浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终1708号
上诉人（原审被告）：平阳中置信房地产开发有限公司，住所地：浙江省平阳县鳌江镇车站大道，
法定代表人：傅广裕，董事长。
委托代理人：戈新华、蔡庄权，浙江九州大众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄海。
委托代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。
上诉人平阳中置信房地产开发有限公司（以下简称中置信房开公司）因与被上诉人黄海商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平鳌民初字第679号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。在二审审理过程中，因黄海提出财产保全的申请，本院依法作出（2016）浙03民终1708-1号民事裁定书，裁定查封了中置信房开公司名下的二间房屋；后因中置信房开公司提出变更保全标的物的申请，本院依法作出（2016）浙03民终1708-2号民事裁定书，裁定变更了保全标的物。本案现已审理终结。
原判认定，2014年1月25日，黄海付给中置信房开公司100000元购房定金。同年2月16日，黄海与中置信房开公司签订《商品房买卖合同》，约定中置信房开公司将坐落于平阳县鳌江镇铂金湾家园建筑面积为258.05平方米（其中套内面积为205.9平方米）的第7幢30层3002号房以3801590元出售给黄海，合同第六条约定当事人选择建筑面积（本条款中均简称面积）作为计价方式，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%时，黄海有权退房；黄海退房的，中置信房开公司在黄海提出退房之日起且已办理完成退房手续后（包括双方共同向房管局撤销备案）30日内将黄海已付款退还给黄海，并按中国人民银行同期贷款利率付给利息；第七条约定黄海一次性付款，待交房时再按产权登记面积结算；第九条约定中置信房开公司应当在2015年6月30日前将符合条件的商品房交付黄海使用；第十一条约定经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化的，中置信房开公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知黄海；中置信房开公司未在规定时限内通知黄海的，黄海有权退房；第十六条约定中置信房开公司承诺于2015年12月31日前取得《土地使用证书》或土地使用权证明和该商品房《商品房所有权证》交付给黄海。合同签订当日，黄海一次性付清剩余购房款，并支付涉案商品房的登记费80元给中置信房开公司；同年12月6日，中置信房开公司出具给黄海的收款收据载明：“黄海（7-2002），车位订金（B-48），人民币壹万元整”。2014年6月16日，涉案《商品房买卖合同》办理了备案登记手续。2015年8月25日，中置信房开公司出具给黄海的入伙费用结算单（一）上载明：“黄海所购买的铂金湾家园7-3002号商品房面积差异处理：合同面积258.05平方米，实测面积242.36平方米，实际应退房款231145元”。
2015年12月22日，平阳县测绘大队向一审法院出具《关于鳌江镇铂金湾家园有关面积计算的说明》，称对照涉案商品房建筑设计图和竣工图进行比较，两者没有发生变化，与商品房实测成果一致，实测成果中的数据与建筑物现状符合；造成涉案商品房预实测面积共相差15.69平方米的原因是预实测时有关部位的计算口径不一致，一是涉案商品房平面图南面1.78平方米的阳台（1.2×2.97）在实测时不符合阳台计算规则，未计入实测面积；二是预测时误将X-3轴交X-
D轴处的10.62平方米屋面平台（7#楼三十一层平面图）计入房屋面积，实测时予以纠正，上述两点经实测后套内面积共减少12.4平方米，因此而减少公摊面积3.29平方米，故涉案商品房共计减少15.69平方米。
原判认为，黄海与中置信房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行。本案的争议焦点为：因涉案商品房尚未办理房屋所有权证而导致商品房产权登记面积尚未确定的情况下，涉案《商品房买卖合同》能否解除，分析如下：一是三十一层平面图上X-3轴交X-
D轴处是屋面平台，中置信房开公司已确认该部分面积不计入建筑面积，然而涉案合同上约定的建筑面积却包含了该部分的面积；二是根据合同约定，涉案商品房约定的建筑面积为258.05平方米，其产权登记的建筑面积误差应在7.7415平方米内，然而涉案商品房合同中将不应计算面积的10.62平方米屋面平台计入到建筑面积内，因此不论涉案商品房的所有权证何时取得，都不会改变产权证上登记的建筑面积与合同上约定的建筑面积误差比绝对值超过3%的事实；三是涉案商品房至今未办理产权登记手续，且已超过合同约定的办证日期。综上，倘若继续以取得涉案商品房的所有权证为前提，才能主张解除《商品房买卖合同》，则对黄海有失公平，故对黄海要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉请，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现黄海要求中置信房开公司返还因购买涉案商品房而支付的购房款及登记费，于法有据，予以支持。但在此之前，黄海应按约定协助中置信房开公司办理涉案商品房在房管局的相关备案撤销手续。黄海与中置信房开公司约定涉案商品房因面积误差比绝对值超过3%时，黄海主张解除《商品房买卖合同》的，中置信房开公司应按中国人民银行同期贷款利率支付利息给黄海，但合同并未明确约定利息计算的起始点。现黄海认为应从黄海付清全部购房款之日起开始计算，而中置信房开公司认为应从退房手续办理完毕之日起开始计算。涉案《商品房买卖合同》系中置信房开公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案《商品房买卖合同》系中置信房开公司违约导致解除，从而使黄海无法实现其签订合同的目的，故中置信房开公司占用购房款期间的利息是中置信房开公司违约给黄海所造成的损失，倘若该损失由黄海承担，有违公平原则。