焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）山民二初字第00879号原告（反诉被告）范小明，男，33岁。委托代理人王小三，焦作市山阳区焦东法律服务所法律工作者。被告河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。原告（反诉被告）范小明与被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日作出受理决定，于2014年11月6日向被告（反诉原告）中海公司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，同日向原告（反诉被告）范小明送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）中海公司当庭提起反诉，本院决定将反诉原告中海公司与反诉被告范小明房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，于同日向反诉被告范小明送达了反诉状副本等，原告（反诉被告）范小明的委托代理人王小三、被告（反诉原告）中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告范小明诉称，2011年12月14日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告出资购买了被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海欧凯龙”第1号商住楼2单元13层楼1303号房，房屋总价201000元，合同约定交房日期2012年8月31日。原告按合同约定支付了房款，但被告违反合同逾期交房，至起诉之日止该房屋仍不具备交房条件。双方签订的合同第九条明确约定被告逾期交房须按日向原告支付已付房款的万分之二的违约金，现被告不按照合同约定支付逾期交房违约金。被告交付的房屋内存在消防立管设计在原告的房屋内，不符合《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》等相关法律规定的强制性规定，要求被告支付原告因设计缺陷的赔偿。为了维护原告的合法权益，现起诉要求：⒈被告支付原告逾期交房违约金26331元（违约金从2012年9月1日开始计算至2014年6月17日，之后逾期交房违约金每日按照房屋总价款的万分之二计算至房屋实际验收合格之日）；2.请求法院依法判令被告支付原告房屋设计缺陷赔偿金2000元；3.诉讼费由被告承担。本诉被告中海公司辩称，被告已经履行了交房义务。被告通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至被告交房之日；焦东路桥的封闭施工对被告的工期造成了重大影响，应在合同约定的违约天数基础上予以扣除233天；合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对于一方当事人明显不公平，被告请求法庭对合同违约条款予以调整。反诉原告中海公司反诉称，2011年12月14日，双方签订商品房买卖合同，约定若买受人逾期支付购房款的，应按照合同第七条承担违约责任。反诉被告应当在2012年2月13日前支付全额购房款，其实际最后交款时间为2012年4月6日，逾期53天，应支付违约金1272元。现提出反诉，请求：⒈反诉被告支付违约金1272元；⒉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告范小明辩称，原告严格按照合同约定补充条款第七项的约定按期到银行办理了按揭手续，银行与被告之间因为材料的问题没有按期将按揭款划入被告账户属于银行和被告的问题，请求驳回被告的反诉请求。根据本反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：原告本诉诉讼请求的依据以及被告反诉诉讼请求的依据。原告（反诉被告）范小明提交了以下证据材料：1.原告的身份证复印件1份，证明原告的主体资格；2.房屋买卖合同1份、原告购房款收款收据1份，证明原被告之间的买卖合同成立，截止到开庭今日，被告未按照合同定将房屋交付给原告，被告应承担违约责任；3.银行按揭贷款合同1份，证明原告并未违约；4.照片1张，证明被告违反合同约定，擅自在原告家中安装消防管道，造成原告家中诸多不便并造成安全隐患。被告（反诉原告）中海公司质证认为，证据1-3真实性无异议，证据4照片真实性有异议，从照片内容看无门牌号，无法显示属于哪套房子，且与本案非同一法律关系。对原告（反诉被告）范小明所举证据，本院作出如下认证意见：证据1-3真实有效，予以确认；证据4真实有效，被告虽提出异议但未举出足以反驳的证据，予以确认。被告（反诉原告）中海公司提交了以下证据材料：⒈停工情况说明、报纸2份、商铺情况说明3份、南水北调办公室证明、规划图、照片4张，证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天，计算违约天数时应扣除233天；⒉入住办理流程表，证明被告积极履行交房义务；3.收据1份，证明原告逾期交款的事实。4.夹层承诺书1份，证明原告同意交房时间顺延60日。