山东省邹城市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0883执异20号
案外人（异议申请人）：相亚君，男，汉族，1989年1月24日出生，住邹城市。
委托代理人：相修国，男，1973年6月11日出生，住址：山东省滕州市。与相亚君系叔侄关系。代理权限特别代理人。
申请执行人：邹城市农村商业银行股份有限公司，住址：邹城市。
法定代表人：路伟，职务：董事长。
委托代理人：刘国栋，山东宏易律师事务所律师。
委托代理人：田广芹，男，1973年2月8日出生，住址：山东省邹城市。
被执行人：周庆政，男，1967年9月28日出生，汉族，住山东省邹城市。
被执行人：徐爱香，女，1962年12月22日出生，与周庆政夫妻关系，汉族，住山东省邹城市。
被执行人：相东升，男，1964年7月15日出生，汉族，住山东省邹城市。
被执行人：张学荣，女，1964年6月10日出生，汉族，与相东升夫妻关系，住山东省邹城市。
本院在执行申请人邹城市农村商业银行股份有限公司与被执行人周庆政、徐爱香、相东升、张学荣借款合同纠纷一案中，案外人相亚君对本院作出的（2017）鲁0883执2665号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行了听证。现已审查终结。
邹城市农村商业银行股份有限公司与被执行人周庆政、徐爱香、相东升、张学荣借款合同纠纷一案，本院于2017年6月29日作出（2017）鲁0883民初2243号民事调解书。根据邹城市农村商业银行股份有限公司的申请，本院于2017年10月11日立案执行，案号为（2017）鲁0883执2665号。执行过程中，2017年10月30日本院依法作出（2017）鲁0883执2665号执行裁定书。
案外人相亚君针对上述执行措施提出异议，请求依法撤销（2017）鲁0883执2665号执行裁定书，解除对申请人坐落于北关岗前北兴路东8巷10-2号房屋的查封。我与房主张学荣已于2017年1月13日签订了房屋买卖合同，并按合同约定付清了全部房款。我于2017年3月3日（农历二月初六月）入住并使用。由于该房屋因只有房产证，没有土地证，邹城市不动产登记中心不予办理过户，所以至今未办理过户变更手续。该房屋已属于我所有，邹城市法院查封该房产有误，特提出异议，请予以支持我的异议请求。
邹城市农村商业银行股份有限公司称，1、涉案房屋是张学荣、相东升夫妻共同财产，张学荣无权处分属于相东升的部分，因此房屋买卖合同部分无效。2、该房屋未办理过户，根据物权法规定该房屋产权仍应属于张学荣。3、法院应依法查明相亚君购房资金来源，以及张学荣卖房款的去向，综上所述由于张学荣、相亚君系同乡关系，我们有理由怀疑该执行异议存在恶意串通、虚假诉讼的嫌疑。4、张学荣因为收到了所谓的购房款140余万元，因此其有能力履行（2017）鲁0883民初2243号调解书义务，而其拒不履行，其行为以构成拒执罪。代理人郑重向法庭申请将张学荣涉嫌两项罪名移交侦察机关。
相东升称，房屋买卖是于2017年1月13日卖给相亚君这个是事实，不存在虚假买卖。所买房款由于家庭前段时间出现了一些事情和被人骗了近百万，卖的房款归还了前期的账务，现在正在跟骗钱的人和欠款的人追账，欠款人回应近期贷款归还，如近期款项到账立即归还。本人也本着积极还款的态度筹措和借一部分资金归还欠款。综上所述：张学荣既没有虚假诉讼也未拒不执行还款义务，构不成拒执罪。
本院查明，2017年6月29日本院作出（2017）鲁0883民初2243号民事调解书：一、截止2017年6月29日，被告周庆政欠原告邹城市农村商业银行股份有限公司借款本息2200469.53元，被告周庆政、徐爱香、相东升、张学荣于2017年7月31日前一次性向原告山东邹城市农村商业银行股份有限公司付清。二、被告周庆政、徐爱香向原告支付上述借款本息中的900469.53元；被告相东升、张学荣向原告支付借款本息中的余款1300000元。
2017年10月30日本院作出（2017）鲁0883执2665号执行裁定书：将被执行人张学荣位于北关岗前北兴东8巷10-2号房产一栋予以查封，查封期限三年（2017年10月30日至2020年10月30日）。
