常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2013）武民初字第836号原告王小菊，女，1972年8月4日生，汉族，常州市人。委托代理人骆福林，江苏常江律师事务所律师。被告常州天安数码城置业有限公司。法定代表人戴宏亮，该公司董事长。委托代理人赵鹏，江苏欣正律师事务所律师。委托代理人张文远，江苏欣正律师事务所律师。原告王小菊为与被告常州天安数码城置业有限公司（以下简称天安公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年5月21日起诉来院，本院于2013年6月3日受理后，依法由审判员吴卫平适用简易程序分别于2013年6月27日、2013年8月28日两次公开开庭进行了审理。后适用普通程序于2013年12月3日、同年12月17日两次公开开庭审理。原告王小菊及其委托代理人骆福林、被告天安公司的委托代理人赵鹏和张文远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小菊诉称，原、被告于2012年10月24日签订商品房买卖合同，合同第三条约定，原告购买由被告开发的位于武进高新区的天安数码城尚城8幢1单元101号房，建筑面积120.97平方米。合同第五条约定该商品房单价人民币5689.9元，总价688307元。合同第十一条约定被告应当在2013年3月31日前将符合约定条件的商品房交付给原告。合同第十二条约定了出卖了逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金。原告按照合同第八条约定的付款方式和期限于2012年10月23日支付了首付款人民币418307元，余款270000元采用由被告代理向银行贷款的方式支付给了被告，被告收款后均开具了相应的发票。原告履行完合同义务后，于2013年3月初，收到了被告寄送的告知函，被告称原告所购买的单元地下夹层面积因层高大于2.2米按规定必须计入一层面积，按照常州武进房地产测绘中心的实测报告，原告所购的商品房产证面积由合同约定的120.97平方米增加到了248.76平方米（其中127.79平方米为夹层面积），并单方霸道地决定对夹层面积按每平方米1200元收取面积补差款，且要求原告限期交纳，否则追究原告的逾期付款违约责任。原告看后极为气愤，原告购买的是地面一层，怎么产权证面积要增加地下夹层面积了呢？更为什么要补充房款了呢？被告要么是搭售地下夹层，要么是设置陷阱欺诈原告，所以原告强烈反对，多次与被告交涉，不同意补交地下夹层房款，要求被告按照合同的约定在2013年3月31日前交房。但被告软磨硬拖，双方无法协商解决。为维护自身合法权益，原告无奈之下提起诉讼，请求：1、判令被告交付双方所签商品房买卖合同所约定的商品房；2、判令被告承担逾期交房违约责任，违约金6194.8元（自2013年4月1日至2013年5月31日）；3、判令被告承担诉讼费。被告天安公司辩称，被告已履行了商品房买卖合同约定的房屋交付义务，原告至今未办理交付手续系因原告拒绝按照合同规定交付面积补差款及其他应缴费用所致，被告不应承担逾期交房的违约责任，理由如下：1、在商品房买卖合同履行过程中，因房产测绘及产权登记的政策性调整，使得原未在出卖范围的讼争商品房地下夹层必须计入一层面积，导致商品房产权登记建筑面积比合同约定建筑面积有所增加。对此情况，商品房买卖合同中已明确约定了处理方式，即按合同约定的单价按实结算，多退少补，并且面积补差款及合同规定的其他费用应在约定的交付时间内结清，否则，被告有权拒绝交付商品房直至买受人付清为止。2、被告在房屋交付前已将上述政策性调整所导致的房屋产权面积的增加书面告知了原告，原告理应从该通知中明确以下两点：其一将地下夹层面积计入一层系相关行政主管部门政策性调整的要求，是出于原告和被告意志以外的客观情况所致，且目前排除夹层部分仅交付一层面积客观上已无法实施；其二虽然根据商品房买卖合同的规定，在实测建筑面积比约定有所增减的情况下，买受人理应按约定的单价按实结算，但被告却充分考虑到买受人的利益，宁愿自身蒙受损失，在告知函中明确对夹层面积仅按每平方米1200元收取面积补差款，并要求买受人按合同规定在交房期限内付清；之后，对不愿接受的买受人，还给予限期退房的权利，现原告非但不按合同规定缴纳面积补差款，也不愿退房，还不顾客观现实，要求被告撇开地下夹层、单独交付一层面积，该请求明显缺乏事实和法律依据，不应予以支持。3、被告已履行了商品房买卖合同规定的房屋交付义务，不应承担逾期交房的违约责任。讼争商品房在合同约定的交付日期前已办妥了竣工备案手续，符合合同约定的交付条件；同时，被告也在交付日期前向包括原告在内的业主发出了交房通知书，要求买受人按交付通知书所列时间和地点前来办理交付手续，并且被告在附件中亦明确了买受人办理交付手续应当携带的材料和缴纳的费用。因此，被告已尽到了合同约定的房屋交付义务，该房至今未实际办理收房手续，系因原告未按通知书规定到现场缴纳应缴费用及办理手续所致，被告不应承担责任，原告要求被告支付逾期交房违约金没有合同和法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回。