湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初4417号
原告（反诉被告）：彭渤芝，男，1987年5月16日出生，汉族，住湖南省南县。
委托诉讼代理人：胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭斌，湖南精彩律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖南丰彩实业发展有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处新河居委会澧州财富广场B区四楼。
法定代表人：刘士平。
委托诉讼代理人：熊勇，湖南国风德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑士军，湖南国风德赛律师事务所律师。
原告彭渤芝与被告湖南丰彩实业发展有限公司（简称丰彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，被告丰彩公司于2016年8月2日提起反诉，依法合并审理，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告彭渤芝的委托诉讼代理人胡云峰、郭斌，被告丰彩公司的委托诉讼代理人熊勇、郑士军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭渤芝向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告之间签订的《丰彩好润佳租赁合同》于2016年6月1日正式解除；2、判令被告退还原告租金15681元、履约保证金15681元、物业管理费8855元、员工管理费与广告费3000元、装修押金2000元，共计45217元；3、判令被告支付原告违约金15681元；4、判令被告赔偿原告损失376092元。事实和理由：原告经被告招商入驻长沙大道好润佳商场负一楼进行商业经营，双方于2015年9月1日签订《丰彩好润佳租赁合同》，原告依约向被告交纳了租金、履约保证金、物管费等，随后对商铺进行装修、员工招聘、设备采办、宣传等开业前期准备工作，并按被告商场整体规划要求于2015年12月底正式投入营业。在经营过程中，因工商、卫生等部门拒绝办理营业执照、卫生许可证等，导致商铺无法正常合法经营，亦无法开展网络销售，后经核实原因在于被告所出租的好润佳负一楼商铺系地下车库违规改建，根本不能进行商业经营。原告多次找被告协商解决，但被告不予处理，因不能实现合同目的，原告不得不于2016年5月31日正式向被告发函解除租赁合同，并要求赔偿，故此起诉。
被告丰彩公司辩称：一、原告主张合同解除理由不成立，解除合同行为构成违约，其建立在被告违约基础之上的索赔请求依法不能成立。1、被告出租给原告的房屋不属于湖南省放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的暂行规定十一条所规定的不得作为市场主体住所的建筑，原告也未举证证明不能办理工商登记的原因是被告出租的房屋存在瑕疵；2、原告经营期间虽未办理工商、卫生方面的证照，但相关部门并未责令其停业，亦未对其进行政处罚，原告的经营活动并未因此而受到影响，不影响合同的正常履行，更谈不上构成根本违约；3、原告签约前对租赁物进行了详细考察，被告没有也没有必要隐瞒规划用途，原告解除合同的真正原因是因为经营期间生意欠佳以及向被告主张减租未获同意。二、即便房屋存在不能办理工商登记瑕疵甚至合同无效，并未因此影响原告在解除合同之前正常使用租赁房屋，根据权利义务对等原则与法律规定，原告有义务支付使用租赁物期间的租金与物管费、水电费等费用，其主张的退还租金与费用，于法无据；原告主张的违约金，没有合同约定依据，依法亦不能成立。三、关于原告的损失赔偿请求。1、建筑物规划审批及设计文件系政府公示资料，原告签约时亦未要求被告提供产权文件，其未尽到合理注意义务而自身存在过错，应自行承担部分装修费损失；2、原告购置的设备、设施、原材料，属于可移动物品，其价值并不会因合同解除而受减损，相应赔偿请求不成立；3、原告聘用员工后未按租赁合同约定向被告备案，真实性无法考证，且原告与员工不属于劳动关系，遣散费不是必然损失，亦非可以预见损失；4、员工宿舍租金及押金属于间接损失，与合同解除没有直接因果关系，也可通过转租避免损失发生；5、合同不能继续履行系原告解除行为造成，且系商业经营，原告未能证明具体盈亏情况，故可得利益损失不能成立。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告（即反诉原告）丰彩公司向本院提出反诉请求：1、判令原告（即反诉被告）立即腾空、清洁并交还租赁物；2、判令原告支付所拖欠租金10453.5元及逾期违约金265.26元；3、判令原告按照合同约定的租金、物业管理费标准赔偿自2016年6月1日至2016年7月20日损失11523.31元；4、判令原告按照约定租金、物业管理费标准赔偿自2016年7月21日至实际交还租赁物之日止损失。事实和理由：双方签订《丰彩好润佳租赁合同》后，原告交纳了第一期三个月租金，经催收仍不如约交纳第二期租金。自2016年4月上旬开始，原告以生意不好为由，多次向被告要求降低租金与费用，因被告没有完全同意其要求，原告即组织人员到门店前拉横幅、干扰被告正常经营，并阻止负一楼其他愿意正常经营业主营业，后有关部门介入后才平息，尔后，原告又以不能办理营业执照等为由到工商部门上访，要求相关职能部门查处，并提出撤场及赔偿等要求。2016年5月16日，原告未与被告达成一致情况停止营业，并于5月31日发出律师函，至此双方合同解除，但原告一直不将租赁物交还被告，故此提起反诉。
