辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大审民再终字第1号
上诉人（原审被告）大连美鑫房地产开发有限公司。
法定代表人刘开新。
委托代理人刘和友，辽宁××律师事务所律师。
委托代理人葛昀。
被上诉人（原审原告）姜丽伟。
委托代理人李美娟，系辽宁××××律师事务所律师。
上诉人大连美鑫房地产开发有限公司与被上诉人姜丽伟商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2008年2月29日作出（2006）开民房初字第65号民事判决，已发生法律效力。嗣后，大连美鑫房地产开发有限公司向本院申请再审。本院于2010年5月9日作出（2009）大民申字第261号民事裁定，指令大连经济技术开发区人民法院再审。大连经济技术开发区人民法院于2011年11月26日作出（2010）开审民初再字第11号民事判决。大连美鑫房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。本院于2012年7月28日作出（2012）大审民再终字第76号民事裁定，撤销（2010）开审民初再字第11号民事判决，发回重审。大连经济技术开发区人民法院于2013年7月23日作出（2012）开审民再初字第3号民事判决。大连美鑫房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大连美鑫房地产开发有限公司的委托代理人刘和友，被上诉人姜丽伟的委托代理人李美娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2006年3月10日，原审原告姜丽伟起诉称，原审原告与庄河市沈龙房地产开发有限公司（美鑫公司前身）于2001年3月13日签订一份《商品房销售合同》，约定其购买美鑫公司开发建设的大连经济技术开发区某房屋，建筑面积77.65平方米，房屋总价款198008元；其应于2001年4月20日前付清全部房款；美鑫公司应于2001年9月30日前将房屋交付给其使用；如其不能按时付款，将按所欠房款额的日万分之五支付违约金，如美鑫公司不能按期交房或按承诺期限运行基础设施或配套建筑，其有权按已付房款的日万分之五追究违约金；合同中还约定美鑫公司应协助其办理产权过户手续等。合同签订后，其依约付清房款，美鑫公司理应于合同约定的2001年9月30日前向其交付房屋，但美鑫公司迟延至2002年4月1日才交付房屋钥匙。美鑫公司没有如期交房及运行基础配套设施，至今房屋没有安装有线电视输送线路，没有煤气运送管道，且无法办理房屋产权登记。美鑫公司的行为构成违约，故诉请美鑫公司立即协助其办理房屋权属登记；完善房屋基础设施（包括煤气、有线电视），并支付逾期交付房屋违约金17820元。
原审被告大连美鑫房地产开发有限公司辩称，对原审原告陈述的事实没有异议。对其提供的证据真实性没有异议。同意协助原审原告办理房屋权属登记，现正在与相关行政主管部门协调办理。关于安装有线电视输送线路、煤气输送管道，因合同中没有约定，且原审原告没有交燃气管道安装费用，故不同意该项诉讼请求。合同中约定的逾期交付房屋的违约金标准高于给原审原告造成的损失，请求降低该标准的银行贷款利息。原审原告于2002年4月1日领取房屋钥匙，视为房屋交付。
