重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初4782号
原告：交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地：重庆市九龙坡区谢家湾正街102号，组织机构代码：90313977-5。
负责人：童军，行长。
委托代理人：况铭茜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告：刘合镍，男，汉族，1967年10月5日出生，住湖北省黄石市西塞山区。
被告：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地：重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层07至12、15、16号，组织机构代码：55204385-0。
法定代表人：廖嘉宁。
委托代理人：吴卫航，女，汉族，该公司员工，1983年11月16日出生，住重庆市渝中区。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉被告刘合镍、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法由代理审判员张元甲独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行委托代理人况铭茜，被告刘合镍，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司委托代理人吴卫航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉称：被告刘合镍为购买位于重庆市九龙坡区××大道北段××号的房屋，以该房屋作为抵押向原告申请个人贷款。2014年2月28日，二被告与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2014年九龙坡个贷字0302号）。合同约定：被告刘合镍向原告贷款71万元，利息为年利率6.8775%（为中国人民银行基准利率上浮5%），贷款期限240个月，自放款之日起算；合同履行期内被告刘合镍如有违约行为，原告有权宣布合同项下已发放的贷款本息全部提前到期，要求被告立即偿还本息并按照合同约定利率上浮50%计算罚息和复利；被告还应承担原告为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费等。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司作为担保人为被告刘合镍的上述债务承担连带清偿责任，保证期间为最后一期贷款到期之日起两年，保证责任的范围为贷款合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。同日，原告与二被告签订了《重庆市预购商品房抵押合同》，约定被告刘合镍将其购买位于重庆市××区房屋作为借款抵押担保。2014年4月1日，原告向被告刘合镍发放了贷款71万元，但被告刘合镍截至2015年8月23日已连续5期未能按时还款，原告遂起诉来院请求：（一）、被告刘合镍立即偿还原告本金693776.53元及截止2015年8月23日的利息18594.59元、罚息159.83元，2015年8月23日之后的罚息以借款本金693776.53元为基数，自2015年8月24日起在合同约定的利率基础上上浮50%计算至付清之日，利随本清；2015年8月23日之后的复利以利息18594.59元为基数，自2015年8月24日起按照罚息利率计算至付清之日，利随本清；（二）、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告刘合镍的上述债务承担连带清偿责任；（三）、原告对被告刘合镍提供的位于重庆市××区房屋享有抵押权，原告有权对该抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。
被告刘合镍辩称：欠款属实，但现在经济困难，无力偿还。
被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司辩称：其不应当承担连带清偿责任，因为涉案房屋已经具备了办理初始登记的条件；原告的第二、三项诉讼请求相互矛盾，若原告要求对被告刘合镍提供的房屋享有抵押权，则其保证责任已经免除；其不应承担诉讼费，原告通过诉讼的方式实现债权是自行扩大损失。
经审理查明：2014年2月28日，原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行与被告刘合镍、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同主要约定：1.被告刘合镍向原告贷款购买位于重庆市××区的房屋，贷款金额为71万元，贷款期限240个月；2.贷款利率6.8775%，该利率系中国人民银行现行基准利率上浮5%，贷款实际发放后，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；3.逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；4.被告刘合镍违反合同约定时，视为本合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告刘合镍立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；5.被告刘合镍未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；本合同利率发生调整的，原告有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率；6.逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；7.被告刘合镍未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；8.被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司为本合同项下贷款承担连带责任保证，保证期间为最后一期贷款到期之日后两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用，被告刘合镍取得所购房屋的权利证明且原告取得抵押权的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的保证责任解除，但在原告取得抵押权的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，被告刘合镍有欠款或欠费的，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。同日，原告与二被告签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定被告刘合镍将其购买的位于重庆市××区的房屋为其向原告的前述贷款提供抵押担保。2014年4月4日，原告向被告刘合镍发放了贷款71万元。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行提交的还款情况表显示：截止2015年8月23日被告刘合镍已逾期5期未按时偿还借款，累计逾期借款本金7390.09元，利息18594.59元，罚息159.83元，宣布提前到期本金686386.44元（所欠本金合计为693776.53元）。被告刘合镍对原告提交的上述还款情况表所载明的内容无异议。
