江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1719号
原告江苏银行股份有限公司无锡分行，住所江苏省无锡市工运路8号（组织机构代码：79744676-2）。
负责人杨凯，该行行长。
委托代理人葛俊君、张莹玮，均系江苏倍思特律师事务所律师。
被告魏日乐，男，1964年5月9日生，汉族。
被告高冬英，女，1969年12月31日生，汉族。
被告无锡市梓源投资担保有限公司，住所江苏省无锡市南长区五爱路180-2号（组织机构代码：75274015-9）。
法定代表人杜平生，该公司董事长。
委托代理人杜晨明、杜晨燕。
被告无锡市龙祥投资有限公司，住所江苏省无锡市广益路305号（组织机构代码：68915083-3）。
法定代表人舒策丸，该公司董事长。
委托代理人陆建栋、孙大骋，均系江苏金易律师事务所律师。
原告江苏银行股份有限公司无锡分行（以下简称江苏银行无锡分行）与被告魏日乐、高冬英、无锡市梓源投资担保有限公司（以下简称梓源担保公司）、无锡市龙祥投资有限公司（以下简称龙祥投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏银行无锡分行的委托代理人张莹玮，被告梓源担保公司的委托代理人杜晨明，被告龙祥投资公司的委托代理人孙大骋到庭参加诉讼，被告魏日乐、高冬英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告江苏银行无锡分行诉称：魏日乐、高冬英系夫妻。2010年3月4日，魏日乐、高冬英向江苏银行无锡分行借款79万元用于购买房屋，借款期限为10年；魏日乐、高冬英以购买的无锡市广益路房屋为其借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，江苏银行无锡分行依约发放了借款，魏日乐、高冬英自2012年9月起开始拖欠借款本息，根据合同约定，江苏银行无锡分行有权宣布借款提前到期，立即收回贷款，并要求魏日乐、高冬英承担实现债权的费用。梓源担保公司作为魏日乐、高冬英债务的保证人，应对上述借款承担连带保证责任。龙祥投资公司作为魏日乐、高冬英债务的保证人，应对抵押物拍卖所得款项不足部分承担连带保证责任。要求：1、魏日乐、高冬英立即归还贷款本金646763.56元及利息、罚息和复利43810.39元（计算至2013年8月12日），自2013年8月13日起至判决给付之日止按合同利率上浮50%计息，息随本清；2、律师代理费19307元由魏日乐、高冬英承担；3、诉讼费、保全费由魏日乐、高冬英承担；4、梓源担保公司对魏日乐、高冬英上述三项还款承担连带保证责任；5、江苏银行无锡分行有权对无锡市广益路301号2064、2065、2082、2083室房屋优先受偿；6、龙祥投资公司对上述三项还款在拍卖款之外承担连带保证责任。
被告魏日乐、高冬英均未作答辩，亦未提供证据。
梓源担保公司辩称：对担保事实无异议；如果判令其公司承担担保责任，则其公司在承担责任后有权向魏日乐、高冬英追偿。
龙祥投资公司辩称：对事实没有异议；根据江苏银行无锡分行与其公司的约定，其公司应在实现担保物的担保之后对不足部分承担保证责任。
经审理查明：2010年1月20日江苏银行无锡分行与龙祥投资公司签订商业用房消费贷款合作协议一份，约定：江苏银行无锡分行同意对龙祥投资公司“中华美食文化博览城（顺发购物广场）”楼盘项下商品房的购买人按相关规定发放按揭贷款；龙祥投资公司同意对购买其所售房产并在江苏银行无锡分行处取得按揭贷款的借款人借款债务向江苏银行无锡分行承担连带保证责任，保证范围为贷款本金、利息（包括罚息、利息）及江苏银行无锡分行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、处分抵押物费用等）；保证期间为自贷款发放之日起至贷款到期（包括江苏银行无锡分行按合同约定对借款宣布提前到期）之日后两年。在保证期间内，借款合同到期（或江苏银行无锡分行按借款合同约定对合同宣布提前到期）之日起满一个月借款人、担保公司未清偿欠款的，江苏银行无锡分行有权要求龙祥投资公司承担连带保证责任；借款合同到期（包括江苏银行无锡分行对借款合同宣布提前到期）时，借款人未清偿全部债务的，在协商处理抵押物过程中，江苏银行无锡分行、龙祥投资公司双方同意将抵押物交由江苏银行无锡分行委托的中介机构进行拍卖。如由于其他原因，需通过诉讼程序处置抵押物的，江苏银行无锡分行、龙祥投资公司同意将抵押物交由江苏银行无锡分行委托的中介机构或受诉法院指定的中介机构进行拍卖。拍卖起拍价为借款合同金额的50%。拍卖所得款项优先清偿借款人在江苏银行无锡分行的债务，不足部分由龙祥投资公司承担连带保证责任。
2010年3月4日，江苏银行无锡分行下属的江苏银行股份有限公司无锡广益支行（以下简称江苏银行广益支行）与魏日乐、高冬英签订个人借款合同（房贷版）一份，约定：魏日乐、高冬英向江苏银行广益支行借款79万元，用于购买无锡市广益路的房产，借款期限自2010年3月24日至2020年3月4日；年利率为同期中国人民银行贷款基准利率基础上浮10%，执行年利率6.534%，合同利率随中国人民银行同期贷款基准利率调整，按一年调整；约定还款日为每月15日；还款方式为委托扣款；还款方法为按月等额本息还款法；魏日乐、高冬英不按本合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约，江苏银行广益支行有权宣布借款本息提前到期，立即收回贷款，并有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息，对逾期支付的利息按合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；江苏银行广益支行为实现债权而实际发生的费用，包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等均由魏日乐、高冬英承担。
