广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1303民初284号
原告惠州市茂森物业管理有限公司，住所地广东省惠州市惠城区。
法定代表人刘森坤，该公司董事长。
委托代理人黄碧学，广东鸿园律师事务所律师。
被告东莞市柴湘火餐饮服务有限公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人樊伟。
委托代理人ＸＸ明、李始源，广东乐而乐律师事务所律师。
原告惠州市茂森物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告东莞市柴湘火餐饮服务有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄碧学、被告委托代理人ＸＸ明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月6日，原、被告双方签订了《食堂承包租赁合同》，由被告向原告承租位于惠州市惠阳区镇隆长龙村茂森工业园第2栋宿舍综合楼2楼的食堂，双方约定的租赁期限为自2014年12月8日起至2020年12月31日止，2017年12月31日前每月租金为11900元。另外，原、被告还约定“乙方当月租金连同上月水电费、管理费须在当月10号前向甲方交纳，逾期一天每天按照拖欠租金的5%向甲方交纳滞纳金，若拖欠超过一个月，则算乙方违约，甲方有权收回饭堂，押金等款项不退”。截止至2016年1月10日，被告已拖欠5个月食堂租金。原告认为，被告拖欠租金已远远超过一个月，被告已构成违约，原告有权解除《食堂承包租赁合同》，且无需退还租赁保证金。综上所述，被告拖欠租金的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告有权选择解除合同，并要求被告赔偿损失。为维护原告的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付2015年9月1日-2016年1月31日的食堂租金59500元、滞纳金15000元，共计74500元；2.解除原、被告于2014年12月6日签订的《食堂承包租赁合同》，租赁保证金无需退还被告；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告对其诉称提交如下证据：
1.原告企业法人营业执照，证明原告主体资格。
2.被告工商登记信息，证明被告主体资格。
3.租赁合同，证明原告向惠州市鑫仕达实业有限公司承租位于镇隆长龙村厂房及宿舍，且原告有权转租的事实。
4.惠州市公安消防支队惠阳区大队建设工程消防验收的意见书，证明原告承租的厂房及宿舍经消防验收合格。
5.房产证，证明原告承租的厂房及宿舍已于2014年12月29日办理了房产证。
6.委托书，证明原告有权将厂房及宿舍转租的事实。
7.食堂承包租赁合同，证明被告向原告承租食堂、食堂租金及被告拖欠租金的事实。
被告辩称，1.原告变更诉讼请求超过举证期限，所以法院应驳回其当庭变更的诉讼请求；2.按照合同出租的租赁物，被告没有看到相关的证书，根据相关法律规定，应不符出租的条件，属于无效的合同，原告收取的保证金及相关费用应退回给被告；3.即使合同有效，合同已于2015年9月份解除，因原告违约，因原被告签合同时，承诺工业园区的就餐人数达到八百人，基于此才签订租赁合同，但就餐人数每天只有51人，达不到上述约定人数，造成被告严重亏损，被告与原告多次协商，在其无法保证就餐人数的情况下，被告也于2015年8月底明确不接受租赁承包的意思表示那么在协商未果的情况下，委托律师发出律师函解除合同，基于原告的违约，并将物业交回给原告，原告也于2015年10月将物业封存查封；4.本案原告违约，本案被告保留另案起诉的权利，本案被告是愿意与原告就租赁协调解决的。
被告对其辩称提交如下证据：
1.照片，证明被告已经于2015年9月份将涉讼租赁物交回给原告，并且终止了双方的租赁合同关系的事实。
2.律师函，证明被告已经于2015年9月25日向原告发出终
止涉讼租赁合同的律师函，明确告知原告不再租赁涉讼厂房，不再交纳租金的事实。
3.公函，证明原告清楚被告因原告的违约导致无法经营，2015年8月24日被告就已经通知原告终止履行合同的意思表示，原告也清楚。
经审理查明，涉讼的房产位于广东省惠州市惠阳区镇隆镇长龙村，权属人是案外人惠州市鑫仕达实业有限公司。原告以合同的方式向案外人惠州市鑫仕达实业有限公司取得该房产的租赁及经营管理权。
2014年12月6日，原告（合同称甲方）与被告（合同称乙方）签订一份《食堂承包租赁合同》，合同约定：甲方将上述房产的第2栋宿舍综合楼2楼的食堂场地租赁给乙方（包括宿舍2间）。租赁期间自2014年12月8日至2020年12月31日。2015年1月31日前为乙方装修免租期，免租期间乙方不用缴纳租金，水电费和管理费、卫生费要乙方按时缴纳。租金在2017年12月31日前每月11900元（包含租金1000元、管理费1000元、卫生费500元、宿舍租金400元）2018年1月1日至2020年12月31日止每月13685元（包含租金、管理费、卫生费、宿舍租金），以上租金不含税，若乙方需开具发票，则由乙方承担税费。乙方在签订本合同之日向甲方交纳租赁保证金23800元，以甲方开出的收据为凭。进场费40000元，进场费不退还。乙方当月租金连同上月水电费、管理费须在当月10号前向甲方交纳，逾期一天每天按照拖欠租金的5%向甲方交纳滞纳金，若拖欠超过一个月，则算乙方违约，甲方有权收回饭堂，押金等款项不退。未经甲方同意，乙方不得停餐，否则当乙方违反合同提起退租处理。租赁期间，未经甲方同意，乙方提前终止合同的，押金以及交付的所有款项不退，主体装修部分不得破坏和拆除。