上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初19968号
原告：上海亦家实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：童童，执行董事。
委托诉讼代理人：张杰，上海致格律师事务所律师。
被告：葛晔晔，女，1977年1月12日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：邹纬，上海市淮海律师事务所律师。
原告上海亦家实业有限公司与被告葛晔晔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海亦家实业有限公司的委托诉讼代理人张杰、被告葛晔晔及其委托诉讼代理人邹纬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上海亦家实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告自2017年1月1日起按30532元/月、2018年按31915元/月支付房租(依照2013年11月13日沈某与被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准)，并要求被告补缴2017年1月1日至2017年6月30日的房租差额50418元(合同约定30532元/月-被告实际缴纳22129元/月=差额8403元/月*6个月)，及2015年3月1日至2015年12月31日的房租差额13830元(合同约定22129元/月-被告实际缴纳20746元/月=差额1383元/月*10个月)；2.判令被告支付2015年1月1日至2017年6月30日的物业管理费61386元(2046.2元/月*30个月)；3.判令被告支付2017年1月1日至2017年6月30日的电费8724元。审理中，原告变更第2项诉请为：要求被告支付2015年4月至2017年6月30日的物业管理费55247.4元，按每月2046.2元计算。
事实和理由：2010年12月20日，案外人沈某就位于徐汇区龙吴路XXX-
XXX号房屋与产权人上海景秀置业发展有限公司签订了《房屋租赁合同》。2013年11月13日，沈某就该租赁房屋中的一楼部分与署名为上海市徐汇区邦妮兔教育培训学校签订了《房屋租赁合同》，但签字人为被告葛晔晔，经查上海市徐汇区邦妮兔教育培训学校并没有注册。沈某与被告之前签订了多份合同，2013年11月13日是最后一份合同。2014年5月14日，沈某将上述房屋租赁合同的全部权利义务转给了原告。当时被告已经在使用一楼房屋，由于被告刚开业不久，效益不是很好，原告就暂按沈某与产权人的《房屋租赁合同》确定的标准向被告收取房租。2016年12月份，原告发函给被告，要求被告按照2013年11月13日其与沈某签订的《房屋租赁合同》约定的标准支付房租，被告不同意履行。被告自2015年1月1日起未缴纳物业管理费。原告已经向物业单位缴纳了2015年的物业费，2016年、2017年原告尚未缴纳。自2017年1月1日起被告未再向原告支付电费。故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。
葛晔晔辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所称的2013年11月13日沈某与被告的房屋租赁合同仅履行了一期租金后，因金额太高而废止，并未再履行，此后沈某与被告又重新签订了一份合同，但因被告申请民办早教机构需要有五年以上租赁期限的租赁协议，故将合同落款日期往前写在了2013年10月8日。被告一直按此合同在履行，原告也从未提出异议，原告现在提出异议已经超过诉讼时效。物业费应当是原告先代缴，但是原告并未缴纳。现被告同意按照原告实际缴纳的物业费的1/2支付给原告。一楼二楼的单位均使用同一个电表，被告仅使用其中一部分，现原告自行计算的被告应支付的电费，依据不足。若原告提供合理的电费计算依据，则被告愿意承担。被告认可原告承继了沈某的权利义务，认可原告的诉讼主体资格。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
本市龙吴路1719.1721.1723.1725号房屋(以下简称系争房屋)权利人为上海景秀置业发展有限公司(以下简称景秀公司)。原、被告确认上述房屋共两层，一层、二层的面积、原始结构基本一致。
2010年12月，景秀公司与沈某签订《房屋租赁合同》，合同编号：JR-SF-SY-
FB-0001，其中约定：景秀公司将上海市徐汇区路XXX号房屋(房产证沪房地徐字(2006)第0241**号)出租给沈某，双方确认房屋建筑面积909.42平方米。该房屋首个租赁期为99个月，自2011年3月1日起至2019年5月31日。租金采用阶段递增支付方式，租赁年限1-2年38726元/月，租赁期限3-4年41492元/月，租赁期限5-6年44258元/月，租赁期限7年47025元/月，租赁期限8年49791元/月。每二个月为一个支付周期缴付一次租金，付款期限为每期中的第一个月首日前的5日内。物业管理费在本合同签订时为每月4092.4元，沈某应按月向物业管理公司支付物业管理费。
2013年10月8日，沈某与被告签订《房屋租赁合同》(以下简称2013年10月8日合同)，其中主要约定：沈某将龙吴路XXX号一楼房屋出租给被告，建筑面积455平方米。租赁期限自2013年11月20日至2019年5月31日止。双方一致同意房屋租金(不含物业管理费)按沈某与景秀公司签订合同编号：JR-
SF-SY-
FB-0001的房屋租赁合同中的标准执行，被告承担全部租金的一半，2013年-2015年20746元/月，2016年-2017年22129元/月，2018年-2019年23513元/月。租金采用押一付一的方式，押一个月押金20746元作为履约保证金。物业管理费每月2046.2元，房屋物业管理费、公用事业费均由被告承担。合同其他条款均按编号：JR-
SF-SY-FB-0001的房屋租赁合同中的标准执行。
2013年11月13日，甲方沈某、乙方上海市徐汇区邦妮兔教育培训学校(法定代表人为被告葛晔晔)签订《房屋租赁合同》(以下简称2013年11月13日合同)，合同编号：JR-
SF-SY-
