广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初3095号
原告张海斌，男，汉族，1985年10月2日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人谢长征，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人黄睿，广东鼎方律师事务所律师。
被告陈徐华，女，汉族，1978年1月30日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人黄树平，广东安国律师事务所律师。
委托代理人温庆翔，广东安国律师事务所实习律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层O1C。
法定代表人吴军强。
委托代理人李常优，女，汉族，1986年10月19日出生，身份证住址湖北省襄阳市襄州区，系该公司员工。
第三人何文麒，男，汉族，1974年5月22日出生，户籍住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人黄树平，广东安国律师事务所律师。
委托代理人温庆翔，广东安国律师事务所实习律师。
原告张海斌诉被告陈徐华及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、何文麒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谢长征，被告陈徐华及其委托代理人黄树平，第三人何文麒的委托代理人黄树平到庭参加诉讼，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告张海斌诉称，原、被告于2015年11月8日在第三人的居间下签订编号为1531034的《二手房买卖合同》，被告将其名下所拥有100％产权的位于宝安区丽景城9栋709物业以人民币3,950,000元的价格转让给原告。《二手房买卖合同》同时约定了定金支付的时间及金额；剩余房款的支付方式及付清首期款的最后期限；同时约定首期款交由原告指定的银行监管，买卖双方需在约定的期限内与监管机构签订资金监管协议；赎楼的义务及期限等。《二手房买卖合同》签订后，原告于合同签订当日支付定金人民币10,000元，于合同签订次日支付定金人民币90,000元。2016年1月11日，原告将首期款支付至选择的监管银行招商银行股份有限公司深圳宝安支行，监管银行在审批后于2016年1月19日向原、被告出具《招商银行深圳分行二手楼交易资金监管协议》。原告的各项义务，原告均在合同约定的期限内完成，但被告却拒不配合监管银行开具新的银行账号，同时声称其配偶不同意卖房，也不履行赎楼义务。原告及第三人多次告知被告要如约履行义务，但被告均不予理会。原告于2016年1月22日以书面方式向被告及第三人寄发《履约催促函》，被告仍不配合履行合同。被告的行为已经致使双方所签订的《二手房买卖合同》无法实际履行，被告的行为已经根本违约。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告及第三人之间签订的编号为1531034的《二手房买卖合同》。2、被告与第三人退还给原告购房定金人民币100,000元。3、被告支付给原告违约金人民币790,000元。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告陈徐华答辩称，不同意原告诉讼请求的第二、三、四项，同意原告的第一项诉讼请求。理由是：一、原告提出解除双方签订的《二手房买卖合同》，通知解除是允许的，所以被告予以同意；二、由于原告在2016年1月14日已经查封了涉案的房产，双方之间已经对于履行合同产生了纠纷，已经没有履行合同的基础；三、原告的第二、三、四项诉讼请求没有事实依据，原告认为被告构成违约的原因是被告没有提供银行帐号和被告没有赎楼，对于此并不符合双方的约定，也不符合事实，因为被告已经向原告提供了招商银行的银行卡，银行也没有书面的要求一定要开立新的银行卡；对于赎楼一事，是先由被告办理公证，被告提供了办理公证的相应单据和委托书，需要原告提供银行的贷款承诺书后，由被告在40日内自行赎楼，而原告没有提供贷款承诺书，是原告违约在先，在这个过程中，第三人何文麒不同意出售房屋，但不代表构成违约，因为第三人何文麒并不是合同的相对方；四、对于违约金的问题，该违约金显然是与《合同法》第114条的规定不符，如果有违约，也是补偿性的违约，而原告提出的违约金与实际不相符。综上所述，原告的起诉没有事实依据。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司未到庭应诉，提交书面答辩状称：1、本案为房屋买卖合同纠纷，我方与原被告双方系居间合同纠纷，我方不是本案适格当事人，在本案中无需承担责任；2、根据《二手房买卖合同》的约定，签署合同时原告向被告支付定金10万元，后被告交由我方托管，目前该笔定金我方已于2015年11月11日以转账的形式支付给被告。我处目前预留5,000元交房保证金，愿意按照法院的判决处理；3、本案中合同无法履行的原因是在本案的买卖双方办理完毕首期款资金监管后，招商银行要求被告按照该行的要求必须提供两张不同的银行卡用于赎楼及收款，但被告仅愿意提供一张银行卡，拒绝按照要求提供另一张卡导致交易无法正常进行；4、我方就涉案交易提供了信息、服务并促成双方签订了《二手房买卖合同》，已履行了居间方的主要义务，我方有权主张佣金。
