湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终5497号上诉人（原审原告）:彭建新，男，1955年7月14日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：魏岗屹，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）颜媛娇，女，1969年6月11出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：易谨，湖南锐和律师事务所律师。上诉人彭建新因与被上诉人颜媛娇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第03916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭建新上诉请求：请求驳回一审判决，依法改判为：一、颜媛姣将彭建新1**㎡砖混结构的房屋恢复原状并重建；二、颜媛姣赔偿彭建新预期经济损失1721740元（（111800+111800×10%）×14年=1721740）；三、本案诉讼费由颜媛姣承担。事实和理由：一、一审判决认定双方《房屋用地租赁合同》已经解除没有证据支持。一审判决认定解除的证据仅为颜媛娇提交的“协议书”，而该“协议书”未提及双方协议解除的问题，且其上“彭先生”并非彭建新本人书写。一审法院也未向彭建新释明应当进行笔迹鉴定。二、一审判决认定彭建新未提交认定损失的证据，属于认定事实不清。《房屋用地租赁合同》明确约定合同期为二十年，租金标准也有明确约定，彭建新尚有14年的租金收益损失无法挽回，该预期租金损失完全可以按照合同约定确认。三、一审判决认定将房屋恢复重建不属于法院受案范围，属于适用法律不当和认定事实不清。彭建新允许颜媛娇将自己用于居住的房屋拆除，是基于双方合同可以全面履行为前提条件，现颜媛娇单方违约，造成了彭建新租赁物的毁损，彭建新有权要求其恢复原状，并赔偿损失。彭建新房屋的原状可以根据提交的证据并结合国家建筑设计施工规范确定的标准予以恢复原状。颜媛娇辩称：双方在彭建新所在村村民组长张四清的主持下协商解除合同，并签订了协议书，双方已经协议解除了《房屋用地租赁合同》。彭建新在2015年1月1日将房屋出租给中铁八局集团电务工程有限公司作为长沙市轨道交通一号线一期工程指挥部，租金标准高于原颜媛娇应支付的租金标准，彭建新无实际损失。彭建新与颜媛娇在合同中约定了原砖混结构房屋的拆除重建，还约定了合同终止后新建房屋的归属，颜媛娇拆除房屋是履行合同约定的义务，彭建新无权要求房屋恢复原状重建。彭建新向一审法院起诉请求：一、颜媛姣将彭建新1**㎡砖混结构的房屋恢复原状并重建；二、颜媛姣赔偿彭建新经济损失暂定110000元（自2014年12月15日起至重建房屋竣工交付使用之日止的房屋占有使用）；三、本案诉讼费由颜媛姣承担。一审法院认定事实：彭建新（××）与颜媛姣（××）于2010年11月6日签订《房屋用地租赁合同》，约定：1、将彭建新其所有的位于长沙市天心区××（××大托镇）××组的民房租给颜媛姣经营饭店；2、租期20年，租金111800元/年（注：颜媛姣在租房屋要改造、拆除，彭建新配合，没有其他任何补偿费），租金自2010年12月15日起算，付款方式为先付款后租房，在合同生效之日起，房屋租金按半年交付一次，以后付房租方式为到期付款；合同生效之日起，前三年所定租金保持不递增，从第四年起在原租金的基础上按10%递增租金；3、颜媛姣在合同期满后，对所租房屋的装修改造采取“来修去丢”原则处理。合同期内如遇政府征收、合同自动终止，颜媛姣退房时不得损坏原有房屋装修结构，但对颜媛姣自身所购设施和空置地房屋搭建部分等有权予以处置。颜媛姣搭建的房屋主体及装修所有的征地补偿款归颜媛姣所有，彭建新应当配合颜媛姣与政府协商并公开相应补偿方案。合同签订后，彭建新按合同约定将涉案房屋交付给颜媛姣使用，颜媛姣将彭建新原有房屋拆除，并向其支付了四年的（2010年12月15日至2014年12月15日）的租金合计472000元。2011年3月31日，长沙市天心区三姑嫂土菜馆注册成立，经营者为颜媛姣，经营地址为长沙市天心区××（××大托镇）××组。2014年12月15日，颜媛姣对涉案房屋未再继续经营饭店。2014年12月18日，彭建新（甲方）与三姑嫂（乙方）签订《协议书》，约定：经甲乙双方协商决定乙方的三姑嫂土菜馆物件留给甲方经营，甲方房屋征收后，物件无条件归还乙方，遗留物品清单如柜机空调等，甲方处签名为“彭先生”；乙方处签名为“三姑嫂”。