黑龙江省巴彦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0126民初1085号
原告贾红刚，住哈尔滨市。
委托代理人安和新。
被告黑龙江天盛房地产开发有限公司，地址哈尔滨市黄河路。
法定代表人韩晶，职务经理。
原告贾红刚与被告黑龙江天盛房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案。原告贾红刚于2016年4月26日向本院起诉。本院受理后，由审判员何玉凤独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告贾红刚的委托代理人安和新、被告黑龙江天盛房地产开发有限公司的法定代表人韩晶到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告贾红刚诉称，因原告承包被告黑龙江天盛房地产开发有限公司开发的巴彦县福泽小区建设的部分工程，因被告拖欠原告工程款无力给付，经双方协商，2014年12月5日，被告黑龙江天盛房地产开发有限公司给原告开具20套商品房买卖合同及20份购房收据用以抵偿拖欠原告的工程款，具体为巴彦县福泽之都小区A4栋6单元601、602、701、702、A11栋1单元502、702、3单元601、602、701、702、4单元602、702、5单元601、602、701、702、6单元601、602、701、702号住宅共20套，原、被告于2015年5月4日又签订协议书一份，协议约定“经原、被告协商原告的工程款被告一次性用楼房顶账结算，甲乙双方账务已结清。”原告后经查实，巴彦县福泽之都小区A4栋、A11栋房屋并未取得商品房预售许可证明，被告在没有商品房预售许可证的情况下向原告销售房屋违反法律规定，因此该买卖合同依法属于无效合同，原告也无法达成取得房屋的合同目的。因此要求确认双方签订的20套房屋买卖合同无效，法院应以基础法律关系审理，并判令被告偿还拖欠原告的工程款人民币3,295,654.00元及利息（因原被告双方结算过程中已将拖欠工程款的其它帐目作废，另行由被告在同一日一次性为原告出具购房合同抵帐、结清。因此欠工程款数额应以被告为原告出具的购房收据上记载的购房款之和计算）。
被告黑龙江天盛房地产开发有限公司辩称，当时原、被告签订的巴彦县福泽之都小区购房合同是26份，不是20份，开房票子的当时五证齐全，在今年4月份的时候才把A4、A11栋的手续调到另外两栋楼上了，我这有建设局和房产局的证明；我们之间有工程承包合同，但今天没带来，被告之前已经给原告结工程款900,000.00元，利息1,473,376.00元，现在不欠原告那么多钱了；原告负责承建的福泽之都换热站的工程并没有完工，也没验收，工程质量也有问题，里面全是水，不能用，因此我方要求作司法鉴定。现在不能结算工程款，开出的商品房买卖合同待工程结算时多退少补。
在本院开庭审理过程中，原告贾红刚为证明其主张的事实成立，举示了如下证据：
证据A1.协议书一份，拟证明：双方在签订商品房买卖合同之前就存在拖欠工程款的法律关系，也是基础性的法律关系，双方经协商用这些楼房作价抵偿工程款，自购房协议签订后双方的账目已全部结清了。
被告黑龙江天盛房地产开发有限公司质证认为，这个协议我也有一份，当时开的是26套房子，不是20套，期间原告卖掉几套，可能就剩下这20套了，我给原告开房票子时五证齐全，工程现在也没有全部完工，工程款不可能结清。
证据A2.商品房买卖合同20份及收据20份，拟证明：被告以给原告开具商品房买卖合同的形式抵偿欠款，现被告出售给原告的这20套房屋没有预售许可证，违反法律规定，应属无效，20份收据上面记载的数额合计3,295.654.00元即为被告拖欠原告工程款的事实。
被告黑龙江天盛房地产开发有限公司质证认为，一共开了26套不是20套，我五证齐全，我已经给结款2,700,000.00元，顶多在给他500,000.00元就没事了，这些房子不是全部开给原告的，是给他们几个合伙人一起开的。让给换旧房票子也没给换。如果这些合伙人只向原告算账，不向我算账我也同意。
证据A3.巴彦县房产处出具证明一份，拟证明：福泽之都小区A4、A11栋尚未办理商品房预售许可证。
被告黑龙江天盛房地产开发有限公司质证认为，我之前开房票子时有五证，在今年4月份调整规划的时候换到另外两栋楼上了，所以A4、A11栋的许可证就被吊销了。
被告黑龙江天盛房地产开发有限公司为证明其主张的事实成立向法庭提供如下证据：
证据B1.收据4份，拟证明：是原告给我出具的4份收据，因为我给他已经结了4次工程款，合计2,400,000.00元。
原告贾红刚质证认为，证据应提交原件，复印件无法确定真实性。
本院确认：证据A1、A2、A3符合证据的真实性、关联性、合法性，为有效证据。B1因系复印件，因此应结合其他证据予以确认。
