福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第569号
上诉人（原审原告）张蓉珊，女，1970年9月15日出生，汉族。
委托代理人林敏辉，福建信海律师事务所律师。
委托代理人张彬，男，1973年9月2日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）厦门健体无极健身管理有限公司。
法定代表人张长山，总经理。
委托代理人李颖、张明，职员。
被上诉人（原审被告）厦门洪文居住区开发有限公司。
法定代表人苏宝通，董事长。
委托代理人陈蓬火、周媛媛，职员。
被上诉人（原审被告）厦门市建坤诚兴物业有限公司。
法定代表人施建初，董事长。
委托代理人张过渡，职员。
被上诉人（原审被告）厦门市瑞景公园业主委员会。
负责人林紫龙，主任。
委托代理人郝爱梅，职员。
委托代理人梁娟娟，福建旭丰律师事务所律师。
上诉人张蓉珊因与被上诉人厦门健体无极健身管理有限公司、厦门洪文居住区开发有限公司、厦门市建坤诚兴物业有限公司、厦门市瑞景公园业主委员会建筑物区分所有权纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第6309号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年4月10日，张蓉珊向原审法院起诉，请求判令：1、厦门健体无极健身管理有限公司、厦门洪文居住区开发有限公司、厦门市建坤诚兴物业有限公司、厦门市瑞景公园业主委员会立即拆除位于张蓉珊车位东面出地面楼梯间（房屋平面图标注为T1）上面的建筑物（含锅炉、水箱等），恢复原状，并确保其可以正常、安全通行；2、厦门健体无极健身管理有限公司、厦门洪文居住区开发有限公司、厦门市建坤诚兴物业有限公司、厦门市瑞景公园业主委员会立即拆除位于出地面楼梯间（房屋平面图标注为T1）后至小区内部的障碍物（含铁制围网、树木花草等），并确保其可以正常、安全通行至小区内部。
原审判决查明，厦门洪文居住区开发有限公司系瑞景中心公园小区的建设开发单位。2008年4月，张蓉珊购买位于厦门市思明区洪文七里9号801室商品房及地下一层4-30、4-31号车位（位于瑞景公园一期），并于同年4月25日与厦门市建坤诚兴物业有限公司签订《入伙合约》，声明“完全理解并承诺严格遵守《临时管理规约》及其它社区管理规定”等。2011年4月，张蓉珊购买位于厦门市思明区洪文七里42号地下一层11#63号车位和11#64号车位（位于瑞景公园小区三期）。2014年4月10日，张蓉珊以未能从洪文七里42号地下一层地下车库通过楼梯间正常、安全通行至小区地面，及因花草树木、铁制围网无法通行至小区内部为由，诉至法院。
另查明，2009年3月25日，鉴于瑞景公园刚交房，业委会尚未成立，厦门洪文居住区开发有限公司委托厦门市建坤诚兴物业有限公司负责瑞景中心公园会所及场地的运营管理，厦门健体无极健身管理有限公司、厦门洪文居住区开发有限公司、厦门市建坤诚兴物业有限公司共同签订《瑞景中心公园会所及场地租赁合同》（附建设工程规划许可证及附件），约定厦门市建坤诚兴物业管理有限公司将坐落于厦门市思明区莲前东路瑞景城内瑞景中心公园会所（洪文七里32号）建筑面积为3650平方米的房屋及设备，及瑞景公园配套的网球场、游泳池、SPA水疗、会所景观配套等场地面积共计4000平方米出租给厦门健体无极健身管理有限公司开设厦门健体无极（瑞景）健身水疗尊尚会所之用，在瑞景公园业主委员会成立后，本合同项下出租方的权利义务即全部转给瑞景公园业主委员会；厦门健体无极健身管理有限公司的装修不得