/
/
贵州省荔波县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2722民初254号
原告（反诉被告）：姚玉婷，女，1980年1月9日出生，布依族，住贵州省荔波县。
委托诉讼代理人：李天全，贵州良华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：荔波县军华畜牧发展有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道苗圃路108号，统一社会信用代码91522722775322996P。
法定代表人：赵军华，系该公司经理。
委托诉讼代理人：王建茹，陕西秦泉律师事务所律师。
原告姚玉婷与被告荔波县军华畜牧发展有限责任公司（以下简称军华公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，被告军华公司于2017年3月24日提出反诉，本案依法适用简易程序于2017年4月14日公开开庭进行了审理，原告姚玉婷及其委托诉讼代理人李天全、被告军华公司的委托诉讼代理人王建茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚玉婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年3月23日签订的《国有建设用地使用权转让协议书》；2、判令被告向原告立即返还土地转让款1,049,600元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告依法取得位于荔××××街道环城西路一宗面积为12,954.3平方米的国有土地。被告取得该宗地使用权后将该地块分宗向社会进行转让。原告因生活建房需要，于2016年3月23日与被告签订《国有建设用地使用权转让协议书》，向被告购买地块编号为02#、宗地面积为216.45平方米的国有土地，转让价款为887,445元。协议签订后，原告先后向被告支付了土地转让款524,800元，但被告至今未交付涉案国有土地，也不能办理涉案国有土地使用权转移登记手续。后经向国土资源主管部门了解，被告已于2015年12月30日将前述12,954.3平方米的国有土地使用权全部抵押给中国工商银行股份有限公司荔波支行，抵押期限为二年，造成原告已经无法实现诉争土地使用权转让合同之目的。因被告在转让涉案土地时故意隐瞒该土地存在权利瑕疵，属欺诈行为，并已构成根本违约，原告有权单方解除合同，并要求被告双倍返还土地转让款总计1,049,600元。
被告军华公司辩称：第一、被告同意解除双方签订的《国有建设用地使用权转让协议书》；第二、被告军华公司不存在不能履行协议义务行为以及欺诈行为，涉案土地抵押情况虽未告知原告，但该协议已经约定涤除权行使条款予以补正和救济；第三、涉案土地不能交付的原因是原告未按照约定支付土地转让款，原告违约在先，被告有权依法行使同时履行抗辩权；第四、原告要求双倍返还土地转让款违背现行法律有关规定，不应支持。
被告军华公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方于2016年3月23日签订的《国有建设用地使用权转让协议书》；2、判令反诉被告向反诉原告支付迟延支付转让款违约金及经济损失144,931.1元（计算至2017年4月14日）；3、判令反诉被告向反诉原告支付未按时动工建设违约金261,796.3元（计算至2017年4月14日）；4、反诉案件诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年3月23日，双方签订《国有建设用地使用权转让协议书》，反诉被告应于协议签订当日支付土地转让款798,700.5元，并自协议签订之日起三个月内动工建设。但该协议签订后，反诉被告并未按约定交纳土地转让款，直到2016年7月28日才分六次累计支付土地转让款524,800元，也未按照协议约定动工建设，故应承担违约责任。
反诉被告姚玉婷辩称：第一、反诉被告不具有违约行为，反诉原告军华公司无权解除合同，如果军华公司单方解除合同则应当双倍返还土地转让款；第二、双方先后签订了转让宗地面积为160平方米、216平方米的《国有建设用地使用权转让协议书》，双方重新签订转让宗地面积为216平方米《国有建设用地使用权转让协议书》时，已经另行口头约定土地转让款的支付方式为分期支付，且支付比例为原转让宗地面积为160平方米《国有建设用地使用权转让协议书》约定价款的80%，即为524,800元，故反诉被告并未违约；第三、反诉原告军华公司未向反诉被告实际交付涉案土地，才导致反诉原告不能如期开工。