四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广法民终字第15号
上诉人（原审被告）尹娟，女，汉族，生于1976年11月25日，住大竹县。
委托代理人胡钦�，男，汉族，生于1971年3月8日，住大竹县。
被上诉人（原审原告）邻水县正大物业管理有限公司，住所地邻水县。
法定代表人尹方，总经理。
委托代理人郝朝浪，男，生于1985年8月25日，住开江县，系公司法务部员工。
上诉人尹娟因与被上诉人邻水县正大物业管理有限公司（以下简称正大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2014）邻水民初字第3882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人尹娟的委托代理人胡钦春，被上诉人正大物业公司的委托代理人郝朝浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年1月15日，四川正大建设（集团）正义房地产开发有限公司（甲方）（以下简称正义房地产公司）与通过招投标方式选聘的正大物业公司（乙方）签订《正大华府前期物业�务合同》，约定：正义房地产公司因正大华府小区物业管理需要聘请正大物业公司对物业进行管理。本合同对双方权利、义务有约定的适用本合同，本合同无约定的，适用《临时公约》。乙方一经签约后即被授权进行正大华府物业辖区内的管理、组织和维护工作，至小区业主委员会成立后与选聘的物业服务企业签订合同生效时自动终止。该合同另约定：住宅物业服务费按建筑面积1元／平方米／月计收（不含公共区域水电分摊费用）；商业物业服务费按建筑面积2元／平方米／月计收（不含公共区域水电分摊费用）。物业服务费应按月缴纳，业主（使用人）在当月15日之前将费用金额交清，逾期将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。合同签订后，正大物业公司进场为正大华府小区提供物业服务。
2010年，正义房地产公司作为建设单位制定《临时公约》，该公约载明，物业买受人即业主在与建设单位签订物业买卖合同时，对本规约作出书面承诺，认可本规约的内容，同时认可建设单位委托正大物业公司实施正大华府的前期物业管理，建设单位与物业管理公司签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本规约为准。明确所涉及物业管理区域的基本情况为，正大华府小区，坐落于邻水县城南部新区。《临时公约》第二十四条规定：“在业主大会、业主委员会成立之前，业主同意由建设单位委托的物业服务公司对小区进行服务管理，并由建设单位代行业主大会和业主委员会的职责”。第二十七条规定：“小区商铺物业管理收费标准（按建筑面积计算）为2元／平方米／月。物业服务费收取的起始时间为接房通知书规定接房期限的最后一日”。第三十二条规定：“物业的服务费用或服务资金按月交纳，业主应在每月份前十日内主动向物业管理公司履行交费义务”。第三十七条规定：“业主或使用人违反本临时规约的约定，未能按时足额交纳物业服务费，按每天应交服务费总额的3‰累计加收违约金”。该公约还对其他相关事项进行了规定。2011年9月27日，邻水县物价局向正大物业公司发放了收费许可证，有效期日期为2011年9月至2014年9月，商业门面的收费标准为2.5元／平方米／月。
另查明，尹娟与正义房地产公司签订商品房买卖合同，购买了该公司开发的位于邻水县正大华府小区第1层3单元3号营业用房。2011年12月29日，尹娟在接收该营业用房时在《临时公约》所附的承诺书上签字捺印。2014年5月9日，邻水县房地产业产权监理所对上述营业用房办理了登记（产权号为：邻房权证监证字第08839**号），房产证上载明：“房屋所有权人尹娟，房屋坐落鼎屏镇故邻大道南段22号1层3号，建筑面积97.46平方米”。2013年4月15日，尹娟将该商铺出租给林洪使用至今。2012年9月起，尹娟拒绝交纳物业服务费，正大物业公司催收未果，遂起诉至法院。
一审法院审理认为，正义房地产公司与正大物业公司签订的《正大华府前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行。《临时公约》系建设单位正义房地产公司制作并发放给尹娟，且尹娟已在所附承诺书上签字确认，表示已阅读并同意了《临时公约》的相关内容。尹娟亦未举证证明该《临时公约》侵害了业主的合法权益，因此该公约是合法有效的。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签�的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，尹娟虽然不是《正大华府前期物业服务合同》的缔结双方当事人，但是尹娟作为正大华府小区商铺的业主，根据法律规定该合同对其具有约束力，正大物业公司与尹娟之间已建立了物业服务关系。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，根据本条规定，业主抗辩拒绝交纳物业费需要“正当理由”。