广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第461号原告：张静怡，女，1987年10月8日出生，汉族，住贵州省册亨县庆坪乡四合村冗峰坪组19号。公民身份号码：5223271987********。委托代理人：罗建辉，广东安国律师事务所律师。被告：张维金，男，1965年7月11日出生，汉族，住广州市花都区狮岭镇瑞边村七队二小区1号。公民身份号码：4401211965********。委托代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。原告张静怡诉被告张维金租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日受理后，依法由代理审判员何丹独任审判，于2014年4月4日公开开庭进行审理。原告张静怡及其委托代理人罗建辉、被告张维金的委托代理人王银杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月16日，原告与被告签订房屋租赁协议，承租被告位于花都区狮岭镇瑞边村二小区1号（一、二层，共计400平方米）的房屋。双方约定租期为5年，从2011年12月1日至2016年11月30日止，房屋租金为每年25000元，每年11月30日之前交清本年度租金。协议签订后，原告按时交纳押金3000元，花费31600元对房屋进行装修，并每年按时缴清房租。原告在2013年12月1日交付了2013年度租金25000元（即从2013年12月1日至2014年11月31日）后，合同在正常履行期间，被告于2014年2月份的时候在未知会原告的情况下，竟然张贴租房广告，并将原告的承租房屋全部换上了新锁，导致原告春节后回来进不去，新机器也无法搬进房屋，不能正常开工，后原告找到被告问清情况，被告说不愿将房屋租给原告，押金也不退还。原告认为，原告在没有任何违约的情况下，被告违反协议约定，致使协议无法正常履行，根据《合同法》第94条规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的情况下，另一方可以解除合同，违约方应承担违约责任。现被告毁约，导致原告生产经营受到极大损失，而且原告的合同期未满，对原告在该厂房的装修费用也理应由被告承担。依据以上事实。原告认为被告违背诚实信用原则，依照法律的规定被告理应承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告退还押金3000元。2、被告退还剩余租金16600元。3、被告支付原告对房屋装修所花费用31500元（含水电安装费5000元及厂房隔墙装修费用26500元）。4、被告支付违约金5000元。5、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告退还剩余租金19000元，增加一项诉讼请求：解除双方的租赁合同。被告辩称：我方同意解除双方签订的租赁合同，但是请求驳回原告其他五项诉讼请求。因为原告没有缴纳第三期租金，且厂房的钥匙还没交还给我方，原告目前仍占用房屋，原告毁约在先，扩大的损失应该由原告自己承担。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇瑞边村七队二小区1号，权属人为被告。2011年11月16日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告使用，租期为5年，从2011年12月1日至2016年11月30日止，租金为每年25000元，原告应在每年11月30日之前交清本年度租金。原告未按照约定的日期交付租金超过3个月，被告有权单方面解除合同，并要求原告支付违约金或赔偿损失。合同约定的保证金为3000元，合同期满后，原告不续租，被告应在房屋交验后及时退还给乙方。在合同期满，原告自行退房的，被告不退回保证金，原告同时还需交清水、电、卫生等费用。原告如需装修涉案房屋，费用由原告承担，租赁期满后，原告若不继续租赁此房屋，对装修产生的添附物无偿归被告所有。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当天，原告向被告支付了保证金3000元和第一年度的租金25000元，之后，被告将涉案房屋交付给原告使用。原告称其对涉案房屋进行了隔墙装修共花费26500元，安装电路花费5000元，并提供了《收款收据》一张和被告2011年10月6日出具的《确认书》一份予以证明。被告对《收款收据》的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据不能证明该款用于何处，装修何处，收据上没有经手人签名，对装修形成的附合被告不同意利用；对《确认书》的意见是，张维金签订的并非确认书，只是要约邀请，被之后的合同代替了，该《确认书》没有法律意义。原告称被告于2014年2月份换锁、对外招租并要求增加租金是一种违约行为，并提供了《照片》4张证明被告在租赁期间未满的时候对外招租，《视频光盘》一份证明现场招租广告的状况，《录音》一份证明被告不肯把涉案厂房租赁给原告。