重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01435号
上诉人（一审被告）重庆市垫江房地产有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇南内街31号，组织机构代码20865022-1。
法定代表人孔德余，该公司总经理。
委托代理人闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）汪淑芳，女，1973年9月1日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人王德文，重庆贤正律师事务所律师。
上诉人重庆市垫江房地产有限责任公司（以下简称垫江房地产公司）因与被上诉人汪淑芳商品房预售合同纠纷一案，不服垫江县人民法院（2015）垫法民初字第00301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年3月22日，汪淑芳与垫江房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定汪淑芳购买垫江房地产公司开发的位于垫江县桂溪镇南外街“西欧花园垫江商业大厦”（以下简称垫江商业大厦）2层206号摊位，房屋总价款100634元。合同还约定了垫江房地产公司应当在2007年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给汪淑芳，并约定：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。办理合同登记备案和《房地产权证》，由甲方（即垫江房地产公司）到房地产交易管理部门办理……如因甲方的责任，致使乙方（即汪淑芳）不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理……3、协商解决。”2007年3月22日，汪淑芳支付全部购房款100634元。2007年4月30日前，垫江房地产公司将房屋交付给汪淑芳。因垫江房地产公司未按照合同的约定办理房屋产权证书，汪淑芳遂诉至一审法院，请求判令垫江房地产公司支付逾期办理房地产权证的违约金25661元，本案的诉讼费用由垫江房地产公司承担。
一审法院另查明：2006年1月16日，重庆市国土房管局发出《重庆市国土房管局关于加强商服用房销售及交易权属登记管理若干问题的通知》（渝国土房管发（2006）22号），该通知严禁商服用房类的商场、农贸市场在预售期间分零销售。2009年10月15日，重庆市国土房管局发出《重庆市国土房管局办公室转发关于加强商场农贸市场办公用房权属分割行为管理的通知》（渝国土房管办发（2009）85号），该通知同意商服用房类的商场、农贸市场在预售期间分零销售，但需经相关部门批准。
垫江房地产公司一审辩称：1.对合同约定的购房时间、交付时间、办理房产证期限没有异议；2.我公司没有按照约定办理房产证是由于办证机构的原因，故依合同法相关规定，请求免除2014年9月25日前的违约责任，我公司愿意承担从2014年9月25日至办理好房产证期间的违约责任。
一审法院认为，汪淑芳与垫江房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，合法有效。双方理应按照约定全面履行合同义务，现汪淑芳已履行了支付购房款等全部义务，垫江房地产公司虽将房屋交付给了汪淑芳占有、使用，但垫江房地产公司还应按约履行为汪淑芳办理房产登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房产登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。汪淑芳要求垫江房地产公司支付逾期办理房地产权证违约金的主张符合法律规定，予以支持。汪淑芳本次诉讼主张违约金计算至2014年12月29日，对于此后的违约金，汪淑芳可以另案主张。从2007年4月30日至2014年12月29日，扣除双方合同约定的办理房地产权登记受理单的宽限期60日，垫江房地产公司逾期2740天。双方在合同中未对违约金的数额以及计算标准进行约定，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，经核算，垫江房地产公司应当支付给汪淑芳的违约金高于汪淑芳在本案中的诉讼请求。汪淑芳诉请违约金25661元，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，故垫江房地产公司应向汪淑芳支付违约金25661元。垫江房地产公司辩解系办证政策变化而造成迟延办证，并请求免除2007年6月30日至2014年9月25日期间的违约责任，但该事实不能构成垫江房地产公司免责的理由，对其请求不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：垫江房地产公司在判决生效后十日内支付给汪淑芳逾期办证违约金25661元。一审案件受理费442元，依法减半收取221元，由垫江房地产公司负担。
