广西壮族自治区田阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1021民初133号
原告（反诉被告）：周朝富，男，1989年4月6日出生，壮族，广西壮族自治区田阳县人，现住田阳县。
原告（反诉被告）：周文，女，1989年12月22日出生，壮族，广西壮族自治区田阳县人，现住田阳县。
委托诉讼代理人：沈开荣，广西百澄律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）：周丹华，女，1984年1月27日出生，壮族，广西壮族自治区田阳县人，现住田阳县。
委托诉讼代理人：钟丽云，广西八桂律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：潘惠英，广西八桂律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原告（反诉被告）周朝富、周文与被告（反诉原告）周丹华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用简易程序,于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周朝富、周文的委托诉讼代理人沈开荣、被告（反诉原告）周丹华及其委托诉讼代理人钟丽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周朝富、周文向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房余款260000元；2、判令被告向原告支付违约金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月,两原告购买广西田阳古鼎香房地产开发有限公司位于田阳县田州镇解放东路“江与城·御景湾”第7栋2单元603号房（房屋面积121.56平方米），当时未办理房产证。2014年11月3日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，将“江与城·御景湾”第7栋2单元603号房（房屋面积121.56平方米）转让给被告，房屋交易总价为360000元，合同约定：从签订《房屋买卖合同》之日起10天内，被告支付给原告购买房屋首付款100000元，剩余房款260000元于被告取得《房屋所有权证》之日起支付，如被告不支付房款的，按日万分之五计算违约金等。2014年11月3日，双方签订合同后，原告当天把房屋交付被告居住。被告于2015年1月16日支付购房首付款100000元，由于房子当时没有办理房产证，未存在房产变更过户手续。2015年3月1日，经双方协商一致同意，到广西田阳古鼎香房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》更名手续，被告与开发商重新签订合同，合同约定，房产证由开发商与被告共同办理。并以被告名义开具新的购房付款发票，之后到房管所变更房产买卖备案手续。原告已经全部完成办理所有房产转让手续，被告已经取得房屋的使用权、所有权。过后原告要求被告支付购房余款，被告都以未取得房产证为由，拒绝支付。被告的行为已构成了违约，依法应当承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）周丹华辩称，1、原告要求被告向其支付购房余款260000元没有事实依据。2014年11月3日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋出卖给被告，总价款为360000元，双方明确约定，自合同签订之日起10日内被告向原告支付首付款100000元，剩余房款260000元于被告取得该房屋的房屋产权证之日起90日内支付。合同签订后，被告于2014年11月份通过转账方式向原告周朝富支付了100000元，原告周朝富于2015年1月16日向被告出具收据。在房屋买卖合同签订1年后仍未取得房产证，原被告双方又于2015年11月1日协商约定，双方各自拿10000元作为办理房产证的相关费用，再次明确约定，剩余房款260000元在被告取得房产证后的90天内支付。因此，根据双方的合同约定，剩余房款260000元支付的节点是被告取得房屋的产权证书后90日内支付，至今本案涉案房屋仍未取得房屋产权证，所以原告要求被告支付剩余房款260000元不符合合同约定，没有事实依据；2、被告没有违约，不应当承担任何违约责任。双方约定被告取得该房屋的房屋产权证之日起90日内支付剩余房款260000元，被告不向原告支付余款260000元不构成违约，不应当承担违约责任。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
被告（反诉原告）周丹华向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、判决反诉被告返还反诉原告购房款120000元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告损失6000元；4、本诉全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2014年11月3日签订了一份《房屋买卖合同》，约定：反诉被告将位于田阳县田州镇解放东路江与城·御景湾第7栋2单元603号房出卖给反诉原告，反诉原告已于2014年11月3日向反诉被告交付定金5000元，自合同签订之日起10天内反诉原告支付首付款100000元给反诉被告，剩余房款于反诉原告取得房屋产权之日起90天内付清，反诉被告应于合同签订之日起10天内将房屋交付给反诉原告，反诉被告应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后90日内及时办理权属登记。