针对被告丰彩公司的反诉，原告彭渤芝辩称：一、被告合同订立时隐瞒真实情况，租赁物不具有商业用途性质，不能用于合法商业经营，被告行为违反了合同约定义务与法律强制性规定，构成根本违约，无权要求支付租金及其他费用；二、基于对被告信任以及合同约定，原告进行了各项经营投入，因被告原因导致合同目的无法实现而构成直接损失，原告主张损失赔偿但被告收到解除函后未作有效表示，故只能起诉解除，为核查具体损失情况以及司法鉴定需要，原告只能保留现状；三、在商户停业后，除部分用作仓库外其余均为闲置状态，被告未做合法变更规划之前，不能另作商业之用，故未对被告产生实际损失，所谓收入为违法利益，不应予以保护，而且原告并未实际利用房屋进行生产经营。
经审理查明：2015年9月1日，原告彭渤芝（乙方）与被告丰彩公司（甲方）签订《丰彩好润佳租赁合同》（正文抬头为“场地租赁协议”），其中约定：乙方承租甲方长沙好润佳雨花店在负一楼BF32号区域，建筑面积73.79平方米（实用面积38平方米），租赁期限四年，自2015年12月起；乙方承租场地首年租金31360.5元、物业管理费6272.1元（非实际物业管理费用）、卫生费6272.1元、公共区域水电费18816.3元，以上租金费用共计62721元，乙方每三个月为一期支付一次租金及上述费用，即每期交纳15681元；租金及费用二年内不递增，第三年起递增5%；乙方租赁场地自用水电费向甲方或物业公司购买（直接在电力部门立户除外），通讯、燃气等费用乙方直接向有关部门购买；合同签订时乙方一次性支付履约保证金15681元，作为乙方经营商品提供服务的质量及信誉保证，也是乙方就违反本合同的保证，不能用作抵减租金也不计息，若乙方提前退租，不予退还，如乙方行为造成商场财产损失、不及时缴纳所聘员工违规违纪罚款、存在违约情形等，可予扣除；；乙方不得以任何理由或停止营业及阻碍甲方经营的行为要求变更合同条款及降低租金与费用标准；甲方负责公共区域装修，乙方负责租赁场地红线内及边界分隔墙全部装修、水电接驳、燃气通讯等设施接驳；乙方店招广告及制作发布由乙方报甲方同意后实施，乙方如需发布其他广告，应将设计方案报甲方书面同意后由甲方实施，版面费及设计制作费由乙方负责；乙方交清费用起60日内甲方交付场地；乙方经营范围为广东小吃（烧鹅、肠粉），不得超出或变更经营范围；乙方自行办理工商营业执照、税务登记证等其他合法经营证照，不得无证经营；乙方承租期内，因甲方房屋产权或与第三方债权债务原因，影响或造成乙方经营损失，由甲方负责赔偿；合同期内乙方不得以任何理由停止营业或自行转租；乙方自聘人员必须在甲方人事部门备案；租赁场地因甲方原因导致合同无法履行等情形，视为甲方违约；单方提前终止合同、拖欠租金费用等情形，视为乙方违约；其他原因造成合同无法继续正常履行等情形，乙方可单方解除合同；拖欠租金费用超过一个月等情形，甲方可单方解除合同。该合同补充约定：付租方式为押三付三，提前一个月支付下一季度租金；四年合同前二年免租四个月，第三年开始递增5%再免二个月；租金费用第一、二年为62721元，第三年为66484元，第四年为79029元；广告及人员管理费为3000元/年，物业管理费按10元/平方米计8855元/年。
合同签订后，原告彭渤芝交了合同履约保证金15681元、物业管理费8855元、人员管理费及广告费3000元、第一季度租金费用15681元。2015年11月16日，双方签订《联营/租赁户进场装修协议》，约定装修押金2000元。原告彭渤芝对租赁场地进行装修，经营“彭记烤鹅”项目，因故延迟到2016年1月9日开业。2016年5月15日，原告彭渤芝与其他租赁户集体停止经营。2016年5月31日，原告彭渤芝委托律师向被告丰彩公司邮寄了《解除合同律师函》，以租赁商铺系违规改建不能用于商业经营为由通知解除合同并要求承担违约赔偿责任，且称在获得赔偿前将视情况采取不得不继续经营等措施防止损失扩大,该通知于次日送达。
原告彭渤芝起诉主张赔偿的损失共计376092元，具体包括：装饰装修78884元、收银系统5900元、广告招牌费3500元、电信网络费2160元、定制桌椅货款7200元、定制生产设备20599元、培训费4800元、仓库及员工住宿费用5857元、员工补偿金10000元、预期收益损失237192元（暂算二年）。本院就相关事实分别审查如下：
