辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中审民终再字第5号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：周仁成。
委托代理人：孙秀华。
委托代理人：宋亮。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：白云。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁芒果房地产代理有限公司。
法定代表人：谷祖伟，该公司经理。
委托代理人：张丽丽。
委托代理人：任翠玲。
周仁成与白云、辽宁芒果房地产代理有限公司（以下简称芒果公司）房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院于2013年12月6日作出（2012）于民二初字第03591号民事判决。宣判后，周仁成、白云不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日作出（2014）沈中民二终字第00679号民事判决。该判决发生法律效力后，周仁成向辽宁省人民法院申请再审。该院于2014年12月11日作出（2014）辽审一民申字第973号民事裁定，指令本院再审此案。本院依法另行组成由审判员吴波担任审判长，审判员甘国明、代理审判员戈利利参加的合议庭，公开开庭审理了本案。周仁成的委托代理人孙秀华、宋亮，芒果公司的委托代理人张丽丽、任翠玲到庭参加诉讼，被申请人白云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
2012年9月5日，白云向沈阳市于洪区人民法院起诉称，白云通过芒果公司与周仁成签订房屋买卖合同，约定由周仁成将其自有的坐落于沈阳市黄河北大街98-9号国奥现代城，建筑面积153.68平方米的房屋一处卖给白云。2010年9月15日，双方去开发商处办理更名，开发商与白云签订合同并出具销售发票后由白云支付房款530000元，当日白云向周仁成支付定金10000元，向芒果公司支付中介费9500元。事后白云发现合同地址不明，按照合同约定如果开发商不履行，则合同无法履行。芒果公司作为居间人没有履行如实告知义务，且合同多处约定明显错误，导致合同已无法履行，并且周仁成并没有实际取得房屋所有权证。根据法律规定，其是禁止交易的。故白云诉至法院请求：1、依法确认房屋买卖合同无效；2、判令周仁成返还定金10000元；3、判令芒果公司返还中介费9500元；4、由芒果公司、周仁成承担诉讼费用。
芒果公司一审时辩称，一、该合同没有继续履行系因白云不能及时交付房款所致。二、该案件已经超过诉讼时效。三、买卖合同已解除，定金已经返还完毕。合同依法签署具有法律效力，根据法律规定，合同名称与内容不一致的以合同约定内容为准，根据原合同内容约定，白云、周仁成双方于2010年9月15日前去开发商处办理更名，开发商与白云签订新的商品房销售合同，出具商品房销售发票后，白云付给周仁成购买此房屋的第二笔款530000元整，故合同内容为约定白云与开发商签订新的合同为合同主要内容，至于房屋买卖详细流程由白云与开发商新签订的商品房销售合同为准，该合同系买卖双方真实的意思表示，白云在明知该房屋属性情况下，自愿签署合同，故该合同系有效的合同。四、芒果公司已经履行居间义务，理应收取中介费。
周仁成未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
一审法院查明，2010年8月23日，白云、周仁成、芒果公司三方签订《二手房买卖合同书》，合同约定：白云购买周仁成自有的位于沈阳市黄河北大街98-9号国奥现代城小区房屋一套，建筑面积153.68平方米，房屋交易价格540000元。房款分两次付清：白云于2010年8月23日付给周仁成房屋定金10000元；2010年9月15日，双方去开发商处办理更名，开发商与白云签订合同并出具销售发票后由白云支付房款530000元。合同签订当日，白云向周仁成支付定金10000元，向芒果公司支付中介费9500元。周仁成未实际取得涉案房屋所有权证。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经该院合法传唤，周仁成无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证权利。
关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，由下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。因周仁成未实际领取涉案房屋所有权证，其与白云签订的房屋买卖合同违反法律法规的强制性规定，应属无效。周仁成收取的购房定金应返还白云。
关于白云主张芒果公司返还中介费的问题。芒果公司按约定履行了居间义务，在买卖双方查验涉案房屋后，促成白云与周仁成签订房屋买卖合同，并不存在违约行为。故白云的该项主张没有事实和法律依据，该院不予支持。
关于芒果公司提出的购房合同已解除并返还白云定金4000元的主张，因其未提供证据证明，白云亦未予认可，故对该项主张不予采信。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、白云与周仁成签订的房屋买卖合同无效；二、周仁成于本判决生效之日起十五日内一次性返还白云购房定金人民币10000元；三、驳回白云其他诉讼请求。案件受理费348元，由周仁成承担。
一审判决宣判后，周仁成、白云不服，向本院提起上诉。周仁成上诉称，一、原审认定事实不清。事实是白云不履行交付房款的义务，经与芒果公司及周仁成的爱人协商，周仁成同意退回部分定金，后周仁成将4000元交付给芒果公司，由芒果公司代为偿还给白云。二、原审适用法律错误。房地产管理法第三十八条系管理性强制性规定，并不必然导致合同无效。未取得产权证的房屋买卖不发生物权的转移，但与合同效力无关。请求：1.撤销原审判决，查清事实并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由白云、芒果公司承担。
白云答辩称，周仁成所述与事实不符，对其诉请应当予以驳回。
