上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3270号
上诉人（原审原告）喻胜春。
委托代理人喻萌，上海言知律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈梅军。
上诉人喻胜春、陈梅军因租赁合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1787号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2015年4月12日，喻胜春作为承租方与陈梅军作为出租方签订《租赁合同》。合同第一条约定，陈梅军将位于上海市松江区＊＊路＊＊＊号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给喻胜春，房屋面积为90平方米。合同第三条约定，租期五年，自2015年7月1日至2020年6月30日（2015年6月1日至6月30日为免租期）。合同第四条约定，涉案房屋年租金为人民币250，000元，租金以网上转账方式支付；双方议定首期付125，000元整，另付40，000元整押金，以后按照每半年结算一次，提前一周支付下次房租。合同第八条约定，喻胜春与陈梅军如需终止合同必须提前6个月通知对方，并做违约处理；喻胜春与陈梅军双方协商一致，在租赁期内不得提前终止合同，否则视为违约，违约金为两个月，人民币40，000元。
合同签订当日，喻胜春向陈梅军支付了押金40，000元。次日，喻胜春向陈梅军转账支付租金125，000元。
2015年5月5日，喻胜春向陈梅军发送短信称，因公司货品原因，原来开店计划取消。喻胜春同意40，000元押金扣在陈梅军处，其余125，000元要求予以退回。当日，陈梅军回复称，现在人不在松江，不能退租金，但允许喻胜春转租，如有客户可以让其兄弟代理下。
同日，喻胜春还向陈梅军位于上海市松江区仓桥镇＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号302室房屋发送律师函一份，该律师载明：喻胜春通知陈梅军撤销租赁合同，要求陈梅军退还租金及押金合计165，000元。陈梅军称未收到该份邮件，上述地址仅有其儿子偶尔回去居住。
2015年5月，喻胜春诉至原审法院，请求判令：陈梅军返还喻胜春租金125，000元、租房押金40，000元，合计165，000元。陈梅军不同意喻胜春的诉讼请求，并提出反诉，要求判令：1、喻胜春支付违约金40，000元；2、喻胜春向陈梅军支付2015年5月1日至2015年7月23日的租金57，639元，按照每年250，000元标准计算；3、陈梅军赔偿喻胜春房屋空置的损失20，000元。喻胜春同意支付违约金，但认为违约金数额过高，要求调整，仅同意支付陈梅军按照合同约定的租金标准自2015年4月13日至5月5日租金金额的违约金。
原审另查明，涉案房屋于2012年2月21日被核准登记至陈梅军及案外人陈某、吴某名下。
原审中，喻胜春明确表示不再继续履行合同；陈梅军则称，其一直想交房的，但是因为喻胜春坚持解除合同，故无法交房，目前房屋还空置着。有鉴于此，原审法院于2015年7月23日第一次庭审时予以释明，鉴于喻胜春坚持解除合同，且涉案房屋也未交付，双方继续履行合同已无可能，为减少双方当事人的损失，确认喻胜春与陈梅军租赁合同最晚于2015年7月23日解除。陈梅军可自行处理涉案房屋，并就合同解除后的法律后果向原审法院进行主张。为此，陈梅军向提起了反诉。
关于合同解除时间，喻胜春认为应是其向陈梅军发出短信及通知的5月5日。喻胜春为证明陈梅军对于解约系确认的，向原审法院提供了照片一张及电话录音材料一份。就照片，喻胜春称拍摄于2015年5月20日，显示涉案房屋被陈梅军贴了对外招租的广告；就电话录音，喻胜春称5月20日喻胜春派人以租客的身份打给陈梅军，陈梅军就房屋情况及租金情况作了说明，并表示近几天就可以腾房给租客。陈梅军对于上述证据的真实性没有异议，陈梅军称招租广告是很久前就一直贴在橱窗上的，关于录音陈梅军仅是想收集一下租客的资料，双方也没有就实际签约等进行进一步沟通。陈梅军认为，合同解除日应是原审法院释明当日。
原审中，陈梅军还称，其于2015年8月30日就涉案房屋另行予以出租，并就此提供租赁合同一份，该合同签订时间为2015年8月15日，约定的租赁期限3年，起租日为2015年8月15日，租赁期限内每年免租15天，每年租金为200，000元。喻胜春对于租赁合同真实性不予认可。
