广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第240号
上诉人（原审被告）：董土木。
被上诉人（原审原告）：中粮地产集团深圳物业管理有限公司。
法定代表人：冯安静，职务执行董事。
委托代理人：陈强宇，广东淳锋律师事务所律师。
上诉人董土木因与被上诉人中粮地产集团深圳物业管理有限公司（以下简称中粮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，中粮物业公司企业名称变更前为深圳市宝恒物业管理有限公司，具备法定的物业服务企业资质。
1997年3月17日，中粮物业公司与深圳市宝恒房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定由中粮物业公司为海滨城广场小区提供物业服务，服务期限为1997年4月1日至2000年3月31日，物业管理费为1元／平方米／月。
2000年3月25日，中粮物业公司与深圳市宝恒房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定由中粮物业公司为海滨城广场小区提供物业服务，服务期限为2000年4月1日至2003年3月31日，物业管理费为1元／平方米／月。
中粮物业公司依据合同约定为海滨城广场小区提供物业服务至今。
2003年1月22日，董土木通过向案外人黄某某购买的方�取得深圳市宝安区新安街道宝安大道与裕安路交汇处海滨广场3栋xx号房屋产权，房屋为住宅商品房，建筑面积为100.60平方米。
2013年8月16日，董土木收到中粮物业公司发出的《律师函》，中粮物业公司在该律师函要求董土木支付拖欠从2003年3月至2013年5月的物业管理费、本体维修基金。
中粮物业公司诉至原审法院，请求判令：1、董土木立即向中粮物业公司支付海滨广场3栋xx号房2003年3月至2013年7月的物业管理服务费l1991.52元，2003年3月至2013年7月的本体维修基金1886.25元，合计13877.77元；2、本案的诉讼费由董土木承担。
原审法院认为，中粮物业公司与深圳市宝恒房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在上述物业服务合同到期后，涉案小区业主委员会未与中粮物业公司签订合同，但亦未要求中粮物业公司退出物业服务区域，仍由中粮物业公司为涉案小区提供物业服务，中粮物业公司请求董土木参照原物业服务合同约定的标准支付合同到期后继续服务期间的服务费，有法律和事实依据，可予支持。董土木在缺乏证据证明其存在正当理由的情况下，拒绝向中粮物业公司缴纳物业管理费和本体维修基金，显属违约，中粮物业公司诉请董土木支付上述欠费的理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。中粮集团深圳物业公司于2013年8月才向董土木主张权利，因此，中粮集团深圳物业公司诉请董土木支付拖欠的2003年3月至2011年7月的物业管理费的诉讼请求已经超过二年诉讼时效，不予支持。经计算，董土木拖欠的2011年8月至2013年7月的物业管理费为2414.4元（100.6元／月×24个月）。原审法院认为，本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施的养护和改造，关于本体维修基金的诉讼请求不适用诉讼时效规则，董土木应当向中粮集团深圳物业公司支付拖欠的2003年3月至2013年7月的本体维修基金1886.25元（0.15元／平方米／月×100.6平方米×125个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、董土木应于判决发生法律效力之日向中粮物业公司支付拖欠的2011年8月至2013年7月的物业管理费2414.4元及2003年3月至2013年7月的本体维修基金1886.25元；二、驳回中粮物业公司的其他诉讼请求。案件受理费74元，由董土木负担30元，中粮物业公司负担44元。
上诉人董土木不服原审判决，向本院提起上�，请求判令：1、撤销原审判决，驳回中粮物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由中粮物业公司承担。事实与理由：
一、原审判决所依据的事实错误。原审判决认定中粮物业公司1997年3月17日与深圳市宝恒房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定中粮物业公司为海滨城广场小区提供物业服务，服务期限为1997年4月1日至2000年3月31日。在该物业管理合同到期前即2000年3月25日中粮物业公司又与深圳市宝恒房地产开发有限公司签订第二份《物业管理合同》，服务期限为2000年4月1日至2003年3月31日。其中第二份《物业管理合同》没有在原审庭审中出示，未经调查质证，不应作为判决依据。与此同时，该期间内的物业管理公司为深圳市宝恒物业管理有限公司，并非中粮物业公司为海滨城广场小区提供物业管理服务。
