陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕05民初107号原告（反诉被告）：高军会。委托诉讼代理人：王金明，系合阳县职工法律维权中心主任。被告（反诉原告）：陕西华阳实业有限公司。法定代表人：高民权，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛江明，陕西乐友律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琳，陕西乐友律师事务所律师。高军会与陕西华阳实业有限公司（以下简称华阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月29日作出（2014）渭中民二初字第00043号民事判决，高军会与陕西华阳实业有限公司均不服，向陕西省高级人民法院提起上诉，陕西省高级人民法院以原审判决认定事实不清，证据不足为由，裁定发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。高军会及其委托诉讼代理人王金明与华阳公司的委托诉讼代理人薛江明、刘琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高军会向本院提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告订立的租赁合同；2、判令被告支付原告违约金30万元；3、判令被告赔偿原告酒店租赁期间装修及购置餐厅厨房设备等费用362万元及资金占用费60万元；4、判令被告赔偿原告因消防整改查封期间停业损失117.6万元。其中，员工工资49.2万元，厨师工资42万元；电费12万元，伙食费14.4万元。5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月26日，原、被告双方签订了《酒店租赁合同书》，约定被告将位于合阳县黄河路41号国贸酒店二至五楼承租给原告经营，被告为原告提供酒店应符合消防设施设备合格，证照齐全，正常使用。租赁期限为五年，自2011年1月起至2016年8月31日止。其中2011年5月1日至8月31日为装修期，装修期间不计承租费用。在合同有效期内，每月租金10万元，经营中的各种费用及不安全事故由原告方承担。同时约定了违约责任。合同生效后，原告即组织资金对承租酒店进行设计装修，投入各项资金362万元。2012年8月16日，该酒店验收合格，准于营业，原告经营至2013年5月2日因被合阳县公安局消防大队查封而停业。被告虽然临时取得了经营许可，但最终仍被合阳县公安局消防大队以酒店“三、四、五层疏散通道、安全出口数量不足、已不具备安全疏散条件”为由决定查封、勒令整改。由于整改范围涉及承租房屋的主体结构，被告无法完成。2013年6月13日，被告单方撕毁合同，导致原告被迫停业。原告认为，原、被告双方虽然签订了酒店租赁合同，但被告依据合同约定提供的租赁标的物存在消防重大安全隐患，导致原告无法继续营业，存在重大过错及违约，且已给原告造成巨额损失。被告华阳公司辩称，一、答辩人陕西华阳实业有限公司出租给高军会的房屋符合合同约定，不存在违约的情形。双方于2011年4月26日签订的《酒店租赁合同》第一条约定：甲方将位于合阳县黄河路41号国贸酒店二至五层（包括娱乐、餐饮、住宿等以现状为准）承租给乙方经营。甲方为乙方提供的酒店为消防设备合格，证照齐全，正常使用。具备空调设施的供配电等设备。上述设备的应付维修费用由乙方承担。早在2005年5月4日，合阳县公安局消防科已向国贸大酒店出具了《合消验第41号建筑工程消防验收意见书》。合同签订后，租赁房屋交付原告高军会。2012年8月16日，合阳县公安局消防大队为原告办理了“合公消安检许字(2012)第17号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》”。上述两证足以说明答辩人交付给原告高军会的房屋是符合合同约定的，不存在任何消防安全隐患。因此答辩人根本不存在任何违约的情形。