广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第708号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市国美电器有限公司。
法定代表人：黄秀虹，执行董事。
委托代理人：沈涛，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：胡秋明，北京市世华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市汇宝光学科技有限公司（以下简称汇宝公司）。
法定代表人：罗文杰。
被上诉人（原审被告）：罗文杰，男，汉族，1967年4月24日出生。
两被上诉人共同委托代理人：陈忆，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：艾丹，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人深圳市国美电器有限公司（以下简称国美公司）因与被上诉人深圳市汇宝光学科技有限公司（以下简称汇宝公司）、罗文杰房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第477号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
国美公司在一审中的诉讼请求为：1、确认国美公司与汇宝公司签订的《库房租赁合同》于2012年11月16日解除；2、汇宝公司、罗文杰向国美公司赔偿5890980元；3、本案全部诉讼费用由汇宝公司、罗文杰承担。
汇宝公司在一审中的反诉请求为：1、变更国美公司与汇宝公司签订的《库房租赁合同》第13条内容，取消提供“银行履约保函”的约定；2、判令国美公司继续履约，依约支付首期租赁费用5890980元；3、本案的反诉费用由国美公司承担。汇宝公司在庭审过程中将反诉请求变更为：1、请求确认国美公司与�宝公司签订的《库房租赁合同》为无效合同；2、判令本案的反诉费用由国美公司承担。
原审法院审理查明：一、2003年10月16日，汇宝公司与白花居委会、白花洞公司签订了《投资项目合同》，约定将位于深圳市光明新区观光路旁白花工业区“井头龙”地块山坳上坡地块交由汇宝公司投资兴建项目，项目用地50000平方米，由白花居委会、白花洞公司负责协助汇宝公司办理项目开发所需的立项、审批、土地使用证、规划许可证或办理复工许可证等相关手续和证件。
二、2011年10月25日，汇宝公司向国美公司出具了《证明》，证明租赁物属白花居委会自留地，且已出售给汇宝公司，并表示如因土地使用权给国美公司造成损失的，汇宝公司愿意承担责任。
三、2012年1月17日，国美公司与汇宝公司签订了《库房租赁合同》及相关附件，约定了以下内容：1、租赁物地址为尚未�成的位于深圳市光明新区观光路旁白花工业区“井头龙”地块山坳上坡地块上的库房，面积为39865平方米；2、租金为每月981830元，每年11781960元；3、租赁期限自2012年8月1日起至2022年7月31日止；4、库房交付时间为2012年7月11日。
四、深圳市宝安区规划土地监察大队（以下简称监察大队）在2012年2月至8月期间，多次向汇宝公司作出了《责令停止（改正）违法行为通知书》，以汇宝公司未取得建设工程规划许可证擅自施工的行为违法为由，责令汇宝公司立即停止违法行为。
五、汇宝公司曾向国美公司出具过《承诺函》，承诺双方签订的《库房租赁合同》合法有效，如库房土地使用权、库房房屋报建手续／许可、库房出租权或者其他汇宝公司原因导致《房屋租赁合同》及其后的相关补充被认定为无效或被撤销的，汇宝公司承担全部责任，除退还国美公司已支付但尚未到�的租赁费用还，汇宝公司还需向国美公司支付以六个月的租赁费用为标准的赔偿金。
六、2012年7月9日，国美公司向汇宝公司送达了《商函》，要求汇宝公司加快工程进度以确保按合同约定时间交付库房。
七、2012年7月12日，汇宝公司针对国美公司2012年7月9日的《商函》，函复国美公司以遇雨水天气及场地所处特殊位置等因素为由，表示将努力组织相关人员进行沟通，加快工程进度，以便尽快交付库房。
