江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终2923号
上诉人（原审原告）：江苏淮阴新华印刷厂，住所地淮安经济开发区飞耀南路**号。
法定代表人：唐晓军，该厂厂长。
委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李华，江苏岸庆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：郑毅，男，1972年10月12日出生，汉族，住淮安市清河区。
委托诉讼代理人：黄俊华，江苏淮宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙婕，江苏淮宁律师事务所实习律师。
上诉人江苏淮阴新华印刷厂（以下简称印刷厂）因与被上诉人郑毅房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭于2016年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人印刷厂的委托诉讼代理人刘国振、李华，被上诉人郑毅及其委托诉讼代理人黄俊华、孙婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人印刷厂上诉请求：撤销原判，改判支持：1、解除双方于2015年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2、郑毅归还位于淮安市淮海北路44号6幢6室的房屋；3、郑毅支付房屋租金4220元并从2016年月18日起按46.4元∕天标准计算房屋租金，直至房屋返还之日止；4、郑毅支付电费15538.5元及利息；5、郑毅支付违约金4220元；6、本案案件受理费由郑毅负担。事实和理由：1、至2016年4月，郑毅共欠上诉人电费15538.5元。故依据《房屋租赁合同》第十三条第2项约定，上诉人有权解除合同并要求郑毅返还房屋。2、一审法院以涉案房屋租金仅为4220元∕季度、2008年以来郑毅承租涉案房屋且未迟延支付租金和2015年双方有续签合同以及结合来两份政府纪要等事实，依据高度盖然性认定郑毅不存在违约行为并判令双方继续履行租赁合同，系错误。
被上诉人郑毅辩称，被上诉人于2008年11月就租赁涉案房屋经营浴室，多年来双方依据合同规定，一直延续到本案纠纷前，双方均无矛盾。2015年11月18日，双方又续订了合同，租期是2015年11月18日到2016年11月17日。在履行过程中，根据市政府于2015年10月14日下发的会议纪要，2016年1月11日的移交清单以及2016年3月30日淮安市交通控股有限公司（以下简称市交通控股公司）的会议纪要，印刷厂要将坐落于淮安市淮海北路44号老厂区，租借给市交通控股公司。印刷厂为了完成上述的任务，就想法设法赶走被上诉人，先后采取了拒收房租、拉闸断电、张贴通知等形式，单方通知被上诉人终止租赁合同，要求被上诉人于2016年4月12日前将房屋交给印刷厂。印刷厂并不是以被上诉人拒交房屋电费的理由终止合同。显然印刷厂是基于出租人的优势故意违约，以达到不予赔损而终止合同的目的。被上诉人从2008年租房以来，从未没发生过不交或迟交费用的行为。故印刷厂的上诉事实和理由不成立，一审认定事实清楚，请求二审法院予以维持原判。
印刷厂向一审法院起诉请求：1、解除双方2015年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2、郑毅立即归还位于淮安市淮海北路44号6幢6室（浴室）承租房屋；3、郑毅支付第二季度（从2016年2月18日到5月17日）一个季度租金4220元，并从2016年5月18日起按46.4元/天标准计付房屋租金，直至房屋归还之日；4、郑毅支付2015年10月到2016年4月期间的电费15538.5元及利息2000元（按银行同期贷款利率以15538.5元为基数从2015年9月1日暂时计算至起诉之日）；5、郑毅支付违约金4220元；6、郑毅承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年11月，双方当事人建立租赁关系，郑毅承租印刷厂位于淮安市清河区丰登路新华苑内的房屋，用于经营浴室。2015年11月18日，双方续签《房屋租赁合同》，合同约定：房屋的租金为4220元/季度；租期为2015年11月18日起至2016年11月17日；同时约定郑毅有下列情形之一的，印刷厂可以解除合同：1、不交付或者不按约交付租金达一个月以上；2、所欠各项费用达三千元以上的；3、……；其他约定事项：在合同期间内，如遇印刷厂（老厂区）开发或者产权转移，随时移交随时合同自动终止，印刷厂不承担任何经济补偿金或者其他补偿条件，印刷厂提前10天通知郑毅将房屋内的财产搬出，郑毅将房屋完好无损地交于印刷厂。
