福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第6044号
原告（反诉被告）陈文弘，女，1966年10月22日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
被告（反诉原告）陈小燕，女，1984年6月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人黄建辉，男，1983年6月17日出生，汉族，住泽区宝洲路。
被告杨辉源，男，1979年12月21日出生，汉族，住泉州市鲤城区。
原告（反诉被告）陈文弘诉被告（反诉原告）陈小燕、被告杨辉源居间合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，依法由审判员王伟坤适用简易程序于2013年11月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈文弘、被告（反诉原告）陈小燕、被告杨辉源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈文弘诉称，2013年4月24日，原告陈文弘与被告杨辉源签订一份《看房委托书》，委托杨辉源购买诉争房产。因该房产的房源属于被告陈小燕，但被告杨辉源告知原告，称其与被告陈小燕之间常将对方的房源当作自己的房源，双方有合作关系。被告杨辉源将原告带至被告陈小燕处，共同商定了上述房产的价格，而且原告当场应被告陈小燕的要求缴纳购房定金25000元，但被告陈小燕只出具了一张两万元的定金收条（该收条后因该房产原所有人出具收条被被告陈小燕收回）和一张5000元的“购房意向金”收款收据给原告。三方当时约定，该5000元“购房意向金”不属于中介费，待交易完成后应返还给原告，原告只向被告杨辉源支付中介费。此次房产买卖成交后，被告陈小燕应向其委托人即上述房产的原所有人收取中介费，房产过户手续由被告杨辉源负责办理。后来在被告杨辉源的协助下，原告于2013年5月13日办理上述房产的新产权证书，完成了交易。原告向被告杨辉源支付了4800元中介费，被告陈小燕也从上述房产的原房产所有人陈亚球那里获取了5000元的中介费，当原告向二被告要求返还上述5000元“购房意向金”时，二被告以各种理由拒绝返还。不得已，原告请求工商执法部门进行处理。被告陈小燕对此仍不予理睬，气焰十分嚣张。二被告为原告提供中介服务，原告已经向二被告支付中介费，二被告当然没有任何理由再收取原告的5000元中介费。至于被告陈小燕与被告杨辉源之间如何互为合作，推介房源，那是他们之间的商业秘密，二被告的行为属于非法侵占原告的财产。请求判令二被告依约定立即将购房意向金5000元返还给原告；2、请求判令被告陈小燕支付占用上述款项的利息（按银行同期贷款利率计算，自2013年4月24日至上述购房意向金付给原告之日止）。
被告陈小燕辩称，一、原告所诉不是事实，2013年4月24日被告陈小燕向原告收取5000元购房意向金，双方约定交易成功后5000元转为被告陈小燕的中介费；二、2万元的定金是原告在未办理诉争房屋过户前，应原房东的要求支付的，被告陈小燕在第二天将2万元转交给原房屋所有权人；三、被告陈小燕与被告杨辉源不是合作关系，不认识被告杨辉源；四、不同意返还5000元购房意向金；五、除了产权的过户、水电费的过户外，都是被告陈小燕提供的居间中介服务，不存在陈小燕处理本案纠纷时气焰嚣张的事实。六、2013年4月24日有开具收到5000元购房意向金的收条给原告。
被告杨辉源辩称，2013年4月24日被告杨辉源与原告签订看房委托书属实，2万元的定金交由被告陈小燕保管，有收取原告4800元中介费。2013年5月份，被告杨辉源陪同原告到被告陈小燕店里索要5000元意向金，但是被告陈小燕拒绝返还，现场都有打工商局电话，但是无法处理所以诉至法院。
