重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第01847号
原告蔡波，男，1973年9月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人刘智全，重庆海外律师事务所律师。
被告姚华，男，1982年12月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人莫梦觉，重庆鼎凌律师事务所律师。
委托代理人向世芳，重庆鼎凌律师事务所实习律师。
原告蔡波诉被告姚华房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由代理审判员赵文康独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员马忆群担任法庭记录。原告蔡波的委托代理人刘智全，被告姚华及其委托代理人莫梦觉、向世芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡波诉称，2014年2月18日，蔡波与姚华签订《门市租赁合同》约定蔡波将位于重庆市渝中区解放东路159号负一层6号的房屋出租给姚华，租期10年，其中2014年4月2日至2017年4月19日期间的租金为32880元每月，租金每月提前10天支付，姚华缴纳保证金32880元，若姚华逾期缴纳租金，则每逾期一天，支付违约金1000元，延期超过一个月的，除收取违约金外，蔡波有权收回门市，并且不退还保证金。合同签订后，蔡波按约将房屋交付姚华使用，但姚华自2014年10月21日开始拒不支付相应租金。截止2015年1月5日，姚华共欠租金84392元，经蔡波多次催告姚华仍拒付租金，姚华的行为严重侵害了蔡波的合法权益，为此，蔡波特诉至法院请求判令：一、姚华立即腾空返还位于重庆市渝中区解放东路159号负一层6号房屋（建筑面积822平方米），并从2015年1月6日起按每月32880元为标准支付房屋占用费直至房屋返还之日；二、姚华支付2014年10月21日起至2015年1月5日的租金84392元，并支付按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金，直至付清为止。
被告姚华辩称，姚华与蔡波签订涉案房屋的租赁合同属实，姚华租赁该房屋是用于经营餐饮。姚华从2014年10月起未支付租金属实，但具体原因如下：一、在承租期间，蔡波提供门市存在质量及安全问题，导致无法营业，姚华自2014年10月起停止支付租金系正当行使抗辩权，不构成违约，蔡波不享有合同解除权，对于本案合同的解除，姚华表示同意解除，但该合同解除是双方的协商解除，并不是基于法定解除，同时姚华同意将涉案房屋返还给蔡波；二、门市无法营业系蔡波的不作为所致，因此，在未营业期间应当予以免收租金，同时合同解除后姚华也不应支付房屋占有使用费。即使最终法院只认定减少租金，需姚华支付部份租金的，该部份也应当抵扣姚华由此产生的部分经济损失，故姚华对蔡波要求支付租金的请求不予认可。综上所述，请求法院驳回蔡波的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月18日，蔡波（甲方）与姚华（乙方）签订《门市租赁合同》约定将位于渝中区解放东路159号负1层6号共计822平方米房屋租赁给姚华使用，合同约定：“１、租金：2014年4.20-2017.4.19期间租金为每月32880元……；2、租期为2014年4月20日至2024年4月19日止，共计10年；3、付款方式：前2年按月提前十天支付，后8年按季度提前10天支付……乙方应按时缴纳租金，每逾期一天，需向甲方支付壹仟元罚金。若延期一个月，除交罚金外，甲方有权收回门市，并不退还保证金。……7、租赁期间，乙方负责房屋水、电系统等附属设施的维修、清洁、保养。租期满后乙方应按时将房屋及附属设施完好无损的交还给甲方。……”上述合同签订后，蔡波于当日将房屋交付姚华使用，姚华对房屋进行装修，并支付相应租金。
2014年10月21日起，姚华开始停止支付涉案房屋租金。2014年12月29日，蔡波委托律师通过快递邮寄向姚华发出律师函载明：“一、您迟延支付租金，严重侵害了委托人权益。2014年2月18日，委托人与您签订《门市租赁合同》。该合同约定，委托人将位于重庆市渝中区解放东路159号负一层6号的房屋出租给您，租期10年；其中2014年4月20日至2017年4月19日期间租金为每月32880元，租金每月提前10天支付；您缴纳保证金32880元。惹您逾期缴纳租金，则每逾期一天，支付违约金1000元，延期超过一个月的，除收取违约金外，委托人有权收回门市，并且不退还保证金。该合同签订后，委托人按约交付了房屋。但您至今已经逾期多月未支付租金，已经严重侵害委托人权益。二、请您于2015年1月5日前，向委托人支付全部欠付租金65760元及违约金。若您届时未付清，委托人于2015年1月5日起即解除与你签订的上述《门市租赁合同》，请您在2015年1月10日前腾空搬离上述房屋，并返还给委托人及结清租金等费用。否则，本所将接受委托人委托，采取法律途径，依法追究贵司违约责任，维护委托人的合法权益。”庭审中，姚华认可收到该律师函。
上述函件发出后，姚华仍未支付蔡波拖欠租金，2015年1月29日，蔡波以本案诉求诉至本院。
上述事实,有《门市租赁合同》、《律师函》等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，蔡波与姚华对双方签订的《门市租赁合同》均无异议，该合同系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。在蔡波将涉案房屋交付姚华使用后，姚华应依照合同约定向出租人蔡波支付相应租金。因姚华未按照合同约定支付租金，蔡波通过律师函催告姚华于2015年1月5日前支付租金，若逾期不支付租金则双方合同于2015年1月5日解除符合法律规定，鉴于姚华在收到律师函后逾期仍未支付租金，故本院对双方合同于2015年1月5日解除予以确认。双方合同已经解除，姚华现占有出租房屋已无法律依据，应将涉案房屋返还。对于姚华辩称因出租房屋不能正常使用而应由蔡波赔偿经济损失的问题。本院认为，本案中双方当事人对房屋漏水状况及原因存在较大争议，姚华关于经济损失的主张可另案进行处理。关于蔡波请求支付的费用问题，本院评析如下：1、姚华系从2014年10月21日起未支付租金，双方合同于2015年1月5日解除，故姚华需支付蔡波2014年10月21日至2015年1月5日的租金，根据双方合同约定的租金标准，本院将该部分租金计算为32880÷30×77=84392元。2、双方合同于2015年1月5日解除后，姚华一直占有、使用涉案房屋，现蔡波请求参照租赁合同标准计算房屋占有使用费符合法律规定，本院对此予以主张，房屋占有使用费的支付时间截止姚华将涉案房屋返还蔡波之日。3、关于违约金问题，双方在合同当中有姚华每逾期支付租金一天，需向蔡波支付壹仟元罚金的约定，但该标准明显过高，现蔡波主动调整请求将违约金按姚华所欠租金为基数以中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算，结合本案实际情况，本院对蔡波关于违约金的请求予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告姚华于本判决书生效之日起十五日内将位于重庆市渝中区解放东路159号负1层6号房屋（建筑面积822平方米）腾空返还给原告蔡波；
二、被告姚华于本判决书生效之日起十五日内支付原告蔡波2014年10月21日至2015年1月5日的租金84392元；
三、被告姚华于本判决收生效之日起十五日内支付原告蔡波从2015年1月6日起按32880元每月计算的房屋占有使用费，该费用支付至被告姚华将房屋返还给原告蔡波之日止；
四、被告姚华于本判决书生效之日起十五日内支付原告蔡波以84392元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的违约金，该违约金从2015年1月6日起计算至被告姚华将所欠租金付清为止。
案件受理费减半收取5937元，由被告姚华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 赵文康
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 马忆群