江西省新余市渝水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝民初字第01035号
原告（反诉被告）新余新鑫工贸有限责任公司。
法定代表人王琼毅，该公司总经理。
委托代理人简慧渊、王志祥，江西姚建律师事务所律师。
被告（反诉原告）王廷熙。
委托代理人吴平芳，江西弘道律师事务所律师。
原告（反诉被告）新余新鑫工贸有限责任公司（以下简称新鑫公司）与被告（反诉原告）王廷熙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人简慧渊、王志祥，被告王廷熙及其委托代理人吴平芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新鑫公司诉称：2005年12月10日，原告与被告签订《租赁经营合同书》，约定由被告承租原告位于新余市仙女湖新码头旁的仙女湖度假村，租赁期限为2006年10月1日至2018年9月31日，共12年。租赁前三年租金标准为每年15万元，从第四年开始每年递增2万元，租金为每季度交纳。合同还对双方责任、租赁物的转让、合同解除及违约责任等条款进行详细的约定。合同生效后，原告依约向被告交付了租赁物，且履行了合同中的约定义务，而被告却未按照合同约定向原告支付租金，从合同签订之日至原告起诉之日，被告从未向原告支付过租金，导致原告在经济上遭受巨大的损失。原告也曾多次要求被告依约履行付款义务，被告却以各种理由予以推脱。2011年4月11日，原告发函通知被告决定终止双方合同，被告收到通知后拒绝返还租赁物且租金至今未交纳，故原告诉至法院要求判令解除原、被告于2005年12月10日签订的租赁经营合同书，并返还原告租赁物；判令被告支付原告租金1250000元，违约金670687.5元（暂算至2014年7月21日）；判令被告支付原告2014年7月22日至本案执行之日止的租赁物租金、违约金。
被告王廷熙辩称及反诉称，本案租赁标的物市公安局警官培训中心（仙女湖山庄）的建设未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的租赁合同无效；本案中的租赁经营合同书成立，但自始至终未发生法律效力，不存在租金的支付；根据经营合同第三条关于租赁期限的约定，本合同时间从渡假村正式营业起开始算，仙女湖山庄从未正式开始营业，合同所约定原告责任中关于消防、环保其均没有进行安装验收。根据相关规定，没有进行验收不能投入使用，所以本合同是附条件的生效合同，合同未生效，所以没有租金的起算；根据本诉原告的要求起算租金，拒付的诉讼时效是一年，至今已超过了诉讼时效；本诉原告没有履行合同中的主要责任、义务，本诉原告是先履行义务，本诉被告才履行义务，具有履行抗辩权，本诉原告的诉讼请求除第一项外都没有事实及法律依据。因新余市招商引资，2005年12月10日，新余市公安局以反诉被告新鑫公司的名义与反诉原告签订了《租赁合同书》，约定双方共同改造市公安局警官培训中心，要求反诉原告租赁警官培训中心，投资改造成仙女湖渡假村。租赁期限为12年，时间从渡假村正式开张营业之日起计算。合同第五条双方责任条款约定了双方责任，其中反诉被告出资及负责水、电设备设施安装、出资并负责消防设施的安装及验收、出资并负责绿化、院内外道路及围墙等设施；第八条约定反诉被告出资负责整体污水处理工程，并按环保要求进行。第十条约定反诉被告不能提供房屋、场所或提供房屋、场所不符合约定条件，或未尽合同义务，影响使用的，反诉原告均有权解除合同。第十二条违约责任约定因反诉被告违约使合同无法执行，则应赔偿反诉原告经济损失（投资资产归反诉被告，反诉被告按反诉原告投资额两倍以及经营期间的工资及利润赔偿）。合同签订后，反诉原告依约对警官培训中心进行了投资改造，先后共投入1200万余元，但由于反诉被告未能按合同约定履行其主要义务，特别是消防和环保的建设和验收，营业用水和对外道路建设等义务。2007年反诉原告自己出资修建了对外道路，但在2010年市公安局将酒店经营所需的水塔拆除，与新余水务集团有限公司供水分公司签订了用水合同，但水务集团每天晚上12点至早上6点停止供水，更为严重的直至今日仙女湖山庄的消防、环保未验收合格。反诉被告的违约行为，导致反诉原告一直无法正式营业，反诉原告为减少经济损失，在消防、环保在未验收合格的情况下，2007年5月22日开张营业，但在2007年10月12日、16日和2008年8月18日、2011年6月15日受到消防和环保部门下达的责令限期改正和停止营业、罚款8万元的行政处罚。