浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸草民初字第64号
原告：诸暨广汇置业有限公司。
法定代表人：张柏龙。
委托代理人(特别授权)：孟行。
被告：周仙良。
被告：杨丽霞。
两被告的委托代理人(特别授权)：应巨光。
第三人：诸暨物美赞唐百货有限公司。
法定代表人：种晓兵。
第三人：杭州天天物美商业有限公司。
法定代表人：种晓兵。
两第三人的委托代理人(特别授权)：罗晶。
原告诸暨广汇置业有限公司（以下至判决主文前简称广汇公司）为与被告周仙良、杨丽霞商品房预售合同纠纷一案，于2015年1月30日诉讼来院。本院受理后，依法适用简易程序，于同年3月5日公开开庭进行了审理，原告广汇公司的委托代理人孟行、被告周仙良及两被告的委托代理人应巨光到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院决定将案件转为普通程序审理，并追加诸暨物美赞唐百货有限公司（以下简称赞唐物美）、杭州天天物美商业有限公司（以下简称天天物美）为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2015年6月29日再次公开开庭进行了审理，原告广汇公司的的委托代理人孟行、被告周仙良和两被告的委托代理人应巨光、两第三人的委托代理人罗晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广汇公司起诉称：2013年，为解决诸暨市大唐镇开元西路大唐商贸中心火灾善后事宜，妥善安置商贸中心原有业主，经诸暨市政府招商引资，原告以公开出让的方式取得原大唐商贸中心项目土地，并耗巨资建成广粤荟商贸综合体项目，为解决政府难题、推动当地经济发展作出了重大贡献。2013年，广粤荟项目二楼200094号商铺所在区域由原告整体出租给第三人天天物美使用，用途为开设物美超市，租期为20年，目前该区域已经由天天物美装修完毕并投入使用。之后，原告销售人员工作失误，于2014年4月8日又将该200094号商铺出售给被告夫妇。原告发现该问题后，立即与天天物美沟通，希望能够解除该商铺的租赁关系，将商铺交还原告。但经多次沟通，天天物美均不同意解除租赁关系，拒绝交还商铺。原告同时责成工作人员与两被告沟通，向其表示歉意，愿意依法解除买卖合同并向其作出赔偿，但两被告一直不同意解除买卖合同。根据原告与两被告签订的商品房买卖合同，两被告应当在合同签署后30日内办理按揭贷款手续，但两被告至今仅支付首期购房款395096元，一直未办理按揭贷款手续，存在违约行为。原告认为，原告与两被告签订的商品房买卖合同虽然合法有效，但因原告与天天物美签署的房屋租赁合同生效在先，在天天物美已经将商铺投入使用且不同意解除租赁关系，被告又不接受租赁现状的情况下，原告与两被告签订的商品房买卖合同事实上已经无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告有权请求解除合同。为定纷止争，现起诉要求解除原告与两被告就诸暨市大唐镇广粤荟商贸综合体200094号商铺签订的商品房买卖合同，并判决原告按照该合同约定承担按房屋总价款10%计算的违约金77056元，或由法院依法对解除买卖合同的赔偿金额作出判决。
被告周仙良、杨丽霞答辩称：原告与两被告签订的商品房买卖合同目前尚不具备解除条件，两被告不同意解除，具体理由如下：一、原告与天天物美签订的房屋租赁合同真实性存疑，因为该合同签订时房屋尚未竣工；二、两被告按照商品房买卖合同的约定支付了首付款，之后一直催促原告办理预告登记，以便办理房屋按揭贷款手续，但由于原告方面的原因使得按揭手续至今未能办理，两被告并不存在违约行为；三、原告与天天物美只是签订了房屋租赁合同，故目前原告与两被告签订的商品房预售合同并非不能履行，只是具体的履行方式有待进一步协商。综上所述，要求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人赞唐物美、天天物美述称：第三人天天物美出面向原告广汇公司承租了本案所涉的商铺。天天物美承租在先，系善意第三人。由于工作人员的失误，原告嗣后又将涉案商铺出售给两被告。天天物美承租后，注册成立了第三人赞唐物美，涉案商铺实际由赞唐物美控制和使用，现用作收银线外统一配套的服务商铺，已经无法将之进行拆分。原、被告之间的纠纷影响了赞唐物美的合法经营，请求法院从维护两第三人的合法权益出发，妥善处理本案纠纷。
庭审中，三方当事人进行了举证、质证。原告广汇公司为证实自己的主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、商品房买卖合同一份，用以证明原告于2014年4月8日与两被告签订商品房买卖合同，将涉案的广粤荟商贸综合体二楼200094号商铺预售给两被告的事实。
2、房屋租赁合同一份，用以证明原告于2013年7月18日与天天物美签订房屋租赁合同，将包括涉案商铺在内的房屋出租给天天物美。
3、现场照片一份，用以证明天天物美接收包括涉案商铺在内的房屋后，已经转租给实际经营者赞唐物美使用。
