上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1240号
原告上海玻璃瓶三厂，住所地上海市。
法定代表人徐小燕，职务厂长。
委托代理人朱宇晖，上海博和律师事务所律师。
委托代理人庄建伟，上海博和律师事务所律师。
被告上海林广阁大酒店有限公司，住所地上海市。
法定代表人黄惠均，职务总经理。
第三人上海为波宾馆有限公司，住所地上海市。
法定代表人朱即红，职务总经理。
委托代理人朱席平，公司员工。
第三人上海三人行餐饮管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人胡雅平，职务总经理。
委托代理人屈建军，上海海若律师事务所律师。
第三人黄惠均，男，1959年1月25日，汉族，住上海市。
原告上海玻璃瓶三厂与被告上海林广阁大酒店有限公司及第三人上海为波宾馆有限公司（以下简称为波宾馆）、上海三人行餐饮管理有限公司（以下简称三人行餐饮公司）、黄惠均房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海玻璃瓶三厂的委托代理人朱宇晖、庄建伟，被告上海林广阁大酒店有限公司的法定代表人黄惠均，第三人为波宾馆的委托代理人朱席平，三人行餐饮公司的委托代理人屈建军，黄惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海玻璃瓶三厂诉称，原、被告于2011年5月10日签订《房屋租赁合同》。该合同约定被告承租坐落于上海市长寿路505弄6号1-7层房屋（建筑面积2976平方米），租赁期限为11年，自2001年5月10日至2012年7月9日止（前期二个月为办证改建、整改期），月租金人民币（以下币种均为人民币）5万元。第六年增5%，第九年增5%，租金支付方式为被告应于每季度7日前向原告支付租金，逾期支付的每逾期一日，则被告按日租金的万分之四支付违约金。目前，系争房屋一楼由三人行餐饮公司承租，二至七楼由为波宾馆承租。租赁期满前，原告已于2012年2月22日、6月21日函告被告及第三人黄惠均，同时分别函告为波宾馆、三人行餐饮公司租赁合同将于2012年7月9日终止后即搬离系争房屋，但至今被告及为波宾馆、三人行餐饮公司占用系争房屋，且被告自2009年7月起未足额支付租金，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、原告与被告于2001年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2012年7月9日终止；2、被告支付2009年7月至判决生效之日止的房屋租金及使用费713125元（按合同约定标准）及滞纳金50000元；3、被告及第三人为波宾馆、三人行餐饮公司迁出上海市长寿路505弄6号房屋；4、本案诉讼费由被告承担。
被告上海林广阁大酒店有限公司辩称，最初的合同由第三人黄惠均与原告签订，因系争房屋无产权证，双方无法履行。后经原告与黄惠均协商，双方愿以合作经营方式，注册成立上海林广阁大酒店有限公司，由原告无偿提供系争房屋作为经营用房，时间为20年，故不同意原告的诉讼请求。
第三人为波宾馆述称，与原告不存在合同关系，因与被告为承包经营关系，若要搬离只有被告提出，故不同意原告诉请
第三人三人行餐饮公司述称，与被告之间不存在转租关系，双方仅为承包经营关系，该承包经营合法有效。按照承包经营协议约定，承包期为2011年7月9日至2021年7月8日，为此，本公司投入大量资金用于装潢、经营，现原告将本公司列为第三人不合法，原告的请求也无事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求。
第三人黄惠均述称，系争房屋原为宾馆，经所属的长寿街道招商引资与本人协商后，由本人接受原宾馆的全部资产，为能办理营业执照，先由个人名义与原告签订合同，本人与原告共同出资注册成立上海林广阁大酒店有限公司后，再由上海林广阁大酒店有限公司与原告补签合同，合同的承租方应是上海林广阁大酒店有限公司，而个人名义签订的合同双方并未履行。上海林广阁大酒店有限公司营业执照的经营期限是根据双方合作期限所确定，事实上，上海林广阁大酒店有限公司是无偿使用系争房屋。
