浙江省常山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢常民初字第361号
原告：常山县天马镇西门基督教堂。
法定代表人：姚素青。
委托代理人：郑雅明。
委托代理人：郑晓茜。
被告：常山县天马中学。
法定代表人：徐勋根。
原告常山县天马镇西门基督教堂（以下简称“基督教堂”）与被告常山县天马中学（以下简称“天马中学”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员梁丛于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告基督教堂的法定代表人姚素青及其委托代理人郑雅明、郑晓茜，被告天马中学的法定代表人徐勋根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告基督教堂起诉称：2009年4月18日原告从尹经建、甘素贞夫妇处购得常山县天马街道罗家坞5号仓库一幢，面积370.6㎡，准备作为教堂。该房屋在出售前已由房主尹经建出租给被告使用，2009年8月15日合同到期，被告未退出房屋，直到8月31日才退出，由尹经建将房屋交付给原告。之后，被告要求原告将房屋出租给他，原告不肯出租。2010年3月25日在常山县教育局、民族宗教事务局和城关派出所的协调下，原、被告签订了房屋出租合同，原告将仓库出租给被告使用，租期自2010年4月1日至2012年7月31日止，年租金为每平方米60元，共计51884元。租赁期间，被告将房屋隔成一间间办公室。合同到期后，被告未退还房屋，在各部门的协调下，双方于2012年8月20日又重新签订了房屋出租合同，合同约定：1、房屋租期自2012年8月1日起至2014年7月31日止。2、房屋租金为每平方米每年60元，年租金为22236元。被告于8月31日前向原告一次性交清贰年房屋租金，共计44472元。3、租赁期间，被告应当保持房屋及设施的完整；合同期满，被告应当按照合同约定的原则和方法返还租赁物；被告可以撤除必要的装潢或增设物，但必须保持租赁物墙体、地面、门窗的原始完好性及水电等设施的完整可使用性，原告不对被告的装潢投入及增设物进行折价补偿；被告未按照规定的方法使用或返还租赁物，致使租赁物受到损坏或者影响租赁物正常使用的，被告应当予以赔偿。合同还对其他事项作了明确约定。合同签订后，被告按时交纳了房租，也继续使用该房屋。2014年4月23日原告通知被告出租的房屋到期后不再继续出租，要求被告按时搬出房屋，并恢复原状，但到2014年7月31日被告没有按时搬出。2014年8月4日原告又向被告送达通知，要求被告必须在2014年8月20日前搬出房屋，并恢复原状，但被告仍然置之不理。原告认为，原、被告签订了房屋出租合同，原告将房屋出租给被告，合同到期后，被告应按照合同约定按时将租赁物恢复原状返还给原告。现被告拒不返还，侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，要求：1、被告立即退还承租的罗家坞5号仓库房屋，并恢复原状；2、被告补交逾期退房的租金（从2014年8月1日起到实际退出为止，按原合同租金标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告天马中学答辩称：1、原告向尹经建购买的仓库，原先是由被告租赁使用的。被告租赁后，根据办学要求，对仓库进行了装修。因原告与尹经建签订的补充协议约定了高额的违约金，被告无奈于2009年8月31日前拆除了仓库的全部装修材料，恢复了原状退还给原告。此后直到2010年3月24日原告的仓库一直空闲。2、原告为了自身利益，多次采取上访等办法要求被告承租诉争仓库。经过多部门的协调，被告顾全大局，于2010年3月25日与原告签订了房屋出租合同。之后被告进行了第二次装修，花费179554元。被告同意承租原告仓库的前提是二年租赁期满后要求续租，否则被告是不会承租的。3、2012年7月28日被告向常山县人民法院起诉，经法院调解原告同意继续出租给被告，双方于同年8月20日再次签订了房屋出租合同。4、房屋租赁期满，出租方不能以损害承租方的利益来维护自身的利益。原告不守信的行为造成了被告的损失，理应赔偿被告装修费用的60%计107732.40元。综上，原告强制要求退租的行为损害了被告的合法权益，请求法院依法调判。
原告基督教堂为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、房屋出租合同二份，用以证明2010年3月25日、2012年8月20日原、被告两次签订房屋出租合同，约定原告将诉争房屋出租给被告，双方同时对房屋租期、租金和房屋返还等事项进行了约定的事实。
