天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初4686号原告：杨莹，女，1984年10月5日出生，汉族，天津市第二商业学校老师，住天津市河西区。委托诉讼代理人：孙连永，天津得依律师事务所律师。被告：刘佳，女，1986年12月14日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。统一社会信用代码91120101730379737B法定代表人：赖国强，系该公司法定代表人。委托诉讼代理人：鲁晗，系该公司职员。委托诉讼代理人：王世祯，系该公司职员。原告杨莹与被告刘佳、第三人天津中原物业顾问有限公司（下称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨莹及其委托诉讼代理人孙连永、被告刘佳、第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人鲁晗、王世祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨莹向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房产交易合同》；2、依法判令被告刘佳返还原告定金50000元；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月18日签订《房产交易合同》，约定购买被告承租的坐落于天津市××里××室房屋，房款为1750000元整。合同约定付款方式为首付三成，其余房款通过办理银行贷款方式支付。当日原告支付被告50000元定金，支付第三人中介费30600元，之后原告等待被告办理房改手续。2017年4月1日，由于天津市发布津政办发［2017］48号和津银发［2017］65号文件导致情势变更，原告购房需付六成首付款，这一政策是原告购房时根本无法预见的。因政府的不可抗力，导致原告不具备履约能力，合同的履行条件发生根本变化，故原告找到被告和第三人中介公司商量合同事宜，说明了合同不能履行的原因，同时通知解除《房产交易合同》。现被告明知系国家政策原因导致合同不能履行，仍然不同意解除合同，返还原告定金和中介费，原告无奈诉至贵院，请贵院判如原告所请。被告刘佳辩称，原告不是买不起房屋，而是不想买房了，原告曾经卖了一套房屋，用卖房所得的钱款购买我名下的房屋。当时签订协议的时候，原告已经获得了房款，我认为原告具备继续履约的条件。第三人中原物业述称，请求法院驳回原告的第一项和第二项诉讼请求，对第三项诉讼请求不发表意见。三方签订的《房产交易合同》均为本人签字，是三方的真实意思表示，真实、合法、有效。第三人作为居间方已完整履行了居间义务，促使买卖双方达成了诉争房产的交易合同。合同中约定买方以贷款形式支付购房价款，但未在合同内约定首付比例。如果贷款不能正常审批，依据合同第六条第七款的约定处理。买方即使不能办理贷款，也应在约定期限内转为一次性购房。同时，根据三方签订的《房产交易合同》第5条第2款约定，如有一方不能按照合同履约，第三人有权收取居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨莹向本院提交证据材料如下：1.《房产交易合同》及两份补充协议，证明原、被告及第三人签订《房产交易合同》，三方对交易的进行以及合同的免责进行了约定，如有不可抗力情形出现，三方可以解除合同；2.业主收据2张、欠条及转账凭证，证明原告向被告支付了5万元的定金；3.录音资料，证明在原、被告及第三人签订合同时，约定的首付款为三成；4.天津市政府、中国人民银行天津分行出台的相关文件，证明在天津市××套房屋或有过购房贷款记录的，购买房屋首付款比例调整为不低于60%；5.收入证明及银行流水，证明原告个人及家庭年收入不足15万元，无能力支付六成首付款。被告刘佳对原告杨莹提供的证据发表质证意见如下：对证据1、证据2均认可；对证据3真实性不清楚；对证据4认可；对证据5真实性不认可。第三人中原物业对原告杨莹提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性认可，对证明目的不认可，本案不属于不可抗力；对证据2真实性无法确认；对证据3真实性认可，对证明目的不认可，该录音是在三方签订房产交易合同后的录音，并非签订合同前的协定，在该录音中第三人明确说明了政策变动以及政策变动后的购买方式，并没有在对话中承认在三方签订房产交易合同时，明确进行了仅为三成首付方可履行合同的条件；对证据4真实性认可，证明目不认可；对证据5真实性不认可。被告刘佳向本院提交证据材料如下：房产交易合同，证明被告与案外人签订了房产交易合同，约定购买案外人名下的房屋，但是因为原告的原因，导致合同无法履行。原告杨莹对被告刘佳提供的证据发表质证意见如下：对证据真实性、合法性和关联性均不认可。第三人中原物业对被告提供的证据发表质证意见如下：真实性无法确认，对关联性亦不认可。第三人中原物业未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证意见如下：原告杨莹提交的证据1、2、3、4真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信；对证据5与本案没有关联性，本院不予采信。被告提交的证据，不具有真实性和关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告在第三人促成下，于2017年3月18日签订了《房产交易合同》及《补充协议》二份，约定原告购买被告承租的坐落于天津市××里××室房屋，房屋总价款为1750000元。