辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02846号
上诉人（原审被告、反诉原告）康平县华达通讯电脑有限公司，住所地康平县康平镇中心街306号。
法定代表人：王大林，该公司经理。
委托代理人：孙静，辽宁伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘明全，男，1974年2月1日出生，汉族，个体，住址康平县康平镇。
被上诉人（原审被告）康平广厦房地产开发有限公司，住所地康平县康平镇中心路42号。
法定代表人：郑春仁，该公司经理。
上诉人康平县华达通讯电脑有限公司（以下简称华达通讯公司）与被上诉人刘明全、康平广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市康平县人民法院（2015）康民初字第659民事判决书，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
刘明全一审中诉称：2007年4月5日，刘明全在华达通讯公司处购买商品房一套，华达通讯公司给刘明全开具专用收款收据一张，并签订门市楼预售合同一份，合同约定面积120平方米，但是由于涉案的房产实际测量面积是128.48平方米，根据法律规定产权登记面积大于合同约定面积时，面试误差比3%以内的部分由买受人补足，超过3%部分由出卖人承担，因此涉案房产的3%以外的应该由华达通讯公司承担，因此要求法院判令3%以外的由华达通讯公司承担，同时要求法院判令华达通讯公司及广厦房地产公司为刘明全开具发票，协助刘明全办理房产证。2015年6月3日，刘明全撤销华达通讯公司、广厦房地产公司协助刘明全办理房照、开具发票的诉讼请求。
华达通讯公司一审中辩称：刘明全补足8.48平方米的房产价款后，华达通讯公司才能给刘明全开具发票，并协助刘明全办理房产证，理由是：一、双方签订的并不是正式的房屋买卖合同，华达通讯公司不是涉案房产的开发商，无权以自己名义与买受人签订房屋买卖合同；二、双方对房屋的面积确认有明确的约定，因在签订买卖合同时，该房产正在预计建设过程中，对每个门市楼的面积尚未确定，故在签订《预售合同》时，对房屋的面积都暂定为“约120平方米”。虽然每个门市楼都是按照120平方米收取的房屋价款，但是合同的本意都是：每间门市面积都约120平，待房产审定后以实际测量面积为准，实行多退少补；三、与华达通讯签订预售合同的不仅刘明全一人，此楼共有门市12户，每户都签订了预售合同，其他买受人都按合同约定以产权登记面积为准补足或退回房款，从而与开发商签订了正式的购房合同，并办理了房屋产权登记证，而刘明全未依《门市楼预售合同》约定补足房款，所以才没与开发商签订正式的房屋买卖合同，未能办理房屋产权登记证，因此刘明全存在违约行为。
广厦房地产公司未到庭参加诉讼，但在一审中提供书面答辩意见称：刘明全应该与我公司签订正式的商品房买卖合同，由我公司出具购房发票，但是该房的实际开发商是华达通讯公司，需要刘明全将全部房款交给华达通讯公司后，由华达通讯公司带领刘明全共同向我公司签订买卖合同，我公司才能履行协助义务。
华达通讯公司一审中诉称：2007年4月5日，刘明全在华达通讯公司购买门市楼一套，当时该房系预售房，故双方在签订《门市楼预售合同》第六条约定：“面积确认：合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准”。2008年10月6日，经康平县房产管理处对华达通讯公司建设的该楼进行面积审核，审核刘明全购买的门市楼实际面积为128.84平方米，故华达通讯要求刘明全补足房款49，820元，可刘明全迟迟不予补交，导致华达通讯无法为其出具正式发票，才未能及时办理房屋产权，故请求法院依法判令刘明全补足房屋价款49820元，并依法支付迟延给付期间的利息及其他损失，待刘明全补足房款后，华达通讯愿意为刘明全出具购房发票，并协助办理房屋产权证。
刘明全一审中辩称：我与华达通讯公司没有约定多退少补，因此不能说明多出面积由刘明全支付房款，也不能说明多出面积由刘明全承担。根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条第二项规定，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房款由买受人补足，超出3%部分的房价由出卖人承担，双方没有明确约定交付面积与约定面积不符时误差面积部分房款由谁承担，故超出合同约定面积的3%由华达通讯承担，我同意给付3%之内的房产价款。
经一审法院审理查明：2007年4月5日，刘明全与华达通讯公司签订《门市楼预售合同》，其中华达通讯公司为甲方，刘明全为乙方，合同约定：“……一、甲方自愿将坐落于康平镇中心街306号天地通数码科技大厦门市楼北数第（肆）号门市楼一、二层面积约为120平方米出售给乙方……四、价款：按建筑面积计算，该门市楼单价为5875元，总金额为柒拾万零伍仟元……六、面积确认：合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准……。”同日，刘明全向华达通讯公司给付房款705，000元。
2008年10月6日，康平县房产管理处出具的《天地通面积审核示意图》，示意图中显示南至北第9号商业房屋（系刘明全购买的房产）的产权面积为128.48平方。
一审法院认为，刘明全与华达通讯公司签订的《门市楼预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。虽然双方签订的《门市楼预售合同》并非正式的商品房买卖合同，但是该合同已经具有商品房的位置、价款、付款方式等；同时华达通讯公司已将房屋交付给刘明全使用，因此刘明全与华达通讯公司之间的《门市楼预售合同》已经具备商品房买卖合同的主要条款，因此华达通讯公司以预售合同进行抗辩的理由本院不予支持。
