山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2277号
上诉人（原审被告）刘霖。
委托代理人赵国，山东雅博律师事务所律师。
委托代理人沈涌，山东雅博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ。
委托代理人鲍爱军，山东国人律师事务所律师。
委托代理人黄晨，山东国人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曲功福。
被上诉人（原审被告）杨丽霞。
上诉人刘霖因与被上诉人ＸＸ、曲功福、杨丽霞房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人刘霖的委托代理人赵国、沈涌，被上诉人ＸＸ的委托代理人鲍爱军、黄晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ在一审中诉称，2013年11月，ＸＸ与曲功福、杨丽霞签订房屋买卖合同，约定曲功福、杨丽霞将青岛市市北区通榆路×号×单元×户房屋出卖给ＸＸ，房款为68万元，ＸＸ已付清该房款。曲功福于2014年1月20日将房屋交付ＸＸ管理使用至今，双方当时并约定交付房屋后即办理过户手续。而当ＸＸ要求其办理过户手续时，其以各种理由推诿。2014年1月23日，ＸＸ得知曲功福将房屋以30万元的低价卖给了刘霖。ＸＸ认为，曲功福与刘霖之间系恶意串通，以非正常的价格买卖ＸＸ已实际占有的房屋；曲功福系恶意欺诈，刘霖以远低于市场价格的价格购买涉案房屋系非善意取得，故请求：1、依法判令曲功福、杨丽霞与刘霖之间的房屋买卖行为无效；2、曲功福、杨丽霞与刘霖共同协助ＸＸ办理青岛市市北区通榆路×号×单元×户房屋的过户手续。
曲功福、杨丽霞在一审中共同辩称，ＸＸ的请求不成立，其与刘霖之间没有房屋买卖合同，是曲功福借刘霖的钱，用涉案房屋抵押给了刘霖。因为房屋有抵押，所以不能办理过户手续，如果能过户，曲功福、杨丽霞同意协助ＸＸ办理过户手续。
刘霖在一审中辩称，本案中ＸＸ诉曲功福、杨丽霞是请求房屋过户，追加刘霖是确认房屋买卖合同无效，根据民事诉讼法一事一理审判原则，两个不同法律关系不能合并审理，应依法驳回ＸＸ的起诉。刘霖与曲功福、杨丽霞签署民间借款抵押合同真实有效，且借款行为发生在ＸＸ买卖行为之前，刘霖系善意取得房屋，不存在恶意欺诈行为。刘霖取得房屋的原因是由于曲功福、杨丽霞、曲绪鑫无力偿还债务，在自愿基础上通过房产交易中心办理过户手续以房抵债，过户价格是刘霖为合理避税签署，曲功福、杨丽霞、曲绪鑫实际欠款本息近60万元，涉案房屋价值与债务相符。曲功福、杨丽霞在与刘霖签署借款抵押合同后，又将房屋卖与ＸＸ，刘霖并不知情，ＸＸ在2013年11月份买房应当注意审查义务，在房屋有抵押的情况下ＸＸ仍然买房，其自身有过错。综上，请求驳回ＸＸ对刘霖的起诉。
一审法院经审理查明，ＸＸ与曲功福、杨丽霞夫妇系邻居。位于青岛市通榆路×号×单元×户房屋系曲功福、杨丽霞共同共有财产。
2013年10月26日开始，杨丽霞向ＸＸ借款人民币30000元，约定利息为3%。由杨丽霞出具借条，并让其儿子曲绪鑫作为借款人在借条上签名，杨丽霞作为担保人在借条上签名。2013年11月5日，杨丽霞向ＸＸ借款人民币20000元，约定利息为3%。杨丽霞出具借条，并让其儿子曲绪鑫作为借款人在借条上签名，杨丽霞作为担保人在借条上签名。2013年11月8日，杨丽霞为ＸＸ出具收条，内容为：今收到房款10万元人民币（壹拾万元正房屋通榆路×号×单元×户）。2013年11月10日，杨丽霞为ＸＸ出具收条，内容为：今收到房款肆拾肆万元正。房通榆路×号×单元×户。2013年11月21日，杨丽霞向ＸＸ出具借条，内容为：今借人民币壹万伍仟元正（15000）房款。2013年11月26日，杨丽霞向ＸＸ出具借条，内容为：今借房款人民币贰万元正（20000）。2013年12月1日，杨丽霞向ＸＸ出具借条，内容为：今借房款人民币贰万元正（20000），15号还。2013年12月27日，杨丽霞向ＸＸ出具收条，内容为：今收房款人民币贰万伍仟，通榆路×号×单元×户。2014年1月13日，杨丽霞向ＸＸ出具收条，内容为：今收房款壹万元人民币。曲功福在上述借条和收条上均予以签名确认。2014年1月，曲功福、杨丽霞将青岛市通榆路×号×单元×户房屋交由ＸＸ使用至今。
