苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00279号
原告陈兆祝，沧浪区欣源发餐饮管理世茂加盟店业主。
委托代理人陈春莉，江苏辰海律师事务所律师。
委托代理人陈小丽，江苏辰海律师事务所实习律师。
被告苏州世茂商业物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区宝带西路1155号3幢401-A室。
法定代理人陈宏伟，总经理。
委托代理人吴绮香，职员。
委托代理人江俊，职员。
原告陈兆祝与被告苏州世茂商业物业管理有限公司（以下简称“世茂公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审判，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告陈兆祝的委托代理人陈春莉、陈小丽和被告世茂公司的委托代理人吴绮香、江俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈兆祝诉称：2012年7月6日，我与世茂公司签订租赁经营合同书1份，预定租赁世茂运河城一期之1幢1层×××××××××商铺（面积合计452.18平方米）用于餐饮经营，品牌为“欣源发”。双方在合同中明确约定，在苏州世茂运河城（含二期所有世茂自己持有的商铺）内，不得再招租与“欣源发”同一类型同一档次的中式快餐，否则，我方有权不付租金。由于本条款的约定，我认为虽然租金略高，但在本商圈内不会再有第二家类似店铺出现，经过一段时间的经营可以获得理想的收益。合同签订后，我对店铺进行装修和工商登记后于2012年11月23日领取了营业执照。经过前期的努力经营和各种营销推广，我终于在2014年初逐步开始盈利。但在2014年7月1日，我发现世茂公司对外招租了“博士永和”（营业执照名为姑苏区利畅餐饮店）经营中式快餐，这不仅违反了合同约定，对我经营业产生了严重的影响。我随即与世茂公司进行交涉，对方承诺进行协商、整改。但“博士永和”仍然在2014年8月22日开始对外营业，期间我的营业额直线下跌。我多次与世茂公司进行协商无果，“博士永和”至今仍然以快餐形式进行经营。按照合同约定，我有权不交房租，但世茂公司多次断水断电胁迫我不得不交纳租金以维持经营。世茂公司的种种行为严重侵害了我的合法权益，扰乱了正常的市场秩序。诉讼请求：1、判令被告世茂公司返还租金245088元；2、判令免除原告陈兆祝在被告世茂公司违约情况持续存在期间的租金；3、本案的诉讼费用由被告世茂公司负担。在审理过程中，原告陈兆祝变更第一项诉讼请求为判令被告世茂公司返还截至2015年6月30日的租金326790元。
被告世茂公司辩称：我公司引入的“博士永和”业态与陈兆祝所经营的“欣源发”不属于同一类型、同一档次的自助中式快餐，两者在经营种类、模式和档次上均有区别，故我公司并未违法租赁合同排他条款的约定，陈兆祝无权要求返还租金及免除租金。
经审理查明：
1、2012年7月5日，被告世茂公司（甲方）与原告陈兆祝（乙方）签订租赁经营合同书1份，约定甲方将位于苏州市宝带西路1155号世茂运河城一期之1幢1层×××××××××商铺（面积合计452.18平方米）出租给乙方，租赁期限自2012年7月17日起至2020年9月30日止，装修免租期为92天，租金为保底租金和营业额抽成金取高支付，2012年7月16日至2013年7月15日期间的保底租金为38923.28元／月，2013年7月16日至2015年7月15日期间的保底租金为40848.81元／月。双方在合同第二条“租赁用途”中约定“1、乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营餐饮，品牌（营业名称）为“欣源发”。……甲方向乙方承诺，在苏州世茂运河城（函二期所有世茂自己持有的商铺）内，不得再招与“欣源发”同一类型同一档次的自助中式快餐（如：七＋七此类的快餐），如招与其同一类型的中式快餐，乙方将有权不交纳租金。2、乙方未经甲方许可，不得擅自变更本条第1款规定的经营用途、品牌等。如有违反，乙方应按擅自变更经营用途、品牌期间营业额的50%且不低于人民币壹万元的标准向甲方支付违约金”。合同签订后，被告世茂公司即按约将租赁房屋交付给原告陈兆祝。原告陈兆祝对按照经营需要对房屋进行装修后于当年9月开始营业，其在该地址设立了名称为“沧浪区欣源发餐饮管理世茂加盟店”的个体工商户，经营项目为快餐制售。
2、2014年5月29日，被告世茂公司与案外人签订租赁经营合同书，将世茂运河城1幢1层×××××××××商铺出租给他人，期限自2014年7月1日起至2020年9月30日止，双方约定的租赁用途为餐饮经营，品牌名称为“博士永和”。合同签订后，“博士永和”的经营人即开始对房屋进行装修后开设了名为“博士永和”的餐饮店，于2014年8月正式对外营业。原告陈兆祝认为“博士永和”与“欣源发”在经营类型、档次和规模上均一致，遂向被告世茂公司提出异议，认为对方违反了合同中关于租赁用途的排他性约定。2014年11月3日，双方进行协商并形成了“协商纪要”，双方均同意租赁合同继续履行，被告世茂公司同意欣源发暂缓交纳2014年10月1日至11月30日期间共2个月的租金，双方就排他性条款的认定各持己见，需通过法律途径解决。原告陈兆祝经营期间，除上述被告世茂公司同意暂缓支付的2014年10至11月租金外，按保底租金的标准支付了截至2015年6月30日的租金。
