浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民再终字第7号
上诉人（原审被告）：淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司。
法定代表人：杭萍。
委托代理人：傅欢平。
委托代理人：周燕红。
被上诉人（原审原告）：陈文晶。
陈文晶为与淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称新凤凰公司）排除妨害纠纷一案，于2009年10月13日向淳安县人民法院提起诉讼，淳安县人民法院于同年12月10日作出（2009）杭淳民初字第910号判决，驳回了陈文晶的诉讼请求。陈文晶不服，向本院提起上诉，本院于2010年7月12日作出（2010）浙杭民终字第281号民事判决，驳回上诉，维持原判。陈文晶向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2011年9月19日作出（2010）浙民申字第1226号民事裁定，指令本院再审本案，本院再审后于2012年7月20日裁定：撤销（2010）浙杭民终字第281号民事判决及（2009）杭淳民初字第910号民事判决；本案发回淳安县人民法院重审。淳安县人民法院于2013年6月20日作出（2012）杭淳民重字第1号民事判决，新凤凰公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈文晶起诉称：其系杭州千岛湖凤凰岛21515室住宅套房业主，土地使用权年限70年。该房屋所在凤凰岛拥有400多套住宅，以及用于为400多套住宅套房服务用的接待、娱乐大楼。每位业主套房拥有单独计价计量的水表和电表，另外岛上有总电表两只，一只属于接待大楼合表，一只属于计量别墅区400多套住宅的总表。陈文晶在购房时还与杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称老凤凰公司）签订了租赁协议，将其套房租赁给老凤凰公司，根据租赁协议第五条，租赁期间的管理费、水电费及维修费等杂费由老凤凰公司承担。因老凤凰公司经营不善，其在凤凰岛度假村的接待、娱乐大楼及七套业主退还的别墅套房被拍卖。但业主的供水、电设施并未作为拍卖资产被拍卖。经过所谓的第四次拍卖（前三次均流拍），2006年11月23日由新凤凰公司的母公司杭州富阳宾馆有限公司拍得。经向淳安县供电局了解，因老凤凰公司未及时支付电费，淳安县供电局切断供电，故拍卖前凤凰岛上没电、没水（水是岛上靠电力自行向千岛湖抽取净化的），该情况新凤凰公司在拍卖前经过多次上岛了解应该知晓。新凤凰公司在拍卖后不久，即在2006年11月30日分两次支付淳安县供电局电费66317.96元、92672.44元，并支付主接待楼8688002236合表项下保证金50000元，后岛上恢复供电。鉴于新凤凰公司在2007年2、3月份单方拟定的租赁合同，租金与市场公允价格差距太大，陈文晶无法认可，也多次提出支付合理物业管理费或使用费、使用天数等方案与新凤凰公司协商，并通过杭州市中级人民法院、淳安县人民法院、淳安县信访局等传递信息，但新凤凰公司始终以需董事会商议为由，无限期拖延，至今无任何协商成果。既然双方无法达成租赁协议或委托管理协议，陈文晶只能将自己的房屋用来自住或另行出租。新凤凰公司于2007年3月15日在凤凰岛易主后第一次上岛，当日陈文晶房屋有电有水。