广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第698号
原告（反诉被告）：程发敏，女，汉族，1981年9月16日出生，户籍地址。
委托代理人：金芳明，广东商达律师事务所律师。
委托代理人：王文，广东商达律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：吴亮海，男，汉族，1970年8月4日出生，户籍地址广东省。
委托代理人：向卫东，广东钧霆律师事务所律师。
委托代理人：刘光，广东钧霆律师事务所律师。
被告：正兴隆房地产(深圳)有限公司，住所地深圳市福田区深南大道和泰然大道交汇处绿景纪元大厦55层A1单元，组织机构代码618934411。
法定代表人：。
委托代理人：蒋凤军，男，汉族，1983年5月4日出生，系该公司员工。
原告程发敏与被告吴亮海、正兴隆房地产(深圳)有限公司(以下简称正兴隆公司)租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告程发敏及其委托代理人金芳明、王文、被告吴亮海委托代理人刘光、向卫东、被告正兴隆公司委托代理人蒋凤军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月期间，原告与被告吴亮海的工作人员洽谈租赁位于龙华民安路与梅龙路交汇处1866.佐阾荟的商铺事宜。该商铺外面打着绿景集团招商的标幅。被告吴亮海的工作人员说明该商铺所在地欲打造绿景1866.佐阾荟美食街，商铺的出租方为绿景集团。因该商铺所属楼盘是绿景集团开发的，商铺招商处也打着绿景集团的标幅。原告在双方洽谈时也问了是否与绿景签订租赁合同，原告得到被告吴亮海的肯定答复后双方就签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》补充协议，该补充协议就商铺面积、位置、价格等进行了约定。
签订合同当日，原告向吴亮海缴纳54,560元租赁保证金和4,960元物业管理费保证金。原告缴纳了有关费用后，被告吴亮海的工作人员说明现在合同暂时不能取走，要等绿景集团盖章后合同才能取走。原告信以为真，后来被告吴亮海将《深圳市房屋租赁合同书》补充协议盖章后送给原告，原告收到租赁合同后看到出租人处盖了一个叫吴亮海的私章。原告向被告吴亮海提出质疑，被告吴亮海说明以个人名义与租房签合同是为了避税，实际上还是与绿景发生租赁关系，同时表明其与绿景是一起的。
根据2014年3月18日原告与被告吴亮海签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充协议的约定，原告承租吴亮海位于深圳市龙华新区民安路与梅龙路交汇处1866.佐阾荟二层S-L127-1号商铺，商铺的可出租面积为124平方米，合同首年月租金按每平方米220元计算，每月的物业管理费按每平方米20元计算，免租装修期内物业管理费按每平方米5元计算，每月的推广费按每平方米5元计算。实际上被告吴亮海没有履行任何的推广义务。吴亮海于2014年4月30日前将商铺交付给原告，同时原告享有两个月的免租装修期限。合同签订后，原告按124平方米的商铺面积向吴亮海缴纳了相当于两个月租金的租赁保证金54,560元，相当于两个月物业管理费的物业管理保证金4,960元、推广费1,240元及2014年7月份的租金30,380元。
合同签订后，原告先后投入了大额的资金对商铺进行装修装饰，同时也加盟了“一品黄记煌”这一餐饮品牌。2014年6月原告在办理商铺的消防验收手续时，被告吴亮海提供的商铺的规划设计图纸注明该商铺面积仅82平方米。原告得知这一事实后就商铺面积问题多次与被告吴亮海协商或书面致函给吴亮海。因原告承租的商铺是绿景集团打造绿景1866.佐阾美食街，美食街其他的十几家商铺也出现了合同租赁面积与实际面积出入较大及当时签订租赁合同被告吴亮海欺诈承租人这一情形。2014年10月，原告和美食街十几家商户就此事信访至民治街道办，民治街道办也就此事组织了十几家商户和被告吴亮海调解，但双方最终没有达成调解方案。后来原告只同意按实际面积支付商铺租金，多余面积部分拒绝支付，同时要求被告吴亮海退还多缴纳的租赁保证金和物业管理费保证金等费用。但被告均以拒绝。自2015年4月3日开始，被告吴亮海对原告承租的商铺进行了锁门，至起诉之日仍未开门。
