吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第119号
上诉人（原审原告）：长春市恒运建筑装璜工程有限责任公司，住所：净月经济开发区福址大路1572号机关事务管理中心429室。
法定代表人：朱普民，董事长。
委托代理人：马森，该公司职员。
委托代理人：李文革，吉林今典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春市长韵速递有限公司，住所：经开区世纪大街1567号。
法定代表人：王玲，总经理。
委托代理人：张立廷，上海市北方律师事务所律师。
委托代理人：边东阳，该公司经理。
上诉人长春市恒运建筑装璜工程有限责任公司（以下简称恒运公司）和上诉人长春市长韵速递有限公司（以下简称长韵公司）因租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2014）长净开民初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒运公司的委托代理人马森、李文革，上诉人长韵公司的委托代理人张立廷、边东阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年9月27日，恒运公司与长韵公司签订一份《房屋租赁合同》，约定恒运公司将位于长春净月经济开发区金屏街以西的房屋的场地出租给长韵公司，租期4年，自2013年11月10日起至2017年11月9日止，第一年租金为1925437元，第二、三、四年的租金在第一年租金基础上递增7%，即2060216年，保证金10万元，租赁期间长韵公司使用房屋所发生的水、电、通讯、取暖等费用自行承担。该合同第12条第一款约定：租赁期间双方均需认真全面履行合同，不得擅自解除合同，未经对方同意擅自解除合同的，应赔偿对方的经济损失（长韵公司的损失包括装修损失和营业损失）。合同签订后，恒运公司将房屋和场地交付长韵公司使用，长韵公司支付了10万元保证金，并支付了第一年（2013年11月10日至2014年11月9日）的房屋租金1925437元。在应当支付下一年度房屋租金时，长韵公司于2014年9月22日通知恒运公司其不再继续租赁该房屋和场地，并自行从房屋中搬走。事后，恒运公司与长韵公司协商解决退租后的赔偿事宜未果。
2014年12月15日，恒运公司起诉至一审法院，以长韵公司擅自解除合同违约为由，要求判令长韵公司赔偿损失240万元，其中一年的租金损失206万元，维修、恢复原状费用22.8万元，改造费用11.2万元，由长韵公司承担诉讼费用。
长韵公司辩称：对原告陈述的事实基本认可，但对赔偿项目有异议，原告要求被告赔偿一年的租金损失过高，合理的损失可以接受。原告要求赔偿的房屋维修、恢复费过高，改造费不明白是哪些。对于房屋损坏部分的合理费用可以承担。2014年9月我们就通知原告退租，在搬离时也进行了口头告知。
诉讼过程中，恒运公司提供了采暖费收据，证明其代长韵公司交纳了2014年-2015年度的采暖费62779元。长韵公司认可恒运公司发生的维修费用为15万元。
一审法院审理后认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方应按合同约定认真全面履行合同义务。原告已将房屋场地交付被告使用，被告也已实际占有使用该房屋，并缴纳了第一年租金和保证金，但在被告应当交付下一年度租金时，被告擅自解除合同，拒绝缴纳下一年度房屋租金，违反合同约定，系被告违约。因原告已认可合同解除的事实（即被告退租金），故应由被告依约赔偿原告因合同解除所遭受的经济损失。原告所遭受的经济损失如下：采暖费损失，依合同约定，租赁期间被告自行承担使用房屋所发生的水电费、通讯、取暖费，原告为被告代交了2014-2015年度采暖费62779元，系发生在租赁期间内，按合同约定本应由被告承担，故原告要求被告承担此期间的采暖费于法有据，本院予以支持；维修损失，在租赁之初，原告依被告要求对租赁房屋进行了必要的装修和改造，因被告违约提前退租，给原告造成维修费损失理应由被告赔偿，鉴于双方对损失数额均未提供确凿证据，且双方都不申请对该部分损失进行司法鉴定，应以被告自认的数额15万元为准；房屋租金损失，按照合同约定，租赁期限为4年，从第二年起，余下年度的租金多达600多万元，因被告突然临时退租的违约行为，必然影响原告的预期收益，故原告主张由此产生的房屋租金损失有事实和法律依据，应予支持，但应依公平原则在合理范围内保护，考虑到原告短期内寻找下一租户的困难程度，结合长春市房屋租赁市场的实际情况和原告房屋所处净月开发区的具体位置（该区域在长春市尚不属于成熟发达商业圈），本院认为寻租时间为6个月至一年较为适宜，酌情保护8个月的租金损失为宜，根据双方租赁合同约定的第二年租金2060216元为基数，原告的租金损失为2060216÷12×8＝1373477.33元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决如下：被告长韵公司于本判决生效后十日内赔偿原告恒运公司采暖费62779元、房屋维修损失150000元、房屋租金损失1373477.33元，以上各项合计1586256.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，由被告长韵公司负担17184元，原告自行负担8816元。
