内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终10号
上诉人（一审被告）李淑芝，女，1972年9月18日出生，蒙古族，个体业主。
委托代理人梁莅，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王贵，男，1963年6月10日出生，汉族，个体业主。
被上诉人（一审原告）刘春艳，女，1967年8月12日出生，汉族，个体业主。
二被上诉人的委托代理人孙福桩，北京市道成（通辽）律师事务所律师。
上诉人李淑芝因民间借贷纠纷一案，不服通辽市科尔沁区人民法院（2015）科民初字第434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人李淑芝及其委托代理人梁莅、被上诉人王贵、刘春艳及其委托代理人孙福桩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年7月20日，原告王贵与被告李淑芝之间签订了协议书一份，约定被告李淑芝以其所有的位于某小区某商厅某层和某单元某室抵付其拖欠原告王贵的债务本息合计2010000元。上述房屋至今未办理产权登记。
上述事实，有原告出示的协议书一份，以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，予以确认。对原告出示的《建筑工程质量鉴定书》、《关于某小区某楼停止使用的通知》、《关于停止使用某小区某楼的紧急通知》、《关于某小区办理产权登记的函》及被告提供的某小区某楼工程质量鉴定的复核意见一份，因双方出示的证据相互矛盾，无法确认房屋质量是否存在问题，故对该两组证据均不予确认。对原告出示的照片8张，不能证明本案所涉及房屋是否交付及所有权是否发生转移的基本事实，不予确认。被告出示的证明、公证书、内蒙古高级人民法院询问笔录各一份、视频光盘一份，因不能证明被告关于合同中所约定的房屋已交付给原告管理使用的事实主张，不予确认。
一审法院认为，原告王贵与被告李淑芝之间所签订的协议书性质为以物抵债协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。以物抵债（代物清偿）是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。公民之间的合法借贷关系应受法律保护。代物清偿须具备四个构成要件，即须有原债权债务关系的存在，须有双方当事人关于代物清偿的合意，他种给付须与原定给付不同，须债权人受领他种给付以代原给付。以物抵债源于债权，但落脚点却在物权转移，在一个债法关系中，既要审查债权，也要审查物权。当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在物权转移前清偿行为尚不成立。本案中，双方虽约定以房产抵付债务，因不动产物权以登记为公示手段和物权转移的生效条件，但至今该房屋尚未办理产权登记，更何谈办理产权变更登记，协议中房屋尚未发生物权变动。以物抵债合同的根本目的是消灭原债权债务，只有物权转移给债权人，原债务才消灭。因本案房屋至今没有完成物权转移，已不能实现合同的目的，原告要求解除以物抵债协议的诉讼请求理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项的规定，判决如下：解除原告王贵与被告李淑芝于2011年7月20日签订的以物抵债协议。案件受理费100元，由原告王贵、刘春艳负担50元，由被告李淑芝负担50元。
宣判后，上诉人李淑芝不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由为：一、一审法院判决超出当事人的诉讼请求，违反不告不理原则，不告不理原则是指没有原告的起诉，法院就不能进行审判。具体包括两层含义：一是没有原告的起诉，法院不得启动审判程序，即原告的起诉是法院启动审判程序的先决条件：二是法院审判的范围应与原告起诉的范围相一致，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张审理案件，对于当事人没有请求的事项和事实不得主动审理，更不得在法律文书中予以处理，也就是说法院审理民事纠纷的范围即诉讼标的及诉讼内容由当事人确定，法院无权变更、撤销、超范围审判当事人的诉讼内容和请求事项。