湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终2618号
上诉人（原审第三人）肖红翔。
被上诉人（原审原告）中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司，住所地：长沙市芙蓉区韶山北路178号人寿大厦1、26、27、28、29楼。
负责人陈吉瑞，总经理。
委托代理人钟玥，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人郭若男，湖南崇民律师事务所律师。
原审被告长沙亚龙湾娱乐发展有限公司，住所地：长沙经济技术开发区创业服务中心。
法定代表人冯宇。
上诉人肖红翔因与被上诉人中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司（以下简称中国人寿长沙市分公司）、原审被告长沙亚龙湾娱乐发展有限公司（以下简称长沙亚龙湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的(2015)长县民初字第03804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，该院确认如下法律事实：一、各方当事人无争议的事实。1、长沙市星沙经济技术开发区蒸湘路5号房屋的登记所有人为中国人寿保险股份有限公司长沙支公司（以下简称中国人寿长沙支公司），中国人寿长沙支公司系中国人寿长沙市分公司的下属机构，财产统一由中国人寿长沙市分公司管理。2005年6月9日，中国人寿长沙市分公司（甲方）与长沙亚龙湾公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下位于长沙市星沙经济技术开发区蒸湘路5号的房屋租赁给乙方；经营方式为乙方租赁甲方现有办公楼建筑面积6650.75平方米（主楼2804.76平方米，北附楼3845.99平方米）房屋经营餐饮、娱乐和客宿的商业服务；房屋租赁期限为9年，租赁期满后，合同自行终止，乙方在7日内退场，如乙方继续占用，按此合同约定的租金标准双倍向甲方支付租金（不足壹月按壹月计算）。如甲方需继续出租房屋，在同等条件下，乙方有续签权；乙方在租赁期内所进行的装修、增加的固定设备设施，在租赁期满后，一律不能拆除，乙方同意无偿移交甲方所有；房屋租赁在租赁期内为人民币50万元/年。2011年3月15日，中国人寿长沙市分公司（甲方）与长沙亚龙湾公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定房屋租赁期限为9年，自2005年6月9日至2014年6月9日；租金收取起始日为2005年12月10日，租金每年分两次缴纳，上半年在1月10日前，下半年在7月10日前缴纳。2、合同履行过程中，经中国人寿长沙市分公司同意，长沙亚龙湾公司（甲方）于2009年3月8日与肖红翔（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市星沙经济技术开发区蒸湘路5号的中国人寿长沙市分公司主楼一、二、三楼租赁给乙方作为ktv使用；租赁期限自2009年至2014年12月31日，租赁期满后，本合同自行终止，乙方在15日内退场；乙方在经营期间所进行的装修，增加的固定设备设施（不包括乙方所有的音响、电视机、空调、点歌设备、茶几、沙发等可移动物）在合同期满后，一律不能拆除，乙方同意无偿移交甲方；月租金为36666元，另乙方每年需向甲方提供本ktv消费卡金额10万元，付款期限为每月底付清次月房租；在正常情况下，如果甲方在2014年6月30日前未与乙方续约，则乙方不需支付合同期最后半年的房租。中国人寿长沙支公司在合同空白处盖章，并签署“同意”二字。3、合同签订后，中国人寿长沙市分公司将上述租赁房屋实际交付给长沙亚龙湾公司使用，长沙亚龙湾公司将其中的一、二、三楼交付给肖红翔使用。庭审中，各方当事人均认可原租赁合同以及转租合同租赁期限的截止日期均为2014年12月31日，长沙亚龙湾公司已经向中国人寿长沙市分公司付清合同期内的全部租金，肖红翔向长沙亚龙湾公司缴纳房租至2014年8月。4、合同到期后，长沙亚龙湾公司已停止所有经营活动，2015年6月30日，中国人寿长沙市分公司向长沙亚龙湾公司发出《交还房屋通知》并张贴于租赁房屋外墙，长沙亚龙湾公司的法定代表人冯宇于2015年7月1日在通知上签字。肖红翔仍继续占有使用租赁房屋的一、二、三楼。二、各方当事人有争议的事实。