陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0802民初字第184号
原告：许某。
原告：石某。
原告：张某1。
以上三原告委托诉讼代理人郭富裕，陕西尊尚律师事务所律师。
被告：薛某，现羁押于陕西省红石岩监狱，居民。
被告：张某2。
委托代理人赵春苗，陕西文生律师事务所律师。
原告许某、石某、张某1与被告薛某、张某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法由审判员胡援适用简易程序于2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告许某、石某、张某1的委托诉讼代理人郭富裕到庭参加了诉讼。被告薛某及被告张某2的委托代理人赵春苗均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求并在庭审中明确为：1、依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议》合法有效。2、依法判令二被告继续履行合同义务，协助配合原告办理榆横国用（2013）第272号土地证过户手续。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告薛某、张某2夫妻二人从2012年11月份至2013年2月份陆续向三原告借款190万元，经过多次协商，三原告与二被告于2014年1月3日签订了一份房屋买卖协议。协议中约定：乙方（二被告）将自己所有的位于榆林市经济开发区北东环路流沙杏小区别墅C区7排4号房屋及其土地以190万元转让给（甲方）三原告，以折抵上述190万元借款本息；签订协议时，乙方将上述房产及其土地证书等权利凭证交付给甲方，并在合同签订后，积极配合甲方办理变更登记；如一方违约则以本合同房屋成交价的50%赔偿守约方。张耀中和陆林江作为中证人，在合同上签字压印。合同签订后，二被就告将房屋交付原告管产，并将土地证件交付原告，同时在2014年1月7日共同申请榆阳区榆阳镇流水沟村委会将上述房屋土地证、房产证办理到三原告名下。村委会同意，并给土地局出具了变更土地登记的书面函件。后因该土地证已经登记在被告张某2名下，土地局无法直接变更，故原告要求被告协助办理过户登记手续，但二被告却拒不配合和协助。致使土地过户登记手续一直无法办理，原告权益严重受损，原告为此起诉至贵院，但因被告张某2另案提起确认无效之诉，故原告先行撤诉。撤诉后，张某2另案确认无效之诉经贵院审理后作出（2015）榆民初字第06012号民事判决，判令驳回被告张某2的诉讼请求。现该判决已经发生法律效力，但被告仍然拒不履行协助过户义务，故原告只好再次提起诉讼。
原告向本院提交了如下证据：
第一组证据：房屋买卖协议、收据、土地证、承诺书、介绍信各一份，证明二被告将房屋以190万元转让给原告并将转让房屋相关证件手续全给原告。
第二组证据：借据6支，证明三原告将房屋价定，装让款以借款折抵的方式支付。
第三组证据：榆阳区人民法院（2015）榆民初字第06012号民事判决书一份，证明被告张某2曾起诉确认合同有效，被人民法院予以驳回，该判决书已发生法律效力。
第四组证据：张某2询问笔录一份、薛某询问笔录一份，（2015）榆中刑二终字第00082号刑事判决书一份，证明双方房屋买卖协议系真实意思表示，且中级人民法院刑事判决书也确认了协议的效力。
第五组证据：房屋租赁合同3份，证明被告应当向原告支付租赁费。第六组证据：土地登记审批表一份，证明转让房屋的土地证仍在张某2名下，且没有抵押、查封等相关事实。
被告张某2辨称，一、原告第一项诉请不能成立，《房屋买卖协议》应认定为无效。1、本案所涉《房屋买卖协议》并非房屋买卖行为，而是以房抵债，但所抵偿债务系榆林市天意公司非法吸收公众存款所致，既非薛某的个人债务，又非薛某、张某2的夫妻共同债务，与张某2无关，不应用张某2个人财产抵偿，应按榆阳区、榆林市两级法院刑事判决书判决，刑事退赔。2、本协议违反我国土地管理法第八条：宅基地属于农民集体所有。原告均非流水沟村村民，案涉房屋系该村安置小区，建设在本村宅基地之上。原告并不具备受让该房屋的主体资格，不享有该集体组织宅基地使用权。原被告以流水沟村集体组织宅基地之上的房屋抵偿债务的行为本身就是无效的。二、现今该房屋不具备办理过户手续的条件。因该房屋占地属流水沟村集体土地，该房屋至今仅办理了土地证件，并未办理过房屋产权证件。因此，该房屋因客观原因根本无法办理过户登记，原告第二项诉请无法实现。三、本案房屋占地系农村集体土地，房屋性质本身就是流水沟村的安置小区，而原告均非流水沟村村民，不具备受让抵偿房屋的主体资格。办理房屋产权过户登记必将造成农村土地使用权的流转，变相造成农村宅基地使用权的流转，与我国土地管理法相悖。综上，被告的诉请于法无据，不能成立。
被告向本院提交了如下证据：
第一组证据：离婚协议书一份，证明该房屋买卖协议形成之前薛某、张某2已离婚的事实。
第二组证据：榆阳区法院（2014）榆邢初字第00894号判决书一份，榆林市中级人民法院（2015）榆中刑二终字第00082号刑事判决书一份，证明3被告190万元系天意担保公司非法吸收公众存款范围，应刑事退赔，不应再民事途径救偿。
被告薛某辨称，张某2与我离婚是事实，我与三原告均不认识，当时天意担保公司吸收存款，我是协议股东。该债务原是公司债务，后分给了我，协议是我签的，但协议的内容不清楚。
