四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终63号上诉人(原审被告)：陈惠春，女,1971年1月17日出生，汉族，住四川省荣县。被上诉人(原审原告)：但积华,男，1971年10月30日出生，汉族，住四川省荣县。委托代理人:袁洪德，男，1953年1月6日出生，住四川省荣县。被上诉人(原审被告)：林建华，女，1970年3月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。被上诉人(原审被告)：龚林刚,男,1973年7月7日出生，汉族,住四川省荣县。上诉人陈惠春因与被上诉人但积华、林建华、龚林刚申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省荣县人民法院（2015）荣民一初字第922号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈惠春、被上诉人但积华及其委托代理人袁洪德到庭参加诉讼，被上诉人林建华、龚林刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人陈惠春上诉请求：一、依法撤销四川省荣县人民法院（2015）荣民一初字第922号民事判决，依法改判停止对涉案标的执行或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“2014年10月后，每月银行贷款21706.04元仍以被告林建华名义偿还”，而未对2014年10月后由上诉人偿还中国建设银行股份有限公司成都第九支行（以下简称建行成都九支行）贷款的事实进行认定，属事实认定不清。上诉人在一审中已经出示账户明细查询及转款凭条，证明2014年10月至2015年3月期间，上诉人每月按期将房屋按揭款21706.04元转至林建华账户用于偿还建行成都九支行贷款。二、一审判决引用《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定认定建行成都九支行为04号商业用房的预抵押权人，其权利具有排斥该房后来发生物权变动的效力，不仅可以对抗该房屋的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，由此认定上诉人不能取得04号商业用房的所有权，实为适用法律错误。1.建行成都九支行出具的《情况说明》仅证明该房屋进行了预抵押登记，撤销抵押贷款的预抵押登记手续的前提为贷款客户结清该笔贷款，并未明确反对抵押物的转让行为。2.《物权法》规定的预告登记仅指预告所有权登记，不包括预告抵押权登记。预告抵押登记制度规定于《房屋登记办法》第六十七条第二款，该办法并未对未经预抵押权人同意而处分抵押物产生的法律后果作出规定，因此上诉人能够取得诉争房屋所有权。3.预告抵押权仅仅是一种请求权，非现实的抵押权，不属于物权。三、该案应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行认定。1.执行法院查封诉争房屋时，林建华、龚林刚尚未取得该房屋所有权，不享有物权，因此执行法院查封并非物权而是债权。上诉人与林建华、龚林刚签订的《房屋买卖合同》本质上属于债权转让协议，未通知成都悦城实业有限公司的法律后果仅是对其不发生效力，但该债权转让已经在上诉人与被上诉人林建华、龚林刚之间生效。2.被上诉人林建华、龚林刚与建行成都九支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，共同借款180万元，《房屋买卖合同》约定由上诉人偿还该笔贷款，根据《合同法》第八十四条规定，转让债务应当经债权人同意，现有证据并未表明建行成都九支行不同意。况且即便建行成都九支行不同意转让也只能说明《房屋买卖合同》中关于价款支付方式的条款无效，不影响整个合同的效力。被上诉人但积华辩称，一、由林建华的账户归还银行贷款，显然属于林建华归还银行贷款。上诉人转账到林建华账户可能存在多种原因（不排除林建华向上诉人借款或上诉人归还其借款等可能），不能确定是上诉人归还贷款。二、即使上诉人与林建华之间存在《房屋买卖合同》，因林建华将《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》这两份合同上的权利义务整体转让，至今没有取得这两份合同权利人即成都悦城实业有限公司和建行成都九支行的同意，所以，《房屋买卖合同》至今未生效。更何况上诉人与林建华、龚林刚存在特殊关系，他们之间过去有经济往来，不排除他们在荣县人民法院查封本案诉争房屋后，利用之前的转账记录，将《房屋买卖合同》落款时间书写为该转账相对应的合理时间。三、上诉人的上诉状存在逻辑错误。