随意损坏房屋、场地的设施，不得改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备，保证装修质量及与小区业主和睦相处，租赁期间若因此造成邻里的纠纷或损失的，由厦门健体无极健身管理有限公司负责整改、维修，平息邻里纠纷并承担赔偿责任；出租方提供供水、供气、热水等配套要求，其中热水配套包括瑞景公园中心会所原设计SPA池、室内泳池使用的热水交换系统（包括太阳能集热系统、油气锅炉、保温水箱、循环系统接至SPA池及室内泳池外的预留接口）。2010年10月，瑞景公园业主委员会成立。2013年7月1日，厦门健体无极健身管理有限公司、厦门市建坤诚兴物业有限公司、厦门市瑞景公园业主委员会签订《关于瑞景中心公园会所及场地租赁协议》，约定自2013年7月1日起，上述合同出租方的权利义务全部由厦门市建坤诚兴物业有限公司变更为厦门市瑞景公园业主委员会，其余条款不变。
原审审理过程中，原审法院于2014年8月1日对瑞景公园小区三期车库及相关地段进行现场勘察。该小区洪文七里42号地下一层11#64号车位旁有一楼梯，楼梯上已无杂物，可畅通至小区地面，楼梯通行时途经锅炉及恒温水箱，屋顶为铝制板搭盖的遮雨棚；出楼梯间后可通行至近小区内部街心公园（为各方当事人现场指认的圆形空地）的通风口附近，沿路有摆放一些桌椅，但无法通行至街心公园，在通风口旁有铁丝围网及绿色植被隔断；三期地下车库有多部电梯可分别直达小区三期各栋楼，现场勘验人员从11#64号车位步行一段后搭乘36号电梯至1层，即可到达街心公园。
再查明，《瑞景公园三期地下一层平面竣工图》（2008年4月25日）显示，案涉两车位旁标有“地-1#楼梯”，该楼梯在两车位土地房屋权证所附房屋平面图上标注为“T1”。《瑞景公园三期竣工图》（2008年4月25日）显示，出案涉楼梯间后，可通行至小区内部的街心公园。《瑞景公园三期景观绿化工程竣工图》（2008年12月3日）显示，上述通道两旁种植绿化植被。瑞景中心公园《建设工程规划许可证》及附件显示，该工程建筑功能部分“地下为设备用房，地上为社区会所综合用房，功能有儿童活动室、老人活动室、咖啡厅、室内泳池……”。
原审判决查明以上事实，有张蓉珊提供的土地房屋权证两份、《瑞景公园商品房交房确认单》、《商品房买卖合同备案证明》、《瑞景中心公园会所及场地租赁合同》（附建设工程规划许可证及附件）、《关于瑞景中心公园会所及场地租赁协议》、《厦门市业主委员会登记申请表》、《入伙合约》、《瑞景公园一期商品房交房确认单》两份、《瑞景公园三期竣工图》（2008年4月25日）、《瑞景公园三期地下一层平面竣工图》（2008年4月25日）、《瑞景公园三期景观绿化工程竣工图》（2008年12月3日）、现场勘察笔录、照片及当事人在庭审中的陈述为证，足以认定。
原审判决认为本案的争议焦点为：1、案涉车位旁出地面楼梯间即地-1#楼梯的建筑物（含锅炉、水箱等）是否妨碍张蓉珊正常、安全通行；2、案涉出地面楼梯间即地-1#楼梯至小区内部的障碍物（含铁制围网、树木花草等）是否妨碍张蓉珊正常通行至小区内部。
一、案涉车位旁出地面楼梯间即地-1#楼梯的建筑物（含锅炉、水箱等）是否妨碍张蓉珊正常、安全通行。
张蓉珊主张，出地面楼梯间楼梯通道的杂物虽在诉讼过程中已被清除，但楼梯间上的搭盖物，包括锅炉、水箱等给张蓉珊的通行带来危险，且上述建筑物并没有相关规划，是在小区竣工验收后修建的，也没有经过张蓉珊同意，锅炉、水箱的位置没有变动，但原本在外部，并没有在楼梯间内，后来进行改造搭盖，整个被包在楼梯间内，严重影响了张蓉珊的正常、安全通行，应当依法予以拆除。张蓉珊提供照片、整改通知书为证。四被告对照片、整改通知书无异议，但厦门健体无极健身管理有限公司、厦门市建坤诚兴物业有限公司、厦门市洪文居住区开发有限公司认为其中另一楼梯间的照片无法证明案涉楼梯间的原样和照片一致；厦门健体无极健身管理有限公司、厦门市建坤诚兴物业有限公司认为整改通知书不是针对本案的通道，而是其它垃圾，厦门市洪文居住区开发有限公司对整改通知书涉及的事情不清楚。