因新余市公安局为了解决看守所、拘留所及技术大楼建设资金问题，想将警官培训中心出让，反诉原告坚持按《合同》约定行使优先购买权，双方分歧较大，达不成一致意见，于是2011年4月11日反诉被告就以反诉原告未交纳租金为由终止合同，并向反诉原告下达了《终止合同通知书》，反诉原告针对反诉被告《终止合同通知书》，作出了《对终止合同通知书的答复》，多次催促反诉被告拿一个解决方案，并向反诉被告送达了要求解决仙女湖山庄正常营业的消防和环保等方案，反诉被告一直未拿出一个解决方案，导致反诉原告的投资亏损严重，故被告提出反诉，要求判令解除反诉原告与反诉被告于2005年12月10日签订的《租赁合同书》；判令反诉被告赔偿反诉原告1200万元。
反诉被告新鑫公司辩称，原告与被告间是租赁合同关系；从双方的合同书中可以看出反诉被告负责交付租赁物，反诉原告交纳租金，盈利亏损与反诉被告无关；反诉被告同意解除合同；反诉原告不存在优先购买权的问题，公安局从未向外宣布出让仙女湖山庄；反诉被告在本案不存在违约行为，所以不应该承担违约责任；反诉被告从2006年交付租赁物至2014年发函要求解除合同期间，反诉原告都未向反诉被告提出租赁存在问题；反诉原告要求反诉被告赔偿1200万元没有事实依据，反诉原告的损失是投资额的损失；反诉原告对于内部装修是经营需要的必要装修，而且装修也是在反诉被告不知情的情况下私自改造的，反诉被告并不清楚。综上，请求驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）为证明其诉辩意见，在法定举证期限内向本院提交了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、个体信息及工商部门证明、新余市公安局证明。用以证明原、被告的诉讼主体适格；被告在工商登记机关注册个体工商户身份；新余市仙女湖山庄休闲娱乐有限责任公司不具有法人资格，未在登记机关登记注册；新余市公安局已全权委托原告对新余市公安局警官训练基地进行经营管理，故原告对训练基地有权对外出租并收取租金。
2、租赁合同书。用以证明该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效；合同对租赁期限、租金、双方权利义务及违约责任都已进行了详细的约定；被告未按照合同的内容向原告履行缴纳租金的义务，已经构成违约，且根据合同约定，原告有权解除上述合同，应承担相应的违约责任。
3、终止合同书、关于限期腾空租赁房的函。用以证明由于被告自始至终未向原告缴纳租金，原告分别于2011年4月11日与2014年2月21日向被告发函，要求解除与被告的合同并归还租赁物，但被告并未理睬，拒绝归还租赁物；追讨租金未过诉讼时效，被告也一直占有租赁物使用。
4、仙女湖风景名胜区计划委员会批复及函。用以证明新余市公安局警官训练基地是经新余市仙女湖风景名胜区计划委员会及仙女湖风景名胜区管委会同意并批复立项建设的工程项目。
5、建设工程施工合同、合同书、协议书、生活污水处理工程协议书及2T／H生活污水处理设备设计方案、仙女湖警察培训学校工程付款明细及票据。用以证明新余市公安局警官训练基地土建、水电、装饰及污水处理都是由新余市公安局负责承建；原告已经根据双方合同约定履行了自身义务。
6、领条及收款收据、分项工程款发票。用以证明原告向被告支付款项的来往账号；原告根据合同约定支付了被告土建完善补偿款30万元及基地池塘补偿款30万元，被告已出具领条；由反诉被告承建基地的专用道路原告已支付其全部工程款，被告已出具收条确认；被告在训练基地的所有工程款已经全部支付完毕，被告已出具收条予以确认；训练基地的外围工程、东面幕墙及绿化苗木等工程款是由原告支付的。
7、新余市公安局警察培训通知及付款发票。用以证明根据双方合同约定第五条第十项，原告每年的培训应安排在被告租赁的培训中心内，且被告应当予以优惠；原告按照合同约定，将新余市公安局的培训班安排在仙女湖山庄，但由于价格相比较比其他地方明显偏高，且学员反映该山庄的服务质量较差，故原告无法继续安排学员到仙女湖山庄进行培训。
被告为支持其辩称及反诉请求，向本院提交了以下证据：
1、2005年12月10日《租赁经营合同书》。用以证明本合同既是租赁合同又是一份合作经营合同，合同书中的第一项合作形式和第五条双方的责任条款可以体现；第三条：租赁时间从渡假村正式开张营业之日起计算；第五条第1到10款甲方的责任与义务，第4款甲方出资并负责消防设施的建设及验收、第1款一楼防盗窗装修、第5款院外道路及围墙建设、第10款每年的培训及各种接待任务安排在培训中心；第八条原告出资负责整体污水处理工程、并按环保要求进行；第十二条违约责任，如甲方违约责任使合同无法执行，则应赔偿乙方经济损失，按投资额两倍以及经营期内的工资及利润赔偿。
