安徽省安庆市大观区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0803民初351号
原告：王孝志，男，1966年9月4日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。
委托诉讼代理人：王汉松，男，住址同上。
委托诉讼代理人：陈进元，安徽皖宜律师事务所律师。
被告：张鹏，男，1982年10月30日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市迎江区。
第三人：叶婷，女，1983年6月13日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市大观区。
委托诉讼代理人：曹菲菲，安徽益勤律师事务所律师。
第三人：安庆市房屋置业担保有限责任公司，住所地安徽省安庆市孝肃路168号。
法定代表人：沈军。
委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司安庆龙啸支行，住所地安徽省安庆市孝肃路230-1号。
负责人：强勇，该支行行长。
第三人：安庆市住房公积金管理中心，住所地安徽省安庆市孝肃路***号。
法定代表人：聂雅雅，该中心主任。
委托诉讼代理人：苏保钦，该中心职工。
委托诉讼代理人:胡一权,安徽中天人律师事务所律师。
原告王孝志与被告张鹏、第三人叶婷确认合同有效纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并作出(2017)皖0803民初164号民事判决。原告王孝志不服，向安庆市中级人民法院提出上诉。安庆市中级人民法院经审理认为原判决程序违法，裁定发回重审。本院于2018年2月24日立案后，追加安庆市房屋置业担保有限责任公司（以下简称安庆房屋担保公司）、中国工商银行股份有限公司安庆龙啸支行（以下简称工行安庆龙啸支行）、安庆市住房公积金管理中心为第三人参加诉讼，依法重新组成合议庭，于2018年5月3日公开开庭进行了审理，原告王孝志及其委托诉讼代理人陈进元,被告张鹏,第三人安庆房屋担保公司委托诉讼代理人刘刚，第三人安庆市住房公积金管理中心委托诉讼代理人苏保钦到庭参加诉讼，第三人工行安庆龙啸支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王孝志向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2014年2月26日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、判令被告继续履行合同配合原告办理房屋产权过户手续，并支付原告违约金45000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年2月26日签订《房屋买卖协议书》，将被告名下单独所有的坐落于本市大观区德宽路277号上海嘉苑2幢3单元1405室住宅一套作价451761元出售给原告，其中包含未还清的房贷186200元由原告偿还，余款265561元直接支付给被告，同时约定被告在60日内交付房屋并配合办理产权变更登记手续。原告支付足额购房款后曾因被告拒不履行合同诉至法院，法院后因另案涉嫌合同诈骗罪而终止审理。现被告所涉刑事案件已审理完毕，而与原告买卖合同纠纷尚未解决，故诉至法院，请依法判如所请。
张鹏辩称：张鹏没有违约，原、被告双方不是买卖合同关系，房子是抵押给原告的。张鹏向原告借款27万元，并约定月利息4.5%，当时27万元是分两次给张鹏，2014年2月26日当天转账15万元，给付现金6万元，扣了1万元的利息；2014年5月17日，张鹏把房子钥匙给了原告，原告转账25000元，给付现金2万多一点，扣了一个月的利息2250元（按本金5万元，利息4.5%计算）。请求驳回原告的诉求。
叶婷述称：1、涉案房产属叶婷所有，张鹏与原告之间的房屋买卖合同虽然有效，但是属于无权处分，不发生物权效力；2、若涉案房产归叶婷所有，那么该房产在银行所产生的贷款及在抵押权人那里所欠的贷款及利息，叶婷愿意承担；3、原告与张鹏之间实际上是民间借贷关系并不是房屋买卖的关系，故原告主张按照房屋买卖合同来履行没有法律和事实依据。同时原告购房款并未完全支付。
