台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第322号
原告：苏云富。
委托代理人：郭健卫。
被告：王保国。
委托代理人：陈越飞。
被告：施君飞。
被告：王宇。
委托代理人：王保国，系被告王宇父亲。
委托代理人：施君飞，系被告王宇母亲。
被告：徐春凤。
被告：王国昌。
被告：王利亚。
原告苏云富与被告王保国、施君飞、王宇、徐春凤、王国昌、王利亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序进行审理。因原告苏云富提出诉讼财产保全申请，本院作出裁定，查封了坐落于铂晶国际花园2幢1单元802室的房屋。本院于2015年3月3日、4月1日两次公开开庭审理了本案。原告苏云富的委托代理人郭健卫、被告王保国及其委托代理人陈越飞、被告施君飞以及被告王宇的委托代理人即被告王保国、施君飞均到庭参加诉讼。原告苏云富、被告王宇于2015年3月3日到庭参加诉讼。被告徐春凤、王国昌、王利亚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏云富起诉称：2005年1月28日，原告与王普生、被告王保国签订套房转让协议书，约定被告将其在台州市椒江区葭沚街道东方村（以下简称东方村）的拆迁安置套房一间（自行车房及小区内所享受的权利）转让给原告，转让费333000元，分二期付清，第一期在签订协议之日付250000元，余款83000元在转户手续办理完毕当日付清等内容。合同签订后，原告按约支付了第一期购房款250000元，后应被告要求提前支付了125000元，共支付了购房款376000元。2014年1月10日，台州开发区拆迁办和东方村委会采取公证抓阄方式确定房号并交房。被告抓阄确认坐落于台州开发区铂晶国际2号楼一单元802室的安置套房为本案合同履行标的物，并已将房屋交付给原告。现讼争房屋可以办理房产、土地登记手续，被告因房价上涨要求加价，未能与原告达成一致意见，拒绝办理房屋过户手续，已构成违约。据原告所知，建房呈报是以被告王保国、施君飞和王宇的名义呈报。2009年9月8日，被告王保国、施君飞离婚时达成财产分割协议，约定讼争房屋归被告王保国所有。另，王普生于2011年5月21日死亡，第一顺序继承人为被告徐春凤、王保国、王国昌、王利亚，对王普生的合同义务负有履行责任。故请求确认原告与王普生及被告王保国签订的套房转让协议书有效；六被告立即协助原告办理坐落于台州开发区铂晶国际花园2号楼1单元802室房产、土地过户手续。
被告王保国答辩称：被告王保国与原告签订套房转让协议等属实，协议签订后原告共交付了371000元，均由被告王保国收取，与被告王保国父亲无关。2005年1月27日，被告王保国、施君飞离婚，约定儿子由被告施君飞抚养并监护。由于农村宅基地系集体土地，上述套房转让协议侵犯了被告施君飞、王宇等人的合法权益，并违反了国家的法律、政策，均有过错。被告王保国、施君飞、王宇因拆迁安置取得东方明苑36号楼3号新建楼房一间以及套房一间。安置套房属于被告王保国、施君飞、王宇共同共有，在办理产权登记时，被告施君飞不对房屋主张权利，房屋登记为被告王保国、王宇共同共有。由于套房转让协议违反了法律政策，侵犯他人的合法权益，事实上已无法履行。被告王保国向原告提出协议无效，并通知原告解除套房转让协议，愿意承担返还本金及按农信社贷款利率计算的利息的违约责任，被原告拒绝。故套房转让协议书无效，应予解除，被告愿意承担退还本金和农信社贷款利息的违约责任，诉讼费用由原告和被告王保国按过错比例承担。
被告施君飞、王宇答辩称：被告施君飞、王保国离婚时约定，儿子由被告施君飞抚养并担任监护人。被告施君飞、王保国、王宇因拆迁安置，新批准建造房屋一间，并安置套房一间。根据被告施君飞、王保国的离婚协议，新建的房屋归被告施君飞所有，安置套房归被告王保国和王宇所有。安置套房现登记为被告王保国、王宇共同共有。被告王宇及其监护人被告施君飞从未与原告签订过安置套房的买卖协议，从未收取过款项。原告与被告王保国签订的套房转让协议书违反法律政策，侵犯了被告王宇等人的合法权益，应为无效，对被告王宇没有约束力。被告王宇不同意被告王保国擅自处分房屋。故套房转让协议无效，套房转让协议书已经解除，请求驳回原告对被告施君飞、王宇的诉讼请求。
被告徐春凤、王国昌、王利亚提供书面答辩状称：原告与被告王保国签订套房转让协议书，款项均由被告王保国收取。王普生不是宅基地所有权人，不是财产权利出让方，也不是收款人，没有获得任何非法利益。王普生于2011年5月21日死亡，死亡时没有任何遗产，被告徐春凤、王国昌、王利亚、王保国均未从王普生处继承财产，原告将被告徐春凤、王国昌、王利亚作为被告，没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告徐春凤、王国昌、王利亚的诉讼请求。
