广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1978号
上诉人（原审被告）：深圳市Z投华信实业有限公司，住所地：深圳市宝安区松R路2号。
法定代表人：朱X良，住所地：广东省韶关市浈江区，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：深圳市维Y纳吉祥酒店管理有限公司，住所地：深圳市宝安区松岗街道。
法定代表人：王X平，总经理。
委托代理人：袁X，广东盟凯律师事务所律师。
上诉人深圳市Z投华信实业有限公司（以下简称Z投公司）因与被上诉人深圳市维Y纳吉祥酒店管理有限公司（以下简称维Y纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，关于松岗街道松R路2号房屋，文X心、文X基与深圳大坦投资发展有限公司（以下简称大T公司）于2012年6月5日办理房屋租赁凭证，租赁期限自2012年6月1日至2022年5月30日，由大T公司承租房屋。大T公司与维Y纳公司于2014年7月30日签订租赁合同，约定大T公司将三楼出租给维Y纳公司使用。维Y纳公司、Z投公司于2014年9月1日签订租赁合同，约定维Y纳公司将三楼出租给Z投公司使用，租赁自2014年9月1日起至2024年9月1日，至2016年9月1日期间的月租金为29720元；维Y纳公司于2014年9月1日向Z投公司交接物业，自交付之日起，Z投公司可享有90天的装修期，装修期不包括在租赁期限内。Z投公司按月支付租金，并在每个租期开始日前5日一次性支付下期租金到维Y纳公司指定账号。如Z投公司逾期支付超过一个月，维Y纳公司有权终止合同；水电费应在次月5日前一次性付清；Z投公司逾期支付租金或其他款项，逾期时间超过15天的，每逾期一日，Z投公司应向维Y纳公司支付应付款总额5‰的违约金；Z投公司拖欠维Y纳公司任何应付款项累计超出30天的，维Y纳公司有权提前解除本合同，并收回该物业。Z投公司逾期搬出或拒不搬出该物业的，Z投公司应按合同终止前最后一个月的租金标准向维Y纳公司支付租金。2014年9月1日，维Y纳公司、Z投公司签订合作协议书，约定Z投公司以装修三楼作为股份入股，占投资比例的70%；维Y纳公司负责三楼的消防在装修前达到合格，按约定价格收取相应的水电费用，不收物业管理费；维Y纳公司需保证物业的合法性及租赁的有效期；Z投公司在合作有效期内应按时交纳房租及水电费用。
以上事实，有租赁合同书、房屋租赁凭证、合作协议书和庭审笔录在案为证。
维Y纳公司诉至原审法院，请求判令：1、解除维Y纳公司与Z投公司签订的《租赁合同书》，判令Z投公司将承租的房产交还维Y纳公司；2、Z投公司向维Y纳公司支付拖欠的租金和水电费107982.6元（租金从2014年12月1日计至2015年3月19日）及房屋占用费100元（以每月29720元从合同解除之日起计算至腾空房屋之日止）；3、Z投公司支付维Y纳公司违约金人民币55611元；（违约金暂从2014年12月6日起按每天应付款总额的千分之五计算至起诉之日，并从起诉之日起按上述违约金计费标准计算至付清款项之日止）；4、诉讼费用由Z投公司承担。
原审法院认为，文X心、文X基将松岗街道松R路2号的房屋出租于大T公司，大T公司将松岗街道松R路2号的房屋三楼出租于维Y纳公司，维Y纳公司再将三楼出租于Z投公司时，已违反相关法律规定，维Y纳公司、Z投公司于2014年9月1日所签订的房屋租赁合同无效。参照维Y纳公司、Z投公司所签租赁合同的内容，Z投公司享有自交付房屋起90天的免租期，即自2014年12月1日起计收租金。维Y纳公司主张2014年12月1日至2015年3月19日期间的租金与水电费107982.6元，符合维Y纳公司、Z投公司关于租金标准的约定，即2014年12月1日至2015年3月19日期间的租金计算为107982.7元。维Y纳公司主张按照双方约定的标准计算违约金，因维Y纳公司、Z投公司所签房屋租赁合同无效，原审法院对维Y纳公司、Z投公司关于违约金的约定不予认定，维Y纳公司所主张的违约金可按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息，自次月1日起计算。维Y纳公司请求支付的房屋占用费原审法院予以支持。