山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终6393号
上诉人（原审原告）：于祥泉
上诉人（原审原告）：薛萍萍
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘忠石，山东金口律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：袁琦，山东金口律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛瑞利德置业有限公司
法定代表人：栾清雷，董事长。
委托诉讼代理人：于大海，山东鼎海律师事务所律师。
上诉人于祥泉、薛萍萍因与被上诉人青岛瑞利德置业有限公司（以下简称瑞利德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初17859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人于祥泉及上诉人于祥泉、薛萍萍的共同委托诉讼代理人刘忠石、袁琦，被上诉人瑞利德公司的委托诉讼代理人于大海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于祥泉、薛萍萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持的于祥泉、薛萍萍的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由瑞利德公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致判决错误。一、于祥泉、薛萍萍与瑞利德公司于2016年6月14日签订《青岛市商品房狈售合同》，约定于祥泉、薛萍萍向瑞利德公司购买位于黄岛区东港路xx号山海居x号楼x牟元x层x户住宅，据甲方暂测该房屋建筑面积为43.19平方米。对于涉案房屋于祥泉、薛萍萍的确进行了实地查看，但是作为一名普通的购房者来说，对于房屋面积是如何计算确定的并不了解。依据常理，一般购房者对房屋面积的了解仅是通过其与开发商签订的房屋买卖合同中开发商确定的房屋面积。而一审认定购房者确定房屋面积应按照中华人民共和国住房和城乡建设部颁布《建筑工程建筑面积计算规范》GBT50353-2013的要求来确定，超出了一般购房者的认知，加大了购房者的责任，将本应属于开发商的说明义务推卸给了购房者，明显违背公平原则。二、关于瑞利德公司向于祥泉、薛萍萍出具的增值税发票，瑞利德公司开票的时间是2016年8月18日，但不能证明是于祥泉、薛萍萍收到的日期，也不能证明于祥泉、薛萍萍已经知道涉案房屋的面积。瑞利德公司开具发票是在于祥泉、薛萍萍办证之后，经过于祥泉、薛萍萍的多次催要才给，并且在瑞利德公司有于祥泉、薛萍萍领取发票的记录。而且所谓的补充协议，并未明确说明原合同中关于房屋面积、单价的内容作废。并且于祥泉、薛萍萍在签字当天对协议内容并不知情，对协议内容瑞利德公司未详细告知，仅说明是要给银行补充材料、办理贷款，于祥泉、薛萍萍因办证时间紧急也未详细审查，瑞利德公司的行为涉嫌欺诈。本案补充协议系于祥泉、薛萍萍与瑞利德公司双方的意思表示，根本不需要有银行的参与，而且于祥泉、薛萍萍在此之前已经与银行签订过贷款协议，无需再次签订该补充协议。更何况涉及房屋单价这么重要的问题，如果需要变更的话怎么能在办证当天仓促达成。而且补充协议双方应各执一份，但本案补充协议仅有一份留存在不动产交易中心。所以结合本案事实，该补充协议中关于单价的约定并不能代表于祥泉、薛萍萍的真实意思表示，关于房屋价格等内容应该按照双方签订的青岛市商品房预售合同为准。请求改判支持于祥泉、薛萍萍的诉讼请求。
瑞利德公司辩称，于祥泉、薛萍萍购买瑞利德公司房屋时是现房，于祥泉、薛萍萍在购买时到房屋现场对房屋进行了现场了解，而且瑞利德公司出售房屋是按套销售，对此双方均无异议。在办理房产证之前，双方就商品房预售合同中的暂测面积与实测面积作出了补充约定。其原则还是当时按套销售，对此于祥泉、薛萍萍在补充协议中签字予以认可。而且在办理房产证之前，在瑞利德公司向于祥泉、薛萍萍开具的该房屋增值税发票，也对房屋的实测面积作出了解释，而并非于祥泉、薛萍萍所称在办理房产证之后，才知道房屋的面积有差异。综上所述，于祥泉、薛萍萍的上诉请求没有任何的事实依据，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
