北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13307号
上诉人（原审原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。
法定代表人杨建新，董事长。
委托代理人王小青，男，1978年4月25日出生。
上诉人（原审被告）张培，女，1963年9月17日出生。
委托代理人梁春明，男，1966年3月18日出生。
上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通物业公司）因与上诉人张培物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第02072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月9日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官孙京、于洪群参加的合议庭，并于2014年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人张培及委托代理人梁春明，上诉人万通物业公司的委托代理人王小青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万通物业公司在一审中诉称：张培为北京市顺义区天柱东路万通天竺新新家园三区××1房产业主。在张培与房产开发商签署的《商品房买卖合同》中明确约定由万通物业公司为天竺新新家园提供物业服务，物业费标准为8元／月／建筑平米，停车费150元／月／个，支付时间为半年（预）支付一次。张培于2010年12月29日入住。自张培入住以来，万通物业公司履行了物业服务义务，但是张培拒不支付物业服务费。自2012.10.01至2013.12.31止，张培累计拖欠物业服务费34894.8元。自2012.01.01至2013.12.31止，拖欠车位费7200元。经多次催告，张培无正当理由拒不支付欠费。万通物业公司诉讼请求为：1.判令张培给付万通物业公司2012年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费34894.8元及2012年1月1日至2013年12月31日期间的停车服务费7200元；2.诉讼费由张培承担。
张培在一审中辩称：万通物业公司的诉讼请求不能成立。根据合同法的规定，万通物业公司作为物业公司拒绝履行相关管理义务，违约在先，业主享有抗辩权。万通物业公司提交的前期物业服务合同，张培是第一次看到，但根据相关司法解释，该合同对业主具有约束力。万通物业公司没有按照前期物业服务合同履行约定义务。根据第三章第二条的约定，万通物业公司对涉诉小区内业主私搭乱建有劝阻的权利，且应当向政府有关部门举报，并可以采取诉讼或仲裁的方式对私搭乱建行为进行制止，全体小区业主已经授权给万通物业公司上述权利。张培提交的视频光盘显示张培的正常生活权利受损，张培东西两侧邻居私搭乱建，但张培没有见到万通物业公司管理及制止的证据，而且也未见到万通物业公司举报及起诉的材料，上述不作为的行为是违约行为，业主有权行使抗辩权，拒绝缴纳物业管理费。买房时开发商承诺安装新风系统，万通物业公司为了安装新风系统在涉诉房屋北墙三层打了两个洞，但后发现不能用该两个洞。万通物业公司对外保温墙破坏后没有进行维修，此后张培多次找万通物业公司进行维修，但万通物业公司予以拒绝。在涉诉宅院南侧有大叶黄杨的绿色隔离墙，但该植物很快死亡，张培要求万通物业公司进行补种，万通物业公司拒绝。庭院东南角有一棵万通物业公司去年种植的玉兰树，现已经死亡，张培要求万通物业公司更换，万通物业公司没有更换。因此张培未缴纳物业服务费是履行抗辩权。在车位合同附件7中约定了物业服务质量标准，按照（2007）1209号执行。根据1209号文件，如果万通物业公司要收取每月每平方米8元的物业费，必须满足该规范的15条要求，但万通物业公司已经违反该15条要求，包括没有与业主签订合同、没有对公共设施进行查验、没有提供工作人员专业服务合格证书、没有提供方案管理制度、在张培庭院内月季花受损的情况下万通物业公司工作人员服务不积极主动、张培两侧邻居私搭乱建万通物业公司没有及时管理、万通物业公司没有设立意见箱、万通物业公司没有公布收支情况、外墙面属于公用部位应当进行维护、涉诉小区万通物业公司没有提供消防设施、整个物业管理小区内不应当有死树、在公共部位草坪斑秃明显。双方签订过车位管理协议，但张培的车位被多次占用，万通物业公司没有提供进出小区的车辆记录。东西两侧业主在装修时应当提交装修方案，万通物业公司应当提交，万通物业公司还应当提交每日到装修现场的记录。张培要求驳回万通物业公司的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：2010年12月9日，张培（买受人）与北京××置业有限公司（出卖人，以下简称××置业有限公司）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）及附件，约定张培购买××置业有限公司建设的顺义区天竺镇薛大人庄村天竺新新家园项目2-S12住宅楼-×层1××号房屋（现房号变更为：顺义区天柱东路33号院××号楼××号）。合同第二十二条共有权益的约定中约定：2.该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有。附件十补充协议第十七条特定部位使用权约定：3.买受人承诺在其使用庭院及／或露台及／或下沉庭院时，不得改变其结构及用途，不得私搭乱建，并应遵守法律、法规、业主临时管理规约及物业管理制度的规定。同时，买受人自行负责上述庭院、露台和下沉庭院的维修维护，费用由其承担（属于出卖人保修范围的除外）…。张培未交纳该房屋2012年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费34894.8元。
