浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2684号
上诉人（原审原告）：陈楼松。
被上诉人（原审被告）：屠利荣。
被上诉人（原审被告）：汤金荣。
两被上诉人共同委托代理人：陈永铭。
上诉人陈楼松因与被上诉人屠利荣、汤金荣房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧临民初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2014年1月8日，陈楼松与屠利荣、汤金荣签订房屋租赁合同1份，约定屠利荣、汤金荣将位于杭州市萧山区临浦镇临东路6号前的房屋出租于陈楼松。陈楼松租赁房屋的用途为开店，租期共24个月，自2014年1月8日起至2016年1月7日止，每年房租为7500元。租赁期间，水费、电费、有线电视费、物业管理费由陈楼松支付。租赁合同中作特殊约定：“现无装修，如遇拆迁等政策装修由出资方所有。”租赁合同上附收条，汤金荣收到2014年房租7500元。陈楼松为经营彩票站，对租赁房屋作了适当的装修。2014年6月，萧山区临浦镇人民政府认定出租房屋系违章建筑，对出租房屋进行了拆除。房屋租赁期间，陈楼松尚欠电费116.75元未支付。2014年6月11日，陈楼松向原审法院提起诉讼，要求：1、屠利荣、汤金荣立即退还租金5000元。2、屠利荣、汤金荣赔偿陈楼松装修费、搬迁费、转让费等损失30000元。
原审法院认为：屠利荣、汤金荣将未经批准建设的房屋出租于陈楼松，导致陈楼松与屠利荣、汤金荣间的房屋租赁合同无效。陈楼松要求屠利荣、汤金荣参照合同约定的租金标准退还预交租金的诉讼请求合理，原审法院予以支持，但陈楼松实际租赁房屋的时间为5个月，按照每月租金625元计算，屠利荣、汤金荣应退还的租金为4375元，扣除尚欠电费116.75元，实际应退还4258.25元。关于陈楼松要求屠利荣、汤金荣赔偿其装修、搬迁等损失的问题，原审法院认为，彩票站点中广告牌、灯箱、led等物品已由陈楼松拆除，故对陈楼松主张的该部分损失，原审法院不予支持。因租赁合同无效造成的其他损失，应由双方当事人按照过错大小分担。屠利荣、汤金荣将违章建筑用于出租，存在重大过错，对租赁合同无效负主要责任，应承担60%的损失。陈楼松在签订合同时，未要求屠利荣、汤金荣出具相关产权证明，未尽审慎的注意义务，且租赁合同中约定：“如遇拆迁等政策装修由出资方所有。”可见在签订租赁合同时，陈楼松已意识到承租房屋存在被拆迁的风险。故陈楼松亦存在较大过错，应承担40%的损失。关于损失的具体数额问题，原审法院认为，根据现有的证据来看，承租房屋拆除确实造成了一定的损失，原审法院根据当地物价水平，人工费用及彩票点的实际经营情况等因素综合考虑，酌情确认损失的数额为4000元。综上，对陈楼松合理部分的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，于2014年9月1日判决：一、屠利荣、汤金荣返还陈楼松租金4258.25元；二、屠利荣、汤金荣赔偿陈楼松损失2400元；上述第一、二项义务款项限于判决生效后十日内付清。三、驳回陈楼松其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，减半收取338元，由屠利荣、汤金荣负担50元，由陈楼松负担288元。
宣判后，陈楼松不服，向本院提起上诉称：一审法院认定的房屋费退款认定为4375元缺乏依据，上诉人对租赁房屋的实际使用时间应小于5个月，强拆日期为2014年6月4日。一审法院对损失费用的认定缺乏依据。由于被上诉人的违约行为导致上诉人经济损失达近10万元，其中造成上诉人对2名工作人员劳动合同违约�并导致彩票任务的积压。一审法院认为广告牌、灯箱、led等物品已由上诉人拆除无依据，上诉人不认可。一审法院对损失承担判决的分担比例是对上诉人合法履行合同的伤害。请求依法撤销原审判决，依法判令被上诉人退还上诉人房租5000元，支付上诉人装修费、搬迁费、转让费、停业损失、员工劳动合同违约损失等共计50000元，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
