福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0602民初6104号
原告中国工商银行股份有限公司漳州龙江支行，住所地漳州市芗城区。
负责人阮松泉，行长。
委托代理人王劲松、周致，原告单位职员。
被告李琼，女，汉族，1960年6月25日出生，户籍地漳州市芗城区，现住漳州市惠民花园二期南区。
被告漳州市城市改造建筑公司（下称“城市改造公司”），住所地漳州市芗城区。
法定代表人ＸＸ建。
委托代理人蔡清良、徐艳微，福建南州律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司漳州龙江支行与被告李琼、被告漳州市城市改造建筑公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告城市改造公司委托代理人到庭参加诉讼。被告李琼经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月1日，被告李琼以购买漳州市芗城区惠民花园南区8幢601室房产为由，向原告申请办理个人住房贷款，并与原告签订《个人购房借款/担保合同》（[闽]字[漳州]行[龙江]支行[2011]年[0063]号）一份，办理个人购置住房贷款10.5万元，期限120个月，即2011年05月04日至2021年05月04日，年利率6.800%。该笔贷款由李琼提供所购住房作抵押担保，已办理了抵押登记，并由漳州市城市改造建设公司提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，申请人依约发放贷款10.5万元，但在合同续存期间，被告李琼未按期归还借款本息，截止2016年6月4日止，被告仅归还贷款本金39694.74元，尚结欠贷款本金65305.26元（其中逾期贷款本金5304.67元）,逾期贷款利息1665.73元。因此，原告请求法院判令：1、被告李琼立即偿还原告借款本金65305.26元、截止2016年06月04日利息1665.73元，并从2016年06月05日起至款项还清之日止按合同约定计付利息、罚息及复利；2、原告对本案抵押物拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3、被告漳州市城市改造建筑公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告李琼未提供书面答辩。
被告漳州市城市改造建筑公司辩称，原告对本案抵押物（借款人所购房产）享有优先受偿权，答辩人仅对抵押物不足清偿部分承担保证责任。根据《个人购房借款/担保合同》相关约定，答辩人对本案借款仅承担阶段性连带保证责任，即在原告收到抵押物的房屋他项权证前的期间对本案债务承担连带责任，之后即可免除答辩人的保证责任。根据在案证据《商品房买卖合同》补充协议第四点第2款规定，若因买受人逾期还款构成违约导致出卖人承担还款连带责任时，出卖人有权追偿，故答辩人保留对被告李琼追究违约责任的诉权。被告李琼拖欠本息金额由法院依法认定，但原告主张按合同约定计付的利、罚息和复利，最高不应超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍。
经审理查明：
1、2011年3月1日，原告与两被告签订一份《个人购房借款/担保合同》（[闽]字[漳州]行[龙江]支行[2011]年[0063]号），合同约定（摘要）：1、被告李琼向原告借款10.5万元用于购买漳州市芗城区惠民花园南区8幢601室房产，期限120个月，即2011年05月04日至2021年05月04日，年利率6.800%。若借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利、罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定。
2、被告李琼提供漳州市芗城区惠民花园南区8幢601室房产作为抵押。
3、被告漳州市城市改造建筑公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，双方就本案的抵押物办理抵押登记手续，原告依约放款。截止2016年6月4日止，被告仅归还贷款本金39694.74元，尚结欠贷款本金65305.26元（其中逾期贷款本金5304.67元）,逾期贷款利息1665.73元。
上述事实有原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《商品房按揭登记证明书》、《购房按揭抵押登记申请表》、《欠息证明》、《贷款发放电子许可证》、《借款凭证》、《漳州市区保障性住房购房通知书》、《销售不动产统一发票》、《商品房买卖合同》、《商品房产权登记证明书》、《房屋权属信息查询结果证明》及原告与被告城市改造公司的陈述为据，应予确认。
综上所述，本院认为，原告与俩被告签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，应认定合法有效。被告李琼未按约履行还款义务，已构成违约。被告李琼应偿还原告借款本金65305.26元（其中逾期贷款本金5304.67元）,逾期贷款利息1665.73元（截止至2016年6月4日），并从2016年6月5日起至还款之日止按照本案借款合同的约定继续计付利息、复息及罚息；原告对本案抵押物拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；被告漳州市城市改造建筑公司对上述债务承担连带责任，因原告尚未收到抵押物房屋他项权证，故被告漳州市城市改造建筑公司的保证责任不可免除。被告漳州市城市改造建筑公司清偿后有权向被告李琼追偿。被告漳州市城市改造建筑公司辩称其仅对抵押物不足清偿部分承担保证责任，证据不足，不予支持；原告的诉讼请求合法，应予支持。被告李琼未在举证期限内提交相关证据或提出书面答辩，视为其放弃举证和抗辩权利。被告李琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李琼应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司漳州龙江支行借款本金65305.26元、利息1665.73元，并从2016年6月4日起至还款之日止按照本案借款合同的约定计付利息、复息及罚息。
二、原告对本案抵押物即漳州市芗城区惠民花园南区8幢601室房产拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿权。
三、被告漳州市城市改造建筑公司对本案债务承担连带责任。被告漳州市城市改造建筑公司清偿后有权向被告李琼追偿。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1474元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 吴 越
人民陪审员 黄湘珍
人民陪审员 卢金莲
二〇一六年一月十九日
书 记 员 黄 瑱
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权即有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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