（上诉案件，二审维持原判）
福建省将乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）将民初字第1580号
原告（反诉被告）福建将乐锦达木业有限公司，住所地福建省将乐县古镛镇龟山北路211-213号，组织机构代码：62850135-3。
法定代表人刘贤锦，职务：总经理。
委托代理人乐加惠，福建明经律师事务所律师。
被告（反诉原告）将乐县水南镇渡头村民委员会，住所地福建省将乐县水南镇渡头村，组织机构代码：K1817105-7。
法定代表人卢小兵，主任。
委托代理人张乐平，福建三华律师事务所律师。
原告（反诉被告）福建将乐锦达木业有限公司（以下简称锦达公司）与被告（反诉原告）将乐县水南镇渡头村民委员会（以下简称渡头村委）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，于2015年1月23日、2015年4月2日两次公开开庭审理。原告锦达木业法定代表人刘贤锦及其委托代理人乐加惠，被告渡头村委会法定代表人卢小兵及其委托代理人张乐平到庭参加诉讼。诉讼期间，各方当事人要求庭外调解，但至今未达成调解协议。本案现已审理终结。
原告锦达公司诉称：2006年1月1日，原、被告在上一轮租赁合同到期后续订了《租赁合同书》，被告继续将水南镇渡头村樟华路89号水南镇旧砖机厂与晒谷坪之间及边上约1300平方米的全部厂房、办公楼、仓库、生活设施等其他设施作为生产经营场所全部租赁给原告。根据租赁合同第二条约定，被告应保证出租的厂房及水、电设施等租赁物都能正常使用，如发生问题和其他损失，应由被告方负责承担所有费用。2009年10月11日，因租赁厂房电气线路老化发生故障，引起成品车间吊顶起火，又由于该厂房使用时间长耐火等级低，建筑物之间无防火间距等因素，导致火势迅速蔓延造成重大火灾事故。2009年10月28日，将乐县公安消防大队作出将公消火字（2009）第006号《火灾事故认定书》确认：锦达木业有限公司厂房发生火灾，厂房车间、办公室、机器设备、原材料、成品及半成品等物品被烧毁，原告因此直接经济损失达587万元。事故发生后，原、被告多次协商，2010年8月10日，双方再次签订《租赁合同》约定：原告负责出资并重建厂房、办公楼等建筑，尽快恢复生产；被告考虑原告经济损失，免除一年的租金（从2009年7月至2010年6月），同时延长租赁期为九年（从2010年7月1日至2019年6月30日止）。《租赁合同》签订后，原告即开始了具体的灾后重建工作。但在2010年9月4日被告向原告发出合同终止通知书，要求单方终止合同履行，原告不同意。2010年10月8日，被告突然派众多村干部强行接管租赁场所，并开始擅自搬走灾后租赁场所内原告所有的尚存一定价值的机器设备，以及原告灾后整理好的木制品生产材料、半成品和成品。最后，被告强行拆了原告自建的厂房、烤干房等。致使原告的重建生产被迫停止，造成原告支付重建工人工资损失3700元。2010年11月16日，被告将上述所有租赁物以同样租赁和期限租赁给他人，原、被告之间合法有效的租赁合同被被告强行终止履行。无奈之下，原告于2011年3月16日，重新另找经营场所，以每年55600元的价格租赁将乐县恒鑫木业有限公司1900平方米的经营场所，并签订了租赁合同，还一次性交纳了六年租金333600元，对比原、被告签订的合同，每平方米每年原告多支付租金19元，8年多支出288800元，扣除每三年上调租金（按10%上调）后，实际造成原告损失271200元。2012年8月，原告向公安机关报警无法解决情况下，向将乐县人民法院起诉，后在法官协调下，原告于2012年11月26日以自行协商解决为由申请撤诉，将乐县人民法院于2012年11月27日作出（2012）将民初字第1590号民事裁定书，准许原告撤诉。但事后，被告拒不赔偿。为此诉至法院，要求确认原、被告双方于2010年8月10日签订的《租赁合同》合法有效，被告赔偿原告因强行终止合同履行所造成的经济损失人民币274900元，承担本案诉讼费用。
