昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初1464号
原告昆明市西山区住房和城乡建设局。
地址：昆明市西山区二环西路城建股份大厦裙楼住建局。
法定代表人明志新，该局局长。
委托代理人庄云超、丁怡心，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告汪惠敏，女，1970年2月26日生，汉族。
被告苏崇雨，男，1966年7月6日生，汉族。
原告昆明市西山区住房和城乡建设局诉被告汪惠敏、苏崇雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，适用简易程序于2016年5月17�公开开庭进行审理，原告昆明市西山区住房和城乡建设局的委托代理人庄云超、丁怡心，被告苏崇雨到庭参加了诉讼，被告汪惠敏经本院送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告昆明市西山区住房和城乡建设局诉称：2013年2月5日，原告（出租人）与被告汪惠敏（承租人）、苏崇雨（共同承租人）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》，约定原告将座落于西山区昆州西路人和新居北区5栋2单元102室公共租赁住房出租给被告使用，合同签订后，原告按约将房屋交付，但被告自2013年9月1日起就再未缴纳过房屋租金。原告多次催缴未果，2015年11月19日，被告汪惠敏出具欠租情况说明，明确了欠租金额。两被告行为已严重违约，原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间�赁合同关系；二、被告腾还租赁房屋；三、被告偿还拖欠的租金24098.4元，并支付逾期付款违约金；四、被告承担本案诉讼费。
被告苏崇雨当庭辩称：一、被告并非拒交租金，而是经济困难，希望暂缓缴纳。二、被告应诉后又缴纳了部分租金。三、如果解除合同腾还房屋被告将无房居住。
原告昆明市西山区住房和城乡建设局就其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
一、《昆明市公共租赁住房租赁合同》。欲证明原、被告租赁关系权利义务约定。
二、2013年12月30日缴费通知、2014年10月10日催缴通知、2015年8月10日通知、催缴通知（2014年6月10日、2014年7月10日、2014年10月10日、2015年1月7日、2015年2月6日、2015年4月15日、2015年10月22日）。欲证明：1、2014年，因被告未缴纳租金，原告未与其续签租赁合同，但被告仍占用租赁房屋，且一�拒交租金；2、原告多次催缴被告支付租金及违约金，被告拒缴。
三、欠租情况说明。欲证明被告确认租金拖欠情况。
四、律师函、律师函签收表。欲证明原告向被告发律师函要求其履行义务，被告签收后仍未缴纳。
五、情况说明、房屋所有权证两本。欲证明原告对诉争房屋有权出租及收取租金。
经质证，被告苏崇雨对证据一、二、三、四、五均无异议。
被告苏崇雨就其答辩主张，向本院提交以下证据材料：
一、诊断证明书、法医临床鉴定意见书。欲证明被告苏崇雨系残疾人，希望缓交租金。
二、费用结算清单。欲证明被告已将2013年9月1日至2013年12月31日租金缴纳。
经质证，原告昆明市西山区住房和城乡建设局认为证据一与本案无关。对证据二无异议，同意在诉请中扣除被告已缴纳�分。
被告汪惠敏未发表质证意见，亦未提交证据。
本院认为，民事诉讼证据是指能够证明民事案件真实情况的依据。民事诉讼证据的特征为真实性、合法性和关联性，三者相互联系，缺一不可。被告汪惠敏无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告所举证据一、二、三、四、五，证据形式符合民事诉讼证据规则的要求，真实有效、来源合法、且与本案相关联，证据之间能够相互印证，形成证据锁链证实原告主张，故对上述证据，本院予以采信。被告苏崇雨所举证据一，与本案的审理并无法律上的关联性，本院在本案中对该证据不予确认。证据二，经原告质证对证据无异议，证据形式符合民事诉讼证据规则的要求，真实有效、来源合法、且与本案相关联，故对证据二，本院予以采信。
综上，结合庭审调�，本院确认本案法律事实如下：
一、位于昆明市马街街道办事处张峰社区居委会张家第五居民小组人和新居北区5幢第1-11层、6幢第1-11层房屋登记所有权人为昆明市西山区城改置地发展有限公司，该公司委托原告负责运营小区，并明确本案诉讼相关权利义务均由原告享有及承担。
