江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3645号
上诉人（原审被告）：淮安中宏家居市场经营管理有限公司，住所地淮安市水渡口大道111号。
法定代表人：徐文银，该公司董事长。
委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乔建琳，女，1965年7月16日生，汉族，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：周立太、杜江，重庆周立太律师事务所律师。
上诉人淮安中宏家居市场经营管理有限公司（以下简称“中宏管理公司”）因与被上诉人乔建琳委托经营合同纠纷一案，不服淮安市浦江浦区人民法院（2017）苏0812民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中宏管理公司的委托诉讼代理人章炳骏、被上诉人乔建琳的委托诉讼代理人杜江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中宏管理公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人提交的租金专项审计报告客观反映了租金收取情况，上诉人根据商场运行模式，委托上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮安分公司（以下简称红星美凯龙管理公司）收取管理费用时代为收取租金，所有收取租金的真实资料均提交审计机构，审计结果真实、合法、有效。一审法院根据红星美凯龙管理公司向“弗士丹”发出的房租催收通知单来否认审计报告结论，且在没有委托中介机构对被告收取租金的真实性进行审计的情况下，否认被告提交的审计报告真实性是错误的；上诉人与被上诉人之间的委托合同关系合法有效，上诉人已经根据合同约定按照实际租金的75%按期足额支付了租金收益，至于上诉人与部分业主于2014年达成的按总房款4.75%支付租金收益的合意，仅适用于2014年度，2015年以后应该回归合同，而不是按照2014年度的酌定。一审法院按照总房款4%支付租金收益无合同依据。
乔建琳辩称：1、审计报告是上诉人单方委托会计事务所进行审计，其所提供材料的真实性，准确性，完整性、合法性均无法予以保障，所以一审法院对审计报告不予采信是符合法律规定的；2、关于是否应该按照总房款4%支付租金收益问题。开发商在销售商铺的时候向包括被上诉人在内的2000多业主承诺，每年收益8%，但上诉人在经营管理期间并没有按照当时的承诺支付上述收益，业主和红星美凯龙管理公司为此产生纠纷，淮安市、区两级政府进行维稳协调时，在经双方同意的情况下按照4.75%的比例支付租金收益，而且之前的业主经过清江浦区法院和淮安市中级人民法院生效判决确定，实际租金收益按照4%进行酌定，所以，总体上业主主张的4%的收益，实际上是开发商违背其承诺的情况下一种被迫选择，勉强接受。二审法院应驳回上诉，维持一审判决。
乔建琳向一审法院起诉请求：被告中宏管理公司支付经营回报收益（自购买商铺时起至2016年12月31日，每年按照购房款的4%计算）并承担本案诉讼费用。事实与理由：我与被告中宏管理公司签订《委托经营管理合同》，约定将我所有的位于淮安市水渡大道111号一层H1634号商铺委托给其经营。合同签订后，被告中宏管理公司没有如实按照承诺向我足额支付经营回报收益，遂诉至贵院判如所请。
一审法院认定事实：2010年9月15日，原告乔建琳与淮安中宏置业有限公司签订商品房买卖合同，购得位于淮安市清河新区水渡口大道南侧、广州街西侧中宏国际家居生活广场（下简称“家居广场”）一层H1634号房，总价款190000元。
2010年9月15日，原告乔建琳（甲方，委托方）与被告中宏管理公司（乙方，受托方）签订一份《委托经营管理合同》，主要约定甲方将其位于家居广场一层H1634商铺委托乙方经营和管理；委托经营期限为2011年1月1日至2025年12月31日止，甲方同意在合同约定的委托期限内将涉及该商铺经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并同意乙方有权以乙方的名义从事该商铺经营管理的一切活动（包括但不限于自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；独立处理一切与商铺经营有关的内外事务）；经营回报收益支付方式：为支持培育市场，甲方承诺在2011年1月1日至2013年12月31日的三年期间，每年以房价2%的租金价格出租给承租方，签订本协议后，乙方代为向甲方先行一次性付清前述三年的租金。