2014年1月23日，曲功福、杨丽霞、曲绪鑫为刘霖出具证明一份，内容为：因本人无力偿还刘霖的债务，经双方协商，本人将通榆路×号×单元×户房产过户给刘霖以偿还债务及利息。落款处有曲功福、杨丽霞、曲绪鑫三人的签名。同日，曲功福与刘霖签订青岛市存量房买卖合同，约定由刘霖以30万元人民币的价格购买曲功福位于市北区通榆路×号×单元×户房屋，曲功福于2014年4月30日前腾出房屋并通知刘霖进行验收交接，并于该日期前双方办理转让过户手续，房款一次性付款，于产权交易当天以现金方式支付。后刘霖于2014年1月24日取得了涉案房屋的产权证书。庭审中，曲功福、杨丽霞对于收到ＸＸ人民币68万元的事实无异议，但认为是向ＸＸ借款，而非收取ＸＸ的购房款，至于部分借条和收条中为何标注为收到“房款”，对此，借条和收条的出具人杨丽霞称“不知道”。曲功福、杨丽霞与刘霖均承认其之间系以房抵债。
一审中，刘霖称因为曲功福、杨丽霞的儿子曲绪鑫借他人30万元款项，刘霖通过为曲绪鑫还30万元借款而解除了案外人对涉案房屋的抵押，后刘霖又借给曲绪鑫20万元，这样共计欠50万元人民币。刘霖并提供了2013年10月23日签订的“民间借款抵押合同”及“三方服务协议”，证明刘霖与曲功福、杨丽霞及案外人曲绪鑫签订的借款抵押合同，抵押权人登记在青岛鼎悦典当有限公司名下。ＸＸ对于刘霖提交的上述证据认为，对于借款合同及三方服务协议的真实性无法确认，仅能证明曲功福、杨丽霞、刘霖之间有借款关系，无法证明双方有房屋买卖的事实。曲功福、杨丽霞则认为，借款是其儿子曲绪鑫所借，其俩人是以房屋为借款提供抵押担保，后以房抵债。
一审法院认为，本案焦点问题是：其一ＸＸ与杨丽霞、曲功福之间是否存在合法的房屋买卖合同；其二，曲功福与刘霖之间的房屋买卖合同是否有效。对于ＸＸ与杨丽霞、曲功福之间是否存在合法的房屋买卖合同这一问题，一审法院认为，杨丽霞、曲功福夫妻一家人先是向ＸＸ借款、后将借款折抵部分房款将房屋出售给ＸＸ事实清楚，杨丽霞、曲功福的当庭陈述“如果能过户，我们同意协助原告办理过户手续”以及杨丽霞、曲功福已将涉案房屋交付ＸＸ使用等事实，均足以佐证杨丽霞、曲功福有将涉案房屋出售给ＸＸ的真实意思表示，且杨丽霞、曲功福已经履行了向ＸＸ交付涉案房屋的义务，而ＸＸ亦履行了支付房屋价款的义务，且房屋价款合理，据此，一审法院认定ＸＸ与杨丽霞、曲功福之间的房屋买卖行为合法有效。对于曲功福与刘霖之间的房屋买卖合同是否有效这一问题，一审法院认为，杨丽霞、曲功福与刘霖双方一致认可杨丽霞、曲功福系通过买卖的形式为案外人偿还所欠刘霖的债务，杨丽霞、曲功福与刘霖的行为损害了ＸＸ作为债权人的利益，主观上不具备善意，因此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于恶意串通损害第三人利益的合同无效等规定，杨丽霞、曲功福将已经出卖给ＸＸ的房屋再次折抵给刘霖为案外人偿还债务的行为无效，即曲功福与刘霖之间的房屋买卖合同无效，刘霖并不能基于该无效合同取得涉案房屋所有权。另，刘霖对涉案房屋并不享有合法的抵押权，因此也就不享有就涉案房屋价值优先受偿的权利。综上，曲功福、杨丽霞、刘霖应当协助ＸＸ将涉案房屋所有权转移登记至ＸＸ名下。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百在十五条之规定，判决：一、曲功福与刘霖就青岛市市北区通榆路×号×单元×户房屋所签订的青岛市存量房买卖合同无效；二、曲功福、杨丽霞、刘霖自判决生效之日起十日内协助ＸＸ将青岛市市北区通榆路×号×单元×户房屋的所有权转移登记至ＸＸ名下。案件受理费100元、保全费3970元均由曲功福、杨丽霞承担。
宣判后，刘霖不服一审判决提起上诉。
