湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初1628号
原告：上海汉能薄膜发电有限公司，住所地上海市嘉定区翔江公路3333号6幢1层118室。
法定代表人：李东强，该公司执行董事。
委托代理人：李庭、李璐莹，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
被告：湖州聚龙都大厦商业有限公司，住所地浙江省湖州市红旗路2号。
法定代表人：郑娟琴，该公司董事长。
委托代理人：钱行，浙江东唐人律师律师事务所律师。
原告上海汉能薄膜发电有限公司（以下简称上海汉能公司）与被告湖州聚龙都大厦商业有限公司（以下简称湖州聚龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由代理审判员李元光适用简易程序于2016年5月20日公开开庭进行了审理，原告上海汉能公司的委托代理人李庭、李璐莹，被告湖州聚龙公司的委托代理人钱行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海汉能公司起诉称：2015年5月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租坐落于湖州市吴兴区红旗路2号房屋（以下简称“租赁房屋”），租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日，2015年6月1日至2015年6月30日为免租期；第一年的年租金1100000元，房屋押金90000元；在房屋租赁期间，被告保证租赁房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵；租赁房屋权属不清，造成原告无法使用，或未通知原告，擅自出售、抵押房屋，或以欺诈手段骗取定金或租金的，原告有权终止合同。合同签订后，原告依约向被告支付第一年租金1100000元和押金90000元。后原告了解发现租赁房屋于2012年1月已被抵押，租赁房屋存在权利限制的情况，属重大瑕疵，但被告却在签订合同时故意隐瞒该事实，且提供给原告的产权证复印件上显示不存在抵押等权利限制情况。为此，原告于2015年9月2日向被告发出《解除通知函》要求解除《房屋租赁合同》。实际上，租赁房屋已被他案查封且已进入执行程序，造成原告无法使用租赁房屋。原告多次与被告沟通，但被告未采取积极措施解决双方之间的争议，亦拒绝返还相应款项。此外，租赁房屋现已另行出租并正式营业，说明被告实际认可原告的房屋租赁解除通知函，故原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1、确认《房屋租赁合同》已终止；2、被告立即返还租金886666.67元、押金90000元；3、被告赔偿原告利息损失：以886666.67元为基数，自2015年9月5日起至被告实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告湖州聚龙公司答辩称：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租赁房屋产权证复印件是在房产抵押登记前留底的复印件，原件在银行处，但被告在协议签订过程中对此未作任何隐瞒。原告中途退出，是其内部原因，因双方对终止合同未达成一致意见，故租赁合同继续有效。被告于2016年2月4日收到解约要约邀请后，在解除合同文本上盖章于2016年2月27日寄给了原告，原告的起诉行为有逃避违约责任之嫌。
原告上海汉能公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1.《房屋租赁合同》及房屋产权证（复印件）各1份，证明原、被告在租赁合同中约定2015年6月1日至2015年6月30日为免租期，第一年的年租金1100000元，押金90000元；在房屋租赁期间，被告保证租赁房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵；租赁房屋未通知原告擅自出售、抵押，原告有权终止合同；房屋产权证上显示不存在抵押等权利限制情况的事实。
证据2.银行凭证1份，证明被告收到原告支付的第一年租金1100000元和押金90000元的事实。
证据3.《解除通知函》、EMS寄件人存单、（2015）湖吴商初字第451号民事判决书、（2015）湖吴执民字第2365号案件信息、被告作为被执行人的案件列表、被告列入失信被执行人名单的案件列表各1份，证明租赁房屋于2012年1月被抵押，租赁房屋存在权利限制的情况，属于重大瑕疵；原告于2015年9月2日向被告发出《解除通知函》，解除了房屋租赁合同；被告因多起案件被申请强制执行、列入失信被执行人名单的事实。
证据4.红旗路2号产权证基本信息1份，证明房屋所处的红旗路2号一层已被抵押与司法限制，租赁房屋出租给原告之前早已被抵押与查封，至今抵押与查封均未解除的事实。