于祥泉、薛萍萍向一审法院起诉请求：1、判令瑞利德公司返还于祥泉、薛萍萍多支付的购房款82088.42元；2、本案诉讼费由瑞利德公司承担。
一审法院认定事实：2016年6月14日，瑞利德公司与于祥泉、薛萍萍作为甲、乙双方签订青岛市商品房预售合同。合同约定：于祥泉、薛萍萍购买由瑞利德公司开发的位于黄岛区东港路36号山海居1号楼4单元601户房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为43.19平方米，其中套内建筑面积为37.76平方米、公用分摊建筑面积为5.43平方米，该房屋建筑层高为2.8米，该房屋每平方米建筑面积单价为8798.33元，房屋总价款为380000元。房屋建筑面积以青岛市开发区房地产登记交易中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。该合同附件1对付款方式和付款期限约定为：基本条款：乙方按以下方式向甲方支付本合同第三条约定的合同总价款380000元。首付款：180000元（含定金20000元）乙方应于2016年6月15日前存入本合同指定的账户。贷款200000元，乙方以一行按揭贷款方式应于2016年6月20日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国建设银行股份有限公司青岛市分行，放款机构于2016年7月20日前将贷款存入本合同在指定的账户。同日，双方签订《补充条款》。约定:将主合同第五条变更为：在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实际面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。
2016年8月25日，瑞利德公司作为甲方，于祥泉、薛萍萍作为乙方与作为丙方的案外人中国建设银行股份有限公司青岛市分行签订补充协议。该协议记载：客户于祥泉、薛萍萍于2016年6月14日签订黄岛区东港路xx号山海居x号楼x单元xxx室商品房预售合同，购买预测面积43.19平方米，单价8798.33元，房屋总价款为380000元，贷款20万元。至目前现客户银行面签手续已经办理完毕，银行贷款审核通过，由于在办理该房屋抵押手续期间，山海居1号楼房屋竣工验收完毕，初始登记房产部门已审核通过，该房屋已达到办理现房抵押条件，该户实测面积33.86平方米，单价11222.68元，总价款380000元，贷款20万元（贷款金额不变），申请办理抵押。2016年6月10日，于祥泉向瑞利德公司交纳房屋定金20000元、附房定金5000元，共计25000元；2016年6月14日，于祥泉向瑞利德公司交纳购房款160000元。2016年6月22日，瑞利德公司向于祥泉出具金额为180000元的增值税发票，2016年8月18日，瑞利德公司向于祥泉出具了金额为200000元的增值税发票，并备注面积：33.86。
2016年8月25日，于祥泉、薛萍萍取得鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第xxxxxxx号不动产权证书，该证书记载：黄岛区东港路xx号x单元xxx室房屋建筑面积为33.86平方米，总层数为6层，房屋所在层为6层，竣工日期为2016年6月14日。于祥泉称购买房屋时，房屋已建成，属于现房，其到房屋现场看过，房屋是阁楼，有斜坡。双方对房屋每平米单价系房屋总价除以面积得出的计算方式均无异议。
一审中，瑞利德公司提交于祥泉的收款凭证两份，该收款收据单价处标明38万/套；提交其与案外人张现孔于2016年10月8日签订的购买黄岛区东港路xx号山海居x号楼x单元x层xxx户房屋《青岛市商品房出售合同》一份、收款凭证两份，该合同记载据青岛市黄岛区不动产登记中心认得的测量机构测量该房屋建筑面积为33.86平方米，房屋单价为每平方米11787.95元，房屋总价款399140元，收款收据单价处标明38万/套，以此证明其均是按照38万元每套的价格销售与于祥泉、薛萍萍同户型的房屋。经质证，对瑞利德公司提交的收款凭证，于祥泉、薛萍萍称当时的收据没有标明38万元一套；对于案外人张现孔的购房合同及收据，于祥泉、薛萍萍主张对其真实性无法核实，且与本案无关。
