广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终1919号
上诉人（原审被告）：谢玉霞，女，汉族，住广东省丰顺县。
委托代理人：李晋辉，江西雩山律师事务所律师。
委托代理人：谢瑞文，江西雩山律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：东莞市莞信小额贷款有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：卢仲祥，该公司总经理。
委托代理人：舒荣，广东莞融律师事务所律师。
委托代理人：邓鸿华，广东莞融律师事务所律师。
原审被告：杨育标，男，汉族，住广东省揭西县。
原审被告：袁武娜，女，汉族，住广东省揭东县。
上诉人谢玉霞因与被上诉人东莞市莞信小额贷款有限公司（以下简称莞信小额贷款公司）、原审被告杨育标、袁武娜申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月5日，莞信小额贷款公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、恢复对属于杨育标、袁武娜的位于东莞市常平镇霞坑管理区霞晖花园4幢B3的房屋执行措施（查封、拍卖）；二、确认谢玉霞与杨育标、袁武娜于2013年6月25日签订的房屋买卖合同无效；三、本案诉讼费由谢玉霞、杨育标、袁武娜承担。
原审法院经审理查明：关于莞信小额贷款公司诉杨育标、袁武娜民间借贷纠纷一案，原审法院作出的（2014）东三法民二初字第50号民事调解书已经发生法律效力。因杨育标、袁武娜未履行上述民事调解书，莞信小额贷款公司于2014年7月23日向原审法院申请强制执行，原审法院依法予以立案受理［案号：（2014）东三法常执字第772号］。该执行案件立案受理后，原审法院依法对杨育标、袁武娜名下位于东莞市常平镇霞坑管理区霞晖花园4幢B3的房屋予以查封。在该案的执行过程中，谢玉霞于2014年9月4日向原审法院提出异议，请求解除对上述房地产的查封，并停止执行上述财产。
谢玉霞提交了经广东腾锐律师事务所见证的一份《房屋买卖合同》［见证书编号：（2013）广东腾锐律见字第016号］，签订日期为2013年6月25日，该合同的主要内容为：一、由杨育标、袁武娜将位于东莞市常平镇霞坑管理区霞晖花园4幢B3的房屋（该房屋暂未办理《房地产权证》）以合计250000元的价格转让给谢玉霞，房款于合同签订当日一次性支付；二、签订合同后二日内，双方必须先到东莞市东部公证处办理公证委托手续，杨育标、袁武娜委托谢玉霞或谢玉霞指定的人代为办理一手《房地产权证》、代为办理转名过户手续、代为出售该房屋及收取售楼款等；三、该房屋有关办理一手《房地产权证》及办理转名过户到谢玉霞或谢玉霞指定的人名下所需的全部税项和费用（含法定应由杨育标、袁武娜缴交的）均由谢玉霞承担；四、双方对该房屋进行验收交接、签署房屋交接书及有关手续文件，谢玉霞自即日起拥有该房屋的权属和支配权；等等。
谢玉霞提交了一份《收据》，注明收款人为“杨育标、袁武娜”，日期为2013年6月25日，内容为收到“谢玉霞现金支付的购买中国广东省东莞市常平镇霞坑管理区霞晖花园4幢B3的房屋的房价款人民币贰拾伍万元整（￥250，000元）”。谢玉霞主张250000元房款是当着办理《房屋买卖合同》见证的广东腾锐律师事务所叶立琴律师的面现金交付的。经原审法院向叶立琴律师进行调查核实，叶立琴律师表示时间太久已记不清楚。
2013年6月27日，杨育标、袁武娜通过广东省东莞市东部公证处出具了一份《委托书》，公证委托林伟坤代为办理案涉房屋的一手《房地产权证》、代为办理转名过户手续、代为出售案涉房屋等。谢玉霞确认林伟坤系其丈夫的弟弟。在案涉房屋被原审法院查封之前，谢玉霞及林伟坤并未去申请办理案涉房屋的一手《房地产权证》，更未申请办理案涉房屋的转名过户手续等。谢玉霞主张因林伟坤经常外出所以耽误了办理上述手续。
谢玉霞未向原审法院提交案涉房屋的房屋交接书等手续文件。谢玉霞主张其已实际占用使用案涉房屋，对此主张，谢玉霞向原审法院提交了物业管理费收据、租赁合同等，莞信小额贷款公司予以否认。
原审法院于2014年12月3日作出（2014）东三法常执外异字第17号执行裁定书，裁定如下：中止对登记在杨育标、袁武娜名下的位于东莞市常平镇霞坑管理区霞晖花园4幢B3的房屋的执行。莞信小额贷款公司对该执行裁定书不服，于法定期限内向原审法院提起本案诉讼。庭审中，莞信小额贷款公司主张谢玉霞与杨育标、袁武娜恶意串通签订案涉《房屋买卖合同》，但对此主张，莞信小额贷款公司未能进行相应举证，谢玉霞也予以否认。
