三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第5066号
原告中国光大银行股份有限公司海口分行。
负责人张轶昌，该分行行长。
委托代理人钱朝伟，海南泽田律师事务所律师。
被告刘贵娟，女。
被告李亚祥，男。
被告三亚红郊安置开发有限公司。
法定代表人张佳丽，该公司总经理。
委托代理人林珠莹，该公司副总经理。
委托代理人姚传泽，海南追根律师事务所律师。
原告中国光大银行股份有限公司海口分行（以下简称海口分行）因与被告刘贵娟、被告李亚祥、被告三亚红郊安置开发有限公司（以下简称红郊公司）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭审理了本案。原告海口分行的委托代理人钱朝伟、被告红郊公司的委托代理人林珠莹、姚传泽到庭参加诉讼。被告刘贵娟及被告李亚祥经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海口分行起诉称：2006年3月1日，其银行与李亚祥、红郊公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定其银行向刘贵娟发放贷款29.3万元以购买红郊公司开发的三亚市榆亚大道“皇家生态海景花园”X栋XX阁**8房屋，贷款期限为300个月，贷款利率为浮动利率，其银行有权在刘贵娟逾期归还本金的情形下计收贷款罚息，罚息利率为合同约定贷款利率基础上浮50%；李亚祥以涉案房屋作为抵押，红郊公司为贷款提供连带责任担保，抵押及保证担保范围为合同项下贷款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权及抵押权的费用以及其他应付款项；李亚祥未按时足额还款的，其银行有权宣布所有已贷出贷款立即到期并要借款人立即偿还全部贷款本金、利息及其他款项，按合同约定的逾期罚款利率就所有逾期金额计收罚息，宣布形式或实现担保权利等。刘贵娟作为李亚祥的配偶，出具了共同还款承诺书和同意抵押声明。该合同签订后，办理了公证手续，抵押物依法办理了抵押登记，并投保房屋综合保险，其银行依约向李亚祥发放了贷款。截止2015年9月16日，李亚祥连续6期贷款本息未还，已严重违约。请求判令：1.刘贵娟、李亚祥偿还贷款本金230364.89元及利息10785.59元（暂计至2015年9月16日，实际应计至偿还完毕之日止）；2.其银行对位于三亚市榆亚大道“皇家生态海景花园”X栋XX阁**8房屋及其土地使用权在折价或以拍卖、变卖之价款中（扣除实现贷款项下债权及抵押权的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）享有优先受偿权；3.红郊公司对上述债务承担连带偿还责任；4.本案案件受理费由三被告负担。
刘贵娟、李亚祥未作答辩，未提交书面意见，亦未提供证据。
红郊公司答辩称,对海口分行主张的贷款金额以及李亚祥已还款金额均无异议，但海口分行未明确剩余本息金额计算方法，其公司不能确认诉求的金额。其公司已与李亚祥解除房屋买卖合同，其公司愿意承担贷款清偿责任，而涉案房屋并未办理产权证书，海口分行不能享有优先受偿权。
经审理查明：2006年2月20日，红郊公司为出卖人、李亚祥为买受人签订《商品房买卖合同》，约定李亚祥向红郊公司购买三亚市河东区海榆东线“皇家生态海景花园”X幢XX阁**8号房屋，价格419796元。
2006年3月1日，中国光大银行股份有限公司三亚支行（以下简称三亚支行）为贷款方、李亚祥为借款人及抵押人、红郊公司为保证人共同签订《个人贷款合同》，约定李亚祥向三亚支行借款29.3万元，期限自2006年3月13日至2031年3月31日止共计300个月，贷款年利率按中国人民银行公布的同期基准利率6.12%计算利息，首期贷款年利率为6.12%，按月采取等额还本付息方式偿还贷款本息；逾期还贷，按约定贷款利率基础上浮30%计算罚息，借款人且有权采取包括宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求贷款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项在内的一项或多项措施；抵押人以《抵押物品清单》项下房产作为抵押担保，保证人承担阶段性连带责任保证，即保证期间从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；该合同约定了其他事项。《抵押物品清单》载明的抵押物为三亚市榆亚大道皇家生态海景花园X栋XX阁**8房。同日，刘贵娟向三亚支行出具《配偶承诺书》，确认其与李亚祥系夫妻关系，承诺同意李亚祥借款及提供担保的行为并共同承担借款偿还义务。
2006年3月7日，红郊公司与三亚支行就三亚市榆亚大道皇家生态海景花园X栋XX阁**8号房屋办理抵押登记，备注栏注明“房屋尚未登记发证”。根据李亚祥的授权，三亚支行已于当日将29.3万元转账支付至红郊公司银行账户。
李亚祥自2015年4月起未再向三亚支行偿还借款本息，截至2015年9月16日，欠付借款本金230364.89元及利息10785.89元。海口分行于2015年10月10日向本院提起本案诉讼。