（2006）开民房初字第65号民事判决查明，原审原、被告于2001年3月13日签订了一份《商品房销售合同》，约定原审原告购买原审被告开发的大连经济技术开发区某房屋，建筑面积为77.65平方米，房屋总价款198008元，原审原告应于2001年4月20日前付清全部房款；原审被告应于2001年9月30日前将房屋交付给原审原告使用；原审被告如未按约定的期限将房屋交付原审原告使用，或未按承诺期限运行基础设施、公共配套建筑，原审原告有权按已付房款额的日万分之五向原审被告追究逾期期间的违约金；原审被告交付房屋设施、装修不符合合同约定的，原审原告有权要求原审被告改正或要求赔偿未达到约定标准的差额，并要求原审被告支付房款总额百分之五的违约金。合同中还约定原审被告应协助原审原告办理产权过户手续等。合同签订后，原审原告依约付清房款。原审被告没有按合同约定时间将案涉房屋交付原审原告。原审原告于2002年4月1日领取房屋钥匙。案涉房屋现未安装有线电视输送管线和燃气输送管线。因原审被告原因，案涉房屋未能办理权属登记。
（2006）开民房初字第65号民事判决认为，原审原、被告之间签订的《商品房销售合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故认定其合法、有效，双方均应依法履行各自义务。原审原告依约付清房屋价款，已履行合同义务完毕。原审原告于2002年4月1日领取了房屋钥匙，对该房屋的占有已转移给原告，应视为原审被告将案涉房屋已交付原审原告使用。原审被告未能依约于2001年9月30日前将房屋交付原审原告，构成违约，应依照合同约定的标准即按已付房款的日万分之五向原审原告支付逾期交付房屋期间的违约金。原审原告诉请原审被告协助办理房屋权属登记以及向其支付逾期交付房屋违约金17820元，于法有据，予以支持。原审被告辩称违约金标准过高于造成的损失，要求降低违约金标准的意见，没有事实根据，不予支持。通常情况下，作为住宅商品房，应具备有线电视输送线路，故对原审原告要求原审被告完善有线电视输送线路设施的诉讼请求，予以支持。根据合同约定和本案相关具体情况，如原审被告未能为案涉房屋完善有线电视输送线路设施，原审被告应向原审原告支付房款总额百分之五的违约金9900元。据此判决：于判决生效之日起六十日内，原审被告大连美鑫房地产开发有限公司协助原审原告姜丽伟办理大连经济技术开发区东阁里46号楼5单元3-1号房屋的权属登记、申领房屋权属证书，并向原审原告姜丽伟支付逾期交付房屋的违约金17820元、原审被告大连美鑫房地产开发有限公司为原审原告姜丽伟购买的案涉房屋完善有限电视输送线路设施，否则，原审被告向原审原告姜丽伟支付违约金9900元、驳回原审原告姜丽伟的其他诉讼请求、案件受理费5038元、财产保全费1420元，合计6458元，由原审被告大连美鑫房地产开发有限公司承担。
原审被告美鑫公司再审时称，1、原判决认定案涉房屋购房合同合法有效是错误的。2001年3月13日，原审原、被告签订大连经济技术开发区某房屋（案涉房屋）、某两套房屋的销售合同，同日，原审原告姜丽伟交付两套房屋的一期房款合计120734元，双方在合同中约定二期房款办理银行贷款。2001年5月30日，原审原告变更了购买意向，决定另行购买本小区某号房屋，于是双方重新签订了某号房屋的购房合同，并协议把某，某两套房屋的一期房款抵顶了某号房的房款，原审原告在6月4日又补交差额3000元（免266元），某号房款付清。上述事实符合购房合同解除的条件，故某（案涉房屋）、某两套房屋在2001年5月30日合同已经解除。2原审判决认定原审原告“依约付清房款”是错误的。（1）原审原告提交的结算发票的票面金额与二期房款的金额不符，开具时间与约定交付时间不符，不能证明原审原告依约付清房款。（2）对办理贷款并已交付一期房款的购房人，原审被告在未收到全额房款之前对其开具结算发票实例很多，是正常的处理方式，原审原告在原审提交的案涉房屋结算发票，是无效的废票。只有在原审被告得到了银行发放的该房屋的二期房款，相对应的结算发票才具有完整的全额结算效力。原审原告在2001年5月14日取得了某两房的结算发票后，于2001年5月30日变更了购买意向，双方解除原购房合同，原审原告持有的两张结算发票没有法律效力。（3）原审原告没有理由交付房款。