2015年10月14日，淮安市人民政府召开《关协调新华印刷厂老厂区及其周边地块更新改造有关问题》会议，并形成会议纪要，内容主要涉及对印刷厂老厂区地块及其周边进行整体改造，建设文化创意产业园，并对更新改造中的具体问题进行了明确：一、关于功能定位问题。二、关于改造主体问题。明确由市交通控股公司作为上述地块更新改造及招商运作的责任主体。三、关于改造范围问题。印刷厂南侧涉及市工投集团公司、新华物流、鞋帽站等其他权属单位的土地，占地约42亩，统一纳入文创园整体规划改造。市国资委牵头协调市交通控股公司、印刷厂内部关系，同时处理好印刷厂职工稳定问题。更新改造中，要兼顾东西规划道路，不在规划道路范围内布局规模较大的项目，相关房产出租年限可定为10年左右，以便今后道路的贯穿改造。四、关于运作方式问题。鉴于文创园规划建设要求高、投资体量大、收益回报慢，由市交通控股公司负责统一筹资改造，招引经验丰富的单位进行管理运营。原则同意将印刷厂老厂地块用途调整为商业用地、进行融资性挂牌，其他周边地块由市交通控股公司以租赁方式从相关产权主体承租后进行整体策划、更新改造、招商运作、出租经营，按计划分期实施、市规划、国土、住建等部门要予以配合。五、具体工作要求。……。
2016年1月11日，印刷厂和市交通控股公司签订了一份《老厂区有产权房屋移交清单》，载明了印刷厂老厂区的房屋位置和房屋面积。
2016年3月30日，市交通控股公司召开总经理办公会，并形成会议纪要，会议专题讨论关于与印刷厂签订房屋租赁合同事项。根据市政府常务市长会办会精神，坐落于淮海北路44号的印刷厂老厂区交由市交通控股公司开发打造文化创意产业园，为项目顺利实施，现需要老厂区的产权单位印刷厂（甲方）与开发主体市交通控股公司（乙方）签订房屋租赁合同：甲方将坐落于淮安市淮海北路44号的老厂区（建筑面积15111.95㎡，用地面积19349.1㎡）租借给乙方使用；乙方将淮安市飞耀南路56号厂区（建筑面积13837.87㎡）租借甲方使用，价格结算参照一般市场价格有偿计取，租赁费用冲抵后每年支付给印刷厂租金360万元，租期为七年。
2016年3月31日，印刷厂在郑毅承租的门面处张贴《通知》，通知终止双方签订的《房屋租赁合同》，并要求郑毅于2016年4月12日前交还房屋；缴纳拖欠的房租2110元，电费15538.50元。郑毅认为双方房屋租赁合同尚未到期，印刷厂故意不收取案涉房屋租金以及其他费用，并非其故意拖欠租金，因此拒不交房。
一审法院认为，双方当事人于2015年11月18日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点问题是：印刷厂要求提前解除租赁合同的条件是否成就。印刷厂认为郑毅拖欠租金构成违约，依法有权解除租赁合同。郑毅抗辩认为印刷厂为达到将房屋租赁给市交通控股公司的目的故意拒收租金，要求继续履行合同。郑毅自2008年起承租涉案门面从事浴室经营，并按约定向印刷厂缴纳租金，该履行方式已实际实施多年，双方于2015年11月18日续签租赁合同这一事实亦能从侧面说明郑毅并不存在故意拖欠租金的行为。郑毅租赁房屋是用于浴室经营，必定要投入一定的经营成本，如拖欠租金造成违约，其违约成本是巨大的，对于这一点郑毅是明知并可以预见的，而案涉房屋的租金仅为4220元/季度，也可以排除郑毅因为租金过高拖欠的客观因素，结合两份会议纪要反映出的印刷厂将案涉房屋在内的老厂地块整体出租给市交通控股公司用于更新改造、招商运作、出租经营的事实，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，一审法院认为印刷厂主张郑毅违约迟延履行交付租金，要求解除租赁合同的主张，理据不充分，依法不予支持。对其诉讼请求，除应支付的租金和电费外，其他违约赔偿责任的请求，均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、郑毅于本判决生效之日起十日内支付江苏淮阴新华印刷厂租金4220元（2016年2月18日起至2016年5月17日止）以及电费15538.5元，以上合计19758.5元；二、驳回江苏淮阴新华印刷厂其他诉讼请求。本案案件受理费450元，减半收取225元，由印刷厂承担200元，郑毅承担25元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