厦门健体无极健身管理有限公司认为，张蓉珊所述的简易建筑物在其承租前就已搭盖，锅炉等设备是配套规划好的，属于其承租范围，锅炉等设备施工后就是目前的状况，其承租后并未进行改造。
厦门市洪文居住区开发有限公司认为，张蓉珊所述的简易建筑物实际是该小区业主共有的瑞景中心公园会所的附属设施设备，是厦门洪文居住区开发有限公司在该小区业主委员会成立前，为了提升整个会所的经济效益，在确定会所功能后，代为设计，具体由厦门健体无极健身管理有限公司施工，属于厦门健体无极健身管理有限公司的租赁范围，张蓉珊作为业主也享受了出租的收益；现会所也已经移交给小区业主委员会，和其无关。
厦门市建坤诚兴物业有限公司认为，张蓉珊诉称的锅炉、水箱等相关设备是作为厦门健体无极健身管理有限公司经营场所的附属设备，在租赁范围内，承租后并未进行改造；租赁合同签订后，开发商就开始设计建设，作为高温、高压设备，不可能在露天的场所运行，为保护消费者的人身安全必须加以防护，且该建筑物并没有影响到地下车库的疏散功能，更不可能影响张蓉珊车位的使用。对张蓉珊所诉的简易建筑物和锅炉等设备，从使用上来看，不应予以拆除，且厦门市建坤诚兴物业有限公司只负责管理、维护，也不负有拆除的责任。厦门市建坤诚兴物业有限公司提供《水箱及炉基础图》（工程名称为“瑞景会所太阳能恒温游泳池”，竣工时间2009年4月23日）及锅炉、水箱照片、视频录像，证明锅炉、水箱经过合法设计施工，并未妨碍张蓉珊通行。张蓉珊对上述证据无异议，但这些证据无法证明锅炉与水箱可以设置在地面楼梯间的位置，也没有相关审批手续。其余当事人对上述证据无异议。
瑞景公园业主委员会认为，张蓉珊诉求的部分，并非张蓉珊享有所有权的专有部分，而是属于瑞景小区全体业主共有的部分。张蓉珊对于共有部分无权提出“消除妨害，恢复原状”；与厦门健体无极健身管理有限公司签订协议是由全体业主同意的，也包括张蓉珊，张蓉珊也从出租的锅炉等设备中获益，现提出诉求侵害了其他业主的权利；案涉车位到达小区地面有多种通道，并没有影响张蓉珊的正常使用。
原审判决分析认为，瑞景中心公园会所包括室内泳池等的建设经过合法的规划许可，案涉楼梯间的锅炉、水箱作为恒温游泳池的必要附属设备也在规划许可范围内，并经合法设计施工。张蓉珊作为小区业主，是会所及附属配套设备的出租方之一，厦门健体无极健身管理有限公司作为承租方，合法租赁会所及附属配套设备，按照约定使用锅炉、水箱等租赁物，并不属于擅自占用、处分业主共有部分或改变其使用功能的行为。同时，案涉楼梯间目前处于畅行状态，可行至小区地面，该楼梯间也并非从三期地下车库至小区地面的唯一通道，故原审法院认为，张蓉珊所诉的楼梯间的建筑物（含锅炉、水箱等）并未妨碍张蓉珊正常通行，不应予以拆除。
二、案涉出地面楼梯间即地-1#楼梯至小区内部的障碍物（含铁制围网、树木花草等）是否妨碍张蓉珊正常通行至小区内部。
张蓉珊主张，出地面楼梯间后，原有道路可行至小区内部，现有障碍物（含铁制围网、树木花草等）导致张蓉珊无法通行，应予以拆除。
厦门健体无极健身管理有限公司认为，铁丝围网、树木植被形成的绿篱在承租时就有，原本就无法通行至张蓉珊所说的街心公园，其承租后，开发商让其养护植被，其也只是在通气孔旁等位置增设防护的围栏和补植一些较低的植被或者盆栽，路旁摆放了桌椅，没有影响原本的通行情况；铁制围网以内属于承租范围。