八、2012年8月3日，国美公司向汇宝公司送达了《商函》，要求汇宝公司尽快交付库房并确定交付库房的时间，并表示如交付时间无法确定，国美公司将考虑另行寻找新仓库，同时保留向汇宝公司追讨损失的权利。
九、2012年11月9日，国美公司向汇宝公司送达了《解约函》，以汇宝公司未能如期交付库房影响国美公司经营而无法实现合同目的为由，解除与汇宝公司签�的《库房租赁合同》，并要求汇宝公司按附件的约定承担违约责任。
十、2013年1月30日，汇宝公司针对国美公司的起诉，在《联络函》中提出了以下处理方案：1、确认终止库房租赁的合作，汇宝公司分期向国美公司支付经济赔偿4800000元；2、逾期支付赔偿金的将按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金；3、罗文杰承担连带责任。但双方没有达成一致处理意见。
十一、直至法庭辩论终结前，汇宝公司仍未就涉案租赁物取得国土部门颁发的相关证明，涉案租赁物尚未建成。
十二、国美公司在原审庭审中明确其诉讼请求主张的赔偿金即为违约金。
原审法院认为，本案争议的焦点有：1、国美公司与汇宝公司签订的《库房租赁合同》是否有效；2、汇宝公司出具的《承诺函》是否有效；3、汇宝公司是否应向国美公司支付违约金。
一、关于国美公司与汇宝公司签订的《库房租赁合同》是否有效的问题。双方约定的租赁物为不动产，国美公司在签订合同时，应就租赁物的产权情况尽审查义务，确定租赁物的性质、汇宝公司是否享有出租权等详细情况，且双方在签订合同时，国美公司明知租赁物尚未建成，其更有责任对租赁物的产权情况进行全面审查。而且约定的租赁物为不动产，国美公司应通过审查汇宝公司是否已取得国土部门的相关证书来审查涉案租赁物的产权情况。而双方在签订合同时，汇宝公司尚未取得国土部门颁发的相关证书，租赁物的产权情况尚未明确，故应视为国美公司明知租赁物尚未取得国土部门颁发的相关证书。监察大队在汇宝公司施工后，多次下达通知，明确租赁物的施工行为违法，并责令汇宝公司停止违法行为，监察大队也作出了强制拆除的决定。汇宝公司在收到上述通知及决定之后，也未提起复议或诉讼，应视为汇宝公司接受监察大队关于租赁物施工行为违法的认定及监察大队作出的强制拆除决定。直至法庭辩论终结前，汇宝公司仍未取得国土部分颁发的相关证书。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，汇宝公司在未取得建设工程规划许可证的情况下与国美公司签订的租赁合同无效，故汇宝公司关于其与国美公司签订的《库房租赁合同》无效的反诉请求，原审法院予以支持。在合同无效的情况下，并不存在解除合同的问题，故关于国美公司要求确认合同解除的诉讼请求，原审法院不予支持。
二、关于汇宝公司出具的《承诺函》是否有效的问题。因汇宝公司所兴建的库房的行为经监察大队认定为违法，其基于违法行为向国美公司作出的保证违法建筑如期交付及逾期交付违法建筑将承担违约责任�承诺，违法法律的强制性规定，亦为无效。故国美公司要求被告按照该承诺承担赔偿责任的诉讼请求，原审法院不予支持。
三、关于汇宝公司是否应向国美公司支付违约金的问题。因双方签订的《库房租赁合同》无效，且合同中约定的违约条款不属于《中华人民共和国合同法》第五十七条规定的合同中独立存在的关于争议解决方法的范围，故合同中约定的违约条款无效，不应依照该条款要求汇宝公司承担违约责任。汇宝公司在调解过程中，虽提出赔偿的方案，但该方案并未经国美公司认可，双方也未就此达成一致意见，故汇宝公司提出的赔偿方案，亦不应适用。故国美公司依据合同及联络函主张违约金或赔偿金的，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同�纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、驳回国美公司的全部诉讼请求；二、国美公司与汇宝公司签订的《库房租赁合同》无效。本案一审受理费53037元、反诉费53037元均由国美公司负担。
