重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0115民初908号
原告重庆广开物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道平湖路6号1幢2-2号，组织机构代码79353048-1。
法定代表人吴金席，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）熊小林，男，1960年6月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
委托代理人程光国，重庆市长寿区江南法律服务所法律工作者。
被告雷莹滟，女，1977年7月21日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
原告重庆广开物业管理有限公司（以下简称广开物业公司）诉被告雷莹滟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法由代理审判员邓春梅适用简易（小额）诉讼程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理。被告雷莹滟于2016年3月9日对广开物业公司与某小区业主委员会于2014年12月25日签订的《物业服务合同》中某小区业主委员会印章加盖时间向本院提出鉴定申请，因被告申请鉴定的事项对于证明待证事实无意义，本院决定对被告的鉴定申请不予准许。原告的委托代理人熊小林、程光国，被告雷莹滟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广开物业公司诉称：2007年12月10日，我公司被重庆裕达房地产开发有限公司选聘为某小区的物业服务企业，签订了《前期物业服务合同》，并约定了双方的权利义务关系。2012年8月该小区经过业主大会选举成立业主委员会。2013年1月1日，我公司与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由我公司继续为该小区提供物业服务，服务期限为2013年1月1日至2013年12月31日。2013年12月23日及2014年12月25日，我公司与该小区业主委员会分别续签了《物业服务合同》，约定由我公司继续为某小区提供物业服务，服务期限均为一年。被告系某小区4幢1单元15-2号房屋业主。我公司按约为被告提供了物业服务，被告未交纳2014年1月1日至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊费，经我公司多次催收未果。现请求法院判令被告支付2014年1月1日至2015年10月9日期间的物业服务费及公摊费共计2486元，并从欠缴之日起按每日千分之三的标准支付违约金至费用付清时止。
被告雷莹滟辩称：原告陈述的欠费时间属实。我没有交费是因为原告的物业服务不到位，对小区的公共设施设备及绿化没有维护保养；电梯运行不正常；小区内景观照明设备和音响全部不知去向；小区消防系统长期瘫痪，存在安全隐患；原告在小区乱搭乱建、占用公用区域修建房屋进行出租，霸占业主公共部分的收益；原告在使用大修基金时从未开过业主大会，伙同施工单位套取大修基金；小区清洁卫生脏、乱、差；小区雨水污水管、化粪池从来没有人清理和清掏；小区进出自如，造成多户业主被盗；单元门的可视电话从未用过，一直都是坏的；等。原告的收费标准违背发改委的文件精神，原告违约在先。原告物业服务不到位，我认为不应该交纳物业服务费，也不应该支付违约金。
经审理查明：被告雷莹滟系重庆市长寿区某小区房屋业主，房屋建筑面积126.76平方米。
2007年12月10日，原告广开物业公司与重庆裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告为裕达房地产公司开发建设的位于长寿区黄桷湾平湖路6号的某小区提供物业服务；服务期限为：2007年12月10日至2010年12月9日；服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；物业服务费采取包干制收取，高层住宅按建筑面积每平方米0.85元/月收取（含电梯运行能耗费）；共用设施设备运行的能源消耗，独立计价核算，由业主每月据实分摊；物业服务费及其相关费用按月交纳，业主应在每月前10日内履行交纳义务；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三的标准支付违约金。
2013年1月1日，原告广开物业公司与重庆市长寿区某小区业主委员会签订《长寿区某物业服务合同》，约定由原告为某小区提供物业服务；服务期限为2013年1月1日至2013年12月31日；服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；物业服务费用采取包干制收取，高层住宅按建筑面积每平方米0.85元/月收取（含电梯电费）；电梯费每户每月交纳10元，为维保费、年检费；公共照明、用水所产生的费用，由业主每户每月交纳9元；物业服务费及其相关费用按月交纳，业主应在每月10日前交纳物业服务费；业主未能按时如数交纳物业服务费和合同约定的相关费用的，应按欠缴总额每日千分之三的标准支付违约金等内容。2013年12月23日、2014年12月25日，双方分别续签了《物业服务合同》，约定由原告为某小区继续提供物业服务，服务期限分别为2014年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日，合同约定的物业服务事项、物业服务费及公摊费收费标准、缴费时间及违约责任与之前没有变化。前述合同签订后，广开物业公司为某小区提供物业服务至2015年10月9日。
被告每月应当交纳物业服务费107.75元，公摊费9元。被告拖欠原告从2014年1月1日至2015年8月31日期间的物业服务费2155元（107.75元/月×20月）及公摊费180元（9元/月×20月），共2335元。
另查明，原告在为被告小区提供物业服务时，确有物业服务不到位的地方。
上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《长寿区某物业服务合同》、原告提供的物业服务材料、被告提交的照片、催费函及挂号信收据等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告广开物业公司与某小区开发单位签订的前期物业服务合同及其与业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对被告具有约束力，原、被告之间形成了合法有效的物业服务合同关系。协议签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告也享受了物业服务，应当交纳物业服务费等相关费用。被告辩称的理由不能成为其拒交全部物业服务费的抗辩理由。原告作为物业服务企业，应当按合同约定提供较好的服务，满足业主的合理要求。被告举示的证据能够证明原告在服务中确有瑕疵，本院根据原告提供的服务情况，对物业服务费酌情下调10%，对其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。因原告提供的证据不能证明其向被告书面催收或催告被告在合理期限内缴纳2015年9月以后的物业服务费及公摊费，故对原告请求的2015年9月以后的物业服务费及公摊费不予支持。因此被告应交纳物业服务费1939.5元（2155元×90%）及公摊费180元，共计2119.5元。对于被告辩称的原告套取大修基金、霸占业主公共部分收益、多收取费用的意见，因被告提供的证据不能证明具体金额，本院对该意见不予采纳，若被告认为原告侵犯其权利，可另行诉讼主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告雷莹滟在本判决生效后5日内支付原告重庆广开物业管理有限公司2014年1月1日至2015年8月31日期间的物业服务费1939.5元及公摊费180元，共计2119.5元；
二、驳回原告重庆广开物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果被告雷莹滟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷莹滟负担（限被告在本判决生效后5日内直接向本院交纳，原告已预交的受理费50元本院予以退还）。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
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代理审判员 邓春梅
二〇一六年五月三十日
书 记 员 唐 菁