2010年12月9日，张培（买受人）与××置业有限公司（出卖人）还签订2份《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件，约定张培购买××置业有限公司建设的顺义区天竺镇薛大人庄村天竺新新家园项目2区1#地下车库-1层035号车位和036号车位，××置业有限公司依法选聘的物业服务企业为万通物业公司，地下停车管理费150元／个／月。张培未交纳该两车位2012年1月1日至2013年12月31日期间的停车服务费共计7200元。
2010年5月11日，××置业有限公司（甲方）与万通物业公司（乙方）签订《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，约定甲方将天竺新新家园项目委托乙方以酬金制方式提供物业服务，物业服务费由业主按照其拥有的本物业的建筑面积预先交纳，执行标准为多层住宅人民币8元／平方米／月，地下停车库车位停车服务费的收费标准为150元／个／月。该合同第六章物业服务内容与方式第1.2条交付使用日后正常服务阶段约定：乙方根据本合同附件三《前期物业服务内容及标准》、《临时管理规约》的规定及相关法律、法规进行物业服务，包括但不限于：…1.2.4本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位明细详见附件四；1.2.10维持本物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。第六章第2.2.3条约定：乙方应于每年度1月委托具备资质的审计师事务所对物业服务费年度预决算和物业服务费的收支情况进行审计，向甲方出具正式审计报告，并向全体业主予以公布。第九章双方权利义务第2条乙方权利义务约定：2.4对业主及物业使用人违法并危害物业公共管理的行为采取有效措施，及时制止并有权提请有关部门处理；2.5对业主及物业使用人违反《临时管理规约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、仲裁或起诉等一切充分必要措施，保障全体产权人合法利益和物业正常管理秩序。该合同附件三前期物业服务内容及标准第（二）项房屋管理中第2条约定：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，预防安全事故的发生，有检修记录和保养记录；第7条约定：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告行政主管部门和业主委员会；第（九）项绿化养护中第2条约定：有专业人员实施绿化养护管理；第3条约定：草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；第（十）项停车服务约定：有健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。
诉讼中，为支持其辩解，张培提交如下证据：1.拍摄于2014年5月2日的录像光盘，证明万通物业公司违约在先，拒绝履行其义务，包括：张培庭院南侧隔离墙绿植死后没有补种，庭院东南角玉兰树死亡没有补种，庭院外杏树有虫害；对张培西侧邻居侵犯其空间私搭乱建及东侧邻居破坏涉诉房屋结构致张培受损未进行管理；涉诉房屋北墙因开发商赠送新风系统委托万通物业公司打孔，但打孔致涉诉房屋北墙三层外保温墙破坏，万通物业公司对此没有恢复；张培庭院北侧污水井井盖与地平面有空隙，万通物业公司未修复至与地面平齐；小区内草坪多处枯萎秃斑。2.照片打印件8张，证明2014年4月张培所有之035号车位被他人两次占用，且2014年4月10日035号车位被占用后，张培与万通物业公司工作人员沟通，其工作人员不负责任，万通物业公司对车位没有尽到管理职责。其中4张照片分别显示车牌号为京P××1、京P××2的车辆停放在035号车位上。
对上述证据，万通物业公司的质证意见为：
1.认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，并作以下回复：张培庭院内的绿植及树木死亡、树木未打药不属于物业服务范畴；对小区内私搭乱建万通物业公司没有执法权，张培东西两侧业主私搭乱建未侵犯公共区域，且万通物业公司发过通知要求恢复原状，亦向张培进行过解释，并向城管部门举报；孔洞并非万通物业公司所开，且孔洞所在部位系张培私有区域；污水井用新型井盖封闭，开发商移交时污水井与地面就不齐；张培主张之草坪枯萎秃斑情况，万通物业公司在2014年5月4日及5月5日已经补种完毕。