上诉人国美公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、确认国美公司和汇宝公司双方《库房租赁合同》已于2012年11月16日解除；3、判令汇宝公司、罗文杰向国美公司赔偿人民币5890980元；4、判令本案一、二审全部诉讼费用由汇宝公司、罗文杰承担。事实与理由：一、一审适用法律错误，双方《库房租赁合同》为预租合同，合法有效。国美公司和汇宝公司于2012年1月17日签署《库房租赁合同》约定由国美公司向汇宝公司承租待建仓库，从合同内容上来看，该合同所涉及仓库并未建成，合同性质为预租合同。根据我国合同法的规定，依法�立的合同，自合同成立时起即产生法律效力。而法律并未明文禁止房屋建设前不得签订租赁合同，且双方当事人的合同并未违反法律禁止性的规定，故该类合同应为有效。对于汇宝公司在建设过程前未按规定向建设规划部门报批，则应由汇宝公司向建设规划部门承担行政责任，对于国美公司而言，汇宝公司、罗文杰未取得相应的批文属于其未按合同约定履行交房义务的行为之一，应由汇宝公司、罗文杰承担违约责任。汇宝公司、罗文杰逾期交房达4个月之久，已构成根本违约，国美公司发函解约符合约定的条件，汇宝公司、罗文杰应当按照合同的约定承担违约责任。二、即使该《库房租赁合同》被认定为无效，汇宝公司、罗文杰也应支付违约金或赔偿金。首先，就双方约定而言，在该《库房租赁合同》签订前，汇宝公司就向国美公司出具承诺函，承诺：如库房土地�用权、库房房屋报建手续、许可，库房出租权或其他汇宝公司、罗文杰原因导致库房租赁合同及其后补充协议被认定无效或被撤销的，汇宝公司承担全部责任，具体标准为退还已支付未到期的租赁费用，并支付以六个月租赁费用为标准的赔偿金。该承诺函属于真实意思表示，未违反法律规定，如果《库房租赁合同》被认定为无效，则汇宝公司、罗文杰也应当按照该承诺函予以赔偿。其次，就法律规定而言，《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，即使合同无效，鉴于导致合同无效的责任在于汇宝公司、罗文杰，故因合同无效而导致国美公司的损失应全部由汇�公司、罗文杰承担。另外，汇宝公司、罗文杰自2012年7月以来，一直故意隐瞒未能取得建设许可的事实，一直以雨水天气影响施工进程答复国美公司对于交房进展的质询，导致国美公司不能及时采取有效措施另外寻找库房，致使国美公司货物储备不能及时到位，严重影响了国美公司的经营。因此，即使合同被认定无效，基于汇宝公司、罗文杰的承诺及相关约定，汇宝公司、罗文杰仍应支付违约金或赔偿金。至于赔偿标准，应以六个月租赁费用为标准。三、罗文杰作为汇宝公司的唯一股东，不能证明汇宝公司的财产与其不存在混同，应与汇宝公司承担连带责任。因此，对于汇宝公司的财产是否独立于罗文杰自己的财产，应由罗文杰承担举证责任。庭审中，罗文杰仅提供汇宝公司成立前的验资报告，而未提供汇宝公司成立后的资产管理资料，不能证明其成立之后的相关�产是否独立于股东自己的财产，应承担举证不能的后果。四、汇宝公司在一审提出反诉，要求变更《库房租赁合同》第十三条内容并要求国美公司继续履约并支付首期费用5890980元，法院按照其反诉请求核算反诉费用53037元，但在开庭时汇宝公司、罗文杰变更了反诉请求，其反诉费用应重新核算。另补充如下：一、国美公司认为一审在认定事实和适用法律上存在严重错误，双方所签订的租赁合同实际上是设立了个彼此承接的法律关系。第一个是为汇宝公司、罗文杰建造约定仓库，这是汇宝公司的义务，第二个法律关系是涉案仓库建成后由汇宝公司按照约定条件把仓库出租给国美公司，这两个法律关系的建立都是合法有效的。综上，汇宝公司应当依约把仓库建成，这项义务包括了汇宝公司对拟建仓库的报批报建并取得审批手续的义务或保证第三方能够报批报建并取得�关的审批义务，在这一阶段国美公司和汇宝公司还没有建立租房的关系，这是无名的合同关系，涉讼的仓库也不是合同的标的物，汇宝公司的报批报建行为是履行合同的标的物，所以这个法律关系，国美公司认为不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》，国美公司和汇宝公司先后订立了两个合同，一个合同是汇宝公司负责报批报建，另一个是仓库建好后给国美公司使用，前一个合同能否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》来认定后一个合同无效，国美公司认为这个答案是否定的。综上，国美公司认为一审判决因为国美公司和汇宝公司所建立的多重法律关系作了正确的认定，但一审没有作出正确的认定，导致错误的使用了司法解释，其错误是非常明显的，国美公司认为国美公司和汇宝公司至今为止仍然处在第一个法律关系，汇宝公司应当依约建设仓库，双方始终没有进入仓库实际租赁的法律关系。