西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初14607号原告鞠远鹏，男，1983年1月13日出生，汉族。委托诉讼代理人姚红妮，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人李晨光，陕西宽明律师事务所实习律师。被告许婧，女，1984年7月22日出生，汉族，无业。被告张晓庆，女，1988年9月6日出生，汉族。共同委托诉讼代理人殷纪文，陕西邦维律师事务所律师。第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司。住所地：西安市莲湖区红庙坡十字东北角金辉天鹅湾**号楼*****室。统一社会信用代码91610104MA6TXCBT47。法定代表人安卫东，总经理。委托诉讼代理人郝博，男，该公司员工，现住该公司。原告鞠远鹏与被告许婧、张晓庆、西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称“馨慧公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年12月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鞠远鹏的委托诉讼代理人姚红妮、被告张晓庆、被告许婧与张晓庆的委托诉讼代理人殷纪文、被告馨慧公司的委托诉讼代理人郝博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鞠远鹏向本院提出诉讼请求：１、解除其与被告张晓庆于2017年4月17日签订的《西安市存量房买卖合同》；2、被告向其支付违约金12万元并赔偿其向第三人支付的代办过户费500元，居间服务费19800元，合计200300元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月17日，被告许婧委托被告张晓庆与其签订了《西安市存量房买卖合同》，合同约定：由其购买被告许婧所有的位于西安市未央区浐灞生态区东湖路浐灞半岛A5区4幢3单元30102室房屋，房屋总价款为66万元，定金3万元整由其于2017年4月17日支付给被告，被告于过户前存至资金监管账户；被告应在本合同签订后7个工作日内向银行清偿剩余贷款，办理撤押手续并拿到房产证原件后65个工作日为其办理过户。合同签订当天，其向被告支付定金3万元并向第三人交付代办过户费500元及居间服务费19800元，但被告未按照合同履行合同义务。故诉至法院，请求法院依法查实，公正裁判。被告许婧、张晓庆辩称，其同意原告提出的解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》，并同意返还原告的定金3万元。但原告主张的返还定金6万元及支付12万元违约金的主张，没有事实及法律依据。其与被告在签订《西安市存量房买卖合同》后，按照约定收取了原告的三万元定金，后因为政策原因，其无法办理提前还贷手续，致使其与原告签订的二手房买卖合同无法履行。在此期间，其始终配合第三人履行自己的合同义务，故其不应承担合同不能履行的法律责任。原告向其主张的代办过户费及居间服务费没有事实与法律依据，向第三人支付上述费用是原告的合同义务。另外涉案房屋系许婧与其夫张辉的共有财产，许婧出卖该房屋系单方行为，该行为无效。根据民事法律的相关规定，违约金基本等同于受到的损失，而目前原告并未受到实际损失。被告因限购政策的原因不能清偿贷款，对房屋进行解押，也具有一定的损失。故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提出的的售房委托书、涉案房屋房产证（陕（2017）西安市不动产权第10711**号）、西安市存量房买卖合同、房屋买卖居间合同、3万元银行客户交易单、催告函、中介费收款收据、律师费收据、《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》（市房发（2017）77号文件）、《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发（2017）59号文件）等证据，原被告均无异议，本院予以确认并在卷佐。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的张辉与第三人员工郑娜的录音，因原告与第三人均并不否认该录音证据的真实性、合法性、关联性，故对于上述证据，本院予以确认。对被告提供的其与第三人公司员工郑娜的微信聊天记录，因不能证明与被告进行微信聊天的具体对象是谁，故对该聊天记录的关联性不予认可。结合原告提供的证据及双方的陈述，本院查明如下事实：2017年4月17日，被告许婧委托被告张晓庆与原告鞠远鹏签订了《存量房买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，委托权限为：1、代为签订西安市存量房买卖合同，收取定金；2、代为办理物业交割等。