湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民重字第00010号
原告：黄国良。
委托代理人：罗德刚，湖北云开正泰律师事务所律师。
被告：袁胜林。
被告：袁志福。
两被告共同委托代理人：胡克峰，湖北省千年法律服务所法律工作者。
第三人：武汉市武昌家园拆迁安置事务所，住所地武汉市武昌区康平苑小区*号楼*楼。
负责人：王志彬，主任。
原告黄国良与被告袁胜林、袁志福，第三人武汉市武昌家园拆迁安置事务所返还原物纠纷一案，本院于2012年7月9日受理，于2013年11月6日作出（2012）鄂武昌民初字第03778号民事判决。原、被告均不服此判决，上诉至武汉市中级人民法院。该院于2014年4月1日作出（2014）鄂武汉中民终字第00065号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。本院受理重审案件后，由审判员金勇担任审判长与人民陪审员张俊良、郭彦君重新组成合议庭，于2014年7月22日、2014年9月2日两次开庭进行了公开审理。原告黄国良及其委托代理人罗德刚，被告袁胜林及其与被告袁志福的共同代理人胡克峰到庭参加诉讼。第三人武汉市武昌家园拆迁安置事务所经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭后，原、被告均同意本院继续调解。经本院组织调解，因双方各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告黄国良诉称：2001年，原、被告签订了《租赁协议》，由原告承租被告100平方米房屋用于浴池经营，并办理了工商登记，租赁期限为2001年10月15日至2012年4月15日。双方对于原告承租后扩大经营自建的部分也一并约定，即由原告承担全部改造和扩建造价，权利义务归属与被告无关，且原告当初针对自建房屋还征询过辖区社区以及毗邻邻居龚某同意，方才进行了扩建。整个浴池面积经过此次拆迁测量为271.58㎡，其中100㎡属于原告承租被告的房屋面积，剩余171.58㎡为原告承租后出资自建的浴池面积。
2009年，武汉市国土资源和房产管理局颁布了拆迁许可证，将武昌区鲇鱼套货场至巡司河路纳入拆迁范围，其中包含原告承租房屋及自建房屋。拆迁公告下达载明：要求凡在拆迁范围内的被拆迁的单位和个人，均应持相关文件与拆迁单位（第三人）办理拆迁手续。嗣后，被告在未通知原告情况下与第三人达成了《房屋拆迁协议》，擅自处分了原告在拆迁中应享有的合法权益，包括被拆迁房屋价值（原告自建部分），搬迁补助费、临时安置费、停产（停业）补偿费、装饰装修费等。因被告已与第三人达成《房屋拆迁协议》，原告浴池已被迫停业。
由于被告在拆迁过程中，既没有依法与原告解除房屋租赁关系，也未与原告协商补偿事宜。没有依法对原告进行产权置换，其行为严重侵犯了原告的合法权益。原告为此多次与被告协商未果，特向贵院提起诉讼，请求判令被告返还原告拆迁补偿款1378315元，本案诉讼费用由被告承担。
被告袁胜林、袁志福辩称：一、原告诉称双方对于原告承租后扩大经营的部分与被告无关的约定与事实不符。原告就改建的部分是在被告原有房屋的基础上进行的改建，扩建的部分是拆除原房屋之后的再利用，大部分是被告出资，原告只有小部分出资，正因为如此，被告没有增加原告的房屋租金。房屋作为违章建筑被处理，也是被告单方出面进行协调，接受处理。故对171.58平方米自建部分的房屋应确认归属为被告。二、原告认为被告在未与原告商量的情况下擅自与第三人达成拆迁协议的陈述与事实不符。原告知道拆迁事由。2009年拆迁公告之后，到2012年4月达成拆迁协议时，原、被告的租赁合同已经到期，不存在原告诉称浴池被迫停业。三、对于本案原告和被告之间的关系是建立在租赁合同之上，并不是合作建房的关系，租赁合同之内，即使原告对租赁物的扩建也是对租赁物的投资，其在经营期已收回成本。原告诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回。
此外，被告通过代理词的方式提出原告扩建房屋是一种添附行为，依据《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条的规定，原告扩建的房屋所有权应当归被告所有的诉讼意见。
