浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温永瓯民初字第19号
原告：永嘉××开发有限公司。
道××路××商厦××店面。
法定代表人：戴××。
委托代理人（特别授权）：陈××。
被告：徐××。
委托代理人（特别授权）：张×。
委托代理人（特别授权）：师××。
原告永嘉××开发有限公司与被告徐××房屋买卖合同
纠纷一案，本院于2012年12月31日立案受理。依法适用简易程
序于2013年1月30日第一次公开开庭进行了审理。后因案情较
为复杂且双方争议较大，遂转为普通程序并组成合议庭，于20
13年3月15日第二次公开开庭进行了审理。原告永嘉××开发
有限公司的委托代理人陈××，被告徐××的委托代理人张×
两次开庭均到庭参加诉讼，被告徐××的委托代理人师××第
一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭。本案经合议庭评
议，审判委员会讨论并作出决定。本案现已审理终结。
原告永嘉××开发有限公司诉称：原告是铂晶嘉园商住
房项目的开发商，被告通过摇号、预订协议的方式向原告购买
商品房。2011年8月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同
》，被告向原告购买铂晶嘉园商品房第4幢1902室的套房。合同约定：房屋总价为2930652元，买受人于合同签订之日起支
付不低于总房款的30%首付款，剩余部分的房款在原告发出书
面通知后7天内向指定的银行申请按揭贷款；由于买受人原因
不能办理按揭贷款的将自动转为分期付款，买受人必须在出卖
人发出书面通知或电话通知后7日内到出卖人指定地址付款，
否则视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人违
约责任；买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同
的，则合同继续履行，自本合同约定付款期的第二日起至实际
支付之日止，买受人按日应付款的万分之五向出卖人支付违约
金；分期付款的期限为：第一期在合同签订当日支付总房款的
30%，第二期在房屋结顶时支付总房款的30%，第三期在结顶后
3个月内支付总房款的20%，第四期在结顶6个月内支付总房款
的20%。
签订合同当日，被告已支付首付款1180652元。
2011年12月15日，原告开发的1-
4幢楼房全部结顶。后原告分别通过手机平台信息和书面邮件
方式通知被告于2011年12月25日前到原告处办理银行按揭或交
纳购房款余额。但被告未前来办理。于是，原告委托律师以律
师函的方式再次通知被告，要求被告于2012年1月15日前到原
告处办理银行按揭或交纳购房款余额。2012年7月6日，原告再
次通过信件的方式，通知被告交纳房款。但被告至今未按约到
原告处办理银行按揭或交纳购房款余额。
原告认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，意
思表示真实、内容合法，属有效合同，应受法律保护。被告故意不履行合同规定的义务，显然已构成违约。现原告诉至法院
请求判决：确认原、被告于2011年8月11日签订的商品房买卖
合同有效；被告立即支付购房款1750000元及违约金（第二期
购房款879196元、第三期购房款435402元和第四期购房款4354
02元，分别从2012年1月16日、2012年3月16日和2012年6月16
日起算至判决确定履行之日止，违约金每日按未支付购房款的
万分之五计算）；本案诉讼费用由被告承担。
为证明起诉的事实，原告在举证期限内向本院提供了下
列证据：
1、公司营业执照复印件一份，以证明原告的主体资格；
2、被告的身份证复印件一份，以证明被告的主体资格；
3、商品房预售证一份，以证明原告于2011年7月27日取
得铂晶嘉园商品房预售资格的事实；
4、申请单、确认单、开盘须知各一份，以证明被告在购
买商品房之前，明知原告开发的楼盘已命名为铂晶嘉园的事实
；
5、商品房预订协议书、商品房买卖合同各一份，以证明
原、被告存在商品房买卖合同关系及被告应支付剩余购房款的
事实；
6、温州华夏建设监理有限公司出具的证明一份，以证明
本案涉及房屋所在的商住楼已结顶的事实；
7、平台信息、通甲、律师函、邮件查询单各一份，以证