本院经审理查明：原、被告存在建筑工程承包合同关系，因被告拖欠原告工程款未予给付，经双方协商，2014年12月5日，被告黑龙江天盛房地产开发有限公司给原告开具20套商品房买卖合同及购房收据用以抵偿拖欠原告的工程款，具体为巴彦县福泽之都小区A4栋6单元601、602、701、702、A11栋1单元502、702、3单元601、602、701、702、4单元602、702、5单元601、602、701、702、6单元601、602、701、702号住宅20套，2015年5月4日，原、被告又签订协议书一份，协议约定“经原、被告协商原告的工程款被告一次性用楼房顶账结算，甲乙双方账务已结清。”后经查实，巴彦县福泽之都小区A4栋、A11栋房屋并未取得商品房预售许可证明。现原告诉至法院要求确认双方签订的20套房屋买卖合同无效，法院应以基础法律关系审理，并判令被告偿还拖欠原告的工程款人民币3,295,654.00元及利息，（该笔工程款金额应以被告在同一日一次性为原告出具的购房收据上记载的购房款之和计算）。被告认为原告负责承建的福泽之都换热站工程并没有完工，工程质量也有问题，因此现在还不能结算工程款，开出的商品房买卖合同待工程结算时多退少补。被告在为原告开房票子的当时五证齐全，在今年4月份的时候才把A4、A11栋的手续调到另外两栋楼上了；我这些房票子是给原告他们几个合伙人共同开具的，如果这些合伙人只向原告算账，不向我算账我也同意。
本院认为：原、被告之间存在建筑工程承包合同关系，因被告拖欠原告工程款未予给付，经双方协商，原告贾红刚与被告黑龙江天盛房地产开发有限公司于2014年12月5日签订了商品房买卖合同20份，同时被告给原告出具了购房收据20份，对以上事实双方均不持异议，本院予以确认。现原告主张确认该20套房屋买卖合同无效，本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定预售商品房必须办理预售登记，取得商品房预售许可证明。现商品房预售许可证明已被依法吊销，因此原、被告签订的房屋买卖合同违反法律规定，依法应属无效的合同。但双方签订的该20套房屋买卖合同的前提是被告具有拖欠原告工程款的事实，双方间的基础法律关系是建筑工程承包合同纠纷，双方签订的房屋买卖合同是为了抵偿被告拖欠原告的工程款，现双方买卖合同被确认无效后，原告也无法达成取得房屋这一以物抵债的合同目的，但双方间的基础法律关系（被告拖欠原告的工程款）应依法予以保护，因双方在开具房票子时以前的账目已经作废并灭失，因此原告要求被告偿还工程款数额按被告给原告出具购房收据上记载的购房款之和计算合计3,295,654.00元依法应予支持。关于原告要求利息的主张，因双方签订用以抵偿工程款的买卖合同后，之前的相关拖欠工程款的凭证已经作废灭失，因此在没有还款日期、没有利息数额约定的前提下，原告要求的利息请求依法不应予以支持；关于被告认为当时给原告开具的是26套房票子，非20套，其中几套已经被原告另售他人的意见，本院认为，原告主张的是20套房票子上购房款之和，对于另外6套的款项数额之和原告没有主张权利，本院不予审理，因此对被告的该项辩论意见依法不予支持；关于被告认为这26套房票子是给原告他们几个合伙人共同开具的，如果这些合伙人只向原告算账，不向我算账我也同意，本院认为，被告未向法庭提供原告有其他合伙人的相关证据，因此对被告的该项意见依法不予支持；关于被告认为被告之前已经给原告结算工程款900,000.00元，利息1,473,376.00元，原告负责承建的福泽之都换热站的工程并没有完工，也没验收，工程质量也有问题，因此不欠原告那么多钱了的辩驳意见，本院认为，庭审时被告出示了被告为原告支付款项的付款凭证4张，均为复印件不符合证据规则的规定，且其中的两张是在双方签订协议书之前出具的、另外两张的款项用途是支付违约金和利息而非工程款，无法证实与本次拖欠工程款有关，被告亦不能举示证据证实被告承建的工程质量不合格及工程尚未完工的相关证据，因此对被告的该项辩驳意见依法不应予以支持；关于被告庭审后要求对原告建设的换热站工程质量是否合格进行司法鉴定的意见，本院认为工程质量是否合格应由国家相关质量监督部门进行评定不是司法鉴定的范畴，因此对被告的该项请求依法不予支持。综上，为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定的规定，判决如下：
一、原告贾红刚与被告黑龙江天盛房地产开发有限公司签订的巴彦县福泽之都小区A4栋6单元601、602、701、702、A11栋1单元502、702、3单元601、602、701、702、4单元602、702、5单元601、602、701、702、6单元601、602、701、702号20套住宅的房屋买卖合同无效。
二、被告黑龙江天盛房地产开发有限公司于判决生效之日起偿还拖欠的原告贾红刚工程款人民币3,295.654.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币100.00元，减半收取，由被告黑龙江天盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 何玉凤
二〇一六年六月二十七日
书记员 鞠鸿哲