连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0703民初3309号
原告：中国建设银行股份有限公司连云港港口支行，住所地连云港市连云区中华西路49号。
负责人：郑勇，支行行长。
委托诉讼代理人：郑明明，公司员工。
委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。
被告：倪卫新，男，1978年3月19日生，汉族，住连云港市连云区。
被告：潘洪，女，1978年9月26日生，汉族，住连云港市连云区。
被告：连云港博奥盛世置业有限公司，住所地连云港市连云区墟沟镇中华东路北侧兴港商住楼101室。
法定代表人：金澄，总经理。
原告中国建设银行股份有限公司连云港港口支行（以下简称建行连云港港口支行）诉被告倪卫新、潘洪、连云港博奥盛世置业有限公司（以下简称博奥公司）借款合同纠纷一案,本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杲先亮到庭参加诉讼。被告倪卫新、潘洪、博奥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告建行连云港港口支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除2008年3月28日原告与被告一、二签署的《个人住房（商业用房）借款合同》，判令二被告立即归还借款本金138977.18元、利息6748.58元、罚息4372.14元（利息、罚息暂计至2017年4月25日，2017年4月26日起至实际清偿完毕之日止的利息、罚息按合同约定计算），合计150097.9元。2、判令原告对抵押物折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。3、判令被告三承担连带保证责任。4、判令三被告共同承担本案的律师费7000元及诉讼费用。事实与理由：2008年3月28日，原告和被告倪卫新、潘洪签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告倪卫新、潘洪向原告借款484000元，贷款期限120个月，贷款发放日为2008年3月28日，贷款到期日为2018年3月28日，贷款执行利率为8.613%，利率调整方式为下年初调整。贷款逾期的，罚息利率为执行利率的水平上上浮50%。抵押财产连云港市连云区中山东路28号商住楼北楼2009室。借款合同由博奥公司提供保证，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。借款合同还约定其他事项。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告倪卫新、潘洪多次拖欠借款本金及利息，已经构成违约，截止2017年4月25日，累计拖欠贷款本息150097.9元。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告有权解除与被告的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利。现向贵院提起诉讼，请依法予以支持。
被告倪卫新、潘洪、博奥公司均未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2008年3月28日，原告建行连云港港口支行（贷款人）与被告倪卫新、潘洪（借款人）、博奥公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告倪卫新、潘洪向原告借款肆拾捌万肆仟元，借款期限为120个月，即2008年3月28日至2018年3月28日。等额本息还款。贷款采取浮动利率，即在基准利率水平6.525‰上浮10%。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度进行相应调整。本合同中借款人逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任一仪器借款本息的行为。本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整。本合同项下担保方式为最高额保证+抵押。抵押财产为连云区中华东路28号商住楼北楼2009房产。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项；2、借款人未按合同约定用途使用贷款的；…出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金；…6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按揭贷款人指定的利率定价标准执行…11、行使担保权利；…保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条（借款金额）所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告建行连云港港口支行于2008年3月28日向被告倪卫新发放贷款484000元。
贷款人倪卫新、潘洪（抵押人）就上述贷款提供了抵押担保，并与原告签订了《房地产抵押合同（按揭）》一份，合同担保人处有被告博奥公司盖章，合同签订的时间为2008年3月26日，抵押人倪卫新将其购买的坐落于连云区中华东路28号商住楼北楼2009房地产抵押给原告，抵押期间2008年3月26日起至2018年3月26日止。抵押合同还约定，自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》《房屋他项权证》止，担保人无条件承担起担保范围内的担保责任。抵押合同还对其他权利义务进行了约定。涉案抵押房产至今未办理他项权证。
原告另提供其与被告博奥公司2008年12月30日签订的《个人住房借款最高额保证合同》一份，原告建行港口支行为债权人乙方，被告博奥公司为保证人甲方，合同约定，为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”是指因购置坐落于月光蝴蝶花园项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。被保证的债权是指自2008年12月30日至2010年12月30日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一些列债权，最高额为伍仟万元。在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发房贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证期间，乙方根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，乙方有权要求甲方在该提前到期日起五个银行工作日内承担保证责任，甲方同意按乙方要求承担保证责任。保证合同还对其他权利义务进行了约定。