证据5.2016年3月16日租赁房屋现场照片及《参考消息》报头各1份，证明本案租赁房屋2016年3月16日已被另行出租的事实。
证据6.2016年5月19日租赁房屋现场照片1份，证明本案租赁房屋已被另行出租，装修成“京东手机商城”并正式开始营业的事实。
被告湖州聚龙公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1.最高额抵押合同、红旗路2号房产证各1份，证明红旗路2号一层房屋于2012年因贷款抵押给浙商银行股份有限公司湖州分行，被告向原告提供的房屋产权证复印件是抵押登记前留底的复印件，被告未向原告隐瞒房屋已抵押的事实。
证据2.微信聊天记录、解除房屋租赁合同协议书及邮寄凭证、送达跟踪记录各1份，证明原告将解除租赁合同协议文本通过微信发给被告，被告于2月27日将解除协议文本寄出给原告的事实。
原告上海汉能公司与被告湖州聚龙公司提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1，被告质证对证据真实性无异议，但认为在签订租赁合同时已将银行贷款抵押登记而不能提交产权证原件告知过原告，且租赁房屋存在抵押不影响房屋租赁权利。本院认为，该证据符合有效证据要件，能证明原告待证事实，被告陈述的已告知原告租赁房屋存在抵押权的事实，原告未予认可，被告未进一步举证证明其已告知过原告租赁房屋设定抵押的事实，后设定的租赁权无法对抗先设定的抵押权，故租赁房屋上已存在抵押权对原告的租赁的权利有重大影响，故本院对被告的质证意见不予采信。原告提交的证据2，被告质证对证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据3，被告质证认为解除通知函收到了，但原告单方解约系违约行为。本院认为，该证据符合有效证据要件，能证明原告待证事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据4，被告质证认为租赁房屋仅系红旗路2号一层中的一个店面，红旗路2号共8层房屋为同一产权证，产权证基本信息里记载的已抵押、司法限制不涉及本案租赁房屋，本院认为租赁房屋设定抵押已有其他证据予以佐证，但租赁房屋是否存在查封不影响本案事实认定，故本院对该部分事实不予确认；原告提交的证据5、证据6，被告质证认为证据5中的照片不能证明是2016年3月16日当天拍摄，对证据6中的照片无异议。本院认为，该两组证据能证明被告已将租赁房屋另行出租给“京东手机商城”的事实，结合被告的陈述，仅能确定被告于2016年3月26日将本案租赁房屋另行出租给“京东手机商城”的事实。
被告提交的证据1，原告质证对证据真实性无异议，但认为房屋在出租前已抵押给银行，但被告在签订租赁合同时对房屋的抵押状况尽到说明义务。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但该证据仅能证明房屋抵押情况，不能证明被告待证的其他内容。被告提交的证据2，原告质证认为不能证明是原告起草协议给被告，该协议无原告的签字盖章，无法证明双方就该项协议内容达成一致。本院对原告的质证意见予以采信，对于改组的效力不予确认。
经审理查明：2015年5月27日，原告上海汉能公司与被告湖州聚龙公司签订《房屋租赁合同》一份，约定湖州聚龙公司将坐落于湖州市吴兴区红旗路2号的房屋（面积226平方米）出租给上海汉能公司，租赁期限从2015年6月1日至2020年5月31日，其中免租期从2015年6月1日至2015年6月30日，房屋年租金1100000元，房屋押金90000元。约定“房屋租赁期间，甲方（湖州聚龙公司）保证并承担下列责任：1、房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；2、如需出卖或抵押房屋，甲方应提前3个月通知乙方（上海汉能公司）……。甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同。……4、未通知乙方，擅自出售、抵押房屋”。2015年6月1日，上海汉能公司向湖州聚龙公司转账支付了首期房屋租金1100000元和押金90000元。2015年9月2日，上海汉能公司向湖州聚龙公司发出解除通知函，要求解除2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》，湖州聚龙公司收到该解除通知函。湖州聚龙公司认可其于2016年3月26日将租赁房屋另行出租给“京东手机商城”，现已正式营业。
