山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1504号
上诉人（原审被告）荣成石岛永昌置业有限公司，住所地荣成市石岛湾旅游度假区。
法定代表人管敦家，董事长。
委托代理人安玉滨，山东华夏明德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李亚云。
委托代理人高斌，山东健华律师事务所律师。
上诉人荣成石岛永昌置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2015）荣民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年9月22日，原、被告签订编号为25536号的商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的凯旋山海颐园第3幢3-1号房屋，该地块土地规划用途为住宅，该商品房的用途为商业，建筑面积90.5平方米，每平方米5200元，总房款为470600元。合同约定的交房日期为2008年10月31日，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按照约定付清全部房款，被告也将房屋交付原告，同时退还原告房屋面积差价款7956元。因被告至今不能为原告办理商业用途产权证,原告于2015年7月24日诉至原告法院要求被告为原告办理住宅用途产权证，并退还房款201961.9元及利息（利息自2007年9月22日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告辩称，已经告知原告房屋性质为住宅，并通知原告到荣成办理房屋产权证件，被告按照合同约定履行义务，请求驳回原告的诉讼请求。
另查明，原审法院委托山东百盛房地产估价有限公司对诉争房屋在2007年9月22日作为住宅出售的价值进行鉴定，鉴定结论为：位于荣成市石岛开发区凯旋山海颐园第3幢3-1号房屋在2O07年9月22日作为住宅楼使用前提下的评估价值为266000元(含相应的土地使用权价值)。被告对上述鉴定报告提出异议，认为鉴定报告的程序不当，且得出的价格不足以反映当事人市场活动中协商议价的意思自治，该鉴定报告不足采信。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及相关书证在案为证。
原审法院认为，房地产企业开发建设的商品房应当符合规划用途。被告明知诉争房屋的土地规划用途为住宅，违反规划用途，建设商业用途房屋，并按照商业用途房屋对外出售，这是造成诉争房屋无法办理商业产权登记的主要原因。诉争房屋只能办理住宅用途产权证，原告获悉真实情况后，在履行不能的情况下，未选择解除合同，选择继续履行合同，要求被告协助办理住宅房屋产权证，其要求符合合同法诚实信用的基本原则，也符合土地规划用途，理由正当，应予支持。被告辩称其已告知原告该房屋证件性质是住宅性质，但无证据支持，不予采信。商品房的用途应当以规划用途为准，住宅用途房屋与商业用途房屋差价较大，诉争房屋只能办理住宅用途产权证，被告按照商业用途商品房收取购房款，致使原告的利益受损，显失公平。被告对于诉争房屋在同一时间按照住宅用途商品房标准鉴定评估的价值提出异议，认为鉴定程序不当，且得出的价格不足以反映当事人市场活动中协商议价的意思自治。但被告也无法提出计算商业用途与住宅用途商品房差价的有效方法，故对该鉴定结论予以采信。被告按商业用途商品房收取原告的购房款为462644元(470600元-7956元)，经鉴定诉争房屋在合同签订时按住宅楼售卖的价值为26600O元，差价部分196644元，应退还原告。被告辩称，双方订立之合同体现了双方平等协商、缔约自由的合同精神，体现了双方的真实意思表示，应当尊重双方合同的效力。但缔约自由不能违背公平原则，被告按照合同约定收取的价款与房屋按照登记用途鉴定的价款差额巨大，已经超越了合同意思自治的范畴，故原告要求被告退还差额部分房款及利息的请求合理有据，予以支持。被告答辩理由不当，不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决：一、被告荣成石岛永昌置业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告李亚云办理位于荣成市凯旋山海颐园第3幢3-1号房屋的住宅用途产权证；二、被告荣成石岛永昌置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告李亚云房款196644元及其利息(按本金196644元自2007年9月23日起按银行同期贷款利率计算至判决确定执行之日止)。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4329元，由原告李亚云负担130元，由被告荣成石岛永昌置业有限公司负担4199元；鉴定费1330元，由原告李亚云负担40元，被告荣成石岛永昌置业有限公司负担1290元。
宣判后，上诉人荣成石岛永昌置业有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋的实际用途为商业，被上诉人要求继续履行合同，应按照合同约定的价格履行，原审依据鉴定意见重新核定房屋价格没有法律依据。从双方签订的合同约定看，被上诉人认可诉争房屋商品房土地用途为住宅，上诉人没有义务必须为被上诉人办理商业用途的房权证。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人李亚云答辩称，上诉人明知诉争房屋的土地用途为住宅，但是违反规划用途建设商业用途房屋，并按照商业用途房屋向被上诉人出售，导致本案诉讼，原审判决正确，请求依法维持原判。
案经二审审理查明，2007年5月29日荣成市人民政府石岛管理区建设局办法的建设工程规划许可证载明，3号楼首层为门市。
本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，原、被告签订的施工合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规之强制性规定，应为有效。关于上诉人的上诉请求，本院认为，第一，该商品房买卖合同中明确载明规划用途为住宅，商品房用途为商业。2007年5月29日荣成市人民政府石岛管理区建设局办法的建设工程规划许可证载明，3号楼首层为门市。上诉人并未隐瞒涉案房屋的相关情况，其交付给被上诉人的房屋也符合双方商品房买卖合同中约定的内容，不存在欺诈行为。第二，双方签订的商品房买卖合同中并没有约定上诉人应为被上诉人办理何种性质的产权证件，被上诉人未提供有效证据证实上诉人曾同意为被上诉人办理商业用途产权证，涉案房屋办理何种性质的产权证件是由政府行政部门决定的，并非是由上诉人所决定的。第三，虽然涉案房屋不能办理商业用途的产权证件，但是涉案房屋的工程规划首层为门市，实际上，该涉案房屋也是按照商业用途建设的，被上诉人也曾经使用涉案房屋注册过公司，实现其商业目的，故被上诉人购买涉案房屋用于商业经营的用途已经实现。涉案房屋仅能办理住宅用途的产权证，不影响被上诉人商业目的的实现，且被上诉人也未能提供证据证实上诉人或有关政府行政部门存在阻碍涉案房屋用于商业的情况，故上诉人不存在违约行为。综上，上诉人已经明确告知涉案房屋的土地用途和房屋用途，不存在欺诈及违约行为，被上诉人因涉案房屋无法办理商业用途的产权证，要求上诉人按照住宅用途收取房款，理由不当，本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉主张理由正当，本院予以支持。原判有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持荣成市人民法院（2015）荣民初字第749号民事判决第（一）项，即（一）上诉人荣成石岛永昌置业有限公司于判决生效之日起十日内协助被上诉人李亚云办理位于荣成市凯旋山海颐园第3幢3-1号房屋的住宅用途产权证；
二、撤销荣成市人民法院（2015）荣民初字第749号民事判决第（二）项，即（二）被上诉人荣成石岛永昌置业有限公司于判决生效之日起十日内退还上诉人李亚云房款196644元及其利息(按本金196644元自2007年9月23日起按银行同期贷款利率计算至判决确定执行之日止)；
三、驳回被上诉人李亚云其余诉讼请求。
一审案件受理费4329元，由上诉人荣成石岛永昌置业有限公司负担2164.5元，被上诉人李亚云负担2164.5元。鉴定费1330元，由上诉人荣成石岛永昌置业有限公司负担665元，被上诉人李亚云负担665元；二审案件受理费4199元，由上诉人荣成石岛永昌置业有限公司负担2099.5元，被上诉人李亚云负担2099.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 刘双双