浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第560号
上诉人（原审原告）：北京爱能仕科技有限公司。
法定代表人：黄水英。
委托代理人：曹晨亚。
被上诉人（原审被告）：杭州大富房地产开发有限公司。
法定代表人：戎安春。
被上诉人（原审被告）：葛润香。
委托代理人：丁学苗。
上诉人北京爱能仕科技有限公司（以下简称爱能仕公司）因yi与被上诉人杭州大富房地产开发有限公司（以下简称大富公司）、葛润香合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2011）杭富民初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：1、2005年11月21日，大富公司向陈锦升出具《授权委托书》，载明：兹委托本公司总经理陈锦升同志自2005年7月1日始全面管理本公司“富春江花苑”项目的开发建设、销售、经营管理（包括对外签约、财务审批）等一切事务。葛润香系陈锦升媳妇。
2、2007年12月28日大富公司与葛润香签订《商品房买卖合同》一份，约定：葛润香向大富公司购买坐落于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑59号房屋一幢，房屋建筑面积366.5㎡、花园面积515㎡；房屋单价7000元／㎡、花园价格345元／㎡；总金额274.3175万元；分期付款，于2007年12月30日前付106.6万元，2009年6月30日前付清余款167.7175万元；于2009年6月30日前交房；等等。
2006年12月31日，大富公司出具《借据》一份，载明：借款人因生产经营需要，欲偿还杭州信用联社三墩信用社的债务，今向陈锦升同志借款295万元，双方确认该款项已在2006年12月31日收妥，借款期限为6个月（自2006年12月31日至2007年6月30日止），利息约定为月息18‰，利息按月结清；借款人同意以大富公司的土地［土地证号富国用（2002）字第9077号］或“富春江花园”项目上的待建房产以每套120万元（70**元／㎡）作为抵押物；该借款到期不能归还，该抵押物处置由债权人自主选择。
在该《借据》的下方，戎安春写上“确认其中250万元为陈锦升先生向银行个人抵押贷款，45万元由天河公司直接汇入大富公司”字样。大富公司加盖公章予以确认。
2007年12月7日陈锦升出具的收条：今收到杭州大富房地开发有限公司人民币250万元（此款2006年12月31日本人为大富公司归还杭州联合银行三墩支行借款）现将上述款分别作为葛润香购房订金105万元；吴晓红购房订金465500元；沈根华购房订金50万元；孙定良房款484500元；共计250万元。
2007年12月7日，大富公司向葛润香开具统一收款收据，载明收到葛润香交纳“购房定金”105万元。2008年4月10日，大富公司再次向被告葛润香开具统一收款收据，载明收到葛润香交纳“购房订金”16000元。
2009年1月16日，大富公司向葛润香出具《销售不动产统一发票（自开）》一份，载明涉案富春江花苑59号房屋房款为167.7175万元（预售购房款）。同日，涉案房屋通过富阳市房地产管理处办理了预告登记，确认预告登记权利人为葛润香、预告登记义务人为大富公司。
2009年2月19日，葛润香以房款形式分四次向大富公司交纳共计274.3175万元。当日，大富公司以还款形式将该274.3175万元退还给葛润香。
2009年9月3日大富公司与葛润香办理了涉案59号商品房的交接验收手续。
2009年10月13日，蒋建飞分三笔共向大富公司汇入274.3175万元。次日，大富公司以蒋建飞误汇为由将该274.3175万元退还给葛润香。
