广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4066号
上诉人（原审被告）：陈某旭，男，汉族，1964年9月21日出生，住广州市天河区。
委托代理人：朱凯，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：洪某华，女，汉族，1942年11月11日出生，住广州市。
委托代理人：陈育辉，男，汉族，1963年8月10日出生，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地：。
法定代表人：曾某庆，该所所长。
委托代理人：徐虹，该所职员。
委托代理人：钟治平，该所职员。
上诉人陈某旭、洪某华因与被上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称第一房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落于广州市越秀区中山五路雨帽街47号105房是第一房管所管辖的直管房屋。陈某旭是上述房屋的承租人。第一房管所（甲方）与陈某旭（乙方）签订的最后一份《广州市房地产租赁合同》约定，甲方同意将座落在中山五路雨帽街47号105房出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积为14.93平方米，租期至2004年7月31日。第一房管所向陈某旭收租至2014年12月，月租金62.08元。
1996年11月14日，广州市越秀区房管局越华房管站出具发票，内容为：陈某旭雨帽街47号105房统建补偿费26820元。
洪某华为证明其在涉案房屋居住，出具了广州市越秀区北京街莲花井社区居民委员会《证明》，主要内容为：洪某华户籍地址：白云区梓元三巷28号105之二，居住中山五路雨帽街47号105房至今。
第一房管所于2014年6月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：陈某旭户立即将广州市越秀区中山五路雨帽街47号105房房屋腾空交还第一房管所。
原审庭审中，陈某旭确认产权属于其名下的房屋有：1、广州市天河区天河东路170号708房，建筑面积70多平方米，1992年购买，用途为住宅；2、广州市天河区广州大道北路358号1楼、2楼�建筑面积分别为198.05平方米和384.83平方米，3楼建筑面积为386.9739平方米，均为商业用途。购买时间为2006至2008年。陈某旭主张第一房管所是明知陈某旭另有房屋而向陈某旭出租房屋的，洪某华曾因为其带小孩而入住涉案房屋。统建补偿费和每月租金实际是由洪某华支付，实际居住也是洪某华。第一房管所对陈某旭和洪某华上述意见予以否认，统建补偿费是承租房屋的费用，并表示如果陈某旭愿意交还房屋，可退回多收的租金。
原审法院认为：第一房管所、陈某旭自愿签订的上述《广州市房地产租赁合同》是合法、有效的合同，对双方均有约束力。第一房管所、陈某旭之间是租赁关系的相对人。由于上述双方约定的租期已到，双方形成的是不定期的租赁关系，第一房管所可随时主张收回涉案房屋，且国家住房和城市建设部关于《公共租赁住房管理办法》规定，承租�另购住房，应腾退租住的公共租赁房屋。陈某旭自行另购住房，已不符合入住广州市公共租赁住房的条件。故第一房管所要求收回越秀区中山五路雨帽街47号105房合法、有理，予以支持。陈某旭及洪某华关于统建补偿费实际为洪某华支付，房屋的实际承租人也是洪某华的主张，没有相关证据支持，第一房管所也予以否认，故对陈某旭此抗辩意见，不予采纳。况且，第一房管所是向陈某旭户出租涉案房屋，而非陈某旭一人，洪某华在庭审中也自认入住涉案房屋时是为陈某旭带小孩，即为陈某旭户的同住人。因此，陈某旭户在腾退房屋时，洪某华也应随之搬离涉案房屋。陈某旭要求第一房管所退还已收取的统建补偿费26820元及其支付利息，但没有提起反诉，故本案不予调处，陈某旭可另寻途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，原审法院于2014年9月1日作出如下判决：陈某旭户（包括洪某华洪某华）应于本判决发生法律效力之日起一个月内，将在越秀区中山五路雨帽街47号105房腾空并交还广州市越秀区第一土地房屋管理所。一审案件受理费50元由陈某旭承担。
