杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0111民初6322号
原告：浙江天意物业发展有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道春秋北路379号-7号205室。
法定代表人：叶军。
委托代理人：徐利康，该公司员工。
被告：富阳市富春街道虎山村经济合作社，住所地：杭州市富阳区富春街道孙权路3号二楼。
法定代表人：何乃忠，董事长。
委托代理人：龚振琳，浙江恩波律师事务所律师。
原告浙江天意物业发展有限公司（以下简称天意物业）与被告富阳市富春街道虎山村经济合作社（以下简称虎山村经合社）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法由审判员何建胜适用简易程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告天意物业的委托代理人徐利康和被告虎山村经合社的委托代理人龚振琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天意物业起诉称：2007年5月1日，原告与清风万和苑小区业主委员会签订物业管理服务合同。被告系坐落清风万和苑小区（原迎宾路47-8-9）305、307、309号的业主，在原告为清风万和苑小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应当切实履行小区物业管理合同，但被告从2012年5月1日起，无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约，原告曾多次催讨欠款，被告均未支付。现诉请法院，要求：1、判令被告支付原告2012年5月1日至2016年12月31日期间的物业费25683.12元，违约金13780元，合计39463元。2、本案诉讼费由被告承担。
原告天意物业为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、《前期物业服务合同》一份，证明天意物业与富阳市工贸资产经营有限公司房地产开发分公司签订了合约，约定由原告为清风万和苑小区提供前期物业管理服务，以及双方的权利和义务的具体约定。
2、催缴物业费通知书、催费函、催缴部通知单、韵达速递及照片一组，证明原告多次向被告催讨物业费用的事实。
3、查询记录单一份，以证明被告系涉案房产业主及本案所涉房产建筑面积。
被告虎山村经合社答辩称：一、被告已经将案涉物业出租给案外人富阳市天星广告有限公司方正祥，为查明本案事实，应追加承租人富阳市天星广告有限公司方正祥为被告。二、原告未以书面形式向被告催交过物业服务费。三、原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的服务期限已经届满。四、被告并没有恶意拖欠物业服务费，不应当支付相应的违约金。综上，请求法院依法判决。
被告虎山村经合社为证明其主张，向本院提交租赁协议书一份，以证明被告已将涉案物业已出租给案外人富阳市天星广告有限公司方正祥，双方约定租赁期内的一切费用包括物业费均由承租人承担的事实。
对原告天意物业提交的上述证据，被告虎山村经合社质证表示：证据1的三性没有异议，但认为前期物业服务合同的服务期限是2007年5月31日至首届业委会成立后的三个月，因此原告应当补充提供后续物业服务合同并由法院确定其真实性。本院审查后认为，原告天意物业提交的证据1，符合证据的基本特性，结合后续物业服务合同所载明的内容，可以认定原告为清风万和苑小区提供了物业管理服务，物业收费标准等内容由原告和开发商富阳市工贸资产经营有限公司房地产开发分公司签订的前期物业服务合同，以及原告和业委会签订的物业服务合同确定，对全体业主具有约束力，故予以认定。证据2的三性均有异议，认为被告从未收到过催缴函，也没有收到过快递单，而且认为原告所发的这些函件都是针对实际承租人的。本院审核认为，原告在被告涉案房产张贴催讨物业费通知，能达到原告向被告催讨物业服务费的待证目的，本院予以认定。证据3没有异议，故本院予以认定。
对被告虎山村经合社提交的证据，原告天意物业质证表示对其真实性不持异议，但认为原告只要求向业主主张权利，业主与承租人订立的租赁协议与本案无关。本院审核认为，被告的异议成立，故不予认定。
经审理，本院认定如下事实：
2007年4月11日，原告与开发商富阳市工贸资产经营有限公司房地产开发分公司签订前期物业服务合同一份，约定：原告天意物业为清风万和苑小区业主提供前期物业服务，委托管理服务期限自2007年5月31日至首届业主委员会成立后三个月，物业服务费收费标准为商业用房1.20元/平方米/月。合同未约定物业服务费交纳期限，但约定逾期交纳的，从逾期之日应按欠缴物业服务费总额的日千分之三向原告支付违约金。合同订立后，原告入驻富阳区富春街道清风万和苑小区，为该小区业主一直提供物业管理服务。
