广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终1402号
上诉人（原审原告）：胡林森，男，1949年11月17日出生，汉族，住四会市。
委托诉讼代理人：黄锦萍，广东圣禾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭启东，男，汉族，1982年5月8日出生，住四会市。
被上诉人（原审被告）：梁零一，男，汉族，1973年9月6日出生，住四会市。
委托诉讼代理人：梁星志，广东安信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李丽珊，广东安信达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘伟明，男，汉族，1961年8月4日出生，住四会市。
委托诉讼代理人：陈福宗，广东盈聚律师事务所律师。
原审第三人：罗明，男，汉族，1962年2月27日出生，住四会市。
原审第三人：谭玉英，女，汉族，1963年3月26日出生，住四会市。
上诉人胡林森因与被上诉人谭启东、梁零一、潘伟明、原审第三人罗明、谭玉英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2017）粤1284民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡林森的委托诉讼代理人黄锦萍、被上诉人梁零一的委托诉讼代理人梁星志、李丽珊、被上诉人潘伟明的委托诉讼代理人陈福宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡林森上诉请求：1.撤销广东省四会市人民法院（2017）粤1284民初1610号民事判决书，改判确认位于四××市××镇××号房屋为胡林森所有；停止对胡林森所有的、位于四××市××镇××号房屋的强制执行，并解除该房屋的查封；2.谭启东、梁零一、潘伟明承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。理据：一、房屋至今未过户的原因非归胡林森，一审法院存在事实认定不清的情形。(1)罗明签订合同后失联，下落不明，非胡林森意志能力控制，其无法办理房屋过户手续无过错。(2)还有一种情况，亦非归因于胡林森。胡林森于1993年7月向罗明购得房屋后，于1996年年底将房屋转让和交付给陈启贤，由陈启贤居住使用至今。在法律上，陈启贤系房屋的实际占有人，要求过户的权利人应为陈启贤。有四会市人民法院（2014)肇四法江民初字第101号民事判决书记载和证实。(3)胡林森因法律意识不足所致。胡林森年纪较大，法律意识更薄弱。二、一审法院存在错误理解法律和适用法律错误的情形。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日施行。其中第二十八条是对《中华人民共和国物权法》规定的物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益。登记难免疏漏或出错，需要对签订合同、全额付款、实际占有且无过错四个条件同时满足才予以保护排除执行。不动产变动以登记公示为原则，但并不否认和排斥在未过户情形下，买受人对不动产享有权利。一审法院套用法条而忽略法律的实质意义，错误适用法律致判决错误。综上所述，请二审法院撤销一审判决，支持胡林森的上诉请求。
梁零一辩称，一审判决查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，请二审法院维持原判。
潘伟明辩称，胡林森没有证据证明罗明在1993年签订合同后失去联系，即便罗明失联，其也可通过司法途径主张权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之所有规定非因买受人自身原因未办理过户登记。意在督促当事人及时、有效地行使权利，避免法律权利与义务冲突，维护社会经济的稳定性。胡林森在签订合同后长达11年的时间里都没有提起诉讼，甚至没有任何其他主张权利的辅助性行为，是对其自身权利的漠视，存在严重过错行为。胡林森在没有取得产权证的情况下，就将房屋转让给陈启贤，此后也没有做出协助过户的义务，可见其存在严重过错，且胡林森已将涉案房屋转让给了陈启贤，主张本案诉讼的应该是陈启贤，而不是胡林森。陈启贤至今没有提出任何意见，视为对自身权利的放弃。请二审法院驳回胡林森的上诉请求。
被上诉人谭启东、原审第三人罗明、谭玉英经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩意见。
