上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终880号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨国章，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX号。委托代理人孙建华，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市奉贤区XX镇XX村XX号。委托代理人沈伟，上海市通浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海昶泰实业有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX路XX号XX幢。法定代表人郭红兵，经理。委托代理人张天宇，上海徐卫红律师事务所律师。上诉人杨国章因与被上诉人上海昶泰实业有限公司（以下简称昶泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，2014年3月5日，昶泰公司（乙方、承租方）与杨国章（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市奉贤区青村镇XX村X组XX号厂房出租给乙方，租赁期限为2014年3月5日至2020年3月4日止。双方还约定，乙方租用甲方厂房前先付给甲方前3个月的租金人民币（下同）122,500元，至2014年6月5日前乙方再付给甲方3个月租金122,500元，至2014年9月5日起，乙方每半年付给甲方租金245,000元。乙方应于每年的3月5日和9月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的5%支付给甲方违约金，甲方也有权利采取停电措施。甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金80,000元。乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，昶泰公司按约支付了80,000元保证金及相应租金，杨国章亦将租赁房屋交付昶泰公司使用。租金支付至2015年3月4日。现昶泰公司认为本案租赁厂房无产权证，导致租赁合同无效，于2015年3月20日诉诸原审法院，要求判令：一、确认双方于2014年3月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、杨国章支付昶泰公司装修损失及电线损失共计247,321元；三、杨国章返还押金80,000元。杨国章反诉请求判令：一、昶泰公司支付杨国章2015年3月5日至2015年9月4日的租金245,000元，并支付以245,000元为本金，自2015年3月5日起至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、昶泰公司支付水费4,750.2元；三、昶泰公司支付违约金490,000元。原审庭审中，双方确认昶泰公司租金支付至2015年3月4日，昶泰公司尚欠杨国章水费4,750.2元。关于本案租赁厂房，昶泰公司已返还给杨国章。审理中，原审法院根据昶泰公司申请，委托华瑞公司对坐落于上海市奉贤区青村镇XX村X组XX号本案讼争厂房内装修部分现值进行司法鉴定。后华瑞公司出具鉴定报告，鉴定意见为：1、关于该涉案装修及安装工程现值的计价问题，经鉴定该涉案装修及安装工程造价为289,894元，扣除折旧后，其现值为241,578元；2、关于部分电线规格的争议问题，昶泰公司、杨国章对于上述电线规格存在争议，且双方均无法提供有效证据以说服对方，对此定性问题，提请法院裁定。昶泰公司对鉴定报告无异议，关于电线现值，现认可杨国章现值为5,743元的意见。杨国章对鉴定报告中涉案装修及安装工程现值不认可，认为应该按其向相关人员询问的价格为准。原审法院对鉴定报告予以确认。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁厂房未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故昶泰公司与杨国章于2014年3月5日签订的《厂房租赁合同》无效。本案争议焦点之一，房屋占有使用费问题。房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。现昶泰公司表示只愿意支付至实际搬离日即2015年5月3日的占有使用费。杨国章要求按合同支付2015年3月5日至2015年9月4日半年的租金，且其认为虽昶泰公司于2015年5月25日搬离，但钥匙于2015年8月15日交付。