海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终900号上诉人（一审原告）：邢海峰。委托代理人：袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：海南永泰金缔房地产开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县光坡镇香水湾开发区B区。法定代表人：马强，总经理。委托代理人：戴庆博，该公司员工。委托代理人：张燕峥，该公司员工。上诉人邢海峰因与被上诉人海南永泰金缔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年6月16日在本院公开开庭审理了本案,上诉人邢海峰的委托代理人袁自强、被上诉人金缔公司的法定代表人马强、委托代理人张燕峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：金缔公司在陵水黎族自治县香水湾开发建设金缔花园度假村项目，地块用途为旅游用地。其中的1—9号楼共计1603套商品房，1—4号楼于2008年12月18日竣工验收备案，5—9号楼于2010年6月22日竣工验收备案。2009年12月28日，金缔公司取得8号楼的《商品房预售登记许可证》。2012年2月5日，邢海峰与金缔公司签订《陵水县商品房买卖合同》，购买金缔小区8幢1单元102号房,合同约定房价款为586041元，交房期限为2012年2月5日前。合同第十五条约定：金缔公司应当在商品房交付之日起720日内，为邢海峰办理房屋权属证书。如因金缔公司的责任，邢海峰不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，金缔公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向邢海峰支付违约金。如金缔公司在邢海峰取得房地产权属证书之前未能将土地性质变更为70年土地使用权的住宅建设用地，邢海峰有权要求金缔公司退还已付房款。合同签订后，邢海峰依约支付了购房款，金缔公司也于2012年1月16日前向邢海峰交房。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号复函，同意陵水县政府对香水湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园度假村项目的320亩土地在香水湾B区规划范围内。针对金缔公司1—9号楼房已预售的情况，2012年12月5日，陵水县国土环境资源局（以下简称国土局）下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号），将金缔公司开发的建设用地用途变更为住宅用地，使用年限为70年。2012年12月18日，金缔公司与国土局补签土地出让合同，于2013年1月补缴了5866万元土地出让金，国土局于4月2日出具收据。2013年8月21日，金缔公司取得1—9号楼的大产权证。之后，金缔公司从1号楼开始逐栋楼向陵水县住房保障与房产管理局（以下简称房管局）办理各业主的房屋所有权登记证书。邢海峰的权属证书于2016年1月4日办理完毕。一审法院认为：第一，邢海峰的起诉是否超过诉讼时效期间。合同第十五条约定：如因金缔公司的责任，邢海峰不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，金缔公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向邢海峰支付违约金。这一违约金的给付是一种继续性债权，违约行为在起诉时仍在继续，邢海峰请求的是起诉之日倒推两年的违约金，未超过法律规定的诉讼时效期间。第二，金缔公司逾期为邢海峰办理房屋所有权证是否应当承担违约责任的问题。金缔公司开发的金缔花园度假村8号楼于2009年12月取得预售许可证，并于2010年6月竣工备案，该商品房符合预售条件。金缔公司提交的证据可证明，陵水县政府于2009年12月开始对香水湾B区进行控制性详细规划调整，控规调整阶段政府对该区域的商品房停止办理产权登记。金缔公司开发的项目于2013年4月取得补缴土地出让金的收据，自此之后才具备办理项目整体初期登记的条件。金缔公司于2013年8月31日取得大产权证后，就陆续办理了1—9号楼的小产权证，足以证明金缔公司于规划调整前后均积极履行了办理房屋所有权证的相关义务，并非是由于自身的原因导致逾期办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因导致买受人未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书应当承担违约责任，同时，案涉合同第十五条也约定如因金缔公司的责任导致逾期办证，金缔公司才应承担违约责任。合同的约定与法律的规定相一致，强调的是金缔公司不履行办证义务才承担责任，反之，则不应承担责任。合同之所以如此约定，是由于金缔公司考虑到企业自身控制不了外部的履约风险，在出现非自身原因未能依约办证的情况下可以免予承担责任，邢海峰签订合同阅看文本内容时就应清楚金缔公司订立该条款的目的，邢海峰接受这一意思表示，说明认可了金缔公司关于该条款的合同目的。现金缔公司提交的证据可证明逾期办证非自身原因所致，依上述法律规定及合同约定，则不应承担违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：驳回原告邢海峰的诉讼请求。案件受理费434.72元，由原告邢海峰负担。