辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终3133号
上诉人（原审被告）：江海洋，住大连经济技术开发区。
委托代理人：石军，江海洋的丈夫，住大连经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：张晓宇，住吉林省梨树县。
原审原告张晓宇与原审被告江海洋房屋租赁合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2016年4月5日作出（2016）辽0291民初794号民事判决。江海洋不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人江海洋的委托代理人石军，被上诉人张晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓宇一审诉称：2015年9月5日,原、被告经居间方瑞家装饰(大连)地产代理有限公司(以下简称“瑞家公司”)促成,签订了房屋租赁合同,约定原告承租被告位于开发区鹏程家园58号4-7-5号的房屋,租期一年,自2015年9月10日起,租金每月1333元,付款方式为半年付款,合同签订日,原告按约定向被告现金支付了6个月租金8000元及履约保证金1400元。2015年11月18日,被告以其欲出售房屋为由,告知原告解除租赁合同,并限期要求必须搬离。当原告重新租赁好房屋后,被告却不让原告搬出,强制要求原告承租至2015年12月9日,否则不退还原告任何款项。2015年12月10日,原告将房屋钥匙交给居间方。原告现诉至法院,请求法院判令被告返还履约保证金1400元、返还原告自2015年12月10日始的剩余3个月的房屋预付租金3999元、支付违约金1400元;由被告承担本案诉讼费用。
被告江海洋一审辩称：不同意原告的诉讼请求。按照合同约定,原告应在2016年2月9日前支付租金,但至今未付。签订合同当日收到1400元履约保证金,当天就交付给居间方作为中介费了,租金收条上的签字不是被告签的。2015年10月30日,原告询问被告是否可以转租,被告打算把房子卖掉,告诉原告房屋在卖掉后,按照合同约定进行赔偿,被告根据合同约定提前3个月通知对方。原告是2016年1月30日才将钥匙交付到居间方处,之前被告不知道钥匙在房屋中介处。
一审法院经审理查明：原、被告于2015年9月5日在案外人瑞家公司处签订《房屋租赁合同》,合同约定原告承租被告所有的位于大连经济技术开发区鹏程家园58号4单元7层5号的房屋,租期一年,自2015年9月10日至2016年9月9日;月租金1333元,付款方式为每半年一付,半年租金8000元;原告签署合同当日须向被告交付1400元作为履约保证金,保证原告履行本合同相关义务;如因被告原因导致合同解除,被告须向原告支付违约赔偿金,赔偿金额相当于一个月的房租。合同签订后,原、被告进行房屋交接,原告向被告支付半年租金8000元及保证金1400元。2015年11月18日,被告告诉原告案涉房屋需要出售,要求原告另找房屋。2015年12月10日,原告将案涉房屋的钥匙交给瑞家公司保管,要求该公司工作人员不要通知被告。2016年1月30日,被告从瑞家公司处领走房屋钥匙。
一审法院认为：原、被告于2015年9月5日在瑞家公司处签订的房屋租赁合同,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务。后双方因被告出售房屋发生矛盾,原告在要求被告退还多付房租不果的情况下,未将案涉房屋钥匙已交付瑞家公司一事告知被告,以被告未向其退款为由要求瑞家公司工作人员不通知被告取钥匙,直至被告于2016年1月30日自行领取钥匙。故原告占有被告房屋的时间为2015年9月10日至2016年1月30日,共计4个月21天(4.7个月),扣除已发生租金6265元(1333元/月4.7个月),被告应返还原告租金1735元。原告在签订合同及履行合同的过程中并无违约行为,故其交付的1400元履约保证金,被告应向原告返还。根据合同约定,如因被告原因导致合同解除,被告须向原告支付一个月房租作为违约金,被告因需出售房屋告知原告另行找房,显系违约,现原、被告之间的房屋租赁合同已无法继续履行,被告应向原告支付违约金1333元。原告关于其占有房屋时间应截止至2015年12月10日的诉讼意见,因原告未通知被告在此时间领取钥匙、交接房屋,瑞家公司作为中介方亦未通知被告,故该时间不是原告占有房屋的最终时间，应以被告取回钥匙的时间,即2016年1月30日为双方合同解除日与最终交接日,该诉讼意见,不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款之规定,判决:一、被告江海洋于判决生效后十日内,向原告张晓宇返还房租1735元、履约保证金1400元,支付违约金1333元,合计4468元;二、驳回原告张晓宇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,由被告江海洋承担。
江海洋上诉的主要理由及请求是：1、2015年11月18日上诉人是告诉被上诉人房屋欲出售，并不是已经出售，合同也没有约定欲出售期间，必须让承租方搬离房屋。事实是上诉人在签订房屋买卖合同后一个月前通知被上诉人搬离房屋，所产生的返还房租及违约金按照合同履行。而案涉房屋至今没有出售成功，也没有继续租赁，所以上诉人没有违约行为。一审判决书没有交付清楚是因为2016年1月29日屋内及地热管冻坏漏水，2016年1月30日其才去瑞家公司领走钥匙查看现场的，不是无故将钥匙取回的。原有钥匙由被上诉人更换了，而且有证据证明房屋钥匙是在2016年1月30日当天被上诉人才送到瑞家公司。如果房屋不发生漏水，上诉人应该是在开庭前得不到钥匙的，而且被上诉人至今没有和上诉人进行房屋交接，所以不构成违约，没有书面协议解除合同，上诉人也不了解被上诉人提供的电话录音。2、证人罗某某的证明显示是2015年12月10日收到钥匙，上诉人提供的证据是2016年1月30日当天才把钥匙送达到瑞家公司。据此，江海洋提交上诉状载明其上诉请求为撤销一审判决。后，在二审庭审中，江海洋明确表示同意一审判决中关于返还租金和履约保证金的内容，不同意支付1333元违约金。
张晓宇二审答辩认为：同意一审判决，要求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：案涉租赁合同第五条甲方承担责任第3项约定“在租赁期间，甲方（江海洋）如需将该房屋转让或抵押，甲方应提前三个月书面通知乙方（张晓宇）并保证本合同的继续履行，乙方有该房屋的优先购买权。”
江海洋在一审庭审时当庭认可张晓宇提供电话录音的真实性，且认可其曾在2015年11月18日打电话给张晓宇称案涉房屋要出售，如果发生违约，按合同约定，且要求张晓宇另找房屋。
本院确认上述事实有房屋租赁合同、一审庭审笔录及二审庭审笔录等在案为凭，业经质证和本院审查，可以采信。
本院认为，结合双方当事人诉辩观点和查明事实，现双方争议焦点问题是江海洋是否应向张晓宇支付1333元违约金。
针对此焦点问题，本院认为，依据已查明的事实，案涉租赁合同约定江海洋若在租期内转让房屋，应提前三个月书面通知张晓宇且保证租赁合同继续履行，即保证张晓宇可以继续租赁使用案涉房屋，否则因江海洋原因导致合同解除，应承担相当于一个月租金的违约责任。然而，案涉租赁合同签订后，在张晓宇依约交付了半年租金及保证金，且仅仅租赁使用案涉房屋两个月的情况下，江海洋及其丈夫石军却通过电话告知张晓宇将出售案涉房屋且要求张晓宇搬离，明显违反了案涉租赁合同约定。此外，江海洋未能提供证据以证明张晓宇在租赁期间内存在违反合同约定的情形。因此，一审判决以江海洋违约为由判令江海洋承担一个月租金1333元的违约金，有事实和法律依据，并无不妥，本院予以维持。上诉人江海洋的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（江海洋已预交），由江海洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 王丽秋