甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第289号
上诉人（原审原告、反诉被告）周芳，女，1978年5月20日出生，汉族，甘肃省兰州市人，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。
委托代理人李虹帆，甘肃泫渊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）兰州安佳房地产代理有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人王海云，该公司总经理。
委托代理人贾惠巧，甘肃解开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）彭凤林，女，1960年3月30日出生，汉族，甘肃省兰州市人，住甘肃省永登县河桥镇七里福利区。
委托代理人贾惠巧，甘肃解开律师事务所律师。
上诉人周芳为与被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司、彭凤林房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第1097号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及被上诉人的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月1日，兰州博爱云海房地产代理有限公司与彭凤林签订房屋委托销售代理合同，约定兰州博爱云海房地产代理有限公司为彭凤林提供居间服务，代理人促成买卖双方签订《房屋买卖成交合同》，视为代理人完成销售，委托人需支付总价的2%的佣金给代理人。2014年1月6日，原告与被告彭凤林、以及居间人兰州博爱云海房地产代理有限公司签订了《房屋买卖成交合同》，约定：原告周芳购买被告彭凤林的位于兰州市城关区皋兰路街道畅家巷178号1单元802室的房屋，建筑面积158.55平方米，房屋所有权证号为兰房（城房改）产字第179**号，房屋成交总价为人民币壹佰伍拾柒万伍仟元；买方支付定金10万元以确定买卖关系……该笔定金由居间人负责转与彭凤林；付款方式为按揭贷款付款，具体为：首付575000元，贷款壹佰万元（具体贷款数目以银行审贷数目为准），首付款应在合同签订之日起20日内存至居间人指定帐户，否则视为违约。买方应按银行审贷要求及时向居间人提供银行审贷所需的有关凭证及材料，若买方不按银行要求提供审贷所需的有关凭证及材料视为违约，卖方及居间人有权对违约方追索违约金；……自违约行为发生之日起，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过15日仍未回复履约的，守约方可以解除合同。若卖方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金，若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，买方已支付的定金作为对卖方的赔偿，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；买卖双方任何一方违约，违约方向居间人全额支付总房款3%的中介佣金，居间人有权要求违约方支付因违约行为给居间人增加的费用、律师代理费、差旅费等；如因买方原因贷款审批不通过，则买卖双方合同自动解除，不造成违约。合同签订当日，原告向兰州博爱云海房地产代理有限公司支付了定金10万元。次日，兰州博爱云海房地产代理有限公司向彭凤林交付了定金80000元，另外20000元作为中介费由彭凤林支付给兰州博爱云海房地产代理有限公司。2014年1月16日，兰州银行股份有限公司联惠支行做出《关于借款人周芳160万元住房贷款的贷款批复意见》，不同意向原告发放160万元住房贷款。后原告要求被告返还定金，双方发生纠纷，原告诉讼来院。
另查明，兰州博爱云海房地产代理有限公司于2014年1月24日更名为兰州安佳房地产代理有限公司。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。本案原告与被告彭凤林以及居间人兰州博爱云海房地产代理有限公司于2014年1月6日签订的房屋成交买卖合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于原告要求解除房屋买卖成交合同的请求，合同明确约定原告应在合同签订之日起20日内将首付款存至居间人指定帐户，以及原告需按银行审贷要求及时向居间人提供银行审贷所需的有关凭证和材料，而原告并未按照约定支付首付款，也没有证据证明其向居间人提供了银行审贷所需的有关凭证及材料，因此本案原告违约，导致合同目的无法实现，故原告请求解除房屋买卖成交合同的请求，予以支持。对原告辩称因贷款审批未通过合同自动解除，原告不构成违约的问题，因双方约定由居间人办理贷款审批手续，且原告提供的兰州银行批复意见不足以证明其贷款审批不能通过，故对原告该项辩称，不予采信。对于原告要求二被告退还购房定金10万元的请求，根据双方合同约定，本案原告违约，原告已支付的定金应作为对彭凤林的赔偿，且居间人只是代收定金，居间人也已将定金交付被告彭凤林，故对原告该项请求，不予支持。对于被告彭凤林的反诉请求，因原告违约，定金已不予退还，且被告提供证据证明发生的损失并未超过定金，故对被告的反诉请求，不予支持。对于被告兰州安佳房地产代理有限公司要求原告支付中介佣金47250元的请求，虽然合同约定买卖双方任何一方违约，违约方向居间人全额支付总房款3%的中介佣金，但兰州安佳房地产代理有限公司作为居间人，买卖合同签订后，其居间行为已经完成，原告的违约并不影响其从被告彭凤林处获得约定的佣金，而原告与居间人之间并没有约定佣金的支付数额及比例，居间人也未提供证据证明其向原告履行了督促原告提交银行审贷所需的有关凭证及材料的义务，故对被告兰州安佳房地产代理有限公司的该项反诉请求，不予支持。