宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0204民初1865号
原告：宁波迈凯威资产管理有限公司。住所地：宁波高新区江南路***号科技大厦*楼411-45-2。
法定代表人：殷巧真，该公司执行董事。
委托代理人：熊申军，浙江立甬律师事务所律师。
被告：宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司（统一社会信用代码：91330211726388403L）。住所地：宁波市镇海区聪园路118号6-9层。
法定代表人：方斌，该公司总经理。
委托代理人：师立俊、何璐洁，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告宁波迈凯威资产管理有限公司（简称迈凯威公司）为与被告宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司（简称镇海城建公司）委托代理合同纠纷一案，于2016年4月6日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员水红东适用简易程序独任审理，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊申军、被告委托代理人师立俊到庭参加诉讼。审理中，原告申请财产保全，本院依法做出裁定，并予以执行。本案现已审理终结。
原告迈凯威公司起诉称：2014年10月20日，原告与被告签订《“镇海•金色广场”招商代理合同》（简称《招商代理合同》）一份，约定：由被告委托原告首席代理招商位于宁波市镇海区庄市街道庄市大道和陈倪路交叉口的商业用房，该商业用房名称为“镇海•金色广场”（简称金色广场），招商范围是该广场2号一至三层商业部分，总建筑面积为10907.16平方米；招商代理合同的履行期限为自合同签订之日起至原告正式进驻后12个月止，或者至招商面积达到80%后自动终止，两者以先发生的为准；双方确认原告正式进驻的日期为2014年11月3日；被告的合同义务主要有提供招商用房和招商办公条件、财务支持、协调人的配合审批、广告支持、房屋结构变动的技术支持、招商费用负担等；原告的合同义务主要有通过营销活动，与被告紧密合作以争取目标客户、参与租赁合同签订、向被告汇报工作进展、合同期内对退租商铺免佣金二次招商、至少引进一家主力店和一家国际知名连锁品牌等；被告的合同权利主要有调整部分商品房的单位招商出租价格或付款方式、审批招商过程中的相关合同条款、对原告招商工作的知情权和建议监督权、特定条件下单方解除合同的权利等；原告的合同权利主要有合同履行过程中披露身公司名称和标识的权利、提议权、服务外包权、收取每单元商铺招商成功佣金的权利、特定条件下单方面解除合同的权利等。关于违约责任，双方约定，如发生争议，应本着友好协商的精神解决，被告逾期付款的，原告可以向被告要求支付违约金，逾期达到30天，原告还有权解除合同。双方还就招商计划、原告服务内容、佣金计算方法及支付期限、招商政策的调整等问题作出了较为明确具体的约定。
上述《招商代理合同》签订后，原告依约展开了招商策划及具体的实施活动，将该广场招商项目的相关信息通过自有渠道网络进行了有效的推广，并且以电话营销、上门拜访、小型聚餐会、现场看房等多种手段，对潜在的目标商户进行了项目大力推介，意向客户先后达成二十余户。2015年4月15日，意向客户三江购物俱乐部股份有限公司（简称三江公司）与被告签订了《租赁合同》，并于当月23日支付合同项下首笔费用50万元。同年5月22日，就三江公司的招商代理服务，被告向原告支付佣金241493元，尚欠原告佣金241492.33元。依照《招商代理合同》中关于付款时间和违约金条款的约定，被告应向原告支付自2015年5月23日起按合同约定方式计算的逾期违约金。2015年9月18日，意向客户夏龙根据客户确认书，向被告支付租赁合同定金10万元，但因商场测绘面积未定等原因，2015年11月4日才正式签订《商铺租赁合同》。根据合同约定，夏龙向被告租赁的商铺面积为802.28平方米，被告应付原告佣金为84375元，至今分文未付。依照《招商代理合同》的约定，被告应向原告支付自2015年12月5日起按合同约定方式计算的逾期违约金。2015年6月份开始，原告多次要求被告尽快支付佣金，但被告均以原告未完成该广场的招商任务为由拒绝支付，双方多次协商未果。
