江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初3694号
原告（反诉被告）：顾丽娜，女，1982年8月13日生，汉族，住无锡市滨湖区。
原告（反诉被告）：王天树，男，1977年12月17日生，汉族，住无锡市新区。
委托诉讼代理人：黄四美（受两原告共同委托），江苏太湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷晓刚（受两原告共同委托），江苏太湖律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李谢华，女，1974年8月16日生，汉族,住无锡市。
被告（反诉原告）：何光伟，男，1971年10月15日生，汉族,住无锡市。
委托诉讼代理人：顾雨花（受两被告共同委托），江苏开炫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢静林（受两被告共同委托），江苏开炫律师事务所律师。
第三人：无锡有家房地产经纪有限公司,住所地无锡市人民中路123-3005。
法定代表人：李静静，该公司万科店店长。
原告（反诉被告）顾丽娜、王天树与被告（反诉原告）李谢华、何光伟、第三人无锡有家房地产经纪有限公司（以下简称有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法由代理审判员吴传杰独任审判，于2016年8月4日、9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾丽娜、王天树的委托代理人黄四美、殷晓刚，被告（反诉原告）李谢华、何光伟的委托代理人顾雨花、谢静林,第三人有家公司法定代表人李静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告顾丽娜、王天树向本院提出诉讼请求：判令解除《房屋买卖合同》，李谢华、何光伟返还其定金3万元并支付违约金13.2万元。事实理由：2016年4月22日，其在有家公司介绍下与李谢华、何光伟签订《房屋买卖合同》，由其向李谢华、何光伟购买无锡市滨湖区太湖国际社区二街区130号203室，2016年6月15日前支付37万元，余款通过按揭贷款支付。合同签订后，其将自己的房屋出售后及时筹集了首付款，但李谢华、何光伟却拒绝履行合同。2016年6月15日，其带着首付款至有家公司，要求李谢华、何光伟继续履行合同而李谢华、何光伟明确表示“房子不卖了”,导致合同无法履行。
本诉被告李谢华、何光伟辩称：1、合同中双方关于办理更名的相关条款不符合法律规定，应属无效。双方应基于合法原则妥善协商处理交易条款的合法性变更，其一直积极与顾丽娜、王天树协商，但未能达成一致。鉴于合同主要条款已发生变更，且不归咎于双方的责任，该合同应失去效力，双方恢复至合同签订前的状态，各自返还；2、其并不存在违约情形，系顾丽娜、王天树违约在先，截至2016年6月15日前未按合同要求支付大修基金和过户契税等；3、其仅收到顾丽娜、王天树支付的定金15000元，即便要承担违约责任，也应以该数额为限，另外15000元由顾丽娜、王天树直接支付给了有家公司，应由有家公司返还。故请求驳回顾丽娜、王天树的诉讼请求。
反诉原告李谢华、何光伟向本院提出诉讼请求:判令顾丽娜、王天树向其支付违约金13.2万元。事实理由：其要求顾丽娜、王天树支付大修理基金和契税时，顾丽娜、王天树始终未能进行支付，逾期超出30天以上。自此双方产生严重沟通障碍，其要求按照约定的程序及一般二手房交易的流程，由对方先支付首付款再去办贷款，但顾丽娜、王天树要求先将贷款手续办完，且迟迟不肯支付过户契税和大修基金。双方履行的信任基础已不存在，起因是由顾丽娜、王天树造成的，应承担所有合同不能妥善履行的过错和责任。
反诉被告顾丽娜、王天树辩称：1、李谢华、何光伟反诉中主张的相关事实完全背离了交易基础和客观真相。根据约定，本次交易模式是由李谢华、何光伟与开发商协调，将房屋产权更名至其名下后办理相关权证，未能按该交易方式进行的责任在李谢华、何光伟一方；2、按合同约定，其支付大修基金和契税的前提是其与开发商签订了《商品房买卖合同》并履行了相关备案手续，但本案中该条件并未成就；3、李谢华、何光伟违反合同义务，未能与开发商协调且未履行过户手续的义务，且明确拒绝履行合同。故请求驳回反诉请求。
被告有家公司述称：合同签订时，大家协商好房价为132万元，并约定更名费由卖方承担，契税由买方承担，该费用在合同中并未约定具体什么时候支付。合同签订时，李谢华、何光伟还没有办理产权证，当时提到说可以通过更名方式交易，并约定更名由卖方负责，然后更名进户至买方，但具体如何操作当时未谈到。签约的时候买方支付了定金3万元，其中15000元作为物业交割保证金存放在其公司处，其公司向李谢华、何光伟出具了收据。后李谢华、何光伟告知其无法直接办理合同更名，双方就协商之后如何办理相关手续。但双方关于契税等费用的支付无法协商一致，至2016年6月13日，李谢华、何光伟称因家庭原因，房屋不再出售。在2016年6月15日前，买卖双方是通过其公司的张文通以微信和电话方式联系的，签署合同时店长李静静也在场。
