山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1966号
上诉人（原审被告）：济南聚辰物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：赵庆武，经理。
委托诉讼代理人：宋淑芳，济南聚辰物业管理有限公司办公室主任。
委托诉讼代理人：王智，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南市历城区幸福柳小区业主委员会，住所地济南市。
主要负责人：宫元珍，主任。
委托诉讼代理人：郑媛，山东瑞麟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于凤忠，山东舜通律师事务所律师。
上诉人济南聚辰物业管理有限公司（以下简称聚辰物业公司）因与被上诉人济南市历城区幸福柳小区业主委员会（以下简称幸福柳业委会）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人聚辰物业公司的委托诉讼代理人王智，被上诉人幸福柳业委会的委托诉讼代理人郑媛、于凤忠到庭参加诉讼。因小区业主韩某某起诉要求撤销幸福柳业委会于2014年3月5日作出的解聘聚辰物业公司、选聘新的物业公司的决议一案，尚未审结，而本案必须以此案的审理结果为依据，本院遂于2016年8月9日裁定中止诉讼，于2017年1月17日恢复诉讼。本案现已审理终结。
聚辰物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决。2.改判聚辰物业公司与幸福柳业委会签订的《前期物业服务合同》继续履行，驳回幸福柳业委会一审的诉讼请求。3.一、二审诉讼费用由幸福柳业委会承担。事实与理由：一、一审法院在无证据证实的情况下，认定幸福柳业委会与新的物业服务企业签订了合法有效的物业服务合同，系认定事实不清，该认定损害了幸福柳小区广大业主的合法权益，剥夺了聚辰物业公司的抗辩权。1.一审判决列明的证据材料中并无幸福柳业委会于2014年4月与济南XX物业管理有限公司签订的物业服务合同，该合同也未经当庭质证，在此情况下，一审认定幸福柳业委会已经与济南XX物业管理有限公司签订了物业服务合同，并且该合同己生效，该认定的依据显属不足。2.一审认定幸福柳业委会以书面征求意见的方式，要求业主对“小区自治管理”签署意见的业主联合签名表具有真实性错误。庭审中幸福柳业委会陈述的“小区实行自治管理的业主联合签名共有1174户，幸福柳业委会自认部分签名是他人代签的”，依据“部分签名是他人代签的”的这一表述，无法确定联合签名的具体人数。在此情况下，聚辰物业公司没有必要申请鉴定调查表签名的真实性，幸福柳业委会应当对同意小区实行自治管理的业主的本人签名以及授权签名的真实性负举证责任。3.一审法院认定幸福柳业委会以书面征求意见方式要求小区自治管理，在小区内张帖了选聘物业公司的公告，以招标的方式选聘了新的物业服务企业是错误的。幸福柳业委会的书面征求意见与选聘物业公司的公告均是幸福柳业委会自己制作的，小区业主与聚辰物业公司均不知情。4.一审法院认定聚辰物业公司的物业费统计表是聚辰物业公司自己制作，不能作为小区大部分业主同意聚辰物业公司继续在本小区服务的证据，亦属认定事实错误。聚辰物业公司的物业费统计表是聚辰物业公司提供小区物业服务的重要财务会计统计资料，客观反映小区业主的入住及房屋使用情况。该资料只能由聚辰物业公司自己制作，该资料真实反映了小区业主物业费的收取状况。小区业主预交半年物业费的行为，客观反映了小区业主同意聚辰物业公司继续在本小区服务的意愿和事实。假如一审法院认定的“幸福柳业委会以书面征求意见方式要求小区自治管理，在小区内张帖了选聘物业公司的公告，以招标的方式选聘了新的物业服务企业”的事实存在，则小区业主有权拒绝预交物业费。该事实直接证明了幸福柳业委会提出的张帖过选聘物业公司的公告，以招标的方式选聘了新的物业服务企业的主张并不成立。5.据了解济南XX物业管理有限公司是2013年1月7日刚刚成立的仅有雇工2人的公司，不知幸福柳业委会是以何种方式何种标准选聘的新物业服务企业，又是如何进行的招标。二、一审法院判决认定聚辰物业公司与幸福柳小区业主签订的前期物业服务合同终止显属适用法律错误。《物业管理条例》第二十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。条例规定的是“业主大会选聘的”物业服务企业，而本案实际情况是聚辰物业公司与小区业主均不知道幸福柳业委会选聘了新的物业服务企业，并与其签订了物业服务合同。一审法院依据《物业管理条例》第二十六条的规定，认定聚辰物业公司与幸福柳小区业主签订的前期物业服务合同终止，显属适用法律错误。本案中聚辰物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》并不具备法定终止履行的条件，绝大多数业主认可聚辰物业公司的服务，并不同意解除该合同。
