黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佳民终字第311号
上诉人（原审被告）张洪斌，男，1977年3月27日生，汉族，大专文化，抚远县抚远镇人民政府工作人员，黑龙江省通河县人，现住抚远县。
委托代理人王淑云，女，1975年7月11日生，汉族，初中文化，无职业，山东省阳信县人，住黑龙江省抚远县，系张洪斌妻子。
委托代理人陆亚楠，黑龙江法昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸ伟，男，1975年6月18日生，汉族，大专文化，抚远县移动通信公司职工，吉林省榆树县人，住黑龙江省抚远县。
委托代理人杨丽丽，女，1973年4月9日出生，汉族，初中文化，卫生监督所会计，住黑龙江省抚远县，系ＸＸ伟妻子。
第三人唐彩霞，女，1955年1月1日生，赫哲族，高中文化，退休干部，身份证号码×××，黑龙江省富锦市人，住黑龙江省抚远县抚远镇祥瑞小区2单元503室。
第三人抚远县佳慧房地产开发有限公司。住所地黑龙江省抚远县抚远镇泰山街。
法定代表人张凯华，职务经理。
上诉人张洪斌因与被上诉人ＸＸ伟、第三人唐彩霞、抚远县佳慧房地产开发有限公司（以下简称佳慧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚远县人民法院于2014年9月18日作出的（2014）抚民初字第116号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人张洪斌的委托代理人王淑云、陆亚楠，被上诉人ＸＸ伟及委托代理人王丽丽，原审第三人唐彩霞到庭参加了诉讼，原审第三人佳慧公司经本院合法传唤无正当拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告ＸＸ伟诉称：原、被告于2012年3月1日签订房屋买卖合同，被告将位于黑龙江省抚远县抚远镇多功能商务街14号楼101室房屋出卖给原告。在签订合同时，原告交付给被告购房款10万元，约定其余购房款在入户时给付，并由原告妻子出具27万元的欠据。该房屋没有立项审批手续，属于违法建筑，至今不能交付使用。故请求法院解除原告与被告于2012年3月1日签订的房屋买卖合同，要求被告返还原告已给付的购房款10万元并给付占用房款期间的利息20800元。
被告张洪斌辩称：位于黑龙江省抚远县抚远镇多功能商务街14号101室房屋不是被告出卖的，是由佳慧公司出卖的，被告只是从中用工程款充抵账目，转换成现金。
原审判决认定案件事实：原、被告于2012年3月1日签订房屋买卖合同，被告将位于黑龙江省抚远县抚远镇多功能商务街14#楼101室房屋出售给原告，该房屋面积72.08平方米，价款37万元，原告于当日给付被告购房款10万元，原、被告在房屋买卖合同中约定余款在原告入户时给付，原告妻子向被告出具27万元的欠条一份，房屋的交付及房屋所有权证的办理以佳慧公司为准。同日第三人唐彩霞与第三人佳慧公司签订了一份商品房买卖合同，第三人唐彩霞以每平方米5500元的价格购买第三人佳慧公司位于黑龙江省抚远县抚远镇多功能商务街14#楼101室，并在商品房买卖合同中注明“顶账（张洪彬钩机）”，第三人佳慧公司向第三人唐彩霞出具396440元的收据一份，但并未收取第三人唐彩霞购房款。2012年3月3日，被告张洪斌与第三人佳慧公司签订“张洪斌抵房协议书一份”，双方约定由被告购买第三人佳慧公司开发建设的抚远县抚远镇多功能商务街14#楼101室，被告以第三人佳慧公司所欠工程款及欠据（20万元）充抵被告应付购房款。另查，第三人唐彩霞系原告ＸＸ伟的母亲。
原审判决认为：2012年3月3日，被告以第三人佳慧公司拖欠被告的劳务费充抵黑龙江省抚远县抚远镇多功能商务街14#楼101室房屋的购房款，从第三人佳慧公司处购买上述房屋。第三人佳慧公司于2013年3月1日与第三人唐彩霞签订商品房买卖合同，但未实际收取第三人唐彩霞购买黑龙江省抚远县抚远镇多功能商务街14#楼101室购房款。第三人唐彩霞与第三人佳慧公司签订的商品房买卖合同是在原告从被告处购买上述房屋的买卖关系基础上产生的。被告于2012年3月1日与原告签订房屋买卖合同并收取原告部分购房款人民币10万元，原、被告之间签订的房屋买卖合同已实际履行，且第三人佳慧公司作出将商品房销售给被告的意思表示，原、被告于2012年3月1日签订的房屋买卖合同有效。原、被告签订的房屋买卖合同第六条约定房屋所有权证以第三人佳慧公司办理为准，但因第三人佳慧房公司开发建设的抚远县抚远镇多功能商务街14#楼至今未办理工程质量监督注册和建筑工程竣工验收备案手续，抚远县住房和城乡建设局至今未发给其《建设工程竣工验收备案证书》，致使原告无法取得房屋所有权证，合同目的无法实现。根据房屋买卖协议约定原告应在入户时给付被告余下购房款人民币27万元，原告至今并未将此款给付被告，且被告未提供证据证实其出售的房屋已交付原告，原、被告签订的房屋买卖协议尚未全部履行。