本条“正当理由”，应当限定在物�服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费是基于正当的、合理的理由才能构成。临街商铺其位置虽然在小区的外围，但属于小区范围内。因为临街商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，即临街商铺与小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体，而不是独立的，因此临街商铺也属于该小区物业管理的范围，自然其业主也负有交纳物业管理费的义务。正大物业公司提供了保洁、安保、管道维护等物业服务，所提供的服务虽有瑕疵，但不属于业主抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”。对于正大物业公司在小区占用消防通道和维修不到位的情况，可以要求正大物业公司进行整改。同时，正大物业公司对业主提出物业服务方面的问题，应加强与业主沟通，按照物业服务合同的约定，为业主提供优质物业服务�
《四川省物业管理条例》第二十条、第二十一条规定：首套房屋交付已满两年且交付房屋套数达到总套数百分之二十以上的，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域的街道办提出设立业主大会的书面要求。最高人民法院《合同法解释二》第十四条已明确“强制性规定”，是指违反法律、行政法规效力性强制性规定。《四川省物业管理条例》的此规定为管理性规定，而非效力性强制规定，且正大华府小区的业主也有自行设立业主大会的权利，故对尹娟辩称正义房地产公司与正大物业公司签订《前期物业服务合同》已失效的抗辩主张，不予采纳。
综上，尹娟以未与正大物业公司签订物业服务合同、所购买的临街商铺未享受到物业服务，有权不支付物业服务费辩称理由不成立。�娟购买的商铺建筑面积为97.46平方米，每月应交纳物业服务费为194.92元，2012年9月至2014年8月应交纳物业服务费4678.08元，产生违约金421.02元，正大物业公司诉请的物业服务费4631.85元符合法律规定，予以支持，对超出的违约金予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、尹娟于本判决生效后十日内给付邻水县正大物业管理有限公司2012年9月至2014年8月期间的物业服务费4631.85元及违约金421.02元，合计5052.87元；二、驳回邻水县正大物业管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人尹娟不服一审判决向本院提起上诉称，一审认定事实不�，请求二审法院驳回被上诉人的一审诉讼请求。理由：一、正大物业公司只针对小区内的服务，对小区外的临街商铺未做任何实质上的管理服务；二、虽然签订了《临时公约》，但正大物业公司并未按照公约对临街商铺进行服务，不能因为商铺与住宅实体连接，就认为商铺属于物业管理范畴，不能以此推断正大物业公司也对商铺进行了服务，一审法院仅凭《临时公约》认定应交纳物管费有失公正；三、《临时公约》中约定的每月每平方米2元的标准，也远高于小区内业主。即使正大物业公司有服务，那么其服务价值也仅能以每月每平方米0.4元-0.5元计算。
被上诉人正大物业公司答辩称，《临时公约》是依法送达给被上诉人的，正大物业公司也是按照《临时公约》的约定对商铺进行了服务的，收费标准也是符合规定的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法�驳回上诉，维持原判。
二审查明案件事实除一审查明案件事实外，另查明：正大物业公司对临街商铺进行了夜间巡逻并有登记、打卡；对商铺前属于清洁卫生也进行了保洁服务；对公共管道、供水、供电等设施也进行了维护。
本院认为，尹娟于2011年12月29日接收案涉邻水县正大华府小区第1层3单元3号营业用房时在承诺书上的签字，表示其认可承诺书上的内容。按照承诺书第一条“确认已详细阅读四川正大建设（集团）正义房地产开发有限公司制定的【正大●华府】《业主临时规约》”的约定，尹娟应是在接房前知晓、同意《临时公约》的相关内容，并愿意按《临时公约》履行自己的义务。故尹娟应是正大华府小区的业主，其与正大物业公司的物业服务关系成立。
正大物业公司按照《临时公约》的约定对包括案涉营业用房等正大华府小区临街商铺提供了安保巡逻�清洁卫生保洁、公共设施维护等物业服务，且物业费标准是经双方在《临时公约》约定和相关部门批准同意，故尹娟应当按照《临时公约》的约定交纳物业费。
综上，上诉人尹娟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人尹娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 成
审 判 员 张学明
代理审判员 蒋 濒
二〇一五年二月十二日
书 记 员 陈 雪