重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第02013号
上诉人（原审原告）：彭泽君，住重庆市永川区。
委托代理人：汪述洪，重庆奇麟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金融街重庆置业有限公司，住所地重庆市江北区江北城西大街27号金融中心A栋19楼。
法定代表人：栗谦，该公司执行董事。
委托代理人：唐辉�系该公司员工。
委托代理人：周明兵，重庆百君律师事务所律师。
上诉人彭泽君与被上诉人金融街重庆置业有限公司（以下简称金融街置业公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年12月13日作出（2011）沙法民初字第10181号民事判决，彭泽君对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人彭泽君及其委托代理人汪述洪，被上诉人金融街置业公司的委托代理人唐辉、周明兵到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：彭泽君与金融街置业公司于2010年5月29日在融城华府销售中心签订了重庆市商品房买卖合同（区县房屋代码414142），合同编号为CQ-803174。该合同载明：“特别告示1、本合同时根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》和建设部、国家工商行政管理总局印发�《商品房买卖合同》示范文本制定的。……。10、本合同同时适用经济适用房、限价商品住房。重庆市商品房买卖合同（合同编号：XS25-13），合同双方当事人甲方（卖方）金融街重庆置业有限公司……；乙方（买方）彭泽君；国籍中国；身份证：××……。第一条本商品房的项目名称及土地状况……；第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房坐落为：重庆市沙坪坝区大学城东路街（镇）66号25栋25-13。（二）本商品房所在幢的楼层共计4层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为3层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第3／4层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。（三）本商品房结构为：钢筋混凝土结构。（四）本商品房建筑面积147.21平方米，其中，套内建筑面积140.33平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积6.88平方米。……。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额1132800元整（大写：壹佰壹拾叁万贰仟捌佰元整），建筑面积单价为7695.13元／平方米，套内建筑面积单价为8072.40元／平方米。……。第五条……。（1）在适用按揭付款的情况下，本合同签订当日，支付人民币￥532800（伍拾叁万贰仟捌佰元整），作为商品房首付款，已实际支付的认购定金人民币￥100000（壹拾万元整）转为等额商品房价款，即商品房首付款的一部分，其余商品房价款人民币￥600000（陆拾万元整）由乙方以贷款方式支付。……。第七条交房期限及交付条件……。（一）……。2、属预售商品房的，甲方应当在2011年01月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……。第九条甲方逾期交房的违约责任……。2、逾期在60日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同时，应于有权解除合同之日起15日内，将解除合同的书面通知送达甲方。甲乙双方应按照补充协议第十二条的约定，办理解除合同的全部手续。甲方于解除合同的全部手续办理完毕后30日内退还乙方全部已付商品房价款，并按乙方累计已支付商品房价款的百分之三向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同或甲方未在乙方有权解除合同之日起15日内�到乙方解除合同书面通知的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付商品房价款万分之三的违约金。……。第十五条规划、涉及变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。