河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫05民终3897号
上诉人（原审被告）河南恒欣置业有限公司，住所地河南省滑县中州大道路南。
法定代表人魏治国，系该公司董事长。
委托代理人李宏法，河南奥博律师事务所律师。
委托代理人高锦龙，男，1982年9月22日生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区，系该公司员工。
委托代理人李宏法，河南奥博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李书科，男，1984年5月21日生，汉族，现住河南省滑县。
委托代理人张建开，河南创诚律师事务所律师。
原审第三人中国银行股份有限公司滑县支行，住所地滑县卫河路东头路北。
负责人毕立夫。
委托代理人刘志刚，男，1971年5月5日出生，汉族，住滑县，系该单位职工。
上诉人河南恒欣置业有限公司（以下简称恒欣置业公司）因与被上诉人李书科、原审第三人中国银行股份有限公司滑县支行（以下简称中国银行滑县支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省滑县人民法院（2016）豫0526民初第674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
河南恒欣置业有限公司上诉请求：1、依法撤销河南省滑县人民法院（2016）豫0526民初第674号民事判决第三条、第六条、第七条，依法改判驳回一审原告的以上第三条、第六条、第七条第二部分的起诉或诉请或将本案发回重审；；2、一二审诉讼费用部分由被上诉人承担。事实和理由：1、原告诉请判决被告和第三人注销预售登记和解除抵押登记，不是民事案件受案范围，上诉人与第三人无此行政权利，一审判决第三条、第七条第二部分的判�内容明显错误。2、一审判决李书科损失30932.58元。事实不清证据不足，不能成立。3、一审判决第七条第一部分，一审原告没有主张，第三人没有主张，一审却予判决，明显违反了不告不理的基本原则。
李书科答辩称，1、答辩人和上诉人的商品房买卖合同以及第三人的一手房贷款合同已经判决解除，上诉人和第三人对该判决事项没有提出异议。房屋预售登记和抵押登记是基于上述合同办理的。合同解除后，上诉人和第三人应对上述登记进行注销，该事项时合同解除后的必然后果，属于民事诉讼范围，一审判决被告和第三人进行相关登记的注销正确。2、关于损失部分，事实清楚，证据确凿。3、一审第三人请求如解除原告与第三人的贷款合同，第三人要求被告偿还原告剩余的贷款本息，是第三人对被告的明确主张。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，答辩人对一手房贷合同项下的借款本息，无需继续偿还，应当由上诉人偿还。
中国银行股份有限公司滑县支行答辩称：被上诉人谈到的本金和利息是正确的，具体损失银行不清楚，一审判决谁借款谁偿还这个原则，偿还以后协助借款人到房管局注销房屋抵押权证。现在谁有能力谁偿还，法院判决就行。
李书科向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告的商品房买卖合同已经解除；2、判决解除原告与第三人的个人一手房贷款合同；3、判决原告无需继续向第三人偿还一手房贷款合同项下的借款本息；4、判决被告返还原告购房首付款137176元及利息；5、判决被告�还原告已经支付的按揭款本金9659.67元及利息；6、判决被告赔偿原告损失34932.58元及利息；7、判决被告和第三人注销预售登记和抵押登记。8、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，原告李书科购买了被告恒欣置业公司开发的万象城小区5号楼2单元9层901号房屋，于2014年7月31日向被告恒欣置业公司交纳购房首付款137176元，双方于2014年8月3日签订了商品房买卖合同，双方约定房屋价格为457176元，付款方式为原告首付137176元，剩余320000元办理银行按揭；双方约定交房时间为2015年5月31日，如逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当在30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，在滑县房产管理局办理了房屋预售登记，原告支出备案登记费60元。2014年8月28日，原告与第三人签订了个人一手住房贷款合同，贷款金额为320000元，并支付了公证费150元，并在滑县房产管理局办理了预售抵押登记。合同签订后，第三人按照约定将贷款320000元支付给被告。被告于2014年11月3日向原告出具收取房款320000元的收据。被告没有按照约定的期限2015年5月31日前向原告交付房屋，原告于2015年8月4日通知被告解除合同，解除通知书由被告的副总经理高锦龙（又名高翔）签收。截至开庭之日，涉案房屋仍未交付。截至2016年1月11日，原告共向第三人支付本息40382.25元，还剩余贷款本金310340.33元。2016年1月11日之后，原告继续偿还贷款及利息。