广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初1411号
原告：江门市企业资产经营有限公司，住所地江门市蓬江区竹排街30号四楼403室。
法定代表人：邓勇。
委托代理人：张国成，广东祥兴律师事务所律师。
被告：江门市蓬江区金骥贸易有限公司，住所地江门市雅怡居1幢4-5号铺。
法定代表人：高企民。
原告江门市企业资产经营有限公司（以下称企业资产公司）与被告江门市蓬江区金骥贸易有限公司（以下称金骥公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告企业资产公司的委托代理人张国成到庭参加诉讼，被告金骥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠的租金177372元、物业管理费21996元、违约金323704元；2、被告支付拖欠的土地使用税6110元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2013年12月16日，江门市翡翠玻璃（集团）公司（下称翡翠公司）与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租翡翠公司位于江门市迎宾大道中3号厂内马赛克车间第二卡厂房485.80平方米的房屋，租赁期限自2013年12月16日至2016年12月15日，月租金4860元，每月按租赁面积所占比例分摊物业管理费用486元，被告必须在每月10日向翡翠公司付清当月租金，如逾期交付，则每逾期一日按年租金的5‰向翡翠公司支付违约金。
2014年1月1日，翡翠公司与被告签订一份《土地使用权租赁合同》，约定被告承租翡翠公司位于江门市迎宾大道中3号厂内马赛克车间侧空地338平方米的土地使用权，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，月租金为1014元，每月按租赁面积所占比例分摊物业管理费用338元，被告必须在每月10日前向翡翠公司付清当月租金，如逾期一日按所欠年租金的5‰向翡翠公司支付违约金。
2014年9月1日，翡翠公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告承租翡翠公司位于江门市迎宾大道中3号厂内马赛克车间第一卡厂房397.83平方米的房屋，租赁期限为2014年9月1日至2016年8月31日，月租金为3980元，每月按租赁面积所占比例分摊物业管理费用398元，被告必须在每月10日前向翡翠公司付清当月租金，如逾期交付，则每逾期一日按所年租金的5‰向翡翠公司支付违约金。
上述《土地使用权租赁合同》、《房屋租赁合同》签订后，翡翠公司履行了合同义务，可被告自2014年10月开始至2016年3月拖欠租金、物业管理费等费用小计199368元，应承担的违约金为323704元，合计494012元。另外，［江府国用（96）字第047701、500395号］国有土地使用证总面积为34513平方米，因财政局对地上建筑物分割原因，税局计税时割划部分土地面积662平方米，实际按33851平方米（34513-662=33851）计税，每平方米每年计税4元。本案中涉案土地面积总计为1222平方米（485.8＋338＋397.83≈1222），拖欠计税期间为2015年1月1日至2016年3月底共计15个月，应计税6110元。翡翠公司为了催收租金等费用，多次发出《催缴通知》，但被告签收后并未履行相应义务。
2016年2月4日，翡翠公司同原告签订了《合同权利转让协议书》，约定翡翠公司将与被告于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》（合同编号B351）、2014年1月1日签订的《土地使用权租赁合同》（合同编号B361）、2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》（合同编号B411）三个中的合同权利全部转让给原告。同日，翡翠公司向被告发出《合同权利转让通知书》，2016年2月26日，翡翠公司又通过江门日报发布通告，告知被告：翡翠公司转让合同权利，要求被告于上述合同应负之合同义务，向原告履行。2016年2月24日，原告向被告发出通知，要求被告限期履行合同义务，但被告并未在限期内履行合同义务。为此，为了维护原告的合法权益，依据法律规定，特提起诉讼。
原告在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的营业执照；2、原告的法定代表人身份证明；3、被告的企业法人营业执照；4、房屋租赁合同（B351）；5、土地使用权租赁合同（B361）；6、房屋租赁合同（B411）；7、国有土地使用证；8、催缴通知；9、合同权利转让协议书；10、合同权利转让通知书；11、国内标准快递单；12、江门日报公告；13、限期履行合同义务通知书；14、国内标准快递单；15、城镇土地使用税纳税申请表；16、广东省地方税务局电子缴款凭证。
被告在答辩期内无答辩，没有出庭应诉，在举证期限内没有证据向本院提供。
经审理查明：2013年12月16日，翡翠公司与被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号：B351），约定：1、被告承租位于江门市迎宾大道中3号厂内马赛克车间第二卡厂房485.80平方米的厂房，用途用于仓库，租赁期限自2013年12月16日至2016年12月15日；2、月租金4860元，每月按租赁面积所占比例分摊物业管理费用486元，被告必须在每月10日前向翡翠公司付清当月租金、物业管理费，如逾期交付租金的，每逾期一日，翡翠公司有权按年租金的0.5%向被告加收违约金；3、每年按租赁面积所占比例的土地使用税（占地面积约486平方米）以及其他税费等由被告承担，被告缴交的土地使用税按当年税务部门公布的征收价格执行，并于每年12月前支付给翡翠玻璃。
