广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
2012-11-11
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朱友良2012-11-9
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石湾人民法庭
钟伟志
二〇一二年十一月九日
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（2012）惠博法民一初字第180号民事判决书
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广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）惠博法民一初字第180号
原告：莫汝深，男，汉族，1958年6月12日出生，身份证住址：广东省东莞市。
诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。
被告：冯盘龙，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址：东莞市。
诉讼代理人：曾泉海，广东莞信律师事务所律师。
原告莫汝深诉被告冯盘龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告莫汝深及其诉讼代理人唐金秀，被告冯盘龙及其诉讼代理人曾泉海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告通过招商引资的方式，借用其他公司的营业执照和相关资质证书大规模地进行虚假宣传，并多次郑重其事地向原告保证其持有经营金属表面处理业务的营业执照、税务登记证和排污许可证，可以确保原告在租赁厂房期间能正常经营金属表面处理业务。同时，被告还以其持有经营金属表面处理业务的营业执照、税务登记证和排污许可证，负责工商、税务、消防、环保等相关部门的应酬工作及费用，确保原告能正常经营为由，要求原告按高出市场同期同类厂房租金（为9元／平方米）的标准（即30元／平方米）支付租金。为明确权利义务，于2010年7月11日签订了一份书面的《厂房租赁合同书》，约定租赁期限为6年，即自2010年4月1日至2016年6月1日，免租装修期为2个月。原告为经营金属表面处理业务，经被告同意以后，投入了资金对承租的厂房进行了装修，并购置、安装了经营所需的各种设施设备。然而，2011年3月16日原告承租的厂房突然被惠州市博罗县环境保护局石湾分局等多个政府部门以被告没有经营金属表面处理业务的相关经营证照为由查封、处罚，并责令原告停止一切经营活动。于是，原告被迫于2011年3月16日停止了一切经营活动。租赁物被查封以后，被告以正在办理经营金属表面处理业务的各类证照来搪塞原告，让原告耐心等待恢复生产。后被告突然又以无法办理经营金属表面处理业务的营业执照、排污许可证等经营证照为由，迫使原告搬离厂区，并单方解除了双方之间的厂房租赁合同。
综上可见，被告隐瞒了其自始没有经营金属表面处理业务的经营证照等真实情况，违反了主要合同义务，其根本性违约行为不仅损害了诚实信用原则，给原告造成了无法挽回的巨大经济损失，还公然违背法律的强制性规定以获取不当利益，为维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、确认被告的行为构成根本性违约，原、被告间的厂房租赁合同已由被告单方解除；二、被告立即向原告双倍退还押金189000元及其利息（自2011年3月16日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿日止）；三、被告立即向原告返还不当得利154350元（即超出市场同期同类厂房租金的差价部分［30元／平方米—9元／平方米］X1050平方米X7个月=154350元）；三、被告立即赔偿原告经济损失877367元（其中包括装修残值损失477367元和设备拆装搬运费用400000元）；四、本案的诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告双方的厂房租赁合同无效；变更第二项诉讼请求为：被告向原告双倍退还189000元押金。
原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：
