广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1402民初916号
原告：任升君，男，1954年8月16日出生，汉族，退休干部，住广西壮族自治区南宁市。
原告：韩滨，女，1957年8月22日出生，汉族，退休干部，住广西壮族自治区南宁市。
委托代理人：任升君，系原告韩滨的丈夫。
被告：赵国伟，男，1964年8月2日出生，壮族，无业，住广西壮族自治区大新县。
委托代理人：农志平，广西作一律师事务所律师。
被告：陆爱娟，女，1973年6月19日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区崇左市江州区。
第三人：胡礼文，男，1963年2月1日出生，壮族，无业，住广西壮族自治区崇左市江州区。
原告任升君、韩滨与被告赵国伟、陆爱娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理后，由代理审判员温凤娥适用简易程序，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。本院于2016年10月9日追加胡礼文作为第三人参加诉讼，并于2016年10月27日公开开庭进行审理。书记员洪玺担任法庭记录。原告任升君，被告赵国伟的委托代理人农志平到庭参加诉讼。被告陆爱娟、第三人胡礼文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任升君、韩滨诉称：两原告是夫妻关系，位于崇左市江州区嘉苑小区C组团C-19号的楼房属于两原告的夫妻共同财产。2011年9月1日，原告任升君与被告赵国伟签订《房屋租赁协议》，约定由被告赵国伟承租两原告房屋的一至三层用于经营餐饮生意，租赁期限十年，每年租金32000元。《房屋租赁协议》签订后，原告将房屋交付被告赵国伟使用，但被告在使用过程中，擅自改变房屋结构，加盖楼顶露台铁棚，改变房屋外墙颜色及窗口尺寸等，导致原告至今无法办理房产证。而且，《房屋租赁协议》签订后，被告赵国伟仅向原告交纳了前三年的租金。2014年9月，原告向被告赵国伟追讨租金时，被告赵国伟不予支付，并向原告出具《委托书》告知原告被告赵国伟的餐厅已交由陆爱娟与胡礼文经营管理，让原告向陆爱娟与胡礼文追要租金。原告明确告知被告赵国伟此举不妥，但因为追讨租金未果，原告只能向陆爱娟、胡礼文追讨租金。最终，陆爱娟、胡礼文于2015年4月向原告交付了2014年9月30日至2015年8月31日的租金。现原告的房屋由被告陆爱娟用于经营“君左餐厅”。因《房屋租赁协议》第十一条约定了被告赵国伟存在逾期交纳租金、擅自转租房屋等情形的，原告可以终止合同并收回房屋。因此原告诉至法院请求判决：1、解除原告与被告赵国伟于2011年9月1日签订的《房屋租赁协议》，被告赵国伟恢复房屋原状（①房屋正面外墙由现在的白色粉刷成黄白相间的颜色；②拆除四楼露台加盖的顶棚；③恢复房屋正面窗口尺寸，正面左边窗口的尺寸为宽215cm、高230cm，正面右边窗口的尺寸为宽153cm、高230cm；④拆除房屋正面的广告牌；⑤拆除二楼包厢，将二楼恢复成一个大厅；⑥拆除三楼的厨房及地面垫高层；⑦将一至四层与隔壁C-20号房砌上红砖隔墙；⑧修复隔壁C-18号房因渗水损坏的墙面）；2、被告赵国伟、陆爱娟返还原告房屋；3、被告赵国伟支付原告2015年9月1日至2016年8月30日的租金32000元，并按照年租金32000元从2016年9月1日起计付租金至被告返还原告房屋之日止；4、被告赵国伟向原告支付违约金8000元。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.结婚证、国有土地使用权证以及《声明》一份，证明两原告是夫妻关系，对崇左市嘉苑小区C组团C-19号房屋享有所有权；2.《电脑咨询单》，证明被告陆爱娟的主体资格；3.《房屋租赁协议》，证明原告与被告赵国伟签订合同，双方在合同中约定了各自的权利义务；4.短信截图，证明原告多次向被告赵国伟催收租金；5.《私人住宅建设工程规划审批单》，证明原告出租给被告的房屋是经过建设规划许可建设的；6.《整改通知书》，证明被告在承租的房屋上违章搭建；7.照片六张，证明被告赵国伟将承租的房屋装修改动的情况。第二次庭审中，原告补充提交照片二张，证明被告使用涉案房屋不当，渗水至隔壁C-18号房屋，导致隔壁房屋墙面受损的事实。
