湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初1070号原告湖南天易集团有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。原告株洲天易商业经营管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。委托代理人郑平，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解。委托代理人邓楚昊，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为为一般代理。被告株洲海选自制餐饮管理有限公司，住所地株洲市天元区。委托代理人刘畅，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或者撤诉等。委托代理人廖大梅，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告肖轩杰，男，1977年7月19日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托代理人刘兴河，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃、反驳诉讼请求、提起反诉、进行和解邓等。原告湖南天易集团有限公司（以下简称“湖南天易公司”）、株洲天易商业经营管理有限公司（以下简称“株洲天易公司”）与被告株洲海选自制餐饮管理有限公司（以下简称“海选公司”）、被告肖轩杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龙平独任审理。本院于2017年8月7日第一次公开开庭进行了审理。原告湖南天易公司，株洲天易公司的委托代理人郑平，被告海选公司的委托代理人刘畅、廖大梅及被告肖轩杰的委托代理人刘兴河到庭参加诉讼。2017年8月17日本院第二次公开开庭审理本案，原告湖南天易公司、株洲天易公司的委托代理人郑平，被告海选公司的委托代理人刘畅，被告肖轩杰的委托代理人刘兴河均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南天易公司、株洲天易公司诉称：被告株洲海选自制餐饮管理有限公司于2014年9月19日成立，被告肖轩杰系被告株洲海选自制餐饮管理有限公司的股东及法定代表人。2014年10月10日，两原告作为共同出租人与被告肖轩杰签订了《神农·太阳城商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于株洲神农太阳城购物中心南座四层A418号商铺用于经营餐饮，并对租赁期限，租金标准、支付时间、商铺的交付与返还、合同解除、违约责任等作了详细规定。2014年11月17日，就租赁商铺使用事宜，原告与被告肖轩杰签订了《补充协议》约定：为增加商业氛围，在不影响外立面形象和不违反相关法律规定的前提下，原告同意被告临时使用其商铺外阳台位置。2015年1月8日，被告株洲海选自制餐饮管理有限公司租赁的商铺开始以“唯鲜船说”品牌营业。被告自经营租赁商铺期间，一直拖欠原告部分租金，原告已多次向两被告催缴租金，且被告于2015年11月20日向原告书面承诺限期缴纳，但时至今日被告仍未履行支付租金的义务。故原告诉至法院，请求判令：一、两被告连带向原告支付欠缴租金178，364元；二、两被告连带向原告支付欠缴租金违约金100563.54元（暂计算至2017年4月30日，要求计算至付清全部租金及违约金之日止）；三、由被告承担本案诉讼费用。被告海选公司答辩要点：一、两原告不是使用神农太阳城商业内圈南座四层A418号公共区域的产权人，原告主体不适格；二、根据原告提交的证据五《承诺》显示，双方已经就欠缴租金及还款时间达成合意，并结算完毕，被告尚欠两原告的租金是37360元，而不是原告起诉的178364元；三、由于原告与被告达成了清算协议，该房屋租赁合同关系已经转变成立普通债权债务关系，应当按照民间借贷关系处理，原告主张违约金于法无据，应当予以驳回；被告之所以欠付租金，是由于原告对涉案房屋没有合法产权，且存在漏水问题等违约情形，才造成现在的局面，故被告不需要承担违约金。同时，原告主张的违约金过高，请求依法予以减少。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告肖轩杰答辩要点：一、肖轩杰系海选公司的执行董事兼总经理，是该公司的法定代表人，其代表公司对外与原告及其他第三方签订的合同，均是其代表公司的职务行为，该行为的法律后果应当由海选公司承担。从该租赁合同权利义务受让方优易经营管理公司的管理行为也可以得知合同的相对方系海选公司而非肖轩杰个人；二、被告海选公司系涉案租赁标的物唯一使用者，原告将该公司的法定代表人肖轩杰列为被告同时起诉，属于主体错误；三、原告主张的租金已经超过了一年的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：原告湖南天易集团有限公司系株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业外圈的所有人。2014年10月10日，两原告作为共同出租人与被告签订了一份《神农·太阳城商铺租赁合同》，被告肖轩杰在乙方（承租方）法定代表人一栏签名捺印。该合同约定：被告租赁原告位于株洲神农太阳城购物中心南座四层A418号商铺用于餐饮经营，租期为96个月，自2014年12月25日起至2022年12月24日止。自合同签订并下达交房通知书之日起60天内为装修期，装修期内无需缴纳物业管理费和租金，但须承担免租装修期内该商铺发生的水、电等各项能源费。装修期届满后之次日为计租起始日。月租金为37360元/月，季度租金为112,080元，每三个月为一个计租期，承租方应在每个计租期结束前15日向出租方支付下一计租期的租金。为了保证合同项下各款项的足额交纳，乙方同意向甲方缴纳112，080元的履约保证金。合同还约定，乙方如延期履行付款义务，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金按照应付款项每日千分之三的标准计算。合同订立后，根据合同履行的实际情况，双方确定原被告之间的租赁合同期限实际系自2015年1月8日起至2015年12月31日止。其中，2015年1月8日至2015年4月7日期间为免租期,2015年4月8日至2015年12月31日为实际计租期间。庭审过程中，经双方一致确认，截至起诉之日止被告海选公司向原告缴纳了112，080元的履约保证金以及149，440元的租金。