江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5613号
上诉人（原审被告）：南京宁美房地产销售有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路1号华侨城215幢116室。
法定代表人：张琨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何志涌，男，该公司职员，住南京市浦口区。
被上诉人（原审原告）：南京市旅游委员会，住所地南京市建邺区江东中路259号新城大厦。
法定代表人：金卫东，该委员会主任。
委托诉讼代理人：陆军，江苏苏源律师事务所律师。
原审被告：张琨，男，1976年2月22日生，汉族，住南京市浦口区。
上诉人南京宁美房地产销售有限公司（以下简称宁美公司）因与被上诉人南京市旅游委员会（以下简称旅游委员会）、原审被告张琨房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人宁美公司的法定代表人张琨及委托诉讼代理人何志涌，被上诉人旅游委员会的委托诉讼代理人陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宁美公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、被上诉人出租房屋因消防严重不合格，违反相关法律规定，租赁合同应属无效。二、一审判决房屋租赁合同于2013年12月31日终止错误。三、被上诉人所出租房屋因消防不合格，上诉人根本无法使用该房屋，不应当承担租金和利息，一审判决上诉人承担租金和房屋使用费错误。实际上，被上诉人还应当退还2012年1月1日之前已收取的租金。四、被上诉人作为行政机关及该物业所有者，主观上应当知道该消防不合格问题的存在和严重性，但其仍然向上诉人出租该房屋，显然是故意而为之，主观过错严重，因被上诉人的过错和责任造成上诉人巨额经济损失应由被上诉人承担，一审判决未能充分考虑这一情形显属不当，应予纠正。
被上诉人旅游委员会辩称：租赁房屋为依法施工建设并取得竣工验收手续，可以交付使用的房屋，被上诉人在交付房屋时符合约定的、法定的标准。上诉人实际占有并使用房屋的过程中情况发生变化，这与被上诉人无关。上诉人在转租过程中，由于房屋的具体用途导致需要加装消防设施的，属于上诉人应当履行的义务，上诉人主张合同无效，无事实与法律依据。上诉人在整个租期内一直通过转租的方式在使用房屋。原南京市白下区人民法院（2009）白民四初字342号民事判决已经确认了上诉人转租的事实，并指出租赁房屋在竣工时消防通过验收为合格，此后消防系统即应由维保单位养护和维修。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人请求本院驳回上诉，维持原判。
旅游委员会向一审法院起诉请求：1、旅游委员会与宁美公司于2007年11月2日签订的租赁合同于2013年12月31日终止；2、宁美公司腾空迁出南京市秦淮区某地37号－15、37号401、402室三处房屋；3、宁美公司支付自2012年1月1日至2013年12月31日的房屋租金809200元及逾期利息（逾期利息计算明细见附表）；4、宁美公司支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的房屋使用费（按每年404600元的标准计算）；5、宁美公司承担违约金100000元；6、张琨承担连带保证责任；7、宁美公司、张琨承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
2007年11月2日，南京市旅游局（甲方）与宁美公司（乙方）签订《合同书》，约定旅游委员会将涉租房屋南京市秦淮区某地37号－15、37号401、402室三处房屋建筑面积1836.33平方米（乙方预留300平方米左右供甲方办公使用）房屋出租给乙方；用途为经营餐饮、网吧、旅馆等合法经营项目；租赁期共72个月，自2008年1月1日起至2013年12月31日止，期限为六年；租金标准为每年404600元；交纳方式为每半年付一次房租（即每年12月1日与6月1日前）；乙方按期缴纳租金，若乙方逾期交付租金，除应及时如数补交外，并需支付甲方违约金100000元，并追究乙方违约责任；租赁合同期满，乙方应及时将承租房交还甲方。若乙方到期确实无法搬迁，甲方可酌情延长租赁期限，但最长不超过1个月，延长期间租金（在原月租金基础上增加20%，后每延长一个月，每月再增加5%，不足月按整月计算，并以此类推）。2008年3月26日，南京市旅游局与宁美公司签订《补充协议》，双方同意将原定的2008年1月1日起应缴纳的房租改为从2008年4月1日起算。同年4月，宁美公司将秦淮区某地37号四楼中1200平方米的房屋转租给案外人凌涛经营KTV业务。2008年7月23日，南京市白下区公安消防大队作出宁白公消验[2008]第0249号《关于凌涛KTV内部装修工程消防验收不合格应当改正后申报复验的意见》，要求凌涛认真落实整改，未经消防验收合格不得投入使用。2009年2月20日，凌涛向宁美公司提出退房申请。2009年3月30日，南京市旅游局出具《证明》，证明其对于宁美公司转租给凌涛合法使用是知晓并同意的。2009年4月20日，宁美公司因凌涛未给付租金，向原南京市白下区人民法院提起诉讼，要求与其解除租赁合同并给付租赁费。次日，南京市白下区公安消防大队作出宁白公消限字[2009]第0875号《责令限期改正通知书》，要求其在2009年4月29日前改正，并在期限届满前将整改情况函告南京市白下区公安消防大队，逾期不改正的，将依法予以处罚。
