天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初7136号
原告：天津信诚开发实业有限公司，住所天津市南开区。
法定代表人：廖万隆，董事长。
委托诉讼代理人：薛智全，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：郭春艳，天津益清律师事务所律师。
被告：天津市南开区惊致泰餐厅，住所天津市南开区。
经营者：郑毅。
被告：天津市南开区仙萝餐厅，住所天津市南开区。
经营者：郑毅。
被告：郑毅。
原告天津信诚开发实业有限公司（以下简称信诚公司）与被告天津市南开区惊致泰餐厅（以下简称惊致泰餐厅）、天津市南开区仙萝餐厅（以下简称仙萝餐厅）、郑毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信诚公司委托诉讼代理人薛智全、郭春艳，被告惊致泰餐厅、仙萝餐厅共同经营者被告郑毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信诚公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，判令被告将租赁房屋返还原告；2、请求判令被告向原告支付自2015年11月16日至2016年6月15日的租金234740.33元；3、请求判令被告向原告支付2016年6月16日至被告向原告实际交还房屋之日的商铺占用费；4、判令被告支付2015年8月至被告将房屋交还原告之日的水、电、燃气费，暂计至2016年2月，约18088.17元；5、请求判令原告无需退还被告支付的履约保证金50000元；6、本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：2015年2月，原告与被告惊致泰餐厅签订商铺租赁合同，被告惊致泰餐厅承租原告位于天津市南开区××西××时代大厦××美食广场××号使用面积为245平方米的商铺，用于开设餐厅。租赁期限自2015年4月1日至2020年5月15日。合同第3.4条约定：每季10号前支付当季租金，每逾期一日按当月租金千分之3支付违约金；第6.4条约定：在接到水费、燃气费通知单后10个工作日内付款；第9.12条规定：被告郑毅对被告惊致泰餐厅履行合同过程中产生的责任及义务承担连带担保责任；第10.3条规定：被告惊致泰餐厅逾期支付租金或其他费用超过15天的，原告可单方解除合同，没收履约保证金并要求支付履约保证金两倍的违约金。合同签订后，原告已依约将房屋交给被告使用，被告惊致泰餐厅商铺所在地登记设立了被告仙萝餐厅用以经营商铺。从2015年11月起，被告开始拖欠租金，原告多次索要无果，故成讼。
三被告辩称，不同意原告诉讼请求。一、对原告起诉惊致泰餐厅提出异议，原告招商时，被告郑毅以惊致泰餐厅名义与原告签订的租赁合同，由于个体工商户营业执照不能同时在两个店铺使用，惊致泰餐厅已经在其他地点经营使用，故2015年2月惊致泰餐厅将与原告签订合同中的权利义务转让给被告仙萝餐厅，同时原告与被告惊致泰餐厅及被告仙萝餐厅签订了三方协议，将惊致泰餐厅的权利义务转让给仙萝餐厅，对此原告已经认可。所以惊致泰餐厅不应作为本案被告承担责任。关于解除合同事宜，被告郑毅已于2016年2月与原告商场部的薛经理口头协商解除，并等待原告给予相关答复。二、关于原告主张房屋租金问题，因在原告招商时原告承诺商场应有的煤气设施没有达到要求，原告要求被告自行解决，造成被告投资成本加大。被告认为原告在招商时对被告进行了欺骗，构成违约，故不同意给付租金。对此被告商场部的王经理和薛经理都了解。原告招商部吴经理称被告是朋友介绍来的，不要给他找麻烦，被告顾及还要继续经营，当时没有主张权利。被告店铺在开业第一天便出现倒烟、返烟、有异味的情况，及时向原告反应，当时原告方吴经理、王经理、薛经理均来到现场，称可能是商场主管道问题，也有可能是被告自己设备的问题。为排除是被告设备问题，被告又花费17000余元改造内部烟道。