辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9029号
上诉人（原审被告）：张伯虎，男，1987年5月2日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：王敬，辽宁哲盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：保利（大连）物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗东路299号。
法定代表人：段钢，董事长。
委托诉讼代理人：鄢立新，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：宁云锋，辽宁裕景律师事务所律师。
上诉人张伯虎因与被上诉人保利（大连）物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2017)辽0211民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张伯虎的委托诉讼代理人王敬、被上诉人保利物业公司的委托诉讼代理人鄢立新、宁云锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张伯虎上诉请求：请求1、撤销（2017）辽0211民初2642号民事判决书；2、将本案发回重审或依法改；3、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，被上诉人未按约定履行应尽义务。首先，上诉人与被上诉人虽签订了《前期物业服务合同》和《临时规约》，但被上诉人与保利房地产开发有限公司系有利害关系的相互关联的公司，双方在出售商品房时是捆绑销售。其次，被上诉人未按约定完全履行服务义务。1、小区至今没有按照购房时承诺建设法式大门、电梯和景观。2、安保措施未达封闭小区标准、未按24小时提供安保服务。3、因未建小区大门，存在安全隐患，极易引发盗窃案件。4、该小区住宅收费标准2.6元/平方米，在《回复》中自认”目前2.6元的物业费标准是测算维持项目物业正常服务水平的暂定标准，具体的物业收费标准以物价局批复的许可证为准，多退少补。”该收费标准属于顶级收费，至今未获相关批准，亦未取得收费许可证。二、原审法院适用法律错误。上诉人的上诉请求有《物业服务收费管理办法》、《大连市物业管理条例》及《大连市物业服务收费管理实施细则》支持，一审判决理由不当，结论错误。补充一点，保利物业小区收费标准对于动迁户回迁的是按照1.5元每平方米收取物业费，但是对于商品房是按照2.6每平方米收取物业费，商品房业主认为收费标准是不合理的。
保利物业公司辩称，不同意上诉人上诉请求。答辩人认为一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，审判程序合法，判决结果合理、合法、公平、公正。上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，二审诉讼费由上诉人负担，以维护答辩人的合法权益。一、关于物业服务合同效力问题。上诉人在上诉状中表述”被上诉人与保利地产系捆绑销售，与被上诉人签订《前期物业服务合同》并非真实意思表示”是没有事实和法律依据的。被上诉人与保利地产公司是不同的民事主体，保利物业为本小区提供物业服务是根据国家的法律法规及政策要求与开发企业达成物业管理协议，是为广大业主利益着想，为广大业主提供服务的，上诉人并非被动的接受了物业服务。被上诉人系依法取得营业执照资质的合法物业服务企业，上诉人入住”保利西山林语”小区时，被上诉人与上诉人签订了《前期物业服务协议》，双方之间已经形成物业服务合同关系并合法有效。自上诉人入住以来，被上诉人为包括上诉人在内的小区业主提供物业服务至今，上诉人也予以接受，故上诉人有交纳物业服务费的合同义务，应依法向被上诉人缴纳物业服务费，被上诉人也有权向上诉人收取物业服务费。二、上诉人以物业公司提供服务存在瑕疵为由不交物业费与事实不符。物业管理是一种”服务”，与”有形商品”有重大区别，”服务”的最后效果是通过服务对象的感受来解决的，即便服务相同，不同服务对象的感受也不一样，上诉人以物业服务不到位为由主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展，亦不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，”物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因此，上诉人的抗辩理由不成立。三、上诉人提及的大门建设等问题并非是其拒交物业费的理由。上诉人所谈及的大门，水池，电动扶梯等等均是与”西山林语”小区的开发建设单位之间的问题，并不是对被上诉人的物业服务本身有异议，因为小区大门等设施并非是由物业公司负责建造，上诉人将主体混淆。物业公司仅是对移交的设施进行管理，对整个小区的公共区域提供服务，没有建造相关建筑物的权利和义务，物业公司在现有条件下尽力为广大业主提供便利服务。上诉人如果对小区建设有意见应该与开发建设单位沟通解决问题，而不是以拒交物业费的方式来对抗物业公司，上诉人所谈及的问题与本案无关。四、关于安保问题。物业公司安保实行24小时值班工作制，小区业主凭门禁卡刷卡进出，外来人员经过身份核查后登记进入。园区重点位置（如园区主出入口、单元大堂、车场进出口等）安装监控摄像系统24小时技术防范，本小区安保人员2016年成功抓获一起企图盗窃人员并移交公安机关处理。以上事例足以说明安保人员工作认真负责，充分维护了本小区的安全秩序。五、上诉人要求变更物业收费标准没有事实和法律依据。《前期物业服务协议》对物业服务费用的约定符合法律规定，并经过双方确认后实际履行。本小区的收费标准在同类规模同档次的小区中物业费标准偏低，一般物业小区收费都在每平米3.0-3.5元左右，本小区每平米2.6元已经属于相当低的标准。随着物价及人工成本的增加，现在的收费标准还需要提高。并且物业费标准的制定和变更是由全体业主或者业主委员会进行讨论决定的事项，并非是个别业主要求就能改变，上诉人的理由没有事实和法律依据。关于上诉人认为物业收费应经物价部门审批办理许可，未经许可无权收费的问题。首先，收费许可属于行政管理事项，而现在物业服务费已经不实行政府定价，对物业费标准实行市场调节价，可由合同双方协商确定，双方依据《合同法》的规定自愿签订了《前期物业服务协议》，对付费金额、时间、方式等均作出明确约定。《物业服务收费管理办法》第二条规定”本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。