广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初5585号
原告（反诉被告）：广州市花都区公园管理中心，住所地广州市花都区。
负责人：周礼勤。
委托诉讼代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市奥龙堡体育发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：雷丽颜。
委托诉讼代理人：张智，广东华之杰律师事务所律师。
原告广州市花都区公园管理中心（以下简称公园管理中心）诉被告广州市奥龙堡体育发展有限公司（以下简称奥龙堡公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，奥龙堡公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）公园管理中心的委托诉讼代理人姚小姣，被告（反诉原告）奥龙堡公司的委托诉讼代理人张智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金暂计343200元（自2015年8月1日起至实际返还场地之日止，暂计至2016年8月1日）、水电费18433.3元，滞纳金34320元（343200*10%）；2.判令被告返还场地；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告表示如涉案合同无效，其将诉讼请求中的租金变更为场地占用费，其他诉讼请求均不变。
事实和理由：根据穗花编字（2014）28号广州市花都区机构编制委员会文件，广州市花都区秀全公园更名为广州市花都区公园管理中心。2007年9月1日，广州市花都区秀全公园与被告签订了编号为花秀合同2007-003号的《健美乐苑房屋、场地租用协议书》，协议第一条约定，由原告将秀全公园欢乐岛南面原“健力宝花都健美乐苑”面积约4000平方米左右用地出租给被告经营使用。第二条约定租用时间为2007年11月1日至2017年10月31日共十年。第三条约定租金及缴纳办法：在租用期间2013年11月至2017年10月31日每月缴纳租金为27600元，被告应当在每月的10日前缴纳当月租金及上月的水电费用。第四条约定：未经原告许可逾期缴租，超过五天的，原告可收取被告本月租金的10%作为滞纳金，欠租超过两个月的，原告有权单方终止本合同，并追究被告违约责任。被告自2015年8月开始拖欠租金及水电费，至今分文未付，原告多次催收无果。
被告奥龙堡公司辩称，一、原告要求支付滞纳金34320元没有依据。涉案房屋、场地未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁合同无效。因此，双方签订的《房屋、场地租用协议书》第四条有关滞纳金的约定当然无效，不再适用。二、原告诉请被告支付租金343200元不应得到全部支持。涉案合同无效是因未取得建设工程规划许可证所致，原告存在过错。由此造成被告一直无法正常经营、使用，导致原告租金或场地占用费的损失。对此原告应承担50%的责任。三、原告诉请被告支付水电费18433.3元没有事实依据，原告没有提交相关证据。事实上，原告自2015年7月起就对涉案房屋、场地停水、停电了，不存在被告拖欠水电费的事实。
奥龙堡公司提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《广州市花都区秀全公园房屋、场地租赁合同书》无效；2.公园管理中心向奥龙堡公司返还房屋租用保证金20万元；3.公园管理中心向奥龙堡公司赔偿因合同无效所受损失95750元；4.公园管理中心承担自2015年8月起至判决之日止涉案场地占用费的50%。
事实和理由：原、被告双方于2007年9月1日签订《广州市花都区秀全公园房屋、场地租赁合同书》，约定：公园管理中心（原花都秀全公园）将秀全公园欢乐岛南面原“健力宝花都健美乐苑”面积约4000m²用地出租给奥龙堡公司经营使用（其中现有建筑面积约1000m²）。租用期限十年，由2007年9月1日起至2017年10月31日止，考虑到乙方接手后要重新投入装修、改造，因此从2007年11月1日起计收租金。在签订合同时乙方应向甲方交付房屋租用保证金20万元，租赁期满后全额退还。
合同签订后，奥龙堡公司依约向公园管理中心交付房屋租赁保证金，接手投入装修、改造。期间，奥龙堡公司于2013年7月1日与第三人黄某华签订《租赁合同》，将秀全公园欢乐岛南会所二楼出租给黄某华使用，承租期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。后因租赁合同纠纷，黄勇华向花都区人民法院起诉奥龙堡公司【（2014）穗花法民三初字第50号】，法院经审理认为涉案场地至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《承租合同》无效，判决奥龙堡公司返还押金、支付装修损失95750元。奥龙堡公司认为，公园管理中心出租的涉案场地未取得建设工程规划许可证，违反法律、行政法规的强制性规定，致使就涉案场地所签订的租赁合同无效，造成奥龙堡公司遭受损失95750元，依照《合同法》第五十八条的规定，公园管理中心应当向奥龙堡公司作出赔偿，收取奥龙堡公司在租用保证金应予退还。同时，因公园管理中心的行为导致奥龙堡公司无法实现合同目的，公园管理中心应当承担自2015年8月起至判决之日止涉案场地占用费的50%。