被告赵国伟辩称：1、因原告出租给被告的房屋未取得房产证，其与被告赵国伟签订的《房屋租赁协议》是无效的；因《房屋租赁协议》无效，不存在解除合同以及支付违约金的事宜；2、被告赵国伟于2014年将承租的房屋转让给胡礼文，原告向胡礼文、陆爱娟追讨租金并接受胡礼文、陆爱娟支付的租金，表明原告对被告赵国伟的转租行为是知情并且同意的，因此房屋租金应当由被告陆爱娟、胡礼文承担；3、根据《房屋租赁协议》的约定，2015年9月1日至2016年8月30日的租金应当在2014年9月份前支付，从原告第一次主张租金的时间2015年5月份来看，原告关于租金的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效；4、被告赵国伟只是更改了楼房的顶棚，并不是原告办理不了房产证的原因。
被告陆爱娟书面答辩称：《房屋租赁协议》是原告与被告赵国伟签订的，被告陆爱娟并不是合同当事人，陆爱娟使用涉案房屋经营饭店以来并未对房屋进行改动、装修；因此原告要求被告陆爱娟恢复房屋原状、返还房屋并承担本案诉讼费用没有事实和法律依据，应予驳回。
经庭审质证，被告赵国伟对原告提交的证据1、2、3、4、5、6均无异议，原告提交的上述证据内容真实、来源合法，且与本案有关联性，本院予以确认。被告赵国伟对原告提交的证据7真实性没有异议，照片所反映的确实是房屋的现状，但对房屋原状不知情。被告赵国伟经本院传票传唤，不到庭参加第二次的庭审，视为对原告补充提交的证据放弃质证的权利。本院认为，原告提交的证据7，反映了房屋现状的客观事实，予以确认。对于原告补充提交的证据，因照片所示不是涉案房屋的现状，与本案的审理没有关联性，本院不予确认。
被告陆爱娟、第三人胡礼文不到庭参加诉讼，也未向本院提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陆爱娟、第三人胡礼文经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为已放弃答辩和质证的权利。
综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告任升君、韩滨是夫妻关系。2006年9月20日，原告韩滨取得崇左市嘉苑小区C组团C-19号住宅用地使用权，并于2006年11月15日获得崇左市建设与市政管理委员会的审批，准予在崇左市嘉苑小区C组团C-19号土地上建设局部四层、建筑面积为290.86㎡的住宅楼。住宅楼建好后，原告任升君（甲方）与被告赵国伟（乙方）于2011年9月1日签订一份《房屋租赁协议》，主要约定：1.乙方租用甲方位于崇左市嘉苑小区C组团C-19号房的一至三层，用于餐饮经营；2.租赁期限十年，从2011年9月1日至2021年9月1日止；3.租金为每年32000元，采用“先交租后使用房屋”的原则分四次预交十年的租金，即协议签订之日起5个自然日内，支付2011年9月至2014年8月三年的租金96000元，2014年9月之前支付2014年9月至2017年8月三年的租金96000元，2017年9月之前支付2017年9月至2020年8月三年的租金96000元，2020年9月之前支付2020年9月至2021年9月的租金32000元；4.乙方有下列情形的：将承租的房屋擅自转租、转让，改变承租房屋结构或用途，逾期交纳房屋租金等情形，甲方可以立即终止合同并收回房屋，并由乙方承担违约责任并赔偿甲方的经济损失；5.退租或合同终止时，乙方应按照甲方的要求恢复房屋原状及装修或者向甲方交纳恢复房屋原状及装修所需的费用；6.