办理贷款的购房人只需交付一期房款，其余房款是由银行向开发单位支付，根本不需要也不存在购房人以其他方式交付房款。（4）原审原告使用退回的房款抵交某房款还欠3266元的事实足以证明，截止2001年5月30日，原审原告除交付的一期房款外，原审原告没有再交付房款。在原审被告诉房屋销售代理公司的（2009）开民初字第1435号案件中已质证的《房屋销售明细》中，没有某两房交款的记录。案涉发票的出票人徐某在（2002）开民重字第14号案件中出具的《芙蓉花园46号楼收款明细》中，也没有某交款记录。3、原审判决认定“被告向原告转移了房屋的占用”是错误的。原审原告是取得原判决后到房产办理了产权，通过诉讼取得（2009）开民初字第782号判决，申请执行才占用了案涉房屋。4、原判决认定被告办理了房屋备案登记是错误的。案涉合同无登记机关印章无经办人签字，并未办理备案登记。请求撤销本院（2006）开民房初字第65号民事判决，驳回原审原告的全部诉讼请求，原审原告承担原审、再审的所有诉讼费用。
原审原告姜丽伟辩称，1、原审被告与原审原告于2001年3月13日签订的《商品房销售合同》是双方的真实意思表示，虽然原审原告改变了付款方式，由按揭贷款变为一次性付款，但原审被告予以认可，并出具了商品房销售结算专用发票，说明双方对变更付款方式已经达成协议，而且该变更并不影响该合同的其他条款的执行。所以双方的合同合法有效，其他条款应遵照执行。原审原告于2001年5月14日交付现金198008元，一次性付清5-3-1号房屋的房款，原审被告开具发票，合同变更后已经实际履行，原审被告主张合同解除没有法律依据。2、合同签订后，原审原告在家人的帮助下具备的一次性交款的条件，经原审被告同意，于2001年5月14日交付198008元房款，原审被告出具了发票，发票是证明付款的凭证，而商品房销售（结算）专用发票是法定的证明原审原告交付全部房款最直接、最有效的证明。银行办理贷款手续不需要出具全额发票，原审被告主张出具全额发票是为了贷款没有依据，另外双方在合同中约定第二次交付房款的日期是4月20日，那么原审被告应当在该日期之前出具全额发票，而原审被告出具发票的日期却是2001年5月14日，明显超过合同约定的银行发放贷款的日期，故原审被告的主张明显不符合逻辑。双方在2001年3月13日签订《商品房销售合同》，2001年5月14日，原告交付全部购房款，2002年4月1日，被告将房屋钥匙交给原告，如果原告没有付款，被告是不可能交付房屋的。2006年在原审原告起诉原审被告要求其继续履行合同、并支付逾期交房违约金案件中，原审被告对原审原告交付全部购房款的事实没有异议。对原审原告当庭提供的《商品房销售合同》及商品房结算发票真实性均予以认可。2001年3月13日双方签订合同到2006年原审原告起诉原审被告至2008年原审判决生效时，时间长达七年之久，在此期间，原审被告从未向原审原告主张过案涉房屋的房款，也未向法院提起诉讼要求原审原告支付案涉房屋的房款，如果原审原告真的未支付房款，原审被告在这七年之内为何没有主张房款？原审被告提供的代理方的未出售房屋明细及款项收取情况，是其自行提供的，真实性无从考证，证人徐某未出庭质证，故对该两份证据均不应予以采信。3、原审被告应当依照2001年3月13日签订的合同履行按期交付房屋的义务。原审被告于2002年4月1日将房屋交付给原审原告，不符合约定，应当承担逾期交房的违约金。
（2012）开审民再初字第3号民事判决查明，2001年3月13日，原审原告与庄河市沈龙房地产开发有限公司（下称沈龙公司）签订《商品房销售合同》，约定，沈龙公司将座落在大连经济技术开发区某号的商品房出售给原审原告，沈龙公司于2001年9月30日前将房屋交付原审原告使用，总价款198008元，原审原告一次性付款的，应于2001年4月20日前付清全部房款，分期付款的，第一期在2001年3月13日付78008元，第二期在2001年4月20日付12万元，其中，第二期应付的12万元，由原审原告申请贷款。同日，双方另签订一份关于购买大连经济技术开发区东阁里20号小区46号楼5单元5层3号的《商品房销售合同》，原审原告支付原审被告大连经济技术开发区某房屋的预付款61111元、大连经济技术开发区某号房屋的预付款59623元，原审被告向原审原告分别出具预付款发票2份。
