海南省临高县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民二初字第104号
原告：潘周兰，女，汉族。
原告：陈泉，男，汉族。系原告潘周兰长子。
原告：陈玉娇，女，汉族。系原告潘周兰二女。
原告陈玉娇的法定代理人：潘周兰，系陈玉娇的母亲。
上述三原告的共同委托代理人:郑金宝，男，海南川海律师事务所律师。
被告:陈忠泽，男，汉族。系原告潘周兰丈夫。
被告：吴清煌，男，汉族。
委托代理人：王光色，男，海南宝岛律师事务所律师。
原告潘周兰、陈泉、陈玉娇诉被告陈忠泽、被告吴清煌确认合同无效纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员梁国华担任审判长、与人民陪审员欧丽妹、黄慧萍共同组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告潘周兰、陈泉、陈玉娇及其共同委托代理人郑金宝，被告陈忠泽及被告吴清煌的委托代理人王光色到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘周兰、陈泉、陈玉娇共同诉称：原告潘周兰与被告陈忠泽于1991年12月16日结婚，1992年9月19日生育长子陈泉，1998年6月4日生育二女陈玉娇。1992年底，原临高县新盈镇新兴管理区新兴第一经济合作社（现更名为新盈镇新兴居委会第一队村民小组）将位于新盈镇雾田新规划区北横街第四栋第五间的宅基地（以下简称“该涉案宅基地”）分配给陈忠泽和潘周兰一家使用，该土地虽然登记在户主陈忠泽名下，但实为家庭共有财产。1994年-1995年间，原告潘周兰投入5000元平整该地并填平地基。由于被告吴清煌与原告系亲戚关系，吴清煌因当时生意需要而临时使用涉案土地，至今已无偿使用该地达数年时间。2014年8月，被告陈忠泽隐瞒原告与被告吴清煌恶意串通签订了内容为陈忠泽将该涉案土地作价22万元转让予吴清煌的《宅基契约》，并且已经履行完毕。综上所述，该涉案土地作为家庭共同财产，陈忠泽出让该土地，未经共同共有人事前授权或事后追认同意，且原告获悉后已明确表示反对，因此被告陈忠泽转让涉案土地的行为属无权处分行为，两被告恶意串通签订的《宅基契约》侵犯了原告的合法权益，应为无效合同。综上，为了保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、确认被告陈忠泽与被告吴清煌签订转让位于雾田新规划区北横街第四栋第五间土地的《宅基契约》无效；2、被告吴清煌停止侵占并将雾田新规划区北横街第四栋第五间土地返还给原告；3、被告吴清煌承担本案的诉讼费。
被告陈忠泽辩称：吴清煌是被告的外甥，被告与吴清煌签署该《宅基契约》前的2004年左右，涉案土地已经给吴清煌经营瓷砖生意使用。2012年吴清煌支付给被告90000元，2013年12月左右支付给被告110000元，2014年8月被告与吴清煌才签订该涉案土地契约，签约是在临高县新盈镇跃进路陈忠贵家中，当时有吴清煌、吴清辉、陈忠贵和被告在场，吴清煌和吴清辉是堂兄弟，陈忠贵系被告胞兄，签订该宅基契约时双方是自愿的。2014年被告吴清煌又支付给被告120000元，之后的2014年间吴清煌再支付给被告20000元，被告总共收到吴清煌款项金额340000元，上述款项有的转账支付有的现金支付给了被告。涉案土地应属原告潘周兰、陈泉、被告及被告的父母和奶奶家庭共有。被告并非真的想出售涉案土地，因被告跟吴清煌借钱，所以吴清煌就叫被告先写上有关卖地的内容。该土地的国有土地使用权证在签订当年经被告同意后由其胞兄交给了吴清煌，双方没有办理过户登记的约定也没有办理过户手续。
