江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二商申字第00243号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：彭银平。
委托代理人：焦新忠，江苏知本律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：张金宏。
委托代理人：焦新忠，江苏知本律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南通盛唐置业有限公司。住所地：江苏省南通市外环北路***号。
法定代表人：朱建国，该公司董事长。
委托代理人：顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
委托代理人：黄慧，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
申请再审人彭银平、张金宏因与被申请人南通盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）确认合同有效纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中商终字第0263号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
彭银平、张金宏申请再审称：1.彭银平、张金宏的诉讼请求及本案争议焦点是2012年12月6日的九份《商品房买卖合同》是否有效，但二审法院既认为2012年8月22日的以房抵债协议和该九份合同是双方间真实的法律关系，却不对该九份合同是否有效进行裁判，而认为盛唐公司可以反悔合同，盛唐公司是否可以反悔与合同是否有效系不同的事实和诉求。二审判决既然认定盛唐公司可以反悔，即表明该九份合同是有效的。2012年8月22日的以房抵债协议及2012年12月6日的九份《商品房买卖合同》是盛唐公司在债务履行期限届满后和彭银平签订的，性质上属于债务履行方式的变更，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2.一审判决错误适用“流质契约”的规定，认定2012年12月6日的九份《商品房买卖合同》无效错误。参考最高人民法院公报案例，即使双方未签订该九份《商品房买卖合同》，盛唐公司和彭银平于2011年9月30日签订的《借款协议》和《商品房买卖合同》也合法有效。3.二审判决认为盛唐公司可以反悔以物抵债协议，缺乏法律依据。该协议和九份《商品房买卖合同》不存在法定的及约定的解除情形，故盛唐公司不得反悔。二审判决否定了预告登记的物权效力，违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定。盛唐公司销售的是期房，不可能办理房屋产权转移手续。办理预告登记后，彭银平即有权请求盛唐公司继续履行购房合同，该九套商品房即不是盛唐公司的财产，即使盛唐公司宣告重组，也不属于重组财产。综上，请求依法再审本案。
盛唐公司提交意见认为，1.盛唐公司和彭银平之间是民间借贷关系，2012年8月22日的《协议书》是以物抵债协议。参照《人民司法》选登的案例，以物抵债协议违反了《物权法》关于禁止流质契约的规定。因此，二审判决理由和结果正确。2.盛唐公司于2013年9月6日进入了破产重整程序，彭银平和张金宏已向管理人申报借款债权，且已和破产管理人进行了债权确认，根据南通市港闸区人民法院（2013）港商破字第0002-4号民事裁定书，彭银平和张金宏的借款债权已得到依法确认，管理人也已受理了该债权，故彭银平和张金宏再对本案申请再审没有事实和法律依据。3.从《物权法》第二十条第二款的规定可见，预告登记所登记的仅是一种请求权，不产生物权的效力。综上，请求驳回彭银平和张金宏的再审申请。
本院审查查明：2011年9月15日，盛唐公司取得南通市通宁大道西侧、永和路南侧“通宁天地”1、2、5、6、9、10、11幢商业办公用房的商品房预售许可证。
