上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第245号
原告（反诉被告）上海申大物业有限公司，住所地上海市徐汇区肇嘉浜路333号803、804室。
法定代表人徐俊毅，董事长。
委托代理人林枫。
被告（反诉原告）沈皪。
委托代理人王国龙。
委托代理人张波，上海众华律师事务所律师。
原告上海申大物业有限公司与被告沈皪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。被告提出反诉，本院予以合并审理，并于2014年5月6日再次公开开庭进行了审理。原告上海申大物业有限公司的委托代理人林枫、被告沈皪及其委托代理人王国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海申大物业有限公司诉称，被告沈皪购买商品房进户至某路某弄某号某室居住，系该物业产权人。2012年7月之前，被告每月均能向原告支付物业管理费。但自2012年8月起，被告拒付物业管理费。故请求法院判令被告支付原告2012年8月至2013年12月的物业管理费6，434.50元，并支付滞纳金1，000元。
被告沈皪辩称，2012年之前被告支付了相应的物业管理费，但其后发现原告在物业管理中存在大量违约行为，被告曾就此于2012年6月向原告提出相应的改进意见，但原告却没有采取任何改进措施，之后被告拒绝向原告支付物业管理费，被告并非无故不支付物业管理费，只是履行相应的抗辩权，因原告不履行物业服务合同约定的内容，在没有修复门禁的情形下撤走大量保安，导致小区内治安恶化，半年内发生九次盗窃事件；原告未依约公布维修基金资料，致使相应的财务审计工作无法按时结束；原告未履行相应的维修、养护义务，致使小区内消防设施失窃，消防系统处入瘫痪状态，业委会多次发函给原告，要求原告进行整改，但原告一直未予整改，小区内各种设施损坏严重；原告也未用足维修管理费用，减少维修工、绿化工的人数，单方撤离小区经理，大幅度减少服务时间，造成业主生活不便。原告的行为严重违反了合同约定，其提供的服务标准根本未达到物业合同约定的2.10元／月／平方米的标准，被告此前已经支付的物业费已经超过了原告提供服务所得，鉴于原告存在的上述种种违约行为，被告有理由拒绝支付物业管理费，原告也无权向被告主张滞纳金，综上，不同意原告的诉讼请求。由于原告的物业服务未曾达到合同约定的标准，对于多收的费用原告应当返还，对于原告在物业管理中存在的违约行为，应当承担相应的违约责任和赔偿责任，故被告提起反诉，要求法院判令：一、反诉被告支付违约金1655.96元；二、反诉被告返还反诉原告2008年10月至2012年7月期间已支付的物业管理费6495.42元；三、反诉被告支付赔偿金3974.40元。
反诉被告辩称，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，反诉被告已经按约履行了物业服务合同，反诉原告要求反诉被告返还已支付的物业管理费，是按照分等收费计算的方法，但反诉被告已经与小区业主委员会签订的相应的物业服务合同，不存在适用分等收费的标准。对于反诉原告提出的保安人数等，由于业委会只给出了岗位数，但对具体的人员标准没有明确，根据双方签订的合同，也无法达到相应的标准，反诉被告收取的物业管理费亦是不够支出的。反诉被告已经按约履行了合同，不应承担违约和赔偿责任，故不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，被告沈皪系上海市某路某弄某号某室、建筑面积180.24平方米房屋的公示产权人。
2008年9月30日，上海市徐汇区四季园小区业主大会（甲方）与上海申大物业有限公司（乙方）就四季园（物业类型：商品房住宅，坐落位置：徐汇区某路某弄）的物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，乙方就高层住宅按2.10元／月.平方米（建筑面积）的约定向业主收取物业服务费，该物业服务收费分项标准（元／月.平方米）如下：1、综合管理服务费：0.26元／月.平方米；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.84元／月.平方米：1）公共部位（三类）0.10元／月.平方米，2）供水系统（高层一类）0.06元／月.平方米，3）排水系统（标准）0.04元／月.平方米，4）公共照明（三类）0.10元／月.平方米，5）消防系统（二类）0.03元／月.平方米，6）避雷设施（标准）0.015元／月.平方米，7）弱电系统（二类）0.065元／月.平方米，8）升降系统（高层）0.40元／月.平方米，9）水景0.03元／月.平方米；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.21元／月.平方米；4、公共区域绿化养护费用：0.04元／月.平方米；5、公共区域秩序维护服务费用：0.75元／月.平方米（三处门岗）。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应在15日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。本合同为6＋3的合同，即合同试用期6个月，自2008年10月1日起至2009年3月30日止。试用期满前一个月时按双方约定的条款进行考评，若有未达标的则甲方有权无条件终止合同。乙方应在一个月［业委会规定的时间内（最长不超过三个月）］办完移交手续。若经考评合格，则合同期为3年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止。
