中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3641号
上诉人（原审原告）：方国强，住广州市海珠区。
委托代理人：陈丹丹，广东江盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王一明，住广州市荔湾区。
被上诉人（原审被告）：黎绍华，住广州市海珠区。
两被上诉人共同委托代理人：程雷，广东卓信律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：纪耀雅，广东卓信律师事务所实习律师。
原审第三人：PhilipGeeJr，身份不详。
上诉人方国强因与被上诉人王一明、黎绍华、原审第三人PhilipGeeJr.确认合同无效纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审第三人PhilipGeeJr.经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1990年朱绵甫以继承方式取得了广州市海珠区同福中路蟠龙西新巷7号、7号之一房的产权，产权证号为穗房证字第0128373号《房屋所有权证》。
1998年2月18日，朱某甲向黎绍华出具《委托书》，委托黎绍华为其办理涉案房屋的事宜的代理人，委托事项包括：有权代表其向房产部门办理房屋登记、领取房屋所有权证手续；有权对该楼进行管理、使用；有权对该楼修整改造、征用拆建、变卖、赠与等签订决议；有权订立租约、收取租金及收取该楼出卖款项……代理人有转委托权；委托期限为无限期；等。
2012年7月6日，王一明、黎绍华到广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局属下房地产交易登记所办理涉案房屋的转移登记，并提交穗房证字第0128373号《房屋所有权证》、穗地证字第0112073号《国有土地使用证》、《广州市存量房买卖合同》、委托书、户口簿、无婚姻登记记录证明、家庭房产情况一览表、纳税证明、具结书、房地产测绘图、身份证明等资料，该局以12登记08017834号立案受理。买卖双方在申请产权登记的具结书中称：“经买卖双方协商，上述违章部位不办理产权登记，并在办理产权登记时，继续注记违章情况。因此，买卖双方一致同意，上述房屋的合法产权面积为：404.898平方米，买卖双方按照合法产权面积申请产权转移登记，另有违章面积不申请产权登记。”经审查，广州市国土资源和房屋管理局于2012牛7月26日向王一明核发了涉案房屋的《房地产权证》。
另查，王一明曾于2012年12月27日起诉方国强，要求方国强一户迁出涉案房屋首层（西面）房屋及支付使用费，方国强在该案中反诉要求王一明支付房屋维修费、搭建阁楼费用、房屋外墙修缮费用等。原审法院作出（2013）穗海法民三初字第132号民事判决书，判决方国强一户及同住人员在判决生效之日起90日内搬出涉案房屋及支付使用费给王一明，并驳回方国强的全部反诉请求等，该判决已经广州市中级人民法院判决维持。
原审中，方国强为证明其是涉案房屋地下部位的承租人，提交了《广州市房地产（住宅）租赁契约》，该契约第1页处记载的出租人（甲方）为胡某，承租人（乙方）为叶某君、方国强，第5页的甲方处为朱某甲，委托代理人为胡某，乙方为叶某君、方国强；并约定甲方同意将海珠区同福中路蟠龙西新街七号地下部位的房屋出租给乙方（包括乙方之家属名单，见附件一）作住宅使用；租赁期限自1997年1月1日至1999年12月31日；附件一中乙方之家属名单中记载有方国强，户主，叶某君，妻；附件二的乙方（签章）处为叶某君；租赁登记书中记载甲方的法定代表人（委托代理人）胡子波与乙方叶婉君所签订海珠区同福中路蟠龙西新巷七号地下部位房屋的房地产（住宅）租赁契约，经审查符合规定，同意登记；等。王一明、黎绍华对方国强提交的上述《广州市房地产（住宅）租赁契约》有异议，认为方国强所持有的上述契约中的“方国强”的签名是方国强自行加上的，方国强不是涉案房屋的合法承租人，方国强只是作为叶某君的家属登记在家属名单中，对该契约的其他内容没有异议。王一明并提交了其持有的《广州市房地产（住宅）租赁契约》予以证明上述事实，该《广州市房地产（住宅）租赁契约》的第1页的承租人（乙方）处和第5页处均为叶某君。方国强确认该合同原是叶某君签订的，后叶某君迁居国外，所以方国强在取得朱某甲的原委托代理人胡某的同意并当着胡某的面由方国强自行在持有的租赁合同的第1页的承租人（乙方）处和第5页的乙方签章处加上方国强的名字。黎绍华对该证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。
