南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0117民初365号
原告刘蓉蓉,女,1990年7月10日出生，汉族，个体。
委托代理人杨正琴，江苏宗域律师事务所律师。
被告艾娟,女,1982年4月16日出生，汉族，个体。
委托代理人徐文波，个体。
原告刘蓉蓉与被告艾娟房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月13日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨正琴、被告艾娟及其委托代理人徐文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘蓉蓉诉称，原告于2015年4月12日租赁被告的一楼门面房用于开设聚缘楼菜馆，租期自2015年4月12日至2016年4月11日，租金为55000元，另付押金5000元，先付后租。合同签订后原告向被告交付了租金和押金合计60000元，并开设菜馆。2015年12月15日，被告在未征得原告完全同意下，擅自将该房屋出租给了第三方装修并开办超市。原告要求被告退还剩余房租及押金，但被告只愿退还一个月房租，双方不能达成一致意见，故诉讼要求被告退还剩余期限房租18333元，退还押金5000元，承担违约责任40000元，合计63333元；承担本案的诉讼费用。
被告艾娟辩称，原告所说不事实，事实是我们之前协商好退一个月的房租和5000元押金，我也同意付款给他，但是原告的家属不同意，所以就没有退成。本来我说将钱送到原告店里，结果当天下午原告跑到我店里就不同意了；对于房屋，被告现无偿给一个河南人在试营业，没有收房租，要求法院依法判决。
经审理查明，2015年4月12日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定原告承租被告位于溧水区毓秀路如月宾馆一楼房屋（门面房）用于开设经营聚缘楼菜馆，合同约定租赁期限为2015年4月12日至2016年4月11日，房屋租金为55000元，另押金为5000元，合同签订后原告向被告支付了租金和押金合计60000元。原告实际经营两个月后因生意不景气，加上原告在本区另外一处有门面房经营，案涉房屋开办的菜馆处于空闲状态。2015年12月13日，被告在与原告协商未达成一致的情况下，将案涉房屋租给他人用于开办超市。自2015年12月7日至2015年12月22日，原、被告间多次微信联系返还房租和押金事宜，最终未达成一致意见。因被告只愿退还一个月房租和押金，原告遂向法院提起诉讼，请求法院判决被告退还四个月的房租18333元和押金5000元，并要求被告承担违约造成剩余四个月的营业损失40000元。关于涉案房屋的现状，被告庭审中称，给一个叫“胡海”的河南人开办超市，没有收取租金，口头试营业至2016年4月底。原告庭审后向法院申请调查，溧水区市场监督管理局出具资料显示涉案房屋已以被告婆婆周琴华名义与“胡江海”的人签订租房协议，租期自2015年12月13日起至2020年1月7日止，年租金55000元，每年一次性支付，先付后租，如续租提前一个月支付。
以上事实，有当事人陈述，租赁合同二份（刘蓉蓉与艾娟、胡江海与周琴华）、收条、接处警工作登记表、装修照片、微信记录等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方于2015年4月12日所签订的租赁协议合法有效，原、被告双方应按协议全面履行各自的权利义务。被告自2015年12月7日至2015年12月22日，多次与原告微信联系返还房租和押金事宜，只能视为双方协商解除合同的一个磋商过程。但最终未达成一致意见，在被告并未将押金和剩余房租返还给原告的情形下，被告通过其婆婆以其婆婆名义将案涉房屋出租给租期较长的胡江海（并非胡海，也并非是无协议的口头试租）开办超市，构成违约，原告诉请被告退还剩余租期的租金18333元和押金5000元，本院予以支持；原告要求被告承担违约造成剩余四个月的营业损失40000元，因被告将房出租给他人时，原告所承租的房屋并未实际营业，原告关于实际损失40000元没有事实依据，本院不予支持；被告辩称双方已达成退还一个月房租和押金的抗辩主张本院不予采信，被告抗辩其没有收取第二个承租人的租金与事实不符，本院不予认定。综上，原告请求合法有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条、《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告艾娟于本判决生效之日起10日内退还原告刘蓉蓉剩余四个月房屋租金18333元和押金5000元，合计23333元。
二、驳回原告刘蓉蓉的其他请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取692元，由原告负担437元，被告负担255元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时于上诉期满后七日内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1384元。南京市中级法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 戴祖庆
二〇一六年四月十二日
见习书记员 钱俊美
南京市溧水区人民法院文书稿纸
签发:
核稿:
承办人:
判决书
（2016）苏0117民初365号
