湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂东西湖民商初字第00228号
原告ＸＸ。
委托代理人苏红娇，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
被告戴松炎。
被告褚丽梅（系戴松炎之妻）。
原告ＸＸ诉被告戴松炎、禇丽梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年5月24日、10月17日公开开庭进行了审理。因褚丽梅与本案有利害关系，本院依法追加褚丽梅为本案共同被告参加诉讼。审理中，双方均向本院申请调解期限，但未达成调解协议。原告ＸＸ及委托代理人苏红娇、被告戴松炎、禇丽梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2011年4月3日，原告ＸＸ（乙方）与被告戴松炎（甲方）签订了《租赁协议书》，租赁被告戴松炎所有的位于武汉市东西湖区吴家山东吴大道1栋1层4号商铺，协议约定租赁面积108.24平方米，租赁期限为五年，自2011年4月28日起至2016年4月27日止。年度租金为84，000元，租金支付方式为一年一付。根据该租赁协议第六条约定：租赁期内如遇拆迁，甲方需协助乙方与拆迁方交涉，使乙方获得相应的补偿。原告承租后即对该商铺进行了装修。2011年11月15日，武汉市东西湖区人民政府将该商铺列入征收范围，被告未向原告告知这一事实。至2012年4月交纳年租金时，原告询问被告该商铺是否遭遇拆迁，被告声称不知道，原告依约支付了第二年度房屋租金8万元整。2013年元月，该商铺被围墙围拦，租赁合同事实上不能履行，被告仅口头同意向原告退还装修损失36，960元，未对原告的其他损失进行补偿。原告ＸＸ认为被告戴松炎明知该商铺列入征收范围，却为达到收取年度租金的目的迟迟未告知原告，造成原告8万元租金损失及75，892元经营亏损的损失；搬迁补助费及停产停业损失是补偿给实际经营者的，被告戴松炎依据《吴家山地区旧城四明路东片（老农科所）改造项目征收补偿安置实施方案》所获得的搬迁费及停产停业损失63，360元应归原告ＸＸ所有。请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁协议书》；2、被告戴松炎、禇丽梅赔偿原告ＸＸ经济损失176，212元（原告经营亏损34，701元，搬迁补助费1，200元、一次性停产停业补偿63，360元，临时安置补助费41，191元，装修补偿36，960元）及利息（自2013年1月26日起到实际付款之日按同期银行贷款利率计算）；3、被告戴松炎、禇丽梅承担本案全部诉讼费用。
被告戴松炎、禇丽梅共同辩称，原告ＸＸ在明知亏损的情况下可以选择终止《租赁协议书》，被告没有义务通知原告拆迁的情况。在原告ＸＸ正常经营的情况下，被告戴松炎、禇丽梅收取租金是正常的。2013年1月，被告在接到拆迁通知后就将一个季度的房屋租金2万元退还给了原告，原告在亏损的情况下继续经营将亏损转嫁给被告是不公平的。对于装修补偿部分，被告尽力为原告争取，出租的房屋被告也进行了装修，这些装修补偿也有被告部分。因此，被告只同意赔偿装修部分损失14，030元，其他损失不予认可，也不同意赔偿。
原告ＸＸ为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、《租赁协议书》，证明1、2011年4月3日，原告与被告签订房屋租赁合同，租赁被告所有的位于吴家山东吴大道1栋1层4号商铺，租期五年；2、该租赁合同第六条约定，被告将空门面交给原告使用，租期内如遇拆迁，被告应使原告获得拆迁补偿；
2、收据，证明2012年4月10日，原告不知该商铺征收的实情，向被告支付了年度房屋租金8万元；
3、《东西湖区人民政府房屋征收决定书》；
4、《东西湖区人民政府房屋征收公告》；
以上证据共同证明2011年11月15日，武汉市东西湖区人民政府决定对原告租赁商铺进行征收，要求征收签约期限为2011年12月1日至2012年3月1日；