王一明还提交了《出售同福中路蟠龙西新巷7号、7-1号的通知》（其中记载，涉案房屋的业主通知该房屋住户，告知其该房屋即将出售，若住户有意购买可于该通知发出后3天内联络业主或委托人，否则视为放弃对该房屋的优先购买权；等。）、邮件详情单（该详情单记载的内件品名为出售同福中路蟠龙西新巷7号、7号之一通知；收件人为叶某君；地址为广州市同福中路蟠龙西新巷7号地下）及该邮件的妥投证明（其中记载该邮件于2012年6月5日已妥投，签收人为本人签收；等）。方国强表示其没有收到上述邮件，而且其也不是收件人。黎绍华对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。
原审诉讼中，方国强表示以其是涉案房屋地下部位的承租人，对涉案房屋有优先购买权，王一明、黎绍华在出售涉案房屋时没有通知其，故其以承租人的身份主张王一明、黎绍华之间的买卖合同无效。另外，双方当事人均确认：1、2012年，黎绍华以朱某甲代理人的身份与王一明进行涉案房屋的买卖交易；2、目前，涉案房屋除地下部分由方国强在使用外，其余部分均由王一明在使用；3、朱某甲于2000年5月21日死亡。方国强表示，除了其提交的《广州市房地产（住宅）租赁契约》外，其没有再与朱某甲或朱某甲的代理人签订租赁合同。王一明、黎绍华表示双方转让的是涉案整栋房屋。黎绍华表示其直至2014年5月份才获悉朱某甲死亡的消息。
鉴于双方当事人均确认朱某甲已死亡，方国强表示朱某甲其中一个儿子为PhilipGeeJr。王一明、黎绍华表示不清楚朱某甲的继承人的情况，原审法院据此追加PhilipGeeJr.作为本案的第三人，并以公告方式通知朱某甲的第一法定顺序的继承人参加诉讼，公告期届满后，无人到庭参加诉讼。
方国强于2014年4月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认王一明、黎绍华关于广州市海珠区同福中路蟠龙西新巷7号的房屋买卖行为无效；2、王一明、黎绍华向方国强赔偿损失1万元；3、本案诉讼费由王一明、黎绍华承担。
原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽方国强提交的《广州市房地产（住宅）租赁契约》的第1页承租人（乙方）处和第5页乙方处的签章处有方国强的签名，但王一明、黎绍华对此不予确认，认为上述契约中的“方国强”是方国强自行填加的，并提交了其持有的《广州市房地产（住宅）租赁契约》予以反驳。方国强对王一明提交的《广州市房地产（住宅）租赁契约》的真实性没有提出异议。结合双方提交的《广州市房地产（住宅）租赁契约》，以及方国强也表示其没有与朱某甲或其代理人再签订租约的陈述，对王一明、黎绍华的上述抗辩意见予以采纳，故对王一明、黎绍华提交的契约予以采信。根据合同的相对性，叶婉君才是《广州市房地产（住宅）租赁契约》中涉案房屋地下部位的承租人，方国强只是基于其与叶某君的亲属关系居住在该房屋，方国强也没有提交证据证实叶某君委托其以承租人名义主张优先购买权，且叶某君承租的只是涉案房屋的地下部分，而王一明所购买的是整栋房屋，两者条件并非同等，故方国强以其是涉案房屋的承租人、对涉案房屋有优先购买权以及以黎绍华无权代理朱某甲出售涉案房屋为由而主张王一明、黎绍华之间的买卖行为无效的请求，依据不足，不予支持。生效的判决已就方国强主张的搭建阁楼费用以及房屋装修、修缮费用进行处理，故对方国强要求王一明赔偿此费用的起诉，予以驳回。方国强要求黎绍华赔偿搭建阁楼费用以及房屋装修、修缮费用的请求，缺乏依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年2月11日作出如下判决：一、驳回对方国强要求王一明赔偿其搭建阁楼、装修、修缮费用10000元的起诉；二、驳回方国强的其余诉讼请求。本案受理费150元，由方国强负担。
判后，上诉人方国强不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，证据不足。一、我方是广州市海珠区同福中路蟠龙西新巷7号房地下的实际承租人，王一明、黎绍华签订的房屋买卖合同侵害了我方的优先购买权。二、涉案房屋是我方唯一的居住地，与我方有利害关系，王一明、黎绍华在住户不知情的情况下，恶意串通、以明显低于市场价的价格买卖房屋，剥夺了住户的优先购买权，直接严重损害了我方的切身利益。三、王一明、黎绍华签订的房屋买卖合同给我方造成了财产损失，应当作出赔偿。我方在居住期间自费搭建了47.41平方米的阁楼并对房屋进行了装修、修缮，王一明、黎绍华确从来没有对我方作出赔偿。四、原审法院对下列事实没有做出认定，损害了我方的合法权利。