广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法公民初字第1425号
原告姚奋喜，男，汉族，1973年1月21日出生，户籍地址陕西省安康市汉滨区。
委托代理人李艳，广东启通律师事务所律师。
委托代理人彭晋武，广东启通律师事务所实习律师。
被告深圳市创科隆投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道塘下涌众福路69号B栋三楼东侧（办公场所），组织机构代码。
法定代表人杨木兴，公司总经理。
委托代理人龙德波，广东深义律师事务所律师。
原告姚奋喜诉被告深圳市创科隆投资发展有限公司房屋租赁同纠纷一案,本院受理后，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李艳、彭晋武及被告委托代理人龙德波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月5日，原告与被告签订了《租赁厂房协议书》，被告将中国再生资源开发有限公司深圳分公司位于深圳市光明新区公明镇上村莲塘工业城C区第41栋B区标准厂房的一楼B区部分出租给原告，租赁期限为三年，自2012年10月6日至2015年10月6日。《租赁厂房协议书》签订当日，被告收取原告厂房和宿舍租赁保证金28400元，后被告又于2013年1月17日向原告收取用电保证金10000元，有《租赁厂房协议书》及被告出具给原告的收据为证。2014年8月，涉案租赁物业主中国再生资源开发有限公司深圳分公司以被告单方承诺中止其间租赁关系并收回涉案租赁物，致使原、被告间《租赁厂房协议书》无法继续履行。原告为维持生产需要，只能向�国再生资源开发有限公司深圳分公司缴纳租金。后原告多次向被告催要租赁保证金，被告拒不给付，被告的行为已违反合同的约定及国家政策法规，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告：一、返还租赁保证金38400元，利息2688元（利息从2014年8月暂计至2015年11月，至给付之日止），共计41088元；二、承担本案诉讼费。
被告辩称，根据双方《租赁厂房协议书》第6条的约定，退还租赁保证金的条件是双方合同有效期满，原告退还租赁厂房，缴清各项费用包括租赁费，办理各项手续后返还保证金。而本案中因原告租金尚未结清，故被告有权扣留相关保证金。
经审理查明，2012年10月5日，原、被告签订了《租赁厂房协议书》，约定被告将位于深圳市光明新区公明镇上村莲塘工业城C区第41栋B区标准厂房的一楼的B区部分厂房出租给原告使用，租赁期限为三年，自2012年10月6日起至2015年10月6日。租赁合同第五条载明，月租金为13600元，原告必须于每月5日前向被告缴纳上述租金。上述协议书第六条约定，被告向原告收取2个月租金数额的租赁保证金，即27200元，收取三间宿舍保证金1200元，合同有效期届满时，在原告完好退回原租赁厂房，交清各项费用并办理完有关企业终止注销手续后，被告向原告退还租赁保证金。2012年10月5日，被告向原告出具收据，载明收到原告租厂房两个月保证金一个月宿舍保证金28400元。2013年1月17日，被告出具收据，载明收到顺翔泰用电保证金10000元，由被告加盖“深圳市创科隆投资发展有限公司”章。
2014年8月，中国再生资源开发有限公司深圳分公司向原告出具《关于我司对外出租厂房的情况说明》，载明因被告拖欠租金至2014年6月仍未支付，故由其收回出租场地并以书面形�通知各租户与其签订租赁合同并依约支付各项费用，在支付上述费用后，由该公司保证承租方的所有权益。被告对该公司场地已不再享有任何权利，也不持有任何可以证明其拥有该公司场地使用权或出租权的有效法律文书。原告主张，自2014年6月起，原告向中国再生资源开发有限公司深圳分公司交付涉案房屋租金及租赁保证金。
另查，涉案房屋无房产证，亦未取得建设工程规划许可证或建设工程规划许可证，涉案房屋权属属于中国再生资源开发有限公司深圳分公司，由被告向其承租涉案房屋再转租给原告。
以上事实，有《租赁厂房协议书》、收据、《关于我司对外出租厂房的情况说明》等证据及庭审笔录在案作证，应予认定。
本院认为，涉案房屋无房产证，亦未取得建设工程规划许可证或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《租赁厂房协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告当庭确认其诉求的租赁保证金384000元中包含用电保证金10000元。被告确认已收到原告厂房租赁保证金28400元，故应向原告返还。关于用电保证金，因该收据载明为“今收到顺翔泰用电保证金10000元”，原告虽主张姚奋喜为“顺翔泰”的法定代表人，但原告个人与其担任法定代表人的公司为两个独立的主体，且原告与被告签订的《租赁厂房协议书》中无关于用电保证金的相关约定，原告亦未提交证据证明该用电保证金为“顺翔泰”代原�缴纳，故本院对原告关于被告返还电保证金10000元的主张不予支持。
被告虽辩称原告未按约定支付涉案房屋的占有使用费，但未提交证据予以证明，应承担相应的不利后果，故该租赁保证金应自被告知道或应当知道其对涉案房屋不再享有任何出租权利时返还。本案中，原告诉请被告自2014年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付该租赁保证金利息并无不当，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市创科隆投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚奋喜租赁保证金28400元及利�（利息以28400元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年8月1日计至本判决指定支付之日止）；
二、驳回原告姚奋喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费380元，由被告深圳市创科隆投资发展有限公司负担281元，由原告姚奋喜负担99元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陶 雪 松
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 黄燕（兼）
书 记 员 何 孝 剑
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第5页共6页