山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第157号
上诉人（原审被告）刘富香，女，1973年4月20日出生，汉族。
上诉人（原审被告）侯贵仁，男，1969年9月29日出生，汉族。
二上诉人之共同委托代理人张焕东，山东鼎然律师事务所师。
二上诉人之共同委托代理人卞海，山东鼎然律师事务所师。
被上诉人（原审原告）宁树红，女，1984年10月1日出生，满族，籍贯黑龙江省勃利县吉兴乡东吉兴村*组。
原审第三人宁树发，男，1968年7月28日出生，满族。
委托代理人贺佳荟，女，1969年11月20日出生，满族。
原审第三人宁国友，男，1950年7月20日出生，满族，籍贯黑龙江省勃利县吉兴乡东吉兴村*组。
原审第三人韩淑英，女，1949年10月13日出生，汉族，籍贯黑龙江省勃利县吉兴乡东吉兴村*组。
委托代理人宁国友，男，1950年7月20日出生，满族，籍贯黑龙江省勃利县吉兴乡东吉兴村*组，系原审第三人韩淑英之夫。
上诉人刘富香、侯贵仁因房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣民初字第432号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与第三人宁树发系兄妹，均系第三人宁国友和韩淑英夫妻之子女。二被告系夫妻，被告刘富香与第三人宁树发之妻刘富云系姊妹。2007年12月26日，第三人宁国友和韩淑英以原告的名义出资购买位于荣成市凤凰小区298号楼105室的房屋一栋，并支付首付款54050元。2009年2月1日，原告、第三人签订证明一份，约定：兹有以宁树红名义购买的座落于威海石岛凤凰湖B区298号楼三单元105室，首付壹拾伍万元实际是由宁国友、韩淑英支付。但贷款的一切费用全由宁树发、刘富云支付，以后宁树发、刘富云将按时交付房屋月供。经双方协议如下：一、在赡养老人的情况下，房屋的产权归宁树发、刘富云所有。二、如不能赡养老人的情况下，宁国友、韩淑英有权出卖此房，其他人无权干涉。特此证明，本证明一式五份，由宁树红、宁国友、韩淑英、宁树发、刘富云各自保留一份，具有同等的法律效力。当事人：宁国友、韩淑英、宁树发、刘富云、宁树红，证明人：宁树霞、韩明哲，2009年2月1日。2010年4月26日，上述房屋所有权登记在原告名下。同年5月31日，上述房屋土地使用权证登记在原告名下。2011年8月24日，第三人宁树发持公证书以原告委托代理人的身份与刘富香、侯贵仁签订房屋买卖契约，将上述房屋以260000元的价格出售给二被告。同年8月31日，该房屋房权证变更登记在二被告名下，证号为荣房权证石岛字第××号。现第三人宁树发已迁至东北居住，原、被告因房屋买卖事宜协商不成，原告于2013年5月30日诉至原审法院，请求确认第三人宁树发“代理”其与二被告签订的上述房屋买卖合同无效，该房屋归其所有。原审诉讼中，二被告提交证明一份，载明：兹有以宁树红名义购买的座落于威海石岛凤凰湖B区298号楼三单元105室卖与侯贵仁、刘富香。房屋总价：贰拾陆万零柒仟伍佰肆拾贰元，首付伍万肆仟零伍拾肆元，归本息贰万零陆佰肆拾元，总计柒万肆仟陆佰玖拾肆元。侯贵仁、刘富香已付肆万肆仟陆佰玖拾肆元整，欠叁万元整，待房屋产权落实后还清剩余叁万元。特此为证，本证明一式两份，具有同等的法律效力。当事人：刘富香、侯贵仁、韩淑英，证明人：刘富云、宁树发，2009年8月28日。对该证明，第三人韩淑英之委托代理人宁国友主张对第三人韩淑英在证明上签字并不知情，第三人韩淑英识字很少，不清楚签字的具体情形。
根据被告申请，原审法院调取（2011）荣行初字第42号行政案件卷宗，在该卷宗庭审笔录中，二被告主张其将房款交付给第三人韩淑英，第三人韩淑英为其出具了收据。荣成市房管局提供了公证书一份，内容为原告委托第三人宁树发出售其所有的房屋及办理过户手续。该公证书上注明出具机构为黑龙江省七台河市法律公证处，时间为2011年8月10日，文书编号为（2011）黑七证内民字第0889号。经质证，原告主张该公证书系伪造，并提交其从荣成市房管局调取的公证书复印件。该公证书空白处手写注明：经我处查档核实和公证词字体比较以及公证处公证员印鉴比对确认，该公证书为伪证，特此证明，二○一二年十月三十一日。黑龙江省七台河市法律公证处在该处盖章。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、合同等证据在案为证。
