广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终1455号
上诉人(原审原告)：张廷锋，男，1988年10月8日出生，瑶族，住广西平南县。
上诉人(原审原告)：卓静使，女，1988年9月1日出生，瑶族，住广西平南县。
两上诉人的共同委托诉讼代理人:张成胜，广西李登之律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：广西德诚房地产开发有限公司，住所地广西马山县白山镇同富街（原合群乡政府院内）。
法定代表人：刘德奇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李彤，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：韦丹妮，女，该公司员工。
上诉人张廷锋、卓静使因与被上诉人广西德诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2016）桂0821民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日受理后，依法组成合议庭于2016年12月16日公开开庭对本案进行了审理。两上诉人的共同诉讼代理人张成胜，被上诉人广西德诚房地产开发有限公司的诉讼代理人李彤、韦丹妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张廷锋、卓静使上诉请求：撤销一审判决，改判：1.被上诉人支付违约金100637.8元（违约金应计算到房屋完全符合《商品房预售合同》的约定为止）给上诉人；2.被上诉人支付未按约定时间办理房屋所有权登记的违约金10000元；3.被上诉人退还天然气管道安装费2950元、可视对讲安装费700元、水电开户费800元、房屋登记费1420元、房屋测绘费356元、备案费80元；4.被上诉人自行承担不超出每月每平方米0.6元部分的前期物业服务费。事实和理由：一、广西德诚房地产开发有限公司至今未能提供证据证实涉案房屋工程竣工并验收合格，涉案工程的竣工验收备案已被撤销，原因之一是未取得公安消防部门出具的验收合格证明文件。根据《商品房预售合同》的约定，水电、天然气应当可正常使用及电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户，只要有任何一项未能正常使用，违约金就应当继续计算。即使个别业主的电表有少量读数也不能证明电已达正常使用标准。认定水电是否正常使用，应以有关部门对水、电工程验收合格证明文件为依据。而被上诉人也未能提供水电验收合格相关的证明文件，燃气管道至今还在铺设，一审认定违约金应计算至2014年10月1日是错误的。一审判决改变《商品房预售合同》约定的违约金计算标准，以租金标准，按日万分之一计算违约交房的违约金没有法律依据。二、被上诉人未能按照《商品房预售合同》的约定按时办理房屋所有权登记证，应当承担违约责任。上诉人要求被上诉人支付10000元违约金，没有超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当得到支持。三、安装水电、燃气管道、可视对讲系统及委托测绘单位对项目进行测绘是被上诉人广西德诚房地产开发有限公司的义务，费用应由被上诉人承担，因此被上诉人应当将所收取的上述相关费用退还给上诉人。被上诉人重复收取了查询费60元，应当退还。四、《商品房预售合同》第二十条约定物业服务费按每月每平方米0.6元收取，被上诉人更换物业公司而提高物业服务费，超过部分应当由被上诉人自行承担。综上，请求二审法院依法予以改判。
广西德诚房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
张廷锋、卓静使向一审法院起诉请求：1.广西德诚房地产开发有限公司支付违约金100637.8元（违约金暂计到2015年11月2日，以后违约金应计算到符合交房条件并实际交房时止）；2.广西德诚房地产开发有限公司退还天然气管道安装费2950元；3.广西德诚房地产开发有限公司退还可视对讲安装费700元、房屋登记费1420元、水电开户费800元、房屋测绘费356元、备案费80元；4.广西德诚房地产开发有限公司自行承担超出每月每平方米0.6元部分的前期物业服务费；5.广西德诚房地产开发有限公司支付不按约定办理房产证违约金10000元。
