安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安市民终字第612号
上诉人（原审被告）郑委，男，1980年9月3日生，汉族。
委托代理人邱光益，系贵州虹湖律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）黎梦兰，女，1982年11月1日生，黎族。
被上诉人（原审原告）ＸＸ，男，1982年8月28日生，黎族。
二被上诉人共同委托代理人石刚、沈春早，均系贵州宜源律师事务所律师。二代理人代理权限均为特别授权。
原审被告郑敏，女，1977年6月18日生，汉族。
原审被告郑国忠，男，1953年6月24日生，汉族。
原审被告蔡锡芬，女，1954年9月13日生，汉族。
上诉人郑委因与被上诉人黎梦兰、ＸＸ、原审被告郑敏、郑国忠、蔡锡芬合同�纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2015）镇民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
黎梦兰、ＸＸ在一审诉称：2014年8月13日，郑委、郑敏将其坐落于镇宁自治县城关镇北关村大窝田的房屋一栋出卖给黎梦兰、ＸＸ，并与其二人办理了该房屋的所有权转移登记手续，其二人是该房屋的所有权人。郑委、郑敏与其二人约定：“出卖人同时将该房屋的附属设施、设备转让给买受人，其转让价格己包含在房屋成交价款中，不再另行支付价款。”因此，该房屋内的设备、设施归其二人所有，作为以上房屋及附属设备、设施的所有权人，对该房屋及附属设备、设施享有占有、使用、收益、处分的权利。但对方至今仍在该房屋内居住生活，侵犯了二人的房屋所有权。黎梦兰、ＸＸ多次要求对方迁出该房屋，对方总以各种借口推托，为维护自己合法权益，特诉至法院请求判决：1、对方立即停止侵占坐落于本县城关镇北关村大窝田的房屋，并迁出该房屋；2、迁出房屋时，不得搬出、损坏房屋内的设备、设施；3、本案诉讼费由对方承担。
郑委、郑敏在一审辩称：双方所签协议是基于民间借贷关系产生的房屋过户协议，该转让房屋行为违背己方真实意愿，且转让房屋的土地属于划拨性质，不能转让，故该协议应属无效合同。请求判决驳回对方的诉讼请求。
郑国忠、蔡锡芬在一审未答辩、未到庭参加诉讼，。
一审审理查明：郑委、郑敏于2014年8月13日与黎梦兰签订二手房买卖合同和房屋过户协议，双方约定因郑委、郑敏无力偿还借款，故将二人所有的位于本县城关镇北关村大窝田的房屋转让给黎梦兰。如果郑委、郑敏于2015年元月15日前偿还借款，则黎梦兰将房屋产权过户给二人。同时查明，黎梦兰、ＸＸ系夫妻关系，二人己于2014年8月25日取得位于镇宁自治县城关镇北关村大窝田房屋的所有权。郑委、郑敏至今尚未偿还借款，四人亦未迁出该房屋。
一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案黎梦兰、ＸＸ己取得镇宁自治县城关镇北关村大窝田的房屋产权证，该房屋的物权归属己由郑委、郑敏变更为黎梦兰、ＸＸ。国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故黎梦兰、ＸＸ诉请郑委、郑敏、郑国忠、蔡锡芬停止侵占，返还房屋于法有据，予以支持。双方己约定房屋内附属设施及设备归黎梦兰、ＸＸ�有，故其诉请对方不能损坏房屋附属设施及设备理由充分，予以支持。郑委、郑敏辩称房屋转让基于借贷关系产生不影响黎梦兰、ＸＸ取得房屋所有权，辩称房屋过户无效未提供充分证据证实，不予支持。郑委、郑敏辩称土地属划拨性质，不能转让，系行政法律关系，本案审理的是房屋转让中民事侵权的法律关系，对其辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告郑委、郑敏、郑国忠、蔡锡芬于本判决生效之日起十日内迁出本县城关镇北关村大窝田房屋，并将该房屋交原告黎梦兰、ＸＸ。二、被告郑委、郑敏、郑国忠、蔡锡芬在迁出房屋时不得损坏该房屋内的附属设施、设备。案件受理费人民币2800元，减半收取人民币1400元，�四被告承担。
一审宣判后，郑委不服，向本院提起上诉称：1、上诉人仍持有本案争议房屋的《土地使用证》，也是合法占有；2、被上诉人尚未取得《土地使用证》的情况下，一审判决仅凭《房屋所有权证》判决上诉人迁出房屋不符合《物权法》的规定；3、争议房产使用的土地属于划拨性质，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律规定，未经合法程序转让房产的行为无效，一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的请求。
黎梦兰、ＸＸ答辩称：1、答辩人是争议房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第六十四条、第六十六条的规定，受法律保护，�何单位和个人不得侵犯；2、争议房屋是郑委、郑敏自愿转让给答辩人，答辩人依法取得争议房屋的所有权，郑委等人系无权占有，侵占答辩人财产，答辩人有权要求对方搬出；3、上诉人主张其享有土地使用权，该主张与本案无关，答辩人的所有权已经登记，应受法律保护。况且，双方在《房屋过户协议》第三天约定了过户土地使用权，《二手房买卖合同》第三条也作了相同约定，因此，郑委、郑敏还负有将土地适用权过户的义务，该义务并不在本案审理范围内。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
