四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书(2015)平民初字第1281号原告林兰。原告白楠。被告巴中市中信房地产开发有限责任公司。法定代表人任贵。原告林兰、白楠与被告巴中市中信房地产开发有限责任公司（以下简称中信房产公司）房屋买卖合同纠纷于2015年4月24日向本院起诉，本院经审查于2015年4月28日立案。本院受理后,决定由审判员冉毅独任审判并向双方当事人送达了相关诉讼文书。2015年5月14日、5月29日，本院进行了公开开庭审理，原告林兰、白楠和被告中信房产公司法定代表人任贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林兰、白楠诉称：2009年9月25日，二原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将开发的平昌江口镇新平街西段阳光小区5幢2楼630㎡商业用房以63万元出卖给二原告。签订合同时二原告一次性支付购房款57万元，余下6万元待被告交付产权证时付清，约定被告于房屋交付后180日内为原告办理产权登记。被告于2009年9月28日向二原告交付了房屋。根据约定被告最迟于2010年3月28日向二原告交付产权证，但被告经二原告多次催告至今未交付产权证。要求判令被告：1、立即为原告购买的房屋办理产权登记；2、从逾期之日（2009年9月29日）起以原告已付购房款57万元按中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息标准计算向原告支付违约金。被告中信房产公司辩称：二原告要求我公司承担违约责任理由不成立。一是合同没有约定违约责任；二是原告未付下差购房款和超面积房款且拒绝补签超面积合同；三是我公司已在2013年通知了原告办理房产登记，但是二原告不到场。只要原告交足下差购房款和超面积房款并补签超面积合同，我公司三天之内就可以为二原告办理房产登记。原告林兰、白楠为证明与被告中信房产公司存在买卖关系并履行了约定的义务提供证据如下：1、2009年9月25日，买受人林兰、白楠与出卖人中信房产公司签订的商品房买卖合同；2、2009年9月28日，中信房产公司收据；3、2009年10月14日，平昌县房地产管理局非经营性结算统一票据。被告中信房产公司对上述证据质证对证据真实性无异议。因被告中信房产公司对原告林兰、白楠提供的证据无异议，故本院予以采信并确认其证明力。原告林兰、白楠为证明配合被告中信房产公司办理房产登记提供平昌县房地产税收一体化管理户籍档案。被告中信房产公司虽以“办理房产登记资料不全”意见反驳，但未对证据三性提出异议。因被告中信房产公司未对证据三性提出异议，故本院予以采信并确认原告林兰、白楠于2015年4月16日自行办理房产登记。原告林兰、白楠为证明被告中信房产公司欠税不能办理房产登记提供2014年第十五期、第二十一期政府工作会议纪要。被告中信房产公司质证对证据的真实性无异议，但以第十五期政府工作会议纪要“是针对4号楼问题召开的专题会议”意见反驳。被告中信房产公司质证虽提出反驳意见，但对证据的真实性无异议且第十五期政府工作会议纪要中未提及4号楼，故本院对原告林兰、白楠提供的证据予以采信。原告林兰、白楠为证明所购房屋面积提供2012年5月10日、2015年4月16日四川省房屋面积测绘报告、房产测绘分层平面图。被告中信房产公司质证对证据的真实性无异议。因被告中信房产公司质证对证据的真实性无异议，故本院予以采信并确认原告林兰、白楠于2015年4月15日领到房产测绘分层平面图变更通知。被告中信房产公司为证明已通知原告林兰、白楠办理房产登记和被告中信房产公司已进行房产登记提供2013年4月16日通知、2013年12月16日报告。原告林兰、白楠对通知质证以“只通知的住户，未通知商业户”意见反驳，未对报告发表质证意见。结合被采信的四川省房屋面积测绘报告、房产测绘分层平面图和2014年第十五期、第二十一期政府工作会议纪要，不能确定被告中信房产公司在2013年通知原告林兰、白楠办理房产登记，报告内容与本案无关联，故本院对被告中信房产公司提供的通知不予采信、对报告不予采纳。经审理查明：2009年9月25日，原告林兰、白楠作为买受人与作为出卖人的被告中信房产公司签订商品房买卖合同。合同约定原告林兰、白楠购买被告中信房产公司开发的阳光小区第5幢平街第二层整层商业用房。同时约定：建筑面积630㎡；单价每平方米1000元，总金额630000元；签订合同时付570000元，余下6万元在交付产权证时一次性付清；出卖人应当于2009年9月30日前交付房屋；建筑面积依测绘面积按每平方米1000元据实结算；出卖人应当在商品房交付使用后壹佰捌拾日内办理房地产权属证书并交付于买受人。附件二补充约定：甲方为乙方配备平街门面壹个，面积约为12㎡，此门面甲方不再计取费用，权属归乙方所有。