广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠金法三民初字第40号原告刘增城，男，1983年7月21出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托代理人杨超燕，广东道而胜律师事务所律师。被告程满，男，1988年10月23日出生，汉族，现住珠海市。被告钟花平，女，1983年5月4日出生，汉族，住珠海市金湾区。原告刘增城诉被告程满、钟花平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈德玉独任审理，于2014年2月12日公开开庭进行了审理。原告刘增城及其委托代理人杨超燕，被告程满、钟花平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月6日，原告因急需用钱向被告程满借款4万元，条件是原告需将自己居住的房屋作抵押否则不予借钱，被告程满要求原告签署其事先准备好的委托书，并带原告到公证处办理公证手续，于是被告程满扣除三个月的利息24，000元后，向原告支付了37，600元借款。2012年10月12日，银行通知原告支付房屋贷款，非常巧合地是还贷后，于2012年11月9日，在未告知原告的情形下，被告程满擅自将该房屋以远远低于市场的价格转让给本案被告钟花平。直至今年11月7日，要求原告向其交付房屋，原告才知道该房屋已过户到被告钟花平名下。原告签订委托书，真正目的是抵押借款，并非委托被告转让房屋，被告并未就实现债权、转让房产价格等事宜与原告商量过，原告对转让房产之事至始至终都不知情。被告钟花平也并非善意第三人，她从未到现场看过就毫不犹豫地一次性付款买下了这套房，也未亲自办理房产过户手续，全程都是被告程满在办理房产转移手续，在合同签订且产权过户手续已经办理完结后，被告钟花平从来没有要求原告交付房屋，而是在一年后才要求原告交付，她也明知该房屋的价格远远低于市场正常价格，却悄悄与被告程满签订合同买下该房屋，这种情形显示房屋交易明显就是安排严密的一场骗局，被告钟花平显然并非善意第三人。另被告程满就算是原告的代理人，其也没有履行代理人应履行的义务，转让房屋款项至今未向原告交付。综合上述事实和理由，原告请求判令：1.撤销二被告签订的《商品房买卖合同》；2.二被告协助原告办理房屋产权变更登记手续，将房屋产权恢复至原告名下，并由二被告承担房屋产权变更所产生的所有税费；原告提交了如下证据材料：1.房产证；2.委托书、公证书；3.商品房买卖合同；4.房地产权转移登记申请书；5.房地产登记询问表；6.授权委托书；7.录音材料；8.房屋买卖合同。被告程满辩称，我是一名公司员工，涉案事情由公司老板操作，在银行方面，我公司为涉案房屋还了68，000元左右的银行贷款。原告其他主张都属实。被告钟花平辩称，我所工作的公司与被告程满所工作的公司有业务合作，听说被告程满所在的公司有便宜的房子要过户到我名下，我同意用我的名字过户，但并非我真实买房。虽然有付款，但不是我付款的。以上二被告均未提交证据。经审理查明，原告刘增城于2012年4月6日签署委托书，委托被告程满代为出售房产等事宜，并有公证处出具公证书予以确认。后，被告程满作为委托代理人与被告钟花平于2012年11月9日签订房地产买卖合同，转让涉案房产，房屋建筑面积为106.7平方米，交易价格为448，476元。原告刘增城与被告程满均表示该委托书及公证书是因一笔借款抵押而作出的，并且当时约定原告还款后，被告程满负责将公证书和房产证还给原告。另查明，原告刘增城表示，其与被告程满之间存在借贷关系，原告于2013年4月向被告程满分别借款3万元和1万元，约定还款期限为2013年7月，并约定每月支付2400元利息。被告程满确认原告的上述主张，并表示名义上是被告程满借款，因本人程满当时是案外人珠海德信行投资有限公司红旗分公司的负责人，实际由案外人珠海德信行投资有限公司（下简称德信行公司）出资借款，因借款到期后，原告离开珠海，本人程满因找不到原告，在案外人公司老板的要求下，过户涉案房产给被告钟花平，过户前，案外人德信行公司为涉案房产还了银行贷款68，000元，并缴纳过户产生的税费，被告钟花平没有实际付款给本人程满，这笔交易本人程满也没有实际收到款项。