安庆房屋担保公司述称：涉案房产张鹏办理了公积金贷款，本公司作为保证人为张鹏的贷款提供了连带担保，张鹏以购买的这套房产向担保公司提供抵押反担保。担保公司已经办理了抵押他项权登记手续，截止今天开庭时担保公司已经为涉案房产代偿69833.35元，同时截止到2018年4月26日该笔贷款尚欠本金127460.07元、利息15777.25元。由于该房产设定抵押，相关房产的交易是受到限制，抵押权若不注销则无法发生物权变动的效力，本公司认为有关的权利人在清偿担保公司已支付的代偿款同时偿还银行剩余本息后，本公司才会出具抵押他项注销手续。
工行安庆龙啸支行未到庭，庭前提交书面意见述称：此案本支行作为受托人，应委托人安庆市住房公积金管理中心委托，向借款人（贷款对象）张鹏发放公积金委托贷款，即委托人提供贷款资金，受托人按照委托人指定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回贷款，并由担保人安庆房屋担保公司为委托人提供担保。本支行与此案无利害关系。
安庆市住房公积金管理中心述称：1、张鹏于2010年6月向安庆市住房公积金管理中心贷款25万元并委托安庆房屋担保公司进行担保，在担保公司进行担保前，张鹏为涉案房屋向担保公司进行反担保并做了抵押物登记，该抵押行为合法有效，在抵押权没有消灭之前，张鹏与原告签订的房屋买卖合同所产生的债权包括过户、房款追讨等均不得对抗抵押权，在抵押权没有消灭时原告要求办理过户这一债权是不应该得到支持的；2、根据最高院关于适用担保法若干问题的解释第六十七条第一款的规定，抵押权存续期间如果抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，此抵押物消灭。原告若要办理过户应当清偿被告债务；3、截止2018年3月底张鹏尚欠安庆市住房公积金管理中心合计贷款本金132629.84元，具体数字以安庆房屋担保公司数字为准。该债务可以由被告或原告直接清偿，也可由安庆房屋担保公司代偿，但安庆房屋担保公司代偿后可以行使抵押权进行追偿。综上，安庆市住房公积金管理中心认为无论是原告、被告或安庆房屋担保公司均应当首先将安庆市住房公积金管理中心剩余贷款全部予以清偿，否则安庆市住房公积金管理中心有权根据贷款合同追究被告的责任，也有权根据担保合同追究担保公司的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王孝志提交的编号为Z340802-2014-000620张鹏无婚姻登记记录证明，张鹏质证意见系其依据真实的证明变造而来，本院到安庆市迎江区民政局婚姻登记处未查询到编号为Z340802-2014-000620无婚姻登记记录证明档案材料,对该证据的真实性无法核实，故不予采信。对王孝志提交的收款收据，叶婷虽对真实性有异议，但未提供反驳证据，且张鹏对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认。对当事人提交的其他证据，本院对真实性予以确认。对本院依职权在安庆市不动产登记服务中心调取的涉案房屋存在抵押及公安机关查封的查档证明，各方当事人均无异议，予以确认。
根据经审查确认的证据和当事人的陈述，认定事实如下：
2010年4月26日，张鹏和安庆市旗舰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于安庆市大观区德宽路277号上海嘉苑2幢3单元1405室房屋，总房价为447962元，其中25万元由张鹏向安庆市住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款，安庆房屋担保公司同意为张鹏的公积金贷款提供担保。2010年5月11日，张鹏与安庆房屋担保公司签订《反担保抵押合同》，约定张鹏以上海嘉苑2幢3单元1405室房屋向安庆房屋担保公司提供反担保抵押，并于2013年11月21日办理了抵押登记。2010年7月6日，张鹏、工行安庆龙啸支行、安庆房屋担保公司签订《住房公积金（委托贷款）借款合同》，约定工行安庆龙啸支行应安庆市住房公积金管理中心委托向张鹏发放25万元贷款，贷款期限15年，采取等额本息还款方式。安庆房屋担保公司为张鹏的上述贷款提供连带责任保证。
