广州市白云区人民法院
民事判决书
（2012）穗云法民四初字第968号
原告广州市元统房地产开发有限公司，住所地广州市白云区丛云路。
法定代表人陈少兰，经理。
委托代理人尹元胜，广东志海律师事务所律师。
委托代理人汪桂申，男，x年x月x日出生，汉族，住广州市白云区同和白山西街。
被告陈静君，女，x年x月x日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区和平镇中寨范厝寨脚巷，身份证号码。
委托代理人王美富，广东经国律师事务所律师。
委托代理人张龙龙，广东经国律师事务所律师。
原告广州市元统房地产开发有限公司与被告陈静君租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告广州市元统房地产开发有限公司的委托代理人尹元胜、汪桂申，被告陈静君的委托代理人张龙龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市元统房地产开发有限公司诉称，2012年2月8日，我方（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区云城东路自编118号首层A4-A7（含二楼）铺出租给乙方使用，2012年5月9日至6月8日的租金为66738元、物业管理费3982元。合同签订后，被告预交了66738元租金和3982元管理费，我方当日将涉案商铺交付被告使用。之后，被告未经我方同意和物业所有人广东省机场管理集团同意，擅自对房屋进行破坏性装修，造成租赁房屋部分损坏。我方和物业所有人知道后分别对被告发出责令整改通知书，要求被告停止违章行为，但被告未理会。后来，被告于2012年4月10日向白云区法院起诉要求解除合同、返还保证金。目前法院已作出一审判决确认合同无效，要求被告有义务恢复房屋原状、归还租赁房屋及支付占有期间的使用费、我方则返回合同保证金。由于合同被确认无效，该租赁合同自始无效，故合同约定免租条款也无效，被告应当自占有使用之日起支付占有使用费。2012年2月8日至5月8日被告应付的占有使用费为200214元（66783×3）、物业管理费为11946元（3982×3）；2012年6月9日至7月8日期间的占有使用费为66738元、物业管理费为3982元。二者之和共为282880元。由于被告已付合同保证金133388元应等额抵销，抵销后截止至2012年7月8日，故被告应支付我方149492元。由于被告至今仍实际占有、使用该租赁房屋，未对破坏性装修恢复原状，故被告应继续支付占用费和管理费，并将房屋恢复原状后交还。现请求判决：1、被告对涉案房屋破坏性装修部分恢复原状并交还房屋；2、被告支付自2012年2月8日起占有使用费和物业管理费149492元（暂计算至2012年7月8日，之后的占有使用费和物业管理费用按约定的每月66738元和3982元计算，计算至被告恢复原状并归还房屋时止）；3、本案诉讼费由被告负担。
被告陈静君辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1、涉案商铺属于违章建筑，不受法律保护。且原告对涉案商铺不享有合法的权利（包括物权），根据物权法的相关规定，物权的变更或撤销均以登记为准，原告至今为止没有提供任何的证据证明其已通过房管部门登记取得涉案商铺的合法使用权、所有权、租赁权等物权。故原告要求支付使用费和物业管理费没有事实依据。2、涉案租赁合同在有效的情况下已约定了免租期（从2012年2月8日至5月8日），现因涉案商铺属于违章建筑，不具有合法用途，导致涉案租赁合同无效，更不存在免租期的使用费及物业管理费。3、因被告已于2012年4月份将涉案商铺返还原告，从此之后更不存在使用费和管理费的问题。4、被告根本没有对涉案商铺作出任何破坏性的行为，不可能也不需要实施恢复原状。
经审理查明，2012年2月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区云城东路自编118号首层A4-A7（含二楼）铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；交租面积797平方米；免租期三个月从2012年2月8日至2012年5月8日止；计租期从2012年5月9日至2017年12月31日；该铺只作商业用途；首层A4-A7按每平方米138元计算，二楼按每平方米55元计算，每月应交租金66738元，第一年第二年租金不变，第三年起在上年租金基础上递增5%，……；首月租金66738元，合同保证金133388元，管理费3982元，单价每平方米5元；租赁期内，乙方不得擅自改变商铺的结构及用途，如乙方造成商铺或配套设备损毁，乙方应负责修复和赔偿损失，乙方于商铺门面所立的招牌位置及大小均须获得甲方同意等。
合同签订当天，原告将商铺交付被告。被告预交了2012年5月9日至同年6月8日的租金66738元和物业管理费3982元，另外还有合同保证金133388元。
