广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终1153号
上诉人（原审被告）：广东佛冈鸿泰投资发展有限公司，住所地：广东省清远市佛冈县。
法定代表人：潘超文。
委托代理人：王佩珊，广东韬策律师事务所律师。
委托代理人：赵碧菲，广东韬策律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张爱连，女，1975年9月9日出生，汉族，住湖南省溆浦县，
委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。
上诉人广东佛冈鸿泰投资发展有限公司（以下称“鸿泰公司”）与被上诉人张爱连因商品房买卖预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸿泰公司的上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回张爱连的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由张爱连承担。事实和理由如下：一、原判决遗漏应予审查的案件事实。无论从解除权的行使期限或行使方式而言，张爱连均未按照法律规定行使解除权，且已经超过了行使期限，解除权已经消灭，因此，张爱连无权要求解除合同，原审判决对此事实的严重疏漏，导致最终判决错误。二、原审判决认定事实错误。鸿泰公司不存在任何违约行为，不构成根本性违约，合同解除条件并未成就。(一)原审判决认定“涉案房屋中共有两个卫生间，两个卫生间均没有沉箱，后续装修蹲厕位置地面应太高，将导致后续装修防水墙面容易渗水”、“张爱连所购房屋的两个卫生间均无沉箱，属于不合理涉及”，没有任何事实与法律依据。(二)原审判决认定“鸿泰公司、张爱连双方在签订《广东省商品房买卖合同》时所签订的《钱隆天下露台使用补充协议》，从签订的时间和内容看，该协议属于鸿泰公司、张爱连签订《商品房买卖合同》的附加条件”，没有任何事实与法律依据。三、退一步而言，即使合同解除条件成就，原判决退款的金额错误。综上所述，原判决没有查明案件事实，认定事实错误，在没有任何事实和法律依据的前提下，主观认定涉案房屋两个卫生间无沉箱属于不合理设计，导致作出错误判决，严重损害鸿泰公司的合法权益，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。
张爱连答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第14条第4项有关于解除权的约定，我方认为该约定是属于鸿泰公司单方制作的格式条款，限制了购房人的基本权利，该条款为霸王条款，对购房人没有约束力。二、关于张爱连购房房屋的卫生间的设计问题，我方认为正常的房屋卫生间是必须有沉箱，张爱连所购买的房屋中，整栋楼房只有三个卫生间无沉箱，其中有2个卫生间无沉箱就在张爱连的房屋中，鸿泰公司明知房屋有瑕疵却在出卖时隐瞒了该事实。对于卫生间无沉箱的影响，我方在一审时提交了验房的报告，证实无沉箱是影响到购房人对房屋的使用。三、张爱连购房时签订购房合同是与签订露台使用补充协议同时签订，如果鸿泰公司不把70平方米的露台交给购房人使用，购房人不可能以套内建筑面积7690元的高价购买涉案房屋，所以露台使用协议是房屋买卖合同的有效组成部分。但是露台，根据法律规定作为开发商是无权把全体业主共有的公共场地单独交给购房人使用。综上所述，我方认为原审事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回鸿泰公司的上诉请求，维持原判。
张爱连向一审法院起诉请求：一、解除张爱连与鸿泰公司于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》；二、鸿泰公司全额退还购房款562004元、契税8430元、利息63847元，合计634281元给张爱连；三、本案诉讼费由鸿泰公司承担。
原审法院认定事实：2013年12月9日，张爱连（买受人）与鸿泰公司（出卖人）签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将其在上述地块上投资兴建的坐落在佛冈县石角镇XX路XX号XX房（即钱隆天下XX号楼XXX单元XX房）的商品房卖给买受人，该房建筑面积共99.02平方米，套内建筑面积73.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.94平方米，该房的房价款按套内建筑面积计算，每平方米7690.26元，总金额562004元。张爱连于2013年12月9日前缴付首期房款172004元，余下房款390000元办理10年银行按揭。涉案房屋的交付期限为2015年12月30日前。