上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初17938号
原告（反诉被告）：上海时代广场集团投资有限公司。
法定代表人：林昌军，总经理。
委托诉讼代理人：胡辉，上海明泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴奎，上海明泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海檀凡餐饮有限公司。
法定代表人：俞开兴，总经理。
被告：俞开兴。
被告：陈洪伟。
委托诉讼代理人：俞开兴，男，住江西省上饶市广丰县。
原告上海时代广场集团投资有限公司与被告上海檀凡餐饮有限公司、俞开兴、陈洪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月24日第一次公开开庭进行了审理，被告上海檀凡餐饮有限公司当庭提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并审理于2016年12月22日、2017年1月19日第二、三次公开开庭进行了审理。嗣后转为适用普通程序，组成合议庭于2017年4月20日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海时代广场集团投资有限公司的委托诉讼代理人胡辉、被告（反诉原告）上海檀凡餐饮有限公司的法定代表人俞开兴即被告俞开兴、被告陈洪伟及其委托诉讼代理人俞开兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海时代广场集团投资有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告从2015年12月16日至2016年9月15日止的租金399,127.50元；被告支付原告从2015年9月1日至2016年9月23日止的物管费120,129.70元；被告偿付原告至实际清偿日止的逾期付款违约金110,000元。原、被告于2015年6月26日签订租赁合同，约定由被告俞开兴和陈洪伟向原告租赁L04-04铺位用于被告上海檀凡餐饮有限公司的餐饮经营，每月租金为44,347.50元，物管费为每月11,086.90元，租赁期限从2015年9月1日至2020年8月31日止，免租期为2015年7月15日至2015年9月15日。合同履行期间，被告俞开兴仅支付3个月的租金123,042.50元和1个月的押金44,347.50元，计167,390元（被告应付款为177,390元，原告已减免10,000元租金）。嗣后经催款，被告仅支付物管费24,000元，余款未付，故原告诉讼来院。
被告上海檀凡餐饮有限公司、俞开兴、陈洪伟辩称，被告上海檀凡餐饮有限公司最初系由被告俞开兴和陈洪伟投资设立，在公司筹备阶段被告俞开兴和陈洪伟与原告签订合同，后来被告陈洪伟退出投资，而由被告上海檀凡餐饮有限公司与原告签订合同，承担责任的主体应是被告上海檀凡餐饮有限公司，被告俞开兴和陈洪伟个人不应承担责任。原告认为被告拖欠租金不是事实，合同约定有免租期，实际租赁是从2015年10月15日开始，至2016年1月15日的租金和物管费共177,390元（含付3押1的租金和4个月的物管费）及水电押金5,000元已付清。租赁期间，双方又曾约定从2016年1月15日起一直免租至电影院装修好及装修好商场营业好转后对租金进行调整，双方也对物管费从2016年2月起调整为每月8,000元。2016年6月、7月和8月的物管费24,000元已支付，2016年2月、3月、4月、5月和9月的物管费未支付，结欠金额为40,000元，对该款项同意支付。2016年9月11日，租赁场所停业并搬离部分物品，同年9月12日原告将租赁场所锁门至今。原告违约在先，到目前为止电影院也未装修完毕，不存在支付违约金的问题。鉴于原告违约，承租方即被告上海檀凡餐饮有限公司现提起反诉请求：解除反诉原告（被告）上海檀凡餐饮有限公司与反诉被告（原告）上海时代广场集团投资有限公司签订的租赁合同；反诉被告返还反诉原告1个月押金33,260.60元。
反诉被告上海时代广场集团投资有限公司针对反诉辩称，承租方应是叁被告，同意解除租赁合同，但叁被告存在违约行为，不同意返还押金。
本院经审理认定事实如下：2015年6月26日，原告与被告陈洪伟签订店铺专柜租赁合同，约定：被告陈洪伟向原告租赁坐落于上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号奉贤金叶时代广场内L04-04铺位，面积为243平方米，用途为餐饮；租赁期限从2015年9月1日起至2020年8月31日止，共60个月，2015年7月15日起至2015年9月15日止为装修免租期（不影响水电气和物管费的收取），支付装修管理押金44,347.50元，装修完毕后可转为首月租金；2015年9月1日至2017年8月31日的每月租金为4.50元；被告陈洪伟应在合同签订3个工作日内支付177,390元（包含2个月租金、1个月装修保证金和1个月押金），装修合格后，将2个月租金和1个月装修保证金转为第一季度租金；物管费为每平方米30元，计算369平方米，为每月11,086.90元，从租赁期限开始之日起收取；被告陈洪伟应支付原告能源保证金5,000元；每月25日前支付下个月的租赁费用等，延迟付款的，每延迟一天支付应付款项1%的滞纳金；被告陈洪伟如提前退交租赁场所的，原告没收履约保证金；合同提前解除时，被告陈洪伟无权要求原告赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。
