杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第105号
原告（反诉被告）浙江珊莱菲克服饰有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路39号2幢。
法定代表人楼宇宙，系董事长。
委托代理人马郁飞、楼斌，杭州天恒法律服务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）杭州誉得房地产代理有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符镇新文路13号。
法定代表人钱如义。
委托代理人丁娜丽、杨利飞，浙江民禾律师事务所律师。特别授权代理。
第三人杭州景仙汽车维修服务有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路39号2幢1楼西边。
法定代表人赵辉。
第三人浙江中硕资产管理有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路39号2幢3楼316室。
法定代表人吴来宝。
原告浙江珊莱菲克服饰有限公司（以下简称珊莱菲克公司）为与被告杭州誉得房地产代理有限公司（以下简称誉得公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月7日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员周建利独任审判。后被告誉得公司提起反诉，本院受理后，合并审理。本案依法转换成普通程序，组成合议庭进行审理。于2015年3月16日公开开庭进行了审理。后因当事人申请评估，故经本院委托对涉案房屋的装修价值进行了评估，后又依审理需要追加杭州景仙汽车维修服务有限公司（以下简称景仙公司）、浙江中硕资产管理有限公司（以下简称中硕公司）为本案第三人，于2016年8月26日再次公开开庭进行了审理。珊莱菲克公司的委托代理人马郁飞、誉得公司的委托代理人丁娜丽、景仙公司的法定代表人赵辉到庭参加诉讼，第三人中硕公司经依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
珊莱菲克公司诉称：2013年9月30日被告因承租原告位于杭州市拱墅区祥园路39号2号楼的第一至第四层房屋事宜与原告签订《房屋租赁协议书》，约定：被告承租上述房屋的期间为2014年4月1日至2024年3月31日，第二期租金支付时间为2014年9月1日，乙方不按约交付租金，在甲方催缴后3个工作日内仍不缴纳租金的……甲方有权单方面解除本协议等内容。2014年9月2日被告未按期缴纳租金，原告书面向被告催告，催告中明示：如被告在催告后3个工作日内仍未交付租金，双方于2013年9月30日所签的房屋租赁协议书即告解除，因被告拒收，原告通过公证送达的方式。被告在明知该催告内容前提下仍未按约履行支付义务，原告遂于2014年9月9日在被告租赁场所向被告及被告转租的各业主张贴《特别告知》，通知与被告解除房屋租赁协议书等事宜。据法律规定原被告签订的房屋租赁协议书已于2014年9月9日解除。合同解除后原告通过书面告知、电话等数次催告被告腾退，被告均未予以履行，也未在法定的期限内对原告单方解除租赁合同的行为提出异议，故原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，要求被告立即腾退承租的位于拱墅区祥园路39号2号楼的第一至第四层租赁房。2、被告支付自2014年10月1日至2014年12月31日的房屋占用费423452.08元，2015年1月1日之后至实际腾退完毕之日的占用费按4602.74元计算。3、被告支付拖欠的水电费共计3268.09元（2014年8月15日至2014年9月9日）。4、被告支付电梯维修费1250元（暂时计算至2014年12月31日）。5、被告支付原告垫付的保安人员工资8664元（暂时计算至2014年12月31日）。
