浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初8482号
原告：徐大军。
委托代理人：俞满才，浙江震东律师事务所律师。
被告：张晓华。
被告：张黄芳。
二被告的共同委托代理人：徐龙秀，浙江婺商律师事务所律师。
原告徐大军为与被告张晓华、张黄芳租赁合同纠纷一案，于2016年6月22日诉至本院，本院于同日受理后，依法决定由审判员何金阳适用简易程序独任审判，于2016年7月11日公开开庭进行审理。原告徐大军的委托代理人俞满才，被告张晓华、张黄芳的委托代理人徐龙秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐大军起诉称：2014年，二被告在横店镇昌盛路68号建造厂房，因欠缺建房资金，以对外预先出租在建房屋收取租金的方式筹集资金。原告承租该房屋，约定租期三年（以实际可投入使用之日起算），每平方米年租金80元，三年租金共144万元，若原告提前退租，被告将无条件退还未使用日期的租金，并按月利率1.5%计付退还部分租金的利息。2014年5月7日，双方签订房屋租赁合同，原告于5日后支付租金40万元，于5月17日支付租金80万元。因被告预计无法及时将房屋交付使用，在付第二笔款当日，双方签订补充协议，对延期及电梯设置、租期增加等事项作了约定。后因被告不能依约交付房屋及电梯等原因，双方协商将三年总租金降4万元。2014年7月23日，原告交付最后一笔租金20万元。2015年1月初，被告将房屋交付原告使用，在租期不足一年时，被告又将该房屋转让给他人。经双方协商，原告在租满一年即2016年1月初退租，扣除一年的租金46.7万元后，被告应将剩余租金93.3万元退还原告，并依约支付利息。但被告未及时退款付息，经催讨也仅于2016年2月至4月间分三次退款35万元。原告催讨无着，诉至法院请求判令：1、确认原、被告于2016年1月1日起解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议；2、二被告退还租金58.3万元并支付利息29.639万元（已自2014年7月17日起按月利率1.5%计算至2016年5月17日，此后利息算至实际退还之日）。本案审理过程中，原告将诉请第2项利息起算时间变更为2014年7月23日。
针对上述诉讼请求，原告向本院提供以下证据材料：
1、房屋租赁合同及补充协议各1份，用以证明原、被告于2014年5月7日签订房屋租赁合同、5月17日签订补充协议，被告未在2014年9月1日前实际交付房屋的事实。
2、银行本票复印件及收条各1份、账户往来明细2份，用以证明原告支付租金140万的事实。
3、结婚证复印件一份，用以证明二被告系夫妻关系的事实。
4、录音及书面整理资料各1份，用以证明2016年2月3日，双方协商退还租金，被告保证在2016年2、3月份退还租金93.3万元，退还的租金自出具收条之日开始计算利息的事实。
5、证人杜某出庭所作证言，用以证明合同的订立、履行、退租、退款的相关情况。
被告张晓华、张黄芳答辩称：被告将租赁房屋转让给第三人已依法告知原告有优先购买权，被告转让租赁房屋并不影响原告对房屋的使用，故房屋转让不是原告可以退租的法定理由。三年的租金是144万元，原告尚欠4万元，原告应付的租金应以144万元为基础，根据实际使用的时间计算。原告实际使用房屋的时间是2014年9月1日至2016年2月29日，双方实际解除租赁合同的时间是2016年3月1日，所以原告要求退还的租金计算金额和起始时间是错误的。按照合同的内容，结合原告承租被告房屋时租金低于市场价的事实，被告应退还的租金的利息应自2016年3月1日起开始计算至实际退还之日。因原告全盘承租厂房，故原告承租期间的房地产使用税等税费557446.45元，应由原告承担。综上，请求法院依法驳回原告不合理的诉请。
针对其辩解，被告向本院提供以下证据材料：
1、厂房租赁协议1份，用以证明2014年4月22日被告将厂区内的其他厂房以180元每平方的价格出租，可见被告在租金上已给原告作出优惠的事实。
2、纳税证明1份，用以证明原告租赁期间应交税务费用557446.45元，税款已由被告支付的事实。
经开庭审理，本院对证据认证如下：
