云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）昆云01民终2401号 上诉人（原审原告、反诉被告)罗永乾，男，1983年11月2日生，汉族，住贵州省绥阳县。 委托代理人业永坤、许志香，浩然法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被上诉人(原审被告、反诉原告)刘耀天（曾用名：刘伟），男，1980年9月23日生，汉族，现住云南省昆明市西山区。 委托代理人王博，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人罗永乾因与被上诉人刘耀天房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2014年6月16日，罗永乾（乙方）与刘耀天（甲方）签订润城第一大道“小滋食代”风格食膳汇铺位租赁合同，约定甲方将位于润城第一大道A5地块负一层“小滋食代”风格食膳汇A5-2号铺位270m2（建筑面积）的经营场所租赁给乙方，为乙方提供经营活动，并以此面积计算租金、综合管理费等费用。租赁期限自2014年8月21日至2019年8月21日止，总计5年，其中免租期自2015年8月21日起至2018年8月21日止，免租期内的管理费、水、电、卫生等公共事业费不予减免，照期支付。自2018年8月21日起每年租金递增7%。乙方租赁的铺位租金单价为80元/m2·月，租金每一年支付一次，首期租金总计为288000元（含免租期），2018年8月21日前支付第二期租金，以后每年8月21日前支付下一期租金。乙方向甲方支付综合管理费（包含保安、保洁、物业费用），每期综合管理费用与租金同期支付。乙方向甲方支付租金及综合管理费，以“先付后用”为原则，首付于正式进场前付清，以后每次支付费用的时间为上次支付的费用使用到期前的一个月。如乙方在含免租期中途提出终止合同，则不得享受免租优惠，原免去的租金甲方于乙方撤场前按照进场时间计算，按本合同约定租价全额回收，如有剩余则退还乙方。合同签订当日，乙方向甲方交纳综合保证金20000元，作为甲方对乙方营业行为规范的约束，以及综合管理费用等的押金。待合同终止费用结清、并在以后的一个月内无商品质量投诉、服务投诉及债务纠纷的，甲方即把综合保证金（不计息）退还给乙方。乙方拖欠合同规定应付款项，经催讨仍不予支付、累计拖欠时间达30天的，甲方除有权单方解除本合同外，乙方应向甲方支付合同当年度两个月的租金作为违约金，还应向甲方交纳逾期滞纳金。按合同交费时间，每逾期一天，除交足逾期天数应交的费用外（包括租金、综合管理费等），还要加交1‰/天的滞纳金作为对乙方逾期不缴的惩罚。罗永乾于2014年6月16日在其本人的身份证复印件上书写了租赁合同附件说明，载明：“由于甲乙双方经营要求，甲方将A5-2号商铺实际面积300m2以合同标数270m2出租给乙方，总计租金是288000元，保证金20000元，总计308000元，于2014年6月16日交付租金20000元，剩余部分于2014年6月30日前交清”。罗永乾后于2014年7月5日、7月7日通过银行转账和汇款方式向刘耀天支付总计90000元，又于2014年7月6日接收涉案商铺，并在商家装修入场须知上签字确认其被告知小滋食代风格食膳汇项目招商已经完成，进入装修入场阶段。罗永乾于2014年8月17日向一审法院提交了民事起诉状，认为其对铺面租赁合同内容存在重大误解，要求撤销原、被告双方签订的铺面租赁合同，并由刘耀天返还因合同交付的租金90000元及保证金20000元，后于2014年12月1日撤回该诉讼，提起了本案诉讼。2015年3月4日，刘耀天向云南省昆明市中衡公证处申请对昆明市日新中路润城第一大道美食广场A区A5-2号铺位的现场状况及铺位周边的现场状况进行拍照保全，云南省昆明市中衡公证处于2015年3月4日下午13:00时到昆明市日新中路润城第一大道美食广场对润城第一大道美食广场A区A5-2号铺位的现场状况及铺位周边的现场状况进行了拍照。后罗永乾诉至一审法院，请求：一、解除双方签订的铺面租赁合同；二、判令刘耀天向罗永乾返还因合同交付租金90000元，及20000元保证金；3、本案诉讼费由刘耀天承担。刘耀天亦提起反诉，请求:一、确认本案双方于2014年6月16日签订的租赁合同已经解除；二、判令罗永乾向刘耀天承担自2014年8月20日起至2015年1月15日止的物业费24300元（当庭增加1800元）；三、因罗永乾违约应向刘耀天支付违约金48000元；4、本案反诉诉讼费由罗永乾承担。