北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民再初字第7463号
原告（反诉被告）孙长庆，男，1931年10月28日出生，汉族。
委托代理人张翠芳（孙长庆妻子），女，1938年6月1日出生，汉族。
被告（反诉原告）冀晓红,女，1971年5月6日出生，汉族。
委托代理人薛韬，北京市开创律师事务所律师。
第三人李东东，男，1958年8月24日出生，汉族。
第三人中国农业银行股份有限公司北京西城支行，住所地北京市西城区新华里16号院1、2号楼一、二层。
负责人罗玉华，行长。
委托代理人陈立兵，男，1969年5月13日出生。
原告(反诉被告)孙长庆与被告（反诉原告）冀晓红、第三人李东东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月28日作出（2009）昌民初字第424号民事判决，孙长庆不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2010年7月10日作出（2010）一中民终字第5772号民事判决，驳回上诉，维持原判。孙长庆不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2011年12月20日作出（2011）高民申字第3885号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院对本案进行再审。北京市第一中级人民法院于2013年4月11日作出（2012）一中民再终字第12689号民事裁定，撤销本院（2009）昌民初字第424号民事判决及北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第5772号民事判决，将本案发回本院重审。在重审中，本院依法追加中国农业银行股份有限公司北京西城支行（以下简称西城农行）为第三人参加诉讼。依法另行组成合议庭，�开开庭审理了本案。原告孙长庆及委托代理人张翠芳，被告冀晓红的委托代理人薛韬到庭参加诉讼，第三人李东东及西城农行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙长庆诉称：我与被告于2005年7月16日签订房屋买卖协议。约定，被告将位于昌平区天通苑西三区某室的房屋转售于我。2005年7月20日，我一次性付清房款，7月底被告将此房腾出，我于2005年8月初进住。由于被告在售房时故意隐瞒了已于2003年12月领取了房产证的事实，故在房屋交易时，未能过户。2007年4月，被告企图毁约，状告到法院，请求“解除协议”和“协议无效”。经北京市第一中级法院（2007）一中民终字第13411号判决书判决认为“房屋买卖合同是有效的民事合同”、“驳回冀晓红的诉讼要求”。之后，我催促被告履行协议，办理房产过户手续时，被告以“无钱还贷、解除房产证抵押”为由，仍不办理产权过户手续，故向法院提出诉讼，请求：1、判令被告履行2005年7月16日与我签订的房屋买卖协议，立即将产权过户至我儿子孙明名下；2、产权过户时，我以2005年8月时的标准承担税费，超出部分由被告承担；3、被告要对她隐瞒事实，致使我身体、精神受到很大损失的行为向我进行书面道歉；4、被告负担诉讼费用。
被告（反诉原告）冀晓红辩称：我没有收到原告的房款，原告也没有向我支付房款，原告未向我支付房款已构成根本违约，原告之子孙明不是本案涉及的房屋买卖合同的相对人，原告的诉讼请求不应支持。为此我提出反诉，请求：1、要求反诉被告支付房款42万元；2、支付2005年7月至2008年5月的按揭贷款59840元；3、支付迟延给付的利息89964元；4、反诉费由被反诉人承担。重审中冀晓�的请求变更为：1、判决解除双方签订的房屋买卖协议；2、判决孙长庆支付我房屋使用费25.5万元；3、判决孙长庆腾退涉案房屋返还我；4、诉讼费由孙长庆负担。
针对被告冀晓红的反诉，本诉原告孙长庆辩称：被告多次变更诉讼请求，违背法律规定，法院不应受理，应当驳回其诉讼请求。
第三人李东东未到庭参加诉讼。
