上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初52634号
原告毛荣达，男，1964年11月27日生，汉族，住上海市黄浦区。
被告上海国柜商贸有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人朱金全，总经理。
被告朱光香，女，1967年5月9日生，汉族，住福建省永安市。
被告朱金全，男，1970年12月13日生，汉族，住福建省建阳市。
被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人朱金全，总经理。
上述四被告共同委托代理人汤霞，上海胜杰律师事务所律师。
原告毛荣达诉被告上海国柜商贸有限公司(以下简称国柜公司)、朱光香、朱金全、上海国贵服饰市场经营管理有限公司(以下简称国贵公司)、叶雄民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理，依法适用简易程序于2016年10月9日公开开庭进行了审理。原告毛荣达及被告国柜公司、朱光香、朱金全、国贵公司的共同委托代理人汤霞到庭参加诉讼。后原告申请撤回对被告叶雄的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告毛荣达诉称，2014年12月10日原告与被告国柜公司、朱光香签订《借款合同》，约定被告国柜公司向原告借款人民币300万元，贷款期限30天。被告国柜公司如需延期偿还借款，应征得原告同意给予其宽限期，宽限期内被告国柜公司应按月利率6%向原告支付利息，被告国柜公司不按约定偿还借款的，每月按借款金额的6%向原告支付违约金。合同签订后原告向被告国柜公司出借300万元。在约定的还款期内被告国柜公司未还款。被告国柜公司、朱光香、朱金全共同向原告出具承诺书，承诺2014年12月23日前全部归还借款，对上述债务承担无限连带担保责任。期限届满后，被告仍未归还借款，原告给予其宽限期(自2015年1月10日至2月9日，期间被告陆续归还了35万元)。2015年1月15日，原告与被告国贵公司签订《房地产抵押借款合同》，约定被告国贵公司以其位于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号的房屋为《借款合同》项下的债务设定抵押担保。《借款合同》签订后，被告国贵公司与原告办理了抵押房屋的抵押登记手续。借款期限届满后，被告国柜公司仍未向原告偿还所有借款及利息，被告朱光香、朱金全也拒绝履行担保义务。故要求判令：1、被告国柜公司向原告偿还借款265万元、利息损失(自2015年1月10日至2月9日止，按每月利率6%计算)及违约金(自2015年2月10日至判决确定的履行期限届满之日，按每天6,000元计算)；2、被告朱光香、朱金全对被告国柜公司上述债务在其担保范围内承担连带保证责任；3、原告对被告国贵公司抵押的位于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号的房屋拍卖、变卖的价款优先受偿。
被告上海国柜商贸有限公司、朱光香、朱金全、上海国贵服饰市场经营管理有限公司共同辩称，原告实际借款金额为282万元，扣除已偿还的35万元，应为247万元。原告主张的利息过高，按照《房地产抵押借款合同》约定，利率为每月2%，且《房地产抵押借款合同》约定的违约金过高。
经审理查明，2014年12月10日，原告作为甲方(出借人)与被告国柜公司作为乙方(借款人)签订了《借款合同》，约定借款金额为300万元，借款日期为2014年12月10日至2015年1月9日，借款期限届满逾期未归还的，按余额每月6%计付违约金。该《借款合同》尾部书写“以上借款因上海国柜商贸公司没有及时还款，原借款用上海国贵服饰市场经营管理有限公司别墅做二押。本次借款延期：2015年1月10日至2015年2月9日”。2014年12月10日，原告向被告国柜公司汇款282万元。
2014年12月23日，被告国柜公司、朱光香、朱金全向原告出具一份《承诺书》载明：“我公司及我个人现承诺：我公司向毛荣达借款的人民币叁佰万元正，由恒丰银行向我公司下放的贷款用于归还股东借款的伍仟万元中的叁佰万元归还毛荣达个人借款叁佰万元，并于2014年12月23日前归还，若不履行以上承诺，毛荣达有权向我公司和个人进行法律追诉”。
2015年1月15日，原告与案外人张琳作为抵押权人、出借人(甲方)，被告国柜公司作为借款人(乙方)、被告国贵公司作为抵押人(丙方)，签订《房地产抵押借款合同》约定，借款金额为520万元，借款期限为一个月，自2015年1月15日至2015年2月14日止，借款利率为月息2%；抵押物位于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号全幢，房地产权证编号为沪房地松字(2011)第025335号；还款方式为到期一次归还本息；抵押物所有人将合同所列抵押物抵押给甲方，作为偿还本合同借款的担保，抵押担保范围是本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、甲方实现债权和抵押权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等)以及可能产生的甲方代垫的保险费等其他费用。
2015年1月20日，上海市松江区房地产登记处对被告国贵公司所有的上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号全幢房产进行了抵押权登记，登记证明号为“松XXXXXXXXXXXX”，登记的抵押权人为原告和张琳，债权数额为520万元。
后被告国柜公司向原告出具金额为300万元的银行支票用以偿还借款，但实际原告未至银行承兑。
2015年1月14日，被告朱光香向原告账户转款10万元。2月13日，原告出具收条，载明“今收到国柜商贸有限公司人民币壹拾五万元正，由张宝代付”。3月30日，被告朱光香向原告账户转款10万元。
2015年6月，张琳起诉被告国柜公司、朱光香、朱金全、国贵公司，要求被告国柜公司归还借款、支付利息及违约金，被告朱光香、朱金全承担连带保证责任；对被告国贵公司抵押的位于上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿。该案审理中，张琳与原告共同出具了一份《关于〈房地产抵押借款合同〉的情况说明》，内容涉及：登记证明号为“松XXXXXXXXXXXX”的抵押权登记证明中所登记的债权520万元，包含张琳债权220万元，原告的债权300万元，原告同意张琳在其债权范围内行使抵押权。经本院审查，上述房屋的产权登记信息中记载，上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行也是该房屋的抵押权人，抵押权登记日期在原告和张琳之前。原告和张琳一致同意：在实现上述抵押权时，根据双方债权比例，就被告国贵公司所有的上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号全幢房产折价或者拍卖、变卖后所得价款在第一抵押权人即案外人上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行优先受偿后剩余部分的范围内，张琳和原告分别按42.3077%和57.6923%的比例优先受偿。