同日，江苏银行广益支行与魏日乐、高冬英签订抵押担保合同一份，约定魏日乐、高冬英以无锡市广益路的房产为其借款抵押担保，担保范围包括但不限于借款本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、公告费、送达费、鉴定费及为实现债权所支付的其它相关费用等。魏日乐、高冬英于2011年10月26日办理了房屋抵押登记。
同日，梓源担保公司与江苏银行广益支行签订保证担保合同（个人版）一份，约定：梓源担保公司为魏日乐、高冬英的借款提供连带保证责任担保；保证范围：魏日乐、高冬英在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、公告费、送达费、鉴定费及江苏银行广益支行为实现债权所支付的其他相关费用等；保证期间：主合同项下贷款为分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年。如发生法律、法规规定或合同约定的实现，导致贷款被江苏银行广益支行宣布提前到期的，保证期间自江苏银行广益支行确定的贷款提前到期之日起两年；如主合同项下除本保证外又有物的担保的，梓源担保公司愿意就所担保的全部债务先于物的担保履行连带保证责任。
2010年3月24日，江苏银行广益支行依约划付了借款。在还款期间，魏日乐、高冬英未能按约还款，自2012年9月起开始还款逾期，计算至2013年8月12日本金为646763.56元，利息、罚息、复利计43810.39元。江苏银行无锡分行遂诉讼来院。
另查明：2013年8月14日，江苏银行无锡分行与江苏倍思特律师事务所签订委托合同，约定：江苏银行无锡分行因与魏日乐、高冬英、梓源担保公司、龙祥投资公司金融借款合同纠纷一案，聘请江苏倍思特律师事务所代理，并向江苏倍思特律师事务所支付代理费19307元。
上述事实，有个人借款合同、抵押担保合同、保证担保合同、商业用房消费贷款合作协议、借款借据、房屋他项权证、对帐单、委托合同、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：江苏银行广益支行与魏日乐、高冬英签订的个人借款合同、抵押担保合同，以及与梓源担保公司签订的保证担保合同、与龙祥投资公司签订的商业用房消费贷款合作协议均合法有效；江苏银行无锡分行作为江苏银行广益支行的上级银行，行使江苏银行广益支行的权利，符合法律规定；魏日乐、高冬英未能按约归还借款本息，江苏银行无锡分行要求魏日乐、高冬英提前偿还借款并支付律师费、承担诉讼费、保全费的主张，符合合同约定，予以支持；江苏银行无锡分行已取得房屋他项权证，故江苏银行无锡分行要求以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，符合法律规定，予以支持；梓源担保公司、龙祥投资公司为借款提供担保，但未履行担保义务，应承担相应的民事责任；梓源担保公司提出在承担保证责任后有追偿权的抗辩，符合法律规定，予以采纳；龙祥投资公司提出在实现抵押物的担保之后对不足部分承担保证责任，江苏银行无锡分行可通过拍卖抵押房产实现债权的抗辩，符合龙祥投资公司与江苏银行无锡分行签订的商业用房消费贷款合同协议约定，予以支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、魏日乐、高冬英于本判决生效后3日内归还江苏银行股份有限公司无锡分行借款本金646763.56元及相应利息（计算至2013年8月12日为43810.39元），自2013年8月13日起至判决给付之日止，按合同约定的贷款利率上浮50%计算，息随本清。
二、魏日乐、高冬英于本判决生效后3日内支付江苏银行股份有限公司无锡分行律师代理费19307元。
三、江苏银行股份有限公司无锡分行有权以魏日乐、高冬英抵押的无锡市广益路的房产，在21万元范围内；以抵押的无锡市广益路房产，在23万元范围内；以抵押的无锡市广益路的房产，在18万元范围内；以及抵押的无锡市广益路的房产，在17万元范围内以折价或者拍卖、变卖所得价款对上述第一、二项还款及诉讼费的支付优先受偿。
四、无锡市梓源投资担保有限公司对魏日乐、高冬英的上述第一、二项还款承担连带保证责任。无锡市梓源投资担保有限公司承担担保责任后，有权向魏日乐、高冬英追偿。
五、无锡市龙祥投资有限公司对魏日乐、高冬英的上述第一、二项还款在抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款之外对不足部分承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10900元，财产保全费4520元，公告费606元，合计16026元（已由江苏银行无锡分行预交），由魏日乐、高冬英、梓源担保公司、龙祥投资公司共同负担（江苏银行无锡分行预交案件受理费由魏日乐、高冬英、梓源担保公司、龙祥投资公司向其直接支付，本院不再退还，由魏日乐、高冬英、梓源担保公司、龙祥投资公司在本判决生效之日起三日内向江苏银行无锡分行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 杨利丹
代理审判员 李 涛
人民陪审员 徐 健
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 陆 欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。