广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7319号
上诉人（原审被告）：李山。
委托代理人：孙峰，广东陆台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：殷美。
委托代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：深圳市鹏置房地产经纪有限公司。
法定代表人：郝大雄。
委托代理人：封雷，系公司员工。
上诉人李山因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区内环路以南的XX房，建筑面积为114.09平方米，于2013年4月11日核准登记至李山名下。
2015年5月13日，殷美（买方）与李山（卖方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将XX房转让给买方，转让价款为348万元，定金为70万元，签约当日支付，定金由双方约定的第三方监管，做完委托公证起3日内由第三方直接支付给卖方，买方按约定将定金转账或交付给监管方后，视为定金交付；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年7月20日前（含当日）预付购房款70万元到买方贷款银行作资金托管，并向按揭银行提交按揭贷款的申请资料；涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保赎楼，卖方应在签署合同后3日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；卖方同意从定金中预留5万元作为交房保证金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金，及其他内容。李山出具收据，载明收到殷美支付的定金69万元及购房款1万元。5月14日，殷美向深圳市鹏置房地产经纪有限公司（以下简称鹏置经纪公司）刷卡支付40万元，5月15日，殷美向鹏置经纪公司刷卡支付30万元。李山和鹏置经纪公司均确认，鹏置经纪公司已将定金65万元支付给李山，剩余5万元作为交房保证金仍在鹏置经纪公司处。
2015年5月15日，李山委托深圳市万通融资担保有限公司等代为办理涉案房产的赎楼、买卖等手续，并办理公证委托手续。
2015年7月16日，殷美（甲方）、李山（乙方）、中国工商银行股份有限公司深圳南山支行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产委托丙方管理资金50万元。该协议乙方处为李山的代理人签名。2015年8月10日，中国工商银行股份有限公司深圳南山支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向殷美发放贷款228万元。
李山陈述并未表示不出售房产，李山曾于7月3日提出加价，殷美不同意；7月20日至23日，李山查询得知殷美名下仍有房产，李山认为合同无法履行，因此要求担保公司撤回资金监管，李山自行赎楼。2015年8月14日，殷美向李山发出《履约催告函》，催告李山在收函5日内赎楼。
另查，中国工商银行股份有限公司福永支行出具《结清证明》，证明李山已于2015年8月10日结清涉案房产贷款本息。2015年8月17日，李山将涉案房产抵押给招商银行股份有限公司深圳分行，并于2015年8月19日办理了抵押登记。殷美和鹏置经纪公司均表示多次通知李山履行赎楼义务，李山一直表示其不卖房不赎楼，直至诉讼中才知道李山的赎楼情况。李山认可赎楼及另行抵押前后未告知殷美及鹏置经纪公司，李山认为鹏置经纪公司与殷美联系在一起为了造成李山违约的事实，且李山查询得知殷美无购房资格，合同无法履行，才将涉案房产再抵押给招行。
殷美提交了光盘等证据，拟证明李山于8月20日在鹏置经纪公司处表明不再出售涉案房产。李山对该证据不予认可。
关于殷美是否具有购房资格，庭审中，鹏置经纪公司表示，签订合同时殷美已告知李山其名下有一套房产，且在出售，鹏置经纪公司在双方签订完资金监管及取得贷款承诺函前得知殷美有购房资格，且告知李山，但李山不予配合。对此，殷美表示，殷美在签约时名下有一套房产，该房已于2015年7月29日从殷美名下转移登记至案外人名下，后因李山违约，殷美于2015年9月13日另行购买城市山林花园的房产，并于9月29日取得房产证。
再查，殷美名下曾有X房，殷美于2015年7月13日该房贷款，该房于2015年7月29日从殷美名下转移登记至案外人名下。2015年9月29日，殷美名下登记有XXX房产一套，殷美丈夫黄XX为深圳户籍，其名下登记有X房产一套。
殷美诉讼请求：1、李山双倍返还定金138万元；2、李山返还预付房款1万元；3、李山赔偿殷美其它损失10万元；4、李山承担本案诉讼费用。
