湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2015）望民初字第02682号原告(反诉被告)深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城七号栋一楼。负责人娄宏爱，公司经理。委托代理人杨聪，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人杨凡，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南港湘置业有限公司，住所地湖南望城经济开发区金星北路四段89号天园地芳珠宝城。法定代表人叶辅翼，董事长。委托代理人ＸＸ刚，湖南华湘律师事务所律师。委托代理人朱鹭，湖南华湘律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司（以下简称历思物业公司）与被告（反诉原告）湖南港湘置业有限公司（以下简称港湘公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）历思物业公司的委托代理人杨凡和杨聪、被告（反诉原告）港湘公司的委托代理人ＸＸ刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）历思物业公司诉称：2011年9月20日，原告历思物业公司与作为开发商的被告港湘公司就“天园地芳珠宝城项目”前期物业服务管理等事宜签订了《天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务合同》。合同约定期限为：自合同签订之日起，至天园地芳珠宝城成立业主委员会止，以酬金制的方式参与天园地芳珠宝城的物业管理服务，前期物业管理服务期间，以每月物业管理服务总开支金额的8%提取酬金。随后，双方又就具体费用支付等事宜另行签订了《补充协议》。2014年4月21日，原、被告双方就珍珠馆与7栋卖场、销售中心（即售楼部）等专项物业服务事务签订了“补充协议”。根据协议约定，被告应于每月10日前向原告支付上月的物业服务费，否则，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告按约提供了物业服务工作，履行了合同约定的义务。而根据协议约定和被告确认，原告陆续聘请了最多28名工作人员，为被告提供服务。当珍珠馆与7栋卖场及营销中心的物业补充协议到期后，在原告继续提供物业服务的情况下，被告未提出任何书面异议，也未明确表示终止合同，双方之间形成了事实上的物业服务关系，因此，被告依法应当支付相应的物业服务费用。然而，被告从2014年开始，就陆续不定期的拖欠原告的各项物业服务费用。从2015年3月至9月，被告长期连续拖欠原告各项物业服务费用。2015年10月29日，原、被告双方经协商一致，被告同意实际终止珍珠馆与7栋卖场及营销中心的物业服务，愿意支付200000元的物业管理费，并就2015年9月份的10余名员工劳资纠纷费用补偿26809元。由于双方签订的《天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务合同》一直未予正式终止或解除。为履行合同，原告继续保留了12人的团队成员在为被告提供物业服务工作，相关服务费用仍在产生中。原告曾多次通过电话及函件方式，要求被告支付拖欠的物业服务费用，但被告却以各种理由搪塞，拒绝履行付款义务。截至2015年12月，被告拖欠原告物业服务费用高达507197.6元（上述费用暂不包含违约金及2015年12月31日之后新产生的物业服务费及逾期违约金等费用，新产生的各项费用仍需另行计算支付）。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付各项物业服务费合计507197.6元（暂计算至2015年12月31日，之后产生的费用另行计算，直至全部支付完毕为止）；2、被告向原告支付30000元的违约金；3、本案诉讼费等全部由被告承担。被告（反诉原告）港湘公司辩称：1、关于物业服务费计算至2015年12月31日不妥，2015年12月25日原告的员工就已全部撤走；2、被告并未拖欠原告物业管理费，反而多支付原告物业管理费47196元；3、原告提供的几份合同中，只有一份合同履行到2015年12月25日，其中珍珠馆、7栋卖场及营销中心的合同没有续签也没有进行销售活动；4、违约金和经济补偿金没有事实依据相佐证，劳资纠纷补偿款没有法律依据，被告对此提出反诉，要求返还。