2001年5月14日，原审被告向原审原告出具大连经济技术开发区东阁里46号楼5-3-1号房屋购房款198008元的《商品房销售（结算）专用发票》。2002年4月1日，原审被告将大连经济技术开发区东阁里46号楼5-3-1号房屋钥匙交予原审原告。
本案原审判决生效后，原审原告向本院申请执行，要求被告协助办理房屋权属登记。本院于2008年12月4日作出（2008）开执字第1077号《协助执行通知书》，要求房产管理部门为原审原告办理案涉大连经济技术开发区某号房屋产权登记。2009年12月14日，案涉房屋产权办理到原审原告名下。
同年12月15日，原审原告将案涉房屋卖与案外人赵军财，同年12月26日，案涉房屋登记到案外人赵军财名下。
另查，因位于大连经济技术开发区某房屋已卖与他人，原审原告于2001年5月30日与原审被告签订《商品房销售合同》，将购买某房屋变更为购买东阁里46号楼1-5-1号房屋，该房屋总价款为124000元。原审原告将其购买东阁里某房屋已交付的首付款61111元、购买某房屋已交付的首付款59623元，合计120734元，抵顶某号房屋的购房款，并于2001年6月4日补交房款3000元，尾款266元原审被告免收，至此，原审原告交付了购某房屋的全部购房款。
又查，庄河市沈龙房地产开发有限公司于2003年3月28日更名为大连美都房地产开发有限公司，2003年4月8日更名为原审被告。
（2012）开审民再初字第3号民事判决认为，本案争议的焦点是原审原告是否交付了大连经济技术开发区东阁里46号楼5-3-1号房屋购房款198008元。
1、虽然双方签订的合同是2001年3月13日，变更合同的签署日期是2001年5月30日，但不能就此认定双方有变更合同的意向就是2001年5月30日，原审原告在双方就另一房屋无法履行合同的协商过程中交付案涉房屋的全部购房款并不违反常理。
2、虽然原审原告自认和本院（2003）开民房初字第167号民事判决认定原审原告将其购买的两套房屋的首付款用于交付变更后的某房屋的购房款，但无法排除原审原告将案涉房屋的购房款一次性交清后，将原已交付的首付款用于交付另一套房屋的购房款的情况发生。
3、原审原告在本院（2003）开民房初字第167号案件中称由于原审被告将某号房卖与他人，经协商同意变更购买某号房，其中并未提及放弃购买案涉房屋的意向。
4、（2007）开执字第151号执行案卷中，原审原告的调查笔录中原审原告陈述其手中持有的发票是46号楼5-5-3号房屋的预收款发票，并没有陈述其手中持有其他房屋的全额发票。
5、原审被告认为案涉合同已于2001年5月30日解除，但原审被告却在2002年4月1日将案涉房屋钥匙交予原审原告，且在原审中对原审原告主张已经交付了房款的事实予以认可，故原审被告的该项主张与事实不符，不予支持。原审被告认为原审原告持有的发票的金额与二期房款的金额不符，但原审被告向原审原告出具的发票金额与案涉房屋总房款金额相符，这与双方认可的用已交付的案涉房屋的预付款抵顶了另一套房屋的房款的事实是一致的，预付款用于抵顶另一套房屋的房款，原审原告再交付案涉房屋的全房款，原审被告开具全额发票顺理成章，并不矛盾。且在原审被告将原审原告购买的房屋卖与他人，双方协商再购买其他房屋、抵顶房款等事项的过程中，原审被告开具全额发票，足以证明原审原告交付了购房款。