3、爱能仕公司以“自2003年起，被告（即大富公司）先后从原告（即爱能仕公司）借款共计1300万元，2007年11月27日，被告法定代表人戎安春亲笔作出承诺，2009年6月先还款450万元，8月至9月底之前再还400万元，余款450万元在2009年底前还清；时至今日被告分文未还”为由，于2010年7月27日向海淀法院提起诉讼，海淀法院于当天出具（2010）海民初字第21541号《民事调解书》载明：1.大富公司确认尚欠爱能仕公司借款本金1300万元及违约金195万元；2.大富公司向爱能仕公司偿还借款1300万元（于2010年7月27日支付200万元，2010年9月26日前支付500万元，余款600万元于2010年12月26日前全部付清）；3.爱能仕公司同意放弃违约金195万元；4.如大富公司未能如数按期偿还任何一期到期债务，则爱能仕公司有权申请全部债权强制执行，同时双倍执行迟延履行期间的债务利息；案件受理费55750元，由爱能仕公司负担（已缴纳）。
4、案涉房屋的买卖是否明显低于市场价问题，爱能仕公司称，据了解，这一带的房屋价格普遍在10000元／㎡以上，花园价格在1000到1200／㎡左右。大富公司称，并无相应的证据。
爱能仕公司于2011年2月25日起诉，请求法院依法撤销大富公司与葛润香于2007年12月28日签订的“富春江花苑”59号商品房《商品房买卖合同》。
原审法院认为：大富公司与葛润香签约销售涉案房屋的事实，有商品房买卖合同可证；爱能仕公司通过举证证明葛润香已按合同约定支付房款，证明葛润香已履行了合同约定的义务；大富公司与葛润香事后又办理了涉案房屋的交接手续，并办理了预告登记，因此，可以认定双方之间存在着真实的商品房买卖关系。即使客观上存在着大富公司在收到葛润香支付的房款后，又以包括退还“房款”名义在内的方式将相应的款项退还给葛润香，该后续行为不影响业已存在的房屋买卖关系及葛润香已按约支付房款性质的认定。至于爱能仕公司及大富公司主张的大富公司与葛润香以明显低价交易及大富公司辩称的相关证据系伪造所得，证据不足，原审法院不予采信。此外，爱能仕公司虽提交民事调解书证明其对大富公司所拥有合法债权，但未就是否已申请执行及执行不能等进一步举证。综上，爱能仕公司据此要求撤销大富公司与葛润香之间合同的请求，证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2013年11月29日判决：驳回爱能仕公司的诉讼请求。本案受理费80元，由爱能仕公司负担。
宣判后，爱能仕公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定大富公司与葛润香之间存在着真实的商品房买卖关系及葛润香己按约支付房款的事实是错误的，依法应予以改判。根据我国法律规定，合同生效必须具备以下条件：首先，当事人在缔约时具有相应的民事行为能力；其次，当事人之间意思表示需真实；最后，不得违反法律或社会公共利益。合同法另规定了恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同系无效合同。在本案中，葛润香系案外人陈锦升媳妇，陈锦升系大富公司的总经理，自2005年7月1日起全面管理大富公司“富春江花苑”项目的开发建设、销售、经营管理等一切事务的事实已经得到认定。故大富公司应对陈锦升的职务行为承担责任。大富公司在答辩中称“在销售富春江花苑商品房活动中，确实存在多套房屋销售资金反复进出，尤其涉及前总经理陈锦升亲属购房的情况更为明显。但此系陈锦升受托经营期间的个人行为，并不代表大富公司真实意思……并未发现陈锦升在2005年至2008年间有巨额资金借给大富公司”。葛润香提交己于2007年12月7日，2008年4月10日，2009年1月16日己支付购房款的证据，因证据为复印件且被大富公司否认加盖公章，故真实性根本无法得到确认。葛润香主张的陈锦升借给大富公司大额款项事实也被大富公司否认，退一步讲，即使该债权债务真实存在，从杭州市中级人民法院也认定不能认定孙定良与大富公司己达成债务抵销的合意，不能认定孙定良己经支付了房款的事实［（2013）浙杭执异初字第5号］可知，葛润香也未能达成债务抵销的合意。由此可见，葛润香至多只是在形式上支付了购房款，但实际上根本没有。大富公司与葛润香之间签订的商品房买卖合同根本未实际履行。原审法院却认定葛润香己履行了合同约定的义务，按约支付了房款。