广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0323民初564号原告桂林锦兴物业服务有限公司。住所地桂林市叠彩区大河乡乌石街村委会上塘村***号。法定代表人李锦兴，该公司总经理。委托代理人朱建勇，广西建桂律师事务所律师。被告唐华博，男，汉族，1982年1月19日出生，大专文化，住广西桂林。原告桂林锦兴物业服务有限公司（以下简称锦兴物业公司）与被告唐华博物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，依法由审判员侯兴荣独任审理，于2017年3月20日公开开庭进行了审理,书记员刘轩担任庭审记录。原告锦兴物业公司的委托代理人朱建勇、被告唐华博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦兴物业公司诉称,2014年1月22日，原告与滨都“一品嘉苑”业主委员会签订了《物业服务合同书》，约定由原告对“一品嘉苑”小区进行物业管理，双方对物业服务期限、内容及收费标准进行了约定，并对生活垃圾处理费、公摊水电费进行代收代交，同时约定逾期交纳物业管理费用，从逾期之日起按一年总物业费千分之三每日收取滞纳金。之后，原告依法对“一品嘉苑”小区进行物业管理，并先后投入资金购买设备设施（刷卡道闸、监控等）。被告自2014年1月1日至同年12月31日拖欠物业费618元及滞纳金1946元和生活垃圾处理费72元、公摊水电费50元，共计2686元。原告多次催讨并告知业主委员会代为催讨，被告总以各种借口拒交，至今仍没有支付其所欠交的物业费等。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求法院依法判令：1、被告立即支付2014年1月1日至2014年12月31日拖欠的物业服务费618元（建筑面积128.68平方米×0.4元/平方米/月×12月）及滞纳金1946元和生活垃圾处理费72元、公摊水电费50元，共计2686元；2、本案的诉讼费由被告承担。原告锦兴物业公司在举证期限内对其主张提供的证据有：1、营业执照、法定代表人职务证明及身份证（复印件），证明锦兴物业公司具备诉讼主体资格及物业服务资格，其法定代表人是李锦兴；2、中标通知、投标保证金、收条，证明锦兴物业公司是由“一品嘉苑”小区召开业主投标大会投标获得对“一品嘉苑”进行物业管理的公司并向业委会交纳了投标保证金；中标通知还证明“一品嘉苑”小区业主委员会就物业费等的收取标准告知了业主；3、灵川县“一品嘉苑”小区临时物业服务合同书，证明锦兴物业公司与滨都“一品嘉苑”业主委员会签订的《物业服务合同书》合法有效，合同对物业服务期限、内容及收费标准进行了约定，并对生活垃圾处理费、公摊水电费进行代收代交，同时约定逾期交纳物业管理费用的按千分之三每日收取滞纳金；4、“一品嘉苑”业主欠费明细表，证明被告拖欠了物业管理费；5、物业费催缴公告、物业交费催费通知、业主欠费公示明细表照片，证明锦兴物业公司在物业服务期间以及2015年1月25日、2016年12月14日向被告催收了所欠的物业管理费等；6、照片14张，证明锦兴物业公司投入资金购买了物业管理的设备设施（刷卡道闸、监控等）；7、来访人员登记表、员工值班签到表，证明锦兴物业公司对“一品嘉苑”小区提供了物业服务；8、代收生活垃圾处理费委托书，证明锦兴物业公司受灵川县县城环境卫生管理站委托，以灵价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准，按每户每月人民币6元（每年人民币72元）向“一品嘉苑”业主收取生活垃圾处理费合法有效。被告唐华博辩称：一、被告未与原告签订合同，业委会与原告签订合同也没有告知被告，合同对其没有约束力，且其未支付物业管理费是因为原告在服务期间未履行服务管理义务，致使其电动自行车的电池多次被盗，若继续支付物业管理费则加大自身损失，不符合《中华人民共和国合同法》第119条规定的应当采取适当措施防止自身损失扩大的减损原则；二、滞纳金是违反行政行为的责任形式，原告不是国家机关或国家职能部门，没有权力收取。原、被告双方是平等主体，依法可以约定违约金，但双方未对违约金予以约定，故向其收取滞纳金于法无据，应不予支持；三、原告从2014年12月31日即知道被告不支付物业管理费，其权利从此时起应视为被侵害，原告最迟应于2016年12月31日前向人民法院提起诉讼，原告于2017年1月8日才出具民事起诉状主张权利，其诉讼行为显然超过了诉讼时效，应对其诉讼请求不予支持。被告唐华博在举证期限内对其辩解未提供证据。法院调取的证据：灵川县房屋登记档册，证明唐华博系居住在“一品嘉苑”20幢3单元6层502号房屋的业主，其住房建筑面积128.68平方米。经庭审质证，被告对原告证据1的真实性、合法性无异议；被告对证据2的真实性无异议，对合法性有异议，认为业委会的产生不合法；对证据3有异议，认为业委会与原告签订的合同对其没有约束力；对证据4、证据5有异议，认为业主欠费明细表是原告单方制作，原告对其欠费未上门催交，其对物业费催缴公告及催款通知不清楚；对证据6、证据7有异议，认为原告没有尽到物业管理义务；对证据8的真实性无异议；原、被告对法院调取的证据的真实性、合法性无异议。