浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台商终字第151号
上诉人（原审被告）：王顺委。
上诉人（原审被告）：范建英。
上诉人（原审被告）：王正。
上诉人（原审第三人）：徐梦琪。
委托代理人：徐国水。
被上诉人（原审原告）：姚根土。
委托代理人：陈立钱。
原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司台州分行。
负责人：林海，
委托代理人：周海龙。
上诉人王顺委、范建英、王正、徐梦琪为与被上诉人姚根土、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司台州分行（以下简称浦发银行台州分行）债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2012）台天商初字第1661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人王顺委、上诉人徐梦琪的委托代理人徐国水、被上诉人姚根土及其委托代理人陈立钱、原审第三人浦发银行台州分行的委托代理人周海龙到庭参加诉讼。上诉人范建英、王正经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年3月22日，王顺委向姚根土借款人民币30万元，并约定借期一年。因王顺委逾期未还，姚根土向该院提起诉讼。该院于2012年4月26日作出（2012）台天商初字第831号民事判决书，判决王顺委、范建英归还姚根土借款人民币283184.98元并支付利息。姚根土向该院申请执行，该院于2012年7月20日作出（2012）台天执民字第886号民事裁定书，确认被执行人王顺委、范建英暂无财产可处置，并裁定“本院（2012）台天执民字第886号案终结执行。申请人如果发现被执行人有可供执行财产及时向法院申请恢复执行”。2011年7月10日，王顺委、范建英、王正与徐梦琪签订房地产买卖合同一份，约定王顺委、范建英、王正将其所有的坐落于天台县始丰街道汇泉西街221号房屋出售给徐梦琪，价格为人民币170万元。同年8月2日，王顺委、范建英、王正与徐梦琪签订房地产买卖合同一份，约定王顺委、范建英、王正将其所有的坐落于天台县始丰街道汇泉西街221号房屋出售给徐梦琪，价格为人民币75万元，该份合同备案于天台县房地产管理处，房屋的契税计税价格为人民币120万元。同年，该房屋的产权证登记于徐梦琪名下。2011年8月1日，王世柜向王顺委转账49.5万元，姜义虎向王顺委转账50.5万元。2011年8月1日，王正向中国农业银行归还借款本金84万元及利息8451.19元。2011年9月30日，徐梦琪向上海浦东发展银行贷款人民币120万元，借款期限10年，徐梦琪琪以其所有的天台县始丰街道汇泉西街221号房屋提供抵押担保。2011年10月14日，徐梦琪向许威峰电汇120万元。同日，许威峰向姜义军转账117.3万元。
原告姚根土于2012年7月25日向原审法院起诉称：2011年3月22日，被告王顺委以做生意缺乏资金为由，通过银行向原告借款30万元，并约定利息按月利率2.5%计算，借期一年，被告仅付利息至2011年12月22日，经原告催讨，被告于2012年4月1日支付2万元，此后未付分文。为此，原告诉至法院，法院经审理判决被告王顺委、范建英在判决生效之日起十日内归还原告姚根土借款人民币283184.98元，并支付利息，利息按月利率12‰从2012年4月2日起计算至本判决确定的履行之日止，并由被告负担本案诉讼费用2737元等。判决已发生法律效力。原告向法院申请执行的时候却发现，被告已经于2011年8月2日将始丰新城汇泉西街221号房产以“出卖”的方式转移给尚未与被告王正办理结婚登记的媳妇徐梦琪名下，且据其卖契所载房屋转让价格仅为人民币75万元，更无实际付款的依据。现诉至法院，要求撤销被告王顺委、范建英、王正与第三人徐梦琪于2011年8月2日签订的房屋买卖合同。
被告王顺委、范建英、王正在原审中答辩称：1、买卖合同合法有效。2011年7月10日，被告与徐梦琪经天台县大成房地产中介所订立了天台县房屋买卖合同，约定以170万元价格转让始丰街道汇泉西街221号房屋，合同约定由乙方交付定金50万元，在2011年8月2日前将购房款全部付清。合同订立后，双方严格按照合同履行各自义务，办理了完税手续和过户手续。至于原告所谓的2011年8月2日双方订立的天台县房屋买卖合同，约定转让款为75万元，实系双方为合理避税所订立的，事实上税务机关也不是按照房款75万元计税，而是按照120万元计征。2、原告诉称被告为恶意逃避债务转移财产，不符合客观事实。被告为偿还债务出卖房产无可非议，第三人徐梦琪支付对价取得房屋是善意的，应受法律保护。
第三人徐梦琪在原审中陈述称：同意上述被告答辩意见。
第三人浦发银行台州分行在原审中陈述称：原告的诉请是否得到支持，不影响我方对房屋的抵押权利。第三人徐梦琪提供的房产证显示房屋的产权为第三人徐梦琪所有，我方取得抵押权是善意的，如果法院驳回原告的诉请，那么不影响我方对讼争房屋的抵押权。如果法院支持原告的诉请，那么我方愿意法院判决借款人偿还借款本金及相关利息后，配合法院办理抵押权手续。
