北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第09444号
原告高建英，女，1954年10月21日出生。
委托代理人单红梅，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人杜岚，女，1986年8月10日出生，北京市兰台律师事务所实习律师，户籍所地四川省南充市。
被告崔锦霞，女，1978年3月30日出生。
委托代理人王宇明，北京市东清律师事务所律师。
原告高建英与被告崔锦霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马彩云独任审判，公开开庭进行了审理。原告高建英的委托代理人单红梅、杜岚，被告崔锦霞的委托代理人王宇明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告高建英诉称：2013年6月14日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告承租了原告名下位于北京市昌平区回龙观龙跃苑东五区的底商房屋。租赁合同第八条第1款明确约定“甲方（即原告）有权解除合同的情况包括：（3）在租赁期内，擅自转租房屋的”。租赁合同第九条“违约责任及赔偿”约定，符合第八条约定的，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金天数平均金额的两倍支付违约金。2014年2月，原告因从物业处得知被告承租房屋后未按合同约定缴纳物业费，遂前往出租房屋内交涉，才发现被告竟然在承租房屋后随即违反合同约定，未通知原告即擅自改变房屋结构打造隔断，于2013年7月将房屋分割后转租给另外三人，分别用于经营水果店、鲜花店、外贸童装店。并且，被告竟在自己与原告的租赁合同期限仅为一年的情况下，与其他三人签订了租期两年的租赁合同！基于被告擅自转租，严重违反合同约定原告多次与被告交涉，要求解除合同。并于2014年5月5日正式向被告转交《告知函》，终止合同并要求被告限期腾退。然后被告对原告的要求竟置之不理，拒不停止违约行为，至今拒不腾退房屋，更与第三人串通，致使第三人扬言绝不腾退房屋，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，现诉至贵院，请求：1、请求人民法院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除，判令被告结清全部应付未付费用（物业费1825.56元、燃气费6379.25元）并立即按房屋原状向原告腾退房屋；2、请求人民法院判令被告自其违法转租之日起至其实际腾退房屋之日止全部违约金，自2013年7月1日暂计算至2014年4月30日违约金为191666元；3、请求判令由被告承担本案全部诉讼费及其他全部费用。
被告崔锦霞辩称：被告并未将房屋转租，因此不应赔偿违约金。即使被告进行了转租，我们认为约定的违约金也过高，且被告已经全额支付了租金，没有给原告造成损失故不同意支付违约金。燃气费和物业费，如果原告还没有向物业公司交纳，谈不上损失，因为原告提前解除合同，被告对房屋之前进行了装修，存在装修损失，预估15000元。
被告崔锦霞提出反诉，诉称：2013年6月4日反诉原告与反诉被告就坐落于北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东五区的底商达成续租协议，以年租金115000元继续承租。租期为一年，自2013年6月18日起至2014年6月17日止。2014年5月21日反诉被告以转租为由起诉反诉原告，要求解除合同、赔偿违约金。而反诉原告并未违约转租，反倒是反诉被告在租赁合同未到期前擅自解除合同，并以高额违约金相挟，妄图在不承担责任的提前解除合同、收回房屋。鉴于反诉被告擅自解除合同，其理应退还反诉原告押金，并赔偿反诉人的装修损失。为此，特诉至贵院，请求：1、返还押金5000元；2、赔偿装修损失15000元；3、诉讼费由反诉原告承担。
反诉被告高建英对反诉原告崔锦霞提出的反诉辩称：合同的解除是因为反诉原告的原因，反诉原告提出的赔偿15000元的收据不真实，双方2010年的合同已经履行完毕，并且当时建造的是玻璃房，与现实不符。