被上诉人履行了《前期物业服务协议》约定的服务。即对上诉人所在物业小区的公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并提供了其他相关服务。对被上诉人的服务上诉人一审开庭时表示了认可，上诉人应当依据合同的约定交纳物业服务费。六、物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主和物业公司相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决定更换物业公司，而非以挑毛病的眼光审视物业公司的服务，更不应以拒交物业费的方式进行对抗，上诉人拒交物业费将影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益，上诉人拒交物业费的行为侵害了其他业主的权益。七、物业服务以”体现共同服务性”为原则，物业服务内容除环境卫生、安全秩序外，还包括共用部位、共用设施设备的维护、运行、管理。物业费包含了小区公用设施设备的维护保养等费用，上诉人的拒交费用使相关设施设备不能得到正常费用维护，也使物业服务企业不能更好进行服务。侵害了绝大多数业主的利益。让上诉人承担责任，既体现合同意思约定，也约束合同相对方应诚信履约，维护大多数业主的权益。针对上诉人补充的事实，本小区的回迁房与商品房从房屋取得的性质上讲是不一样的，因此采取不同的收费标准，本问题也不是属于法院的具体调整范围，因为回迁房是有政府的补偿性质在里面。综上所述，上诉人拖欠被上诉人的物业服务费用事实清楚，证据充分，应依法判令上诉人交纳物业服务费，请求法院支持被上诉人的诉求，以维护法律的尊严和被上诉人的合法权益。
保利物业公司向一审法院起诉请求：1、张伯虎立即缴纳物业服务费自2015年12月15日至2017年2月28日3,972.40元及违约金1,427.00元，共计5,399.40元；2、张伯虎承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：张伯虎系保利西山林语小区9号楼1单元2804室的业主，建筑面积为104.90平方米。保利物业公司与张伯虎签订《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，依据前期物业服务合同和临时管理规约，张伯虎需缴纳物业服务费为2.60元/月/平方米，逾期缴纳的，保利物业公司每日将按欠交金额的千分之一向张伯虎收取逾期违约金。张伯虎自2015年12月15日至2017年2月28日合计欠交物业服务费3,972.40元，欠交物业服务费产生的违约金1,427.00元，共计5,399.40元。庭审中，保利物业公司提供了商品房交付验收单、前期物业服务合同、催费通知书及临时管理规约，张伯虎提供小区未建法式大门、电梯和景观等情况的照片。张伯虎辩称保利物业公司未能按照物业服务合同的约定履行应尽义务，未提供到位的物业服务，故未交纳2015年12月15日至2017年2月28日的物业费。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，保利物业公司具有物业服务企业资质，能够依法收取物业服务费，且保利物业公司已经按照约定提供了相应的物业服务，张伯虎提出的关于未建法式大门、电梯及景观并不是保利物业公司的责任，而是房地产开发商的责任，保利物业公司对于小区安保已经提供了相应的保障，履行合同所约定的义务，保利物业公司在履行合同过程中没有重大瑕疵，并已向张伯虎发出催缴通知单，而张伯虎仍未交纳物业服务费，应承担相应的违约责任，补足欠交的物业服务费。关于违约金，一审法院认为物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，需要业主、物业公司等相互配合、共同努力。业主对于物业公司的服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费来进行对抗，物业公司在提供服务的同时应根据业主的合理要求不断完善服务。为维系双方之间的和谐稳定关系，结合本案实际情况，一审法院对本次诉讼违约金部分不予支持，但张伯虎仍应按时足额交纳物业费。保利物业公司作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境。综上所述，依照国务院《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、自本判决生效之日起十日内，张伯虎给付保利物业公司自2015年12月15日至2017年2月28日期间的物业服务费3,972.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回保利物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由张伯虎承担。
二审中，张伯虎提交大连市甘井子分局红旗派出所出具的《受案回执》以及证人田某本人书写的《证明》，拟证明小区发生过盗窃事件，保利物业公司未按约定履行应尽的义务。保利物业公司对《受案回执》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为小区的保安对小区的服务是对安全秩序问题进行维护，对于违法犯罪问题超出了小区物业保安的服务能力范围，违法犯罪问题是由公安机关来处理的。认为《证明》属于证人证言，证人田某未出庭作证，不应采信。本院对上诉人提交的证据分析认证如下：《受案回执》不能认定保利物业公司未尽安保义务，不予采信；田某书写的《证明》属于证人证言，因相关证人未出庭接受质询，真实性无法确定，故依法不予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当确认合法有效。上诉人应当依照约定按时交纳物业服务费，被上诉人作为物业服务企业，应当依照约定提供相应的物业服务。上诉人主张的小区未建法式大门、电梯及景观等，均不是保利物业公司的责任，在上诉人无充分证据证明保利物业公司在履行合同过程中存在重大瑕疵的情况下，上诉人拒缴物业服务费无事实及法律依据，其上诉请求本院不予支持。关于上诉人主张的小区内动迁回迁的业主的物业服务费为1.5元每平方米，上诉人亦应按此标准缴纳物业服务费的主张，因上诉人非动迁回迁业主，其主张按此标准支付物业服务费无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张伯虎负担。
本判决为终审判决。
审判长刘勇峰
审判员李淑红
审判员王家永
二〇一七年十一月二十三日
书记员张宁