1、根据被告丰彩公司申请，本院委托湖南艾普瑞资产评估有限公司对涉案商铺剩余租赁期内装饰装修残值进行司法鉴定，该公司于2016年12月8日出具《评估报告》（含评估报告更正），结论为：原告彭渤芝所经营店面装修（含不可移动装饰与灯具等，不含固定桌椅）的评估原值为45853.59元、评估净值为40908.23元。该评估系针对15户租户共同进行，评估净值总额为769649.6元，被告丰彩公司为此垫付了鉴定费30000元。
2、双方于2017年1月6日对可移动设备器具（含另租仓库的操作间）进行了清点，主要有：收银设备、监控设备、桌椅、冰柜、厨具、电子枰、冷藏柜、电饭煲、风扇、工作台、餐具、清洁工具、工作服、生活用品等，还有少量香麻油、白醋等少量原材料，申报价值40476.2元（原材料为408元），为此提交了销售单、订购合约、送货单等证据，并声称部分物件丢失、部分物件系定制。
3、原告彭渤芝于2016年1月21日向中国电信开通了宽带业务，支付费用2160元（20M二年1800元+连接费+光猫）。
4、原告彭渤芝提供收据一张，拟证明其于2015年10月22日向广州嘉政餐饮企业管理有限公司支付了培训费4800元。
5、通过长沙新门户房地产经纪连锁有限公司，原告彭渤芝于2015年11月18日与尹力签订《房屋租赁合同》，租赁雨花公馆1栋604号房屋作为员工宿舍与仓库，约定租期三年，月租金1000元，押金1000元（提前解除合同不退），合同终止后房内物品2日内自行处置否则视为弃物。原告彭渤芝所提交的收据载明其交纳了押金1000元、居间费500元、第一季度房租（至2016年2月）3000元，其据此主张押金、居间费与租金损失，并主张为租房加装房门与购买床被等损失计1357元。
6、原告彭渤芝主张员工经济补偿金损失10000元，为此提交了其与范奇、冷佳签订的劳动合同书与收条为证。
7、原告彭渤芝还提交了其他同类店铺的利润表，载明月净利润9883元，其据此主张预期收益损失计237192元。
另查明：1、被告丰彩公司利用其位于长沙市雨花区长沙大道580号房屋开办好润佳雨花店，涉案店铺所在的负一楼尚未办理产权，规划用途为地下车库，被告丰彩公司将之改造后公开招商出租，并自行负责物业管理。2、被告丰彩公司称合同签订时确未告知租赁场地性质，原告彭渤芝称基于对好润佳品牌信任与现场考察亦未审查场地性质。3、原告彭渤芝主张其租金应据双方口头协议自实际开业时间2016年1月9日起算，被告丰彩公司否认存在该承诺并称定于2015年12月31日整体开业，应于2016年1月1日统一计租。4、各租户称停止经营系因不能办理卫生许可、工商登记等合法手续，被告丰彩公司称实因租户降租要求未获同意而集体罢市。5、原告彭渤芝部分可移动物品一直摆放在涉案店铺内，经本院多次组织协调，双方就腾退事宜不能达成一致。
以上事实，有丰彩好润佳租赁合同、收据、解除合同律师函、发票、评估报告等证据以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案店铺所在场地的规划用途系地下车库，被告丰彩公司擅自将之改建并以商场性质出租，实际用于公众聚集型场所经营，严重违反《城乡规划法》、《消防法》等法律规定，对社会公共安全造成隐患，双方签订的《丰彩好润佳租赁合同》应属无效。因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告彭渤芝应当及时腾退并返还租赁物，被告丰彩公司应当退还履约保证金15681元、装修押金2000元，其他损失按过错责任承担，本案中，租赁事实系被告丰彩公司公开招商发起，应负主要责任，原告彭渤芝未尽交易谨慎审查义务，应负次要责任，综合考虑合同订立与履行、纠纷缘起与处理等具体情节，本院酌情认定双方过错责任按被告丰彩公司80%、原告彭渤芝20%的比例分配。
虽然租赁合同无效，但原告彭渤芝进行了实际经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，应当参照合同约定的租金费用标准（含卫生费、公共区域水电费、物业管理费名目，实为租金性质）支付租赁物的占有使用费。原告彭渤芝因故迟延开业，其称被告丰彩公司同意按实际开业时间计租但无证据证明，本院根据合同约定、交付占有、实际交租等确定占有使用费的起算日期为2016年1月1日；即便合同无效，当事人亦应遵循诚信实用原则履行通知、磋商、协助、清理等法定附随义务，虽然原告彭渤芝于2016年5月15日停止经营，但其发出“合同解除通知”时间为2016年5月31日，应以此作为占有使用费的止算日期；据此计算出原告彭渤芝应支付的占有使用费为26133.75元（62721元/12×5月），已付15681元，还应支付10452.75元（26133.75元－15681元）。根据受益原则，原告彭渤芝亦应参照合同约定标准支付实际占用经营期间的广告及人员管理费、物业管理费，分别为1250元[3000元/12×5月]、3689.58元[8855元/12×5月]，实际交纳3000元、8855元，故被告丰彩公司应各退还1750元（3000元－1250元）、5165.42元（8855元－3689.58元）。此后，原告彭渤芝未及时清退场地而继续将物品长期摆放于店铺内，该处理方式欠妥，但双方纠纷尚在处理，原告彭渤芝并未实际经营受益，况且租赁场地本身不能用于商业经营，故对被告丰彩公司要求原告彭渤芝按合同约定标准支付后续租金费用与物业管理费的反诉请求，本院不予支持。
