河北省孟村回族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0930民初244号
原告刘长浩。
委托代理人：肖英，河北言公律师事务所律师。
被告沧州新兴无缝钢管有限公司，住所地：孟村县沧盐路姜庄路段。
法定代表人王书德，职务：董事长。
委托代理人刘祖君，河北建平律师事务所律师。
第三人董秀发。
委托代理人崔术岭，河北海岳律师事务所律师。
原告刘长浩与被告沧州新兴无缝钢管有限公司、第三人董秀发案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘长浩及其委托代理人肖英、被告沧州新兴无缝钢管有限公司及其委托代理人刘祖君、第三人董秀发委托代理人崔术岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘长浩诉称，原告与第三人董秀发于2014年10月16日签订一份《房屋抵顶协议》，协议约定因第三人董秀发欠原告货款，第三人董秀发自愿将位于孟村县祥顺花园小区1号楼2单元201室房产抵顶给原告所有，抵顶其欠原告货款60万元，其相关税费由原告自行承担，并由第三人负责将房产证直接办理于原告名下。协议签订当日及协议后第三人已将上述房屋的钥匙、购房合同、发票以及房屋保修单交给原告后将该套房屋正式交付原告使用，原告合法占有该房产至今；原告与第三人协议合法有效，且在法院查封之前签订，并且在法院查封之前已经合法占有该不动产，根据合同法及物权法相关规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，原告在本案中并无过错，故法院不得查封执行该财产；被告沧州新兴无缝钢管有限公司系执行案件申请人，第三人系被执行人，在执行程序中孟村县法院对原告具有所有权的涉案房产予以查封，被告申请对该房产强制执行，原告对强制执行提出案外人异议，孟村县法院于2016年1月18日作出（2015）孟执字第354号执行裁定，裁定驳回原告异议申请，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令立即停止对涉案房产的强制执行，并解除查封；确认协议合法有效，涉案房产归原告所有；第三人董秀发协助和配合原告办理涉案房产相关登记手续；诉讼费由被告负担。
被告沧州新兴无缝钢管有限公司辩称，原告之诉与事实不符，于法无据，该涉案房产所有权系第三人董秀发，而不是原告，法院的查封是合法有效的，应驳回原告诉讼请求。
第三人董秀发辩称，第三人将房屋抵顶给原告是事实，对原告起诉没有异议。
为支持自己主张，原告向本院提交以下证据：
第一组证据：第三人董秀发购买涉案房产的买卖合同一份、发票两张、房屋保修单一份、工商银行借方凭证两份、工商银行还款明细一份、个人贷款凭证一份、沧州恒顺房地产开发有限公司收条一份。
第二组证据：欠款单复印件20份、房屋抵顶协议一份、罗町村委会证明复印件一份、王金广工资条复印件一份、第三人支付王金广工资情况记账页复印件一份。
第三组证据：听证笔录一份，执行裁定书一份。
第四组证据：孟村县港浩法兰经销处营业执照一份、涉案房屋钥匙一套。
第五组证据：涉案房产评估报告一份、孟村县住建局证明一份。
被告沧州新兴无缝钢管有限公司质证称，对第一组证据没有异议，该组证据证实涉案房产所有权人是董秀发，法院查封是合法的；对第二组证据认为欠款单出具人均是王金广，无法核实其真实身份，欠款单上无单位和负责人签字盖章也无合同等证据予以佐证，无法证实交易的真实性，不予认可；对房屋抵顶协议真实性有异议，该协议是不真实的；对罗町村委会证明、王金广工资条、第三人支付王金广工资情况记账页系复印件，不予认可；对第三组、第四组证据没有异议；对第五组证据认为与本案不具关联性，只能证实涉案房产未办理登记，并不能证实第三人实际享有该房屋，原告与该房产无任何关系。
第三人董秀发质证称，均无异议，欠原告货款属实，双方签订协议是真实意思表示，涉案房产所有权应归原告所有。
第三人为支持自己主张提交如下证据：
证据一、孟村县港浩法兰经销处销售单13份、欠条7张。
证据二、罗町村委会证明一份、王金广工资条一份、第三人支付王金广工资情况记账页一份。
被告沧州新兴无缝钢管有限公司质证称，同以上质证意见。
