陕西省甘泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第00045号
原告刘小勇（反诉被告，以下简称原告）1980年2月15日出生，汉族，甘泉县公安局交通警察大队干部。
委托代理人王建梅（系原告刘小勇之妻），女，1979年11月25日出生，汉族，甘泉县城关第一小学教师。
委托代理人刘树明，男，1965年3月9日出生，汉族，甘泉县街道办事处王庄村村民。
被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司（反诉原告，以下简称被告），住所地甘泉县城内田园小区二层。
法定代表人李梅，总经理。
委托代理人申边江，男，系该公司法律顾问。
原告刘小勇与被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司（以下简称纪丰公司）合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理，被告纪丰公司在法定期限内提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了合并审理。由于本案案情复杂，本院于2015年5月27日转为普通程序，依法组成合议庭于2015年6月29日、2015年9月8日公开开庭进行了合并审理。原告刘小勇及其委托代理人王建梅、刘树明与被告纪丰公司委托代理人申边江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小勇诉称，2010年9月18日，原告与被告纪丰公司经协商签订了一份《房屋改建暨返还住宅房协议》，该协议约定，被告将原告所有的原甘泉县人民政府家属楼402室（房屋总面积83.2平方米）拆除，在被告开发的甘泉田园小区向原告返还135.42平方米的住宅一套（三单元1602室），被告向原告每月补助房租费550元；该协议同时约定，被告应在2013年4月30日前向原告返还房屋，逾期交房的，从逾期交房两个月后，每月支付新建房屋市场价款总额1%的违约金，并在原房租费的基础上增加50%的房租费。该协议签订后，被告于2015年4月30日交房。故原告向人民法院起诉，要求被告支付逾期交房的违约金117600元、并支付房租费及逾期交房的房租费13200元，共计130800元，本案诉讼费由被告承担。
原告刘小勇向本院提交以下证据予以证明：
1、房屋改建暨返还住宅房协议1份，证明2010年9月18日，原、被告双方签订房屋改建暨返还住宅房协议，该协议约定，被告逾期交房的，从逾期交房两个月后，每月支付新建房屋市场价款总额1%的违约金，并在原房租费的基础上增加50%房租费的事实；
2、邮寄函件票据、告知函各一份，证明被告返还原告的房屋总面积135.42平方米，房屋总价款490011元及被告通知原告于2015年5月6日前交付房款95094元的事实；
3、被告出具的交房通知书、房产证移交收据、收款收据各1份、中国农业银行股份有限公司甘泉支行业务凭证1份，证明原告于2015年5月5日向被告交付房款95094元，并交付旧房房产证及被告于同日向原告交付房屋的事实；
被告纪丰公司辩称，原告诉称不是事实，2010年9月，被告按照甘泉县人民政府常务会议纪要的要求，通过招标取得了甘泉县农业局大院和甘泉县人民政府办公室（以下简称县政府办）后院闲置土地的开发权。后被告分别与甘泉县农业局和县政府办签订了开发合同，原告所有的旧楼在被告与县政府办签订的开发合同范围之内。同年9月18日，被告与原告签订了一份《房屋改建暨返还住宅房协议》，该协议约定，原告应于2010年10月31日前腾房并向被告交付房屋钥匙，但被告于2011年3月25日才向原告交付楼房钥匙，被告首先构成违约；根据原、被告之间的协议约定，原告应向被告交付房款95094元，但原告交付房款的时间为2015年5月4日，原告逾期交付房款严重违约。而被告并未违约，由于政府的原因，被告于2011年6月2日取得建筑工程开工许可证，同年6月底正式开工。被告施工期间，甘泉降水天数为596天，根据建筑规范的规定，陕北地区每年11月15日至次年的3月15日无法施工。综上共计有716天属于不可抗力，施工时间应顺延。故被告2015年交房不构成违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。同时原告原住楼房共30户，该楼房全部拆除后才能实施工程，但现在仍有4户拒绝搬迁，被告合同目的无法实现。故被告提起反诉，要求依法解除原、被告之间的协议。