汇宝公司建立的第一个法律关系是双方真实意思表示，也不违背司法解释，双方在补充协议，承诺函最终所约定的汇宝公司的履约责任的约定是合法有效的，理应得到法律的保护和支持。二、国美公司认为汇宝公司向国美公司出具承诺函合法有效，一审判决认定其违反强制性法律规定因此认定无效是错误的，理由：一审判决认为承诺函所指向的是兴建仓库的行为，兴建仓库的行为被执法大队认为是违法的，所以违反了法律强制性规定因此认定无效，我方认为是错误的。1、承诺函指向的不是一审判决所述的违法建筑，指向的是对约定仓库的报批报建手续，这个约定不违法。2、仓库被执法大队责令停建，只是仓库手续不全，�手续是可以补的。3、仓库报建虽然遇到障碍，但合同并不是客观不能履行的合同，是可以补救的，一审认为合同无效是不负责任的。三、汇宝公司、罗文杰的违约行为给国美公司造成了损失，双方约定6个月的租金违约金实际上是对国美公司利益的保护，也是为了弥补国美公司受到的损失，法律应予以支持。
被上诉人汇宝公司答辩称，一、国美公司认为租赁合同设立两个法律关系，是错误的。租赁合同就是一个法律关系，就是出租和承租的关系，不存在一个代为报建和建设，本案的关键所在是土地使用权人从表现上来说是集体用地，由协议给汇宝公司使用，具体使用权人不是国美公司，而是汇宝公司，既然是汇宝公司的土地使用权为何要代国美公司报建兴建，法律上代为报建和兴建不是无名合同，而是有名的合同就是委托建设合同。国美公司不符合委托建设合同�主体资格，因为国美公司不是土地使用权人也不是业主，汇宝公司也不是建设公司，所以国美公司在这方面完全违背法律的真实面目，所谓的无名关系和代为报建兴建的关系，根本不存在。如果代为建设是汇宝公司作为使用权人委托第三方代为建设，而不是承租人委托汇宝公司代为建设。代为建设要付钱，国美公司至今没有付过钱，双方也没有经济往来。既无法律关系，也无事实上的金钱交易往来，这样的委托建设和委托报建根本不存在，租赁合同只是反映了承租方和租赁方的关系，而且约定很清楚，租赁标的物是还没有建好，是汇宝公司将来建好后再租给国美公司。二、针对国美公司所说的承诺函合法有效的问题，一审法院认定的是双方签订的租赁合同由于未在法院审理期间取得合法的兴建证据，根据最高院的司法解释而无效，这份合同是主合同，承诺函是基于主合同的从合同，基本法律关系是主合同无效时从合同也是无效，因此汇宝公司认为一审法院对承诺函的认定是有法律依据的。国美公司说承诺函合法有效是因为建设行为是可以补救的行为，是否可以补救，最高人民法院的司法解释规定很清晰，不管以后能否补救只要在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，人民法院才应当认定有效，而目前已进入二审期间，一审法庭辩论终结阶段已结束，国美公司也是通过各个方面已明确知晓这块土地是不可以再兴建仓库，目前为止汇宝公司也没有取得居委会当时协助汇宝公司要取得的工程规划许可证，因此这样的合同是无法补救的。一审法院认定由于没有在这个阶段取得建设规划许可证是符合法律规定。三、国美公司当庭向法庭陈述损失就是6个月的违约金，针对这个问题在一审时法院非常明确行使了释明权，如果合同认定无效，一审法院就要求国美公司确认这个钱是违约金还是赔偿金，国美公司一审时称是违约金，一审法院说如果合同被认定为无效是否要求变更诉讼请求为赔偿金，国美公司坚持说不要求赔偿金，坚持违约金。一审法院也给了国美公司很长的期限，如果变更赔偿金要提供证明证据损失，但国美公司称无法举证。一审国美公司作为国美公司，在法院行使释明权的情况下，放弃了要求赔偿损失的权利，而是要求支付违约金，同时也放弃了要求赔偿违约金的举证权利，今天二审又变更一审自己的诉请是严重违反了民事诉讼法的程序规定，二审期间不可以变更一审的诉讼请求。综上，国美公司上述的补充请求以及在上诉状中所列的内容都明显与法律、事实相违背。一审法院对本案事实已作了查明，应当维持一审判决。
