广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10827号上诉人（原审原告）：广东合纵世纪房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：姜仕。委托诉讼代理人：刘燕平，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑珺，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。上诉人广东合纵世纪房地产开发有限公司（以下简称合纵公司）因与被上诉人郑珺商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人合纵公司的委托诉讼代理人刘燕平、被上诉人郑珺及其委托诉讼代理人蒋冬菊、黄京穗到庭参加诉讼。现已审理终结。合纵公司上诉请求：1、撤销一审判决书；2、判决支持合纵公司一审的全部诉讼请求；3、判令郑珺承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院程序严重违法。从合纵公司2014年4月提出诉讼到2016年4月判决，历时长达二年时间。二、一审判决认定事实严重错误。在合纵公司提出本案仲裁时，对于银行不能发放贷款，不能办理房地产权证过户手续的原因是郑珺不同意补办相关手续，对此仲裁庭审时郑珺没有异议，只是一再要求合纵公司重新测绘而已。对此仲裁庭认定重新测绘不是合纵公司与郑珺合同约定的义务，对于郑珺不履行付款作了明确充分、有理有据的阐述。一审法院认定是由于合纵公司未重新办理测绘手续导致无法办理房屋的转移登记及银行按揭贷款的后续手续无法继续办理，从而导致郑珺无法取得贷款支付剩余房款是完全错误的。第一、合纵公司在商改住规划变更后，已经依法取得了住宅的房地产权证，凭此办理房地产权过户没有任何障碍。合纵公司的房地产权证上有测绘图，该测绘图在商改住时已经得到房地产管理部门的确认，在合纵公司办理相关权证时如必须重新测绘，房地产管理部门就不会向某公司发放房地产权证。既然合纵公司已经取得房地产权证，合纵公司已经完成商改住的所有发证的程序和手续，包括是否需要重新测绘的问题，所以在过户给郑珺时不存在重新测绘的问题。第二、此类商改住共有七户，因合纵公司对其中六户提供的水、电、钥匙等都是按流程交付，所以六户都顺利办理了房屋转移和按揭贷款，而郑珺当时甜言蜜语把钥匙骗走后极端不讲诚信，自2007年入住房屋至今九年，一直拒绝《商品房买卖合同》的履行，恶意寻找各种借口对抗到头。一审法院罔顾其他六户都能办理并且已经办理的事实，认定却是无法办理了，说明一审法院的认定十分荒唐。一审法院无视房屋转移登记的常识，只凭郑珺的“应该而不是必须重新测绘”的信访函件，凭银行出具的没有认定权限的所谓不能办理的证明，就牵强附会地做出上述事实认定，是严重错误的。郑珺辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。一、合纵公司本案主张郑珺违约，没有任何事实及法律依据。我方与合纵公司已于2008年2月2日向银行申请办理了按揭贷款手续，银行所作出的情况说明也显示我方是符合放款条件的。我方又于2008年5月5日向房管部门申请了过户及抵押登记申请，合纵公司只要配合办理相关手续，银行就可以顺利放款。但合纵公司却在我方不知情的情况下，在2008年6月6日向交易登记中心申请房产转移登记的退案手续，充分证明了合纵公司申请退案是导致房屋无法办理过户的原因，因此我方无法获得房屋贷款的责任是在于合纵公司一方。二、合纵公司向我方出售的房产原本是属于商业性质，改为住宅性质后才出售给我方，我方在购房前是不知情的。合纵公司没有按照规定办理测绘手续，且又单方撤回了房产转移登记申请，致使按揭贷款手续无法办理，因此合纵公司无法收到房款余款的后果应当由其承担。三、合纵公司上诉主张其持有记载事项错误的房产证可以办理房产过户手续，这是没有法律依据的。房产登记部门已于2010年2月份以及2011年7月21日依职权通知合纵公司进行更正房屋面积以及分布图，但合纵公司至今不予配合办理。四、合纵公司故意实施违约行为，撤销房产转移登记申请，不办理房产测绘变更登记以及更正手续，阻碍郑珺办理银行按揭贷款，并捏造事实制造郑珺违约的假象，其真实目的就是蒙骗法定机构，达到取得购房者高额违约金的目的。