誉得公司辩称：原告认为合同已经解除，但被告认为当时并没有解除。原告没有准确通知被告双方租赁关系已经解除，且不论公证送达通知是否收到，从内容和形式上看是一份简单的租金催告单但是没有明确解除合同时间。此时被告尚在积极履行合同。原告解除合同行为于法于理无据。被告拿到房屋以后开始装修，并交了第一期2014年4月1日至2014年9月30日的租金。原告有向被告出具对外招租需要的法律文件和签章的义务。原告认为可以解除合同的条款是显失公平的，是违约责任的承担条款，该条款约定高于法律规定，应该以守约方遭受的实际损失为限。本案原告损失的仅仅是银行利息，即使严格按照原告规定的时间，被告逾期的天数扣除法定节假日也只有6天，因此要承担的违约金按照银行同期贷款利率计算为828.5元。现在依据原告的主张被告要承担的违约责任远远高于这个数字。应该予以调整。且原告不应该以此条款获得额外的收益，因此原告单从应当变更无法完全使用的合同约定来解除合同是不合法的。即使原告以合同法94条第3款的规定行使解除权，也是不合理的。本案中即使被告迟延履行也不至于导致合同目的落空，原告应当向被告发出履行催告，给予一定的宽限期，3天明显太少，其中还包括了法定节假日，法定解除条件未成就。双方合同14条约定原告有向被告出具对外招租需要的法律文件和签章的义务，但是在第一期履行中原告没有履行义务，导致租客要求索赔。被告多次要求原告履行但是原告多次拒绝沟通。综上被告认为原告是违法解除合同，诉请不能成立。
誉得公司反诉称：2013年9月30日双方签订《房屋租赁合同》，由反诉人承租被反诉人位于杭州市拱墅区祥园路39号2幢一至四层的房屋，租赁时间为10年，反诉人承租该房屋的目的是对现有房屋进行改造、装修成写字楼办公用房后再另行出租的。被反诉人也承诺会配合反诉人的出租行为，并提供对外招租所需要的法律文书及签章事宜。后反诉人依约缴纳首笔租金（2014年4月1日至2014年9月30日）以及物业保证金50万元，另外开始对存有长达十年租赁期的房屋进行装修，产生装修费2491483元，但从反诉人招商开始被反诉人就因出租房屋存在银行抵押而无法出具相关的出租房屋许可证，导致租赁反诉人房屋的单位无法办理营业执照。反诉人多次与被反诉人协商此事并向被反诉人投递信函告知，但被拒收。被反诉人的这种怠于履行自己义务的行为让反诉人无所适从。另外被反诉人在反诉人尚在租赁期限内，就擅自在房屋内张贴公告声明已经与反诉人解除了合同，并将反诉人交付的第二笔租金退还。这一行为让反诉人无法理解，虽然双方对反诉人应当履行的给付义务存在分歧，但是反诉人一直积极主动与被反诉人协商履行合同，被反诉人的这些行为已导致反诉人无法继续使用该房屋进行出租，给反诉人造成严重损失。现反诉人合同目的无法实现，故提起反诉，要求1、确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》于2014年10月1日解除。2、被反诉人退还反诉人物业保证金50万元。3、被反诉人赔偿反诉人装修损失2366908.85元（按照装修工程总造价的9.5折计算，实际以鉴定结果为准）。后反诉原告变更第三项诉请装修损失为1724036.25元。同时增加诉请要求赔偿电梯装修和退租的损失33300元。
珊莱菲克辩称：2014年9月9日租赁合同已经解除，保证金50万元确实是收到了的，但是根据合同约定是为了防止拖欠水电费等可能给原告带来的经济责任，如果本诉成立，原告的诉请中的水电费是可以在保证金中折抵的，不是对方的损失。装修损失的金额不认可，没有事实依据，既然是被告违约导致合同解除，根据相关司法解释，承租人违约导致合同解除的，不应支持。目前对方的装修被反诉人并不需要利用，因此被反诉人不承担这些补偿。反诉人在被反诉人催告数次的情况下仍未按照合同约定支付租金，合同第8条第1款没有显失公平，即使合同没有这一条约定，根据法律规定不按约定支付租金被反诉人也是可以有解除权的。被反诉人给予了3天的款项支付期限，已经将法定节假日排除在外了，因此期限也是合理的。
第三人景仙公司陈述：景仙公司与誉得公司的合同应该在2019年到期，因为他们没有协助我公司办理营业执照导致我公司没有营业，因此对这部分损失珊莱菲克和誉得公司都应该进行赔偿。我公司没有腾退义务。2016年6月30日到期的合同不是我公司签订的。
第三人中硕公司未陈述意见。
珊莱菲克为证明主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁协议书、出租房房屋所有权证，证明双方租赁事实和权利义务的约定。
