吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终353号
上诉人（原审被告）：左贵，男，1960年3月8日出生，住吉林市。
委托诉讼代理人：张丽娟（系左贵妻子），女，1963年4月19日出生，住吉林市。
委托诉讼代理人：左冠伦（系左贵之子），男，1986年1月15日出生，住吉林市。
上诉人（原审原告）：吉林市舍维斯物业服务有限公司，住所地吉林市。
法定代表人：吕鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姜福华，该公司法律顾问。
上诉人左贵因与上诉人吉林市舍维斯物业服务有限公司（以下简称舍维斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0291民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
舍维斯物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持舍维斯物业公司一审诉讼请求。诉讼费由左贵承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。左贵拖欠舍维斯物业公司2012年4月19日至2012年12月31日期间共计257天物业费为1,687.04元而非1,477.30元。此外，2012年物业费应当从2012年1月1日开始计算。一审法院认定左贵在2016年12月31日前交纳2016年的物业费错误，舍维斯物业公司已经于2015年12月2日通知业主交纳2016年物业费，且左贵尚未缴纳2017年度的物业费。2.一审判决适用法律错误。双方签订的《管理服务费收缴协议》已经明确约定了业主逾期交纳物业费按欠款金额及逾期天数的日千分之三的标准承担滞纳金，一审法院认为该标准过分高于造成的损失没有依据。
左贵辩称，一审判决认定左贵未交物业费是左贵单方责任错误。因开发商将左贵购买的房屋坐落位置弄错，舍维斯物业公司答应给左贵减免两年的物业费。左贵未享受正常物业服务，地下车库的一个出口常年封闭，业主进出车库需绕行，造成汽车损耗和油耗2022元，应由舍维斯物业公司进行赔偿后，左贵才能缴纳物业费。此外，舍维斯物业公司还存在许多物业服务不到位的情形，例如，占用江边停车场、为了让业主交纳物业费给业主断水断电、把业主入门卡扣锁死、2016年安装梯控，不交钱不让用电梯、擅自提高物业费、在电梯里面私自张贴广告、不公布财政收支情况、小区绿化不达标等。滞纳金不同于违约金，舍维斯物业公司没权利收取违约金，且左贵多次去交物业费，是舍维斯物业公司不收。此外，滞纳金数额过高，是舍维斯物业公司欺诈业主。
左贵上诉请求：撤销一审判决，依法改判。诉讼费用由舍维斯物业公司承担。事实与理由：一审判决认定左贵未交物业费是左贵单方责任错误。因开发商将左贵购买的房屋坐落位置弄错，舍维斯物业公司答应给左贵减免两年的物业费。左贵未享受正常物业服务，地下车库的一个出口常年封闭，业主进出车库需绕行，造成汽车损耗和油耗共计2022元，应由舍维斯物业公司进行赔偿后，左贵才能缴纳物业费。2012年的物业费已经超过诉讼时效。此外，舍维斯物业公司还存在许多物业服务不到位的情形，例如，占用江边停车场、为了让业主交纳物业费给业主断水断电、把业主入门卡扣锁死、2016年安装梯控，不交钱不让用电梯、擅自提高物业费、在电梯里面私自张贴广告、不公布财政收支情况、小区绿化不达标等。滞纳金不同于违约金，舍维斯物业公司没权利收取违约金，且左贵多次去交物业费，是舍维斯物业公司不收。此外，滞纳金数额过高，是舍维斯物业公司欺诈业主。
舍维斯物业公司辩称，1.左贵主张开发商将其购买房屋的朝向弄错没有依据，应该以房屋买卖合同为准。2.左贵提出舍维斯物业公司同意减免左贵2年物业费没有书面证据。3.舍维斯物业公司要求左贵交纳2012年的物业费没有超过诉讼时效，舍维斯物业公司在2015年已经就此事在一审法院提起诉讼了，当时法院认为舍维斯物业公司没有提交书面催缴的证明所以驳回了起诉。4.2012年左贵应该交全年物业费2396元。按照一审法院的算法也应该是1,687.04元。5.关于滞纳金，日千分之三就是赔偿舍维斯物业公司损失的计算方式，应予支持。如果双方可以协商，舍维斯物业公司同意按照日千分之一的标准计算，截至2016年12年31日共计9034元。