被告吴清煌辩称：一、原告提供的《证明书》没有单位负责人及制作人签章，形式上不合法，实体上更不具备证明土地权属的不动产物权的法律效力，其提供的证据根本不足以证实涉案土地为其家庭共有，原告以此为由请求确认《宅基契约》无效，于法无据。其一，《证明书》不具备证明不动产物权的形式要件。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条的规定内容，本案所涉土地为国有土地而非农村集体组织的农村宅基地，新盈镇新兴居委会第一队村民小组作为农村集体基层经济组织，无权对本案所涉国有土地的权属性质作出认定，该村民小组于2014年12月15日出具的《证明书》中载明该土地属于家庭共有的内容于法无据。且该《证明书》没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，依法并不具备此类证据的法定构成要件，从形式上依法不能作为认定本案事实的根据。其二，本案所涉不动产物权即国有土地使用权在1992年及2000年登记时和核准发证时均载明被告陈忠泽为该不动产物权唯一合法使用人。本案涉案土地使用权属由临高县新盈镇人民政府在1992年12月15日出具的《宅基地使用证明书》及该镇政府于1995年12月28日及2000年2月25日出具给临高县土地管理局的《海南省城镇土地登记申请审批表》、《土地登记发证审批表》和《土地使用权转让申请书》中均证实被告陈忠泽为该地唯一受让人和登记申请者。2000年4月26日，临高县人民政府审核相关材料后核准颁发给被告陈忠泽的国有土地使用权证，是以合法生效的行政行为确认被告陈忠泽为该地唯一合法的使用权人。另外，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及第十六条的规定，被告陈忠泽就是本案涉案土地唯一合法的使用权人。陈忠泽将该地使用权转让给被告吴清煌的行为应是有效处分行为，原告提供的证据既不能证实涉案土地权属为其家庭共有，也没有任何法律规定类似于本案的不动产物权依法应认定为家庭共有，因此，原告对该不动产物权为家庭共有的主张，没有事实根据和法律依据。二、被告吴清煌以当时合理市价34万元向被告陈忠泽支付涉案土地对价为善意受让该国有土地使用权，被告吴清煌对该涉案土地享有合法财产权益，依法应受法律保护。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，被告吴清煌支付合理对价后已花费近20万元进行了装修，被告吴清煌已全部履行了合同义务，且善意受让涉案土地的行为依法应受法律保护。三原告如若认为陈忠泽转让国有土地使用权的行为侵犯了其财产权益，三原告可另行起诉陈忠泽进行赔偿。三、即使本案涉案土地为家庭共有财产，但根据双方《宅基契约》所述“经过与家人协商，同意将该土地转让给吴清煌建房使用”的内容，被告吴清煌仍完全有理由相信陈忠泽具有表见代理行为。另被告吴清煌已实际占有并在该土地上建房装修营业使用多年，并不存在任何违约行为，原告也未提出过任何异议，因此，吴清煌的合法权益应受法律保护。综上，原告要求确认双方签订的《宅基契约》无效的诉求，没有事实根据和法律依据，且《宅基契约》并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的法定情形，应为合法有效，依法应受法律保护。原告所诉无理，请求依法驳回。
原告潘周兰、陈泉、陈玉娇为支持其诉讼请求提交下列证据：证据一、《征地协议书》，拟证明涉案土地的历史来源。证据二、《海南省临高县经济合作社登记证》（临农经字二十五号），拟证明新盈镇新兴管理区新兴第一经济合作社当时的登记情况。证据三、新兴第一经济合作社分配宅基地示意图，拟证明涉案土地的位置为新盈镇雾田新规划区北横街第四栋第五间的事实。证据四、《新兴一队陈忠华收地基款移交情况表》，拟证明陈忠泽一家人数符合规定，分配宅基地给陈忠泽一家不另外收费的事实。证据五、新盈镇新兴居委会第一队村民小组《证明书》，拟证明原临高县新盈镇新兴管理区新兴第一经济合作社（现更名为新盈镇新兴居委会第一队村民小组）于1992年把位于新盈镇雾田新规划区北横街第四栋第五间宅基地分配给陈忠泽和潘周兰一家人使用，该宅基地属于家庭共有财产。证据六、《宅基地使用证明书》（新证字第六号），拟证明新盈镇人民政府于1992年12月15日确认涉案宅基地分配给原告一家使用，登记在户主陈忠泽名下的事实。