山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第1615号
原告青岛千禧龙置业有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区武夷山路550号，组织机构代码：72555447-3。
法定代表人张建民，董事长。
委托代理人王秀，青岛崂山万衡法律服务所法律工作者。
委托代理人李艳敏，青岛崂山万衡法律服务所法律工作者。
被告青岛鑫安麒置业有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区武夷山路550号409室，组织机构代码：55397808-4。
法定代表人张韶峰，董事长。
委托代理人王新忠，山东新和律师事务所律师。
原告青岛千禧龙置业有限公司诉被告青岛鑫安麒置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏来担任审判长，由代理审判员李宁主审，与代理审判员牟林共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛千禧龙置业有限公司的委托代理人王秀、李艳敏，被告青岛鑫安麒置业有限公司的委托代理人王新忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛千禧龙置业有限公司诉称：原告与被告于2010年底签订《千禧龙花园三期网点租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于青岛经济技术开发区武夷山路167号千禧龙花园三期南侧一层面积427平方米网点一处，租期两年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止。第一年（2011年）租金免交，2012年租金为280539元。同时约定违约金等条款。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告承租至2013年1月未交付租金。原告多次催促，被告仍不予支付。无奈，原告依法向法院起诉，请求判令：1、被告支付2012年度租金280539元，违约金84178元，共计364771元。2、本案诉讼费由被告承担。
被告青岛鑫安麒置业有限公司辩称：原告起诉答辩人要求支付2012年度租金及违约金共计364771元与事实不符。答辩人为原告代建人防工程支出很大且因原告转让股权所涉建设项目与千禧龙花园业主存在严重纠纷导致住户上访和阻挠施工，造成答辩人停工损失620万元，故答辩人在原告不承担答辩人损失的情况下，有充分理由拒绝给付租金。2007年9月29日，青岛市国土资源和房屋管理局黄岛国土资源分局与原告签订《国有土地使用权转让合同》，约定将滨海大道北侧、阿里山路西侧，面积19470平方米（折合29.2亩）的土地出让给原告。2010年6月22日，原告与青岛鑫安麒投资有限公司签订《股权转让合同》，约定将其注册成立的内资企业青岛荣昌鑫安麒置业有限公司所有的包括29.2亩土地的股权，100%转让给青岛鑫安麒投资有限公司，其后双方按合同履行了全部义务。2010年12月24日，因原告在开发建设千禧龙花园一、二、三期时人防工程未达到国家规定的面积，原告协商答辩人在建设万利广场项目时为其代建648平方米的人防工程。考虑到原告与答辩人签订的《千禧龙花园三期网点租赁合同》约定第一年免收租金及第二年未约定租金的具体数额及给付时间，答辩人同意以低于政府规定的每平方米2700元的价格，按每平方米1543元的价格，与原告签订了《人防代建协议书》。如果按照政府规定的价格，代建648平方米的人防工程需要支付175万元，实际上原告仅给付了答辩人100万元，相差75万元。按实际建设成本3500元计算，应该给付工程款227万元，相差127万元。因此，答辩人多支出的代建人防工程费用足以抵顶原告2012年的租金280539元及一个月的违约金。答辩人在取得股权后，对万利广场项目建设工程建筑方案进行了申报，并获准施工建设。2011年6月，答辩人在对基础工程进行施工期间，青岛经济技术开发区千禧龙花园一期住宅楼的业主组织人员阻碍施工队伍施工，原因是原告在进行三期网点建设时违反规划影响了部分业主的利益。为此，造成施工单位停工，损失620万元。该损失已由施工单位、答辩人、监理单位确认，且答辩人已赔偿给施工单位。因原告与其建设的小区业主存在的纠纷导致业主上访，阻挠答辩人施工，并改变规划，而给答辩人造成的停工损失，原告应依法承担赔偿责任。为维护答辩人的权益，答辩人将依法提出反诉。综上所述，答辩人不支付原告租赁费是有客观原因的，而非无理拒付。原告在承担了答辩人代建人防工程的差价款及赔偿损失后，可以给付租金。
