文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终2004号上诉人（原审被告）初延东，公民身份号码×××，现住赤峰市。上诉人（原审被告）初俊福，公民身份号码×××，现住赤峰市。二上诉人委托代理人汪屹，内蒙古昭乌达律师事务所律师。二上诉人委托代理人禄能，内蒙古昭乌达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）纪桂芝，公民身份号码×××，现住赤峰市。委托代理人明月，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人初延东、初俊福因确认合同效力纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第7723号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审纪桂芝诉称，纪桂芝与初俊福于1985年10月再婚，初延东系初俊福之子。1989年，初俊福工作的单位赤峰市邮电局为其分配了坐落于红山区三中街办事处四中街居委会邮电11号楼113室的房屋。1998年11月，纪桂芝和初俊福依照当时的房改政策，用夫妻共同财产向赤峰市邮电局房屋管理办公室支付了购房款13390元，购买了上述房屋，并登记在初俊福名下。2015年10月，纪桂芝得知初延东、初俊福在其不知情的情况下，于2011年10月8日恶意签订了《房屋买卖合同》，并擅自将涉案房屋过户至初延东名下。初延东、初俊福的行为严重损害了纪桂芝的合法权益，请求确认初延东、初俊福签订的《房屋买卖合同》无效，并由初延东返还因此取得的诉争房屋。原审初俊福辩称，纪桂芝与初俊福于1985年依法登记结婚属实，因初俊福当时是邮电局职工，二人婚后居住的涉案房屋，系其工作单位根据当时的国家政策为其提供的公租房。1997年9月1日，邮电局执行房改政策，初俊福与邮电局签订了房屋买卖契约，邮电局将涉案房屋以11185元的价格出售给初俊福。2000年6月28日，初俊福取得该房屋的产权所有权证书，但没有记载与纪桂芝共同共有该房屋。因纪桂芝经常参与赌博，长期向他人借贷，为了规避人民法院强制执行该房屋和防止纪桂芝用该房屋对外进行抵押借款，初俊福于2004年8月23日与案外人初延军，即初俊福的大儿子签订了房屋买卖契约，约定以37875元的价格将该房屋出售给初延军，并在房产部门办理了产权变更登记手续。后初延军又将涉案房屋过户到本案初俊福名下，产权登记证及产权登记档案上只记载涉案房屋为初俊福所有，并未记载与纪桂芝共同享有该房屋。2007年10月，初俊福将涉案房屋租赁其二儿子也就是初延东使用，租期为5年，年租金为10000元，并与初延东的妻子签订了租赁合同。2011年10月8日，初俊福与初延东经协商签订了房屋买卖合同，初俊福以200000元的价格将涉案房屋出售给初延东，合同签订后，初延东向初俊福交付了20000元的现金，初俊福为其出具了200000元的收据，同时在房屋产权管理部门办理了房屋产权过户。涉案房屋的上述几次转让过程均只登记在初俊福名下，纪桂芝不享有共同所有权。同时，纪桂芝对上述多次的转让过程是明知的，不存在初延东、初俊福恶意串通的情形。因此，纪桂芝的诉求依法不能成立。原审初延东辩称，初延东与纪桂芝确系继母子关系。2001年，纪桂芝经常在外参与赌博，因欠下大量外债而被红山区人民法院强制执行，为保全财产经过一家人共同商议，初俊福于2001年将涉案房屋转移至初延军名下；在2004年初延军又将涉案房屋过户到初俊福名下。初俊福于2007年10月将涉案房屋出租给初延东夫妻，并与初延东的妻子签订了房屋租赁合同。2011年10月8日，经过初俊福与初延东协商一致，初俊福将涉案房屋出售给初延东，价格为200000元，同时，初延东支付了200000元现金，初俊福也向初延东出具了200000元收条，初延东在交纳了相关的税费后，在房管部门办理了房屋过户手续，取得了涉案房屋的所有权。