经审理查明：2016年4月22日，李谢华、何光伟（甲方）与顾丽娜、王天树（乙方）、有家公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：一、甲方自愿将坐落在滨湖区太湖国际社区二街区130号203室的房屋出售给乙方，面积155平方米。二、成交价格132万元……三、乙方于2016年4月22日交付定金3万元，于2016年6月15日前交付房款37万元。房款92万元由丙方协助乙方办理商业贷款。四、甲方于2016年4月22日交付15000元于丙方作为物业交割保证金。五、如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。六、甲方承诺将此房产权更名至乙方名下，更名费用由甲方自行承担，乙方的首付款于甲方确认好产权更名，可以签订商品房买卖合同当日支付，此房进户和办证产生的契税和大修基金由乙方承担，交房之后的物业管理费由乙方承担。当日，顾丽娜、王天树向李谢华、何光伟支付定金3万元，何光伟出具收条一份。
为支持诉请，顾丽娜、王天树提供了顾丽娜与李谢华、有家公司员工张文通、李静静的微信记录。另外，李谢华、何光伟亦提供了李谢华与中介公司员工张文通的微信记录。相关记录显示，2016年5月2日至6日期间，李谢华、何光伟着手向开发商办理收房事宜，期间曾要求张文通向顾丽娜、王天树沟通支付大修理基金及契税事宜，但未能协商一致，在此情况下，李谢华向张文通表示“那别烦了，反正她买不买我都得交钱拿房。大不了，不给钱不过户呗，你也别为难了。”在2016年5月13日办理不动产权登记手续后，李谢华向张文通表示让买方开始准备，并于2016年5月30日请张文通催问首付款何时可以支付；2016年6月6日，张文通催问李谢华“身份证、结婚证、户口本、房产证”等证件；6月7日，李谢华告知张文通“还是先把首付款给我，再去贷款吧。”并要求买方支付首付款及其它费用。6月13日，李谢华讯问张文通“有没有和顾女士联系？”张文通答复“联系了，她还是想要那套房”，李谢华随即答复“那也坚持说我不卖”。张文通随即告知顾丽娜“李姐那边还是说房肯定是不卖的，到时候定金退给你，再买房的中介费帮你出一半”。顾丽娜在接到该消息后，与李谢华进行了直接沟通。在沟通中，顾丽娜向李谢华表示了继续购买房屋的意愿，李谢华表示：合同写明由其负责更名，入户费用由顾丽娜一方承担，在其了解更名不可行且违法时，其立即着手办理房产证事宜，总共花费大约5万元，多次对中介要求该部分费用应该给其，未果；恰巧事出有因，其父母要来无锡居住，帮其照顾即将初三的女儿，房子确定不卖了。
另查明，2016年5月13日，顾丽娜、王天树办理了涉案房屋的不动产权证。
上述事实，有《房屋买卖合同》、房屋所有权证、录音、情况说明及当事人陈述笔录等在卷佐证。
本院认为：顾丽娜、王天树、李谢华、何光伟、有家公司签署的《房屋买卖合同》是当事人本人的签字（章），系当事人真实意思表示的合意，依法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽列明未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定系管理性规范，约束的是物权的转移登记，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。虽然合同中约定了由李谢华、何光伟办理产权更名至顾丽娜、王天树的交易方式，即便该约定有规避税收之嫌，但并不影响双方买卖房屋的真实合意。且通过各方的陈述和相关微信记录，可以确定，双方对房屋产权转移的具体操作，作出了相应的变更，李谢华、何光伟也已取得了不动产权证。虽然期间对于具体费用的负担及支付时间有过争执，但导致纠纷产生的根本原因系李谢华、何光伟因自身原因明确拒绝按合同约定履行出卖房屋的义务，系根本性违约，应承担合同约定相应的违约责任。关于李谢华、何光伟所述的大修理基金及契税的相关意见，因双方合同对支付时间并未明确，且在李谢华明确不再出卖房屋时，双方约定的支付首付款的期限尚且未到，故对李谢华、何光伟以该理由提出顾丽娜、王天树违约在先的主张，本院不予支持。在李谢华、何光伟明确拒绝履行合同的情况下，顾丽娜、王天树提出解除合同的诉请，合法有据，本院予以支持。何光伟确认收到顾丽娜、王天树定金3万元，应当对该款予以返还。在李谢华、何光伟拒不履行合同的情况下，顾丽娜、王天树有权选择定金条款或是违约金条款的适用，且该违约金的约定在合理范围内，故对顾丽娜、王天树要求李谢华、何光伟按合同约定支付13.2万元的违约金的诉请，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）顾丽娜、王天树与被告（反诉原告）李谢华、何光伟，第三人无锡有家房地产经纪有限公司于2016年4月22日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日立即解除。
二、被告李谢华、何光伟于本判决生效之日立即向原告顾丽娜、王天树返还定金3万元。
三、被告李谢华、何光伟于本判决生效之日立即向原告顾丽娜、王天树支付违约金13.2万元。
四、驳回反诉原告李谢华、何光伟的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17868元减半收取8934元，反诉案件受理费1470元，合计10404元，由被告（反诉原告）李谢华、何光伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费（账户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
代理审判员 吴传杰
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 张彬琳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国物权法》：
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。