广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法东民一初字第799号
原告（反诉被告）：曾祥志，男，1990年4月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。
委托代理人：苏伶贞、何礼俊，广东桂顺律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：吴满胜，男，1981�7月8日出生，汉族，住广东省中山市。
被告（反诉原告）：吴日章，男，1952年10月11日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：张志升、欧阳敏广东广诚信律师事务所律师及实习律师。
原告曾祥志诉被告吴满胜、吴日章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日、4月28日公开开庭进行审理。原告曾祥志及其委托代理人苏伶贞、何礼俊与被告吴满胜及吴满胜、吴日章委托代理人张志升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2015年10月5日签订厂房租赁合同，约定被告将坐落于中山市xxxxxx十九队辖区的一幢三层民房的首层出租给原告作厂房使用，后原告在该出租房内进行工业生产，但是周围居民反应强烈，认为原告的生产作业制造的噪音影响了周围居民的正常生活。后被告迫于无奈解除合同，原告也无奈同意解除合同，并要求被告赔偿原告在厂房内装修所花费的费用和因不能按时供货支付给经销商的违约金。被告表示不同意赔偿。原告认为被告在明知道自己出租给原告的房屋是住宅性用房的情况下仍将该房屋出租给原告用于工业生产，现因被告的根本违约行为导致合同无法继续履行，被告理应承担违约损害赔偿责任。综上，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。为此原告诉至法院，要求：1.依法判令解除厂房租赁合同；2.判令被告赔偿原告装修费用24330元；3.判令被告赔偿原告向经销商支付的违约金7000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告提出增加诉讼请求，要求被告退还押金5800元及逾期利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自申请之日起至实际清偿之日止）。庭审中，原告请求变更第一项诉讼�求为确认双方签订的合同是否解除。
被告吴满胜答辩称：原告在合同期未满单方要求解除合同并要求退还押金，造成的损失应有原告承担，合同有约定租赁期限。原告在承租房屋时承诺是做贸易的做仓库使用，但原告用做生产经营，双方在合同中明确约定房屋是属于民房，原告方在租赁前到了现场查看，是明确知道都是住宅性用房，因此被告是不存在过错的，且涉案房屋经村委会出具证明是可以办理营业执照的，原告在承租房屋后认为场地不够大无法满足使用目的要求解除合同构成根本违约，原告无权要求被告承担任何违约责任。合同约定原告如要增加设备或装修需征得被告同意，但原告未征得被告同意曾建一间办公室并进行装修，损害被告的房屋，原告方无权要求被告赔偿，同时被告的反诉要求原告拆除增加的房屋。原告方的第三项诉讼请求没有任何事实及法律依据，因此要求法院驳回原告的全部诉讼请求。同时对于原告方变更的诉讼请求，被告认为是否准许由法院确定，但认为原告诉讼请求明确不同意其变更，应当另案起诉。
被告吴日章答辩称：涉案房屋是吴日章和吴满胜家庭共同所有，吴日章对吴满胜出租房屋的行为是认可的，其他答辩意见同吴满胜的答辩意见。
被告吴日章、吴满胜反诉称：曾祥志承租吴满胜、吴日章的房屋后至今租金仅交到2015年10月份，其他月份的租金及水电费都拒不支付，依据合同约定，吴满胜还需要每天支付30元的滞纳金，曾祥志未经吴满胜的同意擅自对承租的房屋进行改建和装修，并且在墙体上任意穿孔损坏，未经吴满胜同意地漆致使房屋臭气熏天，为此被告提起反诉，要求：1.判令被告曾祥志支付吴满胜、吴日章租金8700元及滞纳金（滞纳金从每月欠款之日�按每日30元计算至实际支付之日止：2015年11月5日至2016年2月5日期间的租金共计8700元，另2016年2月5日起按每月2900元计算租金至法院判决解除合同之日止）；2.判令曾祥志支付吴满胜、吴日章水电费717.5元；3.判令曾祥志拆除擅自建造的墙体、天花板、清除地漆、修补墙体的穿孔等，恢复原状；4.判令曾祥志承担案件受理费。
