上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第40337号
原告上海华辰房地产开发有限公司。
法定代表人朱永兴。
委托代理人郭重清，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人陈建，上海市锦天城律师事务所律师。
被告�士蛙（上海）企业发展有限公司。
法定代表人钟政用。
委托代理人田宇。
委托代理人刘巍。
原告上海华辰房地产开发有限公司与被告博士蛙（上海）企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈建、被告委托代理人田宇、刘巍到庭参加诉讼。后转为普通程序组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈建、郭重清到庭参加诉讼，被告博士蛙（上海）企业发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海华辰房地产开发有限公司诉称，原、被告于2010年12月签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区沪南路XXX号房屋（以下简称系争房屋），租赁期限自2011年10�10日起至2021年12月9日止（其中2012年1月9日前为免租期），租金支付方式为两月一付、于前一月25日前支付，物业费支付方式为每月5日前支付当月费用。嗣后，原告依约将系争房屋交付被告使用，且于合同有效期内向被告提供了物业管理服务，被告却未按约支付房屋租金和物业费。截止2014年5月10日，被告累计拖欠房屋租金619，666.04元、物业费93，720元，尚有公共事业费19，674.88元未付。原告因于2014年4月向被告发函催讨欠付费用无果，遂按合同约定于2014年4月18日书面通知被告解除《租赁合同》。现原告要求：一、确认原、被告签订的《租赁合同》于2014年4月18日解除；
二、判令被告支付房屋租金552，779.49元（自2013年9月10日计算至2014年4月18日止）及逾期付款滞纳金（按逾期付款额的日千分之一计算至判决生效日止）；三、判令被告支付物业管理费267，622.95元（自2014年2月起计算至2014年10月止）及逾期付款滞纳金；四、逾期返还房屋占用费570，012元（按每月95，002元自2014年4月18日起计算至2014年10月17日止）；五、判令被告支付违约金570，012元；六、判令被告支付原告垫付的公共事业费19，674.88元；七、判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费。
被告博士蛙（上海）企业发展有限公司辩称，被告认为《租赁合同》已于2014年4月18日解除。被告对欠付租金552，779.49元予以认可，但滞纳金只适用于行政领域，原告不具备收取的资格，且滞纳金标准明显过高，请求法院驳回。原告并非物业管理人，无权要求被告向其支付物业管理费。被告于2014年4月17日向原告发函解除合同，但原告强行锁门阻挠被告搬离，故原告主张的房屋占用费与被告无关，应由原告自负。合同解除系原告违约所致，原告要求被告支付违约金没有法律依据。同时，原告应�被告承担公共事业费提供计算依据。诉讼费用负担由法院判决。
经审理查明，2011年9月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋（实测建筑面积1041.35平方米、实用〈独用〉面积为529.1平方米），乙方承诺租赁物业仅作为乙方经营博士蛙旗下所有品牌之用；租赁期限为10年2个月，自2011年10月10日至2021年12月9日为租赁期，自2011年10月10日至2012年1月9日止为装修免租期；甲方应于2011年10月10日前交付租赁房屋；第一、二年度租金为2.50元／每建筑平方米·天，第三、四年度租金为3元／每建筑平方米·天……；每二月支付一次，首次付款押二个月付二个月，以后按每二月25日前支付下二月的租金，租金不含物业、水、电等费用；租赁期内，乙方应承担物业、水、电等费用，其中物业及物业费相关问题，由乙方与该房屋�物业管理公司另行签订物业服务协议，物业费包括中央空调费，水、电费由乙方向物业管理公司支付，水3.80元／吨、电1.19元／度，水、电价格调整的，应以上海市政府规定的价格为准，……如果逾期支付，乙方应承担上述各公用事业单位征收的滞纳金。合同还约定，在甲方将该租赁物业交付乙方使用之日起，乙方已支付的定金转为乙方履行本合同的保证金，共计158，338元，如果乙方违反本合同的规定，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付未付费用（包括物业管理费、水、电、天然气、通讯等费用）。租赁期内该租赁物业物业管理费为每日每建筑平方米1元和相应的2个月物业管理费押金，押金金额为62，480元，物业管理费及押金由乙方自行承担；租赁期内物业管理费按建筑面积支付，每月合计31，240元，该租赁物业交付使用之日起至当月末的物业管理费由乙方在该租赁物业交付使用当日直接支付给物业管理人，以后乙方应在每月5日前将当月的物业管理费支付至物业管理人。甲方于2011年10月10日前将租赁物业付给乙方使用（具体日期以甲方书面通知为准）。针对合同解除、违约责任，合同约定：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按租赁期内当年月租金的六倍支付违约金：……6、乙方逾期支付租金、物业管理费累计超过30日的；……。符合下列情况之一的，应视为乙方的逾期付款，每逾期一日付款，乙方按未付金额千分之三的比例支付滞纳金。1、乙方逾期支付该租赁物业租金、物业管理费、其他费用、未能按时补足保证金的；2、乙方逾期支付违约金、赔偿金的。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告，被�向原告支付了保证金158，338元及物业费押金62，480元。2014年4月18日，原告收到被告《解约函》：“在合同履行中，我方严格按照合同约定履行了义务，但因贵司经营不善、招商不力，经营场所出现大面积空铺现象，客流量急剧减少。其中，该房屋所在北蔡五一生活广场，整个第二层只有我方一家在坚持经营，其他楼层也出现大面积空铺现象。整个商场的布局有严重的问题，尤其是二楼的零售商场的招租不足30%。鉴于商场上述情况，我方已经蒙受了巨大亏损，且贵司在商场管理上并没有采取有效举措，贵司的持续不作为已经构成根本违约，致使我司无法实现合同目的。我司有权单方解除租赁合同，鉴于此，我司特向贵司郑重函告如下：1、解除双方签署的《租赁合同》，本解除函到达贵司时即生效。2、我司将按照合同约定，本合同终止当日搬离该房屋，并配合贵司办�退租手续。因贵司的单方阻挠造成不能搬离的，由贵司承担一切责任后果，包括但不限于双方损失的发生及持续扩大、我司支付费用等。3、请贵司在接本函后7日内返还我司已经交纳的保证金。4、我司保留向贵司追索因贵司违约行为给我司造成的损失的权利。”2014年9月29日，被告出具《承诺函》：租赁系争房屋未付租金687，086.84元、物业管理费124，960元、水电费19，674.88元合计831，721.72元，于2014年10月31日前付款至原告。2014年10月17日，被告撤场，将系争房屋交还原告。