2、2007年10月12日新余市仙女湖公安消防大队作出的《责令限期改正通知书》、2007年10月16日《复查意见书》、2011年6月15日《责令改正通知书》、2008年8月18日新余市环保保护行政执法文书《听证告知书》、2010年4月28日《供水合同》、工程预决算书。用以证明因仙女湖山庄消防未验收合格、未办理环保审批手续，擅自投产而受到新余市仙女湖公安消防大队的责令限期改正、停止营业、罚款捌万元的处罚；2010年4月28日新余市公安局与新余水务集团签订了供水合同；新鑫公司应出资并负责的绿化和院外道路建设，后来由王廷熙代履行了，且直到2007年才建好，2008年决算；原告没有履行合同义务，导致仙女湖山庄无法正常营业。
3、市公安局二所搬迁及技术大楼建设资金筹措方案。用以证明市公安局在解除与王廷熙租赁经营合同前，已经在准备出让仙女湖警官培训中心，其中出让条件之一支付仙女湖山庄承租人装修费用约900万元；在终止合同前，反诉被告就已经要求反诉原告停止经营。
4、2011年4月11日原告向被告发出的终止合同通知书、2011年4月13日原告对终止合同通知书的答复、2012年2月2日被告关于如何解决仙女湖山庄（警官培训学校）的报告、2012年5月3日被告向原告发出的再次要求解决仙女湖山庄（公安局警官培训学校）的报告、2012年5月13日《关于解决仙女湖山庄（公安局警官培训学校）的方案》、2014年2月21日《关于限期腾空租赁房的函》、《关于对“关于限期腾空租赁房的函”的回复》。用以证明原告2011年4月11日提出《终止合同通知书》后，被告进行了针对性的答复，因原告未履行合同的主要义务，被告行使了抗辩权；针对原告的违约行为，被告采取积极措施，减少损失的扩大，多次要求新鑫公司拿出解决问题的方案而公安局并未对被告提出的方案进行回复。
5、2011年3月《关于仙女湖山庄（警察培训学校）的情况报告》。用以证明原告向被告送达《终止合同通知书》之前，双方当事人其实对合同履行中存在的问题就已经在进行协商，而且被告将损失和装修投资均已经告知原告。
6、警官培训学校工程款支付凭证一份、结算凭证一份。用以证明2008年底原告还在支付相关建设费用给被告，说明《租赁经营合同书》中所约定由原告履行一些建设工程义务，为减少损失，被告代履行了，也说明了租金还未开始起算，如果起算了原告完全可以抵扣。
7、一组照片七张。用以证明双方合同第五条双方责任所约定新鑫公司应该承担的义务，围墙建设、一楼防盗窗的安装，直至今日原告也未履行。
上述证据，均经庭审质证，现本院围绕双方的质证意见，综合评述如下：
对原告提交的证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信；对被告提交的1、2、6号证据，原告对其真实性未提出异议，本院予以采信；对被告提交的3号证据，因被告未提供原件，对其真实性无法查证，本院不予采信；对被告提交的4、5号证据，对其中的关于仙女湖山庄的情况报告，因该证据系被告单方制作，无其他证据予以印证，且原告不予认可，故本院不予采信；对被告提交的7号证据，对其真实性，本院予以确认。
另，被告向本院提出对其在仙女湖山庄的投资进行鉴定，后本院依法委托新余长兴工程咨询有限公司对仙女湖山庄改建、装饰工程、绿化、场地等配套工程及生产资料等进行司法鉴定，评定鉴定项目重置工程直接费造价为9495287.40元、残值为折旧23%、鉴定项目取费部分造价为794764.07元、取费部分残值造价亦为折旧23%。庭审质证中，鉴定人已出庭接受双方的质询，被告认可该鉴定结论，但认为残值取值过低；原告提出异议，认为该鉴定机构出具的鉴定结论，没有根据本案的实际情况及相应材料作出鉴定，其只是鉴定机构对现场进行的预算，对该鉴定不予认可，本院认为，该鉴定机构是具有鉴定资质的中介机构，其根据现场，结合国家有关标准作出鉴定，该鉴定结论合法有效，本院予以采信。
根据上述证据，结合庭审，本院可确认如下事实：
