广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0312民初370号
原告桂林某房地产开发有限公司。
法定代表人潘某，该公司董事长。
委托代理人粟某，该公司职员。
被告谢某。
被告王某某，系被告谢祎之母。
原告桂林某房地产开发有限公司诉被告谢某、王某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月24日受理后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。书记员黄维明担任记录。原告桂林某房地产开发有限公司的委托代理人粟某到庭参加诉讼，被告谢某、王某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林某房地产开发有限公司诉称，被告王某某为被告谢某的母亲，被告王某某于2015年5月9日在桂林·麓湖国际社区与原告签订了买受人为谢某的《商品房买卖合同》，该合同签字、按手印皆为被告王某某代签、代按手印。该合同约定被告谢某购买原告开发的桂林·麓湖国际社区D地块＊号房屋，该套房屋的房价款总额为549261元。签约当日，被告王某某代被告谢袆支付房价款人民币169261元，根据合同约定剩余房价款38万由被告谢某通过商业银行贷款方式支付。该套房屋于签约当日支付首付款后，被告谢袆应于30天内到商业银行办理按揭贷款手续，但被告谢某一直没有到银行办理按揭贷款手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第三条第1款的约定：“买受人采取银行按揭贷款式付款的，实际按揭贷款的数额、年限以贷款银行的最终批复为准。如按揭银行不予批准贷款或因买受人不符合银行贷款条件无法办理银行贷款（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等原因未获银行审批通过的情况）的，买受人应将付款方式变更为一次性付款，并在出卖人通知之日起二十日内付清全部购房款；买受人逾期不支付的，按买卖合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任”。原告多次要求被告谢某将付款方式变更为一次性付款，付清所欠房价款38万元，但是被告谢某一直未付款。被告王某某虽为被告谢袆的母亲，但被告王某某代谢袆签订合同并未取得谢袆授权的代签《商品房买卖合同》的委托书，根据《合同法》第四十八条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。被告王某某未取得被告谢某的授权，且谢袆未对该签约行为进行追认，因此，该代理行为无效。原告与被告王某某以被告谢某名义签订的《商品房买卖合同》为无效合同。该合同无效因被告王某某未取得代理权所致，因此，被告王某某、谢某应承担本案全部诉讼费用。为维护原告的合法权益，请求：1、判令确认原告与被告王某某以被告谢某名义签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六等无效；2、判令被告王某某、谢某协助原告办理《商品房买卖合同》所涉房屋的备案解除手续；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。原告桂林某房地产开发有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《企业法人营业执照》，证明原告的法人主体资格；2、《法定代表人身份证明书》，证明原告的法人主体资格；3、《组织机构代码证》，证明原告的法人主体资格；4、麓湖国际社区项目销控三联单，证明被告方选房（麓湖国际社区项目＊号楼＊单元＊号房）的依据；5、麓湖国际社区项目认购书，证明被告交了2万元的定金，并约定了原、被告双方权利义务的合同依据；6、《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六，证明原、被告双方权利义务的合同依据；7、《销售不动产统一发票》，证明被告只支付部分房价款的证据；8、谢某的中华人民共和国居民身份证复印件，证明被告谢某的诉讼主体资格；9、王某某的中华人民共和国居民身份证复印件，证明被告王某某的诉讼主体资格；10、谢家禄家庭成员的户口《常住人口登记卡》，证明被告王某某与被告谢某为母子关系；11、《催款通知》和《顺丰速递》快递单的照片，证明原告通知被告付清所欠房价款的函件。
被告谢某、王某某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谢某、王某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告桂林某房地产开发有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告谢某与被告王某某系母子关系。2015年4月29日，被告王某某以被告谢某名义向原告认购原告开发的位于广西桂林市临桂县秧塘工业园内桂林麓湖国际社区D3#-3-2601号房屋。当天，被告王某某以被告谢某名义与原告签订《麓湖国际社区项目认购书》一份，双方约定认购物业为位于广西桂林市临桂县秧塘工业园内桂林麓湖国际社区＊栋＊单元＊层＊号房屋，建筑面积122.73平方米（最终以房管部门测量为准），房产总房款原价为624941元；签订本认购书时付清定金2万元，在本认购书签订之日起7日内（从签订本认购书次日起算）签订正式的《商品房买卖合同》时，已交纳定金自动转为部分购房款，买方同意以按揭方式向卖方交付购房款；买方须于本认购书约定的期限内，携带本认购书原件、身份证原件与定金收据原件，到卖方指定地点临桂县秧塘工业园内、西城大道东侧、秧六路北侧麓湖国际社区签署《商品房买卖合同》及其它有关文件。2015年5月9日，被告王某某以被告谢某名义（××）与原告（××）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六，该合同约定由原告将其开发的“花样年·麓湖国际社区D地块”第＊幢＊单元＊层＊号房出卖给被告谢某，该商品房的用途为住宅，建筑面积122.73平方米，其中套内建筑面积94.