广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终28号
上诉人（原审被告）：广西天裕来房地产开发有限公司。住所地融安县长安镇融江南路*号。
法定代表人：张富民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐云高，广西三创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾玉良，男，1943年5月12日出生，汉族，中专文化，退休职工，住融安县。
委托诉讼代理人：龙芳业，融安县法律服务所法律工作者。
上诉人广西天裕来房地产开发有限公司因与被上诉人曾玉良关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广西融安县人民法院（2015)融安民二初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广西天裕来房地产开发有限公司的代理人唐云高、被上诉人曾玉良的代理人龙芳业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广西天裕来房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项内容。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人于2013年签订的《回建原融安贮木场职工住房合同》中约定，房屋装修中窗户为“铝合金窗”。其实，上诉人与被上诉人又于2014年签订了《商品房买卖合同》及其附件，在附件三中关于门窗的装修标准，双方又约定为“外墙窗为带纱塑钢窗”。后面的约定视为对前面约定的修改。因此，应当以最后约定的装修为准。一审判决第三项判决上诉人应在判决生效之日起十日内将被上诉人房屋内的塑钢窗换为铝合金窗错误，应予撤销。
被上诉人曾玉良答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
曾玉良向一审法院起诉请求：一、广西天裕来房地产开发有限公司支付其普通装修费30000元（以评估结果为准）；二、广西天裕来房地产开发有限公司赔偿由于少建房屋面积（3㎡）给其造成的经济损失10500元；三、广西天裕来房地产开发有限公司支付由于延迟交房及办理房产证、国有土地使用权证的违约金2265元；四、判令广西天裕来房地产开发有限公司及时为其办理涉诉房屋国有土地使用证；五、广西天裕来房地产开发有限公司将涉诉房屋塑钢窗更换为铝合金窗；六、本案诉讼费用由广西天裕来房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：融安贮木场将本场国有划拨土地变性为房地产项目开发用地并转让给广西天裕来房地产开发有限公司，双方于2005年4月21日签订《融安贮木场房地产开发项目土地转让合同书》，主要约定第一章，项目地块基本情况……；第二章转让标的，融安贮木场将前述地块的使用权转让给广西天裕来房地产开发有限公司作为房地产开发之用。广西天裕来房地产开发有限公司受让本地块使用权，负责支付出让金以及各种税费（不包含融安贮木场的企业所得税），向融安贮木场支付转让费用、为职工回建房改房、优先聘用融安贮木场职工作工作人员。各项标的的具体内容如下：……；三、回建房按以下办法办理：（一）广西天裕来房地产开发有限公司为融安贮木场房改房的职工等面积无偿回建102户住房，建筑面积6000平方米。……（二）回建房自融安贮木场向广西天裕来房地产开发有限公司提交回建住房方案之日起18个月内交付融安贮木场职工入住。广西天裕来房地产开发有限公司负责并承担费用为回建户办理房产证和国有土地使用证手续；（三）回建时，回建户职工要求按等面积设计的，广西天裕来房地产开发有限公司应予满足，要求增加其回建房面积的，增加部分的房价，130平方米及其以内的，参照柳铁融安工务段集资房成本价计算，超过130平方米部分按当日销售价计算房价，但每户仅限增加一套建房面积。（四）……（五）融安贮木场与广西天裕来房地产开发有限公司以本条为基础，另行签订《无偿回建职工住房协议书》作为本合同的附件。该《协议书》的约定与本条约定不一致的，以《协议书》的约定为准。《协议书》具有法律效力。……第三章其他事项……。