另查明：2012年1月4日，湖州聚龙公司与浙商银行股份有限公司湖州分行签订《最高额抵押合同》，以湖州市吴兴区红旗路2号一层房屋（包含本案租赁房屋）为2012年1月4日至2014年1月4日期间在银行形成债务最高额3300万元提供抵押担保。后又签订补充协议，将担保债务期限变更为2012年1月4日至2017年1月4日，将最高额变更为6000万元。2015年4月15日，浙商银行股份有限公司湖州分行向本院起诉湖州聚龙公司，本院于2015年7月20日作出（2015）湖吴商初字第451号民事判决书，判决“湖州聚龙公司返还浙商银行股份有限公司湖州分行借款本金3000万元，并支付利息及逾期利息；浙商银行股份有限公司湖州分行有权在最高额6000万元范围内对湖州聚龙公司所有的位于湖州市红旗路2号房屋第一层及土地使用权以折价，或者拍卖、变卖该财产所得价款中优先受偿……”。本院认为：本案争议焦点为：一、签订房屋租赁合同时，湖州聚龙公司是否存在隐瞒房屋抵押情况的事实；二、上海汉能公司行使合同解除权终止租赁合同是否合法有效；三、上海汉能公司的未到期租金及利息损失如何计算。
关于争议焦点一，上海汉能公司与湖州聚龙公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。双方在签订《房屋租赁合同》时，湖州聚龙公司向上海汉能公司出示的房屋所有权证复印件上未记载房屋已设定抵押权的事实，双方在《房屋租赁合同》第七条约定“房屋租赁期间，甲方（湖州聚龙公司）保证并承担下列责任：1、上述房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；2、如需出卖或抵押上述房屋，甲方应提前3个月通知乙方（上海汉能公司）；……”，应视为湖州聚龙公司确保租赁房屋不存在抵押权等产权受限的承诺。实际上，在签订《房屋租赁合同》前，湖州聚龙公司已将租赁房屋抵押给了浙商银行股份有限公司湖州分行，故在签订《房屋租赁合同》时，湖州聚龙公司应遵循诚实信用原则，书面告知上海汉能公司房屋已设定抵押的事实，由上海汉能公司选择是否租赁房屋。湖州聚龙公司未举证证明其对房屋已设定抵押的情况告知过上海汉能公司，租赁房屋存在抵押的情况也与湖州聚龙公司在租赁协议中所作承诺相悖，应认定为湖州聚龙公司隐瞒房屋已设定抵押的事实。
关于争议焦点二，《房屋租赁合同》第十一条约定“甲方（湖州聚龙公司）有下列行为之一的，乙方（上海汉能公司）有权终止合同。……4、未通知乙方，擅自出售、抵押房屋。”结合湖州聚龙公司确保租赁房屋在租赁期间不存在抵押权等产权受限的承诺，及本条未通知上海汉能公司而抵押房屋，上海汉能公司有权终止房屋租赁合同的约定，可认定湖州聚龙公司隐瞒房屋设定抵押、存在产权瑕疵的情形应属于上海汉能公司有权解除并终止《房屋租赁合同》的约定情形，故上海汉能公司于2015年9月2日向湖州聚龙公司寄出《解除通知函》行使合同解除权的行为合法有效，因湖州聚龙公司认可收到该《解除通知函》，结合上海汉能公司自2015年9月5日起算未到期租金的主张，本院认定《房屋租赁合同》于2015年9月4日解除并终止。
关于争议焦点三，《房屋租赁合同》解除后，湖州聚龙公司应返还尚未到期的房屋租金及房屋押金。2015年6月1日至2015年6月30日为免租期，2015年7月1日至2015年9月4日租金计算为213333.33元（以双方均认可的11个月租金110万元标准计算），2015年9月5日起计算未到期房屋租金为886666.67元，故上海汉能公司诉请被告返还租金886666.67元及押金90000元，于法有据，本院予以支持。湖州聚龙公司未及时返还未到期房屋租金，上海汉能公司诉请湖州聚龙公司以未到期租金886666.67元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率自房屋租赁合同解除次日2015年9月5日起计算利息损失，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海汉能薄膜发电有限公司与被告湖州聚龙都大厦商业有限公司于2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月4日终止；
二、被告湖州聚龙都大厦商业有限公司返还原告上海汉能薄膜发电有限公司房屋租金886666.67元、押金90000元，共计976666.67元，限于本判决生效之日起十日内履行；
三、被告湖州聚龙都大厦商业有限公司支付原告上海汉能薄膜发电有限公司应返还租金的利息损失31950元（以886666.67元为基数暂计算至2016年6月13日止，次日起至租金实际返还之日止的利息损失以未返还租金金额为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算并支付），限于本判决生效之日起十日内履行。
如果被告湖州聚龙都大厦商业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13567元，减半收取6784元，由被告湖州聚龙都大厦商业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 李元光
二〇一六年六月十三日
书 记 员 陈阳岚