大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第5870号
原告大连杨柳物业管理有限公司
委托代理人陈宇，系辽宁律昇律师事务所律师。
被告史长国
原告大连杨柳物业管理有限公司（以下简称原告）与被告史长国（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈宇，被告史长国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年底原告与杨柳新居小区的开发单位中国人民解放军91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定服务期限自2008年1月1日至2014年12月31日止，物业管理服务费高层住宅为0.8元／月／平方米，逾期四个月起按每天千分之三交滞纳金。原告依约提供了物业服务，但被告作为大连市甘井子区杨柳街业主，长期拖欠物业费，截止2014年12月31日共拖欠从2009年11月至2014年12月物业费4，387元，产生滞纳金已超过本金，虽经原告长期催讨，被告仍拒不支付，原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令被告支付物业服务费4，387元、滞纳金2，000元。
被告史长国辩称，不同意原告的诉讼请求。其承认拖欠物业费本金未交，但是未交费是有理由的：第一，原告2014年12月31日前没有物价部门批准的收费许可及收费标准。物业合同中约定的收费标准是原告采用捆绑的方式与业主强行签订的，属于其个人行为。第二，煤气表至今没有安装。2013年安装煤气表，煤气公司收取200元费用，而原告却加收到598元，还不给收据，导致煤气表至今还有大部分都扣在物业公司。第三，2007年末被告家所居住的单元防盗门损坏，一直到2015年9月10日才进行更换，这段时间防盗门严重损坏变形，导致楼梯内到处野广告，人员杂乱，业主经常丢失物品，连暖气开关都被盗了。第四，小区门岗设置在居民区上坡处，24小时的机器声、喇叭声、人员嘈杂声等噪音严重影响了小区居民的生活，特别是深夜鸣喇叭的声音很大，家里有患者受到了惊吓，影响身体健康。第五，小区绿化由物业单方转化为停车泊位，每晚每车收5至10元。这些绿化区域属于小区业主所有，物业未征求业主意见即进行收费。第六，原告从来没有向业主出示过收支账单，从没有开过业主委员会。第七，原告多收取了被告的维修基金及物业费。由于被告家房证面积比当初签订合同时所载面积少了0.31平方米，故，相关的费用都多收了。其中购房款多收了0.31平方米×5，000元／平方米=1，550元；维修基金多收了0.31平方米×每平方米40元=16.12元；物业费0.31平方米×0.8元／月／平×15个月（2008年8月至2009年10月）=3.72元。第八，原告应按购房合同第二款约定向被告支付延期交房违约金745.45元。第九，被告2008年领取钥匙后发现门窗透寒透风，多次找物业，但至今不理。
经审理查明，被告史长国系大连市甘井子区杨柳街军产房屋的业主，房屋建筑面积88.46平方米，该房屋由中国人民解放军91987部队（以下简称“91987部队”）开发。2007年12月26日，原告与91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对杨柳·家和苑小区实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区海军大院东院（行政街号包含被告所居住的杨柳街57#）。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为高层住宅0.80元／㎡（月）（含电梯费），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。
再查，2007年11月22日，被告与大连保利房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖协议书》购买了案涉房屋，该协议书中载明房屋建筑面积为88.77平方米。2008年6月30日，被告领取了编号为海后字（杨柳）第200830036号军产房证，该房证上载明房屋建筑面积为88.46平方米。2008年7月17日领取了房屋钥匙，并按照《房屋买卖协议书》中载明的88.77平方米面积缴纳了物业费2个月的物业费142.03元、排渣费300元、维修基金3，550.80元。2009年9月7日，被告按照军产房证中载明的88.46平方米面积交纳了2008年10月至2009年10月的物业费919.90元。2009年11月至今，被告拖欠物业费未付。
另查，至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。
本院所确认的上述事实，有原告提供的收费许可证、资质证书、物业管理委托合同，被告提供的军产房证、房屋买卖协议书、专用收款收据及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，原告与开发商签订的《物业管理委托合同》即为上述前期物业服务合同，该合同约定了明确的物业服务期限，故在合同有效期内，被告理应受该《物业管理委托合同》的约束。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费。
关于被告辩称原告没有收费资质一节。原告是经工商部门备案登记依法成立的物业管理企业，且已依法取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书。庭审中，原告亦提供了有效期自2015年1月至2016年1月的收费许可证。因收费许可证需要每年换领一次，故，被告以原告没有2014年12月31日前的收费许可证为由拒绝交纳物业费，没有依据。假使原告真的没有取得物业收费许可证，因物价管理部门颁发的收费许可证仅是物价管理部门对企业的收费行为进行登记备案，而并非行政审批性质，原告是否取得收费许可证也不影响其依据合同约定收取物业费，据此，本院对被告的此项辩驳意见不予采纳。关于物业费的收费标准。根据原告与91987部队签订的《物业管理委托合同》，案涉房屋的物业服务费标准为每月每平方米0.80元。因此，被告应当按此标准交纳物业费。
关于被告辩称的煤气表安装收费问题、房屋维修基金和延期交房违约金问题。因原告仅仅是代收上述费用，被告应当向相关的责任主体主张权利，现被告要求原告退还多支付的费用没有依据，本院不予支持。
关于被告辩称原告多收取的物业费问题。经庭审查明，被告在领取房屋钥匙时按照88.77平方米的面积交纳了2个月的物业费，而被告家实际建筑面积应以军产房证上载明的面积为准，即为88.46平方米，故，原告多收取的部分0.50元［（88.77-88.46）平方米×0.80／月／平方米×2个月］应返还给被告。
关于被告辩称的防盗门损坏未及时维修、小区门岗的设置影响居民生活等物业服务不到位的问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果要通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以原告未尽到适当的管理义务、存在不作为为由主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。本案中，被告所在小区大部分业主交纳了物业费，对物业的服务表示认可，说明原告尽其所能的提供了物业服务。如被告认为原告的服务有不尽如人意之处，其可以通过合法渠道向原告反映，要求其改进。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。
关于被告辩称的门窗透风透寒的问题。该问题属于房屋质量问题，且在被告入住时即已存在，被告应当在房屋质量保修期内要求房屋建设单位进行维修，现房屋主体结构的五年保修期已过，原告也同意在被告申报后，其申请动用维修基金进行维修，故被告以此为由拒交物业费也没有法律依据。
关于原告主张被告支付滞纳金2，000元一节。本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
综上，被告应向原告支付2009年11月至2014年12月物业费4，387.10元（88.46平方米×0.80元／平方米×62个月-0.50元）。由于原告诉讼请求的4，387元并未超出被告欠交物业费的限额，故本院对原告的该项诉讼请求予以照准。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告史长国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连杨柳物业管理有限公司支付拖欠物业服务费4，387元（自2009年11月至2014年12月）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告史长国负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 李 艳
审 判 员 赵丽艳
代理审判员 郭艳玲
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 戚 鑫
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。