四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5721号
上诉人（原审被告）赖秀英，女，汉族，1963年10月4日出生，住四川省南部县。
委托代理人赖明，男，汉族，1965年3月28日出生，住四川省南部县，系赖秀英弟弟。
委托代理人赖祥兴，男，汉族，1969年1月1日出生，住四川省南部县，系赖秀英弟弟。
被上诉人（原审原告）南部县人民政府对外联络办事处。住所地：四川省南部县。
法定代表人涂小军，主任。
委托代理人陈贵，四川龙正律师事务所律师。
上诉人赖秀英因与被上诉人南部县人民政府对外联络办事处（以下简称南部县联络办）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人赖秀英及其委托代理人赖明、赖祥兴，被上诉人南部县联络办的法定代表人涂小军及其委托代理人陈贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于成都市金牛区平福路149号晓初公寓3单元4楼6号（以下称6号房）、7号房屋（以下称7号房）属南部县联络办所有。2006年7月6日，甲方南部县人民政府驻成都办事处与乙方赖秀英签订《住宿部租赁协议》，协议第三条约定：“甲方将7号房租给乙方，租赁期共60个月，自2006年7月6日起至2011年7月6日止。租赁期满后，甲方有权收回全部租用房屋和设施，房屋中设施的种类及数量由《租赁协议》附的房屋设施清单载明：壁挂式空调6台、电视机6台、单人床11架、双人床1架、席梦思床垫12床、床头柜10个、电视柜8个、梳妆桌7个、方凳5个、饭桌2张、餐凳16把、吧台1套、吧台酒柜2个、沙发椅8张、木茶几4个、玻璃茶几5个、皮休闲椅10把、卫生间洗漱台6个、淋浴器6个、热水器5个、冰箱1台、洗衣机1台、大小消毒柜各1个、风扇2个、厨房橱柜、天然气炉盘1个、天然气烤火炉1个、吊灯6盏、床头灯8盏、三开壁柜8台（设施能够正常使用，估价1万元），以上清单内容已经通过甲乙双方签字确认.乙方不论何种原因必须清场交还，如拖延一天交还，须向甲方支付日租金3倍的违约金”；第四条约定：“租金为6000元人民币／季，按季度提前20天支付”；第十二条关于违约责任约定：“……2、乙方须准时按季缴纳各项租金，如延迟一天须向甲方缴纳每天3倍日租金的滞纳金……5、在合同有效期内，甲乙双方如单方违约，将向另一方赔偿年租金的50%违约金。”协议签订后，赖秀英以南部县人民政府驻成都办事处住宿部的名义对外经营旅馆。赖秀英分别于2006年7月5日、9月15日、12月15日向南部县人民政府驻成都办事处缴纳了前3个季度租金共23000元（其中：租金18000元、押金4000元、易耗品折价1000元）。2007年南部县人民政府驻成都办事处被撤销，南部县联络办未及时告知赖秀英房屋交还的具体办法及租金支付的明确方式。赖秀英从2007年3月6日以后未再向南部县联络办交纳租金。2011年7月6日租赁期限届满后，赖秀英继续使用该房屋经营旅馆，南部县联络办亦未要求赖秀英腾退返还房屋。
2010年1月25日，租赁南部县人民政府驻成都办事处6号房屋的刘国兴，将房屋钥匙交予赖秀英。赖秀英接钥匙后在未征得南部县联络办同意的情况下将6号房屋用于经营旅馆。2012年9月8日赖秀英做出书面承诺：在2012年12月10日前返还6号房屋。但承诺交房期满后，赖秀英仍未交还。
2012年12月3日，南部县联络办发函要求赖秀英限期交还占用的6号、7号两套房屋。2012年12月20日，赖秀英向南部县联络办提交《房屋交接补偿请求报告》。在2013年1月20日的复函中，南部县联络办提出：1、终止原成都办事处与赖秀英2006年7月6日签订的《住宿部租赁协议》；2、赖秀英在收到本函10日内，返还位于成都市金牛区平福路149号晓初公寓3单元4楼6号、7号房屋及其设施，且交清下欠租金，逾期将通过司法程序追究其违约责任。2013年4月22日，南部县联络办诉至原审法院。
原审查明上述事实，有《成都市商品房购销合同》（编号98167、98169）、《南部县人民政府驻成都办事处住宿部租赁协议》、租金缴纳清单、南部县驻成都办事处与刘国兴的《租房合同》、转交房屋货物清单、交房承诺书、限期返还函及催款函、房屋交接补偿请求报告及复函、公安行政处罚决定书及当事人的当庭陈述在案佐证，足以认定。