胡林森向一审法院起诉请求：1.确认四××市××镇××号房屋为胡林森所有；2.停止对胡林森所有的、位于四××市××镇××号房屋的强制执行，并解除该房屋的查封；3.本案诉讼费用由谭启东、梁零一、潘伟明承担。
一审法院认定事实：讼争的房屋位于四××市××镇××号，《房地产权证》登记的权属人为罗明，混合结构，三层，基底面积67.5平方，建筑面积177.75平方。《土地使用权证》登记用地单位（户）为罗明，土地所有制性质为国有，面积为75.6平方。1993年7月3日，胡林森与罗明签定一份协议书，双方约定为：“经双方协定，威整镇振兴路38号罗明出售一座，使用面积为捌拾肆平方，建筑面积为壹佰柒拾平方的房屋给黄洞管理区呔角村胡林森，房款为肆万伍仟元正（45000元）现将土地使用证壹本，房屋所有权证壹本交给胡林森，一次性全部交完永远属所得者”。落款为“威整镇振兴路38号（原主）罗明；黄洞呔角村胡林森”。胡林森诉称购买该房屋后即搬入居住使用，至1996年年尾其将房屋转让给第三人陈启贤，但至今尚未办理房屋过户手续。
2012年5月25日一审法院根据谭启东的申请，作出（2012）肇四法民初字第851号之一民事裁定书，裁定查封罗明位于四××市××镇××号房屋；2012年10月30日一审法院作出（2012）肇四法民初字第851号民事判决书。2012年5月29日一审法院根据梁零一的申请，作出（2012）肇四法民初字第895号之一民事裁定书，裁定查封罗明位于四××市××镇××号房屋；2012年11月8日一审法院作出（2012）肇四法民初字第895号民事判决书。2012年6月8日一审法院根据潘伟明的申请，作出（2012）肇四法民初字第936号之一民事裁定书，裁定查封罗明位于四××市××镇××号房屋；2012年11月29日一审法院作出（2012）肇四法民初字第936号民事判决书。
胡林森知悉案涉房屋被一审法院查封后就该房屋过户问题向一审法院提起诉讼。一审法院于2014年11月6日作出（2014）肇四法江民初字第101号民事判决书，该判决书判定：一、确认胡林森与罗明于1993年7月3日签订的关于四××市××镇××号房屋买卖的协议合法有效。二、罗明在本判决生效之日起十天内协助胡林森办理过户手续。本案受理费925元（胡林森已预交），由罗明负担。2015年4月24日胡林森就（2014）肇四法江民初字第101号案向一审法院申请执行【案号为（2015）肇四法执字第890号】。
2016年12月14日，胡林森以案涉房屋在查封之前已被其所购买，并经（2014）肇四法江民初字第101号判决房屋买卖协议合法有效为由向一审法院提出执行异议要求解除案涉房屋的查封，一审法院审查后认为案涉房屋在作出上述判决前已经被另案保全查封并申请执行在先，胡林森对该房屋提出的解封并过户的异议理由不成立，故一审法院以（2017）粤1284执异1号执行裁定，驳回胡林森的执行异议。胡林森遂向一审法院提起本案之诉。
另查明，谭启东、梁零一、潘伟明就与罗明的执行案件，已就包括案涉房屋在内的被执行人罗明财产进行了统一分配。案涉房屋以以物抵债的方式分配给潘伟明，但尚未完成过户手续。2017年9月19日，潘伟明就与罗明民间借贷纠纷一案向一审法院申请恢复执行，目前仍在执行过程中。
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，焦点问题在于胡林森对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，胡林森对登记在第三人罗明名下的四××市××镇××号房屋提出执行异议，主张确认该房屋属于其所有，并要求终止对该房屋的强制执行，解除对该房屋的查封必须同时具备上述规定的四个条件且其权利能够排除执行的，其上述诉求才能获得法院的支持。胡林森与罗明签订房屋买卖协议后，胡林森已按合同约定支付了全部款项，罗明亦已将房屋及相关权属证明一并交与胡林森。自双方就房产达成买卖协议、付清全部购房款至该房产被原审法院查封，期间长达十九年多时间，胡林森作为房屋的买受方，始终未就该房产与罗明协商办理或在协商不成时通过诉讼途径办理房产过户手续，直至知悉案涉房屋被他人查封，因此，对于案涉房屋未办理过户手续，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，胡林森存在明显过错，应自行承担物权未及时变动的不利后果，故胡林森对案涉房产不享有所有权，不能排除强制执行，故其诉求于法无据，与事实不符，一审法院不予支持。胡林森辩称找不到第三人罗明、不懂法及房屋被查封而非过户，认为非其自身原因的说法，一审法院不予采纳。
