福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第4538号
原告林静虹，女，1971年1月31日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人林明种、卢耿贤，福建开元大同律师事务所律师。
被告周苏玲，女，1970年12月16日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人胡雅竣，福建秋生律师事务所律师。
原告林静虹与被告周苏玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月8日立案受理后，依法由代理审判员林旺坚适用简易程序于2013年8月2日、2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告林静虹的委托代理人林明种，被告周苏玲的委托代理人胡雅竣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林静虹诉称，2012年10月12日，被告公证委托案外人陈金清与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将厦门市盈翠里105号502室房产租赁给原告，承租期从2012年10月15日起至2032年10月14日止，每年租金为2.4万元，原告应一次性缴纳20年租金。公证书同时概括性的授权陈金清享有在租赁期间内将租赁房产全部或部分转租的权利，因转租的风险由原告承担。同日，原告依约支付全部租金48万元和押金5000元给被告代理人陈金清，陈金清代表被告将讼争房产交付给原告使用。2013年6月17日，被告带人将讼争房产的门锁挖开，欲单方毁约并将原告逐出讼争房屋。经厦门市公安局嘉莲派出所出警，告知原告通过法律渠道解决纠纷。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》有效，被告继续履行合同；2、确认原告（依据《房屋租赁合同》第七条的约定）在租赁期内享有转租权。
被告周苏玲辩称，一、陈金清代被告与原告签订的房屋租赁合同无效。根据原告提交的公证委托书，被告夫妻委托陈金清出租房屋，委托期限是2012年1月17日至2013年1月16日。陈金清作为港籍人士，于2012年10月12日至2013年1月16日不在大陆境内，讼争合同系其在委托期限届满后进入中国大陆境内与原告倒签的。同时，原告在2013年3月前并未入住和使用讼争房屋。因此，陈金清在丧失委托权限之后以被告的名义与原告签订的讼争租赁合同无效。二、即使讼争租赁合同有效，而被告并没有授权陈金清出租房屋时能将该房屋转租，故讼争合同第七条无效。2013年6月后，被告才知道原告将房屋转租给案外人，被告与原告沟通不成才报警处理。请求驳回原告的诉讼请求并确认合同无效。
经审理查明，被告周苏玲系厦门市思明区盈翠里105号502室房屋的产权人。2012年1月17日，被告周苏玲及案外人曾艺强（委托书载明系夫妻关系）为委托人，与作为受托人的案外人陈金清签订一份《委托书》，约定：“本委托人对福建省厦门市思明区盈翠里105号502室的房产所拥有的权利范围内，受托人有权代表本委托人行使以下权限：……三、有权管理、出租并收取租金等与之相关事项。……十、其他可代理的与上述房产相关的一切事项。本委托书为全权委托，其委托代理事项应涵盖与上述房产相关的一切事项。本委托书未能穷尽且为办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权。……委托期限：自二0一二年一月十七日至二0一三年一月十六日止。委托人：曾艺强周苏玲二0一二年一月十七日”。该委托书经厦门市公证处公证确认。后陈金清作为被告的代理人与原告林静虹签订一份《房屋租赁合同》，约定被告同意将厦门市思明区盈翠里105号502室的房产出租给原告；承租期自2012年10月15日至2032年10月14日，每年租金24000元，原告应向被告一次缴纳20年租金480000元；合同签订之日，原告向被告缴纳定金20000元，并于2013年3月15日前付清尾款，并交押金5000元。同时该合同第七条约定，租赁期间内，被告同意原告可以将租赁房产全部或者部分转租给他人使用，因转租产生的风险由原告承担等。该合同落款时间为2012年10月12日。
2012年10月12日，陈金清出具一份收条，确认其收到原告支付的2012年10月15日至2032年10月14日租金共计480000元。2013年3月9日、2013年3月11日、2013年3月13日，原告林静虹各分三笔向陈金清转帐汇款150000元，共计汇款450000元，2013年4月2日，原告再向陈金清转帐汇款30000元，以上合计汇款480000元。被告认为，前述款项汇款时间在陈金清出具租金收条之后，明显不是支付租金。原告称，因陈金清长期在香港，为防止在支付租金后陈金清不能及时出具收条，故要求陈金清先出具收条给原告。
本案审理过程中，经被告申请，本院依法向厦门市公安局出入境管理支队调取陈金清在2012年1月1日至2013年6月30日的出入境记录，该记录显示陈金清曾于2012年7月27日入境，于2012年10月27日出境。
