广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终第16455号上诉人（原审被告）：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：谢芳，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘金妹，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁碧文，广东信耀律师事务所实习人员。上诉人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）因与被上诉人刘金妹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初第3195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南大公司上诉请求：撤销原审判决第一项，判决南大公司无需向刘金妹支付迟延办证违约金。事实与理由：一、刘金妹未按《商品房预售合同》及《补充协议》约定全部履行其缴税契、面积款及主动交齐办证资料的义务，导致南大公司无法按约定办理房产证，南大公司享有先履行抗辩权，且根据《补充协议》的约定，南大公司无需承担迟延交付房屋和办证的违约责任，原审法院认定事实错误。虽经南大公司多次催告，刘金妹依然不按期缴纳契税，也未按时主动交齐办证资料。经南大公司多次催告并于2015年8月27日书面发函要求交齐办证资料，2014年8月31日书面发函要求缴纳完毕补缴房款。刘金妹违约在先，在刘金妹负有先缴纳房款义务情况下迟延履行，导致南大公司无法按时办理房产证。无法按时办理房产证的全部过错在于刘金妹，不在南大公司。一审审理过程中，刘金妹为了隐瞒迟延缴纳契税的事实，没有向原审法院提交《补充协议》，导致原审法院没有查清事实，作出错误判决。二、南大公司因广州市国土资源和房屋管理局“车位补地价”政策文件出台导致迟延办证，属于不可抗力。原审法院认定该情形属于南大公司应当预见的经营风险，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理，认定事实不正确，适用法律错误。《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发日期为2014年3月14日，南大公司于2014年4月17日申请补缴土地出让金，广州市国土资源和房屋管理局于2014年7月25日向南大公司下发出让合同（含变更协议）的告知函，从时间上看，南大公司已尽到最大限度的勤勉义务，对迟延办证没有过错，应对该不可抗力期间（即2014年3月14日政府下发文件至2015年8月18日出让金补缴完毕）予以扣除。刘金妹答辩称：同意原审判决，不同意南大公司的上诉请求。刘金妹于2016年3月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、南大公司支付逾期为刘金妹办理骏御华庭自编A栋10层1011号房房地产权证的违约金152212.34元（每日按总房价款0.05%的标准，自2015年2月21日起计至2016年1月15日止）；二、南大公司支付本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2012年12月14日，刘金妹（乙方）与南大公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢10层1011号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区三元里大道1222号（自编A栋）1011房，该商品房约定建筑面积共45.3平方米，其中套内建筑面积35.74平方米，共有分摊面积约9.56平方米。第七条计价方式和价款，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25889.84元，总金额（人民币）925303元。第八条付款方式，甲方同意乙方按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.83%，金额（人民币）285303元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）640000元。须于2012年12月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条房屋交付，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十八条面积确认及面积差异处理，合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。第二十一条产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。等等。上述合同附件七《本合同补充协议》第五条关于面积差异处理（对合同第十八条的补充）：对于误差比绝对值在3%以内的部分，买方应在卖方通知办理面积补差手续的30天内办理补差手续；若逾期，买方应按照每日100元向卖方支付滞纳金。产权登记面积确定以前，以面积为计算依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据。第七条关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。等等。刘金妹已向南大公司付清合同约定的购房款925303元，并于2012年12月14日向南大公司预交了涉案房屋的税和费，于2014年4月4日交纳了涉案房屋的物业维修资金。南大公司提交《骏御华庭钥匙、物品、资料签收确认书》显示2014年5月3日刘金妹在该确认书上签名确认领取到涉案房屋钥匙、物品和资料。