本案在审理过程中，被告（反诉原告）港湘公司提起反诉。被告（反诉原告）港湘公司诉称：2011年9月20日，港湘公司与历思物业公司签订《天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务合同》。随后，双方就具体费用支付等事宜另行签订了《补充协议》，协议约定，港湘公司每月支付历思物业公司物业服务费43542元，协议有效期为2013年3月1日至2013年9月30日，合同到期后，双方再次签订《补充协议》，将有效期延续至2014年9月30日。2014年4月21日，出于项目销售开展需要，双方签订《珍珠馆与7栋卖场补充协议》以及《销售中心补充协议》，约定反诉人每月向被反诉人支付珍珠馆和卖场物业服务费32590元，支付销售中心物业费22470元；协议有效期为2014年4月22日至2015年4月21日，协议期限届满，双方另行签订协议。合同签订后，2013年、2014年期间，反诉人基本上一直如约按月支付了物业管理费，由于楼盘销售无法跟进，《珍珠馆与7栋卖场补充协议》及《销售中心补充协议》到期之前，即关闭了上述场所，物业服务也遂即终止。合同履行期间，被反诉人未能按照约定提供合格的物业服务，从2014年起至今，7栋卖场及11号、12号栋卖场消防设施设备残缺，完全不能使用，12号栋三楼、四楼以及13号栋销售中心四楼玻璃门损失严重，不能使用；2015年起，被反诉人在公共卫生清洁过程中，在广场门面前以及7号栋西侧乱堆乱放乱倒垃圾，在反诉人多次催促下仍置之不理，尤其在2015年9月份时，正值城市管理考核工作进行期间，由于被反诉人的物业服务不到位，导致街道社区政府主管部门对反诉人提出警告并下发了整改通知书，被反诉人的上述行为严重损害了反诉人的形象，给反诉人造成恶劣影响，应承担违约责任。《天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务合同》到期后，被反诉人仍不交还物业，对反诉人的经营带来了巨大损失，尤其是2015年1月开始，被反诉人在没有经过反诉人同意的情况下，擅自将反诉人12号栋12-303、12-308两间办公用房改为员工宿舍，且非法接电路，经反诉人多次要求，仍拒不改正。2015年10月29日，由于被反诉人内部员工劳资纠纷，被反诉人工作人员到反诉人处聚众闹事、静坐示威，给反诉人带来了严重损失及恶劣的影响，并迫使反诉人与其签订协议，毫无根据的支付了珍珠馆及7栋卖场人员补偿费26809元。合同约定期间，反诉人共计支付物业管理费1718858元，反诉人共计应支付被反诉人物业管理费1698471元，多支付了47916元（含被反诉人索要补偿费26809元）。从2011年开始，被反诉人办公场所及员工宿舍一直拖欠水电费，至今累计达18778元。2015年12月份，反诉人新的物业保洁、保安人员到场，被反诉人仍不退还反诉人的办公用房和员工宿舍，导致反诉人利益受损，房屋被闲置。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人返还反诉人多支付的物业管理费47196元；2、被反诉人支付反诉人违约金30000元；3、被反诉人向反诉人赔偿物业未交付的损失348300元；4、被反诉人向反诉人支付逾期交付占用员工宿舍的租金损失6000元；5、被反诉人支付水电费用18778元；6、被反诉人承担反诉费用。为支持其诉讼请求，原告历思物业公司就本诉和反诉向本院提供的证据有：证据1、《天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务合同》（签订日期：2011年9月20日），拟证明原、被告之间就天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务事宜，存在合同关系。合同期限自合同签订之日起至天园地芳珠宝城成立业主委员会止；证据2、《长沙天园地芳珠宝城一期前期物业服务合同补充协议》（2013年3月1日至2013年9月30日期间及2013年10月15日签订的两份补充协议），拟证明:1、双方对于物业服务费用的计算标准进行了进一步的明确，期限为一年，期满后，双方另签协议。