北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终157号
上诉人（原审被告）：张男，男，1987年3月5日出生。
委托诉讼代理人：路长林，河北中石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余高峰，男，1983年2月27日出生。
被上诉人（原审原告）：曹婷，女，1985年1月10日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：彭方如，北京市东易律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生。
上诉人张男因与被上诉人余高峰、曹婷，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张男及其委托诉讼代理人路长林，被上诉人余高峰、曹婷及其委托诉讼代理人彭方如，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳、王翼瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张男上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回余高峰、曹婷的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由余高峰、曹婷承担。事实与理由：一、张男签约时履行了告知义务，《北京市存量房屋买卖合同》免责解约条款具有法律约束力。张男签订合同时，将不能提供户口页原件和免责解约的要求告知了余高峰、曹婷和链家公司。余高峰、曹婷在自愿接受免责条款的情况下，双方签订了合同和补充协议，补充协议中的免责解约条款对双方具有法律约束力，且应当受到法律保护。二、《北京市存量房屋买卖合同》已经解除，双方不得再履行。张男户口本原件不能取出和开不出户籍证明户口的原因在于户口被北京市公安机关冻结，显属非张男原因，因而解除合同的条件已经成就。且张男解除合同的通知已经到达余高峰、曹婷，依据《合同法》第九十六条的规定《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议已经解除。合同和补充协议已经依法被解除，依法未履行的部分不得再履行。三、一审判决继续履行合同违反法律规定。《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议被解除后，依据《合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行。四、一审判决程序违法。一审判决超出余高峰、曹婷的诉讼请求范围，在余高峰、曹婷对解除合同没有产生异议的情况下对解除合同的效力进行审查，并判决继续履行合同；一审判决驳回了余高峰、曹婷支付违约金的诉讼请求，却未判决余高峰、曹婷承担违约金部分的案件受理费，判决张男承担全部案件受理费违反法律规定；一审法院未履行释明的法定职责即否定了解除合同的法律效力，未在判决前向张男进行释明并征求张男意见是否变更诉讼或者提出反诉，造成张男未提出反诉的法律后果。五、一审判决造成当事人利益失衡，判决结果显示公平。六、一审法院仅到公安机关和税务机关咨询，未到房屋管理部门查询，采信证据违反法律规定。
余高峰、曹婷辩称，同意一审判决，请求维持一审判决。不同意张男的诉讼请求。一、张男仅告知其为体育学校集体户口，并没有告知户口被公安机关冻结及冻结原因。张男称合同已经解除、双方不再履行不符合事实。早在2015年7月14日之前张男就已经知道户口被冻结，却仍然告知余高峰、曹婷可以拿到户口页原件、可以继续进行过户。余高峰、曹婷多次通过链家公司催促，张男依然让余高峰、曹婷等一等。二、根据链家公司的一审陈述和税务机关调查结果，办理过户不需要户口页原件。张男在订立合同时，明确承诺不存在任何房屋过户及抵押等导致买受人不能获得房屋的障碍。三、张男称一审判决严重违反法定程序与事实不符。四、张男称若判决继续履行将会导致当事人利益失衡，与事实不符。
链家公司述称，同意一审判决。
