广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2701号
上诉人（原审被告）：张治中，男，1972年6月2日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：广州汇美发展有限公司，住所地。
法定代表人：莫浩然，该司执行董事。
两上诉人共同委托代理人：陈士晖，广东易春秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地。
法定代表人：梁顺源，该司董事长。
委托代理人：李嘉轩，广东经国律师事务所律师。
上诉人张治中、广州汇美发展有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据《广州市房地产权属证明书》记载：位于广州市海珠区滨江东路929-933号（单号）的权属人是广州汇美发展有限公司（以下简称汇美公司），其中附记注明首层夹层为游泳池配套用房。2006年8月21日，张治中（承租方）与汇美公司（出租方）签订《租赁合同》，订明出租方同意将坐落在海珠区滨江东路汇美景台B栋首层夹层的物业出租给承租方作书画廊用途使用，租赁期限是2006年8月21日至2012年8月20日；出租方协助物业管理公司监督承租方服从物业管理公司制定的有关规定及规章制定、出租方协助承租方与物业管理公司的沟通和办理各项手续等；租赁期届满，承租方应交回承租的物业和设备给出租方；如需续租，应提前30日与出租方协商，双方另订合同；等。此后，张治中在上述地址开办“广州市海珠区文心画坊”。
2006年8月21日，张治中（乙方）与汇美景台小区前期物业管理公司广州市汇美物业管理有限公司（甲方）签订了一份《汇美景台出租物业管理及服务协议》，订明：鉴于出租方已将汇美景台小区会所B栋夹层出租给乙方作为书画廊场地使用，租用期为72个月，从2006年8月21日至2012年8月20日止；现双方就租赁期间物业管理及其会所增值服务达成如下协议：一、物业管理费用及其服务内容：物业面积为237平方米，管理费用为4元／平方米，每月共计948元……；二、会所增值服务的费用及其服务内容：会所增值服务的费用：物业面积为237平方米，会所增值服务的费用为6元／平方米，每月共计1422元；甲方向乙方收取上述增值服务费用并承诺向乙方提供以下常规物业管理之外的服务内容以保证乙方画廊内书画作品的安全以及画展活动顺利进行：（1）甲方为乙方提供每周两次的室内绿化养护服务；（2）甲方为乙方提供访客指引服务，负责将乙方客人带领接待至乙方画廊二楼大门口处……；等等。同日，广州市汇美物业管理有限公司向广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）出具《物业管理服务承诺书》，载明：本公司承诺为张治中先生在汇美景台开设画廊提供如下额外增值服务：1、鉴于画廊位于本公司设置的两个保安亭之间，本公司同意为画廊提供24小时特别安防服务，保证画廊内书画作品的安全，如因本公司管理不善造成画作被盗，本公司同意按被盗画作画廊售价的双倍进行赔偿；2、每年度（当年九月份至次年八月份计）为画廊成功介绍客户（业主或非业主）购买书画作品不少于三幅；3、画展期间需本公司协助的接待服务，以及协调发展商提供足够的车位；等。
2009年10月16日，莱佛士公司（乙方）与广州市海珠区汇美景台业主委员会（甲方）签订《汇美景台物业服务合同》，约定：第二条乙方提供物业服务的权益人为本物业全体业主和物业使用人……第三条乙方提供之物业服务事项1、房屋建筑本体公共部位建筑物的维修、养护和管理，2、房屋建筑本体公共设施设备的维修、养护、管理和运行服务……4、本物业内的附属配套服务设施的维修、养护和管理……6、本物业范围内交通、车辆行驶及停泊的管理，7、维护公共秩序，配合和协助当地公安机关进行安全监视和巡视等保安工作……12、负责在甲方及业主大会授权范围开展本物业多种经营及有偿服务，13、本物业管理费用及涉及本物业管理工作的其他费用的收缴、追讨及管理，……第四条合同有效期自2009年11月1日起至2012年10月31日止，……第七条3.14如有必要并经甲方同意，可向有关违约的业主／用户进行法律诉讼工作，以维护本物业整体之利益……第八条之2、甲方同意乙方按如下标准向业主（或物业使用人）收取本物业的物业服务费用2.1住宅按建筑面积计算，每月每平方米4元（含公摊水电费）……2.3会所、商铺等经营场所服务费，按建筑面积计算，相关标准另行报甲方，并经甲方审批同意后方可执行；等。