南部县联络办在原审中的诉讼请求为：一、赖秀英腾退返还南部县联络办所有的位于成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼7号房屋及设施（以《住宿部协议》所附房屋设施清单为准）和6号房屋；二、赖秀英支付租赁成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼7号房屋租金109334元及滞纳金以及2011年7月7日起至腾退之日止200元／日的逾期腾退占有使用费；三、赖秀英自2010年1月25日至腾退之日止按100元／日支付占有成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼6号房屋的占有使用费；四、支付违约金12000元；五、本案诉讼费由赖秀英承担。
原审法院认为，南部县联络办与赖秀英所签订的关于7号房的《住宿部租赁协议》系双方的真实意思表示，符合法律规定，真实有效，双方均应依约履行。双方对《住宿部租赁协议》的合同性质存在分歧，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最类似的规定”，因《住宿部租赁协议》中对房屋占有、使用的约定类似于租赁合同的相关规定，故《住宿部租赁协议》可以参照《中华人民共和国合同法》分则或其他法律中关于租赁合同的相关规定。
2011年7月6日租赁期限届满后，赖秀英继续占有使用7号房屋，对此南部县联络办并未提出异议，因此依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方租赁合同的租赁期限就视为不定期。对于不定期租赁合同，当事人双方均可以随时解除合同，但南部县联络办解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年12月3日，南部县联络办发函要求赖秀英于2013年12月10日前交还占用的6号、7号两套房屋，此函即为南部县联络办解除合同的意思表示，且已经为赖秀英预留了合理期限。赖秀英虽辩称“由于合同约定，赖秀英在交房前不得擅自离开，故合同期满后赖秀英不敢私自离开，并非南部县联络办所说的侵占房屋”，但在双方签订的《住宿部租赁协议》中对此并无约定，故双方租赁合同于2012年12月10日解除。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物并支付未交纳的租金，因7号房屋内的设施有双方签订确认的房屋设施清单，故南部县联络办要求赖秀英返还7号房屋及设施（以《住宿部租赁协议》所附房屋设施清单为准）的诉讼请求，原审法院予以支持。同时赖秀英应向南部县联络办支付2007年3月6日至合同解除之日即2012年12月10日期间的租金138266.8元（6000元／季度×23季度＋6000元／季度／90天×4天=138266.8元）。
南部县联络办以《住宿部租赁协议》第十二条违约责任中第二款“乙方须准时按季缴纳各项租金，如延迟一天须向甲方缴纳每天3倍日租金的滞纳金”的约定主张赖秀英支付7号房迟延交付租金的滞纳金。首先“滞纳金”不属于民法上的概念，一般指行政领域中行政相对人未及时缴纳相关费用而负担的惩罚措施。从南部县联络办与赖秀英所签订的《住宿部租赁协议》的目的来看，该协议所采纳的“滞纳金”本质上是对迟延交纳租金这一后果约定的违约责任。其次南部县人民政府原驻成都办事处已被撤销，南部县联络办未能及时告知赖秀英房屋交还的具体办法及租金支付的明确方式，客观上造成赖秀英无法履行交纳租金的义务，因此赖秀英迟延交纳租金不构成违约，故南部县联络办要求赖秀英支付7号房迟延交纳租金的滞纳金的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。此外，南部县联络办认为赖秀英迟延交纳租金的行为构成违约从而依据《住宿部租赁协议》第十二条违约责任中第五项“在合同有效期内，甲乙双方如单方违约，将向另一方赔偿年租金的50%违约金”的约定要求赖秀英支付违约金12000元的诉讼请求，因赖秀英迟延交纳租金的行为，如上所述不构成违约，故南部县联络办该诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。
南部县联络办主张赖秀英支付7号房租赁期满后的逾期腾退占有使用费（自2012年12月10日起计算至原审法院判决生效之日）。因南部县联络办与赖秀英之间的租赁合同已于2012年12月10日解除，赖秀英应当返还7号房，但赖秀英自该日起无合法的根据占有使用7号房至今，致南部县联络办利益受损，故南部县联络办要求赖秀英支付7号房的占有使用费的诉讼请求，符合法律的规定，原审法院予以支持。但南部县联络办所主张赖秀英支付占有使用费按200元／天的标准，既无合同约定也无法律依据，故原审法院不予以支持。原审法院酌定占有使用费为南部县联络办合同项目下约定的租金损失，即日租金数额66.7元／天（季度租金6000元／90天）。故，赖秀英应于非法占用南部县联络办房屋之日（2012年12月11日）起至原审法院判决生效之日止向南部县联络办按66.7元／天的标准支付6号房屋的占有使用费。
