山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）日民一终字第535号
上诉人（原审被告）：闫龙文，男。
上诉人（原审被告）：刘贤芬，女。
以上二上诉人的委托代理人：陈吉峰，山东东方太阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李宜凤，女。
被上诉人（原审原告）：闫坤，女。
以上二被上诉人的委托代理人：孙绪利，山东海洋律师事务所律师。
上诉人闫龙文、刘贤芬因与被上诉人李宜凤、闫坤占有物返还纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2014）日开民一初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：李宜凤系闫海峰之妻，闫坤系闫海峰之女。闫龙文、刘贤芬系夫妻关系。李宜凤与闫海峰于1985年登记结婚，婚后居住于闫海峰父母建设的河套村204号房屋内，1991年12月10日，日照市奎山乡人民政府颁发编号为日契字第0020304号山东省日照市人民政府房屋自建印契，登记补契房人为闫海峰，印契中载明“经补契与闫海峰名下使用”。1993年闫海峰去世，李宜凤于1994年携女改嫁，在本村居住，后闫海峰父母相继去世。
2001年6月18日，闫龙文与闫某（闫海峰之兄）协商以850元价格购买涉案房屋，双方签订证明一份，内容为“证明兹有闫龙文于二OO一年六月十八日买闫某老屋五间连至全院现金捌佰伍拾元（850.00），款项付清房屋此后归闫龙文所有。特此证明。二OO一年六月十八日。执笔陈为业买方闫龙文卖方闫某证明人闫丰伦周玉章”。闫龙文、刘贤芬申请证人闫某出庭作证，原审法院亦对闫某进行了调查，闫某证明，闫海峰系其弟弟，共兄妹五人，自己结婚后与父母分家，闫海峰与父母同住，闫海峰结婚后，也与父母分家，涉案争议的房屋的东两间归父母，西三间归闫海峰，后因李宜凤与母亲关系不和，父母搬至闫某家居住，李宜凤没有履行赡养义务，父亲生病住院，自己承担了全部医疗费，闫海峰应承担的一半没有支付，闫海峰在村内盖房子时，自己帮助其打地基，闫海峰1993年去世，李宜凤于1994年3月向东港区法院起诉闫某返还财物纠纷一案，经法院及两名时任村干部调解，闫某与李宜凤达成了李宜凤用分家所得的三间房屋抵顶债务（闫海峰应承担的医疗费、打地基费用）的口头协议，没有签订书面协议；按照当地习惯，谁养老谁继承父母的财产，李宜凤没有养老，父母的两间房屋也应归闫某，2001年，因闫龙文无房居住，自己将五间房屋卖给闫龙文。闫龙文、刘贤芬及证人闫某没有提供与李宜凤达成以房顶债协议的证据。
原审认定上述事实的证据有日照市东港区人民法院卷宗资料、山东省日照市人民政府房屋自建印契、原审法院调查笔录、证人证言、房屋买卖证明书及当事人陈述。
原审法院认为：闫龙文、刘贤芬主张涉案房屋原系闫某所有，闫龙文、刘贤芬以合理对价善意取得不动产，但闫龙文、刘贤芬及证人均未提供李宜凤与闫某达成以房抵债的证据，故对闫龙文、刘贤芬关于房屋原系闫某所有的主张，原审法院不予认定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得不动产应同时满足以下条件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。闫龙文、刘贤芬取得房屋未按照规定进行不动产登记，故对闫龙文、刘贤芬关于善意取得不动产的主张，原审法院不予支持。闫龙文、刘贤芬关于闫海峰婚后与父母分家的主张，因未提供证据证明，原审法院不予认定。涉案争议房屋系李宜凤与闫海峰的共有财产，闫海峰去世后，应在析产后对闫海峰的财产由闫海峰的配偶、子女、父母按照遗产继承，因闫海峰的父母已死亡，故闫海峰父母应继承的遗产份额转由其子闫某和其他子女继承，遗产继承人系遗产的共同共有人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，部分共有人与第三人之间就共同共有房屋的处分仅意思表示一致并达成协议，尚未发生物权变动的，此协议应为效力待定的合同，因此闫某与闫龙文达成的房屋买卖协议应属效力待定合同，现李宜凤、闫坤作为共有权人不追认该买卖合同，故该买卖合同系无效合同。闫龙文、刘贤芬占有该房屋无法律依据，李宜凤、闫坤请求闫龙文、刘贤芬搬离房屋，原审法院予以支持。李宜凤、闫坤请求闫龙文、刘贤芬支付租赁费10000元，未举证证明其损失的计算依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第52条之规定，原审判决：一、闫龙文、刘贤芬于判决生效之日起60日内搬离日照市东港区奎山街道河套村204号房屋。二、驳回李宜凤、闫坤的其他诉讼请求。案件受理费50元，由闫龙文、刘贤芬负担。
