广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第598号
上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市恒福房地产开发有限公司。
法定代表人：阮灿华，董事长。
委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦丽琼。
委托代理人：徐辉，广东伟邦律师事务所律师。
上诉人清远市恒福房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）因与被上诉人焦丽琼商品房预约合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年3月8日，焦丽琼母亲苟琼英代焦丽琼（乙方）与恒福公司（甲方）共同签订了一份《恒福上筑认购书》（简称认购书），约定焦丽琼向恒福公司认购其开发的位于清远市清城区永安北路81号恒福上筑**座03层**单元商品房，建筑面积为69.95平方米，总价款36万元。支付方式为银行按揭，定金为2万元，首期房款9万元（已减除定金），按揭贷款25万元。认购书第1条约定：“乙方应于签订本《认购书》当日支付认购定金2万元，在签订本《认购书》之日起7天内（即2014年3月15日前）到恒福上筑销售中心或甲方指定地点缴纳应缴首期房款，并在交付应缴首期房款之日起3天内（即2014年3月18日前）携带本《认购书》、定金收据、首期房款收据、身份证明文件正本到恒福上筑销售中心或甲方指定地点签署《商品房买卖合同》。否则按延期支付房款处理，每延期一天收取应付款项的千分之二违约金。逾期7天未缴纳应缴首期房款或签署《商品房买卖合同》的，则视为认购中途违约，乙方无权要求甲方返还定金并按总房款20%向甲方支付违约金，逾期30天未缴纳应缴首期房款或签署《商品房买卖合同》的，乙方无权要求甲方返还定金并按已缴纳的全部房款向甲方支付违约金，甲方有权将该商品房另行出售，无需事前知会乙方”；第3条约定“乙方应按认购书每期约定的付款方式和期限支付应付房款。若甲方未按期支付每期房款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付房款的千分之二支付违约金及取消所有优惠折扣，合同继续履行；若乙方每期延期付款超过7天，本《认购书》自动解除，甲方有权将该商品房另行出售，乙方无权要求甲方返还定金并按总房款20%向甲方支付违约金，延期付款超过30天，乙方无权要求甲方返还定金并按已缴纳的全部房款向甲方支付违约金”;第12条约定“甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件、《前期物业管理协议》、《业主公约》的样本和有关购房须知和装修标准的内容，乙方确认在签订本《认购书》之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并知悉该房屋的实际施工建筑图则，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在异议，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署”。
认购书签订当天，焦丽琼向恒福公司支付了定金2万元。恒福公司亦即日出具收据，收据显示收到焦丽琼交来恒福上筑2-308定金2万元。诉讼中，焦丽琼称因签订认购书时恒福公司隐瞒了涉案商品房的使用年限仅有30年的事实，致使焦丽琼与其签订认购书并支付定金，在焦丽琼得知涉案商品房的使用年限后，焦丽琼要求与恒福公司解除认购书并返还其支付的定金2万元，但多次磋商未果，遂向法院提起诉讼。
原审中，焦丽琼的诉讼请求为：1、解除焦丽琼和恒福公司之间的认购书；2、恒福公司返还定金2万元给焦丽琼；3、本案的诉讼费用由恒福公司承担。恒福公司的反诉请求为：1、确认焦丽琼和恒福公司之间签订的认购书合法有效；2、判令焦丽琼承担支付违约金72000元的违约责任；3、本案受理费用由焦丽琼承担。
原审法院认为：本案属于商品房买卖合同纠纷。对于认购书效力问题，该认购书是焦丽琼母亲苟琼英以焦丽琼名义与恒福公司签订的，虽没有证据显示苟琼英在签订该认购书时经过焦丽琼的授权，但认购书签订后焦丽琼向恒福公司支付了定金2万元，该行为足以认定焦丽琼对签订认购书的事实是知情的，并以其实际行动对该认购书予以认可，故对焦丽琼以未其授权而签订该认购书应认定无效的主张，原审法院不予支持。该认购书是双方当事人真实的意思表示，内容合法，具有法律效力，对双方均具有约束力。依据认购书约定焦丽琼应在2014年3月15日前缴纳首期款9万元，认购书中“若乙方每期延期付款超过7天，本《认购书》自动解除”的约定，可以认定为解除认购书的条件，该条件成就时，双方并具有对认购书的解除权，因焦丽琼延期付款已超过7天，双方均有权解除该认购书，故对焦丽琼要求解除与恒福公司签订的认购书的请求，原审法院予以支持。