2010年2月6日，莱佛士公司（乙方）与广州市海珠区汇美景台业主委员会（甲方）就上述合同又签订《汇美景台物业服务合同补充协议》，约定：依据主合同第八条第2项第2.3点约定，甲、乙双方一致同意汇美景台会所、商铺及其他非住宅功能物业等经营场所（仅对汇美景台住宅业主开放使用且不对外经营的场所除外）的物业服务费按建筑面积每月每平方米10元计收。上述物业服务费标准所涵括的物业服务内容以主合同约定为准，若该经营场所的经营者有超出主合同约定物业服务范围以外的其他服务需求，乙方可与相关经营者另行商议提供额外或其他专项服务及其相应的服务收费标准，并另行订立书面协议予以明确。
莱佛士公司于2013年8月8日向原审法院提起诉讼，请求：1.判令张治中立即支付拖欠的物业管理费52614元（从2009年11月至2012年11月共37个月，每月管理费为1422元合共52614元）及迟延支付上述管理费的利息（每日按52614元的银行同期同类贷款年利率6%÷365天计算，从2012年11月26日起算至被告实际支付之日止）；2.汇美公司对张治中拖欠的物业管理费及利息承担连带责任；3.张治中、汇美公司承担本案全部诉讼费用。
一审诉讼中，莱佛士公司、张治中、汇美公司一致确认：1.涉案场所的面积为237平方米，物业管理费是一月一付；2.2009年11月至2012年11月期间涉案场所由张治中实际使用，并由莱佛士公司对汇美景台小区进行物业管理。莱佛士公司确认其向张治中、汇美公司催收物业管理费的全部材料为其向法院提供的证据。
莱佛士公司一审中对其主张事实提供证据如下：1.汇美景台物业服务合同及其补充协议，证明管理收费依据；2.莱佛士公司2009年11月1日发出的付款通知书，证明当月有两份催款通知书，分别是948元和1422元，总额为2370元；3.张治中于2009年12月7日向莱佛士公司发出的函件，证明张治中已经收到2009年11月1日的两份催款函；4.莱佛士公司于2009年12月15日和2010年1月31日发出的函件，证明已告知张治中管理费收费标准；5.张治中于2010年2月3日发给莱佛士公司的函件，证明张治中已收到告知管理费标准的函件；6.莱佛士公司于2011年10月28日发出的函件，证明向张治中催收物业管理费，该函件主要内容为“张治中先生，据【汇美景台】小区财务资料显示，贵单元2010年1月至2011年10月管理费RMB35550元至今仍未缴付，本中心相信上述管理欠费仅因您事务烦忙而未及缴付，并非刻意欠费……本中心特此提请您在收取本函的7天内，尽快前往本中心缴付上述欠费为荷”等，另有广州市邮局出具的“大宗邮件交寄清单”，其中显示客户名称“莱佛仕”，交寄时间为2011年10月29日，查询时间为2012年7月19日的邮件号码为XA67863962844的本埠挂号信函，寄达局为广州市海珠区，收件人为张治中；7.莱佛士公司于2012年11月26日发出的函件，证明向张治中催收物业管理费，内容为“……本公司曾于2009年12月15日和2010年1月31日就贵画坊租赁区域的物业管理费的收费标准致函贵画坊，并于此后多次致函要求贵方缴纳所欠的管理费，惟至今贵方并未全额缴付贵画坊应付的承担的物业管理费，现收悉贵方将于近日搬迁，为避免引致任何不便，本司再次提醒贵方在搬迁前务必前往【汇美景台】服务中心缴清所有欠费……”；8.广州市海珠区汇美景台业主委员会出具的《关于同意起诉张治中（文心画坊）追讨其拖欠的物业管理费的函》，证明小区业委会同意莱佛士公司起诉张治中向其追讨其拖欠的物业管理费；9.（2010）海民三初字第2722号民事判决书，证明业委会是合法成立的，莱佛士公司是由业委会合法选定的物业公司，莱佛士公司与业委会签订的物业管理合同合法有效。
