湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终598号
上诉人（原审原告）李家凤。
委托代理人梅劲松，湖北楚天剑律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人周祖龙。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）向晓林。
委托代理人向培造。特别授权代理。
原审被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室。
法定代表人王晓临，系该征收办主任。
委托代理人ＸＸＸ，湖北峰恋律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人李家凤为与被上诉人向晓林，原审被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服秭归县人民法院（2015）鄂秭归民初字第00750号民事判决，向本院提起上诉，本院2016年2月19日受理后，依法组成由审判员邓宜华担任审判长，审判员易正鑫，代理审判员张端参加的合议庭，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人李家凤的委托代理人梅劲松、周祖龙，被上诉人向晓林及其委托代理人向培造，原审被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室的委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年7月21日，李家凤与向晓林之妹向小兰签订《房屋租赁合同》，约定李家凤租赁向小兰平湖大道14号楼的第一层门面一间，租赁期限自2005年7月8日起至2012年7月7日止等内容。期间向小兰将租赁房屋所有权转移至向晓林名下。2012年7月9日，李家凤与向晓林签订《租房协议》一份，约定向晓林同意继续将平湖大道14号楼的第一层门面出租给李家凤经营，租赁期限自2012年7月8日至2019年7月7日止，双方在签订租赁合同时李家凤一次性支付房屋转让费50000元。当日，李家凤向向晓林交付了房屋转让费50000元并与向晓林签订了《房屋租赁合同》（甲方向晓林、乙方李家凤），合同对租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行了约定，其中约定“乙方承租期满退房时，不得拆出装修部分，其装修部分归甲方所有。合同期间若遇政府批准拆迁，由甲乙双方各自向投资商索取经济赔偿；或者由甲乙双方共同向投资商索取经济赔偿”。李家凤租赁的门面用于服装销售。2013年9月，秭归县人民政府决定对租赁房屋所属区域房屋及附属物实施征收，并制定了《秭归县茅坪城区商业步行街改造项目征收补偿方案》，对征收与补偿安置的补偿对象、补偿方式及原则、补偿内容及标准、奖励政策等进行了规定，其中规定征收范围内的房屋已出租的，由出租人依法解除租赁关系；对经营性房屋补偿可采取货币补偿或产权调换方式，经营性房屋产权调换原则为：统一规划、区域置换、划定产权、规范经营，一楼后部为农贸市场、前部为商铺；区位原则不变，调换前的临街一楼经营性房屋调换后依然可以在一楼临街区域；调换后经营性房屋的经营范围必须符合商业市场统一规划。2014年4月28日，向晓林与县房屋征收与补偿管理办公室签订房屋征收补偿协议，向晓林对被征收门面选择产权调换补偿方式。2014年12月8日李家凤与县房屋征收与补偿管理办公室签订了《房屋租赁经营搬迁补偿协议》，协议约定由秭归县房屋征收与补偿管理办公室对李家凤进行补偿一次性停产停业损失补偿费23800元、一次性搬家费用1500元、装饰装潢补偿费103558.35元、按时搬家奖励10000元，合计138858.35元；李家凤应当自行与租赁经营的房屋业主解除房屋租赁经营关系并结清一切费用。合同签订后李家凤搬出租赁经营的房屋停止营业，秭归县房屋征收与补偿管理办公室向李家凤支付了房屋补偿款。李家凤向向晓林交付房屋租金至2014年7月8日。2015年7月8日，李家凤以租赁合同期限未满、向晓林选择产权调换补偿方式使原租赁合同具有可履行性为由提起诉讼，请求被令向晓林继续履行租赁合同，即从李家凤能够实际经营之日起给予李家凤55个月的承租经营期。
原审法院同时查明：2015年2月3日，李家凤诉向晓林房屋租赁合同纠纷一案，李家凤向向晓林主张返还房屋转让费32739元，向晓林提起反诉，认为李家凤已经从秭归县房屋征收与补偿管理办公室领取了装饰装潢费用103558.35元，主张李家凤按照租赁合同返还房屋装修补偿费50000元。2015年6月10日，李家凤撤回起诉，向晓林也撤回了反诉。