一审法院认定事实：2013年10月14日，张廷锋、卓静使向广西德诚房地产开发有限公司购买在建商品房，双方签订了《商品房预售合同》。合同约定该房总价格为314493元，贷款方式付款（张廷锋、卓静使首期支付全部房价款的30%，其余价款向银行借款支付）。上述合同第十条对交房时间和条件的约定为：1、广西德诚房地产开发有限公司应于2014年1月30日之前向张廷锋、卓静使交房；2、该商品房交付时应当符合如下条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）广西德诚房地产开发有限公司需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。合同第十一条对本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件的约定为：1、上水、下水、供电、燃气在2014年1月30日达到可正常使用，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需张廷锋、卓静使自行办理开通使用手续；2、如果在约定的期限内未达到交付使用条件，如属广西德诚房地产开发有限公司责任的，由广西德诚房地产开发有限公司按照合同第十三条逾期交付责任进行赔偿，不作累加，不重复赔偿。合同第十二条对交接手续的约定为：1、该商品房达到第十条约定的交付条件后，广西德诚房地产开发有限公司应当在交付日的15日前，书面通知张廷锋、卓静使办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；2、双方进行房屋交接时，广西德诚房地产开发有限公司应当出示满足第十条约定的证明文件，如果不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，张廷锋、卓静使有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由广西德诚房地产开发有限公司承担，并按第十三条处理；3、查验商品房后，张廷锋、卓静使对广西德诚房地产开发有限公司所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于张廷锋、卓静使原因，未能按期交付的，张廷锋、卓静使须在广西德诚房地产开发有限公司发出书面通知收房后30日内与广西德诚房地产开发有限公司办理交接手续，逾期则视为张廷锋、卓静使正式接收该房屋，该房屋的权利、义务及风险责任也随即转给张廷锋、卓静使。合同第十三条对逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，广西德诚房地产开发有限公司未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付张廷锋、卓静使的，若逾期在30日之内，广西德诚房地产开发有限公司按日计算向张廷锋、卓静使支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向张廷锋、卓静使支付违约金，合同继续履行；若逾期超过30日后，张廷锋、卓静使有权解除合同，张廷锋、卓静使选择解除合同的，应当书面通知广西德诚房地产开发有限公司，广西德诚房地产开发有限公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照张廷锋、卓静使全部已付款的10%向张廷锋、卓静使支付违约金，张廷锋、卓静使要求继续履行合同的，合同继续履行，广西德诚房地产开发有限公司按日计算向张廷锋、卓静使支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向张廷锋、卓静使支付违约金。合同第二十条对前期物业服务费的约定为：物业费价格为0.6—1.2元/月平方米（建筑面积）。上述合同还就其他事项进行了约定。合同第十九条约定如不能在商品房交付之日起365日内办讫房产证，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。签订合同后，张廷锋、卓静使于2013年10月14日向广西德诚房地产开发有限公司支付了购房首付款94493元。之后，贷款银行将张廷锋、卓静使的贷款220000元转入广西德诚房地产开发有限公司的银行账户中。2013年1月23日平南县建设工程质量安全监督站同意广西德诚房地产开发有限公司的地王国际房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。该备案于2016年5月16日被贵港市中级人民法院撤销。撤销的原因是该项目未取得公安消防部门出具的验收合格证明文件及平南县质监站超越职权备案。2013年4月7日平南县房地产测绘队作出《房屋建筑面积测绘成果报告书》。2014年1月3日，平南县房管所为地王国际1幢的商品房部分住户（021703、022103号房住户）办理了《房屋所有权证》。2014年1月19日，广西德诚房地产开发有限公司邮寄《交房通知书》给张廷锋、卓静使，通知张廷锋、卓静使办理商品房交接手续，张廷锋、卓静使于2014年6月22日领房。由于广西德诚房地产开发有限公司原因，张廷锋、卓静使至今未能办理房产证。
