山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终2206号上诉人（原审原告）：宁阳县北关社区居民委员会，住所地宁阳县文庙街道办事处北关社区。法定代表人：田洪兵，宁阳县北关社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：马士杰，男，宁阳县北关社区居民委员会企业办副主任。委托诉讼代理人：吴超，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邵福臣，男，1966年4月8日出生，汉族，居民，住宁阳县。上诉人宁阳县北关社区居民委员会（以下简称北关社区居委会）因与被上诉人邵福臣房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院（2015）宁民初字第3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人北关社区居委会的法定代表人田洪兵及其委托诉讼代理人马士杰、吴超，被上诉人邵福臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人北关社区居委会上诉请求：撤销原审判决，判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，并支持上诉人在一审提出的其他诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人依据《古楼租赁合同书》第五条要求解除合同，依据充分，一审认定“原告要求解除合同并要求被告返还房屋不符合合同约定”属于错误认定。一审法院认定2008年12月16日签订的《协议书》是对原租赁合同的补充，该合同第四条约定“先交款后使用，按季度缴纳”，而被上诉人没有按该条约定履行，几乎是每年催交多次后才交纳租金。该合同第五条约定“租赁期间，不准以任何理由和任何借口拖交或不交承包租赁费，否则甲方有权终止合同”，上诉人基于该约定要求解除合同依据充分；2、在原租赁期满后，被上诉人按原租赁合同的租金标准支付租金，显失公平，侵害了上诉人其他居民的集体利益。首先，2008年12月16日签订的《协议书》第二条约定“延租时重新签订租赁合同”，该条没有标明租金一定要按原租赁合同标准支付。其次，2005年8月14日签订的《古楼租赁合同》至今已经过去十年之久，情势发生了很大变更，市场上房屋价款和房屋租金都有了大幅度提高，原租赁合同到期后租金应当随情势变更进行调整。再次，被上诉人将本案房屋转租后，近几年每年收取的租金均接近30万元，被上诉人利用集体的资产每年能取得二十几万的收益差价，如果按照十年前的租金标准向上诉人支付租金，对上诉人其他居民显然是不公平的。综上，一审法院认定上诉人要求解除合同没有依据是错误的，按原合同标准判被上诉人支付租金，摒弃了情势变更原则，忽略了上诉人其他居民的集体利益。被上诉人邵福臣辩称，上诉人主张每年催交多次被上诉人才予以交纳租金，没有事实依据。2006年其所租用的房屋多处漏雨，上诉人长期未予修缮，未尽维修义务，2015年也未尽维修义务。2008年下半年经其与上诉人协商，上诉人报销了其修缮房屋的费用后，其一次交纳了两年的租赁费，为此租金由先交款变为先使用后交款，当时上诉人同意此事。上诉人所称多次催要没有依据，每年或每半年交款时都是其主动找物业交纳。关于房屋租金问题，原租赁合同到期后，其于2011年初主动找北关社区居委会原支部书记王胜利要求重新签订古楼租赁合同，王书记说其让物业还是按照原来租金收，等到协议到期后再说。事实上五年来北关社区都是按此履行的，说明北关社区同意按照原合同价收取租金。不是被上诉人不与北关社区签订合同，而是北关社区不与被上诉人签合同。关于上诉人情势变更等主张超出一审诉讼请求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。上诉人北关社区居委会向一审法院起诉请求：2005年8月14日，原、被告签订《古楼租赁合同书》，约定原告将原古楼饭店、古楼曲艺前后厅和曲艺厅西部房屋租赁给被告使用，年租金24840元，租赁期限自2005年12月31日至2010年12月31日。