福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民初字第6230号
原告康艺能，男，1961年1月13日出生，汉族。
被告陈金华，男，1966年4月7日出生，汉族。
委托代理人曾健，福建重宇合众律师事务所律师。
委托代理人邓庆高，福建重宇合众律师事务所实习律师。
被告黎闵，女，1969年4月18日出生，汉族。
委托代理人曾健，福建重宇合众律师事务所律师。
委托代理人邓庆高，福建重宇合众律师事务所实习律师。
原告康艺能与被告陈金华、黎闵业主共有权纠纷一案，本院于2013年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月9日和2014年2月27日公开开庭进行了审理。2014年1月9日，原告康艺能和被告陈金华、黎闵及委托代理人曾健、邓庆高均到庭参加诉讼；2014年2月27日，原告康艺能和被告的委托代理人曾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康艺能诉称，原告于2011年9月购买富濠（龙海）建设开发有限公司开发建设的龙海市角美镇社头村芗鹭温泉人家22幢302室（建筑面积189.640平方米）和22幢4号车库（建筑面积23.360平方米）。被告陈金华、黎闵于2011年2月购买富濠（龙海）建设开发有限公司开发建设的龙海市角美镇社头村芗鹭温泉人家22幢102室（建筑面积181.490平方米）和22幢3号车库（建筑面积30.490平方米）。根据该22幢房屋的建设规划设计，原告购买的302室房屋与被告购买的102室房屋为上下相邻关系；4号车库与3号车库为左右相邻关系。车库位于所在建筑设计标高的负一层，两车库后面为共有建筑基础部分（面积约40平方米）。由于4号车库墙面潮湿和渗水，原告于2013年11月7日准备装修该车库并拟在车库自有后墙凿一个门洞进行通风、采光并进行防潮处理。被告陈金华、黎闵以其在车库后面的建筑基础部分进行投资装修，该部分属于被告所有为由，阻止原告凿门洞通风、采光与防潮处理。被告报警，导致原告无法继续装修。警察接警后到现场进行勘查时发现，被告陈金华、黎闵已擅自将3、4号两个车库后面共有建筑基础清空、铺设瓷砖、中置隔厨并在4号车库墙后建卫生间。被告在共有建筑基础部分放置数张按摩床，拟将该共有建筑基础部分作为营业场所使用。被告陈金华、黎闵无视与开发商签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定和《物权法》的相关规定，未经原告同意擅自清空共有建筑基础，破坏原来的建筑设计规划，侵占原、被告共有的建筑基础，妨碍原告合法装修，损害原告合法权益。原告请求判令：1、被告陈金华、黎闵限期拆除在芗鹭温泉人家22幢102室与302室房屋共有地下室（建筑基础）内搭建的隔厨、卫生间，并清理室内堆放的按摩床等物品，停止侵害共有建筑基础的行为；2、被告陈金华、黎闵不得再擅自单方侵占芗鹭温泉人家22幢3、4号车库后面共有建筑基础部分；3、被告陈金华、黎闵不得阻碍原告装修自有芗鹭温泉人家22幢4号车库后墙。原告在诉讼过程中放弃上述第2、3项的诉讼请求，并将第1项诉讼请求变更为：被告陈金华、黎闵立即拆除在芗鹭温泉人家22幢102室与302室房屋共有地下室内搭建的隔厨、卫生间，并腾空地下室，停止侵害共有建筑基础。
被告陈金华、黎闵辩称，本案讼争的共有部分（地下室）应当归其使用，原告不得干涉。被告在购买房屋时，芗鹭温泉人家的开发商和售楼人员拿着房屋的图纸，指着图中的阴影部分，向被告承诺：一楼客厅对应的地下部分并非是实心的地基，其实是一个隔间，是特意用于赠送给一楼业主的。芗鹭温泉人家的开发商和售楼人员在销售叠加别墅时均向顾客承诺：对购买一、二层的业主赠送花园及客厅对应的地下部分；对购买三、四层的业主赠送空中露台及过道的隔间。芗鹭温泉人家的小区物业认可被告及其他业主的装修行为，该小区物业并未干预或制止任何一户业主装修地下室。芗鹭温泉人家已经入住的业主近60户，每户一楼的业主都有对其地下室进行装修，而楼上的业主也对露台进行装修，所有业主都以此为惯例，互不干扰。地下室和露台的共有部分分别由楼下和楼上的业主使用，已经成为该小区业主的共识。芗鹭温泉人家的楼梯结构设计是：楼上的业主不能通往地下室，其无法使用地下室这一共有部分，只有楼下的业主有专用的楼梯可以通往地下室；楼下的业主也不能通往露台，无法使用露台这一共有部分，只有楼上的业主有专用的楼梯可以通往露台。楼上业主的车库只有一个门，其他三面墙体均是封闭的；楼下业主的车库除了有一个正门之外，在车库背面还有一个楼梯可以通往车库后面的地下室和一楼的住房。此种车库的设计，显示出开发商在设计叠加别墅时就有楼上业主和楼下业主分别独自使用露台和地下室的初衷。原告主张其在自有车库的北面墙体凿门洞，是为了通风、采光和防潮，是毫无道理的。原告系芗鹭温泉人家开发商的法律顾问，其知晓开发商与业主所约定的内容。被告在地下室放置的物品是用于亲友休息，并非用于商业经营。