本补充协议期内，物业服务费为43542元/每月。被告应于每月10日前支付原告上月的物业服务费用。如被告逾期支付时，原告有权收取每日千分之三的违约金。2、证明在补充协议到期后，被告总是迟延与原告续签合同的事实，为避免服务工作中断，原告仍提供了物业服务工作，得到了被告追认；证据3、《长沙天园地芳珠宝城一期前期物业服务合同珍珠馆与7栋卖场补充协议》（2014年4月21日），拟证明根据项目的实际情况，为增加天园地芳珠宝城项目珍珠馆与7栋卖场的物业服务工作，新增物业服务费32590元/每月，由于被告未明确要求终止服务工作，原告继续提供了相应的物业服务工作，而在该协议到期后至2015年9月期间的物业服务费用，依法应当由被告全部承担；证据4、《长沙天园地芳珠宝城一期前期物业服务合同销售中心补充协议》（2014年4月21日），拟证明根据项目的实际情况，为增加天园地芳珠宝城销售中心的物业服务工作，新增物业服务费22470元/每月。由于被告未明确要求终止服务工作，原告继续提供了相应的物业服务工作，而在该协议到期后至2015年9月期间的物业服务费用，依法应当由被告全部承担；证据5、《律师调查笔录》（龚海斌及冯小兰的两份笔录），拟证明原告为被告天园地芳珠宝城项目提供物业服务工作的人员最多时达到了28人。由于到2015年9月份，被告才要求关闭并停止珍珠馆、营销中心等的保洁及内保工作，所以当时裁掉了十多个人，目前留在项目现场提供服务的员工还有12人，这十二人所产生的物业服务费用依法也应由被告全部承担；证据6、律师函及其邮寄凭证、跟单记录，拟证明原告多次催要拖欠的物业服务费用未果，无奈只能委托律师发函，要求支付物业服务费及相关费用，被告在收到催讨函件后，仍然不予支持，存在重大违约，由此产生的不利法律后果应由被告全部承担，被告依法应当向原告支付违约金；证据7、物业服务费用支付凭证（四张），拟证明被告于2014年11月27日支付了2014年8月的物业服务费用98602元，于2014年12月29日支付2014年9月、10月、11月的物业费及违约金共计303786元，于2015年2月15日才支付2014年12月的物业费98602元。计算至2015年12月31日，被告尚欠原告各项物业服务费用合计507197.6元，上述费用应由被告全部承担;证据8、2015年6月25日的《工作联系函》（胡武签收件），拟证明历思物业公司就之前有关“珍珠馆及7栋卖场、营销中心等补充协议”后，对于后期续签合同等事宜，已经将合同文本发送给港湘公司，但港湘公司在收到合同文本后，采取拖延的方式，一方面安抚原告说公司正在进行人员调整，既不要求原告人员撤场或者减编，也不支付费用和续签合同。在此情况下，原告发函明确已经从5月1日起将按之前的人员配置到位，并且要求对方支付欠付的物业服务费用，但是也一直未得到港湘公司的明确回复和明确态度，以至于原告一直按照之前的人员编制为港湘公司提供物业服务。据此，相关人员的服务费用，应由港湘公司全部承担;证据9、两份《律师函》及两份邮寄凭证（2015年7月23日、2015年10月28日）北京市炜衡（深圳）律师事务所签发，拟证明港湘公司未足额支付物业服务费用的情况下，原告两次委托律师发函，要求港湘公司履行相关义务，但港湘公司未履行，依法应当承担违约责任；证据10、湖南天地人律师事务所的《律师函》及邮寄凭证、跟单记录（2015年12月15日），拟证明历思物业公司在港湘公司违约的情况下，再次发函给港湘公司，要求其履行义务，因此对于由此产生的相关法律后果及违约赔偿责任，应由港湘公司全部承担；证据11、《关于珍珠馆与售楼部员工辞退补偿事宜》，拟证明在2015年9月前，原告一直保留着按协议要求的人员编制进行服务，而被告确长期拖欠物业服务费，人员工资都是由原告垫付，直到2015年9月原告才被迫采取减编的措施，对于之前的相关人员工资及物业服务费，依法应由被告承担；证据12、2015年10月29日的《协议》，拟证明被告因违约自愿支付原告经济补偿金26809元，被告要求返还26809元的经济补偿金没有任何事实和法律依据；证据13、《关于催缴服务费用欠款及撤场交接工作的函》、《关于天园地芳项目撤场工作交接事宜的情况说明》及许云兴的身份证复印件、照片及光盘，拟证明由于被告未支付物业服务费且多次沟通未果的情况下，原告不得已通过函件的方式，要求被告办理物业交接手续，但被告负责人不予配合，由于被告自身原因导致不能正常办理物业交接手续，对此产生的法律责任，依法应由被告全部承担。