北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第08022号
上诉人（原审原告）北京市欧亚德商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇西沙各庄村。
法定代表人王召山，董事长。
委托代理人李树兴，北京市坤荣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京市金厚普科贸有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区竹木厂村。
法定代表人吴大维，董事长。
委托代理人王学华，北京市松涛律师事务所律师。
上诉人北京市欧亚德商贸有限公司、上诉人北京市金厚普科贸有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第12687号民事判决，均向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人北京市欧亚德商贸有限公司（以下简称欧亚德公司）的委托代理人李树兴、法定代表人王召山，上诉人北京市金厚普科贸有限责任公司（以下简称金厚普公司）的委托代理人王学华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欧亚德公司诉至原审法院称：2004年4月28日，双方当事人共同签订的《土地合作协议书》，该协议书约定乙方（金厚普公司）租赁甲方（欧亚德公司）拥有使用权的位于北京市昌平区北七家镇西沙各庄的13亩土地用于车间、办公室的建设，土地租赁期限为三十年。自2004年5月1日起至2034年4月28日止。租金为2004年5月1日起至2024年每年12万元，2024年至2034年每年24万元。协议签订后欧亚德公司向金厚普公司交付了13亩土地，金厚普公司开始自己的建设筹划，并陆续向欧亚德公司支付了2005年、2006年两年的租金，共计24万元。自2007年开始金厚普公司一直未向欧亚德公司支付租金，欧亚德公司找到金厚普公司商谈租金事宜，金厚普公司称由于市场条件影响金厚普公司不再使用该场地了，并退出场地，依据双方签订的《土地合作协议书》第四条的规定，即：“土地年租金12万元人民币，自2004年5月1日起，每年付一次，乙方如不能按合同规定交付租金，甲方则向乙方收取年租金5%的滞纳金，超过一个月按自动终止合同处理”。金厚普公司欠付租金已达多年，经双方协商，并考虑到双方的友谊和交情，欧亚德公司放弃金厚普公司拖欠的租金，但双方签订的《土地合作协议书》未通过法律程序解除，为此，欧亚德公司请求法院依法判令：1、解除双方于2004年4月28日签订的《土地合作协议书》；2、由被告承担诉讼费用。
金厚普公司在原审法院辩称：不同意欧亚德公司的诉讼请求。首先，不同意解除合同，我们认为需要看欧亚德公司关于土地的权利，因为对方没有处分权。其次，一共13亩土地，其中4亩也交了几年钱，后来没有交租金，当时已经解除这4亩地的合同了，只有口头约定，其余9亩地一直在交租金。
原审法院经审理查明：2004年4月28日，欧亚德公司（甲方）与金厚普公司（乙方）签订了《土地合作协议书》，协议书约定：一、甲方同意将位于欧亚德公司与西沙各庄租赁经营的土地租赁给乙方使用（土地面积13亩）。二、车间、办公室等由乙方自己承建，合同期满所有资产（指房屋）归甲方所有。三、租赁期间：土地租赁期为三十年，自2004年5月1日起至2034年4月28日止。四、租赁及付款方式：土地年租金壹拾贰万元人民币，自2004年5月1日起，每年付一次。乙方如不能按合同规定交付租金，甲方则向乙方收取年租金5%的滞纳金，超过一个月按自动终止合同处理。双方还对合同的其他事项进行了约定。
