新疆维吾尔自治区高级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）新民再40号
申请再审人(一审被告、二审上诉人)：石河子开发区金诚房地产开发有限公司，住所地：石河子市东四路36-6号。
法定代表人：陈宇，该公司经理。
委托代理人：李丽，四川鑫天律师事务所律师。
委托代理人：周文革。
被申请人(一审原告、二审上诉人)：郝雁，住昌吉市。
委托代理人：郝明，现住乌鲁木齐市，系郝雁哥哥。
申请再审人石河子开发区金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）因与郝雁商品房预售合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院（2015）昌中民一终字第410号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月30日作出（2015）新民申字第1626号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，申请再审人金诚公司的委托代理人李丽、周文革，被申请人郝雁的委托代理人郝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月23日，一审原告郝雁向昌吉市人民法院诉称，2010年6月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的二六工镇区二六工村丘第43幢101号房屋，建筑面积共218平方米，总价款为451956元。付款方式为2010年6月3日首付231956元，余款办理银行按揭，被告于2010年9月30日前向原告交付房屋，逾期交付房屋应按已交付房款的日万分之五承担违约金。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，但被告并未按期交付房屋，时至今日未将房屋交付原告。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金101346元（自2010年9月10日至2014年7月18日止，按月息4.875‰计算）；2、被告按合同约定条件向原告交付房屋；3、本案诉讼费由被告承担。
被告金诚公司辩称，双方签订商品房买卖合同属实。合同约定的交房日期是2010年9月30日。被告于2011年7月24日将房屋交付给原告，并于2012年10月28日将房屋产权证也已交给原告。被告虽向原告逾期交付房屋，但被告已向原告交付房屋且原告已实际占有使用房屋至今。原告主张逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。
昌吉市人民法院一审查明，2010年6月23日，原告郝雁与被告签订一份商品房买卖合同，双方约定被告将其正在建设的位于昌吉市二六工镇区二六工村丘第43幢101号房屋预先出售给原告，该房屋建筑面积共230.59平方米，总价款为451956元。合同第八条约定被告应于2010年9月30日前将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条对交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2011年7月24日，被告将该房屋的钥匙交给原告，原告出具收到钥匙的收条一份。2012冬季，原告对房屋进行了部分装修。
2011年9月18日，被告组织昌吉市二六工镇水岸华庭1至14号住宅楼的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对该工程进行验收，各方均同意验收。该工程于2012年1月16日备案。
昌吉市人民法院一审认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，对其效力予以确认。双方当事人在合同中约定，该商品房经验收合格为房屋交付的条件。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上述规定属强制性规范，因此”该商品房经验收合格”应指工程质量验收合格，该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收。直至2011年9月18日，被告作为建设单位才组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收完毕，并于2012年1月16日在建设主管部分备案，即此时该商品房才符合交付条件。被告辩称其于2011年7月24日将房屋钥匙交付原告，原告已实际占有该房屋，此时房屋已交付。房屋竣工验收的时间为2011年9月18日，竣工备案的时间为2012年1月16日，而被告向原告交付钥匙时，房屋尚不具备合同约定的交付条件，故不能认定被告已于2011年7月24日向原告交付房屋，但房屋于2012年1月16日达到竣工验收合格并备案后，该房屋已满足交付条件，且此时原告已实际控制和占有房屋，此时应视为房屋的实际交付时间。故原告在本案中再次要求被告交付验收合格商品房的诉讼请求，不能成立。而且，被告应支付违约金的起止时间应为2010年10月1日至2012年1月15日。