辽宁省东港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第5545号
原告东港市雄峰物业管理有限公司。住所地东港市经济开发区人民大街**号。
法定代表人姜殿平，该公司经理。
委托代理人周洪礼，东港市前阳法律服务所法律工作者。
被告张学斌。
原告东港市雄峰物业管理有限公司与被告张学斌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，依法由审判员何鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王春和与被告张学斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系原告提供物业服务的国际城�区X号楼XX室（建筑面积88.615平方米）业主。原告为被告提供了物业服务，但被告拖欠2012年物业费638元、拖欠2013年物业费699元。故请求判令被告给付物业费1337元。因合同中约定的欠费滞纳金日3‰过高，故请求被告按照同期中国人民银行同期贷款利率的2倍承担利息。
被告辩称，原告主张的房号、房屋面积及被告未交2012年、2013年物业费属实。2010年原告收取了供热费，但当年供热温度未达到18度，原告测量被告家中温度为13度，至今没有合理解释。被告家卧室玻璃透气、墙体多处裂缝，但原告至今未解决。小区内存在门市私自加开门窗、楼顶建违法建筑、露台封闭、楼外墙安装铁筐放置花盆杂物等情况，原告私自卖停车位、出售广告位置，非法收费，账目未公开。小区绿化及卫生差，原告收费标准未同业主协商确定。2012年原告的法定代表人不是姜殿平，其收物业费的行为属实欺骗。要求原告赔偿供热费2000元、误工费500元、精神损失费1500元。
原告为证明其主张的事实，提供了入住文件（含前期物业服务协议）、东港市物价局文件、收费许可证等证据材料，被告对上述证据材料的真实性无异议，本院予以确认。
根据原、被告陈述及经庭审质证被本院确认的证据，本院认定本案事实如下：被告系东港市人民大街国际城小区X号楼XX室（建筑面积88.615平方米）业主。2010年9月18日，原、被告及案外人雄峰房地产签订了一份“前期物业服务协议”。协议约定，被告同意由雄峰房地产选聘的原告为国际城小区提供物业服务，服务内容包括秩序维护、环境卫生、物业共用部位的日常维护和管理等；物业服务费按年预先交纳，逾期按欠费额3‰计算每日的滞纳金；物业服务费的收费标准按政府物价部门批复确定，调整以物价局审批为准。协议�约定，按国家有关规定雄峰房地产负责房屋建筑质量问题、设施设备质量问题的维修以及保修期内房屋共用部位及共用设施设备的维修；保修期后房屋共用部位及共用设施设备的大中修、改造更新由原告与业主大会协商，经房地产行政主管部门同意后，维修费用从维修资金中支付；原告不得以存在房屋建筑质量问题及设施设备质量问题拒绝交纳物业服务费，如存在上述问题，原告可直接向雄峰房地产要求解决或请求原告协助同雄峰房地产协调。东港市物价局于2013年6月5日作出东价发（2013）9号批复，将原告在国际城小区的住宅物业服务收费标准调整为每平方米每月0.7元（此前物价部门批准的收费标准为每平方米每月0.6元），物业服务内容主要包括：物业管理区域综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位�共用设备设施日常运行保养及维修服务、公共水电费服务等。原告按有关规定及约定为国际城小区业主提供了物业服务，但被告至今尚未支付2012年及2013年的物业服务费。
对于被告提出的有关问题，原告解释为，原告公司法定代表人自2008年就登记为姜殿平；供热问题被告应向供热部门主张；有关小区内公共设施被挤占的问题，原告已向东港市消防大队、东港市公安局、东港市人民政府报告，但有关部门至今未答复，原告没有能力强制拆除违法建筑、设施。
本院认为，原、被告之间物业服务合同关系成立、有效。原告依约定及相关规定为被告提供了物业服务，被告应及时支付物业服务费，逾期未支付应承担违约责任。双方约定物业服务收费标准按政府物价部门批复确定，物业服务费的调整以物价局审批为准，则2013年6月5日前的物业服务费应按每平方米每月0.6元计�，此后的物业服务费可按调整后的标准每平方米每月0.7元计算。据此，被告应支付2012年的物业服务费为638元（88.615平方米×0.6元／平方米／月×12月），应支付2013年的物业服务费为698.88元（88.615平方米×0.6元／平方米／月×5月＋88.615平方米×0.6元／平方米／月÷30天×4天＋88.615平方米×0.7元／平方米／月÷30天×26天＋88.615平方米×0.7元／平方米／月×6月），两年总计1336.88元。原告在“前期物业服务协议”中以格式条款的形式规定每日按欠费额3‰计算滞纳金，加重了被告的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院确认涉案“前期物业服务协议”中的滞纳金条款无效。原告因合同约定的滞纳金数额过高转而�求被告按中国人民银行发布的同期银行贷款利率的2倍承担利息，既无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”。该办法第九条规定，“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条有“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条有“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定。对于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，《住宅专项维修资金管理办法》规定，可以申请使用住宅专项维修资金。关于住宅共用部位，该办法第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、�、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。以上规定表明，商品房在保修期间内出现质量缺陷，房地产开发企业应承担保修责任或由建设单位、房屋建筑所有人通知施工单位承担保修责任。住宅共用部位保修期满后的维修，可依规定申请使用住宅专项维修资金进行维修。被告可依上述规定处理其房屋存在的质量缺陷问题，其以房屋存在质量缺陷为由拒付物业服务费用没有法律依据，本院不予支持。被告提出的2010年供热温度不足的问题与本案缺乏关联性，被告如认为其权利受损，可依法向有关责任主体提出主张。被告提出小区绿化、卫生方面存在问题，但未就此提供证据，本院不予确认。被告主张原告有违法收费的行为，但此行为是否存在与被告是否应交纳物业服务费之间并无关联，被告可就此向有关部门反映并请求解决。原告仅系一服务企业�并无行政执法权和司法权，对于部分业主的违法行为，原告只能向有关部门反映，被告亦可请求有关主管部门予以解决。被告未提起反诉，对于其主张的各项赔偿，本案不能一并调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
被告张学斌于本判决生效后10日内给付原告东港市雄峰物业管理有限公司2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费1336.88元；
驳回原告东港市雄峰物业管理有限公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30元，由被告承担。此款原告已预交，被告于执行时将此款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审判员 何 鹏
二〇一四年十二月一日
书记员 王翠娇