广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17389号
上诉人（原审原告）：周一帅,女,汉族,住广州市白云区。
委托诉讼代理人：陈委，广东尧智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段凯莉，广东尧智律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：ＸＸ,女,汉族,住广州市白云区。
委托诉讼代理人：梁庆年，广东合拓律师事务所律师。
上诉人周一帅因与上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
周一帅上诉请求：一、撤销一审判决第二项，判令ＸＸ向周一帅支付违约金人民币141000元；二、本案诉讼费用由ＸＸ承担。事实与理由：一、ＸＸ违约，应当承担违约责任。1.周一帅多次催促ＸＸ办理银行涂销抵押并出示相关证明，ＸＸ不但置之不理，还要求周一帅加价。合同签订后，周一帅积极筹措并备好房款，按约定支付定金人民币30000元。周一帅多次电话督促ＸＸ履行合同义务，办理银行提前还款手续并出示相关证明，ＸＸ均不予正面回应，并声称加价另行出售。周一帅在催促无果、委托律师交涉无果的情况下，向ＸＸ发出律师函，要求ＸＸ承担违约责任。2.ＸＸ一审出示的《商业贷款受理回执》还款时间已经超过合同约定的履行期限90天。合同第三页第三条第3项第（4）款约定：“交易过户手续需在本合同签订后90天内完成”。根据合同约定，双方应在2016年4月10日之前完成过户手续。而ＸＸ一审出示的《商业贷款受理回执》显示还款时间为2016年5月4日，该日期已经超过合同约定最后履行期限。3.ＸＸ未履行还款义务，无法实现银行涂销抵押目的。ＸＸ存在商业贷和公积金贷两种贷款，近80万元需归还，仅凭周一帅支付给ＸＸ50万元，ＸＸ必须自筹款项归还其中一笔，再用周一帅支付款项归还另一笔欠款，才能办理银行涂销抵押，实现过户目的，但ＸＸ未履行还款义务。在一审庭审中ＸＸ确认还有797975.26元贷款未还，也即ＸＸ需要还完将近80万元贷款才能办理银行涂销抵押手续，50万元并不能实现银行涂销抵押，办理过户的目的。假如这两笔贷款分开还，不管是先还公积金还是商贷，ＸＸ至少得先还一笔才能实现银行涂销抵押，即使是两笔一起还，ＸＸ也需要自筹将近30万元，才能实现银行涂销抵押、办理过户的目的。ＸＸ提供的《个人住房组合抵押贷款合同》第七页第七条7.1款规定：“借款人提前偿还全部或部分贷款的，应最晚于拟定提前还款日前一个月向贷款人提出申请，经贷款人同意后可提前偿还全部或部分贷款本金。借款人可自主选择提前还贷或先归还住房公积金个人住房贷款。”根据合同约定，ＸＸ可自主选择先还公积金或商贷。签订合同时周一帅不清楚ＸＸ是组合贷款，合同明确约定周一帅付款时间是申请银行涂销抵押款批准的前一天，周一帅应付款项是用于归还银行欠款，并且用周一帅支付款项还款后就可以办理银行涂销抵押。因为还清所有贷款，才能办理银行涂销抵押手续，如果ＸＸ是组合贷款，按照合同约定，ＸＸ应该先行还清还款日在前的一笔贷款，周一帅支付款项用于归还还款日在后的一笔贷款。因此，ＸＸ违约，应当承担违约责任。二、ＸＸ违约，导致合同无法继续履行，应当先返还周一帅定金，才能办理网签撤销手续。ＸＸ违约的最终目的是使得房屋买卖合同无法继续履行，从而获得房屋价格上涨带来的利益，损害了周一帅的正当利益，ＸＸ应当先返还周一帅的定金，才能办理网签撤销手续。三、ＸＸ一审提供的《公积金提前还贷申请表》及《商业贷款受理回执》，均无法确认证据的真实性。一审庭审中，ＸＸ出示的公积金提前还贷申请为复印件，无法确认该证据的真实性。《个人住房组合抵押贷款合同》第七页第七条7.1款规定：“借款人提前偿还全部或部分贷款的，应最晚于拟定提前还款日前一个月向贷款人提出申请，经贷款人同意后可提前偿还全部或部分贷款本金。借款人可以自主选择提前还贷是否先归还住房公积金个人住房贷款。”根据该抵押合同约定，ＸＸ最晚应于提前还款日前一个月向贷款人提出申请，而ＸＸ提供的公积金提前还贷申请表上显示，申请时间为2016年1月13日，还款时间为2016年1月18日，五天与抵押贷款合同约定的一个月相差甚远。《商业贷款受理回执》落款日期有涂改痕迹，并且和一审庭前交给法院的证据复印件不一致，提交给法院的复印件落款日期显示“2015年月日”，其中2015的“5”是手涂，月和日前是空白，而一审庭审中ＸＸ出示的《商业贷款受理回执》落款日期已手写为2016年1月12日，其中2016的“6”是手涂，月前的“1”和日前的“12”为手写。
