广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第2890号
原告王玉雄，男，1974年9月4日出生，汉族，农民，住广西荔浦县。
委托代理人邓贤臣，南宁市阳光法律事务所法律工作者。
被告李焕森，男，1956年11月15日出生，瑶族，个体户，住广西永福县。
委托代理人胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
原告王玉雄与被告李焕森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月16日公开开庭进行审理。原告王玉雄之委托代理人邓贤臣与被告李焕森之委托代理人胡丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉雄诉称：2013年7月18日，原告与被告签订一份《买卖房屋合同》，约定，被告将其位于南宁市西乡塘区火炬路17号金达花园13栋2单元3层302号的住宅房屋一套（建筑面积129.48平方米，房屋所有权证号为邕房权证字第××号）及非住宅底层5号杂物房一间（建筑面积16.75平方米，房屋所有权证号为邕房权证字第××号）出卖给原告，总价款680000元。其中，定金330000元，余款350000元待办理房屋过户登记手续之日支付。被告应自收到原告支付的定金330000元之日起60日内与原告到南宁市房产局办理房屋过户登记手续，将房屋交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了定金330000元，但直至今日，被告未办理房屋过户登记，亦未将房屋交付给原告。原告多次上门，被告却避而不见，甚至将房屋出租给他人使用，严重损害了原告的合法权益。因此，为维护自身合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《买卖房屋合同》；2、被告向原告双倍返还定金660000元并承担本案诉讼费用。
被告李焕森辩称：1、被告同意解除与原告签订的《买卖房屋合同》。2、原告要求被告双倍返还定金660000元没有法律依据，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金数额可由当事人自行约定，但不能超过合同总标的额的20%，因此，超出20%的部分应为购房款，解除合同后，被告应如数返还，20%以内的数额是否属于定金以及应如何返还，由法院依法裁判。
经审理查明：2013年7月18日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《买卖房屋合同》一份，约定，被告将位于南宁市西乡塘区火炬路17号金达花园13栋2单元3层302号的住宅房屋一套及非住宅地面一层5号杂物房一间按照现状出卖给原告。住宅房屋的建筑面积为129.48平方米、房屋所有权证号是邕房权证字第××号，非住宅杂物间的建筑面积为16.75平方米、房屋所有权证号是邕房权证字第××号。房屋转让总价款为680000元。合同第二条第2款约定：“2、本合同签订之日5日内乙方支付买卖房屋定金（现金）人民币叁拾叁万元（￥330000.00）给甲方，待双方到南宁市房产局办理过户登记手续当日由乙方将剩余房价款人民币叁拾伍万元（￥350000.00）一次性结清给甲方。”第三条约定：“1、乙方支付买卖房屋定金给甲方之日起60日内，由甲方和乙方共同到南宁市房产局办理房屋过户登记，办理登记过户之前该房屋原所欠的各种规费均由甲方清偿，属于办理过户登记当日发生的所有费用（含各种税金）全部由乙方承担。2、本合同签订之前甲方已经将该房屋出租给他人居住，因此，甲方应在收到乙方33万元定金之日起60日内将该房屋交付给乙方。”第四条“违约责任”第2款约定：“2、在办理过户登记时，如果因为该房屋有纠纷、有抵押或有被法院查封等导致不能办理过户登记的，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方定金外，还应按已付定金总额的100%赔偿乙方的经济损失。”双方同时就其他事项进行了约定。合同签订当日，被告出具《收条》一份，载明“收到王玉雄交来买房定金（现款）人民币壹拾万元”。次日，被告出具《收条》一份，认可“收到王玉雄付来买房定金（现金）人民币壹拾叁万元正”。2013年7月21日，被告出具一份《收条》，确认“今收到王玉雄付来购房定金（现金）人民币壹拾万元正”。
2014年5月11日，被告出具《承诺书》一份，内容是：“2013年7月18日签订的《买卖房屋合同》，本人承诺在2014年12月底前将本人位于南宁市火炬路17号金达花园13栋二单元302号住宅一套和5号杂物房一间过户登记到王玉雄的名下。特此承诺。承诺人：李焕森，2014年5月11日。”
由于未能办理过户手续，原告起诉至法院，提出前述诉讼请求。
庭审中，被告自认，因被告与案外人存在经济纠纷，在与原告签订《买卖房屋合同》之后，房屋即被法院查封，因此无法继续履行合同。
本院认为：原、被告签订的《买卖房屋合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应依约行使权利、履行义务。现原、被告均要求解除双方签订的《买卖房屋合同》，本院予以确认。
《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《买卖房屋合同》的标的额为680000元，据此，定金数额至多应为136000元（680000元×20%），超出此限额的部分则应为购房款，故，本院确认，原告向被告支付了定金136000元、购房款194000元。由于被告不履行办理房屋产权过户手续的义务，存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，应向原告双倍返还定金272000元（136000元×2倍）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，被告应当向原告退回购房款194000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、解除原告王玉雄与被告李焕森于2013年7月18日签订的《买卖房屋合同》；
二、被告李焕森向原告王玉雄双倍返还定金272000元；
三、被告李焕森向原告王玉雄返还购房款194000元。
案件受理费10400元（原告王玉雄已预交），由原告负担3057元，由被告负担7343元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费用（详见下文附二），逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗 媛
人民陪审员 刘设海
人民陪审员 高济昌
二〇一六年二月二十日
书 记 员 覃 敏
附一：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
附二：预交上诉费账号
1、预交上诉费用5000元以上
户名：南宁市中级人民法院
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
帐号：20×××28。
2、预交上诉费用5000元以下
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。
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