广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初6353号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司，住所地江门市。
负责人：李长江，该公司总经理。
委托代理人：孙文婷、麦锦霞，均是该公司职员。
被告：李汝钊，男，汉族，1976年10月1日出生，住鹤山市。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司(以下简称碧桂园物业江门分公司）诉被告李汝钊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月14日公开开庭进行了第一次审理，原告委托代理人孙文婷、被告李汝钊到庭参加了诉讼，后因办案需要，转换为普通程序，于2017年3月30日公开开庭进行了第二次审理，原告委托代理人麦锦霞、孙文婷，被告李汝钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业江门分公司诉称：被告李汝钊购买了江门市五邑碧桂园房地产开发公司开发的位于五邑碧××住宅区中××街××室商品房，并于2010年10月14日与原告碧桂园物业江门分公司签订了《五邑碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业服务，被告按每月200.73元向原告缴纳物业服务费。
合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2015年9月1日至2016年9月30日一直未支付物业服务费，欠款金额达2609.49元，原告多次催收，被告均无理拒绝缴纳。
被告上述欠款行为违反了《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成违约，现原告依据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同约定，诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告支付物业服务费2609.49元；2.被告支付从应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年10月23日的违约金为2296.35元；3.被告承担本案全部诉讼费用。
原告碧桂园物业江门分公司为起诉提供的证据有：
1.五邑碧桂园业主收楼资料（入住登记表、物业移交书、业主身份证、代缴费用委托书）复印件1份，证明房产开发商已将物业交付给被告；
2.《五邑碧桂园前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》复印件各1份，证明原告与被告之间存在物业服务事实及双方的权利义务；
3.欠款明细1份，证明被告拖欠物业管理费及相应违约金的事实；
4.催缴通知单寄发凭证复印件1份，证明原告向被告催收物管费及相应违约金的事实；
5.五邑碧桂园物业服务收费公示及收费备案回执复印件各1份，证明原告收取物业费的标准具有法律依据；
6.物业服务企业资质证书、营业执照、关于申办江门市进驻物业服务企业资质备案的复函、授权委托书复印件各1份，证明原告具有物业服务的资质。
被告李汝钊答辩称：第一，我方确实从2015年9月开始没有缴纳物业管理费，但是主观上并无恶意，不缴纳的原因在于我方收楼后发现房屋存在质量问题并向开发商反映，开发商要求原告物业公司的员工进行维修，原告物业公司也进行维修，但至今未能维修好；第二，我方愿意支付物业服务费，但因为原告物业公司一直未能维修好房屋质量问题，存在过错，所以我方认为不应该缴纳违约金，而且我方要求原告物业公司对我房屋继续进行维修，否则我方保留起诉开发商的权利。
被告李汝钊为其答辩提供的证据有：证据1.照片打印件12张，证明涉案房屋两个卫生间瓷砖开裂及原告物业公司维修后的状况，同时证明被告不缴纳物业服务费的原因是房屋未维修好，并不存在主观恶意。
证据2.《钥匙托管承诺书》复印件1份，证明被告发现房屋出现问题后，联系开发商和原告物业公司，要求其进行维修，原告物业公司承认房屋存在质量问题，但一直未能解决。
经审理查明：广东碧桂园物业服务有限公司具有一级物业服务资质，原告是广东碧桂园物业服务有限公司在江门市成立的分公司，于2006年3月30日登记成立，经广东碧桂园物业服务股份有限公司授权对五邑碧桂园苑区进行物业服务。2009年3月9日，原告碧桂园物业江门分公司提供《五邑碧桂园物业服务收费公示》到江门市蓬江区物价局备案，其中步梯洋房为1元/平方米/月，电梯洋房为1.5元/平方米/月，别墅为1.5元/平方米/月。
