吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终495号
上诉人（原审被告）：吉林市西江汽车配件有限公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：徐恩池，该公司经理。
委托诉讼代理人：王永志，吉林市先锋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：于文斌，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：常亚男（于文斌妻子），住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：于明泽（于文斌儿子），住吉林市船营区。
原审第三人：吉林市鑫安房地产开发有限公司，住所地吉林市高新区。
法定代表人：刘宝德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘金海，该公司法律顾问。
原审第三人：王萍，住吉林市船营区。
原审第三人：徐恩池，住吉林市昌邑区。
原审第三人：吉林市建新房地产开发有限责任公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：张域，该公司董事长。
委托诉讼代理人：左潼玮，该公司职员。
原审第三人：张域，住吉林市船营区。
上诉人吉林市西江汽车配件有限公司（以下简称西江汽配）因与被上诉人于文斌、原审第三人吉林市鑫安房地产开发有限公司（以下简称鑫安房地产）、王萍、徐恩池、吉林市建新房地产开发有限责任公司（以下简称建新房地产）、张域房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
西江汽配上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回于文斌一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决采信证据错误，认定事实不清。1.于文斌在一审中向法院提供的房屋售购协议是建新房地产的法定代表人张域与其签订，加盖的鑫安房地产公章是张域私自加盖的。房屋售购协议不是鑫安房地产的意思表示。2.西江汽配向法院提供的抵账协议是鑫安房地产占用拆迁吉林市轿轻汽车配件厂厂房时，承诺给付的补偿（2000年6月8日承诺，2001年12月份签订抵账协议），该补偿房屋是国有资产。房屋交付后，一直由吉林市轿轻汽车配件厂作为收发室使用，并取得产权证。后来吉林市轿轻汽车配件厂改制将该房屋出卖，出卖款用于给职工交付养老保险，以上事实一审法院没有查清。二、于文斌主张的权利是债权，而不是物权。在几次审理中，于文斌没有举出有力的证据证明该房屋售购协议已实际履行。于文斌主张“是用工程款抵的”，但鑫安房地产从未欠过于文斌任何工程款。如果于文斌的房屋售购协议目的没有实现，于文斌可通过其他途径主张权利，一审法院将合同之债作为物权确认进行审理判决，程序不合法。三、一审判决适用法律错误。吉林省高级人民法院《关于为全省工业企业改革提供法律服务的意见》第三条第二款第2项规定“在企业改制中，将改制企业的资产作为职工安置补偿的，如果债权人提出异议向法院提起诉讼的，法院不予支持”。本案争议房屋已由原吉林市轿轻汽车配件厂于2005年出售给第三人王萍，出卖款已用于安置国有企业职工，不可逆转，一审法院无视省高院的规定，没有考虑判决可能引起的社会后果，明显适用法律错误。
