江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第2226号
上诉人（原审被告）陈立峰，个体户。
被上诉人（原审原告）淮安金澄商业运营管理有限公司，住所地淮安市深圳东路1号。
法定代表人吴小红，该公司总经理。
委托代理人刘维忠。
委托代理人刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人陈立峰与被上诉人淮安金澄商业运营管理有限公司（以下简称金澄公司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市经济技术开发区人民法院于2014年8月28日作出（2014）淮开商初字第237号民事判决。上诉人陈立峰不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月12日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人陈立峰与被上诉人金澄公司的委托代理人刘维忠、刘国振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：淮安经济技术开发区博德五金建材家具广场由江苏博德置业有限公司（以下简称博德置业）开发建设，2010年6月，博德置业与原告签订协议，约定博德置业将其开发建设的博德五金建材家居广场整体委托原告经营管理。协议约定原告在受托经营管理期间，以原告名义与客户签订合同，权利义务由原告享有并承担，协议还约定了有关委托经营的范围、方式、报酬等条款。
2012年12月8日，原、被告签订《博德五金建材家居广场（国际精品馆）经营管理合同》，约定将精品馆3楼50号商铺出租给被告经营，摊位面积89.71㎡，市场经营管理费35元／㎡／月，合同期内应缴管理费总额为37678元。合同约定，被告应在合同终止或者解除后三日内将商铺交给原告，否则从合同解除或终止之日的次日起至商铺归还之日止向原告支付每日商铺经营管理费用两倍的违约金。
2011年12月8日被告向原告缴纳了经营保证金5000元、经营管理费18839元，2012年12月25日被告续缴管理费4100元，2013年12月23日又缴纳管理费4000元，尚欠管理费10739元。
2011年8月28日，原、被告签订《博德国际精品馆商户装修协议》，约定被告的摊位号为3层50号，总面积97.58㎡，被告的装修期限自2011年8月28日起至2011年9月28日止等内容。同日，被告向原告缴纳装修保证金2000元。2011年9月2日缴纳垃圾清理费146元。2011年8月28日，原告将上述房屋交付被告装修和使用。
本案审理中，被告提供证据三份：1、照片一组，证明原告从2013年12月24日开始对其断电，逃生通道被封堵，消防栓不能正常使用，违反经营管理合同约定；2、收款收据2张，证明被告方截止2013年12月23日一直在缴纳管理费，双方租赁合同一直在履行中；3、2014年8月营销方案及通知，证明被告方一直在经营。原告质证，照片与本案没有关联性，营销方案是商场搞促销活动被告并没有参加。收款收据被告缴纳的是2011年10月29日至2013年10月28日合同期间的管理费用，可以用已缴纳的装修保证金2000元冲抵相应的商铺管理费。
原审另查明，博德五金建材家居广场的开业时间为2011年10月29日。
原审原告金澄公司诉称：2012年12月8日，原、被告双方签订经营管理合同，约定将博德五金建材家居广场精品馆3楼50号商铺出租给被告经营，商铺面积89.71㎡，市场管理费为35元／㎡／月，合同期限自2011年10月29日起至2013年10月28日止，被告应支付原告经营管理费37678元。现合同已经履行完毕，被告尚有10739元管理费未支付，也未归还商铺。经原告多次催要未果，现请求判令：1、被告支付管理费10739元及相应利息；2、被告从2013年10月29日起，按照日均市场经营管理费用2倍的标准支付违约金至商铺归还之日；3、被告立即归还承租的博德五金建材家居广场精品馆3楼50号商铺；4、被告承担本案诉讼费用。
原审被告陈立峰辩称：1、管理费其一直交到2013年12月23日，后因原告私自把商铺电关停，没有任何说法，被告不欠原告经营管理费；2、对违约金，双方签订合同并没有终止，现在依然生效，不存在缴纳违约金事宜。对原告的诉讼请求不予认可。