因此，请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2013年10月，军华公司通过挂牌出让程序竞得位于荔波县××苗圃路编号××Ｂ-01-03地块的国有建设用地使用权，并与出让人荔波县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，出让宗地用途为商业服务和普通商品住宅用地，出让年期为商业服务40年、普通商品住宅70年，出让宗地总面积为12,594.30平方米。2013年12月4日荔波县国土资源局向军华公司签发了荔国用（2013）第191号国有土地使用权证书。2015年12月，军华公司向中国工商银行股份有限公司荔波支行借款1900万元，借款期限为2015年12月31日至2016年12月29日，并将前述宗地抵押给中国工商银行股份有限公司荔波支行，抵押期限为2015年12月30日至2017年12月29日。2016年12月30日，军华公司与中国工商银行股份有限公司荔波支行签订《借款展期协议》，将前述借款余下本金1330万元展期至2017年12月29日。
2016年2月29日，军华公司向荔波县住房和城乡建设局（规划办）呈报《关于荔波县军华畜牧发展有限责任公司物流商铺及商住的实施方案的请示报告》，请求准许分宗转让前述国有土地。同日，荔波县住房和城乡建设局作出《关于荔波县军华畜牧发展有限责任公司物流商铺及商住的实施方案的请示报告的回复》，批准军华公司呈报的方案。
原告姚玉婷通过时任被告军华公司员工的杨虹获知被告军华公司分宗转让荔波县玉屏街道苗圃路部分宗地。2016年3月23日，原告姚玉婷与被告军华公司签订《国有建设用地使用权转让协议书》，向被告购买其分宗转让编号为02#的地块，转让地块面积为160平方米，转让单价为每平方米4100元，转让价款总计为656,000元。该协议书还约定：1、转让人确认本协议所转让的土地使用权是其合同拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵，不存在债权、债务争议；2、协议签订当日受让人应当向转让人支付转让土地总价款的90%，剩余10%在转让人将国有土地使用证交付给受让人当日付清；3、自协议签订之日起，受让人必须在三个月内动工建设、一年内竣工验收，如受让人未能按时动工建设或竣工验收的，自延迟之日起，每日按转让总价款的千分之一向转让人支付违约金；4、转让人单方解除本协议，或拖延履行本协议义务超过三个月，则视为转让人构成根本性违约，应双倍返还受让人已支付的土地转让款；5、因转让人隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权出现权利或其他转让人的原因，致使本协议不能履行，视为转让人违约，应双倍返还受让人已支付的土地转让款；6、因转让人原因，在转让给受让人的土地使用权存在债务，影响受让人的建设，受让人有权将应付转让人的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究转让人的违约责任；7、受让人迟延支付转让价款，应按迟延额每日万分之二支付违约金给转让人，逾期超过三十个工作日，转让人有权解除本协议，受让人应按本协议总价款的10%赔偿转让人的经济损失。该协议签订前后，原告姚玉婷于2016年3月21日支付土地转让款10万元、于2016年4月2日支付土地转让款6万元、于2016年5月10日支付土地转让款4万元、于2016年5月12日支付土地转让款10万元、于2016年7月2日支付土地转让款5万元、于2016年7月28日支付土地转让款174,800元。2016年7月28日被告军华公司向原告姚玉婷出具的收款收据注明宗地编号为02#，单价4100元/平方米，总面积216.45平方米，总计887,445元,合计已交524,800元，尚欠362,645元。原告姚玉婷与被告军华公司重新签订《国有建设用地使用权转让协议书》，约定分宗转让地块编号仍为02#的地块，转让地块面积则为216.45平方米，转让单价为每平方米4100元，总计土地转让价款为887,445元，其余事项与2016年3月23日双方签订转让宗地面积为160平方米的《国有建设用地使用权转让协议书》一致，并将协议的签订日期倒签至2016年3月23日，被告军华公司已将2016年3月23日双方签订转让宗地面积为160平方米的《国有建设用地使用权转让协议书》原件收回。被告军华公司向原告姚玉婷转让宗地时，未告知涉案宗地抵押情况，原告姚玉婷在与被告军华公司签订转让协议时，也未向关部门查询宗地权属状况。2016年12月，中国工商银行股份有限公司荔波支行曾召集部分分宗地块受让人协商土地转让相关事宜。后因原、被告双方就协议履行问题发生争议，原告姚玉婷未再向被告军华支付余下土地转让款，也未行使涤除权，被告军华公司也未向原告姚玉婷交付涉案宗地和办理分宗地块权属转移登记手续。