审理中，原告提供了落款时间为2014年4月18日、向被告发出的《催告函》及国内挂号信函收据：“贵司于2014年4月18日送达的《解约函》我司已收悉，现我司郑重答复如下：一、……因此，贵司来函解除合同并同时搬离承租房屋的行为属擅自退租，根据《租赁合同》第13.3条的约定，我司有权没收保证�。二、……但截至2014年4月18日，贵司已积欠房屋租金638，796.92元、物业管理费93，720元未付，已构成违约；……三、……我司告知贵司自2014年4月18日起解除与贵司的《租赁合同》。……贵司应按本年度月租金的六倍支付违约金共计570，012元。四、请贵司于2014年4月25日前付清上述全部欠款，并将房屋恢复原状后返还我司。……”。原告同时提供了国内挂号信函收据，但被告否认收到过该《催告函》。另外，原告提供了准予原告于1997年12月17日起从事物业管理业务的资质证书以及上海华辰物业管理有限公司出具的关于收取物业管理费的说明，以证明被告并未与物业管理公司签订过物业管理合同，一直由原告向被告提供物业管理服务，上海华辰物业管理有限公司只是出于特殊原因代为向被告开具发票和收取了部分物业管理费，物业管理费的实际权利人应当是原告，上海�辰物业管理有限公司对原告向被告主张欠付物业管理费及相应滞纳金不持异议。
庭审中，原告表示可将被告支付的保证金、押金抵扣相应欠费，并放弃要求被告支付物业管理费逾期未付款滞纳金的诉讼请求；自愿将逾期付款滞纳金调低至万分之六。
以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《解约函》、《承诺函》、交接清单以及原、被告庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告之间的《租赁合同》系双方的真实意思表示，于法不悖，属合法有效，合同当事人均应遵照履行。原、被告均已作出了解除合同的意思表示，且双方对该合同于2014年4月18日解除均无异议，唯对应由哪方行使合同解除权各执己见，故可以根据当事人的意思自治，确认《租赁合同》于2014年4月18日解除。被告使用系争房屋后，未按约向原告支付租金且逾期付款超过30日，构成违约，应承担相应的违约责任。合同解除后，租赁期内的租金、物业管理费、水电费理应由被告承担。因被告认可欠付租金552，779.49元，对原告所称自2014年2月起欠付物业管理费未提出反驳意见，并曾书面承诺欠付水电费19，674.88元，故对该事实本院可予认定。就被告抗辩原告不具备收取物业管理费资格，本院认为，被告承租系争房屋后并未与物业公司签订过物业管理合同，而其在承诺函中亦明确将欠付物业管理费付给原告，同时原告也具备物业管理资质，而开具物业费发票的上海华辰物业管理有限公司对原告向被告收取物业管理费没有异议，故原告要求被告向其支付欠付租金、物业管理费及水电费，依法应予支持。鉴于被告违约导致合同解除，故原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金及解约违约金570，012元，于合同有据，可予支持。原告自愿将滞纳金的计付标准调低至日万分之六，并无不当，可予照准。自合同解除之次日至被告搬离系争房屋之日的房屋占用使用费，因被告未就其所述原告阻挠被告搬离提供证据，故该费用由被告承担。被告博士蛙（上海）企业发展有限公司无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告上海华辰房地产开发有限公司与被告博士蛙（上海）企业发展有限公司签订的《租赁合同》于2014年4月18日解除；
二、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司租�552，779.49元及逾期支付租金的滞纳金（滞纳金计算方式：以2013年9月10日至11月9日欠租81，319.04元为基数自2013年8月25日起算，以2013年11月10日至2014年1月9日欠租158，338元为基数自2013年10月25日起算，以2014年1月10日至2014年3月9日欠租190，004元为基数自2013年12月25日起算，以2014年3月10日至2014年4月18日欠租123，118.45元为基数自2014年2月25日起算，均按日万分之六计算至判决生效之日止）；
三、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司解约违约金570，012元；
四、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司房屋占用费570，012元；
五、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司物业管理费124，960元；
六、被告博士蛙（上海）企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华辰房地产开发有限公司水电费19，674.88元；
七、原告上海华辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告博士蛙（上海）企业发展有限公司保证金158，338元及押金62，480元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费23，110元，财产保全费5，000元，共计28，110元，由被告博士蛙（上海）企业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
审 判 员 全炜琦
人民陪审员 陆 洁
二�一五年四月二十日
书 记 员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。
约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租�期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。