辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终7730号
上诉人（原审被告)：王其志，男，1965年1月30日生，汉族，住大连市金州区。
委托诉讼代理人：宋文明，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨国红，女，1978年10月31日生，汉族，户籍地址黑龙江省宾县宾州，现住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：王宇，男，1982年10月11日生，汉族，大连市中山区老虎滩街道办事处平安社区居民委员会推荐的代理人。
委托诉讼代理人：李晓飞，女，1982年5月15日生，汉族，大连中恒信息咨询有限公司职员，大连市中山区老虎滩街道办事处平安社区居民委员会推荐的代理人。
上诉人王其志因与被上诉人杨国红房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初6372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王其志上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回杨国红的原审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人真正租赁房屋的目的是在美食城商场内租赁商铺，该商铺的高额租金也在于其作为美食城的商铺，但由于该楼开发运营等问题使得国际美食城一直未能开业，美食城成了烂尾楼，最终使得上诉人租赁目的落空。并且，双方在合同中明确约定了，租金的起付时间自商场开业时计算，条件未达到租金起算时间不开始计算，上诉人交付租金的时间并不代表租金起算时间。但一审法院对此不予认可，也未说明任何理由，其判决非依基本事实认定，违反了双方签订合同的真实意思。二、上诉人装修后，因为美食城一直未能开业，一直未使用租赁的房屋，不存在占有、使用房屋的事实，不存在上诉人拒付租金的事实。三、双方签订租赁合同是在九华商场招商部签订的，上诉人之前并不认识被上诉人，当时去签合同认为是直接与九华公司签订，后来才知道是与被上诉人签订合同，签订合同时被上诉人未提交任何的房屋权属证明，至今上诉人也未看到被上诉人有相关房屋权属的证据，上诉人认为被上诉人并无房屋所有权，其赁合同属于无效。四、上诉人缴纳首期租金不是对租金起始期限的默认。根据双方订的商铺租赁合同2.3条约定，租金按季度提前一个月方式缴纳，乙方应于签订合同当日将首季度租金交付给甲方，所以上诉人签订合同时交付第一季度的租金，以及一个月的租金保证金，上诉人方得有权利进入商铺进行装修，收条记载的日期只是被上诉人的单方作出的，并不能作为改变合同关于商场开业后计租的约定，上诉人交房租实际的意思是商场开业后3个月的租金，不是对合同2.6条款的更改。五、上诉人装修完成后，由于商场整体未运营起来，商场达不到开业的条件，上诉人一直没有营业，未取得任何收益。六、租赁的标的物要具有适用性，要符合约定的用途。根据合同法212条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，商场未开业，不符合上诉人租赁房屋的目的及用途，更不能实现收益，所以上诉人没有支付租金的义务。七、本案租金一个月17088元，如此高额的租金，只有在商场营业后才能实现双方当时约定租金的目的。八、一审中上诉人提交了九华公司出具的承诺函，当中明确约定试营业期间不收租金，现在连试营业都没有，所以上诉人不应支付租金。另外合同4.2条款也有类似约定，商场停业装修的合同期限相应延长，说明本合同与商场的开业密切联系，所以上诉人没有支付租金的义务。
杨国红辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。
杨国红向一审法院起诉请求：请求判令被告给付原告租金187968元及违约金17088元，合计205056元。
一审法院认定事实：原告（甲方、出租房）与被告（乙方、承租方）于2015年1月8日签订《商铺租赁合同》。合同约定，甲方同意将位于大连华南广场的红星国际商城8号楼4层9号商铺在合同期限内有偿交付给乙方经营；租赁经营期为2015年4月1日至2022年3月31日；租金的支付方式为按季度提前一个月支付，乙方应于签订合同当日将首季度租金交付给甲方；第一年自起租日至2016年3月31日月租金17088元；第二年自2016年4月1日至2017年3月31日月租金17088元。2015年1月8日至2015年4月1日为装修期，装修时间甲方不收取乙方租金，租金起算日期以商场开业为准。因被告拖欠租金问题，原告于2016年5月25日向被告邮寄律师函，要求解除《商铺租赁合同》。被告认可收到上述律师函。原告自述其自2016年6月30日开始占有案涉房屋。被告对此表示时间不清楚，一次到店时发现门锁被撬开，原告摆放了一些物品。被告提供证据显示其交纳了自2016年（应为”2015年”）4月1日起3个月的租金。原告主张自2015年7月1日至2016年5月31日的租金(庭审中原告主张自2015年7月1日至2016年5月31日的租金，误将租赁期间计算为10个月，庭后提交情况说明，说明租期为11个月，违约金为1个月的租金，诉讼请求总额不变)。被告自述案外人向被告出具承诺函，承诺2015年11月8日前完成商场公共区域装修工程，达到已完成商铺装修商户的试营业条件。如违反上述承诺，将予以每家租户10万元赔偿款。被告因案外人的经营管理问题，起诉案外人要求赔偿，但是尚未得到判决。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。房屋出租人，应当提供符合约定的房屋供承租人使用，承租人应当按照合同约定使用房屋并支付相应租金。本案中，被告占有、使用原告所有的房屋，应当向原告支付相应租金，且被告自2015年4月1日起已经开始支付租金，应当视为对租金起算时间的进一步确认，被告因案外人对于经营场所的经营管理问题另案诉讼请求赔偿，故被告应当向原告支付拖欠的租金。关于租金数额，原告主张自2015年7月1日至2016年5月31日的租金，被告未对其占有、使用房屋的期限提出异议，故一审法院支持原告关于租金的诉讼请求。关于原告主张的违约金，因双方签订的《商铺租赁合同》中针对被告未按约定支付租金的问题并未约定违约金，故原告关于违约金的请求无事实及法律依据，不予支持。
