广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）阳中法民一终字第439号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨美娟，女，1970年12月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄思泽，曾用名黄思南，男，1970年4月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市江城恒丰五金小刀厂。住所地：广东省阳江市江城区城西和平工业区。
负责人：杨美娟，该厂厂长。
上列上诉人共同的委托代理人：梁富述，广东真智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑学遵，男，1960年11月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄思雪，曾用名黄思缎，女，1967年9月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上列被上诉人共同的委托代理人：杨华玉，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
上诉人杨美娟、黄思泽、阳江市江城恒丰五金小刀厂因与被上诉人郑学遵、黄思雪房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2013年10月9日作出的（2013）阳城法民一初字第786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：坐落于阳江市江城区城西和平工业区甲路乙号房屋登记的权属人是阳江市江城恒丰五金小刀厂，办理有粤房地证字第C××××××5号房地产权证，该证记录土地使用性质为国有，建基面积382.46平方米，建筑面积568.94平方米，用途为工业。阳江市江城恒丰五金小刀厂属个体工商户，杨美娟是该小刀厂的经营者。黄思南与杨美娟是夫妻关系。郑学遵、黄思雪是夫妻关系。黄思雪与黄思南是姐弟关系。2006年10月18日，杨美娟、阳江市江城区恒丰五金小刀厂、黄思南签写契约一份给郑学遵、黄思雪收执，契约的内容为：“立断卖房屋连地契约单位阳江市江城恒丰五金小刀厂，愿将名下江城恒丰五金小刀厂厂房连地断卖给买主郑学遵、黄思雪，该厂房座落江城区和平工业区一路六号，东至大路自墙，西至水巷自墙，南至水巷自墙，北至水巷自墙，基底面积共伍佰贰拾陆点柒平方米，实建建基面积为叁佰捌拾贰点肆陆平方米，砖木、框架结构，有叁层，双方言定，该厂房连地价款共该人民币贰拾万元正，即日由买主如数将价款交与卖主江城恒丰五金小刀厂收足，分文不少，该厂房连地产权即全部归买主所有，该厂房如有产权不清，由卖主理妥，恐口无凭，特立断卖厂房连地契约一纸，连同有关凭证，一并交与买主郑学遵、黄思雪收执为据。”对于该份契约，郑学遵、黄思雪称实际购买价格是25万元，当时其是交了22万元现金给杨美娟、黄思南，并加上杨美娟、黄思南欠郑学遵、黄思雪的借款利息3万元，即相当于郑学遵、黄思雪支付了25万元给杨美娟、黄思南后，杨美娟、黄思南才在契约上签名、盖章，并将契约交付给郑学遵、黄思雪收执。而杨美娟、黄思南称上述房屋其以20万元的价格卖给郑学遵、黄思雪，但郑学遵、黄思雪只支付了5万元，尚欠15万元未支付。郑学遵、黄思雪对其上述主张提供杨美娟、黄思南交给其收执的契约、2009年11月双方开家庭会议的录音内容、黄海（黄思南、黄思雪的大哥）的证人证言等证实。家庭会议录音内容主要是：1、黄思雪要求黄思南办理涉讼房屋过户手续，黄思南不同意过户，并多次表示给拿钱向黄思雪回购涉讼房屋；2、黄思雪说当时是25万元购买涉讼房屋，黄思南说黄思雪只给了22万元，黄思雪说加上其他借款的利息3万元，共25万元；3、黄思南在录音中讲到，在召开家庭会议（2009年11月）之前，涉讼房屋租金一直由黄思雪收取。