被告薛某未向本院提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原、被告均对对方提交的证据的真实性无异议，但对证明目的均不认可，本院认为原告提交的证据客观真实、且相互印证，故对原告提交的证据的真实性及证明目的均以采信。被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对二被告已离婚的事实予以采信，其它证明目的不认可，以上证据本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：从2012年11月份至2013年2月份榆林天意担保有限公司有限责任公司向三原告共贷款194万元并约定利息及还款时间等，其中许某80万元、石某50万元、张某164万元，被告薛某为该公司的协议股东并担任董事长，为偿还该债务，经过协商，三原告与二被告于2014年1月3日签订了一份房屋买卖协议。协议中约定：乙方（二被告）将自己所有的位于榆林市经济开发区北东环路流沙杏小区别墅C区7排4号房屋及其土地以190万元转让给（甲方）三原告，以折抵上述190万元借款本息；签订协议时，乙方将上述房产及其土地证书等权利凭证交付给甲方，并在合同签订后，积极配合甲方办理变更登记，所需费用由原告承担；如一方违约则以本合同房屋成交价的50%赔偿守约方。张耀中和陆林江作为中证人，在合同上签字压印。合同签订后，二被告将房屋交付原告管产，并将土地证件交付原告，2014年1月7日，二被告向榆阳区榆阳镇流沙沟村委会共同写出承诺，内容为“我们夫妻自愿将流沙杏小区C区7排4号别墅出售给许某、石某、张某1，该房产权归许某、石某、张某1所有，以后所产生的费用由售让方承担，请流沙沟村委会将该房屋的土地证、房产证办理到许某、石某、张某1名下”。2015年5月6日，本院作出（2014）榆刑初字第00894号刑事判决书，判决为：一、被告人陆林江犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑八年，并处罚金30万元。二、被告人薛某犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年，并处罚金30万元。三、责令被告人陆林江、薛某退赔未兑付各集资参与人的集资款3043.6万元。被告人陆林江、薛某不服该判决上诉于陕西省榆林市中级人民法院，该院于2015年9月6日作出（2015）榆中刑二终字第00082号刑事判决书，判决为维持榆阳区人民法院（2014）榆刑初字第00894号刑事判决书第一项、第二项。在刑事退赔范围中对上述190万元予以剔除后责令上诉人陆林江、薛某退赔各集资参与人剩余兑付集资款。后原告持上述证据及理由向本院提起诉讼并提出上述讼请求。
另查明，2013年10月20日，二被告签订了离婚协议，约定“女方名下银行家属院及东环路流沙小区房产所有权归女方所有，男方名下林校家属院房产归男方所有。”即流沙杏小区别墅C区7排4号房屋归被告张某2所有。2013年11月5日，被告张某2为流沙杏小区别墅C区7排4号房屋办理了榆横国用（2013）第272号土地证，载明：土地使用权人张某2，坐落榆林高新区流沙杏小区C区7排4号，使用权面积103.6㎡。2015年7月31日被告张某2以房屋买卖合同纠纷诉至法院，诉请1、依法确认原告与被告签订的房屋买卖协议无效。2、依法判令被告将位于榆林经济开发区北东环路流沙杏小区别墅C区7排4号房屋建筑面积为103.6平方米返还原告管理。3、由被告承担本案诉讼费。本院作出（2015）榆民初字第06012号民事判决书，驳回了张某2的诉讼请求。该判决已生效。
本院认为，合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议、其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同效力基于合同成立为前题，包括当事人具备相应的缔约能力、意思表示真实、不违反法律的强制性规定和公序良俗。依法成立之合同，自成立时生效；本案中，2014年1月3日，原、被告签订了房屋买卖协议，二被告将其位于榆林市经济开发区北东环路流沙杏小区别墅C区7排4号房屋一栋，价值190万元，向原许某敏石某琳张某1生出售（折抵欠甲方欠款190万元）。同时，2014年1月7日，二被告向榆阳区榆阳镇流沙沟村委会共同写出承诺中确认“我们夫妻自愿将流沙杏小区C区7排4号别墅出售许某敏石某琳张某1生，该房产权许某敏石某琳张某1生所有，以后所产生的费用由受让方承担，请流沙沟村委会将该房屋的土地证、房产证办理许某敏石某琳张某1生名下。”，及二被张某2青在询问笔录中有“我用流沙杏小区一套别墅张某2青名下）（C区7排4号）抵了190万元。”的明确记载。且涉案地为国有土地可自愿转让，故原告与被告签订的房屋买卖协议的主体及内容均不违反法律规定，依法应认定为有效。原告诉请确认该协议合法有效，本院予以支持。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，原、被告均应按照约定全面履行各自的合同义务，被告不协助原告办理房屋产权的变更登记手续无法律和事实依据，构成违约，应承担继续履行的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原许某敏石某琳张某1生与被张某2青薛某杰于2014年1月3日签订的《房屋买卖协议》合法有效。
二、本判决生效后十日内，二被张某2青薛某杰应协助三原许某敏石某琳张某1生办理榆横国用（2013）第272号土地证过户登记手续。
案件受理费3800元，由原许某敏石某琳张某1生负担3700元，被张某2青薛某杰负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 胡援
二〇一八年一月十二日
书记员 薛婧