……。（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复、15日内未作出书面答复的，视同接受变更。……。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约。本项目物业管理用房为361.51平方米，具体位置为第68栋2层。……。第二十六条合同附件�本合同具有同等法律效力。……。第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”合同签订后，金融街置业公司在甲方签章处加盖该公司合同专用章和该公司法人杨扬的私章，彭泽君则在乙方签章处签字并按捺手印。双方签订的合同还有附件一：房屋分层平面图及分户户型平面图；附件二：共用部位及设施说明；附件三：建筑材料设备安装标准说明；附件四：房屋装修标准说明；附件五：《重庆市商品房买卖合同》补充协议。
2010年5月29日，彭泽君与金融街置业公司在融城华府销售中心签订了本诉争房屋的主合同后，又签订了针对主合同的附件五即《重庆市商品房买卖合同》补充协议，该协议载明：“甲方金融街重庆置业有限公司；乙方彭泽君；双方就乙方购买甲方开发建设的位于重庆市金融街-
融城华府项目中的第25幢13号房（以下简称“该商品房”）已签�了编号为（XS25-13）的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），现经友好协商，双方就买卖合同之未尽事宜，订立补充协议如下：第一条付款方式……。第二条关于按揭贷款……。第三条面积差异处理……。第四条对交房期限及交付条件的补充约定1、如因以下原因造成房屋的延期交付，甲方不承担延期交房的违约责任，但甲方必须在约定的交房日期前向乙方发出书面通知：（1）因政府主管部门有关审批工作的延误。（2）甲方因遵守政府规定或响应政府号召而影响到建设工期。（3）因不可抗力造成的延误。该商品房延期后的交付日以甲方书面通知的房屋交接期限届满之日为准。2、甲乙双方确认，如该商品房为清水房，甲方交付时仅需满足买卖合同第七条第（二）款第1项的条件。第五条对交房手续办理的补充约定”第五条对交房手续办理的补充约定1、该商品房达到买卖合同第七条约定的交付条件后，甲方应于交付前7日向乙方发出书面通知（以下简称“交付通知书”），乙方按交付通知书所载明的时间办理房屋交接手续。如果该商品房早于买卖合同第七条约定的交付期限达到交付条件，甲方可以提前向乙方发出交付通知，且甲方无需为此承担任何责任。乙方按照甲方通知期限办理房屋交接手续，逾期按本条第2款处理。2、……。3、甲乙双方确认，按买卖合同第八条第1款约定，甲方应向乙方出示的证明文件为《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》。如甲方已出示本款约定的证明文件，乙方应按照买卖合同及本补充协议的约定办理交房手续，乙方不得以其他任何理由拒绝接收房屋。买卖合同第八条第2款第（1）项约定的乙方拒绝收房的“正当理由”仅指甲方未出示本款约定的证明文件的情形。4、商品房质量存在瑕疵时，甲方应按国家相关法律规定积极承担维修义务。但乙方不得以商品房质量存在瑕疵为由拒绝收房或要求甲方承担任何违约责任。乙方拒绝收房的，则自交付通知书所载明的商品房交接期限届满之日为交付日。5、如因甲方的原因延期交房的，甲方应当在买卖合同约定的交房期限前15日内向乙方发出书面通知，实际交付日以通知的房屋交接期限届满之日为准，甲方按照买卖合同约定承担逾期交房的违约责任。……。第六条合同登记备案，……。第七条产权登记，……。第八条规划及设计变更1、甲乙双方确认，买卖合同第十五条所称的规划变更、设计变更，是指买卖合同签订后，分别由规划行政主管部门或规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，甲方实质性变更该商品房结构形式、户型、朝向及提�该商品房项目的建设容积率，并给乙方造成严重影响的情况。甲方应当在该等变更批准之日起10日内，书面通知乙方。除上述实质性变更外，该商品房建设过程中的其他变更事项均不属于买卖合同第十五条所称的规划变更、设计变更，包括但不限于：（1）在买卖合同签署日后，甲方依据国家和重庆市新颁布、实施的法律、法规、规章制度或政府主管部门的要求，及或其他因不可抗力因素之故而必须进行的变更；（2）在买卖合同签署日前发生的变更；（3）在买卖合同签署日后发生的变更，但未影响该商品房的正常使用功能。如发生上述规划或设计变更情形，则甲方无须向乙方进行书面通知，且无须为此补偿或赔偿乙方。