河北省秦皇岛市山海关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民初字第471号
原告李耔函。
委托代理人冯云飞，河北秦海律师事务所律师。
被告秦皇岛金成房地产开发有限公司，住所地，秦皇岛市山海关区。
法定代表人李金全，职务，总经理。
委托代理人涂建军，河北吴秀萍律师事务所律师。
委托代理人赵霞，系该公司副总经理。
原告李耔函诉被告秦皇岛金成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年4月23日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员冯鑫独任审判，公开开庭进行了审理，原告李耔函及其委托代理人冯云飞、被告秦皇岛金成房地产开发有限公司委托代理人涂建军、赵霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李耔函诉称，因材料款债务关系，原被告于2013年11月6日达成红瓦馨苑小区22-1-501室的房屋买卖协议，协议约定，该房屋价格为309142.5元，用欠原告的材料款抵顶房款，被告给原告出具了收据一张，视为原告已经缴纳了全部房款，房屋交付日期为2014年9月30日，但是到期后，被告拒不履行协议，致使原告得不到房屋，为此原告向法院起诉，要求被告履行认购协议，交付房屋并赔偿原告损失2万元。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交2013年11月6日认购协议一份，证明原被告双方买卖房屋的情况和价格，被告应当按照合同约定的时间交付房屋；提交收据一张，证明原告已经向被告缴纳了房款，被告为其出具了收据。
被告秦皇岛金成房地产开发有限公司辩称，第一，答辩人与被答辩人之间存在着债权转让的形式，即以房屋抵偿工程款的形式达成的房屋买卖合同关系，并非被答辩人直接与答辩人签订并履行的直接以钱买房的合同关系，答辩人没有收到被答辩人支付的现金方式的购房款，第二，答辩人与广东中人集团建设有限公司（邓海良）之间存在着债权债务关系，答辩人拖欠其工程款，与其达成了以房屋抵偿工程欠款的方式来结算工程款，而邓海良已经于2015年1月15日经与答辩人进行对账，把红瓦馨苑22-1-501室住宅退还给答辩人，因此，答辩人与广东中人集团建设有限公司（邓海良）之间的债权债务关系已经消灭，被答辩人无权再行主张对上述住宅的合同债权，第三，债务人及答辩人接到了广东中人集团（邓海良）的通知，将本案诉争的住宅退还给答辩人，邓海良明确表示将上述住宅退还给答辩人，因此，答辩人没有义务再向被答辩人履行交付房屋的义务，综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
为支持其抗辩理由，被告秦皇岛金成房地产开发有限公司向本院提交被告与邓海良签订的协议书一份，证明被告用本案诉争房屋抵偿邓海良建房的工程款，邓海良收到了被告支付的工程款309142.5元；提交原告与邓海良签订的协议书一份，证明邓海良代表广东中人集团将本案诉争房屋折价309142.5元抵给原告所供应的木材材料款；提交原被告之间签订的内部认购协议一份、收据一张，证明本案诉争房屋是抵偿邓海良施工项目的工程款房屋；提交邓海良于2015年1月15日出具的证明一份，证明原告向被告供应木材款不属实，邓海良明确表示将本案争议房屋退还给被告，原被告之间的债权转让合同关系已经解除。
经审理查明，被告系山海关区红瓦馨苑建设工程的承建单位，邓海良系挂靠广东中人集团建设有限公司名下承揽工程，2012年，被告与广东中人集团建设有限公司及邓海良签订施工合同，实际施工人系邓海良，由邓海良自被告处承揽了红瓦馨苑5栋楼的施工工程，合同明确约定可以用房屋抵付工程款，但必须是用到红瓦馨苑的建设施工上。
2013年11月6日，被告与邓海良签订协议书一份，内容为：经双方充分协商，甲方（即被告）同意将红瓦馨苑住宅一套（序号22-1-501室，住宅面积127.21㎡，下房面积19.1㎡，上房单价为2250元，下房单价为1200元）折合人民币大写总价为叁拾万玖仟壹佰肆拾贰元伍角整（￥309142.5）作为抵付红瓦馨苑小区施工项目所供应材料及施工费用款。
