浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终1105号上诉人（原审被告）：褚海泉，男，1970年9月26日出生，汉族，住湖州市南浔区。委托代理人：陈守芳，浙江晶全律师事务所律师。委托代理人：张淑韵，浙江晶全律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：湖州保集商业管理有限公司，住所地湖州市吴兴区广场后路17号四楼西面第二间。法定代表人：陆建梯，系公司总经理。委托代理人：吴嘉骏，浙江银湖律师事务所律师。上诉人褚海泉因与被上诉人湖州保集商业管理有限公司（以下简称保集公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院(2017)浙0502民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚海泉上诉请求：一、依法撤销一审判决，并改判驳回保集公司一审中的诉讼请求；二、由保集公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、保集公司经营不善导致褚海泉无法经营。褚海泉实际经营时间为2015年11月1日至2016年2月底，共四个月，期间褚海泉按期交纳租金。但保集公司并未按照其宣传和承诺进行招商，加上经营管理不到位，导致商业开业后，经常顾客寥寥无几。褚海泉及其他商户多次向保集公司反映，要求其搞活人气，但保集公司置之不理。褚海泉虽苦苦支撑，但亏损严重。至2016年3月，其他商户为了维权拉横幅表示抗议，商场更加无人问津。褚海泉无力支撑，只能申请撤柜。二、褚海泉于2016年2月停止营业，并将货物撤柜。之后，褚海泉及其他商户多次向保集公司申请撤柜，但保集公司置之不理。褚海泉及其他商户多次与保集公司协调此事，飞英街道办事处多次出面调解，但保集公司一直未有明确答复，直至保集公司起诉。该期间，褚海泉所租赁商铺一直由保集公司实际占有和控制，褚海泉未使用过，一审也确认褚海泉已返还商铺，故褚海泉于2016年3月已交还了商铺，其无需承担该期间的租金、物业和水电费。保集公司辩称，请求二审维持原判。保集公司向一审法院起诉请求：1.解除保集公司、褚海泉签订的《房屋租赁合同》，褚海泉立即退还坐落于湖州金城广场的租赁商铺；2.褚海泉向保集公司支付拖欠的租金34704元、物业管理费2445元、电费346.5元（以上费用计算至2016年10月10日）以及违约金18574.5元，合计56070元；3.本案诉讼费由褚海泉承担。庭审过程中，保集公司明确第二项诉讼请求中租金的数额应为34716元。一审法院认定事实：保集公司与褚海泉签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：保集公司将位于湖州市新华路1011号湖州金城广场内的商铺出租给褚海泉，租赁期限两年，自2015年11月1日起至2017年10月31日止；计租面积37.11平方米，月基本租金4741元，物业管理费每月9元/平方米，第一个月为免租期，每个支付期支付三个月的基本租金和物业管理费，每期租金和物业管理费的支付时间为上个月的26日前；褚海泉应按照约定支付电费等公用事业费；褚海泉需向保集公司告缴纳租赁押金4741元作为履约保证金，租赁期间因褚海泉违约、逾期付款或擅自停业、擅自转租导致提前终止本合同，褚海泉无权要求返还押金，保集公司有权要求褚海泉承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等；褚海泉逾期支付租金及各项费用超过三十天，视为褚海泉擅自提前终止合同，褚海泉应缴清欠款并按未缴纳租金和物业管理费总额的30%—50%支付违约金。合同另对双方的其他权利义务以及纠纷解决方式等进行了约定。合同签订后，褚海泉支付了押金4741元以及三个月租金14223元。2016年9月1日，保集公司向褚海泉邮寄租金催缴函，限褚海泉在2016年9月30日17：00前缴清所欠款项。嗣后，褚海泉仍未缴纳所欠款项，保集公司诉至一审法院。现该租赁商铺已由保集公司收回。一审法院核定褚海泉欠缴费用为：2016年3月1日至2016年10月10日期间的租金为34716元（4741元/月×7个月+4741元/月÷31天×10天），物业管理费为2445元（9元/平方米/月×37.11平方米×7个月+9元/平方米/月×37.11平方米÷31天×10天），电费346.5元。一审法院认为，保集公司与褚海泉之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应诚信地履行合同约定的义务。现褚海泉未按约支付租金等费用，显属违约，依法应承担相应的法律后果。根据房屋租赁合同第二十条第四项“褚海泉不能足额支付应付租金、物业管理费、电费等公用事业费连续超过三十天，视为褚海泉擅自终止合同；同时，保集公司有权要求褚海泉付清欠款、违约金并继续履行合同，亦有权终止本合同”之约定，褚海泉拖欠租金等费用已超过三十天，现保集公司请求解除与褚海泉签订的房屋租赁合同的主张，予以支持。