上诉人邢海峰上诉称：被上诉人逾期办证，并非政府的责任。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理权属证书。由此可见，为买受人办理房产证是出卖人的义务。一审判决查明：被上诉人于2013年8月21日为上诉人取得案涉房屋的大产权证。说明此时被上诉人已经具备为上诉人办理权属证书的条件，之前的土地性质调整没有影响到办证。上诉人如果在此时积极履行义务，将相关材料报房屋管理部门备案，房屋管理部门不至于等到2016年1月4日才将上诉人的权属证书办理完毕。因被上诉人没有将相关办证材料上报房屋管理部门，导致上诉人不能在规定的期限内取得房产证，故逾期办证的责任在被上诉人。一审判决认为被上诉人自2013年8月31日取得大产权证后，就陆续办理了1-9号楼的小产权证，足以证明被上诉人于规划调整前后均积极履行了办理房产证的相关义务，并非是由于自身的原因导致逾期办证。一审判决的认定不符合客观事实。截至目前，9号楼的房产证还没有办妥。综上，被上诉人没有提供证据证明其将办证的材料提交房屋管理部门，也没有证据证明逾期办证是政府的责任。因此，一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证的违约金41606元（从2014年1月23日至2016年1月3日共计710天，58.6元/天×710天）；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人金缔公司答辩称：1.因政府行为导致逾期办证，答辩人无须承担违约责任。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号复函，同意陵水县政府对香水湾B区进行控制性详细规划调整。2012年12月5日，陵水县国土环境资源局（以下简称国土局）下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号），决定将金缔公司开发的建设用地用途变更为住宅用地，使用年限为70年，并要求补缴土地出让金5866.66万元。2012年12月18日，答辩人与陵水县国土环境资源局补签了《国有建设用地使用权出让合同》，补缴了5866余万元的土地出让金。前述规划调整直接导致答辩人2013年8月21日才取得金缔花园度假村1-9号楼的大产权证，并导致答辩人未能在约定的时间内为上诉人办理房屋产权登记申请手续。答辩人取得大产权证后，便向房管局提交了办证申请材料。但房管局的工作流程是每一小区按栋分别受理，前一栋产权证办理完毕后，不接收下一栋楼产权登记申请资料。故2-9号楼的房屋产权登记申请材料全部被房管局退回，因此导致上诉人未能在合同约定时间去的房屋所有权证。房管局接收办证申请材料后，应在30个工作日内办理完毕，但房管局因工作量大、人员少等客观原因限制，无法在该期限内办理完毕。实际办证期限均在6-8个月。综上，上诉人未能在合同约定时间取得房屋所有权证是由于控制性详细规划调整、房屋产权登记办理流程、时间所导致，而非答辩人原因所致，故答辩人无须承担逾期办证的违约责任。2.答辩人也希望上诉人能尽早取得房屋所有权证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实和采信的证据与一审判决一致，本院予以确认。本院认为：邢海峰与金缔公司签订的《陵水县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同有效。本案争议的焦点是：金缔公司逾期办理房屋权属证书是否应当承担违约责任。《陵水县商品房买卖合同》第十五条约定：金缔公司应当自房屋交付之日起720日内办理房屋权属证书。如因金缔公司的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，金缔公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，金缔公司应当自房屋交付之日起720日内为邢海峰办好房屋权属证书。金缔公司直至2016年1月4日才为邢海峰办好房屋权属证书，属于逾期办证，但金缔公司是否应当承担逾期办证的违约责任，应取决于其对逾期办证是否负有责任。金缔公司开发的金缔花园度假村8号楼于2009年12月取得预售许可证，并于2010年6月竣工验收备案，该商品房符合预售条件。因陵水县人民政府于2009年12月开始对香水湾B区进行控制性详细规划调整，金缔公司于2012年12月18日与国土局补签土地出让合同，补缴了土地出让金，而后进行初始登记。金缔公司于2013年8月21日取得大产权证后，陆续办理了1—9号楼的小产权证。根据以上事实，金缔公司积极履行了办证义务，造成逾期办证的原因在于陵水县人民政府进行控制性详细规划调整等原因，并非金缔公司的责任。故邢海峰请求金缔公司支付逾期办证违约金缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人邢海峰的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840.15元，由上诉人邢海峰负担。本判决为终审判决。审判长  李凌燕审判员  吴罗南审判员  林芝静二〇一六年六月二十三日书记员  陈超凡附:本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：李凌燕撰稿：李凌燕校对：陈超凡印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2016年6月24日印制（共印20份）