双方还作了违约责任的约定。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了购房首付款100000元，此外，反诉原告还向反诉被告支付了2万元费用作为办理房屋产权证的费用，双方约定，如房屋产权证书办理不成功此笔费用应退回1万元给反诉原告。但是，合同签订至今已有两年之久，反诉被告仍未办理房屋产权证书给反诉原告。而且，从2015年3月份起，反诉被告和其岳母韦氏一直不断的催促反诉原告向其支付剩余的购房款，反诉原告多次向他们说明按合同约定办理得房屋产权证书后才能支付，但是他们根本不管合同的约定，不仅经常电话骚扰反诉原告和家人，而且不断的叫上三五个人到反诉原告的家里吵闹，严重影响了反诉原告的正常生活。反诉原告购买房屋的目的是为了安静舒适的生活，现该房屋没有办得房产证书，在支付尾款条件还未成就的情况下，反诉被告隔三差五的骚扰反诉原告的生活，现在还诉至法院，反诉原告的合同目的无法实现。根据相关法律规定，反诉原告有权提出解除该《房屋买卖合同》。在解决纠纷的过程中，反诉被告和其岳母也向反诉原告提出要解除合同，因此，反诉原告特提起上述反诉请求，望判如所请。
原告（反诉被告）周朝富、周文针对反诉辩称，1、原告与被告之间的《房屋买卖合同》，反诉被告已经履行完毕，房子在2014年11月3日已经交付给了反诉原告使用，且在2015年3月1日进行了房屋所有权的变更登记，目前房屋的所有权、使用权归反诉原告，所以《房屋买卖合同》已经履行完毕，至于存在债权债务的纠纷，不应该解除《房屋买卖合同》。2、关于反诉原告说的120000元购房款的问题，原告已经收到10万元的购房款，20000元是变更礼费，因为当时房子没有办理房产手续，所以就去开发商处变更了合同，《商品房买卖合同》变更成反诉原告的名字，以及进行了房屋买卖登记备案，这20000元是给开发商进行《商品房买卖合同》进行变更登记备案的费用，且是双方同意的，所以并非购房款。3、反诉原告所请求的损失6000元没有事实和法律依据，不应得到支持。
原告（反诉被告）周朝富、周文举证如下：1、《房屋买卖合同》1份，证明原、被告签订买卖合同的事实情况；2、《收据》1份，证明被告支付购房首付款；3、《销售不动产统一发票》1份，证明原告按照被告要求办理出卖房屋产权变更登记手续；4、《商品房买卖合同（预售）》1份，证明合同已经变更给被告；5、《置业计划、入伙通知书》，证明原告是出卖房屋的合法所有人；6、被告的《居民身份证》1份，证明被告身份主体；7、原告的《居民身份证》2份，证明原告的身份主体。
被告（反诉原告）周丹华举证如下:1、《房屋买卖合同》1份，证明被告周丹华向原告周朝富、周文购买田阳县田州镇解放东路江与城·御景湾第7栋2单元603号房，交易总价为360000元，被告支付首付款100000元后，免费使用房屋至办理得房屋产权证书后90天内支付剩余房款260000元；2、2015年1月16日的《收据》1份，证明被告周丹华向原告周朝富支付首付款100000元；3、2015年1月16日的《收据》，证明被告周丹华于2015年11月份通过转账方式向原告周朝富支付10000元和现金支付10000元，收据上所写的“2015年元月16日”存在笔误；4、《录音CD》1张及录音书面记录1份，证明原告周朝富、周文及其岳母经常向被告周丹华催促尚未到期的房款，严重影响了周丹华及家人的正常生活，原告周朝富、周文及其岳母要求被告周丹华解除《房屋买卖合同》，搬出房屋。
经过开庭质证，被告周丹华对原告周朝富、周文提供的第1至4号、第6至7号证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对第5号证据认为不清楚，不予质证。原告周朝富、周文对被告周丹华提供的第1至3号证据的真实性、合法性、关联性没有异议；对第4号证据认为与本案没有关联性。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对原告周朝富、周文提供的第1至4号、第6至7号证据和被告周丹华提供的第1至3号证据，双方均无异议，本院予以确认；对原告周朝富、周文提供的第5号证据，被告周丹华不予质证，该证据与双方诉辩事由具有关联性，本院亦作为查明案件事实的依据；对被告周丹华提供的第4号证据，原告周朝富、周文有异议，被告周丹华没有提供相应证据佐证，本院不予确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2014年11月3日，原告周朝富、周文（甲方）与被告周丹华（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方将原购买广西田阳古鼎香房地产开发有限公司开发的位于田阳县田州镇解放东路“江与城·御景湾”第7栋2单元603号房屋（房屋面积121.56平方米）出卖给乙方，当时该房屋尚未取得《房屋所有权证》；房屋交易总价为360000元，乙方于本合同签订之日起10天内支付首付款100000元，剩余房款260000元于乙方取得该房屋的《房屋所有权证》之日起支付；甲方应于本合同签订之日起10天内将房屋交付给乙方；甲方应当在房屋产权登记机关开始登记后90日内（最迟不超过房屋所在地其他所有权人取得房地产权属证书之日），及时办理权属登记；甲方应当在取得《房屋所有权证》之日起30日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下；违约责任：如乙方未按合同规定的时间付款，应按应付款的日万分之五向甲方支付违约金；如乙方在合同规定交首付款之日起两个月内未交完首付款的，甲方有权收回房屋，定金不退，乙方还要交付居住期间的租金15000元；如甲方未按本合同规定的期限将该房屋交付，应向乙方支付已付房款万分之五的违约金。双方另附加约定：剩余房款260000元于乙方取得该房屋的《房屋所有权证》后，且乙方已取得银行贷款之日起90日内付清甲方剩余房款，如任何一方违约，应按剩余房款的万分之五支付违约金给对方。