被告吴亮海从双方合同签订时就欺诈原告，故意欺诈原告称绿景集团为了避税以吴亮海个人名义与原告签订租赁合同。商铺系被告吴亮海从被告正兴隆公司处承租再转租给原告，因此对于商铺面积被告吴亮海是非常清楚。被告吴亮海与原告签订租赁合同时明知该商铺面积仅为82平方米，但与原告签订租赁合同时以127平方米计算租赁面积，明显属于法律规定的欺诈行为。依据合同法的有关规定，原告有权撤销双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充协议，同时要求两被告连带赔偿原告的装修和投资损失30万元。承租商铺系被告正兴隆公司所有，商铺在招租过程中被告正兴隆公司明知被告吴亮海打着绿景的旗号招租仍放任其行为，因此被告正兴隆公司对原告的损失承担连带责任。诉讼请求：1、请求撤销原告与被告吴亮海于2014年4月29日签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充协议；2、判决两被告连带赔偿原告的装修和投资损失合计300,000元；3、判决两被告退还原告租赁保证金54,560元；4、判决两被告退还原告管理费保证金4,960元；5、确认自2014年7月1日至2015年4月3日期间的商铺租金按商铺实际租赁面积82平米计算每月商铺租金；6、判决原告无须向被告支付每月的推广费410元；7、判决两被告因被告吴亮海自2015年4月3日开始锁门期间造成原告的营业损失80,000元；8、判决原告因被告吴亮海自2015年4月3日开始锁门期间免交商铺租金；9、两被告承担本案的诉讼费。
被告吴亮海辩称：被告吴亮海与原告签订的《<深圳市房屋租赁合同书>补充协议》系双方真实意思表示，不存在任何欺诈行为，双方应按协议约定严格履行。被告吴亮海将涉案商铺转租时，已经商铺业主正兴隆公司书面同意。且吴亮海在宣传及签订租赁合同时已明确说明是由吴亮海对外出租涉案商铺，合同的权利、义务也均由吴亮海享有。原告所称绿景集团为了避税才以吴亮海名义签订合同的说法没有证据予以佐证。
吴亮海所出租的商铺面积大小符合双方的约定。正兴隆公司将其一、二层商铺整体出租给吴亮海，吴亮海再将大的商铺划出一部分转租给原告。被告吴亮海所划出的商铺面积大小符合与原告协议约定。双方协议中写明，原告在签署本合同前已实地考察并充分了解了该商铺情况并测量过该商铺的可出租面积。双方同意并确认，若该商铺交付时原告认为该商铺的可出租面积存在误差，则由被告吴亮海指定的具有测绘资质的测绘机构对该商铺的可出租面积进行最终测量，由此产生的测量费用由原告承担。原告仅凭图纸不能证明面积不符。
原告在履约过程中存在严重违约行为，故其按双方合同约定所交纳的租赁保证金、管理费保证金不符合约定退还条件，不应退还。原告自2014年11月起拖欠租金等各项费用，被告吴亮海多次与其沟通均未果，其行为已严重违反了双方协议的约定。被告吴亮海有权依照协议解除合同并不予退还其缴纳的保证金。被告吴亮海已发出解除通知，正式解除双方的租赁合同关系。依据合同约定，被告吴亮海有权不退还前述保证金。
原告因其自身原因停止经营，其主张由被告吴亮海承担其装修、投资和营业损失等没有法律和事实依据，该诉请应依法予以驳回。原告因自身经营不善，业绩不佳。自2014年11月起即开始拖欠被告租金等费用。原告自行将大门紧锁，遣散员工，停止经营，其装修、投资损失应由其自身承担。被告吴亮海已以多种方式通知原告解除合同，且要求原告自行处理租赁房产内的物品并将商铺交还给被告吴亮海，但原告一直以种种理由拖延不予理睬。被告吴亮海为避免自己损失的扩大，自行清理符合双方合同的约定，原告损失应由原告自行承担。原告因自身原因停止使用商铺，不应免除其缴纳租金的义务，原告应按约定支付租金等各项费用。
