九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浔民二初字第285号
原告九江农村商业银行股份有限公司浔阳支行（下称农商银行），住所地九江市浔阳区浔阳东路2号金茂大夏，组织机构代码15931360-7。
法定代表人肖传俊，行长。
委托代理人夏忠定，江西支点律师事务所律师，执业证号13604201010754908。
委托代理人张燕，江西支点律师事务所律师助理，证号14922013280031。
被告芦乐，女，1986年1月19日出生，汉族，身份证住址江西省九江市浔阳区，现住九江市浔阳区。
被告张艺，男，1979年3月12日出生，汉族，住九江市浔阳区。
原告农商银行与被告芦乐、张艺金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农商银行的委托代理人夏忠定和张燕、被告芦乐、张艺到庭参加�讼。本案现已审理终结。
原告农商银行诉称：2012年2月23日，原告与二被告签订《个人住房最高额抵押贷款合同》，双方约定，原告向被告提供借款人民币500000元，被告以其位于九江市滨江路8号区龙祥花园1-702号房屋为该笔借款提供抵押担保，同时双方在房产管理部门办理了抵押登记。合同签订后，原告依据上述合同的约定和被告的申请，分别于2013年7月31日、2013年8月22日、2014年3月10日向被告发放了三笔借款，共计450000元，并在借款凭证上载明了借款利率及借款到期日期等相关情况。但前两笔借款到期后，被告却不能依照合同约定履行还款义务，第三笔借款虽未约定期限，但被告不按期还息，严重违约，且经多次催讨未果。故起诉请求：1、判令二被告共同偿还借款本金450000元并承担至还清之日止的利息和罚息（计算至2014年10月21日暂欠利息7383.85元）；2、�认原告对被告张艺提供的位于九江市滨江路8号区龙祥花园1-702号房屋在上述债权范围内享有优先受偿权；3、本案的律师费45738元由二被告负担。
原告农商银行为支持其诉请，向法庭提供了如下证据：
一、赣银监复2012286号《批复》、企业名称变更核准通知书、营业执照及负责人身份证明书，以证明原告主体资格。
二、《个人住房最高额抵押贷款合同》、个人住房最高额抵押贷款支用单三份、《同意抵押意见书》三份、借款凭证三份及《共同还款承诺书》二份，以证明原、被告之间的债权债务。
三、九房权证浔字第××号、九房他权浔字第××号证书复印件各一份，以证明原、被告对抵押房产办理了登记手续，原告依法享有优先受偿权。
四、利息计算清单，以证明二被告尚欠原告本金45万元及截止2014年10月21日的利息为7383.85元。
五、《委托代理协议》、律师费发票、《结算业务申请书》及电子回单，以证明原告为实现债权，已经发生和必然发生的律师费用45738元，依合同约定应由二被告承担。
被告芦乐辩称：借款是事实。借款是在三年前贷的，利息一直都是我在偿还，被告张艺一直都没有管这件事，直到2014年8月20日后我确实无力偿还了，借款不可能只是我一个人承担，我也无力承担。
被告张艺承认原告在本案中所主张的事实，但表示律师费不应承担。
经审理查明：2012年2月23日，原告与二被告签订编号为201203010354的《个人住房最高额抵押贷款合同》，约定原告向二被告提供的最高额抵押贷款额度为人民币500000元，贷款额度有效期间为3年，即自2012年2月23日至2015年2月22日；合同第十二条载明：“违约情形一、……；二、甲方未按本合同约定及《九江市浔阳农村信用合作联社个人住房最高额抵押贷款支用单》约定归还任一笔或任一期贷款本息或支付相关费用；……。”第十三条载明：“违约救济措施一、……；三、宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；……。”被告张艺自愿以其名下的位于九江市滨江路8号区龙祥花园1-702号房产（房屋所有证号为九房权证浔字0681**）作贷款最高额抵押，并办理了最高额抵押登记手续，他项权证载明抵押限额为500000元。2013年9月9日，被告芦乐向原告申请借款150000元，并由二被告向原告出具《同意抵押承诺书》一份，承诺以上述房产为被告芦乐的该笔借款提供抵押，后被告芦乐于2013年9月22日填写《个人住房最高额抵押贷款支用单》一份，约定“本笔借款逾期的，罚息利率执行在贷款利率水平上上浮50%”。原告于同日向被告芦乐放款150000元，双方并签订借款凭证，约定借款期限自2013年9月22日至2014年9月21日止，月利率8.15‰，按月结息，到期还本。