综上，对黄海要求中置信房开公司从黄海付清全部购房款之日即2014年2月16日起支付购房款利息，予以支持，并确定该利息以中国人民银行公布的同期六个月至一年（含）期限贷款基准利率的标准计算。黄海因购买涉案商品房而向中置信房开公司支付车位订金，现黄海要求解除涉案商品房买卖合同的诉请已得到支持，故黄海购买车位的使用目的已不存在。因此黄海要求中置信房开公司退还车位订金10000元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除黄海与中置信房开公司于2014年2月16日签订《商品房买卖合同》；二、黄海于本判决生效之日起十日内协助中置信房开公司办理坐落于平阳县鳌江镇铂金湾家园第7幢30层3002号商品房的备案登记撤销手续；三、中置信房开公司于上述第二项内容履行完毕之日起三十日内退还黄海购房款3801590元及利息（按购房款3801590元计算，从2014年2月16日起按中国人民银行公布的同期六个月至一年（含）期限贷款基准利率计算至本判决确定履行之日止）；四、中置信房开公司于上述第二项内容履行完毕之日起三十日内退还黄海登记费80元；五、中置信房开公司于上述第二项内容履行完毕之日起三十日内退还黄海车位订金款10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40637元，减半收取20318.50元，由中置信房开公司承担。
宣判后，中置信房开公司不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销平阳县人民法院作出的（2015）温平鳌民初字第679号民事判决，依法发回重审或者判决驳回黄海的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院在涉案商品房尚未办理房屋所有权登记而导致产权登记面积尚未确定的情况下，支持黄海解除涉案《商品房买卖合同》的作法显然错误。双方订立的合同第六条的约定实质上是对合同解除条件的约定，只有合同解除的条件成就时，合同才有可能解除。而合同约定解除合同的条件是两项：一是涉案商品房交付后；二是涉案商品房产权登记与合同约定面积误差比绝对值超过3%时。就本案而言，因涉案商品房尚未交付，黄海也未办理房屋产权登记，所谓产权登记面积根本不存在，合同约定面积与产权登记面积的误差更是无从谈起，因此，上述两项条件目前均不具备，一审法院判决解除合同缺乏事实和法律依据。2.合同误将涉案商品房平面图上X-3轴交X-
D轴处屋面平台计入合同约定面积，黄海是知情的，在双方都有过错的情况下一审法院判决解除合同，让房开公司单独承担最严重的不利后果，显失公平。对房开公司而言，涉案商品房的竣工图与设计图一致，造成合同约定的商品房建筑面积与实测的商品房建筑面积有出入的原因在于测绘机构将本不应计算建筑面积的上述屋面平台计入到合同约定的面积。房开公司对测绘机构的预测成果审核不严，愿意承担相应的责任，即对误差在3%以内的房款予以返还，超过3%的房款双倍返还给黄海。对黄海而言，其对上述屋面平台计入合同约定面积在订立合同时就是知情的，其自身也有一定的责任。不能将责任全由房开公司承担。3.涉及财产冻结400多万，加上本案案情复杂，争议很大，一审法院适用简易程序审理不符合《民事诉讼法》关于简易程序审理有关规定。综上所述，一审法院审理此案，在程序上违反《民事诉讼法》关于简易程序审理规定，在案情上没能准确认定事实，以致上诉人的合法权益未能得到保障。
被上诉人黄海答辩称：1.中置信房开公司与黄海之间签订的买卖合同第6条约定，“其中面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房”。上诉人交付的商品房面积误差比绝对值超过3%是事实，事后上诉人办理房屋登记时是242.36平方米，房屋已经超面积，因此黄海有权退房。2.商品房买卖合同是中置信房开公司提供的格式合同，中置信房开公司称将房屋平面图上X-3轴交X-
D轴处屋面平台计入合同约定面积，对这一情况黄海是知情的。上述主张缺乏事实依据。且黄海不具备房屋测量专业，不可能知道面积的计算，中置信房开公司也从未将上述情况告知过黄海。中置信房开公司作为房开公司具有相关专业技能，显然是故意将该屋面平台计入合同约定面积的。3.平阳县测绘大队与中置信房开公司之间的关系不影响本案的处理。4.黄海购买房屋是为了居住，而不是炒房，黄海按照自己所要求面积购买，现购买房屋不符合合同约定，黄海有权解除合同。5.纵观本案，本案事实清楚，不属于疑难案件，原审法院适用简易程序审理并无不当，有权决定适用简易程序。综上，原判事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理过程中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经过阅卷、调查和询问当事人，依法对一审判决认定的基本事实予以确认。另查明，涉案房屋已经办理初始登记。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而双方订立的预售合同约定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%时，黄海有权退房。现房屋初始登记与合同约定面积误差比绝对值已经超过3%，该情形符合上述法律规定，黄海可以解除合同。一审判决对黄海要求解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。中置信房开公司的相应上诉理由均不能成立，本院不予支持。另，一审法院将本案适用简易程序审理，并无不可。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40637元、财产保全申请费5000元，由平阳中置信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年六月二十四日
代书 记员 姜岳良