浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1355号
上诉人（原审被告）许立刚。
上诉人（原审被告）许绍霖。
上诉人（原审被告）许某。
法定代理人许立刚。
上述三上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）楼芝华，浙江近远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙琴。
委托代理人（特别授权代理）章明清，浙江近山律师事务所律师。
上诉人许立刚、许绍霖、许某因共有纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭对本案进行了审理。上诉人许立刚、许绍霖、许某及其委托代理人楼芝华，被上诉人孙琴的委托代理人章明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告孙琴与被告许立刚原系夫妻，双方于1999年登记结婚，并于2000年8月22日生育一女，即被告许某。被告许绍霖系被告许立刚之父。2000年4月23日，被告许绍霖与绍兴市文化旅游投资发展有限公司签订《绍兴市市区房屋拆迁安置补偿协议》，约定许绍霖将其位于劳动路42号的私有房屋进行产权调换，安置至乐苑东村8幢308室（建筑面积52.8平方米）。2002年6月27日，被告许绍霖领取了上述安置房屋的所有权证，房屋坐落为龙洲花园8幢308室（建筑面积为52.8平方米）。2008年11月，被告许绍霖以绍兴市区低收入家庭为名，向相关部门申请购买绍兴市区经济适用住房，现住房面积为52.8平方米，家庭人口为4人（即原告孙琴、被告许立刚、许绍霖、许某），人均面积为13.2平方米。2009年9月14日，被告许绍霖与绍兴市经济适用住房建设开发中心签订《经济适用住房买卖合同》一份，约定被告许绍霖以总房价198768元的价格购买袍江小区1-A幢504室房屋。2012年12月13日，被告许绍霖领取了上述房屋的所有权证，房屋坐落为绍兴袍江名城阳光园1幢二单元504室房屋（建筑面积69.25平方米，阁楼44.44平方米）及车棚（7.31平方米），房屋所有权证同时载明经济适用房，5年内不得上市交易。同时查明，被告许立刚于2012年12月25日向该院起诉要求与原告孙琴离婚，该院于2013年6月4日作出（2013）绍越民初字第71号民事判决，判决：一、准予许立刚与孙琴离婚；二、婚生女儿许某由许立刚负责抚养教育，孙琴从本判决生效之日起每月承担抚养教育费400元，至许某独立生活止，款于每月15日前付清；三、驳回许立刚的其他诉讼请求。孙琴对该判决不服，向绍兴市中级人民法院上诉，经审理，绍兴市中级人民法院于2013年10月11日作出（2013）浙绍终字第924号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，经绍兴昌业房地产评估事务所评估，被告许绍霖名下的位于绍兴袍江名城阳光园1幢二单元504室（另有车棚7.31平方米和阁楼44.44平方米）房屋的评估总价为392946元。
原审法院认为：本案争议焦点为涉案房屋是否属于家庭共有财产及其分配问题。关于龙洲花园8幢308室房屋是否系家庭共有财产的问题，根据被告许绍霖与绍兴市文化旅游投资发展有限公司签订《绍兴市市区房屋拆迁安置补偿协议》显示，劳动路42号的房屋属于私房，即被告许绍霖对其拥有合法产权，同时安置方式为产权调换，安置房性质为产权房，故安置后的房屋即龙洲花园8幢308室房屋仍应属于被告许绍霖所有。原告认为上述房屋系拆迁房屋故应属于家庭共有财产应予以析产的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。关于袍江名城阳光园1幢二单元504室房屋是否系家庭共有财产的问题。现位于袍江名城阳光园1幢二单元504室经济适用房的共同申请人为许绍霖、许立刚、许某和孙琴的事实清楚，根据经济适用房政策，应认定该经济适用房系许绍霖、许立刚、许某和孙琴的家庭共同财产，故原告主张要求对该房屋予以析产分割，于法有据，该院予以支持。关于购买经济适用房出资情况的问题。