上述《房屋租赁合同》（B351）签订后，翡翠公司于同日将厂房交付给被告，被告在《接受租赁标的物确认书》上盖章确认。
2014年1月1日，翡翠公司与被告签订了《土地使用权租赁合同》（合同编号：B361），约定：1、被告承租位于江门市迎宾大道中3号厂内马赛克车间侧空地338平方米的土地使用权，用途用于存放木材，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日；2、月租金1014元，每月按租赁面积所占比例分摊物业管理费用338元，被告必须在每月10日前向翡翠公司付清当月租金、物业管理费，如逾期交付租金的，每逾期一日，翡翠公司有权按年租金的0.5%向被告加收违约金；3、每年按租赁面积所占比例的土地使用税（占地面积约338平方米）以及其他税费等由被告承担，被告缴交的土地使用税按当年税务部门公布的征收价格执行，并于每年12月前支付给翡翠玻璃。
上述《土地使用权租赁合同》（B361）签订后，翡翠公司于同日将租赁的土地交付给被告使用，被告在《接受租赁标的物确认书》上盖章确认。
2014年9月1日，翡翠公司与被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号：B411），约定：1、被告承租位于江门市迎宾大道中3号厂内马赛克车间第一卡厂房397.83平方米的房屋，用途用于仓库，租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日；2、月租金3980元，每月按租赁面积所占比例分摊物业管理费用398元，被告必须在每月10日前向翡翠公司付清当月租金、物业管理费，如逾期交付租金的，每逾期一日，翡翠公司有权按年租金的0.5%向被告加收违约金；3、被告在租赁标的物期间的水费、电费、物业管理费、电话费等费用均由被告承担。
上述《房屋租赁合同》（B411）签订后，翡翠公司于同日将租赁厂房交付给被告使用，被告在《接受租赁标的物确认书》上盖章确认。
因被告拖欠翡翠公司租金、物业管理费等费用，2015年3月20日、7月6日、10月22日，翡翠公司分别向被告发出《催缴通知》，要求被告清偿租金及物业管理费。
2016年2月4日，翡翠公司与原告签订了《合同权利转让协议书》，约定翡翠公司将《房屋租赁合同》（B351）、《土地使用权租赁合同》（B361）、《房屋租赁合同》（B411）中的合同权利全部转让给原告用以抵顶翡翠公司拖欠原告的债务。同日，翡翠玻璃公司向被告发出《合同权利转让通知书》，告知被告向原告履行合同之义务。2016年2月26日，翡翠公司又通过江门日报发布通告，要求被告于上述合同应负之义务，向原告履行。2016年2月24日，原告向被告发出通知，要求被告限期履行合同义务，但被告并未在限期内履行合同义务。
另查明，根据江府国用（96）字第047701、500395号国有土地使用证，坐落江门市北街区迎宾大道中3号的土地使用权人为翡翠公司，土地用途为工业。原告在举证期限内未能提供涉案租赁厂房取得经主管部门批准建设的证明。
再查明，根据原告提供的《城镇土地使用权纳税申报表》显示坐落于炮台北路的土地使用权计税土地面积33851平方米，本年应纳税额135404元、本期应纳税额67702元，单位税额4元／年。原告提供的《广东省地方税务局电子缴款凭证》，显示2015年1月1日至2015年6月30日期间坐落于炮台北路的土地城镇土地使用税为67702元。
本院认为：本案翡翠公司将对被告的债权转让给原告，原告请求被告清偿债务，因此本案应属债权转让合同纠纷，立案案由为租赁合同纠纷应予以调整。
一、关于翡翠公司与被告签订的两份《房屋租赁合同》（B351、B411）的效力问题。因上述合同出租的厂房是简易厂房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告方在举证期限内未能提供涉案租赁物取得主管部门批准建设的证明，因此，两份《房屋租赁合同》（B351、B411）应为无效合同。
二、关于翡翠公司与被告签订的《土地使用权租赁合同》，翡翠公司作为涉案租赁土地使用权人，处分其土地使用权，是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，应为有效合同。
三、关于原告与翡翠公司签订的《合同权利转让协议书》的效力问题。《合同权利转让协议书》是双方的真实意思表示，合同内容符合法律规定，且不违反社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”翡翠公司已通过向被告发出通知书、在报纸上刊登公告的形式通知被告所涉债权已转让给原告，转让程序符合法律规定。《合同权利转让协议书》与两《房屋租赁合同》（B351、B411）具有一定的独立性，两《房屋租赁合同》（B351、B411）无效不影响《合同权利转让协议书》的合同效力，故本院认定《合同权利转让协议书》有效。
四、关于被告是否应按照两《房屋租赁合同》（B351、B411）约定标准承担2014年10月至2016年3月期间拖欠的租金、物业管理费、土地使用税以及违约金的问题。根据《解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然两《房屋租赁合同》（B351、B411）无效，但被告分别于2013年12月16日、2014年9月1日开始占有使用上述合同的租赁物，应按照合同约定租金标准4860元／月、3980元／月承担房屋占有使用费。原告作为受让人，基于《合同权利转让协议书》有效，且房屋占有使用费是基于法律规定而直接产生的债权，原告有权向被告主张该债权。原告请求被告支付上述租赁物所拖欠的租金，实质上应为房屋占有使用费。因此，被告应支付原告2014年10月至2016年3月期间的房屋占有使用费159120元［（4860元／月＋3980元／月）×18个月］。
