安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终784号
上诉人（原审被告）：安徽省中川置业有限公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：孙莉，该公司总经理。
委托代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。
委托代理人：余陈，安徽皖西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋家文，汉族，1974年11月16日生，住安徽省六安市裕安区。
委托代理人：易伟，安徽冠楚律师事务所律师。
上诉人安徽省中川置业有限公司因与被上诉人宋家文房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院于2016年3月21日作出（2016）皖1503民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人安徽省中川置业有限公司委托代理人胡正发、余陈，被上诉人宋家文委托代理人易伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宋家文诉称：原、被告于2011年签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买其开发的位于皖西农产品中心批发市场第9幢118、218号商铺两间，建筑面积62.04平方米，房屋单价为6141.2元每平方米，房屋总价为381000元。同时约定被告应于2012年9月30日前交付房屋，并在交房后90日内办理房屋产权登记，同时约定了逾期交房及办理权属登记的违约金计算方法。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋价款，并缴纳了契税、登记费、物业维修基金、出图费用以及公摊水电费、水电开户费等。但被告至今未向原告交付房屋及办理房屋产权登记。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令被告交付房屋并办理房屋产权登记，支付逾期交房违约金133731元，支付逾期办理权属登记违约金11430元并承担本案诉讼费用。
原审被告安徽省中川置业有限公司辩称：被答辩人的诉请主体错误，与其签订商品房买卖合同的是安徽省中川置业有限公司六安分公司，而不是答辩人，答辩人与安徽省中川置业有限公司六安分公司属于两个独立的法人，答辩人的主体不适格。
原审法院查明：原被告于2011年签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买其开发的位于皖西农产品中心批发市场第9幢118、218号商铺两间，建筑面积62.04平方米，房屋单价为6141.2元每平方米，房屋总价为381000元。同时约定被告应于2012年9月30日前交付房屋，并在交房后90日内办理房屋产权登记，同时约定了逾期交房及办理权属登记的违约金计算方法。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋价款，并缴纳了契税、登记费、物业维修基金、出图费用以及公摊水电费、水电开户费等。但被告至今未向原告交付房屋及办理房屋产权登记，原告遂诉诸原审法院。原审法院另查明，孙莉既是被告安徽省中川置业有限公司的法定代表人，同时也是安徽省中川置业六安分公司的负责人。
原审法院认为：原被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。孙莉既是被告安徽省中川置业有限公司的法定代表人，同时也是安徽省中川置业六安分公司的负责人，安徽省中川置业六安分公司行为的法律责任应当由被告安徽省中川置业有限公司承担；双方应按照合同约定全面履行合同义务，被告应当交付房屋给原告，被告安徽省中川置业有限公司未在约定期限内交付房屋给原告，构成违约，应承担继续履行合同义务，即被告需交付房屋给原告并从2012年10月1日开始按原告已交付的381000元的万分之三即114.3元每日向原告支付逾期交房的违约金至实际交付之日。原告依约履行了支付购房款及相关办证款项的义务，被告未在合同约定的期限内办理房产证，构成违约，应当依照合同的约定总房款的3%承担违约责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告安徽省中川置业有限公司交付位于皖西农产品中心批发市场第9幢118、218号商铺两间给原告宋家文并办理产权登记；二、被告安徽省中川置业有限公司从2012年10月1日开始按原告已交付的381000元的万分之三即每日114.3元向原告宋家文支付逾期交房的违约金至实际交付房屋之日止；三、被告安徽省中川置业有限公司支付原告宋家文逾期办理权属登记违约金11430元；四、上述款项于判决生效之日起十五日内履行完毕。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9060元，由被告安徽省中川置业有限公司负担。
