福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民初字第1466号
原告：福州企联贸易有限公司，住所地福建省福州市仓山区上渡路149号12号楼二层。
法定代表人：朱明。
委托诉讼代理人：卫勇学，上海融孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈夏磊，公司职员。
被告：福建双安房地产开发有限公司，住所地福建省长乐市潭头镇朱熹街。
法定代表人：王王莹。
委托诉讼代理人：林丰夏、韩若冰，福建通享律师事务所律师。
原告福州企联贸易有限公司（以下简称“企联公司”）因与被告福建双安房地产开发有限公司（以下简称“双安公司”）借款合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告企联公司的委托诉讼代理人卫勇学，被告双安公司的委托诉讼代理人何龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告企联公司向本院提出诉讼请求：1.判定原告对被告拥有本金1808万元及利息(利息自2013年6月18日暂计至2015年8月18日为1504.256万元)的债权；2.判决原、被告之间签订的编号分别为：CL预售201203608号、201203609号、201203612号、201203728号至201203731号、2012033734号至201203743号、201203751号、201203774号至201203791号、201203793号至201203808号、201203860号至201203871号、201203873号、201203875号至201203889号、201203891号至201203893号、201203895号至201203898号、201203901号、201203902号、201203905号、201203906号、201203908号、201203910号、201203912号）共94份《商品房买卖合同》为有效；3.判决原告有权以上述房产，抵偿上述被告所欠债务；4.判决被告向原告履行交付上述房产的义务；5.判决原告对上述获得抵偿的房产，有优先于除抵押权或工程款优先权人之外的其他债权人的权利；6.判决本案诉讼费用由被告承担。后经本院释明，原告将上述第1项诉请变更判令被告双安公司偿还借款本金1808万元及利息(利息自2012年9月18日暂计至2015年8月18日为1504.256元)；事实和理由：2012年9月18日，原、被告之间签订《借款合同》，约定原告向被告出借款项1808万元，被告以其名下位于长乐市潭头镇“德城望郡-
华侨城”建筑面积约为6600平方米的商品房预售登记至原告名下作为抵押担保。同日，双方签订了共94份《商品房买卖合同》（编号分别为：CL预售201203608号、201203609号、201203612号、201203728号至201203731号、2012033734号至201203743号、201203751号、201203774号至201203791号、201203793号至201203808号、201203860号至201203871号、201203873号、201203875号至201203889号、201203891号至201203893号、201203895号至201203898号、201203901号、201203902号、201203905号、201203906号、201203908号、201203910号、201203912号）。2012年10月，双方为上述《商品房买卖合同》办理了预告登记，预告登记证号分别为；航房预字第00010960至00010966号、00010900至00010951号、00010969至00010974号、00010976至00010980号、00010885至00010899号、00010952至00010959号、00010874号。