余高峰、曹婷向一审法院起诉请求：1.张男继续履行其与余高峰、曹婷在2015年6月14日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，并配合余高峰、曹婷将位于北京市通州区云景东里×号楼×层×号房屋过户至余高峰、曹婷名下；2.余高峰、曹婷一次性将首付款91万及余款177万支付张男；3.张男办理完过户手续当日将涉案房屋交付给余高峰、曹婷；4.张男自2015年8月15日起至交付房屋之日止，以人民币270万元为基数，按照每日万分之五向余高峰、曹婷支付违约金；5.张男承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年6月14日，在链家公司的居间服务下，余高峰、曹婷（合同乙方，买受人）与张男（合同甲方，出卖人）签订编号为03215000025139的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），约定余高峰、曹婷购买张男名下的位于北京市通州区云景东里11号楼×层×室（以下简称×室）房屋，房屋建筑面积129.62平方米，房屋性质为商品房，未设定抵押。房屋成交价格为253万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价17万元，总成交价格270万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。乙方于签订合同当日向甲方支付定金2万元，乙方选择银行贷款方式支付房款，拟贷款金额为177万元。合同第六条房屋的交付约定出卖人在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后于当日将该房屋交付给买受人。合同第九条权属转移登记约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第七条违约责任约定了甲方的逾期交房责任及乙方的逾期付款责任。
买卖合同签订当日，张男（合同甲方，出卖人），余高峰、曹婷（合同乙方，买受人），链家公司（合同丙方，居间人）签订《补充协议》，约定：乙方于过户当日将首付款90万元（不含定金2万元）支付甲方。甲乙双方应于购房资质审核通过后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在批贷后5日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。该补充协议文末“其他约定”处手写载明：1.甲方承诺此房为甲方家庭名下满五年，且是唯一住房，若因非唯一产生的个税由甲方承担。2.2015年7月10日前，甲方办理户口相关证明，因非本人原因无法提供户口页，双方同意免责解约。
同日，张男（合同甲方，出卖人），余高峰、曹婷（合同乙方，买受人），链家公司（合同丙方，居间人）另行签订《居间服务合同》，约定由丙方向甲乙双方提供居间服务，乙方向丙方支付居间代理费59400元。
买卖合同及补充协议签订后，余高峰、曹婷与张男双方依约办理网签、面签事宜，2015年6月底银行批贷后，链家公司通知双方办理房屋过户登记。张男未予配合办理。
2015年8月11日，链家公司业务员陈某与张男之父张某短信联系：叔叔，打扰了，不好意思，客户真的着急了，他说也不能无限制的等，因为已经耽误一个多月了，我怕客户追究责任，当然客户也很通情达理的，只不过无论是哪个客户，这样等，她怕一点希望也没有，还请叔叔见谅下我们双方的立场，谢谢。同日，陈某再次联系张某：打扰，叔叔，您把您的具体情况告诉我，为什么拿不出来，我明天去建委，看看能否找到其他办法，但建委肯定会问及具体的原因，谢谢。2015年8月12日，陈某短信告知张某：叔叔，打扰了、不好意思，上午去了建委、缴税大厅，沟通了很长时间，现在还是得要户籍证明。客户马上出国出差，然后愿意等您办理户籍证明，他本来想买完您的房子，过完户后再卖他的房子，但现在通州该炒作的已经炒作完了，政府搬迁以及环球影视城基本炒作完了，价格恢复平稳，我们交易量也明显下降了，他想再卖的他的两居室也已经卖不上价钱了，所以他就等着买完您的房子后装修，一家人居住，后续把他自己的两居室租出去，缓解房贷压力，还望您见谅多次打扰！咱们就等着开出证明就打首付款，客户钱已经备好，真心希望叔叔能见谅咱们三方的立场，谢谢，也望您别太着急上火，谢谢。
张男表示，自己未配合办理房屋过户登记的原因为自身户口被公安机关冻结，无法提供本人页，无法办理房屋过户手续。此非自身原因造成，因此补充协议“其他约定”第2条“2015年7月10日前，甲方办理户口相关证明，因非本人原因无法提供户口页，双方同意免责解约”约定的解约条件成就。张男于2015年12月16日电话通知余高峰解除合同，要求尽快办理解约手续。余高峰、曹婷表示我们不同意解除合同，应当继续履行，补充协议当时写这一条是因为过户必须有户口页原件，张男拿不出来合同予以解除，现状情况是户口页拿不出来并不影响房屋过户，只影响个人所得税，所以不应该作为合同解除的理由。
本案审理过程中，为核实张男户籍情况，本案承办法官于2016年7月28日前往北京市公安局海淀分局上地派出所查询。经查，张男户籍地为北京市海淀区海淀清河体院东路×号院×号集体，此户籍为集体户口。现被北京市公安局予以上锁处理，只能办理迁出手续，户口簿首页及本人页不能领取，户籍证明亦无法开具。在回答关于上锁原因的询问时，上地派出所工作人员称：该集体户为北京体育大学下属足球学校，为高中性质，包含张男在内等人并未在该校实际就读。