二、合阳县公安消防大队2013年5月2日出具的“合公消封字【2013】第0002号《临时查封决定书》”，并非导致此酒店租赁合同不能继续履行的根本原因。首先，原告在接到该《临时查封决定书》后，既没有及时告知答辩人，也没有自行采取整改措施，而答辩人对此事也毫不知情。特别是高军会在2013年5月30日查封期限即将届满，答辩人向其催要租金时，高军会都未向答辩人说明情况，仍向答辩人出具书面保证，内容为：经过协商再给我一个月时间(5.30-6.30)保证正常运转，包括餐厅，否则停止承包，一切按合同执行（由甲方任意处理）。其次，该《临时查封决定书》，从查封期限来看仅有一个月；从查封范围来看，仅查封了酒店第三、四、五层，而二层房屋仍在继续经营，未受任何影响。三、答辩人是基于原告累积拖欠租金超过120多万元的违约事实，按照合同约定发出了《解除合同通知书》，原告在接到《解除合同通知书》后，没有提出异议，也未在三个月内依法诉讼，双方之间的《酒店租赁合同》已于2013年6月13日解除。按照《酒店租赁合同》第六条第2款约定：在合同终止、解除租赁关系时，装修或改造与房屋有关的设施全部无偿归甲方所有，乙方不得破坏。该合同是答辩人按照合同约定行使合同解除权，终止双方的租赁关系。因此，不仅是按合同约定还是按照有关《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条的规定，与房屋有关的装修应全部无偿归答辩人所有，原告无权主张。四、答辩人将《解除合同通知书》送达原告高军会后，原告高军会不积极与答辩人协商处理相关事宣，反而“跑路”“失联”，其经营期间拖欠人工工资及供货商贷款，导致债权人多次到国贸酒店集体讨债并到县政府上访。为帮助政府“维稳”，按照县政府要求，答辩人对于房屋有关的装修残值委托有资质的机构进行评估，扣除原告所欠租金后，代其支付了全部人工工资及80%的供货商货款和所欠电费。也就是说合同解除后，原告没有任何经营活动（二楼除外，其他人经营），也就没有任何经营损失。综上，原告高军会在承租答辩人房屋期间，主要是由于自身资金不足、经营不善，不能按照合同约定支付租金，拖欠租金达120万之多，己构成根本违约。双方约定的合同解除条件成就（逾期10日甲方有权以书面通知的方式立即解除合同）。答辩人依约发出的书面解除通知已发生法律效力。不论是依照约定还是按照法定，原告所承租房屋之装修残值应无偿归答辩人所有。原告在接到公安消防机关的《临时查封决定》后，没有及时通知答辩人进行整改，且该临时查封决定并不必然导致合同无法履行。因此，答辩人不同意原告的诉讼请求。本次审理华阳公司向本院提出的反诉请求：判令高军会清偿租金120.3万元、清偿代付员工工资及供货商货款769095.49元、承担财务人员工资38700元、支付二楼房屋占用费53.3万元、支付违约金30万元。事实与理由：2011年4月26日，反诉人与被反诉人签订了《酒店租赁合同》，反诉人将其所有的合阳国贸大酒店二至五楼承租给被反诉人。租赁期限为5年，自2011年9月1日至2016年8月31日止，月租金10万元。反诉人按约定将房屋交被反诉人装修并经营。期间，被反诉人一直未按约定支付租金，且不能全部开展经营活动，反诉人一直催促其交付租金，被反诉人前后7次向反诉人出具了书面的承诺书和保证书，但均未按承诺履行。截止2013年6月12日，被反诉人已拖欠租金120.3万元，于是，反诉人便依据合同约定向被反诉人送达了《解除合同通知书》，要求解除双方之间的《酒店租赁合同书》，收回出租的房屋二至五层，协商处理违约金损失。被反诉人当场拒绝签收，拒绝腾交房屋，也不协商处理办法。事后，被反诉人采取拒接电话、失联等方式，逃避履行合同约定及法定义务，导致被反诉人所聘用的员工和其他债权人多次到国贸酒店集体讨债，并到合阳县政府上访。经县政府多次联系，被反诉人杳无音讯，经合阳县政府协调，为了化解矛盾，解决纠纷，反诉人在原酒店残值评估范围内对债务代为偿还。反诉人于是委托西安建华资产评估有限责任公司对酒店装修残值予以评估，根据评估报告，反诉人按100%代为清偿全部员工工资，按80%比例代偿了货款，共计772295.49元，剩余残值拟抵扣被反诉人所欠租金。