判后，陈某旭、洪某华不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人陈某旭上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审认定依照陈某旭与第一房管所签订的《广州市直管房租赁合同》第二十条第3小点的规定，应迁出涉案房屋。事实上，陈某旭未与第一房管所签订过《广州市直管房租赁合同》，故该合同条款对双方均没有法律约束力。陈某旭于1992年2月购买自有产权房，由于当时陈某旭一家三口和父母及岳母一起居住，居住比较困难，陈某旭向越秀区房管局申请租赁公租房，越秀区房管局经过调查、审核，认为上诉�符合当时广州市有关租赁条件，但要求陈某旭一次性支付涉案房屋50年租金（27000元）用于购买涉案房屋的使用权，涉案房屋的租金仍然要按照广州市公租房的租金标准按年缴纳。陈某旭于1996年11月14日以26820元向广州市越秀区房管局越华房管站购买涉案房屋使用权，并以统建补偿费名义开具正式发票，并由岳母洪某华居住使用至今。陈某旭在租赁涉案房屋之前就已经有住房，而不是在租赁涉案房屋后另行购买住宅，陈某旭租赁公租房的行为不应当适用现行的公租房政策。二、原审适用法律错误。陈某旭以26820元价格购买涉案房屋使用权的买卖，从法律上确定为长期的房屋租赁关系，产权虽然是房管局所有，但是与房屋使用权的使用人是长期租赁关系，产权单位不能任意解除租赁关系，不能随意收回房屋，即使收回也要对使用权人进行补偿。原审认定2004年之后，陈某�与第一房管所之间的租赁关系是不定期合同关系，是错误的。原审认定陈某旭不符合公租房条件是错误的，现在的公租房政策是2012年制定的，不具有溯及力，且陈某旭是一次性购买涉案房屋的使用权，不适用《公共租赁住房管理办法》。虽然双方在2004年7月31日之后未签订书面的租赁合同，但第一房管所于2014年1月收取了陈某旭2014年1-12月的房屋租金，双方事实上已达成租赁涉案房屋至2014年12月的协议，不能认定为不定期的租赁合同，第一房管所在租赁期内不能任意解除租赁合同。三、购买房屋使用权是广州市房管系统历史遗留问题，涉及面广、影响大，广州市政府现在还没有定论。根据穗国房函（2014）1469号文，为落实穗市长会纪（2014）71号“由市国土房管局负责，抓紧梳理全市公房管理情况，提出处理意见报市委常委会审定”的精神，处理历史遗留问题一定要慎重。陈某旭于1992年2月已购买了自有产权房屋，但1996年11月被上诉人还以26820元的金额出卖14.93平方米的房屋使用权给陈某旭，存在不察和过错，也应承担过错责任。陈某旭已经向广州市国土资源和房屋管理局信访，要求广州市国土资源和房屋管理局能解决本案的历史遗留问题。四、洪某华（陈某旭岳母）是涉案房屋的实际居住人，实际出资购买房屋使用权的也是洪某华（离异），洪某华现在体弱多病，没有自有产权房屋，涉案房屋实是其唯一住处，洪某华每年定期交纳房屋租金给第一房管所从未拖欠，洪某华也应得到合理合法地保护。原审法院只顾及第一房管所的权益，对陈某旭一方的合法权益只字未提，故意偏袒被上诉人一方，有失公允。综上所述，陈某旭上诉请求撤销原审判决，驳回第一房管所原审全部诉请。
上诉人洪某华上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。第一房管所原审诉请依据陈某旭与第一房管所签订的《广州市直管房租赁合同》第二十条第3小点的规定，要求陈某旭户迁出涉案房屋。事实上，（一）陈某旭于1996年11月14日以26820元向广州市越秀区房管局越华房管站购买涉案房屋使用权，并以统建补偿费名义开具正式发票，并由岳母洪某华居住使用至今。陈某旭在租赁涉案房屋之前就已经有住房，而不是在租赁涉案房屋后另行购买住宅，陈某旭租赁公租房的行为不应当适用现行的公租房政策。第一房管所无权随意收回房屋，即使收回也应对使用权人进行补偿。（二）第一房管所无权单方面解除该房屋的长期租赁关系。陈某旭是有条件取得涉案房屋的租赁合同和长期使用权的，与其他社会保障和福利分配的直管公租房有本质区别。虽然双方在2004年7月31日之后未签订书面的租赁合同，但第一房管所于2014年1月收取了陈某旭2014年1-12月的房屋租金，双方事实上已达成租赁涉案房屋至2014年12月的协议，不能认定为不定期的租赁合同，第一房管所在租赁期内不能任意解除租赁合同。（三）陈某旭未与第一房管所签订过《广州市直管房租赁合同》，故该合同条款对双方均没有法律约束力。第一房管所起诉的事实不清，适用法律不当，没有事实和法律依据单方面解除租赁关系，收回房屋。（四）购买房屋使用权是广州市房管系统历史遗留问题，涉及面广、影响大，广州市政府现在还没有定论。根据穗国房函（2014）1469号文，为落实穗市长会纪（2014）71号“由市国土房管局负责，抓紧梳理全市公房管理情况，提出处理意见报市委常委会审定”的精神，处理历史遗留问题一定要慎重。涉案房屋属购买使用权的，不属于2012年7月15日住房和城乡建设部颁布的《公共租赁住房管理办法�调整管理的范围，原审用此《办法》作为判案的法律依据错误。