证据七、陈忠泽、潘周兰、陈泉、陈玉娇的《常住人口登记卡》，拟证明陈忠泽于1970年6月5日出生，1992年6月5日满22周岁，达到法定结婚年龄；潘周兰1971年9月27日出生，1991年9月27日满20周岁，达到法定结婚年龄；陈泉于1992年9月19日出生，佐证陈忠泽和潘周兰于1991年12月16日（农历11月11日）举办婚礼并共同生活；陈忠泽和潘周兰系陈泉、陈玉娇的父母亲等事实。证据八、《国有土地使用证》，拟证明涉案土地国有土地使用权证于2000年4月26日由临高县人民政府颁发，虽然土地使用权证登记在户主陈忠泽名下，但原告均系涉案土地共同使用权人的事实。证据九、《宅基契约》，拟证明《宅基契约》上没有原告潘周兰等的签字，陈忠泽出让该土地，没有经过作为共有人的原告在事前授权委托或事后追认同意，原告对两被告转让涉案土地的行为不知情。且被告吴清煌为继续占用涉案土地做生意的目的，利用被告陈忠泽吸毒缺钱的弱点，用金钱作为诱饵，与陈忠泽串通非法转让涉案土地。两被告故意隐瞒原告转让涉案土地，并故意把实际于2014年8月左右签订的《宅基契约》改写成2011年农历八月初六日签订等事实。证据十、《结婚证》，拟证明陈忠泽与潘周兰于2011年4月6日补办结婚登记，根据我国《婚姻法》司法解释（一）第四条的规定，陈忠泽与潘周兰的婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时即1992年6月5日起算及涉案土地属于家庭共同财产（至少属于夫妻共有财产）的事实。证据十一、《现场照片》，拟证明涉案土地的现状。证据十二、(2015)临民二初字第22号案件的《庭审笔录》，拟证明被告吴清煌在该案庭审时申请在《宅基契约》上签字见证人吴清辉出庭作证，吴清辉的证言证实《宅基契约》的签订时间在2014年的某一天，在签订《宅基契约》时原告不知情。两被告签订《宅基契约》落款时间为2011年农历8月6日系伪造，被告受让涉案土地非善意取得的事实。
被告陈忠泽没有提交书面证据。
被告吴清煌为支持其抗辩主张提交如下证据：证据一、国有土地使用证，拟证明本案所涉土地权属性质为国有土地使用权，该国有土地唯一合法使用权人为陈忠泽，该证登记时间为2000年4月26日；证据二、宅基契约，拟证明该《宅基契约》签订的双方主体是本案两被告，签订时间为2011年农历8月6日及涉案土地的基本情况；证据三、收条一份、银行对账单及光盘，拟证明被告吴清煌已经在2012年6月6日将9万元土地转让款支付给陈忠泽，2014年9月7日吴清煌又将土地转让款12万元转至陈忠泽名下账号以及陈忠泽承认收到吴清煌总共33万元土地转让款的事实；证据四、涉案土地及地上房屋照片，拟证明吴清煌在购买涉案土地后在该地上构建房屋并已装修使用的现场情况；证据五、收据及送货单4张（尾数696、003、266、一张无编号），拟证明吴清煌购买涉案土地后构建房屋并装修投入费用情况；证据六、本院（2015）临民二初字22号民事裁定书，拟证明原告在2015年曾提起民事诉讼，本院已作出民事裁定驳回原告起诉的事实；证据七、海南省城镇土地登记申请审批表、土地使用权转让申请表及土地登记发证审批表，拟证明本案所涉土地的唯一合法使用权人是陈忠泽而非家庭共有财产的事实。
原告提交的证据经庭审质证，被告陈忠泽对原告提交的所有证据均无意见。被告吴清煌对证据一认为无原件，对其真实性、合法性、关联性及其证明力均有异议；对证据二的真实性、合法性、关联性都没有异议；对证据三认为无原件，对其真实性、合法性、关联性及其证明力均有异议；对证据四的真实性没有异议，但对关联性及证明力均有异议，认为不能证明该土地为家庭共有财产；对证据五的真实性、合法性、关联性及其证明力均有异议，认为该证明书未经法定代表人及经办人签名确认，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关司法解释中关于向人民法院提供证明材料的形式要件，且该经济社作为农村基层经济组织，不能证明本案所涉土地为家庭共有，另《国有土地使用权证》已证明陈忠泽才是该土地唯一合法的使用权人而非家庭共有；对证据六认为无原件核对，对其真实性、合法性、关联性及其证明力均有异议；对证据七的真实性没有异议，但是对其关联性及证明力有异议，认为不能证明本案所涉财产为家庭共有财产；对证据八的