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案罗永乾与刘耀天签订的润城第一大道“小滋食代”风格食膳汇铺位租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方建立租赁合同法律关系。对于本诉第一项诉讼请求及反诉第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》九十四条第三款：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，第九十四条第四款之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。罗永乾认为刘耀天出租的商铺还没有开始营业，也没有接到入场通知书，所以刘耀天迟延交付商铺的行为导致租赁合同无法履行，所以依据上述条款要求解除合同。但从现有证据上看，罗永乾于2014年7月6日接收涉案商铺，并在商家装修入场须知上签字确认其被告知小滋食代风格食膳汇项目招商已经完成，进入装修入场阶段，刘耀天已全面履行了租赁合同中出租人的义务，并没有迟延履行，未达到合同法定解除条件，罗永乾不能以此理由要求解除涉案租赁合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，罗永乾未按约支付款项，刘耀天可依约单方解除合同，但刘耀天未提供充分有效的证据证实其解除合同的通知于2014年6月16日到达罗永乾，故一审法院依法判令解除涉案租赁合同，对于本诉第一项诉讼请求，应予以支持，对于反诉第一项诉讼请求不予支持。 对于本诉第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，罗永乾及刘耀天在涉案租赁合同中约定：“如乙方在含免租期中途提出终止合同，则不得享受免租优惠，原免去的租金甲方于乙方撤场前按照进场时间计算，按本合同约定租价全额回收，如有剩余则退还乙方。”，罗永乾在免租期内提出解除合同，原免去的租金按照罗永乾进场时间计算，罗永乾进场时间以2014年7月6日接收涉案商铺的时间为准，计算至一审法庭辩论终结前2015年5月6日，该期间没有证据显示罗永乾将涉案商铺交还给刘耀天，故该期间的租金为80元/m2·月×10个月×270m2=216000元，罗永乾向刘耀天支付的款项共计租金90000元及保证金20000元亦不足以抵扣该期间的租金，故对于本诉第二项诉讼请求，一审法院不予支持。 对于反诉第二项诉讼请求，现有证据无法证实2014年8月20日起至2015年1月15日止的物业费的计算依据及计算标准，故依法予以驳回。对于反诉第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，罗永乾逾期缴纳合同约定款项的行为构成违约应当承担违约责任，罗永乾与刘耀天在涉案租赁合同中约定了违约金的计算依据及标准，经一审法院释明后，罗永乾认为违约金的约定过高申请调整，一审法院综合本案合同履行情况及罗永乾违约程度等因素，酌情判令罗永乾承担20000元的违约责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决:“一、解除本诉原告罗永乾与本诉被告刘耀天于2014年6月16日签订的润城第一大道“小滋食代”风格食膳汇铺位租赁合同；二、驳回本诉原告罗永乾的其他诉讼请求；三、由反诉被告罗永乾于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘耀天违约金人民币20000元；四、驳回反诉原告刘耀天的其他诉讼请求。”本诉案件受理费人民币2500元,由罗永乾承担；反诉案件受理费1250元，由刘耀天承担950元，由罗永乾承担300元。 一审判决宣判后，罗永乾不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并驳回被上诉人的一审反诉请求。其上诉的事实与理由为：一、一审认定事实不清，适用法律不当。本案中，被上诉人并没有将涉案商铺交付给上诉人，被上诉人未提交任何证据证实其已履行了交付标的物的义务。按照租赁的交易习惯，在房屋交付时，应当交付该房屋的钥匙，且双方的电表、水表等应该对底数进行签字确认。但被上诉人均未提交任何的房屋交接清单。故一审法院擅自确认房屋交付没有任何事实依据。另外，根据双方所签订的合同第十三条约定:“本《合同》第三条第六款经双方协商一致取消该条款”，在该条款已经取消的情况下，一审法院不支持上诉人的第二项诉讼请求也是错误的。二、被上诉人在一审中有篡改证据的嫌疑。