合同约定，原告于合同签订之时给付被告定金50000元，原、被告双方于2017年6月15日前到房屋所在地房管局或者第三人指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续。合同第二条第3款约定，除定金外的剩余房款1700000元，被告同意原告采用以下方式支付：上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。原告须于2017年6月16日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，被告同时将已收取的定金存入资金监管中心。该合同第七条第3款还约定，如遇不可抗力导致本合同不能履行或履行已无意义，经原、被告、第三人协商可解除本合同，三方均免责。补充协议约定，被告应于2017年3月24日前申请办理房改购房手续，因买产权而产生的相关税费由原告承担。合同签订当日，原告支付被告定金15000元，并向被告出具《欠条》，表示尚欠被告定金35000元，于2017年3月24日前给付。原告随后于2017年3月23日通过汇款方式向被告支付定金35000元。天津市人民政府办公厅于2017年3月31日发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发［2017］48号），要求深化差别化住房信贷。中国人民银行天津分行、中国银行业监督管理委员会天津监管局于2017年3月31日发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》（津银发﹝217﹞65号）文件，明确在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。另外，第三人委托诉讼代理人“王世贞”（王世祯）在2017年4月14日与原告杨莹的对话中，认可签订合同时的政策为首付可以为三成。庭审中，被告、第三人均认可原告在签订合同时表示过名下有其他房产。本院归纳本案争议焦点为：被告是否有权解除双方签订的《房产交易合同》。讨论如下：（一）原、被告作为完全行为能力人，通过签订《房产买卖合同》达成关于被告承租的坐落于天津市××里××室房屋买卖的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同全面履行法律义务。（二）天津市人民政府办公厅、中国人民银行天津分行、中国银行业监督管理委员会天津监管局出台住房信贷政策非属于不可抗力。《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽然在合同签订时，双方不能预见行政机关调整信贷政策。但是，双方可以通过其他方式克服政策变动导致的后果。原告主张国家政策属于不可抗力，没有法律依据，本院不予支持。（三）本案住房信贷政策的调整属于情势变更，原告可以此为由解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。就本案而言，1、原告在签订合同时，已告知被告、第三人名下有其他房屋；2、虽然三方签订的合同没有明确约定贷款首付比例，但该合同第二条第3款规定为格式条款。双方对格式条款理解发生争议，应按照通常理解予以解除。该款应当理解为买受方可以选择按照最低首付比例申请贷款。根据一般社会经验，在2017年3月31日新政策出台前，购房人首付比例最低为三成，新政策的出台，导致原告应支付首付比例上升到六成。如果继续履行合同，原告还需另行支付首付款52.5万元，对一般购买人而言构成较大的负担。显然继续履行该合同，对原告显失公平；3、情势变更针对的是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。买卖双方在签订合同时均没有预见到本次调整，且行政机关对房地产市场的调整是政府为了社会公共利益对市场运行的干预，而非市场系统固有的风险；4、被告主张原告已将其名下其他房屋出售，有能力继续履行合同，但并未向本院提交证据予以证明，没有事实依据，本院不予支持。被告、第三人主张原告可以通过出售名下其他房屋继续履行合同，亦没有法律依据，原告没有义务在出现新的情况后，通过出售其他房屋来履行对其显失公平的合同；5、庭审中，被告亦同意解除双方签订的《房产买卖合同》。故原告主张因情势变更要求解除原、被告签订的《房产交易合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状。故原告主张被告返还已经取得的50000元定金，符合法律规定，应予准许。需要特别说明的是，《房产交易合同》的解除并不影响原、被告与第三人的居间合同，如三方对该合同有争议，应另行解决。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十七条、第一百一十七条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告杨莹与被告刘佳签订的《房产买卖合同》；二、被告刘佳自本判决生效之日起十日内，返还原告杨莹定金50000元；如被告刘佳未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由被告刘佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审判员  孙开军二〇一七年六月十四日书记员  闻秋杰附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十一条对各式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。