北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终79号
上诉人（原审被告）北京兴隆置业有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街9号正仁大厦13层。
法定代表人高哲明，董事长。
委托代理人舒子平，北京大成律师事务所律师。
委托代理人蔡诺，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王国彬，男，1958年10月3日出生。
委托代理人黄淑云，女，1959年5月2日出生。
委托代理人吴宪萍，女，1970年10月26日。
原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内1幢305室。
法定代表人张玉方，董事长。
委托代理人张鹏，男，1982年3月31日出生。
上诉人北京兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司）因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第07750号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴隆公司之委托代理人舒子平、蔡诺，被上诉人王国彬之委托代理人黄淑云、吴宪萍，原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）之委托代理人张鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年7月，王国彬向原审法院起诉称：我于2004年12月购买了位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼1905号房屋（以下简称涉案房屋），并于2005年11月7日与长兴公司补签《商品房买卖合同》，我依约支付了购房款，并入住该房屋至今。期间，我多次催促长兴公司办理房屋所有权证，长兴公司拖延至今未予办理。后我方知涉案房屋已被抵押、查封。我买房在前，查封在后，购房后我一直在此居住生活，兴隆公司与长兴公司的纠纷与我无关。故起诉请求：1、停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封；2、兴隆公司承担诉讼费用。
兴隆公司辩称：一、依据法院生效判决，长兴公司应向我公司支付转让款及违约金，我公司申请执行其名下财产，王国彬提出执行异议申请，法院裁定驳回其申请，认定事实清楚，适用法律正确；二、王国彬的主张及提交的证据均未构成依法可以停止执行的情形；三、王国彬逾期未按法院通知提起诉讼，就其主张已经失权；四、法院查封涉案房屋合法有效，依法可以继续查封。综上，王国彬的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。
长兴公司述称：王国彬购买房屋是合理合法的，同意王国彬的诉讼请求。
原审法院认为：根据查明事实，在原审法院依兴隆公司申请对长兴公司的强制执行程序开始之前，王国彬即与长兴公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在合同履行中，王国彬支付了房款，履行了合同项下的义务，长兴公司亦向王国彬交付了房屋。从王国彬提交的物业费等生活费用的票据可以看出，王国彬收房后控制使用涉案房屋至今，即有实际占有涉案房屋的事实存在。同时，并无直接证据证明王国彬在购买房屋时知晓该房屋涉诉、涉查封、涉执行等事由。就涉案房屋办理产权登记一节，《商品房买卖合同》中约定了长兴公司的义务，且从北京农村商业银行太居寺支行2006年6月24日告知函的内容和长兴公司庭审中的陈述意见，均可以看出王国彬对房屋未能办理产权登记并无过错，而是因长兴公司的原因未能办理房屋产权登记，从而造成目前王国彬对涉案房屋所享有的居住权利与兴隆公司的金钱债权之间的冲突，对此，应由长兴公司负全部责任。现基于王国彬对涉案房屋的居住生存利益与兴隆公司的经营利益发生冲突之间的权衡，原审法院认定王国彬对涉案房屋享有的权利应当优先于兴隆公司的权利，即王国彬的权利能够排除原审法院对涉案房屋的执行。综上，判决：停止对北京市丰台区南顶路51号康泽园小区16号楼1905号房屋的执行。
兴隆公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉认为，一、被上诉人未提供充分依据证明其符合民事诉讼法及相关司法解释规定的可以停止执行的情形，而一审法院在被上诉人依据不足的前提下，作出停止执行的判决，存在严重错误。二、被上诉人逾期未按法院通知提起诉讼主张已经失权，一审法院受理被上诉人的起诉，违反我国民事诉讼法一事不再理原则。三、一审法院基于被上诉人居住生存利益与上诉人经营利益发生冲突之间的权衡行为作出判决，没有事实和法律依据，存在严重错误。请求撤销原审法院判决，改判继续对涉案房屋进行查封并允许执行该标的物，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。王国彬、长兴公司同意原审法院判决。
经审理查明：2004年9月9日，长兴公司（出卖人）与案外人孙远（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买由出卖人开发的位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区第3幢（现为16号楼）1905号房屋作为住宅（当时为复式结构），总金额831018元整。后该房屋转让给案外人朱利明，后又被分户转让，王国彬购得该房屋底层，房号仍为1905号。2005年11月7日，长兴公司（出卖人）与王国彬（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买由出卖人开发的位于北京市丰台区南顶村51号康泽园小区3号楼（现为16号楼）19层1905号房屋作为住宅，总金额410500元整。
