福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第6782号
原告：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码：91350583856303885A。
负责人：龚兵，该支行行长。
委托诉讼代理人：黄宏宏，该支行员工。
委托诉讼代理人：赖燕凌，该支行员工。
被告：尤芳庆，男，1980年1月28日出生，汉族，住南安市。
被告：尤丽红，女，1979年8月21日出生，汉族，住南安市。
被告：南安碧桂园房地产开发有限公司，住所地：南安观音山物流基地，统一社会信用代码：91350583070861754。
法定代表人：杨文杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄小平，该公司员工。
委托诉讼代理人：吴震宇，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农业银行南安支行）诉被告尤芳庆、尤丽红、南安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称南安碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行南安支行的委托代理人赖燕凌、被告南安碧桂园公司的委托代理人黄小平到庭参加诉讼，被告尤芳庆、尤丽红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。审理中，双方当事人向本院申请庭外和解。本案现已审理终结。
原告农业银行南安支行向本院提出诉讼请求：1.解除编号为35020120140026301的《个人购房担保借款合同》；2.被告尤芳庆立即归还原告借款本金人民币1683225.06元及相应未还的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2015年7月31日为9409.84元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；3.被告尤丽红对上述债务承担共同还款责任；4.被告南安碧桂园公司对上述债务承担连带偿还责任；5.原告有权对被告尤芳庆、尤丽红提供的借款抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告尤芳庆于2014年5月26日与原告签订一份《个人购房担保借款合同》，约定被告尤芳庆向原告借款人民币180万元，期限自2014年7月4日至2024年6月3日，借款用途为购买位于南安市的房地产，并以该套房产设定抵押担保，原告和被告尤芳庆、尤丽红依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。被告尤芳庆、尤丽红为夫妻关系，被告尤丽红于2014年5月26日签订了《共同还款承诺书》，承诺为被告尤芳庆上述借款合同项下的所有贷款承担共同还款责任。该笔借款同时由被告南安碧桂园公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文书交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带偿还责任。原告依约于2014年7月4日向被告尤芳庆发放贷款本金人民币180万元，被告尤芳庆自原告放款后屡次逾期还款，截至2015年7月31日，被告尤芳庆尚欠原告借款本金人民币1683225.06元及相应利息、罚息、复利未还。被告尤芳庆已严重违约，被告尤丽红未履行共同还款责任，被告南安碧桂园公司也未履行保证责任。故原告具状起诉，请求判如所请。审理中，因被告南安碧桂园公司陆续代被告尤芳庆偿还至2016年8月20日止尚欠的借款本息，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告尤芳庆立即归还原告借款本金人民币1512803.46元及自2016年8月21日起的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）。
被告南安碧桂园公司辩称：1.被告南安碧桂园公司已就借款人未能如期还款部分履行连带偿还责任，对未产生或非直接因逾期产生的债务不承担连带清偿责任；2.本案抵押权并未设立，原告主张对抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿于法无据，应予驳回。
被告尤芳庆、尤丽红均未作书面答辩，也未提供证据。
本院经审理认定如下事实：被告尤芳庆、尤丽红系夫妻关系。2014年5月26日，原告农行南安支行与被告尤芳庆、尤丽红、南安碧桂园公司共同签订一份编号为35020120140026301的《个人购房担保借款合同》，主要约定：一、被告尤芳庆向原告借款人民币180万元用于购买位于南安市的房产，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮13%后确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每月的20日；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。二、合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人即被告南安碧桂园公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及贷款人实现债权的一切费用；被告尤芳庆、尤丽红以位于南安市的房产（未办妥权属证书）为上述借款提供抵押担保，自本合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自上述房产满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2014年5月26日，被告尤丽红出具《共同还款承诺书》，承诺对上述《个人购房担保借款合同》项下的贷款承担共同还款责任。2014年6月4日，原告与被告尤芳庆就上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年7月4日，原告依约向被告尤芳庆发放贷款人民币180万元，借款期限自2014年7月4日起至2024年6月3日止，执行利率7.4015%，逾期利率11.10225%。借款后，因被告尤芳庆未能依合同约定按期足额偿还借款本息，被告南安碧桂园公司自2015年1月起至2016年8月止陆续代被告尤芳庆偿还拖欠的借款本息共计人民币390486.97元。现被告尤芳庆尚欠原告借款本金人民币1512803.46元及自2016年8月21日起的利息、罚息、复利未还。
上述事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、身份证、结婚证、个人购房担保借款合同、房屋预告登记证明、共同还款承诺书、借款凭证、贷款合约基本信息及还款明细，被告南安碧桂园公司提供的保证金支付回单、商品房买卖合同等证据为证，上述证据与代理人在庭审中的陈述能够相互印证，其来源真实合法，具有关联性，本院予以采信，并作定案依据。
本院认为，原告农业银行南安支行与被告尤芳庆、尤丽红、南安碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》主体资格合格，当事人意思表示真实，应认定为合法有效，本案借贷担保关系成立。原告依约发放贷款，但被告尤芳庆未能按约定还款，系属违约，根据合同约定，原告有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。自2015年1月起至2016年8月止，被告南安碧桂园公司陆续代偿借款本息共计人民币390486.97元，现被告尤芳庆尚欠原告借款本金人民币1512803.46元及自2016年8月21日起的利息、罚息、复利未还，有个人购房担保借款合同、借款凭证、贷款合约基本信息及还款明细等证据证实，且能与代理人在庭审中的陈述相互印证，事实清楚，证据充分，双方之间的权利义务关系明确，被告尤芳庆应予清偿。被告尤丽红出具《共同还款承诺书》承诺对《个人购房担保借款合同》项下的贷款承担共同还款责任，故应与被告尤芳庆共同偿还上述借款本息。被告南安碧桂园公司自愿为本案借款提供阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证方式为连带责任保证，因系争房产至今未办理抵押登记手续，故上述债务在约定的担保期间内，被告南安碧桂园公司应对被告尤芳庆尚欠原告的借款本息承担连带清偿责任。被告南安碧桂园公司承担保证责任后，有权向被告尤芳庆、尤丽红追偿。综上，原告关于解除《个人购房担保借款合同》，被告尤芳庆、尤丽红共同偿还借款本金人民币1512803.46元及自2016年8月21日起至本息清偿之日止的利息、罚息、复利，被告南安碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，以及《中华人民共和共担保法》第三十三条的相关规定，本案系争房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。原告作为该房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对系争房屋的处分，而并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告关于其有权对系争房产拍卖、变卖的价款优先受偿的主张于法无据，本院不予支持。被告尤芳庆、尤丽红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告尤芳庆、尤丽红、南安碧桂园房地产开发有限公司于2014年5月26日签订的编号为35020120140026301的《个人购房担保借款合同》；
二、被告尤芳庆、尤丽红应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金人民币1512803.46元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2016年8月21日起至实际还款之日止，按中国人民银行的有关规定与合同约定计算）；
三、被告南安碧桂园房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；被告南安碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告尤芳庆、尤丽红追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。
本案受理费人民币18415元，由被告尤芳庆、尤丽红、南安碧桂园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判长 杨炳源
审判员 陈纯金
审判员 周梅清
二〇一六年九月二十一日
书记员 沈筑银
速录员 杨喜梅
附：引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有第规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。