2015年6月26日，被告俞开兴和陈洪伟作为法定代表人或授权代表以被告上海檀凡餐饮有限公司的名义（被告上海檀凡餐饮有限公司未盖章）与原告签订店铺专柜租赁合同，约定：被告上海檀凡餐饮有限公司向原告租赁坐落于上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号奉贤金叶时代广场内L04-04铺位，面积为243平方米，用途为餐饮；租赁期限从2015年9月1日起至2020年8月31日止，共60个月，2015年7月15日起至2015年9月15日止为装修免租期（不影响水电气和物管费的收取），支付装修管理押金44,347.50元，装修完毕后可转为首月租金；2015年9月1日至2017年8月31日的每月租金为44,347.50元；被告上海檀凡餐饮有限公司应在合同签订3个工作日内支付177,390元（包含2个月租金、1个月装修保证金和1个月押金）；装修合格后，将2个月租金和1个月装修保证金转为第一季度租金；物管费为每平方米30元，计算369平方米，为每月11,086.90元，从租赁期限开始之日起收取；被告上海檀凡餐饮有限公司应支付原告能源保证金5,000元；每月25日前支付下个月的租赁费用等，延迟付款的，每延迟一天支付应付款项1%的滞纳金；被告上海檀凡餐饮有限公司如提前退交租赁场所的，原告没收履约保证金；合同提前解除时，被告上海檀凡餐饮有限公司无权要求原告赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。
2015年6月26日，被告俞开兴和陈洪伟作为法定代表人或授权代表以被告上海檀凡餐饮有限公司的名义（被告上海檀凡餐饮有限公司盖章）与原告签订店铺专柜租赁合同，约定：被告上海檀凡餐饮有限公司向原告租赁坐落于上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号奉贤金叶时代广场内L04-04铺位，面积为243平方米，用途为餐饮；租赁期限从2015年9月1日起至2020年8月31日止，共60个月，2015年7月15日起至2015年10月15日止为装修免租期（不影响水电气和物管费的收取），支付装修管理押金44,347.50元，装修完毕后可转为首月租金；2015年9月1日至2017年8月31日的每月租金为44,347.50元；被告上海檀凡餐饮有限公司应在合同签订3个工作日内支付177,390元（包含2个月租金、1个月装修保证金和1个月押金）；装修合格后，将2个月租金和1个月装修保证金转为第一季度租金；物管费为每平方米30元，计算369平方米，为每月11,086.90元，从租赁期限开始之日起收取；被告上海檀凡餐饮有限公司应支付原告能源保证金5,000元；每月25日前支付下个月的租赁费用等，延迟付款的，每延迟一天支付应付款项1%的滞纳金；被告上海檀凡餐饮有限公司如提前退交租赁场所的，原告没收履约保证金；合同提前解除时，被告上海檀凡餐饮有限公司无权要求原告赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。
2015年6月30日，被告向原告付款167,390元。2015年7月12日被告向原告支付押金即能源保证金5,000元。2016年3月2日，原告向被告开具2016年1月16日至2016年4月15日的物管费33,260.70元的收据，被告收到该收据后并未当即付款。2016年5月12日被告支付物管费8,000元。2016年6月13日，原告向被告上海檀凡餐饮有限公司开具2016年2月至6月的物管费40,000元的收据，被告上海檀凡餐饮有限公司收到该收据后未当即付款。2016年8月15日被告支付物管费16,000元。嗣后，经原告催讨，被告未付款，以致涉讼。
另查明，2016年8月，被告上海檀凡餐饮有限公司的法定代表人即被告俞开兴与原告方行政经理杨威短信往来：原告方要求被告支付从2016年1月起共8个月的租金和5个月的物管费；被告俞开兴则认为因商场招商问题造成被告亏损严重，原告曾同意等电影院和酒店开业后根据生意再谈一个合适的价格并从谈好价格后的时间开始支付租金，物管费也从2016年5月开始每月支付8,000元，原告方现仍要求付款是在下套；原告方则认为，被告与原告方领导谈好的是给免3个月租金，但从2016年1月起至现在被告未付款；2016年9月11日，被告通知原告结束营业。当日被告将租赁场所停业并搬离部分物品，同年9月12日原告将租赁场所锁门。
再查明，被告上海檀凡餐饮有限公司于2015年10月14日工商注册成立。
在审理期间，原告认为租赁合同应以第二份即被告俞开兴和陈洪伟签名（被告上海檀凡餐饮有限公司未盖章）的合同为准。被告则认为叁份租赁合同的签订先后顺序是被告陈洪伟签名的为第一份，第二份是被告俞开兴和陈洪伟签名而被告上海檀凡餐饮有限公司未盖章的合同，最后一份是被告俞开兴和陈洪伟签名且被告上海檀凡餐饮有限公司盖章的合同。被告确认除向原告付款167,390元外，曾另支付原告10,000元现金，共计按约付款177,390元。原告对短信往来中所表述的免3个月租金认为是指3个月的装修免租期，而非重新给予被告免除3个月租金，被告对此则不予认可。原、被告双方确认：能源保证金5,000元已充作水电费，水电费已结清；合同中的履约保证金即为1个月押金。2016年11月24日，被告要求解除合同，原告当庭表示同意。原告确认在2016年9月被告停业并离开后，原告锁门是为了保证租赁场所的完整性和防止物品遗失，在锁门期间被告也曾回来拿取酒水，原告开门让其搬取，并未阻止被告搬离；被告对此节事实予以认可。原告对租赁场所的装修部分认为由于被告违约不能主张赔偿，也不同意利用；被告对此表示不主张赔偿，物品和设备将搬离，而相关装修留给原告。
