上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第241号
上诉人（原审原告）游雄伟。
委托代理人李美奇，系游雄伟妻子。
上诉人（原审原告）李美奇。
被上诉人（原审被告）上海润旅投资管理有限公司。
委托代理人王恩峰，上海市群成律师事务所律师。
上诉人游雄伟、李美奇因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月17日受理后依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理，上诉人李美奇（暨游雄伟之委托代理人），被上诉人上海润旅投资管理有限公司（以下简称润旅公司）的委托代理人王恩峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年12月26日，游雄伟、李美奇向上海天乐房产开发有限公司购买了坐落于上海市金山区朱泾镇金龙新街商铺，建筑面积为80.15平方米。同日，游雄伟、李美奇与润旅公司签订《委托经营合同》，游雄伟、李美奇将其名下的金龙新街商铺委托润旅公司统一经营。委托经营期限为八年，自2010年4月29日至2018年4月28日。合同约定，前两年租金一次性从商铺总价人民币（下同）1，322，475元中扣除；第三年至第四年回报率按总价的7%回报，第五年至第六年回报率按总价的8%，第七年至第八年回报率按总价的9%，每半年返还。在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系，否则按本合同第5条处理。合同第5条约定违约责任，其中5.1约定，委托经营期间，游雄伟、李美奇应保证润旅公司对该商铺的经营权和收益权。在委托期限内，如发生商铺所有权主体变动的情形，游雄伟、李美奇承诺在产权变更前取得受让方遵守并继续履行本合同约定的承诺书，并会同受让方与润旅公司共同订立本合同的权利、义务转让协议。游雄伟、李美奇擅自解除、终止委托关系，或者转让该商铺等其他因游雄伟、李美奇原因使润旅公司丧失经营权和收益权，或有其他阻碍润旅公司行使经营权行为的，润旅公司有权要求游雄伟、李美奇继续履行本合同。若游雄伟、李美奇无法继续履行的，游雄伟、李美奇同意向润旅公司支付总房款20%的违约金，游雄伟、李美奇、润旅公司双方的违约责任相等。5.2约定，委托方不得以违约金的多少向法院要求减免。
润旅公司租赁讼争房屋后，与其关联企业上海名谷餐馆有限公司、上海名谷实业有限公司对朱泾镇金龙新街348弄和436弄全部191户商铺进行整体装修，投资成立名谷大酒店、名谷浴场和名谷宾馆。后润旅公司因经营不善未能按合同约定的时间向游雄伟、李美奇支付2012年4月29日起的租金。
2012年8月6日，《金龙新街》191户商铺业主代表陈波出具收条，载明，今收到名谷桑拿、酒店所有钥匙，已移交完毕，物资清单已确认。
2012年8月7日，移交人李贵峰和接收人业委会四位代表在见王继洪见证下办理了名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆的内部装潢及经营设备的移交手续。
2012年8月14日，润旅公司与《金龙新街》191户商铺业主代表（或《金龙新街》业委会筹备组）、上海名谷餐饮有限公司及上海名谷实业投资有限公司签订协议，润旅公司为协议的甲方，《金龙新街》191户商铺业主代表（或《金龙新街》业委会筹备组）为协议的乙方，上海名谷餐饮有限公司及上海名谷实业投资有限公司为协议的丙方。协议载明：甲乙双方借助于朱泾镇的政府平台，经过多次协商，于2012年7月10日形成会议纪要，明确：甲方与朱泾镇《金龙新街》191户商铺业主的委托经营管理合同解除；甲方及其关联企业上海名谷餐饮有限公司、上海名谷实业有限公司投资的名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆内的装潢及经营设备折抵甲方欠付日起至解除委托经营管理合同之日止191户商铺业主的拖欠租金和解除委托经营管理合同甲方应承担的违约金；上述协议由每户业主与甲方分别签订。但是鉴于目前部分业主联系不上等原因，无法按会议纪要约定在短时间内全部完成协议签订，居于局部利益需服从整体利益的原则，由乙方代表与上海润旅投资管理有限公司全部解约的业主与甲方签约，乙方负责完成后续解除委托管理合同事宜。甲方表示同意上述操作办法，双方就此达成如下协议：一、甲乙双方一致同意在本协议签订之日起解除朱泾镇《金龙新街》商铺（铺号详见清单）的委托经营管理合同。二、甲方确保对甲方本身及其关联企业上海名谷餐饮有限公司、上海名谷实业有限公司投资的名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆享有没有瑕疵的所有权，甲方同意将甲方及其关联企业上海名谷餐饮有限公司、上海名谷实业有限公司投资的名谷大酒店、名谷浴场、名谷宾馆中的装潢及经营设备（以下简称为“移交的资产”），全部折价赔抵甲方欠付乙方租金之日起至解除委托经营管理合同之日止拖欠的金龙街348弄及436弄全体业主的租金和解除委托经营管理合同的违约金。三、移交的资产另列清单，双方在本月7日已经办理交接手续，在办理手续时朱泾镇司法所监督人员在场，由甲方员工及乙方集体推荐的业主代表人员签字，甲方加盖公章为准，该清单作为本协议的附件。甲方向乙方移交资产清单之后，移交资产的所有权随之转移给金龙街348弄及436弄全体业主，另将属于移交资产的相关资料（如业主资料，水电管道图，设备发票，售后保修、维修卡等）同时一起移交给乙方。金龙街348弄及436弄全体业主任何人不得私自动用上述经营设备和物品。四、在移交前甲方及其关联企业产生的各种需缴费用，包括水电费、煤气费、物业管理费等费用必须由甲方负责结清。五、甲方确保将移交的资产的所有权移交给乙方时不侵犯任何第三方的权益，任何第三方无权对移交的资产主张权益。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份于见证方朱泾镇司法所备案。
