上海市长宁区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0105执异19号
(2016)沪0105执异19号异议人：刘晓臣，男，1972年3月17日出生，汉族，住山东省巨野县大义镇东营行政村营村XXX号。委托诉讼代理人：周木山，上海市沪泰律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，住所地上海市长宁区娄山关路XXX号。法定代表人张政，行长。委托诉讼代理人：方标，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾竹筠，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被执行人：叶圣诗，男，1966年6月10日出生，汉族，住福建省周宁县李敦镇际会村永兴路三巷1号。被执行人：上海诗合实业有限公司，住所地上海市金山区吕巷镇朱吕公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人叶圣诗，职务不详。被执行人：魏秀钗，女，1968年7月22日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：张景祥，男，1977年6月10日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：黄翠云，女，1982年2月28日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：李丽玲，女，1988年3月5日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：叶建进，男，1967年6月28日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：叶建琴，女，1987年5月5日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：叶嘉川，男，1987年6月23日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：叶建杰，男，1983年2月1日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：谢小翠，女，1984年9月27日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：叶章清，男，1982年11月27日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：陈兰斌，女，1982年12月6日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：叶柯欣，女，2007年1月25日出生，汉族，住福建省周宁县。被执行人：叶章毅，男，1984年7月19日出生，汉族，住福建省周宁县。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行与被执行人叶圣诗、上海诗合实业有限公司、魏秀钗、张景祥、黄翠云、李丽玲、叶建进、叶建琴、叶嘉川、叶建杰、谢小翠、叶章清、陈兰斌、叶柯欣、叶章毅金融借款合同纠纷一案中，异议人刘晓臣于2016年9月1日对本院拍卖上海市松江区茸梅路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)提出书面异议，请求法院不予腾某系争房屋，继续履行房屋租赁合同。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘晓臣称，2012年10月1日异议人与被执行人叶嘉川签订了《商铺租赁合同》，约定将上海市松江区茸梅路XXX弄XXX号XXX室房屋租给异议人，租赁期限20年，自2012年10月20日至2032年10月19日，年租金人民币18,000元(以下币种相同)，租金每年支付一次。异议人已根据合同约定支付相应租金等款项。2013年9月10日，异议人与被执行人叶建进签订《商铺租赁合同》，约定将上海市松江区茸梅路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋租给异议人，租期10年，年租金81,600元，租赁期内合计租金816,000元。因被执行人叶建进拖欠异议人856,000元无法归还，故以租金816,000元作为一次性抵债还给异议人，借条等原件被被执行人叶建进收回。异议人得知上海市长宁区人民法院2015年4月15日张贴出(2014)长执字第4479号等拍卖公告，拟强制拍卖并腾某系争房屋。异议人认为自己是系争房屋合法的承租人，有合法使用系争房屋的权利，请求法院不予腾某系争房屋，继续履行《房屋租赁合同》。异议人提供了商铺租赁合同、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿证明其主张。申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行称，异议人对茸梅路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁无租金支付凭证，且一般交易中租金会逐年调整，异议人与被执行人一次性设定20年的租金与交易习惯不符。茸梅路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁在抵押设立之后，且未进行登记备案，不能对抗申请人实现抵押权。因此，申请人不同意异议人的异议主张，请求法院驳回其异议请求。被执行人叶圣诗、上海诗合实业有限公司、魏秀钗、张景祥、黄翠云、李丽玲、叶建进、叶建琴、叶嘉川、叶建杰、谢小翠、叶章清、陈兰斌、叶柯欣、叶章毅经本院合法传唤，无正当理由未到庭，无法听取其事实陈述、辩论意见和对相关证据质证意见。本院查明，中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行诉叶圣诗、上海诗合实业有限公司、魏秀钗、张景祥、黄翠云、李丽玲、叶建进、叶建琴、叶嘉川、叶建杰、谢小翠、叶章清、陈兰斌、叶柯欣、叶章毅金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月29日作出(2014)长民二(商)初字第3180号民事判决，叶圣诗、魏秀钗应归还中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行贷款本金及利息5,123,397.25元并支付逾期利息。上海诗合实业有限公司、张景祥、黄翠云、李丽玲、叶建进、叶建琴、叶嘉川、叶建杰、谢小翠、叶章清、陈兰斌、叶章毅对叶圣诗、魏秀钗的上述还款义务承担连带保证责任。若叶建杰、谢小翠未履行还款义务，中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行有权以抵押房屋折价或者申请拍卖、变卖所得价款优先受偿。中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行于2015年8月31日就上述生效判决向本院申请执行。本院于2015年4月15日至现场张贴拍卖公告，责令被执行人及案外人腾某系争房屋，并告知若案外人认为对房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。2012年11月29日，申请人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行就系争房屋取得抵押登记，合法取得系争房屋的抵押权。异议人刘晓臣提供一份与被执行人叶嘉川签订的房屋租赁合同中载明，被执行人叶嘉川(甲方)与异议人刘晓臣(乙方)于2012年10月1日约定，甲方将松江区茸梅路XXX弄XXX号XXX室商铺租赁给乙方，作为合法商业经营场所。租赁期限自2012年10月20日起至2032年10月19日止，为20年。每年租金18,000元，租金按每年支付一次。异议人刘晓臣提供一份与被执行人叶建进签订的商铺租赁合同中载明，被执行人叶建进(甲方)与异议人刘晓臣(乙方)于2013年9月10日约定，甲方将松江区茸梅路XXX弄XXX号XXX室XXX室XXX、XXX室租赁给乙方，作为合法商业经营场所。租赁期限10年，自2013年9月10日起至2021年9月9日止。因甲方拖欠乙方856,000元至今无法归还。经甲乙双方协商，甲方同意将以上房屋租金每年以81,600元计，租赁期内合计租金816,000元作为一次性抵债还款给乙方，原借条甲方已收回。本院认为，针对上海市松江区茸梅路XXX弄XXX号XXX室房屋，异议人刘晓臣提供的房屋租赁合同中显示，异议人刘晓臣与被执行人叶嘉川就209室房屋的的租赁关系发生在申请人就209室房屋取得抵押登记之前，但异议人刘晓臣与被执行人未就租赁合同进行登记备案。异议人刘晓臣无证据证明该租赁关系实际存在，并已实际占有使用系争房屋。因此，该租赁关系不得对抗申请人已登记的抵押权的实现。针对上海市松江区茸梅路XXX弄XXX号XXX室房屋，异议人刘晓臣提供的商铺租赁合同中显示，异议人刘晓臣与被执行人叶建进就210室房屋的的租赁关系发生在申请人就210室房屋取得抵押登记之后，且异议人刘晓臣与被执行人未对租赁合同进行登记备案，根据根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，该租赁关系不得对抗申请人已登记的抵押权的实现。综上所述，异议人刘晓臣要求法院不予腾某系争房屋，对系争房屋负担租赁权拍卖的要求无事实和法律依据。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人刘晓臣的异议申请。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 沈 崎
审判员 朱爱东
审判员 李志江
二〇一六年九月二十八日
书记员 严 玮
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。