但反诉人得知，被反诉人将二楼KTV转包他人经营至今，致使反诉人无法收回酒店二楼房屋，而被反诉人收取了承包金并未向反诉人支付。依照合同约定，被反诉人还应承担租赁期间反诉人财务人员每月1800元的工资，被反诉人也未支付。综上，反诉人认为被反诉人在履行《酒店租赁合同书》的过程中，因为自身严重违约，给反诉人造成了严重的经济损失。故依法提起反诉。请求人民法院予以支付。反诉被告高军会辩称，反诉人的反诉没有事实依据，依法不能成立。反诉人请求高军会清偿租金120.3万元，但是导致无法履行的原因是合同本身约定消防安全由反诉人负担。2013年5月2日之后起诉的该笔每月10万元是由于其消防不达标造成的，故该部分请求每月10万元不成立。关于反诉请求2，在判决中已经扣除，不应该再重复提起反诉，尽管判决反诉人承担17万余元，与769095.49元没有关系，判决已经扣除了。关于反诉请求3，没有法律和事实依据。原告在经营的近九个月的时间，将财务人员的工资已经清结，其他的工资是合同解除后或者没有形成前的工资，故原告不应该承担工资。关于反诉请求4，二楼房屋占用费，签订合同时，二楼包含在总合同范围，合同解除时将二楼已经解除，现在经营谁收的钱，与高军会没有关系，高军会只收了二楼一个季度3个月的钱。其他的都由华阳收了。华阳公司认为高军会收了，应该提供证据证明。关于反诉请求5，真正违约的是被告一方，导致酒店不能经营的原因是消防不达标造成的。消防部门勒令停业造成的。按照2013年合阳县消防队停业整顿的通知，因为消防通道不畅、安全疏散距离不够要求停业，不是装修设计或者装修材料不达标造成的。故合同违约的原因在被告，真正违约的是被告。退一万步，被告认为原告违约，那么双方都存在违约，不存在被告请求原告高军会赔偿30万元违约金。以上理由被告提出的5点反诉请求，没有事实依据，不能成立，请驳回被告的反诉请求。补充程序方面：被告提出反诉请求，但是在原来一审中，审判长一再问是否反诉，被告一直不反诉。我们认为被告的反诉超过反诉期限。被告在案件发回后反诉，最高院虽然规定发回重审案件程序同一审，但是应该遵守举证反诉期限，应驳回华阳公司的反诉。本院原审判决认定的案件事实：2011年4月26日，原、被告双方签订《酒店租赁合同书》。合同约定，被告华阳公司将位于合阳县城黄河路41号国贸大酒店二至五楼承租给原告使用经营，被告为原告提供该酒店达到消防设施设备合格、证照齐全，能正常使用。酒店租赁期限为五年，租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止。其中2011年5月1日至8月31日为酒店装修期。在装修期间不计承租费用。每月租金10万元。同时在违约条款中约定，任何一方单方取消、中断合同，违约方向对方支付三十万元的违约金，并赔偿因违约造成的损失。承租方未按时向出租方支付所有应付款项，属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向出租方支付所欠款10%违约金，超过十日出租方有权以书面通知的方式立即解除合同。租赁合同签订后，原告高军会即组织资金对承租酒店进行了装修，总计投入资金350余万元。该酒店于2012年7月底装修完工后即开始营业。同时查明，2005年5月4日、2012年8月16日国贸大酒店经合阳县消防部门先后两次分别验收合格。2013年5月2日合阳县公安局消防大队以“疏散通道、安全出口数量不足、不具备安全疏散条件”为由将国贸大酒店查封。2013年6月13日被告华阳公司给原告送达了《解除合同通知书》，内容为：“高军会先生：按照你与我公司于2011年4月26日签订的《酒店租赁合同》的约定，你每季度应当支付酒店租金叁拾万元整，但截至2013年6月12日，你已累计拖欠租金达百万元之多，严重违反合同约定，已构成违约，给我公司造成了巨大的经济损失。依照《酒店租赁合同》第九条第二款的约定，我公司有权解除合同，追究你的违约责任。现我公司为了防止损失扩大，依据你本人的承诺及合同约定，研究决定：1.立即解除你与我公司于2011年4月26日签订的《酒店租赁合同》;2.收回出租给你的合阳国贸大酒店二到五层；3.协商解决违约损失事宜。本通知立即生效”。