山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第3985号
原告（反诉被告）朱凯旋，女，1987年6月9日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人齐亚崑，山东尽善律师事务所律师。
被告（反诉原告）崔建，男，1980年6月25日生，汉族，中国人民武装警察部队济南市支队中队长，住济南市，警官证编号：鲁字第1413309号。
委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。
委托代理人邹国强（系被告崔建岳父），住济南市。
第三人济南天润房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人宋宾宇，总经理。
原告（反诉被告）朱凯旋与被告（反诉原告）崔建、第三人济南天润房地产经纪有限公司（以下简称天润房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩晓爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱凯旋的委托代理人齐亚崑，被告崔建及其委托代理人王坤、邹国强到庭参加了诉讼；第三人天润房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告朱凯旋诉称：2013年8月29日，我和被告通过第三人签订买卖意向书，我当日就向被告支付了购房定金2万元，被告为我出具了收条。同年9月8日，我和被告及第三人签订了二手房屋买卖合同，我按照约定向第三人支付中介佣金21400元。我和被告在合同中针对房屋购买相关事宜进行了详细约定。2013年10月8日，我在中国邮政储蓄银行申请了按揭贷款，10月17日通过审批，额度为25万元。11月12日我给被告发送短信，通知被告我已经将70万元首付款筹措到位，要求被告尽快安排办理款项交接及网签手续，但是被告没有回复。2013年11月14日我再次给被告发送短信，但被告仍未理会；11月18日我和中介公司工作人员一同找被告协商，被告告知我其岳父不同意网签过户，此后我又通过短信方式联系被告，但一直没有解决房屋过户问题。根据上述情况，应当认定被告以自己的行为表明不履行合同义务，因此相应后果应由被告承担。为此我诉至法院，请求判决解除我和被告签订的二手房屋买卖合同，判令被告双倍返还给我定金4万元并支付中介佣金21400元。
被告崔建辩称：1、原告所诉与事实不符，我没有违约行为，是原告违反合同约定拒不办理过户手续、拒不交付首付款，违约严重。我一直在积极履行义务，办理了提前还贷，解除了房屋设定的抵押，并配合原告办理贷款事宜。合同签订时，我们约定2013年中秋节后第三天办理过户手续，但原告因为户口问题未在约定时间内办理，且未付首付款，直至2013年9月30日，双方才办理网签，但在办理网签时，原告要求我协助其通过签订黑白合同的方式网签过户以达到其避税目的，我认为这不符合合同约定也不合法，不同意按此办理，但原告不同意按照合同约定价格网签过户并拒绝支付首付款，原告存在严重违约行为。2、我作为守约方有权追究原告的违约责任，原告要求解除合同不应得到支持，交纳的定金不应退还。在合同签订后，原告一直通过第三人要求我与其签订黑白合同，我明确告知其这是违法行为不能配合，但原告依然数次找到我要求为其避税提供便利，现原告在其避税目的不能实现的情况下要求解除合同并双倍返还定金不应得到支持。3、原告是外地户口且无业，其本身条件不具备济南市现行的购房条件，本次交易自始不能完成，现原告提起诉讼是为了逃避责任。4、根据双方合同约定，中介费应由原告承担，因中介对原告作出虚假承诺导致原告的损失，应由中介公司承担责任，与我无关。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人天润房地产公司未陈述意见。
