江苏省扬州市江都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1012民再10号
原审原告：苏果超市扬州市江都区有限公司，住所在扬州市江都区东方红路18号。
法定代表人：马嘉樑，该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：陈阳，男，1986年9月9日出生，汉族，住山东省宁津县，系该公司员工。
委托诉讼代理人：崔福军，男，1979年12月8日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区，系该公司员工。
原审被告：蔺秀芳，女，1982年1月6日出生，汉族，住扬州市江都区，现租住扬州市江都区。
委托诉讼代理人：王俊，系江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
原审原告苏果超市扬州市江都区有限公司（以下简称苏果超市）与原审被告蔺秀芳房屋租赁合同纠纷一案，本院（2015）扬江民初字第01671号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年10月19日作出(2016)苏1012民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告苏果超市委托诉讼代理人陈阳、崔福军，原审被告蔺秀芳及其委托诉讼代理人王俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏果超市称，苏果超市与蔺秀芳于2013年10月24日签订商铺租赁协议一份，约定：蔺秀芳承租苏果超市位于扬州市江都区的江都引江路店108号专柜，面积207平方米，租赁期自2013年11月1日至2018年10月31日，第一年和第二年的租金为2.12元/天/平方米，租金每季度支付一次，承租方逾期缴纳租金超过30日，苏果超市有权解除合同。2014年6月13日，双方签订补充协议，将租赁期变更为2014年1月1日至2018年12月31日。合同签订后，苏果超市向蔺秀芳交付房屋，并代收水电费。2015年4月1日后，蔺秀芳开始拖欠苏果超市租金和水电费，至苏果超市起诉之日，蔺秀芳欠苏果超市租金44322.84元，水电费3253元，合计47575.84元。
其提供的证据有：
1、商铺租赁协议一份，用以证明苏果超市与蔺秀芳之间订立了房屋租赁协议，并对权利义务进行了约定；
2、断电通知书一份，用以证明苏果超市在断水断电前已通知蔺秀芳交纳拖欠的费用，否则予以停水停电等；
3、收取租金的记账联，用以证明蔺秀芳从2015年4月起拖欠房屋租金。
蔺秀芳辩称，一、双方于2013年10月24日签订商铺单店协议以及于2014年6月13日签订商铺租赁补充协议，在上述两份协议中均没有约定：“承租方逾期缴纳租金超过30日，出租方有权解除合同”的内容，而是苏果超市篡改合同内容，故意伪造证据。二、2015年3月下旬，我与苏果超市就适当降低房租的事宜进行过磋商，苏果超市也同意就降低房租与我签订补充协议，但由于苏果超市的经办人员人事变动，致使双方在2015年5月前没有签订降低租金的补充协议。三、2015年5月，苏果超市同意先用我缴纳的保证金冲抵2015年4月至6月的房租，但是苏果超市至2015年6月2日起强行采取断水断电的措施，并阻挠我正常营业。对我的店铺加锁封门，致使我至今一直停业。苏果超市违约在先，且给我造成巨大的经济损失，我保留要求苏果超市赔偿损失的权利。四、我与苏果超市签订租赁协议后，对店铺进行了装修和投入，即使拖欠苏果超市部分房租，苏果超市也应当采取合法合理的方式，并给予合理的期限，但是苏果超市采取侵权的方式，侵害了我的合法权利。综上所述，请求依法驳回苏果超市的诉讼请求。
蔺秀芳提供的证据有：
1、2013年10月1日保证金和2014年1月3日保证金收据各一张，用以证明苏果超市未退还保证金，并于2015年3月与苏果超市商量用保证金抵算租金；
2、照片一张，用以证明2015年6月2日苏果超市强行封锁蔺秀芳经营店铺的大门，致使蔺秀芳至今未能正常营业；
3、颜石的证人证言一份，用以证明2015年3月下旬，证人与蔺秀芳及苏果超市的工作人员商谈适当降低房屋租金以及苏果超市同意与蔺秀芳签订补充协议的内容，但由于苏果超市的工作人员变动，致使没有签订补充协议。