被告辩称合同约定的交付时间为2010年9月30日，而原告提起此次诉讼时间的为2014年7月23日，认为原告的主张已超过二年诉讼时效。在房屋符合交付条件后，被告未按合同约定的交接条件书面通知原告办理房屋交付手续，显属违约，虽房屋已于2012年1月16日形成事实上的交付，但被告的违约责任并不因此而免除，且违约行为一直持续至今，故对被告关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的辩解理由不予采纳。现原告主张按月利率4.875‰计算违约金。被告认为约定的违约金过高，请求减少。原告按月利率4.875‰计算违约金相当于按日万分之1.625计算违约金，与原告的损失基本相当，原告诉讼主张中的合理部分，予以支持，被告应当支付的违约金应为34150.93元（451956元×4.875‰×15.5个月，自2010年10月1日至2012年1月15日止）。昌吉市人民法院于2014年12月30日作出（2014）昌民一初字第01690号民事判决：一、被告石河子开发区金诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告郝雁违约金34150.93元；二、驳回原告郝雁其他诉讼请求。
宣判后，郝雁、金诚公司均不服一审判决，向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉。
郝雁上诉称，原审判决认定事实错误，违约金数额计算有误。被上诉人虽于2011年7月24日将诉争房屋的钥匙交给上诉人，但房屋并不符合交付条件，诉争房屋于2012年1月16日经有关部门验收备案，但被上诉人至今未按《商品房买卖合同》第11条的规定办理房屋交付手续，应认定房屋至今未交付。原审判决以2012年1月16日房屋验收备案时间为房屋交付时间，与事实不符。故被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金101346元(自2010年9月10日合同约定交付之日至2014年7月18日起诉时止，451956元×4.875‰×46个月)。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人违约金101346元。
金诚公司上诉称，一、原审判决适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2010年9月30日前，自此时起，被上诉人应当知道自己的权利被侵害，而被上诉人郝雁于2011年7月24日领取了诉争房屋的钥匙，后于2012年12月28日领取了房屋产权证。直到2014年7月23日才向法院起诉，故依照法律规定，被上诉人郝雁的诉求已超过法律规定的二年诉讼时效，已丧失胜诉权。原审法院驳回上诉人关于诉讼时效的抗辩理由，属于适用法律错误。二、原审判决认定上诉人于2012年1月16日在建设主管部门备案的时间为合同标的物交付时间是违背客观事实的。虽上诉人向被上诉人交付诉争房屋钥匙时，未按双方签订的《商品房买卖合同》约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被上诉人郝雁接交房屋领取钥匙时，并未对上诉人金诚公司的上述行为提出异议，可以视为对合同约定的交付条件进行事实上的变更，故原审法院以交付房屋尚未竣工验收为由否认上诉人的交付行为，不符合客观事实，且被上诉人郝雁领取房产证时出具的收条中载明该房屋买卖合同已全部履行，双方无纠葛，故双方当事人之间已不存在纠纷。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。
昌吉回族自治州中级人民法院二审审理查明的事实与原一审认定的事实一致。
昌吉回族自治州中级人民法院二审认为，关于上诉人金诚房地产公司是否违约的问题。上诉人金诚公司上诉认为其于2011年7月24日向上诉人郝雁交付房屋钥匙时不符合合同约定的交付条件，而上诉人郝雁对此并未提出异议，双方已形成对合同约定的交付条件事实上的变更，且上诉人郝雁已于2012年12月28日领取房产证时出具的收条上载明，诉争房屋买卖合同已全部履行完毕，双方之间再无纠纷，故其未逾期交房，不构成违约。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和工程质量保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可以交付使用。”本案中，双方签订《商品房买卖合同》约定交付诉争房屋的时间为2010年9月30日，而直至2011年9月18日诉争房屋才竣工验收，2012年1月16日才竣工备案，上诉人金诚公司于2011年7月24日向上诉人郝雁交付诉争房屋的钥匙时，已超过合同约定的交房期限，且房屋尚不具备上述法律规定的交付条件，其行为已构成违约，故上诉人金诚公司的该项上诉请求于法无据，不予支持。同时，诉争房屋于2012年1月16日达到竣工验收合格并备案后，该房屋已满足交付条件，且此时上诉人郝雁已实际控制和占有房屋，此时应视为房屋的实际交付时间。故上诉人郝雁在本案中再次要求上诉人金诚公司交付验收合格商品房的上诉请求及理由不能成立，不予支持。
