连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书`（2016）苏0706民初475号原告唐春娟。委托代理人王军强，江苏苍梧律师事务所律师。被告衡书林。被告陈林才。委托代理人刘文立。原告唐春娟与被告衡书林、被告陈林才房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘兴超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐春娟及其委托代理人王军强，被告陈林才委托代理人刘文立到庭参加诉讼，被告衡书林经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告唐春娟诉称，2015年12月2日，原告从被告陈林才手中转租位于海州区××路宝××财富广场内街幢无单元1026商铺，并与房东即被告衡书林签订了《租房合同协议书》，约定年租金30000元，租赁期限为2015年12月2日至2016年12月2日。因被告陈林才尚有2个月租期未满，故本次原告实付租金25000元，被告陈林才收取原告转让费26000元，包含转让涉案房屋内一切物品。原告将上述款项全部支付完毕，合计51000元。上述协议签订后，原告即进行装修并采购设备准备营业，但在2015年12月12日，涉案房屋确因被告衡书林与涉案房屋开发商之间存在严重纠纷，房屋突然被物业公司上锁并停电，导致原告无法正常开业至今。经与两被告沟通，至今未能解决。原告认为，被告衡书林对于涉案房屋与开发商之间存在产权纠纷是明知的，但其却向原告隐瞒真实情况，导致原告承租了该房屋无法营业，现继续履行《租房合同协议书》已经实际不能，合同目的已无法实现。被告陈林才作为前承租人，对涉案房屋情况非常了解，其同样对原告进行了隐瞒，应承担相应的赔偿责任。故原告诉至法院，请求判决：1、依法解除原告与被告衡书林于2015年12月2日签订的《租房合同协议书》；2、被告衡书林返还房租25000元并赔偿损失35000元，合计60000元；3、被告陈林才在35000元范围内向原告承担赔偿责任；4、被告承担本案诉讼费用。被告衡书林未到庭，但提供书面答辩状称，被告衡书林与原告签订的租房合同系双方真实意思表示，双方应严格按照租房协议的约定履行合同，被告衡书林已根据租房协议的约定履行了义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。理由如下：1、协议第五条约定，双方应提供真实有效的房产证（购房合同）或身份证，被告在签约时已向原告出具了原告购买涉案房屋的购房合同，被告已履行了义务。另外，被告已付清涉案房屋购房款并缴清税款，系涉案房屋的实际产权人，被告有权对外出租该房屋。被告与宝翔公司的纠纷不影响被告对涉案商铺的处置权，被告不存在违约；2、协议第五条第7款约定，合同一经签订，双方不得提前解除，在租赁期内如遇不可抗力导致无法继续履行时，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。根据该条的规定，被告并未提前解除合同，至于因物业公司上锁并停电而导致原告无法正常开业，并非被告违约行为导致。被告签订协议时，系涉案商铺实际所有权人，有权对外出租，物业公司的侵权行为是被告无法预见和避免的，原、被告均无过错，该协议自然终止，双方互不承担违约责任。原告的实际损失应当向侵权人主张，而非向被告主张；3、原告主张的损失数额无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈林才辩称，涉案租赁合同系原告与被告衡书林所签，被告陈林才不是合同当事人，合同履行与被告陈林才无关，原告因其他原因不能正常营业，应当向侵权人主张侵权责任，与被告陈林才无关。经审理查明，被告陈林才称其从宝翔财富广场小区物业承租宝翔财富广场商业内街幢无单元1026商铺至2016年2月2日。2015年12月2日，原告作为乙方与被告衡书林作为甲方签订《租房合同协议书》，约定被告衡书林将坐落于宝翔财富广场商业内街幢无单元1026号，面积55.12平方米，简单装修的商铺自2015年12月2日至2016年12月2日出租给原告使用，年租金30000元，同时双方对其他事项进行了约定。同日，被告陈林才向原告出具《转让手续》，载明：宝翔财富广场商业内街幢无单元1026商铺香港酒家房内一切物品转让给唐春娟，转让费为贰万陆仟元￥26000元。同日，原告向被告陈林才支付51000元，对于该款项被告陈林才称，因陈林才尚有两月房租未到期，扣除两月租金后，其向被告衡书林支付25000元租金，剩余26000元为两月房租及转让室内物品及装修费用。原告称承租涉案房屋系经营餐饮之用，为此，原告于2015年11月23日向杭州蒸佰惠餐饮服务公司交纳10000元“品牌加盟培训技术费”。原告承租涉案房屋后，定制价值2419元的铝合金隔断，在原告装修准备营业之时，2015年12月12日，涉案房屋被宝翔财富广场物业公司强行上锁并断电，致使原告无法经营。另查，被告衡书林提供的《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票等证据显示，被告衡书林于2012年2月29日购买连云港宝翔置业有限公司（以下简称宝翔公司）开发的涉案商铺，宝翔公司向被告衡书林开具了购房款发票，被告衡书林亦交纳了契税。被告衡书林与宝翔公司就涉案房屋的《商品房买卖合同》在本院另案诉讼。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的《租房合同协议书》、《转让手续》、自动柜员机客户凭条、铝合金隔断收据、杭州蒸佰惠餐饮管理有限公司收据，被告衡书林举证的《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁房屋权属有争议，致使租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同。本案中，被告陈林才从宝翔财富广场租赁涉案房屋至2016年2月2日，在合同尚未到期之时，被告衡书林持涉案房屋《商品房买卖合同》主张涉案房屋系其所有，并于2015年12月2日经被告陈林才同意将涉案房屋出租给原告使用，原告与被告陈林才协商将被告陈林才位于涉案房屋内的装修、物品、设施及未到期两月租金作价26000元作为转让费支付被告陈林才，同时原告通过陈林才支付被告衡书林房租25000元。原告承租涉案房屋后，因被告衡书林与案外人宝翔公司就涉案房屋权属有争议，致使宝翔财富广场物管公司将涉案房屋强行上锁并断电，致使原告无法使用涉案房屋，故原告请求解除与被告衡书林的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持，被告衡书林于2016年2月16日收到原告诉状，原告与被告衡书林房屋租赁合同于2016年2月16日解除，因原告承租涉案房屋后未能实际经营，合同解除后，被告衡书林应当返还已收取原告的全部房屋租金25000元，故对原告请求判决被告衡书林返还房租25000元的诉讼请求，本院予以支持，同时，原告为在涉案房屋经营饭店，定做铝合金隔断，因合同解除原因在被告衡书林，对该项损失应由被告衡书林负责赔偿。原告与被告陈林才协商以26000元价格转让涉案房屋内装修、物品、设施及未到期两月租金，其目的是为了在涉案房屋内经营饭店，现涉案租赁合同因权属问题，致使涉案房屋无法使用，原告与被告陈林才的合同目的无法实现，应当予以解除，被告陈林才应当返还26000元转让费。对于原告主张的10000元加盟培训费损失，因加盟培训费系原、被告签订房屋租赁合同之前，且原告可另行寻租房屋进行加盟的餐饮经营，原告要求被告予以赔偿的诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告唐春娟与被告衡书林签订的《租房合同协议书》于2016年2月16日解除；二、被告衡书林于本判决生效后十日内返还原告唐春娟房屋租金25000元、赔偿原告损失2419元，共计人民币27419元；三、被告陈林才于本判决生效后十日内返还原告唐春娟转让费26000元；四、驳回原告唐春娟的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元（原告已预交），由原告唐春娟负担180元，被告衡书林负担580元，被告陈林才负担540元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1300元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审判员  刘兴超二〇一六年四月十一日书记员  李 红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。（二）、《最高人民法院》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。