河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终169号
上诉人（原审被告）邢台市第一物资再生利用总公司，住所地：邢台市桥东区新兴东大街1号。
法定代表人董海松，该公司董事长。
委托代理人李灵芝，该公司销售经理。
委托代理人李磊，河北周行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王清子，工人。
委托代理人霍艳亮，邢台市正大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张彦英，工人。
委托代理人霍艳亮，邢台市正大法律服务所法律工作者。
上诉人邢台市第一物资再生利用总公司（以下简称第一物资总公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第1512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人第一物资总公司的委托代理人李灵芝、李磊，被上诉人王清子及其与张彦英的共同委托代理人霍艳亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年6月14日，原告王清子、张彦英与邢台市天昊房地产开发有限公司签订房屋销售合同，由二原告购买天昊房地产开发公司开发建设的香榭公寓1号楼3单元1602室。合同约定原告购房款347706元全部付清，燃气集资费、供热管网建设费8498元同时缴纳，双气费最终需缴纳数额在房屋交付时根据规定多退少补，2012年10月1日前交房。因天昊房地产开发公司股东发生变化，2013年4月17日，被告第一物资总公司与原告重新签订了商品房预售合同，该合同约定原告所购房屋不变，房屋总价款329832元，此房款包含供热管网建设费及燃气集资费，签订该合同时原告在329832元房款之外实际交纳双气费8581元，交纳小房款24444元。双方合同还约定2013年5月31日，被告交付验收合格房屋，逾期交房不超过90日的，出卖人自合同规定的最后期限的次日起至实际交付之日止，按日支付买受人已付购房款万分之一的违约金。被告实际交房时间为2015年3月16日，被告认为其确实构成迟延交房，但交房日应为2014年5月，被告在2014年5月1日电话通知原告交房，但原告不予接收。至于迟延交房的原因，是由于2013年邢台市治理雾霾天气，被告根据市政府规定停止施工，迟延交房是不可抗力造成，应当免除违约责任，但被告未提交相应证据证明不可抗力的发生在约定交房日起之前；对于原告交纳的2500元太阳能费，被告认可使用过程中需要交纳每吨9.8元的水电费。另，双方均同意以物业费抵销违约金，被告认为已向原告免费提供2014年5月1日至2016年4月30日物业服务3518元，应从支付原告的违约金中扣减，被告认为其实际接收房屋是在2015年3月，因此应从被告支付的违约金中扣减一年的物业服务1759元。
原审认为，原告于2011年签订房屋买卖合同后，因被告公司人事变动，2013年4月17日，被告又与原告签订了商品房预售合同，该合同明确约定了交房时间及违约金计算，被告逾期交房构成违约且不具有不可抗力免责情形，应按照合同约定向原告支付违约金。原告已付购房款329832元，自2013年6月1日起至2015年3月16日实际交房日止，原告请求按照合同约定的计算方法支付违约金20581元予以支持，扣除被告免费提供的一年物业费1759元，被告支付原告违约金18822元。原告要求支付小房延期交付违约金，双方没有约定，原告也没有证据证明该项损失，对该项请求不予支持。供热管网建设费及燃气集资费8581元合同明确约定包括在房款内，而被告在房款之外又额外收取了原告费用，被告应退回原告。被告收取的原告太阳能费2500元，本属合理费用，但原告在使用中过程中不得不付出高额的附加费用，已超出合理范围，原告有权拒绝使用，被告也应退回该项收费。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条之规定，原审判决：一、自本判决生效后十日内，被告第一物资总公司支付原告王清子、张彦英逾期交房违约金18822元。二、自本判决生效后十日内，被告第一物资总公司退回收取的原告王清子、张彦英的供热管网建设费及燃气集资费8581元、太阳能费2500元。案件受理费667元，由被告第一物资总公司负担。