合同到期后被告拒绝签订新合同，也不同意返还房屋。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，1、请求判令解除原、被告签订的古楼租赁合同书；2、请求判令被告将房屋返还原告；3、请求判令被告从2015年1月1日起至判决生效之日止按年租金24840元支付拖欠房租（其中2015年1月1日按年租金24840元暂计算至2015年11月1日房租为20700元）。一审法院认定事实：2005年8月14日，原告北关社区居委会为甲方，被告邵福臣为乙方，双方签订古楼租赁合同书，合同书的内容约定如下：一、承包范围为原古楼饭店、古楼曲艺前后厅和曲艺厅西部房屋；二、承包期限五年，从2005年12月31日起到2010年12月31日止；三、承包费每年24840元；四、交款方式为先交款后使用，按季度交纳；五、租赁期间，不准以任何理由和任何借口拖交或不交租赁费，否则甲方有权终止合同；六、合同期间，甲方的原有财产物质，乙方有使用权、保护权、维修权，如有损失和毁坏，乙方应照价赔偿；七、合同期间如改造和改变原建筑面貌，应经甲方同意方可，否则后果自负；八、合同期间发生的其他意外事故，甲方概不负责，应由乙方自己承担；九、合同到期后，乙方所有装修装饰或地面改造等改建的一切设施应无条件的交给甲方；十、合同期间的一切费用由乙方自付；十一、合同到期后，甲方终止合同，重新发包。2005年9月3日，原告（为甲方）与被告（为乙方）双方又签订了古楼前院安装搭建钢架设施合同书一份，合同书的内容如下：一、经居两委研究决定，同意邵福臣在古楼前院内安装搭建钢架结构设施；二、场地使用时间从2005年12月31日起到2010年12月31日止计五年；三、合同期间的一切费用均由乙方自理，甲方概不负责；四、合同期内出现的其他任何事故均由乙方自理，甲方概不负责；五、合同期满后，整个安装搭建钢架设施应无条件的交给甲方。合同签订后，原告将合同约定的租赁物交付被告邵福臣使用，被告邵福臣按合同约定的年租金24840元向原告履行了义务，其中2014年度之前的租金被告已履行完毕，从2015年1月1日至今被告未交纳租金。原告于2015年11月20日诉至本院。另查明，2008年12月16日，原告北关社区居委会（甲方）与被告邵福臣（乙方）签订协议书一份，签订该协议的原因在协议书中写明：2007年10月乙方邵福臣在其岳父徐兴吉宅基地上建房时，因建房高度与后邻居李洪芳发生纠纷，李洪芳举报后，县执法局、镇政府和甲方对乙方建设的第三层进行了制止，乙方对县执法局、镇政府和甲方制止其建第三层不满，后向各级领导反映并要求解决此事，经县、镇各级领导与乙方多次座谈疏导，由甲方与乙方达成协议条款如下：一、甲方一次性支付乙方叁万元整，乙方收款后，不再向各级政府反映要求给以处理该纠纷。二、乙方原与甲方签订的房屋租赁合同期满后，甲方同意乙方在延租十年，延租时重新签订租赁合同（合同到期后，乙方优先承包）。三、本协议签订后，乙方翻建房屋与李洪芳发生纠纷引起的向各级政府要求处理的事宜放弃；此事视一次性处理终结。四、本协议经甲乙双方签字盖章或捺手印后即产生法律效力。协议甲方处加盖有原告北关社区居委会的单位公章及代表人朱立国的签名，乙方处有被告邵福臣的签名及手印。原、被告双方于2005年8月14日签订的古楼租赁合同到期后，双方就该租赁物未再签订租赁合同，被告仍按年租金24840元继续履行该合同。除涉案的租赁合同外，原、被告双方也未再签订过其他租赁合同。对于被告主张的其所租赁的原告的房屋漏水后因被告维修产生的花费问题，因被告未提供实际花费的证据，并且也未提起反诉请求，本院已告知被告可待提供证据后另行主张权利，被告对此无异议。一审法院认为，被告邵福臣自2005年12月31日起租赁原告房屋事实清楚，双方于2005年8月14日签订的房屋租赁合同系双方自愿，且不违背法律规定，合同有效。后双方于2005年9月3日签订的古楼前院安装搭建钢架设施合同是在原房屋租赁合同的基础上增加的内容，是原房屋租赁合同内容的一部分，属有效合同。在该合同履行期间，原、被告于2008年12月16日因被告建房问题双方又签订了协议书一份，该协议书的第二款约定了原、被告双方对原签订的房屋租赁合同到期后，原告同意被告再延租十年，延租时再重新签订合同。