广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
广州市白云区人民法院
民事判决书
（2015）穗云法民四初字第1275号
原告广州华侨物业发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人刘坚。
委托代理人吴雅莉，系该公司职员。
委托代理人文青川，系该公司职员。
被告黄玉贞，身份证住址：广州市白云区。
原告广州华侨物业发展有限公司与被告黄玉贞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州华侨物业发展有限公司诉称，2006年5月，原告受广州市交警支队和业委会委托，与谊景苑小区业委会签订《谊景苑小区物业管理委托服务合同》，约定由原告对谊景苑小区进行物业管理。原告依照合同约定及《广东省物业管理条例》的规定对谊景苑小区进行物业管理至今，为被告提供物业管理服务并代收代缴垃圾费等费用，并对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，依约履行了应尽的物业服务义务，在原告提供服务同时，被告从2007年3月至今，一直拖欠物业管理费，公共设备大修分摊费及原告代缴的垃圾费，原告一直不停地催讨欠款，被告一直拒付，其行为已造成原告严重的经济损失，累积金额达7916元，故诉至法院，请求判令：被告向原告支付2007年3月至2015年8月期间的物业管理费7455元（2007年3月至2011年12月的管理费0.8元／㎡，2012年1月至2015年8月的管理费1.1元／㎡，按78.64㎡计算）；2、被告向原告支付原告垫付2007年3月至2015年8月期间的相关垃圾费510元（每月5元）；3、被告向原告支付原告垫付的2009年至2013年期间的相关公共设备大修分摊费54.7元（更换电梯部件分摊费用）；4、被告向原告支付所欠物业管理费滞纳金，该滞纳金以当月应付未付的物业管理费为基数，按每日千分之三的标准自2007年3月1日起计付至2013年8月31日止。
被告黄玉贞辩称，除垃圾费同意交外，不同意原告的其它诉讼请求。被告不交物业管理费的原因是原告没有尽到物管的义务。一是在我的天台地面被某些住户的搭建行为导致水渠倒灌没有处理；二是没有在小区设置必要的监控导致我与他人的纠纷不能获取证据；三是小区道路、空地被原告用作停车场致使小区内的混乱等等。
经审理查明，2006年，广州广房集团物业管理有限责任公司嘉华分公司与谊景苑小区业主委员会签订《谊景苑小区物业管理委托服务合同》（下称《合同一》），约定由该司对广州市机场路景安北街1号、7号、9号、11号（下称涉案小区）进行物业管理，期限为5年，自2006年6月1日至2011年6月1日，综合服务管理费按住宅0.8元／平方米／月计收，由该司按建筑面积向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期1个月起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金，双方并约定包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、共用设施设备的日常维修养护、交通与车辆停放秩序的管理等十项管理服务内容。后原告进入涉案小区提供物业管理服务。2012年，广州广房集团物业管理有限责任公司与谊景苑小区业主委员会签订《谊景苑小区物业管理委托服务合同》（下称《合同二》），约定由广州广房集团物业管理有限责任公司嘉华分公司对涉案小区进行物业管理，期限为5年，自2011年6月1日至2016年6月1日，综合服务管理费按住宅1.1元／平方米／月计收，其他约定与《合同一》一致。
2013年2月，原告与谊景苑小区业主委员会签订《谊景苑小区物业管理委托服务合同》（下称合同三），该合同约定的服务期限及管理费标准与《合同二》一致。
2006年3月16日，广州市城市规划勘测设计研究院出具关于谊景苑小区首层作为停车场使用的设计复核意见，内容为广州市公安局交通警察支队后勤装备处拟将谊景苑小区首层改为小汽车车库而委托该院进行设计复核，复核结果表明该建筑物首层平面的原结构设计可以满足作为小汽车车库使用的要求。同年6月10日，广州广房集团物业管理有限责任公司嘉华分公司向市交警支队提出关于涉案小区首层改建停车场的报告，内容为经广州市城市规划勘测设计研究院复核证明首层可作为小车停放使用，该报告上加盖有谊景苑小区业主委员会签章。
被告是广州市白云区心谊路景安北街7号706房的业主，该房套内建筑面积为78.64平方米，被告未交纳2007年3月至2013年8月期间的物业管理费、垃圾费。
另查，原告是具备二级物业管理资质的企业法人；广州广房集团物业管理有限责任公司向谊景苑小区业主委员会发函确认因其上级公司股权转让合并，原嘉华分公司项目由原告在2013年4月开始履行对涉案小区实行物业管理服务的义务，原广州广房集团物业管理有限责任公司及其嘉华分公司分别与业委会签订的两份合同事项及权利一并转让给原告；谊景苑小区业主委员会确认在2012年年中，涉案小区的物业服务项目由原告管理，该司与业委会签订新的物业服务委托合同，自2013年4月份正式对小区实施物业管理，业委会知悉并同意原与广州广房集团物业管理有限责任公司嘉华分公司签订的两份物业服务管理合同的事项及所有权利转让给原告，并将变更物业服务委托的告示在小区内进行张贴告知业主；2011年10月15日，谊景苑小区业主委员会申请办理第二届业主委员会的备案，其中当选委员为廖某、梁某、江某、张贵阳、黄某五人，同月17日，涉案小区第二届业主委员会由广州市国土资源和房屋管理局白云区分局予以备案。
2011年12月24日，涉案小区业主委员会召开会议，确定将管理费标准提升为每平方米1.1元，车位管理费提升60元等，该会议纪要中有廖某、梁某、江某、张贵阳、黄某五人签名。
原告就诉请支付电梯维修部件分摊费用，提交了自制的《更换电梯部件费登记表》（每户均摊54.7元）及结算金额为6231.6元的工程发票。
以上事实，有生效判决书、《谊景苑小区物业管理委托服务合同》及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告承继广州广房集团物业管理有限责任公司及其嘉华分公司与涉案小区业委会签订的《谊景苑小区物业管理委托服务合同》合法有效，其有权就被告接受物业管理服务期间的费用进行主张。被告对原告的服务质量及具体小区的管理措施提出的意见，均非被告个别可以减让统一费用标准的理由，而应由被告通过业委会或业主大会与原告敦促解决；至于其它业主的搭建行为导致被告受损的问题，亦不能转由原告承担过错。因此，被告对于全部欠缴的管理费应予补交，共计7455元。而原告要求相应计付的拖欠物管费滞纳金，由于原告是于2013年4月才开始履约，而被告与原物业管理公司之间的违约责任界定问题并未成为被告方确定的债务，故原告对该部分权利并不当然地承继，因此，对于被告的延付责任，应从2013年5月起计付，标准亦因约定标准确属过高，应调低为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。另被告予以认可的垃圾费510元亦应一并给付原告。对于原告主张的电梯维修部件费分摊，但其提供的计算依据及发票可予印证且支出合理，本院予以支持原告的相应诉求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起五日内，黄玉贞向广州华侨物业发展有限公司给付自2007年3月至2015年8月止的物业管理费7455元及2013年4月至2015年8月止的物业管理费滞纳金（以当月应缴物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自次月1日起计至2015年8月31日止，并以每月物业管理费本金为限）；
二、于本判决生效之日起五日内，黄玉贞向广州华侨物业发展有限公司交纳自2007年3月至2015年8月期间的垃圾费510元及电梯维修分摊费54.7元；
三、驳回广州华侨物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费187元，由原告负担87元，由被告负担100元并在本判决生效之日起三日内直接向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判 长员 徐晓健
人民陪审员 林广群
人民陪审员 陈景荣
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 梁家燕
柯乐榕