广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异41号
案外人：梁淑冰，女，1958年8月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行(原广州市茶滘农村信用合作社)，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中路89号。
负责人：钟仁隽，该支行行长。
委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市南海南矿集团实业公司，住所地佛山市南海区黄岐广佛路十三号。
法定代表人：王雪华，该公司总经理。
被执行人：佛山市南海区南矿集团工业公司，住所地广东省南海市黄岐镇广佛一路13号。
法定代表人：王雪华，该公司总经理。
被执行人：佛山市南海区南矿集团公司，住所地广东省南海市黄岐广佛路111号。
法定代表人：王雪华，该公司总经理。
上述被执行人共同委托代理人：白玮，广东南天明律师事务所律师。
本院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行和被执行人佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司(以下简称南矿工业公司)、佛山市南海区南矿集团公司(以下简称南矿集团)经济合同纠纷一案中，案外人梁淑冰对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人梁淑冰称：其于1997年6月15日与南矿实业公司签订购买银海花园银晖阁1311号房的买卖合同。合同中已明确其所购房屋产权属其所有，有关房屋产权证由南矿实业公司负责办理，并承诺于1998年3月前将房屋交付给其使用。但由于南矿实业公司的原因，一直没有按合同约定为其办理房地产权证，也严重拖延了交房的时间。其曾多次联系南矿实业公司尽快办理，该公司一直以各种理由推搪。时至二十年后的今天，其儿子已长大，现迫切需要房屋办理结婚事宜。故请求法院对该房产尽快解封，并帮助催促有关部门为其办理房屋房地产权证。
梁淑冰提交的证据有：1、《银海花园商品房买卖合同》；2、银海花园物业交接书；3、补充协议；4、收款收据。
申请执行人广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行称，不同意梁淑冰的异议请求。依照物权法第九条的规定，不动产权属变更未经登记不发生法律效力，被执行人不履行生效判决的义务，其查封被执行人名下房产符合法律规定。
被执行人南矿实业公司称，涉案房屋是由其司建设的，其司确认梁淑冰购买了涉案房屋，梁淑冰尚有124738元房款没有支付。
南矿实业公司提交了（2011）佛南法民三初字第1701号《民事判决书》、（2012）佛中法民一终字第360号《民事判决书》、（2012）粤高法民一申字第3303号《民事裁定书》，梁淑冰均予确认。
本院查明，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。该判决判令，南矿实业公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息及复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司(原名称：南海市南矿集团实业公司)名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园的多套房产，其中包括涉案的南海区黄岐银海花园银晖阁第13层11号房产。现梁淑冰提出本案异议。
另查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。
再查明，2011年12月18日，广东省佛山市南海区人民法院就梁淑冰与南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司商品房预售合同纠纷一案，作出（2011）佛南法民三初字第1701号民事判决。该判决查明：1997年6月15日，梁淑冰与南矿实业公司签订《银海花园商品房买卖合同》，约定梁淑冰以265400元购买涉案房产，南矿实业公司在1998年3月底前向梁淑冰交付房屋使用；至1998年4月25日止，梁淑冰合共支付房价款114122元；1999年7月14日，梁淑冰与南矿实业公司签订《补充协议》，约定由于迟延交楼,南矿实业公司同意提供房租补贴每月800元给梁淑冰至入伙为止，利息赔偿等按原合同继续执行，房款按九折结算，同意梁淑冰暂停交供楼款；梁淑冰与南矿实业公司签订《银海花园物业交接书》，确认于2009年11月4日接收涉案房屋使用。该判决认定《银海花园商品房买卖合同》及补充协议是梁淑冰与南矿实业公司的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同；南矿实业公司于2009年11月4日已交付房产予梁淑冰使用，梁淑冰于2011年11月15日才提起诉讼且不能举证证实其超过诉讼时效起诉有中止、中断、延长事由，梁淑冰关于逾期交楼违约金（利息及租金补贴）及抵扣未付购房款的请求应予驳回。上述判决判令：一、南矿实业公司应于判决生效之日起三十日内支付面积差款项12280元予梁淑冰；二、梁淑冰应于判决生效之日起三十日内支付购房余款124738元予南矿实业公司；三、梁淑冰以购房余款124738元为本金从2009年12月4日起计付违约金予南矿实业公司；四、南矿实业公司应支付的款项依次等额抵扣梁淑冰应支付的款项；五、南海实业公司应于梁淑冰实际履行第二项之日起十日内按购房款238860元额度开具相应销售发票予梁淑冰；六、南海实业公司应于梁淑冰实际履行第二项之日起十日内协助梁淑冰办理涉案房屋的房地产权属登记至梁淑冰名下的手续；等。梁淑冰、南矿实业公司均不服提出上诉，广东省佛山市中级人民法院以（2012）佛中法民一终字第360号民事判决，驳回上诉，维持原判。梁淑冰向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2012年12月13日作出（2012）粤高法民一申字第3303号民事裁定，驳回梁淑冰的再审申请。
在本院异议审查中，本院询问梁淑冰是否愿意交纳尚余购房款，梁淑冰表示不应该交纳。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因南矿实业公司等被执行人拒不履行已发生法律效力的裁判文书所规定的义务，本院查封南矿实业公司名下的涉案房产符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然生效的（2011）佛南法民三初字第1701号民事判决查明，梁淑冰与南矿实业公司在2015年4月本院查封涉案房屋之前即签订了涉案房屋的《银海花园商品房买卖合同》，梁淑冰亦于2009年11月4日接收使用涉案房屋，但该判决也判令梁淑冰应支付给南矿实业公司购房余款124738元。梁淑冰至今未支付余下房款。而且，涉案房产未办理过户登记手续也存在梁淑冰未支付全部房款的自身原因。故梁淑冰不符合上述司法解释规定的情形，其对涉案房屋不享有足以排除执行的实体权利，其异议理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回梁淑冰的异议请求。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 叶洁靖
审判员 刘卓江
审判员 黄晓清
二〇一七年四月十八日
书记员 黄翠燕