重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第03121号
原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司，住所地：重庆市北部新区星光大道16号，组织机构代码：76885034-4。
负责人王尊宝，总经理。
委托代理人赵海春，北京金开（重庆）律师事务所律师。
被告潘晓容，女，1973年8月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人李行明（系被告丈夫），男，1973年7月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人张俊清，贵州本芳律师事务所律师。
原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司与被告潘晓容物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法由代理审判员王利萍独任审判，适用简易程序于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司的委托代理人赵海春、被告潘晓容的委托代理人李行明、张俊清到庭参加了诉讼。后本案依法由代理审判员王利萍独任审判，适用简易程序于2015年3月4日再次公开开庭进行了审理。原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司的委托代理人赵海春到庭参加了诉讼，被告潘晓容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司诉称：被告系XXXX小区业主，而原告是为XXXX小区提供物业管理服务的物管公司。原告按照《物业管理条例》、《业主临时公约》、《重庆【XXXX】前期物业服务合同》、《物业服务合同》等法律和公约的规定为XXXX小区提供了物业服务，被告应当按照上述法律和公约的规定向原告交纳住宅物业管理费和公共能耗费。重庆XX**小区物业管理费核定收费标准为：电梯房1.4元／平方米／月；花园洋房1.1元／平方米／月。在每月15日之前将当月费用全额交清，逾期将按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。公用水电费按国家相关规定向各物业使用人予以分摊收取。但被告从2009年11月1日至今未缴纳上述费用。原告多次催收未果，现起诉要求：判令被告立即支付拖欠的2009年11月1日至2014年8月19日期间的公共能耗费590元，物业管理费12490.3元及滞纳金66323.5元，合计79403.8元；以及直至判决之日应当支付的公共能耗费、物业管理费和滞纳金。
被告潘晓容辩称，1、对原告是否具有相应的服务资格有疑问；2、公共能耗费是否是否属于物业服务费的收取内容，原告是否需要另案起诉；3、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，对超过部分，被告不予认可；4、千分之三的滞纳金标准过高，请求法院依法予以调整；5、原告称经常向被告催收物业服务费不符合实际；6、原告在提供物业服务期间，对被告家中反映的问题没有整改到位，严重影响了被告的生活，应当向被告承担补偿责任；7、要求原告赔偿被告家中漏水所造成的损失。总之，之前的物管费应该由原告自行承担，并要求原告改善并提高物业服务质量。
经审理查明：原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司从2007为重庆市XXXX小区提供物业服务至今。被告潘晓容系重庆市渝北区×××路×号×栋×××号房屋的业主，该房屋建筑面积为151.19平方米，系花园洋房。
2007年7月1日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订《重庆【XXXX】前期服务合同》一份，该合同约定甲方为重庆【XXXX】小区提供物业服务。该合同第四条规定，乙方应于每月15日前缴纳物业管理费及其他应缴之费用，而无论该单元是否空置或被占用（由专业职能部门收取的除外）。特别指明：物业管理费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，乙方应按此交房时间办理接房手续，并开始向甲方支付物业管理等相关费用。该合同第五条规定，公用水电费按国家相关规定向各物业使用人予以分摊收取。住宅物业管理费按建筑面积：电梯房：1.4元／平方米／月，花园洋房：1.1元／平方米／月；住宅改为办公用房按同类住宅收费标准的150%收取；住宅改为经营服务用房的按同类住宅收费标准的200%收取；其他物业收费标准可双方议价另行约定。重庆【XXXX】的物业管理费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后甲方收取的物业管理费差额不作退补。物业管理费应按月缴纳。乙方在每月15日之前（或以物业管理公司通知时间为准）将当月费用全额缴清，逾期将按日向乙方加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。首次物业管理费收取是以交房通知文书确定的交房日期为准，15日之前（含15日）收取当月全月的物业管理费，15日之后收取当月半月的物业管理费。交房后，若发生水、电、气任何一项费用或已装修或已入住，此后物业管理费按收费标准全额收取；在此之前，若经物业管理公司和业主（使用人）共同确认水、电、气起止数均未走动的，物业管理费按收费标准的一半执行。合同第六条规定，重庆【XXXX】住宅（商业用房）由甲方根据本合同内容进行管理，为期三年（自重庆【XXXX】整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。本小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同一经甲、乙双方签署即生效。该合同还对双方的权利、义务和责任等进行了约定。
