浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）嘉盐民初字第2083号
原告：王趣英。
原告：张征。
委托代理人：朱峰、吴艳群。
被告：浙江美林房地产开发有限公司。
法定代表人：林尔良。
委托代理人：徐军、徐汇。
第三人：嘉兴美林大酒店投资管理有限公司。
法定代表人：林尔良。
委托代理人：徐军。
原告王趣英、张征与被告浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年7月12日向本院起诉。本院于同日受理后，二原告在审理过程中向本院申请价格鉴定，本院予以准许后对外委托鉴定，并在鉴定结束后依法由代理审判员陈秀珍适用简易程序于2013年1月16日公开开庭进行了审理，原告王趣英、张征的委托代理人朱峰、被告的委托代理人徐汇到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2013年3月28日公开开庭进行了审理。原告王趣英及原告方的委托代理人吴艳群、被告的委托代理人徐军到庭参加诉讼。2013年4月8日，本院依职权追加嘉兴美林大酒店投资管理有限公司（以下简称美林大酒店）为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，并于2013年5月17日依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王趣英及原告方的委托代理人朱峰、被告美林房产公司、第三人美林大酒店的共同委托代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王趣英、张征起诉称：原、被告经协商一致于2010年3月3日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，原告方购买由被告开发建设的美林·金色港湾一期公寓式酒店1610号房，该房建筑面积46.30平方米，总价款为320000元。被告应在2011年7月1日前将符合各项条件的商品房交付原告，如被告逾期超过60日交房的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款。合同签订后，原告依约向被告支付了265600元购房款，其中购房款差额54400�，依双方签订的《美林金色港湾公寓式酒店套房委托经营合同》的约定，以第一期（三年）经营回报收益做抵销。原告已全面、充分履行了合同义务，但被告到目前为止未向原告交付房屋，严重违反了合同约定。且经原告方实地察看，被告所售房屋与合同约定出现了结构性改变，原告方多次与被告协商均无果。后原告于2012年4月1日委托律师向被告发律师函，要求被告退还已付购房款并赔偿相应的损失，但遭拒绝。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，原告已按照合同约定支付购房款，被告未在约定时间内交付房屋且逾期超过60日，据合同约定，原告有权解除双方的合同关系并要求被告立即退还已付购房款，且因被告违约导致合同解除，原告方有权要求被告赔偿由此产生的损失。故请求法院依法判令（庭审中作了变更）：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告立即返还原告购房款320000元；3、被告立即支付逾期违约金3200元；4、被告支付已付房款的同期银行贷款利息38304元；5、被告赔偿原告损失4000元；6、被告支付原告方鉴定费1300元；7、被告承担本案诉讼费用。
被告美林房产公司答辩称，第一，原告方和第三人美林大酒店于2010年3月3日签订的《嘉兴美林大酒店投资管理有限公司美林金色港湾公寓式酒店套房委托经营合同》是在双方平等自愿、互惠互利的基础上的，应属于《商品房买卖合同》的补充合同，属不可分割的整体，同样具备法律效力。第二，根据委托经营合同第五条第（1）点约定，“本合同经营期限内前三年原告方的经营回报收益按原告方与美林房产公司所签订的《商品房买卖合同》总房价款的17%（三年总计，含税）标准确定。”此款已包含在原告方购买美林房产的总价款之内（即抵扣原�方所支付的总价款，原告方实际支付的总价款为265600元）。这说明美林房产公司已在严格履行双方所签订的委托经营合同，完全没有损害原告方的利益。第三，委托经营合同第二条明确指出，“原告方同意在本委托经营合同有效期内将涉及该房屋经营管理的一切事项全部委托给美林大酒店处理，并同意其以美林大酒店的名义从事该房经营管理的一切活动”，第三条第1款亦确定美林大酒店自行确定、调整该房的具体经营用途及经营模式”。第四，据委托经营合同，期限为八年（2011年10月1日至2019年9月30日止），且在委托经营期间，该合同不可撤销。其中前三年的经营回报收益已支付给原告方，原告方也将此款作为总价款的一部分。说明原告方已在享受投资带来的回报及对《商品房买卖合同》、《委托经营合同》的认可。第五，《委托经营合同》规定，在委托管理期间，美林大酒店是否正在装修或出租或用于其他用途，均由其自行确定及调整，在不影响原告方既得利益，不违反委托经营合同的前提下原告方不得进行干涉。第六，原告方指出被告擅自改变房屋结构，实则是为业主着想，经规划部门同意备案后，准备进行房屋整体优化。原告方表示不能接受，故被告取消了该房的优化方案，并保持与《商品房买卖合同》备案中的户型一致。故在双方签订《房屋买卖合同》及《委托经营合同》后，被告严格履行合同，并未损害原告方的利益。请求法院依据事实与理由，依法驳回原告方的诉讼请求。另，原告方请求被告立即返回购房款，被告认为即使是解除双方的商品房买卖合同，也是返还实际金额。
