湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初709号
原告：兴业银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市武昌区水果湖中北路108号兴业银行大厦。
负责人：曾晓阳，行长。
委托代理人：林娜，湖北观筑律师事务所律师。
委托代理人：魏泽宇，湖北观筑律师事务所律师。
被告：周银华。
被告：湖北长源房地产开发有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华路505号4栋2单元1楼106室。
法定代理人：杨正荣，董事长。
委托代理人：姬建生，北京中伦（武汉）律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司武汉分行与被告周银华、湖北长源房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后由审判员段一兵独任审理，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告兴业银行股份有限公司武汉分行的委托代理人魏泽宇及被告周银华、湖北长源房地产开发有限责任公司的委托代理人姬建生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告兴业银行股份有限公司武汉分行诉称：2012年9月21日，原被告签订了《兴业银行个人住房借款／商用房抵押借款合同》（编号：兴银鄂字2012第766号），合同约定：被告周银华向原告申请个人住房贷款270，000元，借款期限为10年，具体起止日期以借款借据的记载为准，即自2013年1月21日起至2023年1月21日止，贷款年利率为5.89500%，还款方式为等额本息法，借款逾期贷款人有权按日计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在贷款利率基础上加收50%。借款人未按约定偿还借款本息，则贷款人有权解除合同，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部或部分借款本息及相关费用。同时，被告周银华以其所购买的武汉市xx区xx栋xx单元xx层xxxx室房屋，为上述借款提供抵押担保，并于2013年1月10日，就抵押房屋办理了《武汉市期房抵押证明》（编号：武房期东字第2xxxxxxxx0号）。并且由被告湖北长源房地产开发有限责任公司作为连带责任保证人，在《借款合同》上签章，承担连带保证责任，保证责任范围为：借款本金及其利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用。2013年1月21日，原告向被告发放了贷款270，000元。贷款发放后，被告未按合同约定按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约。截至原告起诉之日，被告尚未办妥所购房屋两证。综上所述，被告周银华的违约行为已侵犯了原告的合法权益，应立即向原告偿还全部借款本息及相关费用，并应在其抵押担保范围内承担担保责任。被告湖北长源房地产开发有限责任公司应在保证的范围内承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原被告于2012年9月21日签订的《兴业银行个人住房借款／商用房抵押借款合同》；2、被告向原告偿还借款本金224，109.59元，利、罚息8，519.77元，合计232，629.36元（上述利罚息计算至2015年10月16日止，此后的利、罚息等按合同约定计算至借款全部清偿之日止）；3、被告向原告支付律师代理费13400元；4、被告在抵押和保证担保范围内承担担保责任；5、原告对被告提供的位于武汉市xxx区xx栋xx单元层xxxx室的抵押房屋，享有优先受偿权；6、由二被告承担本案的全部诉讼费用。
被告周银华辩称：对诉状中陈述的事实与理由部分无异议，是我方因经济困难未按时交月供。希望原告方能够谅解，调解解决此事。在原告起诉后，我偿还了10000元，截至7月4日尚欠本金214471.42元，逾期30166.69元。不认可原告要求我支付律师费的诉讼请求。
被告湖北长源房地产开发有限责任公司：鉴于原告要求解除该合同，我方则不应当再承担责任。即便我方需承担责任，两被告义务也不同，应先处置抵押的房产，在处置余额不足以偿还借款的情形下，我方才应承担相应责任。
原告兴业银行股份有限公司武汉分行为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：
证据一、被告身份证、户口、未婚证明，证明被告作为借款人主体资格；
证据二、兴业银行武汉分行一手房按揭贷款申请表，证明借款人的基本信息、经济状况、借款用途等；
证据三、商品房买卖合同及开发商预收购房款发票，证明借款人购买房屋以已支付首付款的事实；
证据四、兴业银行个人住房／商用房抵押借款合同；证明被告借款金额、期限、利率及还款方式、担保、违约责任等约定；
证据五、按揭房屋违约处置协议，证明如借款人违约，则贷款人有权处置按揭所购房屋，用以偿还所欠借款本息；
证据六、期房抵押证明（武房期东字第2xxxxxxxx0号），证明借款人将其所购买的房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为原告；
证据七、借款借据及放款通知书，证明贷款人已依约向借款人发放了借款；
证据八、客户还款明细清单及个人贷款催收通知书，证明借款人逾期还款的事实，及尚欠剩余本金及利息金额；
证据九、委托代理合同及律师费发票，证明贷款人支出的律师代理费。
被告周银华对原告提交的所有证据的真实性无异议。对于证据九认为律师费不应由我出，我违约后银行已收了利息罚息及复利，我认为收取的上述费用中已包含律师费损失，我不应再另行支付。
被告湖北长源房地产开发有限责任公司对原告提交的证据一、三、四、六真实性及证明目的均无异议，对其他证据认为是原告与被告周银华之间所发生的，我方不了解相关情况，我方以被告周银华的意见为准。
本院对于原告提交的所有证据予以采信。