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订了商品房买卖合同，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按照合同的约定交付了首付款并办理银行按揭，由第三人将剩余房款交付给被告，履行了自己的义务。被告应�按照合同约定的期限于2015年5月31日前交付房屋，而被告却未按期交付房屋，并超过约定交房期限60日，按照合同约定原告有权解除合同。原告在2015年8月4日通知被告解除合同，并将解除通知书送达给了被告，可以认定双方的商品房买卖合同已于该日解除，故原告要求确认原、被告于2014年8月3日商品房买卖合同已经解除的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同解除后，被告应与原告办理注销商品房预售登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告要求解除与第三人2014年8月28日签订的个人一手住房贷款合同的诉�请求，予以支持。商品房买卖合同解除后，被告应当按照约定将原告支付房款返还给原告，并赔偿原告由此产生的损失。因此被告应返还原告已支付的首付款137176元及利息，利息自2015年9月4日起，按中国人民银行同期存款利率计算至本判决限定的履行期限届满之日止。原告从第三人处借款320000元，截至2016年1月11日，原告共向第三人支付本息40382.25元，还剩余贷款本金310340.33元，故原告已经偿还借款本金为9659.67元（320000元－310340.33元），该部分本金由被告支付给原告；原告支付给银行的借款利息30722.58元（40382.25元－9659.67元）和因购房支出的公证费150元及办理商品房预售登记费用60元，共计30932.58元，由于被告的违约行为导致合同解除，因此造成损失应由被告赔偿，故上述费用被告应予赔偿。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品�买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据该条规定，被告应偿还第三人自判决生效之日起一手房贷款合同项下剩余的贷款，被告清偿贷款后，第三人应及时办理万象城小区5号楼2单元9层901号房屋抵押登记的解除手续。原告要求被告支付损失30932.58元利息和律师代理费4000元及利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。2016年1月11日之后原告继续偿还的贷款及利息，由原告另案主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、原告李书科与被告河南恒欣置业有限公司于2014年8月3日签订商品房买卖合同已经于2015年8月4日解除；二、解除原告李书科与第三人中国银行股份有限公司滑县支行于2014年8月28日签订的个人一手房贷款合同；三、被告河南恒欣置业有限公司于本判决生效后十日内注销原告李书科的房屋预售登记；四、被告河南恒欣置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李书科购房首付款137176元及利息（自2015年9月4日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决限定的履行期限届满之日止）；五、被告�南恒欣置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李书科支付的按揭款本金9659.67元（截止2016年1月11日）；
六、被告河南恒欣置业有限公司本判决生效后十日内赔偿原告李书科损失30932.58元；七、被告河南恒欣置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国银行股份有限公司滑县支行偿还原告李书科自判决生效之日起就个人住房借款合同剩余的贷款；自被告河南恒欣置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，第三人中国银行股份有限公司滑县支行办理万象城小区5号楼2单元9层901号房屋抵押登记的解除手续；八、判决驳回原告李书科的其他诉讼请求。案件受理费3935元，由被告河南恒欣置业有限公司承担。
二审经审理查明的事实与原审法院认定的事实相同。
本院认为，预售登记和抵押登记是履行商品房买卖合同和商品房担保贷款合同�必经程序和结果，上述合同解除后，交易各方应当注销上述登记，一审法院对注销上述两项登记的判决并无不当。被上诉人损失的认定证据确凿，应予维持。一审判决上诉人向第三人中国银行股份有限公司滑县支行偿还李书科自判决生效之日起就个人住房借款合同剩余的贷款，合法有据。综上，上诉人上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费574元，由上诉人河南恒欣置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫学海
审判员 毛晓燕
审判员 秦现华
二〇一六年十一月二十二日
书记员 张文科