广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第1359号
原告广州大良贸易有限公司（以下简称大良公司），住所地：广州市白云区。
法定代表人李东。
被告周柏良，男，汉族，住湖北省红安县。
委托代理人夏杏媚，系广东派力律师事务所律师。
委托代理人宋歌，系广东派力律师事务所律师。
第三人佛山市南海区广安居房地产中介有限公司（以下简称广安居公司），住所地：佛山市南海区。
法定代表人梁德华。
委托代理人吴彩坚，住佛山市南海区，系该司销售经理。
上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日受理后依法适用简易程序，由代理审判员黄伟独任审判，并于2015年1月7日公开开庭进行了审理，原告法定代表人李东、被告委托代理人夏杏媚到庭参加了诉讼。因本案处理结果同佛山市南海区广安居房地产中介有限公司有法律上的利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并于2015年1月20日第二次公开开庭进行审理，原告法定代表人李东、被告委托代理人夏杏媚、第三人委托代理人吴彩坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月1日，原告与被告签订了位于南海区＊＊房的房地产买卖合同，合同约定被告于原告领取房产证当天支付定金5万元，并办理交易手续。但随后被告向原告表示不支付购房定金且不会依约继续履行买卖合同，经原告多次催促仍未履约，其行为已严重侵犯原告合法权益。被告强迫第三人出具细节说明，违反了司法公正，且被告与第三人有利害关系，该书证由被告代理人起草，不是第三人的真实意思表示。因此，起诉请求：1、确认被告与原告的房屋买卖合同关系已经解除；2、被告向原告支付违约金134000元及诉讼费由被告承担。
被告辩称，2014年10月1日被告经广安居公司介绍购买位于南海区＊＊房。广安居公司明确告知被告该房产没有挂户口。在房屋买卖过程中，被告通过广安居公司了解房产情况，广安居公司明确知悉被告购买房产是为了儿子读书便利以及该房产不得挂户口的要求。《房地产买卖合同》第四条也明确约定“卖方交楼后应在60日内及时迁出户口”。然而，原告和广安居公司故意隐瞒涉讼房屋挂有上一手业主户口的事实。直至合同履行过程中，原告才告知被告，该房屋是原告拍卖所得，上一手户主的户口仍挂在该房产，且原告无法保证在交楼后60日内迁出户口，故被告行使不安抗辩权，原告违约在先。如果原告没有违约在先，中介方不可能一直保管定金而不支付给原告，这明显不符合常理。根据《合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原、被告口头约定涉讼房屋不能挂有户口，如挂有户口，《房地产买卖合同》解除。根据《合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上述口头约定合法有效，在合同履行过程中，被告才得知原告隐瞒涉讼房屋挂有户口且无法迁出，并当即告知原告解除《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》予以解除，不存在原告主张的被告违约的情形。同意解除合同，但不同意支付违约金。退一步而言，原告主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求法院予以减少。
诉讼中，原告举证如下：
1、企业法人营业执照（副本）、李东身份证复印件各1份，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、周柏良身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
3、粤房地权证佛字第××号房地产权证原件1份，用以证明涉讼房屋的产权属于原告。
4、房地产买卖合同复印件1份，用以证明双方签订合同是真实意思表示。
5、催约知会函、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1022907182506）、交寄邮件收据、邮件查询结果原件各1份，用以证明合同约定原告领取房产证时被告应支付定金予原告，原告催促被告支付定金，但被告未支付予原告。
6、解除合同通知、EMS全球邮政特快专递邮件详情单（编号：1022907728406）、交寄邮件收据、邮件查询结果原件各1份，用以证明被告应于2014年11月25日前办理按揭手续，但被告超期未履行义务，原告向被告发出通知要求解除合同。
7、佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，用以证明涉讼房屋的现状。