原审法院认为：殷美、李山签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。殷美在签订上述合同时，因其家庭名下尚有两套房产，根据相关限购政策，殷美尚无购买涉案房产的购房资格，合同并不具备履行条件；上述合同签订后，殷美积极促成合同履行条件成就，并于2015年7月29日转让其名下原有的房产，取得购买涉案房产的购房资格。李山辩称殷美无购房资格，对此，原审法院认为，李山并未举证证明在合同签订时对殷美的购房资格提出异议，而殷美实际亦于合同履行过程中取得购房资格，也未因此妨碍或影响合同履行，故对李山的抗辩，原审法院不予采纳。殷美签订合同后，于2015年5月15日前支付定金69万元及购房款1万元，李山对此并未提出异议。合同约定，买方按约定将定金转账或交付监管方后，视为定金交付，故原审法院确认殷美已支付定金69万元及购房款1万元，对于李山认为定金仅实际交付65万元的抗辩，原审法院不予采纳。殷美于2015年7月监管资金50万元，并于2015年8月10日取得中国工商银行股份有限公司深圳南山支行出具的发放贷款228万元的《二手楼按揭贷款确认书》。至此，殷美支付购房款的义务已能够履行，李山出售涉案房产，获取购房款的合同目的也能够实现。依约，李山负有赎楼义务，李山虽已于2015年8月10日结清涉案房产贷款本息，但在殷美于2015年8月14日发函催告其赎楼的情况下，李山并未将赎楼情况告知殷美和鹏置经纪公司，反而于2015年8月17日将涉案房产抵押给招商银行股份有限公司深圳分行。李山的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于殷美要求李山双倍返还定金138万元及返还购房款1万元的诉讼请求，原审法院予以支持。因上述定金尚有5万元托管在鹏置经纪公司处，故该5万元由鹏置经纪公司迳行支付给殷美。至于殷美要求李山支付的其他损失10万元，因李山双倍返还定金已足以弥补其损失，对该请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李山应于判决生效之日起十日内向殷美双倍返还定金138万元，其中5万元由深圳市鹏置房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内迳行向殷美返还；二、李山应于判决生效之日起十日内向殷美返还购房款1万元；三、驳回殷美的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9105元，保全费5000元，由殷美负担945元，由李山负担13160元。
李山不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回殷美的诉讼请求或将本案发回重审；2、殷美承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、殷美是否有购房资格已经影响并妨碍合同之履行。殷美在2015年5月13日签订《房产买卖合同》时，其名下已有房产，殷美在并不具有购房资格的前提下，故意隐瞒事实，蓄意与李山签订合同，主观上具有欺诈的故意，且其行为明显与深圳市住房限购政策的规定相违背。李山出于对殷美及鹏置经纪公司的信赖，本着积极履行合同之态度，配合殷美及鹏置经纪公司至公证处办理了涉案房产的全权公证委托书。在合同履行的过程中，李山无意中发现殷美并不具备购房资格，为此曾向殷美及鹏置经纪公司提出异议，但在此期间，在未提前告知李山的情况下，殷美及鹏置经纪公司串通李山的受托人至银行签署了《二手楼交易资金监管协议》，此协议的签订李山事先毫不知情，也并不认可。为此，李山曾联系鹏置经纪公司及其授权的受托人，要求其去银行撤回《资金监管协议》，但鹏置经纪公司及受托人均置之不理，迫于无奈下，李山自行至公证处撤销了公证委托书，并同时将撤销公证事宜通知了受托人及银行。以上事实，均可说明殷美是否具有购买资格是一直在影响和妨碍整个房产买卖合同的进程，所有矛盾的起因也是由此而产生。二、殷美在合同履行过程中已购置新的房产，其己用行为表示不愿继续履行合同，已构成事实性的根本违约，即合同不能履行的责任应由殷美自行承担。在一审庭审时，殷美承认于2015年9月13日已另行购买案外人的房产，而此时双方所签订的《房产买卖合同》并未解除，也并不存在不能履行之情形，李山在此期间也在积极的与殷美及鹏置经纪公司沟通如何处理交易过程中的问题。而殷美在只有一个购房资格的情况下，却在未提前通知李山，也未告知李山解除合同的情况下，进行另外的房产交易行为，即殷美在此时已用行为表示不愿继续履行合同，其在自身违约后却试图将违约责任转嫁给李山，意图从中牟取不正当的利益。三、李山并无违约之行为或其意思表示，违约责任不应由李山承担。按照《房产买卖合同》第12条的约定，解除合同及违约责任的承担，需以一方不履行合同约定的义务，因此而导致交易无法完成为必要条件，即买方或卖方要达到根本性违约，另一方才能据此条款解除合同及要求对方承担违约责任。而本案中，一审法院认定李山构成根本违约是因为李山将涉案房产抵押给招商银行股份有限公司深圳分行，此判定有失公允，与事实不相符合。李山认为，首先，涉案房产已按合同之约定办理赎楼手续，此时，李山还在就房产交易中出现的问题如何处理与殷美及鹏置经纪公司进行磋商，李山并不存在拒绝履行合同之行为或其意思表示；其次，未通知之行为，只是程序上有瑕疵，并不构成根本上的违约；最后，再次抵押之行为并不影响或妨碍合同之履行，殷美如有继续履行之意愿，李山可随时再次办理赎楼手续。