广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5355号
上诉人（原审原告）：广州市商汇投资有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：胡继祖，该公司经理。
上诉人委托代理人：林明开、卢慧铮，均系广东高义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏福钱，住广东省廉江市。
被上诉人（原审被告）：广州市星马房地产经营有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：魏日健，该公司董事长。
原审第三人：香港桔利集团发展有限公司，注册地址香港湾仔。
法定代表人：陈进何，该公司董事。
委托代理人：韩宏伟，广东胜伦律师事务所律师。
委托代理人：关丽贤，广东胜伦律师事务所律师助理。
上诉人广州市商汇投资有限公司（以下简称商汇公司）因与被上诉人魏福钱、被上诉人广州市星马房地产经营有限公司（以下简称星马公司）及原审第三人香港桔利集团发展有限公司（以下简称桔利公司）商铺租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年2月9日，桔利公司与广州市黄埔区鱼某街茅某第十二、十三股份经济合作社在广州市黄埔区鱼某街茅某社区居民委员会见证下，签订租赁合同，约定上述两经济合作社将其所有的位于广州市黄埔区蚧山路西南、鱼某路某的土地一块出租给桔利公司经营，租期20年从2010年2月起算。同月19日，双方签订补充协议，约定将租期顺延10年。2011年7月5日，双方再次签订补充协议，约定首期土地18986.52平方米于2010年7月1日交付桔利公司使用，交地日视为规划部门批准建设之日，二期土地待地铁公司使用完毕后交付桔利公司使用；租期从2011年7月1日起计算，并同时开始计算租金，总租期按原合同（协议）执行。桔利公司租赁上述土地后，在其上建造建筑物一栋，曾用名为茅某商贸城，现名为鱼某商业广场。原审期间，该建筑物尚未取得建设工程施工许可证和房地产权属证书。
2012年7月3日，桔利公司与魏福钱签订《茅某商贸城房产租赁合同》，由魏福钱承租广州市黄埔区蟹山路67号（鱼某地铁口）（即本案所称的鱼某商业广场）的建筑物面积27850平方米，包括地下消防水池及泵房333平方米，一楼8367平方米，二楼整层为8602平方米，三楼整层8602平方米，四楼1964平方米。租赁期限为18年7个月，即从2012年7月3日起至2031年2月2日止；魏福钱有无须经桔利公司同意的转租权。
星马公司在原审庭审中确认魏福钱系其股东之一，魏福钱在合同中的签名是代表该公司所签，并非代表其个人，所产生的一切法律后果均由星马公司承担。
2013年1月14日，胡继祖（乙方）与星马公司（甲方）签订《鱼某商业广场租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方的鱼某商业广场第四层商铺用于商业、办公用途，实用面积约为216平方米，建筑面积约为308平方米（最终面积以双方共同确认为准），甲方同意在租赁期限内，该办公室西面北面阳台约300平方米免费供乙方使用；甲方须于2013年3月1日前向乙方交付该物业，如甲方不能按约交付，则本合同租赁期限相应顺延；免租装修期为6个月，从2013年3月1日起至同年8月31日止（该期限内，甲方免除乙方租金、管理费，但乙方施工期间的清洁费、水电费和其他应付款项等仍须承担）；租赁期限为15年，自2013年3月1日起至2028年2月29日止。