福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）侯民初字第3401号
原告福建三盛房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县。
法定代表人林荣滨，董事长。
委托代理人邱培旭、何元淑，公司员工。
被告陈明妹，女，1970年8月2日出生，汉族，住福建省长乐市。
第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市鼓楼区。
负责人刘丽华，行长。
委托代理人毛国槟、徐聿馨，公司员工。
原告福建三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）与被告陈明妹、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理。依法由审判员邓松林担任审判长，人民陪审员李华、林伟组成合议庭于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告三盛公司委托代理人何元淑、第三人建设银行委托代理人毛国槟到庭参加诉讼；被告陈明妹经公告送达期限届满时未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三盛公司诉称，原、被告于2014年6月12日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于福州市某某镇×××联排住宅房，购房款总计人民币4070127元，被告于2013年11月4日支付首期房款人民币1230127元，余款人民币284万元办理按揭贷款；若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期�按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，第三人根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款人民币284万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2015年1月22日起，因被告未按时向第三人偿还贷款本息，第三人多次通知原告承担连带保证责任。为此，原告于2015年2月10日发出《垫付按揭贷款还款通知函》，2015年3月20日发出《按揭贷款逾期还款催告函》，催告被告及时向第三人缴纳拖欠的贷款本息，但被告都不予理会。由于被告累计超过6个付款期未按时向第三人还款，导致第三人从原告保证金账户划拨被告拖欠第三人的贷款本息、违约金等款项171604.94元（截止至2015年9月15日）。�原告于2015年10月8日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。现原告起诉请求：1、判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令被告按购房款的30%向原告支付解除合同违约金人民币1221038.1元；3、判令被告与原告共同到福州市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关注销手续，并由被告承担因解除合同而产生的一切注销手续费用；4、判令被告返还原告暂截至2015年9月15日被第三人划拨款项共计171604.94元，并按原告被银行划拨款项的每日千分之二，向原告支付从银行划拨之日起至被告实际还款之日止的违约金（暂计至2015年9月30日，违约金为50261.43元）；5、判令原告从被告已支付给原告的款项中扣除本案被告应向原告支付的垫付款项、违约金�一切注销手续费用；6、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告陈明妹未作答辩，亦未向本院提交证据。
第三人建设银行述称，一、第三人建设银行为案涉房产之合法预告抵押权人。被告陈明妹、原告三盛公司与建设银行签订了《个人住房借款合同》（闽侯县房地产管理所对案涉房产进行了预购商品房抵押权预告登记）。因此建设银行为案涉房产之合法预告抵押权人。二、在原、被告未还清欠款或履行连带保证责任前，第三人建设银行不同意就案涉房产发生任何物权变动。根据物权法第二十条规定，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。由于暂计算至2015年10月26日，被告陈明妹尚欠第三人贷款本金2800884.30元、利息8095.14元（原告福建三盛房地产开发有限公司对该笔贷款的清偿负有连带保证责任）。因此在原、被告未还清欠款或履行连带保证责任前，第三人不同意就案涉房产发生任何物权变动。综上，在原、被告未还清欠款或履行连带保证责任前，第三人不同意就案涉房产发生任何物权变动。
原告三盛公司为证明其主张，向法庭提交如下证据：
证据1、《商品房买卖合同》，证明1、被告于2014年6月12日购买原告开发的福州市闽侯县某某镇×××联排住宅房；2、双方约定购房款总价4070127元，被告于2013年11月4日支付首期房款人民币1230127元，余款人民币284万元办理按揭贷款；3、若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按每日千分之二计算）；4、若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。
证据2、《个人住房借款合同》，证明建设银行根据被告的申请，于2014年11月24日与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款人民币284万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。
证据3、个人贷款还款凭证和银行贷款对帐单，证明原告保证金账户于2015年1月22日、2015年2月27日、2015年3月20日、2015年4月14日、2015年5月13日、2015年6月12日、2015年7月14日、2015年8月26日、2015年9月15日被银行划拨款项共计171604.94元。
证据4、2015年2月10日《垫付按揭贷款还款通知函》及邮寄凭证，证明原告于2015年2月10日发函通知被告及时偿还原告为其向第三人垫付的全部款项，并按每日千分之二向原告支付违约金。
证据5、2015年3月26日《按揭贷款逾期还款催告函》及邮寄凭证，证明原告于2015年3月26日再次发函通知被告及时偿还原告为其向银行支付垫付的全部款项，否则原告有解除合同及收取解除合同违约金的权利。
证据6、《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》及邮寄凭证，证明原告于2015年10月08日发函通知被告解除2014年6月12日签订的《商品房买卖合同》。
证据7、中国建设银行个人贷款对账单，证明截止2016年2月14日原告为被告陈明妹垫付应还贷款265021.86元。
原告提交证据均为原件，第三人亦无异议，本院对原告证据均予以采信。
第三人建设银行向本院提交以下证据：证据1、侯民预QR第×××号预购商品房抵押权预告登记证，证明第三人为涉案房产之合法预告抵押权人；证据2、贷款账户基本信息及中国建设银行个人贷款对账单，证明暂计至2015年10月26日，被告尚欠第三人贷款�金2800884.30元，利息8095.14元，原告对该笔贷款的清偿负有连带保证责任。