原审法院认为：李家凤与向晓林对房屋租赁的事实、租金及租赁房屋被依法征收的事实均无异议。双方争议的焦点在于《房屋租赁合同》约定的租赁期限未满，租赁合同能否继续履行。李家凤所租赁向晓林的房屋被依法征收并已拆除，原租赁合同的标的物房屋已经灭失，李家凤与县房屋征收与补偿管理办公室已经签订《房屋租赁经营搬迁补偿协议》并已履行，李家凤应当按照协议与租赁经营的房屋业主即向晓林解除房屋租赁经营关系；向晓林在与县房屋征收与补偿管理办公室签订安置补偿协议后，已于2015年6月10日向李家凤送达了解除租赁合同的通知，向晓林因政府征收行为导致不能实现合同目的而行使单方解除权符合法律规定。双方的租赁合同关系已经解除。向晓林选择调换补偿方式进行安置补偿，虽然按约定安置补偿房屋建成后与原租赁房屋位置大体相同，但调换后房屋的经营范围必须符合商业市场统一规划，房屋的用途、实际面积、租金价值等因素都将或已发生变化，已属新的标的物，与原租赁合同约定不符，原租赁房屋已经拆除，原标的物已不存在，李家凤主张继续履行租赁合同理由不能成立，不应予以支持。向晓林申请追加秭归县房屋征收与补偿管理办公室为被告只因租赁合同解除的事由与其有关，李家凤未向秭归县房屋征收与补偿管理办公室主张权利，故秭归县房屋征收与补偿管理办公室在本案中不享有或负担实体上的权利义务。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条之规定，判决：驳回李家凤的诉讼请求。本案案件受理费80元，依法减半收取40元，由李家凤负担。
上诉人李家凤不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、李家凤是否履行安置补偿协议只与县房屋征收与补偿办公室发生法律关系，与李家凤、向晓林之间不形成任何法律上的关系。依据合同相对性，李家凤与县房屋征收与补偿管理办公室签订安置补偿协议，不能构成李家凤与向晓林之间解除合同的法律依据。2、向晓林选择了房屋产权调换，调换的房屋位置、性质、用途与被拆迁房一致，继续履行合同具有可行性，房屋租赁合同目的能够实现。向晓林单方面行使房屋租赁合同解除权，不符合法律规定的情形。3、双方在租赁合同中对发生情势变更情形后合同继续履行进行了约定，约定优先是民法适用的基本原则，而原审判决的本院认为部分没有适用法律的明确规范，没有适用民法的基本原则，没有使用双方都没有争议的证据依法判决，而是任意运用法官自由裁量权，导致判决不公。4、李家凤就租赁房屋转让费提起诉讼后，办案法官劝说李家凤撤诉，并告知主张房屋租赁合同继续履行可以胜诉，而本案的判决结果与法官建议大相径庭。原审判决违反法定程序，影响了案件的正确判决。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持李家凤的原审诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人向晓林答辩称：李家凤在上诉中引用的法条是失效的法条，请求驳回李家凤的上诉，维持原审判决。
原审被告秭归县房屋征收与补偿管理办公室答辩称：请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
各方当事人针对各自诉辩主张均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据本案的事实及双方当事人的诉辩意见，双方当事人在二审争议的仍为房屋租赁合同能否继续履行的问题。在租赁期限未满时，租赁合同能否继续履行，要看有无约定解除合同或法定解除合同的情形存在。从本案事实和证据分析，首先，李家凤与向晓林在《房屋租赁合同》中约定了合同履行困难时协商解除合同的情形，但双方并未就合同是否履行进行协商，没有约定解除合同。再看双方签订的租赁合同是否具有法定解除的情形。2013年9月，秭归县人民政府为公共利益的需要，决定对秭归县茅坪城区商业步行街（包括向晓林所有的房屋在内）进行综合改造，对位于该征收范围内的房屋和附属物实施征收并进行补偿。此种政府行为，属向晓林在签订合同时不能预见；在合同履行过程中不能避免、也不能克服的因素，属不可抗力情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。向晓林在因政府行为致使租赁标的物不复存在的情况下，对租赁关系享有法定的单方解除权，可以直接根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知承租人解除合同，自通知到达承租人时合同即解除。因此，李家凤与向晓林的房屋租赁合同具有法定解除情形，解除合同的通知到达李家凤时即产生解除合同的法律效力。虽然向晓林获得与原租赁房屋位置大体相同的安置补偿产权房，但已属新的标的物，在原租赁合同已解除的情况下，李家凤若要继续承租向晓林享有的安置补偿产权房，则应与向晓林另行签订房屋租赁合同，形成新的房屋租赁关系。综上，李家凤要求继续履行房屋租赁合同的依据不足，本院不予采纳。关于原审是否违反法定程序的问题，李家凤二审未提供证据证明原审在审理过程中有程序违法情形，其该项上诉理由亦无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李家凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓宜华
审 判 员 易正鑫
代理审判员 张 端
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 刘周宜