黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第524号
上诉人（原审被告）黑龙江省好家庭房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市香坊区中山路副57-3号。
法定代表人刘宏宇，董事长。
委托代理人闵宏昕，黑龙江金马律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王永会，住哈尔滨市道里区。
委托代理人张春，北京市泽文律师事务所律师。
委托代理人陈继龙，黑龙江擎雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王玉欣，住哈尔滨市道里区。
委托代理人赵贵一，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审原告）赵贵一，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审被告）董秀珍，女，1960年8月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区建国南头道街86号3号楼1单元703室
委托代理人张春，北京市泽文律师事务所律师。
委托代理人陈继龙，黑龙江擎雨律师事务所律师。
上诉人黑龙江省好家庭房地产经纪有限公司（以下简称好家庭公司）、王永会因与被上诉人王玉欣、赵贵一、董秀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第1859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人好家庭公司委托代理人闵宏昕，上诉人王永会及其委托代理人张春、陈继龙，被上诉人王玉欣的委托代理人赵贵一，被上诉人赵贵一，被上诉人董秀珍及其委托代理人张春、陈继龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：王永会与董秀珍系夫妻关系，本案争议房屋系王永会作为第一购房人、董秀珍作为第二购房人通过房改形式取得并于2000年6月29日取得房屋所有权证，房屋所有权人登记在王永会名下。2009年3月14日，王玉欣、王永会及好家庭公司签订《房产居间合同》，合同中主要约定：王永会将所有权登记为王永会的位于哈尔滨市道里区建国南头道街86号1单元703号房屋出售给王玉欣；出售房产总价款27万元；王永会保证所出售的房产除本合同明确之外没有隐瞒的债权债务及其他纠纷、房屋主体结构无改动，并保证王永会的房产共有人同意出售此房产；王玉欣支付定金15，000元，由好家庭公司代收和保管；好家庭公司代收定金后，王玉欣和王永会开始办理公积金贷款手续，王玉欣于7日内交付首付款9万元至公积金管理中心；公积金管理中心确定可贷款金额后，3日内王玉欣交付总房款与首付款加贷款额之和的差额部分，由好家庭公司代收；贷款和其他手续办理完毕，由银行或公积金管理中心把所贷款项及首付款交付王永会；王玉欣、王永会双方共同委托好家庭公司代为办理交易过户手续，好家庭公司收到代收款后开始办理手续，王玉欣和王永会负责在7日内将相关材料送到好家庭公司，如提交材料不及时、不合法，由违约方承担因此造成的损失；王玉欣承认在本合同签订前，签订过程中委托并接受好家庭公司的居间服务并同意向好家庭公司支付佣金4050元，在本合同签订后当日内交付；王玉欣接受好家庭公司的咨询服务并同意向好家庭公司支付咨询服务费1350元。合同签订后，王玉欣于当日向好家庭公司交纳定金15，000元。同年3月16日，王玉欣向好家庭公司交纳佣金和咨询费5400元。王玉欣与赵贵一于2009年3月20日登记结婚。同年3月25日、26日左右，董秀珍即向好家庭公司告知不同意王永会出卖争议房屋。同年3月31日，王玉欣以其丈夫赵贵一的名义与哈尔滨市房屋置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）签订《个人房屋贷款担保委托合同》，约定：赵贵一因购买哈尔滨市道里区建国南头道街86号1单元7层3号房屋，向哈尔滨市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）申请个人房屋担保贷款；赵贵一贷款金额为18万元，贷款期限20年；置业担保公司根据赵贵一申请，同意接受赵贵一委托，为赵贵一的贷款向金融机构提供连带责任的保证担保。同日，赵贵一与公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行（以下简称建行住房支行）签订《个人住房公积金委托借款合同》，约定：公积金管理中心根据赵贵一的申请，经审查同意委托建行住房支行向赵贵一发放住房公积金贷款18万元，购买王永会的房屋；借款期限20年；月利率为千分之3.225，利息自放款之日起计算。赵贵一与王永会于当日签订制式《房地产买卖合同》，合同主要约定王永会同意将哈尔滨市道里区建国南头道街86号1单元7层3号房屋出售给赵贵一，上述房产成交价格为24万元，赵贵一应于2009年3月31日将购房定金48，000元现金给付王永会。贷款合同及房屋买卖合同签订后，建行住房支行向置业担保公司拨付贷款18万元，王玉欣和赵贵一向置业担保公司交纳首付款48，000元、代收产权手续费用4470元、中介费300元、评估费和担保费3475元。之后，王玉欣、赵贵一即到房产交易中心申请办理房屋更名过户手续。2009年4月10日，董秀珍到房产交易中心办件部门以其系房屋共有人不同意出卖房屋为由，要求停止办理争议房屋的产权变更手续。之后，置业担保公司通知赵贵一因为董秀珍不同意卖房，产权部门停止办证。2011年4月30日，王玉欣、赵贵一还清购房贷款18万元及贷款利息15，470.81元。