1、合同期满后亚龙湾公司是否履行了腾房义务。中国人寿长沙市分公司主张中国人寿长沙市分公司、长沙亚龙湾公司之间的租赁合同以及长沙亚龙湾公司与肖红翔的转租合同期限均已届满，长沙亚龙湾公司至今未如约将整栋房屋腾空并办理交接手续，且肖红翔继续占用租赁房屋的一、二、三楼作为ktv经营使用，长沙亚龙湾公司并未充分履行腾房义务。长沙亚龙湾公司认为合同期限届满后，其已立即停止全部经营活动，且已在中国人寿长沙市分公司发出的交房通知上签字，没有按时办理交接手续的只有肖红翔实际占有租赁房屋的一、二、三楼，应由实际占有人履行腾房义务。该院认为，中国人寿长沙市分公司将整栋房屋出租给长沙亚龙湾公司使用，长沙亚龙湾公司履行腾房义务的范围理应包括整栋房屋，但租赁期限届满后，涉案房屋的主、附楼的一、二、三楼也被肖红翔继续占有经营ktv使用，而造成该部分租赁物无法及时收回也是长沙亚龙湾公司将部分租赁物转租的结果，且双方尚未就案涉租赁房屋的交付达成协议并实际交付，长沙亚龙湾公司亦未提交充分有效证据证实其与中国人寿长沙市分公司履行了交还整栋租赁房屋的交接手续，故该院认定长沙亚龙湾公司并未履行合同约定的腾房义务。2、肖红翔使用租赁物的行为是否得到中国人寿长沙市分公司默认。肖红翔认为2014年8月29日，中国人寿长沙市分公司对外发布招标公告，后肖红翔以180万元/年的最高租金价格中标，中国人寿长沙市分公司虽未与其签订租赁合同，但也未退还10万元保证金，其使用租赁物的行为视为得到了中国人寿长沙市分公司的默认。中国人寿长沙市分公司认为其对肖红翔的占有行为一直是不予认可的，在肖红翔提供的协调会记录上也表明中国人寿长沙市分公司已明确告知不会将房屋重新出租给肖红翔。该院认为，租赁合同期满后，中国人寿长沙市分公司、长沙亚龙湾公司、肖红翔均未就涉案房屋重新签订书面租赁合同。根据中国人寿长沙市分公司及肖红翔陈述可知，双方并未就房屋的重新租赁事宜达成一致意见，肖红翔主张其占有使用租赁物的行为得到中国人寿长沙市分公司默认的抗辩理由于法无据，不予采纳，故应认定合同期满后，肖红翔继续使用租赁物的行为未得到中国人寿长沙市分公司的认可。3、肖红翔实际占有使用的房屋面积。庭审中，中国人寿长沙市分公司、长沙亚龙湾公司均认可肖红翔承租的一、二、三楼的建筑面积为2489.7平方米（主楼2804.76平方米÷10层*3层+附楼3845.99平方米÷7层*3层），肖红翔对此不予认可，但并未提供相应证据予以反驳，该院确认肖红翔占有使用的租赁房屋中主、附楼的一、二、三楼面积为2489.7平方米，其余部分面积为4161.05平方米（6650.75平方米-2489.7平方米）。4、占有使用费的计算标准。中国人寿长沙市分公司主张占有使用费应根据原租赁合同的约定，按照合同约定租金标准50万元/年的双倍即100万元/年向中国人寿长沙市分公司支付整栋房屋的占有使用费，长沙亚龙湾公司及肖红翔均认为按照整栋建筑面积主张双倍租金无事实和法律依据。该院认为，中国人寿长沙市分公司主张占有使用费按照原租赁合同的约定租金标准的两倍计算，符合中国人寿长沙市分公司、长沙亚龙湾公司之间的合同约定，且长沙亚龙湾公司逾期腾房也确实造成了中国人寿长沙市分公司的租金损失，故中国人寿长沙市分公司主张长沙亚龙湾公司应按原租赁合同约定的50万元/年，即0.206元/平方米/天（50万元÷365天÷6650.75平方米≈0.206元/平方米/天）的双倍向中国人寿长沙市分公司支付整栋房屋面积即6650.75平方米的占有使用费并无不当。根据长沙亚龙湾公司的实际租赁情况，长沙亚龙湾公司应按照原租赁合同约定租金标准的双倍即1714.34元/天（0.206元/平方米/天*4161.05平方米*2）的标准支付中国人寿长沙市分公司从2015年1月1日起计算至实际腾退之日止涉案房屋主楼的四、五、六、七、八、九、十楼以及附楼的四、五、六、七楼（面积为4161.05平方米）的房屋占有使用费。但根据合同相对性原则，中国人寿长沙市分公司、长沙亚龙湾公司之间的关于双倍支付占有使用费的合同约定对肖红翔不产生法律效力，且中国人寿长沙市分公司、长沙亚龙湾公司之间约定的租金标准远远低于长沙亚龙湾公司与肖红翔之间约定的租金标准，故该院酌定肖红翔应支付中国人寿长沙市分公司的占有使用费参照原租赁合同约定的50万/年的租金标准计算，即512.88元/天（0.206元/平方米/天*2489.7平方米）。长沙亚龙湾公司将涉案房屋主、附楼一、二、三楼转租给肖红翔，故长沙亚龙湾公司需对上述肖红翔逾期腾房产生的占有使用费承担连带责任。同时，因上述关于涉案房屋主、附楼一、二、三楼占有使用费的支付标准未达到长沙亚龙湾公司需按双倍支付占有使用费的标准，故长沙亚龙湾公司仍需按照原租赁合同约定的512.88元/天的标准支付中国人寿长沙市分公司涉案房屋主、附楼一、二、三楼的房屋占有使用费。