5、《吴家山地区旧城四明路东片（老农科所）改造项目征收补偿安置实施方案》，证明1、2011年11月15日，征收安置方案规定，征收户选择产权调换的，房屋搬迁补助费1，200元，一次性停产停业补偿为1楼500元／平方米，二楼300元／平方米，保底经营性补偿20，000元，合计63，360元。2、临时安置补助费：一楼40元／平方米／月，二楼10元／平方米／月，按两年24个月标准补偿，合计60，854.4元。3、对超过3万元房屋的装修，由房地产评估机构进行评估后补偿；
6、《房屋装修评估分户单》，证明2013年1月20日，武汉东正房地产评估事务有限公司对该商铺装修价值进行评估，金额为36，960元；
7、照片，证明2013年4月8日，被告商铺因拆迁被围墙围住，租赁合同事实上不能履行；
8、利润表，证明1、2011年11月至2013年3月，原告经营亏损68，261元；2、2012年4月至2013年1月，原告经营亏损135，892元（含租金损失6万元）；
9、原告ＸＸ聘请员工名单，证明因被告房屋拆迁造成原告经营亏损，原告聘请人员随之递减。其中2011年5月至2012年1月，工作人员较多，有4-3人，后减至2人及1人；
10、联通公司装修考核协议，证明中国联通武汉市分公司与武汉华信通路网络科技有限公司签订协议，约定合作期内如遇拆迁，武汉华信通路网络科技有限公司须对中国联通公司进行赔偿；
11、中国联通武汉市分公司收款收据一份，证明武汉华信通路网络科技有限公司向中国联通武汉市分公司缴纳押金人民币3万元整，根据双方协议，武汉华信通路网络科技有限公司提前终止合作的，东西湖店网店的光纤接入费从押金中扣减15，000元；
12、东西湖营业厅装修工程明细表，证明中国联通武汉市分公司对东西湖营业厅（即本案租赁房屋）的装修工程中无LED显示屏、无防盗门、无防盗网及塑钢门窗装修项目；
13、收款收据，证明租赁房屋中LED显示屏、成品防盗门、防盗网及塑钢门窗均由原告ＸＸ出资。
被告戴松炎、禇丽梅为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：
1、租赁协议书，证明被告戴松炎代表禇丽梅将房屋租赁给原告ＸＸ经营，期限为5年；
2、吴家山地区旧城四明路东片（老农科所）改造项目征收补偿安置实施方案，证明被告房屋拆迁的标准及被告房屋拆迁系政府行为的事实；
3、2011年11月15日，东政征公字（2011）第3号东西湖区人民政府房屋征收公告和征收决定书各一份，证明政府要求拆迁的时间表；
4、照片4张，证明房屋拆迁前的基本状态，拆迁办下达要求被告拆迁的通知，在限定时间如未搬家可强制拆除，但租户一直未腾退；
5、《房屋装修评估分户单》，证明评估公司对房屋所有装修进行评估及赔偿装修部分的数额为36，960元；
6、吴家山四明路东片（老农科所）旧城改建商服征收补偿安置协议书一份，证明被告房屋拆迁补偿的情况。
经庭审质证，被告戴松炎、禇丽梅对原告ＸＸ提交的证据1、3、4、6、7无异议；对证据2真实性无异议，但认为拆迁系政府行为，其没有权利和义务告知原告ＸＸ拆迁的事实；对证据5真实性无异议，但认为拆迁方案是针对业主的，不是针对承租户；对证据8有异议，认为原告ＸＸ经营亏损就应该不做；对证据9认为原告ＸＸ雇请人员其不清楚；对证据10-13有异议，认为与其无关，原告ＸＸ的装修其不认可，房屋在拆除前已评估，按评估报告上原告装修的部分包括LED显示屏、成品防盗门、防盗网及塑钢门窗，评估报告上也有，其愿意赔偿这部分装修，但对光纤接入费不认可。
原告ＸＸ对被告戴松炎、禇丽梅提交的证据1-6真实性均无异议，但认为拆迁公告与决定均系2011年11月发布，但是2012年4月原告向被告询问拆迁时间时，被告未告知拆迁时间，也未收到搬家通知，且对被告补偿没有到位因此没有搬家。
对原告ＸＸ、被告戴松炎、禇丽梅均无异议的证据，本院对证据效力予以确认，均可作为认定案件事实的依据予以采信。
对当事人有异议的证据，本院认为，原告ＸＸ提交的证据8、9均系原告单方制作，原告在经营过程中的盈利与亏损系原告自身经营管理行为，与本案无关联性，本院不予采信；证据10系原告ＸＸ与中国联通武汉市分公司签订的考核协议，实为双方的合作经营协议，证据11系原告ＸＸ支付押金发票，均系原告与中国联通武汉市分公司之间的法律关系，原告ＸＸ未提交中国联通武汉市分公司依据该协议向其主张因房屋拆迁造成经济损失的有效证据，故本院不予采信；证据12无原告ＸＸ出资对租赁房屋进行装饰装修所支出的装修费用及相应发票证实，本院不予采信；证据13能与证据6《房屋装修评估分户单》上载明装修项目相印证，本院予以采信。
