杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初3999号
原告（反诉被告）：杭州上城区投资控股集团有限公司，住所地：杭州市上城区金隆花园金梅轩14层1424室。
法定代表人：陈凌军，董事长。
委托诉讼代理人：周庆艺，浙江五联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏璟，浙江五联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴红英，女，1972年4月1日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托诉讼代理人：俞军，浙江劳动律师事务所律师。
杭州上城区投资控股集团有限公司（以下简称上投公司）与吴红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周智独任审判。吴红英于提交答辩状期间提起反诉，本院决定合并审理，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。上投公司的委托诉讼代理人夏璟，吴红英及其委托诉讼代理人俞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上投公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴红英将浣纱路49号房屋腾退交还上投公司；2.判令吴红英赔偿上投公司经济损失（房屋占有使用费）共计6213.55元（按照日租赁价格8.31元/平方米/天的标准，自2016年7月1日起暂算至2016年7月31日止），此后的经济损失应计算至实际腾退之日止；3.判令没收吴红英已经缴纳的履约保证金15700元；4.判令本案的全部诉讼费用由吴红英承担。事实与理由：上投公司系上城区国有全资公司，根据2008年8月12日杭州市上城区人民政府作出的《关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股（集团）有限公司方案的批复》（上政函[2008]95号），上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）无偿划转注入上投公司名下，系本案所涉浣纱路49号房屋的合法经营管理权人。2015年6月30日，上投公司与吴红英签订《房屋租赁合同》一份，将浣纱路49号建筑面积约为24.12平方米的房屋出租给吴红英作为营业房使用，租期自2015年7月1日至2016年6月30日止。《房屋租赁合同》约定的租赁期届满后，上投公司曾于2016年7月8日委托浙江五联律师事务所律师向吴红英寄发限期腾空房屋的律师函，但遭其拒收。根据《房屋租赁合同》第7-6条约定：“房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间：租期满后一周内腾空交还房屋。如乙方未按期腾退的，甲方可强行腾退，没收履约保证金，并可要求乙方按照合同约定的日租赁价格赔偿经济损失。”合同期满后，吴红英既未与上投公司签署新的租赁合同，也未支付过任何费用，一直占有、使用浣纱路49号房屋，至今仍未履行腾退交还房屋的义务，严重侵害了上投公司的合法权益，故上投公司诉至法院。
吴红英答辩称：吴红英已于2016年7月7日将浣纱路49号房屋腾退交还上投公司，但因上投公司的过错导致吴红英的衣物收到损害，而上投公司拒绝对上述衣物的折损进行赔偿，故一直未接收租赁的房屋。上投公司的过失造成损失不应由吴红英来承担，所以，上投公司要求赔偿经济损失并没收吴红英缴纳的履约保证金没有事实依据。
吴红英向本院提出反诉请求：1.请求上投公司返还2016年5、6月份的租金共计12200元；2.依法判令上投公司返还吴红英缴纳的履约保证金15700元；3.请求依法判令上投公司支付吴红英配合装修应得的补偿费5500元；4.请求判令上投公司赔偿衣物折损费3000元；5.上投公司承担本案诉讼费用。事实和理由：上投公司于2016年8月份向法院起诉，以吴红英逾期未腾房为由，要求吴红英承担一系列违约责任。事实上，吴红英早已与上投公司联系，明确表示其愿意返还房屋，但要求上投公司对其最后两个月无法经营的损失进行赔偿。而上投公司因拒绝对吴红英进行赔偿，从而一直未对该店面进行接收，该行为过失在上投公司，而非吴红英。另外，上投公司出租给吴红英的浣纱路49号房屋，是作为营业用房使用的，但在2016年3月底，上投公司告知吴红英，为迎接G20峰会，要求吴红英搬离房屋，由其对房屋进行统一装修，并答应给予每天500元的补偿。吴红英遂关停店面，配合上投公司达11天之久。上投公司至今未支付任何补偿费用。但经装修后，该房屋内出现大量白蚁，对地板、墙面及该店经营的衣物造成了实质性的破坏。吴红英多次通过电话、微信、短信等方式与上投公司联系，要求解决这一问题，上投公司均未提供有效途径进行解决，导致吴红英在租期内最后两个月无法实现经营目的。
上投公司就反诉答辩称：一、上投公司已履行完毕原合同项下的出租人的义务，并不存在任何违约行为。1.杭州市上城区危改办于2016年3月底、4月初实施“泗水坊地块危旧房改善工程”，涉及吴红英承租的浣纱路49号房产。吴红英陈述的浣纱路49号内白蚁出现的原因系上投公司对该房屋统一装修导致，但上投公司并非该危旧房改善工程的实际施工方，且对房屋内出现白蚁的具体时间和原因并不知情。同时，关于吴红英所主张的配合装修应得补偿款，并无相关合同或事实依据。2.根据吴红英的报告，上投公司在2016年6月13日收到报告后才知晓承租房产内可能存在白蚁的情况，遂即联系了正规白蚁查杀单位前往案涉房屋查杀白蚁，且事后并未收到吴红英关于白蚁未被查杀完毕、要求再次查杀的报告。至此，上投公司已履行完毕合同项下出租人的义务。3.关于吴红英提交的与“上投小胡”的微信聊天记录，“上投小胡”系吴红英自行修改的微信备注，且经上投公司核实，其并非上投公司工作人员。关于短信记录，因接收号码为固定电话，并不能正常接收吴红英的所谓要求处理白蚁问题的信息。二、吴红英至今未履行腾退交还房屋的合同义务。根据房屋租赁合同第3-1条和7-6条约定，自租期于2016年6月30日届满至今，吴红英并未履行将案涉房屋腾退交还的合同义务。关于吴红英提供的录音，不仅无法确认录音的具体时间和参与人，更无法体现吴红英所主张的早已与上投公司联系愿将浣纱路49号房屋返还的情况，更没有证据证明吴红英已将房屋腾退交还上投公司的事实。事实情况是，上投公司的巡查人员在2016年6月的正常房产巡查活动中，发现吴红英一直在正常经营，关于吴红英声称因白蚁原因导致2016年5、6月份无法正常经营纯属无稽之谈，其要求返还2016年5、6月份的租金不具有事实和法律依据。
