湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终257号
上诉人暨被上诉人（原审原告）胡龙章。
上诉人暨被上诉人（原审被告）夏洪忠。
上诉人暨被上诉人（原审被告）程秋莲。
夏洪忠、程秋莲共同委托代理人胡俊华，湖北易圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）夏勤全。
上诉人暨被上诉人胡龙章因与上诉人暨被上诉人夏洪忠、程秋莲、被上诉人夏勤全房屋买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第00317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年初，夏洪忠因资金周转困难，让其四叔即夏勤全帮忙借款或找人将其所有的位于大冶市七里界路华盛嘉园1804号房屋对外出卖。夏勤全取得该房屋钥匙后，将该房屋委托中介所对外出售。同年5月22日，经中介介绍，胡龙章与夏勤全订立房屋买卖合同，约定房屋总价36万元，合同签订当日胡龙章支付定金30万元，余款6万元在夏洪忠将房屋过户到胡龙章后付清。夏勤全收取了胡龙章30万元并交付了房屋钥匙。同年5月28日，夏勤全向程秋莲账户汇款20万元，余款10万元私自留用。后程秋莲不同意出售房屋，于同年6月6日、8月22日，分别通过银行转账向夏勤全返还了9.9万元、3万元，又通过让夏勤全替领土地补偿款、给付现金、抵偿货款等方式支付了夏勤全17800元、2万元、2400元，合计共返还夏勤全151400元。2012年6月13日，夏勤全返还胡龙章购房款8万元。同月15日，夏勤全向胡龙章支付1万元保证金后，出具保证：保证在2012年6月23日前把房屋卖给胡龙章（一定将房主带来签正式卖房协议），如违约，则保证金归胡龙章所有。后因夏洪忠不肯回来与胡龙章签订房屋买卖合同，夏勤全便同意胡龙章对房屋进行装修。同年10月27日，胡龙章缴纳了从2011年起至2013年5月止的物业管理费3600元，对该房屋进行了装修。2013年3月20日，夏洪忠将该房屋的门锁更换。因与夏洪忠协商无果，胡龙章诉至法院，请求确认2012年5月22日与夏勤全签订的房屋买卖合同有效。2014年11月28日，大冶市人民法院作出（2014）鄂大冶民初字第01243号民事判决，确认胡龙章与夏勤全于2012年5月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效。故胡龙章再次诉至法院，请求：1、判令夏洪忠、程秋莲继续履行合同，协助办理大冶市七里界路华盛嘉园1804号房屋所有权过户登记手续并腾退出房屋；2、判令夏洪忠、程秋莲赔偿违约金20万元、物业管理费损失3600元、防盗门损失1000元。诉讼中，胡龙章在2015年5月31日重新更换了诉争房屋门锁。
还认定：夏洪忠、程秋莲于1992年按农村习俗举行了婚礼。2010年11月1日，两人以夏洪忠的名义购买了位于大冶市七里界路华盛嘉园1804号房屋，未办理房屋所有权证。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。由于夏勤全在签订合同的同时将房屋钥匙交付给了胡龙章，且夏勤全收到购房款后，将20万元汇到程秋莲账户，胡龙章有理由相信夏勤全与其签订房屋买卖合同是受夏洪忠、程秋莲的委托，夏勤全具有代理权，夏勤全与胡龙章签订的房屋买卖合同对夏洪忠、程秋莲具有约束力。夏勤全将其收取的购房款汇入程秋莲账户，程秋莲辩称其未委托夏勤全卖房有悖常理，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。由于夏勤全签订合同就将房屋钥匙交付给了胡龙章，应视为合同签订之日房屋交付，双方已实际履行交付房屋的合同义务。故胡龙章要求夏洪忠、程秋莲协助办理房屋过户登记手续的理由正当，予以支持。胡龙章要求夏洪忠、程秋莲承担违约责任没有法律依据。由于合同约定2012年5月22日前的费用（水电、气、物业）由夏洪忠负责，夏洪忠应承担物业管理费2234.48元，返还胡龙章垫付的物业管理费1365.52元。胡龙章要求夏洪忠、程秋莲赔偿防盗门损失1000元，未向法院提供证据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条的规定，判决：一、夏洪忠、程秋莲应协助胡龙章办理大冶市七里界路华盛嘉园1804号房屋所有权过户登记手续；二、夏洪忠、程秋莲应返还胡龙章物业管理费1365.52元，定于判决生效之日起七日内付清；三、驳回胡龙章的其他诉讼请求。
宣判后，胡龙章和夏洪忠、程秋莲均不服原审法院上述判决。胡龙章向本院提起上诉称：原审判决认定其与夏勤全签订的房屋买卖合同有效，而夏洪忠于2013年3月20日将诉争房屋门锁更换，抢占诉争房屋。夏洪忠的行为属故意违约，按照合同约定，夏洪忠逾期不交付房屋，其不同意解除合同的，夏洪忠每逾期一日，将按照房款总额的2%向其支付违约金。其主张判令夏洪忠、程秋莲支付违约金20万元合法有据，原审判决驳回其该项诉讼请求，并判令其负担3350元案件受理费明显属枉法裁判。故请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判支持其该项诉讼请求，并判令案件受理费由夏洪忠、程秋莲、夏勤全承担。