ＸＸ答辩称：不同意周一帅的上诉请求。一、周一帅的上诉理由没有法律依据，ＸＸ已经按照约定办理了提前还贷手续，不存在周一帅多次催促办理的情况，也不存在ＸＸ加价的事实。二、合同约定的90天履行期限是房管部门格式合同的约定，在交易实践中由于按揭银行的还款期限往往超过90天，但均不影响合同的履行，该约定不能作为周一帅违约的理由。三、银行还贷的金额与周一帅无关，该还贷金额无论高于或低于50万均由ＸＸ解决，周一帅应当按照合同约定支付50万元即可，该抗辩理由不成立。四、返还定金与办理网签撤销手续没有直接因果关系，且不是周一帅在一审提出的诉讼请求范围内，请求法院驳回周一帅的该项请求。五、提前还贷回执均是真实的，一审法院也予以认定，周一帅否定其真实性，应当提供证据证实。
ＸＸ上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回周一帅的全部诉讼请求，ＸＸ无须向周一帅返还定金30000元；二、本案全部诉讼费用由周一帅负担。事实和理由：一、周一帅违约事实清楚，证据确凿。ＸＸ无须返还周一帅定金30000元，一审判决事实认定错误，依法予以纠正。1.本案纠纷是基于周一帅未按照约定支付购房款50万元，导致合同无法继续履行，周一帅违约在先，并且应按照合同约定向ＸＸ支付违约金141000元。2.本案争议焦点是依据合同第十六条手写条款第2项内容，周一帅是否在ＸＸ申请银行涂销抵押批准的前一天支付50万元楼款。该条款约定内容清楚明确。相关事实证明，周一帅并没有支付50万元楼款给ＸＸ。3.周一帅在一审庭审中自认，在ＸＸ拿到了银行提前还贷回执后，中介代理人黄某有致电给周一帅，要求周一帅支付楼款。周一帅在自认中也明确知悉了付款期限，其抗辩理由是ＸＸ没有将银行提前还贷的回执交付给周一帅，但交付还贷回执并非合同约定内容，ＸＸ没有义务将银行提前还贷回执交付给周一帅，而仅仅是告知付款期限，ＸＸ也已履行了告知义务。4.周一帅在一审庭审中多次变更诉讼理由，其没有任何证据证明ＸＸ在本案纠纷中存在违约行为，一审判决认定事实错误。二、ＸＸ严格履行合同约定，并且已告知周一帅付款期限，一审判决认定没有证据证明ＸＸ已告知周一帅不符合客观事实。1.ＸＸ与周一帅签订房屋买卖合同后，立即到银行办理提前还贷手续，在领取提前还贷回执后，立即交付给中介机构代理人黄某，黄某也将该情况告知了周一帅。黄某出具的《证明》中也进一步明确了该事实，周一帅在一审庭审中也自认收到了黄某的电话，知悉50万元楼款的付款期限。2.ＸＸ从出售房屋的意愿、签订买卖合同到办理银行提前还款手续，告知周一帅按约定支付楼款，这一系列交易行为都是合情合理的。一审判决认为ＸＸ没有证据证明将已获批准提前清还涉案房屋贷款的情况告知周一帅，明显违背客观事实。3.周一帅在一审庭审中明确，若合议庭认为案件事实不能查明的可以追加中介机构广东中原地产代理有限公司作为第三人接受庭询，或传唤中介代理人黄某出庭作证，ＸＸ愿予以配合。但一审判决罔顾ＸＸ申请，在案件事实尚未查明的情况下，以ＸＸ没有提供证据证明履行了告知义务，一审程序错误，依法应予纠正。三、ＸＸ填错邮寄地址，并不能否认周一帅违约事实，也不能因此免除被周一帅的违约责任。1.ＸＸ由于周一帅拒绝支付楼款，拒绝与ＸＸ就房屋买卖进行交涉的情况下，发函通知周一帅其违约事实和法律责任，这是ＸＸ的单方行为，即便ＸＸ没有发出该《通知书》，周一帅仍须承担相应法律责任。2.周一帅未收到ＸＸ的《通知书》并非是邮寄地址错误导致的。因为ＸＸ是通过顺丰快递寄出的文件，即便地址错误，但在同一小区内，通过电话联系，周一帅仍然可以收取邮件。因此，周一帅是故意拒收，不能以此免除其法律责任。故该通知书是否签收与本案的审理没有直接关联性。
周一帅答辩称：一、周一帅支付ＸＸ50万元是用于还清贷款，涂销抵押，达到双方可以办理转移过户手续的条件。事实是ＸＸ欠银行两种贷款，商业贷和公积金贷款，总共需还款近80万元，周一帅提供50万元是满足不了还清贷款和涂销抵押的目的的。作为出卖人的ＸＸ必须自筹资金先期归还一种贷款，周一帅提供的50万才能达到还清贷款涂销抵押的目的。ＸＸ没有自筹资金归还其中任何一笔贷款的事实。二、ＸＸ在申请提前还贷过程中是享有主动权的，其必须在通知我方的前提下我方才支付50万元，其不但没有通知我方其还款日时间，而且还一味要求加价，因为此时房价已上涨。三、ＸＸ通过其违约行为获得了房价上涨的收益，而我方损失没有得到弥补，对我方不公平。
