重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终1215号
上诉人（原审原告）杨良福。
委托代理人徐兴彬，重庆竞凯越律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪街道花溪村。
法定代表人张谊生，董事长。
委托代理人满增堂，重庆典雅房地产开发集团有限公司员工。
委托代理人代宇，重庆典雅房地产开发集团有限公司员工。
上诉人杨良福因与被上诉人重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第03628号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审查明，2014年3月31日，杨良福（乙方）与典雅公司（甲方）签订买卖合同约定：乙方购买甲方开发建设的××号房；总成交金额200万元，乙方于签合同支付100万元，2014年6月30日支付50万元，同年9月30日支付50万元；甲方销售的商品房属预售商品房，于2014年12月30日前交房；自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因甲方的责任，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日按乙方实际支付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日按乙方实际支付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方当日签订补充协议约定：合同约定的该套商品房已以在建工程抵押给中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行，但已书面取得抵押权人同意销售的许可，乙方可视情况变更抵押权人。
合同签订后，杨良福分别于2014年3月31日、3月27日、6月18日、9月1日向典雅公司支付购房款100万元、10万元、50万元、40万元共计200万元，同时于2014年9月1日向典雅公司支付契税、转让手续费、大修基金等费88714元。杨良福于2014年12月7日实际接房并进行装修施工，典雅公司于2014年6月25日取得重庆市建设工程竣工验收备�登记证即建竣备字第（巴南2014）27号。典雅公司未办理××号房合同登记备案，而于2015年6月27日将××号房房地产权转移登记至杨良福名下，房地产权证2××房地证2015字第020433号。
2014年7月10日，两违整治办针对典雅公司开发的典雅·依山郡小区部分业主违法搭建召开专题研究会，研究决定：自2014年7月11日起，区建委、国土分局、规划分局、房管局、房屋产权交易中心等单位暂停办理典雅公司在区内的建设、用地、规划、产权登记和交易等方面的手续，待小区违章搭建业主整改到位后恢复办理其相关手续。现杨良福以典雅公司至今未办理买卖合同登记备案，亦未办理××号房产权转移登记手续为由提起诉讼。
杨良福一审诉称，2014年3月31日，其与典雅公司签订重庆市商品房买卖合同（以下简称买卖合同），约定杨良福购买典雅公司开发的位于重庆市�南区鱼洞云锦路279号1-2房屋。杨良福按约付清房款后，典雅公司至今未办理备案登记手续，杨良福接房后，典雅公司也未办理合同备案、产权转移登记手续。现该房房坐落变更为巴南区鱼洞云锦路28××号附××号（以下简称××号房），并自2013年11月15日起办理抵押登记。杨良福接房后已对××号房进行装饰装修，于2015年6月27日取得××号房产权。现诉请典雅公司支付逾期取得合同登记备案单违约金88400元，逾期取得产权转移登记受理单违约金28400元，并赔偿工人工资、商铺租金损失102500元，共计219300元。
典雅公司一审辩称，双方签订买卖合同时，已明确告知杨良福××号房以在建工程抵押给中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行。杨良福接房后，因重庆市巴南区违法用地违法建筑整治领导小组办公室（以下简称两违整治办）于2014年7月10日决定暂停办理涉案�屋所在区内的产权登记手续，待整改到位后恢复办理，故××号房逾期取得合同备案、产权转移登记受理单，并非典雅公司的责任，杨良福诉请典雅公司支付逾期取得合同备案、产权转移登记受理单违约金，不符合法律规定，请求驳回杨良福的诉讼请求。
