广州铁路运输中级法院
行 政 裁 定 书
（2016）粤71行终436号
上诉人（原审原告）：吴川市第二建筑工程有限公司。住所地：广东省吴川市梅菉解放中路*号。
法定代表人：凌亚寿。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广东省广州市吉祥路**号。
法定代表人：彭高峰，该委员会主任。
原审第三人：广州三荣房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市麓苑路**号*楼。
法定代表人：黄景钦。
上诉人吴川市第二建筑工程有限公司因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会房地产登记一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法行初字第553号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。
原审法院查明：2005年1月13日，被告广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）向第三人广州三荣房地产开发有限公司核发0001581号《广州市房地产权属证明书》，其中载明总建筑面积为41676.71平方米，权属人为广州三荣房地产开发有限公司。2006年2月28日，原广州市国土资源和房屋管理局向第三人广州三荣房地产开发有限公司核发005752号《广州市房地产权属证明书》，其中载明总建筑面积为41676.71平方米，权属人为广州三荣房地产开发有限公司，附注载明商业2440.31平方米，办公7384.73平方米，住宅23807.41平方米，首层自行车库629.42平方米，地下室（车库）4271.74平方米，地下负一层肉菜市场1864.1平方米，电房39.42平方米，7层架空转换层为1239.58平方米（合计41676.71平方米）。城市规划房屋用途：……第七层为设备转换层，……。
原告吴川市第二建筑工程有限公司与第三人分别于2006年12月15日签订了《三荣大厦工程结算书》、2007年2月6日签订了《承诺协议书》及《商品房买卖合同》。其中《商品房买卖合同》约定由原告购买第三人开发的三荣大厦第七层与负一层肉菜市场门口旁边的“夹层小商铺”，用途为设备转换层，建筑面积1239.58平方米（七层），170平方米（夹层小商铺），计价方式与价款为双方约定出卖人将应支付给买受人的工程款债务折抵为买受人购买商品房的总价款。2015年1月30日，原告方在查询越秀区麓苑路47、49、51号房地产档案时，发现2005登记字85552号《房地产登记簿查册表》附注载明：第七层为设备？转换层属麓苑路47、49、51号建筑区划内全体业主共有。原告认为上述附记侵犯其合法权益，遂提起本案诉讼。
原审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”根据上述规定，在被告已将案涉房地产的权属人登记为第三人的情况下，不服被告登记加注的具体行政行为，具备提起行政诉讼原告主体资格的，其权益应与该房地产的权属存在物权性质的利害关系。而原告本案主张权利的基础为其与第三人之间签订的抵债合同，原告依该合同仅享有对第三人的债权性权利，相关材料尚不能证明其系案涉房地产的权属利益主体。故原告与被告的登记加注行为之间不存在法律上的利害关系，不具有对被诉行政行为提起行政诉讼的原告主体资格，其起诉依法应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第三条第一款第（一）项，裁定驳回原告吴川市第二建筑工程有限公司的起诉。
上诉人吴川市第二建筑工程有限公司上诉称：一、原审裁定认定的事实错误。2001年4月28日，上诉人（承包方）与原审第三人（发包方）签订《建设工程施工合同》，约定上诉人承包工程名称为金麓苑商住楼的施工工程，合同价款46532580元。2006年10月16日，上诉人与原审第三人签订《三荣大厦工程结算书》，确认原审第三人拖欠上诉人工程款5213441.42元，后原审第三人无力偿还，提出将越秀区麓苑路47、49、51号三荣大厦七层整层（以下简称“案涉物业”）和该楼负一层肉菜市场门口旁边的“夹层小商铺”转让给上诉人，以抵偿欠款。2007年2月6日，上诉人与原审第三人签订《商品房买卖合同》，明确约定原审第三人将案涉物业转让给上诉人以折抵拖欠上诉人的工程款，此时上诉人就合法取得案涉物业的使用权和所有权的期待权。被上诉人于2013年在房地产登记簿上注记案涉物业归全体业主共有。上诉人取得案涉物业权利在先，被上诉人作出案涉具体行政行为在后。被上诉人作出的案涉具体行政行为严重侵犯了上诉人的合法权益，致使上诉人无法取得案涉物业的所有权，原审裁定认定上诉人与被上诉人的登记加注行为之间不存在法律上的利害关系，明显错误。二、被上诉人在《房地产登记簿查册表》（房地产号：2005登记字85552号）作出的注记违法。