2009年7月14日，旅游委员会向张琨借款400000元。此款于2010年9月7日旅游委员会、宁美公司签订的《确认书》中抵扣租金，同时确认旅游委员会、宁美公司2008年4月1日至2009年12月31日的房租已经全部对清，从2010年1月1日起，双方仍然按照原签订的房屋租赁协议继续履行。此后，旅游委员会仍向张琨借款，以借款抵扣租金，并未出具租金收据。
2009年9月25日，原南京市白下区人民法院作出（2009）白民四初字第342号民事判决，判令解除宁美公司与凌涛的租赁合同并给付宁美公司租赁费及拖欠的相关费用。因凌涛拒不履行，同年10月14日，双方达成协议，考虑凌涛生活困难，由宁美公司免除其886080元房屋租金，代其补缴了90000元物业和电费等费用并补助其350000元。
2010年1月25日，南京市旅游局出具《证明》，证明“其同意宁美公司将37号4楼房产约967.77平方米给四川海底捞餐饮股份有限公司做办公和员工住宿使用（租赁期限为2010年14日至2014年2月13日）”。
2012年3月8日，宁美公司、张琨向旅游委员会出具《承诺书》，载明“因南京宁美房地产销售有限公司经营出现重大调整，现向南京市旅游园林局（南京市旅游总公司）承诺如下事项：第一条：关于某地37号-15、37号401、402室2012年度应交房租总数为40.46万元，于2012年底一并结算。第二条：如因南京市宁美房地产销售有限公司工商及税务注册发生重大变化，承诺做到：1、及时注册新公司，宁美公司所有的债权债务转移到新公司，由新公司承接。2、并有南京宁美房地产销售有限公司法人代表张琨个人替宁美公司所欠债务担保。”
2012年10月15日，南京市旅游园林局更名为南京市旅游委员会。
2012年10月31日，南京市白下区公安消防大队作出临时查封决定书，因某地37号4楼宿舍存在火灾隐患，决定对江苏海底捞餐饮管理有限责任公司南京二分公司某地37号4楼宿舍实施临时查封，查封期限2012年10月31日至2012年11月30日。因某地37号综合楼系2011、2012年度政府挂牌督办重大火灾隐患单位，2012年12月5日，南京市白下区安全生产委员会办公室向某地37号综合楼相关产权单位、经营单位、物业公司发出白安委办函[2012]1号《关于立即落实重大火灾隐患整改要求的函》，限于2013年1月底整改完毕。2013年8月31日，南京市白下区公安消防大队《消防监督检查记录》确认某地37号综合楼复查合格，在复查记录上记载：该楼共用一套给水设施，现管网漏水阀门损坏、整个消防栓系统、自动喷水灭火系统已修复。
秦淮区某地37号-15号即一楼门面房（面积195.31平方米）自2008年起一直出租给南京市秦淮区高浪发型设计中心经营华仔美发店至今。旅游委员会在审理中曾追加南京市秦淮区高浪发型设计中心为本案第三人，后撤回对该第三人的起诉。旅游委员会与宁美公司、张琨均认可宁美公司已付清截至2011年12月31日的房租。
南京市某地37号综合楼系南京市白下区房屋拆迁安置办公室承建并领取房屋所有权证。后将某地37号-15、401、402室安置并还产给南京市旅游局，但至今未过户。
一审审理中，宁美公司自认已将涉租房屋中的401、402室房屋转租他人经营使用。经一审法院释明，旅游委员会表示自行解决与次承租人之间的纠纷，不申请追加次承租人为本案第三人。
以上事实，有当事人陈述、《合同书》、《承诺书》、《补充协议》、借条、《确认书》、收条、证明、白安委办函[2012]1号《关于立即落实重大火灾隐患整改要求的函》、《消防监督检查记录》、（2009）白民四初字第342号民事判决书、《协议》、宁委[2010]43号文件及工作记录等证据予以证实。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，旅游委员会与宁美公司签订的《合同书》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。2013年12月31日合同到期后，双方未再续签租赁合同，旅游委员会有权要求宁美公司腾空并迁出涉租房屋，故旅游委员会关于宁美公司腾空并迁出涉租房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。关于旅游委员会要求宁美公司支付自2012年1月1日至2013年12月31日的房屋租金809200元及逾期利息的诉讼请求，一审法院认为，根据宁白公消验[2008]第0249号建筑工程消防验收意见书、宁白公消限字[2009]第0875号责令限期改正通知书、临时查封决定书、2012年度政府挂牌督办重大火灾隐患单位名单、白安委办函[2012]1号关于立即落实重大火灾隐患整改要求的函、消防监督检查记录等一系列证据，证明旅游委员会自2008年4月与宁美公司签订协议后，直至2013年8月31日消防隐患整改合格，涉租房屋一直处于消防隐患的影响之下，宁美公司除承租的部分房屋能正常转租经营外，其承租的某地37号401、402室，因消防问题并未完全实现合同目的，且为此发生纠纷，在诉讼中产生损失，对此，旅游委员会应承担相应责任。