湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0682民初150号原告（反诉被告）：魏新望，男，1961年3月16日出生，汉族，经商，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：陈琼娥，临湘市法律援助中心律师。被告（�诉原告）：苏长庚，男，1971年4月25日出生，汉族，经商，住湖南省临湘市。被告（反诉原告）：姚伟华，男，1976年7月5日出生，汉族，经商，住湖南省岳阳市。两被告委托代理人：黎蓉，湖南巴陵律师事务所律师。两被告委托代理人：王温斌，湖南巴陵律师事务所实习律师。原告（反诉被告）魏新望与被告（反诉原告）姚伟华、苏长庚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏新望及其委托代理人陈琼娥，被告（反诉原告）姚伟华、苏长庚及委托诉讼代理人王温斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）魏新望向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同，2.责令被告立即将租赁房屋腾空并返还给原告；3.要求被告赔偿工程造价折旧后的损失130761.97元、占有使用费65000元。事实和理由：2009年，原告经全家人经商量，准备在临湘市城区创办一家塑料加工厂。原告因此委托侄女婿王洪寻找场地，王洪将自己及一些本组村民位于临湘市向阳路天桥对面巴毛坡的一块荒地转让给原告。原告的儿子魏磊向市规划局打报告，得到市领导和向阳居委会国土所的支持后，原告先后投资110万元左右在巴毛坡建起了塑料加工厂房，占地面积2000多平方米，建成后加工至2012年停产。2013年，被告苏长庚想租赁塑料加工厂开餐馆，经其与被告姚伟华实地查看后，原告和被告苏长庚于2013年6月16日签订了一份《房屋租赁合同书》。合同约定第一年租金为80000元，次年递增5000元，从第四年起每年递增10000元，自合同签订生效其交付第一年租金，以后每年的9月18日前交付下一年的房租，如不按合同交房租视为违约，原告有权终止合同，违约方必须无条件地承担因违约给对方造成的经济损失。合同签订后，原告全面履行了自己的义务，被告将房屋装修完毕后经营起临湘市乡土情大酒店。原告在装修期间给予了被告支持和方便，如被告要原告将未出租的五间房交给其使用，原告要求加20000元租金，被告不同意，承诺装修好后给原告两间房，但被告事后既没有交房屋也没有加租金。特别是被告本应在2016年9月18日前应交下一年租金100000元，但拖到2016年10月才交60000元（其中10000元是桌席钱抵账）。被告要求宽限至2016年阴历12月底交清租金，但到了承诺的期限仍无交纳租金的诚意。原告打电话明确告知被告于2017年正月10日关门终止合同，被告仍拒绝交�租金，原告只得关门不准被告营业。关门后，被告不但拒不腾空房屋返还租赁物，还撞门、托人带信威胁原告。原告认为，被告不按约定交纳租金，严重违反了合同义务，损害了原告的合法权益，为此特具状诉至人民法院。被告（反诉原告）姚伟华、苏长庚提起反诉请求：1.确认《房屋租赁合同书》无效，2.判令反诉被告赔偿反诉原告在租赁期内的装修残值、扩建造价费500000元；3.判令反诉被告返还房租21366元；4.反诉费由反诉被告承担。事实理由（辩称）：1.本案的房屋是未取得建设工程规划许可证的非法建筑，《房屋租赁合同书》因此无效，反诉被告应根据过错程度对答辩人的损失承担相应的赔偿责任。2.答辩人因对租赁物进行扩建、装修导致流动资金短缺，反诉被告答应答辩人延期分期支付租金。答辩人计划在2017年2月份支付�余的40000元租金，但反诉被告在答辩人已将租金支付至2017年4月下旬的前提下，于2017年2月6日就关闭大门，使答辩人无法继续经营。反诉被告不履行合同义务的行为构成根本违约，导致合同解除。3.答辩人先后2次对租赁的房屋进行扩建装修，共计投入113万元，扩建了400多平方米，反诉被告应当赔偿答辩人剩余租赁期内的装修装饰残值损失和扩建造价费用。4.请求占用费的前提是合同无效，出租人履行了提供场地的义务，但反诉被告从2017年2月开始就不履行合同义务，其主张占用费没有事实和法律依据，且反诉原告是因为双方的纠纷没有解决才未交付房屋，请求法院驳回该项诉讼请求。