原审法院认为，关于诉争房屋所有权归谁所有的问题。诉争房屋系第三人宁国友、韩淑英于2007年以原告名义出资购买，二人均表示系为原告购买房屋，并于2010年将房屋登记在原告名下。但原告、第三人及刘富云于2009年2月1日签订一份协议，将房屋所有权有条件的转让给宁树发和刘富云，即第三人宁树发、刘富云只有在赡养老人的情况下才能取得房屋所有权，并须支付房屋按揭贷款。当事人在协议第二条中约定，不能赡养老人的情况下，第三人宁国友、韩淑英有权出卖此房，其他人无权干涉。现第三人宁国友、韩淑英主张宁树发早已搬到东北居住，三年来没有履行赡养义务，要求按协议约定的第二条要回房屋并将该房屋赠与原告。第三人宁树发辩称赡养协议中的150000元中有100000元系赡养费，但未提交证据证实，亦未提交其他已履行赡养义务的有效证据，故第三人宁树发该辩称，证据不足，不予采信。第三人宁国友、韩淑英以宁树发不履行赡养义务为由收回房屋，理由正当，证据充分，故诉争房屋所有权应归第三人宁国友、韩淑英所有。
关于二被告购买诉争房屋是否构成善意取得的问题。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果占有人将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。依据相关法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。就本案而言，诉争房屋系第三人宁国友、韩淑英以原告名义出资购买。在宁树发和刘富云未履行赡养义务的情形下，宁树发和刘富云并不能取得该房屋的所有权，亦无权处分诉争房屋。二被告提交的2009年8月28日的房屋买卖证明上仅有韩淑英一人签字，没有宁国友的签字，而宁国友主张对此毫不知情。且该份证明的当事人一栏由二被告和第三人韩淑英签字，宁树发和刘富云仅在证明人处签字，故该证明实际系房屋买卖合同，双方当事人系二被告和韩淑英，韩淑英签字的行为系在未经宁国友许可的情况下处分房屋，属无权处分行为。考虑到被告刘富香与第三人宁树发之妻系姊妹，原房屋买卖合同买受人为原告，故二被告购买房屋仅与韩淑英签订协议，不能构成善意；且宁国友和韩淑英对二被告支付房款的主张不予认可，二被告亦未提交证据证明，不能证实二人已支付合理对价。故二被告的行为不符合善意取得的构成要件，其从韩淑英处受让房屋的协议应属无效。2011年8月24日的房屋买卖契约系第三人宁树发代原告与二被告签订的，原告对宁树发的代理权予以否认，且原告、第三人及刘富云已通过2009年2月1日的协议撤销了宁国友、韩淑英购房时对原告的赠与，故第三人代原告与二被告签订的房屋买卖契约无效。
第三人宁国友、韩淑英于诉讼中明确表示将诉争房屋赠与原告，故原告之诉讼请求，事实清楚，理由正当，应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九之规定，判决：第三人宁树发代原告与被告刘富香、侯贵仁于2011年8月24日签订的转让荣成市凤凰小区298号楼105室的房屋买卖契约无效；二、位于荣成市凤凰小区298号楼105室的房屋［房权证号为：荣房权证石岛字第××号］归原告宁树红所有。案件受理费4724元，由被告刘富香、侯贵仁负担2362元，由第三人宁树发负担2362元。诉讼保全费1661元，由被告刘富香、侯贵仁负担。
