贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2388号
上诉人（原审原告）施辉学，男，1978年12月28日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。
上诉人（原审原告）朱捷，女，1986年10月5日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。
上列二上诉人共同委托代理人李银红，男，1980年9月24日出生，汉族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。
上诉人（原审被告）贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人肖春明，该公司总经理。
委托代理人黄思铭，男，1982年2月25日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人王涛，男，1984年2月14日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人施辉学、朱捷与上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称贵阳宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年12月31日作出（2015）南民初字第4471号民事判决，上诉人施辉学、朱捷、贵阳宏益房开均对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2012年9月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于本市南明区花果园路的“花果园项目R-2区”房屋，建筑面积75.08平方米，房屋总价款308560元。原告应于本合同签订之日交付首期房款93560元，余款215000元以银行按揭支付。原告所购房屋为毛坯房。合同第十一条交付时间和条件中约定：“（一）、出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；……”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）、逾期在90工作日内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房期限到期后，被告未向原告交付房屋，原告遂诉至法院，请求判令被告按月租金每平方米17.50元计算原告75.08平方米损失直至交房时为止；被告支付原告交通费1000元；诉讼费由被告承担。另查，2015年8月8日，被告在《贵阳晚报》刊登公告，通知花果园项目R2区5栋房屋业主交付房屋。贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租金指导价公告，其中五级地段（、南明区）住宅类的租金指导价是每平方米7-15元；租金基础数据均按简装房采集，未包括精装房和毛坯房。
审理中，原告提供了商品房买卖合同，2012年9月27日支付首付款93560元及预告登记费80元的收据。被告对证据认可，认可原告已付清购房款，但称原告逾期70多天支付房款。对此原告未认可，被告亦未举证。
原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已支付了购房款，被告应按合同约定的时间交付房屋。被告辩称原告逾期交付房款，对此被告未举证证明，法院不予认定。根据合同约定被告应在2014年12月31日前向原告交付商品房。被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约民事责任。根据合同约定逾期交房超过90工作日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。原告因此请求被告承担逾期交房违约金，符合法律规定，依法应予以支持。现原告要求调高逾期交房违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案原告虽未举证证明逾期交付房屋产生的实际损失，但因被告逾期交付房屋而造成原告无法按期使用房屋而产生的租房损失客观存在，且该租金损失金额高于原、被告合同中约定的已付房价款日万分之0.5的违约金，故原告诉请调高逾期交房违约金的请求，符合法律规定，依法应予以支持。被告辩称不同意调整违约金的主张，法院不予采纳。对违约金的调整，应在尊重当事人意思自治的基础上，考虑因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案原告向被告所购房屋位于本市南明区花果园五里冲项目R-2区，法院参照2014年贵阳市房屋租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类7-15元／平方米／月的范围，并综合考虑现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照房屋建筑面积，以7元／平方米／月的标准作为违约金调整的参考基数。原告诉请按每月每平方米17.50元计算，法院不予支持。因被告已于2015年8月8日通知原告交房，故原告诉请的逾期交房违约金应按每月526元，从违约之日2015年1月1日计算至2015年8月8日止，共计3822元。原告诉请被告支付交通费1000元，对此原告未举证，法院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施辉学、朱捷逾期交房违约金3822元；二、驳回原告施辉学、朱捷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元减半收取27元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（此款原告施辉学、朱捷已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告施辉学、朱捷）。
一审宣判后，上诉人施辉学、朱捷、贵阳宏益房开均不服该判决，向本院提起上诉称。施辉学、朱捷上诉称：1、1、涉案房屋位于贵阳市××区小车河路，该路段为司机地段，原审法院认定为五级地段是错误的。2、原判按照每平米7元／月的标准计算违约金显然极低，应按每平方17.5元予以计算。2、根据贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，贵阳市云岩区、南明区辖区范围内的4级地段每月租金11-17.5元／平方米，贵阳市郊区的花溪区、白云区、乌当区租金均在6-14元之上，而上诉人房屋位于贵阳市的两城区内，原审法院按7元计算过低。上诉人租用的房屋每月2500元，由于被上诉人逾期交房，给上诉人造成了重大损失。2、上诉人没有收到贵阳宏益房开任何关于交房的电话或短信，交房的时间应以上诉人实际收房时为准，原判以公告时间确定违约金止付时间错误。故上诉请求：1、撤销原判并改判被上诉人按月租金每平方米17.5元计算75.08平方米损失至实际交房时止或发回重审；2、改判被上诉人支付上诉人交通费1000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
贵阳宏益房开上诉称：因《商品房买卖合同》约定逾期交房的出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，本案并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，应按照该约定向被上诉人支付违约金，涉案房屋系毛坯房，未达到可租赁条件，原判简单参照租金指导价调高违约金为每月每平方米7元无事实依据。故上诉请求：1、撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
二审查明的事实与原判查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，上述证据经过质证核实，本院予以采信。
本院认为，根据本案查明的事实及双方的答辩情况，本案的争议焦点为：一、贵阳宏益房开逾期交房违约金以何标准计算；二、该违约金的起止时间应为何时。
关于贵阳宏益房开逾期交房违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，施辉学、朱捷因贵阳宏益房开逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，施辉学、朱捷一方主张合同约定的违约金并不能弥补其损失，但其并未提交证据证实其实际租房损失，故原判按照房屋建筑面积参照政府部门发布的指导价即贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中的租金标准对违约金予以调整并无不当。贵阳宏益房开主张按合同约定的标准计算违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据前述指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分的四至，划分四级地段的西面以川黔铁路为界，在川黔铁路以西的房屋所在地段等级为五级，以东为四级，而根据涉案房屋的规划图，涉案房屋位于川黔铁路以西，故该房屋所处地段属于租金指导价中的住宅类五级地段。五级地段住宅类指导租金为7-15元／平方米／月，施辉学、朱捷上诉主张即使按照该租金范围对违约金予以调整，也不应采取7元／平方米／月的最低标准，因为该标准不足以弥补其损失，但本案系法院在施辉学、朱捷未能举证自身实际损失的情况下对违约金酌情进行的调整，故应在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素后进行调整较为适宜。综合本案实际，原判酌定按照7元／每平方米／每月的标准调整违约金并未超出政府部门公布的租金指导价范围，本院予以维持。
关于违约金的起止时间应为何时的问题。施辉学、朱捷主张贵阳宏益房开未按照合同约定通知其收房，原判确定违约金计算至公告时即2015年8月8日错误。本院认为，贵阳宏益房开至今未取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案表，其在2015年8月8日公告通知施辉学、朱捷收房时房屋尚未达到交付条件，故原判认定违约金计算至2015年8月8日不当，本院予以纠正。综上，贵阳宏益公司应按照7元／每平方米／每月向施辉学、朱捷支付自2015年1月1日起至该商品房符合交付条件之日止的逾期交房违约金。另，关于施辉学、朱捷要求贵阳宏益房开承担的1000元交通费损失问题，因施辉学、朱捷在一、二审中均未提供证据予以证明，故本院对该项主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第4471号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第4471号民事判决第一项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按每月每平方米7元支付施辉学、朱捷自2015年1月1日至该商品房符合交付条件之日止的逾期交房违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费54元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担27元，由施辉学、朱捷负担27元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理审判员 邱翠雪
代理审判员 石 敏
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 张 莹