合纵公司向一审法院起诉请求判令：1、郑珺向某公司支付剩余购房款400000元；2、郑珺向某公司支付违约金（以剩余房款400000元为本金，按200元/天的标准，自2009年7月30日起计至付清之日止，违约金以本金为限）；3、郑珺承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：合纵公司是于1997年9月16日成立的公司，经营范围包括房地产开发和销售建筑材料，于2012年5月31日因办理公司（含类外商投资股份有限公司）登记时虚报注册资金的行为被广东省工商行政管理局吊销营业执照。2007年4月30日，广州市城市规划局向合纵公司作出《关于要求调整建筑功能的复函》（穗规函[2007]3641号），函称：中国人民解放军第七xxx工程前经我局穗规建字[1999]第906号建设工程规划许可证同意在天河区广某路北侧地段建设的2幢7层（自编1、3栋，部分5、6层，另设地下1层）和1幢6层（自编2栋，部分2、5层）住宅楼工程，后经我局穗规验证[2005]第339号建设工程规划验收合格证验收合格，现你单位要求将自编1栋住宅楼工程首层商业调整为住宅的申请函和有关资料收悉，经审查，函复如下：一、同意按附送的建筑设计图将自编1栋住宅楼首层第（1-11）-（1-17）/（1-A）-（1-j）轴约669平方米的商业面积调整为住宅（共7户），调整后建筑面积不变。二、建筑设计必须符合中华人民共和国现行建筑设计规范和广州市城市规划管理有关规定。三、有关建筑设计和使用功能调整涉及消防安全、环境保护、卫生防疫、人防工程等问题，应取得相关专业管理部门意见，并按其要求办理。四、其余仍按我局历次规划文证要求办理。2007年8月1日，合纵公司（出卖人）与郑珺（买受人）签订《商品房买卖合同》（下称《合同》），约定：合纵公司将天河区xx街187号107房（下称案涉房屋）出售给郑珺；建筑面积为133平方米；用途为住宅；房屋按套出售，总金额为846000元；郑珺已交认购定金5000元，其定金在本合同签署后首次付款时予以扣除，折抵其应付的房价款，郑珺选择银行按揭（商业贷款）（公积金贷款）付款，并选择于2007年8月1日前支付房价款286000元（含认购定金5000元折抵房价款在内），郑珺还须于2007年8月30日前前往合纵公司指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还郑珺欠合纵公司的房价款余额，房价款余额为560000元，如因郑珺原因逾期未办理者，该房价款余额必须由郑珺于2007年9月28日前直接交至合纵公司指定的账户，否则按违约处理，办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由郑珺承担；郑珺如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，合纵公司有权提出解除合同，合纵公司解除合同的，郑珺按累计应付款的1%向某公司支付违约金，郑珺愿意继续履行合同的，经合纵公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，郑珺按日向某公司支付逾期应付款万分之五的违约金；合纵公司应当在2007年10月28日前将案涉房屋交付给郑珺使用；合纵公司应当在案涉房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由合纵公司提供的资料报产权登记机关备案，如因合纵公司的责任，郑珺不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，郑珺不退房，合纵公司按已付房价款的1%向郑珺支付违约金；等内容。《合同》附件一为“房屋平面图”，但实际上没有附上案涉房屋的平面图；附件四为“合同补充协议”，其中第四条约定买受人在申请办理产权证前必须向出卖人付清全部房价款和税费（包括《合同》第五条约定因面积差异而产生的差价及税费）并支付权证综合费用800元等内容。合纵公司以此证明《合同》已约定如因郑珺原因无法办理银行按揭贷款，则郑珺须直接向其一次性支付剩余购房款。郑珺以其与合纵公司在2008年2月份还在办理银行按揭贷款手续为由主张双方已以实际履行方式变更了《合同》约定的购房款支付方式及支付时间，但并未变更为一次性支付剩余购房款。2008年1月15日，合纵公司向郑珺开具购房款发票，载明其向郑珺预收了案涉房屋的购房款446000元。