辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽08民终553号
上诉人（原审被告）张桂梅，住辽宁省大石桥市。
委托诉讼代理人：刘春雷，辽宁久和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大石桥市益嘉物业服务有限公司，住所地：营口大石桥市。
法定代表人郝桂荣，董事长。
委托诉讼代理人：赵帅，该公司员工。
上诉人张桂梅因与被上诉人大石桥市益嘉物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大石桥市人民法院(2016）辽0882民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张桂梅及其诉讼代理人刘春雷，被上诉人大石桥市益嘉物业服务有限公司的诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张桂梅上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。理由：一、上诉人于2013年8月5日与被上诉人签订的委托合同不规范，没有期限，按实际收取二年的物业费现已经期满，不能再约束以后的双方权利义务。现两年期满，合同自然终止，如需要延续双方得协商确定，不能沿用原来的合同。二、被上诉人证照不全、其收费不符合法律规定。2013签订的委托合同现已期满无效，上诉人与被上诉人没有签订新的委托合同，被上诉人只是单方的意思表示，不具备预收服务费的资格，一审判决预收2017年的费用是错误的。三、上诉人与被上诉人签订的委托合同中第六条第二项第二点“依据《营口市物业管理实施细则》第二十三条之规定，物业服务费按年度由乙方向甲方预收”，所依据的《营口市物业管理实施细则》第二十三条与物业服务费按年度由乙方向甲方预收没有关联性，所适用法律错误，该条款应视为无效条款。四、被上诉人没有提供与其价值相符的服务。上诉人所有的门市出入临街，出入不经过小区内部，小区内部的物业服务设施答辩人都没有享受到服务，包括电梯的使用等。物业收费却远远高于住宅标准，上诉人不能接受。在上诉人接受服务的时间里，上诉人的房屋漏雨、室内装修严重受损，场所受到极大影响，多次找被上诉人协商解决，至今没有处理，被上诉人没有尽到最基本的服务责任和管理义务。五、一审法院认定的物业服务费数额有误。上诉人在购丰华伊嘉园小区门市时，一并有A10栋3单元二层仓库，双方约定该仓库物业费每年180元，但一个月后，经上诉人与房屋开发商协商将仓库退回。在被上诉人的一审诉请物业数额中将已退回的仓库物业费也计算在内错误，一审法院没有予以查清。
被上诉人大石桥市益嘉物业服务有限公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。物业服务范围很广，并不是都能看到，如，生活垃圾的清理、供电、供水、化粪池、公共设施的维护管理等。我们物业公司的服务是尽责的。
原审原告大石桥市益嘉物业服务有限公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付自2016年6月15日至2017年6月15日所欠付的物业费5，299.00元，滞纳金按照每日万分之五标准支付。
一审法院认定事实：被告于2013年9月6日入住大石桥市丰华伊嘉园。原告与被告于2013年9月6日签定了物业管理服务合同，合同中约定物业管理费用。原告居住面积为284.38平方米，收费标准为每平方米每月1.5元，A10栋3单元二层仓库，180元每年。被告物业管理费已交至2016年6月。经原告通知催要被告一直未能交付物业费，物业合同中约定：“业主和物业使用人逾期交纳物业综合服务费，按以下方式处理：(1)从逾期之日起按应交服务费的万分之五按日交纳违约金。（2）依照《营口市物业管理实施》细则第二十三条，物业费按年度由乙方向甲方预收。”现原告诉至法院要求被告给付自2016年6月15日至2017年6月15日拖欠的物业费。
另查，原告提供了营口市物价局出具的文件，其内容为现政府放开服务价格的通知。
本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述，物业管理服务合同、原告提供的物价局文件、入住通知单、专用收款收据、原告出具的缴费通知，及庭审笔录在卷为凭，并经质证和本院审查，可以采信。