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对其证明力有异议，认为这恰恰证明了该涉案土地唯一合法使用权人为陈忠泽而非家庭共有财产；对证据九的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对其证明力有异议，认为该证据不能证明该涉案土地的权属来源问题，更不能证明本案所涉土地为家庭共有财产，反而证明了被告陈忠泽是通过合法形式将该涉案土地转让给吴清煌的事实；对证据十的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明内容有异议，认为该证据恰恰证明了因潘周兰与陈忠泽于2011年结婚，故该涉案土地并不属于家庭共有财产的事实；对证据十一的真实性有异议，认为该涉案土地的现况应以吴清煌提供的照片为准；对证据十二的部分真实性有异议，认为该笔录并不完整，不能证明《宅基契约》落款时间为二零一一年农历八月初六系伪造。
被告吴清煌提交的证据经庭审质证，三原告对被告吴清煌提供的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议，认为该《国有土地使用证》颁证时间恰恰证明了该涉案土地系原告潘周兰与被告陈忠泽在婚姻关系存续期间取得应属于夫妻共有财产；对证据二的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议，认为该《宅基契约》的真实签订时间是2014年8、9月份，但其载明的时间为2011年，系伪造。且该《宅基契约》并没有三原告的签字确认，是两被告恶意串通签订的；对证据三中收条的真实性、关联性、合法性均有异议。对银行对账单的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为该证据恰恰证明了两被告签订《宅基契约》时间是在2014年，也反证了《宅基契约》签订是恶意串通的事实。对光盘认为因其未收到也未当庭播放，故不予质证；对证据四的真实性没有异议，但对其证明内容为花费19万元装修的事实不予认可，认为系简易装修，仅为其经营活动所需；对证据五的真实性、合法性、关联性及其证明力均有异议；对证据六的真实性、合法性、关联性均无异议，但是对其证明内容为本院驳回原告的诉讼请求有异议；对证据七的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议，认为该涉案宅基地是潘周兰与陈忠泽在婚姻关系存续期间内所得，无论登记在夫或妻的名下都属于夫妻共同财产。被告陈忠泽对被告吴清煌提供的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性、合法性、关联性均无异议，同时补充，吴清煌于以下时间向其支付了共计34万元：2012年6月6日支付9万元，2013年11月、12月左右支付11万元，2014年支付12万元，2014年再收到现金2万元。但《宅基契约》是其与被告吴清煌于2014年8月左右才签订；对证据五的真实性有异议，认为送货单中所列明的瓷砖系被告吴清煌所要售卖的商品，并非是用于装修；对证据六的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据七的证明内容有异议，认为该涉案宅基地为陈忠泽、潘周兰、陈泉、陈忠泽父母及陈忠泽奶奶共同所有，是家庭共有财产。
本院于2015年8月14日对《宅基契约》载明的涉案土地进行了现场勘查并草拟现场勘查草图，三原告及两被告经庭审质证均表示与涉案土地现场一致。
