北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7647号
上诉人（原审被告）张恒格，男，1965年9月1日出生。
被上诉人（原审原告）芳瑞物业管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区青年路住宅小区二号地（建材市场）非配套商业3层2单元306。
法定代表人沈祎颂，总经理。
委托代理人王德臣，男，1969年6月27日出生，芳瑞物业管理（北京）有限公司经理。
上诉人张恒格因与被上诉人芳瑞物业管理（北京）有限公司（以下简称芳瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初6003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日受理后，依法组成由法官孙京担任审判长，法官张海洋、法官金园园参加的合议庭，并于2016年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人张恒格，被上诉人芳瑞物业公司的委托代理人王德臣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
芳瑞物业公司在一审中起诉称：张恒格系102室业主。2005年8月30日芳瑞物业公司与张恒格签订《芳瑞物业公司物业服务合同》，约定由芳瑞物业公司为其提供物业管理服务，收费标准为1.3元/建筑平米/月，缴费方式为按年度预收，缴纳时间为每年8月31日之前。其建筑面积为123.93平方米。入住时间为2005年8月30日，现张恒格迟延给付2010年9月1日至2016年8月31日物业管理费用，经芳瑞物业公司多次催要，张恒格仍不缴纳。为维护全体业主的共同利益和芳瑞物业公司的可持续发展，芳瑞物业公司无奈提起民事诉讼，请求法院判令：张恒格支付芳瑞物业公司2010年9月1日至2016年8月31日的物业费11899.8元、滞纳金2000元，停车费7800元，本案诉讼费由张恒格承担。
张恒格在一审中答辩称：张恒格居住在小区已经十多年了。近五年内，芳瑞物业公司根本就没有提供什么服务，只知道收取物业费。现在小区一点原来的面貌没有了。芳瑞物业公司的服务非常差，还对张恒格出言不逊。张恒格的孩子回家吃饭，芳瑞物业公司的人把其车子给扣了，让张恒格的孩子打车。光修车费花了5000多元。所有的停车位都是业主的，不是物业公司想要钱就要钱的。现在是他们想怎么样就怎么样。张恒格不同意芳瑞物业公司的诉讼请求，不同意支付费用，其服务不到位，没有理由要物业费和滞纳金，停车费也没有理由收取。
一审法院经审理查明：芳瑞物业公司系北京市通州区马驹桥镇兴华中街一世情园小区（以下简称“一世情园”）的物业服务公司，张恒格系102室业主，该房屋的建筑面积为123.93平方米。2005年8月30日，张恒格（委托方、甲方）与芳瑞物业公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》。《物业服务合同》约定：甲方同意将一世情园住宅小区委托乙方实行物业管理。物业服务费由乙方按1.3元/平方米·月向业主按年收取（如遇国家收费价格调整按新标准执行）。露天车位的停车费为1600元/年·车位。委托管理期限：自业主签订物业服务合同起至业主委员会选聘新的物业管理企业止。业主逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每日按照应缴费用千分之三加收违约金。《物业服务合同》还约定了双方的权利义务等其他内容。2005年8月30日，张恒格还在《一世情园小区物业管理公约》承诺书上签字，承诺遵守该公约。《一世情园小区物业管理公约》约定：一世情园由芳瑞物业公司提供物业服务。物业管理服务费的交纳办法为“产权人或使用人应在第年3月5日前，到物业管理公司结清该年度管理费和代收缴费用及其他物业管理服务收费，如产权人或使用人未能按期支付本公约应付的管理费或其他款项，物业管理公司则有权收取未缴的费用或款项自就付之日起至实际支付日每日千分之三的滞纳金。物业管理公司专业管理部门代收代缴款项滞纳金按有关部门规定执行。”该公约还约定了其他相关内容。
