河南省三门峡市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）豫12行终15号
上诉人（原审原告）朱潇龙，男，1988年8月12日出生，住所地：河南省义马市。
委托代理人张芸，女，1966年7月15日出生，住所地：河南省义马市。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）义马市城乡规划建设局。住所地义马市珠江路西段。组织机构代码证：00583220-1。
法定代表人王凌中，该局局长。
委托代理人何天枢，河南共同律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，调解，代领法律文书等。
原审第三人义马恒瑞置业有限责任公司。住所地：义马市千秋路西段北侧。统一社会信用代码：91411281554227928L。
法定代表人姚万顺，系该公司董事长。
委托代理人张红圈，河南仰天律师事务所。代理权限为特别授权。
上诉人朱潇龙因竣工验收备案行为纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2016）豫1202行初42号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱潇龙的委托代理人张芸，被上诉人义马市城乡规划建设局（以下简称“义马城建局”）的委托代理人何天枢，原审第三人义马恒瑞置业有限责任公司法定代表人姚万顺、委托代理人张红圈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱潇龙于2012年5月份认购了第三人开发的义马商务大厦C区272号商铺，并于2012年7月23日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并支付首付款144069元，剩余房款以贷款方式进行支付，现已付清。合同约定房屋交付时间为2012年12月31日前，总价款为254069元。2012年5月28日，第三人向义马城建局申请办理义马商务大厦项目竣工验收备案，义马城建局根据第三人的申请和提交的竣工验收备案申请表等相关材料，核准“义马商务大厦”工程的竣工验收备案，出具了《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（备案编号：豫义马J20120528-0002）。2012年12月14日第三人电话通知朱潇龙办理房屋交接手续，朱潇龙认为所交房屋不符合要求，未及时接受。2014年7月14朱潇龙与义马市乐购百货有限责任公司签订了《义马市商务大厦商铺委托管理合同》，合同约定朱潇龙将自己合法拥有产权（经营权）的义马商务大厦C-272号商铺委托给义马市乐购百货有限责任公司统一招租经营管理，委托期限6年，自2014年8月8日至2020年8月7日。2014年7月14日朱潇龙就已经收到义马市乐购百货有限责任公司支付的2014年8月8日至2015年8月8日的商铺租金13835元。朱潇龙于2016年6月29日通过查询得知义马城建局为第三人开发的“义马商务大厦”办理了竣工验收备案登记手续，朱潇龙认为义马城建局该行政行为侵犯其合法权益，遂诉至湖滨区人民法院。
湖滨区人民法院认为：义马城建局是负有对义马市范围内的竣工工程实施验收监督和竣工备案的法定职责的机关。《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。本案中，朱潇龙于2012年5月份认购了第三人开发的义马商务大厦C区272号商铺，并于2012年7月23日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，2012年12月14日第三人电话通知原告办理房屋交接手续。2014年7月14日朱潇龙与义马市乐购百货有限责任公司签订《义马市商务大厦商铺委托管理合同》，合同约定朱潇龙将自己合法拥有产权（经营权）的义马商务大厦C-272号商铺委托给义马市乐购百货有限责任公司统一招租经营管理，委托期限6年，自2014年8月8日至2020年8月7日。2014年7月14日朱潇龙就已经收到义马市乐购百货有限责任公司支付的2014年8月8日至2015年8月8日的商铺租金13835元。从以上证据来看，朱潇龙应在2014年8月8日之前已实际接收了房屋，并享受了相应的权益。作为买受人的朱潇龙对自己所购买的商铺权益是否受到损害应负有合理的注意义务，朱潇龙如认为义马城建局侵犯了其合法权益，应在法定期限内来主张自己的权利，而朱潇龙直到2016年9月8日才向本院提起诉讼，显然已经超过了两年的法定起诉期限，故朱潇龙起诉应予驳回。朱潇龙称其于2016年6月29日通过查询方才得知义马城建局为第三人“义马商务大厦”项目办理了竣工验收备案登记手续，并不超过法定起诉期限，但是朱潇龙作为买房人在买房时就应及时查询了解买房的相关信息，行使自身的权利与义务，最大限度内保护自身合法权益，而朱潇龙却怠于权利的行使，现行法律并未规定可无期限的予以救济，故该理由本院不予采纳。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，裁定：驳回朱潇龙的起诉。
宣判后朱潇龙以其未超过起诉期限为由，上诉至三门峡市中级人民法院，请求二审法院撤销一审裁定，指令一审法院继续审理。
被上诉人义马城建局在庭审中辩称：上诉人起诉超过起诉期限，请求二审法院依法驳回其上诉。
原审第三人义马恒瑞置业有限责任公司在庭审中述称：其于2012年12月14日已电话通知上诉人交接房屋，起诉期限应从2012年计算，已超过起诉期限。请求二审法院依法维持一审裁定。
经审查，一审法院审理程序合法。
二审经审理查明本案事实与一审法院认定事实无异，除2012年12月14日第三人电话通知朱潇龙办理房屋交接手续外。
本院认为：一、一审法院认定上诉人朱潇龙超过2年起诉期限，是基于朱潇龙于2014年8月8日之前应当知道被诉竣工验收备案行为，但该认定仅为推断，并无证据证实，且有加重作为买受人的朱潇龙的注意义务之嫌。理由如下：
首先，作为买受人的朱潇龙即使对被诉竣工验收备案行为负有合理的注意义务，也应是在房屋交付时。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述法律、行政法规可知，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。
其次，原审第三人未按照合同约定的方式将房屋交付于朱潇龙。第三人主张其于2012年12月14日电话通知朱潇龙办理房屋交接手续，但该说法遭到上诉人的否认。且原审第三人与朱潇龙签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定:“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单”。但经庭审查证，原审第三人未书面通知朱潇龙办理房屋交付手续，亦未签署房屋交接单。故以朱潇龙应负的注意义务为由，推定其应当知道被诉竣工验收备案行为过于牵强。
二、上诉人朱潇龙主张其于2016年6月29日通过律师查询方才得知被诉竣工验收备案行为，并未超过2年的起诉期限，本院予以采纳。
综上，一审法院驳回起诉的裁定确有错误，且朱潇龙的起诉符合法定条件，故依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十八条之规定，裁定如下：
一、撤销湖滨区人民法院（2016）豫1202行初42号行政裁定书；
二、本案由湖滨区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 肖爱祥
审 判 员 刘 毅
代理审判员 周 珊
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 李 洪