江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终700号上诉人（原审被告）：南京图腾置业发展有限公司，住南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦红，女，1970年10月15日�，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）因与被上诉人韦红房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5314号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。图腾置业公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案诉争的《委托经营合同》的合同性质为委托合同并非租赁合同，一审法院对于《委托经营合同》的法律性质的认定错误。《委托经营合同》约定“甲方（被上诉人）自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方（上诉人）自营或者对外租赁经营。”第二条约定：乙方可以以自己的名义将商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定。第三条第3款约定：在保证甲方约定利益的前提下，乙方可独立处理一切与商铺房屋经营管理有关的所有事务。按照上述约定，作为受托方的上诉人虽以自身名义对外开展经营活动，但其实质是完成委托人的委托事务。即受作为委托人的被上诉人的委托，以达到被上诉人的约定利益为条件，完成经营其房屋资产的委托事务。本意是为被上诉人委托上诉人经营管理被上诉人所有的大观天地的商铺并获益。且双方所约定的委托获益为房屋总价的一个固定比例，并非房屋市场租赁价格。这些与租赁合同有本质区别。二、《委托经营合同》中对于回报的约定实质是对被上诉人委托利益目标的约定，一审法院忽略了不可归责于上诉人（××）的原因导致租赁回报减少甚者为无的情况，而按照该条款判�要求上诉人承担委托人的全部目标利益，违背了委托合同的法律基础。上诉人受托经营被上诉人商铺房屋，近年来，大观天地商铺附近因政府规划拆迁、区划调整、网购冲击等大环境影响，大观天地商场内大量承租户经营不善，纷纷退租或者要求减少租金，部分的商铺至今闲置，商铺委托经营收益大幅萎缩。被上诉人的房屋的实际收益率已远远不足以支付合同约定的收益。上诉人作为受托方，尽职按约履行合同约定的义务，在困难之中仍继续尽职履行委托事务，在两年左右没有委托报酬的情况下仍继续履行委托事务，努力达到最大利益化，但确实达不到约定的租赁回报率。可见，上述委托经营利益萎缩不应归责于上诉人。上诉人认为租赁回报应当建立在有委托租赁收益的基础上支付，如因不可归责于上诉人（××）的原因委托租赁收益不足以支付约定的租赁回报，�该将所取得全部租赁回报扣减××基本的委托费用后支付于委托人。而本案中，诉争商铺至今空置，没有收益，上诉人无法向被上诉人支付回报。三、上诉人已按约履行经营商铺的委托事务，而商铺经营收益根本无法满足被上诉人的要求，上诉人未予支付的行为不是违约行为，一审法院以逾期支付回报为由判决上诉人承担违约金没有法律依据。本案中，双方的约定是上诉人受托为被上诉人经营商铺，上诉人以广告、招商等方式履行了合同义务，但因客观因素，受托事务收益无法达到被上诉人的期望回报率，导致上诉人实际无法履行。一审法院认定上诉人违约没有事实依据。四、一审法院按每日万分之三的比例判决上诉人支付逾期付款违约金，该比例明显过高，没有事实依据和法律依据。《江苏省高级人民法院关于适用合同法若干问题的讨论纪要》第二十八条规定：�事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被上诉人在合同履行中获取的是现金利益，上诉人也没有故意违约的情形，其主张的每日万分之三的比例已远远超过银行同期贷款利率，一审法院在上诉人已当庭提出抗辩的基础上，未要求被上诉人举证证明其实际损失，判决缺乏证据支持。韦红辩称：1、上诉人给我的发票是房屋租赁的发票，发票中税种写的是分物租赁税，其行为确认了我与上诉人只是租赁关系，上诉人租赁我的房屋就应当支付租金。2、关于违约金请求按照复利计算支付，如果上诉人恶意违约应当给予适当的惩罚损失。3、请求赔偿我方的直接经济损失，因为我现在在北京居住，往返车费、出租费、复印费等上诉人应该给我一个说法。综上，请求驳回上诉人�上诉请求。韦红向一审法院起诉请求：1.继续履行韦红与图腾置业公司2009年4月25日签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》；2.图腾置业公司支付2016年1季度拖欠的租金29219元；3.图腾置业公司向韦红按每天8.77元的标准支付2016年1月30日至实际支付之日的违约金；4.图腾置业公司赔偿韦红直接经济损失，以应付韦红租金金额为基数，自2016年1月30日按年利率24%计算至实际支付之日止；5.图腾置业公司提供2010年4月30日至2010年7月29日期间代缴税费1660.95元的相关凭证，如无凭证，退回上述款项。一审法院认定事实：位于本市鼓楼区建宁路300号1022室不动产（建筑面积51.09平方米，以下简称涉案房屋）系韦红所有。2009年4月25日，韦红（甲方，委托方）与图腾置业公司（乙方，受托方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约�甲方将涉案房屋委托乙方对外租赁经营；委托经营期限自2010年4月30日至2018年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益即租赁回报；租赁回报计算方式为购房总价款×8.5%；租赁回报为每三个月支付一次，具体数额为29219元/三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，图腾置业公司向韦红支付租赁回报至2016年1月29日，后未再支付任何款项。