辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终2139号
上诉人（原审被告）：朝增贵，住大连市甘井子区。
委托代理人：朝增良，上诉人哥哥，住大连市甘井子区。
被上诉人（原审原告）：大连生生物业管理有限公司。住所地：大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼*层。
法定代表人：曲建�，该公司总经理。
委托代理人：陶玉松，辽宁星海九鼎律师事务所律师。
上诉人朝增贵因与被上诉人大连生生物业管理有限公司（简称生生物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第3106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告朝增贵系大连市甘井子区新星艾维尼小区A区7#1-4-1号住宅房屋的业主，房屋建筑面积76.46平方米。2010年6月18日，被告与大连彩虹房地产开发有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，附带《物业使用守则》及原、被告签订的《房屋装饰装修管理协议》，上述《前期物业管理服务协议》中约定，原告接受开发建设单位大连彩虹房地产开发有限公司的委托管理被告所在的新星艾维尼小区；被告�按建筑面积每月每平方米2元的标准向原告交纳物业管理服务费用。该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。另查，案涉小区未成立业主委员会，原告亦未办理物业收费许可证。
原告提出的诉讼请求为：请求被告给付2012年11月6日至2014年6月30日止的物业费3141.24元。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，根据被告与开发商签订的《前期物业服务协议》，被告同意由开发商委托物业管理企业实施前期物业管理，而此协议在案涉物业业主委�会与其选定的物业管理企业另行签订《物业服务委托合同》生效之日前应是有效的。现案涉物业小区于庭审辩论终结前未成立业主委员会，被告亦末提交该小区全体业主与案外物业公司签订的其他物业服务合同，那么，被告应受该《前期物业服务协议》的约束。据此，对被告辩称《前期物业服务协议》有效期为一年的辩驳意见不予采纳。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费。
关于被告辩称原告没有收费资质一节。原告是经工商部门备案登记依法成立的物业管理企业，且已依法取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书。此外，因物价管理部门颁发的收费许可证仅是物价管理部门对企业的收费行为进行登记备案，而并非行政审批性质，因此，原告是否取得收费许可证不影响其依据合同约定收取物业费，被告以此为由拒绝全额交纳物业费，不予支持。
关于物业费的收费标准。根据原告提供的双方签订的《前期物业管理服务协议》，案涉房屋的物业服务费标准为每月每平方米2元，因此，被告应按此标准交纳物业费。
关于被告辩称，其购房时原告曾承诺如介绍朋友购房可减免物业费、采暖费一节。被告辩称，2010年被告就在小区购房，后又介绍他人在小区购房，之后给减免了一年物业费，该部分减免兑现了，之后2011年被告哥哥又在该小区买了一套房，当时说给被告免一年物业费、一年采暖费，这个原告就没有兑现，故被告不欠原告物业费。原告认为该承诺系开发商承诺，与物业没有关联性，且购房享好礼并没有说减免物业费。原审法院认为，法律规定当事人需要对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告应当就其曾成功介绍客户购房及原告同意减免其物业费的事实承担举证责任，现被告庭审中未能举证，故应当承担举证不能的不利后果。关于此节，被告可待证据充分时另行诉讼主张。
关于被告辩称的原告存在维修不及时、小区未封闭、未兑现酒店式管理的承诺等服务不到位现象，因此不同意全额交纳物业费一节。原审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以原告未尽到适当的管理义务、存在不作为为由主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服�质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
综上，被告应向原告支付2012年11月6日至2014年6月30日期间的物业费3032.9元（76.46平方米×2元／平方米×19个月25天）。庭审中，按原告所述计算得出的物业费金额与其主张不符，原告称7日内核实并向法院提交书面证明，逾期不提交视为原告的诉讼请求为3027.86元。现原告逾期未提交书面证明，故应当认为原告的诉讼请求变更为3027.86元，该数额并未超出被告欠交物业费的限额，故对原告的诉讼请求予以照准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告朝增贵于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连生生物业管理有限公司支付拖欠的自2012年11月6日起至2014年6月30日止的物业服务费3027.86元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连生生物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元（原告已预付），由被告朝增贵负担。被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
原审法院宣判后，朝增贵不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其提出的主要上�理由是：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。被上诉人作为物业服务企业必须具有收费资质及收费许可证，但被上诉人并没有收费资质及收费许可，其无权收取物业费，案涉《前期物业管理服务协议》无效。另外，被上诉人未尽到服务义务，其在服务中不兑现承诺，提供的服务不断打折扣。
被上诉人大连生生物业管理有限公司不同意上诉人的上诉请求，表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实除原审法院认定的事实外，另查，大连市国土资源和房屋局于2014年4月21日向被上诉人颁发物业企业资质证书一份，其上记载被上诉人资质等级为三级，“监督检查结论”一栏记载：2013年度资质检查合格。
上述补充查明的事实，有被上诉人举证的物业企业资质证书在案为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院�为，案涉小区建设单位大连彩虹房地产开发有限公司与上诉人签订的案涉《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据该协议约定，上诉人认可由建设单位委托的物业管理企业即被上诉人对其所在案涉小区实施前期物业管理，且双方认可被上诉人已实际对案涉小区进行了物业管理，本院对此予以确认。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，上诉人应按约向被上诉人交纳物业费，原审判决并无不当。关于上诉人提出被上诉人不具备物业费收费资格、无权收费、案涉协议无效的问题，本院认为，被上诉人是否取得收费许可证属于行政管理范畴，对该事项的违反不属违反法律、行政法规效力性强制性规定，上诉人以此为由主张案涉协议无�，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人朝增贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 白 波
审判员 高明伟
审判员 卢宏翔
二〇一六年五月二十五日
书记员 葛美玲