四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终651号上诉人（原审被告）蒲某某，男，汉族，生于1948年3月28日，住四川省阆中市。被上诉人（原审原告）官某某，曾用名官某甲，男，汉族，生于1942年12月3日，住四川省阆中市。被上诉人（原审原告）张某某，曾用名张某甲，女，汉族，生于1942年4月13日，住四川省阆中市。二被上诉人委托代理人刘某某，四川伊丽达律师事务所律师。原审被告陈某某，女，汉族，生于1953年6月3日，现住四川省南充市顺庆区。上诉人蒲某某因与被上诉人官某某、张某某、原审被告陈某某房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明，官某某与陈某某系同事，蒲某某与陈某某原系夫妻关系。1999年12月20日，官某某与陈某某签订了《房屋买卖协议》，约定将蒲某某、陈某某位于阆中市关王庙街检察院宿舍X号X幢X单元X层X号的房屋一套出售给官某某、张某某，房屋价格为55,000元，陈某某与官某某作为卖方与买方分别在协议上签字。合同签订后，官某某、张某某支付了购房款55，000元，陈某某书写收条一张，载明已收到购房款55,000元，陈某某在收条上签字，蒲某某否认收条上“蒲某某”的签名为其本人亲笔所写。陈某某在收到购房款后，将《房屋所有权证》以及《国有土地使用证》交于官某某、张某某。该房屋所有权证上载明，所有权人为陈某某，共有人为无，建筑面积为75.91平方米，房屋所有权证填发日期为1998年4月16日，国有土地使用权证填发日期为1998年3月9日。另查明，蒲某某与陈某某于1976年1月24日结婚，2015年3月16日登记离婚，离婚协议中未对该套房屋作出约定。庭审中，蒲某某口头提出反诉与笔迹司法鉴定申请，未获准许。官某某、张某某诉请：1、判令蒲某某、陈某某履行协助义务，将位于阆中市关王庙街检察院宿舍X号X幢X单元X层X号面积75.91平方米住房（产权证号阆中权字第012116、国土证号阆国用（98）字第96**号）过户给官某某、张某某。原审认为，双方之间争议的焦点在于陈某某是否有权处理该房屋以及该房屋买卖协议是否成立并生效。1、陈某某是否有权处理该房屋。《婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同财产享有有平等的处理权”。陈某某因工作变动离开阆中而以合理的价格出售其位于阆中的房产，并将房屋、土地两证交付官某某、张某某，即使蒲某某当时并不在场，并未签字，但官某某、张某某仍有理由相信其是夫妻双方的共同意思表示；且官某某、张某某已支付合理对价并多年实际占有、使用该诉争房屋，蒲某某并未提出异议；况且在蒲某某、陈某某离婚时，亦未提及诉争房屋的归属问题。故综合双方的陈述以及客观事实，官某某、张某某主张蒲某某当时知晓并同意将该套房屋出售是合乎情理的，应予采信。蒲某某以自己不知道为由而进行的抗辩理由不成立。2、该房屋买卖协议是否成立并生效。陈某某作为有权处分财产的合同一方，与官某某、张某某在平等的基础上签订房屋买卖协议，是双方真实意思表达，房屋买卖合同成立并生效。房屋买卖合同生效后，蒲某某、陈某某应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助办理房屋过户手续的义务。据此，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：蒲某某、陈某某在本判决生效后五日内协助官某某、张某某办理位于阆中市关王庙街X号X幢X单元X号（房屋所有权证阆权字第012116号、国有土地使用证阆国用（98）字第9688号）房屋及土地的权属变更登记手续。案件受理费减半收取150元，由蒲某某、陈某某共同承担。宣判后蒲某某不服一审判决，向本院提起上诉。蒲某某上诉认为：一、蒲某某与陈某某于1976年1月24日结婚，案涉房屋系1998年4月16日登记，应为夫妻共同财产，陈某某单方无权出售该房屋，本案的《房屋买卖合同》并非蒲某某本人签字，蒲某某也不同意出售房屋，买卖合同应为无效。