河南省永城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1481民初4239号
原告（反诉被告）刘世界，男，1974年5月24日出生，汉族，住河南省永城市。
委托代理人丁明俊、王世才，永城市第二法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）胡小心，男，1971年10月8日出生，汉族，住河南省永城市。
委托代理人张道威，河南正剑律师事务所律师。
委托代理人李婷，河南正剑律师事务所实习律师。
原告刘世界诉被告胡小心房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月12日向本院起诉。本院受理后依法适用简易程序审理，分别向双方当事人送达了相关诉讼文书。开庭审理前，被告胡小心对原告刘世界提起反诉，本院决定合并审理，并于2016年9月5日公开开庭审理了本案，原告刘世界委托代理人丁明俊、被告胡小心及其委托代理人张道威、李婷到庭参加了诉讼。审理过程中发现本案案情复杂，双方当事人争议较大，本院于2016年10月10日裁定将本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，进一步组织双方当事人进行了举证、质证，对案件相关情况进行了调查核实，本案现已审理终结。
原告刘世界诉称，原告2012年在马桥镇开发“汉马街”小区，2013年2月7日被告胡小心与原告签订《汉马街购房协议书》，约定被告购买原告开发的1号楼1-19号房屋一套，面积243.68平方米，总房款397000元，付款方式为协议签订日起七日内一次性付清，双方签订《购房合同书》。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告却一直拖欠原告房款70000元，经原告多次催要，被告仍不予支付。诉请判令被告胡小心支付原告购房款70000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告胡小心辩称，2013年2月7日购买原告汉马街房屋一套，购房款总计350000元，已支付原告280000元，下欠房款70000元。被告在购原告房屋后即进行了装修，花费近50000元，因所购房屋存在严重质量问题，被告在入住半年后即发现房屋多处墙体出现裂缝，严重影响居住。原、被告2013年2月7日签订的购房合同违反法律的强制性规定，反诉请求确认原、被告签订《汉马街购房协议书》无效，原告刘世界应返还被告购房款280000元，赔偿原告装修费50000元，本案诉讼费用由原告负担。
对被告胡小心的反诉，原告刘世界的答辩意见是：原、被告间房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，被告如主张双方合同无效，损失也应由双方自行承担；被告在拖欠原告房款的情况下装修所购房屋，违约在先，如房屋存在明显质量瑕疵，应视为被告对该瑕疵的认可、接受，如房屋质量问题是隐形的，应由相关鉴定部门作出鉴定意见。被告的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
综合原、被告诉辩意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、原、被告之间签订的《汉马街购房协议书》是否合法有效？2、原告诉讼请求及被告反诉请求有无事实和法律依据？双方当事人对上述争议焦点均予认同。
原告刘世界向本院提供的证据材料有：落款日期为2013年2月7日，甲方为刘世界、乙方为胡小心的《汉马街购房协议书》一份，证明被告购买原告开发的马桥镇汉马街1号楼1-19号房屋一套，下欠原告房款70000元的事实。
被告胡小心向本院提供的证据材料有：被告胡小心身份证及常住人口登记卡复印件一份，证明被告胡小心户籍所在地为永城市马桥镇××村，被告购买的原告房屋坐落在永城市马桥镇××村，被告购买原告开发的房屋违反国家法律规定，双方房屋买卖协议无效；2、涉案房屋裂缝照片两张，3、永房鉴字2015第（117）号《永城市房屋安全鉴定报告》复印件一份，证据2、3证明被告购买的原告房屋存在严重的质量问题，原告应退还购房款并赔偿被告装修费及其他损失；4、汉马街购房协议书复印件一份，证明双方协议约定，协议书自双方签订《购房合同书》后自动生效，乙方所付款项目自动转为购房款，因双方尚未签订《购房合同书》，双方之间《汉马街购房协议书》也未生效；5、交款人为胡小心、交款事由为购房款的收据七份，证明被告已交付原告购房款合计280000元的事实。
庭审质证时，被告胡小心对原告证据真实性无异议。原告刘世界除对被告所举证据1、4、5的真实性无异议，对证据2、3真实性不予认可，辩称证据2无法确认拍摄自涉案房屋，证据3系复印件，无法核实真实性。
经庭审质证，本院认为：原告证据与被告证据4经核对无异，客观真实；被告证据1经核对与原件无异，证据5客观真实，上述证据与本案事实相关联，均可作为有效证据使用。被告证据2无法确认拍摄时间、地点，证据3系复印件，证据2、3原告亦不予认可，对该两证据本院不予采信。
依据有效证据，结合双方当事人诉辩陈述，本院确认以下案件事实：
原告2012年前后在永××马桥镇马桥街开发“汉马街”小区，2013年2月7日，被告胡小心与原告签订《汉马街购房协议书》，约定被告购买原告开发的“汉马街”1号楼1-19号房屋一套，面积243.68平方米，总房款397000元，付款方式为协议签订日起七日内一次性付清并签订《购房合同书》。协议签订后，双方另约定原告购房款优惠后应实交350000元，被告胡小心在2013年2月7日交被告购房款10000元，自2013年2月18日至2013年9月2日又分六次交原告购房款270000元。2013年麦收前后，被告胡小心对所购原告房屋进行了装修并入住，现涉案房屋由被告胡小心入住使用。
另查明，被告胡小心购买的原告刘世界开发的马桥镇“汉马街”1号楼1-19号房屋坐落于永城市马桥镇××村。
本院认为，原告开发建设售于被告的房屋，属于新型农村社区建设项目，建设房屋占用土地属永城市马桥镇××村集体所有。根据国家有关政策规定，新型农村社区既有别于传统的行政村，又不同于城市居民小区，其根本目的在于节约土地，提高土地生产效率，实现集约化经营，加快缩小城乡差距，提高农民生活水平。原告至今没有取得《国有土地使用证》等销售商品房的手续，被告胡小心也非永城市马桥镇××村村民，因此，被告胡小心与原告刘世界2013年2月7日签订的《汉马街购房协议书》违反有关法律法规的强制性规定，应认定无效，原告已收取的被告房款，应退还被告。被告胡小心在购买原告房屋时，其有义务审查原告是否具备商品房销售的资格和条件，而未尽慎重审查义务，亦有一定过错，要求原告赔偿装修费50000元，亦未提出证据对该项装修支出情况加以证明，对被告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘世界与被告（反诉原告）胡小心于2013年2月7日签订的《汉马街购房协议书》无效；
二、被告（反诉原告）胡小心返还原告（反诉被告）刘世界位于永城市马桥镇“汉马街”1号楼1-19号，面积约243.68平方米的房屋一套，于本判决生效后10日内履行完毕；
三、原告（反诉被告）刘世界返还被告（反诉原告）胡小心交纳的购房款280000元，于本判决生效后10日内履行完毕；
四、驳回原告（反诉被告）刘世界及被告（反诉原告）胡小心的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由原告（反诉被告）刘世界负担。案件反诉受理费3125元，由被告（反诉原告）胡小心负担1625元，原告（反诉被告）刘世界负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 陈书祥
审 判 员 刘 辉
人民陪审员 刘庆才
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 邸 猛