山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民三终字第348号
上诉人（原审原告）：平邑县铜石镇金山庄村民委员会。
法定代表人：林存，村委主任。
委托代理人：岳祥运，山东华拓律师事务所律师。
委托代理人：陈春健，平邑县平邑第二法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：辛荣，女，1970年12月26日出生，汉族，农民。
委托代理人：马庆生，山东平大律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：林化生，男，1965年8月20日生，汉族，农民。
委托代理人：李志前，山东东蒙律师事务所律师。
上诉人平邑县铜石镇金山庄村民委员会因农业承包合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2013）平商初字第937号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院判决认定，2003年年底，平邑县铜石镇西点村、东点村、东山村、小北山村四个自然村合并为一个行政村，名为平邑县铜石镇金山庄村民委员会。其中原西点自然村为平邑县铜石镇金山庄村民委员会二组。原西点村有院落一处，东西长、南北宽均为50米，该院落北有旧房十三间。其中东边三间原是西点村委办公室，西边十间是原西点村学校教室。2003年四个自然村合并，本村学生到昌里上学，该房屋屋脊坍塌，无人管理，该十三间房屋破旧闲置。2009年12月份，西点村主持工作的林化兆召集村民、党员代表研究，有意对外承包。2010年2月30日（2010年2月实为28天），原告的村委委员林化兆（主持西点村工作）代表原告与辛荣签订了承包合同，合同内容为：“甲方铜石镇金山村，乙方铜石镇村民，为了更好地管理村空闲院落，增加使用价值，经村两委研究，村民代表通过，将原办公室公开承包，经甲、乙双方平等协商制定条款如下：一、村委原办公室一处房屋已破旧，承包给乙方管理使用。二、院落东至路，西至路，南至路，北至街，长50米，宽50米。三、承包期为三十年，自2010年2月30日至2041年2月30日止。四、承包费三十年为叁万元，每十年支付壹万元。五、合同签订支付前十年承包费壹万元。六、双方不得违约，如有违约，违约方赔付另一方叁拾万元。七、合同到期后地面附着物及建筑物按市场价给乙方论价。八、房产证有村委办理。落款甲方：铜石镇金山村二组，法定代表人林化兆签名，乙方：铜石镇金山村民辛荣签名”。平邑县铜石法律服务所作为见证人在合同上盖章“见证”，合同上加盖了原告平邑县铜石镇金山庄村民委员会的公章。合同签订后林化生以辛荣的名义向平邑县铜石镇金山庄村民委员会缴纳承包费10000元。2011年春天，第三人林化生对该房屋进行了填坑、建院墙、按大门、房顶挂瓦等修缮、建设。庭审中被告提供支付修缮费用单据计63967元。
2011年2月30日（2011年2月实为28天），被告辛荣及第三人共同协商，辛荣退出合同，原告平邑县铜石镇金山庄村民委员会与第三人林化生重新签定了一份与原合同权利、义务一致的合同，第三人林化生继续履行该合同。同时经平邑县铜石镇司法所公证，加盖了平邑县铜石镇金山庄村民委员会公章。2011年4月平邑县铜石镇金山庄村民委员会改选，林存为原告方法定代表人。原告于2011年12月以其诉求诉至本院。
同时查明，本案被告辛荣系山东省龙口市人，因经营与第三人林化生认识，约定辛荣来平邑共同投资。辛荣与原告签订合同，后又将合同约定的权利、义务转移给第三人林化生，对该事实被告辛荣及第三人林化生均予确认。
原审法院判决认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案合同是承包合同还是租赁合同；二、2010年2月原告平邑县铜石镇金山庄村民委员会与被告辛荣签订的合同是否有效，应否解除；三、2011年2月原告平邑县铜石镇金山庄村民委员会与第三人林化生签订的合同是否有效。
一、该案合同是否是租赁合同。所谓租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金、租期届满交付租赁物的合同。而承包合同则不是《合同法》明确规定的一类合同，内容上综合了几类不同典型的合同，二者主要区别在于租赁合同签订的目的是出租方将一个有形的标的物作为租赁物交付给承租方管理使用，它不具有经营权，二承包合同则不一定存在一个实际的标的物，他强调的是承包人的经营管理权，它包括占有、使用、收益。该案从原、被告、第三人签订的合同所约定的权利、义务看，原告只是将原村委办公室一处，承包给被告、第三人管理使用，承包期限三十年，承包费三万元，从该合同内容上看，该合同更符合房屋租赁合同的特征，实质上应是租赁合同。租赁合同对承租人资格没有限制性规定，原告将村集体财产对外租赁，非集体成员也可参与竞标，被告辛荣参与租赁并无不可。