同日，金厚普公司（甲方）与案外人李贺民（乙方）签订了《合作租赁土地协议》，协议约定：一、双方租赁土地位置与亩数，所租赁土地坐落在北京市昌平区北七家镇西沙各庄村，计13亩，系北京市欧亚德商贸有限公司具有完全使用权之土地。二、租赁期限为30年，自2004年5月1日至2034年4月28日。三、租赁土地双方亩数分配：甲方使用4亩，乙方使用9亩。四、租赁及给付方式：甲方租金为每年3.5万元，乙方租金为每年8.5万元，由甲乙双方分别向北京市欧亚德商贸有限公司交纳。五、甲乙双方各自独立使用所租赁土地，独立对外承担民事责任，互不干涉各自土地使用权。六、乙方委托甲方全权代理乙方与北京市欧亚德商贸有限公司签订土地租赁协议。甲方按照各自使用土地亩数按比例履行甲方与欧亚德商贸有限公司签订的租赁土地协议，乙方接受该协议内容和权利义务。七、甲乙双方在各自租赁使用的土地上建造自己生产所用的地上附着物属于自我添附，其所有权独立属于自己。在租赁期内遇国家征用土地，地上附着物补偿款归各自所有。八、甲乙双方在履行甲方与欧亚德商贸有限公司签订协议的过程中，如一方中途与欧亚德商贸有限公司解除或终止合同，不影响另一方继续履行与欧亚德商贸有限公司的土地租赁协议。九、本合同一式二份，双方各执一份，双方签字盖章即发生法律效力。双方签订合同后金厚普公司实际使用4亩地，李贺民实际使用9亩地。
合同签订后，金厚普公司与李贺民按照约定交纳了2004年5月至2006年4月全部13亩土地的租金。2006年5月起李贺民按照李贺民与金厚普公司的约定继续向欧亚德公司支付其使用的9亩土地租金，金厚普公司不再向欧亚德公司支付租金。庭审过程中，金厚普公司表示，金厚普公司与欧亚德公司在2006年达成了口头协议，金厚普公司不再租赁金厚普公司使用的4亩地，也不再交纳4亩地的租金，只租赁另外的9亩土地。欧亚德公司表示，双方未达成口头协议，只是在2006年后金厚普公司不再交纳租金了，在金厚普公司撤出之前我们认为李贺民是金厚普公司的人，代表金厚普公司交纳的租金，在金厚普公司撤出后，我公司与李贺民形成了事实上的租赁关系，双方未签订租赁合同。
2010年，欧亚德公司将李贺民诉至法院要求李贺民退出其公司租给金厚普公司的土地，并要求李贺民支付电费9600元。2011年11月1日，北京市昌平区人民法院做出（2010）昌民初字第6249号民事判决：判决解除欧亚德公司与李贺民之间签订的无固定期限土地租赁协议，驳回欧亚德公司的其它诉讼请求。后双方均不服，上诉至北京市第一中级人民法院，2012年8月27日，北京市第一中级人民法院做出（2012）一中民终字第5770号民事判决，认为李贺民与欧亚德公司之间未直接签订土地租赁协议，而欧亚德公司与金厚普公司签订的《土地合作协议书》和李贺民与金厚普公司签订的《合作租赁土地协议》是两个独立的民事法律关系，在欧亚德公司与金厚普公司的《土地合作协议书》未解除之前，不能认为欧亚德公司与李贺民之间存在事实上的租赁关系，也没有证据能够认定李贺民通过金厚普公司与欧亚德公司签订土地合作协议并构成隐名代理之法律关系。根据已经查明的事实并不能证明欧亚德公司与金厚普公司之间的合同已经解除，参照合同相对性原理，欧亚德公司并无直接要求解除与李贺民之间的租赁关系并要求返还场地的权利。李贺民对诉争土地的占用，是基于合法的依据，即其与金厚普公司签订的《合作租赁土地协议》以及欧亚德公司与金厚普公司签订的《土地合作协议书》，故欧亚德公司要求解除合同，缺乏充足的法律依据。最终判决：撤销北京市昌平区人民法院（2010）昌民初字第6249号民事判决书，驳回北京市欧亚德商贸有限公司的诉讼请求。
在审理过程中，欧亚德公司表示在金厚普公司不交纳4亩土地租金后，欧亚德公司曾经口头向金厚普公司催要过租金，涉案的4亩土地在2010年由欧亚德公司收回。金厚普公司表示，双方达成口头协议后，欧亚德从未向金厚普公司催要过租金，涉案的4亩土地在2008年由欧亚德公司另行出租他人。
原审法院认定上述事实，有《合作租赁土地协议》、《土地合作协议书》、土地产权证明、收条、收据、现金缴款单、（2012）一中民终字第5770号民事判决书及双方当事人的当庭陈述在案予以佐证。
