贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2301民初1752号
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省兴义市瑞金北路7号。
负责人梅亮，系该分行行长。
委托代理人朱冬华，男，1956年9月22日生，汉族，贵州省兴义市人，中专文化，系中国工商银行股份有限公司兴义分行信贷管理部员工，住贵州省兴义市，特别授权代理。
委托代理人马贵福，男，1958年6月13日生，汉族，贵州省兴义市人，中专文化，系中国工商银行股份有限公司兴义分行信贷管理部员工，住贵州省兴义市，特别授权代理。
被告王保美，女，1965年1月1日生，布依族，户籍地贵州省册亨县。
被告余启良，男，1963年8月13日生，布依族，户籍地贵州省册亨县。
被告贵州景地房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯街道办事处峰林东路1号。
法定代表人陈松官，系该公司董事长。
委托代理人贺壮志，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工行兴义分行）诉被告王保美、余启良、贵州景地房地产开发有限公司（以下简称景地房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告工行兴义分行的委托代理人朱冬华、马贵福，被告景地房开公司的委托代理人贺壮志到庭参加诉讼，被告王保美、余启良经本院传票合法传唤后无故拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行兴义分行诉称，被告王保美因购房需要，向原告申请借款，并于2011年11月25日与原告签订借款合同，借款金额220000元，借款期限15年，按月等额还本付息，被告景地房开公司为被告王保美提供连带保证担保，自愿承担代为还款责任；被告王保美、余启良用其购买的房屋作抵押。同日原告向被告发放贷款220000元。2011年12月1日被告王保美在兴义市房地产管理局办理了抵押预登记手续。贷款发放后，被告王保美多次不按合同约定按时归还原告贷款，从贷款发放至起诉日，累计有43次违约记录，目前已连续8个月未按合同约定偿还原告贷款本息，截止2016年6月28日，被告已经连续违约12期，仅归还贷款本金34657.32元、利息49392.88元，本息合计84050.20元；逾期本金11979.61元、利息10818.02元；尚欠贷款本金185342.68元、利息10818.02元。经原告多次催收未果，现提起诉讼，请求：1、判令提前解除原、被告签定的《个人购房借款合同》；2、判令被告王保美偿还所欠原告的贷款本金185342.68元及利息、复息、罚息（利息、复息、罚息按合同约定进行计算，从贷款之日直至还清之日止）；被告贵州景地房地产开发有限公司承担阶段性连带担保责任；3、判令原告对王保美购买的位于兴义市下五屯街道办事处峰林东路莱蒙帝景3幢8单元01号房屋一套享有优先受偿权；4、本案一切费用均由三被告承担。
被告王保美、余启良未到庭，也未向法庭提供书面答辩。
被告景地房开公司辩称，原、被告签订了借款担保合同，合同中提到的阶段性连带保证责任并不是担保法中明确的法律用语。该合同只是明确了免除保证责任的条件，并未明确保证人承担保证责任的条款。被告王保美、余启良提供二人共有的房屋作为该笔贷款的抵押物，如果被告王保美、余启良不还款，用被告王保美、余启良用于抵押的房屋进行清偿后，不足清偿的债务，才由我公司承担阶段性连带保证责任。被告余启美、王保美用于抵押的位于贵州省××××办事处峰林东路莱蒙帝景3幢3-8-1号房屋，至今没有取得房屋所有权证，也没有办理他项权利证。
本案的争议焦点是：1、原、被告签订的个人购房借款合同是否可以解除？2、被告王保美、余启良提供的抵押物的抵押权是否设立，原告是否可以行使优先受偿权？3、被告景地房开公司是否应当承担保证责任？
经审理查明，被告王保美、余启良系夫妻关系。2011年10月21日，被告王保美、余启良向原告申请借款。后原、被告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：被告王保美向原告借款220000元，借款期限为15年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率；借款人授权原告将贷款一次性划入景地房开公司的银行账户内；按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率是在贷款利率的基础上加收50%确定；贷款利率调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人可以宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；被告王保美、余启良用位于贵州省兴义市××办事处××路××号房屋（建筑面积128.1㎡）作为该笔贷款的抵押物；抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，借款人有权对抵押物享有优先受偿权；被告景地房开公司自愿为被告王保美提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款到期之日起两年；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在抵押物的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2011年11月25日，原告按合同约定发放贷款220000元。2011年12月1日原、被告为抵押房屋办理了抵押权预告登记手续，该抵押的房屋至今仍未办理得房屋所有权证和房屋他项权证。贷款发放后，被告仅偿还了部分借款本息后就未再按期还款。截止2016年6月28日，被告已经连续违约12期，仅归还贷款本金34657.32元、利息49392.88元；尚欠贷款本金185342.68元、利息10818.02元。原告多次催要未果，向本院起诉。
