浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台温民初字第897号
原告：温岭市城东街道高园村村民委员会，住所地：温岭市城东街道高园村，组织机构代码：A9969293-4。
法定代表人：林福荣，村民委员会主任。
原告：温岭市城东街道山河村村民委员会，住所地：温岭市城东街道山河村,组织机构代码：A9969239-5。
法定代表人：吴新志，村民委员会主任。
原告：温岭市城东街道林家村村民委员会，住所地：温岭市城东街道林家村，组织机构代码：A9969291-8。
法定代表人：林良伟，村民委员会主任。
原告：温岭市城东街道蔡家村村民委员会，住所地：温岭市城东街道蔡家村，组织机构代码：73380448-7。
法定代表人：蔡恩亮，村民委员会主任。
原告：温岭市城东街道前黄村村民委员会，住所地：温岭市城东街道前黄村，组织机构代码：A9969292-6。
法定代表人：黄美友，村民委员会主任。
原告：温岭市城东街道汪家村村民委员会，住所地：温岭市城东街道汪家村，组织机构代码：A9969294-4。
法定代表人：曾玉青，村民委员会主任。
原告：温岭市城东街道乌龙岙村村民委员会，住所地：温岭市城东街道乌龙岙村，组织机构代码：A9969243-2。
法定代表人：林武勇，村民委员会主任。
七原告的委托代理人：许伟，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。
被告：蔡军荣，男，76年9月日出生，汉族，住温岭市城东街道蔡家村**号，公民身份号码：3326********。
被告：林春辉，男，79年1月25日出生，汉族，住温岭市城东街道彩屏路**号，公民身份号码：332623********。
被告：蔡云清，男，68年8月3日出生，汉族，住温岭市城东街道彩屏路***号，公民身份号码：33262368********。
被告：陈翀翔，男，76年4月6日出生，汉族，住温岭市太平街道东辉小区**幢***室，公民身份号码：3326376********。
委托代理人：罗勤方，浙江明权律师事务所律师。
原告温岭市城东街道高园村村民委员会（以下简称高园村）、温岭市城东街道山河村村民委员会（以下简称山河村）、温岭市城东街道林家村村民委员会（以下简称林家村）、温岭市城东街道蔡家村村民委员会（以下简称蔡家村）、温岭市城东街道前黄村村民委员会（以下简称前黄村）、温岭市城东街道汪家村村民委员会（以下简称汪家村）为与被告蔡军荣、林春辉、蔡云清、陈翀翔土地租赁合同纠纷一案，于2015年6月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法组成合议庭，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。本院依法于2015年11月30日追加温岭市城东街道乌龙岙村村民委员会（以下简称乌龙岙村）为本案原告参加诉讼。本案依法于2016年1月28日再次开庭进行了审理。原告高园村等七村委会和被告陈翀翔到庭参加诉讼，被告蔡军荣、林春辉、蔡云清经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。
七原告起诉称：2006年1月28日六原告与案外人吴志康签订一份《租赁协议书》，协议约定六原告将属于自己所有的面积为36021.8平方米村留地出租给吴志康使用。并约定租用期限为12年，从2006年至2018年2月10号止；月租金为226900元，每平米的月租金为6.3元，租金每半年付一次，付款时间在每年的2月10日和8月10日，若延期支付租金超过三日，收取日滞纳金为应付租金额的5%；若延期支付租金超过半个月的，视为乙方违约，甲方有权按本协议的第七条第9款处理。2008年10月20日，案外人吴志康将上述《场地租赁协议书》的权利和义务全部转让给四被告。2011年11月29日，原告乌龙岙村与被告蔡军荣、林春辉签订土地租赁协议一份，约定原告乌龙岙村的村留地与其他六原告的村留地一样出租给两被告并就2006年至2011年8月10日的租金如何支付作出约定。2011年8月11日之后的租金按照六原告与四被告签订的协议约定履行。四被告租赁上述场地后，一直未按期支付租金，并拖欠部分租金。现七原告起诉请求判令：解除七村与四被告之间的场地租赁协议书，并支付原告高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村前期违约金20421000元，且判令被告在该场地上的所建建筑物无偿归七原告所有。
七原告为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、法定代表人身份证明书、组织机构代码证七份、协助查询户籍函（回执），用以证明原、被告的主体资格。
