江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第232号
上诉人(原审原告)：方志生，男，1944年2月5日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。
委托代理人：ＸＸ香，女，汉族，1973年12月28日生，住江西省南昌市经济技术开发区。系方志生儿媳。
被上诉人（原审被告）：饶德文，男，汉族，1976年12月3日出生，住湖南省衡南县。
被上诉人（原审被告）:罗玲芝，女，汉族，1979年3月4日出生。住湖南省衡南县。
俩被上诉人共同委托代理人：万焕作，江西经辉律师事务所律师。
上诉人方志生与被上诉人饶德文、罗玲芝房屋租赁合同纠纷一案，上诉人方志生不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2015）洪经民初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人方志生及其委托代理人ＸＸ香，被上诉人饶德文、罗玲芝委托代理人万焕作到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年8月11日，方志生（作为甲方）与饶德文（作为乙方）签订了一份《合同》。《合同》约定：甲方将自己所有的坐落在南昌经济技术开发区范家村B区1栋2户建筑面积为100㎡的店面出租给乙方用作超市；租赁期限共36个月，自2013年8月11日至2016年8月11日；甲乙双方议定租金为2500元/月，先付后用，乙方在签订《合同》时付给甲方贰仟元作为押金。《合同》还对其他事宜进行了约定。《合同》签订的当天，饶德文向方志生支付了两个月租金5000元、租房押金2000元、超市转让费10000元，方志生当天向饶德文出具了相应的三份收条。在租赁店面的同时，双方均认可方志生同时将该店的超市转让给饶德文，但对于转让费，方志生诉称为50000元，饶德文、罗玲芝辩称为10000元。2014年10月底11月初，饶德文、罗玲芝因经营惨淡，欲提前解除《合同》，便叫包括证人饶某、熊某在内的几个朋友一起帮忙搬东西。在搬东西的过程中，由于方志生就居住在租赁店面的楼上，正好看见饶德文在搬东西，便提出要结清水电费，饶德文提出以押金抵水电费，但方志生表示不同意，饶德文当晚便到方志生家中与其结清了水电费并将店面的钥匙交还方志生。在饶德文、罗玲芝搬走之后，方志生为对外租赁该店面张贴了招租广告。方志生自认饶德文、罗玲芝的租金交至2014年11月11日，押金2000元未退还饶德文、罗玲芝。饶德文与罗玲芝系夫妻关系。
原审法院认为,方志生与饶德文签订的《合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。方志生诉请解除双方的租赁合同关系，经查，双方当事人虽然未就解除原来签订的《合同》达成书面的协议，但饶德文、罗玲芝于2014年10月底11月初在搬运租赁店面的东西时，方志生在场并要求饶德文、罗玲芝结清水电费，而且饶德文、罗玲芝也结清了水电费，并将店面的钥匙交还方志生；另外，在饶德文、罗玲芝搬走之后，方志生为对外租赁该店面张贴了招租广告。由此可见，方志生与饶德文、罗玲芝已就解除原来签订的《合同》达成口头的一致意见。因此，方志生再诉请解除双方之间的租赁合同关系，不予支持。
由于方志生与饶德文、罗玲芝之间的租赁合同关系已经在2014年10月底11月初解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”的规定，方志生诉请《合同》解除之后的租金及店面空置损失费，于法无据，不予支持。另外，对于方志生诉请的饶德文、罗玲芝尚欠的转让超市的转让费17500元，经查，双方均认可在租赁店面的同时转受让该店面经营超市的有关东西，双方未签订书面的转让合同，对于转让费双方各执一词，由于方志生的该主张，只有本人的陈述而不能提供其他相关证据，并且饶德文、罗玲芝不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，对于方志生转让费的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第第一款、第九十七条，《最高人民法院〈关于中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决驳回原告方志生的诉讼请求。案件受理费425元减半收取为212.5元，由方志生负担。
