湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7694号
上诉人（原审被告）：周用建，男，1971年9月3日出生，汉族，住湖南省安乡县。
委托诉讼代理人：张辉，男，1963年11月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系湖南省安乡县黄山头镇凤凰居民委员会推荐公民代理。
被上诉人（原审原告）：陈丽波，女，1966年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：钟纽坤，湖南智嵘律师事务所律师。
原审第三人：李梦溪，女，1988年6月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：钟纽坤，湖南智嵘律师事务所律师。
上诉人周用建因与被上诉人陈丽波，原审第三人李梦溪房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周用建上诉请求：撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民初992号民事判决，并发回重审或依法改判，由陈丽波承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的租金数额与事实不符，截至2016年1月2日的租金仅为70712元；二、一审判决确定的违约金数额过分高于陈丽波的实际损失，应当酌情予以调低；三、与涉案房屋捆绑在一起的电梯长期无法正常使用，导致租赁目的无法实现，陈丽波无权要求支付租金；四、一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》缺乏法律依据，并无法定或约定解除合同情形。
陈丽波辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
李梦溪在二审诉讼过程中并未陈述意见。
陈丽波向一审法院起诉请求：一、解除陈丽波与周用建签订的租赁合同，周用建将承租的房屋交还陈丽波；二、周用建支付陈丽波拖欠租金215514元(暂计算至2016年5月25日，后续租金应计算至房屋返还之日止)；三、周用建支付陈丽波租金滞纳金186627.276元；四、诉讼费由周用建承担。
一审法院认定事实：李梦溪系陈丽波女儿，301房登记在李梦溪名下。2013年11月25日，受李梦溪委托，陈丽波（出租方，甲方）与周用建（承租方，乙方）签订租赁合同，甲方将301房租赁给乙方，该出租房屋建筑面积923.33㎡。第三条主要约定交付日期和租赁期限。租赁期为八年，自2013年11月25日起至2021年11月25日止。甲方应于2013年11月25日向乙方交付该房屋。2013年11月25日至2014年3月25日为免租金期，租金从2014年3月25日开始计取。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。第四条主要约定租金及物业服务费支付方式和期限。该房屋第一年、第二年（即2013年11月25日至2015年11月25日），月租金均为21698元。从第三年起到第八年止租赁期内，租金标准在上年的标准基础上逐年递增8%，具体年租金见表。以上租金不含任何税费，甲方不提供房租税费发票，房租税费由乙方负责承担。房屋租金按半年预付，第一次的第一个半年租金减去本合同3-1款约定免除租金外，乙方在免租期到期一月之前支付半年租金余额，以后在上次房屋租金到期一个月前支付下一个半年租金（2013年11月25日至2015年11月25日止房租一季度一付）。陈丽波在第四条第2条右边书写“每年租金少收壹万伍仟元整”。第五条主要约定履约保证金和其他费用。本合同签订后三日内，乙方向甲方支付履约保证金20000元，合同履约期满后7天内（无息）退还。第六条主要约定房屋使用要求和维修责任。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知物业公司修复。第七条主要约定房屋返还时的状态。乙方返还该房屋时房屋及其附属设施、设备应当符合正常使用的状态。属于乙方添置的可移动物品，乙方可带走，属于不可移动的乙方添置的物品，乙方不可拆走，来修去丢。返还时，应经甲方验收认可，并结清乙方应当承担的费用。第九条主要约定甲方的义务。甲方保证租赁房屋的产权无争议。在租赁期内甲方全权委托物业管理有限公司定期对公共设施进行维修保养，负责房屋的结构安全。保证乙方在合同有效期内，以符合本合同第二条第2款约定为前提，不受干扰地使用租赁房屋。第十条主要约定乙方的义务，乙方保证合法经营，进行房屋内部装饰、装修，应办理好相关手续，经营过程中产生的债权债务自行负责，应保护租赁房屋内甲方提供的设备及其他设施的完好无损（自然折旧除外），必须依约及时足额缴纳租金及其他费用。第十一条主要约定解除本合同的条件。甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。第十二条主要约定违约责任，租赁期内甲方抵押该房屋，造成乙方损失的，应予以赔偿。乙方违规经营致甲方损失的，应负责赔偿，甲方有权解除合同。乙方若逾期交纳租金及其他费用3日按每日加收千分之三滞纳金，逾期30天，甲方有权解除合同，并另行向乙方追偿所受损失。签订合同后，周用建交纳履约保证金20000元，陈丽波按约交付房屋，周用建装修后实际使用房屋。庭审中，双方对于周用建已向陈丽波支付345564元（其中20000元为履约保证金）无异议，但对陈丽波是否可以单方面解除租赁合同和租金计算时间等持有异议，陈丽波认为，依据租赁合同第十二条第3款，周用建逾期交纳租金超过30天，陈丽波有权解除合同。其次，租赁合同第四条第1款约定2013年11月25日至2015年11月25日期间，共计24个月，月租金为21698元，此阶段可以适用两个优惠条件，每年少收15000元及第一年少收4个月租金。适用“每年少收15000元”优惠条件后，上述期间月租金实为20448元[（21698元×12月-15000元）÷12月]，所以2013年11月25日至2015年11月25日期间租金为408960元[20448元/月×（24个月-4个月）]。2015年11月26日至2016年5月25日，月租金标准为22184元，则该期间应付租金133104元（22184元/月×6月），房屋现仍由周用建使用，后续租金应算至周用建返还房屋之日止。