广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1803民初1195号原告：清远市和馨物业服务有限公司。住所为清远市清新区太和镇星光大道**号领秀瑞城**栋首层。现经营场所为清远市清城区松鹤大街124号402。法定代表人：何玉彦。诉讼委托代理人：赵灿坡，广东定海针（清远）律师事务所律师。诉讼委托代理人：何界东，广东定海针（清远）律师事务所律师助理。被告：廖春燕，女，1974年9月1日出生，汉族，住清远市清新区。诉讼委托代理人：胡文华，广东御福律师事务所律师。原告清远市和馨物业服务有限公司（以下简称和馨物业公司）诉被告廖春燕物业服务合同纠纷一案,本院2017年5月4日受理后，由审判员韩雯依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵灿坡、何界东以及被告的委托代理人胡文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和馨物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即清偿拖欠原告的物业管理费人民币819元，水费170.15元，清洁费39元，水费分摊5.13元，电梯电费分摊62.69元，梯灯电费分摊30.47元，二次供水电费分摊61.86元，电梯维修费分摊33.27元，共计金额1221.57元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月4日，原告与清新领秀房地产开发有限公司签订了《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》，由原告对清新领秀瑞城小区整体提供前期物业服务，期限至领秀瑞城小区成立业主委员会之日止，原告与清新领秀房地产开发有限公司签订的《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》对清新领秀瑞城小区全体业主均产生约束力，原告服务过程中，被告于2013年8月3日购买了领秀瑞城小区A6栋xx单元，建筑面积为135.33㎡，原告对领秀瑞城小区进行前期物业服务和管理，管理服务费按建筑面积每月每平方米1元计收，并约定公共绿化养护、景观水池、日常清洁用水费用和小区内路灯、喷水池、智能监控系统、走廊、电梯、二次供水系统等公用水费电费由小区业主共同分摊，截至2015年6月份，被告欠原告2015年1月至2015年6月物业管理费819元、水费170.15元、清洁费39元、水费分摊5.13元、电梯电费分摊62.69元、梯灯电费分摊30.47元、二次供水电费分摊61.86元，电梯维修费分摊33.27元，共计1221.57元，为维护原告的合法权益，向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。原告和馨物业公司提交的证据：1、清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书，拟证明原告自2011年3月4日开始为清新县领秀瑞城物业小区提供整体物业服务与管理，前期物业服务的期限至领秀瑞城成立业主委员会之日止，原告与清新领秀瑞城房地产开发商签订的上述合同约定内容对清新领秀瑞城小区全体业主均产生约束力；2、住户资料，拟证明被告已购买了清新领秀瑞城物业，并于2013年8月3日完成收楼，被告应承担交付物业服务费及其他费用的义务；3、欠费情况表，拟证明被告的欠费情况。当庭补充提交证据4、广东省清远市国家税务局通用机打发票，拟证明原告已为领秀瑞城小区各业主垫付了2014年9月至2015年4月的各项分摊电费；5、广东省清远市国家税务局通用机打发票、广东省行政事业性收费统一票据，拟证明原告已为领秀瑞城小区各业主垫付了2014年10月至2015年5月的水费、分摊水费及污水处理费。被告廖春燕辩称，1、被告没有交物业费的原因是管理不善，违章建筑没有及时制止，还有人圈地种菜，到2015年上半年，由于原告的劳资纠纷，导致员工罢工，物业服务非常糟糕，在2015年1至6月份尤为突出，且原告在2015年6月突然离场，导致业主无法交费；2、根据前期物业合同第7条，业主应在每季度首月10日前缴纳物业管理费，因此原告提出2015年1月至3月份的物业费的诉讼请求超过了法定诉讼时效，应予驳回；3、根据前期物业服务合同第三十五条，原告在小区服务期限应至业委会成立之日止，但原告单方终止合同，已构成根本违约，且撤场时未做到交接，给开发商和业主造成很大的麻烦，且其提供的物业服务水平未达约定标准，不应支付其物业费；4、由于原告在2015年6月份撤场，其请求6月份的物业管理费是没有事实和法律依据的。