一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同及其补充协议，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，于祥泉、薛萍萍在购买瑞利德公司开发的涉案房屋时，该房屋已建成，于祥泉亦到该房屋进行了实地查看，对欲购买的房屋系阁楼且有斜坡的事实明确知晓。依据常理，商品房预测建筑面积系根据图纸确定，而实际建筑面积则依据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布《建筑工程建筑面积计算规范》GBT50353-2013的要求：“3.0.3对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积”来确定，而阁楼因其坡屋顶的结构特点，其面积计算方式与正常房屋的面积计算并不相同，故于祥泉、薛萍萍在购买涉案房屋时应当对阁楼的实际建筑面积小于预测建筑面积有合理的认识与预期。
2016年8月25日，双方签订的补充协议中记载涉案房屋预测面积为43.19平方米，单价为8798.33元，房屋总价款为380000元；房屋实测面积为33.86平方米，单价为11222.68元，总价款为380000元。协议中虽未直接约定房屋系按380000元/套进行销售，但房屋总价确系一直保持380000元未发生变动，且房屋单价的变动亦符合双方对于房屋每平米单价系房屋总价除以面积计算得出的计算方式。且在2016年8月18日，瑞利德公司向于祥泉出具的增值税发票中，已明确备注面积：33.86，故于祥泉、薛萍萍在签订补充协议前对房屋面积减少为33.86平方米的事实应已明确知晓，而非于祥泉、薛萍萍诉称的在办理完房屋不动产权证书后才发现房屋面积为33.86平方米。于祥泉、薛萍萍作为完全民事行为能力人在签订购房合同及购房补充协议等涉及自身重大利益的合同文件时本身应具有审慎的注意义务，于祥泉、薛萍萍关于未认真核实补充协议、对协议内容不清楚便签字的意见与常理及交易习惯不符，故一审法院对于祥泉、薛萍萍的辩解意见不予采信，对瑞利德公司关于房屋系按380000元/套进行销售的意见予以采纳。一审认定于祥泉、薛萍萍在补充协议中签字的行为系其真实意思表示，因该补充协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院对该补充协议的内容予以确认。因该补充协议签订时间在后，其构成对双方签订的青岛市商品房出售合同中关于单价、面积等内容的变更,现于祥泉、薛萍萍已取得涉案房屋的不动产产权证书，其再依照变更之前的合同内容要求瑞利德公司返还购房款缺乏事实及法律依据，对其诉讼请求一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条的规定，一审判决：驳回于祥泉、薛萍萍要求青岛瑞利德置业有限公司返还购房款82088.42元的诉讼请求。案件受理费1852元，减半收取926元，由于祥泉、薛萍萍承担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，于祥泉、薛萍萍与瑞利德公司分别于2016年6月、2016年8月签订的商品房预售合同及补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。签订合同后，于祥泉、薛萍萍支付了全部购房款，瑞利德公司亦交付了涉案房屋。购买涉案房屋时，于祥泉实地查看了涉案房屋，对涉案房屋的状况有了一定的了解。虽然双方签订的商品房预售合同约定了房屋暂测面积、单价、总价，并约定对涉案房屋面积单价多退少补，但是，双方又于2016年8月25日签订补充协议，对涉案房屋实测面积、单价、总价进行了明确约定，于祥泉、薛萍萍亦签字确认，签订该协议当日，于祥泉、薛萍萍亦取得了涉案房屋的不动产权证书，该补充协议应视为双方对涉案房屋面积、单价、总价达成的最终合意，双方对涉案房屋的面积、价格的约定应以该补充协议约定为准。在此情况下，于祥泉、薛萍萍主张涉案房屋面积差价，依据不足，本院对其该项主张不予支持。于祥泉、薛萍萍主张该补充协议并非其真实意思表示，应以双方签订的商品房预售合同为准，缺乏事实和法律依据，本院对其该项主张不予支持。
综上所述，于祥泉、薛萍萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1852元，由上诉人于祥泉、薛萍萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一七年九月十八日
书记员 况君仪
书记员 郭丹丹