上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第756号
原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司。
法定代表人潘国平。
委托代理人李彤，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人陈冬忠，上海市光明律师事务所律师。
被告上海益金食品有限公司。
法定代表人陈益。
委托代理人乔健，上海启晟律师事务所律师。
原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司与被告上海益金食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理，并经双方当事人合意延长简易程序适用期间一个月。原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司的委托代理人陈冬忠，被告上海益金食品有限公司的委托代理人乔健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司诉称，2010年11月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂内部分场地，即本案系争场地出租给被告，建筑面积约12平方米，租赁期间自2011年1月1日至2013年12月31日止。租金每月人民币（以下币种相同）1，500元，采取押一付一、先付后用的支付方式。双方还约定，被告每逾期支付租金一天，应按应付款项的千分之二向原告偿付滞纳金。超过15天，视为被告违约，原告有权解除合同并收回系争场地，被告不得请求返还履约保证金。嗣后，被告未按约于2013年11月底支付12月份的租金，原告曾先后于2013年10月31日、12月31日与2014年2月19日书面通知被告，租赁期届满后不再续租，要求被告支付租金、滞纳金，并搬离系争场地。但被告置之不理，并占用系争场地至今。被告行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、被告立即搬离上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂内东侧建筑面积约12平方米的场地，并将上述场地返还给原告；2、被告支付原告2013年12月份的租金1，500元，及以1，500元为本金，自2013年12月1日起至实际支付之日止，按每日千分之二计算的滞纳金；3、被告支付原告自2014年1月1日起至实际搬离上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂内东侧建筑面积约12平方米的场地之日止，参照每月1，500元的标准计算的实际占有使用费。
被告上海益金食品有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在2013年10月上旬没有通知被告的情况下，对系争场地所在的吴中商务大楼进行了改造，影响了被告正常的经营活动，不应由被告支付相应租金。被告有足够理由要求减免相应租金。此外，被告向原告支付了保证金1，500元，要求予以冲抵相关费用。另据被告了解，原告仍将出租系争场地，基于双方已有十年租赁关系，在同等条件下，被告享有优先续租权利，故要求续租。
经审理查明，2010年11月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，由被告租赁原告位于上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂的部分场地用以经营活动，建筑面积约12平方米。租赁期为3年，从2011年1月1日至2013年12月31日。租金每月1500元，采取押一付一的办法，先付后用，下一个月租期到期前十天，支付下一个月租金。同时，合同签订之日，乙方应向甲方支付1，500元履约保证金。此外，《租赁合同》第四条约定，“乙方需按规定日期支付租金，逾期未付，每逾期一天乙方应按应付款项的2‰向甲方偿付滞纳金。超过15天，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回租赁物业，不作赔偿，乙方不得请求甲方返还履约保证金。”
2013年10月31日，原告发出通知，载明，“陈益你好：你与本公司签订的位于上海吴中路XXX号‘吴中商务大楼’三号楼底层大堂（部分）建筑面积约12平方米的‘租赁合同’从2011年1月1日至2013年12月31日止，即将到期。本公司考虑到大堂吊顶已破损不堪急需整体改造，因此按合同规定提前2个月通知你合同到期不再续租，请你按租赁合同相关规定提前做好到期搬迁准备工作，特此通知！”
2013年12月27日，被告委托代理人向原告发送律师函称，原告对吴中商务大楼外正外立面及大门的改造施工，严重影响了被告的正常经营，且造成被告商品的严重污损。原告未能采取相应改善措施，亦未对被告的受损情况作出任何表态，被告将通过司法途径提出索赔，望原告慎重考虑，妥善处理。庭审中，原告确认收到该律师函。
2013年12月31日，原告再次发出通知，载明，“陈益你好：你与本公司签订的位于上海市吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂（部分）建筑面积约12平方米的‘租赁合同’从2011年1月1日至2013年12月31日止，已到期。本公司提前2个月在2013年10月31日已书面通知你，现请你在三日内把租赁场地内属于你的物品全部搬离，否则后果自负。特此通知！”庭审中，被告确认收到了该通知。