被告渡头村委辩称：一、本案原、被告双方于2010年8月10日签订的《租赁合同》是一份附条件的租赁合同。只有在所附的条件“原告将租赁物重建并返还给答辩人”成就后，《租赁合同》才有法律效力。二、原告存在严重违反租赁合同所附条件的事实。使用钢结构重建厂房时间只需一个半月，但直至答辩人发出《合同终止通知书》时，原告没有派人进场进行组织重建工作。合同约定签订后三日内交清半年租金，原告至今未交租金。三、答辩人通知原告终止双方签订的《租赁合同》符合法律规定。合同签订后，原告违反“签订合同时立即交半年租金”、“合同签订后三天内交半年租金”和“合同签订后三天内派人进场开展重建工作”等承诺，答辩人只好通过党员大会、支委（扩大）会议、村民小组长会议、村民代表大会等多种方式，最终决定终止与原告签订的租赁合同，并于2010年8月31日向原告发出了《合同终止通知书》，符合法律规定。四、租赁合同终止后并给有给原告带来经济损失，即使有损失也应当由原告自行承担。原告提供与其胞弟刘贤涛所有的将乐县恒鑫木业有限公司签订的《租赁合同》，约定“六年租金须在双方合同签订后一次性全部交清”，哥哥的企业发生火灾损失惨重之时，弟弟让哥哥一次性交清6年租金，不符合情理，因此原告提供的该份合同及333600元的租赁费《收款收据》是虚假的。本案合同终止履行并没有给原告带来任何经济损失，按合同原告需返还给答辩人重建的厂房1300平方米，重置费用达150万元，所产生的每年利息15.84万元，即使从2011年1月1日建成恢复生产起算至现在四年时间计算，原告没有恢复重建厂房为原告节省利息63.36万元。原告未按约定时间进行厂房重建，导致答辩人依法终止合同，并没有给原告造成任何经济损失，即使有损失的话，也是由于原告的违约行为造成的，其损失应由原告自行承担。
反诉原告渡头村委反诉称：反诉原告将1300㎡的厂房、场地、电源线路和固定设备等财产租赁给反诉被告使用，反诉被告应当在合同终止或解除后将租赁标的物返还给反诉原告。但反诉原告未尽到防火责任，造成租赁物灭失，反诉被告理应赔偿的款项为：1、1300㎡厂房损失计人民币1196000元（注：按将政（2014）2号21年以上建筑物补偿标准920元／㎡计算，1300㎡×920元／㎡＝1196000元）；2、租赁合同清单中列明的机械设备损失30677元（见《机械单价表》）；3、10KV线路和变压器、高压计量损失105300元；4、尚欠一年租金48000元（2009年7月1日起至2010年6月30日止）；5、合同约定既得利益损失26500元（即从2010年7月1日起2010年12月31日止），以上合计人民币1406477元。除原告在清理火灾现场处理的废品收入11万元用于折抵尚欠租金4.8万元、既得利益损失26500元和变压器等部分损失外，反诉被告还应当赔偿反诉原告租赁物损失余额为人民币1296477元。为此要求反诉被告赔偿反诉原告租赁物损失余额计人民币1296477元；本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告锦达公司针对反诉原告的反诉请求辩称：被告的反诉请求不成立。一是反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求已超过诉讼时效；二是火灾的原因是反诉原告租赁给反诉被告的电气线路故障引发的，责任在于反诉原告；三是反诉原告以其已送达《合同终止通知书》，双方于2010年8月10日签订的《租赁合同》无效的主张，没有法律依据，不能成立；四是反诉被告在履行《租赁合同》过程中，反诉原告违约强行终止合同的履行，擅自处置火灾现场财产，并与他人签订同一标的物的租赁合同，是导致其所谓财产损失的原因；五是反诉原告提出的机械设备损失30677元、10KV线路和变压器损失105300元、尚欠一年租金及既得利益损失74500元等没有事实依据，六是其1300平方米厂房按2014年房屋征收补偿标准每平方米920元计算损失金额不符合法律规定，房屋征收补偿与火灾损失赔偿是不同的法律关系，本案的房屋损失应由评估机构按照火灾发生时重置同等房屋的成本乘以折旧率再减去房屋烧损后的剩余价值计算，但由于反诉原告的过错行为，至今不能提交评估报告，其应当承担举证不能的责任，而且租赁给反诉被告的厂房有房产证的只有577.9平方米，其他722平方米厂房是临时建筑，按2014年征收标准每平方米只补偿80元。因此，要求驳回反诉原告全部诉讼请求。
