海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第1496号
原告徐遥。
委托代理人岑怡。系原告妻子。
被告海南泰日晖房地产开发有限公司。
法定代表人张小伟，总经理。
委托代理人黄俊杰，该公司财务经理。
第三人中国银行股份有限公司海口龙珠支行。
代表人陈燕标。
委托代理人王娟娟，中国银行股份有限公司海南省分行职员。
委托代理人陈衍雄，中国银行股份有限公司海南省分行职员。
原告徐遥与被告海南泰日晖房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司海口龙珠支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人岑怡、被告的委托代理人黄俊杰、第三人的委托代理人王娟娟和陈衍雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告因结婚需要购买婚房，于2013年3月5日与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售国贸城市花园小区X幢XXX房，房款总金额1068888元，到了合同约定的2013年12月30日，当时楼盘的工作人员承诺绝对会在2014年3月底之前交房，当原告于2014年3月份带着装修公司的人给新房量房装修时，被告却又改了说法，声称2014年5月绝对能够交房，到了5月再次改成了6月。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应该在2013年12月30日前，将已完成建筑工程规划验收和各种专项验收，取得建筑工程验收备案证明文件的房产交付给买受人。根据《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同。综上，被告不按期交房，原告就可以解除合同，并要求被告偿还包括税费在内的各项损失，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告购房款1068888元和支付截止到实际付款之日止的按同期银行同期贷款利率计算的利息（暂算至2014年5月31日的利息为81585元）；3.被告赔偿损失17424.94元（其中契税10154.44元、提前还款违约金7270.5元）；4.诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2013年3月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售国贸城市花园小区X幢XXX房，房屋建筑面积89.77平方米，其中套内面积75.07平方米，公摊面积14.7平方米，房款总金额1068888元，付款方式为银行按揭贷款的方式支付，其中首付房款328888元，剩余房款740000元由原告申请商业贷款支付，房屋交付期限为2013年12月30日，约定如果原告未按合同约定履行义务，被告可以据实予以延期。合同签订后，双方办理了合同备案手续，原告申请商业贷款过程中，被告作为开发商予以积极配合，并为被告提供了阶段性连带责任保证。2014年1月，被告开发的该楼盘通过竣工验收，2014年6月，小区通过质监站验收备案，结论为合格，竣工时间延迟主要是受不良天气影响，原告已经采取措施督促施工单位赶工。备案延迟主要是由于质监部门未及时开展相应工作造成的。工程竣工后，被告也已经提前告知了原告，房屋已经验收合格，只是备案手续尚未取得，可以先收房，大部分买受人对此予以理解。因此，原告所购买的房屋通过竣工验收后已经具备交房条件，未及时取得验收备案事出有因，并非答辩人恶意违约，并且被告也同意与原告协商，被告同意给予合理补偿。原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告为原告提供了阶段性连带保证，若解除《商品房买卖合同》，也必须先解决贷款合同，偿清贷款，并解除被告的阶段性连带责任保证。
第三人称，2013年3月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售国贸城市花园小区X幢XXX房，随后原告与第三人于2013年4月11日签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》，约定由第三人向原告提供74万元贷款，用于支付购房款，期限25年，约定利息的年利率为5.895%。该笔贷款以所购房屋作为抵押担保，并办理了期房抵押预告登记手续。根据合同约定，第三人于2013年4月16日向原告发放74万元贷款。截止2014年6月17日，原告已偿还66086.3元（其中本金15687.57元，利息50398.73元），剩余未还本金724312.43元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。由于《贷款合同》依托《商品房买卖合同》而成立，一旦《商品房买卖合同》解除，《贷款合同》就失去了存续的基础和必要，依法应同时解除，被告应将贷款本金及产生的相应利息直接还给第三人。而原告系《贷款合同》项下的直接债务人，负有偿还贷款本息的直接责任，如被告未能退还第三人贷款本息，则原告应负责清偿。此外，本笔贷款以上述所购房屋作为抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，因此答辩人对处置抵押房屋所得款项享有优先受偿权。由于《贷款合同》被解除系原、被告违约行为所致，依法应由原、被告双方承担相应的违约责任。根据第三人与原告签订的《贷款合同》第十七条第二款的约定，贷款人有权对提前还款金额按还款当日合同约定利率加收两个月的贷款利息。同时根据《贷款合同》附件一第三条的约定，原告与开发商就贷款合同项下贷款所购房屋发生纠纷，且上述纠纷将会影响原告偿还贷款本息的，第三人有权要求原告赔偿因其违约而给第三人造成的损失，包括但不限于第三人所遭受的抵押权及利息期得利益（即银行通过贷款合同的正常完全发行获得的利息）等损失。根据第三人与被告于2012年9月10日及2013年4月11日分别签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》（龙珠消房协2012年第6号）及《个人贷款保证金质押合同》（2013年质字0063号）约定，被告为原告所借贷款提供阶段性不可撤销连带保证责任。因此，被告应对原告给第三人造成的损失承担连带清偿责任。因此，如果《商品房买卖合同》被解除，原告和被告应清偿《贷款合同》项下全部贷款本息并承担违约责任。
经审理查明，2013年3月5日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：1.被告向原告出售国贸城市花园小区X幢XXX房，房屋建筑面积89.77平方米；2.房款总金额1068888元，付款方式为银行按揭贷款的方式支付，其中首期房款328888元，剩余房款740000元由原告申请商业贷款支付；3.房屋交付期限为2013年12月30日；4.被告应该在2013年12月30日前，将该商品房交付原告使用，并且该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；5.在双方验收交接时，被告应当向原告出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。原告购买的商品房为商品住宅的，被告还应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，原告有权拒绝交接；6.被告逾期交房超过90日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期天数每日向原告支付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2013年3月13日向被告交付首付款328888元，于2013年5月28日支付契税10154.44元。