二、2013年2月5日，原告昆明市西山区住房和城乡建设局（甲方）与被告汪惠敏（乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将位于西山区昆州西路人和新居北区5栋2单元102号公共租赁住房出租给乙方居住使用，租赁期限12个月，自2013年3月1日起至2014年2月28日止，租金每月15元每平方米，月租金1004.10元，半年一次性缴清;合同履约保证金为6024.6元,合同终止或者解除，乙方无违约事项，无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退房屋交甲方验收之日起7�工作日内甲方无息退还履约保证金本金；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋；如乙方逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按逾期支付金额的百分之三标准支付违约金。合同中同时记载被告苏崇雨系上述房屋共同承租人，对原告与被告苏崇雨建立上述房屋租赁合同关系事实，原告与被告苏崇雨均无异议。合同签订后，原告按约将诉争房屋交付两被告，承租人租金付至2013年12月31日止。2014年1月1日至2015年12月31日，拖欠租金24098.4元，原告多次催缴无果，于2016年3月14日诉至本院，请求判令解除租赁合同关系，被告腾还房屋、支付租金、违约金及承担诉讼费。
本院认为：原告昆明市西山区住房和城乡建设局与被告苏崇雨、汪惠敏于2013年2月5日建立房屋租赁合同关系的事实，有《昆明市公共租赁住房租赁合同》以及被告苏崇雨当庭陈述佐证，本院对此予以确认，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”。第二百一十五条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原告与被告汪惠敏、苏崇雨于2013年2月5日建立的房屋租赁关系已于2014年2月28日届满，届满后，承租人继续使用租赁物，原告对此也未提出异议，双方原租赁合同继续有效，自2014年3月1日起，其建立了不定期租赁关系，各方对此意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同关系合法有效，受法律保护，双方均应依照原合同约定履行各自义务。根据庭审中查明的案件事实，原告已按约交付租赁房屋，被告也应按照约定支付租金，扣除两被告已缴纳部分，其仍拖欠自2014年1月1日至2015年12月31日租金24098.4元，原告现有权要求其支付拖欠租金。双方在原《昆明市公共租赁住房租赁合同》中对合同解除已进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告现要求解除租赁合同关系及被告腾还诉争房屋的诉请符合上述法律规定，本院予以支持�《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在《昆明市公共租赁住房租赁合同》中关于违约金的约定不违反法律禁止性规定，本院予以确认，支付标准以双方合同约定的为准。
综上，被告汪惠敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第一百一十四、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明市西山区住房和城乡建设局与被告汪惠敏、苏崇雨建立的不定期房屋租赁合同关系。
二、被告汪�敏、苏崇雨于本判决生效之日起三十日内将位于西山区昆州西路人和新居北区5栋2单元102号房屋腾还原告昆明市西山区住房和城乡建设局。
三、被告汪惠敏、苏崇雨于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明市西山区住房和城乡建设局自2014年1月1日至2015年12月31日房屋租金人民币24098.4元。
四、被告汪惠敏、苏崇雨于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明市西山区住房和城乡建设局违约金（2014年1月1日至6月30日，以6024.6元为基数；2014年7月1日至12月31日，以12049.2元为基数；2015年1月1日至6月30日，以18073.8元为基数；2015年7月1日至12月31日，以24098.4元为基数，支付标准，均按日百分之三计）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务�息。
案件受理费503元（原告已预交），减半收取即251.5元，由被告苏崇雨、汪惠敏共同承担（于本判决生效之日起十五日内支付），剩余251.5元退还原告昆明市西山区住房和城乡建设局。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。
审判员 葛吟秋
二〇一六年五月二十六日
书记员 毛乐飞