幸福柳业委会辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。1.幸福柳业委会已召开幸福柳小区业主大会作出解聘聚辰物业公司的决议，并与选聘的新物业服务企业签订《物业服务合同》，该合同已于2014年4月15日生效。2.一审法院适用《物业管理条例》第二十六的规定认定聚辰物业公司与小区业主签订的服务合同终止并无不当。二、幸福柳业委会的上诉请求及理由无事实、法律依据，应依法驳回。l、一审第二次开庭前的调解阶段，幸福柳业委会已将与济南XX物业管理有限公司签订的《物业服务合同》提交一审法院，且幸福柳业委会也已对该合同进行质证。该合同能够证明聚辰物业公司与新物业签订了物业服务合同，且该合同已于2014年4月15日生效，届时，前期物业服务合同就已经终止，聚辰物业公司应撤出涉案小区。2.小区实行自治管理的业主签名是小区业主的真实意思表示，业主本人签名的已达二分之一以上，代签部分，代签人也已取得委托人的口头授权，这完全符合法律规定。聚辰物业公司在一审过程中提供的相关证据及证人证言均能证明业主联合签名的真实性。聚辰物业公司不申请鉴定，应自行承担法律后果。根据《物权法》第七十八条的规定，只有业主才有权对业主大会和业主委员会做出的决定提出异议，聚辰物业公司并非涉案小区业主，无权提出异议，幸福柳业委会的自治管理也无须经其同意。3.聚辰物业公司至今仍拒绝撤出涉案小区、移交相关资料，致使新物业无法服务于小区，业委会部分成员因不满聚辰物业公司的行为，不交纳物业费，都已被停水、停电半年之久。鉴于此，其他业主为保障最起码的生活需求不得不违背真实意愿向聚辰物业公司继续交纳物业费，这并不意味着这部分业主同意聚辰物业公司继续服务于涉案小区。4.幸福柳业委会通过招标方式选聘新物业的选聘程序公正、公开，完全符合法律规定。聚辰物业公司不是小区业主，也不是投标单位，幸福柳业委会不应当也没有义务向聚辰物业公司告知选聘的相关情况。综上所述，请求依法驳回聚辰物业公司的全部诉讼请求，维持原判。
幸福柳业委会向一审法院起诉请求：1.聚辰物业公司撤出涉案小区；2.聚辰物业公司向幸福柳业委会移交涉案小区内的变配电设施设备、照明系统设施设备、安防监控中心控制室等物业服务配套设施，以及涉案小区内实际存在的其他物业配套服务设施；3、聚辰物业公司向幸福柳业委会移交涉案小区竣工总平面图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用、维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，以及物业管理所必须的其他资料；4、聚辰物业公司承担本案的诉讼费及其他诉讼费用。
一审法院认定事实：幸福柳小区是XX集团、XX房地产公司、XX附中和XXX村委会四方合作开发的小区。2008年聚辰物业公司与开发股东之一大辛庄村委会签订管理合同后入驻该小区服务，并与部分业主分别签订了前期物业服务合同。幸福柳业委会于2013年6月3日经幸福柳小区业主大会选举产生，2013年7月17日依法备案，业主委员会主任为宫元珍、副主任为赵某、委员分别为周某某、沈某某、魏某。
2014年3月5日，业主委员会召开会议，全体委员均同意解聘聚辰物业公司。幸福柳业委会遂在小区内张贴招标公告，公开招聘物业公司，聚辰物业公司未参加此次竞标，济南XX物业管理有限公司成功中标。幸福柳业委会遂于2014年4月15日与济南XX物业管理有限公司签订了物业服务合同。由于聚辰物业公司不撤出小区并拒移交相关设施及资料，新的物业公司无法进入小区服务。
业主委员会就小区内物业管理及供水供电等相关事宜与前期物业公司即本案聚辰物业公司发生纠纷，期间，XXX街道办事处进行了有关调解，最终调解无效。后幸福柳业委会又与聚辰物业公司因签订物业服务合同问题发生矛盾，双方到济南市历城区房屋管理服务中心要求解决，该中心多次与幸福柳业委会、聚辰物业公司沟通调解，但幸福柳业委会执意要求聚辰物业公司退场，聚辰物业公司坚决不退出，因此未能调解成功。该中心于2015年4月27日也就幸福柳业委会、聚辰物业公司纠纷问题的情况出具说明一份，该说明还附有济南市历城区房屋管理服务中心的调解答复意见书复印件一份，该意见书第二项内容为：“对于业主投票联合签名是否存在伪造问题。调解期间，调解小组查看了业委会解聘原物业的征求意见公示、小区实行自治的业主联合签名、招聘新物业的招标、中标公告等，该资料确实存在，但调解部门不具备对该签名的真伪性作出裁断的权利，申请人业委会也不同意调解小组及原物业提出的重新组织投票的建议，并表示，如果原物业怀疑可以上诉法院申请司法鉴定。鉴于此，对于该问题，建议当事人双方走司法程序解决”。