为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告镇海城建公司支付原告迈凯威公司招商代理佣金325868元；二、被告镇海城建公司支付原告迈凯威公司逾期支付佣金所产生的违约金，其中一笔违约金对应的佣金基数为241493元，起算日期为2015年5月23日，另一笔违约金对应的佣金基数为84375元，起算日期为2015年12月5日，两笔违约金按合同约定暂计至2015年12月31日为56047元，之后违约金另计至佣金实际付清日。
审理中，原告自愿变更诉讼请求为：一、被告支付原告代理招商的佣金325867.33元；二、被告支付原告逾期支付佣金所产生的违约金，其中一笔违约金对应的佣金基数为241492.33元，起算日期为2015年5月24日，另一笔违约金对应的佣金为84375元，起算日期为2015年12月6日，两笔违约金均按合同约定计算至佣金实际付清日止。
被告镇海城建公司答辩称：1.对于原告诉请的佣金数据计算方式没有异议。2.原告未按《招商代理合同》约定全面完成代理事项，故被告有权拒绝支付佣金。3.被告不存在违约行为，截止目前双方就佣金未进行结算，原告未将招商代理过程中借用原告的资产和客户资料交付被告，故被告无需承担违约责任。
原告迈凯威公司为证明其主张的事实，向本院提交了下述证据：
1.《招商代理合同》一份，拟证明原、被告就金色广场商铺招商代理事宜签订合同，就双方的权利义务关系作出约定的事实。
经质证，被告对真实性无异议，但认为原告在合同履行过程中存在违约，截止目前，原告未按照《招商代理合同》第4.7、4.9、4.10、5.4项约定履行合同义务。
本院对原告提交的上述证据予以认定，至于原告在上述条款中是否存在违约，以及违约与否与本案的处理是否存在关联，下文再做阐述。
2.《房屋建筑面积测绘成果书》两份，拟证明就金色广场商业综合楼裙房分割事宜，经被告委托，2015年3月2日，宁波市镇海永正房屋土地勘测有限公司完成《房屋建筑面积测绘成果书》，2015年9月29日，被告对之前的《房屋建筑面积测绘成果书》进行修改，重新确定单元商铺分割、布局及面积。
经质证，被告对真实性没有异议，但认为2015年9月29日的测绘成果书实际是对2015年3月2日测绘成果书中的户室建筑面积进行了微调，测绘面积的微调并不影响原告完成招商任务，针对原告诉请，被告于2015年9月29日已经完成了户室建筑面积分层汇总，并不影响意向客户夏龙的租赁合同的签订。
本院对原告提交的上述证据予以认定。
3.被告与三江公司签订的《租赁合同》、《租赁补充协议》、编号为0000083收款专用收据、被告给三江公司的回复函、三江公司洽谈签约过程回顾整理件、宁波市市区农村信用合作联社入帐通知书、浙江省农村信用合作金融机构分户明细对帐单各一份，拟证明下述事实：第一，原告经过努力，成功完成对三江公司的招商，三江公司的租赁楼层为一层1568.33平方米、二层1568.22平方米，租赁面积共计3136.55平方米；第二，被告已经支付了部分佣金241493元；第三，《租赁合同》签订后，被告与三江公司于2015年11月18日签订《租赁补充协议》，双方一致同意三江公司退租二层商铺。
经质证，被告对上述证据真实性没有异议，但认为被告至今尚未收到三江公司缴纳的租金，仅收到了三江公司缴纳的履约保证金50万元，而且三江公司在2015年7、8月份已经明确向原告及被告提出退租第二层商铺的要求，之后原告未协调好三江公司退租事宜，原告与三江公司最终签订了《租赁补充协议》，同意三江公司退租第二层商铺。对于原告三江公司的签约过程没有异议。对于付款通知书没有异议，被告确实向原告支付了服务费15000元，并支付了三江公司招商项目的代理佣金241493元，被告之所以支付了一半佣金，拒绝支付另一半佣金的原因有两个，一是《招商代理合同》签订后经过半年时间，原告未完成任何一项招商代理义务，二是《招商代理合同》第7.3.2的约定，“承租方与甲方签订正式房屋租赁合同并付清首期款后的30天内，甲方支付乙方该单元商铺招商成功佣金的90%”，被告认为其中约定的“首期款”含义是租金，被告至今仅收取了保证金，尚未收取租金，故三江公司招商代理佣金尚未达到支付条件。