彭建新20**年1月左右将房屋另行出租给中铁八局长沙市交通一号线项目部，租金180000元/年，租期两年。另查明，关于涉案房屋，彭建新与案外人陈华荣（颜媛姣之夫）于2010年11月6日也签订了一份《房屋用地租赁合同》，约定：1、将彭建新其所有的位于长沙市天心区××（××大托镇）××组的民房租给陈华荣经营饭店；2、合同期限从合同签订之日起至该房屋政府征收拆迁为止。其他合同内容与颜媛姣签订的《房屋用地租赁合同》一致。一审法院认为：本案的争议焦点在于彭建新与颜媛姣签订的《房屋用地租赁合同》是否协议解除：依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人协商一致，可以解除合同”，本案中，彭建新按约将涉案房屋交付给颜媛姣占有、使用，颜媛姣按约向彭建新支付租金，双方履行合同至2014年12月15日。2014年12月18日，彭建新与三姑嫂签订《协议书》，从协议内容来看，该协议系彭建新与“三姑嫂”就饭店事宜协商；从协议形式来看，彭建新对该协议签名处“彭先生”“三姑嫂”签字有异议，但未申请笔迹鉴定,应承担不利法律后果，一审法院认定该协议系彭建新与颜媛姣所订立，即双方协商一致解除合同。对于彭建新诉请的颜媛姣将彭建新1**㎡砖混结构的房屋恢复原状并重建，房屋建设需要相关行政部门的审批，不属于人民法院受案范围，一审法院对此不予处理。对于彭建新诉请的颜媛姣赔偿彭建新经济损失暂定110000元。其一，如前所述，双方已协商解除合同；其二，彭建新确认颜媛姣搬离涉案房屋半月后（2015年1月左右），其将房屋另行出租给中铁八局长沙市交通一号线项目部，其并未提交存在实际损失的证据，故对于彭建新的该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：驳回彭建新的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2600元，由彭建新承担。本院二审诉讼期间，彭建新向本院提交《司法鉴定申请书》，请求对颜媛娇一审诉讼中提交的2014年12月18日《协议书》中甲方“彭建新”与“彭先生”两处签名进行司法鉴定，以确定该签名是否为彭建新本人所签。本院认为，彭建新在二审诉讼中申请鉴定不符合有关法律规定，且对本案认定无实质影响，故本院不予准许。本院对一审法院查明的“2014年12月18日，彭建新（甲方）与三姑嫂（乙方）签订《协议书》，约定：经甲乙双方协商决定乙方的三姑嫂土菜馆物件留给甲方经营，甲方房屋征收后，物件无条件归还乙方，遗留物品清单如柜机空调等，甲方处签名为“彭先生”；乙方处签名为“三姑嫂”以外的事实予以确认。本院认为：彭建新与颜媛姣于2010年11月6日签订的《房屋用地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，涉案房屋租赁期间应为20年，但2014年12月15日后颜媛娇未再继续使用涉案房屋和交纳涉案房屋租金，彭建新亦于2015年1月即将涉案房屋另行租赁他人，双方均已实际解除《房屋用地租赁合同》。结合颜媛娇提供的录音资料及双方的陈述，颜媛娇腾退涉案房屋后与彭建新进行了协商，协商中彭建新与颜媛姣已就解除双方租赁合同关系达成一致意见，仅对租赁合同解除后涉案房屋原有部分和新增部分的处置问题未得出明确结论。故一审判决认定彭建新与颜媛姣已协商解除《房屋用地租赁合同》并无不当，本院予以维持。彭建新与颜媛姣签订的《房屋用地租赁合同》中约定，颜媛姣可就租赁的涉案房屋进行改造、拆除，彭建新不得要求补偿，故彭建新要求颜媛姣将涉案房屋恢复原状并重建的上诉请求不能成立，本院不予支持。彭建新与颜媛姣系协商解除租赁合同关系，双方未就租金补偿问题进行约定，故彭建新要求颜媛姣按原租金标准赔偿其经济损失的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人彭建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2600元，由彭建新负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 坤审 判 员  熊 伟代理审判员  冷子剑二〇一六年十二月十四日书 记 员  毛 韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。