湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0581民初1682号
原告邹侬利，女，1955年10月13日出生，汉族。
委托诉讼代理人肖爱琳，女，1977年6月5日出生，汉族，系原告邹侬利之女。
委托诉讼代理人ＸＸ华，北京中银（长沙）律师事务所律师。
被告湖南昱拓置业投资有限公司。
法定代表人潘祝康，该公司董事长。
特别授权诉讼代理人傅建华，男，1966年3月5日出生。
委托诉讼代理人张新妮，女，1978年8月31日出生，该公司销售经理。
原告邹侬利与被告湖南昱拓置业投资有限公司（以下简称昱拓置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘洪森独任审理，代理书记员姜艳林担任记录，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告邹侬利及其委托诉讼代理人肖爱琳、ＸＸ华，被告昱拓置业公司的特别授权诉讼代理人傅建华、委托诉讼代理人张新妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹侬利诉称：2012年2月25日，原、被告签订《昱拓·王城花园商品房买卖合同》，合同编号为00XX。合同约定原告购买被告所开发的第3幢A单元804号商品房，该房建筑面积为112.16平方米，单价为每平方米2867.1元，总房款为321574元；原告应于2012年1月31日前向被告支付购房款60000元整，剩余房款261574元于2012年2月25日付清；被告应当于2014年2月28日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房未超过30日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，若出卖人交付的房屋属于不合格工程，买受人有权解除合同，出卖人应当自收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按合同总额的10%向买受人支付违约金。现被告早已将昱拓·王城花园的商品房修建好，但该第3幢房屋只修建了六层，原告所购买的804号房并没有修建。原告去和被告交涉，被告要求原告每个平方米再增加700元，就可以给原告重新安排房屋并交房。因原告拒绝了被告的要求，被告便不交房给原告，至今已逾期交房900余天，应依约向原告支付违约金293918元，现原告只要求被告按月利率1%支付原告交房款时起至今的利息173650元。因此，原告起诉请求判令解除原、被告签订的《昱拓·王城花园商品房买卖合同》；被告向原告返还购房款321574元；被告支付原告违约金173650元（截止至2016年8月31日共54个月，321574元×54个月×1%=173650元，顺延照计。）并承担本案诉讼费。
被告昱拓置业公司辩称，原告诉称的事实不真实。原、被告于2012年签订房屋买卖合同后，武冈市人民政府为了保护武冈古城，于2013年只允许被告修建六层。原、被告签订的合同明确约定不可抗力则不属于违约，被告因政府行为不修建八层应不属于违约。原告知情后多次到被告公司要求交房，被告只好同意将第3幢303房给原告，当时的价格为每平方米3380元。之后，原告于2016年再次与被告公司对第3幢303房签订房屋买卖合同，约定价格为每平方米3207元。因此，原告在2016年与被告签订的房屋买卖合同实际上已变更、终止了双方于2012年签订的房屋买卖合同，双方应当履行2016年签订的房屋买卖合同。
原告邹侬利为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、《昱拓·王城花园商品房买卖合同》复印件，证明原告邹侬利、被告昱拓置业公司于2012年2月25日签订合同，对双方的权利、义务进行了明确的约定，被告不能交房的事实已构成违约；
2、收据复印件，证明原告邹侬利已依约向被告昱拓置业公司支付了购房款321574元。
被告昱拓置业公司对以上证据质证未提出异议，提出在2016年第二次签订合同时已经在原告所持的合同上注明作废。
被告昱拓置业公司为证明其答辩主张，向本院提交了下列证据：
1、《昱拓·王城花园商品房买卖合同》，证明原告邹侬利、被告昱拓置业公司于2012年2月25日签订合同，该合同已被2016年双方签订的合同终止；
