上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初44341号
原告：上海高帆实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区马吉路XXX号。法定代表人：任义彪，执行董事。委托代理人：蒋雯，上海市申达律师事务所律师。委托代理人：张政，上海市申达律师事务所律师。被告：上海华菱文化咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区马吉路XXX号2003室。法定代表人：王唯，董事长。原告上海高帆实业有限公司(以下简称高帆公司)诉被告上海华菱文化咨询有限公司(以下简称华菱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高帆公司的委托代理人张政，被告华菱公司法定代表人王唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高帆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截至2015年7月5日欠款人民币(以下币种相同)60，701.88元；2.判令被告支付所欠租金，自2015年7月6日起算至本判决生效之日止，按照每日375.69元计算；3.判令被告支付所欠物业管理费，自2015年7月6日起算至本判决生效之日止，按每日91.65元计算；4.判令被告支付违约金，自2015年7月6日起算至本判决生效之日止，按照每日5.64元计算；5.判令被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告高帆公司变更诉讼请求2、3为：2.判令被告支付所欠租金，自2015年7月6日起算至2016年7月5日止，按照每日375.69元计算；3.判令被告支付所欠物业管理费，自2015年7月6日起算至2016年7月5日止，按每日91.65元计算。事实和理由：2011年6月2日，原告高帆公司(甲方、出租方)与被告华菱公司(乙方，承租方)之间签订一份《上海综合保税区办公用房租赁合同》，其中约定：第一条，租赁房屋为上海市浦东新区外高桥保税区马吉路XXX号2003室(以下简称系争房屋)。第二条，甲方自2011年6月18日起将第一条确定的房屋及配套设施出租于乙方使用，至2013年6月17日，甲方有权收回，租赁期共2年。第三条，房屋的租金为每建筑面积平方米每日2.76元，合计租金为每年137,127元。租金从2011年6月18日起计算，支付方式及交纳期限为每三个月为一个租赁季度，每租赁季度支付一次，当季租金在该租赁季度首月10日之前支付。房屋的物业管理费为每平米每月20.20元，支付方式及期限为每三个月为一个租赁季度，每租赁季度支付一次，当季租金在该租赁季度首月10日之前支付。第九条第三款，构成违约的一方，应向另一方支付违约金。违约金按日计算，方法如下：A、日违约金为月租金的万分之五；B、违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约事宜完毕之日止所历天数；C、违约金金额=日违约金×违约天数。该合同到期后，原、被告又于2013年7月6日签订一份《＜高帆大厦＞房屋租赁合同》，原告高帆公司继续租赁被告华菱公司的系争房屋，租赁期限从2013年6月18日到2014年7月5日，租金和物业管理费标准及支付方式、违约金责任与前一合同相同。该合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，原告高帆公司继续使用系争房屋，被告华菱公司继续收取租金和物业管理费。2015年6月26日，原、被告进行结算，共同确认截至2015年7月5日，被告对原告的租金、物业管理费、电费欠款总额为110,701.88元，并由被告法定代表人王唯出具了相应的《承诺书》，承诺于2015年7月3日前付款。但是，被告华菱公司仅仅于2015年11月4日支付5万元，尚欠原告高帆公司60,701.88元。此外，被告至今仍实际占有及使用系争房屋，与原告形成事实租赁关系，却未支付自2015年7月5日之后的租金、物业管理费及电费。现诉至法院，要求判如所请。被告华菱公司辩称，其承认原告高帆公司主张的原告高帆公司与其签订《上海综合保税区办公用房租赁合同》和《＜高帆大厦＞房屋租赁合同》、2014年7月6日之后双方没有签订书面租赁合同、其于2015年6月26日出具《承诺书》以及于2015年11月4日其向原告高帆公司支付5万元的事实。但是，被告华菱公司不同意原告高帆公司的诉讼请求，原因在于：由于被告华菱公司拖欠原告高帆公司租金和物业管理费等，自2015年5月1日始，原告高帆公司更换门卡密码，导致被告华菱公司无法进入系争房屋办公。在被告华菱公司于2015年6月26日作出承诺付款、原告高帆公司开卡后，在2015年6月26日到2015年7月3日期间被告华菱公司可以进入系争房屋。之后，因被告华菱公司没有履行承诺、而仅在2015年11月4日支付5万元，原告高帆公司自2015年7月4日起又禁止了被告华菱公司的门卡，被告至今无法进入系争房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于被告华菱公司主张的原告高帆公司限制其进入系争房屋的事实，基于原告高帆公司提供承诺书证据上的“烦请物业开卡，7/3日止。”以及原告高帆公司自认，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在《＜高帆大厦＞房屋租赁合同》于2014年7月5日到期后，原、被告就系争房屋形成了不定期租赁关系，原告应当继续向被告履行支付租金、物业管理费等义务。现原告主张判令被告向其支付截止2015年7月5日的欠款(租金、物业管理费、电费)60,701.88元的诉讼请求，因被告于2016年6月26日对此作出了支付的承诺，故对于被告不予支付的抗辩，本院不予支持，被告应向原告支付该笔欠款。同时，原告主张判令被告支付其2015年7月6日起算到2016年7月5日的租金和物业管理费的诉讼请求，基于因被告拖欠租金、物业管理费等费用而原告禁止被告使用系争房屋的事实，本院认为，因被告拖欠租金、物业管理费等费用，所以被告禁止其使用系争房屋具有一定的抗辩性，但该行为超过了合理的限度，致使被告无法使用系争房屋以实现租赁合同的目的，故原、被告双方都有过错，本院酌情支持原告的一半的诉讼请求。此外，基于原两份合同的约定，原告主张判令被告支付迟延付款违约金的诉讼请求，本院认为，自2014年7月6日起，原、被告双方处于不定期租赁关系，不再适用双方之前签订的书面租赁合同的约定，故本院不予支持该诉讼请求。综上所述，被告华菱公司应当向原告高帆公司支付2015年7月5日之前的欠款以及2015年7月6日至2016年7月5日期间的部分租金和物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、被告上海华菱文化咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海高帆实业有限公司支付2015年7月5日之前的欠款(租金、物业管理费、电费)60,701.88元；二、被告上海华菱文化咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海高帆实业有限公司支付2015年7月6日至2016年7月5日期间的租金68,751.27元；三、被告上海华菱文化咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海高帆实业有限公司支付2015年7月6日至2016年7月5日期间的物业管理费16,771.95元；四、驳回原告上海高帆实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,807元，减半收取计2,403.50元，由原告上海高帆实业有限公司负担900.36元，由被告上海华菱文化咨询有限公司负担1,503.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 王保林
二〇一六年九月十九日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。