广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第43号
原告（反诉被告）广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地。
法定代表人单雪平，经理。
委托代理人杨智琦，女，1978年10月7日出生，汉族，住广州市，系该司职员。
被告（反诉原告）广州市精都实业有限公司白云分公司，住所地。
法定代表人李少明。
�托代理人胡文锋，广东经国律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下称原告）广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称金佳信公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市精都实业有限公司白云分公司（以下简称精都白云分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨智琦、被告的委托代理人胡文锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金佳公司诉称及答辩称，2012年9月25日，我司与被告签订了《X号停机坪商铺租赁合同》，约定我司承租被告位于广州市白云区云霄路自编XXX号X层LXXXXN号商铺。合同签订后，我司向被告缴纳了履约保证金72300元，POS机押金等，并按时缴纳房屋租金，但由于被告经营人气一直不旺，尤其是9月初苏宁电器撤场后，商场人气更是下滑。被告对此并�采取有效措施提高商场吸引力，改善冷清的经营环境，与被告招租时承诺严重不符，导致我司自开业以后一直处于经营亏损状态。2012年8月，我司向被告提出解除租赁合同的意愿。被告表示可为我司调换商铺位置，不希望我司撤场。鉴于该商场的现状，我司仍提出解除合同，并于2012年9月24日书面发函表示撤场，但被告一直不予配合办理相关手续。2012年10月12日，我司正式搬离该商铺，但在此过程中，遭到被告无理阻拦，不开放行条给我司，且不让我司将商铺内物品搬出，不接受我司交还的钥匙。且在我司搬出后，立即用广告纸将整个商铺的玻璃幕墙封闭。我司与被告间的租赁合同关系已实际解除，现请求法院判决：1、确认原告与被告间的房屋租赁关系已于2012年10月12日解除；2、被告将在其控制在租赁房屋内属原告的物品返还原告，如不能返还赔偿物品价值13000元；3、被告返还原告交纳的POS机押金人民币3000元；4、本案受理费由被告负担。
我司不同意被告的反诉要求，1、我司已于2012年10月12日搬离租赁商铺，故双方间的《商铺租赁合同》解除时间为2012年10月12日，非2012年12月4日。2、涉案商铺已在被告的实际管控中，现被告阻止我司撤出场地内的物资，故不存在将涉案场地返还的事实。3、我司没有延付租金的行为，不存在支付违约金。4、我司在合同解除后并未占用租赁房屋，因此不存在支付场地占用费。5、律师费与本案无关。
被告精都白云分公司辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求：1、因原告违反合同约定，我司于2012年12月4日将解除合同的函件送达至原告处，故双方的租赁合同是于函件送达之日即2012年12月4日解除的，并非原告所称2012年10月12日解除。2、原告至今未将涉案商铺返还给我司，故其第2项诉讼请求无事实依�。3、POS机押金为广州X号停机坪商业经营管理有限公司收取，原告亦另案就收取收银机租用协议起诉了X号停机坪商业经营管理有限公司及我司，所以原告该项诉请与本案的租赁合同纠纷无关联性，不应在此审查。综上，我司不同意原告的诉讼请求。
我司于2011年9月25日与原告签订了《X号停机坪商铺租赁合同》，对双方的权利、义务及违约责任均作了约定。2012年9月24日，原告发出《关于商铺撤场意向函》表示，因经营不善将于近期撤场。我司多次表示如原告坚持单方解除合同，应该按照《X号停机坪商铺租赁合同》的约定办理，并催促原告缴清拖欠的租金及迟延支付产生的违约金。因原告拒不缴纳拖欠的租金跟迟延支付的违约金，故我司于2012年11月30日发函，决定解除与原告签订的《X号停机坪商铺租赁合同》，履约保证金不予退还，并要求原告办妥返还商铺手续及缴清欠缴费用，但原告一直置之不理。