若甲方提起终止合同的，则须赔偿乙方投资损失。合同签订后，被告向原告支付保证金23800元及进场费40000元。被告提供餐饮服务至2015年8月底，租金亦支付至2015年8月底。纠纷产生后，原告将涉讼租赁物贴上封条。原告称其贴封条的时间是2016年2月3日，并主张被告未付租金的起止时间是2015年9月1日至2016年4月31日。被告则称原告贴封条的时间是2015年10月，并主张被告于2015年9月撤出涉讼租赁物，合同于该月份解除，认为只是欠付2015年9月份的租金。因原告对涉讼租赁物贴上封条，目前被告尚有部分厨具搁置在涉讼租赁物处。2015年9月21日，原告向被告发出一份《公函》，内容为：贵司拖欠我公司2015年9月份房租、管理费及8月份水电共计8277元（注：已减物业内部员工餐费）至今已经逾期11天未缴，请在2015年9月25日17点30份前缴清上述费用；否则，我司将按贵司违反合同条款处理，将所有物品清理出场。另，贵司在2015年8月24日通知我园区客户全面停餐，给客户造成严重不便、给我司造成严重的负面影响，同时单方面违反了合同第五款第5条及地其款第2条规定。现请贵司务必在规定的时间履行合同约定条款，否则造成所有一切损失均由贵司承担。同时，我司将保留法律追溯权利。上述事项，如贵司有异议，也可向法院提出诉讼。
2016年1月20日，原告向本院提起本案诉讼。庭审时，原告将诉状中的第一项请求变更为请求被告支付2015年9月1日至2016年4月31日的食堂租金95200元。并称其主张的滞纳金指的是违约金。被告称其停止提供餐饮服务的原因是没有达到原告当初口头承诺的就餐人数，造成被告严重亏损。而且原告诉求的违约金过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
本院认为，原被告签订的《食堂承包租赁合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应恪守。
本案争议的焦点是：一、被告停止提供餐饮服务的行为是否构成违约；二、涉讼合同是否已经解除；三、原告诉求的租金和滞纳金应否支持；四、保证金应否退还。
关于被告停止提供餐饮服务的行为是否构成违约的问题。本案中，被告虽然以未达到原告口头承诺的就餐人数，造成被告严重亏损为由，停止提供餐饮服务，但被告并未提供相关证据予以证实双方有此约定，且原告否认双方有此约定，故被告停止提供餐饮服务的行为违反了合同约定，构成违约。
关于合同是否已经解除问题。根据庭审查明的事实，被告已于2015年8月底停止提供餐饮服务，租金亦支付至该月份。虽然原被告对被告撤离租赁物的时间和原告张贴封条的时间有不同陈述，但是，从原告于2015年9月21日向被告发出公函催收2015年9月的租金、管理费及2015年8月水电费，且明确表示：逾期缴清上述费用按被告违反合同条款处理，将所有物品清理出场；被告的行为违反了合同第五条第5点有关“未经甲方同意，乙方不得停餐，否则当乙方违反合同提起退租处理”的约定，以及原告在涉讼租赁物张贴封条的行为来看，结合被告陈述的撤离时间和常理，应当认定被告于2015年9月底撤离涉讼租赁物，原告于2015年10月份张贴封条，双方均以自己的行为表明涉讼合同已于2015年9月解除，因此，涉讼合同无需再以判决方式予以解除，故本院对原告提出的判决解除涉讼合同的诉求予以驳回。
关于原告诉求的租金和滞纳金应否支持问题。根据上述分析和认定，被告拖欠原告租金应为11900元（2015年9月份）。被告作为违约方，理应承担违约责任。虽然双方对逾期支付租金行为约定了违约金的计算方法，但是，该违约金明显过高，且原告未举证证明其损失，被告亦认为该违约金过高，请求法院予以调整，故本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合被告违约的事实，酌定以未付租金款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%予以计算。至于原告主张的其余月份的租金，因涉讼租赁物已被原告张贴封条，租赁物并非由被告控制和使用，由此造成的损失属于扩大损失部分，应由原告自行承担，故本院对此予以驳回。
关于保证金应否退还问题。虽然保证金与押金不属同一法律概念和法律性质，合同亦未明确表述对保证金的处理方式，但是，根据涉讼合同第七条第2点约定：“租赁期间，未经甲方同意，乙方提前终止合同的，押金以及交付的所有款项不退。”并结合被告已经支付保证金的实际情况，应当理解和认定双方已经约定，在被告提前终止合同的情况下，保证金不予退还。故本院对原告提出的有关保证金无需退还被告的诉求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
1、被告东莞市柴湘火餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市茂森物业管理有限公司支付租金11900元及逾期付款的违约金（违约金以11900元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2015年10月11日起计至款项付清之日止）。
2、原告惠州市茂森物业管理有限公司无需退还保证金23800元给被告东莞市柴湘火餐饮服务有限公司。
3、驳回原告惠州市茂森物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1662.50元，原告惠州市茂森物业管理有限公司已预交，由被告东莞市柴湘火餐饮服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 潘伟雄
审判员 黄振声
审判员 邹思友
二〇一六年五月二十三日
书记员 刘宇文