2012年2月16日，原告为乙方，重庆XX**住宅区业主委员会为甲方，双方签订《重庆【XXXX】住宅小区物业服务合同》一份。该合同主要约定甲方委托乙方为XXXX小区提供物业服务，委托期限为三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止。其中，合同第五条规定，物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设备设施大修、更新、改造费用）。业主／使用人交纳费用时间：于每月10日前缴纳物业服务费及其他应缴费用，而无论该单元是否空置或被占用。特别指明：物业服务费收取起始是以购房合同约定的交房日期为准，业主应按此交房时间办理收房手续，并开始向乙方支付物业服务费等相关费用。收费标准：住宅：A1-10栋按建筑面积每月每平米1.1元计收（不含公摊费）；A12-18.20幢1楼按建筑面积每月每平米1.2元，2楼以上（含2楼）按建筑面积每月每平米1.4元计收（不含公摊费）；A19栋按建筑面积每月每平米2.0元计收（不含公摊费）；B区2楼以下（含2楼）按建筑面积每月每平米1.1元，2楼以上按建筑面积每月每平米1.4元计收（不含公摊费）；C区按建筑面积每月每平米1.4元计收（不含公摊费）；商业按建筑面积每月每平米4元计收（不含公摊费）；公共区域水电费和总表、分表计算的总分表差额由业主及使用人据实分摊；门面（商业）做餐饮或超市产生的经营垃圾由业主或使用人自行处置。合同第六条约定了停车场的收费标准。合同第十条规定，业主／使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主／使用人补交，并从逾期之日起按每天按所欠费用的3‰支付滞纳金。无故不交纳物业服务费、以及乙方代为垫付的水费、电费，拖欠费用3个月以上的，乙方有权停止对业主／使用人的服务及水、电、气的供应，或保留向违约方提起诉讼的权利。合同第十一条规定，本合同自签字之日起生效。该合同还对委托服务事项及服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、广告牌设置及权益、违约责任等进行了约定。
上述物业服务合同签订后，原告按约定对XXXX小区提供了物业管理服务至今，被告在2009年11月至2014年8月期间未向原告交纳物业服务费。2014年12月24日，原告向本院起诉要求判令被告支付2009年11月至2014年8月的公共能耗费、物业服务费、滞纳金以及直至判决之日应当支付的公共能耗费、物业管理费及其滞纳金。审理中，原告自愿撤回要求被告支付公共能耗费的诉讼请求，将诉讼请求变更为：判令被告立即支付拖欠的2009年11月1日至2014年8月19日期间的物业管理费12490.3元及滞纳金66323.5元。被告对诉讼时效提出了抗辩，原告认为其诉讼请求并未超过诉讼时效，并向本院提供了全球邮政特快专递一份、邮件跟踪查询结果一份、律师函一份、中通速递详情单一份、催收函一份予以证明。原告提供的中通速递详情单、催收函中的催收时间为2010年11月25日。原告提供的2014年10月30日的全球邮政特快专递、律师函中填写的被告地址错误，根据邮件跟踪查询结果该邮件被退回。被告辩称房屋漏水向本院举示了照片若干予以证明，被告还辩称《重庆【XXXX】前期服务合同》及承诺书上的签名系被告丈夫签名而非被告本人签名，但未向本院举示证据予以证明。
上述事实，有重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局档案查询结果、重庆【XXXX】前期服务合同、重庆【XXXX】住宅小区物业服务合同、当事人陈述等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆XX**住宅区业主委员会签订于2012年2月16日的《重庆【XXXX】住宅小区物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为XXXX小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，被告应当按约定向原告支付物业服务费。
原告起诉要求被告支付2009年11月至及2014年8月期间的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定。审理中，被告提出诉讼时效的抗辩，原告虽向本院提供了全球邮政特快专递一份、邮件跟踪查询结果一份、律师函一份、中通速递详情单一份、催收函一份予以证明，但原告提供的2014年10月30日的全球邮政特快专递、律师函中填写的被告地址错误，而根据邮件跟踪查询结果该邮件亦被退回，本院认为，原告在2014年10月30日并未对被告进行有效的催收。而原告提供的中通速递详情单、催收函中的催收时间为2010年11月25日，诉讼时效因此而中断，但在新的诉讼时效期间内，原告并未举示证据证明其对被告进行了催收。因原告提供的证据不能证明其对2009年11月至2012年12月的物业服务费进行了有效催收，故对超出诉讼时效的部分费用，本院不予支持。因此，本案原告向被告的催收应从起诉之日开始计算，按诉讼时效两年的期间计算，本院确认被告在本案中应交纳的物业服务费的期间为2013年1月至2014年8月。
关于物业服务费标准，根据原告与重庆XX**住宅区业主委员会于2012年2月16日签订的《重庆【XXXX】住宅小区物业服务合同》的约定，A12-18.20幢1楼按建筑面积每月每平米1.2元，2楼以上（含2楼）按建筑面积每月每平米1.4元计收（不含公摊费）收取，被告×栋×××号房屋的业主，故被告每月应交纳的物业服务费为1.4元／月·平方米×151.19平方米=211.67元。因此，在2013年1月至2014年8月共20个月中，被告共拖欠的物业服务费为211.67元×20个月=4233.4元。本院对原告诉请中超过此计算标准的物业服务费不予支持。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵，故本院不予支持。审理中，原告自愿撤回要求被告支付公共能耗费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。
被告辩称原告在提供物业服务期间对被告家中反映的问题没有积极解决等问题是原告存在服务瑕疵的表现，本院因此未主张原告要求支付滞纳金的诉讼请求。虽然原告的服务存在瑕疵，但未构成根本违约，被告不得以此拒交物业服务费本金。被告还辩称家中漏水等问题，不属本案审理范畴，本院不予评判。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告潘晓容在本判决生效之日起三日内支付原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司2013年1月至2014年8月期间的物业服务费4233.4元；
二、驳回原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费895元（已减半收取），由原告北京达文物业管理有限公司重庆分公司负担847元，由被告潘晓容负担48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 王利萍
二〇一五年三月十三日
书 记 员 谭学梅