云南省江城哈尼族彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云0826民初96号
原告：朱桂平，男，汉族，1969年9月10日出生，初中文化，家庭住址：江西省吉安市新干县金川镇东门路**号，现住江城县，个体户。
委托诉讼代理人：龙倩，系云南国力律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。
被告：普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司。
营业场所：云南省普洱市江城哈尼族彝族自治县勐烈镇三国贸易城中国区1幢6-103号。
统一社会信用代码：91530826550106977H。
负责人：李伟忠，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张建平，系云南张建平律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原告朱桂平与被告普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司（以下简称至胜地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱桂平及其委托诉讼代理人龙倩、被告至胜地产公司的负责人李伟忠及其委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱桂平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖协议书》并自判决生效之日起30日内办理房屋产权证；2、判令被告支付原告自2016年7月9日起至2018年7月9日止违约金1,500,000元；3、案件受理费由被告负担。
事实和理由：2015年6月11日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，原告购买被告开发的位于江城县三国贸易城商铺，总价款为1,665,969元。协议签订后，原告按约定支付了全部购房款。协议约定，被告应当在2016年6月9日内办理产权过户手续，出现逾期一年有余，被告仍然未履行办证手续。根据协议约定，被告违约应当承担总房款30%的违约金500,000元，并每年支付违约金500,000元。现依法提起诉讼，请求判令被告承担并支付原告购房款30%的违约金500,000元，并自2016年7月9日起支付每年违约金500,000元，截止2018年7月9日，被告应当支付违约金合计1,500,000元。经原告多次找被告协商未果，遂起诉到法院。
被告至胜地产公司辩称，原告购买的房屋未能按时办证而要求被告承担的违约金过高，远远超过原告未能按时办理产权变更登记而遭受的实际损失。并且，因被告原因造成的逾期办证的期限远远短于原告所计算的期限，逾期办证的结果，并非完全由被告原因导致，因此，被告要求对原告诉请的违约金予以调减。1、根据法律规定，房屋买卖中土地及房屋的产权变更登记手续的办理义务人为房屋买受人，而出售人仅仅具有协助、配合义务。本案中，原告怠于向产权登记部门申请办理产权登记，应由其自身承担相应不利后果；2、目前，原告无法举证证明其购买的房屋因未能按约定办理产权变更登记而遭受的实际损失，根据相关法律规定，应当按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算违约金；3、原告取得被告交付的土地证及房产证原件后，若其已经完税并提交了全部材料而无法办理不动产登记，则是因为江城县人民政府及不动产登记部门的原因造成，并非被告的责任，被告不承担该因素造成无法办理变更登记的后果。综上，被告认为，原告主张的违约金数额过高且与客观实际不符，希望法院在查清本案客观事实的基础上，以银行同期贷款基准利率为准，以被告未能按时接触房产抵押登记手续而逾期向原告交付房产证的时间为限，计算被告应当承担的违约金数额。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被告应否代原告办理房屋产权变更登记？2、被告应否支付原告违约金1,500,000元？
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告举证：《房屋买卖协议书》原件一份。证明：2015年6月11日，原、被告双方签订房屋买卖协议，并约定双方权利义务和违约责任的事实。
经质证，被告对《房屋买卖协议书》的真实性予以认可，对合法性和待证事实不予认可。
本院认为，《房屋买卖协议书》系原、被告真实意思表示，房屋买卖行为不违反法律规定，对原、被告房屋买卖的事实，本院予以采信；但《房屋买卖协议书》中关于违约金的约定违反法律规定，本院不予采信。
2、原告举证：《收据》原件两份。证明：原告已将购房款全部支付被告的事实。
经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，但被告认为原告的《收据》不是发票，证明原告未完税。
本院认为，对《收据》载明的原告支付被告购房款共计1,677,956元的待证事实，本院予以采信。
3、被告举证：《三国贸易城租赁合同》复印件一份，《收据》、《转账凭证》原件各一份。证明：1、2013年11月14日，原、被告签订本案房屋租赁合同，约定被告将本案房屋租赁给原告经营、使用，租赁期限八年的事实；2、原告缴纳租金后，被告按约定将房屋交付原告使用的事实。
经质证，被告对《三国贸易城租赁合同》的真实性、合法性予以认可，对关联性和待证事实不予认可。
本院认为，该组证据与本案争议焦点无关，本院不予审查。
4、被告举证：《房屋买卖协议书》、《房产证》、《土地证》原件各一份。证明：1、被告出售给原告的房屋于2013年4月1日办理产权证；2、原、被告在签订买卖协议时，原告知晓本案房屋具备“两证”，且办理了抵押登记的事实；3、买卖协议中约定，被告解除房屋抵押后，由原告到相关部门办理产权变更手续，逾期办证的损失与被告无关；4、买卖协议中约定，房屋产权变更发生的费用由原、被告双方各自缴纳。
经质证，原告对该组证据的“三性”予以认可，但对待证事实不予认可。