张治中、汇美公司一审中对上述证据的质证意见如下：对证据1《物业管理合同》的合法性有异议，莱佛士公司作为物业管理公司应具有相应的资质管理物业和签订合同，但是该证据没有证明莱佛士公司的资质，张治中、汇美公司认为该合同不合法，没有证据可以看出莱佛士公司是业委会依法选定的企业。按照《物业管理条例》的规定，依法选定是需要“双过半”同意。物业服务合同在本案之前没有出示给张治中、汇美公司查看，由此损害了张治中、汇美公司的知情权和监督权；《补充协议》的真实性也有异议，在物业服务合同中约定假如要对经营场所定价，应当由莱佛士公司向业委会或者业主大会递交报告，由业委会和业主大会进行审批，而不是以合同方式进行定价，并且莱佛士公司在向张治中提及物业费标准与催收物业费时，莱佛士公司从来没有提及有这份《补充协议》，只是提及到业委会和前物业管理公司的收费标准，所以张治中、汇美公司认为这是倒签的虚假协议。该补充协议调高了收费标准，依法律规定调高必须有业委会的授权或者决定，调高标准没有告知张治中、汇美公司，也没有征求张治中、汇美公司的意见以及是否同意，损害了张治中、汇美公司的合法利益。调高收费没有按照《物业服务合同》的约定，依照该合同第8条第1款和第2款第3项，该补充协议不合理，补充协议约定的条款中提供的物业服务内容与主合同的服务内容完全一致，但是却超出一倍多收取管理费，违反《物业管理条例》关于收费应该以服务内容以及服务水平标准相适应的原则。该补充协议调高收费标准而且张治中、汇美公司不是该协议的当事人，所以该协议对张治中、汇美公司不具有约束力；对证据2中948元的《付款通知书》确认收到及其真实性。1422元的《付款通知书》张治中没有收到；对证据3的真实性予以确认，但该函件是由张治中发出的，不能证明张治中收到莱佛士公司所提供的证据2的两份《付款通知书》，该函件里边张治中已经告知莱佛士公司原物业管理公司收取物业管理费10元／月／平方米的依据，原物业管理公司除了提供基本服务外还有额外的服务，但是莱佛士公司只是提供基本服务，不能以10元／月／平方米收取管理费，该函件说明张治中解决问题的态度诚恳，莱佛士公司没有解决问题的态度，在函件中提及到张治中不是业主，没有权利签订协议，实际上是有权签订协议的；确认收到证据4的两份函件，莱佛士公司于2009年12月15日发出的函件中部分内容不属实，该函件第二段可以看出原来的物管除了基本的服务外还有额外的服务，莱佛士公司也是知情的。函件里边有提及调高标准需要通过业主大会决定，张治中、汇美公司认可这点，张治中、汇美公司确认收到2010年1月31日的函件及其真实性，但是对提及的内容“经业委会表决”不属实，因为在张治中要求下，莱佛士公司没有提供业委会的表决材料，该函件表述与2009年12月15日的函件内容矛盾，证明莱佛士公司的收费标准混乱；对证据5的真实性予以确认，是由张治中发给莱佛士公司的，莱佛士公司确实没有提供业委会的表决文件；对证据6不认可其真实性，张治中没有收到；对证据7张治中确认收到该两份文件，但是张治中不认可有欠费，张治中确认其应交的物管费为35076元且已经支付完毕，莱佛士公司在2009年11月催缴过物管费，之后到2012年11月26日之前没有催缴；对证据8的真实性无法确认，张治中、汇美公司注意到物业服务合同已经到期终止，再按照合同的条款来起诉，张治中、汇美公司认为不具有法律效力；对证据9，在该判决书中并没有将莱佛士公司被依法选聘为物业管理公司并获得业主“双过半”的文件作为该案证据，在该案判决查明的事实部分也没有认定莱佛士公司是经业主大会选聘的物业管理企业，而已经查明的事实部分《汇美景台物业管理合同》是由莱佛士公司与业委会签订的，没有经过业主大会的依法表决，因此该判决书不能证明莱佛士公司是由业主大会选聘的物业管理企业。
