吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终3609号
上诉人（原审原告）：王春骅，女，1969年3月8日生，汉族，现住长春市汽车产业开发区。
上诉人（原审原告）：张洪雨，男，1967年11月19日生，汉族，现住长春市汽车产业开发区。
上诉人（原审被告）：长春高力投资集团有限公司，住所地：长春汽车产业开发区景阳大路3288号。
法定代表人：陈跃华，总经理。
委托代理人：杨震，吉林良智律师事务所律师。
上诉人王春骅、张洪雨、长春高力投资集团有限公司（以下简称高力公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院(2016)吉0192民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王春骅、张洪雨原审诉称：2011年3月14日，王春骅与高力公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王春骅购买高力公司开发的高力德国村2栋1716室。王春骅支付购房款及各项费用16879.62元。王春骅认为有两笔代收款属不合理收费，分别为300元代理费和540.68元交易手续费。高力公司所谓中介公司并没有做任何工作，都是原告自己办理的房屋产权手续。因此请求法院判令高力公司退回840.68元。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定第三项，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，每逾期一日，出卖人按10元/天向买受人支付违约金。因高力公司在出售房屋后，不能及时在房地局备案，各项手续不全，验收不合格，致使高力公司的产权证不能办下来，自2011年至2016年5年时间，根据合同规定应支付4年违约金13750元。故原告诉至法院请求法院判令：1.高力公司支付原告违约金13750元；2.高力公司退回不合理白条收费840.68元3.案件受理费由高力公司负担。
高力公司原审辩称：1.原告的诉讼请求已超过诉讼时效；2.高力公司在原告起诉前已经将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报到产权处，并于2015年11月18日取得了备案证明，之后未办理产权证的责任不应当由高力公司承担；3.高力公司未如约提供资料的原因在于原告，高力公司无责；4.原告主张的代理费收款单位不是高力公司，此费用是办理银行贷款手续产生的，与高力公司无关。500元交易手续费是原告办理产权所产生的费用，已经交付产权登记中心，不应当返还。
原审法院审理查明：王春骅与高力公司于2011年4月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定王春骅购买高力公司开发的位于长春市中国北方汽贸城高力德国村10号地块2栋1716室。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按10元/天向买受人支付违约金。王春骅于2011年6月22日办理诉争房屋的入住手续。2015年11月18日高力公司取得涉案房屋的备案证明。王春骅、张洪雨于2016年1月8日取得涉案房屋产权证。另查，高力公司收到王春骅交纳的540.68元交易手续费。2011年8月22日王春骅向长春市锦华房地产经纪有限公司交纳代理费300元。
原审法院认为：一、王春骅与高力公司于2011年4月2日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应遵约履行。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按10元/天向买受人支付违约金。根据合同约定，高力公司应当在涉案房屋交付使用（即2011年6月22日）后360日即2012年6月17日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但高力公司直至2015年11月18日才在产权登记部门取得备案证明，其行为构成违约，应承担违约责任。二、原告在办理入住手续360日后已经了解到高力公司未办理产权登记备案手续，但原告并未提供证据证明其在2016年3月14日向法院提出诉讼前向高力公司主张过权利，因此原告的行为导致部分诉讼请求超过诉讼时效，原告应承担怠于主张权利的法律后果，即失去超过诉讼时效期间（2012年6月18日至2014年3月14日）违约金的胜诉权。三、原告关于起诉之日前两年即2014年3月15日至2016年3月14日期间违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，但高力公司已于2015年11月18日取得了备案证明，因此原告关于2014年3月15日至2015年11月17日期间违约金的主张，予以支持，违约金为6130元（10元/天×613天）。鉴于2015年11月18日高力公司已按合同履行义务，故关于该日之后的违约金主张不予支持。四、原告主张的300元代理费系交付给长春市锦华房地产经纪有限公司，而非本案高力公司，故关于此款的争议应向长春市锦华房地产经纪有限公司主张，而非本案高力公司，原告的起诉主体不适格，不予支持。原告主张540.68元交易手续费系白条收费，但原告未提供证据证明该笔费用存在多收、错收、乱收的情况，且原告已经获得涉案房屋产权证书，故原告的此项诉求缺乏事实依据，不予支持。