一审认为，杨良福与典雅公司签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行。据买卖合同中关于涉案房屋合同备案、产权登记的约定，典雅公司系向××号房所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案、办理房地产权证，提交规定的相关资料，并取得登记受理单的义�主体，其应分别于合同签订之日2014年3月31日起10日内即2014年4月10日前、交房之日2014年12月7日起60日内即2015年2月5日前向××号房所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案、办理××号房房地产权登记，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的合同登记备案、产权转移登记受理单。鉴于两违整治办针对典雅公司开发的典雅·依山郡小区部分业主违法搭建的情况，研究决定自2014年7月11日起暂停办理典雅公司在区内的建设、用地、规划、产权登记和交易等方面的手续，导致典雅公司未能办理××号房的合同登记备案、产权转移登记，非典雅公司所能控制，其不存在主观过错，故典雅公司不应承担自2014年7月11日之后的逾期办理××号房的合同登记备案、产权转移登记的违约责任，但应承担自2014年4月10日起同年7月10日期�逾期取得合同登记备案的违约责任，支付杨良福逾期取得合同登记备案违约金11040元（2014年4月10日至同年7月10日止计92天×110万元×0.1‰+2014年6月18日至同年7月10日止计23天×40万元×0.1‰）。杨良福要求典雅公司支付逾期取得合同登记备案单违约金88400元，予以部分主张；杨良福要求典雅公司支付逾期取得产权转移登记受理单违约金28400元，不予支持。杨良福称买卖合同补充协议签名捺印，并不知晓××号房存在在建工程抵押的情形，但其未在指定期限内申请笔迹、印文鉴定，应承担举证不能的法律后果，故其辩解，不予采信。杨良福接房后，对涉案房屋进行装修，其要求典雅公司赔偿招聘人员的工资以及租金损失，不符合买卖合同的约定和法律规定，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一百零七条、第一百一十四条第一款之规�，判决如下：一、重庆典雅房地产开发集团有限公司支付杨良福逾期取得重庆市巴南区鱼洞云锦路28××号附××号房屋合同登记备案受理单的违约金11040元；二、驳回杨良福的其他诉讼请求。上述第一项限重庆典雅房地产开发集团有限公司本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4590元，减半收取2295元，由重庆典雅房地产开发集团有限公司承担1100元，杨良福承担1195元。此款已由杨良福自愿垫付，重庆典雅房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起10日内径付杨良福1100元，法院预收的案件受理费不作清退。
杨良福不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人并未在被上诉人所举示的《补充协议》上签名，该《补充协议》内容对上诉人不具约束力；且�《补充协议》涉及对上诉人不利的条款均属格式条款，亦属无效。2、“两违整治办”的会议纪要与本案不具关联性，不能成为被上诉人的免责事由。因此，一审判决认定事实错误导致判决结果不当，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。
典雅公司二审答辩称一�判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，恳请维持。
二审补充查明：1、2014年7月18日，重庆市巴南区违法用地违法建筑整治领导小组办公室向巴南区城乡建委、区房管局、区规划局、区土地房屋权属登记中心发出巴两违整办函[2014]129号《关于恢复重庆典雅房地产开发集团公司办理规划建设权属登记手续的函》，称，从即日起恢复对重庆典雅房地产开发集团有限公司办理规划、建设、房屋权属登记等相关手续。2、典雅公司提交的《合同补充协议》第十七条约定，杨良福同意在付清总房款或银行按揭资料审核通过后典雅公司才予办理合同登记备案手续。3、典雅公司于2015年6月26日取得讼争房屋的产权登记受理单。
本院二审查明的其他事实与一审查明事实无异。
本院认为，根据上诉人的上诉理由、请求及被上诉人的答辩意见，归纳本案二审讼争焦点为：一、《合同补充协议》的效力问题；二、典雅公司在履行《商品房买卖合同》中是否存在违约行为；三、杨良福的请求是否成立。对此，分别评析如下：
一、《合同补充协议》的效力问题。