2007年8月16日，陈文晶第二次上岛发现房屋断水断电，当天通过推上电闸开关恢复了供电和供水，但随后几次，每次进房均发现停水停电，陈文晶在请求新凤凰公司恢复供水供电无结果的情况下，只有不断冒着被触电的危险检查线路，去除陈文晶独立分电表线下的绝缘胶布、插上电线进线，合上电闸恢复供电。由于陈文晶的房屋处于孤立的小岛上，除新凤凰公司的员工不可能有他人会实施拉断水电的行为。陈文晶多次与新凤凰公司协商要求支付合理水电费，不要再拉闸断电停水，新凤凰公司均以其受让此房屋时就没水没电为由拒绝提供水电，后新凤凰公司还在配电箱上加挂锁，致使陈文晶无法正常使用自己的房间。根据陈文晶与老凤凰公司签订的租赁协议，新凤凰公司所称的电费应向老凤凰公司依法要回，而非向陈文晶要回。即便老凤凰公司已不存在或经新凤凰公司起诉其拒不返还所欠电费，新凤凰公司也应按《中华人民共和国电力法》第三十一条的规定，依实际度数计算电费向陈文晶收取，或由陈文晶直接交至淳安县电力局，而不是仅以“其受让此房屋时就没水没电为由拒绝提供水电”，并违反《中华人民共和国电力法》第五十二条屡屡拉掉陈文晶的电力设备。根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，属于业主共有”，其所指公用设施有严格界定，它通常是和房屋的使用在物理属性上具有一种必然的附属关系，水电当然是房屋使用必不可少的一部分，否则不可能居住。凤凰岛别墅区的供水供电设施属于《物权法》上所说的业主共有的公用设施，法院也不能对公共设施进行拍卖。按国家有关规定，原开发商承担开发的基础设施和公用设施配套建设费用，已作为商品房的成本，包括在商品房销售价格内。新凤凰公司既非电力公司也非陈文晶的物业管理公司，陈文晶也未拖欠任何水电费用，切断陈文晶水电，明显属于违法行为。根据《物权法》第八十四条的规定，虽新凤凰公司是经过合法拍卖受让所得房产，但根据该法第三十九条、九十二条的规定，陈文晶同样也是套房合法的物权所有者，享有同等同样的权利。陈文晶作为21515室套房的业主，三证齐全，房屋的用途明确是住宅，而非产权式酒店。所有的公共配套、基础设施，无论从法律规定或者约定，陈文晶都享有所有权和使用权。产生纠纷的原因，在于拍卖过程中，对老凤凰公司的资产作了错误的认定，导致双方当事人对原来十分明确的公共配套设施所有权发生了争议。根据现有证据看，新凤凰公司并没有取得公共配套设施的所有权，新凤凰公司在整个物业中仅仅是业主的身份，仅享有使用权。即便排除业主使用权，再审中也查明1000千伏安的变压器没有被拍卖。新凤凰公司给陈文晶停电停水的行为违反了民法通则及物权法的相关规定，损害了陈文晶的合法权益。根据《物权法》第八十条的规定，陈文晶愿意按实际使用度数支付合理的水电费，但新凤凰公司也必须恢复供水、供电，不得擅自切断。现陈文晶起诉，要求新凤凰公司开启电表箱挂锁、接通电表进线、开通陈文晶水电设施并承担本案诉讼费用。
新凤凰公司答辩称：1、我司对供水、供电设施享有完全物权。杭州富阳宾馆有限公司于2006年11月23日通过竞买取得杭州千岛湖凤凰岛的相关资产，其中包括供水、供电设施，并将竞买所得资产全部作为出资成立了新凤凰公司，这一点在2008年淳安县人民法院民事判决书、杭州市中级人民法院民事判决书及2009年浙江省高级人民法院民事裁定书中都得以再次确认，故新凤凰公司对水电设施享有完全物权。2、新凤凰公司没有为陈文晶提供水电的义务。新凤凰公司对于水电设施享有完全物权，因此，新凤凰公司对自己的不动产或动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。