宣判后，上诉人刘富香、侯贵仁不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案房屋虽然系原审第三人宁国友、韩淑英以原审第三人宁树红的名义购买，但首付款系原审第三人宁国友、韩淑英交付，此后的贷款分别系宁树发、刘富云及二上诉人偿还，被上诉人宁树红未有出资，无权对诉争房屋主张所有权；原审第三人韩淑英在2009年8月28日证明中签名的行为表明同意将诉争房屋转让给上诉人，其夫即原审第三人宁国友对此亦知晓，二上诉人有理由相信原审第三人韩淑英出售该房屋时已征得原审第三人宁国友的同意，且二上诉人支付了合理对价，并取得诉争房屋的所有权，已构成善意取得；至于原审第三人宁树发是否伪造公证书的行为与二上诉人无关，不能以此否认二上诉人已善意取得诉争房屋所有权的事实。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人宁树红答辩称，原审第三人宁树发未取得诉争房屋的所有权，其通过伪造公证书的方式以被上诉人的名义将诉争房屋转让给二上诉人，系行为构成无权处分；上诉人刘富香与原审第三人宁树发之妻刘富云系亲姊妹，二上诉人知晓诉争房屋系原审第三人宁国友、韩淑英所有，原审第三人宁树发无处分权、房屋所有权人宁国友未明示同意的情况下仍采取欺原审第三人欺骗韩淑英签名的方式购买诉争房屋，不能认定系善意，且二上诉人无证据证实已给付原审第三人宁国友、韩树英购房款，故上诉人不构成善意取得；诉争房屋的首付款和贷款150000元均系原审第三人宁国友、韩淑英以宁树红名义支付，二上诉人未支付过证明中的74694元。故原判正确，请求维持。
原审第三人宁树发答辩称，同意上诉人的意见。
原审第三人宁国友、韩淑英答辩称，原判正确，请求维持。
经本院二审审理查明，诉讼中，原审第三人宁国友、韩淑英均同意将诉争房屋赠与给被上诉人宁树红。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，诉争房系原审第三人宁国友、韩淑英以被上诉人宁树红的名义购买，并缴纳了首付款，2009年2月1日的证明中亦记载首付款150000元实际由原审第三人宁国友、韩淑英支付，二上诉人及原审第三人宁树发对此亦予以认可，应认定诉争房屋系原审第三人宁国友、韩淑英以被上诉人宁树红名义出资购买。原审第三人宁国友、韩淑英系该房屋的实际权利人。即使此后有部分贷款由原审第三人宁树发、刘富云实际承担，亦仅表明其对诉争房屋享有债权而非所有权。诉讼中，原审第三人宁国友、韩淑英明确表示将诉争房屋赠与被上诉人宁树红，系对其财产权利的处分，应予照准。故被上诉人宁树红作为诉争房屋的依法登记的产权人及房屋受赠人有权对诉争房屋主张权利。从被上诉人宁树红、原审第三人签名确认的2009年2月1日的证明内容看，原审第三人宁树发只有在履行了赡养义务的条件下才可取得诉争房屋的所有权。原审第三人宁树发无有证据证实该附条件已经成就，故不能认定其对诉争房屋享有合法处分权。现查明，原审第三人宁树发持有的“公证”的授权委托书的真实性、合法性存在重大瑕疵，被上诉人对原审第三人宁树发的行为亦不予追认，不能认定原审第三人宁树发已经取得被上诉人宁树红的合法授权，故原审第三人宁树发转让诉争房屋的行为构成无权处分。虽然韩淑英英在2009年8月28日的“协议”签字，结合韩淑英年龄及此前签订的2009年2月1日的证明内容，二上诉人主张原审第三人韩淑英已明确同意将诉争房屋转让给二上诉人有悖民俗和常理，即使原审第三人韩淑英签名时该表意真实，因二上诉人与原审第三人宁树发、刘富云及诉争房屋之间分别存在上述亲属和特殊利益关系，其应当知晓诉争房屋系原审第三人宁国友和韩淑英的共同财产，而仍然在仅有第三人韩淑英签名而无原审第三人宁国友书面同意的情况下受让诉争房屋，其主观存在重大过失，故不能认定系出于善意。此外，上诉人无有效证据证实已支付了2009年8月28日“协议”中的首付款44694元及“欠款三万元”合计74694元，亦无有效证据证实全额付清了购房款，也无证据证实其房款已交付原审第三人宁国友和韩淑英，故不能认定二上诉人已支付了合理对价。据此，二上诉人主张其受让诉争房屋的行为构成善意取得，于法、理相悖，本院不予采纳。综上，原审判决认定原审第三人宁树发以被上诉人名义与二上诉人签订的房屋买卖契约无效正确，本院予以照准。上诉人之上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4724元，由二上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年八月八日
书 记 员 王红云