北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第08053号
原告北京世纪博雅物业管理有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号（营业执照注册号：110228003574421）。
法定代表人张忆民，总经理。
委托代理人闫萍，北京卫之平律师事务所律师。
委托代理人李学通，北京卫之平律师事务所实习律师。
被告冯健，男。
被告高丽娟（冯健之妻，兼冯建的委托代理人），女。
原告北京世纪博雅物业管理有限公司（以下简称世纪博雅物业公司）与被告冯健、高丽娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告世纪博雅物业公司的委托代理人闫萍、李学通，被告高丽娟（兼被告冯健的委托代理人），均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪博雅物业公司诉称，2003年2月11日，我方与北京世纪兴业房地产开发有限公司（以下简称世纪兴业公司）签订《博雅西园物业管理委托合同》，该公司将其开发的博雅西园项目委托给我公司进行物业管理，合同第23条第一款载明5至20号楼应按建筑面积每月每平方米不高于2.50元向业主或房屋使用人收取物业管理费。合同签订后，我方提供物业服务，并确定物业管理费收费标准为每月每平方米2.48元。2008年7月23日，我方与北京市海淀区博雅西园�主委员会（以下简称博雅西园业委会）签订《博雅西园物业服务合同》，有效期至2010年12月31日，合同第11条第一款约定，5至20号楼（不含首层）应按建筑面积每月每平方米1.78元向业主或房屋使用人收取物业管理费，5至20号楼首层应按建筑面积每月每平方米1.69元向业主收或房屋使用人收取物业管理费；合同第29条第二款约定，个别业主无正常原因逾期交纳物业管理费的，我公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金。上述合同签订后，我方一直为博雅西园小区提供物业服务至2010年12月31日，但冯健、高丽娟作为北京市海淀区农大南路厢黄旗43号博雅西园XXX室的业主，入住后未交纳2004年7月1日至2010年12月31日期间的物业管理费，故我方诉至法院，要求冯健、高丽娟向我方支付北京市海淀区农大南路厢黄旗43号博雅西园XXX室房屋2004年7月1日至2010年12月31日期间的物业管理费共计26233.35元并支付违约金4410.87元，以上共计30644.22元。本案的诉讼费由冯健、高丽娟负担。
被告冯健、高丽娟辩称，我们不同意世纪博雅物业公司的诉讼请求，世纪博雅物业公司提供的物业服务不到位，包括小区的安保不合格，人员随意进出。我们入住时，诉争房屋的门就是坏的，世纪博雅物业公司修过，但没有修好，最后该公司让我们换门。另外，诉争房屋也存在漏水，但世纪博雅物业公司从未给我们修过。诉争房屋的红外线门磁、窗磁都不能正常使用，世纪博雅物业公司也修过，但都没有修好。诉争房屋的客厅墙体开裂，小区的绿化不行。诉争房屋在入住后两三年有中水，但之后就没有了。诉争小区的围墙有一部分至今没有建成，对小区的安全有影响。诉争房屋所在楼房墙体外立面开裂，砖掉下来把冯健头部砸伤，世纪博雅物业公司当时说让我们先支付医疗费，治疗完毕后再给我们报销。但当我们将全部医疗票据均交给世纪博雅物业公司后，世纪博雅物业公司至今没有报销。因为冯健受伤一事，世纪博雅物业公司和开发商还另外承诺给我们5万元赔偿，也至今未付。在诉争房屋前的另外一栋楼中，我们有一处底商房屋，该房屋的屋顶漏水，造成房屋的吊顶塌了下来，我们向世纪博雅物业公司报修，世纪博雅物业公司收取了我们5000元，但至今也没有维修好。而且，我们对世纪博雅物业公司主张的物业管理费欠费期间不认可，我们已交纳物业管理费至2004年10月。综上，如果世纪博雅物业公司将上述问题解决，我们同意交纳欠付的物业管理费。
经审理查明，冯健、高丽娟系北京市海淀区农大南路厢黄旗43号博雅西园XXX室的业主。
2003年2月11日，世纪兴业公司与世纪博雅物业公司签订《博雅西园�业管理委托合同》，该合同约定：世纪兴业公司将博雅西园项目委托给世纪博雅物业公司实行物业管理；委托管理期限自本合同签字生效之日起至业主委员会选聘新的物业管理公司止；5-20号楼由世纪博雅物业公司按建筑面积每月每平方米不高于2.50元向业主或房屋使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。合同签订后，世纪博雅物业公司为博雅西园提供物业服务。
