江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0582民初2489号
原告张家港购物公园商业管理有限公司。
法定代表人孙国兵，公司董事长。
委托代理人瞿文明，江苏格致律师事务所律师。
委托代理人冯景善，江苏格致律师事务所律师。
被告江苏潮生活商贸投资有限公司。
法定代表人陆敏，公司总经理。
委托代理人王靖。
原告张家港购物公园商业管理有限公司（以下简称购物公园管理公司）与被告江苏潮生活商贸投资有限公司（以下简称潮生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月7日公开开庭进行了审理，并于2016年5月18日进行了质证。原告购物公园管理公司的委托代理人瞿文明、被告潮生活公司的委托代理人王靖到庭参加了庭审和质证。本案现已审理终结。
原告购物公园管理公司诉称：原、被告双方于2013年6月18日签订编号KLJKCS20130618号租赁经营合同，约定由被告承租原告克拉水岸1层的相关铺位，合同对租期、租金支付、装修、违约责任等进行了具体约定。但被告在履约过程中，除擅自部分区域停业、擅自改变业态、出租等违约行为外，还长期拖欠租金及相关费用，虽经原告多次通知整改，但被告均未能按约切实履行。故请求法院判令被告支付租金及管理费用479764.82元（计算截止日为2016年2月29日）并承担违约金30万元；诉讼费由被告承担。审理中，原告变更违约金请求，要求按照欠款金额自起诉之日计算至实际支付之日，标准为每日千分之三。
被告潮生活公司辩称：原告提出的租金与管理费479764.82元，其中管理费用我方不予承担。因原告2015年10月31日9：30停止对我公司的物业管理服务，所以要去扣除2015年10月31日起至2月底按3000元每天计算的管理费。违约金计算过高，希望法院调整。
经审理查明，2013年6月18日，购物公园管理公司（××）与潮生活公司（××）签订《中国张家港购物公园租赁经营合同》（以下简称《租赁经营合同》）一份，约定:甲方将位于沙洲西路368号购物公园内克拉水岸第一层纵轴1-7轴至1-25轴，横轴4/1-C1轴至1-F轴之间的部分铺位交由乙方使用经营，租赁面积约3000平方米；租赁期限自2013年8月1日起至2019年12月31日止，其中2013年8月1日起至2013年12月31日止为装修期，装修期内乙方无需承担租金及商场管理费，租金计付日为2014年1月1日起至2019年12月31日止，2014年1月1日起至2016年12月31日止，每天每平方米租赁使用费为1.05元，2017年1月1日起至2019年12月31日止，每天每平方米租赁使用费为1.12元；首期租金为2014年10月1日起至当月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他租金均按完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期的25日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；首期租金于本合同签订当日一次性支付，租金期间为2014年10月1日至2014年10月31日，应交租金为97650元。合同第五条约定了经营免租期：第一合同年度为2014年1月1日起至2014年9月30日止，第二合同年度为2015年1月1日起至2015年6月30日止，第三合同年度为2016年1月1日起至2016年6月30日止，第四合同年度为2017年1月1日起至2017年3月31日止，经营免租期内甲方可免收乙方应交铺位租赁使用费，但其余如商场管理费、水电等相关实际费用乙方仍须按约定交付。合同第六条约定了品牌、经营项目：乙方向甲方承诺，适用该铺位作为【潮·生活/Olive】（经营品牌：中文/英文）的商业经营使用，经营范围及方式包括【进口食品及国内外名品、微型饮食屋等】，并遵守国家和商场有关管理规定。该铺位经营业态为【精品超市】。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，或者擅自改变该铺位的上述用途，否则甲方有权要求乙方限期纠正……合同第七条约定了履约保证金：本合同签署当日，乙方应当向甲方交付30万元作为履约保证金，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或商场管理费及乙方违约金、赔偿金，乙方应7个工作日内补足保证金，但甲方扣除乙方欠付的租金或商场管理费并不免除乙方应承担的相应违约责任……合同序言第12条还约定，履约保证金仅作为乙方忠实履行所约定的义务的保证，在因乙方原因而导致解除本合同时，该履约保证金金额将作为乙方对甲方承担的违约金而不予退还。合同第十一条约定了商场管理费：2014年1月1日起至2019年12月31日商场管理费收费标准为每平方米每天1元，首期（2014年1月1日起至2014年1月31日止）商场管理费93000元于本合同签订当日一次性支付，其他费用均按完整的自然月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期的25日前向甲方一次性足额支付下个交费期费用……合同第二十一条约定了转租限制：未经甲方书面批准，乙方不得对该铺位整体进行任何形式的转租、对外承包，合作经营或者联营部分，业态须与前述经营业态、范围一致，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任……合同第二十二条还约定了违约责任：22.1本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、质量保证金、首期租金及商场管理费等，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金（如有）不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金……22.4乙方延迟交纳或补足租金、商场管理费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠付金额3‰的延迟履行违约金，逾期超过15日的，甲方也可按本协议约定中止或停止相关服务，由此造成的损失，乙方自行承担，甲方亦有权在无须预先通知乙方的情况下即时从履约保证金中扣除欠费金额，并可要求乙方在7个工作日内补足所扣除部分，如乙方未能在甲方指定期限内补足所被扣部分，甲方可以对该铺位暂停能源供应或商场管理服务。
