安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民二初字第00800号
原告：徽商银行芜湖延安路支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：张敏，行长。
委托代理人：朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。
委托代理人：赵军，安徽仝人律师事务所律师。
被告：方千文，男，1968年7月14日出生。
被告：孔为兰，女，1971年2月13日出生。
被告：芜湖中奥置业有限公司，住所地芜湖市。
委托代理人：奚玮，安徽国伦律师事务所律师。
原告徽商银行芜湖延安路支行（以下简称徽行延安路支行）与被告方千文、孔为兰、芜湖中奥置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理后，依法由审判员胡年明适用简易程序于2013年8月12日公开开庭进行了审理。原告徽行延安路支行的委托代理人朱晓霞、赵军、被告芜湖中奥置业有限公司的委托代理人奚玮到庭参加诉讼，被告方千文、孔为兰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徽行延安路支行诉称：2011年8月17日，原告与被告方千文、孔为兰签订了一份“个人住房（商业用房）抵押借款合同”，约定：两被告向原告借款80万元，期限为120个月，借款利率为月利率6.4625‰，还款方式为等额本金还款法，另约定本合同项下贷款逾期的，原告有权自逾期之日起按借款利率上浮50℅计收罚息，未支付的利息按本条罚息利率计收复利，原告有权宣布借款立即到期；双方另约定了由被告为其上述贷款向原告提供抵押物及抵押担保的范围等；上述合同签订同时，被告芜湖中奥置业有限公司与原告签订了一份“个人借款保证合同”，约定由被告芜湖中奥置业有限公司为被告方千文的上述贷款向原告提供连带责任保证担保，保证期限为二年；2011年9月19日，原告向被告方千文、孔为兰发放了贷款80万元，但两被告自2012年12月起连续六个月未按约归还借款本息，截止2013年5月15日，尚欠借款本金735263.13元、利息25616.29元，为维护原告的合法权益，故诉请判令：1、被告方千文、孔为兰偿还原告借款本金735263.13元、利息25616.29元及自2012年12月15日起至实际给付之日的罚息和复利并承担原告实现债权费用40000元；2、被告芜湖中奥置业有限公司对被告方千文、孔为兰的上述债务向原告承担连带清偿责任；3、原告对被告方千文、孔为兰设定的抵押物折价变卖后的价款享有优先受偿权。
被告方千文、孔为兰均未答辩，也未向本院提交证据。
被告芜湖中奥置业有限公司当庭辩称：1、对事实无异议；2、本案物保在先，人保在后，被告芜湖中奥置业有限公司不应承担连带清偿责任，双方约定的加重对方负担的条款是无效的条款。
经审理查明：2011年2月10日，被告方千文、孔为兰因购房需要资金，向原告申请借款80万元。2011年8月17日，原告与被告方千文、孔为兰签订了一份“个人住房（商业用房）抵押借款合同”，约定：被告方千文、孔为兰向原告借款80万元，贷款期限120个月，即自2011年8月17日起至2021年8月17日止，本合同项下的月利率为在中国人民银行规定的同期同等档次基准利率基础上增加10℅，合同执行月利率为6.4625‰，贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，按贷款发放日贷款基准利率及上述浮动比例确定贷款利率，调整日自次年1月1日起，原告无须就上述事项另行通知两被告；本合同项下的借款采用等额本金还款法，还款日为每月15日，本合同项下贷款逾期的，原告有权自逾期之日起按借款利率上浮50℅计收罚息，未支付的利息按本条罚息利率计收复利，被告方千文、孔为兰未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，构成违约，原告有权宣布借款立即到期并要求被告立即清偿借款本息及相关费用，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；该份合同还约定：被告方千文、孔为兰同意本合同项下借款所购商业用房（金玺商业广场房产）作为本合同项下债务的抵押担保，抵押担保的范围为：本合同约定的债权本金和利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、公告费等）；2011年9月9日，双方办理了房地产预告登记证明，上述合同签订当日，原告与被告芜湖中奥置业有限公司签订了一份“个人借款保证合同”，约定：被告芜湖中奥置业有限公司作为保证人愿意为被告方千文、孔为兰的上述借款提供连带责任保证，保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年，保证范围为：债权本金80万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人向原告应支付的其他款项、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、公告费等），如果主合