广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3518号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司广州花都支行，住所地，广州市花都区龙珠路32号星缘美居首层A11商铺、二楼西侧部分商铺。
负责人：邢智毅，该支行行长。
委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕敏华，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：钟建强，男，1976年7月10日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：王泽楷，广东富颂达律师事务所律师。
原审被告：张月华，女，1982年7月11日出生，汉族，住广州市花都区。
原审被告：广州联润置业有限公司，住所地：广州市花都区狮岭镇联合村咸水岭队戊10。
法定代表人：蔡如青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁俊彦，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄秋艳，该公司员工。
上诉人交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交行花都支行）因与上诉人钟建强、原审被告张月华、广州联润置业有限公司（以下简称联润置业公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
交行花都支行上诉请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判或将本案发回重审；2.钟建强协助交行花都支行办理广州市花都区狮岭镇联润三街18号117房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本将交由交行花都支行保管；3.交行花都支行有权处置钟建强位于广州市花都区狮岭镇联润三街18号117房的抵押房产，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.一、二审的诉讼费用由钟建强承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。1.钟建强协助交行花都办理广州市花都区狮岭镇联润三街18号117房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管，是双方在《个人房产抵押贷款合同》中的约定，该合同已被原审法院认定合法有效，钟建强应依约履行其义务。2.交行花都支行就抵押权登记和办理他项权利证明一事并没有过错，也未怠于行使其权利。涉案房产已具备物权登记条件但因钟建强的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下让钟建强协助交行花都支行办理抵押登记手续及赋予交行花都支行对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人的利益，保障交易安全和稳定。
钟建强辩称，不同意交行花都支行的上诉请求，请求二审法院予以驳回。
钟建强上诉请求：1.撤销原审判决要求钟建强归还交行花都支行罚息、复利的判决（罚息暂计3000元、复利暂计650元。合计上诉金额3650元）。2.本案一、二审诉讼费、保全费由交行花都支行承担。事实与理由：1.交行花都支行主张的借款欠息包括了利息、罚息和复利，按本案涉案借款合同的计算方式，借款逾期后计收的利息再包含罚息和复利已经远高于中国人民银行规定的贷款利率，明显过高。交行花都银行的利息损失应参照中国人民银行贷款基准利率计算。2.根据最高人民法院对于借款合同纠纷案件的审理意见，借款期限届满后，交行花都支行已按涉案借款合同约定的罚息利率计收逾期罚息，而逾期罚息实际上作为对借款人逾期归还借款本金所应给予贷款人的违约金，已具有补偿性质，如再对罚息计收复利，则实质给予贷款人即交行花都支行双倍损失补偿，有违公平原则。
交行花都支行辩称，复息、罚息、复利均由合同约定，且根据合同约定进行计算，不存在双重处分或重复计算的情况。
联润公司述称，不同意交行花都支行的上诉请求的第二点，其要求联润公司承担阶段性连带保证责任，与抵押物的去权属设立相冲突。钟建强的上诉请求，与联润公司无关，不发表意见。
张月华经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面意见。
2017年3月16日，交行花都支行向原审法院提起诉讼。请求：1.判令钟建强向交行花都支行偿还贷款本金人民币1020437.65元及至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（以交行花都支行与钟建强签订的合同编号为粤花都2010年个房贷字026号的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定为准，暂计至2017年2月27日利息27414.06元、罚息2910.37元、复利604.3元，贷款本息暂合计1051366.38元；2.判令钟建强协助交行花都支行办理广州市花都区狮岭镇联润三街18号117房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管；3.判令交行花都支行有权处置钟建强位于广州市花都区狮岭镇联润三街18号117房的抵押房产，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.判令张月华对上述债务承担共同清偿责任；5.判令联润公司对钟建强的上述债务承担连带清偿责任；6.判令上述钟建强、张月华、润联置业公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认定事实：关于张月华与涉案债务的关联。张月华与钟建强系夫妻关系，两人于2002年8月19日结婚。张月华在涉案《个人房产抵押贷款合同》上签名确认了“共有人同意以第一条约定的房屋为乙方在该合同项下债权提供抵押担保”条款，在上述合同签名页和“个人信用信息查询授权条款”处亦签名确认。
另查明，涉案《个人房产抵押贷款合同》约定“甲方（即借款人）未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。……逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日。”在该《个人房产抵押贷款合同》中，联润公司作为丙方（保证人）亦在该合同上加盖公章，同意为该合同所涉贷款提供连带责任保证，保证期间为该合同项下贷款到期日之日起两年。
钟建强从2016年8月21日开始出现逾期还款，自该日起至今未再支付本息，至今仍欠借款本金1020437.65元及利息、罚息、复利等未付。
又查明，涉案《个人房产抵押贷款合同》约定的抵押物即位于广州市花都区狮岭镇联润三街18号117房的房产于2010年3月22日办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理正式产权登记和抵押权登记。根据相关产权登记的记载，该房产的用途为“商铺”，该房产位于狮岭皮革交易中心内。
