广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第681号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周保全。
委托代理人：盘顺辉，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张慧玲。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭华锐。
两被上诉人的共同委托代理人：谭文正，广东圭峰律师事务所律师。
上诉人周保全因与被上诉人张慧玲、谭华锐房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2014）江新法双民初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年5月16日，张慧玲、谭华锐向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、周保全向张慧玲、谭华锐支付2013年租金4万元及逾期支付违约金6600元（暂计至2014年3月1日）；2、周保全向张慧玲、谭华锐付回代付电费46461.86元；3、周保全向张慧玲、谭华锐支付2014年4月10日到2015年4月9日的租金20万元；4、本案诉讼费用由周保全承担。主要事实和理由是：新会区某甲镇某甲村某甲轧钢厂是由张慧玲、谭华锐家庭经营。在2012年3月5日，张慧玲、谭华锐与周保全签订一份《厂房租赁合同》，双方在《厂房租赁合同》约定：张慧玲、谭华锐将位于新会区某甲镇某甲村某甲轧钢厂的厂房和生产设备出租给周保全使用；租期为5年，从2012年4月10日开始至2017年4月9日止，每年租金20万元，在每年的4月1日前一次性支付；如周保全不按期支付租金，其须按0.5%计付违约金给张慧玲、谭华锐，如逾期支付租金超过一个月的，张慧玲、谭华锐有权解除租赁合同。上述合同签订后，张慧玲、谭华锐已按合同的约定将出租厂房和生产设备交付给周保全使用，但周保全没有按合同的约定支付租金给张慧玲、谭华锐，仅按时支付了2012年的租金20万元，而2013年的租金仅支付了16万元，至今还拖欠4万元租金。另外，由于周保全拖欠供电局电费，张慧玲、谭华锐只有代周保全支付了2013年10月后的电费。另，根据《厂房租赁合同》约定，周保全需在2014年4月1日前支付2014年4月10日至2015年4月9日租金20万元。
周保全答辩称：1、双方签订的厂房租赁合同是从2012年6月11日开始履行。2、周保全已向张慧玲、谭华锐足额支付了2013年的租金，不存在逾期支付的问题。3、双方签订的厂房租赁合同已于2013年10月份解除，此期限之后的电费应由张慧玲、谭华锐自行承担。4、张慧玲、谭华锐要求周保全支付2014年4月10日至2015年4月9日租金20万元，没有法律依据，应当予以驳回。
周保全向原审法院提起反诉，请求法院判令：张慧玲、谭华锐向周保全返还押金人民币20万元；诉讼费由张慧玲、谭华锐承担。主要事实和理由是：2012年3月5日，周保全与张慧玲签订了《厂房租赁合同》，合同约定：张慧玲将位于广东省江门市新会区某甲镇某甲村某甲轧钢厂的厂房和生产设备出租给周保全，周保全在签订本合同当日支付给张慧玲押金人民币20万元，同时双方约定，如遇政府对轧钢行业政策的改变，双方可以解除本合同。2013年10月，双方经协商解除合同，但张慧玲、谭华锐一直未退还周保全的押金，周保全也多次要求返还押金，但张慧玲、谭华锐却以种种理由推诿，拒绝返还。
张慧玲、谭华锐针对周保全的反诉答辩称：1、周保全称2013年10月双方经协商解除合同，是歪曲事实。实际是周保全于2013年10月因向案外人开具空头支票，被他人追债，且有人向公安部门报警，周保全因此暂避债务人而离开所租赁的厂房。但周保全从未与张慧玲、谭华锐表示要终止合同。2、双方在合同中第4条约定，若周保全违约，张慧玲、谭华锐有权没收押金。现周保全拖欠张慧玲、谭华锐租金24万元，已构成违约，周保全无权要求张慧玲、谭华锐退还押金。请法院依法驳回周保全的反诉请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：江门市新会区某甲轧钢厂（以下简称“某甲厂”）是2009年12月2日成立的个人独资企业，投资人登记为张慧玲，2012年3月22日变更投资人为谭华锐。张慧玲、谭华锐认为该厂成立后实际是由张慧玲、谭华锐的家庭来共同经营。