本院对原告提交的上述证据予以认定。
4.客户确认书、被告与夏龙签订的《商铺租赁合同》、中国光大银行网银转帐回单、网银转帐记录、编号为0000204收款专用收据各一份，拟证明原告经过努力，完成对夏龙（新乐惠大食堂项目）的招商，但被告未支付佣金的事实。
经质证，被告对上述证据真实性没有异议，但认为被告与夏龙签订的《商铺租赁合同》签订时间是2015年11月5日，夏龙向被告支付部分租金102500元的时间为2015年11月5日，被告收到该部分租金时间为2015年11月6日，根据上述《商铺租赁合同》所约定的生效条件“乙方支付合同约定的应付款项后生效”，该合同的生效时间是2015年11月6日。另外，被告陈述称，夏龙于2015年9月18日向被告支付了10万元，其中9万元转为《商铺租赁合同》中约定的押金，1万元转为首期租金，根据合同约定首期三个月租金为112500元，夏龙于2015年11月5日向被告转账102500元，至此夏龙首期三个月租金支付完毕。就夏龙（新乐惠大食堂项目）的招商代理佣金，被告认为不应向原告支付，因为被告与夏龙的《商铺租赁合同》签订时间为2015年11月5日，该《商铺租赁合同》的签订时间已经超出了《招商代理合同》的履行期间。
本院对上述证据予以认定。
5.方斌、方永海、马虹名片各一份，拟证明方斌、方永海、马虹均为被告高级管理人员的事实。
经质证，被告对上述证据无异议，本院予以认定。
6.金色广场项目招商工作相关事宜确认一份，拟证明2015年5月20日，被告通过网络向原告发送标题为金色广场项目招商工作相关事宜确认的文件一份，原计划金色广场于2015年9月1日前工程条件整体交付，之后工程条件整体交付时间出现延期，且被告高管层面人事发生变动等原因，导致原告的招商代理活动顺利进展受到影响的事实。
经质证，被告认为2015年5月20日确实收到过标题为金色广场项目招商工作相关事宜确认的文件，但原告提交的证据中，原、被告均未在上述文件中加盖印章，被告对文件内容无法核实，同时对上述证据关联性有异议，工程条件整体交付是否迟延以及被告高管人员的变动并不影响原告按照《招商代理合同》履行招商义务。
本院认为，被告承认2015年5月20日收到过标题为金色广场项目招商工作相关事宜确认的文件，其虽对内容真实性未加以确认，但未提交反驳证据，本院对上述证据真实性予以认定。
7.局百犊餐厅、新四方大食堂、德克士、土菜馆、北京腾安文化公司、天津哈你科技有限公司、南京宝庆首饰、大食堂、威迪斯健身、金城健身、浙江新美心食品公司等招商的客户确认书及与此相关的往来邮件共计37页，拟证明原告积极履行招商代理义务，并取得相应的招商工作成果，但因不能归结于原告的事由，部分意向客户未与被告签订《商铺租赁合同》，最终只有三江公司和夏龙与被告签订了《商铺租赁合同》。
经质证，被告认为与局百犊餐厅、新四方大食堂、德克士、浙江新美心食品公司、威迪斯健身相关的客户确认书以及邮件，被告收到过，其它的客户确认书及邮件被告没有收到过，且客户确认书都没有客户的签字或盖章，是否存在真实的签约意向不清楚，同时客户确认书并不代表原告最终招商成功。
本院对与局百犊餐厅、新四方大食堂、德克士、浙江新美心食品公司、威迪斯健身相关的客户确认书以及邮件真实性予以确认，对于金城健身相关的客户确认书及邮件，因收件方的邮箱号码为被告方工作人员马虹，故本院对真实性予以确认，对于对于其他证据材料，被告未提交交付原告的证据，本院对真实性不予认定，上述证据可以证明从客观角度看，在合同履行期间原告开展了招商工作。
8.原告向被告提交的工作周报26份，拟证明原告积极履行招商代理义务，被告拖延审批，未积极配合原告工作的事实。