新凤凰公司在未与陈文晶签订租赁协议或其他管理协议之前，双方不存在任何法律关系，新凤凰公司在受让凤凰岛资产时，岛上水电不通，因此新凤凰公司没有义务就其在缴纳水、电费后所开通的水电提供给陈文晶使用。这在上述民事判决或裁定书中都得以确认。杭州富阳宾馆有限公司竞拍取得了老凤凰公司的一切资产，包括凤凰岛接待楼、综合楼、7套别墅套房及部分国有土地使用权和全部动产。并依竞拍时经营酒店的承诺成立了新凤凰公司后通过媒体公告、电话联系等多种方式向凤凰岛上所有业主进行招租，相继与岛上200余户业主签订了租赁协议。2008年3月公司正式营业后，新凤凰公司一直在努力践行竞拍时经营酒店的承诺，虽经营情况不是很好，但依然承担自身责任，积极维护已签租赁合同业主的利益。然而，在新凤凰公司本身经营极其困难的情况下，未签订合同的部分业主通过各种途径和手段，采用极端方式阻挠公司的经营，使公司的经营更加举步维艰，新凤凰公司为应付诉讼更是投入了大量的人力与物力。1、关于配电设备（如变压器）的权属问题：根据拍卖须知及资产清单等法律文书，杭州富阳宾馆有限公司竞得财产范围为老凤凰公司的一切动产，变压器属动产之一，当然在竞得的资产范围内。岛上仅有2台变压器，淳安法院在《资产汇总表》中未加区别仅列800KVA变压器、配电设备及发电机组2台，在《凤凰岛度假村酒店资产清点清单》中明确800KVA为2台，此属专业问题并疏忽造成笔误，应包括1000KVA变压器。2、新凤凰公司无权向陈文晶供电并收取电费，无义务为其支付电费：根据《电力法》的相关规定，非供电企业无权向他人供应或转售电能。目前陈文晶未与供电局签订供电协议，供电局未给陈文晶安装一户一表，供电局收取电费的依据为岛上总表显示的度数，陈文晶之前通电的前提在于老凤凰公司与其签订的租赁协议，电费一直由老凤凰公司承担，后凤凰岛因老凤凰公司欠费而停止供电。新凤凰公司在缴纳欠费并与供电局签订用电协议、缴纳用电押金的情况下，供电局才向凤凰岛恢复供电。根据供电协议，新凤凰公司有按总表显示度数交费的义务。陈文晶所用的电费均由新凤凰公司缴纳，在双方没有签订合同的情况下，新凤凰公司无法定权利向陈文晶收取电费，同时新凤凰公司也无合同义务为陈文晶支付电费，为保护自身的合法权益，新凤凰公司只能断开陈文晶的电源。3、新凤凰公司无义务承担陈文晶用电引发的相关风险：双方未签订协议的情况下，无法定和合同义务为陈文晶提供用电服务，用电过程中，会存在因意外产生的火灾或人身、财产损失的风险，此类损失应由用电单位承担，新凤凰公司作为用电单位在无协议保障的情况下无义务承担类似的风险。4、已有生效裁判文书确认相关事实：裴驰海诉新凤凰公司侵权纠纷一案，经淳安法院、杭州中级法院及浙江省高院审理确认：（1）新凤凰公司在缴纳电费之后岛上才得以恢复水电供应，新凤凰公司无义务将所开通的水电给裴驰海使用。（2）新凤凰公司未与裴驰海签订租赁协议或其它管理协议，双方之间不存在任何法律关系，裴驰海要求新凤凰公司通水通电的申请理由难以成立。（3）新凤凰公司对裴驰海停水、停电，不属侵权行为。裴驰海的请求与陈文晶的诉讼请求一致，且均为岛上业主身份。综上，新凤凰公司认为岛上业主的水电问题是当时老凤凰公司经营时就产生的问题，新凤凰公司作为酒店经营者无权、无义务、无能力解决业主的水电问题。新凤凰公司在未与陈文晶签订任何协议的情况下，有理由拒绝陈文晶的用水用电请求。陈文晶起诉的事实与理由均不能成立，请求驳回陈文晶的诉讼请求。