本院认为：一、关于本案《国有建设用地使用权转让协议书》效力认定及履行问题。被告军华公司依法取得荔波县玉屏街道苗圃路宗地编号为B-01-03地块的国有建设用地使用权，并报经相关行政主管部门批准分宗转让后，有权依法转让相应分宗地块使用权。本案中，原、被告双方虽然先后签订了两份转让宗地面积不一的《国有建设用地使用权转让协议书》，但根据本案现有的证据和双方履行合同的情况看，双方已经协议变更了2016年3月23日签订的转让宗地面积为160平方米的《国有建设用地使用权转让协议书》，重新达成转让宗地面积为216.45平方米国有土地使用权转让协议，因此，本院确认双方重新达成转让宗地面积为216.45平方米、土地转让总价款为887,445元的协议，协议达成的时间为2016年7月28日。对于双方达成的转让宗地面积为216.45平方米的《国有建设用地使用权转让协议书》，本院认为，该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。该协议签订时，涉案宗地虽然已经抵押给中国工商银行股份有限公司荔波支行，但该项抵押权利限制并不导致原、被告双方签订的《国有建设用地使用权转让协议书》无效，协议书签订后，被告军华公司通过清偿债务、解除抵押即可履行协议义务，原告姚玉婷亦可行使涤除权，促使协议得到履行，但对于原告姚玉婷而言，因涉案土地是整宗抵押给中国工商银行股份有限公司荔波支行，被告军华公司尚欠中国工商银行股份有限公司荔波支行的借款本息远远大于原告受让土地价款，如由原告姚玉婷行使涤除权，显然不公，因此，解除涉案分宗土地权属转移障碍的义务应由被告军华公司负担，但直至本案法庭辩论终结，涉案土地仍未解除抵押，这即是涉案协议不能履行的重大原因。
二、关于本案土地转让价款的支付问题。本案合同文本系由被告军华公司提供的格式文本，双方虽然在先后签订的两份《国有建设用地使用权转让协议书》中约定“协议签订当日受让人应当向转让人支付转让土地总价款的90%，剩余10%在转让人将国有土地使用证交付给受让人当日付清。”但事实上，在签订第一份160平方米宗地转让协议书后，原告姚玉姚是分期向被告军华公司支付土地转让款，在此期间，被告也未向原告催告支付土地转让款和主张违约金或解除合同，2016年7月28日双方重新达成协议并将宗地转让面积增至216.45平方米，在本案原告起诉前，被告也未向原告主张违约责任或解除合同，故对于原告主张双方重新达成协议时，已经口头协商变更款项支付比例，本院予以支持，原告无须承担迟延付款的违约责任。
三、关于本案《国有建设用地使用权转让协议书》解除及违约责任问题。由于涉案土地仍未解除抵押，导致本案《国有建设用地使用权转让协议书》不能继续履行，原告诉请要求解除涉案协议，被告亦反诉请求解除该协议并同意原告解除协议请求，故涉案协议书应依法予以解除，被告应依法退还原告已付土地转让款524,800元。因被告未实际交付涉案土地，原告未依法取得涉案土地使用权，也无法申请用地建设审批手续，故原告无须承担迟延动工建设的违约责任。庭审中，被告提出原告要求被告承担双倍返还已付土地转让款的违约责任明显过高，请求人民法院依法予以调整。对此，本院认为，双方虽然在协议中约定因被告违约造成协议不能履行，被告应承担双倍返还已付土地转让款的违约责任，但综观本案双方协议约定情况及协议履行情况，原告自2016年3月21日起至2016年7月28日期间先后分六次累计向被告支付524,800元，被告自双方重新达成转让宗地面积为216.45平方米的《国有建设用地使用权转让协议书》至本案法庭辩论终结时，仍未向原告交付涉案土地，也未完全清偿其尚欠中国工商银行股份有限公司荔波支行的借款本息，未解除涉案宗地抵押，导致涉案协议不能继续履行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院考虑原告已付土地转让款的时间及被告履约情况，酌情确定由被告向原告支付已付土地转让款的18%作为违约金较为适宜，即违约金为94,464元（524,800元×18%=94,464元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告姚玉婷与被告荔波县军华畜牧发展有限责任公司签订转让宗地面积为216.45平方米的《国有建设用地使用权转让协议书》；
二、被告荔波县军华畜牧发展有限责任公司自本判决生效之日起十日内退还原告姚玉婷土地转让款524,800元；
三、被告荔波县军华畜牧发展有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告姚玉婷违约金94,464元；
四、驳回原告姚玉婷的其他诉讼请求；
五、驳回被告荔波县军华畜牧发展有限责任公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14,246元，减半收取计7123元，反诉案件受理费6684元，减半收取计3342元，两项共计10,465元由被告荔波县军华畜牧发展有限责任公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。
义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。
审判员 莫营和
二〇一七年五月二十五日
书记员 李 婷