首年租金和管理费包含税费每月合计2740元，从第3年起在上一年的基础上递增3%，乙方需在每月10日前以银行转账或者现金向甲方支付当月的租金、管理费；在合同签订当日，乙方须向甲方交纳该物业的履约保证金5480元，以保证乙方依法经营，按时缴纳租金；履约保证金在合同期满乙方退场并缴清应交费用后，甲方在7个工作日内无息退还乙方；甲方保证在乙方承租范围内有水、电接驳口，接入水管直径不小于32cm，乙方承租范围内由乙方自行装修（包括空调和二次装修消防均由乙方自费承担），乙方对承租范围的装修施工在符合国家法律法规的前提下，甲方应同意实施；乙方装修时不得改变该物业的房屋主体结构及公共设施；甲方应采取各种措施以维护和保障乙方对该商铺的合法使用，并协助办理乙方因经营与桔利公司可能产生的纠纷；甲方负责向乙方提供办理证照所需的该物业的相关文件，甲方须在签约一个月内完成租赁登记备案；甲方应向乙方免费提供停车场，停车客户凭购物小票可免费停车；如因甲方原因提前终止合同的，属甲方违约，应赔偿乙方投资该项目的损失，甲方退回乙方所交的履约保证金的基础上，应另行向乙方支付违约金5480元，如乙方的实际损失超过违约金金额的，超过部分甲方应赔偿给乙方；因乙方原因提前终止合同的，属乙方违约，甲方不予退还履约保证金，并有权追讨乙方使用期内所欠的应缴费用（包括租金、水电费等）；合同还约定了其他内容。在合同首部乙方身份情况注明“乙方（承租方）：胡继祖（暂定，日后办理工商注册后更名）；魏福钱在合同落款的“甲方”处签名，星马公司的法定代表人魏日健签名，该公司加盖印章。
2013年1月17日，胡继祖向某公司缴纳履约保证金5480元，并预交一个月租金2740元，星马公司仅出具收款收据，但未出具预交租金的发票。星马公司、魏福钱交付涉案商铺后，商汇公司对涉案商铺进行装修并安装消防设施、监控设施等。同年7月19日、8月5日、9月2日向某公司分别交纳4-6月份和7、8月份水电费。
同年9月18日，桔利公司因鱼某商业广场租赁合同纠纷，向原审法院起诉魏福钱，星马公司作为第三人参加诉讼。2014年1月9日，原审法院以（2013）穗黄法民三初字第167号《民事调解书》调解结案，约定由桔利公司、魏福钱或星马公司共同与次承租户在2014年1月20日前协商办理原租赁合同的主体变更事宜，即桔利公司作为出租方与原次承租户按照原合同约定内容签订租赁合同。本案商汇公司未与桔利公司改签合同。原审庭审期间，桔利公司确认其已从2013年10月开始收取商汇公司缴纳的占用费。
同年9月27日，桔利公司向鱼某商贸城各租户发出通知，告知各租户其与魏福钱解除合同，已把星马公司清理出场，要求各租户在2013年9月29日前将与星马公司和魏福钱办理各种手续的资料、合同、租金收据、水电费收据的复印件交至桔利公司的物业管理处，“后续重新协商”。
同年10月8日，广州市黄埔区鱼某街综治信访维稳中心向茅某商贸城各商铺负责人发出通知，要求各商铺负责人次日上午9时30分到该中心联席会议室召开会议，研究讨论茅某商贸城商铺租赁纠纷的相关解决处置工作，并要求参会商户带上合同复印件和相关缴款单价复印件。
同年10月10日，广州市规划局给商汇公司的委托代理人李苑淇的穗规函（2013）4714号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，告知其“您于二O一三年九月二十六日提出的公开政府信息的申请（立案号：20130620000723），依据《中华人民共和国政府信息公开条例》、《广州市政府信息公开规定》、《广州市依申请公开政府信息办法》和《广州市城市规划局依申请公开政府信息规定》的规定，您申请的政府信息广州市黄埔区蟹山西路67号相关的《建设工程规划许可证》，经查无相关资料。”
同年10月10日，胡继祖向某公司发出《关于租赁合同中须你方解决的问题的通知函》，内容为：“我与你司签订的关于广州市黄埔区蟹山西路67号四层办公楼的租赁合同。现就合同履行中存在的几个问题向你方提出，请你司在2013年10月15日前解决该些问题并以书面形式回复我方。第一、关于租赁合同中款项发票问题。双方签订的租赁合同约定，租金为含税费价，你方须向我方开具相应发票。为确保我方租金的按时顺利支付，我方此前通知你方按约定提供发票，但至本通知函发出之日止，你司从未向我司开具任何发票。第二、2013年9月18日，在本场地发生你方与桔利公司人员的暴力性群殴事件。