湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1908号
上诉人（原审被告）：武汉市百斯特酒店，住所地湖北省武汉市汉阳区警苑小区***栋层*室。
法定代表人：余玲，该公司总经理。
委托代理人：李春兰，北京新翰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐露。
委托代理人：谢晓昌，湖北阳阳律师事务所律师。
上诉人武汉市百斯特酒店因与被上诉人徐露房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年9月7日，徐露诉至一审法院称：2012年，徐露与武汉市百斯特酒店签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定徐露将位于汉阳区墨水湖北路徐家大湾特1号房屋租赁给武汉市百斯特酒店使用，房屋面积为899.66平方米，租赁期限为6年，自2012年3月15日至2018年3月15日，租赁费用为每平方米33元，租金三年不变，从2015年3月15日起房屋租金为每平方米36元，先付款后使用；合同还就违约责任、提前终止合同等事项作了相应的约定。合同签订后，徐露依约将房屋交付了武汉市百斯特酒店。在租赁期间内，因政府拆迁，在2014年4月13日，武汉市百斯特酒店与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室签订一份拆迁补偿协议书，武汉市百斯特酒店同时也收取了补偿款1000000元。为此，徐露认为双方的租赁合同在2014年4月13日已因不可抗力解除。合同解除后，武汉市百斯特酒店应立即将租赁房屋内的物品全部搬出，同时武汉市百斯特酒店在租赁期限内一直拖延支付租金，徐露多次要求武汉市百斯特酒店腾退和交纳租金，但武汉市百斯特酒店一直不予理睬。为维护自身合法权益，故请求法院：1、判令武汉市百斯特酒店立即腾退位于汉阳区墨水湖北路徐家大湾特1号房屋内堆放的所有物品；2、判令武汉市百斯特酒店支付房屋租金178132.68元（从2013年10月15日至2014年4月15日）；3、判令武汉市百斯特酒店赔偿徐露房屋占用损失共计399193.35元（损失暂计算至2015年9月15日），直至腾退为止；4、本案诉讼费用由武汉市百斯特酒店承担。
武汉市百斯特酒店辩称：1、徐露不是本案适格主体，徐露也是房屋的承租人，不是实际产权人。从2013年9月2日汉阳区政府发布征收之日起，徐露与武汉市百斯特酒店之间的租赁合同2013年9月2日解除，因此本案不是租赁合同纠纷，从徐露的诉讼请求中可以看出，本案实际是腾退纠纷。2、因武汉市百斯特酒店的租金交付到2013年10月15日的房租，徐露应当退还从2013年9月2日至2013年10月15日的房租。3、徐露所诉腾退和武汉市百斯特酒店没有关系，腾退的时候是汉阳区政府将武汉市百斯特酒店的物品搬到涉案地点，处置权是汉阳区人民政府。4、因为双方的租赁合同于2013年9月2日解除，武汉市百斯特酒店不应当支付房屋租金。5、因为房屋已经实际征收，徐露主张的损失不存在。6、因徐露之前起诉过一次后当庭撤诉，武汉市百斯特酒店保留起诉主张徐露赔偿相应损失的权利。
一审法院经审理查明：2012年2月8日，徐露与湖北垦鑫房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，由徐露承租位于汉阳区墨水湖北路徐家大湾特1号的房屋计1873.98平方米，租赁期限为15年，自2012年2月8日至2027年2月7日止，租赁期间经出租方同意可以转租。同年2月18日，湖北垦鑫房地产开发有限公司出具证明，证明明确载明同意徐露在合同有效期内，将位于汉阳区墨水湖北路特1号的房屋（面积1873.98平方米）转租给别人经营。同年，徐露（甲方）与武汉市百斯特酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在汉阳区墨水湖北路徐家大湾特1号的房屋计899.66平方米（以房产局实测面积为依据）提供给乙方经营使用；租赁期间，乙方支付水电费、煤气费、电话费、物业管理的一切费用，并由乙方承担延期付款的违约责任；在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；租赁期限暂定6年，2012年3月15日至2018年3月15日止；2012年3月15日至2015年3月15日，租赁费为每平方米33元，租金三年不变，付款方式每季度付一次，先付款后经营，每季度应交费33元899.66平方米3个月=89066.34元；2015年3月15日至2018年3月15日，租赁费为每平方米36元，租金三年不变，付款方式每季度付一次，先付款后经营，每季度应交费36元899.66平方米3个月=97163.28元；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前10日通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗拒因素，甲方必须终止合同时，一般应提前10日通知乙方，乙方的经济损失甲方不予赔偿，甲方不得以其它理由中途解除合同，否则支付乙方投资费用；合同还对其它内容进行了约定。