贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0526民初749号原告韩亚莉，女，回族，1981年9月30日生，贵州省威宁县人，住威宁县。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县草海镇健康路。法定代表人李文然，系公司经理。统一社会信用代码：91520000697539689T。委托代理人赵小正，贵州草海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告韩亚莉诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称贵州厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理，于2018年3月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩亚莉、被告贵州厚源房开公司的委托代理人赵小正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩亚莉诉称：原、被告于2011年12月25日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于草海商贸城的3栋1-3-2号房屋，房屋总价款为300173.00元。合同约定被告应于2013年4月30日前向我交付房屋，如果逾期交房，应按照已付房款日万分之五向我赔付违约金。被告于2014年5月4日才向我实际交房，逾期交房1年，应向我支付违约金300173.00元×365日×0.0005＝54781.57元。被告承诺于2014年4月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款5‰的违约金，但被告至今未交付商品房转移登记的有关文书。现原告主动将违约金降至按银行同期贷款年利率4.75%上浮30%计算，由于被告违约时间过长，原告自愿按三年时间计算。故诉至法院，请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金54781.57元和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金55607.05元，两项合计110388.62元，并由被告承担本案诉讼费原告韩亚莉在举证期限内向法庭提交的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明原告向被告购买房屋，双方约定了逾期办证的违约金，现被告已违约。2、现金缴款单、付款凭证及借款合同复印件各1份，用以证明原告已向被告支付了全部购房款。3、商品房使用说明书复印件1份，用以证明被告向原告交付房屋的时间为2015年5月4日。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司辩称：对原告起诉的事实部分无异议，本公司逾期交房和未能在合同约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的违约事实存在。但本公司已于2015年5月4日交房，原告现在才起诉请求给付逾期交房的违约金，已超过诉讼时效期限，请求驳回原告的此项诉讼请求。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，截止至2015年9月30日的部分已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年的诉讼时效期限，请求予以驳回。此外，逾期办证并不影响原告对房屋的使用、居住，原告未举证证明逾期办证给其造成实际经济损失数额，且逾期办证也有政府部门的原因，合同约定的违约金过高，请求调整按银行同期存款利息计算支付。被告贵州厚源房开公司在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2011年12月25日，原告韩亚莉与被告贵州厚源房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0002675），约定原告向被告购买“中国·草海商贸城”3栋3-5-2号商品房，房屋总价款为300173.00元。该合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2013年4月30日前向买受人交付商品房。合同第十三条对逾期交房责任进行了约定。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权要求退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。”。合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。合同签订后，原告向被告支付了300173.00元购房款。被告于2015年5月4日才将涉案商品房交付给原告，逾期交房369天。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、现金缴款单、付款凭证、商品房使用说明书等证据在卷。这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告韩亚莉与被告贵州厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立且生效。签订合同的双方都应按照合同的约定全面履行义务。本案中，原告已经向被告支付了购房款300173.00元，属守约方；被告未按照合同约定如期交付房屋和交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约。本案双方争议的焦点有以下三个方面：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效；二、原告要求被告支付未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的请求是否超过诉讼时效；三、合同约定被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金是否过高，应否调整、如何调整。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，被告逾期交房的违约事实客观存在，但被告已于2015年5月4日交付房屋给了原告，至此被告逾期交房违约行为终止，且合同第十一条明确约定被告于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。该条文中所述的“违约金”，应理解为实际交房之日前已经产生的违约金。故原告主张因被告违约而应获得的违约金债权，在诉讼时效上适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称：民法通则）第一百三十五条的规定，应当在接收房屋的次日起两年内，即：2017年5月5日之前提起诉讼，而原告于2018年1月31日才向法院起诉主张债权，显然超过了诉讼时效。故被告不再履行逾期交房违约金给付义务的抗辩理由成立，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。因民法通则第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称：民法总则）第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而目前民法通则没有宣布废止。本院认为，在民法总则施行之前发生的债务纠纷，从债权人知道或者应当知道权利被侵害及义务人之日起计算已经届满民法通则规定的诉讼时效期限的，已发生义务人的抗辩权，超过诉讼时效的债权不受法律保护，但债务人自愿履行的除外；而至2017年10月1日民法总则施行之日诉讼时效期限尚未届满民法通则规定的诉讼时效期限的，则应适用民法总则三年诉讼时效的规定。本案中，被告在与原告签订的《商品房买卖合同》中承诺于2014年4月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，按日向原告支付违约金。对原告而言，约定按日计付的违约金属继续性债权，自2013年4月30日起被告每天都持续违约，原告每天都知道或者应当知道自己的权益受到侵害，故对原告起诉是否超过诉讼时效，应当以按日形成的每个个别债权单独进行审查、确认。根据查明的案件事实，原告所诉中对2015年9月30日之前的违约金给付请求已超过民法通则规定的两年诉讼时效期限，故被告不再给付此时段违约金的抗辩理由成立。原告于2018年1月31日向本院提起诉讼，对其2015年10月1日起至2018年1月31日期间两年零122天的违约金给付请求，适用民法总则三年诉讼时效的规定，未超过诉讼时效。对原告的合理请求，应依法予以支持。关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整、如何调整的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”根据查明的案件事实，对照上述法律司法解释，可见双方签订的合同约定由被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，约定明显过高。且庭审中，原告未能举证证明被告违约给其造成的实际损失数额，存在属违约造成“损失数额难以确定”的情形。据此，本院认为，被告应支付的违约金按照原告已付购房款总额300173.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算较为公平、合理。中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上浮30%为6.175%，以此计算被告应支付2015年10月1日至2018年1月31日期间的违约金为300173.00元×6.175%×（2+122／365）=43266.00元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告韩亚莉支付从2015年10月1日起计算至2018年1月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金43266.00元。一、如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告韩亚莉的其他诉讼请求案件受理费1254.00元，由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担491.00元，由原告韩亚莉承担763.00元。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  杨明星二〇一八年三月三十日书记员  赵英健