经质证，被告对上述工作周报真实性无异议，确实收到过，但原告提交的周报在时间上不连续，没有根据合同约定一周一汇报。意向客户德克士未签约的原因是德克士提出的租金标准低于合同中约定的最低租金标准，金城健身无法提供工商登记资料，威迪斯、局百犊、新美心是因为自身原因不愿再租赁。
本院对上述证据真实性予以认定。
9.2015年12月16日被告发送给原告的电子邮件“客户结佣及移交协议”、“被告邮寄给原告的”关于迈凯威公司请款的复函各一份，拟证明就原、被告之间存在的佣金争议，被告提出的解决方案的事实，但双方并未达成一致意见，其中被告认可在三江公司和夏龙的招商工作中成功完成招商。
经质证，被告对真实性没有异议，但双方实际上并未就折扣问题没有达成一致意见。
本院对上述证据真实性予以认定，但不能证明双方就佣金争议达成一致意见的事实，可以证明被告认可原告完成了客户夏龙的招商任务。
10.原告与城投公司项目负责人工作往来邮件整理件一份，拟证明招商工作实际开展的过程中，原告和被告所完成的工作及相关的书面往来，导致招商工作存在迟延的原因。
经质证，被告对真实性没有异议，但认为不是被告的原因导致原告招商工作没有完成，对于夏龙（新乐惠大食堂），2015年9月29日已经完成测绘，不是因为被告的原因导致延期签约。
本院对上述证据真实性予以认定。
11.发票五份、浙江省农村合作金融机构分户明细对账单、入账通知书各一份，拟证明原告已经就三江公司的招商佣金全额向被告开具发票，发票金额为482985元，被告已支付佣金241493元的事实。
经质证，被告对上述证据没有异议，但被告拒付剩余租金是具备理由的，一是《招商代理合同》签订后经过半年时间，原告未完成任何一项招商代理义务，二是《招商代理合同》第7.3.2的约定，“承租方与甲方签订正式房屋租赁合同并付清首期款后的30天内，甲方支付乙方该单元商铺招商成功佣金的90%”，被告认为其中约定的“首期款”含义是租金，被告至今仅收取了保证金，尚未收取租金，故三江公司招商代理佣金尚未达到支付条件。
被告镇海城建公司为支持其答辩，向本院提交了下述证据：
1.三江公司叶鸣与被告职员邬斌毅微信聊天记录一份、公证书两份，拟证明三江公司早在2015年8月就已经明确提出退租金色广场二层商铺（合同约定租赁面积为1568.22平方米），就退租事宜，双方进行多次协商的事实。
经质证，原告对上述证据真实性、合法性没有异议，但认为根据邮件记录，三江公司向被告发送变更协议的时间是2015年10月14日，三江公司与被告签订退租合同的时间为2015年11月18日。
本院对上述证据真实性予以认定，《招商代理合同》约定“在合同履行期间，如遇商家悔约并最终退租的，乙方需对该退租空置商铺进行免佣金二次招商”，根据原告提交的证据，被告与三江公司签订租赁补充协议确定退租权利义务的时间为2015年11月18日，已经超出合同履行期间，故就退租面积被告仍应支付原告招商代理佣金，被告无需对三江公司退租商铺履行二次免佣金招商义务。
2.被告职员马虹与原告职员邵子倾微信聊天记录、被告职员马虹与原告职员邵子倾QQ聊天记录各一份，拟证明原告委派的招商工作主要负责人邵子倾因个人身体原因，在2015年7、8月份未能主持招商工作，致使招商工作基本停顿，且未能及时解决三江公司退租事宜的事实。
经质证，原告对上述证据真实性、合法性没有异议，但认为邵子倾作为原告招商总监因身体原因就医，但并未离职，始终在坚持做好本职工作，且原告是一个团队在进行招商工作，邵子倾去就医，团队其他人员在事务性工作上顶替了邵子倾，整个招商工作并没有间断。
本院对上述证据真实性、合法性予以认定。
3.原告职员邵子倾与被告职员马虹QQ聊天记录、客户结佣及移交协议、请款函、复函各一份，拟证明原告与被告就佣金结算及移交事宜多次磋商，曾达成以八折结算佣金，且双方认可免收三江公司退租的二层部分佣金的事实。
经质证，原告对上述证据真实性没有异议，上述证据可以证明原告在《招商代理合同》终止之后继续为被告提供招商服务，原告在未收取任何服务费的情况下，还在跟进德克士的招商工作。对于结算佣金的八折，在当时谈判的时候，只是一个变更合同的要约，被告并未做出承诺，双方并未就此达成协议。