综上，原告的行为已构成违约，故反诉请求法院判决：1、确认原告与被告与2011年9月25日签订的《X号停机坪商铺租赁合同》已于2012年12月4日解除；2、原告将涉案租赁场地（位于广州市白云区云霄街XXX栋X号停机坪二层LXXXXN号商铺）交还给被告管业；3、原告向被告支付2012年1月至2月迟延支付租金的违约金2892元；4、原告向被告支付2012年10月份租金16248元及迟延支付的违约金（因原告在2012年11月12日已支付10月份部分租金10262元，剩余部分租金16248元至今未支付，故已付租金10262元的迟延付款违约金自2012年10月9日起计至2012年11月12日止，按每逾期一日按26510元的5‰计；未付租金16248元的违约金自2012年11月13日起计至实际清偿之日止，每逾期一日，按16248元的5‰计）；5、原告向被告支付2012年11月租金26510元及迟延支付的违约金（每逾期一日按26510元的5‰，从2012年11月8日起计至实际清偿之日止）；6、原告向被告支付2012年12月1日至4日期间的租金3420.65元及迟延支付的违约金（每逾期一日，按3420.65元的5‰支付违约金，自2012年12月8日起计至实际清偿之日止）；7、原告向被告支付场地占用费167495元（每逾期一日，按2233.26元支付场地占用费，自2012年12月5日起至实际返还商铺之日止，暂计至2013年2月17日）；8、原告向被告支付律师费30000元；9、原告承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明，2011年9月25日，原告金佳信公司（乙方）与被告精都白云分公司（甲方）签订了《X号停机坪商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于广州市白云区云霄路自编XXX栋的X号停机坪二层LXXXXN号商铺共120.5平方米（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；租赁期限为3年，租金标准见附件一的约定；……3.2租金按月结算，乙方在每月的第7日前向甲方缴交当月租金，甲方确认款项到帐后通知乙方领取合法票据。可以通过以下几种方式缴交：3.2.1现金／支票缴交乙方自行到甲方的财务部缴交（地址：广州市白云区云霄路自编XXX栋）。3.2.2银行转帐方式缴交开户银行：中国建设银行广州白云支行、收款单位：广州市精都实业有限公司白云分公司；帐户：44×××01；3.3乙方应按约定的金额、时间、方式向甲方缴纳租金，若交费期限的最后一天为法定节假日的，则缴费期限顺延至法定节假日后的第一个工作日。……3.5履约保证金共计人民币72300元。本合同期满或因法定、约定的条款提前终止合同，乙方应按约定返还商铺，由甲方进行验收，在乙方缴清全部费用且无严重违约行为的条件下，自乙方返还该商铺之日起三十日内甲方将全额无息退回履约保证金。……11.6乙方同意在租赁期限内租用甲方�供的收银机（以下简称“收银机”），实际租用收银机壹台。关于租用收银机的具体操作及相关事宜双方另行签订专项合同。……12.1在租赁期限届满或本合同提前终止时，乙方应将该商铺范围内乙方自有的、拆离不影响后续使用的物品、设施、设备等动产撤离，但归甲方所有的装修形成的不动产除外，废弃物应被全部清离现场，并在租赁期限届满或本合同提前终止之日起3日内将该商铺返还给甲方并办妥相关手续。12.2租赁期限届满或本合同提前终止之日起第30日，甲方有权自行收回该商铺，并对商铺范围内的所有物品、设施、设备拥有完全的处置权。15.3若甲方无合法理由提前单方解除本合同的，甲方应提前3个月通知乙方，且按本合同3.5条的约定退回乙方的履约保证金，并赔偿乙方的经济损失。15.4若乙方逾期缴纳租金及水、电、煤气费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的5‰向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若乙方逾期30日仍未全额缴纳租金，水、电、煤气费、物业管理费等应缴费用及逾期支付产生的违约金之一或全部的（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除本合同，且履约保证金不予退回，责任概由乙方承担；因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿。15.5若乙方逾期返还该商铺，自租赁期限届满或本合同提前终止之日起，乙方按租赁结束日当月每日租赁及物业管理费（月租金及物业管理费除以30日）标准的两倍向甲方支付每日的场地占用费；自租赁期限届满或本合同提前终止之日起第30日，甲方将不予退回履约保证金，有权自行将该商铺内不属于甲方的所有物品、设备、设施等动产全部清离现场，并拥有完全处置权，乙方需自行承担损失及第三方因此遭受�损失。15.6若乙方无合法理由提前单方解除本合同，乙方应提前3个月通知甲方，且履约保证金不予退回，责任概由乙方承担；因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿。……15.10守约方因违约方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于一切律师费）均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支。附件一《X号停机坪LXXXXN商铺租赁期限及费用标准》：二、费用标准（一）第一年每月租金为人民币24100元；第二年每月租金为人民币26510元；第三年，每月租金标准为人民币29161元。等等。合同签订后，原告向被告缴纳了涉案商铺管理费保证金20967元、水电保证金2771.5元、POS机押金3000元，共26738.5元。