原告认为其共出资10万元，但其提交的询问笔录及取款记录，尚不足以证明该事实成立，被告许绍霖亦未提供系其以个人资产出资的充足证据，该院认为因上述购买的房屋系属于经济适用房，故可认定上述房屋系由家庭成员共同出资购买，但由于被告许某系未成年人，购买房屋时无经济贡献，在考虑财产份额时予以综合认定。综上，该院酌情认定原告孙琴对上述房屋享有28%的财产份额。现因原告孙琴与被告许立刚已离婚，原告作为共同共有人，其共有的基础丧失，故可要求折价对共有物予以分割，即原告对共有物享有的财产份额归被告所有，被告向原告支付该财产份额的相应对价。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、坐落于绍兴市袍江名城阳光园1幢二单元504室房屋（建筑面积69.25平方米，另阁楼44.44平方米）及车棚（7.31平方米）由被告许立刚、许绍霖、许某共同共有；二、被告许立刚、许绍霖、许某应于判决生效之日起三十日内向原告孙琴支付上述房屋折价款人民币110024.88元；三、驳回原告孙琴的其他诉讼请求。案件受理费7195元（原告申请缓交），由原告孙琴负担2015元，被告许立刚、许绍霖、许某负担5180元，于判决生效之日起三十日内向本院交纳；评估费3000元（原告预交），由原告孙琴负担840元、被告许立刚、许绍霖、许某负担2160元，其中由被告许立刚、许绍霖、许某负担部分，于判决生效之日起三十日内支付给原告孙琴。
上诉人许立刚、许绍霖、许某不服原审判决，提出上诉称：一、位于绍兴市袍江经济开发区名城阳光苑1幢504室房屋属于上诉人许绍霖个人财产。涉案房屋申请人只有上诉人许绍霖一人，其他几人只是家庭实际居住人口。根据2008年11月30日所填写的《绍兴市区经济适用住房购买申请书》可以看出，申请人栏只有“许绍霖”一人，而许立刚、许某、孙琴是出现在家庭实际居住人口一栏中，据此，该房屋申请人为“许绍霖”，而非“许绍霖、许立刚、许某和孙琴”四人。根据2009年9月4日签订的《经济适用住房买卖合同》买受人栏只有“许绍霖”一人，即可以看出，与绍兴市经济适用住房建设开发中心签订房屋买卖合同的相对方只有“许绍霖”一人，而非“许绍霖、许立刚、许某和孙琴”四人。根据绍兴市人民政府颁发的房屋所有权证也可以看出，房屋所有人栏填写只有“许绍霖”一人，而非“许绍霖、许立刚、许某和孙琴”四人共有。根据《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。故如该经济适用房系共有，那么人民政府颁发的房屋所有权证不会只填写一人姓名，而是填写所有人姓名。因此，该经济适用房所有权应系上诉人许绍霖一人所有，而作为家庭共同成员的许立刚、许某和孙琴只有居住权，无所有权。二、退一步讲，如果法院认为该经济适用房属于家庭共同财产，那么，一审法院判决三上诉人支付给被上诉人人民币110024.88元也是不正确的。1、根据2009年9月4日签订的《经济适用住房买卖合同》及购房发票上记载姓名均为“许绍霖”，且原始发票持有人也系上诉人许绍霖，足以证明该房款系上诉人许绍霖个人出资。2、绍兴昌业房地产评估事务所出具的房地产估价报告无事实和法律依据，价格明显偏高。首先，该估价报告评估所适用的依据错误。该报告所适用的是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》，而本案房屋性质是经济适用房，与在市场上所交易的其它房屋有所区别，其理应结合《经济适用住房管理办法》等相应的法律法规及政策规定。其次，因为该估价报告评估所适用的依据错误，故导致估价结果明显偏高。《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，5年内不得上市交易。而本案产权证领取时间为2012年12月18日，故可以上市交易时间为2017年12月18日。据此，该估价报告以2015年6月4日市场价为基准点明显错误。第三，2009年9月4日签订的《经济适用住房买卖合同》第六条第三点约定：“乙方所购房屋上市交易后，……乙方应向政府交纳的土地收益等差价款比例为55%”，而该估价报告根本没有综合考虑这55%的土地收益金，如果按该估价报告的392946元计算，原购房款为198768元，即上诉人必须要交纳106797.9元的土地收益金。