上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初20631号
原告：上海智地实业有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：苗阿土，总经理。
委托诉讼代理人：朱骏，上海合勤律师事务所律师。
被告：上海艺源教育科技有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：徐宽，总经理。
原告上海智地实业有限公司(以下简称智地公司)与被告上海艺源教育科技有限公司(以下简称艺源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智地公司的委托诉讼代理人朱骏到庭参加诉讼。被告艺源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告智地公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2016年1月29日签订的《上海智地大厦租赁合同》于2017年4月12日解除；2.请求判令被告立即支付2017年1月1日至2017年4月12日的租金156,805.86元；3.请求判令被告立即支付从2017年4月13日至2017年5月10日的房屋占用使用费128,470.74元；4.请求判令被告立即支付从2016年12月1日至2017年5月10日的电费8,952.49元；5.请求判令被告立即支付2017年1月1日至2017年4月12日的物业费21,783.05元；6.请求判令被告恢复原状；7.请求判令被告支付滞纳金47,890.01元；8.请求判令被告支付违约金139,363.77元。庭审中，原告撤回诉请6要求判令被告恢复原状的诉讼请求，另将诉请4变更为：请求判令被告立即支付从2016年12月1日至2016年12月31日的电费5,981.86元。事实和理由：2016年1月29日，上海市闵行区程家桥支路XX室房屋的原承租人上海A商务咨询有限公司、出租人及被告共同签署了《房屋租赁终止合同》，约定提前终止租赁合同，该房屋转由被告承租，且被告确认该房屋恢复原状的责任由被告承担。同日，原被告双方签订《上海智地大厦租赁合同》，约定原告将该房屋出租给被告；租金单价为每天2.8元/㎡，月租金45,543.72元；物业管理费单价为每月12元/㎡，月物业费6,417.12元；租赁期限自2016年2月1日起至2019年1月31日；保证金为两个月的租金，即91,087.44元。合同签订后，原告向被告交付该房屋后被告便在该房屋内开展经营活动。但自2016年12月起，被告开始拖欠租金，后连2016年12月的电费也拖欠未付。期间虽经原告催讨，但被告始终以资金紧张为由未付。2017年3月，被告客户上门要求退款后才发现被告已经关门歇业。原告遂委托律师于2017年3月24日向被告发出律师函催讨欠款，又于2017年4月12日发出《解除租赁合同通知书》解除了双方的租赁合同并要求被告于同月19日前搬离该房屋。原告又于2017年4月25日向被告发出《返还房屋通知书》，要求其搬离该房屋并结清欠款，但被告始终没有履行其合同义务。原告认为其合法权利遭受被告的严重侵害，原告有权依据双方合同的约定及法律规定解除租赁合同并要求被告承担违约责任。现原告为维护自身利益，故诉至法院。
被告艺源公司未到庭答辩，亦未向本院提交证据材料。
本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，案外人上海B实业有限公司作为合同甲方与案外人上海A商务咨询有限公司作为合同乙方签订《房屋租赁终止合同》。合同约定，由于乙方经营调整，要求把承租的智地大厦XX室的房屋转租给艺源公司。经双方友好协商，甲方同意乙方提前终止该房屋租赁合同并重新与艺源公司签订租赁合同。另，双方约定该房屋恢复原样由艺源公司承担，艺源公司于该条上盖章认可。
同日，智地公司作为出租方(甲方)与艺源公司作为承租方(乙方)就上海市闵行区程家桥支路XX室房屋签订《上海智地大厦租赁合同》。合同约定租赁房屋的建筑面积为534.76㎡，单价为每天2.8元/㎡，月租金为45,543.72元/月，物业管理费每天12元/㎡，月物业费为6,417.12元。该租金自第贰年起，每壹年递增2%。房屋租赁期自2016年2月1日起，至2019年1月31日止。租金的支付以先付款后使用为原则，每壹个月结算一次，下一期租金应在前一期租金期满前柒日内付清。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付部分金额每日以0.3%向甲方支付延迟付款滞纳金。保证金为贰个月的租金，即91,087.44元。租赁期间，该房屋所发生的水、空调、电等费用由乙方承担，乙方收到付款通知后，应在柒天内一次性向甲方付清。电费、空调费：甲方按乙方租赁面积分摊收取每月每千瓦/42元的基本用电费用；甲方收取乙方用电费应按税务局有关规定开具税费发票，所发生的3%税金应由乙方承担。合同期内乙方逾期未缴付租金或相关应缴费用的，经甲方书面通知7日内仍未履行的；甲方在向乙方发出通知后有权单方面解除合同，收回该房屋，并要求乙方赔偿月租金的三倍的违约金。
2017年3月24日，智地公司委托律师向艺源公司发出《律师函》，该《律师函》大致内容如下：截止本函出具日，艺源公司已拖欠租金及其他相关费用共计166,272.95元。另因艺源公司经营问题，导致艺源公司之客户陆续上门催讨维权，给智地公司的经营带来负面影响和经济损失。请艺源公司于2017年3月31日前结清各项欠费总计166,272.95元，其中2017年1月至3月的租金138,452.9元和物业费19,251.36元、2016年12月至2017年3月的电费8,568.69元。该《律师函》当日以快递形式向艺源公司寄送，同时张贴于涉案房屋F01室玻璃门处。
同年4月12日，智地公司委托律师向艺源公司发出《解除租赁合同通知书》。该《通知书》大致内容如下：智地公司于2017年3月24日委托律师向艺源公司出具《律师函》，要求艺源公司于2017年3月31日前向智地公司结清欠费，否则将依法解除双方的租赁合同并收回该房屋。该律师函发出后，艺源公司仍未结清欠费，继续延迟履行合同主要义务。故智地公司与艺源公司的租赁合同于2017年4月12日解除，艺源公司应于同月19日前搬离租赁物并于该日前支付积欠的各项费用总计166,272.95元。若艺源公司延迟履行上述义务，则智地公司将依法追究艺源公司的违约责任，包括但不限于滞纳金、占用期间的使用费等，同时智地公司将依法行使单方清场的权利。由此造成艺源公司经济损失的，智地公司概不负责。该《律师函》当日以快递形式向艺源公司寄送，同时张贴于涉案房屋F01室玻璃门处。