2、乙方应于甲方送达实质性变更通知之日起15日内书面通知甲方其是否同意变更规划或设计。如甲方未在上述期限内收到乙方就规划、设计变更意见�书面通知，则视为乙方同意规划、设计变更，乙方同意该商品房以变更后的规划条件或设计文件为准（包括但不限于建设、交付）。3、在房屋建设过程中，除本补充协议约定需向乙方通知的变更事项外，甲方在经规划行政主管部门或规划行政主管部门委托的设计审查单位同意的前提下，有权对项目规划或设计进行优化调整和合理变动，并对原规划、设计方案作出细部的调整。甲方无需为此向乙方承担任何责任。第九条房屋质量、装饰、设备标准，……。第十条关于基础设施、公共配套建筑的补充约定，……。第十一条关于保修责任的补充约定，……。第十二条合同的解除，……。第十三条附属建筑物、构筑物，……。第十四条不可抗力，……。第十五条各项缴费，……。第十六条其他，1、通知与送达……。2、销售宣传资料的说明，（1）乙方知悉并确认，甲方所修建的样板间、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等，仅做示意之用，所有甲方与乙方的权利、义务均以买卖合同及本补充协议的约定为准，买卖合同及本补充协议未作约定的，均不构成合同内容或甲方承诺。（2）甲方设置的样板间及样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包括在该商品房的房价款和交付标准之内，也不构成甲方对该商品房及其装修效果的任何承诺，样板间不能被理解为交付标准或合同样品。乙方所购该商品房的交付标准及房屋布局、类型均以买卖合同及本补充协议的约定为准。……。7、乙方在签署买卖合同和补充协议时具有完全行为能力，并已详细阅读了本买卖合同补充协议的全部内容，对买卖合同及补充协议各个条款的约定内容、权利、义务已明确知悉，并完全同意受其约束。……。10、本补充协议自双方签字、盖章之日生效。合同签订后，金融街置业公司在甲方签章处加盖该公司合同专用章和该公司法人杨扬的私章，彭泽君则在乙方签章处签字并按捺手印。
2010年5月29日，彭泽君签署一份承诺书，该承诺书载明：“为维护本物业管理区域内相关业主的利益，保证物业管理工作正常进行，维护居住小区良好的居住环境和生活秩序，本人自愿就所购商品房物业管理区域内庭院使用事宜作出如下承诺：1、本人在此确认，对于本物业管理区域内其他买受人合理、正常使用与其所购商品房相连之庭院事宜不持异议，并保证不侵犯其他业主正常使用与所购商品房相连之庭院的权利。2、本承诺书对本人所购商品房的权利继受人继续有效，本人承诺将在转让、出租、赠与商品房时要求并督促新的权利人签署本承诺书，及促使继受人承诺继续遵守和执�本承诺书的各项规定。在新的权利人签署本承诺书承诺继续遵守和执行本承诺书各项规定之前，本人对新的权利人违反本承诺书所致的后果承担不可撤销的连带责任（包括但不限于赔偿责任）。特此承诺”彭泽君在承诺书的业主签章处签字、按捺手印并填写了时间（2010年5月29日）。彭泽君与金融街置业公司完善了购房的相关手续的当日便交纳了首期购房款532800元。2010年7月5日，金融街置业公司向彭泽君开具了销售不动产统一发票。同年7月14日，彭泽君与招商银行股份有限公司重庆分行签订了重庆市预购商品房抵押贷款合同向该行贷款600000元。同年8月3日，招商银行股份有限公司重庆分行向彭泽君放款600000元，同时将该款打入金融街置业公司指定的账户内。彭泽君已向金融街置业公司支付完了全部房款1132800元。
2010年7月，金融街置业公司在重庆市国土资源�房屋管理局处取得了字号为渝国土房管（2010）预字第（280）号的《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2011年1月25日，金融街置业公司在重庆市城乡建设委员会取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》。
2011年1月31日，金融街置业公司通过邮寄的方式向彭泽君寄达了以提高业主生活环境为由不能按时交房的致歉信。2011年3月24日，金融街置业公司通过EMS国内特快专递向彭泽君寄出了制作时间为2011年3月24日的《接房通知书》。