经审理查明：原、被告于2012年10月24日签订了商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于常州市武进区高新区的预售许可证号为常武（2012）房预售证第（075）号的天安数码城尚城8幢1单元101室房屋；第三条，建筑面积120.97平方米、套内建筑面积101.58平方米、共用部位分摊建筑面积19.39平方米；第五条，单价5689.9元、总价688307元；第七条，面积确认及面积差异处理：（一）根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本项约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：该商品房建筑面积与产权登记面积发生差异时，则按本合同第五条第一款约定之单价按实结算，多退少补，并且该面积补差款需在本合同第十一条约定的交付时间内结清。在此时间内未结清的，则按本合同的第十条违约责任条款，由违约方承担责任；第八条，付款方式及期限：3、贷款方式付款，首付款自本预售合同签订之日起1日内支付全部房款的61%，金额为人民币418307元，剩余房款金额为人民币270000元，应于合同网上备案之日起7日内（2012年11月23日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；第十一条，交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年3月31日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成。规划批准分期建设的项目，交付条件应符合本期规划设计要求。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本条第一款规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付后，出卖人不得以房屋已交付为借口懈怠其在本合同中应承担的其他义务。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制之政府、市政设施等原因延误工期；在施工中因异常天气影响或其他异常困难（如公共卫生事件等）及重大技术问题不能及时解决的；以上必须以武进区相关部门出具的证明文件为依据；3、如买受人有下述情况发生，出卖人可顺延商品房实际交付时间，待买受人完成下述事项后再实际交付，但与该商品房有关的一切风险与费用（包括但不限于物业管理费、应分摊的维修、保养费用以及其他按规定应由买受人承担的费用），至合同约定的交接时间届满的第二天起，均由买受人承担，同时出卖人不承担任何有关逾期交付的违约责任。上述影响交付的情况包括：（1）买受人在收到出卖人交房书面通知后，未在限定的时间内办理收房手续的；（2）买受人未按本合同约定的时间内结清全部房款；（3）买受人未按有关部门的规定缴纳契税、产权登记费、公共部位维修基金、装修押金、物业服务费等相关费用；第十二条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第十一条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十三条，买受人逾期接收房屋的违约责任：商品房达到交付条件后，买受人应当在收到出卖人交房书面通知后，在约定的时间内办理收房手续，逾期不接收房屋的按下列约定处理：2、若买受人未在交房公告中规定的交房期限的15日内办理接收房屋手续的，从交房公告在规定的交房之日起视为该商品房已经交付，该商品房销毁、灭失风险由买受人承担，同时买受人承担相关费用（包括但不限于物业管理费、电梯日常运行维护费等）；如逾期60日，买受人不办理接收房屋手续的，按房价款的2%向出卖人支付违约金；第十七条，关于产权登记的约定：该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按房屋价款总金额的0.1%向买受人支付违约金；3、以贷款方式支付房款的买受人在商品房交付时将办理权属证书所需的全部资料与一切费用交予出卖人，协助出卖人办理。并委托出卖人将其办妥的权属证书交银行抵押。因买受有原因未能在规定期限内办妥抵押登记手续的，出卖人不承担责任，买受人并应承担因此而给出卖人造成的损失等。2012年10月27日，原告预付房款418307元；2013年2月5日，原告预付房款270000元，合计688307元。合同签订后，被告开发的天安数码城首期住宅5号-8号及地下车库，于2012年12月11日竣工验收，于同年12月14日备案。被告于2013年3月5日向原告发出告知函，内容概括如下：按照江苏省住房和城乡建设厅2012年3月1日实施的《房屋面积测算技术规程》规定在层高大于2.2米时，应按一层计算建筑面积，故原告所购买单元地下夹层面积现按规定必须计入一层面积，因此，虽然商品房买卖合同约定原建筑面积为120.97平方米，但现按照常州武进房地产测绘中心的实测报告中您所购该套单元产证面积为248.76平方米（其中127.79平方米为夹层面积）。