周一帅于2017年1月11日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、ＸＸ向周一帅支付违约金141000元；二、ＸＸ退回定金30000元；三、ＸＸ承担诉讼费用。
一审法院查明事实：广州市新广从路雅苑一街X号XXX房（以下简称涉案房屋）登记于ＸＸ名下。
2013年3月26日，ＸＸ（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（贷款人，以下简称工行北京路支行）签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定：以涉案房屋作为抵押物，贷款总额为870000元。借款人提前偿还全部或部分贷款的，应最晚于拟定提前还款日前一个月内向贷款人提出申请，经贷款人同意后可提前偿还全部或部分贷款本金。等等。
2015年，周一帅（乙方）与ＸＸ（甲方）签订《中介服务三方协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，价款为1410000元等等。
2016年1月10日，周一帅（乙方）与ＸＸ（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方联系地址为广州市白云区雅苑二街1号606房。乙方向甲方购买位于白云区新广××街××房的物业，建筑面积为65.76平方米，总成交价为1410000元。第三条，付款：付款方式为涂销抵押一次性付款：签订本合同时支付30000元作为定金。本合同签订后5天内支付楼款（含定金）500000元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续后5个工作日内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付。于交易过户完成当天付清楼价余款910000元，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。第八条，交易不成的违约责任：甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十五条，本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。第十六条，其他约定：甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。等等。合同中载有手写条款：一、买卖双方友好协商，买方同意先付先付五十万整给卖方还清银行抵押款。二、买卖双方友好协商，卖方申请银行涂销抵押款批准的前一天（还款日），买方才需支付给卖方五十万元楼款。该手写条款有原ＸＸ双方签名确认。
合同签订后，周一帅向ＸＸ支付了3万元定金。
同年1月13日，ＸＸ向广州住房公积金管理中心递交《住房公积金贷款提前全部还清贷款申请书》，主要内容为：申请于2016年1月18日将剩余贷款本金和利息以及可能的罚息、违约金等共457370.42元提前全部还清。工行北京路支行签署“同意”并盖有印章。
同年3月13日，ＸＸ向地址为广州市白云区雅苑X街XXX房邮寄《通知书》，主要内容为：因周一帅没有按合同约定在银行通知还款日2016年1月18日前先付ＸＸ申请的银行抵押还款，造成ＸＸ无法进行下一步的合同进程。故现提出如在5天内不按合同先付50万元给ＸＸ还清抵押款，则视为违约，周一帅应支付违约金及解除合同。该邮件因未成功派送被退回。ＸＸ表示由于中介提供的地址存在笔误，导致邮寄地址有误。周一帅否认知悉或收到此邮件。
同年4月25日，周一帅向ＸＸ邮寄《律师函》，主要内容为：签订合同后，周一帅按照约定支付了定金3万元，ＸＸ却拒不履行合同义务。现要求ＸＸ承担违约责任、按照成交价的20%支付违约金。同年4月27日，ＸＸ收到上述《律师函》。
无证据证实ＸＸ或中介公司将ＸＸ已获批准提前清还涉案房屋贷款的情况告知周一帅，亦无证据证实周一帅曾催告ＸＸ办理提前清还涉案房屋贷款的手续。