此后，该场地便由第三方（自称是该场地业主的桔利公司）实际控制，该第三方并在场地内张贴告示，称因你方拖欠桔利公司租金，桔利公司已自行收回场地，要求我方直接向其缴纳租金。你我双方在签订租赁合同时，你方自称是该场地的业主，并向我方提供了你方与土地所有人茅某村委十三社签订的租赁地块合同。究竟你方与桔利公司存在何种关系？与茅某村委十三社签订土地租赁合同的是你司还是桔利公司？该场地的业主是谁？桔利公司是否已收回场地？我方的租金应向哪方支付？你方如何保障租赁合同依法得到全面、适当履行，保障承租方的权益？鉴于上述问题，为维护我方与租户的合法权益，在本通知函所涉事项解决之前，我方将暂停向你方支付有关租金。同时，为保障租赁合同履行的连续性，请你方在本月15日前联系第三方桔利公司，共同向我方当面解释上述问题，保障我方的合法权益不受损害。”同日，该函通过全球邮政特快专递向某公司寄出，并于次日送达。
2013年10月，桔利公司按照商汇公司与星马公司签订的合同标准向商汇公司收取第一个月租金等费用，之后商汇公司一直按照上述标准向桔利公司缴纳租金等费用至2015年6月底。
2013年11月12日，商汇公司出具确认说明书，确认在其成某由其股东胡继祖和陆某以股东名义代表对外签订的租赁合同、装修装饰合同、购买合同等文件，商汇公司均予以确认。
商汇公司于2013年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方于2013年1月14日签订的《鱼某商业广场租赁合同》；2、星马公司、魏福钱赔偿商汇公司经济损失3129202元，并相互承担连带清偿责任；3、星马公司、魏福钱返还商汇公司支付的履约保证金5480元；4、星马公司开具收取2740元租金的发票给商汇公司；5、星马公司、魏福钱承担本案的诉讼费用。
星马公司提出反诉，请求判令：1、双方签订的《租赁合同》无效；2、商汇公司支付2013年3月1日至同年9月17日止的场地占有使用费36220.8元（按5544元／月计算）。
原审庭审期间，商汇公司提出对涉案商铺装修现值以及商汇公司在评估基准日在类似地段租赁相同面积、同类环境、租赁期相同的物业产生的租金损失进行评估的申请，并请求以评估申请日2014年10月15日作为评估基准日。原审法院经过摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司作为本案的评估机构。2015年3月11日，该评估公司出具评估报告书，评估结论为：“1、广州市黄埔区蟹山西路67号鱼珠地铁口鱼珠商业广场四楼在2014年10月15日的装修现值为人民币叁拾玖万柒仟玖佰叁拾伍圆整（￥397935）。2、商汇公司在2014年10月15日在类似地段租赁相同面积、同类环境、租赁期相同的物业产生的租金损失为人民币叁拾伍万肆仟圆整（￥354000）。”在评估报告书的附表1中，第7、8、19、20、39-44、52、53、57、67-73、86、90、91、93、94、103、105、106、110、119、121、122、125、126、136、138、139、142、143、153-158、165、166、169、170号系屋面广告架、屋面广告射灯、排气扇、灯具、窗帘、消防喷淋头、感烟探测器、空调等没有形成附着的装饰装修物，共价值123149元。商汇公司在质证中确认天台地面瓷砖及围墙顶贴琉璃瓦为星马公司交付使用时即存在，该两项装修在附表一中的序号为第1、5号，评估现值共计27736元。星马公司、魏福钱质证认为面积勘查不属实，星马公司租给商汇公司的使用面积为150平方米左右，且系鱼某商业广场一、四楼一起租给商汇公司，一楼租金增加2元每平方米，四楼按合同价格；周边的市场价，并不能代表星马公司将涉案商铺租给商汇公司的价格标准，星马公司给予商汇公司的是优惠价格，不能以此计算涉案商铺租赁价格与市场价相比造成的损失。星马公司在初评报告征求意见阶段没有提出书面异议。桔利公司在初评报告征求意见过程中提出书面异议，桔利公司认为该书面异议中所附装修项目明细表中所列项目均为其自行装修，不应计算在商汇公司的装修损失中，而且四楼租金应当与一楼租金一起计算，之后计算平均价格后再计算租金损失，但桔利公司没有提供证据证实其主张的装修项目。