黄海的证人证言主要内容如下：1、证实黄思雪已付清购房款给黄思南；2、证实多年来黄思雪一直要求黄思南办理过户手续；3、证实本案起诉后，双方多次调解，最后杨美娟、黄思南同意将涉讼房屋过户到郑学遵、黄思雪名下，但条件是以120万元回购郑学遵、黄思雪现居住的创业北路房屋（原向黄思南购买的），首期支付15万元，余款2014年年底付清。郑学遵、黄思雪同意杨美娟、黄思南的调解意见，但要求杨美娟、黄思南支付创业北路房屋首期房款40万元。双方因创业北路房屋首期房款的支付数额问题无法达成协议，调解无果。由于杨美娟、黄思南一直不肯办理过户手续，郑学遵、黄思雪遂提起诉讼，请求判令：1、确认郑学遵、黄思雪与杨美娟、黄思南、阳江市江城区恒丰五金小刀厂于2006年10月18日签订的买卖协议（契约）合法有效；2、杨美娟、黄思南、阳江市江城区恒丰五金小刀厂协助郑学遵、黄思雪将位于阳江市江城区城西和平工业区甲路乙号的阳江市江城区恒丰五金小刀厂过户到郑学遵、黄思雪名下，过户费用由杨美娟、黄思南、阳江市江城区恒丰五金小刀厂承担；3、案件诉讼费用由杨美娟、黄思南、阳江市江城区恒丰五金小刀厂承担。
郑学遵、黄思雪起诉后，2013年7月30日，杨美娟、阳江市江城区恒丰五金小刀厂、黄思南发了一份解除房地产契约的函给杨美娟、黄思雪，该份函的内容为：“本人与你们于2006年10月18日签订转让本人名下江城恒丰五金小刀厂厂房和土地，价款20万元。你们付了5万元房地产款，仍欠15万元。由于你们在长达7年时间未付清房地产价款，转让行为未成立，因此，本人解除与你们签订的房地产《契约》。鉴于你之前付的5万元转让款，本人将于2013年8月20日退回给你们。”杨美娟、黄思南以郑学遵、黄思雪未付清购房款为由提起反诉，请求判令解除双方签订的房屋买卖契约，案件诉讼费用由郑学遵、黄思雪承担。
另查明，2002年8月21日，涉讼房产经评估价值为30.7万元，杨美娟于2002年9月以涉讼房产作抵押向中国农业银行阳江分行借款13万元，借款期限自2002年9月10日起至2007年8月20日止。2011年8月26日，杨美娟、黄思南以涉讼房产作抵押，向阳江市江城区农村信用合作联社城西信用社贷款60万元，抵押权的设定日期：2011年8月26日至2013年7月20日，期限二年。庭审中，杨美娟、黄思南述称其已还清了阳江市江城区农村信用合作联社城西信用社的贷款60万元。杨美娟、黄思南以上述事实为依据，在诉讼中主张当时郑学遵、黄思雪以20万元的价格购买涉讼房产，属显失公平，应予撤销，并主张因涉讼房产已抵押给银行，其签写的契约无效。另外，因涉讼房产已被查封及还存有抵押权，郑学遵、黄思雪在诉讼中请求在解封及涂销抵押权后再办理过户手续，同时，郑学遵、黄思雪还明确表示如杨美娟、黄思南未清偿银行的债务（抵押债务），郑学遵、黄思雪同意由其清偿银行的债务，在消灭银行的主债权后，抵押权涂销，然后由杨美娟、黄思南协助其办理涉讼房屋的过户手续。
另查，经郑学遵、黄思雪提出申请并提供担保，原审查封了阳江市江城区恒丰五金小刀厂所有的位于阳江市江城区城西和平工业区甲路乙号房屋（厂房）。
原审判决认为：杨美娟、阳江市江城区恒丰五金小刀厂、黄思南签写的契约，当事人主体适格，内容合法，意思表示真实，是合法有效的民事法律行为。杨美娟、阳江市江城区恒丰五金小刀厂、黄思南与郑学遵、黄思雪达成了合法有效的房屋买卖协议，因此，双方应按契约的约定全面履行义务。由于郑学遵、黄思雪以已付清购房款为由，请求杨美娟、黄思南协助办理过户手续，而杨美娟、黄思南以郑学遵、黄思雪未付清购房款为由抗辩，主张解除合同。因此本案双方争议的焦点是郑学遵、黄思雪是否已付清购房款。郑学遵、黄思雪对其已付清购房款的主张提交如下证据证实，一是杨美娟、黄思南签写并交给郑学遵、黄思雪收执的契约，该契约明确写明该厂房的价款即日由买主如数交与卖主收足，分文不少；二是2009年11月双方开家庭会议的录音内容，在该会议录音内容中，黄思南多次讲到其意愿拿钱回购涉讼房屋，并讲到黄思雪支付了22万元；三是黄思雪、黄思南的大哥黄海证实黄思雪已付清了涉讼房屋的购房款给黄思南。