湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂随州中民再终字第00019号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘某甲。
委托代理人：胡某（代理权限：一般代理），湖北某律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：广水市某社区居民委员会。
法定代表人：刘某乙，该社区主任。
委托代理人：刘某丙（代理权限：一般代理），湖北某律师事务所律师。
原审被告：广水市某工程公司。
法定代表人：谌某，该公司经理。
委托代理人：何某（代理权限：一般代理），该公司项目经理。
再审申请人刘某甲为与被申请人广水市某社区居民委员会、原审被告广水市某工程公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2013）鄂随州中民二终字第00033号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2013年8月21日作出（2013）鄂民申字第00786号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘某甲及其委托代理人胡某，被申请人广水市某社区居民委员会的法定代表人刘某乙及其委托代理人刘某丙，原审被告广水市某工程公司的委托代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告刘某甲向湖北省广水市人民法院起诉称，2010年9月15日，我与广水市某社区居民委员会签订了一份《房屋置换协议书》。因广水市某社区居民委员会及广水市某工程公司严重违约，给我造成了重大的经济损失，现请求法院判令二被告：一、恢复我房屋的原状并赔偿我房屋的损失70920元；二、赔偿还建房屋不符合约定造成的15466元损失，并赔偿拖延交付180天的违约赔偿金95823元；三、支付租房屋和搬家费用6800元；四、依合同约定办理房产证和土地使用权证书；五、依合同约定从房屋门面留出1.2米宽作为楼梯通道；六、由被告承担本案的鉴定费和诉讼费。
一审被告广水市某社区居民委员会辩称,我社区按合同约定已全部履行了应尽责任和义务，请求驳回刘某甲的诉讼请求。
一审被告广水市某工程公司辩称，刘某甲将我公司列为本案的被告属主体错误，请求驳回刘某甲对我公司的全部诉求。
湖北省广水市人民法院一审查明，1994年5月18日，广水市轻纺工业局与刘某甲签订了一份《广水市城镇单位公有住房买卖协议书》。主要内容：广水市轻纺工业局将其所有的位于广水市某街道办事处解放路一楼公有的一套4室1厅住房出售给刘某甲，面积90.36㎡，价格117元/㎡，实行工龄补贴及一次性付款等各项优惠政策，刘某甲实际付款7358.20元。后刘某甲办理了该房屋的土地使用证和房产证等产权手续。2010年9月15日广水市某社区居民委员会需建办公综合楼，与刘某甲签订了一份《产权置换协议书》。主要内容：置换还建期限为2010年9月25日至2011年4月25日。置换方式：广水市某社区居民委员会建办公综合楼需占刘某甲、赵某、彭某、张某等四户住房五间二层，占地面积608㎡，建筑面积346㎡。双方采取以房换房产权置换方式，四户将房屋交给广水市某社区居民委员会拆除，对四户房屋主体、附属物及树木花草等不计赔偿价。广水市某社区居民委员会将建成后的新楼还给四户，三、四楼和楼底地下室四间由四户任选，每套不得少于131㎡，地下室每间不得少于38㎡，房屋防盗门、楼梯不锈钢扶手必须安装到位。室内墙砖、地面必须粗装完毕，粗装后内空不低于3米，水电管线必须安装到户，楼顶允许四户安装太阳能。广水市某社区居民委员会按相关政策办理四户的产权证、土地使用证。广水市某社区居民委员会负责四户在建筑期间的房租和搬家费用。因房屋质量给四户造成的损失，由广水市某社区居民委员会按国家建筑质量规定进行赔偿。因拖延还房日期造成的损失，由广水市某社区居民委员会每天按房屋造价的0.3%进行赔偿。广水市某社区居民委员会让出1.2米宽为过道，后走廊为1.3米宽。协议签订后，广水市某社区居民委员会于2011年10月下旬将建好置换的房屋140.61㎡及一间48㎡的地下室交付给刘某甲。2011年11月28日，刘某甲以被告推迟交房180天，内空高度没有3米，地面没有粗装，防盗门没有安装，搬家费和租房费用没有给付，土地使用证和房产证没有交付等给其造成经济损失为由诉至法院。在诉讼过程中，刘某甲依法申请法院委托广水市物价局价格认证中心鉴定，以上各项损失合计为63964元。