2、温岭市国土资源局出具的呈报材料方案一份，用以证明讼争土地的租赁已经有关部门批准。
3、场地租赁协议书一份、场地租赁转让协议复印件及场地租赁转让协议书原件各一份、原告乌龙岙村与被告蔡军荣、林春辉签订的租赁协议原件一份，用以证明七原告与四被告存在租赁协议的事实。
4、银行帐单若干份，用以证明被告向原告高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村支付租金的逾期情况。
5、乌龙岙村收取租金的记录一份，用于证明截止2016年1月27日止，乌龙岙村共收到租金2003786元，其中2012年-2013年2月8日收到653785元，2015年1月29日收到50万元，2015年6月25日以被告蔡军荣名义支付25万元，2015年10日支付25万元，2016年1月27日支付35万元。
被告蔡军荣、林春辉、蔡云清未到庭参加诉讼，也未向本院提交相关答辩状。
被告陈翀翔答辩称：驳回七原告的诉讼请求。具体理由是：一、七原告的解除权不能成立。1、本案场地租赁合同约定的租赁期为12年，租金每半年一付，故四被告虽存在逾期支付租金的情形，但该逾期支付行为不影响原告出租场地收取租金的合同目的实现。原告可以通过收取违约金的途径获得相应的补偿。2、被告方基于对12年租赁期限稳定履行的信赖，在该租赁场地上投入巨额资金用于建造地上建筑物及相应设施，如果仅因被告逾期支付租金这种一般性违约行为而解除合同，对于被告方所造成的损失是巨大的，有失公平。3、被告方并非恶意拖欠违约，均是在原告未曾催讨的情况下主动补付。对被告方逾期支付租金的行为，七原告在起诉前从未提出催讨或异议，且对被告的逾期后的主动补付租金也均如数照收，从而使被告产生尚属原告宽限合理期限的习惯认识。原告要求解除合同的诉讼请求违背诚实信用原则。4、被告租得本案场地后，在租赁场地上投资兴建了临时的综合性市场，并分别转租，促进了周边的市场繁荣。如果解除系争合同，会直接涉及影响五、六十家次的经营和利益，可能带来社会不安定的因素。故从维护交易稳定及维护社会和谐角度，也不宜解除本案合同。二、原告请求支付租金违约金属于债的请求权，依法适用诉讼时效。延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，由于租金违约金系基于租金主债权而产生的从债权，故追索租金违约金的诉讼时效，应与追索租金的诉讼时效一致。因原告从未提出要求支付租金违约金的主张，本案不存在诉讼时效中断或中止的情形，故对原告租金违约金主张的保护期限应从原告起诉当日倒退一年期限内逾期支付租金的金额按实际逾期天数计算。此外，违约金的计算标准亦应调整为同期同类银行贷款利息的标准。三、如果判决解除合同，租赁场地上被告建筑物应进行评估后，由原告对被告进行折价补偿。租赁协议第七条第9款约定的前提条件为被告方的行为构成根本性违约，但逾期支付租金的行为并不影响原告出租场地收取租金的合同目的。因被告方的行为并不构成根本性违约，故地上建筑物应予折价补偿。
被告陈翀翔为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、台州市农村集体经济组织统一收据，用以证明本案被告向温岭市城东街道乌龙岙村支付租金的事实。
2、温岭市人民政府关于加快村留地利用的意见【温政发（2006）14号文件】，用以证明原、被告的租赁场地协议书是合法有效的。
3、台州银行对账单一份，用以证明诉讼期间，被告按合同约定向原告支付租金。
4、台州市农村集体经济组织统一收据六张，用以证明在诉讼前的合同履行期，被告向原告支付租金后，原告高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村开具收款收据。
5、台州市农村集体经济组织统一收据三张及银行现金缴款单一张，用以本案证明诉讼前后，被告向原告乌龙岙村支付租金后，原告乌龙岙村开具收款收据给被告的事实。
本院依职权调取了温政发（2004）180号文件，该证据证明系争土地使用权系七原告的村留地。
庭审中，经原、被告举证、质证，本院认证如下：
被告蔡军荣、林春辉、蔡云清未到庭参加诉讼，视为放弃了质证和抗辩的权利。
七原告提交的证据1、2和本院调取的证据，七原告和被告陈翀翔均无异议。本院审查认为，上述证据来源合法，内容真实，可以证明本案事实，本院予以认定。
七原告提交的证据3中2006年1月23日六原告与案外人签订的租赁协议，被告陈翀翔质证认为，根据原告提交的原件双方约定的滞纳金为千分之五，与原告提交的复印件的记载不一；2008年10月20日六原告与吴志康及被告签订的转让协议，被告陈翀翔无异议；对2011年11月29日乌龙岙村与被告蔡军荣、林春辉签订的租赁协议，被告陈翀翔无异议，并认为该证据是对原场地租赁协议的追认。本院审查认为，原告提交的租赁协议复印件与其提交的原件存在出入，应以原件记载内容确定本案事实；被告陈翀翔虽认为乌龙岙村与被告蔡军荣、林春辉签订的租赁协议仅代表被告蔡军荣和林春辉，但同时又承认支付给乌龙岙村的租金系按照比例由四被告出资，且四被告按照比例享有上述土地租赁的收益，故可以认定被告蔡军荣和林春辉系代表四被告与乌龙岙村签订租赁协议。综上，上述证据可以证明七原告与四被告间存在租赁协议的事实，各方约定按照日千分之五的标准计算滞纳金。