哈尔滨市道里区人民法院（2009）里民三初字第1605号判决生效后，王玉欣于2010年12月15日申请执行。在执行过程中，2011年5月6日及2011年5月20日王玉欣、赵贵一分两次将228，000元及42，000元购房款共计27万元交至哈尔滨市道里区人民法院。王玉欣、赵贵一于2012年8月16日支付争议房屋交易契税（更名过户费）3292元。王玉欣、赵贵一支付争议房屋2012至2014年包烧费共计3950元。现争议房屋已登记在王玉欣名下，房屋由王永会、董秀珍占有使用。
王玉欣、赵贵一诉至法院，请求：1、解除《房产居间合同》及《房地产买卖合同》；2、王永会、董秀珍及好家庭公司双倍返还定金30，000元、评估费595元、公积金担保费2880元、贷款服务费300元、房屋更名费3292元、全额房款27万元利息49，815元、已交房屋包烧费2012年—2013年及2013年—2014年共计3950元、已经偿还的银行贷款利息15，470.81元、因该房产纠纷发生的误工费及交通费共计14，000元、房屋纠纷期间王玉欣、赵贵一租房费用五年共计62，400元，合计184，838.81元；3、好家庭公司返还居间费4050元、咨询服务费1350元。
王永会、董秀珍辩称：王玉欣、赵贵一在本案中变更诉讼请求，并且已经确认房屋不能交付，这等于承认了物权不能发生变动，请对此问题予以重新确认。对王玉欣、赵贵一变更后的诉讼请求，意见为：1、在本案中应该对王玉欣、赵贵一所出现的损失进行责任划分和承担；2、具体的确认以王玉欣、赵贵一所受到的实际损失到底应该是什么，对于第二点待案件审理过程中针对证据具体进行质证提出意见。
好家庭公司辩称：好家庭公司按照合同约定及法律规定，促进买卖双方交易成功，并按照合同约定履行了应尽的义务，没有任何违约行为，所以对王玉欣、赵贵一不承担任何责任。居间成功并非如王玉欣、赵贵一所述房屋更名过户，按照合同约定和法律对居间合同的规定，是指合同的成立，不同意返还，合同已经成立。
原审判决认为：王玉欣与王永会及好家庭公司签订的《房产居间合同》及《房地产买卖合同》系缔约当事人真实意思表示，合法有效。董秀珍作为争议房屋的共同共有人，其在得知王永会出卖共有房屋时已经明确向好家庭公司表示不同意出卖该房，好家庭公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，而好家庭公司并没有向王玉欣、赵贵一告知此事，并促成合同继续履行，致使王玉欣、赵贵一贷款18万元买房，好家庭公司应承担违约责任。王永会在未经其共有人董秀珍同意的情况下，擅自处分共有房屋，致使《房产居间合同》及《房地产买卖合同》不能履行，王永会已构成违约，应承担违约责任。考虑到王永会及好家庭公司的违约程度，认为在本案中王永会应承担70%的违约责任，好家庭公司应承担30%的违约责任。董秀珍在本案中无过错，不应承担违约责任。对王玉欣、赵贵一要求解除《房产居间合同》及《房地产买卖合同》的请求予以支持；要求王永会、好家庭公司双倍返还定金共计3万元的诉讼请求，由于王永会、好家庭公司违约，致使《房地产买卖合同》不能履行，根据《中华人民共和国合同法》的一百一十五条的规定，对此请求予以支持，由于王玉欣、赵贵一已支付的定金15000元在好家庭公司保管，故应由好家庭公司返还，其余15000元应由王永会与好家庭公司按照违约责任比例承担。王玉欣、赵贵一要求王永会及好家庭公司给付评估费595元、公积金担保费2880元、贷款服务费300元、房屋更名费3292元、贷款18万元的利息15，470.81元的诉讼请求，因为以上费用系王玉欣、赵贵一为履行合同而支出的必要费用，由于王永会、好家庭公司违约，对此请求予以支持，由王永会与好家庭公司按照违约责任比例承担。关于王玉欣、赵贵一要求王永会及好家庭公司赔偿27万购房款利息的诉讼请求，在原判决执行过程中，王玉欣、赵贵一已于2011年5月6日、2011年5月20日分二次将购房款交至原审法院，但王永会、董秀珍未将争议房屋交付给王玉欣、赵贵一，致使王玉欣、赵贵一支付购房款后，未实际占有、使用争议房屋，故对其该项诉讼请求予以支持，由王永会与好家庭公司按照违约责任比例承担。王玉欣、赵贵一垫付的2012年度至2014年度争议房屋包烧费3950元，因争议房屋由王永会、董秀珍使用，应由王永会、董秀珍支付，故该笔费用由王永会、董秀珍给付王玉欣、赵贵一。由好家庭公司收取的居间费4050元及咨询服务费1350元应返还王玉欣、赵贵一。