经审查，本院对原告提交的证据认定如下：对证据一及证据三，因未提供原件予以核对无法确认其来源，且被告吴清煌提出了合理异议，因此本院不予采信；对证据二，能证明新兴一队当时的登记情况，且被告吴清煌对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信；对证据四、证据六、证据七，原告提供了原件予以核对，被告吴清煌虽提出了异议，但并未能提供相应的证据加以反驳，因此本院对三份证据予以采信；对证据五，虽其部分内容有瑕疵，但其能证明涉案土地的位置、面积、四至及其原始来源，因此，本院予以采信；对证据八，系本案争议契约涉案土地，与本案相关联，本院予以采信；对证据九，系本案争议契约，与本案相关联，本院予以采信；对证据十，其能证明原告潘周兰与被告陈忠泽现时的婚姻状况，与本案相关联，本院予以采信；对证据十一，与本院现场勘查不一致，且被告吴清煌提出合理异议，因此本院不予采信；对证据十二，吴清辉作为被告吴清煌的证人出庭时所作证言记录在案并在该庭审笔录签名确认，该证据与本案相关联，应予采信。
对被告吴清煌提交的证据，经审查，本院认定如下：对证据一，与原告提供证据八相一致，但对被告拟证明的内容，本院不予采信；对证据二，与原告提交的证据九内容相一致，但对被告拟证明的内容，本院不予采信；对证据三中的《收条》所载明陈忠泽收到被告吴清煌90000元的事实，被告陈忠泽庭审中予以承认，本院予以采信，但其载明该款项系土地转让款，与原告提供的证据十二所证明的时间等内容相悖，因此本院不予采信。对《银行对账单》中载明的转账支付陈忠泽12万元的事实，被告陈忠泽庭审中予以承认，因此本院予以采信。对《光盘》中内容，因与被告陈忠泽自认收到被告吴清煌总计34万元的事实不一致，且原告提出合理异议，因此本院不予采信。对证据四，与本院现场勘查情况基本一致，本院予以采信；对证据五，均非正规发票，被告亦无提供其他证据加以证明票面载明的费用系装修投入抑或经营所需，其真实性无法判断，因此本院不予采信。对证据六，系本院所作生效裁定，本院予以采信；对证据七，系土地登记申报存档材料，其来源于土地登记机关，原告亦无异议，对其真实性，本院予以认定，但对被告拟证明的内容，本院不予采信。
经审理查明：本案争议的《宅基契约》中所载明的涉案国有建设用地位于海南省临高县新盈镇雾田开发区北横街第四栋第五间，该地四至范围为东至王尚理，南至陈忠平，西至道路，北至陈忠贵，长20米，宽4.6米，用地面积为92平方米。被告陈忠泽系被告吴清煌娘舅，2004年至2005年间，经原告潘周兰与被告陈忠泽同意将涉案土地无偿交由被告吴清煌经营瓷砖生意使用。2012年6月6日，被告陈忠泽因其个人原因向吴清煌借款90000元，并向被告吴清煌出具一份载明为陈忠泽出售一块土地给吴亚开（即吴清煌）收到吴亚开90000元等内容的收款收条。2013年12月左右，被告吴清煌又支付给被告陈忠泽110000元。大约2014年8月份，由案外人吴清辉、陈忠贵在场，被告陈忠泽与被告吴清煌在海南省临高县新盈镇跃进路陈忠贵家中签订一份《宅基契约》，该契约载明：被告陈忠泽经家人商定同意将坐落于雾田开发区三横北路的一块宅基转让给被告吴清煌建房、面积为92平方米、土地转让价款为220000元及四至范围等内容，案外人陈忠贵在该契约上签名见证，该契约载明落款时间为2011年农历8月6日。2014年9月7日，被告吴清煌通过农行新盈营业所转账支付给被告陈忠泽120000元。2014年间，被告吴清煌再支付给被告陈忠泽现金20000元。自2012年6月至2014年间被告陈忠泽收到被告吴清煌支付的款项总计金额340000元。涉案土地的《国有土地使用证》[临国用（11）字第1792号]正本在签订《宅基契约》当年经被告陈忠泽同意由其胞兄交给了被告吴清煌，两被告没有涉及涉案土地过户登记的约定也未办理过户登记手续。涉案土地由被告吴清煌构建简易铁皮房并进行了内部装修现经营瓷砖生意使用。
另查明：原告潘周兰与被告陈忠泽于1991年12月16日依照当地风俗举办婚礼，双方于1992年9月19日生育长子陈泉，1998年6月4日又生育二女陈玉娇。涉案土地由原临高县新盈镇新兴管理区新兴第一经济合作社于1992年安排给被告陈忠泽一家使用。1992年12月15日，临高县新盈镇人民政府就涉案土地向陈忠泽颁发新证字第六号《宅基地使用证明书》。2000年4月26日，临高县人民政府就涉案土地向陈忠泽颁发了《国有土地使用证》。原告潘周兰与被告陈忠泽现系夫妻关系存续期间。
又查明：2015年1月26日，三原告曾就涉案土地合同纠纷向本院提起民事诉讼，因本案三原告不具备该案撤销请求权之诉的原告主体资格，其起诉不符合法定条件，本院于2015年6月12日作出民事裁定驳回了三原告的起诉。
