湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第62号
上诉人（原审原告）湖南中天建设集团有限公司，住所地株洲市荷塘区新华东路53号。
法定代表人刘小红，系该公司总经理。
委托代理人唐海翠，女，1984年10�20日出生，汉族，湖南省株洲市人，系该公司员工，住北京市海淀区。代理权限为特别授权，代收法律文书、代理委托人承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者申诉。
委托代理人汪玲，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1978年5月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省咸宁市咸安区，暂住地址湖南省株洲市芦淞区。
被上诉人（原审被告）饶娟娟，女，1978年8月22日出生，汉族，户籍所在地湖北省咸宁市咸安区，暂住地址湖南省株洲市芦淞区。
上诉人湖南中天建设集团有限公司因与被上诉人ＸＸ、饶娟娟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2014）芦法民一初字第985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人湖南中天建设集团有限公司�委托代理人唐海翠、汪玲，被上诉人ＸＸ到庭参加诉讼，被上诉人饶娟娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原审查明，株洲市芦淞区建宁新村19栋属原告湖南省中天建设集团有限公司所有，于2008年4月23日在株洲市房产管理局办理了产权登记。2010年7月14日原告湖南省中天建设集团有限公司与案外人刘政签订了一份《临街商铺临时租赁合同》。该合同约定原告将株洲市芦淞区建宁新村19栋边附层（一厅）（即株洲市芦淞区建宁新村19栋一楼临芦淞路的门面）出租给刘政使用，月租金为3400元，先缴纳租金后使用。刘政租赁该房屋后用于经营“刘记饭店”。2011年10月1日，经原告同意，刘政将该门面承租权转让给被告饶娟娟。原告与被告饶娟娟未另行订立租赁合同，只在原合同上注明：“2011年10月1日转让给饶娟娟”的内容。饶娟娟�租该房屋后与其丈夫ＸＸ继续经营“刘记饭店”。2013年5月后，被告将门面重新间隔，房屋三分之二由二被告共同经营芙蓉兴盛超市，三分之一继续经营餐饮。2013年5月13日，被告ＸＸ与案外人邹俊签订了一份《门面转让合同》，由ＸＸ将本案所涉门面三分之一转让给邹俊，转让费118000元，租金2800元／月，并约定邹俊有权转让门面。后邹俊经营一段时间后，欲将门面转租给其他人，才发现ＸＸ夫妻不是该门面的所有权人。于是在2014年6月找到原告核实房屋产权情况。原告得知被告未经其同意转租门面，于2014年7月1日向被告饶娟娟发出了《终止租赁合同通知书》，决定自2014年7月1日起解除与被告的租赁合同。该通知于当日送达被告饶娟娟，但饶娟娟拒绝签收。原告诉至法院，请求：1.确认原告与两被告的租赁关系解除；2.判令两被告搬离所占原告门面并承担从实际搬离�日前欠付的租金；3.由被告承担本案诉讼费用。
另查明，被告承租原告房屋后，房租已交至2014年6月，自2014年7月1日起未再向原告交纳房屋租金。
原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告于2010年7月14日将本案所涉门面租赁给案外人刘政，双方订立了《临街商铺临时租赁合同》，经原告同意，在原合同上注明该合同2012年10月1日转让给饶娟娟，被告自2012年10月1日起实际占有并使用该房屋，原告与饶娟娟的租赁关系自2012年10月1日起成立并生效。原告与饶娟娟未另订立其他书面合同，则原告与饶娟娟就本案所涉门面的租赁关系，视为按照原告与刘政的合同内容履行。本案的争议焦点为：
一、关于原告与被告的租赁关系是否已经解除的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应�通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，原告于2014年7月1日向被告送达了解除合同的通知书，但该通知书中没有明确被告收到该通知的异议期，原、被告也没有就异议期间进行其他约定，按照法律规定，被告应当有三个月的异议期。因此原告在通知送达三个月后才能主张因向被告送达了解除合同的通知、双方租赁合同已解除的权利。但原告在2014年8月18日就向本院起诉，要求确认与被告的租赁关系已解除，显然不符合法律规定。此外，原告与饶娟娟关于门面是否转租一事没有明确约定，被告ＸＸ、饶娟娟将租赁原告门面重新间隔后，留下三分之二的面积自己经营超市，将另外三分之一面积的房屋转租给邹俊，并未违反法律禁止性规定，也没有产生与原告之间的租赁合同不能履行的后果。故原告要求确认与被告的租赁关系已解除的诉讼请求，原审法院不予支持。
二、关于被告应当向原告支付的款项及金额问题。
因原告与被告的租赁合同继续履行，被告应当按照合同约定向原告交纳租金，但被告租金只交纳到2014年6月，则被告应当按3400元／月的租金标准向原告交纳自2014年7月1日起使用本案诉争门面的房租。虽然本案租赁合同上注明是转让给饶娟娟，但被告ＸＸ与饶娟娟系夫妻关系，承租房屋也是二人共同经营使用，故二被告对支付租金承担共同责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、限被告ＸＸ、饶娟娟于本判决生效后十日内一次性向原告湖南中天建设集团有限公司支付2014年7月、8月、9月、10月的租金共计人民币13600元；2014年10月以后的租金按双方约定履行至双方租赁关系终结时止；二、驳回原告湖南中天建设集团有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币16375元，由原告湖南中天建设集团有限公司承担人民�16000元，由被告ＸＸ、饶娟娟承担人民币375元。
宣判后，湖南中天建设集团有限公司不服原审上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判确认上诉人与被上诉人的租赁关系解除并判定被上诉人搬离所占上诉人的门面。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院法律适用错误，3个月的异议期不排斥出租人的起诉权利；2、一审法院对法律理解有误，承租人部分转租也会影响租赁合同的履行，会造成上诉人门面管理失控；3、一审法院认为没有诉权又不驳回，还对实体问题进行了裁判，造成上诉或重新起诉两难。
被上诉人ＸＸ口头答辩：我从2010年转租该门面以来，都是按时缴纳租金等相关费用，一直按合同履行义务，没有违反合同约定，也没有违法，上诉人的上诉理由不能支持。
被上诉人饶娟娟未到庭及提出答辩。
二审中，上诉人湖南中天建设集团有限公司与被上诉人ＸＸ均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，二审双方争议的焦点是：上诉人要求确认与被上诉人租赁关系解除能否成立。现分析如下：《合同法解释》关于合同解除异议期的规定是为了追求效率，避免合同效力长期处于不确定的状态，而对异议人行使解除异议权作出的限制，该规定并不排斥合同解除权行使主体直接向法院或仲裁机构行使解除合同的权利，也不是对合同解除权行使主体在催告解除后起诉期限的限制。因此，原审法院认为上诉人未在解除通知送达三个月后向法院起诉违反法律规定没有依据。本案被上诉人承租上诉人房屋后，在双方没有约定允许转租的情况下，未经上诉人同意将其中的三分之一面积转租他人，违反了《合同法》的相关规定�但被上诉人在2013年5月即已将门面部分转租，两部分门面分别经营超市和餐馆，各自悬挂了招牌，上诉人也曾上门收取过水电费，故上诉人对门面转租应是知道的，其在2014年7月前并未提出异议。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本院对上诉人要求确认与被上诉人租赁关系解除的诉请不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律虽有不当，但处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持�判。
本案二审案件受理费16375元，由上诉人湖南中天建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 汪 晶
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法�重审。
《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。