另查明，彭泽君在融城华府售楼中心取得了山地叠拼别墅（叠上中间户）的户型图集。该图集对融城华府的地理位置以及该楼盘的各种优势作了阐述，对各个楼层的户型进行了分别的规划和设计，让购房者更直观的了解该户型各个楼层的结构。特别是对叠拼户�的优势和卖点作了相关的说明：“一层：全赠送地下层，影音室、健身房、藏酒间……随阁下生活品质，任意规划。逾20平方米入户花园赠送，缓缓回家，走出优雅、闲适步调。双层挑空中庭，增强采光通风，令阳光、清风自由穿行其间。餐厅、客厅适度距离，生活动线规划有序。二层：主、次卧有序排定，家庭成员之间，生活互不干扰。主卧配南向阳关浴室，专属空间之内，更显主人生活尊崇。42°英伦坡屋顶，附送创意阁楼。”另该图集还作出了特别的告知和声明：“本户型资料为装修示范，图中装修、隔断、家具、厨具、洁具等体现出的空间用途、功能仅供示意，均不属于交付范围和交付标准。其户型结构尺寸和平面赠送示意仅供参考，相同户型单位因地势、位置、朝向等差别，局部结构、布局及面积等存在一定差异，均以交付时《重庆市商品房买卖合同》的约定为准；规划设计以政府最终审批文件为准，本‘户型图集’最终解释权归开发商所有。”
庭审中，彭泽君、金融街置业公司均表示双方于2010年5月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，同时均愿意继续履行该合同。双方对本案诉争房屋的全部房款已经交纳完毕无异议。双方对金融街置业公司于2011年4月1日以电话的方式通知彭泽君接房无异议。彭泽君在要求继续履行合同的同时由金融街置业公司赔偿两项违约金，第一项请求为因金融街置业公司交付的房屋与宣传资料不符，彭泽君认为本案诉争房屋的入户花园应当在二层而不是在一层，赠送的地下层多功能厅能采光通风，令阳光、清风自由穿行其间，故要求金融街置业公司支付房屋价值减损的违约金286072元，该笔违约金计算方式为：房屋的套内面积140.33平方米与地下层多功能房的面积37.41平方�再加上入户花园面积10平方米（实为20平方米，彭泽君只计算10平方米）的总和为187.74平方米，再以总房款1132800元为基数，除以187.74平方米，得到本案诉争房屋的面积单价为6034元／平方米；再以计算出来的单价6034元／平方米来乘以多功能厅和入户花园的面积47.71平方米（37.41平方米＋10平方米）为286072元。第二项请求为因金融街置业公司延迟交房产生的违约金22089.60元。金融街置业公司应当在2011年1月31日前交房，但金融街置业公司在2011年4月1日通知交房，彭泽君收到接房通知的时间为2011年4月6日（未举示相关证据予以证明其收到邮件的准确时间），金融街置业公司延期交房了65天（2011年2月1日至2011年4月6日），按照合同约定，每违约一天以总房款1132800元为基数，按照0.03%计算违约金为22089.60元（1132800元×0.03%×65天）。上述两项违约金共计308161.60元。金融街置业�司针对第一项违约金认为其交付的房屋经过了相关行政部门的验收，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，符合交房条件，且本案诉争的房屋有赠送的多功能厅和入户花园（下降了35厘米），彭泽君不能以宣传资料作为交房的依据要求违约金，且本案诉争的房屋没有宣传资料和样板房，应当以双方签订的合同为基础，故金融街置业公司并未违约。金融街置业公司针对第二项违约金认为其虽未在2011年1月31日前交房，但是为了给业主更好的居住环境造成的延迟交房，金融街置业公司也于2011年4月1日以电话的方式通知彭泽君接房，故不同意彭泽君的第二项诉讼请求。双方争议较大，调解未果。
彭泽君一审诉称：2010年5月29日，彭泽君与金融街置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：彭泽君购买由金融街置业公司开发的金融街·融城华府期房一套，该房位于重庆市沙坪坝区大学城东路66号25栋25-13号，建筑面积为147.21平方米，套内面积为140.33平方米，购房总价1132800元，交房时间为2011年1月31日。合同签订后，彭泽君按约向金融街置业公司支付了首付款532800元；随后，彭泽君向金融街置业公司支付了600000元，房款全部付清。彭泽君在签订合同时，仅知晓金融街置业公司提供的样板房以及宣传资料和金融街置业公司的口头说明和承诺；根据样板房宣传资料，该房屋同层具备独立的封闭式入户花园；地下层多功能房具有独立门、窗、花园等设施，且有良好的通风和采光。2011年4月6日，根据金融街置业公司接房要求，彭泽君准备接房时发现，所购房屋与样板房及其宣传资料完全不符。彭泽君所购的房屋无入户花园，地下多功能房只有小门进入且不通风和采光，严重影响了房屋的使用和价值。彭泽君多次找金融街置业公司协商未果，故起诉要求与金融街置业公司继续履行合同，同时承担1、实际交付房屋与样板房屋的差异，造成房屋价值贬值的违约金286072元；2、金融街置业公司延迟交房65天的违约金22089.60元，两项违约金共计308161.60元。