2012年3月5日，张慧玲（甲方）与周保全（乙方）签订1份《厂房租赁合同》，合同约定“一、甲方将位于江门市新会区某甲镇某甲村某甲轧钢厂的厂房和生产设备出租给乙方使用”。二、租赁期限为5年，从2012年4月10日开始至2017年4月9日止。三、每年租金20万元（大写贰拾万元整），乙方须先支付租金后使用，第一年租金在签订本合同当日支付，以后每年的租金在4月1日前一次性支付。四、乙方同意在签订本合同当日支付押金20万元（大写贰拾万元整），甲方在本合同到期后无息付回押金给乙方，但乙方违约的，甲方有权没收押金。五、……经营的税费和杂费及一切的经营支出均有一方负责。……七、如遇政府对轧钢行业政策的改变，导致乙方不能继续生产经营时，甲乙双方可以解除本合同。甲方如数退回押金，……十、如乙方不按期支付租金为甲方，每逾期一日乙方须按0.5%计付违约金给甲方；……十三、甲方负责在2012年4月15日之前装好租赁厂房的变压器，如有逾期，甲方须按逾期的天数退回租金给乙方。……”（以上为合同原文）。2012年4月19日，谭华锐向周保全出具2份《收据》，确认收到周保全支付的2012年度租金20万元以及租赁押金20万元。租赁合同签订之后，周保全开始使用租赁的厂房，根据约定，经营期间产生的税费、杂费以及其他一切经营性支出均由周保全自行承担。2012年6月11日，周保全以谭华锐的名义向广东电网公司预交电费50000元，预交的上述电费5万元所对应的电量于年月日全部用完。2013年5月15日，谭华锐出具1份收据给周保全，内容为“今收到周保全付来贰零壹叁年某甲钢厂租金160000元，壹拾陆万元正。”（原文）。
另查明，因周保全离开其向张慧玲、谭华锐租赁的工厂，工厂停止实际运营，2013年10月22日，谭华锐向供电所提出办理某甲厂供电的暂停手续，申请暂停时间从2013年10月22日至2014年4月20日止。上述申请得到供电部门的批准，供电部门于2013年10月23日正式停止某甲厂的供电。2013年12月23日，谭华锐向供电部门申请恢复某甲厂的供电，该申请于2014年1月1日得以批准，某甲厂正式恢复供电。另，某甲厂2013年10月、11月电费分别为42241.15元、14261.86元，2013年12月至2014年6月电费均为4600元／月（基本电费）。2013年10月至2014年6月电费合共88703.01元，其中2013年10月份的电费42241.15元及2013年11月份电费14261.86元中的7758.85元是由供电部门在谭华锐的电费缴付账户直接扣取（所扣费用是周保全预交的5万元电费），余下电费38703.01元（88703.01元-50000元）均由谭华锐缴纳。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。张慧玲、谭华锐与周保全于2013年3月5日自愿签订《厂房租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，合同双方当事人均须按照该合同全面履行各自的义务。本案张慧玲、谭华锐与周保全双方争议的焦点为：1、双方签订《厂房租赁合同》是否解除的问题；2、周保全是否应当支付租金、逾期付款违约金给张慧玲、谭华锐，如须支付，具体租金是多少，逾期付款违约金如何计算；3、某甲厂的电费应由何人承担；4、租赁押金20万元应否退还给周保全。
一、张慧玲、谭华锐与周保全双方签订《厂房租赁合同》是否解除的问题。周保全辩称，2013年9月，其向江门市环保部门申办环保等相关证件时，周保全知其租赁经营的某甲厂严重违反了《国务院办公厅转发国家经贸委关于清理整顿小钢铁厂意见的通知》和《产业结构调整指导目录2013》的规定，是非法的，故此其依据双方签订的《厂房租赁合同》第七条“如遇政府对轧钢行业政策的改变，导致乙方不能继续生产经营”的约定，通知张慧玲、谭华锐解除合同，并于2013年10月协商一致解除，且谭华锐也向供电部门申请了停止某甲厂的供电，双方对解除合同的事实没有争议，但张慧玲、谭华锐对此予以否认，并称双方签订的合同是合法有效的，周保全从没通知张慧玲、谭华锐要求解除合同，张慧玲、谭华锐前往供电部门办理暂停供电手续是因为周保全逃债离开了某甲厂，涉案厂房的电费是直接从谭华锐的缴付账户扣取的，若不申请办理相应供电暂停手续则每月须缴纳上万元的电费，如办理暂停手续后再申请恢复供电则每月只须缴纳基本电费4600元，办理恢复供电的手续仅需一天时间。