2、《武冈市商品房买卖合同》，证明2016年2月15日，原、被告第二次签订合同，双方的权利、义务应以该合同约定为准；
3、收据复印件，证明原告邹侬利分三次向被告昱拓置业公司交付了购房款321574元；
4、协议书复印件，证明武冈市人民政府根据《武冈市古王城保护规划》的规定，只允许被告昱拓置业公司对在建商品房修建六层，因减层造成昱拓置业公司的损失，由武冈市人民政府负责补偿。
原告邹侬利对以上证据的真实性质证无异议，提出原、被告提交的《昱拓·王城花园商品房买卖合同》上均未注明“作废”字样，故被告对原告提交的证据质证时讲在合同上注明作废不真实。2号证据是肖爱琳与被告昱拓置业公司签订购房合同，不是原告邹侬利与被告签订合同，且该合同对交房时间都未约定，对购房的当事人是一种欺诈。4号证据证明政府不允许被告昱拓置业公司修建高层建筑已对该公司进行了补偿，故该证据与本案的审理无关联。
庭审后，被告昱拓置业公司补交了下列证据，拟证明被告昱拓置业公司与原告邹侬利的女儿肖爱琳签订合同，将原告邹侬利购买的原第3幢A单元804号商品房调换成第3幢303号商品房：
5、昱拓王城花园网签审批表；
6、证人王辞的证明；
7、证人伍丽霞的证明。
原告邹侬利对被告昱拓置业公司补交的证据质证如下：6号、7号证据无证人身份资料信息，是否是证人所书写的也不清楚，形式不合法，证明内容也与客观事实不符。5号证据是肖爱琳与被告公司签订合同的依据，原告不知情，与本案审理无关。
本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告邹侬利提交证据1、证据2，经与原件核对无异，形式、来源合法，与本案的审理有关联，被告昱拓置业公司质证未提出异议，本院对证据的合法性、关联性、真实性予以认定。
被告昱拓置业公司提交的1号、3号证据，与原告提交的一致，原告质证未提出异议，本院对该证据的证明效力予以认定。2号证据系被告昱拓置业公司与原告的女儿肖爱琳签订，原告邹侬利以及原告的委托诉讼代理人肖爱琳庭审质证均不认可是对原、被告签订的《昱拓·王城花园商品房买卖合同》的变更或废除，该合同亦未对变更或废除《昱拓·王城花园商品房买卖合同》进行相关约定，本院对该证据的关联性不予认定。4号证据盖有合同当事人的公章，证明被告昱拓置业公司不能向原告邹侬利交付第3幢A单元804号商品房的原因，本院对该证据的合法性、关联性、真实性予以认定。5号证据是被告昱拓置业公司的内部审批表，原告质证提出异议，被告亦未提交相关证据证明原告知情并同意将3栋A804房换成3栋A303房，本院对该证据的关联性不予认定。6号、7号证据无相关证人的身份资料信息，且证人证明的内容是听说的情况，在缺乏直接证据佐证的情形下，本院对该证据的合法性、真实性不予认定。
根据认定的合法有效证据，结合原、被告的陈述，本院确认如下法律事实：
昱拓置业公司以出让方式获得位于武冈市都梁路小皇城（编号为2011-C-241）地块的土地使用权，在该地块上修建昱拓·王城花园商品房。2012年1月31日，原告邹侬利的前女婿石小海以自己的名义向昱拓置业公司支付昱拓·王城花园第3幢A单元804号商品房的购房款60000元后，原告邹侬利、被告昱拓置业公司于2012年2月25日签订《昱拓·王城花园商品房买卖合同》，合同编号为0032。合同约定原告购买被告在建的第3幢A单元804号商品房（即第8层04号房），建筑面积为112.16平方米，单价为每平方米2867.1元，总金额为321574元；原告应于2012年1月31日支付购房款60000元整，剩余房款261574元于2012年2月25日付清；出卖人（被告昱拓置业公司）应当在2014年2月28日前将验收合格的商品房交付买受人（原告邹侬利）使用，如遭遇不可抗力，国家、地方政府及有关部门等非出卖人的原因，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房未超过30日，应按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，若出卖人交付的房屋属于不合格工程，买受人有权解除合同，出卖人应当自收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按合同总额的10%向买受人支付违约金。原告邹侬利于签订合同之日交购房款121574元，于2012年2月27日交购房款140000元，被告昱拓置业公司向原告出具的两张收据交款单位栏写明“邹侬利（石小海）”。合同签订后，武冈市人民政府根据《武冈市古王城保护规划》，只允许昱拓置业公司对昱拓·王城花园第3幢修建六层，双方经过多次磋商，武冈市人民政府、昱拓置业公司于2014年6月24日与昱拓置业公司就减层损失补偿等达成协议。原告邹侬利得知其购买的第3幢A单元804号房不能修建后，多次与被告昱拓置业公司交涉，要求昱拓置业公司履行合同交付房屋。