上述事实，有原告诉称、被告辩称及个人住房贷款申请表、《个人购房借款／担保合同》、借款凭证、房屋抵押权预告登记证明、还款明细清单等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的个人购房借款担保合同，并未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同有效。合同签订后，原告按照约定向被告王保美发放了贷款，被告王保美应当按照约定向原告履行还款义务。原告与被告王保美在合同中约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息、其他费用，直至解除合同。被告王保美多次未按期偿还借款本息，违反合同约定，已经达到了解除合同的条件，故对于原告要求解除原告与被告签订的借款合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告王保美应当向原告返还借款本息。被告王保美作为借款人，未按照约定的期限向原告返还借款，其行为已构成违约。原告与被告王保美在合同中约定：贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率是在贷款利率的基础上加收50%。而对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，但该复利是指出借人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。借款合同解除后，只能按尚欠的借款本金和正常利息之和为基数按罚息利率计算利息和复利。故被告王保美应当向原告支付利息和复利。借款时，被告王保美与被告余启良系夫妻关系，该笔贷款发生在二被告婚姻关系存续期间，被告余启良应当与被告王保美共同承担还款责任。原告与被告王保美、余启良在合同中明确约定用贵州省兴义市××办事处××路××号房屋作为抵押物向原告贷款，办理了抵押权预告登记手续，但并未办理正式的抵押权登记手续而取得抵押权他项权证。预告登记是当事人签订了不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记仅具有物权排他效力和对抗他人的效力，使债权请求权获得对抗第三人的法律效力，但仍然没有取得物权。抵押权预告登记并非抵押权登记，抵押权并未设立，原告没有取得该房屋的抵押权，原告对该抵押房屋并不享有优先受偿权。故对原告要求对被告提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，不应予以支持。被告景地房开公司自愿作为被告王保美的保证人，为王保美的借款提供连带责任保证，原、被告在借款担保合同中明确约定景地房开公司的保证责任为阶段性连带责任保证，在该房屋办理得房屋所有权证和房屋他项权证并交付给原告之日后到期的借款人的债务免除保证责任，但因被告王保美、余启良不按期还款，原告要求解除合同，而至今该房屋仍未取得房屋所有权证和他项权证，故被告景地房开公司应当对被告王保美的该笔贷款本息承担连带保证责任。被告景地房开公司承担连带保证责任后，有权向被告王保美、余启良追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司兴义分行与被告王保美、余启良、贵州景地房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》。
二、由被告王保美、余启良偿还原告中国工商银行股份有限公司兴义分行截止2016年6月28日尚欠的贷款本金185342.68元、利息10818.02元，并以196160.70元为基数（尚未偿还的借款本金和利息之和），按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮50%后所确定的年利率支付2016年6月29日起至该款项清偿完毕之日止利息和复利（但所应支付的利息和复利的累计数不应超过以借款本金185342.68元为基数按年利率24%计算的利息）。
三、被告贵州景地房地产开发有限公司对被告王保美、余启良的上述债务向原告中国工商银行股份有限公司兴义分行承担连带保证责任。被告贵州景地房地产开发有限公司承担保证责任后，可以向被告王保美、余启良追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。
案件受理费4006元，由被告王保美、余启良、贵州景地房地产开发有限公司共同承担。
上述义务限判决生效后十日内自动履行。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人应在自动履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 陈然明
审 判 员 邢成进
人民陪审员 刘建英
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 赵 刚