原告黄国良为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据1、房屋租赁合同复印件三份，月租金均为800元，租期填写从2001年10月15日至2009年10月15日的有两份，一份合同尾部双方落款后面没有后缀，一份合同尾部双方落款后面加有“※房屋改造和损坏由乙方承担全部赔偿。※新做的几间房由乙方拆除，甲方概不负责任何损失和赔偿，乙方不得以任何理由找甲方纠纷”。还有一份合同租期填写从2007年4月15日至2012年4月15日。上述三份协议的其他内容相同。
对于上述有后缀的合同复印件，在原审庭审中原告当庭表示该合同原件的第一页丢失，向法庭提交的该合同复印件第一页系复印的另外一份合同首页代替。双方实际前后共签订三份合同，而不是两份合同。法庭当庭对原告变造证据提交法院的行为进行了训诫。
在原审庭审中，本院要求原告提交上述三份证据的原件，但原告提交的在双方落款后加后缀的合同后缀之前的内容用肉眼就能看出不是原件，合议庭当庭就此向原告指明，原告仍坚持该提交件为原件。为此，被告坚持对原告提交的该证据的真实性进行鉴定，经本院委托鉴定后，在原审开庭就鉴定结论进行质证时，原告承认其提交的该证据系复印件，但又提出该证据的原件在原告处，自己这里没有保存过原件，只留有复印件。
在原审庭审中，原告还主动提交一份向工商行政管理部门调取的房屋租赁合同复印件，该合同复印件显示的月租金为1000元，租期为2001年10月10日至2004年10月10日，合同双方落款之后加有“※房屋改造和损坏由乙方承担全部赔偿。※新做的几间房由乙方拆除，甲方概不负责任何损失和赔偿，乙方不得以任何理由找甲方纠纷”的后缀。原告还说明原来向法庭提交的有后缀合同的第一页由于被自己的孩子玩丢了，所以诉讼开始时是将另一份合同的首页与加有后缀的尾页复印后作为一份合同复印件呈递法院。在原审庭审中原告的代理人在法院就鉴定结论组织质证时，称工商部门保存的复印件可以说明原告曾经将原件交由工商行政管理部门审核，该合同原件与工商部门保存的复印件一致。
原告提交上述证据拟证明原、被告于2001年签订了房屋租赁协议，期限自2001年至2012年4月15日，租赁房屋面积约100平方米，原告自建部分的房屋造价及权利义务均由原告承担。
证据2、个体工商户营业执照一份，拟证明原告租赁房屋用于浴池经营。
证据3、2012年5月4日武昌区白沙洲街八铺街社区居民委员会签署“情况属实”并加盖居委会印章的《关于租赁新桥街148号房屋后进行扩建情况的说明》一份，拟证明原告自建房屋171.58平方米征询了社区及毗邻居民同意并用于浴池经营。
证据4、房屋拆迁协议三份，拟证明原告租赁的房屋及自建房屋均在拆迁范围内，被告擅自与第三人签订拆迁协议，侵犯了原告拆迁补偿权利，被告应将拆迁补偿款1378315元返还原告。
证据5、租金收据两份，为被告第一次及最后一次收取原告租金的收条，内容为被告收取原告2001年10月15日至2002年4月15日租金5400元；2011年10月15日至2012年4月15日租金4800元，拟证明原告与被告曾签订一份月租金900元的合同，并在该合同中约定自建房屋的权利义务均由原告享有；一年以后原告仅就承租的100平方米向被告交纳房租，被告从未就原告自建房屋收取租金。
证据6、2003年8月30日龚某“收条”一份，拟证明黄国良自建171.58平方米房屋中有部分土地使用权系以8000元价格从龚某处购，上述搭建房屋中有96.15平方米不是被告的。
在原审庭审中，本院要求原告提交该《收条》的原件，原告提交后，合议庭发现该《收条》除“龚某”的签名外，其余内容，包括落款时间均为其他一人书写，经询问，原告承认该收条系自己妻子写好后让龚某签的字。
证据7、证人龚某、黄某、曾某、袁某证言，其中证人龚某证明原告自建171.58平方米房屋中约90平方米的土地使用权系以8000元价格从龚某处购得，其他三证人证明原告曾委托证人建房或向证人购买建筑材料，证人去建房或送建筑材料时都看到原告承租的被告100余平方米房屋之外都是空地，拟证明原告自建房面积中有约90㎡所占土地是原告以8000元向证人龚某购得，原告征得被告同意后在承租房旁的空地上自行出资委托他人修建了171.58平方米的房屋用于浴池经营。
证据8、工商、税务收费凭证，拟证原告租赁的房屋及自建房屋至拆迁前一直由原告在该处合法经营。