宣判后，恒运公司和长韵公司均不服上诉至本院。
恒运公司上诉称：一审判决被上诉人赔偿上诉人8个月的租金损失和15万元维修费用过低，不足以弥补上诉人的实际经济损失，上诉人要求撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人12个月的租金损失206万元，赔偿维修费用22.8万元、改造费11.2万元。
长韵公司答辩称：恒运公司要求赔偿一年租金损失我方不予认可。对于赔偿的维修费用数额，一审已经查明，应当以一审认定的15万元为准。
长韵公司上诉称：1.一审判决上诉人赔偿被上诉人2014年－2015年度的采暖费62779元没有法律依据，上诉人在2014年9月22日就已搬离了房屋，不应当承担该项采暖费用；2.一审判决保护被上诉人8个月的租金损失过高，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》和《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，对因承租人违约导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过6个月，目前司法判例一般支持4个月的租金损失，一审法院认为寻租时间为6个月至一年较为适宜没有事实依据。请求撤销一审判决中的采暖费和租金损失部分，并依法改判。
恒运公司答辩称：长韵公司于2014年9月22日从房屋中擅自搬出，属恶意违约，且未提前告知我方解除合同，导致房屋现在仍然空置，为了维护房屋的正常功能，我方缴纳了采暖费，该部分损失应当由长韵公司承担。关于长韵公司主张的租金损失，我方认为一审判决过低，理由同我方的上诉意见。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：恒运公司与长韵公司签订的涉诉房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行义务。该合同约定的租期为4年，并且约定如任何一方擅自提前解除合同应当赔偿对方的经济损失。现该房屋租赁合同仅履行了一年时间，长韵公司就单方解除合同，长韵公司构成擅自解除合同违约，其应当赔偿恒运公司因此遭受的经济损失。长韵公司虽然在2014年9月22日已经通知恒运公司解除合同并自行搬离了涉诉房屋，在2014年—2015年的供暖期间其未实际使用该房屋，但因双方之间的租赁合同约定采暖费用需由长韵公司负责缴纳，长韵公司在未提前通知并征得恒运公司同意的情况下擅自搬离涉诉房屋，必然导致恒运公司在短期内无法寻租成功，该房屋在冬季又必须进行供暖，如不及时缴纳采暖费必将造成更大的经济损失，此情况下恒运公司先行垫付2014年—2015年度的采暖费符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，故恒运公司为防止损失扩大所付出的该笔62779元采暖费用应当由长韵公司负担。恒运公司按照长韵公司的要求在出租房屋之前对涉诉房屋进行了必要的改建，但因长韵公司擅自解除合同，该改建成果已无继续存在的价值，故恒运公司主张由长韵公司赔偿该改建成果的恢复费用符合法律规定，长韵公司应当承担。但因恒运公司所主张的34万元维修改造费用依据的仅为其单方制作的预算数据，缺乏真实性，而恒运公司又不申请对该项维修改造费用的造价进行司法鉴定，其应当承担举证责任，故一审判决按照长韵公司认可的数额15万元酌情保护恒运公司的维修改造费用并无不当，恒运公司主张长韵公司赔偿34万元维修改造费用缺乏事实依据，本院不予支持。长韵公司擅自提前解除合同必然影响恒运公司的预期收益，虽然恒运公司也一直在积极寻找新的承租户，但因涉诉房屋所在地域非经济繁荣区，短期内无法寻租成功，一审判决按照通常情况酌情保护恒运公司8个月的房屋空置损失符合法律规定。恒运公司主张其至今尚未寻租成功，要求长韵公司赔偿一年租金损失缺乏事实和法律依据，而长韵公司依据江苏省高级人民法院和北京市高级人民法院的相关规定主张对恒运公司的房屋空置损失保护4—6个月，亦缺乏法律依据，本院均不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，恒运公司和长韵公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43727.00元，由上诉人长春市恒运建筑装璜工程有限责任公司负担26000.00元，由上诉人长春市长韵速递有限公司负担17727.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 郭 智
代理审判员 张新华
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 周宏伟