辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终802号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：李程程，女，1986年9月9日生，汉族，无职业，现住黑山县黑山镇。
诉讼委托代理人:王程程、马静，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：黑山正大房地产开发有限公司，地址黑山县宽广街38号。
法定代表人曹洪，该公司经理。
委托诉讼代理人：夏桂君，辽宁智源律师事务所律师。
上诉人李程程因与被上诉人黑山正大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省黑山县人民法院（2017）辽0726民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李程程的委托诉讼代理人王程程、马静，被上诉人黑山正大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏桂君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李程程上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，依法改判，并支持上诉人要求双方解除买卖合同关系的反诉请求。事实与理由：1、原审认定案涉房屋已交付给了上诉人无事实依据，且房屋未经验收合格，不能视为交付。2、上诉人未办理换签正式合同、按揭贷款是因为被上诉人没有通知上诉人。
被上诉人黑山县正大房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。
黑山县正大房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告李程程给付购房款131479元；2按中国人民银行同期货款利率给付自2015年7月1日起至给付日止的房款利息；3被告承担本案诉讼费。
李程程反诉称：1请求法院判令双方解除买卖合同关系；2请求法院判令被反诉人返还反诉人已付房款141690元；3被反诉人承担本案诉讼费用。
经原审查明：黑山诚信房地产开发公司为房地产开发企业，该公司于2012年在黑山县黑大公路北段南湖加油站北侧开发“福山时代购物广场”工程项目。并于2012年6月至2014年9月份分别办理了土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。对外出售购物广场商铺。2012年4月24日，黑山县诚信房地产开发有限责任公司与李程程签订“福山时代购物广场购房协议”，协议主要内容如下：一、房源情况，1乙方（注：指被告李程程，下同）自愿购买甲方（注：指黑山县诚信房地产开发有限责任公司，下同）开发的福山时代购物广场3—10号商�，建筑面积为29.09平方米，单价9683.40元/平方米，总房款281，690元，并享受99折；二、付款方式，1乙方为一次性付款，于*年*月*日交齐上述房款；2乙方为银行按揭，于2012年4月24日付清总房款50%（含已付定金）即141690元；三、交付时间，甲方在2013年6月3日前交付该房，乙方在付清总房款时，按规定交纳采暖费、物业费、保证金等相关费用后，即可领取钥匙；四、违约责任，1乙方确保其通讯地址及联系电话正确无误。如由于乙方原因，导致甲方不能联系乙方而产生的任何损失，一切责任由乙方负责。2甲方通知乙方换签正式《商品房买卖合同》及其附件时，乙方需在三日内与甲方换签，乙方办理按揭贷款手续的需在十日内提供所需必备材料，并承担由于按揭贷款所产生的各项费用，并到指定银行办理按揭贷款手续。逾期不来者，甲方有权单方解除本协议，并有权对�所认购的房产另行处理。同时乙方已交付的房号认购定金，不予退还。3甲方未按本协议执行，另行出售该商品房，甲方按同期银行活期存款利率退还乙方已交购房款及利息。4房竣工结算时，以产权部门告知的实际面积为准，进行多退少补。5未尽事宜，双方协商解决。于签订协议当日，被告交付了房款141690元，原告将商铺交付被告后，曾电话通知被告办理换签正式买卖房屋合同，被告终因贷款利息太高，未办理换签正式买卖房屋合同，继而银行贷款手续亦未办理。尚欠原告房款131479元，至今未给付原告。同时查明，原告所称的商铺，为购物广场各个楼层内划分若干个开放式档口。该案所涉3—10即是购物广场三层西侧一处商铺，该商铺背靠防火通道，南侧及东侧紧临东西和南北开放式走廓，北侧与10—9相连。商铺面积经测量后为28.21平方米。另查明，2014年5月20日的�称由黑山县诚信房地产开发公司变更为黑山正大房地产开发有限公司。
原审认为，黑山诚信房地产开发公司为房地产开发企业，于2014年5月20日将名称变更为黑山正大房地产开发有限公司即原告。依照《中华人民共和国公司法》第七条规定，公司名称变化应办理变更登记，但不影响权利义务的履行，原告承接了原企业的权利义务。原告进行房地产开发，虽提供的相关土地、建设、规划、施工、预售许可等证件存在一定瑕疵，均不足以否定上述证件的真实性、合法性和关联性，原告具有开发建设及预售商品房的主体资格；关于双方签订的协议性质问题，原告与被告签订的《福山时代购物广场购房协议》，是原被告双方真实的意思表示，从协议形式及内容上审查，其协议的内容包括：房屋（即商铺）位置、面积计算、付款方式、交付时间、换签正式合同、包含了商品房买卖合同的主要内容，该协议不违反国家法律政策，是真实有效的，应视为具有房屋买卖合同性质；关于涉案商铺是否交付问题，从双方签订的协议约定上看，双方确定了电话联系方式。庭审中，原告称已电话通知，且在原审庭审中，原告陈述起诉理由事实之后，被告的答辩意见为“利息太高，还不起”。足以证明对于原告起诉的相关交付、办理房贷等事实予以认可。从另个角度上看，虽然被告与原告签订的协议是一对一的形式，但对于原告销售及交付商铺是点对面的，是面向公众公开的，被告以不知情予以否认交付的事实是符合常理的；关于换签正式商品房购买合同问题，因从签订的协议到换签正式的“商品房买卖合同”并不需要任何附加手续，被告因“利息太高，还不起”没有办理按揭贷款，而办理按揭贷款才需要换签的正式商品房购买合同，所以没有办理按揭贷款最终导致没有换签正式合同；因此，双方签订的协议合法有效，双方应按约定履行；据此上述之理由，被告提出的反诉请求，事实不清，证据不充分，理由不成立，予以驳回；被告应当向原告直接支付的剩余房款。其商铺买卖应以实测面积进行计算（28.21平方米*9683.40元/平方米=273168.71元，扣除已付款141690元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告李程程于本判决生效之日起十日内给付原告黑山正大房地产开发有限公司剩余房款人民币131478.71元。二、驳回反诉人李程程的反诉请求。三、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2929元，反诉费1567元，由被告（反诉人）李程程负担。
二审中，黑山县正大房地产开发有限公司向法庭提交了2014年4月7日，由李程程签字确认的收到福山时代广场3-10商铺租金的收款收据。本院对此予以采信。一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人李程程与被上诉人黑山县正大房地产开发有限公司签订的福山时代广场购房协议合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。现上诉人李程程提出，要求解除双方的买卖合同，返还已支付的购房款的上诉理由，经查，上诉人虽然没有亲自经营购买的商铺，但其已经收到福山时代购物广场的一年租金，应视为上诉人已经占有使用该房屋，且房屋现已竣工验收。对于李程程未办理换签正式合同、按揭贷款问题，根据商场�多购房者均接到通知并接收房屋及李程程亦收取一年租金的事实，可确认对于被上诉人通知办理相关手续的事实上诉人是知晓的，故原审法院认定案涉房屋已实际交付给上诉人并判决由李程程支付剩余购房款是正确的。故上诉人的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4496元，由上诉人李程程负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宇辉
审 判 员 赵济伟
审 判 员 安剑凌
二〇一八年六月十三日
法官助理 刘佳乐
书 记 员 高俊格