原审认为，喻胜春与陈梅军之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律规定，双方均应按照约定全面履行自己的义务。喻胜春于2015年5月5日向陈梅军发送短信要求解除合同，但此时其解约的理由缺乏合同和法律依据，陈梅军对于喻胜春解除合同的要求也不予同意，故喻胜春主张合同于2015年5月5日解除难以成立。原审中，考虑到陈梅军明确表示不会继续履行，涉案房屋也并未实际交付，为了防止双方损失进一步扩大，原审法院对于合同解除予以释明，故合同解除时间应以法院释明之日为准，即2015年7月23日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除归责于喻胜春，按照合同第八条第二款的约定，喻胜春应当承担40，000元违约金，故陈梅军反诉主张该违约金，有事实和合同依据，应予支持。另外，参考双方签订的租赁合同以及陈梅军与案外人签订的租赁合同，涉案房屋实际空置期约两个半月，故双方约定的违约金尚不足以弥补陈梅军的损失，故喻胜春应该再赔偿陈梅军10，000元租金损失。关于租金，因涉案房屋并未实际交付，故陈梅军主张2015年5月1日至7月23日的租金，难以成立。至于陈梅军房屋实际空置损失，已经在前述认定的违约金及损失中予以了弥补。关于喻胜春已交纳的租金及押金，因双方合同已经解除，故陈梅军应予以返还。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第一项、第一百一十三条、第一百一十四条第一款之规定，于2015年9月21日作出判决：一、陈梅军于判决生效之日起十日内返还喻胜春房租125，000元及押金40，000元，合计165，000元；二、喻胜春于判决生效之日起十日内支付陈梅军违约金40，000元；三、喻胜春于判决生效之日起十日内赔偿陈梅军租金损失10，000元。四、驳回陈梅军的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，600元，减半收取1，800元，反诉案件受理费1，326元，合计案件受理费3，126元，由喻胜春负担525元，由陈梅军负担2，601元。
原审法院判决后，上诉人喻胜春、陈梅军不服，均向本院提起上诉。
上诉人喻胜春上诉称：其早于合同起租日前即向陈梅军提出解除合同，故无需承担合同约定的40，000元违约金，仅需按实际告知期间的租金损失15，972元承担违约责任。故要求撤销原审判决第二、三项，改判上诉人喻胜春支付违约金15，972元，不再赔偿租金损失。
上诉人陈梅军上诉称：喻胜春提前解除合同，理应承担2015年6月1日起至同年7月31日止的租金36，300元，及同年8月1日起至同月15日止的空置期间的租金15，754元。该两笔租金应在上诉人陈梅军返还的租金中予以扣除。由于喻胜春提前解约，导致上诉人陈梅军另行出租，产生租金差价损失50，000元，故该租金损失应由喻胜春赔偿。根据租赁合同约定，双方应各半负担租赁期间的物业费，故2015年6月1日至同年8月15日止的50%物业费，亦应由喻胜春负担。该物业费应作为上诉人陈梅军的损失，由喻胜春予以赔偿。综上，要求撤销原审判决第一、三、四项，依法予以改判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人喻胜春为承租涉案房屋与出租人陈梅军就该房屋所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，该合同当属有效，双方均应严格恪守。然合同签订后，喻胜春在约定的起租日前即提出解约，故喻胜春已构成违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。陈梅军主张由喻胜春支付违约金40，000元，符合双方合同约定，亦于法有据，原审对此予以支持，当属正确。喻胜春上诉要求仅承担按实际告知期间租金额计算的违约金15，972元，于法无据，本院不予支持。由于涉案房屋尚未向喻胜春交付，故陈梅军要求喻胜春支付租金，于法无据。合同解除后，陈梅军理应向喻胜春全额返还其预付的租金及押金。陈梅军上诉要求在返还的租金中扣除其另行出租前的相应租金，依据不足。至于陈梅军主张的房屋空置期间的损失。因喻胜春提出解约时，距离合同约定的起租日尚有一个半月的时间，虽然喻胜春的行为已构成违约，但在双方按期履约无望的情况下，陈梅军作为出租方也应采取必要措施，以避免损失扩大。现原审法院结合双方履约的情况，以及该房屋另行出租的时间等本案实际情况，认定房屋空置期为两个半月，并无不当。鉴于合同约定的违约金尚不足以弥补陈梅军的租金损失，故原审法院酌情认定喻胜春赔偿陈梅军租金损失10，000元，亦属合理。陈梅军上诉要求喻胜春赔偿租金差价损失、物业费损失，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，847元，由上诉人喻胜春负担650.70元，上诉人陈梅军负担3，196.30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年十二月四日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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