淳安县人民法院重审查明：陈文晶系杭州千岛湖凤凰岛B-15幢21515室住房业主，陈文晶在购买上述住房时将该住房租赁给老凤凰公司使用，年租金20000元。后因老凤凰公司对凤凰岛度假村经营管理不善，导致其以及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司的资产被依法强制拍卖。2006年11月23日，杭州市富阳宾馆有限公司以最高价26100000元竞得老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司所有的坐落于淳安县千岛湖镇云蒙列岛（即凤凰岛）的接待楼、餐厅娱乐综合楼、从淳国用（2004）字第045、046号国有土地使用权证分割出的30466．44平方米的国有土地使用权、7套别墅套房（含装修及室内用具）、电瓶车2辆、电瓶车充电器1台、水上摩托车1辆、水上摩托车电瓶3只、钓鱼船2艘、水上自行车（双人）3辆、豪华游艇（浙淳安艇206、207）2艘、摩托艇（浙淳安艇203、204、205）3艘、趸船（浙淳安趸016、017、018）3艘、大客车（长江牌，车牌号浙A×××××）1辆、中客车（小金龙、车牌号浙A×××××）1辆、长安小货车（车牌号浙A×××××）1辆、长安小货车（无证）1辆、富利卡汽车（车牌号浙A×××××）1辆、凤凰号游船1艘、电瓶船1艘及康乐部、客房部等部门的设备及用具。
同日，杭州富阳宾馆有限公司与委托人淳安县人民法院、拍卖人杭州资产拍卖有限公司淳安分公司签订《拍卖成交确认书》，该《拍卖成交确认书》载明成交的拍卖物品为“地处杭州千岛湖凤凰岛综合楼、接待楼、7套别墅套房总建筑面积约5595平方米的房屋所有权和约30466平方米的国有土地使用权以及办公交通设备、经营用具等动产所有权”。杭州富阳宾馆有限公司亦承诺在中拍后继续经营旅游酒店业务。2006年12月5日，淳安法院作出（2005）淳执字第1051号民事裁定，将老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司所有的前述资产确认归买受人杭州富阳宾馆有限公司所有。2007年1月8日，杭州富阳宾馆有限公司以拍卖所得资产作为出资成立了新凤凰公司。杭州富阳宾馆有限公司在取得上述拍卖资产时，凤凰岛上已停电、停水，淳安县人民法院在拍卖款中扣付给淳安县供电局电费171158．99元后，凤凰岛上恢复供电、供水。之后，双方就房屋租赁及新凤凰公司有无义务为陈文晶供水供电等事项意见不一，新凤凰公司切断了连接陈文晶房屋电表的进线，关闭了连接陈文晶房屋的进水阀门，并在电表箱上加锁，由此产生纠纷。
另查，凤凰岛上原有1000KVA和800KVA变压器各l台，1000KVA变压器的供电区域及设备为：凤凰岛B区别墅综合用电、B区路灯照明、水上娱乐用电设备及洗衣房用电设备等。800KVA变压器的供电区域及设备为：凤凰岛A区别墅综合用电、A区路灯照明、综合接待楼及水泵房等。陈文晶的21515室房屋位于凤凰岛B区，属于1000KVA变压器的供电区域。淳安县供电局原与老凤凰公司签有供用电合同，双方存在供用电关系，岛上其他业主的住房也均通过1000KVA和800KVA变压器供电。2007年2月，新凤凰公司与淳安县供电局签订了供用电合同，合同中明确以专变的形式为新凤凰公司供电，容量仍为1800KVA（1000KVA、800KVA变压器各1台），供电范围也未改变，包含了凤凰岛的别墅区。双方产生纠纷后，淳安县供电局于2008年9月17日就陈文晶反映要求正常使用、支付水电费一事答复：“凤凰岛度假村是以酒店商业运作的用户，我局按专用变压器供电与凤凰岛度假村酒店发生供用电关系，业主的房产是租赁给酒店经营，供用电关系只能是业主和酒店发生”；“所有业主都一致要求安装‘一户一表’，我局可以受理；装‘一户一表’必须由酒店物业出面牵头协商，并且要实施电网改造，新上公用变压器；具体的运作模式可参照其他房地产小区的规定执行，改造费用由酒店物业牵头解决，然后移交供电局管理”。2009年12月14日，淳安县供电局就凤凰岛业主的用电申请咨询再次答复称，根据现场勘查，无法受理产权式酒店业主的用电申请。故陈文晶现仍无法与供电部门单独签订供用电合同。凤凰岛上的日常用水则通过水泵从千岛湖中抽取。