8、（2013）佛城法执字第2502-2号执行裁定书原件1份，用以证明签订合同时，原告向被告、第三人出示了该裁定书，裁定书注明了原业主住所地是涉讼房屋。根据涉讼合同的约定，涉讼房屋以现状出售，被告已全面检查并已清楚物业情况并无异议，第三人对此亦予以确认，不存在被告所称原告与第三人串通问题。
经质证，被告对原告出示的证据1-6的真实性无异议，但对其证明内容有异议，根据买卖合同第四条的约定，原告交楼后应在60日内迁出户口，但因为原告口头告知被告无法让上一手的业主迁出户口，是原告违约。在房屋买卖过程中，原告隐瞒其物业挂有户口的事实。证据5中的催约知会函是原告寄到被告的老家，被告收到该函件后已经口头与原告、广安居公司协商处理这事，并不是没有作出回应，而是没有书面回应而已。确认收到证据5、6。对证据7无异议。对证据8的真实性无异议，但该裁定对物业的户口情况无作出明确说明，原、被告双方口头约定该物业是无户口的，但经查询，该物业挂有一家四口户口，该裁定并不能显示户口情况。
第三人对原告出示的证据1-4、7无异议。对证据5、6不清楚。对证据8无异议，确认签约当时原告出示过该证据。
诉讼中，被告举证如下：
1、周柏良身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。
2、企业基本信息打印件1份、组织机构代码证复印件1份、购房要约发出委托书原件1份，用以证明被告经广安居公司介绍购买位于南海区桂平西路2号鹿璟村鹿怡居C座601房的物业，根据《委托书》第七条规定广安居公司应当对委托人作出如实陈述，但广安居公司在促成买卖的过程中，故意隐瞒该物业挂有户口的事实，构成违约。
3、收款收据（N0.0002990、N0.0002994）原件2份，用以证明被告支付广安居公司定金20000元和诚意金2000元。因广安居公司和原告违约，广安居公司应退回上述费用。
4、光盘1个、文字材料打印件1份，用以证明原告和广安居公司在房屋买卖合同的过程中广安居公司和原告故意隐瞒位于南海区＊＊房的物业挂有户口的事实，构成违约，广安居公司承诺因业主的户口不能迁出，该《房屋买卖合同》作废，退回2万元定金给被告。
5、房地产买卖合同原件1份，用以证明合同第四条明确约定原告交楼后应在60日内及时迁出户口，但因原告在合同履行过程中告知被告其房屋是拍卖所得，无法要求上一手业主迁出户口，原告隐瞒物业挂有户口的事实，构成违约。
6、房地产买卖交易细节说明、证明原件各1份，用以证明原、被告双方在房屋买卖过程中口头约定该物业不能挂有户口，约定如果挂有户口，则解除《房地产买卖合同》，该口头约定合法有效，在合同履行过程中，被告才得知原告隐瞒该物业挂有上一手业主一家四人的户口且无法迁出的事实，当即告知原告解除《房地产买卖合同》，该《房地产买卖合同》予以解除，不存在原告主张的被告违约的情形。
经质证，原告对被告出示的证据1无异议。对证据2有异议，认为没有见过，不能证明原告与中介方有隐瞒行为，而且原告从未对被告隐瞒过任何行为。对证据3有异议，认为原告没有收到被告的定金，被告称如果中介方将定金未经其同意的情况下转交给原告的要拆其铺位，证明被告违约。对证据4有异议，认为原告从未有隐瞒，且被告不是与原告通话，对通话人的身份不清楚，无法证明原告违约。对证据5无异议，认为合同约定过户交楼后60日内原告迁出户口，原告履行义务期限尚未届满，被告应先行支付定金，且被告无证据证明原告不能迁出户口。对证据6中的细节说明的合法性有异议，认为细节说明是被告在第一次庭审后连续三、四日到第三人处吵闹，且该证据是由被告代理人起草，并多次修改，该证据违反了司法公正作出的，并非第三人的真实意思表示。该证据的内容与被告第一次的答辩意见有矛盾，无法自圆其说。双方无所谓的口头协议，该证据是第三人被逼出具的。对证据6中的证明的真实性无异议，认为签合同时，原告已告知户口情况。
第三人对被告出示的证据1-2、5无异议。对证据4有异议，认为通话人并不清楚涉讼房屋的交易情况。对证据6中的细节说明，该证据是被告交付予第三人的，并要求第三人盖章，当时第三人希望原、被告能协商解决；对证据6中的证明无异议。
诉讼中，第三人举证如下：
1、大良贸易有限公司于2014年10月1日出具的收款收据原件1份。
经质证，原告对第三人出示的证据1不予确认，原告没有收到该笔款项。原定是原告领取到房产证时，第三人应向原告支付该笔款项，但由于被告威胁第三人并不同意支付，所以第三人未向原告支付该笔款项。
被告对第三人出示的证据1的真实性无异议，认为原告在庭审中表示被告尚未支付过定金，事实上，原告知道被告支付过定金予第三人，因涉及到物业的产权和户口情况，所以该笔定金才在第三人处，双方有口头约定。
