北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第21071号
原告（反诉被告）郭勇，男。
委托代理人张淑媛（郭勇之妻）。
被告（反诉原告）北京城建兴华地产有限公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号。
注册号：110000004156303
法定代表人梁伟明，董事长。
委托代理人李宗铭，女，该公司法律顾问。
委托代理人李明洁，女，该公司职员。
原告（反诉被告）郭勇与被告（反诉原告）北京城建兴华地产公司（以下简称城建兴华公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆金伟独任审判，公开开庭进行了审理。郭勇及其委托代理人张淑媛，城建兴华公司之委托代理人李宗铭、李明洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭勇诉称，2012年9月7日，我原居住的北京市某区7排1号被拆迁。2012年10月12日，我与城建兴华公司签订了《某住宅项目C1地块某区拆迁定向安置购房协议书》（以下简称《定向安置购房协议书》），约定交房日为2014年5月31日，但到了约定交房日后，城建兴华公司一直未通知我收房，也未有任何解释，直至2015年1月19日，城建兴华公司才通知我收房。当我带好购房协议及相关证件如约到城建兴华公司处办理收房手续时，城建兴华公司强迫我签署一份补充协议，协议中将交房日期改为2015年1月22日，且违约金无争议。我对此不同意，城建兴华公司就不给我办理入住手续，也不给房屋钥匙。后我多次与城建兴华公司协商违约金事宜，但其一直推诿搪塞。我也多次到某区、北京市住建委申诉，但也多次调解无效，并建议我通过司法程序解决。现在我一家一直在外租房住。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、城建兴华公司立即无条件按照《定向安置购房协议书》约定向我交付位于北京市某区1203号房屋；2、城建兴华公司向我支付逾期交房违约金（按已付购房款423750元的日万分之二为标准，自2014年6月1日起至实际交付房屋之日止）；3、由城建兴华公司承担本案诉讼费用。
城建兴华公司辩称，我方不同意郭勇的诉讼请求。理由是本案所涉房屋是某区政府的安置房，已经由某区房屋征收办公室统一代购，并与我方签订了相应的代购协议。因此，涉案房屋安置给谁，应当由某区房屋征收办公室来确认，并出具相应确认单，我方没有处置权。现本案所涉的《定向安置购房协议书》虽由我方与郭勇签订，但此系北京某投资建设有限公司（以下简称某公司）出具确认单，且该确认单一直没有得到某区房屋征收办公室的认可和确认。因此，本案所涉房屋同时存在2个有效合同，我方无法确定应当将涉案房屋交付给谁，故我方现无法向郭勇交付涉案房屋。关于违约金，如前所述，导致我方无法交付的原因不在我方，故我方不应承担违约金，而且即便在这种情况下，我方还是冒着很大的风险通知郭勇在内的被拆迁人于2015年1月22日入住，但郭勇以入住所需交纳的费用不合理为由拒绝入住，且郭勇在拆迁时已获取了安置费，不存在租房等实际损失，故我方在通知其入住之后也不应再承担违约金。另外，因某公司出具的确认单的效力问题一直没有得到解决，即便我方现同意向郭勇交付涉案房屋，但后期还需要签署正式的买卖合同，且该合同仍需政府方面的审核和批准。因此，我方本着善意的原则，希望通过本次诉讼一起让政府方面完善涉案房屋的相关审批手续，即先解除《定向安置购房协议书》，然后再由政府出具合法的确认手续，重新签订协议后继续履行。为此，我方提出反诉，要求解除我方与郭勇于2012年10月12日签订的《定向安置购房协议书》。
郭勇针对城建兴华公司的反诉请求辩称，我不同意城建兴华公司的反诉请求，理由是我和城建兴华公司签订的《定向安置购房协议书》是合法有效的，双方均应当全面履行各自的权利和义务，不得擅自变更和解除合同。
