白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终702号
上诉人（原审原告）：钟兆梅，住吉林省抚松县。
委托诉讼代理人：麦仁秋，系吉林乾羽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵云芳，住吉林省抚松县。
被上诉人（原审被告）：孙建忠，住吉林省抚松县。
被上诉人（原审被告）：胡德海，住吉林省抚松县。
上诉人钟兆梅因与被上诉人赵云芳、孙建忠、胡德海确认合同无效纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟兆梅上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人钟兆梅确认合同无效的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决事实认定错误。诉争房屋产权证所有人为冯树，冯树将房屋卖给丁福君，丁福君于2009年6月卖给孙玉春，孙玉春取得了房屋产权证等相关手续。2015年6月孙玉春病逝，该房屋孙玉春遗产部分的继承事宜尚未处理，继续由钟兆梅居住使用。钟兆梅居住期间有时去其他儿女家暂住，托付泉阳镇居住的儿子孙建忠、儿媳赵云芳看管。赵云芳在看管房屋期间于2016年8月25日将该房屋卖给胡德海。一审法院认定孙玉春购买房屋后，将诉争房屋交由孙建忠、赵云芳是错误的，孙玉春生前曾将房屋交由孙建忠、赵云芳只是看管居住且时间较短；孙玉春病逝后，钟兆梅外出期间只是委托孙建忠、赵云芳负责看护房屋；孙建忠、赵云芳从未在此房居住过。二、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未经登记领取权属证书的；”该房屋存在上述情况，赵云芳无权将该房屋转让给胡德海。一审法院认为孙建忠、赵云芳与胡德海之间签订房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示是错误的，因为胡德海在泉阳镇还购买了其他人的房屋，他不是为了居住，而是为了获取政府征收房屋的拆迁补偿的巨额暴利，是明显的以合法形式掩盖非法目的，损害钟兆梅的利益。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定判决是错误的。本案孙建忠、赵云芳出卖给胡德海的房屋不是孙建忠、赵云芳的，其无权进行转让。三、胡德海买受争议房屋后无法实现合同目的。因为孙建忠、赵云芳无权处分诉争房屋，胡德海购买房屋时也知道房照不是赵云芳的，其有重大过失，应当依法解除合同。
赵云芳辩称，赵云芳没有经钟兆梅授权委托的前提下，私自将婆婆钟兆梅的房屋出卖给胡德海，违反法律规定，房屋买卖行为无效。胡德海利用早知道泉阳镇棚户区改造征收信息，房屋卖价是2.2万元，征收价是12万元，显失公平，违反公正原则。在购房签订协议时，胡德海故意隐瞒买房目的，说是给老人居住，实际买房后，房屋一直闲置，根本无人居住。签订房屋买卖协议时，胡德海知道房屋产权没有更名，所以，房屋买卖合同无效。
孙建忠答辩意见与赵云芳一致。
胡德海辩称，2016年春天，看见赵云芳家门上贴着出售房子，电话是赵云芳的，打电话谈妥房屋价格2万元，我支付了2,000.00元定金。就这样达成的协议，房款全部交清，赵玉芳把所有手续交付给我。转过年来，我简单收拾了房子，偶尔在那居住。2017年4、5月份，听说房子要动迁，赵云芳夫妇多次给我打电话，说是房子卖赔了，让我补偿，当面谈的我同意等房子动迁后给补偿5,000.00元，赵云芳不同意，要与我对半分，我不同意。我同意原审判决。
钟兆梅向一审法院提出诉讼请求：请求判令赵云芳、孙建忠与胡德海签订的《房屋买卖协议》无效。事实与理由：2016年8月25日，赵云芳、孙建忠与胡德海签订《房屋买卖协议》，赵云芳、孙建忠将位于泉阳镇新华街二委的一处住宅房屋（建筑面积37.81平方米，房屋所有权人孙玉春、钟兆梅）以2.2万元价款卖给被告胡德海。赵云芳、孙建忠与胡德海买卖此房屋未经得钟兆梅及其他所有权人的同意和授权，因此，钟兆梅认为赵云芳、孙建忠与胡德海买卖房屋的行为无效。请人民法院查明事实，支持钟兆梅的诉讼请求。
