内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）内08民终92号
上诉人（原审被告、反诉原告）王虎威，男，1972年6月24日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区乌拉特中旗
委托代理人魏宏文，内蒙古瑞安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）乌中旗房地产开发经营公司，住所地内蒙古自治区乌拉特中旗
法定代表人张超，公司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）乌拉特中旗华发物流有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌拉特中旗
法定代表人范文博，公司总经理。
二被上诉人委托代理人张春海，内蒙古塞外律师事务所律师。
上诉人王虎威因与被上诉人乌中旗房地产开发经营公司（以下简称房地产开发公司）、乌拉特中旗华发物流有限责任公司（以下简称华发物流公司）商品房买卖合同纠纷一案，乌拉特中旗人民法院作出（2014）乌中法民初字第1604号民事判决，上诉人王虎威不服，向本院提出上诉，本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭于2016年2月1日公开开庭进行了审理，上诉人王虎威的委托代理人魏宏文、被上诉人乌中旗房地产开发经营公司、乌拉特中旗华发物流有限责任公司的委托代理人张春海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年6月20日，原告（反诉被告）房地产开发公司与被告（反诉原告）王虎威签订《商品房买卖合同》，约定王虎威购买房地产开发公司开发的位于乌拉特中旗海流图镇镇南物流园区内的b—B—B5号建筑面积为131.35平方米、约定层高4.5米的上下两层砖混结构的商用门点楼一套，每平方米价格为人民币2999元，房屋总价为人民币393918.65元，首付203918.65元，（按揭）190000元，合同第七条同时约定了买受人逾期付款的违约责任：“……2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.03%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。”合同第八条约定了出卖人的交房时间为2011年6月30日前。合同附件三还对该房屋的装饰、设备标准进行了约定，包括1、外墙：外保温，涂料。2、内墙：一层砂灰找平，白灰罩面。二层砂灰找平。……5、门窗：入户为光框玻璃门，窗为塑钢单框中空双玻平开门。王虎威在合同签订前共支付购房款人民币204050元，由房地产开发公司和华发物流公司共同设立的项目部分别于2010年11月3日和2011年6月19日给其出具“收据”两份，分别载明收到王虎威（任龙代交）购房款195300元和8750元。剩余购房款人民币189868.65元至今未付。王虎威在签订《商品房买卖合同》的当月即已经收房，之后一直占有、使用该房屋至今。该房屋现用于出租经营，屋顶及侧墙保温已做，前后墙保温未做，房屋后墙（北墙）窗户已改为房门。
另查明，2010年4月30日，房地产开发公司与华发物流公司签订《房地产联合开发合同》两份，约定共同开发位于乌拉特中旗海流图镇南工业园区的总面积为48923平方米的“海流图镇镇南物流园区”工程项目，合作开发时间从2010年4月30日起至2013年4月30日止。王虎威所购买房屋属双方合作开发的“海流图镇镇南物流园区”项目。2010年12月15日，该项目所建房屋取得乌拉特中旗房地产管理局颁发的“商品房预销售许可证”，2011年7月26日，该项目工程经竣工验收合格后报请乌拉特中旗城市建设局备案，同年10月19日，该工程项目经乌中旗城建局同意备案。
原审法院认为，王虎威与乌中旗房地产开发经营公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属合法有效合同，应受法律保护，合同双方均应依约履行各自的合同义务。房地产开发公司已按合同约定交付房屋，且该房屋已取得乌拉特中旗房屋管理局颁发的商品房预销售许可证并经竣工验收合格，具备合法出售条件。王虎威在接收该房屋后一直使用至今，期间也进行了出租，其提供的证据不足以证明所购买房屋存在主体结构质量问题或存在影响其正常居住使用的严重质量问题，故应当承担继续给付剩余购房款的义务。乌中旗房地产开发经营公司与乌拉特中旗华发物流有限责任公司签订的《房地产联合开发合同》系双方真实意思表示，属合法有效的合同，双方对共同合作开发的位于乌拉特中旗海流图镇镇南工业园区内的“海流图镇镇南物流园区”项目中王虎威所购买的房屋具有共同权利。房地产开发公司与王虎威对剩余房款中的19万元约定以按揭贷款方式给付，未约定履行期限，但在房地产开发公司多次催要后，王虎威以房屋存在质量问题为由拒绝给付，说明房地产开发公司已给王虎威必要的给付时间，故对二原告（二反诉被告）要求被告（反诉原告）王虎威给付剩余购房款人民币189868.65元的诉讼请求，本院依法予以支持。
