安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民一初字第02889号
原告（反诉被告）：朱燕婷，女。
委托代理人：王俊杰，安徽明博律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马鞍山伟星房地产开发有限公司。
委托代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。
委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。
原告朱燕婷和与被告马鞍山伟星房地产开发有限公司（以下简称伟星房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序审理，伟星房地产公司提出反诉，本院依法合并审理，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告朱燕婷的委托代理人王俊杰，被告伟星房地产公司的委托代理人王海燕、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱燕婷诉称：2015年1月初，原告受被告的老客户介绍，与被告签订订购协议，约定购买被告开发的蓝山雅筑X栋XX室房屋，被告当时声称是现房销售。2015年1月24日，原告应约到被告处签订房屋买卖合同时，原告发现被告提供的合同是《马鞍山市商品房预售合同》，原告当时质疑为何是房屋预售合同，被告销售人员介绍称房屋已经建成且可以交付，不影响办理他项权证。原告出于信任当即与被告签订《马鞍山市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的蓝山雅筑X栋XX室房屋，总价款436933元，首付236933元，余款20万元办理银行按揭贷款，交房时间为2014年12月31日，房屋达到交房条件后，被告至少应当在交付日的7日前书面通知原告办理交接手续的时间、地点，并约定交房时被告应当出示相关证明文件，如不出示或出示文件不齐全的，原告有权拒绝接收；如被告逾期交房超过90日，原告不解除合同的，被告应当按已付房款的日万分之二向原告支付违约金等。同时，由于原告是老客户介绍的，被告承诺奖励3000元的大润发超市购物卡。合同签订后，原告即向建行马鞍山市分行个贷中心申请贷款。建行马鞍山市分行个贷中心审查后，发现该房屋不具备现房贷款条件。原告随即向被告的销售人员询问是否可以办理他项权证，被告该销售人员答复不能办理，可以办理预抵押证。原告不得不向被告指定的中国银行马鞍山分行申请贷款，并将相关材料提交给中国银行马鞍山分行。预售合同签订后，原告要求被告交付房屋，被告称要等贷款下账后才可以交房，让原告回家等通知。截止2015年7月19日，原告在始终未收到被告任何书面通知的情况下，原告主动找到被告要求交房，被告当即核实原告的贷款在2015年3月20日就全额发放到了被告的账户，随后被告在未出示任何证明文件的情况下，要求原告到物业领取房屋钥匙。原告当即提出异议，被告称相关材料在物业公司。后原告不得不到物业处，但并未看到任何交房应当出示的证明文件，而且物业要求原告交纳自房款结清日的次月1日即2015年4月1日起计算的物业费，否则不予交付房屋钥匙。为此，原告与物业发生争执，原告没有领到房屋。2015年7月25日，原告收到被告邮寄的房屋交付催告函，次日原告到被告处要求领房，但被告仍未出示合同第十条约定的证明文件，在原告的一再要求下仅查看了《商品房面积实测技术报告》，其他证明文件仍未出示，而且仍然要求原告到物业处领取房屋钥匙。原告再次提出异议，交涉无效后，原告再次到物业处领房，物业工作人员仍然要求先缴纳自房款结清次月1日起计算的物业费，否则不能交房。原告无奈回家。原告认为，被告的行为存在多处违约。首先，销售欺诈。被告称销售的是现房，却与原告签订预售合同，而且不能办理他项权证只能办理预抵押证。其次，在银行贷款到达被告的账户，符合交房条件后，被告怠于按约书面通知原告领取房屋。第三，原告主动找到被告交房时，被告不出示合同约定的相关证明文件。