福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第2240号
原告（反诉被告）潘景意，男，1986年8月10日出生，汉族，住永安市。
原告（反诉被告）洪小梅，女，1987年12月14日出生，汉族，住永安市。
两原告委托代理人张景华、戴剑南，福建东伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）泉州金海房地产开发有限公司，住所地：泉州市。
法定代表人许清水，董事长。
委托代理人郭荣锋、庄明，福建泉南律师事务所律师。
本院于2013年2月26日立案受理原告潘景意、洪小梅与被告泉州金海房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案。在诉讼过程中，被告提起反诉，本院予以合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘景意、洪小梅的委托代理人戴剑南、被告泉州金海房地产开发有限公司的委托代理人庄明到庭参加诉讼。
原告潘景意、洪小梅诉称：2011年2月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于鲤城区江南火炬工业区金海湾商住小区X区X号商品房。原告按约定交付了全部购房款。被告于2012年2月27日将上述房产交付原告。因被告未能向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始登记，并将原告办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告，被告应按合同约定承担继续履行的义务，并自交房之日起90日后至履行完协助办证义务之日止支付逾期协助办证违约金，故请求判令被告泉州金海房地产开发有限公司立即协助原告办理址在泉州市鲤城区江南火炬工业区金海湾商住小区X区X号商品房的房屋所有权证，被告应自交房之日起至履行完毕上述协助办证义务之日止每日按购房款471154元的0.01%支付原告逾期协助办证违约金，本案诉讼费用由被告负担。
被告泉州金海房地产开发有限公司辩称：一、《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年6月30日前，办证时间的起算点应是2012年7月1日，2012年7月1日往后推90日，即自2012年10月1日起算逾期协助办证违约金。二、根据《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第十条的明确约定，原告同意被告顺延6个月协助办证的时间，且不追究被告责任；另本案原告存在逾期办结银行按揭贷款手续、逾期付款的情形，被告有权相应顺延协助办证的时间。三、讼争房产已于2013年3月22日具备办证条件，被告已于2013年3月23日在泉州晚报上刊登公告，并向原告寄送办证通知书，已履行完协助办证义务。综上，根据双方合同约定，被告没有逾期协助办证行为，应驳回原告的诉求。同时反诉称：根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件六第四条、《泉州市商品房认购书》的约定，购房款总金额为471154元，首期款142154元，其余房款329000元办理银行按揭，应于2011年2月11日签订《商品房买卖合同》时，同时办结银行按揭贷款相关手续，逾期办理银行按揭贷款手续超过一个月的，出卖人有权解除合同，买受人并按总房款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求不解除合同的，应按逾期办理银行按揭贷款金额的日万分之六向出卖人支付违约金。根据上述约定，被反诉人逾期办理银行按揭，致使反诉人迟至2011年6月3日才收到银行支付的剩余房款，被反诉人应按照约定按按揭金额329000元的日万分之六支付自2011年2月11日起至2011年6月3日止（共112天）的逾期付款违约金计人民币22104元。为此，请依法判决被反诉人支付逾期付款违约金人民币22104元，由被反诉人承担本案的反诉诉讼费用。
反诉被告潘景意、洪小梅辩称：反诉人是房屋按揭贷款合同关系中的担保人，按揭放款较迟系因反诉人的原因，与被反诉人无关。
经审理查明：被告以出让方式取得泉州市鲤城区江南街道编号为泉国用（2008）第100047号国有土地使用证，经批准在上述地块建设商品房（备案登记名为金海湾商住小区）对外出售。2011年1月26日，原、被告签订了《泉州市商品房认购书》及《金海湾商住小区商品房认购书补充协议》，约定原告向被告认购位于鲤城区金海湾商住小区X区X号房屋，总房款为471154元，被告同意原告以“贷款方式”付款，原告需要通过贷款支付的购房尾款应于《商品房买卖合同》签约当日一并向相关银行提交办理完按揭手续。2011年2月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为201102113583）。《商品房买卖合同》记载：“出卖人泉州金海房地产开发有限公司……买受人潘景意、洪小梅……第六条付款方式及期限……买受人按下列第3种方式按期付款……3、其他方式按揭方式（详见附件六）……第八条交付条件和期限……该商品房经单体验收合格后交付业主装修的时间为2011年12月31日前；该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2012年6月30日前......第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……2011年2月11日签于本项目售楼部。”《商品房买卖合同》附件六（合同补充协议）记载：“……二、除买卖双方另有约定的除外，买卖双方的地址和联系方式以本合同所填写的为准……出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，可以选择以下任一方式进行送达…….b、出卖人可采用公告的方式送达（泉州市级报纸有效），公告见报之日起即视为出卖人已经履行通知或告知义务…….四、关于按揭付款方式的补充……其余房款计人民币叁拾贰万玖仟元整（￥329000.00元）。应于《金海湾商住小区商品房认购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续……3、逾期办理银行按揭贷款手续，视为违约，并按以下条款处理…….