河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终2853号
上诉人（原审被告）：张瑞，女，汉族，1972年11月13日出生，住河南省睢县。
上诉人（原审被告）：王新峰，男，汉族，1972年6月18日出生，住河南省睢县。
二上诉人之共同委托代理人：张红宇，河南三友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭明良，男，汉族，1963年9月25日出生，住河南省商丘市睢阳区。
委托代理人：王崇文，河南君盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：商丘泰和投资管理有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区北海路十一中家属院内。组织机构代码：58032610-2。
法定代表人：傅卫东，总经理。
委托代理人：王中园，男，汉族，1985年8月16日出生，该公司员工。
上诉人张瑞、王新峰与被上诉人郭明良、商丘泰和投资管理有限公司（以下简称泰和公司）民间借贷纠纷一案，郭明良于2015年10月13日向河南省商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令：1.泰和公司向郭明良支付借款本金2000000元及利息（2015年1月16日以前的利息，其后的逾期利息按借款合同约定执行）、违约金226000元；2.郭明良对张瑞、王新峰抵押的房产享有优先受偿权。该院于2016年3月14日作出（2015）商睢民初字第03739号民事判决，张瑞、王新峰不服该判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月2日受理后，依法组成合议庭，并于2016年8月18日在本院第四审判庭公开开庭审理了本案。上诉人张瑞及张瑞、王新峰之委托代理人张红宇，被上诉人郭明良及其委托代理人王崇文，被上诉人泰和公司之委托代理人王中园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月26日起，郭明良与泰和公司存在借贷关系，后经双方结算，泰和公司共向郭明良借款2000000元，因其无能力偿还借款，泰和公司作为担保人，于2013年11月19日向郭明良提供了“张瑞、王新峰”签字的借款合同及房地产价值确认书，郭明良在借款合同出借人处及房地产价值确认书抵押权人处分别签了名字，连同加盖“张瑞”私章的借款收据证明一起交给郭明良。合同约定“借款金额2000000元，借款期限自2013年11月19日起至2014年11月18日止，借款利率和计息方式：本合同项下借款期限内的月利率为15‰，利息共计360000元。分四期支付，按季付息，每期利息为90000元，若逾期付息或还本，除每天按贷款余额的千分之五计算逾期利息至全部清偿日止（如逾期还息十天将终止借款合同）外，还应向对方支付全部贷款本金5%的违约金，抵押物：张瑞、王新峰自愿以其有权处分并拥有所有权的位于睢县城关镇中心大街西侧培训中心6幢7
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9号的合法房产（权证字号：睢县房产证2012字第××号，共有人王新峰，共有权证号：0102000239，建筑面积：759.46平方米）抵押给出借人，并办理了房屋他项权证（他项权证号：睢县房他证2013字第140102**号）。合同签订后，郭明良于当日预先扣除三个月的利息90000元。
2013年11月29日，郭明良与王新峰、张瑞签订的《借款合同》经商丘市睢阳区公证处公证，出具了公证书。2014年11月18日，借款到期后，泰和公司按合同约定付清了2014年9月10日前的利息，本金1910000元及2014年9月10日以后的利息没有偿还。2015年1月16日，郭明良以张瑞、王新峰未按合同约定偿还借款本息为由，申请商丘市睢阳区公证处出具具有强制执行效力的《借款合同》执行证书，该公证处于2015年2月11日作出（2015）商睢证执字第052号执行证书：至2015年1月16日，借款人张瑞、王新峰欠本金2000000元，利息126000元，违约金100000元，合计2226000元。
原审法院认为，郭明良与张瑞、王新峰虽然签订了借款合同，但泰和公司是真正的借款人，又是该笔借款的连带保证担保人，郭明良与张瑞、王新峰签订的借款合同对泰和公司同样具有约束力。郭明良预先在本金中按月利率1.5%扣除利息90000元，实际出借1910000元，依照《最高人民法院关于审理借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条之规定，郭明良实际出借1910000元应为借款本金。故泰和公司应按合同约定偿还借款本金1910000元及2014年9月10日之后的利息。郭明良主张每天按借款余额的5‰（折合年利率180%）计算逾期利息及按贷款本金5%计算违约金，违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，利息、违约金之和不超过年利率24%的规定，该两项请求应按年利率24%支持。张瑞、王新峰自愿用夫妻共有的位于睢县城关镇中心大街西侧培训中心6幢7
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9号的合法房产为该笔借款作抵押，并办理了房屋他项权证，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，因泰和公司不履行到期债务，郭明良有权就该抵押物优先受偿。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、泰和公司于判决生效后七日内偿还郭明良借款本金1910000元及2014年9月10日之后利息、违约金（利息、违约金之和按年利率24%计算，从2014年9月10日起至付清借款之日止）；二、郭明良对张瑞、王新峰抵押的位于睢县城关镇中心大街西侧培训中心6幢7
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9号的房产享有优先受偿权；三、驳回郭明良的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24608元，由泰和公司负担21176元，郭明良负担3432元。
上诉人张瑞、王新峰不服原审判决上诉称，上诉人和郭明良签订的借款合同未实际履行，故以此向郭明良出具的抵押合同无效，原审认定上诉人自愿用夫妻共同财产为涉案借款予以担保错误，判令郭明良对上诉人的房产享有优先受偿权属于适用法律错误。请求二审撤销原审判决，依法改判驳回郭明良对上诉人的诉讼请求。
被上诉人郭明良辩称，原审对借款抵押合同认定事实清楚，适用担保法的相关规定判令上诉人承担责任正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人泰和公司辩称，上诉人从2011年起在泰和公司抵押借款16000000元左右，该款是用泰和公司法定代表人傅卫东个人账号转到中辰置业公司的会计名下，中辰置业公司的会计将该款陆续转到上诉人指定的会计名下。该款到期后，上诉人没有偿还，泰和公司将上诉人债务转移到郭明良，由上诉人与郭明良重新签订借款合同，并出具抵押手续，王新峰通过中辰置业公司向郭明良支付利息。请求二审驳回上诉，维持原判。
根据各方诉辩意见，本院确定本案争议焦点是：涉案借款合同是否实际履行，被上诉人郭明良主张行使抵押权并对抵押房屋优先受偿应否予以支持。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明，郭明良于2015年9月10日向河南省睢县人民法院申请强制执行河南省商丘市睢阳区公证处出具的（2013）商睢证民字第9385号债权文书，该院于2015年9月14日作出（2015）睢法执字第581号执行裁定，对河南省商丘市睢阳区公证处（2013）商睢证民字第9385号债权文书公证书，不予执行。
本院认为，上诉人与郭明良之间签订借款合同，向郭明良出具了借据、房地产价值确认书，支付了部分利息，用自己房屋提供担保，并办理了他项权证，且双方共同到公证处对借款合同等予以公证，公证处的工作人员对上诉人作了谈话笔录，上诉人签字认可，该笔录显示上诉人对郭明良借款数额、利息支付、抵押等内容予以认可。目前，上诉人对上述合同、公证书、谈话笔录等均未行使撤销权，据此原审认定上诉人与被上诉人郭明良之间存在借款关系并无不当。上诉人与泰和公司之间存在债权债务关系，泰和公司将其债权转移给郭明良，上诉人与郭明良重新达成协议，上诉人为借款人，并用其房产进行抵押，泰和公司予以担保，原审判令泰和公司对涉案借款予以偿还，郭明良对上述抵押房屋行使优先受偿权并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人张瑞、王新峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴 蕙
审判员 盛立贞
审判员 刘玉杰
二〇一六年十月二十四日
书记员 鹿国旗