重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀法民初字第01906号
原告杨祝珍，女，土家族，1974年3月20日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。
原告孙再汉，男，汉族，1972年7年16日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人。
共同委托代理人刘秦飞，重庆秦飞律师事务所律师。
被告四川荣新房地产开发有限公司，住所地：四川省自贡市大安区盐都大道盐都花园会所。组织机构代码：62073686-0。
法定代表人张森，该公司董事长。
委托代理人张建，该公司职工。
原告杨祝珍、孙再汉诉与被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员许洪军于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告杨祝珍、孙再汉的委托代理人刘秦飞到庭参加诉讼，被告荣新公司的委托代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨祝珍、孙再汉诉称，原告于2011年11月7日购买了被告开发的位于重庆市秀山县平凯街道凤栖居委会荣新领秀边城的商品房，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定房屋总价款为347504元，并约定被告在原告交清全部有效资料、税费并办理交付手续后360日内为原告办理房屋所有权证，如因被告的责任未在上述期限内取得房屋所有权证的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。双方在合同签订时，原告就按照被告的要求和指示交清了全部的有效资料和相关的首付款、税费等。被告于2011年11月31日交房后，至今未能为原告办理房屋产权证，其行为已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。故原告特诉至法院，请求法院支持以下诉讼请求：1、判令被告立即支付逾期办证违约金（从2012年11月25日起至被告实际取得房屋产权证之日止，按总房款的万分之一每日计算，暂计9726元）。2、诉讼费由被告承担。
被告荣新公司答辩称，一、产权证办理并非被告法定义务，而是原告无偿委托被告代理的。二、原告对办证工作未实际委托授权，也未移交相关办证资料，原告对未能办证承担全部责任。在交房后原告并未按商品房买卖合同中的约定将办证工作委托给被告，更未移交办证资料，被告因此在既无代为办证权限，也无办证资料的情况下根本无法为原告办理房产证。三、逾期办证责任追究的条件尚未成立，原告现在起诉无事实依据。1、责任未确定，即委托办证行为生效后，原被告双方无论哪方违反约定造成违约的，都应承担相应责任。若原告无偿委托，被告只在对逾期办证存在故意或重大过失情况下才承担违约责任。本案中，原告至今未委托被告办证，逾期办证责任尚未确定。2、根据商品房买卖合同补充协议约定，产权证实际办理出来后30日内再追究违约责任，现在产权证尚未办理，提起追究违约责任明显违反合同约定。四、原告并未提出产权证逾期办理造成的实际损失，且系按揭业主，本身也不能取得房产证原件，故产权证能否办理均未给原告造成实际损失，本案原告在无损失的前提下，被告请求法院依法裁判降低违约金比例。
经审理查明：原告杨祝珍、孙再汉（乙方）与被告荣新公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋总价款347504元，首付104504元，通过银行按揭支付243000元。合同第七条约定：属于预售商品房的，甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条第3项约定，若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，则房屋实际交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。但该房屋的损毁、灭失风险及应缴纳的物业管理费、水电气费、公共维修基金、全部税费应自本补充协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。第4项约定出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理商品房的交接手续，买受人同意出卖人通过电话、邮件或在秀山县本地媒体发布公告等任何一种方式向其发出房屋交接通知。当出卖人选择前述方式中的任意一种发出通知后，买受人均应于合同约定的交房期限或其他相关补充协议约定的交房期限前往指定地址办理交接手续。逾期未办理，视同出卖人已在合同约定的交房期限内交房。第四条关于权属办理的变更及补充约定：1、买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。2、买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的360日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。出卖人与买受人双方同意：关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条的约定。5、如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日每日向出卖人支付总房款的万分之一违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。6、出卖人延期交房的，则办理房屋所有权证时间相应顺延。
另查明，原告已经支付了全部购房款347504元及税费、大修基金等其他相关费用。被告荣新公司在报纸上发出公告：通知领秀边城G1、G2栋的房屋分别于2011年6月30日与2011年12月31日交付，荣新领秀边城23、24、25栋的房屋于2011年11月30日交付，如逾期未办理交房手续，视为已按合同约定期限交付房屋。2011年11月30日，原告与被告签订了《补充协议》，对房屋的实际建筑面积与合同预售套内面积的差额进行了确认，当日被告荣新公司将商品房交付给了原告使用。
以上事实有原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》、《财务专用收据》、《借款凭证》及被告举示的《交房公告报纸》等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。
原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条对办理产权登记进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》亦对权属办理进行约定，并明确了关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更，关于权属办理的问题应当适用该补充协议第四条，而非原《重庆市商品房买卖合同》第十三条。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，被告应在原告交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的360日内，为原告办理房屋所有权证。如因被告的责任，原告未能在上述期限内取得房屋所有权证书，原告不退房，被告需按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告抗辩称，原告委托被告办理房产证为无偿委托，被告只有在故意或重大过失情况下才承担违约责任，而原告对办证工作未实际委托授权，也未移交相关办证资料，造成办证违约的责任在于原告而不在于被告，所以被告不应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条及第四条的约定，如果原告未签署相应的授权委托书、未交清全部购房款和相关费用或未提交相关资料，被告有权拒绝办理房屋交付手续。现原告已经按照约定向被告支付了全部购房款及大修基金、契税等相关费用并且被告已将房屋交付给原告实际使用。综上，可以认定，原告已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费、提交了相关资料等义务，房地产权证未能按照约定办理的原因系被告荣新公司的违约行为所致，故，被告的抗辩理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于被告违约导致房地产权证未能按时办理，其理当按照《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。故，违约金的起始时间，应在2011年11月30日后扣除360日，即从2012年11月24日开始起算。因原告所购商品房至今未能办理房屋产权证，故违约金的具体计算方式为从2012年11月24日起计算至房产证办理完毕之日止，以347504元为基数，按照每日万分之一计算。原告要求被告从2012年11月25日起支付违约金，系其对自身权利的处分，本院予以支持。被告辩称要求减少违约金的理由不能成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨祝珍、孙再汉逾期办理房地产权证的违约金（计算方式为：从2012年11月25日起至房产证办理完毕之日止，以347504元为基数，按每日万分之一计算）。
二、驳回原告杨祝珍、孙再汉的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告四川荣新房地产开发有限公司负担。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 许洪军
二〇一五年四月二十七日
书记员 吴晓艳