广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第490号
上诉人（原审被告）：许国成。
委托代理人：卢方，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张曙平，北京市地平线（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：温兴华。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：阮利锋，广东平信律师事务所实习律师。
上诉人许国成因与被上诉人温兴华房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第56号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月15日，温兴华将其位于清远市清城区城北二路十八座首层004号及二楼全层、三楼全层的房屋及其附属设备出租给许国成，双方并签订《房屋租赁合同》。约定：房屋用途商务旅馆。租赁期限2013年7月16日至2023年7月16日止。租金：第一至三年租金为人民币16000元／月，以后租金每三年按l0％递增，租金交纳时间为自承租之日起，每月的5号前交纳当月的租金。许国成不支付或者不按照约定支付租金达15日的，温兴华有权单方解除合同收回房屋；按月租金的500％向温兴华支付违约金。合同最后注明“消防过户应全力无偿配合”。
合同签订后，温兴华于2013年5月15日向许国成交付了租赁房屋，许国成支付首期（7月份）租金16000元。许国成在庭审中提供二份收据，分别为2013年8月、9月温兴华收取租金各16000元的收据（经核实收据的年份书写是2012年，实为2013年），许国成称此款是其托温兴华办消防证而支付给温兴华的费用，实支付了30000元，而温兴华却以收取租金形式出具收据。温兴华对许国成的上述辩说表示否定，称许国成所交款为2013年8、9月租金，其只是将房屋出租，不存在代办消防证。对在合同约定“消防过户应全力无偿配合”的解释，温兴华认为只是协助许国成办理消防手续。许国成则认为双方此约定，是温兴华对代为许国成办理消防手续的承诺，许国成鉴于此才与温兴华签订租赁合同，在不能办理消防证的情况下，温兴华提出要30000元才可以办好消防证，故才支付温兴华30000元。庭审中，许国成对温兴华提出解除租赁合同没有异议。现涉案房屋还在许国成管理中。经询问原许国成双方对违约金的意见，许国成认为违约金过高且不符合法律规定，而温兴华认为违约金是按照租赁合同约定所计算得出（16000元＊500%=80000元），其损失不作计算。
原审法院认为，温兴华、许国成所签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方争议焦点是因为不能办理消防手续，致租赁合同无法履行，其责任在谁。在诉讼中，许国成认为因温兴华承诺为其办理消防证，才与温兴华签订租赁合同，其责任在于温兴华，并且其也已交给温兴华30000元作为代办消防证的费用。对许国成称是8、9月份租金为办证费用一说，温兴华表示否认，从温兴华、许国成双方所提供的证据反映，许国成接收房屋后，按租赁合同约定，交付了7、8、9月份的租金，故许国成主张2013年8、9月份租金为办证费用一说，原审法院不予采信。至于租赁合同中注明“消防过户应全力无偿配合”的条款，并不是租赁合同中约定成立的条件，故对合同的效力不具有约束力。现许国成没有按照合同的约定向温兴华交纳租金，应负违约责任，由于涉案房屋还在许国成管理中，故对温兴华请求许国成支付从2013年10月起至许国成返还租赁房屋日止的租赁，符合法律规定，原审法院予以支持。鉴于房屋尚在许国成管理中，难以确定返还日期，故租金暂计至2014年4月15日为106000元，之后的租金按实际时间计算至返还日止。至于温兴华请求违约金80000元，许国成认为过高。根据《中华人民共和国合同法解释（二）》当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由于温兴华认为损失不作计算，故以迟延支付款项的30%计付违约金较为适宜，即106000＊30%=31800元。现许国成也同意解除房屋租赁合同，原审法院予以准许。由于温兴华、许国成同意解除租赁合同，故许国成应将租赁房屋返还给温兴华。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，2014年4月25日原审法院作出清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第56号民事判决：一、解除温兴华与许国成于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》。二、许国成应在本判决生效之日起10天内，将租赁位于清远市清城区城北二路十八座首层004号及二楼全层、三楼全层的房屋返还给温兴华。三、许国成应在本判决生效之日起10天内，支付温兴华房屋租金106000元（计至2014年4月15日止），从2014年4月16日至返还房屋日止的租金，按实际时间计算。四、许国成应在本判决生效之日起10天内，支付温兴华违约金31800元。本案受理费1430元，由许国成负担。
