上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1000号
普陀区人民法院民事判决书
（2014）普民四（民）初字第1000号
原告姚世蓉，女，1942年10月30日出生，汉族。
原告侯青波，男，1968年5月2日出生，汉族。
两原告共同委托代理人侯长敬，男，1942年1月13日出生，汉族。
被告上海外高桥保税区开发股份有限公司，住所地上海市杨高北路889号。
法定代表人舒榕斌，董事长。
委托代理人顾洁玮，该公司员工。
委托代理人陈珏，上海市沪一律师事务所律师。
原告姚世蓉、侯青波与被告上海外高桥保税区开发股份有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告姚世蓉、侯青波的委托代理人侯长敬，被告上海外高桥保税区开发股份有限公司的委托代理人顾洁玮、陈珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚世蓉、侯青波诉称：案外人上海希盟企业发展有限公司（以下简称希盟公司）名下拥有本市长寿路892、898号大众河滨大厦裙房第四层57套商铺。2005年8月31日，原告与希盟公司签订认购书，原告向希盟公司购买希盟公司名下的本市长寿路892、898号大众河滨大厦裙房462商铺一套（以下称系争房屋），虽全额付清房款人民币666910元，但为日后能调购二楼满意的铺位，故仅签订了认购协议，没有签订买卖合同。后因希盟公司未按约履行义务，2007年，原告诉讼至法院，要求认购协议继续履行。经多项司法程序，最终法院执行庭于2008年10月18日以商铺作价人民币514000元交付原告，随后办妥产权证，了结了上述纠纷。
2005年9月28日，被告将一纸盖有公章的封条封闭了一至四层的整个裙房，虽然原告通过诉讼取得系争商铺的产权，但因被告的封门行为，原告对商铺无法行使占有权、使用权、出租权和处分权，造成八年多来商铺无法使用的经济损失。2013年初，原告得知被告已将大众河滨裙房中属于被告产权的450多套商铺转让给三个自然人，由案外人上海豪浦资产管理公司封闭施工。
综上，在整个事件中，原告不存在过错，而被告却实施了侵权行为，违法明显，原告受损因果关系明显，故根据侵权责任法的相关规定，请求法院判令：被告排除商铺现有妨碍，允许自行通行；被告赔偿经济损失人民币10万元（该款性质为租金，计算方式：每天每平方米1.45元，建筑面积30.94平方米，自2009年12月18日至商铺实际交付日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告上海外高桥保税区开发股份有限公司辩称：被告曾经作为大众河滨大厦裙房部分商铺的原权利人，也是希盟公司法定代表人兼总经理方卫军诈骗案件的受害人之一。在发现方卫军涉嫌诈骗行为时，被告第一时间就向公安机关等部门予以报案。原告与希盟公司签订买卖合同后，按照希盟公司向其承诺购买商铺后可获得相关收益，因方卫军诈骗案案发，导致希盟公司承诺的预期收益不能兑现，这本身是原告在投资商铺时应预估的风险，也是希盟公司未能按合同约定履行的后果，被告并非买卖合同、包租合同的相对方，不应承担责任。根据大众河滨大厦的物业管理公司反映，原告从未至物业办理进户手续，从未交付物业管理费。该商铺从竣工至今有边门通往1-4层，由此说明，原告没有履行作为商铺权利人的职责，被告没有实施所谓的封门行为，原告可自由进出商铺。2011年12月31日，被告将名下的商铺与三个自然人办理了交接手续，不存在妨碍原告通行。另外，原告的诉讼已超过法律规定的诉讼时效。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：（一）坐落于上海市长寿路892、898号大众河滨大厦裙房（商铺）原产权人为被告。2005年4-6月，希盟公司向被告购入大众河滨大厦裙房第四层57套商铺并取得产证，系争商铺为其中之一。2005年5月、6月，两原告向希盟公司购买上海市长寿路892、898号大众河滨大厦裙房（商铺）二楼30号、81号商铺，并签订租赁合同两份，约定原告将商铺出租给希盟公司，由希盟公司租赁该商铺进行商业活动。30号商铺建筑面积25平方米，81号建筑面积25.10平方米，租赁期限均为十年，至2015年结束，希盟公司承诺支付原告租金，双方并就租金金额、支付方式等进行了约定。嗣后，原告从希盟公司处收取1个季度的租金。（二）2005年8月31日，原告姚世蓉与希盟公司签订认购书，认购物业为本案系争商铺，认购价为人民币666910元。同时，原告姚世荣与希盟公司签订租赁补充协议，约定：业主姚世蓉等原认购长寿路892、898号2F81、2F30商铺各一套，因多种原因暂无法办理产证，故本公司同意姚世蓉退、换购4楼本公司有产权的4F016、4F77、4F62等铺。换购后原2F81、2F30租赁合同转上述商铺继续执行，但租金按换购后新的商铺总房价结算。（三）审理中，原告自述，在其他案件的执行过程中，因希盟公司拖欠原告房款，原告向执行部门另行补交了钱款，支付了希盟公司税金等，将系争商铺产权取得，该事宜与我院2008年普执字第2280号执行一案同时进行。2009年12月18日，两原告取得系争商铺的产权。（四）2011年11月至2012年3月期间，被告将长寿路892、898号部位为101、201、301、401产权转让给周静艳、潘一利及平学孝三位自然人。（五）根据原告提供的证据，在大众河滨裙房外树有一块施工铭牌，上面载明，开工日期2012年11月10日，案外人上海豪浦资产管理有限公司为建设单位。
