江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0281民初535号原告翁智慧。原告潘燕。委托代理人甄扬(受翁智慧、潘燕共同授权委托)，江苏裕安律师事务所律师。被告江阴惠升置业有限公司，住所地江阴市文化路（天华文化中心南侧）丹芙春城7﹟楼会所。法定代表人钟绍豪（CHONGSIEWHOE），该公司董事长。委托代理人卢方园、马贵忠，江苏江成（江阴）律师事务所律师。原告翁智慧、潘燕诉被告江阴惠升置业有限公司（以下简称惠升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，由审判员李峰适用简易程序，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告翁智慧、潘燕的委托代理人甄扬，被告惠升公司的委托代理人卢方园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁智慧、潘燕诉称：他们与惠升公司于2013年10月3日签订《商品房买卖合同》1份，约定他们向惠升公司购买位于丹芙春城**单元**室房屋一套。合同约定：房屋总价为1608039元。惠升公司应当在2015年4月30日前交房，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，惠升公司应当自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按买受人已付房款的5%支付违约金。合同签订后，他们按约足额支付了购房款。因惠升公司未能在合同约定的期限内交房，协商未果，他们于2015年10月26日向惠升公司发出了解除合同通知书，要求解除商品房买卖合同，惠升公司退还购房款并承担违约金和其他损失。惠升公司收到通知后未予回应，损害了他们的利益，故诉至法院，请求判令：1、立即解除他们与惠升公司签订的商品房买卖合同；2、惠升公司立即返还购房款1608039元；3、惠升公司支付违约金80401.95元（1608039元*5%）；4、惠升公司支付相应利息（自2013年12月26日起至实际付清之日止以1608039元为基数按银行同期同类贷款利率计算）；5、惠升公司赔偿他们为购房支付的各项费用14580元；6、本案的诉讼费用由惠升公司承担。被告惠升公司辩称：（一）原告要求解除与他公司签订的商品房买卖合同没有事实和法律依据，双方签订的合同应当继续履行。逾期交房系不可归责于他公司的原因造成，理由如下：1、部分买受人有计划、有组织地阻止他公司正常施工和经营；2、部分买受人采取了极端手段向政府及相关部门施压，干扰其正常工作，提出各种不合理要求，从而迫使他公司工程数次停工；3、商品房在施工过程中遭遇了重大自然灾害及高考等因素；4、他公司于2014年11月向市建设局申请丹芙春城项目外窗及遮阳设计变更执行标准，直至2015年8月才审批通过。（二）原告存在逾期付款的情形，他公司认为应该顺延交房。（三）原告主张的利息、违约金、各项费用重复计算，各项主张不能并存，应优先适用违约金条款。综上，他公司要求继续履行合同，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：（合同签订及款项支付情况）2013年10月3日，翁智慧、潘燕与惠升公司签订《商品房买卖合同》1份，约定翁智慧、潘燕购买惠升公司开发的丹芙春城**单元*层**号房屋。合同内容是：建筑面积为170.54平方米，每平方米9429.10元，总计1608039元。合同第七条约定的付款方式及期限为按揭贷款或公积金贷款方式：买受人于2013年10月3日向出卖人支付房款人民币陆拾万捌仟零叁拾玖圆整，其余房款人民币壹佰万圆整于2013年10月16日前付清。合同第八条约定的交付期限为出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划或设计部门要求的变更或者发生其他不可归责于出卖人的客观情况（如遇重大灾害、疫情、政策变化等）影响交付使用日期的，且出卖人在以上情况经有关部门确认或同意后30日内书面告知买受人的；3.因国家法律法规或政府原因导致该商品房验收延期的。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同补充条款第六条约定：本合同第八条做如下补充：1.甲方定于2015年4月30日前将该房屋交付乙方，但如遇不可抗力或下列特殊原因，甲方可据实顺延房屋交付时间，且无须承担任何违约责任，届时，甲方应于主合同第七条约定的交付期限前书面告知乙方。（4）施工过程中遇到不能及时解决的异常困难或重大技术问题；（6）其他非甲方所能控制的因素，包括但不限于有关政府部门延迟有关文件的批准；（7）人力不可抗拒的自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争、战争威胁、封锁、恐怖活动或恐怖活动威胁、劳资纠纷、能源及能源短缺。