河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8370号
上诉人（原审被告）：张紫怡，男，1985年2月18日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王景龙，河南国银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘明，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王志明，男，1982年11月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：胡亚隆，河南啸谦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕驰，河南啸谦律师事务所实习律师。
原审第三人：崔俊苗，女，1988年10月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王景龙，河南国银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘明，河南国银律师事务所律师。
上诉人张紫怡因与被上诉人王志明、原审第三人崔俊苗屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张紫怡的委托诉讼代理人王景龙、刘明，被上诉人王志明的委托诉讼代理人胡亚隆、吕驰，原审第三人崔俊苗及其委托诉讼代理人王景龙、刘明到庭接受了询问。本案现已审理终结。
张紫怡上诉请求：撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初3880号民事判决书第三项，改判驳回王志明要求赔偿损失15562元、支付违约金138000元的诉讼请求。事实和理由:补充：1.补充协议实际上是借款协议，与本案中的房屋买卖关系不是同一法律关系，王志明要求返还15万元及违约金应另行起诉。2.佣金和金融服务费因为中介和金融服务公司在事实上未提供相关服务，该部分损失，王志明可要求中介和金融服务公司返还，不应由张紫怡承担。3.合同履行过程中，王志明多次违约，其中包含在第一次解押时就拒绝支付解压款，网签时不配合进行网签，在第二次解押当天下午突然拿出一份自行打印好的补充条款，威胁张紫怡若不签，王志明就不履行合同，因此，王志明对于今天的结果应承担部分责任。4.在王志明未提供证据证明其损失的情况下，一审法院应参照郑州市房管局公布的二手房交易均价，按照签订合同时和王志明认为的张紫怡不履行合同的期间的均价确认王志明的损失。
王志明辩称，王志明是郑州户口，不存在限购情况。2016年12月22日限购根据郑州市人民政府相关规定，自2016年12月22日实施。张紫怡与崔俊苗在2016年11月1日已明确表明不再履行合同，构成根本违约。房价在诉讼期间大幅上涨，一审法院适用法律正确，诉讼费用由一审法院依法收取。补充协议明确约定此笔借款在双方到房管局办理手续时冲抵首付款，足以证明是基于房屋买卖合同而来。佣金等费用损失有明确约定，依据合同应由违约方承担。张紫怡未提交证据证明王志明违约。一审法院依据合同和补充协议约定进行判决，违约金有合同明确约定，有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回张紫怡的上诉请求，维持一审判决。
崔俊苗述称，一审判决的诉讼费与惠济区人民法院法院的公示不符。定金是交给中介的而不是交给我们，王志明可以要求中介进行赔偿。
王志明向一审法院起诉请求：1.判令张紫怡继续履行与王志明签订的《房屋买卖合同》，协助王志明办理位于郑州市××生产路××院××楼××单元××号房屋（房屋所有权证号：1501217266）的过户手续；2.判令张紫怡支付王志明违约金138000元；3.诉讼费用由张紫怡承担。诉讼过程中，王志明变更诉讼请求为：1.依法判令解除王志明与张紫怡签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令张紫怡返还150000元并按照中国人民银行同期同类贷款利率向王志明支付自2016年10月1日起至付清之日止的利息；3.依法判令张紫怡赔偿王志明实际损失38662元（含交给中介的费用30000元其中佣金6900元、定金23100元，金融服务费8662元），并赔偿王志明违约金138000元，以上共计176662元；4.本案诉讼费用由张紫怡承担。
一审法院认定：2016年8月18日,王志明（乙方）与张紫怡（甲方）、郑州联美房地产营销策划有限公司第五分公司（以下简称“中介”，即：丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将其所有的坐落于惠济区生产路20号院8号楼1单元8层818号的房屋（所有权证号：1501217266）出售给乙方，房屋建筑面积为62.59平方米，总价款为陆拾玖万元整。乙方于本合同签订时支付佣金及定金（违约定金）共计三万元整（其中佣金陆仟玖佰元整，余额作为定金），甲方同意该定金在办理完房屋过户手续前由丙方无偿保管。付款方式为按揭贷款，甲乙双方签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时，将首付款壹拾贰万元整交付甲方，剩余房款伍拾柒万元由银行放贷之日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。甲、乙双方应在本合同签订之日起9个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方需保证房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。中介的佣金由乙方支付6900元，在签订本合同时，应向中介及时、足额支付佣金；单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。引起诉讼后仲裁的，守约方应凭生效的法院判决书、调解书或仲裁裁决书确定的结果从中介领取定金、物业交割保证金、佣金、售房保证金或房屋产权证。
