吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0204民初1985号原告：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所：吉林市船营区松江路71-1号。代表人：韩冬，行长。委托代理人：李明波，律师。被告：黄淑浈，女。被告：刘丹，女。被告：吉林市中海宏洋房地产开发有限公司，住所：吉林市丰满区。法定代表人：张贵清，执行董事长。委托代理人：闫春梅，律师。原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建设银行吉林市分行）与被告黄淑浈、刘丹、吉林市中海宏洋房地产开发有限公司（以下简称中海宏洋公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行吉林市分行的委托代理人李明波，被告中海宏洋公司的委托代理人闫春梅到庭参加诉讼。被告黄淑浈、刘丹经本院公告送达开庭传票，公告期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行吉林市分行诉称：2013年9月26日，黄淑浈为购置房产与建设银行吉林市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为159万元，借款期限为120个月，即2013年9月26日至2023年9月26日。约定贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%。借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方法为等额本息还款法。保证人为中海宏洋公司，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正文及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。同时，合同约定了双方发生争议向建设银行吉林市分行住所地人民法院起诉。2013年9月26日，刘丹与建设银行吉林市分行签订《个人借款保证合同》，约定刘丹为黄淑浈与乙方（建设银行吉林市分行）签订的编号为220020104-011-201302427的《个人住房（商业用房）借款合同》提供担保，保证方式为连带责任保证。保证期限自2013年9月26日至2023年9月26日。担保本金为159万元。黄淑浈用其购置的吉林市丰满区吉林大街121号中海紫御江城2号楼1单元13层022号房产作抵押，并在吉林市房地产管理局进行了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，建设银行吉林市分行按照合同约定于2013年12月9日履行了支付借款的义务，但黄淑浈未能按期还款。依据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定，黄淑浈构成违约，建设银行吉林市分行有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿贷款本息及相关费用，并自借款逾期之日起计算逾期罚息。建设银行吉林市分行经多次催款未果，现诉至法院，请求判令：1、解除编号为220020104-011-201302427的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、黄淑浈偿还借款本金1293223.64元、利息9165.15元、罚息79.19元（计算至2016年7月1日）及2016年7月2日至实际给付之日止的利息、罚息（按合同约定标准计算）；3、刘丹、中海宏洋公司就上述借款本息承担连带保证责任；4、建设银行吉林市分行对坐落于吉林市丰满区吉林大街121号中海-紫御江城2号楼1单元13层022号房屋享有优先受偿权。黄淑浈、刘丹未作答辩。中海宏洋公司辩称：第一，作为房屋出卖人我公司已尽到了相关义务，为房屋买受人提供了购房发票，使房屋买受人具备办理房屋所有权证的条件，但由于买受人未办理房屋所有权证，导致无法办理房屋他项权证，故我公司无过错；第二，黄淑浈以自己购买的房屋设定了抵押，该物权价值远远超出贷款本金及利息，因此应首先以该房屋偿还债务。经审理查明：2013年1月14日，黄淑浈与中海宏洋公司签订《商品房买卖合同》，约定黄淑浈购买中海·紫御江城2号楼02幢1单元0113022室成套住宅。2013年7月11日，黄淑浈向建设银行吉林市分行提出个人住房贷款申请。2013年9月26日，建设银行吉林市分行（贷款人）与黄淑浈（借款人）、中海宏洋公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号220020104-011-201302427），约定：借款本金159万元；借款期限120个月，即2013年9月26日至2023年9月26日；借款人将借款用于购置商品住房；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为18361.02元；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产：丰满区吉林大街121号中海-紫御江城2号楼1单元13层022号；保证人提供的保证为连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；违约情形及违约救济措施包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。《个人住房（商业用房）借款合同》还对合同当事人的其他权利义务进行了约定。同日，建设银行吉林市分行（乙方、债权人）与刘丹（甲方、保证人）签订《个人借款保证合同》，约定：甲方为债务人（黄淑浈）在主合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。《个人借款保证合同》还对合同当事人的其他权利义务作出了约定。2013年12月2日，抵押房屋（吉林市丰满区吉林大街121号中海·紫御江城2号楼02幢1单元0113022室、建筑面积234.33平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年12月9日，建设银行吉林市分行发放贷款159万元。在借款合同的履行过程中，黄淑浈仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息，自2016年6月起未按合同约定按时足额偿还借款本息。建设银行吉林市分行于2016年12月30日扣收中海宏洋公司保证金124899.24元用以抵偿黄淑浈欠款（其中：本金82635.63元，利息39355.32元，罚息2908.29元）。截至2017年1月17日，黄淑浈逾期累计14839.7元，尚欠借款本金1210588.01元，利息4201.66元，罚息25.46元。认定上述事实的证据有：个人住房贷款申请书、个人住房（商业用房）借款合同、商品房买卖合同、个人借款保证合同、房屋预告登记证明、个人贷款支付凭证、扣划保证金存款通知书、个人贷款还款凭证原件、对公活期存款交易明细报表及个人贷款对账单、贷款账户基本信息。本院认为，黄淑浈、中海宏洋公司与建设银行吉林市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，刘丹与建设银行吉林市分行签订的《个人借款保证合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。建设银行吉林市分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。黄淑浈未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定的合同解除条件已成就，建设银行吉林市分行有权解除借款合同并要求黄淑浈归还全部借款本金及利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条关于“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，因现尚处于《个人住房（商业用房）借款合同》以及《个人借款保证合同》约定的保证期间内，故中海宏洋公司、刘丹在借款合同解除后仍应对黄淑浈的应付款项承担连带保证责任。黄淑浈同时还以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，因此建设银行吉林市分行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。关于中海宏洋公司所持其无过错的抗辩观点，本院认为，中海宏洋公司作为担保人承担保证责任系基于合同约定，而非基于其有无过错，故该抗辩观点本院不予采纳。关于中海宏洋公司所持建设银行吉林市分行应先受偿抵押物实现债权的抗辩意见，本院认为，虽然本案债务人黄淑浈自己提供了抵押担保，但依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，债权人首先应当按照约定实现债权。因本案《个人住房（商业用房）借款合同》约定，不论债务人黄淑浈是否自己提供其他担保，建行吉林市分行均可直接要求保证人中海宏洋公司依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。故，建设银行吉林市分行可以请求中海宏洋公司承担保证责任，中海宏洋公司的抗辩主张，本院不予采纳。综上，建设银行吉林市分行的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起解除被告黄淑浈、吉林市中海宏洋房地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2013年9月26日签订的编号为220020104-011-201302427的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告黄淑浈于本判决生效后七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行借款本金1210588.01元，利息4201.66元，罚息25.46元（利息及罚息计算至2017年1月17日，自2017年1月18日起借款本金1210588.01元的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计付至被告黄淑浈还清借款之日止）；三、被告黄淑浈逾期不履行上述第二项确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行有权以被告黄淑浈所抵押的坐落于吉林市丰满区吉林大街121号中海·紫御江城2号楼02幢1单元0113022室房屋（建筑面积234.33平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿；四、被告黄淑浈逾期不履行上述第二项确定的义务，由被告刘丹、吉林市中海宏洋房地产开发有限公司承担连带给付责任。被告刘丹、吉林市中海宏洋房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄淑浈追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16522元（原告中国建设银行股份有限公司吉林市分行已预交）由被告黄淑浈、刘丹、吉林市中海宏洋房地产开发有限公司共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  张伟宏人民陪审员  赵艳波人民陪审员  李罕殊二〇一七年一月十九日书 记 员  孙翀文