合同签订后，翁智慧、潘燕向惠升公司支付购房款1608039元。惠升公司于2013年10月13日向翁智慧、潘燕开具了金额为608039元的购房发票，于2013年12月25日向翁智慧、潘燕开具了金额为1000000元的购房发票。惠升公司确认开具发票时，翁智慧、潘燕均已付清相应的购房款。翁智慧、潘燕为证明其为购买涉案房屋所支出的各项费用共计14580元，向法庭提供了江阴广大房地产经纪有限公司的定额发票4张以及收据一张，金额合计为580元，还提供了一张无锡市住房置业担保有限公司江阴分公司出具的金额为14000元的担保费收据一张。（施工过程中的因素）2014年10月9日至2015年10月3日期间，购买丹芙春城房屋的部分买受人多次到惠升公司的办公场所、售楼中心进行维权，惠升公司多次报警，部分买受人打伤惠升公司及其分包商的工作人员。2014年10月15日至2015年9月10日期间，购买丹芙春城房屋的部分买受人向江阴市建设局、信访局等部门反映惠升公司房屋质量问题、违法施工及违规变更设计和建筑材料等问题，上述相关部门进行了答复，并对惠升公司进行了相应的行政处罚，要求惠升公司补办相关手续。2013年7月9日，江阴市建设局发布《关于做好夏季高温期间建筑施工安全生产工作的通知》，通知各施工单位做好夏季高温期间建筑施工安全生产工作，当气温达到35摄氏度以上时，11：00至15：00间不得在阳光直射下工作，当气温达到38摄氏度及以上时，必须停止室外作业。2014年5月29日，江阴市建设局发布《关于严格控制高、中考期间建设工地施工噪音的通知》，要求高考期间（6月7日-9日）、中考期间（6月16日-17日）各考场周围200米内的建设工地、装潢施工全天禁止施工作业。2014年9月22日，江阴市气象台发布台风“凤凰”蓝色预警信号，预计未来24小时将出现阵风7级、沿江江面阵风8级的东北大风，并伴有中到大雨。2014年11月27日，惠升公司向江苏省住房和城乡建设厅请示关于江阴“丹芙春城”外窗及遮阳设计变更执行标准时间节点，2015年8月4日，江阴市建设工程施工图审查中心作出审查通过的结论。（买受人发函情况）2015年10月26日，因惠升公司未在2015年4月30日前将房屋交付翁智慧、潘燕，也未在约定的交房日期后90天内交房，翁智慧、潘燕遂向惠升公司发出了解除合同通知书，要求解除商品房买卖合同，惠升公司退还购房款并承担违约金和其他损失。惠升公司于2015年10月30日签收该通知书，并于2015年11月6日函复翁智慧、潘燕不同意解除合同。（房屋情况）2015年9月23日，江阴市住房和城乡建设局发布《关于商品房（丹芙春城三期9#、10#、11#）通过交付使用竣工验收的通知》，载明：惠升公司开发的商品房（丹芙春城三期9#、10#、11#）于2015年9月6日通过工程竣工验收备案，申报的建设项目已全面竣工；经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》的相关规定，同意交付使用。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、解除合同通知书、邮政快递回执、报警记录、接处警工作登记表、照片、视听资料、关于丹芙春城三期工程质量问题的投诉及答复、信访情况表、江阴市建设局文件、天气公报、关于丹芙春城三期通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，翁智慧、潘燕与惠升公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务。一、关于惠升公司主张的阻却翁智慧、潘燕解除合同的事由是否成立。本院认为，惠升公司主张的各项合理顺延交房时间的理由不成立。1、关于惠升公司主张部分买受人有计划、有组织阻止其正常施工和经营，导致未能按期交房的问题。本院认为，部分买受人多次到惠升公司进行维权，维权地点主要集中在办公场所和售楼中心，报警后政府有关部门及时进行了处理，现没有证据证明买受人的行为对丹芙春城项目的施工造成影响，且惠升公司无充分证据证明翁智慧、潘燕的维权行为妨碍丹芙春城的正常施工。因此，惠升公司关于部分买受人有计划、有组织阻止其正常施工和经营，导致未能按期交房的抗辩意见，本院不予采纳。2、关于惠升公司主张部分买受人采取极端手段向政府及相关部门施压，干扰其正常工作，提出各种不合理要求迫使工程数次停工，导致逾期未能交房的问题。本院认为，部分买受人发现丹芙春城的房屋存在质量问题、工程违法施工、违规变更设计和建筑材料等问题后，向江阴市建设局、江阴市信访局进行投诉、举报，是法律赋予公民的权利，也是买受人依法维护自身合法权益行使监督权的体现。政府相关部门查实后，依法对惠升公司进行了相应的行政处罚，是依法履行法律赋予的行政职责。惠升公司关于部分买受人采取极端手段向政府及相关部门施压，干扰其正常工作，提出各种不合理要求迫使工程数次停工，导致逾期未能交房的抗辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。