本案审理过程中，为核实户口本原件或户籍证明在房屋过户过程中的作用，本案承办法官于2016年8月12日前往北京市通州区地方税务局第二税务所查询。经查，普通住宅二手房交易中，出卖方需缴纳增值税、个人所得税。购房满2年免征增值税，购房满5年且为家庭唯一住房的免征个人所得税。购买年限以房屋产权证书或契税发票为准；是否家庭唯一住房需要出卖人提供身份证、户口簿，由税务部门联网建委数据库核实。无法提供身份证、户口簿原件的，税务部门不予办理完税或免税凭证。
另查，本案审理过程中，余高峰、曹婷将购买涉诉房屋的首付款91万元及余款177万元共计268万元交至法院。
一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案中张男与余高峰、曹婷在链家公司的居间服务下签订了买卖合同、补充协议，由余高峰、曹婷购买张男所有的涉案×号房屋，上述合同、补充协议系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。依据补充协议约定，双方应在批贷后5日内共同办理房屋所有权转移登记手续。2015年6月底贷款审批通过后，链家公司通知双方办理房屋所有权转移登记手续，张男未予配合，经链家公司多次催促，仍未配合办理，违反了合同约定。张男辩称，未配合办理房屋所有权转移登记的原因为自身户口被公安机关冻结，无法提供本人页，无法办理房屋过户手续。但依据本案查明的事实，房屋出卖人的户口簿/页原件并非房屋登记机构办理房屋所有权转移登记的必需条件，只是税务机关判断房屋是否属于出卖人家庭“唯一”住房的材料，仅影响二手房交易中的个人所得税计算，因此对张男因户口页未能取出而不能办理房屋所有权转移登记手续的辩解意见，法院不予采信。
关于买卖合同及补充协议是否解除的问题。张男主张补充协议“其他约定”第2条“2015年7月10日前，甲方办理户口相关证明，因非本人原因无法提供户口页，双方同意免责解约”约定的解约条件成就，合同应当解除。法院认为，对该条文的理解应结合合同文本及买卖双方订立合同的本意综合考虑。双方于2015年6月14日签订买卖合同及补充协议，本意皆为促进交易的达成。因此补充协议“其他约定”中关于无法提供户口页合同解除的合意中，应包含的前提是无法提供户口页会导致交易无法达成、合同目的无法实现。而依据本案查明的事实，无法提供户口页并不是导致合同目的无法实现的因素，因此，不宜机械理解为只要户口页未取出，合同即告解除。故，对张男主张的合同已经解除的意见，法院不予支持。
在双方签订的买卖合同及补充协议合法有效、且未解除的情况下，余高峰、曹婷作为买受人，要求出卖人张男继续履行买卖合同的诉讼请求，有充分的事实、合同及法律依据，法院对此予以支持。张男作为出卖人逾期办理过户的行为构成了违约，但其仍负有继续履行办理过户的义务，故对余高峰、曹婷要求张男配合办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，法院予以支持。交付房屋是房屋买卖合同中出卖人的主要合同义务，按照补充协议约定，双方应当在过户当日办理物业交割，故对余高峰、曹婷要求张男于过户当日交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。
在双方的合同继续履行的情况下，余高峰、曹婷应按约定将首付款91万及余款177万支付给张男。因张男于庭审中表示，即使合同未解除也不同意继续履行原合同，故余高峰、曹婷将首付款及余款一次性交至法院，法院对此不持异议。待本判决生效后，张男可从法院将该款项取回。
关于余高峰、曹婷要求张男支付自2015年8月15日起至交付房屋之日止，以人民币270万元为基数，按照每日万分之五计算违约金的主张，因张男迟延办理房屋过户手续，确因非其主观因素造成的户口页未能取出，在合同继续履行的情况下，不宜另行判处违约金，故对余高峰、曹婷的该项主张，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、张男继续履行双方于二〇一五年六月十四日签订的北京市存量房屋买卖合同；二、张男协助余高峰、曹婷办理涉案房屋（北京市通州区云景东里×号楼×层×室）的产权转移登记手续，于判决生效之日起十日内执行清；三、张男于涉案房屋产权转移登记手续完成当日，将涉案房屋交付给余高峰、曹婷；四、余高峰、曹婷支付张男首付款人民币九十一万元及余款一百七十七万元，共计二百六十八万元（余高峰、曹婷已将首付款及余款支付至法院账户，张男可待判决生效后自法院领取该笔款项）；五、驳回余高峰、曹婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