本院对双方当事人无异议的原告提供的证据1、证据8以及法院调取的证据的真实性、合法性予以认定；对原告提供的证据2、证据3，因被告未能提供证据证实小区业委会的产生不合法，也未通过业主撤销权之诉撤销业委会的相关法律行为，故业委会与原告签订的合同对其具有约束力，本院予以认定；对原告提供的证据4、证据5，本院认为，业主欠费明细表虽是原告单方制作，但与被告欠交物业管理费的事实及应交数额基本一致，原告对欠费业主催收并在小区公告栏张贴催缴公告及催款通知向业主催收均能证明案件事实，其证据具有客观真实性、关联性、合法性，本院予以确认；对原告提供的证据6、证据7，被告虽然提出异议，但没有证据证明原告未尽物业管理义务，本院对该证据予以认定。综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年1月22日，具备物业服务企业资质的原告锦兴物业公司通过滨都“一品嘉苑”小区召开业主投标大会投标获得了对该小区进行物业管理的资格，并与小区业主委员会签订了《物业服务合同书》，约定自2014年1月1日起至同年12月31日止由原告为“一品嘉苑”小区业主提供物业服务，并明确了双方的权利、义务。其中约定物业服务费收费标准为住宅、车库、杂物间改造居住以及未装修的空置房屋按建筑面积每月每平方米0.4元向业主收取，门面按建筑面积每月每平方米0.7元向业主收取，每年的六月之前和十二月之前交纳半年或一年的物业费，逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按一年总物业费千分之三每日收取滞纳金；代收代交生活垃圾处理费每户每月6元、公摊水电费每户每月5元；还约定不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务。之后，原告先后投入资金购买设备设施（刷卡道闸、监控等），并依约对“一品嘉苑”’小区进行了物业管理。被告唐华博系居住在“一品嘉苑”20幢3单元6层502号房屋的业主，其住房建筑面积为128.68平方米。在原告提供物业服务期间，被告唐华博拖欠2014年1月1日至同年12月31日物业费617.66元（建筑面积128.68平方米×0.4元/平方米/月×12月）生活垃圾处理费72元、公摊水电费50元。原告多次催讨并告知业主委员会代为催讨未果。为维护自身合法权益，故诉至本院。本院认为,本案的争议焦点为：1、原告与被告所在小区业委会签订的合同是否对被告有约束力？被告在原告服务期间因财产被盗所造成的损失是否可以抵扣其所欠的物业管理费的问题。业委会是业主大会决议的执行机构，其与锦兴物业公司签订的《物业服务合同书》是双方的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，内容合法有效，对业主具有约束力，合同双方及小区业主均应依约履行。原告依约为“一品嘉苑”小区业主提供了物业服务，被告唐华博作为“一品嘉苑”的业主，应按合同约定交纳2014年1月1日至同年12月31日的物业费617.66元（建筑面积128.68平方米×0.4元/平方米/月×12月），生活垃圾处理费72元、公摊水电费50元。被告唐华博在原告服务期间因财产被盗所造成的损失，因合同约定原告不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务，被告亦无法提供其财产被盗是由于原告的过错造成，所受损失不应抵扣所欠物业管理费。原告要求被告支付物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费，有事实及法律依据，本院予以支持。2、原告向被告收取滞纳金是否有法律依据的问题。本案中原告与被告所在小区业委会签订的《物业服务合同书》既对物业服务费的收费标准、交费时间进行了约定，又约定了逾期交纳物业管理费用的从逾期之日起按一年总物业费千分之三每日收取滞纳金。该滞纳金的约定是对违约行为的适用，是违约的责任形式，其实质上就是违约金。被告未及时交纳所欠物业管理费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，考虑到原告对小区的物业管理服务也有一定的瑕疵，且该违约金的约定大大超过了原告的实际损失，本院予以酌情适当降低，违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜，故原告主张的违约金1946元，其超出部分本院不予支持。3、原告起诉是否超过诉讼时效的问题。本案中原告虽然从2014年12月31日即知道被告不支付物业管理费，于2017年1月8日才出具民事起诉状主张权利，但在物业服务期间以及2015年1月25日、2016年12月14日在小区公告栏张贴催缴公告及催款通知向被告催收所欠的服务费，诉讼时效因向被告提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告的诉讼行为没有超过诉讼时效，应对其诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐华博支付原告桂林锦兴物业服务有限公司自2014年1月1日至同年12月31日物业服务费617.66元，并支付逾期付款违约金（违约金以617.66元为基数按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2015年1月1日起计算至本院生效法律文书确定的履行期限最后之日止）；二、被告唐华博支付原告桂林锦兴物业服务有限公司自2014年1月1日至同年12月31日代交的生活垃圾处理费72元、公摊水电费50元；三、驳回原告桂林锦兴物业服务有限公司的其他诉讼请求；案件受理费50元，减半收取为25元，由被告唐华博负担。上述应付款项义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  侯兴荣二〇一七年三月二十七日书记员  刘 轩