上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初23457号
原告上海市浦东新区惠南镇西门村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人周建春，主任。委托代理人唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告上海尚沐尊休闲浴场，住所地上海市浦东新区。投资人浦惠明。委托代理人康永林，男。委托代理人周龙泉，上海博济律师事务所律师。原告上海市浦东新区惠南镇西门村民委员会诉被告上海尚沐尊休闲浴场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月27日、2016年5月16日、2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告上海市浦东新区惠南镇西门村民委员会的委托代理人唐艳、被告上海尚沐尊休闲浴场的委托代理人康永林、周龙泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区惠南镇西门村民委员会诉称，2013年2月26日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区惠南镇听潮路(拱极路北侧)西门村文化中心北区的自有房屋租赁给被告使用，租期自2013年3月1日起至2018年8月31日止，免租期6个月，每年租金人民币(以下币种同)70万元(不含税)，逐年递增5万元，租金先付后用。如今被告一直在使用租赁房屋，但拖欠房屋租金未能按期支付。故原告起诉至法院，请求判令被告支付2015年6月30日之前的租金775,000元。被告上海尚沐尊休闲浴场辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2013年2月26日签订《房屋租赁合同》，原告明确告知租赁房屋为合法建筑，故被告投资1,200多万元对房屋进行了扩建和装修。被告要求原告提供房屋权属证明办理营业执照，但原告以前手承租人失踪、原有营业执照不能变更为由拖延时间。由于被告不能提供房屋权属证明，直到2015年1月14日经多方协调后，被告才办出营业执照、2015年10月9日才办出特种行业许可证，自此被告才正常营业。期间，被告曾试营业，但因无证经营被市场监督部门处罚。综上，因原告无法提供房屋权属证明导致被告自2015年10月9日起才经营，被告享有后履行抗辩权，有权拒付2015年6月30日前的租金775,000元,对于2015年10月之前的已付租金，原告应当返还。经审理查明，2013年2月26日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市浦东新区惠南镇听潮路(拱级路北侧)西门村文化中心北区的自有房屋租赁给被告使用，租赁建筑面积约为4100平方米；自2013年3月1日起，至2018年8月31日止，租赁期为66个月，免租期6个月，自2013年3月1日起至2013年8月31日止；该房屋年租金为70万元，年租金每年递增5万元，先付后用，每年一次性付清；租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如被告逾期支付，则每逾期一日按照当年年租金的3‰向原告支付滞纳金，如逾期累计满3个月，则原告有权立即解除本租赁协议。合同签订后，被告将租赁房屋用于经营“尚沐尊沐浴会所”。2014年2月,浦东新区市场监督管理局出具《无照经营责令改正通知书》，责令被告立即停止相关经营活动。2014年10月9日，原告向浦东新区市场监督管理局出具书面证明，称因系争房屋前手承租人张建明目前无法查寻，原营业执照无法变更，希望浦东新区市场监督管理局给予被告办理。2014年10月21日，上海市浦东新区文化行政执法大队出具《行政处罚决定书》，以“尚沐尊沐浴会所”内擅自经营高危险性体育项目(游泳池)为由，责令被告改正并罚款3万元。2015年9月7日，上海市浦东新区卫生和计划生育委员会出具《行政处罚决定书》，以被处罚人未取得游泳场(馆)卫生许可，擅自在惠南镇听潮路XXX号经营游泳场(馆)为由，处以警告和罚款的行政处罚。2015年1月14日，被告经工商部门核准成立。2015年10月9日，被告取得上海市特种行业许可证。2016年3月18日，被告向原告出具情况说明，称2013年５月至2014年1月9日进行开业前的装修工作，装修期间申请办证，原告承诺协助办理手续，2014年1月9日试营业。因手续没有办下来，工商、卫生质监多次来检查罚款。2015年3月，浦东治安大队来被告处，不允许24小时营业，2、3楼不准对外营业，并责令3个月内办好手续。因正赶上“三违严打”，导致5月开始停业。到2014年10月,被告在无证情况下又开了几个月。后经多方协调，于2015年1月20日申请了营业执照，于2015年10月办理了治安登记，浴场进行正常经营状态。2016年4月1日，原告提起本案诉讼。另查，涉案租赁房屋无规划准建手续。经原、被告确认，2015年6月30日之前的总租金为1,325,000元，被告已付租金55万元，尚欠租金775,000元；被告未支付过2016年４月之后的租金，亦未支付过押金。审理中，被告称，2013年签完合同，装修到2013年8月底，承租期间，除了装修，被告扩建了1500平方米，总投入1,600万元左右。2014年2月开始试营业，工商部门让被告停业后，被告就停业至办出特种行业许可证。若租赁合同无效，2015年6月前的租金拒付，2015年10月前的已付租金全部返还。原告称，根据被告提交给原告的情况说明，被告装修到2014年1月9日，装修好以后一直在营业。若租赁合同无效，诉请的租金作为房屋使用费。原、被告一致同意，租赁若合同确认无效，涉及的房屋返还问题不要求在本案中处理。以上事实，有《房屋租赁合同》、付款凭证、营业执照、特种行业许可证、《无照经营责令改正通知书》、《行政处罚决定书》及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案租赁房屋为不合法建筑，原、被告签订的租赁合同应被确认为无效。原告将不合法建筑出租给被告经营使用，其存在过错；被告承租时对租赁房屋合法性的审查尽到注意义务，其自身也有过错。鉴于被告实际占用了租赁房屋，取得了占有利益，其应当支付相应的房屋使用费。从现有证据来看，因原告提供的租赁房屋没有合法建造手续及前手承租人营业执照未注销，造成被告办证迟延，对被告正常使用租赁房屋产生较大影响。就原告诉请主张的房屋使用费，本院参照2015年6月之前的总租金标准，根据合同无效的过错责任、合同(无效)实际履行情况等因素，酌定被告按60%支付，扣除已支付的55万元租金，被告还应支付：1,325,000×60%-550,000=245,000元。被告要求返还2015年10月之前的已付租金，本院不予支持。对合同无效涉及的房屋返还事项，根据双方当事人的意见，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海市浦东新区惠南镇西门村民委员会与被告上海尚沐尊休闲浴场于2013年2月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海尚沐尊休闲浴场于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区惠南镇西门村民委员会2015年6月之前的房屋使用费245,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,550元，减半收取计5,775元，原告上海市浦东新区惠南镇西门村民委员会负担3,287.50元，被告上海尚沐尊休闲浴场负担2,487.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一六年五月二十六日
书记员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。