对于被告兰州安佳房地产代理有限公司要求原告支付律师代理费8000元的请求，合同明确约定买卖双方任何一方违约，居间人有权要求违约方支付因违约行为给居间人增加的费用、律师代理费、差旅费等，且被告提供了委托代理合同和发票印证其请求，故对被告该项反诉请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告周芳与被告彭凤林、兰州博爱云海房地产代理有限公司（现更名为兰州安佳房地产代理有限公司）于2014年1月6日签订的房屋买卖成交合同（合同编号C0000288）。二、原告周芳在判决生效后十日内向被告兰州安佳房地产代理有限公司支付律师代理费8000元。三、驳回原告周芳的其它诉讼请求。四、驳回被告兰州安佳房地产代理有限公司的其它反诉请求。五、驳回被告彭凤林的反诉请求。案件受理费2400元，减半收取1200元，由原告周芳承担。被告兰州安佳房地产代理有限公司反诉费591元，原告周芳负担191元，被告兰州安佳房地产代理有限公司负担400元。被告彭凤林的反诉费258元，由被告彭凤林承担。
上诉人周芳不服原审判决，其上诉的主要理由为：一、本案双方当事人所签合同明确约定，如上诉人贷款审批无法通过则合同解除且不构成违约。本案中上诉人依约支付定金后，房屋贷款审批未能通过，在此情形下，依约双方合同已解除，上诉人再无履行合同后续义务之必要，故原审认定上诉人未缴纳首付款违约错误；二、被上诉人并未依约督促上诉人履行合同约定的情况下将房屋另行出售的行为构成违约，原审对此认定有误；三、原审判决上诉人承担律师代理费无法律依据。综上原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司、彭凤林服从原审判决，请求予以维持。
经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实正确，予以确认。
本院认为，正如原审判决所认定本案双方当事人所签订的《房屋买卖成交合同》合法有效，处理双方诉争应以双方合同约定作为确定合同当事人权利义务的基本依据。本案中，就双方所签合同的形式要件来看，该合同前十一条为填充式格式合同，第十二条“其他约定的事项”内容为手写体，该条约定应属于双方当事人间的特别约定，该条约定在处理双方纷争中应优先予以适用。本案中，一方面，依据约定本案被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司负有为上诉人办理房屋贷款的义务，但其并未提供其积极履行该合同义务的相关证据，反之上诉人却提供了其无法通过贷款审批的相关证据，就此而言，上诉人是积极追求合同成就的，并无违约之故意，被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司主张上诉人不积极协助其办理贷款的理由不予采信；另一方面，从客观上来看，双方合同签订于2014年1月6日，同年1月16日相关银行部门就通知上诉人其贷款申请无法获得审批，上诉人亦无消极履行合同义务的行为。在无法获得贷款的情形下，双方合同第十二条所约定的“贷款审批未通过合同自动解除，不构成违约”解除条件成就，至此双方所签合同解除，上诉人再无履行合同之必要。双方所约定首付款时间为合同签订之日起20日内，即2014年1月26日前，但同年1月16日双方约定的合同解除条件已成就，故原审判决认定上诉人未按约给付首付款违约与案件事实不符，应予纠正。本案中上诉人并无违约行为，故被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司、彭凤林要求上诉人承担违约责任的反诉要求亦不能成立。关于被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司抗辩其不是退还定金适格主体的问题，根据已查明的案件事实，被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司是该定金的收取人，依双方约定，其应将该定金转交被上诉人彭凤林，但被上诉人彭凤林实际并未足额收到该笔款项，故上诉人现主张被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司返还并无不当。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）款之规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第1097号民事判决主文一、五项；
二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第1097号民事判决主文二、三、四项；
三、被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司于本判决生效后十五日内返还上诉人周芳房屋定金20000元；被上诉人彭凤林于本判决生效后十五日内返还上诉人周芳房屋定金80000元；
四、驳回被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司的反诉请求。
一审案件受理费2400元，减半收取1200元，由被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司负担。剩余1200元由原审法院退还上诉人周芳。被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司交纳的反诉费591元，被上诉人彭凤林交纳的反诉费191元由其各自承担。二审案件受理费2400元，由被上诉人兰州安佳房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白丽娟
代理审判员 冯 诚
代理审判员 赵辉君
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 卢淑娟