2009年9月28日，原告林兰、白楠向被告中信房产公司交付购房款570000元，被告中信房产公司将阳光小区第5幢平街第二层整层交付给原告林兰、白楠。2009年10月14日，原告林兰、白楠向平昌县房地产管理局交维修基金6300元。被告中信房产公司向原告林兰、白楠交付房屋后在180日内未给原告林兰、白楠办理产权登记。2012年5月10日，平昌县精绘房屋测绘有限责任公司对被告中信房产公司开发的阳光小区5号楼出具测绘报告，认定第2层套内面609.04㎡、分摊面积103.44㎡，计712.48㎡。原告林兰、白楠知道后认为计算有误，要求平昌县精绘房屋测绘有限责任公司重新测绘。2015年4月16日，平昌县精绘房屋测绘有限责任公司认为原计算的分摊面积有误，将分摊面积变更为67.25㎡并于2015年4月15日向原告林兰、白楠送达了变更通知。2014年4月28日、7月23日，平昌县人民政府两次就被告中信房产公司开发的阳光小区召开专题协调会议，责成被告中信房产公司、相关职能部门在指定的时间内完成房产证等事项的办理。事后，被告中信房产公司未给原告林兰、白楠办理房产登记。原告林兰、白楠收到变更通知后于次日自行到税务机关纳税办理产权登记时与被告中信房产公司就先交下差购房款、超面积房款后办理房产登记还是先办理房产登记后交下差购房款、超面积房款发生争议，双方未达成共识，被告中信房产公司阻止原告林兰、白楠交纳税款。据此，原告林兰、白楠向本院提起诉讼。本院认为：原告林兰、白楠与被告中信房产公司签订商品房买卖合同是双方真实意思表示且被告中信房产公司售房主体资格合法，所签合同为有效合同。双方当事人应当根据合同约定全面履行自己应当履行的义务，同时还应积极配合、协助对方履行义务。被告中信房产公司在涉案合同中应履行的主要义务，一是向原告林兰、白楠交付房屋，二是为原告林兰、白楠办理房产登记并交付房屋产权证书。被告中信房产公司只在约定的时间向原告林兰、白楠交付了房屋，但未在约定的交付房屋后180日内为原告林兰、白楠办理房屋产权登记，更未交付房屋产权证书。被告中信房产公司未在约定时间向原告林兰、白楠交付房屋产权证书属违约。事实上，被告中信房产公司在交付房屋后180日内也不具有办理房产登记的条件，因为一是涉案房屋面积未测绘，约定的交付房屋产权证书期满2年后平昌县精绘房屋测绘有限责任公司才出具测绘报告，出具的测绘报告结论又错误，而双方认可的测绘结论是在约定的交付房屋产权证书期满5年后；二是2014年7月23日前，被告中信房产公司因开发手续不全且无力交纳应交的税费。原告林兰、白楠要求被告中信房产公司立即为其购买的房屋办理产权登记并交付房屋产权证书的请求理由成立，本院予以支持。合同虽未约定被告中信房产公司逾期交付房屋产权证书的违约责任，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”、“合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定,原告林兰、白楠要求被告中信房产公司从逾期之日起以已付购房款570000元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付违约金的主张，理由成立，本院予以支持。但要求从2009年9月29日起计算违约金缺乏事实根据，应从约定的交付房屋产权证书期满之日即2010年3月29日起计算。被告中信房产公司要求原告林兰、白楠先付下差购房款和超面积房款并补签超面积买卖合同后再为原告林兰、白楠办理房产登记的理由不成立，因合同约定“余下60000元”购房款“在交付产权证时一次性付清”，足能说明被告中信房产公司在向原告林兰、白楠交付房屋产权证书时原告林兰、白楠才支付下差购房款；合同对超面积房款交付时间未约定，但根据合同的其它内容和交易习惯，原告林兰、白楠交付超面积房款应在被告中信房产公司向原告林兰、白楠交付房屋产权证书时。诉讼中被告中信房产公司未对原告林兰、白楠下差购房款、超面积房款提出抗辩或反诉，故本院对原告林兰、白楠下差的购房款、超面积房款是否支付不予评判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:一、限被告巴中市中信房地产开发有限责任公司在判决生效后10日内为原告林兰、白楠办理房屋产权登记并向原告林兰、白楠交付房屋产权证书；二、限被告巴中市中信房地产开发有限责任公司在判决生效后10日内向原告林兰、白楠支付违约金205969.50元（从2010年3月29日起至起诉之日即2015年4月24日止按已付购房款570000元以年利率5.94%加20%计算）。本案诉讼费9500元，减半收取4750元，由被告巴中市中信房地产开发有限责任公司负担。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  冉毅二〇一五年七月二十一日书记员  陈婧