辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终2269号
上诉人（原审原告）：沈阳龙源化工有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街171甲1。
法定代表人：姜文大，系该公司总经理。
委托代理人：陈金，系辽宁严维律师事务所律师。
委托代理人：晏巍，男，1983年8月19日出生，汉族，系该公司职员。
上诉人（原审被告）：沈阳朱陶置业有限公司，住所地：沈阳市东陵区族兴路7号。
法定代表人：李向东，系该公司总经理。
委托代理人：龙波，系辽宁天润律师事务所律师。
委托代理人：宋连生，男，1959年12月15日出生，汉族，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：沈阳市灵洁房屋拆除有限公司，住所地：沈阳市沈河区泉园二路93号。
法定代表人：卢文群。
委托代理人：付阳，男，1978年3月11日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：邓其魁，男，1976年2月6日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人沈阳龙源化工有限公司（以下简称龙源公司）、沈阳朱陶置业有限公司（以下简称朱陶公司）因与被上诉人沈阳市灵洁房屋拆除有限公司（以下简称灵洁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
龙源公司一审诉称：原告依据与沈阳市有机玻璃厂签订的租赁协议取得了原沈阳市有机玻璃厂沈铁路7号锅炉房、办公用房700平方米院落的使用权。截止至拆迁前，使用权仍有16年的剩余。沈阳市中级人民法院（2012）沈中审民终再字第24号民事判决书对上述事实予以最终确认。上述两被告在未通知原告且未经原告同意的情况下，将上述房产及院落拆迁，侵犯了原告对上述房屋及院落占有、使用及收益的权利。故两被告应给予原告赔偿并返还相关价值，理由如下：1、第一被告应赔偿原告经济损失90万元及其后的损失。2013年12月24日，原告将上述房屋及院落出租，租期5年，前两年租金共计30万元，后三年共计60万元。现第一被告在未通知原告，且故意隐瞒事实的情况下，与拆迁部门签定协议，致房屋及院落被拆迁，使原告无法履行合同。原告认为被告故意隐瞒事实，未通知原告的行为存在重大过错，故应赔偿原告直接损失90万元及剩余12年的损失。2、第一被告应返还原告对上述房产及院落占有使用及收益的权利所对应的价值。鉴于原告现仍享有对上述房屋及土地16年占有、使用、收益的权利。而第一被告与房屋动迁部门签定协议，却未通知原告，导致上述房屋、土地于2014年5月被拆迁（其中，院落的房屋的修缮，院落的围墙及大门均由原告出钱置办，故原告拥有其收益），故导致原告的剩余16年的房屋、土地使用权灭失。动迁费中包括搬迁费、经营损失费等，该房屋及院落的实际使用人权利属于原告，现第一被告将本属于原告的使用权收益一并占有的行为，给原告造成巨大的经济损失，因第一被告所有权不能对抗原告的使用收益权，所以原告要求第一被告返还本应属于原告收益权对应的价值。3、请求第一被告偿还原告装修费等4.3万元。2000年3月，原告接收上述房屋及院落后，对该房屋及院落进行装修，原来都是厂房，在原告的装修下独立成院，包括围墙、大门等花费共计3万元。2005年，出租给第三人后，又免除第三人1.3万元租金对上述院落进行装修。现第一被告将补偿款全部领取，侵犯了原告的合法权益，故要求第一被告返还原告4.3万元。4、第二被告应承担连带赔偿责任。原告一直占有、使用上述房屋及院落，但2014年5月，第一被告与第二被告在未通知且未取得原告同意的情况下将沈阳市大东区沈铁路7号所属的房产及地上物进行拆迁，没有合理补偿原告搬迁及装修费用，并导致原告使用收益权的灭失。依据《民法通则》、《物权法》第37、244条等条款，第一被告与第二被告行为侵害了原告对坐落于沈阳市大东区沈铁路7号所属的房产及土地使用权的合法权益，故起诉至贵院。诉讼请求：1、请求法院判令第一被告立即向原告赔偿合计94.3万元人民币及其后的损失并返还原告的权利价值。2、请求法院判令第二被告对第一被告的给付义务承担连带责任；3、由二被告承担本案诉讼费用。
