云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第1011号 上诉人（原审原告、反诉被告）昆明优聚经贸有限公司。住所地：云南省昆明市五华区龙泉路**。 法定代表人刘娜，系该公司总经理。 委托代理人代勇奇，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）云南新源再生产业有限公司。住。住所地：云南省昆明市西山区碧鸡办事处车家壁村/div> 法定代表人杨敏，系该公司董事长。 委托代理人徐朝，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人昆明优聚经贸有限公司（以下简称“优聚公司”）因与被上诉人云南新源再生产业有限公司（以下简称“新源公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2014年6月16日，优聚公司、新源公司签订《租赁合同》，约定新源公司将郭家凹昆明大合晟4S店中指定销售区域和售后区域的房屋和土地（简称“标的”）使用权出租给优聚公司使用。该标的具体包含销售展厅指定区域，售后维修部分的烤漆房、维修车间、前台接待、维修车间及其售后的相关范围、办公设备、维修工具（详见交接清单）。合同附件设备清单为：举升机11台、四柱举升机1台、废油池1个、仓库货架20个、空压机2台、储气罐1个、烤漆房1套、油水分离器1个。租赁期限为5年，自2014年6月16日至2019年6月16日止，新源公司给优聚公司6天的免租期，于2014年6月10日前交房给优聚公司。年租金为第一年150万元、第二年162万元、第三年174.96万元、第四年192.456万元、第五年211.7016万元。为保证租金安全快捷支付，双方约定租金由优聚公司通过银行统一支付至新源公司银行账号。新源公司租金收款账号为25×××48，户名云南新源再生产业有限公司。优聚公司将租金支付至新源公司银行账户即视为优聚公司租金支付完成。如果新源公司收款账号有变更，新源公司需要在变更前通知优聚公司，同时及时书面告知优聚公司变更后的收款账号。租金支付时间为优聚公司第一次租金支付至新源公司账号时间起，每半年支付一次。保证金为10万元，该款分两次付清，第一次支付时间为2014年5月28日金额5万元，第二次支付时间为2014年10月28日金额5万元。物业管理费每月按100元计收，全年1200元，水费按实际收费收据结算，电费按3元/度计收，以电表使用数为准。在合同有效期内，优聚公司不得擅自将标的使用权转租给第三方。优聚公司恶意拖欠租金或不支付到期租金超过15日的，新源公司可以单方解除本合同，但需书面通知优聚公司。违反本合同内容，违约方应承担违约金人民币5万元，如造成被违约方损失的，还应承担赔偿责任。新源公司于2014年5月23日向优聚公司移交了维修工具，2014年6月10向优聚公司移交郭家凹昆明大合晟4S店中4140平方米的使用地域（郭家凹昆明大合晟4S店总使用地域面积为5675.68平方米）。优聚公司法定代表人丁艳绮于2014年5月26日向新源公司财务王静转账支付30万元，优聚公司于2014年5月29日向新源公司转账支付20万元，2014年6月11日转账支付20万元。优聚公司确认新源公司交付了部分销售展厅、烤漆房、部分修理车间、洗车场地、独立办公楼，尚有部分销售展厅及幢号为7号的房屋未交付。优聚公司起诉后，新源公司于2015年7月4日向优聚公司邮寄《解除合同通知书》，通知优聚公司因其未按约定支付租赁费用，根据合同约定通知如下：“1、解除双方签订的租赁合同；2、你司应立刻支付拖欠的租赁费用并承担违约责任；3、你司应按约定交还租赁场地及设施，否则还应支付滞纳金和承担给本公司造成的全部损失。”上述解除通知新源公司分别向优聚公司工商登记地址及优聚公司租赁办公地址寄出，并经中国邮政确认投递并签收。2014年3月31日至2015年5月31日期间，昆明大合晟汽车技术有限公司户号为1713089050的电表共计缴费29615.33元。后优聚公司诉至一审法院，请求：一、新源公司继续履行合同，将其占用的位于昆明市寺瓦路与190支线路交汇口“昆明大合晟4S店”销售展区内1000平米的房屋及土地交付给优聚公司；二、新源公司继续履行合同，将占用的位于昆明市寺瓦路与190支线路交汇口“昆明大合晟4S店”幢号为7号，面积为435平米房屋交付给优聚公司；三、新源公司按合同约定的每月每平方米22元的租金标准，向优聚公司支付自2014年6月10日起至上述房屋交付给优聚公司之日止的占用费；四、新源公司承担因本案产生的全部诉讼费用。