陕西省镇巴县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0728民初517号原告张厚富，男。原告王成兰（曾用名王凤兰），女，系张厚富之妻。被告杨云东，男。被告王莉，女。系杨云东之妻。原告张厚富、王成兰与被告杨云东、王莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，依法适用普通程序，于2016年8月12日公开开庭审理了本案。原告张厚富、王成兰与被告杨云东、王莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张厚富、王成兰诉称，2016年2月29日经原、被告协商，原告以每平方米1950元的价格购买二被告自建座落于镇巴县泾洋街道办事处河西社区环山路住房一套（六楼），建筑面积约140平方米，并于当日签订了房屋买卖合同，同年3月5日原告向被告首付现金5万元。2016年5月4日原告对该房屋进行装修。在签订房屋买卖合同之前，被告口头承诺过几个月后协助原告办理房屋产权登记手续，并在合同第六条明确约定“若乙方需办理房产手续，甲方应给予配合，费用由乙方支付”。在房屋装修过程中原告要求被告协助办理房屋产权登记手续，被告以种种理由推诿。后原告到房产登记部门要求进行房产登记，房产登记部门不予登记，原告才知该房屋属小产权房，导致原告遭受巨大经济损失。根据“合同法”和“物权法”相关规定，被告隐瞒事实真象，诱使原告签订了房屋买卖合同，所购买的房屋无法进行房产登记，其房屋买卖合同应属无效合同，请求判决原告与被告所签订的房屋买卖合同无效，并由被告返还并赔偿原告购房首付款5万元及装修损失4921元，合计54921元。被告杨云东、王莉辩称，一、原告起诉与事实不符，在签订购房合同前，原告王成兰多次查看所购房屋，被告一直告诉王成兰该房没有房产证，如果以后政策开放可以办理房产证时，被告配合办理房产证，但办理房产证所需费用由王成兰承担，被告从来没有承诺给王成兰办理房产证，正因为没有房产证才以1950元每平方米的低价出售，何来欺诈一说；二、原告不讲信用原则，2016年2月原告王成兰、张厚富与被告签订合同时，被告一再说明，该房现在办不了房产证，只能签订购房合同，如有违约将按照住房的评估价30%赔偿损失，谁违约谁赔偿，双方一致同意后才签订房屋买卖合同，原告承诺首付房款15万元，并承诺同年4月20日将首付房款付清，但是原告首付款只给了5万元。同年5月原告对所购房屋进行装修，何来欺骗，原告不讲信誉，违背了做人的信誉原则；三、原告违背了守信原则，原告违约给被告造成了巨大损失，请求法院驳回原告的诉讼请求，并按合同支付30%的违约金。经审理查明，被告杨云东的母亲晏定贵原系镇巴县泾洋镇东岳村民主组菜农，1998年3月19日迁入陕西省汉中市汉台区铺镇姜坝村6组5号。1988年，菜农晏定贵建房占地批少占多，1988年4月26日在镇巴县土地管理局补办土地使用手续，批准面积叁分四厘，占地种类为菜地。2014年3月4日镇巴县住房和城市建设管理局给晏定贵颁发了建字第610728（2014）05号建设工程规划许可证，建设项目名称为住宅，建设位置在镇巴县现泾洋街道办事处河西社区粮食局后面环山公路靠山边，建设规模为改建6层建筑面积1205㎡，2014年6月10日镇巴县城建监察大队给晏定贵颁发了（2014）9号建设工程验线开工许可证，批准改建六层，建筑总面积1205㎡。该房由被告杨云东与其母晏定贵共同出资修建，2014年12月竣工。2016年2月29日原告张厚富、王成兰（买受方，简称乙方）与被告杨云东、王莉（出卖方，简称甲方）签订了房屋买卖合同，合同主要内容是：“被告将座落于镇巴县家家乐购物广场斜对面，砖混结构七层房屋第6层住房一套，建筑面积约140平方米卖给二原告；约定价格为每平方米1950元，共计价款273000元；乙方首付15万元人民币给甲方，下余123000元，于2017年12月30日之前付清全部款项；若乙方到期付款不清，所欠款项由乙方按余款总额3%的利息付给甲方；无论房价涨跌甲、乙双方都不得反悔解除合同，任何一方解除合同，将承担评估金额30%的违约金给对方；若乙方需办理房产手续，甲方应给予配合，费用由乙方自付”。合同签订后，原告于2016年3月5日支付购房款50000元，2016年4月6日被告将该房门钥匙交与原告。原告于2016年5月4日对该房屋水电进行装修，经现场勘查，装修情况为：1、客厅预埋水管2根，每根长9.4米；墙上预埋水管1根，长1.3米；2、小卧室预埋水管2根，每根长3.3米；3、客厅旁厕所预埋水管2根，每根长4.5米，大门旁厕所预埋水管2根，总长5米；4、4间卧室1间客厅所需电线全部穿线。原告支付工时及材料费共计4921元。另查明，被告杨云东修房所占土地性质是农村集体土地，该房屋属小产权房，没有房产证及销售许可证。再查明，原、被告居住不在同一社区，不属同一社区成员。原告张厚富、王成兰居住在镇巴县泾洋街道办事处北门社区，被告杨云东户籍在镇巴县泾洋街道办事处南关社区，王莉户籍在镇巴县泾洋街道办事处泾洋村，争议房屋位置在镇巴县泾洋街道办事处河西社区粮食局后面环山公路靠山边。认定上述事实，有下列证据在卷佐证。