福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第1091号
上诉人（原审被告）张兆华，男，1968年8月15日出生，满族，福建省长乐市人。
委托代理人黄巧燕，福建法炜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林兴俤，男，1950年2月27日出生，汉族，福州市人。
被上诉人（原审原告）郑勇，男，1975年6月28日出生，汉族，福州市人。
上诉人张兆华因与被上诉人林兴俤、郑勇房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第1710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年5月，以原告林兴俤为甲方，以被告张兆华为乙方，双方签订了一份《房屋租赁契约》。该契约约定，“1、甲方愿将坐落在台江区佬药洲67号的房屋（使用面积为35㎡）出租乙方作店面使用；2、租赁期限为2009年5月1日至2010年4月30日止；3、租金为甲方每月收乙方人民币2400元；4、甲乙双方都应在期满前一个月提前通知对方，如乙方同意甲方条件优先乙方继续使用”。2011年4月30日，以原告林兴俤为甲方，以被告张兆华为乙方，双方又签订了一份《房屋租赁契约》，约定：“1、甲方愿将坐落在台江区佬药洲67号的房屋（使用面积为35㎡）出租乙方作店面使用；2、租赁期限为2011年5月1日至2012年4月30日止；3、租金为甲方每月收乙方人民币2800元；4、甲乙双方都应在期满前一个月提前通知对方，如加租乙方如同意甲方条件优先乙方继续使用。”
原审法院另查明，台江区佬药洲66号地号25段687A屋式砖木构楼屋一直，建筑面积118.4平方米，系林兴俤、郑兴宝共有。郑兴宝于1998年6月12日去世，其妻子江月珍于2011年11月22日去世，夫妻双方生前共育有一个儿子，即原告郑勇。诉讼中，被告张兆华向法院提交了一份签订时间为2012年5月30日，以林兴弟为租方（甲方），以张美娇（张美娇代其丈夫张兆华所签）为承租方（乙方），签订的一份《店面租赁合同》，合同约定：“1、甲方店面座落于福州市台江区佬药洲67号店面，出租给乙方使用；2、出租时间从2012年5月30日至2015年5月29日止，每月租金为人民币壹仟元正。”庭审中，经原告郑勇、被告张兆华确认，该份《店面租赁合同》中“林兴弟”的签字是原告郑勇的妻子江宝珍所签。另，原告林兴俤与郑勇的妻子江宝珍共同向被告张兆华出具了一份收条，收条内容为：“兹收张兆华7-10月份肆个月房租金壹万叁仟贰佰元正”。原被告双方均证实该笔钱款系2013年7月份至10月份的租金。
原审法院认为，上述2012年5月30日，江宝珍（原告郑勇的妻子）与张美娇（被告张兆华的妻子）签订的《店面租赁合同》，是否合法有效，是本案认定的关键。对此原审法院认为，讼争屋台江区佬药洲67号是原告林兴俤与郑兴宝共同所有，郑兴宝于1998年6月12日去世，其妻子也于2011年11月去世，原告郑勇系其唯一儿子，有权出租该讼争屋，并获得相应的租金收益。虽以原告林兴俤的名义与被告张兆华于2009年5月份以及2011年4月30日签订的《房屋租赁合同》，但原告郑勇均收取相应的租金，其以实际行为认可该份合同，故应认定原告林兴俤、郑勇与被告张兆华就台江区佬药洲67号发生房屋租赁关系。江宝珍作为原告郑勇的妻子，负责日常收租事宜，故被告张兆华作为相对人有理由相信，江宝珍有权代表原告郑勇签订相应合同。但对于原告林兴俤而言，江宝珍在签订之时未获得其授权，事后也未获得追认。被告张兆华仅凭江宝珍系原告郑勇妻子并负责日常租金的收取，即认为江宝珍获得林兴俤的授权委托，有权签订租赁合同，没有事实依据，原审法院不予支持。无证据证明江宝珍在《店面租赁合同》中签名“林兴俤”系原告林兴俤的真实意思表示。故2012年5月30日，江宝珍（原告郑勇的妻子）与张美娇（被告张兆华的妻子）签订的《店面租赁合同》应属无效合同。