2008年7月23日，世纪博雅物业公司与博雅西园业委会签订《博雅西园物业服务合同》，该合同约定：物业服务期限为18个月；5至20号楼（不含首层）应按建筑面积每月每平方米1.78元向业主或房屋使用人收取物业管理费，5至20号楼首层应按建筑面积每月每平方米1.69元向业主收或房屋使用人收取物业管理费；业主应按季度预交纳物业管理费；个别�主无正常原因逾期交纳物业管理费的，世纪博雅物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金。合同签订后，世纪博雅物业公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。冯健、高丽娟拖欠2004年7月1日至至2010年12月31日期间的物业管理费共计26233.35元，至今未付。
庭审中，双方一致认可，诉争房屋按照158.99平方米收取物业管理费；2008年7月23日以前的物业管理费标准为每月每平方米2.48元。另外，冯健、高丽娟就其已经交纳物业管理费至2004年10月的主张，未提交证据，予以证明。此外，冯健、高丽娟为证明世纪博雅物业公司在服务期间对诉争房屋和其另一处底商维修不到位、未对冯健受伤一事予以处理、物业服务不合格，提交了房屋照片、世纪博雅物业公司的派工单、紧急情况函等材料，这些材料显示世纪博雅物业公司曾向业主提供维�并就业主受伤进行一定处理。
上述事实，有双方当事人陈述，世纪博雅物业公司提供的《博雅西园物业管理委托合同》等证据，冯健、高丽娟提供的派工单等证据，本院开庭笔录，在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。《博雅西园物业服务合同》签订之前，世纪博雅物业公司虽未与冯健、高丽娟签订物业服务合同，但世纪博雅物业公司接受世纪兴业公司委托为博雅西园提供了物业服务，与冯健、高丽娟之间形成事实上的物业服务合同关系，故冯健、高丽娟作为业主理应支付相应的物业管理费。2008年7月23日签订的《博雅西园物业服务合同》，是世纪博雅物业公司与博雅西园业委会签订的，对于博雅西园的业主具有法律约束力，在世纪博雅物业公司已依约提供物业服务的情况下，冯健、高丽娟作为业主亦应支付相应的物业管理费。现冯健、高丽娟拖欠物业管理费，至今未付，其行为已构成违约，故世纪博雅物业公司要求冯健、高丽娟支付2004年7月1日至2010年12月31日期间所欠物业管理费26233.35元，存在事实和法律依据，数额合理，本院依法予以支持。庭审中，冯健、高丽娟就其已经交纳物业管理费至2004年10月的主张，未提交证据，予以证明，故本院对其上述主张不予采信。
冯健、高丽娟提交的派工单等材料尚不足以证明博雅西园物业公司的物业服务存在质量问题，且其提出的部分问题涉及房屋质量、部分问题的解决涉及开发商，但考虑到冯健、高丽娟未能及时交纳物业管理费，系因二人就诉争房屋所涉相关维修事宜以及冯健所受人身损害的赔偿事宜与世纪博雅物业公司发生争议所致，并非故意拖欠，故世纪博雅物业公司关于违约金之诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人�共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、冯健、高丽娟于本判决生效后十日内向北京世纪博雅物业管理有限公司支付其于二〇〇四年一月一日至二〇一〇年十二月三十一日期间拖欠的物业管理费人民币二万六千二百三十三元三角五分。
二、驳回北京世纪博雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果冯健、高丽娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百八十三元，由北京世纪博雅物业管理有限公司负担四十一元（已交纳）；由冯健、高丽娟负担二百四十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费五百六十六元，上诉于�京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈迎宾