厦门洪文居住区开发有限公司认为，作为瑞景公园小区开发建设单位，在开发瑞景公园小区时建设了瑞景中心公园会所及附属游泳池等配套设施，后代为出租给厦门市健体无极健身管理有限公司，铁制围网以内属于承租范围；为了游泳池的使用安全，加上原设计的小区景观道路旁（即张蓉珊所述的通道隔断旁）设有地下车库通风井（兼采光井），同时兼顾承租方的经营管理需要，其增加设置了铁制围网，增强原设计的绿篱的遮挡性，其它未作变动；小区在竣工验收后就移交给物业、业主委员会，张蓉珊作为出租方也享受了收益，若要处分，也应由小区业主共同开会讨论决定。
厦门市建坤诚兴物业有限公司认为，铁制围网是开发建设单位在竣工后租赁前建成，为了划分会所和小区，防止会所经营者无限制扩大经营场所，避免社会闲杂人员通过会所随意进入小区，同时也防止他人或者孩童以非正常途径进入会所室外游泳池而发生意外；如果完全开放，因为临近游泳池、通气孔，将会造成安全隐患；张蓉珊所说的图纸上所示的路在小区实际建成交付使用时并不存在，该变更系因原规划与已建成的地库采光井有冲突进行的调整，非重大设计变更也不影响整体景观设计和使用。
瑞景公园业主委员会认为，铁制围网以内属于厦门健体无极健身管理有限公司承租范围；业主委员会作为租赁合同一方当事人，出租收益归全体业主享有，张蓉珊无权提出起诉。
原审判决分析认为，瑞景公园三期相关竣工图均表明，出案涉楼梯间后有一条道路可通往小区内部，即前述街心公园处。该道路在小区建筑区划内，依法属于业主共有部分。厦门洪文居住区开发有限公司在该道路临近街心公园处增加设置了铁制围网，并增强原景观设计的绿篱的遮挡性，导致张蓉珊无法沿该道路正常通行至小区内部。厦门洪文居住区开发有限公司未提供证据证明其行为取得变更规划许可或全体业主一致同意等合法许可手续，属于擅自改变业主共有部分使用功能的行为，对张蓉珊正常通行造成妨碍，应予以排除，恢复原状。
综上，原审法院认为，案涉车位旁出地面楼梯间即地-1#楼梯的建筑物（含锅炉、水箱等）经合法规划设计，由厦门市瑞景公园业主委员会出租给厦门健体无极健身管理有限公司使用，不属于擅自占有、处分业主共有部分或改变其使用功能的行为，也未妨碍张蓉珊正常通行至小区地面，故对张蓉珊的第一项诉求，不予支持。厦门洪文居住区开发有限公司擅自增加设置铁制围网，增强原景观设计的绿篱的遮挡性，对张蓉珊从案涉出地面楼梯间至小区内部的正常通行造成妨碍，现张蓉珊请求排除妨碍，恢复原状，予以支持。其余当事人未对前述道路的正常通行造成妨碍，不应承担法律责任。对张蓉珊的诉讼请求，在前述范围内予以认定，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门洪文居住区开发有限公司应于判决生效之日起十日内排除妨碍，恢复厦门市思明区洪文七里42号地下一层11#63号车位和11#64号车位旁出地面楼梯间即地-1#楼梯至瑞景中心公园小区内部的正常通行；二、驳回张蓉珊的其它诉讼请求。案件受理费100元，由张蓉珊负担50元，厦门洪文居住区开发有限公司负担50元。
宣判后，上诉人张蓉珊不服，向本院提起上诉。
上诉人张蓉珊上诉称，请求依法撤销原审判决第二项，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由如下。原审判决认为案涉车位旁出地面楼梯间即地-1#楼梯的建筑物（含锅炉、水箱等）经合法规划设计，未妨碍张蓉珊正常安全通行，认定是错误的。被上诉人所提交的一系列证据均无法证明该建筑物（含锅炉、水箱等）经过合法规划设计，且被上诉人也没有提供任何合法的手续证明其有权拆除原来出地面楼梯间的玻璃建筑物进行改造，故应判决其恢复原状。目前地-1#楼梯间出口已被被上诉人改造，被上诉人可以随时限制人员的通行，无法保证上诉人可以一直正常通行。上诉人认为锅炉水箱等高温、高压设备的安装，已实际影响到上诉人及其他业主的安全通行，应予拆除。综上所述，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人厦门健体无极健身管理有限公司答辩称，驳回上诉，维持原判。