显然，这估价报告违背事实和法律，存在明显不公。3、一审法院在审核估价报告时如发现该估价报告中没有考虑这55%的土地收益金，那么在判决结果中理应扣除这55%的土地收益金，即106797.9元。请求：撤销绍兴市越城区人民法院作出的（2014）绍越民初字第559号民事判决书第一、二项判决内容，依法驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人孙琴答辩称：被上诉人认为应驳回上诉人提出的上诉请求，维持原判。理由是：一、上诉人称本案争议房屋是上诉人许绍霖个人财产，与事实不符。虽然申请经济适用房时以许绍霖个人名义申请，但是其仅仅是所有申请人的代表，无论是申请书还是提交的申请表，都是因为符合居住人口人均不满15平方米的居住条件及收入在城市困难线以下这两个条件才可以提出申请，如果仅是许绍霖一个人，是没有申请经济适用房的资格的。因此，虽然在申请书上是许绍霖出面，其仅是家庭代表，是由于本案双方当事人的人数和收入，才符合申请条件，因此，上诉人认为申请人是许绍霖，合同相对人也是许绍霖，涉案房屋就是许绍霖个人财产，与事实不符。至于产权证认为只有许绍霖一个人，但其仅是共有人代表而已，对于夫妻共同财产或家庭共同财产，以某个人名义领取权证是常见的。上诉人认为讼争房屋是许绍霖个人财产不符合实际情况，也不符合法律规定。二、上诉人主张原审法院判决许立刚、许绍霖、许某向被上诉人孙琴支付房屋折价款110024.88元系认定错误的理由不能成立。购买发票上记载是许绍霖一人不能证明是许绍霖一人出资。因为当时许绍霖和两上诉人及被上诉人是共同生活的，所以虽然以许绍霖的名义出资，但是家庭共同出资，非个人出资。且在一审、二审中，许绍霖也未提供系其个人出资的证据，而在其他案件中，旁证可以证明孙琴为了购买经济适用房，孙琴是出资的，且是借款，上诉人认为系许绍霖个人出资不符合事实情况。三、关于评估价格问题，正因为是经济适用房，所以在评估时价格是偏低的，与当地同类型房屋相比价格明显偏低。上诉人提到55%的土地收益金问题，本案是析产，并非房屋买卖，由于房屋无法分割，所以原审法院用货币方式来分割了讼争房产，上诉人以买卖方式来确定本案中所谓的应扣除土地收益金的说法与事实不符。
上诉人许绍霖、许立刚、许某在二审中提交证据如下：1、中国工商银行股份有限公司绍兴洞桥支行的综合账户历史明细账查询结果1份，以证明2010年8月31日许绍霖支出135000元，这是后一期缴的房款，因为是分期付款的。2、中国建设银行浙江省分行明细账查询表1份，以证明2009年3月许绍霖账户中取出42万多，这是拆迁的补偿款，其把其中的7万元缴纳了本案房屋房款。上述证据证明讼争房屋的出资人是许绍霖个人。3、2010年8月31日发票联复印件1份，原件在税务局，该发票与银行明细相印证，最后一期缴款为8月31日，8月31日的取款与合同是可以印证，合同上写了8月31日要缴清所有款项。4、照片2张，以证明同类地区88平方米商品房的价格也只要398000元一套，也就是4000多元一平方，而本案房屋价格也是4000多元一平方，用于证明评估报告价格不合理。被上诉人孙琴质证认为，对于建设银行明细账查询表的真实性没有异议，但是该42万作为贷方进，在2009年3月29日又取出，这只能证明资金进出，不能证明42万元的款项是用于购买经济适用房。上诉人认为2010年8月31日支出的135000元是购房款，但时间对不上，因为当时孙琴是共同生活的，该笔钱支出并不等于是许绍霖的个人资金，且该款项金额与购房合同及发票中的金额也无法对应，故与本案无关。对于证据3，该证据中款项金额与时间对不上，被上诉人在一审中提交了许绍芬的证明，证明孙琴借款5万元。证据4不能证明本案的价格，现在房价明显偏离了原有的价格。本院认证认为，中国建设银行浙江省分行明细账查询表中，上诉人许绍霖支出了42万元，在无其他证据佐证的情况下，不能证明其主张其中79000元左右用于支付经济适用房房款的事实；中国工商银行股份有限公司绍兴洞桥支行的查询结果中，上诉人许绍霖于2010年8月31日支出135000元，该款项与根据经济适用住房买卖合同及购房发票中记载房款金额中扣除79000余元后，需缴纳的款项数额不能对应，亦不足以证明该笔款项系用于支付讼争经济适用房购房款，故不能达到上诉人的证明目的；证据3上诉人在一审中已经提交，该证据不能证明经济适用房款项是上诉人许绍霖个人出资；证据4与本案无关联性，故对上诉人许绍霖、许立刚、许某提供的上述证据，本院均不予认定。