一审法院认为，原、被告已于2013年9月6日签定了物业管理服务合同，双方均应依法履行合同义务。现被告未能及时缴纳物业费，违反了合同相关约定，且合同中约定如被告逾期交纳物业综合服务费，物业费按年度由乙方向甲方预收。”因此对原告要求被告给付2016年6月15日至2017年6月15日物业费此项诉请，本院予以支持。对于被告提出收费依据，根据被告提供的物价局文件现关于物业服务收费，已经放开标准，因此可以按双方在物业服务合同中约定价格。对于被告提出楼房出现裂痕，房屋漏雨造成损害或损失，被告可另行选择处理办法或进行诉请解决。对于原告提出的滞纳金一节，因双方合同中有约定，本院予以支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条《营口市物业服务收费管理办法》二十三条之规定，判决：一、被告张桂梅给付原告大石桥市益嘉物业服务有限公司管理费人民币5，299.00元（伍仟贰佰玖拾玖元）（2016年6月15日至2017年6月15日止）。二、逾期之日起到判决确定之日止按应交服务费的万分之五按日交纳违约金。上列一款，限被告于本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行，应当按照《中华人民共和国民事
诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行判决期间的债务利息。案件受理费25.00元（贰拾伍元已减半收取）由被告负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查，上诉人原来所购的A10栋3单元二层仓库，被上诉人在一审诉讼中已将该仓库的物业费计算在上诉人所欠的物业费内，被上诉人称该仓库不纳入物业收费项目中，故仓库一年180元的物业费应从原判物业费总数中扣除。上诉人欠付的物业费为284.38平方米×1.5元×12个月=5，118.84元。
本院认为，上诉人与被上诉人大石桥市益嘉物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，本院依法予以确认。关于上诉人提出双方当事人签订的《物业管理服务合同》没有约定期限，按实际收取的两年的物业费现已经期满，合同应自然终止，所以不能沿用原来的合同问题。本院认为，上诉人于2016年6月15日至今对丰华伊嘉园进行了事实物业管理，双方虽未约定服务期限，但双方均无解除物业服务合同的意思表示。故在事实物业管理期间，上诉人仍应按合同约定之相关标准，缴纳物业服务费。上诉人提出的两年期满、合同自然终止的主张无事实与法律依据，本院不予支持。对于上诉人提出收费依据，根据被上诉人提供的物价局文件可以看出物业服务收费已经放开标准，因此被上诉人可以按双方在物业服务合同中约定的价格收取物业服务费。因双方在合同中约定如上诉人逾期交纳物业综合服务费，物业费按年度由被上诉人向上诉人预收，因此，一审法院支持被上诉人预收物业费的诉请正确。关于上诉人提出其所有的门市未享受到小区内部的物业服务设施问题。本院认为，小区物业服务系一整体，上诉人所有的门市属于丰华伊嘉园，
故上诉人不能因上述理由而拒付物业服务费用。对上诉人的该项主张，本院不予支持。至于上诉人提出楼房出现裂痕、房屋漏雨造成损失问题，本院认为，楼房出现裂痕及房屋漏雨问题属房屋质量问题，应由房屋开发商负责。上诉人与被上诉人物业公司之间是物业服务关系，不是房屋买卖关系，而商品房买卖与物业服务是两个不同的民事法律关系。因此，对于房屋质量问题，上诉人应当依据有关法律的规定和商品房买卖合同的约定，向开发商主张权利；其不能因房屋质量问题而将对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此为由拒交物业服务费。就此问题，上诉人可另行向案外人主张权利。关于上诉人提出A10栋3单元二层仓库的180元物业费不应计算在其所欠物业费中问题，因被上诉人明确表示该仓库不纳入物业收费项目中，故仓库180元的物业费应从原判物业费总数中扣除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大石桥市人民法院(2016）辽0882民初6091号民事判决第二项；
二、撤销大石桥市人民法院(2016）辽0882民初6091号民事判决第一项；
三、上诉人张桂梅于本判决书发生法律效力之日起十日内给付被上诉人大石桥市益嘉物业服务有限公司物业管理费人民币5，118.84元（2016年6月15日至2017年6月15日止）。
逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行判决期间的债务利息。
一审案件受理费25.00元（贰拾伍元已减半收取）由被上诉人大石桥市益嘉物业服务有限公司负担；二审案件受理费50.00元，由上诉人张桂梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 于永威
审判员 段建勇
审判员 杨名环
二〇一七年四月十九日
书记员 王 睿