山东省淄博市周村区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）周民初字第1498号
原告：周村区永安街街道前进社区居民委员会。住所地：淄博市周村区新建路西首。
法定代表人：邵光明，主任。
委托代理人（特别授权代理）：孟港，山东靖安律师事务所律师。
被告：吕增利。
委托代理人（特别授权代理）：孙钦刚，山东三齐律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：高国强，山东三齐律师事务所律师。
原告周村区永安街街道前进社区居民委员会与被告吕增利租赁合同、民间借贷纠纷一案，于2015年10月28日向本院起诉。本院受�后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周村区永安街街道前进社区居民委员会的委托代理人孟港，被告吕增利的委托代理人孙钦刚、高国强到庭参加诉讼。诉讼过程中当事人申请庭外和解，后未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告周村区永安街街道前进社区居民委员会诉称，1998年12月原被告签订企业产权转让合同，约定被告以42949.40元价格购买原告周村石油化工厂产权，十日内付清全部价款；同日双方签订协议书，约定由被告承租原告新建西路33号9430.06平方米土地，租金每年每平方米7.00元，违约金依违约时间按场地使用费总额的日千分之五计算。合同签订后被告即使用该宗土地，同时占有使用原告周村石油化工厂北侧19414.94平方米土地。后因城市建设需要，2011年7月16日被告将上述两宗土地返还原告，双方1998年所签订的土地租赁协议随即�除，至此被告拖欠改制费及租金，原告多次催要未果。诉请判令被告支付改制费42949.40元及违约金12000.00元，自1998年12月17日至2011年7月16日的土地租金830631.00元及违约金240000.00元，按每年每平方米7.00元标准支付自1998年12月17日至2011年7月16日的土地占用费1710132.96元及按日万分之一标准计算的利息损失300000.00元。另被告自1992年6月21日至1997年12月向原告借款527349.00元、2004年7月31日借款50000.00元、2006年6月30日借款64000.00元及同年4月6日借款15000.00元，共计656349.00元，现要求被告一并返还并承担诉讼费用。
被告吕增利辩称，原告所诉企业改制、土地租赁及借款情况属实。同时，答辩人自1999年至2011年以为原告垫付各类款项的方式支付租金共计1246098.14元，其中替周村有机化工厂前进分厂向周村区农村信用社偿还贷款335822.92元、替周村区丝绸路小学垫付工程款110576.00元�为原告购置轿车花费22万元。答辩人从未违约，不同意支付违约金。2011年7月因城市建设需要答辩人将承租的9430.06平方米土地交付原告拆迁，但原告拒不支付答辩人拆迁补偿款654.40万元，且拖欠答辩人1999年至2011年的工资15840.00元，故答辩人所负剩余债务应与原告拖欠的拆迁款、工资抵销。原告所诉19414.94平方米土地系周村石油化工厂厂区土地，原告同意答辩人缴纳土地税费后无偿使用，现原告要求答辩人支付房产占有使用费，证据不足。综上应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于周村区付后街33号（现新建西路33号）28575.95平方米土地属原告周村区永安街街道前进社区居民委员会（原淄博市周村区周村镇前进村民委员会）集体所有，土地用途为工业用地。淄博市周村石油化工厂为原告集体所有制企业，自1990年起经批准取得上述土地使用权。1992年6月21日至1997年12月淄博市周村石油化工厂向原告借款共计527349.00元。1998年12月17日原告（甲方）与被告吕增利（乙方）签订《企业产权转让合同》，约定甲方以42949.40元价格将原石油化工厂除企业使用场地及剥离资产以外的产权，包括有形资产、无形资产、债权、债务及其他相关权益一次性出售给乙方，乙方十日内以现金方式全部付清；资产评估报告表中所列债务及未列债务由乙方及转让后企业承担；乙方按原标准向原企业17名退休职工继续发放退休金；乙方应在本合同生效后一个月内办理完毕受让资产的过户、登记事宜；违约金依违约时间按出售总额的日千分之五计算。同日原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定根据双方签订的产权转让合同，甲方将所属位于周村区新建西路33号院落9430.06平方米场地交乙方使用，乙方以每年每平方米7.00元共计66010.45元�准按时缴纳场地使用费，每年1月10日前缴33005.22元，剩余部分于本年度7月10日前一次缴清，若乙方违约或不按时缴清，甲方有权提前终止本协议；任何一方违约，应向对方支付违约金，违约金依违约时间按场地使用费总额的日千分之五计算。协议签订后，被告使用上述土地及北侧19414.94平方米土地。2011年7月因城市建设需要被告将使用的两宗土地返还原告。2004年7月至2006年4月6日，被告分多次向原告借款共计129000.00元。至2011年被告以支付原告居民退休金、卫生费等方式不定期数次向原告支付租金计284366.40元，替原告支付其居民魏其坤、徐金绪赔偿款及工资等共计225332.82元。自2009年至2015年被告在原告处任党委委员，期间工资15840.00元原告未支付。
