广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂07民终1140号
上诉人（一审原告）：广西钦州市宝紫酒店管理有限公司，住所地钦州市永福西大街2号。
法宝代表人：赵尚正，董事长。
委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：钦州市洋麟实业有限公司，住所地钦州市永福西大街2号。
法宝代表人：许小麟，执行董事。
委托诉讼代理人：许肇阳，副总经理。
委托诉讼代理人：庞承辉，广西法在律师事务所律师。
一审第三人：李战伟，男，1970年4月10日出生，汉族，河南省郏县人，居民，住河南省郏县。
上诉人广西钦州市宝紫酒店管理有限公司（以下简称宝紫酒店）因与被上诉人钦州市洋麟实业有限公司（以下简称洋麟公司）、一审第三人李战伟房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2017）桂0703民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宝紫酒店的委托诉讼代理人李绍卫，被上诉人洋麟公司的法定代表人许小麟与委托诉讼代理人许肇阳、庞承辉到庭参加诉讼。一审第三人李战伟经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。
宝紫公司上诉请求：一、撤销钦州市钦北区人民法院（2017）桂0703民初40号民事判决第三项判决；二、请求二审法院依法判令被上诉人赔偿因其缔约过失而造成上诉人酒店经营损失150000元（以评估公司的评估结论为准）；三、请求二审法院判令被上诉人按双方所签订的《房屋租赁合同》的约定及法律的规定，立即支付违约金870000元给上诉人；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审认定被上诉人业经上诉人法宝代表人李战伟而在宝紫酒店北面围墙开小门作为通道，并同意保留租赁房屋东面外墙及楼顶擅自架设广告牌，没有事实依据。上诉人的法宝代表人赵尚正也是宝紫酒店的股东，从本案合同签订时起至酒店装修、开办等都全程参与，没有李战伟同意上述行为和事实，李战伟也从来没有同意被上诉人实施上述行为，被上诉人也没有提供证据，上诉人及李战伟同意其上述行为。被上诉人缔约过失的行为显而易见，被上诉人作为房东，并且在出租房屋前一直使用该房屋作为公司的办公用房，其对房屋的用电情况是清楚的，该房屋的用电情况一直不正常且没有解决，在此情况下被上诉人作为一家贸易公司，之前该房屋也出租给他人经营酒家，对电力供应的重要性应当有明确的认识，电力供应正常是酒店经营的条件。对于合同法第6条、第42条也有明确的规定，当事人在订立合同时，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违者应承担缔约过失责任。本案中，在订立合同时，应当对该房屋供电不正常履行告知的义务，但被上诉人没有告知，应当视为其实施了欺诈，造成上诉人长期因开办酒店受到停电事故的困扰，在经营上、声誉上蒙受极大的损失，被上诉人的缔约过失责任不可推卸。本案中，被上诉人存在瑕疵履行的违约行为，这也是客观存在的。上诉人自装修宝紫酒店，于2015年5月投入经营至2016年9月，用电一直不正常，累计共停电15次，造成上诉人经营困难，上诉人多次向被上诉人反映要求解决，但被上诉人回复是电力部门的事情，与其无关，上诉人只得自己出资进行电路改造、单独全面铺设线路，连接其他变压器，才避免停电事故，被上诉人的不作为，实质上就是瑕疵履行。2014年12月28日，双方签订合同时，为保证日后经营设施齐全，双方另签订一份《附加协议》，租用被上诉人北面的大房，拆除后作为停车场使用，但被上诉人却不经同意，设置广告牌招徕客人，将其开办的素食馆客人使用该停车场，严重影响上诉人正常经营。另外，被上诉人使用租赁房屋的东墙设置广告，也属于瑕疵履行的表现。既然被上诉人在本案中涉及到合同签订及履行过程中存在缔约过失和瑕疵履行的情形，且严重影响到上诉人的正常经营，根据合同法的相关规定，应当承担缔约过失责任和瑕疵履行的违约责任。上诉人在起诉时，明确要求被上诉人承担缔约过失责任及违约责任，并且提交了鉴定申请，但一审法院没有进行释明的情况下，对上诉人的申请不予采纳，明显违反了法定程序。