2008年2月2日，合纵公司（担保人/发展商/丙方）、郑珺（按揭借款人/购房人/甲方）和案外人中国银行股份有限公司广州天河支行（受托按揭贷款人/受托抵押权人/乙方，下称中国银行天河支行）签订了《个人住房公积金按揭合同》，约定由中国银行天河支行向郑珺提供住房公积金贷款金额400000元用于支付案涉房屋剩余购房款，该款项尚未划至合纵公司名下。另，中国银行天河支行还于2010年4月20日出具《情况说明》，主要内容为：郑珺因购买案涉房屋于2007年11月向其申请办理公积金按揭贷款手续，已通过审批；郑珺的申请资料完全符合放款条件，但由于开发商至今仍未办理好案涉房屋的房产证，所以导致该笔贷款无法发放；如收到案涉房屋的房产证和他项权利证后将在5个工作日之内办理放款手续。2008年5月5日，合纵公司、郑珺前往广州市房地产交易登记中心办理案涉房屋的过户手续。根据查册时间为2010年3月5日的《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋由郑珺和中国银行天河支行于2008年5月5日申请转移、抵押，并以2008交登字1512xxx号存案。根据登记字号为08交登字01512xxx号《房地产登记申请书》（加盖有合纵公司公章，落款时间为2008年6月6日）显示，案涉房屋的过户申请“因未按国家规定进行住宅房屋面积测绘，无住宅面积测绘图”被退案。2010年3月12日，广州市房地产交易登记中心向郑珺作出穗房交登群字[2010]15号《信访复函》，函称：2008年1月合纵公司申请办理案涉房屋产权登记，我中心以2008登记1005976号立案受理；经查核，我中心按照广州市房地产测绘所2005年10月测字110108470号房地产分户图所示面积核发了房地产权证；根据郑珺反映案涉房屋面积发生变更，2010年2月我中心已电话联系合纵公司督促如案涉房屋面积发生变更，应尽快办理变更手续。2011年1月12日，广州市房地产交易登记中心向郑珺作出穗房交登群字[2010]299-1号《信访复函》，函称：案涉房屋的产权人合纵公司于2008年5月5日以08交登1512xxx号向我中心申请办理转移、抵押登记，购买人为郑珺，抵押权人为中国银行天河支行；2008年6月6日合纵公司向我中心申请撤回登记，申请书中申请理由为“因未按国家规定进行住宅房屋面积测绘，无住宅面积测绘图”；2008年6月10日我中心依法根据合纵公司要求同意办理撤回登记；合纵公司至今未到我中心重新申办案涉房屋的转移登记手续。根据查册时间为2011年8月27日的《房地产登记簿查册表》显示，广州市房地产交易登记中心于2011年7月21日依职权通知合纵公司更正房屋面积。根据粤房地证字第××号《房地产权证》显示：案涉房屋的权属人为合纵公司，建筑面积为120.8481平方米，套内建筑面积为115.481平方米。《房地产权证》的附图为“房地产分户图”，是由广州市房地产测绘所于2005年10月15日绘制。郑珺表示上述房地产分户图为案涉房屋功能调整前（即商业性质）的附图，而非功能调整后（即住宅性质）的附图，以此主张合纵公司一直未按照房管部门的要求对案涉房屋进行变更测量并申请重新绘制附图。合纵公司以案涉房屋已登记至其名下且房管部门也核发了上述《房地产权证》为由主张无须重新绘制附图亦可办理房地产权证。本案中，合纵公司以郑珺一直拒不配合在《合同》附件的平面图签章为由，主张其至今无法取得剩余购房款的责任在于郑珺。郑珺则以案涉房屋的功能性质由商业用途改为住宅用途之后合纵公司一直拒不申请按照住宅用途对案涉房屋的平面图进行重新绘制为由，主张至今无法办理案涉房屋的过户手续及银行按揭贷款手续的责任在于合纵公司。2009年7月10日，合纵公司就案涉房屋的买卖合同纠纷向广州仲裁委员会申请仲裁，要求郑珺支付购房款400000元并支付违约金142400元。2010年9月25日，广州仲裁委员会作出（2009）穗仲案字第1204号裁决，裁决郑珺向某公司支付购房款400000元并支付违约金（以400000元为基数，按照每日万分之五的标准，从2007年10月1日起计某珺实际支付之日止，违约金总额以本金为限）。郑珺不服，向广州市中级人民法院申请撤销该裁决。2011年4月22日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法仲审字第181号民事裁定，裁定驳回郑珺请求撤销（2009）穗仲案字第1204号裁决的申请。之后，郑珺向广州市中级人民法院申请不予执行（2009）穗仲案字第1204号裁决。2012年4月6日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五执仲字第20号执行裁定，裁定对（2009）穗仲案字第1204号裁决不予执行。