上诉人第一物资总公司上诉主要称，一、原审法院认定事实不清。被上诉人主张由上诉人交付验收手续完备的房屋并承担自2013年6月1日起计算至2015年3月16日的逾期交房违约金与事实不符。上诉人已于2014年5月份向上诉人履行了交房通知义务，因被上诉人自身原因未能及时与上诉人办理房屋交付手续，房屋未能交付，并非上诉人过错。二、原审法院认定上诉人应承担的逾期交房违约责任不当，且未考虑不可抗力因素。上诉人于2014年5月向上诉人履行了通知义务，因被上诉人原因未能与上诉人交接房屋，故2014年5月之后的逾期交房违约金不应由上诉人承担。同时，上诉人所开发项目属于危旧房改造项目，在拆迁及建设过程中出现了一户严重不配合拆迁工作的情形，造成施工进程断断续续。该情形直接影响施工进展而导致房屋交付的延误，并非上诉人自身过错所致，也非上诉人能力范围所能解决。由于雾霾天气，相关行政机关多次以口头方式要求上诉人停止施工，也造成了工期的延误。一审未综合考虑上述因素，不利于保护上诉人合法利益。上述情形属于双方签订的《商品房预售合同》第八条和补充协议第三条约定的“不可抗力”范围，因上述情形导致的逾期天数应当予以扣除。三、原审认定上诉人应当返还被上诉人交付的供热管网建设费、燃气集资费和太阳能费没有法律依据。双方在签订《商品房预售合同》之前，于2011年6月14日就标的房屋签订了买卖协议，该协议明确约定购房总价构成分为两部分，即房屋本身的价款和燃气集资费、供热管网建设费，被上诉人对此均已知悉.该协议系双方真实意思表示，且签订之时并无相关法律、法规禁止收取燃气集资费和供热管网建设费。上诉人取得商品房预售许可证后，及时与被上诉人签订《商品房预售合同》，但此时已存在禁止另行收取燃气集资费、供热管网建设费的规定，经与被上诉人协商，在《商品房预售合同》中约定“该房款含燃气集资费、供热管网建设费”，以便及时办理备案登记手续。上诉人也并未因此提高房屋销售单价，在《商品房预售合同》中仍按原协议约定计算购房款。根据邢台市房屋开发建设的规划要求，高层建筑禁止设置独户式太阳能，均应采取集中式太阳能供热、供水设备。上诉人依据相关政府部门要求设置该设备，并收取合理费用并无不当之处。综上，请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王清子、张彦英口头答辩称，原审判决正确，要求维持原判。
经审理查明，2011年6月14日，王清子、张彦英与邢台市天昊房地产开发有限公司签订《邢台市香榭公寓住宅楼房屋销售合同》（编号：201101031602）一份，由王清子、张彦英购买邢台市天昊房地产开发有限公司开发建设的香榭公寓1号楼3单元1602室，合同约定该房屋价款为89.96平方米×3608元／平方米＝324576元；地下室价款12.85平方米×1800元／平方米＝23130元；房屋总价款347706元。双气集资费（燃气集资费和供热管网建设费）4000元＋89.96平方米×50元／平方米＝8498元；双气费最终需缴纳数额在房屋交付时根据规定多退少补，2012年10月1日前交房。合同签订后，王清子、张彦英先后交纳了以下费用：2011年5月30日交纳定金9800元、定金200元。2011年6月5日交纳双气集资费8498元；地下室134902元。2011年6月14日交纳补交一次性房款202804元；以上共计交纳房款347706元，双气集资费8498元。因邢台市天昊房地产开发有限公司股东发生变化，2013年4月17日，第一物资总公司与王清子、张彦英签订《商品房预售合同》（编号：YS2013003406）一份，合同约定上述房屋价款为91.62平方米×3600元／平方米＝329832元；同日，双方签订补充协议约定房屋总价款：329832元，此房款包含供热管网建设费及燃气集资费。该合同还约定2013年5月31日第一物资总公司交付验收合格房屋，逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后期限的次日起至实际交付之日止，按日支付王清子、张彦英已付购房款万分之一的违约金。同日，王清子、张彦英根据第一物资总公司的要求补交了因房屋面积差应补交的各项差价。第一物资总公司收回此前由邢台市天昊房地产开发有限公司给王清子、张彦英开具的交款收据，并为王清子、张彦英开具以下收据：房款329832元，小房款24444元，双气款8581元。