广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）江民初字第875号
原告周华莉。
原告王殿英。
二原告共同委托代理人王传金，广西大恒律师事务所律师。
二原告共同委托代理人周平。
被告广西紫域房地产开发有限公司，住所广西柳江县穿山镇柳石路26号。
法定代表人罗从保，该公司总经理。
委托代理人黄斌，广西桂中天律师事务所律师。特别授权。
原告周华莉、王殿英与被告广西紫域房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年5月25日受理后，依法组成由审判员曾红球担任审判长，审判员此兴、人民陪审员韦欢参加的合议庭，于2013年4月19日、2014年1月15日公开开庭进行了审理。书记员覃晓薇担任法庭记录。原告王殿英及原告周华莉、王殿英的共同委托代理人王传金、周平，被告广西紫域房地产开发有限公司的委托代理人黄斌到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经报本院审批延长审限，本案现已审理终结。
原告周华莉、王殿英诉称：2010年11月17日，原、被告双方签订由被告提供格式的《商品房买卖合同》。2011年3月2日，原告一次性支付购买款274167元购买了被告位于柳江县穿山镇柳石路56号紫域白莲国际城第25栋1单元2-3号房屋（套内建筑面积73.28平方米）。根据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应为2011年10月30日前……交付给买受人使用”、第十一条“……双方进行验收交接时……’。原告认为被告将不具备使用条件的商品房进行交付，原告拒绝接受并要求退房，遭拒。截止到2012年5月22日，被告所谓的商品房仍然是一套主体结构不合格、配套设施全无的无水、无电、无道路和房屋质量严重不合格的房屋。特别需要指出的是，被告为了±3％的问题，将房屋的套内建筑面积进行人为的增加，从而导致该商品房的客厅只有三面墙和阳台没有任何护栏的奇异房。综上所述，原告认为由于被告的行为导致《商品房买卖合同》无法履行，应当予以解除，为此特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告退回原告购房款274167元；2、被告赔偿原告违约金5483元；3、被告占用原告购房款期间的资金占用费20000元（期间2011年3月2日至2012年5月25日共448天）；4、被告支付原告律师代理费10500元。以上合计310150元。
原告周华莉、王殿英向法庭提供的证据有：（1）销售不动产统一发票一张，证明原告已向被告足额支付房款；（2）服务业（案件代理费）专用发票一张，证明本案发生后原告委托律师产生的律师代理费；（3）商品房买卖合同一份，证明被告未按合同约定交付商品房或交付的商品房不符合合同的以下约定：1，合同第八条、第十一条，配套设施如供水供电在起诉时未开通，被告在韦香才案件中2013年1月出具的供水证据也说明了该问题。交付的房屋没有合同约定的承重墙；（4）照片，（5）照片两页6张，证据⑷-
⑸共同证明该房屋在2011年11月30日以后至本案起诉之时所处的状态，被告严重违反合同约定。
被告广西紫域房地产开发有限公司辩称：原、被告签订的买卖合同合法有效，被告依约履行了各项义务，没有违约，原告诉请解除合同的理由不成立，因此其诉请被告退还购房款、赔偿违约金，支付律师费等诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、1.依据合同第十四条规定，水电供应为原告收房后被告的义务，故该义务不是交房条件；在原告提起本案诉讼时，同一小区内已有业主正常居住，并且被告是免费供应水电，被告没有违约；2.依据建筑法规，栋号与具体商品房，是整体与局部的关系，对整栋楼进行验收是，需要对其中的每一套房屋进行验收，且还要对套与套间、层与层间进行验收，故栋号整体验收合格，作为该栋号局部的每套房屋也是验收合格的。被告提交的竣工验收备案表，依法可以证明争议房屋所载栋号已经验收合格；该表内记载有经验收的建筑面积，可以证明已涵盖了争议房屋，即在该合同约定的交房日期时，诉争商品房已经具备交房条件；3.依据合同第十一条，被告发布了交房公告，也电话逐一通知了各位业主。原告2011年11月2日到被告处签收了《入伙通知书》且领取了房屋钥匙，证明原告是收到公告、通知的，被告已完成交房义务。二、争议墙是否存在及争议房屋面积是否存在误差。原告是以双方所签《商品房买卖合同》附件一房屋平面图作为认定争议墙存在的唯一依据。依据法定建筑规范，商品房属建筑工程，需要规划，设计后才施工，该附件并非确定房屋状况的唯一依据，原告在该附件后也确认该图仅供参考，不能作为依据。如果原告以图中阳台与客厅间是实线，非要认定存在墙体，那么门在哪里？阳台与整套房如何进出？这种认定是不符合设计规范和常识的，所以争议墙并不存在，该附件图中线段，只能起功能分区的示意作用，原告没有证据证明争议房屋面积与合同约定有误差，就算被告通过省掉争议墙一满足面积要求的原告单方认为成立，以两堵墙墙共长5.5米、宽0.2米计算，面积为1.1平方米，误差也没有超过3％，不符合退房条件。何况该认为并不成立，故争议房屋面积不存在误差。三、原告请求解除双方所签《商品房买卖合同》，没有实事实和法律依据，也不符合合同约定，被告已依约按期交房，故不同意解除。所以原告诉讼请求第一、二项应当驳回；四、无论原、被告双方所签《商品房买卖合同》是否解除，原告诉讼请求第三、四项都是没有法律依据的。
被告广西紫域房地产开发有限公司向法庭提供的证据有：（1）商品房预售许可证，证明原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；（2）竣工备案表，证明涉案商品房已于2011年10月17日验收合格；（3）交房公告，证明被告按合同约定于2011年10月29日在柳州日报发布了交房公告通知；（4）交房委托书及证明、营业执照、资质证明，证明物业公司的营业执照和资质证明，上述⑴-