原审认为：原告金澄公司与被告陈立峰所签订的经营管理合同，系双方当事人真实意思表示，其形式与内容均不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应依照履行。被告按约应向原告支付市场经营管理费37678元，扣除已支付的26939元，还应付10739元。对原告主张从2012年12月8日起算利息，因原合同中对此并未明确约定，可从原告起诉之日至欠款给付之日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息。合同期满终止，原告主张被告返还商铺的请求符合法律规定，应予以支持。
关于违约金的数额，合同到期终止被告应将承租商铺返还给原告，被告在未与原告续签协议且未付清协议期内管理费的情况下拒绝交还房屋的行为构成违约。被告辩称原告方没有提供消防验收合格证，自己不存在违约。经查，经营管理合同中约定乙方（被告）应承担展厅营业期间的消防安全责任，甲方（原告）并无责任，且甲方已提供消防验收合格意见书，故对此辩解不予采纳。原告主张每日的违约金为日管理费用的2倍，一审法院认定以合同中日管理费用为标准计算违约金更为适当，将违约金调整为从合同期满按每月3139.9元（35元／平方米／月×89.71㎡）计算至被告返还商铺之日。经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陈立峰于本判决生效之日起十五日内支付原告金澄公司经营管理费10739元及利息（从2014年7月28日起按银行同期贷款利率计算至判决给付之日，扣除被告已付款2000元）、违约金（以每月3139.9元标准从2013年10月29日计算至实际返还商铺之日）；二、被告陈立峰于本判决生效之日起三十日内将位于淮安市深圳东路1号博德五金建材家居广场精品馆3楼50号商铺交还原告金澄公司；三、驳回原告金澄公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，减半收取75.5元，由被告陈立峰负担。（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起三十日内给付原告）。
一审宣判后，陈立峰不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定双方存在租赁关系错误，根据合同约定本案应属于经营管理合同纠纷。2、一审法院判决上诉人按月支付被上诉人每平方米35元管理费错误，因为管理费收取标准应由物价部门核定，虽然双方在合同中约定了管理费价格，但该费用过高且显失公平，请求二审法院予以调整。3、上诉人的管理费已交至2013年12月23日，而被上诉人未按合同约定提供供电义务，故构成违约。4、双方在签订经营管理合同时，消防尚未通过验收合格，故双方所签管理合同应属无效，且被上诉人在招租过程中，曾口头承诺在商户入驻率达到80%后才开始收取房租，但到目前为止，仍未达到该标准。综上所述，被上上诉人要求上诉人支付管理费并退还房屋，无事实法律依据，请求二审法院依法驳回其诉请。
被上诉人金澄公司答辩称，一审判决正确，请求二审维持。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
另查，淮安博德五金建材家居广场国际精品馆建设工程于2011年11月13日经当地消防部门验收合格。该事实已被本院（2014）淮中民终字第1322号民事判决书确认。
本院认为，双方签订的《博德五金建材家居广场（国际精品馆）经营管理合同》，其内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行。虽然合同为经营管理合同，但实质内容是金澄公司将房屋租赁给上诉人陈立峰经营，并按面积收取租金，故一审法院将本案案由定为租赁合同纠纷正确。上诉人认为，双方在签订合同时，金澄公司尚未经过消防验收，故该合同应属无效，经查，涉案房屋于2011年11月13日经过消防验收，消防部门也出具了建设工程消防验收合格意见书，且已被生效法律文书确认，故上诉人主张合同无效的上诉理由无事实依据。关于上诉人提出双方约定的管理费过高，请求二审法院下调。经查，该合同系双方在自愿平等协商的基础上订立，且已实际履行，上诉人要求降低租金无事实和法律依据。因上诉人未按合同约定交纳租金，被上诉人依合同对其采取停止供电，该行为并不构成违约，上诉人称金澄公司构成违约，无法律依据。上诉人称，被上诉人在招租过程中，曾口头承诺，在该市场商户入驻率达到80%后，才开始收取房租，对此，被上诉人予以否认，上诉人又未能提供证据证明，故对该上诉理由也不予支持。综上，一审法院认定事实及适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费151元，由上诉人陈立峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一四年十二月一日
书记员 崔 立