夏洪忠、程秋莲上诉称：一、原审判决认定事实不清。原审法院虽然查明胡龙章收回了购房款8万元，并出具了收条，但对胡龙章的该行为性质未查清。这是关系其应否继续履行合同的关键。此外，原审判决对夏勤全代理时间认定不清，对双方重新形成买卖房屋合意未予查清。胡龙章收回8万元退款后，其与胡龙章之间房屋买卖合同实际已经终止。随后胡龙章收取夏勤全保证金1万元，夏勤全还承诺2012年6月23日前把诉争房屋卖给胡龙章，让其与胡龙章签订正式卖房协议，这充分说明原来的购房协议已经解除。而此次协商中，胡龙章明知夏勤全没有代理权，却与夏勤全达成协议，并随后经夏勤全同意进入诉争房屋装修，二人存在恶意串通，故胡龙章取得房屋不属善意取得，夏勤全的行为后果不应由其承担。二、原审判决无视其合理抗辩理由，直接判决其履行协助办理房屋过户手续，不符合法律规定，显失公平。原审法院已经查明胡龙章收回购买款8万元，且按照合同约定，胡龙章尚欠6万元购房尾款。作为合同双方互负债务，即便购房合同有效，胡龙章也应先付清余下购房款14万元，才有权要求其进行履行合同，协助办理房产过户手续。综上，请求撤销原判，依法改判，驳回胡龙章全部诉讼请求。
夏勤全口头答辩称：卖房子是事实，合同双方都应该继续履行合同。因双方没有具体约定交房时间，不存在逾期交房违约的行为。请求法院依法公正判决。
本院经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：根据双方当事人诉辩意见，本案诉争焦点为：一、夏洪忠、程秋莲是否存在逾期交房的违约行为，胡龙章据此诉请夏洪忠、程秋莲支付违约金20万元应否予以支持；二、胡龙章请求夏洪忠、程秋莲继续履行合同义务的同时，是否负有给付购房余款的合同义务。
关于夏洪忠、程秋莲是否逾期交房构成违约，应否向胡龙章支付违约金20万元的问题。本案中，夏洪忠与胡龙章签订的《房屋买卖合同书》第三条系约定交房时间的条款，但并未填写具体交房时间，故双方交房时间约定不明。虽然胡龙章事后通过夏勤全取得诉争房屋钥匙，并对房屋进行装修，但彼时由于夏洪忠与胡龙章就房屋买卖发生争议，胡龙章也收回夏勤全经手退回的部分购房款8万元。在房屋买卖事宜处于纠纷之中，合同效力有待确认的情形下，双方就合同的继续履行均处于停滞状态，对诉争房屋的交付双方亦未达成一致意见，房屋交付条件并不成就。胡龙章以夏洪忠于2013年3月20日更换诉争房屋门锁为由，主张夏洪忠存在逾期交房的违约情形，应支付违约金20万元的理由不成立，本院不予支持。原审判决驳回胡龙章该项诉讼请求正确，本院予以维持。
关于胡龙章诉请夏洪忠、程秋莲继续履行合同时，其应否给付购房余款的问题。房屋买卖合同系双务、有偿合同。原审中，就胡龙章收回购房款8万元，尚欠购房尾款6万元的事实认定清楚，并无争议。而购房合同效力问题经大冶市人民法院另案判决确认有效，并且该判决已生效，故双方均应继续履行合同约定的义务。夏洪忠、程秋莲认为2012年5月22日由夏勤全代其与胡龙章签订的房屋买卖合同已经解除，缺乏事实和法律依据，该主张理由不成立，本院不予支持。按照双方合同约定，胡龙章应支付30万元购房款，待夏洪忠将房产证过户至胡龙章，双方一次性结清余款6万元。由此可见，胡龙章与夏洪忠、程秋莲之间相互负有对待给付的义务。故胡龙章主张夏洪忠、程秋莲继续履行合同，协助办理房屋所有权过户登记手续时，亦应向夏洪忠、程秋莲支付剩余购房款共计14万元。夏洪忠、程秋莲的该项抗辩理由合法有据，本院予以支持。原审判决夏洪忠、程秋莲协助胡龙章办理诉争房屋所有权过户登记手续时，未一并判令胡龙章支付购房余款不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，但部分处理不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大冶人民法院（2015）鄂大冶民初字第00317号民事判决主文第二项、第三项；
二、变更大冶人民法院（2015）鄂大冶民初字第00317号民事判决主文第一项为：夏洪忠、程秋莲应于本判决生效之日起60内，协助胡龙章办理大冶市七里界路华盛嘉园1804号房屋所有权过户登记手续；同时，胡龙章向夏洪忠、程秋莲支付购房款8万元，余款6万元在房屋所有权过户手续办理完毕后当日一次性付清。
一审案件受理费6700元，依据原审判决确定；二审案件受理费6700元，由胡龙章负担4200元，夏洪忠、程秋莲负担2500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 柴 卓
代理审判员 南又春
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 黄显珠