明铂晶嘉园房屋结顶后，原告多次发送手机短信书面通知被告
办理按揭贷款或支付购房款及被告已收到通知的事实；被告徐××辩称：1、原告在合同签订过程某某在欺诈行
为，导致被告在不知道真相的情况下作出错误的决定，最终签
订了商品房买卖合同。具体表现为以下三个方面：第一，关于
原告的开发资质问题。原告没有在商品房买卖合同中填写商品
房开发商的资质证书号，存在刻意隐瞒其开发暂定资质的情形
，导致众多购房者购买了存在瑕疵的商品房。第二，关于购房
款的支付方式问题。原告在其提供的合同的补充协议条款中约
定不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款，但并未对该
重要条款进行说明，而且该条款惩罚力度非常重。第三，关于
项目名称核准问题。原告明知项目名称没有正式核准，而以铂
金公馆名称大肆宣传，足以让购房者误以为就是铂金公馆；而
在行政部门核准为铂晶嘉园后，原告仍继续以各种方式进行隐
瞒和欺骗，称其为铂金公馆。
2、商品房买卖合同因存在违反国家法律和行政法规的强
制性规定和损害社会公共利益的法定情形而归于无效，原告不
能依据该无效合同追究被告的违约责任。法律明确规定房地产
开发企业不能超越资质进行房地产项目开发，温州市建设局也
在温建房（2010）257号通乙明确核准原告为房地产开发企业
暂定资质，开发经营范围限于开发建设面积15万平方米以内、
层数18层（含18层）以下的建设项目。而事实上原告违反了该
法律禁止性规定进行超资质开发，导致了合同的无效。另外，
我国《合同法》规定，损害社会公共利益的合同也是无效的。
原告超越资质进行房地产项目开发，缺乏开发经验和其他考验
，会导致所开发的楼盘存在包括质量在内的诸多严重问题。原告的超资质开发的违法行为损害了社会公共利益，商品房买卖
合同应当归于无效。同时被告已就原告的超资质开发问题向法
院提出行政之诉，由于行政案件直接关系到民事合同是否合法
，如果不合法就没有继续履行合同的必要，所以请求法院暂时
中止本案的诉讼，等行政案件做出判决之后，再对本案进行审
理。
3、基于以上两点，被告不支付其余购房款的行为，是在
合同履行过程中按照《合同法》的规定行使法律赋予的抗辩权
，而且是原告违法行为发生在前，被告履行抗辩权在后。被告
不继续履行合同，并非原告诉称的房价变化，而是为了维护自
身生命和财产安全的合法权益。因为原告超越资质开发，会导
致所开发的楼盘存在包括质量在内的诸多严重问题，对被告的
生命和财产构成重大安某某患。原告是刚成立的企业，没有开
发楼盘的经验，其资金也是拼凑的，而一旦资金链出现问题，
被告的合法权益就会缺乏保障。另外，温州中厦房地产开发有
限公司（以下简称温州中厦）和永嘉××开发有限公司是两个
不同的独立法人，不能相互代替，资金和法律责任也都不能相
互代理。
综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
在指定的举证期限内，被告未向本院提供任何证据。
原告提供的证据，经被告质证后表示：对证据1真实性没
有异议，但认为营业执照上面的注册资金是3000万元，而开发
的楼盘规模是十几个亿，跟开发的规模严重不符。原告作为开
发商，开发该楼盘的主体资格是欠缺的，该证据不能证明其主体合法。对证据2没有异议。对证据3真实性没有异议，但认为
行政主管部门未按照法律规定和温州建设局的限制性规定严格
审查企业资质，违法颁发了建设工程许可证和商品房预售许可
证。建设工程许可证是商品房预售许可证的前提条件，如果颁
发建设工程许可证的具体行政行为违法而被撤销，则颁发预售
许可证的具体行政行为自然应当被撤销。现包括被告在内的众
多购房户已经就颁发建设工程许可证的具体行政行为提起了行
政诉讼，有待于判决。对证据4，虽然被告在上面签字，但并
不能否定原告违法宣传的欺骗事实。被告根据原告的宣传，真
实意思是要购买的是铂金公馆，并非铂晶嘉园。在项目正式被
核准为铂晶嘉园后，原告仍然以铂金公馆的名义进行宣传和销
售。对证据5有异议，1、预定协议书、商品房买卖合同都没有
写明资质证书，特别是在商品房买卖合同中原告没有填写商品
房开发商的资质证书号，存在刻意隐瞒其开发暂定资质的情形
，导致包括被告在内的购房者不知道原告的开发资质不符合国
家法律和行政主管部门的规定。2、对合同中涉及的捆绑销售
车位的约定是违反法律规定，是无效的。3、合同内容违法，
