吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第170号
上诉人（原审原告）长春市艺兴家俱有限公司，住所地长春东湖生态经济开发区卡伦综合工业园。
法定代表人许秀艳，该公司经理。
委托代理人许子生，吉林翔韵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吉林省信诚雅安木业有限公司，住所地长春东湖生态经济开发区卡伦综合工业园。
法定代表人邴淑华，该公司经理。
委托代理人杨柏松，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邴淑华，女，汉族，系吉林省信诚雅安木业有限公司法定代表人。
委托代理人杨柏松，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人长春市艺兴家俱有限公司（以下简称艺兴公司）、上诉人邴淑华、上诉人吉林省信诚雅安木业有限公司（以下简称信诚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省九台市人民法院（2012）九民重字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人艺兴公司的法定代表人许秀艳、委托代理人许子生，上诉人信诚公司的法定代表人邴淑华、上诉人邴淑华，以上两上诉人的委托代理人杨柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
艺兴公司原审诉称：2010年4月30日，艺兴公司与邴淑华签订房屋租赁协议，约定将艺兴公司位于九台市卡伦镇经济开发区的房屋租给邴淑华，2011年4月5日11时27分，信诚公司在使用承租的上述房屋时发生火灾事故，致使艺兴公司的房屋屋顶坍塌，墙壁等严重受损，无法正常使用，现邴淑华、信诚公司已搬离承租房屋，不再履行合同义务，但并未给艺兴公司的房屋进行修复和任何赔偿。现请求判令邴淑华、信诚公司承担违约责任，赔偿艺兴公司被毁损房屋的损失348，874.00元；赔偿房屋不能正常使用按合同约定履行的房租损失（从2011年6月15日起计算至判决生效之日止，按每月15，546.00元计算）；判令邴淑华、信诚公司给付拖欠的电费14389.26元。案件受理费、评估鉴定费、代理费等由邴淑华、信诚公司承担。
邴淑华原审辩称：艺兴公司诉讼请求没有事实及法律依据，本案诉讼主体错误，应驳回艺兴公司的诉讼请求。
信诚公司原审辩称：双方签订合同是以自然人身份签订，艺兴公司提出的合同赔偿没有根据，不存在拖欠电费问题。火灾损失不是由邴淑华、信诚公司造成的，应驳回艺兴公司的诉讼请求。
原审法院审理认定：2010年4月30日，艺兴公司法定代表人许秀艳（甲方）与邴淑华（乙方）签订《房屋租赁协议书》，甲方将坐落在九台市卡伦经济开发区产权为艺兴公司的四栋房屋总面积2591平方米租赁给乙方，月租金15，546.00元，自2010年6月15日至2013年6月15日止三年租金不涨价；甲方向乙方提供动力电45KW，超出部分自行解决，双方自行安装电表，所用电费及线损各自承担，深水井双方共同使用。电从原变压器接到总开关，其余由乙方自己安装；乙方所使用房屋若自然损坏，由甲方负责维修，若乙方使用不当造成损坏由其自行维修或按价赔偿；在租赁期间，乙方自行负责安全保卫工作；如有不可抗拒原因（地震、火灾、水灾、国家征用地、开发商用）甲方终止合同，乙方自动搬出，甲方返回剩余租金、提供3万元搬家费；由于乙方用火、用电不慎造成火灾事故，使房屋严重受损，乙方须给予重建或按所建总价款给予一次性赔偿；甲方在6月10日前须完成以下工程，二栋面积2266平方米屋面须更换彩瓦，并附有10公分保温层，其余325平方米更换石棉瓦及苯板吊棚。合同签订后，艺兴公司按照合同要求为出租房屋更换彩瓦，安装保温层，更换石棉瓦及苯板吊棚。信诚公司于2010年7月开始在此承租房屋内生产经营。2011年4月5日11时27分，该房屋发生火灾，烧毁部分厂房和机器设备。2011年5月7日，九台市公安消防大队作出九公消火认字（2011）第002号火灾事故认定书，认定起火部位位于木门车间内部，距离北侧墙壁1.5米至4米、距离东侧墙壁1.5米至3米范围内的天棚上部。可排除放火、飞火、吸烟、自燃。经分析，灾害成因为“1、木门车间、家具车间屋顶内采用苯板做保温材料；2、木门车间的屋顶与家具车间、漆房、打磨房相通，未采用防火墙进行分隔；3、厂房未设置消防设施。”九台市价格认证中心对艺兴公司厂房发生火灾时的受损部分于2011年8月15日作出九价民认字第（2011002）号关于九台市卡伦经济开发区长春艺兴家俱有限公司厂房发生火灾损失的复原成本的价格鉴定结论书。确定鉴定标的在鉴定基准日的价格为348，874.00元。艺兴公司为此次鉴定花鉴定费6，000.00元。
