江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0206民初6348号
原告：绿地地产集团无锡置业有限公司，统一社会信用代码91320206774685699G，住所地无锡市惠山区惠山经济开发区政和大道。
法定代表人：顾霞芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁敏，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被告：林妙章，男，1973年8月16日出生，汉族，住福建省周宁县。
委托诉讼代理人：郭辉，上海文飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂茜，上海文飞律师事务所律师。
被告：徐爱月，女，1977年3月14日出生，汉族，住福建省周宁县。
委托诉讼代理人：郭辉，上海文飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂茜，上海文飞律师事务所律师。
原告绿地地产集团无锡置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告林妙章、徐爱月商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人奚传江、被告林妙章、徐爱月及其共同委托诉讼代理人郭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2011年7月19日签订的商品房买卖合同（合同备案号：201107190102），2.林妙章、徐爱月立即返还绿地世纪城34幢2单元5层504号房屋，3.判令林妙章、徐爱月立即支付违约金75961.9元、律师费20000元，4.本案诉讼费由林妙章、徐爱月承担。事实和理由：林妙章、徐爱月向其购买了绿地世纪城34幢2单元5层504号房屋，为此向银行贷款。后林妙章、徐爱月未按约向银行还款，法院判决其对林妙章、徐爱月的债务承担连带清偿责任。现其已向银行履行完毕，林妙章、徐爱月经催讨至今未向其偿还垫付款并支付违约金，其有权根据约定解除合同。
被告林妙章、徐爱月共同辩称：其不同意解除合同。绿地公司承担担保责任是因为绿地公司未能通知其办理房产证，故由于绿地公司违约而导致本案纠纷。其已与绿地公司积极协商偿还垫付款，因绿地公司原因而未能偿还。即使其构成违约，绿地公司行使解除权也不符合双方约定的条件，因为绿地公司未被银行或者司法机关扣划款项。法院已判决绿地公司在承担担保责任后有权向其追偿，绿地公司不应再享有解除权。其已将涉案房屋交付给案外人使用，且已被其他法院查封，已不具备解除合同及返还房屋的条件。如果法院认为合同解除，其应承担违约责任，其要求绿地公司退还全部所收款项，并调低违约金至绿地公司代偿款项自垫付之日起按银行同期贷款基准利率计算的利息，且律师费应当包含在违约金内。
本院经审理认定事实如下：2011年7月19日，林妙章、徐爱月与绿地公司签订商品房买卖合同（合同备案号：201107190102），购买绿地公司开发的绿地世纪城34幢2单元5层504号房屋，总价759619元。合同约定：林妙章、徐爱月的通讯地址为江阴市青阳钢材市场B2区8号，联系电话为135××××1865；绿地公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的材料报登记机关备案，如因绿地公司的责任，林妙章、徐爱月不能在规定期限内取得房地产权属证书的，林妙章、徐爱月不退房，绿地公司自逾期之日起按已付房价款的同期存款利率支付违约金。