广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初24905号
原告（反诉被告）刁标云，男，汉族，1983年10月24日出生，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人官宝安，广东协德律师事务所律师。
被告（反诉原告）舒小花，女，汉族，1983年10月16日出生，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人夏林华，广东淳锋律师事务所律师。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区深南大道6023号。
法定代表人杜欣。
委托代理人李定花，系该公司员工。
原告刁标云与被告舒小花、第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告舒小花提出反诉，本院依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人官宝安、被告舒小花及其委托代理人夏林华、第三人的委托代理人李定花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告通过第三人于2016年9月30日签订房产买卖合同，双方约定原告以2,100,000元购买被告所有的深圳市宝安区西乡大道碧海富通城6栋601房的房屋，双方约定原告支付定金80,000元给被告，其中50,000元定金在2016年9月30日支付，另外30,000元定金于2016年10月10日前支付，其他款项通过贷款支付，原告依约在2016年9月30日通过建设银行信用卡消费的方式在第三人的POS机刷卡支付了50,000元，被告写了收据给予确认。2016年10月4日深圳市人民政府出台了最新房产买卖政策，依该政策，原告在已有一套房产的基础上根本不可能通过上述约定支付房款，合同因客观原因而无法履行，原告反复要求被告退款，被告不予退回。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告退回原告所交定金50,000元给原告，第三人给予配合；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，一、原告构成违约。双方于2016年9月30日签订的房屋买卖合同约定，原告以2,100,000元购买被告所有的深圳市宝安区西乡大道碧海富通城6栋601房的房产。为了保证合同顺利履行，双方约定原告支付定金80,000元，其中50,000元定金原告于合同签订之日己支付，另30,000元定金原告应当于2016年10月10日前支付。双方还约定原告须于2016年11月4日前支付首期购房款550,000元，逾期超过十个工作日的，被告有权没收定金或要求原告按合同约定的总房款的20％支付违约金。然而，原告至今既没有按约支付剩余的30,000元定金，亦没有支付首期购房款。经被告多次催促后，原告仍拒绝履约，并于10月18日以提起诉讼的方式预期违约。原告的行为显然违反了《合同法》第八条之规定，应当承担违约责任。二、深圳市10月4日出台的新限购政策不影响原告继续履行合同义务。深圳市政府于10月4日出台新的房屋限购政策(深府办【2016】28号)后，原告的购房资质并未受影响，且该政策规定了一个月的宽限期；虽然新政策将第二套房首付款比例提高到了70％，但深圳市不动产登记中心出台的《关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》【深不动产登记(2016)**号】规定，买方在新政出台前向卖方支付购房定金的，仍按原政策办理。也就是说，原告首付款比例仍然按30％执行，新的限购政策并不影响原告主要义务的继续履行，不能成为原告拒不履行合同义务的理由，原告需为他的违约行为承担法律责任。三、原告的违约行为给被告造成较大损失。根据深圳市规土委、“房天下网站”、“吉屋网站”等权威机构提供的数据，深圳市宝安区2016年11月的二手房房价比10月份下降了10％以上，意味着因原告的违约，给被告造成直接经济损失达200,000元以上。四、原告契约精神缺失。现代法制与商品经济所蕴含的契约精神有着天然的内在联系，可以说，契约精神是现代法制的灵魂。原告作为买受方，在购买价值数百万元的房屋时，应本着谨慎的注意义务，对其是否具有履约能力作出合理的预判再决定是否签约。既已签约且交付定金，双方都应强调契约精神，遵守合同约定。原告不但无理拒绝履行合同，而且“恶人先告状”，反而把守约的被告推上被告席，这充分暴露出原告契约精神的缺失。
第三人答辩称，原告之前托管在第三人处的45,000元定金已于2016年10月8日向被告支付，现仍有5,000元作为交房保证金托管在第三人处，第三人以法院生效的判决进行处理。
