福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芗民初字第5201号
原告：陈剑聪，男，1971年12月24日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托代理人：林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
被告：漳州城市综合开发有限公司，住所地漳州市。
法定代表人：李悌盛，总经理。
委托代理人：郑锦山，福建勉志律师事务所律师。
原告陈剑聪与被告漳州城市综合开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑洪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈剑聪的委托代理人林ＸＸ、被告漳州城市综合开发有限公司的委托代理人郑锦山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈剑聪诉称：2009年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买芗城区房屋，房屋总价值264718元。然被告在2010年交房后，未在约定时间提供房屋权属登记资料，依合同约定应承担违约责任。故请求判令被告支付原告自2013年4月20日起至2015年12月23日止的逾期办证违约金25917元。
被告漳州城市综合开发有限公司辩称：一、本案讼争房屋延期办证的原因及相关事实。本案讼争房屋系于1998年经漳州市人民政府批准立项，漳州市区拓宽改造第二期建设工程旧城改造建设工程，被告既作为拆迁人负责拆迁，又作为建设单位负责建设，整个旧城改造建设工程分期、分批建设，开发周期长，本案讼争房屋17幢系旧城改造建设中的最后一批建设的房屋，建设完成后按相关部门的要求在办证材料移交方面有别前面建设的房屋，需包含整个小区的所有材料（包括前面已建设办证房屋未提交的部分）整体移交，移交材料非常之多。由于政府的马灶路旧城改造建设项目，当时上马急，很多材料及手续都是先建后批，加之旧城改造建设项目，建设时间跨度长（从1998至2010年），长达12年，政府在相关政策方面上也作了重新调整，导致原有的很多材料需要重新审批，办证方面的要求从严也从原来办证要求的13项材料到现在的23项材料。据上述事实，本案讼争房屋延期办证的主要原因在于，政府的政策调整及对办证手续的要求发生变化，以及当时政府在房屋建设手续上本身存在不完整、不规范造成的，该原因属于不可抗力，不应认定为被告违约。尽管在办证方面存在上述不可抗力原因导致讼争房屋延期办证，但对此被告还是积极主动与政府相关部门协调，补充相关手续及材料，讼争房屋已经于2014年10月15日具备产权证办证条件。二、原告的诉讼主张已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。本案讼争房屋交房时间为2010年9月26日，依据双方合同的约定，被告具备办理证书的时间为2011年9月20日即为本案诉讼时效的起算点，原告于2015年4月16日向法院提起诉讼，已超过法定两年的诉讼时效，丧失胜诉权，其诉讼请求不应予以支持。三、原告逾期支付房价款违约在先，应承担违约责任被告有权在其原告的诉讼主张中予以抵扣。双方签订的《房屋买卖合同》第六条第3约定，原告应于2009年11月10日前用银行按揭方式交清余款18万元，原告于2010年3月1日才通过银行转账支付余款，逾期付款时间达111天，按双方签订的合同第七条约定，原告应以逾期付款为基数先按日万之4计算承担违约金计7992元，被告主张其承担违约责任并在原告的诉讼主张中予以抵扣。且由于原告违约在先，依据我国《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的约定，因原告未先履行付款义务，被告有权予以拒绝其相应的履行要求，即原告迟延交款的时间111天，应在逾期办证的时间内予以扣除。另外,退一步讲，原告计算违约金的时间及计算方式均存在错误,主张的金额缺乏依据。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年10月10日，原告陈剑聪与被告漳州城市综合开发有限公司签订编号为35060108013000839的《商品房买卖合同》，由原告向被告购买址于芗城区房屋，房屋建筑面积为90.04平方米，每平方米售价2940元，总购房款264718元；被告应于2010年4月30日前将符合约定的房屋交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同附件六合同补充协议的第十一条中约定：有关《买卖合同》中“商品房交付使用后”60日、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付使用后”360日内条款执行；为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。在本案审理过程中，原、被告双方均确认本案涉案房屋于2010年9月26日交付给原告，原告主张以合同约定购房总价款264718元为基数计算本案违约金，该购房总价款264718元原告已实际全额支付完毕。对于涉案房屋权属登记，被告提供2014年10月15日漳州市住房和城乡建设网关于房产登记公告”，证明涉案房屋在2014年10月15日具备办证条件。原告对此不持异议，但认为只能办理房屋所有权证，土地使用权证至今仍无法办理。经法庭询问，被告表示已向土地权属登记机构提交相关资料，但尚未取得土地登记部门开具的收据。原告于2015年4月19日向本院提出本案诉讼主张。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应严格按照合同的约定履行。本案双方均确认涉案房屋于2010年9月26日交付给原告，依据合同约定，被告应于2011年9月21日前，将办理房屋权属初始登记需由其提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单。本案被告未按合同约定，在限定的期间内向相关部门提供讼争房屋办理权属登记所需的资料，造成原告无法在规定期限内取得讼争房屋的权属证书，对此被告应承担逾期办证的违约责任。涉案房屋虽于2014年10月15日具备办理房屋所有权证的条件，但被告未能举证证明该房屋现已具备办理土地使用权证的条件，依双方所签订的《商品房买卖合同》的约定以及交易习惯，关于涉案房屋的权属办理应包括房屋所有权证及土地使用权证的办理，据此，本案中原告主张对被告的违约责任计算至2015年12月23日，合法有据，本院予以支持。原告于2015年4月19日向本院提出诉讼主张，其在本案中所主张的自2013年4月20日起至2015年12月23日（一审法庭辩论终结前）止的违约金，均在法律所规定的诉讼时效期间内，被告提出原告的诉讼主张已超过诉讼时效，于法不符，本院不予支持。由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中已对被告的逾期办证违约金如何计算进行了约定，依尊重当事人意思自治的原则，应按照合同约定确定被告的违约责任，即自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%计付违约金，为264718元×0.01%/日×978日（2013年4月20日至2015年12月23日）=25889元。被告提出本案逾期办证系因为政府的政策调整及对办证手续的要求发生变化，以及当时政府在房屋建设手续上本身存在不完整、不规范所造成，但未提供证据予以证明，且被告据此要求减轻其违约责任亦缺乏合同依据或法律依据，故对于被告该辩解主张，本院不予支持。被告主张原告亦存在逾期付款的违约情形，但在本案中未能提出反诉，故对于被告该主张，本院不予审理，被告可另案主张处理。被告关于原告迟延交款的时间111天，应在逾期办证的时间内予以扣除的主张，缺乏依据，亦于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告漳州城市综合开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈剑聪自2013年4月20日起至2015年12月23日止的逾期办证违约金25889元。
二、驳回原告陈剑聪的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费448元，减半收取224元，由被告漳州城市综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 郑 洪
二〇一五年十二月二十三日
书记员 傅雁平
附主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。