北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）三中民终字第00406号
上诉人（原审被告）北京中联亚国际会展中心有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡立水桥。
法定代表人唐军，总经理。
委托代理人肖庆悦，男，1985年9月9日出生。
委托代理人周红霞，北京市中逸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董祎，男，1988年1月20日出生。
委托代理人董福亨，男，1951年8月14日出生。
委托代理人徐朋朋，北京智龙博律师事务所律师。
原审第三人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人陈耀忠，总经理。
委托代理人张三军，男，1987年8月26日出生。
委托代理人袁志良，男，1985年5月5日出生。
上诉人北京中联亚国际会展中心有限公司（以下简称中联亚公司）因与被上诉人董祎及原审第三人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第24742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中联亚公司委托代理人周红霞、肖庆悦，被上诉人董祎的委托代理人徐朋朋及原审第三人长城公司的委托代理人张三军，�志良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董祎一审诉称：2007年3月23日，董祎与中联亚公司签订《北京市商品房预售合同》，董祎购买了中联亚公司开发建设的北京市22CB1-60房屋（以下简称60号房屋），物业管理公司为长城公司。合同签订后董祎向中联亚公司一次性支付了购房款531412元。但中联亚公司未能在合同约定的2008年2月28日交付符合合同约定的房屋。2010年9月，中联亚公司向董祎交付房屋时，董祎所购房屋隔壁女卫生间仍然一直在往屋内渗水，房顶也在滴水。董祎多次要求中联亚公司处理，中联亚公司一直未予维修。2011年5月30日，6月25日，董祎房屋内大量漏水，致使存放在屋内的物品被泡，长城公司在接到报修后只是锁上了女厕所不再使用，没采取其他措施。之后董祎只能腾空房屋，至今房屋内仍然在不断漏水。董祎购买的是地下一层的商业用房，购房价格和物业管理费都高于周边住宅价格，但该房屋一直漏水，不仅不能达到商铺的使用目的，而且作为库房使用都不可以，董祎根本无法实现其合同目的。收房时就发现渗水，在验房单上写了，此后仍然漏水，一直没有修过。中联亚公司应按照房租每月1500元的标准赔偿损失，从应当交房日2008年2月28日计算至其退还购房款之日止，金额估算为8万元。故此起诉要求：1.判令解除董祎与中联亚公司签订的《北京市商品房预售合同》；2.判令中联亚公司赔偿董祎经济损失8万元。
中联亚一审辩称：不同意董祎的诉讼请求，不同意解除合同。如果房屋有漏水的情况，中联亚公司同意维修。董祎要求按照房租标准赔偿损失无依据。2011年5、6月份，董祎正在使用房屋，这说明房屋可以使用。如是卫生间造成的漏水问题，应该是可以修复的。
长城公司一审述称：2011年5月，董祎的租户跟长城公司说房屋被水泡了，长城公司去现场查看，发现房屋内确实有水，当时没有确认水是从哪来的，董祎的房间内无水源，临近只有卫生间有水源。长城公司将情况报给了开发商。当时房屋内没有明显的漏水点，怀疑是从旁边的卫生间漏的水。董祎的租户给我们报了6000多元的损失。长城公司投保了公共责任险，但保险公司认为不是物业公司管理过错造成的损失，所以没有赔付。之后长城公司将卫生间阀门关闭，将卫生间门锁上，并向开发商说怀疑卫生间漏水，最好刨开检查。董祎的楼上是一间空置房，空置房有取水点。这间空置房屋不是物业用房，是开发商的未售房，这个房间是长城公司锁的，长城公司有没有在此房屋取水不清楚，长城公司保洁人员有可能打开房门在这房间里取水，今后会告知长城公司工作人员不在该房间内打水。该房间内渗水渗到楼下不会渗这么多。
一审法院认为，董祎、中联亚公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因中联亚公司开发建设的60号房屋相邻卫生间存在质量问题，导致60号房屋渗水，给董祎正常使用房屋造成了影响，中联亚公司应就60号房屋存在的质量瑕疵向董祎支付赔偿款。对于赔偿款数额，现有证据表明2011年5月30日确实发生了渗水，但其他时间段的渗水情况和渗水程度董祎未能举证证明，法院综合案情，依据公平原则，对于赔偿款数额依法酌定为6万元。60号房屋的用途为商用，现有证据表明渗水问题对使用该房屋造成的影响有限，可以通过修复予以解决，尚未达到使董祎完全无法实现合同目的的程度，董祎要求解除合同的诉讼请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关�民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京中联亚国际会展中心有限公司于判决生效后三日内向董祎支付赔偿款六万元；二、驳回董祎的其他诉讼请求。案件受理费900元，由董祎负担640元（已交纳），由北京中联亚国际会展中心有限公司负担260元（董祎已预交，北京中联亚国际会展中心有限公司于本判决生效后3日内支付）。