宣判后，许国成不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：一、一审认定事实不清，错误认定《房屋租赁合同》真正的违约责任承担方。（一）一审法院没有查清被上诉人是否按照《房屋租赁合同》第二条约定的用途交付租赁物。涉案合同第二条约定“该房屋用途为商务旅馆”，该条表明，被上诉人承诺向上诉人提供的房屋可以用于商务旅馆经营，并且也知道上诉人租赁该房屋的目的是用于商务旅馆的经营，事实上，被上诉人明知涉案房屋的性质是“住宅”，不能用于旅馆经营，却向上诉人隐瞒该关键信息，并在合同中作出不实表述。（二）一审对合同中“消防过户应全力无偿配合”的条款未作正确审核。该条款表明被上诉人没有任何法定的消防证，构成虚假陈述，因此合同目的不能实现的根本原因是在被上诉人。（三）一审遗漏60000元合同租赁保证金事实及对其的相关处理。（四）一审法院将上诉人的“自力救济”行为错误认定为违约行为，导致因果关系错乱。由于被上诉人虚假承诺，致使消防证无法办理，导致上诉人经营旅馆的目的落空，损失惨重，因此暂时停止向被上诉人支付租金，以督促其履行办理消防证并与上诉人协商解决相关损失分担和赔偿事宜，这是一种“自力救济”行为。（五）一审法院无视上诉人因合同目的不能实现而发生重大损失的事实，在解除合同后的相关处理中偏袒上诉人，违背公平原则。首先，被上诉人作为房屋所有者，明知房屋的规划用途是住宅，仍与上诉人签订涉案做商业经营用途的租赁合同，事后也未申请变更该房屋的规划用途，具有过错，应承担因合同目的不能实现造成合同解除的主要责任。其次，一审中，被上诉人的几乎全部诉讼请求都得到支持，而上诉人提起反诉却遭到法院决绝，被迫另案起诉，对上诉人不公平。二、对于合同违约责任的承担者的相关事实审查不清，造成一审适用法律错误。因被上诉人始终没有交付符合约定用途的租赁物，本案应适用合同法第94条第4款及216条，被上诉人构成违约，上诉人可以解除合同。2013年6月7日的房屋查询信息证明显示，涉案房屋房产信息备注为“违法违章建设时间为93年8月”，涉案房屋不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，并导致上诉人不能使用，因此，上诉人可据此解除合同。综上，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人温兴华答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，至于上诉人已经交了60000元保证金，答辩人确认收到。该60000元是保证合同履行的保证金，由于上诉人违约，该60000元保证金应由被上诉人没收。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，二审过程中，上诉人向本院申请调取清远市公安消防支队清城区大队不予受理“鸿程商务宾馆”办理消防证申请的决定书，为查明涉租房屋是否有办理消防证及不能办理的原因，本院于2014年11月18日就发函至清远市公安消防支队清城区大队，清远市公安消防支队清城区大队回函称：其大队未收到许国成要求办理涉租房屋“消防证”的申请及相关书面材料，因涉案建筑物主体未办理消防行政许可手续和该场所租赁的二、三楼使用性质为住宅，未取得商业规划不能办理消防相关手续。
又查明，上诉人二审中陈述关于60000元保证金的问题，其已就该请求向原审法院另案起诉。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：一、导致涉案合同无法履行的原因是什么，上诉人与被上诉人对合同无法继续履行是否存在过错，被上诉人是否构成违约。二、被上诉人要求上诉人支付违约金的请求应否予以支持。
关于争议焦点一。根据二审查明的事实，涉租房屋租赁合同无法继续履行的原因是涉案建筑物主体未办理消防行政许可手续和该场所租赁的二、三楼使用性质为住宅，未取得商业规划不能办理消防相关手续。从承租方来说，上诉人作为欲从事商务旅馆的经营方及涉租房屋的承租方，在未对租赁房屋的性质予以了解并向相关部门咨询经营商务宾馆办理消防手续的条件的情况下，就贸然与被上诉人签订《房屋租赁合同》，未尽到承租方应有的注意义务，上诉人对涉案合同无法继续履行存在相应的过错。从出租方来说，因双方在《房屋租赁合同》中明确约定租赁用途为经营商务旅馆，被上诉人作为涉租房屋的所有权人和出租方，明知涉租房屋二、三层房屋性质为住宅，仍将房屋出租与上诉人做经营旅馆使用，未向上诉人履行一定的提示及告知义务，相反在合同中约定“消防过户应全力无偿配合”，造成了上诉人对涉租房屋可以办理消防相关手续的误解。因此，被上诉人对因涉租房屋无法办理消防手续使得涉案合同无法继续履行亦存在过错。但因双方在《房屋租赁合同》中仅约定被上诉人对“消防过户应全力无偿配合”，被上诉人并未对涉租房屋消防证件的办理向上诉人作出其他承诺。因此，对上诉人认为被上诉人负有办理涉租房屋消防证义务，而被上诉人未依约定办理好消防手续，存在违约的意见，无据可依，本院不予采纳。
关于争议焦点二。按上所述，上诉人未尽应有的注意义务而导致无法正常使用涉案房屋存在相应的过错，而由于房屋自身性质导致上诉人无法办理消防手续，致使上诉人无法依约定用途正常使用涉租房屋，被上诉人对此亦存在过错，因此，本院确认导致上诉人未能依约定的用途使用涉租房屋而发生暂停交纳租金的行为，双方均有过错。原审认定上诉人单方违约并判令上诉人向被上诉人支付31800元的违约金存在不当，本院予以纠正。对上诉人认为其暂停支付租金的行为不应承担违约责任的意见，本院予以采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第56号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第56号民事判决第四项。
三、驳回被上诉人温国兴的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费2860元，由上诉人许国成负担2100元，被上诉人温国兴负担760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 郑家驹
代理审判员 禹 莉
二〇一四年十二月九日
书 记 员 冯敏静
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。