反诉原告陈小燕诉称，2013年4月24日，反诉被告陈文弘找到反诉原告商谈反诉原告所拥有中介房源清源江滨花苑10号楼1307室房产的购买事宜（有通话记录为证，4月23日反诉被告主动直接与反诉原告联系），双方约定若反诉原告与房东协商买房成功，就由反诉被告支付反诉原告中介费5000元，因该房源属于优质房源（房东亏本出售），故反诉被告于2013年4月24日当日即支付给了反诉原告5000元意向金，期间反诉被告声称反诉原告与房东之间中介费与其无关，反诉原告能够争取多少中介费是反诉原告的事情，意向金待成交后自动转为反诉原告的中介费，并且反诉被告后来为了急于提前入住装修又缴交了2万元定金。后经反诉原告与房东协商，房东与反诉被告达成了购房协议。2013年5月3日，反诉原告联系房东并与反诉被告至泉州通淮公证处办理公证事宜，有通话记录和房东录音为证。公证当日办理完公证后，反诉原告带反诉被告与房东去建行转账房款办理交接事宜。后反诉原告向反诉被告收取中介费，不想遭到反诉被告无理耍赖刁难声称不支付中介费。事后，反诉原告多次要求反诉被告支付中介费，均遭到无理耍赖和拒绝。中介市场本身就是介绍，有提供服务即应收取中介费，而反诉原告有为反诉被告提供完整中介服务如下：1、在办理公证（5月3日）之前4月28日反诉原告即为反诉被告去房管局办理测绘图纸事宜（有房管局提供的测绘图纸发票及泉州市房地产测绘队受理单为证，备注：办理测绘证需要反诉被告的签证原件，产权证原件及各复印件一份方可办理）；2、反诉原告还应反诉被告请求多次与房东沟通是否同意反诉被告在公证手续前提前装修入住的请求，经过一番努力，反诉原告终于说明房东同意并拿产权证原件给反诉被告到物业处办理可以提前入住装修事宜；3、由于反诉被告声称自己刚卖了房子不方便打房产首套证明，为了能够顺利过户减少相关费用应其要求采用公证手续办理房产过户，其受托人也就是反诉被告的朋友被告陈辉源做过中介并且会为其办理过户手续。最后，反诉原告约定房东办理完公证手续即完成了中介服务。综上，可证明反诉原告有为反诉被告提供完整优质的中介服务。请求判令：反诉被告支付反诉原告中介费5000元；2、反诉被告支付反诉原告代反诉被告办理测绘图纸事宜垫付的100元；3、反诉被告支付反诉原告因其延迟支付中介费给反诉原告造成的经济损失500元。
反诉被告陈文弘辩称，反诉被告于2013年4月23日打电话给反诉原告是因为通过网上看到一套置富大厦的房源，通过网上留的电话打过去咨询，当时并不知道那个电话就是反诉原告的。2013年4月24日反诉被告没有与反诉原告联系。反诉原告与杨辉源是有合作关系的。2013年4月25日的通话联系是后来杨辉源把陈小燕的电话给反诉被告。
经审理查明，陈小燕系丰泽区天野房产中介所的经营者。2013年4月间，丰泽区诉争房屋原产权人陈亚球委托陈小燕经营的丰泽区天野房产中介所出售该房产。2013年4月24日，原告陈文弘交付陈小燕25000元，陈小燕出具一份收条和一份收款收据交由陈文弘收执，其中收条载明为定金20000元（该收条后因该房产原所有人出具收条后被陈小燕收回），收款收据载明“缴款单位陈文弘款项内容兹收到丰泽区滨路东侧清源江滨花苑的购房意向金.与产权人约定在2013年5月20日前过户陈小燕收款日期2013年4月24日”。2013年4月28日，陈小燕办理诉争江滨花苑房屋的测绘手续，并缴交100元。2013年5月3日，丰泽区清源江滨花苑房屋的产权人陈亚球及其妻子陈亚娥共同授权委托杨辉源办理上述房产的过户等，并办理委托书公证。2013年5月13日，杨辉源协助陈文弘将丰泽区清源江滨花苑房屋过户至陈文弘名下，过户系使用的陈小燕办理的测绘图纸。
另查，杨辉源系泉州市鲤城区泉源房地产中介所的经营者。2013年4月24日，陈文弘与杨辉源签订一份《看房委托书》，向陈文弘推荐并带看清源江滨花苑。2013年5月16日，陈文弘支付泉州市鲤城区泉源房地产中介所4800元，并由泉州市鲤城区泉源房地产中介所出具一份收款收据交由陈文弘收执，载明“客户陈文弘，2013年5月16日摘要购买清源江滨花苑中介服务费￥4800”。陈文弘购买丰泽区清源江滨花苑诉争房屋成交价为320000元，陈小燕收取陈亚球中介费4800元，陈文弘未支付陈小燕中介费。
以上事实有个体工商户营业执照两份，收款收据两份、泉房权证丰泽区（丰）字第201309623号房屋所有权证一份、公证书一份、看房委托书一份及庭审笔录为证，当事人均无异议，本院予以确认。
本案审理过程中，杨辉源申请证人陈长禄出庭作证，证人陈长禄述称，2013年4月其在天野房产中介所上班，老板是被告陈小燕。2013年4月23、24日左右，被告杨辉源打电话给陈长禄，询问是否有一套丰泽水岸假日诉争房屋出售，陈长禄回答有，店里有钥匙。当天陈长禄带钥匙与陈文弘、杨辉源、陈文弘的朋友黄铿到诉争房屋看房，当天只是给陈文弘开门看房，未约定中介费，杨辉源在与陈长禄联系前已经和另外一个同事联系了解诉争房屋的售价在32万元左右。后来到店里把事情经过告诉陈小燕。
