江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终299号
上诉人（原审原告）钟献成。
上诉人（原审原告）郭奕中。
上列上诉人的共同委托代理人卢普寅，江西章贡律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）林乃泉。
上诉人（原审被告）张常忠。
上列上诉人的共同委托代理人江国信，江西红土地律师事务所律师，一般代理。
上诉人钟献成、郭奕中因与上诉人林乃泉、张常忠租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民四初字第1948号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月2日，原、被告双方签订租赁合同。约定原告将其位于中联商城F栋负一楼租给被告经营超市，租赁期限为2012年9月10日至2017年2月28日，履约保证金40万元，2013年9月前每月租金为10万元，之后每月租金112500元，租金于每月5日前缴纳，物业管理费由被告承担，水、电费按实上浮10%（上浮部分为水、电损耗及线路维修），装修不得破坏现有房屋设施和结构，不可移动装修物和设施归原告所有。合同第五条第1项还约定：任何一方无故终止本协议，违约方需向守约方支付违约金，违约金为四倍履约保证金。合同第五条第6项约定：乙方违约导致协议终止或乙方中途无故中止协议,在乙方未交清应交费用前,甲方有权对相当于应交费用的财产进行处置,直至乙方交清所欠费用为止，并且甲方留置的乙方财产,乙方超过三个月仍未向甲方交清所欠款项,视为乙方放弃甲方留置财产的所有权,甲方拥有对留置财产进行拍卖、抛弃、赠与等处理权。
合同签订后,原告按合同约定将中联商城F栋负一楼交付被告用于经营，被告向原告缴纳了还款计划后进入场地开始经营。
2012年8月20日，原告钟献成、被告林乃泉分别代表原、被告签订协议，约定：1、甲方（原告）将超市内现有设备一套包含汽车一台，一次性转让给乙方（被告）贰拾伍万元正即自动步行梯二台、消防系统一套、中央空调一套；2、乙方同意甲方自行处理现有超市内商品，乙方补偿甲方人民币五万元整；3、上述转让款和补偿费用一次性付清，逾期未付甲方将按每天5%计算违约金。被告在接收以上财产后，已按协议约定如期向原告付清上述转让款和补偿费用。
2013年5月5日前，被告一直未向原告支付当月租金。在此期间内，原告口头要求被告缴付租金，但被告未予理睬。2013年5月7日，原告对被告租赁原告的场地予以断电。
2013年5月8日起至5月17日,被告从租赁原告的经营场地搬走经营物品。被告从本案争议的经营场地搬走后，至开庭前，该场地一直未对外出租。截止2013年5月17日，被告还欠原告租金254838.70元，电费34531.60元，物业管理费20000元。2013年11月18日，被告直接向赣州市现代物业管理有限公司代缴纳了物业费10000元。
被告从原告的经营场地搬走后，考虑到原告的利益前提下，未予拆除二台自动步行梯、一套消防系统、一套中央空调。
2013年5月9日，被告张常忠向原告出具2013年3月至4月租金的还款计划。该计划注明：“5月18日付10万元，5月30日付5万元，6月10日付10万元，5月份租金、电费未算。付款违约期将按5%计算利息。”因被告所欠原告3、4、5月三个月的租金和其它费用未付，原告于2013年6月17日向被告送达了一份通知书，通知被告解除双方所签订的租赁合同，要求被告在接到本通知书之日起10内付清所欠租金及其它费用合计309370.30元，否则，将通过法律程序向被告追讨。被告在收到原告的通知书后既未对原告主张的事项向原告提出异议，也不向原告支付所欠租金和其他费用，经原告多次催索未果，为此，致讼。