②逾期办理按揭贷款手续超过一个月的，出卖人有权解除合同，买受人并按总房款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求不解除合同的，应按逾期办理银行按揭贷款金额的日万分之陆向出卖人支付违约金。……十、如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定的时间再续延6个月，买受人不追究出卖人责任……2011年2月11日。”被告于2011年3月5日开具票据证实收到原告购房款142154元。2011年4月11日，原、被告与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订了《个人住房借款合同》并办理了按揭贷款的手续。2011年6月3日，被告收到原告申请按揭的贷款329000元。2012年2月27日，原、被告办理房屋交接手续。2013年2月26日，原告提起本案诉讼。2013年3月21日，泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处就被告申请办理址在鲤城区江南火炬工业区金海湾商住小区项目总登记事项，向被告发出《关于办结商品房项目初始登记的通知》。2013年3月23日，被告在报纸上刊登产权办理公告，通知金海湾商住小区业主领取相关资料自行办理房屋产权证，同日，被告又通过省内特快专递向原告发出产权办理通知。2013年3月25日，原告收到被告邮寄的《产权办理明细表》及《办理分户产权业主需准备材料表》。
以上事实，有原告提供的身份证、外资企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》一份、个人贷款支付凭证、物业管理发票、被告提供的《泉州市商品房认购书》、《商品房销售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、收据、测绘图纸、公告、邮寄凭证及回执、《个人住房借款合同》等证据以及当事人的陈述证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条及第十四条约定：商品房综合备案完成办理交房手续时间为2012年6月30日前。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。开发商完成商品房综合备案是办理房屋所有权初始预登记的前提条件，本案合同约定“该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2012年6月30日前”，不能因被告的提前交房行为而加重其责任，应以合同约定的交房时间2012年6月30日后的第91日即2012年9月29日作为起算逾期协助办证违约金的时间。本案《商品房买卖合同》第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”而附件六第十条免除了被告6个月的逾期办证责任，该约定与前述合同内容相悖，依法应认定为无效条款。在诉讼过程中，被告提供的泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处编号073《收据》和《关于办结商品房项目初始登记的通知》可以认定被告已于2013年3月21日完成诉争房屋所在项目总登记。而被告2013年3月23日通过泉州晚报公告和邮政特快专递向原告发出产权办理的通知，符合《商品房买卖合同》第二十条和《合同补充协议》第二条的约定，应当认定被告已于2013年3月23日履行了协助办证义务。综上所述，被告应承担的逾期协助办证违约金的计算期间应为2012年9月29日至2013年3月22日共计175天，违约金总额为8245.2元（471154×0.01%×175）。被告于2013年3月21日办结讼争商品房项目初始登记后，于2013年3月23日在报纸刊登公告，故被告已履行了协助办证义务，原告请求被告协助原告办理讼争房屋的房屋所有权证，不予支持。
关于反诉被告潘景意、洪小梅是否存在逾期办结银行按揭贷款、逾期付款的问题。首先，买受人、出卖人及贷款银行协商一致，才能共同签署商品房按揭借款合同，且商品房按揭借款合同的成立和生效以最后一方签署的时间确定，买受人单方无法办理完成按揭贷款手续。其次，出卖人是按揭贷款合同的担保人，意向贷款银行通常由出卖人负责联系。第三，《商品房买卖合同》及附件中约定原告在“签约当日一并向相关银行提交办理完按揭手续”是指原告作为买受人，应按约定提交办理银行按揭贷款中必须由买受人提供的材料并签署相关合同和文件。因此，对于非原告原因导致按揭贷款手续延期办结，原告不承担逾期办理银行按揭贷款手续的违约责任。原、被告约定原告提交办理完银行按揭贷款手续的时间是签订《商品房买卖合同》之日。被告在《商品房买卖合同》签订之后始终没有向原告发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明原、被告在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系因原告“逾期提供材料”或“逾期办理手续”的原因所致，故被告反诉主张原告逾期办结银行按揭贷款手续、逾期付款，证据不足，不予采纳，其要求顺延协助办证的时间及反诉要求原告支付违约金，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告泉州金海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告潘景意、洪小梅逾期协助办证违约金8245.2元；
二、驳回原告潘景意、洪小梅的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告泉州金海房地产开发有限公司的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费150元，由原告潘景意、洪小梅负担100元，泉州金海房地产开发有限公司负担50元。反诉案件受理费352.6元，减半收取176.3元，由反诉原告泉州金海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈文芳
审 判 员 王清波
人民陪审员 郭毓锋
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 缪 玢
判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。