2013年6月24日，被告华阳公司委托西安建华资产评估有限责任公司对原告承租酒店二至五楼装修及购置设备等进行了评估。2013年7月10日西安建华资产评估有限公司作出西建华评报字（2013）116号评估报告，结论为：合阳县国贸大酒店的装修和设备所表现的价值为2025888元。评估报告作出后，原告不服，认为该评估报告系被告单方委托鉴定评估，其价值低于本人实际投资，且报告中遗漏了部分厨房设备购置物品和项目，作价过低，不能作为原告酒店装修实际投资依据。本院审理期间，原告高军会申请重新评估，2015年3月31日本院委托陕西精诚资产评估有限责任公司重新进行评估。2015年7月2日，陕西精诚资产评估有限责任公司作出陕精诚评报字（2015）第023号评估报告，结论为：至2013年6月13日，合阳国贸大酒店装修、设备、购买的相关物品市场价值2812600元。另查明，2013年8月8日，合阳县政府信访联席会议办公室对合阳国贸大酒店员工信访及欠款问题形成《会议纪要》，根据《会议纪要》精神，被告已代原告支付国贸大酒店人工工资、电费及材料款等769095.49元，其中被告代原告支付国贸大酒店2013年5月2日以后人工工资、电费等177834.35元。经庭审调查，高军会认为原审判决认定事实部分陕西精诚资产评估有限责任公司的评估报告中基准日应从消防部门临时查封决定书出具之日即2013年5月2日计算，而不应从华阳公司解除合同之日即2013年6月13日计算，鉴定报告多算了41天的折旧费，对原审判决其余认定的事实无异议。华阳公司认为原审判决认定高军会租赁期间投入350余万元，证据不足；认定该酒店装修完毕后就开始营业与高军会给华阳公司的书面保证中的内容不一致；消防部门只是查封了酒店的三、四、五层，二层正常营业，酒店并非全部查封；原审认定事实缺少高军会向华阳公司出具的7份保证书的事实。华阳公司对其余认定事实无异议。对以上双方有异议的事实认定如下：本案华阳公司于2013年6月13日向高军会送达了解除合同通知书，鉴定机构根据本院委托将鉴定基准日确定为2013年6月13日，且高军会庭审中认可合同自该日解除，本次查明事实与本院原审判决认定相同。原审认定高军会租赁期间的投入350余万元系根据鉴定报告中的“重置全价”来认定，本次审理中，华阳公司并未对鉴定报告提出异议，本次查明事实与本院原审判决认定相同。关于开始营业的时间，根据2012年7月16日高军会给华阳公司的书面保证，可以认定该酒店于2012年7月底装修完工后即开始营业。关于查封的范围：根据消防部门“查封决定书”，应认定对合阳县国贸大酒店第三、四、五层进行了查封。上述事实有解除合同通知书、鉴定报告、查封决定、书面保证及庭审笔录在卷证明，予以确认。因双方对本院原审判决认定的其他事实无异议，本院当庭已予以确认。本次庭审调查的重点问题：1、原、被告双方在履约的过程中哪一方存在违约行为？2、华阳公司请求高军会清偿租金120.3万元，承担财务人员工资38700元，支付二楼房屋占用费53.3万元有何事实依据?关于华阳公司请求清偿代付员工工资及供货商货款769095.49元，因高军会对此无异议，对该事实予以确认。围绕第一个调查的重点问题：高军会为支持其主张，提供如下证据：1、酒店承包合同书，证明原、被告于2005年12月16日第一次签订酒店租赁合同书。原告在酒店承包经营期间曾因消防安全不达标被合阳县公安局消防科、合阳县商贸局、合阳县人民政府多次提出停业整顿。2、酒店租赁合同书。证明原、被告于2011年4月26日第二次签订了酒店租赁合同。并约定了合同期限、双方的权利义务及违约责任等。同时证明合同约定甲方为乙方酒店内提供消防设施设备合格、证照齐全，正常使用为必要条件（生效条件）。3、2013年5月2日消防部门查封决定，证明消防部门勒令原告停业，合同才无法履行的。合同约定被告承担消防工作出现停业的违约责任在于被告一方。被告质证意见：第一份合同与本案没有关系，该合同经法院已经解除，双方承包关系终止，合同履行期间的消防责任被告已经承担过，与租赁合同没有关系。第二份租赁合同，所谓的消防设备合格为生效条件是原告主观臆造的。原告在合同第一条一项一款约定的是以现状为准，原告对现状清楚，才签订租赁合同。