贵州省安顺市平坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第1252号
原告贵州安顺银驹物业管理有限公司，住所：安顺市开发区碧水园住宅广场3号楼底层。
。
法定代表人：王威东，该公司总经理。
委托代理人杨开祥，系原告公司员工，代理权限为特别授权。
被告彭必林。
委托代理人陈礼平，平坝区中心法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。
上列当事人之间物业服务合同纠纷一案，本院于2015年09月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告双方当事人及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告方诉称：原告与银城房地产开发有限公司（以下简称“银城公司”）签订为期6年（2013年01月01日00时至2019年01月01日00时）的前期物业服务合同，约定原告为银城公司开发的位于平坝区的紫金名门商住小区提供物业管理服务，并由步梯住宅物业业主每月每平方米交纳物业服务费0.6元，步梯非住宅物业业主每月每平方米交纳物业服务费0.7元。2015年03月，银城公司牵头成立紫金名门小区业主委员会，原告又与该业主委员会签订了为期3年（2015年06月01日至2018年06月01日）的物业服务合同，约定步梯住宅物业业主每月每平方米交纳物业服务费0.7元，同时约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按3‰交纳滞纳金，物业服务费从业主或物业使用人入住时征收。
被告系紫金名门小区2栋2单元404室业主，该房屋建筑面积116.74平方米。自2014年01月01日起，被告一直拖欠原告至2015年09月01日前的物业服务费共计1435.9元，滞纳金1197.8元。同时，根据《贵州省物业管理条例》的规定，小区的公共照明电费按每月每户5元分摊，据此，被告应缴公摊电费85元仍未交纳。另外，被告在小区租用的固定停车位，自2015年06月01日起就不再续费，却仍将其私家车辆停放在该固定停车位上，原告工作人员多次向其催收停车费，均未有结果。原告认为，被告的欠费行为严重侵害了原告及其余业主的合法权益，故起诉，请求判令被告向原告支付拖欠费用共3524.2元（其中含物业管理费1435.9元及滞纳金1197.8元，公摊电费85元及滞纳金85.5元，停车费720元）。
原告向本院提供如下证据支持其主张：
1.《前期物业服务委托合同》、《平房通（2015）5号文件》、《物业服务合同》、《催款通知书》、《催款律师函》各1份，用以证明原告向被告主张物管费等相关费用具有合法依据。
2.《停车位规划图》、《停车费催由登记表》各1份，用以证明被告在原告方的规划停车位上停放车辆未交纳停车费的事实。
被告辩称：原告所称前期物业服务合同的当事人并不包含被告，该合同与被告无关，且银城公司因未将被告购买的房屋产权手续交付给被告，曾口头承诺免除向被告交付房屋产权手续前的物业服务费，而被告到现在均未拿到相应的房屋产权手续，故不应向原告交纳物业管理服务费及其滞纳金。原告所称85元公摊电费，被告予以认可，但公摊电费滞纳金无法律依据，不予认可。关于停车费的问题，因停车位为小区全体业主所共有，原告将其向被告出租没有合法依据，且被告向原告租用停车位期间原告没有尽到管护职责，致使被告的车辆受到损坏，故被告不应向原告交纳所谓的停车费。
被告未举证。
经审理查明：被告彭必林系案外人银城公司开发的“紫金名门”商住小区步梯楼业主（其物业建筑面积为116.74平方米），该商住小区竣工验收后，银城公司与本案原告签订为期6年（2013年01月01日00时至2019年01月01日00时）的前期物业服务合同，委托原告对该商住小区提供物业管理服务。前期物业服务合同约定，原告可向小区内的业主收取物业管理服务费和公摊水电费等费用（其中，步梯楼物业管理服务费按建筑面积每月每平方米交纳人民币0.6元），同时约定业主逾期交纳物业管理服务费的，应按每天应交管理费的3‰缴纳滞纳金。2015年05月11日，上述商住小区经平坝县（现平坝区）房产管理局批准成立业主委员会。2015年05月28日，该业主委员会与原告签订为期3年（2015年06月01日09时至2018年06月01日09时）的物业服务合同。与前述前期物业服务合同相比，该合同将步梯楼物业管理服务费调整为按建筑面积每月每平方米交纳人民币0.7元。
另，被告于2014年01月01日以来一直未向原告交纳物业管理服务费和公摊电费，亦未交纳自2015年06月01日以来的停车费。2015年08月、09月，原告先后两次向被告催收相关管理费用未果，遂诉来本院，提出如前诉请。
上述事实，有原被告的法庭陈述、《前期物业服务委托合同》、《平房通（2015）5号文件》、《物业服务合同》、《催款通知书》、《催款律师函》等在卷为凭，并经庭审审查和质证，足以认定。
本院认为：建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为具有法人资格的物业服务企业，与银城公司签订的《前期物业服务委托合同》以及与“紫金名门”商住小区业主委员会签订的《物业服务合同》，除有关收取停车费之外的内容，并不违反法律法规的禁止性规定，应依法认定为有效，且对原被告均具约束力。庭审中，被告有关其并非《前期物业服务委托合同》当事人的抗辩，有悖于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本院不予采纳；此外，被告有关“紫金名门”商住小区业主委员会的成立不符合法定程序以及房开商（建设单位）免除其物业服务费的抗辩，无事实依据，本院亦不予采纳。
原告主张的各项费用，本院结合查明的事实作如下具体分析：
（一）物业管理服务费及其滞纳金。原告先后以《前期物业服务委托合同》和《物业服务合同》为据为被告等业主提供物业管理服务，尽管《前期物业服务委托合同》约定了期限，但在该期限内原告又与本案所涉业主委员会签订了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，《前期物业服务委托合同》应自《物业服务合同》生效之日终止。有鉴于此，原告所主张的此项费用应分段计算为：1.2014年01月01日至2015年05月31日共17个月（515天）被告应交物业管理服务费为116.74×0.6×17=1190.75元，相应的滞纳金为116.74×0.6×0.003×515=108.22元；2.2015年06月01日至2015年09月01日共3个月（92天）被告应交物业管理服务费为116.74×0.7×3=245.15元，相应的滞纳金为116.74×0.7×0.003×92=22.55元。原告主张的金额有误，应予纠正。
（二）公摊电费及其滞纳金。原告主张的85元公摊电费，被告予以认可，本院予以确认。在前述《前期物业服务委托合同》及《物业服务合同》中，有关滞纳金的约定均未涉及公摊电费，由此可以认定业主迟滞交纳公摊电费无需补缴滞纳金，故原告有关公摊电费滞纳金的主张应予驳回。
（三）停车费。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。鉴于原告未举证证明系争停车位的权利归属，如此无法知晓其是否有权将系争停车位用于出租并收取费用，故其主张的停车费无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告彭必林于本判决生效之日起五日内向原告贵州安顺银驹物业管理有限公司给付2014年01月01日至2015年09月01日期间的物业服务费及其滞纳金、公摊电费共计1651.67元。
二、驳回原告贵州安顺银驹物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告贵州安顺银驹物业管理有限公司负担10元，由被告彭必林负担15元（限于本判决生效之日交纳，逾期强制执行）。
若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审判员 常礼武
二〇一五年十一月五日
书记员 张孟贤