合同补充协议还约定：如林妙章、徐爱月违反按揭贷款合同，被银行自身或者通过司法机关从绿地公司处划扣款项导致绿地公司承担保证责任的，林妙章、徐爱月应当在绿地公司通知之日起10日内补足划扣款项并承担该款项10%的补偿款，否则绿地公司可以解除商品房买卖合同，林妙章、徐爱月按总房款的10%向绿地公司支付违约金；对林妙章、徐爱月已付房款，在扣除绿地公司承担保证责任的金额、绿地公司处理此事时支付的律师费等正常费用及林妙章、徐爱月应承担的违约金后，由绿地公司将林妙章、徐爱月已付款的余款（如有）无息归还林妙章、徐爱月，如已付房款不足抵扣的，则林妙章、徐爱月仍需向绿地公司支付差额款项；绿地公司应及时以书面形式通知林妙章、徐爱月前来办理房屋的产证转移，林妙章、徐爱月在接到通知后仍迟延申办，从而引致绿地公司为林妙章、徐爱月的按揭贷款而设立的任何形式的担保在通知后30日内仍无法解除的，林妙章、徐爱月需支付相当于合同总房款10%的违约金，如果该违约金不足弥补绿地公司损失的，则林妙章、徐爱月仍需赔偿实际损失差额；在商品房买卖合同履行过程中，双方可以选择快件等方式将有关事项通知对方，在信函交付邮局3日后即视为送达；双方在商品房买卖合同中所填写的通讯地址、联系电话应当正确有效，如不正确或者无效导致通知无法到达的，只要通知方已按商品房买卖合同中所填写的通讯地址将信函交付邮寄，视为通知方已送达；如通讯地址、联系电话发生变化，应在变化后5日内书面通知对方，如未在5日内通知或因未通知方导致对方按商品房买卖合同中所填写的通讯地址、联系电话无法通知到的，或邮件被退回的，一旦对方按商品房买卖合同中所填写的通讯地址、联系电话交寄过信件或打电话，则视为已送达。
合同签订后，林妙章、徐爱月向绿地公司支付了首付款229619元。2011年8月29日，林妙章、徐爱月向中国农业银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称农行惠山支行）借款530000元用于支付剩余购房款，并将涉案房屋抵押给农行惠山支行提供担保（后未办理抵押登记手续），同时由绿地公司在林妙章取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续前承担连带保证责任。后绿地公司按约向林妙章、徐爱月交付了涉案房屋，目前尚未办理房屋产权登记手续。2012年12月31日，林妙章、徐爱月向绿地公司支付了涉案房屋的维修基金10995.3元。
2014年3月6日，因林妙章、徐爱月未按约还款，农行惠山支行诉至本院，要求林妙章、徐爱月立即归还借款本金517991.53元及利息11314.37元，并赔偿律师费损失34265元；绿地公司对林妙章、徐爱月的上述债务承担连带清偿责任。经审理，本院于2014年8月20日作出判决：一、林妙章、徐爱月于判决发生法律效力后10日内向农行惠山支行归还借款本金517991.53元及利息11314.37元，并赔偿农行惠山支付为实现债权而支出的律师代理费34265元；二、绿地公司对林妙章、徐爱月的上述债务承担连带清偿责任，绿地公司承担责任后，有权向林妙章、徐爱月追偿。绿地公司于2014年3月6日至2016年5月30日期间陆续为林妙章、徐爱月向农行惠山支行垫付了借款本金、利息、罚息、复利合计101786.63元。
2016年9月18日，绿地公司委托江苏永衡昭辉律师事务所的律师作为与林妙章房屋买卖合同纠纷一案一审阶段的代理人，双方约定律师费为20000元。
2016年9月23日，绿地公司按合同约定的通讯地址及联系电话向林妙章、徐爱月邮寄了律师函，要求林妙章、徐爱月支付垫付款101786.63元及补偿款10178.7元。该函于2016年9月26日退回。
2016年10月25日，绿地公司诉至本院，要求解除双方之间的商品房买卖合同，本院于2017年1月2日向林妙章、徐爱月送达了本案的诉状等应诉材料。
2016年10月26日，绿地公司再次按合同约定的通讯地址及联系电话向林妙章、徐爱月邮寄了律师函，提出林妙章、徐爱月对其发函通知付款置之不理，其要求解除双方之间的商品房买卖合同。该函于2016年10月29日退回。
2017年1月12日，农行惠山支行向绿地公司发出担保人履行责任通知书，提出绿地公司为林妙章、徐爱月担保的债务已到期，要求绿地公司立即履行担保责任，支付本息、诉讼费用、律师费合计644407.87元（包含前述已付款项）。次日，绿地公司向农行惠山支行清偿了上述债务。
2017年4月11日，涉案房屋被福建省周宁县人民法院（以下简称周宁法院）因（2017）闽0925民初280号案件查封。
审理中，林妙章、徐爱月主张其未收到绿地公司邮寄的律师函，律师函不能视为已送达，因为其早已离开了商品房买卖合同上载明的通讯地址，并变更了联系电话，其已告知了小区物业公司，并电话通知了绿地公司。绿地公司表示没有收到林妙章、徐爱月的变更通知，根据合同约定，律师函已经送达。