反诉被告公园管理中心辩称，1.第一项诉讼请求由法院依法核实，据了解，原有的房屋是有依法报建的。2.不同意返还保证金，因为奥龙堡公司履行合同过程中存在违约。3.关于损失部分是因向案外人赔偿装修损失而产生的，奥龙堡公司向案外人转租涉案场地并未经我方同意，案外人的装修也未经我方同意，该部分费用应由承租人自行承担。4.奥龙堡公司要求我方承担占用费的50%没有事实及法律依据，其占用涉案场地应向我方支付租金。
经审理查明：2007年9月1日，广州市花都区秀全公园（甲方）与奥龙堡公司（乙方）签订《房屋、场地租用协议书》，约定，甲方将秀全公园欢乐岛南面原“健力宝花都健美乐苑”面积约4000㎡用地出租给乙方经营体育、健身、健美、瑜伽、舞蹈、美容、桑拿浴室、冷水浴池、露天酒吧及水上乐园等，其中现有建筑面积约1000㎡，泳池面积约700㎡，其余为绿化用地。租用期限自2007年9月1日至2017年10月31日止，从2007年11月1日起计收租金。租金缴纳办法：……2013年11月1日至2017年10月31日每月租金27600元。乙方在每月的10日前缴交当月租金及上月的水电费用。水电费按实际使用的数量以水电供应部门收取的单价缴交。在合同签订的同时，乙方应向甲方交付房屋租用保证金20万元，租赁期满后全额退还。未经甲方许可逾期缴租，超过5天的，甲方可收取乙方本月租金的10%作为滞纳金，欠租超过2个月的，甲方有权单方终止本合同，并追究乙方违约责任。因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。租用期内，未经甲方同意乙方不得擅自把房屋转让或调换给他人使用。一经发现，甲方有权立即制止，并停止乙方的使用权，终止合同，由此而造成的损失由乙方负责。经甲方同意转让他人经营的，必须同时三方办理合同转让手续。甲方提供正门西侧一间票房给乙方作为宣传、销售、推介点使用（节假日甲乙双方共同使用），月租金为1000元，并可在东门周边提供一处场地建造会员出入口直达运动俱乐部。
2007年8月18日及8月20日，奥龙堡公司向广州市花都区秀全公园分别支付租赁保证金30000元、170000元。合同签订后，广州市花都区秀全公园依约将涉案场地交付奥龙堡公司使用。奥龙堡公司按照合同约定缴纳租金至2015年7月份，缴纳水电费至2015年6月份。
2014年1月21日，广州市花都区秀全公园更名为广州市花都区公园管理中心。
关于水电费，公园管理中心陈述：奥龙堡公司在涉案场地使用3个电表，1个水表，电表的互感器是120倍，电费按照每度0.9元收取，水费按照4.45元每立方米收取。2015年6月份的电表读数分别为：2179、2220、2096，水表读数为66741.42。2015年9月份的电表读数分别为：2203、2246、2134，水表读数为68748，因此，2015年7月份至9月份的电费为9504元〔（2203-2179+2246-2220+2134-2096）*120*0.9元〕、水费为8929.3元〔（68748-66741.42）*4.45元〕。公园管理中心对此提供了电表图片两张、水表图片一张及2015年7月份水电费结算票据三张拟证明其主张。奥龙堡公司不同意公园管理中心关于水电费的主张，认为公园管理中心在2015年7月份就对涉案场地进行了停水停电处理；公园管理中心所提供的电表并非奥龙堡公司安装使用；公园管理中心要求按120倍计算电费是没有依据的，根据其单方提供的其他证据显示，供电部门是按60倍计收电费的；公园管理中心关于水费的计算也与事实不符等。
涉案场地现仍由奥龙堡公司占有使用。庭审中，本院征询双方是否可以办理场地交接，双方表示可以自行交接场地。但之后双方无法就场地交接问题达成一致意见。
另查明，奥龙堡公司承租涉案场地后，将其中的欢乐岛南会所二楼转租给了案外人黄某华。2013年12月26日，黄某华以房屋租赁合同纠纷一案将奥龙堡公司及广州市奥龙堡体育发展有限公司花都分公司（奥龙堡花都分公司）诉至本院，案号为（2014）穗花法民三初字第50号，奥龙堡花都分公司在该案中提起反诉，黄某华要求解除其与奥龙堡花都分公司签订的租赁合同，并要求奥龙堡花都分公司赔偿经济损失201496元等，奥龙堡公司对奥龙堡花都分公司承担连带责任。该案经审理查明“涉案场地位于广州市花都区秀全公园欢乐岛南面会所二层，权属于案外人广州市花都区秀全公园。广州市花都区秀全公园所在土地面积12403.78平方米，地号4区60宗，用途为文娱，《国有土地使用证》编号为花府国用字（92）第11010899号。”该案认定：涉案场地至今未取得建设工程规划许可证，故黄某华与奥龙堡花都分公司签订的《承租合同》无效。判决：……二、奥龙堡公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向黄某华支付装修损失95750元……上述案件现已发生法律效力。本案庭审时，公园管理中心表示其无法提供涉案房屋的规划报建资料。