原告（反诉被告）范小明质证认为，对被告证据1有异议，停工说明是对建设方出具的，被告系开发商，停工说明和报纸与原被告之间签订的合同没有任何关系，焦东路封闭不属于不可抗力；商铺情况说明和本案没有关联性；南水北调办公室证明真实性无异议，但和本案没有关联性；规划图有异议，不完整，规划图显示被告开发的1号楼和5号楼的项目西起焦东路东到新安路，未显示6-8号楼的情况，即没有显示新安路，焦东路不是被告施工1号楼和5号楼所需的必经道路，被告可以通过新安路进行通行施工，即使道路的封闭给施工方造成了一定的影响，也是建筑商和开发商之间的纠纷，和业主没有关系，被告作为开发商可以向建筑方索要；照片真实性无异议，但仅显示现状，但其指向有异议；证据2流程表真实性无异议，证据指向有异议，该表只能证明原告在2013年10月31日收到房子的钥匙，而不能证明被告方已经完成了交房手续；证据3有异议，收据是后换的；证据4无异议。对被告（反诉原告）中海公司所举证据，本院作出如下认证意见：证据1原告异议成立，对停工情况说明、商铺情况说明、规划图的真实性不予确认，对2份报纸、南水北调办公室证明、照片的真实性予以确认，对被告所称指向不予确认；证据2入住办理流程表真实性予以确认；证据3真实有效，原告异议不能成立，予以确认；证据4真实有效，予以确认。经庭审质证，依据有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年12月14日，以范小明为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第1号商住楼2单元13层1303号房，该商品房用途为住宅，建筑面积52平方米，总金额201000元，买受人于2011年12月14日前支付总房款的40%计81000元，剩余60%房款200000元办理按揭贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。2012年2月20日，以范小明作为借款人和抵押人，中海公司作为保证人，交通银行股份有限公司焦作分行作为贷款人，三方签订了个人房产抵押贷款合同，约定范小明借款200000元用于购买房产，期限120个月，借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入中海公司在交行焦作分行的账户。三方均在借款合同中签名或加盖公章印鉴。中海公司在收取范小明首付款81000元后又于2012年4月6日收取房款200000元。2013年7月29日，原告范小明签署承诺书承诺由现场施工队伍对其所购买房屋进行隔层施工，施工工期为60日，中海公司的交房日期自动顺延60日，因隔层施工造成的工期延误与中海公司无关。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年10月31日，范小明在中海公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示范小明所购丽江1号楼2单元1303号房屋的房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。被告向原告交付的房屋中存在消防立管的设计。2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，被告未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持，因范小明已于2013年10月31日在中海公司领取了房屋钥匙，故违约金应自2012年9月1日起计算至2013年10月31日，但因进行隔层施工，原告承诺交房日期自动顺延60日，该60日应予扣除。被告辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告并未向原告告知该事项，故被告辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。原告要求被告按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给原告造成的具体损失数额，被告请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，原告已在被告处领取了房屋钥匙，被告已履行了交房义务，根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告应按照合同约定的违约金的50%向原告支付逾期交房违约金。被告要求原告支付逾期付款54天的违约金，理由充分，应予支持，原告应按照合同约定的违约金的50%向被告支付逾期付款违约金。被告向原告交付的房屋中存在消防立管的设计，不符合国家标准住宅设计规范中“公共功能的管道，包括雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内”的规定，故原告要求被告支付房屋设计缺陷赔偿金2000元，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款201000元向原告范小明支付逾期交房违约金7336.5元（从2012年9月1日起至2013年10月31日止，扣除60天按日万分之二的50%计算）；二、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告范小明支付房屋设计缺陷赔偿金2000元；三、反诉被告范小明应于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南中海房地产开发有限公司支付逾期付款120000元的违约金636元（从2012年2月13日起至2012年4月6日止，按日万分之二的50%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，由河南中海房地产开发有限公司承担；反诉费50元，由范小明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  樊媛媛代审 判员  曹君萍人民陪审员  王 璐二〇一五年四月十日书 记 员  杨 芹