大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初4017号
原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地大连市普兰店区丰荣街153号。
负责人：张某，系该支行行长。
委托诉讼代理人：邵某某，系辽宁水源律师事务所律师。
被告：杨某，男，1981年12月29日生，汉族，住鞍山市岫岩满族自治县。公民身份证号码：×××。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行诉被告杨某金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵某某到庭参加诉讼，被告本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告立即偿还借款本金272979.57元及自逾期之日（2016年12月27日）至还清之日止的利息、罚息和复利。2、请求判令确认原告对被告抵押房屋［位于大连市普湾新区石河街道金福家园1号1单元2层3号，房证号：（普湾私）201402627号］拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权。
事实与理由：2014年12月30日，原告与被告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告提供个人住房贷款280000元，借款期限为360个月，利率为浮动利率，采用等额本息还款方式。同时，被告以其所有的房屋［位于大连市普湾新区石河街道金福家园1号1单元2层3号，房证号：（普湾私）201402627号］为借款提供抵押担保。合同生效后，双方到房地产交易部门办理了抵押登记，原告依约履行了借款义务，而被告没有按照合同约定履行还款义务，自2016年12月27日至今没有偿还借款，故原告按照合同约定宣布提前到期，要求法院判决上述请求。
被告未具答辩。
围绕诉讼请求，原告依法提交了房屋买卖合同、房屋所有权证及房屋他物权证、《个人住房（商业用户）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单等证据，本院审查后认定如下：
1、房屋买卖合同一份及公证书一份，拟证明：2014年，被告购买古学芳、任太山房屋一套，房屋地址为大连市普湾新区石河街道金福家园1号1单元2层3号。本院对此证据证明的事实予以认可。
2、借款合同一份，拟证明：2014年12月30日，原告与被告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212907000--2022--
20140210622），双方约定：被告向原告借款280000元，借款用途为购买位于大连市普湾新区石河街道金福家园1号1单元2层3号房屋；借款期限为360个月，即自2014年12月30日至2044年12月30日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止的期间内，如遇利率调整依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。合同项下借款逾期的，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。还款方法为等额本息。违约及违约责任中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；…对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。抵押条款约定，被告以其购买的案涉房屋为该借款提供抵押，抵押担保范围包括本合同所列的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。同时约定原告将贷款全部划入任太山的帐户。本院对此证据证明的事实予以确认。
3、被告房照及他物权证各一份，拟证明：该房屋系被告所有，并于2015年1月20日在大连普湾新区土地房屋局办理了抵押登记，他项权证号为（普湾私）201500083号，从而证明原告取得房屋抵押权。本院对此证据证明的事实予以认可。
4、个人贷款支付凭证一份，拟证明：2015年2月7日，原告按照合同约定将借款280000元一次性划入合同约定的任太山账户中，被告在凭证中借款人处签字确认，从而证明原告已经履行借款义务。对此证据证明的事实，本院予以认可。
5、个人贷款对账单一份，拟证明：被告自2017年3月17日始延迟偿还借款，现尚欠借款本金272979.57元及利息未付。对此证据证明的事实，本院予以认可。
本院认为：原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行合同。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告应当按约偿还借款本息，逾期则应承担相应责任。
综上，被告未按合同约定时间偿还借款，已经构成违约。原告根据合同约定，宣告提前到期，要求被告提前付清借款本息，符合法律规定，此通知到达被告即生效。本案中，被告收到原告的起诉状之日（2017年11月2日）即原告宣告提前到期的通知到达之日，此后被告应当提前偿还所欠全部借款，逾期还应承担合同约定的借款利息及逾期加罚利息，但不应当承担复利。而提前到期日前的违约责任，被告除承担逾期利息外，尚应根据约定承担复利。故对原告要求被告偿还全部借款本金272979.57元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订房屋抵押合同，并办理了抵押登记，原告对抵押房屋享有抵押权，故对原告要求确认其对抵押房屋在担保价值范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨某于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金272979.57元及利息（自2016年12月27日起至2017年11月2日按合同约定的利率支付利息、罚息和复利，自2017年11月3日起自还清之日止，按照合同约定的利率计付利息、罚息）；
二、原告对被告名下的位于大连市普湾新区石河街道金福家园1号1单元2层3号房屋［房证号：（普湾私）201402627号］在被告不履行债务时有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5394元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王永全
审 判 员 韩 玮
代理审判员 张庆江
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 郑晓宇
相关法规
《中华人民共和国合同法》
第二百零三条借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。