上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初63996号
原告：汪小俊，男，1975年7月1日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。
原告：何春梅，女，1976年2月12日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。
上列两原告的共同委托诉讼代理人：许郁伶，上海普世律师事务所律师。
被告：虞晏，男，1957年11月23日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。
委托诉讼代理人：金世康，上海振顺律师事务所律师。
原告汪小俊、何春梅诉被告虞晏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪小俊、何春梅及其共同委托诉讼代理人许郁伶、被告虞晏及其委托诉讼代理人金世康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪小俊、何春梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)；2、判令被告返还上述房屋的购房款800万元；3、判令被告支付违约金360万元；4、判令被告赔偿原告房屋装修损失118,438.34元；5、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月18日，原、被告及上海星源房地产经纪事务所有限公司第三十七分公司(以下简称星源房地产公司)就上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》(SHXXXXXXX)(以下简称居间协议)，约定被告将系争房屋出售给原告，总房价为840万元。根据当时的政策，原告需要到2017年才符合过户资格，由于被告急需用钱，其提出双方先办理房屋买卖合同网签手续并向原告交付房屋，等到原告符合资格后双方再去办理房屋过户手续。因此，2016年1月4日，原、被告在星源房地产公司处办理了网签《上海市房地产买卖合同》，并约定被告于2016年2月29日前腾出房屋(第四条)，双方确认在2017年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续(第六条)。为此，原告先后向被告支付了购房款800万元，剩余40万元房款约定于过户当日支付。2016年3月25日，上海市出台了沪九条限购政策。新政出台后，原告因无法满足该政策要求，根据居间协议第七条的相关约定，原告于2017年5月委托中介机构向被告发函，在本协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，要求被告配合办理变更房屋买卖合同买受人的手续，但被告拒绝配合。2017年5月10日，因被告不履行2015年10月13日作出的民事调解书，被江苏省启东市人民法院上门将系争房屋查封，导致原告无法正常使用该房屋。后经查询，该房屋其实早在2016年5月26日已被江苏省启东市人民法院正式查封，查封期限截止到2019年5月26日。可见，系争房屋早已无法办理过户手续。实际上，早在2016年5月，被告就曾向法院起诉要求解除双方签订的买卖合同，其起诉的时间仅仅与原告支付800万元购房款相隔2个月。后因其未按时交纳诉讼费，按撤诉处理。2016年6月17日，被告还擅自补办了系争房屋的房产证，原来的房产证原件在双方签订网签合同时，交由中介保管。2017年，被告还以系争房屋作为其申请信用卡的地址。因此，被告的种种行为早已表明其不准备履行合同主要义务。根据双方的约定，被告将系争房屋以人民币1,200万元抵押给原告，多余(房款840万元)360万元作为预升值部分赔偿金(详见买卖合同附件三)，现因被告的违约行为导致双方合同解除，被告应向原告承担违约赔偿责任。另外，原告在房屋交付后对房屋进行了装修，现该房屋无法继续居住，相应的装修损失也应由被告一并承担。为维护原告的合法权益，依据合同法第九十四条第(二)款的规定，原告要求解除双方签订的买卖合同，并要求被告承担相应的违约责任。
被告虞晏辩称，第一，同意解除双方的买卖合同。第二，同意返还购房款800万元，被告收到了795万元，尚有5万元在中介处。第三，不同意承担违约金，导致双方无法过户交易的原因是原告属于限购对象、不符合购房条件，被告并无违约行为。首先，原、被告于2015年12月18日签订居间协议，根据当时的购房资格相关政策，原告需连续缴纳社保满2年，正是考虑到原告至2017年6月才符合购房资格，故双方于2016年1月4日网签并在买卖合同中约定于2017年8月31日申请办理过户手续。被告于2016年3月7日将系争房屋交付给原告，诚意履行合同。2016年3月25日，沪九条新政出台，根据新政原告必须连续缴满社保5年，而根据双方买卖合同于2017年8月31日办理过户手续的约定，届时原告仍不可能具有购房资格，买卖合同根本目的无法实现。其次，被告出售系争房屋的初衷就是归还欠款给原抵押权人包卫东，双方在居间协议中均明确系争房屋已设立抵押以及抵押权人的情况，双方在买卖合同中亦约定了被告收到房款后还清包卫东的欠款以涤除抵押权等，对上述情况原告是明知的。