原审法院审理认为：一、关于讼争房屋的交易价格问题。王顺委、范建英、王正与徐梦琪签订的房屋买卖合同与在房地产管理部门备案的合同所载明的内容矛盾，而备案合同具有公示效力，为优势证据。被告同时提供2-7号证据，补充证明房屋真实交易价格。该院认为，被告提供的证据来看，徐梦琪未向王顺委、范建英、王正支付分文。且依照被告所述的付款方式，款项金额也只有100万元，与其所称的170万元存在较大差距。被告称另外20万元系现金交付，50万元系欠徐梦琪父母的借款，但并无其他证据佐证。王顺委出具的二份共170万元的收条由其本人保存，不符合常情，且缺乏合理解释。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第（二）项的规定，该院认定本案讼争房屋的交易价格为75万元。二、王顺委、范建英、王正是否以明显不合理价格转让讼争房屋。讼争房屋在转让时的评估价为208.2万元，该价格应视为交易时交易地的市场交易价。而讼争房屋的交易价格为75万元，尚达不到市场交易价的40%，应属于明显不合理的低价。三、王顺委、范建英、王正的转让行为对债权人姚根土是否造成损害。（2012）台天商初字第831号案件，即姚根土诉王顺委、范建英民间借贷纠纷一案，因王顺委、范建英无资产可供执行而被法院终结执行。因此王顺委、范建英在明知对姚根土负有未清偿债务的情况下，将名下的房屋以明显不合理的低价转让给徐梦琪，该行为导致姚根土的债权无法实现，因而已对债权人姚根土造成损害。四、徐梦琪是否知道上述情形。房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，徐梦琪作为完全民事行为能力人应当知道王顺委、范建英、王正以明显不合理的低价转让房屋。该种非正常的交易，必然导致王顺委、范建英的责任财产减少。故推定徐梦琪应当知道上述情形。该院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中王顺委、范建英、王正以明显不合理的低价转让其名下的房屋，对债权人姚根土造成损害，而徐梦琪知道上述情形。姚根土据此要求撤销王顺委、范建英、王正将讼争房屋转让给徐梦琪的行为，符合法律规定，应予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2014年1月27日判决如下：撤销被告王顺委、范建英、王正将坐落于天台县始丰街道汇泉西街221号房屋转让给第三人徐梦琪的行为。一审案受理费100元，财产保全申请费2020元，鉴定费12200元，合计人民币14320元，由原告姚根土负担6000元，由被告王顺委、范建英、王正负担8320元。
上诉人王顺委、范建英、王正不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定讼争房屋的交易价格为75万元是错误的。送交房管部门备案的合同大都系双方当事人为合理避税而使用的，根本不是实际交易价格。讼争房屋的实际交易价格为170万元，对此原审法院在事实认定上均已予以客观认定。二、本案的房屋交易是通过中介交易所完成，实际交易的房款为170万元，有充分证据予以证明。事实上，王顺委出具的2份收据均明确载明收到徐梦琪定金50万元及购房款120万元，这是直接证据。中介交易所的证明是作为单位出具的证明，原审法院对此不予采信是没有理由的。三、房屋在出卖时尚有银行贷款84万元，上诉人王顺委等不可能以75万元价格出卖给徐梦琪，而且徐梦琪也不可能向银行贷款120万元支付给上诉人王顺委等上诉人。四、原审法院认定讼争房屋当时价格为208.2万元也是错误的。讼争房屋第一次评估为120万元，本案不存在重新评估的情况，但原审法院准许重新进行鉴定，有失偏颇。第二次评估的机构不顾当地实际情况，作出208.2万元的评估价格，难以令人信服。五、上诉人王顺委、范建英对外享有债权1000多万元，如果顺利追偿，完全能偿还被上诉人的债务，上诉人现无力追讨，但愿意通过转让债权用以抵债。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
上诉人徐梦琪的上诉内容与上诉人王顺委、范建英、王正的上诉内容一致，其并上诉称：其善意购得讼争的房屋，且实际已支付对价，依法应当受到保护，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人姚根土答辩称：一、关于本案讼争房屋的交易价格问题。房管部门存档的2011年8月2日房屋买卖合同约定的交易价格是75万元，而所谓170万元交易价格的买卖合同是涉案后才出现的，上诉人没有证据证明后一份合同的真实性。二、关于上诉人徐梦琪是否实际付款的问题。实际上王正是徐梦琪的未婚夫，虽然上诉人予以否认，但这在当地是众所周知的事实。从证据上看，款项的往来都是在王世柜、姜义虎与王顺委之间发生的，但上诉人说是徐梦琪向姜义军等人所借，则理应先由姜义虎等人先汇给徐梦琪，再由徐梦琪汇给王顺委才是，但这些环节上诉人都没有证据证明。如果王顺委因经商需要向姜义虎等人借款，不也会形成这样的证据吗？