4、收据、银行交易凭证各一份，用以证明两被告为购买涉案商铺，于2014年3月支付诚意金20000元，2014年4月8日支付购房款370560元。
被告周仙良、杨丽霞围绕其答辩要点，在本院指定的举证期限内向本院提供了如下证据：
5、广汇公司与赞唐物美于2014年8月29日签订的房屋租赁合同，用以证明原告出租涉案商铺的日期和相对人应以该份合同为准，因为该份合同在工商行政管理部门登记报备。
6、现场照片两份，用以证明第三人天天物美在2014年7月进行装潢时，已经知悉原告购买了涉案商铺，当时曾经将涉案商铺所在区域用隔墙分离出来，后又装修在内。
7、信件两份（附特快专递详情单），用以证明被告周仙良曾致函原告的两位负责人，要求原告为其换开发票，并办理预告登记。
8、信访事项受理告知单、信访事项处理（答复）意见书，用以证明被告周仙良曾就本案纠纷向诸暨市大唐镇人民政府信访，该镇政府作出了相应的回复。
9、售楼处照片一份，用以证明2015年3月份，原告仍将涉案商铺标注为可以出售的房产。
10、录音光盘一份，用以证明两被告与原告经办人员协商时，曾经催促原告办理预告登记，相关经办人员也认可原告违约，同意给予赔偿。
11、广汇公司开具给购房户郭根土的预告登记费收据、广汇公司开具给其他购房户的销售不动产统一发票，用以证明原告已为其他购房户开具了销售不动产统一发票，并办理了预告登记。
第三人赞唐物美、天天物美就其述称，向本院提供了如下证据：
12、公司登记（备案）申请书，赞唐物美的公司章程、股东决定、广汇公司与天天物美于2014年4月14日签订的房屋租赁合同、住所（经营场所）使用证明、股东会决议、章程修正案、天天物美于2014年3月31日出具的情况说明，用以证明由于公司经营地址变更，两第三人先后于2014年4月14日、8月29日与原告签订了两份简式房屋租赁合同，用于办理工商登记之需。
上述证据，经庭审质证，原告广汇公司提供的证据1，两被告和两第三人均无异议，本院依法确认有效。原告提供的证据2，两被告对其真实性无异议，但认为当时承租房屋尚未竣工，并不具备出租的条件，原告出售涉案商铺时，也未向两被告讲明已经出租给他人；两第三人无异议。本院认为，两被告和两第三人对该证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据3，两被告无异议，但认为赞唐物美实际并未使用涉案商铺，而是转租给了快鱼服饰；两第三人无异议。因两被告和两第三人对该份证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据4，两被告和两第三人均无异议，本院依法确认有效。
被告周仙良、杨丽霞提供的证据5，经庭审质证，原告广汇公司无异议，认为该份合同系赞唐物美办理工商登记时所签，并不能体现原告与天天物美之间真实的租赁关系；两第三人对该组证据的真实性亦无异议，但认为在工商行政部门报备的租赁合同有两份，另外一份的签订日期为2014年4月14日，之所以签订两份合同，系出于承租房屋的地址需与工商注册地址相一致。本院认为，因原告和两第三人对该组这份证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。两被告提供的证据6，原告无异议，但认为无法证实两被告的举证目的；两第三人对其真实性无异议，但认为无法反映装潢对象系涉案商铺。本院认为，该组照片的真实性可予确认，但该组照片只能静态地反映2014年7月份涉案商铺的状况，并不能证明原告主张的证明目的，本院对其证明力不予确认。两被告提供的证据7，原告提出异议，认为相关负责人并未收到过该两份邮件；两第三人对其真实性无异议，但认为证明内容与两第三人的无关。本院认为，该组证据系复印件，两被告亦未提供邮件送达方面的依据，本院对该组证据的证明力不予确认。两被告提供的证据8，原告和两第三人无异议，认为其中的答复意见可以表明原告将涉案商铺出售给两被告之前，已经与第三人天天物美签订了房屋租赁合同。两被告提供的证据9，原告和两第三人提出异议，认为不能证实被告的举证目的。本院认为，该份证据无法证明被告的举证目的，本院对其证明力不予确认。两被告提供的证据10，原告和第三人均无异议，本院依法确认有效。两被告提供的证据11，原告认为该组证据系复印件，其真实性无法确定，且与本案缺乏关联性；两第三人无异议，但认为与两第三人无关。本院认为，原告对该组证据提出的异议成立，本院对其证明力不予确认。
两第三人提供的证据12，原告无异议，两被告对其中的情况说明提出异议，认为该情况说明由第三人天天物美公司出具，没有公信力部门的认可，其真实性存疑，对其余证据无异议。本院认为，两被告提出的异议成立，本院对情况说明的证明力不予认可，其余部分证据来源于工商登记材料，本院对该部分证据的证明力予以确认。
根据上述证据的分析与认定，结合原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：