二、从合同形式看，本案中林化兆代表原告方签订合同，从平邑县铜石镇党委出具的证明来看，林化兆当时任村支部委员、主持西点村工作，依据各当时各自然村经济、计划生育、房屋、宅基地等方面基本独立的现状，林化兆组织实施签订合同的行为是其在权限范围内行使职权的行为。2009年12月30日，原告二组林化兆组织党员干部群众代表会议研究学校对外承包租赁的议题，履行了相关程序，其代表村委与被告辛荣于2010年2月所签订的合同为有效合同。
三、2011年2月第三人林化生与原告签订的合同，是在原合同的基础上签订的，两份合同均经铜石镇司法所见证，经合法程序加盖的村民委员会公章，且经得被告辛荣确认、认可，应视为原合同的延续、补充，原、被告双方及原告与第三人林化生签订的合同不存在恶意串通及损害集体利益等情形。原告诉称该合同的签订没有召开两委会、党员、村民代表大会讨论通过，违反法定程序，应为无效的抗辩主张，没有事实依据。该规定是对内部议事程序的有关规定，至于需决定事项是否履行了以上程序，法律并未规定合同另一方当事人必需明知，必须参与，只要原被告签订合同时加盖村委公章，对合同另一方当事人来讲则应推定为村委作为合同的一方当事人也完成了法律规定的议事程序，至于该程序有瑕疵，不影响合同的成立。该合同的签订是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，当事人双方签订的两份合同均为有效合同，原告请求该合同违反法定程序、合同无效、应予解除的请求，并未提供其他证据加以证明，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于两次合同的签订日期写为2月30日是常识性疏忽错误，合同瑕疵不影响合同的效力。依据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。综上，本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第二百一十二条、二百一十三条、第二百一十四条之规定，判决如下：驳回原告平邑县铜石镇金山庄村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
平邑县铜石镇金山庄村民委员会上诉称，上诉人与被上诉人所签合同为无效合同，该村民集体财产未经法定程序表决通过即对外承包，程序违法，被上诉人把承包经营权转让给第三人，对其主张第三人未提供证据证实，一审认定两份承包合同为有效合同错误，严重侵害村集体利益，请求依法撤销原判，予以直接改判或发回重审。
被上诉人林化生答辩称，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，请求维持原判。本案是房屋租赁合同，不是农业承包合同。签订合同是否经村民代表大会通过不影响合同效力，该合同是林化生履行的，辛荣享有的权利、义务一并转让给林化生享有。
被上诉人辛荣未到庭答辩。
本院查明的事实和原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与二被上诉人签订的承包合同，约定将闲置的原村委办公室、学校教室租赁给被上诉人使用，合同内容符合房屋租赁合同的构成要件，名为承包，实为租赁。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，原审据此认定该租赁合同超过20年的约定部分无效正确。
上诉人与被上诉人辛荣所签合同于2011年2月以三方协商变更为被上诉人林化生租赁使用，自此辛荣所签租赁合同即不再实际履行，上诉人要求确认与辛荣所签合同为无效合同已无实际意义。上诉人与林化生所签合同，加盖了上诉人的公章，且经平邑县铜石镇司法所见证，上诉人未提供证据证明该合同存在恶意串通及损害集体利益等情形，合同签订是否经过民主议定程序属管理性规定，并非效力性规定，因此原审法院对上诉人要求确认合同无效的主张不予采信正确。
综上，原审认定事实清楚，适用法律部分正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人平邑县铜石镇金山庄村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马凤霞
审 判 员 何 江
代理审判员 蒋文静
二〇一五年五月五日
书 记 员 周 萍