新源公司亦提起反诉，请求：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、优聚公司即刻将位于昆明市盘龙区昙华社区郭家村昆明大合晟4S店的租赁房屋、土地及设备完好返还新源公司；三、优聚公司即刻支付新源公司租金人民币1210960元及保证金人民币50000元；四、优聚公司向新源公司支付违约金人民币50000元；五、优聚公司按照每天8876元的标准向新源公司支付自2015年7月11日起至实际交还租赁物之日止的逾期占用费（暂计算至2015年8月10日为266280元）；六、优聚公司按照每月人民币100元的标准向新源公司支付自2014年6月16日起至实际交还租赁物之日止的物业费（暂计至2015年8月16日为1400元）；七、新源公司承担自2014年6月16日起至实际交还租赁物之日止的水电费；八、由优聚公司承担本案的全部案件受理费其他诉讼费用。一审庭审中新源公司明确第七项水电费中电费为106857元，水费没有具体金额。 一审法院认为：本案的《租赁合同》系双方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。优聚公司诉请要求新源公司交付“昆明大合晟4S店”销售展厅1000平方米的房屋及土地，依据合同约定优聚公司租赁的标的为“销售展厅指定区域，售后维修部分的烤漆房、维修车间、前台接待、维修车间及其售后的相关范围、办公设备、维修工具（详见交接清单）。”就销售展厅部分合同约定为部分指定区域并非销售展厅的全部，新源公司已向优聚公司交付了4140平米的区域，优聚公司要求新源公司交付销售展厅的所有区域，无合同依据，一审法院不予支持。优聚公司要求新源公司交付“昆明大合晟4S店”幢号为7号，面积为435平米房屋，合同中未明确该房屋为租赁标的，优聚公司也未证明该房屋为合同约定应当交付的租赁标的，对优聚公司的本项诉讼请求不予支持。综上，优聚公司未证明依据合同新源公司应当向优聚公司交付上述标的物，对优聚公司要求新源公司支付上述标的占用费的诉讼请求，一审法院也不予支持。双方在签订《租赁合同》前即已部分履行了合同，优聚公司在2014年5月26日至2014年6月11日期间共向新源公司支付了70万元租金，新源公司对其中2014年5月26日转账给其公司财务王静的30万元不认可，认为优聚公司应当将款项转到合同约定的新源公司账户，一审法院认为转账时双方尚未签订合同约定收款账户，新源公司未证明其公司财务王静所收款项并非租金，一审法院对该笔款项为优聚公司向新源公司支付的租金予以确认。依据合同约定租金支付时间为优聚公司第一次租金支付到新源公司账号时间起，每半年支付一次，即优聚公司应于2014年5月29日支付75万、2014年11月29日支付75万元，优聚公司截止到起诉之日仅支付了70万元的租赁费违反了合同约定。依据合同约定优聚公司不支付租金超15日的，新源公司可以单方解除合同，但需书面通知优聚公司，新源公司于2015年7月4日向优聚公司工商登记地昆明市龙泉路347号及优聚公司租用的经营地昆明市盘龙区寺瓦路郭家凹村寄送书面解除合同通知书，且开庭时优聚公司已收到新源公司提交的书面解除合同通知书，并进行质证，应视为新源公司已书面通知解除合同。对新源公司反诉要求解除合同的诉讼请求，一审法院确认双方《租赁合同》于2015年8月10解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。对新源公司反诉要求优聚公司返还位于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村昆明大合晟4S店的租赁房屋、土地及设备的诉讼请求，因合同解除，一审法院予以支持。对新源公司反诉要求支付未付租金的诉讼请求，一审法院支持优聚公司向新源公司支付2014年6月16日至2015年6月15日未付租金1500000-700000=800000万元及2015年6月16至2015年8月10日租金，按每天4438元（1620000÷365）×56天=248528元，以上租金合计1048528元。新源公司反诉要求优聚公司支付违约金50000元，符合合同约定，一审法院予以支持。新源公司反诉要求优聚公司按每天8876元的标准向优聚公司支付租赁物逾期占用费的诉讼请求，一审法院按合同约定的第二年日租金数额1620000÷365=4438元予以支持，自2015年8月11日起计至优聚公司实际交还租赁物之日止。新源公司反诉要求优聚公司按每月100元支付物管费的诉讼请求，符合合同约定，应予以支持，物管费自2014年6月16日起计至优聚公司实际交还租赁物之日止。新源公司反诉要求优聚公司支付保证金50000元的诉讼请求，因合同已解除，故不予支持。