第四，被告要求原告到物业公司收房，并设置交纳物业费的前置条件，违反了合同的相对性和合同约定的交房条件和相关法律规定。第五，被告承诺奖励的购物卡拒不兑现。截止2015年7月27日，被告自银行贷款房款之日起，已逾期交房长达129天，而且在原告主动收房提出异议情况下，被告仍置之不理，显然被告已然构成恶意违约。为此，原告请求法院判决：一、被告立即向原告交付房屋；二、被告支付逾期交房违约金17652.08元（暂计算至2015年10月8日），并按房屋总价款的日万分之二的标准支付自2015年10月9日起至房屋合法交付之日的违约金；三、被告兑现其承诺的价值3000元的大润发超市购物卡。
伟星房地产公司辩称：原告诉状所述与事实不符。在销售时，被告的销售人员已经向原告告知了如下内容：2014年12月31日前房屋已经具备交付的条件，但尚未办理初始登记，要在2015年3月31日前办理登记，在2015年9月30日前办理产权证。上述内容在双方签订的合同中第19条也作了明确约定，故原告所述不符合常理，且没有证据证实，原告系虚假陈述。涉案房屋在销售时已经具备交房条件，款清即可拿房，无需另行通知。被告提供的电话录音可以证明，原告亲口承认购房的原因就是因为款清即可拿房，故原告在诉状中陈述被告要求原告回家等通知也是虚假的。被告在贷款发放后就一直通知原告拿房，但原告推诿拒不拿房。原告于2015年7月19日去被告处拿房是在被告工作人员再三要求下前去的，并不是未接到被告的通知，被告提供的电话清单可以证实多次通知原告的事实。房屋建成后，被告需要委托物业公司管理房屋，钥匙已经交给物业公司，这一事实有利于维护业主的权益，避免产生纠纷。原告在2015年7月19日领房时已经准备录音录像，原告存在恶意，刻意挑衅，拒绝办理交房手续，阻碍交房的顺利进行，导致纠纷产生，故原告在诉状中该部分陈述也是虚假的。关于建行贷款部分，原告缺乏证据证明其所述内容的真实性。购物卡是赠与老客户的，而非原告，且原告没有证据证明其是老客户转移赠与，故原告该项主张没有依据。恳请法院驳回原告第二和第三项诉求，并判令原告立即办理拿房手续。
伟星房地产公司反诉称：反诉被告想购买现房，2015年1月24日与反诉原告签订《马鞍山市商品房预售合同》一份，合同约定被告以总价436933元购买反诉原告开发的雨山区蓝山雅筑小区X栋XX室房屋一套，建筑面积共112.38平方米，反诉被告于2015年1月31日前将按揭手续办理完毕，逾期付款在90日以内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，反诉原告于2014年12月31日前交房。其中，附件九《补充协议》第十条约定“由于买受人的原因未能按期交付的，自《入伙通知书》规定的交房期限截止日起，视作出卖人已交付商品房，且买受人已验收；且买受人应自《入伙通知书》规定的交房之日起向出卖人支付每天人民币2元／㎡保管费，并由买受人承担该商品房的一切风险及税费，包括物业管理费及相关公摊费用”因商品房销售必须从房管局网站打印备案的统一格式预售合同，但房屋实际已经是现房，双方遂口头约定交房时间和方式变更为款清拿房。但合同签订后，反诉被告拖延至3月18日才将按揭手续办理完毕，且款清后也未按约定到反诉原告处拿房。经反诉原告多次电话催告，反诉被告仍拖延拿房。2015年7月19日，反诉被告经反诉原告再次催促前来拿房时，其又以物业费起计时间等问题恶意拖延办理拿房手续。故反诉原告请求法院依法判令：一、反诉被告立即前往蓝山雅筑销售中心办理蓝山雅筑X栋XX室房屋的拿房手续；二、反诉被告立即支付逾期付款违约金1380元（2015年2月1日至2015年3月18日）；三、反诉被告立即支付自2015年3月20日至办理完毕拿房手续之日止的房屋保管费（暂计至8月26日的房屋保管费33264.48元）。