上投公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
1.《关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股集团有限公司方案的批复》（上政函[2008]95号）；
2.移交上投集团经营性房产明细清单，
证据1-2共同证明上投公司系浣纱路49号房屋的合法经营管理权人的事实；
3.房屋租赁合同，证明上投公司与吴红英曾签订租赁合同，将案涉房屋出租给吴红英使用，合同对租期、腾退时间进行了约定的事实；
4.浙江省统一收款收据，证明吴红英缴纳履约保证金的事实；
5.律师函及邮寄凭证，证明上投公司曾委托律师发函要求吴红英限期腾空房屋，吴红英拒收该邮件的事实；
6.报告，证明上投公司是在吴红英2016年6月13日提交报告后才知道案涉房屋可能存在白蚁的事实；
7.浙江省国家税务局通用机打发票，证明上投公司在知晓吴红英房屋存在白蚁之后，遂即联系专业查杀白蚁的机构前往案涉房屋查杀白蚁的事实。
吴红英为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：
8.照片、收款收据，证明上投公司统一装修房屋后造成房屋内出现大量白蚁，致使吴红英无法经营的事实；
9.微信记录、短信记录，证明吴红英多次要求上投公司处理白蚁问题，但上投公司一直未予解决的事实；
10.录音，证明吴红英已于2016年7月7日将案涉房屋归还给上投公司，并要求处理白蚁的事实。
庭审中，吴红英及上投公司对上述证据均进行了质证，发表质证意见如下：吴红英对证据1-4三性无异议；对证据5真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为上投公司寄发律师函的邮寄地址是吴红英所有的回迁房，该房屋已经出租，并非上投公司陈述的拒收，且认为从律师函落款时间可以看出，上投公司出具律师函的时间为2016年7月8日，但事实上，吴红英已于2016年7月7日前往上投公司处将钥匙归还给上投公司，即将房屋腾退；对证据6真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为吴红英提交该报告是因上投公司要求，在提交报告之前，吴红英已多次通过其他形式要求上投公司处理白蚁及渗水问题，但上投公司要求吴红英出具报告，故证明对象有异议；对证据7真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为该证据无法证明上投公司的证明目的。上投公司对证据8中的照片三性均有异议，因为没有显示所拍摄具体的地点，不能证明系案涉房屋的问题，对收款收据真实性无异，证明对象有异议，因为按照正常的程序，吴红英如有委托正规单位查杀白蚁，应提供正规发票，而非收款收据；对证据9微信记录三性均不认可，认为其不符合证据的基本形式，同时，认为“上投小胡”系吴红英自行修改的微信备注名，其并非上投公司工作人员，对短信记录的三性均有异议，认为收件人是固定电话号码，无法接收吴红英发送的短息，故不能证明其证明对象；对证据10三性均不认可，认为该录音不能知晓具体时间和双方的人员身份，同时，即使根据该录音记录，也不能看出吴红英已经实际将房屋腾退并交还的事实。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1-4、6-8真实、合法，且与本案相关联，本院予以认定；对证据5、9、10真实性予以认定，证明对象结合其他证据材料综合予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，上投公司（作为甲方、出租方）与吴红英（作为乙方、承租方）订立《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市浣纱路49号房屋出租给乙方使用；乙方缴纳履约保证金15700元；租期自2015年7月1日至2016年6月30日止；年租金73200元，每半年支付一次；双方还对其他条款进行了约定。上投公司依约将房屋交付给吴红英，吴红英亦支付了租金73200元及履约保证金15700元。2016年5月开始，案涉租赁房屋出现白蚁，为此吴红英支付300元防治费。2016年6月13日，吴红英向上投公司提交要求防治白蚁的报告一份，上投公司对白蚁亦进行了防治。2016年7月7日，吴红英至上投公司处，表明其“不要”租赁房屋及屋内残次物品，其当庭亦表明其放弃屋内物品的所有权。
本院认为，上投公司与吴红英订立《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同约定的租赁期间届满后，吴红英已经作出退房并放弃房内残次物品的意思表示，故案涉坐落于杭州市浣纱路49号房屋已无强制腾退的必要，对上述租赁房屋上投公司可自行腾空清理。据此，上投公司要求腾退房屋并交还的诉讼请求，本院不再支持；上投公司关于要求吴红英支付房屋占有使用费及没收履约保证金的请求，本院亦不予支持。2016年5月开始，因案涉租赁房屋出现白蚁，在此期间承租人的经营活动确实受到影响，租赁物未能保持符合约定的用途，综合考虑上述因素对经营影响程度及给吴红英造成的衣物等损失情况，本院酌定上投公司将上述2016年5月、6月期间的租金予以退还。吴红英其他反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杭州上城区投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还吴红英租金12200元、履约保证金15700元；
二、驳回杭州上城区投资控股集团有限公司全部诉讼请求；
三、驳回吴红英其他反诉请求。
如果杭州上城区投资控股集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费348元，减半收取174元，由杭州上城区投资控股集团有限公司负担；反诉案件受理费710元，减半收取355元，由杭州上城区投资控股集团有限公司负担249元，由吴红英负担106元。
杭州上城区投资控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；吴红英于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 周智
二〇一六年十一月十四日
书记员 王志
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