新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民民二初字第498号
原告：王影，女，汉族，1968年2月20日出生，身份证号码2101211968********，住址辽宁省新民市。
委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。
被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。
法定代表人：符丽华，该公司董事长。
委托代理人：符太岩，该公司工作人员。
委托代理人：宋娜，该公司工作人员。
第三人：王忠跃，男，汉族，1958年11月30日出生，身份证号码2101041958********，住址沈阳市和平区。
委托代理人：陈凤贵，北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。
原告王影诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人王忠跃商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年1月5日起诉至本院。本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长，与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员彭海英组成合议庭，并于2015年4月22日、2016年5月26日公开开庭审理了本案，原告王影及其委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司的委托代理人符太岩、宋娜，第三人王忠跃的委托代理人陈凤贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王影诉称，2012年2月25日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计2337674元，被告将2号楼（2-13）-（2-14）号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归原告所有，判令被告协助原告办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。
被告公司辩称，2012年6月30日由于公司涉嫌合同诈骗，法人符丽华被依法羁押，经公司实际经营者刘红玉确认，新民市政府综合调查小组核实下，对公司实际购房者予以确认，并于2014年10月22日，在新民市政府协调下对确认购房者办理了房屋入住手续。公司对原告和第三人带来的损失深表歉意，愿意服从法院判决。
第三人王忠跃述称，不同意原告的诉讼请求。理由为：第一、本案争议的房屋系本案有独立请求权第三人购买，第三人与被告签订了购房合同并备案登记，支付了全部购房款，且被告金晟公司为第三人出具了《准住通知单》。第二、原告与金晟公司之间的房屋买卖关系不真实。第三、《认购协议》不能代替《商品房买卖合同》。根据该协议内容，原告只能取得在符合约定条件时以认购协议约定的价格购买被告金晟公司案涉房屋的权利。第四、原告虽主张被告金晟公司已经对其交付了房屋并已实际进住。但是原告并未能提供进住的证据，且金晟公司当时不具备交付房屋的能力。还有金晟公司早在2011年就向第三人出具了《准住通知书》。第五、原告提供的《华丽英典房产认证证明》不能作为原告房屋买卖合法有效的证据。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人王忠跃诉称，2011年6月27日，第三人王忠跃与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买新民市民族街华丽英典第2幢（2-13）-（2-14）号网点房，总价款1363600元，房屋交付时间为2012年12月31日。现被告未能按合同约定向第三人王忠跃交付房屋，故第三人王忠跃请求法院确认第三人与被告签订《商品房买卖合同》有效、给付逾期交房违约金、确认案涉房屋归第三人所有。2011年6月到2011年10月，第三人和孙黎生、刘玉峰等分四次共打入被告金晟公司账户1877.5万元。当时约定被告金晟公司或者以月三分以上利息作为借款归还，如到期不能归还，则履行房屋买卖合同。我方原向法院主张我方与金晟公司为房屋买卖关系，但法院未予认可，故第三人向被告金晟公司主张债权。2016年4月6日，第三人王忠跃向法院申请，变更其诉讼请求为：判令被告给付第三人欠款1363600元及利息409080元，并由被告承担本案诉讼费。
被告金晟公司辩称，我公司表示对借款的事实予以确认，但是数额不予确认。按公司前负责人刘红玉确认，我公司与利昇典当行即陈素梅、孙黎生等有债权债务关系。刘红玉阐明与其有借款合同，但是公司尚未收到借款合同，并不知情所欠数额，即转账凭证。对于利息如果核实借款属实，我公司同意按照年利率6%支付。
原告王影述称，第三人与被告之间的借款关系，与我的诉讼请求不具有关联性，所以对该问题我们不发表意见。基于第三人变更诉讼请求主张债权债务关系。根据相关法律规定，原告是本案诉争房屋的实际购买人，第三人在本案中对诉争房屋进行了财产保全，但其保全依据为债权债务关系。根据该规定，买受人的权利优于债权债务关系，应优先保护原告所主张的买卖合同权利。
经审理查明，2010年12月23日，原告王影与被告金晟公司签订《华丽英典商品房认购协议书》一份，协议约定原告自愿认购华丽英典项目33号网点一套，建筑面积252.67平方米（最终面积以房产局测定为准），实际成交单价8838元/平方米，总房款2233097元。协议约定付款方式为：认购当日即付定金60000元人民币，10日内补齐所应交纳的首付款1123097元（含已付定金），剩余购房款在签订《商品房买卖合同》7日后办理银行按揭。另，被告金晟公司的刘红玉在该认购书上写明“同意减免契税”。原告王影于2010年12月23日向被告金晟公司交纳购房定金60000元，2011年1月7日向被告金晟公司补交首付款950000元,2011年3月4日向被告金晟公司补交楼款420000元，2011年4月28日向被告金晟公司补交楼款390464元，2011年10月17日向被告金晟公司补交楼款300000元，2012年2月25日向被告金晟公司补交差价款176199元，被告金晟公司就上述钱款为原告王影出具《收款收据》6张。因原告王影将案涉房屋的房款全部交齐，2012年2月25日，原、被告又重新签订《华丽英典商品房认购协议书》，约定房屋建筑面积为272.72平方米，总房款2296662元。原、被告均确认华丽英典33号网点与华丽英典2号楼（2-13）-（2-14）号房为同一处房屋。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告王影出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典2号楼（2-13）-（2-14）网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。原告王影于2014年又向被告金晟公司补交差价款41011元，被告金晟公司为其出具相应《收款收据》1张。2014年10月22日，被告金晟公司向原告王影交付本案诉争房屋。原告王影交纳物业费、取暖费、电费等费用，占有使用房屋至今。