Z投公司主张因漏水造成损失30000元，其提交的照片不足以证明，对Z投公司的该项主张不予认定。Z投公司主张维Y纳公司停水停电、封锁物业，因无足够证据予以佐证，原审法院不予认定，对Z投公司主张员工工资和宿舍费损失92000元及免除租金118880元不予认定。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第9条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除维Y纳公司与Z投公司签订的房屋租赁合同；二、Z投公司于判决书生效之日起十五日内搬离深圳市宝安区松岗街道松R路2号三楼场所；三、Z投公司于判决书生效之日起五日内向维Y纳公司支付房屋占有使用费（自2014年12月1日起，按照每月29720元，计算至Z投公司腾出房屋日止）及逾期付款利息（2014年12月房屋占有使用费29720元自次月1日起，以此类推，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的支付之日止）；四、驳回维Y纳公司的其他诉讼请求。如Z投公司未按判决指定的期间履行义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。案件受理费3056元，由Z投公司承担2460元，由维Y纳公司承担596元。
上诉人Z投公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一二审诉讼费用全部由维Y纳公司承担。上诉理由：
1、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。（1）维Y纳公司最后提供的房屋租赁凭证与维Y纳公司本身完全无关、与本案严重不符（且有效日期至2022年5月30日，而我方与维Y纳公司签订的有效日期至2024年9月1日），而并非Z投公司要求提供的物业合法主体证明（红本）和有效的原始租赁合同（由房管部门备案的），因此推断：维Y纳公司在故意弄虚作假、隐瞒事实，提供虚假无效证明混淆视听、糊弄法院、戏弄法律。（2）既然一审法院也认为维Y纳公司已违反法律规定，《租赁合同书》不受法律保护、属无效合同，却判决Z投公司应支付维Y纳公司房屋占有费并限期搬离场所，实属黑白颠倒。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条等规定：“一方以欺诈手段、恶意串通等形式签订合同的、除合同无效外，因该合同所取得的财产应当予以返还，有过错方应当赔偿对方因此所受到的损失。”现维Y纳公司属于过错方，没有任何法律依据和合法资格和权力收取所谓的租金和房屋占有使用费，而应该赔偿Z投公司因维Y纳公司故意欺瞒而签订的《租赁合同书》和《合作协议书》从而产生的巨额经济损失（其中包括装修费：装修合同总造价贰百贰拾贰万元人民币、广告费、消防改造费、工人工资、交通费和误工费等）。
2、一审判决认定事实错误，有明显故意偏袒维Y纳公司之嫌。维Y纳公司在明知没有租赁主体资格和合法有效期的前提下恶意欺骗我方签订无效《租赁合同书》，继而达到签订《合作协议书》让Z投公司来投资装修的目的，其居心不良。而其自从签订完《租赁合同书》和《合作协议书》后，维Y纳公司却从未履行过物业方和合作方的任何义务，而且还百般刁难Z投公司工作人员、阻扰现场施工。维Y纳公司即不能保证物业的合法性和有效期，也不按照合约搞消防改造和验收、不支付应占比例的装修费用，甚至屋顶到处漏水下来也置之不理。而Z投公司投入巨资和大量人力物力、却迟迟不能验收完工交付正常使用，导致Z投公司损失惨重。维Y纳公司竟然还恶人先告状，一审法院判其胜诉，实属错误。根据《刑法》二百二十四条规定，维Y纳公司行为已属于合同诈骗（Z投公司将另行起诉）。
二审审理中，Z投公司补充上诉事实和理由：涉案场地已于今年10月中旬由维Y纳公司收回，现在已经另外出租给他人了。综上所述，Z投公司认为一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律上存在错误、有失公平，与既定事实完全不符、导致错误判决。现特请求二审法院以法律为准绳、以事实为依据，为Z投公司主持公道，依法纠正一审错误且不公正的判决，以维护法律的公平与尊严，保证Z投公司的合法权益。