在诉讼过程中，红郊公司提交其公司与刘贵娟、李亚祥于2015年12月19日签订的《商品房买卖合同的解除协议》，主张双方就三亚市榆亚大道皇家生态海景花园X栋XX阁**8房签订的《商品房买卖合同》已于2015年12月20日解除。
另经审理查明，2010年4月14日，中国银行业监督管理委员会海南监管局作出《关于中国光大银行三亚支行升格为分行的批复》，同意三亚支行升格为中国光大银行三亚分行，由海口分行管理。
以上事实，有中国银行业监督管理委员会海南监管局琼银监复[2010]65号文件、刘贵娟与李亚祥身份证件及结婚证复印件、《个人贷款合同》及附表、《配偶承诺书》、《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》、《贷款借据》、《商品房买卖合同书》、《商品房买卖合同的解除协议》、消费信贷对账单以及当事人陈述等证据予以证明。经本院组织质证，证据之间能够相互印证，对本案事实具有证明力，本院予以采信。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.责任主体；2.对抵押物的优先受偿权。
一、诉讼主体
三亚支行及海口分行均为中国光大银行股份有限公司的分支机构，并不具备独立法人资格，三亚支行及海口分行的行为效力均归结于中国光大银行股份有限公司。三亚支行作为支行一级的分支机构经中国银行业监督管理委员会海南监管局批准升格后已不复存在，海口分行作为三亚支行的管理机构，具备诉讼诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。
二、合同效力及履行
《个人贷款合同》的形式及内容均不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效合同，各方当事人应恪守履行。三亚支行作为贷款方已依约向李亚祥全额支付借款29.3万元，李亚祥应依约偿还借款本金及利息，逾期则依约支付相应罚息。
三、责任主体
如前所述，李亚祥作为《个人贷款合同》的借款人，应承担还本付息的合同义务。同时，刘贵娟出具《配偶承诺书》，知晓并愿意承担李亚祥借款债务清偿责任，刘贵娟对其与李亚祥夫妻关系存续期间的夫妻共同债务应连带共同清偿。
红郊公司因建造而取得涉案抵押房屋的物权，该房屋抵押登记的效力及于红郊公司与三亚支行，海口分行对抵押房屋主张优先受偿的理由成立。
根据《个人贷款合同》约定，红郊公司从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止有阶段性担保义务。李亚祥在《个人贷款合同》中兼具借款人和抵押人身份，但李亚祥并未依法取得抵押房屋的物权，其与三亚支行之间并不成立抵押权利义务关系。由此，李亚祥未能成为涉案抵押房屋的抵押人，红郊公司对借款负有的连带保证责任并未免除，应依法清偿债务，海口分行诉求红郊公司对李亚祥借款债务承担连带清偿责任的理由成立。鉴于对李亚祥借款债权既有保证又有物的担保，红郊公司依法仅对涉案抵押房屋物的担保不足清偿部分债务承担连带清偿责任。
《个人贷款合同》所涉借款虽用支付李亚祥所购买涉案抵押房屋的部分房款，但该合同与《商品房买卖合同》之间并无从属关系，三亚支行亦非《商品房买卖合同》合同相对人，《商品房买卖合同》存续与否对三亚支行均无约束力。因而，红郊公司以《商品房买卖合同》已解除为由，主张免除《个人贷款合同》中刘贵娟、李亚祥合同义务的理由没有法律依据，本院不予采纳。
综上，海口分行的诉求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李亚祥及刘贵娟向中国光大银行股份有限公司海口分行偿还贷款本金230364.89元及至清偿之日的利息、罚息（截止至2015年9月16日止的利息、罚息为10785.89元，2015年9月17日起的利息按贷款年利率6.12%计算利息，按约定贷款利率基础上浮30%计算罚息）。
二、前述给付义务，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
三、中国光大银行股份有限公司海口分行在前述第一项债权范围内对三亚红郊安置开发有限公司建造的位于三亚市榆亚大道“皇家生态海景花园”X栋XX阁**8房屋及其土地使用权享有优先受偿权。
四、前述第三项抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款仍不足清偿债务的，三亚红郊安置开发有限公司应在前述第一项给付义务范围内对中国光大银行股份有限公司海口分行承担连带责任。
未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4917.26元（中国光大银行股份有限公司海口分行已预交），由刘贵娟、李亚祥及三亚红郊安置开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判长 黄春英
审判员 李 祎
审判员 陈曼妮
二〇一六年六月二十四日
书记员 杜海燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十八条同一债权既有保证又有物的保证的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
欠款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。