广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1250号
上诉人（原审被告）：苏年陆。
委托代理人：梁凌志。
被上诉人（原审原告）：南宁名宇物业服务有限公司。
法定代表人：何育强。
委托代理人：兰智群。
委托代理人：林国全。
上诉人苏年陆因与被上诉人南宁名宇物业服务有限公司（以下简称名宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月13日受理后，依法组成合议庭，并于2013年9月9日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人苏年陆及其委托代理人梁凌志，被上诉人名宇公司的委托代理人兰智群、林国全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁名厦房地产有限责任公司（以下简称名厦公司）系名厦园小区的建设开发单位，其委托广西诚愉和物业服务有限公司于2011年1月1日之前为名厦园小区提供前期物业管服务。2010年12月28日，名厦公司通过邀请招标的方式另行选聘名宇公司为名厦园小区提供前期物业管理服务，并经南宁市住房保障和房产管理局中标备案。为此，名厦公司与名宇公司于2010年12月30日签订了《名厦园前期物业管理委托合同》，合同第五条约定委托管理期限为三年，从双方签字之日起开始计算。合同期限届满，业主大会尚未成立或业主大会已成立但未选聘新的物业服务企业，双方继续履行该合同。合同第四条第H点约定，名宇公司向业主和物业使用人收取下列服务费用：物业管理服务费（含电梯保养费）、代收物业维修基金、代收代缴水电费（含公摊部分），如水电部门抄表到户，只负责收取水、电公摊费（含电梯电费）……合同第十条第1点约定，多层住宅物业服务费（无电梯）按0.8元／㎡／月收取，小高层住宅物业服务费（有电梯）按1.2元／㎡／月收取，以上服务费最终以物价局审定为准。合同第十条第2点约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电费和物业维修基金的，从逾期之日起按每天1.5‰交纳滞纳金。合同第十条第3点约定，业主……以后每月1-10日为集中收费时间……。合同还对其他事项进行了约定。名宇公司自2011年1月1日起至今为名厦园小区提供了物业管理服务。2011年1月14日，南宁市物价局核准该小区按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.5元／㎡，有电梯0.82元／㎡。名厦园小区电梯住宅1号楼2单元701号房的业主是苏年陆，该房建筑面积为92.03㎡。2011年9月至2013年2月共计18个月苏年陆没有交过物业管理费等相关费用。名厦园小区至今未成立业主委员会。名宇公司于2012年8月22日以苏年陆拖欠其物业管理费等费用为由诉至法院，又于2012年11月21日申请撤回起诉，一审法院予以准许。2013年4月2日，名宇公司再次将苏年陆诉至法院，请求法院依法判令苏年陆支付2011年9月至2013年2月物业费等费用1989.60元及滞纳金1277.18元，共计3266.78元。
一审法院认为：依照《物业管理条例》第二十一条、第二十六条之规定，在名厦园小区业主大会成立并选聘物业服务企业前，建设单位名厦公司委托名宇公司对小区提供前期物业服务不违反法律规定，双方签订的前期物业服务合同对该小区内所有业主具有约束力。名宇公司已实际提供物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十二条规定，苏年陆作为名厦园小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳701号房的物业服务费用，而苏年陆2011年9月至2013年2月共18个月未向名宇公司缴纳物业管理费等费用，已构成违约，依法应承担支付拖欠的物业管理服务费等费用及支付违约金等违约责任。名宇公司主张苏年陆拖欠物业费用情况如其提交的证据1所示：物业费按有电梯住宅0.82元／㎡计算18个月共计1359元，垃圾费按照每月8元计算18个月共计144元，有事实和合同依据，予以确认。名宇公司计算苏年陆拖欠的18个月的绿化水公摊17.9元、水泵加压40.3元、单元楼道灯公摊及电梯电费369.9元、小区路灯公摊58.5元共计486.6元，数额较小，且属合理范围，故一审法院亦予以确认。