海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼01民终791号上诉人（原审原告）：海南三源源投资有限公司。法定代表人：曹晓辉，总经理。委托代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。委托代理人：曾思怡，海南瑞来律师事务所律师助理。被上诉人(原审被告）：海南琼苑宾馆。法定代表人：林凯琼，总经理。委托代理人：许彩霞，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南华盈酒店管理有限公司。法定代表人：潘观深，总经理。委托代理人：许彩霞，广东深天成（文昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：人民网股份有限公司海南分公司。负责人：刘文品。原审第三人：林仕光。上诉人海南三源源投资有限公司（以下简称三源源公司）因与被上诉人海南琼苑宾馆（以下简称琼苑宾馆）、海南华盈酒店管理有限公司（以下简称华盈公司）、人民网股份有限公司海南分公司（以下简称人民网公司）、原审第三人林仕光房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2015）美民二初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成由审判员陈璐担任审判长，审判员黄玉臣、谭晓梅参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年12月1日，琼苑宾馆（甲方）与林仕光（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定乙方租赁甲方原中餐厅三层（宾馆现使用办公室除外）面积约1800平方米，期限自2009年12月15日至2015年4月15日（含4个月的装修期），每月租金20000元，在每月10日前缴交；合同签订三天内乙方应向甲方缴付两个月的租金作为合同保证金；乙方在租赁期内对房屋的装修改造，租赁期内及租赁期满后无偿归甲方所有；合同期间，未经协商、书面同意，任何一方不得擅自变更、转让或无故终止本合同；甲方目前仅有房屋使用权；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续租权。2010年9月25日，林仕光（甲方）与三源源公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定甲方将其租赁原琼苑宾馆中餐厅二楼转租给乙方作为办公培训之用，期限自2010年11月15日至2015年4月15日；本协议签订之日起三天内，乙方向甲方支付半年（2010年11月15日-2011年5月15日）租金8万元；每年租金16万元，先交租金后经营，每半年交一次；甲方负责征得琼苑宾馆同意，保证本协议中甲方将二楼转租给乙方手续合法，否则由甲方承担相应违约责任；乙方在租赁期间对房屋装饰部分，租赁期满后如无续租，应按现状无偿归还甲方；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续租权。2011年，琼苑宾馆的使用权转由华盈公司经营管理。2011年5月27日，林仕光以《关于拟改变经营项目及要求减免部分租金的请示报告》向华盈公司请求其与华盈公司（琼苑宾馆）于2009年12月1日签订的《租赁合同书》中的租金改由其合作单位海南三源源实业有限公司缴交。2011年8月29日，林仕光（甲方）与三源源公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定甲方将其租赁原琼苑宾馆中餐厅三楼转租给乙方作为办公培训之用，期限自2011年10月1日至2015年4月15日；本协议签订之日起三日内，乙方向甲方支付半年租金3万元；每年租金6万元，先交租金后经营，每半年交一次；甲方负责征得琼苑宾馆同意，保证本协议中甲方将三楼转租给乙方手续合法，否则由甲方承担相应违约责任；乙方在租赁期间对房屋装饰部分，租赁期满后如无续租，应按现状无偿归还甲方；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续租权。