山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终459号
上诉人（原审被告）：刘丽，女，1972年8月20日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：杨帅，山东晟韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苑登官，男，1987年7月17日出生，汉族，美发师，住山东省菏泽市定陶区。
委托诉讼代理人：王洪磊，山东君诚仁和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何亚楠，山东君诚仁和律师事务所实习律师。
上诉人刘丽因与被上诉人苑登官房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2016）鲁1791民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘丽的委托诉讼代理人杨帅，被上诉人苑登官及其委托诉讼代理人王洪磊、何亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘丽上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人对涉案房屋享有转租权，上诉人与房东存在长期的租赁合同，不存在欺诈行为，被上诉人将涉案房屋转租给张帅系其自愿行为，并非因上诉人的行为致使被上诉人将涉案房屋转租给张帅，上诉人并没有任何过错致使该合同无法履行。被上诉人主张返还转让费没有事实和法律依据，任何房屋的转租都存在转让费，且没有任何证据表明转让费是基于可以租赁三年的前提下给予的。二、一审法院适用法律错误。上诉人与房东之间存在长期租赁合同，一审法院不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。
苑登官辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》部分无效，上诉人应返还剩余房租和转让费。租赁合同部分无效的原因在于上诉人超期转租所致，过错在上诉人。上诉人主张其与房东存在长期租赁合同，未提供证据证明。因上诉人的过错致使合同目的不能实现，转让费应当返还。
苑登官向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告刘丽返还租金、转让费、装修费共计140000元，含剩余房租42500元，装修费50000元，转让费55000元，仅要求140000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月22日，被告将位于菏泽市和平路和中山路交叉口处的房屋转租给原告，租赁期限为2016年2月22日至2019年2月22日，双方签订《房屋租赁合同》一份。原告交付租金和转让费后，开始装修经营。但在经营期间房屋的所有权人告知原告其不同意转租房屋，并要求原告停止营业，腾出房屋。被告的欺诈行为侵犯了原告的合同权益，特提起诉讼。
一审法院认定事实：涉案房屋系菏泽市和平路839号亨通园小区B18号楼006室商业用房，房屋所有权人（即房东）为潘艳红，被告刘丽系该房屋的原承租人。2016年2月22日，被告将涉案房屋转租给原告苑登官，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：用途为美发店；租赁期限为3年，从2016年2月22日至2019年2月22日止；租赁价格为每年人民币85000元，转让费55000元；租赁期间刘丽不得收回房屋，否则视为违约，造成苑登官损失由刘丽负全部责任。合同签订当日，原告将第一年租赁费85000元和转让费55000元合计140000元支付给了被告。之后原告将涉案房屋起名为“雅尼形象设计”美发店开始经营。2016年10月份，原告在对该美发店进行装修时，遭遇阻止。经原、被告交涉，被告认可其与房东的租赁合同至2016年11月到期。庭审中被告对该事实解释为：被告陈述到期为11月，为被告与房东本次合同到期日，被告与房东存在长期合同，具有合法转租权。但被告并未提交其与房东的书面租赁合同。之后经原、被告、房东及新承租人张帅相互协商，由张帅承租了涉案房屋。2016年10月12日，张帅分别与房东潘艳红和原告签订了合同，其中，与房东签订的是房屋租赁合同，与原告签订的是转让合同，张帅在接受本院调查时明确说明“该转让合同主要转让的是经营权，不涉及房屋租赁关系，主要是收购这个店，包括物品、装修等。”庭审中原告自认收取张帅的转让费为52500元。
被告于庭后提交房东潘艳红出具的书面证明一份，内容主要为“和平路工商银行南第二家门市，多年来一直长期由刘丽租赁从事理发经营，租赁合同（现已销毁）明确约定租金随行就市，于每年的最后两个月交纳，租赁期间刘丽可以对外转租或合作经营，但刘丽必须保证租金按年足额交纳。后由于刘丽生病，无力管理门市，曾将理发经营租赁与雅尼理发店，2016年底，刘丽、雅尼负责人、组合负责人共同给房东联系，刘丽、雅尼负责人均同意将理发店转租与组合经营，要求与房东直接签订租赁合同，雅尼收取组合转让费伍万余元，包含理发设备及房租”。原告对该证人证言不予认可，质证意见为：一、证明说被告对涉案房屋有转租权，需要提供书面租赁合同予以证明；二、原告并未参与潘艳红和组合美发店张帅签订房屋租赁合同的事宜；三、原告和张帅之间的合同与潘艳红无关，潘艳红并不知情，原告收取组合美发店转让费5万余元，并不包括房租，只包括设备，原告转让美发店设备的前提是因为被告违约，致使原、被告之间的合同不能继续履行所致。被告另辩称原告未经相关人员授权擅自改变了涉案房屋整体结构，具有违约情形，一审法院要求其明确予以说明具体改变事实，但被告并未作出答复，也未提交相关证据。
一审法院认为，房东潘艳红将涉案房屋租赁给被告刘丽，后被告刘丽又将房屋转租给原告苑登官的事实清楚，应予认定。本案原、被告对房屋租赁事宜的主要争议焦点在于：1、原、被告之间的房屋租赁合同是否有效；2、被告应否返还原告剩余租金、转让费、装修费等费用。