张治中一审中对其抗辩意见提供证据如下：1.《广州市房地产权属证明书》，证明张治中承租的涉案房屋属于汇美景台住宅小区的游泳配套用房；2.《汇美景台出租物业管理及服务协议》及《物业管理服务承诺书》，证明涉案场所前物业管理公司广州市汇美物业管理有限公司为张治中提供的物业服务由两部分构成：①基本物业服务，收费标准4元／㎡／月，②会所增值服务，收费标准6元每平方米，两项合计10元／㎡／月；3.《关于汇美景台文心画坊管理费的情况通报》，证明广州市汇美物业管理有限公司已告知莱佛士公司其原向张治中提供物业服务的内容及收费标准的构成，并提请莱佛士公司与张治中协商服务内容及收费标准；4.《付款通知书》两张，证明莱佛士公司2009年11月发函给张治中、汇美公司，要求张治中按4元／㎡／月标准支付11月管理费948元，其中莱佛士公司于2009年11月9日发出的《付款通知》载明：【汇美景台】住宅单元管理费仍维持在RMB4元／月／㎡……等；5.汇美景台-
物业管理费标准（2010.1.31），证明莱佛士公司擅自将张治中的物业管理费标准由4元／㎡／月提高到10元／㎡／月，同时拒绝为张治中提供额外服务；6.（2013）穗海法民三初字第56号民事判决书，证明海珠区人民法院经审理查明的与本案相关的事实。
莱佛士公司一审中对张治中提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，张治中、汇美公司是否享有涉案房屋的所有权由法院认定；对证据2无法确认，因为莱佛士公司不是该协议的当事人；确认收到证据3，是汇美公司的关联公司的单方陈述，真实性、合法性和关联性均不确认；对证据4的真实性没有异议，《付款通知》里边陈述的是住宅4元／月／平方米，但是涉案房屋是商业用途的，不是住宅用途，张治中也确认莱佛士公司提交的证据4；对证据5没有异议，不仅不能说明莱佛士公司擅自提价，反而能够证明莱佛士公司没有擅自提价，莱佛士公司的提价是经业委会批准的；对证据6没有异议，但是该案件现在二审审理阶段，没有发生法律效力，不能作为本案的判案依据。
汇美公司一审中对张治中提交的证据没有异议。
另查，莱佛士公司曾与广州市海珠区汇美景台业主委员会因莱佛士公司进驻汇美景台物业交接物业管理财物和资料问题起诉广州市汇美物业管理有限公司【案号（2010）海民三初字第2722号】，原审法院于2011年4月14日作出民事判决，该判决中经审理查明认定：2008年12月21日汇美景台小区业主委员会经备案成立。通过招投标，莱佛士公司与汇美景台小区业主委员会于2009年10月16日签订《汇美景台物业服务合同》，约定自2009年11月1日起至2012年10月31日止由莱佛士公司对汇美景台小区进行物业管理服务，该判决现已生效。此外，张治中曾起诉本案莱佛士公司与广州莱佛士物业服务有限公司中新分公司要求确认张治中无需向莱佛士公司等支付物业管理费52614元及要求莱佛士公司等向其赔偿新租赁物业的租金损失等【案号（2013）穗海法民三初字第56号】，原审法院于2013年6月24日作出民事判决，张治中在该案中表示其于2013年1月11日开始搬离涉案小区，至2013年1月13日搬迁完毕。张治中、汇美公司又于2013年12月起诉本案莱佛士公司和广州市海珠区汇美景台业主委员会（以下简称汇美景台业委会），要求确认：1、莱佛士公司和汇美景台业委会于2009年10月16日签订的《汇美景台物业服务合同》第八条第2款第3项的条款无效；2、莱佛士公司和汇美景台业委会于2010年2月6日签订的《汇美景台物业服务合同补充协议》无效等【案号（2014）穗海法民三初字第18号】，原审法院于2014年3月20日作出民事判决，驳回张治中、汇美公司的全部诉讼请求。该案判决后，张治中、汇美公司不服上诉。