四川省简阳市�民法院
民 事 判 决 书
（2016）川2081民初597号
原告：简阳市新市综合市场，住所地四川省简阳市新市镇上场口。
代表人：李光富，经理。
委托代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。
被告：四川良润房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇大古井街119号。
法定代表人：胡连培，经理。
委托代理人：ＸＸ，四川公生明律师事务所律师。
原告简阳市新市综合市场（以下简称综合市场）诉被告四川良润房地产开发有限公司（以下简称良润房产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理，依法由审判员钟小燕适用简易程序于2016年4月22日公开开庭进行了审理。原告综合市场代表人李光富、委托代理人钟胜，被告良润房产公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼�本案现已审理终结。
原告综合市场诉称：原告拥有位于简阳市新市镇新伍村的划拨土地12.5亩。2010年4月15日，原告与被告良润房产签订《土地使用所有权买卖协议书》，约定:原告将该划拨土地以每亩地38.2万元的价格出卖给被告，总价477.5万元；因该土地使用证原件在简阳市新市农村信用社抵押贷款，需原被告共同到信用社，由被告先行支付贷款取出原件后6个月内，原告办理成出让证，用途为商住”等。协议签订后，被告要求原告提供抵押担保，原告将其所有的位于新市综合市场内门市的14本房屋所有权证交付被告。但被告未按约定履行偿还贷款的义务，该宗土地使用权证原件至今仍抵押在简阳市新市信用社。因原、被告双方签订的《土地使用所有权买卖协议书》内容违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告向法院提起诉讼，请求：1、确认原告、被�于2010年4月15日签订的《买卖协议》无效；2、判令被告返还原告14本房屋所有权证。
被告良润房产公司辩称：一、原告综合市场与被告签订的合同转让内容为土地使用权及地上附着建筑物，不属于净地转让。本案争议土地原来是四川省简阳构件厂，签订协议时有厂房及相关设施，但由于各种原因未办理所有权证。二、划拨土地使用权转让合同未侵犯国家、集体或第三人利益。争议土地虽为划拨土地，但符合简阳市城市中心规划，且规划性质为商业用地，由国家直接划拨给生产企业，不涉及国家基础设施建设、军用设施等公共性质的建设工程，因此土地使用权转让未侵犯国家、集体或第三人利益，且简阳市土地交易储备中心也同意完善相关转让手续。三、划拨土地使用权转让合同不必然无效。按照《城市房地产管理法》的相关规定，由转让双方补缴土地出让金，即可完成过户手续。根据《物权法》第十五的规定，转让的划拨土地产权是否过户与合同效力无关，不能办理过户手续不影响合同效力。四、确认合同有效，符合立法精神。宣告合同无效，会损害诚实守信的买方权益，与民事交易遵循意思自治原则及尽量维护合同效力的的原则不符。五、返还房屋所有权证与确定合同效力无关。原告交给被告的14本房屋所有权证是抵押担保财产的依据，根据《补充协议》的约定若原告违约，被告可以用抵押财产补偿资金损失。在双方债权债务未了结的情况下，被告不应该返还原告的房屋所有权证。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年4月15日，原告综合市场与被告良润房产公司签订《土地使用所有权买卖协议书》（以下简称“买卖协议”），约定:“甲方（即原告综合市场）自愿将其所有的位于简�市新市镇新伍村的划拨土地，土地面积8333㎡（注：12.5亩），用途商业]的土地使用权出卖给乙方（即被告良润房产公司）作为房地产开发；甲乙双方议定的上述土地使用权成交价为每亩38.2万元，总价477.5万元；甲方出卖的土地使用证原件在简阳市新市农村信用社抵押贷款，由甲、乙双方到新市农村信用社还贷款后将土地使用权证取出，具体贷款金额由乙方先行支付甲方贷款，从土地使用权买卖成交价内扣除（乙方支付甲方贷款后由甲方出具金额收条为准）；土地使用权证取出后，由甲、乙双方到国土及相关部门办理出让手续，所缴纳的税费由乙方先行支付，甲方在取出土地使用权证后6个月内办理出让证用途为商住；甲方出让该土地面积内所有附属物全部属乙方所有（包括高压变压器的产权及使用权），甲方保证乙方接收时变压器能正常使用；甲方偿还贷款及办理�让手续缴纳的税费由乙方先行支付，从土地使用权买卖总价中扣除，余款待土地使用权证出让手续完善以及土地附近农户拆迁完毕及土地使用证出让手续完善，乙方能进程施工后支付甲方；若一方违约，违约方将承担总成交价20%的违约金以及土地增值部分的赔偿，同时承担总成交价金额同期银行贷款利率的4倍计算利息。”等内容。2010年8月20日，原、被告双方签订《土地使用所有权买卖补充协议书》（以下简称“补充协议”），约定原告综合市场用其所有的位于新市镇的新市综合市场经营所有权及其市场内属于原告的门市作为抵押担保，若原告未按协议约定履行义务，被告有权处理原告用来抵押担保的经营所有权及其所有的门市，收益所得先补偿被告为原告支付的现金及相应损失，剩余部分再归还原告。协议签订后，原告将上述门市的14本房屋所有权证原件交付被告良润房产公司，双方未办理抵押登记手续，后被告也按协议约定以先行支付贷款的方式支付了部分转让价款。因原、被告双方就合同履行发生纠纷，被告良润房产公司以原告未将付款全部用于偿还银行贷款，未及时将土地使用权证取出，并拒绝履行合同为由，于2016年1月27日向原告综合市场提起诉讼，要求判令原告继续履行合同义务并承担违约责任。我院受理该案后，原告综合市场又于2016年2月29日另案向被告良润房产公司提起诉讼，要求确认双方签订的“买卖协议书”无效并判令被告返还14本房屋所有权证。
上述事实，有原告提供的原、被告营业执照复印件、国有土地使用权证、《土地使用所有权买卖协议书》、《土地使用所有权买卖补充协议书》等证据及原、被告的陈述予以证实。经庭审质证，以上证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关�性，本院予以确认。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。关于本案争议焦点：
一、划拨土地使用权转让合同的效力问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让、出租和抵押。本案中，原、被告签订的“买卖协议”，转让标的为国有划拨土地使用权，双方签订合同时未按规定办理相关报批手续，至本案法庭辩论终结前，双方均未能补充提交案涉土地使用权转让行为已获有权人民政府土地管理部门批准的有效证据，所以原、被告双方签订的“买卖协议”显属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同。根�《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，原、被告双方签订的“买卖协议”无效。被告良润房产公司提出案涉土地为划拨商业用地，使用权转让不存在损害国家、集体或第三人利益的情形，合同合法、有效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
二、关于合同无效后的财产返还问题。原、被告签订“补充协议”，约定原告将其所有的位于简阳市新市综合市场内的门市作为履行“买卖协议”的抵押担保，根据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。……”的规定，双方签订的“补充协议书”无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告双方签订的土地使用权买卖协议及补充协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还。故对原告要求被告良润房产公司返还上述交付的14本房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。因被告良润房产公司就该土地使用权转让协议另案主张了合同权利，故对原告返还被告已支付合同价款问题不在本案中处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，判决如下：
一、原告简阳市新市综合市场与被告四川良润房地产开发有限公司于2010年4月15日签订的《土地使用所有权买卖协议书》无效；
二、被告四川良润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告简阳市新市综合市场所有的位于新市综合市场内门市的14本房屋所有权证。
本案案件受理费22500元，由被告四川良润房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 钟小燕
二〇一六年五月十一日
书记员 饶治华