改造后，仍存在上述问题。每到中午营业时，店铺仍有油烟异味，造成了被告的经营损失。被告无数次找原告工程部经理来看，每次都推脱第三方进行处理，但至今没有解决，造成被告亏损，无法继续经营，给被告造成了巨大损失。被告开业的前四个月每月营业额均在15万元左右，但由于商场倒烟问题导致顾客减少，且该问题原告至今没有解决，给原告造成了巨大经济损失。在吴经理调回总部前被告郑毅曾与其谈话，吴经理承认倒烟问题存在，但一直没有解决，对此被告有录音证明。后被告郑毅又与薛经理就倒烟问题进行协商，其称希望被告继续经营，并承诺解决倒烟问题，此时也临近2016年农历新年，对此被告也有录音证据。三、关于水、电、燃气费问题，对于所欠水费无异议，关于电费和燃气费，自被告开业以来就没有电表和燃气表，故对该笔费用不予认可。原告收取的电费和燃气费主要用于供暖和制冷，但该店铺夏天不冷，冬天不热，造成被告无法营业。对此被告也曾提出异议，但原告将该责任推卸到了第三方。四、关于违约金和履约保证金问题被告不予认可，因为原告违约在先。2016年5月10日原告方薛经理曾给被告郑毅发过短信，要求被告退场，但其对给被告造成的损失只字未提。被告认为双方已协议解除合同，所以不存在支付违约金及履约保证金的问题。租赁合同第8.4条说明排烟问题是原告市场主管道问题，影响了被告营业，造成了被告的损失，根据此条可免交租金。
经审理查明，2015年2月，原告与被告惊致泰餐厅签订《美食广场租赁合同》，约定由被告惊致泰餐厅承租原告位于天津市南开区××西××时代大厦××美食广场××号商铺（使用面积245平方米）用于开设餐厅。租赁期限为5年45天，自2015年4月1日至2020年5月15日，2015年4月1日至2015年5月15日为免租期；前两年每季度租金为100603元，第三年每季度租金为105745元，第四年每季度租金为112005元，第五年每季度租金为120947元；每季10号前支付当季租金，每逾期一日按当月租金千分之3支付违约金；被告在接到原告水费、燃气费通知单后10个工作日内付款。合同另约定，商铺内的水、电、气主管线部分由被告自行负责维修保养。原告提供的设施非因被告方原因发生损坏或出现故障，进而影响被告正常经营的，原告应保证在接到被告书面通知后四十八小时内着手进行维修。原告未在四十八小时之内着手进行维修的，被告有权自行维修或委托维修，合理维修费用被告可凭票据要求原告承担。因租赁商铺或原告提供的设施出现严重损坏或故障从而导致被告无法开门营业的，在维修期间被告可免交相应的租金；被告逾期支付租金或其他费用超过15天的，原告可单方解除合同，没收履约保证金并要求支付履约保证金两倍的违约金。后，原告、被告惊致泰餐厅与被告仙萝餐厅签订了《三方协议》，约定因被告惊致泰餐厅为个体工商户，无法在租赁商铺所在地申请营业执照，现拟以被告仙萝餐厅的名义申请营业执照；被告惊致泰同意将其在租赁合同项下的一切权利、义务和责任转让给被告仙萝餐厅，被告仙萝餐厅同意受让；原告同意被告仙萝餐厅继续履行被告惊致泰在租赁合同项下的权利、义务和责任；自本协议生效之日起，被告仙萝餐厅取代被告惊致泰餐厅成为租赁合同的承租方，受租赁合同各条款的约束，原告仍为租赁合同的出租方，原告、被告仙萝餐厅按租赁合同的约定享有各自的权利，并相互履行义务、承担责任。如被告仙萝餐厅未能获得经营所需相关证照，被告惊致泰餐厅仍应对合同义务承担责任。协议下方加盖了原告及被告惊致泰餐厅的公章。被告仙萝餐厅于2015年5月29日注册登记为个体工商户，并领取了相关证照。
2016年5月31日，原告工作人员薛智全通过手机短信形式与被告郑毅协商解除商铺租赁合同，被告郑毅在短信回复中承诺争取于2016年6月15日撤清。然，被告仙萝餐厅至今未向原告腾空交还涉案商铺，自2015年11月16日至今亦未向原告支付租金及其他费用（其中水费为2635元、燃气费为14134.49元、电费为1318.68元，合计18088.17元），故成讼。
