河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汴民再字第14号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）孙成如。
委托代理人丁志敏，河南潘胜超律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）刘晓舟。
委托代理人曹伟。代理权限为特别授权。
申诉人孙成如因与被申诉人刘晓舟房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）汴民终字第1169号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2014年9月25日作出豫检民（行）监（2014）41000000021号民事抗诉书，向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于2014年12月7日作出（2014）豫法立二民抗字第107号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭于2015年4月3日公开开庭对本案进行了审理。河南省人民检察院指派检察员车红颜、杜兰萍出庭履行职务，申诉人孙成如及其委托代理人丁志敏，被申诉人刘晓舟的委托代理人曹伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
开封市鼓楼区人民法院一审查明，2009年9月7日，双方签订房屋租赁合同一份，约定：“孙成如将中山路中段47号南头两间营业房租赁给刘晓舟做生意使用，具体如下：1、租期自2009年9月20日起至2010年9月19日止；2、月租金为2700元，一次交纳3个月的租金，先交纳租金，后使用房屋，……；3、刘晓舟须向孙成如支付转让金20000元，该转让金归孙成如所有，不予退还；……”。刘晓舟以每三个月交纳一次租金的方式，已交清一年的租金，并已实际使用了该房屋。刘晓舟向孙成如支付了转让金20000元。孙成如将该房屋转租给刘晓舟时，对该房屋进行了一些装修。该房屋属开封市中山路第四小学所有。2007年，该校对房屋进行维修，并取得建设工程规划许可证。2009年8月28日，该校出具证明显示：“学校于1999年将此房租赁给孙成如，租赁期间允许孙成如经营使用或转租”。
开封市鼓楼区人民法院一审认为，孙成如承租开封市中山路第四小学的房屋，其不是房屋所有人，无权转让该房屋，其将房屋转租给刘晓舟，向刘晓舟收取租金的同时无权再收取转让金，故该租赁协议中第3条关于转让金20000元的约定无效，孙成如收取刘晓舟的20000元转让金应予退还。另外，孙成如在转租前对该房屋进行了一些装修，根据公平原则，同时为了减少当事人的诉累，促进社会和谐，根据实际情况，酌定刘晓舟补偿孙成如5000元。因该房屋所有人开封市中山路第四小学在2007年维修该房屋，并取得了建设工程规划许可证，刘晓舟称该房屋系孙成如私自搭建的违章建筑，不具备法定出租条件的意见，不予采信。刘晓舟系完全民事行为能力人，其在该租赁协议上签名，并且已实际使用该房屋，又以每三个月交纳一次租金的方式交清了一年的租金，故该租赁协议除第3条关于转让金20000元的约定无效外，其余条款均有效。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，开封市鼓楼区人民法院作出（2011）鼓民初字第5号民事判决：一、刘晓舟、孙成如于2009年9月7日订立的房屋租赁协议中的第3条关于刘晓舟须向孙成如支付转让金20000元的约定无效，孙成如于判决生效后十日内，向刘晓舟返还房屋转让金20000元；二、判决生效后十日内，刘晓舟补偿孙成如5000元；三、驳回刘晓舟的其他诉讼请求。如不按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，刘晓舟承担200元，孙成如承担200元。
刘晓舟不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决补偿孙成如5000元，有悖公平正义。请求依法予以改判。
孙成如当庭辩称，刘晓舟的上诉理由没有法律依据，请求予以驳回其上诉。
孙成如上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，转让费是双方自愿平等情况下所做的约定，不违反法律强制性规定，一审认定转让金的合同条款无效，有失法律公正。且双方已履行完毕，判决退回转让费明显适用法律错误。请求依法改判。
刘晓舟当庭辩称，孙成如在签订协议时称房子是自己的，但一直未提交产权证明，致使营业执照未办下来，受到工商部门的查处，认为转让金合同条款无效。请求驳回上诉。
本院二审查明一审认定的基本事实无误。
本院二审认为，刘晓舟上诉称一审判决其补偿孙成如5000元不当。因孙成如在转租之前，对房屋进行了装修改造，虽刘晓舟称其支出了一些费用，但孙成如也投入一些费用，故一审根据实际情况酌定补偿孙成如5000元并无不当，刘晓舟上诉理由不能成立，本院不予支持。孙成如上诉称转让金约定条款应为有效。孙成如将房子转租给他人，依法应收取租金，其收取转让费没有法律依据，也有失公平。且一审对其装修给予了补偿，故孙成如上诉理由亦不能成立，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决，驳回上诉，维持原判。二审受理费400元，刘晓舟承担200元，孙成如承担200元。
河南省人民检察院抗诉认为，原审判决以“孙成如收取转让费没有法律依据，也有失公平”为由认定双方合同中转让金约定无效，明显违背当事人约定和我国《合同法》第四条、第八条、第六十六条的法律规定。原审适用法律错误导致判决错误。
本院再审过程中，孙成如申诉意见与检察机关抗诉意见一致。刘晓舟答辩称，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院再审查明的本案事实与原审判决认定事实相一致。
本院再审认为，刘晓舟、孙成如双方均具有完全的民事行为能力，法律地位平等。双方签订的合同，意思表示真实且不违背法律、行政法规的禁止性规定，不违背社会公德和第三人利益。双方合同已经成立并履行完毕。按照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条的规定，应当认定双方合同有效并应受到法律保护。刘晓舟、孙成如在签订房屋租赁合同时，除约定租金每月2700元外，另行约定刘晓舟向孙成如给付转让金20000元，且该转让金归孙成如所有，概不退还。对此，刘晓舟在签订合同时是明知的，且没有证据证明在合同的签订过程中，一方使用欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使另一方在违背真实意思的情况下签订了合同。其次，双方合同已经履行完毕，刘晓舟在合同履行期间也没有行使撤销权。原审判决以“孙成如承租开封市中山路第四小学的房屋，其不是房屋所有人，无权转让该房屋，其将房屋转租给刘晓舟，向刘晓舟收取租金的同时无权再收取转让金，故该租赁协议中第3条关于转让金20000元的约定无效，孙成如收取刘晓舟的20000元转让金应予退还”为由认定双方该合同条款无效，没有法律依据。对出租房屋的装修，是租赁物符合出租条件、实现合同目的、收取租赁费的前提条件。诉讼中，原告方未请求折抵，被告方对此未提出反诉或抗辩，原审以“孙成如在转租前对该房屋进行了一些装修，根据公平原则，同时为了减少当事人的诉累，促进社会和谐，根据实际情况，酌定刘晓舟补偿孙成如5000元”的裁判结果，既没有法律依据，也超越了当事人的诉讼请求。综上，原审适用法律错误，导致判决结果错误。抗诉机关抗诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2011）汴民终字第1169号民事判决及开封市鼓楼区人民法院（2011）鼓民初字第5号民事判决；
二、驳回刘晓舟的诉讼请求。
一、二审诉讼费各400元均由刘晓舟负担。
本判决为终审判决。
审判长 李永胜
审判员 管小强
审判员 张文学
二〇一五年六月二十六日
书记员 张博鑫