湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执异1432号
案外人：王天政，男，汉族，1975年6月10日出生，住湖北省房县，
申请人：湖北合作银通融资租赁有限公司，住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷三路777号武汉光谷保税国际交流中心（光谷三路以东、东园南路以北）307。
法定代表人：严莉敏，该公司总经理。
被申请人：十堰市和泽置业有限公司，住所地：湖北省十堰市人民南路32号。
法定代表人：鄢贤成，该公司董事长。
被申请人：湖北新正水电开发有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路155号。
法定代表人：鄢贤成，该公司总经理。
被申请人：随州市新正汽车贸易有限公司，住所地：湖北省随州市交通大道K155号。
法定代表人：邓常鋈，该公司总经理。
被申请人：湖北和泽物业服务有限公司，住所地：湖北省十堰市人民南路32号。
法定代表人：龚涛，该公司董事长。
被申请人：十堰嘉轩商贸有限公司，住所地：湖北省十堰市朝阳中路25-A号。
法定代表人：叶娟，该公司总经理。
被申请人：竹溪新正水电开发有限公司，住所地：湖北省十堰市竹溪县城关镇幸福大道355号。
法定代表人：王亚军，该公司总经理。
被申请人：鄢贤成，男，汉族，1966年7月28日出生，住湖北省武汉市武昌区，
被申请人：周博，女，汉族，1983年2月26日出生，住湖北省武汉市武昌区，
被申请人：贾占强，男，汉族，1973年12月7日出生，住湖北省十堰市，
本院在执行申请人湖北合作银通融资租赁有限公司（以下简称合作银通公司）与被申请人十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽置业公司）、湖北新正水电开发有限公司（以下简称湖北新正公司）、随州市新正汽车贸易有限公司（以下简称随州新正公司）、湖北和泽物业服务有限公司（以下简称和泽物业公司）、十堰嘉轩商贸有限公司（以下简称嘉轩商贸公司）、竹溪新正水电开发有限公司（以下简称竹溪新正公司）、鄢贤成、周博、贾占强借款合同纠纷一案诉前财产保全过程中，案外人王天政不服本院（2016）鄂01财保193号民事裁定书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王天政请求本院依法裁定解除对案外人所购十堰市××号道和天下××号房屋（以下简称案涉房屋）的查封。事实与理由：2016年7月16日，案外人就案涉房屋与和泽置业公司签订[和泽·道和天下]认购书，并于同月18日交清全款共计526136元（工程款抵账）。现因和泽置业的经济纠纷查封了案涉房屋损害了案外人的合法权益，该房屋是案外人生活所必需的居住房屋。案外人提交了[和泽·道和天下]认购书、以房抵工程款申请、工程款抵房款审批意见单、和泽置业公司财务收据、建设工程造价编审确认表、施工合同等证据。
本院查明，申请人合作银通公司因与被申请人和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强借款合同纠纷，于2016年11月2日向本院提出申请，要求对被申请人采取诉前保全措施。本院经审查，于2016年11月4日作出（2016）鄂01财保193号民事裁定书，裁定冻结上述被申请人的银行存款14800万元。如存款不足，则查封其相应价值的其他财产。
2016年12月15日，本院以（2016）鄂01财保193号民事裁定书及（2016）鄂01执保4号协助执行通知书，查封了被申请人和泽置业公司名下位于十堰市××号的部分房产及对应的土地使用权。查封期限三年（自2016年12月15日至2019年12月14日）。案外人所主张的××号房屋在查封范围之内。
另查明，2017年8月28日，本院就原告合作银通公司诉被申请人和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强、第三人招商银行股份有限公司武汉武钢支行（以下简称招行武钢支行）借款合同纠纷一案作出（2017）鄂01民初25号民事判决书，判决主文内容如下：一、和泽置业公司应于本判决生效后十五日内向合作银通公司偿付借款本金13240万元及截至2017年1月19日的借款期内利息8974156.75元、逾期罚息4328291.67元及复利532282.28元，并按年利率15%分别承付借款本金13240万元和借款利息8974156.75元自2017年1月20日起至债务清偿完毕之日止的逾期罚息及复利；二、和泽置业公司应于本判决生效后十五日内向合作银通公司支付律师费457600元及公告费260元；三、合作银通公司对涉案编号2015年钢委抵字第1103号《委托贷款抵押合同》项下的抵押财产折价或拍卖、变卖的价款在十堰市和泽置业有限公司不能清偿本判决主文第一、二项所确认的债务范围内，以该份《委托贷款抵押合同》所约定的抵押范围为限优先受偿；[抵押他项权证编号分别为十堰他项（2015）第0998号、十堰房建茅箭区字第000346、000347、000348号，但应排除编号十堰房建茅箭区字第000347号他项权证中已经解除抵押的64套，合计建筑面积6648.03平方米的在建工程（具体详见2016年1月7日房屋状况附表）]；四、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强对和泽置业公司上述本判决主文第一、二项所确认的债务在各自《保证合同（企业）》《保证合同（个人）》所约定的担保范围内承担连带清偿责任；各保证人清偿债务后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向债务人十堰市和泽置业有限公司追偿。五、驳回合作银通公司其他诉讼请求。如和泽置业公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费794292元，财产保全费5000元，由和泽置业公司、湖北新正公司、随州新正公司、和泽物业公司、嘉轩商贸公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强共同负担。和泽置业、和泽物业、贾占强不服此判决已提出上诉。