苏果超市向本院起诉请求：请求判决解除双方的房屋租赁合同，判令蔺秀芳给付房屋租金44322.84元、水电费3253元，并给付合同解除后至返还租赁房屋期间的使用费（使用费按2.12元/天/平方米计算）。本院原审认定的案件事实：苏果超市与蔺秀芳于2013年10月24日签订商铺租赁协议一份，协议约定：蔺秀芳承租苏果超市位于扬州市江都区的江都引江路店108号专柜，面积207平方米，租赁期自2013年11月1日至2018年10月31日，第一年和第二年的租金为2.12元/天/平方米，租金每季度支付一次，水电费由原审被告负担，承租方逾期缴纳租金超过30日，出租方有权解除合同。2014年6月13日，双方签订补充协议，将租赁期变更为2014年1月1日至2018年12月31日。合同签订后，苏果超市向蔺秀芳交付房屋由被告租赁经营。自2015年4月1日，蔺秀芳未能按合同约定向苏果超市支付2015年第二季度的租金。至苏果超市起诉之日，蔺秀芳欠苏果超市租金44322.84元，水电费3253元，合计47575.84元。本院原审认为，苏果超市与蔺秀芳之间签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。蔺秀芳逾期给付租金超过三个月，符合双方合同约定的苏果超市单方解除合同的条件，故对苏果超市要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。蔺秀芳在占有使用租赁物期间，应给付苏果超市租赁物使用费，给付使用费的标准参照原租赁合同约定的租金标准计算。本院原审判决：一、苏果超市扬州市江都区有限公司与蔺秀芳于2013年10月24日签订的房屋租赁合同及2014年6月13日签订的补充协议终止履行；二、蔺秀芳于本判决生效之日起十日内向苏果超市扬州市江都区有限公司返还所租赁的上述江都引江路店108号专柜；三、蔺秀芳于本判决生效之日起十日内给付苏果超市扬州市江都区有限公司租金及使用费（面积207平方米，自2015年4月1日至返还上述租赁物止，按2.12元/天/平方米计算）；四、蔺秀芳于本判决生效之日起十日内偿还苏果超市扬州市江都区有限公司代垫水电费3253元。
本院再审认定事实如下：苏果超市与蔺秀芳于2013年10月24日双方签订了《商铺租赁协议》、《商铺租赁单店协议》，苏果超市将扬州市江都区引江路店108号专柜租赁给蔺秀芳经营杏记甜品。上述协议主要条款为：租赁面积为207平方米，租赁期自2013年11月11日至2018年10月31日。第一、二年租赁为每天每平方米2.12元，两年租金为32万元；第三、四租金为每天每平方米2.29元，两年租金为346042元；第五年租金为每天每平方米2.48元，租金为187377元。租金按季一次性给付，在蔺秀芳签定协议后2天内交纳第一期租金，以后租金应按期提前15日支付。苏果超市提前50天交付场地，便于蔺秀芳装修经营场所。租赁期间的水电费由蔺秀芳负担。蔺秀芳如不按时交纳保证金、租金等款项，苏果超市有权每天收取拖欠费用的5‰的滞纳金，并从水电押金、租赁保证金中扣除。逾期超过30天，苏果超市有权解除协议和补充协议。在苏果超市发出立即缴付应付款项书面通知后14天蔺秀芳仍未缴付，苏果超市有权停水、停电等，同时不承担蔺秀芳为此而蒙受的任何损失。协议签订后，苏果超市交付了租赁房屋，蔺秀芳交纳了保证金31800元。由于苏果超市并未按期交付租赁房屋，2014年6月13日苏果超市与蔺秀芳又签订了《商铺租赁补充协议》，协议条款：由于门店重大调整改造，苏果超市施工延误蔺秀芳装修期，蔺秀芳积极配合苏果超市提前缴纳租金，现给予蔺秀芳起租日期变更为2014年1月1日，即协议期限变更为2014年1月1日至2018年12月31日，其他条款不变。此后，蔺秀芳在经营中，因资金周转困难，未能及时交纳2015年4月1日至6月30日的租金。双方经协商，苏果超市同意上述期间内的房租延长至2015年5月31日前交付。到期后，蔺秀芳仍未交纳，苏果超市则于2015年6月1日向杏记甜品和蔺秀芳发出了断电通知“责令杏记甜品和蔺秀芳当日缴清所欠租金4万元和5月份水电费用1781元，否则采取停水停电，封存商品、柜台，禁止你方人员进入承租区域，断电时间2015年6月2日8时等”。当日蔺秀芳并未按照断电通知要求执行。苏果超市于2015年6月2日采取了停水、断电、关门等措施，杏记甜品当日停止营业。