林妙章、徐爱月主张其于2016年9月至10月期间多次与绿地公司协商偿还垫付款，其也随身携带了弟弟徐寿祥名下存有足够余额的银行卡，但绿地公司一次次要求其支付过高的违约金，对其还款请求不理不睬。其向本院提交了徐爱月与绿地公司工作人员于2016年10月19日及20日的通话录音及徐寿祥的银行卡历史明细清单。通话录音反映：2016年10月19日，林妙章、徐爱月到绿地公司协商偿还代偿款及违约金事宜，双方此前就违约金金额已多次协商，徐爱月要求违约金少一点，认为10%有点多了，现在同意按5%支付违约金，现金不够，只能刷信用卡；绿地公司工作人员称林妙章、徐爱月之前总是在不停的拖，现在不谈了，已到法院立案了。徐寿祥的银行卡历史明细清单载明该账户于2016年9月至10月期间的余额为130000元至160000元左右。关于违约金金额，林妙章、徐爱月称绿地公司要求按房屋总价的5%再加10000元，而绿地公司主张为当时垫付款的10%即10178.7元。经质证，绿地公司对上述证据的真实性无异议，但认为由于林妙章、徐爱月要求少付违约金导致双方协商不成，才引起本案诉讼，且林妙章、徐爱月也不能证明随身携带上述银行卡并愿意还款。
林妙章、徐爱月还主张其已将涉案房屋抵押并交付给了案外人，已不具备解除合同及返还房屋的条件。其向本院提交了抵债租赁合同一份，载明其因经营需要多次向徐斌借款，截至2012年9月30日结欠徐斌730000元，其自愿将涉案房屋出租给徐斌，以租金抵扣借款利息，租赁期限为10年。经质证，绿地公司表示无法核实该证据的真实性，如果涉案房屋实际由案外人合法占有，法院判决返还房屋的执行风险由其自行承担。
以上事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、民事判决书、还款清单、委托代理合同、发票、律师函、邮寄凭证、担保人履行责任通知书、说明、房屋登记簿证明、通话记录、通话录音、银行卡历史明细清单、抵债租赁合同及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：绿地公司与林妙章、徐爱月签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定：如林妙章、徐爱月违反按揭贷款合同，被银行自身或者通过司法机关从绿地公司处划扣款项导致绿地公司承担保证责任的，林妙章、徐爱月应当在绿地公司通知之日起10日内补足划扣款项并承担该款项10%的补偿款，否则绿地公司可以解除商品房买卖合同，林妙章、徐爱月按总房款的10%向绿地公司支付违约金。现林妙章、徐爱月未按约向农行惠山支行偿还贷款，本院已判决由绿地公司对林妙章、徐爱月的债务承担连带保证责任，绿地公司已陆续向农行惠山支公司偿还了全部债务，且绿地公司于2016年9月23日向林妙章、徐爱月邮寄了律师函，要求林妙章、徐爱月偿还垫付款并支付违约金，但林妙章、徐爱月未在约定的期限内偿还任何款项，已构成违约，故绿地公司有权依约解除合同。
林妙章、徐爱月抗辩称绿地公司承担担保责任是因为绿地公司未能通知其办理房产证，故由于绿地公司违约而导致本案纠纷。本院认为，绿地公司行使合同解除权系因林妙章、徐爱月未按约向其偿还垫付款并支付违约金，与其是否通知林妙章、徐爱月办理房屋产权登记手续无直接联系，即使绿地公司未按约通知构成违约，也并非导致林妙章、徐爱月未能按约偿还银行贷款的原因，故该项抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。
林妙章、徐爱月抗辩称绿地公司的律师函不能视为已送达。本院认为，因绿地公司已按合同约定的通讯地址和联系电话邮寄，且林妙章、徐爱月未举证证明已向绿地公司通知变更后的通讯地址，故绿地公司的律师函应当视为已经送达，本院对该项抗辩意见不予采信。根据双方约定及绿地公司邮寄律师函的情况，本院认定绿地公司于2016年9月23日邮寄的律师函于2016年9月26日送达，于2016年10月26日邮寄的律师函于2016年10月29日送达。