对郑学遵、黄思雪提供的上述三份证据，根据契约的内容及民间房屋交易习惯，一般情况下，只有郑学遵、黄思雪交足购房款，杨美娟、黄思南才会将写有“厂房的价款即日由买主如数交与卖主收足，分文不少”内容的契约交给郑学遵、黄思雪收执，结合黄思南在家庭会议中的讲话内容以及黄海的证人证言，黄思南在录音中讲到收到22万元，并讲到拿钱回购涉讼房屋，推断只有郑学遵、黄思雪付清了购房款，杨美娟、黄思南才会表示拿钱回购房屋。黄海作为黄思雪与黄思南的同胞兄长，其与双方均具有同样的亲情，证言较为可信。综上，认定郑学遵、黄思雪付清了涉讼房屋的购房款给杨美娟、黄思南。郑学遵、黄思雪已按契约的约定履行了支付购房款的义务，现郑学遵、黄思雪请求杨美娟、黄思南按契约的约定在涉讼房屋解封及涂销抵押权后协助其办理好过户手续，合法合理，予以支持。杨美娟、黄思南以郑学遵、黄思雪未付清购房款为由反诉请求解除合同，于法无据，不予支持。
至于杨美娟、黄思南主张其以20万元的价款转让涉讼房产给郑学遵、黄思雪，属显失公平，应予撤销的问题，由于杨美娟、黄思南未能提供证据证实其2006年转让房产时存在显失公平的事实，而且，即使当时转让房产时存在显失公平的事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，杨美娟、黄思南在抵押房产给银行贷款时就已经知道了其出卖价格与抵押评估价的差距，但杨美娟、黄思南未在一年内行使撤销权，撤销权已消灭。因此，对杨美娟、黄思南上述主张不予支持。另外，对于杨美娟、黄思南以《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款为依据，主张涉讼房产尚抵押在银行，其与郑学遵、黄思雪之间的买卖行为无效的问题。该款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，其目的是为了保护抵押权人的利益，而并非针对抵押财产未经抵押权人同意而转让的效力作出否定性评价。本案中，杨美娟、黄思南述称其已还清抵押权人的贷款，即使杨美娟、黄思南未还清贷款，郑学遵、黄思雪为了能履行房屋买卖合同，也明确表示其同意代杨美娟、黄思南还清银行的贷款，在此情况下，抵押权人的主债权已能够消灭，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭……”的规定，抵押权消灭，故并无损害抵押权人的利益。因此，杨美娟、黄思南仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，主张确认合同无效，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第一百三十条的规定，作出判决：一、确认杨美娟、黄思南、阳江市江城区恒丰五金小刀厂于2006年10月18日签写的契约合法有效；二、限杨美娟、黄思南、阳江市江城区恒丰五金小刀厂在判决发生法律效力并在涉讼房屋解封及涂销抵押权之日起，十日内协助郑学遵、黄思雪将位于阳江市江城区城西和平工业区甲路乙号的阳江市江城区恒丰五金小刀厂的厂房过户到郑学遵、黄思雪名下，过户费用由郑学遵、黄思雪负担；三、驳回杨美娟、黄思南、阳江市江城区恒丰五金小刀厂的反诉请求。一审案件受理费16500元，反诉费2150元，保全费5000元，共23650元，由杨美娟、黄思南、阳江市江城区恒丰五金小刀厂负担。
