北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初69761号
原告：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616。
法定代表人：彭明林，董事长。
委托代理人：陈X，女，19XX年X月X日出生，北京城承物业管理有限责任公司办公室主任。
被告：郭X，男，19XX年X月X日出生。
原告北京城承物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告郭X（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日受理后，依法由审判员王阳独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈X和被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2006年4月2日至2017年4月1日十一年欠缴的物业费17162.42元（建筑面积89.06平方米，（89.06平方米*1.342元/月/平方米*12个月+保安、保洁、生活垃圾外运费126元/年）*11年）；2、判令被告向原告支付拖欠的物业费滞纳金4500元（根据前期物业服务合同第5章第16条第2款，因为业主入住时都预交一年的物业费，因此之后每年都是按照年度预交，被告于2005年4月2日入住，未缴纳按每天万分之三标准收取滞纳金，4500元是估算的，一年500元，算了9年）。事实和理由：被告于2005年4月2日入住北京市朝阳区XX家园X园X号楼X室，入住时被告与原告签订了《入住合约》，但被告自2006年4月2日至今没有交纳物业费。
被告辩称，房屋面积、欠费期间属实，收费标准不认可，收费是按电梯有人值守收的，但是实际小区电梯无人值守，且被告认为收费标准定高了，具体标准不清楚。第一，原告没有履行服务约定，已经造成违约。1、被告一家长期受到物业中水泵低频噪音影响，原告对被告本人及家人提出的噪音污染问题置之不理并长期未采取有效措施。被告自2005年入住后，室内一直有噪音，后了解到楼正下方就是中水泵房，而且没有做相关的减躁措施，因此对于12号楼尤其是低层住户会产生非常明显的影响。长期的低频噪音会对人体健康产生较大影响，如失眠、血压增高、相应的神经系统疾病，孕妇如果在怀孕期间，长期生活在受到水泵噪声影响的环境中，有时候会造成流产。本楼一层的孕妇曾因此低频噪音流产，我们也曾致电环保局相关部门检测噪音数据，他们建议我们跟原告协商解决。我们也曾给原告提交过要求其改造泵站的函件，要求其对水泵进行降噪处理，但是并未收到其改造的回函。2、由于原告不作为，导致被告家庭财产和人身安全无法保障。《城承物业管理有限责任公司业主手册》第二章房屋装修管理办法第七条房屋装修专项规定中条款2关于安装窗户防护栏规定如下：为维护小区楼宇外观统一、整洁，保持设计原貌，对小区业主加装防护栏特做如下规定：2.1业主不允许在窗外加装防护栏，确有需要，只允许在室内加装。2.2欲安装防护栏的业主，施工前要与物业管理处签订协议，并予登记备案。2.3对未经签约者，门卫有权利制止其施工人员和材料进入小区。2.4对不按本规定执行的业主，物业公司有权利制止，并保留追究其责任的权利。2016年8月17日，被告楼下业主安装了不符合规定的外置式防盗窗，此防盗窗距离被告的窗台只有30厘米，给被告家庭造成巨大的安全隐患，并且至今未拆除。根据《业主手册》以上相关规定，此业主如果已经按照2.2条规定与物业管理处签订协议，那么证明原告没有尽到手册中所规定的监督责任，如果业主未签约，那么原告未尽到2.3条中制止施工人员和材料进入小区的职责，而且原告有权利按照以上2.4条之规定制止及追究责任。但是原告一直推脱责任，在明知小区发生多起入室盗窃的情况下，至今仍不处理此事反而推脱自己的责任。3、原告消防监管不到位，2016年2月3日深夜由堆放在楼道的杂物引起火灾。时至今日，楼道内依然是杂物堆积，而堆积杂物是原告的保洁人员。4、楼道充斥小广告，小区门卫、楼门门禁形同虚设，人员随意进出，给我们造成很大的安全隐患。第二，服务收费标准不合法。1、作为标准中的收费依据京价（房）字【1997】196号文件和京价（房）字【1997】274号文件在北京市政府2006年1月1日实施的《北京市物业服务收费管理办法（暂行）》中第二十四条已经明确规定从2006年1月1日废止。2、电梯运行维护费：明细中的费用为有人值守的电梯标准，实际上没有达到有人值守电梯的服务标准。有关有人值守电梯的服务要求可以参见相关政府规定。3、电梯代验费：此费不能参与计算税金。第三，原告主张的权利已超过法定的诉讼时效。由于被告房屋内的噪音问题，原告一直未采取有效的解决方案，而且对被告采取躲藏不理睬的回避政策。因此，原告也从未催缴过被告的物业费，被告认为原告已经主动放弃对物业费的主张。根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”的规定，被告提出的物业管理费中2006年4月2日至2014年4月期间的物业费至今已超过两年时间，即便在此期间原告真的按约定提供了合格的物业服务，原告对其主张的权利也未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。另外根据《民法通则》第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，依照谁主张谁举证的原则，本案中原告也未举证证明其主张的诉求在此期间中断过。第四，原告诉讼请求中关于滞纳金的收取无法律依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，《XX家园X园前期物业服务合同》系原告与涉案房屋所在小区开发商所签的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，合法有效，被告作为涉案房屋的业主应受合同条款的约束，原、被告均应按照约定履行自己的义务。
当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。现被告认可其未向原告交纳物业费，本院不持异议，原告主张被告缴纳欠缴的物业费，本院予以支持。被告虽称原告履行合同存在不符合约定之处，但未举证证明其所主张的“减噪”、“拆除护栏”等事宜属于原告物业服务合同义务范畴,或原告系造成被告损失的实际责任方，故应承担举证不能的不利后果。就其他服务项目是否达标，被告亦未按照法律规定在举证期限内举证，故本院对于被告主张不予采信。
至于被告提及的诉讼时效问题,本院认为,审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定,但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。故被告主张原告的部分诉讼请求已超诉讼时效,本院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现《XX家园X园前期物业服务合同》虽约定了滞纳金的计算标准，即“万分之3%”，其与原告主张的每年500元的标准相差甚远；且合同中并未约定业主应缴费时间，故原告主张的滞纳金无从起算，故本院对于原告该项请求不予支持。
本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量；另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，这一特性导致了物业公司的服务过程中难免存在一些问题，导致部分业主对物业服务不满意。但若业主均以此为由拒交物业费，则双方的合同关系将陷入“欠费——服务水平下降——更大范围欠费——服务进一步恶化”的恶性循环之中。如此下去，真正受到损害的是业主的利益。本案中，原告在物业服务过程中难免存在一些令部分业主不满之处，应在今后不断克服遇到的各种问题，虚心听取业主提出的合理意见，制定切实可行的管理措施，不断提高服务标准和质量，让小区业主满意。望在小区业主和原告物业公司的共同努力下，使涉案小区成为文明和谐的小区。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告郭X于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司自2006年4月2日至2017年4月1日期间的物业费一万七千一百六十二元四角二分。
二、驳回原告北京城承物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费171元，由原告北京城承物业管理有限责任公司负担56元（已交纳），由被告郭X负担115元（原告北京城承物业管理有限责任公司已交纳，被告郭X于本判决生效之日起七日内支付原告北京城承物业管理有限责任公司）。
本判决为终审判决。
审判员 王阳
二〇一六年十二月二十日
书记员 戴玥