江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初12476号原告：南京市君临国际广场住宅小区业主委员会，住所地南京市广州路5号。负责人：曾凡奎，该业委会主任。委托诉讼代理人：方磊，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣雅倩，江苏世纪同仁律师事务所律师。被告：江苏中住房地产开发有限公司，住所地南京市广州路5号1幢102室。法定代表人：金薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱卫中，江苏国泰新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭金祥，江苏国泰新华律师事务所律师。被告：南京广电移动电视发展有限公司，住所地南京市广州路5号2幢2205室。法定代表人：杨金平，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳晓娜，江苏天煦律师事务所律师。原告南京市君临国际广场住宅小区业主委员会（以下简称君临国际业委会）与被告江苏中住房地产开发有限公司（以下简称中住房地产公司）、被告南京广电移动电视发展有限公司（以下简称广电移动公司）返还原物纠纷一案，本院于2016年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君临国际业委会的负责人曾凡奎及委托诉讼代理人方磊、被告中住房地产公司的委托诉讼代理人朱卫中、郭金祥、被告广电移动公司的委托诉讼代理人柳晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君临国际业委会向本院提出诉讼请求：1、两被告清空并迁出南京市广州路5号君临国际2幢楼顶的钢结构玻璃房（以下简称钢结构玻璃房）；2、被告中住房地产公司将其从钢结构玻璃房中获取的收益返还给原告用于小区公共支出，该收益按照每年23万元，自2005年8月1日计算至两被告迁出之日止，被告广电移动公司对此承担连带责任。事实和理由：位于南京市广州路5号君临国际B幢楼顶属于该小区全体业主共有。根据竣工图纸，钢结构玻璃房是B幢建筑整体的一部分，用途为楼顶花园，属于屋面景观造型元素，没有使用功能。中住房地产公司在玻璃房中隔出三层使用功能的行为未办理规划审批手续。中住房地产公司擅自占用钢结构玻璃房，并以每年23万元的价格出租给广电移动公司使用至今。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持；属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予以支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。中住房地产公司的行为明显违反法律规定，严重侵害了业主的权利，应立即排除妨碍、恢复原状，并将擅自进行经营性活动所得收益返还原告。广电移动公司在明知钢结构玻璃房没有产权证，不具备使用功能的情况下，仍然租赁该建筑物开展经营性活动，同样负有过错，应当与中住房地产公司承担连带责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。被告中住房地产公司辩称，1、原告不具备诉讼主体资格。根据法律规定，业主委员会提起诉讼应当召开业主大会，在符合法定人数的情况下才能提起诉讼；2、钢结构玻璃房属于合法建筑，属于中住房地产公司的专有部分，不属于业主共有；3原告主张返还收益无事实和法律依据，如果返还，则应扣除2205房间的房租，以及涉案建筑设计改造及装修成本；4、两被告之间的协议在2005年即已签订，原告于2005年已经知道该事实，故原告的主张已超过诉讼时效。被告广电移动公司辩称，同意中住房地产公司的辩解意见，另外钢结构玻璃房系当年一次性建成，竣工验收并交付使用，原告无证据证明其系钢结构玻璃房的权利人，因此无权要求两被告迁出；广电移动公司为善意第三人，不应承担连带责任。本院经审理认定事实如下：南京市广州路5号君临国际广场B幢系中住房地产公司开发建设，该栋建筑楼顶为钢结构玻璃房，于2004年4月开工建设，建设时自行将钢结构玻璃房隔为3层。该幢建筑的竣工图显示楼顶钢结构玻璃房为屋顶花园，2004年12月，该幢房屋通过了规划验收。2005年5月8日，两被告签订《关于有偿使用君临国际写字楼顶层房屋作为办公用房协议》（以下简称《协议》），约定中住房地产公司是广电移动公司的股东单位，为支持广电移动公司正常工作，中住房地产公司将钢结构玻璃房有偿提供给广电移动公司使用，使用面积为420平方米，使用期限自2005年8月1日至2013年7月31日，使用费为每年23万元，按年度结算。三年后，租金可做适当调整等。原告自2006年成立后，发现钢结构玻璃房被使用，遂多次向政府相关职能部门反映，有关媒体也进行了报道，但问题至今未解决。在此期间，南京市规划局于2012年10月26日向南京市城管局回函称：你局《关于确认君临国际B幢楼顶改建建筑的建设行为是否取得规划许可等问题的函》收悉。函中提到的楼顶建筑物，是屋面景观造型的元素（一般视为构筑物），没有使用功能，且与B幢主体统一设计，一并办理了规划许可证手续。B楼于2003年领取建设工程规划许可证，2004年通过规划验收。2013年12月30日，南京市规划局向原告委托的江苏世纪同仁律师事务所回函称：贵所关于君临国际B幢楼顶加盖三层钢结构玻璃房涉嫌违法一事的律师函收悉，现将有关情况函复如下：经核，来函中提到的B幢楼顶钢结构玻璃房并非建设单位擅自加盖的违法建筑，而是B幢建筑整体的一部分。