湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民初字第3151号
原告李善林，男，1966年10月25日出生，汉族。
原告唐瑞娥，女，1964年12月30日出生，汉族。
二原告的共同委托代理人廖江南，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告永州市吉发房地产开发有限公司。
法定代表人何华吉。
委托代理人黄志新，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告李善林、唐瑞娥与被告永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称永州吉发房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年12月2日向本院提起诉讼。本院受理后，本院依法适用普通程序，组成由审判员李文忠担任审判长，审判员李军、人民陪审员李双华参加的合议庭，于2016年1月13日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员李淑担任庭审记录。原告李善林、唐瑞娥及其委托代理人廖江南和被告永州吉发房地产公司的委托代理人黄志新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李善林、唐瑞娥诉称：2012年7月13日，二原告与被告签订了一份《门面（商铺）买卖合同》，该合同规定，二原告以总价72.8万元的价格购得被告开发建设的、位于冷水滩银竹家园紫竹区门面（商铺）C栋A23／A24号二个门面，其面积为104.1平方米，并约定了付款方式等。该合同签订后，二原告已履行了付款的义务，但被告至今没有按约定为二原告办理该房的土地使用权证和房屋所有权证，被告的行为已严重违反了合同的约定，构成了事实上的违约，导致原告遭受了不应有的经济损失。经原告多次催促，被告于2014年12月以收回此房为名与原告又签订了一份《已售房屋收回协议》，但因被告无资金支付而致该协议无效。为维护法律尊严，保护公民的合法财产权利，特依法向贵院提起诉讼，请予以受理并判决如诉请：1、被告履行《门面（商铺）买卖合同》并立即为二原告办理其土地使用证和房屋产权证等相关证件；2、被告应承担因其违约的违约金7.467万元（自2013年10月29日至起诉时止按年息5.7%计算所得）；3、本案诉讼费由被告全部承担。
二原告为支持其主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、二原告的身份资料二份，拟证实二原告的主体资格；
证据二、被告的工商登记资料一份，拟证实被告的主体资格；
证据三、门面（商铺）买卖合同一份，拟证实原、被告之间的合同关系；
证据四、购房款的收款收据三份，拟证实二原告支付购房款的情况并且履行了原告自己的合同义务；
证据五、水开户、维修基金缴纳收据和契税缴税完税证票据各一份，拟证实原告已支付了相关费用的情况。
被告永州吉发房地产公司辨称：原、被告双方签订了门面（商铺）买卖合同是事实，但该合同为无效合同，因该合同在签订时，被告并没有取得相应的预售许可证，所以被告销售该房屋为非法销售。同时，原、被告双方已于2014年12月签订了新的合同，双方应以此新的合同为准，原门面（商铺）买卖合同已不再有效。故请求法院驳回原告的诉请。
被告永州吉发房地产公司在举证期限内没有向本院提交证据。
在庭审质证中，被告对二原告的证据提出如下质证意见：对其证据一、二、四、五无异议，对其证据三的真实性无异议，但该合同已被之后的合同所改变。
经庭审质证，原告李善林、唐瑞娥提供的证据一、二、三、四、五，系客观合法，且与本案有关，应认定为有效证据。
根据以上采信的证据和原、被告当庭所作的陈述，本院认定本案的以下基本事实：
2012年7月13日，原告李善林、唐瑞娥与被告永州吉发房地产公司签订了一份《门面（商铺）买卖合同》，该合同约定，被告将位于冷水滩区银竹家园紫竹区C栋第一层的A23、A24号、面积为104.1平方米的二间门面房屋出售给二原告，其总房款为72.8万元；双方在签订合同时原告应支付购房款50万元给被告，二原告在2012年10月30日前再交付购房款15.5万元，剩余购房款在开始办理房产证时二原告应全部交清；被告在2012年11月15日前将该门面房屋交付给二原告使用；被告应在房屋交付之后一年内协助二原告办理好该门面房屋的房产证，办理房产证的契税及其他费用均由二原告承担；如需办理该门面房屋的土地使用权证，则由被告负责办理，二原告应予以协助配合，办理土地使用权证的税、费由二原告承担；因被告未及时办理总房产证而导致二原告不能按合同的约定时间办理分户房产证的，二原告有权要求被告按照其已付购房款的数额支付银行同期存款利息作为违约金给付二原告；本合同为原始合同，在办理房屋产权或履行本合同的过程中，如另签有契约合同或其他文件，均不构成对本合同条款的变更或修改，也不影响本合同的法律效力（除特别写明本合同相应条款或事项作废的除外）；该合同还约定了其他事项。原告在签订合同的第二天即7月14日将购房款50万元和该房的水开户费1405元交付给了被告；同时，双方在签订此合同时，该栋房屋已竣工，被告在收到此款后即将该二个门面房交付给二原告使用至今。二原告在2012年10月31日和12月6日又分别向被告支付了购房款8万元和7.5万元；2013年4月8日，二原告向税务部门缴纳了该房屋的交易契税29120元。现被告所修建该栋房屋的总房屋所有权证还没有办妥，故二原告所购买的该二间门面房屋的房屋所有权证至今也没有办妥，同时，其土地使用权证至今也没有办妥。2014年12月，原、被告双方又签订了一份《已售房屋收回协议》，根据此合同的规定，被告应退还购房款给二原告，被告收回此二间门面房屋，但由于被告一直没有向二原告支付购房款，二原告也没有将房屋退给被告，二原告一直在占有、使用该房屋至今，该合同一直没有履行。现二原告为办理该房屋的房屋所有权证和土地使用权证之事与被告发生纠纷，二原告遂诉至本院。