上诉人许绍霖、许立刚、许某在二审向本院申请对涉案经济适用房价格进行重新鉴定，认为原审委托的评估机构所作评估价格偏高，本院经审查认为，绍兴昌业房地产评估事务所系经原审法院依法委托，原审法院亦组织双方当事人对于评估机构出具的房地产估价报告进行了质证，上诉人许绍霖、许立刚、许某亦未能提供证据证明评估机构出具的估计结论存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定之应予重新鉴定的情形，故本院对上诉人许绍霖、许立刚、许某提出的重新鉴定的申请不予准许。
被上诉人孙琴在二审中未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，关于涉案的位于袍江名城阳关园1幢二单元504室经济适用房是否系上诉人许绍霖、许立刚、许某及被上诉孙琴的家庭共同财产问题，经济适用房系政府为改善城市低收入困难家庭的家庭居住条件而出台的住房保障制度，对于申请条件系结合家庭人口人均居住面积及家庭收入而考量，本案中，根据绍兴市区经济适用住房购买申请书载明的内容，申请人姓名虽为许绍霖，该申请书中详细记载了家庭实际居住人口为上诉人许绍霖、许立刚、许某及被上诉人孙琴，同时亦载明了家庭实际居住人工资收入情况即上诉人许绍霖、许立刚及被上诉人孙琴的年工资收入情况，因此，根据经济适用房政策，本案讼争的经济适用房应属上诉人许绍霖、许立刚、许某及被上诉人孙琴的家庭共同财产。上诉人许绍霖、许立刚、许某主张原审法院判决三上诉人向被上诉人支付房屋折价款110024.88元不当，本院认为，首先，绍兴昌业房地产评估事务所系经原审法院依法委托，其出具的估价结论依据充分，评估机构及评估人员具备相应鉴定资格，在该估价报告的估价的假设和限制条件中明确载明，该报告所确定的房地产价值，是在本次估价目的特定条件下最有可能形成或者成立的价值，同时也载明《房屋所有权证》附记栏记载：经济适用房，5年内不得上市交易，因此，评估机构在对涉案经济适用房进行估价时已经充分考虑到了涉案房屋的经济适用房属性及5年内不得上市交易的规定，该估价结论系对讼争房屋现有价值予以确定，原审法院对该估价结论予以采信符合法律规定，上诉人许绍霖、许立刚、许某认为房地产估价报告无事实和法律依据的上诉意见，本院不予采信。其次，关于上诉人许绍霖、许立刚、许某提出的应扣除55%的土地收益金的问题，该笔55%的土地收益金系在经济适用房满足上市交易条件后，如须上市交易的需交纳上述款项，划拨土地的经济适用房在交纳土地收益等价款后，土地使用权类型改为出让，购房人可取得完全产权，本案现作为家庭共同财产分割的涉案经济适用房的现有价值中系以国有划拨土地使用权价值考量，上诉人许绍霖、许立刚、许某所主张的该笔55%的土地收益金是否实际产生并不确定，同时，该笔土地收益金交纳后，土地性质发生变更，相应的房屋价值亦会因土地性质由划拨变更为出让而发生变化，因此，由于本案系基于讼争经济适用房现有价值进行分割，上诉人许绍霖、许立刚、许某主张应扣除55%的土地收益金理由不能成立，本院不予采信。第三，关于上诉人许绍霖主张讼争经济适用房系其个人出资问题，由于上诉人许绍霖、许立刚、许某提供的证据不能形成完整的证据锁链，不足以证明讼争经济适用房系许绍霖个人资产出资的事实，故本院不予采信。据此，本院认为原审法院酌情认定被上诉人孙琴对讼争经济适用房享有28%的财产份额，并判决三上诉人向被上诉人支付房屋折价款110024.88元，合理、得当。
综上，上诉人许绍霖、许立刚、许某提出的上诉理由不能成立，故本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2501元，由上诉人许绍霖、许立刚、许某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 鸿
代理审判员 冯 奇
代理审判员 杜杭莉
二〇一五年十一月六日
书 记 员 叶 婷