四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终353号
上诉人（原审原告）李霞，男，汉族，生于1976年7月20日，四川省旺苍县人，住四川省旺苍县。
上诉人（原审原告）陈莉，女，汉族，生于1976年4月19日，四川省旺苍县人，住四川省旺苍县，系上诉人李霞之妻。
被上诉人（原审被告）广元三福房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区雪峰街道办事处芸香社区2幢3单元1-1号。
法定代表人邱和木，总经理。
委托代理人雒缨，四川同方正律师事务所广元分所律师。
上诉人李霞、陈莉因与被上诉人广元三福房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第2246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李霞与被上诉人广元三福房地产开发有限公司的委托代理人雒缨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告李霞、陈莉于2013年3月27日与被告广元三福房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同第十一条约定广元三福房地产开发有限公司应当在2014年9月30日前向李霞、陈莉交付商品房，并应当取得建筑工程竣工验收备案表以及规划验收等批准文件。该合同还就购买项目名称、面积、价款、付款方式、交付条件、逾期交房责任、争议解决方式等进行了约定。2014年12月14日，二原告与被告签订了一份《补充协议》，该协议就销售面积、交易价款进行了约定。同日，二原告与被告就房屋进行了交接，二原告还向被告交纳了物管、契税、维修基金等费用。现原告以被告在2014年9月30日前与被告交付房屋时未取得合同约定的《工程竣工验收备案表》，原告因此拒绝收房，直到被告于2014年12月14日被告才补齐该备案表，被告已违约为由诉至本院，请求依法判令被告按照《商品房买卖合同》第十三条支付违约金至2014年11月18日，共计49天，合计3043.80元；逾期交房期间的物管费用由被告方承担，从2014年10月16日至2014年11月18日止，合计151.70元；本案诉讼费由被告承担。
另查明，2014年11月18日，广元市城乡规划建设和住房保障局出具了一份竣工备案书，注明本案涉及的房屋工程于2014年9月27日竣工验收。
原审法院认为：二原告诉称其在2014年9月30日前因被告未出具《建筑工程竣工验收备案表》而拒收房屋，以及在2014年11月22日就被告违约事宜与被告进行协商，因原告未在庭审中提交相应的证据予以证实上述事实，本院依法对该事实不予认可。被告虽未在合同约定的时间提供《建筑工程竣工验收备案表》，但原、被告已于2014年12月14日对住房进行了交付，该行为视为对原合同约定的交房时间和交付条件进行了变更，并达了一致意见，故达成一致意见后原告再以违约为由要求被告赔偿其损失的诉请本院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告李霞、陈莉的诉讼请求；案件受理费25元，由原告李霞、陈莉承担。
上诉人李霞、陈莉上诉称：双方签订的合同第十一条约定交付日期2014年9月30日前，被上诉人未完整出示合同约定的交付要件，不满足合同约定的交付条件。被上诉人明知未满足合同条款的情况下交房，有意避开合同中的违约赔偿条款，存在欺骗和逃避赔偿风险的违法行为。《竣工验收备案表（书）》既是合同中约定交付时必不可少的手续要件，也是判定所购商品房是否符合相关法律、法规、条例、行业标准所规定的可交付使用状态的重要衡量标准。上诉人多次要求被上诉人提供《工程竣工验收备案表》，被上诉人因未办理，无法提供，所以上诉人一直没有收房，直到2014年11月18日，被上诉人告诉上诉人已经办理好后，上诉人于2014年12月14日收房。被上诉人于2014年11月18日取得《建筑工程竣工验收备案表》，即应视为被上诉人在2014年11月18日才满足合同约定的交付条件，与合同约定的交付日期相比逾期49天，应当按照合同约定支付违约金。故请求依法判定被上诉人三福公司按照合同第十三条的约定支付违约金3043.80元并承担逾期交房期间的物管费用151.70元及上诉费用。
被上诉人三福公司辩称：上诉人的上诉请求不成立。约定的竣工验收备案表并不是法定的交房要件，仅为上诉人与被上诉人的合同约定。房屋于2014年9月27日进行竣工验收，在约定交房日期2014年9月30日，备案表尚未办理下来，被上诉人及时将该情况告知上诉人。竣工验收备案表于2014年11月18日才办理出来，上诉人接到通知后并未前来收房，直至同年12月14日才收房，因此上诉人拒绝收房的原因并不在于无竣工验收备案表。上诉人向物业公司缴纳物管费的时间为2014年10月15日至2015年10月14日，由于开发商优惠了半个月物管费，所以物管费缴费起始时间为10月15日，意味着上诉人在9月30日已同意接收房屋，并认可延迟交房，是对履约进行了变更。另外物管费由物业公司收取，上诉人要求退还应向物业公司进行主张，而不应向被上诉人主张。故请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交证据：广元市公安消防支队于2014年11月4日出具的广公消验字（2014）第0021号建设工程消防验收意见书复印件一份，用以证明涉案房屋在约定交房日期前未经消防验收合格，不符合交房条件。
被上诉人质证意见：该证据不属于二审新证据，且系复印件，未加盖消防队印章，该意见书与上诉人的上诉理由相互矛盾，上诉理由仅仅是未如期提交竣工验收备案表，并未提及工程质量是否合格及不合格的原因，故与本案无关联性。
本院认证：该份证据未加盖出具单位的印章，无法确认证据的真实性与合法性，且不属二审新证据，故本院不予采信。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院另查明：1、上诉人李霞、陈利在2014年9月30日前按合同约定向被上诉人交纳房款620874元，2014年12月14日根据补充协议补交面积差额部分的房款，并向成都恒诚物业服务有限公司广元分公司交纳2014年10月15日至2015年10月14日期间的物业服务费1655元。
2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任条款的约定，逾期在60日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，对合同双方均具有约束力，双方均应遵守合同约定。根据合同约定，被上诉人在约定交房日期2014年9月30日前应当提供包括建筑工程竣工验收备案表在内的相关文件，但被上诉人直至2014年11月18日才办理完结建筑工程竣工验收备案表，故交付期限届满时，尚不符合交房条件，被上诉人存在逾期交房的违约行为，应承担由此产生的违约责任。因2014年11月18日具备约定的交房条件后，被上诉人通知上诉人交接房屋，故违约期应从2014年10月1日计算至2014年11月18日，共计49天，按合同约定的计算方式，按日计算已付房款620874元的万分之一，被上诉人应支付逾期49天的违约金3042.28元。并且，因被上诉人的行为造成房屋迟延交付，房屋未能交付之前的物业费用应由被上诉人承担，现上诉人已实际交纳，按照物管收费标准计算损失，上诉人产生的物管费损失为149.63元，被上诉人应予赔偿。
综上，原审判决对部分事实认定不清。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第2246号民事判决；
二、被上诉人广元市三福房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付上诉人李霞、陈莉违约金3042.28元，物管费损失149.63元；
三、驳回上诉人李霞、陈莉的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由被上诉人广元市三福房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘顺波
代理审判员 郁华冰
代理审判员 袁 峻
二〇一六年六月十三日
书 记 员 曾梦佳