湖南省双牌县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）双民初字第58号
原告（反诉被告）陈绍勇，男。
委托代理人毛善学，双牌县峦山法律服务所法律工作者；代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）张美红，女。
被告（反诉原告）何娅波，男。
被告（反诉原告）黄敬芝，女。
委托代理人杜泉江，双牌县峦山法律服务所法律工作者；代理权限为特别授权。
本院于2013年2月18日立案受理了原告（反诉被告）陈绍勇诉被告（反诉原告）张美红、何娅波、黄敬芝房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员张向安适用简易程序，公开进行了审理。原告（反诉被告）陈绍勇及其委托代理人毛善学，被告（反诉原告）张美红、何娅波及其委托代理人杜泉江到庭参加诉讼、被告（反诉原告）黄敬芝因事未到庭，其委托代理人杜泉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈绍勇诉称：2009年5月10日，张美红和其丈夫何首明（已故）与陈绍勇签订购房《协议书》，协议约定：一、甲方（张美红、何首明）将二轻大夏从北至南的第四个门面卖给乙方（陈绍勇），该门面面积约为32平方米；二、甲方负责办理房产证、土地使用证过户手续，一切费用由甲方责任；三、合同价款为350000元。协议达成之后，陈绍勇交房屋价款290000元，余款60000元待张美红、何娅波、黄敬芝办好房产证及土地使用证之后一次性付清。陈绍勇给付房款之后，张美红、何娅波、黄敬芝至今没有办理房产过户手续，致使陈绍勇所购门面至今不能完全使用。为维护陈绍勇的合法权益，故请求法院判令：1、张美红、何娅波、黄敬芝为陈绍勇办理房产过户手续并承担办证手续费；2、张美红、何娅波、黄敬芝承担2011年8月18日至2012年1月1日租金11250元。
原告（反诉被告）陈绍勇为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：
1、协议书1份，以证实张美红、何首明于2009年5月10日将门面以350000元的价格出售给陈绍勇；
2、收条1份，以证实张美红于2009年8月18日收到陈绍勇购房款290000元，余款60000元待办理好房产证和土地使用证过户手续之后付清；
3、租赁合同1份，以证实该门面自2009年5月10日至今一直由陈绍勇出租；
4、房产证及土地使用权证1份，以证实该门面在出售时就交付给陈绍勇。
被告（反诉原告）张美红、何娅波、黄敬芝质证认为：
证据1，有异议，何首明的签字不是其本人所签，而是张美红代签的，该协议不是何首明的真实意思表示；证据2，无异议；证据3，有异议，从时间上看是从2012年开始的，但该门面是否出售在2009年张美红与何首明离婚时就有争议，何首明不知道张美红出售房屋的事实，且当年门面租金张美红与陈绍勇各收取一半，该证据不能证明门面的归属；证据4，真实性没有异议，但该房房产证在张美红向陈绍勇借钱时就抵押在陈绍勇处，并非买卖协议签订时给陈绍勇的。
被告（反诉原告）张美红、何娅波、黄敬芝诉称及辩称：张美红与陈绍勇签订的门面买卖协议，是一份无效的合同，不受法律保护，其理由为：一、座落在双牌县泷泊镇紫金中路10号门面临街门面一个（面积为32.13平方米）系家庭共有财产，该门面的所有人为何首明，共有人为张美红、何娅波、黄敬芝，张美红在没有经过其他共有人同意，擅自将该门面出售给陈绍勇的行为，侵害了其他共有人的合法财产，该协议无效；二、何娅波、黄敬芝对该协议不知情，也没有在协议书上签字，对该协议没有履行的义务；三、2009年11月10日，陈绍勇的女儿陈琼委托张美红出售该门面，张美红同意以同等价格赎回该门面。故请求法院判决该门面买卖协议无效。
被告（反诉原告）张美红、何娅波、黄敬芝为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：
1、陈绍勇的女儿陈琼的陈述，以证实陈琼委托张美红转卖门面的事实；
2、欠条1张，以证实陈绍勇欠张美红购门面款30000元；
3、收条1张，以证实门面产权存在争议，陈绍勇暂时保管2013年度至2014年度门面租赁费13000元；
4、房产证明，以证实争议门面所有权人为何首明，张美红、何娅波、黄敬芝以及其女儿为共有人，张美红无处分权；
5、协议书2份，以证实张美红没有经过其他共有人的同意，擅自处分房产，其处分行为无效；