经审理查明：2012年9月21日，原告兴业银行股份有限公司武汉分行作为债权人、抵押权人、被告周银华作为债务人、抵押人及湖北长源房地产开发有限责任公司作为保证人签订《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：兴银鄂字2012第766号），该合同约定：周银华向兴业银行股份有限公司武汉分行借款27万元，借款期限为120个月，自2013年至2023年止。借款用途为向售房者湖北长源房地产开发有限责任公司支付坐落于武汉市xx区xx栋xx单元xx层xxxx室的购房款。借款基准利率为中国人民银行公布的同期档次基准利率，借款利率按百分比浮动定价，借款利率为基准利率下浮10%，亦即实际利率等于基准利率乘以系数0.9倍，借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率浮动周期为年。本借款采取固定日还本付息的方式，每月的10日为还款日。债务人按等额本息偿还法偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止。借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%。债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权提前收贷，并有权依法处分抵押物。该合同还约定，被告周银华以购买的房屋作抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于该合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等。保证人湖北长源房地产开发有限责任公司为借款提供连带保证责任，保证的范围为该合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等，保证期间为阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将房屋的抵押权利凭证的正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除；债权人兴业银行股份有限公司武汉分行、债务人及抵押人周银华、保证人湖北长源房地产开发有限责任公司在该合同上签字盖章。同日，兴业银行股份有限公司武汉分行作为甲方与周银华作为乙方签订《按揭房屋违约处置协议》，约定：因无力偿还兴业银行股份有限公司武汉分行贷款本息，自愿申请处置其在兴业银行股份有限公司武汉分行按揭贷款所购房屋，房屋地址武汉市xx区xx栋xx单元xx层xxxx室。依据甲、乙方双方签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，乙方承诺：如果乙方出现连续三个月累计六个月不能按时偿还甲方贷款本息的情况，甲方无须征得乙方同意可以直接处置抵押房产用于偿还乙方借款本息。2013年1月10日办理武汉市期房抵押证明，载明：抵押权人兴业银行股份有限公司武汉分行，抵押人周银华，权利价值27万元。2013年1月21日，兴业银行股份有限公司武汉分行向周银华放款人民币27万元。兴业银行股份有限公司武汉分行综合系统载明：截止至2015年10月16日，周银华尚欠兴业银行股份有限公司武汉分行借款本金224109.59元、利息7891.65元、罚息628.12元；兴业银行股份有限公司武汉分行与湖北观筑律师事务所签订《委托代理合同》，因此案支付的律师代理费13400元。
在案件审理期间，周银华偿还了部分款项，截止2016年6月16日尚欠兴业银行股份有限公司武汉分行借款本金214471.42元、利息8793.43元、罚息1070.66元。
在案件审理期间，原告撤回了第一项诉讼请求，本院对此予以准许。
本院认为：兴业银行股份有限公司武汉分行与周银华、湖北长源房地产开发有限责任公司签订《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。兴业银行股份有限公司武汉分行依约向周银华发放了贷款，履行了合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条的规定，借款人应当按照约定的期限返还借款、支付利息，周银华未按合同约定分期按时足额偿还贷款本息，根据合同约定原告可以提前收贷，被告应当承担相应的法律责任。对兴业银行股份有限公司武汉分行要求被告周银华应偿还尚欠的借款本金、利息及2016年6月16日起的逾期利息、罚息（按合同约定计算至判决确定之日止）的诉讼请求，本院予以支持；原、被告在《借款合同》中约定，被告应支付原告实现债权的费用，但原告要求被告支付13400元的律师代理费损失过高，参考《湖北省律师服务收费管理办法》的规定，本院酌情认定为6900元，故对原告要求被告支付律师费损失13400元的诉讼请求，本院予以部分支持。
《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：债务人不履行债务时，债权人有权按照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故本院对兴业银行股份有限公司武汉分行要求对被告周银华提供的武汉市xx区xx栋xx单元xx层xxxx室抵押担保物享有优先受偿权的诉讼请求，本院亦予以支持。
湖北长源房地产开发有限责任公司在原告与被告周银华签订的借款合同中以保证人的身份加盖公章予以确认，愿意对周银华所借贷款所产生的全部债务向兴业银行武汉分行提供阶段性连带责任保证，因周银华未办妥房屋所有权证，保证人的保证责任尚未解除，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，湖北长源房地产开发有限责任公司应在上述物的担保以外的债权承担连带保证责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告周银华于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司武汉分行偿还未归还截止2016年6月16日的借款本金人民币214471.42元、利息8793.43元、罚息1070.66元；此后的利息、罚息按合同约定计算至本判决确定的给付之日止；
二、被告周银华于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司武汉分行支付律师代理费损失6900元；
三、如被告周银华未履行判决第一、二项确定的义务，原告兴业银行股份有限公司武汉分行有权以其提供的抵押物（武汉市xx区xx栋xx单元xx层xxxx室）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
四、被告湖北长源房地产开发有限责任公司对上述抵押物清偿不足部分债务负补充清偿责任；被告湖北长源房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，向被告周银华追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债权利息。
本案案件受理费人民币4990元，减半受取2495元，由被告周银华负担（此款原告兴业银行股份有限公司武汉分行已垫付，被告周银华应在给付上述款项时一并付给原告兴业银行股份有限公司武汉分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 段一兵
二〇一六年七月二十二日
书记员 廖文君