鸿泰公司逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。规划、设计变更的约定：该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人的同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款之日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。在签订《广东省商品房买卖合同》同一天，张爱连与鸿泰公司签订一份《钱隆天下露台使用补充协议》，补充协议约定：张爱连自愿向鸿泰公司购买钱隆天下XX号楼XX单元XX房，双方同意将与此单元紧邻的约70平方米露台交由乙方使用，露台的管理使用与钱隆天下土地使用年限和房屋产权年限相同，该露台仅供物业单位作为附属管理实用，面积不计入房产证登记面积。
2013年12月25日，张爱连在中国建设银行股份有限公司佛冈支行办理了银行按揭贷款390000元，该行于2014年1月2日放款，张爱连自2014年2月2日开始归还上述贷款，2016年11月1日张爱连提前还清全部贷款390000元，为归还贷款共已向银行支付利息24548.94元。因购买上述商品房，张爱连于2014年1月6日向佛冈县地方税务局缴纳契税8430.06元。
2016年1月，鸿泰公司通知张爱连收楼。张爱连以楼房未经验收和经现场查看发现所购买的房屋卫生间没有沉箱属于设计不合理影响日常使用，且明显与同期同批商品房不一致为由拒收。2016年2月25日，“佛冈云星·钱隆天下XX号楼”工程竣工验收。2016年3月14日，“佛冈云星·钱隆天下XX号楼”工程报佛冈县工程竣工验收备案办公室备案。法院到涉案楼房现场察看中发现涉案房屋位于该幢楼的第四层，其中一至三层楼为商铺，第三层楼周边为露台，第四层楼起为商住楼房，佛冈云星·钱隆天下XX号楼中，只有三个卫生间没有沉箱，涉案房屋中共有两个卫生间，两个卫生间均没有沉箱，后续装修蹲厕位置地面应抬高，将导致后续装修防水墙面容易渗水；与涉案房屋紧邻有一约70平方米完全敞开式露台，周边有围墙和铁栏防护；张爱连所购买房屋共有阳台三个，鸿泰公司将涉案房屋其中的一个阳台用砖块和水泥围砌起来，但并未封闭。
原审法院已审结并生效的（2016）粤1821民初509号至（2016）粤1821民初517号等十多件案查明，佛冈县城乡规划管理局提供的佛冈云星·钱隆天下XX号楼的规划设计图显示涉案楼房的规划设计时间分别为2012年12月和2013年6月。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点是鸿泰公司的行为是否构成根本性违约，涉案合同解除的条件是否已经成就。张爱连与鸿泰公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，合同解除的形式分别为约定解除和法定解除。首先，关于约定解除的条件是否成就的问题。根据双方当事人在涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，鸿泰公司逾期交付房屋超过180日后，张爱连方有权解除合同。张爱连、鸿泰公司双方约定的交楼日期为2015年12月30日前，鸿泰公司于2016年1月通知张爱连收楼，涉案楼房于2016年2月25日竣工验收，具备了交付业主使用的条件。尽管鸿泰公司符合交付楼房的时间逾期，但并未超出180日。而张爱连于2016年1月6日提起诉讼要求解除合同，在该时间点亦未超过180日，因此，双方约定解除合同的条件未成就。其次，涉案合同是否符合法定解除的条件。一、就张爱连、鸿泰公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》，双方并未就张爱连所购买的商品房的卫生间无沉箱作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定，对鸿泰公司在与张爱连签订《广东省商品房买卖合同》时，鸿泰公司未就张爱连所购房屋的两个卫生间均无沉箱，属于不合理设计，与同期同批商品房不一致未尽向作为购买方的张爱连尽明确告知义务，且双方对该问题也未能协商一致解决，现张爱连要求解除合同，符合当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的合同法定解除条件，因此，对张爱连的诉讼请求，予以支持；二、张爱连、鸿泰公司双方在签订《广东省商品房买卖合同》时所签订的《钱隆天下露台使用补充协议》，从签订的时间和内容看，该协议属于张爱连、鸿泰公司签订《商品房买卖合同》的附加条件。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”和第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”的规定，涉案房屋的露台属于佛冈云星·钱隆天下XX号楼全体业主共有部分，全体业主对露台享有共有和共同管理的权利，作为开发商的鸿泰公司无权对属于业主共有的露台交给张爱连使用，因此，其与张爱连签订的《钱隆天下露台使用补充协议》属无效合同，张爱连以此作为解除其与鸿泰公司签订的《广东省商品房买卖合同》一个理由，予以支持。因此，张爱连的主张足以证明鸿泰公司的行为构成根本性违约，张爱连、鸿泰公司双方于2013年12月9日签订的《广东省商品房买卖合同》符合解除的条件。