被告吴亮海收取推广费有合同依据，且该推广费最终由产权人收取，被告吴亮海及产权人对1866.佐阾荟进行了大量的推广活动，原告请求退还没有合同依据。综上所述，原告在履行与被告吴亮海的租赁协议时，存在严重的违约行为。其诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。
被告正兴隆公司辩称：被告正兴隆公司作为出租人已经履行了法定及合同约定的义务。正兴隆公司与原告没有合同关系，也没有实际上的经济往来，本案与被告正兴隆公司无关。
被告吴亮海反诉称：2013年8月21日，吴亮海与原告程发敏签署《<深圳市房屋租赁合同书>补充协议》一份，约定由吴亮海将龙华民安路与梅龙路交汇处1866.佐阾荟二层S-L127-1号商铺出租给程发敏。协议就商铺面积、租金及其他各项费用等进行了约定。2014年4月30日，吴亮海将标的商铺交付给程发敏使用，程发敏进行装修后开始利用标的商铺经营一家字号为“黄记煌”的餐厅。因程发敏自身经营问题，餐厅业绩不佳。程发敏自2014年8月起开始拖欠应付租金。吴亮海多次催收，程发敏以标的商铺面积仅为82平方米，与合同约定的“可出租面积124平方米”不符为由拒绝支付租金。吴亮海与程发敏沟通但无效果。2015年5月6日，吴亮海向程发敏发出律师函，通知因程发敏违约解除前述租赁合同，并要求程发敏自行清空商铺，结清租金并将租赁房产交还给吴亮海，否则吴亮海将自行清理商铺。程发敏接函后仍置之不理。反诉请求：1、判决解除双方于2013年8月21日签署的《深圳市房屋租赁合同书补充协议》；2、判决原告承担租赁房产搬迁费用2,250元并自行处理存放在仓库内的物品；3、判决被告吴亮海无须返还原告租赁保证金54,560元及物业管理费保证金4,960元；4、判决原告向被告吴亮海支付租金218,720元（暂计至2015年5月25日止）和被告吴亮海代垫的水电费45,520.16元；5、判决原告向被告吴亮海支付代垫的物业管理费29,580元；6、判决原告向被告吴亮海支付违约金12,698元（暂计至2015年5月25日止）；7、判决原告向被告支付推广费7,395元；8、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告吴亮海的反诉请求，原告辩称：关于被告强制性撬开房门并擅自将原告物品搬走的行为，属于侵犯公民基本财产权利的行为。因此其因为非法行为产生的房产搬迁费用，不符合法律规定，要求被告承担相应赔偿的法律责任，原告的物品遗失要求被告承担相应的赔偿责任。双方的租赁合同无效本身是由于被告吴亮海欺诈原告房屋租赁面积，原告实际承租面积与被告交付的房屋承租面积误差大于三分一之以上。原告多次要求被告按照实际房屋承租面积计算，但是被告置之不理。被告对于租赁合同的无效，承担全部的过错责任。因此原告认为无效合同的后果应恢复原状，要求被告承担物业管理费保证金及房租保证金。被告至2015年3月17日对原告商铺进行锁门处理，原告多交纳的租赁保证金及物业管理保证金及多交纳的租金应抵扣租金。原告认为原告不存在拖欠租赁水电费及物业管理费。原告一直认为双方的解除租赁合同是因为被告存在欺诈行为，应当认定该合同为无效合同，相应的责任应由被告承担。原告认为被告始终不存在推广，并且被告推广没有事实法律依据。
