天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民初213号
原告（执行案外人）：章顺魁，男，1966年3月13日出生，汉族，个体工商户，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：朱晓丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司河北省分公司，住所地河北省石家庄市新华区中山西路83号（东方大厦20层）。
代表人：王毅，副总经理。
委托诉讼代理人：郑荣珍，天津元平律师事务所律师。
被告（被执行人）：谢娇妹，女，1966年9月28日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。
被告（被执行人）：谢作来，男，1963年4月13日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。
原告章顺魁与三被告中国东方资产管理股份有限公司河北省分公司（以下简称东方资产河北分公司）、谢娇妹、谢作来案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告章顺魁及其委托诉讼代理人朱晓丽，被告东方资产河北分公司的委托诉讼代理人郑荣珍到庭参加诉讼。二被告谢娇妹、谢作来经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院对本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告章顺魁向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于天津市古文化街海河楼商贸区通北路55-2-1号房产（以下简称涉诉房屋）的强制执行，并解除查封扣押；2、判令被告谢娇妹继续履行与原告签订的《协议书》，立即协助原告办理涉诉房屋的产权过户手续；3、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告谢娇妹系房屋买卖合同关系，双方于2006年11月12日签订协议书，约定：谢娇妹同意将涉诉房屋转让给原告，并承诺在贷款还齐后将该房屋过户给原告，并确保该房屋产权无纠纷。协议签订后，原告已全额支付了购房款项。2006年12月，该房屋交付原告投入使用，由原告对该房屋进行管理和维护。因被告谢娇妹原因一直未办理过户手续。2014年，被告东方资产河北分公司与谢娇妹因另案民间借贷纠纷，天津市第二中级人民法院作出裁定，将原告购买的登记在谢娇妹名下的涉诉房屋予以查封，后，对涉诉房屋强制执行。2017年2月，原告向天津市第二中级人民法院提出书面执行异议，但天津市第二中级人民法院裁定驳回了原告的执行异议请求。原告遂提起本诉，并认为依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《中华人民共和国民事诉讼法》第227条等规定，结合原告提交证据能够证明涉诉房屋系原告财产，不是谢娇妹的可供执行的财产，故请求停止执行涉诉房屋，望判如所请。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求，保留第一项、第三项诉讼请求不变。
被告东方资产河北分公司辩称，请求法院查明事实，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。理由：天津市第二中级人民法院作出的执行异议裁定已经很明确表明涉诉房屋的执行是符合法律规定的，对于法院生效判决确定的谢娇妹名下诉争房屋是借款的抵押物。因此在执行程序中将谢娇妹名下的房屋强制执行，采取查封手续没有任何违法之处。
二被告谢娇妹、谢作来未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据一《协议书》及证据二《收条》，真实性无法确认，对证据三物业公司出具《证明》、证据四购电表单、购电卡、证据五房屋现场照片及证据六证人证言的证明目的不予采信。证据七本院（2017）津02执异21号执行裁定书的真实性予以确认。被告东方资产河北分公司向本院提交证据：涉诉房屋他项权证（证号：房地他证津字第104041405790号）及本院（2014）二中民二初字第577号民事判决书，对上述证据的真实性予以确认。二被告谢娇妹、谢作来未提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月13日，就东方资产河北分公司与谢娇妹等另案民间借贷纠纷一案，本院作出（2014）二中民二初字第577号民事判决书，判决：“一、天津元杰国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还河北银行股份有限公司天津分行垫款本金11322766.47元，并以11322766.47元为基数，按日万分之五的标准向河北银行股份有限公司天津分行支付自2015年1月19日至本判决确定给付之日止的利息；二、河北银行股份有限公司天津分行有权对被告谢娇妹所有的坐落于天津市南开区古文化街海河楼商贸区通北路55-2-1号的房产（即诉争房屋）、被告谢杰所有的坐落于天津市南开区古文化街海河楼商贸区通北路55-2-2号、55-3-4号、55-3-7号、55-3-9号的房产折价或者拍卖、变卖该房产的价款优先受偿；三、各被告谢娇妹、谢杰、谢作来、谢鹏、张耀元、魏燕对上述第一项给付事项，在《最高额保证合同》的范围内承担连带保证责任，谢娇妹、谢杰、谢作来、谢鹏、张耀元、魏燕承担保证责任后，有权向天津元杰国际贸易有限公司追偿。”