广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2022号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江浩腾，男，汉族，住所地：广东省深圳市宝安区。
委托代理人：陈焕昭，广东金美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭成镇，男，汉族，住所地：广东省翁源县。
委托代理人：黄小杰，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。
委托代理人：赵焕，广东普罗米修律师事务所律师。
上诉人江浩腾因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法沙民初字第960号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年11月，江浩腾将位于宝安区福永街道新田大道xx号厂房二楼出租给彭成镇，租期自2008年12月1日至2011年10月30日，彭成镇使用租赁物作为其经营的深圳市凯盛印刷制品公司（以下简称凯盛公司）的厂房。此后双方多次签订租赁合同，彭成镇租赁的范围逐渐扩大至厂房一楼、二楼、宿舍六楼12间、五楼4间。2013年8月30日，双方重新签订《合同书》，约定江浩腾将位于宝安区福永街道新田大道xx号之一、二楼、新田大道xx号宿舍五楼4间、宿舍六楼一层出租给彭成镇，租期自2013年9月1日至2014年7月31日，租金55000元／月。合同签订后，江浩腾收取了彭成镇保证金11万元。此后，双方均依照合同约定履行各自义务。2014年3月，彭成镇按照江浩腾要求撤离租赁物，但江浩腾未向彭成镇退还保证金11万元。为此，彭成镇于2014年4月2日、5月12日两次向江浩腾发出律师函，要求退还保证金，江浩腾收到邮件后仍不予退还。2014年6月26日，原审法院到现场对租赁物进行勘验，彭成镇、江浩腾双方均到场。彭成镇当场承认厂房墙上有关凯盛公司的张贴物是其制作，承认二楼玻璃房是其自行分隔、增加，承认二楼一处简易水泥斜坡是其为了厂房内运输方便而建。原审法院确认厂房内机器设备已经完全搬空，厂房地面瓷砖有较小面积破损，宿舍内人员及物品已经搬走，大部分宿舍的洗手间房门残旧、部分破损。一审庭审中，江浩腾承认厂房一楼已经出租，承租人已进场装修。另查，涉案房产未取得建设工程规划许可证。
彭成镇诉讼请求：1、确认彭成镇、江浩腾于2013年8月30日签订的关于租赁深圳市福永第一工业区新田大道xx号厂房及xx号宿舍楼的《合同书》无效；2、江浩腾向彭成镇返还因上述《合同书》所收取的租赁房屋保证金11万元及利息，利息自2014年4月1日起暂计至2014年5月14日，为778元，应计至江浩腾全部返还之日止；3、江浩腾承担本案诉讼费。
江浩腾反诉请求：1、彭成镇将涉案房产恢复原状，或支付恢复原状的相应费用339720元后，返还给江浩腾；2、彭成镇支付2014年4月、5月的租金110000元；3、彭成镇支付工厂宿舍水费2399元、电费1406元和电梯费600元；4、彭成镇支付2014年6月1日起至6月26日期间以及恢复原状所需25天的租金93500元；5、本案诉讼费由彭成镇负担。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称该解释）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，江浩腾未能提交涉案房产的建设工程规划许可证，彭成镇、江浩腾签订的房屋租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。江浩腾收取的保证金11万元，因合同无效，应当向彭成镇返还。彭成镇主张自2014年4月1日起计算利息，合法合理，予以支持。