上述（2011）穗中法民五执仲字第20号执行裁定已于2012年4月6日发生法律效力。2014年4月15日，合纵公司提起本案诉讼。现郑珺以（2011）穗中法民五执仲字第20号执行裁定已于2012年4月6日发生法律效力为由主张合纵公司于2014年4月15日提起本案诉讼已超过两年诉讼时效。合纵公司对此不予确认，主张《中华人民共和国民事诉讼法》对仲裁裁决被裁定不予执行之后当事人可向人民法院提起诉讼的时间并没有限制，因此其本案诉讼请求不存在超过两年诉讼时效的问题。郑珺在（2009）穗仲案字第1204号案中提交了以下证据：1、广州市国土资源和房屋管理局于2008年2月26日向郑珺作出的《信访复函》（穗国房群字[2008]1373号），函称：因案涉房屋的房屋功能和面积发生变更，按照《中华人民共和国房产测量规范》GB/T17986.1-2000的规定，广州市房管局房地产测绘所需现场实测，并请合纵公司携带相关资料办理案涉房屋的变更测量；2、广州市国土资源和房屋管理局于2008年6月13日就广州市建设委员会移交的信访件作出的《关于xx雅居187-107房办理转移登记问题的复函》（穗国房信访[2008]143号），函称：合纵公司在规划部门同意案涉房屋使用性质由商业改为住宅之后向房管局办理了变更及分割登记手续，但没有申请重新测绘，房管局已与合纵公司协调，合纵公司表示会妥善处理；3、广州市房地产测绘所于2008年6月27日作出的《关于的复函》，函称：因案涉房屋的房屋功能和面积发生变更，按照《房产测量规范》GB/T17986.1-2000的规定，广州市房地产测绘所需现场实测。合纵公司对上述证据的真实性均无异议。此外，郑珺提交了《企业机读档案登记资料》《增量房转移登记办理指引》《信访复函》[穗房监管群字（2011）40号]、《广东省工商行政管理局关于广东合纵世纪房地产开发有限公司住所情况的复函》《信访事项告知函》[穗房交登群字（2014）128号]等证据拟证明合纵公司已被吊销营业执照，监控账户也被注销，但因合纵公司至今未成立清算小组，故不具备继续将案涉房屋产权过户至其名下的条件，以此主张合纵公司诉讼主体不适格。另，郑珺还提交了《广东省工商行政管理局给郑珺的答复》《关于要求核查文件真实性的函》[穗规信（2011）182号]、《关于要求调整建筑功能的复函》[穗规函（2007）3641号]（变造版和原版各一份）、《网页打印1》《网页打印2》《广东省工商系统企业信用信息网》《全国组织机构代码信息核查》《房屋买卖合同部分页码（P3、P6、P12）》《资金托管协议》《资金托管补充协议》《房地产登记申请书》《受理回执》《工商局备案的租赁合同》《合纵公司提交的起诉状》等证据拟证明合纵公司涉嫌犯罪，要求将本案移送公安机关处理。一审法院认为：本案属于商品房买卖合同纠纷，虽然郑珺以合纵公司涉嫌犯罪为由要求一审法院将本案移送公安机关处理，但由于郑珺未能举证证明合纵公司存在犯罪的事实，故其请求没有依据，不予采纳。郑珺于2012年5月31日被广东省工商行政管理局吊销营业执照，属于工商行政管理机关对企业法人作出的一种行政处罚，郑珺营业执照被吊销后至注销前，其企业法人仍存在，故郑珺仍具有民事诉讼主体资格。因此，郑珺主张合纵公司不具有诉讼主体资格没有法律依据，不予采纳。另，郑珺虽以（2011）穗中法民五执仲字第20号执行裁定已于2012年4月6日发生法律效力为由主张合纵公司本案诉讼请求已超过两年的诉讼时效，但《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第五款规定：“仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。”上述法律规定并没有对当事人向人民法院起诉的时间作出限制，因此郑珺主张合纵公司本案诉讼请求超过诉讼时效没有法律依据，不予采纳。依照《合同》约定，郑珺须于2007年8月1日前向某公司支付购房款286000元，剩余购房款560000元于2007年8月30日前办理银行抵押贷款手续，如因郑珺原因逾期未办理则郑珺须于2007年9月28日前向某公司直接支付剩余购房款。但根据已查明事实可知，郑珺于2008年1月15日前向某公司支付了购房款446000元之后，双方又于2008年2月2日与中国银行天河支行签订《个人住房公积金按揭合同》约定由郑珺以案涉房屋作为抵押向中国银行天河支行申请400000元公积金贷款用于支付剩余购房款，由此可见双方已以实际履行方式变更了《合同》约定的购房款支付方式及支付时间。