北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初40560号
原告（反诉被告）：朱福军，男，1973年12月21日出生，汉族，北京吉瑞普管道技术有限公司职员，住北京市大兴区。
身份证号：×××
委托诉讼代理人：王利勇，北京金标律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张欣，男，1978年1月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
身份证号：×××
委托诉讼代理人：陈吉鸿，男，甘家口街道工运社区法律顾问，住北京市丰台区新发地锦程园**楼1门***号。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
统一社会信用代码：911101157001735358
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务专员。
原告（反诉被告）朱福军与被告（反诉原告）张欣、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱福军之委托诉讼代理人王利勇与被告（反诉原告）张欣及其委托诉讼代理人陈吉鸿、第三人我爱我家公司委托诉讼代理人王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱福军向本院提出诉讼请求：1、张欣双倍返还定金共计40000元；2、张欣负担本案诉讼费用。事实与理由：我与张欣于2016年2月25日签订《房屋买卖定金协议》，我爱我家公司作为见证方参与了协议的签订。协议约定张欣将位于北京市海淀区花园村2号8号楼4门403号房屋出售给我，我支付定金20000元。我于协议签订当日向张欣支付定金20000元。张欣按协议约定将房屋所有权复印件、身份证复印件交付给我，我发现张欣并没有取得房屋所有权，也没有取得处分权。涉诉房屋是张欣父亲的遗产，张欣母亲在世。张欣承诺在30天内完成涉诉房屋的继承手续，但张欣一直未办理。为了不影响9月份孩子入学，我只能另行购买房屋。我多次与张欣协商退还定金事宜，但张欣以各种理由拒绝。我认为，张欣没有房屋处分权而与我订立合同，承诺弥补所有权缺失，而没有弥补，其行为已经违约，为了维护我的合法权益，特起诉到法院。
张欣辩称，不同意朱福军的诉讼请求，朱福军起诉书中所述不符合事实。2016年2月25日，我与朱福军签订《房屋买卖定金协议》后，朱福军并未当天支付定金；双方约定于2016年2月26日至我爱我家公司签订《房屋转让协议》。在2016年2月26日双方签订《房屋转让协议》后，朱福军支付了20000元定金，双方确定按照上述协议履行，朱福军有10天宽限期，在这个宽限期之内，朱福军应支付全部定金。我父亲张德喜在2011年2月过世，涉诉房屋登记在张德喜名下，我母亲印若明已经委托我处理卖房事宜。双方签订完协议1个月左右时间内，朱福军未提过解除协议，也未给我打电话，我没有朱福军的联系方式。现我提出反诉，因双方签订了新的房屋买卖合同，之前双方签订的定金协议只是一个意向性的合同，《房屋转让合同》是真正的房屋买卖合同，在双方签订房屋买卖合同之后，朱福军提交的定金合同等于已经失效。我没有违反《房屋买卖定金协议》的约定，系朱福军违反《房屋转让协议》的约定，其没有支付房屋买卖定金200000元，仅支付20000元。反诉请求：朱福军赔偿违约金912000元（按照总房款的20%计算）；朱福军负担本案诉讼费。
我爱我家公司述称，同意法院的判决。朱福军与张欣于2016年2月25日在我公司签署了定金协议，在此前，双方也曾商谈2次，但因房价款等因素未达成一致。在签定协议当日，朱福军向张欣支付定金20000元，但是没有书面的收据。双方约定房屋总房价款为456万元，因涉诉房屋涉及继承问题，张欣承诺在一个月之内办理完继承手续并办理完新的房本，双方再进行交易流程。
朱福军对张欣的反诉辩称，不同意张欣的反诉请求，双方除书面转让合同以外，另有口头约定，约定定金分两次支付，第一次支付20000元，剩余180000元于张欣完成房屋继承手续后再行支付，上述手续指遗产继承公证及将涉诉房屋产权办理至张欣名下，而张欣没有完成相关约定。
我爱我家公司辩称，对张欣反诉主张的违约金及诉讼费不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年2月25日，张欣（出售方、甲方）与朱福军（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖定金协议》，协议约定：“第一条甲方将其所有的位于海淀区花园村2号8号楼的房屋（面积65.3平米；房产证号：空白）出售给乙方；甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件。第二条:丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币4560000元整的价格购买上述房屋…；第三条、甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金20000元整；甲方为乙方出具定金收据或收条，同时将上述房屋所有权证复印件、身份证复印件、委托书复印件等相关资料交于乙方各留存一份。第四条：甲乙双方应于本协议签署后1个工作日内积极主动前往丙方处签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。第五条：如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，既收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要”。