中国人寿长沙市分公司为了维护其合法权益，诉至原审法院，请求判令：1、长沙亚龙湾公司立即向中国人寿长沙市分公司交还租赁房屋；2、长沙亚龙湾公司支付占有使用费至实际交付之日（截至2015年10月15日占有使用费为1416666元）；3、肖红翔交还占有房屋；4、肖红翔对长沙亚龙湾公司应支付的占有使用费承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由长沙亚龙湾公司及肖红翔承担。
原审法院认为：一、中国人寿长沙市分公司、长沙亚龙湾公司之间签订的房屋租赁合同以及长沙亚龙湾公司与肖红翔签订的转租合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。房屋租赁合同期限届满，承租人长沙亚龙湾公司及次承租人肖红翔应依合同约定将租赁房屋腾空并返还给中国人寿长沙市分公司，且各方在租赁合同及转租合同中均约定所进行的装修、增加的固定设备设施一律不能拆除，故中国人寿长沙市分公司要求长沙亚龙湾公司以及肖红翔腾退房屋的诉讼请求，该院予以支持。同时，长沙亚龙湾公司对肖红翔的腾房义务负有督促和协助义务。二、现承租人长沙亚龙湾公司以及次承租人肖红翔逾期腾房，出租人中国人寿长沙市分公司有权要求负有腾房义务的承租人及次承租人支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。三、因中国人寿长沙市分公司将整栋房屋出租给长沙亚龙湾公司使用，而长沙亚龙湾公司又将部分房屋转租给肖红翔，故长沙亚龙湾公司应对肖红翔占有使用涉案房屋的一、二、三楼承担连带清偿责任。根据前述认定占有使用费的计算标准，租赁合同到期日均为2014年12月31日，故肖红翔应按照512.88元/天的标准支付中国人寿长沙市分公司从2015年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。同时，长沙亚龙湾公司需按照1714.34元/天的标准支付中国人寿长沙市分公司涉案房屋主楼的四、五、六、七、八、九、十楼、附楼的四、五、六、七楼以及按照512.88元/天的标准支付中国人寿长沙市分公司涉案房屋主、附楼一、二、三楼从2015年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，并对肖红翔上述应支付中国人寿长沙市分公司主、附楼一、二、三楼的占有使用费承担连带清偿责任。肖红翔提出因其中标未签合同导致其损失2349990元的诉求，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中处理，肖红翔可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限长沙亚龙湾娱乐发展有限公司于本判决生效后十日内将位于长沙市星沙经济技术开发区蒸湘路5号房屋主楼的四、五、六、七、八、九、十楼以及附楼的四、五、六、七楼腾空并返还给中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司，并督促、协助肖红翔履行下述第二项腾房义务；二、限肖红翔于本判决生效后十日内将位于长沙市星沙经济技术开发区蒸湘路5号房屋的主、附楼一、二、三楼腾空并返还给中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司；三、限长沙亚龙湾娱乐发展有限公司于本判决生效后十日内按照1714.34元/天的标准支付中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司涉案房屋主楼的四、五、六、七、八、九、十楼及附楼的四、五、六、七楼从2015年1月1日起至实际腾房之日止的占有使用费；四、限长沙亚龙湾娱乐发展有限公司于本判决生效后十日内按照512.88元/天的标准支付中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司涉案房屋主、附楼一、二、三楼从2015年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；五、限肖红翔于本判决生效后十日内按照512.88元/天的标准支付中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司从2015年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；六、长沙亚龙湾娱乐发展有限公司对肖红翔上述第五项义务承担连带责任；七、驳回中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17550元，减半收取8775元，由中国人寿保险股份有限公司长沙市分公司负担775元，由长沙亚龙湾娱乐发展有限公司负担7000元，由肖红翔负担1000元。
