上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3522号
上诉人（原审被告）朱昱晓。
委托代理人王玉收，上海丰捷律师事务所律师。
委托代理人周建球，上海丰捷律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陆静琼。
委托代理人朱某某（系陆静琼丈夫）。
委托代理人陈燕，上海丰兆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张亚晖。
委托代理人余子晨，上海上华律师事务所律师。
上诉人朱昱晓、上诉人陆静琼因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月25日公开开庭进行了审理，上诉人朱昱晓及其委托代理人周建球，上诉人陆静琼的委托代理人朱某某、陈燕，被上诉人张亚晖及其委托代理人余子晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年11月8日，张亚晖与朱昱晓登记结婚。
2005年年底、2006年年初，朱昱晓向案外人上海甲房地产有限公司购买位于上海市某区某路某弄98号的房屋（以下简称系争房屋），并分数次支付价款人民币（以下币种相同）1，219，800元，其中2005年12月1日以现金支付20，000元、2006年1月4日以支票支付430，000元、2006年1月12日以现金及支票各支付269，080元和500，000元。2006年11月14日，朱昱晓就系争房屋取得沪房地松字（2006）第0289××号上海市房地产权证，该证的房屋状况栏载明建筑面积为204.89平方米、类型为联列住宅。嗣后，经对系争房屋进行装修并入住。
原审审理中，张亚晖与朱昱晓对上述用于购买系争房屋的款项来源各执一词。朱昱晓认为，上述购房价款系其父母出资，故其已将售房所得全部价款交付其父母。张亚晖对此不予认可，并认为上述价款部分系自有、部分系向朱昱晓父母以及其姐姐的借款，且已偿还。
2012年11月，张亚晖提起诉讼，要求与朱昱晓离婚等。2013年1月，原审法院对该案按撤诉处理。
原审另查明，2013年3月12日，朱昱晓与陆静琼签订合同编号为16272××的《上海市房地产买卖合同》，朱昱晓将系争房屋以4，030，000元售予陆静琼等。2013年4月15日，经上海市松江区房地产登记处核准，陆静琼就系争房屋取得沪房地松字（2013）第009521号上海市房地产权证，并同时以系争房屋为抵押物向抵押权人中国农业银行股份有限公司上海松江支行设定抵押贷款1，450，000元。现系争房屋由陆静琼等人居住。
期间，为办理权利人变更登记需要，系争房屋的上海市房地产权证系由朱昱晓在明知系争房屋的原沪房地松字（2006）第0289××号上海市房地产权证由张亚晖持有的情形下，通过补办方式取得。为办理权利人变更登记所需交纳的税费，均由陆静琼支付，其中，载明缴款人为朱昱晓的金额为155，436.63元，载明缴款人为陆静琼的金额为120，900元，合计为276，336.63元。为办理以系争房屋为抵押物的银行贷款手续，上海财瑞房地产土地估价有限公司于2013年3月20日出具房地产抵押估价报告，该报告载明系争房屋于2013年3月19日的评估市场价值为4，030，000元。该报告假设及限制条件载明：本报告提供的估价结果为估价对象房地产的抵押价值，房地产内部装潢和内部设施价值不包含在本次估价结果中，本报告仅供银行对客户提供的抵押物进行抵押价值参考，对任何第三者及其他目的的用途不承担责任等。
此外，基于合同无效后果一般应一并处理的原则，经原审法院释明后，张亚晖明确其已在本案诉讼请求中提出，朱昱晓与陆静琼则均认为双方之间签订的买卖系争房屋的合同有效，故在本案中不主张合同无效后果的处理问题。
