宜昌市三峡坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂三峡民初字第00758号
原告宜昌安诚物业管理有限责任公司。住所地宜昌开发区深圳二路****号。
法定代表人李勤，该公司经理。
委托代理人杨敏，男，汉族，79年6月18日出生。一般代理。
委托代理人崔楚慧，女，汉族，1977年6月4日出生。一般代理。
被告陈胜寒。
委托代理人张晓玲，女，汉族，1965年2月19日出生。系被告陈胜寒母亲。特别授权代理。
原告宜昌安诚物业管理有限责任公司（以下简称安诚物业公司）诉被告陈胜寒物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法由审判员刘青春适用简易程序，于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告安诚物业公司的委托代理人杨敏、崔楚慧、被告陈胜寒的委托代理人张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安诚物业公司诉称，原告与被告陈胜寒所入住的小区业主委员会-
畔山林语小区业委会于2011年10月16日签订《物业服务合同》，双方约定小区物业服务费自2012年6月1日开始执行。被告自2012年6月1日至2014年6月30日间共计4068元物业服务费未缴纳给原告。请求法院：1、判令被告支付原告物业服务费4068元；2、判令被告承担违约金205.48元；3、由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，1、欠费的时间段有误。我已经一次性缴纳了2012年全年的物业服务费，对2012年6月1日以后的1.1元／㎡／月我不认可；对违约金不认可；2、物业公司不作为，违反管理承诺。因我的邻居在后院乱搭乱建，我们向物业公司反映，物业公司承诺不允许其建筑材料进入小区，但实际上邻居的大棚建起来了，影响了原告的居住。因物业公司对乱搭乱建的行为始终态度消极，不履行管理规约，违反承诺，未尽到应尽的管理职责和义务，致使小区里违建现象愈演愈烈；3、业委会上调服务费程序不合法；4、上调物业服务费理由不正当；5、被告采取不正当手法策划并操纵服务费上调；6、被告服务不到位，愿意按五折缴纳服务费；7、被告同一收费办法却不同对待。小区仍存在三分之一的业主未交服务费，却只起诉原告等几户业主；
经审理查明，被告陈胜寒系畔山林语小区业主，2004年入住该小区16-401室，面积179.99平方米。2011年10月16日，原告安诚物业公司（合同乙方）与畔山林语小区业主委员会（合同甲方）签订《物业服务合同》，甲方将畔山林语小区委托乙方实行物业管理。该合同第二章约定了物业服务内容，包括房屋建筑共用部位、共用设施、公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化养护与管理，公共秩序和公共区域的环境卫生的维护，公共区域内车辆行驶、停放秩序的维护，房屋装饰装修服务与管理等。第三章约定了服务标准为执行《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（中物协2004）（二级）。第四章约定了合同期限为3年，自2011年10月16日起至2014年12月31日止。第五章物业服务费用标准约定为：住宅物业服务费1.1元／㎡／月（不含生活垃圾清运费），电梯使用费二楼及以上（含二楼）30元／户／月。该服务费标准从2012年1月1日起即在房屋开发单位湖北大都置业有限公司完成小区大门、门禁系统、会所建设并经甲方验收合格之日起执行；2011年12月31日之前的费用标准仍按《前期物业合同》费用标准执行。第八章违约责任约定，业主逾期缴纳物业服务费或相关费用的，从逾期之日起乙方每日按应缴费用的千分之三向业主加收违约金。2012年5月31日，畔山林语小区业委会公告：相关的会所建设、门禁工程等经过验收，从2012年6月1日起，结束前期物业服务合同，执行新的物业服务合同（即本案的物业服务合同）。原告安诚物业公司提交的《业主投诉记录表》复印件、《现场周／月检查记录》复印件、《保洁工作日检查表》复印件、《绿化养护工作记录表》复印件、《公共区域巡逻签到表》复印件、《公共设备养护检查记录表》复印件、日常工作记录照片》等证据证明，合同签订后，原告安诚物业公司依约履行了日常管理、保洁、安全、维护等合同义务。针对业主反映的个别业主在小区内强行违规搭（改）建、侵占公共绿地等行为，安诚物业公司一方面予以了劝阻，另一方面向有关工商、城建、消防以及社区居委会等单位和部门报告。庭审中，原告安诚物业公司承认在物业服务中存在环境卫生方面的一些瑕疵，但认为环境卫生只是原告的物业管理工作中的一部分，而不是全部；同时将违约金变更为按日万分之五计算。
因被告陈胜寒未缴纳物业服务费，2014年6月10日，原告安诚物业公司委托律师向陈胜寒送达《关于要求立即支付物业服务费的律师函》，要求其缴纳2012年6月1日至2014年6月30日的物业服务费4068元，其中2012年6月1日至2012年12月30日的物业服务费差价504元，2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费3564元。陈胜寒拒绝签收。
另查明，被告陈胜寒在2012年年初即按照前期物业合同收费标准一次性缴纳了2012年全年的物业费。被告安诚物业公司认可该事实，故对2012年6月1日至2012年12月30日的物业服务费只主张了差价504元。
上述事实，有原告的《物业服务合同》、物业工作记录、向辖区有关单位和部门反映小区乱搭乱建的问题的报告等证据和被告的照片等证据以及当事人庭审陈述等证实。
本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告安诚物业公司根据与畔山林语小区业主委员会签订的《物业服务合同》，为畔山林语小区提供物业管理服务，该合同合法有效，被告陈胜寒作为小区业主，接受了原告安诚物业公司提供的物业管理服务，应当按合同约定支付相应的物业管理费。但原告安诚物业公司在收取被告陈胜寒2012年的物业费时，应当预见到其与畔山林语小区业委会签订的物业服务合同所约定的按照新的收费标准收费的条件可能会成就，而仍然按照前期物业服务合同的收费标准收取全年的物业服务费，可视为对可能出现的物业服务费的差价的放弃。现原告要求被告支付2012年6月1日至2012年12月30日的物业服务费的差价504元，本院不予支持；所欠2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费3564元，事实清楚，于法不悖，本院予以支持。原告主张的违约金，因原告在环境卫生方面存在瑕疵，本院不予支持。
被告陈胜寒所称被告违反管理承诺，致使小区少数业主乱搭乱建，本院认为，原告作为一个从事经营活动的企业法人，无权制止业主的乱搭乱建行为，其职责仅限于劝阻、向有关职能部门反映等，现有证据证明原告针对小区的乱搭乱建行为，已经向有关职能部门和单位进行了反映，被告当庭认可原告采取过劝阻措施，只是没有能够劝阻。故原告已经正确而恰当的履行了自己的职责；如果被告认为小区的乱搭乱建行为影响了自己的生活，可以向有关部门投诉或者提起诉讼；称其物业服务费涨价程序不合法等，不属于本案的审理范围，称原告的服务不到位，要求按五折缴纳物业服务费，于法于合同均无依据，本院不予支持，称原告选择性起诉，本院认为，起诉或者不起诉，是原告的权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
1、被告陈胜寒于本判决生效之日起三日内支付原告宜昌安诚物业管理有限责任公司物业管理服务费人民币3564元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
2、驳回原告宜昌安诚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费25元（原告已预交），由原告宜昌安诚物业管理有限责任公司负担10元，被告陈胜寒负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 刘青春
二〇一四年十月八日
书记员 钟 飞