考虑到宁美公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定自2012年1月1日至2013年12月31日期间的房屋租金809200元，由旅游委员会和宁美公司各自负担50%，即宁美公司向旅游委员会支付该段时间的房屋租金404600元。关于旅游委员会主张宁美公司支付上述时间段内租金逾期利息，亦应按照各自50%的比例分担，但逾期利息应从消防合格后的2013年9月1日起算，即宁美公司应支付欠付租金404600元及自2013年9月1日起至实际给付之日止，按银行同期同档贷款利率计算的逾期利息的50%（其中337166.6元自2013年9月1日起、67433.4元自2013年12月1日起算）。关于旅游委员会主张宁美公司支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的房屋使用费，因双方的租赁合同已于2013年12月31日届满，旅游委员会于合同届满后即提起诉讼要求宁美公司交还涉租房屋，故双方未形成不定期租赁关系，旅游委员会主张宁美公司支付2014年1月1日之后的房屋使用费，于法有据，一审法院依法予以支持。关于旅游委员会主张宁美公司支付违约金100000元，因宁美公司迟延支付租金系由于某地37号401、402室消防不合格，导致宁美公司无法正常经营而产生纠纷，并非宁美公司拖延支付租金，故对于旅游委员会要求宁美公司支付违约金100000元的诉讼请求，一审法院不予支持。张琨于2012年3月8日出具《承诺书》，承诺南京宁美房地产销售有限公司法定代表人张琨个人替宁美公司所欠债务担保，故旅游委员会要求张琨对宁美公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。旅游委员会申请撤回对第三人南京市秦淮区高浪发型设计中心的起诉，系其对诉讼权利的合法处分，一审法院依法予以准许。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、旅游委员会与宁美公司于2007年11月2日签订的关于南京市秦淮区某地37号-15、37号401、402室的房屋租赁合同于2013年12月31日终止；二、宁美公司于判决生效之日起十五日内腾空并迁出上述房屋；三、宁美公司于判决生效之日起十日内向旅游委员会支付自2012年1月1日起至2013年12月31日止的房屋租金404600元，并支付自2013年9月1日起至实际给付之日止的逾期利息的50%（其中337166.6元自2013年9月1日起算，67433.4元自2013年12月1日起算，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；四、宁美公司于判决生效之日起十日内向旅游委员会支付自2014年1月1日起至实际交还房屋之日止，按404600元∕年标准计算的房屋使用费；五、张琨对宁美公司的上述金钱债务承担连带清偿责任；六、驳回旅游委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费13052元，由旅游委员会负担6526元，宁美公司负担6526元。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
二审审理中，上诉人及原审被告张琨共同提交一份“白下区物业管理有限公司”于2016年9月5日出具的《证明》，该《证明》有王华贵签字，还有张学臣、张嵩签名。欲证明上诉人承租的房屋存在重大安全隐患，消防管道中没有水，其他机械设备处于瘫痪状态。被上诉人对该证据的真实性不予认可，并认为消防是否符合验收应以消防部门出具的材料为准。
本院认为，涉案房屋系依法施工建设并取得竣工验收手续的房屋，该房屋在房屋登记部门进行了所有权登记，故南京市旅游局于2007年11月2日与宁美公司签订《合同书》，将涉案房屋出租给宁美公司使用，不违反法律法规效力性禁止性规范，合同合法有效。合同履行期限届满后，旅游委员会与宁美公司就合同续签未达成合意，故一审法院对旅游委员会要求宁美公司腾空并迁出涉案房屋的诉讼请求予以支持，有事实与法律依据。宁美公司在承租使用房屋过程中，因部分房屋存在消防隐患，宁美公司无法正常使用，一审法院考虑到宁美公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定自2012年1月1日至2013年12月31日期间的房屋租金809200元由宁美公司承担50%，于法有据。因合同到期后，宁美公司仍然占有房屋，故宁美公司应当按每年404600元的标准支付自2014年1月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费。
综上所述，上诉人宁美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13052元，由上诉人南京宁美房地产销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一七年三月九日
书 记 员 冯 超