福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霞民初字第1384号
原告吴时忠，男，1948年3月24日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
委托代理人苏胜浦，霞浦县中心法律服务所法律工作者。
被告陈锡楚，男，1974年9月15日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
被告叶爱春，女，1968年12月3日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
第三人王善秋，男，1968年9月19日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
第三人刘月美，女，1969年4月10日，汉族，霞浦县人，住霞浦县。系第三人王善秋妻子。
本院于2015年7月6日立案受理原告吴时忠与被告陈锡楚、叶爱春及第三人王善秋、刘月美房屋买卖合同纠纷一案。依法由审判员黄家华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴时忠及其委托代理人苏胜浦，被告陈锡楚、叶爱春，第三人王善秋、刘月美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴时忠诉称，原告委托邱文銮于2011年元月3日与被告陈锡楚、叶爱春签订《房屋转让协议书》，原告将坐落于霞浦县松港街道东关上街**号房地产转让给被告，约定房地产转让价款550000元，原告建成两层房屋交付被告。原告在履行合同第三层和楼梯厝加层过程中，原告已经办理了建设图纸和松港街道办事处上报原告户加层建设审批手续，然被告以子女读书急于办理房屋过户申报户口为由，要求原告办理房产变更登记。原告告知房屋变更后，可能导致房产为被告所有而不享受征地户审批加层建设的待遇。房屋变更登记后，结果审批加建第三层和楼梯厝的审批因被告不享受征地户待遇受阻，被告拒绝交付200000元房屋价款。原告认为建设第三层和楼梯厝已经松港办事处上报建设局，未得许可审批是因为房地产变更登记后被告不能享受征地户加层建设的政策性待遇，审批受阻是不适当履行合同导致的，原、被告双方均有过失，应由双方共同承担。被告现为房屋产权人，要求原告加建第三层后再付20万房屋价款的要求不合情理，违背正确履行合同原则。原告主张，房屋过户后，应由被告申请建造第三层建设许可，第三层建造的所有费用由原告承担。经建设造价测算，第三层和楼梯厝建设造价为49701元，被告扣除第三层造价49701元之后，应该偿还原告房屋价款150299元，两被告购房系共同合同行为，应承担共同还款义务。请求俩被告共同偿还原告购房款150299元。
被告陈锡楚辩称，原告所述“子女读书急于办理房屋过户”这个说法是不合理的，第三层加层原告没有去申请过；2、协议中有写过第三层加层如果有违规建筑，则罚款由原告承担，协议书中的路（指西向路口道路）要达到4米，但是至今只有2.3米，还差1.7米，原告只履行合同的一半；3、造价49701元是原告自己建房子要建那么多钱。
被告叶爱春辩称，1、其作为本案被告主体不适合。讼争房屋产权登记所有权人为陈锡楚、李华玲夫妇和王善秋、刘月美夫妇非被告叶爱春，其与本案讼争房屋的“偿还原告房价款”不具有法律上的关联性。所谓被告将讼争房屋转让第三人不是事实，转让房屋及申报过户直接是原告办给第三人，其行为均为原告，非被告叶爱春所为。2、因变更登记导致不能加层非被告责任。原告起诉状自认：房屋不能加层的原因是基于“被告以子女急于办理房屋过户申报户口，办理了房屋变更登记”，被告叶爱春的子女均已成年，不存在原告所述“子女读书急于办理房屋过户”行为；3、过错责任应依法承担。原告认为“审批受阻是不适当履行合同导致，原，被告双方均有过失，应由双方共同承担。”但原告主张以第三层鉴定造价为扣除款，与《房屋出让协议书》上的约定不符，协议书约定的房屋价款不仅是包括造价款，实际还包括盈利部份，扣除标准不应仅按造价计算，而应按第三层所占房屋价格的比例来扣除。另外，协议书中有约定“如第三层建后有违规建筑罚款由甲方承担与乙方无关”，由此可看出，仅扣除造价显失公平。另外，申请过户或办理过户不是被告叶爱春行为，属孩子读书的申请过户人和实际办理过户的行为人，被告不存在过错，根据《侵权责任法》第二十八条规定，被告叶爱春不承担过错责任。请求法院驳回对被告叶爱春的诉请。
第三人王善秋、刘月美述称，讼争房子是从被告叶爱春那里买的，原被告双方的争议与其无关。
经审理查明，原告吴时忠将坐落于松港街道东关上街**号房地产（共两榴合一本证）转让给被告陈锡楚与被告叶爱春各一榴，双方订立了《房屋出让协议书》，约定，该房屋产权证登记为两层砖混结构，转让价款550000元；交款时间为：订立协议时付定金20000元，第一期于2011年1月20日交180000元，第二期于2011年2月20日交80000元，第三期于2012年3月20日交70000元，余下200000元为银行贷款；原告将建成的两层房屋交付被告，验收后，甲方（原告）再建第三层及楼梯厝给乙方（被告），其费用由甲方承担，如第三层建后有违规建筑罚款，由甲方承担，与乙方无关。合同订立后，被告交付了购房款350000元，尚欠200000元未予支付。被告叶爱春将其购买的一榴房屋转让给第三人王善秋和刘月美夫妻。之后，原告吴时忠将房地产两证（产权证登记为两层）分别过户给被告陈锡楚和第三人王善秋、刘月美。