上述贷款发放后，被告倪卫新、潘洪从2016年1月28日起逾期还款，原告因而诉至本院。庭审中原告明确2017年4月26日起利息按年利率8.613%计算，罚息利率按年利率8.613%上浮50%即执行年利率12.92%，均计算至被告实际给付之日止，采取浮动利率。原告诉求的暂计算至2017年4月26日罚息4372.14元包含复利（利息的罚息）496.17元。从2017年4月27日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息标准新产生的利息为1536.03元、罚息为5926.78元、复利为874.94元。
另查明，2018年度5年以上中国人民银行同期贷款利率为4.9%。本院于2018年1月15日向被告倪卫新、潘洪公告送达到涉案应诉材料。
再查明，原告（甲方）于2017年3月25日与江苏永信律师事务所（乙方）签订《委托代理协议一份》，委托乙方处理涉案诉讼事宜，并支出律师代理费7000元。
上述事实有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、房地产抵押合同、个人贷款支付凭证、个人住房借款最高额保证合同、委托代理协议、律师费发票及当事人陈述等证据在卷予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告建行连云港港口支行与被告倪卫新、潘洪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告建行连云港港口支行与被告博奥公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间借款、担保法律关系均合法有效，双方当事人应按照协议约定履行各自的权利、义务。原告已按约向被告倪卫新、潘洪发放贷款，被告倪卫新、潘洪违反合同约定，未按期偿还贷款本息，原告有权依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，宣布贷款提前到期、解除合同并要求被告倪卫新、潘洪归还剩余借款本息。被告倪卫新、潘洪收到涉案应诉材料的时间为2018年1月15日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院认定原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除时间为2018年1月15日。关于原告主张的未到期本金、已到期本金及欠息，原告未提供证据证明其向被告主张该权利的时间，本院认定被告收到应诉材料的时间为权利主张的时间，即被告倪卫新、潘洪应于2018年1月15日前向原告立即偿还尚未到期的借款本金及已到期的借款本息，原告未主张2017年4月26日起的复利，故按照原告诉求计算至2018年1月15日被告倪卫新、潘洪的欠息金额为18583.53元（6748.58元+4372.14元+1536.03元+5926.78元）。从2018年1月16日起，原、被告之间《个人住房（商业用房）借款合同》已解除，原告再依据该合同借期内利率主张利息无合同依据，本院不予支持。关于原告主张的至被告付清欠款之日止的罚息，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定了借款人违约时，原告有权自借款逾期之日起至本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，该条款为结算和清理条款，对原、被告仍具有约束力，原告诉请被告给付罚息有事实和法律依据，罚息自2018年1月16日起参照罚息利率标准执行，即基准利率上浮10%的基础上再上浮50%，2018年度执行年利率8.085%（4.9%×1.1×1.5），采取浮动利率，罚息利率于每年的1月1日调整，对原告诉求合理的部分，本院予以支持。
关于原告诉请对抵押物折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权的诉求，本院认为，涉案抵押房产未办理他项权证，抵押权未设立，原告主张对该抵押房屋享有优先受偿权无事实及法律依据，对原告该诉求，本院不予支持。
关于原告诉请被告博奥公司承担连带保证责任的诉求，本院认为，被告博奥公司为被告倪卫新、潘洪的上述借款提供阶段性连带保证责任担保，保证期间至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），现涉案房产他项权证并未办妥，被告博奥公司的阶段性担保责任并未解除，故被告博奥公司应当对被告倪卫新、潘洪的上述债务承担连带责任，对原告该诉请，本院依法予以支持。
关于原告主张的律师费7000元，有委托代理合同及律师费发票为证，符合江苏省律师费收费办法，且《个人住房（商业用房）借款合同》中也约定了律师费的承担，故对原告要求三被告连带承担律师费7000元的诉求，本院依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司连云港港口支行与被告倪卫新、潘洪2008年3月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2018年1月15日解除。
二、被告倪卫新、潘洪于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司连云港港口支行借款本金138977.18元及欠息18583.53元、罚息（罚息从2018年1月16日起至实际给付之日止按年利率8.085%计算，罚息利率于每年的1月1日调整，如遇中国人民银行同期贷款利率调整，则根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，即以基准利率上浮10%再上浮50%），并赔偿原告律师费损失7000元。
三、被告连云港博奥盛世置业有限公司对被告倪卫新、潘洪的上述债务承担连带偿还责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司连云港港口支行就被告倪卫新、潘洪提供的抵押物经折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3442元、公告费800元，合计4242元，由被告倪卫新、潘洪、博奥公司连带负担（因原告已预交，三被告将该款在本判决生效后十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3442元，并将交款凭证交于本院，连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百五十三条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 武心勇
代理审判员 刘广侠
人民陪审员 刘 磊
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 王 云
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任的保证人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人内履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。