以上事实，由原告提供的《借款合同》、《承诺书》、《房地产抵押借款合同》、兴业银行同城支付凭证、上海银行支票以及原、被告陈述予以佐证。
本院认为，原告与被告国柜公司之间的借款关系合法有效。就原告出借的本金金额，根据合同法的有关规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。尽管原告与被告国柜公司《借款合同》中约定的借款本金为300万元，但原告在同日向被告国柜公司汇款的金额为282万元，且庭审中，原告亦称实际向被告国柜公司支付282万元，因此，原告向被告国柜公司实际出借的金额为282万元，借款本金应为282万元。原告称双方口头约定借款利率为月息6%，但2014年12月10日《借款合同》中并未约定借款利息，而《房地产抵押借款合同》中约定借款利率为月息2%，故《房地产抵押借款合同》中载明的借款期2015年1月15日至2月14日应按实际借款金额按月息2%计息。因2015年1月14日被告方支付10万元，故2015年1月15日起借款本金为272万元。鉴于双方未对清偿顺序进行约定，2015年2月13日被告支付15万元，按先抵充利息再抵充借款本金的原则，至2015年2月14日借期届满，借期内利息已偿付完毕，剩余借款本金为2,623,654.79元。原告与被告国柜公司约定的逾期还款违约金计算方式为每月6%，折算年利率为72%。双方约定的逾期还款违约金明显超出了法律强制执行力保护的范围，且被告也认为过高。根据民间借贷的相关司法解释，借款人仅可以要求返还已经支付的超过年利率36%部分的违约金。根据借款本金余额从借期届满次日(2015年2月15日)开始按年利率36%计算的违约金，被告方于2015年3月30日支付的10万元，仅够偿付39天(即至2015年3月25日)的违约金。对于自2015年3月26日起的违约金，被告国柜公司未支付，但根据民间借贷的相关司法解释，不得超过年利率24%，故本院按年利率24%予以调整。故被告国柜公司应归还原告借款本金2,623,654.79元及自2015年3月26日起按年利率24%计算的违约金。
根据2014年12月23日，被告朱光香、朱金全出具的承诺书，其承诺在被告国柜公司未于2014年12月23日前归还借款情况下，原告可向其进行追诉，应视为被告朱光香、朱金全愿意承担连带保证责任，但承诺书中并未明确约定连带保证的期间，按照法律规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人应于主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。根据借款合同尾部载明的内容，原告与被告国柜公司间的借款期限至2015年2月9日，因此原告至迟应于2015年8月9日前向保证人主张保证责任，而原告于2016年才提起诉讼，因此，对于原告要求被告朱光香、朱金全对被告国柜公司的付款义务等承担担保责任的主张，本院不予支持。
原告、张琳与被告国柜公司、国贵公司签订《房地产抵押借款合同》及相应的抵押权登记证明所涉及的债权中包含原告在本案中所主张的债权。上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行是抵押物登记在先的抵押权人，原告和张琳是同时登记的抵押权人，原告和张琳也同意分别按57.6923%和42.3077%的比例优先受偿，故原告主张对被告国贵公司所有的上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号全幢房产行使抵押权，并无不妥，本院予以支持。对于抵押担保的范围，《房地产抵押借款合同》中明确包括本金、利息、违约金、实现债权的费用等。因此，被告国贵公司应当按约定的范围承担担保责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第四十六条、第五十三条、第五十四条第一款第(一)项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告上海国柜商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告毛荣达借款本金2,623,654.79元；
二、被告上海国柜商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告毛荣达违约金(以2,623,654.79元为基数，按年利率24%计算，自2015年3月26日起算至判决生效之日止)；
三、如被告上海国柜商贸有限公司未履行上述第一、二项判决义务，原告毛荣达可与被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司协议，以上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号全幢房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在第一抵押权人即案外人上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行优先受偿后剩余部分按原告毛荣达占57.6923%的比例优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过案外人上海农村商业银行股份有限公司徐汇支行与原告毛荣达和案外人张琳优先受偿的部分归被告上海国贵服饰市场经营管理有限公司所有，不足部分由被告上海国柜商贸有限公司继续清偿；
四、驳回原告毛荣达的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29,440元，减半收取计14,720元，由被告上海国柜商贸有限公司、上海国贵服饰市场经营管理有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄梦云
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 刘 东
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：
（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
……
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第七十八条同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。
顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。
五、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。