同年4月25日，智地公司委托律师向艺源公司发出《返还房屋通知书》。该《通知书》大致内容如下：要求艺源公司在2017年5月3日前结清积欠的各项费用并于该日搬离该房屋、将房屋恢复原状。若艺源公司逾期搬离的，则智地公司将行使单方清场的权利(采取包括开启该房屋门锁、搬离和处置屋内物品等措施)，并向艺源公司追索占用期间的使用费，因此造成的经济损失由艺源公司承担，智地公司概不负责。该《律师函》当日以快递形式向艺源公司寄送，同时张贴于涉案房屋F01室玻璃门处。
同年5月10日，智地公司收回涉案房屋并对涉案房屋内的现存物品进行清理封存并制作清单，该清单上有汪某、王某(该二人系案外人上海红春资产经营管理有限公司的工作人员)作为见证人签字。
另查明，涉案房屋所在的上海市闵行区程家桥支路XX)的房屋产权所有人为案外人上海C资产经营管理有限公司(以下简称C资产)。2008年10月14日，案外人C资产将上海市闵行区程家桥支路xxxx(单)整体租赁给智地公司，租赁期为2008年10月14日起至2018年10月13日止为期十年。
对于上述事实，由原告提供的《上海智地租赁合同》、《房屋租赁终止合同》、律师函及邮寄凭证并张贴照片一组、《解除租赁合同通知书》及邮寄凭证并张贴照片一组、返还房屋通知书及邮寄凭证并张贴照片一组、智地大厦客户用电明细表三张、2016年10月至12月电费发票、2016年11、12月上海农商银行收款通知、2017年5月10日电表读数记录两份以及原告当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《上海智地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告已向被告提供协议约定的房屋，被告亦实际接受并使用，其理应按约支付租金。然被告自2017年1月1日起便未再向原告支付租金，显已违约。现原告主张合同解除与法无悖，本院予以支持。然对于解除的日期，原告主张于2017年4月12日其向被告寄送并在涉案房屋张贴《解除租赁合同通知书》之日作为解除日，但经审理查明原告向被告寄送的《解除租赁合同通知书》实际被退回，且在张贴该通知时原告已发现被告已经离开涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同应自通知到达对方时方可解除。本院认为无论是原告寄送《解除租赁合同通知书》还是在涉案房屋张贴该通知书，均不能构成解除意思到达对方这一条件，庭审后，原告亦以《情况说明》的形式向本院表示同意按照2017年8月7日即本院按照送达地址确认书所载明的地址向被告送达本案民事诉状及证据材料被退回之日为合同解除日，本院对此予以认可。
对于原告主张的2017年1月1日起至4月12日的租金156,780.20元(45,543.72元+45,543.72元×(1+2%)×2+534.76平方米×2.8元×(1+2%)×12天)，物业费21,783.05元(6,417.12元×3+6,417.12元×12个月÷365天×12天)，电费5,981.86元(其中包括基本费417.82元×4=1,671.28元，2016年12月至2017年5月10日的电量电费902度×1.159元=1,045.42元，上述1,671.28元、1,045.42元电费所产生的3%的税金81.5元，2016年12月电费3,183.66元)。本院认为与法有据，符合双方合同约定，予以支持。另原告认可被告曾向其支付相当于两个月租金的押金91,087.44元，现同意将押金抵扣所欠租金，抵扣后被告仍需向原告支付上述剩余租金65,692.76元。
对于原告主张的2017年4月13日至5月10日的使用费128,470.74元，鉴于双方的合同法院实际认定于2017年8月7日予以解除，且原告实际于2017年5月10日已经自行收回房屋。故本院认定2017年4月13日至5月10日仍应为租金由被告向原告予以支付，该期间的租金为41,236.41元(534.76平方米×2.8元×(1+2%)×27天)。
对于原告主张的滞纳金和解约违约金的诉请，原告列明的清单中主张要求被告分段支付2017年1-4月各期租金的逾期付款违约金至判决实际生效之日同时原告依据双方的合同约定主张相当于3个月租金的解约违约金。对此本院认为涉讼合同的解除源自被告的逾期支付租金行为，通常情况下，自逾期付款之日至合同实际解除前一日，违约方应承担逾期付款违约金；自合同解除当日起，违约方则承担解约违约金为宜。故对于原告主张的暂计至2017年5月12日的滞纳金47,890.01元以及原告主张的解约违约金139,363.77元均予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告上海智地实业有限公司、被告上海艺源教育科技有限公司于2016年1月29日签订的《上海智地大厦租赁合同》于2017年8月7日解除；
二、被告上海艺源教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海智地实业有限公司支付2017年1月1日至2017年5月10日的租金106,929.17元；
三、被告上海艺源教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海智地实业有限公司支付电费5,981.86元；
四、被告上海艺源教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海智地实业有限公司支付物业费21,783.05元；
五、被告上海艺源教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海智地实业有限公司支付滞纳金47,890.01元；
六、被告上海艺源教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海智地实业有限公司支付违约金139,363.77元。
案件受理费已减半收取计人民币4,416.33元，由被告上海艺源教育科技有限公司负担。(于本判决生效之日起十日内向原告上海智地实业有限公司直接支付)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金根元
二〇一七年十月三十一日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。