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款（四）项的规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……；（四）、已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”，汇美景台业委会经备案成立，莱佛士公司是经汇美景台小区业主大会选聘的物业管理公司已经由发生法律效力的（2010）海民三初字第2722号民事判决书所确认，张治中、汇美公司认为莱佛士公司不是汇美景台小区业主大会选聘的物业服务企业，其作为物业合同主体不适格的意见，不予采纳。莱佛士公司与汇美景台业委会签订的《汇美景台物业服务合同》约定，汇美景台业委会聘请莱佛士公司对汇美景台（物业名称）实行物业管理，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。汇美公司的房屋属于该合同约定的管理范围，张治中作为实际使用人，故该合同对张治中、汇美公司均有约束力，张治中认为汇美公司无需对其承担连带责任的意见，原审法院也不予采纳。莱佛士公司提供了合同约定的管理服务，张治中、汇美公司也接受了莱佛士公司的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向莱佛士公司支付对价。
关于物业管理费的标准问题。莱佛士公司根据其与汇美景台业委会签订的《汇美景台物业服务合同》和《汇美景台物业服务合同补充协议》的约定，要求张治中、汇美公司按每月10元／平方米的标准支付涉案场所的物业管理费并无不当，张治中、汇美公司虽认为上述两份合同违反法定程序，但没有举证证明上述合同已被撤销，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对张治中、汇美公司认为其已按每月4元／平方米的标准支付涉案场所的物业管理费，无需再补交管理费的抗辩意见，原审法院不予采纳。
关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。莱佛士公司在本案中只提交了其分别于2009年11月1日、2011年10月28日及2012年11月26日向张治中催收物业管理费的通知及函件，莱佛士公司在证据说明中也表示其于2009年12月25日及2010年1月31日向张治中发出的函件是告知管理费标准的问题，故按上述证据显示，莱佛士公司向张治中催收物业管理费的时间应为2009年11月1日、2011年10月28日及2012年11月26日。但由于莱佛士公司2011年10月28日发出的函件只提供了交寄证明，该证明也没有注明寄发的地址和信件的内容，张治中否认收到该函件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，莱佛士公司曾于2011年10月28日向张治中催收物业管理费的事实，原审法院不予认定。由于诉讼中莱佛士公司、张治中、汇美公司均确认物业管理费是一月一收，但双方均没有举证证明每月缴费的具体期限，因此当月缴纳该月物业管理费应未逾期，2010年11月物业管理费的诉讼时效应从次月1日起开始计算，现莱佛士公司于2012年11月26日向张治中催收管理费，故本案的物业管理费应从2010年11月开始计算。张治中、汇美公司关于莱佛士公司部分诉讼请求已过诉讼时效的意见，原审法院予以采纳。
关于利息的问题。一审诉讼中，莱佛士公司、张治中、汇美公司均确认物业管理费是一月一付，张治中、汇美公司迟延缴纳物业管理费的行为已构成违约，故莱佛士公司要求张治中、汇美公司支付迟延支付上述期间的物业管理费的利息合理，原审法院予以支持。莱佛士公司要求从2012年11月26日开始计算利息是其行使处分权，该意见并无不当，原审法院予以采纳，但2012年11月份物业管理费的利息应从2012年12月1日起计，且莱佛士公司主张每日按52614元×6%／年÷365天的标准计算没有依据，原审法院不予支持，利息标准应以张治中、汇美公司应缴的物业管理费为本金，按银行同期同类贷款利率的标准计算为宜，利息总额应以张治中、汇美公司所欠的物业管理费为限。