以上事实，由户籍资料、工商资料、租赁合同、付款凭证、收据、短信及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点之一即原、被告双方前后共签订叁份租赁合同以哪份合同为准即实际履行的是哪份租赁合同及合同的权利义务主体是谁的问题。叁份合同注明的签订日期虽相同，但根据原、被告双方的陈述及结合相关证据，双方最后签订的合同应是被告俞开兴和陈洪伟签名且被告上海檀凡餐饮有限公司盖章的合同，在该份租赁合同中，被告俞开兴和陈洪伟系作为被告上海檀凡餐饮有限公司的法定代表人和授权代表以公司名义签订，故合同的权利义务应由被告上海檀凡餐饮有限公司享有或承担。
本案争议焦点之二即租赁合同中关于租金和物管费等的约定、支付及在此后履行中是否变更的问题。根据租赁合同约定，被告上海檀凡餐饮有限公司应在合同签订3个工作日内支付177,390元，该款项包含2个月租金、1个月装修保证金和1个月押金，2个月租金和1个月装修保证金等装修合格后转为第一季度租金，双方也确认1个月押金即履约保证金，因此177,390元款项中并不包含物管费，同时双方虽对该笔已付款中的10,000元是否支付或免除存在不同意见，但双方的争议并不影响对该笔177,390元款项的认定，而被告认为原告另行免除租金依据不足，不予采纳，同时根据原告出具的收据，可以认定物管费从2016年2月起已从每月11,086.90元变更为每月8,000元。
本案争议焦点之三即租赁合同的解除及租金、物管费、能源保证金等的结算和装修部分的处理问题。由于双方于2016年11月24日同意解除租赁合同，合同应于该日解除；2015年10月16日起至2016年1月15日止的租金已支付，从2016年1月16日起至2016年9月15日止的租金按每月44,347.50元计算8个月，共计354,780元理应支付；从2015年9月1日起至2016年9月23日止的物管费中，2015年9月1日至2016年1月31日为每月11,086.90元，2016年2月1日起至2016年9月23日止为每月8,000元，共计117,567.50元，扣除已付物管费24,000元，尚需实际付款93,567.50元；由于被告上海檀凡餐饮有限公司未按约支付款项并提前要求解除合同，已交付的履约保证金即1个月押金44,347.50元按合同约定由原告予以没收；水电费双方已确认用能源保证金充抵结清；租赁场所的装修部分按合同约定和双方当事人的确认，原告不予赔偿。
本案争议焦点之四系违约金的偿付问题。被告虽认为双方在租赁期间对免租期进行了调整，但未提供充分有效的证据予以佐证，被告上海檀凡餐饮有限公司未按约支付租金等款项理应承担违约责任，现原告自行降低违约金计算标准，于法无悖，应予准许。
综上，原告要求被告上海檀凡餐饮有限公司按约支付租金、物管费及违约金事实清楚，证据确凿，合理请求部分应予支持，但原告要求被告俞开兴和陈洪伟个人承担责任依据不足，难予采纳。在反诉原告上海檀凡餐饮有限公司提出解除合同的请求后，反诉被告同意解除合同，故根据双方当事人的合意对反诉原告的该项请求予以支持，但反诉原告要求返还1个月押金的请求于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海时代广场集团投资有限公司与被告（反诉原告）上海檀凡餐饮有限公司签订的房屋租赁合同于2016年11月24日解除；
二、被告（反诉原告）上海檀凡餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海时代广场集团投资有限公司从2016年1月16日起至2016年9月15日止的租金354,780元；
三、被告（反诉原告）上海檀凡餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海时代广场集团投资有限公司截止至2016年9月23日的物管费93,567.50元；
四、被告（反诉原告）上海檀凡餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）上海时代广场集团投资有限公司逾期付款违约金110,000元；
五、被告（反诉原告）上海檀凡餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内搬离所租赁的坐落于上海市奉贤区南桥镇南中路XXX号奉贤金叶时代广场内L04-04铺位；
六、驳回原告上海时代广场集团投资有限公司的其余诉讼请求；
七、驳回反诉原告上海檀凡餐饮有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,093.40元，由原告负担709.90元，被告上海檀凡餐饮有限公司负担9,383.50元。反诉案件受理费316元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾煜麟
审 判 员 裴孙英
人民陪审员 罗 明
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 王春阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。