五、王春骅与高力公司签订商品房买卖合同时，与张洪雨系夫妻关系。涉案房屋购房合同附件五：共有购买房屋协议写明王春骅与张洪雨对该房系共同共有。涉案房屋产权证书写明涉案房屋所有人系王春骅、张洪雨，二人对涉案房屋共同共有。故张洪雨作为本案原告提起诉讼主体适格。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告长春高力投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王春骅、张洪雨因违反商品房买卖合同产权登记约定条款产生的违约金6130元；二、驳回原告王春骅、张洪雨的其他诉讼请求。案件受理费160元，由原告王春骅、张洪雨负担93元，被告长春高力投资集团有限公司负担67元。
宣判后，王春骅、张洪雨、高力公司均不服，上诉至本院，王春骅、张洪雨上诉理由主要为：1.依据购房合同第15条的约定，高力公司在出售房屋后，不能及时在房地局备案构成违约，自2011年至2016年的5年时间，应承担13750元的违约金。2.因我方是贷款买房，不知道产权证没有办下来，直到2015年年末才发现没有产权证，并未超过两年，故起诉没有超过诉讼时效。3.我方从未改变过房屋用途。4.我方在承诺书上签字，是因为高力公司称只有在承诺书上签字才能办产权证，否则不给办产权证，在高力公司胁迫下，不得已签字，不是我方的真实意思表示。因该承诺书违背真实意思，显失公平，属于无效。5.高力公司收取的300元，其称是某中介公司代理费，而不是原审所说是向某公司交纳的，鉴于此房一切手续都是我方亲自办理，该费用应予返还。高力公司收取的540.68元，说是去房地局代交的交易手续费，我方办产权交了一切费用，房地局说无此项费用，此白条收费不合理，应予返还。综上，请求二审法院改判高力公司支付违约金13750元；返还不合理收费840.68元；一、二审案件受理费由高力公司负担。
高力公司二审答辩称：王春骅、张洪雨的上诉理由不成立，不应支持，理由详见我方上诉理由。
高力公司上诉理由主要为：1.高力公司未能按约定办理房屋权属登记是由于王春骅、张洪雨改变了房屋用途，故高力公司不应承担违约责任。2.对方当事人在承诺书中承诺不追究对方的违约责任，该承诺是真实意思表示，属于对权利的放弃，因此一审法院判令我方承担逾期办证责任错误。3.对方当事人在2011年就知道权利遭到侵害，但在2016年3月15日才向法院起诉，之前从未向我方主张过违约金，故其全部诉讼请求都已超过诉讼时效。综上，应撤销原审判决，驳回王春骅、张洪雨的诉讼请求，一、二审案件受理费由王春骅、张洪雨负担。
王春骅、张洪雨二审答辩称：高力公司的上诉理由不成立，不应支持，理由详见我方上诉理由。
除一审查明的案件事实外，本院另查明：2015年6月6日，王春骅向高力公司出具《承诺书》，内容主要为:根据合同约定，开发商应负责协调业主办理产权证、土地证分割提供相应手续等，鉴于办证过程中，政府部门对现有业主商品房用途提出异议，导致产权证迟迟不能办理。本人再次重申，对合同约定的产权用途为办公用房及土地用途为商服无异议，并承诺不将商品房改为住宅使用，现对该商品房用途改变而导致的延期办理产权证的法律责任，经与高力公司协商一致，互不追究对方的违约责任及相关政府部门的审批责任。
本院认为：1.高力公司未按照《商品房买卖合同》第十五条的约定在交付房屋之后的360日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，构成违约，依照合同约定应承担违约责任。但王春骅之后出具的《承诺书》，明确免除了高力公司逾期办证的违约责任，故其以逾期办证为由要求高力公司支付违约金，本院不予支持。虽王春骅辩称其签订《承诺书》系在高力公司胁迫下不得已而签订，不是真实意思表示，但王春骅并未提供证据支持，亦未通过诉讼撤销该《承诺书》，故该主张不成立。王春骅、张洪雨另主张，张洪雨作为房屋的共同共有所有权人，并未在该《承诺书》中签字，故对张洪雨不生效。因王春骅、张洪雨主张高力公司违约责任的依据为《商品房买卖合同》，而王春骅以合同相对人的身份，在已经放弃了主张逾期办证违约责任的情况下，张洪雨作为非合同相对人，其再向高力公司主张违约责任，无合同依据，不应予以支持。原审认定高力公司承担违约责任不当，应予纠正。2.高力公司收取王春骅的540.68元交易手续费，因未提供依据证实收取该费用的合理性及合法性，亦未证实提供了相应服务，且并无任何部门开具收取王春骅该笔费用的正规发票，故该笔费用高力公司应返还王春骅。而长春市锦华房地产经纪有限公司收取的300元代理费，因收费单位并非高力公司，且有正规发票，故王春骅、张洪雨上诉要求高力公司返还该笔费用，本院不予支持。
综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春汽车经济技术开发区人民法院(2016)吉0192民初241号民事判决；
二、上诉人长春高力投资集团有限公司于本判决生效后立即返还上诉人王春骅交付的款项人民币540.68元；
三、驳回上诉人王春骅、张洪雨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费总计260元，由上诉人王春骅、张洪雨负担251元，由上诉人长春高力投资集团有限公司负担9元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一六年十一月十日
书 记 员 阚 然