反诉原告崔建反诉称：2013年9月8日，我和反诉被告及第三人签订二手房屋买卖合同，约定成交价格为97万元，签约时双方约定中秋节后第三天即9月22日履行过户手续。9月26日，第三人工作人员短信通知我因反诉被告户口问题需要等待十天。9月30日，我配合反诉被告进行了银行贷款审批审核，第三人提出当日进行网签，但在网签时，反诉被告提出要求以低于合同约定的价款进行网签，我认为这与合同约定不符，因此拒绝网签，反诉被告也不同意按照合同履行义务。此后我了解到黑白合同对我和反诉被告都有危害，因此及时通知反诉被告及第三人按照合同约定履行各自义务，但反诉被告仍不同意。10月22日，我要求第三人工作人员通知反诉被告务必于10月30日前按照合同约定进行交易，但未得到任何答复。11月9日，反诉被告与我见面，仍然要求我为其避税提供便利，我明确告知其不同意签订黑白合同，因此反诉被告是因为我不为其避税提供便利才起诉解除合同。根据法律规定，反诉被告违反了合同约定，其交纳的定金不应退还。综上，请求法院判决不予返还反诉被告交付的购房定金2万元，判决反诉被告赔偿给我为协助本次交易遭受的损失9600元，判决反诉被告支付给我律师费4000元。
反诉被告朱凯旋针对反诉辩称：反诉原告提出的不予以返还定金的请求不属于反诉内容，而是针对我方请求的抗辩。针对反诉原告的第二项请求，我认为，本案涉及的是房屋买卖交易行为，我为买方，反诉原告为卖方，房产至今未交易的原因不在我，在此前提下我认为没有所谓的损失，即使有损失也与我方无关，应由反诉原告自行承担。对反诉原告提出的律师费的请求，我们双方对此没有约定，不应由我负担。
第三人天润房地产公司未陈述意见。
经审理查明，坐落于济南市市中区鲁能领秀城10区10号楼1-902室房屋（房产证号为：济房权证中字第2091**号）系被告崔建所有的房产。
2013年8月29日，原、被告及第三人签订“买卖意向书”一份，约定原告委托第三人购买被告所有的上述房产，购买总价款为97万元，原告于签订买卖意向书之日支付2万元人民币作为意向金，签订合同时该意向金转为定金。除原、被告外，案外人杨玉杰作为第三人的经办人在该意向书中签字。后被告向原告出具定金收条一张，主要内容为证实被告收到原告为购买涉案房屋支付的房屋定金2万元，该定金自动转入房款。2013年9月8日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订“二手房屋买卖合同”一份，约定被告将涉案的位于济南市市中区鲁能领秀城10区10号楼1-902室房屋及地下室出售给原告，房屋总价款为人民币97万元，合同第三条“定金及房屋所有权证书的移交”约定：“乙方应在本合同签订同时向甲方支付定金人民币贰万元整，甲方违约不向乙方出售交易房产的，甲方应向乙方双倍返还定金，乙方违约不购买交易房产的，乙方无权要求返还定金……”，合同第四条“付款方式”约定：“甲、乙双方同意使用本条的第二种付款方式：……（二）按揭贷款：1、乙方将首付房款（含定金）人民币（大写）柒拾万元整（小写：￥700000.00元整）于过户当日前存入甲方指定账户；2、剩余房款人民币（大写）贰拾柒万元整（小写：￥270000.00元整），由乙方向银行申请二手房按揭贷款，并授权银行将该笔贷款直接足额支付至甲方在贷款银行开设的账户内。”合同第十一条“违约责任”中第7项规定“丙方作为居间方，对甲方或乙方的合同义务均不承担责任；丙方收取的佣金为提供居间服务的对价，因此，甲乙双方履行合同过程中产生纠纷，导致合同无法继续履行，或本合同解除或终止的，均不影响丙方中介费的收取。甲乙双方任一方违约，导致本合同无法继续履行的，如中介费为守约方支付，守约方有权向违约方追偿。”，第8项规定：“以上违约金数额不能弥补守约方损失的，违约方除承担违约责任外，还应赔偿给守约方遭受的损失。”合同第十二条“其他约定事项”中第5项约定：“甲方不承担交易过程中产生的所有费用，包括：中介费、房产过户时产生的营业税、契税、个人所得税、交易手续费等各项费用。”原、被告及第三人的经办人董庆福在合同中签字确认。2013年9月9日，原告交纳给第三人中介佣金21400元，同日，被告办理完毕涉案房屋提前还贷手续，解除了涉案房屋的银行抵押手续。2013年9月30日，原、被告在第三人的经办人陪同下办理了原告购买涉案房屋的银行贷款手续。