该解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。律师函、电表移交单证明彭成镇已经在2014年3月31日以前搬离租赁物，江浩腾没有反驳证据，且江浩腾所拍摄的照片、证人证言均表明，至少在2014年6月以前，彭成镇已不再占用涉案房产。江浩腾主张彭成镇拖欠房屋占有使用费，与事实不符，第2和第4项反诉请求原审法院不予支持。有关水电费、电梯费的第3项反诉请求，缺乏证据证实，不予支持。该解释第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。关于江浩腾的第1项反诉请求，要求彭成镇将租赁物恢复原状或支付相应费用，原审法院认为，首先，双方在租赁合同中明确约定租赁物是“厂房”、“宿舍”，不管江浩腾此前出租房产作何用途，交付给彭成镇时，势必要使租赁物符合厂房、宿舍的用途，也应当允许彭成镇对租赁物进行符合上述用途的合理使用，应当接受租赁物经过正常使用后的自然陈旧、损耗。其次，双方自2008年以来多次签订租赁合同，江浩腾应当知道彭成镇对租赁物尤其是厂房的使用情况，也许可了彭成镇继续如此使用。再次，江浩腾提交的证据以及证人证言不能证明除玻璃房、水泥小斜坡、张贴物等之外的存在于厂房内的装饰装修，是彭成镇所为，对其主张厂房其余部分恢复原状或支付相应费用，原审法院不予支持。对于宿舍部分，双方签订租赁合同，彭成镇接收租赁物，则视为江浩腾交付的宿舍完好无损，能够满足日常使用需要，而现场的洗手间门破损，应认定是彭成镇租赁期间所造成，对此彭成镇应当承担责任。综上所述，因彭成镇当庭表示不愿意自行恢复原状，同意以合理价格估算恢复原状的费用，原审法院对厂房二楼分隔的玻璃房、二楼水泥小斜坡、厂房地面瓷砖较小面积的破损、墙面有关凯盛公司的张贴物以及宿舍洗手间门破损的情况，酌情认定恢复原状的费用为8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第十三条之规定，判决：一、彭成镇与江浩腾于2013年8月30日签订的关于租赁深圳市宝安区福永第一工业区新田大道xx号厂房一楼、二楼、新田大道xx号宿舍五楼4间、六楼一层的《合同书》无效；二、江浩腾于判决生效之日起五日内向彭成镇返还102000元并支付利息（以102000元为本金，自2014年4月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计计至本判决指定支付之日止）；三、驳回彭成镇的其他诉讼请求；四、驳回江浩腾的其他反诉请求。如果江浩腾未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1258元，江浩腾负担1167元，彭成镇负担91元，反诉受理费2064元，江浩腾承担2028元，彭成镇承担36元。
江浩腾不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销原审判决第二、四顶，改判彭成镇向江浩腾支付占用费、恢复原状费用、水电费和电梯保养费等合计437625元；2．本案一、二审诉讼费用由彭成镇负担。事实与理由：一、一审认定事实有误。其一．一审对涉案房产原状未作认定。江浩腾向一审提交了涉案房产原状的照片，证人傅某的书面证词、深圳市宝安区福永佳润百货商场注册登记及备案信息单，并申请证人傅某到庭作证。前述证据充分证明：傅某2006年10月承租涉案房产（合同期限至2012年10月）后，注册了个体工商户“深圳市宝安区福永佳润百货商场”，经营百货、服装、家电等。傅某于2008年7月将涉案房产中的二楼退租并返还给江浩腾，江浩腾随后于2008年11月出租给彭成镇。傅某于2009年7-8月份将涉案房产中的一楼和宿舍退租并送还给江浩腾，江浩腾随即于2009年9月1日出租给彭成镇。