四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6469号
上诉人（原审被告、反诉原告）成都蜀风庭院工程管理有限公司。住所地：四川省郫县。
法定代表人余元才，总经理。
委托代理人曾欢，四川蜀西律师事务所律师。
委托代理人俞扬，四川蜀西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）叶成福，男，汉族，1963年10月28日出生，住西藏藏族自治区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王玉英，女，汉族，1966年1月26日出生，住西藏藏族自治区。
上诉人成都蜀风庭院工程管理有限公司（以下简称蜀风庭院公司）因与被上诉人叶成福、王玉英商品房销售合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第1979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月16日，叶成福、王玉英与蜀风庭院公司签订商品房买卖合同及商品房买卖合同附件，叶成福、王玉英于2012年11月19日支付蜀风庭院公司首付款733475元。并于当日给蜀风庭院公司出具欠条一张，欠条载明尚欠蜀风庭院公司购房首付款360000元。合同签订后银行通知蜀风庭院公司由于政策要求外地户口在本地要有一年的社保缴费证明，叶成福、王玉英提供不了这些，银行不能为其办理购房按揭贷款，叶成福、王玉英也未向蜀风庭院公司支付尚欠的购房首付款360000元。原审法院另查明，叶成福、王玉英在签订商品房买卖合同及附件以及填写个人贷款申请表时已表明户籍和工作单位均在外地（西藏）。
原审法院认定上述事实有双方当事人的身份信息、商品房买卖合同及附件、收据、个人收入证明、银行交易明细、证明、收入证明、欠条、借款人家庭住房登记记录信息证明、完税凭证、股东出资协议书、发票、交通银行个人贷款申请表、调查笔录等证据在案为证。
叶成福、王玉英在原审的本诉请求为：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令蜀风庭院公司返还购房款1093475元。
蜀风庭院公司在原审的反诉请求为：1、判令叶成福、王玉英继续履行商品房买卖合同；2、判令叶成福、王玉英向蜀风庭院公司支付首付款欠付部分360000元；3、判令叶成福、王玉英一次性向蜀风庭院公司支付购房款按揭贷款部分728000元；4、判令叶成福、王玉英向蜀风庭院公司支付违约金182147.5元。
原审法院经审理认为，一、叶成福、王玉英在原审审理过程中放弃返还利息的主张，系自由处分其诉讼权利且不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院予以支持。二、叶成福、王玉英在签订商品房买卖合同及附件以及填写个人贷款申请表时已表明户籍和工作单位均在外地（西藏）。国家购房贷款政策要求外地户口在本地要有一年的社保缴费证明，叶成福、王玉英因户口、工作均在外地，客观上不能提供在本地一年的社保缴费证明，其主观上没有过错。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，叶成福、王玉英要求解除商品房买卖合同并返还本金的请求原审法院予以支持。三、由于商品房买卖合同约定买受人采取贷款方式付款，由于政策原因不能办理购房按揭贷款，继续履行商品房买卖合同的基础已经丧失，同时叶成福、王玉英在本案中不存在违约行为。故对蜀风庭院公司要求叶成福、王玉英继续履行商品房买卖合同、支付首付款欠付部分360000元、一次性支付购房款按揭贷款部分728000元、支付违约金182147.5元的请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，一审法院判决：一、解除叶成福、王玉英与蜀风庭院公司于2012年11月16日签订的商品房买卖合同；二、蜀风庭院公司在判决生效之日起十日内返还叶成福、王玉英购房首付款733475元；三、驳回蜀风庭院公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8086元，一审反诉案件受理费8080元，合计16166元，由蜀风庭院公司负担。其中8086元已由叶成福、王玉英预交，蜀风庭院公司在履行上述判决义务时一并支付给叶成福、王玉英。
宣判后，蜀风庭院公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。按照双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定，未能在期限内取得贷款的责任由买受人承担，且未能取得贷款，买受人应在银行或出卖人通知5日内，将按揭贷款额一次性向出卖人付清，因此，叶成福、王玉英未按补充协议约定付款，已构成违约。同时，现行购房贷款政策已发生变化，叶成福、王玉英作为非本地居民已可以申请按揭贷款。故请求：1、撤销原判；2、判令叶成福、王玉英继续履行商品房买卖合同及补充协议；3、判令叶成福、王玉英向蜀风庭院公司支付首付款欠付部分360000元；4、判令叶成福、王玉英一次性向蜀风庭院公司支付购房款按揭贷款部分728000元；5、判令叶成福、王玉英向蜀风庭院公司支付违约金182147.5元；6、本案一、二审诉讼费由叶成福、王玉英承担。
