湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00115号
上诉人（原审被告）：韩立胜，男，1963年1月5日出生，汉族。
委托代理人：王健，湖北维思德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李平，男，1973年10月10日出生，汉族。
委托代理人：万利强，湖北伟宸律师事务所律师。
原审被告：武汉市东西湖区汉江砂石供应场，住所地武汉市东西湖慈惠沙嘴堤外。
法定代表人：韩立胜，该场场长。
委托代理人：王健，湖北维思德律师事务所律师。
上诉人韩立胜因与被上诉人李平、原审被告武汉市东西湖区汉江砂石供应场（以下简称汉江砂石供应场）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民商初字第00577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月，李平向一审法院提起诉讼，请求判令：1、韩立胜返还超额收取的租金人民币61，660元；2、韩立胜、汉江砂石供应场共同向李平赔偿因提前解除《场地与设备租赁合同》所造成的各项经济损失人民币1，199，892.52元（砖木房屋李平增建了75.42平方米应补偿39，218.4元、简易房屋6.67平方米补偿2，267.8元、道路硬化5，513.1平方米补偿款551，310元、水电16，418元［（75.42＋6.67）×200＝16，418］、设备补偿263，250元、停业损失99，219.32元、奖金200，000元、其他20，000元、自拆奖励8，209元，合计1，199，892.52元）；3、本案诉讼费用由韩立胜、汉江砂石供应场共同承担。
一审法院经审理查明：1997年9月8日，韩立胜、黄吉冬从武汉市东西湖区防汛指挥部办公室航运队处租赁了位于武汉市东西湖区汉江大堤94公里处黄砂场地，并与武汉市东西湖区防汛指挥部办公室航运队签订了《黄砂场地租赁合同》，合同约定的租赁期限为一年。
合同签订后，韩立胜一直在租赁场所内经营黄砂销售等业务。1999年，武汉市东西湖区防汛指挥部办公室航运队又与韩立胜签订协议，将其下属的汉江砂石供应场的各种证照移交给韩立胜，自此韩立胜遂以汉江砂石供应场名义对外经营黄砂业务。
2000年2月25日，武汉市东西湖区航务管理所下发了《关于东西湖汉江砂石供应场在辖区设置水域的批复》，同意汉江砂石供应场在网船湾港区100米的使用岸线（桩标93km下游600米、止700米）作为黄砂码头，使用年限为十年。
2000年11月6日，经武汉市东西湖区防汛抗旱指挥办公室批准，汉江砂石供应场获准在砂场外滩汉江干堤93km＋850m处修建一幢建筑面积为136平方米左右的临时简易房屋。
2003年1月1日，武汉市东西湖区防汛指挥部办公室吕家湾河道堤防管理所与韩立胜签订《堤防禁脚地有偿使用合同书》，约定由韩立胜有偿使用武汉市东西湖区防汛指挥部办公室吕家湾河道堤防管理所汉江干堤93＋750公里，堤外河滩地1534平方米（含路、临时住房）作为黄砂销售场地，合同有效期三年，从2003年1月1日起至2006年1月1日止；合同期间如遇堤防建设或防汛抗洪的需要，韩立胜应无条件退还场地。合同还约定了其他权利义务。
2003年5月13日，韩立胜注册成立了名称为汉江砂石供应场的个人独资企业，经营范围为黄砂、石料销售。
2005年1月24日，韩立胜（甲方）与李平（乙方）签订《场地与设备租赁合同》，约定：乙方因中转、经营货物需要，就租用甲方拥有的沙嘴码头水域、河坡、岸上场地，设备和甲方拥有的堤外房屋租给乙方使用事宜，达成如下协议：一、租赁标的：1、水域：从大堤往沙嘴码头现有道路（汉江大堤94公里处）右侧垂直至汉江水面起向下游与潘龙春所属码头水域相边100米水域；2、河坡：水域范围对应之河坡；3、岸上有地：水域范围相对应至大堤之场地；4、设备：岸上简易平房一幢（面积136平方米，长17米，宽8米），压水井一口，变电器一台及相关输电设备，场地上所有的简易平台，属于甲方的皮带机。二、租赁期限自本合同签订之日起，将第一条之租赁对象租给乙方使用到2035年12月31日止。