福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初1207号
原告林双治，女，1976年8月29日出生，汉族，住福建省清流县。
委托代理人吴限英，福建顺济律师事务所律师。
被告泉州市恒盛房地产开发有限公司，住所地泉州市洛江区万安安吉路恒盛汽车商城二楼，统一社会信用代码913505047173581148。
法定代表人林榕晖，董事长。
委托代理人陈星燕，女，1983年12月24日出生，汉族，系公司员工。
原告林双治与被告泉州市恒盛房地产开发有限公司(以下简称“恒盛公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林双治的委托诉讼代理人吴限英、被告恒盛公司的委托诉讼代理人陈星燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告恒盛公司依法开发址在洛江区安吉南路恒盛商业广场.尚东国际商品房项目。双方于2013年6月23日签订三份商品房买卖合同，合同约定：林双治向恒盛公司购买址在洛江区安吉南路恒盛商业广场.尚东国际C楼普通办公803、805、806房屋，商品房价款分别为638022元、451122元、456053元，交房时间为2013年8月31日。恒盛公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；若恒盛公司未能在约定的期限内交房或因恒盛公司原因致使林双治未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，恒盛公司作为出卖人应当承担逾期交房及逾期办证的违约责任等。
合同签订后，原告依约通过现金、银行转账、银行按揭贷款等方式支付了全部购房款。然而，被告恒盛公司直到2014年7月30日才将房屋交付给原告，且迄今为止，因被告原因导致原告至今未能取得房屋权属证。为此，原告多次与被告恒盛公司协商，均未果，致诉讼。请求判令：1.恒盛公司立即支付林双治逾期交房违约金88694.3元；2.恒盛公司立即支付林双治逾期办证违约金[自2014年10月29日起至实际办证之日止以合同总金额1545197元为基数每日按0.01%计算，暂计至2016年6月23日止共604天的违约金为93329.9元];3.恒盛公司立即协助林双治办理址在洛江区安吉南路恒盛商业广场.尚东国际C楼普通办公803、805、806号房屋的产权登记手续；4、由恒盛公司承担全部诉讼费用。
被告辩称，1、逾期交房违约金，部分已经超过诉讼时效，计算逾期交房违约金的起止日期应为2014年6月23日至2014年7月30日止；2、C栋的竣工备案还在归档中，总产权证还没办下来，故产权登记手续的办理尚存在困难；3、逾期办证因为存在一些客观原因，违约金过高，请求法院从中协调，降低违约金的数额。
经审理查明，2013年6月23日，原被告签订三份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告预购买洛江区安吉南路恒盛商业广场·尚东国际C楼普通办公803、805、806号房，建筑面积分别为74.18平方米、52.45平方米、52.45平方米，单价每平方米分别为8601元、8601元、8695元，总金额分别为638022元、451122元、456053元。《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2013年8月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。第九条约定被告逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的2013年9月1日起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”。原告依约支付购房款638022元、451122元、456053元，合计1545197元。2014年7月30日，被告将诉争房屋交付原告使用。因被告未按约定时间交付商品房，且诉争的楼房至今未办理房屋所有权初始预登记。原被告就逾期交房及逾期办证的违约金协商未果，致诉讼。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
1.关于逾期交房违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，当事人应依约履行义务。本案原被告约定，被告应于2013年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付给原告使用，但被告直至2014年7月30日才将涉案房屋交付原告使用，被告应承担逾期交房的违约责任。关于本案逾期交房的诉讼时效及计算逾期交房违约金的起止日期问题，被告提出原告主张逾期交房的违约金部分已过诉讼时效，逾期交房的起止日期应自2014年6月23日起至2014年7月30日止。由于双方约定逾期交房支付违约金是每日按买受人已付款的万分之二（即0.02%）向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告应从权利被侵害的二年内主张权利，但原告直至2016年6月24日才向本院起诉，又没有诉讼时效中断的事由，故诉讼时效应倒推二年即对原告请求自2014年6月25日起逾期交房违约金予以保护。被告已于2014年7月30日将涉案房屋交付原告使用，故逾期交房违约金的计算日期应为2014年6月25日至2014年7月30日。现被告在庭审中对逾期交房违约金的计算时间自认为自2014年6月23日起至2014年7月30日止计38天，予以照准，故，原告主张的逾期交房违约金可支持1545197元×0.02%/天×38天=11743.50元，超过部分不予支持。
2.关于逾期办证违约金问题。根据原被告的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一（即0.01%）向买受人支付违约金。涉案商品房已于2014年7月30日交付使用，被告恒盛公司未能在60日内办理涉案楼房的初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应协助原告办理涉案房屋所有权证并承担逾期办证的违约责任。因此，被告恒盛公司应当自商品房交付使用后第91日即2014年10月29日起向原告林双治支付违约金，直至被告履行完协助办理房屋所有权证义务之日止，其中暂计至2016年6月23日止逾期天数双方确认为604天，则违约金以实际支付的购房款×日万分之一×逾期天数计算为1545197元×0.01%/天×604天=93329.90元。现原告主张违约金93329.9元,予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决如下：
一、被告泉州市恒盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告林双治自2014年6月23日起至2014年7月30日止的逾期交房违约金11743.5元；
二、被告泉州市恒盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告林双治自2014年10月29日起至2016年6月23日止的逾期办证违约金93329.9元；
三、被告泉州市恒盛房地产开发有限公司应向原告林双治支付自2016年6月24日起至被告泉州市恒盛房地产开发有限公司履行完协助办理房屋所有权证义务之日止按已付购房款1545197元的日0.01%标准计算的违约金（违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）；
四、被告泉州市恒盛房地产开发有限公司应履行协助原告林双治办理址在洛江区安吉南路恒盛商业广场·尚东国际C楼普通办公803、805、806号房屋所有权证的义务；
五、驳回原告林双治的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3940元，减半收取计1970元，由原告林双治负担769元，被告泉州市恒盛房地产开发有限公司负担1201元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
代理审判员 谭海燕
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 傅莹莹
附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。