上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34996号
原告张贤。
委托代理人高杰，上海市中茂律师事务所律师。
被告上海豪全房地产开发有限公司。
法定代表人赵长伟。
委托代理人陈伟军，上海融孚律师事务所律师。
原告张贤诉被告上海豪全房地产开发有限公司（以下简称豪全公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月31日、11月13日公开开庭进行了审理。原告张贤的委托代理人高杰、被告豪全公司的委托代理人陈伟军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张贤诉称，2010年9月24日，原、被告签署关于原告向被告购买位于上海市浦东新区航头镇航鹤路78弄《长泰东郊御园》82号房屋（以下简称系争房屋）的《上海市商品房预售合同》，房屋总价为人民币（以下币种同）4，316，088元。预售合同约定被告应于2012年12月30日前向原告交付房屋。合同签订后原告已按约向被告支付全部房价款，但因包括系争房屋在内的《长泰东郊御园》项目存在大规模严重的房屋漏水情况需要修缮而无法交付，被告直至2013年5月方才完成修缮工作并向原告发出了希望于2013年5月16日进行验收的《通知书》。原告认为，原、被告之间的预售合同系双方真实意思表示，双方均应严格遵照履行。原告已全面履行了合同义务，被告理应履行按期向原告交付符合质量标准可正常使用的房屋。现因被告开发的房屋存在大规模严重的漏水情况而导致其迟延向原告交付房屋，被告存在明显的过错，其行为也明显违反双方合同约定，已构成严重违约，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任并赔偿原告由此产生的实际损失。为维护原告合法权益，故原告起诉，1、判令被告支付原告逾期交房违约金433，335元，以合同价款4，316，088元为基数，按日万分之二标准计算，自2011年12月31日起，暂算至2013年5月16日；2、判令被告支付原告因延期交房导致原告另行租房居住的租金损失198，000元（房屋租赁合同约定的租金标准12，000元／月×16.5个月）；3、判令被告支付原告延期交房期间物业管理费损失10，263.58元（603.74元／月×17个月）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告豪全公司辩称，对原告诉请都不同意，除了违约金和损失不能同时主张外，还根据合同约定，被告方已经按约交付了房屋，房屋存在质量问题，这是另一个事实，原告可以要求维修房屋，而不是逾期交房违约金。
经审理查明：2010年9月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为4，316，088元。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2012年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。第十一条约定，被告定于2011年12月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定期限内将系争房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前5天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告在收到该通知之日起10天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。补充条款第八条“该房屋的交付”中第1款约定，该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于被告承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后被告应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指《住宅交付使用许可证》；第3款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成被告延期交房，但被告应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；第4款约定，除本合同另有约定外，若原告因本条第3款的情形或者其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由原告自行承担。原告经被告按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，被告对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日（“风险转移日”）起转移由原告承担，该房屋的保修期限也从该日起算。原告自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。之后，原告依约支付预售合同约定的全部房价款4，316，088元。
2011年11月15日，被告取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2011年12月20日，被告取得系争房屋的沪房管（浦东）交付许（2011）第060-2号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年6月29日，被告取得系争房屋沪房地浦字（2012）第261228号上海市房地产权证。2011年12月25日，被告向原告发送《房屋交付通知书》称，“您所购买的上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号，已通过政府有关部门的验收，于2011年12月20日前取得《新建住宅交付使用许可证》，符合《房屋预售合同》约定的交房条件，我司将于2011年12月29日起交房，为了避免您在办理收楼手续时长时间等候，请您于以下的时间内前来办理房屋交付手续。办理房屋交付时间与地点：2011年12月29日