这个事实认定是错误的。大富公司与葛润香之间签订房屋买卖合同的行为严重侵害了爱能仕公司的合法权益。另本案诉争房产所涉土地使用权之前就被依法查封，故涉案房产属于以其他形式限制房地产权利的财产，依法不得转让。综上，大富公司与葛润香之间不存在商品房买卖合同关系，其订立的商品房买卖合同违反法律规定，损害爱能仕公司利益，系无效合同。二、原审法院在认定案涉房屋的买卖是否明显低于市场价的问题上，简单以证据不足不予采信为由，认定没有对债权人造成损害，是有待商榷的。《合同法》第74条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二））》第19条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。当时当地房产的价格均价一万元每平，售价在500万元的别墅大富公司却以不到200到400万元的价格出售（房价每平方米均在7000元以下，最低的每平仅有5000多元；市场价在1200元一平米的别墅花苑面积基本上赠送或以几十元一平方米）。如上所述，葛润香未实际将购房款支付给大富公司，而原审法院也认定2009年2月19日大富公司在收到葛润香房款当日退还的事实。由此可见，实际葛润香分为未付购房款。大富公司的行为实际上已经构成无偿转让财产，葛润香与陈锦升系近亲属的关系，这层特殊的关系决定了他们之间进行恶意合谋串通具有天然的便利条件，大富公司向葛润香以极低价甚至无偿的方式转让房产，葛润香是完全知情的。两者的行为对爱能仕公司造成了严重的损害，原审法院理应支持爱能仕公司的撤销请求。综上，请求撤销原审判决，改判支持爱能仕公司的诉讼请求，并由大富公司、葛润香承担本案全部诉讼费用。
针对爱能仕公司的上诉，大富公司答辩称：一、大富公司认为原审判决认定葛润香与大富公司之间存在着真实的商品房买卖关系及葛润香已按时支付房款的事实是错误的，大富公司认为爱能仕公司的上诉理由是成立的。葛润香与陈锦升是近亲属关系，陈锦升管理大富公司的“富春江花苑”项目期间，利用自己的职务便利，与葛润香恶意串通，订立商品房买卖合同，损害大富公司利益，系无效合同。还有，原审法院认定陈锦升大额款项借给大富公司并达成抵销的合意，以债抵房款，也无事实和法律依据。葛润香提供的付款依据就是陈锦升管理期间的债务会计账目，而这些账户也明确反映购房款反复进出，完全不符合常理。而现在富阳市公安局正在对这些账目进行司法审计。这些账目的真伪待侦查结束就能明了，请求二审法院能充分正视这一点。二、爱能仕公司提到原审法院认定案涉房屋的买卖是否明显低于市场价，以证据不足不予采信，大富公司亦认为不妥。原审法院对大富公司商品房买卖合同纠纷审理过多宗案件，对该处的房价以及附近周边的房价，以及日常生活经验，应该有合理的判断，并加以认定。大富公司认为法院认定合同有效，那么爱能仕公司的撤销请求依据以上事实亦可撤销。故大富公司亦要求二审法院查明事实，依法裁判。
葛润香答辩称：一、爱能仕公司在上诉状中所述与事实严重不符。1、案涉商品房买卖合同合法有效，且已实际履行。爱能仕公司所谓的合同无效及未实际履行之说没有任何事实与法律依据。（1）葛润香与大富公司不存在任何恶意串通的情况，相反爱能仕公司与大富公司恶意串通、损害葛润香合法权益的事实倒非常明显，爱能仕公司据以提起诉讼的所有证据材料均系大富公司提供，民事调解书也极有可能系爱能仕公司与大富公司通过虚假诉讼方式制作，爱能仕公司至今未能提供所谓的1300万元债权的支付凭证。（2）葛润香与大富公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同签订时双方具有完全的民事行为能力，该合同也未违反任何法律强制性规定或损害社会公共利益，因此，该合同当属合法有效。爱能仕公司或大富公司至今未提供任何证据证明该合同无效。（3）案涉商品房所属土地使用权曾被查封的情况，并不影响《商品房买卖合同》的效力，关于限制房地产权利的房产不得转让的规定，至多属于管理性规范，而并不属于效力性规范，因此根本不影响合同效力，更何况土地使用权此后已解除查封。