经审理查明，2012年10月12日，郭勇（乙方，购房人）与城建兴华公司（乙方，售房人）签订《定向安置购房协议书》，约定如下：“本协议经与北京市某区房屋征收办公室（以下简称房屋征收办公室）共同协商，解决某区某东路拆迁居民安置事宜，依据拆迁人某公司提供的《某区拆迁定向安置住房购房确认单》，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上双方达成如下协议：第一条、基本情况：乙方所购买的定向安置房位于某区（据《2013规意字1472号》）中的1203号一居室（以下简称1203号房屋）。第二条、房款计算：该套房屋建筑面积56.5建筑平方米，单价7500元／建筑平方米，房款423750元。第三条、房款交纳方式：一次性付款，该房屋总房款423750元，在本协议签订当日支付。第四条、其他约定：1、定向安置房的产权为商品房产权，办理产权证时，购房人按届时有关规定办理并交纳相关税费。……3、房屋交付时间：2014年5月31日。按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。4、物业管理、供暖季停车等收费标准届时按照北京市有关规定和标准执行。……”。合同签订当日，郭勇向城建兴华公司支付了购房款423750元。后双方因1203号房屋交付事宜发生争议诉至本院。
庭审中，城建兴华公司以《定向安置购房协议书》中涉及的拟向郭勇交付的1203号属于定向安置房屋，且已纳入其与房屋征收办公室签署的代购协议范围，需由房屋征收办公室出具确认单，而本案所涉确认单则由某公司出具，但未经房屋征收办公室认可，故其无法向郭勇交付1203号房屋，进而要求解除其与郭勇签署的《定向安置购房协议书》。就其主张，城建兴华公司向本院提交了海融达公司出具的《海淀区拆迁定向安置住房购房确认单》（以下简称《确认单》）和其作为出卖人（乙方）与房屋征收办公室作为买受人（甲方）于2012年10月签订的《某区重点工程拆迁安置房代购协议》（以下简称《代购协议》），其中《确认单》的主要内容为：“被拆迁人郭勇，属于小营东路市政工程项目的被拆迁家庭，已经签订《拆迁补偿协议》。被拆迁人郭勇，选择购买北京城建兴华地产有限公司开发建设的1203室的定向安置房，建筑面积约56.5㎡。最终以正式测绘面积为准。”；其中《代购协议》的主要约定内容为：“甲乙双方就某区某C1地块重点工程拆迁安置房项目代购事宜达成如下协议：第一条、建设依据：……第二条、项目基本情况：2.1项目名称：某区某C1地块重点工程拆迁安置房项目。2.2项目地址为北京市某区某（C1地块），东至规划某东路，南至规划某中路，西至规划某西路，北至规划某南路。……第三条、代购房源情况：3.1甲方代购的安置房源共计4栋，楼栋编号分别为6、7、8、9号楼，……3.2具体房源明细表见附件【1】。第四条、计价方式与价款：……第五条、付款方式及期限：5.1自本协议签约生效起10个工作日内，甲方向乙方支付代购房款总额20%，……5.2剩余代购房款由甲、乙双方视房源对接情况另行协商支付。……5.4甲方向乙方支付代购房款时，乙方应向甲方开具收据。购房发票由乙方按照与甲方认定的被征收拆迁人（即购房人）签订北京市商品房现房买卖合同后，按照合同中约定的金额，向甲方认定的被征收拆迁人开具。……第六条、交付时间及交付条件：6.1乙方应当在2014年5月31日前向购房人交付该房屋。……第七条、甲乙双方的权利义务：7.1甲方应对购房人购房资格进行审核，为乙方开具相关凭证，并保证购房人资料的真实性，不得向乙方提供虚假证明。否则，由此产生的一切后果及损失均由甲方承担。……7.3自本合同签订后，乙方不得擅自对外销售第三条所述的安置房。如乙方擅自销售该安置房，由此产生的一切后果及损失均由乙方承担。7.4乙方应积极配合购房人进行《安置房交付协议》签订、入住手续的办理，以及网上签约、产权转移登记等手续的办理及相关工作。7.5乙方应按时将达到交付条件的合格房屋交付给购房人。……第十一条、协议持有：本协议及附件一式肆份，甲方乙方双方各执贰份，具有同等法律效力。……。”