广东省从化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第81号
原告：李永康，住广东省从化市。
委托代理人：邝灼枢，广东广从律师事务所律师。
委托代理人：骆文婷，广东广从律师事务所实习律师。
被告：罗桂平，住广东省从化市。
被告：罗迅，住广东省从化市。
二被告共同委托代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。
原告李永康诉被告罗桂平、罗迅买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员吕存阳独任审判并公开开庭进行了审理。原告委托代理人邝灼枢与被告委托代理人曾洁香到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原、被告有和解意向，特申请给予两个月的调解期限，并一致同意以简易程序结案，但最终调解未果。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月27日，我与两被告签订《房屋转让合同》，合同约定两被告将其权属的位于从化市温泉镇河西路西岸编号为A区20-2S型288号（以下简称288号房屋）转让给我，转让总价为195万元，其中在签订合同时支付30万元定金；办理过户转让手续后，于2014年4月开始每月支付10万元，余款75万元于2014年12月30日前付清。合同签订后，我按约定支付30万元定金和90万元购房款给两被告，共计支付120万元。但两被告却迟迟不办理相关手续，经我多次催促，未果。我经多方了解，得知288号房屋至今仍未办理竣工验收手续，根本不能办理出售转让手续。两被告将没有竣工合格的房屋出售给我，对我进行欺诈，构成严重违约，严重损害我的合法权益。为维护我的合法权益，根据我国有关法律规定，特起诉至法院，请求判令：1、解除我与两被告于2014年4月27日签订的《房屋转让合同》；2、两被告双倍返还定金60万元给我；3、两被告返还购房款90万元给我，并从2014年10月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给我（暂计至2015年1月27日，利息为24000元）；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告辩称：1、原告在签订《房屋转让合同》前，我方已将涉案房屋的情况如实告知原告，并复印了一份原购买涉案房屋的《入会协议》给原告，2015年1月12日，原告与被告一起到广州翠岛水电度假村有限公司（下称“翠岛公司”）办理更名手续，原告是详细了解并清楚涉案房屋的实际现状和相关手续后同意受让的，原告诉称我方对其进行欺诈是完全不尊重事实，没有任何事实依据的。2、原告和我方是在自愿、平等基础上签订《房屋转让合同》，合同内容是双方真实意思表示且没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，原告要求解除双方于2014年4月27日签订的《房屋转让合同》于法无据。3、合同签订后，原告已支付定金30万元和90万元的购房款，尚欠房款75万元。根据合同的约定，原告应支即支付购房余款75万元及从2015年1月1日起至付清75万元止，按日千分之四向我方支付延期付款滞纳金。4、《房屋转让合同》约定“甲乙双方合同签订后，乙方即原告中途悔约，购房定金归甲方所有，甲方即我方中途悔约，将乙方所付定金双倍返还给乙方，”本案悔约的是原告，我方并没有违约，原告要求我方双倍返还定金没有事实和法律依据。
经审理查明：2011年6月21日，被告罗迅、罗桂平（乙方）与翠岛公司（甲方）签订《入会协议》，该协议记载：1、从化疗养二期项目工程拟建会员独立疗养度假住所82栋，项目土地由水利部广东省水利厅从化疗养院（以下简称疗养院），于1998年10月通过划拨方式取得，已取得从化市土地管理局核发的《国有土地使用证》，登记土地使用权人为疗养院。2、从化疗养院二期项目已取得《建设用地规划许可证》（编号：从规地证（2006）26号）、《建设工程规划许可证》（编号：从规建证（2009）12号）、《建设工程施工许可证》（编号：440112201006010041）。3、乙方对本协议中约定的独立疗养度假住所享有排他性的使用权。……第一条会员资格1、会员资格的取得：乙方在签订《入会协议》及附件并足额缴纳会费后取得会所会员资格，会员号：A288。2、会员资格的转让：（1）乙方如欲转让会所会籍，其与受让方签订的转让合同须交由甲方备份，并向甲方缴纳备案费壹万元。……第二条会员权利：1、乙方可获得甲方提供的会员专属独立疗养度假住所的排他性使用权，建筑编号为A区20-2S型288号，地点为从化市温泉镇河西路西岸山地，用地性质为休疗养用地（C65），国有土地使用证号从府国用（1998）字第02658号，地块用地面积为144574.13平方米，暂未定土地使用年限。……2、乙方有权利在2012年6月30日前从甲方处获得本条第1点中的会员专属独立疗养度假住所的使用权。……第四条费用缴纳：（一）、入会费，乙方应缴纳会费人民币1625960元。……第九条其他约定：如法律规定变化，允许疗养院将这批独立疗养度假住所过户到他人名下，由甲方将协助乙方将房屋产权过户到乙方名下，但过房所需的一切费用由乙方承担。
2014年4月27日，原告李永康（买方即乙方）通过中间人的介绍与被告罗迅、罗桂平（卖方即甲方）签订涉案《房屋转让合同》。第一条约定：甲方转让从化市温泉镇河西路西岸的疗养度假住所给乙方，该房屋的结构为框架结构，建筑面积为280平方米，建筑编号为A区20-2S型288号；第二条房屋转让价：双方同意上述房屋转让价为人民币195万元；第三条付款方式：（一）、无须银行贷款，1、乙方应在签订转让合同时，支付甲方定金叁拾万元正，2、乙方在办理转让后，从2014年四月开始每月30号前付款给甲方拾万元，2014年12月30日前付清余款75万元。第四条违约责任：1、甲乙双方合同签订后，乙方中途悔约，购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，将乙方所付定金的双倍返还给乙方。第五条房屋交付：甲乙双方就房屋交付达成前，甲方没有房屋欠帐，如电话费、电费等。甲方协助乙方办理过户手续，乙方负责壹万元费用。乙方如未按本协议第三条款规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款的0.4‰作为滞纳金，逾期超过15天，即视乙方违约，定金和已付款不予返还。合同签订后，被告将涉案房屋的钥匙交给了原告，原告至今没有装修入住。
