宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂夷陵民初字第01259号
原告（反诉被告）宜昌市夷陵区林科所（组织机构代码42020005-X，以下简称区林科所），住所地宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处人和路67号。
法定代表人韩永忠，该所所长。
委托代理人聂邦鸿、向炜，湖北诚弘律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）刘祖亮。
委托代理人曹烨，湖北民基律师事务所律师。
原告（反诉被告）区林科所与被告（反诉原告）刘祖亮租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后依法由审判员姚卫琼独任审判，于2014年1月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，于同年3月20日裁定转为普通程序，由审判员吴俊担任审判长，与审判员姚卫琼、人民陪审员望西峨组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的法定代表人韩永忠及其委托代理人聂邦鸿、向炜，被告刘祖亮及其委托代理人曹烨到庭参加了诉讼。审理中，原、被告向本院申请庭外调解五个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告区林科所诉称，2012年8月1日，区林科所与刘祖亮达成租赁协议，双方以《关于场地承包费收费说明》的形式签订了租赁合同，将位于冯家湾村一组的一块空地出租给刘祖亮经营水泥制品加工。该说明约定“临时承包期限为2012年8月1日至2013年7月31日，若此期间统一实行行政事业单位经营性国有资产租赁管理办法，所有承包户无条件服从此规定，承包户在规定时间内拆除所有自建设施，承包费用据实收取，林科所不负担任何补偿。”合同签订后，区林科所依约交付了租赁物，被告刘祖亮依约交付了租金。后因区林科所进行系统整合，于2012年11月7日通知刘祖亮终止租赁合同，并予以适当补偿。但刘祖亮提出高价补偿的无理要求，致双方无法达成一致协议，且刘祖亮拒不交还租赁物，故其诉至法院，要求判令双方终止租赁合同关系，由刘祖亮立即返还租赁房屋及场地，支付下欠水电费8691.9元，并按25898元／年赔偿其租赁损失（截止起诉之日所欠租金为12372元，包括2011年8月至2013年7月租金5898元、2013年8月至10月租金6474元）。
原告区林科所为证明其主张向法院提供了：1、事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，用以证明其诉讼主体资格；2、2012年8月1日原、被告双方签订的《关于场地承包费收费说明》一份，用以证明2012年8月1日双方建立了租赁合同关系，至2013年7月31日终止时，由被告刘祖亮自行拆除自建设施，原告区林科所不予补偿；3、2012年10月10日夷陵区政府关于区林科所系统整合专题会议精神（口头传达），区林业局、财政局、政府国有资产监督管理局、国土资源局和人力资源与社会保障局联合下发的夷林发（2013）12号文件《关于实施＜夷陵区林科所系统整合实施方案＞的通知》一份，用以证明夷陵区政府根据原告区林科所现状对其进行整合，政府收回包括土地使用权的全部资产；4、2013年6月区林科所委托湖北诚弘律师事务所发出的《律师函》一份，用以证明区林科所书面敦促刘祖亮于2013年7月31日前清产撤离，否则依照租赁合同的约定解除合同且不予补偿；5、区林科所向刘祖亮出具的收取租金的收据一份，用以证明刘祖亮截止起诉时止对区林科所已经造成从2013年8月起至10月止计三个月的租金损失共计6474元（25898元／年÷12×3个月］；6、土地使用证一份，用以证明区林科所对出租的场地拥有合法的经营管理权；7、电力设施管理协议一份，用以证明在租赁期间，出租方即区林科所对电力设施拥有所有权，但刘祖亮及另外四名租赁户对所使用的电力设施拥有使用权和管理权，且协议约定由五名使用者共同使用、共同管理、共同维修。