该房屋在2005年已经取得消防验收，在出租的时候是允许出租的，房屋租赁合同是合法有效的。华阳公司为支持其主张提供如下证据：1、消防科建筑工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证。证明2005年5月4日、2012年8月16日国贸大酒店先后两次分别验收合格，合阳县公安局不存在消防验收不合格情形，高军会诉称国贸大酒店存在消防重大安全隐患无事实依据。证明原告租赁房屋的消防设备是合格的，有主体工程的消防验收合格。原告对消防现状是知道的，因为之前有5年的期限。营业许可，2012年8月16日消防部门对酒店营业前状况检查是许可经营的，我们提供房屋是符合合同约定的。许可原告正常使用，证明我们的设备是符合消防部门的强制性要求的。2、高军会保证书7份、证明原告对酒店的消防现状没有提出任何异议；原告在取得消防后，但是场所无法正常全部营业；足以说明合同履行中原告违约，应该承担违约责任。高军会质证意见：1、2005年消防许可证不能代表酒店建筑符合安全标准。2005年主要是对酒店的装饰改造工程验收，符合装修部门的规范同意交付使用，不能证明主体改造符合消防设计。2012年8月16日颁发消防验收合格证，但是在2013年5月2日，勒令停业整顿，不能证明该停业整顿是无效的，若是无效，应该有证明。其他的原告在消防部门的证照，说原告对现状了解，只是原被告私下对这些问题的认识，不能代替国家消防安全方面的法律规定。故被告的理由不能成立。2、高军会7份保证书，对保证书真实性无异议，但是关联性合法性有异议，是在被告没有消防安全达标的情况下，要求高军会开业。高军会认为消防未达标，即使搞好也不能开业，高军会写保证书是违心的，依法不能成立的，因为消防验收没有达标，没有进行消防验收，要求高军会写的保证书不符合法律规定，故保证书是无效的。高军会前面写的保证被告已经在后期解除合同过程中，将该部分没有作为高军会的违约问题，即2013年6月13日解除理由中没有提6份承诺，造成违约。被告没有因为6份承诺就解除让高军会承担责任。故这7份保证书是无效的协议，与本案违约没有关联性，不具有合法性。关于华阳公司请求高军会清偿租金120.3万元及承担财务人员工资38700元，华阳公司举证如下：酒店租赁合同、财务人员工资支付凭证，证明自2011年9月1日至2013年6月15日共计21个半月，每月租金10万元，高军会已支付94.7万元，尚欠120.3万元；财务人员晁双林自2011年9月至2013年5月共计38700元，高军会应该承担该财务人员的工资38700元。高军会质证意见：合同是2011年9月1日至2013年6月15日的，但是消防部门许可的时间是2012年8月16日，整顿停业的时间是2013年5月2日。在消防没有验收和勒令停业的时间，原告不应该交每月10万元的租金。因为被告没有按照合同约定达到消防验收，就不应该按照合法的经营时间计算租金。应该从消防验收时间算起，即使合同有约定也不应该保护。对支付凭证真实性无异议，这是在被告酒店会计管理过程中支付工资。原告实际经营是2012年8月16日，汇票是大部分是2012年，还有2013年4月这部分。原告在其经营期间已经支付了工资。这部分是否属于原告支付的工资。会计是甲方派的会计，应该由华阳公司支付工资，与高军会没有关系。在整个经营期间的账务是由会计管理，是先扣其的工资再发放职工工资，不能证明是高军会欠的财务人员工资。所有的钱是从公司出来的，钱也是会计打的，工资由我负担，但是由出纳人员自己打给总公司，总公司给其支付。94万元里面已经包含经营期间8个半月的工资。94万余元里面就包含的工资，当时凭证里面就有说明是管理费。关于华阳公司请求高军会支付二楼房屋占用费53.3万元，华阳公司提供如下证据：承包合同，该合同期限是2011年元月1日到2016年12月31日，我们要求原告支付二楼占用费。按照承包合同约定从解除之日到年底，即2013年6月13日到2016年12月31日。高军会质证意见：真实性无异议，关联性、证明目的、合法性有异议。理由：上面约定期限是2011年1月1日至2016年12月31日，包括装修时间。合同有效期内，指2012年8月16日至2013年5月2日。