2.认可证据2的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称车牌号为京P××2的车辆停放系张培邻居侵占035号车位，在张培反映后万通物业公司积极协调，后张培邻居挪车并表示歉意，而车牌号为京P××1的车辆停放张培未提出异议，不能体现出被他人侵占。
经张培申请，一审法院于2014年7月8日进行了勘验，勘验情况为：1.涉诉房屋三层北墙原有一贯穿洞，现该洞外部用铁帽遮蔽，铁帽周边砖墙有损坏；2.涉诉房屋南院东南角现有一棵死玉兰树，东南侧没有大叶黄杨栅栏，现由张培临时更改为铁栅栏；3.涉诉房屋东侧××2号房屋业主将其所有之三层不封闭露台自行封闭；4.涉诉房屋西侧××3号房屋业主将其所有之东侧北面二、三层露台封闭成两间房屋，并将南面三层露台封闭成一间房屋；5.××2号房屋业主、××3号房屋业主院墙部分占用公共绿地。张培主张贯穿洞内部由其予以修复，外墙部分万通物业公司未修复而系用报纸充填，××2号房屋业主、××3号房屋业主封闭露台时损坏了双方共有之木架、隔墙，对张培所有之房屋造成部分损坏。万通物业公司提交整改单复印件及回复函复印件，证明其对××3号房屋业主违法改扩建行为进行了相应管理。张培不认可证据的真实性、合法性、关联性和证明目的。万通物业公司主张张培自行将涉诉房屋南院东南侧大叶黄杨栅栏更换为铁栅栏，应由张培承担责任。张培则表示大叶黄杨枯死后，万通物业公司没有及时更换，其不得已临时更换为铁栅栏。
一审法院判决认定：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。××置业有限公司与万通物业公司就天竺新新家园项目签订的《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，万通物业公司应按照该合同的约定履行相应义务。现万通物业公司向张培提供了物业管理服务和停车管理服务，而张培并未按约向万通物业公司支付相应的款项，故万通物业公司要求张培给付物业服务费及停车服务费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据张培与××置业有限公司在《北京市商品房预售合同》（住宅类）附件十补充协议第十七条中的约定，应由张培自行负责庭院的维修维护，故其以万通物业公司未提供其庭院内绿植服务事宜主张抗辩权，于法无据，一审法院不予采信。关于涉诉房屋三层北墙贯穿洞一节，虽张培并未提交证据证明系万通物业公司施工所致，但根据《北京市商品房预售合同》（住宅类）第二十二条的约定，外墙面使用权归全体产权人共有，而《天竺新新家园项目前期物业服务合同》中约定万通物业公司有对房屋共用部位进行日常管理和维修养护的义务，现万通物业公司对此未及时维修。此外，考虑到万通物业公司对涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙并未及时补种，其亦未提交充分证据证明其对涉诉小区业主私搭乱建行为予以有效管理、对物业服务费收支情况予以公示等情形，一审法院对张培所需交纳的物业服务费适当予以酌减，万通物业公司诉讼请求过高部分，一审法院不予支持。张培提交之照片打印件能够证明万通物业公司所提供的停车服务存有瑕疵，故对张培所需交纳的停车服务费一审法院亦适当予以酌减，万通物业公司诉讼请求过高部分，一审法院亦不予支持。
应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系。万通物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上，判决：一、张培于判决生效之日起7日内给付北京万通鼎安国际物业服务有限公司2012年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费31405元及2012年1月1日至2013年12月31日期间的停车服务费6480元；二、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
万通物业公司、张培均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。万通物业公司的上诉事实与理由：涉诉房产为别墅，外墙属于张培专有区域，不是物业服务范围；涉诉庭院南院东南侧大叶黄杨隔离墙是由于张培私自搭建庭院护栏导致枯萎，且属于张培专有区域，应由其自行承担责任；万通物业公司已经向诉争房产相邻房产的私搭乱建人提出整改要求，尽到合理管理义务，张培拥有地下小区的地下车位，曾被邻居暂时停放车辆所占用，经万通物业公司催告后已经纠正，不能据此说明停车服务有瑕疵。万通物业公司以酬金制提供物业服务，除酬金外的剩余款项都是业主的，如果减免部分业主物业费，将造成其他业主的损失。业主可以起诉物业公司赔偿损失，但不能减少支付物业费，减免本案物业费不符合相关规定。故上诉请求：1.撤销（2014）顺民初字第02072号民事判决，判令张培足额支付2012年10月1日至2013年12月31日物业服务费34894.8元，2012年1月1日至2013年12月31日停车服务费72000元，以上合计42094.8元；2.一、二审诉讼费用由张培承担。
万通物业公司向本院提交以下新的证据：
1.照片2张，第1张是张培家花园的原始情况，第2张是现在情况。证明系张培私搭乱建用铁栅栏将大叶黄杨圈到自家花园内，造成大叶黄杨死亡，张培应当自行承担维护责任，责任不在万通物业公司。