正是由于原告在约定的付款日期延误了，导致被告未能按民事调解书约定的日期归还包卫东欠款，故包卫东向启东法院申请强制执行，是原告的原因导致系争房屋被司法查封，并非被告的主观原因。被告于2017年3月筹措资金归还了包卫东60万元，已基本履行完毕调解书约定的还款义务，尚余部分利息未还清，仍与包卫东协商中，故司法查封仍未解除。再次，被告确曾提起诉讼，因双方无法就解除合同、返还房款等内容达成一致意见，未缴纳诉讼费后按撤诉处理。最后，关于抵押借款协议。原、被告之间系房屋买卖关系，并无借款的事实，系争房屋因原告未符合购房资格暂时无法过户，故设立两原告为抵押权人。至于双方买卖合同中约定的360万元是预估房屋升值的价格，按照原来的购房政策2017年8月31日双方能够正常过户，在2016年1月至2017年8月期间若被告发生违约行为的情况需支付360万元违约金。然而造成不能过户的根本原因是原告不具有购房资格，过错方不在于被告，该违约金条款不应适用。第四，不同意赔偿装修损失。2016年3月7日交房给原告时，系争房屋尚未过户、余款40万元尚未付清，原、被告在房屋交接书中特别约定，如果原告装修使用，有任何后果由原告自己负责；因原告一定要装修，而装修需要通过小区物业备案，被告在原告在场的情况下，向物业公司出具声明书，声明不同意原告进行装修。现原告未经被告同意、未经物业备案擅自装修，其装修损失应由其自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
2015年12月18日，原告汪小俊(买受方、乙方)与被告虞晏(出卖方、甲方)在上海星源房地产公司经纪事务所有限公司第三十七分公司(居间方、丙方)的居间下，就买卖被告名下坐落于上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(建筑面积252.13平方米)签订《房地产买卖居间协议》。居间协议第一条载明：乙方向丙方支付意向金10万元；第二条买卖房地产的基本情况2.7载明：系争房屋已设立抵押，抵押权人为工商银行、包卫东；第三条买卖条件载明：房价款为840万元，首期房价款800万元；第七条载明：在协议约定的买卖交易条件保持不变的情形下，甲、丙双方同意乙方可以增加、减少或变更买卖合同中的“买受人”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受人”已经部分履行。乙方与增加、减少、变更后的“买受人”关系由其自行协商解决。第十四条其他约定载明：交易中产生的税费、中介费由乙方承担，甲方为净到手价格。同日，原告何春梅向案外人余应清转账支付10万元，被告出具收款收据，确认收到原告汪小俊支付的定金10万元。
2016年1月4日，原告汪小俊、何春梅(乙方，买受人)与被告虞晏(甲方，卖售人)就买卖系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同第二条约定：“甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币840万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。……”合同第四条约定：“甲、乙双方同意，甲方于2016年2月29日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接……查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。”第六条约定：“甲、乙双方确认，在2017年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……”第十一条约定：“经甲、乙双方协商一致……本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准”。双方在补充条款(一)第8条中约定：“根据上海市房地产交易中心下发的特别规定：本合同签订前，甲乙双方已阅看本合同前言中的‘特别告知(二)’以及本合同附件‘补充条款(二)’中的各项格式内容；同时，甲乙双方对于上述合同附件中规定的国家相关‘限购’政策并予以全面认可并同意遵照执行。”双方在附件三付款协议中约定：“1、2016年1月25日前在甲方撤销抵押权人包卫东抵押后乙方支付首付款人民币500万元整，同时甲方将此房屋以1,200万元整抵押给乙方(多余人民币360万元整作为预升值部分赔偿金)。2、乙方于2016年1月31日前支付甲方人民币87万元整，用于偿还甲方银行贷款。3、乙方于2016年2月29日前支付甲方人民币213万元整。4、甲乙双方办理产权过户当日乙方支付甲方人民币40万元整。5、此房屋具体抵押情况为：一、他项权利人：中国工商银行上海市南汇支行……债权金额：769,000元；二、他项权利人：中国工商银行上海市南汇支行……债权金额：1,152,000元；三、他项权利人：包卫东……债权金额：5,000,000元。”网上合同的签订时间为2016年1月4日。
