重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异356号
案外人：邓密兵，男，1988年12月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈天强，男，1972年4月19日出生，汉族。
申请执行人：重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路121号12楼1207、1208、1209号，统一社会信用代码9150010305481670X2。
法定代表人：田李文，董事长。
委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊小舟，重庆中钦律师事务所实习律师。
被执行人：陈兴会，女，1978年2月16日出生，汉族。
被执行人：王文全，女，1970年6月17日出生，汉族。
被执行人：重庆泰德商贸有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道帅乡路工业品商场二楼53号，组织机构代码05778313-0。
法定代表人：陈兴会，总经理。
被执行人：开县聚兴房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道老城老街268号，组织机构代码59366115-3。
法定代表人：陈春燕，总经理。
被执行人：王智勇，男，1975年8月18日出生，汉族。
被执行人：王华，男，1982年1月1日出生，汉族。
被执行人：伍珍，女，1973年7月16日出生，汉族。
被执行人：张友国，男，1963年4月23日出生，汉族。
被执行人：王海清，男，1977年6月7日出生，汉族。
被执行人：李小兵，男，1974年9月1日出生，汉族。
被执行人：陈春燕，女，1988年4月20日出生，汉族。
被执行人：陈阳珍，女，1976年10月13日出生，汉族。
在本院执行重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司（以下简称兴农投小贷公司）与陈兴会、王文全、重庆泰德商贸有限公司（以下简称泰德商贸公司）、开县聚兴房地产开发有限公司（以下简称聚兴房地产公司）、王智勇、王华、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍借款合同纠纷两案中，案外人邓密兵对执行位于重庆市开州区某号1幢1单元3-1号房屋（房地产证号：312房地证2014字第6XXX号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人邓密兵称，2012年2月2日，本人与王海清（系王智勇的弟弟，当时聚兴房地产公司的售房人员）签订《房屋买卖合同》，购买了位于重庆市开县某号1幢1单元3-1号房屋。本人已支付绝大部分购房款，剩余尾款约定在交房产证时给付。本人依约定支付购房款后，出卖人即将上述房屋交付给本人。本人装修后，于2013年1月入住上述房屋。请求法院中止对上述房屋的执行。
申请执行人兴农投小贷公司称，1、邓密兵的购房合同并非与权利人陈兴会签订，而是与王海清签订，且并无任何授权，并非真实合法有效的合同；2、收据记载的收款人是王海清，其非权利人，且收据注明165,000元系转帐，仅有收据不能显示大额资金的真实流动；3、邓密兵提交的购房合同和收据系补充的假证；4、邓密兵在法院查封前没有合法占有上述房屋；5、邓密兵长时间未询问催办过户系其自身原因。故邓密兵的异议理由不能成立，应驳回其异议请求。
本院查明，兴农投小贷公司与陈兴会、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00442号民事判决，判令被告陈兴会偿还原告兴农投小贷公司借款本金7,000,000元并支付罚息、律师费、保全担保费，被告聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇对被告陈兴会的上述债务承担连带清偿责任，原告兴农投小贷公司有权对被告陈兴会、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。
兴农投小贷公司与王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、陈兴会、陈阳珍借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决，判令被告王文全偿还原告兴农投小贷公司借款本金5,500,000元并支付违约金、律师费、保全担保费，被告聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇、陈兴会对被告王文全的上述债务承担连带清偿责任，原告兴农投小贷公司有权就被告王智勇、陈阳珍提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。
因陈兴会、王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、王华、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍未履行上述两份生效民事判决书所确定的义务，兴农投小贷公司向本院申请强制执行。
另查明，2012年2月6日，邓密兵（乙方）与王海清（甲方）签订《房屋买卖合同》，购买了位于某号王海清联建房一单元第五层一号（四室二厅）房屋，建筑面积约110平方米，用途为住宅，后调整为一单元三层一号，房屋总价款为220,000元。该合同约定：1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付订金175,000元，乙方在2012年3月1日前付15,000元，余款在房产证交付之日付清，甲方给予乙方优惠5,700元；2、交房时间以甲方通知乙方为准。同日，王海清出具一张收据，载明：今收到邓密兵现金10,000元。次日，王海清出具一份收据，载明：今收到邓密兵购房款165,000元，此款通过农商行谭其香账户转账。2月26日，王海清又出具一张收据，载明：今天收到邓密兵现金15,000元。2017年2月6日，重庆市开州区不动产登记中心出具一份无房证明，载明：经查本中心土地房屋权属登记数字档案信息系统，邓密兵等人截止2017年2月6日在开州区无住房权属登记记录。
再查明，重庆市开县某号王海清联建房一单元三层一号房屋与重庆市开县某号1幢1单元3-1号房屋系同一标的物，房地产证号为312房地证2014字第6XXX号。
还查明，陈兴会是聚兴房地产公司的总经理，王海清是聚兴房地产公司的销售部经理。两人均是上述房屋的实际开发人。
本院在诉讼前，于2015年2月16日以（2015）渝五中法民保字第00022号、第00023号民事裁定书及协助执行通知书，查封了陈兴会所有的位于重庆市开县某号房地产证号为312房地证2014字第6XXX号等房屋。另，2016年6月28日，开县撤县升区，设立开州区。
本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人邓密兵在本院查封前即与实际开发人王海清签订购房合同，购买了异议房屋。上述房屋在用途上系住宅，且邓密兵名下无其他用于居住的房屋。邓密兵所提交的三份收据可以证明其已支付190,000元购房款，超过了购房合同所约定总价款的50%。综上，案外人邓密兵请求本院中止执行上述房屋的异议理由成立，本院对其异议异议支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市开州区某号房地产证号为312房地证2014字第6XXX号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 谭 锋