郭勇对《确认单》的真实性没有异议，但以《代购协议》为复印件为由不予认可。经本院询问城建兴华公司，其表示无法提供《代购协议》原件，要求法院向房屋征收办公室核实。后本院前往房屋征收办公室核实相关情况，房屋征收办公室答复如下内容：1、城建兴华公司提交的《代购协议》复印件与其留存的《代购协议》原件内容一致，且城建兴华持有该《代购协议》及所附附件的原件；2、郭勇系被征收拆迁人，郭勇与城建兴华公司签署的《定向安置购房协议书》早于其与城建兴华公司签署的《代购协议》，故由某公司出具相应确认单，由郭勇直接向城建兴华公司支付购房款，其不再就1203号房屋重复出具确认单；3、其与城建兴华公司就代购房源对接核对过，在《代购协议》的附件中已将1203号房屋用红色字体标注为“已签”，其不会将该房屋再安置给其他被征收拆迁人。庭审中，本院向双方宣读了就答复内容制作的《询问笔录》，郭勇对此没有异议，城建兴华公司对此真实性没有异议，但坚持认为房屋征收办公室没有就某公司所出具的《确认单》的效力问题作出明确答复，后续履行仍存在障碍，并据此要求解除《定向安置购房协议书》，后由房屋征收办公室将1203号房屋纳入代购范围后再与郭勇签署协议并予以履行。郭勇对此则主张双方的《定向安置购房协议书》合法有效，应当予以履行。
庭审中，关于违约金，郭勇主张因城建兴华公司未按《定向安置购房协议书》约定期限交房，城建兴华公司应依约支付逾期交房违约金。城建兴华公司则主张因1203号房屋同时存在2个合同，且在本案所涉的由某公司出具的《确认单》效力一直未经房屋征收办公室认可，致其在客观上无法向郭勇交房，其不存在单方过错，故其不应承担违约责任。城建兴华公司另主张其曾通知郭勇于2015年1月22日收房，但郭勇因对收房时应结算的费用有异议而拒绝收房，故在其通知之日起亦不应承担违约责任，应由郭勇自行承担。郭勇认可城建兴华公司曾通知其收房，但否认因自身原因而拒绝收房，并主张导致未能收房的原因是城建兴华公司要求其签署有关更改交房日期和放弃违约金的补充协议，但其不同意。就其主张，郭勇向本院提交了《定向安置购房协议书补充协议》影印件，其中有如下条款内容：“入住时间，《安置协议》预定入住时间为2014年5月31日，现确定为2015年1月22日，乙方无异议，双方不存在入住违约争议。”城建兴华公司对此以没有郭勇签字、尚未生效为由不予认可。郭勇则解释在交房时正是因其拒绝签署该份补充协议，城建兴华公司便拒绝向其交付房屋钥匙。
城建兴华公司另主张因郭勇在与海融达公司签订相关拆迁协议时获取了相应周转安置费用，故双方在《定向安置购房协议书》中约定的违约金明显高于郭勇的实际损失，要求法院予以酌减。郭勇对此不予认可，主张其拆迁时并未有周转安置费用，且拆迁后一直租房居住。就其主张，郭勇向本院提交了其与某公司签署的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁货币补偿协议》）和其与李艳、刘全有分别签署的《房屋租赁合同》，其中《拆迁货币补偿协议》中有如下内容：“乙方在拆迁范围内有正式房屋6间，乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是郭勇、之妻张淑媛、之子郭昊辰，被拆迁房屋补偿共计599550元，拆迁补助费包含搬家补助费2210元、提前搬家奖励费5000元、工程配合奖50000元、外迁补助费200000元，共计257210元，拆迁补偿款、补助费共计856760元。”；《房屋租赁合同》中显示郭勇分别向李艳、刘全有租住了北京市某区102号1居室房屋和北京市某区202号2居室房屋，年租金分别为39600元和42000元，租期自2012年9月15日至2015年9月14日。城建兴华公司对《拆迁货币补偿协议》没有异议，但不认可《房屋租赁合同》的真实性。经本庭询问，郭勇解释原有住房拆迁后一家三口无法一起居住，只能分开租房。
另查，郭勇还向城建兴华公司另签署了《定向安置购房协议书》，约定购买某区1204号三居室房屋一套。另查，现1203号房屋已具备交房条件。
