浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢龙商初字第244号
原告：应辉，居民。
委托代理人：陈雅琴，龙游县曙光法律服务所法律工作者。
被告：刘建根，农民。
被告：姚国珍，农民。
第三人：詹雪琪。
第三人：夏慧芳。
两第三人的委托代理人：洪峰，浙江游龙律师事务所律师。
原告应辉为与被告刘建根、姚国珍、第三人詹雪琪、夏慧芳债权人撤销权纠纷一案，于2014年4月2日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员傅建华独任审判，后因案情复杂，本院裁定将本案转普通程序进行审理。本案于2014年5月16日、8月15日二次公开开庭进行了审理。原告应辉的委托代理人陈雅琴、第三人詹雪琪、夏慧芳的委托代理人洪峰到庭参加诉讼，被告刘建根、姚国珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应辉起诉称，原告于2012年4月5日借给被告等9人150万元，该借款到期后，被告等9人拒不偿还，原告提起诉讼，龙游县人民法院依法作出（2013）衢龙商初字第375号民事调解书，由被告等9人于2013年9月15日前共同偿还借款150万元及利息。现该案已进入执行程序，在执行期间，原告查明被告于2012年9月25日将其所有的坐落于龙游县龙洲街道恒诚莱茵河畔贵景园34号33-60幢别墅以250万元的价格转让给第三人，而这幢别墅2012年5月31日经衢州嘉宝房地产评估有限公司评估价格为5021363元，这个价格明显是不合理的低价，从而使原告的债权无法实现。原告认为，被告在其债务未能清偿的情况下，将价值5021363元的房屋以250万元的价格转让，显然属于明显不合理的低价转让的行为，该行为的实施，侵害了原告债权的实现。第三人在受让被告的房产时，明知被告负有债务未能清偿，该转让行为会侵害其他债权人的债权，却仍然与被告进行房产转让行为，其行为也侵害了原告的合法权益。被告与第三人之间的低价转让行为，已符合撤销权的成立条件。现要求撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同，由被告承担律师代理费10000元。
被告刘建根、姚国珍未作答辩，也未向本院提供证据。
第三人詹雪琪、夏慧芳答辩称，第三人与被告并非一般的房屋买卖关系，第三人系被告的债权人，因被告欠第三人300多万元，故将其位于恒诚莱茵河畔贵景园34号33-60幢别墅转让给第三人。当时房产部门的评估价为280万元，故该房产成交价是合理的，不存在故意低价转让行为。第三人与被告之间的房屋买卖行为发生在2012年9月，过户手续合法有效，原告应当在其应当知道过户情况下1年内提出撤销权，现原告提出撤销权诉讼，已超过撤销权行使的1年期限。要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉称事实，向本院提供的证据有：
一、龙游县人民法院（2013）衢龙商初字第375号民事调解书1份，证明被告欠原告借款150万元的事实；
二、房屋买卖合同1份，证明被告与第三人双方于2012年9月25日订立房屋买卖合同，被告将其所有的位于龙游县龙洲街道莱茵河畔贵景园34号33-60幢别墅以250万元的价格转让给第三人的事实；
三、龙房权证龙洲街道字第××号房屋所有权证1份，证明涉案房产已经于2012年9月26日从被告名下过户到第三人名下的事实；
四、房地产评估报告1份，证明涉案房产当时的实际价格为5021363元的事实；
五、律师代理委托合同、收费标准及代理费发票1份，证明原告应辉为本案诉讼支付代理费用10000元的事实。
以上证据，经质证，第三人对原告提供的证据的真实性无异议，但对证据二认为被告与第三人房屋转让的实际价格为300多万元；对证据四认为系被告单方委托评估的，不排除被告出于其他目的高估该房产，另外评估报告作出的时间系房地产增值的历史高位，也导致评估结果过高。
第三人向本院提供的证据有：
一、2012年5月1日被告刘建根与第三人詹雪琪签订的资产抵债协议1份，证明被告刘建根将涉案房产抵债300多万元给第三人詹雪琪的事实；
浙江龙游义商村镇银行个人客户回单、现金存款凭证各1份，证明第三人为被告于2013年1月15日代为归还贷款本息2514350元及于2012年12月20日支付利息52234元的事实；
龙游县农村信用合作联社存款明细2份，证明第三人为被告代为归还贷款本金及利息共计20万元的事实；
完税证2份，证明第三人与被告之间的房屋买卖关系中所有税费由第三人支付，且所有税费均由相关税收部门评估计税的事实。
对第三人提供的证据，原告质证认为，对证据一、二，只能证实龙游至尊商务大酒店有限公司向浙江龙游义商村镇银行贷款250万元，该贷款由第三人归还的事实，但被告并不欠第三人250万元，房屋抵债与房屋买卖系两个不同的法律关系，与本案无关。对证据三，只能证明第三人转出20万元，不能证明该笔款项系转入被告名下，也不能证明这笔款项系用于支付房款的事实。对证据四，该组证据只能证明第三人交纳税金的事实，不能证明第三人实际付款给被告房款的事实。
为查明案件事实，本院依法调取了以下证据：
一、龙游至尊商务大酒店有限公司向浙江龙游义商村镇银行贷款250万元中的最高额抵押借款合同、借款借据、个人转账凭条、还款凭证各1份；
龙游至尊商务大酒店有限公司基本情况档案1份。
双方对本院调取的证据无异议。