综上，苏年陆拖欠701号房2011年9月至2013年2月共18个月的物业费1359元、垃圾费144元、公摊水电费486.6元，名宇公司要求苏年陆支付上述费用，于法、于合同均有据，一审法院予以支持。苏年陆仅以名宇公司准入手续不合法，双方不存在物业服务合同关系提出抗辩并拒交上述费用，缺乏事实和法律依据，不予支持。依合同约定，物业服务费等应于每月10日前交纳，但苏年陆未依约在2011年9月至2013年2月期间的每月10日前交纳当月的物业服务费，已构成违约，应根据合同约定从未交当月的次月11日起，按日1.5‰支付此期间未付物业服务费的违约金。2011年9月至2013年2月期间苏年陆拖欠的物业费的违约金共计为946.74元，苏年陆诉请违约金元1277.18元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院判决：一、苏年陆应于本判决生效之日起10日内向名宇公司支付2011年9月至2013年2月期间的物业费1359元、垃圾费144元、公摊水电费等费用486.6元，合计1989.60元；二、苏年陆应于本判决生效之日起10日内向名宇公司支付违约金946.74元。
上诉人苏年陆上诉称：1、上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，一审判决认定“建设单位南宁名厦房地产有限责任公司委托原告（被上诉人）对小区提供前期物业服务不违反法律规定，双方签订的前期物业服务合同对该小区内所有业主具有约束力”没有事实和法律依据。2007年，上诉人所在的小区落成。建设单位已经委托广西诚愉和物业服务有限公司作为前期物业公司，且该小区业主包括上诉人均与广西诚愉和物业服务有限公司签订物业服务合同，故广西诚愉和物业服务有限公司才是名符其实的前期物业服务公司。2、上诉人对被上诉人成为小区物业公司一概不知，上诉人不认可被上诉人是小区的物业服务公司。3、被上诉人以前期物业管理公司的身份入住小区是错误的。首先，委托主体错误；其次，委托程序不合法。4、上诉人对被上诉人提出的物业管理收费价格表不予认可。在本案之前，被上诉人曾经起诉过上诉人并向法院提供了一份《物业管理收费价格表》，该收费表与本案的收费表有冲突，故上诉人对收费表不予认可。另外，上诉人并没有入住房屋，被上诉人不应该收取上诉人的垃圾费。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人名宇公司答辩称：被上诉人进入名厦园小区行使物业管理服务，手续公开、公正、合法，物业服务收费标准也已经过南宁市物价局核准。自从接管名厦园以来，被上诉人为广大业主提供了优质的物业服务，与上诉人形成了服务合同关系，但上诉人长期拖欠物业费，严重妨碍了被上诉人对小区的正常管理秩序，造成了被上诉人的财产损失。
当事人争议的焦点是：被上诉人名宇公司准入名厦园小区是否合法？上诉人苏年陆应否向被上诉人名宇公司支付物业管理费等及违约金？
双方当事人对于一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审审理期间，苏年陆提交两份证据：1、名厦公司和名宇公司的《公司变更登记申请书》和《电脑咨询单》，证明两家公司有利害关系，兰智群是这两家公司的经理，作为评标委员会评委是违法的；2、名宇公司收取物业费的《收据》三份和《广西诚愉和物业服务有限公司收款收据》两份，证明名宇公司乱收物业费，按0.65元每平米的标准收取他人的物业费，却按0.82元每平米的标准收取苏年陆的物业费。名宇公司对苏年陆提交的以上证据质证称，对《公司变更登记申请书》、《电脑咨询单》和《收据》的真实性予以认可，对所有证据的关联性不予认可。兰智群作为名厦公司的代理人参加名厦园小区物业公司的招投标工作，不违反法律规定。《收据》显示的只是该户应交物业费的一部分，还有每个月25元的电梯费是另外单据收取。
名宇公司提交2013年7、8月名厦园小区已收物业服务费明细表，证明名宇公司按每月0.65元每平方米加上每户每月25元电梯费的标准收取名厦园小区电梯房的物业费，相当于每月每平方米物业费为0.82元。苏年陆对名宇公司提交的已收费明细表的真实性不予认可。
本院认为，名宇公司对《公司变更登记申请书》、《电脑咨询单》和《收据》的真实性无异议，故本院对这三份证据予以采信；《广西诚愉和物业服务有限公司收款收据》与本案无关；名宇公司提交的已收费明细表虽然系名宇公司单方制作，但是结合苏年陆提交的《收据》和名宇公司一审中提交的《物业服务收费标准备案表》，可以认定该收费明细表的真实性。