再查明，联润公司系涉案抵押房屋的卖方，钟建强系涉案抵押房屋的买方。在联润公司与钟建强签订的《广州市商品房买卖合同》中，明确约定“甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”该房产于2010年1月12日交付。联润公司曾于2016年3月20日向钟建强发出《催促办理〈房地产权证〉通知书》，书面通知钟建强于2016年4月30日前到联润公司办理房地产权证的相关手续。
诉讼中，交行花都支行向原审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结钟建强、张月华、联润公司价值1051366.38元的财产，并为该申请提供信用担保。原审法院经审查后作出（2017）粤0114民初2340号民事裁定对上述申请予以准许，依法查封了位于广州市花都区狮岭镇联润三街18号117房的房产。
原审法院认为，交行花都支行与钟建强、张月华、联润公司签订的上述《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，各方当事人均应依法、依约履行各自义务，在违约时承担相应的责任。
钟建强从2016年8月21日开始出现逾期还款，自该日起至今未再支付本息，违反合同约定，应当承担相应违约责任。
按照上述《个人房产抵押贷款合同》的约定，若钟建强未能按时足额偿还贷款本金和利息的，交行花都支行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求钟建强立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付的利息计收复利。现已发生了上述违约情形，故交行花都支行诉请钟建强偿还借款本金1020437.65元并支付按上述《个人房产抵押贷款合同》的约定计算的利息、罚息、复利有事实和法律依据，原审法院予以支持。
涉案《个人房产抵押贷款合同》约定的抵押物即位于广州市花都区狮岭镇联润三街18号117房的房产虽然办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理正式抵押权登记，故交行花都支行尚未实际取得该房屋的抵押权，交行花都支行要求处置该房产并对该房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。
涉案《交通银行个人商业用房抵押贷款业务合作协议》约定联润公司为该合同项下全部贷款人提供连带责任保证，钟建强取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交行花都支行贷款设定抵押担保、交行花都支行取得抵押登记证明文件正本之日起，联润公司的保证责任方才解除。且在涉案《个人房产抵押贷款合同》中，联润公司作为丙方（保证人）亦在该合同上加盖公章，同意为该合同所涉贷款提供连带责任保证，保证期间为该合同项下贷款到期日之日起两年。现涉案抵押房产尚未办妥正式抵押登记手续，故联润公司的保证责任尚未解除，联润公司应当对钟建强的上述债务承担连带清偿责任。联润公司虽然辩称不能办证系由钟建强造成，但其已经在涉案《交通银行个人商业用房抵押贷款业务合作协议》及《个人房产抵押贷款合同》中作出了上述承诺，故应当依约承担责任，其与钟建强之间的权利义务关系可另循合法途径解决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”涉案债务虽以钟建强名义所负，但系在钟建强、张月华夫妻关系存续期间发生，且张月华也作为涉案房产的共有人在涉案《个人房产抵押贷款合同》上签名，钟建强、张月华未提交证据证明该债务为钟建强的个人债务或者钟建强经营该商铺的所得未用于夫妻共同生活，故在没有相反证据的情况下，依照上述法律规定，上述债务应按钟建强、张月华的夫妻共同债务处理，由钟建强、张月华共同偿还。
由于涉案房产至今未办理正式产权登记，该房产是否具备办理抵押权登记的条件尚不明确，且交行花都支行在本案中已经诉请保证人联润公司承担保证责任，故对交行花都支行诉请钟建强协助办理涉案房产的抵押登记手续、并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行花都支行保管的诉讼请求，本案中不作处理。
综上所述，对交行花都支行的诉讼请求，合法、合理部分原审法院予以支持。张月华经原审法院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃自身诉讼权利，原审法院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、钟建强、张月华于本判决发生法律效力之日起十日内向交通银行股份有限公司广州花都支行归还借款本金1020437.65元和按照合同编号为粤花都2010年个房贷字026号的《个人房产抵押贷款合同》计算的利息、罚息、复利；二、广州联润置业有限公司对钟建强、张月华的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回交通银行股份有限公司广州花都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14262元，保全费5000元，合计19262元，由钟建强、张月华、广州联润置业有限公司负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，综合当事人上诉请求及双方诉辩意见，本案二审争议焦点有两个问题，一为钟建强是否有义务协助办理他项权证，二为涉案贷款产生的罚息与复利是否应当受支持。
关于问题一，根据已查明事实可知，涉案《个人房产抵押贷款合同》是当事人的真实意思表示且合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但涉案房产未办理产权登记，能否办理抵押权登记也不明确，而办理产权登记是办理抵押权登记的前置行为，钟建强有义务协助办理他项权证，但不可强制。故原审对于该项诉求不作处理并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房产属预告登记，并未登记到不动产登记簿，未办理正式抵押登记，不发生抵押权效力，交行花都支行主张对案涉房产行使抵押优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持，交行花都支行可待涉案抵押权成就后再行主张权利。
关于问题二，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定：“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”本案中，涉案《个人房产抵押贷款合同》明确约定借款借期利率、逾期罚息利率和复利的计算方式，其内容不违反上述中国人民银行关于贷款利率、逾期贷款罚息利率的规定。据此，原审法院认定《个人房产抵押贷款合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。由于罚息是借款期限届满逾期还本所产生的利息，复利则是以逾期未能清还借期内利息即逾期还息存在为前提，故在逾期还本息的情形下，复利并非与利息、罚息叠加合计产生的结果。利息、罚息、复利三者具有独立性，判决同时承担该三项费用，并非双重处罚。钟建强上诉关于应按贷款基准利率计算利息的主张并无事实依据，本院不予采纳。
综上所述，交行花都支行及钟建强的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14034元,由上诉人交通银行股份有限公司广州花都支行负担13984元，由上诉人钟建强负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 林 娟
审判员 张一扬
审判员 兰永军
二〇一八年七月四日
书记员 李洁茹