应属无效，一是欺诈，二是办不成按揭自动转为分期付款没有
向购房者说明，系加重购房者的责任，三是隐瞒车位没有发票
的事实，等于买了一个没有产权的车位。对证据6，结顶的事
实没有异议，对于付款，如果合同签订时就约定是分期付款是
没有问题的，但实际上却是约定按揭不成自动转为分期付款，
对于该条款被告是不知情的。对证据7，收到通知是真实的，
但由于原告违法进行开发，被告知道后依法履行了抗辩权，不构成违约。
对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院认定如
下：
证据1，该证据系工商行政管理部门颁发，可以证明原告
的工商登记基本情况，且原告拟证明的对象仅是原告具备诉讼
主体资格，本院依法予以认定。被告的相应质证意见，与原告
拟证明的对象之间并无关联性，本院依法不予采纳。
证据2，该证据系公安机关出具，被告亦无异议，可以证
明被告具备相应的诉讼主体资格，本院依法予以认定。
证据3，永嘉县房管局（现更名为永嘉县住房和城乡规划
建设局）向原告颁发商品房预售许可证，是一种具体行政行为
。而具体行政行为依法具有公定力（或效力先定性），即行政
行为一经作出，就推定其符合法律规定，在没有被国家有关机
关认定为无效之前，对作出行政行为的行政主体本身和行政相
对人以及其他国家机关都具有约束力。在被告未提供证据证明
上述具体行政行为已经被依法撤销的情况下，该商品房预售许
可证就依然合法有效。故本院对该证据依法予以认定，对被告
的相应质证意见不予采纳。
证据4，原告已在诚意金办理申请单、申购报名确认单和
开盘须知上均以明显的标题对铂晶嘉园名称予以告知，被告对
其签名的真实性亦予以认可，本院对该事实予以认定。对于原
告是否在楼盘名称上存在欺诈被告的情形及对合同效力的影响
，详见本院认为部分论述。
证据5，商品房预定协议书系原、被告双方签订正式合同前的签订的预定协议，系双方当事人的真实意思表示，本院依
法予以认定。对于商品房买卖合同，根据被告的上述质证意见
，本院相应作如下认定：
1、原告未在合同中载明开发商资质证书号是事实，但是
否影响合同效力，详见本院认为部分论述。
2、原告已在合同中对付款方式及期限这一重要条款以下
划线方某某以提示，被告也在单独列出的附件八补充协议上签
字，本院对该事实予以认定。对于是否存在原告免除自身责任
、加重被告责任、排除被告主要权利的情形，以及对合同效力
的影响，详见本院认为部分论述。
3、在商品房买卖合同中并未涉及销售车位的相关事宜，
在本院询问被告合同中何处约定车位时，其亦无法指出，被告
也未能提供证据证明原告存在捆绑销售车位的情况，故对被告
提出原告在合同中捆绑销售车位并隐瞒没有发票的主张显然不
成立。
综上，本院对证据5依法予以采纳。被告的相应质证意见
，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。
证据6，被告对楼房结顶的事实无异议，本院依法予以认
定。对于被告提出的关于其不知道按揭不成转为分期付款的质
证意见，本院已在证据5中详细进行说明。
证据7，被告对收到该些通知的事实无异议，本院依法予
以认定。至于被告拒绝履行支付其余购房款的抗辩理由是否成
立，需要综合本案其他事实予以认定。
结合原、被告的陈述，根据认定的证据，本院认定以下事实：
2009年7月22日，永嘉县人民政府挂牌出让永嘉县瓯北镇
礁下双塔北路东侧20109.92平方米地块国有建设用地使用权，
温州中厦以贰亿壹仟零伍拾万元的拍卖价格取得该地块使用权
。2010年2月10日，永嘉县发展和改革局同意温州中厦建设铂
金公馆房地产开发项目。2010年4月2日，温州中厦取得建设用
地规划许可证。
由于温州中厦的注册所在地为温州市鹿城区，按照相关
的税收规定，其企业所得税需向温州市鹿城区申报，这不符合
永嘉县人民政府在对该开发地块的出让须知第十三条“所得税
收需在永嘉县缴纳”的规定。于是，温州中厦经与永嘉县相关
部门协商后，成立了具有独立法人资格的全资子公司永嘉××
开发有限公司即原告，来对温州中厦取得的该地块进行开发。
据此温州中厦报请永嘉县人民政府，要求变更开发主体。永嘉
县发展和改革局根据永嘉县人民政府2010年7月14日编号3-
738号公某处理单批示，下发了永发改投资（2010）256号文件
，同意项目开发主体由温州中厦变更为原告，原批准的项目建