2011年9月25日，广州五号停机坪商业经营管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《X号停机坪物业管理合同》，约定物业管理费为每月每平方米58元。等等。
2011年9月25日，广州五号停机坪商业经营管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《X号停机坪专用收银机租用协议书》，甲方在乙方承租涉案商铺的有效租赁期限内，向乙方提供并开放收银机，押金为人民币3000元／台，每月使用费人民币500元／台。等等。广州五号停机坪商业经营管理有限公司出具《情况说明》：其委托被告代收《X号停机坪专用收银机租用协议书》项下的押金，原告租用的收银机尚未返还，且收银机费用尚未付清。
2012年9月24日，原告向被告发出《关于商铺撤场意向函》，表示涉案商铺实际经营情况与预期相差甚远，预计短时间内也不会有明显的好转趋势；其决定近期撤场，请被告配合，并能就撤场前相关事宜进行友好协商。2012年9月28日，被告函复原告，表示根据《X号停机坪商铺租赁合同》第54条约定，同意原告自被告收到原告发来解除合同的书面通知后三个月（即2012年12月23日），办理店铺撤场手续；同时，在双方尚未解除《合同》前，仍需履行《合同》中约定的义务，包括但不限于缴纳应缴费用、正常经营义务。2012年10月15日，原告再次向被告发出《关于商铺撤场通知函（函二）》，表示原告仍决定撤场，但在十月十二日的店铺物资撤场过程中，受到被告工作人员严重阻挠，为避免双方矛盾化，原告当时暂且放弃了撤走店铺物资的计划；现要求在十月十八日前正常的撤出其自有的商品及固定物资，并附物品清单。2012年10月16日，被告委托广东经国律师事务所通过国内特快专递邮件向原告发出《律师函》，要求双方根据租赁合同第15.6条之约定来履行。该函于2012年10月17日送达原告。2012年10月25日，原告向被告发出《关于商铺撤场后续事项处理意见的函（函三）》，要求：1、被告配合原告撤出物资；2、其与广州五号停机坪商业经营管理有限公司的签订的《X号停机坪专用收银机租用协议书》与被告签订的《X号停机坪商铺租赁合同》是两个独立合同关系，被告不得阻止《X号停机坪专用收银机租用协议书》的履行，并在收到函件15日内督促广州五号停机坪商业经营管理有限公司返还所欠营业款项。2012年11月30日，被告向原告发出《公函》，要求原告缴纳欠缴的2012年10月至2012年11月的租金；解除《X号停机坪商铺租赁合同》，履约保证金不予退还；并在收到本函三日内办妥商铺返还手续，缴清欠缴费用，若逾期返还商铺，则按租赁合同约定收取场地占用费；若逾期达30日，被告有权自行收回商铺，对商铺内所有物品、设备、设施拥有完全处置权。该函于2012年12月4日送达原告。同年12月19日，被告再次发函称，其已于2012年11月30日书面通知解除租赁合同，要求原告缴清欠�的2012年10月11月租金合计42758元及违约金15581.05元（每逾期一日，应按欠付金额的5‰支付违约金，暂计至2012年12月14日，计至实际清偿之日止）；缴清2012年1月、2月期间逾期缴纳租金的违约金。等等。
被告提交了其与广东经国律师事务所签订的《委托合同》及律师费为30000元的发票，拟证明被告支出律师费30000元。
原告述称，原告已于2011年10月12日撤出涉案商铺，故双方合同解除时间应为当日；且被告已承认10月14、15日将涉案商铺封闭，被告已实际收回商铺，并阻止原告取回物资。被告辩称，因原告于2011年10月12日将商铺内物资撤走，影响商场经营气氛，故其于2011年10月15日使用广告纸将涉案商铺玻璃立面围蔽，但并未上锁，原告仍可自由出入。
关于租金的缴纳情况，原、被告双方均确认租金交至2012年10月12日，其中：
2012年1月10日，原告向被告汇划14460元。
2012年2月28日，原告向被告汇划24100元。
2012年9月6日，原告向被告转账26510元。
2012年11月12日，原告向被告汇划租金10262元。
