南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0116民初4581号
原告南京永元物业发展有限公司，住所地南京市大厂新华路317号。
法定代表人平守金，该公司董事长。
委托代理人张婧，江苏彦圣律师事务所律师。
委托代理人王彦彦，江苏彦圣律师事务所律师。
被告梁文余，男，1966年3月31日生，汉族。
委托代理人潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。
原告南京永元物业发展有限公司（以下简称永元公司）与被告梁文余占有物返还纠纷一案，本院于2016年7月12日受理后，于2016年8月25日第一次公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年10月24日第二次公开开庭进行了审理。原告永元公司委托代理人张婧、王彦彦，被告梁文余及委托代理人潘必胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永元公司诉称，被告梁文余以本人家庭住房困难为由向原告申请借房。2014年1月28日，原告与被告签订了一份《借房协议》，约定原告将其名下坐落于南京市六合区XXXX村XX幢XXX室房产借给被告居住，居住期间房租按每月26元计算，待被告享受到福利分房后将上述所借房产归还原告。2014年11月18日，在被告以市政府规定2002年度房改成本价购买了坐落于南京市六合区XXX村X幢XXX室公有住房，装修并居住后，原告多次与被告协商沟通《借房协议》所涉及的房产归还事宜，但被告总以种种理由和借口拖延并拒绝返还。原告又于2016年5月31日向其发出《律师函》，要求其返还房屋并支付占有使用费，被告拒绝归还房屋，故原告提起诉讼，请求判令：1、被告立即腾空并返还原告名下坐落于南京市六合区XXXX村XX幢XXX室房产；2、被告支付上述房屋占用期间的房屋使用费（按每月1000元自2015年5月1日起计算至房屋实际返还之日止）；3、被告承担诉讼费用。
被告梁文余辩称：1、原、被告之间不存在实质上的占用房屋及支付占用房屋使用费的关系，亦不存在租赁合同关系，原告的诉讼主体不适格。涉案房屋并非原告借出，而是被告的所在单位中国石化集团南京化学工业有限公司（以下简称南化公司）因拆迁被告房屋调换居住房，与原告没有关系，房租也是交给南化公司；2、原告提供的房产证来源不合法，不能作为认定案件的事实依据；3、原告的诉讼请求系基于用人单位分房而产生，不属于人民法院受案范围。被告与南化公司拆迁房改房因南化公司存在违建行为，至今无法办理房产证，被告与南化公司还存在纠纷，不存在占房之说。综上，请求法院裁定驳回起诉。
经审理查明：被告梁文余系南化公司职工。2014年1月28日，梁文余与永元公司签订《借房协议》，约定：梁文余是南化公司全民职工，因X村XXX号一处房子被单位拆迁。根据本人家庭住房实际困难，达成如下协议：一、XXX村XX幢XXX室二室一厅房子借给梁文余居住，并将住房钥匙交给梁文余后，梁文余将X村XXX号一处房产交给单位拆迁；二、梁文余有一次享受单位福利分房且应优先考虑；三、梁文余享受福利分房后将借房交还；四、梁文余在借住期间，房租按X村XXX号房租交付给单位（每月按26元）；五、此协议一式两份，双方签字盖章生效，未尽事宜双方协调解决。南化公司社区管理处在该协议上加盖印章。上述协议签订后，由永元公司与梁文余各持一份。2014年2月28日，永元公司向梁文余出具收条，言明：兹有南化公司劳资处职工梁文余，将X村XXX号壹间住房钥匙交给永元公司，永元公司受南化公司委托负责此处拆迁，现南化公司把XXX村XX幢XXX室借给梁文余居住，等梁文余拿到南化公司福利分房后，将此房（XXX村XX幢XXX室）交给南化公司。后，梁文余自永元公司领取了XXX村XX幢XXX室钥匙，并在每月的工资中按X村XXX号房租标准扣减24.4元。
2014年11月18日，梁文余（乙方）与南化公司（甲方）签订《南京市公有住房买卖契约》，约定：甲乙双方根据《南京市出售公有住房实施细则》的有关规定，甲方以2002年房改成本价132015元的价格将六合区XXX村X幢XXX室的自住公有住房（建筑面积67.70平方米）出售给乙方。次日，梁文余领取了XXX村X幢XXX室房屋钥匙，后梁文余实际入住使用。截至法庭辩论终结时止，因相关政策等原因，该房屋尚未能办理房屋权属证书。
