湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄星民二初字第00577号
原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行，住所地：湖南省娄底市娄星区长青中街38号。
负责人阳毅军，该分行行长。
委托代理人朱永祥，湖南晨晖律师事�所律师。
被告ＸＸＸ。
被告邱建华，系被告ＸＸＸ之妻。
被告湖南九鼎房地产开发有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区涟滨西街166号。
法定代表人颜四初，该公司董事长。
委托代理人阎新清，系湖南九鼎房地产开发有限公司法律顾问（特别授权）。
原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行（以下简称建行娄底市分行）诉被告ＸＸＸ、邱建华、湖南九鼎房地产开发有限公司（以下简称九鼎房地产公司）金融借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周威担任审判长，与审判员戴跃辉、人民陪审员陈燕组成合议庭，由书记员汤志远担任记录，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告建行娄底市分行的委托代理人朱永祥、被告九鼎房地产公司的委托代理人阎新清均到庭参加了诉讼，被告ＸＸＸ、邱建华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行娄底市分行诉称：被告ＸＸＸ、邱建华为购买被告九鼎房地产公司开发建设的金鼎山水绿城小区的商用房屋，向原告提出个人商业用房按揭贷款申请。2013年10月25日，被告ＸＸＸ以借款人和抵押人身份、被告邱建华以共同抵押人身份、被告九鼎房地产公司以保证人身份共同与原告（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称为“借款合同”）。借款合同约定：贷款人同意向借款人发放人民币2000000.00元贷款，该款划入借款人指定的账户，借款期限120个月（即从2013年8月22日起至2023年8月21日止）。另外，借款合同各方还对贷款利率、罚息利率、还款方式、担保方式、违约责任、费用承担、诉讼管辖地等事项均作了约定。上述借款合同签订后，原告如期足额发放了贷款，被告却未依约履行还款义务，截至2014年10月31日止，共欠贷款本金1886517.00元和利息12356.69元。经原告多次催讨未果，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判令：1、依法解除原、被告签订的合同编号为430690001-2032-20130376720号的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告ＸＸＸ、邱建华立即共同偿还原告贷款本金1886517.00元及利息12356.69元（利息暂计至2014年10月31日），并按照借款合同所执行的贷款利率（基准利率上浮20%）以及在所执行的贷款利率的水平上上浮50%的标准继续承担至全部款项清偿之日止的利息和罚息；3、判令被告ＸＸＸ、邱建华立即共同偿还原告因追索上述债权而发生的律师代理费用50000.00元；4、判令被告九鼎房地产公司就被告ＸＸＸ、邱建华的上述债务向原告承担连带清偿责任；5、确认原告有权请求人民法院处置抵押物（位于娄底市娄星区涟滨西街的金鼎山水绿城小区第0011栋111、121、131、132、133号的房产），并有权以处置所得价款优先受偿；6、本案全部诉讼费用由三被告负担。
被告ＸＸＸ、邱建华庭审时未到庭，亦未提出书面答辩意见。
被告九鼎房地产公司辩称：由于借款人以其自购房产提供了抵押，我方作为保证人，按照担保法第28条的规定，在既有保证又有物的担保的情况下，应以物的担保优先偿还，我方仅对物的担保以外的债权承担补充保证责任。
原告建行娄底市分行为支持其诉讼请求的成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、法定代表人居民身份证、被告ＸＸＸ、邱建华的居民身份证、户口簿登记卡、结婚证、被告九鼎房地产公司的工商登记信息各一份，拟证明：1、原、被告诉讼主体适格；2、被告李�国、邱建华是夫妻的事实。
证据二、个人住房借款申请及贷款调查申报审批表、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430690001-2032-20130376720）各一份，拟证明原告与各被告之间借贷、抵押、保证合同关系依法成立的事实。
证据三、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证各一份，拟证明原告依约履行了放贷义务的事实。
证据四、抵押双方房地产价值确认书、房屋抵押预告登记证书（编号：娄房预﹤娄底﹥字第D201310310044号）各一份，拟证明：1、原告与被告ＸＸＸ、邱建华设定了抵押，并进行了抵押预告登记；2、至今为止，被告九鼎房地产公司未按约办理好房屋他项权证并交由原告收执保管的事实。
证据五、中国建设银行个人贷款对账单一册，拟证明被告逾期还贷（欠贷）的事实及金额。
证据六、《委托代理协议》、发票各一份，拟证明原告为实现债权而发生的律师代理费用。
被告ＸＸＸ、邱建华均未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交证据，视为放弃质证权利。
被告九鼎房地产公司对原告提交的证据一至证据四无异议，证据五以法庭核实为准，证据六要有原始凭证核对，若没有原件请求不予支持。
被告九鼎房地产公司在举证期限内和庭审中未向本院提供证据。
本院对原告提交的证据进行了核对、审查，并分析双方当事人的举证、质证意见，认证如下：原告提交的证据一至证据六，具有真实性、合法性，能够相互印证，与本案具有关联性，其相应证明力本院予以确认，作为认定本案事实的依据。
根据上述有效证据和庭审调查中原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：