同日，原告与邓海良签订协议书一份，内容为：经双方充分协商，甲方（即邓海良）同意将红瓦馨苑住宅一套（序号22-1-501室，住宅面积127.21㎡，下房面积19.1㎡，上房单价为2250元，下房单价为1200元）折合人民币大写总价为叁拾万玖仟壹佰肆拾贰元伍角整（￥309142.5）作为抵付红瓦馨苑小区施工项目所供应材料及施工费用款。
同日，原被告双方签订“红瓦馨苑小区住宅内部认购协议”，协议主要内容为原告自被告处购买红瓦馨苑22-1-501号房屋，房屋总价款为309142.5元，计划交房日期为2014年9月30日。协议明确注明“此房为抵付中人集团（邓海良）红瓦馨苑施工项目工程款房”。上述协议还约定有其他内容。被告亦向原告出具收据一张，收据上记载“今收到李耔函购买红瓦馨苑小区住宅22-1-501室款309142.5元”，收款单位一栏加盖有被告单位财务专用章，收款人一栏的签名显示为“邓海良”。收据左上角标明“直接抵房未付款”。
原告称邓海良因红瓦馨苑施工购买木材缺乏资金，其丈夫刘锦明于2013年向邓海良以现金形式借款31万元用于购买木材，约定偿还日期为2013年10月份，到期后，邓海良主张以房屋抵付借款，双方遂到红瓦馨苑小区看房，经被告方审核同意后，三方签订了上述协议及认购协议。被告方对于原告与邓海良之间的借款关系存有异议，但被告认可2013年11月6日，被告方经过审核同意以本案诉争房屋抵付给邓海良以抵扣其木材款，当日，经过原被告以及邓海良三方同意，原被告双方签订了住宅认购协议。
为支持其抗辩意见，被告提交了2015年1月15日证明一份，内容为：左正松从金成地产开房两套，房号22-1-501、14-3-501，当时左正松承诺和赵建军两人以工资形式工作2年，由于左正松没有继续工作，所以邓海良同意金成地产将房退回。上述证明落款处显示的签名为“邓海良”。
原告称被告方于2014年12月份通知其收房，因过年，原告未收房，过年后其要求办理收房手续被告拒绝。
上述事实有原被告提交的证据及本院庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告与邓海良之间存在借款关系，被告与邓海良之间存在建设工程施工合同关系，被告欠付邓海良工程款，原被告双方签订的红瓦馨苑小区住宅内部认购协议系原被告及邓海良三方为消灭三方之间的债务于2013年11月6日经过原被告及邓海良三方同意的情况下所签订。原告明确表示协议签订后其与邓海良之间的债权消灭，被告亦举证证明邓海良为其出具了收到被告支付工程款的收据，故上述认购协议系双方真实意思表示，本院对其效力予以确认。原被告双方均应按照协议约定履行义务。对于原告要求被告按照房屋租赁价款支付违约金2万元的诉请，因原告的证据不能充分证明其违约金的计算期限、依据等内容，故对原告此项诉请，本院不予支持。对于被告提出的邓海良已经将本案诉争房屋退还给被告的意见，因被告提交的署名为“邓海良”的证明本院无法确认其真实性，且证明的出具日期系2015年1月15日，在原被告双方签订的认购协议之后，而证明内容与原告、被告、邓海良三方于2013年11月6日签订的协议内容不相符，故对被告上述抗辩意见，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告秦皇岛金成房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内向原告李耔函交付山海关区红瓦馨苑22-1-501号房屋；
二、驳回原告李耔函的其他诉讼请求。
案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告负担150元、由被告负担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。
审判员 冯鑫
二〇一五年六月十九日
书记员 张健