原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，该合同内容和形式均不违反法律规定，依法成立，应受法律保护,双方必须严格按合同的约定履行各自的义务。
1、原、被告在履行合同过程中违约的问题。原、被告在签订合同后，原告已按合同约定向被告提供了经营场地，被告就应按合同约定向原告支付租金和相关费用。被告提出因原告防水工程未做好，经常会漏水，影响被告正常经营的事实，因被告未提交证据予以证实，故对被告主张的该项事实不予采信；对被告以经协商原告提供确实解决方案后向原告继续缴纳租金的抗辩理由不予支持，被告不按时向原告支付租金构成违约。原告却以被告不按时缴付租金为由于2013年5月7日对被告经营的负一楼予以断电，导致被告无法继续经营，被告无奈于2013年5月8日起至5月17日止陆续从租赁原告的经营场地内搬出货物。虽然，原告根据合同的约定有权在被告未按合同约定的时间交付租金后可以终止合同，虽然原告口头通知了被告缴付所欠租金，但是，应当以书面的形式予以通知被告缴付并给予一个合理的时间期限，不能采取断电的手段迫使被告交付租金。虽然被告在2013年5月9日向原告出具了还款计划，但不能据此认定被告是自愿出具的还款计划。虽然原告在被告超出合同约定的时间拒绝交付租金和其他费用的情况下对被告经营的场地予以断电，据此想行使不安抗辩权，但其行为不属于履行不安抗辩权，原告对其行为应承担违约责任。综上所述，原、被告均构成违约，互相不需要向对方支付违约金。
2、原、被告于2012年8月20日签订的协议约定的设备即汽车一台、二台自动步行梯、一套消防系统、一套中央空调的财产权益处理、被告向原告支付的履约保证金、剩余百大购物卷4612元和货款21573元的问题。虽然被告在民事答辩状对以上设备款及履约保证金提出了请求，根据不告不理的诉讼原则，因被告没有向本院提起诉讼主张权利，故本院不予处理。
原告要求被告支付拖欠的租金、电费、物业管理费的诉请，事实清楚，证据确凿，符合法律规定，应予支持。引起本案纠纷，应由被告承担全部责任。原告要求被告支付因拖欠的租金及电费、物业管理费的利息应当按银行同期银行贷款利率计算。被告已缴纳的物业费10000元，应从原告诉请的物业费中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告林乃泉、张常忠向原告钟献成、郭奕中支付截至2013年5月17日的租金254838.70元，电费34531.60元，物业管理费10000元（已减去被告向物业公司缴纳的10000元物业费），合计299370.30元。二、驳回原告钟献成、郭奕中的其他诉讼请求。以上应付款项，限被告林乃泉、张常忠于本判决生效后即付清给原告钟献成、郭奕中。案件受理费18524元，保全费5000元，合计23524元（由原告预交），由原告钟献成、郭奕中承担12000元，由被告林乃泉、张常忠承担11524元。
上诉人钟献成、郭奕中上诉称并辩称，一、一审判决认定“原、被告均构成违约，互相不需要向对方支付违约金”是错误的，导致判决错误。1、林乃泉、张常忠从2013年3月起至5月都未交纳租金以及水电费和其他费用，依据双方租赁合同第二条第（3）项之约定，我方有权终止合同，收回租赁物，林乃泉、张常忠所缴纳的履约保证金不予退还。林乃泉、张常忠在2013年5月9日向我方出具的《还款计划》就证明林乃泉、张常忠严重违约。一审判决认定林乃泉、张常忠违约，却没有判决其承担违约金是错误的。2、一审判决错误地认为2013年5月9日的《还款计划》不能认定是林乃泉、张常忠自愿出具的。林乃泉、张常忠拖欠租金和其他费用，我方要求林乃泉、张常忠对于该款如何支付作出计划，难道不合理吗？林乃泉、张常忠在一审时并没有证明《还款计划》是我方以暴力威逼其书写的。林乃泉、张常忠一审时也没有提出《还款计划》不是其自愿出具的。