江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）溧民初字第1116号原告龙泉山庄业主委员会，住所地溧阳市溧城镇龙泉山庄物业大楼底楼。负责人汤玉明，该委员会主任。委托代理人胡连新，江苏方直律师事务所律师。被告溧阳市龙泉物业服务有限公司，住所地溧阳市溧城镇燕鸣路15号。委托代理人张剑、徐燕，江苏立洋律师事务所律师。原告龙泉山庄业主委员会（以下简称“业委会”）与被告溧阳市龙泉物业服务有限公司（以下简称“龙泉物业公司”）业主共有权纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月26日、2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告负责人汤玉明及其委托代理人胡连新，被告委托代理人张剑、徐燕参加了第一次庭审；原告委托代理人胡连新，被告委托代理人张剑参加了第二次庭审，本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告聘请的前任物业服务公司，2014年12月，双方解除了聘用合同。之后，原告又聘请了溧阳市龙鑫物业服务有限公司从事小区物业服务。同年12月，原告、被告及溧阳市龙鑫物业服务有限公司依法办理了相关的移交手续。溧阳市明亮缘大酒店租用的房屋未溧阳市龙泉山庄小区北门右侧的公建配套用房（溧阳市明亮缘大酒店现为澳门豆捞，即目前的燕鸣路19号）。该公建配套用房权属归全体业主。被告与原告办理交接手续前，溧阳市明亮缘大酒店已向被告支付2014年11月1日至2015年10月31日的租金；原被告结算后明确被告应返还已收取租金246900元。因被告一直未能返还上述款项，故原告诉至法院，请求判令被告立即返还房屋租金246900元。被告辩称：一、被告并非本案适格主体，本案所涉租金收取单位是溧阳夏乐企业管理有限公司，因该笔租金的所有权人为溧阳龙宇房地产开发有限公司，故被告作为物业公司是替房屋开发商溧阳龙宇房地产开发有限公司保管该笔租金。二、案涉房屋不是非营利性公建配套用房，不属于全体业主所有，故我方无须向原告返还租金。三、根据《溧阳市物业管理实施办法》，建设单位按住宅小区总建筑面积的4‰配置物业管理服务用房，产权属全体业主所有；但龙泉山庄小区地块建成后与燕鸣山庄一期统一物业管理，故加上燕鸣山庄的物业管理服务用房，实际面积已超出4‰，超出部分权属应归开发公司所有。经审理查明：2004年8月6日，溧阳市国土资源局与溧阳市龙宇房地产开发有限公司（以下简称“龙宇公司”）签订一份《国有土地使用权出让合同》，约定将位于溧阳市燕山东麓、地块名称为燕鸣山庄二期的地块（土地面积为159120平方米）出让给龙宇公司用于住宅建设。该合同第十一条约定龙宇公司在出让宗地范围内新建建筑物应符合以下要求：“可建总建筑面积2004年8月6日，溧阳市发展计划局作出了《关于同意龙宇房地产有限公司实施燕鸣山庄二期地块开发的立项批复》，同意龙宇房地产公司按城市总体规划要求，对燕鸣山庄二期地块实施开发，规划总用地面积159120平方米，建筑总面积79550平方米，其中住宅面积76650平方米，社区服务配套面积2900平方米，总投资19000万元，资金自筹。后上述地块上建成了龙泉山庄住宅小区，并在2006年完成了小区公建配套用房的建设，建成的公建配套项目包括：小区东入口附近的幼儿园（验收面积1048.52㎡），小区北入口附近的物业管理、活动中心、社区医疗中心等（验收面积1634.23㎡），小区东入口附近的公厕（验收面积75.04㎡），小区东入口附近的燃气调压站（验收面积85.53㎡），小区东入口附近的水泵房1（验收面积69.02㎡），小区北入口附近的水泵房2（验收面积5.56㎡），小区11#-13#之间的人防工程（验收面积1043㎡）。另查明，龙泉山庄小区建成后，其小区内的居民物业服务先后由开发商指定的上海海运物业管理有限公司、溧阳夏乐企业管理有限公司（成立于2008年1月29日，法定代表人史建松）、溧阳市龙泉物业服务有限公司（成立于2012年5月28日，法定代表人史建松）提供，直至2014年12月，溧阳市龙泉物业服务有限公司退出小区物业管理服务，由龙泉山庄业主委员会另行委托溧阳市龙鑫物业服务有限公司提供小区物业管理服务。