针对陈楼松的上诉，屠利荣、汤金荣共同辩称：一、一审法院认定上诉人存在过错正确，1999年被上诉人租赁地一块，2009年将房屋转让给两被上诉人，2012年两被上诉人对房屋进行了翻新，2014年1月上诉人主动上门要求租赁两被上诉人的房屋，两被上诉人将房屋的性质如实告诉了上诉人，上诉人对两被上诉人的房屋产权性质是明知的，对这一事实上诉人在一审时也认可，上诉人在回答一审法官关于房屋产�性质的回答时，清楚回答其知道租赁房屋没有产权凭证，仅仅是村经济组织同意的转让，上诉人在明知产权性质的情况下，仍然与两被上诉人签订了为期两年的租赁合同，因此一审认定上诉人存在过错正确。二、一审法院确认退还租赁的数额与实际相符，根据合同约定，租金为每年7500元，两被上诉人签订合同时已收取了2014年租金7500元，截至拆迁，上诉人已使用5个月，所以两被上诉人尚需退还7个月的租金，且上诉人对拖欠租金的事实认可，因此一审认定退还租金的数额正确。三、一审法院依法酌情认定上诉人损失合法合理，造成涉案房屋无法租赁的过错不在两被上诉人，是政府拆迁造成的，属于不可抗力，且两被上诉人的房屋列入拆迁对象后，政府已告知上诉人，给予足够时间搬迁，且事实上，从上诉人一审提交的照片，可以反映出，上诉人所谓的投入装修是一台彩票机、一台电视机和一块泡沫板，没有其他装修，上述装修上诉人搬迁时也已经带走，没有其他损失，因此一审法院根据租赁房屋所在的镇的物价水平等认定的4000元损失合理合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，陈楼松向本院提交如下证据：1、工资单一份，拟证明：陈楼松是体彩中心的代理人员，体彩中心以工资的形式发放给陈楼松的平均收入是12000元；2、劳动合同，拟证明：陈楼松租赁房屋后聘用人员签订了两年劳动合同，拆迁后导致劳动合同终止承担7000元／人的赔偿责任，共14000元；3、付款证明，拟证明：陈楼松装饰装修的费用由个人进行付款，造成了损失，对方应赔偿。上述证据经出示，屠利荣、汤金荣认为一、对证据1和证据2三性均有异议，首先，两份证据没有在举证期限内提交；其次，两份证据的损失在一审没有提出，是新的诉讼请求；再次，即使一审提出，证据与本案没有关联，对陈楼松的工资单，不是仅仅是本案的涉案网点，无法证实收入来源于哪个网点，涉案网点在6月份就已拆除，为什么陈楼松在9月份还有工资，所以无法达到陈楼松的证明目的。二、两份劳动合同也无法证明是案涉房屋的损失，上诉人称的7000元的损失没有其他证据证明。对证据3的三性有异议，发票上诉人一审已经提交，款项并非用于涉案房屋的装修，出证明的单位有业务往来，真实性不能采信，根据现场的实际情况和上诉人提供的照片，可看出网点没有进行所述的装修。本院认为，证据1、2所待证的事实超出了本案的审理范围，本院不予采纳。证据3属于证人证言，出具证明的单位未到庭接受质询，本院对该证据的真实性无法查明，故对该证据亦不予采纳。屠利荣、汤金荣未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定�事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，陈楼松并未提供证据证明强拆日期为2014年6月4日，原审法院根据原审证据认定强拆时间是在2014年6月，并无不当。结合陈楼松2014年1月8日向屠利荣、汤金荣租赁房屋的事实，原审法院认定实际租赁房屋的时间为5个月，亦属合理。陈楼松曾在一审庭审中认可案涉房屋的广告牌、灯箱、led等物品已由其拆下，现反悔无据。原审法院根据双方当事人的过错大小分担因合同无效、房屋拆除给陈楼松造成的损失，亦无不当。陈楼松现主张的劳动合同违约、彩票任务积压等损失超出了原审的诉讼请求，本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈楼松的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费509元，�上诉人陈楼松负担。陈楼松于本判决生效之日起十五日内来本院办理多预缴诉讼费用的退费手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 王 宓
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 王 颖