3、一审判决认定我方在2013年5月7日对林乃泉、张常忠经营的负一楼断电是错误的。林乃泉、张常忠在一审时提供录音光盘来证明我方断电以及不是其主动搬离的事实。林乃泉、张常忠未提交其它证据佐证录音内容的真实性，故对该录音光盘的“三性”不予采信。一审判决认定我方在2013年5月7日对林乃泉、张常忠经营的负一楼断电，系自相矛盾。我方在履行合同时没有违反合同的约定。4、由于林乃泉、张常忠拖欠我方租金及其它费用，我方多次口头或书面通知其支付拖欠租金及其它费用，也给予了时间。二、关于合同的履约保证金、两台自动步行扶梯、一套消防系统、一套中央空调的财产权益处理、百大购物券4612和货款21573元的问题。由于林乃泉、张常忠拖欠租金及其它费用，已经构成违约，依据租赁合同的约定，我方有权终止合同，收回租赁物，林乃泉、张常忠缴纳的履约保证金不予退还。两台自动步行扶梯、一套消防系统、一套中央空调是从属于整个大楼的附属设施，是大楼不可分割的设施。这些设施是整个大楼使用的，并不是单单负一楼使用。该设备与房屋一起租给林乃泉、张常忠使用，才符合当时双方的本意。如果拆分，必然导致整个设备毁坏，无法实现其使用价值。且这些设备的价值达到百万元之多，不可能20多万元转让给林乃泉、张常忠。不可移动的装修物中央空调、消防、自动扶梯，是给林乃泉、张常忠使用而不是转让，在合同中约定装修不可移动物归我方所有。中央空调、消防系统、自动扶梯设备是我方的固定设备，合同也有约定修理的义务。林乃泉、张常忠的上诉请求不能成立，应予驳回。百大购物券4612和货款21573元与本案不具有关联性。林乃泉、张常忠交纳的10000元物业管理费，林乃泉、张常忠不能证明其所缴纳的物业管理费是拖欠期间的物业管理费，不能从中抵扣。请求二审法院改判林乃泉、张常忠向钟献成、郭奕中支付违约金，一、二审诉讼费由林乃泉、张常忠承担。
上诉人林乃泉、张常忠上诉称并辩称，一、一审判决认定事实错误，应依法予以纠正。双方当事人签订租赁合同，是基于双方同时签订的协议书，约定将超市内的步行梯、消防系统、中央空调以25万元转让给我方，我方不再需要支出该费用时才与钟献成、郭奕中签订租赁合同。如没有这些设备，我方需要支出巨额费用，也就不会租赁钟献成、郭奕中的场地经营超市。然而，这些设施并不属于钟献成、郭奕中，我方欲拆除这些设施时才知道这些设施不属于钟献成、郭奕中。因此，钟献成、郭奕中具有明显的欺诈性，双方签订的合同无效。而案涉租赁合同的无效性是由于钟献成、郭奕中的欺诈所致，应由其承担责任。因此，钟献成、郭奕中要求支付租金的诉讼请求不应得到支持。二、本案纠纷是钟献成、郭奕中没有履行合同的修补义务导致我方不能经营超市的结果，因此，钟献成、郭奕中应承担违约责任。我方在经营过程中发现所承租的负一楼防水工程未做好，经常会渗漏，地面也经常积水，导致我方货物受损及影响商户经营。为此，我方多次要求钟献成、郭奕中解决该问题，以免影响我方正常使用租赁物，但其一直拖延不予处理。无奈之下，我方要求在钟献成、郭奕中提供解决方案之前停止支付租金。钟献成、郭奕中不解决渗漏的问题，反而于2013年5月7日起对我方经营的负一楼予以断电，直接导致我方及众多合作商户不能经营。且从5月7日起，因渗漏及钟献成、郭奕中断电原因就有合作商户要求退出经营超市。为减少损失，我方于2013年5月8日起搬运货物撤离该经营场地，并要求钟献成、郭奕中解决此问题，但对方不予解决，反而于2013年6月17日以快递方式发出通知书，以我方“于2013年5月17日商品撤出租赁物，并将房屋交还我方，但时至今，你方一直未与我方进行合同清算”为由，单方解除租赁合同。因此，钟献成、郭奕中没有履行合同义务，并最终单方解除合同。三、一审判决支付1万元物业管理费没有事实依据。