原告刘蓉蓉,女,1990年7月10日出生,居民身份证号码320124199007103021,汉族，个体，住溧水区晶桥镇孔家村刘家村8号。
委托代理人杨正琴，江苏宗域律师事务所律师。
被告艾娟,女,1982年4月16日出生,居民身份证号码42220219820416186X,汉族，个体，住溧水区永阳镇庆丰小区园邨41-2幢203室。
委托代理人徐文波（系被告丈夫），男，1978年9月2日出生，居民身份证号码320124197809022830，汉族，个体，住溧水区永阳镇庆丰小区园邨41-2幢203室。
原告刘蓉蓉与被告艾娟房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月13日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨正琴、被告艾娟及其委托代理人徐文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘蓉蓉诉称，原告于2015年4月12日租赁被告的一楼门面房用于开设聚缘楼菜馆，租期自2015年4月12日至2016年4月11日，租金为55000元，另付押金5000元，先付后租。合同签订后原告向被告交付了租金和押金合计60000元，并开设菜馆。2015年12月15日，被告在未征得原告完全同意下，擅自将该房屋出租给了第三方装修并开办超市。原告要求被告退还剩余房租及押金，但被告只愿退还一个月房租，双方不能达成一致意见，故诉讼要求被告退还剩余期限房租18333元，退还押金5000元，承担违约责任40000元，合计63333元；承担本案的诉讼费用。
被告艾娟辩称，原告所说不事实，事实是我们之前协商好退一个月的房租和5000元押金，我也同意付款给他，但是原告的家属不同意，所以就没有退成。本来我说将钱送到原告店里，结果当天下午原告跑到我店里就不同意了；对于房屋，被告现无偿给一个河南人在试营业，没有收房租，要求法院依法判决。
经审理查明，2015年4月12日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定原告承租被告位于溧水区毓秀路如月宾馆一楼房屋（门面房）用于开设经营聚缘楼菜馆，合同约定租赁期限为2015年4月12日至2016年4月11日，房屋租金为55000元，另押金为5000元，合同签订后原告向被告支付了租金和押金合计60000元。原告实际经营两个月后因生意不景气，加上原告在本区另外一处有门面房经营，案涉房屋开办的菜馆处于空闭状态。2015年12月13日，被告在与原告协商未达成一致的情况下，将案涉房屋租给他人用于开办超市。自2015年12月7日至2015年12月22日，原、被告间多次微信联系返还房租和押金事宜，最终未达成一致意见。因被告只愿退还一个月房租和押金，原告遂向法院提起诉讼，请求法院判决被告退还四个月的房租18333元和押金5000元，并要求被告承担违约履行合同造成剩余四个月的营业损失40000元。关于涉案房屋的现状，被告庭审中称，给一个叫“胡海”的河南人开办超市，没有收取租金，口头试营业至2016年4月底。原告庭审后向法院申请调查，溧水区市场监督管理局出具资料显示涉案房屋已以被告婆婆周琴华名义与“胡江海”的人签订租房协议，租期自2015年12月13日起至2020年1月7日止，年租金55000元，每年一次性支付，先付后租，如续租提前一个月支付。
以上事实，有当事人陈述，租赁合同二份（刘蓉蓉与艾娟、胡江海与周琴华）、收条、接处警工作登记表、装修照片、微信记录等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方于2015年4月12日所签订的租赁协议合法有效，原、被告双方应按协议全面履行各自的权利义务。被告自2015年12月7日至2015年12月22日，多次与原告微信联系返还房租和押金事宜，只能视为双方协商解除合同的一个嗟商过程。但最终未达成一致意见。在被告并未将押金和剩余房租返还给原告的情形下，被告通过其婆婆以其婆婆名义将案涉房屋出租给租期较长的胡江海（并非胡海，也并非是无协议的口头试租）开办超市，构成违约，原告诉请被告退还剩余租期的租金18333元和押金5000元，本院予以支持；原告要求被告承担违约造成剩余四个月的营业损失40000元，因被告将房出租给他人时，原告所承租的房屋并未实际营业，原告关于实际损失40000元没有事实依据，本院不予支持；被告辩称双方已达成退还一个月房租和押金的抗辩主张本院不予采信，被告抗辩其没有收取第二个承租人的租金与事实不符，本院不予认定。综上，原告请求合法有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条、《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告艾娟于本判决生效之日起10日内退还原告刘蓉蓉剩余四个月房屋租金18333元和押金5000元，合计23333元。
二、驳回原告刘蓉蓉的其他请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取692元，由原告负担437元，被告负担255元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时于上诉期满后七日内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1384元。南京市中级法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。
审判员戴祖庆
二○一六年四月十二日
见习书记员钱俊美