各方当事人在二审中均未提交新证据。
郑敏、郑国忠、蔡锡芬在二审未答辩。
各方当事人在二审均未提交新证据。
本院经审查，确认一审查明事实。
本院认为：黎梦兰、ＸＸ以房屋所有权人起诉郑委等�，要求其搬出争议房屋，是基于双方签订的《二手房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、《房屋过户协议》（以下简称《过户协议》）以及房屋已过户登记的事实；房屋买卖中，移转占有及权利变更登记皆是出卖方的合同义务，其请求权应是基于双方合同产生的合同履行请求权，故一审适用《物权法》关于所有权保护的规定错误，应予纠正，本案黎梦兰、ＸＸ诉请的依据是合同履行请求权，非物权保护。
不动产物权的变动以登记为生效要件，但并非唯一。根据物权变动的区分原则，合同成立并生效是物权变动的前提；如果合同无效或被撤销，即使进行了变更登记，仍然不能发生物权变动的效果，故本案争议焦点为双方之间签订的合同是否有效，郑委等人移转房屋占有的义务是否已经具备履行条件。
《买卖合同》是黎梦兰与郑委、郑敏之间为房屋过户登记所作的虚假合同，双方之间并无真实买卖合同关系，双方行为属通谋的虚伪意思表示，均无受《买卖合同》拘束的意思，故《买卖合同》无效，不能带来物权变动的效果；《过户协议》第二条约定“如甲方2015年元月15日前归还欠乙方的欠款陆佰伍十万元，乙方同意将房屋产权过户还给甲方”、第三条约定“若甲方有异议不正常过户土地使用证，乙方将追索陆佰伍十万元欠款及2014年8月15日以后的资金占用利息”，从其内容及庭审双方陈述看，双方之间存在的基础法律关系是民间借贷，而该房屋价值多少、用争议房屋抵偿多少债务，《过户协议》并无约定，且黎梦兰仍就原债权650万元享有权利，双方的真实意思表示并无以房抵债、消灭原债权债务关系的内容，故不能以此认定《过户协议》是双方之间以房抵债的约定，其实质仍是为原债权提供担保；虽然在房屋买卖合同中，移转占有是出卖方的当然义务而无需特别约定，但本案《过户协议》并非双方对于房屋买卖的真实意思表示，双方也并无移转、取得房屋占有的意思，故《过户协议》无移转占有的约定，也可印证此点。
同时，本案争议房屋占用土地性质为划拨，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”、第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权合同解释》）第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，本案争议房屋转让时，应当对占用范围内的土地一并转让，而划拨土地转让的还应通过行政审批，否则转让土地行为是无效的；且根据《土地使用权合同解释》第十一条以及房地一体的原则，《房地产管理法》第三十九条的规定应为强制性规定中的效力性规定，违反其规定的行为本身即为无效。本案受理前，转让方并未取得转让划拨土地的许可，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，应当认定《过户协议》无效，不能带来物权变动的效果，同时也不能产生合同履行请求权。
基础法律关系不能因双方当事人的隐藏行为而被忽略，本案中，双方签订《过户协议》是为借贷关系作担保，并无真实买卖关系发生，且其内容也未明确以争议房屋消灭原债权债务关系，故不能认定为有效；同时，由于本案争议房屋占用土地属划拨性质，其特殊性也决定了《过户协议》缺乏生效要件；再次，参照最高人民法院2015年9月1日颁布实施的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”的精神，对于因民间借贷产生的新的法律关系，仍应按照其基础法律关系审理，故本案中，黎梦兰、ＸＸ的诉请，因《过户协议》不是真实买卖合同，不能产生物权变动的效力，当然也未产生合同履行请求权，对其诉请应予驳回，其可以�间借贷纠纷另行起诉。
综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人上诉有理，应予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第三十九条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2015）镇民初字第459号民事判决；
二、驳回黎梦兰、ＸＸ的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，均由黎梦兰、ＸＸ承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ： 杨 虹
审 判 员 ： 辜 贤 莉
代理审判员 ： 黎 福 伟
�〇一五年十一月五日
书 记 员 ：罗爽（代）