第三人西城农行未到庭答辩，但提交书面答辩意见为：我行作为抵押权人享有对涉案房屋的抵押权，请求法院依法判令原、被告应当将转让抵押房产所得价款优先清偿所欠我行债务。
经审理查明：2002年9月，冀晓红与中国农业银行北京市西城区支行（贷款人）、张志军（担保人）签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，贷款购买了北京顺天通房地产开发有限责任公司开发的位于北京市昌平区东小口镇天通苑西三区某室的房屋。2003年12月，冀晓红取得该房屋的产权证书，该房屋性质为经济适用住房。该房屋设定的抵押期限为2002年9月19日至2022年9月19日。2009年7月3日，中国农业银行北京市西城区支行名称变更为西城农行。
2005年7月16日，孙长庆（甲方）、冀晓红（乙方）、李东东（丙方）签订房屋买卖《协议》。内容为：“1、乙方将坐落在天通苑西三区某室转售给甲方。2、甲方共付乙方42万元。3、因乙方现住房尚未领取房产证，暂不能办理房产过户手续，乙方须将原购房契约、发票、收费等证明资料全部转交甲方。4、乙方要负责办理甲方进住证及甲方与物业部门有关服务协议。5、待有关部门统一发放房产证明时，乙方与甲方一起办理领取房产证及过户手续，费用按规定分别承担。6、此协议要经有关部门进行公证……。”《协议》签订后，2005年7月底，冀晓红将房屋交付孙长庆。孙长庆称，购房款45万元由其子孙光在冀晓红在场的情况下，应冀晓红的要求，将购房款交付给李东东；李东东为孙长庆出具内容为：“今收到天通苑西里某室房款肆拾伍万元整，李东东代冀晓红收。李东东，05、7、20”的收据。冀晓红称，孙长庆将购房款交付李东东，自己不在场，亦不知情。另查明，2007年1月24日，冀晓红为孙长庆代办了北京歌华有线数字电视社区整体转换受理登记（开户）。
在本案审理过程中，本院依法追加李东东、西城农行为第三人。现李东东下落不明，经本院公告传唤未到庭参加诉讼。西城农行经本院合法传唤未到庭。
上述事实，有房屋买卖《协议》、房屋所有权证、《个人住房担保委托贷款借款合同》、收条、入住证明、歌华有线电视试点社区整体转换受理登记表（开户）及�事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，本案孙长庆与冀晓红签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，内容并不违反法律规定，是有效的民事合同。合同签订后双方均应按协议履行各自的权利义务。现孙长庆要求将所购房屋过户至其子孙明名下，因孙明不是合同相对人，其要求将房屋过户至孙明名下的诉讼请求，本院无法支持。关于孙长庆诉称的冀晓红隐瞒取得房产证书一节，由于冀晓红在2003年12月确实取得了诉争房屋的产权证书，而冀晓红在2005年7月与孙长庆签订的《协议》中明确乙方（冀晓红）尚未领取房产证，故冀晓红存在隐瞒房产真实情况的事实；但该事实不符合已造成孙长庆身体、精神损失应书面道歉的法律后果。故对孙长庆的请求不予支持。因购房款是否支付的问题，现双方各持一词，重要证人李东东下落不明，在此情况下，冀晓红�孙长庆构成根本违约为由主张解除合同、支付房屋使用费、腾退房屋，本院难以支持。鉴于冀晓红在重审中变更了诉讼请求，没有主张支付购房款等，其可另案解决。关于孙长庆对冀晓红多次变更诉讼请求的抗辩，因冀晓红系在本案受理期间变更诉讼请求，不违背法律规定，对此抗辩不予采纳。综上，依据《合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第九十二条、第一百四十条、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告孙长庆的诉讼请求。
驳回反诉原告冀晓红的反诉请求。
本诉案件受理费七十元，由孙长庆负担（已交纳）；反诉案件受理费五千一百二十五元，由冀晓红负担（已交纳）；公告费六百五十元，其中二百六十元由孙长庆负担（已交纳），三百九十元由冀晓红负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡爱军
人民陪审员 张 峰
人民陪审员 屈宝玲
二〇一五年八月十三日
书 记 员 刘 瑶