上述事实，到庭当事人没有异议，本院予以确认。
本案争议的焦点是：损失如何负担问题及被告应否支付原告购房款150299元。
原告认为，被告应当支付款项为未付的购房款扣除第三层造价款，即200000元-49701元=150299元。提供下列证据予以证明：证据（建筑设计方案图，证明原告有向有关部门申请建第三层；（霞港办（2011）162号东关村征地户旧房加层问题的函，证明房屋过户后申请受阻的事实；（信访受理通知单、信访答复意见书，证明审批加建第三层和楼梯厝的审批因被告不享受征地户待遇受阻；④第三层楼梯厝造价预算书，证明第三层和楼梯厝建设造价为49701元。
被告陈锡楚、叶爱春及第三人王善秋、刘月美质证认为，对证据（建筑设计方案图和（霞港办（2011）162号东关村征地户旧房加层问题的函，没有意见；证据（信访受理通知单、信访答复意见书，不能证明原告的主张；④第三层楼梯厝造价预算书，体现2015年5月15日吴时忠建房没有详细的地址，不能作为证据使用。被告叶爱春并认为，原告不仅要扣除第三层房屋造价款，还应分担不当变更过户造成的损失。
被告陈锡楚认为，原告没有完全履行义务，道路没有按要求建设4米宽，且原告没有起诉的意愿，提供证据⑴霞浦县建设局的规划设计要求、⑵电话录音，拟予证明。原告质证认为，证据⑴霞浦县建设局的规划设计要求，对其真实性没有异议，签订合同时是现房现卖，双方没有异议之下签订的，土地部门已经把两证颁发了，表明行政机关已经认可了。⑵电话录音，证据委托书上有吴时忠的签字盖章是真实的，录音不是原始的，不能作为证据。被告叶爱春及第三人王善秋、刘月美对上述证据没有异议。
本院分析认证认为，证据（建筑设计方案图、（霞港办（2011）162号东关村征地户旧房加层问题的函、（信访受理通知单和信访答复意见书，均系政府相关部门出具的，是合法有效的，其内容可以证明原告有向有关部门申请建设第三层房屋，且符合加层的条件，该房因产权变更登记后不属于征地户条件不能加建第三层。④第三层楼梯厝造价预算书，系有资质的部门预算的，可以认定第三层造价为49701元。上述证据，本院予以确认。原告亦认为不当过户，双方均有过错，但原告的计算没有对损失进行负担不当。由于原、被告没有按照合同的约定和法律的规定履行各自的义务，在房屋未按合同约定建成三层的情况下，即行对房地产权属办理变更过户登记手续，导致之后原告无法履行建设第三层的义务，原、被告双方均有过错，损失责任可按同等比例承担。即原告吴时忠负担50%，被告陈锡楚、叶爱春负担50%。其损失计算应为：总价款550000元除以三层房屋，为第三层的房屋价款，即550000元÷3=183333元；第三层的房屋价款扣除第三层造价，为可得利益损失，即183333-49701元（预算造价款）=133632元。按双方负担的比例计算，原告吴时忠应负担损失66816元。被告尚欠款项扣除第三层房屋造价和原告应当负担的损失，为被告应当支付的购房款，即200000元-49701元-66816元=83483元。被告陈锡楚提供的证据⑴霞浦县建设局的规划设计要求，因原告系自建房屋，已经过政府审批发证，应认定其建设符合规划要求，原、被告合同没有对道路进行约定，且双方已经办理变更过户登记，认可了道路建设状况，该证据不能证明原告不完全履行合同，故该证据本院不予采信。证据⑵电话录音与原告的诉状及公证的授权委托书相矛盾，该证据本院不予采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间订立的房屋买卖合同没有违反法律的强制性规定，合法有效。由于原、被告没有按照合同的约定和法律的规定履行各自的义务，对造成的损失应承担相应的责任，损失责任可按同等比例承担。被告陈锡楚、叶爱春对未付的购房款，扣除原告应承担的责任外，尚欠83483元应予偿还。原告请求俩被告共同偿还购房款150299元不当，应予调整。被告陈锡楚主张道路没有达到规划要求系原告不完全履行合同，缺乏依据，本院不予支持。第三人房屋系从被告叶爱春购买，直接从原告处办理产权过户登记，必须经过被告同意，被告叶爱春主张其对过户没有过错，不应承担损失责任，不符合常理，本院不予采纳。合同具有相对性，第三人对本案的过户没有过错，不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百五十九条的规定，判决如下：
一、被告陈锡楚、叶爱春应予本判决生效之日起十日内支付原告吴时忠购房款83483元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取为1653元，由原告吴时忠负担800元，被告陈锡楚、叶爱春负担853元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 黄家华
二〇一五年九月二十二日
书记员 梁玉玲
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。