2005年12月15日，融安贮木场与广西天裕来房地产开发有限公司又签订《无偿回建职工住房协议书》，主要约定：……；五、广西天裕来房地产开发有限公司为融安贮木场回建时，其室内装修按回建房的回建面积按普通标准予以装修。在此原则下，装修的具体问题由各相应业主与广西天裕来房地产开发有限公司协商并签订拆迁协议解决。六、广西天裕来房地产开发有限公司为融安贮木场回建房，从融安贮木场向广西天裕来房地产开发有限公司提供102户拆迁户名册和各户《房产证》面积的总和之日起18个月内，由融安贮木场验收合格后交拆迁户搬迁入住。入住后的6个月内，广西天裕来房地产开发有限公司一次性向融安贮木场交付102户搬迁户的《国有土地使用证》和《房产证》。办理《国有土地使用证》和《房产证》的手续和费用由广西天裕来房地产开发有限公司承担。广西天裕来房地产开发有限公司迟延将回建房交付融安贮木场验收或者延迟交付《国有土地使用证》和《房产证》，广西天裕来房地产开发有限公司按户按日向融安贮木场支付违约金3元，直至广西天裕来房地产开发有限公司将回建房交付融安贮木场验收完毕并且将102户的《国有土地使用证》和《房产证》交付融安贮木场时为止。……。2011年12月14日，《融安县贮木场房屋征收补偿安置方案》发布，主要内容：……五、回建房安置及选房办法…（二）安置房为砖混结构、水电到户、铝合金窗、楼面为原结构层面、墙面和天棚普通抹灰、卫生间安装好便盆及排污管、入户门安装防盗门、外墙贴磁砖。……；六、其他规定：……（四）回建房必须按照图纸及国家相应的现行规范、标准施工，工程质量达到国家合格标准的规定，楼层高度不能低于3米。（五）被征收户回建房交房时间为签订房屋征收补偿安置协议之日起14个月内交房。……。
2011年12月19日，曾玉良作为融安贮木场搬迁户之一在上述安置方案上签字，赖振权作为融安贮木场职工代表于当日与广西天裕来房地产开发有限公司签订《融安县贮木场回建房施工单位意向协议》，主要约定了选定东方上城49#、51#楼作为回建房；同时约定施工单位的选任条件、施工要求，其中约定回建房必须按照图纸及国家合格标准的规定施工。设计施工图纸上对墙体、楼、地面、外墙、内墙、顶棚、屋面、楼梯、门窗等做法等进行了说明。2013年3月，曾玉良在《被征收户选择回建房确认表》对回建房面积（130平方米）、户型进行确认。
2013年12月18日，曾玉良与广西天裕来房地产开发有限公司签订《回建原融安贮木场职工住房合同》，主要约定：……；三、回建房安置及选房办法（一）拆迁户一致同意选择49#、51#楼四层以下作为套房现房安置，具体的楼层由拆迁户自行抽签选取，户型根据回建房的意愿进行设计，面积以原意向回建的面积。（二）安置房结构及装修标准。安置房为砖混结构、水电到户、铝合金窗、楼面为原结构层面、墙面和天棚普通抹灰、卫生间安装好便盆及排污管、入户门安装防盗门、外墙贴磁砖。（三）选择套房时，经协商达成协议的，每户原则上被拆迁房屋合法产权等面积进行置换，超过原房屋合法产权面积房价按照580元/㎡进行计价；每户只能选一个杂物间，杂物间面积标准为10㎡，超过10㎡标准的价格按照300元/㎡进行计价。四、其他规定（一）回建房建筑面积与拆迁补偿安置协议约定面积发生增减时，以回建房办证登记建筑面积为准，按本合同规定办法结算差额，多还少补。（二）回建房产权证由开发商代办，所需税、费由开发商负担。……根据双方协商，广西天裕来房地产开发有限公司同意办得房产证后再与曾玉良结算以上款项。……八、广西天裕来房地产开发有限公司在办理该房的《房产证》和《土地使用权证》时，原则上新办的《房产证》所有权人应与原《房产证》一致，且由广西天裕来房地产开发有限公司承担费用。若曾玉良要求将原《房产证》上的原房产所有人进行变更的，由广西天裕来房地产开发有限公司负责办理，曾玉良予以配合。由此产生的政府收取的税、费由曾玉良承担。……附件1：《拆迁补偿计算表》、附件2：《超过回建房装修部分的补偿统计表》、附件3：《平面图（回建房平面图、杂物间平面图）》。上述合同签订后，广西天裕来房地产开发有限公司交付位于融安县长安镇融江南路1号东方上城49栋2单元303号回建房给曾玉良，之后曾玉良认为广西天裕来房地产开发有限公司未按照约定交房、对房屋进行普通装修，也没有履行办理国有土地使用证的义务，广西天裕来房地产开发有限公司的行为已经严重违约，并给其造成巨大的经济损失。经与广西天裕来房地产开发有限公司协商无果后，特向人民法院起诉，请求法院依法判令：一、广西天裕来房地产开发有限公司支付其普通装修费30000元（以评估结果为准）；二、广西天裕来房地产开发有限公司赔偿由于少建房屋面积（3㎡）给其造成的经济损失10500元；三、广西天裕来房地产开发有限公司支付由于延迟交房及办理房产证、国有土地使用权证的违约金2265元；四、判令广西天裕来房地产开发有限公司及时为其办理涉诉房屋国有土地使用证；五、广西天裕来房地产开发有限公司将涉诉房屋塑钢窗更换为铝合金窗。