根据张亚晖的申请，原审法院于2013年8月28日委托相关单位对系争房屋的市场价值进行评估。2013年10月12日，原审法院收到上海大雄房地产估价有限公司出具的落款日期为2013年9月30日的估价报告。该报告载明：在满足本估价报告所设定的全部假设和使用限制条件下，系争房屋于估价时点（2013年3月12日）的房地产市场价值为4，955，900元。其中，估价假设条件为交易双方是精明的、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情等；有关说明为本次评估房屋的装修状况设定为毛坯等。
随后，原审法院依法将该报告副本送达双方当事人，并通知双方，如对该报告有异议，应在指定期间提出书面异议，否则视为认可。然，双方均未在指定期间提出异议。
原审再查明，2013年3月6日，陆静琼与案外人朱某某协议离婚，并对包括两套房屋等共同财产的归属作了分割。2013年7月10日，陆静琼与案外人朱某某复婚。期间，陆静琼、朱某某及其父母等人出售四套房屋。原审审理中陆静琼称，上述售房所得价款已用于支付朱昱晓的购房款，系争房屋为其家庭唯一住房。
张亚晖诉称：其与朱昱晓于2003年登记结婚。陆静琼系朱昱晓的朋友。朱昱晓于2006年购买的系争房屋，属其与朱昱晓的夫妻共同财产。2012年，张亚晖曾提起诉讼，要求与朱昱晓离婚。在该案经裁定按撤诉处理后，其与朱昱晓的夫妻关系并未改善。后，朱昱晓未经张亚晖同意，以极低价将系争房屋售予陆静琼，并办理了系争房屋产权变更和抵押登记手续。据此，依照《合同法》第五十二条之规定，鉴于朱昱晓与陆静琼恶意串通、损害了张亚晖的利益，故请求法院判令：1、确认朱昱晓与陆静琼之间签订的关于系争房屋的房地产买卖合同无效；2、陆静琼注销系争房屋的抵押登记，并将登记权利人恢复登记至朱昱晓名下，且将系争房屋返还给朱昱晓。
朱昱晓辩称：系争房屋为其个人财产，且张亚晖知道其欲出售该房屋。朱昱晓与陆静琼买卖系争房屋是合法的，价格亦符合市场价，不存在张亚晖诉称的价格极低的问题。因此，其不同意张亚晖的诉讼请求。
陆静琼辩称：其虽认识朱昱晓，但两人不是朋友关系。其经居间得知朱昱晓欲出售系争房屋，并以市场价向朱昱晓购买，此行为不存在恶意。而且，在购买时系争房屋仅登记在朱昱晓一人名下，现该房屋的登记权利人为其本人。本案不应适用《婚姻法》及其司法解释（三）的相关规定，请求法院驳回张亚晖的诉讼请求。
原审法院认为，鉴于朱昱晓售予陆静琼的系争房屋，系朱昱晓与张亚晖婚后购买，且登记权利人仅为朱昱晓一人，故就本案而言，朱昱晓与陆静琼之间买卖系争房屋的合同效力如何，可从以下几方面把握。
一、关于朱昱晓出售的系争房屋是否为其与张亚晖的夫妻共同财产之问题。
我国《婚姻法》及其司法解释规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
本案中，系争房屋系朱昱晓与张亚晖登记结婚数年后，以其本人名义向案外人购买，并将产权登记于其本人名下，故按上述《婚姻法》的规定，系争房屋虽仅登记在朱昱晓一人名下，但原则上仍应认定为张亚晖与朱昱晓的夫妻共同财产。朱昱晓关于购房价款均由其父母出资，故系争房屋应属其个人财产的辩称意见，原审法院不予采信。因为按《民事诉讼法》及其证据规则的相关规定，朱昱晓对其上述辩称意见，在张亚晖不予认可的情形下，应当提供相应证据予以佐证，而朱昱晓为此项辩称意见所提供的交款单、支票存根等，均难以证明其购买系争房屋的价款系由其父母出资的事实，故其应当承担举证不能的不利后果。
二、关于张亚晖是否同意朱昱晓出售系争房屋的问题。
