安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖08民终561号上诉人（原审被告）：胡素青，女，1970年8月22日出生，汉族，住安庆市迎江区。被上诉人（原审原告）：吴勤，男，1984年10月27日出生，汉族，住安庆市宿松县复兴镇套口村五社组****号，现住安庆市大观区。上诉人胡素青因与被上诉人吴勤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人胡素青、被上诉人吴勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡素青上诉请求：一、撤销安徽省安庆市迎江区人民法院（2017）皖0802民初284号民事判决，并将其发回重审或在查清事实的基础上依法改判；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审判决适用法律错误，民事审判坚持不告不理的原则，本案一审判决上诉人承担缔约过失责任，与吴勤的各项诉讼请求不相匹配，超出了吴勤的诉讼请求；二、原判认定事实错误。首先，本案一审法院认定上诉人承诺将房屋出售给吴勤，并收取了43000元购房预付款，现上诉人不再出卖房屋，违反了诚信原则，应承担缔约过失责任，与安徽省安庆市中级人民法院（2017）皖08民终1470号民事判决认定的相关事实不一致，只有双方达成一致意见的情况下，上诉人不出卖房屋才是违反诚信原则，已付的部分款项是吴勤意向继续购买上诉人房屋进行磋商而支付的意向金，仅作为一种预付款的性质，并不具备定金的性质或转化为房款，也无法证明上诉人承诺卖房；其次，实际损失是构成缔约过失责任的重要条件，原判没有调查核实吴勤是否有损失事实存在，径直酌情判决上诉人赔偿3000元无法律依据，本案中预付款收条落款时间是2017年2月20日，2017年2月25日胡素青及时将该款退还给了吴勤，且在双方商议阶段，吴勤对双方通话进行录音并打款是因为吴勤知道该地区要实行棚户改造，其并非善意购房，其过错显然。吴勤辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人没有卖房给我，导致我重新买房，造成了我的损失，请求二审驳回上诉人的上诉请求。吴勤向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告定金人民币3000元；2.判令被告赔偿原告违约金及损失合计人民币12000元；3.被告承担本案的受理费。一审法院认定事实：2017年2月，胡素青发布房屋出售信息，预将其位于安庆市大二郎巷小区E＃楼406室房屋对外出售，售价为160000元。2月中旬，吴勤（买方）与胡素青（卖方）到某房产中介处协商该房屋买卖事宜，吴勤称房屋总价款为143000元，胡素青称该价格只是协商时的价格。双方未就诉争房屋买卖签订书面合同。2017年2月18日，吴勤通过银行转账向胡素青账户汇款3000元，汇款之后向胡素青发送短信“胡姐，我给你汇了3000元定金，你确认一下”，胡素青回复“好的，收到了”，并电话约定2月20日去房产局。2017年2月20日，吴勤再次通过银行转账向胡素青账户汇款40000元，并与胡素青一同前往房产局咨询房屋过户事宜，胡素青就43000元的汇款向吴勤出具一份总的收条，载明“收到购房预付款43000元”。2017年2月21日，安庆市迎江区城乡建设局发出一份房屋征收调查摸底告知书，因棚户区改造，诉争房屋纳入拟征收范围。此后，安庆市迎江区城乡建设局出具一份房屋征收调查摸底情况公示榜，确定诉争房屋为棚户区改造而被征收。2017年2月22日，双方就诉争房屋买卖发生分歧，并于当日下午来到华中路派出所协商解决纠纷。2017年2月23日，吴勤以购房被骗为由向华中路派出所口头报警，民警遂联系胡素青来派出所了解情况。公安机关处警后认为，吴勤所报警情不构成诈骗，系普通民事纠纷。2017年2月25日，胡素青将其收取的43000元购房预付款退还给吴勤。2017年3月1日，吴勤诉至本院，要求胡素青继续履行房屋买卖合同，本院于2017年7月10日作出（2017）皖0802民初509号民事判决书，认定双方关于诉争房屋买卖合同依法不能成立，并判决驳回了吴勤的诉讼请求。吴勤对该判决不服，上诉于安庆市中级人民法院。2017年9月19日，安庆市中级人民法院作出（2017）皖08民终1470号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现吴勤要求胡素青赔付定金、违约金及差价损失，诉至本院。一审法院认为：本案首先需要解决的问题是，原告再次诉至本院是否构成重复起诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，构成重复起诉需同时符合下列条件：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，原告的诉讼请求为要求被告赔偿定金3000元、违约金及损失合计12000元；前诉中，原告的诉讼请求为要求继续履行房屋买卖合同，将位于安庆市大二郎巷小区E#楼406室住房出售给原告，本案诉求与前诉诉求明显不同，且无法从实质上否定前诉裁判结果，不构成重复起诉。因本案不构成重复起诉，故需要对原告的各项诉求进行具体认定：一、原、被告之间是否成立定金合同关系，被告交付的3000元是否应双倍返还。首先，定金是在主合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式，定金合同需采取书面形式，且具有从属性，随着主合同的存在而存在。本案中，原、被告之间未签订任何书面合同，虽然原告发送给被告的短信“胡姐，我给你汇了3000元定金，你确认一下”，被告回复“好的，收到了”，但不能仅依此认定双方成立定金合同关系；其次，被告向原告出具的收条中载明“收到购房预付款43000元”，而不是定金；再次，无论是（2017）皖0802民初509号民事判决书，还是（2017）皖08民终1470号民事判决书，都未认定该3000元为定金。综上，对原告要求被告赔付其定金3000元的诉求，本院不予支持。二、原告是否有权主张违约金、差价损失，主张的违约金、差价损失的数额是否符合法律规定。本案中，原、被告的房屋买卖合同并未成立，但被告已承诺将房屋出售给原告，并收取了43000元购房预付款，双方已就涉案房屋买卖进行了初步协商和准备，现被告不再出卖房屋，违反了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。现原告主张被告按照房屋总价款的20%支付违约金，因违约金不属于缔约过失责任的赔偿范围，不予支持；原告主张被告赔偿其差价损失，即涉案房屋纳入征迁范围所获得的货币补偿价与双方约定的房屋价格143000元之间的差价损失，本院在综合考虑涉案房屋确被纳入征迁范围的事实、双方的过错程度等情形后，酌情由被告赔偿原告损失3000元。据此，判决：一、被告胡素青在本判决生效之日起七日内赔偿原告损失3000元。二、驳回原告吴勤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取87.5元，由被告胡素青负担（此款原告已预交87.5元）。二审中，当事人未提交新证据，亦未对原审证据复核。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审判决上诉人承担缔约过失责任并判决其赔偿被上诉人损失3000元有无事实及法律依据。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。本案中，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同虽然并未成立，但二人为缔结房屋买卖合同进行了接触协商，且上诉人收取了被上诉人43000元购房预付款，双方已成立信赖关系，均应依诚实信用原则互负一定的义务，上诉人在收取购房预付款后不再出卖房屋，造成了被上诉人吴勤信赖利益的损失，应承担损害赔偿责任，一审法院综合考虑涉案房屋确被纳入征迁范围的事实以及双方的过错程度等情形酌定上诉人胡素青赔偿被上诉人吴勤3000元符合法律规定。此外，上诉人主张一审判决超出吴勤的诉讼请求。经审查，因吴勤向一审法院起诉请求判令上诉人赔偿其违约金及损失合计人民币12000元，一审判决上诉人承担缔约过失责任赔偿吴勤3000元并未超出该请求。综上所述，胡素青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡素青负担。本判决为终审判决。审判长 胡 毅审判员 陈庆中审判员 崔 智二〇一八年四月二十五日书记员 程 延附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；