另查明，中国人民银行公布的2013年10月期间的活期存款利率为年利率0.35%。
本院认为：原告李善林、唐瑞娥与被告永州吉发房地产公司签订的《门面（商铺）买卖合同》，系双方真实意思的表示，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，二原告已向被告交纳了合同约定的购房款，被告也在合同签订之时已将房屋交付给二原告使用至今，故该合同的大部分内容已经履行。根据双方合同的约定，被告应在此房屋交付后的一年内即2013年7月14日前协助二原告将该房屋的房屋所有权证予以办妥；同时，被告应为二原告办妥该房屋的土地使用权证。但被告至今尚没有为二原告办妥此房屋的房屋所有权证和土地使用权证，被告的行为已构成违约，依法应承担继续履行和支付违约金的违约责任。根据双方签订《门面（商铺）买卖合同》的规定，被告不能按合同的约定时间为二原告办理分户房产证的，二原告可要求被告按照其已付购房款的数额支付银行同期存款利息作为违约金给付二原告；此规定中所写的是存款利息，并不是二原告诉请中所陈述的贷款利息，但合同中对适用于哪一种存款利息并没有作出约定；本案中，被告违约时间的长短具有不确定性，故本院在确定其违约金时应以活期存款的利率为计算标准，较为适宜；二原告在2013年7月14日前总计支付的购房款为65.5万元，被告为二原告办理此证的约定最后期限为2013年7月14日，二原告依约可要求被告从2013年7月15日起计付违约金。但二原告现要求计算违约金的期间为2013年10月29日至起诉时即2015年12月2日止，此是当事人对自己权利的处分，且不违反法律的规定，本院依法应当予以准许；故被告依法依约应以65.5万元为基数、从2013年10月29日至2015年12月2日按银行同期活期存款的基准利率即年利率0.35%为标准计算所得的违约金为4776元，应予支付给二原告。二原告要求被告按年利率5.7%计算并支付违约金7.467万元的诉请，不符合双方合同规定的内容，本院依法只予以部分支持。
被告永州吉发房地产公司在诉讼中辩称，原、被告双方签订的《门面（商铺）买卖合同》为无效合同，因被告并没有取得相应的预售许可证。根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售；商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。同时，我国的《商品房预售管理办法》也对商品房预售作出了上述同样的定义。本案中，原、被告双方在签订《门面（商铺）买卖合同》时，该房屋已竣工，且被告在签订此合同后即将此房屋交付给二原告使用。故原、被告在签订此合同时，此房屋并不是正在建设中的商品房，而是属已竣工的商品房，本案的《门面（商铺）买卖合同》应属于商品房现售合同并非属商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人如未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同应属无效，但本案的合同系商品房现售合同，故本条的规定并不适用于本案，不能依据此条的规定来认定本案的合同无效。同时，被告还辩称，原、被告双方已于2014年12月签订了新的合同，双方应以此新的合同为准，原《门面（商铺）买卖合同》已不再有效。双方在2014年12月是签订了新的合同，虽然双方均没有向本院提供此合同，但双方均认可此事实，本院也应予确认；双方在签订此合同后因被告没有支付购房款给二原告致该合同一直没有履行，被告在原《门面（商铺）买卖合同》的履行中已违约的情况下再次违约，此也是被告违背合同诚实守信原则的体现。现《门面（商铺）买卖合同》的内容已部分履行，二原告也一直在使用该房屋，且根据《门面（商铺）买卖合同》的规定，如另签有契约合同或其他文件，均不构成对本合同条款的变更或修改，也不影响本合同的法律效力。故双方在2014年12月所签订的合同依约并不能影响《门面（商铺）买卖合同》的法律效力，现二原告选择要求被告履行《门面（商铺）买卖合同》的内容，并无不妥。同时，此也是对守信者和无过错方的一种保护。综上，被告提出的上述辩称意见，本院依法均不予采纳。
据此，为维护合同当事人的合法权益和社会的正常经济秩序，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告永州市吉发房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内将位于冷水滩区银竹家园紫竹区C栋第一层A23号、A24号的二间门面房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证过户至原告李善林、唐瑞娥的名下；
二、被告永州市吉发房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李善林、唐瑞娥支付违约金4776元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1667元，由被告永州市吉发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
逾期本判决即发生法律效力。
审 判 长 李 文 忠
审 判 员 李军人民陪审员李双华
二〇一六年二月二日
代理书记员 李 淑
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。