2013年7月18日，原告广汇公司与第三人天天物美签订了一份房屋租赁合同，其中约定：天天物美承租广汇公司开发的坐落在诸暨市大唐镇开元西路的广粤荟商贸综合体地面第一层至第三层，其中一层1887平方米、二层7489平方米，三层6885平方米；租赁期限为20年，自实际开业之日的次日起算；装修期为房屋交付之日后的4个月，培育期为15个月，自承租人大卖场正式营业的次日起算，承租人在装修期和培育期无需支付租金；自起租日起，租赁房屋第一个至第三个租赁年的总费用标准为1元/平方米/日，本合同期内，每经过三个租赁年，总费用环比递增5%。
2014年4月8日，广汇公司与被告周仙良、杨丽霞签订一份商品房买卖合同（合同编号B2D045713），其中约定：一、出卖人广汇公司将其开发的广粤荟商贸综合体20单元二楼200094号商铺出售给买受人周仙良、杨丽霞；二、该商品房总价款为770560元，买受人在签署合同当日支付首期房款390560元，剩余房款380000元，在合同签订之日起30日内办理完毕相关贷款手续（相关按揭贷款手续指买受人在办理贷款手续过程中，按贷款银行的要求将相关资料提供给贷款银行并签订按揭贷款协议）；三、出卖人应当在2014年12月31日前将符合交付条件的商品房交付买受人使用；合同还对违约责任等事项作出了相应的约定。该合同所附“有关购买该商品房预告登记的约定”还载明：一、本商品房为预售商品房，由出卖人与买受人向当地房屋登记机构申请预告登记；二、由出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于合同备案之日起10日申请登记；三、申请预告登记时，出卖人应提交已登记备案的商品房预售合同，买受人提供登记申请书、申请人的身份证明、当事人关于预告登记的约定以及其他必要材料。在合同签订前，被告周仙良已支付诚意金20000元。签约当日，周仙良又通过银行汇款方式支付购房款370560元。广汇公司收到首期购房款之后，一直未开具正式的销售不动产统一发票，也没有为两被告办理预告登记。
广汇公司出租给天天物美的广粤荟商贸综合体第二层房屋，其中包含了出售给周仙良、杨丽霞的200093号商铺、200094号商铺（广汇公司已就200093号商铺另案提起诉讼）。天天物美于2014年3月入场进行装修，用于开设物美超市。装修完毕后，该超市于同年9月27日开始试营业，实际经营者为天天物美全资设立的第三人赞唐物美。现周仙良、杨丽霞购买的商铺用作超市收银线外的外租区商铺，由赞唐物美租给快鱼服饰使用。
周仙良、杨丽霞购买涉案商铺后，发现广汇公司已经将所购商铺出租给他人，随即与广汇公司交涉，双方由此引发纠纷。经协商，双方未能就善后事宜达成协议。2014年12月，周仙良、杨丽霞向诸暨市大唐镇人民政府信访，要求广汇公司归还商铺。诸暨市大唐镇人民政府于2015年2月就此信访事项作出书面回复。同月，广汇公司诉讼来院，要求本院判如所请。
另查明，赞唐物美成立于2014年4月22日。在赞唐物美成立之前，天天物美与广汇公司于2014年4月14日签订一份房屋租赁合同，租赁标的与前一份房屋租赁合同相同，内容上大为简化。同年8月29日，赞唐物美又与广汇公司签订一份房屋租赁合同，内容与2014年4月14日的房屋租赁合同基本相同，只是将房屋坐落位置由大唐镇盛唐南路118号1-3层变更为大唐镇商城路广粤荟8号-100003。后两份租赁合同系用于工商登记需要。
本院认为，原告广汇公司于2013年7月18日将包括涉案商铺在内的房屋出租给天天物美之后，于次年4月8日将涉案商铺预售给被告周仙良、杨丽霞。前后两份合同，均系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。由于房屋租赁合同的签订日期早于商品房预售合同的签订日期，商品房买卖合同的签订虽然使得涉案商铺的所有权发生变动，但不影响之前签订的房屋租赁合同的效力。因广汇公司已将涉案商铺出租给他人使用，致其无法按照商品房预售合同的约定将涉案商铺交付给周仙良、杨丽霞使用，其行为已构成根本违约。本案中，周仙良和杨丽霞支付首期购房款后，尚未就余欠购房款办理按揭贷款手续，通过法庭审理，无法确定系两人的违约行为所致，由于广汇公司在收到首期购房款390560元后，未开具不动产统一销售发票，也没有证据表明广汇公司已为双方签订的商品房买卖合同办理登记备案手续，故不能排除系广汇公司方面的原因所致。根据买卖不破租赁的法律规则，只要后来的买受人同意继续履行，合同并非不能履行。审理中，周仙良、杨丽霞亦表示有继续履行商品房预售合同的意愿，具体的履行方式可待以后进一步协商。由于合同解除制度之意旨在于将解除权赋予守约方，在商品房买卖合同并非不能履行的情形下，广汇公司作为根本违约的一方当事人，不享有法定解除权，现诉请要求解除其与周仙良、杨丽霞签订的商品房买卖合同，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告诸暨广汇置业有限公司的诉讼请求。
本案应收受理费1726元，由原告诸暨广汇置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费1726元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 郭 昕
人民陪审员 王松余
人民陪审员 蒋栋樑
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 朱国发