被告廖春燕未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：原告于2011年3月4日与案外人清新县领秀房地产开发有限公司签订《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》，约定由原告对清新领秀瑞城小区提供前期物业服务至领秀瑞城小区成立业主委员会之日止，高层住宅的物业服务费按建筑面积1元/月/平方米计收，物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务。另根据另案被告黄道辉提供的证据显示，原告实际上有与业主签订《领秀瑞城前期物业服务协议》，该协议约定了小区日常清洁、绿化养护、景观水池用水及路灯、喷水池、智能监控系统、走廊、大堂、楼梯的公共区域、电梯、二次供水系统的电费由小区业主共同分摊，且约定物业服务费的缴费时间为现金缴付于每季度的首月5日至20日期间，银行转账于每季度的首月5日之前。2013年8月3日，被告签订“领秀瑞城”收楼确认书,领取了领秀瑞城B4栋1608房（涉案房屋的建筑面积为135.33㎡）的钥匙，并愿意承担上述房屋自入住日起的所有水、电及煤气费用。被告从2015年1月起未交纳物业服务费、水费、清洁费、电梯电费、梯灯电费等费用，2015年6月12日，原告因故撤出领秀瑞城小区，不再为领秀瑞城小区提供物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告与开发商签订《清新县领秀瑞城前期物业服务委托合同书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故上述合同对被告具有法律约束力。被告抗辩称原告于2015年单方终止合同，且撤场时未交接，因此不应支付物业费，由于被告未能提供证据予以证实，本院不予认可。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题，1、物业服务费，被告辩称原告提供物业服务期间管理不善，服务水平非常糟糕，但未能提供证据予以证实，本院不予认可。由于合同约定物业服务费按季交纳，2015年1至3月的物业服务费应当在2015年4月20日前交纳，被告辩称2015年1至3月的物业服务费及其他相关费用已过两年诉讼时效问题，由于原告称一直有向被告催收相关费用，且被告的代理人开庭时称原告没有书面催收过相关费用，并非是原告没有向其催收过相关费用，应认为原告有向被告催收过，诉讼时效中断，故原告诉请2015年1至3月的物业服务费及其他相关费用未过诉讼时效。考虑到原告于2015年6月12日撤场，故2015年6月的物业服务费仅计算11天，被告欠原告的物业服务费为726.27元（1元/㎡/月×135.33㎡×5个月+1元/㎡/月×135.33㎡×11/30个月）。2、水费，由于原告未能提供为被告代缴水费的支付凭证及被告涉案房屋单独水表的记录，由原告自行承担举证不能的责任，对原告主张170.15元的水费不予支持。3、清洁费，原告未能提供证据证实清洁费（即垃圾处理费）的收费标准，合同也未对该项目进行约定，对于39元的清洁费不予支持。4、公摊水电费（含梯灯费），根据原告补充提交的证据显示，原告确实为领秀瑞城小区垫付了公共区域及电梯的水电费，且被告在质证时对原告垫付水电费的行为予以认可，故对原告主张的公摊水电费160.15元（包含公摊水费5.13元、公摊电梯电费62.69元、公摊梯灯电费30.47元、公摊二次供水电费61.86元）应予支持。5、电梯维修费分摊，由于原告未能提供电梯维修的证据，本院对此费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告廖春燕应于本判决生效之日起十日内向原告清远市和馨物业服务有限公司支付物业服务费726.27元、公摊水电费160.15元，共计886.42元；二、驳回原告清远市和馨物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给予付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告廖春燕负担。此款原告清远市和馨物业服务有限公司已预交，本院不作退回，由被告廖春燕在履行上述判决时迳付给原告清远市和馨物业服务有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。书记员  胡俊辉附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。