2、收款通知，证明珊莱菲克公司2014年8月21日提醒誉得公司交纳租金的事实。
3、公证书，证明誉得公司拖欠租金，珊莱菲克公司以公证的方式送达催告函并告知未履行将导致合同解除的后果。
4、特别告知、照片，证明珊莱菲克公司2014年9月9日向誉得公司及转租的业主送达解除合同事实的通知。
5、收据、电费统计表、承租户水电表登记表，证明誉得公司拖欠水电费、门卫工资、电梯维护费的事实。
6、验收结果报告，证明2014年3月2日誉得公司接受了承租房屋。
7、杭州银行湖墅支行同意出租证明，证明抵押权人同意房屋转租。
8、签收记录，证明誉得公司签收了同意出租证明。
9、承诺书、具结书、办公楼租赁合同、办公室平面图，证明转租的第三方要求赔偿损失无证据证明实际产生。
10、授权书，证明珊莱菲克公司出具授权委托书同意誉得公司对外招租的事实。
11、邮件，证明珊莱菲克公司9月2日向誉得公司投递后邮局先后投递但是最终以拒收理由退回。
12、租赁合同八份，证明实际转租的情况。
13、办公楼租赁合同（2014年7月1日）、誉得公司向珊莱菲克出具的承诺书，证明誉得公司和景仙公司共同承诺放弃优先购买权，景仙向誉得承租的房屋在2016年6月30日到期。
誉得公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、银行转账支票存根、银行个人业务凭证、发票、理财金账户历史明细清单和收据，证明誉得公司曾向珊莱菲克公司支付了50万元保证金以及首笔租金84万元的事实。
2、杭州银行进账单、转账支票存根，证明誉得公司曾两次向珊莱菲克公司支付第二期租金，但都被珊莱菲克公司退回的事实。
3、特别告知和张贴照片，证明珊莱菲克公司在誉得公司租赁期间擅自张贴特别告知声称与誉得公司已经解除合同，导致誉得公司无法继续使用该房屋的事实。
4、办公楼租赁合同和函件，证明因珊莱菲克公司一直无法提供租赁许可证导致誉得公司的一些租户退租的事实。
5、电梯装潢合同和收条，证明誉得公司的电梯装潢合同关系和支付的电梯装潢款项。
6、收款收据和证明，证明因为珊莱菲克公司没有提供租赁许可证等材料导致其中一个租户要求退租，誉得公司向租户退还了款项。
7、鉴定报告，证明誉得公司为案涉房屋投入的装修款为1814775元。
第三人均未提交证据。
当事人提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：
中硕公司经依法传唤未到庭，视为放弃举证质证的权利。景仙公司对珊莱菲克公司及誉得公司提交的证据，均表示不清楚。
珊莱菲克提交的证据1、2、10，誉得公司无异议，本院予以确认。誉得公司对证据3的真实性无异议，但认为只是公证的寄送行为不能证明是否已经送达。本院对其真实性予以确认。誉得公司对证据4的真实性无异议，本院予以确认。誉得公司对证据5的三性均有异议，本院认为对于各项费用的支付，誉得公司陈述此前以现金方式支付，但未能举证证明各项费用的具体标准和组成，故其异议缺乏相应证据支持，本院不予采信。本院认为对该组证据予以确认。誉得公司对证据6的真实性无异议，本院予以确认。誉得公司对证据7、8的真实性、关联性有异议。本院认为誉得公司确认签收人为其公司员工，故其异议不能成立，本院对该两份证据予以确认。誉得公司对证据9有异议，本院认为该组证据与珊莱菲克公司的待证事实之间不具有关联性，本院不予确认。誉得公司对证据11的真实性无异议，本院予以确认。誉得公司对证据12的真实性无异议，本院予以确认。誉得公司对证据13中的承诺书、放弃优先权承诺书无异议，景仙公司表示是在诉讼之后补签的，本院对该部分予以确认。誉得公司对合同有异议，认为与景仙公司的合同合同期应至2019年。景仙公司亦表示异议，认为合同期限至2019年。本院认为，珊莱菲克公司之前已经提交的誉得公司与景仙公司之间的租赁合同载明合同期至2019年，且景仙公司及誉得公司对合同的期限均一致确认至2019年，与珊莱菲克公司现提交的合同不一致，故对该份合同本院不予确认。