洋麟公司辩称，本案不存在缔约过失责任的问题。缔约过失是指在合同订立过程中，一方当事人因违背诚实信用原则所应负有的义务，而使另一方当事人依赖的利益遭受损失，而应当承担民事责任的情况。我国合同法第42条作了规定。缔约过失有四个构成要件，缺一不可，同时四要件之间又是彼此联系的有机整体。本案中，没有证据证明被上诉人与李战伟签订合同及附加协议时，存在恶意进行磋商、故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况等行为，致使合同未成立或被撤销、无效。上诉人主张，被上诉人以出租房屋作为办公用房，对供电情况了解等为由，存在故意隐瞒事实等，理由不能成立。另外，没有证据证明上诉人在订立合同过程中因此遭受了损失，故本案在订立合同的过程中不存在缔约过失；再者，自2014年12月28日签订合同至2017年1月3日上诉人起诉，双方自动履行合同已有两年多时间，不存在合同未成立或者未生效的情况，因此，上诉人主张存在缔约过失，依法应不予支持。本案中，被上诉人没有违约。本案合同签订后，被上诉人已将房屋交付上诉人使用，履行了合同义务。对于宝紫酒店开小门及租赁房屋东墙及楼顶的广告牌问题。经过上诉人法人代表李战伟同意，上诉人打开小门方便其出入，楼顶上的广告牌也是经过李战伟的同意，继续由被上诉人使用，上述这些均不影响上诉人的正常经营。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宝紫公司向一审法院起诉请求：：1、判决被告赔偿缔约过失造成原告宝紫酒店经营损失150，000元；2、判决被告支付合同违约金870，000元给原告；3、判决被告返还原告为其垫付的消防设施装修费13000元；4、判令被告立即拆除其在原告所租赁房屋东面外墙上及楼顶擅自架设的广告牌；5、判决被告赔偿其广告牌擅自偷接原告用电线路而造成的电费损失1825元及原告为其垫付的电网改造费1600元给原告。
一审法院认定事实：2014年12月28日，第三人李战伟作为承租方（乙方）与出租方（甲方）被告钦州市洋麟实业有限公司自愿签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其所有的坐落于钦州市永福西大街2号（即二桥头旁）的房屋一栋综合楼出租给李战伟，计租面积为2300平方米，用途为开设宾馆专用；租赁期限10年，即自2015年2月1日起至2025年1月30日止，租期按正规交租之日算起；年租金￥680000元；出租方允许承租方有120天的装修期（装修期不计租金）；其租金从2015年6月1日起计算；按照每两年8%的标准递增，即2017年6月1日至2019年5月30日租金为734400元/年、……；按照先付费后使用的原则，承租方在第一、二年应于每三个月向出租方支付一次租金，第三年至第十年按每半年支付一次租金，每次需提前十天支付；逾期支付的，每逾期一日，则承租方每日需按拖欠租金的1‰支付违约金；合同签订时，承租方支付合同保证金100，000元和三个月租金170，000元；租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的款项外，剩余部分无息归还承租方（不计利息）；租赁期间，承租方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因承租方使用不当、不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，承租方应及时负责维修，承租方拒不维修，出租方有权维修，维修费由承租方承担；承租方应自行负责房屋及外观装修或者增设附属设施和设备，承租方自行进行的装修或增设的附属设施和设备由承租方自行保证合法、安全并负责维修工作，承租方进行的该房屋外观及内部装修方案必须征得出租方书面同意后方可施工；返还时，房屋内外装修及固定设施不得拆除，出租方无需赔偿，属承租方可移动物品可搬迁；承租方在租赁期间内，不得将该房屋部分或全部转移转租给他人；有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同，违约的一方，应向另一方按半年租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