安徽省肥东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肥东民一初字第02645号
原告（反诉被告）：肥东县坤达工贸有限责任公司，住所地安徽省肥东县龙塘镇。
法定代表人王定和，职务董事长。
委托代理人邓磊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽三川物流有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗开发区1号路。
法定代表人黄雪梅，职务董事长。
委托代理人张昱，安徽美林律师事务所律师。
原告肥东县坤达工贸有限责任公司（以下简称坤达工贸）因与被告安徽三川物流有限公司（以下简称三川物流）房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，本院于2015年6月29日立案受理，被告三川物流于2015年9月20日提出反诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。坤达工贸的委托代理人邓磊，三川物流的法定代表人黄雪梅、委托代理人张昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
坤达工贸诉称，其与三川物流于2014年10月9日签订了租赁物为安徽省合肥市肥东县龙塘镇新安村厂房房屋租赁合同，共计16700平方米。合同约定租赁期限为2014年11月1日至2028年6月31日，其中2014年11月1日至2015年6月为招商期，招商期内原告免除被告二个月房租，被告按实际租出面积缴纳租赁费用，2015年7月1日后，被告应当按照每平方8.5元支付厂房全部面积的租金。合同签订后，原告将厂房交付给被告，被告将房屋转租给合肥凯亭商贸有限公司、上海成农饲料有限公司、江苏百成大达物流有限公司等多家企业与个人。2015年4月，被告向原告发函要求原告履行合同中义务：一、仓库外围路面硬化雨棚的搭建和环形通道的打通；二、以安全隐患为由要求原告把解除与泡沫厂之间的租赁合同；三、以房屋交付被告未出具验收合格书为由告知原告租赁合同未生效。被告并与2015年6月6日发函以上述事由解除与原告租赁关系。事实上：一，原告已经在2014年12月完成了仓库外围路面硬化雨棚的搭建和环形通道的打通；二、原告与泡沫厂建立租赁关系在原告与被告签订租赁合同之前，在被告签订租赁合同时，泡沫厂早已入驻原告厂房多时，被告并未对此提出异议；三、原告将厂房交付被告已经7个月且被告未对房屋质量提出异议并将部分房屋转租给他人，租赁合同未生效缺乏法律依据。在发函给原告要求解除租赁合同后，以原告公司名义对外出租租赁厂房并收取巨额房租及押金。据此，请求判决：1、请求判决被告支付原告因其违约行为造成的全部损失共计3,086,675元。2、本案的诉讼费用由被告承担。
三川物流答辩称，
据此，请求判决：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金合计人民币1,419,500元；2、判令反诉被告赔偿原告商业信誉损失人民币200,000元；3、判令反诉被告赔偿造成反诉原告因房屋漏水和停电风门引起的客户货物损坏及退租的损失100,000；4、判令反诉被告承担诉讼费用。
原告为支持诉讼请求，提出以下证据：
1，被告企业信息查询单及组织机构代码，证明被告主体适格；
2，房屋租赁合同，证明双方房屋租赁协议具体内容；
3，被告来函2份，证明被告要求解除与原告租赁合同事实及理由；
4，原告与泡沫厂之间的房屋租赁合同四份，证明原告与泡沫厂的租赁关系在原告与被告签订租赁合同前已形成，被告解除理由无事实与法律依据；
5，厂房竣工验收报告及消防备案受理凭证，证明租赁标的物质量符合标准，被告解除理由无事实与法律依据；
6，钢结构雨棚施工合同收据，证明合同约定钢结构雨棚在2014年11月20日，被告解除理由无事实与法律依据；
7，照片四张及租赁厂房录像光盘一份，证明厂房外侧雨棚已按照合同要求搭建完毕，厂房外围道路修建完毕；
8，租赁协议清单及被告与第三方租赁合同，证明厂房早已交付被告实际使用，被告已与第三方签订租赁合同；
9，地坪工程施工合同，证明原告已经按照被告的要求对地坪工程进行施工；
10，证人证言，证明原告交付的厂房符合双方合同要求，被告陈述的理由不成立。
本院经审理查明：坤达工贸与三川物流于2014年10月29日签订《房屋租赁协议》。合同约定坤达工贸将位于肥东县龙塘镇新安村面积为16700平方米厂房出租给三川物流（以实际面积为准）。合同第二条规定：双方合同期限为13年，自2015年7月1日至2028年6月31日；坤达工贸给予三川物流8个月的招商期，自2014年11月1日至2015年6月30日，招商期内按照实际使用面积收取房租，免两月房租用于招商优惠，两月后按实际使用面积开始计算租赁费用，招商期结束按照合同履行租赁费。合同第三条规定：坤达工贸自合同签订后二个月内交付给乙方使用，乙方出具验收合格书后，合同条款正式生效。合同第五条规定：仓库外围路面硬化雨棚的搭建和环形通道打通由甲方负责在两个月内完成，费用由甲方承担；甲方负责仓库内地面地坪全部做地坪漆。如果甲方在招商期内收益不足支付地坪漆成本，成本超出部分由甲乙双方共同承担；在使用过程中，如因租户使用需要增开库门，由甲方负责打通。合同第七条规定：乙方未经甲方同意中途擅自退房的，乙方应按剩余合同租赁费额向甲方支付违约金。三川物流与安徽比亚姆地坪工程有限公司于2014年11月10日签订合同总价为304000元的肥东坤达工贸有限公司地面固体胶硬化工程施工合同，结算单位为坤达工贸。另查明本案租赁厂房于2014年11月1日已交付给三川物流使用，招商期内有包括合肥驭驰轮胎贸易有限公司、江苏百城大达物流有限公司、合肥凯亭商贸有限公司、上海成农饲料有限公司、张朝、徐峻、无锡市速通运输有限公司、上海港玖事业有限公司多家商户进驻。三川物流于2015年6月6日发送《解除招商期租赁合同函》给坤达物流，截止至开庭之日起，三川物流未支付房租给坤达物流，水电费用于开庭前支付完毕。
