广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）珠中法民三终字第180号
上诉人（原审原告）：秦皇岛银行股份有限公司，住所地：河北省秦皇岛市海港区。
法定代表人：俞德仁，系公司董事长。
委托代理人：邓晓雷，秦皇岛市海立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海四维房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市吉大。
法定代表人：杨绍勤。
委托代理人：万成鑫，男，汉族，1984年7月5日出生，住贵州省盘县城。
委托代理人：雷洁，女，壮族，1968年5月6日出生，住广东省珠海市斗门区。
上诉人秦皇岛银行股份有限公司（以下简称秦皇岛银行）与被上诉人珠海四维房产开发有限公司（以下简称四维公司）商品房销售合同纠纷一案，秦皇岛银行不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第157号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，1994年5月28日，秦皇岛市海城城市信用合作社作为买方与作为卖方的四维公司签订商品房临时买卖契约一份，契约约定：秦皇岛市海城城市信用合作社购买四维公司开发的位于广东省珠海白藤湖湖中湖花园的别墅一套（编号为H107），建筑面积为322平方米，价款1127000元，付款办法为合约签订后由买方一次性付清全款，十日内到账。秦皇岛市海城城市信用合作社在契约下方买方处盖章，四维公司在契约下方卖方处盖章。1994年5月26日，秦皇岛市海城城市信用合作社向收款单位为“珠海市拱北城市信用社”的0246049账号汇款1127000元。1994年5月28日，四维公司出具收款收据，收据载明：收到秦皇岛市海城城市信用社H型107号别墅1127000元，收款人处签下“缪”字，收据上盖有“珠海四维房产开发有限公司财务专用章（2）”。
2013年11月13日，珠海市公安局城南派出所出具证明，证明原地址广东省珠海白藤湖湖中湖花园H107号已经变更为珠海市斗门区白藤湖湖中路3号107幢。
珠海市房地产登记中心斗门分中心于2013年11月22日出具关于核查白藤湖湖中湖H107号别墅产权情况的复函【珠房登斗函（2013）85号】，该函称位于斗门区白藤湖湖中湖H107号别墅的产权由珠海市四维房产开发有限公司开发，已办理商品房确权【权属号为177号，土地使用证号：斗府国用（1995）字第04210170002号，地号1002409于2011年1月25日已查封】。该产权在电脑档案中尚未发现有转移登记、抵押记录，但其土地有查封。
2014年4月1日，秦皇岛银行以涉案的珠海市斗门区白藤湖湖中路3号107幢房屋（即斗门区白藤湖湖中湖H107号别墅）被查封，其已经向珠海市中级人民法院提出执行异议为由，申请中止本案的审理。2014年4月7日，原审法院作出（2013）珠斗法民三初字第157号民事裁定，裁定本案中止诉讼。
2014年11月19日，本案恢复审理后，原审法院再次调取土地权属人为四维公司珠海市四维房产开发有限公司的土地使用权（斗府国用（1995）字第04210170002号，地号1002409）的查封登记情况，查明该土地有抵押、有查封，查封登记编号为xad201427，查封法院为广东省珠海市中级人民法院，查封起始日期为2014年2月19日至2016年2月18日。在房地产限制（查封）登记表中，没有发现对斗门区白藤湖湖中湖H107号房屋所在土地使用权的解除查封登记。
原审法院另查明，1998年4月30日，中国人民银行批复同意秦皇岛市海城城市信用合作社与秦皇岛市其他城市信用社一起组建成为秦皇岛市商业银行，秦皇岛市海城城市信用合作社的债权债务转为秦皇岛市商业银行的债权债务。2013年1月18日，中国银监会批复同意秦皇岛市商业银行更名为秦皇岛银行股份有限公司。
秦皇岛银行在原审中的诉讼请求为：1、确认原河北省秦皇岛市海城城市信用合作社与四维公司签订的商品房临时买卖契约合法有效，确认涉案房屋所有权归秦皇岛银行所有；2、四维公司向秦皇岛银行提供办理房屋确权手续所需材料并协助秦皇岛银行办理房屋所有权登记。