对张爱连主张鸿泰公司退还购房款总金额562004元、契税8430元、利息63847元，合计634281元的诉讼请求，根据该合同约定：不同意变更的买受人可要求终止买卖合同，出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，张爱连诉请鸿泰公司退还购房款总金额562004元和已向银行支付的利息63847元及已支付的契税8430元，于法有据，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年12月3日判决如下：一、准予解除张爱连与广东佛冈鸿泰投资发展有限公司于2013年12月9日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、广东佛冈鸿泰投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还购房款562004元及利息63847元、契税8430元，合计634281元给张爱连。本案受理费9420元，由广东佛冈鸿泰投资发展有限公司负担。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：《钱隆天下露台使用补充协议》第2条约定，该露台仅供该物业单位作为附属管理实用，使用人不得以任何方式将其再作权益独立处用或主张有偿独立使用。第3条该露台面积不计入房产证登记面积。第4条，该露台仅作休闲用途，乙方（张爱连）同意按照甲方（鸿泰公司）及物业规定合理使用该露台，不得改变其实用功能；不得私自改建、搭建其他建筑物或棚架；不得私自加装防盗网等围护。……
本院认为，结合鸿泰公司的上诉请求与张爱连的抗辩意见，归纳本案争议焦点：双方当事人签订商品房买卖合同及补充协议是否达到解除条件。
本案中，张爱连认为涉案房屋存在墙面空鼓、卫生间无沉箱设计。对于涉案房屋存在墙面空鼓在房屋建筑工程中属一般质量问题，不属于房屋主体结构质量问题，且张爱连所举证据并不能证明上述质量问题严重影响其居住使用，故应认定涉案房屋的上述质量问题未达到严重影响居住使用的程度。此外，对于卫生无沉箱设计的问题。双方对涉案商品房中卫生间是否包含沉箱设计，没有作出具体约定，且也不属于主体结构质量不合格或者严重影响正常居住和使用的情形，因此不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条关于买受人提出解除合同的条件。
对于露台将由张爱连单独使用，是否导致涉案商品房买卖合同无效的问题。经审查，在《钱隆天下露台使用补充协议》约定，张爱连仅对露台管理和使用的权利，但其使用不影响其他业主对该露台的共同使用的权利。鸿泰公司未经其他业主的同意，擅自将露台交由张爱连单独使用，侵害其他业主合法权益，因此《钱隆天下露台使用补充协议》属于无效合同。但《钱隆天下露台使用补充协议》的无效是否直接导致涉案《商品房买卖合同》的无效。按照《钱隆天下露台使用补充协议》约定，露台产权不计入涉案房屋产权登记面积，即露台的产权未发生变更，也就是说露台是否交由张爱连使用，并不直接导致涉案房屋居住使用，也不影响涉案商品房的产权变更登记，因此，《钱隆天下露台使用补充协议》的效力问题，不直接影响双方签订的《商品房买卖合同》的效力。况且，涉案商品房已经竣工验收合格，符合商品房交付的法定要件。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，张爱连提出单方解除涉案合同的理由不成立，不符合上述规定，原审认为张爱连提出解除合同的理由，鸿泰公司的行为构成根本性违约，没有事实和法律依据，本院予以纠正。
综上所述，鸿泰公司的上诉请求成立，应予支持。原审判决认定事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初86号民事判决；
二、驳回张爱连的全部诉讼请求。
一审案件受理费9420元，由张爱连负担；二审案件受理费9420元，由张爱连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓洪政
审 判 员 肖惠文
审 判 员 郑家驹
二〇一七年七月十三日
法官助理 叶俊言
书 记 员 邓海欣
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。