四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第4674号
上诉人（原审被告）四川博朗实业发展有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道龙平路***号亚热带商城*层。
法定代表人曾传忠。
委托代理人刁红，四川央济华律师事务所律师。
委托代理人张烨炜，四川央济华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马小媛。
委托代理人黎辉映。
上诉人四川博朗实业发展有限责任公司（以下简称博朗公司）因与被上诉人马小媛商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2011）龙泉民初字第2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人博朗公司的委托代理人张烨炜、被上诉人马小媛的委托代理人黎辉映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，马小媛与博朗公司于2006年10月31日签订了《商品房买卖合同》1份，约定马小媛购买博朗公司开发的位于成都市龙泉驿区龙泉街道鲸龙路525号京龙嘉苑7幢3单元5层2号房屋，房款总计199256元；博朗公司应在2007年12月30日前交房；博朗公司应当在商品房交付使用90天内，将办理权属登记需由博朗公司提供的资料报龙泉驿区房地产行政管理部门和土地管理部门，办理权属登记发证手续；如因博朗公司的责任，马小媛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，马小媛不退房，博朗公司按日向马小媛支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。同日，马小媛与博朗公司又签订《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》1份，约定博朗公司在商品房交付后180天内，将办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用交相关部门；如因博朗公司原因导致马小媛不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，博朗公司承担相应的违约责任；但因政府职能部门及马小媛原因不能取得权属证书的，博朗公司不承担责任。
合同签订后，马小媛依约定向博朗公司支付了全部购房款199256元，博朗公司于2007年12月8日向马小媛交付案涉房屋。房屋交付时，马小媛即将办理房屋权属证书所需的资料等交给博朗公司。但博朗公司未能在约定期限内将办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用交相关部门。2010年11月13日博朗公司召开案涉楼栋业主联谊会，会上多数业主一致要求博朗公司立即办理国有土地使用权证并给付违约金。同月17日博朗公司在案涉楼栋小区内张贴《告各位业主书》，表示将帮助业主尽快拿到国有土地使用权证。同月29日在案涉楼栋小区内张贴《公告》，之后又与部分业主签订协议书，承诺于“京龙嘉苑”二期高层项目开工建设后90个工作日内，为业主办完国有土地使用权证的分户工作。马小媛已经取得房屋所有权证，但未能取得国有土地使用权证。2011年11月14日，成都市龙泉驿区国土资源局正式受理了博朗公司代熊泽琼、李雪辉、谢洪梅、王秀芳、刘安敏、成钰、马小媛、蒲涛、张春英、邹家修、夏家国、蔡安全、蔡步杭、许溯佳、罗莉、庞念念、黄平、徐飞、刘强、骆立新等递交的土地登记申请。
原审法院另查明，案涉房屋实际位于成都市龙泉驿区龙泉街道鲸龙路525号京龙嘉苑7幢3单元5层10号。博朗公司于2004年5月27日分别取得位于成都市龙泉驿区兴龙镇（现为柏合镇）长远村二组，面积分别为14190.90平方米、10000平方米土地的国有土地使用证（龙国用（2004）字第40480号、第41597号）。博朗公司在修建案涉楼栋时，占用了上述两宗土地。2010年2月11日，博朗公司就其中面积分别为14190.90平方米的土地重新取得龙国用（2010）第114468号国有土地使用证。2011年8月23日，博朗公司就上述两宗土地取得龙国用（2011）第8415号国有土地使用证，使用权面积为24190.90平方米。2011年7月27日，马小媛诉至原审法院，请求判令博朗公司立即按照双方签订的《商品房买卖合同》约定为其办理国有土地使用权证；博朗公司按日向其支付已交房款199256元的万分之零点五的违约金（从2008年12月8日起至国有土地使用权证交付给马小媛时止）。
原审法院确认的上述事实有马小媛、博朗公司一致的陈述；马小媛提供的《龙泉驿区商品房买卖合同》及《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》，其他服务发票及销售（转让）不动产发票，《前期物业管理服务协议》，请帖，《告各位业主书》、《公告》照片，《协议书》，证人张瑞娟、姚莹、何建国、田永秀到庭所作的证人证言；博朗公司提供的龙国用（2004）字第40480号、第41597号国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，商品房销售许可证，龙国用（2010）字第114468号国有土地使用证，龙国用（2011）字第8415号国有土地使用证；原审法院依职权调取的申请土地登记受理通知书（个人部分）龙国土登（2011）0001139号及国有土地使用权分摊登记申请表（分表）等证据在案佐证。以上证据经庭审举证、质证，经原审法院审查符合证据的三性，依法予以采信。马小媛提供的请帖，《告各位业主书》、《公告》照片，《协议书》，证人张瑞娟、姚莹、何建国、田永秀到庭所作的证人证言能够形成一个较为完整的证据锁链，能够证明马小媛在2010年11月13日召开的案涉楼栋业主联谊会上要求博朗公司立即办理国有土地使用权证并给付违约金以及博朗公司向马小媛承诺尽快办理国有土地使用权证的事实，故原审法院对上列证据予以采信。