新源公司反诉要求优聚公司支付水费、电费的诉讼请求，因新源公司未举证证明优聚公司的实际用电量和用水量，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决:“一、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；二、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》于2015年8月10日解除；三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）返还租赁标的物位于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村昆明大合晟4S店的销售展厅指定区域，售后维修部分的烤漆房、维修车间、前台接待、维修车间及其售后的相关范围、办公设备、维修工具（详见交接清单）；四、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付截止至2015年8月10日止的租金人民币1048528元；五、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付自2015年8月11日起至实际返还租赁物之日止的租赁物占用费，占用费按日租金4438元计算；六、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付自2014年6月16日起至实际返还租赁物之日止的物管费，物管费按每月100元计算；七、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付违约金50000元；八、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。” 一审判决宣判后，优聚公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。其上诉的事实与理由为：一、一审认定事实不清。首先，上诉人租赁被上诉人的场地是用于开展汽车的销售、维修服务等经营活动，若仅仅是租赁销售展厅的一部分将不利于上诉人的正常经营，上诉人租赁场地的目的也无法实现；其次，双方均未在《租赁合同》中对租赁场地的面积进行约定，一审法院将“指定的销售展厅”解释为“部分指定销售展厅”，系违反当事人的意思表示进行缩小解释，该解释不利于保护交易，而且也不符合订立合同时的初衷，被上诉人并非没有证据证实销售展厅仅指“部分指定销售展厅”。在交付租赁场地时，上诉人已向被上诉人提出要求将销售展厅整体交付给上诉人，双方为此发生纠纷，上诉人还向派出所申请对本案纠纷进行调解，上诉人才未按合同约定全额交付租金；第三，根据被上诉人的陈述，租赁场地只有一个电表，按照常理，若上诉人仅租赁一部分展厅理应分离电表，并按照分表的度数收取电费，但被上诉人要求上诉人按照总电表数缴纳电费的主张佐证了其未按约定整体交付租赁场地的事实。二、一审法院对举证责任分配错误。被上诉人作为交付租赁物的合同义务方，应由被上诉人承担完全交付租赁物的举证责任，而并非由上诉人承担。综上，请求二审法院在查明本案事实后改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人新源公司针对上诉人优聚公司的上诉答辩称：一、根据双方签订的《租赁合同》的约定，已经明确上诉人所承租的是“指定的销售展厅”，并无“整个”或“整体”的字样。被上诉人当时也是在经营汽车销售、维修，因为经营问题，被上诉人就只保留了汽车销售的业务，上诉人租赁涉案场地也是用于汽车销售，被上诉人就将汽车销售的大部分展厅出租给上诉人经营使用，自己保留了部分展厅用于汽车销售经营，两个销售展厅都是单独隔开的，结合上述事实，被上诉人不可能将整个展厅出租给上诉人。二、对于电费的问题，上诉人是经营汽车销售业务，并不需要过多的电费，所以对于电费并没有进行分表。三、被上诉人已经履行了交付租赁场地的义务，已经完成了相应的举证责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 对于一审判决认定的事实，上诉人补充以下事实：被上诉人应将涉案场地的整个展厅及厨房、杂物间交付给上诉人。被上诉人提出以下异议：被上诉人向上诉人所交付的场地面积应为4240平方米。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。 针对上诉人补充的事实，本院将在本院认为部分予以评述。针对被上诉人所提异议，因涉案场地的总面积为5675.68平方米，现上诉人亦认可被上诉人未交付的部分展厅面积为1000平方米，第7幢房屋面积为435平方米，故上诉人实际交付的场地面积应为4240.68平方米。 综上，本院除二审查明被上诉人向上诉人所交付的房屋场地面积为4240.68平方米外，其他法律事实与一审确认的事实一致。 综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、被上诉人是否按《租赁合同》的约定向上诉人交付了租赁场地？二、《租赁合同》是否应继续履行？ 本院认为：一、关于被上诉人是否按《租赁合同》的约定向上诉人交付租赁场地的问题。上诉人认为被上诉人应将全部销售展厅给其使用。对此，本院认为，首先，在双方签订《租赁合同》前，被上诉人已将部分销售展厅及其他租赁场地交付给上诉人，上诉人在接收租赁场地后并未向被上诉人提出应整体交付销售展厅的异议，且上诉人在接收场地后还向被上诉人交付了租金，故应认定其对被上诉人所交付的租赁场地并无异议；其次，上诉人在接收租赁场地后，双方才签订了《租赁合同》，该合同中载明被上诉人出租给上诉人的为“销售展厅指定区域”，并未明确约定被上诉人应将全部销售展厅交付给上诉人使用，也未约定交付的销售展厅面积，故无法得出上诉人所称被上诉人应将全部销售展厅出租给上诉人的结论，本院对上诉人提出要求被上诉人整体交付销售展厅的请求不予支持。 