北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第2504号
原告（反诉被告）北京金美永利商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河路金星庄14号。
法定代表人金黎勇，董事长。
委托代理人黄国绪，北京罗斯律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京京乐门小商品市场有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河路金星庄14号。
法定代表人吴元松，总经理。
委托代理人宋积虎，北京亿康律师事务所律师。
委托代理人胡益祥，男，1969年3月17日出生，北京京乐门小商品市场有限公司员工。
原告（反诉被告）北京金美永利商贸有限公司（以下简称：金美公司）与被告（反诉原告）北京京乐门小商品市场有限公司（以下简称：京乐门公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵燕滨担任审判长，与人民陪审员罗艳芬、人民陪审员常永春组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金美公司法定代表人金黎勇及其委托代理人黄国绪，被告（反诉原告）京乐门公司法定代表人吴元松及其委托代理人宋积虎、胡益祥到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）金美公司诉称：我公司与京乐门公司于2013年6月13日签订了《房屋租赁合同》，约定由我公司承租京乐门公司位于大兴区西红门镇团河路金星庄14号（原北京京乐门小商品市场）1-3层楼房及配套设施，面积7942平方米。后我公司在此地址办理营业执照、成立公司，开办金美商城。正当金美商城进入正轨、经营红火的时候，京乐门公司于2014年12月26日无故封堵我公司所经营商城的大门，驱赶我公司的工作人员和商场的联营业主，不让我公司在此开展商业活动，不得继续使用租赁的房屋。之后我公司阻止未果，被驱离商城，最终造成我公司无法正常使用承租的楼房进行经营活动。京乐门公司的行为严重违反合同法的约定，使我公司无法正常使用租赁房屋，侵犯了我公司的合法权益，并造成巨额经济损失，故起诉至法院要求：1、依法解除双方于2013年6月13日签订的《房屋租赁合同》；2、要求京乐门公司依法赔偿给我公司造成的经济损失包括装修费、营业损失费等共计4663065元；3、要求京乐门公司按照合同约定支付违约金1771442元；4、诉讼费用由京乐门公司承担。本案审理过程中，经本院依法释明，金美公司申请变更诉讼请求，将原诉讼请求变更为：1、请求法院依法确认双方签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同无效；2、要求京乐门公司赔偿我公司装修损失2870437元、正常营业损失1339250元，共计4209687元；3、诉讼费用由京乐门公司承担。
被告（反诉原告）京乐门公司辩称：不同意金美公司的诉讼请求。金美公司的陈述不属实，既然金美公司是我们的租赁户，我们没有理由不让其经营，金美公司是在捏造事实。1、关于合同效力，我公司认为双方签订的两份合同合法有效。双方签订合同到目前为止都是有效合同，并没有相应的机关来确认无效。涉案房屋经过了消防机构的验收，并且金美公司及其商户也在涉诉房屋内办理了营业执照，因此这两份合同都是合法有效的，确认合同无效只能依据合同法第52条的规定，金美公司并未提交相应材料。2、关于消防验收，办理验收的责任在承租方，未验收的责任应由金美公司自行承担。3、关于封锁大门，在视频资料中正可以证实，是金美公司自行封锁的商场大门。4、金美公司提出的营业损失，并没有任何证据支持。即便有营业损失，也是金美公司自己经营不善导致的，与被告没有关系。综上，请求法院驳回其诉讼请求。
被告（反诉原告）京乐门公司反诉称：我公司与金美公司于2013年6月13日签订《房屋租赁合同》、《门面房租赁合同》，合同签订后，我公司依照双方约定及时履行了义务，但金美公司并没有按照双方约定履行自己的合同义务，任凭我公司多次要求，金美公司依然不履行，违反了双方约定，给我公司带来了巨大损失，故反诉要求：1、解除2013年6月13日双方签订的《房屋租赁合同》、《门面房租赁合同》；2、要求金美公司支付所欠租金3376978元，违约金4000000元；3、诉讼费用由金美公司承担。