朱燕婷辩称：首先，反诉原告的诉讼请求不能成立。反诉被告追加的“判令反诉被告立即前往蓝山雅筑销售中心办理蓝山雅筑X栋XX室房屋的拿房手续”不符合诉的本质，诉讼请求的本质是要求当事人在怠于履行其义务的情况下请求司法或仲裁机关强制义务人履行，而对于当事人怠于履行其权利，或者放弃其权利，法律则不能限制。反诉原告要求反诉被告支付违约金没有事实根据和合同依据。反诉被告诉请保管费不具有合法性，没有法律依据，也没有合同依据。而且根据反诉原告在本诉中所提交的证据，反诉原告至今没有按合同约定履行其交付房屋的义务，反诉被告有权拒绝接收房屋。其次，反诉的事实与理由不具有事实根据和法律依据。反诉被告并未怠于办理按揭手续，而是反诉原告的原因导致反诉被告不能按时办理贷款，从本诉证据看，反诉被告是积极办理贷款手续的。双方并无口头约定交房时间和方式变更为款清拿房。反诉被告办理完毕贷款手续，20万元的贷款直接发放到反诉原告的账户，只有反诉原告知道何时款清，但反诉原告收到贷款后并未及时向反诉被告发送书面交付通知。第三，根本不存在反诉原告所谓的以物业费问题恶意拖延办理拿房手续的事实。而是反诉原告违反合同的相对性，未经反诉被告同意，擅自将其交付房屋的义务交给第三人履行，而第三人附加房屋交付条件，导致反诉被告至今没有领取房屋，责任在于反诉原告。故反诉被告请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2015年1月24日，朱燕婷与伟星房地产公司签订一份《马鞍山市商品房预售合同》，约定朱燕婷购买由伟星房地产公司开发建设的本市雨山区蓝山雅筑X栋XX室房屋一套，建筑面积112.38平方米，总价款436933元，朱燕婷于2015年1月24日前支付房款236933元，剩余房款20万元于2015年1月31日前将按揭手续办理完毕。该合同第十条约定：伟星房地产公司应当在2014年12月31日前向朱燕婷交付该商品房，交付时除应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》外还应当符合下列条件：1、该商品房已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于有开发项目意见书）；4、出卖人已经取得了该栋房屋的《新建住宅符合交付使用条件证明书》。该合同第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列方式处理：1、逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。该合同第十五条第（三）款约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人至少应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。该合同第十九条约定：出卖人承诺在2015年3月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，并在初始登记180日内双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，伟星房地产公司与朱燕婷又签订《补充协议》一份，该协议第十条约定：出卖人以传真、挂号或者特快专递方式，通知买受人限期来办理交房手续。由于买受人原因未能按期交付的，自《入伙通知书》规定的交房期限截止日起，视作出卖人已交付商品房，且买受人已验收；且买受人应自《入伙通知书》规定的交房之日起向出卖人支付每天人民币2元／㎡保管费，并由买受人承担该商品房的一切风险及税费，包括物业管理费及相关公摊费用。上述《马鞍山市商品房预售合同》及《补充协议》签订后，朱燕婷支付房款236933元。2015年3月10日，朱燕婷由伟星房地产公司担保与中国银行股份有限公司马鞍山分行签订了《个人一手房贷款合同》，该合同约定：朱燕婷个人住房贷款金额为20万元；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至伟星房地产公司的银行账户。2015年3月16日，伟星房地产公司向朱燕婷开具了蓝山雅筑X栋XX室的购房发票。同年3月18日，朱燕婷办理预购商品房抵押权预告登记。2015年3月20日，贷款20万元到达伟星房地产公司银行账户。自2015年4月1日起，中国银行每月从朱燕婷的银行账户中扣除还贷款1671.16元。