审理过程中，经该院依法组织双方当事人对共同指定陈兴华安置房进行现场勘查广西天裕来房地产开发有限公司交付安置房的结构和标准为：砖混结构、水电到户、塑钢窗、楼面为原结构层面、墙面和天棚普通抹灰、卫生间安装好便盆及排污管、入户门安装防盗门、外墙贴磁砖。
另查明，曾玉良位于融安县长安镇融江南路1号东方上城49栋2单元303号房于2015年2月10日在融安县房产管理局进行了房屋所有权登记，该房屋的产权登记建筑面积为127.33平方米。至今广西天裕来房地产开发有限公司未为曾玉良办理上述房屋的国有土地使用权证。
综合归纳本案双方的诉辩理由，本案的争议焦点是：一、广西天裕来房地产开发有限公司是否应当支付曾玉良普通装修费？二、广西天裕来房地产开发有限公司是否应当赔偿由于少建房屋面积（3㎡）给曾玉良造成的经济损失？三、广西天裕来房地产开发有限公司是否应当支付由于延迟交房及办理房产证、国有土地使用权证的违约金？四、广西天裕来房地产开发有限公司是否应当为曾玉良办理涉诉房屋国有土地使用证?五、广西天裕来房地产开发有限公司是否应当将涉诉房屋塑钢窗更换为铝合金窗？
一审法院认为：关于广西天裕来房地产开发有限公司是否应当支付曾玉良普通装修费的问题。曾玉良与广西天裕来房地产开发有限公司签订《回建原融安贮木场职工住房合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认该合同合法有效。依法有效成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。根据《回建原融安贮木场职工住房合同》约定“安置房结构及装修标准。安置房为砖混结构、水电到户、铝合金窗、楼面为原结构层面、墙面和天棚普通抹灰、卫生间安装好便盆及排污管、入户门安装防盗门、外墙贴磁砖。”同时，《融安县贮木场房屋征收补偿安置方案》中对于“安置房结构及装修标准”之约定与《回建原融安贮木场职工住房合同》之约定一致，曾玉良亦在《融安县贮木场房屋征收补偿安置方案》签字确认。关于曾玉良认为普通装修标准“应参照融安县人民政府廉租房的装修标准即所有房间的门、水电安装到位、墙壁刮腻子、铺地板砖、卫生间装修”。该院认为在《回建原融安贮木场职工住房合同》、《融安县贮木场房屋征收补偿安置方案》中已经明确了广西天裕来房地产开发有限公司交付曾玉良房屋的装修标准，曾玉良主张的普通装修标准无合同依据；即便是根据《无偿回建职工住房协议书》约定“广西天裕来房地产开发有限公司为融安贮木场回建时，其室内装修按回建房的回建面积按普通标准予以装修。在此原则下，装修的具体问题由各相应业主与广西天裕来房地产开发有限公司协商并签订拆迁协议解决。”该条款中对于何为普通装修标准未作出具体规定，而是约定了对于普通装修标准的问题由曾玉良与广西天裕来房地产开发有限公司协商解决，《回建原融安贮木场职工住房合同》应视为双方协商的结果。另外，曾玉良在庭审中申请对普通装修费用进行评估，经该院依法向曾玉良释明其诉讼风险后，曾玉良自愿放弃对普通装修费用进行评估。综合上述，广西天裕来房地产开发有限公司除了未按照约定装铝合金窗外，已经按照约定的其他装修标准交付房屋给曾玉良，曾玉良诉请要求广西天裕来房地产开发有限公司支付普通装修标准费用30000元，既无合同约定，又无法律依据，故该院对该项诉请不予支持。