本院再审认为，本案的争议焦点是：一、苏果超市要求解除租赁合同是否有法律依据。二、苏果超市要求蔺秀芳给付租金和垫付的水电费是否得到支持。对于第一个争议焦点，本院认为苏果超市与蔺秀芳之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定合同有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。蔺秀芳在经营过程中，因自身原因未能按照双方合同的约定在2015年3月15日前交纳当年第二季度的租金。在双方协商一致的情况下，苏果超市同意蔺秀芳在5月31日前交纳，但蔺秀芳仍未依约履行，蔺秀芳违约行为是产生本起纠纷的起因。苏果超市在蔺秀芳违约时，应按照合同的约定或法律规定依法行使解除权，反之，苏果超市未给予蔺秀芳合理期限等补救措施履行合同，而是使用停水、停电、关门等方法，造成双方矛盾升级和损失的扩大，其行为致使双方订立的房屋租赁合同无法履行。鉴于蔺秀芳从2015月6月2日起至今实际未经营，苏果超市上述行为亦表示不再履行合同，故本院认为，双方订立的合同符合解除的条件，应当予以解除。由于蔺秀芳明确表示就苏果超市的违约和侵权责任另行主张，本院在本案中不予理涉。对于蔺秀芳提出的协议中没有约定承租方逾期交纳租金超过30日，出租方有权解除合同，与事实不符，本院不予采纳。关于蔺秀芳提出双方曾商议降低租金，但因未达成一致意见，苏果超市亦未认可，故本院不作认定。对于第二个争议焦点，本院认为，蔺秀芳在经营期间内未交纳2015年4月1日至6月1日的租金，蔺秀芳负有给付义务，苏果超市要求蔺秀芳给付上述期间的租金符合法律规定，本院予以支持。上述期间内的租金根据合同的约定应为27208元。对于苏果超市要求给付2015年6月2日起之后的租金，本院认为，虽然租赁的房屋蔺秀芳并未归还，但由于苏果超市采用停水、停电、关门等不当方法，造成蔺秀芳不能实际使用租赁房屋，苏果超市再要求蔺秀芳在无法使用的情况下给付租金，明显与情不合，与法无据，本院不予支持。对于苏果超市主张垫付水电费3253元，虽然苏果超市在庭审中未提供证据予以证实，但蔺秀芳在庭审中自认欠水电费1781元，同时蔺秀芳的自认与苏果超市断电通知中主张的欠5月份水电费1781元相一致，故本院认定蔺秀芳欠苏果超市垫付的水电费1781元。因蔺秀芳向苏果超市交纳了保证金，故蔺秀芳可以用保证金冲抵拖欠的租金和水电费，多余的保证金应由苏果超市返还。
综上所述，原审认定蔺秀芳单方违约，且欠苏果超市租金44322.84元，水电费3253元与事实不符，本院在再审中予以纠正。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决如下：
一、原审原告苏果超市扬州市江都区有限公司与原审被告蔺秀芳于2013年10月24日签订的商铺租赁协议、商铺租赁单店协议及2014年6月13日签订的商铺租赁补充协议终止履行；
二、原审被告蔺秀芳于本判决生效之日起30日内向原审原告苏果超市扬州市江都区有限公司返还所租赁的上述江都引江路店108号专柜；
三、原审被告蔺秀芳给付原审原告苏果超市扬州市江都区有限公司租金27208元、垫付的水电费1781元；
四、原审原告苏果超市扬州市江都区有限公司返还原审被告蔺秀芳水电费押金及保证金31800元；
上述三、四项相互冲抵后，原审原告苏果超市返还2811元，此款在判决生效后10日内给付。
五、驳回原审原告苏果超市扬州市江都区有限公司对原审被告蔺秀芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审诉讼费1590元（案件受理费990元，公告费600元），由苏果超市、蔺秀芳各承担795元。此款已由苏果超市垫付，蔺秀芳在判决生效后10日内给付苏果超市。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审判长 殷桂荣
审判员 武兰荣
审判员 陈 芳
二〇一七年一月十二日
书记员 唐月如
文书附页：
（2016）苏1012民再9号案件所适用的法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条：有下列情况之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内能未履行；
（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不能抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所做的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
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