2014年12月25日，福州市中级人民法院（2014）榕民初字第217号《民事判决书》就原告朱芹与被告双安公司、王王莹、双安公司实际控制人王惠明之间的借款纠纷作出判决。认定：朱芹自2010年8月起，共出借款项本金5221.5万元，截止2014年1月5日利息3781.8万元，上述借款本息原告自认扣除还款1960万元、企联公司代还1808万元、被告以商场及别墅抵借款2800万元。判决：被告归还原告借款本金2600万元及利息（截止2014年1月5日为1821.8万元），对于企联公司代还的1808万元借款及被告以商场及别墅抵偿的2800万元借款，该判决作出“双方可另行协商，原告可另行主张权利”的释明。2015年1月29日，福州市中级人民法院（2014）榕民初字第396号《民事判决书》，就福建宏盛建设集团有限公司诉请撤销前述94份《商品房买卖合同》一案作出判决，驳回了福建宏盛建设集团有限公司的诉讼请求。该判决认定：“讼争94份《商品房买卖合同》，其目的在于担保《借款协议书》项下主债权获得清偿，故本案讼争商品房买卖具有担保之功能，其能否履行应以主债务是否获得清偿为条件，当债务人还清主债务，则商品房买卖合同解除；当债务人未还清主债务，则出卖人应履约并交付房屋，从而实现担保目的。”、“具有担保功能的商品房买卖，当事人已办理了商品房买卖的预告登记，已开始履行商品房买卖合同，且预告登记具有一定的公示效力，可以对抗债务人的其他债权人”、“若双安公司未依法清偿企联公司债权，企联公司有权另案要求双安公司履行商品房买卖合同，企联公司的债权可冲抵相应购房款。”、“即使双方在讼争《商品房买卖合同》中约定的价格确实存在不合理的情形，双方仍可通过协商进行救济，协商不成时价格可参照订立合同时案涉房产的市场价”。综上原告认为，原告对被告本金1808万元的债权来源于朱芹对被告的债权，（2014）榕民初字第217号和第396号《民事判决书》查证属实的以下两个证据可以表明，此债权转让不仅系双方的合意，且已经获得实际履行：1、2013年6月4日、2013年6月17日，被告双安公司与朱芹分别签订编号为20130604、20130617的《协议》，确认双安公司对原告负有债务，及由朱芹代双安公司向原告归还借款利息256万元；2、2013年5月17日，被告与施工单位福建宏盛建设集团有限公司签订《双方分配补充协议》，确认：“以下表格客户企联的房屋为抵押房屋，该房屋可销售，销售所得款项优先按比例归还企联公司借款本金。”现被告未能还款，根据（2014）榕民初字第396号《民事判决书》，原告有权要求被告履行讼争94份《商品房买卖合同》的约定，交付房屋，并对讼争94份《商品房买卖合同》项下商品房享有优先权。
被告双安公司辩称，1、原告主张被告返还借款没有依据。本案中原告虽提供双方之间的借款协议书，然而对于此份借款合同最为关键的资金账目往来明细却未见，因此无法证明原告已按合同约定履行了义务。2、原告主张的94份《商品房买卖合同》与本案无关。根据原告提供的借款合同，本案所涉房产单价为每平米3000元，而94份《商品房买卖合同》中约定的房价为每平米4000元，显然不是同一批房产。3、原告诉请以起诉状中所述房产抵偿被告所欠债务没有依据。无论是基于法律规定，还是本案中原、被告双方2012年9月18日的约定，均没有提及以房产抵偿债务。根据讼争借款合同之约定，原告仅享有房产抵押权，其权利行使应遵循法定程序，而非如原告所言的抵偿。4、若依双方签订的借款合同，出借方所享有的担保权利为抵押权，其不以交付房产为行使方式。债务履行期限届满之后，双方亦未另行约定以交付房屋抵偿债务，故原告诉请被告交付房产没有依据。5、原告主张享有优先于除抵押权人以及工程款优先权人以外其他债权人的权利没有法律依据。6、本案约定的月利3.2%超出法律规定，请法院根据相关规定以及公平原则，结合惯例予以适当调整。
原告企联公司向本院提交了下列证明资料：A1、2012年9月18日《借款协议书》；A2、《商品房买卖合同》；A3、预告登记证；A4、福州市中级人民法院（2014）榕民初字第217号《民事判决书》；A5、福州市中级人民法院（2014）榕民初字第396号《民事判决书》；A6、编号20130604、20130617《协议书》；A7、2013年5月17日被告与施工单位福建宏盛建设集团有限公司签订的《双方分配补充协议》；A8、2012年9月24日《交通银行记账回执》；A9、企联公司工商登记信息。被告双安公司质证认为，对A1、A2、A3真实性、合法性无异议，但是商品房买卖合同与借款没有关联，不能证明原告对被告享有债权，更无法证明被告提供《商品房买卖合同》的房产作为担保；A4的真实性、合法性无异议，但是判决内容无法证明原告对被告享有基于本案《借款合同》产生的1808万的债权；A5真实性、合法性无异议，但是由判决内容无法对94份《商品房买卖合同》所享有的优先权做出解读；A6真实性不予确认，合同当事人王惠明身份不明，且与本案无关联；A7真实性、合法性无异议，但是不能证明被告对原告1808万元的债权的确认，其中虽提及抵押，但是抵押权并没有实际设立；A8、A9的真实性、合法性无异议，但是原告向被告支付的200万元与本案无关。被告双安公司提交以下证明资料：B1、福州市中级人民法院（2015）榕民撤字第1号《民事裁定书》。原告质证认为，真实性无异议，在2015年7月31日前确实未有生效法律文书对本案债务进行过确认。经审查，上述证明资料均具备客观性、关联性、合法性特征，可以作为认定本案事实的依据。
