四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终1291号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王超，男，汉族，1947年12月13日出生，住四川省成都市金牛区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：史舒瑜，女，汉族，1978年9月2日出生，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：杨禹禄，男，汉族，1973年9月15日出生，住四川省简阳市。
上诉人王超因与被上诉人史舒瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初6884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王超的上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令史舒瑜缴纳租金10000元，滞纳金1000元；3、判令史舒瑜返还王超垫付的水电费145.2元；4、本案的一审、二审诉讼费用由史舒瑜承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。王超与成都市农副产品批发中心（有限公司）的合同到期后，双方继续按照原双方租赁协议履行，王超按时向成都市农副产品批发中心缴纳了房屋租金。王超有权对租赁房屋进行经营和支配。一审法院认为“合同到期后，王超与成都市农副产品批发中心（有限公司）未签订新的租赁协议”错误。2、一审适用法律不当。无论王超与史舒瑜之间的租赁合同是否有效，史舒瑜在使用了案涉的租赁房屋的情况下，就应当支付相应的租金或房屋占用费。
史舒瑜辩称，王超与成都市农副产品批发中心的租赁合同已于2016年1月31日到期，史舒瑜在不知情的情况下与王超签订了案涉租赁合同，为期两年。2016年3月成都市农副产品批发中心的拆迁公告贴出后，史舒瑜找到王超，王超告知可以继续租到6月份。史舒瑜希望王超退租金，另行租赁其他商铺，但是王超不同意。请求维持原判。
王超向一审法院起诉请求：1、史舒瑜缴纳租金10000元、滞纳金1000元；2、史舒瑜返还王超垫付的水电费145.2元。
史舒瑜向一审法院反诉请求：1、王超退还史舒瑜缴纳的租金10000元及押金2500元；2、王超向史舒瑜支付违约损失10000元。
一审法院认定事实：2016年2月14日，王超（乙方）与史舒瑜（甲方）签订《租房协议书》，约定乙方将位于成都市金牛区赛云台东二路4号附28号的房屋出租给甲方使用；月租金2500元，四个月交一次租金，押金2500元；租赁期限从2016年2月14日至2018年2月13日；任何一方违约将承担支付违约金10000元的责任。合同签订后，王超将案涉房屋交付史舒瑜使用，史舒瑜向王超缴纳了押金2500元、四个月房屋租金10000元。2016年3月15日，成都市农副产品批发中心（有限公司）发布第（1）号市场关闭公告称案涉房屋所在的市场从2016年3月18日起启动市场关闭工作，过渡期至2016年9月17日止，过渡期结束，市场关闭。2016年4月29日，成都市农副产品批发中心（有限公司）张贴第（2）号市场关闭公告，确定案涉房屋所在市场的关闭时间为2016年9月17日。
一审法院另查明，2013年10月31日，王超（乙方）与成都市农副产品批发中心（有限公司）（甲方）签订《临街营业房租赁合同与责任书》，约定甲方将位于成都市金牛区赛云台东二路市场外028、029号的房屋出租给乙方，租赁期限从2014年2月1日至2016年1月31日。合同到期后，王超与成都市农副产品批发中心（有限公司）未签订新的租赁协议。
一审法院认为，王超与成都市农副产品批发中心（有限公司）签订的《临街营业房租赁合同与责任书》于2016年1月31日期限届满，双方未续签租赁协议，故双方的租赁关系已经于2016年1月31日终止，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，王超未提供证据证明其将案涉房屋出租给史舒瑜的行为得到了成都市农副产品批发中心（有限公司）的追认，故王超将案涉房屋出租给史舒瑜的行为属于无权处分，双方签订的《租房协议书》无效。因2016年1月31日以后王超对案涉房屋已经没有处分权，其无权代为主张房屋的使用费、滞纳金、水电费等费用，故对于王超的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。
《租赁协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方可因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，王超应当返还史舒瑜缴纳的12500元。虽然王超在明知自己对案涉房屋的使用权已经到期的情况下将案涉房屋出租给史舒瑜，其存在过错；但是史舒瑜在承租房屋时没有尽到足够的审慎注意义务，其亦存在过错，鉴于双方均存在过错，且《租赁协议书》自始无效，故对于史舒瑜依据《租赁协议书》约定提出要求王超支付违约损失10000元的主张，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决：一、王超于判决生效之日起十日内向史舒瑜返还12500元；二、驳回王超的全部诉讼请求；三、驳回史舒瑜的其他诉讼请求。本诉案件受理费75元，减半收取37.5元，由王超负担；反诉案件受理费181元，减半收取90.5元，由王超负担50.5元，由史舒瑜负担40元。
二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
二审中，王超提交了一份2016年12月16日成都市农副产品批发中心出具的证明，拟证明王超向成都市农副产品批发中心交纳了2016年1月至同年9月30日的租金。
史舒瑜对该证据的真实性无异议，但不认可证据的关联性。
本院认为，因当事人对证据材料的真实性无异议，本院予以确认，对其证明作用在其后判决说理部分综合评判。
根据认证结果，二审另查明：2016年12月16日成都市农副产品批发中心出具一份证明，载明该中心收取了市场外铺028、029号租用方王超2016年1月至9月份的租金，王超有经营和支配权。
二审中，史舒瑜陈述其实际使用涉案商铺的时间从2016年2月14日至2016年8月底。
本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉的租赁合同效力；2、史舒瑜应否向王超支付租金、滞纳金及电费。现将争议焦点分述如下：
关于案涉的租赁合同效力问题。本院认为，虽然王超与成都市农副产品批发中心之间租赁合同约定的租赁期限于2016年1月31日届满，但根据二审查明的事实，王超已向成都市农副产品批发中心交纳了2016年1月至2016年9月的租金，因此王超与成都市农副产品批发中心之间形成了不定期租赁关系，故截止2016年9月王超有权对案涉房屋进行出租，王超与史舒瑜于2016年2月16日签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。一审认定双方签订的《租房协议书》无效不当，本院予以纠正。
关于史舒瑜应否向王超支付租金、滞纳金及电费问题。本院认为，根据成都市农副产品批发中心市场关闭公告，案涉商铺所在市场关闭时间为2016年9月17日，虽然史舒瑜陈述其实际使用案涉商铺的截止时间为2016年8月底，但史舒瑜并未提交市场关闭前已将案涉商铺交还王超的证据，因此，史舒瑜的租金应当支付至市场关闭时，史舒瑜已向王超支付了四个月租金，史舒瑜还应向王超支付从2016年6月15日至市场关闭时的租金7500元，并返还王超垫付的水电费145.2元。双方合同约定，任何一方违约承担违约金10000元，史舒瑜欠付租金的行为已构成违约，故王超主张史舒瑜支付1000元滞纳金并无不当，本院予以支持。因案涉商铺所在市场已关闭，双方无法继续履行租赁合同，王超应当退还史舒瑜缴纳的押金2500元。
综上，因二审中的新证据，导致原审认定事实错误，处理结果不正确，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初6884号民事判决；
二、史舒瑜于本判决生效之日起十日内向王超支付租金7500元；
三、史舒瑜于本判决生效之日起十日内向王超支付滞纳金1000元；
四、史舒瑜于本判决生效之日起十日内返还王超垫付的水电费145.2元；
五、王超于本判决生效之日起十日内向史舒瑜返还押金2500元；
六、驳回王超的其他诉讼请求；
七、驳回史舒瑜的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费78元，由王超负担28元，史舒瑜负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 尹 英
审判员 张菲菲
审判员 夏 伟
二〇一七年四月十八日
书记员 吴丹丹