原审法院认定上述事实的证据有：原审法院（2014）东三法民二初字第50号民事调解书、受理申请执行案件通知书、（2014）东三法常执外异字第17号执行裁定书、抵押担保合同、房屋买卖合同、见证书、房屋登记信息查询结果、公证委托书、收款收据等以及原审庭审笔录、谈话笔录。
原审法院认为：杨育标、袁武娜经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内也未提交任何答辩及证据，视为放弃举证和质证的权利。本案的争议焦点在于：一、已被查封的案涉房屋应否恢复执行；二、杨育标、袁武娜与谢玉霞于2013年6月25日签订的关于案涉房屋的《房屋买卖合同》是否无效。
关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产，必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议，且第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。以上条件必须同时具备，缺一不可。
本案中，谢玉霞与杨育标、袁武娜于2013年6月25日就案涉房屋在律师见证下签订了《房屋买卖合同》。该合同明确约定了由杨育标、袁武娜委托谢玉霞或谢玉霞指定的人代为办理一手《房地产权证》、代为办理转名过户手续、代为出售该房屋及收取售楼款等，同时也明确约定了上述相关手续的全部税项和费用（含法定应由杨育标、袁武娜缴交的）均由谢玉霞承担。根据上述合同约定，在签订了该合同之后，杨育标、袁武娜只需再授权委托谢玉霞或谢玉霞指定的人代办相关手续即可，案涉房屋转名过户的其他手续及费用均由谢玉霞一人承担，无需再依赖杨育标、袁武娜履行其他义务。
2013年6月27日，杨育标、袁武娜通过广东省东莞市东部公证处出具《委托书》，公证委托了谢玉霞确认的其丈夫的弟弟林伟坤代办相关手续。因此，在2013年6月27日之后，案涉房屋的转名过户手续，即可由谢玉霞及谢玉霞指定的林伟坤进行单独办理。
在莞信小额贷款公司于2014年7月23日向原审法院申请强制执行后，原审法院对案涉房屋采取了查封措施。在案涉房屋被原审法院查封时，距离2013年6月27日，已经超过一年以上，此时案涉房屋仍在杨育标、袁武娜名下，尚未转到谢玉霞名下，谢玉霞及林伟坤也并未申请办理案涉房屋的一手《房地产权证》及申请办理转名过户手续等。谢玉霞主张因林伟坤经常外出所以耽误了办理上述手续，此解释明显不能令人信服，原审法院不予采信。
综上，原审法院认定谢玉霞对未办理案涉房屋的产权过户手续存在明显过错。案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封情形。对莞信小额贷款公司要求恢复对案涉房屋的执行，原审法院予以支持。
关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，债权合同的效力独立存在，不受物权能否变动的影响。只要合同依法成立，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。
本案中，杨育标、袁武娜与谢玉霞签订的关于案涉房屋的《房屋买卖合同》，是杨育标、袁武娜与谢玉霞对双方债权债务关系的设定，为债权合同。该《房屋买卖合同》经过广东腾锐律师事务所的见证，由杨育标、袁武娜与谢玉霞双方自愿协商签订，双方意思表示真实。莞信小额贷款公司主张谢玉霞与杨育标、袁武娜恶意串通签订该《房屋买卖合同》，但对此主张，莞信小额贷款公司未能进行相应举证，谢玉霞也予以否认，原审法院不予采信。原审法院认定该《房屋买卖合同》的合同内容不违反法律和社会公共利益，属于依法成立的合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，尽管案涉房屋因被原审法院依法查封，致使案涉房屋的不动产物权无法变动，但该事由并不能导致该《房屋买卖合同》归于无效。
综上，对莞信小额贷款公司要求确认杨育标、袁武娜与谢玉霞于2013年6月25日签订的关于案涉房屋的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，于2015年8月7日判决：一、恢复对登记在杨育标、袁武娜名下位于东莞市常平镇霞坑管理区霞晖花园4幢B3房屋的执行；二、驳回东莞市莞信小额贷款有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，东莞市莞信小额贷款有限公司已预交，由谢玉霞负担。