金融街置业公司一审辩称：彭泽君所述部分属实。彭泽君基于宣传资料以及样板房认为实际交付的房屋不符合宣传，造成了品质降低的事实不属实。彭泽君与金融街置业公司签订的房屋买卖合同中对本案争议房屋的建筑面积、套内面积、单价以及总价都有明确的约定，多功能厅以及入户花园的面积并未记入合同项下。合同中也对样板房以及相关资料做了说明，而且，彭泽君提供的样板房的宣传资料不是双方买卖房屋的样板房的宣传资料。宣传内容不作为房屋交付的标准�合同的内容，金融街置业公司并未违约。合同约定2011年1月31日交房，金融街置业公司在2011年1月25日取得了合同约定的交付房屋的必备要件即建设工程竣工验收备案登记证，新建商品房使用说明书和质量保证书，金融街置业公司完全具备交房条件，不存在违约行为。金融街置业公司要求驳回彭泽君的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。彭泽君、金融街置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性的规定，应为有效合同，该院予以确认其合同效力。彭泽君、金融街置业公司均表示双方于2010年5月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，同时均愿意继续履行合同；双方对�案诉争房屋的全部房款已经交纳完毕无异议；双方对金融街置业公司于2011年4月1日以电话的方式通知彭泽君接房无异议，该院予以确认。
本案的第一个焦点是彭泽君购买的房屋与样板房宣传资料是否一致；是否有二层入户花园；地下层多功能房是否能采光通风，令阳光、清风自由穿行其间；本案诉争房屋的品质及价值是否明显降低；金融街置业公司是否未按批准的规划、设计建设本案诉争房屋，因此是否造成了违约。彭泽君针对其第一项诉讼请求举示了融城华府的户型图集，彭泽君认为户型图集系本案诉争房屋的户型图集，该证据能够证明彭泽君第一项诉讼请求的合法性和合理性，但该户型图集描述：“一层：全赠送地下层，影音室、健身房、藏酒间……随阁下生活品质，任意规划。逾20平方米入户花园赠送，缓缓回家，走出优雅、闲适步调。双层挑空�庭，增强采光通风，令阳光、清风自由穿行其间。餐厅、客厅适度距离，生活动线规划有序”。通过对该户型图集的审查，金融街置业公司赠送入户花园应当在本案诉争房屋的一层而非在二层。彭泽君要求的地下层可以以购房者的意愿任意设计和规划多种用途。采光通风，令阳光、清风自由穿行其间是本案诉争房屋一层的双层挑高中庭的实际效果。故彭泽君举示的户型图集与其陈述明显不符，彭泽君亦承认其举示的户型图集不是双方诉争的房屋的户型图集，故该院不予采信。
根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》第十五条第二款约定：“销售宣传资料的说明，（1）乙方知悉并确认，甲方所修建的样板间、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等，仅做示意之用，所有甲方与乙方的权利、义务均以买卖合同及本补�协议的约定为准，买卖合同及本补充协议未作约定的，均不构成合同内容或甲方承诺。（2）甲方设置的样板间及样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包括在该商品房的房价款和交付标准之内，也不构成甲方对该商品房及其装修效果的任何承诺，样板间不能被理解为交付标准或合同样品。乙方所购该商品房的交付标准及房屋布局、类型均以买卖合同及本补充协议的约定为准”。彭泽君以宣传资料作为要求金融街置业公司赔偿的依据，该院不予采信。
根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条约定，“（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容�面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。”彭泽君也未针对该条款举示任何的证据予以证明金融街置业公司在上述条款中存在违约行为。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。彭泽君认为金融街置业公司修建和交付的房屋即本案诉争房屋与宣传资料不符，造成房屋的价值减损，彭泽君并未提供该房屋价值减损以及金融街置业公司对商品�开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确认有重大影响的证据。彭泽君针对第一项诉讼请求的计算方式得出的房屋价值减损的数据于法无据，该院不予采纳。