三、租金及其他给付1、第一条所述全部租赁对象的租金，甲乙双方约定，第一个租赁年至第十五个租赁年间的租金为160，000元整（即2005年2月1日至2020年2月1日），从第十六个租赁年至第三十个租赁年的租金为200，000元整；2、考虑到乙方改造及建设的工程期，甲方同意乙方免付前三个月的租金，即从2005年5月1日起计算租金。本合同签订时，乙方一次性支付租金至2005年11月1日；3、2005年11月1日起，乙方每一年支付租金……六、在本合同执行期间，如有第三方对本合同租赁对象使用权提出异议，由甲方负责排除。在政府对租赁的水域、河坡、场地进行整体规划及变更使用而发放补偿费时，在该处由乙方投资所建设施补偿费归属乙方，该处本身之补偿归甲方，补偿费无具体划分时，由双方协商解决。七、特别约定……8、在本合同期限满时，乙方所投资的固定设施由乙方拆走，基础设施无偿留给甲方。合同还约定了其他权利义务。
2005年10月18日，韩立胜（甲方）与李平（乙方）签订《﹤场地与设备租赁合同﹥补充协议》，约定：将《场地与设备租赁合同》第六条第二款“在政府对租赁的水域、河坡、场地进行整体规划及变更使用而发放补偿费时，在该处由乙方投资所建设施补偿费归属乙方，该处本身之补偿归甲方，补偿费无具体划分时，由双方协商解决。”改为“在政府对租赁的水域、河坡、场地进行整体规划及变更使用而发放补偿费时，乙方在该处所建设施补偿费在整个补偿费中，按乙方投资总额优先补偿乙方的补偿完后，多余的补偿费才归甲方补偿。并且乙方提前支付的多余租金，甲方要优先在补偿费中退回给乙方。”本协议与《场地与设备租赁合同》同样具有法律效力，签字后生效。
协议签订后，李平为从事货物装卸服务对租赁场所及码头进行了投资改造，包括对堆场进行平整硬化，对上下货场二条路面进行加固，对原有建筑面积为136平方米的房屋扩建至211.42平方米，新增了吊机、趸船、皮带机等设备设施，并将韩立胜所有的100千瓦的变压器变卖后又新添置了一台2**千瓦的变压器，将码头取名为加加货运码头。
2007年9月4日，为了经营需要，李平与其表弟邵杰共同注册成立了武汉狮子山货物装卸服务有限公司，在租赁场所内继续从事装卸服务。其中法定代表人为李平，占股90%，邵杰占股10%。之后，李平每年依约向韩立胜交纳租金，并以韩立胜名义缴纳了2009年、2011年的堤损修复费。
2011年起，李平因趸船及配套设施发生故障送外维修基本停止经营，仅装卸部分零散货物，并将多余的场地对外租给他人经营煤、砂石等业务，且收取了2012年的租金。
2012年7月10日，武汉市防汛抗旱指挥部向长丰桥至月湖桥汉江两岸沿线各砂石场作业码头及单位下发了武汛（2012）3号文件《市防汛抗旱指挥部关于长丰桥至月湖桥汉江两岸沿线防洪清障的通告》，主要内容为：一、从长丰桥上游500米至月湖桥段汉江两岸沿线所有砂石场、作业码头和影响行洪安全的建、构筑物，均属于关闭清障范围。二、上述范围内的建、构筑物及其附属物、趸船、机械设备的所有人和使用人，应于2012年7月15日起，停止砂、石料泊岸卸载，至2012年8月15日前自行完成砂石外运、趸船迁移和建、构筑物拆除工作；逾期不外运、不迁移、不拆卸、不拆除的，由有关部门依法强行拆除。已取得合法手续的，依法给予补偿。三、硚口、汉阳、东西湖区人民政府会同市交通、水务、公安等部门共同负责砂石场及作业码头关闭、迁移的组织、协调、监督、管理工作。四、本通告自2012年7月15日起施行。
2012年7月15日，李平向韩立胜支付2012年度的部分租金130000元，并于2012年元月12日至同年10月31日期间分五次向韩立胜的妻子刘望华支付了2012年1-10月的生活费25，000元，共计支付155，000元。
2012年8月2日，武汉市东西湖区人民政府办公室下发《区人民政府办公室关于印发东西湖区汉江重点堤段防洪清障综合治理实施方案的通知》，明确了整治范围为长丰桥上游500米（桩号为93＋500），下游至与硚口区张公堤搭界的东西湖汉江段（桩号为94＋650），河段全长1150米，并组织水务、运输等部门研究砂石码头的搬迁选址问题等。
2012年11月20日，武汉市东西湖区防汛抗旱指挥部办公室（甲方）与汉江砂石供应场韩立胜（乙方）签订了《清障补偿协议书》，约定乙方在规定时间内搬迁完毕后，甲方补偿其各项经济损失共计778，943.2元。
