重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合法民初字第07299号
原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行，住所地重庆市合川区苏家街40号，组织机构代码90360877-0。
负责人黎阳，该支行行长。
委托代理人夏雪，女，1989年2月24日出生，汉族，该行员工，住重庆市北碚区。
委托代理人周光普，男，1960年9月17日出生，汉族，该行员工，住重庆市合川区。
被告吴刚，男，1978年10月11日出生，汉族，住重庆市合川区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行（以下简称农行合川支行）与被告吴刚金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王红玉担任审判长，与审判员黄小琴、代理审判员邹金燕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏雪到庭参加诉讼，被告吴刚下落不明，本院依法公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告农行合川支行诉称，2012年7月16日其与被告签订了借款合同，约定被告向其借款24万元，借款用途为购房，借款期限240个月，被告每月向其等额归还贷款本息，被告以位于重庆市合川区南津街X号某某小区X号楼X房屋的产权作为履行借款合同的担保，并于2012年11月28日办理了抵押登记。上述合同及抵押手续办妥后，2012年12月20日其向被告放发了借款24万元，执行年利率6.55%。从2014年3月起被告未按借款合同的约定归还借款本息，已存在严重违约，依据借款合同的约定，其有权要求收回已发放的贷款本金。故依法起诉，要求：一、被告偿还借款本金232617.46元及截止2014年10月29日的利息、罚息和复利10396.40元，合计243013.86元；从2014年10月29日起的利息、罚息和复利根据合同约定和人民银行规定计付，利随本清。二、原告对本案贷款抵押物：位于重庆市合川区南津街X号某某小区X号楼X房屋有优先受偿权。三、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。审理中，原告将其第一项诉讼请求变更为要求被告偿还借款本金232617.46元及利息，利息（含罚息及复利）以232617.46元为基数，从2014年3月20日起按借款合同中约定的利率标准计算至付清之日止。
被告吴刚未作答辩。
经审理查明，2012年7月16日，原告农行合川支行作为贷款人，被告吴刚作为借款人、抵押人，双方签订了合同编号为55020120120026773的《个人购房担保借款合同》，合同第一部分通用条款违约责任第十二条12.1约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。12.3约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.4约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（1）借款人未按本约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；（3）……（4）……。该合同第二部分特别条款约定：借款金额24万元；借款用途为购房，借款人购买的房产位于重庆市合川区南津街X号某某小区X号楼X房屋，建筑面积77.35平方米，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月；借款提取方式为借款人将全部借款直接划入重庆希望玫瑰园房地产开发有限公司的账户。2012年11月28日，原告农行合川支行作为甲方（贷款方、抵押权人），被告吴刚作为乙方（借款方、抵押人）、重庆希望玫瑰园房地产开发有限公司作为丙方（担保方、开发商）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，该合同中对贷款金额、期限、利率及还款方式、抵押物状况、权利义务、违约责任、争议的解决方式等进行了约定，原告农行合川支行在该合同甲方处加盖公章，被告吴刚在该合同乙方处签名并加盖指纹，重庆希望玫瑰园房地产开发有限公司在该合同丙方处加盖公章，并办理了抵押登记。2012年12月20日，原告农行合川支行将借款本金支付到借款合同中指定的账户中，借款凭证上载明借款年利率为6.55%，借款期限从2012年12月20日起至2032年6月19日止。合同履行期间，被告吴刚按《个人购房担保借款合同》的约定偿还原告农行合川支行借款本金及利息至2014年3月19日，后未再偿还本金及利息。现尚欠本金232617.46元，2014年10月，原告农行合川支行遂向本院起诉，其诉请如前。
另查明，被告吴刚所购房屋在签订《个人购房担保借款》合同中标明购买房屋的地址为重庆市合川区南津街X号某某小区X号楼X房屋，建筑面积77.35平方米，办理房地产权证确定房屋的坐落标明为合川区南办处南津街X号X幢X，建筑面积82.55平方米，房地产权证号204房地证2013字第22XXX号。
上述事实，有原告的陈述，《个人购房担保借款合同》、《预购商品房抵押合同》，个人借款赁证、房地产权证，还款明细等证据为证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告农行合川支行与被告吴刚自愿签订的《个人购房担保借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告农行合川支行按合同约定将借款本金24万元支付至合同中指定的账户，已按合同约定履行了支付借款的义务，被告吴刚应按照合同约定履行分期偿还借款本金和利息的义务，但被告吴刚按合同约定时间分期偿还借款本息至2014年3月19日后，至今未再按合同约定时间向原告农行合川支行偿还借款本息，违反了双方合同的约定，构成违约，应承担本案的全部过错责任。原告农行合川支行要求被告吴刚提前偿还借款本金，并从2014年3月20日起按双方合同约定的利率标准支付利息（含罚息、复利）至还清借款之日止的请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告农行合川支行与被告吴刚自愿签订抵押合同并办理了抵押登记，故对原告农行合川支行要求对借款抵押物即位于重庆市合川区南津街X号某某小区X号楼X房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告吴刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系其对自己诉讼权利的处分，由此所产生的不利后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴刚所欠原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行借款本金232617.46元及利息（利息以232617.46元为基数，从2014年3月20日起按双方借款合同中约定的标准计算，利随本清），限被告吴刚于本判决生效后十日内付给原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行。
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行对借款抵押物即坐落于重庆市合川区南津街X号某某小区X号楼X房屋享有优先受偿权。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4944元，公告费1000元，合计5944元，由被告吴刚负担，此款已由原告垫付，限被告吴刚于本判决生效后十日内付给原告中国农业银行股份有限公司重庆合川支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 王红玉
审 判 员 黄小琴
代理审判员 邹金燕
二〇一五年四月八日
书 记 员 刘 颖