经审理查明：2013年6月4日，原告高建英（甲方）与被告崔锦霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于昌平区回龙观镇龙跃苑东五区房屋，租赁期自2013年6月18日至2014年6月17日，租金标准为每年115000元，另为保证乙方使用房屋和屋内设备的安全，签订合同时乙方交付给甲方押金5000元整，任何情况下此押金不得转为租金。本合同终止时，在房屋及室内设备无损坏的情况下，交接房屋当日甲方必须退还押金。合同第六条第三款约定：“乙方在使用该房屋过程中所产生的水、电、气、卫生、物业费、税收、债权债务等所有费用，均由乙方自行承担，与甲方无涉。按时缴纳以上费用，否则从押金中扣除”。合同第八条约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：……⑶在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。”合同第九条约定：“1、符合本合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金天数平均金额的两倍支付违约金。……3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期不交还，甲方有权要求乙方按逾期天数计算违约金，按当年租金天数平均金额的两倍接受罚款。”庭审中，原、被告双方确认违约金的计算方法为当年日均租金的2倍乘以违约天数。
合同签订后，双方一直按照约定履行各自的义务，2014年5月14日，原告发现被告将房屋转租给案外人，向被告邮寄告知函，明确告知被告双方签订的合同已经因被告擅自转租的严重违约行为而解除，要求被告于10日内结清全部应付物业费、水电费、合同解除后的房屋占用费用，并腾退房屋，恢复原状。此外，原告还在告知函中要求被告按日租金2倍数额，支付自违法转租之日至实际腾退之日止的全部违约金共20余万元。被告于次日收到该告知函。2014年6月27日，双方办理交接手续，被告将涉案房屋交还原告，双方对燃气表数字进行了确认，燃气表余数为1127.3立方米，已用2473立方米。
另查，原告于2009年11月交纳购房首付款，2010年6月18日，原告与被告即签订《房屋租赁合同》，将房屋租给被告使用，租赁期限自2010年6月18日至2013年6月17日止，原告收取了被告的押金5000元。被告对房屋进行了装修，花费了20800元装修费。诉讼期间，原告到燃气公司查询，结果显示，涉案房屋自2007年5月14日至2011年11月15日最后一次购气，购气量为1619立方米。北京市燃气集团有限责任公司第五分公司下属的天通苑公服站出具证明：高建英家燃气表显示总购气量为3600立方米，而此户实际购气1619立方米，故此户应当补交1981立方米燃气费，单价为每立方米3.23元。
再查，原告共交纳2013年、2014年的物业费3651.12元，每年物业费为1825.56元。庭审中，原告出示原告爱人与被告的通话录音，其中涉及被告将房屋转租的事实，被告对于录音的真实性不予认可，并且对录音的真实性不申请鉴定。经现场勘验，涉案房屋经营鲜花、水果，原告已经对房屋装修进行拆除。
上述事实，有《房屋租赁合同》、录音、收据及原、被告的陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告高建英与被告崔锦霞签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。因被告擅自将房屋转租，故原告于2014年5月14日向被告邮寄告知函的行为为原告行使合同解除权的行为，合同于2014年5月15日到达被告之日解除。因原告无法证明被告转租的日期，故以2014年5月14日原告向被告邮寄告知函的日期视为被告转租日期，被告自2014年5月14日至2014年6月27日向原告交还房屋之日止的违约金应由被告支付给原告，考虑到被告在合同期满后继续占用原告房屋而未向原告支付使用费，该使用费实际系原告的损失，故违约金的数额由我院酌情从高确定。依照合同约定，在被告租赁期间，该房屋发生的物业费及燃气费应当由房屋使用人，即被告承担，该费用应当自押金中扣除。对于被告漏缴的燃气费，被告仍应当支付。对于原告要求被告按房屋原状交还房屋的诉讼请求，因原告已经收回房屋并对房屋装修进行了拆除，故本院不予支持。对于房屋恢复原状的费用，原告可另行要求被告赔偿。对于反诉原告要求反诉被告返还押金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；对于反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失的诉讼请求，因被告在合同期满后才搬走，被告装修的使用目的已达到，故不存在损失，反诉原告的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告高建英与被告崔锦霞签订的《房屋租赁合同》已于二○一四年五月十五日解除；
二、被告崔锦霞支付原告高建英物业费一千八百二十五元五角六分、燃气费一千三百九十八元二角五分，于本判决生效后七日内执行；
三、被告崔锦霞支付原告高建英违约金七千六百五十元七角，于本判决生效后七日内执行；
四、驳回原告高建英的其他诉讼请求及反诉原告崔锦霞的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千零六十七元，由原告高建英负担一千三百六十七元（已交纳）；由被告崔锦霞负担七百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马彩云
二〇一四年九月十八日
书记员 岳亭亭