北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12406号
上诉人（原审被告）：高元兴，男，1966年3月11日出生。
被上诉人（原审原告）：吴晓曼，女，1948年11月13日出生。
委托诉讼代理人：杨士俊（吴晓曼之夫），1948年3月13日出生。
上诉人高元兴因与被上诉人吴晓曼租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第26485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成由法官高贵、李春香、潘蓉组成的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高元兴、被上诉人吴晓曼委托诉讼代理人杨士俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高元兴上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回吴晓曼相应的诉讼请求。其事实及理由为：双方于2015年10月12日签订《还款协议》后，高元兴向吴晓曼支付租金，而吴晓曼拒绝接收，导致《还款协议》不能履行，系吴晓曼单方解除合同，应由其自行承担法律后果；一审法院判决高元兴将地上物及院落附属设施腾退交还给吴晓曼是错误的，侵犯了高元兴的物权。
吴晓曼辩称：同意一审法院判决。
吴晓曼向一审法院起诉请求：1.终止双方所签订的租赁协议；2.高元兴给付未付租金及违约金共计350000元；3.高元兴腾退租赁场地；4.诉讼费用由高元兴负担。
一审法院认定事实：2008年2月18日，吴晓曼（出租方、甲方）与高元兴（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方愿意将属于自己名下的通州区中院，车间9间、西配房12间、东配房13间、办公室7间及院落，有偿租给乙方使用。租赁期限自2008年3月1日起至2018年2月28日止。2008年3月至2009年2月，租赁费70000元；2009年3月至2013年2月，每年租赁费100000元；2013年3月至2018年2月，每年租赁费120000元，乙方须在每年的3月1日、9月1日分两次向甲方交纳租金。乙方应按照协议约定向甲方按时足额交纳租赁费。甲方在租赁地所建筑的厂房及设施无偿供给乙方使用，在租赁期内允许乙方修缮和改造。承租前的债权债务由甲方负责，承租期内的债权债务由乙方负责，协议终止时，乙方在承租土地上投入的不动产按国家规定折旧后的残值，经评估后，双方协商解决。此外协议还约定了其他内容。2009年4月3日，吴晓曼（出租方、甲方）与高元兴（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定，甲方愿将属于自己名下的通州区南院2500平方米场地有偿租赁给乙方使用，其中：车间300平米，平房20间（平房跨度5.5米，3米一间，共330平米）、机井一眼、水泵、水罐各一个。租赁期限自2009年3月1日起至2018年2月28日止。2009年3月至2013年2月，每年租赁费50000元；2013年3月至2018年2月，每年租赁费60000元，乙方须在每年的3月1日、9月1日分两次向甲方交纳租金。乙方应按照协议约定向甲方按时足额交纳租赁费。承租前的债权债务由甲方负责，承租期内的债权债务由乙方负责，协议终止时，乙方在承租土地上投入的不动产按国家规定折旧后的残值，经评估后，双方协商解决。此外协议还约定了其他内容。上述两份协议签订后，吴晓曼向高元兴交付了相应场地，高元兴将上述场地用于北京元兴福瑞华木业有限公司经营使用。
另查，2015年10月12日，吴晓曼（甲方）与高元兴（乙方）签订《还款协议》约定，鉴于乙方元兴福瑞华木业有限公司一年多来未付甲方吴晓曼场地租金270000元，滞纳金80000元，共计350000元整，限期10日内全额支付，如10日内不及时缴纳，10日后甲方终止承租协议，所有不动产归甲方，甲方进场停电所有损失由元兴木业负责。
庭审过程中，双方均确认上述270000元租金对应的期限系2014年9月至2016年3月1日。庭审过程中，高元兴对上述《还款协议》的真实性认可，但称滞纳金过高，虽然其违约，但不至于达到终止租赁协议的程度，且不动产不应该都归吴晓曼。经该院释明，高元兴申请对涉案租赁土地上其修建的厂房、办公室等地上物进行评估。后该院委托北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称评估公司），但高元兴作为评估申请人，未能按照评估机构要求交纳评估费用，后该院于2016年6月7日，谈话释明高元兴限期其在2016年6月15日之前交纳评估费，否则视为其撤回评估申请。后高元兴未能交纳评估费。2016年6月27日，评估公司向该院出具了《退案说明》。