经审理查明，2001年5月10日，上海玻璃瓶三厂（合同签约方为甲方）与第三人黄惠均（合同签约方为乙方）签订《租赁合同》，该合同中约定：一、租赁场所及用途：1、甲方将位于上海市长寿路505弄6号尚未取得房产证（产证正在办理中）的综合楼（建筑面积2976平方米），甲方提供相应的水、电、煤气、直线电话四门等设备设施。（其他设备属甲乙双方按股份划分后附清单）；2、乙方租赁甲方场所开设旅店，未经甲方同意，乙方不得将该场所转让。二：租赁期限十一年（第六年起增5%，第九年增5%），租赁期为2001年5月10日起至2012年7月9日止。（前期二个月为办证、改建、整改期）。三、租金及租金交纳期限：1、租金及乙方正式接受场地之日算起。2、租金每年60万元（包括甲方的49%股份设备），每年分四次按季度交纳，每季度的前七天内交清（先付后租）。四、违约责任：1、甲方如未按合同规定时间向乙方提供租赁房屋，应按延迟时间内乙方应交租金的万分之四计算，向乙方偿付违约金。2、乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任；乙方如拖欠租金，应按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达三个月以上，甲方可以从乙方投入的设备投资款中扣除，并可以收回出租的房屋。3、租赁期间水、电、煤、电话等凡乙方使用的经营费用有乙方负担。4、租赁期间。如乙方确应特殊情况终止租赁合同，必须提前二个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的万分之四计算。合同中双方还约定了其他事宜。
2001年5月15日，原告向上海市普陀区工商分局出具“关于无偿提供长寿路505弄6号营业用房的决定”，载明：因我厂是主要投资股东，故我厂愿意无偿提供长寿路505弄6号营业用房作为“上海林广阁大酒店有限公司”的经营场所，特此说明。
2001年5月16日，原告与黄惠均签订《投资协议书》，该协议书约定，双方共同投资组建“上海林广阁大酒店有限公司”。该公司住所：上海市长寿路505弄6号，注册资本50万元，黄惠均投资25.5万元，上海玻璃瓶三厂投资24.5万元，投资双方根据各自的投资额享有股东的权利，并承担相应的责任。经营期限20年，自营业执照颁发之日起计算。同年6月10日，核发的营业执照记载：法定代表人黄惠均，注册资本50万元。营业期限2001年6月10日至2021年6月9日。
之后，黄惠均以被告上海林广阁大酒店有限公司名义（合同签约方为乙方）与原告上海玻璃瓶三厂（合同签约方为甲方）补签《上海市房屋租赁合同》。该合同约定被告承租坐落于上海市长寿路505弄6号1-7层房屋（建筑面积2976平方米），房屋所有权证（1991年10月18日核发）沪房普字第19424号。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用。租赁期限自2001年5月10日至2012年7月9日止。月租金5万元。自第六年增5%，第九年增5%，租金支付方式为被告应于每季度7日前向原告支付租金，逾期支付的每逾期一日，则被告按日租金的万分之四支付违约金。合同落款日期补签为2001年5月10日。
2001年7月10日，原、被告签订《补充协议》，该协议内容：上海玻璃瓶三厂与自然人黄惠均共同组建的“上海林广阁大酒店有限公司”，按投资比例，黄惠均（林广阁大酒店有限公司法人）应承担玻璃瓶三厂175名职工每年缴纳社保中心的养老金、失业金、医保金人民币60万元（超出部分由三厂自负），每年分四次按季度缴纳，每季度前七天交清。黄惠均如拖欠玻璃瓶三厂职工缴纳的“三金”达三个月以上，玻璃瓶三厂可以从黄惠均投入款中扣除相应钱款。对“林广阁大酒店有限公司”其他营业的盈利归黄惠均所有。本补充协议与投资协议书有同等法律效力。
同日，双方又签署一份《关于补充协议备案》，其内容：上海玻璃瓶三厂与自然人黄惠均共同投资的“上海林广阁大酒店有限公司”的补充协议，是因黄惠均就与玻璃瓶三厂“房屋租赁合同”解决玻璃瓶三厂缴税事宜而订立。双方仍以“房屋租赁合同”为法律依据。
2007年3月28日，上海林广阁大酒店有限公司与上海为波旅馆管理有限公司签订《承包经营协议》。2011年6月8日，经双方协商一致，签订了《协商解除协议书》，该协议书确定双方于签订日解除《承包经营协议》。2011年6月9日，被告（协议签订方为甲方）与第三人为波宾馆（协议签订方为乙方）签订《酒店承包经营协议》，该协议约定甲方将其所有经营场地（包括棋牌室、天台）以及一切措（设）施（餐厅除外）的经营权发包给乙方。承包期限为10年，自2011年6月9日起至2021年6月8日止。承包金额每月103700元。自2012年7月1日起，承包金额每月105700元。