2015年3月25日，华盈公司书面通知林仕光，其租用原中餐厅三层的办公场地于2015年4月15日到期，决定不再与其续签租赁合同，租期满后收回场地。2015年6月5日，华盈公司书面通知林仕光，双方签订的房屋租赁合同已于2015年4月15日到期，其已与人民网公司重新签订了场地租赁合同，楼梯口右边的场地已出租给该公司使用，限期林仕光搬出该场地。2015年6月12日，三源源公司向原审法院提起诉讼。2015年6月19日，华盈公司（甲方）与林仕光（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定乙方租赁甲方琼苑宾馆原中餐厅三楼（使用面积约200平方米），期限自2015年6月1日至2020年5月31日，每月租金1500元，管理费500元；合同期满后，如双方停止合作关系，乙方投入装修所形成的全部不动资产无偿归甲方所有；乙方不得将承租房屋部分或整体转租；合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续租权。另查，2011年5月至2015年4月期间华盈公司出租场地的租金，华盈公司开具了三源源公司为付款人的场租费发票。诉讼期间，三源源公司以付租金的名义数次向华盈公司转款，华盈公司均未开具相关发票。三源源公司原审的诉讼请求为：1、依法确认三源源公司对琼苑宾馆、华盈公司名下的琼苑宾馆原中餐厅整体二楼在出租同等条件下享有优先续租权；2、确认琼苑宾馆、华盈公司和人民网公司就琼苑宾馆原中餐厅二楼楼梯口右边场地所签署的租赁合同无效；3、琼苑宾馆、华盈公司按照“其就琼苑宾馆原中餐厅二楼楼梯口右边场地和人民网公司签署的租赁合同”的内容和三源源公司签署租赁合同，并由三源源公司对琼苑宾馆、华盈公司名下的琼苑宾馆原中餐厅整体二楼继续承租使用；4、本案诉讼费由琼苑宾馆、华盈公司、人民网公司承担。原审法院认为：琼苑宾馆、华盈公司出示的林仕光的《关于拟改变经营项目及要求减免部分租金的请示报告》，没有相反证据证明，对其证明力予以确认。根据其内容，林仕光于2011年5月27日向华盈公司请求其与华盈公司（琼苑宾馆）于2009年12月1日签订的《租赁合同书》中的租金改由其合作单位海南三源源实业有限公司缴交。此后2011年5月至2015年4月期间华盈公司出租场地的租金，华盈公司开具了三源源公司为付款人的场租费发票，该行为不能认定为华盈公司同意三源源公司代替林仕光成为承租人而履行《租赁合同书》。三源源公司主张其与琼苑宾馆、华盈公司形成房屋租赁合同关系，理由不成立，不予采信。三源源公司以其与琼苑宾馆、华盈公司存在房屋租赁合同关系而提出的相关诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回三源源公司的诉讼请求。案件受理费4900元，由三源源公司负担。三源源公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审认定“三源源公司主张其和琼苑宾馆、华盈公司之间形成房屋租赁合同关系理由不成立”是错误的，三源源公司的一审诉请应予支持。2009年12月1日，琼苑宾馆和林仕光签订《租赁合同》，约定琼苑宾馆将其位于海口市白龙南路XX号琼苑宾馆中餐厅整体三层（宾馆现使用办公室除外），面积约1800平方米租赁给林仕光使用，租赁期限为自2009年12月1日至2015年4月15日止；月租金20000元。合同期满，在同等条件下林仕光享有优先续租权。三源源公司在公司设立筹备期间，一直寻找公司办公住址，经和琼苑宾馆、林仕光接洽，琼苑宾馆、林仕光同意将琼苑宾馆原中餐厅整体二楼、三楼出租给三源源公司作为办公地点，并同意由林仕光和三源源公司的法定代表人曹晓辉签署前述地址的房屋租赁合同。