保集公司请求返还租赁商铺的主张，因庭审中双方一致确认该租赁商铺已由保集公司收回，故对该项主张不再予以处理。保集公司要求褚海泉按未缴纳租金和物业管理费总额的50%支付违约金的主张，一审法院认为民事赔偿责任以填补损失为主，保集公司未就具体损失进行举证，褚海泉认为因保集公司过错导致其无法继续经营，其不存在违约情形，视为褚海泉认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合案件审理情况，以具体损失为基础，在保集公司已按房屋租赁合同约定扣除押金4741元的基础上，对违约金计算标准酌情调整为中国人民银行同期贷款基准利率。按照合同约定“每期租金和物业管理费的支付时间为上一月的26日前，每个支付期支付三个月的基本租金和物业管理费”，故褚海泉应在2016年2月26日前支付2016年3月1日起至2016年5月31日止的租金14223元（4741元/月×3个月）及物业管理费1002元，合计15225元，违约金自2016年2月27日起暂计算至2017年2月23日为666元；褚海泉应在2016年5月26日前支付2016年6月1日至2016年8月31日的租金14223元及物业管理费1002元，合计15225元，违约金自2016年5月27日起暂计算至2017年2月23日为500元；褚海泉应在2016年8月26日前支付2016年9月1日至10月10日的租金6270元及物业管理费441元，合计6711元，违约金自2016年8月27日起暂计算至2017年2月23日为146元；合计1312元。褚海泉辩称其自2016年3月起没有继续经营，故无需缴纳2016年3月之后的房屋租金，因本案纠纷系房屋租赁合同纠纷，褚海泉虽未经营，但也未腾空房屋将租赁商铺返还保集公司，故对褚海泉的抗辩意见不予采信。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除湖州保集商业管理有限公司与褚海泉签订的《房屋租赁合同》；二、褚海泉应向湖州保集商业管理有限公司支付租金34716元，物业管理费2445元，电费346.5元，违约金1312元（实际以37161元为基数，自2017年2月24日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止），合计38819.5元，限于判决生效之日起十日内支付；三、驳回湖州保集商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1202元，减半收取601元，由湖州保集商业管理有限公司负担185元，褚海泉负担416元。二审中，褚海泉向本院提交以下证据：1.飞英街道办事处出具的调解情况说明一份，以证明褚海泉及其他商户与保集公司多次调解，双方虽未达成一致，但明确要求保集公司不能擅自清空商户用品的事实；2.商户意见汇总和反馈各一份，以证明2016年6月前，保集公司要求商户清场，商户要求保集公司退还押金并赔偿损失。保集公司质证认为，证据1系飞英街道办事处出具，不能代表保集公司的意见，且不具有相应的证明效力。证据2系褚海泉的单方意思表示，不能代表保集公司的意见。本院经审查，证据1反映了双方当事人曾多次在飞英街道办事处组织下进行协商但未果的事实，但该证据所反映的事实与本案争议并无关联，对该证据的效力，本院不予认定。证据2系商户对保集公司要求清场的反馈意见，两份意见上均并见褚海泉的签字，该证据可以反映至2016年8月时，商户与保集公司仍在进行协商的事实，故该证据与本案争议并无关联，亦不能实现褚海泉的证明目的，对该证据的效力，本院不予认定。保集公司未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：褚海泉是否应向保集公司支付2016年3月之后的租金、物业费和电费。褚海泉上诉主张，因保集公司经营不善导致褚海泉无法经营，且褚海泉于2016年3月已将商铺返还保集公司，故其无需向保集公司支付2016年3月之后的租金、物业费和电费。本院认为，褚海泉并未提供证据证明因保集公司经营不善导致其无法经营，且支付租金、物业费和电费系褚海泉的合同义务，褚海泉也并未指出保集公司经营不善导致其无法经营能够作为免除其支付租金、物业费和电费义务之条件的合同依据或法律依据，故对褚海泉的该项理由，本院不予采纳。至于褚海泉关于其已于2016年3月将商铺返还保集公司的主张，褚海泉在二审中承认2016年3月后，商铺中仍有其部分货品存放，褚海泉亦未提交证据证明其与保集公司在2016年3月完成了涉案商铺的返还交接手续，故褚海泉的该项主张没有事实依据，本院不予支持。褚海泉未按照双方租赁合同约定向保集公司支付租金、物业费和电费，一审判决其向保集公司支付2016年3月1日至2016年10月10日期间的租金、物业费和电费并无不当，本院予以维持。综上，褚海泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人褚海泉负担。本判决为终审判决。审判长 徐 晶审判员 沈 杰审判员 赵哨兵二〇一七年九月十五日书记员 沈文婷