被告刘祖亮答辩称：1、双方签订土地承包合同是双方协商一致的结果，而且双方自2009年建立租赁关系以来，就一直在该地经营水泥制品，即事实上的长期承包该土地是双方真实意思表示，现区林科所单方终止该合同的行为，严重侵害其合法权益，其权益理应受到法律保护。2、2011年土地承包合同履行期间内区林科所擅自断电21天，给其经营造成重大经济损失，区林科所理应作出赔偿。3、其曾多次找区林科所协商退场事宜，但因前期场地平整、后期转产及工人安置没有达成一致意见而未果，并不是区林科所诉称的其拒绝协商。4、关于区林科所诉其下欠租金5898元、水电费8691.9元的请求属实，但2011年存在停电、2012年、2013年区林科所提前终止合同，区林科所违反合同约定，因此其不应当承担租金损失。
反诉原告刘祖亮诉称：其与区林科所于2009年7月31日签订第一份协议即《土地承包合同》，自此承租区林科所所有的位于冯家湾村公路旁边的一块空地进行水泥制品加工。在合同签订后，其即投入30多万元对该宗空地进行场地整平、生产设备及水电安装、搭建临时厂房、道路改造等，建立了一个小型水泥涵管加工厂。双方签订的《土地承包合同》意思表示真实，内容合法有效，应继续履行。区林科所提前终止合同依法应向其赔偿经济损失。区林科所擅自断电导致停产，给其造成巨大经济损失，区林科所理应赔偿。其根据区林科所的要求，垫付给所租赁场地遗留房屋所有人张翔的租金14200元，理应返还。故请求判令：1、继续履行合同；2、赔偿因提前终止合同造成的经济损失76035.8元（包括土地承包费25898元、临时性建筑物50137.8元）及前期场地平整费用271500元；3、返还垫付给张翔的14200元租金。
被告刘祖亮为证明其主张向法院提供了以下证据：1、2009年至2010年的《土地承包合同》、律师函、交纳承包费的收据，用以证明双方自2009年以来一直存在长期的事实租赁关系，且截止目前双方的租赁关系一直处于存续状态；2、夷财行资发（2012）2号文、（2013）12号文，用以证明区林科所依据这二份文件擅自单方面终止租赁合同关系的行为属于严重违约，且侵害了其合法权益；3、场地平整费用统计表、买砖渣收据、挖机费收据、石粉收据、工费收据、设备安装、水电安装费收据，用以证明其在2009年7月31日签订第一份协议即《土地承包合同》后共计投入271500元进行了场地平整和改造建设；4、停电证明、《电缆沟盖板加工合同》、定金收据、违约金收据、吊车费收据，用以证明2011年区林科所擅自断电的事实及因断电给其造成的损失共计212000元；5、租金收据，用以证明其向场地遗留房屋所有人张翔垫付租金共计14200元。
反诉被告区林科所辩称：1、2012年8月1日双方签订的《关于场地承包费的说明》期限已经届满，其终止合同合法有据。其签约后依约履行了租赁场地交付义务，没有违约行为，刘祖亮对场地进行建设是为了个人经营需要，与其无关，所以其不承担赔偿建设投入费用的责任；2、对于刘祖亮在租赁场地上自行搭建的临时建筑，一是供其自行使用，二则该部分建筑物已经于开庭前被第三方毁损，与区林科所无关，故区林科所不承担临时性建筑物50137.8元的赔偿责任；3、断电的行为实施人是张翔，区林科所没有实施侵权行为，其不承担赔偿停电损失的责任；4、刘祖亮交租金给张翔是因刘祖亮与张翔之间存在租赁关系，与区林科所无关，故其也不承担返还租金14200元的法律责任。因此，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明：一、2009年7月31日刘祖亮与区林科所经协商签订《土地承包合同》，区林科所将其所有的位于宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处冯家湾村一组公路旁的一块空地出租给刘祖亮进行水泥制品加工。合同签订后，刘祖亮即自行投资对该宗空地进行场地平整、生产设备及水电安装、搭建临时厂房、道路改造等建设，建立了一个小型水泥涵管加工厂，自此，刘祖亮一直在此处经营水泥制品加工。二、2011年11月24日，区林科所原职工张翔，因与区林科所的合同纠纷未得到解决而擅自断开了刘祖亮正在生产中的水泥制品加工厂所用电线的电源，给刘祖亮造成了经济损失。三、2012年8月1日，区林科所与刘祖亮签订了一份《关于场地承包费收费说明》，该说明约定“临时承包期限为2012年8月1日至2013年7月31日，若此期间统一实行行政事业单位经营性国有资产租赁管理办法，所有承包户无条件服从此规定，承包户在规定时间内拆除所有自建设施，承包费用据实收取，林科所不负担任何补偿。”说明签订后，区林科所依约交付了租赁物，刘祖亮依约交付了租金。