针对反诉，曾祥志答辩称：被告在2015年10月29日向原告方提出要求原告搬走，不同意继续租赁，2015年11月8日被告就对涉案厂房进行断水断电逼迫原告搬走，违反了合同的约定。双方在此之后一直协商之后的处理，11月23日原告在找到新的厂房后马上搬走，因此不存在被告所称的拖欠租金的问题，更不需要支付滞纳金；原告在搬离涉案厂房时曾要求被告与原告协商确认水电费并结清，但自搬离涉案场所至今，原告不清楚涉案的场地是否已经由�人使用，因此水电费的金额无法确认；原告承租涉案厂房已经明确是要求用来生产使用的，被告方也是同意原告对厂房进行装修的，因此不存在擅自建造的问题，也没有造成被告任何财产损失，同时被告的违约行为导致原告的装修款项全部浪费被告应当予以赔偿。
经审理查明：中山市xxxx管理区十九队的房产是被告吴日章所有的自建房，集体土地建设用地使用证载明土地用途为住宅。吴满胜、吴添胜均系吴日章之子。2015年10月5日原告曾祥志作为合同的乙方与作为合同甲方的吴满胜签订厂房租赁合同，合同载明：“一、甲方将座落于中山市xxxxxx十九队辖区的一幢三层民房的首层出租给乙方作商铺／办公／仓库／厂房使用，面积约220平方米。二、租金和押金支付方式：1、租赁期为2年，自2015年10月5日至2017年10月5日……五、出租人的责任：1、租赁期间，甲方�得以各种理由收回商铺，租赁期满如该物业甲方继续出租，乙方可在同等条件下有优先承租权。2、租赁期内甲方不得无故收回房屋。出租方如有违约，应赔偿一倍押金给承租方。六、承租人责任：……5、在房内已有装卸和设施之外，乙方如要增加设备或其他装修（不得改变房屋钢架结构）需征求甲方同意。……”该份合同吴添胜在甲方委托代理人处签名。合同签订后，原告向被告缴纳押金5800元，双方均确认该款项被告未向原告退还。承租后，原告委托他人对涉案房屋进行装修，原告提供的收款收据显示中山市小榄镇xx木器加工店于2015年10月15日、25日、28日共计收取原告装修款24330元。庭审中中山市小榄镇xx木器加工店业主曾某出庭作证并当庭指认出被告吴满胜的哥哥吴添胜，并称装修期间都是吴添胜为其开门，而且吴添胜即是居住在出租房里面的。同时称拉水电的时候因为电压不够是经过房东同意动了电表才拉线的。庭审中，被告吴满胜确认其在江门工作出租房的事宜由吴添胜负责处理。
双方均确认房屋租金交纳至2015年11月5日。2015年11月8日，被告称因原告白天不开工，晚上12点才开工，村委会去了现场仍继续开工；吴添胜到现场已经是晚上1点多，噪音很大但原告仍继续开工，严重影响了周围的居民，因此吴添胜将电闸拉下，但原告几分钟后就自行拉上了电闸，之后一直没有断电也未停水。原告称当天晚上1点40分，原告是全天开工因此那个时间点仍在开工，吴添胜强制关闭了原告的电闸，后为了照明原告打开电闸，但是只是开了照明灯，没有开机器的灯，之后原告没有动过电闸，后吴添胜说要砸了机器，第二天厂房的水龙头就断水了。2015年11月13日被告吴满胜向原告曾祥志发短信称：“曾老板：今天已经13号，本�租金超期10天未交，请尽快交，不要拖。如果续租，请按照村委质安部要求，不得扰民，我已经第二次按村委意见提醒了。如果不想租，请落实搬离时间，在村委证明协议搬离，不影响我再放租。”曾祥志回复称：“这两天搬走，到时从押金里面扣除。不是拖，问题都在处理当中，你房子不给我用，已经牵扯到公司利益。搬厂也是择日。”2015年11月23日原告曾祥志向被告吴满胜发短信称：“叫你哥哥把后门给我打开，我要搬设备。”同日原告发信息给吴添胜称：“过来把房费算了”。“2015年11月24日原告曾祥志向被告吴满胜发信息称：“是不是不准备退我押金。”吴满胜回复称：“下午2点带旧合同和钥匙过来，抄水电后一起到村府签解除协议。”曾祥志回复称：“合同暂时不会跟你解除。”吴满胜回复称：“你考虑再约我。”曾祥志回复称：“我不用考虑，解除合�要法院那边来办理，拿去村委会我还上诉有什么用呢。”吴满胜回复称：“曾老板，今天已经24号，本月租金超期滞纳21天未交，请尽快交不要拖。”曾祥志回复称：“合同可以解除，不受起诉影响，律师那边已有复印件，下午你过来办理，到了给电话我。”“先把押金退给我，我准备搬厂，一切法庭上再说。”吴满胜回复称：“搬完就清。”曾祥志回复称：“好的。”吴满胜回复称：“找我哥就行。”
原告曾祥志称其于2015年11月23日将厂房内的物品搬空，对此被告称2015年11月24日去现场查看时厂房内并无任何东西，但原告安装的玻璃门仍在。双方均确认约定2015年11月24日下午去村委会协商合同解除事宜，后因原告不同意签订被告方出具的解除协议，故双方协商不成，被告遂不同意收回钥匙，因此原告曾祥志将钥匙向村委会的人交付。
庭审中双方�认装修范围为：有水管、电线、办公室、玻璃门与木门各一扇、办公室隔层、天花板、建了一堵墙，地漆及一个玻璃窗户。原告称能拆除的如电线水管，但是水管电线没有价值了，玻璃门拆除了也没有价值了，其他的东西是没有办法拆除的。被告则称两扇门是可以拆除的，天花、水管、电线都是可以拆除的是活动的，其他的就不能拆除了。
原告称因被告提前收回厂房导致原告存在经营损失7000元，为此原告提供其作为中山市xx塑业有限公司代表与案外人中山市小榄镇xx塑料制品厂签订的公司订单合同，该合同载明合同总金额为7万元，交货日期为2015年11月15日；逾期交货违约金不超过货物总额10%。2015年11月26日中山市小榄镇xx塑料制品厂出具收据载明收到中山市xx塑业有限公司违约金7000元。
