内蒙古自治区乌海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内03民终83号上诉人（原审原告）：苗继军，男，1967年6月18日出生，汉族，无业，住乌海市海勃湾区。委托诉讼代理人：杨振东，乌海市海勃湾区新华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区东胜铁西鄂尔多斯大街。法定代表人：余美花，该公司董事长。委托诉讼代理人：李学慧，女，1966年12月8日出生，汉族，该公司职员，住乌海市海勃湾区。上诉人苗继军因与被上诉人鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司（以下简称世景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2015）乌勃民一初字第02538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人苗继军委托诉讼代理人杨振东、被上诉人世景公司的委托诉讼代理人李学慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人苗继军上诉请求：撤销原审判决，依法改判为支持上诉人苗继军的全部诉讼请求，并由被上诉人世景公司承担案件受理费。事实和理由：1.双方当事人的房屋买卖合同中明确约定，被上诉人世景公司应书面通知上诉人苗继军办理商品房交接手续，而非采用在本地报纸上刊登交房公告的形式通知交房。原审判决认定被上诉人世景公司于2014年1月20日在报纸上刊登交房通知的形式为合理方式，没有法律依据或者合同依据。因此认定被上诉人世景公司逾期交房113天错误。双方当事人交房日期应以2014年4月15日入住通知为准，即被上诉人逾期交房196天。2.原审法院擅自使用法官自由裁量权，判决确认的逾期交房违约金和逾期办理房屋权属转移登记违约金的数额显失公平，明显低于上诉人苗继军的实际损失。3.被上诉人世景公司收取上诉人苗继军取暖费1334元没有依据，应当予以退还。原审判决驳回上诉人苗继军请求被上诉人世景公司退还取暖费的诉讼请求有误。4.被上诉人世景公司擅自变更房屋设计结构，应当按照合同约定承担违约赔偿责任。综上请求二审法院查明案件事实，依法改判。被上诉人世景公司辩称，1.原审判决认定被上诉人世景公司逾期交房113天正确。交房日期应以被上诉人世景公司在报纸上刊登交房公告之日为准，上诉人苗继军递交的《入住通知书》、《缴费明细表》等只能证明是其收房日期，不能推翻被上诉人世景公司已于2014年1月21日开始交房的事实。2.原审判决认定的逾期交房违约金数额，适用法律正确，体现了公平原则。根据双方当事人房屋买卖合同中约定，被上诉人世景公司是在房屋初始登记完成后90天内协助上诉人苗继军办理房屋产权转移登记，故被上诉人不存在逾期办证的违约行为。3.被上诉人世景公司于2014年1月21日通知交房，2014年1月21日至2014年4月15日是我市的供暖期。被上诉人世景公司向上诉人苗继军收取的取暖费已经交给供暖公司。该取暖费不应由被上诉人世景公司退还给上诉人苗继军。4.被上诉人并没有改变上诉人苗继军所购房屋的设计结构，被上诉人世景公司交付房屋的结构与合同约定的房屋结构一致。综上，请求驳回上诉人，维持原判。上诉人苗继军向一审法院起诉请求：请求判令世景公司支付逾期交房利息20810元，违约金37052元；退还取暖费1334元；退还有线电视费400元；支付逾期办理房屋产权证违约金20000元；支付房屋结构与图纸不符补偿金20000元。上述各项共计99596元。本案诉讼费由世景公司承担。一审法院认定事实：2012年10月5日，苗继军与世景公司签订了合同编号为2011-0012538的《商品房买卖合同》，苗继军购买了世景公司开发的位于乌海市海勃湾区神华东街南一街坊世景苑B区19号楼2单元903室楼房一套。建筑面积为135.63平米，房屋价款为每平米4646元，共计房款630137元。合同约定：乙方（苗继军）应于2012年10月5日前，一次性存入商品房全部价款630137元。甲方（世景公司）应当在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付乙方（苗继军）使用。甲方（世景公司）如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方（苗继军）有权向甲方（世景公司）追究已付款利息，利息自合同约定甲方（世景公司）应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。逾期超过30日的，合同继续履行。甲方（世景公司）应支付乙方（苗继军）已付款利息，利息自合同约定甲方（世景公司）应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方（世景公司）还应每日按商品房价款的万分之3向乙方（苗继军）支付违约金。双方约定应当自初始登记完毕之日起90日内，办结房屋权属转移登记。如因甲方（世景公司）的责任，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行。甲方（世景公司）应按房屋价款的0.01%向乙方（苗继军）支付违约金。