上诉人杨美娟、黄思泽、阳江市江城恒丰五金小刀厂不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，以致作出错误判决。上诉人与被上诉人的房屋买卖，虽然于2006年10月18日签订《契约》，但仅是签订买卖《契约》，但对于是否足额支付购房款这一关键事实，被上诉人未能充分举证证明。众所周知，阳江地区民间房屋买卖一般是请人代书房屋买卖《契约》，《契约》的内容和格式均是固定的，对购房款的表述与本案《契约》所载明的“厂房价款即日由买主如数交与卖主收足，分文不少”的表述，与阳江民间房屋买卖的《契约》对付款的内容的表述方式是一致的，不管当时是否付清款项，一般是在书写完成后，才有付款行为的出现，特别是本案的双方当事人是亲属关系，更不能排除签订《契约》后未足额付款的可能性。另一方面，也未符合付款后一般会索取《收据》的交易习惯。原审判决推断一般情况下只有交足购房款才会将写有“厂房价款即日由买主如数交与卖主收足，分文不少”内容的《契约》交付给被上诉人，但这仅仅是凭推断，并非客观事实。原审判决对被上诉人整个录音表述中仅有选择性采用黄思南在录音中所说的“收到的是22万元”这一单个片断，是不客观的，整个录音中前后矛盾重重，一时是25万元，与《契约》中所载明的购房款20万元不符。被上诉人提供的黄海录音中，其根本不清楚双方何时买卖厂房，也不清楚双方的价款，而在后面的表述中却又清晰地表述两人的购房款，并声称与双方没有利害关系，根据上诉人及被上诉人的父亲黄恭和的证言，黄海与黄思南之间存在矛盾，并公开宣称要为被上诉人作证。因此，黄海的证言是不具有客观真实性，不能作为证据使用。被上诉人对于是否支付购房款的事实，未能提供充分的证据证明其履行支付购房款的义务，对该事实认定不清，证据不足。二、对本案的购房款来源及支付数额这些重要事实，原审判决中未予以审查，属遗漏事实。就本案查明的事实看，上诉人主张仅收到被上诉人支付的5万元，而录音中黄思雪说是25万元购买，黄思南说黄思雪只给了22万元，加上其它借款利息3万元，共25万元。这些说法均与《契约》中所约定的20万元的价款不符。作为支付价款的被上诉人一方，不可能对如此重要交易的价款如此模糊不清的。而本案的交易，根据蒋绍宏、袁朝恩的证言证明，被上诉人是于2006年10月22日支付5万元购房款给上诉人，并非是签订房屋买卖《契约》的当天支付购款给上诉人的，更进一步证明《契约》中所载明的已付清购房款的事实不存在。三、上诉人已提供充分证据证明被上诉人拒不履行支付购房款的义务。在庭审中，上诉人提供了2002、2007、2009、2011年借款抵押合同、房地产他项权证书、厂房租赁合同、解除房地产契约的函、施胜志的证言等证据证明该厂一直由上诉人管理使用、出租、抵押，原审判决对上述证据却没作任何分析和采信，是不客观的。如果被上诉人支付所有的购房款，是依合同取得涉案厂房的所有权，完全可阻止上诉人继续用于与银行抵押贷款和出租给案外人黎清山。事实上从2002年起一直由上诉人向银行抵押借款，一直由上诉人出租收益，该厂房及土地完全是由上诉人实际占有使用，产权至今仍属于上诉人所有。原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判买卖合同无效或将本案发回重审，上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人郑学遵、黄思雪辩称：一、上诉人与被上诉人于2006年10月18日就阳江市江城区城西和平工业区甲路乙号的厂房签订买卖契约，契约已载明买卖标的房屋、数量一间、价款20万元及履行方式等，双方当事人主体明确，卖方契约上签名确认，是双方的真实意思表示，是合法有效合同，根据《合同法》第八条规定，依法成立合同，应受法律保护。二、上诉人主张本案房屋买卖合同无效有悖法律规定。上诉人上诉理由主张被上诉人未付清购房款，但又在上诉请求主张本案房屋买卖合同无效，如果被上诉人未付清购房款是合同的履行过程中违约，应是合同解除，并不是合同无效。如被上诉人未付清购房款，法律赋予上诉人合同解除权，但解除权的行使存在一定期限。若双方当事人在合同中对行使期限有约定的，应依约定行使；无约定的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律的规定，即自解除权发生之日起，解除权的行使期限最长也不能超过一年。上诉人自知道或应当知道距至今已七年，已超过解除权的产生之日一年期限，解除权即告消灭。