）出租方未按时交付该房屋，经承租方催告后的30日内仍未交付的;或者出租方无正当理由妨害承租方使用该房屋，经承租方提出后仍不排除妨害，消除影响的；（二）承租方未征得出租方书面同意改变或超越房屋约定使用用途的；（三）因承租方原因造成房屋主体结构损坏或侵犯该房屋相邻各方合法权益的；（四）承租方擅自转租该房屋的；（五）承租方逾期不支付租金，超过一个月的；（六）承租方因违反有关法律、法规，被吊销开业许可证件、执照责令关闭或被法院查封的；（七）承租方未征得出租方同意，开业后因自身原因停业超过60天的；（八）未按出租方图纸设计标准来设计装修方案进行装修或改建、加建的。
合同还约定：承租方因违约被出租方通知解除租赁关系的，承租方应自收到或视为收到解除通知之日起7日内，自行将该房屋内的可移动设施、物品迁出（房屋内外装修及固定设施不得拆除），超过7日时限，视为承租方已清理完毕并将房屋使用权交还出租方，房屋内剩余物品均为丢弃物，无论承租方是否实际办理交还房屋手续，出租方均有权自行进入、收回房屋并处置；租赁期间，非本合同规定的情况出租方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，出租方除提前3个月提通知承租方外，还应按半年租金的3倍向承租方支付违约金并立即全额退回所有保证金；承租方还有权要求出租方按照双方认可的装修款给予适当的补偿，但不得在要求其他赔偿，如果出租方没有履行提前3个月通知的义务，出租方不得解除合同；租赁期间，承租方因违反本协议被出租方通知解除租赁关系的，承租方不得拆除装修及设施、物品等，亦不得要求赔偿，承租方还另需向出租方支付半年租金的违约金（保证金不予返还）；承租方因特殊原因需中途退租，承租方应提前3个月书面通知出租方，此举不算违约，但承租方需向出租方结清所租赁房屋使用期间的租金及相关费用，同时还要另付三个月的租金作为出租方补偿费（保证金不退还）；否则出租方将按违约追究承租方；出租方应保证交付给承租方前，还房屋已结清所有已发生的水电费等，否则承租方有权在租金中扣除等合同内容。
合同签订当日，被告的法定代表人许小麟与第三人李战伟又签订《附加协议》，约定：被告同意把租赁房屋北面现有的简易大房在租赁期间归李战伟使用，李战伟一次性付清40，000元给被告作为搬迁费用，其它被告不另行收租；该大房的拆除及修建均由李战伟负责等内容。
2015年1月28日，被告作为出租方（甲方）与原告宝紫酒店作为承租方（乙方）及第三人李战伟作为保证人（丙方）三方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：原告与第三人李战伟于2014年12月28日就被告的综合楼签订《房屋租赁合同》[简称《房屋租赁合同（一）]，被告将钦州市永福西大街2号（即二桥头旁）综合楼出租给第三人李战伟用作经营酒店；现第三人李战伟投资的宝紫酒店即原告宝紫酒店需办理工商营业执照，甲、乙、丙三方经协商一致达成如下协议：为办理工商营业执照，被告与李战伟于2015年1月28日就对外办证所需签订《房屋租赁合同》[简称《房屋租赁合同（二）》]，《房屋租赁合同（二）》仅用于承租方办理工商营业执照用，不作其他用途；原告宝紫酒店自愿承继李战伟在《房屋租赁合同（一）》项下的全部权利和义务；李战伟自愿对原告宝紫酒店在《房屋租赁合同（一）》项下的义务和责任；原告、被告及第三人李战伟三方实际履行《房屋租赁合同（一）》，《房屋租赁合同（二）》对原告、被告及李战伟三方不具有法律约束力，该合同仅用于原告宝紫酒店办理工商营业执照用；本协议是原告与被告、第三人李战伟三方的真实意思表示，任何一方都必须遵照执行；原告宝紫酒店和第三人李战伟对本协议及本协议设计的内容、信息承担保密义务，原告宝紫酒店和李战伟违反本条约定的义务给甲方造成损失的，由原告宝紫酒店、第三人李战伟负责赔偿等合同内容。
上述《房屋租赁合同》、《附加协议》、《房屋租赁合同补充协议》签订后，原告按约定支付了保证金100，000元、三个月房屋租金170，000元以及简易大房搬迁费40，000元给被告，被告也按约定将租赁房屋及简易大房交给原告使用。后原告投资对该综合楼进行装修，并拆除简易大房，硬化地面，将该租赁房屋投入使用开办酒店，并于2015年5月18日成立广西钦州市宝紫酒店管理有限公司，该公司注册资本400万元，出资人为赵尚正、李战伟，后于2016年4月15日变更为黄倍倍、赵尚正）。