同时合同第十条约定：甲方（世景公司）未征得乙方（苗继军）同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方（世景公司）应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方（苗继军）协商。乙方（苗继军）同意变更的双方订立补充合同。乙方（苗继军）不同意变更的，或甲方（世景公司）擅自变更的，乙方（苗继军）有权解除合同。解除合同的，甲方（世景公司）应退还乙方（苗继军）已付款、支付已付款的利息，利息自乙方（苗继军）付款之日次日起至甲方（世景公司）退还乙方（苗继军）已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方（世景公司）还应按商品房价款的0.10%向乙方（苗继军）支付违约金。苗继军于2013年4月9日向世景公司支付购买房屋款630137元，已支付了全部房款。2014年1月20日世景公司承建的乌海市神华东街南一街坊世景苑B区19号楼竣工验收。同日世景公司在《乌海日报》刊登交房公告，通知世景苑B区19号楼全体业主于2014年1月21日至1月28日集中办理交房手续。据合同有关交付房屋的约定，世景公司逾期交房113天。苗继军于2015年6月17日在《16#、19#住宅部分业主入住缴费明细单》上确认签字，确认了已交付全部房款630137元及交付的相关交易税、取暖费等入住费用共计25354元，及世景公司向苗继军退还的房款465元，上述明细单有世景公司出纳张文生的签字确认。同时查明，世景公司至今尚未为苗继军办结房屋产权转移登记。一审法院认为，苗继军与世景公司签订的”商品房买卖合同”系有效合同，双方均应按照约定履行各自的权利和义务。按照合同约定，世景公司应在2013年9月30日向苗继军交付房屋，逾期交付，应承担违约责任。双方在合同中未约定交付房屋的通知方式，世景公司在本地报纸上刊登公告是通知交房的合理方式之一，因此确定世景公司交付商品房的时间为2014年1月21日，逾期天数113天（2013年12月31日至2014年1月21日）。按照苗继军与世景公司签订的《商品房买卖合同》逾期交付商品房承担违约责任的约定，即”甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。逾期超过30日的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。”，已明显超出世景公司所能预见的苗继军预期收益，有失公平，世景公司现主张约定的违约金过高，请求予以减少，符合法律规定，该院予以支持。违约金的计算按照苗继军已交房款，按金融系统同期贷款年利率6%计算确定为苗继军的直接损失。同时因违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性，另确认苗继军直接损失的30%作为赔偿计入违约金（630137×6%÷365×113=11705元，11705×30%=3511.5元）。苗继军请求世景公司同时支付房屋逾期交付利息，与逾期交付房屋违约金属重复计算经济损失，因该院支持苗继军逾期交付房屋违约金的请求，故苗继军请求的逾期交付房屋利息，该院不予认可。按照苗继军与世景公司签订的《商品房买卖合同》约定，双方约定自初始登记完毕之日起90日内，办结房屋权属转移登记。如因世景公司的责任，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，世景公司应按房屋价款的0.01%向苗继军支付违约金。对苗继军要求世景公司承担逾期办理房屋产权证书违约金的请求，本院予以支持，考虑到当前的房地产市场的实际情况及双方关于逾期办结房屋产权证转移登记的约定，将在判决中与逾期交房的违约金一并做出处理。由于违约金被视为当事人对于事后发生损失的预先估算，包含了苗继军与世景公司不能如约履行合同时对合同双方造成的经济损失的弥补，该院支持苗继军请求的世景公司逾期交房的违约金，已经足以弥补苗继军的经济损失，现苗继军请求退还取暖费，不予支持。苗继军与世景公司签订的商品上买卖合同提供的图纸是开发房产提供的标准层平面图初建整体构造，并不具体到个别户型不具体分东西户，在户型及面积相同的情况下，东西户都使用同一个户型图是合理的。在交房后出现房屋构建与合同签订时的整体图纸有所不同并不属于违约现象，故对于苗继军请求支付的补偿金，该院不予支持。世景公司提出延期交房是政府行为导致，属于不可抗力的免责情形，不应承担违约责任的理由，经查在政府文件下发后苗继军与世景公司才签订的合同，世景公司并没有及时告知苗继军交房存在延期的可能性，也没有及时调整工程进度使得房屋能够如期交付，导致苗继军利益受损，在逾期交房中存在过错。故不能构成不可抗力的免责情形，该院对世景公司的抗辩理由不予采信。同时世景公司请求按照2014年7月5日乌海市海勃湾区人民法院出具的（2014）乌勃民一初字第00434号民事判决书中依据房屋租赁费用确定苗继军的直接损失并以此计算违约金，个案因其合同约定、诉请及在诉讼中行使诉讼权利的不同而各有差异，在本案中，应以合同约定处分。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司支付苗继军逾期交房违约金及逾期办结房屋产权转移登记违约金共计15279.5元（11705+3511.5+63=15279.5元），于判决生效后三日内履行完毕；二、驳回苗继军的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点系：1.