证据9、照片5张，显示拆迁后拆迁现场状况，拟证明诉争房屋中170余平方米是由原告进行扩建。
证据10、原告自行绘制的承租及改扩建房屋布局图，显示在原告承租的被告房屋院内东南面搭盖了房屋，并且继续向院外的东南部扩展，在龚某出让的土地上又搭建房屋若干。
证据11、水表及水费通知单，拟证明2012年2月12日抄的水表水费，2月13日水表就拆了。
被告袁胜林、袁志福为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：
证据1、房屋租赁合同两份，一份租期从2007年4月15日至2012年4月15日，被告称该合同系原告拟好交给自己，合同的出租人处没有注明被告姓名，合同尾部有被告签名；另一份合同填写起至时间为2001年10月15日至2006年10月15日，其年份处改为2009年。上述合同尾部落款后没有添加后缀，拟证明合同中并没有约定扩建房屋的权属归属。
被告提交上述两份合同的同时，称双方实际签订过三份合同，三份合同都是原告打印好后交给被告签字的。第一份合同后来被原告收去了，上面没有原告说的后缀；第二份合同上的2006年改为2009年是2006年合同到期后，被告持合同找原告续签合同时，原告直接在该合同上将租赁期限截至时间改为的2009年。
证据2、（武城管）拆字［昌白沙］第21号《违法建设拆除通知书》及房屋土地平面附图和收据各一份，在《违法建设拆除通知书》中认定2004年2月15日被告违建56㎡，拟证明扩建房屋中含有城管批建的26平方米，被告违章房屋56平方米，此外还有被告自建的5平方米，属于被告原有的违章建筑面积为87平方米。
证据3、《关于黄国良148号房屋扩建情况说明》，针对原告证据3《关于租赁新桥街148号房屋后进行扩建情况的说明》的反证，由向原告出具证据《关于租赁新桥街148号房屋后进行扩建情况的说明》的五个证人中的四人签字证实原告取得证据3的手段不当，原告拆房、建房都是在被告菜地上进行，也由同一社区居委会签署“情况属实”意见并加盖居委会印章。该《房屋扩建情况说明》拟证明房屋都是在被告原有房屋拆除基础上及被告所有的菜地上建筑的，且未约定归谁所有，也没有提及房屋扩建与袁胜林无关。
证据4、2012年8月6日武昌区城管局的说明一份，拟证明新桥浴池经营场所是袁胜林的私宅，紧邻其后的180平方米的建筑大部分在2000年前就存在，后来几次扩建都是在原有基础上进行的，城管部门多次出面执法也是被告交涉，属于历史遗留下来的建筑物，因为这种情况才没有被拆除。
证据5、1999年12月21日《武汉市房屋土地登记书证收据》及2012年3-4月水费发票，拟证明被告申报建设相关职能部门收取了其相关费用且水费都是以袁胜林的名义交纳，故此新桥浴池不管是有证还是无证的部分，其所有权均属袁胜林。
原审中，经被告申请，本院征求原告意见后，委托鉴定部门对原告提交的自称原件的带有“后缀”的合同第二页上签名是否原始签名进行了鉴定，湖北诚信司法鉴定所鉴定意见为：“出租人、承租人处‘袁胜林、黄国良’字迹不是直接书写形成，而是复制形成（不是原始签名字迹）”。
第三人武汉市武昌家园拆迁安置事务所未向本院提交答辩意见及举证。
本院向第三人调取了诉争房屋拆迁的平面图，并交给原、被告质证。原、被告对本院调取图纸的真实性不持异议，对搭建房屋地块的归属各执己见，并按照法院要求分别在图纸复印件上标注了自己的看法。
此外，本院依职权调取诉争房屋所在地拆迁许可证和拆迁红线图及被告房屋产权登记信息查询单及产权证附图，原、被告对此均不持异议。
庭审质证中，被告对原告提交的证据1认为其中一份合同仅有尾部，且该合同上袁胜林的签名系伪造，合同尾部后缀内容系添加，对该合同的真实性不予认可，并提出鉴定申请；对证据2真实性无异议；对证据3有异议，并向法院提供了反证；对证据4真实性无异议，但对原告证明内容有异议，该证据证明被告依法与第三人签订拆迁协议获得补偿，与原告无关；对证据5真实性无异议，但对原告证明内容有异议，该证据与本案无关，原告若主张该部分的拆迁费应找龚某；对证据6真实性无异议，证明意见同原告提交的证据3、4的质证意见；对证据7证人证言真实性有异议，被告认为原告与证人是合伙有利益关系，证人关于房屋建设和建材证言均系孤证，没有其他如建房合同、建材明细、付款收款凭证等，故此证人证言的证明效力有瑕疵；对证据8、9真实性无异议，但该证据不能证明170多平方米的违章建筑是原告所建；对证据10双方进行了标注签字确认；对证据11真实性无异议，对证明目的有异议，认为2月13日拆了表不等于房屋被拆了。