原审另查明：2013年9月3日，商汇公司成立，在工商行政管理部门登记的业户地址为广州市黄埔区蟹山西路67号A403房，胡继祖为该公司股东。同年11月12日，商汇公司出具确认说明书，确认在商汇公司成某胡继祖以股东名义对外签订的租赁合同等文件，商汇公司均予以确认。
原审法院认为：涉案商铺未取得房地产权属证书，也无建设工程规划许可证或者其他合法报建证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，商汇公司与星马公司、魏福钱签订的《鱼某商业广场租赁经营合同》系无效合同。该合同无效，自始对双方当事人不产生法律约束力。商汇公司与星马公司、魏福钱某甲明知涉案商铺无权属证书或者合法报建手续，仍然签订租赁合同，双方均有过错，依法应当各自承担相应的责任，双方当事人因该合同取得的财产，依法应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
关于本案的诉讼主体。涉案的租赁合同并非商汇公司所签，而是商汇公司的股东胡继祖所签订，在合同签订当时，商汇公司尚处于筹备状态，根据胡继祖在设立公司过程中所起的作用及商汇公司的工商登记情况，胡继祖应当是商汇公司的发起人，商汇公司在庭审中确认其系代设立中的商汇公司签订的合同，该合同也是由商汇公司在实际履行，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，涉案租赁合同的相对人应当是商汇公司，由商汇公司承担涉案合同所产生的法律后果，商汇公司在本案中是适格的主体。星马公司确认魏福钱系其股东，其对外签订合同的行为系该公司的行为，由该公司承担相应的法律责任，即在本案中，魏福钱的所有行为均确认为星马公司的行为，本案中魏福钱不承担上述合同中的权利和义务，所产生的法律后果均由星马公司承担，故魏福钱在本案中不承担相应的法律责任。星马公司、魏福钱辩称涉案租赁物已由桔利公司收回，商汇公司应当向桔利公司主张违约，星马公司、魏福钱不应是本案的诉讼主体，经查，星马公司、魏福钱系鱼某商业广场租赁经营合同的一方当事人，虽然涉案租赁物已被桔利公司收回，但因桔利公司不是涉案租赁合同的当事人，商汇公司根据合同相对性原则向某公司、魏福钱主张合同权利，星马公司、魏福钱是适格的主体，星马公司、魏福钱的答辩意见于法无据，不予采纳。关于星马公司以其与桔利公司在2013年9月17日已经终止合同关系、桔利公司就原租赁场地已经另行确定租赁关系为由，主张桔利公司应当作为当事人参加诉讼并承担责任的意见，原审法院认为，本案系商汇公司与星马公司之间的租赁合同纠纷，星马公司已确认魏福钱签订相关合同的行为，由其承担相应的法律后果，即魏福钱与桔利公司所签订的租赁合同也由星马公司承担相应的法律后果，则在不考虑该合同效力的情况下，星马公司与桔利公司之间系租赁关系，星马公司依约在该合同中有不经桔利公司同意的转租权，星马公司将涉案商铺出租给商汇公司，在双方的租赁关系中，不涉及桔利公司的权利义务，本案与桔利公司无利害关系，原审法院为查明案件事实，尤其是涉案租赁物的权属、报建等事实，依法追加其参加本案诉讼，符合法律规定，星马公司的上述意见，不予采纳。
关于场地占用费。星马依约将涉案场地交付商汇公司使用，商汇公司应当向其缴纳使用期间的占用费。商汇公司与星马公司在合同中约定了装修免租期，在免租期间免收商汇公司的租金，鉴于商汇公司在免租期间进行实际装修，并未进行经营，且因星马公司与桔利公司的纠纷引起本案诉讼，故商汇公司不需支付在该免租装修期间的占用费。装修免租期结束后，商汇公司已经进行实际经营，且商汇公司从2013年10月起已经开始向桔利公司缴纳场地占用费等费用，故商汇公司应当向某公司支付2013年9月1日至30日的租金，鉴于商汇公司在合同签订后已经向某公司预付了一个月租金2740元，该租金可以冲抵商汇公司上述期间内应缴纳的场地占用费，星马公司收取的上述预付款不需返还商汇公司，商汇公司也不需另行支付上述期间的场地占用费，但星马公司应当向商汇公司出具收取上述场地占用费的发票。