本院对上述证据真实性予以认定，但邵子倾所发送的信息是与协议一并发送的，信息中附带着德克士招商的后续佣金支付问题，是一种整体性解决方案性质的变更付款方式的要约，与信息内容同时发送的客户结佣及移交协议中明确约定了生效条件为“双方签字盖章后生效”，但原、被告均未签字盖章，故该合同并未生效。2015年12月16日，被告向原告发送的客户结佣及移交协议与本组证据中的客户结佣及移交协议完全不一致，在被告未明确作出承诺的情况下，原告向被告发送的请款函再次重申了尚欠佣金的数额，其中附带了“如2016年1月10日前支付，我司同意贵司只需支付人民币164880元即可”这一条件，该条件并未达成，故仍应恢复按请款函中的基础欠款金额处理。复函内容改变了请款函的内容，系被告单方意思表示，不具有约束力。
4.被告职员马虹与原告职员邵子倾微信聊天记录一份，拟证明原告委派的招商工作的主要负责人邵子倾因个人身体原因，致命招商工作进度缓慢，且一些商户最终没有入驻金色广场系原告招商不利而非被告原因造成。
经质证，原告对真实性无异议，但认为威迪斯招商未成功的原因是刚开始谈判的时候，被告负责人不看好该公司，怕威迪斯出现向消费者发卡又退卡，进而给被告带来麻烦，故签约工作一直拖延，几个月以后被告再想跟威迪斯签订合同的时候，威迪斯在别的地方已经签订完合同，故选择放弃签约。
本院对上述证据真实性予以认定，但签约工作是一个双方意思自治的民事活动，能否签约需要考虑各方面因素，不能证明威迪斯招商未成功归属于原告的原因。
5.原告职员邵子倾与被告职员邬斌毅QQ聊天记录一份，拟证明被告催促原告解决三江公司退租事宜的事实。
经质证，被告对真实性没有异议，但认为三江公司退租合同签订于招商代理协议之后，三江公司退租后事宜续处理并不是原告的义务。
本院对上述证据真实性予以认定，但三江公司与被告就二层签订退租协议的时间是2015年11月18日，超出了《招商代理合同》的履行期间，故原告没有免佣金二次招商的义务，退一步讲，即使三江公司退租时间在合同履行期间，也并不影响原告主张全额佣金，如被告认为三江公司未履行免佣金二次招商义务，可以另行起诉主张权利。
本院经审理认定以下事实：2014年10月20日，原告迈凯威公司被告镇海城建公司签订《招商代理合同》一份，约定：被告委托原告首席代理招商位于宁波市镇海区庄市街道庄市大道和陈倪路交叉口的商业用房，该商业用房名称为“镇海•金色广场”，招商范围是该广场2号一至三层商业部分，总建筑面积为10907.16平方米，本合同中的面积均指建筑面积；合同的履行期限为自合同签订之日起至原告正式进驻后12个月止，或者至招商面积达到80%后自动终止，两者以先发生的为准，双方确认原告正式进驻的日期为2014年11月3日；被告提供该商业项目现场招商处供原告无偿使用，并免费提供相应办公设备、办公用具及1条直线电话；被告的财务出纳专职人员应全力配合工作，被告同意每个月承担原告招商团队用于该商业项目招商的正当费用，包括但不限于策划费、差旅费、住宿费等，但每月金额不得超过15000元；原告负责牵头与承租方签订《租赁意向书》和《房屋租赁合同》，并协助被告办理承租方入场手续；原告本项目主管为邵子倾；原告对每个招商单元的代理责任在被告与承租方签署正式房屋房租合同或联营合作、分成协议并付清首期款时，即都视作成功招商，原告作为被告招商的独家代理，代表被告与第三方签订任何形式的协议、合同都必须将所有的商务条件向被告代表书面申请并获批准；原告获得被告书面确认后负责与商家签署相关租赁合同，在本合同履行期间，如遇商家悔约并最终退租的，原告需对该退租空置商铺进行免佣金二次招商；原告在本项目至少引进一家主力店和一家国家知名连锁品牌，两家以上国内知名连锁品牌；被告应在2015年2月28日前基本确定主力店及一家国际知名连锁品牌的入驻意向，于2015年5月31日之前签订主力店及一家国际知名连锁品牌的房屋租赁合同，并支付相应定金；如原告在招商执行工作开始后六个月内不能完成本合同第二条约定的招商面积50%的招商任务，被告有权单方解除合同；有关项目的平均日租金为一层按3元/平方米，二层按1.5元/平方米，三层按1元/平方米，最低下浮20%；招商代理佣金按租约内首年平均月租金的2.5倍计算