安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鸠民一初字第00351号
原告：张家飞，男，1970年6月13日出生，汉族，个体工商户，住安徽省芜湖市鸠江区。
委托代理人：田小龙，安徽安然律师事务所律师。
被告：安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区。
法定代表人：程军，经理。
委托代理人：王虎成，系公司员工。
委托代理人：袁倩，系公司法务专员。
原告张家飞诉被告安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司（以下简称亚夏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周恒适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家飞及其委托代理人田小龙、被告亚夏公司委托代理人王虎成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张家飞诉称：原告为了经营发展的需要，经被告招商，于2012年5月底与被告口头协议租赁被告的商城商铺，原告用十多天时间装潢好即将承租的商铺，并于2012年6月7日向被告交纳了保证金5500元。2012年6月25日，原告入驻该商铺。2012年7月6日，双方签订了书面租赁合同，合同对租赁房屋的位置、面积、租赁期限、经营项目等权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2012年8月6日支付给被告半年租金18491元。原告入驻后，为合法经营，需要立即在工商管理部门办理营业执照，工商管理部门要求原告提供租赁房屋的产权证，但被告只向原告提供了土地证，对于房产证或其他证明材料则一直无法提供。原告一再催促，被告始终推诿。在原告入驻两个多月的时候，被告还是不能解决这一问题。因原告一直无法办理营业执照，为减少损失，不得不于2012年10月中旬搬至芜湖南翔万商汽配城经营。因被告的行为违反了合同约定，致使原告无法实现订立合同的根本目的。故原告诉请要求判令：1、依法解除原、被告双方签订的《芜湖亚夏国际汽车商城商铺租赁合同》；2、被告退还原告房租及保证金计人民币23991元，并赔偿原告违约损失人民币15500元（其中：违约金5500元，装潢损失10000元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告亚夏公司辩称：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。根据《国家工商行政管理总局关于市场主体经营场所使用证明的相关规定》，房产证不是办理营业执照的必备条件，办理营业执照也并非被告的法定义务。被告已履行了协助原告办理营业执照的义务，并无任何违约行为。芜湖亚夏国际汽车商城的其他业主也已办理了营业执照，原告是自行放弃了办理营业执照的权利。因此，原告要求解除房屋租赁合同缺乏事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年5月底，原、被告双方达成了租赁被告所有的芜湖亚夏国际汽车商城商铺的意向。同年6月7日，原告向被告交纳了房屋租赁履约保证金5500元，被告同时将汽车商城9栋8号商铺交付原告。原告拿房后，立即开始对商铺进行装修。并由李广军采用包工、包料的方式进行了装潢。装潢内容为卫生间贴瓷砖、安装马桶、地面贴瓷砖、水电等固定设施安装，装潢费用为12000元。2012年7月10日，原、被告双方签订了《芜湖亚夏国际汽车商城商铺租赁合同》，合同约定由原告承租芜湖亚夏国际汽车商城9栋8号商铺用于汽配经营。租赁期限为自2012年8月15日至2015年8月14日，租金单价为每月每平米18元，合同签订7个工作日内支付第一期2012年8月15日至2013年2月14日租金18491元，履约保证金为5500元（原告已于2012年6月7日支付）。合同第四条第2项约定，被告有义务协助原告办理各种在本汽车城内经营有关的合法经营手续。合同第八条第2项约定，租赁期间任何一方当事人违反本合同上述约定均视为违约，守约方有权解除或提前终止合同，并且违约方应向守约方支付本合同履约保证金等额的违约金。违约行为给对方造成损失的须另行赔偿。2012年9月17日，原告为办理营业执照需要，向芜湖市工商行政管理局鸠江区分局申请个体工商户名称预先核准手续。芜湖市工商行政管理局鸠江区分局于当日予以核准，核准名称为“鸠江区鑫飞达汽配经营部”。之后，原告向工商部门申请办理营业执照，工商部门要求原告提供租赁房屋的产权证书或被告的营业执照复印件和房屋产权正在办理中的相关证明，原告多次找到被告要求其提供，但被告一直未能提供。原告因一直无法办理营业执照，遂于2012年10月中旬搬至芜湖南翔万商汽配城经营。
另查明：涉案商铺系安徽亚夏实业股份有限公司投资建设，该商铺所在的9＃楼于2011年4月11日取得建设工程规划许可证、2011年5月5日取得建筑工程施工许可证、2013年1月23日办理了竣工验收备案手续。
本案在审理期间，经原告申请，本院就办理营业执照是否必须提供房屋产权证这一问题前往负责办理芜湖亚夏国际汽车商城商铺营业执照的官陡工商所进行了调查。官陡工商所负责人表示，象原告这样的情况，在办理营业执照时需要提供经营场所的房屋产权证，但是如果亚夏公司暂时没有办理房屋产权证，可提供由亚夏公司出具的房屋产权证正在办理过程中的书面证明以及亚夏公司的营业执照复印件即可为原告办理租赁商铺的营业执照。