判决发生法律效力后，河北银行股份有限公司天津分行于2015年10月30日向本院申请强制执行。在诉讼阶段，本院于2014年11月19日对谢娇妹名下诉争房屋进行了查封。2016年10月12日，本院出具（2015）二中执字第1103号之三民事裁定书，变更中国东方资产管理公司石家庄办事处为该案申请执行人。2016年12月14日，中国东方资产管理公司石家庄办事处变更为“中国东方资产管理股份有限公司河北省分公司”，即现名。本院向章顺魁送达了对诉争房屋的查封手续后，章顺魁在法定期限内以其与被告谢娇妹于2006年11月12日签订转让协议书，协议签订后原告已全额付款，2006年12月该房屋交付原告投入使用，因谢娇妹原因一直未办理过户手续为由，提出书面执行异议。本院经审查，于2017年3月2日作出（2017）津02执异21号执行裁定书，裁定：驳回案外人章顺魁的异议请求。原告收到上述执行裁定书后，向本院提起本诉。
本院认为，本案围绕涉诉房屋的执行问题成讼。本案的争议焦点是：原告诉请对涉诉房屋停止执行并解除查封是否具备事实和法律依据。围绕争议焦点阐述如下：
本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产：(三)己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
关于签订房屋买卖合同一节，涉诉房屋在房地产登记机关登记的产权人为谢娇妹，对此，章顺魁与东方资产河北分公司均不持异议。章顺魁提交的其与谢娇妹就诉争房屋于2006年11月12日签订的协议书，虽然该协议的签署时间显示在涉诉房屋被查封时间之前，然，协议书上甲方签字为“谢作来代签”，则就产权人谢娇妹出卖涉诉房屋的真实意思表示，谢娇妹与谢作来的身份关系以及谢娇妹是否授权谢作来代其行使权利，处分涉诉房屋，章顺魁均未提交证据予以证明，且二被告谢娇妹、谢作来均未到庭，该协议亦未在任何机关予以备案，故就“在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同”一项，本院认为，章顺魁未提交充足证据证明。
关于合法占有该不动产一节，章顺魁虽提交物业公司于2017年2月开具的证明一份，证明其自2006年10月至2016年12月期间物业费已经全部交清，但并未附以交纳物业费的原始票据凭证，无法证明交纳时间；对于电费交纳情况，章顺魁提交的抄表记录并无出具单位的盖章确认，故本院认为，章顺魁并未提交充足证据证明其“在人民法院查封之前己合法占有该不动产”。
关于支付诉争房屋购房款一节，章顺魁提交的协议书中第2条约定：章顺魁支付谢娇妹首付款1680951.30元，余款本息章顺魁以还贷款方式每月向银行交付共计本金为1213333元，利息按银行利率计算支付。第3条约定，待章顺魁贷款还齐后（共计时间5年后）办理过户手续，过户手续费用由章顺魁承担。对于实际履行情况，原告自述：其2006年11月13日交首付1680951.30元，收款人谢作来，并出具收条；自2006年开始，章顺魁每月按照12000元标准以谢娇妹名义代其向银行还贷，至2015年5月止贷款全部还清。对此，本院认为，首先，章顺魁实际还清贷款的年限与协议书不符，实际还款年限超出了协议约定。对此，章顺魁并未作出合理解释。其次，对于其主张的每月按照12000元标准以谢娇妹名义代其向银行还贷，直至贷款全部还清的事实，章顺魁有义务举证证明。然，对此，其并未提交还款明细流水等证据予以佐证。故本院认定，章顺魁提交的证据不足以证明“己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的事实。
关于未办理过户手续的原因一节，按照章顺魁提交的协议书第三条约定，章顺魁用五年时间代谢娇妹还清贷款后双方办理过户手续，然，客观事实是，章顺魁一方面未按约定期限还清贷款，同时也未及时行使权利，敦促产权人办理过户手续，故其对于未办理过户手续，存在一定过错。
综上，被告章顺魁就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。本院作出的（2017）津02执异21号执行裁定书的处理意见正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告章顺魁的诉讼请求。
案件受理费15449元，公告费560元，均由原告章顺魁负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
人民陪审员 王秀惠
二〇一七年十一月二日
书 记 员 李珊珊