福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第19337号
原告（反诉被告）林丽琼，女，1985年6月25日出生，汉族，住福建省东山县，现住福建省厦门市思明区。
被告（反诉原告）郑凌燕，女，1988年11月22日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，现住福建省厦门市湖里区。
原告（反诉被告）林丽琼与被告（反诉原告）郑凌燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后，依法由代理审判员郭泽喆适用简易程序于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林丽琼、被告（反诉原告）郑凌燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林丽琼诉称，被告与原告通过微信朋友圈和朋友介绍认识，2015年11月23日双方开始交涉位于厦门市思明区湖明路136号店面的转租事宜。由于原告疏忽，未对实际情况做了解，就口头与被告确认转租。2015年12月1日原告与被告碰面，打算正式交接（房租费用、租赁合同签署）。确定原告需付给被告的款项是：30000转让费、房租13200（3300／月，押一付三），共计43200元。在之前的交谈中未提及转让费，原告当场勉强答应承租。由于原告资金不足，于是与被告商量或者不租、或者转让费延迟给付被告。最终达成协议，原告付给被告四个月房租13200、转让费4010（余款于月底补齐），共计17210。打款方式为：1000元用原告微信转账，16200元用原告父亲林桂林的信用社银行卡转账。考虑到2015年12月1日双方当面交接时，被告未提供相应的租赁合同和店面证明，2015年12月5日原告提出退租。原告多次与被告协商退租退款的事情，被告不予理会。请求法院判令：被告归还原告向其转账汇款额共计17210元整�房租13200元＋4010转让费）。
被告郑凌燕辩称，原告与答辩人之间达成的口头合同依法成立并生效。原告单方解除合同，要求退还房租、押金13200元以及转让费4010元，没有法律依据。被告与原告间的合同依法成立并生效，被告已履行交付店面的义务，原告未照合同约定支付剩余的转让费25990元和单方解除合同的行为已经构成违约。恳请法庭依法驳回原告的所有诉讼请求。
反诉原告郑凌燕诉称，反诉原被告双方于2015年11月22日开始交涉转租位于厦门市思明区湖明路136号店面的事宜，当日反诉被告口头确定承租上述店面，双方还就房租、押金、转让费的支付时间和支付方式达成合意，并于2015年12月1日进行交接。交接当天，反诉被告提出由于资金不足，先支付4010元转让费，剩余的转让费25990元承诺于2015年12月底补足。反诉被告当天实际支付了17210元，其�三个月租金9900元、押金3300元，转让费4010元。2015年12月5日，反诉被告通过微信向反诉原告提出要退租，并将房屋钥匙强行丢还给反诉原告。为了避免更大损失，反诉原告只好将店面再次转租他人，租期自2016年1月1日起。请求法院判令：1、反诉被告继续履行房屋租赁合同，支付剩余转让费25990元；2、反诉被告赔偿反诉原告将店面再次转租前的房租损失3300元。
反诉被告林丽琼辩称，反诉原告陈述的租金约定、转账汇款及因反诉被告个人原因想退租的情况属实，但口头协议不具有法律效力，转租必须有书面合同约定。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，原告（反诉被告）林丽琼与被告（反诉原告）郑凌燕通过网络结识，于2015年11月下旬开始交涉转租位于厦门市思明区湖明路136号店面（以下简称讼争店面）事宜。双方口头达成约定：郑�燕向林丽琼转租讼争店面，店面转让费30000元，押金3300元，每月租金3300元，2015年12月1日起租，未约定租赁期限。2015年12月1日，双方进行店面交接，郑凌燕将讼争店面钥匙交付给林丽琼，林丽琼向郑凌燕支付三个月租金9900元、押金3300元、部分转让费4010元共计17210元。2015年12月5日，林丽琼通过微信向郑凌燕提出退租，并于2015年12月7日将讼争店面钥匙交还郑凌燕。2016年1月1日，郑凌燕将讼争店面另行出租他人。
另查明，讼争店面系郑凌燕从案外人处接手，该案外人并非讼争店面产权人。
以上事实，有原告提供的微信聊天记录、银行存款明细账、户口薄，被告提供的《店面转让合同》，以及原、被告的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）林丽琼与被告（反诉原告）郑凌燕口头订立的合同真实合法有效，双方均应依约全面履行。虽然双方未明确约定租赁期限，但从一次性支付三个月租金、押金以及30000元转让费等合同内容可知，双方真意并非短期租赁，而是承租权的一次性有偿让与。2015年12月5日，店面交接后仅数日，林丽琼通过微信向郑凌燕提出退租，明确表示不再履行合同，其提前解约系根本违约行为，有违诚实信用原则，应依法承担违约责任。林丽琼以自己根本违约为代价解除合同，解除合同的通知于2015年12月5日到达郑凌燕；另一方面，郑凌燕于2016年1月1日将讼争店面再行转租给他人，可见其已默认合同解除；故应认定讼争合同于2015年12月5日解除。合同解除后林丽琼未积极履行后合同义务，其应对郑凌燕承担相应的损失赔偿责任。综上，林丽琼应向郑凌燕支付2015年12月1日至12月5日承租讼争店面期间的租金，以及赔偿郑凌燕自合同解除次日（2015年12月6日）起至讼争店面租给他人之日（2016年1月1日）止的租金损失，共计3300元。郑凌燕应将扣除上述款项后的租金和押金9900元返还给林丽琼。
关于转让费，性质为次承租人对受让剩余承租权所支付的对价。本案中，双方约定转让费为30000元，但由于租赁期限不明确，无法直接确定平摊到每月的转让费。讼争店面系郑凌燕从非产权人的案外人处接手，郑凌燕仅提供上一手合同作为转租权利来源依据。对此林丽琼表示，同意参照该上一手合同的转让期（即2年）计算讼争店面每月转让费。本院认为该主张参照的是郑凌燕此前的做法，既是林丽琼对反诉请求的部分承认，又具备对缔约时未予明确内容的追认性质，有一定合理性，故予以认可。本院以30000元转让费对应的转让期为2年计算，认定平摊到每月的转让费为1250元。综上，林丽琼应向郑凌燕支付2015年12月1日至12月5日承租讼争店面期�的转让费，以及赔偿郑凌燕自合同解除次日（2015年12月6日）起至讼争店面租给他人之日（2016年1月1日）止的转让费损失，共计1250元。郑凌燕应将扣除上述款项后的转让费2760元返还给林丽琼。
另，由于讼争合同已解除，合同权利义务终止，且郑凌燕已将讼争店面再行转租给他人，故对郑凌燕要求林丽琼继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。此外，郑凌燕的租金损失已在本诉诉讼请求认定过程中予以考虑，故对反诉请求中相关赔偿内容不再重复认定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第�十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、本诉被告郑凌燕于本判决生效之日起十日内向本诉原告林丽琼返还租金和押金9900元、转让费2760元，共计12660元；
二、驳回本诉原告林丽琼的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告郑凌燕的其他反诉请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费115元，本诉原告林丽琼负担25元，本诉被告郑凌燕负担90元；反诉案件受理费133元，反诉原告郑凌燕负担108元，反诉被告林丽琼负担25元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方�事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 郭泽喆
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 孟晓媚
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十一条第二项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、�取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申�执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。