本院依职权调取了701号房的《房屋所有权证存根》，该证据显示苏年陆于2013年7月将701号房转让给案外人苏兴刚。苏年陆和名宇公司对该证据的三性均无异议。
二审查明的事实除与一审查明的事实相同外，另查明：苏年陆于2013年7月将701号房转让给案外人苏兴刚。苏年陆在一审庭审中认可701号房为电梯房。本院已生效的（2013）南市民一终字第932号案查明，2008年10月8日，苏年陆与广西诚愉和物业服务有限公司签订《名厦园住宅小区物业管理服务协议》，协议第2条2.5项载明该协议依据的文件为广西诚愉和物业管理有限公司与名厦公司签订的《名厦园前期物业管理委托合同》。2010年9月1日，名厦公司与广西诚愉和物业服务有限公司解除双方签订的《名厦园前期物业管理委托合同》。苏年陆认可2011年1月1日以后广西诚愉和物业服务有限公司未在名厦园小区提供物业管理服务，亦未向其收取物业管理费用。
本院认为：关于名宇公司准入名厦园小区是否合法的问题。名厦园小区至今未成立业主委员会，依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，名厦公司作为名厦园小区的建设单位，有权为小区聘请前期物业服务公司。《物业管理条例》第二十四条规定：建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。名厦公司与广西诚愉和物业服务有限公司解除物业服务合同后，通过招投标的方式选聘名宇公司为名厦园小区的前期物业服务公司，符合法律规定。苏年陆以兰智群是名宇公司和名厦公司的经理却作为招投标工作的评标委员会评委为由，主张名厦公司选聘名宇公司的程序不合法。依据《物权法》第七十六条的规定，只有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能解聘物业公司。苏年陆一人主张名宇公司中标无效，要求更换物业公司，本院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条进一步规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。名厦公司与名宇公司于2010年12月30日签订了《名厦园前期物业管理委托合同》，虽然苏年陆未与名宇公司签订物业服务合同，但是苏年陆作为名厦园小区的业主，依法受到名厦公司与名宇公司签订的《名厦园前期物业管理委托合同》的制约。
关于苏年陆应否支付物业管理服务费及违约金的问题。依前所述，名宇公司自2011年1月1日起为名厦园小区提供物业管理服务，苏年陆应该向名宇公司支付物业服务费，但苏年陆从2011年9月至2013年2月共18个月未向名宇公司支付任何费用。苏年陆对名宇公司收取物业费的标准有异议。名宇公司解释称名厦园小区电梯房的物业费包含物业服务费（0.65元每平方米）和电梯费（每户25元）。名厦园小区已收物业服务费明细表显示，名宇公司是按每月每平米0.82元的标准收取名厦园小区电梯房的物业费的，该收取标准符合南宁市物价局核准的物业服务收费标准。苏年陆享有所有权的701号房每个月的物业费为0.82元／㎡×92.03㎡=75.46元，故苏年陆这期间共欠物业服务费75.46元×18个月=1359元，一审判决对该数额认定正确，本院予以维持。针对名宇公司诉请的垃圾费144元和公摊水电费486.6元，一审判决合乎情理，本院依法予以维持。因苏年陆未能按时缴纳物业服务费用，已构成违约，应按合同约定向名宇公司支付2011年9月11日至2013年2月28日的违约金（1359＋144＋486.6）元×536天×1.5‰=1599.6元。一审判决苏年陆支付名宇公司违约金946.74元，名宇公司未提出上诉，视为其服判，故本院对此数额不再进行调整。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人苏年陆的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人苏年陆负担。一审案件受理费的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄敏俊
审 判 员 邓 杰
代理审判员 卢玉梅
二〇一三年十月二十二日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。