高军会将这期间的承包费已经交付，二楼也属于高军会的承包范围。仅收了发包出去一个季度的钱，其他的钱因为总合同已经解除，所以就没有管这事。打官司之前，承包二楼人说华阳要停电停水。华阳不应该按照转包价，且是在承包范围内，租金已经给华阳交了，不应该重复计算。不应该算至2016年12月30日，因为合同已经解除，华阳是否收费用与原告没有关系。合同解除时也没有关于二楼的特殊约定，说明总合同包含二楼在内全部解除，应该由华阳公司承担，与高军会没有关系。认证意见：对高军会提供的2005年12月16日签订酒店租赁合同书，与本案无关联，不予认证；2011年4月26日签订的酒店租赁合同、消防部门的查封决定的真实性予以认证。对华阳公司消防科建筑工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证、保证书、支付财务人员工资凭证、承包合同的真实性予以认证。通过以上认证意见，认定案件事实如下：2011年4月26日，高军会与华阳公司签订《酒店租赁合同书》，其中合同第四条约定，甲方（华阳公司）向乙方（高军会）派出一名财务人员，监督乙方的经营，甲方派出的财务人员享受同乙方同等的劳保待遇，财务人员工资、办公住宿由乙方负担，月薪1800元。高军会在承包期间共计向华阳公司缴纳租金等费用计94万元，其中2012年9月15日、2012年12月5日，缴纳管理费38000元。2013年5月2日合阳县公安局消防大队以“疏散通道、安全出口数量不足、不具备安全疏散条件”为由将国贸大酒店三、四、五层进行了查封。另查，高军会于2011年元月1日与案外人李亚杰签订了一份承包合同，合同约定，高军会将国贸酒店二楼承包给李亚杰经营，期限为2011年元月1日—2016年12月31日，合同有效期内承包费用为每年度15万元。高军会曾于2011年4月26日、2011年11月17日、2012年3月21日、2012年6月2日、2012年7月13日、2012年7月16日，因装修等问题分别向华阳公司出具书面保证，保证开业的时间，其中2012年7月16日出具的书面保证承诺酒店于2012年7月27日前开业。在酒店被消防部门查封后，高军会于2013年5月30日向华兴公司出具书面保证，保证酒店在一个月内正常运转。以上事实有租赁合同、查封决定、保证书、承包合同及当事人陈述等在卷证明。本院认为，双方当事人签订的《酒店租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，应确认为有效合同。因2013年6月13日，华阳公司给高军会送达了《解除合同通知书》，高军会在庭审中也明确表示当时他也同意自该日解除合同，故自该日起双方之间的合同已经解除，故本案应以2013年6月13日作为评估的基准日，高军会主张应以2013年5月2日作为基准日，鉴定报告给其多算41天的折旧费的理由不能成立，其要求解除双方之间合同的请求本院也不予支持。关于双方在履约过程中哪一方存在违约的问题。2005年4月，消防部门仅是对装饰改造工程进行了验收，消防部门验收意见认为符合相关规范，同意交付使用。2012年8月16日消防部门出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》只是对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械排烟系统、消火栓、灭火器、安全出口标志、安全疏散标志、消防应急灯进行了检查，颁发了“消防安全检查合格证”，而2013年5月2日消防部门出具的“临时查封决定书”系对疏散通道、安全出口数量进行检查，认为疏散通道、安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件，消防部门采取了查封措施。由此可见，两次检查的范围有所不同，华兴公司虽然在2013年6月13日在解除合同通知书以高军会累计拖欠租金达百万元之多，给其造成损失为由解除合同，但造成酒店不能经营的根本原因从“临时查封决定书”不难看出，系因该酒店本身的主体结构设计不符合消防法等法律法规规定所致，并非高军会对酒店装饰改造行为所产生的后果。