甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘1002民初71号
原告庆阳恒隆商贸有限公司。
法定代表人王鹏。
委托代理人周志璞。
被告刘俊。
委托代理人刘洋。
原告庆阳恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）与被告刘俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告恒隆公司的委托代理人周志璞，被告刘俊及其委托代理人刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒隆公司诉称：原、被告于2014年4月9日签订了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，原告将坐落在庆阳市西峰区陇东大厦恒隆商城店二楼男装区89.5平方米的场地租赁给被告经营“恒源祥”品牌男装销售，租赁期为1年，从2013年11月1日至2014年10月31日止；约定了租金、物业管理费、导购管理费收费标准；但被告在签订合同后拒绝交纳费用，合同期满后被告继续占用至2015年9月5日亦未交费。经原告多次催缴，被告均置之不理。为了维护原告的合法权益，现起诉法院，请求判令被告刘俊立即依约清偿原告租金等费用210789.10元。具体计算过程如下：1、2013年11月1日至2014年10月31日下欠场地租赁费：107400元（89.5㎡×150元/㎡×8月）,物业管理费：7160元(10元/月/㎡×89.5㎡×8月)，导购管理费：400元（50元×8月），合计114960元；2、2014年11月1日至2015年9月5日下欠场地租金:136487.5元（89.5㎡×150元/㎡÷30天×305天）,物业管理费：9099.17元(10元/月/㎡×89.5㎡÷30天×305天)，导购管理费：508.33元（50元÷30天×305天），合计：146095元；3、冲抵买断费、质保金、账扣后为210789.10元（114960元+146095元-40276元买断费-5000元合同保证金-3000元质量保证金-81142.28元账扣）；4、判令被告刘俊自起诉之日起按照年利率为6%的标准支付上述款项的逾期利息至实际归还之日止；本案诉讼费用由被告承担。
被告刘俊辩称:恒隆商城在2012年11月1日开业之前通过招商方式与被告达成共识，由被告在恒隆商城二楼经营恒源祥品牌系列服装。同时按照原告的要求，被告一次性交纳了两年买断费80552元，对商铺进行装修投资123690元。2012年开业至2013年10月，被告将销售额做到123万余元，商场能够按时返款。可到2013年尾，由于原告决策性失误，缺乏人性化管理，使商城出现了塌方式的商户流失，众多商户亏损离场，商场大面积空位，被告的销售业绩一落千丈，经营瘫痪。由于被告陪家人看病身处外地，没有及时了解商场的状况，导致亏损严重。合同期满被告无奈准备撤柜，原告答应减免被告4个月的租费，让被告继续经营。被告为支持原告的工作续签了2013年至2014年的经营合同，并遵守原告的各项规章制度，可该年度的营业额仅有16万元。被告经营至2015年5月份因亏损严重而撤柜。被告认为，原、被告签订经营管理合同，原告收取管理费就应该负责经营管理，被告承租铺面就应该交租金。原告在经营商场时因决策权失误造成经营管理失控，不能给被告提供一个稳定的经营环境，造成被告的严重亏损应予赔偿，给原告的装修损失予以分摊。原告现欠被告一年的买断费40276元、合同保证金5000元、质量保证金3000元，还有账扣款经核算为81142.28元，都应当予以返还。
审理查明：原告恒隆公司系2012年3月1日成立的有限责任公司，经营范围是日用百货、服装鞋帽等，该公司恒隆商城于2012年11月1日开业。被告刘俊在商城开业之前向原告一次性交纳了两年买断费80552元，质量保证金3000元、合同保证金5000元。并对位于商城二楼的恒源祥专卖店进行了装修，商城开业时经营恒源祥品牌系列服装。