罗文杰答辩称，一、罗文杰�是合同的签订主体。二、汇宝公司作为独立法人，依法应当独立对外承担责任，原因是汇宝公司一直独立经营至今，罗文杰作为汇宝公司的股东已经履行了出资义务，而且汇宝公司拥有自己的独立经营场所，名下独立的资产以及收益，完全有能力来独立对外承担债权债务，罗文杰个人的资产以及汇宝公司的资产是相互独立的，因此不符合国美公司所说的一人公司不能证明公司财产独立于股东自己财产，罗文杰一审已提交了验资报告，罗文杰也可以向法庭提交汇宝公司名下的房产，证明公司的财产是独立于罗文杰个人财产之外，因此罗文杰不应当对汇宝公司的债务承担连带责任。请求驳回国美公司对罗文杰的诉讼请求，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案租赁合同约定的租赁物为库房，原审法院认定本案案由为�屋租赁合同纠纷正确，本院予以确认。在原审法庭辩论终结前涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的合法报建手续，双方签订的《库房租赁合同》应当认定无效，原审法院对此认定正确。但汇宝公司之后出具的《承诺函》是当事人为处理无效合同的法律后果而作出的意思表示，内容并没有违反法律的禁止性规定，汇宝公司也没有提交证据证明有欺诈、胁迫的情形，因此，该承诺函应为合法有效。原审法院对承诺函的效力认定有误，本院予以纠正。汇宝公司在《承诺函》中表示，如库房房屋报建手续／许可等原因导致双方所签订的《库房租赁合同》被认定为无效的，汇宝公司承担全部责任，并向国美公司支付以六个月租赁费用为标准的赔偿金。该意思表示为当事人在自愿基础上达成的损失赔偿条款，不存在无效或可撤销的情形，应当作为确认当事人权利义务的依据，国美公司据此请求汇宝公司赔偿六个月的租赁费用5890980元，依法应予支持。汇宝公司反诉请求确认合同无效，原审法院根据当事人争议数额确定反诉诉讼费用并无不当，本院予以确认。
关于罗文杰应否对汇宝公司的债务承担连带责任的问题，本院认为，汇宝公司为一人有限责任公司，罗文杰为汇宝公司的唯一股东。罗文杰在原审举证期限内提供的深圳正声会计师事务所出具的《验资报告》仅系汇宝公司在2011年10月17日资产状况的记载，并不能证明汇宝公司的财产独立于罗文杰。罗文杰在二审中补充提交的汇宝公司2010、2011、2012年度财务报表审计报告系汇宝公司2010年度至2012年度财产状况的记载，尚不足以证实汇宝公司经营期间特别是2013年之后的财产独立于其个人财产，且该证据系原审庭审结束前已经存在的证据，罗文杰在原审中未向法院提交，不属于二审新证据范畴，故罗文杰二审补充提交的证据本院不予采纳。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司资产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。由于罗文杰未能提供充分的证据证明汇宝公司的资产独立于其个人财产，国美公司请求罗文杰对汇宝公司的债务承担连带责任有法律依据，本院予以支持。
综上，国美公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第477号民事判决第二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法公民初字第477号民事判决第一项；
三、被上诉人汇宝公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人国美公司赔偿5890980元，被上诉人罗文杰对汇宝公司该项义务承担连带责任；
四、驳回上诉人国美公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费53037元，由被上诉人汇宝公司、罗文杰负担；反诉案件受理费53037元，由上诉人国美公司负担；二审案件受理费53037元，由被上诉人汇宝公司、罗文杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年�一月十三日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国公司法》
第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一�人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。