法律框架内的同意即为意思表示。本案中，根据查明的事实，在张亚晖与朱昱晓的离婚诉讼被原审法院依法按撤诉处理后，而且朱昱晓在明知系争房屋的上海市房地产权证由张亚晖持有的情形下，利用系争房屋的登记权利人仅为其本人一人之便利，通过补办方式重新取得了系争房屋的上海市房地产权证，并以该补办的权证将系争房屋的登记权利人变更为陆静琼。朱昱晓的上述行为，一方面足以证明张亚晖不同意朱昱晓将系争房屋售予他人的事实，否则朱昱晓无须补办权证；另一方面亦足以证明朱昱晓将其与张亚晖共有的系争房屋售予他人的行为，主观上存有明显恶意。
三、陆静琼是否善意取得系争房屋的问题。
我国《婚姻法》的相关司法解释规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
基于此，当事人在本案中的主要争议在于系争房屋4，030，000元的交易价格是否为不合理的低价。为此，原审法院根据张亚晖的申请，依法对系争房屋于估价时点的房地产市场价值委托上海大雄房地产估价有限公司进行评估。在此次评估过程中，具备相应评估资格的上海大雄房地产估价有限公司实施的评估行为程序合法，且并无证据证明评估结论存在明显不足之处，当事人亦未在原审法院指定期间对评估结论提出异议，故原审法院对其出具的评估报告予以采纳。根据上海大雄房地产估价有限公司出具的评估结论，系争房屋在朱昱晓与陆静琼签订合同时的市场价值为4，955，900元，此市场价值高于上述交易价格九十余万元，而且上述市场价值尚未包括系争房屋的装修，因此，足以认定以4，030，000元买卖系争房屋的价格与正常的市场交易价格存在明显差异，属于以不合理的低价转让系争房屋，陆静琼取得系争房屋的行为不具有善意。
至于陆静琼为了办理抵押贷款，而由上海财瑞房地产土地估价有限公司出具的系争房屋的房地产抵押估价报告，因该报告明确仅作为银行对客户提供的抵押物进行抵押价值评定的参考，加之该报告确定的4，030，000元中不包括系争房屋的内部装潢和内部设施，此与系争房屋系经装饰装修的事实，而且按朱昱晓在庭审中自述的花巨资对系争房屋进行装饰装修的事实相悖，因此，该房地产抵押估价报告中确定的抵押价值不能认定为系争房屋于交易时点的合理市场价值。
综上，可以认定朱昱晓与陆静琼恶意串通，通过订立系争房屋买卖合同损害张亚晖的利益，该合同应当被认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故陆静琼应当注销即涤除其对系争房屋设定的抵押登记，并将系争房屋登记的产权人恢复登记至朱昱晓名下，同时将系争房屋返还朱昱晓。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第一款、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二一三年十一月十二日判决如下：一、朱昱晓与陆静琼之间签订的买卖坐落于上海市某区某路某弄98号房屋的编号为16272××的上海市房地产买卖合同无效；二、陆静琼于判决生效之日起十日内将坐落于上海市某区某路某弄98号房屋返还朱昱晓；三、陆静琼于判决生效之日起三十日内涤除坐落于上海市某区某路某弄98号房屋的抵押负担；四、朱昱晓、陆静琼于坐落于上海市某区某路某弄98号房屋的银行抵押登记注销之日起十日内将前述房屋的登记权利人恢复登记至朱昱晓名下。案件受理费39，040元，减半收取19，520元，财产保全申请费5，000元，评估费13，400元，合计诉讼费37，920元，由朱昱晓、陆静琼共同负担（于判决生效之日起七日内支付原审法院）。
原审判决后，朱昱晓、陆静琼不服，向本院提起上诉。
