河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0391民初361号
原告（反诉被告）：陈幸，男，汉族，1990年8月13日出生，住洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：孙锐、韦铭轩，河南广文律师事务所律师。
被告（反诉原告）：洛阳市美好家园置业有限公司，住所洛阳市西工区纱西一街坊美城2幢。
法定代表人：任社贤，董事长。
委托诉讼代理人：王博闻，女，该公司营销总监。
委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师。
上列原告（反诉被告）陈幸诉被告（反诉原告）洛阳市美好家园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孙锐、韦铭轩，被告委托诉讼代理人王博闻、王根立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期交房违约金21790.03元（按总房款693950元每日万分之一比例，自2017年3月29日起计算至涉案建筑取得建设行政主管部门竣工备案证书之日止，暂计算至2018年2月5日）；2.判令被告向原告赔偿逾期办理产权登记违约金1511.27元（按总房款693950元银行同期活期存款利率标准，自2017年6月27日起计算至被告将办理产权登记所需材料合格报备之日止，暂计算至2018年2月5日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月27日，原告与被告签订一份《商品房预售合同》约定：1.原告购买被告开发的洛阳高新区九都西路美好九悦山小区（现用名称为美景九悦山）5-1-2301号住宅；2.被告应当于2017年3月28日前依照国家和地方人民政府有关规定交付房屋，如果逾期超过30日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；3.被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理产权登记所需材料报产权登记机关备案，如因被告责任造成原告不能取得产权登记的，被告按已付房款银行同期活期存款利息支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款693950元，但至合同约定的交房日期，原告发现涉案房屋严重不符合国家规定及合同约定的交付条件。另外，被告至今未向不动产登记机关报送产权登记所需材料，导致原告无法办理房屋的产权登记和充分行使财产权利。原告合法权益长期受到损害，无奈提起诉讼。
被告（反诉原告）辩称：1.被告已按合同约定履行了交房义务，不存在逾期交房问题。案涉房屋于2016年9月25日完工，被告于同年9月30日经五方验收合格后即通知原告进行房屋交付工作，原告收到通知后办理了入住及物业手续；2.被告在原告办理房权证工作中只有协助义务，原告主张的违约金标准过高，应当适当减少。原告是采用按揭方式购买的房屋，该房屋在银行按揭贷款结清前，原告无法充分行使房屋产权事项。原告并无实际损失发生，合同约定的违约金明显过高，故请求予以适当减少。
反诉原告（被告）向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付逾期办理按揭贷款手续违约金68512元；2.判令反诉被告支付逾期付款违约金8190元；3.本案诉讼、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2016年7月10日，反诉原被告双方签订一份《购房定单》，约定房屋价款为702038元，反诉被告应于定单签订当日缴纳定金10000元，7日内支付首付款235117元，15日内提供贷款资料办理银行按揭贷款。但反诉被告直至2016年10月12日才与银行签订《借款合同》，比约定的15日足足延后了79日，反诉被告在办理按揭贷款环节存在违约行为。根据双方签订的《商品房预售合同》附件四第3条约定，反诉被告应当支付合同价款10%的违约金即68512元。同时，根据双方签订的合同第七条第1项约定，反诉被告未在约定期限内付款的，应按应付款每日万分之一支付违约金。本公司于2017年1月24日收到反诉被告购房按揭款45万元，比约定的15日逾期182日，反诉被告对此应承担8190元违约金。
反诉被告（原告）辩称：1.原被告双方的履约行为应当以《商品房预售合同》为标准进行评价，《购房定单》已经丧失法律效力，原告不存在违约事实。双方签订的《购房定单》是预约，目的在于将来订立本约。双方后来又签订的《商品房预售合同》是本约。《购房定单》中已经明确约定“签订《商品房买卖合同》后本定单自动作废。”因此，作为认购书的《购房定单》已经不具有法律效力。此外，《商品房预售合同》对首付款支付期限、银行按揭贷款的办理期限未作明确约定，原告在签订合同后合理期限内履行了付款义务，不存在被告反诉所称的“付款严重拖延”的问题。2.依据《商品房预售合同》约定，“逾期办理按揭贷款手续违约金”的适用前提是解除合同，“逾期付款违约金”适用前提是合同继续履行，被告反诉的两项诉求，其请求权基础自相矛盾，无法成立。3.被告反诉已超过诉讼时效，丧失了诉权。综上，原告认为被告反诉目的是拖延诉讼，增加诉累，请求法院依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院审理中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月10日，本案原告（××）陈幸与被告（××）签订一份《购房定单》，其中“付款方式”一栏约定：“……。2.××选择按揭付款方式，优惠方式为：（702038-10000）×0.99，最终优惠后成交总房款为685117元；××需在签订购房定单7日内付清总房款的30%，即206117元；其余款项即479000元，××需15日内提供贷款资料经银行审核后，签订《借款合同》，办理按揭贷款，并签订《商品房买卖合同》。”在“双方的权利与责任”一栏约定：“……。6.本定单一式三份，具有同等法律效力，××盖章，××签字后生效。签订《商品房买卖合同》后本定单自动作废。”上述订单签订当日，原告陈幸支付了10000元定金。2016年7月27日，原告向被告支付了225117元购房款。
