广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第818号
上诉人（原审原告）：刘春梅，女，汉族，1978年2月20日出生。
委托代理人：卞连兵，广东比拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市福仕康贸易有限公司。
法定代表人：张壮益，该公司总经理。
委托代理人：朱文贇，广东德盈律师事务所律师。
委托代理人：陈维文，广东德盈律师事务所律师。
上诉人刘春梅与被上诉人深圳市福仕康贸易有限公司（以下简称福仕康公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
一、涉案房产位于深圳市罗湖区笋岗路北中贸大厦2X01，建筑面127.99平方米，房屋性质为市场商品房，房屋用途为住宅，系福仕康公司于2012年10月15日拍卖竞得，于2013年2月1日转移登记至福仕康公司名下，并于2013年3月23日由福仕康公司名下转移登记至案外人名下。
二、2012年11月16日，福仕康公司作为甲方与刘春梅作为乙方签订一份《权利转让合同》，约定：甲方于2012年10月15日在深圳天X拍卖有限公司竞得涉案房产，甲方将涉案房产的处分权利转让给乙方，转让成交价人民币140万元；乙方同意在本合同签订当日支付定金人民币5万元；乙方须于2012年11月20日前将除定金外的剩余首期款人民币37万元支付至双方约定的银行监管账户；如乙方未按照本合同约定履行义务，甲方有权要求乙方以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期超过五日，甲方可解除合同并选择没收乙方已付之首期款作为违约金或没收乙方已支付的定金；如甲方未按照本合同约定履行义务，乙方有权要求甲方以转让价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期超过五日，乙方可解除合同并选择双倍返还乙方已付之首期款作为违约金或双倍返还乙方已支付的定金；合同还约定了其它一些权利义务。合同签订当天，刘春梅向福仕康公司支付了定金人民币5万元，嗣后合同停滞履行至今。双方明确合同签订时，双方均清楚涉案房产尚未登记至福仕康公司名下。
三、刘春梅称福仕康公司将涉案房产卖给案外人，导致合同无法继续履行，构成违约，故福仕康公司应双倍返还已付定金。福仕康公司则称刘春梅得知二套房首期款要达6成时，口头向福仕康公司孙X兰经理确认放弃购买涉案房产，所以福仕康公司于2013年3月份签订合同向案外人出售房产。对前述口头告知，刘春梅予以否认，福仕康公司亦未提供证据证明。福仕康公司称刘春梅未在2012年11月20日之前支付首期款，且因系二套房该约定首期款人民币37万元不足成交价的6成，二套房贷首期款应不低于6成，故刘春梅存在违约，福仕康公司据此主张没收定金。刘春梅称与福仕康公司口头约定房产登记至福仕康公司名下后再支付定金外的首期款，且后面未约定监管账户，故未支付定金外的首期款，福仕康公司否认该口头约定，刘春梅亦未举证证明该约定存在。双方明确至今未签署资金监管协议。刘春梅称已在2012年11月20日之前和之后多次电话通知福仕康公司协助办理资金监管，福仕康公司对此予以否认，刘春梅亦未举证证明自己确已通知福仕康公司办理。刘春梅确认，涉案合同签订时，刘春梅名下目前在深圳市确有另外一套房产。
刘春梅向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除刘春梅与福仕康公司签订的《权利转让合同》，福仕康公司向刘春梅双倍返还定金合计10万元；2、本案诉讼费用由福仕康公司承担。
原审法院认为，刘春梅与福仕康公司之间签订的《权利转让合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强行性规定，虽福仕康公司签订合同时尚未取得涉案房产的产权，但已经拍卖竞得涉案房产，且双方在签约时明知此事实，故该合同合法有效，双方均应严格履行。涉案房产已出售给案外人并已转移登记给案外人，涉案合同已不具备继续履行的基础，刘春梅要求解除涉案合同，依据充分，原审法院予以支持。刘春梅作为买方，支付购房款是其主要合同义务，其对提供和约定资金监管账户、支付定金外的首期款至该监管账户应当承担主义务，福仕康公司作为卖方应当根据刘春梅的要求承担配合签署资金监管协议的从义务。双方至今未签署资金监管协议，刘春梅称已通知福仕康公司于2012年11月20日前协助办理资金监管协议，福仕康公司予以否认，刘春梅称双方已口头约定变更了首期款支付的期限，福仕康公司亦予以否认，刘春梅对前述主张均未提供证据予以证明，应当承担举证不能的后果，故应当认定双方未变更首期款支付时间，刘春梅未能在2012年11月20日前支付约定的定金外首期款人民币37万元，已构成违约，而刘春梅未能举证证明福仕康公司早于刘春梅存在违约行为，按合同约定刘春梅逾期超过5日即视为根本违约，故福仕康公司主张没收刘春梅已支付定金，依据充分，刘春梅要求福仕康公司双倍返还定金人民币10万元，不符合合同约定，缺乏事实和法律上的依据，原审法院依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除刘春梅与深圳市福仕康贸易有限公司于2012年11月16日就深圳市罗湖区笋岗路北中贸大厦2X01房产签订的《权利转让合同》。二、驳回刘春梅要求深圳市福仕康贸易有限公司双倍返还定金人民币100000元的诉讼请求。本案受理费人民币1150元，由刘春梅负担。
上诉人刘春梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销（2013）深罗法民三初字第1853号民事判决书第二项，改判福仕康公司向刘春梅双倍返还定金合计100000元；2、本案一、二审诉讼费用由福仕康公司承担。上诉事实与理由为：