关于原告彭渤芝主张的损失:1、涉案店铺装饰装修的净值已经司法鉴定，相应评估结论予以采信，即该部分损失为40908.23元，实际发生的鉴定费按评估净值分摊到本案金额为1594.55元[（40908.23元/769649.6元）×30000元]。2、原告彭渤芝决定停业后，应当及时办理宽带网络报停、拆机与退费手续，故相应网络开通费损失不予认定。3、员工培训费系经营充分条件而非必要条件，已超出预见范围，不能核定为损失。4、虽提交了房屋租赁合同，但其未提供后续租金交纳、合同解除、押金没收、物品损失等证据，且属正常经营成本，故对相应损失主张不予支持。5、因原告彭渤芝未依约人事备案，在被告丰彩公司否认情况下亦未能提供充分有效证据证明实际发生情况，故对员工经济补偿金损失不予认定。6、对于预期收益损失，因合同无效且证据不足，亦不予支持。7、现场遗存物品应由原告自行处理，鉴于部分属生鲜易腐或有保质期的原料，结合清点情况与申报价值，酌定额外损失700元。8、可移动物品业经双方清点属实，鉴于原告彭渤芝系自行停业并声称保留经营权利，理应积极主动采取适当措施及时减损，针对物品性质与状况，由其自行处理更为合理，故对其将之全部纳入损失的主张，本院不予支持，但客观上因毁损、贬值、搬运、处置等将产生一定的损失或费用，本院综合考虑双方过错、停业情形、减损责任以及场地长期占用对被告丰彩公司造成的事实损失等因素，并通过与原告彭渤芝应自行承担的装修损失部分折抵，予以利益衡平。据上认定，被告丰彩公司须全额赔偿原告彭渤芝的装修损失40908.23元，并应按过错责任比例承担其他损失的赔偿责任计560元（700元×80%），合计41468.23元（40908.23元+560元）。
此外，原告彭渤芝起诉主张合同解除违约金，被告丰彩公司亦反诉主张逾期付租违约金，但涉案租赁合同并无明确约定，况且合同无效而违约条款无效，故对双方相应请求本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第五十八条、第六十条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国城乡规划法》第七条、第四十条第一款，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）彭渤芝与被告（反诉原告）湖南丰彩实业发展有限公司签订的《丰彩好润佳租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）彭渤芝于本判决生效之日内起7日内将位于长沙好润佳雨花店在负一楼BF32号区域的租赁场地腾空并返还给被告（反诉原告）湖南丰彩实业发展有限公司；
三、原告（反诉被告）彭渤芝于本判决生效之日起7日内向被告（反诉原告）湖南丰彩实业发展有限公司支付租赁物占有使用费10452.75元；
四、被告（反诉原告）湖南丰彩实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）彭渤芝退还合同保证金15681元、物业管理费5165.42元、员工管理费和广告费1750元、装修押金2000元，合计24596.42元；
五、被告（反诉原告）湖南丰彩实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿原告（反诉被告）彭渤芝损失41468.23元；
六、驳回原告（反诉被告）彭渤芝的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）湖南丰彩实业发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7855元，反诉费178元，鉴定费1594.55元，合计9627.55元，由原告（反诉被告）彭渤芝负担1925.51元、被告（反诉原告）湖南丰彩实业发展有限公司负担7702.04元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈金磊
人民陪审员 黄忠伟
人民陪审员 庞昌阳
二〇一七年四月六日
书 记 员 谢倩云
附：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国城乡规划法》
第七条经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。
第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
《中华人民共和国消防法》
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。