2010年9月15日，林仕光经琼苑宾馆同意和三源源公司的法定代表人曹晓辉签订了《房屋租赁协议书》，约定由林仕光将其承租的琼苑宾馆中餐厅整体二楼出租给三源源公司用于办公及培训使用；租赁期限自2010年11月15日至2015年4月15日；年租金16万元，租金交纳方式为半年一次；合同期满承租方有优先续租权。2011年8月29日，林仕光经琼苑宾馆同意和三源源公司的法定代表人曹晓辉签订《房屋租赁合同》，约定林仕光将其承租的琼苑宾馆中餐厅整体三楼出租给三源源公司用于办公及培训使用，年租金6万元，租金交纳方式为半年一次；合同期满承租方有优先续租权。在上述租赁合同签署前后及履行过程，都是三源源公司在琼苑宾馆对三源源公司和林仕光的租赁协议认可的情况下、直接向琼苑宾馆、华盈公司缴纳的，三源源公司正是基于琼苑宾馆、华盈公司的同意才投入巨额装修款进行装修的，三源源公司从不知道所谓的“关于拟改变《中国足道》经营项目及要求减免部分租金的请示报告”内容，而且琼苑宾馆、华盈公司也没有减免租金，故该报告并没有实际履行。从三源源公司提供的证据《经营性用房证明书》足以说明琼苑宾馆、华盈公司实际上已经认可三源源公司的房屋租赁事实，并直接向三源源公司收取租金，这是琼苑宾馆、华盈公司对其和三源源公司形成直接租赁关系的确认，一审没有采信该份证据的证明效力是错误的。除此，在三源源公司缴纳租金的过程中，都是直接根据琼苑宾馆、华盈公司提供的账户支付租金、并由琼苑宾馆、华盈公司开具发票，林仕光也作出情况说明，证实其已退出房屋租赁合同关系，林仕光对租赁合同的权利义务由三源源公司承接，故足以证实在长达四年的租赁合同履行过程中，琼苑宾馆、华盈公司和三源源公司形成了直接的租赁合同关系，三源源公司已实际替代林仕光成为了房屋承租人。在租赁合同届满后，又是琼苑宾馆、华盈公司主动直接向三源源公司洽谈房屋续租事宜，并将续租的新合同发邮件给三源源公司进行确认，故三源源公司已经提供了大量证据证实三源源公司和琼苑宾馆、华盈公司之间存在直接的租赁合同关系，琼苑宾馆、华盈公司主张其不知与三源源公司的租赁关系和客观事实相悖，其举证的“关于拟改变《中国足道》经营项目及要求减免部分租金的请示报告”不能推翻琼苑宾馆、华盈公司开具发票、出具租赁证明、发送续租合同邮件的事实，而且其证据效力也低于上述证据的证明效力。综上，一审认定“三源源公司主张其和琼苑宾馆、华盈公司之间形成房屋租赁合同关系的理由不成立”是错误的。一审对琼苑宾馆、华盈公司和人民网公司之间签署租赁合同的情况没有进行查明，属事实查明不清，一审应予撤销。三源源公司对琼苑宾馆中餐厅整体二楼、三楼整体租赁期间，人民网公司亦从林仕光处租用琼苑宾馆中餐厅一楼用于办公使用，三源源公司本来和人民网公司相安无事，特别是考虑为人民网公司解决员工吃饭问题，三源源公司还将二楼的小食堂临时无偿借给人民网公司用。人民网公司却私自和琼苑宾馆、华盈公司签署关于二楼楼梯口右边的场地的租赁合同。琼苑宾馆、华盈公司本来一直和三源源公司就续签琼苑宾馆中餐厅整体二楼、三楼事宜进行商讨，2015年6月5日，华盈公司突然张贴通知，告知其已和人民网公司签署了关于二楼楼梯口右边的场地的租赁合同，要求清理搬出场地。根据“三源源公司直接向琼苑宾馆、华盈公司支付租金，且琼苑宾馆、华盈公司直接从三源源公司处收取场地租金、并开具相应的收款发票”的客观事实足以说明三源源公司和琼苑宾馆、华盈公司形成了事实上的直接租赁关系，三源源公司对场地在同等条件下依约享有优先续租权，同时琼苑宾馆中餐厅整体二楼、三楼经装修改造升级后系一独立整体，二楼楼梯口右边的场地作为三源源公司的办公场所是不可分割的一部分，不能单独分租给其他方，否则影响整个使用功能。故从合同约定的优先续租权和从实际使用的客观需要来说，人民网公司私自和琼苑宾馆、华盈公司签署关于二楼楼梯口右边的场地的租赁合同均侵害了三源源公司的合法权益，华盈公司在其发函中已经明确陈述其和人民网公司签署了涉案房屋的租赁合同，而一审对此关键事实没有查明，故一审判决应予撤销。经向海口市规划局调查后发现琼苑宾馆、华盈公司取得琼苑宾馆建设工程规划许可证的工程范围内不包括涉案房屋，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案的租赁合同属于无效合同。