朱陶公司一审辩称：本案是合同纠纷，原告提到的是侵权纠纷，我认为在开庭之前这个诉讼客体应该明确；买卖不破租赁的原则保护的是原有人租赁合同，并不保护转租行为。因为原告与沈阳有机玻璃厂签订的租赁协议，这个是在被告一取得产权之前签订的，根据合同法220条的规定，合同法只保护原始的租赁关系，买卖不破租赁的原则已经突破了合同相对性原则。只保护原有产权人在产权变更之前的合法的承租行为或准物权行为，它只是对合同行为的物权化的一种体例不具有广泛的适用效力。合同法及司法解释从来没有对转租行为予以保护；根据合同法规定，租赁期限最长是20年，有机玻璃厂与原告签订的合同30年租期，远远超过法定期限，根据司法解释规定，超出部分无效。所以原告所提到的使用权还有16年的剩余于法无据；根据（2012）沈中审民终再字第24号民事判决书确定的事实，2006年12月30日，被告一通过法院拍卖合法取得了上述房产，2008年1月1日，王千里和姜文大租赁合同到期，这个事实已经证明2008年之后再有转租的行为根据合同法224条的规定，必须由房屋的所有权人同意方可有效，转租行为如果没有得到房主或所有人的同意是无效的合同行为，或者叫做法定的解除权。所以，原告所提到的转租权没有经过被告一同意，擅自转租的行为是一种无效的行为。本案还存在法定的解除权事实，因为本案严格意义来讲是一种征收补偿的纠纷，并不是一个单纯的房屋租赁合同纠纷，所以征收行为是本案的一个焦点行为，征收的行为是一个法律事实，这个法律事实根据合同法117条规定属于不可抗力，不可抗力行为是法定的免责行为。作为被告一是不能预见，不能够克服，不能够避免，也就没有过错的行为。根据合同法94条第一项规定，如遇不可抗力行为，合同目的不能够实现，这叫法定的解除权。也就是说，作为被告一法定的解除权是应该得到合法的保护；根据国有土地房屋征收和补偿条例的规定，补偿的范围和补偿的主体，只有房屋的所有人，而没有承租人，所以说本案原告要求补偿的依据是不存在的。被告一与征收单位之间的补偿行为完全适用的是一种民事行为，与原告没有任何的法律关系。同时，在征收的过程中，如果原告认为自己的权益受到损失，其应该针对的是征收行为提出异议，本身征收行为是一种行政行为，完全可以通过相关的司法救济程序可以得到补偿或者得到救济。所以，本案的特征就是一个掺杂了征收的行政行为的一种收益，这种法律关系也是不清晰的；根据侵权行为法的原则，作为被告一并没有给原告造成任何事实上的损害，而只能说在拆迁行为过程当中是否有侵犯到原告这种民事权利，那与被告一没有任何的关系。侵权行为是要有事实依据，要有损害结果，要有主观故意，才能构成侵权的要件，所以本案到目前为止，到底是合同纠纷还是侵权纠纷，原告的诉讼请求是不清晰的。本案的特点对于买卖不破租赁的行为还有一个重要的条件，原承租人必须对现有房屋实际占用，才可能产生对其权利的保护。而原告所诉讼的依据是物权法244条，是占有返还请求权，原告必须要证明对所承租的房屋持续的占有使用，才能构成占有请求权，而原告多次转租，已经尚失了客观要件，所以所适用的法律是错误的。综上所述，被告一没有给原告造成相关的损失，也不存在侵权的事实。所以请求法院驳回原告的无理请求。动迁办多次通知原告公司法定代表人姜文大关于拆迁的事情，我们同时都在拆迁现场。原告说未通知他拆迁，与事实不符。