2008年7月7日，溧阳市明亮缘大酒店（以下简称“明亮缘酒店”）与当时的龙泉山庄小区物业公司溧阳夏乐企业管理有限公司（以下简称“夏乐公司”）签订一份《龙泉山庄房屋租赁合同》，约定由夏乐公司将位于溧阳市燕山南路龙泉山庄北门右侧会所的建筑面积约1700㎡的房屋出租给明亮缘酒店使用，租赁期限为10年（自2008年11月1日起至2018年10月31日止）；房屋租金总价为430万元，第一年至第三年每年租金为30万元，第四年至第七年每年租金为40万元，第八年至第十年每年租金为60万元；租金支付方式为合同签订一周内支付当年租金30万元，以后每年租期开始的七天内支付当年的租金。2014年12月，被告龙泉物业公司与原告、溧阳市龙鑫物业服务有限公司办理相关房屋租金收取的交接手续，形成一份由龙泉物业公司移交给下一任物业公司2015年房租的明细表，其中对于明亮缘大酒店租金的内容，载明为：“溧阳市明亮缘大酒店租房时间2014.11.1-2015.10.31年租金额40万移交金额246900元备注：原40万租金，交税金70800元，明亮缘实交36万元，龙泉扣租金6万，交税金10620元，明亮缘少交4万，交税金7080元，下一任物业公司租金30万，交税金53100元，实移交246900元。”该内容旁有手写注明“产权待定”字样。审理中，因案涉公建配套房屋无权属登记，为查明其权属问题，本院至溧阳市规划局、溧阳市开发办、溧阳市物价局等部门去核实相关情况，但未能得到相关关于权属问题的答复。同时，据本院调查，2016年6月7日，溧阳市人民政府办公室下发了《市政府办公室关于印发溧阳市住宅小区配套公建清理和移交工作方案的通知》（溧政办发【2016】58号）的文件，该方案明确将在全市范围内对于土地出让合同中约定产权归政府，以及未明确约定产权归开发单位的配套公建（包括：幼儿园、居委会、社区活动中心、社区医疗卫生、物业管理用房（门卫、消控室等）、配电房、垃圾站（房）、菜场等）进行逐个清查，明确其产权归属，理顺配套公建管理和使用的关系，并针对不同情况进行分类处理。以上事实，有原告提供的移交明细表、房管处出具的说明、溧阳市规划局（2004）19号文件、住宅小区公建配套完成情况通知单、商品房买卖合同，被告提供的龙宇公司工商登记信息、龙泉山庄房屋租赁合同、国有土地使用权出让合同，本院调取的溧阳市人民政府办公室溧政办发【2016】58号文件以及原、被告的当庭陈述等附卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在法院作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告要求被告返还由明亮缘大酒店租用位于溧阳市燕山南路龙泉山庄北门右侧约1700㎡的龙泉山庄小区公建配套用房所缴纳的租金，但原告至今未能提供有力证据证明龙泉山庄小区全体业主对上述房屋享有所有权（原告提供的房管处出具的证明虽载明所有权归业主，但却注明仅供开票使用；其他证据均未明确房屋权属问题），本院向相关部门调查后亦未得到明确答复，故原告应对此承担举证不能的法律后果。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款，第九十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告龙泉山庄业主委员会的诉讼请求。案件受理费5004元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费5004元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交（户名：江苏省常州市中级人民法院，账号：80×××63，开户银行:江苏银行常州分行营业部），汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。（本院履行款账户：户名：溧阳市财政局，账号：51×××77，开户行：中国银行溧阳支行营业部。）审 判 长 龚 雪代理审判员 周 超人民陪审员 史 涛二〇一六年六月二十八日书 记 员 管文静