被告对原告提交的证据质证认为：对证据1三性无异议，对证明目的有异议，该合同双方在2015年12月通过协议方式已终止；对证据2三性无异议，对证明目的有异议，不是被告迟延续签合同，原告陈述与事实不符；对证据3、4三性无异议，对证明目的有异议，珍珠馆、7栋卖场及销售中心在合同到期前就已关闭，合同到期后双方不存在事实上的物业服务关系，不应支付相关物业服务费；对证据5、6三性均有异议，证人应出庭作证，邮件被告并未收到；对证据7三性无异议，对证明目的有异议；对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，胡武是被告办公室负责资料收发人员，只能证明收到该文件，胡武对原告函件内容、是否发生物业服务费、对原告人员编制这些并不清楚；对证据9、10三性均有异议；对证据11的真实性无异议，对证明目的有异议，原告是否有裁员以及裁员事实是否属实，被告无从知晓，且潘涌只是被告财务部门的负责人员，对该事实无从知晓，对附件内容的真实性有异议；对证据12真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该协议的出台背景是原告员工采取过激方式将被告办公经营场所封闭，被告迫不得已签订该协议，该协议的签订不合法，违背法律，原告采取胁迫方式签订，不符合法律相关规定；对证据13中照片的真实性无异议，对其他证据三性均有异议，对证明目的均有异议。被告（反诉原告）港湘公司就本院和反诉向本院提供的证据：证据1、《天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务合同》及其《补充协议》，拟证明反诉人与被反诉人就天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务事项进行约定，双方就物业服务费用、服务期限、服务内容、违约责任等进行了约定，该合同在2015年12月25日已经终止；证据2、《销售中心补充协议》、《珍珠馆与7栋卖场补充协议》，拟证明出于销售工作开展需要，反诉人与被反诉人于2014年4月21日签订上述两份补充协议，双方就销售中心、珍珠馆及7栋卖场的物业服务费用、服务年限、服务内容进行了约定，由于销售工作无法跟进，合同到期前，反诉人关闭了珍珠馆、7栋卖场及销售中心的工作，该两份补充协议遂即停止；证据3、2015年6月25日《工作联系函》，拟证明《销售中心补充协议》、《珍珠馆与7栋卖场补充协议》到期后，被反诉人于2014年4月20日向反诉人递交了补充协议，由于上述场地已关闭运行，反诉人并未就续签的补充协议与被反诉人达成协议；证据4、被反诉人员工聚众闹事照片，拟证明被反诉人在与反诉人的合同到期后，无法妥善处理员工劳资纠纷，反而怂恿、纵容员工到反诉人处聚众闹事、静坐示威，并迫使反诉人与其签订协议，毫无根据地支付了珍珠馆及7栋卖场人员经济补偿费26809元；证据5、2015年9月14日函、2015年10月29日协议，拟证明反诉人由于销售工作的停止，确实存在阶段性的拖欠物业服务费的情况，但被反诉人内部员工的劳资纠纷不应由反诉人来处理，迫于被反诉人员工聚众闹事的无奈，反诉人与被反诉人签订《协议》，约定反诉人支付被反诉人26809元的劳资纠纷补偿，反诉人支付被反诉人200000元的物业管理费；证据6、2014年1月至2015年12月25日物业管理费用支付凭证及汇总统计表，拟证明2014年至2015年期间，反诉人共计向被反诉人支付了物业管理费1718858元（不含劳资纠纷补偿款26089元）；证据7、物业服务相关照片，拟证明被反诉人在物业服务期间内，多次长时间的未及时清理垃圾，未达到管理服务质量的约定目标（垃圾堆放、消防设施设备残缺、玻璃围栏及玻璃门严重损坏、私改办公用房为员工宿舍、短节电路等），被反诉人的行为已构成违约，应当按照合同约定支付反诉人违约金。