原审法院认为，周保全称上述签订的《厂房租赁合同》已经双方协商一致解除，但张慧玲、谭华锐对周保全的说法不予确认，根据法律规定，主张合同解除的一方即周保全应当承担举证责任，但周保全并没有提交任何书面的证据证明上述签订的租赁合同已由双方协商一致解除，仅仅依据谭华锐办理暂停供电手续的事项并不能认定《厂房租赁合同》已经协商解除，且谭华锐办理暂停供电手续后，短时间内又根据实际情况申请恢复了某甲厂的正常供电。对于《国务院办公厅转发国家经贸委关于清理整顿小钢铁厂意见的通知》，该通知在双方签订合同之前早已经存在，双方的租赁合同关系不会因为上述通知而影响了合同本身的效力，也不符合双方签订的《厂房租赁合同》第七条的情形。故此，对周保全称《厂房租赁合同》已由双方协商一致解除的辩解，原审法院不予采纳。双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，并未解除，当事人应自觉履行各自的义务。
二、周保全应否支付租金、逾期付款违约金的问题。张慧玲、谭华锐与周保全双方签订《厂房租赁合同》合法有效，合同双方当事人均须按照合同约定履行自己的义务。张慧玲、谭华锐依约将某甲厂的场地以及设备租赁给周保全使用，周保全应当支付约定的租金给张慧玲、谭华锐。对于2013年的租金，谭华锐向周保全出具1份《收据》，内容为“今收到周保全付来贰零壹叁年某甲钢厂租金160000元，壹拾陆万元正。”（原文），周保全辩称双方口头协商确定2013年的租金为16万元，而且合同也明确约定厂房是先支付租金后使用的，上述张慧玲、谭华锐出具的收据的行为以及内容应当视为对口头约定2013年租金变更为16万元的确认。原审法院认为，上述谭华锐出具的《收据》虽然存在字面理解上的歧义的情况，但根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，租金明确约定为20万元／年，单凭1份《收据》并不能推定双方当事人协商变更了合同关于租金的约定，且对周保全该说法，张慧玲、谭华锐也不予认可，周保全也没有提交其他证据佐证双方口头约定租金的变更事项，其辩解缺乏依据，原审法院不予采纳。2013年和2014年的租金，根据双方约定，周保全应于2013年4月1日、2014年4月1日之前支付给张慧玲、谭华锐，但周保全没有完全履行支付租金的义务，张慧玲、谭华锐诉请其支付尚欠的2013年租金4万元、2014年租金20万元于法有据，原审法院予以支持。对于逾期付款违约金问题（2013年的租金），双方约定每年的租金应在4月1日前支付给张慧玲、谭华锐，如周保全不按期支付租金，则每逾期一日须按0.5%计付违约金，该约定属约定不明，双方当事人对此也没有进行补充约定，张慧玲、谭华锐在诉讼请求中也没有明确其主张计付逾期违约金的标准，对计付时间也只陈述暂计至2014年3月1日，故此逾期付款违约金应以40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年4月1日起计至2014年3月1日。
三、某甲厂的电费应由何人承担的问题。对于张慧玲、谭华锐主张周保全付回代付电费46461.86元的诉求。周保全辩称，双方的合同已于2013年10月解除，此期限之后的电费应有张慧玲、谭华锐自行承担。原审法院认为，张慧玲、谭华锐与周保全签订的《厂房租赁合同》并没有于2013年10月解除。根据《厂房租赁合同》中约定“经营的税费和杂费及一切的经营支出均由乙方负责”，张慧玲、谭华锐主张周保全返还代付的电费合法有据，原审法院予以支持。双方争议的是某甲厂2013年10月后的电费，经查核，某甲厂2013年10月至2014年6月电费合共88703.01元（42241.15元＋14261.86元＋4600元／月×7），扣除周保全预付的电费押金50000元，其应返还张慧玲、谭华锐代付电费为38703.01元（88703.01元-50000元）。张慧玲、谭华锐主张要求周保全返还垫付的电费38703.01元，合法有据，原审法院予以支持。
四、租赁押金20万元应否退还给周保全的问题。对于周保全主张张慧玲、谭华锐返还押金200000元的问题。双方之间的《厂房租赁合同》是合法有效且并未解除，张慧玲、谭华锐根据合同约定可持有周保全交付的押金，因此，周保全诉请返还押金20万元于法无据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年8月29日作出如下判决：
一、周保全应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年度余下的租金4万元和2014年度租金20万元（合共24万元）以及相应的逾期罚息（逾期罚息以40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年4月1日起计至2014年3月1日止）给张慧玲、谭华锐；
