济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初799号
原告牟德鸿，男，1968年2月13日出生，汉族，大众报业集团经济导报记者，住济南市。
被告山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄广文，总经理。
委托代理人尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
原告牟德鸿与被告山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员钱虎适用简易程序独任审判，于2016年3月29日公开开庭进行了审理，原告牟德鸿、被告恒生置地公司的委托代理人尹圆到庭参加了诉讼，因案情复杂，本院转为普通程序进行审理，本院依法由审判员马勇担任审判长，与人民陪审员屈培亭、李娜组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告牟德鸿、被告恒生置地公司的委托代理人尹圆到庭了参加诉讼，本案现已审理终结。
原告牟德鸿诉称，2012年7月5日，原告与被告签订了编号分别为：销售（字）201228617和销售（字）201228628的《商品房买卖合同》各一份（以下简称合同）。该合同约定，由原告购买被告坐落于济南市历城区经十路以北雪山以西的恒生伴山小区4号楼1单元1804号商品房一套，该合同约定的商品房建筑面积为129.34平方米，后建筑面积变更为129.41平方米，约定的地下室建筑面积为8.44平方米，后地下室建筑面积变更为8.56平方米，合同约定商品房总价款846260元，后购房价款变更为847064元。上述合同签订后，原告按合同约定的付款条件向被告支付了全部购房价款，并补交了房屋增加面积部分的购房差价款804元，完全履行了合同约定的付款义务，被告于2013年2月25日将上述房屋交付于原告，但被告至今未履行合同约定的房地产权属办证义务。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款1%向原告支付违约金。综上，被告应在合同约定的期限内为原告办理房地产权利证书，被告逾期办理权属证书，应承担违约责任并赔偿损失；原告为维护自己的合法权益，故起诉至法院,要求1、判令被告履行合同约定的义务，立即为原告办理房地产权属证书；2、判令被告支付逾期办证违约金8470.64元，3、本案诉讼费用由被告承担。
被告恒生置地公司辩称，1、被告逾期办证并非是被告自身的原因，而是第三方原因导致的，被告逾期办证是因为负责建设恒生伴山小工的施工单位拒不配合被告取得综合验收备案证明的手续材料，被告经过多方努力，最终和施工单位达成和解协议，但政府各部门却拖延履行办证手续，导致被告在各方面手续均齐全的情况下仍需要等待政府部门出具的手续材料，因此，被告不应当为逾期办证向原告承担违约责任。2、被告目前已经取得了办证的全部手续，预计在今年六月初将为原告及恒生伴山小区的所有业主履行办证义务，综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理本院认定，原被告于2012年7月5日签订商品房及地下室买卖合同及补充协议，所签的商品房买卖合同是采用济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局监制下的示范文本。商品房买卖合同（合同中原告简称买受人，被告简称出卖人）约定：一、出卖人以出让方式取得位于历城区经十路以北、雪山以西的地块的土地使用权，土地证号为历城国用（2010）第05000**号，该地块面积为50617平方米，规划用途为其他普通住宅用地，土地使用年限自2010年4月28日至2080年4月28日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名恒生伴山，开发项目经营权证明号为济建开证许字第2010-40号，建设工程规划许可证号为建字第370112201000153，施工许可证号为20100250。二、买受人购买的商品房预售许可证号为济建预许2011424号。买受人购买的商品房为恒生伴山小区4号楼1单元1804号，建筑面积为129.34平方米，单价为6347.15元，金额为820940元。付款方式为买受人于签订本合同当日交纳首付房款320940元，剩余房款500000元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。地下室编号为4-2
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288。建筑面积8.44平方米，单价每平方米3000元，金额为25320元。付款方式为买受人于签订本合同当日向出卖人一次性交纳全部总房款25320元（含已付定金）。四、关于产权登记的约定（合同第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、因买受人（如提供的个人资料不齐全等）原因或行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任；。4、具体约定见附件五（补充协议）。四、第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。补充协议（附件五）最后一条载明：“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认”。原告签字予以确认。上述合同及补充协议签订后，被告于2013年2月25日将合同约定的商品房交付原告。原告也按合同约定支付了房款847064元。被告于2013年3月21日出具了发票。因原告所购房屋至今未取得房屋所有权证，形成本案诉讼。
恒生伴山小区已于2013年4月18日取得山东省建设工程档案预验收意见书，截止到2016年7月26日法庭辩论终结前，被告未提交恒生伴山小区房地产项目峻工综合验收备案证明。
上述事实，有原告陈述、被告答辩，原告提交的商品房及地下室买卖合同、补充协议、移交协议书、购房发票及被告提交的山东省建设工程档案预验收意见书等材料一宗证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原被告所签订的商品房及地下室买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当全面履行合同。原告按合同约定履行了交付房款义务。被告于2013年2月25日将涉案房屋交付原告使用后365个工作日内，因其原因未将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案，致使涉案房屋未取得房屋产权证，已构成违约。被告应当按合同约定即已付购房价款的1%向原告支付违约金。办理完房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务，也是办理涉案房屋产权证的前提条件。被告所开发的恒生伴山小区开发项目在法庭辩论终结前仍未向法庭提交房地产开发项目竣工综合验收备案证明，不符合在房产登记机关办理房产初始登记的条件，不具备协助办证的法定条件。对原告要求被告继续履行合同，即协助办理恒生伴山小区4号楼1单元1804室及地下室-228号的房产证的诉讼请求，本院不予支持。待涉案房屋具备协助办证的法定条件后，原告可予以主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告牟德鸿逾期办证违约金8470.64元。
驳回原告牟德鸿的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费50元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马 勇
人民陪审员 李 娜
人民陪审员 屈培亭
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 姚东利