重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06416号
上诉人（原审原告）：张艳。
委托代理人：韦锋，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人：李彦佑，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：孙超，董事长。
委托代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙瑛。
委托代理人：晏勇，重庆龙创律师事务所律师。
上诉人张艳与被上诉人重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司（以下简称永泰公司）、被上诉人孙瑛债权人撤销权纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2015年7月6日作出（2012）长法民初字第03175号民事判决书。张艳不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与代理审判员陈洁婷、代理审判员吴学文共同组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张艳的委托代理人韦锋、李彦佑，被上诉人永泰公司的委托代理人王国忠、孙瑛的委托代理人晏勇到庭参加了询问。本案现已审理终结。
张艳一审诉称：孙瑛系永泰公司股东和监事。张艳系永泰公司的债权人，永泰公司向张艳借款118.84万元，经多次催收未果，永泰公司于2012年1月22日将蓝桥胜天3楼商务宾馆和未销售的门面、车库为张艳的债权作担保。借款到期后，永泰公司未归还借款。永泰公司在明知对外有债务的情况下，仍以无偿转让的形式将公司财产即长寿桃源大道23号3-1商住楼于2010年7月26日转移至孙瑛名下，永泰公司与孙瑛的行为严重损害了债权人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条及相关司法解释的规定，请求撤销永泰公司与孙瑛之间转让桃源大道23号3-1商住楼的行为；公告费、律师费由永泰公司与孙瑛承担。
永泰公司一审辩称：张艳的诉讼主体不适格，张艳提出撤销权的前提为张艳确是永泰公司的合法债权人，而张艳是否对永泰公司享有债权及享有债权是否合法尚不确定；永泰公司与孙瑛转让房产的行为发生在前，张艳所谓的债权发生在后，无权对向前的法律行为进行评判；永泰公司出售房产与孙瑛签订了合同，支付了房款，并非无偿转让，该转让行为并未侵犯张艳的任何权利。应依法驳回张艳的诉讼请求。
孙瑛一审辩称：张艳并非本案适格主体，其与永泰公司的债权债务并不确定，永泰公司与孙瑛转让房产的行为与本案无关，应依法驳回张艳的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2008年3月28日，张艳向永泰公司提供借款30万元。2010年6月21日，永泰公司向张建明、陈兴中及所有借款人出具《还款计划承诺书》，决定将位于黄桷湾的办公楼及凤岭路的门面共计10处的10个房地产权证交债权人保存，作为借款的抵押担保。2011年7月17日，永泰公司收回张建明退还的用于借款抵押的北观17号办公楼和凤岭路33号门面的10个产权证，并向债权人保证，将该10个产权证退还永泰公司作银行借款抵押物，银行贷款到永泰公司账户后归还喻锐、张丽敏、陈兴中、胡征武、张艳、王兴勇、张建明7人的借款。之后，永泰公司未如期偿还张艳借款，遂于2012年1月20日与案外人孙超及张艳共同对尚欠张艳借款本息进行确认后重新向张艳出具《借条》，载明借到张艳现金及截止2012年3月31日的利息总计118.84万元。同日，永泰公司向债权人出具《担保书》，承诺永泰公司将把公司所有固定资产，蓝桥胜天的三楼（商务宾馆）和未销售的门面、车库，重庆江北石马河“科苑小区”所有门面、车库作担保抵押。2012年7月31日，张艳向一审法院提起诉讼，要求永泰公司与孙超连带偿还借款118.84万元及相应利息。一审法院于2013年3月19日作出（2012）长法民初字第02852号民事判决书，判决永泰公司与孙超连带偿还张艳截止2012年3月31日的本息743155.73元，2012年7月31日起的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本金还清时止等。
2013年4月23日，张艳向一审法院申请强制执行，要求永泰公司、孙超履行（2012）长法民初字第02852号民事判决书确定的义务。一审法院在执行过程中未查找到被执行人永泰公司、孙超可供执行的财产，遂于2014年2月24日作出（2013）长法民执字第587号执行裁定书，裁定终结（2012）长法民初字第02852号民事判决书的本次执行程序。
同时查明，位于重庆市长寿区桃源大道23号“蓝桥胜天”楼盘属永泰公司开发修建。2008年1月10日，永泰公司向重庆市长寿区房产管理局申请办理商品房预售许可证，申请预售房屋状况为第1层商业、第2层办公、第3层酒店、第4-33层住宅；登记备案的预售方案中暂定住宅2600元/平方米、商业门面6000元/平方米等。
2008年4月10日，永泰公司与孙瑛签订合同编号为YS0001604《重庆市商品房买卖合同》，约定永泰公司将座落于重庆市长寿区桃源大道23号3-1酒店，建筑面积1358.75平方米，以1700元/平方米出售给孙瑛，房屋总价款为2309875元。2010年7月26日，永泰公司与孙瑛共同向重庆市长寿区房产管理局申请办理房屋权属登记，现桃源大道23号3-1产权登记为孙瑛。另永泰公司还将桃源大道23号负1-1建筑面积为4705.48平方米的车库以800元/平方米，以及2-2建筑面积为213.29平方米的办公用房以2000元/平方米出售给孙瑛。负1-1、2-2、3-1房屋合同约定总价为6500839元。孙瑛从2009年1月12日至2010年7月26日共向永泰公司支付房款6500839元。