本院认为：对已经发生法律效力的判决所确认的事实，本院予以认定。（2014）穗花法民三初字第50号民事判决认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前，公园管理中心仍表示无法提供涉案房屋的规划报建资料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，公园管理中心与奥龙堡公司签订的《房屋、场地租用协议书》无效，奥龙堡公司要求确认合同无效的理据充分，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，合同无效的处理原则是相互返还所取得的财产，损失按过错责任承担。公园管理中心作为出租人所取得的财产为奥龙堡公司支付的保证金；奥龙堡公司作为承租人所取得的财产，包括占有、使用涉案场地以及通过占有场地所获取的占有利益，这种利益为无形财产，无法现实返还，只能采取折价补偿的方式，即通过支付场地占有使用费的方式予以返还。因此，公园管理中心应将收取的200000元保证金返还给奥龙堡公司，奥龙堡公司应将涉案场地返还给公园管理中心并支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此公园管理中心要求奥龙堡公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至场地实际交还之日止，符合法律规定，本院予以支持。合同租金包括每月27600元的场地租金及每月1000元的票房租金，故占用费参照租金标准为每月28600元。合同无效，公园管理中心要求奥龙堡公司支付滞纳金没有法律依据，对该项诉请，本院不予支持。
公园管理中心要求奥龙堡公司支付水电费，但其提供的证据无法显示与奥龙堡公司有关，亦不足以证明奥龙堡公司的实际用水用电情况，因此公园管理中心要求奥龙堡公司支付水电费18433.3元证据不足，本院不予支持。
关于奥龙堡公司的第三项反诉请求，在（2014）穗花法民三初字第50号案中，本院判决奥龙堡公司赔偿黄某华装修损失95750元，现奥龙堡公司要求公园管理中心赔偿该笔费用。本院认为合同无效的赔偿请求系基于缔约过失的请求权，赔偿范围限于信赖利益损失。显然奥龙堡公司的上述赔偿主张不在此范围内，因此奥龙堡公司的该项诉请依据不足，本院不予支持。
关于奥龙堡公司的第四项反诉请求，由于场地占有使用费为奥龙堡公司占有、使用涉案场地以及通过占有场地所获取的占有利益，并非奥龙堡公司因履行合同而造成的损失，因此奥龙堡公司要求公园管理中心承担50%的占有使用费没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照第《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告广州市花都区公园管理中心与被告广州市奥龙堡体育发展有限公司于2007年9月1日签订的《房屋、场地租用协议书》无效；
二、被告广州市奥龙堡体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内将上述《房屋、场地租用协议书》所约定的广州市花都区秀全公园欢乐岛南面原“健力宝花都健美乐苑”面积约4000平方米的场地以及广州市花都区秀全公园正门西侧的一间票房腾空交还给原告广州市花都区公园管理中心；
三、被告广州市奥龙堡体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，按照每月28600元的标准向原告广州市花都区公园管理中心支付自2015年8月1日起至被告广州市奥龙堡体育发展有限公司将上述第二项的场地腾空交还之日止的场地占有使用费；
四、反诉被告广州市花都区公园管理中心于本判决发生法律效力之日起15日内向反诉原告广州市奥龙堡体育发展有限公司返还保证金200000元；
五、驳回原告广州市花都区公园管理中心的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告广州市奥龙堡体育发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6296元，由原告广州市花都区公园管理中心负担839元，被告广州市奥龙堡体育发展有限公司负担5457元；反诉案件受理费17226.2元，由反诉原告广州市奥龙堡体育发展有限公司负担15076.2元，反诉被告广州市花都区公园管理中心负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈耿俊
人民陪审员 黄海珍
人民陪审员 刘泳诗
二〇一七年二月九日
书 记 员 孙雪芳