广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第4146号原告：中山市长洲实业集团有限公司。住所地：中山市富华道长洲南大街第*栋。统一社会信用代码：91442000282045134K。法定代表人：黄锡赐，该公司总经理。委托代理人：赵茜、张秋丽，分别系广东凯行律师事务所律师、律师助理。被告：黄凯生，男，1971年10月27日出生，汉族，住广东省中山市西区。原告中山市长洲实业集团有限公司（以下简称长洲实业公司）诉被告黄凯生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，依法由代理审判员仇丽君适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告长洲实业公司的委托代理人赵茜，被告黄凯生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长洲实业公司诉称：原告授权中山市西区长洲经济发展公司后勤部办公室（以下简称长洲后勤部办公室）与被告于2009年1月1日签署《房屋租赁合同》，约定被告承租位于中山市西区××大街××号，租赁期从2009年1月1日至2014年12月31日止，约定每月租金1800元。《租赁合同》期满后，被告仍按原合同条件继续使用租赁标的物业。2012年2月1日起，被告开始拖欠原告租金，电费则从2009年5月起拖欠，至2015年11月止，共欠租金和电费97140.96元。原告向被告多次追讨欠款，被告于2015年10月10日出具还款计划书确认尚欠租金77400元，但内容陈述与事实不符。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2012年2月至2015年11月30日期间租金82800元、电费14340.96元及利息（计算标准：从起诉之日起至全额支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.解除原、被告的租赁合同；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中的利息计算标准为以97140.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起计算至清偿之日止；明确第2项诉讼请求为解除原、被告的不定期租赁合同关系，被告向原告返还位于中山市西区××大街××号租赁物。原告长洲实业公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.房屋租赁合同；2.集体土地建设用地使用权证；3.欠厂房租金明细；4.特快专递单；5.催告函；6.通知；7.文件签收登记表；8.回复还款计划书；9.相片；10.发票；11.委托出租证明书。被告黄凯生辩称：一、确认与原告存在租赁合同关系，但双方的租赁合同已于2012年解除了。我多次向原告交纳租金，但原告一直不予收取。二、若合同未解除，因原告曾于2012年告知我因旧城改造，涉案租赁物不会再出租给我，为此我就没有再将租赁物的第二、三楼进行转租，从而造成我方损失，抵扣我应支付原告的租金后，原告还应支付我20000多元，原告若要求我方搬离租赁物，必须要与我方对账，否则，我方不同意搬离租赁物。三、租赁物已空置多时，我方不同意支付原告电费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄凯生为其辩解主张在举证期限内提交的证据：1.电费发票；2.西区旧城改造公告。经审理查明：2009年1月1日，原告长洲实业公司委托长洲后勤部办公室（甲方、出租方）与被告黄凯生（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：原告长洲实业公司将其位于中山市西区××大街××号有偿提供给被告黄凯生使用；租期6年，自2009年1月1日起至2014年12月31日止，其中三个月为装修期，即自2009年4月起租；租金为1800元／月，乙方每月10日前支付给甲方；乙方向甲方交纳房屋租赁押金3600元，在本合同生效后一次性付清，租赁押金由甲方保管，合同期间不计利息，在租赁期届满或合法解除时，乙方未发生过违约责任的，甲方应将押金退回乙方；所用的水、电、通讯、公共卫生、房内提供的灯管和玻璃窗的损坏等发生的费用由乙方承担并缴交相关部门；任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用。原告称被告自2009年5月起拖欠其电费，自2012年2月起拖欠其租金。2015年8月31日，原告向被告发出《催告函》追讨欠款，被告于2015年10月10日向原告出具《还款计划书》，确认尚欠原告77400元，并承诺从2015年10月起分43期每期1800元还款。因被告一直没有支付欠款，原告遂于2015年11月2日向被告发出《通知》，决定于2015年11月5日解除与被告租赁关系，并要求被告于2015年11月5日前搬出租赁的房屋。但被告仍置之不理，原告认为被告截至2015年11月止共拖欠其租金82800元，截至2015年8月止共拖欠其电费14340.96元，遂诉至法院，主张前述实体权利。原告长洲实业公司为证明被告黄凯生拖欠其电费，提供2009年5月至2015年7月电费发票。