上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第3068号
原告叶先进。
委托代理人郭毅，上海岷颉律师事务所律师。
委托代理人卻子健，上海岷颉律师事务所律师。
被告樊毅琦。
委托代理人顾海伦。
委托代理人严绿臆，上海市南浦律师事务所律师。
原告叶先进与被告樊毅琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告叶先进及其委托代理人郭毅，被告樊毅琦及其委托代理人严绿臆、顾海伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶先进诉称，2013年3月11日，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），根据合同约定，原告将其自有的位于浦东新区周浦镇年家浜路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）以人民币（以下币种相同）66万元的价格出售给原告，并约定被告于合同签订当日向原告支付购房首付款33万元，余款由被告向银行申请贷款，如被告贷款申请未获银行审核通过或审核通过的额度不足以支付购房款的，被告应在2013年9月10日前，在原、被告共同向房地产交易中心申请办理房产过户手续时以现金方式补足。当天，双方还签订了一份《装修补偿款》协议，约定被告另支付原告装修补偿款4万元。合同签订后，被告依约向原告交付了购房首付款33万元，被告另于3月8日支付原告装修补偿款4万元。至2013年9月10日前后，原告多次电话联系被告要求被告支付剩余房款并前往交易中心办理房产过户手续，然而被告却违约表示不想购房了，于是，原告于2013年9月27日，以“催款通知”形式发函给被告，要求被告在收函后7日内配合办理房产过户手续及支付剩余房款，但被告未予履约，之后，原告又多次联系被告均遭其拒绝，无奈之下，原告委托律师于2013年11月1日再次发函给被告，要求被告在2013年11月5日下午2点前至交易中心办理过户手续及支付剩余房款，未得到回复，且原告于函载时间前往交易中心，亦未见到被告前来履约。原告认为，原、被告签订的“买卖合同”是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对各方均有约束力，被告理应切实有效的履行合同约定之义务，然而，被告目前的行为明显有违诚信，构成违约，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告于2013年3月11日签订的“买卖合同”和《装修补偿款》协议；2、判令被告向原告支付违约金66，000元。审理中，原告表示，“买卖合同”解除后，被告已付房款在扣除其应承担的违约金后返还给被告。
被告樊毅琦辩称，原告在双方签订“买卖合同”及被告支付首付款后擅自将“系争房屋”出租给了他人，被告得知后即联系原告要求其腾空房屋，中介也多次通知原告，但原告置若罔闻，仍然出租，至2013年9月10日前后，“系争房屋”仍处于租赁状态，原告以其行为表明了其不再履行合同，现同意解除“买卖合同”和《装修补偿款》协议，但不同意承担违约责任。
经审理查明，2013年3月11日，经上海启诚房产经纪事务所居间介绍，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订“买卖合同”，合同约定，乙方以66万元的价格向甲方购买“系争房屋”；乙方于2013年3月11日支付房款33万元，乙方通过向银行贷款方式申请33万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方帐户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲、乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；甲、乙双方同意，甲方于2013年10月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认在2013年9月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；……。另外，该合同附件五中租赁情况一栏内填写为“无”。当天，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《装修补偿款》协议，该协议约定，乙方购买周浦镇年家浜路XXX号XXX室房屋，房地产权证号：（浦）字XXXXXXXX**，建筑面积57.12平方米，甲方净到手价为70万元，合同价为66万元，差价4万元为装修补偿款，于签买卖合同当日支付与甲方。