上诉人闫龙文、刘贤芬不服原审判决，上诉称：一、本案当事人主体均不适格。1、李宜凤、闫坤主体不适格。涉案房屋由闫海峰父母建设，闫海峰及其父母、李宜凤、闫坤均居住于该房屋。闫海峰于1993年去世，后闫海峰父母相继去世。按照李宜凤、闫坤的主张，涉案房屋在闫海峰及其父母去世后应发生继承，闫海峰的哥哥闫某、三个姐妹、李宜凤、闫坤均是继承人。现该房屋未分割，继承人共同共有该房屋。李宜凤、闫坤作为涉案房屋的权利人之一，不能抛开其他权利人，单独起诉侵权，故其主体不适格，应裁定驳回起诉。2、闫龙文、刘贤芬主体不适格。自闫海峰去世，涉案房屋由闫某占有、管理、使用，2001年闫某将涉案房屋作价850卖给闫龙文，闫龙文支付对价，闫龙文、刘贤芬取得房屋所有权。现李宜凤、闫坤主张侵权，应向处分房屋的闫某主张，闫龙文、刘贤芬并非处分房屋的侵权人，因闫龙文、刘贤芬与本案处理结果有法律上的利害关系，顶多算是第三人。二、闫龙文与闫某签订的房屋买卖合同有效，闫龙文、刘贤芬对涉案房屋享有合法权利。1、原审庭审中，闫某作为证人出庭，证实了与闫龙文买卖房屋的事实，该事实证明，闫龙文、刘贤芬居住涉案房屋是基于买卖关系，是支付房款后的合法权利，并非侵权。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本案闫龙文与闫某买卖房屋合同有效，若抛开该事实，直接审理闫龙文、刘贤芬与李宜凤、闫坤之间的法律关系，闫龙文、刘贤芬购买涉案房屋的合法权利将被剥夺，违反法定程序。2、闫龙文、刘贤芬善意取得涉案房屋。闫龙文、刘贤芬购买房屋时，李宜凤已改嫁多年，按照对涉案房屋管理状况和当地风俗，闫龙文、刘贤芬有理由相信闫某有权处分，且闫龙文、刘贤芬支付对价，房屋买卖合同合法有效，闫龙文、刘贤芬是善意取得。虽然未办理登记过户手续，原因在于当时政府对农村房屋的管理尚不到位，并非买卖关系当事人的过错。政府对农村房屋确权登记刚刚开始，苛求在十几年前办理登记过户手续，不符合现实。请求撤销原审判决，公正处理。
被上诉人李宜凤、闫坤答辩称：一、李宜凤、闫坤的主体是适格的，李宜凤、闫坤在原审中是依据管理权予以起诉的，并不是以遗产分割的案由来起诉。二、闫龙文、刘贤芬的主体是适格的，闫龙文、刘贤芬没有经过合法允许强行入住涉案房产，以其为被告是基于本案事实。三、闫龙文与闫某签订的房屋买卖合同是无效的，闫某没有权利买卖该房屋，闫龙文作为一个具有民事能力的成年人明知闫某对该房产没有处分权，仍然与其进行所谓的买卖，应当承担不利后果。且在原审中，证人闫某已经否认了该买卖关系。四、闫龙文、刘贤芬非善意取得涉案房屋，而是强行入住，李宜凤、闫坤多次要求其迁出，闫龙文、刘贤芬拒不迁出，无论闫龙文、刘贤芬有何理由都不能改变其强行入住的事实情况，这一情况也不因李宜凤改嫁而改变。五、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回闫龙文、刘贤芬的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实和证据与原审一致。
本院认为：涉案房屋位于河套村204号，系闫海峰父母所建，1991年12月10日补契时，登记至闫海峰名下。1993年闫海峰去世，1994年李宜凤携女改嫁，在本村居住，后闫海峰父母相继去世。2001年6月18日，闫龙文与闫某签订证明，约定闫龙文以850元的价格购买涉案房屋。现闫龙文、刘贤芬居住于涉案房屋。上述事实有双方当事人陈述、调查笔录、房屋印契等证据予以证明，本院予以确认。
涉案房屋在闫海峰及其父母去世后，产生继承，继承人应为闫海峰的配偶、子女即李宜凤、闫坤，以及包括闫某在内的闫海峰父母的其他子女。因继承人均未对与涉案房屋相关的遗产进行分割，故涉案房屋应归继承人按照原有份额及继承份额共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，各共有人对涉案房产均有管理的权利和义务。故李宜凤、闫坤作为涉案房屋的共有人，基于其管理权利，为本案适格原告。同时，基于闫龙文、刘贤芬居住于涉案房屋这一事实，李宜凤、闫坤以闫龙文、刘贤芬为被告提起诉讼，被告适格。
本案原审时，闫某主张闫海峰、李宜凤分家分得涉案房屋西三间、闫某与李宜凤达成了李宜凤用分家所得的三间房屋抵顶债务的口头协议，李宜凤不认可，闫某在本案中未提供证据证明其主张。就现有证据看，闫某作为继承人之一，其继承的涉案房屋的份额不超过三分之二，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，闫某无权处分涉案房屋。
关于闫某与闫龙文签订房屋买卖的证明，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，虽然闫某未取得涉案房屋的处分权，但其与闫龙文签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原审认定合同无效不当，本院予以纠正。因闫某未取得涉案房屋的处分权，故闫龙文、刘贤芬不能基于该合同取得涉案房屋的物权。
闫龙文、刘贤芬主张系善意取得，但涉案房屋作为不动产，需经登记才能发生所有权转移，不动产以登记为公示方法是基于对物权所有权人权利的保护，涉案房屋没有发生物权转移，故闫龙文、刘贤芬不能构成善意取得。
闫龙文、刘贤芬主张未办理登记过户手续的原因在于政府对农村房屋的管理不到位，但闫龙文与闫某签订房屋买卖合同的时间是2001年，早在1991年政府已经对涉案房屋进行了登记补契，这正是政府对涉案房屋的管理行为，故对闫龙文、刘贤芬的该主张不予采信。
闫龙文、刘贤芬不能依据买卖合同取得涉案房屋的所有权，对其权利，闫龙文、刘贤芬可根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定进行主张。
综上，上诉人闫龙文、刘贤芬的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定基本事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人闫龙文、刘贤芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 张锦秀
代理审判员 李 云
二〇一五年九月八日
书 记 员 叶 迪