上诉人朱昱晓上诉称：原审判决以朱昱晓与陆静琼恶意串通、损害张亚晖利益为由认定房屋买卖合同无效，显失公正。理由如下：一、系争房屋由朱昱晓父母为朱昱晓购买，系朱昱晓的个人财产。朱昱晓与张亚晖于2003年底结婚，两人均为上班族，婚后年收入不足十万元。系争房屋于2005年年底购买，总房款121万余元及装修均由朱昱晓父母出资。根据《婚姻法》司法解释（三）的规定，婚后一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。另外，为投资股票，朱昱晓父母出借给朱昱晓、张亚晖1，300多万元，其中1，000万元有借条。为购买华亭别墅，朱昱晓父母又出资1，100万元。朱昱晓与张亚晖的夫妻关系原来尚好，去年下半年，因张亚晖及其家人欲侵吞朱昱晓父母出资购买的华亭别墅而产生矛盾，张亚晖私自抛售股票后转走巨额资金，且带走小孩，不知去向。张亚晖提起本案诉讼的目的，就是非法侵吞朱昱晓父母的巨额财产。
二、系争房屋的交易价格合理，陆静琼已支付过对价。朱昱晓与陆静琼通过中介公司达成买卖合意，房价为当时的市场价，最后也是依据评估公司的评估价确定交易价格，不存在恶意串通。即便按法院的评估价495万元推算，该交易价格也在合理范围内，法官不能以其主观估计就判定系争房屋的交易价为不合理低价。
综上所述，故提起上诉，要求撤销原审判决，改判驳回张亚晖的原审诉请。
上诉人陆静琼上诉称：一、陆静琼是为改善住房条件购买系争房屋的，属善意购买人。系争房屋的产权人为朱昱晓一人，陆静琼通过上海乙房地产经纪事务所居间介绍，在中介人员陪同下实地看了房，当时房屋内无人，家具已经搬走，装修也损坏。陆静琼与朱昱晓谈妥房价后购买了系争房屋。陆静琼已经出售了原自住的房屋，在购房过程中尽到了审慎义务，不存在与产权人朱昱晓恶意串通的事实。至于房价，同小区其他房屋的交易价也不足400万元。
二、评估价并不必然是市场价，而本案的房屋交易价是合理的市场价。原审法院认为403万元是不合理的低价，对此，最高院关于《合同法》的司法解释明确规定，转让价格达不到交易地的指导价或市场价的70％，一般可视为明显不合理的低价。根据该条规定，即便市场价是495万元，不合理低价的标准也应低于347万元，而本案中的交易价格远远高于此标准。
原审法院在认定房价为不合理低价时，还似是而非地认为，系争房屋有巨额装修未包含在评估价内，陆静琼认为，将没有评估的装修含糊地认定在房价内是不客观、不公正的。产权人朱昱晓已提供证据证明装修是父母出资的，且装修价值本来没几年就可折旧完，陆静琼购买时房屋内的家具已经全部搬离，房屋是空房子，原审法院主观臆断地认为系争房屋内有装修和内部设施未评估，故认定403万元是不合理的低价，其理由不能令人信服。
综上所述，故提起上诉，要求撤销原审判决，改判驳回张亚晖的原审诉请。
被上诉人张亚晖辩称：不同意朱昱晓、陆静琼的上诉请求。朱昱晓在离婚诉讼中，为转移夫妻共同财产，与朋友陆静琼恶意串通，采用补办新房产证的方式，将系争房屋低价卖给陆静琼，损害了张亚晖的利益。
一、系争房屋属于夫妻共同财产，而非朱昱晓的个人财产。购买系争房屋的总价为1，219，800元，分四次支付：第一笔定金2万元是夫妻俩支付的，第二笔43万元是上海戊房地产开发有限公司（该公司由朱昱晓父亲戌持股70％，以下简称戊公司）支付的，第三笔269，800元是张亚晖向自己姐姐借款20万元加上结婚礼金和积蓄支付的，第四笔50万元是戊公司支付的。上述戊公司支付的两笔43万元及50万元，是其小夫妻向戊公司的借款，之后已经陆续归还。从购买系争房屋的出资情况可以看出，系争房屋属于婚后夫妻共同财产，而非朱昱晓父母出资购买并赠与朱昱晓的个人财产。
对于朱昱晓出售系争房屋之事，张亚晖并不知情。原房产证由张亚晖持有，如果张亚晖同意出售，则朱昱晓没有必要补办新房产证后再行出售。
二、系争房屋的出售价格低于市场价上百万元。朱昱晓与陆静琼交易时，为办理银行抵押贷款进行了房屋评估，估价为403万元，该评估价格只是系争房屋的抵押价值，是作为银行办理贷款时对客户提供的抵押物进行价值评定的参考。根据原审法院委托评估公司作出的评估，系争房屋价值4，955，900元，且是不包括装修的毛坯房价格，如果加上装修，起码500多万元，与双方的交易价相差上百万元。
