山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1302民初9464号
原告：邹某某，女，1969年7月3日生，汉族，住临沂市罗庄区。
委托诉讼代理人：徐兴军，山东隆泰律师事务所律师。
被告：临沂某建筑陶瓷市场有限公司，住所地：临沂市兰山区解放路与临西六路交汇处路北。统一社会信用代码证：91371300593642761C。
法定代表人：李长虹，经理。
委托诉讼代理人：高配合，男，1970年12月1日生，汉族，该公司法务部经理，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：高庆萍，女，1960年5月31日生，汉族，该单位经理，住临沂市兰山区。
原告邹某某与被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹某某的委托诉讼代理人徐兴军，被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司的委托诉讼代理人高配合、高庆萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹某某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原告与被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司签订的《租赁合同》无效。2、依法判令被告返还原告支付的商铺位使用权费（即租赁费）158400元（已扣除原告实际房屋占有使用费）、设施维修费8640元，设施折旧费12960元、设施租用费12960元，共计192960元。3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月6日，原告与被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司签订《租赁合同》，约定“原告租赁其开发的临沂虹鑫建筑陶瓷市场011、012号商铺，租赁期限自2011年9月7日起至2030年11月2日止，原告向被告一次性支付商铺位使用权费211200元”。2011年8月19日原告根据被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司要求将租赁费交纳给被告临沂市沂水虹鑫商城有限公司。实际租赁过程中，被告又向原告收取了设施维修费8640元、设施折旧费12960元、设施租用费12960元。经查，被告开发建设的临沂虹鑫建筑陶瓷市场未取得建设工程规划许可证、也未进行任何竣工验收。原告认为，原被告双方签订的《租赁合同》违反了法律行政法规的强制性规定应属无效，且被告重复性收费，严重的侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特具状诉讼，判如所请。
被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司辩称，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告一次性交纳了20年的商铺租金，被告也把商铺的使用权交给了原告，双方都履行了合同。现在陶瓷市场运营正常，没有其他的因素影响原告对该商铺的使用，另外被告收取的市场物业管理费等不属于重复收费。2011年9月7日原告交纳了涉案商铺租金211200元，当时向原告开具的收款收据为临沂市沂水虹鑫商城有限公司，该款已转到了被告临沂虹鑫陶瓷市场有限公司，临沂市沂水虹鑫商城有限公司只是临时代收租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：一、租赁合同一份，证明2012年5月6日原、被告签订租赁合同，原告租赁被告开发的临沂虹鑫建筑陶瓷市场011、012号商铺，租赁期限自2011年9月7日至2030年11月2日，原告向被告一次性交付租赁费211200元。二、收款收据九份，证明原、被告双方签订租赁合同后，被告又向原告分别收取设施维修费8640元，设施折旧费12960元，设施租赁费12960元。三、临沂市规划局于2006年11月14日发布的临沂市城市规划区内建设项目规划报建审批程序规定，证明原告租赁的商铺所在的改建工程属于应当依法履行报建审批手续获得建设规划许可证的工程。被告的质证意见为：对证据一、二、三均没有异议，但被告的陶瓷市场是租赁了临沂金星机床有限公司的厂房进行改造的，该商场至今仍然正常经营，没有收到临沂市规划执法部门违法建设的通知。被告没有向法庭提交证据。
根据当事人的陈述、举证、质证与本院庭审调查，本院认定如下事实：2012年5月6日，原告邹某某（乙方）与被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司（甲方）签订租赁合同一份，合同约定：乙方有偿租赁甲方位于临沂市兰山区解放路180号的临沂虹鑫建筑陶瓷市场011-012号商铺（计96平方米），乙方一次性向甲方交纳2011年9月7日起至2030年11月2日的商铺使用费211200元，乙方每年定期按照商铺面积向甲方交纳物业费、设施维修费、折旧费和设施租用费，合同签字生效，任何一方违约，需一次性赔偿对方违约金3万元整。合同还对其他内容做出了约定。合同签订前，原告于2011年8月19日已经向被告交纳了商铺使用权费211200元，合同签订后，原告又向被告交纳了截止到2013年9月份的物业费、设施维修费、折旧费和设施租用费，上述费用按每平方米每月共计45元收取。合同履行中双方因经营和管理问题产生纠纷，形成诉讼。
庭审中，原告称其在租赁被告的上述房屋中经营到2013年11月；被告称原告经营的时间至2013年第三季度，第四季度没有交费就没再经营，但租赁房屋的钥匙在原告手里。
另查明，被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司就位于临沂市兰山区解放路180号的临沂虹鑫建筑陶瓷市场所建设商铺未取得建设工程规划许可证。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司就位于临沂市兰山区解放路180号的临沂虹鑫建筑陶瓷市场所建设商铺至今未取得建设工程规划许可证，因此，根据法律规定，原告邹某某与被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司于2012年5月6日签订的租赁合同应视为无效合同，本院对此不予认定。本案中，原告已实际占有使用被告的商铺，故对在此期间的相关费用原告应予以交纳。对合同无效后商铺使用权费的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司应将原告邹某某所交商铺使用权费扣除实际占用费及市场管理费后返还给原告。对于原告经营的时间，结合庭审中原被告的陈述，原告经营时间应截止到2013年9月份，故对于在此期间的相应的物业费、设施维修费、折旧费和设施租用费，原告应向被告支付。对于在此以后的费用，因原告已停止经营，故无需支付。对于原告何时交纳使用房屋的钥匙，庭审中原告称2014年原告搬离东西后，当时房屋的门是没锁的，原告就没有再继续和被告沟通此事，一直以为房屋已交付。到了2016年6月份原告收到了被告发出的要求缴纳拖欠费用144000元的告知书后，原告又去找了被告了解此事。被告称原告经营的时间至2013年第三季度，第四季度没有交费就没再经营，但租赁房屋的钥匙在原告手里，直到2016年六月份通知原告交纳相关费用时，原告才想着去交钥匙，原被告对上述陈述均未提供证据证实，对此，法庭认为原告使用房屋时间应自2011年9月7日到2016年6月份。在此期间的占有使用费原告应予以交纳，费用计算应为原告交纳的自2011年9月7日起至2030年11月2日的商铺使用费211200元计算，其每月应当支付的费用为918.3元，乘以原告占有期间57个月，共计52343.1元。对剩余商铺使用费158856.9元，被告应予以返还。庭审中原告要求被告返还剩余商铺使用费158400元，系对自己权利的处分，不违反法律规定，故对原告要求被告返还剩余商铺使用费158400元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十八条第一款第五项、第一百三十四条第一款第四项、第七项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告邹某某与被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司于2012年5月6日签订的租赁合同无效；
二、被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司于本判决生效后十日内返还原告邹某某商铺使用权费158400元；
三、驳回原告邹某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4159元，由原告邹某某负担682元，被告临沂某建筑陶瓷市场有限公司负担3477元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判长 王期枫
审判员 董国飞
审判员 王东方
二〇一七年二月九日
书记员 叶 敏