山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）任商初字第510号
原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行，住所地济宁市。
负责人翟远福，行长。
委托代理人（特别授权）张登义。
被告田景云，1963年8月17日出生，汉族。
被告魏风银，1962年2月16日出生，汉族，系被告田景云之妻。
被告济宁爱真房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区。
法定代表人张福真，经理。
三被告共同委托代理人（特别授权）崔继稳。
被告张长存，1978年9月30日出生，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行（以下简称任城工行）与被告田景云、魏风银、张长存、济宁爱真房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任城工行的委托代理人张登义，被告田景云、魏风银、爱真房产公司的委托代理人崔继稳到庭参加诉讼。被告张长存经本院传票传唤，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告任城工行诉称，2012年9月26日，被告田景云、魏风银作为借款人与原告任城工行签订《个人购房借款／担保合同》两份，分别向原告借款58万元和74万元，借款期限均为10年，还款方式均为按月等额本息还款，同时约定了利率、罚息等。被告田景云以其购买的济宁市紫金城公寓小区综合楼A1幢01单元05层B501-503号房产作抵押担保，并在济宁市房产管理局办理了他项权利登记。被告爱真房产公司与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，为两笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款。被告多次未按时归还贷款本息，已构成违约。故诉至法院，请求依法判令解除与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；依法判令被告田景云、魏风银偿付借款本金1131678.12元，利息52251.12元及至借款还清之日止的利息、罚息；依法确认原告对抵押房屋享有优先受偿权；依法判令被告田景云、魏风银承担实现债权的费用；依法判令被告张长存、爱真房产公司承担连带清偿责任。
被告田景云、魏风银、爱真房产公司辩称：被告田景云、魏风银与被告爱真房产公司签订房屋买卖合同后，又与原告签订借款合同属实；爱真房产公司一直偿付借款本息至2014年10月，现被告爱真房产公司经济困难，暂时形成拖欠，正在积极筹措相关资金归还贷款；同意继续履行借款合同，合同履行过程中暂时逾期不构成根本性违约，不具备解除合同条件，请求依法判决不予解除合同。
原告任城工行为支持其主张，向本院提供下列证据：
1、被告田景云、魏风银身份证、户口本、结婚证、工资收入证明各一份，证明两被告具有主体资格。
2、个人房屋申请审批表、个人购房借款／担保合同、借款凭证、个人住房贷款客户谈话笔录各两份，证明被告田景云、魏风银及担保人爱真房产公司在原告处办理个人贷款及担保的事实。
3、田景云自贷款之日起的还款明细一份，证明被告田景云的还款情况。
4、房屋他项权证一份，证明涉案房屋已在济宁市房产管理局办理了他项权利登记。
经质证，被告田景云、魏风银、爱真房产公司对证据的真实性均无异议。
经审核，本院认为，被告对上述证据均无异议，证据1、4系国家职能部门出具，证据2对借款数额、利率、期限、还款方式、违约责任，范围均作出明确约定，有借、贷、保证方的签章（名），符合借款合同的形式要件和实质要件，来源合法，内容真实，其证明效力，本院予以确认。证据3虽系原告单方制作，被告认可，对其证明效力，本院依法予以确认。
被告田景云、魏风银、张长存、爱真房产公司未提供证据。
根据原告举证、被告质证和法庭调查，本院确认以下事实：
2012年9月12日，被告田景云、魏风银作为借款人，被告张长存、爱真房产公司作为担保人与原告任城工行签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告田景云、魏风银向原告借款74万元，用于购买位于济宁市紫金城公寓小区综合楼A1幢01单元05层A501-503号房产，借款期限均为10年，贷款年利率均为6.534%，按月等额本息还款。2012年9月26日，被告田景云、魏风银作为借款人，被告张长存、爱真房产公司作为担保人与原告任城工行签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告田景云、魏风银向原告借款58万元，用于购买位于济宁市紫金城公寓小区综合楼A1幢01单元05层B501-503号房产，借款期限均为10年，贷款年利率均为6.534%，按月等额本息还款。第十条保证担保约定：“保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约按10.2A项确定：…10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。…”第十四条违约及违约责任第14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约约定：…L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的…”第14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施约定：…（5）解除本合同…”第十七条费用约定：“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担…”合同签订后，原告依约向被告发放了两笔贷款74万元和58万元。2012年9月13日，济宁市房产管理局为济宁市紫金城公寓小区综合楼A1幢01单元05层A501-503号房产办理了济宁市房他证字他项权利证书，证号为济宁市房他证字第2012095**号，设定房屋他项权人为本案原告任城工行。2012年9月27日，济宁市房产管理局为济宁市紫金城公寓小区综合楼A1幢01单元05层B501-503号房产办理了济宁市房他证字他项权利证书，证号为济宁市房他证字第2012109**号，设定房屋他项权人为本案原告任城工行。因被告田景云、魏风银截止2014年10月未再还本付息，且累计多次逾期，2015年3月10日，原告诉至本院，要求依法解除与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，依法判令被告田景云、魏风银偿付借款本金1131678.12元，利息52251.12元及至借款还清之日止的利息、罚息；依法确认原告对抵押房屋享有优先受偿权；依法判令被告田景云、魏风银承担实现债权的费用；依法判令被告张长存、爱真房产公司承担连带清偿责任。另查明，截止2015年2月底，被告田景云、魏风银74万元借款逾期6次，58万元借款逾期11次。
本院认为，原告任城工行与被告田景云、魏风银、张长存、爱真房产公司签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效，双方当事人应严格履行。被告田景云、魏风银累计六次以上未按时足额还款，原告要求解除合同，不违反合同约定，本院依法予以准许。被告关于合同不应解除条件的抗辩不成立，本院依法不予支持。原告要求被告田景云、魏风银偿付两笔借款本金1131678.12元，本院依法予以支持。但被告截止2014年10月底未还本付息，原告要求自2012年9月26日借款之日起计算利息，于法无据，应自2014年10月28日起计算利息。被告田景云、魏风银以其所购位于济宁市紫金城公寓小区综合楼A1幢01单元05层A501-503号和A1幢01单元05层B501-503号房产提供抵押，并办理了他项权利证书，抵押权依法成立，原告对房屋享有抵押权和优先受偿权。借款人不能清偿债务时，原告可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。原告要求被告田景云、魏风银偿付实现债权的费用，未提供相关证据，本院依法不予支持。被告爱真房产公司作为阶段性连带责任保证人，被告张长存、爱真房产公司作为阶段性连带责任保证人，涉案房产已办理了正式抵押登记手续，原告亦取得了他项权利证书，其阶段性保证责任免除的条件已成就，原告要求其承担连带保证责任，无事实依据，本院依法不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十三条、第五十三条，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行与被告田景云、魏风银、张长存、济宁爱真房地产开发有限公司2012年9月12日和2012年9月26日签订的《个人购房借款／担保合同》。
二、被告田景云、魏风银于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行两笔借款本金1131678.12元及利息（自2014年10月28日起至本判决确定履行期限届满之日止的利息、罚息，按合同约定利率计算）；
三、原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行对济宁市紫金城公寓小区综合楼A1幢01单元05层A501-503号和A1幢01单元05层B501-503号房产享有抵押权和优先受偿的权利，在借款人田景云、魏风银不能清偿债务的范围内以拍卖、变卖抵押房产的价款优先受偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15191元，由被告田景云、魏风银、张长存负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 李迎春
审判员 吕 芳
审判员 李 夏
二〇一五年六月十二日
书记员 杨 梅