中联亚公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.一审判决事实认定不清，未将董祎出租房屋的重要事实予以认定。判决认定“董祎提交的2010年9月20日的《验房单》，证明因为房屋存在漏水问题，其实收房日期为2010年9月20日。”属认定错误。《验房单》只能证明其与物业公司办理手续的当日有渗水，不能证明之前存在渗水，也不能证明其因渗水才迟延验房，董祎系因自身原因迟延办理手续；判决�定“中联亚公司提交有董祎签字的落款日期为2008年5月28日的《收房确认函》，证明该公司已于2008年5月28日将60号房屋交付董祎。”此认定事实不全面。该函证明中联亚公司于2008年5月28日将房屋交付董祎，且其对房屋进行了实地查看和检验，60号房屋符合交付和使用条件；判决认定“业主拿着开发商开具的《收房确认函》到物业公司办理入住手续并领取钥匙，”与事实不符。该函是董祎在验房、收房后向中联亚公司出具的证明文件，而业主凭中联亚公司开具的“入住确认单”与物业公司办理交割手续，这是两份不同的文件；2.一审判决遗漏重要事实。董祎与案外人赵×1于2010年9月14日签订《房屋租赁合同》，将60号房屋出租，租期自2010年10月1日起，月租金人民币1250元。承租人于2011年10月搬离60号房屋。以上事实说明，董祎签订租赁合同后，即与物业公司办理交割手续�是为逃避房屋空置期间的物业等费用，而非渗水。2011年5月，房屋虽发生漏水，但租户使用至9月，并未影响使用；3.判决“中联亚公司应就60号房屋存在的质量瑕疵向董祎支付赔偿款。对于赔偿款数额，现有证据表明2011年5月30日确实发生了渗水，…依据公平原则，对于赔偿款数额依法酌定为6万元。”缺乏证据支持。60号房屋本身并无质量瑕疵，以此判决中联亚公司承担赔偿责任没有事实和法律依据；4.一审判决适用法律错误。本案案由为“商品房预售合同纠纷”，但中联亚公司与董祎之间的合同已履行完毕，中联亚公司并未违约，追加长城公司为第三人没有依据。房屋交付3年后，隔壁卫生间漏水与本案属另一法律关系，不应由合同法调整。综上，请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判。
董祎辩称，同意一审判决。
长城公司述称，同意一审判决。
本院经审理查�，2007年3月23日，买受人董祎与出卖人中联亚公司签订《北京市商品房预售合同》，内容为：房屋坐落于22CB1－60，总价款人民币531412元。交房日期为2008年2月28日，交接手续为验收交接后，双方应当签署商品房交接单。该商品房地基和主体结构质量经检测不合格，买受人有权退房。交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第贰种方式处理，即由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。在住宅保修责任中约定：在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。该合同签订后，董祎向中联亚公司支付了购房款人民币531412元，物业管理公司为长城公司。董祎于2008年5月28日签收《收房确认单》，内容为：本人购买的由中联亚公司开发的72CB1－60号商铺，已于2008年5月28日实际交房，交房期间本人经实地查看、验房，对该商铺房屋现状（包括但不限于主体结构、门窗、连廊及其他房屋附属设施等）予以认可，本人自愿按现状收房并办理相关入住手续。董祎于2009年2月23日取得60号房屋产权。2010年9月14日，董祎之父董福亨与赵×1签订《房屋租赁合同》，将60号房屋出租给赵×1，房屋用途为办公。租期为2010年10月1日至2012年9月30日，月租金人民币1250元。同年9月20日，董福亨与长城公司签订《验房单》，验收结果为：从隔壁女卫生间往户内渗水，…吊顶漏水….同日，董祎办理入住了手续。2011年5月30日，涉案房屋出现漏水。同年9月，该房屋承租人搬走。2012年11月，中联亚公司对与60号房屋相邻的卫生间进行了维修，将地面刨开后，发现有一个管道脱节导致漏水，中联亚公司更换了管道，重新做了防水，至今60号房屋未再发生漏水情况。相邻的卫生间属于公共部分。董祎与中联亚公司均认可60号房屋除渗水外，无其他问题，董祎未装修过。董祎出具的中联亚公司2007年《房屋质量保证书》中载明，屋面防水、卫生间防水和外墙渗漏的保修期为5年。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《验房单》、《现场确认单》、《收房确认函》、《房屋租赁合同》、《房屋质量保证书》、《房产证》、发票及三方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：董祎与中联亚公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明的事实，涉案房屋本身不存在质量问题，故一审法院判决不予解除合同的处理结果，符合事实情况和相关法律规定，本院应予维持；对于董祎要求中联亚公司赔偿损失的请求，因董祎在办理房屋入住手续时，长城公司出具的《验房单》即表明该房存在漏水现象，而中联亚公司却未采取积极的修缮措施，以致造成董祎在使用该房时的经济损失。虽然中联亚公司交付的涉案房屋本身不存在质量问题，但因与该房一体的公共区域卫生间出现了质量问题，影响了董祎对房屋的正常使用，作为出卖人的中联亚公司仍应承担赔偿责任。长城公司作为物业管理公司，其本身没有过错，不应承担赔偿责任。一审法院为查明案情，依职权追加长城公司为本案第三人，并判决中联亚公司承担违约损害赔偿责任，并无不当；但应指出，董祎是在办理入�手续后才使用涉案房屋并出租他人，在此之前其并未对房屋进行使用并提出质量异议，故其经济损失，应从承租人退租后开始计算。而一审法院对赔偿数额的认定，缺乏依据，明显偏高，本院酌情予以变更。综上，中联亚公司的上诉请求部分成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第24742号民事判决第二项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第24742号民事判决第一项为，北京中联亚国际会展中心有限公司于本判决生效后七日内给�董祎赔偿款人民币二万元；
三、驳回董祎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费九百元，由董祎负担三百元（已交纳），由北京中联亚国际会展中心有限公司负担六百元（于本判决生效后三日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费一千三百元，由董祎负担五百元（于本判决生效后三日内交纳），由北京中联亚国际会展中心有限公司负担八百元（已交纳五百二十元，余款于本判决生效后三日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
代理审判员 高 可
代理审判员 金园园
二〇一四年一月二十日
书 记 员 肖 斌