浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3559号
上诉人（原审被告）：徐哲。
委托代理人：周正林。
被上诉人（原审原告）：临安市市场开发服务有限公司。
法定代表人：汤惠泉。
委托代理人：毛利忠。
上诉人徐哲因与被上诉人临安市市场开发服务有限公司（简称市场开发公司）物权保护纠纷一案不服临安市人民法院（2012）杭临民初字第1903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决查明：2003年12月22日，市场开发公司通过参加拍卖以2900000元的最高价竞得杭州华佳焊接材料有限公司所有的位于临安市青山湖街道跃进门的房屋所有权及相应的土地使用权［国有土地使用证号为临国用（94）字第03－050号，面积为5192.5平方米，土地用途为工业用地］，2004年1月8日，临安市人民法院裁定确认拍卖成交。市场开发公司拍得上述房屋和土地当时，与该地块相连的南侧有一空闲地块，该地块经土地管理部门报批于2005年8月被批准为国有建设用地。2007年，市场开发公司将上述房屋和土地出租给案外人郑志良办厂，郑志良租赁期间，徐哲通过郑志良并征得市场开发公司口头同意（市场开发公司当时尚未取得该南侧地块土地使用权），在南侧空闲地块开始经营汽车修配厂，郑志良当时曾告知徐哲最长使用时间为三年，使用期间不允许建造固定建筑，到期后简易搭棚等也要无条件拆除。2011年3月25日，市场开发公司以出让方式取得上述地块及南侧地块共计6698平方米的国有商服住宅用地使用权，证号为临国用（2011）第01273号。
2012年7月13日，市场开发公司以徐哲侵占其拍卖所得地块靠南面1787.7平米土地，从事汽车修理经营活动，并拒不返还为由，诉至原审法院，请求判决：1、徐哲对市场开发公司坐落于临安市青山湖街道跃进门土地停止侵害、并排除妨害、恢复原状；2、徐哲承担本案诉讼费。
原审判决认为：市场开发公司作为临国用（2011）第01273号国有商服住宅用地使用权证项下地块的权利人，对上述地块享有当然的占有、使用、收益和处分的权利，现徐哲占用其中南侧的部分地块缺乏任何事实理由和法律依据，侵害了市场开发公司的合法财产权益，对市场开发公司的诉讼请求该院予以支持。关于徐哲提出的其实际占用在先，市场开发公司取得相应地块的土地使用权在后，市场开发公司应对其因此而产生的地上建筑物等损失作出合理补偿的辩称意见，该院认为徐哲占用时间为2007年，而该地块在2005年已经土地管理部门报批转为国有建设用地，徐哲的占用行为缺乏法律依据，对该辩称意见该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：徐哲在该判决生效之日起立即停止使用市场开发公司座落于临安市青山湖街道跃进门地段临国用（2011）第01273号国有商服住宅用地使用权证项下南侧地块，并于该判决生效之日起十五日内予以腾退。该案受理费80元，由徐哲负担。
宣判后，徐哲不服，向本院提起上诉称：一、原审判决查明涉案土地性质在2005年8月已经转为国有建设用地。涉案土地的所有者和使用权人均是临安市政府。市场开发公司在2011年3月25日才取得涉案土地的使用权。因此，2005年8月至2011年3月25日期间，涉案土地的所有者和使用权人都是临安市人民政府。2007年，市场开发公司出租给郑志良的土地并不包括涉案土地，郑志良能将涉案土地出租给陈立华并最终将租赁使用权转让给徐哲使用，其定是从临安市人民政府取得了该土地的使用权，只因徐哲不是当事人，无法提供证据。徐哲作为善意第三人并无过错，使用涉案土地的权利应受保护。市场开发公司与临安市人民政府签订的《土地出让合同》约定交付土地条件为现状交付。可见，市场开发公司和临安市人民政府都明知徐哲对该土地的使用行为，市场开发公司是接受了权利有瑕疵的土地使用权的，即使不接受，应向临安市人民政府交涉，无权要求徐哲无偿腾空交地。并且，原审判决未查明涉案土地的具体指向。市场开发公司将涉案房屋出租他人，系无权处分，根据买卖不破租赁的规定，市场开发公司无权要求徐哲腾空，否则应该给予一定补偿。市场开发公司于2003年拍卖所得地块，因其没有在规定的30天内办理产权变更手续并且长期不用，2005年8月收归国有，2011年3月25日又登记于市场开发公司名下，该行政登记行为不合法，徐哲考虑就此提起行政诉讼。综上，徐哲占有涉案土地是有理由的，即使无权占有，也可以推定为善意占有，应享有使用、收益的权利，可以主张必要的用益费用。
被上诉人市场开发公司答辩称：原审判决认定事实清楚，法律适用恰当。徐哲的上诉理由不能成立。一、2007年，市场开发公司将土地、厂房出租给郑志良时，并不包含涉案土地，涉案土地最终由徐哲承租时，郑志良曾告知徐哲最长使用时间为3年，使用时间不得建造固定建筑，到期后简易搭棚等要无条件拆除。因此，徐哲本身就不能搭建建筑物，即便搭建也应无条件拆除。二、涉案土地在2005年8月即被批准为国有建设用地，徐哲显然无权占用涉案土地。相反，市场开发公司对涉案土地依法受让取得使用权。市场开发公司原本于2005年即可取得该土地使用权，只是由于审批政策调整、征地补偿差价等原因，才于2011年3月受让，这是国土部门的审批程序问题，并非市场开发公司原因。三、徐哲擅自搭建的建筑物未经任何审批，属于违法建筑，本身应该立即自行拆除。四、原审判决关于涉案土地的认定已经非常明确，徐哲在原审答辩时对涉案土地有明确的指向，与市场开发公司提交的证据4所示指向一致。原审判决据此予以查明，徐哲也没有提出异议。五、市场开发公司未将涉案土地出租给任何人，谈不上无权处分。六、徐哲认为其实际占有涉案土地，并在涉案土地上建有建筑物就应当获得补偿，缺乏法律依据。