钟献成、郭奕中没有提供证据证明其为我方承担了物业管理费，而我方已支付的物业管理费到2013年5月，支付了我方在使用该物业时应当承担的物业管理费，但一审判决认定截止2013年4月，不符合事实，判决我方支付1万元物业管理费是错误的。四、一审判决认定我方没有拆除设备（自动步行梯二台、消防系统一套、中央空调一套）是对方行使留置权的结果。而事实上，钟献成、郭奕中转让给我方的这些设备本就不属于钟献成、郭奕中所有，其无权处置。我方在搬离该场地后，在对方通知我方解除合同后，我方欲将对方转让给我方的设备拆除搬走时，却遭到了钟献成、郭奕中的阻挠，无法拆离，这才知道钟献成、郭奕中转让的设备并不属于其所有，其是以欺诈方式将他人设备转让给我方，从而导致我方无法行使所有权利。为此，我方要求对方退还所支付的25万元转让款。一审判决引用双方合同第五条六项进行事实认定系错误认定，应依法予以纠正，将这些设备（包括一辆汽车）在转让之前已被人民法院保全的转让款返还给我方。五、由于钟献成、郭奕中出租的房屋漏水，导致我方不能正常经营，钟献成、郭奕中没有履行修缮义务导致双方发生纠纷，我方于是拒绝交付月租金。钟献成、郭奕中断电，我方无奈搬出房屋。所以，双方当事人均有违约行为，互不承担违约责任。购物券虽与本案无关联，但也反映钟献成是违约的，没有兑付购物券，双方有财务纠葛。请求撤销一审判决第一项，驳回钟献成、郭奕中的诉讼请求（包括租金、电费、物业费的请求）。
上诉人钟献成、郭奕中二审期间提交超市设备清单（复印件），欲证明该清单22项不是租赁合同里的清单，是卖给对方移动设备的清单，是2012年8月20日协议附件的清单。上诉人林乃泉、张常忠质证认为，该证据不是新证据，一审期间没有提交，不能采信，该证据是钟献成单方提供的，没有我方的签字确认，不具有真实性和合法性，原审证据里的设备清单有双方签字确认，是双方确认转让的设备清单。本院认为，因张常忠、林乃泉对该证据的真实性和合法性有异议，故不予确认。
二审查明，2012年8月2日，钟献成、郭奕中（甲方）与林乃泉、张常忠（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方将位于F栋负一楼的房屋及设施，租赁给乙方使用，面积为2500平方米（含分摊面积），乙方仅利用租赁物从事超市（房屋设施详见租赁清单及租赁平面图）；乙方拖欠租金或其他应付累计达5日（含）以上，甲方有权终止合同，收回租赁物，乙方缴纳的履约保证金不予退还；3、租赁期间所发生的卫生费、水电费等费用均由乙方承担，水、电表分户到位；4、乙方缴纳40万元作为本合同履约保证金，合同到期，双方清算后，履约保证金不计息一次性退还；5、乙方对租赁物还应定期进行维护、保养，甲方发现乙方怠于维护、保养租赁物，经甲方书面通知后2日内仍不维护、保养，甲方可派他人进行所需维护、保养，费用由乙方承担；6、从2012年9月10日至2012年10月9日为装修免租期。因未收到房屋租金，2013年5月7日，钟献成、郭奕中对林乃泉、张常忠租赁的场地实行断电。2013年6月17日，钟献成、郭奕中向林乃泉、张常忠送达一份《通知书》。该通知载明：“你方与我方于2013年8月20日签订了一份中联商城F栋负一层的房屋‘租赁合同’，由你方经营超市。2013年5月17日你方将所有商品撤出了租赁物，并将房屋交还我方，但时至今日，你方一直未与我方进行合同清算。”
另查明，林乃泉、张常忠一审提供了其收到钟献成、郭奕中“百大超市”发行的1700元赠券、2912元提货券，小计4612元，这些券均注明：原中联百大超市，凭此券可到合家福（超市）购买。2013年11月18日，林乃泉、张常忠缴纳了2012年9月至2013年4月的物业管理费10000元。本案诉讼期间，林乃泉、张常忠于2014年9月向赣州市章贡区人民法院提起诉讼，要求钟献成、郭奕中返还履约保证金40万元和设备转让款25万元，赔偿经济损失385600元。赣州市章贡区人民法院受理了该案，案号为：（2014）章民一初字第2477号。2014年11月5日，赣州市章贡区人民法院以另行起诉的案件尚未审结为由，裁定中止林乃泉、张常忠起诉的上述案件。