原告（反诉被告）历思物业公司对被告（反诉原告）港湘公司提供的证据质证意见为：对证据1三性无异议，对证明目的有异议，天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务合同及补充协议还在履行中，并未终止或解除，被告并未向原告发出解除合同的通知；对证据2三性无异议，对证明目的有异议，珍珠馆和销售中心并未关闭，原告在2015年9月份仍为此提供物业服务；对证据3三性无异议，对证明目的有异议，事实上原告一直安排工作人员为被告提供上述卖场的物业服务活动到2015年9月份；对证据4没有原件，不予质证；对证据5三性无异议，对证明目的有异议，9月14号的函，可以证明原告要求被告支付相应物业服务费没有支付的事实，关于协议中的26809元的费用是双方自愿达成的协议，并非被告所称的迫于无奈出具的；对证据6三性无异议，对证明目的有异议，被告支付的物业费包含物业管理费和违约金，2015年12月支付的款项中包含9月、10月、11月份的费用和加班服务费，支付凭证可以看出被告款项是否支付到位，按照合同约定被告应承担相应违约责任；对证据7该证据没有形成时间，原告不予质证。本院经审查核实，对原告历思物业公司提交的证据作如下认定：对证据1、2、3、4、7、8、11、12经被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对证明目的予以综合认定；对证据5、6、9、10经被告质证对其真实性有异议，且难以核实其真实性，本院不予认定；对证据13被告只认可照片的真实性，对其他证据的真实性不予认定，故本院认定照片的真实性，对该组其他证据不予认定。对被告港湘公司提交的证据作如下认定：对证据1、2、3、5、6经原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性均予以认定，对其证明目的予以综合认定；对证据4、7原告不予质证，且原告对证据4没有提供原件，对证据7不能说明拍摄时间、拍摄人员等，难以核实其真实性，本院对证据4、7均不予认定。根据当事人提供的证据及陈述，本院认定如下案件事实：2011年9月20日，原告历思物业公司与作为开发商的被告港湘公司就“天园地芳珠宝城项目”前期物业服务管理工作等事宜签订了《天园地芳珠宝城一期前期物业管理服务合同》（以下简称一期服务合同），合同约定：合同期限为自合同签订之日起，至天园地芳珠宝城成立业主委员会止，业主委员会成立并选聘的物业管理企业签订了服务合同生效时，本“前期物业管理协议书”自动终止。物业管理服务内容（建筑面积28300平方米）为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备维护和管理、清洁卫生管理、绿化管理、安全防范管理、交通秩序管理等。物业管理服务费用以酬金制的方式参与天园地芳珠宝城的物业管理服务，前期物业管理服务期间，以每月物业管理服务总开支金额的8%提取酬金。违约责任：历思物业公司未按合同要求和标准提供服务的，历思物业公司须支付3万元违约金给港湘公司作为赔偿，若港湘公司未按合同要求履约，则支付3万元违约金给历思物业公司。随后，双方又另行签订了《长沙天园地芳珠宝城一期前期物业服务合同补充协议》，约定：本协议有效期为2013年3月1日起至2013年9月30日止，协议期内，历思物业公司就本项目提供服务之成本，计物业服务费43542元/月（本费用含物业服务人员薪资福利等，详见附件1：长沙天园地芳珠宝城物业服务人员费用测算），由港湘公司据实核销，于每月10日前支付历思物业公司上月的物业服务费。如港湘公司逾期支付时，历思物业公司有权向港湘公司收取每日千分之三违约金。之后，双方又再次签订《长沙天园地芳珠宝城一期前期物业服务合同补充协议》，将协议有效期约定为2013年10月1日至2014年9月30日，物业服务费为43542元。2014年4月21日，原、被告签订《长沙天园地芳珠宝城一期前期物业服务合同销售中心补充协议》（以下简称销售中心合同），约定：本协议有效期为2014年4月22日起至2015年4月21日止，协议期内，历思物业公司就销售中心提供服务之成本，计物业服务费22470元/月（本费用含销售中心物业服务人员薪资福利等），由港湘公司据实核销，于每月10日前支付历思物业公司上月的物业服务费。如港湘公司逾期支付时，历思物业公司有权向港湘公司收取每日千分之三违约金。同日，原、被告又签订《长沙天园地芳珠宝城一期前期物业服务合同珍珠馆与7栋卖场补充协议》（以下简称珍珠馆与7栋卖场合同），约定历思物业公司就珍珠馆和卖场提供服务的物业服务费为32590元/月，其他内容与《长沙天园地芳珠宝城一期前期物业服务合同销售中心补充协议》一致。2015年10月29日，原、被告双方签订《协议》，协议内容为：一、甲方（甲方即港湘公司，下同）于2015年10月29日支付乙方（乙方即历思物业公司，下同）226809元，其中200000元为物业管理费，26809元为补偿金（2015年9月份结算员工劳资纠纷费用）。