2010年9月1日至2015年8月31日，芳瑞物业公司为张恒格提供了物业管理服务，而张恒格并未及时向芳瑞物业公司交纳上述期间的物业费。2014年3月19日，经北京市通州区市政市容管理委员会备案，芳瑞物业公司开始在一世情园经营停车场。张恒格有一辆小轿车。张恒格称，目前其已经使用一世情园停车位两年有余，但未交纳停车费。
另查，一世情园至今尚未成立业主委员会。
本案审理过程中，张恒格辩称，其之所以未交纳物业费，系因其未享受到应有的物业服务；其之所以未交纳停车费，系因芳瑞物业公司曾承诺其免费使用一年的车位，并且其车辆在停车位上被划。为此，张恒格提交了其自称在一世情园拍摄的四十余张照片、客户结算单、修理费发票等。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。根据本案查明的事实，芳瑞物业公司与张恒格之间系物业服务合同关系。芳瑞物业公司为张恒格提供物业服务，张恒格理应交纳相应的物业费。对于芳瑞物业公司主张的2010年9月1日至2015年8月31日期间的物业费并无不合理之处，对此一审法院予以支持，物业费的价格应当按照《物业服务合同》约定的标准进行计算。对于芳瑞物业公司主张的2015年9月1日至2016年8月31日期间的物业费，按照《物业服务合同》的约定物业费应当按年度收取，但并无证据表明双方之间约定过物业费应当预收以及预收的具体时间，因芳瑞物业公司该年度的物业服务尚未终结或履行完毕，在本案中一审法院对该年度的物业费不予支持，芳瑞物业公司可另行解决。对于芳瑞物业公司要求张恒格支付滞纳金2000元的诉讼请求，虽然《物业服务合同》、《一世情园小区物业管理公约》中有关于违约金、滞纳金的约定，但因交纳物业费的时间无具体约定，违约金无从算起，故一审法院对此不予支持。对于芳瑞物业公司主张的停车费，根据芳瑞物业公司提供的北京市公共停车场经营备案证，其公司是经北京市通州区市政市容管理委员会备案，于2014年3月19日开始在一世情园进行停车场经营的，故对芳瑞物业公司主张的2014年3月19日至2016年3月18日的停车费一审法院予以支持，此前的一审法院不予支持，此后的芳瑞物业公司可另行解决。
对于张恒格辩称的其未享受到应有物业服务的意见，因其提供的证据并不足以证明2010年9月1日至2015年8月31日期间芳瑞物业公司未尽到物业服务义务，故其该项辩解意见一审法院不予采纳。对于张恒格辩称的芳瑞物业公司曾承诺免一年物业费的意见，瑞芳物业公司予以否认，张恒格亦未提供证据证明其主张，故该项辩解意见一审法院不予采纳。对张恒所称的其车辆在停车位上被划一事，其可另行解决，而不能以此为由拒交停车费。
就本案中，张恒格所反映的物业问题，一审法院建议芳瑞物业公司“有则改之，无则加勉”，在今后的物业服务中，加强服务意识，加大公共设施、设备的维护保养力度，关注业主诉求，及时帮助业主解决切实问题，尽量避免与业主之间产生矛盾甚至扩大矛盾，为构建和谐社区而努力做一份力所能及的贡献。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张恒格给付芳瑞物业管理（北京）有限公司二零一零年九月一日至二零一五年八月三十一日的物业费共计人民币九千六百六十六元五角四分，于判决生效之日起七日内执行清；二、张恒格给付芳瑞物业管理（北京）有限公司二零一四年三月十九日至二零一六年三月十八日的停车费共计人民币三千二百元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回芳瑞物业管理（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张恒格不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、关于物业费问题。张恒格与芳瑞物业公司虽然于2005年签订了物业服务合同，但芳瑞物业公司未按合同履行约定的物业管理义务，致使小区内垃圾成堆、杂草丛生、公共设施大部分损坏无人维护。更为重要的，张恒格所居住房屋的地下室一直渗水，内有大量积水。也正是基于其服务差甚至不提供物业服务的原因，自2010年以来，芳瑞物业公司未找张恒格要过物业费，张恒格亦不应向其交纳物业费。芳瑞物业公司因其自身管理存在的问题，在合同约定的时间内，一直未向张恒格收取物业费，故其向张恒格索要2010年以来的物业费已超过诉讼时效，不应受法律保护，法院亦不应予以支持。二、关于停车位问题。双方2005年签订物业合同时，芳瑞物业公司尚未取得对该小区停车场的经营管理权，因此，2005年合同中对停车位费用收取的约定属于无效条款。而芳瑞物业公司于2014年3月取得停车场经营权后，未与张恒格签订合同，亦未约定收费标准。同时，因芳瑞物业公司未对停车位进行相应的管理，导致张恒格的车辆在停车时被划。故，一审法院按2005年约定收费标准收取停车费没有法律依据。综上，张恒格的上诉请求为：撤销一审法院判决，并依法改判。