（4）陈锦升对大富公司享有借款债权的事实，葛润香在一审中已提交14份借条证明，该些借条上不但大富公司盖章，而且法定代表人戎安春签字，并注明了借款的具体用途，因此关于大富公司向陈锦升借款的事实不容置疑。（5）关于以陈锦升对大富公司的债权充抵房款（法定抵销）的事实，孙定良已提交陈锦升的书面通知、收条及大富公司向孙定良开具的收据等充分证明，而且大富公司将相关的证据均已作为财务凭证入账记载，因此该事实非常清楚。此外，爱能仕公司据以否认抵销事实的杭州市中级人民法院的民事判决书（2013浙杭执异初字第5号）也已被浙江省高级人民法院撤销，因此爱能仕公司及大富公司根本没有任何理由或依据否认抵销的事实。（6）孙定良在以陈锦升对大富公司享有的债权充抵房款的形式支付房款后，根据大富公司财务人员的要求，又以现金交款单方式支付房款，最后再将多付的房款退回，大富公司向孙定良开具了房款收据、发票等，并已将相关的所有资料作为财务凭证入账记载。因此，孙定良已完全履行《商品房买卖合同》的义务，向大富公司付清商品房价款，而并非如爱能仕公司所述的仅是形式上支付房款。（7）陈锦升系受大富公司的委托担任总经理并负责项目的开发建设等，大富公司的财务仍由法定代表人戎安春管理、控制，因此，在案涉《商品房买卖合同》签订、履行过程中，不存在任何利用陈锦升职务便利的情况。退一万步讲，即使合同的签订系陈锦升的职务行为，该职务行为也理应由大富公司承担责任，至于陈锦升是否利用了职务之便损害公司利益，则属于另一法律关系，与本案无任何关联。2、关于案涉商品房价款是否构成明显不合理低价的问题。关于59号商品房，葛润香在一审中提交了富春江花苑51幢房屋的销售明细表、51份《商品房买卖合同》及拍卖公告一份，证明富春江花苑房屋销售均价为8200元／平方米，直到2011年经多次涨价后，商品房拍卖价格也仅为10300元／平方米，因此，根据法律规定案涉三套商品房的销售价根本不能构成明显不合理的低价。此外，爱能仕公司在上诉状中所述的2007年案涉商品房销售均价为10000元／平方米，没有任何依据，缺乏证据证明。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、一审判决正确地认定大富公司与葛润香之间存在真实的商品房买卖关系，不但签订了合同、付清了房款，而且已办理了商品房交接手续和预告登记手续，关于支付房款的事实，甚至在爱能仕公司提交的证据中也能反映。2、一审判决认为，即使客观上存在大富公司收到房款后又以其他理由退款的行为（即将多付的房款返还），该后续行为也不影响客观存在的买卖关系及已支付房款性质的认定，一审判决该认定非常正确。大富公司向葛润香返还超额支付的房款的行为完全合法，而且该行为属于另一法律关系，不能以此否定葛润香已依约支付房款的事实。3、爱能仕公司及大富公司在未提交任何证据的情况下，荒谬地主张案涉商品房价款构成明显不合理低价，一审判决正确地认定其依据不足。相反，葛润香已提交充分证据证明案涉商品房价款属于正常合理的价格，不构成明显不合理低价。4、爱能仕公司未举证证明其已就民事调解书所涉债权申请执行及执行不能，一审判决对此认定也非常正确。三、本案中爱能仕公司行使撤销权无任何依据。根据《合同法》第74条及司法解释，债权人行使撤销权应当同时具备主观和客观两方面的条件。从客观方面看，应当具备以下条件：（1）债务人实施了使自己的财产减少或负担增加的行为，包括放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产等；（2）债务人的行为明显危害债权，即债务人的行为导致其陷于“无资力”，无足够的财产清偿债权人的债务，若债务人实施行为后仍有足够财产清偿债务，则不能认定债务人的行为危害债权。从主观方面看，债务人在实施危害债权的行为时主观上具有恶意。若债务人的行为系有偿行为（即以明显不合理的低价转让财产），则还需要受让人也具有恶意，即受让人在受让财产时已明知债务人的行为会损害债权人的债权，如受让人受让时不具有主观恶意则债权人不能行使撤销权。