经审理查明：2014年4月29日，原告与被告吴亮海签订了一份《<深圳市房屋租赁合同书>补充协议》，约定被告吴亮海将位于深圳市龙华区民安路与梅龙路交汇处1866.佐阾荟二层S-L127-1号商铺出租给原告使用。该协议的主要内容包括：1、该商铺的可出租面积为124平方米，出租、承租双方同意以此面积作为计算租金、物业管理费和宣传推广费用的依据，租金及其它费用按照自然月缴交；2、原告声明，在签署本合同前已实地考察并充分了解了该商铺的情况并测量过该商铺的可出租面积，若该商铺交付时原告认为该商铺的可出租面积与约定的面积存在误差，则由出租方指定的具有测绘资质的测绘机构对该商铺的可出租面积进行最终测量，由此产生的测绘费用由原告支付；3、若测量机构测量的面积与约定的可出租面积存在误差，并且该误差超过1%，则以可出租面积计算的款项应以该商铺交付时该测绘机构测量的面积为准进行调整，若该误差不超过1%，则以可出租面积计算的款项不作任何调整；4、商铺交付时间为2014年4月30日前，商铺的租赁期限为5年，自交付日起连续计算；5、原告可享有2个月的免租装修期，自出租方将商铺交付原告之日起计算，免租装修期内原告无需缴纳租金和推广费，但仍需承担物业管理费、水电费、公用设施费用及其使用该商铺所发生的各项费用；6、双方同意租金按商铺可出租面积计租，首年月租金标准为220元/月/平方米，第3年开始租金按每年递增8%计收租金；7、租赁期内，原告应于每月10日前向出租方或出租方指定的管理公司按20元/平方米/月支付当月的物业管理费，合计2,480元/月。在免租装修期内，按5元/平方米/月，共计1,240元计算物业管理费；8、租赁期内，原告应于每月10日前按5元/平方米/月(按商铺可出租面积计算)向出租方支付当月的宣传推广费，合计620元/月，由出租方统一支配使用于整个佐阾荟的宣传推广；9、原告于签署本协议后5日内向出租方缴交租赁保证金54,560元和物业管理费保证金4,960元，双方同意本条约定的保证金不因本协议约定的租赁面积发生的差异而有所调整；10、出租方有权在原告违反、不遵守、不履行本合同时，优先抵扣原告向其支付的商铺保证金，以补偿出租方蒙受的一切损失，在不影响合同项下出租方其他权利的前提下，出租方于本合同终止或提前终止且原告按协议约定将商铺返还给出租方、结清合同项下的所有款项、配合注销租赁备案登记后的三十日内，把保证金或其余款无息退还给原告；11、原告延迟支付本合同中的租金、物业管理费、公用设施费用、其他费用等任何一项超过三十天，或欠款金额累计超过该商铺一个月租金的额度，出租方有权提前终止本合同，收回该商铺，同时没收本协议约定的全部保证金并要求原告清偿约定的全部款项和延期付款产生的违约金；12、原告延期支付租金及各项应缴费用的，延期一天，按到期未付金额的万分之五向出租方支付违约金；13、原告需于租赁期结束或本合同提前终止后十五日内，迁出该商铺并与出租方和有关部门办理该商铺的清退手续，移除原告的所有装修、分隔、设计、改建、安装和附加物，并把该商铺连同其所有的附属物、装置、设备、设施，按本合同规定恢复原状或达到出租方书面认可的标准后交还出租方；14、在本合同发生争议或解决期间，除争议事项外，双方需继续履行本合同项下的其他无争议条款。
2014年4月28日，原告已向被告吴亮海交付了租赁保证金54,560元和物业管理费保证金4,960元。吴亮海也于2014年4月30日向原告交付了租赁商铺。原告在使用承租商铺期间，原告共计向被告支付了以下费用：1、2014年4月30日支付了1,240元物业费和2014年7月的租金、物业管理费、推广费30,380元；2、2014年9月1日支付了2014年8月份租金、物业管理费、推广费12,780元(已免20天租金)；3、2014年10月27日支付了2014年9月租金、物业管理费、推广费25,380元(已优惠5,000元)；4、2014年10月31日支付了2014年10月租金、物业管理费、推广费25380元；5、2014年11月17日支付25,380元；6、2014年12月15日支付了25,380元。
2015年5月6日，被告委托广东钧霆律师事务所向原告送达一份《律师函》，以原告拖欠租金等相关费用的行为已构成严重违约为由，提出解除与原告签订的《<深圳市房屋租赁合同书>补充协议》，并要求原告收到函件后三日内办理商铺清退手续。2015年5月26日，被告方单方将原告承租的商铺进行了清理，现商铺已另行出租给他人。被告在本案中还提供了其与搬迁公司签订的搬迁协议及金额为4,500元的搬迁费发票，要求原告承担该费用中的2,250元。
