广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第678号
原告李雅丽（反诉被告），女，1983年4月8日出生，汉族。
委托代理人马运峰，广东启兴律师事务所律师。
被告洪卧参（反诉原告），男，1977年8月13日出生，汉族。
委托代理人孙华平、李芳，均是广东执正律师事务所律师。
原告李雅丽诉被告洪卧参租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马运峰，被告的委托代理人孙华平、李芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2012年11月28日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将其位于海珠区江南大道南362号3709号出租给原告作办公用途使用，原告在每月的第9日前交付租金；如原告故意拖欠租金一个月以上的，被告可单方解除合同。2013年2月份原告回家过春节期间，晚交了几天的租金，被告就擅自将租赁场地的门锁换掉，并阻止原告对租赁场所的正常使用，导致租赁场所内的物品（衣服、电脑、衣车、商标、袋子、杂物等）原告无法取回，直至2013年3月15日被告才同意原告将租赁场所内的物品全部取回。现被告已强行将租赁场地收回，其行为是单方撕毁合同的违约行为，故起诉要求判令：1、解除原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告退回原告的保证金8000元；3、被告每日按200元的标准赔偿原告自2013年2月22日至3月15日的经济损失；4、本案诉讼费用由被告承担。另外不同意被告的反诉请求。2013年1、2月份的租金不应该由原告承担，被告主张的房屋租金的滞纳金标准过高，应该按照银行同期利率计算；被告换锁前的物业管理费、电费（包括迟交物业管理费的滞纳金和分摊费用）应该由物业管理公司主张，原告会向物业管理公司交纳，而不应该由被告来主张。
被告辩称，合同实际上已经解除，不同意原告的诉讼请求。首先是原告违约，原告从2012年12月刚刚过免租期，就开始拒交水电费、物业管理费，其恶意违约的意图明显，导致物业公司向原告追缴不成的情况下，直接向被告追讨物业管理费，被告为了少缴纳滞纳金，所以帮原告垫付了物业管理费。其次因为原告违约，所以保证金应该由被告予以没收。本案中被告没有违约行为，从双方交接来看，一直到2013年3月16日原告才交还房屋钥匙并移交涉案房屋的场地，在此之前涉案房屋一直处于原告控制的状态，所以有关的物业费、水电费、租金也应该由原告承担，故反诉请求判令：1、原告交纳3709号房2013年2月份和2013年3月份半个月的租金共6500元，原告迟交2013年2月份房租的滞纳金（从2月10日开始计算至实际支付之日止，按照每天4000元×1%计算）和迟交2013年3月份房租的滞纳金（从2013年3月10日开始计算至实际支付之日止，按照每天2000元×1%计算）；2、原告交纳从2013年1月份到2013年3月15日的物业管理费共565元及迟交2013年1月份物业管理费的滞纳金35.9元和2012年12月至2013年2月份的水电费及公摊费用（具体为2012年12月份的电费84.4元、2012年12月份的水费14.2元、2012年12月份分摊费用74.9元，2013年1月份电费27.8元、2013年1月份分摊费用80.3元，2013年2月份电费6元、2013年2月份分摊费用69.4元）；3、本案反诉费用受理费由原告承担。
经审理查明，被告是位于广州市海珠区江南大道南362号3709房的所有权人。
2012年11月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租期从2012年11月28日至2014年12月4日，从2012年11月28日至2012年12月4日为免租期，2012年12月5日至2013年12月4日为4000元／月，2013年12月5日至2014年12月4日为4200元／月，租金按月结算，由乙方在每月的第9日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳（人民币）8000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；甲方的权利义务：……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金壹个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方的权利义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金。……其他约定1.在租赁期及免租期间，该单元之室内电费、管理费、电话费等费用均有（由）乙方负责；等。同年11月30日，原告向被告支付押金8000元。
原告已向被告支付了截至2013年1月止的租金，后原告称被告擅自更改了涉案房屋的门锁密码导致其无法进入房内，于2013年2月22日报警，并于2013年2月26日提起本案诉讼。2013年3月16日，原、被告自行对涉案房屋内的物品和门卡进行交接，并确认了该房的水表及电表的读数。