2011年9月30日，盛唐公司与彭银平、案外人吴龙生签订《借款协议》1份，约定：彭银平、吴龙生共同向盛唐公司出借钱款848万元；借期三个月，自2011年10月3日至2012年1月2日止（以实际放款日为准）；盛唐公司将其实际销售价格为16800元/㎡的怡园北村二期多层5号楼（公安编号为9号楼）101至110室（共十套、总面积1105.54㎡）、4号楼（公安编号为10号楼）101至104室（共四套、总面积444.81㎡）以5500元/㎡房价抵押给彭银平、吴龙生；盛唐公司于2011年9月30日前办结购房合同的签订和网上备案申报手续；彭银平、吴龙生确认在盛唐公司归还借款后十日内无条件配合盛唐公司办理回购业务，并协助盛唐公司到南通市房地产交易中心办理退房手续；第五条约定“如盛唐公司不能按约归还借款，则前述抵押房产归彭银平、吴龙生所有……”等。2011年9月30日，盛唐公司就前述十四套房屋以彭银平、吴龙生为买受人在南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通房管局）进行房屋买卖合同网上备案。
2011年12月29日，盛唐公司与彭银平、吴龙生签订《借款展期合同》1份，约定针对2011年9月30日的借款协议的执行达成“盛唐公司承诺于2012年元月十日前归还原合同项下本金48万元；原合同项下本金800万元整，展期六个月（即自2012年1月2日至2012年7月1日）；如盛唐公司展期届满仍未能还清借款，则未归还部分仍按原合同第五条的规定执行”。
2012年8月22日，盛唐公司与彭银平、吴龙生签订《协议书》1份，约定：因盛唐公司经营困难，无法按时归还彭银平、吴龙生借款，决定将借款期间已网签备案抵押给彭银平、吴龙生的十四套房屋按8000元/㎡折价抵偿给彭银平、吴龙生，并向彭银平、吴龙生提供购房正式发票，该十四套房屋最终抵偿款项按测绘面积×8000元/㎡计算，多退少补；盛唐公司若在2012年11月15日前结清所欠彭银平、吴龙生本息，则按8000元/㎡价格享有回购权，并承担回购引起的一切税费等。
2012年10月24日，盛唐公司就怡园北村二期多层5号楼（公安编号为9号楼）101至109室向彭银平分别补开每套房屋的房款收据。2012年12月6日，盛唐公司与彭银平就前述九套房屋签订九份《商品房买卖合同》（盛唐公司和吴龙生就其余房屋另行签订了《商品房买卖合同》），其中载明单价为7000元/㎡。同年12月17日，彭银平、张金宏就该九套房屋在南通房管局领取预告登记证明书。
2013年9月6日，南通市港闸区人民法院裁定盛唐公司进入重整，并指定盛唐公司清算组为盛唐公司重整管理人。同年10月15日，彭银平、张金宏以夫妻名义向盛唐公司重整管理人申报案涉九份《商品房买卖合同》项下的债权，即要求拿房，并支付逾期交房违约金。2014年1月9日，盛唐公司重整管理人书面通知彭银平、张金宏，认为二人申报的债权不实，不予确认。
彭银平、张金宏遂于2014年1月诉至南通市港闸区人民法院，要求确认上述2012年12月6日的九份《商品房买卖合同》合法有效。
盛唐公司辩称：张金宏不是《商品房买卖合同》的签订人，不具有原告的主体资格。盛唐公司与彭银平之间不存在预售房屋买卖合同关系，双方之间实际是民间借贷关系。盛唐公司之所以与彭银平、吴龙生签订购房合同、办理房屋预告登记手续等行为系为了保障双方借款协议的履行，购房合同本身不能反映双方真实意思表示。因相关借款协议中涉及的流质契约条款属于无效条款，故2012年12月6日的九份《商品房买卖合同》亦属无效。
一审法院认为：
一、彭银平基于其、吴龙生共同与盛唐公司之间的民间借贷合同的履行而与盛唐公司订立案涉《商品房买卖合同》这一事实，双方当事人并无实质性争议。
二、张金宏与彭银平系夫妻关系，案涉无论是借贷行为还是房屋买卖行为均发生在其夫妻关系存续期间。案涉合同关系虽系彭银平个人及他人共同与盛唐公司之间发生，但根据“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的法律规定，对于这种与家庭财产处置相关的民事法律行为，张金宏作为彭银平的丈夫，对案涉房屋买卖亦是享有与彭银平同等的合同权利、负有同等的合同义务。据此，基于案涉合同行为产生的诉讼，张金宏具备作为原告的起诉主体资格。
