山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）胶商初字第672号
原告青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地山东省青岛市胶州市。
代表人高祥辉，行长。
委托代理人丁瑜，山东海康律师事务所律师。
委托代理人王忠珣，山东海康律师事务所律师。
被告王桂平，女，汉族，住吉林省白山市浑江区。
被告青岛永昌实业集团房地产开发有限公司，住所地山东省青岛即墨市。
法定代表人管敦家，董事长。
委托代理人孙振华，山东文鼎律师事务所律师。
委托代理人张成京，山东文鼎律师事务所律师。
原告青岛银行股份有限公司胶州支行与被告王桂平、青岛永昌实业集团房地产开发有限公司（以下简称“永昌实业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行委托代理人王忠珣到庭参加诉讼，被告永昌实业公司委托代理人孙振华到庭参加诉讼，被告王桂平经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛银行股份有限公司胶州支行诉称：根据被告申请，原告于2012年11月2日向被告王桂平发放个人住房按揭贷款41万元，采用等额本息的还款方式，以其名下房产作抵押，房产位于胶州市扬州东路8号凯旋花园小区，且由被告青岛永昌实业集团房地产开发有限公司提供阶段性担保。按照原、被告的借款合同约定，被告应与自贷款发放的次月起，每月21日交付利息，并于2017年11月2日结清全部本金及当月利息，但被告违反合同约定，现该笔贷款被告未按期归还贷款本息，侵犯了原告的合法权益。原告为保全资产，维护自身合法权益，按照合同约定宣布该笔贷款提前到期，依法提起诉讼，请求：1、判令被告王桂平立即偿还截止2015年11月10日的借款本金286734.94元、利息16233.52元、罚息5653.77元，自2015年11月10日至判决确认给付之日的利息、罚息依照合同继续计算；2、判令被告青岛永昌实业集团房地产开发有限公司对被告王桂平的上述款项承担连带清偿责任；3、判令原告对设定抵押的位于胶州市扬州东路8号凯旋花园小区房屋享有优先受偿权；4、诉讼费用由被告承担。
被告王桂平未到庭答辩。
被告永昌实业公司辩称：依照个人购房担保借款合同约定，被告永昌实业公司为此借款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。本案中王桂平的房屋已经房屋抵押登记手续，因此应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年10月22日，原告（贷款人、抵押权人）与被告王桂平（借款人、抵押人）、被告永昌实业公司（保证人）签订了编号青岛银（胶支）个房借字（2012）第（0567）《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：原告向被告王桂平发放个人住房按揭贷款41万元，贷款期限60个月，自2012年10月22日起至2017年10月22日；贷款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率下浮15%计息。借款发放后如遇中国人民银行调整贷款基准利率，已适用借款利率执行满十二个月后，按中国人民银行调整后同期档次贷款基准利率和本合同约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率。借款人未能按照合同约定按期足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止。借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人应自借款发放后次月开始按月还款，还款日为每月21日。本合同项下债务到期或提前到期，贷款人未受清偿构成违约事件，贷款人有权宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。被告王桂平以其名下位于胶州市凯旋花园小区2号楼2单元5层503户的房产作为该借款的抵押；被告永昌实业公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，但在贷款人取得现房抵押权属证明前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任。本合同项下保证、抵押担保的范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费……等）。
2012年10月25日，原告取得了被告王桂平名下位于胶州市扬州东路8号凯旋花园小区房屋的《房屋他项权证》，权利种类为抵押。2013年5月7日该房屋已办理了房屋所有权证。
2012年11月2日，原告向被告王桂平发放贷款41万元，还款方式为等额本息还款法，到期日为2017年11月2日，年利率为5.44%。后因被告王桂平自2014年7月起逾期未归还本息，原告诉至本院，截止2015年11月10日，被告王桂平欠付原告全部借款本金286734.94元、利息16233.52元、罚息5653.77元。原告在庭审中表示，其主张的宣告该笔借款到期日为2015年11月10日。
以上事实，有原告提供的个人购房担保借款合同一份、青岛市商品房预售合同一份、借款凭证一份、房屋他项权证复印件一份、欠款明细一份、还款账户明细一份及当事人陈述存案予以证实，经本院庭审质证，予以采信。
本院认为，原告与被告王桂平、被告永昌实业公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定，按时向借款人王桂平发放了借款，被告王桂平则应当依照合同约定按时偿还借款本金及利息。现被告王桂平未按照合同约定及时足额还款，原告有权按照合同约定宣布借款提前到期，并要求其归还全部未还借款本息。故对原告诉请被告王桂平立即偿还借款本息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，理由正当，本院予以支持。
对于保证人永昌实业公司应否对被告王桂平的债务承担连带清偿责任的问题，因合同约定保证期间自合同生效之日起至借款人取得房地产证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，现被告王桂平的抵押房产已经办理了房屋所有权证，原告也已取得该房屋的抵押权他项权证，原告亦未举证证明在其取得房屋他项权证前，被告王桂平已有欠款，故保证人永昌实业公司对该笔借款的保证责任已免除。因此，对原告诉请被告永昌实业公司对被告王桂平的债务承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。
被告王桂平以其名下位于胶州市扬州东路8号凯旋花园小区房屋作为该笔借款的抵押担保，且该抵押已经房产管理部门登记备案，原告已取得了该房屋的抵押权他项权证，故原告对上述房屋享有抵押权。在被告王桂平不履行债务时，原告有权根据担保法的规定就该房屋的变现价值主张优先受偿权。
被告王桂平经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王桂平于本判决生效后十日内给付原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款本金286734.94元、利息16233.52元、罚息5653.77元（截止2015年11月10日），并支付自2015年11月11日起至本判决生效之日止按合同约定计算的利息、罚息。
二、原告青岛银行股份有限公司胶州支行对位于胶州市扬州东路8号凯旋花园小区房屋的拍卖、变卖价款在担保范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告青岛银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6438元，公告费600元，由被告王桂平承担（原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还），由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘伟伟
代理审判员 范少恒
人民陪审员 李小鹏
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 万顺凯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。