于文斌辩称，请求维持原判，驳回西江汽配的上诉请求。1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。西江汽配借国企改制之机，与上级主管部门吉林市汽车集团公司、吉林市企改办主任陈淳，合伙弄虚作假把根本不是企业的资产，用非法手段把于文斌的车库办理了房屋产权证，先后两次办证都通过行政诉讼予以撤销，西江汽配并没有实际取得车库使用权，车库一直由于文斌实际占有使用至今。2.于文斌于2002年8月16日与鑫安房地产签订协议购买了争议车库，协议已经履行完毕，并由于文斌实际占有使用至今。众所周知，鑫安小区的开发商是张域，只有张域签订的房屋买卖合同才是合法有效的，西江汽配主张公章是张域私自加盖的，没有事实依据。船营区人民法院（2010）船行初字第22号行政判决书及吉林市中级人民法院（2011）吉行终字第9号行政判决书对于文斌签订的协议书的真实性已经进行了确认，西江汽配没有提出异议。3.鑫安小区36号车库根本是不存在的，在西江汽配2005年企业改制时的资产评估报告中没有，在（2006）吉中执监字第163号民事裁定书中西江汽配提供的抵账协议书中也没有。在2007年西江汽配申请办理房屋产权证的申请书中提到手中没有任何手续。4.2010年于文斌向法院起诉撤销房产局违规办理的房产证时，西江汽配才拿出一份协议书，内容、格式与之前的协议一样，只是多了36号车库，还使用了防伪公章，而当时是不存在防伪公章的。（2010）船行初字第22号行政判决书对该协议的真实性不予确认。西江汽配承认协议书是与鑫安房地产的法定代表人刘宝德后签订的，是在建新房地产与鑫安房地产解除合作协议之后，建新房地产将公章交给鑫安房地产以后签订的。5.西江汽配并没有实际合法取得争议车库，只是非法取得了房屋产权证，实际争议车库并不是开发商一房二卖，编号不一样，面积也不一样，现在在房产局总登记中35号车库还有，是空号，没有任何人办理房屋产权证，只是西江汽配把房屋的丘号编在于文斌的车库位置上，使于文斌不能办理产权证。6.鑫安小区35号车库由于文斌实际占有使用15年，依据相关法律规定，该车库应由实际占有人所有。
建新房地产述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.鑫安房地产与建新房地产签订合作开发鑫安小区合作协议中约定，只有建新房地产法人张域才有签订鑫安小区房屋买卖合同的权利；2.建新房地产于2002年8月16日与于文斌签订的吉林市鑫安小区2号楼35号车库买卖协议书已经履行完毕，35号车库已经交给于文斌占有使用至今；3.建新房地产与鑫安房地产合作开发鑫安小区的合作协议已经于2003年9月12日全部履行完毕，合同履行完毕后公章交回鑫安房地产；4.鑫安房地产与吉林市轿轻汽车配件厂签订的抵账协议是无效的，因鑫安房地产法人刘宝德没有销售鑫安小区房屋的权利，并承认抵账协议是公章交回后签的；5.鑫安小区所有的房屋都是建新房地产签订协议出售的，没有出现错误，只有鑫安房地产非法后补的两套房屋出现错误，于文斌的35号车库与36号车库完全不是一个位置，不存在一房二卖情况；6.于文斌与建新房地产签订的35号车库买卖协议有效，并一直实际占有使用，该车库应归于文斌所有。
鑫安房地产述称，一审判决错误。一、脱离了四个基本事实：1.鑫安房地产开发的鑫安小区占用的是西江汽配的土地；2.“双停事件”后签订的房屋补偿协议可以证明，包括36号车库在内的房屋作为占地补偿给了西江汽配；3.争议车库作为西江汽配收发室使用了长达6年时间，直至企业改制将该车库出售；4.本案的占地、补偿、开发主体、房位四个事实已为船营区人民法院（2013）船民一初字第679号民事判决及吉林市中级人民法院（2014）吉中民一终字第572号两个生效判决所确认，不同的是购买人不同，结果作出与两个判决相反的判决结果。二、改变房屋权属没有事实依据。由于国有企业体制存在弊端，导致协议内容不一，盖章时间不符，漏掉评估等，这是当时现状的真实反映，不能以此为据作为改变房屋产权归属的根据，不能以书写不符常理为由，轻易将占地补偿给西江汽配的财产易主他人，如此将于法无据，也情理不通，更显失公平。三、西江汽配优先取得房屋有法律依据和生效判决支持。于文斌是以房抵账取得房屋，西江汽配是占地拆迁补偿取得争议房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，西江汽配应优先取得补偿安置房屋。而且，西江汽配已经取得房屋产权证，取得了物权。于文斌两次起诉，两次撤诉，说明其进退两难，信心不足。