建行成都九支行未表明不同意就视为同意是逻辑错误，与法律规定相抵触，同时，混淆了合同成立、生效、履行的法律关系。四、上诉人上诉的真实原因不是原审判决错误，而是为了拖延和阻止对本案的执行。被上诉人龚林刚、林建华未答辩。原审原告但积华向荣县人民法院起诉请求：一、判令撤销荣县人民法院（2015）荣执异字第1号执行裁定书；二、判令准许执行被告林建华、龚林刚与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中享有的成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业房屋权益；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2013年12月16日，被告林建华与成都悦城实业有限公司签订《商品房买卖合同》，以总价款3786288元购买了04号商业用房（建筑面积82.31平方米、合同签约备案号1973778）。林建华支付了1986288元房款，其余1800000元房款由林建华、龚林刚向建行成都九支行申请预购商品房抵押贷款支付。2014年2月10日，林建华、龚林刚与建行成都九支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，共同向该银行借款1800000元，借款期限10年，采取等额本息还款，林建华、龚林刚委托银行将其借款直接转入成都悦城实业有限公司，并约定以04号商业用房预抵押，未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产。同日，建行成都九支行向林建华、龚林刚发放了房屋贷款1800000元。2014年5月23日，林建华将04号商业用房进行了抵押预告登记，并办理了他项权证，预抵押权人为建行成都第九支行，预抵押人为林建华。2014年10月19日，被告陈惠春与被告林建华、龚林刚签订了《房屋买卖合同》，林建华、龚林刚将该商业房屋以价格1980000元，并由陈惠春承接该房屋剩余银行贷款方式出卖给陈惠春。2014年10月23日，陈惠春通过银行转账1050000元、现金支付230000元以及抵销林建华、龚林刚原所欠债务700000元的方式支付了林建华1980000元。同日，林建华将该商业房屋的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、公证书、购房款收据、公证费收据、中粮祥云悦云府临时管理公约等交付给陈惠春持有。2014年10月后，每月银行贷款21706.04元仍以林建华名义偿还。2014年10月28日，原告但积华提起诉讼，要求被告林建华、龚林刚归还其借款4000000元，并申请对林建华、龚林刚的财产采取保全措施。本院于2014年10月30日立案受理，同日以（2014）荣民保字第248号民事裁定书，查封林建华、龚林刚所有的04号商业用房，次日向成都市房管局送达了该查封裁定和协助执行通知书。2014年12月9日，本院以（2014）荣民二初字第367号民事判决书，判决林建华、龚林刚共同归还原告但积华借款4000000元。林建华、龚林刚不服该判决，向自贡市中级人民法院提起上诉，自贡市中级人民法院于2015年2月9日作出（2015）自民二终字第37号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年3月13日，但积华向本院申请强制执行。在执行过程中，陈惠春作为案外人提出执行异议，本院经审查和组织听证后，于2015年4月8日作出（2015）荣执异字第1号执行裁定书，以陈惠春与林建华、龚林刚签订的《房屋买卖合同》本质上属于债权转让协议，已经发生法律效力，建行成都九支行是否同意不影响该债权转让效力为由，中止执行04号商业用房的执行。但积华不服，引发本案诉讼。一审法院认为，原告但积华作为申请执行人提起执行异议之诉后，被告陈惠春作为本案被告，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。（一）《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”房屋买卖合同是双务合同，林建华向成都悦城实业有限公司购买04号商业用房，虽然付清了购房款，享有请求交付房屋的权利，但同时还附有检验、接收所购房屋等权利义务，林建华、龚林刚将04号商业用房卖与陈惠春，系将自己与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中的权利义务一并转让给陈惠春，04号商业用房仍登记在成都悦城实业有限公司名下，因未经其书面同意，不能发生转让效力。