根据以上有效证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
戴松炎、禇丽梅系夫妻关系。位于武汉市东西湖区吴家山东吴大道（吴兴房开）1栋1层4号（由西至东）混合结构一间二层建筑面积108.24平方米的房屋（其中商铺建筑面积48.44平方米、住宅建筑面积59.80平方米）登记所有权人为禇丽梅。
2011年4月3日，原告ＸＸ（乙方）与被告戴松炎（甲方）签订《租赁协议书》一份，约定：一、甲方将位于武汉市东西湖区吴家山东吴大道（吴兴房开）1栋1层4号商铺（中西至东）一间二层共计108.24平方门面出租给乙方使用。二、租期暂定五年，从2011年4月28日起至2016年4月27日止。三、乙方向甲方缴纳门面租金的时间为前三年租金按每月7，000元整，支付方式为一年一付，共计84，000元整；第二年、第三年须从每年的3月18日前交清。后两年租金随行就市。原告若不按时支付门面租金，被告有权随时收回门面，因此所造成的损失被告概不负责。······六、租赁期间，乙方不能以任何理由将门面转租、转借给他人使用，甲方是空门面交给乙方使用。租赁期满后，乙方必须将空门面房还给甲方，甲方概不承担乙方的任何费用。租赁期内，如遇拆迁，甲方需协助乙方与拆迁方交涉，使乙方获得相应的补偿。原告ＸＸ、被告戴松炎均在《租赁协议书》上签名。
合同签订后，被告戴松炎将租赁房屋交付原告ＸＸ使用，原告依约向被告戴松炎支付相应房屋租金。原告ＸＸ租赁房屋后进行了LED显示屏、成品防盗门、防盗网及塑钢门窗等装饰装修，后用于代理中国联通武汉市分公司3G沃体验店经营。
2011年11月15日，武汉市东西湖区人民政府作出东政征决字（2011）第3号房屋征收决定书，并发布东政征公字（2011）第3号房屋征收公告，征收自吴家山四明路东、东吴大道南，气象局西、五丰街北的房屋，征收期限从2011年12月15日至2012年3月1日。同时，武汉市东西湖区国土资源和规划局还公布上述改造项目房屋的征收补偿安置实施方案。被告褚丽梅的房屋在政府征收红线图范围之内。
原告ＸＸ在租赁使用房屋一年后，于2012年4月10日向被告戴松炎续缴了2012年4月28日至2013年4月27日的房屋租金80，000元，被告戴松炎收款后向原告出具收款收据一份。
2013年1月，原告ＸＸ在租期第二年的第四季度未到期前，被告禇丽梅收到武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处房屋拆迁通知，通知要求房屋拆迁，收到拆迁通知后，被告戴松炎将第四季度房租20，000元退还原告ＸＸ，原告ＸＸ收到退还租金。
2013年1月20日，经武汉东正房地产评估事务所有限公司对被告褚丽梅房屋（中国联通）装修价值进行评估，确定装修价值为36，960元。
2013年1月26日，被告褚丽梅（乙方）与武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处（甲方）签定吴家山四明路东片（老农科所）旧城改建商服征收补偿安置协议书，内容为“根据武汉市东西湖区人民政府东政决字（2011）第3号征收令批准，甲方受东西湖区国土资源规划局全权委托，对位于东西湖区吴家山地区四明路东片（老农科所）实施房屋征收安置。褚丽梅座落在东西湖区东吴大道（东兴房开）1栋1层4号商铺（由西至东）房屋产权，证号为武房权证东字第××号，48.44㎡用途为商服，在征收范围内。……双方就房屋征收安置达成如下协议：一、褚丽梅被征收商服系私有产权；系混合结构，层数1-2，合法建筑面积108.24㎡，东西湖区人民政府吴家山街办事处同意褚丽梅选择在东西湖区吴家山西湖广场东吴大道4号楼东吴大道东至西5号1-2层商服。建筑面积为108.24㎡，其中一楼建筑面积48.44㎡，净宽3.6M，力柱在相邻两家的交汇处……；二、还建商服与原商服面积差价结算办法……；三、办证费用的处置……；四、临时安置补助费（过渡费）：1，本项目的过渡期为24个月，其过渡费的计算为自乙方腾房交钥匙之日起计算，补助标准为每平方合法建筑面积每月40元，一楼每月／每平米40元，二楼每月／每平米25元，过渡期满后不能安置的，每平方米合法建筑面积按50元计算；五、搬迁补助费：根据《方案》和褚丽梅被征收房屋面积，东西湖区人民政府吴家山街办事处应支付褚丽梅搬家补助费600元×2＝1，200元。