三、本案房产是否足额付清房款问题。按民间房屋买卖契约交易习惯，写契的人按照买卖双方的意思表示来写房屋买卖契约，写好了之后给卖主看，卖主无异议，在契约上签名认可，在卖主收足房款后即交契约原件给买主收执，就完成民间房屋买卖交易。另契约中注明“卖方价款收足，分文不少”证明卖方已完全收到购房款，也不用另行由买主写一份收据给卖主收执，故被上诉人不存在拖欠上诉人购房款事实。本案交易行为符合阳江地区房屋买卖交易习惯，只有付清购房款才会将写有“厂房的价款即日由买主如数交与卖主收足，分文不少”内容的契约交给被上诉人收执。在发生纠纷以来，从未发现上诉人向被上诉人主张过还欠其购房款，包括2009年11月份家庭会议，被上诉人与其父母对话录音、大哥黄海证人证言、在诉讼期间协商对话等可以证明。在家庭会议上诉人承认取了被上诉人22万元的房款。黄海证明上诉人承认取了被上诉人22万元，包括其他借款利息3万元，合共25万元购房款，并没有欠上诉人购房款。被上诉人是用卖原居住马南垌某甲路乙巷丙号房屋现金向上诉人购买涉案房产的，由于两房产存在高度关联性，此证明不存在被上诉人未付清本案购房款的事实。2009年3月15日，被上诉人郑学遵、黄海与上诉人黄思南三人合伙经营南悦美食城，后因郑学遵、黄海退出经营，由上诉人黄思南个人经营，郑学遵、黄海收到由黄思南补偿的各20万元。由此推断，被上诉人并没有欠黄思南的购房款，否则黄思南会在20万元的补偿款中扣除所欠的购房款。上述的证据互相印证，应认定被上诉人已付清购房款。原审认定事实清楚、证据充分确凿，适用法律正确，判决公正公平，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
另查明：郑学遵、黄思雪在原审主张当时为购买杨美娟、黄思泽的厂房出卖马南垌某甲路乙巷丙号房屋给李发超，并提供李大禄调查笔录及买卖该房屋的契约。
本院认为：杨美娟、黄思泽签订契约，将坐落江城区和平工业区一路六号江城恒丰五金小刀厂厂房连地断卖给郑学遵、黄思雪，是双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容是双方真实意思表示，是合法有效的民事法律行为。上诉人主张被上诉人仅支付5万元购房款，未付清全部购房款，同时原审未查清被上诉人购房款的来源及支付数额。从双方提供的证据看，上诉人立下的契约明确载明该厂房的价款由被上诉人如数交给上诉人，该契约兼有收款收据性质，上诉人并将契约交由被上诉人收执，同时上诉人黄思泽在家庭会议中也认可收到22万元房款，黄海的证言也证实黄思雪已付清购房款给黄思泽。被上诉人也主张当时为购买上诉人的厂房出卖马南垌某甲路乙巷丙号房屋，并提供李大禄调查笔录及交易的契约证实。原审根据契约内容、契约已交被上诉人收执，结合黄思泽在家庭会议中的讲话内容以及黄海的证言，认定被上诉人已付清了购房款，并无不当。上诉人主张被上诉人未付清全部购房款，理据不足。
上诉人还主张其有借款抵押合同、房地产他项权证书、厂房租赁合同等证据证明该厂一直由其管理使用、出租、抵押，产权至今仍属于其所有。根据双方提供的借款抵押合同、房地产他项权证书等证据可以证实，上诉人将厂房卖给被上诉人前已将厂房的房产证抵押银行贷款，上诉人卖厂房后仍继续用厂房的房产证向银行抵押贷款。在家庭会议内容中，黄思泽讲到厂房租金由被上诉人收取，并提出回购厂房；黄海的证言也证实被上诉人要求上诉人为厂房过户及上诉人要求回购厂房事实。上诉人在卖厂房至召开家庭会议前，三年时间内并没有向被上诉人主张追收房款，也没有提出解除房屋买卖契约，上诉人主张产权至今仍属于其所有，理据不足，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16500元，由上诉人杨美娟、黄思泽、阳江市江城恒丰五金小刀厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 关 衡 勋
审判员 林 浈 量
审判员 司徒达国
二〇一四年一月二十四日
书记员 冯 梅 瑰