经审理查明，2014年10月16日，董秀发（甲方）与刘长浩（乙方）签订《房屋抵顶协议》，记载：1.因甲方欠乙方货款637361元，甲方自愿将坐落在孟村县祥顺花园小区1号楼2单元201室（建筑面积132.9平方米、车库21.3平方米）房产抵顶给乙方；2双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币60万元整，用以抵顶甲方所欠乙方货款60万元；3甲方保证该房产来源合法，权属清楚；4将来办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；5甲方应自本合同双方签字1个月内将房产交付乙方，届时该房产无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人居住、使用。无欠账，如电话费、水电费、物业费、取暖费、入网费、有线电视费等，甲方应在本合同签订后180天内负责将房产证直接办理于乙方名下；6交付该房产，甲方不得损坏房产的结构、地面和墙壁及不适合移动的物件，并将屋内设施让与乙方。
另查明，第三人董秀发于2009年3月3日与沧州恒顺房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，至今未办理房产产权登记。
再查明，孟村县法院在执行沧州新兴无缝钢管有限公司与董秀发民间借贷纠纷一案过程中，于2015年9月14日作出（2015）孟执字第345号执行裁定书对董秀发位于孟村县祥顺花园小区1号楼2单元201室房产予以查封，刘长浩于2015年12月9日对执行标的即涉案房产提出异议，孟村县法院作出（2015）孟执字第354号执行裁定书，以涉案房屋权利人系董秀发为由，驳回刘长浩的异议。
以上事实，由原被告及第三人庭审陈述及提交相关证据足以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为刘长浩对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻却执行的实体权利。
（一）涉案房屋的所有权归属
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”因此，不动产物权的设立、变更、转让、消灭原则上以登记为生效要件，处分物权是绝对的以登记为生效要件。本案第三人董秀发与沧州恒顺房地产开发有限公司签订商品房销售合同后，沧州恒顺房地产开发有限公司便将房屋交付给第三人董秀发，但至今未办理产权登记。虽然商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信的现实作用，第三人董秀发系该房屋的合法买受人，也是该房屋产权的唯一合法期待者。但第三人董秀发意图转移涉案房屋所有权至刘长浩的行为，是对涉案房屋所有权的处分，应当以登记作为所有权转移的要件。刘长浩要求确认涉案房屋归其所有的主张缺乏法律依据。在此基础上，应对刘长浩是否享有其他足以阻却对涉案房屋执行的实体权利进行进一步审查。
（二）刘长浩是否享有其他足以阻却对涉案房屋执行的实体权利
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定采用了“出卖”和“购买”的表述方式，系买卖合同中的术语，而以物抵债行为在法律关系性质、特征等方面均与买卖合同关系有明显的区别。以物抵债过程中，原债权在物的所有权转以后方能因清偿而消灭，物的所有权转移前，原债权对债务人仍具有法律上的约束力。以物抵债行为缺乏买卖的合意，不能视为买卖合同关系，在物的所有权转移前，原债权仍存在，不能视为支付了全部价款。因此最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定不适用于以物抵债的情形，故原告主张停止对涉案房屋强制执行和解除对涉案房屋查封诉讼请求，本院不予支持。
综上，被执行人以其财产抵债的行为不适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，刘长浩要求确认其为涉案房屋所有权人的主张与《中华人民共和国物权法》的规定相悖，其对涉案房屋不享有所有权等足以阻却法院执行行为的实体权利。依据《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国物权法》第七、第二十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或沧州市中级人民法院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 刘培利
审 判 员 李金玲
人民陪审员 张秀智
二〇一六年四月十九日
书 记 员 徐宁宁