还查明，2015年6月19日，和泽置业公司（甲方、发包人）与湖北东建鸿博建设有限公司（乙方、承包人，以下简称东建公司）签订《“道和天下”景观工程施工合同》，乙方承建“道和天下”小区景观施工工程。同年11月17日，双方达成《道和天下7#-12#楼绿化协议》，协议主要内容为和泽置业公司委托东建公司对道和天下7#-12#楼景观区域进行绿化，并同意按80万元对该期绿化工程进行结算。2016年7月9日，东建公司向和泽置业公司出具一份申请，主要内容为要求以道和天下小区的5套房屋（包括案涉房屋在内）按283.3万元抵扣工程款。2017年5月25日，十堰泽信工程造价咨询事务所有限公司出具《建设工程造价编审确认表》，记载东建公司承建的道和天下小区3、5、6#楼景观施工工程结算造价为1499902.49元。
2016年7月16日，王天政（乙方）与和泽置业公司（甲方）签订《[和泽·道和天下]认购书》，乙方定购甲方开发建设的十堰市人民路46号道和天下住宅小区××号物业，优惠后单价为5200元/平方米，建筑面积为101.18平方米，房屋总价526136元。乙方意向付款方式为一次性付款，乙方同意向甲方支付全款526136元。甲方承诺乙方在签定认购书之日起7日内，为乙方保留该物业（案涉房屋），乙方应于签定认购书之日起7日内付清首期款或全部房款，并与甲方签定《商品房买卖合同》。乙方逾期未能缴清房款，甲方有权单方对外重新销售该物业，并不承担任何法律责任。乙方同意以甲乙双方签定的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据。2016年7月18日，和泽置业公司开具财务收据，记载王天政支付7-1-802购房款526136元。
再查明，2015年11月24、27日，十堰市国土资源局和十堰市房屋产权交易中心分别颁发了编号十堰市他项（2015）第0998号《土地抵押他项权证》和编号十堰房建茅箭区字第000346、000347、000348号《在建工程抵押登记证明》，并就抵押房产状况附表列明。其中，《土地抵押他项权证》记载，土地他项权利人为招行武钢支行，义务人为和泽置业公司，地号0806002-1B，座落于十堰市××号，土地使用权面积21133.7㎡，抵押土地面积20499.68㎡，地类为商业、住宅，土地性质为出让用地。《在建工程抵押登记证明》及房屋状况附表载明，抵押权人为招行武钢支行，抵押人为和泽置业公司，在建工程坐落于茅箭区二堰街人民南路46A号2幢[（-4）-（-1）]-1、（1-17）-1、3幢、5幢、6幢、7幢、14幢、15幢、16幢等。案外人所主张的××号房屋在抵押范围之内。
本院认为，本案争议焦点为案外人对执行标的（案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的权益。
首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案执行依据的（2017）鄂01民初25号民事判决书已确认合作银通公司对编号2015年钢委抵字第1103号《委托贷款抵押合同》项下的抵押财产享有优先受偿权（含案外人主张房屋），且上述《委托贷款抵押合同》已于2015年11月办理相关《在建工程抵押登记证明》。案外人主张其与被申请人和泽置业公司于2016年达成以房屋抵扣工程款的合意，和泽置业公司在抵押期间转移财产。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，对依法成立并按公示方法完成公示的抵押权的保护，应优于受让人主张的所有权。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此条规定立法原意在于对符合上述四个法定条款的无过错买受人的物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议目的是消灭金钱债，不应优于另一金钱债权的实现。本案中，案外人的异议理由及请求，其实质是基于案外人与被申请人和泽置业公司之间存在的以物抵债合意主张对抵债标的物的交付请求权，目的是消灭案外人与被申请人和泽置业公司之间存在的金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权即本案申请人合作银通公司对被申请人和泽置业公司享有的金钱债权的实现。
再次，依据案外人所提供的证据显示，承建“道和天下”3、5、6#楼景观施工工程、7#-12#楼绿化工程的承包人是东建公司。案外人王天政不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条中所指的享有工程价款优先受偿权的“建设工程承包人”。故案外人就案涉房屋所享有的权益不属于法律、司法解释特别规定可对抗申请执行人担保物权的情形，案外人所提异议不能排除执行。
综上，案外人的异议理由，不能成立，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人王天政的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 谌 玲
审 判 员 张跃松
人民陪审员 张爱珍
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 彭 芳