另，因双方当事人对讼争房屋租赁合同的落款时间“2012年10月12日”的形成时间无法达成一致意见，经被告申请，本院依法委托福建历思司法鉴定所对该落款时间的形成时间是否在2013年1月16日之后进行鉴定。后福建历思司法鉴定所以因技术原因无法鉴定为由退回鉴定。经双方当事人选定，本院再次委托北京盛唐司法鉴定所进行鉴定，但该鉴定所称本案所涉鉴定事项无法鉴定。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、公证书、银行转帐记录及本院依法调取的出入境记录、鉴定退鉴函、双方当事人陈述为证，本院予以确认。
本案的主要争议焦点：一、原、被告双方签订的落款时间为2012年10月12日的《房屋租赁合同》是否有效；二、原告在租赁期内是否享有转租权。
一、原、被告双方签订的落款时间为2012年10月12日的《房屋租赁合同》是否有效。
原告认为，被告已经公证授权陈金清代为签订房屋租赁合同，而陈金清作为有权代理签订租赁合同的主体所签订的讼争合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，故该租赁合同真实合法有效。被告认为，陈金清是倒签合同，其落款的“2012年10月12日”实际是在2013年1月16日之后签写，陈金清代为签订本案讼争合同是在被告对其授权期限之外，其已无代理权限，故陈金清的行为属无权代理行为，现被告对该合同的效力不予追认，故该合同应属无效。
本院分析认为，本案被告及陈金清均是成年人，且不存在无民事行为能力或限制民事行为能力的情形，故被告及陈金清具备签订讼争房屋租赁合同的民事行为能力。本案无证据证明当事人在签订讼争合同时有欺诈、胁迫或乘人之危及其他违反当事人自由意志的情形，故讼争合同是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定或损害社会公共利益。从厦门市公安局出入境管理支队出具的陈金清出入境记录看，陈金清自2012年7月27日至2012年10月27日在中国大陆境内，故被告关于陈金清在合同落款时间节点即2012年10月12日不在境内无法签订讼争合同的主张不能成立。被告亦无其他证据证明讼争合同落款时间系在被告公证委托授权期限之外，故被告主张陈金清系无权代理，陈金清所签订的本案讼争合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。
二、原告在租赁期内是否享有转租权。
原告认为，被告出具的公证委托书是对陈金清处理房屋事宜的概括性授权，并没有就出租的所有权利进行明确，应当视为只要与讼争房屋出租有关的事项，陈金清都有权处理。被告认为，从公证委托书的内容看，该委托书的条款不是概括性授权。委托书第一至第十条款都明确了每一条的委托内容，是具体明确的，故陈金清无权约定原告有转租权。现被告亦不同意转租行为，根据合同法的规定，被告有权解除讼争合同。
本院分析认为，本案公证委托书是被告与案外人陈金清的平等主体之间订立的，由陈金清代为行使讼争房屋相关权利的文件，其本质属合同。双方当事人对该合同条款的理解存在争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的等，确定该条款的真实意思。从公证委托书的内容看，首先，该公证委托书的授权内容涵盖房屋买卖、出租、担保、争议处置等多方面的内容；其次，该公证委托书的授权内容有如“代查委托人在银行个人资信、信用信息基础数据……办理交房，及水、电、煤气、有线电视、电话等过户手续……领取诉讼标的……”等细致具体的内容；第三，结合公证委托书第三条“有权管理、出租并收取租金等与之相关事项”、第十条“其他可代理的与上述房产相关的一切事项”以及倒数第五段“……本委托书未能穷尽且为办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项之目的，视为已得到委托人的充分授权”。可推知，被告系欲将与讼争房产有关的合法权利尽可能都授予陈金清。转租权作为与讼争房屋有关的一项权利，其包含在前述授权范围内更符合委托书的内容和订立目的。故本院认为被告对陈金清授予转租权的代理权限更为合理。陈金清在获得充分授权的情况下，其授权原告转租权利应属合法有效。原告因此获得转租权。
综上，本院认为，原、被告于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定和社会公共利益，应属合法有效。至于原告是否按时向被告支付租金，以及房屋如何交付使用，均属于合同的履行范畴，不影响合同自身的效力。双方均应按照合同约定履行。原告请求确认合同有效，并要求被告继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。陈金清享有授予转租权利的代理权，其代被告与原告签订讼争房屋租赁合同并赋予原告转租权利的行为有效，相应的法律后果应当由委托人即被告承担。原告请求确认其在讼争房屋租赁合同第七条的约定在租赁期内享有转租权的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告林静虹与被告周苏玲于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》有效，被告应当继续履行前述合同；
二、原告林静虹依据其与被告周苏玲于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》第七条的规定享有转租权。
本案案件受理费50元，由被告周苏玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 林旺坚
二〇一四年五月十九日
代书 记员 夏怡茵
附件本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。