原告对被告提交的证据1真实性无异议；对证据2认为仅是个规划，被告并未建房，城管违法建设拆除通知书真实性无异议，该违建房及5平方米的房屋均是原告建的；对证据3的合法性不予认可，该证据与原告提交的证据3，证明单位及证明人基本相同，但前后三个月时间内，内容截然不同；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，本案第一次开庭是2012年8月9日，城管局开具的证明是2012年8月6日，被告在第一次开庭为何不举证，城管局职责是拆违，不能证明新桥浴池的产权和经营情况；对证据5真实性无异议，合同约定水费由原告缴纳，该水费发票不能证明浴池的所有权归袁胜林。
本院对原告提交的加有后缀的合同的真实性委托鉴定部门进行鉴定，双方对鉴定部门的鉴定意见均无异议。
经过庭审举证质证，本院对原、被告真实性均无异议的证据均予以确认，作为本案认定事实的依据。对于双方有异议的证据本院根据最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》的规定，将结合案情综合审查判断确定其证明效力。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
2001年10月10日，原告与被告袁胜林建立房屋租赁关系，双方为此签订了三份房屋租赁合同。合同约定被告袁胜林将其位于武昌区新桥街148号（新号98号）建筑面积100平方米房屋租赁给黄国良用于经营浴池；租金每半年交一次，月租金金额由开始的每月1000元，逐步调减至每月900元，每月800元；房屋水费、电费、卫生费等一切费用由原告支付；国家需要拆迁租赁房屋，由此造成的经营损失概由黄国良自行承担。上述租赁合同约定的最后租赁期限至2012年4月15日。
合同签订后，袁胜林依约将房屋交由黄国良使用，黄国良将租赁房屋用于浴池经营，并于2001年10月11日办理了个体工商户营业执照（注册号4201063032666），经营者为黄国良。第一期半年房租，黄国良按照每月900元的标准向袁胜林支付的5400元，其后的租金黄国良按照双方约定的每月800元标准向袁胜林交纳。黄国良租用袁胜林房屋期间，为经营需要，在袁胜林房屋的东南侧逐步加盖、搭建房屋，至上述房屋拆迁时止，拆迁部门实测的，双方存在争议的无证建筑面积为171.58㎡。
2009年开始，上述争议房屋因市政建设需要纳入拆迁范围，政府也为此发布了拆迁公告。2012年4月19日，袁胜林就上述房屋与拆迁人武汉市武昌城市开发投资有限责任公司签订了二份房屋拆迁协议书，同日，袁胜林之子袁志福就上述无证面积房屋与拆迁人武汉市武昌城市开发投资有限责任公司签订了一份房屋拆迁协议书。
其中，袁胜林与拆迁人签订的两份房屋拆迁协议书约定：袁胜林坐落在武昌区新桥街98号房屋证载面积41.51平方米，无证建筑面积31.08平方米，其住宅区位价每平方米4695元，重置价每平方米294元；非住宅区位价每平方米10625元，重置价每平方米294元。房屋拆迁补偿款项为证载面积补偿362598.15元（41.51㎡×10919元／㎡×80%），无证面积补偿131799.40元（31.08×4989×85%），装修折旧补偿43554元，加上其他搬家费、过渡费、附属设施补偿等共计549913元。袁胜林承租的武昌区房地公司紫阳房管所公房证载面积46.28平方米，非住宅区位价每平方米10625元，重置价每平方米294元，按住改非补偿363838.55（46.28㎡×10919元／㎡×80%×90%）元，无证面积补偿（棚子）12151.02（41.33㎡×294元／㎡）、装修折旧补偿27768元、加上其他搬家费、过渡费、附属设施补偿等共计人民币418086元。
袁志福与拆迁人签订的房屋拆迁协议书约定：袁志福所有坐落在武昌区新桥街98号房屋无证建筑面积171.58平方米，非住宅区位价每平方米10625元，重置价每平方米294元，房屋拆迁补偿款项为1273967.77元（171.58㎡×10919元／㎡×80%×85%），装修折旧补偿款项为102948元，搬迁补助费1200元（600元×2次），附属设施补偿款项为空调200元，以上拆迁补偿金额共计人民币1378315元。