七原告提交的证据4，被告陈翀翔对真实性、合法性没有异议，承认因资金周转紧张存在逾期支付租金的行为，但认为在原告未催讨的情况下被告均主动支付，现在未存在拖欠的情形。至于具体逾期的天数以实际计算为准。本院审查认为，上述证据来源合法，内容真实，可以证明被告逾期支付租金的相关事实，本院予以认定。
七原告提交的证据5，被告陈翀翔没有异议。本院审查后，认定被告方存在逾期支付租金的事实。
被告陈翀翔提交的证据1、2，七原告对真实性、关联性均没有异议。本院审查认为，上述证据分别证明被告向乌龙岙村支付了部分租金，以及温岭市人民政府出台规定，“对目前不具备开发条件的村留地，可以租赁方式进行临时建设”。
被告陈翀翔提交的证据3、4、5，七原告对收取了被告支付的租金的事实没有异议，但认为租赁费交付的时间应以汇款时间为准；支付给乌龙岙村的租金均是在被告违约后支付的；原告收取被告支付的租赁费并不表示被告方不存在严重违约的事实。本院审查认为，上述证据可以证明原告支付租金的情况及原告收取租金并出具收据的事实。
根据上述认证，结合原、被告庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：
2004年12月23日温岭市人民政府作出温政发（2004）180号文件，同意以招拍挂方式出让城东街道泽坎公路东侧、彩屏路北侧汪家村、林家村、山河村，前黄村、蔡家村、乌龙岙村、高园村七个村村留地国有土地使用权3.6002公顷(经浙土资发【B2002】10324号批准农转用及征地方案、区块002-08-56)。其中汪家村的村留地面积为0.966亩、林家村的村留地为11.44亩、前黄村的村留地为4.45亩、蔡家村的村留地为9.36亩、高园村的村留地为12.27亩、乌龙岙村的村留地为4亩、山河村的村留地为11.52亩。2005年9月日，温岭市国土资源局发布上述地块国有土地使用权拍卖公告，后因故未能成交。
2006年1月23日，原告高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村等六村村委会与案外人吴志康签订场地租赁协议书，约定该六原告将上述村留地36021.8平方米（其中包括了乌龙岙村的村留地）出租给吴志康，租赁期限为2006年2月10号至2018年2月10日，月租金为每平方米6.3元，月租金共计226900元。租金从2006年8月10日开始计算，每半年支付一次。第一期租金从2006年2月底前支付，第二期在2007年2月10日前支付。以后每半年结付一次，付款时间分别为每年的8月10日和2月10日；若延期支付租金超过三日，收取日滞纳金为应付租金的千分之五；若延期支付超过半个月的，视为吴志康违约，六原告有权按照本协议第七条第9款（在租赁期内，乙方中途自行退出经营，场地上的一切建筑设施。均由甲方无偿接管，乙方不得拆带）处理。2008年10月20日，六原告、吴志康及四被告签订了场地租赁转让协议一份，约定吴志康将其原租赁协议的权利义务一并转让给四被告，土地租赁费由四被告共同支付给六原告。
2011年11月29日，原告乌龙岙村与被告蔡军荣、林春辉签订土地租赁协议一份，约定原告乌龙岙村的村留地与其他六原告的村留地一样出租给两被告并就2006年至2011年8月10日的租金如何支付作出约定。2011年8月11日之后的租金按照六原告与四被告签订的协议约定履行。
另查明：温政发（2006）14号，温岭市人民政府关于加快村留地开发利用的事实意见第三条第（三）项规定，对于目前尚不具备开发条件的村留地，可以租赁方式进行临时建设。
从2008年2月10日起，原合同相对人吴志康及四被告逾期向高园村支付租金共计15次，逾期天数共计1357天；逾期向山河村支付租金共计15次，逾期天数共计753天；逾期向林家村支付租金共计11次，逾期天数共计397天；被告逾期向汪家村支付租金共计15次，逾期天数共计1753天；被告逾期向前黄村支付租金共计13次，逾期天数共计665天；被告逾期向蔡家村支付租金共计15次，逾期天数共计1172天。被告向原告支付2015年第一期租金后，原告高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村均出具了台州市农村集体经济组织统一收据。原告乌龙岙村也在2015年1月29日至2015年11月13日期间在收取被告支付的租金后，出具了三份台州市农村集体经济组织统一收据。