被告钟花平表示，其所在公司即珠海高新区恒基电子有限公司的老板说被告程满所在公司有房产需要过户到本人名下，本人就同意过户，但之前不认识被告程满，也不知道原告与被告程满之间的借款关系，涉案房产实际上不是被告钟花平的，过户涉案房产时，本人也只是去签字而已，过户到本人钟花平名下的房产证也没有给过本人钟花平。再查明，原告提供了一份房地产抵押（按揭）登记表，内容载明涉案房产已作房地产最高额抵押权设立登记，抵押人钟花平，抵押权人珠海市农村信用合作联社井岸信用社。二被告均对上述证据表示认可，被告钟花平表示，不是本人将涉案房产拿去办理抵押贷款，只是以本人钟花平的名义抵押贷款，贷了285万，钱都交给了被告程满的公司老板。本案在审理过程中，本院查明被告程满与被告钟花平签订的《房屋买卖合同》，实为因借款抵押合同，因原告逾期未还款，被告程满在未经过原告同意的情况下，将房产过户到被告钟花平名下，该转让行为也非双方真实的房产转让，双方仅是以本人的名义办理过房，目的过了偿还借款，因此认定合同无效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条关于诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的规定，本院于2014年4月14日向原、被告作出释明，并告知当事人可以变更诉讼请求。本院释明后，原告刘增城表示，本案的《商品房买卖合同》，实质是以房抵押借款，因本人未按期不款，结果被告程满擅自将房卖了，因此认为该行为无效，变更诉讼请求为确认本案买卖合同无效，并表示关于本案的合同无效的赔偿责任，双方另行协商，不要求法院在本案中处理。被告程满表示，双方的买卖合同确实是因为抵押借款，同意原告变更诉讼请求，不要求延长举证期限，因本案已经开庭质证，无新证据要提交。也同意就合同无效的赔偿责任，双方另行协商，不要求法院在本案中处理。被告钟花平表示意见与被告程满一致。以上事实有经庭审质证的证据及原、被告的庭审陈述在案佐证，本院对二被告承认的对己方不利的事实和认可的证据予以确认。本院认为，根据查明的事实，原告将涉案房产委托被告出售，实质是用于原告向被告借款作抵押，虽然双方未办理抵押登记，参照《担保法》第五十三条关于抵押权实现的规定，借款人到期未清偿债务的，债权人有权与借款人协商处理抵押物，未能达成协议的，只能通过向人民法院起诉实理抵押物的拍卖、变卖以清偿债务。本案原、被告双方均认可涉案房产的买卖行为，是因抵押借款逾期未还款，被告程满擅自处理抵押物。原告刘增城向被告程满借款4万元，被告程满以原告到期不还借款为由将涉案房产转让给被告钟花平，并以转让房产的价款抵偿原告的债务。根据《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，合同无效。本案被告程满与被告钟花平之间形式上是房屋买卖合同，二被告均表示，实质上均只是以其名义办理了过户手续，其二人均无实际收取或支付房产价款，购房款项的收取或支出均由二被告所在的公司作出，是实现归还借款的目的，二被告的行为属于恶意串通，损害了原告利益。综合分析，本院认定涉案房屋买卖合同无效，两被告对合同的无效负有过错责任，同时，原告是完全民事行为能力人，自愿出具委托程满出售涉案房产的委托书，并办理了公证，怠于行使民事权利，也对合同无效负有一定的过错责任。关于本案的合同无效的赔偿责任，当事人双方均表示另行协商，不在本案中请求处理，根据不告不理的原则，本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》五十八条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：确认被告程满代理刘增城与被告钟花平于2012年11月9日签订的关于转让位于珠海市金湾区三灶镇琴石路302号25栋一单元601房的《房地产买卖合同》无效。本案受理费4014元，由被告程满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈德玉二〇一四年四月二十三日书记员  唐晓东