回到本案，在此次一审开庭审理过程中，二被上诉人在起诉状中诉称“2011年7月20日，李淑芝与王贵、刘春艳签订以房抵债协议，李淑芝以某小区某商铺某层和某单元某室抵顶欠款，协议签订后李淑芝至今并未将抵债房屋交付其二人，后经某监督站技术人员对上述房屋进行工程质量监督后，发现房屋存在严重安全隐患，其二人认为李淑芝以房抵债的房屋不具有使用价值，无法实现合同目的，要求解除双方之间的以房抵债协议”，二被上诉人向法庭提交了《协议书》、《建筑工程质量鉴定书》、《关于某小区某商住楼停止使用的通知》等证据用于证明抵债房屋存在质量问题，所以请求解除双方签订的以房抵债《协议书》。一审庭审中确认了“被告用享有所有权的房屋抵债”的情况下，一审判决却未审理被上诉人诉求的“抵债房屋是否存在质量问题而导致抵债的房屋不具有使用价值，无法实现合同目的”，因此，一审法院超出当事人的诉讼请求进行审理，明显违反不告不理的审判原则，所以一审判决违法。二、不存在上诉人不为二被上诉人办理产权变更的情况2011年7月20日二被上诉人将上诉人之前向其所借的几十万人民币高息利滚利计算到200多万元，由于当时房地产市场正是火爆期间，二被上诉人要求上诉人用街面商业用房和住宅顶抵借款，双方签订将上诉人的在建房屋顶抵欠二被上诉人欠款的协议，由于房屋在建，所以约定待能够办理产权变更登记时上诉人再将产权变更到二被上诉人名下等内容。2012年1月上诉人将房屋钥匙交给二被上诉人，二被上诉人实际占有并使用房屋，在房屋手续等办理期间的2013年1月8日二被上诉人以借款为由将上诉人起诉到通辽市中级人民法院，要求上诉人偿还借款，2015年1月10日又以解除以房抵债协议为由将上诉人起诉到科尔沁区人民法院。双方签订以房抵债协议时，二被上诉人是明知房屋是在建设中的，具体能够办理变更登记的时间也是不确定的，所以双方在以房抵债协议中才对变更登记时间作了不确定的约定，后二被上诉人在实际占有使用抵债房屋一年后的2013年1月8日突然将上诉人诉到法院，2015年1月10日又将上诉人诉到科尔沁区法院，从以上的时间可以明确看出，不是二被上诉人所谓的“不能实现房屋价值”而是由于现在的房价下跌，二被上诉人又想要钱而不要房了。即二被上诉人在房屋值钱时要房，房价下跌后又要钱了，明显是自己不诚信，反倒恶人先告状。综上所述，本案一审判决超出当事人诉讼请求，在事实认定上、适用法律上均存在严重错误；二被上诉人早在2012年1月15日就占有并使用房屋，同时是由于二被上诉人的接二连三的起诉才导致房屋在开始能够办理产权变更后未能办理房屋变更登记等手续，而非上诉人不为其办理房屋变更登记，错在二被上诉人。为了维护市场交易安全，打击二被上诉人的不诚信行为，所以请求二审法院撤销一审判决并驳回二被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王贵、刘春艳表示服从一审判决。
经审理查明，2011年7月20日，上诉人李淑芝与被上诉人王贵之间签订了协议书一份，约定上诉人李淑芝以其所有的位于某小区某商厅某层和某单元某室抵付其拖欠被上诉人王贵的债务本息合计2010000元。上述房屋现已办理了房屋所有权证和土地使用权证。
上述事实，协议书、房屋所有权证和土地使用证、双方当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，上诉人李淑芝与被上诉人王贵之间于2011年7月20日所签订协议书性质为以物抵债协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人李淑芝主张该以物抵债协议能够履行，不能解除以物抵债协议。经审查，上诉人与被上诉人所签以物抵债协议内容看，双方没有约定履行期限届满时间，只约定由上诉人协助被上诉人办理相关所有权转移手续。上诉人在二审期间所提供的房屋所有权证和土地使用权证，能够证明实现合同的目的。综上，上诉人与被上诉人所签协议能够履行，不符合解除条件，故上诉人李淑芝的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项、《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十八条之规定，判决如下：
一、撤销通辽市科尔沁区人民法院（2015）科民初字第434号民事判决；
二、驳回被上诉人王贵、刘春燕的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计200元，由被上诉人王贵、刘春燕负担。
本判决为终审判决。
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审判长 李 雁 北
审判员 巴 根 那
审判员 王 丽 华
二〇一六年三月三十日
书记员 包额尔敦必力格