誉得公司提交的证据部分，珊莱菲克公司对证据1、2无异议，本院予以确认。珊莱菲克公司对证据3的真实性无异议，本院予以确认。珊莱菲克公司对证据4有异议，本院认为该证据不能证实实际承租户退租的事实，故对该证据本院不予确认。珊莱菲克公司对证据5的三性均有异议，认为合同没有显示详细施工场地，且被告在祥符桥有其他场地，不能证明该合同所指的施工场地为涉案房屋。本院认为本案在审理过程中对涉案房屋的装修进行了评估，评估过程中双方均到场对装修内容进行了确认，并未涉及电梯装潢事项。且誉得公司提交的收条，也仅为预付款性质，并不能证实装潢已经完成，故该组证据不能证实誉得公司的待证事实，本院不予确认。珊莱菲克公司对证据6有异议，认为租金预付款并不是誉得公司的损失，誉得公司与刘振富最终未能签订合同的原因不在珊莱菲克公司。本院认为誉得公司的举证，并未能充分证实其与案外人之间的纠纷应归责于珊莱菲克公司，且即使排除原因问题，所涉款项仅系誉得公司对预付款的退还，并未因此产生损失，故对该部分证据不予确认。珊莱菲克公司对证据7的真实性无异议，但对鉴定结论有异议。本院对该证据予以确认。
结合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2013年9月30日，珊莱菲克公司与誉得公司签订《房屋租赁协议书》，合同约定：由誉得公司（乙方）承租珊莱菲克公司（甲方）所有的坐落于杭州市拱墅区祥园路39号2幢楼一至四层（五层由珊莱菲克公司自用），建筑面积约5465.252平方米。甲方规定乙方使用约定用房的用途为改造成写字楼办公用房再出租，不做其他用途。租赁期限为2014年4月1日至2024年3月31日。租金总价为168万元整。协议签订即日起3天内，乙方须向甲方支付租赁房屋的定金50万元。定金在乙方支付第一期租金后，自动转为物业保证金。保证金以不计息的方式存在甲方账户上至整个租赁期满为止。租金先付后用，半年一付。租金必须在上一周期租金到期前一个月支付。第一期租金支付时间为2014年3月1日。第二期租金支付时间为2014年9月1日，由此类推。租赁期内约定用房发生的水、电、燃气、电信、网络等费用均由乙方自理。约定用房交付使用后，甲方允许乙方对其进行必要的装修。装修所发生的一切费用由乙方自理。在租赁期满后不再续约时，或因乙方违反协议第八条规定而被甲方提前解除协议时，不能移动的装修物所有权无偿归甲方所有。第八条约定：有下列情况之一，甲方有权单方面解除本协议，收回出租房，且无需承担任何违约责任并有权向乙方追究违约责任：1、乙方不交付或不按约定交付租金，在甲方催缴后3个工作日内仍不缴纳或不足额缴纳租金的。2、乙方不能如期缴付水、电等费用，经甲方催缴后3个工作日内仍不缴纳或不足额缴纳的……甲方控制并使用租用房一楼东西两地保安室，并安排保安人员工作，保安人员工资由甲乙双方平均分担。甲方提供电梯设备供乙方使用，使用产生的维保规费和电费乙方按四分之三承担，甲方按四分之一承担。电梯如遇重大故障（维修费超一万元），超出部分的费用乙方按四分之三承担，甲方按四分之一承担。如乙方要对电梯进行内部装修，须征得甲方同意方可实施，费用由乙方自理。甲方向乙方出具招租授权书以及对外招租所需法律文书及签章事宜。
协议书签订后，誉得公司向珊莱菲克公司支付了50万元定金，后支付了第一期84万元的租金。此后誉得公司对所涉房屋进行了装修，并对外开始招租。2014年9月2日，珊莱菲克公司向誉得公司邮寄《通知》，向其催收第二期租金，并称如在3个工作日内仍未支付的，双方所签订的《房屋租赁协议书》当即解除，并立即将房屋腾退返还。该邮件寄送事实经公证处公证。后邮件经9月3日及9月8日两次投递因誉得公司拒收而退回。9日珊莱菲克公司在涉案房屋各楼层张贴《特别告知》，载明：“由于誉得公司未能按约向我公司支付下半年度房屋租金，因此我公司与其签订的《房屋租赁协议书》从即日起正式解除。双方的房屋租赁关系已不再存续。现通知已与誉得公司签订房屋转租合同的各位业主，请于2014年9月10日至2014年9月16日前来本公司商谈有关继续租赁事宜。在此期间，我们也会派员去与你们商谈落实相关事宜。逾期未办理的本公司将依法予以处理。在此期间，各位业主不应将租金及相关费用交付誉得公司，否则一切后果由业主自负。自本通知告知之日起，再与誉得公司签订房屋转租合同一律无效。”9月11日、15日，誉得公司两次向珊莱菲克公司支付租金84万元，但均被退回。
