海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民初3号原告王某。法定代理人李某，系王某的母亲。委托代理人周文红，海南威盾律师事务所律师。被告裕达建工集团有限公司，住所地：广东省广州市天河区天府路233号华建大厦。法定代表人宁永杰，该公司董事长。委托代理人王伟民，该公司职员。第三人五指山丰华房地产开发有限公司，住所地：海南省五指山市三月三大道366号。法定代表人李记平，该公司董事长。委托代理人傅生运，该公司职员。原告王某诉被告裕达建工集团有限公司（以下简称裕达公司）及第三人五指山丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）案外人执行异议之诉一案，原告王某于2016年1月4日向本院起诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭审理了本案。原告王某的委托代理人周文红，被告裕达公司的委托代理人王伟民，第三人丰华公司的委托代理人傅生运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某诉称：2014年3月25日，原告与第三人丰华公司签订了《房屋认购书》，认购了由第三人开发的位于五指山市三月三大道366号的天山丽田度假山庄A2楼1004房屋1套，其建筑面积为58．86平方米，单价为7237.6元，按8.3折优惠后，总房价为426005元。当日（即2014年3月25日），原告向第三人支付了购房全款426005元。同日，第三人向原告出具了收到购房款426005元的《收据》。2014年4月23日，原告与第三人签订了正式的《五指山市商品房买卖合同》，并在五指山市住房保障与房产管理局办理了备案登记。2014年5月30日，第三人将房交付给了原告，原告随即装修且入住至今。2015年11月11日，海南省第一中级法院在《海南日报》上刊登拍卖公告，拟于2015年11月30日至12月1日公开拍卖第三人名下的60余套房，其中包括了原告已购买的该A2楼1004号房，原告遂依法提出异议，但被法院执行局无理驳回。原告认为，（2015）海南一中执异字第66号执行裁定书事实不清，适用法律错误，已侵害了原告的合法权利，该执行裁定书应予以撤销，故原告特提起执行异议之诉。法院于2014年4月8日作出的（2014）海南一中执字第11-12号《协助执行通知书》只是轮候查封，至今尚未生效。在法院作出该11-12号《协助执行通知书》前，原告己与第三人签订了有效的买卖合同，并支付完全部购房款。而且，原告与第三人的正式买卖合同已报房管部门备案，甚至，第三人己将该房屋交付给了原告，原告装修入住至今，而未办理产权过户非原告的原因所致。故法院适用法释（2015）10号第二十九条的规定错误，本应适用第二十八条规定才对。原告是没有任何过错的一方，当然也不能承担任何责任。法院将原告己付完全款且实际占有和投资装修入住的房产强行拍卖给他人的行为是对原告合法财产权利的极大伤害。原告特提起不许可执行之诉，请求：1.判令确认位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A2楼1004号房归原告所有；2.判令停止对原告已购买的位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A2楼1004号房屋的强制执行；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。原告王某向本院提交以下证据予以证明：1.《认购书》；2.《收据》；3.《商品房买卖合同》。被告裕达公司辩称：根据法院作出的（2015）海南一中执异字第66号执行裁定书，被告裕达公司认为，原告王某与第三人丰华公司没有签订的《商品房买卖合同》。在法院查封之前，原告王某与第三人丰华公司签订了《认购书》，但《认购书》不是正式的买卖合同，原告王某已支付房款，但原告王某并未取得房屋所有权。原告王某是否已经装修居住不清楚，请求法院驳回原告王某的诉讼请求。第三人丰华公司述称：原告王某提交的证据材料是真实的，原告王某购房时，已经付清全部购房款，现已经居住。原告王某购房在前，法院查封在后，且查封超标的，请求法院支持原告王某的诉讼请求。经本院庭审质证，原告王某提交的证据《认购书》、《收据》、《商品房买卖合同》，被告裕达公司对证据的真实性有异议，经本院核对原件，对证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。本院根据上述认证查明：2014年3月25日，原告王某与第三人丰华公司签订了《房屋认购书》，认购书约定：1.原告王某购买第三人丰华公司开发的位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A2号楼1004房屋一套，建筑面积为58．86平方米，单价为7237.6元，总房价为426005元；2.原告王某在七日内携带认购书前来第三人丰华公司售楼处补签《商品房买卖合同》及办理相关购房手续；3.不能到售楼处签署的，由开发商（丰华公司）将《商品房买卖合同》邮寄给原告王某签字后寄回开发商处。认购书签订后，原告王某于当日向第三人丰华公司支付了全部购房款426005元，第三人丰华公司向原告王某出具《收据》。因原告王某在外省，未能到售楼处签订《商品房买卖合同》，为了能够补签正式的合同，第三人丰华公司向原告王某邮寄已盖章的《商品房买卖合同》。原告王某收到该合同后于2014年4月21日补签并寄回第三人丰华公司。2014年5月30日，第三人丰华公司将房交付给了原告王某。原告王某装修，并居住至今。在办理合同备案登记时，涉案房屋被法院查封，没有办理合同备案成功。2014年4月8日，本院查封涉案房屋，并在《海南日报》上刊登拍卖公告，拟于2015年11月30日至12月1日公开拍卖第三人丰华公司名下的60余套房产，其中包括了原告王某已购买的该A2楼1004号房，原告王某便向本院提出执行异议。本院于2015年12月11日裁定驳回原告王某的执行异议。2016年1月4日，原告王某向本院提起执行异议之诉，请求：1.判令确认原告王某与第三人丰华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令确认位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A2号楼1004号房屋归原告王某所有；3.判令停止执行上述房产并解除对该房产的查封；4.案件受理费由被告承担。上述事实有原告王某提供的证据以及当事人的陈述佐证，足以认定。本院认为：2014年3月25日，原告王某与第三人丰华公司签订了《房屋认购书》，原告王某购买第三人丰华公司开发的位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A2号楼1004房屋一套，总房价为426005元。当日原告王某于向第三人丰华公司支付了全部购房款426005元，第三人丰华公司向原告王某出具《收据》载明收到原告王某购房款426005元。双方当事人争议的焦点是原告王某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于商品房买卖合同何时成立的问题。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2014年3月25日，原告王某与第三人丰华公司签订了《房屋认购书》，当日第三人丰华公司收受全部购房款426005元，并将涉案房屋交付给原告王某使用至今，且原告王某与第三人丰华公司于2014年4月21日也补签了《商品房买卖合同》。在办理合同备案登记时，涉案房屋被法院查封，没有办理合同备案成功。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，应认定在双方在签订《房屋认购书》时，视为商品房买卖合同已经成立。其次，关于原告王某对涉案房屋是否享有所有权的问题。原告王某与第三人丰华公司签订合同后，原告王某依约支付了房屋的全部款项，第三人丰华公司也将房屋交付给原告王某，原告王某已装修房屋入住，实际占有涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，虽然涉案房屋没有办理过户登记手续，但不影响原告王某对涉案房屋享有所有权，涉案房屋的所有权已转移给原告王某，第三人丰华公司对涉案房屋失去所有权。综上所述，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告王某对涉案房屋享有所有权，有事实根据和法律依据足以排除强制执行，原告王某主张停止对涉案房屋的强制执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、确认位于五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A2号楼1004房屋归原告王某所有；二、停止对五指山市三月三大道366号天山丽田度假山庄A2号楼1004房屋的执行，解除对该房产的查封；三、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费人民币7690.07元，由被告裕达建工集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一六年四月十八日书记员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年4月25日印制（共印20份）