原告对第三人证据真实性没有异议，但原告为被告陈明妹垫付的款项截止到2016年2月14日为265021.86元。
原告对第三人提交的证据真实性没有异议，本院对第三人证据的真实性予以认定。
经审理查明，2014年6月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县×××联排住宅（以下简称讼争房屋），购房总价款为人民币4070127元，被告已支付首付款1230127元，余款2840000元办理按揭贷款。其中附件六《合同补充协议》第3.4.2款约定：若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，第三人根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款人民币2840000元，还款方法为等额本息每月还款19851.14元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担保证责任。因被告未按期偿还贷款本息，原告于2015年1月22日向第三人代为归还贷款本息共计18452.78元。2015年2月27日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19160.1元。2015年3月20日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19188.17元。2015年4月14日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19152.03元。2015年5月13日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19121.14元。2015年6月12日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19115.97元。2015年7月14日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19110.81元。2015年8月26日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19121.10元。2015年9月15日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19182.84元。2015年10月21日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19126.35元。2015年11月12日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19157.13元。2015年12月11日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19110.84元。2016年1月13日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计19100.53元。2016年2月14日，原告向第三人代被告归还贷款本息合计16922.07元。至此，原告代被告向第三人归还贷款本息共计265021.86元。原告于2015年2月10日发函通知被告立即偿还银行按揭贷款本息，并在通知函发出之日起七日内偿还截止2015年1月22日原告为其向银行垫付的贷款本息、违约金合计18452.78元。2015年3月26日，原告发函通知被�及时偿还银行按揭贷款本息，并在通知函发出之日起七日内偿还截至2015年2月27日原告向第三人垫付的贷款本息及违约金合计38068.79元。2015年10月8日，原告发函通知被告解除双方签订的商品房买卖合同。上述3份函件均系通过EMS发往被告在《商品房买卖合同》中约定的通讯地址，均已签收，其中2015年10月8日的《解除商品房买卖合同通知书》于2015年10月9日签收。
本院认为，讼争《商品房买卖合同》及其附件协议、《个人住房借款合同》均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。原告已依约履行合同义务，被告累计十四期未能按合同约定及时按月向银行缴纳贷款本息，致使原告向第三人建设银行承担保证责任，代被告偿还贷款本息共计265021.86元，原告因此依《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第3.4.2款约定获得合同解除权，被告应赔偿原告�失并承担违约责任。《解除商品房买卖合同通知书》于2015年10月9日送达于被告，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2015年10月9日解除。原告关于要求被告按购房款30%即1221038.1元支付解除合同违约金的主张虽有事实及合同依据，但该违约金明显过高，本院依公平原则调整为合同总价的20%即814025.4元。《商品房买卖合同》已解除，原、被告应到福州市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关注销手续。原告为被告代为清偿的贷款本息共计265021.86元，被告应当根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第3.4.2款的约定向原告归还，但原告要求被告在此项下支付违约金的主张，因解除合同违约金已足以弥补该部分损失，故本院不予支持。解除合同违约金同样足以填补原告的注销手续费用损失，故原告的该项主张本院不予支持。被告陈明妹�公告送达传票，公告期满仍未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、确认原告福建三盛房地产开发有限公司与被告陈明妹于2014年6月12日签订的《商品房买卖合同》已于2015年10月9日解除；
二、被告陈明妹应于本判决生效之日起十五日内向原告福建三盛房地产开发有限公司支付违约金人民币814025.4元；
三、被告陈明妹应于本判决生效之日起十五日内向原告福建三盛房地产开发有限公司归还人民币265021.86元；
四、被告陈明妹应于本判决生效之日起十五日内配合原告福建三盛房地产开发有限公司到福州市房地产交易�记中心办理解除预售合同登记相关注销手续；
五、驳回原告福建三盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17333元由原告福建三盛房地产开发有限公司负担3903元，被告陈明妹负担13430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 邓松林
人民陪审员 李 华
人民陪审员 林 伟
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王秀林
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中�人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。