“买卖合同”和《装修补偿款》协议签订当日，被告支付原告房款33万元，加上被告于3月8日支付给原告装修补偿款4万元，被告共计支付给原告37万元。2013年4月29日，原告与案外人李某签订《租赁合同》，将“系争房屋”出租给李某，租期自2013年5月9日至2014年5月8日，每月租金1，900元，《租赁合同》其中约定，如果中途合同解除，必须提前一个月通知对方，否则赔付一个月的违约金。2013年9月9日，原、被告在中介处协商过户事宜，被告认为，“买卖合同”约定“系争房屋”无租赁，现“系争房屋”内有租客，且尚未解约，故拒绝过户。
以上事实，由经庭审质证的“买卖合同”、《装修补偿款》协议、《租赁合同》、证人梅某某的证言及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告称，“买卖合同”约定的交房日期是2013年10月31日前，因签合同至交房还有一段时间，故原告想这段时间可以出租，获得一些利益，只要原告确保在2013年10月31日前交房即可，另外，原告出租房屋后，如果被告愿意接受租客的，那么自合同约定的交房之日起的租金由被告收取，如果被告不愿意接受租客的，原告会与租客提前解约（双方在租赁合同中约定了提前解约条款），后为慎重起见，原告还是在9月1日与租客李某解除了租约。原告为此提供了其与李某签订的《租赁合同》及署期为2013年9月1日的《解约合同》和退款收据，以证明上述事实。另，原告提供2013年10月15日双方在中介公司商谈的录音，证明被告违约，不想购买“系争房屋”。原告提供2013年9月27日邮寄给被告的《催款通知》及国内挂号信函收据，证明原告于2013年9月27日发函给被告，要求被告七日内办理过户及支付剩余房款。原告提供律师函、快递单及浦东新区房地产交易中心叫号单，证明原告委托律师于2013年10月31日发函给被告，要求被告于2013年11月5日下午2时至浦东新区房地产交易中心办理过户及支付剩余房款，2013年11月5日下午，原告去了浦东新区房地产交易中心，但被告没有去。原告另称，2013年9月9日，原、被告共同到中介处就过户问题进行协商，当时被告提出了租客问题，原告告知其租客已解约，因被告没有要求，故当时没给被告看解约材料，但当场被告与李某通了电话，李某在电话中告知被告租约已经解除，但被告还是不同意过户，后被告就说不想买房了，不付钱。被告对《租赁合同》的真实性没有异议，但表示不能证明原告会在2013年9月10日之前解除《租赁合同》；《解约合同》和退款收据上显示的日期是2013年9月1日，而租客李某陈述的解约日期是9月5日，故对其真实性有异议，认为这是原告在诉讼后补的；10月15日是双方为了解除“买卖合同”而进行的约谈，商量房屋处理方法，该商谈录音不能证明原告的待证事实。《催款通知》和律师函都没有收到，浦东新区房地产交易中心的叫号单任何人都可以拿，该叫号单不能证明当天原告去了浦东新区房地产交易中心。
被告则表示，“买卖合同”签订后不久被告就得知原告将“系争房屋”出租了，但不清楚出租多长时间，而双方签订的“买卖合同”约定“系争房屋”无租赁，被告即要求原告把租约解除，未果。2013年9月9日双方到中介公司协商过户事宜，当时被告要求原告与租客解约，但原告称租期没到，被告要求余款33万元付30万，押3万，待租客的事情解决后付清，原告不同意，当天，原告并未告知被告已与租客解约，被告也没有与李某通过电话，因为房子里有租客，故被告不同意过户。被告申请上海启诚房产经纪事务所的工作人员梅某某作为证人到庭作证，证明“买卖合同”签订后，原告将“系争房屋”出租，构成违约。证人梅某某陈述，我是原、被告买卖“系争房屋”的中介公司经办人，“买卖合同”签好后半个月左右，我打电话通知他们来过户，他们都没有来，大概是4月份，我去了“系争房屋”，是一个女的开的门，她说是这里的租客，后来我还是通知他们来过户，被告提出买卖期间房子里有了租客，要求解决掉，我跟叶先进说了。9月9日，双方到中介公司协商过户事宜，被告提出房屋里面有租客还没有解决，过户时房款要扣3万元，等交房时再付，原告不同意，后来提出3万元押在中介，但双方也没谈拢，第二天就没有过户。证人记不清当天原告有无跟被告说过租约已经解除。证人另称，与租客已解约之事，在我与原告电话沟通时候原告曾说过，但过后，证人又称，经仔细想了想，原告没有跟我说过已与租客解约，如果说过的话我会跟被告说的。原告表示，签订“买卖合同”后二周内中介没有通知原告过户，对证人陈述的其他内容没有异议，但证人隐瞒了被告说不履行合同及被告提出已付房款作为借款借给原告，并办理借款公证的事实；另证人对于9月9日双方协商的内容前后陈述不一致，相互矛盾，原告不予认可。