被告对《照片》、《视频光盘》的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为不能证明是被告挂横幅招租，也不能证明被告是对涉案厂房招租。对《录音》的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该证据来源不合法，不能证明何时何地何人在讨论什么内容。原告称已向被告缴纳了三年的租金，并向法院提交《租金收据》一张，证明2013年12月1日原告向被告缴纳了第三年度（2013年12月1日至2014年11月30日）的租金25000元。收据上的落款日期“2月1日”是被告的笔误，实际日期是“12月1日”。前两个年度的租金收据已经遗失无法提供，而且原告也没有义务提交缴纳了前两期租金的证据。被告对该证据的真实性予以确认，但认为该证据证明的是原告在2013年2月1日向其缴纳第二年度（2012年12月1日至2013年11月30日）的租金，但由于笔误，其将租金的时间“2012.12.1—2013.11.31”写成了“2013.12.1—2014.11.31”。至今为止，被告仅收到原告两年两期租金共50000元，原告称其共缴纳了三年的租金应提交证据证明。另查明，原告于2013年10月份开始将机器搬离涉案房屋并不在涉案房屋经营，现涉案房屋处于空置状态，原告尚未将房屋钥匙交还被告。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。关于合同的解除问题，因为原、被告双方均同意解除，故对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。本案争议的焦点一，原告提交的《租金收据》是证明原告缴纳的哪一年度租金？由于原告在2013年10月份便开始将生产经营使用的机器搬离涉案房屋并不在涉案房屋经营，在这种情况下如果原告仍在2013年12月1日向被告缴纳第三年度（2013年12月1日至2014年11月30日）的租金，明显与常理不符，且收据上显示的收款时间为“2013年2月1日”，根据租金的缴纳习惯和行为判断，原告提前10个月缴纳下一年度的租金不合常理，且原告称其缴纳了三年的租金又未能提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。因此，被告的抗辩意见更符合常理，故本院确认该证据证明原告缴纳的是第二年度（2012年12月1日至2013年11月30日）的租金，原告要求被告返还剩余租金19000元的理据不足，本院不予支持。本案争议的焦点二，何方构成违约？根据合同的约定，承租方应在每年11月30日之前缴纳本年度的租金，即2013年12月1日至2014年11月30日的租金应在2013年11月30日之前缴纳，故原告没有正当理由逾期不缴纳租金的行为构成违约。原告认为被告在未知会其的情况下于2014年2月份张贴广告向外招租，并把涉案房屋的锁全部换掉的行为是一种毁约行为，且合同约定原告必须未交租超过3个月，被告才有权单方面解除合同，因此即使原告在2014年2月份未交租，被告也不能行使单方解除权，据此要求被告承担违约责任。原告没有提交证据证明被告换锁，而涉案房屋的钥匙又在原告处，另外，原告在未与被告协商解除合同且又未按时缴纳第三年度租金的情况下即私自将生产设备搬离了涉案房屋，不在涉案房屋经营，在这种情况下被告完全有理由相信原告不愿再继续履行合同，所以即使没有达到合同中约定的单方解除时间，原告为了避免损失扩大而对外招租也合情合理，更何况被告张贴招租广告也并不影响原告对涉案房屋的使用。综上，被告的行为并不构成违约，原告请求被告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……现在由于原告违约导致合同解除，经征询被告意见，被告不同意利用原告的装饰装修物。故原告请求被告赔偿其装修花费的费用没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还保证金的请求，因为合同中保证金的性质相当于一种金钱担保，目的是担保原告不随意解除合同且能对合同标的物尽到善良管理人义务。本案中，原告在合同尚未到期又未与被告协商一致的情况下自行退房，显然违背了保证金的担保目的，《房屋租赁合同》第十二条约定合同期满原告自行退房的保证金不予退还，那么原告在合同未到期便自行退房的行为给被告造成的损失更大，保证金不应该退回。故原告要求被告退还保证金的理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告张静怡与被告张维金于2011年11月16日签订的《房屋出租合同》。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费601元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员 何 丹二〇一四年五月××日书 记 员 刘雄燕