新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终4157号
上诉人（原审被告）王某某，男，1980年7月28日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：李其江，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈某某，男，1979年9月5日出生，汉族，个体工商户，住新疆塔城市。
委托诉讼代理人：陈玉文（系陈某某姐姐），1971年12月22日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：马涛，新疆昌年律师事务所律师。
上诉人王某某因与被上诉人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初5318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某某的委托诉讼代理人李其江，被上诉人陈某某的委托诉讼代理人陈玉文、马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王某某的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审法院认定双方房屋租赁合同有效，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二条之规定，我方与陈某某签订的《房屋租赁合同》应认定无效，一审法院就合同效力认定错误。2、房屋租赁合同无效，占有房屋的，参照约定的房租支付占有使用费，没有占有房屋的不予支付。（1）2015年5月10日，我方决定从涉案房屋整体搬迁，2015年6月2日开始搬迁生产设备，2015年6月10日拆除最后设施时失火；（2）对于证人狄金淼出庭出示的租房信息证明陈某某于2016年6月9日在微信中发布了招租广告，陈某某对此也予以认可，一审法院对该证据不予评价不当；（3）陈某某就第三年的房租未要求我方予以支付，租赁期满后起诉要求支付租金，认为双方没有书面解除合同的协议书，与事实不符；（4）一审法院违背《最高人民法院关于审理房屋租赁的司法解释》，认定合同有效错误；（5）《赔偿协议》能够充分证明失火后，我方没有占有涉案房屋。综上，请求二审法院判如所请。
被上诉人陈某某辩称，我方出租的房屋是符合法律规定的，双方签订的合同是有效的，王某某应当承担租赁期间的租金。自2013年5月18日至2016年5月18日期间，双方没有任何口头和书面形式解除合同，至今王某某没有移交租赁物和租赁房屋的钥匙，一审法院判正确，请求二审法院驳回王某某的上诉请求。
被上诉人陈某某向一审法院起诉请求:请求判令王某某支付租金60万元及违约金3万元。
一审法院认定事实：2013年3月9日，陈某某与王某某签订《厂房和办公楼租赁合同》，陈某某将位于新疆维吾尔自治区畜牧厅储备库的建筑面积为4500㎡的厂房租赁给王某某，办公楼建筑面积为1200㎡，合同约定租赁期间为2013年5月18日至2016年5月18日，其中第三年租金为60万元。另约定，合同签订时，王某某向陈某某支付租赁保证金5万元，预付租金15万元，剩余租金于王某某接手前10日付清，次年的租金提前20天支付。2015年6月10日，在王某某租赁期间，该厂房发生爆炸，造成一名从业人员死亡。
一审法院认为，依法成立的有效合同对双方均有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王某某与陈某某之间所签《厂房和办公楼租赁合同》是双方的真实意思表示，王某某、陈某某主体资格均无瑕疵，因此，应合法有效。王某某辩称，陈某某所提供租赁物缺乏规划许可证、房产证等，因此，所签租赁合同应归于无效。一审法院认为，合同无效的情形法律有明确规定，王某某、陈某某租赁合同所指向的系租赁物的使用价值，从该合同的实际履行来看，对合同目的的实现并无影响，因此，对王某某的辩称意见不予采信。关于王某某、陈某某所签《厂房和办公楼租赁合同》是否解除，一审法院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其主张，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。王某某辩称，双方之间的租赁合同履行至2015年5月18日，以后就没有再租赁陈某某的房屋，2015年6月10日的爆炸事故正是发生于王某某不再续租后搬迁生产设备过程中。另外，王某某早在2015年6月9日开始就发布涉案租赁房屋的出租信息，也可证明我方与王某某的合同解除于2015年5月18日。一审法院认为，王某某主张双方之间的租赁关系发生变更，应对此予以举证。庭审中，王某某并无书面证据证明与陈某某的租赁关系履行至2015年5月18日，提供一证人证言，系孤证；考虑到涉案租赁房屋的特殊性，即使陈某某早在2015年6月9日开始就发布涉案租赁房屋的出租信息也不能证明王某某与陈某某的合同解除于2015年5月18日，搬迁生产设备也不等于合同解除，对王某某的辩称意见不予采信，现2016年5月18日已至，王某某依约应对陈某某主张的60万元租金予以支付，对陈某某要求王某某支付第三年租金60万元的诉讼请求予以支持，陈某某主张违约金3万元，符合合同约定，系王某某、陈某某对自己权利所做处分，应予以确认，王某某仅辩称双方之间租赁合同无效，违约金无依据，并未对具体数额过高或过低提出异议，对陈某某要求王某某支付违约金3万元的诉讼请求予以支持。
遂判决如下：一、王某某支付陈某某租金60万元；二、王某某支付陈某某违约金3万元（60万元×5％）。
本院二审期间,被上诉人陈某某提供短信记录五张及账户明细单九张，短信记录用以证明双方的租赁合同没有解除，其一直向王某某索要租赁费，王某某对该证据的真实性不予认可，其认为该短信记录不能确定陈某某索要的是租金还是赔偿款；账户明细单用以证明王某某没有按时交纳租金，王某某对该账户明细单真实性认可，对关联性不认可。本院认为，陈某某提供的短信记录内容无法反映其索要租金的情况，对该证据的关联性本院不予确认；对于账户明细单，因该证据加盖了中国农业银行印章，对真实性本院予以确认，对关联性本院综合全案予以认定。上诉人王某某提供厂房租赁合同、赔偿协议、电子银行回单等证据，用以证明其已从涉诉房屋内搬离，并与案外人签订了租赁协议并支付租金，狄金淼与其是合伙关系。对厂房租赁合同陈某某真实性不予认可，对赔偿协议与电子银行回单的真实性陈某某均予以认可，但对关联性不予认可。本院认为，王某某提供的厂房租赁合同是与案外人签订，真实性无法核实，本院不予确认；对赔偿协议与电子银行回单的真实性本院予以确认，对关联性综合全案予以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案中陈某某用于出租的房屋至今并未取得建设工程规划许可证，其与王某某签订的《厂房和办公楼租赁合同》应认定无效。现陈某某基于《厂房和办公楼租赁合同》有效的前提下，要求王某某支付租金60万元及违约金3万元无法律依据，本院不予支持。综上，王某某的上诉请求成立，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2016）新0103民初5318号民事判决第一、二项，即“王某某支付陈某某租金60万元；王某某支付陈某某违约金3万元（60万元×5%）”；
二、驳回陈某某的全部诉讼请求。
一审案件受理费10,100元，减半收取5,050元（陈某某已预交），由被上诉人陈某某负担；二审案件受理费10,100元（王某某已预交），由被上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一六年十二月八日
书记员 石晓峰