对于上诉人主张被上诉人应交付面积为435平方米的第7幢房屋，因双方未在《租赁合同》中对此未进行约定，故对于上诉人要求被上诉人交付第7幢房屋的请求无事实依据，本院不予支持。因此，本院对上诉人要求被上诉人交付诉争场地的请求不予支持。 二、关于《租赁合同》是否应继续履行的问题。因上诉人仅于《租赁合同》签订之日向被上诉人支付了70万元的租金，其后就再未按约定向被上诉人支付租金，故根据《租赁合同》的约定，上诉人恶意拖欠或不支付到期租金超过15日的，被上诉人可以单方书面通知上诉人解除合同。被上诉人已向上诉人送达了解除《租赁合同》的书面通知函，上诉人二审中也认可于2015年7月5日收到了该通知函，故《租赁合同》已解除，本院对上诉人要求继续履行《租赁合同》的主张不予支持。被上诉人认为应给予上诉人5天时间合同解除准备期，故本院确认双方的《租赁合同》于2015年7月10日解除，一审对此处理有误，本院予以更正，并对上诉人应向被上诉人支付的租金及场地占用费也相应予以调整，结合《租赁合同》中约定的租金支付及上诉人所支付的租金情况，上诉人应向被上诉人支付2014年6月16日至2015年6月15日止的租金为800000元（1500000元-700000元），2015年6月16日至2015年7月10日止的租金为110950元（4438元×25天），共计910950元，并支付从2015年7月11日起至实际返还租赁场地之日止的场地占用费。 综上，一审判决认定事实不清，所作判决结果有误，本院依法予以改判。上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1329号民事判决第一、三、六、七、八项，即“一、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求；三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）返还租赁标的物位于昆明市盘龙区昙华社区郭家凹村昆明大合晟4S店的销售展厅指定区域，售后维修部分的烤漆房、维修车间、前台接待、维修车间及其售后的相关范围、办公设备、维修工具（详见交接清单）；六、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付自2014年6月16日起至实际返还租赁物之日止的物管费，物管费按每月100元计算；七、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付违约金50000元；八、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。”； 二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1329号民事判决第二、四、五项，即“二、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》于2015年8月10日解除；四、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付截止至2015年8月10日止的租金人民币1048528元；五、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告支付自2015年8月11日起至实际返还租赁物之日止的租赁物占用费，占用费按日租金4438元计算；”； 三、上诉人昆明优聚经贸有限公司与被上诉人云南新源再生产业有限公司签订的《租赁合同》于2015年7月10日解除； 四、上诉人昆明优聚经贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人云南新源再生产业有限公司支付截止至2015年7月10日的租金910950元； 五、上诉人昆明优聚经贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被上诉人云南新源再生产业有限公司支付自2015年7月11日起至实际返还租赁物之日止的租赁物占用费，占用费按日租金4438元计算； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5500元由昆明优聚经贸有限公司承担，反诉案件受理费9504元，由昆明优聚经贸有限公司承担7350元，由云南新源再生产业有限公司承担2154元，二审案件受理费15004元由昆明优聚经贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审 判 长  郑会利 代理审判员  符圆圆 代理审判员  邓林春 二〇一六年三月二十一日 书 记 员  吴 帅