6、法庭审理笔录及遗嘱各1份，以证实何首明不知道张美红出售门面给陈绍勇的事实，陈绍勇与张美红在买卖门面的过程中存在串通行为。
原告（反诉被告）陈绍勇对张美红、何娅波、黄敬芝提供的6份证据质证认为：
证据1，无异议，但该门面并没有出售；证据2，有异议，有录音为证，实际是2009年8月已结清欠条未收回；证据3，无异议，是黄敬芝老人赖在门面里不走所迫；证据4，无异议，陈绍勇为善意取得人，当时何首明身患重病需用钱，何首明、何娅波、黄敬芝对张美红出售门面给陈绍勇的事实不可能不知情；证据5，有异议，不存在擅自处分房产的事实，且房款是用于何首明治病；证据6，关联性有异议，庭审笔录不能证实所卖房屋具体是哪两间。
原告（反诉被告）陈绍勇辩称：购买协议合法有效，其理由为：一、何娅波、黄敬芝无论从事实上还是从权属证上对标的物门面均没有所有权。1、该门面是张美红与丈夫和首明于2000年1月购买所得，当时何娅波才13岁（1987年3月出生），还是一个孩子，没有购买能力，黄敬芝在该门面购买时已是70多岁的老人，也没有出资；2、房地产登记证上仅有何首明和被告张美红夫妇的名字；3、何娅波、黄敬芝对何首明的遗产享有继承权，但何首明生前已将房屋出售。二、张美红虽然对该门面享有所有权，但其已对该门面做了处分，无权提起反诉。三、反诉已过诉讼时效，购买协议从2009年5月10日至本案诉讼之日已经超过3年，超过了法律规定的诉讼时效。四、陈绍勇是善意取得门面的所有权。
对陈绍勇提供的4份证据，本院认证认为：证据1、协议书1份，张美红、何娅波、黄敬芝质证认为何首明的签字不是其本人所签，而是张美红代签。本院认为，张美红、何娅波、黄敬芝没有提供充分有效的证据证明何首明的签字系张美红代签，因此认定协议书上的签字为何首明所写；证据2、收条1份，张美红、何娅波、黄敬芝均无异议，本院予以采信；证据3、租赁合同1份，张美红、何娅波、黄敬芝质证认为该门面是否出售在2009年张美红与何首明离婚时就存在争议，何首明不知道张美红出售门面的情况，且当年租金张美红与陈绍勇各收取一半，因此，该租赁合同并不能证明门面的权属。本院认为，该份证据是陈绍勇（甲方）与陈华东（乙方）签订门面租赁合同，合同上面有陈绍勇和陈华东的签字，因此，可以认定陈绍勇购买门面的事实；证据4、房产证及国有土地使用证1份，张美红、何娅波、黄敬芝质证认为该房房产证及国有土地使用证在张美红借陈绍勇钱时就抵押给陈绍勇。本院认为，该质证意见不能成立，因此，认定房产证及国有土地使用证系门面买卖协议签订时何首明、张美红、何娅波、黄敬芝交给陈绍勇的。
对张美红、何娅波、黄敬芝提供的6份证据，本院认证认为：证据1、陈绍勇的女儿陈琼委托张美红转卖门面的陈述，可以认定该门面已出售给陈绍勇的事实，否则，陈琼不可能对该门面有处分的权利；证据2、有异议，陈绍勇提供录音资料，说明该欠条于2009年8月已结清，欠条尚未收回。经审查，该欠条出具的时间为2009年5月10日，其内容为：“今欠到张美红购门面另外款叁万元正，陈绍勇。”该欠条表明是陈绍勇给付张美红购门面的“另外款”。该欠条同张美红、何首明与陈绍勇签订的门面买卖《协议书》的时间（《协议书》签订时间为2009年5月10日）为同一天，欠条表明的内容与《协议书》约定的门面合同价款350000元并不冲突；同时，陈绍勇提供的证据2收条，也表明张美红于2009年8月18日收到陈绍勇购房款290000元，余款60000元待办理好房产证和土地使用证过户手续之后付清。该份收条的内容与《协议书》约定的门面合同价款350000元相吻合。因此，对陈绍勇的质证意见，本院不予采信。证据3、收条1张，陈绍勇认为是黄敬芝老人赖在门面里不走所迫。本院认为，该证据只能证实陈绍勇保管门面租赁费用，不能作为门面权属存在争议的依据；证据4、房产证，陈绍勇质证认为当时何首明身患重病需用钱，陈绍勇以价款350000元购买该门面，系善意取得，何首明、何娅波、黄敬芝对张美红出售门面给陈绍勇的事实不可能不知情；证据5、协议书2份，陈绍勇质证认为房款是用于何首明治病，不存在擅自处分房产的事实。本院认为，门面出售时，何首明尚处于病重期间，需要用钱，其他共有人应当知道出售门面的事实；证据6、法庭审理笔录及遗嘱各1份，法庭审理笔录系何首明（原告）与张美红（被告）离婚纠纷一案，2010年3月18日庭审记录情况，其中笔录第5页第一段内容为：“从北至南第3间门面面积28平方米，价值30万元；没有共同债权，已出售的位于双牌县泷泊镇转角楼的广播大厅的从北至南第1、2个门面，卖了109万，第4个门面共卖得35万元（卖门面时间：2009年5月卖从北至南第4个门面、2009年11月卖从北至南第1间、第2间半门面），109万中的门面费，除去中介费4万元，实得105万元，不是债权，是实得收入，已用做原告治疗、日常开支花费了及还欠债款；35万元的门面费已抵还陈绍勇借款13万元和抵租金3万元，实付13万元，已全部用于原告治病及还欠款，还剩6万元未付，用于给陈绍勇办房产证的。”这段记录足能够证实张美红将门面出售给陈绍勇的事实，同时，亦能够证实何首明、何娅波、黄敬芝应当知晓在2010年3月18日知道该门面出售的事实。