第三人美林大酒店陈述称，第三人和被告是二个法人代表，是独立法人，但为一个合作关系。原告购买的房子，第三人已经按照买卖合�规定，签订了委托经营合同，且前三年已经按合同规定支付给原告方投资收益款。第三人严格履行了委托经营合同的规定，不存在违约现象。如果经审理需要判决解除原、被告之间的购房合同的，且原告仍坚持返还320000元购房款的诉请，第三人美林大酒店基于有独立请求权的第三人，提出独立请求：1、原告方返还三年经营回报收益54400元；2、原告方支付自购买之日起至判决之日止的经营回报产生的利息；3、原告方支付违约金60000元。
针对第三人的陈述及请求，原告方认为，一、第三人所支付的经营性收益，并非交付给原告，故原告无返还的义务。二、关于利息的计算方法，因为原告并未收到该部分经营收益，所以也不存在负有向第三人支付利息的义务。另外，至今第三人未提供其支付经营性收益的具体日期及金额，故从第三人代为向被告支付收益的情况看，也不存在从签订购房合同开始计算利息的方法。三、原告与第三人之间的委托经营合同的无法履行是由被告的违约所造成，因此，原告无任何理由对第三人承担违约责任，第三人应当向被告提出承担违约责任。
原告为支持其主张，举证如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》一份、付款凭证三份，用以证明原告方向被告购买房屋及支付购房款265600元的事实；
2、《美林金色港湾公寓式酒店套房委托经营合同》一份，用以证明原告方购房后欲委托第三人经营的事实；
3、律师函及回执各一份，用以证明原告方为被告违约情况曾通过律师与被告协商的事实。
4、浙江和诚房地产估价有限公司出具的房地产估价报告一份，用以证明涉案房屋的现行市场价格为324000元的事实。
5、浙江和诚房地产估价有限公司出具的增值税普通发票一份，用以证明原告为确定涉案房屋的市场价格�出鉴定费用1300元的事实。
被告质证意见：对证据1、2、3本身均无异议。对证据4无异议。对证据5本身没有意见，但不同意承担该费用。
第三人质证意见：对原告所出示证据的真实性均无异议，就合同形式和合同成立要件来说，商品房买卖合同及委托经营合同都是成立的，且均由原告签字确认。委托经营合同第11条规定，商品房买卖合同解除后，酒店委托经营合同才能自动解除。但合同一直在履行中，不存在违约现象，故请法庭驳回原告的诉讼请求。
本院认证意见：证据1、2、3、4具有合法性、真实性，且与本案具有关联性，同时被告对上述证据均无异议，故本院予以认定，并根据书面记载认定相关事实，原告实际支付购房款合计265600元。证据5，具有合法性、真实性和关联性，本院予以认定。
被告美林房产公司未向本院提供证据。
第三人美林大酒店为支持其主�，向本院出示了《浙江省商品房买卖合同》、《美林金色港湾公寓式酒店套房委托经营合同》各一份，用以证明该二份合同均由原告方签字确认，如要解除买卖合同，违约后应追究相应责任的事实。
原告方质证意见：对第三人出示的二份合同的真实性、合法性和关联性没有异议，但第三人并未提供其付款的凭证，且委托经营合同第十二条规定，委托经营合同提前解除的，按实际委托经营期限计算，多退少补。现第三人要求原告方全额返还经营收益，显然与合同约定不符，其诉求没有事实依据。
本院认证意见：第三人提供的证据具有合法性、真实性和关联性，本院予以认定，并根据书面记载认定相关事实。
据此，本院查明案件事实如下：
二原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）经协商一致，于2010年3月3日签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人购买由出卖人开发建设的美林·金色港湾一期公寓式酒店1610号房，建筑面积46.30平方米（套内建筑面积34.14平方米，应分摊的共有建筑面积12.16平方米），该商品房有一阳台，其建筑样式为非封闭式，该商品房总价款为人民币320000元，由买受人参照合同附件三付款，即买受人签订本合同时付人民币160000元整，剩余房款人民币160000元整，在出卖人书面或口头通知买受人与银行办理贷款手续之日起30日内通过银行按揭全额付到出卖人帐户。出卖人应当于2011年7月1日前将符合各项条件的商品房交付给买受人。除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受�支付违约金。2010年3月3日，二原告（作为甲方）与第三人（作为乙方）签订了《嘉兴美林大酒店投资管理有限公司美林金色港湾公寓式酒店套房委托经营合同》一份，该合同约定，本合同约定该房委托经营期限为八年，自2011年10月1日至2019年9月30日止。本合同经营期限内前三年（自2011年10月1日起至2014年9月30日止），甲方的经营回报收益按甲方与美林房产公司所签订的《商品房买卖合同》总房价款的17%（三年总计，含税）标准确定，乙方于甲方付清全部房款之日起15日内一次性支付给甲方。若甲方与美林房产公司于2010年3月3日签订的《商品房买卖合同》提前解除的，则本合同自动解除。本合同提前解除的，按实际委托经营期限计算，多退少补，违约金和赔偿金仍按本合同约定处理。原告于2010年3月3日、4月9日分别支付购房款160000元、105600元，合计支付购房款265600元。�余房款54400元，依签订的委托经营合同之约定以第一期（三年）经营回报收益做抵销。另，被告至今尚未向原告方交付该商品房，原告于2012年4月1日向被告寄送律师函，要求被告退还原告方已付购房款并赔偿相应损失。2012年11月26日，经原告方申请，本院委托浙江和诚房地产估价有限公司对涉案房屋进行估价鉴定，涉案房屋在估价时点2012年8月17日的公开市场价值为324000元，单价6997.84元／平方米。为此，原告方支出鉴定费1300元。另，2012年7月17日，本院将原告方的起诉状副本及材料寄至被告处。