原审认为，根据2015年5月11日昶泰公司、杨国章在原审法院所作的谈话笔录，当天昶泰公司拿着钥匙准备当场移交，杨国章以要求待鉴定公司评估后、水电费结清、电表过户好才同意移交为由拒绝接受，法院认为返还房屋并不需要以杨国章提出的这些理由为前提，杨国章拒绝接受钥匙系其对自身权利的放弃，但并不能因此加重昶泰公司的负担，故确认昶泰公司已于2015年5月11日将租赁厂房返还杨国章，昶泰公司需支付杨国章2015年3月5日至2015年5月11日期间的房屋占有使用费91,064元（490,000/12X2+490,000/365X7）。因昶泰公司曾支付保证金80,000元，现两相抵扣，昶泰公司只需支付杨国章2015年3月5日至2015年5月11日期间的剩余房屋占有使用费11,064元。杨国章要求昶泰公司支付2015年5月11日之后的租金及利息损失，无事实和法律依据，法院不予支持。本案争议焦点之二，因合同无效产生的装饰装修等损失承担问题。房屋租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案租赁厂房装修及安装工程现值为241,578元，电线现值为5,743元，共计247,321元。现杨国章不同意利用租赁厂房内的装饰装修等,法院综合考虑双方租赁合同的期限及双方的过错程度，确认杨国章为主要过错责任,对装饰装修现值损失承担80%的赔偿责任,昶泰公司未尽到审慎义务，自行承担20%现值损失，故杨国章需赔偿昶泰公司装饰装修损失197,856.8元。关于杨国章要求昶泰公司支付水费4,750.2元，双方均无异议，法院予以支持。关于杨国章要求昶泰公司支付违约金490,000元的诉讼请求，法院认为双方的租赁合同属无效合同，故不存在违约行为，对该请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，于二○一五年十二月三日判决：一、上海昶泰实业有限公司与杨国章于2014年3月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海昶泰实业有限公司于判决生效之日起十日内支付杨国章2015年3月5日至2015年5月11日期间的剩余房屋占有使用费人民币11,064元；三、上海昶泰实业有限公司于判决生效之日起十日内支付杨国章水费人民币4,750.2元；四、杨国章于判决生效之日起十日内赔偿上海昶泰实业有限公司装饰装修损失人民币197,856.8元;五、驳回杨国章其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币5,009元，减半收取，由昶泰公司负担500.9元，由杨国章负担2,003.6元。反诉案件受理费人民币2,518.5元，由杨国章负担。案件鉴定费人民币18,000元，由昶泰公司负担3,600元，由杨国章负担14,400元。判决后，杨国章不服，上诉称，其在一审判决后取得了原上海市奉贤区河道管理所颁发的《上海市河道管理范围内建设项目施工同意书》证明标的房屋施工具有合法许可，因本案标的房屋建造属历史遗留问题，应具之确定本案租赁合同有效。同时，本案房屋占有使用费应计算至被上诉人昶泰公司实际交付其钥匙日止，而非所谓2015年5月11日之被上诉人要求交付日止。故上诉请求撤销原审判决第一、二、四、五项，改判驳回被上诉人昶泰公司原审本诉请求并支持上诉人原审反诉请求。昶泰公司辩称，其接受一审判决，上诉人在没有取得建设工程规划许可证的情况下将房屋出租给昶泰公司，双方租赁合同依法应无效；2015年5月11日，其将钥匙交付给上诉人，但后者拒收，交付时间应确定为该日。请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人杨国章与被上诉人昶泰公司2014年3月5日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，根据查明事实，租赁标的厂房未取得建设工程规划许可，上诉人二审递交之原上海市奉贤区河道管理所颁发的《上海市河道管理范围内建设项目施工同意书》载明者标的物为“修船厂房”，并无证据表明其与本案标的厂房及其现状存有关联性，不能认为本案标的厂房因之具有合法规划审批手续，因租赁标的物违法，双方由之建立的房屋租赁合同纠纷无效，原审于此判断合法，本院应予维持。无效合同当事人因合同取得之财产依法应予返还，实际已使用、消耗部分财产、服务等适用价值返还原则。上诉人上诉之房屋占有使用费问题，经查，2015年5月11日，双方在原审法院明确表示，当天昶泰公司持标的厂房钥匙准备当场移交，但杨国章以要求待鉴定公司评估后、水电费结清、电表过户等未结束为由拒绝接受，应该认为，标的房屋占有移交与上述理由确无合法关联性，上诉人杨国章拒绝标的房屋钥匙移交为标志的简易占有转移缺乏合理理由，实际被上诉人其后亦未使用标的厂房，上诉人要求收取此后之房屋使用费缺乏依据。原审此部判决具有充分事实及法律基础，本院应予维持。其余部分原审法院已阐述详尽、有据，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人杨国章的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,527元，由上诉人杨国章负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……