关于逾期交房违约金数额的问题。因双方当事人签订《商品房买卖合同》约定的交房时间2010年9月30日，诉争房屋的实际交付时间为2012年1月16日，原审法院认定上诉人金诚公司应支付违约金的起止时间应为2010年10月1日（合同约定交付房屋次日）至2012年1月15日（竣工验收合格前一日）是正确的。上诉人郝雁主张按月利率4.875‰计算违约金。二审庭审中，上诉人金诚公司对按月利率4.875‰计算违约金的标准并不持异议。故原审法院判令上诉人金诚公司向上诉人郝雁支付逾期交房违约金数额为34150.93元（451956元×4.875‰×15.5个月，自2010年10月1日至2012年1月15日止），并无不当。上诉人郝雁认为原审判决计算逾期交房违约金数额有误的上诉理由不能成立，不予支持。
关于上诉人郝雁的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。双方当事人在履行合同过程中，上诉人郝雁于2012年12月28日给上诉人金诚公司出具收条，载明：”今收到石河子开发区金诚信房地产开发有限公司给予我购房产权证，自此，房屋买卖合同已全部履行完毕，双方无纠葛。”从中可以看出，上诉人逾期交付房屋的违约行为持续至2012年12月28日，被上诉人于2014年7月23日提起违约之诉，并未超过法律规定的2年诉讼时效。故上诉人金诚公司认为本案已过诉讼时效的上诉请求不能成立，不予支持。昌吉回族自治州中级人民法院于2015年4月20日作出（2015）昌中民一终字第410号民事判决：驳回上诉，维持原判。
申请再审人金诚公司向本院申请再审称，1、申请人已于2011年7月24日完成事实交付，于2011年9月18日完成法定交付，其违约行为至迟已于2011年9月18日终止。原判决支持的逾期交房违约金也计算至2012年1月16日的认定是错误的。2、双方约定在2010年9月30日将商品房向郝雁交付，未能按期交付郝雁就应当知道其权利被侵害了，应当在2012年9月30日前，向法院主张自己权利，但其于2014年7月23日才起诉法院，显然超过了法律规定的二年的诉讼时效。而在本案中，一、二审法院均以权属证书的取得之日计算诉讼时效未过，属于明显违反法律规定。3、2012年12月28日的收条中载明”自此，房屋买卖合同已全部履行完毕，双方无纠葛”，表明对于2012年12月28日前已经产生或存在的买卖双方在合同履行中的所有违约、瑕疵、纠纷、争议等均已达成一致，相互不再追究对方的违约责任，其中当然包括不再追究出卖人逾期交房的违约责任。该收条由原告亲笔签署，系其真实意思表示，理应受其约束。请求再审予以纠正。
郝雁辩称，本案申请再审人一直未履行合同义务，完成房屋的交付。首先，申请再审人与被申请人签订的合同第八、第九、第十一条规定，应当将具备交付使用条件的房屋以书面通知的方式告知被申请人，至今我方也未收到。申请再审人不仅未在2010年9月30日使涉案房产达到交付使用条件，并且在2012年达到交房也没有按照合同约定进行交付。不交付是因房屋存在很多质量问题。第二，关于诉讼时效，房产公司一年多无法查询，申请再审人的违约行为一直没有终止。2012年1月16日房屋虽达到主体合格竣工验收条件，但通电通暖完全没有达到，一直到2014年11月才正式通暖。二审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。
本院再审查明事实与原审查明事实一致。
本院再审认为，一、关于房屋交付时间的认定问题。本案双方当事人签订《商品房买卖合同》约定，金诚公司应于2010年9月30日将涉案房屋交付郝雁使用，而金诚公司未按约定交付房屋，已构成违约。金诚公司对于未按约定交付房屋的违约行为予以认可，但对原审法院认定违约截止时间为备案验收合格的时间即2012年1月16日提出异议，金诚公司认为诉争房屋于2011年9月18日办理了工程质量竣工验收合格手续已达到合同及法定交付条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和工程质量保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可以交付使用”。虽然金诚公司于2011年9月18日提交了工程质量竣工验收手续，但商品房的交付使用是以竣工验收合格才能交付使用，本案涉案房屋经有关部门确认备案验收合格的时间为2012年1月16日，因此，诉争房屋的实际交付时间为2012年1月16日。原审判决认定违约时间为2010年10月1日（合同约定交付房屋次日）至2012年1月15日（竣工验收合格前一日）正确。申请再审人的该项申请再审理由不能成立。二、关于诉讼时效的问题。郝雁原审及再审陈述在合同履行过程中一直向金诚公司主张各种权利，2012年12月28日收条中记载”双方无纠葛”的内容亦间接印证郝雁的陈述，因此，可以认定郝雁以其他方式主张权利产生时效期间中断的效力。时效期间从出具收条的2012年12月28日起重新计算，故本案并没有超过2年的诉讼时效期间，金诚公司的该项申请再审理由不能成立。三、关于对收条中记载的”双方无纠葛”字句的理解问题。权利的放弃应当以明示的方式做出，收条中并未记载郝雁放弃追究金诚公司违约责任的内容，金诚公司对收条内容的单方认识非双方合意，金诚公司该项申请理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持昌吉回族自治州中级人民法院（2015）昌中民一终字第410号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长彭英琪
代理审判员伊利
代理审判员张斌
二〇一六年七月二十一日
书记员胥婷