山东省威海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁10民终2738号
上诉人（原审原告）：李绰，女，1954年6月22日出生，汉族，住威海市菊花顶东区。
委托诉讼代理人：范黎（李绰之子），男，1982年8月31日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：威海两岸绿汀置业有限公司，住所地环翠区光明路69号两岸商厦6楼。
法定代表人：于晓东，经理。
委托诉讼代理人：王晓军，男，1977年5月27日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区，系该公司员工。
上诉人李绰因与被上诉人威海两岸绿汀置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2016)鲁1002民初2819号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李绰上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.李绰实际支付购房款2428200元，且双方签订的《商品房认购合同》第4条载明合同签订前房款已全部付清，故一审法院认定李绰未实际支付购房款、房屋买卖合同未实际履行错误；2.李绰向法院提交的证据虽为借款协议、补充还款协议，但目的均系用房抵顶欠款，且双方签订的《商品房认购合同》具备商品房买卖合同的主要条款，威海两岸绿汀置业有限公司认可未将涉案房屋抵押，故威海两岸绿汀置业有限公司应履行合同；3.一审超审限，程序违法。
被上诉人威海两岸绿汀置业有限公司辩称，原审正确，请求维持。
李绰向一审法院起诉请求：判令位于威海市环翠区北环海路靖子（两岸靖水湾小区回迁区）2号楼601室、603室、604室、606室、607室、3号楼的601室、602室、603室、604室、607室、12号楼602室、15号楼603室、1号楼608室、11号楼603室、608室、5号楼604室房屋归李绰所有并确权至李绰名下。事实和理由：2012年8月31日，威海两岸绿汀置业有限公司开发建设靖水湾小区向李绰借款共260万元，按双方协议约定不能按时还款时将抵押的十套房屋过户给李绰。后威海两岸绿汀置业有限公司未按协议履行，双方又签订商品房认购合同，约定将回迁区2号楼603室、604室、606室、607室、3号楼602室、603室、604室、607室、12号楼602室共639平方米出售给李绰，后威海两岸绿汀置业有限公司未按约履行。
一审法院认定事实：李绰（甲方）与威海两岸绿汀置业有限公司（乙方）于2012年8月31日签订借款协议书，约定，甲、乙双方就乙方向甲方借款一事经协商一致，订立本协议。乙方因资金紧张向甲方借款人民币贰佰万元整；借款期限壹年，自2012年9月3日起至2013年9月2日至，以款项实际到帐日为准；借款期满乙方需一次性支付甲方人民币贰佰陆拾万元整（含本金、利息及咨询费）；借款期间乙方以其名下坐落于环翠区孙家疃镇靖子村土地[土地证号为威环国用（2011出）第102号]上共计10套商品房（其中A户型71.6平米，5套；B户型82.2平米，4套；C户型93.2平米，1套）作为本次借款的抵押物；违约责任：如乙方不能按照协议规定的期限还款，每逾期一日，向甲方支付所欠款项的千分之一作为违约金。超出协议规定期限三个月仍不能还款，则乙方需将以上抵押的十套商品房正式过户给甲方，以补偿甲方之损失。协议书后有李绰及威海两岸绿汀置业有限公司法定代表人于晓东签字，并盖有威海两岸绿汀置业有限公司公司公章。合同中约定的以威海两岸绿汀置业有限公司坐落于环翠区孙家疃镇靖子村土地[土地证号为威环国用（2011出）第102号]上共计10套商品房（其中A户型71.6平米，5套；B户型82.2平米，4套；C户型93.2平米，1套）作为此次借款的抵押物，但双方并未办理抵押登记。2012年9月3日，李绰向威海两岸绿汀置业有限公司转款200万元整。同日，威海两岸绿汀置业有限公司向李绰出具收款收据一份，载明交款单位为李绰，金额为贰佰万元整，事由“借款借款人两岸绿汀置业有限公司法定代表人：于晓东”，该收款收据中盖有威海两岸绿汀置业有限公司公司财务专用章。
2013年9月3日，李绰（甲方）与威海两岸绿汀置业有限公司（乙方）签订补充协议，约定双方就2012年8月31日签订的《借款协议书》事宜双方达成补充条款：一、期限自2012年9月3日至2013年10月31日；二、本金自2013年9月3日变更为人民币贰佰陆拾万元整；三、利息为年利率30%，按照实际使用天数计息（自2013年9月3日起计息）。协议书由原、威海两岸绿汀置业有限公司签名盖章。同日，威海两岸绿汀置业有限公司向李绰出具收款收据一份，载明交款单位为李绰，金额为陆拾万元整，事由为借款。
