江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初2838号
原告（反诉被告）：曹微微，女，1972年2月2日出生，汉族，无业，住本市鼓楼区。
原告（反诉被告）：姜志成，男，1970年6月18日出生，汉族，江苏省招标中心副处长，住本市鼓楼区世茂滨江*幢*单元****室。
两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：沈宇偲，江苏君赞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：渤海银行股份有限公司南京分行，住所地本市建邺区江东中路213号。
负责人：傅琼子，该分行行长。
委托诉讼代理人：胡博斌，江苏致邦律师事务所律师。
原告（反诉被告）曹微微、姜志成与被告（反诉原告）渤海银行股份有限公司南京分行（以下简称渤海南京分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜志成及两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人沈宇偲，被告（反诉原告）渤海南京分行的委托诉讼代理人胡博斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹微微、姜志成向本院提出诉讼请求：渤海南京分行赔偿曹微微、姜志成损失689998.32元。事实和理由：曹微微与姜志成系夫妻关系，本市中央路399号天正湖滨8幢二单元101室房屋（以下简称涉案房屋）登记的所有权人为曹微微。2011年9月26日，曹微微、姜志成与渤海南京分行就涉案房屋签订房屋租赁合同书，约定租赁期限自2011年12月15日起至2019年12月14日止，年租金为27万元等等。由于渤海南京分行提出要提前装修，曹微微、姜志成于2011年9月27日将涉案房屋交付渤海南京分行。渤海南京分行在未经曹微微、姜志成同意的情况下对涉案房屋进行了根本性的改造，拆除了大量的德国原装旭格落地门窗及格拉夫品牌的电动卷帘门，甚至改变房屋结构，将涉案房屋用于食堂、会所及宿舍使用。租赁期间，渤海南京分行提前解除租赁合同，并同意支付提前解除合同的违约金，但对于涉案房屋恢复原状的费用不予认可。在双方2017年3月10日签订的协议书中亦约定就涉案房屋装修赔偿问题提交法院解决。故曹微微、姜志成诉至法院，请求判如所请。
被告渤海南京分行辩称，1.双方在协商签约时已明确告知曹微微、姜志成承租涉案房屋的用途为员工食堂及宿舍，曹微微、姜志成同意渤海南京分行对涉案房屋进行装修改造，曹微微、姜志成在涉案房屋装修期间多次至现场，对装修改造情况明知；2.渤海南京分行由于经营需要，提前解除双方签订的租赁合同，已按照合同约定支付曹微微、姜志成违约金15万元；3.曹微微、姜志成要求渤海南京分行恢复原状无任何依据，且曹微微、姜志成无法明确原有的状态，也无法确认损失的具体数额，渤海南京分行的装修仍具有利用价值。综上，请求驳回曹微微、姜志成的诉讼请求。
反诉原告渤海南京分行向本院提出反诉请求：曹微微、姜志成支付渤海南京分行代为垫付的2013年1月至2017年1月的物业费52578.32元。事实和理由：2011年9月26日，渤海南京分行与曹微微、姜志成就涉案房屋签订房屋租赁合同书，约定曹微微、姜志成将涉案房屋出租给渤海南京分行使用，物业管理费由曹微微、姜志成承担，如因欠交物业费影响涉案房屋的正常使用，渤海南京分行可以自行交纳并在房租中扣除。租赁期间，曹微微、姜志成未及时缴纳物业管理费，影响了渤海南京分行的正常使用，渤海南京分行只得代为缴纳了物业管理费，但曹微微、姜志成至今未返还渤海南京分行代为垫付的物业管理费，故渤海南京分行提起反诉。
反诉被告曹微微、姜志成辩称，由于涉案房屋租金价格较低，双方口头协商一致自2013年1月起的物业管理费由渤海南京分行负担，渤海南京分行提供发票的抬头亦为渤海南京分行，渤海南京分行在租赁期间从未向曹微微、姜志成主张过。双方签订的租赁合同中约定物业管理费可在房租中扣除，但渤海南京分行在支付物业管理费后并未在租金中予以扣除。同时双方在解除合同的协议中明确约定，除装修外无其他未了事项，且在该协议签订后，渤海南京分行仍支付了物业管理费，视为渤海南京分行实际缴纳，无权要求曹微微、姜志成返还。综上，请求驳回渤海南京分行的反诉诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：本市中央路399号8幢二单元101室房屋（建筑面积为365.34平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为曹微微。曹微微、姜志成系夫妻关系。
2011年9月26日，渤海南京分行（乙方、承租人）与曹微微、姜志成（甲方、出租人）就涉案房屋签订房屋租赁合同书，约定房屋租赁期限自2011年12月15日至2019年12月14日止；租金每年为270000元，租金按年支付，自本合同生效之日起每年提前一个月付清下一年的租金，租金支付方式为现金本票；租赁期间，甲方确保租赁房屋的水、电、煤气、电话等设施的管线已通至屋内，乙方因正常工作之需要的煤气费、水电费、固定电话费、有线电视费、网络使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担，如果因甲方欠交物业费的原因影响乙方正常的房屋租赁使用权的，乙方可自行交纳并在房屋租金中扣除，甲方应当积极与物业公司沟通协调，保证乙方人员进出租赁物所在小区的便利；在签订本合同时，甲方应已向物业公司和业主委员会通知和报备了乙方租赁房屋的使用用途为单