庭审中，朱福军、张欣均表示签订《房屋买卖定金协议》时，本案所涉房屋位于海淀区花园村2号8号楼4门403号房屋（以下简称403号房屋）登记于张德喜名下，张德喜系张欣之父，已于2011年2月去世。朱福军称其在签订上述定金协议后看到张欣出示的403号房屋产权证复印件时知晓403号房屋尚登记在张欣父亲张德喜名下。我爱我家公司表示签订协议当天朱福军已知晓403号房屋产权未在张欣名下。
张欣提交《房屋转让合同》，记载：“张欣（甲方，转让方），朱福军（乙方，受让方），…1.1房屋具体坐落：海淀区花园村2号8号楼4门403号，房屋面积约65.3平米…；1.2该房屋属于其他央产房；1.8甲方承诺已如实陈述房产权属状况、设备、装修情况，甲方保证所提供资料的真实、有效。本人有权或已获得所有权人（包括所有共有人）或使用权人的合法授权转让上述房屋，且除合同及附件载明的房屋权属状况外不会出现任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋行使抵押、保全、查封、诉讼、主张所有权、主张使用权等任何妨碍乙方受让、正常使用该房屋的情况，从而导致合同无效或不能履行；1.9乙方对甲方转让的上述房产已实地察看，具体权属情况充分了解，自愿接受该房产。2.1甲、乙双方商定，该房屋转让价格4560000元…购房定金（不高于成交价格的20%）：乙方在签订合同的当日向甲方支付受让房屋定金200000元。6.1甲、乙双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总房价款20%的违约金”。合同还对房屋价款的给付时间、房屋权属转移、房屋交付等进行了约定。上述《房屋转让合同》落款处只有张欣、朱福军签字，无合同签订时间。
经法庭询问，朱福军称双方先签订了《房屋转让合同》后，于当日签订《房屋买卖定金协议》。张欣称双方于2016年2月25日签订了《房屋买卖定金协议》，于第二日即2月26日在我爱我家公司签订了《房屋转让合同》。我爱我家公司称双方于2016年2月25日签订了《房屋买卖定金协议》，于当晚在其公司门店签订了《房屋转让合同》。
朱福军提交2016年3月20日其及妻子、张欣及其妻子与我爱我家公司刘某、鲍店长协商录音光盘及文字整理资料，证明张欣系因其母亲印若明不同意出售房屋而提出解除合同，同时张欣担心负担违约金，所以否认双方口头约定的存在。张欣对上述录音真实性无异议，但认为系朱福军违约在先，未按约定支付定金200000元。根据录音记载：张欣主张《房屋转让合同》中违约金约定对双方不对等；403号房屋现在其母亲印若明名下，印若明现不同意出售房屋，要求先解除合同，朱福军可再与其母亲协商房屋出售事宜；朱福军及我爱我家公司工作人员询问为何未按约定将403号房屋过户至张欣名下，张欣表示办理公证时，公证人员表示其母占75%份额、其占25%份额，过户至印若明名下合理。朱福军及其妻子询问张欣口头约定先支付定金20000元，做完公证，再补足180000元，应按口头约定执行。张欣及其妻子表示口头约定在先，后签署了《房屋转让合同》，双方应按书面协议执行定金交付方式。
张欣提交（2016）京方正内民证字第23142号公证书及不动产权证书，证明2016年3月14日通过办理继承公证，403号房屋由印若明一人继承；2016年4月22日403号房屋登记于印若明名下。朱福军、我爱我家公司均表示签订《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》时，张欣表示会将403号房屋过户至其名下，其系房屋出售方。对此，张欣表示在办理公证时，公证员告知其母亲所占份额较大，故过户至其母亲名下；签订协议时，其母亲印若明同意出售403号房屋并让其办理。
经法庭询问，朱福军主张《房屋转让合同》因在签订时张欣未出示其母印若明同意出售房屋的证据，故上述合同属于效力待定。张欣主张《房屋转让合同》因朱福军未按约定支付定金，朱福军违约，上述合同已解除。张欣提交《同意出售声明书》，记载：“本人印若明，性别女，…张欣，性别男，母子关系，现本人明确表示同意登记在＿＿名下的位于北京市＿＿区＿＿房屋产权编号为：279962的房产出售。声明人（签字）：印若明2016年3月1日”。朱福军表示从未见过上述《同意出售声明书》，且上述文件落款日期为2016年3月1日，亦可说明在签订《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》时没有上述声明书。
