广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初1894号原告：珠海果报贸易有限公司，住所地：珠海市金湾区平沙镇升平大道东328号5号厂房一楼B5-112、B5-113号。法定代表人：程运通，总经理。委托代理人：熊苑东，广东法宗律师事务所律师。委托代理人：陈一笑，广东法宗律师事务所律师。被告：李朝阳，男，1967年2月23日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。被告：珠海奥誉置业有限公司，住所地：珠海市金湾区平沙镇升平大道东328号6号厂房201室。法定代表人：张俊，董事长兼经理。以上两被告共同委托代理人：张爱斌，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：陈丽君，北京天驰君泰（珠海）律师事务所实习律师。原告珠海果报贸易有限公司（简称“果报公司”）与被告李朝阳、珠海奥誉置业有限公司（简称“奥誉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告果报公司的委托代理人熊苑东、陈一笑，被告李朝阳、奥誉公司的共同委托代理人张爱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告赔偿因提前终止合同，导致原告装修费27,000元及搬迁费用14,632.5元的损失；2.判令被告退还合同押金8748元及卷闸门押金500元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月11日，原告就租赁李朝阳位于珠海市金湾区平沙镇升平大道东328号5号厂房一楼B5-112,B5-113号的物业与李朝阳签订了《租赁合同》。2016年12月11日，原告与李朝阳、奥誉公司重新签订一份《租赁合同》并另签了一份《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》。前后两份《租赁合同》约定的内容基本一致，租赁期限都是至2021年12月31日止。合同签订后，原告即为生产经营使用租赁物业投入大量人力、物力及资金进行装修装饰，并以该场地作为公司注册地办理了公司的营业执照。但从合同签订到2017年4月，两被告以“涉案租赁物业为工业功能的宗地，现作商业用途，与批准用途不相符，为配合及落实政府要求和政策，将按政府要求限期恢复为工业用途”为由，向原告发来《通知》，要求终止双方所签订的租赁合同。据原告所知，两被告亦同其他的租户解除租赁关系，并对租户作出了赔偿，但与原告解除租赁合同却不向原告作出任何赔偿。原告认为，作为出租人，负有在租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的使用收益状态的义务，对租赁房屋的瑕疵负有担保义务。两被告明知自己的出租标的属“工业功能”的宗地，仍租给他人作“商业用途”使用，最后被政府部门要求限期恢复工业功能，而导致违约解除与原告的租赁关系。因此给原告造成损失，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”原告向本院提交的证据：1.2015年12月签订的《租赁合同》、2016年12月签订的《租赁合同》、《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》；2.两份通知（关于“皇冠商贸建材市场”恢复工业功能）；3.皇冠商贸市场的宣传图片；4.装饰装修后涉案租赁场地现场状况图片；5.清单、收据、发票。被告李朝阳、奥誉公司共同辩称：1.原、被告解除合同是依据补充协议，在原告证据第七页补充协议的第二条第一款，被告因为经营方向改变，需要提前终止租赁合同应在终止租赁前三个月以书面形式向原告提出合同终止通知，通知之日起免除原告租金，并配合原告撤出场地，被告须在原告撤出场地前与原告沟通，不计息退还原告合同保证金、场地装修及设备保证金。2.原告并无举证证明剩余租赁期内，装饰装修残值损失的具体金额，依法应承担举证不能的后果，两被告同意退还合同押金。对原告的其他请求请求法院予以驳回。被告李朝阳、奥誉公司未向本院提交证据。经审理查明，2015年12月11日，原告与李朝阳签订《租赁合同》，合同约定：原告租赁李朝阳位于珠海市金湾区××大道东××楼××、××号物业，租赁期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止，共计6年；自合同签订起，租金为1000元/月；签订本合同之时，原告支付租赁合同保证金8748元，同时支付首月该物业租金1000元；双方如有一方未履行本合同所规定的条款而致使对方造成损失的，应向对方赔偿实际损失。2015年12月12日，原告向李朝阳交纳了卷闸门费用500元及合同保证金8748元。2015年12月17日，原告与黄东文、珠海市鑫韵装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》约定，黄东文、珠海市鑫韵装饰工程有限公司为原告装饰皇冠商贸城，工程总价为25,000元。原告提供的银行账户交易明细显示，2015年12月18日，原告通过杨凤兰的华润银行账户向黄东文转入皇冠装修订金10,000元；2016年1月11日，原告通过支付宝支付15,000元，同日，黄东文、珠海市鑫韵装饰工程有限公司向原告出具收到15,000元的《收据》。原告提供珠海市金湾区好印象装饰工程部的两份《收款收据》显示，原告于2016年1月12日支出窗帘费500元，2016年2月6日支出广告费1500元。原告装饰涉案租赁场地支出上述费用共计27,000元。2017年4月份，原告就上述物业与李朝阳、奥誉公司重新签订《租赁合同》，约定租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，共计5年；自本合同签订起，租金为第一年2500元/月，第二年2500元/月，第三年2700元/月，第四年2916元/月，第五年3150元/月；签订本合同之时，原告支付租赁合同保证金8748元，同时支付首月该物业租金2500元；落款时间倒签至2016年12月11日，其余约定与上述《租赁合同》一致。