在签订合同时，被告另在该酒店的停车场的北面开办了一家聚宝莲素食馆，经与第三人李战伟（该公司成立时为法定代表人）协商，双方同意该停车场北面围墙开小门作为通道，并同意保留租赁房屋东面外墙上及楼顶擅自架设的广告牌。2016年4月15日，公司的出资人已发生变更，公司的法定代表人变更为赵尚正。2016年5月，原告宝紫酒店发生抢劫的刑事案件后，于2016年9月底，原告封闭停车场北面围墙的小门。
另据供电部门的统计，自2016年4月至8月期间，该酒店用电线路停电4次。后原告于2016年9月向供电部门申请更改用电线路，支出电网改造费1600元。
在履行合同过程中，原告按约定交纳租金至2016年11月30日，但自2016年12月1起至2017年2月28日止的三个月租金共170，000元，只交付10，0000元，尚欠租金70，000元（被告已于2017年1月22日另行起诉，另案处理）。
另，经广西中阳资产评估事务所有限公司作出的中阳评报字（2017）第C099号的资产评估报告书的评估鉴定：位于钦州市永福西大街2号房屋一楼西面由被告保留使用的2间铺面内的消防设施安装费用在评估基准日2015年3月31日的价值11，460元。另外，被告对其广告牌自2016年1月1日起至起诉日2017年1月3日止使用宝紫酒店用电线路而造成原告的电费损失1825元的数额没有异议。
一审法院认为，一、关于本案是否存在缔约过失的问题。缔约过失是指合同成立前的缔约过程中，因缔约人一方过失致合同不成立或无效合同所应承担的责任。本案双方签订的合同成立有效，并且，原、被告双方自动履行《房屋租赁合同》约定的权利义务至今已有两年多时间，不存在合同未成立或未生效的情形，因此，本案合同不存在缔约过失。故原告要求被告赔偿因缔约过失造成酒店经营损失150，000元，无事实和法律依据，该院不支持。
二、关于是否构成支付合同违约金的问题。合同签订后，被告已将租赁房屋交付给原告使用，已履行合同义务。在履行合同过程中，双方对该停车场北面围墙开小门的通行问题，以及是否允许被告在租赁房屋东面外墙上及楼顶擅自架设的广告牌的问题虽产生一些争执，但不足以影响原告酒店的正常经营，并没有构成根本性违约，也没有出现合同约定“有下列情形之一的，违约的一方即出租方未按时交付该房屋，经承租方催告后的30日内仍未交付的;或者出租方无正当理由妨害承租方使用该房屋，经承租方提出后仍不排除妨害，消除影响的，应向守约方即承租方按半年租金的3倍支付违约金”的情形，故原告起诉请求被告支付合同违约金870，000元，无事实依据，其请求的理由不成立，该院不支持。
三、关于垫付的消防设施装修费问题。合同签订后，原告按约定对该租赁房屋进行装修，但消防部门要求必须是整栋房屋进行装修及配备，为此，原告为被告所保留的两间铺面装修了消防设施，后经该院委托广西中阳资产评估事务所有限公司对由被告保留使用的2间铺面内的消防设施安装费用进行评估鉴定，该部分消防设施安装费用在评估基准日2015年3月31日的价值11，460元，符合客观事实，该院予以认定。由于该2间铺面内的消防设施属于被告使用，该部分消防设施安装费用不属于《房屋租赁合同》约定由原告应自行负责租赁房屋及外观装修或者增设附属设施和设备的部分，因此该项费用应由被告负担。故原告要求被告返还垫付的消防设施装修费11，460元，理由充分，该院予以支持。
四、关于垫付的电网改造费1600元及广告牌用电线路损失费1825元的赔付问题。为了确保酒店的正常用电及经营，经供电部门同意更改了用电线路所支出的电网改造费1600元。被告作为房屋所有权人，是实际的受益人，同时作为房屋的出租人应当履行租赁物的维修义务，有义务为承租人提供正常用电的维修义务，确保酒店的正常经营。根据公平合理原则，原告要求被告赔付电网改造费1600元，理由充分，本院予以支持。另外，被告在庭审时对其广告牌自2016年1月1日起至起诉日2017年1月3日止共使用原告宝紫酒店用电线路而造成原告的电费损失1825元，没有异议，本院予以认定。故原告要求被告赔付原告电费损失1825元，合情合理，理由成立，该院予以支持。