上述事实，有原、被告提供的证据、本院现场勘查草图经庭审质证以及原、被告在庭审中的一致陈述予以证实，足以认定。
本院认为：本案争议焦点，一是涉案土地使用权是属于家庭共同享有还是夫妻共同享有；二是被告吴清煌对涉案土地使用权是否属于善意取得；三是两被告签订的《宅基契约》是否合法有效。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第四条规定，男女双方根据婚姻法第八条补办结婚登记的，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。本案中，虽然潘周兰与陈忠泽于2011年4月6日才补办结婚登记，但二人按照当地风俗习惯举行婚礼并共同生活是从1991年12月16日开始，举行婚礼时潘周兰已年满20周岁，至1992年6月5日时被告陈忠泽也已年满22周岁，该二人至此已符合结婚的实质要件,其婚姻关系效力应从1992年6月5日起算。另，临高县人民政府于2000年4月26日向陈忠泽颁发《国有土地使用证》，将本案所涉国有土地使用权登记在陈忠泽名下时，该二人系事实婚姻关系存续期间，且潘周兰与陈忠泽于1992年9月19日生育长子陈泉，1998年6月4日才生育二女陈玉娇，原告陈泉出生当年和原告陈玉娇未出生前，原告潘周兰和被告忠泽已经取得本案争议土地的使用权并于2000年4月26日登记到陈忠泽名下，因此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”之规定，该地使用权应属于原告潘周兰和被告陈忠泽夫妻共同享有而非其家庭及其其他家庭成员共同享有，原告陈泉和陈玉娇对本案争议土地用益物权未参与创设，其无权要求确认《宅基契约》无效和要求被告吴清煌返还该土地，据此，对于本案原告陈泉和陈玉娇的诉讼请求，依法应予以驳回。对于被告吴清煌对本案争议土地应属于被告陈忠泽的个人合法财产之主张，基于《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，该土地原是在原告潘周兰与被告陈忠泽事实婚姻关系存续期间安排给被告陈忠泽使用的农村宅基地，该土地使用权应当属于原告潘周兰与被告陈忠泽夫妻存续期间取得系夫妻共同享有，因此，对被告吴清煌的该项抗辩主张，本院不予支持。
关于争议焦点二，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得的构成要件应当具备：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。本案中，被告陈忠泽与被告吴清煌虽然签订了《宅基契约》且被告吴清煌已支付了相应的对价，但基于善意取得的构成要件中对于不动产规定必须依照法律规定进行登记，本案争议土地使用权两被告间没有过户登记的约定和也未办理过户登记手续，尚未完成该土地使用权的权属转移，因此，被告吴清煌主张该土地使用权已构成善意取得的理由，本院不予采纳。
关于争议焦点三，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。另外，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十五条又规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从上述法条规定内容可知，我国法律对物权变动采取债权契约加不动产登记（动产交付）原则，物权的变动不仅需要订立有效的合同，而且尚需完成标的物的登记行为方可发生效力。至于当事人通过合同约定的标的物转让最终是否能够实现，则属于合同的履行问题，一般并不影响合同的效力。本案中，被告陈忠泽作为具备完全民事行为能力人，其与被告吴清煌签订的《宅基契约》具备法律规定合同的各项要件，是双方真实的意思表示，并未违反法律的强制性规定，该《宅基契约》应为合法有效。本案原告潘周兰主张出让人被告陈忠泽签订该契约时欠缺部分处分权，不能作为认定该合同无效的理由。