⑷四份证据共同证明被告依照合同约定履行了交房义务；（5）入伙通知书，证明原告于2011年11月2日签收了入伙通知；（6）雨天证明一页，证明被告在该商品房施工期间可以延期交房的天数为150天；（7）王殿英承诺书一份（当庭提供），证明王殿英于2011年11月2日收取了房屋的钥匙和并同意自行办理房产证。
经庭审质证认证，被告对原告所提供的证据⑴、⑵、⑶、⑷、⑸真实性无异议，但认为证据⑵、⑷、⑸与本案不具有相关性；对于证据⑶，被告认为供水供电是交房后30日交付，并且没有达到这个条件的话也是双方协商，不构成解除合同的事由，该商品房是具备供水供电和使用条件的。
原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但不同意被告举证的证明目的，原告认为，物业管理企业与本案无关联性。对竣工备案表，认为其不真实，是被告采取不当手段获取的。对交房公告，交房的条件是由被告通知到业主，作为公告是在没有办法送达的情况下才能行使的；根据合同规定，交房时必须要交房符合条件，但在公告里被告的陈述是“基本符合交房条件”，“基本”两字说明不够或不符合条件，这份报纸与证据⑴、⑵形成了矛盾，到目前为止，我方没有接到任何售楼部的通知；对委托书，是原告委托物业管理公司的，是被告自己开具的与本案无关联，根据合同的规定，交房人必须是被告而不是物管公司，物管公司是没有权限的。对证据⑷的这份证明，物管公司是否存在，无法证实，不予认可；对证据⑸，根据住建部的规定，出卖人应向业主交付各种凭证，交房的责任必须是被告，以至于物业公司没有向原告说明情况造成了原告的误解；对证据⑹的真实性存在疑问，来源是否合法？并且其与前面几分证据冲突，被告并没有引用该证据对交房时间予以变更或说明；对证据⑺的真实性有疑问，证据如果存在应该在被告手上，这份证据签名是王殿英所写，但其他不是，整个承诺书可以看出，被告未向原告提交交付房屋应提供的材料，不予认可，这份证据的形成时间和本案立案时间不符合证据规则。承诺书除了签名是王殿英签的外，其他都不是王殿英所写，当时物业配套设施不齐全，王殿英找老板论理，老板就告诉王殿英，写个承诺书，可以批准王殿英入住以后再交物业费，王殿英才签的。
经本院庭审调查及原、被告的质证，本院对原告提供的证据及被告提供的证据⑴、⑵、⑶、⑷、⑸、⑺的真实性予以确认，对于被告提供的证据（6），由于被告没有提供其他证据相佐证，本院不予认可。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2010年11月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于柳江县穿山镇柳石路56号紫域.白莲国际城第25栋1单元2-3号房屋一套，合同约定建筑面积共79.38平方米，其中套内建筑面积73.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.1平方米，该商品房按套内面积计算单价为人民币每平方3741.36元，总金额274167元。2011年3月2日，原告一次性支付被告购房款274167元。合同第八条约定，出卖人应于2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3.供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时一天）；4.施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的；5.出卖人将竣工资料包套提交政府部门并受理（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量的时间；6.非出卖人的因素（如政府部门有关通知）造成工程期限延误；合同第九条规定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定将商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条规定：由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到收房通知或自出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋移交由出卖人委托的物业服务企业，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房，该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担，并从移交之日起由买受人交纳相关费用；合同第十四条中就基础设施、公共配套设施作如下约定，供水、供电于收房后30天内达到使用条件，如果在规定的日期内未达到使用条件的，由双方协商处理。被告提交给业主的“紫域.白莲国际城”商住小区使用说明书第三条第4项规定：各户供水为一户一表，供水管安装到客卫，配独立水表。三线单相制供电，电力线到户，独立电表，电表箱统一安装（直接对供电局）每户负荷容量为6KW等等。本案涉案商品房于2010年5月12日开工建设，2010年9月26日经柳江县建设局批准获得商品房预售许可证，2011年10月17日通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收，并于2012年1月10日在柳江县住房和建设局进行了竣工验收备案。2011年10月29日，被告在《柳州日报》刊登交房公告，并于同日委托广西紫运物业服务有限公司代办相关交房事宜。2011年11月2日，原告王殿英签收《入伙通知书》，该通知书第三条第1项“25-1-203号房预测面积为79.38㎡，实测面积为79.38㎡”，并在该项后面手写“实测套内面积为73.28㎡”，同日，原告王殿英向被告出具《承诺书》一份，承诺就“25栋1单元2-3号房屋预收物业管理费事宜，目前物业各方面设施管理不曾到位，本人于2011年11月2日收取本套房钥匙，关于物业管理费本人承诺等设施配套齐全小区整体业主正式交纳时，本人保证交纳，并注明房产证自行办理”。2012年5月25日，原告以被告交付商品房的行为不符合合同第九条、第十一条规定的“商品房达到使用条件后”的约定及违反《商品房销售管理办法》规定，且为了商品房面积误差±3％的问题，被告将房屋的套内建筑面积进行人为的增加，从而导致该商品房的客厅只有三面墙和阳台没有任何护栏的奇异房且构成逾期交房为由，诉至本院。
