江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨民初字第01309号
原告张竹萍。
原告吴振华。
被告宋惠清。
被告李霞新�
原告张竹萍、吴振华诉被告宋惠清、李霞新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月2日受理后，依法由代理审判员程鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告张竹萍、吴振华，被告宋惠清、李霞新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张竹萍、吴振华诉称：2013年3月26日，原被告签订《房产买卖协议》，约定：被告将仙蠡墩家园小区3号门1901室房屋产权转让给原告，面积104.56平方米，房产转让款65万元整，于签约当日一次性付清。协议签订后，原被告双方交付了房款并交割了房屋，原告支付了房产初始登记的部分契税。现请求判令：1、确认《房产买卖协议》有效；2、被告向原告返还原告所支付的房屋初始登记费2000元整。
被告宋惠清、李霞新辩称：原告所述属实，合同是双方协商一致的结果，是双方真实意思的表示，应属合法有效；原告要求被告返还契税2000元与协议约定不符，被告不同意返还，请求法院依法判决。
经审理查明：张竹萍与吴振华系夫妻关系，宋惠清与李霞新系夫妻关系。2006年12月30日，宋惠清与无锡市城投房屋拆迁有限公司（下称城投公司）签订《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，约定：建建设学前西路（滨湖段）项目需要，城投公司拆迁宋惠清名下的座落于滨湖区沈李巷101号房屋，建筑面积114.62平方米，认定安置面积154.62平方米，宋惠清因此获取符合国家质量安全标准的产权调换房，产权调换房地点为仙蠡苑小区（期房），户型：103平方米、110平方米各一套，建筑面积213平方米（最终面积以产监处认可的面积为准），产权调换面积超面积及楼层层差按实结算。2010年7月，宋惠清根据产权置换约定获取仙蠡墩家园3-1901室房屋（建筑面积为104.56平方米）。
2013年3月26日，宋惠清、李霞�与张竹萍、吴振华签订《房产买卖协议》，约定：甲方（本院注：宋惠清、李霞新）向乙方（本院注：张竹萍、吴振华）出卖仙蠡墩家园3号1901室房屋，该房屋及室内外全部配套设施包括现有的室内装潢和家具等总价为65万元，张竹萍、吴振华于2013年3月26日支付购房款65万；本合同签订成立、房屋交付乙方后，无论是否办妥权属初始登记或者过户登记，乙方有权将该房出租，甲方不得以任何方式阻挠，办妥过户登记后，乙方可自行处置该房屋产权；在办妥该房屋过户登记前，乙方享有一次更名权利，即乙方提出请求时，甲方应配合与乙方指定的直系亲属作为该房屋买受人人，签署除本款以外与本合同内容完全一致的协议，如甲方在乙方提出更名请求后十五日内拒绝配合，应支付乙方违约金2万元；因初始登记时仍须登记到甲方名下，初始登记费用（含税款）在内8000元内，由乙方承担，超过部分由甲方承担；甲方在办妥土地证、房产证，并在拿到土地证、房产证后五日内交给乙方，任何一项逾期应承担违约金2万元；甲方在该房产过户登记条件具备时，应提供一切手续和便利配合乙方办理产权登记，在乙方书面通知甲方协助办理产权登记后60日内甲方仍未提供相关手续和便利，指示过户登记不能办理的，甲方承担违约责任，从通知到达乙方之日的第61日起，按每延期一天支付乙方200元计算违约金。该协议除有宋惠清、李霞新与张竹萍、吴振华签字外，宋惠清的母亲赵翠玲、女儿宋琦雯。当日，张竹萍通过银行汇款方式向宋惠清、李霞新支付房款65万元。
还查明：2013年5月13日，宋惠清缴纳仙蠡墩家园3-1901室房屋的契税5045.02元。5月14日，宋惠清与李霞新取得了仙蠡墩家园3-1901室《房屋产权证》，登记为两人共同共有。同年6月18日�取得了涉案房屋的《国有土地使用证》，载明涉案房屋土地使用权类型为国有土地划拨。同年10月11日，张竹萍向宋惠清、李霞新支付了初始登记房屋契税3500元。2013年9月，张竹萍、吴振华搬入涉案房屋居住并使用至今。
上述事实，有《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》、《房屋产权证》、《国有土地使用证》、《房产买卖协议》、收条、银行汇款凭据、现金完税证及双方当事人的陈述证据在卷佐证。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法（修正）》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该法第三十八条规定的不得转让的房地产，不包括�述第四十条中以划拨方式取得土地使用权、办妥土地房产证的房地产。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”无锡市［锡征安建办（2003）第4号］《关于征地拆迁安置房上市交易有关规定的通知》规定：“征地拆迁安置房上市交易的，按经济适用房的规定办理；2002年�后取得合法产权的征地拆迁安置房，自取得产权之日起5年内不得上市；5年后需上市的，应补缴土地出让金和享受优惠的有关税费（具体收费标准另行制定）后才能进入市场交易。”无锡市人民政府办公室［锡政办发（2005）150号］《关于加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理有关问题的通知》第五条规定：“依法取得房屋土地权属证书的经济适用住房、集土拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易；未依法登记领取房屋土地有关权属证书的经济适用住房和拆迁安置房而转让的，要严肃处理。”根据上述文件规定，本案系争房屋无锡市仙蠡墩家园3-1901室系征地拆迁安置房，其用地性质是国有划拨土地，在办妥土地房产证后，在补缴土地出让金和享受优惠的有关税费后，可以转让。
问题是，至今，征地拆迁安置房转让前应缴纳的土地出让金和享受优惠的有关税费的标准，无锡市人民政府或其相关机关部门尚未公布，该类房屋转让无缴费标准，无从获得市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”；第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续（合同）生效的，依照其规定”。2013年3月26日，宋惠清、李霞新与张竹萍、吴振华签订的有关无锡市仙蠡墩家园3-1901室房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的强制性规定，不需要得到有关机关的批准才能生效，虽然在签订时标的物房屋尚未办理土地使用权和房屋所有权登记，但在本案诉讼前�该房屋两证已经办妥，因而不具有致其无效的情形。虽然地方人民政府未公布与系争房屋有关的征地拆迁安置房转让前应缴纳的土地出让金和享受优惠的有关税费的标准，致使地方人民政府土地房产机关不能就该类房产转让办理批准手续，不能办理有关土地房屋过户登记，但是此情形仅属于对物权变动的限制因素，不能成为判断该合同效力的依据。综上，宋惠清、李霞新与张竹萍、吴振华签订的有关无锡市仙蠡墩家园3-1901室房屋买卖合同，应为有效。
关于张竹萍、吴振华要求宋惠清、李霞新返还原告所支付的房屋初始登记费2000元的诉请，因就该费用的承担双方已在《房产买卖协议》中进行了明确的约定：在初始登记费用（含税款）在内8000元内，由张竹萍、吴振华承担，超过部分由宋惠清、李霞新承担，因涉案房屋初始登记契税为5045.02元，未超过8000元，不符合�惠清、李霞新承担情形，故本院对张竹萍、吴振华该项诉请，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一、二款、第五十二条第一款、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法（修正）》第三十八条、第四十条第一款之规定，判决如下：
一、张竹萍、吴振华与宋惠清、李霞新于2013年3月26日所签订的《房产买卖协议》有效；
二、驳回张竹萍、吴振华其他诉讼请求。
本案受理费50元减半收取25元，由原告张竹萍、吴振华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 程鹏
二〇一四年八月四日
书 记 员 蒋龄
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法（修正）》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《中�人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。