西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初2501号原告（反诉被告）西部电影集团有限公司，住所地：西安市西影路508号。法定代表人张宏，系该公司董事长。委托代理人杨璐，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人芦小银，陕西丰瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）西安众博汇源商业运营管理有限公司，住所地：西安市大明宫遗址区自强西路38号梅苑小区一层。法定代表人树雪峰，系该公司执行董事。委托代理人任自力，陕西方强律师事务所律师。原告西部电影集团有限公司（以下简称“西部公司”）与被告西安众博汇源商业运营管理有限公司（以下简称“众博公司”）物权保护纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2015年7月30日依法作出判决，宣判后西部公司不服该判决上诉至陕西省西安市中级人民法院。经陕西省西安市中级人民法院审理认为原审判决认定基本事实不清，撤销该民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西部公司的委托代理人杨璐、芦小银，被告众博公司的委托代理人任自力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西部公司诉称，位于西安市雁塔区××西××社区××楼××、××商铺于2007年建成，商铺面积为2390.16平方米，项下土地使用权类型为划拨，产权登记证书记载的产权人为西安电影制片厂，产权登记时间为2007年7月24日。2009年4月2日，西安电影制片厂名称变更为西部电影集团有限公司，即本案原告。自2013年12月5日起，被告未经原告同意，擅自占有争议商铺并对商铺进行扩建、改造及装修。自2014年5月起，被告未经原告书面授权擅自将上述扩建、改造及装修后的商铺对外进行出租，也未曾向原告支付任何租金收入等其他商铺收益。原告发现被告的侵权行为后于2013年12月11日向被告致函，明确告知被告无权对争议商铺占有、使用、收益、处分或实施装修、改造、施工等行为，被告的行为系对国有资产的侵犯；原告同时要求，被告应于收函后5日内拆除相关设施，恢复原状，否则应承担由此引发的一切经济损失及法律后果。但被告以无法判断争议商铺权属为由，对原告的要求置之不理。原告为澄清事实，随即派人向被告出示了争议商铺的产权登记证书，但被告仍不为所动，继续实施侵权行为。即便如此，原告仍多次委派工作人员与被告进行协商和沟通。2014年5月19日，原告再次向被告致函，重申上述事实并表明立场，但均未能阻止被告的一系列侵权行为，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告立即停止对西影社区5号楼B、C座一层商铺进行出租，拆除商铺装修及添附物，将商铺恢复至原始状态，并承担拆除、垃圾清运等费用；2、被告立即向原告交还非法占用的商铺；3、被告承担因非法占用商铺给原告造成的租金损失2479598.24元；4、被告承担本案的诉讼费及其他费用。被告众博公司辩称，一、原告持有的房屋产权初始登记证书不能证明该商铺归属西部公司所有，西部公司不是该商铺的合法所有权人，不具有行使物权的权利，故西部公司不具有诉权。理由如下：1、西影社区5号楼于2006年12月完工，于2007年7月办理该初始登记，并颁发该产权登记证书，该证书是属于房屋竣工之后办理的房屋所有权初始登记的过程性文件，是物权转移、变更的基础，而非真正意义上的代表房屋权属的房屋产权证书。该证书仅是登记公示效力，而非确定产权归属的效力。故西部公司不能据此认定其应该为商铺的所有权人，该房屋产权证书只是对整个楼房的情况进行登记，并非对一楼产权的登记。2、按照房屋登记办法的规定，办理初始登记应当于验收、决算等手续完成后进行，然而根据庭审查明的事实可见原告与业主小组之间就工程质量、结算等事项都要业主小组参与，而原告背着业主小组进行了工程的后续事务，也未进行审计、决算，故原告向房管局提供的决算资料并不真实，原告并不具备发放初始登记证的条件。3、根据经济适用住房管理办法的规定，经济适用房只能用于自住，不得商用。但是原告提供的初始登记证复印件中设计用途一栏却登记为商住。