合同签订后，徐露将约定的房屋交付给武汉市百斯特酒店使用，武汉市百斯特酒店支付租金至2013年10月15日。2013年9月2日，因公共利益需要，汉阳区人民政府发布房屋征收决定书，决定征收起点位于红光路，终点位于龙阳大道与墨水湖北路交汇处范围内部分国有土地房屋及其附属物（具体范围详见征收范围红线）。本案租赁房屋中的部分房屋在征收范围内。随后，房屋前面即砌起围墙进行二环线建设施工。产权人湖北垦鑫房地产开发有限公司就该部分房屋（建筑面积195.48平方米）已与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室签订国有土地上房屋征收补偿安置协议书，同时授权同意将房屋征收中的装修和附属设施补偿单独结算给房屋承租人。2014年4月23日，武汉市百斯特酒店的法定代表人余玲（乙方）与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室（甲方）签订《协议书》，协议载明被征收房屋产权人已签补偿协议书，现就承租人装修等补偿部分协议如下：乙方支持征收，在甲乙双方未达成补偿共识的情况下，同意先拆后算，协商解决；甲方为表诚意，可在该房屋拆除后的五个工作日内，先期预付房屋装修补偿款给乙方人民币1000000元，待甲乙双方达成补偿共识总价中扣除预付款，一次性补偿完余款。该预付款人民币1000000元已支付给余玲。2014年6月16日，产权人湖北垦鑫房地产开发有限公司就涉案房屋中的部分房屋（建筑面积195.48平方米）与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室签订国有土地上房屋征收补偿安置协议书，同时受权同意将房屋征收中的装修和附属设施补偿单独结算给房屋承租人。至今，武汉市百斯特酒店的酒店设备、物品仍存放在涉案房屋未拆除的房屋内。2015年6月8日，徐露向武汉市百斯特酒店发出房屋限期腾退通知书，限定武汉市百斯特酒店在接到通知之日起五日内将堆放在汉阳区墨水湖北路徐家大湾特1号房屋内的所有物品（武汉市百斯特酒店原承租的房屋）予以腾退完毕，逾期将通过其它手段和法律途径解决，并由武汉市百斯特酒店承担因此而产生的一切经济损失。武汉市百斯特酒店也向徐露发出律师函，函称拆迁人在拆迁过程中没有对酒店拆迁提供安置及搬迁场所，自2013年9月26日起，酒店所有用品都已因拆迁由拆迁人处置，交纳房租或腾退与武汉市百斯特酒店无关。
一审法院认为：徐露与武汉市百斯特酒店之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，徐露依约将房屋交付给武汉市百斯特酒店使用，武汉市百斯特酒店支付租金至2013年10月15日。在合同履行期间，因公共利益需要，汉阳区人民政府发布房屋征收决定书，本案涉案房屋中的部分房屋在征收范围内。该房屋征收行为符合双方约定的合同解除条件，双方亦均认可合同已解除，予以确认。合同解除后，武汉市百斯特酒店应将房屋腾退并返还给徐露。武汉市百斯特酒店辩称，房屋内的物品、设备等因拆迁已移交给拆迁人，与武汉市百斯特酒店无关。武汉市百斯特酒店与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室所签订的《协议书》系对房屋装修的金钱补偿，并未约定补偿后相关物品、设备即归拆迁人处置。故对武汉市百斯特酒店的辩称，不予采信。武汉市百斯特酒店还辩称汉阳区政府于2013年9月2日发布房屋征收决定书，租赁合同于2013年9月2日解除，武汉市百斯特酒店不应当支付房屋租金，徐露还应当退还从2013年9月2日至2013年10月15日的房租。武汉市百斯特酒店并未于2013年9月2日腾退出涉案房屋，实际是武汉市百斯特酒店至今仍有物品堆放在涉案房屋内，故对其辩称不予采信。自2013年10月16日起，武汉市百斯特酒店应按合同约定的租金标准向徐露支付房屋占用费，付至武汉市百斯特酒店实际腾退之日止。