原告（反诉被告）魏新望辩称：1.反诉原告早知道租赁房屋没有建设规划许可证，对租赁合同无效亦存在过错，应承担相应的责任；2.反诉原告未经本�原告许可，擅自拆除原有建筑，本诉原告不同意利用或折价补偿对方现有的装修装饰残值；3.反诉原告虽然没有继续经营，但也没有腾房交付房屋，房屋仍然处于反诉原告占有使用状态，本诉原告不同意退还其租金。原告（反诉被告）和被告（反诉原告）围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有争议的证据，本院认证如下：1.《自留旱地转让协议》、调查笔录、请求办理塑料加工厂房的报告、向阳社区居委会国土所证明。该组证据相互印证，可以证明本案的租赁房屋是原告的家庭财产，与案件相关，本院予以采信。2.《房屋租赁合同书》。合同因违反法律规定而无效，但合同约定的内容是双方真实意思表示，对本案具有参考价值，本院对该证据部分予以采信。3.收据64张。该组证据单一，且缺乏真实性，不能作为认定事实的依据，本院不予采信。4.审计报告书2份。系本院委托具有鉴定资质的中介机构所得，客观真实，与待证事实相关，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，魏新望家准备开办塑料加工厂，遂委托案外人王洪将位于临湘市向阳路天桥对面巴毛坡的一块荒地从当地村民处转来作为厂址。魏新望在未取得建设工程规划许可证的情况下在此修建了厂房，该厂于2012年停产。2013年，苏长庚和姚伟华打算投资餐饮酒店，苏长庚遂于同年6月16日与魏新望签订了一份《房屋租赁合同书》。合同约定：魏新望将其塑料加工厂租赁给苏长庚，租赁面积1000平方米，租赁期限从2013年9月18日起至2023年9月18日。第一年租金为80000元，次年递增5000元，从第四年起每年递增10000元。乙方（苏长庚）自合同签订生效起交付第一年的房租，以后每年的9月18日前交付下一年的房屋，如乙方不按合同交房租，视乙方违约，本合同终止。违约方必须无条件地承担因违约给对方造成的经济损失。合同期满，乙方投资的财产除动产，其他归甲方（魏新望）所有。苏长庚和姚伟华从2013年7月中旬开始对房屋进行扩建、改造，同年8月份因涉及非法建筑被临湘市规划局阻止而停工一个月。装修完毕后，苏长庚和姚伟华以苏长庚妹妹苏长君的名义注册登记了字号为临湘市乡土情大酒店的个体工商户，两人后于2014年10月对酒店进行了第二次装修。依照双方的约定，2016年9月18日至2017年9月18日的租金为100000元，苏长庚和姚伟华于2016年10月交了50000元，魏新望家在临湘市乡土情大酒店办酒席，用桌席钱抵了10000元的租金。苏长庚和姚伟华因资金周转困难，与魏新望商量缓交租金，后因两人未在年底之前交纳租金，魏新望遂于2017年2月6日将临湘市乡土情大酒店关门，酒店自此停业。经营所用的桌椅、碗筷、冰箱、空调等物件现仍存放在原处。本案在审理过程中，魏新望申请对苏长庚和姚伟华在装修、扩建中拆除的猪栏、仓库等建筑物的价值进行鉴定。苏长庚和姚伟华申请对乡土情大酒店中已形成附合的装修现值及扩建部分的造价进行鉴定。经本院委托，中德安普成本管控集团有限公司对上述事项进行了鉴定，结果显示：房屋被拆除的建筑物折价金额为130761.97元，临湘市乡土情大酒店中形成附合的装修工程造价折旧金额为522182.15元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案的房屋没有取得建设工程规划许可证，魏新望和苏长庚签订的《房屋租赁合同书》因此无效。本案因合同无效引起的争议焦点有：1.临湘市乡土情大酒店的装修装饰现值及扩建费用如何处理？2.被苏长庚和姚伟华拆除的建筑物是否要两人折价补偿？3.是否支持临湘市乡土情大酒店停业后的房屋占用费？关于焦点1，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修�租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”该解释第十四条又规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”魏新望是将自住的房屋部分出租，其对苏长庚、姚伟华装修房屋的事情应当是明知的，且自述在装修期间还为两人提供便利等，故本院认为，魏新望对苏长庚和姚伟华�装修改造行为是同意或者默认态度。