同日，原告与两被告签订《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》约定，合同期内，若被告因为经营方向改变需要提前终止租赁合同，应在终止租赁前3个月以书面形式提出合同终止通知，自通知之日起，免除原告租金并配合原告撤回场地。并在原告撤出场地前与其沟通，不计息退还原告合同保证金、场地装修及设备保证金。2017年5月1日，奥誉公司向原告发出《通知》，主要内容：根据珠海市国土资源局高栏港分局现场核查及该局相关文件精神，认定皇冠商贸建材市场目前为商业用途，与批准用途不相符，要求被告将商业用途恢复至工业用途。为配合及落实政府要求和政策，将按政府要求限期恢复为工业功能。根据原告与两被告签订《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》的约定奥誉公司有义务提前3个月以书面形式通知原告，自2017年5月1日收到通知之日起至2017年7月30日前搬离皇冠商贸建材市场。2017年5月31日，奥誉公司再次向原告发出通知告知上述事项及要求原告于2017年8月31日前搬离皇冠商贸建材市场。原告提供珠海市金湾区安达装卸搬运服务部出具的《收据》显示，2017年6月26日、27日，收到叉车费各1800元，共计3600元。原告提供铎洋游艇（珠海）有限公司出具的《收据》显示，收到原告货车租车费1000元、人工费9000元，共计10,000元。原告提供发票联主张其为搬离涉案租赁场地车辆运输产生油费1032.5元。原告主张其为搬离涉案租赁场地共支出以上费用共计14,632.5元。庭审中，原告称，于2017年5月初收到第一份解除合同通知，是被告拿到原告公司的；第二份是2017年6月初，被告邮寄给原告的；原告于2017年6月搬离涉案租赁场地；杨凤兰是原告公司的财务，装修款是其代原告转给装修公司的；原告的装修没有进行折旧，但主张合同期限为6年，原告使用了17个月，剩余55个月。被告称，李朝阳在合同上盖章是职务行为，相应的法律责任应该由奥誉公司承担，原告不予认可；被告同意退还原告合同押金8748元及卷闸门押金500元。上述事实有原告提供的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，一、关于奥誉公司提前解除《租赁合同》及《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》是否构成违约的问题。原告与李朝阳、奥誉公司签订的《租赁合同》及《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。《租赁合同》约定租赁期限至2021年12月31日止，奥誉公司于2017年5月1日发出解除通知，属于单方提前解除合同。被告主张《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》约定，因被告经营方向改变可提前3个月以书面形式提出合同终止通知。根据被告发出的《通知》可知，被告出租房屋的用地性质一直为工业用地，被告此前将工业用地作商业用地对外出租，后被珠海市国土资源局高栏港分局核查要求整改，故决定“恢复”工业用途，因此要求提前终止合同。可见，奥誉公司系因违反用地用途出租用地故而要进行整改，不属于经营方向改变，故本案被告提前解除合同的情形不适用《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》的约定。并且，被告将工业用地作商业用地对外出租，过错在被告而不在原告，因此，奥誉公司提前解除合同显属违约，应当向原告承担违约责任，赔偿原告为此造成的损失。二、关于退还原告的押金及赔偿原告的装修费、搬迁费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因奥誉公司违约提前解除合同，原告请求奥誉公司退还合同押金8748元及卷闸门押金500元，符合法律的规定，本院予以支持。原告承租涉案场地后，对涉案场地进行装饰装修。原告主张装饰装修涉案场地共支出27,000元，有施工合同、收据及银行账户交易明细予以证明，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”原、被告之间的租赁合同没有明确约定合同解除时如何处理已形成附合的装饰装修物，奥誉公司应向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。合同约定租赁期限为6年，原告使用了17个月，剩余55个月未使用，装饰装修残值为：装修费用27,000元÷租赁合同期限6年（72个月）×未使用的55个月=20,625元。原告主张搬离涉案租赁场地共花费14,632.5元，结合原告提供的证据材料、涉案场地规模及参考一般搬迁费用标准，本院酌定原告的搬迁费用为8000元。三、关于被告李朝阳是否应当承担责任问题。双方签订的两份《租赁合同》及《皇冠商贸建材市场租赁补充协议》出租方均有李朝阳的盖章，原告主张李朝阳共同承担责任，有合同依据，本院予以支持。被告主张李朝阳在合同上盖章是职务行为，但没有提交相关证据予以证实，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李朝阳、珠海奥誉置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海果报贸易有限公司退还合同押金8748元及卷闸门押金500元；二、被告李朝阳、珠海奥誉置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海果报贸易有限公司支付装修费赔偿款20,625元及搬迁费8000元；三、驳回原告珠海果报贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费536元，由原告珠海果报贸易有限公司负担144元，被告李朝阳、珠海奥誉置业有限公司负担392元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 于金果二〇一七年十二月十二日法官助理 汤淋虹书 记 员 赵友祺