山东省曹县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曹民初字第691号
原告：蔡秀娟（蔡文娟）。
委托代理人：增照栋，山东君诚仁和（济南）律师事务所律师。
被告：徐继高。
委托代理人：李加凯，山东桂林律师事务所律师。
被告：郭照泉，系原告蔡秀娟之夫。
原告蔡秀娟与被告徐继高确认合同无效、返还原物纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，原告蔡秀娟申请追加郭照泉作为被告参加诉讼，本院予以准许。2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告蔡秀娟委托代理人增照栋，被告徐继高委托代理人李加凯到庭参加了诉讼，被告郭照泉经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡秀娟诉称：原告蔡秀娟与被告郭照泉系夫妻关系。郭照泉欠被告徐继高10万元。2015年1月8日晚，郭照泉在人身受到非法拘禁的情况下与徐继高签订了房屋买卖合同，不是其真实意思表示，当晚郭照泉即到曹县公安局报案，公安机关有接警记录。二被告签订的房屋买卖合同位于曹县古都商城，登记在原告名下，属于夫妻共同财产，郭照泉在未经原告同意，在原告不知情的情况下自行与徐继高签订房屋买卖合同的行为应属无效。请求确认2015年1月8日二被告签订的房屋买卖合同无效，被告徐继高返还原告座落于曹县古都商城5号楼第40××54号房产。
被告徐继高辩称：1、原告所诉与事实不符。二被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并非像原告所诉对郭照泉实施了非法拘禁。2、原告与被告郭照泉截至到2014年5月共借徐继高35万元，后徐继高多次向原告及郭照泉讨要借款，郭照泉便以自己的门面房冲抵借款，并于2015年1月8日签订了房屋买卖合同，同日双方到曹县磐石街道办事处办理了房屋征收补偿安置协议。徐继高购买涉案房屋支付了合理价款，属于善意取得。综上，二被告签订的房屋买卖合同合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告郭照泉逾期未提供答辩意见。
原告蔡秀娟为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、蔡秀娟重户口注销证明一份，拟证明身份证号码为××的蔡秀娟与身份证号码为3729221969xxxxxxxx的蔡文娟属于同一人，蔡秀娟主体适格；2、曹县房屋登记信息证明（2015第2735号），拟证明座落于古都商城5号楼房产证号为40××54的商住房所有权人为蔡文娟，即为蔡秀娟；3、房屋买卖合同（复印件）一份，拟证明蔡秀娟没有在该买卖合同上签字，对该合同不知情，该买卖合同不是蔡秀娟的真实表示，蔡秀娟不予认可；该合同显示蔡秀娟、郭照泉夫妻借徐继高现金35万元，不具有真实性；合同约定的该房屋售价为50万元，徐继高没有支付。
经庭审质证，被告徐继高意见为：对1、2、3号证据的真实性无异议，房屋买卖合同上的房屋是古都商城5号楼，登记面积为85.17平方米，房产证号为40××54。但对蔡秀娟的证明目的有异议，房屋买卖合同系郭照泉征求蔡秀娟的意见后与徐继高签订，系真实意思表示，合法有效，并且借款系郭照泉夫妇共同债务。
被告徐继高为支持其答辩理由，提供以下证据：1、房屋买卖合同一份（同原告提交的3号证据），拟证明蔡秀娟、郭照泉共欠徐继高债务35万元，并冲抵购房款，房屋买卖合同是双方真实意思表示；2、房屋征收补偿安置协议一份，拟证明徐继高在蔡秀娟、郭照泉的协助下与曹县磐石街道办事处达成了补偿安置协议；徐继高对该房实际占有并支付了合理价款，属于善意取得；3、（2015）曹民初字第298号民事裁定书一份，拟证明徐继高与郭照泉签订的房屋买卖合同真实有效，对未办理产权过户手续不存在过错，徐继高占有该房属于善意取得。
经庭审质证，原告蔡秀娟意见为：对1号证据真实性无异议，对证明目的有异议。该合同是郭照泉在受胁迫的情况下签订的，不具有真实性，不是郭照泉的真实表示；该合同上没有原告签字，原告对该合同不知情；该合同不能证明郭照泉和原告欠徐继高35万元。对2号证据真实性有异议，该协议是建立在房屋买卖合同基础上，房屋买卖合同无效，该补偿安置协议无效。该协议显示补偿款是465221元，房屋买卖合同显示房屋售价是50万元，补偿价低于房屋合同价，显然买卖合同及补偿安置协议不具有真实性，不能适用善意取得。对3号证据真实性无异议，对证明目的有异议。该裁定认定事实错误、法律适用错误，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，适用条件是在第三人已经支付全部价款的情况下才不得查封，该裁定没有查清是否支付全部价款，不能证明其证明目的。
原告蔡秀娟及被告徐继高对对方当事人提供的证据的真实性、关联性均未提出异议，均予以确认。
综合上述证据材料，并结合双方当事人陈述，本院确认如下法律事实：原告蔡秀娟曾有两个户口，因重户口问题，另一个姓名为蔡文娟，身份证号码为3729221969xxxxxxxx的户口于2005年6月20日被注销。座落于曹县古都商城5号楼，面积为85.17平方米的商住楼登记在蔡文娟名下，房产证号为40××54。该房屋位于磐石新城.金砖广场项目内。