垫江房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判垫江房地产公司承担自2014年9月25日起的迟延办证违约责任。主要事实和理由为：1.我公司在2005年10月12日即取得了本案商品房的预售许可证，但因重庆市国土房管局于2006年11月16日发布渝国土房管发（2006）22号文件，导致涉案商品房不能办理产权证书，直至2009年10月15日该局发出渝国土房管办发（2009）85号文件才重新规定可以办理产权登记。该情况属于无法预见、无法避免、不能克服的客观情况，故我公司不应承担此期间的违约责任。2.垫江县纠风办对网友“小倚”的回复等证据证明，我公司在渝国土房管办发（2009）85号文件发布后，按规定为垫江商业大厦办齐了产权分割要件，并向垫江县房产测量所报送了垫江商业大厦产权分割面积测绘申请，该所于2014年7月25日才出具垫江商业大厦负一、二层面积分割测绘报告，故该期间我公司不应承担违约责任。同时，双方签订的合同约定商品房交付使用后60日内办理《房地产权证》，因此我公司应自2014年9月25日起承担逾期办证的违约责任。3.一审判决确定的违约金过高，汪淑芳也未举示证据证明相关损失，对违约金的计算标准应予调整。
汪淑芳答辩称：1.渝国土房管发（2006）22号文件发布时间早于双方签订《商品房买卖合同》的时间，且双方签订的合同没有约定政策变化是垫江房地产公司的免责事由，故垫江房地产公司认为系政策变化导致不能办证、其应免责的理由不能成立。2.垫江房地产公司举示的《垫江县纠风办对网友“小倚”的回复》上没有相关部门的签名盖章，我无法确认其真实性。3.一审判决确定的违约金只是本金的20％左右，并不违反法律规定。请求驳回垫江房地产公司的上诉请求，维持原判。
二审中，依垫江房地产公司申请，本院依法就本案相关事实向垫江县土地房屋权属中心调查取证，该中心主任熊某某证实：1.垫江商业大厦的房产总证已在几年前办理，垫江房地产公司在2006年至2009年期间曾申请对垫江商业大厦进行测绘，但渝国土房管发（2006）22号文件禁止对商服用房分零销售，因此未予测绘。垫江房地产公司于2014年再次提出测绘申请，我们于2014年7月25日出具了测绘报告并将其交给了垫江房地产公司，自此垫江商业大厦就完全具备了办理产权证书的条件。2.《垫江县纠风办对网友“小倚”的回复》的内容属实。
垫江房地产公司质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但我公司第二次提出测绘申请的时间是在2010年2月。汪淑芳质证称：对该证据的真实性没有异议，但垫江县土地房屋权属登记中心与本案有利害关系，对其工作人员陈述内容的真实性有异议，该证据与本案亦不具有关联性。本院经审核后认为，汪淑芳虽对垫江县土地房屋权属登记中心工作人员陈述内容的真实性有异议，但并未举示反证证明，该证据系本院依法向相关职能部门调取，故对其证明力予以确认。
本院二审查明：垫江房地产公司于2005年10月12日取得了西欧花园垫江大厦的商品房预售（预租）许可证（证号：垫国土房管2005预字第10号）。垫江房地产公司在2006年至2009年期间曾申请对垫江商业大厦进行测绘，但因渝国土房管发（2006）22号文件禁止对商服用房分零销售，相关部门在当时未予测绘。2014年7月25日，垫江县土地房屋测量所出具了垫江商业大厦的测绘报告并将其交给了垫江房地产公司，自此，垫江商业大厦完全具备了办理产权证书的条件，但垫江房地产公司至今未申请办理涉案房屋的产权证书。
另查明：2013年9月16日，垫江县人民政府纠风办对网友“小倚”所反映的“垫江重百商铺产权证7年没下文”进行回复，主要内容为：因重庆市国土房管局于2006年11月16日发布的渝国土房管发（2006）22号文件，导致购买垫江商业大厦商服用房的购房户未办理产权证。直到2009年10月15日，重庆市国土房管局发出（渝国土房管办发（2009）85号文件，允许对已竣工商服用房进行权属分割，但需经相关部门批准。开发商按照该文件的规定，向相关部门请示权属分割，垫江县贸易委员会于2009年12月31日同意了对垫江商业大厦负一层、一层、二层等商业用房进行权属分割，消防、建设、规划等部门相继同意对其进行权属分割。