房地产开发公司与王虎威签订的《商品房买卖合同》中约定剩余购房款19万元以按揭方式支付。经该院审理查明未能办理按揭贷款的原因系王虎威提供的工作及工资证明未能通过银行的审核，故对王虎威称未能办理按揭贷款应由房地产开发公司承担过错责任的抗辩主张本院不予支持。该院认为未办理按揭贷款并不能免除购房人支付剩余购房款的义务。因合同双方在合同中未约定履行期限，属于双方对于剩余购房款的支付时间约定不明，依据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，王虎威在接收房屋后即产生给付原告（反诉被告）购房款的义务，而王虎威至今未付清购房款，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，给付原告（反诉被告）从合同约定的交房日期2011年6月30日第二天即2011年7月1日开始起计算至付清房款止按应付剩余房款的日万分之三计算的违约金，二原告（二反诉被告）关于违约金的诉讼请求虽然起算日期不当，但数额未超过此限，故对二原告（二反诉被告）要求王虎威支付逾期付款违约金人民币71371.63元的诉讼请求，该院予以支持。
对王虎威要求二原告（二反诉被告）赔偿所购房屋层高不符合合同约定的空间缩水损失78783.73元的反诉请求，该院认为原告（反诉被告）出卖的房屋层高设计符合国家及行业标准要求，3.6米的层高对一般商用房屋的使用并无实质影响，另因买卖房屋的价款是以面积计算，原告（反诉被告）交付王虎威的房屋面积符合合同约定，且王虎威在收房时即对房屋状况已经了解而当时未提出异议，应视为认可。王虎威提出的空间缩水损失既无合同约定又无法定依据，故对该反诉请求，该院不予支持。对王虎威要求二原告（二反诉被告）将裂纹裂缝等房屋质量问题修复至符合国家及地方强制性标准和行业标准的反诉请求，该院认为首先该请求不明确，王虎威未向法庭提供具体标准的证据，其次王虎威向法庭提供的照片、检测报告等证据不足以证明房屋存在上述质量问题。在案件审理过程中，王虎威曾向本院申请鉴定，巴彦淖尔市中级人民法院作出的（2015）巴法鉴委他字第90—96号退案函称“因申请人选择的自治区内鉴定机构，经联系鉴定机构均不接受本案的鉴定委托，后申请人选择区外的鉴定机构，区外的鉴定机构收费不符合申请人的要求，故该案无法委托。”故未能鉴定，王虎威未能提供房屋存在质量问题的鉴定结论，故对该反诉请求，该院不予支持。对王虎威要求二原告（二反诉被告）做外墙保温的反诉请求，该院认为该房屋的屋顶和侧墙均已做了保温，而王虎威在购房后已经将房屋后墙（北墙）的窗户拆掉部分改成了门，对墙面布局做了较大改动，致该墙面能贴保温板的空间已所剩无几，故对该诉讼请求，该院不予支持。对王虎威要求更换不锈钢玻璃门的反诉请求，因双方在合同中没有约定，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第一百一十九条、第一百三十条、第一百六十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决，一、被告（反诉原告）王虎威于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）乌中旗房地产开发经营公司和乌拉特中旗华发物流有限责任公司剩余购房款人民币189868.65元；二、被告（反诉原告）王虎威于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）乌中旗房地产开发经营公司和乌拉特中旗华发物流有限责任公司违约金人民币71371.63元；三、驳回被告（反诉原告）王虎威的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的欠款利息。本诉案件受理费人民币5219元，反诉案件受理费人民币883元，由被告（反诉原告）王虎威负担。