上诉人安徽省中川置业有限公司上诉称：一、本公司及其分公司不具有办理房产证的义务，且安徽省中川置业有限公司六安分公司的责任不应由本公司承担；二、涉案房屋已在《商品房买卖合同》约定的2012年9月30日前完成交付；三、违约金超过实际损失。请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回宋家文的诉讼请求；2、一、二审诉讼等费用由宋家文承担。
被上诉人宋家文答辩称：一、安徽省中川置业有限公司六安分公司是由安徽省中川置业有限公司设立，现安徽省中川置业有限公司申请注销安徽省中川置业有限公司六安分公司，故应当对安徽省中川置业有限公司六安分公司的民事行为承担民事责任，且安徽省中川置业有限公司的法定代表人孙莉亦作为安徽省中川置业有限公司六安分公司负责人在双方《商品房买卖合同》上签章确认；二、办理房产证是双方合同约定义务，且本案是因安徽省中川置业有限公司延期交房导致房产证无法办理；三、安徽省中川置业有限公司主张已经按照《商品房买卖合同》约定如期交房不符合事实，且未能提供交房确认书予以证实；四、被上诉人主张的违约金符合法律规定。
二审期间，上诉人安徽省中川置业有限公司提供四组证据：
第一组证据：安徽省中川置业有限公司营业执照、组织机构代码证复印件及法定代表人证明书，证明安徽省中川置业有限公司基本情况及法定代表人情况。
第二组证据：准予注销登记通知书，证明安徽省中川置业有限公司六安分公司法定代表人或负责人为武卫，不是孙莉。
第三组证据：民事判决书，证明：皖西农产品中心批发市场有限公司的商铺基本上都是出卖的同时委托第三方经营，三方签订《委托经营协议》，购房户将商铺委托给第三方经营，收取租金收益，购房户同意安徽省中川置业有限公司六安分公司在购房合同约定的交房日期前将商铺交付给第三方委托经营。既然商铺是委托第三方经营，购房户收取租金收益，就不存在逾期交房问题。本案被上诉人宋家文的购买的商铺不可能例外的不委托第三方经营，被上诉人宋家文在购买商铺后委托了第三方经营管理，安徽省中川置业有限公司六安分公司按照约定将涉案商铺交付给第三方，被上诉人宋家文已收取了租金收益，不存在逾期交房问题。
第四组证据：《商品房买卖合同》、认购房号确认单、计算单，证明：1、经过工商部门备案的模板合同上显示皖西农产品中心批发市场有限公司A区商铺的备案销售价格为7636.42元／㎡，并允许上下浮动10％，宋家文购买的商铺就在A区销售总价为508000元，扣除第一、第二年租金收益及优惠，被上诉人实际交付购房款381000元。2、宋家文已经收取了租金收益，涉案房屋已委托第三方经营，不存在逾期交房问题。
被上诉人宋家文质证：上述证据不符合法定新证据要求，不符合法院举证期限的要求，从证据认定及程序来讲是违法的。
对第一组、第二组证据，真实性应当向工商登记机关予以核实，与案件没有关联性，孙莉是否是安徽省中川置业有限公司与安徽省中川置业有限公司六安分公司的负责人，与承担责任主体无关，一审认定孙莉为负责人不属于认定错误。
对第三组证据，民事判决书与本案没有关联性，也没有参照性，达不到上诉人的证明目的，我方与上诉人的合同并未实际履行，证据中明显备注了已收回作废，其认为宋家文收取了租金应当提供证据。
对第四组证据，与本案被上诉人没有关联性，合同购房人是空白的，可能不是房产局备案的合同，对其三性均有异议。认购房号确认单、计算单是上诉人单方提供，没有被上诉人签章，不能证实购房款中已经去除了租金，双方商品房买卖合同中，并没有注明38.1万元是免除或扣除了租金后的购房款，无法达到上诉人的证明目的。
本院认证：对第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，因安徽省中川置业有限公司六安分公司是由安徽省中川置业有限公司设立，并已由其依法注销，故本案《商品房买卖合同》中涉及安徽省中川置业有限公司六安分公司的权利义务由上诉人安徽省中川置业有限公司承担，且安徽省中川置业有限公司的法定代表人孙莉亦作为安徽省中川置业有限公司六安分公司负责人在双方《商品房买卖合同》上签章确认，故不能达到安徽省中川置业有限公司的证明目的。
对第三组证据，真实性、合法性无异议，但是因本案《委托经营协议》中并未约定租金给付相关事宜，故该组证据对于本案不具有参照性，因此对该组证据的关联性，本院不予确认。
对第四组证据，与本案没有关联性，故对该组证据的真实性，本院不予置评。