庭审中，被告仙萝餐厅提出因原告经营的商场排烟管道存在缺陷，致使被告在使用涉案商铺过程中，出现蹿烟问题。原告对此不予认可，其认为出现蹿烟问题系被告改造内部烟道所致，与主管道排烟系统无关。
上述事实有当事人向法庭提供的证据及当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：三方协议是否有效；被告是否可因商铺存在蹿烟问题免交租金。从《三方协议》中可以看出，被告仙萝餐厅能否取得经营证照为协议有效唯一条件。协议签订后，被告仙萝餐厅在租赁期间内取得了经营证照。因此，无论被告仙萝餐厅是否在三方协议中签章，自其取得经营证照后，该协议便生效，故被告仙萝餐厅应为涉案商铺租赁合同的承租方。协议签订后，被告仙萝餐厅开始在涉案商铺中经营。自2015年11月16日至今未向原告支付租金及其他费用，故原告向被告仙萝餐厅主张自2015年11月16日至2016年6月16日的租金、水费、电费、燃气费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。庭审中，双方均认可已通过短信协商方式于2016年5月31日解除合同。原、被告协商解除合同，系双方真实意思表示，本院予以确认。我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然，合同解除后，被告仙萝餐厅未向原告腾空交还涉案商铺，故原告有权向被告仙萝餐厅主张腾房，并参照原合同标准向被告仙萝餐厅主张给付自2016年6月16日（被告承诺腾房日）至实际腾房之日止的占有使用费。关于原告主张扣除履约保证金一节。我国合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告约定被告应按合同规定按期足额支付租金及其他应付费用，否则原告可以解除合同、没收履约保证金，并要求被告承担损失赔偿责任。该条款虽载明为履约保证金，但通过双方上述意思表示，“履约保证金”应视为“定金”，应适用定金罚则。被告仙萝餐厅逾期腾房，逾期给付租金构成违约，故原告无需退还其交纳的履约保证金。关于蹿烟问题。被告提供的证据无法证明系因原告主管道问题导致蹿烟现象，故被告该项抗辩理由不成立，本院不予采信。关于原告要求被告郑毅承担连带责任一节，被告郑毅并未在合同或三方协议中以担保人身份签字或盖章，故原告该项主张本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告天津信诚开发实业有限公司与被告天津市南开区仙萝餐厅签订的《美食广场租赁合同》于2016年5月31日解除；
二、被告天津市南开区仙萝餐厅于本判决生效后三十日内，将天津市南开区鞍山西道259号时代大厦负一层美食广场M03号店铺腾空返还原告天津信诚开发实业有限公司；
三、被告天津市南开区仙萝餐厅于本判决生效后三十日内，给付原告天津信诚开发实业有限公司自2015年11月16日至2016年6月15日的商铺租金234740.33元（100603元/季度/3个月*7个月）；
四、被告天津市南开区仙萝餐厅于本判决生效后三十日内，给付原告天津信诚开发实业有限公司自2016年6月16日至腾房之日止的商铺使用费（以每季度100603元为标准）；
五、被告天津市南开区仙萝餐厅于本判决生效后三十日内，给付原告天津信诚开发实业有限公司水、电、燃气费18088.17元；
六、被告天津市南开区仙萝餐厅向原告天津信诚开发实业有限公司支付的履约保证金50000元不予返还；
七、驳回原告天津信诚开发实业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6592元，减半收取3296元，由被告天津市南开区仙萝餐厅负担，于本判决生效后三十日内给付原告天津信诚开发实业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 谢莉莉
二〇一六年九月五日
书 记 员 陈 芸
本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。