商汇公司认为星马公司主张2013年9月17日以前的租金，以其预交的租金抵扣后，尚剩余13天的租金，要求星马公司返还，经查，原审庭审中，桔利公司确认其从2013年10月起开始按照商汇公司与星马公司签订的原合同约定的标准收取商汇公司的场地占用费，即从该月起桔利公司实际收回租赁物并开始收取占用费，由此可以看出，商汇公司在装修免租期结束后到向桔利公司缴纳场地占用费前，既未向桔利公司也未向某公司缴纳场地占用费或者“租金”，而该期间商汇公司实际占有、使用涉案场地，且桔利公司尚未收回涉案场地，故2013年9月1-30日的场地占用费，商汇公司应当向某公司缴纳，商汇公司主张的多缴纳13天的租金，与事实不符，且未提交证据证实，故其主张不予支持。
关于商汇公司主张的租金差额损失及星马公司和桔利公司主张涉案场地一楼和四楼的租金应当合并计算问题。因商汇公司与星马公司、魏福钱签订的租赁合同无效，商汇公司主张的租金差额损失无法律和事实依据，不予支持。关于星马公司和桔利公司的主张，经查，涉案的鱼某商业广场的一楼系出租给广州市黄埔市场发展服务公司，广州市黄埔市场发展服务公司同时在原审法院对星马公司、魏福钱提起诉讼【案号为（2014）穗黄法民三初字第11号】，该案中，广州市黄埔市场发展服务公司与星马公司就租赁鱼珠商业广场一楼商铺签订了独立的租赁合同，合同中并未提及增加该公司的租金补偿本案中星马公司给予商汇公司的租金优惠；根据广州市黄埔市场发展服务公司的工商登记情况，该公司是独立的企业法人，与本案的商汇公司并非同一法人，两案中均无证据证实该主张，且商汇公司不确认租金优惠或者鱼某商业广场一楼租金补偿四楼租金的事实，星马公司及桔利公司亦未提交证据证实，故星马公司及桔利公司的意见不予采纳。
关于履约保证金。商汇公司在合同签订时向某公司缴纳了履约保证金5480元，合同无效后，星马公司应当向商汇公司返还。
关于装修现值的损失分担。在租赁合同中，双方已经约定了商汇公司有权进行装修，即星马公司同意商汇公司对涉案商铺进行自行装修，商汇公司亦已实际对涉案商铺进行装修，因星马公司不同意对涉案装饰装修物进行利用，对于其中未形成附合的装饰装修物，由商汇公司拆除，如因拆除造成房屋损坏的，应当恢复原状；对已形成附合的装饰装修物，由双方当事人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。商汇公司已对涉案商铺的装修现值，根据评估报告，在评估基准日2014年10月15日的装修现值的评估价为397935元，商汇公司确认其中两项装修在星马公司交付时即存在，该两项装修现值27736元应当从评估价中扣除；另，在评估报告附表一中没有形成附合的装饰装修物的评估现值123149元亦应从评估价中扣除；扣除上述两部分价格，涉案商铺的装修现值为247050元。双方对造成合同无效均有过错，故商汇公司与星马公司应当平均分担装修物的现值损失，即星马公司应当分担其中的123525元。
关于星马公司和桔利公司对评估报告的质证意见。原审法院认为，在商汇公司与星马公司签订的租赁合同中已经约定涉案商铺的建筑面积为308平方米，与评估公司确认的租赁面积相同，由于评估报告中对没有形成附合的装饰装修物一并计入装修现值损失的计算中，原审法院在确认装修现值损失时已经予以扣除，同时还扣除了商汇公司确认交付时已存在的装饰装修物的评估现值，并按照双方的过错程度及公平原则进行分担，星马公司认为评估价格过高，但未提交相应的证据推翻评估公司的评估结论，不予采纳。关于桔利公司提出的评估项目中有部分项目系其在向某公司交付涉案场地时即存在的装修，应从评估项目中扣除，原审法院认为桔利公司在将涉案商铺租赁交付给魏福钱或者星马公司时所附带的装修价值，属于桔利公司与魏福钱或者星马公司之间的法律关系，不属于本案的处理范围，故对桔利公司的异议不予采纳。