设规模不变。原告因此取得了国有土地使用权证、建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。
在项目开发前期，原告以暂定名铂金公馆的名称对外宣
传，后经核准正式命名为铂晶嘉园。2011年7月27日原告公司
某动诚意金办理程序，被告于2011年8月1日到楼盘展示中心，
填写了一份“铂晶嘉园诚意金办理申请单”与“铂晶嘉园申购
报名确认单”，并按照规定的程序交纳了300000元某意金。2011年8月4日，铂晶嘉园开盘，被告按照通知参加抽签
摇号并摇得4幢1902室商品房，并与原告签订了商品房预定协
议书。
2011年8月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》
，并交纳了首付款1180652元。合同约定：该商品房单价为每
平方米20193.229元，总金额2930652元。付款方式为买受人于
签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，剩余部分房
款在出卖人发出书面通知后7天内向指定的银行申请按揭贷款
。合同关于分期付款的方式约定为：在签订《商品房买卖合同
》当日支付总房款的30%，房屋结顶时支付30%，结顶后三个月
内支付20%，结顶后6个月内支付剩余的20%。合同组成部分附
件八补充约定：由于买受人的原因不能办理按揭贷款的，将自
动转为分期付款；买受人必须在出卖人发出书面通知或电话通
知后，7天内至出卖人指定地址办理付款手续，否则视为买受
人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人的违约责任。
此外，合同第八条还约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人
愿意继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同约定付款期
的第二日起至实际支付之日止，买受人按日应付款的万分之五
向出卖人支付违约金。
2011年12月15日，铂晶嘉园1-
4幢楼房结顶，楼层数均超过18层。结顶后，原告立即多次通
过短信平台、邮寄信件及律师函通知被告前来办理按揭贷款手
续或缴纳剩余购房款，并告知如逾期办理，则按合同第八条约
定承担违约责任。但被告既未在规定时间办理按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。原告遂诉至本院。
本院（2012）温某某初字第25号行政裁定书已生效，认
定以下事实：铂晶嘉园项目建设规模为77519.16平方米，设计
单位为浙江嘉华建筑设计研究院有限公司，施工单位为温州中
城建设集团有限公司，监理单位为温州华厦建设监理有限公司
。
另，原告法定代表人工商登记已于2013年5月31日变更为
戴××。
本案经本院组织调解，终因双方各执己见未达成一致调
解意见。
本院认为，本案双方争议的焦点在于以下三方面：
第一，合同订立过程中原告是否就开发资质、付款方式
和项目名称等方面存在欺诈行为，以及是否对商品房买卖合同
的效力构成影响。
按照《合同法》的相关规定，企业资质证书号并非商品
房买卖合同必须载明的不可缺少之事项，故原告未在合同中载
明开发商资质证书号是事实，不影响合同成立有效。即使未载
明，当事人除了可以通过开发商资质证书号查询到其开发资质
外，还可以通过企业名称查询。
原告已在申请单上对温州市住房限购政策及违反的后果
作了提示，并在合同中对付款方式及期限这一重要条款以下划
线方某某以提示，被告也在单独列出的附件八补充协议上签字
，可见被告对该些约定是知晓的，被告实际上也按照合同相关
约定履行了首期购房款支付义务。合同在约定了被告付款义务的同时，也约定了原告的交付期限、逾期交房和逾期办理权属
证书等的违约责任，并未出现合同双方当事人权利义务严重不
对等和显失公平的情况。
原告在开发前期以铂金公馆名义对外宣传，是经过行政
主管部门核准的，其行为并无不当。后被正式核准为铂晶嘉园
后，原告已在诚意金办理申请单、申购报名确认单和开盘须知
上均以明显的标题予以告知，被告也已签字确认，可见被告对
铂金公馆更名为铂晶嘉园是知晓的，亦未有证据表明当时已明
确提出异议，可','2018-09-20
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