2015年元月8日，郭照泉与徐继高签订《房屋买卖合同》一份，将座落于曹县古都商城5号楼，面积为85.17平方米的商住楼（房产证号为40××54）出售给徐继高，合同约定：卖方（甲方）：蔡文娟（蔡秀娟），共有人：郭照泉，买方（乙方）：徐继高；以房产证登记面积为依据，房屋售价总金额为50万元；甲方于2014年5月份借乙方现金35万元，经双方协商甲方同意乙方的35万元冲抵其购房款，乙方于本合同签订之日向甲方一次性支付下剩的15万元；甲方应于本合同签订之日，将该房屋交付乙方；甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属登记手续，房屋开发，甲方应协助乙方办理开发所需的相关手续。郭照泉在甲方处签名并按印，徐继高在乙方处签名并按印。签订协议后，徐继高将35万元的借据交付郭照泉，另支付郭照泉15万元现金。同日，郭照泉、徐继高一起去办理房屋开发所需材料，郭照泉将40××54号房产证交付给徐继高，徐继高将该房产证交付给曹县人民政府磐石街道办事处拆迁办，并与曹县人民政府磐石街道办事处签订《房屋征收补偿安置协议》一份，约定：被征收房屋位于磐石新城.金砖广场项目内，房屋建筑面积91.5平方米，土地面积45.75平方米；补偿方式为货币补偿，被征收房地产评估报告评估价值为431448元，找补金额为6323元，货币补偿合法面积部分奖励为27450元，合计465221元。
蔡秀娟认为：1、郭照泉与徐继高签订的《房屋买卖合同》是在人身受到非法拘禁的情况下签订，不是郭照泉真实意思表示，曾于签订合同当晚到曹县公安局报案。2、郭照泉与徐继高签订的《房屋买卖合同》项下的房屋登记在蔡秀娟名下，属于夫妻共同财产，郭照泉在未经蔡秀娟同意，在其不知情的情况下与徐继高签订的《房屋买卖合同》，因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89规定，《房屋买卖合同》应认定为无效合同。3、涉案房产登记信息不显示郭照泉，也没有其他证据证明该房产与郭照泉有关，不能证明徐继高受让时是善意的。《房屋买卖合同》中约定房屋售价50万元，《房屋征收补偿安置协议》补偿款是465221元，说明转让价格不合理，另外，仅凭《房屋买卖合同》不能证明郭照泉、蔡秀娟夫妻二人欠徐继高35万元，郭照泉只欠徐继高10万元。房屋买卖合同转让的房产是不动产，应当办理登记而未办理。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，徐继高取得涉案房屋不适用善意取得。
徐继高认为：1、郭照泉、蔡秀娟是夫妻关系，属于涉案房屋的共同共有人，郭照泉经共有人蔡秀娟同意与徐继高签订的《房屋买卖合同》合法有效。2、徐继高在受让上述房产时不存在协迫郭照泉的情况，是善意的，另外支付了合同约定的全部价款并已实际占有该房屋，对于未办理房屋过户手续也不存在过错，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，构成善意取得。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89规定也应保护善意取得、有偿使用该财产的第三人，即徐继高的合法权益。
本院认为：本案争议的焦点有两个，第一个争议焦点：徐继高是否构成善意取得。第二个争议焦点：《房屋买卖合同》的效力。
针对第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有取追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，蔡秀娟未提供证据证明郭照泉系在非法拘禁的情况下与徐继高签订《房屋买卖合同》，且郭照泉与蔡秀娟系夫妻关系，对涉案房产系共同共有人，郭照泉持有涉案房产的产权证书，将房屋售与徐继高时价格略高于评估价格，且用蔡秀娟、郭照泉夫妻二人借款冲抵房款，可说明徐继高取得涉案房产时善意的，转让价格也是合理价格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”，《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十三条规定：“征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知有关部门，在征收范围内暂停办理下列事项：（一）房屋所有权、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、变更用途等手续，但人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决除外；（二）房屋新建、改建、扩建和装饰装修等手续；（三）营业执照；（四）税务登记证。前款规定的事项，暂停期限最长不得超过1年。”，处于征收范围内的房屋进行房屋买卖，无法办理房屋所有权变更登记手续，本案中，涉案房屋处于征收范围内，无法办理房屋变更登记手续，徐继高与曹县人民政府磐石街道办事处签订《房屋征收补偿安置协议》，已实际占有该房屋。综上的所述，徐继高取得涉案房屋符合善意取得的构成要件，属善意取得。
针对第二个焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”，本案中，蔡秀娟未提供郭照泉受非法拘禁的证据，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定不是强制性规定，另外，徐继高取得涉案房屋属善意取得，为维护其合法权益，亦应认定郭照泉、徐继高签订的《房屋买卖合同》有效。
根据上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告蔡秀娟的诉讼请求。
案件受理费100元，诉讼保全费5000元，合计5100元，由原告蔡秀娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 王景芝
代理审判员 王伦国
人民陪审员 汤玉生
二〇一五年八月十二日
书 记 员 王小芳