新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新42民终257号
上诉人(原审被告)：吴宝光，男，1981年10月5日出生，汉族，无固定职业，住乌苏市。
被上诉人（原审原告）：张鹏，男，1987年7月21日出生，汉族，个体，住乌苏市。
上诉人吴宝光因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2015）乌民二初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭于2016年4月6日公开开庭进行了审理，上诉人吴宝光到庭参加诉讼，被上诉人张鹏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2014年6月3日，原、被告签订《商业房屋租赁合同》一份。约定被告吴宝光将位于乌苏市新区文景路188号锦绣华庭小区19号商铺（一楼及地下室共上下两层，建筑面积183.5平方米）出租给原告张鹏作为经营场地使用。租赁期从2014年6月4日至2019年8月4日。租金为每年一付。前三年每年租金三万元，后两年随行就市。双方还约定因原告第一次使用需要，可以对承租的19号商铺进行装修，装修期两个月，装修期间不收取租金，装修费用由原告自己承担。原、被告不得无故提前终止合同，若需要提前终止或解除合同的，应提前三个月以书面形式通知对方。原告在付清租金后开始对商铺进行装修，直至2014年10月进入冬季供暖期因商铺供暖不足问题双方多次协商，被告在商铺中另加暖气管后原告认为仍不能达到供暖正常标准，不能正常使用。遂诉至法院，请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、退还房屋租金30000元、赔偿装修费50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。另查明，1、原告已交清2014年6月3日至2015年8月3日（扣除免费装修期2个月）租金30000元；2、原告租赁商铺经营装修建材，现该商铺仍在装修停滞阶段。原审认为，在合同履行过程中，因涉案房屋供暖问题导致双方产生矛盾。根据原、被告现有情况，该合同已经没有实际继续履行的基础。合同目的亦不能实现。所以原告要求解除双方签订的《商业房屋租赁合同》原审予以支持。庭审中，原、被告都对争议的供暖质量是否达标提供了证据，但均不足以证明。退一步讲，且不论暖气温度是否符合要求，仅就被告加设暖气管的事实来看，原告出租商铺的设施存在一定瑕疵，原告应承担一定责任。鉴于双方合同签订时间为2014年6月3日，原告又向被告免费提供两个月的装修期。那么，该合同一年的截止时间应为2015年8月4日。由于双方矛盾产生后于2015年3月3日在原审法院立案。综合考虑案件情况，被告应当返还原告部分租金，对此酌定为10000元。对于被告辩称，与涉案商铺同一地址的其他商铺即使在温度不够的情况下仍可以加开电暖气居住、经营的理由原审不予支持。因作为出租方有义务提供设施完备、能够正常使用的房屋。需要明确的是供暖不足并不是原、被告解除合同的必然条件。且至目前，原告并未装修完毕，亦无其他积极挽救措施，原告的行为亦是合同不能继续履行的原因之一。另，原告主张装修费提供的门面装修费用清单系其个人出具。所以原告作为承租人请求被告赔偿租赁期内装修装饰损失50000元的请求不予支持。遂判决：一、解除原告张鹏与被告吴宝光于2014年6月3日签订的《商业房屋租赁合同》；二、被告吴宝光于本判决生效后十五日内退还原告张鹏房屋租金10000元；三、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。
吴宝光上诉称，原审查明上诉人已经给被上诉人接通暖气管道，而被上诉人无法举证自诉的2014年至2015年冬季没有供暖的证据。被上诉人因自身原因一直怠于进行对租赁门面房装修开业，按照现在现场照片可看出被上诉人根本不想进行继续装修营业。但原审对这些事实置之不理而是认为上诉人对合同执行有瑕疵。原审一方面认定不能达到合同解除条件，判决解除合同；另一方面要求履行合同的上诉人退赔给不履行合同的被上诉人10000元自相矛盾，且适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，判决被上诉人承担违约责任金3万元。
张鹏未作答辩。
二审经审理查明,2014年6月3日，上诉人吴宝光（甲方）与被上诉人张鹏（乙方）签订商业房屋租赁合同，约定上诉人将涉案商铺出租给被上诉人作为经营场地使用。同时约定乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。其他查明的事实与一审认定的事实一致。另，本院于二审庭审中向上诉人释明，其要求被上诉人承担3万元违约金的上诉请求，因其在一审未提出反诉，一审未予审理，不属于二审审理范围，故本院不予审理。
本案争议焦点：1、涉案合同是否达到解除条件，被上诉人是否享有合同解除权，如享有，是约定解除权还是法定解除权，有无依据；2、上诉人是否应向被上诉人返还1万元租金。
本院认为，上诉人吴宝光与被上诉人张鹏于2014年6月3日签订的商业房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强行性、禁止性规定，合法有效，双方应遵守合同约定全面履行各自义务。合同签订后，上诉人向被上诉人交付涉案房屋，被上诉人向上诉人支付了一年租金3万元。关于合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人签订的商业房屋租赁合同未就被上诉人解除合同的条件进行约定，故被上诉人不享有约定解除权的事实清楚，本院予以认定。被上诉人起诉称承租房屋没有暖气无法使用、不能开展业务，要求判决解除双方合同，后于一审庭审中陈述房屋暖气温度为10度左右。租赁合同承租人的合同目的为能按照约定用途使用租赁物，《中华人民共和国合同法》第九十四条关于当事人不能实现合同目的可以解除合同的规定为：当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”上诉人作为出租方的主要合同义务是向被上诉人交付房屋。从本案查明事实看，所涉房屋为新建商铺，供暖管道予以铺设，被上诉人接受承租房屋并进行装修，则上诉人履行了其合同主要义务。上诉人与被上诉人在合同中约定水电气等费用由被上诉人交纳，也即相应设施由上诉人提供。被上诉人陈述房屋暖气温度为10度左右，对此被上诉人未提供证据证实。如供暖温度确低于国家标准应属上诉人履行义务有瑕疵，而非根本违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：”承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”据此，就供热问题双方应协商解决。从双方签订的合同内容看，被上诉人承租涉案房屋的目的是进行商业经营，而被上诉人自2014年6月承租后未积极装修营业，其在一审庭审中亦认可未营业有其自身原因，则被上诉人所称供暖温度不达标无法实现合同目的的主张不成立，被上诉人不享有合同法定解除权。一审确定被上诉人的合同目的无法实现判决解除涉案合同并由上诉人返还1万元租金属适用法律错误，本院对此予以纠正，双方应按照合同约定继续履行合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乌苏市人民法院（2015）乌民二初字第49号民事判决；
二、驳回原审原告张鹏的诉讼请求。
一审案件受理费900元，邮寄费64元，二审案件受理费1800元，邮寄费100元，合计2864元，由被上诉人张鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琳
审 判 员 张清霞
代理审判员 环 路
二〇一六年五月十七日
书 记 员 杨文婷