被告纪丰公司向本院提交以下证据予以证明：
1、甘泉县人民政府常务会议纪要2份、被告与甘泉县农业局、县政府办有条件土地出让改造开发合同书各1份，证明涉案房屋开发立项时间为2010年9月18日，且该土地开发涉及多户搬迁，如果未能全部搬迁，被告合同目的无法实现；
2、甘泉县经济发展局文件3份、甘泉县安全生产监督管理局文件1份，证明2010年9月20日，甘泉县经济发展局对原告开发田园小区进行批复，2012年6月1日，甘泉县安全生产监督管理局对被告修建的甘泉县田园小区综合大楼安全预评价报告进行批复及被告实际开工时间应为2011年年初的事实；
3、2010年至2014年降水情况统计表、建筑工程施工许可证各1份，证明被告实际开工时间为2011年6月2日，扣除降水时间，被告没有逾期交房的事实；
4、告知函1份，证明原告违约的事实；
5、光盘2张，证明被告施工期间，住户阻挡施工的事实。
原告刘小勇对被告纪丰公司的反诉辩称，原、被告双方在合同中对原告支付房款的期限未作约定，被告向原告索要房款后，原告及时向被告支付了房款，原告并未构成违约。原、被告双方的合同已履行完毕，不存在解除的问题，请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。
本院为查明事实依法调取了甘泉县气象局证明1份，证明2010年至2013年，甘泉县出现大暴雨天数为18天，其中2010年4天、2011年4天、2012年5天、2013年5天的事实。
经本院庭审质证，被告对原告提交的第1组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为其与县政府办签订的合同实际未履行；被告对原告提交的第2、3组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明原告按照约定履行合同义务。原告对被告提交的第1、3、5组证据不予认可；原告认为被告提交的第2组证据与本案无关；原告对被告提交的第4组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明原告违约。原告对本院调取的证据无异议，被告对该证据有异议，认为本院调取的降雨天数与被告提供的不一致，降雨属于不可抗力，并表示对该证据不予认可。本院认为，原告提交的第1至3组证据来源合法、符合证据的形式要件、证据之间可相互印证、具有证明力，予以认定。被告提交的第1至2组证据及第3组证据中的建筑工程施工许可证可相互印证证明，被告与甘泉县农业局、县政府办根据甘泉县人民政府会议纪要分别签订土地有条件出让改造开发合同，由被告开发建设田园小区，工期为2年及被告实际开工时间为2011年6月5日的事实；被告提交的第3组证据中的2010年至2014年降水情况统计表不能证明被告施工期间的暴雨天数，但天降雨水必然影响施工，结合本案具体情况及本院调取的证据对降雨影响施工天数酌情认定2个月又14天；原、被告双方未在合同中约定原告交付房款期限，故被告提交的第4组证据不能证明原告违约；被告提交的第5组证据可以证明被告施工期间，部分住户阻挡被告施工的事实。
经审理查明，2010年9月18日，被告纪丰公司与甘泉县农业局、县政府办根据甘泉县人民政府会议纪要分别签订土地有条件出让改造开发合同，由被告开发建设甘泉县田园小区，2010年封冻前处理地基，2013年4月竣工验收。原告刘小勇所有的楼房在被告开发建设的田园小区范围之内。同日，被告纪丰公司与原告刘小勇签订了一份《房屋改建暨返还住宅房协议》，该协议约定被告将原告所有的原甘泉县人民政府家属楼402室（房屋总面积83.2平方米）拆除，在被告开发的甘泉田园小区按1比1的比例向原告返还住宅一套，并给原告优惠40平方米住宅面积，其中的25每平方米每平方米价款为1500元、其中的15平方米每平方民价款为2000元，原告所选房屋超过应返还面积和优惠面积的，每平方米以3000元为基础优惠300元，市场价低于每平方米3000元的，在市场价的基础上优惠300元。原告于2010年10月31日将旧楼钥匙交给被告，被告自原告将旧楼钥匙交付之日起向原告每月补助房租费550元，并向原告支付锅炉费1000元；该协议同时约定，被告应在2013年4月30日前向原告交付新房，如遇国家政策变化、地震、暴雨等不可抗力情形，交房时间顺延。