广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法西民初字第1960号
原告曾绍波，男，汉族，1963年2月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人吕伟红，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人赖丹丽，广东宝城律师事务所律师。
被告傅志刚，男，汉族，1956年11月10日出生，身份证住址广东省云浮市郁南县。
委托代理人付成刚，广东鹏浩律师事务所律师。
原告曾绍波诉被告傅志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕伟红以及被告的委托代理人付成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月19日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，约定将位于深圳市宝安区西乡街道海湾明珠花园一期5栋142号房屋租给被告使用，每月租金为人民币7,000元，租用期限为一年，从2009年12月19日至20l0年12月18日止，并约定每月月初五天内交租，并约定被告如有拖欠租金，则每天按租金5％加收滞纳金；若拖欠租金达月以上，原告有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金。房屋租赁合同生效后，被告一直在使用该房屋，且每月只缴交租金人民币5,000元。租赁合同期满之后，被告既不肯搬离涉案房屋，也未按合同约定足额交房屋使用费。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告将涉案房屋立即交回原告；2、被告支付原告房屋使用费合计人民币48,000元（暂计至起诉之日，要求计至房屋交回原告之日止）；3、本案一切诉讼费由被告承担。
被告答辩称，涉案房屋的所有权应归被告所有，因为被告曾于2008年8、9月份分别向原告借款人民币400,000元，按照原约定月利率为8%，至2018年12月经计算后被告欠原告的本金及利息共计高达人民币1,740,000元，因为金额巨大，当时原告要求被告用商铺进行抵押，双方于2009年6月20日签订了商铺转让合同书。合同中约定涉案商铺为人民币1,030,000元，由被告负责商铺的过户手续费用人民币30,000元，而且也约定了商铺回赎期为六个月，至2009年12月19日止。期间，被告于2009年10月份找原告商量商铺的回赎事宜时，原告告知被告已将该商铺抵押给银行，无法拿回，并告知被告何时将款项还清，原告自愿将房屋过户给被告。被告得到原告的承诺后这几年由于没有收回在外面的借款，因此一直拖延至今。虽然该商铺已办理了过户手续，但并不是被告的真实意思表示，依照民法通则第58条的规定，该转让行为应属无效的民事行为。现被告愿意在本案中同意一次性将欠原告的所有款项付清，由原告将该商铺过户给被告。
经审理查明，涉案房产位于深圳市宝安区西乡街道新湖路海湾明珠花园一期5栋142号房屋，该房产的原产权人为被告。2009年6月20日，原、被告签订《商铺转让合同》一份，约定被告将涉案房产以转让价人民币1,030,000元（扣除欠工商银行贷款约人民币600,000元，以实际还工商银行赎楼清单为准）转让给原告；被告负责过户费用约人民币30,000元；被告从2009年6月20日起每月付给原告人民币7,000元作为商铺使用费；被告原借原告人民币750,000元按月付息；被告新借款人民币300,000元按月付息（需另提供抵押物）；涉案房产赎回期为6个月（即2009年6月20日至2009年12月19日），超期无效……。之后，原、被告办理了涉案房产产权变更手续，涉案房产于2009年8月6日核准登记在原告名下。2009年12月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将上述房产出租给被告使用；租期自2009年12月19日至2010年12月18日，月租金为人民币7,000元；每月5日前交租，如被告拖欠租金，每天按租金5％加收滞纳金；若拖欠租金达月以上，原告有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金。合同签订后，被告一直在使用该房屋，在租赁合同期满之后，被告不肯搬离涉案房屋，仅按照每月人民币5,000元的标准向原告交纳租金至2015年10月，之后未再按合同约定足额缴交涉案房屋的占有使用费。
另查明，原告曾因与被告之间的民间借贷纠纷于2014年5月14日向本院提起诉讼，案号为（2014）深宝法西民初字第1251号。后原、被告协商一致达成调解协议，由本院出具民事调解书。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的房屋租赁合同书、房产证、产权电脑查询结果表，被告提交的房产证、商铺转让合同书、民事调解书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告虽抗辩称因原、被告之间的债权债务纠纷，双方签订的《商铺转让合同》系无效合同，涉案房产过户至原告名下不合法，应当予以变更，但被告未能就此提供证据予以证明，同时，被告亦未就涉案房产的产权及《商铺转让合同》的效力问题提起诉讼，在没有其他反证的情况下，原告系涉案房产的产权证上的产权人，其对涉案房产依法享有出租权，被告此项抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。如被告确因《商铺转让合同》及涉案房产产权问题对其自身权益造成损害，应当另循法律途径解决。现原告已经履行了交付房产的义务，被告亦应依约向原告支付房租。原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期限为2009年12月19日至2010年12月18日，租金为人民币7,000元/月，现原、被告均确认在合同到期后，涉案房产仍由被告占有使用，原告要求被告返还涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。同时，因被告占有使用涉案房产，其应当参照《房屋租赁合同》的约定向原告支付占有使用费，但被告从2013年9月19日起仅按照人民币5,000元/月的标准支付占有使用费，现原告主张被告应支付从2013年9月19日起至2015年9月18日期间的占有使用费差额人民币48,000元【（人民币7,000元/月-人民币5,000元/月）×24个月=人民币48,000元】，以及从2015年9月19日起按照人民币7,000元/月向其支付占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告傅志刚应当于本判决生效之日起十五日内向原告曾绍波返还涉案房产；
二、被告傅志刚应当于本判决生效之日起五日内向原告曾绍波支付房屋占有使用费差额人民币48,000元，并自2015年9月19日起按照每月人民币7,000元的标准向原告曾绍波支付房屋占有使用费至房屋交付之日止。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币500元，由被告傅志刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 刘 哲
二〇一六年六月七日
书 记 员 刘惠娟（兼）
书 记 员 莫 莹 莹
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第1页共6页