上诉人王虎威上诉称，一审判决认定事实错误，对自己所购房屋是否存在质量问题，没有查清，严重侵犯了上诉人的合法权益。上诉人所购房屋存在质量问题，内蒙古工业大学建筑工程学院实验中心出具的检测报告具有法律效力，检测涉案房屋存在质量问题，合法有效，应当采信。一审认定被上诉人已经给予上诉人合理期限支付剩余购房款，且被上诉人不承担按揭贷款办理不能的过错，并由上诉人承担违约金，属无事实及法律依据的认定。被上诉人交付的房屋存在质量问题，应当承担违约责任，上诉人有权拒付剩余购房款，并不承担违约责任。购房合同约定房屋层高4.5米，并非笔误，被上诉人擅自改变规划设计，将房屋建成3.6米层高，缩小了上诉人对房屋的使用空间，应属欺诈行为。上诉人一审主张的反诉请求有事实及法律依据，一审判决驳回其反诉请求、支持被上诉人一审诉求，适用法律错误。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判支持上诉人的一审反诉请求、驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人乌中旗房地产开发经营公司、乌拉特中旗华发物流有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉意见无法律依据，应驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人王虎威与被上诉人乌中旗房地产开发经营公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护，合同双方均应依约履行各自的合同义务。案涉房屋已取得乌拉特中旗房屋管理局颁发的商品房预销售许可证并经竣工验收合格，具备合法出售条件。乌中旗房地产开发经营公司已交付房屋。王虎威在签订《商品房买卖合同》的当月即接收房屋，之后一直占有、使用该房屋至今，用于出租经营。经本院审查在案证据，案涉房屋所属项目工程虽经竣工验收合格后报请乌拉特中旗城市建设局备案。但在使用过程中出现了大梁、门窗过梁及墙体纵向裂缝等现象。为此王虎威及该物流园区多名业主商户到政府及相关部门反映情况，乌拉特中旗建设局于2012年12月6日出具乌中建发（2012）249号会议纪要，议定由开发商负责聘请有资质的鉴定机构对房屋质量问题进行鉴定。2013年8月22日，该物流园区业主商户委托内蒙古工业大学建筑工程学院实验中心对该物流园区的门店楼作结构检测，检测结论，“该工程主体结构混凝土强度低于原设计图中关于混凝土强度等级的要求、现场抽检构件的尺寸与原设计的要求一致，现场部分构件的布置出现变更（未见变更手续），开裂大梁开裂较严重、出现较明显的变形。建议尽快对该工程进行修复”。上诉人代理律师提供的另案与涉案房屋位于同一物流园区、同时建设交付的华发物流园区1号楼任改芬、刘乐业主商铺，经我院委托内蒙古自治区建设工程质量检测中心于2013年5月27日、12月11日进行现场检查和技术鉴定，2014年1月17日作出《工程质量鉴定报告》，任改芬业主商铺鉴定意见：1、已裂缝混凝土大梁存在安全隐患，应尽快对其加固处理。2、窗口过梁及窗口处裂缝不影响结构安全，过梁处裂缝可只作表面封闭处理。3、房屋层高及混凝土强度等级符合原设计要求。4、建筑物南北墙未作保温层，不符合原设计要求。5、户门做法不涉及结构安全问题，本次鉴定不予考虑。6、建议有关单位尽快按照有关法律、法规、规范要求，对上述问题采取合理措施进行处理。刘乐商铺鉴定意见及建议：1、大梁产生细微裂缝不影响结构安全，可不做处理。2、窗口过梁及窗口墙处裂缝不影响结构安全，过梁处裂缝可只做表面封闭处理。3、承重墙裂缝不影响结构安全。4、楼梯梯段处碰头的情况一定程度上影响正常使用，但此问题整改有一定难度，建议维持现状。5、房屋实际少一根小梁，有设计变更。6、建筑物南北墙未做保温层，不符合原设计要求。7、户门做法不涉及结构安全问题，本次鉴定不予考虑。8、建议有关单位尽快按照有关法律、法规、规范要求，对上述问题采取合理措施进行处理。
本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量”。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性用于承重建筑物上的各种荷载。本案王虎威与房地产公司、华发物流商品房销售合同纠纷，未对王虎威所购买的商铺进行质量鉴定，依据另案对刘乐商铺、任改芬商铺的鉴定，两份鉴定结论不同，故本案应撤销原判，发回重审，对王虎威购买的商铺进行质量鉴定，才能依此进行判决。原审法院对案涉已交付使用的房屋，是否存在结构质量问题及严重影响正常居住使用，这一案件基本事实没有查清，即判决房屋买受人王虎威支付剩余购房款及违约金适用法律不当。为充分保护双方当事人的诉讼权利，本案应发回原审法院，查明案件基本事实后，再依法作出裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十五条之规定，裁定如下：
一、撤销乌拉特中旗人民法院（2014）乌中法民初字第1604号民事判决；
二、本案发回乌拉特中旗人民法院重审。
二审案件受理费6102元退还上诉人王虎威。
审判长 辛健伟
审判员 仲佳才
审判员 贾东升
二〇一六年七月十三日
书记员 董缙威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十五条民事诉讼法第一百七十条第一款第三项规定的基本事实，是指用以确定当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等对原判决、裁定的结果有实质性影响的事实。