2005年12月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁经营合同书》，合同约定由乙方租赁甲方警官培训中心，投资改造成仙女湖渡假村，并由乙方独立经营；租赁期限为2006年10月1日至2018年9月31日，共12年；租赁前三年租金标准为每年15万元，从第四年开始每年递增2万元，租金从正式营业之日起计算，渡假村开业后的前两个月为试营业期，免收租金，租金为每季度一交，乙方不能按时交纳租金，按月千分之一收取滞纳金，如果逾期两个月无故拖延租金，甲方有权终止合同；甲方出资并负责消防设施：自动报警、自动喷淋、消防栓、消防泵房及设备、机械防排烟系统、防火门、应急灯、灭火器、消防广播电视及监控系统的安装及验收；甲方每年的培训等及各种接待任务应安排在乙方租赁的培训中心，乙方应予以优惠；甲方出资负责整体污水处理工程，并按环保要求进行等，合同还对双方其他责任、租赁物的转让、合同解除及违约责任等条款进行了约定。合同签订后，原告向被告交付租赁物，被告投资将该山庄装修，2007年5月22日开始试营业。2007年10月12日、16日新余市仙女湖区公安消防大队对该山庄消防向被告提出整改意见，2008年8月18日，新余市环境保护局因该山庄未办理环保审批手续，擅自营业，拟要求山庄停止营业、罚款8万元，并向被告发出听证告知书。2011年4月11日，由于被告未交纳租金，原告向被告发出终止合同通知书，要求终止与被告签订的租赁经营合同。2011年4月13日被告向原告回复：由于原告多项合同条款没有履行（其中包括消防、环保、培训等），被告才没有交纳租金，更不是无故拖延租金，原告单方终止合同，造成合同无法执行，被告有权按违约责任的条款，要求原告赔偿被告的经济损失。2014年2月21日原告向被告发出关于限期腾空租赁房的函，限被告在2014年2月28日前腾空，后被告未能退出租赁，也未交纳租金，故原告诉至法院提出前列诉请。被告提出反诉，要求解除合同，并要求反诉被告赔偿投资损失。
另，2003年2月20日新余市仙女湖风景名胜区管委会向市公安局发函，同意市公安局建设新余市警官训练基地；2003年3月19日新余市仙女湖风景名胜区计划委员会作出关于新余市公安局警官训练基地立项的批复，同意市公安局警官训练基地项目立项，并要求接文后，请抓紧依法办理有关手续，争取使项目早日开工建设。但新余市警官训练基地（涉案租赁物）至今未取得建设工程规划许可证。被告申请对其投资损失进行司法鉴定，本院依法委托新余长兴工程咨询有限公司对仙女湖山庄改建、装饰工程、绿化、场地等配套工程及生产资料进行司法鉴定，评定鉴定项目重置工程直接费造价为9495287.40元（其中水电消防安装因无图纸、估价1439915.29元）、残值为折旧23%、鉴定项目取费部分造价为794764.07元、取费部分残值造价为折旧23%；水电消防安装工程因为无图纸，鉴定机构按三星级宾馆标准估价，该鉴定项目造价未含室外门头，室外道路及绿化工程（因为无图纸及相关的材料）。被告支付鉴定费6万元。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：涉案租赁合同是否有效，原告的诉请应否支持，被告的反诉是否有事实及法律依据。
关于原、被告签订的合同是否有效及原告的诉请应否支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告将新余市警官训练基地出租给被告经营使用，至法庭辩论终结前，涉案租赁物的建设，原告未能取得建设工程规划许可证或经建设主管部门的批准，根据上述法律规定，原、被告签订的租赁合同无效，原告主张租赁合同有效意见不成立，本院不予支持。至于原告诉请要求被告支付租金、违约金。原告主张合同有效，但认为即使合同无效，被告仍应支付相应的租金、违约金，本院认为，虽原、被告签订的租赁合同无效，但被告已实际承租经营使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故被告理应交纳相应的租金（占有使用费）。对于租金数额的计算，被告至今拒不搬出，故被告应支付租金至判决之日，根据合同约定扣除两个月的试营业期间租金，从2007年7月22日算至2016年6月15日止，分别为2007年7月22日算至2014年7月21日租金125万元、2014年7月21日算至2015年7月20日租金25万元、2015年7月21日算至2016年6月15日租金24.3万元，合计174.3万元，故原告的该诉请，本院予以支持。对于被告抗辩原告的租金主张已过诉讼时效问题，由于双方的租赁期限为12年，被告一直处于占有房屋的持续状态，而在2011年4月11日以来原、被告之间一直在协商，故被告抗辩本案租金已过诉讼时效意见不成立，本院不予采纳。对于原告主张的违约金，因合同无效，该违约条款无效，且被告不交租金的原因系双方对合同义务履行发生重大争议所致，故原告的该诉请，本院不予支持。
