浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1055号
上诉人（原审被告）：王碎听，男，1950年4月7日出生，汉族，住乐清市。
委托诉讼代理人：王旭阳，男，1979年12月1日出生，汉族，住乐清市，系王碎听之子。
被上诉人（原审原告）：胡建峰，男，1972年5月15日出生，汉族，住乐清市，现住乐清市。
被上诉人（原审原告）：王恩丹，女，1972年8月17日出生，汉族，住乐清市，现住乐清市。
以上二被上诉人委托代理人：何笑珍，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
以上二被上诉人委托代理人：张洁，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高艳，女，1975年2月26日出生，汉族，住乐清市。
被上诉人（原审被告）：郑华平，男，1972年8月7日出生，汉族，住乐清市。
本院受理上诉人王碎听与被上诉人胡建峰、王恩丹、高艳、郑华平案外人执行异议之诉一案，王碎听不服浙江省乐清市人民法院于2016年9月5日作出的（2016）浙0382民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定，被告高艳、郑华平于1997年5月30日登记结婚，2014年1月8日，经该院判决准予离婚。原告胡建峰、王恩丹系夫妻关系。2009年6月30日，被告高艳以被告高艳、郑华平两人名义向温州丽都房地产开发有限公司购买乐清市丽都华庭3幢703室、704室预售商品房，该房实际为拼套房，其中3幢703室预告登记在被告郑华平名下，3幢704预告登记在被告高艳名下。两处房产均向中国建设银行股份有限公司乐清支行办理了购房按揭贷款。2011年1月17日，两原告通过中介向被告高艳购买上述涉案房产，并签订了商品房转让契约。当天，原告通过中介人账户向被告高艳转账支付500000元定金。2011年1月20日，被告高艳以被告高艳、郑华平两人名义委托第三人姚东办理涉案房产产权转移登记手续、出售房地产、过户手续等事宜，并进行了公证，乐清市公证处出具了（2011）浙乐证内民字第294号公证书。2011年1月27日，被告高艳以高艳、郑华平的名义与原告王恩丹签订了商品房转让契约，约定除去按揭余额1477406元和定金500000元抵作购房款，买方应支付卖方购房款2464486元，按揭余款由买方归还。当天原告王恩丹通过中介人转账支付了余下的购房款，中介人扣除中介费后向被告高艳转账2442000元。之后，原告分别通过被告高艳、郑华平的银行按揭还款账户按月支付两处涉案房产的按揭款，并装修入住涉案房产至今。2013年8月5日，温州丽都华庭房地产开发有限公司办理了涉案房产的初始登记。
另，温州市中级人民法院在审理被告王碎听与被告高艳、郑华平民间借贷纠纷上诉案件过程中委托金华精诚司法鉴定所对乐清市丽都华庭3幢703室房产买卖资料中“郑华平”的签名字迹是否属被告郑华平本人所写进行鉴定，该鉴定意见书认定丽都华庭3幢703室房产买卖资料中“郑华平”签名字迹不属于被告郑华平书写。随后，乐清市公证处作出(2013)浙乐撤字第1号决定书，撤销（2011）浙乐证内民字第294号委托公证书。
该案进入执行阶段后，该院查封了涉案房产，原告提出异议，该院于2016年1月8日作出（2016）浙0382执异1号裁定驳回了原告胡建峰、王恩丹的异议。原告不服该裁定，遂向该院提起执行异议之诉。
该院认为，本案的争议焦点在于，原告是否享有阻却强制执行涉诉房产的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以扣押、查封、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定给予特定债权人优先于一般债权人的特殊保护。结合本案情况来看，虽然涉案的703、704房产分别登记在被告郑华平、高艳名下，但属于被告郑华平、高艳夫妻关系存续期间取得的房屋，为夫妻共同财产。被告高艳以被告高艳、郑华平的名义与原告签订房屋转让契约，虽然当时被告高艳转让涉案房产的行为属无权处分的行为，该房屋买卖合同属于效力待定的合同，如果得不到被告郑华平的追认，所签订的房屋转让合同就是无效合同，但该院传唤被告郑华平进行谈话时，被告郑华平称自己对于购房者购买了涉案的房屋，当时其并不知道，所以没有意见，其认为购房者购买房屋是无辜的，是善意取得。由此可视为被告郑华平对被告高艳转让涉案房产的行为予以追认，故商品房转让契约合法有效。原告在购买涉案房产后即依约履行了大部分购房款的支付义务，余下的购房款虽然未支付完毕，但原告已按合同约定承担按揭款的偿还责任，可认定为已经支付全部价款；原告提供的物业管理费、数字电视收费凭证、照片等一系列证据证实原告已实际占有、管理、使用该房屋；因涉案房产于2013年8月15日才转移登记在温州丽都房地产开发有限公司名下及原告无法找到被告高艳，故至今未办理涉案房产的过户登记手续，应认定原告无过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的特殊保护债权的保护条件，原告享有阻却强制执行涉案房产的民事权益，原告提出要求中止对涉案房产的执行的请求符合法律规定，该院予以支持。本案诉争标的属于不动产，故权利转让应依法登记，即办理过户手续，没有办理过户手续的，房屋产权没有发生实际转移。由于未办理过户手续，即使涉案房产的买卖合法有效，仅产生债权效力，并未产生物权变动效力。故原告要求该院确认涉案房产属于原告所有，无法律依据，该院不予支持。被告王碎听的辩称，理由不足，本院不予采纳。被告高艳、郑华平经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决：一、不得执行预告登记在被告郑华平名下的坐落于乐清市城南街道××楼××室（所有权证号：2110002831）、预告登记在被告高艳名下的坐落于乐清市城南街道××楼××室（所有权证号：2110002830）两处房产；二、驳回原告王恩丹、胡建峰的其他诉讼请求。案件受理费16500元，由被告王碎听、郑华平、高艳负担。
上诉人王碎听上诉称，1.原审判决认为被上诉人胡建峰与王恩丹“已经全部付清涉案房产的购房款”，系认定事实错误；2.原审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出本案判决，系适用法律错误；3.《商品房转让契约》上没有郑华平签名，合同未成立，原审认为该合同效力待定错误；4.王恩丹与胡建峰的购房行为属非善意无过失。请求依法撤销乐清市人民法院（2016）浙0382民初760号民事判决，改判驳回被上诉人胡建峰、王恩丹的诉讼请求。
被上诉人胡建峰、王恩丹辩称，1.被上诉人已支付涉案房产的全部价款并已实际入住，2.涉案房屋是通过市场找寻、中介机构介绍、协商订立契约购买并经公证机关公证的正常交易，被上诉人已尽到了谨慎注意义务无过失，完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人高艳、郑华平未提供书面答辩。
本院二审查明事实与原审认定一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的人民法院可以扣押、查封、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，涉案房屋系原审被告郑华平、高艳夫妻关系存续期间取得，为夫妻共同财产。被上诉人胡建峰、王恩丹经中介介绍与原审被告高艳订立《商品房转让契约》，支付了全部应付款项并实际入住占有，其已尽到了谨慎注意义务和履行了合同约定义务，原审被告郑华平处分自身权益，对《商品房转让契约》效力进行追认于法不悖，故《商品房转让契约》应为有效。至今未办理涉案房产的过户登记手续，并非被上诉人胡建峰、王恩丹原因所致，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求，被上诉人胡建峰、王恩丹依法享有阻却强制执行涉案房产的民事权益。原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，上诉人王碎听上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16500元，由上诉人王碎听负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈国庆
审判员 叶 峰
审判员 周林环
二〇一七年三月二十日
书记员 赵 凌