江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九中民一终字第804号
上诉人（原审原告）樊兴林，农民。
上诉人（原审原告）朱淑珍。
以上两上诉人共同委托代理人冷静，修水县渣津法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）修水县鑫园置业有限公司。
法定代表人陈明，该公司经理。
委托代理人冷天鹏，江西人民律师事务所律师。
上诉人樊兴林、朱淑珍与上诉人修水县鑫园置业有限公司（以下简称“鑫园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，江西省修水县人民法院于2015年11月20日作出（2015）修民初字第837号民事判决，上诉人樊兴林、朱淑珍与上诉人鑫园公司不服该判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2013年2月12日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同约定：被告将其开发建设的位于修水县渣津镇xx公路旁（xx商都）第x栋x层xx号房卖给原告，该房建筑面积为44.68平方米，总价款500000元。原告分别于2013年2月8日及2月13日将首付房款300000元给付被告，余款200000元以银行按揭贷款方式支付给被告；被告应在2013年5月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日支付已交房款万分之五的违约金；被告应在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，自被告通知之日起7日内，原告应按要求提供办理产权所需资料，逾期未提供或提供资料不全，被告不承担延期办理产权的违约责任，办理产权证的有关费用由买受人承担。合同对其他方面也作了相应的约定。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款。签订商品房买卖合同后，原、被告又于2013年2月28日签订了一份返租协议，返租期限为2013年5月1日至2016年4月30日，返租年租金为商铺购买时合同总房款的4%，即月租金1666.70元，原告已获取租金并用租金冲抵相关购房费用。诉讼中，被告辩称所诉房屋实际面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%，证明原告未按法律规定补交房价款，但原告表示对此并不知情，也未收到被告方任何的补交通知。
原审认为，原、被告于2013年2月12日签订的《商品房买卖合同》，经查属有效合同，具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行自己应尽的义务。该合同签订后，双方又签订一份返租协议，且返租期限为2013年5月1日至2016年4月30日，按该协议约定，原告已收取租金并用于冲抵部分购房费用，原告在涉案房屋中已实际获取收益，应视为双方已实际完成交付房屋，故原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。同时，被告至今未为原告办理房屋产权证，被告的这一行为显属违约。诉讼中，被告辩称未办理产权登记系因原告未交纳产权契税和未提交办理产权所需的资料，但其未提交任何证据证明，原告表示未收到被告方任何通知，故被告该辩称意见，原审法院不予采纳。被告除应为原告办理产权证外，还应承担逾期办证的违约责任。双方签订的商品房买卖合同未明确约定逾期办理产权证书违约金的计算方法，可依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即日万分之二点一计算。结合原告的诉请，逾期办证的违约金计算起止时间为2013年9月2日起至2015年6月9日。综上，被告修水县鑫园置业有限公司应支付原告樊兴林、朱淑珍逾期办理房屋产权证的违约金为67725元（已付购房款总额500000元×0.021%／天×645天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及有关法律之规定，判决：一、由被告修水县鑫园置业有限公司于本判决生效后六十日内为原告樊兴林、朱淑珍办理位于修水县渣津镇xx公路旁（xx商都）第x栋x层xx号房的产权证。二、由被告修水县鑫园置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告樊兴林、朱淑珍支付逾期办证的违约金67725元。三、驳回原告樊兴林、朱淑珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由被告修水县鑫园置业有限公司负担1680元，原告樊兴林、朱淑珍负担1120元。
宣判后，上诉人樊兴林、朱淑珍与上诉人鑫园公司不服，向本院提起上诉。上诉人樊兴林、朱淑珍的主要上诉理由是：原审判决认定被上诉人已经交付房屋的事实不清。1、原审认定上诉人与被上诉人于2013年2月12日签订了商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行自己应尽的义务，但被上诉人未按照合同约定将验收合格的房屋交付给上诉人；2、合同约定的交付房屋时间是2013年5月30日，双方签订返祖协议时房屋还处于建筑过程中，因此不应认定为已经交付。故上诉请求二审在维持原审判决的同时依法改判确定被上诉人逾期交付房屋的事实及违约金，违约金计算到法院确定的交付时间之日止（暂从2013年6月1日起至2014年6月24日止按150元计算51450元）
上诉人鑫园公司的主要上诉理由是：1、合同关于办证的约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限、双方责任的特别约定，不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，应当优先适用，故本案情形不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的情形，因为该法条明确规定“除当事人有特别约定外”；2、本案中，原审法院不管被上诉人是否存在消极办证的事实，不是客观地综合各种证据在认定事实，判决迟延办证的责任，只看上诉人是否履行通知义务，且对上诉人提供的证据要求苛刻，事实上支持了被上诉人恶意诉讼权利；3、非出卖人的原因逾期办证；4、原审适用法律及参照标准也错误。故上诉请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人支付逾期办证违约金67725元的诉讼请求或发回重审。
本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人樊兴林、朱淑珍已按照合同约定支付购房款，上诉人鑫园公司应按约定交付房屋并为上诉人樊兴林、朱淑珍办理产权证书。根据合同约定，上诉人鑫园公司应在2013年5月30日前将验收合格的商品房交付使用，因上诉人鑫园公司与上诉人樊兴林、朱淑珍又签订了返祖协议，约定由上诉人鑫园公司自2013年5月1日起按月向上诉人樊兴林、朱淑珍支付涉案房屋的租金，故上诉人樊兴林、朱淑珍自2013年5月1日起已对其购买的房屋享有实际的使用、收益等相关权利，据此可认定上诉人鑫园公司已在2013年5月30日前向上诉人樊兴林、朱淑珍交付了涉案房屋。故上诉人樊兴林、朱淑珍称上诉人鑫园公司未按照合同约定交付涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于诉争房屋未办理产权证书的结果应由谁承担问题，根据合同约定，上诉人鑫园公司应在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并应通知上诉人樊兴林、朱淑珍提供办理产权证所需资料。上诉人鑫园公司称，在签订《商品房买卖合同》时，其已将《应收代办费一览表》提供给上诉人樊兴林、朱淑珍，上诉人樊兴林、朱淑珍应缴清欠付的税费，上诉人鑫园公司才能为其办理房产证，但上诉人鑫园公司在2013年5月份将房屋交付给上诉人樊兴林、朱淑珍使用后，并无相关证据证明其已通知上诉人樊兴林、朱淑珍提供办理产权证书所需的资料。故原审认定上诉人鑫园公司承担未办证的违约责任，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定认定其应承担的违约损失，并无不当，本院予以维持。上诉人鑫园公司称其不应承担未办证的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。故上诉人樊兴林、朱淑珍与上诉人鑫园公司的上诉请求均无事实和法律依据，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2581元，由上诉人樊兴林、朱淑珍负担1087元，上诉人修水鑫园置业有限公司负担1494元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理审判员 黄丽丽
代理审判员 章康娜
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 晏晨思