双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审。对于安徽省中川置业有限公司一审提交的证据二《委托经营协议》，因《委托经营协议》与《商品房买卖合同》同日签订，时间是2012年5月24日；《商品房买卖合同》交付期限“出卖人应当在2012年9月30日前”向买受人交付房屋。宋家文认为《委托经营协议》没有实际履行，且已被其收回作废，应当不具有法律效力；但上述协议是宋家文亲自签署，而收回作废的时间（即2014年9月1日）迟于出卖人应当交付房屋时间近两年之久，对上述行为，宋家文不能作出合理解释，故本院认为安徽省中川置业有限公司迟延交付房屋的违约责任应从宋家文收回《委托经营协议》之日起计算。对于一审其他证据，本院认证意见与一审一致。
本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：因安徽省中川置业有限公司六安分公司是由安徽省中川置业有限公司设立，并已由其依法注销，故本案《商品房买卖合同》中涉及安徽省中川置业有限公司六安分公司的权利义务由上诉人安徽省中川置业有限公司承担，且安徽省中川置业有限公司的法定代表人孙莉亦作为安徽省中川置业有限公司六安分公司负责人在双方《商品房买卖合同》上签章确认，因此，安徽省中川置业有限公司认为不应由其承担民事责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
根据《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付适用后玖拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起叁拾日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的叁%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的叁%向买受人支付违约金。”的约定，安徽省中川置业有限公司负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，安徽省中川置业有限公司并没有提供其已经履行了该义务的证据，故应承担因其出卖人的原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任。安徽省中川置业有限公司关于此点的上诉理由不能成立。
安徽省中川置业有限公司上诉认为其已经按照《商品房买卖合同》的约定，在2012年9月30日前交付给宋家文，但是不能提供交房确认书予以证明，故安徽省中川置业有限公司该点上诉理由不能成立。
宋家文认为《委托经营协议》没有实际履行，且已被其收回作废，应当不具有法律效力；但上述协议是宋家文亲自签署，而收回作废的时间（即2014年9月1日）迟于出卖人应当交付房屋时间近两年之久，对上述行为，宋家文不能作出合理解释，故本院认为安徽省中川置业有限公司迟延交付房屋的违约责任应从宋家文收回《委托经营协议》之日起计算，即安徽省中川置业有限公司从2014年9月1日开始按宋家文已交付的381000元的万分之三即每日114.3元向宋家文支付逾期交房的违约金至实际交付房屋之日止。
综上，原判认定事实清楚，适用法律部分错误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初309号民事判决第一、三、四项，即“一、被告安徽省中川置业有限公司交付位于皖西农产品中心批发市场第9幢118、218号商铺两间给原告宋家文并办理产权登记；三、被告安徽省中川置业有限公司支付原告宋家文逾期办理权属登记违约金11430元；四、上述款项于判决生效之日起十五日内履行完毕。”；
二、变更六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初309号民事判决第二项，即“二、被告安徽省中川置业有限公司从2012年10月1日开始按原告已交付的381000元的万分之三即每日114.3元向原告宋家文支付逾期交房的违约金至实际交付房屋之日止；”为“二、安徽省中川置业有限公司从2014年9月1日开始按宋家文已交付的381000元的万分之三即每日114.3元向宋家文支付逾期交房的违约金至实际交付房屋之日止；”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9060元，由宋家文负担；二审案件受理费9060元，由安徽省中川置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 武
代理审判员 魏晶晶
代理审判员 马 龙
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 张 丽
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……