另查明，广西德诚房地产开发有限公司曾与广西南宁全鑫意物业服务有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定地王国际的前期物业由该公司管理，时间从2012年8月20日起到2013年8月20日止。该物业服务合同作为上述《商品房预售合同》的附件之一，其中第六条约定高层住宅（七层以上）物业服务费为0.6元/月平方米。地王国际的前期物业管理在2013年8月20日之后由广西德诚物业管理有限公司承包。
张廷锋、卓静使缴纳了以下费用：天然气管道安装费2950元、水电表开户费800元、可视对讲系统安装费700元、房屋测绘费356元、备案费160元、房屋登记费1420元，物业费按每月每平方米0.8元缴纳。
合并审理的本系列案中，韦胜芳户于2014年6月11日收房，房屋验收交接单载明给水、排水、有线电视、电话宽带均正常，可视对讲同强电线放线入户、电表未安装、冷水表读数为0。根据广西德诚房地产开发有限公司提供的证据《物业公司收费收据》证实，蒙坤达户2014年11月用电18度、上期用电13度。
本案的争议焦点为：1.广西德诚房地产开发有限公司是否存在不符合交房条件交房的违约情形，应否支付违约金100637.8元（违约金暂计至2015年11月2日，以后另计）；2.广西德诚房地产开发有限公司应否该退还天然气管道安装费给张廷锋、卓静使；3.广西德诚房地产开发有限公司应否返还水电表开户费、可视对讲系统安装费；4.广西德诚房地产开发有限公司是否应自行承担超出每月每平方米0.6元部分的前期物业服务费；5.广西德诚房地产开发有限公司应否返还房屋测绘费、备案费、房屋登记费；6.广西德诚房地产开发有限公司应否支付逾期办理房产证违约金10000元。
一审法院认为，张廷锋、卓静使与广西德诚房地产开发有限公司在协商一致的情况下，自愿签订《商品房预售合同》，双方意思表示真实，没有违反法律规定，该《商品房预售合同》为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于广西德诚房地产开发有限公司是否存在违约交房的情形，应否支付违约金的问题。该院认为，虽然该项目的竣工验收备案行为已被撤销，但被撤销的原因是该项目未取得公安消防部门出具的验收合格证明文件及平南县质监站超越职权备案，但该项目已经通过五方验收，且未取得竣工验收备案表并没有实际影响张廷锋、卓静使对房屋的使用，没有因此给张廷锋、卓静使造成损失，因此不应以此为由计算违约金。关于水电、天然气可正常使用及电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户的时间，张廷锋、卓静使主张2014年底才正常供水、2015年下半年才正常供电、2016年才安装了部分天然气管道。但根据到案证据，韦胜芳户2014年6月11日收房，房屋验收交接单载明给水、排水、有线电视、电话宽带均正常，可视对讲同强电线放线入户、电表未安装、冷水表读数为0。因此该院认定2014年6月11日前上述线路管道已铺设到户，供水正常，有线电视、电话宽带均正常，可视对讲需张廷锋、卓静使自行开通，仅未正常供电。再根据广西德诚房地产开发有限公司提供的证据《物业公司收费收据》证实，蒙坤达户2014年11月用电18度、上期用电13度，因此，该院认为2014年10月1日已经正常供电。关于天然气，庭审时双方均认可有些已经铺设，有些正在陆续铺设，广西德诚房地产开发有限公司主张因政府规划原因，目前在平南县还未能使用天然气。因此该院认为，双方虽然约定了天然气在交付时可以使用，但即使安装好管道，平南县至今也未能使用天然气，广西德诚房地产开发有限公司也在陆续铺设中，广西德诚房地产开发有限公司的该违约行为并没有给张廷锋、卓静使造成实际的经济损失，不应以此计算违约金。该院认为，水、电、有线电视、电话宽带、可视对、电等均在2014年10月1日按约定铺设到户或开通使用，违约金应当计算至2014年10月1日止。双方约定按日万分之五计算，广西德诚房地产开发有限公司主张该违约金过高，请求调低。该院认为，违约金的性质有补偿性和惩罚性两种性质，适用违约条款时应综合权衡双方的权益，以补偿性为主，以惩罚性为辅。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，结合本案，广西德诚房地产开发有限公司违约时间为244天，应以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。广西德诚房地产开发有限公司的违约行为导致张廷锋、卓静使不能正常入住，该院参照租金的标准，认为按日万分之一计算违约金比较合理。因此，广西德诚房地产开发有限公司应支付违约金7674元（314493元×1÷10000×244天）给张廷锋、卓静使。关于返还天然气管道安装费2950元的问题。根据《广西壮族自治区物价局关于平南县管道天然气销售价格问题的批复》，2015年5月20日前已建成的小区住房，已安装或未安装现在要求安装天然气管道的，安装费由住房用户承担。