河南省开封市龙亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）龙民初字第711号
原告金锡刚，男，汉族，1963年12月17日出生。
委托代理人杜海彦，男，汉族，1975年8月12日出生。代理权限为特别授权。
被告开封市瑞信房地产开发有限公司，住所地：河南省开封市西大街98号新都汇内A座。组织机构代码：XXXXXXXX-X。
法定代表人吴志强，该公司董事长。
委托代理人潘胜超，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
委托代理人毛璐宝，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。
第三人焦建设，男，汉族，1964年9月23日出生。
委托代理人常富，河南龙文律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人吴斌，河南龙文律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告金锡刚与被告开封市瑞信房地产开发有限公司（以下简称瑞信公司）、第三人焦建设房屋租赁合同纠纷一案，于2012年9月6日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年12月27日公开开庭进行了审理。原告金锡刚委托代理人杜海彦、被告瑞信公司委托代理人毛璐宝、第三人焦建设及其委托代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金锡刚诉称，2009年10月30日，原告金锡刚与被告瑞信公司签订委托租赁管理协议，协议约定：原告金锡刚将位于开封市龙亭区新都汇帝庭XX号X层南XX号，建筑面积73.22㎡的房屋交由被告瑞信公司托管，期限自2009年10月30日至2011年7月31日止，被告瑞信公司每月向原告金锡刚支付房屋租金3105元。现双方委托租赁管理期限早已到期，根据协议第五条，被告瑞信公司应在协议到期后将该房交付于原告金锡刚，并全权办理向承租商户收回房屋等事宜。被告瑞信公司违反双方协议约定，未履行合同义务按时将房屋交付于原告金锡刚。另查询，该房屋现由第三人焦建设实际占有并使用。故诉至法院，请求：1、依法判令解除原、被告委托租赁管理合同关系；2、依法判令被告瑞信公司向原告金锡刚支付2011年8月1日至2012年9月1日房屋租金40365元，第三人焦建设承担连带赔偿责任；3、依法判令被告瑞信公司向原告金锡刚支付违约金3105元；4、要求第三人焦建设立即将位于开封市西大街新都汇帝庭XX号X层南XX号房屋腾出，并交付于原告金锡刚。被告瑞信公司辩称，本案争议房屋在原、被告双方托管协议期限届满后，一直由第三人焦建设占有使用，且被告瑞信公司与第三人焦建设之间的租赁合同早已到期，现第三人焦建设无正当理由拒绝腾房是造成本诉讼的主要原因，故应由第三人焦建设向原告金锡刚支付房屋租金和无条件腾房。
第三人辩称，2009年焦建设和瑞信公司签订一房屋租赁合同。当时口头约定租期3到5年。每年或者两年签一次，2009年7月20日瑞信公司和焦建设签订了一年的租赁合同。瑞信公司限焦建设一个月内按瑞信公司要求装修好该房。每月房租1098元。焦建设按要求装修好房屋后2个月瑞信公司就将该房卖给金锡刚。一、焦建设没有和金锡刚签订租赁合同，焦建设与金锡刚之间没有合同约定的权利义务关系，因此金锡刚要求第三人承担合同约定的赔偿义务于法无据；二、该房屋买卖合同是金锡刚和瑞信公司没有通知第三人的情况下私下进行的，该合同违反了《合同法》第二百三十条规定，侵害了焦建设的优先购买权。根据《合同法》第五十二条规定此房屋买卖合同系无效合同。金锡刚和瑞信公司的房屋买卖行为处分了焦建设的财产和用益物权。根据我国《民法通则》第五十八条第四项、第五项规定。金锡刚和瑞信公司的房屋买卖关系无效；三、金锡刚和瑞信公司采取欺骗手段以侵害第三人利益为目的骗取的房产证缺乏合法性，因此金锡刚据此请求焦建设腾房于法无据，应驳回金锡刚让焦建设腾房的诉讼请求；四、鉴于金锡刚和瑞信公司侵害焦建设的财产权和优先购买权的事实，焦建设主张自己的优先购买权，请求以金锡刚和焦建设之间的交易价购买该房屋。
焦建设于当庭提出反诉，后又申请撤回反诉，本院予以准许。