原告（反诉被告）为证明其主张向本院提供了十一组证据。
1、2006年1月1日《租赁合同》、福建省村集体专用收款票据12份，证明原、被告于2006年1月1日签订租赁合同，原告租用被告砖木结构厂房1300平方米以及办公楼、仓库、生活设施、空地和水电设施等，作为经营场所。双方实际履行合同义务至2009年10月11日的事实；2、《火灾事故认定书》将公消火认字（2009）第006号证明原告租用被告旧厂房因吊顶上部电气线路故障于2009年10月11日发生火灾，原告公司厂房车间、办公室、机器设备、原材料、成品及半成品等物品被烧毁的事实；3、2014年8月10日《租赁合同》证明原、被告双方于2014年8月10日签订租赁合同确认：①因火灾造成原告直接经济损失达人民币587万元，②为了弥补损失，由原告出资重建厂房、办公楼等建筑物，并尽快恢复生产，被告免除一年租金（2009年至2010年6月的租金），同时延长租赁期为九年（2010年7月1日起至2019年6月30日止）的事实；4、《合同终止通知书》证明被告于2010年9月4日发书面通知给原告，要求单方终止合同履行的事实；5、关于《合同终止通知书》的复函、国内特快专递邮件详情单证明原告收到被告《合同终止通知书》后即回函明确告知双方合同合法有效，必须继续履行，同时指出被告单方终止合同的行为属于严重违约的事实；6、照片16张，报警登记二份证明被告从2010年10月8日起，组织众多村民强行搬走原告的机器设备、生产资料等物质，原告及时向公安机关报警的事实；7、《租赁合同》，证明被告未经原告同意即于2010年11月16日将全部租赁物租赁给肖生水、喻墩付、喻墩良三人；8、《租赁合同》、收款收据，证明原告无奈只能另找经营场所，向将乐县恒鑫木业有限公司租赁1900平方米经营场所，并一次性交纳六年租金333600元；9、收条，泥水工工资结算单，证明原告重建厂房中支付脚手架搭建工资1850元，支付泥水工工资1850元；10、《民事裁定书》证明原告因本案于2012年8月向法院起诉被告，后于2012年12月10日裁定撤诉，证实原告今再次起诉，未超过两年的诉讼时效；11、照片三张，证明原告方收到被告方的终止合同通知书时，已于2010年9月3日前已着手重建厂房工作。
被告（反诉原告）对上述证据质证认为，1、对第1组证据2006年1月1日签订的《租赁合同书》的真实性没有异议，但租赁物早在1991年1月起就移交给原告使用管理，已经由原告单独管理和连续使用长达近19年。对第1组证据的《收款票据》的真实性没有异议，但从收款票据的交款时间和金额可以看出原告并没有按合同约定的时间交纳租金，一般是在渡头村的财务人员多次敦促后才予以补交，并且2010年7月以后的租金拖欠未交。2、对第2组证据《火灾事故认定书》的真实性没有异议，火灾的起火原因是电气线路故障，被告移交给原告的厂房没有吊顶，吊顶是原告自己安装的，吊顶上的电气线路也都是原告自己安装的。3、对第3组证据2010年8月10日签订的《租赁合同》的真实性没有异议，但对证明对象存有异议。本租赁合同是一份附条件的合同，只有在所附条件厂房重建和修复后，渡头村才同意将租赁物重新租赁给原告，并免除一年租金4.8万元。4、对第4、5组证据《合同终止通知书》、《复函》和《邮件详情单》的真实性没有异议，原告先违约，被告才终止租赁合同。5、对第6组证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议。渡头村是在制止原告将废品卖给钟丽琴后，每吨加价100元同样处理上述废品时，与原告发生纠纷，原告报警，公安机关到场进行调解。