另查明：一、被告吴亮海出租给原告的商铺所在建设物的所有权人为被告正兴隆公司。本案所涉及的商铺为被告吴亮海从正兴隆公司承租商铺的一部分。二、原告以其提供的商铺所在建筑的平面设计图纸为由，主张其从被告处承租的商铺实际面积为82平方米。被告对此不予认可，同时认为双方约定的可出租面积并非图纸中所称的面积。三、根据被告提供的《收款通知单》，其中2014年11月的通知单显示，原告尚不存在“往月欠交”款项。
以上事实有庭审举证、质证的《<深圳市房屋租赁合同书>补充协议》、银行交易记录、收据、视频资料等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，原告程发敏与被告吴亮海对双方签订《<深圳市房屋租赁合同书>补充协议》，（以下简称《补充协议》）而成立房屋租赁合同关系的事实并无异议，对该部分事实本院予以确认。双方作为合同当事人，均应当按照合同约定主张权利和履行义务。由于被告正兴隆公司并非本案租赁合同关系的当事人，原告要求其承担相关合同责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告吴亮海以绿景集团名义与其签订租赁合同的问题，根据双方所签订的《补充协议》，显示的合同当事人为原告与被告吴亮海，在《补充协议》履行过程中，原告也是向吴亮海交付相应的各项费用。从协议文本及履行过程中，并不能显示在签订《补充协议》过程中，被告吴亮海告知原告其是代表绿景集团。因此原告以此主张被告吴亮海存在欺诈的事实，证据不足，本院不予支持。
关于原告主张被告吴亮海实际向其交付的商铺面积与约定面积不符的问题，在双方签订的《补充协议》中约定可出租面积为124平方米，同时约定了原告认为商铺实际面积有误差的，则可由测绘机构进行测量。而本案中，首先从原告所主张的误差面积上，82平方米与124平方米的差距属于较为明显的差异，该差异在原告接受被告方交付的租赁商铺时，应能够发现，而原告在2014年4月30日收到被告吴亮海交付的商铺，且经过装修后，并未在合理期限内提出，不符合正常租赁合同情况。其次，原告据以主张的面积是根据其提供的平面设计图纸，而在双方签订的《协议书》中确认的面积为可出租面积，并未明确是以建筑施工设计图作为出租面积的计算依据。因此，确认被告吴亮海是否按约定面积向原告交付商铺，亦应根据双方在履行协议过程中，吴亮海实际向原告交付的、可供其使用的实际面积为依据。原告提出以其提供的图纸为认定租赁商铺面积的，缺乏事实依据。第三，双方在合同中明确约定了就商铺面积存在异议情况下的解决方式，即委托测绘机构对可出租面积进行测量，并以测量结果作为认定依据。而原告在提出关于租赁面积的异议后，并未依照约定委托测量机构对可出租面积进行测量，而是以其提供的图纸为依据，明显不符合协议约定。综上所述，原告提出被告吴亮海交付的租赁商铺面积不符合约定的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原告主张被告吴亮海在签订《补充协议》时和交付的商铺面积中存在欺诈的事实，不能成立。原告要求撤销该《补充协议》并要求被告吴亮海赔偿损失的诉讼请求，本院不应支持。原告提出其应以82平方米计付租金等各项费用的主张，缺乏事实和法律依据，本院不应支持。原告应当按《补充协议》的约定，向被告吴亮海支付各项费用。
关于原告实际占有、使用租赁商铺的时间，双方均认可在2015年5月26日被告吴亮海已单方收回了商铺，则此后的费用原告不应再承担。原告主张被告吴亮海在2015年4月3日已将其承租商铺上锁，致使其不能继续使用的，则应当承担相应的举证责任。本案中，原告仅提供了证人邹某的证言，由于邹某是原告聘请的员工，存在相应的利害关系，在缺乏其他证据对其证言内容进行佐证的情况下，该证言不足以作为认定事实的依据。因此，原告主张其从2015年4月3日起未能继续使用商铺的事实，本院不应采纳。原告应负担的各项费用，应当计算至2015年5月25日。
