北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第01181号
上诉人（原审原告）北京龙湖时代置业有限公司，住所地北京市通州区半壁店大街25号北侧一层。
法定代表人宋海林，董事长。
委托代理人习卫红，北京市中瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孟沛成，男，1974年6月3日出生。
委托代理人何晖，北京市凯誉律师事务所律师。
上诉人北京龙湖时代置业有限公司（以下简称龙湖公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第10005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京龙湖时代置业有限公司之委托代理人习卫红与被上诉人孟沛成之委托代理人何晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙湖公司在原审法院起诉称：2009年9月30日，我公司与孟沛成签署《商品房预售合同》，约定孟沛成购买龙湖公司开发建设的暂定名为熙典华庭项目的房屋，涉案房号为海淀区305。孟沛成以首付款加银行按揭的方式支付房款。签订预售合同后，2010年4月29日孟沛成作为借款人，我公司作为担保人与中国建设股份有限公司北京城市建设开发专业银行（以下简称建设银行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，孟沛成向建设银行贷款用以支付《商品房预售合同》项下的剩余购房款。借款期限240个月。我公司对孟沛成上述借款本息及相关费用承担连带保证责任。双方为此专门订立《补充协议》，约定：若孟沛成在我公司提供按揭贷款担保时，如因孟沛成原因导致我公司承担担保责任的，孟沛成应自我公司承担担保责任之日起7日内归还代还全款。若孟沛成自我公司承担担保责任之日起超过30日仍未归还我公司代还全部款项的，我公司有权解除合同，收回房屋，同时收取总房价款20%的违约金。合同订立后，双方依约履行了相关义务。2011年我公司向孟沛成交付了房屋，孟沛成于2011年8月26日办理完入住手续正式使用该房屋。2013年6月20日，我公司收到建设银行书面通知书，明确告知我公司因孟沛成拖欠贷款，要求我公司承担担保义务。我公司于2013年6月25日履行了担保责任代孟沛成偿还了贷款本息。2013年9月，我公司再次收到建设银行发来的通知，再次履行了担保义务。孟沛成一直未归还我公司代还的款项，且持续出现拖欠款项的行为。故请求法院判令：1、解除双方之间签署的《商品房预售合同》及其附件和《补充协议》；2、孟沛成向龙湖公司交还海淀区305室房屋；3、孟沛成支付合同约定的违约金623704.4元。诉讼费、保全费由孟沛成承担。
孟沛成在原审法院答辩称:认可违约事实及龙湖公司代为偿还的金额，但孟沛成是因刑事案件入狱服刑导致无法还款。我方愿意和龙湖公司协商，偿还其代为偿还的款项并继续履行合同。不同意解除合同、返还房屋、支付违约金，发生违约是因为孟沛成主观之外的原因，希望继续履行合同，违约金的标准过高，应予调整。
原审法院审理查明：2009年9月30日，龙湖公司与孟沛成（曾用名孟霈铖）签署《商品房预售合同》，约定孟沛成购买龙湖公司开发建设的暂定名为“熙典华庭项目”的房屋，房屋坐落为：北京市海淀区305。预测该商品房建筑面积94.99平方米,套内建筑面积74.43平方米,共用部分与共用房屋分摊建筑面积20.56平方米。按套内建筑面积计算，单价每平方米41898.72元,总价款3118522元。孟沛成以首付款加银行按揭的方式支付房款。第十条逾期付款责任约定：（1）逾期在30日之内的……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。该合同附件十补充协议约定：三、2（2）买受人同意于签订《北京市商品房预售合同》之日向出卖人支付50.30%购房款,计人民币1568522元(包括买受人已经支付的定金100万元),其余购房款155万元向经出卖人认可的贷款银行申请担保贷款支付。应买受人要求，出卖人就买受人向银行的担保贷款提供保证……出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金；出卖人解除合同时，房屋未交付的，出卖人不再向买受人交付房屋；房屋已交付的，买受人应向出卖人支付该房屋交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款千分之六的标准计算，此外，买受人装修不得破坏或拆除，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予补偿（利息、违约金及房屋使用费等出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除）……除该房屋外，孟沛成还与龙湖公司签订购房合同，购买了北京市海淀区301、302、303、306、307号房屋，共购买了6套房屋。
2010年4月29日，孟沛成作为借款人，龙湖公司作为担保人，与建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，孟沛成向建设银行贷款用以支付301、302、303、305的《商品房预售合同》项下的剩余购房款611万元。借款期限240个月，龙湖公司对孟沛成上述借款本息及相关费用承担连带保证责任。还款采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为45676.90元。涉及306、307的《商品房预售合同》，三方另外签订了一份借款合同。
合同订立后，双方依约履行了相关义务。2011年龙湖公司向孟沛成交付了房屋，孟沛成于2011年8月26日办理完入住手续正式使用6套房屋，进行了打通和装修。孟沛成依约按月还款，一直到2013年2月。
2013年1月,孟沛成因涉嫌诈骗罪、非法持有枪支罪而被捕。
2013年6月20日，龙湖公司收到建设银行书面通知，明确告知龙湖公司，孟沛成自2013年2月开始出现拖欠贷款情况，截止2013年6月20日拖欠两笔贷款本息合计分别为195085.51元和195123.23元，要求龙湖公司承担担保义务，代为归还以上款项。龙湖公司于2013年6月25日履行了担保责任，代孟沛成偿还了以上两笔拖欠的贷款本息。