诉讼中，一、被告主张2000年至2004年按原告要求替周村有机化工厂前进分厂偿还周村区农村信用社贷款335822.92元应抵销土地租金；原告对此不予认可，主张此交易发生在被告与周村有机化工厂前进分厂之间，与原告无关。二、被告主张1998年按原告要求替周村区丝绸路小学垫付工程款91988.00元，同时支出案件受理费、鉴定费及审计费等18588.00元，合计110576.00元应冲抵土地租金，原告主张原被告协商确认工程款为90000.00元，原告向被告出具的处理意见中载明“新建厂房未付款玖万元由企业上交村场地使用费中扣除”。三、被告主张1993年花费22万元为原告购置轿车一辆，原告不予认可，被告未提供证据加以证明。
上述事实，有原告提交的企业产权转让合同、协议书、付款凭证等，被告提交的银行交易凭证、民事判决书、处理意见、公证书、收款收据，本院依职权调取的工商登记档案、土地登记审批表及当事人的陈述等在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护。原告周村区永安街街道前进社区居民委员会与被告吕增利签订的《企业产权转让合同》、《协议书》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。原告已按《企业产权转让合同》约定履行相关义务，被告应支付企业改制费42949.40元。2011年7月因《协议书》所涉土地需要拆迁，合同目的无法实现，原告与被告合意解除合同。合同既解除，被告应按《协议书》约定支付自1998年12月至2011年7月的土地租金830631.00元（66010.45元÷12个月×151个月）。原告认可至2011年被告以支付居民退休金、赔偿款及工资等方式付款共计509699.22元。同时，原被告协商确定被告为原告垫付工程款90000.00元，应以此数额抵销被告应付租金。另被告主张其为原告偿还贷款335822.92元、购置轿车花费220000.00元悉应抵销租金，�告不予认可，因被告未提供证据加以证明，其主张证据不足，本院不予支持。综上，被告应支付原告企业改制费、土地租金共计873580.40元，被告已支付租金共计599699.22元；另原告应支付被告工资15840.00元，债务相互抵销后，被告尚欠原告租金258041.18元，对原告要求被告支付改制费、租金计873580.40元的诉讼请求，本院部分予以支持。涉案合同约定被告于1999年12月27日前支付剩余改制费，并于每年1月10日、7月10日前支付土地租金，后双方在实际履行中变更了租金支付方式，以被告每年替原告支付居民退休金等方式冲抵租金，因被告的付款行为具有持续性、不定期性，且双方未明确约定每次付款冲抵租金的顺序，在原告未提供其他证据的情况下，其所主张的被告违约时间无法查清，对原告要求被告支付各项违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告认可向原告借款656349.00元�同意返还，本院予以准许。另，原告未证明其与被告就新建西路19414.94平方米土地使用达成协议，其要求被告按每年每平方米7.00元标准支付土地占用费及利息损失证据不足，本院亦不支持。被告主张原告应支付其拆迁补偿款654.40万元，与本案诉争均非同一法律关系，本院不予审查，当事人可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百零六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告吕增利于本判决生效之日起十日内支付原告周村区永安街街道前进社区居民委员会土地租金258041.18元；
二、被告吕增利于本判决生效之日起十日内返还原告周村区永安街街道前进社区居民委员会借款656349.00元；
三、驳回原告周村区永安街街道前进社区居民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37810元，原告周村区永安街街道前进社区居民委员会负担28891.00元，被告吕增利负担8919.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 贺 荣
代理审判员 李迎军
人民陪审员 李婷婷
二〇一六年六月十三日
书 记 员 蔡 蕾