审理中，原、被告均确认，涉案房屋未办理房地产权证，也未办理正式抵押权登记。
上述事实，有个人房产抵押贷款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、贷款还款情况表、交通银行分行借款凭证及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
本院认为，原告与被告刘合镍、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告按照合同约定向被告刘合镍发放了贷款，被告刘合镍应当按照合同约定偿还借款本金并支付利息。原告提交的还款情况表显示：截止2015年8月23日被告刘合镍已逾期5期未按时偿还借款，累计逾期借款本金7390.09元，利息18594.59元，罚息159.83元，宣布提前到期本金686386.44元（所欠本金合计为693776.53元）。被告刘合镍对原告提交的上述还款情况表所载明的内容无异议，因此本院对上述事实依法予以确认。《个人房产抵押贷款合同》约定被告刘合镍违反合同约定未按时偿还借款时，视为本合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告刘合镍立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。现被告刘合镍截止2015年8月23日已累计超过5期未按约偿还借款本息，原告有权提前收回全部贷款本金并按照合同约定收取利息、罚息和复利。《个人房产抵押贷款合同》约定贷款期内利率为在中国人民银行贷款基准利率的基础上上浮5%，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，现原告请求以借款本金693776.53元为基数，在中国人民银行公布的商业银行贷款基准利率的基础上上浮5%再上浮50%计收罚息，符合合同约定且亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法予以支持。中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“中长期贷款（期限在一年以上的）利率实行一年一定。……对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”《个人房产抵押贷款合同》仅约定被告刘合镍未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，但对于如何计收复利无明确约定，现原告请求以未付利息18594.59元为基数，按照罚息利率即在中国人民银行公布的商业银行贷款基准利率的基础上上浮5%再上浮50%计收复利，符合中国人民银行关于计收复利的相关规定，本院依法予以支持。综上，被告刘合镍应支付原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金693776.53元（其中欠缴到期本金7390.09元，宣布提前到期本金686386.44元），截止2015年8月23日的利息18594.59元，罚息（截止2015年8月23日的罚息为159.83元，2015年8月23日以后的罚息以借款本金693776.53元为基数自2015年8月24日起在中国人民银行公布的商业银行贷款基准利率的基础上上浮5%再上浮50%计算至付清之日止），复利（以利息18594.59元为基数自2015年8月24日起在中国人民银行公布的商业银行贷款基准利率的基础上上浮5%再上浮50%计算至付清之日止）。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告与被告刘合镍仅签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定被告刘合镍将其购买的位于重庆市××区的房屋为其向原告的前述贷款提供抵押担保，但并未办理抵押登记，因此原告作为债权人尚未取得该房屋的抵押权。故对原告要求对涉案房屋享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。
被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司在《个人房产抵押贷款合同》中作为保证人，承诺对被告刘合镍的债务承担连带保证责任，该意思表示真实，合法有效，本院予以确认。《个人房产抵押贷款合同》约定被告刘合镍取得涉案房屋的权利证明并且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的保证责任解除。但涉案房屋至今未办理重庆市房地产权证以及正式抵押权登记，因此被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的连带担保责任尚未解除。对于原告要求被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告刘合镍的支付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘合镍在本判决生效后五日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金693776.53元，支付利息18594.59元，罚息（截止2015年8月23日的罚息为159.83元，2015年8月23日以后的罚息以借款本金693776.53元为基数自2015年8月24日起在中国人民银行公布的商业银行贷款基准利率的基础上上浮5%再上浮50%计算至付清之日止），复利（以利息18594.59元为基数自2015年8月24日起在中国人民银行公布的商业银行贷款基准利率的基础上上浮5%再上浮50%计算至付清之日止）；
二、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告刘合镍的上述第一项付款义务向原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行承担连带清偿责任；
三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为5393.5元，由被告刘合镍、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司负担（因原告已预缴，此款由二被告于本判决生效后五日内随应付款项一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张元甲
二〇一六年四月十八日
书 记 员 王 潇