上诉人肖红翔不服原审判决，向本院提出上诉称：1、上诉人肖红翔有长期经营的意愿，同意按原租赁合同支付租金，且上诉人肖红翔于2014年9月10日以最高价获得签订租赁合同权后多次要求续租，被上诉人中国人寿长沙市分公司未明确拒绝，也未退还10万元竞标保证金，应视为默示接受。2、上诉人参加了被上诉人组织的招投标竞价，上诉人以每年租金180万元竞标成功，被上诉人本应和上诉人签订租赁合同但却未签订，按上诉人的竞标价及每年5%的递增计算和长沙亚龙湾公司每年110万元的竞标价相比，5年至少给被上诉人增加400余万元收益，上诉人恳请法院制止被上诉人借诉讼之名而损害国企利益的不当行为。3、上诉人肖红翔系本案原审第三人，与本案被上诉人中国人寿长沙市分公司没有合同关系，原审判决上诉人对被上诉人承担给付义务没有法律依据与合同依据。4、本案被上诉人与长沙亚龙湾公司从未向上诉人发出搬离要求，上诉人在中标物业结果确立前亦无法判断是否应当自行搬离，原审判决上诉人给付物业占用费显失公平。综上，上诉人特提起上诉，请求二审法院撤销原审判决第二项、第五项，依法改判第二项为上诉人继续租赁房屋，改判第五项为租赁不用付费用。
被上诉人中国人寿长沙市分公司辩称：1、被上诉人对于上诉人承租涉案房屋一事已明确告知上诉人不同意，即双方未就租赁事宜达成一致意见，被上诉人从未默认过上诉人继续使用租赁物。2、上诉人与被上诉人因招租合同引发的纠纷，上诉人已另行起诉，该案正在审理中，该案与本案并非同一法律关系，被上诉人在本案中对招租合同纠纷不予答辩。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，故原审判决合法合理。4、上诉人与长沙亚龙湾公司租赁合同期限届满，双方权利义务关系终止，上诉人无权再占有涉案房屋一、二、三楼。被上诉人与长沙亚龙湾公司存在租赁合同关系，被上诉人已于2015年6月30日向长沙亚龙湾公司发出《交还房屋通知》，该公司签字确认收到，被上诉人已经履行了要求腾房的通知义务。
原审被告长沙亚龙湾公司在二审过程中未予答辩。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：被上诉人中国人寿长沙市分公司为出租人与原审被告长沙亚龙湾公司为承租人签订的房屋租赁合同及经被上诉人同意后原审被告为转租人与上诉人为次承租人签订的转租合同，均系合同各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同均合法有效。各方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。房屋租赁合同及转租合同约定的租赁期满时间均为2014年12月31日，租赁期限届满后，被上诉人向原审被告发出《交还房屋通知》并张贴该通知于租赁房屋外墙，承租人及次承租人应当向及时出租人返还租赁物，故原审判决上诉人肖红翔向被上诉人中国人寿长沙市分公司腾空并返还租赁房屋并无不妥。租赁期限届满后，上诉人作为次承租人继续占用房屋，被上诉人要求上诉人支付占有使用费的诉讼请求，符合法律及司法解释的相关规定，应予支持。上诉人提出其参加了被上诉人组织的招投标，且竞价成功，多次要求与被上诉人续签合同，被上诉人未明确拒绝，也未退还10万元竞标保证金，应视为默示接受的上诉意见，本院认为，原租赁合同及转租合同的租赁期限届满后，上诉人应当腾空并返还租赁房屋，至于上诉人以投标竞价成功为由要求继续租赁本案涉诉房屋及招投标过程中引发的纠纷属于另一法律关系，且上诉人已另案起诉，本案对此不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人肖红翔的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4388元，由上诉人肖红翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。