至于朱昱晓和陆静琼提出的《合同法》之司法解释（二）第十九条的规定，是针对《合同法》第七十四条规定作出的解释，上述规定是特指债权人的撤销权，本案中不适用。另外，朱昱晓、陆静琼认为不到市场价的70％才是不合理低价，现在的价格并未低于70％，但二手房的市场价是房屋加上装修组成的，而本案中的评估价均不包含装修，属于总价不明。
三、陆静琼与朱昱晓是相熟的朋友。张亚晖曾于2012年11月第一次提出离婚，2013年7月第二次提出离婚，朱昱晓为转移夫妻共同财产，与陆静琼串通配合，将系争房屋转让给陆静琼，而对陆静琼来说，以低于市场价上百万元的价格购买系争房屋则是非常合算的，故其不符合善意取得的条件。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决已认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，朱昱晓原先购买系争房屋的款项中，43万元、50万元两笔款项，分别是朱昱晓父亲的上海丁建设发展有限公司（以下简称丁公司）和上海戊房地产开发有限公司以支票支付，审理中朱昱晓提供了支票存根、银行付出凭证及记账凭证、戊公司及丙（朱昱晓舅舅）的书面说明。1、有关43万元，根据2006年1月4日的银行付出凭证显示，该款系给丙的预付账款，摘要项为花园浜工程款，同日的支票存根上亦注明用途为工程款，上面有丙的签字。二审中丙出具书面说明称，2006年1月其收到丁公司的43万元工程款支票，该支票其交给了姐夫戌，作为其向姐夫购买某区某路某弄13号302室房屋的购房款。2、有关50万元，根据戊公司2006年1月13日的记账凭证显示，该款为其他应收款，科目栏为朱昱晓。2006年1月12日的支票存根上注明用途为借款，由朱昱晓领取。二审中戊公司出具书面说明称，2006年1月戌向戊公司借款50万元，该笔款项其公司开具转账支票直接支付至上海甲房地产有限公司，后戌已与公司结清。
另外的2万元及269，080元系以现金方式支付，朱昱晓主张该两笔款项来自其父亲戌的60万元借款，60万元中的剩余部分已用于购买家具等支出，后其父母表示60万元借款无需偿还了。对此朱昱晓提供了其与张亚晖2005年11月18日向朱昱晓父亲戌出具的借款60万元之借条及之后戌、庚表示60万元借款无需再偿还的书面说明。张亚晖则认为，支票支付的43万元、50万元是其夫妻俩向朱昱晓父亲公司的借款，且已经全部偿还；现金支付的2万元及269，080元系夫妻共同财产，其中20万元是张亚晖向姐姐的借款，其余则来自结婚礼金和积蓄；其夫妻俩为购买房屋，确实曾向朱昱晓父母提出借款60万元，亦出具了借条，但最终朱昱晓父母并未实际给予60万元借款。
本院又查明，关于购房经过。陆静琼陈述，2012年年底，其委托上海辛房地产经纪事务所（以下简称辛房地产）寻找房源，目标是联排别墅。2013年2月，辛房地产通知说原野花园有房源可以看房，并将其带至上海乙房地产经纪事务所（以下简称乙地产），然后由两家中介公司的业务员陪同去看房，到现场才发现房东朱昱晓竟是其同学的朋友。系争房屋开价405万元，还价后确定403万元净到手价。经与家人协商后，陆静琼决定购买此房，且期间陆静琼及其家庭先后出售4套房产筹集购房款项。
二审中，辛房地产于2013年12月18日出具《情况说明》，证实陆静琼及其丈夫在2013年1月委托其公司寻找联排别墅。其业务员为之带看了很多房源，均未成功。2013年春节后，其公司通过乙地产得知有一套房源，故联系好上、下家一起看了房。该房源系乙地产提供的，故购房事宜移交给了乙地产。
乙地产于2013年12月20日出具《情况说明》，称朱昱晓将系争房屋在其公司挂牌出售。2013年春节后，辛房地产联系说有客户要联排别墅询问有无房源，故其公司推荐了朱昱晓的房屋。联系好上、下家之后，两家中介公司的业务员陪同一起看了房，最终谈妥403万元的净到手价，税费下家承担。2013年3月1日约见双方，陆静琼支付朱昱晓1万元定金。2013年3月12日双方签订房屋买卖合同，同年4月10日双方办理过户手续，朱昱晓将房屋交付给陆静琼。