又从本案款项支付的金额上看，除了姜义虎等人汇款，还有20万元、50万元的款项交付并没有证据证明。至于王顺委所出具的两份共计170万元的收条，按道理应当由徐梦琪保存才是，而本案却是由出卖方即王顺委自己保存，这也说明两人存在串通和造假。自本案房屋“出卖”至今，事实上王顺委一家仍然在居住和管业，这也与房屋买卖不符。三、关于讼争房屋的评估价格问题。第一次评估的中介机构的评估价格为每平方米3150元，同时又认为2005年的房屋价格为每平方米3550元，又认定房屋呈阶梯式上涨，怎么到了2011年价格反而只有每平方米3150元？这是不符合实际情况的，因此，原审法院重新鉴定符合规定。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人浦发银行台州分行陈述称：原审判决没有处理浦发银行与徐梦琪之间的金融借款合同关系不妥，应当在本案中一并处理金融借款合同。
二审中，上诉人徐梦琪向本院提供结婚字号为J331023-2014-000799结婚证，拟证明其与王涛于2014年2月13日登记结婚，与王正无婚姻关系。
上诉人王顺委对该证据及证明对象无异议。被上诉人姚根土质证认为，房屋买卖是2011年，结婚证是2014年颁发，不能证明当时的情况，与本案无关。原审第三人浦发银行台州分行认为当时徐梦琪向其贷款时，资信调查徐梦琪为未婚，现在结婚了是以后发生的事实。
本院根据各方当事人的举证、质证意见，认为身份关系仅仅为本案房屋买卖合同是否可以撤销在事实认定方面的一个因素之一，本案房屋买卖合同是否可以撤销，需结合全案证据予以判断。
上诉人王顺委、范建英、王正、被上诉人姚根土、原审第三人浦发银行台州分行未提供新的证据。
综上，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：债务人是否与他人进行不当交易，导致其财产不当减少，从而损害债权人的利益，是撤销权是否成立的条件。上诉人王顺委、范建英系被上诉人姚根土的债务人，至今未能清偿其债务。而上诉人王顺委、范建英、王正与上诉人徐梦琪分别于2011年7月10日、8月2日签订了两份《天台县房屋买卖合同》，交易价格分别是170万元、75万元。该两份合同中哪一份系真实的房屋买卖合同及上诉人之间是否存在真实的房屋买卖关系，在本案中要根据买卖双方是否实际履行合同及履行的内容而定。因此，上诉人徐梦琪是否实际交付款项及交付多少金额的款项，是判断各上诉人之间是否有真实的房屋买卖关系的主要依据。各上诉人均陈述，房屋买卖的交易价格实际为170万元，而不是75万元。但各上诉人所陈述的款项交付金额及方式却存在以下疑点：一是170万元的巨额款项交付要么不是从上诉人徐梦琪账户汇出，要么是所谓的现金交付但无证据证明的，如此巨额款项的交付，上诉人所提交的证据却不能证明系上诉人徐梦琪交付，与常情不符；二是所谓姜义虎、王世柜汇入上诉人王顺委账户的款项系徐梦琪向姜义虎借款后由该二人直接汇入王顺委的账户，但没有证据证明姜义虎与徐梦琪之间存在真实的民间借贷关系，而且，所谓徐梦琪向姜义虎借款，交付方式直接由姜义虎汇入王顺委账户，但还款时却又通过中介机构还款，同样不符合常情，且该120万元是否由徐梦琪归还给姜义虎，仅有中介机构的证言，而没有其他证据证明，同样无法采信；三是王顺委本人对外发生的债权债务数额是巨大的，款项进出也是很多，姜义虎、王世柜所汇入的款项，不能排除其他的可能；四是既然王顺委收到徐梦琪170万元款项并出具收条，该收条应当由徐梦琪持有才符合交易习惯，但该收条却由王顺委持有并提交给法院，这明显不合常理；五是所谓徐梦琪代为归还农行按揭贷款84.8451万元，但从农业银行分期还款自动捐款回单内容看，系该行从上诉人王正账户所扣，无法证明该所扣款项系徐梦琪代为偿还。对于上述疑点，各上诉人的陈述均无法作出合理解释，且也无证据证明，因此，本院认为不管是2011年7月10日还是8月2日的《天台县房屋买卖合同》，均不能证明各上诉人之间存在真实的房屋买卖关系，且各上诉人的行为损害了债权人利益，应当予以撤销。关于原审法院重新委托鉴定是否符合证据规则有关规定的问题。原审法院第一次委托台州市广信房地产估价有限公司对讼争房的价格进行评估，但该机构的评估价格，明显偏离当时的市场价格，原审法院重新委托鉴定，符合证据规则有关规定。关于徐梦琪通过不真实的房屋买卖将房屋所有权变更至其名下，并向原审第三人浦发银行台州分行抵押贷款，该抵押权在各上诉人房屋买卖行为被撤销后，是否依然有效问题。根据物权法第一百零六条规定，浦发银行台州银行根据当时的讼争房屋登记资料，在办理抵押登记后，向上诉人徐梦琪发放贷款，其抵押权取得符合物权法有关物权善意取得的规定，在各上诉人房屋买卖行为被撤销后，依附在该房屋所有权之上的抵押权仍然有效。综上，各上诉人上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王顺委、范建英、王正负担50元，上诉人徐梦琪负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 钱为民
审判员 胡精华
审判员 梅矫健
二〇一四年四月二十九日
书记员 项海英