合同签订后，乙方向甲方支付10000元履约保证金，如乙方违约，甲方从履约保证金中扣取违约金，不足部分，乙方仍要支付；7.任何一方违反本合同的任何一条规定，都应向对方支付年度租金5%的违约金。《房屋租赁协议》签订后，被告赵国伟向原告支付了10000元履约保证金，并于2011年11月向原告支付了2011年9月至2014年8月三年的租金96000元。在本案纠纷前，原告未从10000元履约保证金中扣取违约金。2014年10月5日，原告在向被告赵国伟追讨租金的过程中，被告赵国伟让其妻子黄彩梅向原告出示一份《委托书》，载明：“本人赵国伟因其它生意很忙，在崇左嘉苑小区经营的君悦饭店管理不了，现委托胡礼文经营管理，在经营中一切事务和开支由胡礼文来支付。”经原告追讨，被告陆爱娟及第三人胡礼文于2015年4月向原告交纳了2014年9月30日至2015年8月31日的租金32000元。此后，原告任升君分别于2015年7月、2015年12月通过短信方式向被告赵国伟追讨租金，但未果。
原告将本案涉诉房屋交付被告使用时，房屋为局部四层结构，即第四层只建了一半的面积，另一半只建了屋架，并未加盖顶棚。被告赵国伟将房屋装修成饭店经营餐饮，具体装修行为有：房屋正面外墙由黄白相间的颜色改成白色；在四楼露台加盖顶棚；在房屋正面加装广告牌；将三楼改为厨房并垫高地面；打通一至四层与隔壁C-20号房的红砖隔墙；改变二楼、三楼正立面窗口尺寸。
2014年4月20日，被告赵国伟与第三人胡礼文签订《酒店转让合同》，将其在涉案房屋上经营的酒店转让给第三人胡礼文经营，现涉案房屋由被告陆爱娟用于经营“君左餐厅”。
另查明，2012年2月6日，崇左市城区建房工作领导小组下发《崇左市嘉苑小区楼房建筑核实（第一批）整改通知书》，就涉案房屋提出的整改要求为：正立面加墙改变窗口尺寸、正面空调槽未装百叶窗、四楼露台加盖雨棚。
根据原、被告的诉辩意见，本案的议焦点为：1、原告与被告赵国伟签订的《房屋租赁协议》是否为有效的合同，原告主张解除该协议是否有事实和法律依据；2、被告赵国伟是否应当将房屋恢复原状并由被告赵国伟及陆爱娟退还房屋给原告；3、原告诉请被告赵国伟支付租金是否超过诉讼时效；4、原告主张被告赵国伟支付违约金8000元是否有事实和法律依据。
一、关于原告与被告赵国伟签订的《房屋租赁协议》是否为有效的合同，原告主张解除该协议是否有事实和法律依据的问题。本案涉案房屋是经过崇左市建设与市政管理委员会批准后原告建设的，符合城市建设工程规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，被告仅以原告未取得房屋所有权证来辩称所签订的《房屋租赁协议》无效，没有事实和法律依据，本院不予采信；因此原告与被告赵国伟签订的《房屋租赁协议》为有效的合同。《房屋租赁协议》中的条款对合同双方当事人具有约束力，现被告赵国伟在使用涉案房屋过程中，逾期交纳租金，并且将涉案房屋转租给他人经营，违反《房屋租赁协议》的约定，原告依据《房屋租赁协议》的约定解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。
二、关于被告赵国伟是否应当将房屋恢复原状并由被告赵国伟及陆爱娟退还房屋给原告的问题。《房屋租赁协议》约定退租或合同终止时，被告赵国伟应按照原告的要求恢复房屋原状及装修或者向原告交纳恢复房屋原状及装修所需的费用。被告赵国伟在使用房屋过程中对房屋进行装修装饰，现《房屋租赁协议》解除后，被告赵国伟应当将房屋恢复原状。根据原告提交的证据可以证实的被告对涉案房屋所做的装修装饰，本院确定被告赵国伟应当恢复房屋原状的事项为：房屋正面外墙由现在的白色粉刷成黄白相间的颜色（与隔壁C-18号房颜色一致）；恢复正面窗口尺寸，二楼、三楼正面左边窗口的尺寸为宽215cm、高230cm，正面右边窗口的尺寸为宽153cm、高230cm；拆除房屋正面的广告牌；拆除三楼的厨房及垫高层；拆除四楼露台加盖的顶棚；将房屋一至四层与隔壁C-20号房砌上红砖隔墙。对于原告主张恢复原状的其他事项，因未能充分举证证明交付被告赵国伟使用时的原状情况，故本院对其主张的恢复原状诉请不予支持。因涉案房屋现在由被告陆爱娟在经营使用，因此被告赵国伟将房屋恢复原状后，应当由被告赵国伟及陆爱娟将房屋返还给原告。