，且不受免租期及其他租赁政策优惠的影响；关于特殊商家扣点计算租金的佣金结算约定为，佣金按实际成交首年平均月租金结算，如有特殊商家按扣点计算租金的，则首年平均月租金按以下日租金标准计算，一层按3元/平方米，二层按1.5元/平方米，三层按1元/每平方米，招商佣金=租赁面积乘以平均日租金×365天÷12个月×2.5；原告于每单元商铺招商成功，即承租方与被告签订正式房屋租赁合同并付清首期款后的30天内，被告支付原告该单元商铺招商成功佣金的90%，剩余10%佣金待原告完成本合同第二条约定的招商面积50%的招商任务后再行支付；被告付款以收到原告合规票据为前提；被告不能按本同要求及时支付相关应付款项的，则按逾期支付费用数额每日千分之一向原告支付逾期违约金，直至付清应付款项。
上述《招商代理合同》签订后，原告开始展开招商工作。2015年3月2日、9月29日，被告分两次进行了户室建筑面积分层汇总。2015年4月15日，被告与三江公司签订《租赁合同》一份，约定：被告同意将金额广场项目一层和二层部分，建筑面积3136.55平方米（其中一层建筑面积1568.33平方米，二层建筑面积1568.22平方米）的商业用房出租给三江公司开设商场使用，租赁期限为2015年5月15日至2030年5月14日；租金先使用后支付，每年度支付一次，2015年5月15日至2017年11月14日期间免租金，2017年11月15日起至2030年5月14日期间租金按年含税营业额提成2%且不低于25万元的方式确定；三江公司同意在合同签订后五个工作日内向被告支付履约保证金50万元。2015年4月23日，三江公司按约向被告支付履约保证金50万元。2015年11月18日，三江公司与被告签订《租赁补充协议》一份，双方就楼层、租赁面积做出变更，原合同中三江公司承租楼层为一层、二层，现变更为一层L1-101，租赁建筑面积为1568.33平方米。2015年4月27日，原告开具了三江公司的佣金发票（金额为482985元），被告于2015年5月7日收到上述发票。2015年5月22日，被告向原告支付了三江公司招商佣金241493元。
2015年9月16日，原告向被告提交了编号为20150916的客户确认书，承租方新乐惠大食堂，位置为金色广场L1-106+L1-107，建筑面积为760.88平方米（具体以交付实际测绘面积为准），租期为六年，免租期为2016年1月1日至2016年6月30日，2017年1月1日至2017年6月30日，第一到三年租金为37500元每月，第四到六年租金为41250元每月，定金为10万元，物业管理费为10元每平方米每月。2015年9月18日，夏龙就新乐惠大食堂项目向被告交付了10万元。2015年11月15日，夏龙与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告出租给夏龙的房屋坐落于金色广场L1-106+L1-107，建筑面积为802.28平方米；租赁期限为2016年3月1日起至2022年2月28日，免租期为12个月，自2016年3月1日至2016年8月31日，2017年3月1日至2017年8月31日；租金支付方式为，2016年9月1日至2017年2月28日为37500元/月，2017年9月1日至2018年2月28日为37500元/月，2018年3月1日至2019年2月28日为37500元/月，2019年3月1日至2020年2月底日为41250元/月，2020年3月1日至2021年2月28为41250元/月，2021年3月1日至2022年2月28为41250元/月；合同签订之日支付押金9万元。合同签订后，2015年11月5日，夏龙向被告支付租金102500元，外加之前超出押金部分1万元，合计支付租金为112500元。2016年5月29日，被告收到原告向被告开具的佣金发票，发票金额为84375元。
本院认为：原告与被告之间签订的《招商代理合同》合法有效，双方应当全面履行，否则应承担相应的违约责任。本案的争议焦点主要有三个：一是就三江公司、夏龙（新乐惠大食堂）两个招商项目，被告是否应当向原告支付招商代理佣金；二是如需支付，就三江公司招商项目，被告是否有权扣减三江公司退租的二层商业地产所对应的招商代理佣金；三是被告是否应当支付原告逾期付款违约金，如需支付，该违约金应当如何计收。
