广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法民四初字第163号
原告：林永保，男，1964年6月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
委托代理人：刘朝灏，广东华卓律师事务所律师。
委托代理人：郑国照，广东华卓律师事务所律师助理。
被告：李琴女，女，1968年8月9日出生，香港永久性居民，住香港特别行政区。
被告：林柏洪，男，1956年10月20日出生，汉族，原住广东省江门市新会区，现住址。
原告林永保因与被告李琴女、林柏洪房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月6日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁朝灏到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告林永保诉称，原告与被告李琴女签订房屋买卖合同，约定原告以53000元的价格购买被告李琴女所有的座落于睦洲镇圩镇长安街181号301号房屋；房屋买卖前发生的一切经济责任及法律责任由被告李琴女负责，与原告无关。涉讼房屋建筑面积121.89平方米。合同签订后，原告支付全部房款后，被告李琴女依约将房屋交付原告使用，但至今未能协助原告办理房屋所有权变更登记。经了解，涉讼房屋是案外人江门市新会区睦洲镇睦洲村民委员会出资兴建，后于1991年10月21日出售给被告李琴女。林柏洪没有经李琴女同意，采取欺骗的手段，于1999年12月30日将涉讼房屋擅自登记在其名下。李琴女遂于2006年6月7日向新会区人民法院提起诉讼，请求确认涉讼房屋所有权归其所有。法院作出（2006）新法民初字第1117号民事判决书，确认涉讼房屋归李琴女所有，该判决于2007年2月2日生效。涉讼房屋至今仍登记在被告林柏洪名下。原告多次请求被告李琴女与被告林柏洪协助办理过户手续，但两被告无故拒绝原告的请求。根据《城市房地产管理法》及相关法律法规的规定，房地产转让、变更，应向房地产管理部门申请变更登记，被告无故拒绝履行法定义务，损害了原告的合法权益。长年以来，原告与被告协商无果。为此，提起诉讼，请求判决：1.确认座落于江门市新会区睦洲镇圩镇长安街181号301号房屋（房屋价值伍万叁仟元正）所有权归原告所有；两被告协助原告办理房屋所有权变更登记手续，各方应付税费各自负担。2.两被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为其诉称，向本院提供了如下证据材料：
1.“李琴女”的身份证（复印件）一份，拟证明被告李琴女的被告主体资格；
2.（2006）新法民初字第1117号民事判决书（原件）一份；
3.生效证明书（原件）一份；
证据材料2、3，拟证明经生效的法律文书确认涉讼房屋所有权归被告李琴女所有；
4.《房屋买卖合同》（原件）一份，拟证明原告以53000元的价格向被告李琴女购买涉讼房屋；
5.收款收据（原件）一份，拟证明原告已经付清购房款给被告李琴女。
被告李琴女没有答辩，也没有向本院提供证据。
被告林柏洪没有答辩，也没有向本院提供证据。
经审查，原告提供的证据材料，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采纳。
本院查明：
原告林永保、被告林柏洪是广东省江门市新会区居民，被告李琴女是香港居民。
1988年，江门市新会区睦洲镇睦洲村民委员会（以下或简称睦洲村委会）自筹资金，开始在其所属的集体土地上兴建了房产（即现地址的广东省江门市新会区睦洲镇长安街174至181号），1990年，该房产竣工并交付使用。
1991年12月21日，李琴女与睦洲村委会签订了《购新楼第三层单元合约书》，约定：睦洲村委会位于江门市新会区睦洲镇长安街181号301单元（即本案原告诉请的房屋，以下或简称涉讼房屋）售卖给李琴女；面积121.89平方米；每平方米340元；总价款人民币（以下均指人民币）42700元，先交首期款15000元，于同年12月底交款10000元，余款于1992年1月底付清等。合约签订后，原告李琴女分别于1991年10月21日付款15000元、1991年11月24日付款10000元、1992年2月8日付款15000元、1992年10月9日付款2700元给睦洲村委会。睦洲村委会于合约签订的当天即将涉讼房产移交给李琴女。
1999年12月30日，被告林柏洪将涉讼房屋办理了权属登记，登记权属人为林柏洪，领取了《房屋所有权证》（登记字号：睦私02518，房地证号：2270959）。
2000年12月9日，新会市睦洲农村信用合作社（以下或简称睦洲信用社）作为贷款人，周永昌作为借款人，林柏洪、李美欢作为抵押人，签订《最高额抵押担保借款合同》（编号：农信高抵借字（2000）第65号），约定：睦洲信用社根据周永昌的需要和睦洲信用社的可能，自2000年12月9日起至2005年12月9日止，向周永昌发放最高贷款限额不超过人民币7万元的贷款，在此期限和最高贷款限额内，不再逐笔办理抵押担保手续；林柏洪、李美欢愿以涉讼房屋作为抵押物，为周永昌提供担保；合同还对有关内容进行了约定。同日，新会市睦洲农村信用合作社作为甲方，林柏洪、李美欢作为乙方，向房管部门提交《房屋他项权利登记申请书》，申请就涉讼房屋办理抵押登记。同日，房管部门予以核准登记抵押，并核发了粤房地他证字第××号《房地产他项权证》。至本案诉讼期间，该抵押登记尚未注销。
2002年3月15日，李琴女作为出卖方，林永保作为买受方签订《房屋买卖合同》，约定：李琴女将涉讼房屋卖给林永保，价款53000元，付清房款后，涉讼房屋归林永保所有。当日，李琴女出具《收款收据》给林永保存执，该收据载明：“今收到林永保购房款伍万叁仟圆正。”
2006年6月7日，李琴女将林柏洪和睦洲村委会列为被告向本院提起诉讼，请求判决确认涉讼房屋的所有权归李琴女所有。本院于2006年11月13日作出（2006）新法民初字第1117号民事判决，确认涉讼房屋属李琴女所有。该判决已于2007年2月2日生效。
本院认为：
本案是房屋买卖合同纠纷。被告李琴女是香港居民，本案是涉港民事案件。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，由于当事人没有协议适用法律，故本案适用中华人民共和国法律调整。被告李琴女、林柏洪经本院传票传唤不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对本案进行缺席判决。
案中，涉讼房屋在原告林永保和李琴女签订《房屋买卖合同》之前已办理了抵押登记的事实清楚。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条关于“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案没有证据显示签订《房屋买卖合同》时，抵押人林柏洪通知抵押权人睦洲信用社，也没有证据显示当时抵押人林柏洪将抵押的事实告知受让人林永保；另外，原告也未提供证据证实在本案诉讼时，抵押权人睦洲信用社同意转让涉讼房屋或者受让人代为清偿债务消灭抵押权，故原告要求确认涉讼房屋属原告所有的诉讼主张，理据不足，本院不予支持；鉴于涉讼房屋现还存在有效登记的抵押权，诉讼中并不具备经抵押权人同意或者抵押权消灭的前提条件，故原告关于要求将涉讼房屋办理过户登记的诉讼主张，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，原告关于要求确认涉讼房屋归原告所有及协助办理涉讼房屋过户手续的诉讼主张，缺乏理据，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：
驳回原告林永保的诉讼请求。
受理费人民币100元，由原告林永保负担。
如不服本判决，原告林永保、被告林柏洪可在判决书送达之日起十五日内，被告李琴女可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 梁树荣
审 判 员 林峻永
代理审判员 林俊峰
二〇一六年一月十三日
书 记 员 杜丽娉