2011年4月30日，原告林兴俤与被告张兆华签订的《房屋租赁契约》约定的租赁期限从2011年5月1日至2012年4月30日止，现合同约定期限已届满，原被告双方并未达成新的契约协议，且被告张兆华继续使用讼争屋台江区佬药洲67号，原告林兴俤和郑勇也没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原被告于2011年4月30日签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，原被告双方均可随时解除合同。故原告诉请要求“被告立即搬离佬药洲67号”，原审法院予以支持。另外，考虑到被告承租的房屋用于经营冰（非食用）生意，现原告要求被告搬离讼争屋，需给予被告一定的时间寻找新的房源，对此原告应予以谅解。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：被告张兆华应于本判决生效之日起三个月内搬离台江区佬药洲67号。案件受理费2100元，由被告张兆华负担。
宣判后，原审被告张兆华不服，向本院提起上诉。
上诉人张兆华上诉称：原判认定2012年5月30日江宝珍与张美娇签订的《店面租赁合同》无效是错误的。1、上诉人与张美娇从2003年至今十年连续不断地租赁讼争店面做冰块生意，每月租金均由江宝珍与林兴俤各领走一半，江宝珍作为郑勇的妻子，有权对讼争店面行使出租权。2、一审时郑勇也确认2012年5月30日的《店面租赁合同》上“林兴弟”签字系郑勇妻子江宝珍所签，上诉人作为承租方完全有理由相信该《店面租赁合同》对外有效。3、林兴俤提交的2013年5月28日的瀛洲城管的报告中落款人有林兴俤、江宝珍、郑勇三人，也说明江宝珍是该店面处分人之一，江宝珍所签订的租赁合同同样有效。4、2012年5月30日的《店面租赁合同》因作为工商备案用，江宝珍为了避租金税仅体现月租金1000元，但该合同第四条约定“承租期未满双方不得随意更换或转让，终止合同，如有特殊情况需与另一方协商，取得同意后，双方可终止合同”，故上诉人才同意月租金递增为3300元。双方已按照该合同履行一年多，林兴俤也承认从2012年5月30日开始与江宝珍共同向上诉人收取月租金3300元，也有林兴俤与江宝珍共同出具的收条可以证明，这也说明林兴俤以其行为表示履行江宝珍所签订的该合同。综上，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人林兴俤答辩称：2012年5月的合同，是在我不知情的情况下，由江宝珍签订的，签合同前没有我的授权，事后也没有得到我的追认，这个是无效的合同。综上，请求维持原判，房租应按3300元／月的标准全部给齐。
被上诉人郑勇答辩称：2012年5月签合同的时候，是因为张兆华老婆提出来要办工商相关证明，我们为了给他方便，我老婆才签的，且之前都是一年签一次，从来没有签过三年的合同。综上，请求维持原判，房租应按3300元／月的标准全部给齐。
经审理查明，各方当事人对原审查明认定的事实，均无异议。二审期间各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实均予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人郑勇之妻江宝珍与上诉人张兆华之妻张美娇于2012年5月30日签订的《店面租赁合同》的效力问题。上诉人张兆华主张合同有效，应继续履行。根据本案查明的事实，被上诉人林兴俤与上诉人签订的店面租赁合同，是一年一签，新合同租金上调。被上诉人郑勇对租赁合同不持异议，并按租赁合同的内容履行。因此可以认定林兴俤可以代表郑勇订立合同，其与上诉人签订的店面租赁合同是合法有效的。江宝珍与张美娇签订的合同租金下调，合同期限为三年，这既不符合上诉人与被上诉人之前的交易习惯，也不符合常理。江宝珍与张美娇签订讼争店面的租赁合同，事先没有得到被上诉人林兴俤的授权委托，事后也未得到追认，上诉人也没有证据证明被上诉人林兴俤同意江宝珍以自己的名义签订合同，因此江宝珍与张美娇签订的《店面租赁合同》无效。被上诉人与上诉人的租赁合同届满后，上诉人继续使用店面，被上诉人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，现被上诉人要求上诉人搬离店面，本院应予以支持。故上诉人应搬离讼争店面。综上，上诉人主张一审认定事实错误不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费案件受理费2100元，由上诉人张兆华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 庄彩虹
代理审判员 李文颖
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 龚 蓉