被告李汝钊（甲方）作为涉案的五邑碧桂园映山一街3幢308室的所有权人，于2010年10月14日与原告碧桂园物业江门分公司（乙方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定:(1)甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对园区实施前期物业管理服务，物业管理服务内容包括建筑共用部位的维护和管理、共有设施设备的运行和维护、公共区域供水、供电、供气、通讯、有限电视等设备维护、公共绿化养护、公共环境卫生的管理服务、交通与车辆停放秩序管理、公共安全防范管理等；(2)园区物业服务费采取包干制方式，按照建筑面积每月每平方米1.5元交纳，甲方房屋建筑面积133.82平方米，每月需交纳的物业服务费为200.73元；(3)甲方自物业交付之日起交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为每月15日；(4)甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金，情节严重的，乙方可向人民法院起诉等。原告碧桂园物业江门分公司庭审中确认其在实际操作过程中收费时间与计算逾期付款违约金的起止时间与《碧桂园前期物业服务协议》约定不一致。实际操作过程中的收费习惯给予业主一个半月的交费宽限期，如：2015年9月的物业服务费，在2015年10月底前交纳，并不产生违约金；否则，将从2015年11月1日起开始计算违约金。
签订上述《五邑碧桂园前期物业服务合同》后，原告碧桂园物业江门分公司进驻五邑碧桂园小区，为涉案的五邑碧桂园小区业主提供物业管理服务。2012年5月31日，被告李汝钊到原告处办理入住登记，填写《入住登记表》。收楼后，被告李汝钊发现该房屋卫生间瓷砖开裂并通知开发商进行维修，但至今未能维修完成。被告李汝钊在2015年9月1日前一直有交纳物业服务费给原告碧桂园物业江门分公司，但从2015年9月1日起至2016年9月30日，被告李汝钊以房屋存在质量问题未能解决为由拒绝向碧桂园物业江门分公司缴纳物业服务费。原告碧桂园物业江门分公司庭上确认涉案房屋存在质量问题并陈述其与开发商协商后由其对该涉案房屋质量问题进行维修，但因维修材料不足，至今未能完成维修工作。被告李汝钊庭上确认碧桂园物业江门分公司主张其拖欠的物管费计算方式、期间及标准。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。双方签订的《五邑碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。
一、关于被告李汝钊是否应向原告碧桂园物业江门分公司缴纳物业服务费的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据《五邑碧桂园前期物业服务合同》的约定，碧桂园物业江门分公司已经提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，被告李汝钊作为业主应当依约交纳物业服务费，本案中，被告李汝钊拖欠2015年9月1日起至2016年9月30日的物业管理服务费，涉案房屋建筑面积133.82平方米，按照涉案合同约定的建筑面积每月每平方米1.5元的物业服务费收费标准，被告李汝钊每月需交纳的物业服务费为200.73元，其拖欠2015年9月1日起至2016年9月30日的物业管理服务费共计2609.49元（200.73元/月×13个月），而房屋质量及维修问题是涉案房屋开发商的责任与义务，开发商与本案原告物业公司是两个不同的法律主体，被告李汝钊不能以开发商未能完成房屋质量问题维修为由拒交本案物业服务费。据此，原告碧桂园物业江门分公司主张被告李汝钊支付拖欠2015年9月1日起至2016年9月30日的物业管理服务费2609.49元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
二、关于原告碧桂园物业江门分公司要求被告李汝钊支付违约金是否应予支持的问题。经本院查明，被告李汝钊在收楼后截止2015年9月1日前都有缴纳物业服务费，在其发现房屋质量存在问题后及时要求开发商予以维修，开发商承诺予以维修，因开发商完成开发工作撤场后，将并将该维修工作交予原告物业公司继续跟进，但截止庭审之日涉案房屋有关维修工作尚未完成，被告李汝钊至今未能入住涉案房屋，被告李汝钊多次要求原告物业公司完成维修工作未果的情况下拒交物业管理费。因此，本院认为，双方在该期间对于房屋维修问题一直存在争议的情况下，原告碧桂园物业江门分公司要求被告李汝钊支付违约金，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告李汝钊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司缴交2015年9月1日至2016年9月30日的物业服务费2609.49元。
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告李汝钊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 郭俊平
审 判 员 钟国华
审 判 员 温艳华
二〇一七年四月十八日
法官助理 李 华
书 记 员 茹晓琳