伟星房地产公司分别于2015年5月16日、6月2日和7月17日主动与朱燕婷进行了电话联系。朱燕婷在接到伟星房地产公司的电话后，于2015年7月19日到伟星房地产公司销售部领取房屋，该部门工作人员在填写完房屋交付手续作业程序单后要求朱燕婷到物业公司领取钥匙。物业公司要求朱燕婷交纳自房款交清次月起的物业费，但朱燕婷认为其并未收到伟星房地产公司的《入伙通知书》，其未领取房屋，故不同意补交7月以前的物业费，朱燕婷因此未能领到房屋钥匙。2015年7月23日，伟星房地产公司向朱燕婷邮寄送达《房屋交付催告函》，通知朱燕婷在公司发出通知后5日内前往蓝山雅筑物业管理处办理房屋交接手续，并要求朱燕婷预缴物业服务费。2015年7月25日，朱燕婷再次到伟星房地产公司销售部领取房屋，并要求伟星房地产公司按照合同要求提供各项材料，但该公司仅出示了商品房面积实测技术报告书。经过交涉，伟星房地产公司工作人员认为朱燕婷可以领取房屋，但仍然要求其到物业公司领取。朱燕婷再次来到物业公司，但仍被要求补交自2015年4月起的物业费，朱燕婷不同意交纳，故又未能领到房屋钥匙。2015年8月3日，伟星房地产公司向朱燕婷邮寄送达《入伙通知书》，通知朱燕婷在伟星房地产公司发出本通知后10日内前往伟星蓝山售楼中心办理房屋交接手续，且要求朱燕婷按照《入伙通知书》上载明的交付日次月开始交纳物业服务费。2015年8月8日，朱燕婷第三次到伟星房地产公司销售部领取房屋，伟星房地产公司工作人员在房屋交付手续作业程序单上注明房屋款清日为2015年7月30日，并要求朱燕婷去物业公司领取房屋，该公司工作人员予以陪同。物业公司要求朱燕婷交纳自2015年8月起的物业费，但朱燕婷不同意交纳，认为交纳物业费不应是交房的附加条件，故第三次领取房屋失败。2015年8月24日，伟星房地产公司再次向朱燕婷邮寄送达《房屋交付催告函》，催告朱燕婷尽快办理房屋交接手续。因朱燕婷与伟星房地产公司协商未果，以致成讼。
另查明：伟星房地产公司在销售蓝山雅筑小区45、46、47、48、49栋房屋时，所签订的合同均是通过马鞍山住宅与房地产信息网上商品房网上备案系统录入和打印的商品房预售合同。伟星蓝山雅筑小区45、46、47、48、49栋房屋备案格式合同约定的交房时间为2014年12月31日。蓝山雅筑X栋XX室房屋已经具备了《马鞍山市商品房预售合同》第十条约定的交付条件。
上述事实，有经庭审质证、本院予以采信的朱燕婷、伟星房地产公司的陈述、身份证、企业基本信息查询单、商品房预售合同、补充协议、发票、个人一手房住房贷款合同、房屋交付手续作业程序单、房屋交付催告函、EMS快递单、领房视频、入伙通知书、银行贷款账户查询单、录音资料、通话记录查询单、房屋交付催告函、快递单、住宅质量保证书、住宅使用情况书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、新建住宅小区符合交付使用条件证明书、房屋预抵押证、情况说明等证据在卷佐证，可以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱燕婷与伟星房地产公司签订的《马鞍山市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定履行义务。一、关于本诉部分。本诉部分的争议焦点在于伟星房地产公司是否存在逾期交房的违约行为。《马鞍山市商品房预售合同》系从马鞍山住宅与房地产信息网上的备案系统中打印的格式合同，该合同约定的交房时间虽为2014年12月31日，但由于朱燕婷与伟星房地产公司签订合同的时间是2015年1月24日，晚于合同约定的交房时间，故该交房时间对双方并不适用。根据双方签订的商品房预售合同以及双方在交涉过程中的谈话内容，可以确定案涉房屋是现房，具备实物交付的条件，按照一般的交易习惯，房款付清即可交房，对此，双方应当知晓。2015年3月20日，朱燕婷的房款全部付清，交房的时间应在该日之后的合理期限内。伟星房地产公司作为现房的出卖人有义务及时通知朱燕婷领取房屋，朱燕婷也有义务积极配合。现朱燕婷要求伟星房地产公司交付案涉房屋，符合法律规定，予以支持。