2013年6月底，龙湖公司曾向孟沛成发出立即偿还代还款项并支付违约金，若超过30日未归还将解除合同的通知，但孟沛成因被捕未收到以上通知。龙湖公司于2013年8月曾将孟沛成诉至法院，后龙湖公司撤回起诉。
2013年9月，龙湖公司再次收到建设银行通知，告知孟沛成又出现拖欠贷款情况，一笔贷款拖欠本金43073.34元，拖欠利息104344.11元（罚息以还款日为准）；另一笔贷款拖欠本金67400.11元，拖欠利息79694.66元（罚息以还款日为准），要求龙湖公司承担担保义务，代为归还以上款项的拖欠金额。龙湖公司于2013年9月29日履行担保责任，代孟沛成偿还以上拖欠贷款本息，其中一笔为147284.81元，另一笔为146506.59元。
之后，自2013年11月开始至2014年3月，孟沛成的妻子武丁陆续代孟沛成归还了以上六套房屋的贷款本息共594275.11元，后因刑事判决宣判而停止还款。
2014年4月1日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中刑初字第105号刑事判决书，判决孟沛成犯诈骗罪、非法持有枪支罪，决定执行有期徒刑十五年六个月，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币五十万元；在案扣押的7处房产（包括本案涉及的房产）作价后发还被害人程栭有，在案扣押款、物，发还、变价发还被害人程栭有，不足部分责令孟沛成退赔被害人程栭有。该判决书已生效。
2014年6月，龙湖公司再次收到建设银行发来的通知，告知孟沛成又出现拖欠贷款情况，拖欠两笔贷款，一笔贷款拖欠本金及利息合计96563.2元（罚息以还款日为准）；另一笔贷款拖欠本金及利息48658.89元（罚息以还款日为准），要求龙湖公司承担担保义务，代为归还以上款项。龙湖公司于2014年7月履行了担保责任，代孟沛成偿还了以上拖欠贷款本息，其中一笔为96880.29元，一笔为48464.45元。
2014年3月7日，龙湖公司向法院提起本案诉讼，并申请法院进行了财产保全，交纳保全费5000元。法院作出财产保全裁定，查封了涉案房屋（此前有北京市海淀区公安分局的查封）。
经法院释明，因涉案房屋已被生效的刑事判决书进行了处置，返还存在现实的困难，询问龙湖公司是否变更诉讼请求，龙湖公司坚持表示不变更诉讼请求。
原审法院查明的上述事实，有商品房预售合同及附件、补充协议、借款合同、银行通知书、代为还款单据、通知函、刑事判决书、归还贷款查询单及法院开庭笔录等在案佐证。
原审法院判决认定：龙湖公司与孟沛成签订的《商品房预售合同》及附件、补充协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应依约严格履行合同。但是，孟沛成在被捕后，自2013年2月开始出现拖欠贷款情况，并在龙湖公司为其代还相关逾期贷款和利息后，在合同约定的时间内未及时归还龙湖公司代还的款项，并连续多次出现类似情况，构成根本违约，同时，按照合同约定，在此情况下，龙湖公司作为出卖人有权解除合同，故法院对龙湖公司有关要求解除《商品房预售合同》及其附件和《补充协议》的诉讼请求予以支持。但是，考虑到涉案的房屋已经被生效的刑事判决书所处理，要作价后发还被害人程栭有，导致客观上已无法返还给龙湖公司，经法院释明，龙湖公司坚持不变更诉讼请求，法院对其要求返还涉案房屋的诉讼请求不予支持，龙湖公司可另案起诉孟沛成承担返还代为归还的逾期贷款和利息等民事责任。龙湖公司还要求孟沛成支付逾期还款的违约金，按照合同约定的总房价款20%计算违约金，但法院认为，合同约定的违约金标准过高，在孟沛成提出异议的情况下，法院对违约金进行适当调整，确定违约金的具体数额，对龙湖公司超出部分的违约金要求不再予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、自判决生效之日起，解除北京龙湖时代置业有限公司与孟沛成于二ＯＯ九年九月三十日签订的《商品房预售合同》及附件、补充协议；二、自判决生效之日起七日内，孟沛成向北京龙湖时代置业有限公司支付违约金三万二千九百四十三元八角；三、驳回北京龙湖时代置业有限公司的其他诉讼请求。如孟沛成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
龙湖公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项、第三项，依法改判：1、被上诉人向上诉人支付总房价款的20%的违约金即人民币623704元；2、被上诉人向上诉人返还北京市海淀区305房屋。上诉理由是：1、原审法院擅自降低违约金作出的判决第二项，违反了双方当事人意思自治的民事基本原则，而且，双方约定的总房款的20%的违约金是适当的，没有相应证据证明，合同约定的合同解除时要求孟沛成承担总房款20%的违约金远高于因此给龙湖公司造成的损失；2、原审法院判决支持了龙湖公司要求解除《商品房预售合同》的诉讼请求，不予支持龙湖公司要求孟沛成返还房屋的诉讼请求，适用法律有误。
孟沛成服从一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：龙湖公司与孟沛成签订的《商品房预售合同》及附件、补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，应为有效。双方当事人应严格依合同约定履行各自义务。本案中，孟沛成未按合同约定履行其相应义务，构成根本违约。对此，龙湖公司依约有权解除合同，故其请求本院予以支持。原审法院并依孟沛成所提异议，将违约金作适当调整的处理并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万零三十七元，由北京龙湖时代置业有限公司负担五千五百三十七元，由孟沛成负担四千五百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
财产保全费五千元，由孟沛成负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费六百二十四元，由北京龙湖时代置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 时 玲
代理审判员 夏根辉
二〇一五年三月三日
书 记 员 叶康喜