南部县联络办主张赖秀英返还6号房并支付自2012年1月25日起6号房的占有使用费。赖秀英辩称其对6号房屋实施的是无因管理，对此原审法院不予认可。刘国兴将6号房钥匙交给赖秀英是委托赖秀英将房屋钥匙转交给南部县联络办，赖秀英并不因此享有占有使用6号房的权利，亦不用承担管理房屋之义务。赖秀英在没有法定或者约定的义务的情况下，将6号房用于经营旅馆，显然不是基于维护南部县联络办利益的目的而管理他人事务。因此，赖秀英的行为不构成无因管理。南部县联络办作为6号房的所有权人，有权要求占有人赖秀英返还6号房，故南部县联络办要求赖秀英返还6号房的诉讼请求成立，原审法院予以支持。因赖秀英无合法根据占有使用6号房，致南部县联络办的利益受损，故南部县联络办要求赖秀英支付房屋占有使用费的诉讼请成立，原审法院予以支持。但南部县联络办主张赖秀英支付100元／天的占用使用费，此计费标准既无合同约定也无法律依据，因此原审法院不予以支持。原审法院酌定占有使用费为南部县联络办合同项目下约定的租金损失，即日租金数额66.7元／天（季度租金6000元／90天）。故，赖秀英应于占用南部县联络办房屋之日（2012年1月25日）起至原审法院判决生效之日止向南部县联络办按66.7元／天的标准支付6号房屋的占有使用费。
最后，赖秀英所提“要求南部县联络办补偿其对房屋装修、维护、看管的费用及非法经营的损失”的抗辩理由，非交纳租金、返还租赁物的问题，可另案起诉。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决：赖秀英于判决生效之日起十日内返还南部县联络办位于成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼7号房屋及设施（以《住宿部协议》所附房屋设施清单为准）和6号房屋；赖秀英于判决生效之日起十日内支付南部县联络办位于成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼7号房屋的租金138266.8元和占有使用费（按日租金66.7元／天，自2012年12月11日起至判决生效之日止计算）；赖秀英于判决生效之日起十日内支付南部县联络办位于成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼6号房屋的占有使用费（按日租金66.7元／天，自2012年1月25日起至本判决生效之日止计算）；驳回南部县联络办的其他诉讼请求。案件受理费3227元，由赖秀英负担。
宣判后，原审被告赖秀英不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审。其上诉的主要理由是：案涉合同名为租赁合同，实为承包合同。赖秀英承包案涉住宿部不久，南部县联络办即被撤销，且未与赖秀英协商如何处置住宿部，导致赖秀英受到当地公安部门的处罚，南部县联络办应对此承担责任。原判对赖秀英的损失未作处理，反而告知赖秀英另案起诉，程序违法，故本案应当撤销原判，发回重审。
被上诉人南部县联络办答辩称，原审程序合法，原判认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赖秀英为支持其上诉主张，二审中向本院提交收据和发票复印件各一份，拟证明南部县联络办在与赖秀英签订案涉合同前自行经营住宿部，以及2010年9月10日、2011年8月10日南部县联络办交纳物管费的事实。被上诉人南部县联络办认为赖秀英二审提交证据已超过举证期限，也不属于新证据，且系复印件，故对上述证据不予质证。本院认为，赖秀英二审提交的证据均系复印件，且载明内容与本案缺乏关联性，本院不予采信。