为查明案件事实，本院依职权找租客李某谈话，李某称，我与原告之前并不相识，通过申康房产中介租房才认识，2013年4月，我与原告签订了《租赁合同》，向原告租借浦东新区周浦镇年家浜路XXX号C座1301室房屋即“系争房屋”，该房为办公用房，租期一年，每月租金1，900元。签订《租赁合同》时，原告跟我说过这房子是有可能出售的，要求在合同中加一条，如果他要收回房子，提前一个月通知我，我想租房都是这样的，就同意了。9月初的时候，原告跟我提出房子卖掉了，要过户，要求解除合同，当时我是不太开心的，但还是同意的。9月5日，双方在中介公司签订解除的条约，他把剩余的房租和押金退给了我，我当时提出，合同约定要提前一个月通知，你现在解除合同，肯定要给我一定时间搬走办公家具，他也同意了。由于我们是做贸易的，10、11月比较忙，全部办公家具搬离是在12月份。对于法院向其出示的原告向法院提供的原告与李某签订的《租赁合同》、《解约合同》及退款收据均无异议，并表示，这些手续都是在中介公司办理的。原告对李某的上述陈述没有异议。被告则表示，对李某陈述的解约事实不清楚，李某曾发短信告知被告，租赁“系争房屋”时其不知道该房屋已经出售。
本院认为，原、被告签订的“买卖合同”及《装修补偿款》协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案争议的焦点是，原告在与被告签订“买卖合同”，并收取部分房款后又将“系争房屋”擅自出租，是否构成违约，被告能否以此为由拒绝支付剩余房款及配合过户。对此，本院认为，根据法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，“买卖合同”约定的过户及支付剩余房款的时间为2013年9月10日，而交房时间则为同年10月31日，也就是说，被告支付剩余房款及配合过户的义务在先，原告交房义务在后，根据上述规定，被告只有有足够的证据证明原告具有上述四种情形之一，才能拒绝支付剩余房款及配合过户。事实上，由于离“买卖合同”约定的过户还有一段时间，故原告在“买卖合同”签订后不久将“系争房屋”出租给了案外人，虽然租期一年，超过了“买卖合同”约定的交房日期，但租赁合同也约定了提前解约的条款，即中途解约需提前一个月通知，因此，原告对于签订“买卖合同”后又将“系争房屋”出租给他人的原因辩称为因签合同至交房还有一段时间，故原告想这段时间可以出租，获得一些利益，只要确保在2013年10月31日前交房即可，及房屋出租后，如果被告愿意接受租客的，那么自合同约定的交房之日起的租金由被告收取，如果被告不愿意接受租客的，原告会与租客提前解约，尚属合理，且事实上原告与租客李某也于2013年9月初解除了租约，因此，由于合同约定的过户日期早于原告的交房日期，在没有足够证据证明原告有丧失或可能丧失履行债务能力的情况下，被告以房屋内有租客为由拒绝支付剩余房款及过户，依据不足，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张解除“买卖合同”及《装修补偿款》协议，符合合同约定，且被告也予认可，本院予以支持。至于违约金，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的总房价20％的违约金，显属过高，违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为2万元。原告同意被告已付房款在扣除违约金后返还给被告，并无不妥，可予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告叶先进与被告樊毅琦于2013年3月11日就上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿款》协议；
二、被告樊毅琦应于本判决生效之日起十日内支付原告叶先进违约金2万元；
三、原告叶先进应于本判决生效之日起十日内返还被告樊毅琦已付款37万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，400元，减半收取计5，200元，由被告樊毅琦承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年五月十五日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。