彭泽君举示的本案诉争房屋的实景照片和影音文件，只能证明该房屋现在的实际情况。彭泽君举示样板房照片，不能证明照片中的样板房系本案诉争房屋的样板房。彭泽君举示的《律师函》，只能证明彭泽君单方面的要求金融街置业公司赔偿的行为。上述证据与彭泽君的陈述，其与彭泽君的第一项诉讼请求无任何的关联性，均不能证明金融街置业公司擅自变更规划和设计，造成房屋价值减损，故该院不予采信。
金融街置业公司针对彭泽君的第一项诉讼请求举示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》、建设工程规划许可证附图、平面图、施工图、竣工图、规划图等，上述证据证明了金融街置业公司修建的本案诉争房屋在规划和施工都经过了国家行政职能部门验收合格后才向彭泽君交付房屋；彭泽君也未针对金融街置业公司的证据提出相反的证据予以反驳，故金融街置业公司举示的证据该院予以采信。虽然金融街置业公司在庭审中认可入户花园与之前的规划相比降低了35厘米，但并未影响该花园的客观存在。该入户花园系金融街置业公司赠送给彭泽君实际使用，其权属属于金融街置业公司，不适用双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中第十五条约定的条款，故金融街置业公司并未违约。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。彭泽君针对第一项诉讼请求未举示相关证据，其主张的房屋价值减损的违约金286072元于法无据，该院不予支持。
本案的第二项焦点为金融街置业公司是否延迟交房，是否应当承担违约责任，彭泽君主张的违约责任请求是否合法合理。彭泽君按约定支付了全部房款，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第一项第二款约定，金融街置业公司应当在2011年1月31日前向彭泽君交付房屋。虽然金融街置业公司在合同约定的交房时间内取得了国家规定在交付房屋应当由金融街置业公司向彭泽君出具的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，但是金融街置业公司以为了给彭泽君更好的生活和居住环境为由而延迟交房，不符合双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第4条的约定，故其抗辩理由该院不予采纳，金融街置业公司延迟交房应当承担违约责任。
根据《重庆�商品房买卖合同》第八条约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方作好办理交付手续”。金融街置业公司举示《接房通知书》上显示的时间为2011年3月22日；金融街置业公司举示的EMS国内特快专递邮件详情单上的邮寄时间为2011年3月24日。彭泽君表示其收到EMS邮件的时间为2011年4月6日，但并未举示相关证据予以证明，该院对其陈述的收到时间不予采信。结合金融街置业公司寄出的时间与合同约定的交房日的七日前发书面通知，双方均表示彭泽君在2011年4月1日收到了金融街置业公司接房的电话通知，该院推定彭泽君应到金融街置业公司处接房时间为2011年4月1日，故金融街置业公司延迟交房60日（2011年2月1日至2011年4月1日）。根据《重庆市商品房买卖合同》第九条约定：“逾期在60日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计�向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。……”金融街置业公司应当承担违约金20390.40元（1132800元×0.03%×60天）。
综上所述，彭泽君的诉讼请求部分得到支持，部分未得到支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限本判决发生法律效力后由金融街置业公司向彭泽君支付延迟交房违约金20390.40元；二、驳回彭泽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行�间的债务利息。案件受理费5922元，减半交纳2961元，由彭泽君负担2766元，由金融街置业公司负担195元。
