浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙甬民二终字第463号
上诉人（原审原告）：倪某某。
委托代理人：董某。
委托代理人：赵某某。
被上诉人（原审被告）：宁波××生××有限公司。住
所地：宁波市××区××街道××龙路××号。
法定代表人：项某。
委托代理人：许某某。
上诉人倪某某因与被上诉人宁波××生××有限公司（
以下简称合生创展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁波
市镇海区人民法院于2011年5月18日作出的（2010）甬镇民初
字第1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月7日
立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年3月20日，原告倪某某与被告
合生创展公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告
向被告购买其开发的位于宁波市××区××街道××合××国
际城××区××层住宅一套，建筑面积为263平方米，单价为
按建筑面积计算每平方米8345元，总价2194735元；交房时间
为2009年7月30日前；逾期交房超过90天，如果买受人要求继
续履行合同的，出卖人自合同约定的交房日次日起至实际交房
日，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同附件《房屋平面图》表明房屋有负层及一至三层；原告并于
同日签署《阅图告知买受人签署单》，确认在签订合同之前对
该房屋套内基础设施配置情况和内部结构均受告知并全部知晓
。合同签订后，原告已付清约定的房款。2009年7月和10月，
被告两次通知原告办理交房手续，但原告至今尚未办理交房事
宜。本案所涉地下室属于房地产行政管理部门核准许可的销售
范围；其他已经收房的业主，取得的房屋所有权证记载建筑面
积与合同约定相符，但在附记中记载“其中地下室部分为住宅
配套储藏室，建筑面积为若干平方米”。
原审原告倪某某于2010年10月12日诉至原审法院，请求
判令原审被告合生创展公司赔偿原审原告因未能按约定的住宅
面积交付房屋的损失200000元，并支付延期交房违约金100000
元（自2009年7月30日计算至2010年11月16日止，按日万分之
五的标准支付延期交房违约金，最高不超过10万元）。
原审法院经审理认为，双方签订的合同附件《房屋平面
图》明确表明标的房屋有负层即地下室；原告在签订合同时，
亦签署《阅图告知买受人签署单》，确认在签订合同之前对该
房屋套内基础设施配置情况和内部结构均受告知并全部知晓；
故原告对所购房屋含有负一层地下室属于某某。地下室也属于
房地产行政管理部门核准许可的销售范围，根据销售许可及原
告对房屋结构的认知，双方约定计价的“建筑面积”亦应包括
地下室的建筑面积在内。至于地下室的使用功能，其不宜设为
住宅亦属于国家标准的设计规范，亦应属于双方明知的范围；
权证对地下室的功能记载，不会使地下室的实际使用功能发生变更。故被告交付的房屋，其结构完全与合同约定相符，房屋
所有权证登记的建筑面积亦与合同相符，符某某同的约定。原
告以被告交付的房屋与合同约定不符为由，要求赔偿差价损失
，不予支持。关于延期交房违约金的问题，因在合同约定的交
房期限届满前被告已发函通知原告具体的交房时间，现原告无
充分证据证明其在约定期限内到被告处办过收房手续，原告所
提供的证据不足以证明迟延交房是由被告造成的，故原告要求
被告支付迟延交房违约金的诉请，事实依据不足，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十
条、《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规定》第二条之
规定，作出如下判决：驳回原告倪某某的诉讼请求。案件受理
费人民币5800元，减半收取2900元，由原告倪某某负担。
宣判后，原审原告倪某某不服，上诉至本院，称：一、
商品房预售时已确定的相关情况及拟交付时的状况未在合同条
款中明某某定。双方签订的合同中约定商品房用途为联排多层
住宅，约定商品房按建筑面积计算并确定单价，但合同对层数
未明确，分层平面图中虽有“负一层”字，但字较小，且平面
图未注明每层面积、尺寸。合同对地下室及属性、面积计算、
价格构成未作明某某定，且被上诉人建造、出售的讼争地下室
未支付对应的土地出让款和开发配套费，故地下室应为住宅的
配套，不具有住宅属性和效用，不应列入住宅建筑面积范畴。
二、被上诉人在订立合同时明知地下室为住宅配套储藏室，不
具有住宅属性和效用，不能按住宅建筑面积计算，对涉及地下
室的相关状况在合同中未作约定，被上诉人也未予以提醒、告知及释明，属故意隐瞒重要事实及提供虚假情况，被上诉人存
在缔约过失。三、商品房某某交付状况不符某某同约定，被上
诉人未尽到房屋瑕疵担保义务。合同约定是联排多层住宅，现
交付房屋为低层住宅，且部分为住宅，部分为住宅配套储藏室
，合同约定的权属面积约1／3为地下室建筑面积，故商品房某
某交付状况不符某某同约定。依照合同其他条款约定和房产开
发商的合同附属义务要求，被上诉人对买受人应负交付房屋属
性和效用为住宅、权属面积均为住宅建筑面积的瑕疵担保义务
。四、被上诉人虽在合同约定期限内寄送交房通知书，但不能
证明被上诉人已履行完毕房屋交付义务。被上诉人在履行交房
合同义务时存在房屋质量问题，被上诉人至今未出具已整改完
毕的相关证据。在办理交房时，被上诉人未出示房地产开发交