2016年5月31日，永元公司委托张婧和王彦彦律师向梁文余发出律师函，函告其应于收到函件起7日内腾空并交还XXX村XX幢XXX室房屋，并一次性支付自2015年5月以来的房屋占有使用费12000元。后双方协商未果，原告诉至本院，诉如所请。
另查明：根据梁文余提供的存档于南京市六合区房产交易登记中心档案室，由案外人许俊龙与南化公司于1998年8月20日签订的《南京市公有住房买卖契约》的记载，南京市六合区XXXX村XX幢XXX室原为案外人许俊龙自南化公司购买的房改房。另根据许俊龙与永元公司于2007年5月31日签订的《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》的记载，许俊龙于1999年8月6日领取了该房屋所有权证。后许俊龙因改善住房条件，将该房屋换（退）给永元公司，并定于2007年5月31日前将上述房屋移交给永元公司。另上述房屋于2014年10月21日登记在永元公司名下。
本案在审理过程中，南化公司行政事务中心（原为南化公司社区管理处）出具声明：2014年1月28日，梁文余与南京永元物业发展有限公司签订《借房协议》时，“中国石化集团南京化学工业有限公司社区管理处”是作为见证方在该《借房协议》右上角加盖公章。南化公司出具情况说明：关于2014年2月28日，南京永元物业发展有限公司出具给梁文余的收条，我司特做如下说明：南京永元物业发展有限公司是受我司的委托负责X村XXX号房屋的拆迁工作。关于南京永元物业发展有限公司出借给梁文余居住的XXX村XX幢XXX室的房屋，我司对其不享有任何产权，梁文余应将该房屋归还永元公司。”
上述事实，有《借房协议》，房屋所有权证、收条、《南京市公有住房买卖契约》、《领取钥匙证明》入住资料、物件签收单、新华七村管理服务协议、房屋装修管理服务协议、水电费结算收据、工资单、律师函及EMS投递单、《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》、声明、情况说明及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。原、被告双方签订的《借房协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原、被告双方签订《借房协议》的背景系因梁文余居住的X村XXX号房屋被拆迁，而为了解决梁文余家庭住房实际困难而签订，根据《借房协议》的约定，梁文余享受福利分房后应将借房交还。因此，梁文余在以房改成本价购得六合区XXX村X幢XXX室房屋，办理了交付手续入住后，该《借房协议》约定的归还房屋的条件已成就。因此，梁文余以XXX村X幢XXX室房屋目前尚未办理房屋所有权证为由，拒绝返还房屋，缺乏事实依据。另根据南化公司行政事务中心出具的声明及南化公司出具的情况说明，现原告依据《借房协议》要求被告归还房屋，于法有据亦符合合同约定，应予支持。本案系原、被告之间基于《借房协议》产生的合同纠纷，而非单位内部福利分房过程中引发的纠纷，故被告辩解不属于人民法院受理案件范围的意见，本院不予支持。另根据《借房协议》的约定，被告至今仍按约支付房屋使用费，因此，原告要求被告另行支付使用费，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告梁文余自本判决生效之日起三十日内腾空并向原告南京永元物业发展有限公司返还坐落于南京市六合区XXXX村XX幢XXX室房产；
二、驳回原告南京永元物业发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5942元，由被告梁文余负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时向南京市中级人民法院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王 丽
人民陪审员 夏光玲
人民陪审员 朱俊友
二〇一六年十二月二十一日
见习书记员 林丹萍