湖北省广水市人民法院一审认为，刘某甲与广水市某社区居民委员会签订的一份《产权置换协议书》是双方真实的意思表示，内容客观真实、合法有效。广水市某社区居民委员会没有按期交房、交付房屋的内空高度、地面、防盗门不符合约定，搬家费和租房费用没有按约给付，土地使用证和房产证也未交付，广水市某社区居民委员会以上违约行为给刘某甲造成的经济损失应予以赔偿。刘某甲诉请广水市某工程公司共同赔偿其经济损失，因无证据证明广水市某工程公司是本案合同的相对人，其诉请主体错误，广水市某工程公司的辩称理由有理合法，应驳回刘某甲对广水市某工程公司的诉讼请求。据此，遂作出（2011）广民初字第2798号民事判决：一、广水市某社区居民委员会赔偿刘某甲的推迟交房损失52961.69元、住房内空高度不足墙体差价1290.30元、地面粗装损失1612.07元、防盗门损失1300元、搬家费和租房费6800元，共计63964元，于判决书生效之日起十日内一次性付清。二、驳回刘某甲对广水市某工程公司的诉讼请求及其他诉讼请求。
广水市某社区居民委员会不服一审判决，向本院提起上诉称：一、本案房屋置换协议，因刘某甲对涉案房屋不具有100%的产权，应属无效协议。二、一审判决上诉人给付推迟交房的损失52961.69元事实不清。刘某甲的过错是造成上诉人推迟交房的主要原因，且实际交房时间应为2011年8月。三、原判采信的广水市物价局价格认证中心制作的《价格鉴证结论书》鉴定程序违法，不能作为本案认定事实的依据。四、上诉人已经给付被上诉人37080元，另补偿了700元，即使被上诉人存在违约情形，上述款项已足以补偿。五、刘某甲对其房屋只享有60%的产权，剩余40%的产权，应由其按相应价格补齐。综上，请求二审撤销一审判决，依法驳回刘某甲的起诉。
广水市某社区居民委员会为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：
证据一、房屋产权置换《协议书》一份。
证据二、刘某甲的房屋所有权产证和土地使用权证。
证据三、1997年10月15日广水市人民政府专题会议纪要和广水市某街道办事处的证明各一份，主要内容为：经广水市人民政府会议决定，将广水轻纺工业局划转给广水市某街道办事处管理；因刘某甲的房屋产权问题，导致建房手续拖延将近五个月才落实。
证据四、建设工程规划许可证一份。
证据五、建设工程施工许可证一份。
证据六、购房合同一份。
证据七、工程竣工验收备案证明书一份。
证据八、刘某甲的妻子杨某领取37080元现金收条一张。
证据九、广水市物价局价格认证中心《价格鉴定结论书》一份。
刘某甲辩称：一、本案房屋置换合同已得到广水市某街道办事处的追认，且本案房屋作为房改房，被上诉人拥有占有、使用、收益和有限的处分权，故该房屋置换合同有效。二、上诉人迟延交房属被上诉人的过错，交房时间为2011年8月没有事实依据。三、原判认定的《价格鉴证结论》是依法作出，上诉人未在法定期限内提出异议，视为对该鉴证结论的承认，上诉人二审中再对该鉴证结论提出异议于法无据。四、上诉人给付被上诉人的37080元与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘某甲为支持其辩解理由，向本院提交了证人张某、彭某、赵某（均出庭作证）的证言，主要内容为：本案涉案房屋拆迁前，广水市某社区居民委员会、广水市某工程公司与四个拆迁户协商一致，除还一套住房和一间地下室外，另补偿三到四万元钱，涉及房改房产权问题，由拆迁户按当时房改价补齐40%差价款，从补偿款中扣除。广水市某社区居民委员会曾告知因房屋手续问题交房时间可能推迟的事，各拆迁户均明示或默示表示可以理解。
被上诉人广水市某工程公司辩称，广水市某工程公司与本案争议无关。
本院二审查明，一审认定的事实属实。
二审另查明，本案所涉已拆迁的房屋属刘某甲的房改房，产权由广水市某街道办事处和刘某甲按份共有，其中刘某甲的共有份额为60%，广水市某街道办事处的共有份额为40%。
二审还查明：广水市物价局价格认证中心广价鉴字［2012］37号价格鉴证结论书，鉴定本案各项损失明细为：推迟交房损失52961.69元、房屋内空高度不足墙体差价损失1290.36元、房屋地面未粗装损失1612.07元、防盗门估价损失1300元、搬家费和租房费估价损失6800元。