1、根据《死亡证明》、《房地产价值初评答复书》显示，王一明、黎绍华签订房屋买卖合同时，涉案房屋的产权人朱某乙已经死亡了12年，黎绍华的代理权限已经终止，王一明、黎绍华恶意串通以明显低于市场价的价格签订的房屋买卖合同是无效的。王一明为了逼迫我方迁出涉案房屋，多次向我方的房屋灌水，造成我方的财产损失和精神损失。五、王一明、黎绍华签订的房屋买卖合同是违法、无效的。1、王一明、黎绍华签订房屋买卖合同时没有告知我方。2、王一明、黎绍华签订房屋买卖合同的行为是无效的：（1）房屋的原产权人朱某乙已经死亡了十多年；（2）黎绍华的代理权已经终止；（3）没有取得朱某乙全部继承人同意出售房屋的书面授权；（4）交易金额明显低于市场价格。六、原审法院审理认为，我方承租的只是房屋的一部分，而非整栋房屋，两者条件并非同等，以此否认我方对房屋享有的优先购买权利，其不符合事实，理由明显不能成立。我方承租的部位是涉案房屋不能分割的一部分，既然无法分割，那么涉案房屋一旦出售，必然会牵连到我方的承租权利，如果我方对涉案整个房屋没有权利提出优先购买权，那么对于其承租的那部分是否享有优先购买权呢？七、原审判决法律适用不当。我方请求确认买卖合同无效所依据的法律是《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，而原审判决认定买卖合同有效的依据是承租人的优先购买权是债权不能对抗房屋买卖的物权，这明显是法律适用错误：1、原审中我方曾答辩王一明、黎绍华存在恶意串通，欺骗租户搬离。2、我方有证据证明王一明、黎绍华的客观行为存在恶意串通，原审判决没有进行采纳说明。3、王一明、黎绍华恶意隐瞒事实，在没有告知承租人以243万元出售涉案房屋的情况下，双方串通低价出卖房屋的行为，直接损害了我方的合法权益。八、原审案件部分证据采用不当，部分证据的采纳违反证据法则。1、原审法院以叶某君、方国强和胡某签订的合同无效为证据，来判决我方诉王一明、黎邵华之间的纠纷是证据适用不当。2、同一案件利害关系人不能互证，王一明、黎绍华之间不能互证。3、我方没有收到任何告知本人涉案房屋即将以人民币243万出售的通知，叶某君本人没有亲自签收任何邮件，王一明、黎绍华有伪造证据的嫌疑。为此，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决王一明、黎绍华签订的广州市海珠区同福中路蟠龙西新巷7号房屋买卖合同无效；3、判决王一明、黎绍华向方国强赔偿损失1万元；4、本案一、二审诉讼费由王一明、黎绍华承担。
被上诉人王一明、黎绍华答辩同意原审判决，不同意方国强的上诉请求。
原审第三人PhilipGeeJr.经本院合法传唤未到庭表明意见。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，方国强向本院提交了叶某君的授权委托书、居委会证明、户口簿、黎绍华张贴的通知、房产证编码、房地产价值初评答复书等材料，并申请证人朱某丙出庭作证，拟证明王一明与黎绍华恶意串通买卖房屋，损害了方国强的利益。经质证，王一明、黎绍华对上述证据的关联性有异议，认为不能证明其存在恶意串通。
二审另查明，根据涉案房屋的《房地产权证》记载，涉案房屋的建筑面积为404.9平方米，层数为3-1／2层。
本院认为：本案方国强以其为涉案房屋原承租人身份，主张王一明与黎绍华恶意串通买卖房屋，损害了其优先购买权，据此请求确认王一明、黎绍华的房屋买卖行为无效。本院认为，方国强户在涉案房屋居住多年，即使方国强与原业主朱某甲存在租赁关系，但从其承租的部分房屋占全部房屋的比例看，其承租的房屋部位仅为地下部分，而涉案房屋现为整体出卖，根据相关司法解释的规定，不予认定方国强对全部房屋享有优先购买权。再参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条关于“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，方国强现以其优先购买权受侵害为由主张王一明、黎绍华的房屋买卖行为无效，本院不予支持。至于方国强认为黎绍华属无权代理及王一明、黎绍华以明显低价卖买，故合同无效的问题，因方国强并非该房屋原业主或继承人，其对原房屋产权不具有直接利害关系，故本案中对上述事由不予审查。至于方国强起诉请求赔偿搭建阁楼费用以及房屋装修、修缮费用的问题，生效判决已对此进行处理，根据“一事不二诉”的原则，本案中对此亦不予处理。
综上所述，方国强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人方国强负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十一月二十五日
书记员 仪文娟