北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00380号
上诉人（原审被告）马连成，男，1954年9月25日出生。
被上诉人（原审原告）北京宸居物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区恩济庄永安东里3号楼五层永吉鑫宾馆8212室。
法定代表人陈延龙，董事长。
委托代理人王建东，女，1970年12月5日出生，北京宸居物业管理有限责任公司职员。
委托代理人叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。
上诉人马连成因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年6月，北京宸居物业管理有限责任公司（以下简称宸居物业公司）起诉至原审法院称：我公司与马连成之间存在事实上的物业服务关系，但马连成自2001年至2013年一直未交纳物业费，欠费共40578.12元。我公司多次催告马连成交纳物业费，始终未果。故现诉至法院请求判令马连成向我公司支付2001年1月1日至2013年3月31日期间的物业费40578.12元，按银行同期贷款利率支付违约金14009.02元。
马连成辩称：不同意宸居物业公司的诉讼请求。涉诉小区由两家开发公司即案外人北京全联房地产开发公司（以下简称全联公司）和北京东方燕都经贸有限公司（以下简称东方燕都公司）开发建设的。宸居物业公司是与全联公司签订的物业委托管理合同，而我系从东方燕都公司购买取得涉诉房屋，故宸居物业公司并未为我提供物业服务。我与宸居物业公司之间从未签署物业服务合同，双方亦不存在事实上的物业服务关系，因此宸居物业公司不具有向我收取物业费的资格。此外，涉诉小区物业管理存在诸多瑕疵，规划建设不合理，经常断电、停水，保安、保洁均不达标。我曾在小区内丢失过自行车，楼道没有门禁，宸居物业公司也从未公示过物业费收费标准及方式。我只同意交纳垃圾保洁费，不同意宸居物业公司的其他诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，宸居物业公司依据与全联公司签订的《物业管理委托合同》，为马连成居住的小区提供整体物业管理服务并收取物业费。马连成尽管从东方燕都公司处购买取得涉诉房屋，但涉诉房屋系东方燕都公司与全联公司之联建项目，而东方燕都公司并未委托其他物业服务公司为涉诉小区提供物业服务，且马连成实际接受了宸居物业公司所提供的物业服务，故法院认定，宸居物业公司与马连成双方虽未签订书面的物业服务合同，但已形成事实上的物业服务合同法律关系，双方均应善意、及时履行相应的义务。现宸居物业公司要求马连成支付拖欠的物业费，具有事实和法律依据，法院予以支持。但应指出，宸居物业公司对小区所提供的物业服务确存在一定瑕疵，鉴于此，法院对宸居物业公司要求马连成支付所欠物业服务费滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2013年9月判决：一、马连成于判决生效后十日内给付北京宸居物业管理有限责任公司二○○一年七月二十日至二○一三年三月三十一日期间的物业费三万五千八百零八元一角五分；二、驳回北京宸居物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马连成不服，上诉至本院称：宸居物业公司物业收费标准过高，不符合北京市物业服务收费政府指导价格收费标准。宸居物业公司在保洁、保安、消防、绿化、停车等方面服务不到位，未尽到相应的物业管理职责。并且，宸居物业公司的起诉已超过两年诉讼时效，故请求撤销原判，依法改判。宸居物业公司同意原判。
经审理查明：2000年2月1日，宸居物业公司与全联公司签订《物业管理委托合同》，约定由宸居物业公司负责北京市东城区×××20号院A、C楼普通居住小区的物业管理工作，委托管理期限为自2000年1月起至本小区物业管理委员会正式成立之日止。合同还约定了物业管理的具体内容。
2000年12月12日，马连成作为买方与东方燕都公司作为卖方签订《协议书》，约定根据（98）京房房改字265号文件通知精神，东方燕都公司将位于北京市东城区×××501号房屋出售给马连成，建筑面积128.81平方米。马连成于2002年4月3日登记取得涉诉房屋产权。
2001年6月15日，东方燕都公司（原北京市地毯一厂）与全联公司签订《住宅面积分配协议》，约定北京市地毯一厂住宅及商业配套项目（一期工程）A、C两栋楼总建筑面积为36291平方米，双方经协商对住宅面积进行了具体分配，东方燕都公司分得包括涉诉房屋在内的住宅面积。
2001年10月25日，北京市居住小区管理办公室出具《关于公约核准的通知》，就全联公司报送的涉诉房屋所在小区的《安圣苑小区A号住宅楼房屋使用、管理、维修公约》予以审核批准。该公约中载明，位于北京市东城区×××小区A#住宅楼的开发企业为全联公司，前期物业管理企业为宸居物业公司，并列明物业管理服务收费项目、标准及物业费交纳办法。
