湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一初字第322号
原告黄某，男，湖南人。
委托代理人李某某。
被告冯某，女，益阳人。
原告黄某（以下简称原告）与被告冯某（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理，原告黄某及其委托代理人李某某、被告冯某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2014年7月8日与被告签订《购房协议书》，约定向被告购买位于益阳市桃花仑村瓦窖组大桃北路373号的房屋一套，在合同签订时原告交付被告购房款101800元，余款2万元以欠条方式向被告出具。2014年7月27日，原告在对所购房屋进行装修时，遭致他人打砸，造成直接损失11800元。后经公安机关介入调查后得知，被告售给原告的房屋存在权属争议，被告无权处分。事后，原告多次找被告协商，要求退还房款并予以赔偿，但被告不予理睬。2014年10月28日，原告诉至赫山区人民法院，要求退房，并由被告退还购房款、赔偿损失。后经调解被告表示愿意保障原告正常使用所购房屋，并赔偿2万元损失，双方签订协议后原告撤诉。2015年1月10日，原告再次进入所购房屋进行装修，但又遭到他人阻挠，原告将此通知被告，被告却表示自己无能为力，要求原告自行处理，故提起诉讼，请求判决：1、确认原、被告签订的《购房协议书》无效；2、被告返还原告购房款121800元。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1、《购房协议书》。拟证明原、被告双方房屋买卖事宜；被告方没有该房屋的相关权属。
证据2、承诺书。拟证明被告已明确表示将原告未付的两万元购房款作为赔偿款赔偿给原告；被告表示在原告撤诉后保障原告能够正常使用房屋；原告撤诉的条件是被告履行上述义务。
证据3、民事裁定书。
证据4、地址确认书。
证据5、送达回证。
证据3、4、5拟证明原告曾按约定向法院撤诉；被告已经收到民事裁定书。
证据6、诉讼费发票。拟证明原告在第一次诉讼中所产生的诉讼费用。
被告辩称，被告的确曾经向原告承诺，如果被告出售给原告的房屋在装修过程中出现了纠纷，被告愿意陪着原告把装修搞完，并承担所造成的损失，但现在是原告不搞装修了。另外，双方在协商房屋买卖事宜时，被告将房屋可能有纠纷的情况告诉过原告，原告对此是知情的。
被告为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1、购房协议。拟证明被告与房屋产权人贺进、曹大庆之间的房屋买卖情况；
证据2、收条。拟证明曹大庆收到被告购房款的事实；
证据3、收条。拟证明姚佳先、李锐国收到被告房屋粉刷款的事实，被告对该房屋曾经行使过权利。
被告对原告提供的证据发表如下质证意见：
对于证据1的真实性无异议；对于证据2的真实性无异议，但是两万元不是赔偿款，是原告未付清的购房款，如果原告继续搞房屋装修，被告就愿意放弃那两万元，但是现在原告主张退房，被告不需要另外赔偿两万元。对于证据3、4、5、6无异议。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：
对证据1、2、3的真实性无异议，合法性和关联性有异议，三份证据均只能证实被告与他人的关系，与本案没有关联。
综合原、被告双方的举证、质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1、3、4、5、6，因被告无异议，本院予以认定；对原告提供的证据2，被告对真实性无异议，本院予以认定，但该承诺书系另案中原、被告之间达成的调解协议，被告同意以原告未付清的两万元购房款作为赔偿款，是被告为了双方达成调解协议而作出的妥协，并不能作为在本案中被告同意赔偿原告两万元的依据，故对其证明目的，本院不予认定。
对被告提供的证据1、2、3，原告对真实性无异议，本院认为，该三份证据能够证实被告从案外人手中购买并曾经实际占有本案所涉房屋的事实，与本案有一定的关联，本院予以认定。
综合上述有效证据和原、被告的当庭陈述，本院确认如下事实：
