辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0702民初1545号原告：谢某某，女，1974年8月5日出生，满族，锦州市某某局工人，住锦州市凌河区某某里某某号。委托代理人：姜某某，辽宁某某律师事务所律师。被告：锦州某某房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区买卖里某某小区某某至某某号。法定代表人：潘某，该公司总经理。委托代理人：王某某，辽宁某某律师事务所律师。原告谢某某诉被告锦州某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月16日作出（2016）辽0702民初332号民事判决。判决宣判后，原、被告均不服，提起上诉。2016年9月22日，辽宁省锦州市中级人民法院作出（2016）辽07民终1572号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢某某及其委托代理人姜某某、被告锦州某某房地产开发有限公司的委托代理人王某某到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告谢某某诉称，原告与被告于2013年5月23日签订《委托建房协议书》。协议约定原告在被告处购买坐落于锦州市古塔区某某路某某段某某号某某小区某号楼某单元某层（入住房号为1-74号），面积44.94平方米门市房，房屋总价款494670元，同时购买车库（某某号车库，价款180000元）、仓房三个（某号楼某层某单元某某号，总面积共计27.23平方米，价款43568元），以上款项原告已全部付清。协议约定房屋入住时间为2013年12月31日，该房屋现已具备交付使用的条件，但被告一直未办理入住手续，原告虽多次找被告，但其却以种种理由拒绝办理入住手续。协议又约定“若逾期入住，应承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款利率计算”。现该门市房已经出售，请求法院依法解除原告与被告间的《委托建房协议书》，返还购房款494670元及利息86312元（违约金计算至2016年5月30日，以后违约金计算至实际办理入住日止）；因被告已将原告所购房屋出售给第三人，请求被告赔偿损失494670元；依法判决被告交付三个仓房、一个车库；被告承担本案诉讼费。被告锦州某某房地产开发有限公司辩称，我公司与原告《商品房预售合同》纠纷一案，贵院正在审理之中。因该案件所涉事实与锦州市公安局古塔分局经侦大队正在侦查的史某涉及犯罪案件密切相关，故请求法院到公安机关了解情况。1、案件基本情况。原告曾在在我公司售楼处购买房屋，当时任我公司售楼经理的史某使用伪造的公司公章、公司合同章与其签订售房合同，并开具了加盖有伪造的公司财务章的收款收据，后要求原告将购房款全部存入其个人名下的银行卡，该笔款项被其据为己有。经调查，已经有几十名购房者受骗，所涉金额十分巨大，锦州市公安局古塔分局经税侦大队正在侦查此案，史某已经被采取强制措施。2、史某涉嫌的罪名。史某的行为符合刑法关于合同诈骗罪的规定，即以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。请求法院将案件移送公安机关，并驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年5月23日，原告到被告的售楼处,经售楼处工作人员介绍，原告选中了被告开发的某某小区某号楼某号房屋，双方签订了《委托建房协议书》。而后被告工作人员给了原告一个账号，让其将购房款存入该账号。原告便于当日向该账号汇入30万元购房款，2013年5月29日再次汇入194670元购房款。原告交完购房款后，到被告售楼处,其为原告出具了房屋款《收款收据》，并加盖了“锦州某某房地产开发有限公司现金收讫”章。2015年2月5日，原告到被告处购买某号楼某层某单元某某号仓房三个，总面积27.23平方米，价款43568元，并于当日交纳了仓房款，被告为原告出具了仓房款《收款收据》，亦加盖了“锦州某某房地产开发有限公司现金收讫”章。但在原告购买仓房时发现其购买房屋已经被出售，被告便将其购买房屋调换至某某小区某号楼某单元某层，并将某某号车库补偿给原告，价值18万元。同时，原告与被告按照首次签订《委托建房协议书》的时间，重新签订了《委托建房协议书》，协议中相关内容为：“甲方：谢某某，乙方：锦州某某房地产开发有限公司。根据互惠互利原则，经双方协商，就甲方委托乙方建房一事达成协议如下：…五、入住时间：2013年12月31日，若逾期入住，乙方按日承担违约责任，每日违约金按照银行同期活期存款日利率计算。六、暂测建筑面积：44.97平方米，第1号楼西一单元1层中户。七、总价：494670元。…十、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字或盖章生效”。