渡头村委派了5名火灾重建领导小组的成员到场进行监督处理的是废品，不存在组织村民强行搬走机器设备、生产资料等物资的事实，该组证据不真实，不能作为本案证据使用；6、对第7组证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，村委会将场地租赁给肖生水、喻墩付、喻墩良三人是在原告违约后，为避免损失扩大而签订这份《租赁合同》；7、对第8组证据的真实性有异议，刘贤锦与刘贤涛是兄弟，合同约定六年租金333600元一次性付清及租赁费没有恒鑫木业公司的财务收入账、税务部门正式发票和租金收入的纳税凭证等证据来证明，该合同及支付的租赁费明显虚假；8、对第9组证据的真实性有异议，火灾现场的砖墙属于危墙应当拆除，而不是简单的整理和粉刷，范高波彻砖时间7天根本没有事实根据。被告通知原告终止合同后，原告不顾被告反对进场搭竹架，2010年10月8日双方发生纠纷派出所到场调解后，被告需要进行恢复重建，因此要求郑昌贡将毛竹架予以拆除。9、对第10组证据的真实性没有异议。但原告撤诉后并没有再找渡头村协商过赔偿事宜，而是渡头村要求原告赔偿租赁物损失，原告却置之不理。10、对第11组证据的真实性有异议。第一，照片的拍摄时间并不是2010年9月3日，拍摄时间比照片上注明的时间更迟；第二，原告请来搭毛竹架的郑昌贡是2010年9月5日才进场的，这一事实有郑昌贡出具的收条予以证实，因此，这组证据与原告提供的第9组证据时间明显矛盾；第三，原告请郑昌贡进场的时间是在渡头村已经向其送达《合同终止通知书》之后，该组证据并不能证明原告着手重建厂房的事实，相反可以证明原告违反了“协议签好，马上动工”的承诺。
被告（反诉原告）为证明其主张向本院提供了八组证据。
1、《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，证明本案租赁物是被告自有的，被告有权出租本案租赁物；2、原、被告双方于1994年、1995年、2001年、2002年签订的《协议书》、《租赁合同书》、《补充协议》和移交使用机械清单，证明原、被告双方除了签订本案租赁合同外，还曾于1994年、1995年、2001年、2002年签订过承包合同和租赁合同。原告从1991年1月开始使用租赁物直到2009年10月11日发生火灾时止，连续使用时间长达近19年；3、《会议记录》11份，证实被告方多次召开党员大会、支委（扩大）会议、村民小组长会议、村民代表大会讨论原告的违约行为和决定终止尚未开始履行的租赁合同；4、现场照片20张，证明本案租赁物厂房、变压器、机器设备被烧毁的情况，原告自己请了有关人员将现场有一定价值的物品清理运走的情况，以及火灾现场原告怠于恢复重建，导致杂草丛生的事实；5、被告与肖生水等人签订的由他们出资重建1300厂房新建100kw／h以上三相电力设施的《租赁合同》1份。证明肖生水等人出资重建1300平方米厂房和新建100kw／h以上三项电力设施，肖生水等人在不到2个月时间便完成恢复重建工作；6、将乐县公安机关提供的《询问笔录》4份，证实原告已经将有一定价值的物品和机器设备清理走了，剩余的废铜烂铁全部按每吨2200元的价格卖给钟丽琴，钟丽琴按每吨2300元的价格转卖给何风先，被村干部制止后，村委会决定予以处理废品并重建厂房，将上述废铜烂铁以每吨2300元的价格卖给任祖宝，所得款项11万元用于安装变压器恢复生产使用；7、费用发票和《机械损失清单》，证明被大火烧毁的变压器和高压计量器，被告方在重建厂房和恢复生产时进行重置花费了105300元，被告移交给原告使用的机械折旧后的损失为30677元；8、拆迁补偿标准（将政（2014）2号），证明在樟华路同地段的拆迁补偿标准，被告的厂房在拆迁范围，按标准每平方米可获得920元补偿。
