上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3431号
原告靖雨虹。
委托代理人宋亦群，国浩律师（上海）事务所律师。
被告潘美玉。
委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。
委托代理人项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。
原告靖雨虹与被告潘美玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理。先依法由代理审判员孟先顺后因故改由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告靖雨虹及其委托代理人宋亦群，被告潘美玉的委托代理人干建根、项滢漪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：经他人介绍，原告拟向被告租赁坐落于上海市松江区泗泾镇泗泾路XXX号商铺（以下简称系争商铺）开办咖啡馆。为此，原、被告于2014年8月13日签订房屋租赁合同一份，约定被告将系争房屋出租原告，6个月的租金和2个月的押金到被告账户后合同生效等。此后，原告发现以系争商铺开办咖啡店无法达到预期收益，故原告于2014年9月13日通知被告不再支付租金使合同生效，并要求被告立即招租以避免损失，且要求全额返还预付的租金和押金，但未果。据此，请求法院判令被告返还原告113，856.16元。
审理中，经本院释明上述合同已成立且生效后，原告认为，其对上述合同存在是否生效、他人误导以及系争商铺出租前已被查封的重大误解情形，故应予以撤销。据此，原告将诉讼请求变更为：1、撤销上述房屋租赁合同；2、被告返还原告6个月的租金（含押金）97，590元。因上述撤销事由亦不成立，经本院再次释明，原告将诉讼请求变更为：1、解除上述房屋租赁合同；2、被告返还原告5.5个月的租金（含押金）90，237元。
被告辩称：首先，合同虽约定6个月的租金和2个月的押金到被告账户后合同生效，但合同还约定被告给予原告1个月的免租期。因此，原告仅需支付5个月的租金以及2个月的押金。现原告已按约履行上述付款义务，且其已将系争商铺交付原告，故双方之间签订的合同已生效且已履行。
其次，原告主张的撤销情形，不符合合同法有关重大误解的规定，故双方之间签订的合同不应予以撤销。
最后，其同意解除上述合同，但按合同有关提前解约的约定以及原告实际使用系争商铺的情况，现其仅同意返还一个月的租金。
经审理查明：被告为系争商铺的权利人，该商铺的建筑面积为88.96平方米。
2014年8月13日，原、被告签订房屋租赁合同一份。该合同约定，被告将系争商铺出租原告；租赁期限自2014年8月13日至2024年8月13日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为5.9元，年租金为195，182元（注：该租金不含税），第3年起每年递增8%；原告必须于2014年8月13日支付第一次六个月的租金，以后每期（六个月）的租金，原告应在前六个月的租金到期前，提前至少15日支付；签约当天原告向被告一次性支付押金32，530元；若有一方违约，则应向对方支付相当于一年房租的违约金，另外守约方有权解除合同；原告可在合同期满前提出终止合同，但必须提前三个月提出，并经被告同意的，不属于违约，但被告将不退还原告支付的押金；合同签署后，被告给予原告一个月的免租期，方便原告装修作业；合同经双方签字盖章后以及第一期6个月租金与2个月押金到被告账户后即生效。上述合同签订后的当日，原告向被告支付了113，855.83元，被告向原告开具收到5个月租金81，325.83元、2个月押金32，530元的收据一份，并将系争商铺交付原告。
2014年9月13日始，原告以合同未生效且未履行、被告仍在招租等为由，通知被告向其返还已付上述价款。同时，其还明确，其将不会采取任何使合同生效之行动，为减少损失被告可继续寻找承租方等。现因原告与被告交涉未果，遂涉讼并提出如上诉讼请求。
2014年11月4日，原告发现系争房屋存在被司法限制即查封的情形。
审理中，为避免因案件审理期间的延续，导致系争房屋因空置而进一步扩大损失，经本院释明，原、被告于2014年11月7日办妥系争商铺返还事宜。
此外，就系争商铺租金标准问题。在庭审中，被告同意原告关于按系争房屋产证面积，以每日每平方米5.9元的标准，一年按365天计算的年租金。此后，被告又来函表示应当按照合同约定的年租金计算。
以上事实，由房屋租赁合同、收款收据、信函、上海市房地产登记薄以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：一、关于合同的效力
当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。此处所指的所附生效条件是指以将来不确定的客观事实的发生与否作为行为效力的开始，该条件的成就与否不以当事人的主观意志为转移。
本案中，合同约定“第一期6个月租金与2个月押金到被告账户后即生效”，该条件明显受当事人的主观意志为转移，因此该价款的给付与否不构成法律意义上的附生效条件的条款，故上述合同并非附生效条件的合同。此外，退一步而言，即便上述条件可以认定为符合法律规定的所附生效条件，则按合同法关于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就的规定，现原告为了使涉案合同不生效，而明确故意不支付价款，亦应认定为条件成就，合同生效。而且，该合同已实际履行，即被告已将系争商铺交付原告，原告已向被告支付了合同约定的租金及押金。鉴于此，且上述合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，故应当认定为上述合同系成立且生效。
因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
本案中，原告主张的其对合同是否生效以及他人误导的重大误解情形，明显不符合上述有关重大误解的规定，本院不予支持。原告主张的系争商铺出租前已被查封的重大误解情形，因系其于本案审理期间发现的事实，而且基于其此前有关“不会采取任何使合同生效之行动”的行为，原告亦不得以其事后发现的该节事实免除其应当承担的违约责任，否则有违诚实信用原则。故原告主张的此项合同撤销事由亦不成立。
二、关于合同的解除
合同的解除，是在合同有效成立后，当具备法律规定的合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为，可分为协议解除、约定解除、法定解除。
本案中，根据查明的事实，并结合以上相关裁判意见，原、被告之间的房屋租赁合同系因原告的违约而导致合同解除，作为守约方的被告亦同意解除合同，且经本院释明，为避免损失的扩大，接受了原告返还的系争商铺，故上述合同于2014年11月7日系争商铺返还之日已事实上解除。
三、合同解除的后果处理
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
基于此，原告应支付被告自2014年9月13日至2014年11月7日的租金，而2014年8月13日至2014年9月12日为合同约定的免租期，该免租期租金原告无需支付。因为免租期通常是出租人与承租人为了履行租赁合同，而约定免除一定时间租金将房屋等交给承租人进行装修、改建等活动。租赁合同中免租期的约定构成合同双方的权利义务，当事人应严格遵守。由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，承租人按免租金约定进行装修或改建等，其享用了标的物的利益是不能返还的。
同时，原告还应向被告承担相应的违约责任。根据合同关于若有一方违约，则应向对方支付相当于一年房租的违约金及原告提出解除合同不予退还押金的约定，本院结合原、被告的诉辩意见以及原告明确通知被告不履行合同的意思表示等行为，本院酌情确定原告向被告支付相当于3个月租金（包括押金在内）的违约金。
至于租金的计算标准问题，根据证据规定中有关“禁反言”的规则，因被告已在庭审中同意了原告有关租金计算方面的意见，故应按原、被告于审理中达成的一致意见处理，即租金按每天每平方米5.9元的标准计算。
基于此，并经计算及凑整，被告尚应返还原告租金36，700元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十四条第一款第（一）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、第七十四条的规定，判决如下：
一、原告靖雨虹与被告潘美玉于2014年8月13日签订的房屋租赁合同自2014年11月7日解除；
二、被告潘美玉于本判决生效之日起十日内退还原告租金36，700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，056元，减半收取1，028元，由原告靖雨虹负担669元（已付），被告潘美玉负担359元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一五年一月九日
书记员 仇 知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
……
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。