原审法院认为，本案双方当事人争议的标的斗门区白藤湖湖中湖H107号房屋没有在房产登记部门办理产权登记，但是房屋所在的土地使用权（斗府国用（1995）字第04210170002号，地号1002409）已经设定了抵押并被查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”之规定，斗门区白藤湖湖中湖H107号房屋仍处于被查封状态，本案秦皇岛银行在原审法院释明后不变更诉讼请求，坚持要求将斗门区白藤湖湖中湖H107号房屋确权归其所有，四维公司协助办理房屋所有权登记手续，其请求没有法律依据，原审法院不予支持。秦皇岛银行如要继续主张对斗门区白藤湖湖中湖H107号房屋相关权益，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向执行法院提出。
综上，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，作出如下判决：驳回秦皇岛银行诉讼请求。案件受理费14943元，保全申请费5000元，由秦皇岛银行负担。
上诉人秦皇岛银行不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持秦皇岛银行的诉讼请求。其事实和理由如下：一审判决依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定对本案进行裁决，属于适用法律错误。
一、根据2007年10月1日生效的《物权法》第十五条关于当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，不动产物权变动的原因与结果应当区分开来，这样才符合合同效力的确认理论。认定合同的效力应当坚持物权行为与债权行为相区分的原则。合同效力的判断只能依据该合同生效要件进行，而不能以随后的物权变动是否成就作为判断标准。据此，被查封房屋买卖合同是否有效应当依据《合同法》的规定来判定，履行该房产过户登记手续属于合同履行行为，未办理房产过户登记手续费则不产生物权，但不因此影响该房屋买卖合同的效力。就本案来讲，买卖合同成立于1994年5月28日，而涉案房屋所占用的土地于2011年1月25日才被查封，因此，房屋买卖合同的效力应当依照物权法的上述规定予以认定。
二、法院查封房屋，只是使该房屋被禁止在查封期间办理房屋过户登记手续，此外，不发生其他效力。也就是说，在房屋被查封期间被查封人与他人签订该房屋的买卖合同，不能在此期间办理房产过户手续，相应地也不能产生物权变动的法律效果。但不能因此禁止或影响被查封人在房屋查封期间与他人签订该房屋的买卖合同，更不能据此认定买卖房屋合同无效。从另一角度看，确认被查封房屋买卖合同有效比认定无效更有利于保护买受人的合法利益。详言之，买受人为使自己的利益最大化，既可以依据合法有效的被查封房屋买卖合同，选择解除合同要求出卖人承担违约责任，也可以选择要求出卖人继续履行合同办理房产过户登记手续。这一处理方式还可以防止出卖人以买卖的房屋被查封而禁止转让为由要求确认房屋买卖合同无效，避免出卖人从中获取非法利益，进而损害买受人的合法利益。在本案中，房屋买卖发生在查封行为之前，房屋查封远远晚于买卖行为之后，据此更不应当认定买卖合同无效。
综上，一审判决适用法律错误，请求二审人民法院依法予以纠正。
被上诉人四维公司答辩称：坚持原审中的意见。
原审法院查明事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
本院另查明，秦皇岛银行已就涉案土地查封事宜向本院提出执行异议申请，本院现已受理，案号为（2015）珠中法执外异字第7号。
本院认为，秦皇岛银行主张的涉案别墅所在土地使用权已经被本院以（2007）珠中法执恢字第88-1号执行裁定查封，秦皇岛银行应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条之规定向执行法院提出异议，且在秦皇岛银行已向本院提出了执行异议的情况下，秦皇岛银行要求确权或者办理房屋所有权登记不应受理，已经受理的应当驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
一、撤销珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第157号民事判决；
二、驳回秦皇岛银行股份有限公司的起诉。
秦皇岛银行股份有限公司预交的一审受理费14943元，由原审法院退还给秦皇岛银行股份有限公司；秦皇岛银行股份有限公司预交的二审受理费29886元，由本院退还给秦皇岛银行股份有限公司。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年四月十五日
书 记 员 许婷婷