一、刘春梅不存在违约行为。刘春梅与福仕康公司签订《权利转让合同》后按合同约定支付了定金五万元及办理委托公证并支付了公证费，由于福仕康公司未约定银行监管账户，刘春梅未支付除定金外的首期款37万元，但这并非刘春梅违约。
二、一审判决认定刘春梅违约无事实与法律依据。l、根据刘春梅与福仕康公司所签《权利转让合同》约定，刘春梅应将除定金外的首期款37万元支付至双方约定的银行监管账户。显然，应是双方约定银行监管账户在先，刘春梅支付房款在后，在刘春梅与福仕康公司未约定银行监管账户前，刘春梅支付房款的义务不具备履行条件。由于福仕康公司办理房屋过户的手续原因，使得刘春梅与福仕康公司尚未约定银行监管账户，在此前提下，刘春梅未支付房款不能认定为违约。2、根据二手房交易惯例，为保证卖房一方的权益，监管账户通常由卖房一方指定银行办理。一审法院关于约定监管账户由刘春梅承担主义务，福仕康公司承担次义务的论述无事实与法律依据，也与二手房交易惯例相悖。3、退一步说，即使如一审法院所述约定监管账户由刘春梅承担主义务，福仕康公司承担次义务，在双方未约定监管账户一事上，刘春梅与福仕康公司均应承担责任，一审法院仅仅认定系刘春梅一方违约并承担全部不利后果，显失公平。综上，一审判决认定刘春梅违约无事实与法律依据，对刘春梅不公。
三、福仕康公司存在严重违约行为致使合同无法继续履行。我国《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”即，在发生了合同约定的解除合同的条件以后，享有解除权的一方可以解除合同，在有解除权的一方将解除合同的意思表示通知对方后，合同的权利义务即告终止。本案中，即使刘春梅未支付除定金外的首期款属刘春梅违约，依据刘春梅与福仕康公司所签《权利转让合同》第七条，也仅仅是“甲方可解除合同”，即福仕康公司享有了合同的解除权，福仕康公司是否行使解除权，应由福仕康公司选择。如福仕康公司选择解除合同的，应将解除合同的意思表示通知刘春梅，自通知到达刘春梅时，刘春梅与福仕康公司所签合同才解除。福仕康公司在未向刘春梅发出解除合同通知的情况下，刘春梅与福仕康公司所签合同仍然生效。在刘春梅与福仕康公司所签合同仍然生效之情形下，福仕康公司将本应转让给刘春梅的房屋转让给第三方，致使刘春梅与福仕康公司签订的《权利转让合同》无法继续履行，显然福仕康公司的行为已经属严重违约，并直接导致了合同无法继续履行，应承担违约责任。
综上所述，刘春梅不存在违约行为，一审判决认定刘春梅违约无事实与法律依据，由于福仕康公司的严重违约行为致使合同无法继续履行，应由福仕康公司承担全部责任。请二审法院依法改判福仕康公司向刘春梅双倍返还定金合计100000元。
被上诉人福仕康公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分、适用法律正确，依法应予以维持。1、事实上本案中刘春梅违约的原因在于与福仕康公司签订的权利转让合同时隐瞒了其已购买一套房的事实，在合同中依然采取了首套房的按揭比例，即首付三成按揭七成的付款方式，但在办理银行放款手续时银行查实刘春梅之前已购买一套房，按揭只能是四成，首付需要六成，刘春梅在无力支付80多万首期款的情况下才通知福仕康公司放弃购买，福仕康公司依法没收刘春梅的定金符合法律规定。2、关于监管帐号的问题，如上所述，刘春梅合同中的按揭资金批不下来，银行是不可能提供存放首期款的监管帐号的，究其原因还是因为刘春梅隐瞒了之前已购买一套房的事实，这足以证实是刘春梅违约在前。3、关于合同解除的问题，权利转让合同时明确规定如果逾期五天不支付首期款，福仕康公司有权解除合同，根本不存在需要专门通知解除的问题。4、关于证据方面，在本案中刘春梅称变更了首期款支付的期限，均为口头表达，没有直接的证据予以支持，但在本案中明确的有以下几点：第一，刘春梅在购房时已购入一套房子，并且是没有在权利转让合同中体现，属于隐瞒事实；第二，刘春梅无法按权利转让合同所申请的按揭比例办下贷款；第三，由于刘春梅的原因，银行没有相关的监管帐号；第四，刘春梅没有在约定的期限内支付首期款。以上几点足以证明是刘春梅违约在先。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，刘春梅与福仕康公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应全面适当的履行各自的合同义务。
刘春梅未按照合同约定于2012年11月20日前支付剩余首期款37万元，构成根本违约，福仕康公司解除合同的条件已成就。但福仕康公司在未通知刘春梅解除合同的情况下即将涉案房产转卖他人，一房二卖，亦构成根本违约。双方应各自承担违约责任。鉴于双方均有解除合同的意愿，涉案合同亦已不具备继续履行的条件，本院确认涉案房屋买卖合同终止。刘春梅不得向福仕康公司主张双倍返还定金。福仕康公司应向刘春梅返还已收取的定金人民币5万元。
综上，上诉人刘春梅的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。原审查明事实清楚，认定事实不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1853号民事判决；
二、确认上诉人刘春梅与被上诉人深圳市福仕康贸易有限公司于2012年11月16日就深圳市罗湖区笋岗路北中贸大厦2101房签订的《权利转让合同》终止；
三、被上诉人深圳市福仕康贸易有限公司应自本判决生效之日起十日内向上诉人刘春梅返还定金人民币5万元；
四、驳回上诉人刘春梅的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费合计3450元，由上诉人刘春梅与被上诉人福仕康公司各自负担1725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年十二月一日
书 记 员 李开宇（兼）