因此该院对张廷锋、卓静使请求广西德诚房地产开发有限公司返还天然气管道安装费的诉求不予支持。关于返还水电表开户费800元、可视对讲系统安装费700元的问题。双方在合同没有约定上述费用由谁承担，则谁使用谁承担，且广西德诚房地产开发有限公司后来列出上述费用后，张廷锋、卓静使也已经交付，视为双方对上述费用达成了补充约定。因此要求广西德诚房地产开发有限公司返还没有依据，该院不予支持。关于要求超过0.6元的物业费由广西德诚房地产开发有限公司承担的问题。物业合同的相对人是张廷锋、卓静使与案外人物业公司，该物业合同关系与本案不是同一法律关系，本案不予处理。关于返还房屋测绘费356元、备案费80元、房屋登记费1420元的问题。上述费用是其他机构收取的，广西德诚房地产开发有限公司仅是代收，要求广西德诚房地产开发有限公司返还无依据，该院不予支持。关于要求广西德诚房地产开发有限公司支付逾期办理房产证违约金10000元应否支持的问题。双方约定由于广西德诚房地产开发有限公司原因未在期限内办理房产证的，按已付房款的0.1%支付违约金给张廷锋、卓静使，张廷锋、卓静使已付房款为314493元，则广西德诚房地产开发有限公司应支付违约金315元。张廷锋、卓静使主张约定的违约金过低，要求调整为10000元，但未提供证据证实广西德诚房地产开发有限公司的该违约行为给其造成的损失为多少，因此对张廷锋、卓静使主张该违约金过低的意见，该院不予采信。
综上所述，张廷锋、卓静使请求广西德诚房地产开发有限公司支付不符合交付条件违约金100637.8元（暂计至2015年11月2日，以后另计）没有事实和法律依据，该院仅支持按日万分之一计算至2014年10月1日的违约金；张廷锋、卓静使请求广西德诚房地产开发有限公司支付未按约定时间办理房屋所有权登记的违约金10000元没有事实和法律依据，该院仅支持按购房款的0.1%计算的违约金；张廷锋、卓静使的其他诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告广西德诚房地产开发有限公司支付逾期交付商品房违约金7674元给原告张廷锋、卓静使；二、被告广西德诚房地产开发有限公司支付逾期办理房产证违约金315元给原告张廷锋、卓静使；三、驳回原告张廷锋、卓静使的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、虽然涉案房屋工程项目的竣工验收备案因平南县质监站超越职权备案而被撤销，但该项目已经通过了五方验收，未取得竣工验收备案表没有实际影响上诉人对房屋的使用。到案证据显示，涉案工程的韦胜芳户于2014年6月11日接收房屋时，房屋验收交接单载明给水、排水、有线电视、电话宽带均正常，可视对讲同强电线放线入户、电表未安装、冷水表读数为0；蒙坤达户于2014年11月用电18度、上期用电13度。一审判决根据上述情况并结合平南县天然气使用的现状认定水、电、有线电视、电话宽带、可视对讲系统等设施设备均在2014年10月1日按约定铺设到户或开通使用，违约金应当计算至2014年10月1日止并无不当，本院予以维持。按《商品房预售合同》的约定，违约金应当按日万分之五计算，但被上诉人提出违约金过高而应当予以调整，一审结合本案的实际情况参照租金标准，按日万分之一计算违约金符合法律规定，本院亦予以维持。二、按照合同约定，由于广西德诚房地产开发有限公司原因未在约定期限内办理房产证的，广西德诚房地产开发有限公司应按已付房款的0.1%支付违约金。上诉人未能提供证据证实因广西德诚房地产开发有限公司的违约办证行为而导致的损失是多少，对其提出违约金过低要求调整为10000元的主张，一审不予支持并无不当，本院予以维持。三、双方在《商品房预售合同》中对天然气管道安装费、可视对讲安装费、水电开户费由谁承担均没有进行约定，一审判决根据《广西壮族自治区物价局关于平南县管道天然气销售价格问题的批复》及谁使用谁承担原则认定应当由上诉人承担并无不当，对上诉人要求返还上述费用的请求，本院不予支持。而房屋测绘费、备案费、房屋登记费是被上诉人代其他机构收取，上诉人要求返还没有依据，本院亦不予支持。四、由于物业服务合同与本案不是同一法律关系，一审不作处理并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，张廷锋、卓静使的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2479元（上诉人张廷锋、卓静使已预交2445元），由上诉人张廷锋、卓静使负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
审 判 员 黄 奔
代理审判员 陈燕霞
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 梁明燕