因此，原告潘周兰请求本院确认该合同无效，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。但该《宅基契约》合法有效并不意味着本案争议土地使用权属已经发生变更，尚需完成涉案土地登记行为方可发生效力。虽然本案涉案国有土地使用证正本现交到被告吴清煌手上，但两被告间没有办理过户的相关约定也未办理过户手续，同时对于该土地使用权的权属至起诉时因为没有共同权利人原告潘周兰的追认，该土地使用权的权属也尚未变更登记至被告吴清煌名下，故本案争议土地使用权的权属仍然属于原告潘周兰和被告陈忠泽夫妻共同享有，且涉案土地使用权因未办理过户登记，被告吴清煌尚未构成构成善意取得，因此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，本案原告潘周兰要求被告吴清煌停止对本案争议土地的侵占将该宅基地归还给原告潘周兰的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。
此外，对于被告陈忠泽签订《宅基契约》的行为是否构成表见代理的问题，表见代理是相对人相信代理人有代理权而为一定的法律行为，法律后果由被代理人承担的特殊代理。本案中，被告陈忠泽与被告吴清煌签订《宅基契约》时，被告陈忠泽并不是以代理人的身份签订，而是以合同相对人的身份签订，被告吴清煌未提供充分的证据证明被告陈忠泽系作为原告潘周兰的代理人身份与其签订该份契约。同时，如果被告陈忠泽的行为构成表见代理行为，那么违反《宅基契约》行为的所有法律后果都应该是由原告潘周兰与被告吴清煌共同承担，与被告陈忠泽没有直接的权利义务关系，但这种情况显然不是本案被告陈忠泽和被告吴清煌在签订《宅基契约》时所追求的法律后果，被告陈忠泽的行为不符合表见代理的形式要件。因此，对于被告吴清煌辩称被告陈忠泽签订《宅基契约》构成表见代理的抗辩理由，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第四条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴清煌于本判决发生法律效力之日起三个月内停止对位于海南省临高县新盈镇雾田新规划区北横街第四栋第五间国有建设用地的侵害，并将该地返还给原告潘周兰使用；
二、驳回原告潘周兰的其他诉讼请求
三、驳回原告陈泉、陈玉娇的全部诉讼请求。
案件受理费人民币4600元,由原告潘周兰与被告吴清煌各负担人民币2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 长 梁国华
人民陪审员 欧丽妹
人民陪审员 黄慧萍
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 邝舒琴
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附适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效
的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规
定的除外。
依法属于国家所有的资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效
力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>
若干问题的解释（一）》
第四条男女双方根据婚姻法第八条补办结婚登记的，婚姻关系从双方均符合婚姻法所规定的结婚的实质要件时起算。
第五条未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：
（一）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理。
（二）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明、
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。