二、周保全应于本判决发生法律效力之日起十日内返还代付电费38703.01元给张慧玲、谭华锐；
三、驳回周保全的全部反诉请求。
若周保全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3056元（已减半计算）、财产保全费970元，反诉案件受理费2150元，合计6176元，由张慧玲、谭华锐负担76元，周保全负担6100元。
当事人二审的意见
周保全不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回张慧玲、谭华锐的诉讼请求，判令张慧玲、谭华锐向周保全返还租赁押金20万元；3、本案一、二审诉讼费用由张慧玲、谭华锐承担。主要事实和理由是：原审判决认定事实有重大错误，适用法律不当，有意偏袒张慧玲、谭华锐，枉法判决。一、原审判决双方签订的《厂房租赁合同》没有解除，并判令周保全支付2014年度租金人民币20万元，属于认定事实严重错误。（一）2013年10月22日，周保全通知张慧玲、谭华锐向供电所办理停止供电手续且将预存在供电所的电费抵扣完毕后，至今未再继续经营某甲厂的事实，足以说明了双方己经协商一致解除合同。否则，如果未协商一致，张慧玲、谭华锐如何会同意去办理停止供电手续？如果合同未解除，那么又如何理解一个正常经营的轧钢厂会申请停止供电的事实？退一步，即使原审判决认为未书面达成协商一致解除合同，难道周保全从2013年10月22日后至今再未继续经营某甲厂的事实，不是以自己的行为表明不履行合同了吗？难道解除合同必须要书面达成一致才能解除吗？显然不是。根据《合同法》第九十六条的规定，合同解除自通知到达对方时解除，即使单方违约解除合同，最多也是承担相应的违约责任。但原审判决无视本案基本事实，认定双方签订的《厂房租赁合同》未解除且要求周保全继续履行合同，属于认定事实重大错误。（二）2014年4月，案外人谢某因另案财产保全将周保全位于某甲厂的机器设备拉走且至今未返还，该事实张慧玲、谭华锐明知并未否认，这也说明了张慧玲、谭华锐明知《厂房租赁合同》已无继续履行的可能了，合同由于履行不能而解除，但原审仍判令周保全继续履行合同并支付2014年度的租金人民币20万元，这明显有失公平。（三）双方签订的《厂房租赁合同》第三条约定“每年租金20万元，乙方须先支付租金后使用，第一年租金在签定本合同当日支付，以后每年的租金在4月1日前一次性支付。”该条明确约定，周保全须先支付租金后使用厂房，且租金在4月1日前一次性支付，2014年4月，周保全未支付租金的行为己表明不履行合同，已单方解除合同，张慧玲、谭华锐对此明知，应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。面对如此明显合同已解除的事实，原审却判决周保全继续履行合同并支付2014年度租金20万元，实属有意偏袒，有失公平。综上，双方签订的《厂房租赁合同》己然解除，退一步来说，即使不是书面协商一致解除，而由周保全单方解除合同，也只是承担相应的违约责任，原审判决无视本案基本事实，强行判令周保全继续履行合同并支付2014年度租金20万元，属于认定事实重大错误，有意偏袒，有失公平。二、原审判决周保全向张慧玲、谭华锐支付2013年租金4万元，属于认定事实不清，是错误的。关于2013年度的租金，张慧玲、谭华锐出具的《收据》内容为“周保全付来贰零壹叁年某甲厂租金￥160000元，壹拾陆万元正。”该份证据己清楚表明周保全支付的就是贰零壹叁年的年度租金，并不存在任何歧义，虽然合同约定的租金为20万元，但如果双方就租金的变更未达成合意，按照常理张慧玲、谭华锐出具《收据》时应当就余下的4万元租金作出安排，本案显然没有。另外，从证据的举证责任来说，周保全已经举证证明其己支付2013年的租金，而张慧玲、谭华锐未能就未支付余下4万元租金举证，应当承担举证不能的后果。三、关于某甲厂电费的承担问题。自2013年10月22日周保全通知张慧玲、谭华锐办理停止供电手续后，结合至今周保全再未经营某甲厂的事实来看，周保全已于通知的当日就解除了双方签订的《厂房租赁合同》，此后，周保全未再经营某甲厂和用电，且2013年12月23日，张慧玲、谭华锐自行向供电部门申请恢复供电，故自2013年10月22日以后的电费，应由张慧玲、谭华锐承担。四、张慧玲、谭华锐应向周保全返还租赁押金20万元。如前所述，双方签订的《厂房租赁合同》己然解除，退一步来说，本案即使是周保全单方解除合同，但早在2013年10月22日合同就已解除了，没有给张慧玲、谭华锐造成损失，张慧玲、谭华锐的损失完全是其没有采取适当措施防止损失扩大造成的，根据《合同法》第一百一十四条和第一百一十九条的规定，张慧玲、谭华锐理应向周保全返还租赁押金人民币20万元。基于上述理由，合同的解除并未限于书面协商一致才能解除，周保全自通知张慧玲、谭华锐办理停止供电手续时，合同即已解除，而原审判决认定事实存在重大错误，适用法律不当，请二审法院在查清事实的基础上，依法做出公正的判决，支持周保全的上诉请求。