2016年6月25日，原告与杭州市富阳区清风万和苑业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定：原告天意物业为清风万和苑小区业主提供物业服务，委托管理服务期限自2016年7月1日至2018年6月30日，物业服务费收费标准为商业房为1.40元/平方米/月。物业服务费用每年度交纳一次，业主或物业使用人应在每年度的第一个月内履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日应按欠缴物业服务费总额的日千分之三向原告支付违约金。后原告天意物业继续为该小区提供物业服务。
被告虎山村经合社系清风万和苑小区沿街商铺富春街道迎宾路47-8号、47-9号业主，房屋建筑面积合计为356.71平方米。被告虎山村经合社自2012年5月1日至2016年6月30日期间共应交纳物业费21402.60元（356.71平方米×1.20元/平方米/月×50月）；自2012年7月1日至2016年12月31日期间共应交纳物业费2996.36元（356.71平方米×1.40元/平方米/月×6月），两笔合计24398.96元。
另查明，原告天意物业现仍在清风万和苑小区提供物业服务，并以张贴催交物业服务费通知单等方式多次向被告催讨物业服务费。2013年10月31日，被告虎山村经合社与富阳市天星广告有限公司方正祥订立租赁协议书一份，被告将涉案房产租赁给富阳市天星广告有限公司方正祥使用。现被告以已将案涉物业出租给案外人富阳市天星广告有限公司方正祥，要求追加承租人富阳市天星广告有限公司方正祥为被告，并依照租赁合同由承租人直接向原告支付物业费，以及承租人自行交纳门前三包费基本未享受原告物业服务等为由拒付物业费。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与开发商富阳市工贸资产经营有限公司房地产开发分公司签订的前期物业服务合同，以及原告与杭州市富阳区清风万和苑业主委员会签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。原告天意物业已按约在清风万和苑小区提供保安、保洁、绿化等各方面的物业服务，被告虎山村经合社系原告提供物业服务的受益人，被告作为清风万和苑小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费用。
关于被告认为已将案涉物业出租给案外人富阳市天星广告有限公司方正祥，要求追加承租人富阳市天星广告有限公司方正祥为被告，并依照租赁合同由承租人直接向原告支付物业费之抗辩意见。本院认为，租赁合同条款只约定“租期内的所有的水、电费、门前三包等其他费用由乙方（富阳市天星广告有限公司方正祥）自负，是否必然意味着本案物业费应由承租人负担尚不明确。更何况原告只主张业主即本案被告虎山村经合社支付物业费，并无不当。因此，被告该抗辩意见，本院不予支持。
关于被告认为原告未以书面形式向被告催交过物业服务费，即原告是否已完成诉前催收义务问题。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院一般应予支持。对于该条中的“书面催交“应包括张贴送达，原告已在被告所在物业的门牌号下方用张贴的方式送达物业服务费催收函件，并拍照留存，应当视为已完成诉前催收义务。因此，被告该抗辩意见，本院亦不予支持。
关于原告要求被告支付违约金之诉请，本院认为，原告在前期物业合同中并未明确物业费的支付期限，因此计算违约金缺乏相应依据。再则，物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，物业公司系经营主体，个别业主对物业服务合同的订立、效力以及履行所持异议不能代表其他业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，在业主和物业公司因物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费的情况下，对原告要求计收滞纳金的主张，本院不予支持。
综上，原告天意物业的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。被告虎山村经合社提出的合理部分抗辩意见，本院予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告富阳市富春街道虎山村经济合作社支付原告浙江天意物业发展有限公司自2012年5月1日至2016年12月31日期间的物业费24398.96元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告浙江天意物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费787元，减半收取393.50元，由原告浙江天意物业发展有限公司负担188.50元，被告富阳市富春街道虎山村经济合作社负担205元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交[浙江省杭州市中级人民法院开户行为中国工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68]。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 何建胜
二〇一六年九月七日
代书记员 倪 群