关于被告反诉原告未履行合同义务造成投资损失的问题。从该合同内容“为加快新余市经济发展、引进外资、共同改造市公安局警官培训中心”以及合同中约定原告应承担的基础设施（绿化、道路等）、消防、环保安装验收，并将该局培训任务安排在该中心等条款，可知被告租赁的涉案房屋为毛坯房，而并非已可直接租赁使用的房屋，合同约定了各自应履行的义务，故该租赁合同属附条件的房屋租赁合同，原告承担的合同义务系基础设施（绿化、道路等）、消防、环保安装验收，并将该局培训及接待任务安排在该中心等，被告承担的合同义务系该房屋的装修及交纳租金等。庭审中，原告主张其对该租赁房屋无装修消防及完成环保验收义务，而被告反诉主张原告未尽该义务。本院认为，因双方的租赁合同明确约定了原告应承担该义务，而该房屋系毛坯房，签订合同时该房屋已建成，故原告承担的消防、环保义务应指被告装修时原告应尽的义务，而原告未完全履行该义务，致使消防、环保部门通知被告停业整顿，造成了被告投资损失，被告存在过错，但是被告在原告未履行的情况下，亦可自行完成，其未履行或怠于主张权利，经营受影响，放任损失扩大，自身也存在过错。对于被告反诉认为双方合同明确约定“原告每年的培训等各种接待任务应按排在被告租赁的培训中心内，被告应予以优惠”，但实际原告未履行合同约定将培训及接待任务安排在被告处，而原告抗辩因被告提供的服务质量不好，价格太高，故只安排了几期培训在该中心举办。本院认为，从双方合同约定内容来看，原告引进外资，与被告共同改造该市公安局警官培训中心，被告装修租赁该中心主要经营是承接市公安局的培训及各种接待任务，因原、被告对该条款内容约定不明确（如优惠额度等），致使在履行该条款时产生纠纷，经济受损，双方未能协商解决，均存在过错，对该投资损失均应承担相应的责任。
对于被告反诉要求原告赔偿投资损失的计算问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，作为出租人的原告，在该房屋未取得建设规划许可证的情形下将房屋建设出租给原告，存在过错，而被告作为承租人对该租赁物的相关手续未尽到审查义务，亦存在过错，该租赁合同无效，双方均存在过错，而被告承租该训练基地后，对其进行了装修，虽实际经营使用，但原告未尽合同义务，对造成被告投资损失存在过错，故被告要求赔偿投资损失的意见，本院予以支持，考虑原、被告对合同履行过程中产生纠纷造成投资损失均存在过错，故对被告的投资损失，各承担50%的责任，计（9495287.40＋794764.07）÷2＝5145025.73元，故对于被告的反诉要求原告赔偿1200万元的请求，本院部分予以支持。扣除被告应向原告支付的租金1743000元，原告应向被告赔偿投资损失3402025.73元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告新余新鑫工贸有限责任公司与被告王廷熙于2005年12月10日签订的租赁经营合同无效，被告王廷熙应于本判决生效之日起十日内将新余市仙女湖山庄交付原告新余新鑫工贸有限责任公司使用；
二、被告王廷熙应于本判决生效之日起十日内向原告新余新鑫工贸有限责任公司支付新余市仙女湖山庄租金（占有使用费）1743000元；
三、驳回原告新余新鑫工贸有限责任公司的其他诉讼请求；
四、反诉被告新余新鑫工贸有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告王廷熙支付投资损失5145025.73元；
五、驳回反诉原告王廷熙的其他诉讼请求；
六、以上第二项、第四项相抵，反诉被告新余新鑫工贸有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告王廷熙支付投资损失3402025.73元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22086元、反诉案件受理费46900元、鉴定费60000元，合计128986元，由原告（反诉被告）新余新鑫工贸有限责任公司承担51970元，被告王廷熙（反诉原告）承担77016元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 管东长
代理审判员 彭 卿
人民陪审员 王 维
二〇一六年六月十五日
书 记 员 曾振轩