2017年1月13日张学荣将位于北关岗前北兴东8巷10-2号房产于卖给相亚君，双方签订《房屋买卖合同》一份，该合同在，载明：“第一条、房屋的基本情况：甲方自愿将其坐落于北岗巷前北兴路东八巷10-2号，为混合结构，房产登记面积192.29平方米，实为三层建筑，实际建筑面积约为300平方米（第三层没登记）。出售给乙方；该房屋的附属设施为：1、约16平方米的院落配房一间，2、约24平方米的车库一间，房屋所有权证编号：第10128782。第二条、价格1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币1497000元（大写壹佰肆拾玖万柒仟元整）含附属设施费用；本合同签订之日起，乙方向甲方支付人民币20000元整，作为购房定金，交房款抵扣房款。2、甲、乙双方协商一致，该房屋因只有房产证，没有土地证，无法过户，房屋买卖以双方《房屋购买合同》为准。第三条、付款时间与方法乙方于本合同签订后六个月内将全部房款1497000元（大写：壹佰肆拾玖万柒仟元整）全部支付完毕。第四条、1、签订合同之后，所售房屋室内外设施不在变更。2.甲方保证在乙方交清购房款后交清该房产的水费、电费、供暖费、天然气费、物业费、有线、网络及所有与该房产相关的费用，单据交乙方确认；甲方收到房款后，应积极配合乙方将水、电、气、暖、物业、有线、网络等登记、注册手续变更为乙方。3.甲方出售该房产，该房产占用范围内的土地使用权以及该房产的相关权益随该房产一并转让。4.甲方保证上述房屋产权清晰，无争议，可进行市场交易；未被判决、裁定限制出售，也为设置抵押，不在建设拆迁范围内；已取得其他共有人书面同意。”
2017年1月13日，相亚君交购房定金2万元;2017年6月1日转给张学荣房款30万元;2017年6月2日转给张学荣房款38万元;2017年6月9日转给张学荣房款27.20万元;2017年6月16日转给张学荣房款27万元，2017年6月19日转给张学荣房款25.50万元。相亚君给付张学荣定金以及五次转款，共计149.70万元。
异议人提交2017年6月23日的邹城市房屋登记申请书一份，证明张学荣和相亚君在房款交齐后共同申请办理房屋过户手续的事实。2017年6月23日，邹城市不动产登记信息查询证明一份，证明北关岗前北兴路东八巷10-2号房产所用土地属政府划拨给邹城市房地产工程服务中心的仓储建设用地，无法办理房产过户手续。1999年7月13日，邹城市人民政府批复一份，证明北关岗前北兴路东八巷10-2号房产所用土地为仓储建设用地。2018年4月9日，邹城市国土资源局出具证明一份，证明北关岗前北兴路东八巷10-2号房产所用土地为仓储建设用地，该房屋暂时不具备过户条件。
本院认为，本案争议的焦点问题是：本院（2017）鲁0883执2665号执行裁定书是否正确？根据《最高人民法院关于民事案件执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付了全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本院于2017年10月30日作出的（2017）鲁0883执2665号执行裁定书，将被执行人张学荣位于北关岗前北兴东8巷10-2号房产一栋予以查封，异议人相亚君在2017年1月13日与张学荣签订了《房屋购买合同》，该《房屋购买合同》是双方真实意思的表示，合法有效。异议人于2017年6月19日前付清全部房款，交齐房款后进入该房屋居住。该房屋没有办理不动产登记过户手续，原因该房屋建设使用的土地是划拨土地，不能办理不动产的登记手续，并不是异议人的过错造成的。综上，案外人相亚君已经支付全部房屋价款；并实际占有该房屋；对未办理所有权证无过错，根据法律规定人民法院对该房屋不得查封，案外人相亚君请求符合法律规定，依法应予支持。申请执行人就自己的主张未提供证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
中止（2017）邹民初字第2665号民事裁定书对位于北关岗前北兴东8巷10-2号房产一栋的查封。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蒋舒鹏
审 判 员 刘 霞
人民陪审员 周传利
二〇一八年五月五日
书 记 员 刘 喆