2014年2月28日，被告芦乐又向原告申请借款100000元，并由二被告向原告又出具《同意抵押承诺书》一份，承诺以上述房产为被告芦乐的该笔借款提供抵押，后被告芦乐于2014年3月10日填写《个人住房最高额抵押贷款支用单》一份，约定“本笔借款逾期的，罚息利率执行在贷款利率水平上上浮50%”。原告于同日向被告芦乐放款100000元，双方并签订借款凭证，约定借款期限自2014年3月10日至2014年9月9日止，月利率7.468‰，按月结息，到期还本。2014年7月18日，被告芦乐又向原告申请借款200000元，并由二被告向原告又出具《同意抵押承诺书》一份，承诺以上述房产为被告芦乐的该笔借款提供抵押，后被告芦乐于2014年7月31日填写《个人住房最高额抵押贷款支用单�一份，约定“本笔借款逾期的，罚息利率执行在贷款利率水平上上浮50%”。原告于同日向被告芦乐放款100000元，双方并签订借款凭证，约定借款期限自2014年7月31日至2015年1月30日止，年利率8.96%（即月利率7.468‰），按月结息，到期还本。后被告芦乐按时主动付清了截至2014年8月还款日的利息，此后一直未主动还款，原告仅于2014年9月21日自动扣息1.92元。截至2014年10月21日，被告芦乐尚欠三笔贷款本金合计450000元及利息（含罚息）7383.85元。
另查明：原告九江农村商业银行股份有限公司浔阳支行由原九江市浔阳农村信用合作联社更名而来，并依法经过核准登记。本案借款事实发生于二被告夫妻关系存续期间，并共同用于服装经营。
再查明：原告与其委托代理人夏忠定、张燕执业的江西支点律师事务所于2014年10月30日签订《委托代理协议》，载明：“九江农村商业银行股份有限公司浔阳支行（以下简称甲方）因……，芦乐、张艺（本金：450000元、起诉时利息7383.85元）金融借款合同纠纷案，委托江西支点律师事务所（以下简称乙方）的律师出庭代理，经双方协议，订立下列各条，共同遵照履行：一、……。六、根据《江西省律师服务收费指导价标准（暂行）》的规定，甲方按本案（含判决、调解、案外和解及撤销诉讼收回标的款）收回标的款本息的10%向乙方支付代理费。……。”
本院认为：原告与二被告之间签订的《个人住房最高额抵押贷款合同》依法成立，具有法律约束力。因借款事实发生于二被告婚姻关系存续期间，并用于共同经营，故应当认定为夫妻共同债务，二被告应当按照借款合同的约定的期限偿还借款本金及利息，虽然2014年7月31日所借的100000元尚未到期，但因二被告迟延支付�息，违反了合同约定，原告可依照合同约定提前收回全部借款并要求支付罚息，故本院对原告要求二被告偿还所欠全部本金及利息、罚息的诉请依法予以支持。被告张艺自愿以其名下的位于九江市滨江路8号区龙祥花园1-702号房产作贷款抵押，并办理了抵押登记手续，故本院根据原告诉请依法确认原告对该房产在500000元的债权范围内享有优先受偿权。原告要求二被告承担律师代理费45738元，并提供《委托代理协议》、律师费发票、《结算业务申请书》及电子回单加以证实，但根据双方签订的代理协议，原告按收回标的款本息的10%支付代理费的前提条件并不成就，即借款本息尚未收回，故原告支付代理费45738元不具有法定或约定的依据，本院对原告要求二被告承担律师代理费45738元的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告芦乐、张艺在本判决生效后十日内向原告九江农村商业银行股份有限公司浔阳支行返还借款本金450000元，并支付截至2014年10月21日的利息7383.85元。
二、被告芦乐、张艺在本判决生效后十日内向原告支付本金150000元按月利率12.225‰（即在贷款利率8.15‰基础上上浮50%）计算自2014年10月22日至本判决确定的给付之日止的罚息。
三、被告芦乐、张艺在本判决生效后十日内向原告支付本金300000元按月利率11.202‰（即在贷款利率7.468‰基础上上浮50%）计算自2014年10月22日至本判决确定的给付之日止的罚息。
四、原告九江农村商业银行股份有限公司浔阳支行对被告张艺名下的位于九江市滨江路8号区龙祥花园1-702号房产（房屋所有证号为九房权证浔字0681**）在500000元的债权范围内享有优先受偿权。
五、驳回原告九江农村商业银行股份有限公司浔阳支行的其他诉讼请求。
如被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8831元，由被告芦乐、张艺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 陈新娟
审 判 员 何 凡
审 判 员 王苏平
二〇一四年十二月三十日
代书记员 周 舟