高军会虽于2013年5月30日向华兴公司出具书面保证，承诺酒店在一个月内正常运转，但实际上酒店自身主体结构在不符合消防法等法律法规规定的情况下，以高军会自身能力也无法解决，双方签订的租赁合同实际无法履行。根据双方签订合同第一条2项之约定，华阳公司未能提供合格的消防设施已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方签订的合同已经解除，根据合同法第九十七条的规定，合同解除的违约责任并不表现为支付违约金形式，故对高军会请求华阳公司支付违约金的请求依法不予支持，但对给高军会造成的损失，华阳公司应予赔偿。依据陕西精诚资产评估有限责任公司陕精诚评报字（2015）第023号评估报告结论，被告应赔偿原告合阳国贸大酒店装修、设备、购买的相关物品剩余价值2812600元。关于高军会是否拖欠租金及是否应承担财务人员工资的问题。双方签订的酒店租赁合同虽约定租赁期限为五年，自2011年9月1日至2016年8月31日，但从华阳公司提供的高军会于2012年7月16日给其出具的书面保证中承诺酒店于2012年7月27日前开业，无证据证明华阳公司当时对此提出异议，故应认定双方就租赁费的起算时间进行了变更，租金应从2012年8月1日起算，至酒店于2013年5月2日被消防部门查封，高军会实际经营9个月零2天，华阳公司认可高军会已向其缴纳94万余元（其中管理费38000元），根据双方租赁合同的约定，高军会已足额缴纳了酒店经营期间的租金，不存在拖欠租金的事实，故对华阳公司要求高军会清偿租金120.3万元及支付违约金的请求不予支持。高军会主张其中缴纳给华阳公司的管理费即为支付的财务人员工资，本院结合华阳公司给高军会出具的缴费票据（其中两份票据显示为缴纳的管理费3800元，其余票据均为缴纳的承包金），应认定所缴纳的管理费即为支付的财务人员工资，对华阳公司关于高军会应承担财务人员工资的请求也不予支持。关于华阳公司请求高军会支付清偿代付员工工资及供货商货款769095.49元，高军会对此不持异议，高军会应向华阳公司支付。但该部分款项中包含了查封之日即自2013年5月2日至合同解除之日人工工资、电费等177834.35元，该费用因系消防设施不符合要求给高军会造成的损失，应由华阳公司负担。两项折抵后，高军会实际应清偿华阳公司代付员工工资及供货商货款计591261.14元（769095.49元-177834.35元）。关于华阳公司请求高军会支付二楼房屋资金占用费的问题。虽然高军会于2011年元月将酒店二楼转包给案外人李亚杰经营，但2013年6月13日，华阳公司已将包含该二楼在内的所有租赁楼层的租赁合同予以解除，且华阳公司也不能提供证据证明自合同解除后高军会存在仍收取二楼租金的事实；另外，双方之间该纠纷也与本案不属同一法律关系。故对华阳公司的该项请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第二百五十一条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）陕西华阳实业有限公司赔偿原告（反诉被告）高军会损失2812600元；二、由原告（反诉被告）高军会支付被告（反诉原告）陕西华阳实业有限公司清偿华阳公司代付员工工资及供货商货款计591261.14元；三、驳回原告（反诉被告）高军会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陕西华阳实业有限公司其他反诉请求。以上给付义务限本判决生效后15日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费51480元，高军会负担26057元，陕西华阳实业有限公司负担25423元。反诉费15181元，由高军会负担3400元，陕西华阳实业有限公司负担11781元。鉴定费19200元，由高军会负担9200元，华阳公司负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  雷晓宁审 判 员  徐新卫代理审判员  文 茜二〇一六年十二月五日书 记 员  王 芳