2016年2月15日，被告昱拓置业公司与原告邹侬利的女儿肖爱琳在网上签订编号为2015XX的《武冈市商品房买卖合同》，约定由肖爱琳购买昱拓王城花园第3栋303号商品房，单价为每平方米3207.22元，总价款为397727元，付款方式为首付款397727元在合同签订之日支付。合同签订后至今，肖爱琳并未向被告昱拓置业公司交纳过购房款。在编号为2015XX的《武冈市商品房买卖合同》中，双方当事人均未提及对昱拓·王城花园第3幢A单元804号商品房的处置，原告邹侬利也未在该合同上签字。庭审中，邹侬利与肖爱琳均不认可编号为2015XX的《武冈市商品房买卖合同》是对编号为0032的《昱拓·王城花园商品房买卖合同》的变更或废止。在原、被告向本院提交的编号为0032的《昱拓·王城花园商品房买卖合同》上，均未注明“作废”字样。
本院认为，原告邹侬利与被告昱拓置业公司订立的《昱拓·王城花园商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违背法律、行政法规的禁止性规定，故合同合法有效，双方成立商品房买卖合同关系。签订合同后，原告向被告缴清了购房款，已依约履行了付款的合同义务，被告应依约向原告交付房屋。被告因客观因素影响不能交房时，应及时通知原告，并与原告进行协商，解除或变更合同。现被告不能履行合同，且在原、被告协商不能达成一致意见时，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照原、被告的约定，政府行为导致被告不能履约虽可以成为被告的免责事由，但被告在该事由发生后与原告协商不成时，至今未退还原告的购房款，导致原告的损失扩大，应对原告的扩大损失承担赔偿责任，故对原告要求被告按月利率1%的标准计算已付购房款的利息至2016年8月31日止的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告约定的交房时间届满期是2014年2月28日前，被告在明知该时间不能交房即应退还原告的购房款，故购房款利息应从2014年2月28日起计算，对原告要求从交款时起计算利息的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告主张与肖爱琳签订的《武冈市商品房买卖合同》是对原、被告签订的《昱拓·王城花园商品房买卖合同》的变更，被告已将原告交纳的购房款转为肖爱琳的购房首付款，因原告庭审时不予认可，且被告不能提交证据证明原告同意变更原、被告之间的合同，亦不能证明原告授权他人变更原、被告之间的合同，故被告的答辩主张是其单方意思表示，未得到原告的承诺，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告邹侬利、被告湖南昱拓置业投资有限公司于2012年2月25日签订的编号为0032号《昱拓·王城花园商品房买卖合同》；
二、被告湖南昱拓置业投资有限公司在本判决生效后5日内返还原告邹侬利的购房款321574元；
三、被告湖南昱拓置业投资有限公司在本判决生效后5日内赔偿原告邹侬利的购房款利息损失96472元（从2014年2月28起至2016年8月31日止），并按月利率1%的标准计算支付原告邹侬利从2016年9月1日起至购房款实际还清日止的损失。
如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8700元，由被告湖南昱拓置业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 刘洪森
二〇一六年十一月二十八日
代理书记员 姜艳林
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。