二、中粮物业公司于2005年开始为海滨城广场小�提供物业服务，并非1997年，原审认定与事实不符。首先，海滨城广场小区物业管理委员会于2000年10月12日经深圳市宝安区住宅局批复同意成立（批复号深宝住复（2000）09号）。海滨城广场小区第二届物业管理委员会于2005年12月20日成功换届，并经深圳市宝安区住宅局批复同意成立（批复号为宝业委（2006）04号）。2005年中粮集团收购深圳市宝恒房地产开发有限公司，由此物业管理公司变更为中粮物业公司。但是中粮物业公司公司在深圳市宝恒物业管理有限公司与业主签署的《物业管理合同》合同期满后，既不跟业委会协商新的《物业管理合同》，也不同意与业主签订《物业管理合同》，更不接受业委会监督，强行管理。中粮物业公司2006年7月1日私刻业委会公章，伪造2006年7月1日至2009年6月30日共三年的《物业管理合同》，让不知情况的业主交管理费并恐吓业主。2008年4月中粮物业公司还在宝安法庭出示伪造合同起诉业主。中粮物业公司拒签合同，强行管理，业主不交管理费就停水、断电，对此，媒体进行过多次报道。2002年7月1日至2002年12月31日，业主委员会与深圳市宝垣物业管理有限公司签订《物业管理合同》，试用半年。中粮物业公司予以认可。合同第十一条明确约定：本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及各类管理档案、财务等资料；对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。但是宝恒物业公司并未按合同履约，未实现管理目标。合同终止时既无续约，也不移交，逃避业委会监督。
三、原审不予采纳董土木提交的证据材料错误，违反民法通则的公平原则。中粮物业公司无意签订《物业服务合同》是不争的事实。董土木多次要求中粮物业公司跟业主委员会签约，按约执行服�标准，但中粮物业公司一直置之不理。董土木曾多次向中粮物业公司反映情况，其也承认物业管理不善。事实表明，小区在消防管理、技术防范安全管理、封闭管理、停车管理、行车秩序管理、公共设施、违建管理、等各个方面均存在严重问题，无法达到应有的服务标准。
四、即使如原审认定中粮物业公司存在事实管理，其物业管理费的计取标准也有误。首先，双方未签署《物业管理合同》，服务管理未达标准，物业管理费不应按照中粮物业公司请求的数额计取。依据《深圳市物业管理服务收费指导标准表》，中粮物业公司无权向董土木要求每平方1元的物业管理费用，应按深圳物业管理条例规定的小高层最低的每平方0.5元计算。其次，原审判决对于中粮物业公司的违约责任没有查清，其在合同终止后继续履行物业服务合同没有法律依据。董土木向中粮物业公司提出的物业管理整改请求均未得到解决。在中粮物业公司违约情况下，法院不应支持其要求支付物业管理费的请求。综上，请求二审法院撤销原审判决。
被上诉人中粮物业公司答辩认为，一、中粮物业公司提供的所有证据都在原审庭审中出示，且经对方质证，可见原审庭审笔录。董土木以证据未质证为由提出上诉系浪费司法资源；二、中粮物业公司的前身是宝恒物业公司，已经在原审立案时将公司变更信息提交法院。中粮物业公司承继了宝恒物业公司的业务，管理涉案小区，其诉请董土木支付物业管理费和本体维修基金合法合理；三、中粮物业公司管理涉案小区多次荣获宝安区、深圳市、广东省以至全国评定的优秀住宅区，若如董土木陈述的小区情况，不可能获得如此之多的荣誉。董土木曾将小区内一套房变卖，之后又在涉案小区买下现在这套房。若小区管理差，�土木不可能还在小区购房。董土木的行为表明其只是找各种理由不交管理费；四、中粮物业公司收取管理费是按照物业管理合同的约定，不存在乱收费。综上，请求二审法院维持原判，驳回董土木的诉讼请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查明，中粮地产集团深圳物业管理有限公司海滨广场停车场领有营业执照和深圳市经营性停车场许可证（深公交停管许字B00396号），许可证的有效期至2014年8月31日。
在二审审理过程中，董土木陈述其不交物业管理费的理由为中粮物业公司没有签订物业管理合同、小区管理不善、财务不清且没有接受业主监督，此外开发商深圳市宝恒房地产开发有限公司在买卖合同中还欠其60000元没有归还。
本院认为，中粮物业公司原名为深圳市宝恒物业管理有限公司，深圳市宝恒物业管理有限公司与开发商签订的前期物业管理合同虽然已经到期，但海滨广场小区业主和业委会在合同期满后并没有选聘新的物业服务企业，中粮物业公司在此期间继续为涉案小区提供物业服务，形成事实物业服务关系。因此，中粮物业公司有权向业主董土木主张物业管理服务费和代收本体维修基金。
对于董土木陈述的其他拒交物业管理费理由，本院认为，首先，车辆停放和设点摆卖涉及到小区规划、车位设置、车辆数量、居民生活需求等综合因素，董土木提交的照片不足以证明中粮物业公司疏于履行物业服务职责并影响小区正常管理秩序，其以此主张中粮物业公司管理不善并拒交物业管理费，本院不予支持。若董土木发现小区内存在消防安全隐患，应及时向消防安全主管部门投诉处理；其次，董土木认为中粮物业公司在物业支出中财务管理混乱，超成本乱收费，该结论基于董土木对小区物�支出成本的自行估算得出，未提交相应证据证明，本院不予认定；第三，关于水管断裂，董土木认为系人为损坏，但并无证据显示系中粮物业公司蓄意破坏；第四，涉案小区停车场领有营业执照和经营收费许可证，具有相应的管理行为和收费依据，董土木对中粮物业公司的停车收费提出异议，本院不予采纳；最后，董土木与开发商就房产买卖合同中的房款争议与本案物业管理合同纠纷分属不同的法律关系，董土木不得以此为由拒交物业管理费。
综上，上诉人董土木的各项上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人董土木负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 蔡妍婷
二〇一四年五月十四日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审