综上，一审法院判决：一、被告王其志自判决生效之日起10日内给付原告杨国红租金187968元；二、驳回原告杨国红其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4370元,由原告杨国红自行承担364元，被告王其志承担4006元。
本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求依法提交了房屋查询单、2017年8月拍摄的照片13张、其他业主的商铺租赁合同2份、大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初5474号民事判决书、大连市中级人民法院（2017）辽02民终5310号民事判决书，并申请证人出庭作证，拟证明被上诉人对案涉房屋无权处分而使案涉合同无效、商场未开业、商场不能满足经营条件相应租期顺延等事实。被上诉人未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对房屋查询单、大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初5474号民事判决书、大连市中级人民法院（2017）辽02民终5310号民事判决书的真实性没有异议，但对证明事项有异议；被上诉人对照片13张、其他业主的商铺租赁合同2份以及证人证言均不予认可。对此，本院评析如下：房屋查询单虽然显示的被上诉人作为所有权人的房屋并非案涉商铺，但并不能证明被上诉人对案涉商铺没有出租的权利，因此，该房屋查询单与本案没有关联性，本院不作为证据采用；对于2017年8月拍摄的照片13张，由于本案纠纷发生于合同签订后至2016年7月期间，而照片形成于2017年8月，仅反映目前状态，而不能反映出纠纷时的案件事实，缺乏与本案的关联性，本院对这组照片不予采信；对于其他业主的商铺租赁合同2份，因缺乏与本案的关联性，本院不予采信；对大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初5474号民事判决书、大连市中级人民法院（2017）辽02民终5310号民事判决书，双方当事人对该两份证据的真实性均没有异议且与本案有关联，本院予以采信；对于证人证言，虽被上诉人不予认可，但这些证人证言与已经生效的大连市中级人民法院（2017）辽02民终5310号民事判决书认定的案涉商铺所在商场未正式开业的事实相吻合，因此，本院采信证人所陈述的”商场未正式开业、部分业主开始了试营业”的证言。综上，本院对一审认定的事实予以确认，并根据前述分析以及一审已经庭审质证的证据和当事人的陈述，本院二审补充查明：上诉人自与被上诉人签订合同后至失去对案涉商铺控制期间，曾进行了大连红星国际广场觅思特鸡排店的试营业，案涉商铺所在广场中的其他业主中也有部分业主不同程度地进行了试营业。2017年7月11日，大连市甘井子区人民法院作出了（2016）辽0211民初5474号民事判决书，判决大连九华资产管理有限公司给付王其志（本案上诉人）违约金10万元。与（2016）辽0211民初5474号案件相类似的案件，大连九华资产管理有限公司对一审判决不服，上诉至本院。本院维持了一审判决。
本院认为，租赁合同是以财产的使用收益为目的的合同，不涉及财产所有权的处分，那么，不论被上诉人是否对案涉商铺享有所有权均不影响合同的效力。由此可见，案涉《商铺租赁合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，不存在违反法律法规的情形，应为有效，上诉人主张合同无效没有法律依据。
有效的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定履行自己承担的义务，但合同并非绝对不能更改。对此，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然案涉《商铺租赁合同》中约定了”租金起算日期以商场开业为准”，商场也确实没有正式开业，但在商场未开业期间上诉人在案涉商铺中进行了”大连红星国际广场觅思特鸡排店”的试营业，商场中其他业主中也有部分业主不同程度地进行了试营业，也就是说，上诉人已经开始对商铺使用收益，而被上诉人并没有因为”商场未开业”而对上诉人的试营业行为提出异议，双方当事人以实际行为变更了合同中约定的”租金起算日期以商场开业为准”为实际占有使用之日起算，这也符合等价有偿、公平合理的民法原则。更何况，上诉人还因商场未开业而起诉大连九华资产管理有限公司主张赔偿。因此，一审认定王其志已经占有使用了案涉商铺应当支付租金并无不当。
综上所述，王其志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4370元（上诉人王其志已预交），由上诉人王其志负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二○一七年十一月十日
书记员任建芳