因对分零销售的商服用房类的商场进行面积测绘和权属登记在该县尚属首例，县土地房屋权属登记中心以及垫江县房产测量所相关人员向重庆市国土房管局和重庆市国土资源和房屋勘测规划院有关领导咨询后，正加紧对西欧花园部分商业用房的面积进行测绘。待垫江县房产测量所对垫江大厦负一层、一层、二层摊位的面积测绘完毕并出具测绘报告后，开发商将通知业主提交资料，尽快为其代办房地证。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，按照垫江房地产公司与汪淑芳签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定，垫江房地产公司应于商品房交付使用后60日内，办理涉案房屋的《房地产权证》。根据本案查明的事实，垫江房地产公司在2006年至2009年期间曾申请对垫江商业大厦进行测绘，但因渝国土房管发（2006）22号文件规定禁止对商服用房分零销售，相关部门未对垫江商业大厦的商业用房进行测绘，进而导致涉案房屋未能办理产权证书。在重庆市国土房管局于2009年10月15日发出渝国土房管办发（2009）85号文件允许对已竣工商服用房进行权属分割销售后，垫江房地产公司按照该文件的规定，向相关部门请示对垫江商业大厦负一层、一层、二层等商业用房进行权属分割，并于2009年12月31日后相继取得垫江县贸易委员会、消防、建设、规划等部门的同意。因对分零销售的商服用房类的商场进行面积测绘和权属登记在该县尚属首例，垫江县土地房屋权属登记中心以及垫江县房产测量所相关人员向重庆市国土房管局和重庆市国土资源和房屋勘测规划院咨询后，于2014年7月25日出具了垫江商业大厦的测绘报告，自此本案诉争房屋才完全具备了办理产权证书的条件。上述事实表明，在2014年7月25日之前，垫江房地产公司为办理涉案房屋的产权证书积极向相关部门进行了申请，未能办理产权证书的原因在于政策因素及相关部门工作程序所致，对垫江房地产公司而言，属不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，依法应免除垫江房地产公司在此期间的违约责任。垫江房地产公司认为其不应承担2014年7月25日前的逾期办证违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。垫江县房产测量所于2014年7月25日出具了垫江商业大厦的测绘报告并将其交给了垫江房地产公司，此时本案诉争房屋已完全具备了办理产权证书的条件，但垫江房地产公司未申请办理，因此垫江房地产公司应自此时起承担逾期办理产权证书的违约责任。垫江房地产公司认为其应自2014年9月25日起承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。汪淑芳在本案中的诉讼请求为要求垫江房地产公司向其支付计算至起诉之日止（即2014年12月29日）的违约金，故垫江房地产公司在本案中应承担逾期办证违约金的期限为2014年7月25日至2014年12月29日。双方在合同中未对违约金的数额以及计算标准进行约定，汪淑芳亦未举示证据证明其因垫江房地产公司违约行为所致的损失数额，因汪淑芳实际占有、使用了本案诉争房屋，综合双方履行合同的情况，本院确定垫江房地产公司按照以已付购房款100634元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向汪淑芳支付逾期办理房屋产权证书的违约金。因此，垫江房地产公司应向汪淑芳支付违约金2409.89元（违约金计算方式：以100634元为基数，自2014年7月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2014年12月29日止）。综上所述，因本案在二审中出现新证据，导致一审法院认定的案件事实发生改变，故本案依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市垫江县人民法院（2015）垫法民初字第00301号民事判决。
二、重庆市垫江房地产有限责任公司在本判决生效后十日内向汪淑芳支付逾期办证违约金2409.89元。
三、驳回汪淑芳其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费442元，减半收取221元；二审案件受理费442元，共计663元，由汪淑芳负担563元，由重庆市垫江房地产有限责任公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 高 鹏
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 余婷婷