广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6500号
上诉人（原审被告）：陈润生
委托代理人：梁海峰，广东鹏星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏新辉
委托代理人：曾贇恒，广东深展律师事务所律师。
原审第三人：深圳市金地城房地产投资顾问有限公司
法定代表人：陈春荣。
上诉人陈润生因与被上诉人魏新辉、原审第三人深圳市金地城房地产投资顾问有限公司（以下简称金地城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年12月2日，魏新辉作为买方，陈润生作为卖方，双方签署了《二手房买卖合同》（编号为xxxx），合同约定魏新辉购买陈润生位于深圳市xx区xxx街道xx村xx花园x栋x单元xxx房产（房地产证号：深房地字第xxx**号），建筑面积为79.38平方米，转让成交价为人民币73万元；买方在签订本合同时向卖方支付定金2万元，在签订本合同之日起二日内再向卖方支付定金3万元；第二部分房款68万元买方需办理银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起45日（含当日）内付清首期房款（不含已付定金）（首期房款等于上述房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三个工作日内向银行提交按揭贷款申请相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三个工作日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内(含当日)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户变更手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得通知欠款银行及(或)担保公司及(或)其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日(含当日)内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日(含当日)内自行赎楼、注销抵押登记,并将房地产证原件交予居间方。买卖双方同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算。居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方；买方支付赎楼担保费和手续费等费用；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订后，魏新辉按约向陈润生支付定金人民币5万元，陈润生向魏新辉出具5万元的定金收据。
2014年12月3日，陈润生作为委托人向深圳市万通融资担保有限公司等受托人出具《委托书》，受托人可以陈润生的名义到银行办理涉案房产的资金监管手续、房产赎楼贷款等手续。
2014年12月29日，魏新辉作为甲方、陈润生作为乙方、中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行作为丙方签订《二手楼交易资金监管协议》，约定甲、乙双方自愿将涉案房地产交易资金13万元委托银行进行监管。同日，魏新辉将上述监管资金13万元存入监管账户。
2015年1月12日，中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行向魏新辉出具《二手楼按揭贷款确认书》，确认待涉案房地产权过户到魏新辉名下，并办理了以该行为抵押权人的抵押登记手续后，该行同意向魏新辉发放金额为人民币55万元的贷款。2015年1月22日，魏新辉向金地城房地产公司缴付涉案房地产之预付费用12500元。
另查明，涉案的深圳市xx区xx街道xxx村xxx花园xx单元xx房产登记在陈润生名下，现该房产处于抵押状态，抵押权人为中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行。
关于违约责任，庭审中，魏新辉认为魏新辉履行完合同约定义务，而陈润生怠于履行自身赎楼义务，陈润生构成违约；陈润生认为违约责任在双方，因赎楼过程中违约金过高，但违约金的承担与魏新辉没有协商成功。
魏新辉在原审起诉请求：一、解除魏新辉与陈润生于2014年12月2日签订的编号为1000336的《房地产买卖合同》；二、陈润生立即退还定金50000元给魏新辉，并赔偿1400元手续费；三、陈润生立即给付违约金146000元给魏新辉；四、金地城房地产公司对陈润生应清偿的第二项和第三项费用承担连带清偿责任；五、陈润生承担本案的全部诉讼费用。原审庭审中，魏新辉放弃第二项诉讼请求中主张赔偿1400元手续费的诉讼请求。
原审法院认为，魏新辉与陈润生之间于2014年12月2日签订的《二手房买卖合同》（编号为1000336）是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应切实履行合同义务。