谢玉霞不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）2013年6月25日，案涉房屋在广东滕锐律师事务所叶立琴律师的见证下，谢玉霞与杨育标、袁武娜签订一份《房屋买卖合同》，约定由杨育标、袁武娜以250000元的价格将东莞市常平镇霞坑管理区霞晖花园4栋B3房屋卖给谢玉霞，合同签订后，谢玉霞即时将现金250000元交予杨育标、袁武娜，杨育标、袁武娜收齐卖房款项后，将房屋的相关材料全部转交给谢玉霞。（二）谢玉霞与杨育标、袁武娜签署的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，没有损害到第三人的利益，且在莞信小额贷款公司的借款和起诉前，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求判令终止对登记在杨育标、袁武娜名下的位于东莞市常平镇霞坑管理区霞晖花园4栋B3房屋的执行。（三）关于房屋过户问题。案涉房屋在出卖前没有办理一手的《房地产权证》，而办理过户需要先办好《房地产权证》才能转名过户，谢玉霞向朋友借款100000元购买此房屋，每月需要支付1000元利息。因该房屋已租住七年多，需要修补才能入住，直至2014年5月，谢玉霞才筹集到8000元进行简单的修补后出租，每月收到的1000元租金刚好支付利息，谢玉霞夫妻没有固定工作和收入，而办理房屋过户需要21000元左右费用，谢玉霞至今没有筹齐，没钱办理过户，不是不想办理过户，谢玉霞没有过错。原审法院以过了一年多不去办理过户不合常理为由认定谢玉霞没有办理过户属于谢玉霞的过错责任有误。据此，谢玉霞请求本院：1.撤销原审判决。2.判令终止对登记在杨育标、袁武娜名下的位于东莞市常平镇霞坑管理区霞晖花园4栋B3房屋的执行。3.本案诉讼费用由莞信小额贷款公司承担。
被上诉人莞信小额贷款公司口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回谢玉霞的上诉，维持原判。
原审被告杨育标、袁武娜均没有在法定期限内提交书面答辩意见。
本院经审理，对原审查明事实，本院予以确认。二审法庭调查中，谢玉霞提交了四张照片及四张借条的复印件，拟证明谢玉霞以借款的方式筹集了人民币100000元，并一次性将购房款人民币250000元支付给了杨育标、袁武娜。莞信小额贷款公司对谢玉霞提交的照片和借条的真实性、合法性、关联性均不予确认，提出借条均为复印件，从照片的背景看，照片反映的交付地点为中介，并非律师事务所，且借条和照片均为一审时可以取得的证据，但谢玉霞一审期间并未提交。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对谢玉霞上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点在于案涉房屋是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封的情形。对于第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。本案中，谢玉霞上诉提出没有办理过户登记手续的原因是没有筹齐21000元左右的过户费用，所以没有办理，不存在过错。按照谢玉霞上诉所提，其与杨育标、袁武娜2013年6月25日签订《房屋买卖合同》后即时以现金的方式支付了250000元的房款，并在2014年5月筹集到8000元进行装修。从签订合同支付完毕房款至法院对案涉房屋采取查封措施时间上已经超过一年，谢玉霞可以一次性支付250000元的房款并对房屋进行装修，对一直未办理过户手续却以无法筹齐20000余元的过户费用为由，其解释明显不能成立，本院不予采信。
综上所述，谢玉霞上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由谢玉霞负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 鹏
代理审判员 何玉煦
代理审判员 杨 浩
二〇一六年六月十三日
书 记 员 李淑仪
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。