甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白中民一终字第224号上诉人（原审原告）赵政焕，男，生于1956年11月16日，汉族，辽宁海城人，无业，住辽宁省海城市。委托代理人朱爱军，甘肃仁泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）甘肃银行股份有限公司白分行。法定代表人宋宏图，该公司总经理。委托代理人许宽寿，该行员工。委托代理人郭昱辰，甘肃岱峰律师事务所律师。上诉人赵政焕与被上诉人甘肃银行股份有限公司白银分行（以下简称甘肃银行）房屋租赁合同纠纷一案，前由白银市白银区人民法院于2014年12月17日作出（2014）白民二初字第355号民事判决。宣判后，赵政焕不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵政焕及其委托代理人朱爱军，被上诉人甘肃银行的委托代理人许宽寿、郭昱辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2006年2月6日，白银市城市信用社取得白银区四龙路93号东侧房屋（1幢3层，面积935.63m2）的产权证，该房产系抵债资产。2010年11月18日，白银市城市信用社依法变更为白银市商业银行股份有限公司。2011年11月18日，白银市商业银行股份有限公司依法变更为甘肃银行股份有限公司白银分行。2013年8月24日，甘肃银行委托拍卖机构将此房屋拍卖给了关丽娜。被告在交付房屋是发现该房产由原告占有，要求原告搬离，原告未搬离。被告即诉至该院，要求原告返还房屋，该院经审理后，作出（2013）白民二初字第445号民事判决书，判决原告返还上述房屋。该判决现发生法律效力。另查明，原告称诉争房屋系白银市金丰铝业公司（以下简称金丰铝业）于1999年10月1日从白银兴银贸易有限责任公司承租，合同期限为五年，自1999年10月1日至2004年10月1日止，之后双方未续签书面合同，金丰铝业公司继续使用该房。被告2006年取得该房屋所有权后，未收回该房屋，仍由金丰铝业公司使用。2008年9月4日，金丰铝业公司法定代表人洪本灿未经被告同意将此房转租与肖长辉，租期五年（2008年9月4日至2013年9月4日），原告提交了肖长辉与洪本灿签订的租赁合同复印件，该复印件不完整，无落款一页。以及洪本灿出具的收到肖长辉租金5万元的收条复印件。肖长辉承租诉争房屋后用于经营洗浴服务业，个体工商户登记的名称为白银区广逸龙庭浴室，负责人为张钧陶，原告称其于2012年4月13日从张钧陶处转让而来，名称及负责人没有变更，但其是实际经营人。原告使用的房屋（其称为白银区四龙路89号，现产权登记为白银区四龙路93号东侧，两者系指同一房屋）。还查明，原、被告未签订房屋租赁合同。原审认为，白银市金丰铝业公司自1999年承租白银区四龙路93号东侧房屋，其所签订的房屋租赁合同期限为1999年10月1日至2004年10月1日，合同到期后，金丰铝业公司未续签书面租赁合同而继续使用此房。被告于2006年2月6日取得此房的所有权后，未收回房屋，由金丰铝业公司继续使用，2008年9月4日金丰铝业公司法定代表人洪本灿，未经被告同意将此房转租与肖长辉，用于开办白银区广逸龙庭浴室，但营业执照上登记的负责人为张钧陶，2012年张钧陶将广逸龙庭浴室转让与原告，被告在广逸龙庭浴室开业后一直未提出异议，对此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，故本案中转租合同应当有效，但肖长辉与洪本灿签订的租赁合同期限已经届满，《解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。”，故现原告请求被告赔偿原告管理被告荒废房屋所支出的各项费用以及被告违法委托拍卖原告自建添附资产所造成的损失，因无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告赵政焕的诉讼请求。案件受理费14520元，由原告负担。上诉人赵政焕不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判由被上诉人赔偿上诉人因修缮、装修、管理被上诉人荒废房屋支出的各项费用及被上诉人违法拍卖上诉人自建添附资产造成的损失共计108万元，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：首先，2006年2月被上诉人通过抵债方式取得诉争房屋所有权之前，该房屋已经由原房屋所有权人在1999年起出租给金丰铝业，该公司法定代表人洪本灿于2008年9月4日将该房屋转租给了肖长辉（后法人代表变更为张均陶）经营白银区广逸龙庭浴室，2012年张均陶将该浴室以58万元转让给上诉人经营。