重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01305号
上诉人（原审原告）黄安国，男，1966年4月15日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人易川江，重庆欣凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市崇发房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民西路白领雅园，组织机构代码79804931-2。
法定代表人朱崇发，董事长。
委托代理人邓华，重庆欣凯律师事务所律师。
上诉人黄安国因与被上诉人重庆市崇发房地产开发有限公司（以下简称崇发房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2014）垫法民初字第03846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人黄安国的委托代理人易川江，被上诉人崇发房地产公司的委托代理人邓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年2月21日，黄安国与崇发房地产公司订立《重庆市商品房买卖合同》，约定：黄安国购买崇发房地产公司开发的位于垫江县桂溪镇西城雅豪A2栋第3层7号房屋一套，房屋总价款204320元。崇发房地产公司应当于2011年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给黄安国使用，房屋交付使用后一年内交付房屋产权证。自商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，崇发房地产公司如未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，应承担违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至崇发房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，崇发房地产公司按日向黄安国支付已付房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，黄安国有权解除合同。黄安国要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至崇发房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，崇发房地产公司按日向黄安国支付已付房价款万分之一的违约金，并于崇发房地产公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向黄安国支付违约金。
2010年10月15日，黄安国支付房款204320元。2011年9月14日，崇发公司将房屋交付给黄安国。
2012年5月7日，垫江县城乡建设综合执法大队作出垫城建执法队［处罚决定］（2012）53号行政处罚决定书，以崇发房地产公司于2009年在垫江县桂溪镇陵园路开发修建西城雅豪工程中擅自改变工程规划许可证批准的建设规模，扩大建设规模建筑面积8878.28平方米的行为为由，责令崇发房地产公司改正，并处以621479.6元罚款。
2014年4月10日，崇发房地产公司向垫江县国土资源和房屋管理局提出办理《房地产权证》的申请，并取得其出具的登记受理单。2014年4月15日，垫江县国土资源和房屋管理局为黄安国办理了《房地产权证》。
黄安国一审诉称：我与崇发房地产公司于2010年2月21日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：崇发房地产公司应当在2011年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给我使用，并约定在商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，我于2011年9月14日接收了该房，但崇发房地产公司未能在合同约定的商品房交付使用之日起60日内取得登记受理单，其实际取得登记受理单的日期为2014年4月10日。因此，崇发房地产公司应当承担逾期办理房地产权证的违约责任。现请求判令崇发房地产公司支付逾期办理房地产权证的违约金19124元，并承担本案的诉讼费用。
崇发房地产公司一审答辩称：1、黄安国诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间等属实。2、迟延办证不是我公司迟延提出办理房地产权证申请，而是我公司无法取得垫江县国土资源和房屋管理局的办理房地产权证申请的登记受理单，理由是我公司实际用地面积超出批准的面积，需补交土地出让金，但垫江县国土资源和房屋管理局以规划处罚未定、算不清账为由拒绝收缴我公司补交的土地出让金。按照规定，未完善手续补交土地出让金或者土地收益的，不予登记，故我公司无法取得该房屋的登记受理单。后垫江县政府召开政府常务会，我公司才取得“西城雅豪”房屋的办理房地产权证申请的登记受理单，故我公司不能取得登记受理单系政府及其部门的行政行为导致，属不可抗力，我公司应当免除责任。3、我公司不应支付违约金。理由为：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。我公司虽未能按时取得关于“西城雅豪”房屋的办理房地产权证申请的登记受理单，但这没有给黄安国造成损失，故不应支付违约金。
一审法院认为，双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效，双方理应按照合同约定全面履行义务。本案中，崇发房地产公司交付房屋的时间为2011年9月14日，根据合同约定，崇发房地产公司应在房屋交付使用后一年内交付房地产权证，但因双方未约定提前交房的违约金，故对黄安国要求计算提前交房违约金的请求不予支持。故违约时间应从合同约定的交房时间往后顺延一年，即从2012年10月30日起计算至2014年4月10日止，崇发房地产公司迟延办理房地产权证的违约天数为528天。因此，按照双方合同约定的违约金计算方式计算违约金为10788.10元（204320×1?元／天×528天=10788.10元），但依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及预期利益等因素并依据崇发房地产公司要求调减违约金的请求，酌情调减违约金至5394.05元。崇发房地产公司辩称因行政部门原因造成迟延办证的事实，不能构成其免责事由，对该项抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、重庆市崇发房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付给黄安国逾期办证违约金5394.05元。二、驳回黄安国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，减半收取139元（黄安国已预交），由崇发房地产公司负担。
黄安国不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人支付上诉人逾期办证违约金19124元。主要事实及理由如下：1、一审判决以双方约定“在房屋交付使用一年内交付房地产权证”，故判决认定违约时间顺延一年是错误的。该条约定的是交房地产权证的时间，而不是提交办证资料的时间。一审法院将提交办证资料等同于交房地产权证，混淆了上述两个概念。2、一审判决将合同约定的违约金调减至50%是错误的。本案合同标的是204320元，上诉人请求的违约金为19124元。被上诉人的违约时间长，上诉人请求的违约金并不高，一审法院对违约金进行调减是错误的。
被上诉人崇发房地产公司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。双方约定的是交房后一年内办理房地产权证，在交房后的一年内不应计算违约时间，所以违约时间应当扣除一年。一审判决对违约金的调整符合相关法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人黄安国与被上诉人崇发房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案双方争执的焦点主要是：被上诉人逾期办证的违约时间及其应支付上诉人逾期办证违约金的数额如何确定。经查，双方约定交付房屋的时间为2011年10月30日前，被上诉人应在房屋交付后一年内为黄安国办理房地产权证，故被上诉人应当在2012年10月30日前履行办理房地产权证的义务，其于2014年4月10日才取得登记受理单，逾期办证的违约时间应从2012年10月30日起计算至2014年4月10日止，一审判决认定的被上诉人逾期办证的违约时间是正确的。本案中，被上诉人存在逾期办理房地产权证的违约行为，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，现上诉人诉请被上诉人按照合同约定支付逾期办证违约金，却未举示相应证据证明其客观损失的具体金额，在此情况下，一审法院综合上诉人对其实际损失未明确举证、合同履行中当事人的过错程度等因素，对上诉人请求的违约金酌情调减，并无不当。上诉人认为不应调减合同约定的违约金，与上述法律规定相悖，其上诉理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费278元，由上诉人黄安国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺付琴
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年十月二十日
书 记 员 石 佳