一、个体户机档案登记资料和个体工商户设立登记申请书，证明原告利用博罗海龙加工厂名义进行虚假宣传，并且虚构博罗石湾海龙五金加工厂是广州市定富五金塑胶制品有限公司，具有处理金属表面业务相关资质，同时证明在注销以后原告依然以注销企业名义向被告收取租金；曾经以海龙五金加工厂对外经营，在2011年9月6日被注销之后，继续隐瞒事实，仍向原告收取高额租金。
二、厂房租赁合同及押金收据，证明被告于合同签订之日同时收取94500元押金仍未退还给原告，原告被告双方在合同约定30元每平方米的车间租金，不仅仅是车间场地租金还包括被告需持有处理金属表面业务各类合法证照保证原告正常经营所需额外费用，证明双方约定租金计算标准是附条件的。
三、租金收据，证明原告向被告支付租金的相关情况。
四、厂房装修费支出凭证，证明租赁厂房后，经被告同意原告投入资金对租赁物进行装修的相关情况，共花费563266.45元装修费用。同时证明被告向原告收取70000元厂房装修款。
五、查封照片，因被告没有处理金属表面业务相关证件，被博罗县石湾镇工商管理所查封的相关事实。
六、搬迁预算报价及营业执照，证明被告违约行为给原告造成400000元的设备拆装搬运损失的相关情况属实。
七，证人李某的证言，证明被告以虚假宣传方式，吸引原告及多人租赁厂房，超过市场同期同类标准出租给承租人，同时证明被告与经营金属表面的承租人约定30元每平方米是有附加条件，还包括被告持有经营金属表面业务各类证件要求原告额外承担的费用，还证明租赁物的厂租同期同类的租金标准。
被告答辩称，原告所说不属实，被告已经退回双倍押金给原告，但原告至今为止，原告仍然占有着厂房，并拒绝交纳使用费，原告就交纳使用费问题，已经向贵院起诉，在本案进行答辩同时也请求贵院尽快对原告所占被告的使用费作出一个判决。
被告为其答辩提供的证据有：
一、收据一份，证明原告已经收到被告垫付的二、三月份工人工资90727元。
二、厂房租赁合同书，证明原告收取被告给付的双倍押金，并且把书面合同交给被告，也代表着原被告双方就厂房租赁事宜在2011年3月份已经协商解决处理了，但原告收到被告双倍退回押金之后，霸占着被告厂房拒不搬迁，且拒不缴纳使用费，才导致今天诉讼发生。
在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。
被告对原告所提供的对证据一的真实性无异议，但认为与本案没有关联，本案都是被告本人与原告发生租赁关系，与海龙五金加工厂没有直接关系，在申请书中明确了经营范围是加工首饰，从这点说明被告没有借用其他公司名义以虚构经营范围来欺骗原告承租被告厂房；对证据二的租赁合同，认为该份合同不是被告所签的，原、被告是否签过合同，被告事先不论，原告伪造他人签名是一种违法行为，同时被告认为原告违法行为有种深刻认识，如果原告继续把合同递交给法庭的，被告建议法庭能追究原告伪造证据责任。对押金收据确实是被告签名，但认为该押金被告已双倍退回，至于押金单还在原告手上，是当时原告答应马上搬走，并不会与被告发生争议，原告以他实际行动把双方曾经签过合同交换给被告，所以原告违反民法的诚实信用原则；对证据三，认为有被告签名的予以确认，其他无论是谁签的都与被告没有关系，因为被告从未委托授权任何人收取费用；对证据四的关联性、真实性、合法性不予确认，认为从收据上看，制作手法没注明，没有客户名称，没有地址，还是一份简易收据，所以所谓收据是没有证明效力的；对证据五的真实性、关联性均有异议，认为没有拍摄地址，其次与被告厂房没有关系，照片可以清楚看见工商局行政管理局查封都是设备跟被告没有关系；对证据六，认为营业执照的组成形式是个人经营，经营范围及其方式是加工：五金机械设备，也就是说唯一经营范围是加工五金机械设备，没有任何的其他经营范围，其次提交只是复印件，虽然盖上公章，但还是一个复印件，不符合证据规则上的所规定证据必须要原件；对搬迁预算报价从上诉看个体工商户可以清楚看见是一个没有报价资质和搬迁资质的个体工商户，无论是否会产生搬迁费用，根据原被告约定搬迁费也不应该由被告承担，因此对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
原告对被告提供的证据一的真实性无异议，原告同意被告垫付的工人工资在原告的押金进行抵扣；对证据二，认为从合同书中看打印纸新旧不一致来看，这两份合同不是一起签订的，因此对于这两份合同真假无法确认，但从被告厂房租赁合同的原件，可以证实原被告有租赁合同书，证明被告代理人在另案当中只存在口头协议与事实不符，另外被告合同条款与原告条款内容完全一致的，因此应当以一致的合同内容作为定案依据，该组证据不能证明被告欲证明的内容，客观上原告持有押金原件，足以证明涉案押金并未退还。