彭泽君不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由金融街置业公司。主要事实和理由：一、原审法院以彭泽君提供的来源于金融街置业公司之涉案房屋的户型图集、沙盘、样品房不能证明金融街置业公司存有违约行为而不予采信该证据，属于认定事实错误。二、双方签订的补充协议第十六条是格式条款，且该条款约定免除金融街置业公司进行虚假、夸大宣传的责任，系无效条款，而原审法院多次采纳此条款，属于适用法律错误。三、原审法院认为彭泽君计算违约金于法无据。但涉案房屋存在价值贬损、使用功能降低、生活品质下降的客观情形，彭泽君从涉案房屋的整体、全局出发来计算违约�，符合本案的实际情况，体现了公平公正原则。四、原审法院认定交房时间为2011年4月1日是错误的，应该是2011年4月6日。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法予以改判。
金融街置业公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，彭泽君与金融街置业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人自愿协商一致的结果，系当事人的真实意思表示，不属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”规定的情形，故该《重庆市商品房买卖合同》及补充协议不是格式合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。
关于本案讼争之地下层多功能房和入户花园的问题。首先，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议都没有关于地下层多功能房和入户花园的约定，且地下层多功能房和入户花园也未计入房价款。其次，补充协议第十六条关于销售宣传资料的说明，以及彭泽君举示之户型图集所作的特别声明，都明确载明：金融街置业公司提供的样板房及宣传材料等，仅供参考，双方的权利义务均以买卖合同及补充协议的约定为准，买卖合同及补充协议未作约定的，均不构成合同内容或金融街置业公司承诺。样板房不能被理解为交付标准或合同样品，彭泽君所购商品房的交付标准及房屋布局、类型均以买卖合同及补充协议的约定为准。第三，金融街置业公司已于2011年1月25日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，已经完全具备了合同约定的交付条件。第四，彭泽君未提供证据证明金融街置业公司存在擅自变更规划、设计的违约行为。第五，彭泽君关于房屋价值贬损之违约金的计算标准，没有法律依据。因此，双方合同明确约定样板房及宣传材料等均不构成合同内容，即金融街置业公司所做的销售广告和宣传材料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺并不具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定也不具有重大影响，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，故彭泽君认为金融街置业公司实际交付之房屋中的地下层多功能房和入户花园部分与样板房及宣传资料有差异，主张金融街置业公司支付由此造成的房屋价值贬损之违约金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于交房时间的问题。《重庆市商品房买卖合同》及补充协议均约定，涉案商品房达到交付条件后，金融街置业公司应于交付前7日向彭泽君“发出”书面通知。2011年3月24日，金融街置业公司以EMS邮政特快专递的方式向彭泽君寄发了《接房通知书》，且彭泽君也自认收到了此《接房通知书》。虽然彭泽君称其于2011年4月6日才收到《接房通知书》，但未提供相应证据予以证明，而根据EMS邮件送达的一般时限规定，该《接房通知书》通常情况应于2011年4月1日前就送达到彭泽君，故对彭泽君的该项主张，本院不予采纳。同时，金融街置业公司还在2011年4月1日再次电话通知彭泽君于当日去接房。因此，金融街置业公司通知接房的方式符合当事人的约定，其已经尽到了合理的通知义务，故本院认定彭泽君应到金融街置业公司办理接房手续的时间为2011年4月1日。
综上，彭泽君的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5922元，由上诉人彭泽君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 赖生友
代理审判员 罗太平
二〇一三年六月十七日
书 记 员 杨 唱