本案本诉和反诉的争议焦点：陈文弘与陈小燕之间是否存在居间合同关系，陈文弘应否支付陈小燕中介费5000元及测绘费100元。
对于争议焦点，各方当事人的意见如同各自的诉辩主张。
对于争议论点，本院认为，虽然陈文弘与陈小燕之间未签订书面的居间服务合同，但陈文弘与陈小燕之间存在事实居间合同关系，陈文弘应向陈小燕支付中介费4800元。理由如下：一、购房意向金，在中介公司提供居间服务现实操作过程中多有体现，且多是向买方收取。中介公司收取意向金，主要是出于预防买方为了自身利益而违背诚实信用原则，从而损害居间人利益，故中介公司为了自身利益，不管交易成功与否，便以意向金名义向买方收。二、居间合同是双务、有偿、诺成合同。居间人居中提供媒介服务促成买卖合同成立，则居间人就有报酬请求权。居间人与委托人之间是否存在居间合同关系，关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。陈文弘在诉状中称“因该房产的房源属于被告陈小燕，但被告杨辉源告知原告，称其与被告陈小燕之间常将对方的房源当作自己的房源，双方有合作关系。被告杨辉源将原告带至被告陈小燕处，共同商定了上述房产的价格，而且原告当场应被告陈小燕的要求缴纳购房定金25000元”。由此可见，涉案房源属陈小燕掌握，杨辉源对此亦无异议，且购房定金和意向金均由陈小燕收取，收款收据载明与产权人约定2013年5月20日过户，陈小燕实际为陈文弘办理涉案房屋过户的测绘手续并支付100元，陈文弘办理涉案房屋过户时即使用陈小燕办理的测绘图纸。可以证明，若没有陈小燕居间服务，陈文弘或杨辉源是不能完成涉案房屋的买卖交易的。三、陈文弘已实际购得涉案房屋，成交价为320000元。综上，可以证明陈小燕已完成居间服务。根据《合同法》第四百二十六第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”的规定，陈文弘应支付中介费，结合陈小燕向卖方陈亚球收取的中介费4800元、杨辉源向陈文弘收取的中介费4800元及陈小燕员工陈长禄在庭审中陈述中介费为1.5%，可以认定涉案交易的中介费收取标准为1.5%即为4800元，故陈文弘应支付陈小燕中介费4800元。陈文弘主张其与杨辉源、陈小燕三方约定陈文弘不必向陈小燕支付中介费，杨辉源辩解其与陈小燕之间存在合同关系且约定分别向买方和卖方单方收取中介费，但陈小燕予以否认，证人陈长禄亦称未与杨辉源约定中介费，陈文弘和杨辉源均未提供充分证据证明其主张和辩解，对陈文弘的主张和杨辉源的辩解均不予采纳。另，陈文弘主张其与杨辉源之间存在居间合作关系，和陈文弘与陈小燕之间存在另一居间合同关系并不矛盾，不能据此拒绝支付报酬。陈小燕办理涉案房屋的测绘手续并支付100元，陈文弘在办理涉案房屋过户亦实际使用该测绘图纸，故陈小燕要求陈文弘支付其为委托人陈文弘垫付的测绘费100元，合理合法，予以支持。
综上，本院认为，原告与被告之间口头达成的居间合同关系系双方真实意思表示，并不违背法律法规的强制性规定，合法有效。陈文弘经陈小燕经营的丰泽区天野房产中介所提供的居间服务，购买涉案房屋且已办理房屋产权过户手续，陈小燕已完成居间服务，有权要求陈文弘支付中介费。由于双方未订立书面居间合同约定中介费，结合本案各方当事人的陈述，本院认定中介费认定为成交价320000元的1.5%即4800元。另陈文弘应支付陈小燕垫付的测绘图纸费用100元。鉴于陈小燕收取陈文弘购房意向金5000元尚未返还，两者相互抵扣，陈小燕应返还陈文弘100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈小燕应于本判决生效之日返还原告陈文弘购房意向金100元；
二、驳回原告陈文弘的其他诉讼请求。
三、反诉被告陈文弘应于本判决生效之日支付反诉原告陈小燕中介费4800元及测绘图纸费用100元，鉴于该款已由陈小燕实际占有，陈文弘不必另行支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取25元，反诉受理费50元，减半收取25元，均由原告（反诉被告）陈文弘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 王伟坤
二〇一三年十二月三日
书记员 郭东颖
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。