原告（反诉被告）对上述证据质证认为，证据1真实性无异议，但火灾损毁房产是082、083共557平方米，081未烧毁也未租赁给原告；证据2真实性无异议；证据3真实性无异议，但在签订租赁合同后被告召开会议未提到要求原告交纳租金，只有2010年8月26日支委会议时才提到要求原告要将租金交纳，之前都未提出，这十一次会议只有一次合法有效的村民全体代表大会；证据4真实性无法确认，不能证明本案事实；证据5真实性无异议，合同明确村委会提供变压器及配套的线路，说明该线路并未烧毁；证据6真实性无异议；证据7真实性无法确认，10kv线路安装工程款没有税务发票，不能证明被告有支付该款，2010年6月5日发票（高压计量器），此期间也未厂房重建。机械清单中的设备并未损失；证据8政府2014年拆迁补偿标准不适用本案厂房火灾的赔偿标准。
本院调取已生效的（2010）将民初字第1839号案件判决书及中国人民财产保险股份有限公司将乐支公司关于锦达木业有限公司2009年10月11日火灾事故的财产损失确认与赔偿协议书，证明锦达木业有限公司因2009年10月11日火灾受到保险理赔情况。
原告质证认为，证据的真实性没有异议，认为1、当时建筑物投保金是50万元，包含被告租赁给原告的厂房、办公楼及原告自建的厂房，所以原告的理赔金既有原告建筑的价值也有被告建筑损失的价值；2、烤房是原告自己建造的，没有被烧毁，只是消防救火时造成了一定的损失；3、火灾损毁的机器设备损失不只42万，我们向被告索赔的机器设备损失是在保险公司理赔范围之外的；4、存货类损失金额是124万元，原告对产品投保了100万元，因此火灾后保险公司理赔了98万元，但存货类的理赔与本案被告的赔偿责任没有关系。总之，我们向被告提起的诉讼赔偿请求均是在保险公司理赔范围之外的。
被告质证认为，对证据的真实性没有异议，可证明原告火灾的损失金额并不是双方在签订租赁合同认为的587万而是174万，原告的损失已获足额赔偿，且原告有为被告的产房投保，也表明原告已注意到安全防为是其应尽责，原告的诉求赔偿主张没有任何事实根据。
对原、被告及本院调取的证据，本院分析认证如下：
原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、10，被告对真实性无异议，本院予以采信。证据8、原告与将乐县恒鑫木业有限公司签订租赁1900平方米经营场所的合同，并一次性交纳6年租金333600元，本院认为，原告与被告此前19年的租赁均是每半年交纳租金，而原告法定代表人刘贤锦与将乐县恒鑫木业有限公司法定代表人刘贤涛系同胞兄弟，在原告受火灾损失后，仍一次性交纳6年的租金，不符合原告及市场的交易习惯，原告也没有提供将乐县恒鑫木业有限公司财务收入账、税务部门正式发票和租金收入的纳税凭证等证据，因此该证据证明力综合全案情况予以考虑。证据9、11，被告对真实性有异议，该证据搭毛竹架时间前后矛盾，无法证实原告所主张的2010年9月3日进场重建的事实。
被告提供的证据1、2、3、5、6，被告对真实性无异议，本院予以采信。证据4、7，被告对真实性有异议，证据8被告认为赔偿标准不适用本案，三组证据证明力综合全案情况予以考虑。
对本院调取的证据，双方没有异议，本院予以采信。
根据双方无异议的证据及在庭审中的陈述，本院确认下述事实。
一、原告从1991年开始租赁被告所有的位于将乐县水南镇渡头村樟华路89号水南镇旧砖机厂与晒谷坪之间及边上约1300平方米的厂房。2006年1月1日，原、被告在上一轮租赁合同到期后续订了《租赁合同书》，合同约定：“一、被告将厂房、生活设施、水、电、等其他全部设施给原告使用（实际操作按原来的方式进行），…上一轮合同中的一些机械设备继续给原告使用（按盘点移交表）。二、被告应保证出租的厂房及水、电设施等租赁物都能正常使用，如发生问题和其他损失，应由被告方负责承担所有费用。合同至2008年12月31日止，合同期满原告有优先承租权。等内容”。在双方于1994年1月1日签订的租赁合同第八条约定“原告应在承包期内认真做好安全工作，如有火灾给答辩人造成损失应照价赔偿”。