伟星房地产公司分别于2015年5月16日、6月2日和7月17日主动与朱燕婷进行电话联系，朱燕婷也自认其在接到伟星房地产公司电话通知后于2015年7月19日到伟星房地产公司领取房屋，鉴于双方的买卖关系及房款已经交清的状态，可以推定伟星房地产公司的上述电话的内容为通知朱燕婷领取房屋。虽然双方签订的合同中约定出卖人至少应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续，但该项约定是对义务人履行义务的形式提出要求，并不能仅以没有书面形式就否认义务人已经作出的通知行为。朱燕婷明知自己账户自2015年4月起每月有固定扣款，也知晓房款交清即可领房的事实，其应当知道自己已经具备了领房的条件，故在接到伟星房地产公司电话通知后，朱燕婷亦应及时到伟星房地产公司领取房屋。因伟星房地产公司已经履行了通知领房的义务，故朱燕婷要求伟星房地产公司承担2015年7月19日以前逾期交房的违约责任，本院不予支持。朱燕婷分别于2015年7月19日、2015年7月25日和2015年8月8日三次到伟星房地产公司领取房屋，但均被要求先行交纳物业费，否则不予交房。对此，虽然伟星房地产公司以维护业主的权益、需要委托物业公司管理房屋并将钥匙交给物业公司为由予以辩解，但无论伟星房地产公司与物业公司是何种法律关系，向朱燕婷交付房屋是伟星房地产公司的合同义务，该义务的履行依据是双方签订的商品房预售合同，由于合同中并没有约定交纳物业费为领取房屋的前置条件，故在朱燕婷房款已经付清的情况下，伟星房地产公司应当无条件履行该项义务，但伟星房地产公司并未履行，违反了合同约定，故对朱燕婷主张伟星房地产公司支付自2015年7月19日起至实际交房之日止的违约金，本院予以支持。根据双方合同的约定，该违约金应按照房屋总价款436933元的日万分之二的标准计算，于商品房实际交付之日起10日内支付。至于交付3000元大润发超市购物卡的诉请，因朱燕婷未能提供证据证明其享有领取该购物卡的权利及符合领取的条件，故不予支持。二、关于反诉部分。商品房预售合同约定，朱燕婷于2015年1月24日前支付房款236933元，剩余房款20万元于2015年1月31日前将按揭手续办理完毕。由于该项约定中的按揭手续包含的内容并不明确，且房屋贷款的按揭手续并非朱燕婷一人所能完成，贷款合同的签订、购房发票的开具等均需伟星房地产公司予以配合，故要求朱燕婷一人承担逾期办理按揭手续的违约金显然不当，对于伟星房地产公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。因朱燕婷未能领到房屋的原因是伟星房地产公司设置了交纳物业费的前提条件，并非朱燕婷的过错造成，故伟星房地产公司主张的房屋保管费及要求朱燕婷办理拿房手续的诉请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告马鞍山伟星房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告朱燕婷交付马鞍山市雨山区蓝山雅筑X栋XX室房屋；
二、被告马鞍山伟星房地产开发有限公司于上述房屋实际交付之日起10日内按照房屋总价款436933元的日万分之二的标准向原告朱燕婷支付自2015年7月19日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；
三、驳回原告朱燕婷的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告马鞍山伟星房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费156元，减半收取78元，由被告马鞍山伟星房地产开发有限公司负担；反诉受理费666元，减半收取333元，由反诉原告马鞍山伟星房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 张 晔
二〇一五年十一月二十五日
书记员 潘家旻
附：本案适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。