（五）陈某旭于1992年2月已购买了自有产权房屋，但1996年11月第一房管所还以26820元的金额出卖14.93平方米的房屋使用权给陈某旭，存在不察和过错，也应承担过错责任。（六）洪某华（陈某旭岳母）是涉案房屋的实际居住人，实际出资购买房屋使用权的也是洪某华（离异），洪某华现在体弱多病，没有自有产权房屋，涉案房屋实是其唯一住处，洪某华每年定期交纳房屋租金给第一房管所从未拖欠，洪某华也应得到合理合法地保护。二、原审适用法律错误，故意偏袒第一房管所。（一）原审法院只顾及第一房管所的权益，对陈某旭一方的合法权益只字未提，故意偏袒被上诉人一方，有失公允。（二）双方没有签订广州市直管房租赁合同，该合同条款对双方不具有约束力。原审以该租赁合同条款和《公共�赁住房管理办法》来作为判案的法律依据，依据不足。实际上，洪某华已向第一房管所购买了涉案房屋的傅权，形成长期租赁关系，不存在不定期租赁关系。原审适用《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定判决，显然是适用法律错误。（三）陈某旭于1992年3日已购买自有产权房屋，第一房管所还在1996年11月以26820元的金额出卖涉案房屋的使用权给陈某旭，存在不察和过错，理应承担相应过错责任。该价钱在1996年11月可以购买到同等面积该地段的全产权房了，如果不是第一房管所一方的过错，该有全产权房屋到现在已升值十倍，这个收益是否要由第一房管所负责赔偿？一审判决只字未提，偏袒被上诉人一方。综上所述，洪某华上诉请求撤销原审判决，依法驳回第一房管所原审诉请，依法改判：陈某旭继续承租该房屋，洪某华继续居住使用涉案房屋。
被上诉人第一房管所答辩称：统筹补偿费是房管站与陈某旭签订的购买使用承租权的费用，没有说永久，是双方自愿的行为，就算交了费用仍然要交租金。陈某旭一直在缴纳房屋使用的租金。第一房管所确认对方交到2014年12月份的租金，这是上诉人自愿的，第一房管所是为了便民才考虑收他一年的租金。对方如果提前搬走，第一房管所同意退还多余租金。另外，洪某华户籍并不在涉案房屋，双方合同也约定不得转租或分租，陈某旭将房屋给洪某华使用已经违反该约定，上诉人口头称涉案房屋是洪某华的唯一住处，但其应当由子女自己赡养。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另外，陈某旭二审庭前提交了以下证据：1、《房屋产权证》证明陈某旭于1992年购买了自有产权房，并非承租公房后才有私房；2、《政府公租房的情况摸查表》，针对广州市公租房的历史遗留问题的处理还没形成意见；3、《信访事项告知函》{穗国房群众（2014）337号}，陈某旭向广州市房管局反映涉案房屋历史遗留问题，广州市房管局发出告知函，载明“……根据您提供的资料显示，您于1996年向原越秀区房管局越华房管站缴交了26820元统建补偿费后，取得中山路雨帽街105房使用权。而统筹补偿费是当时房管站管理直管房时期补充修缮房屋费用不足的带有经营性质的历史产物，属房管站与房屋有偿使用者双方意愿性的行为，并无强制性，且房屋的租赁和使用亦需符合并遵守房管部门直管房管理条例等规定……”，证明陈某旭购买了涉案房屋的使用权，统筹补偿费当时具有经营性质，不能适用现在公租房的规定。被上诉人第一房管所质证称：上述证据1、2在一审已经提交，对证据3，确认信访事项告知函的真实性。
本院认为，原审对于第一房管所与陈某旭之间的合同关系及权利义务的认定正确，合法有据。第一房管所、陈某旭租赁期限届满后，双方形成不定期的租赁关系，第一房管所可随时主张收回涉案房屋，并且陈某旭已经另购住房，原审判令陈某旭迁出涉案房屋，并无不妥。因第一房管所是向陈某旭户出租涉案房屋，而非陈某旭一人，洪某华原审自认入住涉案房屋，即属陈某旭户的同住人。因此，原审判令陈某旭户在腾退房屋时，洪某华也应一并迁出涉案房屋，合法有据。陈某旭及洪某华关于统建补偿费实际为洪某华支付，房屋的实际承租人也是洪某华的主张，因没有相关证据支持，第一房管所也予以否认，本院不予采纳。至于陈某旭、洪某华称洪某华没有其他住房无搬迁去处，对此洪某华可另行解决，但并不能成为陈某旭户不予迁出的理由。
另外，关于统建补偿费26820元的问题，陈某旭主张其支付了该款项购买了涉案房屋使用权，因本案系租赁合同纠纷，此费用系其与房管站的另一法律关系，原审未作调处，并无不妥。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈某旭、洪某华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人陈某旭负担100元、洪某华负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 璩方慧