湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民一终字第301号
上诉人（原审被告）唐太平。
上诉人（原审被告）王春华，系唐太平之妻。
委托代理人何常华，湖南崀山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈秋红。
委托代理人欧阳平，湖南泽宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐培源，系陈秋红、唐太平之子。
上诉人唐太平、王春华因与被上诉人陈秋红、原审被告唐培源确认合同无效纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院于二○一四年一月五日作出的（2013）宁民一初字第1077号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人唐太平、王春华及其委托代理人何常华，被上诉人陈秋红及其委托代理人欧阳平，原审被告唐培源均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，陈秋红与唐太平原系夫妻关系。坐落在金石镇藕塘路26号房屋系陈秋红和唐太平与其弟唐某某夫妻共同修建，兄弟两对该房屋没有分割。1997年11月，陈秋红与唐太平办理了离婚登记，在离婚时，双方对在夫妻关系存续期间共有的房屋处理签订了《财产处理协议书》（甲方唐太平、乙方陈秋红），约定：一、坐落在金石镇藕塘路26号红砖房屋一座按房屋主权证，其所有权全部归儿子唐培源继承（其房产主权证中主权人唐太平、陈秋红转唐培源主权继承人，如房变卖其收入甲、乙和子平分）。二、甲、乙双方离婚后可暂居住原有私房，如甲、乙方再婚其配偶和子女无权占有房屋和房屋财产主权。陈秋红离婚后在邵阳市居住，对该房屋没有使用和管理，唐太平离婚后与王春华再婚居住在藕塘路26号房屋里。2005年，唐太平母亲为了解决唐太平再婚后的住房问题，多次找到陈秋红商量，听取陈秋红对该房屋的处理意见，陈秋红于2005年7月10日，向唐太平母亲出具了一份《关于我对房子处理的意见》，其内容为：一、我想还是坚持原协议中所写的意见办，房子产权所有权属归唐馨（唐培源），重新改建后房产证以唐馨落户。二、整个房子一半，姐姐愿意出资改建的话，我认为姐姐可以占一半的使用权和所有权，我建议一层作两个门面，二至四层作住房，唐太平仍可继续居住一套住房。三、如果房子要作价处理，那必须找八万元钱，以便唐馨重新买房结婚住。四、如果房子修好后以后，唐馨不愿在那边住，房子可作价变卖，唐太平可优先购买。2008年8月1日，唐太平以陈秋红出具的《关于我对房子处理的意见》为依据，做唐培源工作，要求唐培源将属于其应继承的藕塘路26号房屋卖给唐太平夫妻，唐太平、唐培源在没有告知陈秋红的情况下，以唐培源为甲方，以唐太平、王春华为乙方，签订了《旧房作价处理协议书》，协议约定：一、甲方根据陈秋红的意见作价捌万元处理，卖给乙方。二、甲方同意放弃旧房二分之一的继承权、使用权、所有权。三、乙方根据甲方系血统父子亲情，同意甲方按捌万元作价。四、乙方付给甲方捌万元房款，同时拥有房产使用权、所有权。签订协议当天，唐太平向唐培源支付四万元房款。2010年6月19日，唐太平向唐培源支付余下的四万元房款。唐培源将房屋变卖后在陈秋红单位盐业公司宿舍居住。唐太平购买到唐培源房屋后于2012年11月在相关单位办理了改、扩建手续与胞弟唐某某将原房屋进行了改建。2013年8月，陈秋红知道唐太平改建房屋时找到唐太平问个原委，唐太平拿出了与唐培源签订的《旧房作价处理协议书》，称该房屋已购买，陈秋红多次与唐太平、王春华协商处理此事未果，陈秋红遂向法院起诉，请求法院确认唐太平、王春华与唐培源签订的《旧房作价处理协议书》无效。
原审法院认为，坐落在金石镇藕塘路26号的一半房屋系陈秋红和唐太平在婚姻存续期间的共同财产，陈秋红与唐太平在离婚时对该房屋作出了处理，签订了《财产处理协议书》，该协议明确了该房屋由唐培源作为遗产继承，在继承事实没有发生时，陈秋红和唐太平均对该房屋享有使用权和所有权，唐培源在没有通过继承事实取得该房屋的继承权时，未经陈秋红同意擅自将该房屋转让给唐太平、王春华，侵害了陈秋红的合法权益，陈秋红请求确认唐太平、王春华与唐培源签订的《旧房作价处理协议书》无效的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。唐太平、王春华辩解唐太平、王春华与唐培源签订的《旧房作价处理协议书》没有合同无效法定情形存在，同时，唐太平、王春华与唐培源是按照陈秋红的《关于我对房子处理的意见》第三条办理的，是陈秋红对该房屋处理的真实意思表示。陈秋红出具的《关于我对房子处理的意见》是对房屋处理的意向性意见，且提出了多种方案供参考，究竟选择哪种方式必须双方共同商定，同时，经过三年，房地产的市场价格变动频繁，陈秋红对房屋意向性价格已不能真正体现该房屋的现有价值，唐太平在处理该房屋时更应该与陈秋红共同协商，唐太平单凭陈秋红出具的意向性意见就认定唐培源转让房屋给唐太平、王春华是陈秋红的真实意思表示，该辩解观点证据不足，理由不充分，不予采纳。唐太平、王春华辩称陈秋红起诉已超过诉讼时效，建议法院驳回起诉。通过审查，唐太平、唐培源在转让该房屋时没有告知陈秋红，陈秋红在今年八月发现原属于自己的老房屋在改建了才知道唐培源将房屋转让给唐太平、王春华。因此，陈秋红起诉没有超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：确认唐太平、王春华与唐培源签订的《旧房作价处理协议书》无效。