合同签订后，被告周丹华于2015年1月16日向原告周朝富支付购房款100000元和变更礼费20000元，原告周朝富收到被告周丹华支付的变更礼费20000元后，将变更礼费20000元交给广西田阳古鼎香房地产开发有限公司作为办理更名手续费用。2015年3月1日，双方到广西田阳古鼎香房地产开发有限公司办理更名手续，由被告周丹华与广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定了被告周丹华购买广西田阳古鼎香房地产开发有限公司开发的位于田阳县田州镇解放东路“江与城·御景湾”第7栋2单元603号房屋，合同还对商品房价款、合同备案、房屋登记等内容进行了约定。该房屋于2015年3月13日到田阳县房屋登记交易中心办理登记备案。2015年8月26日，广西田阳古鼎香房地产开发有限公司开具了付款方名称为周丹华的《销售不动产统一发票（自开）办证联》。被告周丹华于2015年8月份入住该房屋。2015年11月1日，原告周朝富、周文（甲方）与被告周丹华（乙方）又签订了一份《补充协议书》，约定：1、甲乙双方各拿10000元作为办理房屋产权证的公关礼费，如甲方办理不成功，甲方愿退回10000元给乙方，甲方在为乙方办理房产证期间，甲方不得向乙方收取房屋租金费。2、甲方为乙方办理房产证后，在乙方取得房产证后的90天内，乙方应付清甲方剩余房款，如乙方违约，甲方有权要求乙方在10天内暂时搬出该房屋，直到余款付清，方可重新入住；如乙方未能履行上述约定（是否取得银行贷款），乙方愿意按余款（260000元）的银行同期利息按月支付给甲方；乙方未付清余款之前，乙方不得将该房屋转让或出租给别人。之后，因双方协商未果，以致本案诉讼。
另查明，2017年1月18日，原告周朝富、周文于2017年1月18日向本院提出财产保全申请，要求对被告周丹华所有的位于田阳县田州镇解放东路“江与城·御景湾”第7栋2单元603号房屋进行查封，并已提供担保。本院于2017年11月19日作出（2017）桂1021财保133号民事裁定书，裁定：一、查封被告周丹华所有的位于田阳县田州镇解放东路“江与城·御景湾”第7栋2单元603号[备案证号：阳商房（2015）备字第0430号]房屋，期限为二年；二、查封韦美蛾所有的车牌号为桂Ｌ×××××宝骏牌小型轿车，期限为二年；三、查封周达年所有的车牌号为桂Ｌ×××××江铃牌小型轿车，期限为二年。案件申请费1820元，由原告周朝富、周文预交。
本院认为，一、本诉。原告周朝富、周文与被告周丹华于2014年11月3日签订的《房屋买卖合同》和于2015年11月1日签订的《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，又经双方协商同意，到该房屋的开发商广西田阳古鼎香房地产开发有限公司办理更名手续，由被告周丹华与广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》。被告周丹华也于2015年8月份使用该房屋至今。根据公平原则，原告周朝富、周文已经履行自己的义务，被告周丹华应按约定向原告周朝富、周文支付尚欠的购房款260000元。故原告周朝富、周文请求被告周丹华支付购房款260000元有事实和法律依据，本院予以支持。原告周朝富、周文请求被告周丹华支付违约金50000元，没有事实依据，本院不予支持。
二、反诉。原告周朝富、周文与被告周丹华签订《房屋买卖合同》以后，被告周丹华又与广西田阳古鼎香房地产开发有限公司就本案诉争房屋签订《商品房买卖合同（预售）》。关于办理房屋所有权证的问题，应当由被告周丹华按照其与广西田阳古鼎香房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的内容行使权利和履行义务。因此，被告周丹华反诉请求解除双方签订的《房屋买卖合同》和请求周朝富、周文返还购房款120000元并赔偿损失6000元的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。根据双方于2015年11月1日签订的《补充协议》，双方同意各拿10000元作为办理房屋产权的公关礼费，被告周丹华于2015年1月16日向原告周朝富支付20000元作为办理房屋产权的公关礼费，原告周朝富也将该款交给广西田阳古鼎香房地产开发有限公司。对于这20000元，应当按《补充协议》的约定，由原、被告双方各自承担10000元，即由原告周朝富、周文退回被告周丹华10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告周丹华于本案判决生效之日起十日内向原告周朝富、周文支付购房款260000元；
二、原告（反诉被告）周朝富、周文于本案判决生效之日起十日内退回被告（反诉原告）周丹华10000元；
三、驳回原告周朝富、周文的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）周丹华的其他反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
案件本诉受理费5950元，简易程序审理，减半收取2975元（原告已预交），由原告周朝富、周文负担476元，被告周丹华负担2499元；案件申请费1820元（原告已预交），由被告周丹华负担。反诉受理费2820元，减半收取1410元（被告已预交），由原告（反诉被告）周朝富、周文负担113元，被告（反诉原告）周丹华负担1297元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并按上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：百色市财政局，户名：待结算财政款项
--法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 潘少勇
二〇一七年三月二十八日
书记员 杨 清