后被告未经原告同意，委托施工队对商铺的外部和内部进行装修。2012年3月27日，原告向被告发出整改通知，主要内容为：你承租我司位于广州市白云区云城东路自编118号A4至A7号铺（含二楼），你在装修期间违反合同的有关规定：1、占用一楼门面通道违章搭建；2、无提供装修施工方案、图纸、用电线路图、效果图及施工资格证书；3、擅自破坏二、三楼之间的楼板；4、擅自改动一楼楼梯；5、擅自围蔽铺面背后停车场。你已违反合同第十一条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第五十九条的有关规定。现责令你于2012年4月10日前进行认真整改，逾期不整改，视作你违约，我公司将采取以下措施：1、终止合同，无条件收回你承租的商铺；2、没收租赁保证金；3、追究赔偿装修期间对我公司造成的经济损失；4、恢复原状的费用由你方承担。
另查，被告曾于2012年4月11日向本院起诉原告，要求返还已付的2012年5月9日至同年6月8日的租金66738元、保证金133388元、物业管理费3982元并赔偿装修损失260000元，本院于2012年6月28日作出（2012）穗云法民四初字第517号民事判决书，判决认为涉案商铺没有合法报建手续故双方的租赁合同无效，并判决广州市元统房地产开发公司返还陈静君保证金133388元，驳回陈静君的其他诉讼请求。判后，陈静君不服提起上诉，目前二审正在处理中。
本案诉讼中，双方对涉案租赁合同无效无争议，原告明确第一项诉讼请求中恢复原状是指：恢复涉案商铺一楼和二楼之间、二楼和三楼之间被打穿的楼板，拆除商铺后后面停车场加建的围墙，拆除一楼门面通道被告加建的围墙和柱子。2012年12月13日，本院组织现场勘验，结果如下：1、一楼与二楼之间梯间楼板、二楼与三楼之间梯间的楼板被打穿，2、二楼窗户脱落、二楼有加建墙体；3、一楼铺位外停车场外建有围墙。对此，被告认为不是被告装修造成，且应由原告举证证明商铺交接前后的状况。另，被告提供《交接通知》及快递单，拟证明被告已于2012年4月将商铺交还原告。原告称无收到该通知，并坚持不同意按现状收回商铺。被告申请中止本案诉讼。原告无提供涉案商铺的规划报建手续资料。
以上事实，有租赁合同、收据、照片、民事判决书、勘验笔录及当事人陈述等证据证实。
本院认为，由于涉案商铺没有合法的报建手续，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。根据无效合同相互返还的原则，现原告要求被告将涉案商铺恢复原状后返还的请求合理合法，本院予以支持。关于被告认为原告无提供证据证明商铺原状且现状不是被告所为的意见。原告已将场地交付被告，被告进行了装修但无举证证明装修内容，且双方一直无办理场地交还手续，诉讼中现场勘验商铺状况与原告于2012年3月27日发给被告的整改通知所描述的房屋装修状况是基本一致的，综上，足以认定商铺现状确是被告装修造成，故原告要求被告恢复原状理据充分。
关于原告要求被告支付占有使用费和物业管理费的诉讼请求。虽然合同无效，但合同约定的免租期条款仍可参照适用，对原告主张的2012年2月8日至同年5月8日的三个月占用使用费请求，本院不予支持。合同无约定免管理费，故原告要求参照合同约定支付上述三个月的管理费共11946元的请求合理，应予支持。考虑到：一是租赁双方对合同无效均有过错，二是被告只进行了装修并无实际经营收益，三是双方在签约后不久即产生矛盾并起诉至法院，在该案中法院已释明合同无效并据此于2012年6月28日作出一审判决，四是承租方曾于2012年4月发函原告通知交还场地，但原告至今拒绝收回房屋，此亦会导致损失扩大，故综合上述因素并结合本案实际情况，本院认为原告要求被告支付2012年6月9日起至交还房屋之日的使用费和管理费的请求缺乏理据，本院不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三十日内，陈静君将广州市白云区云城东路自编118号A4至A7号铺（含二楼）的一楼和二楼之间、二楼和三楼之间被打穿的楼板恢复原状、拆除二楼加建的围墙、拆除该商铺后面停车场加建的围墙后将商铺交还广州市元统房地产开发有限公司管业。
二、在本判决生效之日起三日内，陈静君向广州市元统房地产开发有限公司支付2012年2月8日至同年5月8日的物业管理费11946元。
二、驳回广州市元统房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3290元、保全费2328元，由广州市元统房地产开发有限公司负担受理费3091元、保全费2189元，陈静君负担199元、保全费139元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 杨月琴
人民陪审员 邓国权
人民陪审员 李丽梅
二〇一三年一月十四日
书 记 员 蔡晓珊