昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初1736号原告：昆明馨悦物业服务有限公司。统一社会信用代码：915301007846423187。法定代表人：高蕾英，职务：董事长。住所：昆明市。委托诉讼代理人：陈玫，女，1975年8月12日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，系公司职员，特别授权代理。委托诉讼代理人：吕翔，云南德范律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨志，男，1955年6月18日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市呈贡县。被告：华竹明，女，1956年12月22日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。原告昆明馨悦物业服务有限公司与被告杨志、华竹明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日受理后，依法适用简易程序于2018年4月16日公开开庭进行了审理，原告昆明馨悦物业服务有限公司的诉讼代理人陈玫、吕翔、被告杨志、华竹明到庭参加了诉讼。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条、第二百五十八条，双方当事人申请和解期间为两个月，后双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。原告昆明馨悦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付截止2017年12月31日拖欠的物业服务费等各项费用27276.01元及滞纳金92764.79元以上合计120040.8元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是海悦花园物业管理企业。被告2005年入住该小区成为业主，依照合同约定业主物业服务费以年度为单位缴费，业主于上年12月1日起至当年1月31日前缴纳当年的物业服务费。但被告无故拖欠原告2013年至2017年的物业服务费。原告已分别于2012年、2013年、2014年、2015年年底在小区专栏下贴发过催收物业费的提示，并于2016年、2017年年底向被告下发过物业缴费通知书，于2016年2月16日对被告发放过催缴物管费的律师函。被告身为业主享受原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费，没有履行一个作为业主应尽的基本义务，侵犯了原告的合法权益。原告为维护其合法权益诉至本院。被告杨志答辩称：居住小区期间房屋二次被盗，被盗之后原告方工作人员与我方协商赔付我方6400元，我方按照合同约定缴纳物管费，但是原告并未按照协商的结果进行履行，所以我方就没有缴纳物管费。被告华竹明答辩称：同意被告杨志的答辩观点，不认可原告关于滞纳金的诉请。2017年，原告单方提高物管费是没有依据的，故我方没有缴纳物管费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据：原告营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、备案合同登记表、广基海悦花园物业服务合同、海悦花园业主临时规约、温馨提示张贴照片五张、费用交纳通知书张贴照片两张，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交海悦花园小区业主欠费情况明细系原告诉讼主张，本院不予确认；二、原告提交的催告缴纳物管费的律师函，国家发展和改革委员会文件发改价格【2014】2755号、昆明市发展和改革委员会文件昆发改价格【2015】116号，关于海悦花园小区提高物业服务费的公示、公告栏照片一份，本院确认其真实性；三、原告提交的昆明馨悦物业服务有限公司海悦花园服务项目征求意见表，本院不予确认；四、被告提交的赔付申请书、赔付经过说明、物管费涨价说明系被告自行书写，系被告抗辩主张，并非证明材料，故本院不予确认；五、家政服务协议书、任务单两份，与本案没有关联性，本院不予确认；六、报警三联单，本院确认真实性；七、微信截图，本院不予确认；八、海悦花园小区294名业主2017年交费单据，本院确认其真实性。经审理，本院确认下列法律事实：昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海升苑1-3层8号房屋登记所有权人为杨黎黎,登记时间为2014年7月3日，房屋建筑面积为258.49平方米。合同登记号为KM2005092317419的商品房买卖合同登记备案表显示，昆明滇池旅游度假区迎海路海悦花园海升苑1-3层8号房屋买受人为杨志、华竹明，备案登记时间为2005年9月23日。