二、双方离婚时，陈某某告知蒲某某案涉房屋是租给官某某居住的，租期未到暂时不处理，双方约定以后将该房屋遗赠给女儿。直到官某某于2015年9月诉至法院，才知道陈某某隐瞒了事实真相欺骗了蒲某某，故不同意履行过户义务。三、陈某某与官某某签订的《房屋买卖协议》，约定了出售的房屋不包含阳台、饭厅。官某某租房十六年应当向我支付租金，每年一万，共计十六万，阳台、饭厅另计两万元。请求：1、撤销一审判决，依法确认《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由官某某、张某某承担。官某某、张某某答辩认为：一、蒲某某称对陈某某出售案涉房屋不知情，不是事实。一审中，蒲某某称其与陈某某离婚时才知道房屋出售给了官某某，而上诉时又称因官某某起诉后才知道房屋被出售了，蒲某某的说法前后矛盾。蒲某某与陈某某离婚，签订了《离婚协议》并详细列明了财产清单，唯独不包括本案中已经出售给官某某的房屋，故蒲某某对案涉房屋早已出售给官某某是知情的，蒲某某在本案中是在编造谎言。二、案涉房屋的产权人是陈某某，是陈某某单位职工宿舍，虽然房屋买卖合同并非蒲某某亲笔签名，但官某某有理由相信陈某某有权处分该房屋，且官某某购买房屋后，支付合理的对价实际居住房屋16年，蒲某某未提出任何异议，官某某多次找到陈某某夫妇办理过户手续，因蒲某某反悔不配合。本案陈某某属有权处分，房屋买卖合同为有效。三、陈某某出售的案涉房屋，包含了阳台和饭厅。《房屋买卖协议》第1条载明“不含阳台和饭厅”的本意是案涉房屋产权登记的75.91平方米中不包含阳台和饭厅，但该房的阳台和饭厅是与有产权的75.91平方米一同出售给官某某的。产权登记面积中，没有阳台，阳台和饭厅是蒲某某、陈某某后来搭建的，与案涉房屋形成一个整体，且阳台和饭厅不具有单独使用功能。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。二审查明：1999年12月20日，蒲某某、陈某某（卖方）与张某某、官某某（买房）签订的《房屋买卖协议》载明“1、卖方自愿将阆中市关王庙街检察院宿舍X号X幢楼X单元X层X号三室二厅面积75.91平方（不含阳台和饭厅）出售给买方张某某”。该阳台和饭厅系陈某某、蒲某某搭建。协议签订后，官某某、张某某在该房屋内居住至今。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：陈某某与官某某签订《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。虽案涉房产登记的所有权人为陈某某，但购买房屋发生在蒲某某、陈某某夫妻关系存续期间，故案涉房屋应为夫妻共有财产。陈某某出售房屋，蒲某某主张不知情，也未签字，称官某某是租用房屋，但并未提交证据证明其主张。本案中，虽蒲某某的名字系陈某某代签，但嗣后陈某某向官某某交付了案涉房屋的两证，也履行了交房义务，而官某某、张某某按约向陈某某支付房款后占有使用房屋长达16年，应当认定蒲某某对陈某某出售房屋的事实知情，且不持异议。2015年，蒲某某、陈某某离婚，对于婚姻关系存续期间共同财产的分割明细，并未包含有案涉房屋，亦可印证出售房屋系双方的共同意思表示。故蒲某某称对陈某某的售房行为不知情的上诉理由，既不符合常理，也与客观事实不符，本院不予支持。因阳台及饭厅无产权，但从功能性看，阳台和饭厅必须与案涉房屋结合使用才能体现其功能作用，为贯彻物尽其用的原则，应当认定陈某某出售给官某某的房屋包含阳台和饭厅。陈某某、蒲某某应当协助官某某、张某某办理75.91平方米房屋产权过户手续。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由蒲某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 东审 判 员  任雅莉代理审判员  王婵轶二〇一六年五月六日书 记 员  赖姝伶