本院依职权依法向博罗县环境保护局调取了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》、博环听告字（2011）44号行政处罚听证告知书、博罗县环境保护局监督管理现场检查笔录，在庭审中，原、被告双方对该调取的材料发表了意见，原告对该材料无异议；被告对该材料的真实性无异议，但对该《行政处罚决定书》是否合法有异议。
原告于2012年3月26日向本院提出进行司法鉴定的申请，请求人民法院依法指定司法鉴定机构对案涉租赁物的装修装饰价值（截至2012年3月26日）进行鉴定，本院委托博罗县物价局价格认证中心进行鉴定，该中心于2012年6月12日作出博价鉴字（2012）272号价格鉴定结论书，原告认为：鉴定结论书证明被告的行为给原告造成了装修损失的相关情况属实，该装修损失及鉴定费应由被告全额赔偿。被告认为：一、该车间装修的时间是在被告接手之前就进行的装修，被告不清楚是原告所装修还是前手的出租方姚洁培所为；二、根据法庭调查的情况，被告只承认所出租的车间内的装修，对车间外的装修不予承认，不应支持；三、对鉴定结论书的鉴定表中的第四项不予认可，对第二十二项由于原告自己生产所需，在现场也没有看见有这些物品，因此有异议。
本院经审查，对原告提供的证据一，由于是由工商行政管理部门出具的，本院对其真实性予以认定，但不能证明原告欲证明的内容；对证据二的租赁合同，在另一案中【（2011）惠博法民一初字第1878号】对租赁合同被告的签名进行鉴定，证实不是被告所签，因此对租赁合同本院不予认定，对押金收据，由于上有被告的签名，本院予以认定；对证据三，对上有被告签名的收款收据，由于被告无异议，本院予以认定；对不是被告签名的收款收据，由于被告予以否认，本院不予认定；对证据四，该收款收据并不是正式发票，且该收据所列的物品是否实系原告装修所购买的物品并不明确，无法直接显示与本案有关联，且被告又不予认可，故本院对其不予认定；对证据五，该照片中的物品是否原告的租赁物及何时拍摄的并清楚，原告又无其它证据予以佐证，因此本院
不予认定；对证据六，对其中的营业执照，由于原告无提供原件或工商登记查询，因此本院不予认定，对搬迁预算报价，由于无法确认博罗县石湾盛鑫镀设备工程部的工商登记情况，且博罗县石湾盛鑫镀设备工程部亦无搬迁机械设备的资质，因此本院对其不予认定。对证据七，对原告申请出庭的证人李某的证言，由于证人与本案存在利害关系，本院对其证言不予采信。对博价鉴字（2012）272号价格鉴定结论书，本院对价格鉴定表的真实性、合法性予以认定。对被告提供的证据一，由于原告对其真实性无异议，因此本院对其真实性予以认定；对证据二，由于上有原告、被告的签名，本院对其实性予以认定，但该证据不能证明原告收取被告给付的双倍押金。
经审理查明，2010年7月11日，原告与被告签订了《厂房租赁合同书》，合同约定：一、租用面积：车间（2A）1050平方米；宿舍8间。二、租期：2010年4月1日至2016年6月1日，共6年。……四、租金计算方式：车间每月每平方米为30元／平方米×1050平方米即31500元／月；宿舍每月每间为：400×3即3200元／月，饭堂每月每间600元。……七、租房用途：乙方（原告）可以自行经营范围内的金属表面处理经营业务。…。十、水、电：1、电费、水费。电费按供电公司标准收取，生活用水按2.5元／吨。…….3、生产工业的废水处理按用水量每吨10元，即按生产车间水表实际用水量为准。…。十四、合同的终止。在租赁期间，如遇政府部门不允许开办电镀厂等政府行为，造成乙方无法继续正常生产经营的，本合同终止，结清费用后甲方应退回双倍押金给乙方，乙方自行搬迁。合同签订后，原告于当天交纳94500元押金给被告。诉讼中，被告于2012年9月20日将承租的2A车间腾空退还给原告。
被告出租给原告的厂房（2A车间）没有办理房产证或建设工程规划许可证；原告没有经营金属表面处理业务或五金、电镀的资质。
博罗县石湾镇海龙五金加工厂系被告于2008年7月16日在博罗县工商行政管理局登记设立的个体工商户，并于2010年9月6日注销，注销原因：其它，经营不善，结业。
原告于2012年2月10日向本院申请向博罗县环境保护局石湾环保办、博罗县人力资源和社会保障局石湾管理所、博罗县工商行政管理局石湾工商所调取被告冯盘龙（博罗县石湾镇海龙五金加工厂）因无经营金属表面处理业务资质被查封、被行政处罚的相关情况，本院依法向该三所（办）调取，该三所（办）均表示没有被告冯盘龙（博罗县石湾镇海龙五金加工厂）被查封、被行政处罚的相关情况资料。