2014年5月24日，刘金妹再次在上述确认书上标注“已签收以上物品”并再次签名。另查，刘金妹于2014年5月3日与案外人广州市高顿物业管理有限公司签订了涉案房屋的《物业管理服务合同》。本案审理过程中，刘金妹主张其收楼时间为2014年5月3日，南大公司认为收楼时间为2014年5月24日。南大公司提交《关于骏御华庭房屋面积差异补款的通知》、《关于补缴房屋面积差异款的函》、《关于催缴房产面积差异款项的函》及后两份通知的快递单拟证明南大公司分别于2014年8月4日、2015年12月31日及2016年2月24日向刘金妹发函要求刘金妹补缴面积差异款9398.01元。经查，刘金妹在广州市商品房买卖合同所留的通讯地址为“广州市越秀区流花路122号中国大酒店C710”，南大公司在寄出后两份通知的快递单上填写的刘金妹收件地址为“越秀区流花路122号中国大酒店C1011”，且未能提供上述两份邮件的邮寄及妥投证明。刘金妹主张南大公司邮寄的地址填写错误，其并未收到上述补缴纳面积差异款的通知，但确认其在房产证办妥后已经接到南大公司关于补面积差异款的电话通知，并主张由于其认为南大公司计算面积差异款的方式有误，因此至今未向南大公司补交面积差价款。2015年8月27日，南大公司向刘金妹邮寄了《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，主要内容为要求刘金妹在收到告知书10个工作日内准备未婚证明或结婚证、无房证明、全家户口本及身份证、具结书、唯一住房诚信保证书等资料后与南大公司工作人员核对上述资料，核对完毕后由南大公司工作人员将资料交至房管部门办理相关手续。本案审理过程中刘金妹主张其已于2015年9月11日前向南大公司提交了上述资料，南大公司未能提供证据证实刘金妹逾期提交办证资料。涉案房屋《不动产权证书》的出证日期为2016年1月15日，《不动产权证书》上登记房屋套内面积为36.1平方米，分摊建筑面积为9.86平方米，建筑面积合计45.97平方米。诉讼中，南大公司提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明刘金妹、南大公司双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求南大公司补缴国有建设用地出让价款，南大公司按照政策申请补缴后，广州市开发利用中心补缴价款计算错误等导致南大公司在申请异议后最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费；及广州市房地产测绘院为南大公司测绘错误，导致南大公司办证时间拖延，因此主张其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。刘金妹对上述证据真实性均无异议，但认为南大公司提出的上述辩解均不属于不可抗力。原审法院认为：刘金妹与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。按合同约定，南大公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为刘金妹办妥产权登记并交付房地产权证，刘金妹于2014年5月3日在《骏御华庭钥匙、物品、资料签收确认书》签名确认领取到涉案房屋钥匙，并于该日与案外人广州市高顿物业管理有限公司签订了涉案房屋的《物业管理服务合同》，故原审法院确认南大公司于2014年5月3日向刘金妹交付了涉案房屋，按合同约定南大公司办理房产证期限届满之日为2015年3月4日，南大公司于2016年1月15日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》，南大公司已构成迟延办证，已构成违约，应承担违约责任。现刘金妹要求南大公司按合同约定每日按房价款0.05%的标准支付违约金于法有据，违约金应当从2015年3月5日起算，刘金妹要求从2015年2月21日起算违约金于法无据，超出部分原审法院不予支持；刘金妹主张违约金以925303元为本金计算，南大公司无异议，原审法院予以支持；刘金妹违约金计算截止日期为2016年1月15日，原审法院予以支持，故刘金妹主张2015年3月5日起计算至2016年1月15日止的逾期办证违约金146660.53元（925303元×0.05%×317天），原审法院予以支持，对于其主张超出的部分，原审法院不予支持。对于南大公司抗辩称刘金妹未补面积差异款其可以免除迟延办证责任的抗辩意见。涉案房屋实际套内面积为36.1平方米比双方在合同中约定的套内面积35.74平方米多出0.36平方米，上述面积差比在3%以内，根据双方《广州市商品房买卖合同（预售）》第十八条的规定，刘金妹应当按照约定的价格向南大公司补足房价款，双方在补充协议第五条约定，刘金妹应在南大公司通知办理面积补差手续的30天内办理补差手续；补充协议第七条约定，如刘金妹未在南大公司通知期限内与南大公司办理面积补差手续，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担，南大公司并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。从上述约定可以看出，南大公司在办证之前是根据测绘结果通知刘金妹涉案房屋尚需补交面积差异款，但测绘结果由南大公司持有，自刘金妹收到通知之日始负有补交面积差异款的义务，南大公司也才享有对抗刘金妹办证请求的权利。南大公司虽提交了《关于骏御华庭房屋面积差异补款的通知》、《关于补缴房屋面积差异款的函》拟证明其分别于2014年8月4日、2015年12月31日通知刘金妹缴纳面积差异款，但南大公司未能提供《关于骏御华庭房屋面积差异补款的通知》邮寄及妥投的证明，而南大公司提交的《关于补缴房屋面积差异款的函》寄送的快递单上所填写的刘金妹的地址并非刘金妹在《广州市商品房买卖合同》中所留的通讯地址，南大公司亦未能提供该邮件投递及妥投的证明，刘金妹否认收到上述两份通知，对此南大公司应当承担举证不能的责任，南大公司据此要求免除逾期办证责任依据不足，其抗辩意见原审法院不予采纳。