关于广西天裕来房地产开发有限公司是否应当赔偿由于少建房屋面积（3㎡）给曾玉良造成的经济损失的问题。在《回建原融安贮木场职工住房合同》中对于涉诉房屋的建筑面积未明确约定，仅约定了“回建房建筑面积与拆迁补偿安置协议约定面积发生增减时，以回建房办证登记建筑面积为准，按本合同规定办法结算差额，多还少补。”鉴于未有证据予以证明《拆迁补偿安置协议》的存在，故无法确认双方约定涉诉房屋的建筑面积。虽然在《被征收户选择回建房确认表》中曾玉良对回建房面积（130平方米）、户型进行确认，但是未有广西天裕来房地产开发有限公司签字盖章确认，不能视为双方对于涉诉房屋建筑面积的约定。结合《融安贮木场房地产开发项目土地转让合同书》、《无偿回建职工住房协议书》、《融安县贮木场房屋征收补偿安置方案》亦无明确约定涉诉房屋的建筑面积。因此，在双方未明确约定涉诉房屋建筑面积的情况下，是不存在广西天裕来房地产开发有限公司少建涉诉房屋建筑面积，双方应按照约定以回建房办证登记建筑面积为准。现曾玉良诉请要求广西天裕来房地产开发有限公司支付少建房屋面积造成其经济损失10500元，理由不充分，证据不足，故该院对该项诉讼请求不予支持。
关于广西天裕来房地产开发有限公司是否应当支付由于延迟交房及办理房产证、国有土地使用权证的违约金的问题。虽然在《回建原融安贮木场职工住房合同》中无明确约定广西天裕来房地产开发有限公司延迟交房及办理房产证、国有土地使用权证的违约金，但是在《无偿回建职工住房协议书》中对于广西天裕来房地产开发有限公司延迟交房及办理房产证、国有土地使用权证的违约金进行了明确约定。《回建原融安贮木场职工住房合同》是以《无偿回建职工住房协议书》为基础制定的，是《无偿回建职工住房协议书》的细化和补充。因此，《无偿回建职工住房协议书》与《回建原融安贮木场职工住房合同》应视为一个整体合同。在《回建原融安贮木场职工住房合同》未约定对广西天裕来房地产开发有限公司延迟交房及办理房产证、国有土地使用权证的违约金时，可以适用《无偿回建职工住房协议书》对上述违约金的规定。不能因为《无偿回建职工住房协议书》的相对人是融安贮木场与广西天裕来房地产开发有限公司，而分割、否认《无偿回建职工住房协议书》与《回建原融安贮木场职工住房合同》的整体性。综合上述，曾玉良有权根据《无偿回建职工住房协议书》要求广西天裕来房地产开发有限公司支付由于延迟交房及办理房产证、国有土地使用权证的违约金。对于违约金的数额计算如下，根据《融安县贮木场房屋征收补偿安置方案》约定，广西天裕来房地产开发有限公司应于2013年2月19日交付涉诉房屋给曾玉良，但是广西天裕来房地产开发有限公司直至2013年12月18日才将涉诉房屋交付给曾玉良，现在曾玉良诉请广西天裕来房地产开发有限公司逾期交房的违约金从2013年2月20日起至2013年12月17日止共300天按每天3元计算共计900元，符合法律规定，应当予以支持；根据《融安县贮木场房屋征收补偿安置方案》约定，广西天裕来房地产开发有限公司应在曾玉良入住后的6个月内一次性交付《国有土地使用证》和《房产证》。曾玉良已经于2013年12月18日入住涉诉房屋，但是广西天裕来房地产开发有限公司直至2015年2月10日才办理涉诉房屋的房屋产权证，本案至今广西天裕来房地产开发有限公司仍未办理得涉诉房屋国有土地使用权证。因此，广西天裕来房地产开发有限公司逾期办理房屋产权证、国有土地使用权证超过了6个月，现在曾玉良诉请逾期交付房屋产权证、国有土地使用权证的违约金从2014年6月18日至2015年9月18日止共455天按照每天3元计算共计1365元，符合法律规定，应当予以支持。综合上述，曾玉良诉请广西天裕来房地产开发有限公司支付逾期交房、房屋产权证书及国有土地使用权证的违约金共计2265元，符合法律规定，应当予以支持。
关于广西天裕来房地产开发有限公司是否应为曾玉良办理涉诉房屋国有土地使用权证的问题。根据《回建原融安贮木场职工住房合同》，广西天裕来房地产开发有限公司负有办理涉诉房屋国有土地使用证的义务，但是至今广西天裕来房地产开发有限公司未办理涉诉房屋的国有土地使用证，其行为已经构成违约，应当承担继续履行的违约责任。现在曾玉良诉请要求广西天裕来房地产开发有限公司办理涉诉房屋国有土地使用权证，理由充分，符合法律规定，应当予以支持。考虑到办理涉诉房屋国有土地使用权证的前期准备工作和有关部门的办理期限，故该院酌情确定广西天裕来房地产开发有限公司应在本判决生效之日起3个月内办理涉诉房屋国有土地使用权证。
