江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第01623号
上诉人（原审被告）杨文田，淮安市石油公司退休职工。
上诉人（原审被告）杨志祥，保安。
委托代理人丁宗祥，江苏引航律师事务所律师。
委托代理人杨敬仑，江苏引航律师事务所（实习）律师。
上诉人（原审被告）杨志军，淮安市锦绣装饰城保安。
被上诉人（原审原告）孙彩云，淮安市宏丽集团退休职工。
委托代理人王海燕，江苏岸庆律师事务所律师。
委托代理人夏茂成，江苏岸庆律师事务所（实习）律师。
上诉人杨文田、杨志祥、杨志军与被上诉人孙彩云房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年6月4日作出（2015）浦民初字第01005号民事判决。杨文田、杨志祥、杨志军均不服该判决，共同向本院提起上诉。本院于2015年7月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月8日公开开庭审理了本案。上诉人杨志祥及其与上诉人杨文田共同的委托代理人丁宗祥、杨敬仑，被上诉人孙彩云及其委托代理人王海燕、夏茂成均到庭参加诉讼。上诉人杨志军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告杨文田与其妻子（1999年去世）婚生两子，长子系被告杨志祥（1966年10月22日生），次子系被告杨志军（1969年12月22日生）。位于淮安市清河区三层街80号房屋于1988年10月10日经原淮阴市房地产管理局产权登记（1993年3月18日验证），所有权人系被告杨文田，房屋状况为2间砖木结构（建筑面积为24.12平方米），混合结构各1间（建筑面积分别为15.86平方米和11.48平方米）。1989年8月30日，原淮阴市清河区土地管理局向被告杨文田发放国有土地使用权登记证明1份，内容为：“你个人申请登记坐落于三层街80号，用地为88.28平方米的土地使用权，根据你个人提供的证明材料，经初步审核，同意你个人暂按上述面积使用土地，特此证明。待地籍调查核准后，凭此证明换取《国有土地使用权证书》”。2000年10月19日，原淮阴市国土管理局向被告杨文田发放国有土地使用证，该证登记使用权面积为75.9平方米。2001年3月19日，原淮阴市清河区长西街道办事处引河居委会出具证明1份，内容为：“兹有我会三层街80号杨文田同志现有住房6间（坐南朝北4间，坐北朝南2间）产权归杨文田，特此证明”。
2001年4月16日，经淮阴市清河区长东法律服务所见证，三被告（卖方）与原告丈夫陈树平（买方）签订了房屋买卖协议书1份，约定：1、位于淮安市清河区三层街80号坐北朝南2间砖木结构房屋及坐南朝北两层6间混合结构房屋，共计8间房屋系卖方父子共有，卖方父子决定出卖上述房屋，买方自愿购买。2、上述房屋售价为4.7万元。3、买方在本协议书签订当日以现金向卖方交清购房款，卖方收款后应出具收据给买方为凭。卖方应在买方付款后即将所卖房屋及房屋有关手续移交给买方。4、卖方出卖的上述房屋，保证产权无纠纷，否则卖方应承担一切责任，并负责处理。5、办理房屋过户手续由买卖双方共同办理，费用由买方承担。6、本协议经双方签字、司法见证部门见证后生效。本协议系双方自愿订立，保证信守不违。协议签订后，原告发现被告移交的房屋产权证件中国有土地使用权登记证明与国有土地使用证关于用地面积不一致，将国有土地使用证和国有土地使用权登记证明退还被告，要求被告就缩水面积找土管部门更正。2001年4月21日，被告杨志祥收取购房款4万元。2001年4月27日，被告杨志祥收取购房款3000元。因被告未能将缩水面积找土管部门更正，原告提出要求扣除部分购房款，被告不允，双方发生矛盾。后原告委托其弟孙祥云将购房款3300元交与被告杨志军，被告杨志军将此款转付杨志祥，原告将购房余款700元扣留拒绝支付，被告亦将土地使用权登记证明与国有土地使用证扣留，并拒绝协助办理房屋产权过户手续。后双方多次就产权过户事宜协商，因被告提出购房款加价导致未果，引起本案讼争。
另查：协议签订后，原告一家入住使用，后原告将房屋中混合结构坐南朝北4间（原一层3间，二层1间）扩建为6间（一层3间，二层3间），未办理有关审批手续。2004年12月8日，原告与其丈夫陈树平离婚纠纷一案经淮安市清河区人民法院审理并达成调解协议，约定双方同意离婚，位于淮安市清河区三层街80号房屋1套归原告所有。