另，开票日期为2004年9月9日，加盖有长兴公司财务专用章的购房发票显示：经营项目房款，金额合计831018元，付款单位（个人）原为“孙远”，后被划去，旁有手写“朱利明”，后又被划去，旁有手写“李素蕊”（系购买原复式房屋顶层之业主）、“王国彬”，划改处盖有长兴公司财务专用章。购买后，王国彬对涉案房屋控制使用至今。
2006年6月24日，北京农村商业银行太居寺支行向涉案小区业主发出告知函，内容为：至今无法办理产权证的根本原因是长兴公司欠缴土地出让金等问题造成；包括王国彬所居住的涉案房屋在内的61套房屋，根据该银行与长兴公司签订的项目贷款合同及抵押合同约定，仍然抵押在该银行，尚未销售，如长兴公司不履行还款义务，该银行将有权按照约定及生效法律判决对抵押房屋行使抵押权。
另查：因兴隆公司与长兴公司项目转让合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）于该案诉讼中保全查封了长兴公司名下位于北京市丰台区南顶路51号康泽园小区的部分房屋。2005年7月29日，二中院作出（2005）二中民初字第1295号民事判决，判令：一、北京兴隆置业有限公司与北京长兴房地产开发有限责任公司于2000年12月28日签订的协议书和2004年3月12日签订的补充协议书有效；二、北京长兴房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向北京兴隆置业有限公司支付一千零三十五万五千元；三、北京长兴房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向北京兴隆置业有限公司支付至2004年12月31日前产生的违约金四十六万三千四百八十五元，并按日万分之三的标准支付欠付款项一千零三十五万五千元自2005年1月1日起至实际给付之日的违约金。判决后，长兴公司不服，上诉至我院。我院经审理于2005年12月20日作出（2005）高民终字第1411号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后因长兴公司未履行生效法律文书确定的义务，兴隆公司于其后向二中院申请强制执行。在执行过程中，二中院又查封了该小区的部分房屋。后，王国彬以二中院查封的涉案房屋系其合法购买为由，向二中院提出执行异议。二中院经审查驳回了其执行异议。王国彬遂提起诉讼。
庭审中，兴隆公司主张王国彬逾期未诉讼，已经丧失诉权或胜诉权，并提供2007年8月27日二中院执行工作管理办公室发布的《通知》予以证明。该《通知》主要内容为：二中院受理的兴隆公司、北京市丰台区农村信用合作联社分别申请执行长兴公司的项目转让合同纠纷案件的执行过程中，案外人郑关仁等向二中院提出执行异议，我办经审查认为，由于生效判决已确认北京市丰台区农村信用合作联社拥有该房屋的抵押权及优先受偿权，因此，上述争议房屋所有权的确认，须经审判程序解决，故异议人应自本通知送达之日起30日内提起诉讼，确认其对争议房屋是否拥有所有权，并在诉讼中必须讲明长兴公司已将房屋抵押给北京市丰台区农村信用合作联社的事实，在此期间，所争议房屋不予解封，亦暂不予处理，逾期不诉讼，则视为放弃权利。王国彬对此不予认可。
庭审中，对于未办理涉案房屋产权证的原因，长兴公司称系其过错，是由于其未缴纳税款和房屋被抵押、查封等原因未能办理。王国彬同意长兴公司意见。兴隆公司称王国彬亦存在过错，但未提供充分证据。
上述事实，有各方当事人陈述、（2005）二中民初字第1295号民事判决书、（2005）高民终字第1411号民事判决书、商品房买卖合同、购房款票据、物业费等生活费用票据、北京市房地产交易管理网网上公示信息、京华时报相关报道、北京农村商业银行太居寺支行告知函、协助执行通知书、通知等证据材料在案佐证。
本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二中院于2005年8月1日查封本案涉案房屋。依据王国彬提供的相关证据，本院确认在二中院查封涉案房屋之后，王国彬与长兴公司于2005年11月7日签订的书面买卖合同，这违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定。王国彬虽然依据合同约定已支付全部价款并占有涉案房屋，未办理过户登记非因王国彬自身原因导致，但王国彬仍不享有排除强制执行的权益。王国彬与长兴公司签订书面买卖合同时，王国彬是否知晓二中院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。王国彬请求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，缺乏依据，本院不予支持。王国彬与长兴公司之间因涉案房屋被强制执行而产生的纠纷，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第07750号民事判决；
二、驳回王国彬的诉讼请求。
一审案件受理费七十元，由王国彬负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由王国彬负担（于收到本判决书后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张稚侠
代理审判员 金 曦
代理审判员 汪 明
二〇一六年五月五日
书 记 员 孔甜甜