至2014年9月底，与誉得公司签订租赁协议的次承租人共计八家。1、杭州问学堂教育科技有限公司，承租面积为180平方米，合同期限至2016年8月31日，珊莱菲克公司陈述该公司于2015年3月初腾退。2、景仙公司，承租房屋为一楼，承租面积为600平方米房子，租赁期限至2019年8月19日。该公司目前尚在使用中。3、中硕公司，承租房屋为三楼316室，承租面积226平方米，租赁期限至2017年9月15日。目前尚在使用中。4、杭州朝策通信有限公司，承租房屋四楼301室，承租面积95平方米，租赁期限至2016年8月26日。珊莱菲克公司陈述该公司已于期满后与其另行签订了租赁合同。5、浙江银环建筑有限公司，承租房屋四楼407、410室，承租面积150平方米，租赁期限至2016年7月31日。珊莱菲克陈述该公司已在期满后腾退。6、深圳市日神服装有限公司，承租房屋四楼405、406室，承租面积220平方米，租赁期限至2015年8月20日。珊莱菲克公司陈述该公司已于合同期满后腾退。7、杭州杰赛广告有限公司，承租房屋四楼403室，承租面积85平方米，租赁期限至2015年5月28日。珊莱菲克公司陈述该公司已于合同期满后腾退。8、杭州汽轩贸易有限公司，承租房屋四楼412室，承租面积130平方米，租赁期限至2015年7月23日。珊莱菲克公司陈述，该公司已于合同期满后腾退。对于上述次承租人的腾退时间及目前使用状况，誉得公司未能陈述明确意见。
案件审理过程中，经当事人申请，本院对涉案房屋的装修价值委托浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司进行了评估。鉴定报告指出涉案房屋装修审定价格为1814775元。
本院认为，本案的第一个争议焦点为珊莱菲克公司与誉得公司之间的房屋租赁合同关系于何时解除。双方的租赁协议书约定如誉得公司逾期交付租金，经珊莱菲克公司催讨后3个工作日内仍未交付的，珊莱菲克公司有权单方面解除合同。誉得公司本应于2014年9月1日向珊莱菲克公司支付2014年10月1日至2015年3月31日的租金84万元。到期后，誉得公司未能立即支付。珊莱菲克公司遂于9月2日发函催讨。珊莱菲克公司的催告邮件后于9月8日退回原址，本院认为该催收函未有效送达誉得公司，对该催收行为的效力本院不予确认，故珊莱菲克公司以此催收邮件为基础来主张誉得公司经催收未付租金，本院不予采信。并且9月11日誉得公司向珊莱菲克公司支付第二期租金84万元，但因珊莱菲克公司拒收而退回。15日誉得公司再次向珊莱菲克公司支付租金84万元，再次被拒收退回。本院认为，誉得公司支付租金的行为已经明确表明了其继续履行合同的意愿。双方租赁合同年租金高达168万元，誉得公司已付租金期限至2014年9月31日，依据合同约定，誉得公司虽存在迟延履行租金支付义务的事实，但其首先未收到珊莱菲克公司的有效催收，其次也在合理期限内履行了支付租金的义务，其迟延履行的期间仅仅为11日，该违约行为对珊莱菲克公司造成的损失甚小，基于诚实信用原则，同时考虑到交易的稳定性，本院认为珊莱菲克据此主张双方合同解除，依据不足，本院不予支持。
珊莱菲克公司与誉得公司签订合同当时即已明知誉得公司承租涉案房屋的用途为转租，珊莱菲克公司应保证誉得公司可以完整地行使对涉案房屋的管理和转租的权利。珊莱菲克公司寄送的催收邮件于9月8日被退回，在邮件退回后珊莱菲克公司亦未再通过其他方式向誉得公司主张过解除合同。在此情况下，珊莱菲克公司于2014年9月9日在涉案房屋各楼层张贴《特别告知》的行为，干扰了誉得公司继续管理转租涉案房屋，其行为亦属违约。誉得公司可以据此要求解除合同，但解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。誉得公司在得知珊莱菲克公司张贴行为后，虽享有了解除权，但并未行使，故解除时间应以誉得公司提起反诉日为准，即双方合同关系于2015年1月20日解除。