被告反诉称，被告与原告通过第三人于2016年9月30号签订房屋买卖合同，双方约定原告以2,100,000元购买被告所有的深圳市宝安区西乡大道碧海富通城6栋601房的房产。为了保证合同顺利履行，双方约定原告支付定金80,000元，其中50,000元定金原告于合同签订之日己支付，另30,000元定金原告应当于2016年10月10日前支付。双方还约定原告须于2016年11月4日前支付首期购房款550,000元，逾期超过十个工作目的，被告有权没收定金或要求原告按合同约定的总房款的20％支付违约金。现已超过约定的履约日期10日以上，原告既没有按约支付剩余的30,000元定金，亦没有支付首期购房款。经被告多次催促后，原告仍拒绝履约。原告在合同中承诺其符合在深圳市的置业条件，否则因原告的原因导致无法购买房屋的，由原告自行承担责任。深圳市人民政府2016年10月4日出台的最新房产买卖政策并没有影响原告的置业条件，且该政策规定了一个月的宽限期。原告以市政府新购房政策为由拒绝履行合同的理由根本不成立。为了维护被告的合法权益，特提出反诉，请求判令：1、原告支付合同约定总房价款20%的违约金（计算公式：2,100,000元×20%=420,000元）；2、原告承担诉讼费及保全相关费用。
原告反诉答辩称，从开始双方签订的合同就是无法履行的，从聊天记录清晰知道原告不具备购房的资格，居间方承诺可以做到三成贷款，同时补充协议第1页根本没有双方的签名，随时可以更换，与原来的真实意思即原告与妻子办理离婚进行交易的意思不一致，所以本合同的签订原、被告均有过错。被告不能因为过错而获得利益。
第三人对于被告反诉答辩称，补充协议为原被告亲自确认的信息，协议均为原、被告本人签名，协议真实合法有效。
经审理查明：2016年9月30日，原被告通过第三人签订了一份《房产买卖合同》，约定被告舒小花将位于深圳市宝安区碧海富通城6栋601房转让给原告刁标云，建筑面积41.61平方米，房屋规划设计用途为住宅，转让成交价人民币2,100,000元；购房定金共人民币80,000元，原告刁标云在签订合同1日内支付人民币50,000元，签订合同10日内原告刁标云补交定金人民币30,000元；双方同意原告刁标云贷款方式支付除购房定金之外的房款，原告刁标云须于2016年11月4日之前支付首期购房款人民币550,000元到原告刁标云贷款银行作资金监管或到第三人办理资金监管，并依据资金监管合同存入监管账户，被告舒小花应在收到原告刁标云或第三人通知后积极配合办理相关手续，并签订资金监管协议等相关法律文件；原告刁标云应在双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准，如银行或住房公积金管理中心承诺的贷款（组合贷款则以银行与住房公积金管理中心承诺的贷款金额之和计算）少于应交房款余额的，原告刁标云应于银行出具贷款承诺函之日或住房公积金通知之日起（如属组合贷款，则以较后发生的时间计算）三日内向第三方或监管银行补足首期款，如多于应交房款余额的，原告刁标云可向监管银行要求多出部分退回，被告舒小花应无条件配合原告刁标云办理监管银行要求的手续。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担违约责任按照下列方式处理：逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金，守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
当日，原被告签订了一份《补充协议》，约定第三人已经向原告刁标云说明签订合同时所适用的国家及地方限购政策，原告刁标云确认已知晓国家及地方限购政策并明确具备购房资质，如因原告刁标云不具备购房资质导致合同无法履行的，视为原告刁标云违约，原告刁标云应按合同约定承担相应的违约责任；原告刁标云保证本次购房属于原告刁标云家庭在深圳首套购房，如因以上信息与实际情况不符，导致相关税费增加的，原告刁标云承担增加的全部税费。合同备注约定：1、被告舒小花实收房款人民币1,968,000元，实际成交额为人民币2,100,000元，将多余房款人民币132,000元在收到首期当天转给原告刁标云；2、原告刁标云同意被告舒小花将户口暂挂该物业名下，不承担违约责任。
2016年9月30日，原告刁标云向第三人支付了定金人民币50,000元，第三人将其中的45,000元定金已支付给被告舒小花，剩余5,000元作为交房保证金托管在第三人处。
2016年10月4日，深圳市政府颁布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中对差别化住房信贷政策作出如下要求：对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。
庭审中，原告刁标云主张原告刁标云家庭在深圳有一套商品房和一栋私宅，同时原告刁标云主张第三人的工作人员告知原告刁标云可以通过办理假离婚申请银行贷款购房，首付款比例为总房款的30%，由于深圳市政府于2016年10月4日颁布新的房地产贷款政策，原告刁标云已经无法获得足够的贷款，因此原告刁标云没有支付剩余的定金人民币30,000元和合同约定的首期款，原告刁标云和第三人沟通要求解除合同。
2016年10月18日，原告刁标云向本院提起诉讼，本院于2016年11月13日将起诉状送达被告舒小花。2016年11月15日，被告舒小花提出反诉，本院于2016年11月16日将反诉状送达原告刁标云。