根据职工全额集资建房协议，已经建成的住房产权应归各个业主，但该初始登记复印件产别一栏登记为国有（自管产）。职工全额集资共建A、B、C三幢楼，但该初始登记仅登记了两幢楼，故该初始登记错误，业主已向西安市房屋管理局申请了异议登记，且欲提起行政诉讼请求撤销该错误的初始登记证书。二、涉案商铺一直存在权属争议，西部公司工作小组与业主代表曾达成“搁置争议，尽快收益”、“五五分成”等共识，故业主代表有权将该商铺出租。三、业主代表与被告签订的租赁合同合法有效且已实际履行，被告对于该商铺占有使用并收益的行为合法，故被告并未对原告实施侵权行为。四、原告未提供证据证明其有经济损失，故原告主张的200多万元的损失缺乏依据，故原告的诉请于法无据。五、部分房屋是被告受业主委托所出租，则该部分房屋的处分者是业主小组，而非被告，故原告就此起诉被告系主体错误。六、原告与被告的交涉过程表明，被告在承租商铺期间积极地与原告协商处理装修、交纳水电费等事宜，但均遭原告的无视。原告所称的国有资产和产权问题是原告与业主代表小组之间需要解决的问题，被告作为第三方无法做出决断，故原告应该与业主代表小组在确定涉案商铺产权归属之后，再评判被告是否构成侵权。七、原告无视法院对案件的审理，对外号称已经取得房屋产权，在法院审理过程中私自违法企图强占房屋，应当予以制裁。八、2016年2月5日，临近春节放假前，原告突然以下属独资公司雁影物业公司名义张贴公告，要求商户及被告撤场，并派人强行切断租赁房屋水、电，同日，派人强行封堵房屋，不让被告人员入内。此后几天原告一再派人对各商户宣称已经收回房屋，导致各商户无法正常经营。原告的违法侵害行为给被告造成损失，故被告反诉至法院，请求法院依法判令：1、原告立即停止侵权，排除妨碍，返还房屋，恢复水电等设施的正常运行。2、原告向被告赔偿因原告强行占房、停水停电期间被告的直接经济损失232119元；3、原告承担本案反诉费。原告西部公司针对反诉辩称，一、被告的反诉在程序上因不符合法定要件而无法成立。理由：1、被告提起反诉的实际当事人与本诉当事人的范围不同。2、被告提起的反诉请求与本诉不属同一法律关系。3、被告的反诉请求与本诉并非基于相同事实，也无因果关系。二、被告的反诉请求无任何事实依据。理由：1、原告未实施被告所称的断水、断电、阻止被告公司工作人员进入房屋等行为，更未授权雁影物业公司实施上述行为。2、被告也承认原告未实施其诉称的行为。3、被告所主张的损失与原告无任何关系。三、被告主张原告承担责任的逻辑与基本的法律相悖。综上，被告的反诉无任何事实和法律依据，法院应该裁定驳回其反诉。经审理查明，2004年至2007年，原告在西安市雁塔区西影路513号集资建造职工经济适用房用于单位职工居住。土地性质系划拨用地，使用面积为42772.1平方米。2007年6月，原告向西安市房屋管理局申请房屋权属登记：登记类型为初始登记，类别为法人房屋新建登记，55号和56号两幢楼，总面积为42772.1平方米，用途为商住。整栋房屋建成后，除本案争议的一楼门面房外，其余房屋均按集资购房合同分配给单位职工居住。原告在建房初期，关于修建职工全额经济适用房问题，向陕西省房改办、陕西省发展计划委员会、陕西省广播电影电视局进行申请和报批后，原告与单位职工签订了西安电影制片厂职工建造成本价全额集资建房协议书，收集了集资款，开始修建大楼。为了保证大楼正常修建和使用，在原告单位成立了5号楼全体出资人代表，事关5号楼的相关问题，由原告单位的领导与5号楼出资人代表进行商谈解决。关于5号楼遗留问题如：5号楼的审计、一层门面房归属解决、少数业主房屋尾款未清交等问题，原告及5号楼出资人代表经过多次协商。2014年4月2日，原告以其办公室的名义制作了五号楼租赁事宜讨论稿，表示本意见稿适用于五号楼一层商铺产权未界定的期限内，并对商铺范围、面积比例、租赁办法、合同主体、租金使用等进行约定。2014年4月17日，原告又发出关于五号楼现阶段工作的告知，告知内容为：“针对五号楼中面积划分的提议，西部公司认为，首先，面积计量单位必须统一，具体数据以西安市房产测量事务所为准。其次，本着收益五五分配的原则，将非临街房和进深格局有缺陷的部分分配给西影物业是不合理的。”2013年8月28日，西影住宅5号楼出资人代表小组与被告众博公司签订租赁合同，将5号楼一层B、C座临街商铺出租给被告使用，并将该商铺交付给被告众博公司，被告众博公司向出资人代表支付了租金并对商铺进行了装修转租。