二、2009年10月11日11时23分，因成品车间吊顶部位电气线路故障，引起成品车间吊顶起为造成火灾，灾害成因为厂房车间多为砖木结构、钢层架，耐火等级低，建筑物使用时间长，建筑物之间无防火间距，可燃易燃材料多，造成火势迅速蔓延，厂房车间、办公室、机器设备、原材料、成品及半成品等物品烧毁。
三、2010年8月10日，原、被告又签订了涉案地址的租赁合同，合同约定：“被告被烧的厂房约1300平方米由原告出资重新建筑和修复，原告有权自行规划和合理安排，建成后，被告同意将全部厂房、场地、和生活等其他设施再次租赁给原告；因原告受灾严重，重建需大额资金及时间，加之新建厂房优于旧厂房，被告同意免除原告从2009年7月至2010年6月的全部租金；原告从2010年7月1日起，每年交租金53000元，每半年交一半的租金；合同从2010年7月1日至2019年6月31日止；原告有权按照本合同使用前述标的物及区域内其他的全部附属设施，任何单位和个人均无权干预、阻碍正常的经济活动；”等内容。
四、2009年11月至2010年10月，被告召开多次村委会、村民代表会和支委扩大会，讨论被烧厂房恢复重建、签订租赁合同、交纳（减免）租金、终止合同、赔偿损失等问题。
五、2010年8月31日被告向原告发出终止该合同通知书。2010年10月8日和10月18日，原告因厂房内财产纠纷向公安机关报警。2011年11月16日，被告将涉案土地出租给他人，并签订了租赁合同。
六、2010年10月份，原告让陈村、钟丽琴、何风先收购火灾后遗留的废设备，何风先收购时被渡头村村干部阻止。此后，被告让任祖宝来收购烧毁的铁件，共卖了11万元，支付给被告。
七、原告为厂房、机器设备、存货向中国人民财产保险公司将乐支公司投了保险，因此次火灾，原告与保险公司双方确认后获得扣除残值及折旧后的赔偿金额为1740555.3元，其中，房屋建筑类投保50万元，评估损失46万元（按全损）获赔409000元，烤房从修复费4500元；机器设备类投保422816元，评估损失399129元，获赔341255.3元；存货类投保100万元，评估损失1241854.3元，总存货量1259743.7元，获赔985800元。
针对双方争议的焦点问题，本院分析认定如下。
一、关于2009年10月11日火灾由谁承担责任问题。
将乐县公安消防大队认定火灾原因为锦达木业有限公司成品车间吊顶部位电气线路故障，引起成品车间吊顶起火，造成火灾。首先是由于电气线路故障引起，而非照明线路引起，在被告移交给原告的清单中并没有写明有移交车间吊顶电气线路，而电气设备是原告自行添置的；其次，原告租赁该厂房其应当举证证明造成火灾有故障的电气线路是被告所有，但其没有举证证明；第三、原告租赁该厂房已达19年，租赁期间均由原告管理与使用，任何单位和个人无权干预，且以前签订的合同（1994年1月1日）也有约定：“原告在承包期间应认真做好安全工作，防火、防盗，如有发生火灾给被告造成的损失照价赔偿。”，原告负有安全管理责任，即使被告出租有瑕疵可能引起火灾等，原告也应当及时告知被告，及时修缮改正，但原告在租赁期间自始至终未提出成品车间吊顶部位电气线路有故障问题。因此，本院认为该起火灾事故的责任应由原告锦达公司承担。
二、关于2010年8月10日租赁合同违约责任问题。
火灾发生后，原、被告双方就重新租赁进行长达九个多月的协商，并于2010年8月10日签订了《租赁合同》，该租赁合同没有违反法律禁止性规定，合法有效。首先合同约定原告出资重建和修复，原告有权自行规划和合理安排，建成后再租给原告，并没有对重建的时间及期限作出约定，因此原告可合理期限重建厂房。其次，合同约定原告从2010年7月1日起，每年须上交租金53000元，每半年交一半租金，并未确定是预交半年租金还是半年租期满后交纳租金，租赁期间一年以上的，应当在每届满时支付。虽然被告在开村委会时有委员提出应当在签订合同时交纳租金，但在合同中并没有约定，对原告没有约束力。因此，被告以上述两个理由提出原告未交纳租金先违约及是附条件的合同而未违约的主张，本院不予采纳。被告于2010年8月31日，即合同签订后20天，没有给原告合理的重建期限就以未恢复重建为由终止合同履行，并于2010年11月16日将租赁物出租给他人，导致双方合同无法履行，构成违约。