在2014年1月1日至2025年12月31日止的租金收益按七五、二五分成，乙方按该物业租金的75%支付给甲方，收入的25%作为乙方管理费用。租金收益在每半年（即6月底和12月底）的月末结算一次，乙方应及时支付。如乙方超过1个月未及时支付租金收益的，应按银行同期活期存款利率的4倍给予甲方赔偿。计算方法如下：楼层已售面积半年总租金÷楼层已售面积合同总价×委托方购房合同价×0.75系数＝委托方半年租金。
被告中宏管理公司实际委托上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮安分公司（下简称“红星美凯龙”）对家居广场进行管理，由租赁商户与红星美凯龙、被告中宏管理公司签订三方协议，协议中约定租赁商户应每半年交纳物业管理费和租金。
另查明，原告乔建琳共向淮安中宏置业有限公司购买包括本案诉争商铺在内的两套虚拟产权式商铺。被告中宏管理公司实际向原告乔建琳支付经营回报收益情况如下：2014年上半年2115.51元（两套合计），2014年下半年2126.15元（两套合计），2015年上半年1080.57元，2015年下半年1034.84元，2016年上半年961.5元，2016年下半年732.8元，共计8051.37元。
庭审中，原、被告对被告中宏管理公司是否依据合同约定向原告支付2011年1月1日至2013年12月31日期间的租金产生争议。被告中宏管理公司为证明其抗辩主张，提交原告签名的收据三份。原告乔建琳称，收据尾部的字是其签的，但签字当时没有注意是什么内容，被告亦没有作出说明。
庭审中，原、被告对被告中宏管理公司是否依据客观真实的“楼层已售面积半年总租金”向原告乔建琳足额支付经营回报收益产生争议。被告中宏管理公司为证明其抗辩主张，提交2015年、2016年该公司收取租金专项审计报告，认为该公司依据该审计报告结果确定“楼层已售面积半年总租金”数额，按照合同约定的计算标准向原告乔建琳足额支付了经营收益回报。原告乔建琳对审计报告的真实性不予认可，理由为：1、审计报告系被告中宏管理公司单方委托；2、据以作出审计结论的材料由被告中宏管理公司自行提供，所提供材料的真实性、准确性、合法性、完整性无法保障。为证明上述主张，原告乔建琳提交红星美凯龙清河店出具给家居广场“弗士丹”商户的房租收缴通知单和2014年上半年审计报告附表，主张该商户实际缴纳2014年上半年的租金（64484元）远高于被告中宏管理公司向审计机构提供的收取租金数额（37432.92元），审计报告未能依据如实的数据作出审计结论。
被告中宏管理公司对房租收缴通知单和附表的真实性不表异议，但抗辩通知单上催缴的费用除该公司应收租金以外还包括红星美凯龙向商铺收取的物业费用，审计报告是以该公司实际收取的租金部分作为审计依据。原告乔建琳对被告中宏管理公司的上述质证意见不予认可，认为被告中宏管理公司另行转委托红星美凯龙公司对家居广场进行管理的费用应由被告中宏管理公司自行承担。
一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当亲自处理委托事务。被告中宏管理公司提交的该公司收取租金专项审计报告（下简称“审计报告”）不能客观反映“楼层已售面积半年总租金”数额，理由如下：一、原告乔建琳仅委托被告中宏管理公司对家居广场进行管理，而被告中宏管理公司单方转委托红星美凯龙管理家居广场所产生的费用应由其公司自行承担，即双方签订的《委托经营合同》中“楼层已售面积半年总租金”指租赁商户交纳的全部租金金额。现被告中宏管理公司以物业管理费名义将商户交纳的部分款项直接支付给红星美凯龙，而以剩余部分作为向原告乔建琳发放收益的计算基础，显与双方订立合同的原意相违背；二、原告乔建琳提交的“弗士丹”商户房租收缴通知单上反映该商铺2014年上半年交纳的费用与2014年上半年审计报告附表中载明的该商户交纳租金金额不一致，能够证明据以作出审计报告结论所依据的数据非双方合同约定的“楼层已售面积半年总租金”，该审计报告不能作为计算原告应得收益的依据。