在本案的审理过程中，原告西部公司向本院申请于西安市房屋产权产籍管理中心调取关于西影社区5号楼B、C座房屋的初始登记档案资料，本院依法向西安市房屋产权产籍管理中心申请调取该证据，西安市房屋产权产籍管理中心向本院提供了西安市雁塔区西影路513号第55幢、56幢房屋登记薄，该登记簿显示：所有权人为：西安电影制片厂，取得方式为：自建，附记：新式楼贰幢，划拨土地，55幢建面含地下壹层面积、含人防1552.15平方米，55、56幢壹层均为商业用房。另查明，2009年4月2日，西安电影制片厂更名为西部电影集团有限公司。西影社区5号楼B、C座是指本案争议的55号楼、56号楼。涉案商铺自2007年建成后至2013年一直处于空置状态。上述事实，有房屋产权初始登记证书、土地所有权证书、报告、陕房改办集发[2002]001号文件、陕广局计[2000]47号文件、陕计投资[2000]1225号文件、陕计投资函[2003]149号函、职工建造成本价全额集资建房协议书、租赁合同、发票、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以认定。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，涉案房屋在西安市房屋产权产籍管理中心出具的西安市房屋登记簿所显示的所有权人系西部公司。庭审中，被告称其占有涉案房屋是依据其与西影住宅5号楼出资人代表小组签订的租赁合同，但其未提供西部公司向西影住宅5号楼出资人代表小组的授权委托等相关证据，故被告占有涉案房屋既无法定事由，亦无合同依据，因此原告要求被告将西影社区5号楼B、C座一层商铺恢复至原始状态的诉请以及要求被告交还该商铺的诉请，本院依法予以支持。因原告的诉请即要求被告将西影社区5号楼B、C座一层商铺恢复至原始状态以及要求被告交还该商铺，与原告要求被告立即停止对该商铺进行出租、拆除商铺装修及添附物的诉请系同义语重复，故对于原告要求被告立即停止对该商铺进行出租、拆除商铺装修及添附物的诉请，本院不再重复处理。原告要求被告承担拆除、垃圾清运费以及租金损失2479598.24元的诉请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因原告未提供证据予以佐证，且拆除及清运费的诉请不明确，故对于该诉请，本院依法不予支持。因被告提供的证据未能证明原告对其实施侵权行为，故被告要求原告立即停止侵权，排除妨害，返还房屋，恢复水电等设施的正常运行，并要求原告支付其直接经济损失的诉请，本院依法不予支持。在本案审理过程中，被告向本院申请依法追加业主小组代表或业主作为第三人参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”的规定，被告申请追加的第三人不符合法律规定，故本院依法不予追加。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安众博汇源商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于西安市雁塔区西影路513号西影社区5号楼B、C座一层商铺恢复原状。二、被告（反诉原告）西安众博汇源商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于西安市雁塔区西影路513号西影社区5号楼B、C座一层商铺交还原告（反诉被告）西部电影集团有限公司。三、驳回原告（反诉被告）西部电影集团有限公司其余的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安众博汇源商业运营管理有限公司全部的反诉请求。本案案件受理费26937元，由原告西部电影集团有限公司承担26437元，被告西安众博汇源商业运营管理有限公司承担500元。因原告西部电影集团有限公司已预交，被告西安众博汇源商业运营管理有限公司将其应当承担的部分于本判决生效之日起十日内支付给原告西部电影集团有限公司。本案反诉费2391元，由被告西安众博汇源商业运营管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  王双印人民陪审员  赵小环二〇一七年三月十四日书 记 员  刘 欢