一审法院认定事实：孙建忠与赵云芳系夫妻关系，钟兆梅与孙建忠系母子关系(钟兆梅四子)。座落于泉阳镇新华街二委，建筑面积37.81平方米房屋(以下简称诉争房屋)产权登记在冯树名下。2009年6月16日丁福君与孙玉春签订《房屋买卖协议》，将诉争房屋以5000元对价转让给钟兆梅的丈夫孙玉春，房屋购买后，诉争房屋交由孙建忠、赵云芳居住。2015年6月26日，孙玉春因病死亡。2016年8月25日，孙建忠、赵云芳与胡德海签订《房屋买卖协议》一份，将诉争房屋以2.2万元对价转让给胡德海。签订协议当日，胡德海向孙建忠、赵云芳支付了全部房款，孙建忠、赵云芳将诉争房屋产权证等相关手续交付胡德海，胡德海已实际接收房屋。诉争房屋经多次转让均未办理产权变更登记，诉争房屋产权现仍登记在冯树名下。
一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案胡德海与孙建忠夫妇签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，亦不具备上述法定无效情形，故该协议应认定有效。且根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案忠兆梅以对诉争房屋交易不知情，未经其授权，孙建忠、赵云芳系无权处分为由，主张胡德海与孙建忠、赵云芳签订的签订房屋买卖协议无效，依据不足，本院不予支持。孙建忠、赵云芳是否有权处分，不影响合同的效力。钟兆梅主张诉争房屋系其丈夫生前从丁福君处购得，是诉争房屋的实际所有人，该主张本院不予支持，理由是，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案系二手房屋连环买卖，诉争房屋转让过程中，均未办理产权过户，孙玉春生前与丁福君订立《房屋买卖协议》后，取得了房屋产权证等相关手续，将系争房屋交由孙建忠、赵云芳居住，依合同取得了诉争房屋占有、使用权，但未办理产权变更登记，不发生物权变动的效力，在未经相关权利人追认并办理产权过户登记之前，所有权人及依夫妻关系、继承等法律事实形成诉争房屋产权共有人待定。综上所述，钟兆梅诉讼请求，不予支持。一审法院判决：“驳回原告钟兆梅的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告负担。”
二审期间，钟兆梅提供了证人冯某2017年10月14日出具的证明材料一份，证明冯某父亲冯树生前将诉争房屋卖给丁福君；证人曲某、朱某各自出具证明材料一份，证明2011年、2013年诉争房屋孙玉春、钟兆梅居住。抚松县泉阳镇新华街道主任、新华街委主任旬银2017年7月24日出具证明一份，钟兆梅2015年在诉争房屋一人居住，2016年3月到现在无人居住。孙建忠、赵云芳对上述证据无异议。胡德海称其偶尔去居住。
本院二审认定事实：座落于泉阳镇新华街二委，建筑面积37.81平方米房屋产权登记所有人为冯树。冯树生前将该房屋卖给丁福君。2009年6月16日丁福君与孙玉春签订《房屋买卖协议》，将该房屋以5,000.00元价格卖给钟兆梅的丈夫孙玉春。其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据上述法律规定，本案中赵云芳、孙建忠与胡德海之间签订的房屋买卖合同效力，不以赵云芳、孙建忠对诉争房屋享有所有权或处分权为要件，赵云芳、孙建忠是否对诉争房屋享有所有权或处分权并不影响合同的效力。上诉人钟兆梅没有举证证明赵云芳、孙建忠与胡德海之间签订的房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，因此，上诉人钟兆梅主张孙建忠、赵云芳与胡德海签订的房屋买卖合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。另上诉人钟兆梅主张赵云芳、孙建忠与胡德海签订的房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，诉争房屋不是孙建忠、赵云芳的，其无权进行转让。因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定是管理性规范，而非效力性规范，因而不应作为认定合同效力的依据。
综上所述，上诉人钟兆梅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人钟兆梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵希海
审 判 员 马立清
代理审判员 苏义君
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 宋延良