被上诉人所提交的《租赁合同附件说明》是上诉人写给被上诉人的《欠条》，但被被上诉人改为了《租赁合同附件说明》，由上诉人提供的情况说明可以证实上诉人于2014年7月5日交付租金后，由于欠条不在公司，让上诉人下午去取，但是上诉人2014年7月6日才去中介公司，在该公司没有拿到欠条，反而要签订《商家装修入场须知》，并声称欠条已销毁。在一审庭审中，上诉人才知道被上诉人不但没有将欠条销毁，还改为了《租赁合同附件说明》。三、一审程序违法。一审民事案件适用普通程序的审限为6个月，案情复杂的经申请可以延长6个月。但本案一审案件受理时间为2014年12月3日，判决时间为2016年2月10日，一审判决时间已经超过了最长审限3个多月，并在法定节假日作出判决，违反了法定程序。综上，请求二审法院在查明本案事实后依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘耀天针对罗永乾的上诉答辩称：一、上诉人对涉案房屋已经进行了装修，被上诉人已履行了交付涉案商铺的义务。二、根据涉案商铺的实际情况，因为涉案商铺被分为隔间，需要商家入驻自行装修，包括门的装修，故根据交易习惯，只要能够入场装修就视为交付。三、合同未约定指定的交付方式，交付钥匙不是唯一的交付方式。四、依据合同补充条款第十三条的约定，协商解除是附条件的。五、上诉人并未举证证实被上诉人篡改证据；六、一审程序完全合法。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 对于一审判决认定的事实，上诉人提出其并未于2014年7月6日接受涉案商铺的事实异议。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议，本院予以确认。 针对上诉人所提事实异议，本院将在本院认为部分予以评判。本院二审中另查明，涉案商铺系云南龙宇房地产开发有限公司委托云南融润投资管理有限公司对外进行商业租赁，后云南融润投资管理有限公司与被上诉人签订了《商铺租赁合同》，约定被上诉人承租涉案商铺，租赁期限从2014年8月20日至2019年8月19日止，涉案商铺的用途为餐饮经营使用，被上诉人应确保于2014年9月28日前正式开门营业。后被上诉人将涉案商铺转租给上诉人，并签订了租赁合同，被上诉人委托云南融润投资管理有限公司与上诉人于2014年7月6日签订了《商家装修入场须知》，其中涉案商铺所在的A区独立餐饮区从2014年6月15日即可办理相关装修进场手续。二审中，上诉人认可涉案商铺应向物业公司交清水电费后，由云南融润投资管理有限公司向其交付。 综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、一审审理是否违反法定程序？二、被上诉人是否向上诉人履行了交付涉案商铺的义务及被上诉人是否应向上诉人退还租金及保证金？三、上诉人是否应承担违约责任？ 本院认为：一、一审法院于2014年12月3日受理本案后适用简易程序审理了本案，后依法将本案转入普通程序进行了审理，并依法报请院长延长了审理期限，故一审法院审理本案并未超过法定期限，本院对上诉人所提一审程序违法的主张不予支持。 二、被上诉人是否向上诉人履行了交付涉案商铺的义务。上诉人认为被上诉人应向其交付涉案商铺的钥匙后才履行完相应的交付义务，对此，本院认为，首先，上诉人认可在向物业公司交付水电费后，应由云南融润投资管理有限公司履行交付涉案商铺的义务，即被上诉人并不直接向上诉人履行交付涉案商铺；其次，根据《商家装修入场须知》中的规定，涉案商铺所在的A区独立餐饮区于2014年6月15日即可办理相关装修进场手续，上诉人于2014年7月6日在《商家装修入场须知》中签字确认，故上诉人应知晓其已经可以进场装修的事实，在被上诉人收取了上诉人的部分租金及保证金后，其并无理由不交付商铺给上诉人使用，并且按照合同约定采取“先付后用”的原则，上诉人并未按约定方式足额支付租金，即使被上诉人未向上诉人交付涉案商铺也并未违反合同约定，故本院对于上诉人所提被上诉人未交付涉案商铺事实异议不予支持，上诉人据此要求被上诉人退还已付租金及保证金的上诉请求也无相应事实依据及法律依据，本院依法予以驳回。 三、上诉人是否应承担违约责任。因上诉人未按约定向被上诉人足额支付租金，已违反了合同约定，应承担相应违约责任，故一审法院向上诉人释明是否对违约金进行调整后，结合本案双方的合同履行情况及上诉人的违约程度，酌情判令上诉人承担20000元的违约责任并无不当，本院依法予以维持。 综上，罗永乾的上诉人请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人罗永乾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑会利 代理审判员  符圆圆 代理审判员  邓林春 二〇一六年九月三十日 书 记 员  吴 帅