本院认证认为，因被告未到庭参加诉讼，应视为放弃质证权利。经审核，对原告提供的证据，第三人对其真实性无异议，本院予以认定，对关联性，将结合其他证据综合予以认定。对第三人提供的证据一，该协议明确约定，双方应于2012年8月30日前完成房产过户手续，产权过户手续全部完成后，该协议正式生效。而双方并未在该期限内办理房产过户手续，协议并未生效，且被告与第三人已于2012年9月25日重新签订了房屋买卖合同，作为房产过户的依据，故对该资产抵债协议的真实性无法确定，本院不予认定；对第三人提供的证据二，与本案具有关联性，将结合本院调取的证据综合予以认定；对第三人提供的证据三，无法达到其所需证明的对象，本院不予认定；对第三人提供的证据四，与本案无关联性，本院不予认定。
对本院调取的证据，双方无异议，本院予以认定。
根据以上认定的证据，结合原告与第三人的陈述，本院认定，2012年8月23日，被告刘建根等9人共同向原告借款150万元，因该借款未按期归还，原告向本院起诉，要求被告刘建根等9个借款人共同向原告归还借款150万元及利息。案经本院主持调解，双方达成还款协议，并于2013年7月31日出具（2013）衢龙商初字第375号民事调解书，约定被告刘建根等9个借款人于2013年9月15日前向原告归还借款150万元及自2012年9月1日起至款还清日止按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准的利率的四倍计付利息。因被告刘建根等9个借款人未能按该调解书的约定履行还款义务，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，发现被告于2012年9月25日将其所有的坐落于龙游县龙洲街道恒诚莱茵河畔贵景园34号33-60幢别墅以250万元的价格转让给第三人，并于2012年9月26日办理了房产变更登记手续，该案至今未能得到执行。
另查明，2012年1月18日，龙游至尊商务大酒店有限公司向浙江龙游义商村镇银行借款250万元，由第三人所有的位于龙游县龙洲街道莱茵河畔贵景园29号房地产作抵押担保，并签订了最高额抵押借款合同。同日，浙江龙游义商村镇银行将250万元借款交付给龙游至尊商务大酒店有限公司。
2012年12月20日第三人为龙游至尊商务大酒店有限公司向浙江龙游义商村镇银行的贷款交贷款利息52234元，2013年1月15日第三人为龙游至尊商务大酒店有限公司向浙江龙游义商村镇银行归还贷款及利息2514350元。
2012年5月31日，原为被告所有的位于龙游县龙洲街道恒诚莱茵河畔贵景园34号33-60幢别墅，经衢州嘉宝房地产评估有限公司评估，价格为5021363元。
龙游至尊商务大酒店有限公司在龙游县工商行政管理局注册登记，其股东为姚萧钢、张根升。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。2012年8月23日，被告刘建根等9人共同向原告借款150万元，借款后，被告便于2012年9月25日将其所有的位于龙游县龙洲街道恒诚莱茵河畔贵景园34号33-60幢别墅以250万元的价格转让给第三人，从而使本院（2013）衢龙商初字第375号民事调解书无法履行，损害了债权人的利益。被告将其所有的别墅过户给第三人时，当时第三人并没有将250万元的转让款交付被告，而是在2012年12月20日第三人为龙游至尊商务大酒店有限公司向浙江龙游义商村镇银行的贷款250万元交贷款利息52234元，2013年1月15日第三人为龙游至尊商务大酒店有限公司向浙江龙游义商村镇银行归还贷款及利息2514350元。即便第三人为龙游至尊商务大酒店有限公司归还了贷款并支付了部分利息，共计2566584元，视为其支付了房屋的转让款，也低于当时市场价格的70%，应当认定系明显不合理的低价转让财产。且在该银行贷款并未到期，债权并未发生之时，被告与第三人即办理了房产过户手续，应当认定第三人知道被告负有其他债务，该行为会损害其他债权人的利益。房产登记虽然具有公示效力，但作为房产所有人之外的其他人员不可能马上得知房产的变动情况，原告向法院申请强制执行后，在执行期间得知被告将龙游县龙洲街道恒诚莱茵河畔贵景园34号33-60幢别墅转让给第三人，完全符合情理。原告知道该情形后向法院提起撤销权诉讼，并未超过1年期限。原告为行使撤销权而支付的律师代理费，应当由债务人即被告承担。现原告要求撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同，并支付律师代理费10000元，理由正当，本院予以支持。第三人认为被告欠第三人300多万元，不存在低价转让房产行为，第三人提供的证据尚不足以证明该主张，本院不予采纳。第三人认为原告提起撤销权诉讼已超过撤销权1年的期限，要求驳回原告的诉讼请求，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、撤销被告刘建根、姚国珍与第三人詹雪琪、夏慧芳于2012年9月25日签订的位于龙游县龙洲街道恒诚莱茵河畔贵景园34号33-60幢别墅的买卖合同；
二、被告刘建根、姚国珍支付原告应辉律师代理费10000元，于本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费180元，保全费3020元，合计3200元，由被告刘建根、姚国珍负担，于本判决生效后三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 傅建华
人民陪审员 林美琴
人民陪审员 林雄伟
二〇一四年九月十六日
书 记 员 何 丹