原审法院认为，马小媛、博朗公司所签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》及《京龙嘉苑商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，博朗公司负有在商品房交付后180天内将办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用交相关部门，协助马小媛办理所购房屋所有权转移登记的义务；如因博朗公司原因导致马小媛不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，博朗公司承担相应的违约责任。
案涉房屋的交付时间为2007年12月8日，马小媛至今未能取得国土使用权证，已经超过双方合同约定期限。博朗公司主张办证迟延非博朗公司原因所致，博朗公司应对此负举证责任。但博朗公司并未提供充足的证据予以证明。同时，博朗公司也未能提供任何能够证明其在合同约定期限内向相关部门提交办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用的证据。此外，从庭审查明事实来看，博朗公司修建案涉楼栋时占用了权证号分别为龙国用（2004）字第40480号、第41597号的两宗土地，因此办理国有土地使用权分户产权时须对两宗土地的国有土地使用证进行合证，而博朗公司直至2011年8月23日才取得该证，这也是马小媛至今未能取得案涉房屋国有土地使用权证的原因。原审法院据此认定国有土地使用权证登记迟延系博朗公司原因所致。马小媛要求博朗公司立即协助其办理案涉房屋国有土地使用权转移登记，合法得当，原审法院依法予以支持。
关于博朗公司就马小媛支付违约金的请求权提出的时效抗辩问题，因马小媛于2010年11月13日向博朗公司主张过违约金，诉讼时效发生中断，并无超过2年时效期间的情形，故原审法院对博朗公司的该抗辩主张不予支持。
对转移登记迟延的违约金，马小媛主张应计算至博朗公司将权证交付给马小媛之时止，不符合双方合同约定，原审法院不予支持。根据合同约定，如因博朗公司原因导致马小媛不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，博朗公司承担相应的违约责任。该约定期间已经包含国家行政机关法定办理权属证书的工作时间。故博朗公司应承担从2008年12月9日起至案涉房屋国有土地使用权转移登记之日迟延履行义务期间按日计算的违约金。按照合同约定，该违约金应按已交房款万分之零点五／日计算。马小媛未能提交证据证明其具体损失数额，博朗公司主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。原审法院根据合同履行情况、马小媛预期利益及博朗公司过错程度等综合因素，依法将转移登记违约金计算方式调整为按已交房款万分之零点一五／日计算。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、博朗公司在判决生效后10日内协助马小媛办理位于成都市龙泉驿区龙泉街道鲸龙路525号京龙嘉苑7幢3单元5层10号房屋国有土地使用权转移登记；二、博朗公司在判决生效后10日内按已交房款199256元的万分之零点一五／日向马小媛给付逾期办理国有土地使用权证的违约金（自2008年12月9日起至上述国有土地使用权转移登记之日止）；三、驳回马小媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由博朗公司负担（该款马小媛已经垫交，博朗公司在履行上述给付义务时一并给付马小媛）。
宣判后，博朗公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、上诉人的合同义务是协助办理权属证书，一审法院认定权属登记迟延系上诉人原因所致属于认定事实错误。2、未能按约定期限取得土地权属证书，系政府职能部门原因所致，且被上诉人也没有任何经济损失，原审法院认定上诉人承担违约责任，支持被上诉人的违约金主张错误。3、原审法院认定诉讼时效发生中断错误。被上诉人提交的相关书证和证人证言，并不能证明诉讼时效中断，出庭的证人均为京龙嘉园的业主，与被上诉人有利害关系，其证言存在虚假可能，法院不应采信。4、原审法院认定上诉人从合同约定之日起至国有土地使用权转移登记之日迟延履行义务，没有法律依据，属于认定事实错误。综上，请求二审法院撤销原判，驳回马小媛的诉讼请求。
被上诉人马小媛的主要答辩理由为：1、原审法院认定事实清楚，博朗公司没有尽到合同约定协助办理权属证书的义务，应当承担违约责任。2、未能按约定期限取得土地权属证书，并不是博朗公司所说是政府及政府职能部门原因所致，而是开发商建设原因和未提交相关土地证分户资料所致。3、原审法院认诉讼时效发生中断正确，符合法律规定。4、原审法院判决的违约金额较低，请求法院依法增加违约金金额。5、原审法院认定的违约期间从合同约定之日起至国有土地使用权转移登记之日止正确。综上所述，请求二审法院驳回博朗公司的全部上诉请求，判决增加违约金的金额。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，按照双方合同约定，博朗公司应当在商品房交付后180天内，将办理房屋权属证书所需的资料和应当由博朗公司承担的费用交相关部门；如因博朗公司原因导致不能在商品房交付后365天内取得权属证书的，博朗公司应当承担违约责任。本案中，案涉房屋的交付时间为2007年12月8日，取得国有土地使用权证的时间超过合同约定期限，博朗公司主张办证迟延系政府职能部门所致，博朗公司应当对其主张提供相应的证据予以证明，但一二审诉讼中，博朗公司均未提供充分证据予以证明，故本院对博朗公司的该主张不予支持。关于博朗公司主张马小媛起诉已经超过诉讼时效的问题，本院认为，诉讼中马小媛提供的证据足以证明包括马小媛在内的业主在2010年11月13日向博朗公司主张过逾期办证违约金，因此马小媛于2011年7月提起诉讼，并未超过诉讼时效，博朗公司关于起诉已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立。原审法院确定的违约时间的起始时间与双方的合同约定相符，并无不当，应当予以维持。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，博朗公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费100元，由上诉人四川博朗实业发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 唐晓欢
二〇一二年十月八日
书 记 员 范 珍