广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初10692号
原告：张汝俊，男，1994年6月17日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：宋桂海，广东富颂达律师事务所律师。
被告：谭海荣，男，1970年11月8日出生，住香港特别行政区。证件号码：P953846(5)。
委托诉讼代理人：温舜猛，广东粤兴律师事务所律师。
第三人：广州市友情房地产经纪有限公司，住所地广州市花都区梅花路33号D幢17号商铺。
法定代表人：季晓燕。
原告张汝俊与被告谭海荣，第三人广州市友情房地产经纪有限公司（以下简称友情公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张汝俊的诉讼代理人宋桂海，被告谭海荣及其诉讼代理人温舜猛到庭参加诉讼。第三人友情公司经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还20000元定金及利息（利息以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2016年11月10日起计算至付清款之日止）。2、判令被告向原告支付违约金38000元及中介服务费3800元、利息（利息以41800元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率从2016年11月10日起计算至付清之日止）。3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求解除原被告双方于2015年11月9日签订的房地产买卖合同。2、判令被告向原告返还20000元定金及利息（利息以20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年11月25日起计算至付清款之日止）。3、判令被告向原告支付违约金38000元及中介服务费3800元、利息（利息以41800元为基数，并按中国人民银行同期贷款利率从2015年11月25日起计算至付清之日止）。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告经第三人介绍并多次与被告协商于2015年11月9日签订房地产买卖合同，由原告向被告购买位于广州市花都区新华镇秀全大道31号之三A座704房，约定房屋成交价为380000元，并约定了付款方式、办理过户手续及违约金等条款。合同签订当天原告按约定马上向被告支付了20000元定金，但被告收到定金后并没有在约定的时间内提供有关资料协助原告办理按揭手续，经原告多次催促均未果。2015年12月，被告已将涉案房屋出售给案外人，原告多次向被告协商返还定金及支付违约金等问题未果。为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼，望法院依法作出公正判决。
被告谭海荣辩称，请求法院依法驳回原告对其的诉讼请求，理由如下：一、答辩人是经（居间人）友情公司促成下代表房屋所有人谭素芳与原告签订的合同，在没有取得公正授权情况下所签合同属无权处分行为，合同因违反法律规定而无效。二、依据《合同法》第四百二十五条之规定，第三人友情公司应当退还中介服务费并承担责任。三、依据《合同法》第四十八条第二款之规定，原告有权可向所有权人作出追认而不行使存在过错，并且原告也没有按约定在15天内向银行提交按揭资料导致无法向房管部门进行交易登记，其应当承担过错责任。综上，为合法权益能得到公平公正的对待，答辩人认为原告请求答辩人承担违约责任没有事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人友情公司没有到庭参加诉讼，提交了书面答辩意见，答辩如下：谭海荣对该公司说受其姐姐委托全权负责其姐姐谭素芳名下的位于广州市花都区新华镇秀全大道31号之三A座704房的出售及收款等一切事项，表示能提供其姐姐授权谭海荣签订合同并授权定金等事项的公证书，并将该房屋钥匙交给该公司以便该公司带客户看房。
该公司于2015年11月9日到花都区房管局查册，资料显示涉案房屋仍登记在谭素芳名下，当天谭海荣海表示能提供其姐姐谭素芳的公证授权书。经过多次看房及协商该公司促成原告与被告的关于涉案房屋的交易，并于2015年11月9日三方签订了包括原告、被告及该公司的房地产买卖合同，且当天原告支付20000元定金给被告，被告亦写了收据给原告。该公司亦按合同约定在当天向原告收取了中介服务费3800元。
本来合同约定卖方须在收到定金后15天内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方办理银行按揭手续，在这期间卖方也就是被告一直拒绝提供相关资料（如身份证、回乡证、房产证、未婚证明等）给原告并且其本人不到银行协助原告办理按揭手续。大约在2015年11月24日左右，被告到该公司叫其通知原告，说被告不卖这套房子了，退定金20000元给原告，不卖给原告了。同时还质问该公司为什么如果违约了不是退定金就可以了吗？该公司对其答复说定金是必须退的，一直以来房地产买卖合同都是约定如果违约了都是依据合同赔偿房价的10%，如果只是退回定金，那么签的合同岂不是没有任何意义了，包括该公司帮被告买卖几套房子都是这样约定的。后来被告要求该公司拿出合同来看，该公司亦拿初合同来，被告看了装着打电话拿走合同准备上车走，该公司急忙追上去，经过一番劝说才把合同退还给该公司。大约过了一个多小时，被告向该公司拿回涉案房屋钥匙。
作为经纪方，该公司后来通过查册才发现涉案房屋已于2015年12月过户至他人名下，涉案房屋已实际出售给他人，并没有出售给原告。原告知道后多次要求被告退定金并赔偿相关损失，被告均表示拒绝。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区秀全大道31号之三1座704房，于2015年12月23日登记在案外人钟丽丝名下。权属来源为钟丽丝向谭素芳购买。