王萍述称，同意西江汽配的上诉请求，这房子跟王萍无关。
徐恩池述称，同意西江汽配的上诉请求。
张域在二审中未提交意见。
于文斌向一审法院起诉请求：确认船营区鑫安小区2号楼35号车库（即现在房产局登记有争议的36号车库）产权归于文斌所有。
一审法院认定事实：2002年8月16日，于文斌与鑫安房地产签订售房协议一份，约定鑫安房地产将鑫安小区2号楼首层35号车库（建筑面积35.62平方米）卖给于文斌抵付工程款。
标注日期为2000年6月8日的鑫安房地产与吉林市轿轻汽车配件厂签订抵账协议二份。第一份抵账协议的内容为：鑫安房地产2000年初开发鑫安小区，占用吉林市轿轻汽车配件厂的土地与部分厂房，经双方协商，用鑫安房地产开发建设的住宅即鑫安小区2号楼2-3-14号、鑫安小区2号楼27号车库、31号门洞、36号车库给吉林市轿轻汽车配件厂作为补偿。第二份抵账协议的内容除给乙方的补偿中少了36号车库之外其余内容均与第一份抵账协议的内容相同。同时，在两份抵账协议上鑫安房地产所盖公章均系带有数字编码的公章，而从鑫安房地产工商档案中体现，该公章应系从2001年12月开始启用。
2005年10月，吉林市轿轻汽车配件厂依据市政府文件进行企业改制，改制后新企业名称为吉林市西江汽车配件有限公司，企业改制前的债权债务由改制后的新企业西江汽配承担。
2005年12月16日，西江汽配与王萍签订协议书一份，约定：西江汽配为安置职工将吉林市鑫安小区2号楼31号车库（建筑面积为77.40平方米）、36号车库（建筑面积29.60平方米）出售给王萍。经双方协商按改制评估价下浮10%，即31号车库69,660元、36号车库26，640元，总计96,300元。协议签字后先付款6万元，剩余款36,300元由西江汽配办完产权证交付给王萍时一次结清，产权证二年内办不下来，由西江汽配负责退款并支付二年5%的利息。
2007年4月28日，吉林市轿轻汽车配件厂经市企改办同意按无籍房将位于鑫安小区2号楼36号车库的产权登记在自己名下（在按无籍房办理产权登记过程中未进行公告），取得吉市房权证船字第QZ100042**号产权证，登记建筑面积为29.6平方米，产权来源：购置。2007年6月14日，西江汽配以企业改制为由申请变更登记，将该车库的产权登记变更至西江汽配名下，取得吉市房权证船字第YX100029**号产权证，产权来源：改制。2007年9月27日，以转让的形式（2005年西江汽配将该车库卖给王萍）将车库产权登记更至王萍名下，取得吉市房权证船字第S0000058**号产权证，产权来源：购置。
2007年5月24日，吉林市轿轻汽车配件厂向吉林市企改办、市国资委提出了关于账外资产处置的请示报告。报告内容为：我厂全部资产于2005年4月30日经吉林华伦会计事务所评估，并出具了资产评估报告。我厂经吉林市企改办、市国资委等部门批准，已实施改制。改制结束后，发现在评估报告中遗漏了一处账外资产（鑫安小区2号楼36号车库29.6平方米），此房产是我厂与市鑫安房地产抵账取得，由于企业资产已处置完毕，此资产不能再列入评估报告中，我们意见将此资产用于弥补职工安置费不足。
于文斌所称鑫安小区2号楼35号车库与西江汽配所称鑫安小区2号楼36号车库经过测绘，图幅号为146-073Ⅱ-4，丘号为03，幢号为06，均相同，是同一位置。
2010年7月，于文斌以吉林市住房保障和房地产管理局为被告，西江汽配、王萍、鑫安房地产为第三人，向法院提起行政诉讼，请求撤销吉林市住房保障和房地产管理局颁发的吉市房权证船字第S0000058**号产权证。船营区人民法院于2010年10月26日作出（2010）船行初字第22号行政判决书，以吉林市住房保障和房地产管理局办理本案争议车库产权证程序违法为由，撤销吉林市住房保障和房地产管理局颁发给第三人王萍的吉市房权证船字第S0000058**号私有所有权证。西江汽配不服该判决，向吉林市中级人民法院提出上诉，吉林市中级人民法院于2011年4月21日作出（2011）吉中行终字第9号行政判决书，维持了一审判决。