2014年7月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《购房协议书》，约定原告向被告购买位于益阳市桃花仑村瓦窖组大桃北路373号三室两厅房屋一套，面积为126平方米，房屋总价款为121800元。协议书还约定：1、甲方自从出售之日起，房屋所有权归乙方所有，待村统一办理房产证时，甲方应协助乙方办理其房产证，费用归乙方负责；2、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的房屋使用、收益、出租、买卖、占有等居住权利；3、该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权、债务等权利瑕疵，本合同签订后，甲方不得以本房屋为关联与他人订立任何合同；5、甲方必须协助乙方水电到户，费用由乙方负责。协议签订后，原告支付给被告购房款101800元，余款2万元向被告出具了欠条。2014年7月27日，原告在对房屋进行装修时，遭到案外人曹向阳阻扰、打砸，原告曾向公安机关报案，并与被告进行了多次协商，但未果。同年10月28日，原告诉至本院，要求被告退还购房款并赔偿损失，后双方达成和解，被告于2014年12月12日向原告出具一份《承诺书》，表示愿意保障原告正常使用所购房屋，并承诺以原告未付清的2万元购房款作为给予原告的赔偿，不再对原告所欠的购房款主张权利；同时该《承诺书》还写明：被告作出承诺后原告撤回起诉。随后，原告撤回了起诉。之后，原告以房屋装修遭到他人阻扰，无法正常进行为由再次向被告提出退房，双方协商未果，故引起纠纷，原告诉至本院。
另查明，本案所涉房屋所在楼房系案外人贺进出资购买土地后，与另一案外人曹大庆在益阳市桃花仑村瓦窖组合伙所建，共7层（含地下室），本案所涉房屋位于该楼房二楼西侧，该栋楼房系小产权房，土地使用权性质为集体土地，未依法办理产权登记手续。2010年2月3日，被告与案外人曹大庆、贺进签订购房协议，以66800元的价格购买上述楼房二楼南边的一套房屋，2010年2月6日，被告付清了全部购房款，后因案外人曹大庆、贺进不能将约定的房屋予以交付，便将本案所涉房屋交付给被告，被告亦予同意，并在收房后对房屋进行了粉刷，还重新装了一张门。此后不久，案外人曹向阳找到被告，称该房屋系他所有，从而引起纠纷，一直未予解决。后被告将该房屋出卖给原告。
本院认为，本案的焦点是原、被告签订的《购房协议书》是否有效；原告是否有权要求被告退还购房款。
我国合同法规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。而根据我国现行土地管理法律、法规的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村集体土地上建造的住房，只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据本案现已查明的事实，原、被告均并非益阳市桃花仑村村民，诉争房屋的用地是集体土地，即诉争房屋系“小产权房”，被告本身就无权取得诉争房屋的土地使用权，事实上也至今未取得诉争房屋的土地使用权，更无权将诉争房屋出卖给原告，故原、被告之间的购房协议虽系双方当事人的真实意思表示，但该买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，合同自始无效。故本院对原告要求确认与被告之间的《购房协议书》无效的诉讼请求予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告要求被告返还购房款121800元，但原告实际向被告支付的购房款为101800元，其余的2万元，原告并未实际支付，虽然被告曾经向原告出具《承诺书》，承诺以原告未付清的2万元购房款作为给予原告的赔偿，但此系被告在另案中为与原告达成调解而作出的妥协，不能作为本案中的依据，且原告在本案中并未提出赔偿损失的诉讼请求，故本院原告要求被告返还购房款121800元的诉讼请求予以部分支持，被告应将原告已支付的购房款101800元予以返还；同时，原告应将本案诉争房屋返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告黄某与被告冯某之间于2014年7月8日签订的《购房协议书》无效；
二、由被告冯某返还原告黄某购房款101800元；由原告黄某将本案诉争房屋返还给被告冯某；上述款、物限自本判决生效之日起七日内付清；
三、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2700元，由被告冯某负担2268元，原告黄某负担432元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 文 武
代理审判员 王 姣
人民陪审员 陈浩波
二〇一五年六月十二日
书 记 员 黄 晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。