2007年1月9日至2011年1月8日，上海林广阁大酒店有限公司（餐厅部）由案外人张宏承包经营。2011年7月1日，被告（协议签订方为甲方）与第三人三人行餐饮公司（协议签订方为乙方）签订《酒店（餐厅）承包经营协议》，该协议约定甲方将其所有经营场地餐厅部的经营权发包给乙方。承包期限为10年，自2011年7月9日起至2021年7月8日止。2011年7月9日起至2016年7月8日期间的承包费每月30000元。2016年7月9日至2021年7月8日期间的承包费每月31500元。
另查，三人行餐饮公司成立于2002年8月19日，住所地上海市中山南二路923号。为波宾馆成立于2006年6月28日，住所地上海市周家嘴路1063弄4号。
2012年2月2日，原告向黄惠均发出“关于终止房屋租赁合同的通知”。明确租赁合同于2012年7月9日期满后，收回系争房屋。
2012年6月21日，原告分别书面通知被告及第三人为波宾馆、三人行餐饮公司，通知进一步明确租赁合同于2012年7月9日期满后，收回系争房屋，要求予以配合按期返还系争房屋。
1994年，经相关部门批准同意，由上海宏光房地产开发公司和上海玻璃瓶三厂共同开发本市长寿路505弄6号基地（总建筑面积9783平方米）。根据沪第（94）316号建设用地规划许可证记载：用地单位上海宏光实业公司、上海玻璃瓶三厂，用地名称综合楼、住宅，用地位置长寿路505弄6号、545弄，用地面积4407平方米。沪建（95）174号建设工程规划许可证记载：建设单位上海玻璃瓶三厂、上海宏光房地产开发公司，建设项目名称住宅、综合楼（办公），建设位置长寿路505弄6号，建设规模9783平方米。沪建施工证普字（1997）0109号（补）建设工程施工许可证记载：建设单位上海玻璃瓶三厂，项目名称综合楼，建设地址长寿路505弄6号，建筑面积2975平方米。该综合楼竣工后，于1998年4月2日经［沪建质监（P98）字第H083号核验证明书］核验合格，建筑面积2976平方米。至今，该综合楼因种种因素未取得产权证。
又查，原告根据合同约定的租金标准，经核算：被告未足额支付的租金及使用费2009年7月至2011年10月，欠付租金计73500元。2011年11月至2013年3月实欠639625元。
被告上海林广阁大酒店有限公司付款明细清单：1、2001年下半年度预付计30万元；2、2002年至2005年，每年预付60万元；3、2006年已预付61.5万元；4、2007年已预付63万元；5、2008年已预付59万元；6、2009年已预付37万元；6、2010年已预付31万元；7、2011年已预付60.25万元；8、2012年已预付16万元；9、2013年已预付6万元；7、垫付2008年至2009年电费1049944.68元（电费262486.17元＋违约金787458.51元）。上述费用共计7087444.68元。上述预付款的收款收据，大部分收据的收款事由栏中注明“统筹款”。
上海市长寿路505弄6号1-7层房屋，其中第四层建筑面积451平方米，由案外人陈新发出租给原告后，又经三方（陈新发、原告、黄惠均）协商，同意原告转租给黄惠均。目前，系争房屋一楼由三人行餐饮公司经营使用。二至七楼由为波宾馆经营使用。
原告现诉至法院，请求判决支持如其诉请。
庭审中，原告认为，虽有两份时间一致的租赁合同，但有先后，原告与黄惠均个人签约，由双方共同投资注册成立被告上海林广阁大酒店有限公司后，再由原被告补签合同，因此，双方的合同均能证实双方之间的租赁关系。被告的付款清单也印证了租期的前五年每月租金5万元，自2006年7月起租金递增了5%。2011年11月，合同即将期满，双方为续租产生矛盾，被告不再按约定支付租金。2001年7月10日的补充协议及备案，目的为退税、避税，虽以交社保方式处理，但双方仍为租赁关系。被告提供的付款清单同时也反映了被告未按实缴纳“三金”，若以社保金缴纳，双方不应有递增的约定，因此，被告所付款即为租金。“决定”之证据虽证明原告提供系争房屋为无偿使用，其目的也为避税，何况该证据被双方的补充协议约定的内容覆盖。由于双方仅是租赁关系，现被告拖欠租金和使用费，并进行转租，原告的请求法院应予支持。