上述协议签订后，拆迁补偿款现仍在拆迁人处存放。
袁胜林、袁志福虽然主张自己对无证房屋出资进行过建设，但同时也认可黄国良对无证房屋的出资兴建，并称自己降低租金及多年未提高租金也是出于对黄国良改建及搭盖房屋的考虑，是通过这样的方式对黄国良建房的出资。
本案审理过程中，双方当事人对房屋租赁的事实及袁胜林与拆迁人就坐落在武昌区新桥街98号房屋证载面积41.51平方米，无证建筑面积31.08平方米，及袁胜林承租的武昌紫阳房管所公房证载面积42.28平方米所获得的拆迁补偿款和其他除装修补偿以外的拆迁利益归袁胜林所有均无异议。
另外，在重审中，黄国良主张坐落于武昌区新桥街98号建筑面积171.58平方米无证房屋所占用土地是政府填巡司河形成的。袁胜林、袁志福认为黄国良所称的建房是用袁胜林的宅基地和菜地建成，双方均未举证证明所使用土地的性质。本院经向土地规划部门了解，该无证房屋使用的土地属于国家所有。
关于上述无证房屋的重置价问题，本院向该拆迁项目的拆迁部门了解，该地段每套房屋的拆迁补偿重置价均按照该房屋的成新、结构，朝向等标准，由评估机构评估重置价，而每套房屋的成新、结构等各不相同，故每套房屋的重置价各不相同。
关于诉争的无证房屋的出资兴建问题，双方当事人在庭审中均表示出资兴建了该房屋，但均未拿出充足的证据来证明。
重审时本院主持进行了多次调解。黄国良的最后调解意见是建筑面积171.58平方米无证房屋的拆迁利益各一半，即1378315元÷2＝689157.50元。袁胜林、袁志福不同意黄国良的调解意见，主张最多在原判决数额236865.54元的基础上增加一点，愿意支付黄国良25万元。双方各持己见，调解未达成一致意见。
本院认为：被告与拆迁部门签订《拆迁协议》是在其与原告房屋租赁合同履行期限届满之后，此时，原告已经不属于拆迁范围内的拆迁对象，无权要求获得拆迁补偿。原、被告房屋租赁合同关系建立的十余年间，原告为自己的经营需要在被告屋后东南方向多次改扩建房屋，系为自己取得经营利益进行的投资，该投资已经通过其经营收益回收，被告也通过降低租金及多年不涨租金的方式对原告建设房屋的出资进行了补偿。被告获得拆迁补偿的前提是自己在该处存在租用和建造合法建筑的基础，原告以改扩建房屋由自己所建，由此产生的拆迁补偿款人民币1378315元应归其所有，由被告予以返还的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。
考虑到被告对争议部分拆迁利益的取得既得益于被告屋后的空地，也与原告扩建及办理个体工商营业执照从事浴池经营的行为不可分割，加之被告在调解时也愿意在房屋的重置价及装修补偿方面给予原告补偿，本院综合上述利益取得的因素，结合公平原则，酌情判令被告将获得的1378315元的补偿中未报建的无证房屋重置价50444.52（171.58㎡×294元／㎡）元、棚子补偿12151.02元及装修补偿款174270（102948＋43554＋27768）元给付原告。
原告扩建的房屋所使用的土地属国家所有，不属于被告的财产，也并非在被告出租的100平方米的房屋上增添的附属物，故对被告关于依据《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第86条的规定诉争违建房属于添附物，应归自己所有的抗辩意见本院不予采纳。第三人武汉市武昌家园拆迁安置事务所非本案中合同的相对人，也非本案中侵权责任人，故在本案中不承担责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告袁胜林、被告袁志福应在本判决生效后十日内支付原告黄国良因武昌区新桥街98号无证建筑面积171.58平方米房屋被拆迁应获得的补偿款236865.54元。第三人武汉市武昌家园拆迁安置事务所予以协助执行。
二、驳回原告黄国良的其他诉讼请求。
本案案件受理费17205，财产保全费5000元，共计22205元，由原告黄国良负担16205元，被告袁胜林、被告袁志福各负担3000元。鉴定费3000元，由原告黄国良负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 金 勇
人民陪审员 张俊良
人民陪审员 郭彦君
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 骆训力