本案另查，（一）原希盟公司法定代表人、总经理方卫军因涉嫌犯合同诈骗罪于2005年12月16日被刑事拘留，2006年1月21日被逮捕，2007年7月12日上海市第二中级人民法院作出（2006）沪二中刑初字第151号判决，该判决书认定希盟公司购买大众裙房第四层57套商铺后，仅对该57套有权销售，对其余商铺无权销售，方卫军之后私刻被告及其他公司公章，将无权销售的303套商铺销售并获款1.8亿余元，其行为应当以合同诈骗罪论处……（略），遂判决方卫军犯合同诈骗罪，判处无期徒刑等。
（二）在我院申请执行人为姚世蓉、侯青波（本案原告）与被执行人为希盟公司一案（2008年普执字第2280号）的执行过程中，姚世蓉、侯青波曾向执行庭递交书面信函，其中表示“该楼盘有四层共517套小产证，至今民事纠纷没断，空置已达三年，较长时间内难以开业（死铺）”，“拍卖该商铺成交后，我会有以下三种亏损情况”等。
本案审理中，原告表示，在我院2008年普执字第2280号一案拍卖前，原告知道希盟公司状况及方卫军刑事案件，之所以商铺已是难以开业的“死铺”仍购买，是因为无法向希盟公司要回购房款，并认为有了房产证就能取得商铺。购买商铺后，有自己经营的打算，仅是设想，无法实施。
就本案争议的被告是否实施了封门这一侵权行为，原告提供2006年1月16日东方电视台录像、照片，2005年10月、11月《第一财经日报》报纸等，对此，被告表示电视台录像中仅讲到大众河滨被查封，但没有说是被告查封；对照片的真实性不认可；报纸上文章中写有“缤纷生活家的大门上赫然贴着两张封条，上面的印章是‘外高桥保税区开发股份有限公司’”、“外高桥以此为由查封了缤纷生活家”等（缤纷生活家即为大众河滨裙房），被告认为这是商报记者的采访报道，不是做过核实调查的结论，对真实性不予认可。被告则提供上海大众河滨酒店经营管理责任有限公司2014年6月出具的《情况说明》，证明原告无封门行为，且商铺可自由出入，该《情况说明》载明：该公司于2004年6月接管大众河滨大厦及商业裙房的前期物业管理，大众河滨裙房商铺竣工后内部一直是毛坯状态，未有装饰，也未有经营；从希盟公司受让该商铺4层的业主从未至我司办理过进户入住手续，也未支付过物业管理费；该商铺有边门可通往1-4层铺位。原告对《情况说明》的真实性及证明内容均不予认可。
就原告是否曾实际掌控系争商铺，并自行投入经营准备的争议焦点，原告自认回购取得商铺后，有自行经营打算，但无实施行为。就原有的租赁合同原告没有与希盟公司协商过解除或变更，原告等因无法联系希盟公司，曾与被告交涉，但无果。被告则认为，因方卫军案发，整个一至四层商铺始终处于毛坯状态，被告根据政府有关部门处置方卫军案发的善后事宜，明确不包括希盟公司名下的57套商铺。
对于本案涉及的租金计算标准，原告提出以周边商铺租金作为计算标准，但没有提供相关依据，被告则不予认可。法庭释明，可通过评估或法院询价的方式确定标准，对此，原被告均选择法院询价的方式酌情认定租金。
本院认为：根据本案查明的事实，原告系在其他案件的执行过程中，因希盟公司拖欠原告房款，原告向执行部门自愿补交钱款，支付了希盟公司税金等，将系争商铺产权取得。在两原告作为其他案件当事人的案件审理和执行期间，原告对系争商铺的状况，包括民事纠纷不断，场地空置已达三年，难以开业等情况均已明知，因此，原告对系争商铺的行使权利会存在瑕疵或风险应有预判。在被告将商铺转让案外人之前，大众河滨大厦裙房的上述状况一直维持，现原告以大众河滨裙房被被告在2005年9月封门，致其无法行使权利为由，提出相关诉请，与事实不符，对其诉请难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、对原告姚世蓉、侯青波要求被告上海外高桥保税区开发股份有限公司排除商铺现有妨碍，允许自行通行之诉讼请求，不予支持；
二、对原告姚世蓉、侯青波要求被告上海外高桥保税区开发股份有限公司赔偿经济损失人民币10万元（该款性质为租金，计算方式：每天每平方米1.45元，建筑面积30.94平方米，自2009年12月18日至商铺实际交付日止）之诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2300元，由原告姚世蓉、侯青波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 葛秀宝
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 吴 婷
附：相关的法律条文
中华人民共和国民法通则
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
审判长余莉敏
审判员曹彬
人民陪审员葛秀宝
二〇一四年六月二十五日
书记员吴婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
中华人民共和国民法通则
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。