内蒙古准格尔旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0622民初3243号
原告王雨昌，男，1951年7月15日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古准格尔旗。
被告艾伊花，女，1969年6月18日出生，汉族，无业，住海南省海口市。
委托诉讼代理人李雪峰，男，汉族，无业，住内蒙古准格尔旗。
被告李雪峰，男，1976年2月9日出生，汉族，无业，住内蒙古准格尔旗。
原告王雨昌与被告艾伊花、李雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王雨昌，被告李雪峰（亦为本案被告艾伊花的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王雨昌向本院提出诉讼请求：依法判令被告艾伊花、李雪峰立�退还房屋租金40000元和赔偿营业损失40000元，合计80000元，并承担诉讼费用。事实与理由：2016年4月5日，原告王雨昌与被告签订了房屋租赁合同，约定租金为40000元，租赁期限一年。在租赁期间，原、被告双方因租金及房屋改造等问题达不成一致意见，原告预申请退租。但被告以种种理由拒绝原告的要求，并拖延租赁时间，侵害了原告的合法权益。另外，如果被告按照原告的要求及时给予退还租金，那么原告可以另行租房营业，每月至少营利10000元。按照4个月的期限计算，营业损失合计为40000元（10000元/月×4个月）。
被告艾伊花、李雪峰辩称，一、原告诉称双方因租金及房屋改造问题产生纠纷与事实不符，因为关于租金在合同中明确约定一年的租金为40000元，至于房屋改造问题，无论在合同中还是口头上双方都没有约定过，而是原告王�昌在租赁期间向李雪峰口头提出：要求被告和城建局予以协调修盖门厅，被告以修盖门厅不符合城市规划、不可能获得批准为由予以了拒绝。二、原告王雨昌曾于2016年7月向被告提出解除房屋租赁合同，但却拒绝承担之前的房屋租金、物业费、供暖费以及合同约定的违约金，双方因此没有达成退还租金的协议，王雨昌也没有将房屋交付被告。三、原告现提出解除租赁合同，被告同意解除，但按照合同约定，原告应当在提前一个月通知被告解除房屋租赁合同，被告于2016年8月25日收到法院的传票，因此实际的合同解除日期应为2016年9月25日，从2016年4月5日起至2016年9月25日之间的租赁费18630元应当由原告承担，另外按照合同约定，原告提前退租应按月租金的20%支付违约金，被告同意按照剩余6个月租金即20000元的20%支付违约金共计4000元。再有，原告需承担租赁期间的物业费1802元（2.5元/平方米/月×129.71平方米×170天）以及从2016年4月5日起至2016年4月15日止的供暖费104元（29.5元/平方米×129.71平方米÷365天/年×10天）。上述费用合计24536元。剩余15464元被告同意予以退还。如果原告迟延交付房屋，则应继续承担房屋租金、物业费、供暖费。四、原告要求赔偿营业损失40000元没有依据，并不是被告的原因造成了原告的损失。
本院经审理认定事实如下：2016年4月5日，被告李雪峰经被告艾伊花的授权与原告王雨昌签订了房屋租赁协议，将位于准格尔旗薛家湾镇明泰阳光家园4#楼101房（面积129.71㎡）出租给原告王雨昌，租赁期从2016年4月6日至2017年4月5日，房屋租赁费为40000元，房屋用途为合法的商业活动。合同中关于房屋用途部分约定：在租赁期内，承租方未征得出租方书面同意以及按规定经有关部�审核批准前，不擅自改变房屋的用途。合同的其他费用部分约定：租赁期内，承租方即王雨昌需承担水费、电费、供暖费、物业管理费、房屋租赁税费等费用，并向出租方出示相关缴费凭据。合同的房屋租赁保证金部分约定：（一）出租方交付房屋时，承租方向出租方支付房屋租赁保证金，金额为7800元；（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由承租方承担的费用、租金以及承租方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还承租方。合同的违约责任部分约定：“……（四）租赁期内，承租方需提前退租的，应提前30日通知出租方，并按月租金的20%支付违约金。”