本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。
5、被告举证：《土地证、房产证领取台账》原件一份。证明：2017年4月24日，原告到被告处领取房产证和土地证原件的事实。
经质证，原告对该组证据的“三性”予以认可，但对待证事实不予认可。
本院认为，该组证据有原告的签名及捺印，内容客观真实，本院予以采信。
6、被告举证：《普洱至胜房地产开发有限公司三国贸易城项目未办理不动产权证情况说明》复印件一份。证明：逾期办证是政府部门造成的，被告积极改进后，现已经重新办证的事实。
经质证，原告对该组证据不知情，对“三性”不予认可。
本院认为，该组证据与本案争议焦点无关，本院不予审查。
在诉讼过程中，本院依职权向中国人民银行江城县支行发出《协助查询函》，查询计算关于1,665,969元自2016年6月9日起至2017年4月24日止中国人民银行金融机构逾期贷款利息。中国人民银行江城县支行向本院作出《复函》，根据《金融机构人民币贷款基准利率调整表》（2015年10月24日）同期利率，一年期利息计算1,665,969元自2016年6月9日起至2017年4月24日止的贷款利息为64,216.16元。
经质证，原告不予认可；被告予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告通过协商，于2015年6月11日签订《房屋买卖协议书》，原告购买被告开发的位于江城县三国贸易城商铺，总价款为1,665,969元。协议约定：原告于签订协议之日支付被告1,065,969元，余款600,000元于2016年6月9日前一次性付清。被告应当在2016年6月9日前将房屋抵押予以解除，并办理完成产权变更过户手续。逾期超过30日，被告应当支付原告购房款30%违约金500,000元。若被告一直不能办理产权变更手续，则被告按每年500,000元违约金赔付原告，直至办理产权变更手续。被告在解除抵押之后，原告应积极配合到相关部门办理房产过户手续，如原告不积极主动办理产权过户手续，逾期办理产权过户手续造成的损失与被告无关，被告不承担违约责任。因房屋产权转移产生的税费，按国家规定由双方各自承担属于自己缴纳的部分。
另查明：协议签订后，原告按约定支付了被告全部购房款。被告于2017年4月24日，将本案房屋不动产权抵押解除，并将房产证和土地证原件交给原告。原、被告至今未缴纳房屋买卖中各自应当缴纳的相关税费，且未向政府相关部分提交办证材料。原、被告至今未办理房屋产权变更手续。原、被告未签订《办理房屋产权登记授权委托书》。根据《金融机构人民币贷款基准利率调整表》（2015年10月24日）同期利率，一年期利息计算1,665,969元自2016年6月9日起至2017年4月24日止的贷款利息为64,216.16元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定履行自己的义务。”本案中，原、被告双方应当按照《房屋买卖协议书》的约定，履行办理房屋产权变更登记手续的义务。原、被告未签订《办理房屋产权登记授权委托书》，办理房屋产权变更登记手续应当由原、被告双方共同完成，并非被告单独的义务。故，原告要求被告代原告办理房屋产权变更登记的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告未按约定于2016年6月9日前将房屋抵押予以解除，被告的行为构成违约，被告应当承担违约责任。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告约定：被告应当支付原告购房款30%违约金500,000元过分高于造成的损失，被告请求人民法院予以适当减少的辩称，有事实和法律依据，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，原、被告约定的违约金过分高于造成的损失，原告又未能提供证据证明因被告逾期解除房屋抵押而遭受损失的具体数额。故，应当按照已付购房款总额1,665,969元，参照中国人民银行规定的2015年10月24日金融机构贷款基准利率4.35%标准计算违约金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告于2017年4月24日，将本案房屋不动产权抵押解除，并将房产证和土地证原件交给原告。原告取得房产证和土地证原件后，原、被告未按合同约定，至今未缴纳房屋买卖中各自应当缴纳的相关税费，且未向政府相关部分提交办证材料。原、被告至今未办理房屋产权变更手续的责任系双方共同导致，原、被告双方应当各自承担相应的责任。因此，被告违约的时间为2016年6月9日起至2017年4月24日止。故，原告要求被告支付自2016年7月9日起至2018年7月9日止违约金1,500,000元的诉讼请求，本院予以部分支持自2016年6月9日起至2017年4月24日止，购房款总额1,665,969元，按照金融机构贷款基准利率4.35%标准计算的违约金64,216.16元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告朱桂平和被告普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司于判决生效之日起30日内共同履行《房屋买卖协议书》中约定的缴纳税款义务，并向不动产登记部门提交办理房屋产权证变更登记材料，将位于江城县三国贸易城商铺的不动产权证过户登记到原告朱桂平名下；
二、被告普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司于判决生效之日起30日内支付原告朱桂平违约金64,216.16元；
三、驳回原告朱桂平的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18,300元，减半收取9,150元，原告朱桂平负担8,758元，被告普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司负担392元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
审判员 史 睿
二〇一八年五月二十二日
书记员 罗智宸