本案在审理过程中，原告向本院申请对所购紫域.白莲国际城第25栋1单元2-3号房屋“房屋平面图”中客厅、阳台平面图是否一致及该商品房套内面积73.28平方米的±误差率进行鉴定。2012年9月14日，经柳州市中级人民法院司法鉴定中心委托南宁市房地产测绘队进行鉴定，并作出《房产测绘成果报告书》，认定紫域.白莲国际城第25栋1单元2-3号房屋“房屋平面图”中客厅、阳台平面图一致及该商品房套内面积73.28平方米的误差率为0。原告方认为南宁市房地产测绘队委派的两名现场勘测人员潘华、余琛不具有相应的勘测资格，向本院申请再次鉴定。在委托鉴定过程中，原告于2013年11月8日向柳州市中级人民法院司法鉴定中心撤回鉴定申请。在《商品房买卖合同》附件一：房屋平面图中显示，原告所购房屋客厅与客厅的阳台之间有一虚线，并注明“买受人确认该房屋平面图标注仅作为该商品房所在位置、室内平面分布的参考，最终以《房屋所有权证》中的数据、平面图为准”。经现场查看，25栋1单元2-3号房屋客厅与客厅阳台之间没有墙，客厅阳台护栏为砖混结构墙体。
另查明，本案涉案商品房小区于2012年12月6日通过有关部门的供水验收，于2013年2月1日通过有关部门的供电验收。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规相关的规定，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋符合交付的条件和相关基础设施、公共配套设施已经进行了约定。2011年10月17日，本案涉案商品房小区通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收，并于2012年1月10日在柳江县住房和建设局进行了竣工验收备案，可视为达到《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”这一交付条件；2011年10月29日，被告在《柳州日报》上刊登交付房屋公告，即已经依照《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限（2011年10月30日前）履行通知交房义务，已按合同约定交付房屋。但根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应于交房后30日内即于2011年11月30前让供水、供电达到使用条件。“紫域.白莲国际城”商住小区使用说明书第三条第4项规定：“各户供水为一户一表，供水管安装到客卫，配独立水表。三线单相制供电，电力线到户，独立电表，电表箱统一安装（直接对供电局）每户负荷容量为6KW”。本案诉讼中，本院于2012年9月20日到涉案商品房小区进行现场调查，查实提供给该小区内的水电均是从工地上接来的临时供水、供电，水电安装需住户自行购买水电设备从一楼总管接入，2013年3月28日本院再次到涉案商品房所在小区进行调查，该小区供水已正常，供电仍为临时供电；另外，经本院审查核实，本案涉案商品房小区直至2012年12月6日才通过有关部门的供水验收，于2013年2月1日通过有关部门的供电验收。显然，被告违反了《商品房买卖合同》第十四条及“紫域.白莲国际城”商住小区使用说明书第三条第4项的约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此，被告的行为已构成违约。《商品房买卖合同》第十四条约定，供水、供电于收房后30天内达到使用条件，如果在规定的日期内未达到使用条件的，由双方协商处理。由于原、被告双方对逾期供水、供电方面的违约责任如何承担没有明确的约定，又不能协商妥善解决，而依照本案《商品房买卖合同》及“紫域.白莲国际城”商住小区使用说明书，供水、供电逾期不能达到正常使用条件的情形并不属根本性违约，故原告根据《商品房买卖合同》第九条的规定，主张被告构成逾期交房，本院不予采纳。综上，被告已按合同约定在《柳州日报》发布收房通知，原告也已领取入伙通知书及房屋钥匙，被告没有构成逾期交房，原告也没有证据证明该商品房面积误差在±3％外及被告擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，故原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并由被告退还购房款，于法无据，对其主张，本院不予支持。因原告主张退房的理由不充分，故对原告要求被告根据《商品房买卖合同》第九条的规定支付违约金并支付资金占用费及律师代理费的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告周华莉、王殿英的诉讼请求。
本案受理费5953元（原告已预交），由原告周华莉、王殿英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 曾红球
审 判 员 此 兴
人民陪审员 韦 欢
二〇一四年六月四日
书 记 员 覃晓薇