被上诉人厦门洪文居住区开发有限公司答辩称，驳回上诉，维持原判。
被上诉人厦门市建坤诚兴物业有限公司答辩称，驳回上诉，维持原判。
被上诉人厦门市瑞景公园业主委员会答辩称，一、一审判决事实清楚，应予维持。一审法院认定涉讼的楼梯改造是否违法是依据瑞景公园三期的竣工图以及三期地下层平面竣工图等查证属实的证据材料做出判决，认为这个楼梯的改造经过规划、经过设计，是合法的行为，而且，目前对原告的通行没有造成障碍。对此，上诉人并无相应证据材料推翻。上诉人的上诉没有事实依据。二、上诉人整个案件的核心是正常的安全通行权这个权利受到侵害，但是，就本案全面事实而言，上诉人的权利并无任何证据显示受到侵害，因为上诉人是住在小区的一期，地下车库是在三期，这两个地点的方位一个东，一个西，通行没有受到任何影响，反而是地下车库有很多电梯可以直达小区一层。所以，上诉人的核心利益，正常安全通行没有受到任何侵害。综上，一审判决正确，应予维持。
经审理查明，各方当事人除上诉人张蓉珊对原审判决查明的事实提出判决书第七页第七行“可畅通至小区地面”异议外，其他事实均无异议。本院对各方当事人无异议的事实予以确认。
二审中，厦门健体无极健身管理有限公司提交两份一号、二号锅炉的检测报告，由厦门市特种设备检验检测院出具，该报告显示锅炉为生活用途，出口温度为85℃，证明这两个锅炉是安全的。同时，厦门健体无极健身管理有限公司海向本院出具一份《关于健体无极使用的锅炉年检说明》，说明案涉的锅炉属于“无压热水锅炉”，其额定出水压力为0，不属于特种设备。
本院认为，关于上诉人张蓉珊是否有权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，业主对侵害自己合法权益的行为，有权依法向人民法院提起诉讼。故厦门健体无极健身管理有限公司虽与厦门市瑞景公园业主委员会签订了相关的租赁协议，并根据需要，厦门洪文居住区开发有限公司在案涉楼梯间设置锅炉及水箱。但张蓉珊作为业主，认为上述行为侵害其安全正常通行地下车库楼梯的，仍有权依法提起诉讼。关于案涉楼梯间的锅炉水箱的安全性能问题。根据二审查明的事实，案涉楼梯间的锅炉属于“无压热水锅炉”，只作生活用途，不属于特种设备。且厦门健体无极健身管理有限公司也对锅炉进行了安全性检测。张蓉珊主张的影响安全通行问题并无相应的证据予以佐证。综上，厦门健体无极健身管理有限公司作为承租方，合法租赁会所及附属配套设备，按照约定使用锅炉、水箱等租赁物，并不属于擅自占用、处分业主共有部分或改变其使用功能的行为。同时，案涉楼梯间目前处于畅行状态，可行至小区地面，该楼梯间也并非从三期地下车库至小区地面的唯一通道，故张蓉珊主张楼梯间的建筑物（含锅炉、水箱等）影响其张蓉珊正常安全通行，缺乏事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人张蓉珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一五年三月十九日
书 记 员 陈清强
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。