经审核，原告出示的证据1-7，被告出示的证据1、5、证据6中的证明均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其不持异议，本院均予采信。原告出示的证据8为法院出具的法律文书，被告、第三人对其真实性均无异议，本院予以采信。被告出示的证据2中的购房要约发出委托书及证据3为原件，原告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。被告出示的证据2中的企业基本信息、组织机构代码证为主体信息，能与原告证据4相互印证，原告虽有异议但无证据推翻，本院亦予以采信。被告出示的证据4为通话录音及其整理文字稿，相关当事人予以确认，故本院对其真实性予以确认。被告出示的证据6中的房地产买卖交易细节说明，第三人确认为其出具，故本院对其真实性予以确认，但对予其所载内容，本院结合其他案情作综合认定。第三人出示的证据1，能与原告证据1、5、6相互印证，原告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。
根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2014年10月1日，被告（委托人）与第三人签订《购房要约发出委托书》，由被告委托第三人向涉讼房屋所有权人发出购买房屋要约。
同日，原告（卖方）、被告（买方）及第三人签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告向原告购买南海区＊＊房（以下简称涉讼房屋），房屋建筑面积为147.52平方米，以现状出售，被告已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；总楼价为1340000元，被告于签订合同当天支付定金20000元给原告，定金余款30000元被告于原告出房产证当天支付给原告，首期楼款350000元应于递件成功当天支付给原告；被告应于2014年11月25日前签订《购房抵押贷款合同》，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，原告必须提供协助；原、被告双方应在银行出具同意贷款通知书后到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入原告在该贷款银行指定开设的账户内；若因被告的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由被告于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给原告；被告不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；涉讼房屋于过户、新业主入押后交付使用；原告交楼后应在60日内及时迁出户口；因被告或原告违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或与其办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还；合同未明确约定履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；原告保证出售该物业无抵押无查封，保证能过户到被告名下，原、被告协商一致，签订合同当天被告支付定金给原告，由于原告的房产证正在办理当中，故定金由中介方保管，原告拿到房产证、三方一起到桂城行政服务中心确认能过户到被告名下和房屋并无抵押、查封，则中介方可转定金到原告账户；原告保证原告的房产证于2014年11月10前出证，与被告办理一切交易过户手续。
同日，被告向第三人支付诚意金2000元、购房定金20000元。截至庭审辩论时，上述购房定金20000元仍由第三人保管，未付予原告。
2014年10月13日，行政部门登记涉讼房屋为原告单独所有，房屋所有权取得方式为拍卖。
2014年10月28日，原告向被告寄送《催约知会函》及房产证，其中《催约知会函》载明：原告已于2014年10月14日领取房产证并多次要求被告履行合同约定支付定金及办理银行贷款手续，被告均未予配合，故催告被告于收到函件5日内与原告联系，按照合同约定立即支付定金并办理交易手续，否则将按合同约定解除买卖合同，并按买卖合同金额的10%追究违约责任。该邮件于2014年11月9日送达被告。
2014年11月26日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，载明：被告未交定金及履行合同，经多次致电并发函仍未与原告联系，存在诸多违约行为，故通知解除原告与被告的买卖合同并将依法追究被告违约责任。该邮件于2014年11月29日送达被告。
2014年11月6日房管部门登记信息显示涉讼房屋权利人为原告，无查封、抵押等权利限制。
2015年1月5日，第三人出具房地产买卖交易细节说明（以下简称涉讼说明），针对涉讼房屋交易情况作出说明。庭审中，第三人明确表示涉讼说明中有关涉讼房屋无户口及有户口即可解除合同的陈述并非其真实意思表示。