原告在落款甲方处签名，被告在乙方处加盖了“锦州某某房地产开发有限公司合同专用章”。后因被告未能在合同约定的时间内交付房屋，2014年7月18日，被告向某某小区业主出具一份承诺书，内容为：“某某小区业主，我公司承诺如下：1、必须承诺2014年10月末交房入住（业主拿到钥匙）。2、入住标准必须达到水电齐全。3、如10月末不能入住，每晚一个月赔偿每户业主一万元，按第4条执行，如按时入住，第3条和第4条全部作废。4、原签署合同一律按银行定期利息统一标准赔付”。然而被告未能按该承诺的时间交付房屋。2015年11月中旬开始，被告陆续通知某某小区小区的购房者办理入住。但在原告去办理入住时，被告以未收到原告的购房款为由，拒绝为其办理入住。本案在原审过程中，锦州某某建设工程有限公司提出，现本案争议的房屋，被告已抵顶工程款给付锦州某某建设工程有限公司。该房屋锦州某某建设工程有限公司已在2012年5月出售他人。2016年2月5日，锦州市公安局古塔分局对史某以职务侵占立案侦查，现在侦查之中。本案在审理过程中，被告向本院提出鉴定申请，要求对购房协议和收款收据上加盖的印章进行真伪鉴定。本案在重审的庭中，被告承诺三个仓房没有争议，可以交付使用，但整个小区的车库都没有交付，所以某号车库不能交付给原告。本院所确认的上述事实，有原告提供的《委托建房协议书》、《收款收据》、锦州日报通知、被告的承诺书，被告提供的对史某进行立案侦查的《立案告知书》及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告于2013年5月23日签订了《委托建房协议书》。该协议书的签订，未违背法律、法规的规定，系原、被告真实意思的表示，应认定合法有效。该协议签订后，原告按照协议的约定，已经全部交纳购房款、仓房款。然而，被告竟然将原告已购买的房屋另行出售，其属于违约行为，应承担违约责任。关于被告违约后，将某某小区某某号车库补偿给原告，并出具了《收款收据》，系被告发出要约，原告承诺的双方自愿行为，应视为合法有效，但该补偿应从被告赔偿原告损失中予以扣除。关于原告购买的某某号仓房三个问题，本案在庭审中，被告陈述“三个仓房没有争议，可以交付。”为此应按双方约定履行。关于被告在答辩中提出“史某无权收取房款、出具《收款收据》、使用的是伪造的财务章”的辩讼，与法律相悖。史某作为该公司的售楼经理，其代表的是公司的行为，若其没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信其有代理权，该代理行为应认定为表见代理。因而史某的表见代理行为，应由被告承担后果。为此本院对被告的上述辩讼，不予采纳。关于被告提出“史某涉嫌刑事犯罪，本案应移送公安机关”的抗辩主张，因史某的行为属于表见代理，并非影响被告应对原告承担的民事责任，故本院对被告这一抗辩理由不予支持。关于原告要求解除《委托建房协议书》的主张，根据《最高人民法院的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：”其中第（二）项，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，原告购买的房屋，被告又出售给第三人，致使原告购买房屋目的不能实现，故原告要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿不超过已付购房款一倍的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院的解释》第八条(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告谢某某与被告锦州某某房地产开发有限公司签订的《委托建房协议书》；二、被告锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，返还原告谢某某购房款人民币494670元，并支付利息（以494670元为本金，自2013年5月29日至房款全部返还之日按中国人民银行同期存款利率计算）；三、被告锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告谢某某损失人民币314670元（已扣除被告补偿原告车库款18万元）；四、被告锦州某某房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，将原告谢某某购买的锦州市古塔区某某路某段某某小区某号楼某层某单元17、18、19号仓房及补偿某某号车库交付原告使用；五、驳回原告谢某某其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14480元，诉讼保全费人民币5467元，由被告锦州某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  郝 岩审 判 员  杜成民人民陪审员  王 欢二〇一六年十二月二十六日书 记 员  周佳妮