张恒格二审期间提交照片61张，证明芳瑞物业公司没有进行服务，房子有渗水的问题，小区环境脏乱差，门岗没有保安值班。
芳瑞物业公司服从一审判决，针对张恒格的上诉，其口头答辩称：同意一审法院判决，请求维持原判。
芳瑞物业公司亦未向本院提交新证据，但提交了16张照片作为二审法院参考。其针对张恒格提交的61张照片，由于拍照时间不确定，对证据的真实性不认可，渗水问题跟芳瑞物业公司没有关系，对没有保安值班也不认可。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有《物业服务合同》、《一世情园小区物业管理公约》、北京市公共停车场经营备案证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为,张恒格与芳瑞物业公司签订了《物业服务合同》，该合同不存在无效或可撤销的情形，故应属合法有效合同。张恒格既已签署《承诺书》，就应受《一世情园小区物业管理公约》及其附件的约束，虽然上述公约中物业企业名称中多了“北京”两字，但根据其他信息亦能确认该物业企业为芳瑞物业公司。芳瑞物业公司为张恒格提供了物业服务，张恒格依法应按照《物业服务合同》、《一世情园小区物业管理公约》及其附件的约定交纳相应期间的物业费。一审法院对芳瑞物业公司主张的2011年9月1日至2015年8月31日期间的物业费予以支持并无不当，本院予以维持。
在审理追索物业服务费案件中，适用诉讼时效时不宜过苛。一审中，芳瑞物业公司已经提交了张贴有缴费通知单的照片，且双方合同中并未约定物业费的具体交纳时间，芳瑞物业公司亦为张恒格提供物业服务持续至今，故芳瑞物业公司未明显怠于行使权利，张恒格关于一审判决的物业费已过诉讼时效的上诉意见，本院难以采纳。
本案一审法院判决张恒格应交纳的物业费系2011年9月1日至2015年8月31日期间，张恒格主张其未享受到应有的物业服务，但是仅仅依据其一审及二审中提交的部分照片不足以证明2011年9月1日至2015年8月31日期间芳瑞物业公司未尽到物业服务义务，故本院对其此项上诉意见亦难以采纳。
就张恒格主张的芳瑞物业公司曾承诺免一年物业费的意见，由于双方并未达成书面协议，芳瑞物业公司对此不予认可，张恒格亦未能提交其他证据予以证明，故对其此项意见，难以采纳。
关于停车费的收取及标准在《物业服务合同》及《一世情园小区物业管理公约》及其附件均有约定，芳瑞物业公司是否取得停车场经营备案并不影响该约定的效力，考虑芳瑞物业公司自2014年3月19日才取得停车场经营备案证，张恒格亦实际使用了停车位，故一审法院对芳瑞物业公司主张的2014年3月19日至2016年3月18日期间的停车费予以支持，并无不当。张恒格主张的其车辆在停车位被划，其并无证据证明芳瑞物业公司对车辆被划一事存在故意或者重大过失，故其以此为由拒交停车费的上诉意见，本院不予采纳。
张恒格主张的地下室渗水问题，如给其造成了损失，其可在漏水原因确定后另行解决。
综上，张恒格的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院难以支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费74元，由芳瑞物业管理（北京）有限公司负担13元（已交纳），由张恒格负担61元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费122元，由张恒格负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 金园园
代理审判员 张海洋
二〇一六年七月十三日
书 记 员 高明晓