本院二审认为，本案双方当事人签订的产权置换《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容客观真实，虽然被上诉人刘某甲对涉案房屋仅享有60%的产权，但共有产权人广水市某街道办事处明知刘某甲的处分行为而未提出异议，且参与了本案房屋的拆迁新建工作，视为对刘某甲处分行为的追认，故该合同有效，广水市某社区居民委员会上诉提出本案协议无效的理由不能成立。广水市某社区居民委员会上诉提出原判认定交房时间为2011年10月26日不真实，实际交房时间为2011年8月的理由，无充分证据证实。但根据广水市某街道办事处的证明和证人张某、彭某、赵某的证言等证据证明，本案因刘某甲的涉案房屋产权不全导致迟延交房近五个月，且广水市某社区居民委员会已就迟延交房问题与刘某甲等拆迁户进行过协商，并得到刘某甲等拆迁户的谅解，故对本案迟延交房150天内的损失，应由刘某甲自负，广水市某社区居民委员会仅应对迟延交房超过150天的损失承担赔偿责任，即赔偿刘某甲迟延交房30天的损失，计8826.95元（52961.69元÷180×30）。广水市某社区居民委员会提出已给付刘某甲37080元现金，足以补偿刘某甲房屋内空高度不足、地面未粗装及未装防盗门损失的上诉理由，因无证据证明上诉人给付的37080元现金与上述损失有关，故该项上诉理由亦不能成立。广水市某社区居民委员会上诉称已补偿刘某甲未安装防盗门损失700元，及原判认定搬家费和租房费6800元的鉴定结论程序违法，因未提供证据证明，不能成立。广水市某社区居民委员会还提出刘某甲对涉案房屋仅享有60%产权，应补齐差价的理由，不属本案的审理范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，遂作出（2013）鄂随州中民二终字第00033号民事判决：一、维持湖北省广水市人民法院（2011）广民初字第2798号民事判决第二项；二、撤销湖北省广水市人民法院（2011）广民初字第2798号民事判决第一项；三、广水市某社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿刘某甲的延期交房损失8826.95元、房屋内空高度不足的损失1290.36元、房屋地面未粗装损失1612.07元、未装防盗门损失1300元、搬家费和租房费6800元，共计19829.38元。
再审申请人刘某甲申请再审称，二审判决认定迟延交房150天系申请人房屋产权不全所致，且得到申请人的谅解，对该部分损失不予支持错误，请求再审改判。
被申请人广水市某社区居民委员会答辩称，因刘某甲的房屋产权不全，故政府要求该工程必须经过招拍挂程序，导致工期延误，责任在于刘某甲，请求维持二审判决。
本院再审查明的事实与本院二审查明的事实一致。
本院认为，本案再审双方争议的焦点就是广水市某社区居民委员会迟延交房180天的违约损失52961.69元由谁承担的问题。广水市某社区居民委员会在最初与刘某甲等拆迁户签订《产权置换协议书》时，广水市某社区居民委员会准备建设的综合楼工程的建设手续还未办理，开工日期根本不能确定，在此情况下，广水市某社区居民委员会就在《产权置换协议书》中向刘某甲等拆迁户承诺了交房时间，广水市某社区居民委员会签订协议时应当预见迟延交房的风险，而其未预见。履行协议过程中，广水市某社区居民委员会虽向刘某甲等拆迁户告知了因房屋手续问题交房时间可能推迟的事项，但双方并没有重新约定交房的具体时间，刘某甲以广水市某社区居民委员会迟延交房主张赔偿损失，广水市某社区居民委员会对此应承担违约责任。该综合楼工程建设通过招拍挂程序办理，系工程建设的正规程序，因此超出了广水市某社区居民委员会的预期工程进展，导致迟延交房，责任主要在广水市某社区居民委员会应当预见而未预见，广水市某社区居民委员会对其迟延交房180天所造成的损失应承担主要责任，本院酌定为承担损失的60%，计31777.01元（52961.69元×60%）。刘某甲的涉案房屋产权不全对办理建房手续有一定影响，故刘某甲应对迟延交房损失承担次要责任，本院酌定其自负损失的40%，计21184.68元（52961.69元×40%）。刘某甲申请再审的理由部分成立，本院依法予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
维持本院（2013）鄂随州中民二终字第00033号民事判决第一项、第二项；
二、变更本院（2013）鄂随州中民二终字第00033号民事判决第三项为：广水市某社区居民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿刘某甲的延期交房损失31777.01元（52961.69元×60%）、房屋内空高度不足的损失1290.36元、房屋地面未粗装损失1612.07元、未装防盗门损失1300元、搬家费和租房费6800元，共计42779.44元。如逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1600元，由广水市某社区居民委员会负担1000元，刘某甲负担600元。二审案件受理费1400元，由广水市某社区居民委员会负担1000元，刘某甲负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 王艳丽
审判员 戴浩军
审判员 詹君健
二〇一四年三月三日
书记员 廖文杰