原告康艺能提供以下证据以证明其诉讼主张：1、《商品房买卖合同》四份及房屋所有权证两份，证明原告所购买的芗鹭温泉人家22幢302室与被告所购买的22幢102室为上下相邻关系，原告所购买的22幢4号车库与被告所购买的22幢3号车库为左右相邻关系，3号车库后面有一块共有建筑基础部分；2、共有建筑基础现场照片6张，证明被告陈金华、黎闵已擅自将3、4号两个车库后面共有建筑基础清空、铺设瓷砖、中置隔厨、在4号车库墙后建卫生间、放置数张按摩床，将该共有建筑基础部分改为营业场所，被告的行为已构成对原告业主共有权的侵害；3、原告的4号车库后墙装修照片，证明原告于2013年11月7日装修其车库后墙时因被告阻碍而导致原告只在后墙开个小洞后被迫停止施工，被告的行为已构成对原告所有权的侵害；4、2014年1月7日《海西晨报》15版报道文章，证明被告于2013年12月26日向晨报记者反映失实而重新报道、原告曾就被告违建地下室先后三次向漳州台商投资区执法局报警及开发商从未向业主（包括被告）承诺赠送共有地下室，并确认地下室、一楼花园、楼顶露台都是业主共有；5、2013年10月27日报警回执单和2013年11月6日被告黎闵在公安机关的询问笔录，证明被告采取“碰瓷”的方式，即明知原告拟装修而故意置“古董”索赔及原告装修自有车库时受到被告的阻碍而被迫停工；6、富濠（龙海）建设开发有限公司出具的情况说明，证明富濠（龙海）建设开发有限公司未向业主（包括被告）承诺赠送共有地下室及开发商对本案讼争地下室不再享有共有权。
被告陈金华、黎闵质证认为：对证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，但对证据2和证据3所要证明的内容有异议，被告并未将地下室改为营业场所，原告凿门洞的行为侵害业主共有权；对证据4有异议，该报纸系记者的采访，无相关证据予以证实，不能作为定案依据；对证据5真实性无异议，但对其所要证明的内容有异议，被告报警的原因是原告砸墙而引发整幢楼震动；对证据6的真实性、关联性、合法性均有异议，原告如果要将富濠（龙海）建设开发有限公司作为证人，则应当由该公司了解相关情况的工作人员出庭接受质询，该情况说明不具备证据的形式要件，不能作为证据使用。
被告陈金华、黎闵提供以下证据以证明其诉讼主张：1、业主联名证明，证明芗鹭温泉人家的开发商和售楼人员所作的承诺，即对购买一、二层的业主赠送花园及客厅对应的地下部分，对购买三、四层的业主赠送空中露台及过道的隔间；2、楼梯的结构照片，证明芗鹭温泉人家叠加别墅的楼梯设计就是地下室和露台分别由楼下和楼上的业主使用，楼上业主不能通往地下室，楼下的业主也不能通往露台；3、车库的平面图，证明楼上业主的车库只有一个门，其他三面墙体都是封闭的，其设计的初衷就没有为楼上业主使用车库后面的共有部分留下任何途径，而楼下业主的车库除了有一个门之外，在其背面还有一个楼梯可以通往车库后面的地下室和一楼的住房；4、2013年12月26日《海西晨报》，证明有人恶意砸门洞；5、证人吴某、施某的证言，证明芗鹭温泉人家的开发商在销售房屋时有作出承诺，即地下室归一楼的业主使用。
原告康艺能质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，不能作为定案依据；对证据2的关联性有异议，该照片无法体现是否为22幢的楼梯，对其所要证明的内容也有异议，该照片无法证明其可直通本案讼争的地下室；对证据3的真实性无异议，但对其所要证明的内容有异议，该证据无法证明楼梯直通地下室；对证据4无异议，原告确实有在4号车库后墙凿门洞；对证据5证人证言的合法性有异议，证人在法庭门外旁听，证人证言不能作为定案的依据。
上述证据经庭审举证和质证，本院认证如下：
