上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初22459号
原告殷立宜，女，1950年3月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人余凌志。被告蔡帮国，男，1955年12月24日生，汉族，住上海市浦东新区。被告张莉，女，1970年7月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告殷立宜诉被告蔡帮国、张莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告殷立宜及其委托代理人余凌志，被告蔡帮国、张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷立宜诉称，2016年1月4日，原、被告就原告购买被告名下上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为人民币(币种下同)186万元，签订合同当天应付60万元(含已付定金2万元)；2016年3月20日办理过户手续并交房，同时支付118万元；2016年6月30日前被告将所有户口迁出，原告支付尾款10万元。2016年3月5日，中介公司打电话给被告，被告明确提出房价上涨，不愿继续履行合同。后原告委托中介方函告被告，要求被告按时履行合同，但在合同约定的时间，被告没有办理过户手续，也没有交房。现起诉要求：1、判令两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，配合原告办理过户手续；2、判令被告按照已付款60万元以每日万分之三的标准支付至实际过户之日止的违约金。审理中，原告明确其诉请中继续履行合同包括协助办理过户手续及交付房屋。被告蔡帮国、张莉辩称，一、签订买卖合同之前，双方约定是一次性付清房价款186万元。签订合同时，被告只收到60万元，原告提出其余116万元要到过户时才支付，被告感觉收到了欺骗。被告原准备将房屋出售后，立即买小一点的房屋，剩下的钱用来看病。原告将付款时间拖到2016年3月份之后，上海的房价大幅上涨，186万元已经不符合被告买房和看病的需求，导致被告买不起房。被告不能失去唯一的住房，请求驳回原告的诉讼请求。二、原告违反了原一次性付款的约定，使被告对原告的信誉产生怀疑，因此被告也对原告在2016年3月20日是否能付清房款产生怀疑，所以想确定原告的付款能力后再办理过户手续。这是被告行使不安抗辩权，不是故意违约。三、原告诉状中称曾经函告被告，但被告从未收到任何函告。经审理查明，系争房屋权利人为被告蔡帮国、张莉。2016年1月4日，原、被告及中介公司签订《房地产买卖居间协议》，约定被告(甲方)将系争房屋转让给原告(乙方)，转让总价186万元；买卖合同签订当日支付60万元，过户之日支付116万元并交房，甲方户口迁出当日支付10万元；乙方帮甲方支付个人所得税。同日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方(被告)将系争房屋转让给乙方(原告)，转让价款为186万元。甲方于2016年3月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。双方确认，在2016年3月20日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按第四条约定交接房地产的，双方同意按第三款处理：(三)由甲方原因逾期未交接房地产，应当向乙方支付违约金，每逾期一日，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同第四条应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过十日的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同；乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%；甲方应在接到书面通知三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。甲、乙双方签订本合同后当日乙方向甲方支付房价款60万元(含已付的定金2万元)；在双方共赴房地产交易中心办理产权过户手续(送件)当天甲方将房屋交付乙方，过户当天乙方向甲方支付房款116万元；该房屋内的户口，甲方承诺在2016年6月30日前向该房屋所在地的公安机构办理完结原有户口迁出手续，甲方迁出户口当天乙方支付尾款10万元。如有一方未按本合同约定履行上述各项条款，甲方违约的，应参照合同第十条约定承担违约责任。合同签订当日，殷立宜支付蔡帮国、张莉60万元，蔡帮国出具了收款收据。2016年2月底，双方办理了审税手续。原告提供的中介人员的电话通讯详单显示2016年3月15日11时18分，中介人员向蔡帮国(XXXXXXXXXXX)发送三条短信。原告提供的短信截屏显示，短信内容主要为要求被告在约定的时间内配合过户，同时指出被告要求改变出售价格，原告不同意，原告已经准备好所需款项。审理中，蔡帮国坚持认为未收到短信。同日，中介公司以挂号信形式向位于奉贤的被告地址发送《催告函》，主要内容为要求两被告在约定的最后过户时间内配合履行合同。经查询，该挂号信由“蔡文英”于2016年3月16日签收。被告认为，蔡文英是蔡帮国的姐姐，当时被告虽住在奉贤，但与蔡文英的住址相距较远，被告没有收到该函。另据原告提供的其开设在中国邮政储蓄银行的银行卡账户交易明细、理财交易明细、财富日日升理财产品说明书，原告账户在2016年3月20日有人民币理财产品100万元，该理财产品可在开放日赎回并实时到账。据原告提供的其子李渊开设在中国农业银行的银行卡交易明细单显示：该账户2016年2月15日活期余额380,250.30元约定转存为通知存款，2016年3月16日通知存款5,000.08元转为活期余额，此后至2016年3月20日期间没有通知存款转为活期余额的记录。审理中，原告同意将购房余款交本院代管，并按约给付被告。本院认为，原、被告之间《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方在《上海市房地产买卖合同》中明确约定了房价款分三期支付，分别为签订合同之日付60万元，2016年3月20日前过户、交房之日付116万元，2016年6月30日前迁出户口之日付10万元。没有证据可以证明双方约定一次性付款。被告关于原告拖延付款、导致其不能达到另购房屋且留有余款的目的，因而拒绝继续履行合同的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。不安抗辩权是指，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化，(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务，(三)丧失商业信誉，(四)有丧失或者可能丧失履行能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人依照上述规定行使不安抗辩权、中止履行的，应当及时通知对方。现有证据已经足以证明原告在双方约定的过户、交房日期(2016年3月20日)前，具备支付第二期房款的能力。被告没有任何证据可以证明存在其他符合不安抗辩的情形。而且，在中介方以短信、催告函的形式一再要求被告按期办理过户、交房手续后，被告未作任何回复，拒绝办理过户、交房手续，其行为明显构成违约。因此，被告怀疑原告不具备支付能力、行使不安抗辩权的抗辩意见，不能成立。综上，被告违约，原告要求继续履行合同，应予支持，被告应协助原告办理系争房屋的过户手续、并将房屋交付原告。原告要求被告按照合同约定承担违约金，符合合同约定，本院亦予支持。原告同意按照合同约定支付购房余款，自可准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告蔡帮国、张莉应于本判决生效之日起十五日内协助原告殷立宜办理将上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至殷立宜名下的手续；二、被告蔡帮国、张莉应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告殷立宜；三、被告蔡帮国、张莉应于本判决生效之日起十五日内给付原告殷立宜自2016年3月21日起至办理产权过户之日止，按60万元为基数，以每日万分之三计算的违约金；四、原告殷立宜应于被告蔡帮国、张莉完成协助办理产权过户手续及实际交付房屋之日，支付被告蔡帮国、张莉购房款116万元；于被告蔡帮国、张莉迁出房屋内全部户籍之日，支付被告蔡帮国、张莉尾款10万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21,552元，减半收取10,776元，保全费5,000元，合计1,5776元，由被告蔡帮国、张莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年六月二十二日
书记员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。