付备案书，同时要求买受人先缴纳物业费，后办理验房、交房
手续，并在房屋交付书上签字，其行为限制了买受人正当收房
权利，故讼争房屋逾期交付的责任应由被上诉人承担。综上，
被上诉人交付的房屋不某某同约定，应承担缔约过失责任、逾
期交房违约责任，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人赔偿
上诉人5万元，并支付延期交房违约金7.8万元。
被上诉人合生创展公司答辩称：一、被上诉人认为在双
方的商品房买卖合同的履行过程中，被上诉人严格按照双方某
某的约定履行合同义务，不存在上诉人所称的违约情形。二、
被上诉人严格按照政府部门颁发的商品房预售许可证准许预售
的商品房面积进行销售，被上诉人的房屋销售行为完全符合国
家相关法律法规的要求。三、双方在商品房买卖合同第4条计价方式及条款中明某某定，该房屋价款按建筑面积计算，并且
约定了单价和总价，政府核发的总建筑面积与双方约定相符，
不存在上诉人所称的被上诉人未按合同约定交房的情形。四、
讼争商品房含有负一层，在上诉人签署的阅图告知单中已清楚
地载明，被上诉人在上诉人买受房屋前对该房屋套内基础设施
、配套情况及房屋内部情况向上诉人进行了充分告知，上诉人
亦表示完全的知晓，并进行了最终的书面确认，因此上诉人称
不知道涉案房屋包含地下室不是事实。五、被上诉人多次发函
要求上诉人办理交房手续，上诉人拒绝办理，其法律后果应由
上诉人承担。被上诉人在交房时提示房屋业主，签署房屋交付
书是办理房屋权证的必要条件，上诉人不愿意签署房屋交付书
，将会导致其无法得到房屋权证，并影响房屋正常交付。被上
诉人所售的房屋，对上诉人正常使用该房屋无任何某某，上诉
人据此认为该部分房屋应当从其整套房屋中割离出来，于法无
据。综上，被上诉人认为在履行合同过程中，被上诉人不存在
违约，上诉人的诉请无事实和法律依据，请求二审法院予以驳
回。
在二审审理期间，上诉人倪某某向本院提交了以下证据
：1.视听资料一组，拟证明被上诉人在销售涉案商品房前已明
知地下室部分不计入项目开发规模和容某率，不作为住宅使用
，镇海区相关职能部门也对房产证载明的相关内容作出了明确
解释，但被上诉人仍予以故意隐瞒，涉嫌合同欺诈，以及被上
诉人在涉案房屋交付前到现场看房被拒，并被要求交房前须签
署与合同约定不一致的房屋交付书，违反了合同约定。2.照片一组，拟证明上诉人曾到被上诉人处办理交房手续的事实。
被上诉人合生创展公司经质证，对证据1、证据2的真实
性均没有异议，但认为证据1与本案无关，其中视频中的《小
强热线》栏目讲的主要是物业问题，《九点半》栏目恰恰说明
某府已经核发了产权证，说明地下室作为商品房可售面积是没
有疑问的。上述证据均不能证明上诉人所要证明的内容。
本院经审查认为，因被上诉人对上述证据的真实性无异
议，故对其真实性予以认定。但并不能证明被上诉人涉嫌欺诈
销售及上诉人曾到被上诉人处办理交房手续等证明内容，故不
予认定。
二审中，被上诉人合生创展公司未向本院提交新的证据
。
经审理，本院对原审法院认定的事实，予以确认。另查
明，《商品房买卖合同》第三条关于买受人所购商品房的基本
情况中对层高、建筑层数地上、地下未作约定，该条明确“该
商品房建筑面积共263平方米”。第五条约定“以建筑面积为
依据进行面积确认及面积差异处理”、“合同约定面积与产权
登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。
本院认为，上诉人倪某某与被上诉人合生创展公司签订
的《商品房买卖合同》及合同附件《房屋分幢（分层）平面图
》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规
的效力性规定，故应认定合法有效，双方均应依约履行。后被
上诉人依约通知上诉人办理交房手续，上诉人未及时前去办理
，致使讼争房屋实际交付时间迟延，该逾期责任理应由上诉人自行承担。上诉人诉称其曾去办理交房手续，因被上诉人提出
要求签署房屋交付书及先行交付物业费等而拒绝办理，但其所
提交的公证录音及信访材料、照片等资料，不足以证实其曾前
去办理交房事实，故对上诉人该主张，本院难以采信。上诉人
又称被上诉人交付的房屋与合同约定不符，地下室面积不应包
含在合同约定的建筑面积范围内，虽然合同未约定建筑面积层
数，但《房屋分幢（分层）平面图》明确讼争房屋为地下一层
、地上三层，上诉人也签署了《阅图告知买受人签署单》，而
合同对讼争房屋的建筑面积明某某定为“共263平方米”，“
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准”，
现被上诉人开发的该区域同类商品房的产权登记面积也明确包
含地下室的面积，因此，上诉人认为地下室面积不属合同约定
的建筑面积范围，要求另行补差价的请求，与合同约定不符，
本院不予支持。至于上诉人提出该地下室未支付相应的土地出
让款及开发配套费，以及涉案房屋存在质量问题，被上诉人应
承担瑕疵担保责任的问题，不属本案处理范围。综上，原审判
决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和
国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五
十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2860元，由上诉人倪某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱亚君
审 判 员 李夫民
代理审判员 莫爱萍
二〇一一年八月十五日
代书 记员 桂红艳