关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，被告刘丽与房东潘艳红租赁合同的期限至2016年11月份，但被告在转租房屋时，与原告签订房屋租赁合同的租赁期限至2019年2月22日，根据该法条规定，如被告不能证明其与房东另有约定，超过部分的约定应属无效。诉讼中，被告并未提交其与房东潘艳红的书面租赁合同予以证明，仅提交了房东的书面证言，而该证言对租赁期限、是否同意被告转租给原告、以及被告是否已向房东缴纳2016年11月份之后的房租等与本案相关的问题均未明确说明，被告亦不予认可。即被告并未提交有效证据证明其与房东对超期转租另有约定，且房东于2016年10月份将涉案房屋实际租赁给他人的事实，也足以表明其并未对原被告之间的转租合同予以认可，故一审法院依法认定原、被告租赁合同中自2016年11月份之后的部分无效。
对第二个焦点问题。根据本案查明的事实，原、被告之间的房屋租赁合同导致部分无效及无法继续履行的原因在于被告超期转租所致，故过错在于被告，其因该合同取得的财产应予返还，造成原告的损失应予赔偿。被告辩称房屋系原告自行转租给他人，明显与涉案房屋系房东潘艳红直接租赁给张帅的事实不符，不予采信。被告另提出原告擅自改变了涉案房屋整体结构具有违约情形的抗辩意见，因无证据印证，一审法院亦不予采信。原告共主张剩余房租、装修费和转让费三项费用：一、关于剩余房租。原告已支付一年租金85000元，但其实际使用房屋至2016年10月12日，该日之前共计233天的租金应予支付，该日之后至2017年2月22日共计132天的租金被告应予返还。经折算，被告需返还原告剩余房租30740元；二、关于转让费。根据原被告之间的租赁合同，原告支付转让费55000元的对价是其可以租赁涉案房屋三年，现原告仅实际使用不足一年就因被告过错致使合同不能继续履行，即合同目的并未实现，故转让费被告应予返还；三、装修费。该部分费用原告在向张帅转让店面时已经向张帅收取，原告再行主张，于法无据，不予支持。
综上，原、被告所签《房屋租赁合同》中自2016年11月份之后的部分无效，被告应向原告返还剩余房租和转让费共计85740元，原告过高部分的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、确认原告苑登官与被告刘丽签订的《房屋租赁合同》中自2016年11月份之后的部分无效；二、被告刘丽返还原告苑登官房屋租金30740元和转让费55000元，共计85740元，限判决生效后三日内履行完毕；三、驳回原告苑登官的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告苑登官负担578元，被告刘丽负担972元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：一、被上诉人与张帅转让合同影印件一份，该合同明确表明组合负责人接收该店的设备、装修、租金，拟证明被上诉人与张帅系自行转租，且该证据系上诉人在被上诉人与张帅签订转让合同时拍摄的影印件，同时该证据能够证明在被上诉人与张帅协商转让合同时，上诉人在场，所以其转让完全基于其自愿的行为。二、房东的证明，该证明与一审所提交的证明基本一致，拟证明房东与上诉人之间的合同上诉人具有转租权，并且后来上诉人、被上诉人以及组合负责人共同商议被上诉人与组合之间的转租事宜，同时能够证明被上诉人与组合之间的转租系其自愿，且转让后又收取组合负责人转让费，不应该再向上诉人主张。以上证据被上诉人质证认为，对证据一的真实性有异议，不符合证据的形式要件，应该提交该影印资料的原始载体，并说明该影印资料所形成的时间、地点，并且必须结合其他证据加以认定。影印资料上所显示的时间是2016年10月13日，而潘艳虹和张帅所签订的涉案租赁合同是2016年10月12日，更能证明上诉人转租该涉案房屋给被上诉人，超出了原租赁合同的期限，该证据不能作为本案定案的依据。对证据二，真实性有异议，潘艳虹作为证人应当出庭作证，接受双方当事人的询问，上诉人是否有转租权，应当基于原租赁合同约定的内容，证人证言不足以证实上诉人的主张。本院经审查认为，证据一系影印件，对其真实性无法认定，对该证据的证明效力，本院不予确认。对证据二，证人未出庭接受双方当事人的质询，对其证言，本院不予采信。
本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，一、上诉人刘丽与被上诉人苑登官之间的房屋租赁合同是否有效；二、上诉人刘丽是否应返还被上诉人苑登官剩余租金、转让费以及上述费用的数额认定。
关于焦点一，上诉人刘丽与房东潘艳红租赁合同的期限至2016年11月份，但上诉人刘丽在转租房屋时，与被上诉人苑登官签订房屋租赁合同的租赁期限至2019年2月22日。上诉人主张其与房东存在长期租赁合同关系，但未举证证明其与房东签订了长期的租赁合同并交纳房租或对超期转租另有约定，其二审提交的房东的证言亦不能作为有效证据使用，结合房东于2016年10月份将涉案房屋实际租赁给他人的事实，可以认定房东并未对争议双方之间的转租合同予以认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”故上诉人与被上诉人租赁合同中自2016年11月份之后的部分应当无效。
关于焦点二，首先，上诉人、被上诉人之间的房屋租赁合同部分无效的原因在于上诉人超期转租所致，过错在于上诉人，其因该合同取得的财产应予返还。上诉人主张房屋系被上诉人自行转租给他人，明显与涉案房屋系房东潘艳红直接租赁给张帅的事实不符，本院不予采信。一审法院判令上诉人返还被上诉人经折算后的剩余租金并无不当。其次，被上诉人支付上诉人转让费的目的是获得涉案房屋店面的经营资格，现因租赁合同部分无效导致上诉人无法继续租赁涉案房屋进行经营，被上诉人的合同目的不能实现，故该转让费上诉人应予返还。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1943元，由上诉人刘丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建民
代理审判员 李 兴
代理审判员 赵永芝
二〇一七年五月十日
书 记 员 陈亚南