后，上海市徐汇区四季园小区业主委员会（甲方）和上海申大物业有限公司（乙方）签订《物业管理服务补充协议》，约定：原甲乙双方于2008年9月30日签订的四季园小区（某路某弄）物业服务合同已于2011年9月30日到期，由于种种原因双方一直未能续约，为便于四季园小区的物业管理服务工作，双方签订物业服务补充协议，甲方同意乙方继续为四季园小区实施物业管理服务工作，自2011年10月1日至新的物业服务合同签订，此补充协议与原合同有同等法律效力。
2013年2月24日，上海市徐汇区四季园小区业主大会（甲方）与上海申大物业有限公司（乙方）就四季园（物业类型：商品房住宅，坐落位置：徐汇区某路某弄）的物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务，乙方就高层住宅按2.10元／月.平方米（建筑面积）的约定向业主收取物业服务费，该物业服务收费分项标准：1、综合管理服务费（四级）：0.26元／月.平方米；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.84元／月.平方米：公共部位（二类）0.10元／月.平方米，供水系统（高层一类）0.06元／月.平方米，排水系统0.04元／月.平方米，公共照明（二类）0.10元／月.平方米，消防系统（一类）0.03元／月.平方米，避雷设施0.015元／月.平方米，弱电系统（二类）0.065元／月.平方米，升降系统（高层）0.40元／月.平方米，水景0.03元／月.平方米；3、公共区域的清洁卫生服务费用（四级）：0.21元／月.平方米；4、公共区域绿化养护费用（三级）：0.04元／月.平方米；5、公共区域秩序维护服务费用（三级）：0.75元／月.平方米（三处门岗）。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应在每季首月前15日履行交纳义务。本合同为期3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。后原告实际于2013年12月31日撤出小区。
还查明，在原告与小区业主委员会签订物业服务合同前，原告曾提供物业服务投标书一份，该投标书里就物业管理服务目标等作了约定，被告认为该投标书应视为物业服务合同的附件，原告在物业管理中显然没有完全达到投标书所约定的标准。原告则认为，双方已经签订了物业服务合同，就物业服务标准应以合同约定为准，与投标书无关。
庭审中，被告还提供小区业委会发出的一组公函及照片、原告的维修报告等，证明原告在管理过程中，严重违反物业合同的规定，在楼宇对讲系统、保安、门岗、小区管理设施、排水系统、消防设施等诸多方面存在严重问题，对维修基金等也未按照约定足额按时按照合同约定进入账户。小区经理频繁更换，影响了服务质量。原告则认为，照片等没有具体日期，不能说明问题。对小区内设施存在的问题，这些设施的维修需动用维修基金，原告已经向业委会提出报告，往来的公函等证明原告是尽了义务的。双方签订的合同中未约定保安人数，故被告认为原告擅自减少保安人数等缺乏依据。小区经理更换是由个人原因造成，也与业委会本身原因等有关。因原、被告双方交涉未果，被告遂未向原告支付2012年8月至2013年12月的物业管理费。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有上海市房地产登记簿、物业服务合同、物业管理服务补充协议等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。
本院认为，原告上海申大物业有限公司与上海市徐汇区四季园小区业主委员会、上海市徐汇区四季园小区业主大会签订的物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，应予履行。原告已按约履行了物业管理服务义务，被告作为接受了原告服务的业主，理应向原告支付相应的物业管理费。对于被告所提出的认为原告服务未达到合同约定标准的辩称，本院认为物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，因此被告虽然提供了照片等证明原告管理中存在的诸多问题，但上述证据的拍摄时点等无法全面、系统地反映原告提供的物业服务存在问题持续过程，对于被告提出的保安人数减少等，导致小区内治安案件高发，由于物业公司只承担一般意义上的保安责任，而非消灭一般违法犯罪活动。被告提供的证据也不足以证明原告在在履行保安职责过程中存在过错，故被告据此要求减少物业管理费等依据不足，故对被告的辩称本院不予采信。被告据此要求原告支付违约金和赔偿金以及返还已支付物业管理费的反诉请求亦缺乏事实和法律依据，对被告的反诉请求本院亦不予支持。原告要求被告支付物业管理费诉请，于法有据，本院依法予以支持。考虑到原告在后期的物业管理中，对物业管理中的问题原告也在与业委会处于交涉中，被告不支付物业管理费事出有因，故原告要求被告支付滞纳金之诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告沈皪于本判决生效之日起十日内支付原告上海申大物业有限公司自2012年8月至2013年12月止的物业管理费6，434.50元；
二、原告上海申大物业有限公司的其余诉讼请求不予支持；
三、反诉原告沈皪的反诉请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告负担3元，由被告负担22元，反诉案件受理费减半收取计51.60元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一四年六月五日
书记员 茅丽雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。