在开庭过程中，幸福柳业委会提交了上述调解意见中所陈述的“小区实行自治的业主联合签名”一宗，该小区共有业主1320户，调查表共有1174户签名表示同意，幸福柳业委会承认部分签名是经本人同意后由他人代签，但本人签名的人数绝对在1/2以上。聚辰物业公司对该调查表真实性不予认可，但不申请鉴定。第一次开庭之后，聚辰物业公司对业主是否同意其继续在该小区提供物业服务进行调查，并提供回执证实300余户业主同意聚辰物业公司继续在涉案小区提供服务。另提供2015年下半年物业管理费统计报表，证实小区里有1100余户业主交纳物业费，即默示同意聚辰物业公司继续在该小区提供物业服务。幸福柳业委会以调查回执没捺手印为由不予认可，对于物业管理费统计报表，以聚辰物业公司自行制作为由也不予认可。
在诉讼过程中，幸福柳业委会、聚辰物业公司均申请证人出庭作证。幸福柳业委会方提供的证人证实聚辰物业公司没有尽到物业服务的职责，业委会曾召开业主大会解聘聚辰物业公司并选聘新的物业公司，业委会自治调查表均是业主的真实意愿。而聚辰物业公司方提供的证人证实其作为小区业主，从未在小区看到更换物业及召开业主大会的公告。上述两位证人的证言存在相互矛盾之处，对于两人的证言的证明力均不予认定。
一审法院认为，幸福柳业委会在当地街道办事处即济南市历城区人民政府XXX街道办事处的指导下成立业主大会，在本小区业主中选举产生了业主委员会主任、副主任及委员，并向济南市历城区人民政府XXX街道办事处依法备案，其成立符合法律规定，其代表全体业主提起诉讼符合法律的规定，是本案适格的诉讼主体。而且，根据《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约定力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。”也就是说，业主大会或者业主委员会的决定对于物业管理区域内的全体业主具有约束力，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，幸福柳业委会在作出要求聚辰物业公司退场的决议及选聘新的物业服务企业时，程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主合法权益，只有业主才有权向人民法院提出异议并行使撤销权，聚辰物业公司并非小区业主，无权对幸福柳业委会的决议提出异议。综上，聚辰物业公司以幸福柳业委会未经业主或业主大会授权，无权解除业主与聚辰物业公司的物业服务合同并要求聚辰物业公司撤出涉案小区的抗辩理由，没有事实及法律依据，一审法院不予采信。
聚辰物业公司与开发股东之一大辛庄村委会签订管理合同后进入该小区进行物业服务，并与大部分业主分别签订了无固定期限的前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。幸福柳业委会成立后，以书面征求意见的方式要求自治管理，在小区张贴了选聘物业公司的公告，以招标的方式选聘了新的物业服务企业。业主委员会与新的物业服务企业签订了物业服务合同并已生效，前期物业服务合同应终止。聚辰物业公司提交物业费统计表及民意调查回执，以证实绝大部分业主同意其在本小区继续服务，一审法院认为，物业费统计表系聚辰物业公司自行制作，不能作为认定上述事实的证据；而民意调查回执如果有300余户同意聚辰物业公司继续服务，只占全体业主的约百分之二十，故聚辰物业公司以此要求继续在涉案小区服务的理由不充分。
前期物业服务合同终止后，聚辰物业公司应按《物业管理条例》的规定撤出小区并将物业公司所掌控的相关资料及设施设备移交给幸福柳业委会。对于幸福柳业委会所诉请的安防监控中心控制室的钥匙及安防设备，聚辰物业公司认可由其掌控，应移交给幸福柳业委会。但对幸福柳业委会所诉请的配电设施设备，聚辰物业公司称不在聚辰物业公司服务的物业管理区域内，是由供电部门直接管理的；对幸福柳业委会所诉请的照明系统设施设备，聚辰物业公司称由电业部门管理，不在其掌控之内；对幸福柳业委会所诉请的涉案小区竣工总平面图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用、维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，以及物业管理所必须的其他资料，聚辰物业公司辩称小区建设单位从未向其移交，该材料均不在聚辰物业公司处。