2、房屋所有权证和国有土地使用证各一份，用以证明坐落于常山县天马街道罗家坞5号的房屋系原告所有的事实。
3、通知二份，用以证明原告在租赁期满前后两次告知被告诉争房屋不再出租，要求被告做好搬迁工作的事实。
4、常山县民族宗教局证明一份，用以证明原告前身为常山县天马基督教会，两者属同一组织的事实。
5、房屋租赁交割手续及附件、会议纪要各一份，用以证明2009年8月份被告并没有交付房屋，到同年11月23日双方才办理房屋交割手续，但是房屋还是由被告占有使用的事实。
经质证，被告对原告提供的上述证据均无异议。
被告天马中学为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、2009年8月10日的补充协议（复印件）一份，用以证明2009年8月10日原告与尹经建签订补充协议，后被告于2009年9月1日把房屋恢复原状退还给原告的事实。
2、2012年7月18日被告的起诉书（复印件）和2012年8月17日常山县人民法院调解笔录（复印件）各一份，用以证明被告曾于2012年7月18日起诉原告，要求原告赔偿被告装修损失，后双方继续签订租赁合同的事实。
3、结算书（复印件）一份，用以证明被告从原告处承租房屋后第二次进行装修，花费179554元的事实。
经质证，原告对被告提供的上述证据质证如下：证据1，认为被告并未因补充协议而退还房屋给原告。证据2，与本案没有关联性。证据3，真实性有异议，且与本案没有关联性。
经审查，本院认为，原告提供的证据5和被告提供的所有证据，均与本案没有关联性，故本院均不予确认。原告提供的其他证据，被告无异议，本院均予以确认。
综上，根据本院确认的证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院认定案件事实如下：
2009年4月原告从尹经建处购得坐落于常山县天马街道罗家坞5号的仓库一幢，面积370.60㎡。当时该仓库由被告天马中学承租。2010年3月25日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定原告将上述仓库出租给被告，租期自2010年4月1日起至2012年7月31日止。2012年8月20日，原、被告再次签订《房屋出租合同》，约定：原告继续出租上述仓库给被告，租期自2012年8月1日起至2014年7月31日止；房屋租金为每平方米每年60元，年租金合计22236元；合同期满，被告应按照合同约定的原则和方法返还租赁物，被告可以撤除必要的装潢或增设物，但必须保持租赁物墙体、地面的原始完好性及水电等设施的完整可使用性，原告不对被告的装潢投入及增设物进行折价补偿；房屋租赁期满，被告需续租，在同等条件下享有优先承租权。合同还约定了其他事项。2014年4月23日，原告向被告发出通知，告知租赁期满后不再出租，要求被告做好搬迁工作。到2014年7月31日，被告仍未搬出承租仓库。2014年8月4日，原告再次向被告发出通知，要求被告恢复原状搬离房屋，未果。现原告诉至法院，诉请如前。另查明，原告于2012年8月登记名称为“常山县天马镇西门基督教堂”，其前身为“常山县天马基督教会”。
本院认为，原、被告双方于2012年8月20日签订的租赁合同合法有效，双方应按照约定全面行使合同权利，履行合同义务。现租赁合同期满，原告不再出租房屋，系对房屋所有权的自由处分，被告主张的优先承租权失去适用的前提，故其应按照合同约定返还诉争房屋。被告逾期返还房屋，应向原告支付逾期租金，原告主张按照原合同标准计算，本院予以支持。被告要求原告赔偿其装修费用损失的主张，未提出反诉，且与合同约定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告常山县天马镇西门基督教堂所有的坐落于常山县天马街道罗家坞5号的房屋，限被告常山县天马中学于本判决生效后三十日内腾房并恢复原状，返还给原告常山县天马镇西门基督教堂。
二、被告常山县天马中学按照每年22236元的标准向原告常山县天马镇西门基督教堂支付逾期返还房屋的租金，自2014年8月1日起计算至被告常山县天马中学实际返还之日止，限本判决生效后三十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告常山县天马中学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。在递交上诉状的同时，预交上诉案件受理费80元，款交衢州市财政局非税收入待清算专户，开户银行：衢州市建行营业部，帐号：10133068350031331000120001-05636901。特别告知：在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 梁 丛
二〇一四年十一月二十五日
书记员 范建平