被告上海林广阁大酒店有限公司及第三人黄惠均共同认为，根据2001年7月10日协议，原告员工的社保金由本人负责，租赁合同虽存在，但未实际履行。原告未实际参与经营，被告的法定代表人未参与经营，事实上由第三人为波宾馆、三人行餐饮公司承包经营。因原告投资的注册资金未到账，故将房屋使用权作为出资额，本人按照补充协议约定解决了原告员工社保金问题，原告也以统筹费名义收取费用。原告与本人共同投资组建的上海林广阁大酒店有限公司经营期限自营业执照颁发之日起计算为20年，并由原告无偿提供经营住所，现承包经营者第三人的承包期限至2021年。
本院认为，原告与黄惠均个人签订的《租赁合同》，应是双方当事人的真实意思表示。原告与黄惠均经双方合议，共同投资组建上海林广阁大酒店有限公司，并由黄惠均为法定代表人后，由原、被告补签《上海市房屋租赁合同》的目的是为了取代原告与黄惠均个人签订的《租赁合同》，因此，该合同的成立意味着终止原告与黄惠均个人的合同关系。本案中，当事人的陈述及相关证据充分证明，原、被告以采用不当方式，并以其他约定的形式履行双方的《上海市房屋租赁合同》，因此，原、被告应按合同的约定各自承担责任。现原告将被告支付的“统筹费”作为合同约定的租金收取，也系双方真实意思表示，本院予以确认。被告未按租赁合同约定支付租金，应承担相应的民事责任，上海林广阁大酒店有限公司承租期于2012年7月9日届满后，在原告明确不再续约的情况下，被告仍占有系争房屋，并以原告与黄惠均的合作期尚未结束，上海林广阁大酒店有限公司的营业执照有效期尚未届满，作为投资方原告愿无偿提供系争房屋为由，拒绝退出系争房屋，显然不符法律规定。对于合同履行中，被告经营所发生的垫付款，即2008年至2009年电费1049944.68元（电费262486.17元＋违约金787458.51元），因双方无约定，故被告要求该款由原告承担，无法律规定。租赁履行期满后，原告虽收取被告交付费用，但并不影响原告收回系争房屋的权利。被告在履行合同中将经营权分别有偿转让给为波宾馆、三人行餐饮公司，不影响租赁合同的相对人仍为上海林广阁大酒店有限公司。由于上海林广阁大酒店有限公司占有使用系争房屋至今，现原告要求解除租赁关系并结清欠付的租金及相关费用，于法有据，本院应予支持。租金及其相关费用应由上海林广阁大酒店有限公司承担，租金及使用费标准可参照合同约定，第三人为波宾馆、三人行餐饮公司负有迁出系争房屋之义务。因租赁合同的解除引发被告与为波宾馆、三人行餐饮公司之间的纠纷，可由当事人另寻途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告上海玻璃瓶三厂与被告上海林广阁大酒店有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年7月9日终止；
二、被告上海林广阁大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海玻璃瓶三厂支付2009年7月至2013年3月止的房屋租金及使用费人民币713125元；
三、被告上海林广阁大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海玻璃瓶三厂支付2013年4月1日至本判决生效之日起的房屋使用费（以每月使用费人民币55125元标准计算）；
四、被告上海林广阁大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海玻璃瓶三厂支付滞纳金人民币50000元；
五、第三人上海为波宾馆有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市长寿路505弄6号房屋二至七层；
六、第三人上海三人行餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市长寿路505弄6号房屋一层。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币11431元，由被告上海林广阁大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 汤国荣
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。