至于南大公司主张其于2016年2月24日再次向刘金妹发出《关于催缴房产面积差异款项的函》，由于南大公司寄送该函件的地址与刘金妹在《广州市商品房买卖合同》中所留的地址不一致，南大公司亦未能提供该邮件妥投及签收记录，即使刘金妹确认在产权证办妥后其已收到南大公司的电话通知要求其补交面积差异款，但由于南大公司于2016年1月15日已办妥产权证，故南大公司仍不能免除2016年1月15日之前的逾期办证违约金；但对于面积差异款，南大公司可另循途径解决。南大公司抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金为不可抗力及房管部门重新测量的期间均应免除其违约责任的问题。对此原审法院认为，南大公司提出的上述情况均属于南大公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。此外，南大公司所述的政策虽然在南大公司签约后出台，但南大公司在签约前已实际取得涉案土地使用权，按当时政策，南大公司亦需要缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交。新政策出台后，南大公司多次申请退案至2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行承担，南大公司抗辩称新政策出台属于不可抗力情形，于法无据。至于重新测量的问题，测绘部门两次测量时间间隔达一年多，此期间南大公司没有证据显示其积极主动寻找途径救济，被告据此主张免除逾期办证责任依据不足。南大公司抗辩称刘金妹迟延提供办证资料影响其办证的问题。对此原审法院认为，《广州市商品房买卖合同（预售）》中第二十一条约定，双方同意由乙方（原告）委托甲方（被告）办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。也就是说，刘金妹提交办证资料的义务应当是在南大公司向其发出书面通知后，本案中南大公司于2015年8月27日才向刘金妹发出《关于提交办理〈房地产权证〉所需资料的告知书》，要求刘金妹于收到告知书之日起十个工作日内提交相关资料，南大公司未能提供上述告知书的投递及妥投证明，且未能提供证据证实刘金妹未按照其通知的时间提交办证资料，故南大公司要求免除延期办证的违约责任依据不足，该抗辩意见，原审法院亦不采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，原审法院于2016年9月8日作出判决：一、在本判决生效之日起三日内，广州市南大房地产开发有限公司向刘金妹支付逾期办证违约金146660.53元；二、驳回刘金妹的其他诉讼请求。本案受理费3344元，由刘金妹负担111元，广州市南大房地产开发有限公司负担3233元。双方当事人对于原审判决查明事实均无异议，本院予以确认。二审期间，南大公司称：我方于2007年取得涉案土地使用权，第一次申请补缴土地出让金收到国土部门通知缴纳土地出让金金额后，认为政策尚不明朗，可能可以少缴，故自行申请退案。2014年9月第二次申请，土地出让金金额多了400多万，我方提出异议，后来国土部门最终变更土地出让金为800多万。我方于2015年8月18日补交完毕。本院认为，关于涉案房屋交付日期。南大公司提交的《骏御华庭钥匙、物品、资料签收确认书》上有刘金妹于2014年5月3日的签名确认，且刘金妹在同日与案外人广州市高顿物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，故原审法院认定南大公司于2014年5月3日向刘金妹交付涉案房屋，并无不当，本院予以维持。关于南大公司上诉主张补缴土地出让金新政策出台为不可抗力。南大公司自述其于2007年取得涉案土地使用权，按当时政策南大公司亦需缴纳车位部分的土地出让金，只是可以缓交，故补缴土地出让金应为其可预见情况。而且，新政策出台后南大公司在补缴土地出让金过程中因自身问题申请退案，直至2015年8月才缴纳土地出让金，该责任应由南大公司自行负担。南大公司主张补缴土地出让金的新政出台为不可抗力，于法无据，本院不予支持。关于南大公司上诉主张刘金妹未缴纳面积差异款和契税为免责理由。双方《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条约定，刘金妹应在南大公司通知办理面积补差手续的30天内办理补差手续。根据上述约定，南大公司应根据测绘结果通知刘金妹补交面积差异款，但南大公司未能证明已按照合同约定方式通知刘金妹。至于补交契税的问题，合同签订后刘金妹已按约定预交办证税费，所谓补交契税是因为测绘面积与合同约定面积差异而产生的契税差额，只能去递件办证才能知道契税差额，该契税的交付对南大公司的办证亦不产生影响。因此，南大公司以刘金妹未缴纳面积差异款和契税作为免责理由，理据不足，本院不予支持。关于南大公司上诉主张刘金妹迟延提交办证资料为免责理由。双方合同约定“乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”。本案中，根据南大公司举证，其系办证期限届满之后才通知刘金妹提交办证资料，且未能证明刘金妹未按其通知及时提交办证资料，故南大公司以此为由主张免责，理据不足，本院不予支持。综上所述，南大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3233元，由上诉人广州市南大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  郑怀勇二〇一六年十二月十五日书记员  杨仁义黄妙丽