上述事实，有原被告、第三人当庭陈述及原告刁标云提供的《房产买卖合同》、《补充协议》、信用卡流水付款记录、信用卡刷卡回单、收据、不动产查询表、深圳市政府通知、结婚证、微信聊天记录；被告舒小花提交的《房产买卖合同》、《补充协议》、收款收据、微信截屏、深府办（2016）28号文件、《关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》、搜房网、吉屋网关于宝安区10月份、11月份房价的报表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《房产买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
原告刁标云主张深圳市人民政府出台了最新房产买卖政策，原告刁标云在已有一套房产的基础上不可能通过合同约定的方式支付房款，因此合同因客观原因而无法履行。本院认为，首先，原被告签订的《补充协议》中，明确原告刁标云确认已知晓国家及地方限购政策并明确具备购房资质，如因原告刁标云不具备购房资质导致合同无法履行的，视为原告刁标云违约，同时原告刁标云保证本次购房属于原告刁标云家庭在深圳首套购房，说明原告刁标云在向被告舒小花购买涉案房产时，隐瞒了其在深圳市已有商品住房的事实基础上约定原告刁标云通过按揭贷款的方式支付购房款，由此产生的不利后果应当由原告刁标云自行承担；其次，原被告签订的《房产买卖合同》中约定被告舒小花以人民币2,100,000元的价格将涉案房产转让给原告刁标云，原告刁标云须于2016年11月4日之前支付首期购房款人民币550,000元到贷款银行作资金监管，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准，如银行或住房公积金管理中心承诺的贷款少于应交房款余额的，原告刁标云应于银行出具贷款承诺函之日或住房公积金通知之日起三日内补足首期款，由此可以看出，合同对原告刁标云可能申请的贷款数额并没有约定，只是约定了原告刁标云在银行承诺贷款的基础上多退少补，支付购房款作为原告刁标云的合同义务，原告刁标云不能因为银行贷款可能达不到自己预计的数额而解除合同，而是应当积极的补足购房款；第三，原被告签订的《房产买卖合同》中没有约定如贷款政策发生变化，原告刁标云有权解除合同，因此贷款政策即使变化，原告刁标云也应当根据合同支付相应的购房款；第四，原告刁标云主张第三人的工作人员告知原告刁标云可以通过办理假离婚申请银行贷款购房，以此方式取得高额贷款，但第三人对此并不认可，且没有证据表明被告舒小花对此知情并予以认可，原告刁标云和第三人工作人员之间的约定不能成为原告刁标云拒绝履行其与原告刁标云所签订的买卖合同的理由。综上所述，原告刁标云不能以贷款政策变化为由拒绝履行合同，原被告双方应当按照《房产买卖合同》的约定履行各自应当承担的义务。
原被告签订的《房产买卖合同》中约定原告刁标云在签订合同1日内支付人民币50,000元，签订合同10日内补交定金人民币30,000元，于2016年11月4日之前支付首期购房款人民币550,000元办理资金监管，但原告刁标云既没有在签订合同10日内补交定金人民币30,000元，也没有于2016年11月4日之前支付首期购房款人民币550,000元，而是以起诉的方式明确表明拒绝履行合同义务，致使合同无法继续履行，原告刁标云已经构成根本性违约。根据合同约定，被告舒小花有权没收定金或要求原告刁标云按本合同约定的总房价款20%支付违约金。在原告刁标云违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，被告舒小花有权选择要求原告刁标云承担违约责任的方式，故被告舒小花有权要求原告刁标云支付违约金，综合考虑本案案情，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，被告舒小花在庭审中举证证明其因原告刁标云的违约造成的损失约人民币200,000元，在原告刁标云没有提供证据证明被告舒小花损失的情况下，本院根据被告舒小花的证据确定原告刁标云应当被告舒小花支付违约金人民币200,000元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，被告舒小花已经选择要求原告刁标云支付违约金，因此被告舒小花应当将其收取的定金人民币50,000元返还给原告刁标云，上述定金中人民币45,000元已经由第三人放款给被告舒小花，剩余定金人民币5,000元现在第三人处监管，第三人已经当庭表示愿意根据法院的判决放出该款项，为减少诉累，第三人应当直接将上述托管的定金人民币5,000元支付给原告刁标云，被告舒小花应当向原告刁标云返还定金人民币45,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告刁标云于本判决生效之日起十日内向被告舒小花支付违约金人民币200,000元；
二、被告舒小花于本判决生效之日起十日内向原告刁标云返还定金人民币45,000元；
三、第三人于本判决生效之日起十日内向原告刁标云返还定金人民币5,000元；
四、驳回被告舒小花的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币525元，由被告负担，本诉受理费原告已预交；反诉受理费人民币3,800元，由原告负担人民币1,810元，由被告负担人民币1,990元，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一六年十二月十三日
书记员 周 爰
书记员 江伟娣
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。