对于上述聚辰物业公司不予认可的设施设备及资料，幸福柳业委会未提供证据证实由聚辰物业公司实际掌控，故幸福柳业委会要求聚辰物业公司移交的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、第八十一条第二款，《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第二十六条、第二十九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、限被告济南聚辰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内撤出济南市历城区幸福柳小区。二、限被告济南聚辰物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告移交济南市历城区幸福柳小区安防监控中心控制室的钥匙及安防设备。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告济南聚辰物业管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：幸福柳业委会提交的其与济南XX物业管理有限公司于2014年4月15日签订的《合同∕条款》载明，幸福柳业委会选聘济南XX物业管理有限公司对幸福柳居住小区提供物业服务事宜，合同期限为3年，即自2014年4月15日起至2017年4月14日止。幸福柳业委会提交的已经生效的本院（2016）鲁01民终4513号民事判决载明，2014年2月10日，幸福柳业委会在小区广场、公示栏和楼栋单元门口张贴了关于解聘聚辰物业管理有限公司、选聘新物业的征询意见公告，公告内容明确了业主大会讨论事项。在公告指定的2014年3月1日至5日期间，该小区982户业主表达了意见，其中923户业主同意解聘聚辰物业管理有限公司、选聘新物业。2014年3月5日，幸福柳业委会在小区广场、公示栏和楼栋单元门口张贴了自治管理调查结果公示，并公示了业主委员会招聘新物业公司的决定。公告征询意见期限过后，仍有部分业主到业委会表达意见，最终同意的业主达1174人。包括在公告期间未同意解聘聚辰物业管理有限公司、选聘新物业的业主59户（982-923），至少有1233户业主到业委会发表了意见，占该小区业主总数的92.8%。由此可以看出，解聘聚辰物业管理有限公司、选聘新物业一事，在幸福柳小区影响广泛，绝大多数的业主参与了讨论决定；韩某某在召开业主大会、业委会决定选聘新物业期间在幸福柳小区居住生活；证人李某某也证实其与魏某一起到韩某某家中告知过业主大会拟讨论事项。综合分析以上事实，韩某某时应当知道幸福柳业委会在2014年3月5日作出的解聘聚辰物业管理有限公司、选聘新物业的决定，其于2016年4月15日向一审法院起诉要求撤销幸福柳业委会作出的决议，已经超过法律规定的除斥期间。遂判决驳回了韩某某要求撤销幸福柳业委会作出的解聘聚辰物业公司、选聘新的物业公司决议的诉讼请求。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约定力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。”根据上述规定，业主大会或者业主委员会的决定对于物业管理区域内的全体业主具有约束力，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，幸福柳业委会在作出解聘聚辰物业公司及选聘新的物业服务企业时的决议，程序是否违法或该决议内容是否侵害了业主合法权益，只有业主才有权向人民法院提出异议并行使撤销权，聚辰物业公司并非小区业主，无权对幸福柳业委会的决议提出异议。另，小区业主韩某某要求撤销幸福柳业委会作出的解聘聚辰物业公司、选聘新的物业公司决议的诉讼请求亦被生效判决驳回。综上，聚辰物业公司以幸福柳业委会未经业主或业主大会授权，无权解除业主与聚辰物业公司的物业服务合同并要求聚辰物业公司撤出涉案小区的抗辩理由，无事实及法律依据，一审法院不予采信，并无不当。
《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。幸福柳业委会成立后，以书面征求意见的方式要求自治管理，在小区张贴了选聘物业公司的公告，以招标的方式选聘了新的物业服务企业，并与新的物业服务企业签订了物业服务合同，该合同已经生效。根据上述规定，聚辰物业公司与大辛庄村委会签订的管理合同及与部分业主签订的前期物业服务合同应当终止。聚辰物业公司以绝大部分业主同意其在本小区继续服务为由要求继续在涉案小区提供物业服务，于法无据，一审法院不予支持，亦无不当。
综上，聚辰物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人济南聚辰物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一七年一月二十日
书 记 员 王 娜