1.被上诉人作出的注记内容“7层架空转换层1239.58平方米，第七层为设备转换层属麓苑路47、49、51号建筑区划内的全体业主共有”违法。2013年被上诉人向原审第三人核发005752号《广州市房地产权属证明》，其中载明总建筑面积为41676.71平方米，权属为原审第三人，附注载明总建筑面积包含7层转换层的1239.58平方米（案涉物业），故案涉物业属于原审第三人所有。被上诉人在房地产登记簿上注记案涉物业归全体业主共有是对原审第三人的合法财产进行处分，严重侵犯原审第三人的合法权利，间接侵犯了上诉人合法权利，因被上诉人违法的注记导致无法办理案涉物业的过户登记。2.被上诉人作出《房地产登记簿查册表》（房地产号：2005登记字85552号）注记的行为适用法律错误。原审第三人于2006年2月28日取得案涉物业所有权，而被上诉人根据2013年生效的《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》作出注记的行为。法不溯及既往，被上诉人的行政行为须具有可预见性和可预测性，不得侵害权利人的“既得权利”。上诉人因信赖原广州市国土资源和房屋管理局核发的005752号《广州市房地产权属证明》而与原审第三人签订《商品房买卖合同》应受到保护。故原审裁定认定事实错误、适用法律错误，被上诉人存在违法行政，请求二审法院撤销原审裁定，确认被上诉人在《房地产登记簿查册表》（房地产号：2005登记字85552号）中“7层架空转换层1239.58平方米，第七层为设备转换层属麓苑路47、49、51号建筑区划内的全体业主共有”的注记行为违法并撤销该注记内容，由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人广州市国土资源和规划委员会未向本院陈述答辩意见。
原审第三人广州三荣房地产开发有限公司未向本院陈述意见。
经审查，原审裁定认定的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，原广州市国土资源和房屋管理局下属的广州市房地产交易登记中心于2013年7月23日向广州市房地产档案馆发出穗房交登函[2013]265号《关于协助增加注记的函》，请该馆协助在2005登记85552号房地产登记簿查册表附注的“第七层为设备转换层”后增加“某建筑区划内的全体业主共有”的注记。2013年10月18日，广州市房地产交易登记中心又向广州市房地产档案馆发出穗房交登函[2013]415号《关于协助修改注记内容的函》，请该馆协助将前述“某建筑区划内的全体业主共有”注记内容修改为“（属麓苑路47、49、51号建筑区划内的全体业主共有）”。
再查明，原广州市国土资源和房屋管理局关于不动产登记的行政职权现由被上诉人广州市国土资源和规划委员会承接。
本院认为：因原审裁定是驳回起诉的程序性裁定，故二审仅对上诉人的起诉是否符合立案条件的程序性问题进行审查，对其上诉所提确认被上诉人注记内容违法并予以撤销、由被上诉人承担本案诉讼费用的实体诉讼请求不予审查。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”根据查明的事实，上诉人与原审第三人在2007年2月即已签订了案涉不动产买卖合同，当时案涉不动产被登记在原审第三人名下，根据该买卖合同，上诉人取得案涉不动产的所有权，并因此具有向被上诉人申请将案涉不动产权利转移登记至其名下的请求权。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《房屋登记办法》第二十六条亦规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”根据上述法律规定，不动产登记簿的效力高于不动产权属证书。2013年原广州市国土资源和房屋管理局修改《房地产登记簿查册表》（房地产号：2005登记字85552号），将该大厦第七层设备转换层注记为建筑区划内的全体业主共有的行为，客观上构成了对原登记的案涉不动产权利的变更，剥夺了原审第三人对案涉不动产所享有的处分权，进而影响了上诉人对案涉不动产的所有权的实现。故上诉人亦属于原广州市国土资源和房屋管理局注记行为的利害关系人，其依法享有对该注记行为提起行政诉讼的权利，具备原告主体资格。至于上诉人主张的实体权益是否能得到支持，应在对其诉讼请求进行实体审查后方能确定。原审裁定认定事实清楚，但适用法律不当，处理有误，应予纠正。根据广州铁路法院集中管辖广州市行政案件的实际情况，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法行初字第553号行政裁定。
二、本案由广州铁路运输第一法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 丁 玮
代理审判员 邓 军
代理审判员 余树林
二〇一六年八月一日
书 记 员 罗碧虹