庭审中，被告当庭提出反诉，要求解除房屋买卖协议，经本院释明，涉案房屋买卖协议不具有法定解除事由，应当继续履行，被告可主张原告支付购房尾款700元并赔偿损失，被告表示放弃提出反诉，作为抗辩意见处理。
审理中，原告申请对淮安市清河区三层街80号房屋进行财产保全，并提供担保，经审查，原告申请符合法律规定，法院对上述房屋予以查封。
原告孙彩云一审诉称：2001年4月16日，经淮安市清河区长东法律服务所见证，三被告与陈树平签订了房屋买卖协议书，约定被告将位于淮安市清河区三层街80号房屋以4.7万元价格出卖给陈树平，陈树平付款后，被告交付房屋及移交房屋产权等手续，被告负责协助办理产权过户手续。当月，陈树平向被告付清全部购房款，被告也按约定交付房屋并移交房屋产权相关凭证。2004年12月8日，原告与其丈夫陈树平离婚一案，经清河区人民法院（2004）河民一初字第1123号民事调解书确认，位于淮安市清河区三层街80号房屋归原告所有。原告一直居住在该房屋至今，期间，原告多次要求三被告协助办理产权过户手续，三被告互相推诿拒绝配合办理。故原告诉至法院，要求判决三被告协助原告办理位于淮安市清河区三层街80号房屋产权过户手续。
被告杨志祥一审辩称：原告诉称房子是陈树平于2001年以4.7万元价格购买，原告应证明该购房款4.7万元是陈树平何时支付以及向谁付清的事实，还应提供当时房屋买卖协议和购房款收条的原件。另外，原告应说明其从何处取得房子的产权证件及钥匙。
被告杨文田一审辩称：房子产权过户拖延至今不是被告造成，而是原告未付清全部购房款，原告强行居住被告的房子，被告曾撵原告一家走，提出让原告退房，但原告以房子买贵了为由，拒不支付剩余购房款，并称房子产权已经过户，因此，房子产权过户拖延至今的责任应由原告承担，被告现不同意将房子卖给原告，要求解除买卖协议。
被告杨志军一审辩称：被告杨志军与原告之弟孙祥云系朋友关系，房子是通过这层关系才买卖的，被告杨志军对房子的后期买卖情况并不了解，都是由被告杨志祥负责联系。
原审认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋买卖协议中涉及的部分建筑物无建房手续，法院对该部分建筑物的买卖合同纠纷不予理涉；涉及的其他合法建筑物（2间砖木结构，建筑面积为24.12平方米及混合结构各1间，建筑面积分别为15.86平方米和11.48平方米）的买卖协议，是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按协议约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于原告未支付购房尾款700元是否构成合同根本违约，被告是否有权解除涉案房屋买卖协议。原告以土地使用权登记证明与国有土地使用证关于用地面积不符为由拒绝支付购房尾款700元，原审认为涉案房屋买卖协议签订时，原告作为买方，对涉案房屋状况包括用地面积应尽到审查义务，用地面积应以国有土地使用证为准，土地使用权登记证明亦载明待地籍调查核准后，凭此证明换取国有土地使用证，故原告以用地面积缩水为由拒付购房尾款700元，缺乏合同依据，属于违约行为，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，但涉案房屋已经交付使用十多年之久，未支付的购房尾款700元不足全部购房款4.7万元的1.5%，原告未付购房尾款700元不构成合同根本违约，被告抗辩解除涉案房屋买卖协议，于法无据，对此不予采纳，被告可另案主张原告逾期付款的违约责任。原告主张三被告继续履行合同，协助办理涉案房屋产权过户手续，符合法律规定，对此予以支持。关于本案诉讼费用的负担，原审认为原告未按约付清全部购房款，违约在先，后被告提出购房款加价作为协助过户条件，亦属于违约行为，双方对引起本案讼争均负有责任，因此，本案诉讼费用应由双方共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：被告杨文田、杨志祥、杨志军于本判决生效后3日内协助原告孙彩云办理位于淮安市清河区三层街80号房屋（2间砖木结构，建筑面积为24.12平方米及混合结构各1间，建筑面积分别为15.86平方米和11.48平方米）的产权过户手续。案件受理费487元（已减半收取）、申请保全费490元，合计977元，由原告孙彩云负担586元，被告杨文田、杨志祥、杨志军负担391元。