林妙章、徐爱月抗辩称其已与绿地公司积极协商偿还垫付款，因绿地公司原因而未能偿还。本院认为，林妙章、徐爱月未在双方约定的期限内向绿地公司偿还垫付款并支付违约金，绿地公司已经享有合同解除权，虽然双方此后仍在协商偿还垫付款及支付违约金，但最终未能达成一致，不能归责于绿地公司，而绿地公司也未放弃解除权，现绿地公司行使解除权并无不当，本院对林妙章、徐爱月的该项抗辩意见不予采纳。
林妙章、徐爱月抗辩称即使其构成违约，绿地公司行使解除权也不符合双方约定的条件，因为绿地公司未被银行或者司法机关扣划款项。本院认为，因本院已判决绿地公司应当对林妙章、徐爱月的债务承担连带清偿责任，绿地公司在林妙章、徐爱月未履行生效判决的情况下自动向农行惠山支行偿还债务，与银行或者法院从其账户扣划款项并无区别，实质上都属于承担保证责任，故不影响绿地公司依约行使合同解除权，本院对该项抗辩意见不予采信。
林妙章、徐爱月抗辩称法院已判决绿地公司在承担担保责任后有权向其追偿，绿地公司不应再享有解除权。本院认为，绿地公司行使追偿权系基于借款担保关系中林妙章、徐爱月未按约偿还贷款，而行使解除权系基于商品房买卖关系中林妙章、徐爱月未按约偿还垫付款，两者并非基于同一事实，不存在权利竞合的情形，绿地公司可在不同的条件下分别行使，故该项抗辩意见于法无据，本院不予采纳。
因林妙章、徐爱月未能在约定期限内偿还垫付款并支付违约金，绿地公司于2016年10月29日向林妙章、徐爱月送达律师函，要求解除商品房买卖合同，故商品房买卖合同已于解除通知送达之日解除，本院予以确认。
林妙章、徐爱月抗辩称其已将涉案房屋交付给案外人使用，且已被其他法院查封，已不具备解除合同的条件。本院认为，即使林妙章、徐爱月将涉案房屋交付给案外人使用，也不影响绿地公司行使解除权，而周宁法院于2017年4月11日查封涉案房屋时，商品房买卖合同已经解除，该查封行为也不影响合同已经解除的效力，故该项抗辩意见于法无据，本院不予采纳。
商品房买卖合同解除后，林妙章、徐爱月应当将涉案房屋返还给绿地公司，并根据合同约定承担相应的违约责任，绿地公司也应当将收受的款项返还给林妙章、徐爱月。现绿地公司要求林妙章、徐爱月向其返还涉案房屋，合法有据，本院予以支持。绿地公司要求林妙章、徐爱月支付总房款的10%的违约金，林妙章、徐爱月认为违约金过高，要求调低至绿地公司代偿款项自垫付之日起按银行同期贷款基准利率计算的利息。本院综合考虑合同的约定、涉案房屋的价值、绿地公司垫付的款项等因素，酌情认定林妙章、徐爱月承担涉案房屋总房款5%的违约金，即37980.95元。绿地公司还要求林妙章、徐爱月承担其为实现债权而支出的律师费20000元，符合合同约定，且该金额未超出合理范围，本院予以支持。林妙章、徐爱月要求地公司返还全部购房款759619元、维修基金10995.3元，绿地公司也表示同意一并处理，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、绿地地产集团无锡置业有限公司与林妙章、徐爱月于2011年7月19日签订的商品房买卖合同（合同备案号：201107190102）解除；
二、林妙章、徐爱月于本判决发生法律效力之日起十日内向绿地地产集团无锡置业有限公司返还绿地世纪城34幢2单元5层504号房屋；
三、林妙章、徐爱月于本判决发生法律效力之日起十日内向绿地地产集团无锡置业有限公司支付违约金37980.95元、律师费20000元；
四、绿地地产集团无锡置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林妙章、徐爱月返还购房款759619元、维修基金10995.3元；
五、驳回绿地地产集团无锡置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12356元，由绿地公司负担549元，林妙章、徐爱月负担11807元。该款已由绿地公司预交，林妙章、徐爱月于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分直接支付给绿地公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 赵旭东
代理审判员 周 腾
人民陪审员 高晓琪
二〇一七年九月二十日
书 记 员 许海峰