一审法院未就涉案房屋是否取得建设工程规划许可证、涉案租赁合同是否有效进行认定，属于事实查明不清，一审判决应予撤销。综上，为了维护三源源公司的合法权益，恳请二审法院：1、依法撤销海口市美兰区人民法院作出的（2015）美民二初字第158号民事判决，并支持三源源公司的一审诉讼请求；2、本案的一审、二审诉讼费由琼苑宾馆、华盈公司、人民网公司承担。琼苑宾馆、华盈公司针对三源源公司的上诉答辩称：三源源公司的上诉请求既没有事实依据也没有法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三源源公司与琼苑宾馆、华盈公司之间不存在租赁合同关系，从本案的事实看，签订合同的相对方是林仕光，并不是三源源公司，林仕光与三源源公司签订的合同与琼苑宾馆、华盈公司无关。三源源公司与琼苑宾馆、华盈公司仅在办理工商营业执照时有一次往来，琼苑宾馆、华盈公司给三源源公司出具这些材料，是基于双方合作出的。三源源公司主张与琼苑宾馆、华盈公司存在事实上的租赁关系，没有事实依据，与案件情况不相符。若如三源源公司说的存在租赁合同关系，就不可能存在琼苑宾馆、华盈公司与林仕光之间的合同条款内容。琼苑宾馆的建筑都是经过报建的，土地属于海南省机关事务管理局，房产属于海南省人民政府接待办，只是没有办理房产证，相关的证件是齐全的。三源源公司提出没有建筑规划许可证是没有事实依据的，即便是因没有相关的报建手续导致租赁合同关系无效，对三源源公司的权利也没有影响。人民网公司未答辩。林仕光未陈述意见。二审期间，三源源公司提交海南琼苑宾馆建设规划许可证，用于证明该证所许可的并不包括涉案的中餐厅。涉及到租赁合同所剩下的租赁物归出租方所有的问题，按照比例要求琼苑宾馆、华盈公司赔偿的问题。一审没有查明该事实实际影响了三源源公司的财产权益。经质证，琼苑宾馆、华盈公司认为该证据超出举证期限提交，不属于二审新证据。对该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认，对证明力有异议，三源源公司主张该证不包括承租的房屋，即便这种情况客观存在，不能以此推断涉案房屋没有建设工程规划许可证。本院认为：对该证据的真实性予以确认，但该证据与本案的处理无直接关联，且该证据中未涉及涉案房屋，不足以证明涉案房屋没有建设工程规划许可证或未经有关部门批准建设，故对该证据不予采信。二审查明的事实与原审一致。本院认为：二审双方争议的焦点问题为：三源源公司与琼苑宾馆、华盈公司是否存在直接的房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，三源源公司提供华盈公司自2001年5月向其开具的场租费发票，欲证明其与华盈公司（琼苑宾馆）存在租赁关系，但琼苑宾馆、华盈公司提供林仕光《关于拟改变经营项目及要求减免部分租金的请示报告》作为反驳证据，该报告证明林仕光于2011年5月27日曾向华盈公司请求其与华盈公司（琼苑宾馆）于2009年12月1日签订的《租赁合同书》中的租金改由其合作单位海南三源源实业有限公司缴交。此外，三源源公司并未提供其他足以证明其与琼苑宾馆、华盈公司之间存在租赁关系的证据，因举证不能需承担不利后果。原审法院未认定三源源公司与琼苑宾馆、华盈公司之间存在房屋租赁合同关系进而未支持其诉请并无不当，本院予以维持。三源源公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。此外，三源源公司向本院提交了书面的调查取证申请，请求法院对涉案房屋是否取得建设工程规划许可证的情况进行调查，由于其申请提交的时间已超过举证期限，且调查内容与本案无直接关联，本院不予准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4900元，由三源源公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 璐审判员 黄玉臣审判员 谭晓梅二〇一六年七月十二日书记员 游佳男