印刷厂提供了水电费收缴通知五份，证明郑毅存在欠缴电费的情形，欠缴金额已超过3000元，故依据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第2项的约定，印刷厂有权解除合同。
郑毅的质证意见为：对于五份通知的真实予以认可。该证据能够证明郑毅向印刷厂按时交纳水电费的事实，并未违约，故印刷厂无权解除合同。且该证据中的2016年3月4日和3月23日的通知，郑毅并未收到，郑毅在此之前主动去缴纳相关费用，但是印刷厂拒收并要求郑毅办理房屋。
郑毅提供了江苏省地方税务局通用机打发票两份以及印刷厂收据两份，证明郑毅已经缴纳了2015年11月18日至2016年2月17日期间的租金；且不存在欠缴电费的情形，印刷厂无权解除合同。
印刷厂质证意见为：对于发票，即使是真实的，也与本案无关联性，不能证明郑毅不欠房租。但是两份收据只能证明2015年11月18日之前的抄表的电费缴纳了，不代表到此节点郑毅所用的电费全部交清。
对于印刷厂和郑毅提供的证据的真实性，本院均予以认可。
对于双方当事人争议的事实，本院认定如下：
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
经双方当事人一致确认，本案的争议焦点为：印刷厂解除涉案《房屋租赁合同》的条件是否成就。
本院认为，2015年11月18日，双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定：房屋的租金为4220元/季度；租期为2015年11月18日起至2016年11月17日；租金的支付期限与方式为按季缴纳且郑毅应予每满3个月前10天到印刷厂财务科缴纳下三个月的租金。合同第十三条第2项约定，郑毅有下列情形之一的，印刷厂可以解除合同：1、不交付或者不按约交付租金达一个月以上；2、所欠各项费用达三千元以上的。故印刷厂主张，因为至2016年4月份，郑毅未按约定支付电费15538.5元和第二季度的租金，故其有权解除合同。郑毅辩称，是因为印刷厂绝收相关费用，而非其不按时缴纳。本案中，印刷厂提供的收据显示：2015年11月19日，郑毅缴纳水电费4433.4元（注：第三季度），同时印刷厂关于电费缴纳情况说明表明，4433.4元系2015年第二、三季度的电费。双方自2008年就建立房屋租赁关系，双方对于租金和相关费用的缴纳习惯为：郑毅缴纳下季度房租的同时缴纳上一个季度的电费。故2015年第四季度的电费缴纳时间应为2016年2月8日。而此时双方已发生争议，关于租金和电费缴纳未果的原因各执一词。本院认为，印刷厂作为解除方应给予郑毅一定的合理支付期限，如郑毅逾期未支付的，印刷厂可以解除合同。二审庭审中，印刷厂陈述其一直在催缴相关费用，一般是通过电话通知，但除了2016年3月31日的通知外，其并未举证证明2016年2月8日至2016年3月31日期间存在催缴行为。故现有证据无法证明郑毅存在故意拖延相关费用的缴纳义务。故印刷厂的上诉请求理由不成立，本院不予采纳。本案中，涉案《房屋租赁合同》已经到期，因终止合同和解除合同所产生的法律后果不同，故印刷厂可以另案主张。
综上所述，印刷厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由江苏淮阴新华印刷厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侍 刚
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 孙志丹
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 唐小捷