江苏省涟水县人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏0826民特17号
申请人江苏涟水农村商业银行股份有限公司，住所地涟水县涟城镇安东南路226号。
法定代表人郑淮，该公司董事长。
委托诉讼代理人曾威，该公司员工。
被申请人陈利，女，汉族，1978年5月4日出生，居民，住浙江省渚暨市。
被申请人楼建生，男，汉族，1977年4月3日出生，居民，住浙江省渚暨市。
申请人江苏涟水农村商业银行股份有限公司与被申请人陈利、楼建生申请实现担保物权纠纷一案，本院于2017年6月23日受理后，依法由审判员刘立卫适用特别程序进行了审查。本案现已审查终结。
申请事项：请求贵院裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的“涟房权证涟城字第××号”房产及“涟国用（2013）第2254号”国有土地使用权，拍卖或变卖所得价款在46.02万元内优先受偿。事实与理由：2013年4月25日，申请人赵环球、贾桂花签订最高额借款合同一份，双方约定申请人向赵环球、贾桂花提供最高贷款余额不超过人民币肆拾万元，合同期限自2013年4月25日起至2016年4月24日止。另外，被申请人自愿将其自有的位于天下景城SP-3幢02室的房屋及相应的土地使用权经依法抵押登记后抵押予申请人（涟房他证涟城字第L1302817号和涟他项（2013）第408号），作为担保赵环球、贾桂花按期归还申请人人民币肆拾万元整贷款本金及支付利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等债务得到清偿的担保。赵环球、贾桂花因业务需要2015年3月31日向申请人贷款人民币20万元，约期2015年3月31日至2016年3月25日，年息为固定利率9.52%，逾期利息都上浮百分之四十。2015年4月8日向申请人贷款人民币20万元，约期2015年4月8日至2016年4月7日，年息为固定利率9.36%，逾期利息都上浮百分之四十。贷款到期后，赵环球、贾桂花未能按其约定还款，已经构成违约。
经审查查明，申请人在实现担保物权申请书中所陈述的事实属实。该事实有：“1、《借款借据》一份、《最高额借款合同》一份，证明赵环球、贾桂花两次向申请人借款40万元的事实；2、《最高额抵押合同》一份，证明赵环球、贾桂花与原告签订抵押合同的事实；3、《陈利、楼建生身份证复印件》各一份，证明被告申请人的身份；4、《涟房他证涟城字第L1302817号和涟他项（2013）第408号）》各一份，证明抵押房屋已办理抵押登记，取得他项权证书；5、《营业执照》一份，证明原告经营范围及资质；6、《陈利、楼建生抵押房产现状说明》一份，证明陈利、楼建生抵押房屋正对外出租经营；7、《实现担保物权条件成就证明及附件》三份，证明赵环球、贾桂花两笔贷款均已逾期”等载卷证实，本院予以确认。
本院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿；本案中，申请人与赵环球、贾桂花签订最高额借款合同一份，双方约定申请人向赵环球、贾桂花提供最高贷款余额不超过人民币肆拾万元，合同期限自2013年4月25日起至2016年4月24日止；为担保债务的履行，被申请人陈利、楼建生自愿将其自有的位于天下景城SP-3幢02室的房屋及相应的土地使用权经依法抵押登记后抵押予申请人（涟房他证涟城字第L1302817号和涟他项（2013）第408号），作为赵环球、贾桂花按期归还申请人人民币肆拾万元整贷款本金及支付利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等债务得到清偿的担保，该担保系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效；由于债务人不履行到期债务，即赵环球、贾桂花未能按时归还银行借款，根据法律规定以及申请人与被申请人签订的抵押担保合同的约定，债权人原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司有权对位于天下景城SP-3幢02室的房屋及相应的土地使用权拍卖、变卖等方式依法变价，并按照在抵押登记的债权数额范围内优先受偿；本案中，涉案抵押物申请人登记的债权数额为46.02万元，故申请人在46.02万元范围内对被申请人位于天下景城SP-3幢02室的房屋及相应的土地使用权拍卖、变卖等方式依法变价后优先受偿。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条、《中华人民共和国担保法》第五十三条规定、《中华人民共和国物权法》第一百七十八条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百六十一条、第三百七十二条第一项、第二项，裁定如下：
准予对被申请人陈利、楼建生位于天下景城SP-3幢02室的房屋及相应的土地使用权（房屋所有证号L201309514、国有土地地号3208261080180054000）采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人江苏涟水农村商业银行股份有限公司对变价后所得款项在抵押债权数额46.02万元范围内优先受偿。
申请费8203元减半收取4101.5元，由被申请人陈利、楼建生负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 刘立卫
二〇一七年七月十九日
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书记员 黄金鹏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十九条债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条规定债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百六十一条民事诉讼法第一百九十六条规定的担保物权人，包括抵押权人、质权人、留置权人;其他有权请求实现担保物权的人，包括抵押人、出质人、财产被留置的债务人或者所有权人等。
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
(一)当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产;
(二)当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产;
(三)当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。