三、彭银平、张金宏主张案涉纠纷属于商品房买卖合同纠纷，主要依据的是彭银平与盛唐公司就案涉九套房屋签订了《商品房买卖合同》，办理了预告登记、盛唐公司向彭银平出具了购房款收据等事实。盛唐公司主张案涉纠纷属于民间借贷纠纷，主要依据的是盛唐公司与彭银平、吴龙生于2011年9月30日、12月29日及2012年8月22日就借款848万元合同的签订和履行进行过约定，且案涉房屋买卖是对前述借款协议履行的事实。对于当事人就本案法律关系的分歧，应结合双方所举证据探究双方在订立和履行合同时的真实意思表示。就2011年9月30日《借款协议》中“盛唐公司于2011年9月30日前办结购房合同的签订和网上备案申报手续”、“彭银平、吴龙生确认在盛唐公司归还借款后十日内无条件配合盛唐公司办理回购业务，并协助盛唐公司到南通市房地产交易中心办理退房手续”、“如盛唐公司不能按约归还借款，则前述抵押房产归彭银平、吴龙生所有……”；2011年12月29日《借款展期合同》中“如盛唐公司展期届满仍未能还清借款，则未归还部分仍按原合同第五条的规定执行”；2012年8月22日《协议书》中“因盛唐公司经营困难，无法按时归还彭银平、吴龙生借款，决定将借款期间已网签备案抵押给彭银平、吴龙生的案涉十四套房屋按8000元/㎡折价抵偿给彭银平、吴龙生……”的约定而言，彭银平与盛唐公司在履行前述借款协议过程中订立的所谓房屋买卖合同，其目的还是通过“以房抵债”的担保方式实现彭银平对盛唐公司所享有的借款债权。退而言之，如果盛唐公司如期还本付息，彭银平、张金宏诉称的所谓案涉房屋买卖事实就不再发生。显然，双方于2012年12月6日就九套房屋签订《商品房买卖合同》的真实合意仍是双方于2011年9月30日、12月29日及2012年8月22日订立借款协议时已确立的“以房抵债”的意思表示。认定当事人之间存在何种法律关系，书面合同并非不可缺少的要件。盛唐公司之所以在与彭银平、吴龙生存在真实借贷关系的情况下又与彭银平订立《商品房买卖合同》，其目的还是为了担保借款债权的实现。鉴于双方未办理抵押登记，网签案涉房屋买卖合同也不符合我国担保法规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。这种名为房屋买卖，实为民间借贷担保的合同关系，系本案双方当事人及案外人吴龙生通谋的虚伪意思表示，属于变相的“流质契约”约定，因违反了“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的《物权法》的强制性规定而依法应认定为无效。
综上，该院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决：驳回彭银平、张金宏的诉讼请求。
彭银平、张金宏不服该判决，上诉至江苏省南通市中级人民法院。该院认为，2012年12月6日，彭银平与盛唐公司签订的九份《商品房买卖合同》不能孤立看待，其签订不能脱离双方之前签订的2012年8月22日的《协议书》、2011年12月29日的《借款展期合同》以及2011年9月30日的《借款协议》。从2011年9月30日签订《借款协议》开始，双方协议中已经涉及该九套商品房，《借款协议》及《借款展期合同》中均约定该九套商品房是作为借款的抵押，且约定了双方签订商品房买卖合同、在网上申报备案，还约定了流质条款。借款债务到期后，盛唐公司未能还款，2012年8月22日双方签订《协议书》约定原作为抵押的该九套商品房折价抵偿给彭银平，该协议书性质属于“以物抵债”协议。因为约定抵债的商品房尚未建设完毕并取得房屋所有权证，不能立即交割过户，为执行该份以物抵债协议，双方约定盛唐公司开立购房款发票，并另行签订了案涉九份《商品房买卖合同》。所以，从双方关系的演变来看，案涉《商品房买卖合同》是为了执行2012年8月22日的《协议书》、便于办理以房抵债手续而签订，并非彭银平与盛唐公司达成的独立的商品房买卖合同。如果没有之前的借款、欠款、约定抵押等一系列事实，彭银平不会向盛唐公司“购买”这九套商品房，同样盛唐公司也不会以该价格向彭银平“出售”这九套商品房。双方法律关系的演变是从民间借贷演变到以物抵债，而非彭银平、张金宏主张的从民间借贷演变到商品房买卖。这一点从双方最初签订的借款协议中也能得到印证，因为早在借款协议中双方就约定了以签订商品房买卖合同的方式设定商品房抵押（当然其效力另当别论），商品房买卖合同仅是形式而已。综上，彭银平、张金宏关于九份《商品房买卖合同》是真实的商品房买卖意思的体现不符合事实，该九份《商品房买卖合同》与2012年8月22日《协议书》一道构成以物抵债协议，以物抵债协议是彭银平、张金宏与盛唐公司之间的真实法律关系。