庭审中，原告确认尚欠的水电费金额为717.5元。
本院认为：原告曾祥志与被告吴满胜签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律、法规强制性规定，依法应属有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方在合同中明确约定涉案租赁物可作为厂房使用；但该租赁物土地用途为住宅，并不能用于企业经营；同时对原告承租厂房后夜间开工扰民这一事实均无争议，且被告2015年11月13日向原告发出的短信要求不得扰民，据此可知涉案租赁场所不能满足原告用作厂房的合同目的，因此原告曾祥志于2015年11月23日搬离厂房并于次日在被告拒绝收取钥匙后将钥匙交付村委会，系行使法定合同解除权，故本院确认双方签订的合同已于2015年11月24日解除。
关于双方的责任，被告吴满胜、吴日章作为出租人其明知房屋为居住用房，且也知道原告承租房屋系用于厂房，其仍与原告曾祥志签订租赁合同，并按照厂房租赁的标准收取租金，显然其对合同目的的无法实现具有过错。而原告曾祥志作为承租人其在合同订立时就已知道或者应当知道房屋性质，并应当预见合同履行中可能存在的风险，但其仍旧与被告吴满胜签订租赁合同，因此原告曾祥志对合同目的无法实现同样具有过错。根据双方的过错程度，本院酌定原、被告双方对合同的�除各负50%的责任。
关于原告主张的装修费用。本案中，证人曾某当庭指认出被告的哥哥吴添胜，并称每次装修都是其开门且吴添胜即居住在租赁物里面，而被告吴满胜也确认其将房屋出租事宜委托吴添胜处理，因此原告主张其装修得到了被告方的同意，与事实相符，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利�价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”而附和是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新的物，对原物虽然尚能分辨，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值。根据双方确认的装修范围可知原告方的装修物均为已形成附和的装饰装修物，因此根据双方约定的租赁期限、原告方的实际使用时间及双方的责任，被告方应赔偿原告剩余租赁期内装修的残值11337元［（24330元-24330元÷720天×49天）×50%］。被告反诉要求原告拆除装饰装修物并恢复原状，无事实依据，故本院不予支持。
关于原告要求被告支付其赔偿的违约金7000元，本院认为，原告提供的合同载明的交货期限即为2015年11月15日，而原告于2015年11月24日将厂房钥匙交付村委会，因此原告主张系被告提前收回房屋导致其违约，没有事实依据，故本院不予支持。
关于押金5800元，被告方确认收取该笔押金，现双方合同已解除，因此原告要求被告返还押金5800元，于法有据，本院予以支持。
关于被告方反诉要求被告支付租金及滞纳金的主张，本院认为原告实际承租至2015年11月24日，而双方均确认租金缴纳至2015年11月5日，因此原告应按合同约定的标准向被告支付2015年11月6日至同年11月24日租金1837元。关于被告主张的滞纳金，原告于2015年11月13日即主张在押金中扣除房租，而2015年11月23日原告即要求被告结清房费，同时被告对合同的解除存在过错，因此被告方要求原告支付滞纳金于法无据，本院不予支持。
关于被告主张的水电费717.5元，该项是原告方承租期间实际使用所产生的费用，故原告方应予支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、被告吴满胜、吴日章于本判决生效之日立即向原告曾祥志赔偿剩余租赁期内装修的残值11337元、返还押金5800元，合计17137元；
二、驳回原告曾祥志其他诉讼请求；
三、原告曾祥志于本判决生效之日立即向被告吴满胜、吴日章支付2015年11月6日至同年11月24日租金1837元、水电费717.5元，合计2554.5元；
四、驳回被告吴满胜、吴日章其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费728元，反诉案件受理费25元，由原告负担428元，二被告共同负担325元（被告已付25元，余款300元二被告应于本判决生效之日起7日内直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 文国盛
审判员 卢钊洪
审判员 马孟秋
二〇一六年五月十日
书记员 潘霞慧
黎素霞
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