2016年1月1日，两原告与被告海选公司、案外第三人株洲市优易经营管理有限公司（以下简称“株洲优易公司”）签订了《租赁合同转让协议》，该协议约定：因业务发展需要，两原告将神农太阳城整体出租给株洲优易公司经营，经三方协商一致，拟将两原告与被告于2014年10月签订的涉案的租赁合同及相关补充协议项下的全部权利义务自2016年1月1日零时起转让给株洲优易公司。转让后，两原告不再享有及承担涉案租赁门面有关合同项下的任何权利义务，株洲优易公司取代两原告，继续向被告履行有关合同。各方确认：被告已经向两原告缴纳的履约保证金112，080元于本协议签订后10日内由两原告一并转让给株洲优易公司。上述转让日前的债权债务由两原告与被告协商解决，与株洲优易公司无关。2016年1月1日后，因履行有关合同而产生的债权债务与两原告无关，如产生争议，由被告与株洲优易公司解决。该协议的期限为：2016年1月1日至2023年1月7日。2016年12月6日，株洲优易公司确收到原告转交的被告缴纳的履约保证金112，080元并出具收据。2016年5月17日，原告向被告下达了缴费通知单，通知被告将2016年1月1日前欠费缴纳至株洲天易公司，2016年1月1日之后的欠费交至株洲优易公司，逾期将按照所欠费用3‰/天收取滞纳金。被告肖轩杰确认签收。被告实际经营至2015年12月31日，但截至起诉之日，被告尚未足额缴纳门面租金。原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼。上述事实，有原告提交的两原告营业执照、被告海选公司的登记信息、被告肖轩杰的身份证复印件、《神农·太阳城商铺租赁合同》、补充协议、房产证复印件、海选公司出具的《承诺》、天易公司缴费通知单（回执联）、《租赁合同转让协议》、三份《收据》、被告肖轩杰提交的发票以及当事人的陈述等证据予以佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租租赁合同纠纷。本案的争议焦点为一、原、被告诉讼主体是否适格；二、本案是否已经超过了一年的诉讼时效；三、原告主张的欠缴租金以及违约金是否有事实和法律依据。现就本案的争议焦点分析如下：关于第一个争议焦点，本院认为：原告湖南天易公司系株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业外圈所有权人，涉案的神农太阳城购物中心南座四层A418号商铺位于原告自建的商业圈建筑内，两原告系该门面的共同出租人，且被告订立合同和履行合同的行为均系对该事实的认可。故对于被告抗辩称原告不是涉案租赁物的产权人，诉讼主体不适格的意见，本院不予支持。被告肖轩杰系被告海选公司的法定代表人，其在《神农·太阳城商铺租赁合同》乙方法定代表人一栏签字签订合同系职务行为，且被告缴纳租金的发票联客户名称一栏显示的也是被告海选公司，两原告亦接受了被告海选公司出具的缴费承诺。因此，可以认定涉案租赁合同的承租方和实际使用人系被告海选公司，租赁合同约定的权利义务应归于被告海选司承担，被告肖轩杰不是合同的相对方。关于第二个争议焦点，本院认为：原告株洲天易公司于2016年5月17日向原告送达了缴费通知单，并经被告海选公司的法定代表人肖轩杰签字确认，虽然该缴费通知单上没有显示签收时间，但依照常理可推断为发单日期当天或发单日期之后，而被告亦没有提供相反的证据证明签收的时间早于2016年5月3日，故原告向被告提出要求之日应视为诉讼时效发生中断。故对于被告提出本案已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院依法不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为：原、被告之间均确认被告海选公司已缴纳了4个月即149，440元的租金。故除去三个月的免租期，截至2015年12月31日，被告海选公司尚欠原告租金178，364元。两原告主张按照1‰/天的标准计算违约金，被告提出违约金过高，本院酌情认定以未支付的租金178，364元为基数，按照年利率6%的标准计算违约金，直至被告海选公司付清所有租金之日止。至于被告海选公司提出以其已经缴纳的112080元履约保证金予以抵扣租金的抗辩意见，本院认为，由于两原告与被告海选公司以及案外人株洲优易公司通过签订三方协议的方式，于2016年1月1日将包括该笔履约保证金在内的合同相关权利义务一并转移给第三人株洲优易公司，并由第三人株洲优易公司出具了合法的收据。故该笔履约保证金的实际收取人系第三人株洲优易公司，被告海选公司主张在本案中抵扣欠缴两原告的租金在没有合法依据，本院不予支持。被告海选公司辩称因原告提供的房屋漏水导致损失，但没有提供合法有效的证据予以证明，亦没有向本院提起反诉，故对于该抗辩意见本院不予支持。本案经本院组织调解未果。本院认为：两原告与被告海选公司签订的《神农·太阳城商铺租赁合同》并约定合同终止时间为2015年12月31日，系两原告与被告海选公司各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。两原告与被告海选公司应当遵循诚实信用原则，如约履行自己的义务。原告如约向被告提供商铺用于经营，被告海选公司未按约定交纳租金，是一种违约行为，应承担违约责任。被告肖轩杰不是合同的相对方，在本案中不需要承担责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告株洲海选自制餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司支付拖欠的房屋租金178，364元及违约金（违约金以178364元为基数自2016年1月1日起按照年利率6%的标准计算至房屋租金实际付清之日止）；二、驳回原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5484元，减半收取2742元，由原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担848元，由被告株洲海选自制餐饮管理有限公司承担1894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。代理审判员  龙平二〇一七年八月二十四日书 记 员  童瑾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分过于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。