张男向本院提交如下证据：1.与链家公司工作人员陈某的手机短信照片9张；2.自行抄录的通话记录。两份证据的证明目的为：张男就房屋出售、过户事宜均是和链家公司工作人员陈某沟通的，没有同余高峰、曹婷沟通过；自2015年8月11日起，张男多次向陈某反映办理户籍本原页及户籍证明的难度及办不出来的事实，并且要求解除合同；陈某反馈表示余高峰、曹婷愿意等、让张男再努力，所以张男根据余高峰、曹婷的要求继续努力，直至2015年12月12日确实拿不出来户口、也无法办理房产过户，就于当日请陈某请向余高峰、曹婷转达解除合同的要求。
余高峰、曹婷对上述证据的质证意见为：对手机短信照片的真实性无法确认，认可双方的沟通主要是通过中介进行，对其他证明目的不予认可。
链家公司对上述证据的质证意见为：认可短信记录的真实性。
余高峰、曹婷向本院提交如下证据：1.录音光盘及文字整理稿，证明目的为：余高峰、曹婷向陈某核实什么时候提出解约，陈某告诉余高峰、曹婷“再等等”是张男的意思；张男一直没有说户口页拿不出来的原因。2.微信截屏11张，内容为2015年8至11月曹婷与陈某微信聊天记录、2017年1月17日曹婷与陈某微信聊天记录、2017年1月17日曹婷与链家店长张育新微信聊天记录，证明目的为：余高峰、曹婷一直催促陈某办理，陈某一直回复让二人等着；曹婷8至12月是否提出过解约，陈某回复中间时间没有提出过解约，直到12月份才提出来；余高峰、曹婷向张育新核实解除的事情，张育新回复12月份张男才提出解除。
张男对上述证据的质证意见为：对于电话录音，真实性无法确定；2015年期间余高峰、曹婷和链家公司工作人员形成的证据不属于新证据，不应作为认定案件事实的依据。
链家公司对上述证据的质证意见为：认可录音及陈某、张育新微信记录的真实性。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
一、双方签订的《补充协议》“其他约定”第2条约定的合同解除条件成就后直至2015年12月12日期间，张男没有行使过该约定解除权。
二、根据双方提供的与中介工作人员的短信、微信聊天记录，在2015年7月10日之后，余高峰、曹婷表示可以继续等待张男为取得户口页进行尝试；张男的父亲张某也表示愿意继续努力争取拿户口页。
三、二审期间，经本院向余高峰、曹婷释明，如果因张男无法提供户口页造成交易中可能会产生个人所得税的负担问题，余高峰、曹婷明确承诺额外产生的个人所得税全部由其负担。
四、二审期间，本院向北京市通州区不动产登记事务中心咨询房屋买卖过户是否需要出卖人户口页原件，工作人员答复是过户阶段无需提供出卖人的户口，出卖方只需要提供身份证原件和本人房本原件及完税证明。
本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”余高峰、曹婷与张男在合同中特别约定了如果2015年7月10日前非因张男原因无法办理户口证明，双方同意免责解约。该条款系双方协商一致约定的合同解除条件，至2015年7月10日该约定解除条件成就后，张男并未行使约定解除权，而是在解约条件成就以后，以自己的行为表示愿意继续办理户口证明以满足继续履行双方的房屋买卖合同的目的。本院认为，张男以自己继续履行的行为放弃了已经成就的合同解除权，在双方均认为合同可以继续履行之后，又试图以之前已经成就的解除条件为由恢复行使合同解除权。对此，本院认为约定的解除条件成就后，解除权人放弃行使权利，则该解除权业已消灭，不存在恢复行使的权利。在双方未重新约定其他解除条件的情况下，判断合同是否应当解除应回归到是否符合法定解除的情形上。经一审法院及本院查明，出卖人不能提供户口证明不影响买卖双方的房屋所有权转移登记，而因税务部门无法核查出卖人家庭惟一住房仅会导致增加个人所得税的负担，且余高峰、曹婷明确承诺为实现合同目的愿意由其负担应由张男承担的个人所得税，故双方交易不存在履行障碍且不损害张男作为出卖人依合同应获得的交易利益。因此，余高峰、曹婷应本着诚实信用原则履行其自愿承担的税负后，双方的房屋买卖合同应当继续履行。一审法院判决双方继续履行合同的理由虽有不妥之处，但判决结果是正确的，本院予以维持。
综上所述，张男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费28240元，由张男负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费28240元，由张男负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年四月二十七日
法官 助理 张日广
书 记 员 高 媛