被上诉人世景公司逾期交房时间应截止至被上诉人世景公司在报纸上刊登交房通知之日（2014年1月20日），还是应截止至入住通知单载明时间（2014年4月15日）；2.原审判决认定的逾期交房违约金数额及逾期办证违约金数额是否有合法依据；3.被上诉人世景公司收取上诉人苗继军取暖费1334元是否应予以退还；4.被上诉人世景公司是否存在擅自变更房屋设计结构的违约行为，是否应承担相应的违约责任。被上诉人世景公司逾期交房时间应截止至被上诉人世景公司在报纸上刊登交房通知之日（2014年1月20日），还是应截止至入住通知单载明时间（2014年4月15日）？上诉人苗继军与被上诉人世景公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，”商品房交付时，甲方（被上诉人世景公司）应书面通知乙方（上诉人苗继军）办理商品房交接手续”，但双方并未约定被上诉人世景公司应向上诉人苗继军以一对一形式发出书面通知。被上诉人世景公司在本地有影响力的报纸上发出交房通知，符合双方当事人关于书面通知交房的合同约定，亦符合我市房地产市场交易过程中房地产开发企业通知买受人办理房屋交房手续的交易习惯。故被上诉人世景公司在报纸上刊登交房通知之日（2014年1月20日）应视为其向上诉人苗继军履行通知交房义务之日，被上诉人世景公司逾期交房时间应截止至2014年1月20日。上诉人苗继军未能向本院提供证据证明在被上诉人世景公司登报刊登交房通知后直至2014年4月15日才接收房屋有合理理由，故上诉人苗继军自2014年1月21日至2014年4月15日期间怠于接收房屋造成的损失应由其自行承担，被上诉人世景公司不承担该期间的逾期交房违约责任。故上诉人苗继军主张被上诉人世景公司应承担逾期交房196天的违约责任的上诉请求，本院不予支持。上诉人苗继军认为原审判决调整逾期交房违约金数额属于滥用法官自由裁量权，且认定的违约金数额显失公平。原审判决结合本案的实际情况，依据被上诉人世景公司的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对逾期交房违约金进行调整，有合法依据，符合法律规定。上诉人苗继军未能提供证据证明原审判决认定按金融系统同期贷款年利率6%计算并上浮30%为违约金数额低于逾期交房给其造成的实际损失数额，且原审判决认定的违约金数额明显高于我市房屋租赁市场中同类同地段房屋同期房屋租金数额，并未显失公平。故上诉人苗继军该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人苗继军认为原审判决认定的逾期办理房屋权属转移登记违约金数额明显过低。经审查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，自初始登记完毕之日起90日，办结房屋权属转移登记。在二审审理过程中，双方当事人均认可涉案房屋尚未办理房屋初始登记，被上诉人世景公司履行办结房屋权属转移登记义务的前提条件尚未成就，即被上诉人世景公司在上诉人苗继军起诉时尚不存在逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，不应承担相应的违约责任，上诉人苗继军请求被上诉人世景公司承担逾期办理房屋权属转移登记违约责任无合法依据，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。但是针对原审判决的该项判决，被上诉人世景公司作为负有履行判决内容义务的主体，并未向本院提起上诉，表示服判，本院依法不进行审查。被上诉人世景公司收取上诉人苗继军取暖费1334元是否应予以退还？被上诉人世景公司已于2014年1月20日登报发出交房通知，上诉人苗继军应履行相应的接收房屋义务，对于自己怠于履行接收房屋义务造成的损失应由其承担。2014年1月21日至2014年4月15日期间系我市采暖期，上诉人苗继军在该期间并未实际接收房屋，系由其怠于接收房屋所造成的，该期间的取暖费用应由其承担。故上诉人苗继军主张被上诉人世景公司返还取暖费的上诉请求，本院不予支持。上诉人苗继军请求被上诉人世景公司承担擅自变更房屋设计结构违约责任的诉讼请求是否应予以支持。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十条约定，上诉人苗继军不同意商品房的房屋设计和环境布局变更，或者被上诉人世景公司擅自变更的，上诉人苗继军有权解除合同。合同解除后，上诉人苗继军有权按照合同约定要求被上诉人实际公司承担违约责任。本案中，上诉人苗继军并未以商品房的房屋设计和环境布局变更或者被上诉人世景公司擅自变更为由解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，且已经实际接收商品房，故上诉人苗继军请求被上诉人世景公司承担擅自变更房屋设计结构违约责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人苗继军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2290元，由上诉人苗继军负担（上诉人已预交）。本判决为终审判决。审判长  张清艳审判员  刘 原审判员  李世超二〇一七年三月十四日书记员  姜 星