以上事实，有租赁合同、情况说明、函、委托合同、收据、发票、汇款单据以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《X号停机坪商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效。因原告在不符合约定解除租赁合同的条件下，于2012年10月12日单方撤离涉案商铺，已构成违约。此后双方就是否解除租赁合同进行协商，被告于2012年12年4日向原告送达解除租赁合同的通知书，故被告现请求确认双方的合同于2012年12月4日解除合理合法，本院予以支持。原告租金支付至2012年10月12日为10262元，现原告擅自停业撤场且未与被告办理商铺交还手续，故被告要求原告按合同约定支付2012年10月至2012年12月4日的租金共46178.65元（按每月26510元计算：26510×2＋26510÷31×4－10262=46178.65元）、律师费30000元的要求合理合法，本院予以支持。根据合同约定，原告应于每月的第7日前向被告缴纳租金，若交费期限最后一天为法定节假日的，则顺延至第一个工作日。现被告主张原告于2012年1月、2月迟延缴纳租金，要求原告支付迟延交租的违约金，本院认为2012年1月7日虽为星期六但不属法定节假日，故对被告反诉请求予以支持。原告应向被告支付2012年1月、2月迟延缴纳租金的违约金（以24100元为本金，自2012年1月8日计至2012年1月10日、2012年2月8日至2012年2月28日，以本金为限）。被告要求原告支付租金违约金理据充分，但合同约定的违约金标准过高，本院调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，且违约金起算日期应为当月8日。
虽然原告已于2012年10月12日撤离涉案�铺，但尚未与被告办理交接手续，故原、被告双方应办理场地交还手续，将涉案场地交还被告管业。关于场地占有使用费的问题。因被告已于2012年12月4日向原告通知解除租赁合同，根据合同约定，被告有权在合同提前终止之日起第30日内，将有关物品清离，即被告有权自行收回涉案商铺。现被告在2012年1月5日及本院调解要求收回涉案场地后，仍未收回，属对自身损失的扩大，故对于被告要求原告支付自2012年12月5日至实际返还商铺之日止的场地占用费，本院仅对2012年12月5日至2013年1月4日的场地占用使用费予以支持。根据合同约定，以月租金及物业管理费标准的两倍向被告支付每日场地占用费，即（26510＋58×120.5）÷30×2×30=66998元。
关于POS机押金的问题，不属于本案租赁合同的约定内容，本院不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款�第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告广州市金佳信通信产品发展有限公司向被告广州市精都实业有限公司白云分公司于2011年9月25日签订的《X号停机坪商铺租赁合同》于2012年12月4日解除。
二、在本判决生效之日起五日内，原告广州市金佳信通信产品发展有限公司向被告广州市精都实业有限公司白云分公司支付2012年10月至2012年12月4日欠付的租金46178.65元及违约金（违约金分别以26510元为本金从2012年10月8日起计至2012年11月12日、以16248元为本金从2012年11月13日起、以26510元为本金从2012年11月8日起、以3420.65元为本金从2012年12月8日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，均计算至实际清偿之日止，均以本金为限）。
三、在本判决生效之日起五日内，原告广州市金佳信通信产品发展有限公司向被告广州市精都实业�限公司白云分公司支付2012年12月5日至2013年1月4日的房屋占有使用费66998元。
四、在本判决生效之日起五日内，原告广州市金佳信通信产品发展有限公司向被告广州市精都实业有限公司白云分公司支付2012年1月、2012年2月的迟延交租违约金（以24100元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2012年1月8日计至2012年1月10日、2012年2月8日至2012年2月28日，均以本金为限）。
五、原告广州市金佳信通信产品发展有限公司将广州市白云区云霄路自编XXX号X层LXXXXN号商铺交还被告广州市精都实业有限公司白云分公司管业。
六、原告广州市金佳信通信产品发展有限公司向被告广州市精都实业有限公司白云分公司支付律师费30000元。
七、驳回原告的其他诉讼请求。
八、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费300元，反诉受理费2690元，由原告广州市金佳信通信产品发展有限公司负担受理费300元、反诉受理费1700，由被告广州市精都实业有限公司白云分公司负担反诉受理费990元（均在本判决生效之日起三日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 刘嘉欣
人民陪审员 黎 珍
人民陪审员 陈碧溪
二〇一四年六月十三日
书 记 员 蔡晓珊