2014年1月25日，李绰（甲方）与威海两岸绿汀置业有限公司（乙方）签订补充协议，约定双方就2012年8月31日签订的《借款协议书》和2013年9月3日签订的《补充协议》经双方协商达成条款：一、期限自2012年9月3日至2014年7月31日；二、本金自2013年9月3日变更为人民币贰佰陆拾万元整；三、利息为年利率30%，按照实际使用天数计息（自2013年9月3日起计息）；四、如乙方在规定时间内不能还款，执行借款协议书的第四、第五条，将抵押的十套商品房正式过户给甲方，若乙方将指定抵押物的房子卖了，需将新建的等值商品房过户给甲方予以补偿。
2014年11月3日，李绰（甲方）与威海两岸绿汀置业有限公司（乙方）签订补充协议，约定双方于2012年8月31日签订的《借款协议书》和2014年1月25日签订的《补充协议》经双方协商达成补充条款：一、期限自2014年11月3日至2015年1月2日；二、本金自2014年11月3日变更为人民币贰佰玖拾陆万元整；三、利息为年利率30%，按照实际使用天数计息（自2014年11月3日起计息）；四、如乙方在规定时间内不能还款，执行借款协议书的第四、第五条，将抵押的十套商品房正式过户给甲方，若乙方将指定抵押物的房子卖了，需将新建的等值商品房过户给甲方予以补偿。同日，威海两岸绿汀置业有限公司向李绰出具收款收据一份，载明交款单位为李绰，金额为叁拾陆万元整，事由为借款。
2015年1月3日，李绰（甲方）与威海两岸绿汀置业有限公司（乙方）签订补充协议，约定双方于2012年8月31日签订的《借款协议书》和2014年1月25日签订的《补充协议》和2014年11月3日签订的《补充协议》经双方协商达成补充条款如下：一、期限自2015年1月3日至2015年4月2日；二、本金自2015年1月3日变更为人民币叁佰壹拾万捌仟元整；三、利息为年利率30%，按照实际使用天数计息（自2015年1月3日起计息），利息按月支付，如不能按期支付，需按上述利率计算利息；四、如乙方在规定时间内不能还款，执行借款协议书的第四、第五条，将抵押的十套商品房正式过户给甲方，若乙方将指定抵押物的房子卖了，需将新建的等值商品房过户给甲方予以补偿。同日，威海两岸绿汀置业有限公司向李绰出具收款收据一份，载明交款单位为李绰，金额为壹拾肆万捌仟元整，事由为借款。2015年4月3日，威海两岸绿汀置业有限公司向李绰出具收款收据一份，载明交款单位为李绰，金额为贰拾叁万叁仟壹佰元整，事由为借款。
2016年5月17日，李绰以威海两岸绿汀置业有限公司不履行房屋买卖合同，未交付房屋为由诉至一审法院，要求处理。
一审中，李绰主张双方间为房屋买卖合同关系，为此提供证据一、2012年8月31日，李绰（乙方）与威海两岸绿汀置业有限公司（甲方）签订商品房认购合同（编号20150413）一份。合同载明：乙方认购的房屋位于威海市环翠区北环海路靖子（两岸靖水湾小区）回迁区2号楼603、604、606、607室，3号楼602、603、604、607室，12号楼602室，房屋建筑面积为639平方米（准确房屋面积以办理产权手续时房管局测绘为准）；认购房屋单价为3800元/平方米，房屋价款为2428200元；付款约定：一次性全额付款。（本合同签订前，房款已全部付清）；就办理房屋确权手续事宜，与回迁区对外出售房屋同样办理。若因甲方原因不能办理房证，应退还乙方购房款，并自购房之日起按年利率40%计算利息；双方如需变更本协议内容，应协商一致，并签订书面补充协议。后李绰及法定代表人于晓东签字确认。拟证明威海两岸绿汀置业有限公司同意将靖水湾2号楼603室、604室、606室、607室、3号楼602室、603室、604室、607室、12号楼602室房屋认购给李绰，双方为此签订合同；证据二、2015年4月3日威海两岸绿汀置业有限公司出具的承诺函及双方签订的补充协议各一份，李绰（甲方）与威海两岸绿汀置业有限公司（乙方）签订补充协议中载明：双方于2012年8月31日签订的《借款协议书》和2014年1月25日签订的《补充协议》和2014年11月3日签订的《补充协议》2015年4月3日签订的《补充协议》经双方协商达成补充条款如下：一、期限自2015年4月3日至2015年7月31日；二、本金自2015年4月3日变更为人民币叁佰叁拾肆万壹仟壹佰元整；三、利息为年利率40%，按照实际使用天数计息（自2015年4月3日起计息），利息按月支付，如不能按期支付，需按上述利率计算利息；四、如乙方在规定时间内不能还款，执行借款协议书的第四、第五条，将抵押的十套商品房正式过户给甲方，若乙方将指定抵押物的房子卖了，需将新建的等值商品房过户给甲方予以补偿；威海两岸绿汀置业有限公司出具的承诺函载明：我公司与李绰于2012年8月31日签订的借款协议书体现了十套商品房A户5套（71.6平方米），B户4套（82.2平方米），C户1套（93.2平方米），其中九套为2号楼607室、606室、604室、603室；3号楼607室、604室、603室、602室，12号楼602室（每套面积约71平方米），另一套待定（若无此房源层从高层中补充一套，面积约为130平方米）。如上述九套房源出售，我公司将按房款金额双倍进行补偿，同时保证上述房屋没有对外进行抵押。