淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2014）河民初字第2256号原告徐祝高。被告朱睿。原告徐祝高与被告朱睿物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王强于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告徐祝高到庭参加了诉讼。被告朱睿经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告徐祝高诉称：2007年3月16日至2009年10月31日期间，原告为益兴名流小区提供便民物业服务，与业主委员会签订了物业服务合同，合同约定了双方的权利义务，原告依约定履行了合同义务，但被告没有缴纳物业管理费。为维护原告的利益，诉至法院，请求判令：1、被告支付2007年3月16日至2009年10月31日期间的物业费1124元；2、被告承担诉讼费用。被告朱睿未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：被告朱睿系淮安市益兴名流小区A区8号楼503室业主，该房屋建筑面积为137.29平方米。2007年4月23日，淮安市清河区民政局向益兴名流便民服务中心核发了民办非企业单位登记证书，登记证书载明：法定代表人徐祝高，开办资金叁万元整，业务范围提供小区便民服务、协调小区管理矛盾、协助政府做好社区和谐文明建设等。当日，益兴名流业主委员会与便民服务中心的法定代表人徐祝高签订《淮安市益兴名流（便民）物业服务合同》，合同载明：“…第一条：本合同的服务宗旨是：乙方（便民服务中心）在甲方（益兴名流业委会）领导监督下，承担物业服务管理和使用物业费用；第二条：本合同所称受益人为本小区内的全体业主和物业服务承担人以及实际使用物业的其他人；…第四条-第十三条：管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用绿地、公共环境卫生的清洁，交通及公共秩序的管理，管理与物业相关的档案资料，组织开展社区文娱活动等；…第十四条：（乙方）负责向受益人收取下列费用：1、物业管理费，2、电梯费和二次供水费，3、公共部位的汽车泊位费，4、装潢垃圾清运费，5、公共部位经营权费，6、广告费及其他费用；…第十七条-1：乙方物业服务实行责任制：所谓责任制是指由受益人向乙方支付固定物业房屋费用，以及其他费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者负担的物业费计算方式；…第十八条：委托管理期限：五年（自2007年3月16日中午12时起至2012年3月15日中午12时止）；…第十九条、甲方权利义务…6、（甲方）有权根据广大业主的意见（70%以上）业主代表三分之二以上或业主大会授权业主委员会更换便民服务中心的负责人（如发现重大失误或造成重大损失的）…9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助乙方催交…；第二十二条：业务物业服务费。1、本物业的管理服务费，住宅房由乙方按建筑面积每月每平方米一、二期0.26元、三期0.35元向业主或物业使用人收取；非住宅房由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。业主应按月缴纳费用…；第三十三条：双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力…第三十八条：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由淮安市仲裁委员会裁决…”物业服务合同签订之后，原告徐祝高作为便民服务中心的法定代表人，组织人员为该小区提供物业服务。在服务期间，除了便民服务中心3万元注册资金外，其余所有投入系原告徐祝高个人出资，收取的各项费用也由原告徐祝高个人支配。2007年4月25日，益兴名流业主委员会与便民服务中心签订补充协议，约定：…一、三期所有业主基本物业服务费为0.35元／平方米每月。二、2-11层另外收取电梯电费和二次供水电费标准是：1、2-4层0.2元／平方米每月；2、5-7层0.3元／平方米每月；3、8-9层0.4元／平方米每月；4、10-11层0.5元／平方米每月。2008年4月1日，益兴名流业主委会与便民服务中心签订补充合同，约定：…1、原合同第六章第二十二条第一款“业主应按月缴纳费用”改为“业主应按年预缴费用”；2、原合同第八章附则第三十八条“协商或调解不成的，双方同意由淮安市仲裁委员会仲裁”更改为“协商或调解不成的，双方同意向淮安市清河区人民法院起诉”。2009年10月12日，淮安市清河区民政局作出河民罚字（2009）第03号民办非企业登记管理行政处罚决定书，因淮安市清河区益兴名流便民服务中心不按照规定接受监督检查，超出章程规定的宗旨和业务范围展开物业管理活动，淮安市清河区民政局对淮安市清河区益兴名流便民服务中心作出撤销登记的行政处罚。另查明：原告徐祝高于2009年10月31日撤出益兴名流小区一期、二期区域；于2009年8月10日撤出益兴名流三期区域。以上事实，有民办非企业单位等级证书、《淮安市益兴名流（便民）物业服务合同》、《补充合同》、《补充协议》、民办非企业登记管理行政处罚决定书、（2012）河民初字第0332号民事判决书以及原告的当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。本院认为：从事物业管理服务工作首先要获得企业法人营业执照及物业管理企业资质证书，否则属违法经营。本案中原淮安市清河区益兴名流便民服务中心没有获得物业管理资质证书，其与益兴名流小区业主委员会签订的物业服务合同因违背了《》第之规定，属无效合同。因便民服务中心除了先期的注册资本3万元之外，其在运作过程中需要的人员、物资等资源，均是由原告徐祝高以个人实际出资的方式提供，维持了便民服务中心必要的经营成本。原告徐祝高亦通过收取各项服务费用的方式抵冲经营成本并获取部分收益。业主委员会不仅履行了便民服务中心的先期出资义务，并且与便民服务中心签订了物业服务合同，表明其认可了原告徐祝高以便民服务中心实际经营人身份进行物业服务的经营方式。在便民服务中心被撤销登记前，其的确为小区提供了物业服务，业主委员会所签订的物业服务合同应及于小区每个业主。在便民服务中心被撤销登记后，业主委员会作为开办人应及时催交相关费用，由于业主委员会怠于催交，现原告徐祝高以个人名义主张权利，并无不妥。被告朱睿系小区业主，其并未按物业服务合同及其补充合同的约定交纳物业费，原告徐祝高要求其缴纳相关费用，本院予以支持。被告朱睿经本院依法传唤未到庭应诉，且在法定期限内也未对上述事实提出口头或者书面意见进行抗辩，应视其对原告起诉事实的默认。因便民服务中心并无物业服务的资质，且原告徐祝高在为小区提供服务过程中，服务质量存在瑕疵，故本院酌情将约定的收费标准调整为70%，由此计算出被告朱睿应交的物业费为1123元×70%=786元，该费用被告朱睿应予支付，原告徐祝高主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十三条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱睿于本判决生效后十五日内一次性支付原告徐祝高物业费786元；二、驳回原告徐祝高的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱睿负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。代理审判员 王 强二〇一四年十二月八日书 记 员 黄海艳附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。