涉案房屋实际征收的面积为195.48平方米，武汉市百斯特酒店未腾退的房屋面积为704.18平方米，徐露要求按689.66平方米的面积计算占用费，予以照准。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市百斯特酒店于本判决生效之日起十日内腾退出位于汉阳区墨水湖北路徐家大湾特1号房屋，将该房屋返还给徐露；二、武汉市百斯特酒店于本判决生效之日起十日内向徐露支付占用费（占用费按每平方米33元，占用面积689.66平方米计算，自2013年10月16日计算至武汉市百斯特酒店实际腾退之日止）；三、驳回徐露的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9573元（徐露已预交），减半收取为人民币4786.5元，由武汉市百斯特酒店承担，武汉市百斯特酒店于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费直接支付给徐露。
判后，武汉市百斯特酒店不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回徐露的诉讼请求，本案全部诉讼费用由徐露承担。事实及理由：2013年9月2日，汉阳区人民政府因公共利益需要发布房屋征收决定书，案涉房屋在征收范围内。2013年9月26日，武汉市百斯特酒店因征收全面停止营业。2014年4月23日，武汉市百斯特酒店的法定代表人余玲与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室签订先拆迁后补偿的意向书。2014年4月24日，酒店部分房屋被拆除。至今，酒店的损失和安置，征收管理办公室仍未妥善解决。故武汉市百斯特酒店与徐露之间的房屋租赁合同因国家征收房屋解除。徐露也是承租人，徐露没有请求租金与腾退房屋的主体资格，且占用房屋是征收管理办公室所为，与武汉市百斯特酒店无关。
被上诉人徐露答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院另查明：1、产权人湖北垦鑫房地产开发有限公司系向武汉市汉阳区房屋征收管理办公室出具授权书，同意将房屋征收（建筑面积195.48平方米）中的装修和附属设施补偿单独结算给房屋承租人。2、徐露自述其与产权人湖北垦鑫房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同仍在履行中，租赁期至2027年，案涉房屋未征收部分需继续出租他人，以向产权人湖北垦鑫房地产开发有限公司支付租金，并向一审法院提交了向湖北垦鑫房地产开发有限公司缴纳2015年2月8日至2016年2月7日案涉房屋租金的收据。3、徐露与武汉市百斯特酒店均陈述因拆除了部分房屋导致双方之间的房屋租赁合同客观上已无法继续履行。
本院认为：徐露与武汉市百斯特酒店就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同履行期间，因公共利益需要，部分涉案房屋被政府相关部门予以征收，徐露与武汉市百斯特酒店均陈述双方之间的房屋租赁合同客观上已无法继续履行，且双方均认可合同已解除，故一审判决予以确认有事实和法律依据。合同解除后，武汉市百斯特酒店应将涉案房屋未征收拆除部分腾退给徐露。
武汉市百斯特酒店至今仍将其所有的物品堆放在涉案房屋内（未征收拆除部分），故应向徐露支付房屋占用费，一审判决结合本案的实际情况，判令武汉市百斯特酒店按合同约定的租金标准及实际占用面积支付房屋占用费并无不当。
关于武汉市百斯特酒店上诉主张腾退与其无关的问题，武汉市百斯特酒店与武汉市汉阳区房屋征收管理办公室所签订的《协议书》并未约定补偿后相关物品、设备即归拆迁人处置，亦不涉及涉案房屋未征收拆除部分的管业，故武汉市百斯特酒店的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于武汉市百斯特酒店上诉主张徐露请求支付租金与腾退房屋主体不适格的问题，现无证据证实徐露与产权人湖北垦鑫房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同已解除，故武汉市百斯特酒店的该项上诉理由不能成立。
综上，武汉市百斯特酒店的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9573元，由武汉市百斯特酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 李斌成
二〇一六年五月五日
书记员 饶诗敏