原告（反诉被告）金美公司针对反诉请求答辩称：经本院释明合同效力为无效前，金美公司答辩意见如下：1、京乐门公司反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同，我方认为解除房屋租赁合同不构成反诉请求，因为我方在本诉中已经提出解除该合同，所以只能视为对方的答辩意见；2、解除门面房租赁合同的反诉请求，我方不同意，房屋租赁合同与门面房租赁合同是两份独立的合同，是否构成反诉请法院进行审查。经本院释明合同效力为无效后，金美公司答辩意见如下：1、双方签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同无效。因涉案出租房屋没有取得准建审批，根据相关法律法规规定，租赁合同无效。2、合同无效以及损失的发生，京乐门公司存在过错，我公司无过错。导致合同无效的根本原因在于京乐门公司出租的房屋没有规划审批手续。另外，在京乐门公司出租的商场中，夹层部分并未进行消防验收，而在签订合同时京乐门公司对此情形进行隐瞒，将夹层部分一并出租给我公司，违反了消防法的强制性规定。3、京乐门公司在免租期内，锁封商场大门、赶走商户，使得我公司无法经营，造成损失，过错均在京乐门公司。4、合同签订时，我公司并无过错。涉案房屋是西红门镇教委出租给京乐门公司，并且经过了西红门镇政府的批准，允许其在涉案房屋内经营。商场也经过了消防部门的消防验收。京乐门公司在涉案房屋处办理了营业许可证，并提供了相关证明手续，因此我公司对此主观上没有过错，已经尽到了合理的审查义务。5、京乐门公司应当赔偿我公司装修损失及营业损失共计4209687元。6、京乐门公司要求我公司支付欠付租金的数额不实，我公司实际欠付房屋使用费的数额为183303元。关于违约金，两份租赁合同现应属无效，不存在违约责任，应根据过错来分担责任，对此京乐门公司存在明显过错，我公司并无过错、不承担责任。我公司现主张两份租赁合同无效，而京乐门公司主张合同有效，不构成反诉，请求法院驳回对方的反诉请求。
经审理查明：2003年12月30日，北京珍宝华服装有限公司（乙方，法定代表人吴元松）与北京市大兴区西红门镇教育委员会（甲方）签订土地出租合同书，约定：甲方将位于西红门镇金星庄的原金星小学现有全部场地计8843.29平方米，折合13.28亩，及地上物租给乙方改扩建作为商业经营场地使用，乙方不能挪作他用；租赁期限为20年，自2004年3月1日起至2024年2月28日止。
2004年7月28日，北京京乐门商贸有限公司（后名称变更为北京京乐门小商品市场有限公司）以金星庄14号为住所地取得企业法人营业执照。
2004年12月31日，北京市公安局消防局大兴消防监督处出具京消验字（2004）第198号建设工程消防验收意见书，对原京乐门市场工程地上1层局部2层共3334.5平方米的房屋进行消防验收，结论为合格。
2005年4月5日，北京珍宝华服装有限公司与京乐门公司签订转租合同，将该地块无偿转租予京乐门公司开办市场经营，场地面积13亩，租赁期限自2004年10月1日至2024年9月30日。同日，西红门镇教委、教委办公室与西红门镇人民政府共同出具证明：“原金星小学的全部场地由西红门镇教委于2004年10月出租给北京珍宝华服装有限公司，供其开办市场、经商使用。场地面积13余亩，租赁期限20年。现同意转租给北京京乐门小商品市场有限公司使用。”
2013年6月13日，京乐门公司（甲方、出租方）与金美公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：由京乐门公司将位于北京市大兴区西红门镇金星庄14号（原京乐门小商品市场）1-3层楼房及配套办公楼租赁给金美公司作经商使用，房屋面积7942平方米；租赁期限10年7个月，自合同签订日起至2024年2月8日止；双方于2013年6月14日办理房屋交接手续并开具清单；2013年6月13日至8月31日为装修免租期；租金按照房屋面积计算，计算租金的日期自2013年9月1日起至2024年2月8日（实际交付租金的时间从2013年10月1日起算，2013年9月1日至9月30日的租金为甲方提供给乙方退还原商户保证金和租金的费用），第一年的租金按照每平方米每天1.3元计算，合计3768479元。该合同还对双方其他权利义务作出约定。