被告ＸＸＸ、邱建华是夫妻关系，其为购买被告九鼎房地产公司开发建设的金鼎山水绿城小区第0011栋111、121、131、132、133号的商用房屋，向原告提出个人商业用房按揭贷款申请，并承诺以其新购房产为贷款提供抵押担保。2013年10月25日，被告ＸＸＸ以借款人和抵押人身份、被告邱建华以共同抵押人身份、被告九鼎房地产公司以保证人身份共同与原告（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430690001-2032-20130376720）。借款合同约定：1、贷款人同意向借款人发放人民币2000000.00元贷款，期限120个月，即从2013年8月22日起至2023年8月21日止；2、本贷款由贷款人以转账方式一次性划入被告九鼎房地产公司（开发商）在建行娄底新塘支行开立的账户账号：43×××88；3、本贷款执行利率为7.86%（基准利率上浮20%），还款方式采用“按月等额本息”还款法，逾期还款的罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、借款人及共同抵押人以其新购的金鼎山水绿城小区第0011栋111、121�131、132、133号的商用房屋为本贷款提供抵押担保，抵押担保的范围：本合同项下的借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；5、借款人未按本合同约定按时足额归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（含律师费）由借款人承担；7、保证人为借款人在本合同项下债务提供了连带责任保证担保；8、因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。借款合同生效后，原告建行娄底市分行如期足额发放了贷款，被告却未依约履行�款义务。截至2015年3月27日止，被告ＸＸＸ累计逾期还贷（欠贷）次数10期，已还贷款本金185879.26元，尚欠贷款本金1814120.74元，已付利息199101.50元，已付罚息1380.09元。经原告多次催讨未果，遂引发本案诉讼。原告建行娄底市分行为此支付律师代理费用50000元。
另查明：1.原、被告双方约定抵押的房产，仅于2013年10月31日办理了预告登记手续（编号：娄房预﹤娄底﹥字第D201310310044号），至今未办理正式抵押登记手续，未办妥房屋他项权证；2.自2014年6月30日起至2015年3月27日止，被告九鼎房地产公司代为借款人即被告ＸＸＸ偿付了贷款本息240218.39元（即原告建行娄底市分行已在被告九鼎房地产公司保证金账户上直接划扣）。
本院认为，建行娄底市分行与被告ＸＸＸ、邱建华、九鼎房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告建行娄底市分行已如约提供借款给被告ＸＸＸ，被告ＸＸＸ未按合同约定按时归还借款并支付利息，已构成违约。至庭审时，被告ＸＸＸ仍未还款，故原告有权根据合同约定解除借贷关系，并要求被告ＸＸＸ归还合同项下所有尚欠的借款本金及支付相应利息、罚息和律师代理费。被告ＸＸＸ向原告建行娄底市分行借款的行为发生在其与被告邱建华婚姻关系存续期间，故被告邱建华对被告ＸＸＸ上述债务的履行应承担共同清偿责任。
本案合同当事人就系争抵押房产仅办理了预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，建行娄底市分行亦未取得房屋他项权证。根据《中华人民共和国物权法》等相�法律法规的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建行娄底市分行作为本案系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办妥房屋他项权证之前，其享有的仅是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非是对系争房屋享有现实抵押权。所以，建行娄底市分行主张有权请求人民法院处置系争抵押房产，并有权以处置所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。
根据借款合同的约定，被告九鼎房地产公司与原告建行娄底市分行形成合法有效的保证合同关系，建行娄底市分行据此主张被告九鼎房地产公司就被告ＸＸＸ、邱建华的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。九鼎房地产公司承担连带保证�任后，有权向债务人追偿，可与被告ＸＸＸ、邱建华另行解决，本案中不予处理追偿权问题。至于被告九鼎房地产公司提出其仅对物的担保以外的债权承担补充保证责任的问题，因本案物的担保（抵押权）未有效设立，故该意见与事实和法律不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行与被告ＸＸＸ、邱建华、湖南九鼎房地产开发有限公司签订的合同编号为430690001-2032-20130376720号的《个人住房（商�用房）借款合同》；
二、被告ＸＸＸ、邱建华于本判决生效之日起七日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行借款本金1814120.74元及利息、罚息（从2015年3月27日起至借款本金还清之日止的利息、罚息按借款合同约定计算）；
三、被告ＸＸＸ、邱建华于本判决生效之日起七日内支付原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行为实现债权支出的律师代理费用50000元。
四、被告湖南九鼎房地产开发有限公司对上述第二、三项给付义务承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司娄底市分行其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21778.00元，由被告ＸＸＸ、邱建华、湖南九鼎房地产开发有限公司共同负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状，上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。本判决生效后，当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 周 威
审 判 员 戴跃辉
人民陪审员 陈 燕
二〇一五年六月十六日
书 记 员 汤志远
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，�发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。