2016年2月3日，被告虞晏出具收款收据，确认收到原告何春梅首付款500万元。同日，原告何春梅(抵押权人、贷款人、甲方)与被告(抵押人、借款人、乙方)签订《抵押借款协议》，载明：“乙方因资金需要，向甲方借款人民币1,000万元，借款期限自2016年2月3日起至2017年8月31日止。乙方将系争房屋作为该笔借款的抵押担保物，双方议定抵押物价值为1,260万元。若因乙方原因无法履行协议的，甲方可向当地人民法院提起诉讼……甲方依据法定程序享有优先受偿权。协议经甲乙双方签章并办理抵押登记后生效。”2月5日，系争房屋的抵押权人登记为何春梅(登记证明号-
浦XXXXXXXXXXXX)，债权数额为1,000万元。
2016年2月17日，被告出具收款收据，确认收到原告何春梅首付款100万元。
2016年3月7日，原告(乙方，买受方)与被告(甲方、出卖方)签署《房地产交接书》，就系争房屋进行验收交接。交接书手写部分特别约定：“由于该房屋尾款未结清、房屋未过户，甲方愿意将该房屋交付给乙方。若乙方装修使用，有任何后果，将由乙方负责。”原告汪小俊与被告虞晏均签字确认。同日，被告出具收款收据，确认收到原告何春梅部分房款190万元。
同日，原告何春梅、汪小俊(抵押权人、贷款人、甲方)与被告(抵押人、借款人、乙方)又签订《抵押借款协议》，载明：“乙方因资金需要，向甲方借款人民币200万元，借款期限自2016年3月7日起至2017年8月31日止。乙方将系争房屋作为该笔借款的抵押担保物，双方议定抵押物价值为1,200万元。若因乙方原因无法履行协议的，甲方可向当地人民法院提起诉讼……甲方依据法定程序享有优先受偿权。协议经甲乙双方签章并办理抵押登记后生效。”3月10日，系争房屋的抵押权人登记为何春梅、汪小俊(登记证明号-
浦XXXXXXXXXXXX)，债权数额为200万元。
2016年3月22日，被告向盛高物业出具《声明书》，言明：“本人是康桥半岛四期3支弄301号业主……该房屋正在转让过程中，因预购方暂时未达到上海购房缴纳社保年限，待2017年8月31日才能办理过户手续。现预购方已预付大部分购房款，尚有部分余款未付清，要求业主将该房屋过户前让其使用，本业主已同意让其使用，但本业主承重声明：在房屋产权未过户前不允许对该房屋进行装修与内部改建。如违背本声明，业主有权追究其法律责任。”
2017年5月15日，两原告通过微信向被告发出《关于配合办理变更买受人的通知》，通知被告根据双方居间协议第七条的约定，于2017年5月22日至星源房地产公司配合将买卖合同的买受人变更为新的买受人：上海泽何商贸有限公司。若因被告的原因致使买卖合同的买受人无法变更而造成双方买卖合同无法继续履行、被撤销、被解除的，将依法追究被告的法律责任等。5月17日，被告通过微信向原告发出《关于“配合办理变更买受人的通知”的回函》，对原告2017年5月15日单方通知变更买受人为上海泽何商贸有限公司的行为不予认可，在双方签订正式房屋买卖合同后已确认最终的买受人，原告在《通知》中所列举的变更买受人条款仅适用于在正式网签合同签订之前签订的居间协议，待正式签订网签合同并备案生效后，该条款并不适用等，要求原告根据合同约定于2017年8月31日前至交易中心办理转让过户手续等。
庭审中，被告申请证人邓某某出庭作证，邓某某的主要证言为：证人系星源房地产公司康桥店经理，系居间原、被告房屋买卖的具体经办人员。2015年12月8日，原告何春梅找到证人提出买房要求，明确告知社保缴纳期限未满，能否找到房东可以等待的。被告找到证人要求售房，告知房屋上有抵押。原告看过被告的房屋并支付10万意向金至中介处，当晚工作人员驱车赶往被告住处，将10万元现金给付被告，被告出具了收据。双方签订居间协议之前，证人明确告知过被告关于原告缴纳社保未满2年的情况，被告同意等待原告符合购房资格后双方重新网签、办理过户交易手续。鉴于网签约定的过户时间太长，且被告在外负有债务，为保障原告的购房利益，双方另行签订抵押借款协议，将系争房屋做了抵押担保。网签当日双方协商一致，原告向被告提出，如果找到符合购房资格的人能否更名，被告表示同意。此后证人同事陪同双方一起到交易中心办理网签，原告支付500万元房款为被告归还向案外人的某某。
审理中，原、被告一致确认，买卖合同付款协议中约定的预升值部分赔偿金360万元即违约金，双方虽然签订了两份抵押借款协议并办理了抵押登记，但双方之间并无借款事实。
另查明：一、被告于2015年5月14日取得上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号房屋产权，该房屋于2016年5月26日被启东法院正式查封。二、2016年1月30日，被告与包卫东达成还款协议书，约定：被告在2016年2月5日前给付包卫东460万元作为(2015)启开民初字第00252号民事调解书的终结处理结果；包卫东同意于2月2日前将双方签订的《抵押借款协议》、抵押权登记的他项权证全部撤销。被告于2016年2月3日向包卫东转账还款400万元，又于2017年3月6日向启东市人民法院涉案往来款专户支付包卫东60万元。二、2016年3月25日，上海市人民政府公布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中明确，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为购房之日前连续缴纳满5年及以上。根据原告汪小俊提供的2017年7月《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》，自2015年7月起至2017年6月原告已连续缴纳社保满2年。三、被告虞晏曾于2016年5月23日起诉原告汪小俊、何春梅(2016)沪0115民初37078号房屋买卖合同纠纷一案、于2016年6月21日起诉汪小俊、何春梅(2016)沪0115民初44853号、44857号确认合同无效二案，均以未缴纳诉讼费按自动撤诉处理。四、自2016年3月7日交房后，原告一直在系争房屋内居住使用至今。