王玉欣、赵贵一要求赔偿交通费及误工费14，000元、房租费用62，400元的诉请，证据不足，不予支持。据此判决：一、解除王玉欣、赵贵一与王永会、好家庭公司签订的《房产居间合同》及《房地产买卖合同》；二、王玉欣、赵贵一于本判决生效之日起二十日内协助王永会办理位于哈尔滨市道里区建国南头道街86号1单元703号房屋产权变更登记手续，将该房屋登记在王永会名下，相关费用由王永会承担；三、王永会于本判决生效之日起十日内给付王玉欣、赵贵一定金10，500元、评估费416.5元、公积金担保费2016元、贷款服务费210元、房屋更名费2304.4元、18万元贷款利息10，829.57元、27万元购房款利息34，870.5元；四、好家庭公司于本判决生效之日起十日内给付王玉欣、赵贵一定金4500元、评估费178.5元、公积金担保费864元、贷款服务费90元、房屋更名费987.6元、18万元贷款利息4641.24元、27万元购房款利息14，944.5元；五、王永会、董秀珍于本判决生效之日起十日内给付王玉欣、赵贵一包烧费3950元；六、好家庭公司于本判决生效之日起十日内返还王玉欣、赵贵一定金15，000元、居间费4050元、咨询服务费1350元；七、驳回王玉欣、赵贵一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
好家庭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、三方签订的《房产居间合同》合法有效。该合同约定，本合同一经三方签订，视为丙方（好家庭公司）已完成甲乙方（王玉欣、王永会）委托的居间服务任务，不论本合同是否能够按时全面履行，丙方均有权在所代为保管的款项中扣留或收取佣金。好家庭公司为王玉欣提供了房源信息和咨询服务。好家庭公司有权收取王玉欣、赵贵一的居间费和咨询服务费。2、好家庭公司为王玉欣办理房产交易手续是履行《房产居间合同》的受托行为，因王玉欣主张解除合同给自身造成的损失，应由其自行承担。故请求：1、撤销原审判决第一项，改判为“解除王玉欣与王永会、好家庭公司签订的《房产居间合同》中的房屋买卖合同、委托合同部分，及赵贵一与王永会签订的《房地产买卖合同》”；2、撤销原审判决第四项；3、撤销原审判决第六项，改判为“好家庭公司于本判决生效之日起十日内返还王玉欣定金15，000元”。
王玉欣、赵贵一辩称：好家庭公司为其提供咨询服务未促成双方交易成功，且造成损失，故居间和咨询服务费不应收取，定金应予返还。其并非不履行合同，系因好家庭公司造成双方无法继续履行。
王永会、董秀珍辩称，不同意好家庭公司第一项上诉请求，对其他请求如与王永会的上诉请求相左，则不予认可。
王永会不服原审判决，向本院提起上诉称：1、对于王玉欣、赵贵一的合理损失，原审判决认定王永会承担70%、好家庭公司承担30%责任根据不足。各方能否履行的注意义务均等。2、王玉欣、赵贵一的合理损失需重新审核。3、涉案房屋重新登记在王永会名下，其费用理应由王玉欣、赵贵一承担。故请求：1、撤销原审判决；2、改判王永会、王玉欣、赵贵一、好家庭公司三方对王玉欣、赵贵一的合理损失各承担三分之一；3、改判有关登记费用由王玉欣、赵贵一承担。
王玉欣、赵贵一辩称，房屋更名等费用应由王永会承担。
董秀珍辩称，同意王永会的上诉请求。
好家庭辩称，不同意王永会的上诉请求。
二审期间，双方均未向本院举示新的证据。
本院二审认定的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：王永会在明知诉争房屋系夫妻共同财产的情况下，未取得共同共有人董秀珍同意即与好家庭公司签订《房产居间合同》欲将该房屋出卖，且未将此情形如实告知买受人，事后亦未取得董秀珍的追认，造成《房产居间合同》及《房地产买卖合同》无法继续履行，王永会应当承担违约责任，原审根据过错程度判令其承担70%责任比例适当，本院予以维持。王永会主张诉争房屋重新登记在其名下的相关费用由王玉欣、赵贵一承担，因王永会存在过错造成相关费用的支出，故原审判令由其承担并无不当。
依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，好家庭公司作为媒介居间人，根据《房产居间合同》约定负有代为办理贷款及产权过户手续的义务。在赵贵一与王永会签订《房地产买卖合同》前，好家庭公司已知诉争房屋共同共有人董秀珍不同意王永会出卖该房屋的情况下，却未如实告知委托人王玉欣，仍继续履行合同，好家庭公司已构成违约，不得要求王玉欣支付居间服务费，并对王玉欣、赵贵一由此支出的相关费用等实际损失承担赔偿责任，故原审判令其承担30%责任并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3997元，由上诉人王永会负担3407元，上诉人黑龙江省好家庭房地产经纪有限公司负担590元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹轶伟
代理审判员 刘 军
代理审判员 宋 凯
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 吴浩松
书 记 员 安 娜