浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温执异初字第10号
原告：孙丹君。
委托代理人：王建宏。
被告：林华祥。
被告：赵海波。
被告：陈艳。
原告孙丹君为与被告林华祥、赵海波、陈艳案外人执行异议之诉一案，于2014年9月15日向本院提起诉讼。本院当日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告孙丹君及其特别授权委托代理人王建宏、被告林华祥、赵海波到庭参加诉讼，被告陈艳经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丹君起诉称：2014年5月4日，原告与被告赵海波、陈艳的委托代理人蒋君燕签订房屋买卖合同，由原告向两被告购买位于温岭市松门镇滨海大道185号时代花园15幢二单元103室商品房一套。合同签订后，原告支付了全部购房款570000元，并于当日下午到温岭市办证中心房管窗口办理房地产变更登记手续，缴纳了契税，因时间关系，无法办理其他过户手续。5月5日，原告继续办理过户手续，但被告知该商品房已被法院查封。因无法办理过户手续，契税被退回。原告遂向法院提起财产保全异议，法院作出（2014）台温石商字第136号民事裁定，驳回原告的异议申请。原告认为其已支付了全部购房款，且已实际占用该财产，也无任何过错，不服该民事裁定，为此提起案外人执行异议之诉，要求法院撤销（2014）台温石商字第136号民事裁定，解除对坐落于温岭市松门镇滨海大道185号时代花园15幢二单元103室商品房的查封。
为支持其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：
1、温岭市房屋买卖合同一份、公证书一份，用于证明
被告赵海波、陈艳委托蒋君燕办理房屋买卖相关手续，原告与蒋君燕签订的房屋买卖合同真实存在。
2、工商银行还款凭证三份、蒋君燕收条一份，用于证明原告已按合同约定支付全部房款539998元、利息和罚息共计4970.57元、定金25000元以及零碎现金，共计570000元。
3、物业费收据一份、物业公司证明一份、电费缴款单两份、房产证、土地使用证各一份，用于证明该房屋已实际交付，原告也已实际占有该房屋。
4、照片五张、手机一部（当庭出示原告手机），用于证明该照片拍摄时间是2014年5月1日，原告当时已实际入住该房屋。
5、110接警单一份，用于证明原告当时已入住该房屋，不知道谁报警，事后查询110接警单才知晓。
6、110处警现场处结备案单和照片两张，用于证明公安人员进入该房屋是5月1日22时，原告拍摄照片时间是当日20时，原告拍摄与公安拍摄的照片在房间摆设和布局上都是一致的，侧面证明原告当时已占有并实际使用该房屋。
7、证人江某、张某出庭作证，本院予以准许。证人江某在庭审中陈述其是时代花园16幢702室住户，2014年4月底，曾看到原告搬运衣服、被子之类的东西进入该小区。证人张某在该小区从事花园绿化等工作，在4月份曾看到原告搬运一袋袋东西进入该小区。
被告林华祥答辩称：（2014）台温石商字第136号民事裁定正确，不应解除，请求法院驳回原告诉请。
被告赵海波答辩称：2014年4月24日，我们夫妻委托蒋君燕办理房屋买卖过户等手续，并进行了公证，但我对该房屋买卖协议内容不清楚。因我当时欠账较多，想先保住房屋，由我出资170000元，由孙丹君兄弟孙江彪出资370000元，共540000元用于归还银行房贷。法院对该房屋采取查封措施我无异议。
为支持其诉讼主张，被告林华祥向本院提交了下列证据：
1、时代花园物业证明一份，用于证明原告孙丹君要求物业公司开具物业费发票时间为5月4日，实际是6月4日。
2、时代花园物业证明一份，用于证明孙丹君在4月25日进入该小区，不能证明入住时间。
被告赵海波未向本院提交证据。
被告陈艳未作答辩，也未向本院提交证据。
根据原、被告举证、质证，本院认证如下：
原告孙丹君提供的证据1，被告赵海波表示对合同内容不清楚，认为双方不存在真实的房屋买卖交易，但赵海波认可公证书的真实性，因此本院对被告赵海波、陈艳委托蒋君燕与原告孙丹君签订房屋买卖合同的事实予以认定。证据2，被告林华祥、赵海波均对工商银行还款凭证的真实性无异议，对蒋君燕的收条有异议，本院认为收条系蒋君燕出具，蒋君燕经原告申请未出庭作证，故对工商银行还款凭证的真实性及蒋君燕收到房屋定金25000元的事实予以认定。证据3，被告林华祥、赵海波对房产证、土地证无异议，本院予以认定。被告林华祥对物业公司出具的证明真实性有异议，认为物业公司不能证明其入住情况，且物业公司后来又出具了一份证明，表明不能认定孙丹君入住时间。被告林华祥、赵海波对物业收据、电费缴款单的关联性有异议，认为无法证明是谁缴纳物业费和电费。