关于当事人提交的《广州市公安消防局建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审（2011）第2373号）、《广州市公安消防局建设工程消防验收意见书》（穗共消验（2012）第1030号）房屋安全鉴定报告（中星鉴字（2011）0313号）、广州市地下铁道总公司关于黄埔区鱼珠茅岗商贸城报建方案请审的复函（穗地铁保（2010）6号）、广州市黄埔区鱼珠街道办事处《关于茅岗商贸城项目报建手续的请示》、茅岗股份经济联合社关于申请办理商贸城项目审批报建手续的报告、广州市黄埔区人民政府办公室请示件、广州市规划局黄埔区分局《关于上报黄埔大道支线环境整设计方案的请示》（穗黄规程（2003）19号）、《关于先行征求消防管理部门和地铁经营单位意见的函》（穗黄规字（2009）97号）、《关于先行征求地铁经营单位意见的函》（穗黄规字（2009）98号）、广州市黄埔区人民政府办公室2009年11月23日《工作会议纪要》等证据，可以证实涉案的鱼某商业广场在建设前曾经向当地的有关部门提出报建申请，但不能证实该建筑物已经进行了合法的报建并取得建设工程规划许可证，亦不能证明涉案建筑物是合法的建筑。
关于案件受理费等诉讼费用的负担。案件受理费和反诉费按照双方当事人的败诉比例分担。商汇公司在诉讼期间提出财产保全申请，原审法院已采取财产保全措施，后商汇公司撤回财产保全申请，故财产保全费5000元，由商汇公司负担。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出如下判决：一、商汇公司与魏福钱、星马公司在本案中签订的鱼某商业广场租赁经营合同无效。二、星马公司在本判决生效之日起10日内，向商汇公司支付已形成附合的装饰装修物的现值损失123525元。三、商汇公司应当在本判决生效之日起10日内拆除其在广州市黄埔区蟹山路67号鱼珠商业广场四楼租赁商铺内的未形成附合的装饰装修物，因拆除造成涉案商铺毁损的，商汇公司应当恢复原状（未形成附合的装饰装修物为本案评估报告书的附表1中第7、8、19、20、39-44、52、53、57、67-73、86、90、91、93、94、103、105、106、110、119、121、122、125、126、136、138、139、142、143、153-158、165、166、169、170号项目）。四、星马公司在本判决生效之日起10日内，向商汇公司返还履约保证金5480元。五、星马公司在本判决生效之日起10日内，向商汇公司出具收取场地占用费2740元的发票。六、驳回商汇公司和星马公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31921元，商汇公司负担30665元，星马公司负担1256元。财产保全费5000元，由商汇公司负担。反诉费353元，由星马公司负担。一审案件受理费已由商汇公司预交，商汇公司同意由星马公司、魏福钱在履行本判决时将其应承担部分直接支付给商汇公司。
判后，上诉人商汇公司不服原审判决，向本院提起上诉称：魏福钱是涉案合同的主体之一，原审却以魏福钱签订涉案合同的行为是代表星马公司所为的行为为由，而认定魏福钱不承担涉案合同中的相关权利与义务，显属不当。理由如下：1、商汇公司与星马公司法定代表人魏日健商谈涉案租赁合同时，其提供的物业权属资料显示业主是魏福钱，而不是星马公司，魏日健称魏福钱是星马公司的股东，星马公司是魏福钱用于物业经营运作的公司。因星马公司不是物业的业主，魏福钱某乙是业主，故商汇公司要求业主魏福钱与星马公司作为共同的出租方（甲方），星马公司与魏福钱某甲同意，因此，在租赁双方签订的《鱼某商业广场租赁合同》及其《补充协议》甲方签章栏中，既有魏福钱的签名，又有星马公司的公章及法定代表人魏日健签名，否则，商汇公司不会承租涉案物业。所以，魏福钱与星马公司是共同的出租方，应共同对商汇公司承担责任，并相互承担连带责任。2、从多份《鱼某商业广场租赁合同》及《补充协议》甲方签名栏中的签名形式看，明显甲方是由两个主体组成，甲方主体由魏福钱签名和星马公司盖章，签约人栏由星马公司法定代表人魏日健签名。