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，于2014年4月28日作出如下判决：一、张治中、汇美公司在本判决生效之日起15日内，支付拖欠的从2010年11月起至2012年11月的物业管理费（按每月每平方米6元×237平方米的标准计算）给莱佛士公司；二、张治中、汇美公司向莱佛士公司支付延付本判决主文第一项所确定的物业管理费的利息（其中2010年11月至2012年10月的物业管理费利息从2012年11月26日起计至张治中、汇美公司实际付清2010年11月至2012年10月的物业管理费之日止，以2010年11月至2012年10月的物业管理费为本金，按银行同期同类贷款利率的标准计算；2012年11月的物业管理费利息从2012年12月1日起计至张治中、汇美公司实际付清2012年11月的物业管理费之日止，以2012年11月的物业管理费为本金，按银行同期同类贷款利率的标准计算；利息总额以张治中、汇美公司在本判决主文第一项所确定的期间所欠的物业管理费为限）给莱佛士公司；其中至本判决生效之日止的利息在本判决生效之日起15日内支付，之后的利息在每月的月底前逐月支付。本案一审受理费1172元由张治中、汇美公司负担。
判后，上诉人张治中、汇美公司均不服原审判决向本院提起上诉。上诉人张治中、汇美公司共同上诉称：一、一审判决违反民事诉讼程序。本案中莱佛士公司凭《汇美物业服务合同》及其补充协议，向张治中和汇美公司索赔物业管理费和利息损失，在张治中和汇美公司就上述合同的效力提起合同无效之诉的情况下，本案应中止审理，而原审法院在该案尚无生效判决的情况下，对本案作出判决，违反了《民事诉讼法》第150条第5项的规定，属程序违法。二、原审法院依照生效判决认定莱佛士公司是依法选聘的物业服务企业错误，并且依据上述认定进而认为上述物业服务合同合法有效错误。1.已生效裁判所确认的事实，并不具有绝对的效力，可以被当事人提供的相反证据推翻。生效判决中无需举证的对象是“经审理查明”部分，不包括“本院认为”部分。而认为莱佛士公司“是经汇美景台小区业主大会选聘的物业管理公司”的表述仅出现在“本院认为”部分，不属于经生效判决所确定的事实；2.张治中、汇美公司不是2722号案生效判决的当事人，无法提出抗辩；3.2722号案所要解决的问题和本案不同，2272号案没有业主“双过半”同意和招投标的证据，原审法院仍然以2722号案判决书来确认本案的关键事实是错误的，莱佛士公司有能力有责任提供证据证明业主是否双过半同意选聘物业服务企业而不提供，应承担举证不能后果，即物业服务合同及补充协议对我方没有法律约束力。三、原审法院在确认张治中和汇美公司仅享受基本物业服务的情况下，却判张治中和汇美公司承担超出基本收费1.5倍的物业管理费，不合理也不合法。前期物业公司收取10元／㎡／月物业管理费中包含4元／㎡／月基本的物业服务和6元／㎡／月的额外增值服务，但莱佛士公司仅提供基本物业服务，明确拒绝提供额外增值服务，故收费标准应为4元／㎡／月；莱佛士公司在没有协商的前提下，擅自超出“合同”规定的标准提高收费标准违法，属于违规收费。四、《补充协议》的签订程序和内容严重违反“物业服务合同”，是编造出来的虚假无效的材料，不能作为收费的依据。综上，上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回莱佛士公司全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由莱佛士公司承担。