2013年7月31日，吉林市住房保障和房地产管理局将本案争议车库重新登记在吉林市轿轻汽车配件厂名下，颁发了吉林市房权证船字第J0000076**号产权证。2013年8月12日，吉林市住房保障和房地产管理局以企业改制变更登记形式，将该车库的产权变更登记至西江汽配的名下，并为其换发了吉林市房权证船字第Y0000040**号房屋所有权证。2013年8月29日，吉林市住房保障和房地产管理局将该房屋产权变更登记至王萍名下，并为其换发了吉林市房权证船字第S0002313**号房屋所有权证。
于文斌于2014年4月以吉林市住房保障和房地产管理局为被告，西江汽配、王萍、鑫安房地产为第三人向船营区人民法院提起行政诉讼，请求确认吉林市房产局为原轿轻汽配厂、西江公司、王萍颁发吉林市房权证船字第J0000076**号、Y000004043号、S0002313**号私有房屋所有权证的行政行为违法并予以撤销。船营区人民法院于2014年6月27日作出（2014）船行初字第14号行政裁定书，以“于文斌、被告及第三人的房屋行政登记纠纷经过法院审理并撤销了原产权登记行为之后，在双方产权争议尚未解决的情况下，于文斌再次提起行政诉讼请求撤销房屋登记，无法从根本上解决纠纷，法院不宜再重复审理产权登记行政纠纷”为由，裁定驳回于文斌的起诉。于文斌不服该裁定，向吉林市中级人民法院提出上诉，吉林市中级人民法院于2014年9月25日作出（2014）吉中行终字第44号行政裁定书，以“应先解决当事人之间的民事争议，本案不符合行政诉讼案件的受理条件”为由，维持了一审裁定。于文斌仍然不服，向吉林市中级人民法院申请再审，吉林市中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）吉中行监字第17号驳回再审申请通知书，认为原审认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，原裁定应予维持。
2014年9月24日，王萍与徐恩池签订房屋买卖契约1份，约定王萍以20万元的价格将本案争议的鑫安小区2号楼36号车库出卖给徐恩池。2014年9月26日，徐恩池将争议车库产权登记在自己名下，产权证号为吉林市房权证船字第S0002969**号。
一审法院认为，本案中于文斌所称鑫安小区2号楼35号车库与西江汽配所称鑫安小区2号楼36号车库应为同一房屋。该房屋虽登记在徐恩池名下，但经吉林市中级人民法院作出（2014）吉中行终字第44号行政裁定书确认，本案“应先解决当事人之间的民事争议”。故可直接确认争议车库产权。于文斌与鑫安房地产于2002年8月16日签订的关于买卖鑫安小区2号楼首层35号车库（建筑面积35.62平方米）售房协议，系双方当事人真实意思表示，且不违返法律强制性、禁止性规定，合法有效，诉争房屋应归于文斌所有。关于西江汽配主张争议房屋是鑫安房地产占用吉林市轿轻汽车配件厂部分土地、厂房拆迁补偿取得的抗辩。因鑫安房地产与吉林市轿轻汽车配件厂签订的关于买卖鑫安小区2号楼36号车库的抵账协议上所盖“吉林市鑫安房地产开发有限公司”公章，启用时间晚于协议约定时间。且从两份标注日期为2000年6月8日的鑫安房地产与吉林市轿轻汽车配件厂签订抵账协议内容看，除一份抵账协议内容包括鑫安小区2号楼36号车库，一份不包括，其余内容均相同。对其中不包括鑫安小区2号楼36号车库的抵账协议，西江汽配在庭审中解释为其在2006年参加法院庭审时，因找不到原抵账协议，后找鑫安房地产补签而成，补签时，将鑫安小区2号楼36号车库漏写。原审法院认为，在几年后重新补签协议，协议在文字表述、协议格式、落款时间均能一模一样，而独将36号车库漏写，不符合常理。且在2005年4月，吉林市轿轻汽车配件厂在企业改制中委托吉林华伦会计师事务所对企业资产进行评估时，亦不包含36号车库。另外，2005年5月，吉林市轿轻汽车配件厂在向吉林市房屋产籍管理处申请按无籍房办理争议车库产权登记手续递交的申请中写明，“该车库无任何手续”。结合以上几点，对鑫安房地产与吉林市轿轻汽车配件厂签订标注日期为2000年6月8日的抵账协议中关于买卖鑫安小区2号楼36号车库部分真实性不予确认，故对该抗辩无法采信。另，根据现有证据，无法确认王萍、徐恩池实际取得本案诉争车库。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：位于吉林市船营区鑫安小区2号楼35号车库（现吉林市住房保障和房地产管理局登记房屋坐落位置为船营区鑫安小区2号楼36号车库，产权证号为吉林市房权证船字第S0002969**号房屋）归于文斌所有。案件受理费1670元、保全费2235元（于文斌已向法院预交）由西江汽配承担，于本判决生效之日起三日内径行给付于文斌。
