广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初1276号原告：王晓光，男，1965年7月10日出生，汉族，户籍所在地河南省永城市，委托诉讼代理人：谢锦旭，广西新鸿律师事务所律师。被告：防城港现代置业有限公司，住所地防城港市港口区东兴大道119号现代•海天云都5楼。法定代表人：李湘萍,该公司总经理。委托诉讼代理人：李海涛,该公司员工。第三人：中国银行股份有限公司防城港分行，住所地防城港市港口区中心大道与迎宾路交汇处逢时商业大厦。负责人：黄略桐。原告王晓光与被告防城港现代置业有限公司（以下简称现代公司）、第三人中国银行股份有限公司防城港分行（以下简称中行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓光及其委托诉讼代理人谢锦旭，被告现代公司的委托诉讼代理人李海涛到庭参加诉讼，第三人中行防城港分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓光向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的于2013年9月28日签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款354469元及利息37388.14元（从2014年1月15日至起诉之日以贷款本金248000元为基数计算共31期息）；3.被告支付违约金53170.35元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的现代•印象城C座2单元802号房，建筑面积91.17平方米，单价为每平方米3888元，总价款354469元，被告于2014年8月31日交房。原告按约向被告交纳首付款106469元，剩余248000元向第三人贷款支付并于2013年12月12日直接转入被告账户。后因被告在2015年8月11日仍无法交房，原、被告经协商签订《解除合同协议书》（以下简称《协议书》），约定被告同意原告退房，并于2016年5月31日前退还房款及按揭利息，并约定违约责任。协议签订后，被告未按约定期限退房款及贷款利息，其行为已构成违约。被告现代公司辩称，原告未按《协议书》约定的时间前来办理退款前必须办理的相关手续，《协议书》未能正常履行的责任在原告，事实上原告已放弃退房。因此，原告所述事实与实际不符，是原告违约在先，企图迫使其支付违约金。第三人中行防城港分行对本案未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月28日，原告为买受人与被告为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于防城港市港口区现代•印象城主楼2单元8层802号房，建筑面积为91.17平方米，单价为每平方米3888元，总金额为354469元；买受人以分期付款方式交纳首付款106469元，向银行贷款248000元；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同并对逾期付款的违约责任、产权登记、合同解除等内容作具体约定。该合同于2013年11月19日在防城港市房产管理局办理备案登记。合同签订后，原告依约向被告支付首付款106468元并于2013年12月10日与第三人签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》，第三人于2013年12月12日将248000元转入被告的银行账户。2015年8月11日，原告为乙方与被告为甲方签订《协议书》，约定甲方同意乙方退房；具体操作步骤为：乙方提交书面退房申请→双方签订本协议→办结提前还款→双方到房产局办理撤销备案→甲方退款给乙方；本协议生效后，双方原签订的《商品房买卖合同》终止履行；乙方以现金方式向甲方交纳购房首付款106468元，又以银行按揭方式向甲方交纳购房款248000元，共交纳总房款354468元，乙方同意甲方在2016年5月31日前退款；乙方同意按时、足额向贷款银行偿还本协议生效后至2015年5月31日期间的按揭本息，按揭利息由甲方承担，待偿还购房款时进行清算，本协议生效前的按揭利息由客户自行承担；乙方应于2016年5月31日前一周以上（即2016年5月24日前）到防城港办理相关手续并按以下流程：准备撤销备案所需资料→甲方筹款、双方共同至银行代乙方还款→双方到房产局办理撤销备案→甲方退款给乙方；乙方向贷款银行申请办理提前还款手续，将尚未归还的银行按揭贷款本金、利息、违约金与银行一次性结清，由此产生的费用由甲方代乙方现行垫付，后在应退购房款中扣还；还清银行按揭本息款后10日内，乙方提供相关材料，和甲方到房产交易主管部门办理所购房产的抵押登记、预告登记解除手续及《商品房买卖合同》撤销备案手续，由此产生的所有费用由甲方代乙方先行垫付后在应退款项中扣还；撤销备案生效后双方计算确定甲方应退给乙方的房款金额为已付购房款减去甲方垫付款加上甲方应承担的按揭利息；如乙方在甲方偿还乙方购房款最后截止日前放弃退房的，乙方只需偿还甲方代乙方先行垫付的款项，原《商品房买卖合同》继续履行，互不追究违约责任；如甲方不按协议约定按时退还购房款的，应按总房款的15%向乙方支付违约金，每逾期一天按总房款万分之三累加支付，且乙方有权通过法律渠道进行诉讼，诉讼费由甲方负责。2016年6月18日，原告与被告的工作人员联系，将建行帐号发给被告并表示因家中有事先回。原告于2016年6月23日向本院提起诉讼，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、返还购房款及已支付贷款利息并支付违约金等。另查明，截止至2016年6月18日，原告向第三人偿还借款本金28619.97元，利息37388.14元。本院认为，关于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《协议书》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，《协议书》自成立时即2015年8月11日生效，按照《协议书》的约定，《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除。关于原告要求被告返还已付房款354469元及贷款利息37388.14元并支付违约金53170.35元的问题。根据《协议书》的约定，在被告退还购房款之前需先办结提前还清第三人的贷款本息以及撤销合同备案的手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，由于原告对结清第三人的贷款本息以及撤销合同备案负有协助义务，在这两项事项完成之前，被告可拒绝退还购房款。在此需要强调的是，原告如跳过前两个步骤要求被告退款，需举证证明其已就结清银行贷款本息以及撤销合同备案的事宜积极与被告进行磋商，在其明确向被告表示要求履行协助义务遭拒后方可要求被告退款并承担违约责任。然而，原告并没有提交相关的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对原告要求被告退款及支付利息、承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定、第四十四条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告王晓光与被告防城港现代置业有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除；二、驳回原告王晓光其他的诉讼请求。案件受理费7975元，由原告王晓光负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费7975元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  李永文人民陪审员  韦德国二〇一六年十一月二十五日书 记 员  罗艺文附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。