如果上诉人仅是与星马公司发生租赁关系，那么，有星马公司法定代表人签名并加盖公章己足够，无需多此一举让魏福钱在甲方栏中签名，由此可见，魏福钱在租赁合同甲方栏签名是代表其个人主体所签，并不是代表星马公司，星马公司在原审庭审中才称魏福钱签订合同的行为是代表公司的行为，明显与事实不符。上诉请求：1、将（2014）穗黄法民三初字第10号民事判决的第二项改判为，被上诉人广州市星马房地产经营有限公司、被上诉人魏福钱在判决生效之日起10日内，向上诉人广州商汇投资有限公司支付已形成附合的装饰装修物的现值损失123525元。2、将（2014）穗黄法民三初字第10号民事判决的第四项改判为，被上诉人广州市星马房地产经营有限公司、被上诉人魏福钱在判决生效之日起10日内，向上诉人广州商汇投资有限公司返还履约保证金5480元。3、被上诉人魏福钱与被上诉人广州市星马房地产经营有限公司对本案债务承担连带清偿责任。4、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人魏福钱、被上诉人星马公司经合法传唤未到庭表明意见。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。
本院另查明，据2014年5月12日原审法院庭审笔录第4页中记载，商汇公司代理人称：“合同末尾处签署的就是星马公司及魏福钱两个主体，合同的履行也是两被告。”星马公司代理人作出回应：“确实是两被告作为合同签署的主体。”魏福钱代理人表示：“同意上述意见。”
再查，在（2013）穗黄法民三初字第167号《民事调解书》中达成的协议第十条中约定，星马公司作为魏福钱的关联方，愿意履行该协议中的义务并和魏福钱承担连带责任。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据商汇公司的上诉请求，现归纳本案争议焦点为：魏福钱与星马公司是否就本案纠纷互负连带责任。
在2013年1月14日双方当事人签订的《鱼某商业广场租赁合同》的首部中虽然只列明星马公司为甲方（出租方），但据一、二审查明事实及魏福钱、星马公司在一审庭审中的自认可知，合同尾部魏福钱的签名并非其仅以星马公司股东的身份进行签约，也是以其个人身份与商汇公司进行签约，魏福钱、星马公司是合同签署的共同主体。魏福钱作为签约主体之一，理应承担所签合同中相应的责任。此外，在解决前述纠纷的（2013）穗黄法民三初字第167号《民事调解书》中，星马公司的承责表态对两被上诉人在本案纠纷中互负连带责任亦提供了基础。现上诉人依据合同相对性原则，要求魏福钱与星马公司共同承担连带清偿责任，该项诉请理据充足，本院予以支持。原审法院以魏福钱系星马公司股东为由而认定其对外签订合同的行为属该司行为，本院予以纠正。
综上所述，商汇公司的上诉理由成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实清楚，但处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第10号民事判决第一、二、三、四、五、六项；
二、被上诉人魏福钱对广州市黄埔区人民法院（2014）穗黄法民三初字第10号民事判决第二、四项中广州市星马房地产经营有限公司承担的债务负连带责任；
四、驳回上诉人广州市商汇投资有限公司的其他上诉请求。
本案一审案件受理费31921元，广州市商汇投资有限公司负担30665元，广州市星马房地产经营有限公司、魏福钱共同负担1256元。财产保全费5000元，由广州市商汇投资有限公司负担。反诉费353元，由广州市星马房地产经营有限公司负担。二审案件受理费2880元，由被上诉人广州市星马房地产经营有限公司、被上诉人魏福钱共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 穆 健
审 判 员 张燕宁
代理审判员 黄春成
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 党春婷