安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1302民初3000号原告：胡梦丽，女，居民，住宿州市埇桥区。委托代理人：许来永、刘言，安徽玉金律师事务所律师。被告：王六顺，男，农民，住宿州市埇桥区祁县。被告：冯春鸿，男，宿州人，住宿州市埇桥区。被告：张玲，女，农民，住宿州市埇桥区祁县。原告胡梦丽诉被告王六顺、冯春鸿、张玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法适用普通程序于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告胡梦丽及其委托代理人刘言、被告冯春鸿到庭参加诉讼，被告王六顺、张玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡梦丽诉称：2014年2月25日，原告因看到被告冯春鸿发布的门店转让信息后联系被告望商谈转让事宜。并于2014年2月27日，与被告王六顺签订店铺转让协议约定被告王六顺把（原贝克顿店）转让给原告胡梦丽，转让价格合计122000元。原告在协议签订后便全部支付了转让款。2014年3月1日，被告王六顺又与原告胡梦丽签订了新的店面转让协议，并于同日被告王六顺让被告张玲冒充房东与胡梦丽签订房屋租赁合同，后原告在装修店面时得知，被告张玲并非实际房东，实际房东知晓此事后把店铺租给其他人使用。原告遂向公安机关报案。此案刑事部分已经被灵璧县人民法院审理终结。2014年6月13日，胡梦丽从埇桥区经侦中队领走冯春鸿的退赃款63000元，现被告仍欠原告房租款54000元。为此，原告诉至本院，要求依法判令原、被告间转让协议、房屋租赁合同无效，并要求三被告连带赔偿不当得利款54000元，诉讼费由被告承担；庭审中原告将54000元变更为59000元。被告王六顺辩称：当时转给胡梦丽店的时候双方签有合同，受到法律保护。店里当时有180条裤子，每条200元，合计36000元；剩余七个月房租，每个月为7000元，合计49000元，加上店里装修费用42000合计为122000元；收条系被告王六顺所签，冯春鸿收的钱，原告没有给王六顺、张玲一分钱，钱都是冯春鸿的事。事后，冯春鸿向公安机关退款122000元，后原告领走63000元。因此。现在收的钱已经退了，胡梦丽现还欠王六顺180条裤子和七个月房租，还有42000元的装修费用；另，胡梦丽没有经过王六顺同意将店面卖掉，共计卖掉175000元，房东给了胡梦丽15000元。本案中的收条及合同均系在2014年3月初所签，已超过二年诉讼时效。被告冯春鸿辩称：1、本案店铺转让一事系原告与被告王六顺公平、自愿的个人民事行为，合法有效。2、虽然胡梦丽与王六顺系通过冯春鸿介绍认识，但此后的条款、价格，支付等行为系双方自行协商并经双方签字后履行的，胡梦丽付完店铺转让款后，王六顺当场开具了收条，并将店铺钥匙交给原告，同时带原告到店铺当场移交财物及店铺，胡梦丽装修好后正常营业，后因房东不满导致纠纷，最后胡梦丽将店铺转让给他人，获利17.5万元，胡梦丽无任何损失，反而因此获利；3、在转让过程中，原告因王六顺在建行没有账号，遂将60000元转到房冯春鸿账户内，委托冯春鸿付给王六顺，王六顺亦同意委托冯春鸿接受转让款后最后与王六顺结算债务；店铺转让签字当天，胡梦丽把剩余60000元交给王六顺，王六顺给原告出具收到原告转让店铺款12.2万元的收条。3、事后，冯春鸿与王六顺就双方的债务进行结算，王六顺将欠款还清后，将余款全部带走；双方就债务问题进行结算的事实与胡梦丽、王六顺店铺转让无关。4、被告冯春鸿只是中间人，且未对胡梦丽、王六顺之间店铺转让进行担保，冯春鸿对该纠纷不付任何法律责任，依法应驳回原告对冯春鸿的诉讼请求。被告张玲未答辩。原告胡梦丽围绕诉讼请求依法提交了店铺转让协议、店面转让协议、房屋租赁合同、收款凭证、收条、刑事判决书，证明原告与王六顺签订转让协议、张玲冒充房东与原告签订房屋租赁协议、被告王六顺、冯春鸿收到转让款的事实。被告冯春鸿对原告提交的证据发表质证意见为：对原告与王六顺于2014年2月27日签订的店铺转让协议无异议，当时是在冯春鸿办公室所签，其中店里的裤子、空调、装修以及门头灯相关物品作价7.5万元；加上没到期的房租合计12.2万元；对另外两份协议不知情。对其他证据无异议。综合原告及被告冯春鸿陈述、举证质证，本院认定的事实为：被告王六顺原在宿州市金茂商城7-3号门面经营贝克顿裤业。因被告王六顺未能及时偿还拖欠冯春鸿的债务，双方约定由冯春鸿转让店面用于偿还欠款。2014年2月下旬，冯春鸿在案涉店面门上张贴转让店面通告，并留下自己的电话号码。原告因欲经营甜品生意需要联系到被告冯春鸿，后冯春鸿联系王六顺在被告冯春鸿办公室商谈店面转让事宜。原告与王六顺于2014年2月27日达成店铺转让协议，主要约定“王六顺投资等一次性作价7.5万元，2014年3月1日至9月20日的租金4.7万元，合计12.2万元，合同签订后由胡梦丽交付给冯春鸿”。原告随即交1万元定金给冯春鸿。