被上诉人莱佛士公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1.莱佛士公司是经汇美景台小区业主大会依法选聘的物业管理公司，莱佛士公司与业委会签署的《汇美景台物业服务合同》及其补充协议合法有效。上述事实有（2010）海法民三初字第2722号判决书和海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第18号民事判决书所确认。2.业委会也已经同意向莱佛士公司起诉张治中和汇美公司催讨其拖欠的管理费。经报请业委会同意，莱佛士公司才向原审法院起诉张治中、汇美公司拖欠管理费。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中张治中、汇美公司还以（2014）穗海法民三初字第18号案二审尚未审结，故提出中止审理的申请。
二审另查明，在（2014）穗海法民三初字第18号案中，汇美公司、张治中诉讼请求为：1.确认汇美业委会、莱佛士公司于2009年10月16日签订的《汇美景台物业服务合同》第八条第2款第3项“会所、商铺等经验场所服务费，按建筑面积计算，相关标准另行报甲方，并经甲方审批同意后方可执行”条款无效；2.确认汇美业委会、莱佛士公司“2010年2月6日”签订的《汇美景台物业服务合同补充协议》无效”，该案一审判决：驳回汇美公司、张治中的全部诉讼请求。本院二审以（2014）穗中法民五终字第2556号民事判决予以维持。该判决已于2014年11月12日生效。
本院认为：本案争议的焦点在于莱佛士公司是否有权按照10元／㎡／月收取案涉物业管理费。
首先，根据已经生效的（2010）海民三初字第2722号民事判决书，已经确认莱佛士公司是涉案小区业主大会选聘的物业管理公司，故莱佛士公司有权收取案涉小区的物业管理费，张治中、汇美公司主张莱佛士公司不是依法选聘的物业服务企业理由均不成立。
其次，案涉小区业主委员会与莱佛士公司之间签订的《汇美景台物业服务合同》第八条第2款第3项及《汇美景台物业服务合同补充协议》的效力已经生效的（2014）穗中法民五终字第2556号民事判决予以认定为合法有效，双方（还包括小区业主及使用人）均应严格依照合同履行，故张治中、汇美公司主张《补充协议》不能作为收费依据及莱佛士公司擅自提供收费均不成立。根据《汇美景台物业服务合同补充协议》的规定“甲、乙双方一致同意汇美景台会所、商铺及其他非住宅功能物业等经营场所（仅对汇美景台住宅业主开放使用且不对外经营的场所除外）的物业服务费按建筑面积每月每平方米10元计收，上述物业服务费标准所涵括的物业服务内容以主合同约定为准，若该经营场所的经营者有超出主合同约定物业服务范围以外的其他服务需求，乙方可与相关经营者另行商议提供额外或其他专项服务及相应的服务收费标准，并另行订立书面协议予以明确”，张治中向汇美公司承租汇美景台小区会所B栋夹层用于书画廊，符合上述条款约定条件，故原审法院扣除已付的4元／㎡／月标准支付的物业管理费后判令张治中、汇美公司按照6元／㎡／月支付剩余的物业管理费并无不妥。
再次，张治中、汇美公司主张前期物业管理公司向其提供4元基本服务费，还额外提供增值服务6元，现莱佛士公司没有提供增值服务，故不应支付增值的6元。张治中、汇美公司所提到的增值服务费的约定仅是张治中、汇美公司与前期物业管理公司之间的约定，并不能约束莱佛士公司，而且张治中、汇美公司与莱佛士公司之间对于增值服务也并无其他约定，故该主张不成立。
至于张治中、汇美公司主张一审应中止审理故程序违法，及二审应中止审理的问题。二审中张治中、汇美公司也确认在一审中并未书面提出中止申请，故一审程序并无不当。另本案二审审理过程中，（2014）穗海法民三初字第18号民事判决，经本院以（2014）穗中法民五终字第2556号民事判决予以维持生效，故张治中、汇美公司申请中止理由亦不存在，该申请本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人张治中、广州汇美发展有限公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1172元，由上诉人张治中、上诉人广州汇美发展有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一四年十二月八日
书 记 员 张辉