舍维斯物业公司向一审法院起诉请求：左贵支付物业费10,143元，滞纳金25,759元，两项合计35,902元。
一审法院认定事实：2011年4月19日，舍维斯物业公司（甲方）与五星国际城业主左贵（乙方）签订《管理服务费收缴协议》，协议约定：物业费标准为住宅物业管理费1.5元/平方米/月，有偿玻璃清理费（面积150平方米以下200元/年，150平方米以上300元/年）；乙方应于每年物业费到期15日前，足额缴纳物业管理费、有偿玻璃清理费；乙方如不能按规定在期限内缴纳各种费用，甲方将根据逾期天数，每日按欠费金额的千分之三计收滞纳金。2011年4月，左贵作为吉林市五星国际城业主办理入住手续，2011年5月4日，左贵缴纳物业费2399元，缴纳期限为2011年4月19日至2012年4月18日。2013年11月30日，左贵缴纳物业费2396元，缴纳期限为2013年1月1日至2013年12月31日。现左贵欠缴2012年4月19日至2012年12月31日物业费1,477.30元（133.09平方米×1.5元/平方米/月×7个月零12天），2014年1月1日至2014年12月31日物业费2396元（133.09平方米×1.5元/平方米/月×12个月），2015年1月1日至2015年12月31日物业费2396元（133.09平方米×1.5元/平方米/月×12个月）。一审法院认为，业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应依合同约定履行交纳物业费的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。业主享受了物业服务企业提供的服务，应承担交纳物业费的义务，左贵主张舍维斯物业公司给付因所交付房屋并非原意向书中的房屋，因此承诺给左贵减免2年物业费。舍维斯物业公司对此予以否认，且左贵也未提交证据证明这一主张，故对左贵这一辩解，不予支持。对舍维斯物业公司要求左贵交纳拖欠的物业费之诉请予以支持。物业费数额问题，按左贵房屋面积133.09平方米，左贵20**年5月4日缴纳了12个月物业费2399元，因左贵20**年4月19日办理的入住，因此其缴纳物业费的期间为2011年4月19日至2012年4月18日，故左贵拖欠舍维斯物业公司2012年4月19日至2012年12月31日物业费1,477.30元。以及2014年1月1日至2014年12月31日物业费2396元，2015年1月1日至2015年12月31日物业费2396元。对于舍维斯物业公司主张的2016年物业费，一审法院认为舍维斯物业公司与左贵签订的《管理服务费收缴协议》中约定，乙方应于每年物业费到期15日前，足额交纳物业费。但是舍维斯物业公司并没有提交证据证明每年物业费何时到期。而对于2016年度物业费服务期限应为2016年1月1日至2016年12月31日，因此左贵于2016年12月31日前交纳物业费即可。因2016年物业费还未到期，故对于舍维斯物业公司要求左贵给付2016年度的物业费的主张，不予支持。舍维斯物业公司可在2016年12月31日后，且左贵未交纳2016年物业费时，向左贵另行主张。对于舍维斯物业公司主张的滞纳金问题。对于滞纳金一项，其应属舍维斯物业公司对违约金的主张。本案《管理服务费收缴协议》虽约定了“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，但此约定过分高于造成的损失，违约金一项可参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算，因此，对违约金诉请仅就合理部分予以支持。因舍维斯物业公司并没有提交证据证明每年物业费何时到期，故对于滞纳金的起算点为该年度物业服务期限最后一日。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出判决。判决：一、左贵于本判决生效之日起五日内给付吉林市舍维斯物业服务有限公司物业费6,269.30元;二、左贵于本判决生效之日起五日内给付吉林市舍维斯物业服务有限公司滞纳金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准上浮30%计息，自2013年1月1日起至2014年12月31日止按本金1,477.30元计算，自2015年1月1日起至2015年12月31日止按本金3,873.30元计算，自2016年1月1日起至钱款付清之日止按本金6,269.30元计算；三、驳回吉林市舍维斯物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，舍维斯物业公司提供了左贵与舍维斯物业公司于2010年11月26日签订的停车场管理服务协议书一份、左贵于当日交纳的车位管理费960元的收据存根一份、舍维斯物业公司于2011年4月19日填写的左贵20**年度的住宅入住结算单、高新街道紫光社区居民委员会公告一份，左贵提供了照片20张、录像5段和录音1段。