2012年10月，区林科所接上级主管部门夷陵区林业局通知，夷陵区政府要对该单位进行系统整合。据此，区林科所于2012年11月7日通知刘祖亮终止租赁合同，并予以适当补偿。但区林科所认为刘祖亮提出的补偿价格过高，双方无法达成一致协议，后经区林科所及系统整合工作领导小组一再与刘祖亮协商，因刘祖亮认为未得到合理补偿而拒不交还租赁物。之后区林科所给刘祖亮发律师函，请刘祖亮至迟于2013年7月31日前撤离，交还租赁物，区林科所仍可适当给予补偿，但事后刘祖亮仍未交还租赁物，故区林科所诉至法院，要求判令双方终止租赁合同关系，由刘祖亮立即返还租赁房屋及场地，支付下欠水电费8691.9元，并按25898元／年赔偿其租赁损失（截止起诉之日所欠租金为12373元，包括2011年8月至2013年7月租金5898元、2013年8月至10月租金6474元）。
另查明：1、刘祖亮使用了租赁关系建立时所租场地上已经存在的属于区林科所原职工张翔自建的三间房屋，并向其共计支付了14200元的租金；2、2014年1月1日，刘祖亮经营的水泥制品加工厂被他人拆除，故区林科所在庭审中要求撤回由刘祖亮返还租赁房屋及场地的诉讼请求，本院当庭口头裁定予以准许。
上述事实，有原告提供的事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、《关于场地承包费收费说明》、《关于实施＜夷陵区林科所系统整合实施方案＞的通知》、《律师函》、租金收据、土地使用证、电力设施管理协议；有被告提供的场地平整费用统计表、买砖渣收据、挖机费收据、石粉收据、工费收据、设备安装、水电安装费收据、停电证明、《电缆沟盖板加工合同》、定金收据、违约金收据、吊车费收据、租金收据等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中区林科所与刘祖亮之间的租赁关系合法有效，因合同约定的租赁期限已经届满且刘祖亮对下欠水电费和租金数额均无异议，故区林科所主张终止合同，由刘祖亮支付下欠水电费8691.9元，并赔偿拖欠的租金损失12373元，本院予以支持；因双方约定的租赁期限已经届满，区林科所不存在提前终止合同的事实，且租赁场地已经被第三方拆毁，事实上合同已经履行不能，同时因租赁场地及场地上的临时性建筑物是被第三方毁损，其损失不属本案调整范围，故刘祖亮主张由区林科所继续履行合同并赔偿因提前终止合同造成的各项经济损失共计76035.8元，本院不予支持；因区林科所与刘祖亮在合同中没有约定对场地进行平整和改造的费用由区林科所承担，且刘祖亮对场地进行的前期投入是其自行经营需要，故刘祖亮主张由区林科所赔偿其对场地进行前期建设的费用共计261500元，该项请求没有事实依据，本院不予支持；因擅自断电的行为实施人是案外人张翔的个人行为，且张翔作为本案证人出庭时对该行为当庭予以认可，刘祖亮要求区林科所赔偿其因断电造成的经济损失共计212000元，于事实不符，故此项请求本院不予支持；因刘祖亮使用了张翔所有的三间自建房屋，其与张翔之间存在事实上的租赁关系，其向张翔交纳租金理所应当，刘祖亮要求区林科所返还其垫付给张翔的租金14200元，没有事实和法律依据，故对此项请求本院不予支持。本案经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第七款、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告刘祖亮在本判决生效后十日内向原告宜昌市夷陵区林科所支付21063.9元（包括下欠的水电费8691.9元、租金损失12372元）。
二、驳回反诉原告刘祖亮要求反诉被告宜昌市夷陵区林
科所继续履行合同、赔偿提前终止合同给其造成的经济损失76035.8元、赔偿前期场地平整费用261500元、赔偿断电损失212000元、返还垫付给张翔的租金14200元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费326元，反诉案件受理费2347元（已经减半收取），由被告刘祖亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 吴 俊
审 判 员 姚卫琼
人民陪审员 望西峨
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 廖 翔