江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终3069号
上诉人（原审原告）：徐银龙。
委托诉讼代理人：张良山，淮安市淮安区范集法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：涂德才。
被上诉人（原审被告）：王飞。
被上诉人（原审被告）：嵇孝年。
被上诉人（原审被告）：谢龙。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：黄克权、李冬，江苏尚淮律师事务所律师。
上诉人徐银龙因与被上诉人涂德才、王飞、嵇孝年、谢龙租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2016）苏0826民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人徐银龙的委托诉讼代理人张良山，被上诉人涂德才、王飞、嵇孝年、谢龙及其委托诉讼代理人李冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐银龙的上诉请求：请求二审依法改判四被上诉人返还上诉人50000元，并由四被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、四被上诉人与上诉人所签的租房协议应为无效合同，一审法院应当主动审查合同效力而未予审查，显属有误；2、租房协议无效，其中的定金条款的约定当然亦无效，本案应按无效合同处理；3、四被上诉人至今未将案涉房屋交予上诉人。
被上诉人涂德才、王飞、嵇孝年、谢龙答辩称：1、双方签订的租赁合同合法有效；2、一审被上诉人明确上诉人所交款项实际上是房屋改造的保证金，现因上诉人违约，导致被上诉人房屋闲置超过一年，上诉人所交款项弥补不了被上诉人的损失；3、根据一审法庭调查及双方的陈述，合同签订后，被上诉人已经将房屋交付给上诉人，上诉人也将装修材料运进并进行了改造，将房屋内部的墙体及部分楼梯拆除，因此上诉人称被上诉人至今未交付房屋与事实不符。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
徐银龙向一审法院起诉请求：解除四被告与原告签订的租赁合同，四被告返还原告房屋定金100000元，并按照月利率2%自起诉之日起至实际给付之日止支付逾期利息，赔偿原告损失20000元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告徐银龙与被告涂德才、王飞、嵇孝年、谢龙于2015年7月17日签订了一份《租房协议》，约定四被告将其所有的位于涟水县红窑镇浅集街面北共计11间门面房租赁给原告使用，面积共计950平方米，原告租赁该房屋用于开办超市，租期10年，年租金为110000元，租金从原告开张之日起计算。当日，原告向四被告给付了50000元，被告涂德才、王飞向原告出具了1张收条，该收条载明：“收条现收到徐银龙房租定金伍万元整收款人：王飞涂德才”。对于以上当事人双方没有争议的事实，一审予以确认。
关于原告向四被告交付的50000元性质问题，原告称该50000元系房租定金，四被告辩称该50000元系改造房屋保证金，对此，一审认为，被告涂德才、王飞向原告出具的收条中明确载明该50000元系定金，虽然双方签订的《租房协议》中没有约定定金，但不能因此认定双方未另外口头约定定金，故一审认定该50000元系房租定金。
原告称系四被告没有向其交付房屋，导致双方并没有实际履行《租房协议》，且导致其损失20000元，被告辩称，已将房屋实际交付给原告，原告已雇佣工人对房屋进行了部分改造，系原告拖延时间，超市没有开张，导致房屋租期不能确定，对此，一审认为，被告对于自己的主张，申请证人刘某到庭作证，证人能够证明其受原告的雇佣，对涉案房屋进行了改造，且能够证明原告将自行购买的黄沙等装修材料放置在涉案房屋内，证人证言能够证明四被告已将涉案房屋交付给原告，原告才可能雇佣证人对房屋进行改造，并将装修物资放置于租赁房屋内，故一审认定四被告已将租赁房屋交付给原告。
关于原告诉称四被告已将涉案房屋进行转租的问题，一审认为，原告并未提供证据证明，且四被告予以否认，故不能认定四被告已将涉案房屋进行了转租。
一审法院认为，原告称四被告没有履行交付房屋的义务，且涉案房屋没有取得房屋产权证等，要求解除与四被告签订的《租房协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，但经审理查明，并非四被告没有履行交付房屋的义务，且四被告能够提供证据证明，与涉案房屋相同状况的房屋均已办理了营业执照，故原告的主张不能成立，对原告的该项诉讼请求，不予支持。
原告要求四被告双倍返还定金100000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，四被告在收受原告50000元定金后，按照《租房协议》的约定，向原告履行了交付房屋的义务，原告无权要求四被告双倍返还定金及利息，对原告的该项诉讼请求，不予支持。
原告要求四被告赔偿损失20000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，原告未能提供证据证明其损失20000元，由其承担举证不能的不利后果，对其主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决:驳回原告徐银龙的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告徐银龙负担。
二审审理中，本院依职权调取了下列证据：1、涉案房屋所在地的土地规划图，该图显示涉案房屋在村镇规划范围内，属于建设用地范畴；2、涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证。双方当事人质证称，对上述证据的真实性均无异议。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本案的争议焦点：1、双方当事人签订的租房协议是否有效；2、被上诉人是否应返还上诉人5万元。
本院认为，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。本案中，涉案房屋所在地伴于乡、村庄规划区内，因此本案应当适用该解释进行审理。该解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截止一审法庭辩论终结前，被上诉人就涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证，因此被上诉人与上诉人签订的租房协议应为无效协议。上诉人关于涉案房屋租赁协议为无效协议的上诉理由成立，本院予以确认。
上诉人在签订租房协议后，向被上诉人给付了5万元，被上诉人向上诉人出具的收条中明确载明该5万元系定金，虽然上诉人称该5万元系改造房屋的保证金，但未向法庭提供证据加以证明。且租房协议签订后，被上诉人及时将房屋交付给了上诉人，上诉人亦对该房屋进行了部分改造，并一直长时间占有房屋，客观上亦给被上诉人造成了一定的损失。因此，上诉人要求被上诉人返还5万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人徐银龙的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决虽适用法律不当，但判决结果正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人徐银龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓明
审判员 蒋其举
审判员 孙 洁
二〇一六年十二月二十日
书记员 靖芳芳