同日，京乐门公司（甲方、出租方）与金美公司（乙方、承租方）签订门面房租赁合同，约定：由京乐门公司将位于北京市大兴区西红门镇金星庄14号（原京乐门小商品市场）广场两侧门面房租赁给金美公司作经商使用；南区门面房10间（不包括马兰拉面）面积为434.4平方米，北区门面房10间面积为220.4平方米，合计房屋面积654.8平方米；租赁期限10年7个月，自合同签订日起至2024年2月8日止；双方于2013年6月14日办理房屋交接手续并开具清单；2013年6月13日至8月31日为装修免租期；租金按照房屋总体面积计算，计算租金的日期自2013年9月1日起至2024年2月8日，第一年的租金为231521元。该合同还对双方其他权利义务作出约定。
以上两份租赁合同的年租金合计为4000000元。
2013年8月13日，北京市工商行政管理局大兴分局出具京工商大注册企许字（2013）0130636号准予设立登记通知书，准予金美公司设立。同日，金美公司领取企业法人营业执照，登记住所为“北京市大兴区西红门镇团河路金星庄14号北京京乐门小商品市场内14号”。
通过工商注册登记后，金美公司在租赁场地内从事经营并缴纳租金。庭审过程中，双方均认可金美公司已缴纳租金的数额为2698325元。
2014年12月7日，京乐门公司（甲方）与金美公司（乙方）签订协议书，约定：商场由乙方管理，甲方有监督权；从2014年12月2日起，金美品牌折扣广场的租金与收入归甲方收取，乙方不允许收取租金、扣点、销售款与费用；乙方所欠甲方的租金，甲方给予乙方的付款期限为2015年4月30日前补齐，如在此期限前未补齐，认定乙方主动放弃，甲方收回场地并追究乙方所欠租金和责任；在2015年4月30日前，乙方付清甲方的租金，收取时间为2016年4月30日止，乙方付清甲方租金后，乙方可以继续经营。
2014年12月27日，涉案商场内的金美公司办公室遭断电，金美公司报警后民警组织双方进行调解，未达成一致。
2014年12月29日，涉案商场锁封，停止经营。
庭审过程中，金美公司为证明因京乐门公司锁封商场致其无法继续经营的主张，向本院提交调查取证申请书，申请本院调取北京市公安局大兴分局金星派出所民警的出警记录。据此，本院依法于2015年6月18日至金星派出所处调取了2014年12月27日及2014年12月29日的2次民警出警记录及执法记录仪视频录像。金美公司对本院调取证据的真实性均予以认可，表示该视频录像所载内容证实了京乐门公司锁封商场大门的事实。京乐门公司对本院调取证据的真实性亦认可，但表示该视频录像所载内容证实了系金美公司自行封锁商场大门，与己方无关。
庭审过程中，金美公司为证明其装修损失，向本院提交以下证据材料：1、金美公司与北京百安居装饰建材有限公司签订的装修工程承包合同2份、纳税发票6份，合计金额2600000元；2、金美公司与北京华睿林彩色印刷有限公司签订的印刷制作合同2份、送货单6份、收据9份，合计金额20900元；3、北京紫藤罗图文设计中心出具的金美商城制作明细单10份、收据12份，合计金额62502元；4、金美公司与北京昌盛宏通机械设备有限公司签订的合同书1份、纳税发票1份，合计金额165160元；5、金美公司与北京都市绘景广告有限公司签订的制作业务合同3份、收据4份，合计金额191750元；6、金美公司与雄县雄州镇东之美纸塑包装厂签订的无纺布购物袋销售合同1份、收据2份，其中金美公司主张积压购物袋3万条，合计金额28500元；7、金美公司与陈利星签订的厕所施工合同1份，合计金额22663元；8、金美公司与李志刚签订的监控合同书1份、摄像头布局图1份、摄像头清单1份、收据1份、收条2份，合计金额73400元；9、金美公司与司衍华签订的广告牌制作安装合同1份，合计金额7000元；10、何晋香、田汉玲诉金美公司房屋租赁合同纠纷案起诉状等材料，金美公司主张此系因楼房夹层未消防验收导致商户无法开办幼儿园造成的装修损失，合计金额46000元。以上10项损失共计3226065元，金美公司要求京乐门公司赔偿其中2870437元。
京乐门公司对金美公司所主张的装修损失金额持有异议，故本院于2015年5月11日组织本案双方至涉案房屋现场进行勘验，并有执法记录仪视频录像记录在案。
本案审理过程中，金美公司向本院反映，京乐门公司对涉案商场内外部装修进行了改变，并提交照片2张。本院依法传唤京乐门公司进行核实，京乐门公司对此予以否认。