原告提供的证据1，被告对证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为三年租金应为144万元，房屋的实际使用时间是2014年9月1日至2016年2月29日，按合同约定厂房的税费应由原告负担。本院认为，该证据可以证明原、被告签订租赁合同及补充协议，对租赁相关事项进行约定的事实。证据2，被告无异议，收到租金140万元。本院认为，该证据具备有效证据的认定要件，予以采纳。证据3，被告无异议，二被告确是夫妻关系。本院认为，该证据具备有效证据的认定要件，予以采纳。证据4，被告对录音时间为2016年2月3日的事实无异议，当时原告还未将房屋交还给被告；录音不合法，内容不完整；被告是在原告的压力下顺着原告的意思陈述，有的话不是被告的真实意思表示，录音中也可以看出退还的租金应自原告交还房屋时起算利息。本院认为，该证据可以证明被告认可应退租金93万余元，承诺于2016年2、3月付清的事实，予以采纳。证据5，被告对部分内容的真实性有异议，认为证人介绍原、被告达成租赁关系，但并非全程参与租赁合同的履行。本院认为结合庭审中原、被告的陈述，该证据可以证明被告以出租在建厂房收取租金的方式筹集建房资金的事实，予以采纳。
被告提供的证据1，原告对真实性、关联性有异议。本院认为，该证据与本案直接关联，不予采纳。被告提供的证据2，原告对关联性有异议，认为原告没有承包电声厂，故这些税费不应由原告负担。本院认为，该证据与本案租赁事实无关联，不予采纳。
经审理，本院认定事实如下：
张晓华、张黄芳系夫妻，于1996年4月28日登记结婚。
2014年5月7日，张晓华、张黄芳（甲方）与徐大军（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于东阳市横店镇昌盛路68号在建厂房一幢出租给乙方使用，租期3年，自2014年9月1日起至2017年8月31日（以实际可投入使用之日起算）。每平方米年租金80元，三年共计租金144万元。为保证合同履行，乙方一次性付清三年租金。若乙方提前退租，甲方将无条件退还未使用日期的租金，并按月利率1.5%向乙方支付退还部分租金的利息。2014年5月17日，张晓华（甲方）与徐大军（乙方）签订补充协议，约定：1、甲方在2014年9月1日前无法将整幢厂房交付乙方使用，如延期一天免费使用一天，延期两天免费使用两天，依次类推。2、电梯要通到第七层楼面，七层楼面在乙方承租期间免费使用。如乙方在七层楼面搭建钢棚，租期到后无条件赠送给甲方，不得拆除。3、租期增加两年，自2017年9月1日至2019年8月31日，于2017年8月1日付清后增两年的全额租金。4、房租以厂房实际施工图纸建筑面积结算。
租赁合同签订后，徐大军于2014年5月12日支付租金40万元，同年5月17日支付租金80万元，同年7月23日支付租金20万元。2014年7月17日，张晓华出具收条一份，载明：今收大军三年租金140万元，天台由张晓华搭建。
2016年2月3日，双方协商退租，张晓华、张黄芳同意退还租金93.3万元，并承诺在2016年2、3月还清。
张晓华、张黄芳于2016年的2月7日退还15万元，4月4日退还10万元，4月12日退还10万元。
本院认为，徐大军与张晓华、张黄芳签订的房屋租赁协议与补充协议均为双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。合同履行过程中，双方协商解除合同不违反法律规定，本院予以认定。徐大军对双方协商确认合同于2016年1月1日解除的主张，未提供证据证明，本院不予采信。根据张晓华、张黄芳的陈述，结合本案双方协商解除合同的事实，本院确认合同于2016年3月1日解除。张晓华、张黄芳自愿退还租金，不违反法律规定，本院予以认定。结合徐大军对已退还租金35万元事实的自认，本院认为，徐大军要求张晓华、张黄芳退还租金58.3万元的诉请于法有据，予以支持。合同约定承租方退租时出租方应按月利率1.5%支付退还部分租金的利息，结合张晓华、张黄芳因建房缺乏资金，遂以出租在建厂房收取租金的方式筹集建房资金，要求徐大军先行支付三年租金的事实，本院认为，退还部分的租金的利息自租金给付时计算更符合双方的合同目的。现徐大军要求自2014年7月23日起计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。张晓华、张黄芳关于应由徐大军承担企业应负担的税费的主张，于法无据，本院不予支持。综上，原告诉请合理合法部分，本院予以支持，不合理合法部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告徐大军与被告张晓华、张黄芳签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2016年3月1日解除。
二、被告张晓华、张黄芳于判决生效之日起五日内退还原告徐大军租金58.3万元并支付利息29.639万元（已算至2016年5月23日，此后利息以58.3万元为基数按月利率1.5%计算至实际退还之日）。
三、驳回原告徐大军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6297元，由被告张晓华、张黄芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 何金阳
二〇一六年九月十三日
代书记员 郭丽君