租赁期间，承租人先后投入100多万元对该房屋，进行修整、翻新，并在楼房后院自建了100平方米左右的建筑，2013年7月又投入50万元进行修缮。租赁期间的租金一直交给金丰铝业，被上诉人5年期间未提出过任何异议，直到2013年9月3日，被上诉人突然告知上诉人无条件搬离，并声称该已经拍卖给了关丽娜。广逸龙庭浴室开业五年来，被上诉人从未向承租人表明其为该房屋所有权人，也从未承租人签订过房屋租赁合同，该项事实说明被上诉人同意金丰铝业管理使用该房屋并将其出租，其多年将房屋弃之不管与常理不符，或者就是恶意欺骗承租人投资修缮。由于被上诉人的过错使上诉人债台高筑，蒙受巨大经济损失。根据合同法的相关规定，被上诉人在知道或应当知道涉案房产被租赁使用的情况下却长期不与承租人签订租赁合同，应视为同意不定期租赁，并承担相应法律责任。其次，上诉人认为自己系诉争房屋的合法承租使用权人，被上诉人拍卖该房屋未通知上诉人，侵害了上诉人的被告知权和优先购买权，正是由于上诉人对诉争房屋数年间不间断加固、翻新、装修以及添附管理，才促成价值100万元的房产被拍卖了205万元。根据最高院相关司法解释的规定，被上诉人擅自拍卖上诉人合法使用的承租房屋，损害了上诉人的合法权利，被上诉人应当对上诉人予以赔偿。且根据无因管理的原则，被上诉人也应当向上诉人支付管理修缮房屋的支出100多万元。第三，一审虽认定肖长辉与洪本灿所签租赁合同合法有效，但认定该合同租赁期限届满，又对上诉人的诉求不予支持不当。事实情况是被上诉人2013年8月24日将该房屋拍卖，而上诉人转包的房屋租赁到期时间为2013年9月4日，被上诉人又未提前履行告知义务，侵犯了上诉人的合法权利，其应当赔偿上诉人的全部损失。综上，一审判决明显偏袒被上诉人，违反了法律的公平性原则，请二审法院查明事实，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人甘肃银行辩称，本案为房屋租赁合同纠纷，被上诉人从未与上诉人签订过房屋租赁合同，上诉人要求被上诉人赔偿损失主体明显不适格。况且，承租人与洪本灿的租赁合同2004年就已经到期。上诉人也不构成无因管理，其占用房屋的行为是对被上诉人合法权利的侵害。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据予以证明，否则，应当承担举证不能的责任。本案中，首先，上诉人赵政焕要求被上诉人甘肃银行赔偿其承租诉争房屋期间支出的修缮、装修、添附而产生的损失108万元，但其并未提交支付108万元费用的相关证据。其次，本院已生效的（2014）白中民一终字第161号民事判决中已经查明上诉人赵政焕与被上诉人甘肃银行不存在租赁合同关系，且白银区人民法院已生效的（2014）白民二初字第64号民事判决亦认定双方不存在租赁合同关系，故上诉人赵政焕认为其与被上诉人甘肃银行之间存在租赁合同关系的理由不能成立，原审认定转租合同有效的理由不当，应予纠正。再次，上诉人赵政焕在白银区人民法院已生效的（2014）白民二初字第64号案件中向甘肃银行主张优先购买权，该判决认定双方不存在租赁合同关系，甘肃银行不是实际出租人，赵政焕不能向甘肃银行主张优先购买权，判决驳回了赵政焕的诉讼请求，而本案中，上诉人赵政焕根据《最高人民法院》第二十一条规定向被上诉人甘肃银行主张优先购买权的损害赔偿。本院认为，由于已生效的（2014）白民二初字第64号民事判决已认定上诉人赵政焕就争议的房屋不能向被上诉人甘肃银行主张优先购买权，因此，其在本案中就没有优先购买权的损害赔偿请求权。对于上诉人二审中主张被上诉人拍卖诉争房屋时未依法履行告知义务从而侵犯了其知情权和优先购买权的问题，因其该项诉讼请求已被白银区人民法院（2014）白民二初字第64号民事判决驳回，该判决已经生效，根据“一事不再理”的民事诉讼原则，本案中对其该项主张不予审查。综上，上诉人赵政焕要求被上诉人甘肃银行赔偿损失的主张无事实和法律依据，其上诉请求不能成立。原判认定部分事实不当，应予纠正，但适用法律正确，裁判结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费14520元，由上诉人赵政焕承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘雪莲代理审判员  李学成代理审判员  魏晓龙二〇一五年六月十九日书 记 员  张继顺