朱昱晓（甲方）、陆静琼（乙方）与乙地产（居间方）于2013年3月1日签订了《房地产买卖居间协议》，于2013年3月12日买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》。陆静琼于2013年3月1日支付朱昱晓定金1万元，2013年3月11日支付朱昱晓房款242万元，2013年4月10日支付朱昱晓房款15万元，其余房款145万元由陆静琼向中国农业银行股份有限公司上海松江支行贷款后支付。陆静琼于2013年4月8日支付乙地产中介费27，000元。
陆静琼购买系争房屋后，对之进行了再次装修，装修工程总造价151，913.10元。之后，陆静琼一家购置家具并入住系争房屋，实际居住人员包括陆静琼及其丈夫朱某某、女儿卯以及朱某某的父母，且上述五人的户口亦迁入系争房屋内。陆静琼称系争房屋是其家庭的唯一住房，而上海市地方税务局松江区分局2013年3月30日开具的《上海市个人住房房产税认定通知书》显示，系争房屋免征房产税。
为证明系争房屋之交易价403万元的合理性，陆静琼二审中还提供了同小区另两套房屋的房地产买卖合同，其中某区某路某弄116号（建筑面积204.89平方米）2013年6月9日的交易价为330万元（合同编号1750715），某区某路某弄138号（建筑面积199.18平方米）2013年7月28日的交易价为380万元（合同编号1789935）。
本院认为，本案的争议焦点为：1、系争房屋属于夫妻共同财产还是朱昱晓的婚后个人财产，张亚晖是否有权对之主张权利？2、系争房屋的交易价格是否属于明显不合理低价？朱昱晓与陆静琼之间的房屋转让行为是否存在恶意串通之情形？陆静琼是否构成善意取得？
一、关于系争房屋属于夫妻共同财产还是朱昱晓婚后个人财产的问题。
关于朱昱晓购买系争房屋的资金来源之认定。根据相应的证据，43万元虽系丁公司以支票支付，但实际上该款是丁公司支付给丙的工程款，丙又将之作为购房款支付给朱昱晓的父亲戌，故该笔款项应属于戌的出资。50万元来源于朱昱晓父亲戌的戊公司之借款，之后由戌与戊公司结清，故该款亦属于戌的出资。张亚晖主张该两笔款项是其与朱昱晓夫妻俩向戌公司的借款，且已全部偿还，对此张亚晖既未提供借款的相应证据、亦未提供还款的相应证据予以证明，本院难以采信。至于50万元支票存根上有朱昱晓签字一节，只能证明朱昱晓领取了该张支票，并不能就此证明朱昱晓与戊公司之间存在50万元的借款关系，结合其后该笔款项系由戌结清而非朱昱晓偿还的事实来看，仍应认定该款系戌的出资。现金支付的2万元及269，080元，朱昱晓主张来源于其父亲的60万元借款，后其父母已表示无需归还；张亚晖主张60万元借款并未实际兑现，上述两笔现金款项来源于其夫妻的共同财产，系向张亚晖姐姐的借款及结婚礼金、积蓄等。本院认为，张亚晖主张系向其姐姐的借款，缺乏相应的证据证明，难以采信。朱昱晓、张亚晖已向朱昱晓父亲出具了60万元之借条，根据证据规则应认定双方的借贷关系成立且已实际交付借款。但是，该60万元系戌给朱昱晓、张亚晖夫妻俩的借款，此与《婚姻法》司法解释规定的婚后一方父母直接出资为子女购买不动产的情形有所不同，既然借款已经交付则应视为朱昱晓、张亚晖夫妻的资产，朱昱晓是以该借款还是以其夫妻的原有积蓄支付购房款，实难区分，故对现金部分仍应认定为其夫妻的出资。
由于系争房屋购买于朱昱晓与张亚晖结婚之后，且购房资金并非全部来源于朱昱晓父母的出资，故朱昱晓依据《婚姻法》司法解释的规定主张该房屋应视为其父母对其的赠与，属于其个人财产，该主张本院难以采信，本院仍认定系争房屋属于夫妻共同财产，张亚晖在其中享有相应的权利，有权作为原告提起本案之诉讼。