对于原告要求解除原、被告于2013年3月1日签订的房屋买卖合同的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，对原告此主张，予以支持。被告因此房屋买卖合同而取得的购房款人民币10万元，应当予以返还。对于原告要求被告返还购房款人民币10万元的主张，予以支持。合同目的无法实现的原因虽为第三人佳慧公司未办理工程质量监督注册和建筑工程竣工验收备案手续所致，但被告作为出卖人应保证出卖的标的物无瑕疵，被告未尽出卖人的义务，对于原告要求被告给付利息20800的主张（并以0.8%的利率计算至判决之日），应按照中国人民银行同期贷款利率6.65%，计算至一审辩论终结前（2014年9月3日），期间二年六个月零二天，利息为16661.94元，对于原告主张的超出部分，不予支持。第三人佳慧公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：1、解除原告ＸＸ伟、被告张洪斌于2012年3月1日签订的房屋买卖合同；2、被告张洪斌于本判决生效之日起七日内返还原告ＸＸ伟购房款人民币100000元并给付利息人民币16661.94元。案件受理费2716元由被告负担1358元，余款返还原告。
上诉人张洪斌上诉称，一是原审判决认定事实错误。上诉人与佳慧公司不存在房屋买卖合同关系，唐彩霞与佳慧公司是真实的房屋买卖合同关系，佳慧公司将其欠上诉人的债务转移给了唐彩霞，唐彩霞自愿承担其债务以冲抵购房款，故原判认定上诉人与佳慧公司存在买卖合同关系，同时认定唐彩霞与佳慧公司签订的买卖合同是在被上诉人与上诉人买卖关系基础上产生的是错误的。二是适用法律错误。房屋买卖合同目的实现的原因是佳慧公司未履行合同义务，未办理相关手续，与上诉人无关，应由佳慧公司承担责任。
被上诉人ＸＸ伟答辩称，被上诉人与上诉人存在房屋买卖关系签订合同和给付10万元房款都是与上诉人进行的，房屋未取得合法手续，上诉人不能提供相关合法手续不能交付房屋。
唐彩霞答辩称，其是买上诉人的房子，购房款交给上诉人，其与佳慧公司的购房合同是为了办房照。
佳慧公司未答辩。
在本院审理中，各方当事人均没有提供新证据，本院对原审判决认定的案件事实予以确认。另查明，上诉人在原审中举证的存于佳慧公司的唐彩霞与佳慧公司签订的房屋买卖合同中第一条后写有“顶账（张洪斌勾机）”，第九条后写有“此合同暂作内部备案，用于双方抵押，待双方供货结算后出具正式合同”。
本院认为，在本案中，就抚远县抚远镇多功能商务街14#楼101室房屋在同一日期存在两份买卖合同，一份合同是上诉人与被上诉人签订的以总价款37万元的购房合同，该合同符合法律规定，是有效合同，被上诉人已交付给上诉人房款10万元，余款被上诉人出具欠据，待房屋交付时给付。另一合同为唐彩霞与佳慧公司签订的以每平方米5500元为价款的买卖合同，上诉人举证该复印件的合同中第一条后写有“顶账（张洪斌勾机）”，第九条后写有“此合同暂作内部备案，用于双方抵押，待双方供货结算后出具正式合同”。而上诉人举证的该合同原价中没有上述文字，上诉人及唐彩霞主张该合同是为了办理房照方便而签订的，虽然唐彩霞自认佳慧公司给其出具了房款收据，但房款并未实际交纳。因上诉人举证的唐彩霞与佳慧公司的房屋买卖合同与唐彩霞持有的合同不一致，佳慧公司留存的合同附有条件，而唐彩霞对此合同称不是真实买卖合同，故唐彩霞与佳慧公司的房屋买卖合同不是当事人真实意思表示，该合同不成立。3月3日上诉人又与佳慧公司签订的抵房协议书，约定上诉人购买佳慧公司抚远镇多功能商务街14#楼101室，房屋总价款以上诉人2010年度及2011年度工程结余款，另加上诉人欠据单（20万元）顶账。由此可见，上诉人是在从佳慧公司以工程款抵账的方式购买了佳慧公司房产，再将该房产卖给被上诉人，且收取了被上诉人的10万元房款。因抚远镇多功能商务街14#楼101室未办理相关手续无法取得房照，被上诉人要求解除合同符合法律规定，应予支持。上诉人认为其与佳慧公司不存在房屋买卖合同关系和唐彩霞与佳慧公司是真实的房屋买卖合同关系的上诉理由不能成立；上诉人认为造成合同目的不能实现的责任是佳慧公司，与其无关，应由佳慧公司承担责任的上诉理由，因是上诉人从佳慧公司购买房屋后再将该房屋卖给被上诉人，被上诉人与上诉人建立买卖关系，被上诉人将房款交给上诉人，根据合同相对性原则，上诉人应当承担合同目的不能实现的责任，上诉人的该项上诉理由也是不能成立的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费2716元由上诉人张洪斌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷 阳
审 判 员 韩国斌
代理审判员 何思禹
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 蒋婧玮