灵洁公司一审辩称：我公司作为拆迁公司与大东区征收办，他们给我下被征收房屋验收交接单，而且被拆迁房屋法人也有签字和按手印同意拆迁和征收办负责人刘晓欢的签字确认，我们才能对房屋进行拆除。所以我认为我们拆除公司不承担连带责任，我们的拆除行为合理合法。
原审法院经审理查明：2000年3月9日，原告龙源公司（乙方）与沈阳市有机玻璃厂（以下简称玻璃厂）签订协议书一份，约定：玻璃厂欠龙源公司贷款本息共计：480000元。1、玻璃厂因生产、经营苦难，无力偿还债务，经乙方同意，甲方愿将部分空闲厂房租给乙方，以抵欠款。2、出租的厂房、厂地包括：甲方的锅炉房（已无锅炉）、甲方工厂东南端的简易汽车修理厂及变电所闲置房。乙方可将上述三处围起来独立成院。乙方可以在上述范围内自主开发使用，不受甲方限制。水、电由甲方提供，乙方按表付费。其中简易汽车修理厂暂时已由甲方租给他人，待2002年5月到期后归乙方使用。3、租赁期限30年。年租金16000元。乙方用甲方所欠款冲抵租金。4、在租赁期限内，如因不可抗力出现动迁、改造等事宜，上述租赁地方所得各种动迁费、补偿费用应首先偿还乙方欠款，剩余部分归甲方。协议签订后，玻璃厂向龙源公司交付约定标的物。后龙源公司授权姜文大将涉案房屋对外出租，姜文大将房屋出租给王骞里，租金每年3.8万元。2007年1月29日，沈阳市沈河区人民法院作出（2006）沈河执字第1794号民事裁定，将包括本案诉争房屋及场地在内的玻璃厂位于沈阳市大东区沈铁路7号房屋，土地使用权裁定给朱陶公司。2009年2月1日，被告朱陶公司与王骞里签订房屋租赁合同书，约定朱陶公司将涉案院房出租给王骞里，租期一年。因王骞里从2008年开始未向姜文大支付租金，且仍占用涉案房屋，姜文大诉至沈阳市大东区法院，后经沈阳市中级人民法院指定至沈阳市沈河区人民法院管辖，该案经过一审、二审、重审等程序后，沈阳市中级人民法院于2012年8月24日作出（2012）沈中审民终再字第24号民事判决，该判决为终审判决，维持了市法院（2011）沈中民二终字第132号民事判决，即判令王骞里从涉案房屋中腾空，并判令被告朱陶公司给付姜文大房屋使用费120000元。后朱陶公司向辽宁省高级人民法院申请再审，省法院依法作出（2012）辽审一民再申字第124号民事裁定，该裁定书载明：朱陶公司通过执行程序取得涉案不动产产权的时间是2007年，而玻璃厂与龙源公司就涉案不动产达成租赁协议的时间是2000年，并且双方约定的有效租赁期限为二十年。以上事实表明，朱陶公司是在龙源公司租赁涉案不动产期间取得的房屋产权，且在龙源公司租赁涉案不动产期间，朱陶公司并未就涉案不动产办理抵押登记或者申请查封。根据“买卖不破租赁”的原则，朱陶公司取得涉案不动产产权并不影响玻璃厂与龙源公司之间租赁合同的效力。虽然朱陶公司主张其在取得产权时并不知晓租赁合同的存在，但其对租赁合同知晓与否，并不影响“买卖不破租赁”原则在本案中的适用。故依法驳回了朱陶公司的再审申请。现该（2011）沈中民二终字第132号生效判决已经执行完毕。
2014年5月10日，因涉案房屋所在的沈阳市大东区沈铁路7号被政府依法征收，涉案房屋被被告灵洁公司拆除。原告诉至来院。
原审法院另查明，2015年5月28日，沈阳市东方德利运输有限公司起诉原告要求其赔偿损失，沈阳市大东区人民法院依法作出（2015）大东民二初字第1434号民事判决，在该判决中查明原告于2015年5月26日返还沈阳市东方德利运输有限公司租金15万元。同时判决原告给付沈阳市东方德利运输有限公司违约金7.5万元。现该判决已发生法律效力。
原审法院再查明，涉案房屋位于沈阳市大东区沈铁路7号，其中包含锅炉房（建筑面积160平方米）和办公用房（建筑面积40平方米）。关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知沈价发（2013）70号文件载明：上述路段书四级路段其中商业租赁指导租金标准为商业：35元／月／平方米；办公：25元／月／平方米；其它15元／月、平方米。
