湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂利川民初字第03679号
原告雷善成，居民。
委托代理人谭俊峰，湖北新理念律师事务所律师。特别授权代理。
被告利川市金诚物业管理有限公司。住所地：利川市土产小区*栋*单元***室，注册号：422802000011341。
法定代表人陈鹞，系该公司总经理。
原告雷善成诉被告利川市金诚物业管理有限公司不当得利纠纷一案，本院于2015年8月21日作出（2015）鄂利川民初字第01933号民事判决，原告雷善成对该判决不服，向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院提出上诉。湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，于2015年11月17日作出（2015）鄂恩施中民终字第01180号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成由审判员廖松林担任审判长，人民陪审员刘良荣、雷惦参加的合议庭，于2016年2月29日，依法公开开庭进行了审理。原告雷善成及其委托代理人谭俊峰、被告利川市金诚物业管理有限公司的法定代理表人陈鹞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系利川市福欣·腾龙国际商住小区业主，2011年12月31日入住该小区。原告入住时，该小区由前期物业服务公司利川市金诚物业管理有限公司提供物业服务。原告应金诚物业管理有限公司的要求缴纳了2012年至2014年度物业服务费4811.36元（其中2012年1503.36元，2013年和2014年各1654元）、装修垃圾清运费375.84元、装修期间电梯使用费500元、工人出入证管理服务费150元，共计5837.20元。因被告未依法参加年检，于2015年5月15日被利川市工商行政管理局吊销营业执照。被告在不具备资质前提下提供物业服务，物业服务质量差。为维护原告合法权益故起诉要求：1.判令被告向原告返还违法违规收取的费用5837.20元；2.判令被告承担本案诉讼费及维权所支出的合理费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《前期物业服务合同》复印件1份。证明被告提供物业服务的主体资格及合同依据。
证据二、成立于2010年9月26日的利川市金诚物业管理有限公司的《企业法人营业执照》复印件1份。证明目的同证据一。
证据三、成立于2014年11月10日的利川市金诚物业管理有限公司的企业基本信息表复印件1份。证明被告不具备继续提供前期物业服务的经营资格，所收取的各项费用无法律依据，应当返还。
证据四、利工商处字第（2012）365号行政处罚决定书复印件1份。证明目的同证据三。
证据五、费用收据复印件3份。证明目的同证据三。
证据六、恩施州物价局（2012）122号文件。证明物业公司收费标准。
证据七、原告与利川市福欣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同书》复印件1份。证明物业费应按0.8元／㎡收取。
被告辩称：原告自2012年元月起至今接受被告的各项物业服务，2015年的物业费至今未缴，现已时隔三年提起诉讼已经超过诉讼时效。原告起诉基于被告营业执照不合法提出返还不当得利，是否合法应由政府职能部门和机构界定。原告所提诉求背离物业管理范畴内原告作为业主应尽的权利和义务。被告有无违规情况是工商管理问题与本案无关，今年被告公司已经“三证合一”，经营行为合法有效，应驳回原告诉讼请求。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、成立于2014年11月10日的利川市金诚物业管理有限公司的营业执照和组织机构代码证、税务登记证、物业服务企业资质证书复印件各1份。证明被告的基本信息。
证据二、原告入住时签订的《业主公约》复印件1份。证明被告的权利和义务。
证据三、2016年2月25日“三证合一”后的营业执照复印件1份。证明被告是合法经营。
经庭审质证双方对如下证据提出异议：被告对原告提交的证据四提出异议，认为其未收到行政处罚决定书；对原告提交的证据七认为业主与开发企业签订的合同约定的是暂定价，在不违规的情况下可以调整，被告与原告签订了合同确定收费标准，且原告缴纳了物业费进行了认可。原告对被告提交的证据一和证据三认为其所涉主体，并非签订前期物业服务合同的主体；对被告提交的证据二认为签订公约属实，但不能证明被告有资格和超过规定收取费用。
本院对双方有异议的证据认证如下：原告提交的证据四经核实系相关行政管理机关作出的处罚决定，客观真实，来源合法，予以采信；原告提交的证据七和被告提交的证据一至证据三双方对其真实性并无异议，与本案案件事实相关联，本院予以采信。
