南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建商初字第162号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人赵明辉，男，该分行员工。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
被告刘本福，男，1976年11月29日生，汉族。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告刘本福金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人赵明辉、娄家华到庭参加诉讼。被告刘本福经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2013年7月1日，其与刘本福、江苏天泰建设有限公司（以下简称天泰公司）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，为刘本福提供贷款44万元用于购买房产，贷款期限为300个月，等额本息还款，贷款月利率为4.63958‰。天泰公司承担阶段性保证责任。同日，交通银行还与刘本福、天泰公司签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，由刘本福以其房产为上述借款提供抵押担保。合同签订后即向南京市江宁区住房和城乡建设局办理了抵押登记。2013年8月3日，交通银行取得抵押房屋的他项权证。2013年7月9日，交通银行交付贷款44万元。因刘本福多期未按约还款，故诉至法院，请求判令：1.刘本福立即偿还借款本金426579.76元及利息（截至2015年7月9日的未还利息11118.37元，未还罚息为63.55元，未还利息复利为217.56元，未还罚息复利为0.66元，并自2015年7月10日起至本金实际付清之日止按合同约定继续支付利息、罚息、复利）；2.有权对刘本福位于南京市江宁区秣陵街道将军大道62号青城苑3幢1406室的房产进行进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.本案诉讼费、公告费由刘本福承担。
被告刘本福未答辩。
经审理查明：2013年7月1日，刘本福（甲方）与交通银行（乙方）签订《个人房产抵押贷款合同》一份。该合同第十条约定，甲方应按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息。第十三条约定，甲方违反本合同的约定时，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。第十四条约定，甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。第二十二条约定，甲方所购房屋位于江宁区开发区将军大道62号青城苑3幢1406室。第二十三条约定，贷款金额44万元，贷款期限300个月。第二十四条约定，贷款利率月利率为4.63958‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款基准利率下浮15%，本合同项下贷款实际发放后，按本合同约定调整基准利率，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。第二十六条约定，甲方选择的还款方式为等额本息还款法，还款日为放款日的对应日。
同日，刘本福作为抵押人与抵押权人交通银行签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份。该合同第一部分抵押预告登记阶段第一条约定：本合同所对应担保的主债合同为《个人房产抵押贷款合同》，借款本金为44万元。第三条约定：抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。该合同第二部分抵押登记阶段第七条约定：刘本福办理完毕上述商品房过户手续后，同意将该房产抵押给交通银行，作为以上借款的担保。南京市江宁区住房和城乡建设局对上述抵押合同予以核准登记。
2013年7月9日，交通银行向刘本福发放贷款44万元。
2013年8月3日，南京市江宁区住房和城乡建设局向交通银行颁发了编号为宁房他证江字第JNA1087**号的他项权证，他项权证中记载的房产座落于南京市江宁区秣陵街道将军大道62号青城苑3幢1406室，债权数额为44万元。
据交通银行提交的刘本福贷款详细信息查询记载：截至2015年7月22日，刘本福贷款余额为426579.76元，应收未收利息11118.37元、应收未收罚息63.55元、未还利息复利217.56元、未还罚息复利0.66元，合计11400.14元。
上述事实，有《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、贷款详细信息查询、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。交通银行与刘本福签订的《个人房产抵押贷款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据交通银行与刘本福签订的《个人房产抵押贷款合同》约定：借款人未按约定归还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及按照合同约定计算的借款逾期罚息和复利。刘本福自2014年8月9日后未在其贷款账户中存入足额款项，致使其在该期间发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形。交通银行有权依据合同约定要求刘本福提前归还借款，并支付利息。根据交通银行出具的刘本福贷款帐户信息查询记载，截至2015年7月22日，刘本福贷款余额为426579.76元应予偿还。2015年7月22日前应收未收利息11118.37元、应收未收罚息63.55元、未还利息复利217.56元、未还罚息复利0.66元，合计11400.14元，根据合同约定，也应由刘本福支付。对于2015年7月23日之后产生的利息，交通银行主张按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至借款本金付清之日止，符合双方约定，且未违反法律规定，本院予以支持。
刘本福以其名下位于南京市江宁区秣陵街道将军大道62号青城苑3幢1406室的房产为其上述44万元借款提供抵押担保，在其未能足额偿还借款的情形下，交通银行有权对抵押的房产折价或者拍卖、变卖后的价款在债权数额44万元内享有优先受偿权。刘本福经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，放弃了对交通银行诉请进行抗辩、质证的权利，应承担相应责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘本福于本判决生效之日起十日内给付原告交通银行股份有限公司江苏省分行贷款本金426579.76元及利息（2015年7月22日前应付的利息、罚息、复利为11400.14元，2015年7月23日起至借款本金付清之日止的利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计付）。
二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权对被告刘本福抵押的位于南京市江宁区秣陵街道将军大道62号青城苑3幢1406室的房产折价或者拍卖、变卖后的价款在债权数额44万元内有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7769元，公告费600元，合计8369元，由被告刘本福负担。（被告应负担的该项费用，原告同意由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退回）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 安时建
人民陪审员 周敬青
人民陪审员 宋 捷
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 高欣梅