五、关于广告牌的拆除问题。该租赁房屋东面外墙上及楼顶擅自架设的广告牌在双方签订《房屋租赁合同》前已经存在，合同签订后，经酒店原法定代表人李战伟同意被告继续保留广告牌使用，该广告牌的内容是聚莲楼膳食，而原告宝紫酒店经营的业务是旅馆住宿，且该广告牌比较矮小，不足以影响原告宝紫酒店（旅馆）的正常经营。另外，原、被告双方在签订合同时对是否允许使用该出租房顶设置广告业务也没有约定，况且设立广告牌，还涉及到政府有关行政部门的管理权限问题。因此，原告请求拆除广告牌，属于另一法律关系，不属于本案的处理范围，不予支持。
综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告钦州市洋麟实业有限公司支付消防设施装修费11，460元给原告广西钦州市宝紫酒店管理有限公司；二、被告钦州市洋麟实业有限公司支付给原告广西钦州市宝紫酒店管理有限公司电网改造费1600元、广告牌用电线路电费损失1825元，共计3425元；三、驳回原告广西钦州市宝紫酒店管理有限公司的其他诉讼请求。收取案件受理费14128元，评估鉴定费2000元，共计16128元，由原告广西钦州市宝紫酒店管理有限公司负担15896元，被告钦州市洋麟实业有限公司负担232元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。
上诉人宝紫酒店向本院提交了如下新证据：
一审第三人李战伟的离婚资料。证明一审法院送达方面违反法定程序。
被上诉人洋麟公司质证认为，李战伟作为本案的当事人应当提供其签字的原件，该证据是复印件不是原件，证据的真实性无法核实。
本院对上诉人提交的新证据认证如下：
上诉人提交的是复印件，且被上诉人对其真实性不予确认，因此，本院对该证据的真实性不予确认。
经本院二审公开开庭审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：本案中双方是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。
本院认为，对于本案是否存在缔约过失的问题。所谓缔约过失，是指在合同订立过程中，一方当事人因违背其依据诚实信用原则所应负有的义务，而使另一方当事人依赖的利益遭受损失，而应当承担民事责任的情况。缔约一方当事人有违反法定附随义务或先合同义务的行为；该违反法定附随义务或先合同义务的行为给对方造成了依赖利益的损失；违反法定附随义务或先合同义务一方缔约人在主观上必须存在过错；缔约人一方当事人违反法定附随义务的行为与对方所受到的损失之间必须存在因果关系。本案中，双方订立的合同合法有效，且双方自动履行《房屋租赁合同》约定的权利义务至今已有两年多时间。不存在合同未成立或未生效的情形，因此，本案不存在缔约过失的问题。上诉人主张被上诉人赔偿因缔约过失造成的经营损失，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
对于双方在合同履行中是否存在违约行为的问题。本案合同签订后，被上诉人依约将房屋交付给上诉人使用，已经履行了合同义务。在合同履行过程中，虽然出现停车场北面开小门通行以及在房屋东面外墙上及楼顶架设广告牌问题，双方发生了一些争执，但这些尚不足以影响到上诉人的正常经营，并没有构成根本性违约，也没有出现本案《房屋租赁合同》第九条第9.2第一款、第9.2款第（一）项所约定的情形，上诉人请求被上诉人支付违约金870000元，没有事实依据，本院依法不予支持。
上诉人在经营使用本案所租赁房屋期间，为了保证酒店的正常用电及经营，经供电部门同意，更改了用电线路而支出的电网改造费1600元，被上诉人作为房屋的所有权人，有义务对房屋及其附属设施进行维修的义务，且也是房屋的受益人，上诉人为保证房屋正常合理使用而开支该费用，应由被上诉人予以支付。而被上诉人对其使用广告牌期间（2016年1月1日至2017年1月3日），使用上诉人宝紫酒店线路的电费损失1825元没有意见，合法有理，本院依法应予支持。
综上所述，上诉人宝紫酒店上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14128元，由上诉人广西钦州市宝紫酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 成
审判员 陆 斌
审判员 文其谦
二〇一七年十二月十三日
书记员 苏 芸