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.26平方米。按套内建筑面积计价，该商品房单价为5814.13元／平方米，总价款为549261元。该合同第六条约定付款方式及期限。买受人按下列第4种方式按期付款：2、商业银行贷款方式：签署本合同时，买受人应向出卖人支付房价款169261元作为首付款，其余房价款38万元，买受人通过银行按揭的方式付款，应在签署本合同同时交齐符合贷款银行要求的完整的个人资料；在本合同签订后三十日内非因出卖人或银行原因，买受人未与银行签订按揭贷款合同的（买受人首付款比例和贷款比例以银行最终核定为准），买受人按本合同第七条承担逾期付款的违约责任。该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同第八条约定交付期限。出卖人应当在2015年12日30日前，依照国家规定，将取得符合下列第⑴种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：⑴、该商品房经建设工程竣工验收合格。该合同附件五：合同补充协议第三条对买卖合同第六条和第七条的修改与补充约定：1、买受人采取银行按揭贷款式付款的，实际按揭贷款的数额、年限以贷款银行的最终批复为准。如按揭银行不予批准贷款或因买受人不符合银行贷款条件无法办理银行贷款（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等原因未获银行审批通过的情况）的，买受人应将付款方式变更为一次性付款，并在出卖人通知之日起二十日内付清全部购房款；如银行批准的按揭贷款数额低于买受人申请数额的，买受人应在出卖人通知之日起二十日内付清差额部分购房款。买受人逾期不支付的，按买卖合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。该合同及附件一、二、三、四、五、六还对面积确认及面积差异处理、出卖人逾期交房的违约责任、交接、房屋登记等进行了明确约定。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六签订后，同日被告王某某以被告谢某名义向原告预交购房款169261元，原告亦于2015年5月22日到房管部门为被告谢某办理了其所购商品房的购销合同备案登记。由于被告王某某、谢某未按合同约定时间将剩余房价款支付给原告，原告遂分别于2015年7月24日和10月16日依合同中被告谢某的地址（即桂林市七星区七星路三巷＊号2-1）向被告谢某邮寄发出书面《限期支付欠款的通知》和书面解除《“麓湖国际社区”商品房买卖合同》的通知，但均被退回。之后，虽经原告多次与两被告联系，但均无结果。2016年2月24日，原告诉至本院，请求：1、判令确认原告与被告王某某以被告谢某名义签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六等无效；2、判令被告王某某、谢某协助原告办理《商品房买卖合同》所涉房屋的备案解除手续；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。本案庭审中查明，本案所涉合同系被告王某某以被告谢某名义与原告签订的，所交房价款亦是被告王某某以被告谢某名义向原告支付的。被告王某某在与原告签订本案所涉合同及交纳房价款时，未向原告提供被告谢某授权其与原告签订本案所涉合同的书面授权委托书，事后亦未提供被告谢某对此予以追认的材料给原告。直至本案庭审辩论终结时，两被告尚未将剩余的房价款支付给原告，亦未向法庭提供被告谢某追认被告王某某与原告签订本案所涉合同的证据材料。
本院认为，被告王某某在无被告谢某书面授权委托书的情况下与原告签订本案所涉合同，其行为系无代理权行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。由此可见，无权代理行为只有经过本人追认才能使本人承担民事责任，在本人尚未追认之前，无权代理合同虽然已经签订，但并未实际生效，而且本人也享有否认权。从本案查明的事实可知，被告王某某在与原告签订本案所涉合同时，未获得被告谢某的书面授权，系无权代理；事后及直至本案庭审辩论终结时，被告谢某对被告王某某以其名义与原告签订本案所涉合同的行为未予以追认。因此，被告王某某以被告谢某名义于2015年5月9日与原告签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六属无效合同，对被告谢某不发生效力；该合同的法律后果，应当由被告王某某承担责任。综上所述，原告诉请要求确认被告王某某以被告谢某名义与其签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六无效，符合法律规定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在本案所涉《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六被确认为无效后，原告应将依该合同取得的房价款169261元返还给被告王某某，被告王某某、谢某则应协助原告办理本案所涉房屋的《商品房买卖合同》备案解除手续。另外，被告王某某、谢某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认被告王某某以被告谢某名义与原告桂林某房地产开发有限公司于2015年5月9日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六无效；
二、被告王某某、谢某协助原告桂林某房地产开发有限公司办理本案所涉房屋的《商品房买卖合同》备案解除手续；
三、原告桂林某房地产开发有限公司返还房价款169261元给被告王某某。
本案案件受理费100元，公告费1100元，合计1200元（原告已预交）。由被告王某某负担。
上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 粟开坤
人民陪审员 周道奕
人民陪审员 赵生付
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 黄维明