项抵押物不足以清偿上述第一项债务的范围内承担连带清偿责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司重庆市分行营业部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4511元，公告费114.5元，由被告杨健承担，并由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 潘 登
人民陪审员 蒲兴华
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一五年三月十一日
书 记 员 黄 梅