庭审过程中，经本庭询问，原、被告均表示同意解除双方于2013年9月8日签订的二手房屋买卖合同。
关于原告交纳的2万元定金，原告主张经其多次催告，被告均拒绝配合办理房屋过户手续，应属违约，要求被告双倍返还定金；原告为此提供短信记录一宗，主张其分别于2013年11月12日、11月14日、11月21日及11月22日向被告发送短信，要求被告办理购房款项交接及网签过户手续，但经多次催告被告均拒绝履行，应视为违约；被告对原告主张不予认可，陈述确实收到过原告发送的短信，但原告发送短信时已经违约。关于定金处理方式，被告要求不予返还定金，主张签订合同时，原、被告口头约定2013年9月22日交纳首付款并办理网签过户手续，但因原告原因并未按此期限履行，原告违约在先，且2013年9月30日双方到济南市住房保障和房产管理局办理过户及贷款手续时，原告及第三人要求被告按每平方米6000元的标准与原告签订买卖合同，便于原告避税，也就是通常所说的黑白合同，因被告拒绝，双方才未办理网签过户手续，此后原告及第三人一直要求被告为原告避税提供方便导致一直未能办理房产过户手续，因此应属原告违约；被告为此提供视频资料一宗，主张根据视频资料显示，原告多次提到要求被告为其避税提供便利，原告的行为违反了合同约定；原告对被告主张不予认可，陈述双方签订合同时并未明确约定过户时间，第三人曾提出签订黑白合同可以省钱，在房屋买卖过程中也确实曾与被告协商探讨过交易过程中出现的问题，但并不仅是要求被告签订黑白合同，后因双方未达成一致意见，原告要求按照合同约定继续履行合同，故不存在违约行为。经询问，被告表示其曾于2013年10月22日与第三人取得联系，催告第三人及原告继续履行合同，但原告没有回复，因此其自此时起不想继续履行合同。
关于中介佣金，原告主张根据合同约定，其有权向违约方追偿佣金，因此要求被告承担中介佣金21400元。被告对此不予认可，辩称原告违约在先，中介佣金应由原告自行负担。
反诉原告要求反诉被告赔偿损失9600元，主张其考虑到出卖涉案房屋后无处居住，因此承租了案外人赵国军位于济南市槐荫区担邮路玉周景园北区6号楼2-502室房产一处，支出房屋租金9600元，为此反诉原告提供房屋租赁协议、赵国军出具的收条及证明各一份。反诉被告对此不予认可，不同意赔偿上述损失。
反诉原告主张因本案诉讼支出律师代理费4000元，要求反诉被告赔偿，为此提供委托代理合同及发票一张予以证实。反诉被告对证据真实性无异议，但不同意赔偿。
为查明案件事实，本院在原、被告均在场的情况下对第三人经办涉案房产买卖的董庆福及杨玉杰进行了调查询问，董庆福及杨玉杰陈述：其公司介绍原、被告进行涉案房屋的买卖交易，原、被告签订合同时，考虑到原告办理房屋贷款需要银行审批，因此未明确约定过户时间，双方曾口头说过2013年中秋过后办理，但因原告需要回去凑钱，就没有约定具体日期，后因原告户口问题，确实耽误了一些时间；2013年9月30日、原、被告去房产大厦是为了办理贷款审批手续，因为银行审批需要一定的时间，只有办理完审批手续后才能办理房产过户，当日确实曾提到按照每平方米6000元的标准进行网签，被告没有同意，但是导致原、被告产生矛盾的主要原因是双方对70万元首付款交纳时间和腾房时间达不成一致意见；2013年10月22日，被告给其公司打电话催促办理网签手续，其公司也与原告取得了联系，但是因为被告对70万元首付款交付时间提出新的要求，其公司一直从中协调，由于被告所在部队工作较忙，一直没能解决；2013年11月9日，原告找到其公司，表示同意按照合同价格进行网签且房款也可以一次付清，要求其公司尽快联系被告办理房产过户，但其公司一直联系不到被告，为此杨玉杰还曾与原告一起找过被告，被告当时表示基本同意，但是需要跟家人商量，可是此后却一直没能办理，后原告电话告知其公司因被告岳父不同意，交易可能无法进行。原告对上述陈述无异议；被告亦认可第三人的上述陈述，但表示直至2013年11月9日原告仍与其协商办理黑白合同问题，违约在先。