徐哲二审中向本院提交了两份证据：1、房地产评估报告单原件一份，欲证明涉案土地上的房屋建造时间是2007年，建筑面积为1230.17平米，地面建筑物评估价为576705元；2、个体工商户登记情况两份，证明涉案土地为徐哲从案外人陈立华处转让而来。市场开发公司对两份证据的证明力均有异议，认为房地产评估报告单原审中已经提交过，不属于新证据，且系徐哲单方委托评估；个体工商户登记情况不能证明徐哲占用涉案土地有合法依据。本院认为，评估报告所依据的基础事实均为徐哲的单方陈述，该报告的结果不能作为定案依据，工商登记资料本身并不能证明徐哲从陈立华处转让取得涉案土地的使用权。因此，市场开发公司的异议成立，本院对该两份证据证明力不予确认。另，徐哲提交了一份调取证据申请，申请本院向临安市国土资源局调取2006年11月15日临政收字（2006）第49号《收回土地使用权决定》，欲证明市场开发公司不享有涉案土地的使用权。因市场开发公司取得涉案土地使用权的时间为2011年3月25日，2006年11月15日的《收回土地使用权决定》即便存在，也不能证明市场开发公司现在对涉案土地不享有使用权，对该项调取证据申请，本院不予准许。
市场开发公司二审中向本院提交了市场开发公司与郑志良签订的租赁合同一份，证明市场开发公司租赁给郑志良使用的土地面积为4900多平方，并不包括涉案土地。徐哲对该证据的关联性有异议，认为租赁合同与本案缺少关联。本院经核实该证据原件与复印件一致，且系针对徐哲的上诉理由而提供，对该证据的真实性予以确认。
根据上述有效证据以及双方当事人陈述，本院查明的事实如下：2003年12月22日，市场开发公司以2900000元拍卖取得杭州华佳焊接材料有限公司所有的位于临安市青山湖街道跃进门的房屋所有权及相应的土地使用权［国有土地使用权证号为临国用（94）字第03－050号，面积为5192.5平米，其中建筑占地为1855.5平米，土地用途为工业用地］，2004年1月8日，临安市人民法院裁定确认拍卖成交，市场开发公司拍得上述房屋和土地。2007年4月1日，市场开发公司将上述厂房以及配套水电设施（房屋面积2523.15平方米，土地面积4910.3平方米）出租给案外人郑志良使用，租赁期限为2007年4月1日至2010年3月30日。2010年9月16日，市场开发公司与临安市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，合同约定临安市国土资源局将坐落于临安市青山湖街道跃进门的面积为6698平方米（包含上述拍卖的5192.5平米土地在内）的土地出让给市场开发公司。2011年3月25日，市场开发公司取得临国用（2011）第1273号国有土地使用权证。
2007年8月31日，经工商核准，案外人陈立华登记注册成立了“临安市青山康顺汽车修理厂”。该修理厂的经营地址为青山湖街道跃进门（即在杭州华佳焊接材料有限公司的围墙内南侧，但不属于上述拍卖土地范围内，该土地经土地管理部门报批已于2005年8月被批准为国有建设用地，包含在上述6698平米土地范围内）。2011年12月6日，陈立华经营的“临安市青山康顺汽车修理厂”注销工商登记。2011年12月23日，徐哲经营的“临安市青山康顺汽车修理厂”登记注册，注册地址为临安市青山湖街道研里村张家边（白云石子厂），实际经营地址为青山湖街道跃进门。
本院认为：本案中徐哲经营的“临安市青山康顺汽车修理厂”实际占用的涉案土地经土地管理部门报批于2005年8月被批准为国有建设用地，该土地使用权于2011年3月25日归属于市场开发公司。陈立华经营的“临安市青山康顺汽车修理厂”登记注册成立的时间为2007年8月31日，徐哲经营的“临安市青山康顺汽车修理厂”登记注册成立的时间为2011年12月23日。现徐哲既未提交证据证明陈立华或徐哲占有使用涉案土地有合法依据，也未证明其与陈立华之间存在转让经营关系或者其他法律关系。因此，原审判决认定徐哲无事实和法律依据占用涉案土地，侵害市场开发公司的合法财产权益，并无不当。具体针对徐哲的上述理由，本院评述如下：1、徐哲主张系郑志良从临安市人民政府取得了涉案土地的使用权，并将涉案土地出租给陈立华并转租给徐哲使用，因该主张无事实依据，本院不予采纳。2、徐哲主张因市场开发公司于2011年3月25日取得涉案土地使用权时，“临安市青山康顺汽车修理厂”已经实际占有涉案土地，并在涉案土地上建造有一定建筑物，即意味着市场开发公司取得的土地使用权系有权利瑕疵的使用权，徐哲作为“临安市青山康顺汽车修理厂”的经营者便有权获得一定的补偿，该主张无任何法律依据，与法定“占有”理论不相符，本院不予采纳。3、徐哲还主张市场开发公司于2007年将涉案土地出租给案外人郑志良使用，对涉案土地进行了无权处分。该主张与市场开发公司二审中提交的书面租赁合同约定内容不符，租赁合同证明市场开发公司仅将其拍卖取得的2523.15平米房屋面积，4910.3平米土地出租给案外人郑志良使用，其中并不包括涉案土地。因此，徐哲的该项上诉主张亦不成立。原审判决所认定的该项事实应予以纠正。综上，徐哲的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实基本清楚，法律适用恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由徐哲负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年二月十七日
书记员 陈 斌