第一物资总公司实际交房时间为2015年3月16日，但其主张迟延交房日应为2014年5月，其在2014年5月1日电话通知王清子、张彦英交房，但王清子、张彦英不予接收。第一物资总公司主张迟延交房的原因是由于2013年邢台市治理雾霾天气，其根据市政府规定停止施工，迟延交房是不可抗力造成，应当免除违约责任，但未提交相应证据证明不可抗力发生在约定交房日起之前。王清子、张彦英另交纳2500元太阳能费，使用过程中需要交纳每吨9.8元的水电费。另，双方均同意以物业费抵销违约金，第一物资总公司主张已向王清子、张彦英免费提供2014年5月1日至2016年4月30日物业服务费3518元，应从违约金中扣减。王清子、张彦英主张其实际接收房屋是在2015年3月，应从违约金中扣减一年的物业服务费1759元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方就涉案房屋买卖签订有书面合同，应依约予以履行。王清子、张彦英依合同约定交付第一物资总公司购房款329832元，第一物资总公司应当于2013年5月31日前向王清子、张彦英交付房屋。第一物资总公司对逾期交房的起始时间没有异议，只是认为其已于2014年5月份履行了通知交房的义务，因王清子、张彦英的原因未办理房屋交付手续，其不应支付2014年5月之后的逾期交房违约金。对此说法王清子、张彦英不予认可。因双方在合同中明确约定该商品房经验收合格交付，第一物资总公司没有证据证明2014年5月诉争的房屋已经验收合格，故无论第一物资总公司是否于2014年5月通知王清子、张彦英交房，均不能认定是因王清子、张彦英的原因未办理房屋交付手续。第一物资总公司实际于2015年3月16日才向王清子、张彦英交付房屋，故原审认定第一物资总公司逾期交房的期间正确。另外，第一物资总公司称在拆迁及建设过程中出现了一户严重不配合拆迁工作的情形和施工期间遇雾霾天气行政机关以口头方式要求其停止施工，均造成了工期的延误，并主张上述情形属于双方合同中约定的“不可抗力”范围。第一物资总公司没有提交证据证明行政机关要求其停工，因拆迁发生的纠纷属于房地产开发过程中的商业风险，不属于不可抗力的范围。第一物资总公司主张不应支付2014年5月之后逾期交房违约金的理据不足，本院不予支持。第一物资总公司另上诉主张其不应退还燃气集资费、供热管网建设费和太阳能费用。从双方先后签订的两份合同看，合同对燃气集资费、供热管网建设费是否包含在房屋总价款内作出了不同的约定。从两份合同约定的房屋价款及实际交款情况看，两份合同产生的房屋总价款除因房屋面积增加外并未发生变化，且每平方米单价还有所降低。王清子、张彦英在签订《商品房预售合同》时，尽管该合同约定此房款含燃气集资费及供热管网建设资金，但对第一物资总公司给其开具燃气集资费、供热管网建设费收费收据又未提出异议。根据以上事实，本院对第一物资总公司关于以上燃气集资费、供热管网建设费并未包含在总房价中的上诉理由予以认可。关于太阳能费用，本案所涉房屋为高层建筑。第一物资总公司安装集中式太阳能系城市规划要求，王清子、张彦英交纳的太阳能费应已计入该集中式太阳能的建设成本。现王清子、张彦英以使用该太阳能需交纳较高水电费为由要求退回太阳能费，没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第1512号民事判决第一项，即自本判决生效后十日内，被告第一物资总公司支付原告王清子、张彦英逾期交房违约金18822元。
二、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第1512号民事判决第二项，即自本判决生效后十日内，被告第一物资总公司退回收取的原告王清子、张彦英的供热管网建设费及燃气集资费8581元、太阳能费2500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费667元，由王清子、张彦英负担。二审案件受理费667元，由第一物资总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
审 判 员 张振防
审 判 员 郝 诚
代理审判员 王小英
代理审判员 王 雷
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 高蔚龙