江浩腾将涉案房产交付给彭成镇时，涉案房产中的一、二楼是腾空的商场，均为大开间，没有分隔出任何房间，一楼外墙是由卷帘门＋玻璃门＋砖混结构墙组成，二楼铝合金白玻璃窗，上下两层的墙面都是刷白的、清洁的，地面地砖完好无损，内置互通楼梯。宿舍卫生设施和供水、供电、消防设施均完好，能正常使用。一审判决对涉案房产的原状未作任何认定，显然属于认定事实错误。其二．一审对涉案房产现状未作全而客观认定。江浩腾向一审提交了涉案房产现状照片330张，并申请法院勘验涉案房产，对涉案房产现状进行证据保全。2014年6月26日，一审法官到现场对涉案房产进行了勘验。双方一致确认涉案房产现场与江浩腾提交的照片显示的房屋状况完全相符。现场查勘结果是：一楼外墙全部是砖墙，玻璃门全部被拆除，砖墙内外残存卷帘门，少部分卷帘门还算完整，能上下拉合，大部分卷帘门已残缺不全，没有卷帘，不能上下拉合；内置互通楼梯已拆除（有拆除痕迹）；一、二楼墙面污损严重；一楼地面瓷砖均有不同程度的破损（非自然折旧老化），二楼地面砖污损严重；一楼、二楼分隔出生产车间、生产区域、前台、模切部、雕刻房、版房、条码室、外贸室、董事长室、经理室、qc部等功能区间；一、二楼墙体上安装了排风、排烟设备，二楼还加建了两个水泥斜坡等；宿舍的卫浴、供水、供电，消防等设施几乎全部破损（非自然折旧老化）。对前述查勘结果，彭成镇当场承认由其制作了张贴物、分隔增加的二楼玻璃房（雕刻房）和一处简易水泥斜坡，除此之外，一审仅认定“厂房机器设备已经完全搬空，厂房地面瓷砖有较小面积破损，宿舍内人员及物品已经搬走，大部分宿舍的洗衣手间房门残旧，部分破损”，显然未对涉案房产现状作全面客观地认定，同样属于认定事实错误。其三．一审认定“2014年3月，彭成镇按照江浩腾要求撤离租赁物”，没有任何证据，与事实不符。江浩腾与彭成镇签订的《合同书》，租赁期限于2014年7月31日届满。在合同履行过程中，既不存在双方协商一致同意解除合同的情形，也不存在江浩腾或彭成镇通知对方依法解除合同的情形，该合同书并未解除。彭成镇将其投资经营的凯盛公司撤离涉案房产，系彭成镇自主行为，彭成镇如何利用涉案房产，完全是彭成镇的权利。作为合同当事人，彭成镇理应切实履行合同义务。如果彭成镇需要提前终止合同，则应与江浩腾进行协商，就相关事项达成一致协议，并将涉案房产交还给江浩腾，合同才能终止。一审彭成镇没有提供合同终止的证据，更没有提供已将涉案房产交还给江浩腾的证据，只提交了所谓的电话录音光碟，旨在证明江浩腾要求提前终止合同，强令其2014年3月31日前搬离涉案房屋。但是，一审送达给江浩腾的电话录音光碟，是一张无法读取的空碟，没有任何内容，没有任何证据效力。江浩腾对该证据提出异议，一审本应当庭查证该证据是否属实——至少当庭播放该电话录音光碟。遗憾的是，一审没有当庭播放。一审对江浩腾有没有与彭成镇通过电话？如有通话、则通话时间？通话时长？江浩腾有没有要求提前终止合同？江浩腾有没有强令彭成镇2014年3月31日前搬离？江浩腾如何强令彭成镇搬离？等等诸多事实根本未予查证，仅凭彭成镇的单方陈述，即认定“2014年3月，彭成镇按照江浩腾要求撤离租赁物”，显然属于认定事实错误。二，一审判决错误。其一．一审以“律师函、电表移交单证明彭成镇已经在2014年3月31日以前撤离租赁物，江浩腾没有反驳证据，目江浩腾所拍摄的照片、证人证言均表明，至少在2014年6月以前，彭成镇已不再占用涉案房产”为由，判定“江浩腾主张彭成镇拖欠房屋占有使用费，与事实不符，第2项、第4项反诉请求不予支持”，并据此作出判决，明显错误。2014年3月，彭成镇将其投资经营的凯盛公司搬离涉案房产，但并非彭成镇诉称“彭成镇按照江浩腾要求搬离租赁物”，纯属彭成镇的自主行为。此后，彭成镇如何继续利用涉案房产，完全是彭成镇的权利。在涉案房产交还给江浩腾之前，无论彭成镇是否实际利用涉案房产，涉案房产均属于彭成镇占用。彭成镇诉称其已于2014年4月1日将涉案房产交还给了江浩腾，但没有提供交还的证据。彭成镇提供的证据，并不能证明其提出的主张。