合同签订后，魏新辉按合同约定向陈润生支付了定金50000元，并于2014年12月29日将除定金之外的剩余首期款支付至银行监管账号及办理按揭贷款相关手续，2015年1月12日，魏新辉取得中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行出具的《二手楼按揭贷款确认书》。陈润生虽办理了赎楼公证委托书，但并未获得赎楼贷款，又未在签署涉案合同之日起六十日内自行赎楼、注销抵押登记，至本案辩论终结时，涉案房产仍然处于抵押状态，陈润生的行为构成根本违约，依法应当承担违约责任。陈润生有关赎楼违约金过高而双方无法协商一致，所以违约责任在双方的辩解，无法律及事实依据，原审法院不予采信。根据涉案买卖合同约定，陈润生违约，魏新辉可解除合同并要求陈润生支付转让成交价百分之二十的违约金，故陈润生应依照合同约定向魏新辉支付转让成交价百分之二十即146000元（730000元×20%＝146000元）的违约金。对于魏新辉请求解除涉案合同及陈润生支付违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。涉案买卖合同因陈润生违约而解除，陈润生应向魏新辉返还定金50000元，原审法院对魏新辉的该项诉请予以支持。魏新辉诉请要求金地城房地产公司对陈润生的上述付款承担连带清偿责任，无法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除魏新辉与陈润生于2014年12月2日签订的《二手房买卖合同》（编号为1000336）；二、陈润生于本判决生效之日起十日内向魏新辉返还定金人民币50000元；三、陈润生于本判决生效之日起十日内向魏新辉支付违约金人民币146000元；四、驳回魏新辉的其他诉讼请求。案件受理费人民币4514元，保全费人民币1562.5元，合计人民币6076.5元，由陈润生负担。
陈润生不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈润生已经完全履行了合同义务，不存在违约。2014年12月2日，陈润生与魏新辉签署了《二手房买卖合同》，约定将位于深圳市xx区xx街道xx村xxx花园x栋x单元xxx房卖给魏新辉。合同明确约定涉案房产处于抵押状态，卖方即陈润生须于合同签订之日起三日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼，2014年12月3日，陈润生已向龙岗区公证处办理公证委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司及四名受托人办理赎楼手续，至此，陈润生已经完全履行了合同约定的赎楼义务。
二、赎楼不成功的原因是魏新辉导致的。陈润生履行完公证委托后，因魏新辉认为赎楼费过高不愿意支付赎楼费用，导致担保公司未能赎楼成功。根据双方签订的《二手房买卖合同》第七条的约定，赎楼担保费和手续费均由魏新辉承担，但魏新辉拒绝支付赎楼手续费，最终导致赎楼未成功。
三、魏新辉构成根本违约，且明确表示不会履行合同。因魏新辉不愿意承担赎楼费用，2015年3月，陈润生与魏新辉到居间方处协商，魏新辉明确表示不愿意购买涉案房产，也不会继续履行合同义务，当时陈润生、魏新辉以及居间方的经理曾伟连等均在场，可以证明。根据《合同法》第九十四条的规定，魏新辉已构成根本违约。
据此，陈润生上诉请求：一、撤销（2015)深龙法民三初字第625号民事判决；二、改判驳回魏新辉的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用全部由魏新辉承担。
魏新辉答辩称：陈润生主张魏新辉拒绝支付赎楼费用才导致赎楼未成功的说法缺乏事实依据，魏新辉在一审阶段提交的证据6、7、16可以证明魏新辉已将上述费用交给本案中介公司用以赎楼，就连陈润生寻找担保公司所产生的公证费、评估费都是由魏新辉支付的，该证据可以说明魏新辉积极履行合同义务的事实。陈润生无法赎楼是因为其个人征信有问题，导致担保公司拒绝赎楼。根据双方签订的《房地产买卖合同》，“卖方不能通过担保公司赎楼的，应当在签订合同之日60日内自行赎楼”，显然陈润生并没有履行赎楼义务。陈润生拒绝赎楼的原因归根结底还是2015年房价飞涨而违约。陈润生在原审庭审过程中承认违约的事实，其仅就违约金是否过高发表辩论意见。
金地城房地产公司未应诉发表诉讼意见。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：双方当事人签订的二手房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为哪一方当事人构成违约。
关于违约方问题。本案中魏新辉作为买方，已依约履行了支付定金、办理资金监管以及申请银行按揭贷款的主要合同义务，系守约方。陈润生作为卖方，依约负有赎楼义务，其应消灭原设定在涉案房产上的抵押权以消除房屋产权过户的障碍。但本案中陈润生除办理了赎楼公证委托手续外，并未依约完成注销抵押登记的义务，已构成违约。陈润生主张赎楼不成功的原因在于魏新辉拒绝支付赎楼费用。对此本院认为，首先，本案证据表明魏新辉曾向金地城房地产公司预付过赎楼费，且陈润生亦无证据证明其在约定的赎楼期限内向魏新辉要求支付赎楼费而魏新辉拒绝支付，故其主张欠缺事实依据，本院不予采信。其次，涉案房屋买卖合同虽约定赎楼费由魏新辉负担，但未约定应由魏新辉先支付赎楼费后陈润生才完成赎楼，且完成赎楼以办理过户手续是陈润生的主要合同义务，在魏新辉已履行主要合同义务的情况下，即使存在魏新辉未支付赎楼费用的情况，陈润生亦不得以此对抗己方主要合同义务的履行。综上，陈润生的上诉理由不成立，其未依约赎楼构成根本违约，应承担违约责任。鉴于本案中魏新辉已履行完毕合同主要义务，陈润生违约导致合同无法继续履行，过错程度较大，结合本案案情及房地产市场环境，原审法院判令陈润生依照合同约定承担转让成交价20%的违约金146000元，并无不当，本院予以维持。
综上，陈润生的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4220元，由陈润生承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 周颖(兼)
附本判决相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。