汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汉台民初字第00503号
原告陕西尼瑞商贸有限公司。
住所地西安市高新区高新四路**号。
组织机构代码：76632681－3
法定代表人王引军，总经理。
委托代理人赵红雨，陕西同步律师事务所律师。
被告胡海红，男，汉族，1982年2月5日出生。
委托代理人丁伟，陕西兴振业律师事务所律师。
原告陕西尼瑞商贸有限公司（以下简称尼瑞公司）诉被告胡海红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵红雨，被告委托代理人丁伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尼瑞公司诉称，2009年7月4日，原告尼瑞公司与被告胡海红签订租赁协议，原告将其所拥有的商铺约750平方米出租给被告，双方就租金及支付方式作了明确约定，原告依据约定将商铺交付被告使用。被告从2011年6月起，一直拖欠原告租金，截止2012年12月共欠租金29万元。原告依据《租赁协议》第五条约定，解除双方签订的《租赁协议》，但时至今日，被告一直未支付租金，且不腾出所占房屋，给原告造成损失。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，判令：1、解除双方签订的《租赁协议》；2、被告支付拖欠的租金29万元；3、判令被告腾退所占用的房屋；4、诉讼费由被告承担。
被告胡海红辩称：1、双方的租赁协议，经过汉中市中级人民法院审理判决，2011年7月以后的合同无效，故该合同目前已不存在，无需解除。2、被告交付租金至2012年5月，而合同有效期只到2011年7月，被告并不欠原告租金，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告尼瑞公司为支持其诉讼请求，提交《租赁协议》一份，证明双方存在租赁关系。
被告质证认为，对证据真实性、关联性均无异议，根据汉中市中级人民法院的判决书，确认该《租赁协议》2011年7月19日以后的协议无效。
被告胡海红为支持其辩解意见，提交以下证据：1、2011年4月14日收据2份，证明被告交租金2个36000元的事实；2、2011年9月6日收据一份，证明被告交租金90000元的事实；3、2012年2月－3月水电费交付凭证。上述证据证明被告向原告交付租金到2012年5月，没有拖欠原告的租金。4、汉中市中级人民法院（2013）汉中民终字第00650号民事判决书，证明原告2011年7月19日前有主张租赁费的权利，之后就没有权利收取租金的事实。
原告质证认为，对证据的真实性无异议。合同约定的租金为每年28万元，而被告在2011年6月以后只交租金162000元。
上述证据经庭审质证，双方当事人均无异议，本院予以确认。
经审理查明，陕西汉中体育运动学校（以下简称汉中体校）与陕西恒辉电子有限公司（以下简称恒辉公司）于2003年1月7日签订租赁合同，汉中体校将其所有的位于汉中市汉台区人民南路场地及其他地上建筑物概括租赁给恒辉公司使用，恒辉公司在租期内有权单独对场地进行全盘管理经营，有权对外分割招租，租期5年。此后，恒辉公司以承租的场地及房屋开办全资子公司汉莎百货有限公司（以下简称汉莎公司）对外经营；2007年1月3日，汉中体校与恒辉公司签订补充协议，将租期延长，从2008年7月20日至2011年7月19日止。2006年6月10日，汉莎公司因经营不善，拖欠汉中体校租金等原因，与本案原告尼瑞公司达成协议，对原汉莎公司的经营权进行整体转让，由尼瑞公司对外整体经营；2007年12月23日，尼瑞公司分别通知各承租户，合同到期后与其订立租赁合同。
2009年7月4日，原、被告签订《租赁协议》，原告尼瑞公司将自己经营的场地房屋中的一楼北区约750平方米场地租赁给被告胡海红，经营服装销售，租期从2009年10月1日起至2014年9月30日止；年租金人民币28万元整，按季度支付；支付方式约定：第一年租金，签订协议后支付10万元，2009年12月5日前付5万元，2010年3月5日前付13万元；第二年租金，2010年9月5日前付9万元，12月5日前付5万元，2011年3月5日前付9万元，6月5日前付5万元；第三年租金，2011年9月5日前付9万元，12月5日前付5万元，2012年3月5日前付9万元，6月5日前付5万元……。《租赁协议》还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告将场地交付被告使用至今，期间，被告胡海红向原告尼瑞公司支付了2011年6月之前的全部租金；2011年6月之后，被告又向原告尼瑞公司支付租金162000元，租金支付至2011年12月份以后，因用电、用水等问题同原告尼瑞公司及汉中体校发生纠纷，被告胡海红拒绝再支付租金，为此，原告尼瑞公司具状本院，请求：1、解除双方签订的《租赁协议》；2、判令被告支付拖欠的租金29万元（计算至2012年12月底）；3、判令被告腾退房屋场地；4、由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，汉中体校与胡海红、尼瑞公司房屋租赁合同纠纷一案，汉台区人民法院作出（2013）汉民初字第00626号民事判决书，宣判后，汉中体校提出上诉，汉中市中级人民法院于2014年2月20日作出（2013）汉中民终字第00650号民事判决书，该判决书认定：1、汉中体校与恒辉公司约定的租赁期间至2011年7月19日到期；2、胡海红与尼瑞公司约定的转租期限超过了尼瑞公司的剩余租赁期限，超过部分无效，自2011年7月20日起胡海红对租赁场地及房屋占有使用属于无权占有。判决：胡海红于判决生效后三十日内将租赁的场地及房屋交还汉中体校。对汉中体校诉请胡海红支付截止2013年1月底因占用房屋所造成的经济损失，因未提供其经济损失的依据，在本次诉讼中不予审理，汉中体校补充证据后可另案主张权利。
上述事实，有原、被告提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告尼瑞公司从恒辉公司的全资公司汉莎公司转让取得的汉中体校所有的位于汉中市汉台区人民南路场地及其他建筑物的经营权后采用分割招租的经营方式对外经营，按照恒辉公司与汉中体校的约定，租赁期限至2011年7月19日到期，此后，恒辉公司未对续租事宜另行约定，故可确认原告尼瑞公司的经营权至2011年7月19日到期。本案中，原、被告签订的《租赁协议》约定的租赁期限为2009年10月1日至2014年9月30日。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效，但出租人另有约定的除外”。原告尼瑞公司转租给被告胡海红的租赁期限超过了尼瑞公司的剩余租赁期限，超过部分无效［（2013）汉中民终字第00650号民事判决书已确认］，故原、被告签订的《租赁协议》有效期至2011年7月19日止；被告胡海红在租赁期间，向原告尼瑞公司交纳的租赁费已至2011年12月30日之后，原告尼瑞公司要求被告胡海红支付2011年7月19日至2012年12月底的租赁费，无事实及合同依据，不符合法律规定，本院不予支持。原告尼瑞公司请求判令被告胡海红腾退占用的场地房屋，经查，汉中市中级人民法院（2013）汉中民终字第00650号民事判决书已判令被告胡海红于判决生效后三十日内将所租汉中体校的场地及房屋交还汉中体校，故本案中，原告尼瑞公司已无权请求被告再次腾退房屋，故原告的该项请求本院不予支持。原告请求解除双方签订的《租赁协议》，由于该协议已于2011年7月19日到期，协议已自动终止，无需解除，原告的该项请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第九十一条第七款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十五条的规定，判决如下：
驳回原告陕西尼瑞商贸有限公司的诉讼请求。
本案受理费5650元，由原告陕西尼瑞商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。
审 判 长 宋庆元
人民陪审员 沈自力
人民陪审员 李春燕
二〇一五年四月二十日
书 记 员 王慧婷