经审理查明：2010年9月26日，被告利川市金诚物业管理有限公司成立。据2015年7月1日恩施土家族苗族自治州住房和城乡建设委员会颁发的物业服务企业资质证书显示，企业法人营业执照注册号为422808000011341的利川市金诚物业管理有限公司准予从事物业管理活动时间为2010年11月3日，资质等级为三级。
2012年5月15日利川市工商行政管理局作出利工商（2012）365号行政处罚决定书，认定被告不按规定参加企业年度检验，作出决定吊销被告的营业执照。2012年5月24日，利川市福欣房地产开发有限公司（甲方）与被告利川市金诚物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，委托被告实行物业管理。该合同第十七条约定：“1.物业管理服务费用收取的项目和金额按国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定执行，对国家、省、市物业管理收费无明确规定的，按利川同行业的中等价位收取。……4.已售出或已出租的商业房屋，乙方收取的物业管理费每平方米不超过利川市同行业中同期的标准。……上述物业管理费用由业主或物业使用人承担。”合同第二十二条约定：“委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。”第二十七条约定：“甲方不得向物业业主承诺物业管理服务收费标准，否则，由甲方向乙方作出补偿”
原告雷善成与利川市福欣房地产开发有限公司于2011年3月4日签订《商品房买卖合同》，约定于2011年12月30日前将房屋交付原告使用；该合同第十七条约定“7.该商品房移交后，乙方必须服从小区的物业管理，遵守物业管理公司的各项规章制度，按时缴纳物业管理服务费用，爱护公共设施。”附件四第三条约定“前期物业服务标准暂定收费标准：住宅每月0.80元／㎡，买受人承担物业管理费时间从合同约定交付之日起。”2011年12月31日，原、被告签订业主公约，约定了双方对福欣·腾龙国际小区的物业管理的权利义务。2012年原告入住后便开始接受被告提供的物业管理服务，并交纳了物业管理费4811.36元（其中2012年1503.36元，2013年和2014年各1654元）、装修垃圾清运费375.84元、装修期间电梯使用费500元、工人出入证管理服务费150元，共计5837.20元。现原告认为被告被吊销营业执照没有资格收取物业管理的各项费用，故起诉要求被告返还违法违规收取的费用5837.20元并承担本案的诉讼费用。
本院认为：本案焦点在于：一、被告利川市金诚物业管理有限公司与利川市福欣房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对原告雷善成是否具有约束力。二、被告利川市金诚物业管理有限公司是否应对其向原告雷善成收取的费用进行返还。三、本案被诉主体是否适格。四、原告起诉是否超过诉讼时效。关于本案所涉《前期物业服务合同》的效力问题，根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条规定，本案被告在其吊销营业执照后继续提供前期物业服务明显构成对该规定的违反，但该项规定不是法律禁止性和强制性效力规范，被告与利川市福欣房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示并不因违反该项管理性规定而无效；原告所签订的《商品房买卖合同》明确了业主接受小区物业服务的规定，被告利川市金诚物业管理有限公司与利川市福欣房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对其具有约束力。关于被告是否应对原告主张的费用进行返还，本案被告根据《前期物业服务合同》提供物业服务，原告事实上一直接受被告提供的物业服务，原告并未举证证明被告存在收费标准过高、服务质量差等问题，原告没有受到实际损失，被告并不构成不当得利，其要求被告返还缴纳的相关费用没有法律依据。关于本案被告是否适格的问题，根据原、被告双方提交的证据表明，被告利川市金诚物业管理有限公司自2010年9月26日成立后，一直以该公司的名义从事物业管理活动，其营业执照虽被吊销，但并未进行清算和注销登记，其法人仍处于存续状态，被告诉讼主体适格。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题，本案原告并不对被告营业执照的登记进行管理，其诉讼时效期间从知道或者应当知道其权利受到侵害时起计算，被告未举证证明原告事先知道其吊销营业执照的情况，应视为原告在起诉时知晓并认为其权利受到侵害，原告诉讼并未超过诉讼时效。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告雷善成的诉讼请求。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告雷善成承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖松林
人民陪审员 刘良荣
人民陪审员 雷 惦
二〇一六年三月七日
书 记 员 杜香耀