本院认为，原、被告双方争议的焦点一是原告请求解除原、被告之间买卖合同的条件是否成就。原、被告所签订的《浙江省商品房买卖合同》中第九条载明，出卖人应当在2011年7月1日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用，但被告至今仍未向原告方交付该商品房�另，第十条第1款载明了，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现被告逾期超过60日，仍未向原告交付该商品房，依合同约定，原告请求解除该买卖合同的条件已经成就。2012年7月17日，本院将原告方的起诉状副本及材料寄至被告处。故原告请求解除原、被告之间的《浙江省商品房买卖合同》，本院依法予以确认。另，根据《委托经营合同》第十一条的约定，若二原告与美林房产公司于2010年3月3日签订的《商品房买卖合同》提前解除的，则本合同自动解除。现二原告与美林房产公司间签订的《商品房买卖合同》已予以解除，故二原告与第三人之间的委托经营合同自然应自动解除。
原、被双方的争议焦点二是原告请求被告返还原告的购房款及支付违约金是否具有事实和法律依据。现被告逾期交房，原告方通过向被告寄送律师函，要求被告退还其已付购房款并赔偿相应损失。《浙江省商品房买卖合同》第十条第1点载明，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故依据法律及合同的约定，二原告可向被告主张返还其已支付的购房款及要求被告赔偿损失。涉案商品房总价款为320000元，本案原告已实际分二次向被告支付了购房款共计265600元。剩余部分房款54400元是依《委托经营合同》的约定，依第一期（三年）经营回报收益的方式在总价款中予以抵销，由被告通过在应收总房款中直接抵扣部分购房款的形式代为第三人履行了其应向二原告支付前三年经营回报收益的付款义务。至于被告和第三人之间，由该双方自行结算。因被告未按约定如期交房，给原告方造成了一定损失，应向原告方赔偿损失，故本院对原告方要求被告支付已付房款的同期银行贷款利息的诉讼请求（其请求算至2012年7月9日止）予以支持，因原告方实际付款为265600元，故原告方已付房款的同期银行贷款利息应为32179.68元（2010年3月3日支付的160000元的利息，自2010年3月3日计算至2012年7月9日止；2011年4月9日支付的105600元的利息，自2011年4月9日计算至2012年7月9日止）。原告方请求被告支付差价损失4000元和鉴定费1300元符合法律规定，本院予以支持。另，对原告方主张的违约金3200元，因本院已支持原告方主张的损失（利息损失及差价损失），原告方还主张违约金，于法无据，本院无法支持。
另，《委托经营合同》因《商品房买卖合同》的解除而自动解除后，现第三人要求原告方返还其已支付的第一期（三年）经营回报收益54400元，符合法律规定，本院予以支持。另，第三人要求原告方支付自购买之日起至判决之日止的经营回报产生的利息以及支付违约金60000元，因《委托经营合同》的解除并非是因为原告方的过错而导致的，这与《委托经营合同》中第七条第3、4款的约定不符，故对第三人的该二项请求�本院不予支持。
综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告王趣英、张征与被告浙江美林房地产开发有限公司于2010年3月3日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2012年7月17日解除；
二、被告于本判决生效之日起十日内返还二原告购房款320000元、支付二原告已付购房款的利息损失32179.68元、支付二原告房屋差价损失4000元和鉴定费1300元，合计357479.68元；
三、二原告于本判决生效之日起十日内返还第三人嘉兴美林大酒店投资管理有限公司54400元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回第三人的其他诉讼请求。
相关义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二原告预交的受理费6783元，由原告王趣英、张征共同负担173元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担6610元。第三人预交的受理费1294元，由第三人嘉兴美林大酒店投资管理有限公司负担679元，原告王趣英、张征共同负担615元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 甘琴飞
代理审判员 陈秀珍
人民陪审员 吴金观
二〇一三年五月二十三日
书 记 员 沈叶利
（附页）