（二）《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预购商品房预告抵押登记是待所预购商品房建成交付借款人后，银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保障。林建华将向成都悦城实业有限责任公司购买的04号商业用房作为向建行成都九支行预购商品房抵押贷款后，进行了预告登记，使被登记的建行成都九支行依法享有的04号商业用房抵押权设立请求权具有排斥该房后来发生的物权变动的效力，不仅可以对抗该房屋的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，同时系对04号商业用房购买人处分权的限制，以保障未来发生的抵押权设立请求权得以实现，确保预告登记权利人建行成都九支行享有的权益不受损害。陈惠春与林建华、龚林刚签订的《房屋买卖合同》在04号商业用房办理预告登记之后，该合同履行将与建行成都九支行享有的预购商品房抵押权设立请求权相冲突，因而该物权变动将被排斥,“不发生物权效力”，即被告陈惠春不能取得04号商业用房的所有权。（三）最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”林建华、龚林刚与陈惠春签订《房屋买卖合同》时，林建华、龚林刚对所卖房屋既无所有权也无处分权，根据物权变动的原因行为与结果行为相区分的规则，原因行为并不必然导致物权变动。鉴于04号商业用房已进行预告抵押登记，致该房的所有权不能转移与陈惠春，陈惠春与林建华、龚林刚签订的《房屋买卖合同》不能履行，陈惠春只能向相对人即林建华、龚林刚主张合同权利。综上，陈惠春不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼主张不符合法律和司法解释规定，本院应该判决准许对该案执行标的的执行，本院（2015）荣执异字第1号执行裁定失效，对但积华的执行04号商业用房的诉讼请求予以支持，对其撤销（2015）执异字第1号执行裁定的请求应予驳回；对陈惠春、龚林刚的辩称理由和主张不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：一、准许对被告林建华与成都悦城实业有限公司签订的《商品房买卖合同》中享有的成都市武侯区太平园中四路218号中粮祥云悦云府3栋1层04号商业用房（建筑面积82.31平方米、合同签约备案号1973778）权益的执行；二、驳回原告但积华要求撤销本院（2015）执异字第1号执行裁定的诉讼请求。本案二审审理过程中，上诉人陈惠春提交存款凭条、银行电子回单等共计5份，拟证明其偿还争议房屋按揭贷款至2015年9月。被上诉人但积华对证据的真实性无异议，但认为不能证明系归还银行按揭贷款。本院对该组证据的真实性予以确认。本院查明事实与原审判决基本一致，补充认定以下事实：2013年12月16日，被上诉人林建华与成都悦城实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定林建华购买成都悦城实业有限公司开发的中粮祥云悦云府3栋1层04号商业用房，合同约定房屋应当在2015年6月30日前交付。二审庭审过程中，上诉人陈惠春陈述其每月归还争议房屋银行按揭贷款至2015年9月，截止庭审时尚未接收争议房屋。本院认为，本案争议焦点为上诉人陈惠春享有的权益能否阻却被上诉人但积华对中粮祥云悦云府3栋1层04号商业用房申请强制执行。上诉人陈惠春与被上诉人林建华、龚林刚签订《房屋买卖合同》，约定林建华、龚林刚将中粮祥云悦云府3栋1层04号商业用房出售给陈惠春，双方之间建立买卖合同法律关系。一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，上诉人陈惠春既未支付全部价款也没有实际占有争议房屋，因此，人民法院对争议房屋可以查封、扣押、冻结。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，因此，陈惠春认为自己对案涉房屋享有足以排除执行的权益，应当举证证明符合前述规定的四项条件，但本案已查明陈惠春没有在人民法院查封之前合法占有该房产，也没有支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，因此其权益不足以排除执行，其要求停止对案涉房屋强制执行的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈惠春的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，公告费600元，由上诉人陈惠春负担。本判决为终审判决。审 判 长  王海英审 判 员  曾伟贤代理审判员  曾 静二〇一六年十一月二十五日书 记 员  党若丹