三、关于原告诉请被告赵国伟支付租金是否超过诉讼时效的问题。《房屋租赁协议》约定，被告赵国伟应当在2014年9月之前支付2014年9月至2017年8月三年的租金96000元。被告到期未支付租金后，原告一直向被告追讨租金；被告于2014年10月5日给原告出具《委托书》，让原告找胡礼文追要租金，经原告追讨，胡礼文于2015年4月支付了2014年9月至2015年8月的租金。此后，原告又分别于2015年7月、2015年12月通过短信方式向被告赵国伟追讨租金。由此可知，原告一直在向被告追偿租金，并不存在怠于行使权利的情形，因此原告诉请被告支付租金并未超过诉讼时效。根据《房屋租赁协议》的约定，被告赵国伟租用原告的房屋，每年的租金为32000元，因此原告诉请被告赵国伟支付2015年9月至2016年8月的租金32000元，并按照年租金32000元的标准支付2016年9月至返还房屋前的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告赵国伟辩称，原告知道被告赵国伟将涉案房屋转租给陆爱娟、胡礼文，租金应当由陆爱娟、胡礼文支付。本院认为，从被告赵国伟向原告出具的《委托书》可知，被告赵国伟只是告知原告其经营的酒店交由胡礼文经营管理，并未明确告知其已将涉案房屋转租给胡礼文，因此本院对被告赵国伟所说原告知道转租涉案房屋事宜，不予确认。因胡礼文与陆爱娟与原告之间没有租赁关系，因此被告赵国伟辩称由胡礼文、陆爱娟承担租金支付责任，没有事实和法律依据，本院不予采信。四、关于原告主张被告赵国伟支付违约金8000元是否有事实和法律依据的问题。被告赵国伟在使用涉案房屋过程中，存在拖欠租金、转租房屋等违约行为，按照《房屋租赁协议》约定的被告违约应当按照年度租金5%的标准支付违约金，因此被告应当向原告支付违约金32000×5%=1600元。《房屋租赁协议》签订之后，被告赵国伟向原告支付了10000元履约保证金，并约定如有违约行为，则从履约保证金中扣取违约金。在《房屋租赁协议》履行过程中，被告交付的10000元履约保证金并没有用于抵扣违约金，因此本案中被告赵国伟应当支付的违约金应直接从履约保证金10000元扣取。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告任升君与被告赵国伟于2011年9月1日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告赵国伟恢复崇左市嘉苑小区C组团C-19号房屋的原状，包括：将房屋正面外墙由现在的白色粉刷成黄白相间的颜色（与隔壁C-18号房颜色一致）；恢复正面窗口尺寸，二楼、三楼正面左边窗口的尺寸为宽215cm、高230cm，正面右边窗口的尺寸为宽153cm、高230cm；拆除房屋正面的广告牌；拆除三楼的厨房及垫高层；拆除四楼露台加盖的顶棚；将房屋一至四层与隔壁C-20号房砌上红砖隔墙；
三、被告赵国伟、陆爱娟将崇左市嘉苑小区C组团C-19号房屋返还给原告任升君、韩滨；
四、被告赵国伟向原告任升君、韩滨支付房屋租金（按照年租金32000元的标准，从2015年9月1日起计算至被告赵国伟、陆爱娟归还房屋之日止）；
五、被告赵国伟向原告任升君、韩滨支付违约金1600元，违约金从被告赵国伟交纳的10000元履约保证金中扣减。
案件受理费800元，因适用简易程序减半收取400元，由被告赵国伟负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
代理审判员 温凤娥
二〇一六年十一月四日
书 记 员 洪 玺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。