本院认为：七原告与四被告之间的场地租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方均应按照协议的约定履行各自义务。
本案第一个争议焦点为原告是否有权解除双方的租赁协议。本院认为，系争《场地租赁协议书》第四条约定，若延期支付租金超过半个月的，视为乙方（）违约，甲方（）有权按本协议第七条第9款处理，即可视为：在租赁期内，乙方中途自行退出经营，场地上的一切建筑设施，均由甲方无偿接管，乙方不得拆带。对于该约定，应理解为，若逾期支付租金超过半个月，有权按中途自行退出经营处理。即当约定的逾期付款条件成就时，即取得了单方解除合同的权利，七原告可以行使解除合同的权利，也可以请求支付违约金，但违约金请求权并不排斥合同约定解除权的行使。至于四被告是否因此遭受损失，应由当事人在合同订立过程中进行利益衡量并可由裁判衡平，故被告陈翀翔认为其行为尚不构成根本性违约的答辩意见，与合同的约定解除权无涉，本院不予采纳。但是，原告的单方解除权会因当事人怠于行使或主动放弃的形式消灭。四被告从2008年开始至本案起诉前很长一段时间内一直存在大量逾期支付租金超过半个月的行为，但七原告未能提供证据证明在起诉前已经向四被告表达拒绝继续履行合同的意思，并继续收取下一期的租金，此前已发生的单方解除权当然消灭。在起诉前的最近一期内，四被告虽仍逾期，但七原告也予以收取并向被告出具了台州市农村集体经济组织统一收据。应认定为七原告主动受领的行为。七原告在行使约定解除权条件具备后出具收据的行为，应当认定为对双方合同付款期限作出相应的变更，原告放弃了合同约定的解除权，并同意继续履行合同的意思表示。在原告起诉后，被告也已经全额支付到期租金，故对原告要求与被告解除场地租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。
本案的第二个争议焦点是七原告因被告逾期付款的行为而享有的违约金请求权是否因受诉讼时效的限制，以及双方约定的违约金是否得以调整的问题。根据系争合同约定，延付租金超过三日，收取日滞纳金为应付租金额的千分之五，现被告多次延付租金超过三日，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。但违约金的计算标准过高，本院酌情调整为以日万分之五的标准计算违约金。本案租金系各方当事人在同一合同项下对一定期间因同一原因而产生的继续性债权进行的统一约定，故各期履行的债权实际具有整体性和关联性，为保护债权人的合理信赖利益，应从最后履行期限届满之日起算诉讼时效期间。所以被告辩称原告主张违约金已超诉讼时效，于法不符，本院不予支持。
至于原告要求确认场地上的建筑物所有权的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，该建筑物权属的归属以合同的终止或解除为条件，因该条件尚未成就，且各方当事人均未能举证证明上述建筑物的合法性，对于本项诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡军荣、林春辉、蔡云清、陈翀翔在本判决发生法律效力后十日内分别支付给原告温岭市城东街道高园村村民委员会202868.62元、原告温岭市城东街道山河村村民委员会105690.98元、原告温岭市城东街道林家村村民委员会55335.90元、原告温岭市城东街道汪家村村民委员会20632.39元、原告温岭市城东街道前黄村村民委员会36055.55元、原告温岭市城东街道蔡家村村民委员会133657.69元。
二、驳回原告温岭市城东街道高园村村民委员会、温岭市城东街道山河村村民委员会、温岭市城东街道林家村村民委员会、温岭市城东街道蔡家村村民委员会、温岭市城东街道前黄村村民委员会、温岭市城东街道汪家村村民委员会、温岭市城东街道乌龙岙村村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费143905元，由原告温岭市城东街道高园村村民委员会、温岭市城东街道山河村村民委员会、温岭市城东街道林家村村民委员会、温岭市城东街道蔡家村村民委员会、温岭市城东街道前黄村村民委员会、温岭市城东街道汪家村村民委员会、温岭市城东街道乌龙岙村村民委员会负担134635元，被告蔡军荣、林春辉、蔡云清、陈翀翔负担9270元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费134563元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：-900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
审 判 长 王晓波
人民陪审员 蒋驰斌
人民陪审员 张妙花
二〇一六年九月三十日
书 记 员 陈雨露