二审认定的其他事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》是其真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效,当事人应当按约履行合同义务。林乃泉、张常忠实际占有、使用案涉的租赁物经营超市半年多，缴纳40万元履约保证金，并向钟献成、郭奕中支付了一些租金。但是，合同履行几个月后，林乃泉、张常忠开始拖欠租金、电费、物业管理费等费用。截止2013年5月9日，林乃泉、张常忠拖欠2013年3月至4月的租金、电费25万元。林乃泉、张常忠拖欠租金的行为，违反了《租赁合同》关于承租人在“每月5号前缴清当月租金”的约定，构成违约。林乃泉、张常忠解释其拖欠租金的原因，是因为钟献成、郭奕中的防水工程未做好，经常会漏水而影响其正常经营。但林乃泉、张常忠在本案中并未提供证据证明租赁物经常会漏水致使其不能经营超市。所以，本院对林乃泉、张常忠关于其是在钟献成、郭奕中未提供超市漏水问题解决方案前停止缴纳租金的抗辩理由不予支持。
关于租金的计算。2013年5月9日，张常忠出具一份《还款计划》，该计划内容为：“3月至4月租金及电费付款时间安排如下：5月18日付10万，5月30日付5月，6月10日付10万，5月份租金电费未算。付款违期将按5%计算利息”。钟献成、郭奕中提供的证据也有张常忠出具的《还款计划》。本案中，钟献成、郭奕中提供了一份欠款清单，认为林乃泉、张常忠欠租金254838.7元，电费34531.6元，物业管理费20000元。但林乃泉、张常忠并不认可钟献成、郭奕中单方出具的上述欠款清单。因此，本案应当依据张常忠出具的还款计划，认定林乃泉、张常忠欠付2013年3月至4月的租金及电费为250000元。林乃泉、张常忠认为《还款计划》不是张常忠自愿出具的，但未提供证据证实，故本院认定《还款计划》是张常忠的真实意思表示，应予采信。此外，林乃泉、张常忠提供了一张物业管理费的缴费收据，证明其缴纳了2012年9月至2013年4月的物业管理费10000元，一审判决对该事实进行了确认，本院予以采信。钟献成、郭奕中并未提供证据证明其代缴了物业管理费20000元，所以，钟献成、郭奕中认为林乃泉、张常忠拖欠20000元物业管理费的主张，缺乏事实依据。根据现有证据材料，本院认定林乃泉、张常忠缴纳10000元物业管理费后，不再拖欠2012年9月至2013年4月的物业管理费。《租赁合同》约定的租赁期限为2012年9月10日至2017年2月28日。钟献成、郭奕中认为林乃泉、张常忠在2013年5月8日开始搬走经营物品，5月17日将所有商品撤出了租赁物，并将租赁物交还钟献成、郭奕中。基于上述事实，林乃泉、张常忠还欠付2013年5月10日至17日的租金26666.67元(100000元÷30天×8天)。双方当事人未对2013年5月10日至17日的电费、物业管理费进行结算，但是，林乃泉、张常忠提供了“百大超市”发行赠券、提货券小计4612元，证明其代为清偿了钟献成经营百大超市时的债务4612元。为减少当事人诉累，根据公平合理原则，本院将赠券、提货券4612元用于折抵林乃泉、张常忠2013年5月10日至17日的电费、物业管理费。林乃泉、张常忠在本案中未提供证据证明钟献成、郭奕中欠货款21573元，故对其要求抵扣货款21573元的抗辩主张不予采信。综上，本院认定林乃泉、张常忠拖欠钟献成、郭奕中2013年3月至5月17日的租金、电费合计276666.67元（250000元＋26666.67元）。