原告于2014年3月27日支付给被告30万元，被告于2014年4月27日立下收据，确认收到原告支付的购房定金30万元，原告后分别于2014年4月28日、5月28日、6月27日、7月28日、8月28日、9月27日、10月28日、11月28日、12月29日各支付给被告10万元，累计付款包括定金共120万元。
2015年1月12日，原、被告到翠岛公司办理更名手续，并填写了《更名申请表》，在更名承诺处，内容如下：本人于2011年6月21日入会从化疗养院二期A288号疗养度假住所，已支付入会费1625960元整，并签订了会员《入会协议》。现本人申请将名下从化疗养院二期A288号疗养度假住所更名为李永康，并将本人已交纳该度假住所的首期入会费1625960元自愿转入李永康名下，如双方发生经济纠纷一律与翠岛公司无关。更名申请人处有被告罗桂平的签名，新增会员处有原告李永康的签名。
庭审中，经法庭释明，原告认为如果《房屋转让合同》无效，则变更诉讼请求为：1、确认《房屋转让合同》无效；2、被告返还款项120万元；3、被告赔偿原告损失324000元（利息加定金，利息是按每一次付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算）；4、本案诉讼费用由两被告负担。被告认为如果合同无效，则按法律规定返还。
本院认为：被告罗桂平、罗迅与案外人翠岛公司签订的《入会协议》，虽然约定的是被告支付1625960元的会费，可获得翠岛公司提供的位于从化市温泉镇河西路西岸山地编号为A区20-2S型288号的会员专属独立疗养度假住所的排他性使用权，但没有约定使用年限，且从《入会协议》其他约定的内容来看，如法律规定变化，允许疗养院将这批独立疗养度假住所过户到他人名下，由翠岛公司将协助被告将房屋产权过户到被告名下，但过房所需的一切费用由被告承担。该《入会协议》实质是变相的房屋买卖合同。两被告庭审中也确认涉案房屋是向某公司购买的，双方只签订《入会协议》，其内容与商品房预售合同是一致的。根据该《入会协议》，涉案房屋所处的地块从府国用（1998）字第02658号，是通过划拨方式取得，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案翠岛公司出售房屋无经人民政府审批，也无缴纳土地使用权出让金，因此，翠岛公司与被告罗桂平、罗迅签订的《入会协议》无效。
原告称因其基于对中间介绍人的信任，对被告的信任，没有审查过被告取得房屋的相关资料，对被告转让的涉案房屋是通过以会员的方式购买的情况不知情，双方所签订的《房屋转让合同》中约定的办理转让、办理过户是指办理房地产权证的过户手续，办理过户的时间就是合同第三条约定的2014年4月底前，并认为其在2015年1月12日的《更名申请表》中签名，是办理房地产权证过户手续的前提条件。本院认为，合同第三条约定的办理转让后，字意理解应与前面内容相衔接，是指《转让合同》签订后，而不应理解为办理房地产权过户。尤其合同第五条的约定，被告协助原告办理过户手续，原告负担壹万元费用，并没有约定具体的过户时间，而是明确约定壹万元费用，与被告与翠岛公司签订的《入会协议》中约定的转让备案费一致，而《更名申请表》中原告李永康的签名确认，更是表明原告向被告购买涉案房屋时清楚明白被告对涉案房屋的取得是以会员的形式购买的，所谓的过户就是会员的更名手续。因此，原告称与被告签订《房屋转让合同》时对被告取得涉案房屋的情况不了解主张，本院不予采纳。原告与被告签订《房屋转让合同》时已清楚明白被告出售的房屋是以会员的形式取得的，仍然与被告签订《房屋转让合同》，因此，该《房屋转让合同》是以合法形式来掩盖其达到房屋交易的非法目的，是无效的。本案造成《房屋转让合同》无效，双方均有过错。
对于《房屋转让合同》无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告取得的涉案房屋，因原告还未装修入住，应将房屋钥匙返还给被告，原告支付给被告的购房款120万元，由被告予以退回。被告收取原告的购房款后，占用了原告的资金使用，应当赔偿原告的利息损失。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告李永康与被告罗桂平、罗迅于2014年4月27日签订的《房屋转让合同》无效；
二、被告罗桂平、罗迅自本判决发生法律之日起十日内退还原告李永康支付的购房款120万元及赔偿此购房款产生的利息（1、以30万元为本金，从2014年3月27日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付；2、以10万元为本金，从2014年4月28日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付；3、以10万元为本金，从2014年5月28日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付；4、以10万元为本金，从2014年6月27日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付；5、以10万元为本金，从2014年7月28日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付；6、以10万元为本金，从2014年8月28日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付；7、以10万元为本金，从2014年9月27日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付；8、以10万元为本金，从2014年10月28日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付；9、以10万元为本金，从2014年11月28日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付；10、以10万元为本金，从2014年12月29日起至本院确定的还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）；
三、驳回原告李永康的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为9258元，由原告李永康负担1968元，被告罗桂平、罗迅负担7290元，原告李永康多预交的受理费3142元，由本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕存阳
二〇一五年六月十八日
书记员 刘湛鹏