北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第08756号
原告于海云，女，1955年2月8日出生。
委托代理人宋娜，北京市常鸿律师事务所律师。
被告兼第三人张国霞的委托代理人金万枝，男，1962年8月18日出生。
第三人张国霞（金万枝之妻）,女，1965年10月3日出生。
原告于海云与被告金万枝、第三人张国霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于海云及其委托代理人宋娜、被告金万枝、第三人张国霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于海云诉称，2010年8月6日，原、被告签订书面协议，约定由被告承租原告所有的丰台区马家堡146号房屋，租赁期限一年，房租半年一付。后于2011年4月5日续签协议，约定租期至2012年8月5日，年租金13万元，半年一付。2012年8月5日后未签订书面租赁协议，但被告按约定向原告支付房屋租金，支付2012年8月5日至11月5日房租32500元，2012年11月5日至2013年2月5日房租32500元，2012年12月15日支付部分房租30000元。2013年5月6日，原、被告续签协议，约定诉争房屋承租时间为2013年5月6日至2014年5月6日，年租金144000元，半年一付。协议到期后，双方未再续签书面租赁协议，但被告按季度向原告交纳房租到2015年2月5日，此后经原告多次催要，被告总以各种理由拒绝支付并占据诉争房屋不予腾退。原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求被告支付2015年2月6日至2016年4月5日的房屋租金168000元，共同居住该房的被告及第三人腾空丰台区马家堡146-5、8、10、12号房屋交与原告，同时，诉讼费由被告承担。
被告金万枝、第三人张国霞辩称，原告所述事实属实，但不同意原告所有诉讼请求。原告的弟媳欠我们的钱，原告答应帮我们要钱，但至今没有要来。我们在146号院里建了房，原告在该院建房我们也参加了，现在该房面临拆迁，原告应给我们一定补偿。我们对经营用房进行了装修，投入很多钱，解除租赁合同我们的损失太大了。
本院经审理查明：位于丰台区马家堡路146-5、8、10、12号的房屋属于原告于海云所有。2010年8月6日,原告于海云(甲方)与被告金万枝(乙方)签订协议书,于海云将该房出租给金万枝用于经营,协议书约定:“乙方交纳半年租金，……年租到期时候，乙方不想再继续合作了要提前一个月告知甲方……”。2011年4月5日，于海云(甲方)与金万枝(乙方)又就该房屋签订租赁协议,约定：“承租时间暂定到2012年8月5日，……第一年租金为13万元（包括水费），租金半年一付……”。2013年5月6日，于海云(甲方)与金万枝(乙方)再次就该房签订租赁协议书,约定：“承租时间为2013年5月6日至2014年5月6日为期一年，……本协议租期一年租金为十四万肆仟元（144000）包括水费。租金半年一付，下半年租金提前一个月交付。”协议履行期间，金万枝先后按协议约定金额向于海云交纳了房屋租金。2012年8月6日至2013年5月5日、2014年5月7日至2015年2月5日，双方未签订书面房屋租赁协议，金万枝仍按季度向原告交纳房租到2015年2月5日，但此前租金尚欠1000元，对此，原告于海云不要求被告金万枝支付。截止本案开庭审理时，被告尚未支付2015年2月6日至2016年4月5日的房屋租金共计168000元。上述事实，双方均无异议。
法庭辩论中，被告金万枝提出三点辩论意见：其一，其为经营对涉案房屋进行了装修，投资较大，但经营利润较小，履行合同确有困难；其二，其参与了涉案房屋的建设，腾退房屋则损失较大；其三，原告的弟媳欠被告钱，致使被告无力按期支付原告租金。故被告要求继续履行房屋租赁协议。对于被告参与房屋建设的主张，原告予以否认。同时，原告提供了2013年5月6日双方签订的补充协议及特别补充协议，约定：“从签订协议的三年来乙方对所承租房楼上的改建并未经甲方同意属自愿行为，乙方做出了保证，协议到期后无条件归还甲方，绝不损坏，绝没有经济赔偿。楼下的改建，是乙方自愿甲方同意的。……同样协议到期后无条件归还给甲方，绝无异议，绝无经济赔偿。……并对甲方说：大姐我给你的房子镶了金边这房子也是你的与我没有一点关系。是我自已自愿给你镶的。协议到期后我无条件搬走绝没二话，也绝对不跟你要一分钱你放心好了。”
另查明，关于房屋租住情况，庭审中，双方均认可丰台区马家堡路146-5、8、10、12号房屋为上下两层，其中146-12号现由被告金万枝与第三人张国霞长期居住，金万枝和张国霞的孙子金易民因由其二人看护而随其共同生活。其他房屋用于经营，无人居住。
上述事实，有房产所有证、房屋租赁协议书、租金收据、常住人口登记卡、当事人陈述等为证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告于海云与被告金万枝签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。2012年8月6日至2013年5月5日、2014年5月7日至2015年2月5日，双方虽未签订书面房屋租赁协议，金万枝仍按季度向原告交纳房租，其行为应视为其作出承诺依原协议约定的房屋交纳期限和金额继续承租房屋的行为，故在此期间双方的房屋租赁合同关系成立。根据已查明的事实，于海云与金万枝在未签订书面合同仍以各自行为履行期间，对租赁期限没有约定，应视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同。在此情况下，于海云要求解除与万金枝的房屋租赁合同的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。
针对金万枝提出对涉案房屋装修投资较大，以及其参与了房屋建设，为减少损失要求继续履行房屋租赁合同，根据本案已查明的事实，一方面，金万枝认可其对所承租房屋进行改建和装修属自愿行为，并保证协议到期后无条件归还房屋，绝不损坏，也不要求经济赔偿，且对于装修和建房未提供相应证据证明。另一方面，从双方履行房屋租赁协议的过程来看，被告始终认可房屋租赁关系的存在而从未提出自己对房屋产权享有权利。据此，被告的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告要求被告支付2015年2月6日至2016年4月5日的房屋租金168000元，被告将146-5、8、10、12号房屋腾空交与原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。基于金万枝之妻张国霞因与金万枝共同生活而在该房屋内实际居住，其法律地位为无独立请求权第三人，金万枝腾退房屋的同时，其应一并腾退。其二人作为其孙的看护人，腾房时亦应将其孙带出该房。本案审理中，于海云向本院明确表示不再要求金万枝给付2015年2月5日前欠缴的房屋租金1000元，不违反法律规定，本院不持异议。金万枝提出因于海云的弟媳欠其钱致使其无力按期支付租金的意见，与本案无关，应另案处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、九十七条、九十八条、二百三十二条之规定，判决如下：
一、解除原告于海云与被告万金枝的房屋租赁合同。
二、被告金万枝于本判决生效之日起七日内向原告于海云给付房屋租金十六万八千元。
三、被告金万枝及第三人张国霞携被看护人金易民于本判决生效之日起七日内将146-5、8、10、12号房屋腾空交与原告于海云。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费三千三百六十元，由被告金万枝负担（已交纳七百元，其余于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 杨 薇
代理审判员 杨 静
人民陪审员 白选民
二〇一六年五月十七日
书 记 员 刘弘川