原审法院认为：关于龙源公司诉请朱陶公司赔偿租金损失90万元。依据（2011）沈中民二终字第132号民事判决，龙源公司与玻璃厂签订的协议书合法有效，龙源公司以租金抵顶欠款方式取得涉案房屋及场地的承租使用权。朱陶公司是在龙源公司租赁涉案不动产期间取得的房屋产权，且朱陶公司自认参加拍卖前清楚涉案房屋及场地有人使用的情况，故依据《中国人民共和国合同法》八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，玻璃厂向朱陶公司转让涉案房屋产权之后，应视为其已将与龙源公司签订的租赁协议概括转让，即玻璃厂已将其与龙源公司签订的租赁协议中的权利和义务一并转让给了朱陶公司，朱陶公司承继了上述协议中的权利和义务之后，当然成为该协议的相对人。涉案房屋于2014年5月10日因征收而被拆除后，龙源公司与玻璃厂签订的协议书因标的物的灭失而实际解除。因解除原因系政府行为，属不可抗力，龙源公司与朱陶公司对此均不存在过错，故不可归责于双方当事人。故对于龙源公司主张朱陶公司赔偿租金损失的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。
关于龙源公司诉请朱陶公司返还涉案房屋及场院占有使用及收益的权利所对应的价值。协议书约定的有效租赁期限为二十年，即龙源公司依据该协议取得的有效的承租使用权期限应为二十年，因该协议签订的时间为2000年3月19日，据此可以认定，龙源公司对涉案房屋所享有的有效承租使用权期限应为2000年3月19日至2020年3月18日。因龙源公司已将其享有的有效20年承租权的租金支付完毕，因涉案房屋被拆除，龙源公司在剩余租赁期限内所享有的承租权无法实现，而龙源公司所主张的承租权所对应的权利价值应为租金，朱陶公司作为协议书中权利和义务的继受人及涉案房屋动迁利益的实际受益人，继续占用龙源公司已付的租金实属不当得利，应将龙源公司已支付的剩余有效租赁期内的租金返还，即朱陶公司应当向龙源公司返还2014年5月10日至2020年3月18日期间的租金，因协议约定的年租金16000元的标准明显偏低，而龙源公司所主张的年租金15万元的标准明显偏高，且依据不足，虽涉案房屋被政府拆迁，朱陶公司对此并无过错，但其作为房屋产权人因该拆迁行为而使其利益提前获得了实现，而龙源公司的利益却因此而受到相应损失，故对朱陶公司返还龙源公司租金标准参照沈价发（2013）70号文件2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金标准关于同级路段租金指导标准的中间值确定，即每月每平方米25元标准，故上述期间的租金应为351781万元。
关于龙源公司诉请朱陶公司赔偿装修损失4.3万元，因其未能提供证据证明其对涉案房屋进行了装修，故对该项诉请，本院不予支持。关于龙源公司诉请灵洁公司承担连带责任，于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、一百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳朱陶置业有限公司返还原告沈阳龙源化工有限公司租金351781元；二、驳回原告其他诉讼请求；
如果被告沈阳朱陶置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13230元（原告已预交），由原告沈阳龙源化工有限公司承担6653元，由被告沈阳朱陶置业有限公司承担6577元；保全费5000元，由被告沈阳朱陶置业有限公司承担。
宣判后，龙源公司和朱陶公司均不服，上诉至本院。
