江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2704号
上诉人（原审原告）：管昊，男，1984年9月10日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：廖化凡，沭阳县城南法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：江苏同丰置业有限公司，住所地江苏省沭阳县学院路与上海路交汇处沭阳智慧大酒店有限公司三楼。
法定代表人：郭振南，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。
上诉人管昊因与被上诉人江苏同丰置业有限公司（以下简称同丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初3644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
管昊向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持管昊的一审诉讼请求。理由如下：1.同丰公司在一审中提供的单位（子单位）工程质量竣工验收记录的形成时间是虚假的。该记录上显示涉案工程竣工时间为2016年9月26日，而后面的监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位公章落款时间是2016年8月20日，即在房屋没有竣工的情况下就验收合格。因竣工验收记录是虚假的，同丰公司提交的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》也不可能在2016年9月30日出具。2.涉案房屋需经综合验收合格方满足交付条件，而涉案房屋至今未通过综合验收，不符合交付条件，同丰公司应该承担逾期交付的违约责任。
同丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：同丰公司按照合同约定已经履行了通知义务，同时涉案小区具备工程质量竣工验收记录。管昊在一审法院庭审时对该竣工记录的真实性没有异议，对关联性有异议，现在又对竣工验收记录真实性提出异议，属于反言，不应采纳。且管昊已经于2017年7月17日至同丰公司处办理了交接手续并接收了房屋。
管昊向一审法院起诉请求：判令同丰公司向管昊支付逾期交房违约金（以579066元为基数，自2016年10月1日起至涉案房屋验收合格并交付管昊之日止，按万分之一的标准计算）。
一审法院认定事实：2015年1月23日，管昊（买受人）与同丰公司（出售人）签订商品房买卖合同，约定管昊购买同丰公司开发的位于沭阳县××路东侧、学院路南侧××小区××单元××号房屋，房屋建筑面积为134.12平方米，其中套内面积108.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.38平方米，单价为每平方米4317.52元，总价款为579066元。同日，管昊（买受人）与同丰公司（出售人）签订关于上述合同的补充协议。
合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、买受人付清所有房款和各种税费。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇出卖人意志无法控制的政府政策、方案调整，政府行为或社会行为。
合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。
合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。
合同补充协议第三条约定：买受人确认《合同》第一页中所填的买受人通讯地址、电话均为正确、有效的。在本《合同》有效期内，如买受人的通讯地址、电话发生变更的，买受人有义务在变更后立即以书面方式通知出卖人，否则引发《合同》内容项下的通知无法及时送达，责任均归买受人承担，只要出卖人按《合同》中所填的买受人通讯地址寄出通知的，就视为买受人收到并知晓内容。第四条约定：买受人同意在交房前，与出卖人选聘的物业管理单位签订前期物业管理合同。第五条约定：在房屋交付前，买受人应交清房款及政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还须交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任。管昊、同丰公司均在该合同及合同补充协议上签名、捺印。
管昊于2014年11月27日向同丰公司缴纳首付款169066元，余款400000元办理了银行按揭贷款和公积金贷款并于2015年2月12日均已发放到位。同丰公司于2016年9月29日向管昊邮寄书面交付通知，邮件于2016年10月2日被管昊签收。
一审法院另查明：中央花园小区3号楼单位（子单位）工程于2016年9月26日经竣工验收合格。
本案一审的争议焦点为：1.同丰公司以管昊未交纳契税、维修基金等税费而拒绝交付房屋有无事实和法律依据；2.同丰公司是否存在逾期交房行为，若存在，其应否承担相应的违约责任。
关于第一个争议焦点。一审法院认为，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，管昊已履行该房屋买卖合同的付款义务，交纳契税、维修基金等税费与涉案房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，同丰公司以管昊不交纳契税、维修基金为由拒绝交付房屋，并不承担违约责任，对买受人而言显失公平。双方当事人在合同中对该房屋交付条件的约定系格式条款，明显加重了买受人的责任，该条款应认定为无效条款。