就本案争议问题，本院总结由以下几个焦点问题：、
一、本案房屋租赁合同是否已经生效
三川物流答辩双方租赁合同中约定原告交付房屋以被告出具验收合格书后合同条款才正式生效，认为双方签订的《房屋租赁合同》未生效。本院认为根据《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。当事人可以约定合同附生效条件，之后，经协商一致，也可以对所附生效条件进行变更。本案中当事人实际全面履行合同的行为，应视为已经通过协商变更了合同生效条款。《合同法》三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面合同形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《合同法》三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”本案中被告在使用出租厂房后已将房屋转租给他人且故意不出具验收合格证书的行为，明显是为自己的利益不正当阻止条件的成就，应当视为本案的合同已经生效。由此可见，即使当事人没有订立书面合同，但已经实际履行的，《合同法》认为合同成立。故，原告将厂房交付被告已经7个月且被告未对房屋质量提出异议并将部分房屋转租给他人，其实际履行行为也能够认定变更协议成立，合议庭认为该《房屋租赁合同》已经生效。
二、三川物流单方解除合同行为是否有法律依据。
三川物流指出坤达工贸有以下违约行为：未按合同约定将租赁物仓库外围路面硬化，未按约定搭建雨棚，为将环形通道打通，未应租户使用要求增开库门及原告在租赁物周边招租了泡沫厂使租赁物存在消防安全隐患。对此，三川物流未出具实质有效的证据证明坤达工贸存在上述违约行为，而坤达物流提交了证据四原告与泡沫厂之间的租赁合同、证据六钢结构雨棚施工合同收据、证据七租赁厂房录像光盘及照片、证据九地坪工程施工合同中可以证明原告按照合同约定已对租赁物进行改造，且在被告租赁厂房之前，坤达工贸就已经与泡沫厂租赁关系已经形成，三川物流在签订合同时没有提出异议且后期其在租赁物内对张朝的泡沫厂进行招租。同时，三川未提交厂房不能实现合同目的不能够正常使用的证据，且将租赁物转租给多家商户，因此，合议庭认为三川物流主张坤达工贸在合同履行中存在重大违约行为证据不足，三川物流单方解除合同的行为没有法律依据。
三、《房屋租赁合同》的效力及损失的计算
三川物流于2015年6月6日向坤达工贸发送了《解除招商期租赁关系函》，根据《合同法》第九十六条规定，双方合同关系自通知到达之日解除。根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见法发〔2009〕40号第8条“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”因此，本院认为双方合同自三川物流2015年6月6日向坤达工贸送达《解除招商期租赁关系函》之日起解除，合同解除行为基于三川物流违约行为，坤达工贸主张全部损失请求应当符合法律依据，三川物流应当与坤达工贸进行租赁费用的结算。招商期内的房租减免基于双方诚信原则，现三川物流违反诚信义务，做出违约行为，应支付招商期内的全部房租给坤达工贸。违约金部分考虑合同中约定违约金过高，鉴于坤达工贸需要重新招商，此间的损失由三川物流支付6个月房租作为违约金。同时，三川物流应当承担地坪做漆费用的50%共计152,000元，以上费用合计为16700平方米*8.5元每平方每月＊8个月＋16700平方米*8.5元每平方每月＊6个月+152000元=2,139,300元。
四、关于三川物流的反诉请求是否应予支持
本院认为，三川物流主张坤达商贸的违约行为证据不足，同时三川物流没有足够证据证明坤达商贸的行为造成了其商业信誉损失及房屋漏水和停电封门的客户货物损失及退租损失。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条，第四十五条、第七十七条、第九十六条、第九十八条之规定，判决如下：
一、三川物流于本判决生效后十五日内给付坤达工贸全部损失共计2,139,300元；
二、驳回三川物流的全部诉讼请求；
三、本案的诉讼费用由三川物流承担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20000元，由被告安徽三川物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审 判 长 毕 梅 宝
审 判 员 尹 中 权
人民陪审员 蔡 忆 芬
二〇一六年五月九日
书 记 员 汪云(代)