魏新望不同意利用临湘市乡土情大酒店的装饰装修物，故对未形成附合的装饰装修物，由苏长庚和姚伟华拆除带走。对扩建造价费用和已形成附合的装修装饰物现值，则由当事人根据各自的过错进行分担。魏新望作为房屋的实际所有人，在签约之前没有告诉苏长庚或姚伟华房屋没有建设工程规划许可证，未尽到告知义务，本院酌情让其承担50%的责任。苏长庚和姚伟华签约时没有尽到审查义务，尤其是在知道房屋没有建设工程规划许可证后，不但没有及时止损，反而无视相关部门的劝住，前后对房屋进行了两次装修，导致损失进一步扩大，也具有明显过错，本院酌情让两人共承担50%的责任。扩建造价费用和已形成附合的装修装饰物现值经鉴定为522182.15元，故魏新望需补偿苏长庚和姚伟华261091元。关于焦点2，本院认为，本案房屋虽然没有建设规划许可证，但魏新望在建造是基于对政府的信赖及当时的政策支持，在没有相关部门经过法定程序拆除之前，原有建筑物仍然是魏新望的私有财产，建筑物被拆除给魏新望带来了客观的损失。因魏新望没有阻止苏长庚和姚伟华的拆除行为，且该建筑物本身面临着被相关部门拆除的风险，故本院酌情让苏长庚和姚伟华补偿50%的原物损失，即65381元。关于焦点3，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，本院认为临湘市乡土情大酒店停业之前，苏长庚和姚伟华从租赁物中获利，该期间的占用费结合当事人的约定和魏新望的主张，按10000元/年计算。对停业之后的占用费，因酒店的东西未腾出，房屋仍被苏长庚和姚伟华占用，导致魏新望不能使用房屋，故停业之后的占用费仍应获得部分支持。但因法律并不鼓励利用没有建筑规划许可证的房屋盈利的行为，且本案当事人对房屋闲置均负有责任，故2017年2月6日之后的占用费本院只支持50%，即按50000元/年计算。苏长庚的姚伟华交纳的60000元在折抵2016年9月18日至2017年2月6日期间的占用费后还余21366元，该部分款项可以冲抵156天的占用费，相当于2017年2月7日至7月12日的占用费已交清。2017年7月13日之后的占用费按50000元/年计算，因魏新望请求的占用费为65000元，故占用费以其主张的65000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十四条第一款、第二百三十五�、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）魏新望和被告（反诉原告）苏长庚签订的《房屋租赁合同书》无效；临湘市乡土情大酒店中未形成附合的装修装饰物归被告（反诉原告）苏长庚、姚伟华所有，由苏长庚和姚伟华本判决生效后十五日内拆除，并将租赁的房屋交付给原告（反诉被告）魏新望；形成附合的装修装饰物及扩建建筑物（详见中德安普鉴字[2017]第005号）归原告（反诉被告）魏新望所有；原告（反诉被告）魏新�补偿被告（反诉原告）苏长庚、姚伟华装修装饰现值和扩建造价费共261091元；被告（反诉原告）苏长庚、姚伟华补偿原告（反诉被告）魏新望原有的建筑物损失65381元；以上两项给付义务相抵，原告（反诉被告）魏新望还需支付被告（反诉原告）苏长庚和姚伟华195710元。被告（反诉原告）苏长庚、姚伟华按50000元/年的标准，支付从2017年7月13日至交付房屋之日的占用费，以65000元为限；驳回原告（反诉被告）魏新望的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）苏长庚、姚伟华的其他诉讼请求。以上义务限于本判决生效后十五日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4215元，反诉受理费4480元，由原告（反诉被告）魏新望负担4347元，由被告（反诉原告）苏长庚、姚伟华负担4348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  张 彬审 判 员  任 夕人民陪审员  安军文二〇一八年二月二日书 记 员  唐 辉附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四条：承租人经出租人同意扩建，�双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。