福建省华安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0629民初495号原告：林红华，女，1966年12月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，原告：倪中斌，男，1960年7月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，委托诉讼代理人林红华，女，1966年12月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，代理权限特别授权。被告：漳州宏业投资开发有限公司，住福建省华安县工业集中区九龙工业园，统一社会信用社代码：91350629694391164Q。法定代表人：兰震东，职务：总经理。原告林红华(?javascript:void(3)”o”修改当事人?)、倪中斌(?javascript:void(2)”o”修改当事人?)与被告漳州宏业投资开发有限公司（以下简称宏业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林红华到庭参加诉讼，被告宏业公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。林红华(?javascript:void(3)”o”修改当事人?)、倪中斌(?javascript:void(2)”o”修改当事人?)向本院提出诉讼请求：1.依法确认林红华(?javascript:void(3)”o”修改当事人?)、倪中斌(?javascript:void(2)”o”修改当事人?)与宏业公司于2014年9月5日签订的合同号分别为35062908000500833、35062908000500834、35062908000500835、35062908000500836、35062908000500838、35062908000500839、35062908000500840《商品房买卖合同》合法有效，判令宏业公司按合同全面履行将漳州市华安县丰山镇华安经济开发区九龙工业园福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1-E12小商场E7#楼D111号、D112号、D113号、D114号、D126号、D127号、D128号共7套商品房交房，并交付所售房屋的权属证书；2、支付从2015年8月2日起至2015年10月30日至逾期交房的违约金43939.8元（按所交付购房款2441100元的日万之二计算）；3、判令宏业公司因未按原告签订的《商品房买卖合同》约定的时间交付所售房屋的权属证书，而应支付林红华(?javascript:void(3)”o”修改当事人?)、倪中斌(?javascript:void(2)”o”修改当事人?)从2015年10月31日起至2017年3月20日止的违约金618818.85元；4、支付从2017年3月21日起至交房权属证书之日止以2441100元，按日万分之五计算违约金；5、本案的案件受理费由宏业公司承担。事实和理由：林红华(?javascript:void(3)”o”修改当事人?)、倪中斌(?javascript:void(2)”o”修改当事人?)于2014年9月5日向宏业公司购买福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1#-E12#小商场中的E7楼的7套商品房。根据合同约定：宏业公司应当在2015年8月1日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，2015年10月30日前（交付后90日内）取得房屋权属证书，但均未交付，应根据合同承担违约责任。因此宏业公司应向买受人交付商品房及房屋权属证书，并按已支付购房款2441100元的日万之二计算逾期交房违约金和按每日0.05%计算逾期办证违约金。宏业公司未提交答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：宏业公司开发的福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1#-E12#小商场，经华安县城乡规划建设局批准，于2014年6月20日取得商品房预售许可证，证号为2014（003）。2014年9月5日，林红华(?javascript:void(3)”o”修改当事人?)、倪中斌(?javascript:void(2)”o”修改当事人?)向宏业公司购买福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1#-E12#小商场中的E7#楼的D111号、D112号、D113号、D114号、D126号、D127号、D128号共7套商品房，合同编号为35062908000500833、35062908000500834、35062908000500835、35062908000500836、35062908000500838、35062908000500839、35062908000500840，并支付购房款2441100元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理、等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。合同第九条约定，出卖人逾期交房，买受人有权选择继续履行或解除合同，并请求出卖人承担以所支付购房款日万之二支付逾期交房违约金。合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。该小商场至一审庭时未施工完毕，未办理竣工验收。以上事实有《商品房买卖合同》、收款收据、预售许可证、华安县建设工程质量安全监督站的情况说明及林红华(?javascript:void(3)”o”修改当事人?)当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，林红华、倪中斌与宏业公司签订合同编号为35062908000500833、35062908000500834、35062908000500835、35062908000500836、35062908000500838、35062908000500839、35062908000500840的《商品房买卖合同》时，宏业公司已取得商品房预售许可证明，以上合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效的，应受法律保护。根据以上合同第八条约定：出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理、等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。具体而言，宏业公司作为案涉商品房的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务作为法定义务，竣工验收又是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，验收合格证明房屋质量符合交付使用条件，但案涉商品房至一审庭审时未按照设计施工图纸施工完毕，自然也无法进行竣工验收，因此案涉商品房不符合交房的法定和约定条件，也暂无法办证，林红华、倪中斌的请求不予支持，待涉案商品房符合法定或约定交付使用条件时，其可另行主张交付房产和权属证书。根据合同第八条约定，出卖人应当在2015年8月1日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。同时根据合同第九条约定，出卖人逾期交房，买受人有权选择继续履行或解除合同，并请求出卖人承担违约责任，现出卖人宏业公司违约未交付房屋，买受人选择继续履行合同，并请求出卖人从2015年8月2日起至2015年10月30日共90日以所交付购房款2441100元按日万之二支付逾期交房违约金43939.8元，符合合同约定及法律规定，可以支持。根据合同第十四条约定，“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。”，因此根据以上约定，宏业公司最迟应于2015年8月1日前交房，2015年10月30日前（交付后90日内）取得房屋权属证书，但宏业公司因未施工完毕、未竣工验收，无法办理房屋权属证书，应承担自2015年10月31日起至本判决生效之日止，每日按已付购房款2441100元的0.05%支付逾期办证违约金。至于买受人诉求的此后逾期办证违约金，待事实发生后可另行主张。宏业公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃自己的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、林红华、倪中斌与漳州宏业投资开发有限公司于2014年9月5日签订合同编号分别为35062908000500833、35062908000500834、35062908000500835、35062908000500836、35062908000500838、35062908000500839、35062908000500840的《商品房买卖合同》合法有效。二、漳州宏业投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向林红华、倪中斌支付自2015年8月2日起至2015年10月30日止的逾期交房违约金43939.8元。三、漳州宏业投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向林红华、倪中斌支付自2015年10月31日起至本判决生效之日止的逾期办证违约金（每日按林红华、倪中斌已付购房款2441100元的0.05%标准计算）。四、驳回林红华、倪中斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26329元，减半收取13165元，由漳州宏业投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  林震强二〇一七年六月六日书记员  郑志华执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。