本院经二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案是否应发回重审，赖秀英是否应将案涉租赁房屋返还给南部县联络办，是否应向南部县联络办支付相应租金和房屋占用费，是本案在二审中的争议焦点。赖秀英上诉认为，原审未对赖秀英就案涉房屋的损失进行处理，同时告知其应另案处理，属于程序违法。对此本院认为，根据本案已查明的事实，赖秀英并未在原审中就其损失提出反诉，故原审对此未作处理并非程序违法，赖秀英关于原审程序违法的上诉主张与事实不符，本院不予支持。对赖秀英关于原审认定事实错误，本案系承包合同纠纷而非租赁合同纠纷的上诉主张，本院认为，2006年7月6日南部县联络办与赖秀英签订的合同名称为《南部县人民政府驻成都办事处住宿部租赁协议》，该合同约定对位于成都市金牛区平福路149号1幢3单元4楼7号的房屋、装修和设施实行租用，低质易耗品折旧出售给赖秀英，并约定了租赁期限和租金标准，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人收取租金的合同”规定的法律特征，属于租赁合同，原审法院对此认定并无不当。赖秀英关于案涉合同名为租赁合同、实为承包合同的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。
案涉租赁合同于2011年7月6日到期后，赖秀英继续使用租赁房屋，南部县联络办也未对此提出异议，故双方间关于案涉租赁房屋构成不定期租赁关系，出租方可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。本案中，南部县联络办作为出租方，于2012年12月3日通知赖秀英于12月10日前返还案涉租赁房屋，故双方租赁合同关系于2012年12月10日解除。因赖秀英从2007年3月6日后未支付租金，故原审判决赖秀英向南部县联络办支付2007年3月6日至2012年12月10日期间的房屋租金138266.8元，并从2012年12月11日起向南部县联络办支付该7号房屋的占有使用费并无不当，本院依法予以支持。
因赖秀英于2012年1月25日开始使用南部县联络办住宿部6号房屋，虽然其于2012年9月8日承诺将于2012年12月10日前返还占用的南部县联络办住宿部6号房屋，但逾期未交还，故原审判决赖秀英按该住宿部7号房屋的租金标准从2012年1月25日起向南部县联络办支付该住宿部6号房屋使用费并无不当，本院依法予以支持。
原审判决赖秀英应于判决生效之日起十日内支付南部县联络办房屋租金及占用费，同时又将计算案涉房屋占用费的截止日期确定为判决生效之日，该两个时间相互矛盾，本院根据本案实际情况，将计算案涉房屋占用费的截止日期变更为实际返还房屋之日止。
综上，赖秀英的上诉主张因与本案查明事实不符，本院不予支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3684号民事判决第一项、第四项，即“赖秀英于判决生效之日起十日内返还南部县人民政府对外联络办事处位于成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼7号房屋及设施（以《住宿部协议》所附房屋设施清单为准）和6号房屋”、“驳回南部县人民政府对外联络办事处的其他诉讼请求”；
二、变更成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3684号民事判决第二项即“赖秀英于判决生效之日起十日内支付南部县人民政府对外联络办事处位于成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼7号房屋的租金138266.8元和占有使用费（按日租金66.7元／天，自2012年12月11日起至判决生效之日止计算）”为“赖秀英于判决生效之日起十日内支付南部县人民政府对外联络办事处位于成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼7号房屋的租金138266.8元和占有使用费（按日租金66.7元，自2012年12月11日起计算至实际返还房屋之日止）”；
三、变更成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3684号民事判决第三项即“赖秀英于判决生效之日起十日内支付南部县人民政府对外联络办事处位于成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼6号房屋的占有使用费（按日租金66.7元／天，自2012年1月25日起至本判决生效之日止计算）”为“赖秀英于判决生效之日起十日内支付南部县人民政府对外联络办事处位于成都市李家沱平福路149号晓初公寓3单元4楼6号房屋的占有使用费（按日租金66.7元，自2012年1月25日起计算至实际返还房屋之日止）”。
本案一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费3227元，由上诉人赖秀英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一五年一月十六日
书 记 员 刘冠男