上述合同订立后，潮生活公司入场经营。2015年7月16日，购物公园管理公司发函给潮生活公司催要2015年7月的租金、商场管理费以及2015年5月的水费共计187106.33元，并从履约保证金中扣除，要求潮生活公司7个工作日内补足履约保证金。2015年7月24日，江苏格致律师事务所代表购物公园管理公司向潮生活公司发函，要求7个工作日内补足拖欠租费总计187106.33元。2015年7月27日，潮生活公司支付购物公园管理公司187106.33元。
2015年8月20日，购物公园管理公司发函给潮生活公司，要求其恢复生鲜超市经营，并催要截至2015年8月19日的2015年8月租金、商场管理费以及2015年6月水费共计187096.94元，该款已从履约保证金中扣除，要求潮生活公司7个工作日内缴清欠费并补足履约保证金。2015年9月1日，购物公园管理公司发函给潮生活公司，要求恢复生鲜区域经营。2015年9月7日，潮生活公司支付购物公园管理公司187096.94元。
2015年10月9日，潮生活公司向购物公园管理公司提出《关于花甲、豆花的进场申请》，内容为：“兹有江苏潮生活商贸投资有限公司下联营项目好记花甲、豆花1988项目进场，需向有关部门申请办理相关证照事宜，望贵公司同意且协助办理相关证照。2015年10月10日，购物公园管理公司回函称：根据《租赁经营合同》第6.1条规定，潮生活公司的经营业态为“精品超市”，此次欲增设“好记花甲”及“豆花1988”项目显然与合同约定的范围及业态不符，有违于“精品超市”的核心定位，故对于此次调整不予同意。2015年10月11日，潮生活公司回函称：其引进的“好记花甲”及“豆花1988”项目完全符合微型饮食屋的许可经营范围，要求购物公园管理公司提供相关权证协助办理相关证照。2015年10月15日，购物公园管理公司回函认为潮生活公司擅自施工，未经其同意转租经营“好记花甲”的行为违反《租赁经营合同》相关约定，应立即停止施工，并要求支付拖欠的2015年9月至10月的租金、商场管理费以及2015年7月至8月的水费共计374197.01元，已从履约保证金中扣除，要求不足履约保证金。2015年10月29日，购物公园管理公司向潮生活公司发出《通知》，内容为：“截止2015年10月28日，你方承租的张家港购物公园克拉水岸一层102铺位，欠费已达374197.01元，我方已通过电话、信函等方式向你方进行了催缴，但迟至今日，你方仍未能履行合同的相关义务。对此，我方无义务、也无能力再为你方垫付相关费用。现通知，我方将于2015年10月31日9：30停止对你方铺位的一切物业服务（包括水电、空调等供应）……。”2015年11月15日，购物公园管理公司发函给潮生活公司催要欠款561297.08元，并通知潮生活公司在缴清所有费用并将擅自施工区域整改到位之前，至2015年11月20日，仍将于每日的21:30至次日16:29停止对潮生活公司铺位的物业服务，每日16:30至21:29提供临时用电，如潮生活公司于2015年11月20日下午16:30前仍无法按照合同规定要求履行相关义务，将无限期停止对潮生活公司铺位的物业服务。2015年12月30日，潮生活公司支付购物公园管理公司465495.9元。
审理中，原告认为被告2015年12月30日付款465495.9元是支付的2015年11月、12月的租金以及2015年11月至2016年1月的管理费以及2015年11月的水费，被告则认为，对截至2016年2月29日结欠原告租金、商场管理费、水费、电费的总金额479764.82元无异议，但认为原告自2015年10月31日起未提供物业管理服务，故应扣除2015年10月31日起至2016年2月29日的商场管理费，并认为其2015年12月30日付款465495.9元是支付的2015年9月、10月的租金。
以上事实，有原告提交的租赁经营合同、与被告的往来函件、欠费明细、缴费明细以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告对双方截至2016年2月29日的租金、商场管理费、水费、电费尚有479764.82元尚未结算的事实并无争议，被告抗辩原告未提供物业服务而应扣除相应的商场管理费，对此本院认为，根据合同第22.4条约定，被告未按约定支付租费或未补足履约保证金，原告有权对其铺位暂停能源供应或商场管理服务，而根据双方的往来函件反映，被告拖欠租金及相关费用的事实持续存在，原告对此采取相应的维权措施，符合合同约定，并无不当，被告的抗辩无事实依据，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，本院认为，根据合同第22.4条的约定，应从延迟交纳或补足租金、商场管理费或其他费用之日起每天按照欠费金额3‰计算，故原告主张从起诉之日起计算，并无不当，违约金标准按每日3‰计算过高，本院根据被告的请求参照民间借贷的利率限制调整为年利率24%。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
被告江苏潮生活商贸投资有限公司支付原告张家港购物公园商业管理有限公司479764.82元及违约金（以479764.82元为基数自2016年3月2日起按照年利率24%计算至实际履行之日止）。限于判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
案件受理费减半收取5799元、财产保全费5000元，合计10799元，由被告江苏潮生活商贸投资有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 蒋晓
二〇一六年五月二十三日
书记员 李惠