虽然两《房屋租赁合同》（B351、B411）无效，但在被告租赁两厂房期间，事实上翡翠公司为被告承租的租赁物提供了物业管理服务，被告对于翡翠公司提供的无因管理的服务应承担必要的费用。原告主张按照两《房屋租赁合同》（B351、B411）约定标准分别为486元／月、398元／月计算，本院认为合理，被告亦未提出抗辩，本院予以确认。原告作为受让人，基于《合同权利转让协议书》有效，且物业管理费是基于法律规定而直接产生的债权，原告有权向被告主张该债权。因此，原告请求被告支付2014年10月至2016年3月期间的物业管理费15912元［（486元／月＋398元／月）×18个月］，本院予以支持。
参照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条第一款：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”、《国家税务局关于检发﹤关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定﹥的通知》第四条规定：“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”对于两《房屋租赁合同》（B351、B411）约定的土地使用税费，翡翠公司为涉案租赁物的土地使用税的法定缴税主体，原告请求被告支付的土地使用税，是基于两《房屋租赁合同》（B351、B411）约定的权利，而两《房屋租赁合同》（B351、B411）无效，故原告请求被告支付上述合同约定的土地使用税于法无据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《房屋租赁合同》（B351、B411）中对于违约金的约定应自始无效，原告主张按照《房屋租赁合同》（B351、B411）约定计算违约金本院不予采纳。但是，被告拖欠房屋占有使用费、物业管理费，的确造成原告资金占用损失，被告应承担赔偿责任。被告应承担逾期支付房屋占有使用费、物业管理费的利息，利息从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算，利息本金从2014年10月起至2016年3月止按照每月9724元为标准，以被告每月累计拖欠的金额计算。
五、关于被告是否应按照《土地使用权租赁合同》（A357）承担所拖欠的租金、物业管理费、违约金、土地使用税的问题。因《土地使用权租赁合同》为有效合同，原、被告应按照上述合同履行各自义务。按照上述合同约定，涉案土地使用权月租金为1014元，每月物业管理费为338元，被告拖欠2014年10月至2016年3月租金合计18252元（1014元／月×18个月），物业管理费6084元（338元／月×18个月），原告有权要求其承担清偿责任。上述合同还约定，被告必须在每月10日前向翡翠公司付清当月租金、物业管理费，如逾期交付租金的，每逾期一日，翡翠公司有权按年租金的0.5%向被告加收违约金。因此，被告逾期未支付18个月的租金，以年租金12168元（1014元×12个月）为标准，被告按照合同约定应承担的违约金为33309.90元（12168元×0.5%×365天÷12个月×18个月），被告未对此提出抗辩，故对原告请求被告支付该违约金33309.90元，本院予以支持。对于原告主张的土地使用税，因上述合同约定，涉案租赁土地的土地使用税由被告承担。根据原告提供的《城镇土地使用权纳税申报表》、《广东省地方税务局电子缴款凭证》，能够证明涉案租赁土地在2015年1月1日至2015年6月30日期间需缴纳的土地使用税每平方米为4元／年，涉案土地面积为338平方米，并且上述税费原告已经实际支付，原告请求被告返还2015年1月1日至2016年3月底共15个月的土地使用税，合计1690元（338平方米×4元／年÷12个月×15个月），本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告江门市蓬江区金骥贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市企业资产经营有限公司支付2014年10月至2016年3月的租金18252元、违约金33309.90元、房屋占用费159120元、物业管理费21996元；
二、被告江门市蓬江区金骥贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市企业资产经营有限公司支付拖欠的房屋占有使用费、物业管理费的利息（利息从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定履行之日止，利息本金从2014年10月起至2016年3月止按照每月9724元为标准，以被告每月累计拖欠的金额计算）；
三、被告江门市蓬江区金骥贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市企业资产经营有限公司返还土地使用税1690元；
四、驳回原告江门市企业资产经营有限公司的其他诉讼请求。
如果江门市蓬江区金骥贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9092元、保全费3220元，合计12312元，由原告江门市企业资产经营有限公司负担5863元，被告江门市蓬江区金骥贸易有限公司负担5438元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 徐晨峰
人民陪审员 钟伟玲
人民陪审员 吴咏红
二〇一六年十二月一日
书 记 员 邬广乐