唐太平、王春华上诉称，1997年11月，唐太平与陈秋红离婚达成协议，约定“坐落在金石镇藕塘路26号红砖房屋一座按房屋主权证，其所有权全部归儿子唐培源继承（其房产主权证中主权人唐太平、陈秋红转唐培源主权继承人），在该协议签订后继承行为发生前，2005年7月11日，陈秋红对房屋作出新的处理意见，其中第三种方案为：“如果房子要作价处理，那必须找八万元钱，以便唐馨重新买房结婚住”。2008年8月1日，唐培源按照陈秋红的意见与唐太平、王春华签订了《旧房作价处理协议书》，唐太平、王春华当即支付了4万元给唐培源，2010年6月19日再付清余款4万元。本案是财产所有权人对房产的处理，不是市场买卖行为，原审判决以经过三年，房地产的市场价格变动频繁为由认定合同效力不对。唐太平、王春华根据陈秋红出具的处理意见与唐培源签订的协议没有违反法律规定，应当有效，请求撤销原判，改判驳回陈秋红的诉讼请求。
被上诉人陈秋红答辩称，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告唐培源答辩称，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2005年7月11日，陈秋红出具了《关于我对房子处理的意见》，唐太平于第二日收到了该处理意见，一直未对陈秋红作出任何意思表示，直至2008年8月1日唐太平、王春华与唐培源签订《旧房作价处理协议书》。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原判认定的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案争议的焦点是唐培源与唐太平、王春华签订的《旧房作价处理协议书》是否有效。1997年11月，唐太平与陈秋红离婚时达成协议，约定“坐落在金石镇藕塘路26号红砖房屋一座按房屋主权证，其所有权全部归儿子唐培源继承（其房产主权证中主权人唐太平、陈秋红转唐培源主权继承人，如房变卖其收入甲、乙和子平分）”。唐培源只是争议房产的继承人，没有取得房屋的产权，其无权处分争议房屋。2005年7月10日，陈秋红向唐太平母亲出具了一份《关于我对房子处理的意见》，其内容为：一、我想还是坚持原协议中所写的意见办，房子产权所有权属归唐馨（唐培源），重新改建后房产证以唐馨落户。二、整个房子一半，姐姐愿意出资改建的话，我认为姐姐可以占一半的使用权和所有权，我建议一层作两个门面，二至四层作住房，唐太平仍可继续居住一套住房。三、如果房子要作价处理，那必须找八万元钱，以便唐馨重新买房结婚住。四、如果房子修好后以后，唐馨不愿在那边住，房子可作价变卖，唐太平可优先购买。该处理意见共四条，没有明确房屋最终如何处分，应视为要约邀请，唐太平在收到要约邀请后应当在合理的期限内与陈秋红磋商订立合同，唐太平没有及时与陈秋红进行协商，而是选择于三年后的2008年8月1日与唐培源订立了《旧房作价处理协议书》。唐培源没有得到陈秋红的授权亦没有直接取得本案争议房屋的所有权，其系无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，唐培源与唐太平、王春华签订的《旧房作价处理协议书》处分了陈秋红的财产，该处分行为没有得到陈秋红的追认，唐培源事后亦未取得处分权，故该《旧房作价处理协议书》应当认定无效。唐太平、王春华的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其要求驳回陈秋红诉讼请求的上诉请求本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费1000元，由上诉人唐太平、王春华负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 李铁英
审 判 员 肖 霞
代理审判员 李 鹏
二〇一四年七月十一日
代理书记员 向 伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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