上述事实，有双方当事人的陈述、《定向安置购房协议书》、《代购协议》、《询问笔录》、《拆迁货币补偿协议》、《房屋租赁合同》、收据等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，郭勇与城建兴华公司签署的《定向安置购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当依约全面履行各自义务。现城建兴华公司虽主张因其与房屋征收办公室就本案所涉房屋签署了《代购协议》，且某公司就本案所涉房屋所出具的《确认单》至今未经房屋征收办公室认可而致其无法向郭勇交付本案所涉房屋，且即便向郭勇交房，但后续合同换签事宜仍需房屋征收办公室审批，故应解除《定向安置购房协议书》后另行签署协议，但根据本院向房屋征收办公室核实的内容，可以确认郭勇系被征收拆迁人，而涉案房屋应由某公司出具相应确认单，并由郭勇直接向城建兴华公司交付购房款，且本案所涉房屋已在《代购协议》所附附件中予以明确标注，不存在由房屋征收办公室另行安置的情形，又因涉案房屋已具备交付条件，亦不存在客观上不能交付的情形，至于后续合同换签事宜，并非系城建兴华公司向郭勇交付本案所涉房屋的前置条件，故对于城建兴华公司要求解除《定向安置购房协议书》的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，而对于郭勇要求城建兴华公司依据《定向安置购房协议书》约定内容交付涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于违约金一节，如前所述，因城建兴华公司自身持有《代购协议》及附件原件，故其对于涉案房屋能否交付事宜应当明知，其应当依据《定向安置购房协议书》约定期限按期向郭勇交付涉案房屋，现其未能按期交房，其行为构成违约，应当承担违约责任。退一步，即便因房屋征收办公室等第三人原因导致其在客观上迟延向郭勇交付涉案房屋，但此亦不能免除其自身的违约责任。现城建兴华公司虽曾通知郭勇于2015年1月22日入住涉案房屋，但根据本案查明的事实，导致郭勇当时未能收房系双方就逾期交房违约金未能达成一致意见所致，而非郭勇单方怠于履行收房手续所致，故城建兴华公司不能据此免除其通知入住以后的违约责任。对于违约金的计算标准，城建兴华公司虽抗辩明显高于郭勇的实际损失，但根据郭勇提交的《拆迁货币补偿协议》、《房屋租赁合同》等证据，郭勇在拆迁时所获取的补偿中并未有明确的周转安置费用，且郭勇在原有住房拆迁后在客观上亦需租房居住，必然需发生相应租房费用。因此，城建兴华公司的有关违约金过高的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信，其应当按照双方《定向安置购房协议书》约定的违约金计算标准向郭勇支付逾期交房违约金。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、北京城建兴华地产有限公司于本判决生效后七日内向郭勇交付双方于二〇一二年十月十二日签订的《某住宅项目C1地块某区拆迁定向安置购房协议书》（编号：7#-3-1203）项下的、位于某区一二〇三号房屋；
二、北京城建兴华地产有限公司于本判决生效后七日内向郭勇支付逾期交房违约金（自二〇一四年六月一日起至实际交付房屋之日止，每日按照已付款人民币四十二万三千七百五十元的万分之二为标准计算）；
三、驳回北京城建兴华地产有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千八百二十八元，由北京城建兴华地产有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费三千八百二十八元，由北京城建兴华地产有限公司负担，已交纳三十五元，余款三千七百九十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 陆金伟
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 于春燕