一审法院认为，吴晓曼与高元兴签订的《租赁协议》及《还款协议》，均系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应恪守履行。根据查明的事实，高元兴未能按照《租赁协议》约定交纳租赁费，为此双方协商签订了《还款协议》，后高元兴亦未能按照《还款协议》约定交纳租赁费，直至吴晓曼起诉到该案第二次庭审结束，高元兴亦未能向吴晓曼支付《还款协议》约定的任何款项。该院认为高元兴已经构成根本违约，现吴晓曼要求终止涉案《租赁协议》的请求合理，该院予以支持。
合同终止后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故吴晓曼要求高元兴腾退涉案租赁场地的诉求合理，该院予以支持。双方签订的《还款协议》对尚欠租金及滞纳金进行了明确约定，故吴晓曼以《租赁协议》及《还款协议》为依据，要求高元兴支付2014年9月至2016年3月1日期间的租金270000元及违约金
80000元的请求合理，证据充分，该院亦予以支持。高元兴辩称其曾与吴晓曼商量支付一部分租金及违约金，但吴晓曼拒绝接受。吴晓曼对此不予认可。因高元兴未能提交证据就其主张予以佐证，且截止该案第二次开庭，针对《还款协议》载明的款项，高元兴分文未付。故对其上述抗辩意见，该院无法采信。高元兴关于滞纳金过高的抗辩意见，于法无据，该院不予支持。该案审理过程中，高元兴提出对涉案场地上的地上物进行评估，但未能交纳评估费用，经该院释明，视为其撤回了评估申请。故关于地上物问题，高元兴可以另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七款、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、终止吴晓曼与高元兴于二○○八年二月十八日签订的《租赁协议》；二、终止吴晓曼与高元兴于二○○九年四月三日签订的《租赁协议》；三、高元兴将位于北京市通州区中院的地上物及院落腾退交还给吴晓曼，于判决生效之日起六十日内执行清；四、高元兴将位于北京市通州区南院的地上物、院落及附属设施（机井一眼、水泵一格、水罐一个）腾退交还给吴晓曼，于判决生效之日起六十日内执行清；五、高元兴给付吴晓曼二○一四年九月至二○一六年三元一日的租金共计二十七万元，于判决生效之日起七日内付清；六、高元兴给付吴晓曼违约金八万元，于判决生效之日起七日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间双方均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。吴晓曼与高元兴于2008年2月18日及2009年4月3日签订的两份《租赁协议》均合法有效，双方当事人均应依约履行。自2014年9月起，高元兴未再交纳租金。2015年双方签订《还款协议》后，高元兴亦未按照《还款协议》的约定交纳租金，截止到庭审结束，高元兴仍未向吴晓曼支付任何租金。根据案件查明事实，高兴元已构成根本违约，合同目的不能实现，吴晓曼要求终止《租赁协议》之主张，符合法律规定，本院予以支持；合同终止后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁协议》终止后，吴晓曼要求高元兴支付拖欠的2014年9月至2016年3月1日期间的租金，腾退地上物、院落及附属设施，并按照《还款协议》的约定支付违约金，有事实及法律依据。高元兴上诉认为其向吴晓曼交付租金、吴晓曼拒绝接收，吴晓曼对此予以否认，高元兴未能提供相应证据予以证明，对其上诉主张，本院不予采纳。
关于地上物问题，一审期间高元兴未提起反诉，且其拒绝缴纳评估费用，一审法院未予处理，并无不妥。
综上，高元兴的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费1800元，由高元兴负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 高 贵
审判员 李春香
审判员 潘 蓉
二〇一六年十一月十五日
书记员 王欣欣
书记员 崔 莹