芒果公司答辩称，周仁成所述与事实不符，事实是周仁成、白云来到芒果公司进行双方调解，在其双方达成一致意见后周仁成当场将4000元给白云，芒果公司并没有经手，所以与芒果公司无关。芒果公司同意一审判决。
白云上诉称，原审判决认定白云与周仁成的买卖合同无效，合同各方当事人的财产归各自所有，那么芒果公司就应当承担返还中介费的义务。芒果公司不应仅仅介绍双方签订有效的合同，还需进一步促成交易。芒果公司未履行自己的居间义务构成违约，中介费应予返还。请求：改判芒果公司返还中介费9500元，诉讼费由芒果公司承担。
周仁成针对白云的上诉请求答辩称，白云上诉主张与周仁成无关。
芒果公司答辩称，1.合同履行不了是因为白云没有及时付购房款，这是导致合同无法履行的根本原因。2.关于芒果公司收取居间费问题，芒果公司尽到了居间的作用，所以不应返还。3.白云是2010年8月23日签署的合同，而起诉的时间是在2012年8月28日，不符合相关逻辑，且从这个时间可以看出，此期间并没有中止中断的事由，已超过诉讼时效，请求驳回白云的诉求。
本院二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院二审认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，周仁成虽未取得诉争房屋的所有权证，白云、周仁成、芒果公司三方签订的《二手房买卖合同书》系三方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应属合法有效。原审判决认定此合同无效不妥，应予纠正。关于周仁成提出已返还白云定金4000元的主张，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，周仁成应对其主张提供证据支持，因除己方及芒果公司陈述外并无证据证明此主张，故对周仁成提出已返还白云40**元的主张，本院不予支持。关于白云提出要求芒果公司返还中介费9500元的主张，因芒果公司已履行了居间义务，白云亦未提供证据证明芒果公司存在违约行为，故对白云此主张，本院不予支持。
本院二审判决：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第3591号民事判决第二项，即：“周仁成于本判决生效之日起十五日内一次性返还白云购房定金人民币10000元”；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第3591号民事判决第三项，即：“驳回白云其它诉讼请求”；三、变更沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第3591号民事判决第一项，即：“白云与周仁成签订的房屋买卖合同无效”为：白云与周仁成签订的房屋买卖合同有效；四、驳回周仁成、白云其他诉讼请求。
周仁成再审期间称，原判认定事实不清。既然已经认定周仁成与白云之间签订的《房屋买卖合同》有效，那么就应当确定违约责任。白云因不交余款导致合同无法履行，应当是白云违约，其无权要求返还定金。但是周仁成出于好心已经退给其4000元，原审判决却对该事实未予认定，反而判令周仁成给付白云定金10000元，没有事实根据和法律依据。据此请求撤销原判，依法再审。
芒果公司再审期间辩称，原审第679号民事判决书适用法律正确，白云与周仁成签订的房屋买卖合同应属有效。芒果公司已经完全履行了居间服务义务，且无违约过错行为，收取的中介费不应退还。周仁成与白云是否私下达成调解意见与芒果公司无关。芒果公司请求维持原判。
白云再审期间未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。
本院认为，原审原告白云对周仁成的诉讼请求为：请求确认与周仁成签订的房屋买卖合同无效，并由周仁成返还定金10000元。理由是双方签订的房屋买卖合同中并未明确约定房屋地址，并且周仁成在签订买卖房屋合同时并未取得房屋产权证。本院再审认为，白云诉讼请求所依据的理由并不成立，理由是：一、根据双方签订的房屋买卖合同已经明确约定了买卖房屋的具体坐落，还标明了园区名称、建筑面积。同时还将“发票号”进行了详细列明，而该“发票号”所代表的发票上明确记载了房屋的具体房间号。并且，根据白云在原审庭审中的自述，其曾亲自看过了买卖的房屋。因此，双方房屋买卖合同中约定的房屋是能够确定的。二、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”通过分析上述法律以及司法解释的规定可知，所有权转让合同的效力不以合同当事人对于转让标的物是否具有所有权为前提。本案中，周仁成虽在与白云签订房屋买卖合同时并未取得房屋所有权证书，但不影响双方签订的房屋买卖合同的效力。综上，白云与周仁成之间签订的房屋买卖合同合法有效。原一审判决认定双方房屋买卖合同无效不当，原二审认定双方房屋买卖有效正确。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由此可见，在房屋买卖合同有效的情况下，白云请求周仁成返还定金的前提是，周仁成存在不履行约定的债务的情况。由于白云与周仁成未在原审中就房屋买卖合同履行中是否存在违约行为进行举证、质证和辩论，原二审直接判令周仁成向白云返还部分定金剥夺了双方当事人的辩论权。因此，为保障当事人的程序利益，本案应发回重审，向白云释明双方房屋买卖合同效力后，明确白云是否变更诉讼请求，并针对白云的诉讼请求，依法作出裁判。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定：
一、撤销本院（2014）沈中民二终字第00679号民事判决和沈阳市于洪区人民法院（2012）于民二初字第03591号民事判决；
二、本案发回沈阳市于洪区人民法院重审。
二审案件受理费696元退还白云、周仁成各348元。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吴 波
审 判 员 甘国明
代理审判员 戈利利
二〇一五年三月二日
书 记 员 黄 卓
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。