2012年底，因政府将码头搬迁方案调整为货币补偿方案，李平打算在搬迁后继续经营码头的合同目的无法实现后，其遂停止向韩立胜支付2013年的租金，且未再继续收取承租户的租金，改由韩立胜直接向承租户收取。
2013年8月14日，武汉市东西湖区防汛抗旱指挥部向汉江砂石供应场韩立胜下发了《责令改正通知书》，认定其在汉江干堤左岸（93＋989公里）处建设的建筑物、构筑物，属于碍洪建筑物、构筑物，责令其于2013年8月18日前自行拆除，并负责清理现场，恢复原有滩地。
2013年8月19日，武汉市东西湖区防汛抗旱指挥部办公室（甲方）与汉江砂石供应场（韩立胜）（乙方）重新签订了一份《清障补偿协议书》，主要内容为：“根据武汛（2012）3号文件精神，按照东西湖区人民政府办公室发布的《关于印发东西湖区汉江重点堤段防洪清障综合治理实施方案的通知》要求，对长丰桥上游500米（桩号为93＋500），下游至与硚口区张公堤搭界的东西湖汉江段（桩号为94＋650），全长1150米河段开展防洪清障工作。现参照武价房字（2014）74号文件中关于房屋拆迁补偿法规、政策的有关规定，就房屋、场地等清障补偿达成如下协议：一、乙方房屋位于东西湖汉江干堤，砖木结构房屋面积211.42平方米，简易房屋面积6.67平方米，道路场地硬化面积为5，513.1平方米。二、乙方同意甲方以货币方式给予清障补偿。三、甲方应支付的费用：（一）房屋清障补偿费用按照武汉市房屋重置价格标准，并经双方许可，甲方对乙方房屋按以下单价计算清障补偿。1、乙方砖木结构房屋为520元／平方米，计算：211.42×520=109，938.4元；2、乙方简易房屋为340元／平方米，计算：6.67×340=2，267.8元。（二）其他方面清障补偿（1）道路场地硬化为100元／平方米，计算：5，513.1×100=551，310元；（2）水电为200元／平方米，计算：218.09×200=43，618元；（3）设备补偿263，250元；（4）停业损失99，219.32元；（5）奖金200，000元；（6）其它30，000元。（三）房屋清障奖励补偿乙方在规定时间内清除完毕后，甲方给予乙方100元／平方米的自拆奖励，计款21，809元。以上三项共计1，321，412.52元。四、清除拆除时间甲乙双方签订协议后，乙方应在3日内完成清障拆除工作。五、房屋拆除后，甲方会同有关部门验收合格后，同意在5日内将补偿费用支付给乙方。六、安全责任乙方在拆除房屋、设备和退出场地时必须注意安全，因乙方引起的安全事故和责任全部由乙方自行承担。七、本协议自双方当事人签字之日起生效，一式四份，甲乙双方各执一份，一份由甲方报区房屋拆迁部门，一份交公证处留存。”韩立胜在协议上签名、捺印。
一审审理中，李平为防止其承租的码头因拆迁导致证据灭失，遂于2013年9月5日申请武汉市东西湖公证处对承租场地进行证据保全。东西湖公证处于同日出具（2013）鄂东内证字第95号《公证书》，内附有同日拍摄的现场照片一组。从照片上看，租赁场所内有简易平房一栋、输电设备若干、道路两条，空地上还堆放有空调、桌椅等生活用品。
之后，租赁场所内的设施在清障协议签订后一个月内被全部拆除，武汉市东西湖区防汛抗旱指挥部已向韩立胜支付补偿款100，000元，剩余款项因本院采取保全措施暂未支付。
一审审理中，双方对李平停业时间及退场时间有争议。李平认为政府通告下达后，其无法继续经营随即停业，并解聘员工，仅留一两名人员留守，但直至拆迁时将其存放在租赁场所内的物品处理完后才退场，期间并未与韩立胜口头解除合同；韩立胜、汉江砂石供应场则认为2013年春节前其与李平口头协商解除了合同，并将码头收回后，李平就退场了。
一审另查明，双方还对《清障补偿协议》中补偿对象及利益的归属有争议。李平认为其承租后建设了6.67平方米的简易房屋，硬化了水泥场地约1800平方米，硬化了两条水泥路，改造了原有水电设施，并投资购入设备，故《清障补偿协议》中列明的砖木房屋李平增建的75.42平方米、简易房屋6.67平方米、道路硬化5，513.1平方米、水电、设备补偿、停业损失、奖金、其他及自拆奖励所对应的补偿费应归其所有。韩立胜则认为6.67平方米的简易房屋系由其所建，其在交付李平时码头已是三通一平，李平只是硬化了水泥场地，大约1000多平方米，并在其原来的基础上加固了两条水泥路，自来水管系其出租前就已安装好，且《清障补偿协议》签订前李平便已将其添置的设备吊机、趸船、皮带机运走了，故认为补偿费用与李平无关。