因周用建陆续逾期还款，则应以每笔应付租金逾期时间为依据，按每日千分之三分别计算滞纳金。周用建认为，关于解除合同、滞纳金标准等事宜，以辩称意见为准。其次，依据常理，房屋装修时间不能计算租金。同时，依据租赁合同第四条第1款的约定，租金计算起点应为2014年3月25日，适用优惠条件后，月租金为20448元，两年租金按此标准应计算至2016年3月25日。2016年3月25日后，月租金逐年递增8%。则从租赁起至2016年6月25日，应付557304元（前期从2014年3月25日计算至2016年3月25日，以20448元/月为标准；后期从2016年3月26日计算至2016年6月25日，以22184元/月为标准），已付345564元，尚欠211740元。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，陈丽波与周用建签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。关于租赁合同是否解除。租赁合同第四条约定，周用建应半年预付一次租金，2013年11月25日至2015年11月25日房租一季度一付。第十条约定逾期超过30日的，陈丽波可以解除合同。本案中，周用建于2015年12月付款后未再支付租金，经陈丽波催要，拖欠至今，双方符合解除合同条件，陈丽波要求解除与周用建签订的租赁合同，由周用建返还涉案房屋，予以支持。关于应付租金的认定。依据庭审意见可以看出，双方对于第一年、第二年在适用优惠条件后，实际月租金为20448元，第三年为22184元无异议，因双方认可优惠条件适用方式，系自行处分民事权利，予以认定。但双方对租金起算时间有异议，陈丽波认为，第一年、第二年即为2013年11月25日至2015年11月25日，合同第三条约定的免租金期（2013年11月25日至2014年3月25日）包含其中，则第三年为2015年11月26日至2016年11月25日。周用建认为，免租金期（2013年11月25日至2014年3月25日）不参与计算租金期间，即第一年、第二年应从实际计算租金之日，即2014年3月25日起算，故为2014年3月25日至2016年3月25日，第三年从2016年3月26日起算。结合租赁合同文本分析，租赁合同租赁期限为八年，即2013年11月25日至2021年11月25日止，第三条明确2013年11月25日至2014年3月25日为免租金期，第四条明确第一年、第二年为2013年11月25日至2015年11月25日。按文本理解，第一年、第二年为2013年11月25日至2015年11月25日，免租金期应包含其中，该期间月租金标准为20448元，共计租金408960元[20448元/月×（24月-4月）]。第三年，即2015年11月26日至2016年11月25日，本院暂从2015年11月26日计算至2016年8月25日为199656元（22184元/月×9月），后续租金应继续计算至房屋返还之日止。上述截止2016年8月25日，周用建应付租金为608616元（408960元+199656元），周用建已付345564元，未付租金263052元。其次，周用建接收房屋时应对房屋状况进行了解并验收，租赁合同第六条、第九条可以看出，房屋公共设施由物业公司进行维修保养，陈丽波负通知义务。周用建营业期间已向物业公司交纳物业服务费，电梯维修、保养事宜属于物业服务范围，周用建辩称电梯故障造成损失，应减少租金的意见，不予支持，当事人可另行主张权利。关于滞纳金的认定。租赁合同约定逾期付款每日加收千分之三滞纳金，因周用建陆续付款，次数较多，且陈丽波未提交证据证明其因周用建逾期付款产生的实际损失，结合案情，酌情调整滞纳金以263052元为基数，标准为每日万分之五，从最后一次付款时间次日2015年12月2日计算至款项清偿之日止。综上，为维护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除陈丽波与周用建于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》，周用建于本判决生效后十五日内返还陈丽波出租的位于原暮××镇××和××301房屋；二、周用建在本判决生效之日起十日内支付陈丽波租金263052元（租金从2013年11月25日计算至2016年8月25日，核减已付款345564元），后续租金应继续支付至房屋返还之日止（按月租金22184元标准计算）；三、周用建在本判决生效之日起十日内支付陈丽波滞纳金（以263052元为基数，标准为每日万分之五，从2015年12月2日计算至款项清偿之日止）；四、驳回陈丽波其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8116元，财产保全费2820元，共计10936元，由周用建负担。
本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：周用建与陈丽波签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。陈丽波按约交付房屋后，周用建应当按约支付房屋租金，但周用建于2015年12月付款后未再支付租金，拖欠至今，构成违约，符合双反合同约定的合同解除条件，一审判决解除合同并无不当。一审判决认定周用建欠付2013年11月25日至2016年8月25日欠付租金263052元系依据《房屋租赁合同》约定的租金标准并结合一般交易习惯计算得出，且二审诉讼过程中，周用建对该数额予以认可，故本院予以确认。因双方在《房屋租赁合同》中并未约定电梯亦属于本案租赁物范畴，故电梯故障应由物业公司予以维修，周用建以此请求减少租金的诉讼请求，本院不予支持。一审判决综合本案实际情况及陈丽波实际损失在合同约定的滞纳金基础上酌情调低为日万分之五，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人周用建的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8116元，由周用建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 刘 璇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。