关于广西天裕来房地产开发有限公司是否应当将涉诉房屋塑钢窗更换为铝合金窗的问题。广西天裕来房地产开发有限公司应当按照约定全面、适当地履行自己的义务，虽然广西天裕来房地产开发有限公司已经按照《回建原融安贮木场职工住房合同》约定的装修标准履行了水电到户、楼面为原结构层面、墙面和天棚普通抹灰、卫生间安装好便盆及排污管、入户门安装防盗门、外墙贴磁砖等义务，并且已经交付曾玉良使用，但是广西天裕来房地产开发有限公司未按照约定安装铝合金窗，其擅自安装塑钢窗的行为已经构成违约，应当承担违约责任。虽然涉诉房屋已经安装了塑钢窗，但是广西天裕来房地产开发有限公司未提供证据予以证明安装塑钢窗与安装铝合金窗在价格、使用年限、耐用程度、美观以及性能等方面存在同样效能，同时，曾玉良不愿意接受补偿差价即通过所有塑钢窗现有市场价值和更换全新铝合金窗后市场价值之间的差价。因此，现在曾玉良诉请要求广西天裕来房地产开发有限公司将涉诉房屋的塑钢窗更换为铝合金窗，理由充分，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、广西天裕来房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付曾玉良逾期交付位于融安县长安镇融江南路1号东方上城49栋2单元XXX号房屋、房屋产权证书及国有土地使用权证的违约金共计2265元。二、广西天裕来房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三个月内办理曾玉良位于融安县长安镇融江南路1号东方上城49栋2单元XXX号房屋的国有土地使用证。三、广西天裕来房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将曾玉良位于融安县长安镇融江南路1号东方上城49栋2单元XXX号房屋内塑钢窗更换为铝合金窗。四、驳回曾玉良的其他诉讼请求。
本案受理费862元，由曾玉良负担200元，广西天裕来房地产开发有限公司负担662元。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人天裕来公司提交与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，欲证明上诉人与被上诉人签订合同时，对房屋的装修约定为外墙的窗为带纱的塑钢窗，应以该合同的内容为准。
被上诉人质证认为：1、上诉人与被上诉人不是商品房买卖，而是回建房买卖；2、这组证据在一审审理时，一审法院并未采纳该证据。3、当时签订合同时，上诉人明确告知只有一份合同是办理房产证的，原件只有一份，由上诉人持有。4、该证据附件附件4第二条说明了约定有矛盾的以回建房合同为准。
本院对证据的分析与认定：对证据的真实性本院予以认定，对其内容予以查明。对其证明目的，将根据全案证据予以分析。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：天裕来公司是否应当将涉诉房屋的塑钢窗更换为铝合金窗？
本院认为，依法签订的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依据合同行使权利、履行义务。二审中上诉人提交与被上诉人签订的《商品房买卖合同》欲证明双方约定装塑钢窗，经审查，该合同的附件三第四条约定：“……外墙窗为带纱塑钢窗”。上诉人与被上诉人签订的《回建原融安贮木场职工住房合同》中的第（二）条约定：“安置房为砖混结构、水电到户、铝合金窗、楼面为原结构层面、墙面和天棚普通抹灰、卫生间安装好便盆及排污管、入户门安装防盗门、外墙贴磁砖”。对比上述两份合同，《商品房买卖合同》约定的装塑钢窗与《回建原融安贮木场职工住房合同》约定的装铝合金窗相抵触。根据《商品房买卖合同》附件四第一条第二项所载明：“本合同未约定或与《回建原融安贮木场职工住房合同》相抵触的，以《回建原融安贮木场职工住房合同》为准”。故本案的装修标准应当以《回建原融安贮木场职工住房合同》的约定为准。由于本案涉诉房屋并未按照《回建原融安贮木场职工住房合同》约定的装铝合金窗，而是装了塑钢窗。上诉人违反该合同约定的装修标准，应当承担违约责任，在被上诉人不同意补偿差价的情况下，上诉人应当承担更换的责任，一审法院判决上诉人将涉诉房屋的塑钢窗更换为铝合金窗符合法律规定。上诉人主张涉诉房屋应当装塑钢窗没有事实和法律依据，本院不予采信，对一审判决予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人天裕来公司房地产开发有限公司已预交），由上诉人天裕来公司房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 古龙盘
审 判 员 黄智文
代理代理审判员 翁春亚
appoint
二〇一七年四月十二日
代 书 记 员 黄 媚