后原告提出见房东许温萍，王六顺打电话联系自己的前妻张玲于2014年3月1日前来冒充许温萍与胡梦丽签订了房屋租赁合同，主要内容为“租赁期限自2014年3月1日至2016年9月20日，2014年9月20日之后的房租交给房东”。并于当日，原告于王六顺重新达成店面转让协议，将原转让协议的主要内容修改为“经协商价格为12万元，店内包括裤子180条、装修费用等，剩余七个月房租4.9万元”，换回了原店铺转让协议。同日，被告王六顺将门面交付给原告，原告对店面进行重新装修并投入使用。同年4月24日，许温萍到案涉店铺找王六顺索要租金时，发现店铺换人经营。后许温萍个人将门面租赁给其他人。另查明：案涉门面系被告王六顺在房东许温萍处承租，租期至2014年9月20日，双方明确约定，未经房东同意，不得转租。本院认为：本案的争议焦点为返还转让费、租金的责任方是谁，依法应予返还数额是多少。本案系由被告王六顺未经房东同意擅自转租，后房东许温萍解除合同，将门面租赁给他人使用，继而使原告租赁门面用于经营的合同目的不能实现所引起的。收款人系依据房屋转让协议收取转让款，并非没有正当理由。因此，本案依法应按照“房屋租赁合同”案由予以审理，而非立案时的“不当得利”纠纷。关于本案三份协议的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，在出租人即房东许温萍得知被告王六顺未经许可转租后，依法解除了与王六顺之间的出租协议，将门面租给他人使用。原告与被告王六顺签订的转让协议以及被告张玲与原告签订的租赁合同未获得权利人即房东的追认，因此，三份协议归于无效。对原告的该部分诉讼请求，本院依法予以支持。关于本案的责任主体问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，合同双方当事人均应返还因案涉协议所取得财产，不能返还的，应折价补偿。本案中，店铺转让方系被告王六顺，虽然转让款122000元直接交付给被告冯春鸿（其中2000元用于交电费），但其只是因与被告王六顺之间有债权债务关系暂时保管，通过之后与被告王六顺的结算，部分资金用于偿还被告王六顺欠冯春鸿的债务能够证明，该款本质上系被告王六顺收取，且收条亦由被告王六顺出具。被告张玲未因案涉转让或租赁合同取得任何财产，依法不具有返还义务。因此，关于原告要求冯春鸿、张玲返还转让款的诉讼请求，本院不予支持。对要求被告王六顺返还转让款的诉讼请求，本院依法予以支持。关于返还的数额问题，现原告已经取得63000元，对已经取得部分原告未予主张，本院依法予以维护。对剩余的59000元（122000元-63000元），被告王六顺依法应予返还。根据协议显示，案涉122000元中包括王六顺的投资及房租两部分，投资中包括被告王六顺的180条裤子，原告依法应予返还，因上述财产已经被原告出售，不具有返还的现实可行性，依法应折价补偿，结合原告陈述的将裤子出售后得款2000元、被告王六顺裤子每条200元价值合计36000元辩解以及本案中当事人的过错情况，本院酌情折价8000元。原告胡梦丽自2014年3月1日始至2014年4月24日止实际使用案涉店铺，在此期间的使用费（房租）亦依法应予扣除，根据原告使用的天数结合双方约定的年房租费85000元的标准及本案中当事人的过错情况，本院酌情予以扣除11000元。关于王六顺的门头及其他投资，因案涉合同未能按约履行，致使合同目的不能正常实现的过错在于被告王六顺，原告并无过错，且事后原告亦对门头进行了重新装修，本院酌定不再予以扣除。综上，被告王六顺还应返还的数额为40000元（59000元-8000元-11000元）。对原告的该部分诉讼请求，本院依法予以支持，对超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡梦丽与被告王六顺签订额店铺转让协议、店面转让协议以及原告胡梦丽与被告张玲签订的房屋租赁合同无效；二、限被告王六顺于本判决生效后十五日内返还原告胡梦丽40000元；三、驳回原告胡梦丽的其他诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元，由被告王六顺承担1085元，原告胡梦丽承担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式6份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，通过银行汇款预交上诉案件受理费1275元。汇款收款人：宿州市财政局，开户银行：中国农业银行宿州城中支行，账号：12×××75-608。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费，并将银行回执交付我院。逾期不交或未按规定办理减、免、缓手续的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长  张西勇代理审判员  赵 慧人民陪审员  孟庆强二〇一六年九月二十八日书 记 员  孔雪强