在2014年4月9日，原告恒隆公司与被告刘俊签订《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，该合同约定：“甲方同意在本商城二楼男装区乙方提供建筑面积为89.5平方米的经营场地及相关经营管理条件；合同有效期自2013年11月1日起至2014年10月31日止；场地费150元/㎡，每月13425元，减免后实际收取场地费107400元；为保证商品质量合格及售后服务的连续性，乙方同意向甲方交纳商品及服务质量保证金3000元，此保证金于合同终止或乙方商品撤柜后满3个月后无息退还，期间如发生商品或服务质量投诉处理，所发生的费用甲方有权从其中予以扣除；为保证合同顺利履行，乙方同意向甲方交纳合同保证金5000元，此保证金于合同终止或乙方商品撤柜后满3个月后无息退还，期间如发生合同争议，所发生的费用甲方有权从其中予以支付；人员（导购）管理费50元/人，导购工资由乙方承担，甲方代扣代发工资；合同期内，乙方按照合同所约定的场地面积分担物业管理费10元/月/㎡；因履行本合同发生争议时，由争议双方协商解决，如协商不能解决时，任何一方均可向甲方所在地人民法院提起的诉讼；其他约定：甲方一次性减免乙方的费用53700元，乙方一次性交纳的买断费40276元两次冲减本合同部分租金，本合同期冲减20138元，本次实际交费87262元，如乙方提前撤柜，剩余买断费将不在冲减。”合同签订后，被告刘俊继续经营恒源祥系列服装。期间于2014年2月12日向原告交纳管理费3045元，未交纳房屋租赁费。合同期满后，原、被告未续签租赁合同，被告经营至2015年7月30日，亦未缴纳实际占用期间的租金。原告多次扣减被告营业款共计81142.28元，后向被告索要剩余租金未果，遂诉至法院，请求判令被告刘俊支付2013年11月1日至2015年7月31日的租金元并承担诉讼费用。
上述事实，有原、被告陈述，《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，收款收据、销售单、兑账证明，供应商结算单，证人脱旺存的证言等相关证据在卷证实，予以确认。
本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告刘俊签订租赁合同，双方意思表示真实，内容合法，系有效合同，双方均应依约全面履行合同义务。合同履行期限届满后，双方再未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原告与被告刘俊之间在2014年11月1日至2015年7月31期间的租赁合同为不定期租赁合同。被告刘俊辩称其与2015年5月份撤柜，但有兑账证明、销售单与供应商结算单相互印证，证实被告刘俊经营的恒源祥专卖店在2015年7月份仍有销售，故其辩解不能成立，不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”被告刘俊未按照约定支付租金，原告要求被告刘俊支付所欠租赁费合法有据，应予支持。被告要求原告退还其交纳的合同保证金、质量保证金、买断费、帐扣款，原告亦同意用以上费用抵顶租金，故对以上费用应在被告刘俊的应付租金中予以扣减。被告刘俊辩称原告管理混乱、不守承诺导致其严重亏损，要求原告赔偿其经营损失、装修损失等，因被告未提出反诉，亦未提交相应证据予以证明，故对被告刘俊的辩解不予采纳。关于租金的数额，按照合同约定2013年11月1日至2014年10月31日107400元为；2014年11月1日至2015年7月31日场地租金为120825元（150元×89.5㎡×9个月）；扣减相关费用后的租金共计98806.72元（107400元+120825元-40276元-5000元-3000元-81142.28元）。原告主张被告支付2013年11月1日至2014年10月31日期间的物业管理费7160元，导购管理费400元，因此期间双方租赁有合同约定有该两笔费用，且被告实际已缴纳3045元，被告下欠此期间的物业管理费4115元，故对原告主张此期间的物业管理费和导购费予以支持。对于原告要求被告支付2014年11月1日至2015年7月30日占用期间的相关费用及要求被告从起诉之日按照年利率为6%的标准支付逾期利息的诉讼请求，因无合同约定和法律依据，故对原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
被告刘俊支付原告庆阳市恒隆商贸有限公司租金98806.72元,支付2013年11月1日至2014年10月31日期间的物业管理费4115元，导购管理费400元。
上述给付内容，限本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4462元，由原告负担2096元，被告刘俊负担2366元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 苗海蓉
人民陪审员 沈彦雄
人民陪审员 杨明芳
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 Ｘ Ｘ
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。