2013年9月18日，通过金龙新街业主委员会的努力，与上海柳鸿企业管理有限公司签订商铺整体租赁合同，将191户业主的商铺整体出租给上海柳鸿企业管理有限公司，租赁期限为15年，自2013年8月6日至2028年6月30日止。合同对每年的租金支付金额、免租期及违约责任等均作了约定。此后大部分商铺业主已到小区业委会领取2013年8月至2014年8月的租金。
2013年9月4日，游雄伟、李美奇诉至法院，请求判令：1、润旅公司支付自2012年4月29日起至2013年4月28日止的租金92，573.25元；2、支付合同约定房款总价20%的违约金264，495元；3、解除商铺委托管理合同并返还讼争商铺，恢复购房时原状，恢复水、电及公共部位。
原审认为，游雄伟、李美奇、润旅公司签订的《委托管理合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现润旅公司未按合同约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。2012年5、6月起，润旅公司因经营不善无法继续履行委托管理合同，如果维持现状不采取适当措施，所涉的191户商铺业主将面临损失不断扩大的危险。2012年8月6日及次日，润旅公司将全部房产及设备交付业主代表。同月14日，润旅公司与《金龙新街》191户商铺业主代表签订解除委托管理合同协议。上述行为均属于维护全体小业主的整体利益，采取防止损失扩大的有效措施。诉讼中，业委会亦确认了业主代表的行为，故解除合同的协议对全体讼争小区内的业主均有效。同时法院注意到8月14日的解除协议中由商铺内的装潢和经营设备折抵租金和违约金针对整体业主，但未明确折抵金额和每位小业主经折抵后所得资产，故游雄伟、李美奇向法院诉讼要求润旅公司支付租金和违约金具有合理性。法院根据本案的实际情况认定所欠租金自第三年租赁期限开始日起至2012年8月14日办理协议解除之日止计27，391.54元，违约金经与装潢和设备折抵后酌定房屋总价的10%。关于游雄伟、李美奇要求润旅公司返还商铺恢复原状等诉讼请求，虽然游雄伟、李美奇认为未直接与润旅公司解除合同，业主代表的行为不能代表游雄伟、李美奇方，但游雄伟、李美奇在购买商铺同时，已与润旅公司签订委托管理合同，属明知售后整体包租，涉及众多商铺。因此，各业主在与润旅公司签订委托管理合同时，亦明知应按有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现游雄伟、李美奇坚持要求润旅公司返还商铺并恢复原状，将影响其他众多业主的整体利益，故此请求难以准许。
原审法院审理后，为维护社会稳定，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二一三年十二月四日判决如下：一、游雄伟、李美奇与上海润旅投资管理有限公司的《委托经营合同》于2012年8月14日解除；二、上海润旅投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付游雄伟、李美奇自2012年4月29日起至同年8月14日止欠付的租金27，391.54元；三、上海润旅投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付游雄伟、李美奇违约金132，247.5元；四、驳回游雄伟、李美奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费经减免后收取1，057元，由上海润旅投资管理有限公司负担，所负之款于判决生效之日起七日内缴纳法院。
判决后，游雄伟、李美奇不服，上诉于本院，诉称：业主代表未经其授权，无权代表其与被上诉人签订解约协议；上诉人根本不知道有哪些设施，因此，以设施抵扣违约金显然不合理；业主代表未经全体业主授权，擅自将房屋再行出租给，租期长达十五年，严重侵害上诉人合法权益，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三、四项，改判被上诉人支付264，495元违约金，恢复购房时的房屋原状及水电、公共部位。
被上诉人润旅公司辩称：为避免损失扩大，其与业委会筹备组签订协议；小业主购买房屋时明知系整体包租，对于房屋打通及合同解除均有预知、判断能力；目前房屋由业委会对外整体出租，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示物业公司情况反映、上海天乐房产开发有限公司的情况反映等材料一组，旨在证明业主代表没有正当维护小业主的利益；被上诉人表示该些材料不是二审新证据，且系复印件，真实性无法确认。本院认为，该些材料不属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审程序中的新的证据，故不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，游雄伟、李美奇与润旅公司签订的《委托管理合同》，于法无悖，双方均应恪守。润旅公司未依约履行合同义务，理应承担相应违约责任。本案双方对于业主代表是否有权与润旅公司签订2012年8月14日的协议存有争议，对此本院评述如下：首先，购买房屋时，游雄伟、李美奇将涉讼商铺委托润旅公司统一经营，可见其对商铺的整体出租、今后发生纠纷后的整体处理有相应的预见；其次，游雄伟、李美奇虽未明确授权业主代表签订解约协议，然依据本案发生之经过，可知游雄伟、李美奇对于业主代表的产生及对外统一协调后续事宜应为明知；再次，业主代表与润旅公司签订的协议并未损害小业主的利益，考虑涉讼商铺之状况，解约协议显然有利于纠纷之解决。综上而言，原审结合本案的具体情况、综合考量业主利益所作的处理并无不当，故对于游雄伟、李美奇的相关上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，553.67元，准予游雄伟、李美奇免缴。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年四月十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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