关于本案诉争房产约定的面积及产权登记面积，刘明全与华达通讯公司虽然在《门市楼预售合同》第一项中书写“面积约120平方米”，但是刘明全按照《门市楼预售合同》第四项约定实际支付120平方米的房产总价款为705，000元，且华达通讯公司接受了该房产总价，因此双方约定面积为120平方米。另根据康平县房产管理处出具的《天地通面积审核示意图》可知，刘明全购买的位于由南至北第9号商业房屋的产权面积为128.48平方，故诉争房产的产权登记面积为128.48平方米。
关于诉争房产产权登记面积超过约定面积的价款承担问题，本案中，刘明全与华达通讯公司仅约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准”，对于差额面积的价款承担并未约定，且诉争房产的面积误差比为：（128.48平方米-120平方米）÷120平方米×100%，该面积误差比超过3%，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题解释》第十四条的规定，刘明全作为买受人不要求退房时，面积误差比在3%以内部分房价款21，150元（3%×120平方米×5875元／平方米）由刘明全承担，面积误差比超过3%部分的房价款28，670元﹛［（128.48平方米-120平方米）÷120平方米×100%-3%］×120平方米×5875元／平方米﹜由华达通讯公司承担。综上，刘明全要求法院判令面积误差比3%以外的房款由华达通讯公司承担符合法律规定，本院予以支持；而华达通讯公司要求刘明全补足8.48平方米的房款49，820元，仅21，150元房款符合法律规定，本院予以支持，其余的金额不予支持。
关于华达通讯公司要求支付迟延给付期间的利息及损失的诉讼请求，因本案中刘明全已入住，只是双方对于是否应交足房屋差额面积价款存在争议，故不能视为刘明全违约，因此华达通讯公司请求支付迟延给付期间的利息及损失本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、刘明全（反诉被告）刘明全于本判决生效之日起10日内一次性给付被告（反诉刘明全）康平县华达通讯电脑有限公司房款21，150元；
二、驳回被告（反诉刘明全）康平县华达通讯电脑有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费479元，由本诉被告康平县华达通讯电脑有限公司负担，反诉案件受理费523元，由反诉刘明全康平县华达通讯电脑有限公司承担130.75元，由反诉被告刘明全承担130.75元。
宣判后，康平县华达通讯电脑有限公司不服一审法院判决向本院提起上诉，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判或发回重审。其上诉理由为：一：一审判决不顾合同当事人的意思自治原则，随意曲解合同条款。合同当事人签订的《门市楼预售合同》第六条明确约定“面积确认：合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准，”所以依据一审法院以作出判决的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”的规定，既然一审法院认定该《预售合同》具有商品上买卖合同的主要条款，就应该按照合同的相关条款进行处理，即以产权登记面积为准确房屋价款。二、一审判决未依照当事人的诉讼请求作出判决。一审原告在起诉状中由明确的诉讼请求及理由，一审原告要求被告承担的房款27175元，自己承担22645元，并要求被告协助办理房照等。可一审法院，视双方当事人的诉讼请求与不顾，随意改变当事人的诉讼请求。三、一审法院对诉讼费承担部分的判决显示公允。一审原告的诉讼请求大部分撤回，并未获得一审法院的支持，其诉讼费应由原告自行承担，可一审法院却判决该部分诉讼费由一审被告承担，实属不公。
刘明全、康平广厦房地产开发有限公司则辩称同意一审判决。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、门市楼预售合同、专用收款收据等证据材料，经一、二审庭审审查，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，关于华达通讯公司提出与刘明全签订的《门市楼预售合同》中，关于约定面积明确，应以产权登记面积为准，所产生的面积差额应由刘明全全部予以补足的问题，双方在《门市楼预售合同》中关于房屋面积约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准，”但对于差额面积价款承担并未约定，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题解释》第十四条规定：双方对于“面积差额款”属约定不明。根据上述法律规定，刘明全作为房屋买受人应承担面积误差比3%并无不当。华达通讯公司要求刘明全支付差额部分全部价款无事实法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1046元，由上诉人康平县华达通讯电脑有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十二月五日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。