2016年10月1日，王志明（乙方）与张紫怡（甲方）、中介（丙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2016年10月1日将拾伍万元借给甲方用于解除此房屋的抵押，专款专用，甲方不得挪作他用；此笔借款于甲乙双方去房管局办理过户手续时冲抵房屋首付款；甲方在收到乙方支付的款项后，保证将涉案房屋以陆拾玖万元的价格卖给乙方，并在放款后7日内和乙方到房管局办理过户手续，甲方放弃以任何事由对抗协助乙方过户的义务；如因甲方原因导致房屋不能过户（包括但不限于房产手续不真实、不完整导致无法过户；拖延过户最终导致无法过户；将房屋抵押、出售给第三人；因甲方的原因导致房屋被查封等情况），甲方除退还乙方所借款项并承担乙方的实际损失外，还需另行支付乙方房屋总价款20%的违约金。
合同签订后，王志明向中介缴纳房款定金30000元（含佣金6900元、定金23100元）。2016年9月12日，王志明向上海易居房地产交易服务有限公司缴纳按揭贷款费8662元。2016年10月1日，王志明向张紫怡支付150000元用于房屋解押。2016年10月9日，中国光大银行股份有限公司郑州东风支行向张紫怡出具客户贷款结清通知书，载明张紫怡在2012年8月2日的77251216001466号《贷款合同》项下的住房按揭贷款已于2016年10月8日全部清还完毕。2016年12月13日，张紫怡与崔俊苗办理离婚登记手续。
案件审理过程中，王志明申请法院调取中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行的个人消费贷款审查审批表，显示王志明贷款金额540000元，贷款品种：二手房，审批意见为同意。
以上事实有《房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、庭审笔录等在卷佐证。
一审法院认为，王志明与张紫怡签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，双方均应按约定履行自己的义务，崔俊苗主张《房屋买卖合同》《补充协议》系无效合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。王志明按照合同约定缴纳定金、金融服务费，并向张紫怡支付解押款，银行贷款审批亦通过，王志明不存在违约行为，张紫怡未按约定履行立契并办理房产过户及其他义务，构成违约，故王志明要求解除合同、返还解押款150000元的诉讼请求，一审法院予以支持，王志明可自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率向张紫怡主张利息至实际付款之日止；张紫怡违约，应当承担约定的违约责任，故王志明要求张紫怡支付违约金138000元的诉讼请求，一审法院予以支持；根据《房屋买卖合同》的约定，佣金由违约方承担，定金可由守约方向中介公司主张返还，故王志明要求张紫怡赔偿金融服务费损失8662元、佣金6900元的诉讼请求，一审法院予以支持；剩余定金23100元，王志明应向中介公司主张返还，故该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十六条规定，判决：一、依法解除王志明与张紫怡于2016年8月18日签订的《房屋买卖合同》；二、张紫怡于判决生效之日起十日内向王志明返还150000元，并自2016年11月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际付款之日止；三、张紫怡于判决生效之日起十日内赔偿王志明损失15562元，支付违约金138000元；四、驳回王志明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12080元，保全费3970元，由张紫怡负担。
本院二审期间，张紫怡提交中介员工许泽洋的证言一份，证明：1.在张紫怡第一次预约解押时，王志明的银行贷款未审批，拒不缴纳解押款，造成合同无法履行。2.在买卖合同过程中，王志明明知张紫怡已经购买一套新房急需涉案房屋的房款缴纳新房的首付款，并且张紫怡的新房的定金已缴纳。3.张紫怡在第二次预约解押的下午之前从未见过补充协议。王志明在签订补充协议时急需资金，且银行明确说一年只有两次预约解押的机会，若不解押，整个年度将不再解押，张紫怡才签订了补充协议，王志明属于趁人之危，该补充协议应为无效。王志明的质证意见为，对证言的真实性、合法性、关联性均有异议，补充协议系双方真实意思表示。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，王志明与张紫怡签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，并不违背法律和国家行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按约定履行自己的义务。王志明已经按照合同履行自己的义务，而张紫怡并未按约定履行立契并办理房产过户及其他义务，构成违约，应承担法律规定的相应违约责任。上诉人张紫怡上诉称造成本涉案房屋买卖合同纠纷的原因系因王志明银行贷款未获通过所致的上诉理由，与一审调取的王志明银行贷款已获通过的证据相悖，故本院对张紫怡的该上诉理由不予支持。由于张紫怡的违约行为造成双方房屋买卖合同无法履行，在双方《房屋买卖合同》解除后，张紫怡应返还王志明所支付的解押款150000元，并承担王志明为此所交纳的佣金6900元和金融服务费8662元，以及按照《补充协议》的约定向王志明支付违约金138000元，故本院对张紫怡称其不应支付佣金和金融服务费及违约金过高的上诉理由不予支持。关于一审对诉讼费用的处理符合《诉讼费用交纳办法》的规定，本院对张紫怡上诉称一审对诉讼费处理不当的上诉理由亦不予支持。综上，张紫怡上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3371元，由上诉人张紫怡负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 李剑锋
审判员 邢永亮
二〇一七年十一月六日
书记员 曹芳宇