庭审中，朱福军申请我爱我家公司经纪人刘某出庭作证，刘某表示：朱福军与张欣约在2016年3月25日签订了定金协议、转让合同；双方协商确定先支付20000元定金，朱福军已实际支付；双方约定待403号房屋过户至张欣名下后，再支付180000元定金；双方签订协议时，403号房屋在张欣父亲名下，需办理继承公证；关于签订顺序，朱福军与张欣先签署了定金协议，然后当日晚上签署了房屋转让合同；我公司门店关闭时间不确定，会根据当日工作情况安排；朱福军与张欣在张欣家中就定金给付达成口头约定，然后双方前往我公司门店签署了房屋转让合同；朱福军提交的录音材料系我向朱福军提供，录音系于2016年3月20日与朱福军及其妻子、张欣及其妻子就合同履行进行协商时录制，当时张欣要求解除合同，解约原因张欣最初表述因我公司服务不到位，后主张是朱福军没有按约定支付200000元定金；朱福军与张欣口头协商定金给付时，双方估算办理继承公证需2个月时间，待张欣办理完公证后，朱福军再支付剩余的定金180000元。经法庭询问，刘某表示未见过张欣提交的《同意出售声明书》，签署定金协议及房屋转让协议时，张欣没有出示其母亲同意售房的证明；双方签订合同时因时间已较晚，曾向张欣提供一份空白的其公司制式声明书，但直至张欣于2016年3月19日要求解约，2016年3月20日双方就合同履行进行协商时，张欣均未出示其母亲签署的《同意出售声明书》。
朱福军表示上述证人证言真实性无异议，但称刘某叙述的时间存在口误，合同签订时间应为2016年2月25日。
张欣对上述证人身份认可，但对证明内容不认可；张欣表示《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》并非在同日签订；朱福军称于2016年2月25日晚21时在我家中签订《房屋买卖定金协议》，而证人刘某称《房屋转让合同》系于我爱我家公司签订，与常理不符，双方不可能在晚上21时再前往中介公司签订《房屋转让协议》，所以双方系于2016年2月26日签订的《房屋转让合同》。且《房屋买卖定金协议》中也约定第二日到我爱我家公司签订转让合同，定金协议先于《房屋转让合同》签订。张欣表示刘某称定金分2次给付的口头约定与合同不符，双方也没有达成口头协议；其在房屋出售前，已将其母亲印若明的委托书交给我爱我家公司；403号房屋在我父亲名下，我父亲张德喜的继承人仅有我和母亲，所以不存在证人刘某所称需要办理继承公证手续。
本院认为，根据现有证据及本院查明的事实，张欣与朱福军签订《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》时403号房屋登记在张德喜名下，张德喜继承人为张欣、印若明，朱福军、我爱我家公司均称直至2016年3月20日张欣提出解除合同时亦未出示印若明同意出售房屋的手续。根据张欣提交的公证书及不动产权证书，403号房屋已于2016年3月14日经公证由印若明一人继承所有，于2016年4月22日登记于印若明名下。根据朱福军提交的其与张欣、我爱我家公司2016年3月20日协商录音音频，张欣表示印若明不同意出售403号房屋，综上，张欣签订《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》均系无权处分，故上述两份合同均应系无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张欣应向朱福军返还定金20000元。现朱福军、张欣、我爱我家公司对于《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》签订时间及先后顺序阐述均不一致，根据现有证据，结合二手房屋买卖的交易习惯和流程及签订合同时房屋所有权状态，本院采信第三人我爱我家公司的陈述，认定《房屋买卖定金协议》先于《房屋转让合同》签订，庭审中，朱福军自述签订《房屋买卖定金协议》后知晓403号房屋登记于张欣之父张德喜名下，故朱福军在知晓上述情况下仍与张欣签订《房屋转让合同》，存在一定过错。张欣在明知403号房屋登记于其父亲张德喜名下的情况下与朱福军签订《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》，签订后亦未取得403号房屋所有权，张欣对于上述合同无效亦存在过错。故朱福军主张双倍返还定金之诉讼请求及张欣要求朱福军支付违约金912000元之反诉请求，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：
一、张欣于本判决生效后七日内返还朱福军定金二万元；
二、驳回朱福军其他诉讼请求；
三、驳回张欣全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八百元，由朱福军负担四百元，已交纳；由张欣负担四百元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费六千四百五十元，由张欣负担，已交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 许 暘
人民陪审员 王燕秋
人民陪审员 祁跃进
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 魏明玮