二、甲方提出解除双方之前签订的《长沙天园地芳珠宝城一期前期服务合同》等一系列合同及其他补充协议，具体解约时间由双方律师通过法律具体确定。三、乙方承诺之后存在争议费用不采取过激方式处理，否则，因过激方式甲方的任何损失由乙方承担。另查明，被告支付原告2014年1月至2015年10月的物业费共计1745667元，支付的时间分别为：2014年3月18日支付2014年1月份物业费93542元，2014年4月18日支付2014年2月份物业费93542元，2014年5月14日支付2014年3月份物业费89918元，2014年6月17日支付2014年4月份物业费95060元，2014年8月26日支付2014年5、6月份物业费197204元，2014年9月28日支付2014年7月份物业费98602元，2014年11月27日支付2014年8月份物业费98602元，2014年12月29日支付2014年9、10、11月份物业费303786元，2015年2月15日支付2014年12月份物业费98602元，2015年5月15日支付200000元，2015年7月13日支付50000元，2015年9月14日支付100000元，2015年10月29日支付226809元。2015年12月25日，原告历思物业公司撤出天园地芳珠宝城。2015年12月28日，原告诉至本院，请求法院判令：1、被告向原告支付各项物业服务费合计507197.6元；2、被告向原告支付30000元的违约金；3、本案诉讼费等全部由被告承担。在本案审理中，被告提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人返还反诉人多支付的物业管理费47196元；2、被反诉人支付反诉人违约金30000元；3、被反诉人向反诉人赔偿物业未交付的损失348300元；4、被反诉人向反诉人支付逾期交付占用员工宿舍的租金损失6000元；5、被反诉人支付水电费用18778元；6、被反诉人承担反诉费用。本院认为，本案争议的焦点问题是：其一、本案的三份合同（三份合同是指一期服务合同、销售中心合同、珍珠馆与7栋卖场合同）是否解除或终止以及什么时候解除或终止的问题；其二、原、被告双方谁违约以及违约责任的问题；其三、被告是否欠付原告物业费及数额的问题；其四、原告是否应支付被告的水电费、物业费等的问题。一、本案的三份合同是否解除或终止以及什么时候解除或终止的问题。本院认为，原、被告签订的一期服务合同及两份补充协议、销售中心合同、珍珠馆与7栋卖场合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，依法产生法律效力。首先，根据一期服务合同的约定，合同有效期为自合同签订之日起至天园地芳珠宝城成立业主委员会止。随后签订的两份补充协议中虽约定有效期最迟至2014年9月30日，但原、被告双方并未对一期服务合同解除或终止，事实上，原告一直在履行合同约定的物业服务工作，被告在2014年、2015年履行了相应的付款义务，天园地芳珠宝城亦未成立业主委员会，现被告主张原告的员工在2015年12月25日全部撤走，原告对此事实予以认可，故，原、被告双方虽未协商解除合同，但双方均以自己的实际行为终止了一期服务合同的履行，本院认定一期服务合同的终止时间为2015年12月25日。其次，销售中心合同、珍珠馆与7栋卖场合同均约定合同期限为2014年4月22日起至2015年4月21日止，合同到期后，双方未就销售中心、珍珠馆及7栋卖场的物业服务续签合同，虽原告主张合同到期后仍继续提供了物业服务，且被告未明确表示终止合同，双方已形成了事实上的物业服务关系，但被告对此表示异议，认为原、被告之间的合同已到期且被告早已将销售中心、珍珠馆及7栋卖场关闭，故原告并未提供物业服务。本院认为，原告无证据证明合同到期后，原告对销售中心、珍珠馆及7栋卖场提供了相应的物业服务，故，原告主张的理由不能成立，本院认定销售中心合同、珍珠馆及7栋卖场合同的终止时间均为2015年4月21日。其二、原、被告双方谁违约以及违约责任的问题。本院认为，原、被告签订的三份合同依法产生法律效力，原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，三份合同均约定港湘公司应于每月10日前支付历思物业公司上月的物业服务费。