6、原审被告认为在未取得全部房款之前开具全额发票是为了办理贷款，是正常的处理方式，但其并未提供足够的证据证明案涉房屋的贷款需要开具全额发票，故对该理由不予支持。
7、原审被告认为原审原告在签订合同时约定的是按揭贷款，故其没有理由交付全款，不需要购房人以其他方式付款。但在原审原告具备了一次性支付全款的能力后支付案涉房屋的全部房款并无不妥，故原审被告以此为理由主张原审原告未支付全款于法无据，不予支持。
8、原审被告认为在2001年6月4日原审原告补交3000元房款的事实表明原审原告没有交付案涉房屋的购房款。而原审原告补交3000元是交付另一套所购买房屋的房款差额，与案涉房屋是否交付全款并无关系，原审被告的这一主张与本案无关联性，故不予支持。
9、原审被告以案外人在其他案件中提交的未出售房屋明细及收款明细中没有案涉房屋的交款记录为由主张原审原告没有交付案涉房屋的购房款，未售房屋明细中并未无案涉房屋，收款明细系原审被告的财务人员所出具，该两份证据均无法证明原审被告的主张，故不予支持。
10、原审被告认为原审原告是通过诉讼方式取得案涉房屋，根据原审原、被告在原审中陈述，原审被告在2002年4月1日将案涉房屋钥匙交予原审原告，应视为交付，故原审认定案涉房屋已经交付并无不当。
11、原审被告认为案涉房屋并未办理备案登记，虽然未到房产部门办理登记，但并不影响合同的效力，可以认定案涉合同是双方真实意思表示，合法、有效。
综上，原审被告申请再审的理由因证据不足，不予支持。因原审主审法官变更，未向当事人履行告知程序，系程序错误，所以原审判决应予撤销。原审原、被告签订的《商品房销售合同》系双方真实意思的表示，虽然原审原告改变了付款方式，即由按揭贷款变为一次性付款，但并不影响合同其他条款的执行，故该合同合法有效，原审判决结果正确。故判决：一、撤销（2006）开民房初字第65号民事判决；二、申请再审人大连美鑫房地产开发有限公司协助被申请人姜丽伟办理大连经济技术开发区某号房屋的权属登记、申领房屋权属证书（已实际执行完毕），并向被申请人姜丽伟支付逾期交付房屋的违约金人民币17820元；三、申请再审人大连美鑫房地产开发有限公司为被申请人姜丽伟购买的案涉房屋完善有线电视输送线路设施。否则，申请再审人向被申请人姜丽伟支付违约金人民币9900元；四、驳回被申请人姜丽伟的其他诉讼请求。原审案件受理费5038元、财产保全费1420元，再审案件受理费5038元，合计11488元，由申请再审人大连美鑫房地产开发有限公司承担。
大连美鑫房地产开发有限公司的上诉理由是：原审认定事实错误，被上诉人分文未付案涉购房款，请求二审查明事实，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
本院二审查明的事实与（2012）开审民再初字第3号民事判决认定的事实一致。
本院二审认为，（2012）开审民再初字第3号民事判决认定事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，应予维持。上诉人所提再审认定事实错误，被上诉人分文未付案涉购房款的上诉理由，经查，上诉人已就案涉房屋给被上诉人开具了全额购房发票，被上诉人用该证据证明其已全额交付了购房款。现上诉人主张被上诉人未交付房款，则本案举证责任在上诉人方。尽管在本案历次审理中上诉人提交了一系列间接证据用以证实其主张，但这些证据未能形成完整证据链条，均不能直接证实被上诉人未交付购房款，故上诉人举证不足，其所提的上诉理由因证据不足本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费5038元，由上诉人大连美鑫房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙利颖
审 判 员 何伟红
代理审判员 祝 贺
二〇一四年一月三十日
书 记 员 浦丽娜