第三人何文麒答辩称，我方确实不知道妻子出售涉案房屋，也提出不同意出售，但是并不代表被告构成违约，现在原告提出解除合同，我方表示同意。另我方同意被告的答辩意见。
经审理查明，2015年11月8日，原告张海斌（买方）与被告陈徐华（卖方）在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：1531034），约定卖方将其名下的深圳市宝安区丽景城9栋7××号房产（房地产证号码：50××20）转让予买方，转让价格为人民币395万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金1万元，于签署本合同之日起2日内再支付定金9万元。前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准。第二部分房款通过银行按揭付款。买方应于签署本合同之日起80日（含当日）内付清首期款，并于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。合同第十五条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
原告于合同签订当日支付了定金人民币1万元到第三人世华地产账户，次日又支付了定金9万元到第三人世华地产账户，庭审中，被告称已经收到第三人转账的定金9万元。
2016年1月11日，原告张海斌将购房款140万元转入招商银行深圳市分行宝安支行资金监管账户，交易摘要写明为张海斌购房款。
2016年1月19日，原告作为乙方，被告作为甲方，招商银行股份有限公司深圳分行作为丙方，三方签订《招商银行深圳分行二手楼交易资金监管协议》，约定乙方自愿将购买涉案房产的资金140万元转入协议约定的监管账户，委托丙方管理。
庭审中，原告称被告拒绝配合监管银行开立新的银行卡，致使交易流程无法顺利进行。第三人在书面答辩状中称涉案合同无法履行的原因是招商银行要求被告按照要求必须提供两张不同的银行卡用于赎楼及收款，但被告仅愿意提供一张银行卡，拒绝按照要求提供另一张卡导致交易无法正常进行。被告对此说法不予认可，称其已经向银行提供了自己原有的该行账号，已履行了配合办理资金监管的义务，无需再开立新的银行账户。
针对银行是否要求被告开立新的账户以配合办理首期款资金监管手续的问题，本院向招商银行股份有限公司深圳宝安支行发出《协助查询函》，该行复函如下：被告陈徐华提供的账号62×××42为原按揭贷款供款账号，陈徐华同时申请了赎楼贷款，需要做账户冻结，因此要求其提供新的账号。
上述事实，有原告、被告的当庭陈述及二手房买卖合同、涉案房屋产权信息、收款收据、回复函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院均予以确认。
本院认为，原告张海斌与被告陈徐华签订的《二手房买卖合同》（编号：1531034）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告已按照合同约定支付了人民币10万元的定金，被告亦应履行其作为卖方的合同义务。本案中，招商银行要求被告提供新的账号以供办理赎楼贷款，被告以在该行有账户为由拒绝办理新卡，被告以此行为表明不再继续履行合同，已构成违约。
在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。原告起诉要求被告支付违约金并退还定金即是要求解除涉案合同，本院确认上述合同于本案起诉状副本送达被告之日，即2016年3月9日解除。关于违约金，原告要求被告支付违约金79万元，被告主张原告该项请求不合理，综合考虑本案合同履行阶段及原、被告交易期间深圳市房价涨幅，本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币39.5万元。
由于合同已解除，被告应将收取的购房定金人民币9万元返还原告，剩余1万元现托管于第三人世华地产处，由第三人世华地产负责返还原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告张海斌与被告陈徐华于2015年11月8日签订的《二手房买卖合同》（编号：1531034）于2016年3月9日解除；
二、被告陈徐华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张海斌返还定金人民币10万元。其中，托管在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处的金额人民币1万元由第三人负责返还原告，剩余金额人民币9万元由被告迳付原告；
三、被告陈徐华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张海斌支付违约金人民币39.5万元；
四、驳回原告张海斌的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6,350元，由原告负担人民币3,000元，由被告负担人民币3,350元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 何冰清
二〇一六年五月三日
书记员 谢 燎
书记员 任 瑛
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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