对于胡林森依据（2014）肇四法江民初字第101号民事判决主张案涉房屋所有权，进而排除强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，本案中，谭启东、梁零一、潘伟明与罗明之间为金钱债权执行案件，且其查封案涉房屋发生于（2014）肇四法江民初字第101号民事判决生效之前。胡林森依据（2014）肇四法江民初字第101号生效文书以案外人的身份对谭启东、梁零一、潘伟明申请查封并执行案涉房屋行为提出异议，一审法院不予支持。
至于一审法院（2014）肇四法江民初字第101号民事判决的效力问题。本案审理的是案外人即胡林森针对谭启东、梁零一、潘伟明与第三人罗明之间执行案件所提出的异议，而非胡林森与罗明之间房屋买卖合同纠纷【即（2014）肇四法江民初字第101号】的执行问题，故对（2014）肇四法江民初字第101号民事判决的效力，一审法院不予审查。
对潘伟明提出胡林森异议已过时效问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”，本案案涉房屋由潘伟明受让，但潘伟明与罗明之间的民间借贷执行案件经其申请已恢复执行，执行程序尚未执行终结，且潘伟明未能提供上述案件已执行终结的相关证据，故对潘伟明上述说法，一审法院不予采纳。
谭启东、罗明、谭玉英经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响一审法院对本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，判决：驳回胡林森的诉讼请求。本案受理费100元，由胡林森负担。
本院二审期间，胡林森提供的证据有：1.《证明》拟证明罗明于1993年将涉案房屋卖给胡林森的事实；2.《房屋买卖协议》《黄洞村委证明》以及四××市××镇××号房屋的电费缴费明细表，拟证明涉案房屋在1997年卖给陈启贤并由其一直居住的事实；3.《证明证人》拟证明胡林森一直找不到罗明，致其无法办理房屋过户的事实。
经质证，梁零一称对《房屋买卖协议》的真实性、合法性不予确认，其认为该证据与本案无关，如房屋转卖给陈启贤，与胡林森的身份是冲突的，不予确认关联性。对《证明》《证明证人》《黄洞村委证明》三份证明的三性不予确认，出具证明的主体是证人，按照法律规定证人应出庭作证，对证据的合法性、真实性不确认。对关联性有异议，对《证明证人》邻居称罗明不愿意办理过户手续无依据，证明中“一直不愿意”是胡林森添加的事实。潘伟明对《房屋买卖协议》的真实性不予确认，涉案房屋新的买受人陈启然的身份无法确认，对三份证明的真实性无法确认，属于证人证言的范围，证人无出庭作证不符合法定程序。证明证人证实在2011年罗明不愿意与胡林森办理过户手续，按照该表述罗明在2011年不存在失联，既然罗明从1993年到2011年不愿意办理过户的，胡林森知道权利被侵害未行使相关权利救济存在严重过错。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。
又查明：胡林森于1997年7月16日与陈启贤签订《房屋买卖协议书》约定将登记在罗明名下的四××市××镇××号房屋由现屋主胡林森转卖给陈启贤，并将罗明的土地使用证及房屋所有权证交给陈启贤作为房屋所有权人。胡林森在二审提供陈启贤为该房屋缴交电费的明细予以佐证。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点为胡林森对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。
胡林森一审称其购买该房屋后即搬入居住使用，至1996年将房屋转让给陈启贤，并于二审提供《房屋买卖协议》证实胡林森于1997年7月16日已将登记在罗明名下的四××市××镇××号房屋出卖给了案外人陈启贤，缴交电费明细证实陈启贤一直居住至今的事实，故胡林森已将涉案房屋转卖给案外人陈启贤，即从现有证据无法证实胡林森对涉案房屋享有所有权和在法院查封前已实际占有房屋，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因胡林森未能充分举证其对涉案房屋享有所有权和在法院查封前已合法占有该房屋等享有排除强制执行的民事权益，故一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人胡林森的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人胡林森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡红茂
审 判 员 李升文
审 判 员 苏振伟
二〇一八年八月九日
法官助理 苏翠华
书 记 员 何桂好