2015年12月18日，本院再次组织双方至涉案房屋现场进行勘验。经勘验，涉案商场内外部装修确有改变，对此有现场勘验笔录与执法记录仪视频录像记录在案。
庭审过程中，金美公司为证明其营业损失，向本院提交2013年9月至2014年9月期间各商户缴纳租金的收据与明细，证明金美公司正常经营期间月收入（包括租金及联营扣点）为321419元，日收入为10714元；自2014年12月27日起计算至2015年4月30日，计125天，损失共计1339250元。对上述收据，京乐门公司认为，租金收据的序号与实际交付租金的时间顺序、逻辑顺序不符，后缴纳租金商户的收据号码小于先缴纳租金商户的收据号码，因此对其真实性、关联性、合法性均不认可。
庭审过程中，京乐门公司认可其在承租原金星小学场地后对内的原有建筑物进行了增建与扩建。本院依法要求京乐门公司提交其所增建、扩建房屋的建设工程规划许可证及审批手续，而至本案法庭辩论终结前，京乐门公司未能提供上述材料。
本案审理过程中，本院依法至北京市国土资源局大兴分局土地权属登记中心进行查询。经查，涉案土地为教育用地。
以上事实，有房屋租赁合同、门面房租赁合同、装饰装修合同、付款发票、现场勘验录像等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：京乐门公司就未取得建设工程规划许可证的房屋与金美公司签订房屋租赁合同与门面房租赁合同，且在本案法庭辩论终结前未提交主管部门批准建设材料，该两份租赁合同应属无效合同。庭审过程中，金美公司申请变更本诉请求，本院依法准许并对其变更后的本诉请求继续予以审理；京乐门公司坚持租赁合同有效、未变更其反诉请求，本院对其反诉请求不予处理。合同无效后产生的损失问题，京乐门公司可另案主张。对于合同的无效，双方均有过错。
关于装饰装修损失。本案审理过程中，金美公司与京乐门公司对商场范围内装饰装修物的价值分歧较大，然而根据本院两次现场勘验时所记录之情况，京乐门公司于本院首次现场勘验后对商场内外部的装饰装修进行了规模性改变，导致装修物已无造价评估之可能。金美公司向本院提交的证明其装饰装修投入的证据材料中，其与北京百安居装饰建材有限公司签订的装修工程承包合同2份及其与北京昌盛宏通机械设备有限公司签订的合同书1份，金额合计为2765160元，有正规发票记载，本院予以认可。其余合同书、送货单、收据等证据材料，金美公司未提交相应佐证以证实投入实际发生，本院不予认可。根据双方当事人陈述及本院调取之证据，可确定金美公司对所承租商场实际使用至2014年12月28日。综合两份无效租赁合同签订时本案双方的过错与责任比例、金美公司实际占有使用涉案房屋的时间、装修物折旧等因素，本院依法酌定由京乐门公司赔偿金美公司装饰装修损失1900000元。
关于营业损失。金美公司为证明其营业收入，仅向本院提供了2013年9月至2014年9月期间收取租金的票据，未提交其他证据予以佐证，证据不足，故本院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京金美永利商贸有限公司与被告（反诉原告）北京京乐门小商品市场有限公司于二〇一三年六月十三日签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同无效；
二、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京京乐门小商品市场有限公司给付原告（反诉被告）北京金美永利商贸有限公司装饰装修损失一百九十万元；
三、驳回原告（反诉被告）北京金美永利商贸有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京京乐门小商品市场有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四万零四百七十八元，由原告（反诉被告）北京金美永利商贸有限公司负担一万八千五百七十八元（已交纳），由被告（反诉原告）北京京乐门小商品市场有限公司负担二万一千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费六万三千四百三十九元，由被告（反诉原告）北京京乐门小商品市场有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵燕滨
人民陪审员 罗艳芬
人民陪审员 常永春
二〇一六年五月十九日
书 记 员 王 振