在一审诉讼中，彭成镇提交了《电表移交单》，诉称江浩腾已接管涉案房产。《电表移交单》系凯盛公司与深圳市百健印刷有限公司（以下简称百健公司）签署的文件，江浩腾无法确认百健公司签章的真实性，且《电表移交单》内容仅显示凯盛公司与百健公司就共用的电表自2014年4月1日起的计量电费负担问题进行了约定，并不是江浩腾与彭成镇就涉案房产的附属设施电表移交签署的移交文件，因此，该证据真实性存疑，且与本案无关联，不能据此证明或推定彭成镇已将涉案房产交还给江浩腾接管。在一审诉讼中，彭成镇还提交了两份律师函，诉称其委托律师先后于2014年4月1日，5月12日以特快专递方式向江浩腾寄发律师函，将涉案房产交还给江浩腾。根据国家邮政局2001年9月《国内邮政处理规则-
特快专递分册》的规定，特快专递邮件投递深度为：收件人是个人姓名的，应投交给本人。如有收件人联系电话，须电话联系后，投交给收件人，严禁擅自将邮件投交收发室代转。彭成镇所谓的“2014年4月1日律师函”，特快专递详情单显示，收件人是江浩腾，只有寄件人、收寄人签名，而“收件人签收”栏空白。彭成镇提供的特快专递查询单（并没有加盖邮政局印章）显示，“2014-4-3，投递并签收”，投递结果“单位收发章收发章收”。请问：寄给江浩腾个人的特快专递邮件，怎么改由单位签收？由哪个单位签收了？“投递并签收”的依据何在？彭成镇所谓的“2014年5月12日律师函”。特快专速详情单（之一）显示，收件人为江浩腾，只有寄件人，收寄人签名，“收件人签收”栏为空白。2014年5月12日“改退批条”，显示“退回：罗湖”、“地址正确／拒收”。彭成镇提供的该快递查询单（没有加盖邮政局印章）显示，“2014-5-13，未妥投”，“2014-5-15，投递并签收”，“投递结果”显示“田某揽投”。而特快专递详情单（之二）显示，收件人为江浩腾，有寄件人、收寄人签名，“收件人签收”栏中“签名：”处空白，“证件号码：”处有签名痕迹，但无法通过辨认字样确定签名人姓名。“年月日”处填写有“2014.5.20”。请问：这份快递究竟是签收了，还是拒收？如果该邮件是“投递并签收”，投递并查收的时间到底是2014年5月15日还是2014年5月20日？签收人到底是谁如果该邮件是“拒收”，并且退回给了彭成镇，为什么签收邮件后又拒收，到底是谁拒收？是不是江浩腾签收或拒收吗？由此可以说明，邮政部门并没有按照规则将该两份所谓的律师函投交给江浩腾本人签收。江浩腾对律师函提出了异议，但一审没有要求彭成镇补充提交相关证据，却想当然地认定江浩腾已签收了彭成镇寄送的律师函。退一步来说，即使江浩腾收到了律师函，该律师函只是声称“已将上述房屋交还给你方”，没有“交还”的证据，并不因此产生房屋已交还给江浩腾的法律后果。彭成镇于2014年5月12日以特快专递方式将涉案房产的钥匙邮寄给江浩腾，查看该邮件详情单发现，收件人填写的是江浩腾个人，只有寄件人签名，时间为2014年5月12日，连“收寄人”、“投递人”签名都没有，“收件人签收”栏均为空白。特快专递查询单（无加盖邮政局印章）虽显示“未妥投”、“拒收退回”，但并无相应的佐证依据。很明显，邮政部门也没有按国内邮件处理规则将该邮件投交给江浩腾本人签收，印以“拒收退回”为由迳行退回给了彭成镇。彭成镇邮寄涉案房产钥匙给江浩腾的行为，足以表明，彭成镇将凯盛公司搬离涉案房产后，并没有将涉案房产交还给江浩腾，“已将上述房屋交还给你方”仅是彭成镇的陈述，涉案房产仍由彭成镇管控。无论彭成镇是否实际利用涉案房产，未与江浩腾办理交还手续，即为彭成镇占用。2014年6月26日，一审法官前往现场勘验，当场拆开彭成镇邮寄钥匙的邮件，取出里面的钥匙，却无法打开涉案房产的门锁，更进一步证明，涉案房产仍由彭成镇占用。直至法官在勘验结束后将涉案房产钥匙交给江浩腾，方可勉强视为涉案房产由彭成镇交还给了江浩腾。鉴于彭成镇通过装修较大程度地改变了涉案房产原状，恢复原状工程量较大，恢复原状期间（至少需25天）无疑仍应算作彭成镇占用涉案房产。