本院认为，上述证据在一审时已经存在，舍维斯物业公司、左贵逾期未向法院提供，且与案件基本事实无关，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，不属于新证据，本院不予采纳。本院二审查明如下事实：左贵欠缴2012年4月19日至2012年12月31日物业费1,676.93元（133.09平方米×1.5元/平方米/月×8个月零12天）。其他事实除“现左贵欠缴2012年4月19日至2012年12月31日物业费1,477.30元（133.09平方米×1.5元/平方米/月×7个月零12天）”外与一审审理查明的事实一致。
本院认为，左贵的上诉理由不成立。左贵在庭审过程中承认接受了舍维斯物业公司提供的物业服务，其应当依照协议的约定向舍维斯物业公司支付物业费作为物业服务的对价。对左贵提出的舍维斯物业公司封闭了地下车库的一个安全出口，造成车辆磨损和油耗的主张，左贵并无证据证明系舍维斯物业公司从事了该种行为，且如果左贵认为封闭地下车库的一个安全出口不符合消防规则，可向相关行政部门进行举报，请求处理。关于左贵提出的舍维斯物业公司占用江边停车位、给业主断水断电等物业服务不到位的情形，因舍维斯物业公司予以否认，左贵亦无证据证明系舍维斯物业公司做出了上述行为，故本院不予确认。
关于舍维斯物业公司提出的一审判决对左贵欠付的2012年物业费数额计算错误的上诉理由，本院认为，2012年4月19日至2012年12月31日共计8个月零12天，物业费应为1,676.93元，一审法院计算错误，应予纠正。关于其提出的2012年物业费应从2012年1月1日起算的主张，其提供的左贵交纳的停车位管理费相关票据只能证明左贵办理停车位使用手续的时间，不能证明左贵在2011年4月19日之前入住涉诉房屋，一审法院依照双方签订物业服务合同及左贵办理入户手续的时间确定左贵交纳物业费的起点并无不当。
关于左贵提出的舍维斯物业公司索要2012年的物业费已经超过诉讼时效的主张，左贵在一审法院审理该案时并未提出诉讼时效的抗辩，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。依据该规定，本院对左贵的该项主张不予支持。
关于舍维斯物业公司提出的应当按照其与左贵签订的《管理服务费收缴协议》确定左贵应支付的违约金及左贵应当交纳2016年物业费的主张，一审判决论述已十分详尽，本院不再赘述。
综上所述，左贵的上诉请求不能成立，应予驳回；舍维斯物业公司的上诉理由部分成立，一审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2016）吉0291民初821号民事判决；
二、左贵于本判决生效之日起五日内给付吉林市舍维斯物业服务有限公司物业费6,468.93元;
三、左贵于本判决生效之日起五日内给付吉林市舍维斯物业服务有限公司滞纳金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准上浮30%计息，自2013年1月1日起至2014年12月31日止按本金1,676.93元计算，自2015年1月1日起至2015年12月31日止按本金4,072.93元计算，自2016年1月1日起至钱款付清之日止按本金6,468.93元计算；
四、驳回吉林市舍维斯物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吉林市舍维斯物业服务有限公司预交的二审案件受理费541元，由吉林市舍维斯物业服务有限公司负担。左贵预交的二审案件受理费50元，由左贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洁
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一七年二月二十八日
代理书记员 王 琪