本案中，被告中宏管理公司应该提交一手收租明细作为审计依据，但未提交，应该承担举证不能的后果。本案无法依据原、被告签订的合同计算原告乔建琳应得收益的数额，故本院结合我市2014年至2016年期间房地产价格逐年攀升，家居行业与房地产市场发展状况紧密相关的经济规律以及被告中宏管理公司曾与部分业主达成2014年度按照总购房款的4.75%补足收益情况，酌情认定被告中宏管理公司应自约定支付经营回报收益之日（2014年1月1日）起至2016年12月31日，每年按照总房款的4%向原告乔建琳补足经营回报收益14748.63元（190000元×4%×3-8051.37元）。原告乔建琳就其在该物业购买的另一套商铺提起诉讼时，2014年度已收到收益回报可不再予以扣减。
关于2011年1月1日至2013年12月31日期间被告中宏管理公司是否依约支付房租收益的问题，本院认为，原告乔建琳具有完全民事行为能力，应对其签名的收据上载明的内容承担责任，故对于其陈述，本院不予采信。故原告乔建琳主张超出部分，本院不予支持。
二审期间，当事人没有提供新的证据。
二审查明的事实与一审判决认定事实基本相同。
二审另查明，2014年7月，众多业主因返租回报率没有达到预期而多次至商场和政府信访。2014年9月11日，业主代表与中宏置业公司、中宏管理公司代表在淮安市信访局就2014年度租金收益事宜进行会商达并成如下共识：关于2014年度租金收益率统一按合同价款4.75%计算（税后），租金分两次支付，中宏管理公司在9月27日开始支付，于10月12日前付清上半年度租金收益2.375%（扣除上一次付款额），在2015年1月15日前支付剩下2.375%，此次付款不包括超出此租金收益的业主，也不包括收益尚未到期的业主，各市业主代表在10月11日前提供授权委托书，中宏管理公司将根据业主代表授权委托书中记载的业主名单发放上述款项，2015年家居广场管理问题待双方进一步协商确定，从2015年起业主的租金收益按商场实际收益为准。
红星美凯龙管理公司、中宏管理公司与承租经营户三方签订的《经营管理合同》载明：红星美凯龙管理公司按照经营户实际承租的面积和位置，收取相应比例的物业管理费用，中宏管理公司按照经营户实际承租的面积和位置，收取相应比例的租金。两项费用均由红星美凯龙管理公司收取后，红星美凯龙管理公司在扣除其应收的物业管理费后，将余款给付中宏管理公司，中宏管理公司按照实际收取租金的75%向乔建琳等购房人支付租金。
本案争议焦点为：《委托经营管理合同》中的租金收益给付标准如何确定。
本院认为，首先，《委托经营管理合同》约定乔建琳收取租金的计算方法为：楼层已售面积半年总租金÷楼层已售面积合同总价×委托方购房合同价×0.75系数＝委托方半年租金。因涉案房屋是由红星美凯龙管理公司对外进行租赁，因为市场的变化，红星美凯龙管理公司实际所租赁的面积是不断变化的，故“半年总租金”对应的数额也是变化的；其次,对于涉案租金的数额，中宏管理公司认为应当是扣除红星美凯龙管理公司的费用后，其实际收取的租金按75%向乔建琳支付，而乔建琳认为，其购置房屋的租金应是红星美凯龙管理公司和中宏管理公司所收取的总数额。虽然中宏管理公司提供了审计报告作为确定“半年总租金”的依据，但审计报告所依据的相关资料均是由红星美凯龙管理公司或中宏管理公司所提供，乔建琳对于审计资料的真实性无法确认。同时，因双方对于“半年总租金”的范围认识严重分歧，如果按照三方协议确定的租金计算方法，审计报告是以红星美凯龙管理公司和中宏管理公司的观点为基础而形成，极易导致双方在合同履行过程中的矛盾不断发生，故《委托经营管理合同》对租金的收取标准属于约定不明；第三，双方因租金收取产生长期发生纠纷，并导致群访，经市、区两级政府协调，业主代表与中宏管理公司就租金问题已达成协议，并经一、二审判决确定，以4%的标准计算租金。虽然政府协调结果仅就2014年度的租金达成协议，对2015年以后的租金收取数额按商场实际收益为准，但2015年后双方对于租金收取的范围仍不能达成一致意见，如果不能以一个合理的标准确定租金收取的数额，《委托经营管理合同》将难以进一步履行下去，对于各方当事人的利益造成重大损失。一审法院结合我市相关市场经营的实际状况，以及中宏管理公司曾与部分业主在2014年度协商结果，酌情认定中宏管理公司按实际购房款的4%支付经营回报收益既兼顾各方利益的平衡，也使得各方之间所的合同能得以继续履行，从而稳定社会秩序。
综上所述，中宏管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由淮安中宏家居市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 蒋其举
代理审判员 朱 云
二〇一八年二月十二日
法官 助理 孙志丹
书 记 员 刘 青