根据查明的事实，《合同补充协议》上有上诉人的签名捺印和被上诉人的公章，从证据的客观表现形式上，足以证明上诉人与被上诉人签署了该《合同补充协议》，现上诉人对其签名与捺印的真实性予以否认，却又不申请真伪鉴定，因此，本院确认上诉人签名与捺印的真实性。上诉人辩称该《合同补充协议》免除了被上诉人的义务，加重了上诉人的责任和风险，属格式条款，应认定为无效。本院认为，该《合同补充协议》是双方当事人在平等自愿基础上就讼争房屋买卖过程中所涉权利义务的自行处分，仅对双方当事人产生约束力，并不具备普遍适用性，不符合格式条款的认定条件，且双方意思表示真实，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当受法律保护，上诉人的该辩称理由不成立。
二、典雅公司在履行《商品房买卖合同》中是否存在违约行为。
根据双方《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中关于涉案房屋合同备案、产权登记的约定，被上诉人应在合同签订之日起10日内，且上诉人已付清全部购房款的情况下办理合同备案登记；应于向上诉人交房之日起60日内取得讼争房屋产权登记受理单。而上诉人于2014年9月1日付清全部购房款，于2014年12月7日接收讼争房屋，因此，被上诉人应于2014年9月2日办理讼争房屋的合同备案登记，应于2015年2月5日前取得讼争房屋的产权登记受理单。而被上诉人从未就讼争房屋办理合同备案登记，仅于2015年6月26日才取得讼争房屋产权登记受理单位，并于次日直接将讼争房屋产权办至上诉人名下，违反合同约定的履行期限，构成违约。
虽然被上诉人辩称，因政府行为导致从2014年7月11日起无法办理公司名下涉及合同登记备案、产权转移登记等事宜，应予免责。但是，根据二审查明的事实，该非因被上诉人责任的情形已于2014年7月18日消失，其免责期限仅为8天，且均发生在被上诉人违约行为之前，不存在扣减。
三、杨良福的请求是否成立。
如前所述，被上诉人存在逾期办理合同备案登记、逾期取得产权转移登记受理单的违约行为，根据双方所签《商品房买卖合同》关于违约责任的约定，被上诉人应以上诉人实际支付的房款为基数每日按万分之一支付违约金直至违约行为消失为止。在具体金额的计算上，就逾期办理合同备案登记而言，被上诉人从2014年9月2日开始逾期，�然一直未办理合同备案登记，但至2015年6月26日被上诉人取得产权登记受理单时，合同备案登记的违约行为已不复存在，因此，合同备案登记违约期限应截止2015年6月25日止。故，被上诉人应承担逾期办理合同备案登记违约金为59400元[200万元×0.1‰×297天（2014年9月2日至2015年6月25日止）]。就逾期办理产权转移登记而言，被上诉人从2015年2月6日开始逾期，直至2015年6月26日才取得产权登记受理单，因此，产权登记违约期限应截止2015年6月25日止。故，被上诉人应承担逾期办理产权登记违约金为28000元[200万元×0.1‰×140天（2015年2月6日至2015年6月25日止）]。上诉人的该二项请求部分成立，本院予以支持。
至于上诉人在并未逾期接房的情况下要求被上诉人赔偿因对涉案房屋进行装修而产生的招聘人员的工资及商铺租金损失，既缺乏合同依据，又无法律依据，一审不予�张正确。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，因二审中出现新的证据导致一审判决结果不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第03628号民事判决第二项；
二、变更重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第03628号民事判决第一项为“重庆典雅房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起30日内支付杨良福逾期取得重庆市巴南区鱼洞云锦路28××号附××号房屋合同登记备案受理单的违约金59400元”；
三、重庆典雅房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起30日内支付杨良福逾期取得重庆市巴南区鱼洞云锦路28××号附××号房屋产权转移登记受理单的违约金28000元；
四、驳回杨良福的其他诉讼请求。
重庆典雅房地产开发集团有限公司如未按照上述判决履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2295元，二审案件受理费4590元，合计6885元，由上诉人杨良福承担2000元，由被上诉人重庆典雅房地产开发集团有限公司承担4885元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏渝
代理审判员 黎明
代理审判员 于利
二〇一六年五月六日
书 记 员 张坤