根据《补充协议》约定的标准及原告的付款情况，计至2014年10月的租金、物业管理费和推广费已经付清。则自2014年11月至2015年5月25日期间，原告合计应向被告吴亮海支付租金185,680元（27,280元×6个月＋27,280元÷31天×25天）、物业管理费16,880元（2,480元×6个月＋2,480元÷31天×25天）和推广费4,220元（620元×6个月＋620元÷31天×25天），合计206,780元。
原告在2014年11月起，实际向被告吴亮海支付了50,760元（25,380元＋25,380元），仍存在差额156,020元（206,780元－50,760元）。由于原告已向吴亮海支付了租赁保证金54,560元和物业管理费保证金4,960元，且根据协议约定可用于抵扣应付费用，则将原告交纳的租赁保证金、物业管理费保证金与其应付款项进行抵扣后，原告还应向被告吴亮海支付租金、物业管理费和宣传推广费用差额96,500元（156,020元－54,560元－4,960元）。被告吴亮海要求原告向其支付租金、物业管理费和宣传推广费用的诉讼请求，本院予以支持，但其主张数额超出部分，本院不再支持。由于本院在核算原告应付款项时，已将原告向被告吴亮海交纳的租赁保证金和物业管理费保证金进行了抵扣，则原告要求被告吴亮海返还上述保证金的诉讼请求，本院不应支持。
另根据约定，原告在承租房屋期限应根据实际用量支付水电费。因此根据相应的发票，被告吴亮海要求原告支付水电费45,520.16元的诉讼请求，本院应予支持。
由于原告自2014年11月起开始存在未按约定期限支付租金等费用的情况下，且至2015年5月时拖欠的费用已达156,020元，且明确表示不再按协议约定标准计付各项费用，已构成严重违约。被告吴亮海可以提出解除双方之间的《补充协议》，其中《补充协议》自解除通知到达原告时生效。被告吴亮海于2015年5月6日已向原告送达《律师函》提出解除《补充协议》，则《补充协议》的解除时间应认定为2015年5月6日。另关于搬迁费用，原告作为承租人在双方租赁关系解除后，应当向被告吴亮海返还房屋。由于原告并未依法向被告吴亮海返还房屋，被告吴亮海要求原告负担由此产生的搬迁费用的，本院应予以支持。至于原告提出搬迁造成的物品损失，原告可另行主张。合同当事人可以约定违约金或违约损失的计算方式，原告与被告吴亮海在双方签订的《补充协议》中对原告逾期付款的违约责任已明确约定了违约金，被告吴亮海要求原告支付违约金12,698元的诉讼请求，本院亦应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告程发敏与被告吴亮海于2014年4月29日签订的《<深圳市房屋租赁合同书>补充协议》于2015年5月6日解除；
二、原告程发敏于本判决生效之日起十日内向被告吴亮海支付租金、物业管理费和宣传推广费共计96,500元；
三、原告程发敏于本判决生效之日起十日内向被告吴亮海支付搬迁费2,250元；
四、原告程发敏于本判决生效之日起十日内向被告吴亮海支付水电费45,520.16元；
五、原告程发敏于本判决生效之日起十日内向被告吴亮海支付违约金12,698元；
六、驳回原告程发敏的诉讼请求；
七、驳回被告吴亮海其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3949元、反诉受理费3467.5元，合计7416.5元。由原告负担5405.5元，被告吴亮海负担2011元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 晖
二〇一六年九月十三日
书记员 白巧(兼)
书记员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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