北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2302号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘洪，男，1948年3月24日出生。
委托代理人刘清源（刘洪之侄子），1991年1月5日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）韩仁禄，男，1952年9月24日出生。
委托代理人魏建军，北京市亚奥律师事务所律师。
上诉人刘洪因与被上诉人韩仁禄确认合同有效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第14162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理本案后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、杨扬参加的合议庭，于2016年2月3日组织各方当事人进行询问，并于2016年2月15日公开开庭审理本案，上诉人刘洪之委托代理人刘清源，被上诉人韩仁禄及其委托代理人魏建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
韩仁禄在一审中起诉称：1998年5月10日，刘洪与韩仁禄签订房屋买卖协议，约定刘洪将位于北京市通州区漷县镇南阳村××号院内的北房四间、东厢房三间卖给韩仁禄，作价1.5万元。合同签订当日，韩仁禄给付刘洪购房款并且搬进涉案房屋居住至今。韩仁禄系北京市通州区漷县镇南阳村农民。为了维护韩仁禄的合法权益，故诉至法院要求确认韩仁禄与刘洪于1998年5月10日签订的房屋买卖合同有效；诉讼费由刘洪承担。
刘洪在一审中答辩称并提出反诉：不同意韩仁禄的诉讼请求，刘洪认为合同是无效的。韩仁禄签订合同时不是漷县镇南阳村的农民。2004年3月22日，韩仁禄将户口迁入南阳村。《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地只能在农村集体经济组织成员之间流转。韩仁禄在订立合同当时非南阳村农民，因此刘洪与其签订的买卖合同，违反法律的强制性规定，属于无效合同。依据合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，刘洪提出反诉，要求确认韩仁禄与刘洪于1998年5月10日签订的房屋买卖合同无效；请求韩仁禄返还房屋。
韩仁禄针对刘洪在一审中的反诉辩称：不同意刘洪的反诉请求。韩仁禄系房屋所在村的村集体的农民户口，依据相关法律规定，有权利购买本集体的房屋，房屋合同合法有效，韩仁禄认为，不但合同有效，而且不存在合同无效和返还的问题。
一审法院审理查明：1998年5月10日，刘洪（卖房人）与韩仁禄（买房人）签订了房屋买卖协议，约定：刘洪将正房四间、东房三间卖与韩仁禄。两家自愿经中人说合计人民币一万五千元。当面点清，恐口无凭，立字为证。四至：北道、南道、东刘元柱、西刘伟。卖房人刘洪、买房人韩仁禄均在协议上签字。后双方按照协议履行约定的权利义务。韩仁禄在双方协议履行完毕后一直在诉争房屋内居住至今。
另查：诉争房屋的集体土地建设用地使用证土地使用者登记为刘洪。2004年，韩仁禄将户口迁入北京市通州区漷县镇南阳村，其为农业户口。韩仁禄与李×1原系夫妻关系，双方于1995年5月8日结婚，李×1户口一直在北京市通州区漷县镇南阳村。
一审法院判决认定：房屋买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，在此前提下，农村私有房屋买卖合同一般应认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。韩仁禄在与刘洪签订房屋买卖协议时虽然不是本村村民，但是其在2004年成为诉争房屋所在村村民，依法可以在该村享有宅基地使用权；本案中买卖双方意思表示真实一致且已交易完毕，并未出现导致合同无效的法定情形；另合同签订时，作为家庭成员之一的韩仁禄的妻子系诉争房屋所在村村民，韩仁禄合同签订时并非本村村民亦不影响合同的效力。综上，法院对于韩仁禄要求确认涉案房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持；对于刘洪要求确认涉案房屋买卖协议无效及要求韩仁禄返还房屋的反诉请求不予支持。据此一审法院判决如下：一、确认韩仁禄与刘洪于一九九八年五月十日签订的房屋买卖协议有效；二、驳回刘洪的反诉请求。
刘洪不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院对相关证据采信存在漏洞。1.一审判决主要理由之一，韩仁禄与漷县镇南阳村村民李×1原系夫妻关系，而作为证明这一关系的关键证据韩仁禄与李×1的结婚证并未当庭出示，韩仁禄于庭审时表示，该证据没有带到法庭上，而在庭审后至判决前，刘洪依旧未见到结婚证。依据相关法律规定，法院在未向刘洪出示关键证据的情况下，以该证据作为主要依据作出判决，违反了民事诉讼法。2.一审判决中称李×1系北京市通州区漷县镇南阳村村民，但没有证据证明李×1于1998年合同签订时是该村村民。二、一审判决确认买卖合同有效存在严重错误。根据物权法第一百五十三条及土地管理法第六十三条、合同法第五十二条的规定，签订买卖合同时，韩仁禄非集体经济组织内部成员，无论怎么理解，也没有找到能够支撑一审判决确认合同有效的依据。一审判决写到依据合同法第四十四条之规定，而该条规定与本案完全没关系。合同签订时明显违反了法律的强制性规定，依据合同法该合同签订时应当无效，且根据合同法第一百五十六条之规定，无效合同自始没有法律约束力，一审判决所引用的法条中所讲依法成立完全属于法律适用错误。韩仁禄同意一审法院判决。
本院在审理中补充查明如下事实：本案在审理中刘洪就其所主张的李×1在村内拥有二块宅基地的事实向本院提供2016年2月5日北京市通州区漷县镇南阳村村民委员会出具的证明，该证明内容为我村××号村民李×1于2010年10月20日病故，该人在我村××号名下有一处住宅，韩仁禄对于该证据的真实性没有异议，但对于证明目的不予认可。韩仁禄表示证明中的××号房屋就是涉案的房屋。韩仁禄就其提出的李×1系北京市通州区漷县镇南阳村村民的主张向本院提供北京市公安局通州分局漷县派出所出具的证明信以及户口卡。公安机关的证明信中载明兹有李×1，女，1943年12月12日生，原户口所在地：通州区漷县镇南阳村××号，......刘洪对于该证据的真实性以及证明目的均不持异议。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有房屋买卖协议、集体土地建设用地使用证、户口本、结婚证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是买卖协议的效力问题。在我国房地一体原则下，房屋系依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性。涉案房屋系农村房屋，该房屋占用的是农村集体土地，因此涉案房屋的流转必然要涉及到宅基地流转，而宅基地流转是受法律限制的，只有本集体经济组织成员享有。涉案协议的买受人韩仁禄在缔约时虽不具有南阳村集体经济组织成员的身份，但在起诉前韩仁禄已经将户口迁入南阳村，且在缔约时其共同居住人李×1具有南阳村集体经济组织成员的身份。基于上述事实一审法院充分考虑到宅基地使用权的性质来源于家庭成员的集体经济组织成员进而确认双方签订的买卖协议有效并无不当。刘洪提出李×1名下拥有二块宅基地违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应属无效的主张，本院认为《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定是国家土地管理部门为了防止宅基地超标占用而做的规定，是属于行政管理性规定，并非效力性规定，故对于该主张本院不予支持。
综上，刘洪的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费176元，由韩仁禄负担（已交纳）。一审反诉案件受理费176元，由刘洪负担（已交纳）。
二审案件受理费176元，由刘洪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员
肖斌
代理审判员
杨扬
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 刘欣