依照我司与您签订的商品房买卖合同第七条，面积确认及面积差异处理的条款第一款，该商品房建筑面积与产权登记面积发生差异时，则按本合同第五条第1款约定按实结算，多退少补，并且该面积补差款需在本合同第十一条约定的交付时间内结清。在此时间内未结算的，则按本合同的第十条违约责任条款，由违约方承担责任。被告经多方斟酌并充分考虑到业主之利益，对夹层面积按1200元／平方米收取面积补差款，该笔费用请您于我司交房通知规定的交房期限内付清等。被告于2013年3月12日向原告发出交房通知书，内容概括如下：通知于2013年3月16日起前来办理交付手续。入住条件：敬请留意：甲方在房屋符合交付条件时，若乙方仍有房款、违约金等费用未支付的，乙方除按合同约定承担违约责任外，甲方有权推迟交付房屋且无须承担逾期交房的责任。甲方实际交付房屋的期限自动延续为乙方支付上述全部款项20个工作日后。并提示了交付的时间和地点及携带的材料等。在附件二入伙费用清单中，列明了房屋面积补差费用153348元：合同约定面积120.97平方米，合同约定总价688307元，产权登记面积248.76平方米，最终房屋总价841655元。办理产权及其它代征费用的项目中，契税25249.65元，90平方米及以下按房屋总价的1%，90-144平方米按房屋总价的1.5%，144平方米及以上按总价的3%收取契税。6个月的物业管理费2835.86元，按（1.6元＋电梯）元／平方米／月＊248.76平方米计算。房屋本体维修基金7462.8元，按30元／平方米＊248.76平方米计算等。被告于2013年4月15日向原告发出告知函，内容概括如下：按照江苏省住房和城乡建设厅2012年3月1日实施的《房屋面积测算技术规程》规定在层高大于2.2米时，应按一层计算建筑面积，故原告所购买单元地下夹层面积现按规定必须计入一层面积，被告在3月5日已就此事及增加房款事宜发函告知。由于在合同中并未对夹层事宜做相关约定，故就增加面积需依照被告与原告签订的商品房买卖合同关于产权登记面积与合同约定面积有差异的相关约定进行。要求原告按3月5日所发函内容，根据购房合同第五条第1款约定按实结算，多退少补，并且该面积补差款需在本合同第十一条约定的交付时间内结清。在此时间内未结算的，则按本合同的第十条违约责任条款，由违约方承担责任。被告经多方斟酌并充分考虑到业主之利益，对夹层面积按1200元／平方米收取面积补差款。如原告不接受此部分约定，可以在收到本函后15日内解除与被告的购房合同，被告将负责完成解除合同约定程序；如原告在上述期限内未有明确的解除合同的书面回复的，则视为放弃合同解除权，购房合同继续履行，对夹层面积原告应按1200／平方米缴纳面积补差款等。另查明，被告开发的天安数码城尚城5号-8号楼及地下车库，于2011年6月10日开工建设。2011年10月10日，常州市武进房地产测绘有限公司（测绘中心）出具了武房测（2011）第（Y11090004）号《常州市武进房屋面积测绘报告》，其中8幢甲单元101储藏所在层为夹层，建筑面积127.79平方米、套内面积107.30平方米、分摊面积20.49平方米、分摊系数0.190921、用途储藏；8幢甲单元101所在层1层，建筑面积120.97平方米、套内面积101.58平方米、分摊面积19.39平方米、分摊系数0.190921、用途住宅。2012年4月26日，江苏筑原建筑设计有限公司对天安数码城尚城5号-8号楼的设计进行了变更：根据甲方要求一层单元户内楼梯取消，地下室改为结构空腔，结构图根据建筑变更修改如下：一、结施07中，将楼梯洞口用120mm厚现浇钢筋混凝土楼板封闭起来等。但被告未按变更后的设计封闭户内楼梯。2012年10月31日，常州市武进房地产测绘有限公司（测绘中心）出具了武房测（2012）第（12100065）号《常州市武进房屋面积测绘报告》，其中8幢1单元101夹层-1层的建筑面积248.76平方米、套内面积208.88平方米、分摊面积39.88平方米、分摊系数0.190921、用途住宅。上述事实，有原、被告双方的陈述，双方签订的商品房买卖合同及补充协议、购房发票、竣工验收备案表、交房通知书及入伙费用清单、2011年10月10日的《常州市武进房屋面积测绘报告》、设计变更单、2012年10月31日的《常州市武进房屋面积测绘报告》等证据予以证实。本院认为，原、被告双方的签订的商品房预售合同及补充协议合法有效，合同双方当事人均应按合同约定履行义务。原告按约履行了付款义务。因被告未按变更设计方案履行，致使实际用于交付的房屋（包括一层含夹层）与合同约定的房屋（一层不含夹层）不符，而现用于交付的房屋已经规划、建设行政主管部门验收后符合交付条件，但经向相关部门查核，本案合同所涉房屋的一层含夹层应作为一个基本单元进行产权登记，不可分割销售，故现可供履行的标的物已非合同约定的标的物。而原告坚持要求被告交付合同约定的商品房，被告则坚持按现实竣工的商品房交付，经向原告释明后，原告仍坚持其诉讼请求，故本院对原告的诉讼请求不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：驳回王小菊的诉讼请求。案件受理费130元，由王小菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴卫平人民陪审员  张雪霞人民陪审员  堵盘华二〇一四年一月十五日书 记 员  张 雅