经审理查明，原告金锡刚购买了被告瑞信公司开发的位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭XX号楼X层南XX号房屋，双方并于2009年10月30日就该房屋签订了委托租赁管理协议。协议约定：原告金锡刚将购买的由被告瑞信公司开发的位于开封市龙亭区西大街新都汇帝庭XX号楼X层南XX号、建筑面积为73.22平方米的房屋委托给被告瑞信公司经营管理；托管期限自2009年10月30日起至2011年7月31日止；托管期间该房屋每年的平均租金为该房屋售价的7%，即37262元，月租金为3105元，被告瑞信公司在签订委托租赁管理协议的当日将托管期限内的租金一次性返还给原告金锡刚；托管期限届满，被告瑞信公司应按返还时的房屋现状向原告金锡刚移交房屋；如原告金锡刚违约，应向被告瑞信公司支付相当于本协议约定的月目标租金1倍的违约金，此外被告瑞信公司有权要求原告金锡刚赔偿因其违约给被告瑞信公司造成的其他经济损失；如被告瑞信公司违约，应赔偿由此给原告金锡刚造成的直接经济损失。2009年7月20日，被告瑞信公司与第三人焦建设签订了租赁合同，将房屋租赁给第三人经营使用，租赁期限自2009年7月20日至2010年7月19日，月租金1098元。合同到期后，第三人未与被告瑞信公司续签合同，也未续交租金而将该房延续使用至今。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告金锡刚具有涉案房屋的产权证明，系涉案房屋的合法所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产的人，权利人可以请求其返还原物；《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告金锡刚是涉案房屋产权所有人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告瑞信公司虽然在原告买受房屋前，将房屋租赁给了第三人焦建设使用，但原、被告双方在房屋买卖合同签订后，补充签订了委托租赁协议，应视为原告金锡刚对被告瑞信公司与第三人焦建设签订租赁合同的追认。第三人焦建设在与被告瑞信公司的租赁协议期满后应将房屋腾出，而其继续占用房屋的行为侵犯了原告金锡刚的合法权益，故对原告金锡刚要求第三人腾房的诉讼请求，应于支持；第三人焦建设明知被告瑞信公司开发该房屋是为销售，且被告瑞信公司在《汴梁晚报》中公开发售的情况下不予买受，应视为其放弃了优先购买权，故第三人焦建设以被告瑞信公司侵犯优先购买权，要求原告金锡刚与被告瑞信公司的房屋买卖合同无效，拒绝腾房的辩解意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告之间的委托租赁协议到期后，被告瑞信公司未及时履行向原告金锡刚移交房屋的义务，其行为已构成违约，故原告金锡刚要求被告瑞信公司应向原告金锡刚承担相应的经济损失，本院予以支持，但对原告金锡刚要求第三人焦建设承担连带责任的诉讼请求部分，本院不予支持。根据公平原则，该经济损失应比照原、被告瑞信公司签订的委托租赁协议中所约定的月租金3105元的标准，自2011年8月1日起计算，直至本院判决确定第三人腾房之日止。鉴于原、被告签订委托租赁管理协议中约定，如原告金锡刚违约，应向被告瑞信公司支付月租金1倍的违约金，故原告金锡刚要求被告瑞信公司支付月租金1倍的违约金，即3105元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、第三人焦建设于本判决生效后20日内将位于开封市龙亭区西大街龙亭新都汇帝庭XX号楼X层南XX号房屋腾出交付给原告金锡刚。
二、被告开封市瑞信房地产开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告金锡刚经济损失，经济损失自2011年8月1日起按每月3105元的标准计算至本判决确定的第三人焦建设腾房之日止。若到本判决确定的期限仍不腾房，由第三人焦建设按每月3105元的标准向原告金锡刚赔偿经济损失直至腾房之日止。
三、被告开封市瑞信房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告金锡刚支付违约金3105元。
四、驳回原告金锡刚的其他诉讼请求。
如果未按本院规定的履行期间履行给付金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，付迟延履行债务期间的利息。
案件受理费886元，由被告开封市瑞信房地产开发有限公司承担。此款原告金锡刚已垫付，待被告开封市瑞信房地产开发有限公司支付欠款时一并支付给原告金锡刚即可。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 王 昀
代理审判员 司文娟
人民陪审员 王美廉
二〇一三年一月二十八日
书 记 员 万姗姗