一审审理中，武汉狮子山货物装卸服务有限公司明确表示李平诉称的上述投资均系其在公司成立前的个人投资，因清障补偿的所得利益均由李平个人享有，与武汉狮子山货物装卸服务有限公司无关。
一审法院认为：韩立胜于1997年从武汉市东西湖区防汛指挥部办公室航运队处承租了位于武汉市东西湖区汉江大堤94公里处的黄砂场地经营黄砂业务，并断断续续与武汉市东西湖区防汛指挥部办公室下属机构签订租赁合同，双方之间已形成黄砂场地租赁合同关系。合同履行期间，韩立胜以汉江砂石供应场的名义在租赁场所内修建码头、取得水域许可以及获准修建简易房屋，之后又与李平签订《场地与设备租赁合同》及补充协议，将其使用的沙嘴码头水域、河坡、岸上场地，购买的设备和修建的面积为136平方米的简易房屋等一并租给李平使用，租赁期限为30年，该合同系双方当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，该合同超过二十年的部分应为无效，未超过二十年的部分应为有效，双方当事人均应在有效期内全面履行合同约定的义务。
本案中，因租赁物属于防洪清障整治的范围被政府责令拆除，致使双方的租赁合同无法继续履行，根据合同第八条第三款的约定，因不可抗拒的因素等原因导致本合同无法继续履行的，双方均不承担违约责任。但鉴于李平在签订租赁合同后对租赁物进行了添附，且武汉市东西湖区防汛抗旱指挥部办公室是针对添附后形成的租赁物与韩立胜达成的《清障补偿协议》，根据公平原则以及双方签订的《场地与设备租赁合同》及补充协议中关于“在政府对租赁的水域、河坡、场地进行整体规划及变更使用而发放补偿费时，乙方在该处所建设施补偿费在整个补偿费中，按乙方投资总额优先补偿乙方的补偿完后，多余的补偿费才归甲方补偿。并且乙方提前支付的多余租金，甲方要优先在补偿费中退回给乙方。”的约定，韩立胜应将其所获的补偿中属于李平投资的部分优先补偿给李平，并将李平支付的多余租金予以退还。
关于补偿范围及补偿费用如何确定的问题。
1、关于租金损失。审理中，李平认可码头于2011年起因趸船故障维修基本停止经营，仅装卸部分零散货物，其主要是将多余场地租给他人收取租金盈利，且已收取次承租人2012年全年的租金，且李平未提交证据证明其停止经营的明确时间，故不能认定李平多支付了租金，故其主张其已于2012年7月15日政府发布通告后停止经营，并要求韩立胜返还多余房租61，660元，无事实和法律依据，不予支持。
2、关于房屋补偿。《清障补偿协议》中列明：“1、乙方砖木结构房屋为520元／平方米，计算：211.42×520=109，938.4元；2、乙方简易房屋为340元／平方米，计算：6.67×340=2，267.8元。”本案中，韩立胜租赁给李平使用的房屋（砖木结构）面积为136平方米，后李平将房屋扩建至211.42平方米，故扩大的面积75.42平方米系李平投资所建，对应的补偿款39218.4元（75.42平方米×520元／平方米）应补偿给李平。另，关于6.67平方米的简易房屋，双方在庭审中均称由自己所建，但双方在《场地与设备租赁合同》中约定的租赁物并不包括该简易房屋，韩立胜亦未提交证据证据证明该房屋系其所建，应承担举证不利的后果，故推定该简易房屋系李平所建，故对应的补偿款2，267.8元（6.67平方米×340元／平方米）应补偿给李平。
3、关于道路场地硬化补偿。《清障补偿协议》中列明“道路场地硬化为100元／平方米，计算：5，513.1×100=551，310元。”双方在《场地与设备租赁合同》中约定租赁物包括场地上所有的简易平台，李平在承租后又在原有基础上对地面及道路进行了水泥硬化加固，双方对该节事实无争议，仅是对李平硬化加固的面积有分歧，因现场实物已不存在，无法进行现场勘验核定，酌定韩立胜将该项补偿款的50%即275，655元（551，310元×50%）补偿给李平。
4、关于水电补偿。《清障补偿协议》中列明“水电为200元／平方米，计算：218.09×200=43，618元”，可见水电补偿是以房屋总面积218.09平方米为基数进行计算，其中既包括韩立胜建设的136平方米的房屋面积，也包括原告扩建的75.42平方米的房屋面积及6.67平方米的简易房屋面积，故韩立胜应按李平所建房屋面积所占比例返还李平应得的水电补偿费16，418元［（75.42＋6.67）平方米÷218.09平方米×43，618元］。