杨文田、杨志祥、杨志军不服该判决，共同向本院提起上诉称：一、本案所涉房屋买卖协议不成立，上诉人从未与任何人订立房屋买卖协议，被上诉人在诉讼时提交的协议中，作为出卖方的三上诉人均没有签字，更没有任何司法人员进行见证。同时协议中的内容亦与实际严重不符，2001年时本案涉诉房屋为6间，而不是8间，因此，被上诉人在诉讼中所提交的协议系伪造，不能作为认定本案事实的依据；二、被上诉人拒付房款，说明双方并未对房屋买卖的价格达成一致，因此双方买卖关系并未成立，不存在双方是否违约的问题。请求二审改判驳回被上诉人在一审提出的诉讼请求。
被上诉人孙彩云答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人杨文田、杨志祥当庭陈述：杨文田、杨志祥、杨志军都没有订立过协议。包含在整册见证书内的“房屋买卖协议书”中的字象是三上诉人的字迹，但上诉人没有在房屋买卖协议上签过字，只在见证书上签过字的。见证书的内容都是空白的，为了房屋买卖而去见证的。上诉人手里没有见证书，只有对方有见证书。当时是想卖房屋的，杨志祥把房屋产权证及土地使用证都交给陈树平了，并且把房屋的钥匙交给陈树平去看房子的，陈树平拿钥匙以后就搬进去住了，也没有向杨志祥付钱。当时买卖价钱4.7万元，其他的都付过了，只有700元没有给，买受人认为房屋买贵了，剩余的700块钱就不给了。上诉人当时提出互相返还，但被上诉人没有退还房屋。
二审期间，被上诉人当庭陈述：当时是陈树平去订立的协议，被上诉人不在场，陈树平把钥匙交付给被上诉人以后就搬进去了，产权证由被上诉人持有，土地使用权证现在由杨志祥持有，因为土地使用证上登记的面积有出入，所以就交给杨志祥变更的。约定的房款4.7万元因为土地登记面积有出入，还差700元没有给，其余全部付清了。就该700元余款双方没有达成协议。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
经双方当事人一致确认，本案争议焦点为：1、双方当事人之间是否订立了房屋买卖协议；2、如果双方当事人订立了买卖协议，是否因被上诉人没有足额支付房价款而导致房屋买卖合同没有成立。
本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。一、关于是否订立房屋买卖协议问题。三上诉人上诉称其既未在房屋买卖协议上签字，更没有任何司法人员进行见证。但在二审期间，其又当庭陈述上诉人没有在房屋买卖协议上签过字，只在见证书上签过字的，见证书的内容都是空白的，为了房屋买卖而去见证的。但考察被上诉人在一审期间提交的封面为中华人民共和国司法部制的“见证书”，主要材料内容为：见证申请书（其中无人签名）、房屋买卖协议书（落款署有陈树平及三上诉人的签名）、见证书一页（落款由见证人胡建新签名章及淮阴市清河区长东法律服务所加盖公章，无其它签名）、清河区长西街道办事处引河居委会的书面证明、案涉房屋房产证（复印件）、协议四方当事人身份证复印件。该证据结合上诉人认可已收到房款4.63万元的陈述，足以证明上诉人在上诉状及开庭审理时称未订立房屋买卖协议的陈述不实，也足以证明三上诉人为出卖案涉房屋，订立了房屋买卖协议书，对经合法登记的房屋约定了买卖。对上诉人称其从未与任何人订立房屋买卖协议的上诉理由，本院不予采纳。二、关于本案所涉房屋买卖是否成立问题。三上诉人与陈树平订立房屋买卖协议，约定三上诉人将其所享有的经合法登记的房屋出售给陈树平，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效并经订立时起即告成立。合同当事人是否按合同约定全面履行了各自的义务，并不影响合同的有效成立，而只能影响合同当事人是否应当承担违约责任，故对上诉人称本案所涉房屋买卖协议不成立的上诉观点，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费974元，由上诉人杨文田、杨志祥、杨志军共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 仲伟强
审判员 孙 艳
二〇一五年九月十七日
书记员 ＸＸ平