3、“欣源发”餐饮店与“博士永和”餐饮店经营时间均为从早餐开始至晚餐结束，供应方式包括堂吃和外卖，餐点的类型均属中式快餐、简餐，早餐以点心为主。“欣源发”的点餐模式为自助选餐，“博士永和”除自助需按餐外，还供应一些搭配式套餐。在菜品上，双方均包含了番茄炒蛋、红烧带鱼、小排等家常菜肴。
以上事实，由原、被告的当庭陈述及原告陈兆祝提供的租赁经营合同书、发票、协商纪要、宣传页、照片和被告世茂公司提供的菜单、照片、租赁经营合同书等证据证明；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告陈兆祝与被告世茂公司签订的租赁经营合同书系双方意思表示，未违反有关法律规定，应为合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方当事人在合同中设立排他性条款的目的在于使承租人在一定区域内获得独家经营某一项目的优势，这也是承租人选择承租经营场所的一项重要参考因素，无论该条款是否应原告陈兆祝的要求添加，被告世茂公司作为世茂运河城商业项目的招商管理人及合同文本的提供者，理应知悉该条款的含义，并应当恪守。现双方当事人对被告世茂公司将房屋出租给“博士永和”是否违法合同该条款的约定，如有违反，应当如何承担违约责任等均存在争议，本院根据双方诉辩意见及提供的证据，确认如下：
1、关于被告世茂公司是否违约的问题。从原、被告双方的合同约定来看，排他性条款要排除的系“同一类型同一档次的自助中式快餐”的其他经营户，故“博士永和”和“欣源发”是否属于“同一类型同一档次的自助中式快餐”成为了双方的主要争议。原告陈兆祝认为两店在经营模式上均采用了自助的形式即违反了合同约定，而被告世茂公司则列举了大量证据旨在证明两点在装饰装修、菜品价格及经营的种类等方面存在类型和档次的差异。本院认为，合同中该条款的设置主要目的是为了保障先承租人在一定区域一定领域内的独家经营，除了连锁经营的同一品牌商铺，其余商家即使从事同类同档经营，也不可能在店铺装修、供应品种和价格上完全一致，故被告世茂公司所举证的装修照片、菜单价格等证据并不足以说明两点非同类同档。相反，“博士永和”在正餐的经营时间内，采取了和“欣源发”相同的自助点餐方式，且菜品种类、价格基本相当，两店位于同一商业综合体内的同一幢楼的同一楼层，均为面向社区居民和附近单位的大众化中式快餐消费场所，面对的是有同类消费意向的客户，“博士永和”一定程度上分流了“欣源发”的客户资源，有违原、被告在签订租赁合同时保障“欣源发”在该区域的自助中式快餐领域独家经营的初衷。被告世茂公司未经原告陈兆祝同意的情况下，将相应房屋出租给他人用于经营“博士永和”的行为应当认定为违约。
2、关于被告世茂公司应当如何承担违约责任的问题。虽原告陈兆祝未能举证证明其各项实际损失的发生，但合同中的排他性条款系原告陈兆祝选择经营场所的重要考虑因素，且丧失独家经营的优势必然导致损失的产生，故被告世茂公司应当承担违约责任。原告陈兆祝主张按照合同条款免除2014年9月之后的全部租金，被告世茂公司则认为合同条款意为暂缓支付租金，具体如何结算需重新评估。本院审查后认为，合同条款中“如招与其同一类型的中式快餐，乙方将有权不交纳租金”的表述应认定为双方对违约责任的约定，双方对该条款理解不一，但从文义来看，“有权不交纳租金”可以理解为免除租金，亦可由此认为如被告世茂公司违约，应当向承担相当于租金金额的违约金，即只要被告世贸公司存在违法该条款的情形，原告陈兆祝即有权免费使用租赁房屋。结合被告世茂公司的违约程度来看，该项约定显然过重，应当予以调整。合同中的同一条款亦有被告世茂公司对原告陈兆祝经营项目和范围的限定并同时约定了违约责任，考虑到违约责任约定的公平性原则，在原告陈兆祝未举证证明实际损失发生规模的情况下，本院参照该条款对被告世茂公司的违约责任进行调整，在违约情形存在的情况下，每月对原告陈兆祝减免租金1万元。自2014年9月1日起至2015年6月30日止，原告陈兆祝共足额支付8个月租金，被告世茂公司应向其返还8万元，原告陈兆祝超出此范围的诉请，本院不予支持。至于2015年7月1日之后，双方可根据违约情形的存续情况进行结算，因商铺的经营状况随时可能发生变化，双方的结算尚未发生，本院在此无法对今后的情形作出判断并作出结论，故原告陈兆祝主张免除2015年7月1日后租金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告苏州世茂商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告陈兆祝返还租金8万元（以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告陈兆祝指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
二、驳回原告陈兆祝其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6202元，减半收取3101元，由原告陈兆祝负担2342元，被告苏州世茂商业物业管理有限公司负担759元；被告苏州世茂商业物业管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告陈兆祝。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，账号：10×××99。
审判员 潘宇容
二〇一五年六月二十四日
书记员 邓 琴