原 告 大 庆 市 星 星 物 业 有 限 公 司 诉 被 告 史 俊 祥 物 业 服 务 合 同 纠 纷 一 案 民 事 判 决 书
（2014）让民初字第176号
原告大庆市星星物业有限公司，住所黑龙江省大庆市萨尔图西宾路47号。
法定代表人鄢××，经理。
委托代理人宋学军，黑龙江天慧律师事务所律师。
被告史俊祥，男，1945年8月5日出生。
委托代理人康丽，黑龙江轩言律师事务所律师。
原告大庆市星星物业有限公司（以下简称星星物业）与被告史俊祥物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理。依法由代理审判员张蕾适用简易程序独任审判，于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告大庆市星星物业有限公司委托代理人宋学军、被告史俊祥委托代理人康丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆市星星物业有限公司诉称：原告与大庆市让胡路区西寨社区康乐小区（以下简称康乐小区）业主委员会签订《物业托管合同》，合同约定原告向康乐小区提供物业服务，受益人为全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业费用，逾期缴纳的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。被告史俊祥系康乐小区3-3-302室业主，房屋面积166.55平方米，被告所在单位每年为被告缴纳部分物业费，剩余79.55平方米一直未缴纳。故我方诉至法院，要求被告支付其所拖欠的4个年度的物业费（2008年度、2009年度、2011年度、2012年度），共计4862.1元（79.55平方米×15.28元／平／年×4年），并按日千分之三支付违约金18232.5元。
被告史俊祥辩称：被告不存在拖欠物业费的情况，物业费均早已支付完毕；原告诉请超过诉讼时效；即使存在违约情况，原告诉请的违约金过高，我方不认可；综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
为证实自己的主张，原告大庆市星星物业有限公司向本院提交证据如下：
1、物业托管合同复印件两份、收费许可证、证明及资质证书复印件各一份（均与原件核对无异议），证明原告有物业服务资质及收费许可，收费标准为15.28元／年／平方米。被告对证据的真实性及所证明的问题均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
2、大庆市房屋产权市场管理中心产权信息查询报告一份。证明被告史俊祥为让胡路区龙南康复医院后侧康乐1-03-3-302室房屋所有权人，房屋建筑面积166.55平方米。被告对证据的真实性及所证明的问题均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
3、欠费登记表一份及缴费催款通知单五张。证明被告拖欠物业费4862.10元，且原告每年都向被告发出催款通知，要求其支付相应物业费用。被告对证据的真实性持异议，认为该证据没有被告签字，完全由原告单方制作，无法证明欠费事实。本院将综合全案情况对此两份证据予以考虑。
被告史俊祥未向本院提交证据。
本案经开庭审理，对证据的举证、认证，确认本案的法律事实如下：
被告史俊祥系康乐小区某房屋的产权人，被告居住房屋的面积为166.55平方米。原告星星物业与被告所在康乐小区业主委员会分别于2005年1月10日及2010年1月10日签订了物业托管合同，合同约定由原告为被告所在康乐小区提供相应的物业服务，每平方米收费标准为15.28元／年。庭审中，原告星星物业陈述，被告所在单位每年为其支付部分物业费用，除2010年度被告全额缴纳外，还拖欠2008年度、2009年度、2011年度、2012年度共计四个年度的物业费用4862.10元（扣除单位缴纳部分剩余79.55平方米×15.28元×4年）。故原告诉至法院，要求被告给付拖欠的物业费4862.10元，并按物业托管合同约定，给付日千分之三的违约金共计18232.50元。庭审中，双方各持己见，调解未果。
本院认为：原告星星物业与被告史俊祥所在小区业主委员会签订的合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告具有服务资质及收费许可，亦为被告提供了相应服务，被告应当依约履行缴费义务，逾期不缴，应当承担相应民事责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，被告应对其不拖欠物业费的主张负有举证责任，庭审中，被告未提交任何证据证明其主张，故本院对被告存在拖欠物业费用的事实予以确认。关于诉讼时效问题，原告主张物业费属债权请求权范畴，适用两年诉讼时效的限制，故被告关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效的主张成立，本院仅对原告要求被告支付2011年度、2012年度物业费用的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题，合同中约定的滞纳金，其实质应属违约金，只具有弥补守约方损失的功能，且原告主张金额为18232.50元，被告不认可，且数额畸高，属于合同法第一百一十四条第二款“过分高于造成的损失”的情形，本院综合全案考虑，以实际损失为基础，酌定违约金按利息损失的30%予以计算，利息自每一期物业服务费用的履行期限届满之日起至起诉时分别计算。即，2011年度利息损失79.55平方米×15.28元×6.31%×2年＝153.40元；2012年度利息损失79.55平方米×15.28元×6.0%×1年＝72.93元，利息共计226.33元，违约金按损失的30%计算为67.90元。（注：2012年贷款基准利率1年期6.31%；2013年贷款基准利率1年期6.0%。）故本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：
被告史俊祥给付原告大庆市星星物业有限公司2011年度、2012年度物业费2431.50元、迟延履行利息及违约金294.23元，合计2725.73元。此款于本判决生效后三日内一次性给付。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
诉讼费377元减半收取188.5元，由被告负担22.2元，原告负担166.3元，邮寄费22元由被告负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
代理审判员 张蕾
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 张杨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国物权法》
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。