上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初17240号原告：上海浦东华沙物业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘安祥，总经理。委托诉讼代理人：陈昱，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。被告：上海浦东商业股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：常江，董事长。委托诉讼代理人：袁珊，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海浦东华沙物业有限公司与被告上海浦东商业股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东华沙物业有限公司的委托诉讼代理人陈昱及被告上海浦东商业股份有限公司的委托诉讼代理人袁珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东华沙物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年1月至2013年6月、2014年7月至2017年2月期间的物业服务费人民币2,454.50元及违约金700元(物业服务费按月交纳，逾期未交费的按日千分之三计算违约金，自愿调低至700元)；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告上海浦东商业股份有限公司系上海市浦东新区东泰林路XXX号房屋(以下简称涉诉房屋)的产权人，建筑面积为40.37平方米。原告为涉诉房屋所在小区的物业服务单位，该房屋为商业用房，物业服务费收费标准为1.60元/平方米/月。被告未支付涉诉房屋2013年1月至2013年1月至2013年6月、2014年7月至2017年2月期间的物业服务费2,454.50元。原告多次催讨未果，为维护自身权益，现起诉来院。被告上海浦东商业股份有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一方面，原告提供的物业服务不符合法律规定和双方所签《物业管理服务合同》的约定，原告作为合同义务的先履行一方，违约在先，被告系行使后履行抗辩权，有权拒付物业费；另一方面，原告收取违约金缺乏法律依据及合同依据，被告无须支付违约金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。良好的小区环境需要物业服务单位与全体业主共同维护，物业服务单位应按合同约定对小区环境、秩序进行管理和维护；业主也应当配合物业服务单位的工作，及时足额支付物业服务费。审理中，1、被告指出原告与涉诉房屋的业主大会签订的2013年、2014年、2015年、2016年四份《浦发绿城2079弄物业服务合同》中约定提供物业服务的房屋类型均为住宅，原告未提供证据证明总建筑面积中包含商铺面积，故原告无权收取2013年1月至2013年6月、2014年7月至2017年2月期间的物业服务费。原告提供原、被告签订的《物业管理服务合同》一份，证明双方约定被告委托原告对涉诉房屋进行管理，合同有效期为2013年12月1日至原告管理期满。事实上原告至今仍在管理涉诉房屋所在小区，故对被告关于原告无权收取物业服务费的主张，本院不予采纳。2、被告提供会议纪要，现场照片一组，物业区域现场视频一段，案外人周志娟、张琦、上海牛气餐饮管理有限公司、上海凯奥行贸易有限公司等承租人出具的情况说明、回复函六份及申请张琦出庭作证，以此证明原告提供物业服务存在瑕疵，其有理由拒付物业服务费。经质证，原告对会议纪要真实性确认，但对被告的证明目的不予确认，会议纪要仅为原、被告及承租人三方就物业费交纳和物业服务的沟通会议，未形成任何决议；原告表示照片及视频系被告刻意选取某特定时间段拍摄，无法反映真实情况且有些区域并非原告管理范围；原告表示因周志娟、张琦等人(或单位)系被告所有的小区其他商业用房的承租人，也未交物业服务费，属于利害关系人，不属于证人，故对周志娟、张琦等人(或单位)的说法不予确认。原告提供永泰社区综合办公室2016年12月26日、2017年3月15日出具的情况说明各一份及小区规划部分图纸一张以反证小区图纸标注红线以外的区域由市政管理，不属于原告管理范围，原告提供的物业服务符合约定。经质证，被告表示涉诉房屋系商业用房，原告提供的上述证据均与本案无关，且双方从未约定原告无须对“红线”外区域提供物业服务。本院对被告提供的会议纪要真实性予以确认，该会议纪要表明原、被告及承租人于2016年1月14日曾就物业费和物业管理进行过协调，但未有结论，该会议纪要未载明被告已经通知原告限期整改，不符合原、被告《物业管理服务合同》约定的原告期限内仍未整改到位，被告有权暂不交纳物业服务费的情形；被告对原告提供的永泰社区综合办公室出具的两份情况说明和小区规划部分图纸不予确认但未说明理由及提供反证，本院对上述证据予以确认，即原告为“红线”内区域提供物业服务。2014年第四季度及2016年第一季度均获得三林镇物业“以奖代补”考核奖励。因原、被告提供的其余证据不符合证据形式要件，本院不予认证。综上所述，本院认为，被告提供的证据尚不足以证明原告在保洁、保安、维修等方面存在扣减及拒付物业服务费的瑕疵，被告在接受了原告的物业服务后，理应及时支付物业服务费，现被告拖欠不付，侵害了原告及其他已交费业主的合法权益，应承担相应的民事责任，因此原告要求被告支付2013年1月至2013年6月、2014年7月至2017年2月期间的物业服务费2,454.50元的诉请，本院予以支持。鉴于被告曾就物业费及物业管理事宜与原告进行协调，主观上不具有拖欠物业服务费的故意，本院对原告提出的违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海浦东商业股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东华沙物业有限公司2013年1月至2013年6月、2014年7月至2017年2月期间的物业服务费2,454.50元；二、驳回原告上海浦东华沙物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由原告上海浦东华沙物业有限公司负担2元，被告上海浦东商业股份有限公司负担8元。本判决为终审判决。审判员  左翠莲二〇一七年三月三十日书记员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。