逾期交房的，从逾期交房两个月后，每月支付新建房屋市场价款总额1%的违约金，并在原房租费的基础上增加50%的房租费；该协议又约定，原告在本协议约定的期限内不交付旧楼的，每推迟一个月向被告赔偿500元，该赔偿金从房租费中扣除；该协议对原告交付房款期限未做约定。该协议签订后，原告从旧楼搬出并于2011年3月25日向被告交付了旧楼钥匙。同年6月5日，被告经住建部门批准开工修建。经被告催要，原告于2015年5月5日按照合同约定向被告交付房款95094元（该房屋市场总价款为490011元）。同日，被告向原告交付了房屋。
另查明，被告施工期间，因天降雨及部分住户阻挡原告施工，影响施工进展。根据甘泉县经济发展局批复，被告施工期限为两年。被告纪丰公司已向原告刘小勇支付房租费13200元、锅炉款1000元。
本院认为，原告刘小勇与被告纪丰公司签订的房屋改建暨返还住宅房协议系其真实意思的表示，该协议未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告双方应本着诚实信用的原则履行该协议。被告纪丰公司因政府行为2011年6月5日开始施工，根据甘泉县经济发展局的批复，施工期限为二年，因政府行为属于不可抗力，故被告纪丰公司向原告交房时间应为2013年6月5日。被告纪丰公司在施工期间，部分住户阻挡施工，影响施工进展，属于不可抗力，被告向原告交房时间应顺延，因被告未提供证据证明该窝工期限，本院结合具体情况酌情认定110天；被告施工期间，甘泉县降雨天数较多，降雨属于不可抗力，对降雨影响施工天数结合本案具体情况酌情认定2个月又14天，该期限亦应顺延。综上，被告纪丰公司交房时间应为2013年12月4日，被告纪丰公司实际交房时间为2015年5月5日，被告纪丰公司迟延交房构成违约，应按照合同约定从2014年2月5日起按每月新建房屋市场价款总额1%向原告支付违约金73501.65元（490011X15%），并按照合同约定向原告支付房租费，2011年3月26日至2013年12月4日每月的房租费为550元即17747元、2013年12月5日至2015年5月5日的房租费为每月825元即14025元，共计31772元。按照原、被告的协议约定，原告向被告交付旧楼钥匙的时间为2010年10月31日，原告实际交付时间2011年3月25日。原告迟延交付的行为违约，应按每月500元向被告支付赔偿金2400元，该赔偿按照协议约定从房租费中扣除，被告已支付的房租费13200元也应从中扣除，被告应向原告支付房租费16172元。故对原告的诉讼请求本院予以部分支持。被告关于其没有迟延交房不构成违约的辩解意见缺乏事实依据，本院不予支持；被告纪丰公司认为，原所在的旧楼共有30户，该楼房全部拆除后才能实施工程，但现在仍有4户拒绝搬迁，被告合同目的无法实现，并以次为由提起反诉，要求依法解除原、被告之间的协议。本案中，原告已按照协议约定向被告交付了房款，被告也向原告交付了房屋，双方就本协议的合同目的已经实现，且被告所称的合同目的不能实现并非原告的违约行为所致。故被告的反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司向原告刘小勇支付迟延交房的违约金73501.65元；
二、被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司向原告刘小勇支付合同履行期间的房租费及逾期交房的房租费16172元；
上述款项于本判决生效后十五日内付清。
三、驳回原告刘小勇的其他诉讼请求；
四、驳回被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
本案本诉案件受理费2041元，反诉案件受理费50元，共计2091元，由被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 曹江平
人民陪审员 马玉成
代理审判员 吕买买
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 肖 娜
有关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。