对原告康艺能提供的证据1，因被告无异议，本院对其真实性、合法性和关联性均予以认定，可以证明原告系芗鹭温泉人家22幢302室房屋和4号车库的所有权人，被告陈金华、黎闵系芗鹭温泉人家22幢102室房屋和3号车库的业主；对证据2、证据3的真实性、合法性和关联性均予以认定，可以证明被告陈金华、黎闵将芗鹭温泉人家22幢3号车库和4号车库北侧墙体后面的地下层清空后进行装饰并占为己用，及4号车库后墙的门洞系原告所凿；对证据4，该报道文章系记者的采访，无相关证据予以佐证，该文章内容的真实性无法确认，不能作为定案依据；对证据5的真实性、合法性和关联性均予以认定，可以证明原告凿4号车库后墙时与被告发生纠纷；对证据6的真实性和合法性均予以认定，该证据能够证明富濠（龙海）建设开发有限公司已明确表示其对本案讼争的地下层不享有所有权和使用权，但不能充分证明富濠（龙海）建设开发有限公司在出售房屋时是否承诺赠送地下层给一楼的业主。被告陈金华、黎闵提供的证据1和证据5均属于证人证言，因证人证言与原告所提供的证据6相矛盾，且被告未能提供其他相关证据予以佐证，本院不予认定；对证据2、证据3的真实性和合法性均予以认定，但不能充分证明本案讼争的地下层的使用权归被告所有；证据4，因原告无异议，本院对其真实性、合法性和关联性均予以认定，可以证明4号车库后墙的门洞系原告所凿。
经庭审质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：
原告康艺能系龙海市角美镇社头村芗鹭温泉人家22幢302室房屋及4号车库的所有权人。被告陈金华、黎闵系芗鹭温泉人家22幢102室房屋及3号车库的业主。芗鹭温泉人家22幢302室房屋与102室房屋为上下相邻关系；3号车库与4号车库为左右相邻关系。本案讼争的地下层位于3、4号车库北侧墙体之后；102室房屋的一楼客厅地板下面。富濠（龙海）建设开发有限公司交付被告102室房屋及3号车库时，本案讼争的地下层为封闭式，即未开设门洞。被告陈金华、黎闵未经原告康艺能同意，擅自开设地下层的门洞，并在地下层内搭建隔厨、卫生间及堆放按摩床等物品。2013年11月7日原告在4号车库北侧墙体凿门洞时与被告发生争执。
本院认为，原告康艺能系龙海市角美镇社头村芗鹭温泉人家22幢302室房屋及4号车库的所有权人，当然享有业主的权利，原告起诉主体适格。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，本案讼争的地下层应认定为共有部分。原告康艺能对本案讼争的地下层享有共有权。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十六条第一款第（七）项和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，本案原告康艺能及被告陈金华、黎闵均为上述地下层的共有权人之一，在对上述地下层平等享有共同所有、共同管理的权利的同时，还应承担合理利用、谨慎利用、限度利用的法定义务，即任一共有权人如要占有、使用共有部分，必须遵循共有权人共同处分的意思自治原则，由全体业主共同决定，否则其他共有权人有权以未经共同决定同意而擅自占有、使用为由，请求排除妨害、恢复原状等。本案中，根据查明的事实，被告陈金华、黎闵在未举证证明其已取得该建筑全体业主共同决定同意的情形下，擅自开设地下层的门洞，并在地下层内搭建隔厨、卫生间及堆放按摩床等物品，应认定其主观上存在过错，且该行为已构成对讼争地下层其他共有权人的共有权的侵犯。原告作为讼争地下层的共有权人之一，有权依据上述法律及司法解释，以其共有权受到侵害为由，向被告主张排除妨害、恢复原状的侵权责任。故原告请求被告陈金华、黎闵立即拆除在芗鹭温泉人家22幢102室与302室房屋共有地下层内搭建的隔厨、卫生间，并腾空地下层，停止侵害共有地下层，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十六条第一款第（七）项和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第十四条第一款的规定，判决如下：
被告陈金华、黎闵应当于本判决生效后十日内拆除搭建在地下层（址于龙海市角美镇社头村芗鹭温泉人家22幢3、4号车库北侧墙体之后；102室房屋的一楼客厅地板下面）内的隔厨、卫生间，并腾空地下层，停止侵害地下层。
本案受理费300元由被告陈金华、黎闵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 黄明发
审 判 员 郑贤德
人民陪审员 林海花
二〇一四年三月十日
书 记 员 黄 琴