安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民二初字第01550号
原告：中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：江辉，行长。
委托代理人：江琦，安徽国伦律师事务所律师。
被告：石先锋，男，1973年9月29日出生。
被告：夏小云，女，1979年8月5日出生。
被告：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托代理人：李言辉，公司员工。
委托代理人：张站党，公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行诉被告石先锋、夏小云、芜湖晋智房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理。依法由代理审判员徐行适用简易程序，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行（以下简称农行金桥支行）的委托代理人江琦、芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智公司）的委托代理人李言辉到庭参加诉讼，被告石先锋、夏小云经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行金桥支行诉称：2010年8月25日，原告与三被告签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定石先锋向原告借款52万元，借款期限25年，年利率为4.752%，借款实行等额还本付息，到期结清本息。对逾期借款从逾期之日起按7.128%计收罚息；对应付未付利息，按合同约定的利率计收复利。夏小云作为石先锋的配偶，向原告出具了共同还款的承诺书，同时两被告以其房产为借款进行抵押担保，晋智公司为石先锋的借款提供阶段性连带责任保证。因借款人违约的，贷款人有权提前收回已发放借款，致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、抵押人、保证人应当承担律师费、差旅费及其他实现债权的费用。此后，双方到房地产管理局进行了预抵押登记。借款合同生效后，原告依约向被告提供了借款人民币52万元，但被告却没有履行借款合同约定的还款义务，截止2015年6月25日，该笔借款已逾4期，仍欠本金人民币469875.87元、利息5754.10元、复利86.31元�罚息43.38元，其行为已经违反了合同的约定。原告诉至法院请求判令：1、石先锋立即向原告偿还借款本金人民币469875.87元、利息5754.10元、复利86.31元、罚息43.38元及自2015年6月26日起至实际清偿之日的罚息（以本金为基数，按年利率7.128%计算）和复利（以利息和罚息为基数，按年利率7.138%计算）；2、夏小云对石先锋的上述债务承担连带清偿责任；3、原告对石先锋、夏小云的抵押房产折价、变卖的价款享有优先受偿权，晋智公司在抵押物不足清偿范围内承担连带清偿责任；4、三被告承担原告实现债权费用人民币24780元及本案诉讼费。
被告石先锋、夏小云未答辩，亦未提交证据。
被告晋智公司辩称：1、被答辩人农行金桥支行请求答辩人承担连带清偿责任的诉讼请求违反了《按揭业务担保合作协议》的约定，依法不应得到支持。2、农行金桥支行未依照《按揭业务担保合作协议》的约定履行书面通知义务，晋智公司有权按照约定，对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。3、农行金桥支行要求晋智公司承担其为实现债权费用所支出律师代理费的诉请亦违反了《按揭业务担保合作协议》的约定，请求法院予以驳回该项诉讼请求。
经审理查明：2010年8月9日，石先锋与晋智公司签订商品房买卖合同一份，约定购买晋智公司开发的芜湖市三山区房屋。2010年8月25日，原告与石先锋签订《个人购房担保借款合同》一份，约定石先锋向原告借款52万元用于购买芜湖市三山区房屋，借款期限自2010年8月25日起至2035年8月34日止，借款利率为年利率4.752%，每月等额本息还款，石先锋以所购房产设定抵押，并应在该房产验收合格之日起玖拾日内办妥房地产权利证书，晋智公司为此借款提供阶段性连带保证责任，借款人未按合同约定期限归还借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利，逾期的借款从逾期之日起在合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发贷款，提前行使担保权，双方还对担保、违约责任等条款进行了约定。2010年8月10日，夏小云在《共同还款承诺书》上签字，自愿承担连带保证责任。2010年9月7日，原告与石先锋、夏小云办理了房地产预告登记。2010年9月25日，原告向石先锋出借52万元。被告正常还款至2015年3月19日，之后未能按时归还借款本息，截至2015年6月25日，被告尚有借款本金469875.87元、利息5754.10元、复利86.31元、罚息43.38元未支付。
另查明：2009年8月14日，原告与晋智公司签订《按揭业务担保合作协议》一份�双方约定：晋智公司为每位购房者承担本协议约定的连带保证责任，保证范围为购房者与原告、晋智公司签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支付为准），保证期限为自原告将贷款划入晋智公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日；购房者连续未支付三期贷款本息的，原告应在连续未支付的第三期贷款本息届满之日起五个工作日内以书面形式通知晋智公司，如原告逾期书面通知晋智公司的，晋智公司对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在晋智公司的保证期限内，若购房者只拖欠原告贷款本息、逾期利息并由原告提起诉讼的�原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向晋智公司请求承担连带清偿责任；协议生效后，原告、晋智公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，双方均同意本协议约定的内容的效力优先于原告、晋智公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及原告与晋智公司之间的权利义务的所有条款，任何只涉及原告、晋智公司双方的权利义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同，均以本协议约定的为准。
再查明：石先锋与夏小云系夫妻。2015年5月29日，原告向晋智公司财务资金部张粟发出《担保人履行责任通知书》的挂号信，要求晋智公司接到通知后履行担保责任，2015年6月2日邮件被退回。张粟原系晋智公司员工，现已离职。原告为实现债权支付本案律师代理费24780元。
上述事实，有身份证、结婚证、营业执照、组织机构代码证、《个人购房担保借款合同》、共同还款承诺书、借款凭证、房地产预告登记证明、房地产抵押清单、贷款本息清单、《商品房买卖合同》、《按揭业务担保合作协议》、委托代理合同、发票、担保人履行责任通知书、查询邮件回单、说明及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告与石先锋签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应自觉履行。原告依约发放贷款，被告也应依约按时归还本息，合同约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发贷款，提前行使担保权，本案被告自原告起诉时已超过90日未足额偿还借款，故原告要求石先锋归还借款本金、利息、罚息、复利及自2015年6月26日起的罚息、复利的主张不违反法律规定及双方约定，本院予以支持。双方在合同中约定了实现债权相关费用的承担，故可支持原告实现债权费用的主张，但原告主张的律师代理费过高，结合本地生活水平和本案实际，本院调整为9500元。石先锋、夏小云系夫妻关系，夏小云为石先锋的借款签署了《共同还款承诺书》，故原告要求夏小云对上述债务承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。石先锋、夏小云以其购买的芜湖市三山区房屋为其借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，故原告对该抵押物享有优先受偿权。原告向晋智公司发出通知书，而张粟离职晋智公司未及时通知原告，应视为原告已履行通知义务，根据原告与晋智公司之间合作协议的约定，晋智公司需对石先锋的债务（不包括律师费）在本案抵押物清偿债务不足部分范围内承担连带清�责任，在承担清偿责任后，晋智公司有权向石先锋、夏小云追偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告石先锋于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行借款本金469875.87元、利息5754.10元、复利86.31元、罚息43.38元并支付自2015年6月26日起至判决确定的给付之日止罚息、复利（按合同约定的利率计算）；
二、被告石先锋于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公�芜湖金桥支行实现债权费用9500元；
三、原告中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行对石先锋、夏小云共同共有的位于芜湖市三山区碧桂园房屋享有抵押权，可以该抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二项范围内享有优先受偿权；
四、被告夏小云对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；
五、被告芜湖晋智房地产开发有限公司对上述第一项债务在抵押物清偿不足部分范围内承担连带清偿责任，在承担清偿责任后，芜湖晋智房地产开发有限公司有权向石先锋、夏小云追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4453元，由被告石先锋、夏小云负担（诉讼费原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
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代理审判员 徐 行
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 李月霞
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届期满�年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告贷款人在合理期限内返还。
第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事�在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的�保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。