赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民初字第6087号
原告李正江，男，51岁，汉族，个体工商户，现住辽宁省阜新蒙古族自治县。
委托代理人胡小敏，内蒙古奥星律师事务所律师。
被告赤峰天航房地产开发有限责任公司。
住所地：赤峰市红山区三西街路北。
法定代表人周艳俊，经理。
第三人张凤云，女，56岁，汉族，个体工商户，现住赤峰市松山区。
原告李正江诉被告赤峰天航房地产开发有限责任公司、第三人张凤云商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李正江的委托代理人胡小敏，被告赤峰天航房地产开发有限责任公司的法定代表人周艳俊，第三人张凤云到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2002年9月17日被告赤峰天航房地产开发有限责任公司将位于赤峰市松山区英金小区4号楼1号车库出售给原告李正江。后被告公司法定代表人周艳俊被刑拘以后，第三人张凤云趁乱抢占了该车库。现请求人民法院确认原告与被告签订的买卖合同合法有效，确认位于赤峰市松山区英金小区4号楼1号车库归原告所有；由被告协助原告办理上述房产的产权登记。
被告辩称，原告给被告供应塑钢门窗，至于抵顶的哪个车库已记不清了，双方的账目未进行结算。
第三人述称，第一，第三人认为原被告签订的购房合同是抵押合同，仅证明原告与被告公司有债务关系，被告欠原告的塑钢门窗款，而不是真正的商品房买卖合同，原告应向被告索要欠款，而不能主张车库所有权。第二，第三人张凤云是该争议车库的真正购买人。第三人张凤云于2003年7月3日购买了被告开发的位于赤峰市松山区英金小区4号楼1号车库，并一次性交清了购房款，双方签订了该车库的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，被告于2004年5月8日将该争议的车库交付给第三人使用，有该车库的钥匙发放传递单为证，第三人与被告的买卖合同已经履行完毕。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，保护第三人的合法权益。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、商品房预售合同1份，证明2002年9月17日被告赤峰天航房地产开发有限责任公司用4号楼1号车库抵顶了欠原告的塑钢门窗款。
证据2、周艳俊出具的证明1份，证明2011年6月9日周艳俊出具的证明只将该争议车库出售给原告李正江。
上述证据原件存于黄波诉赤峰天航房地产开发有限责任公司、孟凡军、李正江一案卷宗中。
被告赤峰天航房地产开发有限责任公司对原告提交的证据提出质证意见如下：
商品房预售合同和证明确实是被告公司出具的，对上述证据无异议。
第三人张凤云对原告提交的证据提出质证意见如下：对商品房预售合同有异议，该合同为抵押合同。
对周艳俊出具的证明有异议，此证据是虚假的，被告将该争议房屋出售给了第三人，原被告属于恶意串通。
被告赤峰天航房地产开发有限责任公司未提交书面证据。
第三人为支持其述称理由，向本院提交如下证据：
证据1、商品房预售合同1份，证明被告将该争议车库出售给第三人。
证据2、钥匙发放传递单1份，证明被告将该争议车库交付给第三人使用。
原告对第三人提交的证据提出质证意见如下：对商品房预售合同有异议，此合同是抵押性质的，实为第三人张凤云为被告赤峰天航房地产开发有限责任公司提供借款，被告公司用合同上所列明的房屋提供抵押，并不是第三人实际购买上述房屋。该抵押合同签订的时间是2003年7月3日，晚于原告签订合同时间近一年。这两份抵押合同均未办理抵押登记，先签订的合同优于后签订的合同，而且通过被告出具的证明可以说明被告只将争议车库出售给原告李正江。
对钥匙发放传递单的真实性有异议，该证据没有经手人的签字，是否为被告赤峰天航房地产开发有限责任公司的真实交付行为无法确定。
被告对第三人提交的证据提出质证意见如下：对商品房预售合同有异议，被告与第三人是借贷关系，此车库是抵押给第三人的，对合同的真实性无异议。在向第三人借款时用包括涉案车库在内的房屋作抵押，实际借款金额应比现金凭单中书写的金额少。
对钥匙发放传递单的真实性无异议，公章是被告公司的，刘会是被告公司的保管，具体情况记不清了。
根据双方当事人的陈述、举证及质证意见，本院对原告及第三人所举证据作如下认证：原告提交的商品房预售合同，被告虽对该合同的真实性无异议，但通过合同的内容看，双方签订的商品房预售合同并不具备买卖合同的实质要件，而是被告用包括涉案车库在内的房屋抵押用于保证偿还原告的塑钢门窗款，双方不存在真实缔结商品房买卖合同的意思表示，故对原告的证明目的，本院不予采信。对周艳俊出具的证明，虽被告事后认可将涉案车库出售给原告，但该证明是2011年6月9日出具的，被告赤峰天航房地产开发有限责任公司与第三人张凤云的商品房买卖合同已履行多年，且第三人又实际占有使用该车库，故对原告的证明目的，本院不予采信。第三人张凤云提交的商品房预售合同、钥匙发放传递单，被告对上述两份证据无异议，可以证明被告将涉案车库出售给第三人，并交付给第三人使用的事实，本院予以采信。
根据上述有效证据，本院确认如下案件事实：2002年9月17日原告李正江与被告赤峰天航房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同，合同约定原告李正江购买被告赤峰天航房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市松山区英金小区4号楼1、2、3、4、5号车库及4号楼745、1031、1041室。但合同备注为：“房屋面积以房产处核实面积为准，房款多退少补。甲方（被告）用该部分住宅和车库作抵押用于保证顺利偿还乙方（原告）塑钢窗工程款”。2003年7月3日第三人张凤云与被告赤峰天航房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同，约定第三人张凤云购买被告开发的位于赤峰市松山区英金小区4号楼1号车库在内的多处房屋。第三人张凤云持有被告公司出具的钥匙发放传递单，现涉案车库由第三人张凤云占有使用。
本院认为，原告李正江虽与被告赤峰天航房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同，并约定被告赤峰天航房地产开发有限责任公司将其开发的包括涉案车库在内多处房屋出售给原告李正江，但实际为被告赤峰天航房地产开发有限责任公司因欠原告李正江塑钢门窗款抵押给原告李正江的，且双方未对买卖合同价款进行结算。双方不存在真正缔结商品房买卖合同的意思表示，故原告李正江要求确认双方签订的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。2003年7月3日被告赤峰天航房地产开发有限责任公司与第三人张凤云签订了商品房预售合同，将其开发的包括涉案车库在内的多处房屋出售给第三人张凤云，且第三人张凤云持有钥匙发放传递单并实际占有使用该车库，虽然不动产的所有权变动以办理产权登记为生效要件，交付使用并不会引起所有权变动，但车库的交付使用仍然具有一定的公示公信作用。而被告赤峰天航房地产开发有限责任公司对商品房预售合同及钥匙发放传递单的真实性均无异议，应视为双方的商品房预售合同已实际履行完毕。2011年6月9日被告赤峰天航房地产开发有限责任公司的法定代表人周俊艳虽为原告李正江出具了证明，证明被告只将涉案车库出售给原告李正江，未出售给他人，但第三人张凤云的合同合法有效且实际履行完毕，由于标的物是特定的，被告赤峰天航房地产开发有限责任公司在客观上已无法协助原告李正江办理涉案车库的产权登记，故原告李正江要求确认位于赤峰市松山区英金小区4号楼1号车库归其所有，并由被告赤峰天航房地产开发有限责任公司办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李正江的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 林立楠
审 判 员 王黎黎
人民陪审员 丁玉芳
二〇一四年十二月六日
书 记 员 宋可燃