对于上述过程，纪桂芝均知情，同时因涉案房屋登记在初俊福名下，房屋买卖也是双方真实意思表示，并且初延东作为购买方也支付了相应对价，房产部门才为双方办理了相关过户手续，并不存在恶意串通的情形。综上，纪桂芝的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。原审判决认定，纪桂芝与初俊福于1985年10月依法登记结婚，初延东与纪桂芝系继母子关系。1998年11月，纪桂芝和初俊福依照初俊福工作单位赤峰市邮电局的房改政策，向赤峰市邮电局房屋管理办公司支付购房款，购买了坐落于红山区三中街办事处四中街居委会邮电11号楼113室的房屋，并将该房屋登记在初俊福名下。2011年10月8日，初俊福与初延东签订了《赤峰市存量房买卖合同》，约定初俊福将涉案房屋以200000元的价格出售给初延东，同时，初俊福、初延东分别向赤峰市房产管理局签署了具结保证书和询问笔录，确认上述房屋“产权为本人所有，非夫妻共同财产，也无其他共有人”。后初俊福为初延东出具了200000元的收据，并在房屋产权管理部门将诉争房屋产权变更登记至初延东名下。2015年10月22日，纪桂芝诉至本院，要求确认初延东、初俊福签订的《赤峰市存量房买卖合同》无效，并由初延东返还因此取得的诉争房屋。原审法院认为，本案诉争的红山区三中街办事处四中街居委会邮电11号楼113室房屋系纪桂芝和初俊福婚后取得，当事人对此均无异议，参照我国《婚姻法》及最高人民法院关于适用《婚姻法》的司法解释中对于夫妻财产制度的相关规定，婚后取得的财产以夫妻共有作为原则，以夫妻约定财产作为例外，上述房屋虽然登记在初俊福名下，但初俊福不能证明购房款系其个人财产且未证明存在其单独所有的约定，故该房屋应认定为纪桂芝和初俊福的夫妻共同财产。夫妻双方对夫妻共同财产具有平等的处分权，如处分房屋等，必须经配偶的同意。但是，根据物权的公信原则以及法律基于维护交易安全的价值取向，夫妻共同所有的房产登记在一方名下，买受人善意并以合理的价格取得该房产的，应当维护买受人的合法权益;配偶不得以没有经过其同意，主张买卖合同无效。因此，本案的争议焦点在于买受人初延东是否善意并支付了合理的对价、初俊福在出售该房屋时是否具有有过错，进而判断初延东、初俊福是否恶意串通损害了纪桂芝的利益。纪桂芝对此首先负有举证义务。通过纪桂芝提交的具有初延东、初俊福签名的具结保证书、询问笔录中，记载了“产权为本人所有，非夫妻共同财产，也无其他共有人”的内容，说明房屋产权登记管理部门在初延东、初俊福为涉案房屋办理变更登记手续时，明确告知该房屋的共有人是否对该交易情况知情，而初延东作为家庭成员之一，对诉争房屋所有人情况具有明确的认知，但仍向房屋产权登记管理部门作出“非夫妻共同财产，也无其他共有人”的虚假陈述，初俊福亦向该部门隐瞒了与纪桂芝共有的事实，均表示诉争房屋为初俊福单独所有。纪桂芝的上述举证具有高度盖然性，在能够推定初延东、初俊福存在恶意串通的情形下，举证责任转移给初延东、初俊福，应由其进行反驳。但初延东、初俊福未能提供充分的反证证明其是善意的，且在初延东既不能提供支款凭证、初俊福亦不能提供存款凭证的前提下，双方以现金方式支付200000元的购房款不符合支付习惯，而初俊福陈述对该笔款项的使用并非为一次性支出，如此大额现金存放于出租房内更不符合常理，故对初延东、初俊福之间是否存在真实交易存在合理怀疑。综上，纪桂芝主张的初延东购房时存在恶意、初延东、初俊福恶意串通的事实具有高度盖然性。初延东未能提供充分的反证证明其善意取得应承担举证不利的法律后果。因此，初延东、初俊福关于涉争房产的买卖行为应推定为恶意串通行为，该行为损害了纪桂芝的利益，应依法确认为无效。无效合同自始不具有法律约束力，不产生当事人预期的法律效果，因该无效合同取得的财产，应予以返还。