根据本案现有证据，本院认定事实如下：
2012年9月18日，企联公司为甲方、双安公司为乙方，双方签订《借款协议书》，约定：乙方向甲方借款人民币2000万元，借款期限12个月，月息3.2%；甲方同意乙方将其开发的位于潭头镇“德城望郡·华侨城”房屋，建筑面积6600平方米抵押给甲方，作为乙方的还款保证；抵押方式：乙方将“德城望郡·华侨城”6600平方米房屋以每平方米3000元单价，预售备案登记在甲方名下作为借款抵押（附房屋清单）；乙方分期或一次性归还甲方借款时，甲方在收到乙方还款后即须解押上述抵押房屋的相应面积给乙方，并无条件配合乙方将解押的房屋更名或过户给乙方或乙方指定人的名下，更名或过户的费用由乙方承担；乙方逾期未支付利息或到期未按时还款的，甲方有权处置上述所登记的抵押物，且过户或更名等费用由乙方承担等其他内容。原、被告随后签订了94份《商品房买卖合同》（具体合同编号及对应的房产同原告诉状中所述），并将合同项下所涉94套“德城望郡·华侨城”房产预登记至企联公司名下。原告自述，该借款并未有款项的实际流转，而是来源于借贷双方的实际控制人对其债权债务划转，即是将王惠明欠朱芹的借款转化为双安公司对企联公司的借款，所不同的是增加94套商品房作为担保；因2000万元扣了3个月的利息，实际债权金额为1808万元。
2014年12月25日，本院（2014）榕民初字第217号生效判决就原告朱芹与被告双安公司、王惠明、王王莹民间借贷纠纷一案作出如下认定：朱芹实际出借本金5221.5万，截止2014年1月5日利息为3781.8万元，朱芹自认被告已还款1960万元，因该款不足以清偿利息，故被告王惠明尚欠原告借款本金5221.5万及利息1821.8万元。朱芹在该案中仅诉请被告返还本金2600万元及利息，本院予以支持。对于原告所述代被告向企联公司还利息款195万元，因无出借凭证且被告不予认可，故本院未作处理。朱芹自认被告另还款4608万元（包括企联公司代被告还款1808万元及商场别墅抵债2800万元），因被告对朱芹主张的1808万元代还款有异议，而“以房抵债”亦可能损害被告其他债权人的利益，故本案中未予处理，并告知双方可案外协商处理，若协商不成朱芹可就余下债权另行主张权利。该案有效证据包括编号为20130604、20130617的两份协议（即本案证据A6），内容涉及朱芹与王惠明、双安公司之间债权债务的结算确认。
另查明，被告福建宏盛建设集团有限公司（以下简称“宏盛公司”）曾以双安公司、企联公司为被告，向本院提起债权撤销权诉讼，请求：一、撤销双安公司与企联公司就位于长乐市××路东侧德成望郡.华侨城项下共94套房产的转让行为，并确认双安公司与企联公司就该94套房产所签订的《商品房买卖合同》无效；二、双安公司与企联公司应办理该94份合同的注销登记手续；三、双安公司与企联公司承担本案全部诉讼费用。本院经审理作出（2014）榕民初字第396号民事判决，驳回宏盛公司诉讼请求，宏盛公司提起上诉，因未预交上诉费而按撤诉处理。本院于该案中认定：双安公司和企联公司签订94份讼争《商品房买卖合同》并办理预告登记，其目的在于担保《借款协议书》项下主债权获得清偿，故本案讼争商品房买卖具有担保之功能，其能否履行应以主债务是否获得清偿为条件，当债务人还清主债务，则商品房买卖合同解除，出卖人不负有履行交付房屋之义务，预告登记应予注销；当债务人未清偿主债务，则出卖人应履约并交付房屋，以抵偿主债务，从而实现担保目的。此具有担保功能的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，在不违反《合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形情况下，不能以该类合同具有担保功能而非单纯商品房买卖而否定此类合同之效力，故对宏盛公司关于确认讼争《商品房买卖合同》无效的诉请不予支持。
再查，2013年5月17日，双安公司为甲方、宏盛公司为乙方、王惠明为丙方，三方签订《“德成望郡（华侨城）房屋销售款”双方分配补充协议》，双安公司将其抵偿给企联公司等债权人的房产明细予以明确。其中第6条载明：“以下表中客户企联的房屋为抵押房屋，抵押总面积为6676.66平方米，以每平方米3000元抵押给企联公司，该房屋可销售，销售所得款项优先按比例归还企联公司借款本金后，由甲、乙双方按2013年5月17日《协议书》及《会议纪要》约定的比例分配款项。”
本院认为，讼争《借款协议书》系当事人真实意思表示，除约定的月息标准过高外，其余内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。