龙源公司上诉请求：一、请求二审法院改判朱陶公司向龙源公司支付943000元；二、请求撤销原审法院第二项判项；三、请求增加判项为灵结公司与朱陶公司共同承担对上诉人立即支付943000元的责任；四、被上诉人承担一、二审的诉讼费用。理由如下：一、原审法院适用法律错误。两被上诉人因举证不能而承担不利后果。朱陶公司曾签订拆迁协议，但一直拒绝提供。灵结公司拆除房屋，未提供合法拆迁手续。两被上诉人负有举证责任，但拒绝提供，应承担举证不能法律后果。原审法院未采纳已经生效的判决。租赁期限认定错误，应认定上诉人对涉案房屋的使用权至2030年3月。两被上诉人存在过错。二、原审法院认定赔偿的数额及计算方式存在错误。三、装修损失达到43000元。
朱陶公司辩称：同上诉状。
灵结公司辩称：被上诉人通过政府招标，与政府相关部门签订合同，拆除行为客观上有合同作为依据，主观不存在过错，无需承担责任。同意一审判决。
朱陶公司上诉请求：一、撤销原审判决并依法改判驳回龙源公司的诉讼请求或发回重审；二、龙源公司承担全部诉讼费用。理由如下：一审判决认定的事实不清，证据不足。不动产的占有情况没有查清。玻璃厂并非将该不动产转让给上诉人，是通过强制拍卖取得。一审法院适用法律错误。一审法院违反法定程序。
龙源公司辩称：（2011）沈中民二终字第132号民事判决书能证明龙源公司拥有涉案房屋场地的占有使用收益的权利，上诉人朱陶公司不能侵害龙源公司的权利。依据上述判决内容，能证明朱陶公司取得的涉案房屋所有权存在着权利负担，因此朱陶公司应承担责任。一审法院并未违反法定程序。
灵结公司辩称：同上述自己的答辩意见相同。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有龙源公司向法庭提供的协议书、（2011）沈中民二终字第132号民事判决书（复印件）、（2012）沈中审民再字第24号民事判决书（复印件）、（2015）大东民二初字第1434号民事判决书，朱陶公司提供的（2012）辽审一民再申字第124号民事裁定书，灵洁公司提供的被征收房屋验收交接单，沈价发（2013）70号文件及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于朱陶公司是否应该承担返还租金责任的问题。（2011）沈中民二终字第132号民事判决中，载明“朱陶公司自认参加拍卖前清除涉案场地和房屋有人使用，朱陶公司取得的涉案房屋所有权存在着权利负担”。且已经法院生效判决确认，朱陶公司应将涉案房屋的使用费支付给龙源公司法定代表人姜文大，因此原审法院判决朱陶公司向龙源公司返还剩余有效租赁期内的租金正确，应予维持。
关于返还租金年限及金额的认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中龙源公司签订的租赁合同期限已超过二十年，因此原审法院认定有效承租使用期限为2000年3月19日至2020年3月18日并无不当。龙源公司主张年租金15万元，但未提供法律依据。涉案房屋已经于2014年拆除，原审法院酌定参照2014-2015年沈阳市非住房知道租金标准关于同级路段租金指导标准的中间值并无不当。龙源公司并未提供证据证明其对房屋的装修损失为43000元，因此对该项请求无法支持。
关于灵结公司是否应承担赔偿责任。灵结公司依据拆迁公告进行拆迁，并无证据证明其存在过错，因此龙源公司请求其承担赔偿责任，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13230元，由上诉人沈阳龙源化工有限公司负担；二审案件受理费13230元，由上诉人沈阳朱陶置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年三月四日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。