关于第二个争议焦点。一审法院认为，管昊、同丰公司之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示、合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据该合同第八条约定，同丰公司应于2016年9月30日前将经验收合格的商品房交付管昊使用。根据同丰公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，中央花园小区5号楼于2016年9月26日通过四方主体验收合格，符合合同第八条约定的交房条件。后同丰公司于2016年9月29日向管昊邮寄书面交房通知，同丰公司已履行了合同约定的通知交房义务。管昊称至同丰公司办理交房手续时同丰公司未出示涉案房屋验收合格的证明文件以及住宅质量保证书、住宅使用说明书，管昊有权拒绝交接。同丰公司称管昊收到书面交房通知后并未到同丰公司处办理交房手续。管昊对其至同丰公司办理交房手续的事实承担举证责任，管昊对此未提供证据加以证明，故认定管昊收到同丰公司向其邮寄的交房通知后并未到同丰公司处办理交房手续，故逾期交房的责任不应由同丰公司承担。综上，管昊要求同丰公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据，不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回管昊的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由管昊负担。
二审中，管昊围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
管昊所举的证据为：
1.沭阳县建筑工程质量监督站于2017年6月9日出具的有关中央花园3号-6号楼单位工程竣工验收的情况说明一份，旨在证明同丰公司于2016年11月30日通知沭阳县建筑工程质量监督站在12月7日下午监督同丰公司组织的竣工验收。因此，同丰公司一审中提供的证据是虚假的。
2.2017年6月13日江苏公共频道对中央花园小区所作的电视报道，在视频中涉案小区项目经理表示没有拿房的业主就不要拿房了，旨在证明管昊去了售楼部，但看到涉案小区不符合交付的使用条件，就没办理交房手续。
3.江苏省高级人民法院2017年发布的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》和沭阳县住房和城乡建设局做出的沭住建字[2016]54号《沭阳县住宅小区竣工综合验收管理实施细则》，旨在证明涉案房屋应通过综合验收才能交付。
同丰公司质证认为，对证据一的真实性无异议，关联性有异议。开发商与业主签订合同约定的交付条件是单项验收合格即四方验收合格，不包括沭阳县建筑工程质量监督站。同丰公司向沭阳县建筑工程质量监督站提出验收的申请是为综合验收做准备，不存在管昊理解的房屋不具备交付条件。对证据二视频的真实性没有异议，但对关联性有异议。视频的题目是办证，本案纠纷是延期交房，是两个不同的法律诉求，达不到梁银虎的证明目的。视频资料也能反映出涉案房屋已经有很多业主上房的事实，且管昊于2017年7月17日已上房，可以证明同丰公司交付的房屋符合交付条件，不存在任何违约行为。对证据三，江苏省高级人民法院的文件系征求意见稿，涉案合同明确了交房条件，征求意见稿也说明有约定的应该按照约定履行，同丰公司不存在违约行为。对沭阳县住房和城乡建设局文件的真实性认可，但不是法律法规，且发布时间是2016年8月11日，在涉案商品房买卖合同签订之后，对本案不具有约束力。
本院认为，对于沭阳县建筑工程质量监督站出具的情况说明，同丰公司对其真实性没有异议，本院依法予以确认。但该说明系同丰公司通知沭阳县建筑工程质量监督站监督同丰公司组织的竣工验收，并非单位（子单位）工程质量竣工验收，故该证据并不能否定同丰公司提供的单位（子单位）工程质量竣工验收纪录的真实性和法律效力。江苏公共频道的新闻报道发生于2017年6月13日，管昊于2016年10月2日即收到同丰公司的交房通知，故该证据不能证明管昊的主张。本案双方当事人签订的合同对房屋交付条件有明确约定，江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）》和沭阳县住房和城乡建设局的相关文件，不能证明管昊的主张。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，依法予以确认。
本院另查明，管昊于2017年7月17日与同丰公司办理了交接手续，接收了涉案房屋。
本院认为，同丰公司、管昊于2015年1月23日签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据合同第八条约定，同丰公司应于2016年9月30日前将经验收合格的商品房交付管昊使用。该约定中的验收合格，只需设计、建设、监理、施工单位四方参与验收合格。管昊主张虽然同丰公司于2016年9月29日向其邮寄了书面交房通知，但同丰公司并未出示房屋符合交付标准的证明文件，也未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故管昊并未签署房屋交接单，也未接收房屋，要求同丰公司承担逾期交房的违约责任。同丰公司辩称涉案房屋于2016年9月26日已经验收合格，同丰公司于2016年9月29日向管昊邮寄书面交房通知书，履行了通知义务。但管昊并未到同丰公司处办理交接手续，故同丰公司不存在违约行为，不应该承担违约责任。根据双方陈述以及提供的证据能够认定，涉案房屋于2016年9月26日已经设计、建设、监理、施工单位验收合格，符合双方约定的交付条件。根据双方关于邮寄送达的相关约定，同丰公司于2016年9月29日向管昊邮寄书面交房通知书，履行了通知义务。管昊在收到交房通知书后未至同丰公司处办理交接房手续，并非同丰公司过错，由此产生的责任应该由管昊自行承担。管昊主张其已经到了同丰公司售楼部准备办理交接手续但是未在签到簿上签字确认，对此管昊并未提供任何证据证明，本院不予支持。且管昊已经于2017年7月17日与同丰公司办理了交接手续，接收了涉案房屋。管昊要求同丰公司承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，管昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人管昊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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