以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、转账凭证及收款收据、《关于配合办理变更买受人的通知》、微信截屏记录、《关于“配合办理变更买受人的通知”的回函》、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、上海市不动产登记簿、视频光盘及截屏记录、应诉通知书及通知、信用卡寄卡函、装修单据、由被告提供抵押借款协议、上海市不动产登记簿、房地产交接书、声明书、中国工商银行个人业务凭证、还款协议书等证据材料及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同，均系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。两原告系非上海户籍人士，其签约购房应当符合上海市的相关限购政策规定。根据本案查明的事实，双方签约当时的限购政策规定，原告方尚未届满社保缴纳年限2年，而被告欠债、系争房屋设有抵押、售房目的为归还欠款，双方均互为明知。因此买卖合同及附件三付款协议的内容中，双方明确约定了过户时间、付款时间、涤除包卫东抵押、将系争房屋抵押给原告、预升值部分赔偿金等相关内容，并以签订抵押借款协议的方式，将系争房屋作价1,200万元抵押给两原告并办理抵押登记，其根本目的是为保障原告在符合过户交易条件后双方按约履行。买卖合同签订后，原告根据付款协议的约定，分期向被告支付了800万元购房款，被告归还了包卫东的部分欠款、涤除了原有抵押、办理了以原告为抵押权人的抵押登记并交付了系争房屋，双方均诚意履行合同。由于2016年3月25日政策的调整，非上海户籍人士的购房资格所需社保缴纳年限进一步延长，导致买卖合同目前不能继续履行，系不可归责于当事人的事由，双方均不承担违约责任。鉴于原、被告对解除《上海市房地产买卖合同》均无异议，本院予以准许。此外，对于原告要求被告返还已付购房款800万元，于法有据，本院亦予支持。
关于违约责任及违约金。第一，变更买受人。首先，居间协议是预约合同关系，其直接指向的是本约即房屋买卖合同的缔结，如无特别申明，双方的合同权利义务应以房屋买卖合同的规定为据。原、被告在居间协议中虽约定了变更买受人的条款，但在买卖合同中没有特别约定原告享有变更买受人的权利。其次，合同权利义务的概括转让应征得合同相对方的同意，本案中变更买受人条款适用的选择权在于被告，该条款的设置绝非推定为被告必须接受原告提出的任意变更买卖人的合同主体变更的请求。原告发函要求变更买受人属于双方协商内容，而被告回函明确拒绝，属于双方协商未成，不能约束于被告。据此，被告不同意变更买受人的行为并不构成违约。第二，关于司法查封。系争房屋因被告未履行完毕调解书约定的还款义务、尚欠60余万元债务而被启东法院司法查封，根据被告陈述及提交的证据，被告于2016年2月归还了包卫东400万元，后于2017年3月7日归还包卫东60万元。司法查封是一种限制债务人处分财产的手段，不必然导致被告在双方买卖合同约定的过户日期无法履约、合同目的无法实现。第三，关于预升值部分赔偿金360万元。原、被告特别就过户交易前可能发生被告的违约行为，以预升值部分赔偿金的形式约定了相当数额的违约金，而导致本案合同无法继续履行而解除的根本原因在于限购政策原因导致原告不具有购房资格，被告并无明显的违约行为。综上所述，原告要求被告支付违约金360万元的诉请，本院难以支持。
关于房屋装修损失。根据原、被告在房地产交接书中作出的特别约定、被告在声明书中再次明确，被告交付系争房屋仅同意原告使用，不允许进行装修与内部改建，两原告在没有约定、未经被告同意的情况下擅自装修，合同解除后的装修损失应由两原告自行承担。两原告要求被告赔偿装修损失118,438.34元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除原告汪小俊、何春梅及被告虞晏于2016年1月4日签订的《上海市房地产买卖合同》(房屋坐落于上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号)；
二、被告虞晏应于本判决生效之日起十日内返还原告汪小俊、何春梅购房款800万元；
三、驳回原告汪小俊、何春梅的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费92,110元，由原告汪小俊、何春梅负担24,310元，被告虞晏负担67,800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 沈丽芳
审 判 员 朱 敏
人民陪审员 王为平
二〇一八年二月五日
书 记 员 朱屹峰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。