南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）青民一初字第124号
原告彭XX，男，蒙古族，住北京市朝阳区。
委托代理人李春晖，广西天承律师事务所律师。
委托代理人张雪原，广西天承律师事务所实习律师。
被告牛XX，女，汉族，住山西省屯留县麟绛镇。
委托代理人陆日光，广西锦康律师事务所律师。
第三人南宁市XX房地产经纪有限公司，住所地：南宁市科园大道。
法定代表人张XX，总经理。
原告彭XX诉被告牛XX及第三人南宁市XX房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭XX的委托代理人李春晖、张雪原、被告牛XX的委托代理人陆日光到庭参加了诉讼，第三人南宁市XX房地产经纪有限公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭XX诉称：原告于2010年3月22日与被告在第三人南宁市XX房地产经纪有限公司的居间下签订了一份《房地产买卖合同》，约定由原告将位于南宁青秀区联盟新城X号楼X室的房地产出售给被告，房屋价款为365000元。原告取得房产证后协助被告办理更名手续。2010年4月2日，原告取得上述房屋的所有权证，原告依约协助被告办理过户手续，为此原告花费了大量的人力、物力、精力。2010年6月7日，因被告需办理银行按揭支付房款，原告与被告及第三人就相关事宜又签订了一份《补充协议》。同日，为被告在办理过户手续期间的便利，原告又与被告签订一份协议，约定由被告租用原告房屋进行使用至2010年8月31日。综上，原告在取得房产证后一直积极配合第三人为被告办理房屋过户手续，但被告却以种种理由拒绝、回避支付购房款。为此，原告向被告发送了催告函，被告收到后却一直未与原告联系确认交款事宜。因此，为维护原告合法权益，请求法院：一、判决解除原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》；二、判决被告支付违约金20000元；三、判决被告赔偿因其违约给原告造成的各项实际产生的交通费住宿费损失5000元、误工费2000元；四、判决被告赔偿因其违约给原告造成的5个月房屋租金损失7500元（从2010年9月1日至2011年1月31日，每月按1500元计算）；五、本案诉讼费由被告负担。
被告牛XX辩称：原告与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是第三人恶意欺诈被告与原告签订的，是无效的合同。在签订该合同前，被告声明只能支付房价款的20%即67500元作为首付款，第三人承诺说可以，但为便于办理按揭手续，需在合同中写明首付款为135000元，第三人还说该合同是临时的，为此，在第三人的承诺下，被告才与原告签订了该合同。合同签订后，被告向第三人支付了7300元的服务费及35000元的过户手续费，并向原告支付了20000元的房款。后第三人告知被告需要交纳40%的首付款，才能办理银行按揭手续，但被告已无力支付40%的首付款。综上，原告是在第三人的恶意欺诈下才与原告签订上述合同，而第三人是原告查找、决定的，故原告因对合同无效承担全部责任。同时，该合同违反了《关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》的相关规定。故请求法院认定上述合同为无效合同，并驳回原告的诉讼请求。
第三人南宁市XX房地产经纪有限公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
经审理查明：2010年3月22日，原告彭XX（甲方）与被告牛XX（乙方）经第三人南宁市XX房地产经纪有限公司中介，签订一份《房地产买卖合同》，约定由原告将其位于南宁市青秀区桂雅路X号南宁·联盟新城X号楼X室出售给被告，成交价为365000元；签订合同时由被告一次性向原告交纳定金20000元，于房屋产权过户当日一次性支付首期款135000元，余款210000元，如被告需办理银行按揭的，由第三人协助被告向银行申请贷款并支付给原告；如被告未能履行合同条款导致本合同不能顺利完成的，则被告已付定金由原告没收，原告有权将房产再转让于他人，同时原告放弃向被告进行追究责任或者要求赔偿损失的权利；如原告在收取定金后不按照合同条款将房屋出售给被告，原告须向被告双倍返还定金40000元作为违约赔偿，同时被告放弃向原告进一步追究责任或者要求赔偿损失的权利；该房屋交易产生的所有费用35000元由被告支付，原告承诺该房产权证在45个工作日内办理完毕，该房贷款金额由银行审批通过后确定首付款金额及贷款金额。当日，被告向原告支付了定金20000元。2010年4月2日，原告取得涉案房屋的所有权证书，产权证号为邕房权证字第XX**号。2010年6月7日，原告又与被告签订一份补充协议，约定被告在完成购买事宜前搬入涉案房屋，并在完成过户手续前的这段时间向支付原告1500元作为租金，被告同意在此期间不入住，仅作为物品存放使用，可租用的期限不超过2010年8月31日。后原、被告双方因首付款的数额问题发生争议。2010年8月29日，原告向被告发出一份催款函，要求被告按照合同约定向原告支付首期款。2010年9月17日，被告收到原告发出的催款函，但仍未向原告支付首期款，为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。
