河南省镇平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民初字第1945号
原告：李光明，男。
委托代理人：张元卓，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。
被告：申庚变，女。
委托代理人：杨丙胜，镇平县12348法律服务所法律工作者。特别授权。
原告李光明与被告申庚变为确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法由审判员宋强独任审理，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告李光明及委托代理人张元卓、被告申庚变的委托代理人杨丙胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李光明诉称：原告在位于镇平县雪枫街道办事处泰山庙村耿家庄4组有一块老宅基地及地上房屋。2014年5月11日，原、被告签订了一份售房协议，协议约定，由原告将老宅基地上的房屋拆除，并在宅基地上建盖两座房屋出售给被告。合同签订后，原告将宅基地上的房屋拆除，并建成两层半的房屋两座，房屋至今无任何建房手续。因被告至今未支付原告房款，原告也未将房屋交付给被告使用，但被告多次到原告处吵闹，要求原告交房。原告现请求：1、确认原、被告双方于2014年5月11日签订的售房协议无效；2、诉讼费由被告负担。
原告为证实其诉称事实向法庭提供提供如下证据材料：1、身份证，用以证实原告的身份。2、售房协议，用以证实原、被告签订售房协议的情况。3、马鑫出具的证明，用以证实被告未按协议约定支付房款。
被告申庚变辩称：原、被告所签订的协议真实有效。原告诉称被告未支付房款不实，协议约定房款由被告支付给中间人，被告已将房款交给中间人，应视为房款已支付。因中间人马鑫系原告的外甥，马鑫是否将房款交付原告是原告与马鑫之间的事，不影响协议的效力。如果认定合同无效，原告及中间人马鑫应当承担返还房款的责任。
被告为证实其辩称事实向法庭提供提供如下证据材料：1、身份证，用以证实被告的身份。2、售房协议，用以证实房款由被告交中间人，与原告无关，协议不违法，是双方真实意思表示，协议约定内容已履行。3、宅基地规划证，用以证实原、被告双方签订协议，并已履行协议的部分事项，房款已付清，证件已转交。4、证人徐大川、郭重阳、乔继朋证言及证人史二磊、徐大川、郭重阳、乔继朋出庭陈述，用以证实史二磊支付马鑫房款的情况。
原告申请法庭调取证据：1、镇平县公安局对马鑫的询问笔录三份，内容为李光明与马鑫系舅甥关系，马鑫原借史二磊现金500000元及利息，因未能还款，马鑫作为中间人，让李光明与史二磊方签订了售房协议，以期达到抵偿其借史二磊借款本息的目的，协议约定的房款1100000元并未交付。2、镇平县公安局询问李光才及李光明的笔录，内容为马鑫欺骗原告与被告签订售房协议的事实。3、镇平县公安局询问申庚变的笔录，内容为被告儿子郝晓对被告称其要买房，让以被告名义在售房协议上签名，当时没交钱，随后交给谁钱也不清楚。4、镇平县公安局询问史二磊的笔录，内容为原告所建盖房屋是证人与郝晓花1000000元买的，让郝晓的母亲申庚变与李光明签订的售房协议，房款是马鑫原欠证人500000元，加上在签协议前一天支付给马鑫的500000元，一共1000000元。5镇平县公安局询问郝晓的笔录，内容为证人与史二磊一起买房，证人第一次与史二磊一起交给马鑫400000元，2014年5月11日，证人让其母亲申庚变与李光明签订了售房协议，协议签订后，证人与史二磊又交给马鑫600000元，一共1000000元，但房屋一直未交付。6、镇平县人民法院（2015）镇刑初字第240号刑事判决书，用以证实马鑫因犯合同诈骗罪、诈骗罪，被判处刑罚。
上述原告提供的第1-2组证据，被告无异议，对第1-2组证据，本院予以采信。第3组证据，被告有异议，称购房款未支付不属实，因该证据可与镇平县公安局询问马鑫等人笔录相互印证，对该第3组证据，本院予以采信。对被告提供的第1-3组证据，原告对证据的真实性无异议，对该第1-3组证据的真实性，本院予以采信。对证人徐大川、郭重阳、乔继朋证言及证人史二磊、徐大川、郭重阳、乔继朋出庭陈述，原告有异议，因史二磊与马鑫原有经济纠纷，并非实际支付原告售房款，且证人陈述与镇平县公安局的询问笔录相互矛盾，对证人徐大川、郭重阳、乔继朋证言及证人史二磊、徐大川、郭重阳、乔继朋出庭陈述，本院不予采信。对本院调取的第1-6组证据的真实性，原、被告均无异议，对该第1-6组证据的真实性，本院予以采信。
经庭审调查，依据法庭采信的证据及当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实：
原告李光明在位于镇平县雪枫街道办事处泰山庙村耿家庄4组有空闲宅基地一处，土地性质为集体所有。2014年5月11日，经中间人马鑫介绍，原告李光明与被告申庚变签订售房协议，协议内容载明：“甲方：李光明乙方：申庚变甲方现有房屋2座位于泰山庙耿家庄4组出售与乙方，经双方协商一致达成协议如下：一、房屋四至：东至李光明，西至王永志，北邻董红伟，南至李长富。土地东西长17米，入室12.5米，可盖一栋8米，一栋9米。二、房价：壹佰壹拾万圆整（小写：1100000.00元）。三、付款方式：房款由乙方交中间人支付甲方，与乙方申庚变无关。地基建好，先付10万整，余款房屋建好后一次付清。四、房屋自签字之日起开始建筑，于8月30日之前交付乙方。若违约，甲方应按照房价的20%赔偿乙方违约金。五、房屋有老宅基地使用证一份交于乙方保管。六、本协议一式三份，甲、乙双方和中间人各持一份，自签订之日起，此协议具有法律效力，该房屋归乙方所有。甲方：李光明乙方：申庚变中间人：马鑫见证人：李光才2014年5月11日。”协议签订后，原告李光明在该宅基地上建盖两层半房屋两座，后被告要求原告交房，原告以未收到房款为由拒绝交付房屋，双方产生纠纷。
另查明，原告李光明与马鑫系舅甥关系。马鑫因下欠史二磊借款未能偿还，马鑫便以出售房屋为由，让原告李光明将房屋出售给史二磊，以达到抵偿史二磊借款的目的，史二磊以其朋友郝晓的母亲申庚变的名义与原告李光明签订了售房协议。马鑫因犯合同诈骗罪、诈骗罪，被镇平县人民法院判处刑罚。
本院认为：原告李光明与被告申庚变签订了售房协议，双方之间合同关系成立。因原告所建房使用的宅基地为集体所有，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”且我国相关法律政策也规定了农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原告李光明与被告申庚变签订的售房协议，违反了法律对农民集体所有土地使用权的禁止性规定，应属无效合同。故原告李光明请求确认于2014年5月11日与被告申庚变签订的售房协议无效，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
原告李光明与被告申庚变于2014年5月11日签订的售房协议无效。
案件受理费100元，减半收取50元，由原、被告各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判员 宋强
二〇一五年十二月二日
书记员 王健