上述事实有原告提交的原告身份证、《芜湖亚夏国际汽车商城商铺租赁合同》、履约保证金收据、租赁费发票、个体工商户名称预先核准申请书、个体工商户名称预先核准通知书、装潢费收据、证人李广军的证言；被告提交的《芜湖亚夏国际汽车商城商铺租赁合同》、履约保证金收据、租赁费发票、芜湖市房地产开发项目验收备案证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证；本院依原告申请调取的鸠江区海茗汽配经营部个体工商户开业登记审核材料、制作的备忘录及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：一、虽然原、被告双方在2012年7月10日签订《芜湖亚夏国际汽车商城商铺租赁合同》时，涉案房屋尚未竣工验收，违反了《中华人民共和国建筑法》中“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，但鉴于涉案房屋在一审法庭辩论终结前已通过竣工验收。因此，该《商铺租赁合同》仍属合法有效的合同，原、被告双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、本案的争议焦点在于，原告是否享有《商铺租赁合同》的单方解除权。根据合同约定，原告租赁被告商铺的用途是从事汽配经营。因此，原告在实际入驻汽车商城后，必须尽快办理营业执照才能合法经营。另外，合同中也明确约定了被告有义务协助原告办理各种合法经营手续。原告在2012年9月17日即向工商部门申请办理了个体工商户名称预先核准手续。之后，在原告办理营业执照的过程中，工商部门要求原告提供其承租商铺的房产证或被告的营业执照以及被告出具的房产证正在办理中的书面证明，对此被告有义务予以协助并提供相关材料以保障原告能够尽快办理营业执照。但根据庭审查明的事实，目前被告仍无法提供涉案商铺的房屋产权证。而且该商铺所在的9＃楼相关验收手续如消防验收、规划验收大多是在2012年10月至2013年1月期间完成，其通过竣工验收备案的时间为2013年1月23日。因此，在涉案商铺尚未通过竣工验收前，被告将房屋提前交付给原告使用的行为不仅违反了法律规定。而且，根据建设部《房屋登记办法》的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的应当提交房屋已竣工的证明。在此期间，被告显然无法办理涉案商铺的房屋产权证以及为原告出具“房屋产权证正在办理中的书面证明。”故原告在合同约定的租赁期开始后至涉案商铺通过竣工验收前的一段时间里是无法办理营业执照的。对此，被告违反了《商铺租赁合同》的第四条第2项的约定。进而直接导致原告长期无法实现合法经营的合同目的。根据法律规定，当事人一方有迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，相对方当事人享有合同解除权。因此，原告有权要求解除《商铺租赁合同》。关于合同的解除时间，根据法律规定，享有合同法定解除权的一方当事人要求解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告并未提交相关证据证明其在起诉前已通知被告要求解除合同。但原告在诉状中已明确表示要求解除与被告之间的合同，故合同的解除时间应以本院将原告要求解除合同的诉状副本送达被告时为准。本院已于2013年1月28日将相关应诉材料通过留置送达的方式依法送达给被告。因此，依法可以确认双方的《商铺租赁合同》已于2013年1月28日依法解除。三、根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告在合同解除后，即应将租赁商铺交还给被告。由于原告已向被告交纳了2012年8月15日至2013年2月14日期间共计184天的租金18491元。在合同解除后，被告还应返还原告17天的租金计1708元（18491元÷184天×17天），对此本院予以支持。因原告在合同约定的履行期内并无违约行为，因此被告收取5500元履约保证金应全额退还给原告。另外根据合同第八条第2项的约定，在被告违约的情况下，被告还应当向原告支付合同履约保证金等额的违约金，即被告还应另行支付原告违约金5500元。关于原告诉请的装潢损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定；“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。原告在2012年6月7日向被告交纳履约保证金后，即开始对商铺进行装修。而双方是于2012年7月10日正式签订了《商铺租赁合同》。据此可以推定，被告对原告的装修行为是明知并且同意的。根据证人李广军的证言以及原告提交的装潢费用收据，可以证明商铺的装潢费用（含材料费、人工费）为12000元，装潢项目也都是水电、墙面、地面瓷砖、马桶等固定设施的铺设与安装。因此，无需再对商铺的装潢费用另行评估。但鉴于2012年8月15日至2013年1月28日期间（共计167天），双方的租赁关系并未解除。根据法律规定，被告作为出租人应当赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。相应的装潢残值损失应根据合同履行期间以及剩余的租赁期限予以确定。根据《商铺租赁合同》的约定，租赁期限自2012年8月15日至2015年8月14日共计3年（1095天）。因此，原告的装潢残值损失应为12000元×【（1095天－167天）÷1095天】＝10170元，鉴于原告诉请只要求赔偿10000元装潢损失，故本院对于原告主张的10000元装潢损失依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、原告张家飞与被告安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司2012年7月10日签订的《芜湖亚夏国际汽车商城商铺租赁合同》于2013年1月28日解除；
二、被告安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司应于本判决生效之日起十日内向原告张家飞返还商铺租金1708元、履约保证金5500元、支付违约金5500元、赔偿商铺固定设施装潢残值损失10000元，合计22708元。
三、驳回原告张家飞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费868元，减半收取434元，由原告张家飞负担184元，被告安徽亚夏实业股份有限公司芜湖分公司负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
代理审判员 周 恒
二〇一三年四月二日
书 记 员 邢丽芳
附适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；