位内部员工生活设施使用，甲方应向乙方提供有关该房屋物业管理的相关规定，便于乙方签订合同时判别是否违规和今后遵守执行；租赁合同签订后，乙方有权在不影响房屋安全结构和保持外部整体外观的前提下对房屋进行装修改造，包括但不限于对内、外部的布局进行调整，乙方的装修方案确定后送甲方备案（在装修方案确定前签订合同的，装修改造的初步意见以甲方签字认可的“改造初步方案”为基本框架），乙方故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失，如需要经政府审批的，则应经有关部门批准方能施工；根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部物件，但双方另有协商除外，如乙方短期内另找房屋确实有困难或另有其它特殊情况，则甲方应允许乙方延期30天，但乙方应按本合同约定的租金一次性交清租金，搬迁后7日内房屋里如仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；对于因本协议履行而发生的争议，双方应协商解决，协商不成，可向房屋所在地法院诉讼等等。2011年9月27日，曹微微、姜志成将涉案房屋钥匙交付给渤海南京分行。
2017年2月8日，渤海南京分行向曹微微、姜志成发送通知，载明因经营需要，2016年11月9日渤海南京分行与曹女士沟通希望解除双方签订的房屋租赁合同书，现渤海南京分行于2017年2月8日搬离涉案房屋，希望与曹微微、姜志成友好协商解决违约金等相关事宜。
2017年2月20日，姜志成向渤海南京分行发送了回函，载明其于2017年2月14日才收到上述函件，包含大门和车库钥匙各一把，渤海南京分行应提前两个月书面通知退房，曹微微、姜志成实际收到通知为2017年2月14日，故房租应付到2017年4月14日止；渤海南京分行迟延支付租金及提前终止合同，应承担违约责任，请按合同规定分别支付违约金；渤海南京分行装修时修改了房屋结构，拆除了原装的门窗，安装了大型吸油烟机等设备，渤海南京分行需负责恢复原有门窗，房屋结构恢复至可以重新装修状态，或者由渤海南京分行出资，曹微微、姜志成找装修公司进行拆除复原和维修工作，工期预估为一个月。
2017年3月10日，渤海南京分行（甲方）与姜志成（乙方）签订协议书，约定鉴于甲乙双方2011年12月就涉案房屋签署了房屋租赁合同书，现甲乙双方同意终止上述房屋租赁合同书，甲方向乙方支付房租至2017年2月15日，即甲方仍需向乙方支付租金11250元；甲方按照房屋租赁合同书第33条约定向乙方支付违约金剩余租期内应交租金总额20%（租期自2011年12月15日至2019年12月14日，剩余租期为34个月，年租金270000元），合计153000元；甲乙双方同意就房屋装修赔偿纠纷通过法院诉讼解决，甲乙双方同意上述房屋租赁合同书除装修纠纷外无其他未了事项；甲方在2017年3月17日前向乙方支付上述金额，如甲方逾期付款则需向乙方承担违约金5万元。上述款项已于2017年3月16日支付。
另查明，曹微微、姜志成就涉案房屋采用德国旭格铝合金门窗向南京成田窗业有限公司进行询价为477884.7元，就卷帘窗向格拉夫节能制品（南京）有限公司第二分公司进行询价为44051元，就整体拆除及楼面浇筑向南京璞力装饰工程有限公司进行询价为123079.09元。
渤海南京分行向南京天正物业服务有限公司（以下简称天正公司）支付了涉案房屋2013年1月至2017年1月的物业管理费52578.22元，天正公司向渤海南京分行出具了发票，其中2017年1月的物业管理费由渤海南京分行于2017年3月13日支付。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中曹微微、姜志成与渤海南京分行就涉案房屋签订的房屋租赁合同书，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
当事人协商一致，可以解除合同。本案中，曹微微、姜志成与渤海南京分行已协商解除双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同书。合同解除后，渤海南京分行作为承租人应当返还租赁房屋，返还的租赁房屋应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。由于双方签订的房屋租赁合同书约定渤海南京分行有权在不影响房屋安全结构和保持外部整体外观的前提下对涉案房屋进行装修改造，包括但不限于对内、外部的布局进行调整，曹微微、姜志成对渤海南京分行对涉案房屋进行装修改造的行为应当知晓，且在2017年之前并未提出异议，渤海南京分行对涉案房屋进行装修改造亦是为实现合同约定使用目的所采取的行为，渤海南京分行在对涉案房屋装修改造后，不存在故意或过失造成租用房屋和设备毁损的行为，故曹微微、姜志成要求渤海南京分行赔偿恢复原状损失的诉讼请求，本院不予支持。
关于物业管理费的问题。由于双方在协议书中明确约定除装修纠纷外无其他未了事项，故渤海南京分行现要求曹微微、姜志成返还代为垫付的物业管理费的诉讼请求，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、驳回原告曹微微、姜志成的诉讼请求；
二、驳回反诉原告渤海银行股份有限公司南京分行的反诉请求。
本诉案件受理费10699元，减半收取计5349元，由曹微微、姜志成负担，反诉案件受理费557元，由渤海银行股份有限公司南京分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 朱玉梅
二〇一七年六月二十九日
书记员 王 进