法律并不禁止借贷双方以物抵债，以物抵债协议即债权人与债务人约定以债务人的财产折价归债权人所有，用以清偿债务。根据以物抵债协议的形成时间和履行程度，当事人约定以物抵债协议有不同法律后果。本案中，盛唐公司向彭银平借款的还款期限已经届满，双方在债务清偿期届满后达成以物抵债的协议。债权清偿期届满后达成以物抵债协议的，在尚未办理物权转移手续前，债务人可以反悔不履行抵债协议；在办理了物权转移手续后，一方反悔，要求认定以物抵债协议无效的，不予支持。故盛唐公司是否可以反悔，关键在于双方约定的以物抵债的“物”-九套商品房有没有办理物权转移手续。彭银平主张双方已经办理了物权转移手续，因为其在房屋产权登记管理部门办理了房屋预告登记，领取了房屋预告登记证明，该证明具有确定彭银平为商品房所有权人的效力。该院认为，房地产管理部门根据《物权法》办理预告登记，预告登记的法律效力应当根据《物权法》的相关规定确定。《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。……”预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记使这一请求权具有物权的排他效力。从本质上说，预告登记所登记的是一项请求权，而不是物权本身，不产生物权变动的效力。况且，案涉九套商品房尚未建成、未办理所有权登记，还不具备不动产所有权成立的要件。彭银平要求确认商品房买卖合同有效，即要求履行商品房抵偿债务的约定；盛唐公司明确拒绝彭银平继续履行商品房买卖合同的要求，即反悔不履行以商品房抵债的协议。因彭银平与盛唐公司尚未办理物权转移手续、彭银平尚未取得九套商品房的物权，彭银平与盛唐公司约定的以物抵债协议，债务人盛唐公司可以反悔。故彭银平以双方已经办理了商品房物权转移手续为由主张商品房“买卖”合同有效、应当继续履行，不能成立。
该院遂判决：驳回上诉，维持原判决。
本院另查明：南通市港闸区人民法院就盛唐公司破产重整一案于2014年8月19日作出（2013）港商破字第0002-4号民事裁定，对盛唐公司重整管理人提请对其和债权人已经确认的债权予以确认，其中包括彭银平和吴龙生的债权，为第三顺序受偿。但彭银平称其并未申报过借款债权。盛唐公司其后确认彭银平、张金宏虽然在2013年10月15日填写了《盛唐公司破产重整债权申报表（供借款人使用）》，但二人明确“要求拿房，逾期交房，违约金按合同规定办理”。
本院认为：本案应驳回彭银平、张金宏的再审申请。
一、彭银平和盛唐公司之间有民间借贷关系。根据2011年9月30日的《借款协议》，彭银平和案外人吴龙生共同向盛唐公司出借848万元，且约定为担保该笔债务，盛唐公司将十四套房屋抵押给彭银平和吴龙生，但双方要另行签订房屋买卖合同和网上备案，如盛唐公司到期不能还款，即将上述十四套房屋抵偿给彭银平和吴龙生。据此，彭银平和吴龙生此时与盛唐公司订立十四套房屋买卖合同系为该848万元借款提供担保。
二、案涉借款到期后，彭银平和吴龙生与盛唐公司又签订2012年8月22日的《协议书》，约定在盛唐公司到期不还款的情况下将上述十四套房屋抵偿盛唐公司所欠借款，并就其中的九套房屋于2012年12月6日彭银平及张金宏和盛唐公司重新签订了《商品房买卖合同》。该行为表明债务清偿期届满后双方达成了以物抵债协议。债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成。本案中，虽然案涉九套房屋办理了预告登记，但预告登记并不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于盛唐公司。盛唐公司已进入破产重整程序，彭银平与其丈夫张金宏申报债权称其要求拿房，盛唐公司管理人对该申报债权不予确认，不同意将九套房屋交付给彭银平，表明盛唐公司已不同意以案涉九套房屋抵偿借款债务，彭银平与盛唐公司之间的权利义务应按照原有的民间借贷关系来确定。盛唐公司已进入重整程序，彭银平、张金宏关于要求拿房的申报债权被否认后，其可以提起诉讼要求确认债权，如其所列诉讼请求为要求确认案涉九套房屋所有权归其所有，人民法院应向其释明按照原民间借贷关系主张权利，如彭银平、张金宏不变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求。因在当事人选择不履行具有实践性的以物抵债协议的情况下，当事人的权利义务处理不涉及商品房买卖合同效力问题，彭银平、张金宏认为一、二审法院应支持其确认该合同有效之诉讼请求的申请再审理由，不能成立。
综上，彭银平、张金宏的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回彭银平、张金宏的再审申请。
审 判 长 管 波
代理审判员 许俊梅
代理审判员 关 倩
二〇一五年七月七日
书 记 员 费 行