本院根据确认、采信的证据及双方当事人的陈述，认定事实如下：
2009年5月10日，张美红和其丈夫何首明（已故）与陈绍勇签订购房《协议书》，将所有的二轻大夏从北至南的第四个门面卖给陈绍勇，该门面面积约32.13平方米，价款为350000元；张美红负责办理房产证、土地使用证过户手续并承担相关费用；陈绍勇于2009年8月18日交付购买门面款290000元并取得房产证及国有土地使用证，余款60000元待张美红、何娅波、黄敬芝办好房产证及土地使用证之后付清；陈绍勇于2009年8月18日对门面进行管理并实际使用；陈绍勇给付门面价款之后，张美红、何娅波、黄敬芝至今没有为陈绍勇办理房产过户手续，致使陈绍勇所购门面至今不能完全使用，故诉至本院。
另查明：争议的标门面的房产证号为：房权证泷泊镇字第（2000）000357号，房屋所有权人为何首明，张美红、何娅波、黄敬芝以及其女儿为共同所有人；陈绍勇尚欠张美红门面买卖另外款30000元；陈绍勇暂时保管2013年度至2014年度门面租赁费13000元；何首明于2010年7月22日死亡。
本院认为：合法的买卖关系受法律保护。本案的焦点问题是门面买卖合同是否有效？综合全案考虑，认定该合同合法有效，其理由有三：1、2009年5月10日，张美红和其丈夫何首明（已故）与陈绍勇签订购房《协议书》，将所有的二轻大夏从北至南的第四个门面卖给陈绍勇，陈绍勇以价款350000元的购买该房产，并取得房产证及国有土地使用证，门面一直由陈绍勇进行管理并实际使用；2、何首明神患重病急需用钱，张美红出售门面为何首明治病，而陈绍勇以合理的价格购买该门面，也不存在违反法律规定的情形，门面买卖合同合法有效；3、2010年3月18日庭审记录情况，能够证实何娅波、黄敬芝等其他共有人应当知晓张美红将门面出售给陈绍勇的事实，但何娅波、黄敬芝等其他共有人明知而不反对，事后（庭审之日2010年3月18日至本案受理之日2013年2月18日，前后将近3年）又不及时提出异议，可以认定何首明、何娅波、黄敬芝等其他共有人知晓并同意该门面出售的事实。综上所述，本院认定，陈绍勇与张美红、何首明签订的门面买卖协议，合法有效。同时，根据陈绍勇与何首明、张美红签订的门面买卖《协议书》第二条的约定：“甲方（何首明、张美红）负责办理房产证、土地使用证过户手续，一切费用由甲方负责。”因此，对陈绍勇要求张美红、何娅波、黄敬芝为其办理门面产权过户手续并承担门面产权过户手续的一切费用的诉讼请求，本院予以支持；因此，至于陈绍勇要求张美红、何娅波、黄敬芝等共有人承担门面租金损失11250元的诉讼请求，因陈绍勇没有提供相应的证据予以证实，因此，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张美红、何娅波、黄敬芝在本判决生效之日起30日内将二轻大夏从北至南的第四个门面（即房权证泷泊镇字第（2000）000357号）的所有权过户至原告陈邵勇（反诉被告）名下；办理门面产权过户手续的费用由被告（反诉原告）张美红、何娅波、黄敬芝负担；
二、驳回原告（反诉被告）陈邵勇的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张美红、何娅波、黄敬芝的诉讼请求。
本案本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，合计200元，适用简易程序减半收取100元，由被告（反诉原告）张美红、何娅波、黄敬芝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费100元，上诉于湖南省永州市中级人民法院，上诉期限届满后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张向安
二〇一三年五月二日
书 记 员 乔 慧
本案附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。