如港湘公司逾期支付时，历思物业公司有权向港湘公司收取每日千分之三违约金。从被告支付原告物业费的情况来看，被告在2014年就存在逾期支付物业费，至2015年，被告逾期支付情况更加严重，存在均不能按时支付，甚至拖欠时间近5个月，故港湘公司未按合同约定支付相应的物业服务费，构成违约，应当承担违约责任。原告主张由被告支付30000元违约金的请求，因原、被告双方在一期物业服务合同第九条中约定，若港湘公司违约，应支付30000元违约金。故，本院予以支持。对被告认为原告未按约定提供合格的物业服务的主张，因被告未提供证据佐证原告提供的物业服务工作不合格，故，不能认定原告存在违约行为。反诉原告主张由反诉被告支付30000元违约金的诉讼请求，没有事实依据，故，本院不予支持。其三、被告是否欠付原告物业费及数额的问题。首先，从被告支付物业费的情况来分析。根据合同约定，从2014年4月22日开始，被告每月应支付给原告的物业费用为98602元（一期物业服务每月为43542元、销售中心物业服务每月为22470元、珍珠馆及7栋卖场物业服务每月为32590元）。从被告提供的支付凭证来分析，被告在2014年的支付凭证中已注明款项为具体月份的物业费，且被告所付金额与双方的约定一致，2015年2月15日支付的98602元亦注明为12月物业费，故本院认定被告已将2014年的物业费已全部支付完毕。其次，从被告支付2015年物业费的情况来分析：被告分别在2015年5月15日、7月13日、9月14日、10月29日支付200000元、50000元、100000元、226809元，四次共计支付576809元。从被告应支付2015年物业费的情况来分析：1、被告应支付2015年一期物业服务费514077元【从2015年1月1日计算至2015年12月25日，43542元/月×11个月+（43542元/月÷31日×25日）】；2、被告应支付2015年销售中心、珍珠馆及7栋卖场物业服务费203722元【从2015年1月1日计算至2015年4月21日，（22470+32590）元/月×3个月+（55060元/月÷30日×21日）】；3、根据2015年10月29日的《协议》，被告应支付原告补偿金26809元。以上三项合计744608元。故，本院认定被告欠付原告物业费，欠付金额为167799元（744608元-576809元）。对原告主张中超过167799元的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告主张由反诉被告返还多支付的物业费47196元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。其四、反诉被告是否应支付反诉原告的宿舍租金、水电费等的问题。对反诉原告主张由反诉被告赔偿物业未交付的损失问题。因反诉原告未提供相应的证据证明反诉被告未交付的物业，且未证明未交付的物业造成的损失，故，本院不予支持。对反诉原告主张反诉被告逾期交付占用员工宿舍的租金损失及水电费用的问题。因反诉原告未提供证据证明反诉被告占用员工宿舍的租金损失及水电费用的损失，故，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湖南港湘置业有限公司在本判决生效后十日内向原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司支付物业服务费167799元及违约金30000元，共计197799元；二、驳回原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告湖南港湘置业有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费9172元，反诉受理费4027元，共计13199元，由原告深圳历思联行物业管理有限公司长沙分公司负担1000元，由被告湖南港湘置业有限公司负担12199元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭正喜人民陪审员  马小强人民陪审员  周树刚二〇一六年六月二十四日代理书记员  张 佩附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。