2013年5月，本院作出了（2012）浙杭民再字第6号等终审判决书，认定凤凰岛上1000KVA变压器及配电设备属包括陈文晶在内的全体业主所有。
2012年11月16日新凤凰公司向淳安县人民法院提交照片一组，拟证明陈文晶的房屋水电已开通。同年12月19日，淳安县人民法院召集双方当事人进行现场核实，当日陈文晶的房屋已通电，但水仍无法使用。
淳安县人民法院重审认为：通电通水是房屋交付的基础条件和房屋能够正常居住、使用的基本前提。陈文晶作为业主之一，其购买的凤凰岛上的房屋与岛上的供电变压器及其配电设施、供水设施之间存在物理上的连接结合关系。新凤凰公司在行使自身权利时应为凤凰岛上其他业主的用水、用电提供必要的便利条件，不应无故妨碍陈文晶等其他业主对房屋的正常使用。陈文晶的诉讼请求合法有据，予以支持。双方因用水用电产生的纠纷可以进行充分协商，通过正当的渠道解决。为避免继续发生类似事情引起的重复诉讼，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款的规定，判决：被告淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司于本判决生效之日十日内开启原告陈文晶所有的杭州千岛湖凤凰岛B-15幢21515室房屋的电表箱挂锁、接通电表进线、打开进水阀门。案件受理费80元，由被告淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司负担。
宣判后，新凤凰公司公司不服，向本院提起上诉称：淳安县人民法院的重审判决认定基本事实缺乏证据证明。新凤凰公司与陈文晶之间通水通电纠纷起因源于淳安县政府相关部门变更凤凰岛业主所购置原属产权式酒店房屋的土地用途，而为陈文晶颁发住宅用地土地使用权证和70年产权的房屋所有权证。从国内产权式酒店开发情况看，可以认为开发商作为当初的产权式酒店经营者投资建设酒店项目的配套设施，拥有酒店配套资产的所有权与经营权，但酒店必须依靠租赁业主房屋才能运营发展，而业主投资的房产要产生效益必须依赖酒店，故而酒店经营者与业主之间存在相互依存关系。淳安县政府部门改变了业主购置房屋的土地性质，为被上诉人颁发了住宅用地的土地使用权证和70年产权的房屋所有权证，一定程度上割离了双方之间的依存关系，但实际上又并未真正改变凤凰岛产权式酒店开发项目的本质，未按住宅为被上诉人提供通水通电等居住保障，继而引发了双方日后关于通水通电问题的纠纷。新凤凰公司不存在为被上诉人解决类似通水通电诉求的法定与约定义务，上诉人从自身利益与风险考虑，理所当然拒绝为被上诉人提供此类通水通电的服务。双方根据产权式酒店项目的特性进行协商，共同寻求政府帮助，方能解决凤凰岛所存在的历史问题。然被上诉人一直坚持认为政府部门颁发产权证为住宅，故而否定其投资房产为产权式酒店项目，未从根本上寻求解决问题的途径，仅从自身利益出发要求由酒店经营者去实现其通水通电的权益需求，这一错误导致双方间的矛盾延续至今未能有效解决，并将有进一步恶化的趋势。双方之间纠纷根源在于被上诉人当初投资的预期效益无法实现，且不能承认其投资失败的现实。