--2012年1月31日（1月17日--
1月28日不办理交付手续）上午10：00-12：00，下午13：30-16：30，具体时间请与您的客户经理电话预约，地点：上海市浦东新区航鹤路78弄……”。原告于2012年1月1日至被告处签收了系争房屋钥匙、领取了相关的上海市新建住宅使用说明书、质量保证书等并办理了业主信息登记；同时，对房屋进行了验收，根据验房记录单显示除在土建类注明“二层北阳台石材修理（石材缺角）、三层阳台南侧地坪有列缝”外，对于电气类、门窗类、给排水类、车库设备、庭院草坪、苗木、其他均表述为正常。2012年5月26日，原告方因房屋维修留存系争房屋钥匙一把在物业处。2012年8月13日，原、被告签署系争房屋交接书。2012年11月5日，系争房屋所在小区业主代表与长甲地产公司代表以及金桥开发区管委会信访办代表在浦东新区川桥路XXX号达成《会议纪要》，“1、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）在2012年11月10之前公布漏水房屋（长泰东郊御园）的维修方案，维修方案参考《长泰东郊御园检修善后处理方案（业主反馈意见稿）》；2、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）应在2012年12月31日之前全部修完，全部房屋即在此之前合格交付长泰东郊御园业主；3、上海长甲置业有限公司（含上海豪全房地产开发有限公司）对于长泰东郊御园业主提出的赔偿要求予以考虑，应依法给予赔偿，具体赔偿方案于2012年11月12日上午由业主选派五位业主代表在长甲集团会议室双方协商。”2013年5月10日，上海长宜物业管理有限公司向原告发送《通知书》，通知原告“在我公司的积极努力下，您的房屋已经修缮完毕，请于2013年5月16日前来验收并办理相关事宜。如有任何问题，请及时与我公司联系。”2013年8月9日，经被告委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《长泰东郊御园一期7#别墅（门牌号76～88）主体结构工程质量和完损现状检测报告》，结论为：（1）7#别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面为坡屋面。（2）抽样检测表明，7#别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，7#别墅的主体结构（混凝土梁板柱等）工程质量总体上符合要求。（3）7#别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。（4）本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。
另查明，原告方与徐肖芬于2010年9月27日就上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋签订租赁合同，租赁期限为2010年10月16日至2011年10月15日，月租金为11，000元。2011年9月10日，双方签订续租协议，约定租赁期限自2011年10月16日至2012年10月15日，租金调整为每月12，000元。2012年10月16日，双方再次签订续租协议，租赁期限为2012年10月16日至2013年10月15日，租金调整为每月12，600元。
审理中，被告确认其确对系争房屋搭设过脚手架进行维修。同时，被告向本院表示就本案实际情况，愿意按照每月3，000元租金标准补偿原告17个月租金损失并额外按照每月3，000元的标准补偿原告17个月损失；并愿意补偿原告17个月的物业费10，200元，由被告直接向相关物业公司支付。
以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交付通知书、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证、沪房地浦字（2012）第261228号上海市房地产权证、交楼资料、物品签收单、验房记录单、业主登记信息表、钥匙保管委托书、房屋交接书、通知书、长泰东郊御园一期7#别墅（门牌号76～88）主体结构工程质量和完损现状检测报告、租赁合同、续租协议、会议纪要等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告依约支付房款，被告亦应按照合同约定履行交付房屋义务。被告在系争房屋符合合同约定的交付条件后，即及时地向原告发送《房屋交付通知书》，表示将按合同约定时间交付房屋，要求原告办理交房手续。原告之后也签收了系争房屋的钥匙，并于签收房屋钥匙之后因房屋需维修故将系争房屋钥匙留在物业处。双方对系争房屋完成了相关的交付手续。现房屋主要质量问题是渗漏水，被告对该质量问题采用搭设脚手架等方式进行修复系其按约承担保修责任，原告亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用。综上，原告要求被告及支付逾期交房违约金、租金损失以及支付物业管理费的请求，本院难以支持。被告自愿补偿原告相应损失并以代原告向相关物业公司支付物业费形式补偿原告物业费，并无不当，本院亦予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、驳回原告张贤的全部诉讼请求；
二、被告上海豪全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张贤补偿款102，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，215元，减半收取5，107.50元，由原告张贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。