根据广州市城市规划局于2007年4月30日作出的《关于要求调整建筑功能的复函》（穗规函[2007]3641号）可知，该局已审核同意合纵公司将案涉房屋的性质由原来的商业用房变更为普通住宅，并明确有关建筑设计和使用功能调整涉及消防安全、环境保护、卫生防疫、人防工程等问题，合纵公司应取得相关专业管理部门意见并按其要求办理。依照《房屋登记办法》及《中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T17986.1-2000》的相关规定，合纵公司应当申请办理变更测量。另根据广州市房地产交易登记中心于2011年1月12日出具的穗房交登群字[2010]299-1号《信访复函》以及登记字号为08交登字01512xxx号《房地产登记申请书》（加盖有合纵公司公章）可知，合纵公司于2008年6月6日已明知案涉房屋系由于未按国家规定进行住宅房屋面积测绘、无住宅面积测绘图原图导致相关的房屋转移登记及银行按揭贷款的后续手续无法继续办理，但合纵公司并未与郑珺就案涉房屋剩余购房款的支付问题重新进行协商，且合纵公司一直未申请办理变更测量，导致郑珺至今无法取得银行贷款支付剩余购房款，合纵公司对此存在过错。综上，一审法院认为郑珺无法取得银行贷款的原因在于合纵公司至今未依法对案涉房屋进行变更测量，因此合纵公司要求郑珺支付剩余购房款400000元并支付违约金没有事实和法律依据，对此均不予支持。鉴于合纵公司现已取得案涉房屋的《房地产权证》，合纵公司可另行与郑珺重新协商剩余购房款的支付问题，或协同郑珺继续办理银行按揭贷款手续，望双方以妥善方式解决案涉房屋的纠纷。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回合纵公司的全部诉讼请求。本案受理费9220元，由合纵公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，合纵公司表示不同意对涉案房屋办理变更测量。本院认为：合纵公司与郑珺签订的《商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。合同约定郑珺须于2007年8月1日前支付购房款286000元，余款560000元须于2007年9月30日前办理银行抵押贷款手续，如因郑珺原因逾期未办理，郑珺须于2007年9月28日前直接支付剩余房款给合纵公司。合同实际履行过程中，郑珺于2008年1月15日前向某公司支付了购房款446000元，其后，双方又于2008年2月2日与银行签订《个人住房公积金按揭合同》，申请40万元公积金贷款支付剩余房款。一审法院据此认定双方以实际履行方式变更了合同约定的购房款支付方式及支付时间，并无不当。现双方因40万元房屋按揭贷款手续未能成功办理导致合纵公司未能收取购房余款的问题产生纠纷。对此，本院认为，案涉房屋经规划部门审核同意将原商业用房变更为住宅，房屋现状发生变化，依照建设部《房屋登记办法》及《中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T17986.1-2000》的相关规定，合纵公司应当申请办理变更测量。根据广州市房地产交易登记中心出具的穗房交登群字（2010）299-1号《信访复函》及合纵公司盖章确认的登记字号为08交登字01512xxx号《房地产登记申请书》记载的内容，合纵公司于2008年6月6日已明确知道案涉房屋系由于未按国家规定进行住宅房屋面积测绘，无住宅面积测绘图原因，导致相关的房屋转移登记及银行按揭贷款的后续手续无法继续办理。其后在房管部门已依职权通知更正房屋面积的情况下，合纵公司亦未申请办理变更测量，导致郑珺至今无法取得银行贷款支付剩余购房款，可认定合纵公司对此存在过错。至于合纵公司提出因郑珺拒不办理案涉房屋平面图的签章手续导致无法办理房屋过户及银行按揭贷款手续的主张，因理据不充分，本院不予采纳。鉴于郑珺无法取得银行贷款的原因在于合纵公司至今未依法对案涉房屋进行变更测量，因此合纵公司现要求郑珺一次性支付剩余购房款40万元及违约金的依据不足，一审法院对此予支持并无不当。综上所述，合纵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9220元，由广东合纵世纪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一六年十月十日书记员  杨娟娟