2006年，淳安县人民法院通过拍卖公司两次拍卖老凤凰公司资产，因无人竞拍而流拍。同年底，为解决淳安县政府的困难，杭州富阳宾馆有限公司作为淳安县政府招商引资的投资人，通过依法拍卖程序，以26100000元取得老凤凰公司的拍卖资产。杭州富阳宾馆有限公司在竞拍取得资产后成立了新凤凰公司，为履行竞拍时经营酒店的承诺，投入近3000万元对酒店进行装修改造，同期，通过媒体公告、电话及逐个发函的方式向广大业主进行招租。新凤凰公司当时的招租条件是基于市场情况给出的公允价格，具体为年租金1万元，免费自住10天。然当时部分业主仍沉浸在老凤凰公司给予的高回报预期中，对新凤凰公司的租赁条件进行质疑并抵触，未能如愿的情况下，采取过激手段阻挠新凤凰公司对酒店的装修施工工作。至2008年3月，在由50%以上业主与新凤凰公司签约的情况下，新凤凰公司经公告后正式营业。新凤凰公司经营数年，未签约业主每逢黄金周到凤凰岛闹事，从2007年起，新凤凰公司应诉业主案件达14起，且至今尚未完全了结。因未签约业主的不理解并不理性的闹事事件，导致新凤凰公司一直来经营业绩不理想，且直接造成新凤凰公司较大亏损，但新凤凰公司从未拖欠签约业主的租金，均准时足额支付租金，并在此艰难的情况下，于2011年第四季度单方面主动将年租金调整提升10%，且在现今停业状态下仍在按期足额支付租金。今年3月，新凤凰公司主动联系将租期延长至2014年3月底。新凤凰公司在今年3月20日、22日因装修改造需要，发出“停业公告”，然考虑未签约业主利益，在今年5月10日、13日通过省内三级报社向凤凰岛未签约业主招租。新凤凰公司一直来努力践行承诺，主动承担着一定的社会责任，为获取地方的社会稳定，不惜牺牲企业自身利益。新凤凰公司接手时，凤凰岛处于欠费被停电状态，在补交电费，签订供电协议，并在新凤凰公司交纳押金的情况下凤凰岛得以恢复供电。凤凰岛上仅有一只总表，供电局至今未能给业主安装一户一表，凤凰岛用电按总表显示度数交费，业主用电的费用计入新凤凰公司的应交电费中。新凤凰公司对陈文晶的电表箱分步采取了贴封条、加挂锁进行告知，要求对电费的交纳进行协商处理，然均无效，无奈新凤凰公司拔除了电表进线。因此，新凤凰公司并非“无故妨碍”陈文晶用电，实属无奈，且有事先告知行为，在不得已的情况下所采取的措施。2012年11月16日，新凤凰公司已开启陈文晶房屋电表箱挂锁，接通电表箱进线，并经淳安县人民法院组织当事人双方现场核实。凤凰岛上的水为自供水，由酒店的水泵抽取湖水分供每户。陈文晶的水管阀门开关装置在房间内，室外无法进行单独控制，因此不存在关闭阀门且需要为其“打开进水阀门”的问题。淳安县人民法院重审判决在认定陈文晶享有通水通电权利的同时，设定了上诉人新的义务，即代收陈文晶电费的义务，然上诉人代收电费的权利无处确定，诸如用电的计费标准、费用的交纳方式、欠缴电费的后果都存在实际问题，使得上诉人实际无法履行此项义务。新凤凰公司拥有不可争议的供水设施的所有权，判决要求上诉人承担供水义务，存在抄表难题、收费标准难以统一等一系列问题。凤凰岛上房屋依湖而建，建造时房屋质量普遍不过关，且多年受温湿气候的影响，目前房屋均存在沉降现象。业主常年居住时间不多，房屋内水电设备、设施等存在年久老化失修的问题。上诉人不是供水供电部门，根据《电力法》等相关法律法规规定，没有权利转供水电等资格。履行淳安县人民法院重审判决，将为上诉人造成重大风险，直接导致上诉人日后无法经营。一方面，通水通电之后，面临着用水用电意外产生的火灾或人身、财产损失的责任风险，房屋年久失修坍塌的责任风险；另一方面，水电费收取权利与收费标准等争议产生的风险，以及因缴费困难导致供电部门断电的风险。据此，新凤凰公司请求撤销淳安县人民法院（2012）杭淳民重字第1号民事判决，驳回陈文晶的诉讼请求。