一审法院认为，周一帅与ＸＸ于2016年1月10日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律规定和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。根据合同约定，周一帅应在ＸＸ申请银行涂销抵押款批准的前一天支付50万元作为抵押款。现有证据显示，ＸＸ已于2016年1月13日向银行申请提前还贷，但ＸＸ无法提供证据证实其已将办理提前还贷手续的事实通知周一帅，在周一帅亦无法提供证据证实其曾催告过ＸＸ及时办理提前还贷手续的情况下，周一帅、ＸＸ均怠于履行合同的催告义务，双方均存在过错。在合同双方均存在过错且过错均等的情况下，一方无权要求另一方支付违约金。故周一帅要求ＸＸ支付违约金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，该院予以驳回。现周一帅、ＸＸ双方已无继续履行涉案合同的合意，涉案《存量房买卖合同》应予解除。涉案合同解除，定金应予返还，现周一帅要求ＸＸ返还定金3万元的诉讼请求合理合法，一审法院予以准许。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年6月22日作出判决：一、在本判决生效之日起五日内，被告ＸＸ向原告周一帅返还定金30000元；二、驳回原告周一帅的其他诉讼请求。本案受理费3720元，由原告周一帅负担受理费3170元，由被告ＸＸ负担受理费550元并于本判决生效之日起五日内径付原告周一帅，本院不再予以退回。
一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审查明，周一帅在一审庭审中称中介通知其要求其先付款，若不付款便将涉案房屋卖给他人，中介有说明ＸＸ会去申请提前还贷，但要其先支付款项，没有通知其ＸＸ已申请提前还贷，其明确向中介要求出示提前还贷手续，但与中介没谈拢，中介态度极其强硬，联系ＸＸ却让其找中介。
二审期间，ＸＸ申请证人黄某作证。黄某称：其是本案房屋买卖合同中介方，其在2016年3月致电周一帅，告知业主已经申请提前还贷及提前还款时间，并要求周一帅到中介处领取银行提前还贷通知书，但周一帅到中介处后拒收银行提前还贷通知书。
本院认为，ＸＸ在一审提交《住房公积金贷款提前全部还清贷款申请书》、《提前还款受理回执（全额）》经庭审质证，周一帅当庭并未对于真实性提出异议，其在二审提出异议，不能成立。
双方订立房屋买卖合同，目的在于交易涉案房屋，故均应积极、审慎履行各自义务，以促进交易完成。根据合同约定，周一帅应在ＸＸ申请银行涂销抵押款批准的前一天支付首期房款50万元以供还清银行抵押款，交易过户需在合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。对于双方而言，均应明知ＸＸ申请提前还贷、周一帅支付首期房款的时间重要性及与约定交易过户时间的关联性。
对于ＸＸ而言，申请提前还贷是其首先应当履行的义务，涉案房屋存在两种贷款，ＸＸ提交《住房公积金贷款提前全部还清贷款申请书》显示其申请于2016年1月18日提前全部还清剩余贷款，但ＸＸ二审期间申请的证人黄某称其在2016年3月才致电周一帅，告知ＸＸ已申请提前还贷及提前还款时间；而且，另一笔贷款的《提前还款受理回执（全额）》显示还款时间为2016年5月4日前，此时已逾约定交易过户时间。
对于周一帅而言，其明知应支付首期房款才能涂销抵押并继续交易，在合同并无约定首期房款应还哪笔贷款的情况下，其承认中介通知其要求先付款，但其既未及时履行付款义务，亦未举证证明已催告ＸＸ提交申请提前还贷及银行同意还贷的证据。
因此，一审法院认定周一帅、ＸＸ均怠于履行合同义务，双方均存在过错，判令ＸＸ向周一帅返还定金30000元，驳回周一帅关于判令ＸＸ支付违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
关于ＸＸ申请追加第三人。本案为房屋买卖合同纠纷，广东中原地产代理有限公司与本案并无利害关系，对于ＸＸ申请其为第三人，本院不予准许。
综上所述，周一帅、ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3720元，由上诉人周一帅负担3170元，由上诉人ＸＸ负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 万力平
审判员 郑怀勇
二〇一七年十一月十日
书记员 杨仁义