山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民一初字第1718号原告：日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司，住所地日照市海曲东路288号。法定代表人：袁嘉骅，董事长。委托代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。委托代理人：宋远，山东海洋律师事务所律师。被告：王凯，居民。被告：许加东，居民。两被告委托代理人：李兆军，山东世纪星律师事务所律师。原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司（以下简称“衡悦公司”至判决主文前）与被告王凯、许加东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告衡悦公司的委托代理人胡瑞红，被告王凯及两被告共同委托代理人李兆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡悦公司诉称：2012年3月28日，原告与被告许加东签订《房屋租赁合同》，合同约定被告许加东承租原告位于日照市海曲东路288号B1层29／30A／31号房屋。2012年9月14日，原告与被告王凯、许加东签订《三方转让协议》，协议约定自2012年9月14日起被告许加东将合同中的全部权利义务转让给被告王凯，同时被告许加东作为被告王凯的保证人，为被告王凯履行合同和协议承担连带担保责任。合同签订后，原告依约履行义务，被告王凯未按约定向原告支付租金和物业管理费等费用。故诉请判令被告向原告支付租金、物业管理费、电费、违约金等各项费用共计107176.78元，并由被告承担本案诉讼费用被告王凯、许加东辩称：原告所诉在2012年3月28日与被告许加东签订房屋租赁合同属实以及在2012年9月14日与两被告签订三方转让协议属实。但被告未按照合同约定向原告支付租金及相关费用系因原告在履行房屋租赁合同的过程中存在许多违约行为，且原告违约在先，故原告无权要求被告支付房租等各项费用。经审理查明：2012年3月28日，原告与被告许加东签订《“凯德广场·日照”房屋租赁合同》，合同主要内容约定：原告出租给被告许加东座落于日照市海曲东路288号“凯德广场·日照”B1层29／30A／31号，租用面积177.00平方米，被告租赁该房屋作为经营“名烟名酒广场，烟／酒”之用途，第一个租金计收年度的月保底租金为6195元，第二个租金计收年度的月保底租金为6814.5元，月物业费为6195元，被告许加东应按照合同约定保底租金的标准向原告预付每个月的租金，被告许加东应在合同签订前或房屋交付被告许加东同时或之前向原告预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金应由被告于每月第一个工作日或之前向原告付清，被告许加东如逾期支付租金和合同约定的各项费用（租赁保证金、物业管理费及宣传推广费、水电费等其他费用），每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向原告支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，原告有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止被告许加东使用，因此造成的一切后果由被告许加东自行承担，被告许加东逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告许加东解除合同。2012年9月14日，原告与被告王凯、许加东签订《三方转让协议》，协议主要内容约定：原告同意被告许加东将2012年3月28日签订的《租赁合同》中的全部权利义务转让给被告王凯，被告王凯作为承租人承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，被告许加东不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利，被告许加东根据合同约定支付的租赁保证金26019元转为被告王凯名下，被告许加东愿意作为被告王凯的保证人，为被告王凯履行本协议和《租赁合同》承担连带保证责任，保证期间从协议签署之日起至《租赁合同》履行完毕后一年。2012年9月17日，原告与被告王凯就房屋租赁合同签订补充协议，补充协议主要内容约定：第一个租金计收年度月保底租金为6195元，第二个租金计收年度月保底租金为6814.5元，第三个租金计收年度月保底租金为8115.45元，物业费为每月6195元，装修期为2012年7月17日至2012年9月16日，租赁期限为2012年9月17日至2015年9月16日。同时查明：被告王凯自2012年9月17日起承租涉案房屋用于经营，后因被告王凯未能按时交纳租金及相关费用，原告于2014年3月1日向被告王凯通过电子邮件发送解除合同通知，要求解除原、被告之间的租赁关系，但被告否认收到该通知，被告认为解除合同时间应为原告停止供电之日即2014年1月20日。