江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣民申56号再审申请人（一审被告，二审被上诉人）：吉水县国土资源局。住所地：江西省吉安市吉水县文水大道**号。法定代表人：杨润根，该局局长。委托诉讼代理人：张园辉，该局副局长。委托诉讼代理人：鲁建军，江西哲远律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审上诉人）：江西省吉水县金滩房地产开发有限责任公司。住所地：江西省吉水县城文化中路***号。法定代表人：陈小毛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李勇，江西钧略律师事务所律师。再审申请人吉水县国土资源局因与被申请人江西省吉水县金滩房地产开发有限责任公司（以下简称金滩房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江西省吉安市中级人民法院（2016）赣08民终797号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吉水县国土资源局申请再审称：(一)有新的证据足以推翻二审判决。第一组证据：《土地登记申请书》、《土地登记审批书》、《国有土地使用权证》。证明吉水县国税局因迁移而停止使用原划拨国有土地，吉水县国土资源局收回原划拨土地，不属于对土地使用权人应当给予适当补偿的情形。第二组证据：《原吉水县国税局办公楼后排建筑拆除情况说明》、《房屋拆除合同书》、收款证明。证明吉水县国土资源局已于合同签订后30日内即2006年11月30日之前拆除原国税局后排建筑物，依约履行合同义务。第三组证据：关于申请解决县国税局原办公楼地块出让的报告。证明双方多次协商处理，二审认定吉水县国土资源局未在合理期限内主张解除权而丧失该权利的理由不成立。第四组：吉水县国税局原办公楼地块挂牌出让报价登记表。证明金滩房地产公司非理性报价，恶意毁约。第五组证据：吉水县经营性土地供应情况台账（2006年度），证明2006年金滩房地产公司摘牌价格远远超过理性价格。（二）二审判决认定的基本事实错误。二审判决认定金滩房地产公司行使不安抗辩权的行为不构成违约属于明显错误。从程序上讲，金滩房地产公司未履行通知义务。从实质讲，其行使不安抗辩权存在以下问题：1.金滩房地产公司未尽举证义务，没有确切证据证明吉水县国土资源局在签订合同后存在丧失或可能丧失履行合同的能力。2．该宗地由吉水县国税局和建筑公司申请并保证，由规划部门、县政府审批，由申请人负责实施挂牌的，符合挂牌出让条件，吉水县国土资源局不存在无法履行合同的法律风险。3．吉水县国土资源局已部分履行合同，后排房屋已如期拆除和清场。4、合同签订后，挂牌文件所注明的土地现状未发生变化，金滩房地产公司所谓“不安”系主观臆断。5、特别强调，临街建筑物已经具备拆除条件，吉水县国土资源局之所以未于2008年12月30日前拆除，意在依法行使后履行抗辩权。故金滩房地产公司行使不安抗辩权无论从程序还是内容上讲，均没有事实依据和法律依据。（三）二审判决适用法律错误。金滩房地产公司请求返还已付款、赔偿损失的前提是其已行使解除权，但其公司未依法行使解除权。二审判决在未审查延迟到2015年才主张解除权的原因，仅简单认定吉水国土资源局行使解除权超过了期限，这完全脱离了客观事实。吉水县国土资源局依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（六）项规定申请再审。本院经审查认为：关于吉水县国土资源局提交的新证据能否推翻二审判决，以及二审认定的基本事实和适用法律是否错误的问题。应主要围绕本案的争议焦点即在合同履行过程中，金滩房地产公司和吉水县国土资源局是否存在违约以及金滩房地产公司主张行使不安抗辩权是否成立加以分析：经查，1998年3月20日，本案所涉土地地上建筑物由原产权人吉水县国家税务局置换给吉水县建筑工程总公司，其后双方办理了建筑物所有权过户后续，但未办理土地使用权过户手续。2006年8月28日吉水县人民政府作出的《关于同意公开挂牌出让县国税局原办公楼地块国有土地使用权的批复》【吉水县府字（2006）48号】。2006年9月20日，吉水县国土资源局对外公布《吉水县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》，以上两文件均未涉及所涉土地地上建筑物属于吉水县建筑工程总公司的问题。2006年9月20日吉水县国土资源局作出的《国有土地使用权挂牌竞买须知（国税局原办公楼）》，明确本次国有土地使用权挂牌出让严格遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。2006年10月10日，金滩房地产公司按照出让公告和拍卖须知的要求，缴纳了报名资料费以及拍卖保证金100万元。同年10月30日，双方签订《国有土地使用权出让合同》，并约定合同总价785万元。合同签字后5日内，金滩房地产公司应向吉水县国土资源局缴纳100万元作为履约定金，并抵作出让金。在合同签订之日起20日（即2006年11月19日）内，金滩房地产公司一次性付清上述土地使用权出让金。合同另约定，吉水县国土资源局在2006年11月24日前交付土地给金滩房地产公司（临街面地上建筑物在2008年底前自行拆除，后排建筑物在签订合同之日起一个月内拆除，并负责清理抵偿余屠余渣）。后金滩房地产公司发现涉案土地地上建筑物产权所有人为其他单位，在2014年3月10日向吉水县人民政府进行了书面反映，并希望予以解决。在该问题未解决前，金滩房地产公司未向吉水县国土资源局缴纳土地出让款。2015年6月吉水县国土资源局在向金滩房地产公司催款无果的情况下发出《解除合同书》。关于金滩房地产公司是否违约，是否有权主张不安抗辩权的问题。依据以上基本事实，可以认定吉水县国土资源局自公告土地拍卖开始，即未公告或专门告知参加拍卖人所挂牌拍卖土地的地上建筑物为吉水县建筑工程总公司，且该公司办理了产权登记。该土地地上建筑物的产权人与土地使用权人不一致，应属于公告的重大事项。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第三款规定，无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。但吉水县国土资源局并未提交充分证据证明其给予了地上建筑物所有权人适当补偿，故二审法院认定此举致使金滩房地产公司继续履行《国有土地使用权出让合同》可能面临法律风险，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或者可能丧失债务能力的其他情形。由于吉水县国土资源局未诚信告知所涉土地地上建筑物所有权人与土地使用权所有权人不一致，且未履行相关法规规定的给予使用权人和所有权人适当补偿的义务，没有与原使用权人和所有权人签订安置补偿协议等，金滩房地产公司可以基于上述风险的存在，根据法律规定中止履行合同约定的义务，故二审认定其未缴纳土地使用权出让金属于行使不安抗辩权，不构成违约，具有事实依据和法律依据。关于吉水县国土资源局解除合同是否违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，吉水县国土资源局分别在2006年11月29日和2007年4月28日向金滩房地产公司下发了《催款通知书》，但却在2015年6月8日才向金滩房地产公司送达《解除合同通知书》，故二审认定吉水县国土资源局丧失了法律规定的解除合同的权利，其单方解除合同构成违约，并无不当。现因金滩房地产公司亦同意解除合同，故双方当事人解除合同后，吉水县国土资源局应当返还金滩房地产公司缴纳的拍卖保证金100万元，故二审对此认定亦并无不当。综上，吉水县国土资源局提交的新证据不影响本案的审理结果，更不足以推翻二审判决。二审判决认定的基本事实和适用法律均无不当。关于吉水县国土资源局称金滩房地产公司拒绝缴纳土地出让金是由于非理性举牌问题，未提交充分证据予以证明，且与本案审理结果不存在因果关系，故吉水县国土资源局的再审申请事由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回吉水县国土资源局的再审申请。审 判 长  蔡世军审 判 员  黄声敏代理审判员  马 悦二〇一七年七月十一日书 记 员  毛盈超