六、装修补偿费：根据武汉东正房地产事务评估有限公司的评估报告，东西湖区人民政府吴家山街办事处应支付给禇丽梅的房屋装修费为36，960元。七、其它补偿费：（1）一次性经营补偿一楼：48.44㎡×500元／㎡＝24，220元，二楼59.80㎡×300元／㎡＝17，940元。（2）一次性补偿20，000元（3）电话移机400元（4）空调移机400元（5）宽带308元（6）三相电表补偿8，000元（7）自建部分补偿15，000元。以上7项补偿小计为86，268元；腾房奖励金8000元；……合计补偿及奖励共计214，810元……。
2013年2月26日，吴家山街办事处征收现场办公室在被告房屋现场张贴《告知书》，因房屋征收超过签约期限，定于2013年3月2日前打造围墙。
2013年4月11日，吴家山街办事处征收现场办公室还向被告褚丽梅发出通知，要求被告禇丽梅于2013年4月11日-2013年4月13日内搬家。后被告褚丽梅的房屋被拆除建设。
2013年4月22日，原告ＸＸ诉至本院，要求被告戴松炎赔偿经济损失176，212元（搬迁补助费1，200元、一次性停产停业补偿78，268元，装修补偿36，960元、因拆迁造成的违约赔偿48，268元、租金及经营损失11，516元）及利息（自2013年1月26日起到实际付款之日按同期银行贷款利率计算）。审理中，原告ＸＸ变更诉讼请求，要求如诉称。双方坚持诉、辩称意见，调解不成。
本院认为，原告ＸＸ与被告戴松炎签订《租赁协议书》时，被告禇丽梅作为租赁房屋所有权人虽然未在合同上签名，但其事后对共有人即被告戴松炎出租房屋的行为予以追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，被告戴松炎与原告ＸＸ签订《租赁协议书》的行为属有权处分，本案合同主体实系原告ＸＸ与被告褚丽梅、戴松炎，双方签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，协议书内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照协议书约定行使权利、履行义务。
合同签订后，被告戴松炎依约将租赁房屋交付原告ＸＸ使用，原告ＸＸ也依约按期向被告戴松炎支付相应房屋租金。租赁合同履行期间，因租赁房屋在吴家山四明路东片旧城改造范围内，政府部门发布房屋征收决定书，要求被告褚丽梅最后征收签约期限为2012年3月1日，被告褚丽梅应将征收拆迁情况及时通知原告ＸＸ，防止损失扩大。根据《租赁协议书》约定，租赁期内，如遇拆迁，出租方需协助承租方与拆迁方交涉，使承租方获得相应的补偿。从2012年4月10日原告ＸＸ向被告戴松炎续缴2012年4月28日至2013年4月27日的房屋租金80，000元来看，显然，被告褚丽梅未将租赁房屋征收拆迁情况通知原告ＸＸ，原告ＸＸ未参与拆迁补偿过程。被告褚丽梅于2013年1月与房屋征收部门签订征收补偿安置协议书后，被告戴松炎仅退还原告ＸＸ第四季度租金2万元，原告ＸＸ实际给付房屋租金至2013年9月，对此，原告ＸＸ也予以认可。鉴于被告戴松炎对原告ＸＸ未经营时间的租金予以了返还，原告ＸＸ未持异议，双方均明知《租赁协议书》已不能继续履行，不能继续履行的原因系政府旧城改造所需，属不可抗力行为，非被告戴松炎、禇丽梅在合同履行过程的违约所致。原告ＸＸ与被告戴松炎、禇丽梅之间的租赁合同关系因租赁房屋拆除建设不能继续履行，故原告要求解除原、被告签订的《租赁协议书》的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽然根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定：“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人”，《租赁协议书》项下的房屋所有权人为被告戴松炎、褚丽梅，因被拆迁房屋拆迁所对应的补偿权利归房屋所有人即本案被告褚丽梅、戴松炎享有，原告ＸＸ不是《城市房屋拆迁管理条例》中的补偿对象，但是《租赁协议书》约定租赁期内，如遇拆迁，出租方应协助承租方与拆迁方交涉，使承租方获得相应的补偿，该补偿应当包括停业补偿、装修补偿、搬迁补助等。