上诉人刘霖上诉请求撤销一审判决，驳回ＸＸ的诉讼请求。其主要事实理由为：ＸＸ与曲功福、杨丽霞之间不存在房屋买卖关系，一审中ＸＸ仅提供曲功福、杨丽霞签名的借据及房屋收条证明双方存在房屋买卖关系，没有书面买卖合同，也未提供转款凭证。ＸＸ与曲功福、杨丽霞之间为民间借贷关系，前两笔款项为民间借贷的收条，一审认定为购房款，明显与事实不符。刘霖向曲功福、杨丽霞借款的时间为2013年10月23日，并在当日就借款以涉案房屋进行担保并办理抵押登记。刘霖与曲功福、杨丽霞之间的借款发生在先，不存在恶意串通的情形。涉案房屋存在抵押权，曲功福、杨丽霞进行转让应当经过抵押权人同意，否则转让行为无效。但曲功福、杨丽霞与ＸＸ之间的转让未通知刘霖，因此，其转让行为无效。民间借贷中一般由放款人委托典当行对其抵押权进行登记，因此对房屋抵押权的享有者为实际放款人而非典当行，一审认定刘霖不享有合法的抵押权，认定有误。
被上诉人ＸＸ辩称，1、刘霖主张ＸＸ没有向法庭提交买卖房屋的付款证明与事实不符，一审已经查明曲功福、杨丽霞认可收到ＸＸ的房款，并确认了收条上的签字。2、刘霖与曲功福、杨丽霞存在恶意串通，双方以30万元的合同价格转让房屋，明显低于市场价格，有双方在青岛市房产交易中心的房产合同和缴税凭证为证。刘霖与曲功福、杨丽霞签订买卖合同时未到现场看房，不了解该住房被ＸＸ占有使用，违反交易习惯，刘霖与曲功福、杨丽霞的交易行为仅在一上午完成，有悖常理。一审认定双方并非善意有事实依据。3、一审认定抵押权无效有法律依据，抵押权并非刘霖所有，而是归典当行所有，刘霖没有对其所述的抵押房屋进行抵押登记，关于最高院关于担保法相关规定和司法解释，损失应由曲功福、杨丽霞承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
被上诉人曲功福、杨丽霞未陈述答辩意见。
二审中，经ＸＸ申请，本院到工商银行辽阳路支行及建设银行抚顺路支行分别调取杨丽霞在2013年11月10日的银行存款记录，查明，2013年11月10日杨丽霞在工商银行辽阳路支行存入28万元，在建设银行抚顺路支行存入14万元。杨丽霞在当天向ＸＸ出具的收条为44万元，ＸＸ解释该44万元系其通过自己家人提款及向亲友筹款后以现金形式交给杨丽霞，其中42万元杨丽霞存入银行，另外2万元现金杨丽霞自己留存。
二审查明的其他事实与一审查明一致。
本案经调解双方当事人未能达成一致。
本院认为，根据ＸＸ在一审中提交的收条，其自2013年10月26日陆续向杨丽霞付款，开始两笔记载为借款，此后杨丽霞出具的收款收据均载明房款。其中金额最高的一笔发生在2013年11月10日，为44万元，二审中经法院调查取证，可以证明当天杨丽霞的银行账户中存入42元的事实，与杨丽霞出具收条上的金额基本吻合。结合杨丽霞、曲功福已将涉案房屋交付ＸＸ使用并在一审中同意协助ＸＸ办理过户的陈述，可以认定ＸＸ与杨丽霞、曲功福之间由借款关系转化为房屋买卖关系并实际履行的事实，一审对此认定正确，本院予以确认。
对于曲功福与刘霖之间的房屋买卖合同效力问题。一审中刘霖与曲功福均认可，因曲功福、杨丽霞之子曲绪鑫与案外人存在30万元借款，刘霖通过为曲绪鑫还款解除案外人对涉案房屋的抵押，曲功福、杨丽霞又称其将房产证抵押给刘霖借款50万元，因还债不能而将房屋抵给刘霖。而涉案房屋曾经的抵押权登记人为青岛鼎悦典当有限公司。因此，综合上述事实，本院认为，刘霖主张其为涉案房屋的抵押权人，缺乏依据，其是在为涉案房屋解除抵押的过程中与曲功福、杨丽霞形成了借贷关系。对于杨丽霞、曲功福将涉案房屋过户给刘霖的行为，首先杨丽霞、曲功福在明知与ＸＸ存在房屋买卖关系的情况将房屋过户于刘霖，存在主观恶意；其次，刘霖在一审中称其在网签时未到涉案房屋内查看，二审中又称其看过，但记不清时间，刘霖在一、二审中对于房屋过户前是否对房屋实际使用情况予以了解前后表述不一；况且，杨丽霞、曲功福与刘霖虽主张之间存在50万元的债务，但房屋过户的合同价格为30万元，合同价款远低于市场价格。因此，杨丽霞、曲功福与刘霖在涉案房屋过户过程中存在不符合一般房屋买卖交易习惯的情形，一审认定双方之间的房屋买卖关系无效，并无不当，本院予以确认。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘霖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一五年四月三十日
书 记 员 李珊珊
书 记 员 王庆光