3、关于惠升公司主张因高温、台风、高考、中考等因素导致未能按期交房的问题。本院认为，因高温天气属于夏天常见的气象状况，而台风亦属于本地夏天常见的天气状况，且持续时间短，均不应属于双方合同中约定可以免除惠升公司责任的“人力不可抗拒的自然灾害”。高考、中考是每年都要进行的考试项目，考试时间和天数也是固定的，惠升公司对该情形应当能够预见，也不应属于合同约定的免除惠升公司违约责任的情形。因此，惠升公司关于因高温、台风、高考、中考等因素导致未能按期交房的抗辩意见，于法不合，本院不予采纳。4、关于惠升公司主张“丹芙春城”外窗及遮阳设计变更审批时间较长影响验收，导致未能按期交房的问题。本院认为，惠升公司对丹芙春城外窗及遮阳的设计变更不是根据规划或设计部门要求而进行的变更，而是惠升公司在项目建设过程中自行决定进行的变更，即此项变更不属于不可归责于惠升公司的原因。因此，惠升公司理应预见到变更可能对交房期限的影响，对此，惠升公司既未采取相应的措施，也未将变更情形在约定的交房日期前通知翁智慧、潘燕，因此，惠升公司关于“丹芙春城”外窗及遮阳设计变更审批时间较长影响验收，导致未能按期交房的主张不能成为免除惠升公司承担逾期交房违约责任的理由。5、关于原告逾期支付购房款的问题。因惠升公司庭审中未提供证据证明翁智慧、潘燕逾期支付购买款，惠升公司亦未提供证据证明双方明确约定若购房人逾期支付购房款惠升公司可以顺延交房，故本院对于惠升公司的该项抗辩主张不予采纳。综上所述，翁智慧、潘燕依照其与惠升公司签订的商品房买卖合同及补充条款中关于“惠升公司应当在2015年4月30日前交付房屋，逾期超过90日，翁智慧、潘燕有权解除合同，并要求惠升公司退还购房款及承担购房款5%的违约金”的约定，主张解除双方签订的商品房买卖合同，理由成立。二、关于商品房买卖合同的解除时间。本院认为，当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，惠升公司于2015年10月30日收到解除合同通知书，故双方之间的合同在2015年10月30日解除。三、关于惠升公司的责任承担。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方之间的合同已经解除，故本院对于翁智慧、潘燕要求惠升公司退还购房款1608039元的主张予以支持。关于翁智慧、潘燕主张的违约金与造成的损失能否同时支持的问题。合同解除的原因在于惠升公司未能按期交付房屋，翁智慧、潘燕属于按约合法解除合同，故惠升公司占有购房款期间所导致的翁智慧、潘燕无法使用对应资金的利息损失，惠升公司应当予以支付。惠升公司于2013年12月25日前已向翁智慧、潘燕开具了全额购房发票，其认可在2013年12月25日前已收到全额购房款。故对翁智慧、潘燕要求惠升公司支付以购房款为基数自2013年12月26日至实际付清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。本案中，翁智慧、潘燕除购房款所产生的利息损失外还向本院主张了办证费以及担保费，因该费用并非因惠升公司违约所产生的损失，且惠升公司签署合同并不能合理预见到因违约会赔偿该损失，故本院对此不予支持。商品房买卖合同对违约金进行了明确约定，经计算，该约定的违约金明显少于翁智慧、潘燕的利息损失。根据法律规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。即支付违约金和赔偿损失当事人只能择一主张，庭审中翁智慧、潘燕明确表示在违约金和利息损失两者不能同时主张时请求支持利息，故本院对翁智慧、潘燕要求惠升公司支付违约金的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、翁智慧、潘燕与江阴惠升置业有限公司于2013年10月3日签订的商品房买卖合同自2015年10月30日起解除；二、江阴惠升置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还翁智慧、潘燕购房款1608039元并承担该款自2013年12月26日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。三、驳回翁智慧、潘燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9700元，财产保全费5000元，合计14700元（翁智慧、潘燕已预交），由江阴惠升置业有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给翁智慧、潘燕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。审判员 李 峰二〇一六年二月二十三日书记员 张燕勤本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》:第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。