2015年11月9日，张汝俊（买方）、案外人谭素芳（卖方）、谭海荣（代理人）与第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定由买方向卖方购买涉案房屋，购买价为380000元，该合同落款处卖方谭素芳签名由谭海荣代签。合同约定，买方在签署合同当天向卖方支付定金20000元，首期楼款（不含定金）50000元，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天直接交付予卖方。卖方在收到定金后15天内提供齐全办理银行贷款所需要的，且协助买方办理银行按揭手续。楼价余款31万元，在交易完税及过户手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。卖方收到买方首期款当天交楼。合同第十一条约定，卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视卖方违约。买方有权解除本合同，卖方除须退还所收买方定金及其他款项外，并须赔偿房价的10%的金额予买方作为违约金，且赔偿买方必须缴交的与本次交易有关的所有费用（如中介服务费、按揭费用及装修费用等）。卖方须在5天内支付违约金与赔偿金同时向经纪方结清应付中介服务费。
合同签订当天，原告向被告支付了定金2万元，被告向原告出具收到定金2万元的收据。原告向第三人支付了中介服务费3800元，第三人向原告出具收到中介费3800元的收据。
原告称，经原告多次催促，被告无法出面协助原告办理银行按揭手续。后涉案房屋出售给案外人，并已办理过户手续。原告多次要求被告退回定金及要求被告承担违约责任均无果，故诉至法院成讼。
被告称，原房屋产权人谭素芳是被告的姐姐，谭素芳当时只是口头委托被告出售涉案房屋，第三人也清楚被告未取得谭素芳的书面委托材料。在签订合同前，被告已告知原告其没有取得书面授权材料。另外，本来是原告的父亲购买涉案房屋，因其无法办理20年按揭贷款，原告的父亲就以原告的名义办理按揭。第三人也没有告知被告需协助原告办理按揭提供相应的文件材料。被告确认收到原告的定金2万元。原告明知被告不是涉案房屋的权属人，也没有取得涉案房屋产权人的委托就购买涉案房屋，第三人为促成双方交易模糊忽略被告不具备授权的情况，原告和第三人均存在过错。
案外人谭素芳通过邮寄方式，向本院提交证明一份，证明内容为谭素芳没有委托被告出售涉案房屋，更不知道被告与他人所签的买卖合同，涉案房屋已于2015年11月出售给他人。原告对于该份证明不予认可，原告提出谭素芳是香港人，根据举证规定，谭素芳邮寄过来的材料如若需要作为证据，必须经过公证或其他一系列法律规定的程序，因此该证据由法院认定。信件的内容提及，谭素芳没有授权被告出售涉案房屋，若被告没有得到授权，我方请求法院去房管局调取涉案房屋出售的合同及相关材料，若有相关卷宗材料，则证明被告是经过谭素芳的公证授权。另外，被告本人在上次庭审中有谭素芳的口头授权，口头授权也有法律效力，被告与谭素芳是姐弟关系，两人陈述不一致，实际上谭素芳应该有授权被告出售涉案合同，故我方认为涉案合同应当是有效的。原告明确表示不需要追加谭素芳作为本案被告，不追究谭素芳的民事责任。
另查明，原告称，原告曾于2015年11月9日至11月24日期间，一直通过电话联系被告，要求被告协助其办理按揭手续，但被告未予理会。后在2016年5月，原告得知涉案房屋已另售他人，故联系被告要求其退回定金并支付违约金，但被告只同意退回定金。被告称，合同签订后，被告要求原告支付首期款，原告陈述无法筹到足够的首期款，被告就向第三人要求解除合同退回定金，但是原告一直都不出现协商此事，在2016年2月后原告再联系被告都不回复。原告一直没有向被告主张过退定金赔偿违约金。
本院认为：涉案房屋的权属人为谭素芳，涉案合同由原告与被告签订，现谭素芳与被告均明确谭素芳未授权被告出售涉案房屋，而原告亦未提供证据证实谭素芳曾授权被告出售涉案房屋。被告不是涉案房屋的权属人，又未取得涉案房屋权属人的授权，无权出售涉案房屋。谭素芳将涉案房屋另售他人，并已办理过户手续，已以其实际行动表明不会追认涉案合同，涉案房屋的所有权已不能转移给原告。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告虽对于涉案房屋无处分权，但被告、原告及第三人签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。现涉案房屋已另售他人并已办妥过户手续，过户至他人名下，涉案合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系，于法有据，本院予以支持。
根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》第十一条的约定，涉案合同解除后，被告应将原告向其支付的定金20000元返还给原告，对于原告要求被告返还定金20000元及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按照双方约定涉案房屋的房价款380000元的10%即38000元支付违约金，本院予以支持。原告为购买涉案房屋向第三人支付中介服务费3800元，现因被告无权处分，涉案房屋已售予他人，被告已构成违约，原告要求被告支付中介服务费3800元及利息，于法有据，本院予以支持。
关于利息，原告称其一直通过电话联系被告，要求被告退回定金并支付违约金，被告否认原告曾要求其支付违约金。现原告未提供证据证实其主张，故利息应以被告应向原告支付的全部款项23800元为基数，从起诉之日起算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，对于超出部分，本院不予支持。第三人友情公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:
一、解除原告张汝俊与被告谭海荣之间的房屋买卖合同关系；
二、被告谭海荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张汝俊返还定金20000元；
三、被告谭海荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张汝俊支付违约金38000元；
四、被告谭海荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张汝俊支付中介服务费3800元；
五、被告谭海荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张汝俊支付利息（利息以23800元为基数，从2016年11月10日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
六、驳回原告张汝俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8045元，由原告张汝俊负担418元，由被告谭海荣负担7627元。
如不服本判决，原告张汝俊可在判决书送达之日起十五日内、被告谭海荣可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 廖静文
人民陪审员 黄结仪
人民陪审员 高 媛
二〇一七年四月十二日
书 记 员 朱婷欣