（一）原告张厚富、王成兰提交了以下证据：1、房屋买卖合同一份、收条一张，经二被告质证无异议，予以采信，以上证据可证实原告张厚富、王成兰与被告杨云东、王莉签订了房屋买卖合同，购房面积、位置、价格及原告交付购房款50000元的事实；2、支付工时费收条二张、电费收据一张、销货清单四张，经二被告质证有异议，认为收条、销货清单可随便打，不真实，但被告未提供相应证据否定该证据的真实性，经合议庭评议认为，原告装修房屋的事实真实存在，所产生的必要费用与实际情况大体相符，应予以采信；3、常住人口登记卡二份，经二被告质证无异议，予以采信，该证据可证实二原告户籍所在地的事实。被告杨云东、王莉提交了以下证据：1、房屋买卖合同一份（复印件），证明原告张厚富、王成兰与被告杨云东、王莉签订了房屋买卖合同的事实；2、新划宅基地登记表（镇地管证字第补106号）；3、镇巴县土地管理局文件（镇土征补字[1988]第116号）关于晏定贵建房用地的批复；4、镇巴县建设工程验线开工许可证（2014）9号；5、中华人民共和国建设工程规划许可证（建字第610728（2014）05号）；6、关于清查城关镇乱占滥用土地（88年3月3日）会议纪要；以上2—6组证据经二原告质证无异议，证实了被告所建房屋手续合法，该房屋为住宅房及该宗土地属集体所有的事实，予以采信；7、常住人口登记卡二份，经二原告质证无异议，该证据证实了二被告户籍所在地的事实。本院依职权对诉争房屋装修状况进行了现场勘查及拍照，可以证明房屋装修状况。本院认为，当事人签订合同不得违反国家法律的强制性规定，本案原告张厚富、王成兰与被告杨云东、王莉签订的房屋买卖合同必须遵从《合同法》、土地管理及房地产管理方面的法律法规。认定房屋买卖合同的效力，除了按一般买卖合同的标准认定外，还要看是否违反了土地使用权转让方面的法律法规的强制性规定。国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确规定城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房等，《土地管理法》第六十二条及其它相关条款的规定，农村和除国家所有之外的城市郊区土地属于农民集体所有，农村集体经济组织成员可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制，可见宅基地使用权仅限于农村集体经济组织成员享有。本案诉争房屋是建立在农村集体土地之上，按现行政策应界定为小产权房，小产权房买卖根据房地一体的原则，房屋转让时该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许小产权房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，使不具备宅基地使用权资格的人反而成了宅基地的直接使用者，显然违反《土地管理法》的规定。另外，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记、领取权属证书，也就是不能进行转让。《土地管理法》第六十三条还明文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。这些都是法律的强制性规定，违反了该禁止性规定则转让合同应当无效。杨云东与王莉不是争议房屋所在集体经济组织成员，不享有争议房屋集体土地使用权，不能取得房屋土地使用权和房屋产权，不具备出卖主体资格，并违反了“未依法登记的房地产不得转让”的禁止性规定，同时原告张厚富系城镇居民，购买该房屋也违反了“农民的住宅不得向城市居民出售”的禁止性规定，依照《合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告张厚富、王成兰与被告杨云东、王莉所签房屋买卖合同，属于违反法律、法规的强制性规定情形，应认定合同无效，无效合同自始无效。原告主张宣布合同无效的诉讼请求依法支持。根据《合同法》第五十八条的规定，无效合同处理的原则是，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求退还房款5万元的诉讼请求依法应予支持，原告主张被告赔偿装修费4921元、利息4000元，以及被告抗辩称原告违约要求原告赔偿违约损失81900元的辩解，因本案双方所签合同无效，系双方不学法守法造成的，双方都未尽到自己应尽的审查注意义务，均有过错，各自承担自己的损失，原告要求赔偿装修损失及被告要求原告支付违约金的抗辩请求，均不予支持，依法驳回。原告已在诉争房屋装修，现因合同无效应返还房屋，对装修添附物可拆除恢复原状。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，判决如下：原告张厚富、王成兰与被告杨云东、王莉于2016年2月29日所签订的房屋买卖合同无效；被告杨云东、王莉共同返还给原告张厚富、王成兰购房首付款50000元；原告张厚富、王成兰拆除所诉争房屋（六楼）预埋的水管、电线，将所购房屋恢复原状后返还给被告杨云东、王莉。以上判决主文二、三项，限本判决生效后双方当事人在三十日内履行完毕。四、驳回原告张厚富、王成兰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或履行行为义务的将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息或延迟履行金。案件受理费1170元，由二原告承担585元，二被告承担585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。审 判 长  张玉森审 判 员  李昊煜人民陪审员  韩方兴二〇一六年九月十三日书 记 员  杜菲菲