据此2015年1月20日前所产生的租金、水电费、保安工资及电梯维保费，誉得公司仍负有按约支付的义务。根据双方合同约定，每月租金为14万元，至2015年1月20日，誉得公司尚应支付租金513800元。珊莱菲克公司主张水电费（2014年8月15日至2014年9月9日）、保安工资（自2014年9月1日起计算），珊莱菲克公司为此提交了收据、水电抄表登记表，并自行制作了统计表。誉得公司陈述此前均以现金方式支付，且不清楚保安的人数，对工资数额也未明确。本院认为誉得公司与珊莱菲克公司签订的《房屋租赁协议书》中对水电、电梯保养费、保安工资等均有约定，且誉得公司在之前的履约过程中也支付了相应的费用，现关于费用的组成情况珊莱菲克公司已经完成了举证责任，而誉得公司的虽对珊莱菲克公司的该组证据有异议，却未能举证证明此前支付水电费及保安工资的实际情况，故本院对誉得公司的异议不予采信。誉得公司应支付3268.09元的水电费，并按2100元的工资标准计算保安人员工资。誉得公司主张电梯保养费应以实际开支为准，但依据双方合同约定和实际的电梯使用状况，该笔费用系客观产生，而珊莱菲克公司主张每年5000元的数额亦相对合理，故本院对该组证据予以确认，确认按每年5000元的标准计算电梯维保费用。
2015年1月20日后，双方合同解除，而因珊莱菲克公司张贴告知的行为，导致誉得公司无法继续对承租房屋实施管理转租，故此后期间内由誉得公司承担房屋占用费，显属不当。但因誉得公司此前的合同行为，景仙公司等实际承租人仍继续占有使用部分房屋。对因实际承租人实际占有使用涉案房屋而产生的占用费，誉得公司仍应承担。案涉实际承租人其中5位已经在诉讼过程中腾退完毕，誉得公司对于实际承租人的腾退时间负有相应的举证责任。因其未能举证证明具体承租人腾退的时间，故本院以珊莱菲克公司陈述时间为准。据此按实际承租人承租面积及腾退时间分别计算各实际承租人至腾退日产生的占用费，由誉得公司负担。杭州朝策通信有限公司在合同期满后与珊莱菲克公司另行签订了合同，在原合同期满之前所产生的占用费，按上述规则计算，由誉得公司承担。景仙公司及中硕公司至今尚在使用中，因誉得公司与珊莱菲克公司合同解除，珊莱菲克公司诉请要求其腾退，于法有据，本院予以支持。该两家的占有费暂计算至2016年10月20日，此后按每月21162.12元(其中景仙公司为每月15372元，中硕公司为每月5790.12元）计算至实际腾退之日。
誉得公司反诉要求珊莱菲克公司退还保证金50万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
誉得公司承租涉案房屋后在珊莱菲克公司的同意下对房屋进行了装修，装修造价经鉴定确认为1814775元。尽管誉得公司确有迟延履行义务的行为，但珊莱菲克公司对合同解除亦有过错，且装修已形成附合，考虑到装修投入价值、使用年限等因素，本院确认珊莱菲克公司对誉得公司的该项损失应承担部分赔偿责任。依据合同约定的租赁期限与实际解除前的租期折算，珊莱菲克公司应赔偿誉得公司装修损失1668534.38元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认浙江珊莱菲克服饰有限公司与杭州誉得房地产代理有限公司于2013年9月30日签订的《房屋租赁协议书》于2015年1月20日解除。
二、杭州誉得房地产代理有限公司支付浙江珊莱菲克服饰有限公司租金513800元、水电费3268.09元、电梯维护费1459.38元、保安工资9807元，合计528334.47元。
三、杭州誉得房地产代理有限公司支付浙江珊莱菲克服饰有限公司占用费643871.59元（仍未腾退部分计算至2016年10月20日），自2016年10月20日起按每月21162.12(其中杭州景仙汽车维修服务有限公司按每月15372元计算，浙江中硕资产管理有限公司按每月5790.12元计算）计算各自实际腾退之日。
四、杭州景仙汽车维修服务有限公司、浙江中硕资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退涉案房屋中实际承租部分。
五、浙江珊莱菲克服饰有限公司退还杭州誉得房地产代理有限公司保证金500000元。
六、浙江珊莱菲克服饰有限公司赔偿杭州誉得房地产代理有限公司装修损失1668534.38元。
上述判项所涉款项均限于本判决生效之日起十日内付清。
七、驳回浙江珊莱菲克服饰有限公司其他诉讼请求。
八、驳回杭州誉得房地产代理有限公司其他反诉请求。
本诉案件受理费7850元，由杭州誉得房地产代理有限公司负担。反诉受理费12428元，由杭州誉得房地产代理有限公司负担负担488元，由浙江珊莱菲克服饰有限公司负担11940元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周建利
人民陪审员 杨 鑫
人民陪审员 王敏华
二〇一六年十一月十四日
代书 记员 陈 林