广东省乐昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0281民初183号
原告：中国农业银行股份有限公司乐昌市支行，住所地：广东省乐昌市金融路47号。
负责人：文键，行长。
委托诉讼代理人：谢建明。
委托诉讼代理人：邱培军。
被告：詹桂芳，男，1982年1月5日出生，汉族，住广东省乐昌市。
被告：乐昌市利居房地产开发有限公司，住所地：广东省乐昌市人民北路乐桂大厦二楼。
法定代表人：温先运，董事长。
委托诉讼代理人：湛苑卿。
原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行与被告詹桂芳、乐昌市利居房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行的委托诉讼代理人谢建明、邱培军、被告詹桂芳、被告乐昌市利居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人湛苑卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告詹桂芳偿还欠原告的住房一手楼本息合计人民币352727.40元（其中本金348751.62元、利息3975.78元，利息计至2017年2月13日），之后新产生的利息按法定计收，直至还清之日止；3.原告对抵押物乐昌市城市广场1号楼15层1505房的房产享有优先受偿权；4.乐昌市利居房地产开发有限公司（保证人）承担连带责任；5.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：借款人詹桂芳因购置乐昌市城市广场1号楼15层1505房，于2012年8月28日向原告申请办理住房一手楼贷款，并以乐昌市城市广场1号楼15层1505房作抵押、乐昌市利居房地产开发有限公司作担保，向原告申请住房贷款金额人民币39.8万元，2012年9月5日与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款采取分期还款，每月为一个还款周期，至还清为止的还款方式。2012年10月22日詹桂芳在原告处办理了借款手续。贷款发放后，詹桂芳在借款初期基本能按期还款，但从2015年下半年至今，贷款经常出现逾期，甚至出现不良。直到2017年2月13日，已连续出现4期逾期，结欠金额352727.40元（其中本金348751.62元、利息3975.78元），已构成违约，导致贷款出现风险，经原告多次催收，借款人詹桂芳均不归还拖欠款项。为保护原告的合法权益，根据借贷双方签订的《个人购房担保借款合同》第12条的有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行为其陈述的事实在举证期限内提交了以下证据：1.《个人购房担保借款合同》，证明借款双方对借款事项约定；2.个人借款凭证，证明借款依据；3.本笔贷款状态，证明贷款信息；4.催收通知书，证明定期告知；5.当事人身份证明，证明当事人身份；6.保证人营业执照，证明保证人资格；7.保证人法人代表身份证，证明保证人法人代表身份。
被告詹桂芳未提交书面答辩状其在庭审中口头答辩称，原告起诉属实，对原告的诉讼请求中所列尚欠的借款本息没有异议，事实理由也全部属实。
被告詹桂芳在举证期限内未提交证据。
被告乐昌市利居房地产开发有限公司未提交书面答辩状其在庭审中口头答辩称，对原告的诉讼请求没有异议，事实理由全部属实，希望与原告调解。
被告乐昌市利居房地产开发有限公司在举证期限内未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2012年9月5日，原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行（贷款人）与被告詹桂芳、乐昌市利居房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》。合同主要约定：被告詹桂芳作为借款人向原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行借款398000元，用于购买乐昌市××人民中路××城市广场××楼××房；借款期限为240个月（自2012年10月22日至2032年10月21日）；借款利率采取浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定，贷款发放时的执行利率为年利率5.5675%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。合同还约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期等：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。同时，被告乐昌市利居房地产开发有限公司作为阶段性保证人为涉案贷款提供阶段性连带责任保证，即阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，被告乐昌市利居房地产开发有限公司在上述合同上保证人一栏盖章。
2012年10月22日，原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行将合同约定的贷款398000元发放到被告詹桂芳授权的账户上（账号：44×××95）。被告詹桂芳借款后，自2015年下半年开始出现逾期还款。截至2017年1月27日止，被告詹桂芳共偿还原告借款本金49248.38元、利息77877.39元，其余借款本息均没有按合同约定的期限予以归还。截至2017年2月13日止，被告詹桂芳尚欠原告借款本金348751.62元、利息3975.78元。原告经多次向被告催收未果，为此，原告起诉至本院，要求判如所请。被告詹桂芳、乐昌市利居房地产开发有限公司均承认原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行在本案中所主张的事实。
另查明，为确保上述债务的履行，被告詹桂芳以位于乐昌市××人民中路××城市广场××楼××房的房产作抵押，并于2012年10月19日在乐昌市房地产管理局办理了预告登记（编号：粤房地预登乐字第××号）。至今，上述房屋未办理房地产权证及房地产他项权证。
本院认为，被告詹桂芳、乐昌市利居房地产开发有限公司均承认原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行在本案中所主张的事实，故对原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行主张的事实予以确认。原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行与被告詹桂芳、乐昌市利居房地产开发有限公司于2012年9月5日签订的《个人购房担保借款合同》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行依约向被告詹桂芳发放了贷款，但被告詹桂芳贷款后，未按合同约定的期限及时足额向原告清偿借款本息，只偿还了部分借款本息，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告詹桂芳在原告催告后，仍然未能履行合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，原告要求解除其与被告签订的《个人购房担保借款合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。同时，由于被告詹桂芳未按约定按期足额偿还借款本息构成违约，根据原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行与两被告签订的《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权提前收回已发放借款，宣布合同项下借款立即到期。为此，原告要求被告詹桂芳偿还所有借款本息的诉讼请求，事实清楚、证据确凿，本院予以支持。
本案被告詹桂芳所购涉案房屋没有取得房地产权属证书，也没有办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，根据原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定，被告乐昌市利居房地产开发有限公司作为阶段性连带责任保证人，在被告詹桂芳出现违约的情况下，应对被告詹桂芳未能向原告清偿的所有借款本息承担连带清偿的保证责任。为此，原告要求被告乐昌市利居房地产开发有限公司对被告詹桂芳所欠原告的所有借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。
关于原告要求对涉案抵押物优先受偿的问题。本案所涉房产办理的是预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分处，因此，涉案房产在取得房屋产权证并办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，所设立的抵押权未生效。由于涉讼房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，只办理了预购商品房抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款的规定，该抵押权不得对抗第三人。因此，原告要求对抵押物乐昌市城市广场××号楼××层××房的房产享有优先受偿权的诉请，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行与被告詹桂芳、乐昌市利居房地产开发有限公司于2012年9月5日签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告詹桂芳应在本判决生效之日起十日内清偿借款本金348751.62元、拖欠的利息3975.78元（该利息计至2017年2月13日止）以及2017年2月14日起至本判决确定的履行之日止的利息（按双方合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行。
三、被告乐昌市利居房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司乐昌市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3295.46元，由被告詹桂芳、乐昌市利居房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
代理审判员 周 昌 莲
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 林文宇哲