因为被告戴松炎没有按此约定履行告知义务，导致原告ＸＸ未得到合理的补偿，责任在被告。根据被告褚丽梅提交的其与武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处签订的征收补偿安置协议书确定的补偿内容，产权调换、临时安置补助费（过渡费）、一次性补偿、建筑物补偿、奖励以及出租前已经存在的附作物的补偿等应归房屋所有权人即被告褚丽梅、戴松炎所有，其他应当归承租人所有。根据公平原则，原告ＸＸ主张要求被告戴松炎、禇丽梅赔偿经济损失176，212元，其中：原告经营亏损34，701元，搬迁补助费1，200元、一次性停产停业补偿63，360元，临时安置补助费41，191元，装修补偿36，960元的诉讼请求，本院认为，关于原告经营亏损34，701元，因征收补偿安置协议的补偿内容对此项没有约定，本院不予支持；对于搬迁补助费1，200元的诉请，因征收拆迁导致原告ＸＸ不能正常经营，需另租房屋，本院予以支持；对于临时安置补助费41，191元的诉请，因原告ＸＸ不是被拆迁人，本院均不予支持；关于一次性停产停业补偿63，360元的诉请，因被告褚丽梅房屋拆迁时，原告ＸＸ系该拆迁房屋的承租人，依据《城市房屋拆迁管理条例》有关规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿，因此，原告ＸＸ有权享有因拆迁造成的经营性停产停业损失补偿权。根据安置协议一次性经营补偿一楼24，220元、二楼17，940元、一次性停业补偿20，000元、电话移机400元、空调移机400元、宽带308元，合计63，268元，原告ＸＸ要求被告戴松炎、禇丽梅向其支付因拆迁产生的一次性停产停业损失符合法律和行政法规的规定，本院在征收补偿安置协议确定的补偿额63，268元的范围内予以支持，超出部分，不予支持；对于装修补偿36，960元的诉请，因征收补偿安置协议签订前，有关部门作出了房屋装修评估，主要是针对原告ＸＸ承租时根据经营需要所作的装修评估价36，960元，虽然被告戴松炎陈述其在出租前已对房屋进行基础装修，原告ＸＸ承租后也进行相应装饰装修，但被告戴松炎未提交有效的证据证明哪些装修项目是其出租前存在的，哪些是出租后承租人ＸＸ装修添加的，根据房屋出租的习惯，出租方出租前应保证房屋的基本使用条件，水电安装要到位，房屋装修评估分户单中也包括了该部分内容，而原告ＸＸ未参与征收补偿安置协议的签订过程责任在被告戴松炎、褚丽梅，根据公平原则，房屋装修补偿中被告戴松炎、褚丽梅共同享有20%即7，392元，其他归原告ＸＸ享有，对原告ＸＸ要求被告戴松炎支付装修损失36，960元的诉讼请求，本院酌情在29，568元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。
被告戴松炎、禇丽梅取得拆迁补偿款后，本应将属原告ＸＸ应获得的损失补偿费给付原告ＸＸ，但原告ＸＸ因补偿问题未解决于2013年4月才腾退房屋并起诉，且损失数额不确定，故对其要求被告戴松炎、禇丽梅给付利息的诉讼请求不予支持。
综上，对原告ＸＸ要求解除原、被告签订的《租赁协议书》的诉讼请求，本院予以支持；对原告ＸＸ要求被告戴松炎、禇丽梅赔偿经济损失176，212元及利息的诉讼请求，本院在94，036元（搬迁费1，200元、经营性停产停业损失63，268元、房屋装修损失29，568元）的范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告戴松炎、禇丽梅于本判决书生效后五日内赔偿原告ＸＸ搬迁费1，200元、经营性停产停业损失63，268元、房屋装修损失29，568元，合计94，036元；
二、驳回原告ＸＸ其他诉讼请求。
案件受理费3，904元，由被告戴松炎、禇丽梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费3，904元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李义飞
人民陪审员 付元姣
人民陪审员 吴 玮
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 杨 静