原告、被告和第三人于2013年4月11日签订了一份《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》，约定由第三人向原告提供74万元贷款，用于支付购房款，期限25年，约定利息的年利率为5.895%。该笔贷款以所购房屋作为抵押担保，并办理了期房抵押预告登记手续。第三人与被告于2012年9月10日及2013年4月11日分别签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》及《个人贷款保证金质押合同》，约定由被告为原告所贷款提供阶段性不可撤销连带保证责任。《贷款合同》第十七条第二款约定，原告应提前15个工作日向第三人提出书面申请，经第三人审核同意后予以办理，经第三人同意提前还款部分，除计收正常利息外，第三人有权对提前还款部分按还款当日合同约定利率加收两个月的利息作为补偿金。第三人于2013年4月16日向原告发放74万元贷款，截止2014年10月16日，原告已偿还84968元（其中本金20371元，利息64597.1元），剩余未还本金719629元。
另查，2014年6月20日，海口市建设工程质量安全监督站出具海建质监综字（2014）139号《关于国贸城市花园小区A1A2座工程施工质量监督的意见》，该国贸城市花园小区A1A2座工程施工质量合格，同意验收。
以上事实有《海口市商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》、《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》、《预购商品房抵押申请备案登记表》、《中国银行海南省分行借款借据》、《中国银行海南省分行零售贷款提款申请书》、账务处理通知书、贷款用款凭证、还款明细清单、销售不动产专用发票、《海口商品房买卖合同备案确认表》、借款借据、贷款用款凭证、契税发票、户口本、庭审笔录以及当事人的陈述为据，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合相关法律的规定，属于受法律保护的有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条及第九条的约定，被告应该在2013年12月30日前，将该商品房交付原告使用，并且该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。被告不能按照约定的时间竣工和交付房屋，直至2014年6月20日，该国贸城市花园小区A1A2座工程才完成施工质量验收。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权单方面解除合同。被告逾期90天交付房屋，已经构成违约。因此，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因原、被告之间的《商品房买卖合同》合同已经解除，致使贷款合同失去继续履行的基础和必要，故该合同亦应解除。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，由于被告违约导致《商品房买卖合同》解除，被告应该退还全部购房本金以及按同期银行贷款利率计算的利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，第三人主张原告应清偿《贷款合同》项下全部贷款本息无理，本院不予支持。
被告违约导致《商品房买卖合同》和《贷款合同》解除，因此被告应该承担违约责任。故被告应赔偿原告支付的契税，被告应向第三人支付提前还款赔偿金（计算方式：提前还款赔偿金＝贷款剩余本金719629元×年利率5.895%÷12个月×2个月）。
由于第三人中行对争议房屋享有抵押权，若被告不能清偿上述债务，第三人对处置抵押房屋所得款项享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中国人民共和国担保法》第十八条、第三十三条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告徐遥与被告海南泰日晖房地产开发有限公司于2013年3月5日签订的《海口市商品房买卖合同》，解除原告徐遥、被告海南泰日晖房地产开发有限公司和第三人中国银行股份有限公司海口龙珠支行于2013年4月11日签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》；
二、限被告海南泰日晖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告徐遥返还购房本金413856元及利息（利息计算方式：自2013年3月14日起至2014年10月16日止，以本金328888元，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算；自2014年10月17日起本判决限定履行之日止，以本金413856元，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）；
三、限被告海南泰日晖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司海口龙珠支行偿还719629元及利息（利息计算方式：自2014年10月17日起至本判决限定履行之日止，以本金719629元，按个人房屋贷款合同约定利率计算）；
四、限被告海南泰日晖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告徐遥10154.44元；
五、限被告海南泰日晖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司海口龙珠支行赔偿提前还款赔偿金7070元（计算方式：提前还款赔偿金＝贷款剩余本金719629元×年利率5.895%÷12个月×2个月）；
六、第三人中国银行股份有限公司海口龙珠支行对处置海口市龙华区世贸南路XX号国贸城市花园小区X幢XXX房享有优先受偿权；
七、驳回原告徐遥和第三人中国银行股份有限公司海口龙珠支行的其他诉讼请求。
本案受理费15311元，由被告海南泰日晖房地产开发有限公司负担；第三人案件受理费5498.15元，由被告海南泰日晖房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王天贵
代理审判员 张子刚
人民陪审员 黄循洪
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 林一苗