另查明：2009年12月11日被告牛XX已购买位于南宁市青秀区中越路X号的盛天华府X号楼X号商品住房一套。2011年2月23日南宁市人民政府办公厅下发《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，要求在本市市区范围内实行暂时限定居民家庭购房套数政策。在原告向本院起诉后，被告于2011年6月2日将存放于涉案房屋内的物品全部搬出。
本院认为：关于本案房屋买卖合同的效力问题。首先，根据我国合同法的相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。该法律、行政法规是指全国人大及常委会制定的法律及国务院制定的行政法规。南宁市人民政府办公厅于2011年2月13日颁发的《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》仅是对房地产行业的一个行政调控措施，并不属于法律、行政法规范畴。其次，虽然原、被告与第三人签订《房地产买卖合同》时，原告尚未取得涉案房屋的所有权证书，但三方在合同中约定在原告取得房屋所有权证之后才办理房屋过户手续，且原告在起诉之前也已经取得涉案房屋的所有权证书。再次，被告主张合同是在第三人的恶意欺诈下签订的，但因欺诈所签订的合同属于可变更、可撤销合同，并不属于无效合同，且被告对于上述主张也未能提供相应的证据予以证实。综上，被告主张三方签订的合同属无效合同，于法无据，本院不予采纳。原告与被告及第三人于2010年3月22日签订的《房地产买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现原告要求解除上述房地产买卖合同，被告亦表示同意，本院对此予以确认。
对于合同解除的原因，原告主张系被告迟延履行义务致使合同目的不能实现；被告则主张第三人中介公司在签订合同时存在欺诈，导致被告无法足额支付房款，且被告不符合购买二套房条件。本院认为，三方于2010年7、8月份到房产局办理手续时，被告应按照合同的约定向原告一次性支付首期款135000元，但被告却以第三方中介公司在签订合同时存在欺诈为由拒绝付款，导致合同无法继续履行。对于上述抗辩理由，被告未能提供相关证据予以证实。而当被告在2010年9月17日收到原告寄发的催告付款函后，仍未能按照合同的约定履行付款义务，致使事情拖延至2011年2月13日《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》颁布，使得合同目的无法实现。由此可见，导致合同解除的原因在于被告未能及时按照合同约定的数额和方式付款，故被告应对此承担相应的违约责任。根据合同第十条第一款的约定，被告作为买受人违约，原告有权没收定金。现被告已于签订合同当日向原告支付了定金20000元，故原告无需向被告退还上述款项。但原告依据合同第十条第二款约定的内容，要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，则于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿2010年9月至2011年1月期间房屋租金损失的问题。2010年6月7日原、被告曾签订一份《关于彭XX在南宁房产补充协议》，该协议约定被告可以在完成买卖事宜前搬入房屋，但仅作为物品存放使用，在完成过户前的这段时间内被告须向原告支付1500元的租金，租用期限不超过2010年8月31日。由此可见，双方约定的房屋占用租金折合每月500元。因被告直到2011年6月2日才将存放于涉案房屋内的物品全部搬出，故原告要求被告支付2010年9月至2011年1月期间房屋租金的主张，本院予以支持，但应当按照每月500元标准计算，共计2500元。
至于原告要求被告赔偿交通费、住宿费、误工费的问题。根据合同第十条第一款的约定，被告违约，原告可以没收定金，并有权将房屋另行出售，同时放弃向被告进一步追究责任或要求赔偿损失的权利。因此，原告在没收定金后，也就放弃了要求被告赔偿损失的权利。同时，对于交通费、住宿费、误工费的具体数额，原告也未能向法院举证证明，故对原告要求被告赔偿上述费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告彭XX与被告牛XX及第三人南宁市XX房地产经纪有限公司于2010年3月22日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告牛XX应向原告彭XX支付2010年9月至2011年1月的房屋租金2500元；
三、驳回原告彭XX的其他诉讼请求。
本案受理费7293元，由原告彭XX负担1293元，由被告牛XX负担6000元。此款原告已预交，被告应负担的部分，由被告随同上述应付款项一并支付给原告。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉受理费。逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 黄岚岚
人民陪审员 黄 萌
二〇一一年十二月二日
书 记 员 陈晓丹