根据最高人民法院司法解释的规定，租赁合同被确认无效，承租人占用涉案房产，应当参照合同约定的租金标准向出租人支付占用费。彭成镇仅支付了截止了2014年3月31日的租金，江浩腾主张彭成镇支付2014年4月1日至6月26日外加恢复原状期间（约25天）的占用费合计203500元，有事实和法律依据。其二、一审以“江浩腾提交的证据以及证人证言不能证明除玻璃房、水泥小斜坡，张贴物等之外的存在于厂房内的装饰装修，是彭成镇所为，对其主张厂房其余部分恢复原状或支付相应费用，原审法院不予支持”为由，判决彭成镇向江浩腾给付恢复原状费用8000元，同样错误。彭成镇承租涉案房产用作“厂房”、“宿舍”，并根据经营印刷工厂的需要进行适当装修，属于合理使用范围。考虑到装修必然会改变涉案房产原状，双方遂在合同中作出明确约定，即彭成镇进行装修，不得随意破坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设置，须征得江浩腾书面同意，投资由彭成镇自理。退租时，江浩腾有权要求彭成镇恢复原状或向江浩腾交纳恢复工程所需的费用，否则不予退还保证金。一审诉讼中，江浩腾虽未能提供彭成镇进行装修的申请书和设计施工图等资料，但是，一审法官2014年6月26日组织双方查勘涉案房产现状，原来的商场已分隔出了生产车间、生产区域等功能区间，一、二楼墙体上还安装的排风、排烟设备。前述功能区间与彭成镇的工厂平面图完全吻合。依据一般经验法则，完全可以确定彭成镇对涉案房产进行过装修，将原来的商场改造成现在的工厂。彭成镇否认其改变了涉案房产的原状，一审应基于诚实信用的举证责任分配原则，令彭成镇举证证明涉案房产原状与现状相符，否则，一审就遵循民事诉讼证据高度概然性原则，根据合同约定、证人证言、照片等证据，认定彭成镇改变了涉案房产的原状。深圳市钰兴装饰工程有限公司根据现场勘查与测量结果，预算恢复原状工程所需费用339720元，不仅专业，而且公正。一审庭审中，彭成镇表示不愿意自行恢复原状，同意以合理价格估算恢复原状的费用。因此，一审应判令彭成镇支付恢复原状所需费用339720元。其三、租赁合同约定，彭成镇应交纳涉案房产电梯保养费每月300元，彭成镇没有支付2014年4-5月电梯保养费，江浩腾主张被上诉支付电梯保养费600元，有事实依据。彭成镇2014年3月使用涉案房产发生的水费，使用宿舍五楼发生的电费，合计3805元，江浩腾有水、电抄表数据，彭成镇没有支付该部分费用，江浩腾主张彭成镇支付水电费3805元，同样有事实根据。江浩腾请求二审进一步查明本案事实，依法支持江浩腾的上诉请求。
彭成镇口头答辩如下：一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回江浩腾的全部上诉请求。事实理由如下：1.关于答辩人对涉案房产是否进行了装修的问题，除了一审法院组织现场勘察查明的玻璃房、水泥、小斜坡、张贴物是答辩人制作的外，答辩人未对涉案房产进行任何其他的装修或者装饰。2.根据双方在合同中的约定，租赁物是厂房或者宿舍的用途，因此，被答辩人将租赁物交给答辩人的时候，使租赁物符合以上用途，也应当允许答辩人对租赁物符合上述用途的使用。自2008年以来，双方多次签订租赁合同，被答辩人当然知道答辩人的租赁物情况，并且是许可的。3.被答辩人未能提供合法有效的证据证明，答辩人对除了一审法院查明的部分外，还对厂房进行了其他的装修、装饰，被答辩人应当承担举证不能的不利后果。二、答辩人已经提供充分证据证明，答辩人依照被答辩人的要求已经于2014年3月31日前搬离租赁物，房屋租金等费用答辩人已经支付至搬离之日，被答辩人一直拒绝返还答辩人的保证金。三、涉案房产既不具备房产证，亦未取得建设规划许可证，根据最高人民法院的司法解释规定，双方签订的租赁合同应为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，答辩人应当返还被答辩人的租赁保证金。