被上诉人维Y纳公司答辩称，Z投公司的上诉请求及事实理由无任何事实依据和法律依据，请求法庭依法予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
另查，维Y纳公司在二审审理中确认，涉案房产未取得房屋产权证书，亦未申请报建手续。
Z投公司主张其曾对涉案房产进行装修，但因漏水以及维Y纳公司未提供消防合格证导致未装修完毕，也未投入使用。Z投公司就此提交了照片证明涉案物业存在漏水问题，维Y纳公司对照片不予认可。本院认为，照片不能反映漏水的整体情况，也不能证明拍摄于涉案房产，本院对该证据不予采信。关于涉案房产是否通过一次消防验收，本院要求维Y纳公司提交消防工程验收报告，维Y纳公司仅提交了建设工程消防设计备案表。本院认为，消防设计备案表仅为申请建设消防工程时的备案材料，并非消防工程通过竣工验收的证明，维Y纳公司提交的证据不能证明涉案工程已通过一次消防验收。维Y纳公司主张，Z投公司因拖欠装修队工资，装修款未付对涉案房产的装修停止施工，且未正式开始营业。
Z投公司在二审审理时主张，涉案房产已于2015年10月被维Y纳公司收回，但未提交相关交付的证据。维Y纳公司主张其已于2015年11月16日收回涉案房产。本院认为，Z投公司作为涉案房产的使用人，应对交还房产承担举证责任，因其未提交相关证据，本院以维Y纳公司自认的收回房产的时间为准。
本院认为，即便涉案房产的出租取得了原始权利人的同意且经租赁所备案，但因涉案房产未取得房屋产权证书以及建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体使用法律若干问题的解释》第二条之规定，维Y纳公司与Z投公司签订的租赁合同无效。
合同解除的前提为合同有效，原审一方面认定涉案租赁合同无效，另一方面判决解除涉案合同适用法律有误，本院予以纠正。
涉案租赁合同无效，但是承租人占用涉案房产的，仍应支付占用房产期间的房屋占有使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体使用法律若干问题的解释》第五条，该占有使用费可参照租赁合同约定的租金标准计算。Z投公司主张，因涉案房产存在漏水以及未通过一次消防验收，无法装修以及使用涉案房产。对此，本院认为，Z投公司主张漏水的证据仅为照片，不足以证明涉案房产漏水的情形以及漏水是否导致房产无法使用。关于一次消防验收，因涉案房产未取得消防验收合格证，确实可能影响涉案房产的实际使用，但上述情形在Z投公司装修时就应当明知，却未及时返还涉案房产。涉案房产直到2015年11月才由维Y纳公司收回，故Z投公司仍应支付占用房产期间的房屋使用费。按照双方对房屋实际使用情况的过错责任，本院酌定Z投公司应按70%的租金数额支付占用房产期间的房屋使用费239246元（29720元／月×70%×11.5个月）。原审相关处理有误，本院予以纠正。
关于Z投公司在原审中提起的反诉，原审裁定驳回反诉，因Z投公司未就此提出上诉，本院对此不予处理。
综上，原审查明事实以及认定法律均有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体使用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第339号民事判决第一、二、四项；
二、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第339号民事判决第三项为：深圳市Z投华信实业有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市维Y纳酒店管理有限公司支付房屋占有使用费239246元；
三、驳回深圳市维Y纳酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如Z投公司未按判决指定的期间履行义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。
本案一审案件受理费3056元，由Z投公司承担1829元，由维Y纳公司承担1230元；二审案件受理费3057元，由Z投公司承担1829元，由维Y纳公司承担1231元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。