二、关于朱昱晓与陆静琼之间的房屋转让行为是否存在恶意串通，陆静琼是否构成善意取得。
关于系争房屋的交易价格是否属于明显不合理之低价的问题。朱昱晓与陆静琼就系争房屋达成的交易价为净到手价403万元，税费均由陆静琼承担，而原审法院委托有关机构评估的价格为4，955，900元（不含装修），两者之间确有较大差额。但是，一则评估价格只是一个相对的标准，根据陆静琼提供的同小区相类似房屋在该时期的房屋买卖合同显示，交易价格亦有与此类似或低于400万元的；二则税务部门在交易过户的审税过程中并未以403万元之交易价过低而要求重新评估价格；三则即便以评估价衡量，403万元的净到手价亦仅比之低不到20％，尚不能认定该交易价格即属于明显不合理之低价。
关于朱昱晓与陆静琼是否存在恶意串通的问题。本院认为，第一，朱昱晓与陆静琼虽然相识，但根据辛房地产、乙地产两家中介公司的证词，陆静琼购买系争房屋是通过中介公司进行的，且在两家中介公司业务员的陪同下实地看了房屋，只是在看房之时才发现系争房屋的出售方是朱昱晓，之前双方并无联系。第二，朱昱晓、陆静琼双方均有买卖房屋的真实意思表示，并实施了实际的买卖行为，并非虚假买卖。就朱昱晓而言，其将系争房屋在中介公司挂牌出售，具有出卖房屋的真实意思表示。就陆静琼而言，其委托中介公司寻找房源意欲购买，最终通过辛房地产、乙地产两家中介公司的居间介绍与朱昱晓达成了购买系争房屋的合同，具有购买房屋的真实意思表示。在双方签订房屋买卖合同后，陆静琼通过出售其他4套房屋筹集购房款项，并向朱昱晓实际支付了所有购房款，完成了系争房屋的过户及交付，说明双方之间有真实履行房屋买卖合同之行为。据此，本院认定朱昱晓与陆静琼之间不存在恶意串通，双方之间系真实的房屋买卖行为。
关于陆静琼是否构成善意取得的问题。虽然系争房屋系朱昱晓与张亚晖的夫妻共同财产，朱昱晓未经张亚晖同意擅自出售该房屋构成无权处分，但是，系争房屋系登记在朱昱晓一人名下；陆静琼不存在与朱昱晓恶意串通，其购买系争房屋是出于家庭居住需要，应认定其为善意；陆静琼实际支付了合理价格；系争房屋已登记至陆静琼名下，上述情形符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得之构成要件，应认定陆静琼构成善意取得。
根据《婚姻法》的相关司法解释规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。另外，陆静琼购买系争房屋后，对之进行了再次装修，并购买家具后一家人入住，其全家人的户口亦已迁入其中，目前该房屋属于其家庭的唯一住房，从实际情况考虑，亦不宜宣告房屋转让行为无效而作返还原状处理。由于张亚晖与朱昱晓仍属夫妻，朱昱晓已收取陆静琼的购房款，故张亚晖的相应权利可从对购房款的主张中得以实现。
综上所述，本院认为，原审判决认定系争房屋属于张亚晖与朱昱晓的夫妻共同财产之意见，应予赞同，但原审判决认定陆静琼与朱昱晓存在恶意串通、陆静琼不构成善意取得之意见，本院难以赞同。本院认定陆静琼构成善意取得，有权取得系争房屋之产权，原审判决不当，依法应予纠正。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1469号民事判决；
二、驳回张亚晖的原审诉讼请求。
一审案件受理费人民币39，040元，减半收取19，520元，财产保全费人民币5，000元，评估费人民币13，400元，合计人民币37，920元，由张亚晖与朱昱晓各半负担。二审案件受理费人民币39，040元，由朱昱晓与张亚晖各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第九十五条
共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……