关于林乃泉、张常忠应否支付违约金。《租赁合同》约定：乙方拖欠租金或其他应付累计达5日（含）以上，甲方有权终止合同，收回租赁物，乙方缴纳的履约保证金不予退还。林乃泉、张常忠拖欠2013年3月至4月的租金、电费250000元（截止2013年5月9日），根据合同约定，钟献成、郭奕中可以行使合同解除权。钟献成、郭奕中于2013年6月17日向林乃泉、张常忠送达解除合同通知，并未违反合同约定。林乃泉、张常忠提供录音记录，证明钟献成、郭奕中在2013年5月7日对租赁房屋断电，一审判决也认定钟献成、郭奕中在2013年5月7日对案涉的租赁房屋断电，故本院对该事实予以确认。钟献成、郭奕中断电后，同月9日张常忠出具了一份《还款计划》。钟献成、郭奕中2013年5月7日对承租人经营的负一楼进行断电是否违约，对林乃泉、张常忠的经营是否产生影响或者造成损失，因林乃泉、张常忠另行起诉钟献成、郭奕中租赁合同纠纷一案会涉及，故本案不予审查处理。林乃泉、张常忠在2013年5月9日出具了还款计划，但至今未能支付，存在违约责任。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现，取得一定的收益。支付租金是承租人的主要合同义务，是租赁合同的本质特征。林乃泉、张常忠违反合同关于租金支付的约定，损害了钟献成、郭奕中的合法权益，应当支付违约金。双方当事人在《租赁合同》第五条约定了违约条款，即：承租人无故终止本协议，向出租人支付4倍履约保证金。钟献成、郭奕中主张林乃泉、张常忠支付违约金1200000元。1200000元是林乃泉、张常忠欠付租金的4倍多，如按每月100000元租金标准计算，1200000元就是租赁物一年的租金。显然，钟献成、郭奕中主张的违约金明显高于其实际经济损失。钟献成、郭奕中未提供证据证明林乃泉、张常忠的违约行为造成直接经济损失是多少。一审判决的正文认定林乃泉、张常忠承担租金及电费的利息（按银行同期贷款利率计算），但判项中漏判利息。因此，本院兼顾合同的履行情况，根据公平合理原则，对合同约定的违约金予以调整，酌定由林乃泉、张常忠向钟献成、郭奕中支付违约金250000元。林乃泉、张常忠于2014年9月向赣州市章贡区人民法院提起诉讼，要求钟献成、郭奕中返还履约保证金400000元和设备转让款250000元，赔偿经济损失385600元。本案中，林乃泉、张常忠以250000元设备转让款及400000元履约保证金对钟献成、郭奕中的诉讼主张进行抗辩，因林乃泉、张常忠在其提起诉讼的案件中将上述抗辩理由调整为其诉讼主张，故本案不予涉及。同理，本案对2012年8月20日协议书的效力也不予涉及。
综上，林乃泉、张常忠应当向钟献成、郭奕中支付拖欠的租金、电费276666.67元。林乃泉、张常忠拖欠租金、电费，其行为构成违约，应当支付违约金。原审判决部分事实认定错误，处理欠妥，应予纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零八条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销赣州市章贡区人民法院（2013）章民四初字第1948号民事判决。
二、上诉人林乃泉、张常忠向上诉人钟献成、郭奕中支付租金、电费276666.67元，支付违约金250000元，限于本判决生效后七日内付清。
三、驳回上诉人钟献成、郭奕中的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18524元，保全费5000元，二审案件受理费20191元，合计43715元，由上诉人钟献成、郭奕中负担25789元，上诉人林乃泉、张常忠负担17926元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 军
审判员 傅忠代理审判员彭莉
二〇一六年五月十三日
书记员 王 佳
书记员 甘 美 玉