发票显示交费名称为五家村文化室、地址中山市××大街××号（长洲村委），电表号为DDZ268774，最后一次缴费时电表行码为11655，2009年5月至2015年8月期间的电费金额共17340.9元，原告起诉仅主张被告尚欠其电费14340.96元。原告长洲实业公司称涉案房屋共三层，每层安装一个电费，共安装了3个电表，二、三层的电费由被告缴纳，而第一层电费由户名为五家村文化室缴纳，直接从原告的账户上划款。黄凯生确认原告所述的电表安装、缴费情况，亦确认缴纳电费的户名为五家村文化室，但认为其已缴纳了电费。根据黄凯生提供的电费发票复印件显示，电表号与原告提供发票显示的电表号一致，而显示的上次行码为11655。庭审中，被告辩称其仍然在使用涉案租赁物，另外，原告从2012年1月起一直没有收取其租金，已经超过2年了。对于原告已收取其的押金3600元，被告同意另案向原告主张。原告不确认收取过被告押金。又查：原告于2004年6月24日取得涉案土地的使用权，土地性质为集体用地。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。因原告并未提供证据证明其出租给被告使用的房屋已取得建设工程规划许可证，根据根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定原、被告于2009年1月1日签订的《房屋租赁合同》因违反上述法律强制性规定而无效。关于合同无效后的处理问题。根据上述分析，《房屋租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故对原告要求被告返还中山市××大街××号房屋，本院予以支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告依双方合同约定将涉案房屋交付给被告使用至今，被告理应支付使用期间的房屋占有使用费。至于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院认定占有使用按租金标准计算。本案中，原告主张被告尚欠2012年2月1日至2015年11月30日期间租金82800元的事实，已有原告提交的被告签字确认的《房屋租赁合同》及《催告函》、《通知》、特快专递单、还款计划书等在案佐证，本院对此予以认定，被告应支付原告2012年2月1日至2015年11月30日期间占有使用费82800元以及以82800元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止的利息。关于电费问题。原告主张被告拖欠其电费14340.96元有其提供的缴费发票予以证明，对原告要求被告支付2009年5月至2015年8月期间的电费14340.96元及以14340.96元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其已向原告缴纳了全部的电费，其提供的证据不足以证明其上述意见，本院对此不予采信。关于诉讼时效问题。庭审中，被告提出原告从2012年1月起一直没有收取其租金，已经超过2年了的辩解意见，系对拖欠租金的诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”、《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；……”及第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”的规定，原告在被告拖欠租金及相关费用后，已于2015年8月31日向被告发出了《催告函》及于2015年11月2日向被告发出《通知》，被告亦确认收到上述《催告函》及《通知》，并于2015年10月10日向原告出具《还款计划书》愿意支付欠款，原告的催款行为及被告的承诺还款行为已符合上述规定中诉讼时效中断的条件，故原告于2015年11月27日起诉要求被告支付拖欠的租金及电费，未超过法定的诉讼时效。综上所述，原告长洲实业公司诉讼请求有理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄凯生应在本判决发生法律效力之日起七日内支付原告中山市长洲实业集团有限公司占有使用费82800元及利息（计算标准：以82800元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止）；二、被告黄凯生应在本判决发生法律效力之日起七日内支付原告中山市长洲实业集团有限公司电费14340.96元及利息（计算标准：以14340.96元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止）；三、被告黄凯生于本判决生效之日起十日内清除位于中山市长洲南大街68号房屋内物品，并将上述房屋交还原告中山市长洲实业集团有限公司；四、驳回原告中山市长洲实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄凯生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2228元，减半收取为1114元（原告已预交），由被告黄凯生负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  仇丽君二〇一六年二月二十六日本件与原本核对无异书记员孙婉霞许晓丹第1页共9页