2011年3月，张鹏与叶婷登记结婚；2013年3月，张鹏与叶婷在民政局协议离婚，双方在离婚协议书中约定：夫妻共同所有的位于安庆市大观区德宽路277号上海嘉苑小区2号楼3单元1405室的所有权归叶婷所有。因该房按揭贷款尚未还完，房屋未办理过户手续，现仍登记在张鹏个人名下。
2014年2月26日，张鹏与王孝志签订《房屋买卖协议书》，约定：张鹏以合同原价整体451761元将安庆市大观区德宽路277号上海嘉苑2幢3单元1405室房屋出售给王孝志（含该房的全部装修在内），自本协议签订之日王孝志即付给张鹏22万元的购房款，张鹏自收款之日起60天内交付本协议约定范围内的实物并负责配合王孝志将交易房屋产权变更到王孝志名下，过户费由王孝志承担，工行约186200万贷款本息由王孝志按约偿还，余款45561元待产权过户及房屋实物交付时一次付清；若张鹏不能将交易房屋购买权属文件变更到王孝志名下、有意破坏交易房产内部装潢均属违约，应支付10%的违约金计45000元给王孝志等。章荣莲作为见证人在协议上上签名。当日，王孝志汇款15万元至张鹏账户，给付张鹏现金7万元，合计22万元，张鹏向王孝志出具了收款收据，在该收款收据上载明收到了现金7万元。2014年5月17日，王孝志与张鹏签订《房屋买卖补充协议》，约定：张鹏于当日交付房屋钥匙，当时拿回47346元房屋出售尾款；张鹏配合王孝志在一个月内办理完毕工行贷款转移支付手续；以后工行按揭贷款将由王孝志以王孝志名义直接支付给工行。协议签订后，王孝志向张鹏支付了现金22346元，张鹏在《房屋买卖补充协议》上载明收到现金22346元；余款25000元王孝志于2014年5月18日通过徽商银行转账给张鹏。因未能办理产权过户，故王孝志诉至法院，要求判如所请。在庭审中，王孝志对第二项诉讼请求中要求张鹏“支付违约金45000元”予以放弃。
另查明，自2015年年初开始，张鹏未正常偿还涉案房屋贷款本息，2015年2月至2017年12月，安庆房屋担保公司为张鹏代为偿还贷款本息共计69833.35元。涉案房屋上海嘉苑2幢3单元1405室于2014年7月1日被安庆市公安局大观区分局予以查封。
本院认为，根据各方当事人的诉辩及举证、质证意见，本案争议焦点为：1、王孝志与张鹏之间是否明为买卖实为借贷关系；2、王孝志要求张鹏继续履行合同协助过户的诉讼请求是否支持。
第一、王孝志与张鹏之间是否明为买卖实为借贷关系。张鹏与王孝志之间签订《房屋买卖协议书》就房屋成交价款、房款的支付期限及方式、房地产权利过户及交房的时间、违约责任等均作了约定，具备了房屋买卖法律关系构成的基本要素，协议中未有张鹏和叶婷辩称的双方为借款关系的约定或表述，张鹏和叶婷亦未提供张鹏与王孝志实为借贷关系的相关证据，故认定双方之间为房屋买卖合同法律关系，双方签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对王孝志要求确认其与张鹏于2014年2月26日签订的《房屋买卖协议书》合法有效的诉讼请求依法予以支持。张鹏和叶婷关于张鹏、王孝志之间并非房屋买卖关系而是借贷关系的抗辩意见，本院不予采信。
第二、关于王孝志要求张鹏继续履行合同协助过户的诉讼请求是否支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，根据上述法律规定，对已被查封的房地产，在查封期间，房地产不得转让。本案中，涉案房屋已被公安机关查封，房地产权利已被限制，故现阶段王孝志要求张鹏继续履行合同协助过户的诉松请求不具备履行条件，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告王孝志与被告张鹏于2014年2月26日签订的《房屋买卖协议书》有效；
二、驳回原告王孝志的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告张鹏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 朱学燕
人民陪审员 马世忠
人民陪审员 朱刘根
二〇一八年六月五日
书 记 员 江梦宇
附本案所适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。