宣判后，方志生不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼，即请求判令解除双方的房屋租赁合同，同时判令二被上诉人向上诉人支付转让款17500元、租金17500元（自2014年11月计算至2015年5月）、房屋空置损失7500元，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
上诉人认为，2013年8月11日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定由上诉人将位于南昌经济技术开发区范家村b区1栋2户的店面出租给被上诉人作超市使用，租赁期限为2013年8月11日起至2016年8月11日止。租金为2500元／月，支付方式为两个月支付一次，并且双方口头约定将上诉人经营的便利超市转让给二被上诉人，转让款合计50000元。合同签订后，上诉人依约将超市和店面交由被上诉人经营，但二被上诉人擅自违约，强行搬离，而且租金也只付了一个月，租金约定的是两个月一付。被上诉人一审中虽提供了两名证人，均系被上诉人的亲戚或朋友，不具有证明力。故一审法院直接采纳两人的证言与事实不符，系认定事实错误。被上诉人系单方解除合同的行为，其解除合同的行为给上诉人造成了重大的经济损失，应当向上诉人赔偿房屋空置损失，直至今日，该店面仍然空置，上诉人张贴招租广告系为了防止损失的扩大，不得已为之，一审法院直接认定系上诉人默认解除合同的行为与事实不符，难道被上诉人能单方解除合同还不允许上诉人减少自身损失吗？故一审认定上诉人与被上诉人双方就解除房屋租赁合同达成口头一致系认定事实不清，证据不足。
被上诉人尚欠上诉人17500元转让款是不争的事实，在一审中，被上诉人当庭承认了上诉人将店面租赁给被上诉人的同时，也将所有超市货物和相关设备均转让给被上诉人，但被上诉人辩称转让款为10000元，明显与事实不符，如此多的货物怎么可能折价10000元，上诉人与被上诉人又不存在特别的朋友或亲属关系，故转让款应为50000元。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求一审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方是在协商一致的情况下解除租赁合同，且被上诉人在交回店面时已结清了相关费用，并且上诉人要求被上诉人已将押金抵作违约金，被上诉人予以同意，因此，双方是在商议的情况下解除租赁合同；上诉人要求被上诉人支付17500元转让款无事实和法律依据，即使被上诉人拖欠转让款项的事宜，但该转让款项也并非上诉人所有，应由其儿媳ＸＸ香来主张权利，综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，上诉人出租房屋内的超市货物归上诉人儿媳ＸＸ香所有，货物价格也是上诉人儿媳ＸＸ香与被上诉人口头商定，上诉人不知道超市货物具体情况，租金和超市货物转让款是分开收取的。房屋被空置9个月（2014年11月-2015年8月），其他查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：方志生与饶德文签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。方志生诉请解除双方的租赁合同关系，因被上诉人搬离，方志生已对外出租，实际上已解除了双方的租赁合同关系。但上诉人方志生收回房屋钥匙，并进行对外招租，是为了减轻因被上诉人单方面解除合同造成的经济损失，上诉人因被上诉人违约给上诉人造成了经济损失，应承担该房屋在承租期内被空置的经济损失，经济损失为9个月房屋租金损失（2014年11月-2015年8月），即22500元，减去2000元押金，实际上是20500元。至于出租房屋内的超市货物17500元欠款，由于上诉人不知情，是上诉人儿媳ＸＸ香与被上诉人之间的纠纷，是另一种法律关系，应由ＸＸ香另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省南昌经济技术开发区人民法院（2015）洪经民初字第260号民事判决；
二、被上诉人饶德文、罗玲芝向上诉人方志生支付租金和房屋空置损失共计20500元。
一、二审诉讼费共计637.5元，由上诉人方志生承担212.5元，被上诉人饶德文、罗玲芝承担425元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪西菲
审 判 员 吴建平
代理审判员 曹 渊
二０一五年十二月二十一日
书 记 员 滕漪兰