湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民二初字第761号
原告湘潭县农村信用合作联社，住所地湖南省湘潭县易俗河镇云龙中路**号。
法定代表人李志武，该单位理事长。
委托代理人陈凯峰，男，1987年8月7日出生，汉族，湖南省湘�市人，湘潭县农村信用合作联社锦石乡信用社主任，住湘潭市雨湖区建设北路*号*栋***号。
被告彭步新，女，1978年1月1日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住湖南省湘潭县易俗河镇凤形山居委会金桂祖。
被告彭述桃，男，1947年6月23日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住址同上。
被告胡玉珊，女，1950年9月2日出生，汉族，湖南省湘潭县人，农民，住址同上。
原告湘潭县农村信用合作联社诉被告彭步新、彭述桃、胡玉珊金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告湘潭县农村信用合作联社的特别授权委托代理人陈凯峰、被告彭步新到庭参加了诉讼，被告彭述桃、胡玉珊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告湘潭县农村信用合作联社诉称：2012年9月12日，被告彭步新因收购�莲资金短缺向原告下属的锦石乡信用社贷款人民币100万元并签订《借款合同》。合同约定：借款日期2012年9月12日，还款日期2017年9月11日，借款月利率9‰，按月结息，结息日为每月的第20日。合同记载的借款金额、借款日期、还款日期如与借款凭证记载不相一致时，以借款凭证记载为准。借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按合同约定利息加付40％的利息。同日，原告与被告彭述桃、胡玉珊签订《最高额抵押合同》约定为借款人彭步新将彭述桃、胡玉珊所有的位于岳塘区宝塔街道丝绸中路170号9栋裙楼C区010107、020107号房产自2012年9月12日起至2017年9月11日止在抵押权人处办理的各类业务所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币100万元提供担保。2012年9月13日，办理了抵押登记取得他项权证。2012年9月14日，原告向被告彭步新发放了贷款并出具借款�据，借据上记载借款日期2012年9月14日，到期日期2013年9月13日。贷款到期后，2013年9月12日，原告与彭步新签订《借款展期协议》约定展期后到期日2014年9月13日，展期期间执行月利率9.225‰。根据我国《物权法》第170条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享受就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”据此，原告对被告彭述桃、胡玉珊的抵押房产在拍卖、变卖后的所得价款中享有优先受偿权。为维护原告的合法权益不受侵犯，依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉请人民法院依法判令：1、被告彭步新立即清偿本金人民币100万元，并支付利息124557.62元，后段利息仍需计算；2、原告对被告彭述桃、胡玉珊的抵押房产在拍卖、变卖后的所得价款中享有优先受偿权；3、被告承担本案一切诉讼费用。
被告彭步新辩称：原告所诉属实，被告同意返还借款，但被告目前经济困难，需与被告彭述桃、胡玉珊一起将抵押房产卖出后才有钱返还借款，希望原告给被告方一段时间来处置抵押房产。
被告彭述桃、胡玉珊未到庭亦未在庭前提交书面答辩。
原告湘潭县信用合作联社为证明其主张向本院提交了下列证据：
证据1，原、被告的身份信息，拟证明原、被告系适格的民事诉讼主体；
证据2，《借款合同》，《最高额抵押合同》、《借款展期协议》、湖南省农村信用社借款借据，拟证明被告彭步新于2012年9月12日因收购湘莲资金短缺向原告下属的锦石乡信用社贷款人民币100万元并签订了《借款合同》，同日被告彭述桃、胡玉珊与原告签订了《最高额抵押合同》约定被告彭述桃、胡玉珊将其名下的房屋为被告彭步新提供担保，并在2012年9月13日办理了抵押登记。2012年9月14日被告在原告处领取了借款100万元。贷款到期后，2013年9月12日原告与被告彭步新签订了《借款展期协议》约定展期后贷款到期日为2014年9月13日，展期期间执行月利率9.225‰。
被告彭步新对原告的证据质证后对证据的真实性、合法性及关联性都没有异议。
被告彭述桃、胡玉珊未到庭质证。
被告彭步新、彭述桃、胡玉珊没有向法庭提交证据。
本院对原告的证据认定如下：
证据1、2系与原件核对无异的复印件，经被告彭步新质证后无异议，可以确认其证明力，作为认定案件事实的依据。
经审理查明的事实与原告所诉一致。
另查明：被告彭步新向原告支付了自2012年9月14日期至2014年6月1日的借款利息，共计156476.38元。从2014年6月2日起至今尚欠利息124557.62元，按照借款展期协议约定，逾期后的月利率为1.2915%。被告彭述桃、胡玉珊与原告签订的《最高额抵押合同》为被告彭步新向原告借款100万元提供担保，抵押权的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收债产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用。《最高额抵押合同》还约定任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；剩余价款用于提前清偿本合同所担保的未到期的债务，或向抵押人与抵押权人商定的第三人提存。
本院认为：被告彭步新与原告湘潭县农村信用合作联社签订《信用借款合同》，并订立借款借据，双方的借款关系合法，被告应按合�约定履行返还本金和支付利息的义务。现被告在借款到期后，未按照约定返还借款本金并支付利息的行为，是违约行为，应承担违约的法律责任。故对原告请求被告返还借款本金100万元并支付利息124557.62元及按月利率1.2915%从2015年4月15日起计算后段利息至清偿之日止的诉讼请求，本院予以支持。原告要求对被告彭述桃、胡玉珊的抵押房产在拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，符合原、被告之间签订的《最高额抵押合同》约定和《中华人民共和国物权法》第二百零三条的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告彭步新于本判决生效后十日内返还原告湘潭县农村信用合作联社借款本金100万元并支付利息124557.62元，后段利息按月利率1.2915%从2015年4月15日起计算至清偿之日止；
若被告彭步新未在上述期限内履行还款义务，原告湘潭县农村信用合作联社对被告彭述桃、胡玉珊所有的抵押房产在拍卖、变卖后的所得价款享受优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14225元，财产保全费5000元，合计19255元，由被告彭步新、彭述桃、胡玉珊共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 胡 峰
代理审判员 刘 斌
人民陪审员 李胜会
二〇一五年四月�四日
代理书记员 尹 葵
附本判决中所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款�可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。