上述事实，有买卖意向书、二手房屋买卖合同、收条、收据、短信记录、房屋档案材料、租房协议、证明、委托代理合同、发票、本院询问笔录及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人签订的二手房屋买卖合同系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。经本院询问，原、被告现均同意解除上述合同，本院对此予以准许。
根据我国合同法规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告何方存在违约行为是本案处理的关键。因本案原、被告建立的系房屋买卖关系，在买卖过程中必然会涉及房款交付及过户问题，但在原、被告及第三人签订的房屋买卖合同中，仅约定首付款于过户当日前交付，但对过户日期并未进行明确约定，被告虽主张双方已经口头约定2013年9月22日办理房屋过户手续，但未提供证据证实，且原告及第三人对此均不予认可，因此本院对被告的该主张不予确认，应视为原、被告对交纳首付款的时间及办理房产过户时间约定不明。根据我国合同法第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，经本院询问，被告崔建明确表示其于2013年10月22日与第三人取得联系，通过第三人向原告朱凯旋进行了催告并限定了履行期限，因原告朱凯旋并未回复，其自此时起就不想继续履行涉案合同，但被告崔建未提供证据证实原告朱凯旋已收到该催告，且根据本案原、被告提供的证据及陈述，原、被告于此后的2013年11月9日又就房屋交易具体问题进行了商谈，在商谈过程中被告崔建表达的意思是要求原告朱凯旋先与第三人交涉后再说，并未明确表示拒绝履行合同；后原告朱凯旋又于2013年11月12日、14日、21日通过短信方式与被告崔建联系履行合同事宜并明确限定了履行合同期限，被告崔建收到上述短信并进行了回复，但在原告朱凯旋确定的合理期限内被告崔建并未履行相应义务，因此应认定被告崔建存在违约行为。反诉原告崔建虽主张反诉被告朱凯旋要求与其签订黑白合同属于违约，但对是否签订黑白合同问题双方仅是进行了磋商，在协商不成后反诉被告也表示愿意按照原定合同履行义务，鉴于双方最初并未对支付房款及房屋过户时间进行明确约定，因此不能据此认定反诉被告存在违约行为，对反诉原告崔建的该反诉主张，本院不予采信。
我国合同法规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现原告朱凯旋要求被告崔建双倍返还定金，不违反法律规定，本院对此予以支持。对反诉原告崔建提出的反诉被告朱凯旋系违约方，因此不应退还定金的意见，本院不予采纳。根据原、被告及第三人签订的二手房屋买卖合同，原告朱凯旋作为守约方有权向被告崔建追偿原告朱凯旋已经交纳的中介费。现原告朱凯旋据此要求被告崔建支付给其中介费21400元，不违反合同约定和法律法规的强制性规定，本院予以支持。
反诉原告崔建主张其因本次交易支出租房费用9600元、为本案诉讼支出律师费4000元，要求反诉被告朱凯旋负担，但导致双方签订的二手房屋买卖合同未能履行的原因不在反诉被告朱凯旋，因此反诉原告崔建的该部分诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告朱凯旋、被告崔建及第三人济南天润房地产经纪有限公司于2013年9月8日签订“二手房屋买卖合同”自本判决生效之日起解除。
二、被告崔建于本判决生效之日起10日内双倍返还给原告朱凯旋定金4万元。
三、被告崔建于本判决生效之日起10日内支付给原告朱凯旋房屋中介费21400元。
四、驳回反诉原告崔建的反诉请求。
案件受理费670元，由被告崔建负担；反诉费420元，由反诉原告崔建负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 韩晓爽
二〇一四年三月二十一日
代理书记员 张钦磊