张慧玲、谭华锐答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
双方当事人二审并无新的证据提交。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。张慧玲、谭华锐与周保全于2012年3月5日签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1、双方签订《厂房租赁合同》是否已于2013年10月解除；2、周保全是否应向张慧玲、谭华锐支付2013年欠付的租金4万元、2014年租金20万元及逾期付款违约金；3、周保全应否承担某甲厂的电费；4、租赁押金20万元应否退还给周保全。
关于第一个争议焦点。周保全主张因轧钢行业不景气及其于2013年9月申办环保证件时，被相关部门告知因某甲厂违反《国务院办公厅转发国家经贸委关于清理整顿小钢铁厂意见的通知》和《产业结构调整指导目录2013》的规定而无法办理环保证件，故依据双方签订的《厂房租赁合同》第七条“如遇政府对轧钢行业政策的改变，导致乙方不能继续生产经营时，甲乙双方可以解除本合同”的约定，通知张慧玲、谭华锐解除合同，并于2013年10月协商一致解除。但周保全对此未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；况且周保全确认其在2013年10月起停业后未将厂房内的设备搬离，仍实际占有使用涉案厂房，其仅依据某甲厂停业及其后谭华锐办理暂停供电手续的事实主张双方协商一致解除《厂房租赁合同》依据不足，本院不予支持。原审认定《厂房租赁合同》并未协商解除依据充分，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。基于《厂房租赁合同》尚未解除的前提，合同当然继续履行，周保全应依约支付租金。根据双方约定，每年租金为20万元，虽谭华锐向周保全出具内容为“今收到周保全付来贰零壹叁年某甲钢厂租金16万元，壹拾陆万元正”的《收据》，但从内容上看，并未反映该16万元已是缴纳了全年度的租金总额，也不足以证明双方协商一致减免该年度余下租金的事实，故周保全仍应支付该年度余下租金4万元。至于2014年度的租金，周保全依约应于2014年4月1日之前支付，故谭华锐、张慧玲请求周保全付款依据充分，本院予以支持。至于逾期付款违约金的计付问题，双方约定如周保全不按期支付租金，则每逾期一日须按0.5%计付违约金，而原审认为该约定不明，下调违约金计付标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，谭华锐、张慧玲对此没有提出异议，故本院予以维持。根据周保全欠付2013年度租金4万元的事实情况，原审对逾期付款违约金的处理并无不当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点。如上所述，双方租赁合同未解除，根据《厂房租赁合同》有关“经营的税费和杂费及一切的经营支出均由乙方（周保全）负责”的约定，故租赁期间产生的电费应由周保全承担。双方当事人对原审查明张慧玲、谭华锐代付2013年10月后某甲厂电费数额问题均无异议，故扣除周保全的电费押金，周保全仍应向张慧玲、谭华锐支付2013年10月至2014年6月的电费共计38703.01元。原审对此认定正确，本院予以维持。
关于第四个争议焦点。由于双方《厂房租赁合同》未解除，根据合同约定，押金20万应继续由张慧玲、谭华锐持有，故周保全现请求返还上述押金不符合租赁合同的约定，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由周保全负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一四年十二月四日
书记员 区健敏