关于第一个争议焦点，就三江公司、夏龙（新乐惠大食堂）两个招商项目，被告是否应当向原告支付招商代理佣金。被告认为，原告并未按照《招商代理合同》第4.7、4.9、4.10、5.4项约定履行合同义务，被告存在违约，且被告与夏龙所签订的《商铺租赁合同》签订时间为2015年11月5日，已经超出合同履行期间届满日，故原告无需支付上述两个项目的佣金。本院认为，根据《招商代理合同》约定，原告存在上述合同义务，但根据《招商代理合同》第7.3.2项的约定，“原告于每单元商铺招商成功，即承租方与被告签订正式房屋租赁合同并付清首期款后的30天内，被告支付原告该单元商铺招商成功佣金的90%，剩余10%佣金待原告完成本合同第二条约定的招商面积50%的招商任务后再行支付”，原告就每单元商铺招商成功，被告就应当按照该条款约定向原告支付佣金，《招商代理合同》中并未明确将《招商代理合同》第4.7、4.9、4.10、5.4项项下合同义务的全面履行作为被告支付单元商铺成功招商佣金的必要条件，故不论原告在上述合同条款义务中是否存在违约，均不影响原告向被告主张成功招商商铺的佣金。至于被告辩称，被告与夏龙所签订的《商铺租赁合同》签订时间超出合同履行期间届满日，故无需支付佣金，本院认为，原告提交的新乐惠大食堂项目的客户确认书时间为2015年9月16日，夏龙根据客户确认书交纳首期款的时间为2015年9月18日，签约时间仅晚于合同履行期间3天，庭审中证据显示被告要求打折支付夏龙项目招商佣金的事实，这一系列事实均可以证实被告与夏龙的《商铺租赁合同》的签订归功于原告的招商代理行为，据此，被告应当支付该项目招商代理佣金。
关于第二个争议焦点，就三江公司招商项目，被告是否有权扣减二层商业地产的招商代理佣金。被告认为，三江公司在2015年7、8月份已经就之前所签订的《租赁合同》中的第二层商业地产提出退租，且最终以合同形式办理了退租手续，故无需支付三江公司退租第二层商铺代理佣金。本院认为，根据《招商代理合同》第4.6条的约定，“原告对每个招商单元的代理责任在被告与承租方签署正式房屋房租合同或联营合作、分成协议并付清首期款时，即都视作成功招商”，原告在《招商代理合同》履行期间，三江公司与被告已经签订了《租赁合同》且支付了履约保证金，故原告已经完成对三江公司的成功招商，且成功招商的范围以《租赁合同》为准。至于《租赁合同》签订后任何一方提出退租，以及《招商代理合同》履行期间届满后，被告与三江公司就二层商业地产达成退租协议，并不影响原告向被告按照原《租赁合同》约定面积收取招商代理佣金。
关于第三个争议焦点，被告是否应当支付原告逾期付款违约金，如需支付，该违约金应当如何计收。本院认为，被告逾期支付招商代理佣金，应当按照《招商代理合同》约定方式向原告支付违约金。关于违约金的计算起点，应当综合考虑《招商代理合同》第7.3.2、7.3.3项内容予以确定。基于三江公司支付被告首期款的时间为2015年4月23日，被告收到原告所开具佣金发票时间为2015年5月7日，本院确定该项目未付佣金违约金起算第按为2015年5月24日。基于夏龙在合同签订后向被告支付的第一笔款项时间为2015年11月5日，被告收到原告所开具佣金发票时间为2016年5月29日，本院确定该项目未付佣金违约金起算时间为2016年5月30日。上述两笔佣金逾期付款违约金计算标准，合同约定违约金安逾期支付金额日千分之一计算，该标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行发布的银行同期同类贷款基准利率四倍计算。
结合本院认定的事实和上述分析说理，本院确认被告应付原告的三江公司项目和夏龙（新乐惠大食堂）招商代理佣金及违约金按如下方式计算。