本院经审理查明，彭成镇向江浩腾发送律师函的地址是福永街道第一工业村江氏大厦，与一审法院邮寄诉讼文书给江浩腾的地址一致。江浩腾公司有关工作人员签收了一审法院邮寄的诉讼文书。江浩腾也在一审法院通知的时间到庭参加了诉讼。江浩腾二审确认，彭成镇开办的公司与百健公司一起使用一个分水电表。2014年4月1日，彭成镇开办的凯胜公司与百健公司签订电表移交单，将双方共用的电表移交给百健公司，自2014年4月1日起，该电表所显示的电费由百健公司负责交费。江浩腾收取了百健公司2014年3月的电费23052元。江浩腾收取彭成镇2014年3月的租金数额为58664元，超出合同约定的55000元。对于超出的部分，彭成镇解释是涉案物业产生的水电费。江浩腾表示不清楚超出部分的金额是何费用。
在彭成镇一审提交的录音材料反映，江浩腾派出的涉案物业管理人员表示由于涉案物业要改为商业用途，要求彭成镇搬出，并结清费用。彭成镇在3月31日搬出后，要求江浩腾派出的涉案物业管理人员出具书面证据，证明已经将物业交还，但工作人员要求彭成镇和江浩腾直接联系，没有出具书面接收物业的材料。
原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同关系。涉案物业由于没有建设工程规划许可证，双方签订的合同无效。原审对此认定准确，本院对此予以确认。合同无效，江浩腾收取的租赁保证金应予以返还。原审对此处理正确，本院对此予以维持。结合江浩腾的上诉理由和彭成镇的抗辩，本案的争议焦点为：1、彭成镇何时交还涉案物业给江浩腾；2、江浩腾主张的有关费用是否应支持。
关于第一个争议焦点，本院认为，从彭成镇提交的录音材料可以看出，彭成镇搬出涉案物业是应江浩腾的要求进行的，在彭成镇于2014年3月31日搬出涉案物业后，江浩腾拒绝出具有关收回物业的材料。结合彭成镇在4月1日及5月12日的律师函，本院确认彭成镇在3月31日已经将涉案物业交还江浩腾。原审对此认定正确，本院予以维持。江浩腾虽然否定录音证据及律师函，但从录音内容看，确实存在江浩腾派出的涉案物业管理人员确认彭成镇已经搬出的事实。江浩腾虽然不承认收到彭成镇的律师函，但在一审法院就同一地址向江浩腾送达有关诉讼文书时，江浩腾的有关工作人员签收了法院的诉讼文书，江浩腾也按照要求出庭应诉，说明该地址可以送达给江浩腾。因此，江浩腾有关该部分的上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，由于彭成镇已经在3月31日将涉案物业返还江浩腾，因此，江浩腾主张的3月31日后的租金、电梯费等费用应予以驳回。原审对处理正确，本院对此予以维持。关于江浩腾主张的恢复原状费用，本院认为，江浩腾作为出租人，应首先证明涉案物业出租给彭成镇时的原状，才能主张恢复原状。江浩腾没有提交证据证明双方最初签订合同时的房屋原状，彭成镇对江浩腾的恢复原状请求仅部分确认，原审据此酌情判决彭成镇支付该部分恢复原状费用，处理结果基本公平合理，本院对此予以维持。江浩腾虽申请证人出庭作证，但仅凭该证人的内容并不能确定涉案物业的实际原状情况。江浩腾的该项上诉理由没有证据支持，本院不予采信。关于江浩腾主张的水电费，本院认为，彭成镇已经与百健公司约定，2014年4月之后的电费由百健公司负担。江浩腾也已经收取了百健公司4月份的电费，因此，江浩腾主张的电费没有事实依据，本院予以驳回。彭成镇交纳的2014年3月的租金中，多出了3664元，该金额超出江浩腾主张的水费2399元。江浩腾对该部分金额不能说明具体用途，本院采信彭成镇的主张，认定该部分金额为彭成镇支付的2014年3月水费。
综上，江浩腾的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7864元，由江浩腾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。