湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初2416号
原告兴业银行股份有限公司长沙分行。
代表人陈伟。
委托代理人周香。
委托代理人资江。
被告周由。
原告兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）与被告周由金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月13日进行了公开开庭审理。原告兴业银行长沙分行的委托代理人周香到庭参加了诉讼，被告周由经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
兴业银行长沙分行诉请法院判令：1、解除编号为361012434101000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押(保证)借款合同》，未到期的贷款本金提前清偿；2、周由立即向原告偿还未到期借款本金319737.74元，逾期本金3986.64元，逾期利息2963.84元，罚息46.34元,以上合计人民币326734.56元（利息暂计至2016年4月21日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、周由承担原告为实现上述债权所支付的按欠款总额10%计提的代理费32673元，并承担全部诉讼费用及其他相关费用；4、兴业银行长沙分行对周由提供抵押的位于长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城映江苑5栋2104号房在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。
被告周由在答辩及举证期限内，既未作答辩，也未举证，本院视为其放弃答辩、举证及质证等诉讼权利。
经审理查明，2010年5月27日，兴业银行长沙分行与周由签订了编号为361012434101000号《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：周由向兴业银行长沙分行借款40万元用于购买长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城映江苑5栋2104号房；借款期限为240个月，自2010年6月1日起至2030年6月1日止；借款利率按百分比浮动定价，借款利率为同期同档次国家基准利率下浮25%，实际利率等于同期同档次国家基准利率乘以系数0.75；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的8日及借款到期日为还款日；采取等额本息偿还法；若借款人未按约定偿还借款本息，贷款人有权提前收贷；贷款人实现债权的费用由借款人承担；以上述购买的房产提供抵押担保；抵押担保的范围包括本金、利息、罚息、实现债权的费用等；2010年6月1日，周由在《兴业银行借款借据》上签字确认贷款付讫到指定账户；截至2016年4月21日，周由已拖欠逾期本金3986.64元，逾期利息2963.84元，罚息46.34，另未到期本金为319737.74元。
另查明，2015年12月21日，兴业银行长沙分行与湖南唯楚律师事务所订立《委托代理合同》，约定按诉讼标的金额的10%支付（100万元及以下）律师代理费，但兴业银行长沙分行按欠款总额的5%实际支付律师代理费16336元。
上述事实，有兴业银行长沙分行提交的按揭贷款申请表、《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、欠款证明、逾期数据、房权证、房他证、《委托代理合同》、律师费发票及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。兴业银行长沙分行依约提供了贷款，周由未按约履行还款义务，已构成违约。因此，兴业银行长沙分行有权提前收贷、解除合同及要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息和其他费用。同时，周由将其名下位于长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城映江苑5栋2104号房为其借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，故兴业银行长沙分行对已办理抵押登记手续的房屋在合同约定的债权范围内享有优先受偿权。根据借款合同的约定债权人实现债权的费用应当由借款人负担，故兴业银行长沙分行以诉讼方式实现债权，由此产生的律师代理费，按照合同约定，应当由周由承担，兴业银行长沙分行实际履行过程中已调整为按欠款总额的的5%支付代理费，该金额未超过合同约定标准及相关法律规定，因此将该实际履行的金额确定为本案实现债权所产生的费用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、解除编号为361012434101000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押(保证)借款合同》；
二、被告周由偿付原告兴业银行股份有限公司长沙分行借款本金323724.38元，利息（含利息、罚息、复利）3010.18元，合计人民币326734.56元（利息暂计至2016年4月21日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；
三、被告周由向原告兴业银行股份有限公司长沙分行支付该分行为实现债权已发生的律师代理费16336元；
四、如被告周由未履行上述金钱给付义务，原告兴业银行股份有限公司长沙分行有权行使抵押权，依法申请法院折价、拍卖、变卖被告周由所有的位于长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城映江苑5栋2104号的房产，所得价款由原告兴业银行股份有限公司长沙分行在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内优先受偿；折价、拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告周由所有，不足部分由被告周由继续清偿；
五、驳回原告兴业银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。
以上第二、三项金钱给付义务，被告周由应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费为6691元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭 方
人民陪审员 苏 麟
人民陪审员 魏建莲
二〇一六年十一月八日
书 记 员 蒋明慧
适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。