江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初536号原告：南京建设发展集团有限公司，住所地在南京市秦淮区石鼓路98号阳光大厦2楼。法定代表人：邱俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲兰平，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：陈前霞，女，1976年7月21日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：宋建云（系陈前霞丈夫），男，1966年1月10日生，汉族，住南京市秦淮区。原告南京建设发展集团有限公司（以下简称建设集团公司）与被告陈前霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设集团公司的委托诉讼代理人曲兰平到庭参加了诉讼，被告陈前霞经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设集团公司向本院提出诉讼请求：请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告按房屋现状返还给原告；被告支付2015年7月1日至起诉之日止租金；判令被告支付逾期租金损失（自2015年6月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；判令被告支付自起诉之日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（按每日租金的3倍计算）。事实和理由：南京市玄武区湖景花园的01号6号、7号房屋为原告所有。2013年6月，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租上述房屋，租期为2013年7月1日起至2018年6月30日。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告应于2015年6月1日前向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金29664元。经原告多次催告，被告拒不履行上述义务。因此，2015年10月9日，原告向被告寄发律师函，通知被告解除《房屋租赁合同》，支付租金并返还该房屋。现被告拒不返还房屋，也未按约定支付任何应付费用，给原告造成重大损失。被告陈前霞未按公告送达开庭传票时间到庭应诉，但庭审后委托诉讼代理人到庭辩称，对原告主张的租赁事实认可，希望继续履行租赁合同，对于所欠房租双方约定期限还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证、房屋租赁合同、律师函及投递单，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、2013年6月24日，原告建设集团公司（甲方）与被告陈前霞（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市玄武区湖景花园G1-106107室房屋（房屋所有权证登记房屋坐落为湖景花园01号6号、湖景花园01号7号）出租给乙方，房屋套内面积为44.4平方米，房屋租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止；甲方于2013年7月1日前向乙方交付房屋，乙方按合同约定交纳租赁费用，甲方给予乙方1个月的免租期（自双方房屋交接日起计算），免租期满的次日（2013年8月1日开始正式计算房租）；房屋年租金为2.88万元，每两年递增3%，采取先交费后使用的原则，按年支付；合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金2400元，作为乙方履行本合同各项义务和责任的担保；乙方逾期不支付租金和其他费用，且经甲方催告后累计超过30天的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应当按合同向另一方支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；除甲方同意乙方续租外，乙方在本合同的租赁期届满后或合同解除之日起的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日租金的3倍向甲方支付该房屋的占用使用费；等等内容。二、2015年10月9日，原告委托江苏永衡昭辉律师事务所向被告陈前霞寄送《律师函》一份，通知：自2015年10月9日起解除《房屋租赁合同》，并在合同解除后3日内返还房屋；在收到本函后10日内，支付2015年7月1日至2015年10月9日的租金8208.39元。原告将该《律师函》寄送至南京市卫岗西18号长发公寓A幢001室，由门卫签收。三、2016年1月26日，原告以本案诉称理由诉至本院，要求被告陈前霞支付2015年7月1日至2015年10月9日期间租金8208.39元，2015年10月10日至房屋交付之日止的房屋占有使用费（按每日租金的3倍计算）以及赔偿逾期支付租金的损失（自2015年6月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。2016年8月4日，本案开庭审理过程中，原告变更诉讼请求即本案诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人依照九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原告建设集团公司与被告陈前霞自愿签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行义务。原、被告在租赁合同中明确约定了单方解除租赁合同的权利，被告未按合同约定支付自2015年7月1日起房屋租金，原告有权解除合同，但原告应当依法通知被告行使合同解除权。原告虽向被告发出《律师函》通知原告解除租赁合同并要求返还房屋，但原告并无证据证明该解除合同通知到达对方，而原告于2016年8月4日本案开庭审理过程中才变更诉讼请求，要求解除原、被告签订的租赁合同，故涉案房屋租赁合同于2016年8月4日依法解除，对原告该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告陈前霞应当继续履行未履行的合同义务，向原告返还承租的房屋并承担相应的违约责任。被告自2015年7月1日起未支付房屋租金，故原告要求被告支付自2015年7月1日起至起诉之日（2016年1月26日）止租金的诉讼请求，本院予以支持。被告已支付的保证金2400元，应当从所欠租金中予以扣除。因双方在房屋租赁合同中约定租金按年支付，采取先交费后使用的原则，而被告陈前霞未按房屋租赁合同约定按时缴纳房屋租金，原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率承担自2015年6月2日起支付利息至实际支付之日止，符合法律规定，本院予以支持。原、被告在房屋租赁合同约定，合同解除后，被告应当于合同解除之日起三日内返还房屋，逾期返还房屋的应按日租金的3倍承担房屋使用费，该项约定系双方对逾期返还房屋时违约责任的约定，但约定的违约金过高，应当根据违约情况适当予以调整，被告自应当返还房屋之日起可按双方约定的日租金1.1倍支付逾期返还房屋损失，故原告要求被告支付自起诉之日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（按每日租金的3倍计算）的诉讼请求，本院部分予以支持，被告应自判决返还房屋逾期之日起按房屋日租金的1.1倍承担损失，在此之前的损失按约定的房屋租金支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告南京建设发展集团有限公司与被告陈前霞于2013年6月24日签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告陈前霞于本判决生效之日起三日内将位于南京玄武区湖景花园01号6号、湖景花园01号7号房屋返还给原告南京建设集团有限公司。被告未按上述期限返还房屋，应承担原告逾期返还房屋损失（按《房屋租赁合同》约定的日租金1.1倍为标准自逾期返还之日起计算至实际返还房屋之日止）。三、被告陈前霞于本判决生效之日起十日内支付原告南京建设集团有限公司房屋租金29664元（租金计算至2016年6月30日止，自2016年7月1日起按年租金29644元为标准计算至房屋判决生效返还之日止），并以29664元为基数按中国人民银行同期贷款利率自2015年6月2日起至租金支付之日止承担逾期支付租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，公告费300元，合计824元，由被告陈前霞负担（该款原告已预缴，被告在给付本案判决款项时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费524元（户名：江苏省南京市中级人民法院；账号：a；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。审 判 长  唐奇志人民陪审员  王军辉人民陪审员  赵元敬二〇一六年十一月七日法官 助理  杜 超见习书记员  赵婷婷