在原告鞠远鹏与被告张晓庆签订的《存量房买卖合同》合同中约定，原告鞠远鹏购买被告许婧所有的西安市未央区东湖北路浐灞生态区A5区4幢3单元30102室，建筑面积为100.08平方米，合同价款为66万元。被告张晓庆在拿到房产证原件及贷款审批通过后六十五个工作日内，与原告鞠远鹏办理过户手续。本合同签订后，若原被告任何一方不按本合同约定履行或者不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方应当赔偿守约方违约金12万元，并赔偿由此给守约方带来的一切损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。原告鞠远鹏于2017年4月18日将3万元定金支付给了被告张晓庆之夫古晓功。并于同日向第三人馨慧公司缴纳了代办过户费500元及居间费19800元。2017年12月29日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，原被告均同意解除双方签订的《存量房买卖合同》。原告鞠远鹏主张被告许婧因房价上涨恶意涨价，造成了其与被告许婧之间签订的《存量房买卖合同》不能履行。被告许婧主张系因涉案房屋的银行贷款不能提前还贷造成其无法履行合同，系政策原因，故其不应承担违约责任。庭审中，原告鞠远鹏表示其不再主张双倍返还定金6万元诉讼请求。被告当庭提交了第三人馨慧公司员工郑娜、陈姓工作人员与案外人张辉的五段电话通话记录。在其中录音名为《通话录音@郑娜(1870092****)_20171214174615》的通话记录中，第三人馨慧公司职员郑娜明确表示其应被告张晓庆的要求，向原告鞠远鹏表示要原告在原房价的基础上再上涨10万元（1分07秒至2分20秒）；录音名为《通话录音@郑娜(1870092****)_20171215144927》的通话记录中，第三人馨慧公司职员郑娜明确建议案外人张辉毁约将房屋另行出售他人（1分47秒至2分30秒），并陈述被告张晓庆确实曾与其前往银行咨询提前还贷事宜，并被告知在还贷6个月以上才可以提前还贷（4分至4分20秒）。录音名为《通话录音@郑娜(1870092****)_20171231190820的通话记录中，案外人张辉确与第三人馨慧公司职员郑娜表示其没有涨价的意愿，但根据录音内容来看，系在原告立案以后（1分50秒至2分16秒）形成。另查明，案外人张辉系被告许婧之夫，被告张晓庆之兄。以上事实，有售房委托书、涉案房屋房产证（陕（2017）西安市不动产权第10711**号）、西安市存量房买卖合同、房屋买卖居间合同、3万元银行客户交易单、催告函、中介费收款收据、律师费收据、《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》（市房发（2017）77号文件）、《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发（2017）59号文件）、视听资料及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告鞠远鹏与被告许婧的委托代理人张晓庆签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思，系有效合同。现原被告均当庭同意解除该合同，故该合同于2018年3月13日解除。被告许婧、张晓庆所提供的录音证据可以证明，被告张晓庆确在第三人馨慧公司员工郑娜的建议下提出涨价的要求，故应当认定被告许婧、张晓庆系该合同不能履行的违约方。被告许婧、张晓庆主张因政策原导致其不能提前还贷的抗辩意见，因被告提供的录音证据可以证实，涉案房屋可在还贷6个月后清偿剩余按揭贷款，故被告主张其因政策原因导致合同解除的抗辩意见，本院不予采信。结合目前西安市的房屋平均价格及同地区房屋价格大幅度上涨的实际情况，原告鞠远鹏要求被告按照《存量房买卖合同》约定的违约金数额支付其违约金12万元的诉讼请求，未超过法律规定，故原告鞠远鹏要求被告许婧承担违约金12万元、代办过户费500元及居间费19800元的诉讼请求，本院予以支持。被告张晓庆系被告许婧的委托代理人，因此被告许婧应对被告张晓庆的代理行为，承当相应的法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告鞠远鹏与被告张晓庆签订的《存量房买卖合同》于2018年3月13日解除。二、被告许婧于本判决生效之日起十五日内支付原告鞠远鹏违约金12万元、代办过户费500元及居间费19800元。案件受理费4304元，原告已预交，现由原告承担1000元，被告承担3304元。被告承担部分于上述款项支付时一并付给原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  崔小梅审 判 员  王宝娟代理审判员  任瑞鑫二〇一八年四月十三日书 记 员  杨 珂