2011年11月4日，北京市东城区小区管理办公室向宸居物业公司出具办理结果通知书，就宸居物业公司提供物业服务的涉诉小区的物业服务合同予以备案，其中物业服务费标准为高层住宅1.98元／月（平方米。
另查，宸居物业公司与马连成之间未签订书面物业服务合同。涉诉房屋所在的小区至今未成立业主委员会。
原审法院审理中，宸居物业公司提供全联公司出具的《联建情况说明》，载明全联公司与东方燕都公司（原北京市地毯一厂）于1996年1月5日签署开发北京市东城区安定门外皇姑坟一号北京市地毯一厂北区（东城区安定路20号院安圣苑小区）联建协议，协议规定，地毯一厂以提供该住宅及配套设施建设用地作为合作条件，全联公司以提供该项目全部投资作为合作条件。全联公司为该项目唯一投资方和开发商。经询，东方燕都公司认可上述事实，且未委托其他物业公司在此提供物业服务。对此，马连成认可真实性，并对东方燕都公司在涉诉小区并未委托其他物业服务公司，以及涉诉小区仅宸居物业公司一家提供物业服务的事实予以认可。宸居物业公司提供为马连成代收代缴水、电、气的收据及记账联，欲证明宸居物业公司提供部分物业服务的事实。对此，马连成认可真实性，但主张其入住涉诉房屋的时间为2001年7月20日。宸居物业公司对该入住时间予以认可。另，马连成提供照片欲证明宸居物业公司提供的物业服务存在瑕疵。对此，宸居物业公司不认可真实性及证明目的。
本院审理中，马连成主张涉诉房屋系按房改政策售房，根据《北京市物业服务收费管理办法》的规定，应当执行政府指导价住宅物业服务收费标准，而政府指导价为0.9元／建筑平方米·月。宸居物业公司对此不予认可，称涉诉小区的物业收费标准已经在北京市东城区小区管理办公室备案；且马连成所称的0.9元／建筑平方米·月的标准系基准价，而物业收费还包括电梯运行维护费及水泵运行维护费等其他费用。宸居物业公司还提交照片若干，证明其履行了物业服务，马连成对此不予认可，称涉诉小区的维修、改造系政府出资，与宸居物业公司无关。
上述事实，有双方当事人陈述及资质证书，《物业管理委托合同》，《北京市物业服务合同备案申请表》、《办理结果通知书》，收据，联建情况说明，调查笔录，住宅面积分配协议，《安圣苑小区A#住宅楼房屋使用、管理、维修公约》，京房权证东私成字第331**号房屋所有权证，协议书，照片等证据材料在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，宸居物业公司依据与全联公司签订的《物业管理委托合同》为涉诉小区提供了物业服务，马连成亦实际接受了宸居物业公司所提供的物业服务，故宸居物业公司与马连成之间已形成了事实上的物业服务合同法律关系，双方均应各自履行相应的义务。马连成未交纳2001年7月20日至2013年3月31日期间的物业费，宸居物业公司有权向其主张。马连成上诉主张其房屋系房改售房，应当按照政府指导价标准，即0.9元／建筑平方米·月的标准收取。本院认为，根据《北京市物业服务收费管理办法》的规定，0.9元／建筑平方米·月的标准系住宅物业服务收费基准价，除此之外物业收费还包括电梯、水泵运行维护费等其他费用；并且宸居物业公司制定的《安圣苑小区A号住宅楼房屋使用、管理、维修公约》已经相关政府部门核准、物业服务合同已在北京市东城区小区管理办公室备案，故对马连成要求按0.9元／建筑平方米·月的标准交纳物业费的上诉请求，本院不予支持。关于马连成上诉主张宸居物业公司的起诉已过诉讼时效一节。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，因马连成在一审期间未提出诉讼时效抗辩，对于其在二审期间提出的宸居物业公司起诉已过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于马连成提出宸居物业公司提供物业服务存在瑕疵，应当减免物业费的上诉请求。本案宸居物业公司提交若干照片证明其为涉诉小区提供了物业服务，马连成所反映的情况不能证实宸居物业公司未履行提供物业服务的义务，只能证明该公司在小区管理上存在一些瑕疵，且尚不足以认定已经达到减免物业费的程度，故对马连成的该项上诉请求和理由，本院不予支持。应当指出，宸居物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平。综上，马连成的上诉请求和理由，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费582元，由北京宸居物业管理有限责任公司负担200元（已交纳），由马连成负担382元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1164元，由马连成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 庞 妍
二〇一四年一月十六日
书 记 员 房依彤