2014年2月19日，原告又再次发出通知，载明，“陈益你好：你与本公司签订的位于上海市吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂（部分）建筑面积约12平方米的‘租赁合同’从2011年1月1日至2013年12月31日止。本公司已提前2个月在2013年10月31日书面通知你，并在2013年12月31日也再次书面通知过你请你搬离。你到现在一直未搬离，而且2013年12月份的租金到现在仍未付，按合同规定应支付2‰的滞纳金。……介于上述情况，请你在三日内结清应付费用并把租赁场地内属于你的物品全部搬离，否则后果自负。”庭审中，被告确认收到该通知。
2014年2月21日，被告委托代理人再次向原告发送律师函称，原告对吴中商务大楼外立面及大门的改造施工，严重影响了被告的正常经营，且造成被告商品的严重污损。原告的损害行为在先，上述情况涉及被告的两处租赁标的，在原告未对损害后果作出回应的前提下，被告有权要求对相应租金减免，故被告有理由暂缓交付，并非拖欠租金。庭审中，原告确认收到该律师函。
另查明，2013年第四季度至2014年第一季度期间，原告对本案系争场地所在的吴中商务大楼外立面及大门进行了改造施工。
本案审理期间，原告申请上海吴中商务大楼物业管理有限公司员工杜某出庭作证，本院依法传唤证人杜某出庭作证。杜某称，被告的租期到2013年年底，物业在2013年10月31日向其发出通知，被告的店员不愿意签收，但物业还是将通知留给了被告，是被告法定代表人的妻子吕碧英接收的。2013年12月31日，物业又向被告发送了通知，要求被告搬离系争场地。被告收到通知后，就不再支付本案系争场地的房租。物业在2014年2月19日再次向被告发送通知，其在收到通知后就不再支付吴中商务大楼内两处租赁场地的全部租金和实际占有使用费。后两次的通知也都是被告法定代表人的妻子吕碧英接收的。
上述事实，由原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司提供的原、被告于2010年11月7日签订的《租赁合同》，原告分别于2013年10月31日、12月31日、2014年2月19日出具的《通知》，上海吴中商务大楼物业管理有限公司员工杜某的证人证言；被告上海益金食品有限公司提供的2013年12月27日与2014年2月21日发送的《律师函》，本案系争场地施工现场照片，以及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，原、被告于2010年11月7日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的租赁期限为3年，自2011年1月1日至2013年12月31日止。租赁期限届满后，原告明确表示不再愿意继续出租系争场地，在双方未再形成续租合意的情况下，《租赁合同》实际已于2013年12月31日履行完毕。因此，原告作为系争场地的出租方，有权在合同期满后收回系争场地，被告则应及时搬离并向原告归还系争场地。现被告租金仅支付至2013年11月30日，且在租赁期限届满后继续占用系争场地至今，损害了原告的合法权益，故原告要求被告支付自2013年12月1日起至2013年12月31日止的租金，以及自2014年1月1日起至系争场地实际归还之日止的占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于租金与占有使用费的计算标准，本院认为，原告作为出租方，应当确保租赁的系争场地处于正常的可使用和安全的状态。考虑到原告于2013年12月期间，确实对系争场地所在的吴中商务大楼外立面及大门等进行施工，而被告承租的系争场地位于大堂，其使用在一定程度上受到影响，故参照《租赁合同》约定的月租金1，500元标准，酌情减免被告2013年12月份的租金300元，即2013年12月份的租金为1，200元。结合目前被告对系争场地的实际使用情况，参照《租赁合同》约定的月租金1，500元的标准，酌定系争场地自2014年1月1日起至被告实际归还之日止的占有使用费标准为每月1，200元。关于原告主张依据原、被告之《租赁合同》约定的付款方式为先付后用，被告最晚应于2013年11月30日支付2013年12月份的租金，而被告至今仍未支付，故被告应支付自2013年12月1日起至实际支付之日止的滞纳金。鉴于系争场地所在吴中商务大楼外立面及大门于2013年12月处于施工状况，被告也已经向原告提出关于租金减免的交涉，在双方未能达成一致意见，而施工对被告使用系争场地确有影响的前提下，被告迟延支付租金事出有因，显属合理，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于保证金，被告主张已经向原告支付了保证金1，500元，但并未能提供证据加以证明，本院不予采纳。关于案件受理费，本案所涉《租赁合同》履行期已届满，被告在租赁期满后未能及时搬离本案系争房屋系引起本案纠纷的主要原因，故案件受理费应由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海益金食品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂内东侧建筑面积约12平方米的场地，并将上述场地归还原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司；
二、被告上海益金食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司自2013年12月1日起至2013年12月31日止的租金人民币1，200元；
三、被告上海益金食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司自2014年1月1日起至实际搬离上海市闵行区吴中路XXX号吴中商务大楼三号楼底层大堂内东侧建筑面积约12平方米的场地之日止，按照每月人民币1，200元标准计算的实际占有使用费；
四、驳回原告上海燎申吴中商务大楼管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币25元，由被告上海益金食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。