2.照片1张，证明涉案房产外的大洞不是一审认定的误打的大洞，是新风系统，该系统不影响外观，也没有影响房产的使用。该洞处于张培的专有区域，万通物业公司无义务管理。
3.法律条文分析材料，证明外墙是专有区域，万通物业公司无义务管理。
4.照片5张，证明万通物业公司已经公示了2011年至2013年的收支状况。
5.邮件11页，证明万通物业公司2013年5月已经将张培提及的小区内私搭乱建情况向有关部门投诉，尽到了物业管理义务。
6.执法部门处理违建工作照片，证明顺义区监察管理大队正在逐步进行认定和处理相关违建问题，一审处理没有依据。
7.工程整改单，万通物业公司已经向××3业主发出了整改单，尽到了规劝义务。
8.张培写给物业公司的信，证明万通物业公司回复函记载内容真实。
9.网上打印的关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知，证明顺义区住房和城乡建设委员会（以下简称建委）曾发过通知要求万通物业公司报告违建，与万通物业公司的证据5等证据相互印证。
10.车辆登记备案表，证明万通物业公司记录了访客车辆，停在其车位上的两辆车不是访客车辆，尽到了管理义务。
张培针对万通物业公司的上诉意见答辩称：万通物业公司所述其完全尽到职责没有依据，张培不存在私搭乱建情况。由于大叶黄杨枯萎，庭院护栏是替代性措施，万通物业公司并未向私搭乱建人发送整改通知，也未向城管部门提交举报材料。
张培的上诉事实与理由：张培两侧邻居违反《临时管理规约》等规定，完全改变房屋外貌，严重侵犯张培相邻权、损害张培住宅专有部分财产权利，给张培房屋结构安全、人身财产安全带来巨大风险。对于相关业主私搭乱建行为，物业公司有权利有义务采取劝阻、制止、起诉等一切充分必要措施，予以有效解决，保障张培合法权益和物业正常管理秩序。此外，张培的车位被多次占用。万通物业公司拒绝履行其合同管理义务，违约在先，张培拒绝缴纳物业管理费是依法行使先履行抗辩权。万通物业公司拒绝履行其他管理义务，未达到相应等级的规范要求。2012年1月1日至1月7日停车费已经超出了7天诉讼时效。一审法院判决认定与事实不符。一审法院与对方当事人存在调换证据的情况，属于违法，应当将本案发回重审。故上诉请求驳回万通物业公司的全部诉讼请求。
张培向本院提交以下新的证据：照片9张，第1、2张，西侧邻居将露台改建为房屋，照片左侧树后的房屋是张培家，承重墙基础不稳固易倒塌，存在安全隐患，万通物业公司一审提交的整改单的内容是编制的。第3、4张，西侧邻居北侧和南侧都加高了围墙，占用了张培所有的部分，张培房屋的通风采光受影响。第5张，东侧邻居拆除部分花架，造成安全隐患。第6、7张，西侧邻居将承重墙加盖在花架木方上造成安全隐患。第8张，西侧邻居北侧加高了围墙，张培房屋的通风采光受影响。第9张，邻居私自拆除张培房屋的房檐和防水。此组证据用以证明左右两侧邻居违法私搭乱建，侵犯张培的合法权益，给张培造成严重安全隐患，万通物业公司对此明知，却未尽到管理义务，张培拒绝交纳物业费是行使抗辩权。
万通物业公司针对张培的上诉意见答辩称：张培无权就私搭乱建问题进行认定，万通物业公司已向张培的邻居发出整改通知书，并向城管部门进行了举报，城管部门已经正在处理。万通物业公司无权进行拆除，无权执法，张培以此为由拒付物业费不成立。
经本院庭审质证，各方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：
张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据1不认可第1张照片的真实性和证明目的。认可第2张照片的真实性，但不认可证明目的。张培认为是大叶黄杨死后其才加的铁栏杆，并非是万通物业公司所述加了栏杆后才死的。本院对该组证据第1张照片形式上的真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。对第2张照片确认形式上真实性确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据2，认可形式上的真实性，但不认可证明目的。其提出交房时没有这个洞，洞是收房时候将钥匙交给开发商安装新风系统，开发商委托物业公司误打的。万通物业公司对该洞的维修不合理，使得房屋外保温功能丧失。本院对该证据形式上真实性予以确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据3不认可真实性和证明目的，认为与合同附件4的约定相悖。本院认为，该证据系万通物业公司自行制作，无法确认形式上真实性，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据4不认可真实性和证明目的，称其完全不清楚公示情况。万通物业公司应当公示收支情况和审计报告。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据5不认可真实性和证明目的，万通物业公司没有提供举报材料，也未就政府部门不作为进行诉讼。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据6不认可真实性和证明目的，照片易伪造。