另查明，2011年6月27日，第三人王忠跃与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：XM2011-1206714，合同约定第三人购买位于新民市民族街67-1号第2幢（2-13）-（2-14）号房，建筑面积272.72平方米，单价为5000元，总价1363600元。2011年6月27日，被告金晟公司向第三人王忠跃出具《准住通知单》和一张《收款收据》（金额为1363600元）。2011年6月28日，第三人王忠跃取得案涉房屋预售商品房预告登记。另陈素梅、王忠跃、庄为光、张升祥及刘玉峰等五人与被告金晟公司共签订《商品房买卖合同》34份，涉及15套网点和19套住宅，34份《商品房买卖合同》涉及金额共计18273772元。2011年6月到2011年10月，第三人和孙黎生、刘玉峰等分四次共打入被告金晟公司账户18775000元（分别为：2011年6月28日5000000元，2011年6月29日2440000元，2011年8月2日6510000元，2011年10月11日4825000元），第三人表示案涉房屋房款的支付时间为2011年6月29日。2016年4月6日，第三人王忠跃向法院申请，变更其诉讼请求为：判令被告给付第三人欠款1363600元及利息，并由被告承担本案诉讼费。
再查明，原、被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》和第三人与被告签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋为同一房屋。2011年5月23日，被告金晟公司取得本案诉争房屋的预售许可证，但诉争房屋尚未竣工验收。
还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……3.与陈素梅、庄为光、孙黎生、刘玉峰有关的合同诈骗事实……2010年12月23日，金晟公司与王影签订《华丽英典商品房认购协议书》，将新民市民族街67-1号2栋（2-13）-（2-14）房屋以2,296,663元的价格出售给王影，获取房款2，296，663元……2011年6月28日，金晟公司与王忠跃签订《商品房买卖合同》，将上述两处房屋在新民市房产管理处为王忠跃办理备案登记”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……6、证人陈素梅的证言，结合确认单、商品房买卖备案合同、收款收据、金晟公司备案登记在陈素梅、王忠跃、刘玉峰、张升祥名下房产明细表等证据，证实2011年6月，金晟公司向陈素梅、孙黎生、刘玉峰借款共计2452万元，金晟公司用华丽新都十五套网点、十九套住宅以商品房买卖合同备案形式抵押，抵押借款汇到金晟公司账号，抵押借款是陈素梅、刘玉峰与金晟公司刘红玉经手办理，所借2452万元金晟公司尚未归还的事实”。现该两份法律文书均已生效。
上述事实有原告起诉状、《华丽英典商品房认购协议书》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《新民宏宇热力有限公司机打收费凭证》、电费收据联、《商品房买卖合同》、准住通知单、中信银行电汇凭证、中国建设银行转账支票存根、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录、当事人陈述等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。
本院认为，关于原告诉请的部分。原、被告签订的两份《华丽英典商品房认购协议书》均系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法有效的商品房买卖关系。故对于原告请求确认原、被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》有效的诉请，本院予以支持。本案中，原、被告之间先后签订了两份认购协议书，均约定原告自愿认购案涉房屋，第二份认购协议书仅对第一份协议中的付款方式进行了变更。因此，应以后签订的第二份认购协议书为准，故本院确认原、被告于2012年2月25日签订的《华丽英典商品房认购协议》的效力。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了购房款，被告向原告交付房屋，被告还应负有协助原告办理房证的义务。但因现该房未进行竣工验收，尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。关于原告主张确认房屋产权归其所有的诉讼请求，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，因本案诉争房屋目前无法办理所有权登记手续，故原告此项诉讼请求，本院无法支持。
关于第三人诉请的部分。本案中，虽然第三人与被告金晟公司签订了《商品房买卖合同》，办理了预购商品房预告登记，第三人也持有被告金晟公司开具的房款收据和准住通知单，双方从形式上履行了商品房买卖的相关手续。但是通过对第三人购房情况的审查分析，第三人的购房价格明显低于市价，其购买多套房产的价格及双方的交易流程等均不符合市场交易规律和日常生活房产交易的普遍习惯。因此，第三人与被告金晟公司之间并不是真实的商品房销售合同关系。现第三人变更诉讼请求为要求被告给付欠款1363600元，故本院依照民间借贷法律关系进行审理。根据被告在庭审中明确说明其签订合同是基于借款关系而产生的陈述，结合第三人提供的打款凭证、收款收据及《商品房买卖合同》等证据，能够认定第三人与被告之间存在民间借贷关系，故对于第三人主张被告给付欠款1363600元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于第三人主张被告给付利息的诉请，对于利息的起算时间，第三人主张从2011年7月30日起开始计算，被告主张从打款凭证的第二日起算，结合第三人提供的打款凭证的时间，无法确认本案所涉钱款的具体打款时间，故从最后一次打款的次日开始起算，即从2011年10月12日起算。对于利率部分，因第三人及被告均同意按照年6%起算，且不违反相关规定，故对此本院予以采纳。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
确认原告王影与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司于2012年2月25日签订的《华丽英典商品房认购协议书》有效；
被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内给付第三人王忠跃欠款人民币1363600元及利息（以1363600元为本金，自2011年10月12日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；
驳回原告王影的其他诉讼请求;
驳回第三人王忠跃的其他诉讼请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告王影交纳的案件受理费100元、保全费5000元，第三人王忠跃交纳的案件受理费9003元、保全费5000元，共计19103元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张春红
代理审判员 唐晓丽
人民陪审员 彭海英
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王海滨
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第五十五条：民事法律行为应当具备下列条件：
行为人具有相应的民事行为能力；
意思表示真实；
不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。