又查，信诚公司在此承租房屋内生产经营前未到当地公安机关消防机构申请消防设计审检；在厂房内未设置消防设施。关于电费问题艺兴公司只提供艺兴公司交电费收据，未提供被告拖欠电费证明。
原审法院认为：许秀艳作为艺兴公司法定代表人与邴淑华签订房屋租赁协议后，艺兴公司已将出租房屋交付，说明艺兴公司对许秀华的行为予以默认。邴淑华以个人名义承租房屋，信诚公司实际使用该房屋进行生产经营，因房屋租赁合同未明确约定房屋使用人，不能认定邴淑华的租房行为是作为信诚公司法定代表人的职务行为，应认定自然人邴淑华与信诚公司共同承租使用。艺兴公司既然已将出租房屋交付，该房屋使用权、管理权已由艺兴公司转移给邴淑华、信诚公司。结合九台市公安消防大队火灾事故认定书中灾害成因，1、木门车间、家具车间屋顶内采用苯板做保温材料。2、木门车间的屋顶与家具车间、漆房、打磨房相通，未采用防火墙进行分隔。3、厂房未设置消防设施等，因双方在签订房屋租赁协议时双方均未考虑到房屋特定用途，并根据房屋的用途及消防需要确定房屋的设施，艺兴公司仅按照对方意图更换彩瓦、设置保温层，更换石棉瓦及苯板吊棚；信诚公司在生产前未在厂房设置消防设施亦未到当地公安消防机关机构申请消防设计审检，在使用中未完全尽到管理责任，为此作为承租人的邴淑华、信诚公司对火灾的发生应承担主要责任。艺兴公司在维修房屋时未采用防火墙进行分隔，未能将火灾损失减少到最小，亦应承担相应责任。依照双方合同约定，邴淑华、信诚公司应当支付承租房屋租金。关于艺兴公司提出的拖欠电费款的请求因未提供充分证据，本案不予支持，艺兴公司如有相关证据可另案告诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、二百二十六条的规定，判决如下：一、邴淑华、吉林省信诚雅安木业有限公司于本判决生效后三日内一次性赔偿艺兴公司长春市艺兴家俱有限公司房屋损失348，874.00元、鉴定费6，000.00元、自2011年6月15日至2013年11月5日房屋租金损失450，834.00元合计805，708.00元的60%，计489，424.80元；火灾受损需要更换物品残值归二被告所有。二、邴淑华、吉林省信诚雅安木业有限公司互负连带给付责任。案件受理费6750元由邴淑华、吉林省信诚雅安木业有限公司共同负担。
宣判后，各方当事人均不服，向本院提起上诉，艺兴公司上诉理由可归纳为：1.被上诉人邴淑华、信诚公司应承担全部火灾责任。艺兴公司已将租赁房屋依约交给被上诉人邴淑华、信诚公司使用，其作为承租人在使用期间有保管义务，发生火灾证明其没有尽到保管义务，故应承担全部赔偿责任。《合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”案涉房屋虽未采用防火墙分隔，但发生火灾是因被上诉人的管理存在责任而导致着火，火灾认定书并未排除火电，依合同约定总开关以下的电线均由被上诉人自行安装，而起火点处的天棚上就有被上诉人安装的电线。且其开办的工厂生产前没有依法采取消防措施，同时火灾认定书已排除自燃和放火、飞火，故着火的原因不是上诉人未采用防火墙所致，也不是房屋自身原因所致，所以上诉人没建防火墙的行为与发生火灾没有因果关系，原审判令上诉人艺兴公司自负40%责任错误。2.被上诉人没有缴付发生火灾前的电费，此电费由上诉人艺兴公司代缴，应判令被上诉人邴淑华、信诚公司给付电费。
邴淑华、信诚公司二审辩称：消防部门没有认定火灾是我方责任，我方也没有欠付电费，故艺兴公司上诉没有依据。
邴淑华、信诚公司上诉理由为：1.艺兴公司诉讼主体不适格。签订租赁协议的双方是许秀艳和邴淑华，并没有加盖艺兴公司的公司印章。协议反映不出许秀艳是以艺兴公司法定代表人的身份将产权归该公司的房屋租赁给上诉人邴淑华，而只能看出是许秀艳是以个人名义将自己的房屋租给邴淑华，且房租金的收款人也是许秀艳。火灾发生后，艺兴公司以合同当事人身份起诉，其实质是合同转让行为，此行为需经对方当事人同意，故此行为无效，艺兴公司无权依据租赁协议起诉邴淑华、信诚公司。许秀艳一直是以自然人身份签订协议、履行合同，现艺兴公司依租赁协议起诉邴淑华、信诚公司，是个人财产与公司财产的混同，属滥用诉权实属不当。2.双方签订的房屋租赁协议无效。（1）艺兴公司提供的010600404号产权证房屋所有权人是艺兴公司，建筑面积1854平方米，许秀艳无法出示总面积是2591平方米所有权是许秀艳的产权证明，其出租的房屋就是违章建筑，租赁合同自认无效。（2）根据《中华人民共和国消防法》第13条2款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者不合格，禁止投入使用。案涉房屋没有经过消防部门验收合格，属于不得出租的房屋，被上诉人违反了消防法禁止性规范且是效力性规范，合同应属无效。合同无效，对方应承担缔约过失责任。综上，程序上应驳回艺兴公司的起诉，实体上应撤销原判、确认合同无效，驳回艺兴公司的诉讼请求；诉讼费、律师代理费由艺兴公司承担。
