江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2715号
上诉人（原审原告）：姜锁龙，男，1936年12月24日生，汉族，住常州市金坛区。
委托代理人姜国芳，男，1964年11月2日生，汉族，住常州市金坛区，系姜锁龙之子。
被上诉人（原审被告）：朱根娣，女，1948年12月3日生，汉族，住常州市金坛区。
委托代理人杨卫平，江苏剑群律师事务所律师。
上诉人姜锁龙因与被上诉人朱根娣返还原物纠纷一案，不服江苏省常州市金坛区人民法院（2016）苏0482民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜锁龙上诉请求：变更（2016）苏0482民初1781号判决，改判争讼房屋返还姜锁龙，朱根娣腾房。事实和理由：一审查明事实不清。姜正方从未与朱双顶签订房屋买卖合同，《房屋买卖合同》“卖方签字栏”处姜正方与整份合同包括买方栏朱双顶，属同一笔迹，换言之，“姜正方”是书写合同的人一手代签。根据“一户一宅”的强制法律规定，朱根娣在金坛区儒林镇儒林村委窑上村还另有住宅，如朱根娣房屋买卖合同有效，则违反该法律规定。姜锁龙在一审中强调，就讼争房屋双方从未签订房屋出让协议，姜锁龙更未授权他人出让房屋。退一步说，即使姜锁龙的儿子有背着其出让房屋的意思，但朱根娣明知讼争房屋属姜锁龙所有，根据《合同法》第48条之二款“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认”。故代理行为也不发生效力。故，姜锁龙与朱根娣之间不存在房屋买卖的事实，抑或未经被代理人追认，或违反国家强制法律规定，均属无效合同。根据《物权法》有关“物权法定原则”和“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”等规定，讼争房屋权利登记人是姜锁龙，姜锁龙对讼争房屋依法享有占有、使用、受益、处分的权利，而一审法院却认为“讼争房屋一直由朱根娣居住使用”等推论。这是对姜锁龙享有物权这一基本权利的侵害。
朱根娣答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。不存在代签的事实，姜锁龙儿媳的收条可以佐证，有姜正芳签字。朱根娣不存在违反一户一宅的事实，朱根娣已经离婚，诉争房屋离婚时给了朱根娣。
姜锁龙向一审法院起诉请求：朱根娣立即将座落于金坛区儒林镇窑上村委北头村8号建筑面积为71.3平房米的房屋返还给姜锁龙；本案诉讼费由朱根娣负担。
一审法院认定事实：姜锁方、朱根娣系同村村民。姜锁方系姜正方的父亲。姜正方与ＸＸ芳系夫妻关系。金坛市规划管理局于1997年7颁发坛集建（97）字第23180042号集体土地建设用地使用权证，土地使用者为姜锁龙。村镇房屋所有权证存根显示窑上村北头8号建筑面积71.30平房米所有权人为姜锁龙。2001年1月31日，姜正方与朱双顶（朱根娣丈夫）签订房产权卖买合同，主要约定：现有姜锁龙（卖方）和朱双顶（买方），经双方多次商洽同意达成本合同条件如下：卖方姜锁龙同意把位于朱双顶宅东的原三间破旧瓦房约70㎡和房处空地，出卖给朱双顶永久使用或拆除改建。买方朱双顶同意按双方达成的产权价款人民币壹仟元整一次性付清作为买卖房地产权使用的条件。双方在买方的合同价款付清之日起本合同即永久有效。如中途有一方违约，除按合同价款赔偿外，另处合同价款两倍的罚金给另一方作补偿损失费。合同生效后一周内卖方必须将房内及户外的杂物和树木清除干净，将房地交与买方使用。过期作卖方自行放弃不得再索要。同日，ＸＸ芳向朱双顶出具一份现金收条，载明：今收到朱双顶付给的买卖房地产使用权合同价款人民币大写壹仟元整（1000.00元），此据为永久性依据。朱根娣占用涉案房屋后对该房进行了改建。
自2001年至起诉之日，姜锁龙对诉争房屋再未进行管理。2016年3月初，姜锁龙起诉朱根娣返还诉争房屋。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该案中，对当事人的陈述、诉争房屋一直由朱根娣居住使用至今、农村房屋买卖交易习惯以及自朱根娣使用诉争房屋后原告从未至诉争房屋管理等事实进行综合分析，可以认定姜锁龙已于2001年将诉争房屋出售于朱根娣，双方的买卖合同关系合法有效，双方均应恪守。对朱根娣提出的请求依法驳回姜锁龙的诉讼请求的辩解意见，本院予以采纳。姜锁龙关于涉案房屋系其子借给朱根娣暂住的意见与事实不符，姜锁龙要求朱根娣立即迁出涉案房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：驳回姜锁龙的诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由姜锁龙负担。
二审中，姜锁方提供：1、拍摄于2016年9月11日的诉争房屋的照片复印件10张，证明房顶是漏的，房子一直没有人居住。2、户口底册，可以看出姜正芳是“芳”，协议中的是“方”，证明合同不是姜正芳签的。朱根娣质证称：1、照片中房屋外墙是真实的，房屋内部的情况不清楚。房屋改建的是后面的墙面，面积缩小了。该房屋朱根娣仅是使用，现在是否居住不清楚。2、不能否认姜正芳签字的事实，不能证明合同无效。朱根娣提供：朱根娣与朱双顶的离婚协议和离婚证复印件，用于证明朱根娣与朱双顶已经于2016年8月5日离婚，不存在违反一户一宅的情形。姜锁方质证称，离婚证上没有朱双顶的照片，离婚协议书是在2016年8月5日，与买房时间不对应。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：合法的买卖关系受法律保护。姜锁方、朱根娣系同一集体经济组织的成员，双方之间的农村房屋买卖关系是合法有效的。姜锁龙要求朱根娣立即迁出涉案房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。理由如下：（一）姜锁龙称，朱根娣在金坛区儒林镇儒林村委窑上村还另有住宅，如朱根娣房屋买卖合同有效，则违反“一户一宅”的强制法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种致合同无效的情形，其中第五种情形即为“违反法律、行政法规的强制性规定”，而强制性规定又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条对合同法第五十二条所涉的“强制性规定”进一步明确应为“效力性强制性规定”，即违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同是无效的，而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条只是管理性强制性规定，与合同的效力没有必然联系，故对姜锁龙的该意见不予采信。（二）当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。姜锁龙称，“姜正方”是书写合同的人一手代签，但未提供证据予以证明，故本院对该意见不予采信。（三）姜锁龙、朱根娣系同一村民小组的村民，姜锁龙也一直居住在该村，如该房屋系姜锁龙之子私自出售或是借给朱根娣暂住，从2001年至今已有十余年的时间，姜锁龙近几年才知道不符合常理。结合相关人员出具的情况说明、ＸＸ芳出具的收条，以及诉争房屋现仍由朱根娣占有使用、姜锁龙长期未对诉争房屋进行管理的事实，可以认定姜锁龙已于2001年将诉争房屋出售。
综上所述，姜锁龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人姜锁龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢力
代理审判员 杨敏
代理审判员 潘军
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 浦萍