原告于2012年3月26日向本院提出进行司法鉴定的申请，请求人民法院依法指定司法鉴定机构对案涉租赁物的装修装饰价值（截至2012年3月26日）进行鉴定，本院委托博罗县物价局价格认证中心进行鉴定。本院于2012年5月7日召集双方到庭对装修装饰进行确认，但双方均表示不能确认。2012年6月11日，博罗县物价局价格认证中心派人现场察看，本院组织双方现场确认装修装饰项目，但双方争议较大，鉴定人员表示将所有装修装饰项目（共23项）进行鉴定，并于2012年6月12日作出博价鉴字（2012）272号价格鉴定结论书，结论：至2012年3月26日的装修装饰合计为203597.15元。
另查明，2011年3月14日，博罗县环境保护局作出了编号为博环听告字（2011）44号博罗县环境保护局行政处罚听证告知书，告知博罗县石湾镇海龙五金加工厂提出听证的权利。2011年5月30日，博罗县环境保护局作出了编号为博环罚字（2011）105号《行政处罚决定书》，该处罚决定书的被处罚人为博罗县石湾镇海龙五金加工厂，行政处罚的内容为：1、责令停止生产；2、罚款10万元。
本院认为，被告出租给原告的厂房没有房产证，亦没有相关的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，被告在出租厂房给原告时，并未取得厂房的产权证或建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《厂房出租合同书》为无效合同，原告诉请确认原、被告双方所签订的《厂房出租合同书》无效，符合法律规定，本院予以支持。
因租赁合同无效，合同中有关双倍返还押金的约定亦无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告收到原告的押金94500元应予以返还，故被告应退回押金94500元给原告。因此原告请求被告立即向原告双倍退还押金189000元，缺乏法律依据，本院不予支持。
原告认为市场同期同类厂房租金的标准为9元／平方米，因此请求被告返还超出市场同期同类厂房租金的差价部分，根据本院查明的事实，原告与被告约定的租金按每平方米30元计算，该租金系原、被告之间经过友好协商达成的结果，标准明确，且原告亦无提供本辖区内市场同期同类厂房租金的标准为9元／平方米的依据，故原告诉请被告返还租金的差价部分90720元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告返设备拆装搬运费用400000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应当举证证明有设备拆装搬运费用400000元的证据，现原告未能举证证明，应承担举证不能的法律后果。因此，对原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对原告请求的装修残值损失，由于双方不能确认装修目录，本院根据被告提供的装修目录，参照博罗县物价局价格认证中心的价格鉴定表（序号1、2、3、4、5、6、7、8、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21），确定原告的装修残值损失为149979.9元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案中被告将没有办理房产证或建设工程规划许可证厂房（2A车间）出租给原告，存在过错，原告未尽谨慎注意义务，无证经营金属表面处理业务，亦存在一定的过错。根据双方的过错程度，本院确认被告承担原告的装修残值损失为74989.95元（149979.9＊50%），鉴定费1150元（2300＊50%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告莫汝深与被告冯盘龙于2010年7月11日签订的《厂房租赁合同书》无法律效力。
二、被告冯盘龙应在本判决发生法律效力之日起七日内退还押金94500元、返还装修残值损失74989.95元、鉴定费1150元合计170639.95元给原告莫汝深。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费15795元，由原告承担13295元，被告承担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院并预交上诉案件受理费人民币15795元（收款银行：惠州市农业银行三新分理处，帐号：44×××89，收款单位名称：待报解地方预算收入
----代收市法院诉讼费），如在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长朱友良
代理审判员钟伟志
人民陪审员冯国娟
二0一二年十一月六日
书记员李敏娴