2015年1月1日，原告与广基海悦花园业主委员会签订《广基海悦花园物业管理服务合同》，约定物业项目系广基海悦花园、类型为别墅类住宅、坐落位置为昆明市，建筑面积81000平方米；委托期限为五年自2015年1月1日起至2020年12月31日止；本物业管理服务费本年度为1.6元/平方米/月，物业服务费的再调整，依据原告提供的合格物业服务所实际支出的成本，结合物价水平和市场因素与业主商议确定；物业服务费和维修资金以年度为单位缴纳，业主于上年12月1日起至当年1月31日以前缴纳当年的物业服务费；物业区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、垃圾清运等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用，原告接受市政共用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。2005年9月20日，被告杨志签署广基海悦花园业主临时公约，约定业主不按规定缴纳应交的管理服务费等费用以及赔偿款违约金的，处以每日应缴纳金额5‰的滞纳金，并承担相关法律责任。2013年11月11日，案外人蒋滔向昆明市公安局滇池国家旅游度假区分居民族村派出所报警称：广基海悦花园小区海升苑8号被盗，被盗财物笔记本电脑一台价值4000元、上网本一台价值3000元、佳能相机一台价值7000元、尼康相机一台价值600元、现金人民币2300元，共计损失人民币22300元。庭审中，原告、被告认可被告尚未缴纳费用为：1、2013年1月1日至2016年12月31日的物业费19852元（258.49×1.6元/平方米/月×48个月）；2、2013年1月1日至2017年12月31日的垃圾清运费600元（120元/年×5年）。原告陈述：因该小区业主委员会未能正常开展工作，原告向该小区业主发放服务项目征求意见表询问是否同意物业费上调至2元以上，该小区业主共计330余户，已经有300户左右的业主按照2.2元/平方米/月缴纳了2017年的物业服务费。被告陈述：1、不予认可原告提高物业服务费的单价，故其未缴纳2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业费；2、案涉房屋原系两被告所有，于2014年将该房屋赠予给其女儿杨黎黎，并办理了房屋所有权变更登记。本院认为，首先，两被告是否应当支付物业费及垃圾清运费。依据《物业管理条例》第六条第一款:“房屋的所有权人为业主。”第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，该小区业主委员会与原告签订了物业服务合同，委托原告就案涉小区提供物业服务，委托期限到2020年12月31日。两被告原系案涉房屋的所有权人，2014年7月3日该房屋所有权人登记为杨黎黎，可见自2013年1月1日至2014年7月3日之间，两被告系案涉房屋所有权人，接受了原告所提供的物业管理服务，双方之间成立物业服务合同关系，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。被告抗辩因家中被盗与原告履行安保义务不到位有关，且双方协商达成协议，由原告赔偿被告6400元，原告按照合同继续缴纳物业服务费，但原告未按约赔偿，故被告未交物业费。本院认为，被告抗辩原告未尽到安保服务及按约赔付应当提供证据予以证明，但被告未提交证据予以证明，故对被告的抗辩观点本院不予采信。庭审中，被告认可尚未交纳的物业费金额，现原告按前述合同约定的收费标准进行收费具有事实和法律依据，被告应交纳物业服务费，故被告应当支付2013年1月1日至2014年7月2日的物业费7473元（258.49×1.6元/平方米/月×18个月零2天）、2013年1月1日至2014年7月2日的垃圾清运费180.6元（10元/月×18个月零2天），前述共计7653.6元。案涉房屋于2014年7月3日变更登记为案外人杨黎黎，两被告并非案涉房屋业主，故原告要求两被告支付2014年7月3日起至2017年12月31日至的物业费及垃圾清运费无法律依据，本院不予支持。其次，被告是否应当向原告方支付滞纳金。合同约定上年12月1日起至当年1月31日以前交纳当年的物业服务费，根据本院认为第一部分评述，被告应当交纳部分物业管理服务费、垃圾清运费共计7653.6元。被告没有按约定交纳前述费用系违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同约定被告未按约定交纳物管费需要交纳滞纳金实为违约金，但原告主张违约金计算的标准过高，本院酌情确认违约金为765元。综上，依据《物业管理条例》第六条第一款、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定判决如下：一、被告杨志、华竹明于本判决生效后十日内支付原告昆明馨悦物业服务有限公司物业服务费及垃圾清运费共计人民币7653.6元；二、由被告杨志、华竹明于本判决生效后十日内支付原告昆明馨悦物业服务有限公司违约金765元；三、驳回原告昆明馨悦物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1350元（原告已预交），由被告杨志、华竹明负担人民币95元，由原告昆明馨悦物业服务有限公司负担人民币1255元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  周永婷二〇一八年七月三十一日书记员  张宇琪