综上，殷美在与李山的房屋买卖合同交易过程中，故意隐瞒其不具备购房资格的事实，诱导李山与之签订《房产买卖合同》，并进而与房产中介公司（本案鹏置经纪公司）、担保公司（即深圳市万通融资担保公司，由鹏置经纪公司介绍）、资金监管银行（即工商银行南山支行，由鹏置经纪公司介绍）暗中勾结，在李山毫不知情的情况下私自签订了《二手楼交易资金监管协议》，后殷美发现并及时撤销公正委托和资金监管协议后，李山一直就如何处理同殷美沟通，殷美却一直闪烁其词，不予正面答复，以此隐瞒其不具备购房资格并另行购置新的房产的事实。而后，殷美又与鹏置经纪公司暗中勾结，由鹏置经纪公司出面颠倒黑白来说明李山违约，将违约责任转嫁给李山。基于以上事实，李山认为一审法院在认定事实以及适用法律的重要环节上存在错误，李山特提出以上请求，请求贵院查清事实并依法判决。
二审审理过程中，李山补充上诉理由如下：李山知晓殷美无购房资格后立即将此情况告知殷美及鹏置经纪公司，李山认为此事不解决将会给自己带来风险，即无论是采取按揭方式继续支付房款还是银行是否放贷都存在变数，但却被鹏置经纪公司告知担保公司的工作人员已经替代李山和殷美于2015年7月16日到银行签订了资金监管协议，而此前无论是殷美、鹏置经纪公司、担保公司还是银行都没有通知李山，在李山毫不知情的情况下，上述各方在非常默契的配合下完成了文件的签署工作。本案中资金监管银行并未尽到谨慎的审核义务，在签订协议时，首先未告知李山，其次未要求殷美提供购房资格证明，因而导致在殷美名下依然有房产的情况下，仍签订了协议，此协议仍然有甲乙丙三方的签字盖章，没有填写签字日期，与常理不符，在第十五条约定协议生效的日期注明过期作废，即本协议是否有效存在异议，另外因上述欺瞒的行为，李山要求担保公司撤回资金监管协议，在其拒绝的情况下，李山自行至银行办理撤销申请，撤销申请的证据在银行处保存。我方认为在殷美不具备购房资格的前提下，其名下的房产于2015年7月29日才转移登记到案外人名下，其却在2015年7月16日签订资金监管协议，时间上明显冲突，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，在违背李山真实意愿的情况下签署此协议，上述各方在此基础上恶意串通损害李山合法权益，按照法律规定资金监管协议视为无效或者可撤消，此后银行在此基础上作出的贷款承诺函的行为更应视为无效。
殷美口头答辩称：一、一审查明事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二、本案在李山赎出房产证，涉案房产无抵押无查封，在殷美名下无房产的情况下，双方具备过户条件，但是李山在赎楼后不是去和殷美办理过户手续，而是再次抵押给案外人招商银行，再次抵押行为已经表示不履行合同。三、李山和殷美在鹏置经纪公司处的通话录音证明在8月20日李山明确要求殷美走法律程序解决问题，表示不愿意继续履行合同。四、殷美只要在做完资金监管约定的过户时间内具备深圳市购房资格就可以履行涉案房产，签订时有无购房资格不影响涉案合同的继续履行，即便如李山所称殷美没有购房资格，也是在递件过户时有无购房资格，在达到递件过户的条件时殷美具有购房资格就可以。
鹏置经纪公司口头答辩称：一、一审查明事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。深圳市房地产交易的过户流程对于购房资格的认定是在办理产权过户的当天进行判定是否有购房资格，至于在银行办理资金监管、审批贷款期间买方有无购房资格并不影响买卖合同的履行。二、由于李山房产存在银行按揭导致本案交易时间漫长，所以殷美有充分时间处理好购房资格的问题，购房资格的问题不影响合同履行。三、我方提供证据证明李山由于涉案房产价格上涨有不履行合同的动机，双方在我公司进行过协商，李山提出解除合同的处理意见，由于双方无法达成协议决定通过法律手段解决。
二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据李山的上诉内容，本案的争议焦点为：1、殷美是否具有购房资格是否影响合同的履行；2、涉案合同不能履行的违约方是谁。
关于第一个争议焦点，本院认为，是否具有购房资格是在房屋过户时予以考量的事情，在办理过户手续前的履约过程中，并不涉及到购房资格的问题。根据一审查明的事实，殷美在2015年7月29日已经将其名下房产转让，已经具备购房资格。因此，殷美的购房资格问题不是合同不能履行的原因。李山的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，李山在将涉案房产赎出后，又于2015年8月17日将涉案房产抵押，造成涉案合同无法履行，李山构成根本违约，原审因此判决李山承担合同约定的违约责任并无不当，本院对此予以维持。如果李山认为是受托人的原因造成其违约，可在承担违约责任后向有关责任人追偿。
综上，李山的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18210元，由李山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 陈艳华(兼)
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。