原告虽以借贷纠纷为由提起本案诉讼，但其自认双方之间未有款项的实际流转。原告解释称，讼争借款来源于双方实际控制人对债权债务的划转，借贷事实真实存在，对其主张成立与否，本院分析如下：首先，原告确认朱芹系企联公司实际控制人，同时，编号20130604《协议》中“因乙方（王惠明）实际控股的丁方（双安公司）开发位于长××潭头镇“德成望郡-
华侨城”项目建设资金需要向甲方（朱芹）借款”、“乙方以其所实际控股的丁方90%股权为上述借款提供质押担保”等内容表明，被告确认王惠明系双安公司实际控制人，且王惠明向朱芹借款用于双安公司项目建设所需。其次，本案企联公司所诉借款本金为1808万元（即《借款协议书》约定的2000万元按月3.2%标准扣减三个月利息），与朱芹在（2014）榕民初字第217号一案中自认的“企联公司代被告还款1808万元”金额吻合，且由编号20130604、20130617的两份协议内容可见，该部分款项未纳入朱芹与王惠明之间债权债务结算范围，生效判决亦未对其作出处理。第三，案涉94套商品房预告登记于原告企联公司名下，双安公司否认借款事实，则其至今未向原告主张支付购房对价或返还房屋，显然不合常理。相反，朱芹与王惠明之间编号20130617的《协议书》第③点关于“余款195万元用于偿还甲方朱芹之前代垫的乙方所欠的‘企联公司’利息款（2013年2-6月共256万元）”之约定，以及双安公司、王惠明与施工单位宏盛公司之间《“德成望郡（华侨城）房屋销售款”双方分配补充协议》第6点关于“以下表中客户企联的房屋为抵押房屋，抵押总面积为6676.66平方米，以每平方米3000元抵押给企联公司，该房屋可销售，销售所得款项优先按比例归还企联公司借款本金……”之约定，足可表明讼争债务关系得到各方确认。综上，尽管欠缺明晰的债权债务转让协议，当事人的相关表述亦有失规范，但《借款协议书》、编号20130604、20130617的两份协议、《“德成望郡（华侨城）房屋销售款”双方分配补充协议》及另案生效判决等已形成完整证据链，结合朱芹、王惠明的实际控制人身份，原告所述合乎逻辑与情理，本院予以采信。讼争债权来源客观，取得方式不违背法律规定，且为案涉各方真实意思表示，原告诉请被告返还1808万元借款，于法有据，本院予以支持。双方约定的利息标准过高，本院依法调整为按月息2%计付，利息应自出借之日（即2012年9月18日起）起计至款项还清之日止。
原、被告双方签订94份《商品房买卖合同》并办理预告登记，其目的在于担保《借款协议书》项下主债权获得清偿，相关合同之法律效力已为（2014）榕民初字第396号生效判决所确定，本院不再重复评述。鉴于其担保从属性特征，讼争买卖合同能否履行应以主债务是否获得清偿为条件，当被告还清借款，则商品房买卖合同解除，被告无需交付房屋，预告登记应予注销；当借款未获清偿，则原告有权要求被告交付讼争房屋，以抵偿主债务，从而保护其合理期待利益，且因预告登记具有一定的公示效力，参照担保物权的优先受偿性，原告可优先取得房屋所有权。但为避免以高价房屋抵偿低额债务，从而损及债务人及其他债权人利益，应苛以担保权利人清算义务，即通过协商、评估等方式对讼争商品房进行重新估值，对于估价与应偿还借款本息之间的差额，原、被告有权主张返还或补足。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十四条、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条的规定，判决如下：
一、被告福建双安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告福州企联贸易有限公司借款本金1808万元及利息（以1808万元为基数，按月利率2%标准自2012年9月18日起计至款项还清之日止）；
二、若被告福建双安房地产开发有限公司未履行本判决第一项所确定的债务，原告福州企联贸易有限公司有权要求其交付讼争94份《商品房买卖合同》项下房屋以抵偿债务，但应对房屋进行估价，若高于应偿还借款本息的，原告应补足差价；
三、驳回原告福州企联贸易有限公司的其他诉讼请求。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费207413元，由原告企联公司负担12680元，被告双安公司负担194733元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 赵彦邦
审 判 员 邵 惠
代理审判员 陈贤东
二〇一七年一月十八日
书 记 员 赖钟炜
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