因2013年开始赵海波就将房产证、土地证存放在朋友孙江彪处，也曾将房屋钥匙交给孙江彪，孙江彪偶尔会入住该房屋。本院认为，物业费收据、电费缴款单能够证明物业费和电费的缴纳情况，但不能证明原告入住情况，故对该证据的证明力本院不予认定。对物业公司出具的证明因前后不一致，故本院不予认定。证据4，被告林华祥、赵海波均有异议，被告赵海波认为从未将钥匙交接给原告，本院认为该证据只能证明原告曾于5月1日在房间内拍摄过照片，不能证明原告当时已完全占有该房屋，故对该证据证明力不予认定。证据5、6，系温岭市公安局松门派出所出具，能够证明接到报警电话后，到达松门时代花园15幢103室处置的情况，对这两份证据的真实性本院予以确认，但这两份证据无法证明原告入住情况。证据7，系同小区邻居及绿化工人，能证明原告曾携带衣物进入该小区，但并不能证明原告已实际占有及入住该房屋，且结合5月1日22时“110处警现场处结备案单”，被告赵海波方亲戚陈灵华怀疑房屋内有小偷而报案，说明该房屋还未被原告完全管控，故本院对该组证据的真实性予以认定，对其关联性不予认定。对被告林华祥提供的证据1，原告孙丹君对该证据真实性无异议，但认为物业公司出具证明互相矛盾，本院认为该证据与原告提供的证据3中物业费收据的时间不一致，而后提供的证明能更清楚解释原出具证明的原因，故对该证据本院予以认定；对证据2，被告赵海波对该证据真实性无异议，但认为2014年4月25日其本人尚在家，不认可原告已入住并占有该房屋的事实，本院认为该证据内容与原告提供的证据3中物业公司证明不一致，且物业公司无法证明原告入住情况，故对该证据本院不予认定。
综合上述认证理由，并结合已到庭的当事人在庭审时的陈述，本院认定案件事实如下：
2014年4与24日，被告赵海波、陈艳委托蒋君燕办理温岭市松门镇滨海大道185号时代花园15幢二单元103室商品房买卖及转让过户等一切手续，并对委托书进行了公证。2014年5月4日，原告孙丹君与被告赵海波、陈艳的委托代理人蒋君燕签订了一份房屋买卖合同，约定由孙丹君购买本案诉争房屋，房屋转让价为570000元，房款定于5月4日一次性付清。5月4日，原告孙丹君代被告赵海波、陈艳偿还了银行抵押贷款本金539998元、利息及罚息4970.57元，以及部分现金。原告认为已付清全部房款570000元，与蒋君燕前去办理房产过户手续。5月5日，原告缴纳房产交易契税，在办理转户登记时被告知该房屋已被本院查封。后契税被退回。
另查明，林华祥与赵海波、陈艳民间借贷纠纷一案，林华祥于2014年5月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，因林华祥的申请本院同日作出（2014）台温石商初字第136-1号民事裁定，查封本案诉争房屋。同年6月13日，本院作出（2014）台温石商初字第136号民事判决，由赵海波、陈艳归还林华祥借款190000元及利息。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案诉争焦点为本院对争议房屋可否查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，不得查封的房屋必须具备三个条件：一是已支付全部房款，二是已实际占有房屋，三是第三人对未过户无过错。首先从本案看，原告与被告赵海波、陈艳的委托代理人蒋君燕签订房屋买卖合同时间为2014年5月4日，本院查封房屋的时间为同日，因此原告客观上无法占有该房屋。现原告认为在房屋买卖之前就已入住，但根据原告提供的证据，无法证明其已实际占有该房屋。其次，根据5月1日22时“110处警现场处结备案单”，显示被告赵海波方亲戚陈灵华以“自己屋子门打不开，怀疑屋内有小偷”为由向松门派出所报警，说明该房屋还未被原告自主管控，原告也未能达到实际占有的状态。再次，被告赵海波庭审中自认该房屋买卖并非真实交易，而是为规避债务先保住房屋，且从未将钥匙交接给原告孙丹君。综上，原告孙丹君主张撤销（2014）台温石商初字第136号民事裁定，解除坐落于温岭市松门镇滨海大道185号时代花园15幢二单元103室商品房查封措施的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告林华祥、赵海波要求驳回原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
驳回原告孙丹君的诉讼请求。
本案受理费9500元，由原告孙丹君负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费人民币9500元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
审 判 长 赵玲燕
审 判 员 郑勤俭
审 判 员 陈 红
二〇一四年十二月十七日
代书记员 汪茜茜