因本案诉争房屋已办理产权登记，作为返还房屋的附随义务，初延东应在本院指定的履行期届满至日内协助纪桂芝和初俊福办理变更登记手续。判决：一、初俊福与初延东于2011年10月8日以签订《赤峰市存量房买卖合同》形式交易红山区三中街办事处四中街居委会邮电11号楼113室房屋的行为无效。二、初延东于本判决生效后三十日内将上述房屋返还纪桂芝和初俊福。宣判后，初俊福、初延东不服，以“一、一审法院认为初俊福与初延东恶意串通的事实具有高度盖然性，由此推定初俊福与初延东之间买卖涉案房屋的行为系恶意串通，明显不当。初俊福与初延东之间交易房屋的行为不符合恶意串通的构成要件。因初俊福、纪桂芝、初延东之间存在特殊的亲情关系，不能简单的认定初延东给付初俊福20万元现金不符合交易习惯。二、涉案房屋为初俊福个人财产，而不是初俊福与纪桂芝婚姻关系存续期间的共同财产。涉案房屋初始登记后经过几次产权变更，纪桂芝对此均未提出异议，且纪桂芝与初俊福将涉案房屋交付给初延东。如初延东不给付购房款，纪桂芝和初俊福不可能自2011年起长期租房居住并独自承担每年几万元的生活开支。”等理由提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，予以改判。纪桂芝辩称，一、涉案房屋竣工于1988年，纪桂芝与初俊福于1998年11月5日购买了涉案房屋，该房屋应为婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。涉案房屋的档案几次变更登记均没有纪桂芝的签字，证明纪桂芝对此不知情，故纪桂芝没有向房屋管理部门提出异议登记。涉案房屋自2004年开始对外出租，初延东自2008年起占有使用该房屋，故纪桂芝主动向初延东交付房屋没有事实依据。二、初俊福对于何时收取购房款及购房款使用情况的陈述前后矛盾，不能认定存在真实交易。被上诉人为支持其答辩意见，向本院提交视频资料一份，证明初俊福认可涉案房屋属于夫妻共同财产；初俊福担心日后没有人养老，擅自将共同财产房屋处分给初延东。上诉人质证意见，一审中没有提交，不属于新的证据；证据来源不合法，视频资料中的褚艳霞等人与本案没有关联性，侵犯了他人的肖像权；录音、录像内容不完整，该证据不能证实初俊福与初延东之间存在恶意串通的情形。本院认为，对被上诉人提交的视频资料，系被上诉人一审庭审后新发现的证据，应为新证据，内容为纪桂芝与初俊福等人协商涉案房屋的权属及处置事宜，证据与本案具有关联性，本院予以采信。经本院审理查明的事实与原审法院认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为：涉案房屋购买于纪桂芝与初俊福婚姻关系存续期间，根据一物一权原则，该房屋应为家庭共同财产，而不是初俊福的个人财产。初俊福作为共有人之一处置该房屋时，应与其他共有人协商，涉案房屋虽经过几次产权变更，但纪桂芝作为共同共有人对初俊福的转让行为均未签字认可。根据初俊福、初延东在房屋产权登记管理部门办理涉案房屋产权变更登记手续时填写的具结保证书及所作的询问笔录中陈述“非夫妻共同财产，也无其他共有人”的内容可以推定双方当事人具有主观恶意。本案中初俊福、初延东均认可交易价款20万元已履行完毕，但关于该大额款项双方均未提交相应取款凭证及款项支付凭证等进行佐证，且初俊福关于该款项的给付时间及使用情况均不能进行合理说明。结合初俊福与初延东订立房屋买卖合同时的交易背景、主观认识状态及合同的履行情况，双方买卖涉案房屋的行为损害了共有权人纪桂芝的权益，合同应为无效。综上，初俊福、初延东的上诉理由不能成立。原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由初俊福、初延东各承担100元。邮寄送达费60元，由二上诉人、被上诉人各负担20元。本判决为终审判决。审判长  鹿春林审判员  崔明明审判员  郭 宇二〇一六年六月二十八日书记员  刘亚文