承诺函下方为威海两岸绿汀置业有限公司法定代表人的签字；证据三、2016年7月7日威海两岸绿汀置业有限公司出具的承诺函及双方签订的商品房认购合同各一份，拟证明威海两岸绿汀置业有限公司将涉案房屋认购给李绰；证据四、房屋照片一宗，拟证明涉案房屋的现状。对此威海两岸绿汀置业有限公司质证称，证据一、二、三中没有威海两岸绿汀置业有限公司单位公章，威海两岸绿汀置业有限公司对其真实性不认可。且证据三中商品房认购合同中，日期“2016年7月7日”与“加1号608，11号603、608，5号604，3号601，15号603，2号601”字样为手写，且并非威海两岸绿汀置业有限公司法人代表笔迹，该证据系伪造；证据四系李绰方自行形成的证据，对其真实性及证明内容均不予确认。同时威海两岸绿汀置业有限公司主张，其与李绰之间行为基于借贷关系，应当定性原为民间借贷关系。即使双方在借贷关系的过程中签订了所谓的用于担保的商品房认购合同，双方所签的是非正式的房屋买卖合同，不符合法律规定，该合同也并没有得到履行；若本案适用民间借贷相关法律法规，则应当按照2015年最高院关于审理民间借贷关系的司法解释中第28条、29条的规定，扣除威海两岸绿汀置业有限公司已向李绰支付的利息。
威海两岸绿汀置业有限公司为证实双方间系民间借贷法律关系，提供电子银行交易回单和借款利息费单据各四份，其中借款利息费单据中均有李绰签字及摁手印。拟证明威海两岸绿汀置业有限公司于2014年1月26日向李绰支付26万元利息；2014年6月3日向李绰支付10万元利息；2014年6月4日向李绰支付10万元利息；2014年7月3日向李绰支付12.5万元利息。对此李绰质证称，对证据的真实性予以认可，认可与威海两岸绿汀置业有限公司系借贷关系，但后来威海两岸绿汀置业有限公司以房子偿还借李绰的钱，且于当天签订了购房合同，约定到期不能偿还就必须以购房合同为准。李绰给威海两岸绿汀置业有限公司打款后就签订购房合同，后又签订补充协议，都是为了房屋签订的合同，威海两岸绿汀置业有限公司的承诺均是为购买房屋。
涉案房屋即位于威海市环翠区北环海路靖子（两岸靖水湾小区回迁区）2号楼601室、603室、604室、606室、607室、3号楼的601室、602室、603室、604室、607室、12号楼602室、15号楼603室、1号楼608室、11号楼603室、608室、5号楼604室，上述房屋不存在抵押、查封的情况，但不具备办理房屋所有权证书的条件。且上述房屋均未交付李绰占有、使用。
一审法院认定以上事实，有当事人陈述及相关书证等证据在案为证。
一审法院认为，按照法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应当裁定驳回。李绰、威海两岸绿汀置业有限公司间虽签订商品房认购合同，但李绰并未实际支付购房款，仅向威海两岸绿汀置业有限公司支付借款协议中约定的款项，威海两岸绿汀置业有限公司亦未向李绰交付涉案房屋，合同并未实际履行。根据李绰、威海两岸绿汀置业有限公司双方的举证及各自庭审陈述，可以认定李绰、威海两岸绿汀置业有限公司间系民间借贷法律关系，对此李绰在第一次开庭中对此亦予以认可，一审按法律规定向李绰释明其变更诉讼请求，但李绰仍坚持以房屋买卖合同关系向威海两岸绿汀置业有限公司主张权利，拒绝变更诉讼请求，故李绰起诉不符合法律规定。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定：一、驳回李绰李绰的起诉；二、财产保全费5000元，由李绰负担。案件受理费50元，由李绰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为：李绰与威海两岸绿汀置业有限公司于2012年8月31日签订的商品房认购合同系基于若威海两岸绿汀置业有限公司不能偿还李绰的借款而将涉案房屋作为抵押物抵押给李绰而签订，且该商品房认购合同时间与2012年8月31日双方签订借款协议书的时间系同一日，双方均认可商品房认购合同中李绰支付的购房款与其出借给威海两岸绿汀置业有限公司的借款系同一款项，且商品房认购合同中约定不能办证情况下退还购房款同时并支付高达年利率40%利息，威海两岸绿汀置业有限公司实际亦未向李绰交付涉案房屋，亦未办理房屋所有权手续，符合以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同担保的法律特征。根据《最高院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，本案应按照民间借贷法律关系审理，一审法院多次向李绰释明其是否变更诉讼请求，李绰在举证期限届满前仍未予以变更，应承担不利之法律后果。故一审法院裁定驳回起诉于法有据，本院予以照准。
综上，李绰的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 郭丹阳
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 刘双双