本案中，大富公司将商品房销售给葛润香并签订《商品房买卖合同》，该买卖行为既非无偿转让，也不属于以明显不合理的低价转让，而是按照签订合同时商品房所在地的正常合理的市场价转让（葛润香已在一审中提交证据证明转让价格符合市场价，不构成明显不合理的低价），且均已付清全额房款。从客观方面分析，首先，大富公司将商品房有偿转让并未造成其财产有丝毫减少；其次，大富公司有偿转让商品房的行为也未危害爱能仕公司所谓的债权，在大富公司将商品房转让后，大富公司尚有几十幢商品房可供销售（销售收入达数亿元），因此，大富公司尚有足够的财产清偿债权人的债务，其将商品房转让给葛润香并未危害上诉人所谓的债权。从主观方面分析，在签订《商品房买卖合同》、有偿转让商品房时，葛润香主观上无任何恶意，也根本不可能知道爱能仕公司对大富公司享有债权，爱能仕公司和大富公司也未能提交证据证明葛润香主观上有恶意。综上，本案中撤销权的行使条件根本不具备，爱能仕公司行使撤销权无任何依据。退一万步讲，即使葛润香尚未向大富公司付清房款，也系与大富公司之间的商品房买卖债权债务关系，作为所谓债权人的爱能仕公司也无权撤销案涉《商品房买卖合同》，其应当在法律允许的可能条件下行使代位权，而不是撤销权。综上，一审判决认定事实非常清楚，适用法律正确，判决正确。爱能仕公司主张行使撤销权没有任何事实与法律依据，其上诉依据不足，上诉理由根本不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，爱能仕公司、大富公司均未向本院提交二审新证据。葛润香向本院提交如下证据材料：
浙江省高级人民法院（2014）浙执异终字第5号民事裁定书一份，拟证明爱能仕公司、大富公司据以否认债权抵房款的事实的证据，已被浙江省高级人民法院撤销，因此，爱能仕公司及大富公司否认抵销的事实没有任何依据。
上述证据经出示，爱能仕公司发表意见称：对裁定书的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议。因浙江省高级人民法院的裁定是程序问题发回，关于陈锦升的债权是否能够抵销不能确定。对方的证据不能证明他要证明的事实。
大富公司未对上述证据发表意见。
本院经审查认为，各方当事人对上述证据的真实性没有提出异议，故对该证据的真实性予以确认，但上述证据与本案缺乏关联性。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，当事人对其主张，负有举证的义务，举证不能的，应承担不利的法律后果。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，爱能仕公司请求撤销大富公司与葛润香之间订立的商品房买卖合同，须证明大富公司存在放弃到期债权、无偿转让财产，对爱能仕公司造成损害，或者证明大富公司以明显不合理的低价转让财产，造成爱能仕公司的损害，且葛润香对此属于明知。现根据本案的证据材料，爱能仕公司虽主张大富公司与葛润香之间以明显不合理低价转让财产，造成其损害，故请求撤销，但提交的证据尚不足以支持其该项主张。首先，爱能仕公司陈述当地房产市场均价在一万元每平方米，但并未提交有效证据予以证实；其次，爱能仕公司认为大富公司与葛润香之间签订商品房买卖合同损害其利益，但其并未提交有效的证据证实爱能仕公司已就其对大富公司享有的债权申请法院强制执行，并因该出卖行为导致无法执行，对其造成损害；第三，爱能仕公司认为葛润香于大富公司的原总经理陈锦升之间系近亲属关系，故存在进行恶意合谋串通的天然便利条件，大富公司以明显不合理的低价甚至无偿转让的方式转让房产，葛润香是完全知情，但与爱能仕公司存在债权债务关系的是大富公司，而非陈锦升个人，且葛润香于陈锦升之间存在特殊的身份关系并不能直接推定葛润香与大富公司之间存在恶意合谋串通。综据上述，爱能仕公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人北京爱能仕科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年三月十三日
书 记 员 朱鑫莹