诉讼中，本院依照原告的申请向广州市海珠区公安分局昌岗派出所调取其于2013年2月22日报警时所作的笔录，该笔录记载：时间2013年2月22日15时45分至22日16时20分，……问：你因何事到我所报警？答：我租的办公室大门锁被房东故意进行了设置，现在无法开门。问：请讲一下事情的详细经过？答：2012年11月28日我与出租人洪卧参签订了房屋租赁合同，我分别以3000元、3000元、4000元人民币的价格租下了海珠区江南大道南362号3707、3708、3709号房作为办公室用。由于过年期间我不在广州，就没有按照合同的约定，每月9日前通过现金或银行转账的形式交租金。2013年2月22日下午15时左右，我回办公室才发现3707、3708、3709三间房的大门门锁被人进行了设置，开不了门。我问管理处，管理处的人说不知道，于是我就让管理处打电话给房东洪卧参。洪卧参的老婆接电话说房门是他们设置的，之所以这样做是因为我没有按时交租金，但是我查看合同，合同上写明如果拖欠租金1个月以上对方才有权解除合同，收回房屋。现在都没到一个月，对方就将房门进行了设置，导致我不能进去。现在我还不知道里面的财物有没有损失，于是就过来派出所报警。……
另外，本院依照原告的申请向涉案房屋所在的广州市域高物业管理有限公司调查2013年2月涉案房屋门锁密码的更换情况。据该物业管理公司的答复，涉案房屋在2013年2月21日前没有业主要求更换门锁密码的记录，但假如业主自己清楚更换门锁密码的操作程序，其持设置卡及门锁卡可自行更换门锁密码。另外，2013年2月21日确实有该公司的物管工作人员陪同原告到涉案房屋查看，原告所持的门卡不能开启涉案房屋，当时原告报警，后由警察与原告进行沟通。
被告就其主张提交了以下证据：1、付款方名称为深圳市洪参广告策划有限公司普宁市分公司的发票6张，分别记载2012年12月电费84.4元、水费14.2元、12月分摊费用74.9元，2013年1月份的电费27.8元、1月份的分摊费用80.3元、管理费226元、管理费的滞纳金35.9元，2月份的管理费226元、2月份电费6元、2月份的分摊费用69.4元，2013年3月份管理费226元。2、达镖国际中心催款通知单，证明因原告拒不缴费，物业公司不得不多次发出追缴通知。
原告对被告提供的证据1的数额和真实性均没有异议，但认为2013年2、3月份的所有费用都应该在保证金总额上予以扣除，2013年2、3月份的所有费用也应该由被告承担，发票上的付款人与被告不是同一个人，与本案不是同一法律关系，不应该由原告承担，所以对关联性有异议。对证据2的真实性予以确认，但认为与本案无关。
本院认为，原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。现原告请求解除该合同，被告也认为合同已实际解除，双方意见一致，故原告的该项请求已不需本院处理。根据本院向广州市域高物业管理有限公司调查的情况和广州市海珠区公安分局昌岗派出所所作的笔录显示，由于涉案房屋门锁密码变更的原因，原告确从2013年2月21日起无法正常使用涉案房屋，而原告自认尚未交纳2013年2月份的租金，故被告反诉要求原告支付2013年2月20日前租金的意见，本院予以支持，该租金应为4000元／月÷28日×20日＝2857元。由于原告没有按照双方签订的合同约定在2013年2月9日前支付当月的租金，故按照合同约定，被告反诉请求原告支付从2013年2月10日起至实际支付之日止的滞纳金的意见，本院予以支持，但滞纳金的标准应每日按2857×1%计算，总额以2857元为限。原告认为滞纳金标准过高，应按银行同期利率计算的意见无理，本院不予采纳。被告收取了原告8000元的保证金，根据双方签订的合同约定，被告应在解除合同之日将保证金抵偿原告所欠租金后（8000元－2857元＝5143元）退回给原告，被告认为原告违约，保证金应该予以没收的意见无理，本院不予采纳。由于合同中约定租赁期及免租期间，涉案房屋的电费、管理费等均由原告负担，现被告已实际垫付了涉案房屋从2012年12月至2013年2月20日的水电费、管理费及分摊费（该费用为14.2元＋84.4元＋74.9元＋226元＋35.9元＋27.8元＋80.3元＋226元÷28日×20日＋6元÷28日×20日＋69.4元÷28日×20日＝758.8元），故被告反诉原告支付此期间的水电费、管理费及分摊费的请求，本院予以支持，原告认为上述费用应由物业管理公司主张的意见无理，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告没有提供证据证明其在2013年2月22日至3月15日存在经济损失，故对原告要求被告每日按200元的标准，赔偿其上述期间经济损失的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告洪卧参在本判决生效之日起15日内，退回5143元保证金给原告李雅丽；
二、原告在本判决生效之日起15日内，向被告支付迟延支付2013年2月份租金的违约金（从2013年2月10日起至实际支付之日止，每日按2857元×1%计算，总额以2857元为限）；
三、原告在本判决生效之日起15日内，向被告支付从2012年12月至2013年2月20日的水电费、管理费及分摊费共758.8元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费25元由被告负担，反诉受理费25元由原告负担。上述受理费已经由原、被告预交，双方均同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原、被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈美贤
二〇一三年九月十一日
书 记 员 程韵珊
许珊珊