被上诉人陈文晶答辩称：产权式酒店有多种形式，业主房屋的性质是住宅也是有的。凤凰岛上所有的设备经过原开发商的证明，计入了房屋的开发成本，这部分所有权属于全体业主，包括新凤凰公司。通水通电配套设施具有整体性，所有权并不属于新凤凰公司。新凤凰公司在拍卖受让后有继续经营酒店的承诺，应当按照市场价格与业主签订租赁合同、委托租赁或者管理合同，但新凤凰公司现只提出租赁合同，对委托管理职能回避。如果有业主可以选择的条件，纠纷不可能存在。租赁合同的价格应由双方协商或者根据市场来定。目前仍有一半的业主没有签合同，说明租赁的条款不存在公平公正，更不具有市场的合理性。现新凤凰公司要求业主放弃对基础配套设施的所有权，而公共配套设施明显属于全体业主共有，新凤凰公司又设置了障碍。被上诉人从未去凤凰岛闹事，反而是新凤凰公司私自使用业主的房屋。电费是在拍卖款中支付，并非新凤凰公司交纳。新凤凰公司认为事先告知对电费交纳进行协商处理，但被上诉人没有收到任何协商的通知。凤凰岛上房屋年久失修，但当时法院有扣留近100万元的公共维修基金，如果需要维修可以动用维修基金。水电收费存在问题，说明业主需要有合理价位租赁，或者双方签订委托管理合同，新凤凰公司完全可以承担物业管理公司的职责。新凤凰公司认识到自己的错误，开启电表箱挂锁等，但法院仍应判决其承担责任。土地使用权性质的变更确有历史沿革，但已支付了土地出让金。被上诉人认为经过多年诉讼，双方应协商解决问题，基于市场条件来签约或者委托管理，通过业主的资源带动酒店发展。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院二审查明的事实与原审法院重审查明的事实一致。
本院认为：2006年11月23日杭州富阳宾馆有限公司通过拍卖以26100000元的价格竞得老凤凰公司及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司资产时，凤凰岛上已停电、停水。根据生效判决认定，杭州千岛湖凤凰岛上1000KVA变压器及其配电设备未计入评估范围，属于包括陈文晶在内的凤凰岛全体业主所共有。通电通水是房屋交付的基础条件和房屋能够正常居住、使用的基本前提，陈文晶购买的凤凰岛B-15幢21515室房屋系住宅，该房屋与供电变压器及其配电设施、供水设施之间存在物理上的连接结合关系。新凤凰公司在行使自身权利时应为凤凰岛上其他业主的用水、用电提供必要的便利条件。陈文晶起诉时要求新凤凰公司开启电表箱挂锁、接通电表进线、开通其水电设施，原审法院重审根据查明事实认为新凤凰公司不应妨碍陈文晶等其他业主对房屋的正常使用，判决新凤凰公司开启陈文晶房屋的电表箱挂锁、接通电表进线、打开进水阀门，并无不当。新凤凰公司在原审法院重审过程中接通陈文晶房屋的用电，系单方积极主动解决纠纷之行为，应予肯定。原审法院重审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，新凤凰公司关于通水通电的上诉理由无法成立，本院不予支持。新凤凰公司上诉所称水电费收取等其他问题，虽不属本案审理范围，但双方仍应根据凤凰岛的实际情况，充分协商，以利于矛盾的妥善化解。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 楼继文
审判员 张喜妹
审判员 寿凯迎
二〇一三年九月二十六日
书记员 陈国飞