2015年1月13日，佛山市公安局桂城派出所出具证明，载明涉讼房屋内有一家四人的户籍挂靠。
原、被告及第三人于庭审中确认原告领取房地产权证后，三方曾一同到房管部门查询涉讼房屋产权情况，当时涉讼房屋登记于原告名下，无查封、抵押等权利限制。
另查明，被告曾与第三人法定代表人梁德华通话，协商解决涉讼交易问题。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉讼合同中有关原告与被告房屋买卖合同关系的内容是原告与被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均依约履行各自义务。
被告虽辩称原告及第三人签订涉讼合同时隐瞒涉讼房屋挂有户口的情况导致合同履行不能因而原告构成违约，但其一，涉讼合同明确载明涉讼房屋以现状出售，被告已全面检查并清楚了解物业的所有情况而并无异议；其二，被告虽称房屋无户口是购买房屋的重要考量，但在合同明确约定房屋须无抵押、无查封、定金附条件支付等内容的同时没有明确约定房屋无户口，与常理不符；其三，合同明确约定双方办理户口迁出事宜，且以书写方式明确约定户口迁出期限，被告有关双方未就户口问题进行磋商和约定的抗辩与常理不符。综上，被告上述抗辩没有事实依据，本院不予采纳。
被告虽辩称涉讼房屋现有户口无法迁出，被告有权行使不安抗辩权而不构成违约，但其一，如前所述，涉讼房屋户口在签约时已经存在，被告对此知悉并自愿签订涉讼合同，应自行承担由此导致的后果；其二，被告未能举证证明涉讼房屋户口无法迁出，且针对该户口迁出问题被告可另行向原告主张权利，故被告上述抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。
被告虽根据通话录音及涉讼说明辩称原告承诺涉讼房屋无户口及原、被告约定有户口即可解除合同，进而认为原告构成违约，被告有权解除合同，但其一，通话录音为被告与第三人法定代表人梁德华通话，原告对该通话内容并不确认，而梁德华亦并非涉讼交易具体经办人，通话中亦未对原告上述主张予以肯认；其二，第三人当庭明确表示涉讼说明中有关涉讼房屋无户口以及有户口即可解除合同的内容并非其真实意思表示，原告对此亦不予确认；其三，被告对双方变更书面合同约定的事实负有举证责任，但被告未能提供其他材料予以证明，应承担相应举证责任。综上，结合本案材料及本院前述认定，被告上述主张理据不足，本院不予采纳。
第三人作为中介方根据涉讼合同约定保管定金，在被告未足额支付定金并明确表示不同意向原告支付定金、买卖双方对合同履行存有争议的情况下未向原告支付定金并无过错，被告据此主张原告违约在先没有事实和法律依据，本院不予采纳。
对照涉讼合同约定，被告应于签约当日、原告取得房产证当日分别支付定金20000元、30000元，而行政机关已经于2014年10月13日登记涉讼房屋为原告所有，原、被告及第三人亦曾一同到房管部门核查房产登记信息，当时房产并无查封、抵押等权利限制，且根据2014年11月6日房产登记信息，涉讼房屋亦无抵押、查封等权利限制，则被告定金支付条件已经成就并应先于原告户口迁出义务履行。被告经原告催告至今仍未向原告或第三人（中介方）足额支付定金50000元，超出合理期限，已经构成根本违约，合同应予解除。解除合同通知书已经于2014年11月29日送达被告，故本院认定涉讼合同中有关原告与被告之间房屋买卖合同关系的内容于该日解除。
被告违约，应向原告承担违约责任；虽原告主张被告应按合同约定总价款10%向其承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金应以实际损失为基础，综合案件实际情况进行确定，本院综合涉讼房屋未交付使用、被告违约原因及情节、原告实际经济损失及预期利益、当地市场房价等因素，认为原告主张违约金标准过高，并根据公平合理、诚实信用原则将违约金调整为100000元；原告诉请在本院核定部分本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、确认原告广州大良贸易有限公司、被告周柏良与佛山市南海区广安居房地产中介有限公司于2014年10月1日签订的《房地产买卖合同》中有关原告广州大良贸易有限公司与被告周柏良之间房屋买卖合同关系的内容于2014年11月29日解除。
二、被告周柏良应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大良贸易有限公司支付违约金100000元。
三、驳回原告广州大良贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1490元（原告已预交），原告负担340元，被告负担1150元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 刘冬花