原告主张被告违约的主张，本院予以采纳。租赁合同没有对违约金约定，原告租赁被告1300平方米厂房及场所每年租金53000元，每平方米每年租金40.7元，而按照原告提供的于2011年3月16日租赁其同胞兄弟厂房1900平方米厂房及场所每年租金55600元，每平方米每年租金29.2元，其新租赁的场所租金更低，并没有给原告造成租金的损失。且原告受火灾损失后，仍一次性交纳6年的租金，不符合原告及市场的交易习惯，原告也没有提供将乐县恒鑫木业有限公司财务收入账、税务部门正式发票和租金收入的纳税凭证等证据，原告一次一次性交纳6年的租金的主张本院不予采信。原告提供范高波、郑昌贡的泥水工和脚手架工资结算单，被告认可原告有让范高波、郑昌贡进场作业，只是认为作业的时间是在终止合同之后，原告提供的该支出工资证据本院予以采纳。因被告违约，因此原告为恢复重建而支出的范高波、郑昌贡的泥水工和脚手架工资被告应当予以补偿，因此原告要求被告赔偿因重建厂房而支出工资3700元的主张，本院予以支持。原告没有提供证据证明其没有租赁被告的场所而造成损失的依据，且原告租赁被告场所应当先行重建厂房后才租赁，但原告事实上没有重建好厂房，因此，原告要求被告赔偿因被告强行终止合同所造成的另行租赁的租金损失271200元，没有法律和事实依据，本院不予支持。
双方租赁合同约定免除原告从2009年7月起至2010年6月底的全部租金，因此被告反诉要求原告支付从2009年7月起至2010年6月30日尚欠的一年租金48000元的主张，本院不予支持。被告自行终止双方签订的租赁合同，已先行违约，被告反诉要求原告赔偿合同约定既得利益损失26500元的主张，于理无据，该主张本院不予支持。
三、关于被告反诉要求原告赔偿火灾造成损失的诉讼时效问题。
2009年10月11日火灾发生后，原告法定代表人多次参加被告召开的村委、支委等会议，具体协商火灾后事项处理问题，至2010年8月10日，双方达成由原告恢复重建再由原告租赁九年的租赁合同，租期到后重建的厂房归被告所有。此后，被告未将场地租赁给原告，原告也没有恢复重建厂房。原告于2012年8月5日向本院提出要求被告财产损害赔偿及租赁违约赔偿的诉讼，被告在答辩状中明确表示要求原告赔偿厂房火灾损失，并欲提出要求反诉，后原告以双方自行协商解决及继续收集证据为由申请撤诉，本院于2012年11月27日及12月10日裁定准许原告撤诉。此后，双方就损害赔偿仍进行协商。上述说明，火灾发生后，被告均有在不同阶段向原告主张过损失赔偿，产生诉讼时效中断的效力，因此本案被告提出的反诉并没有超过诉讼时效。
四、关于被告赔偿租赁物损失的问题。
1、关于被告移交给原告使用的机械设备赔偿30677元问题。首先，虽然原告认可被告移交了机械设备清单（被告提供的证据2）中的机械设备，但该机械设备在移交时双方没有约定价值，被告也没有证据证明这些设备的现有价值，因此赔偿金额无法确定；其次，该设备原告在最初租赁时（1991年）被告就以移交原告使用，使用长达二十余年，该设备应当予以折旧处理，且双方在火灾前即2006年签订的租赁合同中约定，“机械设备很破旧，已经使用二十多年，机械正常的老化。损耗较重，因这些原因所造成的损失，原告应按国家有关规定对资产进行折旧处理，原告不予赔偿”，原告没有提供该机械设备折旧后的残值，也无法确定应赔偿的金额；第三，双方发生纠纷后，均有让人进入现场清理，无法确定是哪方处理了该机械设备。因此，被告要求原告赔偿机械设备30677元的主张，本院不予支持。
2、关于10kv线路和变压器及高压计量器损失105300元的问题。