案件审理过程中，韦红与图腾置业公司双方一致确认，每期租赁回报扣除税费后金额为27708.65元。以上事实，有韦红与图腾置业公司陈述，房屋所有权证书、《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》以及庭审笔录等证据证实。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。韦红与图腾置业公司之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效。本案中，韦红将自己所有的涉案房屋交由图腾置业公司经营管理，图腾置业公司按约向韦红支付固定数额的租赁回报，符合房屋租赁合同的特征，故韦红与图腾置业公司之间成立房屋租赁合同关系，并非图腾置业公司辩称的委托�系。对于图腾置业公司该项抗辩理由，一审法院不予认可。关于租赁回报问题。依据韦红与图腾置业公司之间的合同约定，图腾置业公司应按约及时支付租赁回报。合同实际履行过程中，图腾置业公司并未支付2016年1月30日之后的租赁回报，未履行及时支付租金的义务，依法应承担继续履行等违约责任。现韦红要求图腾置业公司支付2016年1月30日至2016年10月29日期间的三期租赁回报，扣除税费后合计83125.95元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金的问题。韦红与图腾置业公司双方订立的合同中明确约定了每期租赁回报的支付时间及违约金的计算方法。依据合同约定，图腾置业公司应分别于2016年1月30日至2月15日期间、2016年4月30日至5月15日期间、2016年7月30日至8月15日期间支付相应的租赁回报。现图腾置业公司欠付2016年1月30日之后的租赁回报，故韦红要求图腾置业公司按照每日万分之三的标准逾期违约金，符合合同约定，一审法院亦予以支持。图腾置业公司认为，合同约定的违约金标准过高，远超过实际损失，但未提交相应证据予以证明，自行承担不利的法律后果。对于图腾置业公司的该项抗辩，一审法院不予认可。关于直接经济损失的问题。韦红称因图腾置业公司未及时支付租赁回报，导致其未还银行贷款向他人借钱从而产生利息损失，鉴于韦红并未向一审法院提交相应证据证明该损失的存在，亦未证明该损失与图腾置业公司违约行为之间的关联性，自行承担举证不能的不利后果。且即使该部分损失存在，双方约定的违约金亦足以弥补该部分的损失。故对于韦红的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起十五日内一次性支付韦红2016年1月30日至2016年10月29日期间的租金83125.95元，并以27708.65元为基数，按照每日万分之三的标准，自2016年3月9日起、2016年6月6日起、2016年9月6日起分别至判决确定的给付之日止支付相应的逾期付款违约金。一审案件受理费531元，减半收取265元，由南京图腾置业发展有限公司负担（韦红已预交，南京图腾置业发展有限公司在支付上述款项时加付此款）。本院二审期间，双方皆没有提交新证据。对一审判决查明的事实，双方皆无异议，本院予以确认。二审另查明，双方签订的《委托经营合同》第三条约定：图腾置业公司可以聘请境内外百货业专家和专业零售不动产管理公司合作经营管理；图腾置业公司有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；图腾置业公司在保证被上诉人约定利益的前提下，可独立处理一切与商铺房屋经营管理有关的所有事务。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本案的争议焦点为：一、双方签订的《委托经营合同》的性质是委托合同还是租赁合同；二、一审判决的违约金是否应当予以调整。关于第一个争议焦点即《委托经营合同》的性质问题。委托合同是委托人和××约定，由××处理委托人事务的合同；委托合同中××的义务是依据委托人的授权处理某项委托事�，其权利仅为收取处理该项事务的报酬；××依据委托处理该项事务的后果，由委托人承担。租赁合同是承租人支付一定的对价后，依照合同约定使用租赁的房屋；承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁房屋，义务是支付租金；承租人按照合同约定使用房屋取得的经营利益归于承租人。从双方签订的《委托经营合同》的内容看，上诉人图腾置业公司并未向被上诉人收取委托费用，反而在合同中约定向被上诉人支付租赁回报；图腾置业公司在向被上诉人支付租赁回报后，有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用，这一约定更加符合租赁合同的特征；图腾置业公司向被上诉人支付的租赁回报是确定的，从这一约定可以看出，图腾置业公司利用被上诉人商铺取得的超过约定租赁回报的部分归属于图腾置业公司。综上，双方签订的《委托经营合同》，名为委托，实际�租赁合同关系。图腾置业公司主张该合同为委托合同，租赁回报应当建立在有租赁收益的基础上，并要求将其实际取得的租赁回报扣减基本委托费用后向被上诉人支付，该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点即一审判决的违约金是否应当予以调整问题。图腾置业公司在使用被上诉人商铺后，未按照双方约定向被上诉人支付约定的租赁回报，构成违约，其上诉主张其不构成违约的意见不符合法律规定以及双方的约定，图腾置业公司应当支付违约金。图腾置业公司上诉提出违约金过高，要求予以调整，经审查，图腾置业公司提出的未按约定支付租赁回报的理由，均属于正常的经营风险，并不存在客观上无法履约的情形，该约定的违约金并不过高，违约方请求减少违约金的，不应予以支持。综上所述，上诉人图腾置业公�的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费531元，由上诉人南京图腾置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年三月二日书记员  郭旭冬