2014年4月1日，原告在山东帷幄律师事务所律师郑平秀、马世奎的见证下将被告王凯所承租的涉案房屋进行清场，涉案房屋内相关物品尚未办理交接，仍在原告处保存。另查明：被告王凯于2012年9月17日至2013年5月的租金及相关费用，原告已从被告王凯经营期间中央收银的货款中予以扣除，且被告已向原告交纳租赁保证金26019元，公用事业保证金1000元。原告同意将上述费用折抵相应租金、物业管理费、电费。案件审理过程中，原告要求被告王凯支付2013年8月1日至2014年3月1日的保底租金共计46951.44元、2013年7月1日至2014年3月1日的物业管理费共计46782.01、2013年11月21日至2014年2月20日的电费共计1905.2元，并按照合同约定的日0.1%向原告支付违约金共计11538.13元，并由被告许加东基于三方转让协议承担连带还款责任。被告王凯、许加东对原告主张的租金、物业费、电费不予认可，认为该项费用均应计算至原告于2014年1月20日停止供电之日，且原告在履行租赁合同的过程中存在许多违约行为，并未达到原告在签订合同时向被告所承诺的经营效果，为证实其主张，被告申请证人石志强、刘怀殿出庭作证，该两位证人均与被告有合作关系，且均陈述原告在签订房屋租赁合同时承诺日照市凯德广场仅有被告从事名烟名酒经营，但实际上出现其他商家经营名烟名酒，且原告曾承诺对日照市凯德广场进行充分宣传，但并未实际履行。原告对此证人证言均不予认可，被告未能提供其他充分证据证实其主张。还查明，案件审理过程中，被告王凯曾提出反诉，要求继续履行原、被告签订的房屋租赁合同，由原告返还所扣押的被告王凯的高档酒水一宗并赔偿被告王凯经济损失127200元，但被告王凯未在规定期限内交纳反诉费，视为其放弃反诉。上述事实，有房屋租赁合同、费用明细等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告与被告许加东签订房屋租赁合同，双方之间房屋租赁合同关系成立并合法有效。后原告与被告王凯、许加东签订三方转让协议，将被告许加东所承租的涉案房屋转让给被告王凯，该转让协议成立并合法有效，此后原告与被告王凯之间签订租赁合同补充协议对双方权利义务进行了明确约定，故原告与被告王凯之间形成房屋租赁合同关系。原告依照合同约定将房屋租赁给被告王凯经营使用，被告王凯未能按时足额交付租金及相关费用，根据房屋租赁合同约定，原告有权停止供电并书面通知被告王凯解除合同，因被告王凯否认收到原告以电子邮件形式发送的解除通知，且原告亦未提供证据证实其向被告王凯发送书面解除合同通知，故原、被告之间的房屋租赁合同应认定于2014年1月20日原告停止供电时解除。被告虽主张原告在签订房屋租赁合同时的承诺未能兑现且在合同履行过程中存在违约行为，但未提供充分有效证据予以证实，本院不予采信，故被告王凯应向原告支付按照其实际租赁使用房屋期间所产生的租金37519.1元、物业管理费38168.99元及电费1790.8元，因被告王凯未能按时交纳上述费用构成违约，故原告要求被告王凯支付违约金的主张，本院予以支持，违约金的数额根据房屋租赁合同约定计算为10901.51元。原告与被告王凯、许加东签订的三方转让协议中明确约定被告许加东作为被告王凯的保证人承担连带保证责任，故原告要求被告许加东承担连带还款责任的主张，符合法律规定及双方当事人约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告王凯于本判决生效之日起七日内支付原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司租金37519.1元；二、被告王凯于本判决生效之日起七日内支付原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司物业管理费38168.99元；三、被告王凯于本判决生效之日起七日内支付原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司电费1790.8元；四、被告王凯于本判决生效之日起七日内支付原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司违约金10901.51元。五、被告许加东对被告王凯的上述欠款承担连带还款责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2444元，由原告日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司负担429元，由被告负担2015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 员  王伟良代理审判员  叶 凡人民陪审员  董 梅二〇一四年九月二十三日书 记 员  郑鑫成