二审中，西江汽配向本院提供如下证据：唐跃海房产证一份、供热用户历年总账表。于文斌向本院提供如下证据：吉林市船营区法院（2016）吉0204行初5号行政判决书一份、吉林市中级人民法院（2015）吉中行再字第3号行政裁定书一份、吉林省高级人民法院（2015）吉行监字第101号行政裁定书一份。本院认定如下：西江汽配提供的两份证据，无法证明本案争议房屋的具体房号，本院不予采信；于文斌提供的三份法律文书，各方当事人对真实性均无异议，本院予以采信。本院经审查查明：2000年5月17日，鑫安房地产作为甲方与乙方建新房地产签订合作开发合同书，合同约定双方合作开发鑫安小区，乙方法定代表人张域为合作负责人，有权对外开展业务，订立合同等。于文斌因对（2014）吉中行终字第44号行政裁定书不服，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2015年9月17日作出（2015）吉行监字第101号行政裁定书，指令本院再审本案。本院于2015年10月26日作出（2015）吉中行再字第3号行政裁定，撤销（2014）吉中行终字第44号行政裁定和吉林市船营区人民法院（2014）船行初字第14号行政裁定，指令吉林市船营区人民法院对本案进行审理。吉林市船营区人民法院于2016年12月13日作出（2016）吉0204行初5号行政判决书，确认吉林市住房保障和房地产管理局为原轿轻汽车配件厂、西江汽配、王萍颁发的房屋所有权证违法，撤销为徐恩池颁发的吉市房权证船字第S0002969**号房屋产权证。西江汽配不服该行政判决，已提起上诉。其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，西江汽配的上诉理由部分成立。2002年8月16日于文斌与鑫安房地产签订的售房协议，虽为建新房地产的张域代表鑫安房地产签订，但依据建新房地产与鑫安房地产之间的合作协议，建新房地产有权订立房屋买卖合同，而且该协议加盖有鑫安房地产公章，该协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为双方当事人真实意思表示，合法有效。西江汽配关于该协议系由张域私自加盖，不是建新房地产真实意思表示的上诉主张，本院不予支持。于文斌与鑫安房地产之间签订的售房协议虽合法有效，但于文斌未办理该房屋的所有权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，未经登记，不发生物权效力。于文斌要求确认物权的主张也不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定的情形。故于文斌要求确认对争议房屋享有物权的主张，不符合法律规定，不予支持，其可依售房协议向鑫安房地产主张合同权利。西江汽配提出一审判决确认物权存在错误的上诉主张合理，本院予以支持。
综上，吉林市西江汽车配件有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1655号民事判决；
二、驳回于文斌的诉讼请求。
一审案件受理费1670元、保全费2235元、二审案件受理费1670元，均由于文斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洁
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 姜 锐