原审法院判决认定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。欧亚德公司与金厚普公司签订的《土地合作协议书》约定的租赁期限超过了二十年，其中自2024年5月2日至2034年4月28日期间的内容应属无效，其余部分系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。本案的焦点在于2006年后金厚普公司未交纳4亩土地租金的行为是否是双方就该4亩土地解除了租赁合同关系。法院认为，在2006年5月金厚普公司未交纳租金后，至2010年欧亚德公司起诉李贺民解除合同前，欧亚德公司对金厚普公司不交纳4亩土地租金的行为并未提出异议，也未提供证据证明其向金厚普公司催要过该部分租金，且在此期间欧亚德公司还正常收取李贺民支付的租金，综上，可以认定在2006年双方仅是对4亩土地解除合同达成了一致意见，对另9亩土地依然按照原合同履行。因此欧亚德公司的诉讼请求依据不足，法院对欧亚德公司的诉讼请求无法支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告北京市欧亚德商贸有限公司的诉讼请求。
欧亚德公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判解除欧亚德公司与金厚普公司于2004年4月28日签订的《土地合作协议书》。上诉理由是：第一，原审判决认定事实不清。上述协议签订后，金厚普公司仅支付了2004年5月至2006年4月全部13亩土地的租金，此后未再支付13亩土地的租金，直至撤出。在2007年5月1日左右双方经过口头协商解除了《土地合作协议书》，是对13亩土地的解除，不是原审判决认定的仅对4亩土地的解除。
第二，李贺民与金厚普公司的合作是内部合作，欧亚德公司不知情。在金厚普公司拖欠租金并撤出后，第三人李贺民单独找到欧亚德公司商谈租地事宜的，李贺民仅代表自己与欧亚德单独形成租赁关系。因此，在欧亚德公司不知道李贺民与金厚普公司内部合作关系的情况下，不能把李贺民的行为视为金厚普公司的行为。原审判决将李贺民交纳9亩土地租金的行为等同于金厚普公司的行为，于法无据。如果李贺民的行为与金厚普公司的行为属于一体，自2009年李贺民拖欠租金至欧亚德公司起诉李贺民一案能够认定是金厚普公司拖欠租金的行为，同样符合《土地合作协议书》约定的合同终止条件。因此，不能把李贺民交租金的行为多功能化，既算金厚普公司的行为，又是李贺民的行为。
第三，该9亩土地是李贺民从欧亚德公司处租赁后又擅自转租的，在转租中，出租人是李贺民，未征得欧亚德公司同意，因此《土地合作协议书》也应该被解除。综上，请求支持欧亚德公司的上诉请求。
金厚普公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求为：请求维持原审法院判决，对原审判决中认为欧亚德公司与金厚普公司签订的《土地合作协议书》约定的租期超过二十年的内容应属无效予以改判，认定双方签订的《土地合作协议书》合法有效。上诉理由为：依据相关法律规定，土地租赁合同在30年至70年均为合法有效。合同法规定的租期不超过20年是指房屋租赁合同，土地租赁合同不适用该规定。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。另外，符合法律规定的解除情形的，当事人可以解除合同。本案中，欧亚德公司以金厚普公司未及时交纳租金，符合了合同约定的解除条件为由，要求解除《土地合作协议书》。依据查明的事实，金厚普公司承租13亩土地，其中4亩土地的租金在2006年5月之后未支付，该4亩土地也已经被欧亚德公司收回，在事实上双方就该4亩土地的租赁关系已经终止。另外9亩土地的租金，欧亚德公司一直收取至2014年4月，因此欧亚德公司主张解除《土地合作协议书》的依据并不充分，其上诉请求本院不予支持。
金厚普公司主张土地租赁合同不适用合同法关于租赁期限的规定，缺乏法律依据，其上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决并无不不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京市欧亚德商贸有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费一百四十元，由北京市欧亚德商贸有限公司负担七十元（已交纳），由北京市金厚普科贸有限责任公司负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 刘芳芳