2016年7月27日，本案原告陈幸（××）与被告（××）签订一份合同编号为YS0361210、房屋代码为1080044的《商品房预售合同》，该合同中有关本案的内容主要约定如下：商品房总金额685117元；第六条付款方式及期限为：××按银行按揭贷款方式按期付款，以借款合同为准，首付款为人民币235117元；第七条××逾期付款的违约责任为：××如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；第八条交付期限为：××应当在2017年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用；第九条××逾期交房的违约责任为：××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期未超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第十一条交接为：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，逾期10日后未交接，视为××自动交接，××按政府核准的物业管理收费标准全额向××或委托的物业管理公司交纳物业管理费。第十五条关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的：如××不退房，××按已付房价款的银行同期活期存款利息向××支付违约金。该合同附件四为《合同补充协议》，其中3、4内容依次为：3、××选择银行按揭贷款方式支付房价款的，××应积极办理按揭付款手续，若××无故拖延办理手续，在××书面通知催告的期限内不办理相关手续的，××有权解除合同，××应向××支付合同总价款10%作为违约金，××可将该房屋另行出售。4、该房屋经验收合格后即具备交付条件。若××自××发出入住通知书约定的时间内，未办理验收交接手续，逾期7日后，则视为××已验收交房且对房屋质量以及相关配套设施无任何异议，本合同项下房屋的风险责任及一切费用自动转移至××承担。上述合同及附件均未约定××首付款支付期限和银行按揭贷款办理期限。
上述《商品房预售合同》签订后，原告于2017年1月24日取得商品房按揭贷款450000元并支付给了被告。2016年9月30日，建设单位即被告、监理单位上海景业建设工程监理咨询有限公司洛阳分公司、施工单位林州市二建集团建设有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计研究院有限公司、勘察单位河南工程水文地质勘察院有限公司5家单位共同出具了各分项目的“验收结论”为合格、“综合验收结论”为“通过验收”的《单位工程质量竣工验收记录》。2017年2月17日，原告陈幸与被告签订补充协议，补交房屋面积差价款8833元，涉案房屋实际总房款693950元。2017年3月2日，原告陈幸与被告办理商品房交接手续，原告与洛阳市美好家园物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》并开始交纳物业费用、装修押金。
本院认为，商品房预售合同是房屋买卖合同的一种形式，被告在取得《商品房预售许可证》的情况下进行商品房预售，其与原告订立的《商品房预售合同》符合法律、行政法规规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。关于原告诉求被告支付逾期交房违约金，根据《商品房预售合同》及附件四相关条款约定，涉案商品房交付的条件是经验收合格，交付期限在2017年3月28日前。被告提交的《单位工程质量竣工验收记录》和《前期物业管理服务协议》不仅证明被告向原告交付的商品房符合当事人双方的约定，同时也证明被告于2017年3月2日已向原告履行了交房义务。因此，被告在交付房屋方面不存在违约行为。原告该项请求没有事实依据和合同依据，本院不予支持。对于原告主张被告应将涉案建筑取得建设行政主管部门竣工备案证书才能向原告交付商品房，本院认为该主张属于行政管理范畴，不属于法院主管范围。关于原告诉求被告支付逾期办理产权登记违约金，根据《商品房预售合同》有关条款约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需的由被告提供的资料报送产权登记机关备案。因为被告没有证据证明其已经履行该项义务，所以被告在为原告协助办理产权登记事项方面存在违约行为。原告起诉时暂定2018年2月5日为计算该项违约金的截止日期，以总房款693950元为基数，按银行同期活期存款利率标准计得该项违约金为1511.27元，符合合同约定，本院予以支持。对2018年2月6日之后发生的违约金，因被告报备产权登记所需材料的日期无法确定，原告可视具体情况另行主张。
关于被告的反诉请求，首先，双方当事人签订的《购房定单》虽然系当事人真实意思表示，为有效合同，但是从其性质上看属于预约，与属于本约的《商品房预售合同》相对独立。根据《购房定单》约定内容，该《购房定单》在双方当事人订立《商品房预售合同》后自动作废，故该《购房订单》已对双方没有法律约束力。其次，虽然《商品房预售合同》及附件约定了原告逾期办理银行按揭贷款手续和逾期支付房款承担违约金的计算方法，但是双方未明确原告首付款支付期限和银行按揭贷款办理期限。因此被告反诉称原告在办理银行按揭贷款和支付房款方面存在违约行为，没有事实依据和法律依据。对被告的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，原被告诉求合理合法部分，应当予以支持；不符合法律规定部分，应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、被告（反诉原告）洛阳市美好家园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈幸支付2017年6月27日至2018年2月5日期间的逾期办理产权登记违约金1511.27元；
二、驳回原告（反诉被告）陈幸的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）洛阳市美好家园置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费383元，由原告（反诉被告）陈幸负担358元，由被告（反诉原告）洛阳市美好家园置业有限公司负担25元。反诉受理费859元，由被告（反诉原告）洛阳市美好家园置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状一式七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 高妙婕
代理审判员 田晓丹
人民陪审员 杨丽菲
二〇一八年六月二十三日
书 记 员 苏靖洋