对于焦丽琼应否承担违约责任的问题。焦丽琼认为其未按时缴纳首期购房款是由于恒福公司在签订认购书时，隐瞒了涉案房屋只有30年使用年限实情，致使焦丽琼在不知情的情况下与恒福公司签订了认购书，恒福公司虽提出签订认购书时已将国土使用证挂墙公示于销售大厅告知焦丽琼涉案房屋的使用年限的抗辩意见，但并没有证据证明在签订认购书时其已向焦丽琼明示涉案房屋使用年限，故对其抗辩意见原审法院不予采纳。因本案属于对将要签订的房屋买卖合同主要条款未能达成一致而导致不能实现认购书的目，属不可归责于任何一方的事由，故对恒福公司要求焦丽琼承担违约责任的请求，原审法院不予支持。但因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，应当将定金返还，故对焦丽琼要求恒福公司应当返还定金2万元的请求，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除焦丽琼与恒福公司于2014年3月8日签订的《恒福上筑认购书》；二、限恒福公司于判决生效之日起10日返还定金20000元给焦丽琼；三、驳回恒福公司的反诉请求。案件本诉受理费200元、反诉费850元，由恒福公司负担。
宣判后，恒福公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判支持恒福公司的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由焦丽琼承担。主要事实和理由是：（一）原审判决认定事实错误。原审判决认定恒福公司在与焦丽琼签订认购书时没有明示涉案房屋的使用年限存在隐瞒事实的行为是错误的。首先，原审法院已经认定恒福公司在签订认购书时已将国土证挂墙公示于销售大厅，国土证中内容已明示土地使用期限为30年，恒福公司已进行明示。其次，根据认购书第12条的约定，附件中有国土使用证，也即告知了土地的使用年限，不存在任何隐瞒事实。（二）原审判决适用法律错误。原审判决适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二款来处理本案是错误的。既然已经认定双方签订的认购书合法有效，就应当按照约定来处理。本案中，恒福公司在销售房屋的过程中，已将销售房屋的资料全部给焦丽琼审阅，不存在任何过错。而焦丽琼却无理由逾期付款，属焦丽琼的过错，所以造成未能订立商品房买卖合同的原因是焦丽琼单方造成的，应按照定金约定处理，不能退还给焦丽琼。（三）恒福公司的反诉请求，应当得到支持。原审判决已经认定认购书合法有效，也认定焦丽琼逾期付款。那么焦丽琼应当承担违约责任，支付72000元违约金。
焦丽琼答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回恒福公司的上诉请求。
二审期间，双方均未向本院提交证据。
经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：认购书第13约定，销售人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，应以甲方提供的正式文字资料为准。
焦丽琼认购的商品房已取得预售许可证，其所涉国有土地使用权登记于恒福公司名下，终止日期为2045年10月10日。
本院认为，本案中，苟琼英代焦丽琼与恒福公司就恒福上筑**座03层**单元商品房购买事宜签订认购书，约定在将来一定期限订立特定的商品房买卖合同，双方成立商品房预约合同关系。该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律和社会公共利益，原审认定有效后当事人二审亦无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕恒福公司上诉请求的范围进行审理。
关于恒福公司是否告知焦丽琼土地使用权年限的问题。恒福公司主张其在双方签订认购书之前已将所涉土地使用权年限告知焦丽琼，但并无充分证据证实，应承担举证不能的不利后果，故本院认定恒福公司没有告知。理由如下：第一，认购书中没有提及土地使用权年限情况。第二，恒福公司未向原审法院提交认购书第12条所述的双方将签署的合同文件，无法确定上述文件中是否有关于土地使用权年限的内容。第三，恒福公司主张其将国有土地使用权证等证件在售楼部大厅挂墙公示，但根据认购书的约定该方式并非焦丽琼获取楼盘信息的途径。
关于恒福公司应否返还定金的问题。土地使用权年限是商品房买卖合同的主要内容之一，焦丽琼所认购的是预售商品房，其所涉土地使用权年限至认购书签订之时仅剩余不足32年，远低于普通购房者正常预期。而恒福公司与焦丽琼签订认购书前未对此进行告知，焦丽琼了解到真实情况后不予接受，并不违反预约合同诚信磋商义务，双方因此未能签订商品房买卖合同不能归责于焦丽琼。同时，焦丽琼并无证据证实其曾向恒福公司了解土地使用权年限而恒福公司隐瞒实情或夸大陈述，双方最终未能签订商品房买卖合同亦不能归责于恒福公司。据此，原审判决认定未能签订商品房买卖合同系因不可归责于双方的事由，并判令恒福公司返还2万元定金给焦丽琼，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，本院予以维持。
关于焦丽琼应否支付违约金的问题。在因不可归责于双方的事由未能签订商品房买卖合同的情况下，预约合同目的已经无法实现，焦丽琼先行预付购房首期款已无必要，故焦丽琼未按照认购书约定支付首期款并不构成违约，恒福公司以此为由要求焦丽琼承担支付违约金72000元等违约责任缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，恒福公司的上诉主张理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费，按原审判决执行；二审案件受理费2000元，由上诉人清远市恒福房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一五年一月五日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。