该建筑已于2003年取得建设工程规划许可证，2004年通过规划验收。该玻璃房属于屋面景观造型元素，没有使用功能，但在玻璃房中隔出三层使用功能的行为未办理过规划审批手续，根据市政府第275号令及新三定方案的职责分工，应由市城管部门负责查处。另查明，君临国际住宅小区的总建筑面积为6.6万平方米，总户数为902户。原告在庭审中提交了2016年11月8日统计的该小区业主大会的投票结果，主要内容包括四项，一是是否同意业委会在共有财产受到损害时，代表全业主进行诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任进行表决，该项内容同意的户数为524户，所占总面积为40004.39平方米；二是是否启动追究中住房地产公司、广电移动公司侵占2幢楼顶钢结构玻璃房相关法律责任诉讼进行表决，该项内容同意的户数为523户，所占总面积为39669.19平方米；三是由于中住房地产公司占用、处分业主共有部分，改变其使用功能，进行经营性活动，业委会拟要求相关责任人承担赔偿责任，要求相关责任人支付扣除合理成本之后的效益，该项内同同意的户数为523户，所占总面积为39669.19平方米；四是如法院支持业委会的请求，对于收益部分的用途，业委会将用于本小区设备设施维护维修：如电梯、消防、配电房、监控等，对于小区公共部分出新改造。该项内容同意的户数为523户，所占总面积为39637.39平方米。上述统计结果经南京市鼓楼区华侨路街道物业管理办公室监票并盖章。还查明，钢结构玻璃房的通道位于该幢建筑2205室，2205室的登记产权人为中住房地产公司，2205室的建筑面积为56平方米。庭审中，两被告一致确认《协议》中约定的承租面积包含2205室，原、被告一致确认2205室的租金标准为6万元/年。再查明，原告曾于2016年2月2日向本院另案提起诉讼【案号为（2016）苏0106民初1278号】，诉讼请求与本案基本相同。本院经审理后，认为原告该次起诉未经合法程序获得业主授权，因此原告不具有诉讼主体资格。故依法裁定驳回原告该次起诉。现该裁定已生效。本院认为，我国物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，应认定为物权法所称的共有部分。本案中，根据原、被告双方提交的钢结构玻璃房竣工图以及规划部门的函件等证据，足以认定钢结构玻璃房属于共有部分，而非被告中住房地产公司的专有部分，故钢结构玻璃房应由全体业主共有和共同管理。关于原告的诉讼主体资格问题，原告在庭审中提交了业主大会的投票结果，该投票结果显示原告本次诉讼符合法律相关规定。被告虽然对原告的诉讼主体资格提出异议，但未提供充分的反证，故被告该辩解意见，本院不予采纳。关于原告要求两被告清空并迁出钢结构玻璃房的诉讼请求。根据法律规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故原告要求两被告清空并迁出钢结构玻璃房的诉请，事实清楚，法律依据充分，本院予以支持。关于原告要求中住房地产公司将其从钢结构玻璃房中所获收益返还原告用于小区设施设备维护维修，被告广电移动公司承担连带责任的诉讼请求。本院认为，根据法律规定，原告有权要求中住房地产公司将该项收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。关于原告该项诉请是够超过诉讼时效的问题，本院认为，由于被告方持续占用案涉钢结构玻璃房的侵权行为至今存在，因此原告该项诉请并未超过诉讼时效。故而原告主张的收益应自2005年8月1日起计算。关于收益的计算标准问题，根据两被告之间所签《协议》，中住房地产公司每年所获收益为23万元，但该收益中包含其名下2205室房屋的租金，因当事人一致确认2205室房屋的租金标准为6万元/年，故中住房地产公司出租钢结构玻璃房所获收益在减去2205室的收益后，为17万元/年。关于中住房地产公司辩称原告所主张的收益应扣除其合理费用之辩解意见，本院认为，根据法律规定，行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。因中住房地产公司未举证证明该事实，故对其该项抗辩主张，本院不予采纳。关于广电移动公司是否应承担连带责任的问题，本院认为，根据两被告之间签订的《协议》，中住房地产公司系广电移动公司的股东，广电移动公司对于钢结构玻璃房的性质应当知道，两被告之间以《协议》形式约定使用钢结构玻璃房的行为侵害了业主的共有部分，因此广电移动公司对于中住房地产公司向原告返还收益的义务承担连带责任。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江苏中住房地产开发有限公司、被告南京广电移动电视发展有限公司于本判决生效之日起十五日内清空并迁出南京市广州路5号2幢楼顶的钢结构玻璃房；二、被告江苏中住房地产开发有限公司将其使用钢结构玻璃房所获收益（具体计算方式为：按照17万元/年标准，自2005年8月1日起计算至两被告实际迁出之日止）于本判决生效之日起十五日内返还原告南京市君临国际广场住宅小区业主委员会用于该小区公共支出，被告南京广电移动电视发展有限公司对该项义务承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27653元，减半收取13826.5元，由被告江苏中住房地产开发有限公司、被告南京广电移动电视发展有限公司承担（此款原告已预付，两被告于履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  武加庆二〇一七年三月二十四日书记员  戴雅文