第一，关于三江公司部分佣金、逾期付款违约金的计算。2015年4月15日被告与三江公司签订的《租赁合同》约定，被告同意将金色广场建筑面积3136.55平方米（其中一层建筑面积1568.33平方米，二层建筑面积1568.22平方米）商业用房出租给三江公司开设商场使用，2015年5月15日至2017年11月14日期间免租金，2017年11月15日起至2030年5月14日期间租金按年含税营业额提成2%且不低于25万元的方式确定。按照《招商代理合同》第7.2.2项约定，原告在三江公司招商中应收佣金计算方式为：一层建筑面积1568.33平方米×3元×365天÷12月×2.5=”357”775.28元，二层建筑面积1568.22平方米×1.5元×365天÷12月×2.5=”178”875.09元，合计536650.37元。按照《招商代理合同》第7.3.2条的约定，支付条件具备的佣金金额计算方式为：536650.37元×90%=”482”985.33元。按照《招商代理合同》第7.3.3条的约定，支付条件具备的佣金金额为482985元。扣减被告已付佣金241493元，被告应付原告佣金为241492元。原告有权要求被告支付以241492元为基数自2015年5月24日起至实际履行日止按中国人民银行发布的银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息损失，原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。
第二，关于夏龙（新乐惠大食堂）部分的佣金计算。根据原告提交的2015年11月15日夏龙与被告签订《商铺租赁合同》约定，原告出租给夏龙的房屋坐落于金色广场L1-106+L1-107，建筑面积为802.28平方米，免租期为12个月，自2016年3月1日至2016年8月31日，2017年3月1日至2017年8月31日，租金支付方式为，2016年9月1日至2017年2月28日为37500元/月，2017年9月1日至2018年2月28日为37500元/月，按照《招商代理合同》第7.2.1项的约定计算方式，原告在对夏龙招商中应收佣金计算方式为37500元×2.5=”93”750元，按照《招商代理合同》第7.3.3条的约定，支付条件具备的佣金金额为93750元×90%=”84”375元。原告有权要求被告支付以84375元为基数自2016年5月30日起至实际履行日止按中国人民银行发布的银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息损失，原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和同合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零五条之规定，判决如下：
一、被告宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司支付原告宁波迈凯威资产管理有限公司佣金325867元，并支付以佣金241492元为基数自2015年5月24日起至实际履行日止按中国人民银行发布的银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息损失，有权要求被告支付以佣金84375元为基数自2016年5月30日起至实际履行日止按中国人民银行发布的银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息损失，于本判决书生效之日起十日内付清；
二、驳回原告的其他诉请请求。
本案受理费7029元，减半收取3514.50元，财产保全费1920元，合计5434.50元，由被告宁波市镇海区城市建设投资开发有限公司负担，于本判决书生效之日起十日内缴纳至本院。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费；如银行汇款，收款人：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92；如邮政汇款，收款人：宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 水红东
二〇一六年六月一日
代书记员 林 意