艺兴公司二审辩称：许秀艳代表艺兴公司签订合同，房屋是公司的，许秀艳是法定代表人，并不是合同主体转让，只是法定代表人的表见代表，艺兴公司具有诉讼主体资格。消防法中第十条规定，一部分房屋要有证才能出租，我们的房子不属于第十条的范畴。艺兴公司建完房屋后，也得到审批，并按照消防部门规定提交材料报消防部门，消防部门并出具回执，符合消防法的规定。这个房子具有产权证，不存在违章问题。
本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。
另，二审庭审时，艺兴公司提交四份房屋产权证书，产权证号为010600403、010600401、010600404、010600402，用以证明案涉房屋2591平方米都有产权，非违章建筑。邴淑华、信诚公司对此组证据质证意见：真实性有异议，且不是许秀华名下的房屋。
因艺兴公司提交四份房屋产权证书由相关行政机关核发，且邴淑华、信诚公司并无证据证明该房屋所有权证不真实，此证据本院予以采信。
本院认为：（一）关于艺兴公司是否具有诉讼主体资格的问题。许秀艳虽以个人身份与邴淑华签订房屋租赁协议，但其作为艺兴公司的法定代表人，处分的是艺兴公司的财产，艺兴公司对许秀艳的行为认定，应认定许秀艳的行为属职务代表行为，故艺兴公司具有诉讼主体资格。上诉人邴淑华、信诚公司主张艺兴公司不具有诉讼主体资格的上诉理由不成立。（二）关于《房屋租赁协议书》是否有效的问题。所谓违法建筑，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物。经查，案涉房屋所有权归艺兴公司所有，有四份共计2591平方米的房屋所有权证书为凭，其不属于违法建筑。上诉人邴淑华、信诚公司主张只要没有许秀艳名下的2591平方米的产权证明，案涉房屋就属于违法建筑，进而合同无效的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人邴淑华、信诚公司主张，案涉房屋没有经过消防部门验收合格，属于不得出租的房屋，违反了《中华人民共和国消防法》强制性规范，合同应属无效。因案涉房屋是否符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，只影响房屋的交付使用，产生的只是解除权，不影响房屋所有者签订的租赁合同的效力，故上诉人邴淑华、信诚公司的该项上诉理由不成立。关于上诉人邴淑华、信诚公司在上诉请求中要求确认合同无效、判令对方承担律师费的主张，因其一审时并未就此提起反诉，本案不予审理。（三）关于原审对火灾责任承担比例的划分是否妥当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，及双方签订的《房屋租赁协议书》第14条“由于乙方用火、用电不慎，造成火灾事故，使房屋严重受损，乙方须给予重建或按所建总价款给及一次性赔偿”的约定，因上诉人邴淑华、信诚公司在房屋租赁期间具有妥善保管租赁物的义务，而九台市公安消防大队出具的火灾事故认定书虽然排除了放火、飞火、吸烟、自燃，但并未排除是否为用火、用电不慎造成的火灾，邴淑华、信诚公司也未提供证据证明发生火灾系不可归咎于自己的原因所致，尤其在此承租房屋内生产经营前，邴淑华和信诚公司未按法律规定到当地消防部门申请消防设计审检，厂房也未设置消防设施，存在一定过错，故邴淑华和信诚公司对火灾的发生承担主要责任。上诉人艺兴公司出租的房屋屋顶未采用防火墙分隔，屋顶内采用苯板作保温材料，导致火势蔓延，对火灾的发生亦存在一定过错。故原审综合双方过错大小及对火灾事故发生的原因确定艺兴公司承担损失的40%，邴淑华、信诚公司承担60%并无不当。上诉人艺兴公司主张应由邴淑华、信诚公司承担全部责任，邴淑华、信诚公司主张其不应承担责任，本院不予支持。（四）关于电费承担的问题。因上诉人艺兴公司未提供证据充分证明双方用电量及邴淑华、信诚公司欠付电费的具体金额，其主张邴淑华、信诚公司承担电费证据不足，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费总计23，540.00元由上诉人长春市艺兴家俱有限公司、邴淑华、吉林省信诚雅安木业有限公司各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 丁立伟
代理审判员 张新华
二〇一四年十月二十日
书 记 员 周宏伟