上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第2396号
原告上海鹏升投资咨询有限公司，住所地上海市闵行区吴中路500号。
法定代表人周昌旺，总经理。
委托代理人唐文华，上海市嘉华律师事务所律师。
被告吴克伟。
原告上海鹏升投资咨询有限公司诉被告吴克伟返还原物纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理，2014年10月13日本案依法转为普通程序。2014年11月25日本院组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与案外人上海锦虹实业合作公司于2001年9月13日签订租赁土地合同书，约定原告承租案外人拥有合�使用权的土地4，400平方米、周边围墙等附属设施，原告投资750万元建造约5，800平方米营业用房，租期自2002年9月18日至2018年9月17日，合同期限内原告拥有土地使用权及建造的房屋产权等。2013年4月，原告发现被告未经原告同意擅自使用底层部分房屋，开设明珠杂货店，经交涉未果。故原告诉至本院，要求：1、判令被告于判决生效之日起30日内迁出上海市某路某弄某号房屋及场地；2、判令被告向原告支付2013年7月16日起至迁出之日的使用费，按每月1，000元计算。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与陈某某签订了租赁合同，租期至2015年5月，签订合同时被告还一次性支付了2年的租金。被告将房屋用于开设“明珠杂货店”。
经审理查明，2001年9月13日，承租方原告与出租方上海锦虹实业合作公司（以下简称锦虹公司）签订《租赁土地合同书》，约定出租方将拥有合法使用权的土地4，400平方米及工业用电190千瓦2寸水表安装和4寸水管的生活用水管、通讯电话1门、周边围墙等附属设施，交付承租方使用，承租方总投资750万元建造约5，800平方米营业用房，为此出租方免收承租方8年的土地租金；合同期限16年，自2001年9月18日-2002年9月17日为建设期，从2002年9月18日-2010年9月17日为合同第一期，自2010年9月18日-2018年9月17日为合同第二期；在合同期内承租方拥有土地使用权及建造的房屋产权。合同订立后，被告实际于2003年底施工完毕。2007年5月锦虹公司取得了沪房地徐字（2007）第009030号《上海市房地产权证》，该证记载权利人锦虹公司，房地坐落某路某弄，宗地面积3，978平方米，建筑面积5，762.67平方米。
2001年7月12日，原告设立，设立后原告股东有数次变更，至2006年9月5日，原告成为一人有限公司，陈某�为一人股东，公司法定代表人亦为陈某某。2011年4月22日，陈某某与上海三璇商务咨询有限公司（以下简称三璇公司）签订股权转让协议，陈某某以750万元的对价将原告公司75%股份转让给三璇公司。其后经申请，工商局出具准予变更（备案）登记通知书（注：原告领取该通知书日期为2011年5月3日），准予原告的企业类型、法定代表人、出资情况变更，原告法定代表人遂变更为周昌旺，陈某某现为原告公司董事。
2013年5月23日，被告与“陈某某”签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租上海市某路某弄某号房屋（以下简称系争房屋），租期自2013年5月25日至2015年5月25日止，月租金1，000元，押金2，000元。同日，“陈某某”出具收据，载明收到租客吴克伟房屋租金24，000元、押金2，000元。被告利用系争房屋开设了“明珠杂货店”（注：被告称其于2011年即签订�同开始使用系争房屋，原告对其于2011年即开始使用系争房屋的事实予以认可）。经查，系争房屋不在前述产证面积内。
本案诉讼中，陈某某称，吴克伟租借的房屋不是合法建筑，是其违章搭建的。租赁合同上及收据上的“陈某某”签字非其本人所为，应该是其手下保安签的字，但对租赁关系予以认可，租金就作为聘请保安的生活费给保安了。
以上事实，有租赁土地合同书、房地产权证、宗地图、工商资料、房屋租赁合同、收据以及询问笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，陈某某在转让公司75%股权及公司法定代表人变更后，其已不能代表原告行使、处分公司权利。因此，陈某某认可被告的租赁关系，不能视为原告的同意。无权处分人的处分他人财产的行为，未经权利人追认，应认定无效，故被告使用系争房屋及土地�合法依据。况且，系争房屋系违法搭建，吴克伟签订的租赁合同亦无效。无效的法律后果系恢复原状，故依此被告亦应迁出系争房屋及土地。原告要求被告迁出的请求，依法有据，本院予以支持。原告现大股东自2011年股权转让后即应掌控属于公司的权利和财产，但却疏于管理，既未及时收回某路某弄房屋的控制权，又未及时关注房屋的客观使用状况，致房屋仍在陈某某的控制下，这是陈某某在股权转让后仍能将房屋出租他人的重要原因。因此，原告对于本案纠纷的发生是有过错的。没有充分证据表明被告在本案诉讼前已知晓原告两股东之间的纷争，且被告在签订合同时已全额支付了租期内的租金，基于公平合理的原则和原告存有过错的考量，原告主张自2013年7月16日起的使用费，本院难以支持。但若被告在本案生效后仍拒不迁出系争房屋和土地，应承担相应的使用�。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴克伟于本判决生效之日起三十日内迁出上海市某路某弄某号房屋（“明珠杂货店”）及所附土地；
二、若被告未能按第一条判决主文履行，则应支付原告上海鹏升投资咨询有限公司自逾期之日起至迁出之日止的使用费，按每月1，000元计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费245元，原告负担165元，被告负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 磊
审 判 员 蔡重洲
人民陪审员 严国华
二〇一五年一月十四日
书 记 员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设�程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。