FB-0001，其中主要约定：甲方将本市徐汇区龙吴路XXX号一楼出租给乙方使用，建筑面积455平方米。租赁期限67个月，自2013年11月13日至2019年5月31日止。乙方应于本合同签订后支付25000元，待乙方支付首期租金时，上述定金自动转为履约保证金。本合同租金(不包括物业费)采取阶段递增支付方式，2013年25000元/月，2014年26383元/月，2015年27766元/月，2016年29149元/月，2017年30532元/月，2018年31915元/月。2019年33298元/月。租赁期限内水电煤气等计算分摊办法：一楼水费由乙方承担，网络费由二楼承担，乙方使用该房屋发生的电费等均由乙方按实承担，乙方应按时向相关部门缴费，并保留交付凭证。合同落款乙方为“葛晔晔”签字。
2014年5月14日，景秀公司、沈某、原告签署《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：景秀公司与沈某于2010年12月签订的关于沈某承租上海市徐汇区龙吴路XXX号至1725号地上1-2层的租赁合同(合同编号：JR-
SF-SY-FB-0001)，三方确认由原告承继沈某在原合同项下的全部权利义务。
2014年7月10日，原告签署收条，载明：收到邦妮兔教育培训中心2014年6月7月房租及一个月押金20746/月*3=62238元。
2015年2月16日，被告支付2015年1月至3月物业费，共计6138.6元。
2016年12月，原告向被告发函，要求被告自2017年1月1日起按照2013年11月13日沈某与被告签订合同编号为JR-SF-SY-
FB-0001《房屋租赁合同》约定的金额缴纳租金并补足差额。
另查明，本市龙吴路XXX号-1725号商铺二楼由原告使用，一楼除被告使用外，还另有一家房产中介公司、一间原告的办公室。
上海市徐汇区邦妮兔教育培训学校并未进行相应的登记备案手续。双方均确认，系原、被告之间建立房屋租赁合同关系。对原、被告的诉讼主体资格无异议。
被告已向原告支付了2014年6月至2017年8月的租金(注：双方对2017年9月的租金是否支付存在争议)，其中2014年6月至2015年12月的租金金额为20746元/月，2016年1月至2017年8月的租金金额为22129元/月。
审理中，被告称，其于2013年11月左右开始使用系争房屋一层，并按每月20746元向沈某支付了截至2014年5月的租金。原告称，并不清楚被告何时开始使用上述房屋，2014年5月其从沈某处承接权利义务时，被告已在使用该处房屋。
原告已支付2015年4月-12月物业管理费20457元。原告称，此是系争房屋一层的物业管理费，但原告要求被告按照合同约定的2046.2元/月支付物业费。被告则称，此金额是系争房屋一层、二层总的物业费，被告愿意承担其中的一半，同时应扣除被告此前多付的物业费。
原告已根据电力公司的单据金额支付了本市龙吴路XXX号-1725号商铺2017年1月1日至6月30日的电费，分别为4369.02元、6724.44元、6356.58元、3331.14元、2779.68元、2479.74元。原告计算被告应承担的电费为1610元、1934元、1758元、1122元、795元、1505元。双方确认，电力公司单据记载的是两层楼的总电费。截止2016年底，均是原告按照总电费单据先缴纳费用后，再计算出被告应承担电费的金额，后被告将相应的电费交予原告。本案诉讼过程中，原、被告确认，系争房屋一楼厨房、楼梯储藏室的两个电表记载的是被告使用电量。双方确认，2017年7月起以上述两只电表数作为结算被告电费的依据，被告已向原告支付了2017年7月、8月的电费。
本院认为，邦妮兔教育培训学校并未完成相应登记备案等手续，并不具备诉讼主体资格，而双方均确认，实际系原、被告之间建立了关于系争房屋一层的租赁合同关系，故本院对此予以认可。
根据证据显示，双方之间存在2013年10月8日合同、2013年11月13日合同，但目前并无其他书面证据可确认双方实际履行的是哪一份合同，则结合实际履行情况分析：原告自2014年5月14日从案外人沈某处承继权利义务，2014年7月，原告收取了被告的押金20746元，此与2013年10月8日合同约定的押金金额相符；2014年6月至2016年12月，原告均按2013年10月8日合同约定的金额收取了被告的租金；2015年2月，原告收取被告支付的2015年1月至3月物业费，金额亦与2013年10月8日合同的约定相符。由此可知，自原告承继权利义务开始，双方即按2013年10月8日合同履行了主要的权利义务，亦无证据表明原告在2016年底前曾向被告提出异议。故2013年10月8日合同系双方真实意思表示，该合同对双方均有约束力，双方均应按此履行。
原告现要求按照2013年11月13日合同的金额收取租金，依据不足，而被告亦不予认可，故对于原告第一项有关租金的诉请，本院不予支持。
2013年10月8日合同约定，被告每月应承担房屋的物业管理费2046.2元，原告第二项诉请要求被告支付2015年4月至2017年6月30日的物业管理费55247.4元，于法有据，本院予以支持。
双方合同中并未约定电费的计算方式。而截至2016年12月，被告一直是按原告计算的金额向原告支付电费，此可视为双方就电费计算方式达成的一致意见，亦无证据表明该电费计算方式明显违反法律规定。故在双方形成新的合意之前，原告要求被告支付2017年1月1日至2017年6月30日的电费8724元，于法无悖，本院予以支持。
根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、葛晔晔于本判决生效之日起十日内支付上海亦家实业有限公司2015年4月1日至2017年6月30日的物业管理费55247.4元；
二、葛晔晔于本判决生效之日起十日内支付上海亦家实业有限公司2017年1月1日至2017年6月30日的电费8724元；
三、驳回上海亦家实业有限公司其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1675元，由上海亦家实业有限公司负担975元，由葛晔晔负担700元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一七年十月十六日
书 记 员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。