同项下债务根据约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，原告有权要求被告芜湖中奥置业有限公司承担保证责任；无论原告对主全同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、质押等），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自已提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，被告芜湖中奥置业有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告芜湖中奥置业有限公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任；上述合同签订后，2011年9月19日，原告依约向被告方千文发放了贷款80万元，被告方千文、孔为兰自2012年12月起连续六期未按期归还借款本息，截止2013年5月15日，尚欠原告借款本金735263.13元、利息24280.42元、罚息639.92元、复利695.95元。
另查明，原告为实现债权发生律师费用40000元。
上述事实，有原告徽商银行芜湖延安路支行当庭提交的两被告的身份信息、借款申请表、个人住房（商业住房）抵押借款合同、个人借款保证合同、抵押权预告登记证明、徽商银行借款凭证、本息欠款记录、律师代理费发票等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告方千文、孔为兰及与被告芜湖中奥置业有限公司签订的“个人住房（商业用房）抵押借款合同”、“个人借款保证合同”均系双方真实意思表示，内容合法、有效，本院予以确认。合同签订后，原告依约发放了贷款80万元，被告方千文、孔为兰在借款期内自2012年12月起连续六个月未能如约偿还借款利息，截止2013年5月15日，尚欠借款本金735263.13元、利息24280.42元、罚息639.92元、复利695.95元，已构成违约，被告方千文、孔为兰对此依法应承担相应的偿还责任，原告的上述诉请本院依法予以支持；关于原告主张的至实际付款日止的逾期付款罚息、复利部分，因双方在所签借款合同中明确约定了相关罚息、复利标准，且该标准未违反法律规定，本院对该项诉请予以支持；关于原告诉请的实现债权费用即律师费部分，双方所签订的借款合同中对实现债权费用（律师费）的承担有明确约定，在被告方千文、孔为兰违约的情况下，原告主张要求被告承担实现债权费用的诉请符合法律规定，但标准过高，本院将实现债权费用酌情调整为22000元；被告方千文、孔为兰以其所有房产为上述借款向原告提供了抵押担保，原告对该抵押物变卖后的价款依法享有优先受偿权的诉请符合法律规定本院依法予以支持。被告芜湖中奥置业有限公司在与原告签订的保证合同中明确约定了保证方式、保证范围、保证责任，该保证合同虽然系格式合同，但被告芜湖中奥置业有限公司在签订时应当预见到在被保证人违约的情况下其所应当承担的法律后果，另在该保证合同的首部“特别告知”中明确告知了应当仔细阅读合同条款等内容，故本院对被告芜湖中奥置业有限公司关于加重对方责任及没有进行特别告知而该条款无效不应承担保证责任的抗辩理由不予采信，在被告方千文、孔为兰违约的情况下，原告主张要求保证人即被告芜湖中奥置业有限公司承担连带清偿责任的诉请依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告方千文、孔为兰于本判决生效后十日内一次性偿还原告徽商银行延安路支行借款本金735263.13元、利息24280.42元、罚息639.92元、复利695.95元及自2013年5月16日起至本判决确定的还款之日止以所欠借款本金为基数按月利率9.69375‰计算的罚息和以未支付的利息、罚息为基数按罚息标准计算的复利并赔偿原告实现债权费用22000元；
二、被告芜湖中奥置业有限公司对被告方千文、孔为兰的上述第一项确定的债务承担连带清偿责任；
三、原告徽商银行延安路支行行使抵押权时，就被告方千文、孔为兰提供的抵押物金玺商业广场房产拍卖、变卖后的价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取5985元，由被告方千文、孔为兰负担（因原告已预付，两被告负担的上述费用于判决生效后十日内给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 胡年明
二〇一三年八月二十七日
书记员 雷 潇
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条：
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条：
当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证，
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第三十三条：
本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。