被告提供2010年6月1日发票和2012年5月28日10kv线路和变压器安装收据，证明被告为重新安装高压计量器和10kv线路、变压器开支9300元和96000元，共计105300元。原告认为变压器及其配套线路没有被火烧到，不会损坏；其次安装10kv线路和变压器都属于农村电网改造工程，与原告无关。本院认为，被告提供的证据不足以证明因火灾而损毁了被告租赁的高压计量器、变压器，原告提供的安装10kv线路、变压器工程款票据也不是正式的发票，且双方于2010年8月10日签订的租赁合同第五条约定“被告应提供和负责保证原告生产、生活用电，……，被告提供100千瓦的变压器一台给原告使用，变压器财产权归属被告”，说明被告应当提供变压器及提供用电，被告要求原告赔偿10kv线路和变压器及高压计量器损失105300元的主张，本院不予支持。
3、关于1300平方米厂房损毁赔偿金额问题。
被告提供的拆迁补偿标准（将政（2014）2号），是将乐县2014年房屋征收补偿标准，而本案是因火灾损失赔偿，两者属不同的法律关系，而且该标准是针对房屋而不是厂房，因此被告提供的该证据本院不予采纳。本案厂房损失，应当在火灾发生后由评估机构按照火灾发生时，重置同等厂房扣除折旧率后的价值，而双方在火灾发生后并没有采取该做法，致使该厂房损失无法确定。但原告为厂房、机器设备、存货向中国人民财产保险公司将乐支公司投了保险，因此次火灾，原告与保险公司双方确认后获得扣除残值及折旧后的赔偿金额为1740555.3元，其中，房屋建筑类投保50万元，评估损失46万元（按全损）获赔409000元，该46万元损失是原告与保险公司共同确认的，并且原告还获得了厂房损失的赔偿，因此在原、被告双方都没有证据确定厂房具体损失的情况下，至少可确认厂房的损失达46万元。原告提出有部分烧毁的厂房是原告自己所建，但没有提供相应的证据证明，其辩解不予采纳。因此，原告应赔偿被告因管理不善导致火灾所造成的厂房损失46万元。
综上所述，原、被告签订的租赁合同合法有效，因被告的违约，导致该租赁合同无法履行，被告应当赔偿原告为履行合同而支付的重建厂房工人工资3700元。原告应赔偿被告因管理不善导致火灾所造成的厂房损失46万元。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）将乐县水南镇渡头村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）福建将乐锦达木业有限公司重建厂房工人工资3700元；
二、原告（反诉被告）福建将乐锦达木业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）将乐县水南镇渡头村民委员会因火灾所造成的厂房损失460000元；
三、驳回原告（反诉被告）福建将乐锦达木业有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）将乐县水南镇渡头村民委员会其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5424元，由原告（反诉被告）福建将乐锦达木业有限公司承担5327元，被告（反诉原告）将乐县水南镇渡头村民委员会承担97元；反诉案件受理费16288元，由原告（反诉被告）福建将乐锦达木业有限公司承担5779元，被告（反诉原告）将乐县水南镇渡头村民委员会承担10509元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 罗成辉
审 判 员 张丽新
人民陪审员 张前芳
二〇一五年八月十七日
书 记 员 赖世伟
附相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国物权法》
第三十七条【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国侵权责任法》
第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。
本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十二条【租赁物的保管】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。