合同签订后，原告王雨昌一次性将租赁费40000元给付被告李雪峰，被告李雪峰将房屋交付原告王雨昌。关于合同中约定的保证金7800元，原告王雨昌实际并没有支付被告李雪峰，而是向被告李雪峰出具了欠条一支，双方并约定在王雨昌将取暖费、物业费缴付后，将上述欠条予以撤回。事后，王雨昌并未缴付上述费用。
2016年4月9日，原告王雨昌向被告提出安装门厅的要求，被告以修盖门厅不符合城市规划、不可能获得批准为由予以了拒绝。
位于准格尔旗薛家湾镇明泰阳光家园从2016年3月19日起至2017年3月19日的物业费收费标准为每月每平米2.5元。
庭审中，原、被告双方一致认可租赁房屋内的餐具、炊具、桌椅、空调三台、冰柜、冰箱、冷藏柜、油烟净化器属于原告所有。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，本院予以确认。原告王雨昌于2016年8月18日通过起诉的方式要求被告退还租金，原告王雨昌的该行为，表明其不再继续履行上述合同，其实质是要求解除双方的租赁合同，其违反了合同约定。被告艾伊花于2016年9月7日的庭审中亦同意解除合同，故原、被告双方的租赁合同自2016年9月7日予以解除。合同签订后，因原告王雨昌实际占有了租赁房屋，且租赁合同中明确约定租赁期间所发生的租金、供暖费、物业管理费等费用由承租方负担，以及租赁期内承租方需提前退租的，应按月租金的20%支付违约金的条款，依据公平原则，原告王雨昌应给付解除合同之前相应的租金、物业管理费、供暖费以及约定的违约金，故对原告王雨昌要求被告艾伊花退还租金的诉讼请求，在扣除其应承担的上述费用后，由被告艾伊花予以部分返还。关于租赁起始日即2016年4月6日起至合同解除日即2016年9月7日止�房屋租金，本院参照双方租赁合同约定的标准，确定为16666元（40000元／年÷12个月／年×5个月）；关于取暖费，因无证据予以证明标准，本院不予确认；关于物业费，按照2.5元／月／平方米的标准，以129.71平方米计算从2016年4月6日起至2016年9月7日止为1621元（2.5元/平方米/月×129.71平方米×5个月）；关于违约金，按照合同约定的月租金的20%确定为666元（40000元／年÷12个月／年×20%）。上述费用合计18953元。另外，合同解除后，原告王雨昌继续占有房屋已无合同及法律依据，应当将房屋交付被告艾伊花，被告艾伊花虽要求参照租金标准计算解除合同之后至实际迁出之日止的房屋使用费等相关费用，但并未提起反诉予以主张其权利，故本案不做处理。关于原告王雨昌要求二被告赔偿损失的诉讼请求，因合同的解除是由于原告违约所致，且原告王雨昌并未提供证据对其主张予以证明，故对原告王雨昌的该项诉讼请求本院不予支持。再有，被告李雪峰并非涉案租赁房屋的所有权人，其是征得房屋所有权人艾伊花的同意与授权将房屋实际交付原告王雨昌使用，因此对原告王雨昌要求被告李雪峰退还房屋租赁费的诉讼请求本院不予支持。对于原、被告双方一致认可的租赁房屋内的餐具、炊具、桌椅、空调三台、冰柜、冰箱、冷藏柜、油烟净化器属于原告所有，本院予以确认。
综上所述，对原告王雨昌要求被告艾伊花退还租金的诉讼请求本院部分予以支持，对原告王雨昌要求被告李雪峰退还租金的诉讼请求以及要求二被告赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告艾伊花于本判决生效之日起十日内立即退还原告王雨昌房屋租赁费21047元（40000元-18953元）；
二、驳回原告王雨昌要求赔偿损失的诉讼请求以及要求被告李雪峰退还房屋租赁费的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1600元（原告王雨昌已预交800元）减半收取，由原告王雨昌负担550元，由被告艾伊花负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
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代理审判员 郝荣霞
二〇一六年十月九日
书 记 员 丁亚丽
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一�数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。