经审理查明，原告与被告于2010年底签订《千禧龙花园三期网点租赁合同》，该合同约定：甲方（原告）将位于青岛经济技术开发区武夷山路167号千禧龙花园三期南侧一层网点（建筑面积427平方米）出租给乙方（被告），租期为两年，自2011年1月1日至2012年12月31日止。原告免收2011年1月1日至2012年12月31日的租金；2012年1月1日至2012年12月31日的租金标准为1.8元／平方米／天。双方还约定了违约责任：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同1个月租金向甲方支付违约金：……（3）拖欠房租累计1个月的。……3.租赁期满，乙方应于期满后2天内约甲方验收和交还该房屋予甲方，否则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的租金。被告对于合同中第四条第二项的租金数额有异议，认为没有约定该数额，并提交合同原件予以证实。原告对于被告提交的合同真实性没有异议，但是认为合同约定的计费标准很清楚。
另查明，2011年3月28日，被告变更工商登记名称，由青岛荣昌鑫安麒置业有限公司变更为本案被告青岛鑫安麒置业有限公司。被告青岛鑫安麒置业有限公司在本案审理过程中对原告青岛千禧龙置业有限公司提起了反诉，后于2014年3月30日撤回了对原告的反诉申请。
上述事实，有原、被告的陈述，原、被告双方提交的证据在案为凭，业经开庭质证，可以认定。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人争议的焦点是：被告是否应当支付原告租赁费及违约金？结合庭审情况，本院分析判定如下：
对于原告要求被告支付租赁费的请求，被告以原、被告之间存有其他纠纷为理由进行抗辩，本院认为被告抗辩的理由与本案并非同一法律关系，故对于被告的抗辩事由本院不予采信。因此，被告应当支付涉案房屋的租赁费。
对于租金的数额，被告虽对于合同中第四条第二项的数额有异议，但是对于合同其他部分并没有异议，被告提交的租赁合同除第四条第二项的租赁费数额空白以外，也与原告提交合同的其他部分一致。根据合同的约定：涉案房屋的建筑面积为427平方米，2012年1月1日至2012年12月31日的租金标准为1.8元／平方米／天，可以计算出2012年1月1日至2012年12月31日该房屋的租金数额为280539元，因此对于原告主张的租金数额，本院予以认可。
对于租金支付的时间，因为原、被告双方的租赁合同已经于2012年12月31日到期，虽然合同中并没有约定租金的支付时间，但按照合同法的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”被告应当在2012年12月31日支付租金，原告现在主张租金并无不当，本院予以支持。
对于原告主张的违约金，根据双方租赁合同的约定，被告拖欠房租累计一个月的，应当按照合同一个月租金向原告支付违约金，因被告自2012年12月31日合同期满后至今未向原告支付租金，故被告应当向原告支付违约金23378元。原告主张被告于2013年1月底才将涉案的房屋交还原告，但是并未提交相关的证据予以证实，因此，原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青岛鑫安麒置业有限公司于本判决生效后十日内付给原告青岛千禧龙置业有限公司2012年1月1日至2012年12月31日的房屋租金280539元；
二、被告青岛鑫安麒置业有限公司于本判决生效后十日内付给原告青岛千禧龙置业有限公司逾期支付租赁费违约金23378元；
三、驳回原告青岛千禧龙置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费6772元（原告已预交），由原告承担913元、被告承担5859元。被告青岛鑫安麒置业有限公司于本判决生效后十日内一次性付给原告青岛千禧龙置业有限公司5859元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状正本1份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期缴纳上诉费的，视为未上诉。
判决生效后，权利人申请执行的期限为二年。
审 判 长 魏来
代理审判员 李宁
代理审判员 牟林
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 王义