被上诉人叶成福、王玉英辩称，购买案涉房屋的前提是采用按揭方式，蜀风庭院公司在明确知道叶成福、王玉英是外地户口的情况下，还表示可以贷款，叶成福、王玉英对不能贷款的结果是没有过错，也就不应当支付违约金。现在合同不能继续履行，就应当相互返还财产。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院二审另查明：一、双方当事人于2012年11月16日签订的商品房买卖合同第二十六条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。
二、2012年11月16日，蜀风庭院公司与叶成福、王玉英签订桂溪欧苑商品房买卖合同补充协议，约定：“……，（3）、如银行不同意贷款给买受人，则买受人应在银行或出卖人的通知（或批复）5日内，将按揭贷款额一次性向出卖人付清。如买受人逾期10日内仍未付清应付房款，则视为买受人违约，出卖人有权解除买卖合同及本补充协议，出卖人不再通知买受人，并有权将买受人所购房屋另售他人，同时买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，该违约金从买受人已付房款中扣除，剩余房款无息退还买受人。……”。
三、2012年11月19日，叶成福出具承诺，载明：“我本人在欧溪欧苑购置8栋1号房，面积245.53㎡，总房款1821475元，大写：壹佰捌拾贰万壹仟肆佰柒拾伍元。按60%首付，应付1093475元，向银行申请贷款72.8万，大写人民币柒拾贰万捌仟元。签订购房合同时实际付购房款733475元，大写：柒拾叁万叁仟肆佰柒拾伍元。明年5月31日前再付叁拾陆万元后即可领房”。叶成福于该承诺上书写有“欠条，今欠到成都蜀风庭院工程管理有限公司购房首付款36万元，大写：叁拾陆万元正。（房号：8栋1号房）”。
本院二审中，蜀风庭院公司明确表示其要求继续履行合同的请求即为要求叶成福、王玉英支付支付首付款欠付部分360000元和购房款按揭贷款部分728000元。
本院认为，本案二审的争议焦点为叶成福、王玉英是否有权解除案涉商品房买卖合同，如不能解除，蜀风庭院公司是否有权要求叶成福、王玉英支付首付款欠付部分360000元、购房款按揭贷款部分728000元及违约金182147.5元。对此，本院作如下评判：
第一，双方当事人对叶成福、王玉英未能取得银行贷款的事实均无异议，故叶成福、王玉英应按照双方的约定，在银行或出卖人的通知5日内，将按揭贷款额一次性向出卖人付清。现虽蜀风庭院公司未能举证证明银行或其于何时告知叶成福、王玉英未能办理贷款，但从叶成福、王玉英一审的诉状可以看出，叶成福、王玉英在向一审法院起诉之前，已经知道其未能取得银行贷款。同时，结合蜀风庭院公司关于其已通过电话告知叶成福、王玉英未能取得银行贷款的陈述，加之叶成福、王玉英未能举证对蜀风庭院公司所主张的事实加以反驳。故本院确认蜀风庭院公司已按约在叶成福、王玉英未能取得银行贷款的情况下，将该事实告知叶成福、王玉英。而叶成福、王玉英未能按约履行付款义务，已构成违约。
第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同解除权仅有守约方享有，而如前所述本案中叶成福、王玉英为违约方，故其要求解除合同的主张，本院不予支持。故案涉商品房买卖合同应当继续约束双方当事人。
第三，叶成福出具承诺和欠条，表明其认可尚欠蜀风庭院公司购房款首期360000元，并于2013年5月31日前支付。对此，本院认为，叶成福所欠款项为购房款，且该款系案涉房屋的购房款，故该款应由作为购房户的叶成福和王玉英共同支付。现叶成福承诺的付款期限届满但仍未付款，故蜀风庭院公司要求叶成福、王玉英支付此360000元的主张，本院依法予以支持。按照双方约定，当叶成福、王玉英未能取得银行贷款时，应当付清该款项，故蜀风庭院公司要求叶成福、王玉英支付购房款按揭贷款部分728000元的主张，本院依法予以支持。
第四，如前所述，叶成福、王玉英未能按约付款，已经构成违约，应当依约向蜀风庭院公司支付违约金。按照双方约定计算出的违约金金额为182147.5元。对此，本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，在蜀风庭院公司未举出证明实际损失的证据及叶成福、王玉英做根本性抗辩的前提下，根据双方的履行情况、过错程度等因素，本院依法确认叶成福、王玉英应当向蜀风庭院公司支付的违约金金额为12000元。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、撤销四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第1979号民事判决；
二、叶成福、王玉英于本判决生效之日起十日内向成都蜀风庭院工程管理有限公司支付首付款欠付部分360000元、购房款按揭贷款部分728000元及违约金12000元；
三、驳回叶成福、王玉英的全部本诉请求；
四、驳回成都蜀风庭院工程管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费8086元，一审反诉案件受理费8080元，合计16166元由叶成福、王玉英负担。本案二审案件受理费22828元，由王玉英、叶成福负担21000元，由成都蜀风庭院工程管理有限公司负担1828元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年十二月九日
书 记 员 杨大准