广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤03执异25号
案外人（异议人）：谭竞鹏，男，1975年3月14日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，。
申请执行人：招商银行股份有限公司深圳福田支行，住所地深圳市福田区华富路5号南光大厦，统一社会信用代码91440300892215137P。
负责人：李云波，行长。
委托诉讼代理人：黄万华，男，身份证住址广东省深圳市福田区，，系该公司员工。
被执行人：深圳市颖力实业发展有限公司，深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦17楼，统一社会信用代码914403001923327037。
法定代表人：冯本现，董事长。
委托诉讼代理人：张晓歌，男，身份证住址广东省深圳市罗湖区，，系该公司员工。
被执行人：深圳市康纳实业有限公司，深圳市罗湖区文锦北路1010号文锦广场文安中心2009，统一社会信用代码91440300279410153H。
法定代表人：郑东家。
关于申请执行人招商银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称“招商银行福田支行”）与被执行人深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称“颖力公司”）、深圳市康纳实业有限公司（以下简称“康纳公司”）借款合同纠纷一案，本院（2004）深中法民二初字第419号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请恢复强制执行，本院依法受理，案号为（2012）深中法执恢字第245号。在执行过程中，本院依法查封被执行人颖力公司名下位于深圳市罗湖区翠山路1号颖隆大厦1610号房（以下简称涉案房产）。案外人谭竞鹏对本院上述执行措施不服，提起执行异议。本院依法受理后，依法另行组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。
案外人谭竞鹏提出异议，请求本院依法中止其所购买的涉案房产的执行，并解除涉案房产的查封。理由如下：案外人谭竞鹏与颖力公司于2001年7月15号签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定购买涉案房产，购房款为人民币370481元，约定交房时间为2002年10月1日，案外人谭竞鹏已于2003年6月7日付清全部款项，并实际占有、使用该涉案房产，法院对涉案房产查封是错误的，法院不应对涉案房产执行。综上，案外人谭竞鹏提出上述异议请求。
案外人为支持其异议请求，向本院提交如下证据：证据一、2001年7月15日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（公证书）；证据二、颖力公司出具的收款收据及购房发票；证据三、2003年6月5日与颖力公司签订的补偿协议；证据四、物业管理收款收据；证据五、代收费协议书；证据六、燃气单据；证据七、电费通知单；证据八、业主公约；证据九、（2004）深罗法执字第901号民事裁定书及（2006）城法执字第548号民事裁定书。
申请执行人招商银行福田支行质证称，对案外人谭竞鹏提交的证据一、证据二与证据四的真实性不予认可，其认为根据房地产买卖合同中第四条规定购房款总价为人民币370481元，并于附表一中约定签订此合同时即2001年7月15日一次性付清以上购房款。但是证据二的收款收据中显示案外人谭竞鹏在2001年7月15日前并未付清全部购房款，该购房款还扣除因被执行人颖力公司因违约而签订的补偿协议书中约定甲方即颖力公司应支付的违约金人民币30537元，因此乙方没有及时支付购房款，违约在先，但是证据中只显示颖力公司违约，不符合合同约定，因此申请执行人招商银行福田支行对上述证据一、证据二与证据四的真实性不予认可；对其他案外人谭竞鹏提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
被执行人颖力公司对案外人谭竞鹏所提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
申请执行人招商银行福田支行答辩称，案外人谭竞鹏的异议请求不成立，请人民法院查明事实，依法驳回其异议请求。
被执行人颖力公司答辩称，关于申请执行人称的购房款差额人民币30537元，是由其公司延迟办理房地产权证需支付给案外人谭竞鹏的违约金，经双方合意，其公司放弃应交余款人民币30537元的权益，双方同意互不追责，至此案外人谭竞鹏的购房款已全部付清。因此案外人谭竞鹏的异议请求是成立的，请求人民法院依法予以支持，裁定中止对涉案房产的执行。
被执行人康纳公司未提交答辩意见。
本院经审查查明，关于申请执行人招商银行福田支行与被执行人颖力公司、康纳公司借款合同纠纷一案，本院（2004）深中法民二初字第419号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，后经中止执行程序后，又恢复执行，案号为（2012）深中法执恢字第245号。在该案的执行过程中，本院依法查封被执行人颖力公司名下位于深圳市罗湖区××大厦××房（以下简称涉案房产）。
另查明，案外人与被执行人颖力公司于2001年7月15日签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。该合同第三条约定“买方购买颖隆大厦的第1栋1610号房，位于16层，用途住宅，建筑面积79.02平方米，……”；第四条第（一）款约定“按建筑面积计算，单价为人民币4688.44元/平方米，总金额为人民币370481元”。案外人谭竞鹏于2001年7月15日及之前共向被执行人颖力公司支付了购房款人民币250481元。2003年6月5日，案外人谭竞鹏与被执行人颖力公司签订补偿协议书，约定被执行人颖力公司向案外人谭竞鹏支付违约补偿金人民币30537元，该款可用于抵扣剩余购房款。2003年6月7日，案外人谭竞鹏在扣除被执行人违约补偿金后付清余款，并实际入住涉案房产。2003年6月10日，颖力公司向案外人谭竞鹏开具购房款发票。
再查，颖隆大厦因未通过规划验收，当时不具备办理初始登记的条件，因此，当时不能办理房产证。此外，被执行人颖力公司当时未按规定将颖隆大厦的房地产买卖合同报深圳市国土资源和房产管理局备案，致使涉案房产被本院备案查封。
本院认为，本案中，案外人谭竞鹏系以其对被执行人名下不动产享有实体权利为由向本院提起执行异议，故应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定按照案外人异议程序审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案中，案外人谭竞鹏与被执行人颖力公司签订的房地产买卖合同合法有效，且是在本院查封前签订的，同时在法院查封前已经实际占有使用涉案房产，即其符合上述第（一）项、第（二）项之规定。同时，案外人谭竞鹏至今未能办理过户登记的原因是由于被执行人颖力公司的原因，即颖隆大厦因未通过规划验收，使案外人无法办理初始登记，亦未将涉案房产的买卖合同报深圳市国土资源和房产管理局备案，故涉案房产无法办理过户登记不属案外人自身的原因造成的。因而，其符合上述第（四）项之规定。
本案中，争议较大的是案外人是否符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项之规定，即是否已经支付全部的价款？案外人主张其已经支付全部价款，并提供了颖力公司出具的收款收据、购房发票、补偿协议等证据材料。申请执行人招商银行福田支行虽否认案外人提供的收款收据、购房发票、补偿协议等证据的真实性，但其并未能提供相应证据支持其主张。而颖力公司认可案外人已向其全部履行价款支付义务。综合上述收款收据、购房发票、补偿协议等证据材料，以及颖力公司之自认，可以认定案外人已经向颖力公司全部履行了价款支付义务，故其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项所规定之条件。
综上，案外人谭竞鹏的异议请求具有事实清楚，法律关系明确，本院依法应予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被执行人深圳市颖力实业发展有限公司名下位于深圳市罗湖区翠山路1号颖隆大厦1610号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 曹 勇
审判员 王晋海
审判员 王 芳
二〇一七年九月二十九日
书记员 叶志桃