该协议是原、被告双方当事人的真实意思表示，协议有效。协议书第二款是对原房屋租赁合同的补充，属于原、被告双方的自愿行为，双方当事人应当按照协议履行。合同到期后，原、被告双方未再签订书面的租赁合同，该房屋一直由被告邵福臣租赁使用，并且被告仍按原租赁合同约定的年租金24840元履行了多年，原告也同意了被告所交纳的租金数额，应当视为原告同意被告按原租赁合同约定的租金履行双方签订的协议内容，双方是否再重新签订租赁合同均不影响本协议的效力。原告要求解除合同并要求被告返还房屋不符合合同约定，原审法院依法不予支持。被告自2015年1月1日起至今未支付原告租金，被告应按合同约定向原告支付租金。按照双方合同约定的先交款后使用、按季度交纳的方式，自原审法院裁判前，被告邵福臣所租赁的原告的房屋期限已跨入2016年度，被告邵福臣应首先支付原告2015年度的房屋租金24840元，自2016年1月1日起至本判决生效之日期间的租金按年租金24840元（或月租金2070元）并按季度向原告预先支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告邵福臣于本判决生效后五日内向原告支付2015年度的房屋租金24840元（自2015年1月1日起至2015年12月31日止）。二、被告邵福臣自2016年1月1日起至本判决生效之日期间的房屋租金按年租金24840元（或月租金2070元）并按季度向原告预先交纳，于本判决生效后五日内履行。三、驳回原告北关社区居委会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告邵福臣负担400元，原告北关社区负担100元。被告应负担的诉讼费用已由原告预交，待执行时一并由被告给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人提交2009年、2010年、2011年、2012年、2013年北关社区居委会开具的租金交纳凭证，证明被上诉人自2008年以后是先使用房屋后交纳房租，上诉人默认是先使用后交款，且每次交款不存在多次催要，是其主动交给马士杰。上诉人质证称对该证据的真实性无异议，该证据证明被上诉人拖欠房屋的事实。本院认为，上诉人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人2005年8月14日签订的古楼租赁合同及2008年12月16日签订的协议书系双方当事人真实意思表示，内容亦不违背相关法律规定，应属有效协议。协议书第二款约定原房屋租赁合同期满后，上诉人同意被上诉人再延租十年，延租时重新签订租赁合同，虽然双方未再重新签订合同，但是该房屋一直由被上诉人使用，且被上诉人仍按原租金标准履行多年，上诉人亦同意被上诉人所交纳的租金数额，应当视为双方的真实意思表示，原审认定协议书第二款系对原房屋租赁合同的补充并无不当。关于上诉人主张被上诉人未按合同约定交纳房租，合同应予解除的问题。上诉人主张其每年催交多次被上诉人才予以交纳租金，对此被上诉人不予认可，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，上诉人主张合同解除应举证证明其要求被上诉人在合理期限内支付，被上诉人逾期未支付。上诉人未提供有效证据证明其催告被上诉人在合理期限内履行而被上诉人仍未履行，依法应承担不利后果。关于上诉人主张应依据情势变更原则解除合同的问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，房屋的租金上涨不属于情势变更的范畴，而属于正常的商业风险的范畴，上诉人以情势变更原则要求解除合同的主张本院不予支持。综上所述，上诉人宁阳县北关社区居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人宁阳县北关社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 健审 判 员  郄延亮代理审判员  李 莹二〇一六年十一月二十八日书 记 员  张焕新