本院经审理，认定本案事实如下：王普生与被告徐春凤系夫妻，生育有被告王保国、王国昌、王利亚。王普生于2011年5月21日亡故。被告王保国、施君飞曾系夫妻，生育有儿子即被告王宇。2005年1月27日，被告王保国、施君飞离婚，约定被告王宇由被告施君飞抚养。被告王保国因其户位于东方村的房屋需拆迁，于2004年10月12日与浙江省台州经济开发区拆迁办公室签订台州经济开发区拆迁房屋补偿安置协议书，约定了拆迁房屋的面积、拆迁补偿金额与付款方式、过渡方式及安置立地房一间、套房一套等内容。2005年1月28日，原告苏云富作为乙方与作为甲方的王普生、被告王保国签订套房转让协议书，约定：甲方将其拆建安置的套房（包括自行车房）及小区内享受的所有权利以333000元的价格转让给乙方，协议签订之日付250000元，余款83000元在转户手续办理完毕后当日付清；乙方支付款项后，土地使用权、房屋所有权等一切所置配的权利属于乙方所有，甲方必须配合乙方办好过户手续，以及违约责任等其他内容。被告王保国分别于2005年1月29日、2010年1月8日、2014年1月26日收取了原告苏云富支付的购房款250000元、21000元、100000元，并分别出具了收条。2014年3月8日，被告王保国收取了原告苏云富5000元，并出具收条。2009年9月8日，被告王保国、施君飞签订离婚后房产权协议，约定因拆迁安置所得的套房归被告王保国所有等，并进行公证。2011年4月20日，被告王保国、施君飞以其为户主、以被告王宇为户内其他成员进行建房呈报，经有关部门批准新建楼房一间、安置套房一套。被告王保国户安置的套房确定为台州市铂晶国际花园2幢1单元802室，已办理了房屋所有权证和国有土地使用证，权属均登记在被告王保国、王宇名下。2015年2月7日，被告王保国向原告苏云富邮寄《关于解除的通知书》，要求解除套房转让协议。诉讼中，本院依原告苏云富申请，对坐落于台州市铂晶国际花园2幢1单元802室房屋进行财产保全。原告苏云富支付了保全费2185元。
上述事实有台州市椒江区葭沚街道东方村委会证明、离婚证、离婚协议见证书、出生医学证明、公证书、套房转让协议书、收条、台州经济开发区拆迁房屋补偿安置协议书、农（居）民建房呈报表、国有土地使用证、房屋所有权证、关于解除的通知书、邮寄回执、民事裁定书、保全费票据以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：涉案套房转让协议书系当事人真实意思表示，应为有效。从合同名称及内容来看，双方转让的是村民宅基地置换的套房。虽然该合同并未明确约定转让套房的具体坐落，但结合被告王保国户共经历过一次拆迁安置、基于补偿安置协议书仅可安置一套套房，且具体套房的坐落等也已明确等实际情况，可以确定原、被告转让的标的物实际是被告王保国户基于补偿安置协议书可取得的安置套房。由于原、被告转让的并非宅基地，被告方关于宅基地买卖合同无效的抗辩，本院不予采纳。被告徐春凤、王国昌、王利亚认为王普生死亡时没有财产、原告将其作为被告没有依据。由于被告徐春凤、王国昌、王利亚未明确表示对王普生的遗产放弃继承，而王普生系协议书的当事人，其亡故后，协议书的权利义务应由法定继承人继承，故原告起诉被告徐春凤、王国昌、王利亚没有不妥。被告方还认为被告王保国曾向原告苏云富提出解除协议的通知、协议已解除。由于协议书未约定被告方有单方解除协议的权利，原告苏云富也不同意解除协议，故被告方认为协议已解除的抗辩不能成立。至于台州市铂晶国际花园2幢1单元802室房屋的房产、土地过户问题。套房转让协议签订时，被告王宇未满十周岁，被告王保国作为其法定代理人，有权代理被告王宇从事民事活动，原告苏云富与被告王保国签订的协议书对被告王宇具有约束力。被告施君飞虽然曾系套房共有人之一，但在其与被告王保国签订协议后将享有的套房份额转让给了被告王保国，且套房权属证书也未登记被告施君飞姓名，被告施君飞不再对套房享有权利，被告王保国在协议书签订后取得了套房的处分权。目前，讼争房屋已经办理了权属证书，被告王保国、王宇应按约履行合同义务，协助原告苏云富办理将房屋所有权及土地使用权登记到原告苏云富名下的手续。王普生不是套房转让协议所涉套房的所有权人，无法协助原告苏云富办理产权过户手续，因此，原告苏云富要求被告徐春凤、王国昌、王利亚协助办理产权过户手续的请求不能成立，本院不予支持。综上，原告苏云富诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告徐春凤、王国昌、王利亚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第十四条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告苏云富与王普生、被告王保国于2005年1月28日签订的套房转让协议书有效；
二、被告王保国、王宇在本判决生效后十日内协助原告苏云富办理将坐落于台州市铂晶国际花园2幢1单元802室房屋（包括自行车房）的房屋所有权及土地使用权登记到原告苏云富名下的手续；
三、驳回原告苏云富的其他诉讼请求。
案件受理费40元（原告苏云富已减半预交），保全费2185元（原告苏云富已支付），由被告王保国、王宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向浙江省台州市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间未二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 陈 静
二〇一五年四月十五日
代书记员 夏郑璐子
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国民法通则》
第十二条第二款不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第十六条第一款未成年人的父母是未成年人的监护人。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。