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据7形式上的真实性有异议，不认可是否是邻居关××的签字，邻居装修不是整改单上写的日期。认为一审时万通物业公司出具了另一份工程整改通知单，与此份不同，签字人不同，而且原件应当留给业主。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据8认可真实性，认可证明目的，但提出没有收到一审证据中的回复函。本院对该证据形式上真实性予以确认，能够确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据9认可真实性和证明目的，认为不完整，其没有提供其后的附件。本院对该证据形式上真实性予以确认，不能确认该证据的证明目的。张培对万通物业公司在本院庭审过程中提供的证据10不认可真实性和证明目的，认为不能证明停在张培车位的车是业主的车，万通物业公司没有尽到管理义务。本院对该证据形式上真实性无法确认，不能确认该证据的证明目的。
万通物业公司对张培在本院庭审过程中提供的证据提出除了不认可第7张花架木方的照片的真实性外，认可其他照片形式上的真实性，但不认可证明目的。本院对该组证据除照片7外，其他照片形式上真实性予以确认，不能确认该组证据的证明目的。
本院经审理查明：张培提出涉诉房屋三层北墙上的洞没有连接新风系统，是万通物业公司误打的，后来修复不合理，影响防水和外保温。万通物业公司认可外墙的洞没有连接新风系统，提出系开发商委托的是施工方进行的，万通物业公司只是负责监管。针对工程整改通知单万通物业公司提出其在一审中提交的是3月7日向张培邻居发送的，而在二审期间提交的是3月27日向张培邻居发送的，分两次发出的。针对万通物业公司提出其以邮件方式向建委物业管理科科长谢××邮箱×××寄出过投诉材料情况，本案承办法官当庭拨打114查询顺义区建委电话为6944****，接听人员告知物业管理科电话为6944****，承办法官当庭拨打电话6944****，询问对私搭乱建的投诉流程，物业管理科接电话人员称：建委物业管理科只负责拆改承重情况的处理，投诉者可以以挂号信或电话形式进行举报，挂号信进行存档，电话进行记录，其他违建情况不是建委物业管理科负责管理。关于违章建筑由物业公司或业主个人向规划部门报告，经规划部门认定系违章建筑后由城管部门拆除。另查，万通物业公司未以挂号信形式就本案所涉私搭乱建现象向相关部门上报过相关材料。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《北京市商品房预售合同》（住宅类）及附件、《天竺新新家园项目前期物业服务合同》、《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）及附件、勘验笔录、照片打印件等证据在案佐证。
本院认为：××置业有限公司与万通物业公司就天竺新新家园项目签订的《天竺新新家园项目前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，万通物业公司应按照该合同的约定履行相应义务。现万通物业公司向张培提供了物业管理服务和停车管理服务，张培应按约向万通物业公司支付相应的款项。
关于万通物业公司提出不应减少物业费及停车管理费一节。本院认为，根据本案查明的事实，以及双方的陈述及举证情况，万通物业公司在物业服务中还是存在需要改善提高之处，在履行服务合同过程中确实存在瑕疵，一审法院据此酌减张培应交纳的物业服务费，并无不当，本院对此予以确认。
关于张培上诉主张全部免除2011年10月1日至2013年12月31日的物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另张培提出停车费2012年1月1日至1月7日已经超出了7天诉讼时效一节。本院认为，万通物业公司就该期间的停车管理费主张并未超过诉讼时效，且一审法院对该项费用已进行了适当酌减，故对张培的该项意见不予支持。关于张培提出一审法院与万通物业公司存在调换证据的情况，属于违法，应当发回重审一节，本院认为，张培未提供相应证据证明一审法院存在违法调换证据的事实，故本院对其上述意见不予采信。
万通物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务质量，加强物业服务的主动性，与小区业主能够加强沟通，切实解决业主所反映的问题，互谅互助，携手共建和谐美好的社区。
综上，张培、万通物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费852元，由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担105元（已交纳），由张培负担747元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费852元，由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担105元（已交纳），由张培负担747元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
代理审判员 孙 京
代理审判员 于洪群
二〇一四年十月二十日
书 记 员 赵 霄