5、关于设备补偿、停业损失、奖金和其它。《清障补偿协议》中列明“设备补偿金额263，250元、停业损失99，219.32元、奖金200000元、其他30，000元”，但未载明具体补偿明细及计算标准，根据公平原则，并结合双方的损失情况，酌定韩立胜将上述补偿款总和592，469.32的30%即177，740.80元补偿给李平。
6、关于房屋自拆奖励。《清障补偿协议》中列明房屋在规定时间内自行拆除完毕的奖励为21，809元，审理中，李平自认其将存放在租赁场所内的物品变卖处理后便退场，房屋并非其自行拆除，故其无权对该项奖励要求分配。
据此一审法院认定韩立胜应补偿李平房屋、道路场地硬化、水电、设备补偿、停业损失、奖金和其它损失共计511，300元。因汉江砂石供应场系韩立胜开办的个人独资企业，且韩立胜从武汉市东西湖区防汛指挥部办公室租赁场地后一直以汉江砂石供应场名义对外经营，且《清障补偿协议》的相对方也是汉江砂石供应场和韩立胜，故对于李平应得的补偿款，汉江砂石供应场应与韩立胜共同承担返还责任。综上，对于李平要求韩立胜返还其超额收取的租金61，660元的诉讼请求，不予支持；对于李平要求韩立胜与汉江砂石供应场赔偿损失1，199，892.52元的诉讼请求，在51，1300元的范围内予以支持，超出的部分，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、韩立胜、武汉市东西湖区汉江砂石供应场于本判决生效后十日内共同返还李平补偿款511，300元；二、驳回李平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21，600元（李平已预交），由李平负担15，684元，韩立胜、武汉市东西湖区汉江砂石供应场负担5，916元，并在履行上述给付义务时一并支付给李平。
判后，韩立胜不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回李平一审的诉讼请求；本案一、二审受理费、保全费均由李平负担。事实与理由：一、一审认定《场地与设备租赁合同》及补充协议合法有效，没有法律依据。1、《场地与设备租赁合同》及补充协议是一份转租合同，因没有得到出租方的同意而无效；2、《场地与设备租赁合同》及补充协议违反了防洪法的强制性规定而无效。二、李平虽有部分投资，但未获得主管部门的许可，已被认定为行洪障碍物，不受法律保护。对违章建筑相关权利的认定，不属于法院的审理范围。三、即使上述协议有效，一审判决部分补偿李平，没有事实和法律依据。
被上诉人李平答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：韩立胜与李平签订《场地与设备租赁合同》及补充协议，将其使用的沙嘴码头场地、设备及简易房屋出租给李平使用，该合同系双方当事人真实意思表示，租赁期限虽约定为30年，超过法律规定的20年最长租赁期限，但合同未超过20年期限的部分未违反我国相关法律禁止性规定，应为有效，一审认定双方当事人均应在有效期内全面履行合同约定的义务正确。上诉人韩立胜称双方签订的合同及补充协议系转租合同及违反防洪法因而合同无效的上诉理由，因缺乏事实和法律依据而不能成立，其请求本院不予支持。
关于对李平补偿数额的问题。本案租赁物被政府责令拆除，致使双方的租赁合同无法继续履行，武汉市东西湖区防汛抗旱指挥部办公室与韩立胜达成了《清障补偿协议》，对诉争场地进行补偿，双方约定补偿共计132余万元，该补偿金额中包含对李平投资的房屋、道路场地硬化、水电、设备补偿等，该部分补偿应由李平享有。一审根据李平对租赁物进行了添附，依据公平原则以及双方签订的《场地与设备租赁合同》及补充协议的约定，判决韩立胜将属于李平投资部分的补偿由韩立胜支付给李平并无不妥，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8913元，由韩立胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年三月六日
书记员 肖 华