另查明，永泰公司由股东重庆长寿鹏达建筑工程公司、龚德芹、孙瑛共同出资于1998年3月28日设立，龚德芹系法定代表人、孙瑛任监事。2010年5月10日，永泰公司股东会决议免去孙瑛监事职务。2012年12月20日，永泰公司法定代表人变更为孙超。
诉讼中，张艳认为永泰公司与孙瑛签订的商品房买卖合同是虚假的，应属无偿转让，如果法院认定该合同是真实的，其转让价格也属于明显不合理的低价，并且严重损害其合法权益，该转让行为也应予以撤销。同时，张艳申请对诉争的3-1酒店在2008年4月10日时的市场交易价进行评估。一审法院先后委托了重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司、重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司、重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，评估机构均以无当时的案例成交资料或无法查询相关评估信息，无法对委托的估价对象作出公正客观的价值鉴定为由退评。
再查明，张艳在一审法院2012年7月31日受理的其与永泰公司、孙超民间借贷纠纷案件中申请诉讼保全时，方知诉争的3-1酒店已登记在孙瑛名下，遂于2012年8月24日提起撤销权之诉。本案中，张艳委托重庆渝州律师事务所代理诉讼，支付诉讼代理费2000元。
一审法院认为：本案的争议焦点在于：（一）张艳对永泰公司是否享有合法有效的债权；（二）永泰公司转让3-1酒店是有偿还是无偿；（三）本案的转让行为是否具备法定撤销条件。
关于第一个争议焦点，一审法院认为，张艳对永泰公司享有合法有效的债权。一审法院作出的（2012）长法民初字第02852号民事判决书，已判决确认张艳为永泰公司、孙超的债权人。虽然在该民间借贷纠纷案中张艳是依据永泰公司、孙超2012年1月20日向其出具的借条主张权利，但双方均认可这是基于2008年3月28日的借款30万元未偿还，永泰公司、孙超与张艳就借款本息进行确认后重新出具的借条，也即张艳与永泰公司、孙超之间借贷关系成立并生效于2008年3月28日，而本案永泰公司转让3-1酒店行为发生在2008年4月10日，故张艳对永泰公司享有的债权发生在永泰公司转让3-1酒店行为之前，张艳主张其在转让行为发生时已对永泰公司享有合法有效的债权成立。永泰公司与孙瑛抗辩张艳与永泰公司于2012年3月31日对之前的旧账进行了清算，此时即为债权债务的形成时间，该时间晚于转让行为发生时，张艳无权主张撤销权的理由不成立。
关于第二个争议焦点，一审法院认为，永泰公司转让3-1酒店属于有偿转让。首先，孙瑛与永泰公司于2008年4月10日签订了《商品房买卖合同》。该合同对房屋的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限等都作了明确约定，且该合同报经重庆市长寿区房产管理局核准登记，亦与张艳举示的其在重庆市长寿区房产管理局调取的土地房屋权属登记申请书中申请事由栏记载“于2008年4月10日购买此房，资料齐全，申报产权登记”相印证，故该合同客观真实，也是永泰公司和孙瑛的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张艳认为该合同是虚假的，没有提供相应证据加以证明或予以反驳。其次，受让人孙瑛按照合同约定支付了相应价款。一是永泰公司提供了孙瑛支付房款的缴款单（回单），二是一审法院依张艳申请调取了永泰公司在重庆银行股份有限公司长寿支行的资金明细，二者能够相互印证，证明孙瑛共向永泰公司支付房款6500839元。虽然这些款项不能直接区分哪些笔缴款是支付本案诉争酒店的房款，但该金额与负1-1车库、2-2办公用房、3-1酒店三套商品房买卖合同约定的总价6500839元相吻合。关于永泰公司举示现金缴款单（回单）中2张缴款人为“孙英”的问题，因该缴款单上显示已将“孙英”更改为“孙瑛”，并加盖了银行工作人员的印章，故张艳称此款不属于孙瑛所缴房款的理由不成立。综上，永泰公司将3-1酒店转让给孙瑛，约定并收取了房款2309875元，该转让行为系有偿而非无偿。
关于第三个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”依据该条，张艳行使撤销权除应对永泰公司享有合法有效的债权外，还需具备以下几个条件：永泰公司转让3-1酒店属于明显不合理低价，该转让行为有害张艳债权，孙瑛知道该情形。但本案张艳提供的证据不能证明永泰公司转让3-1酒店属于明显不合理低价。
张艳为证明永泰公司是以明显不合理的低价转让3-1酒店，一是申请了司法评估，一审法院先后委托了重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司、重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司、重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，但评估机构均以无当时的案例成交资料或无法查询相关评估信息为由退评。二是举示了蓝桥胜天商住楼预售方案，认为3-1酒店的转让价未达到该预售方案中商业门面暂定价6000元/平方米的70%。一审法院认为，根据相关法律规定，转让价是否属于明显不合理低价，其参考依据为交易时交易地物价部门的指导价或者市场交易价，而本案张艳以登记备案的预售方案中暂定的价格来认定3-1酒店转让价属于明显不合理低价，缺乏法律依据；其次，预售方案中暂定的商业门面价格是开发商在前期备案时的一个价格预估，而实际销售价往往要受宏观经济形势、房地产市场需求等因素影响发生变化。众所周知2008年全球金融危机的爆发，必然对房地产的销售及销售价格带来影响。其三，该预售方案中所指的是商业门面暂定6000元/平方米，而本案诉争的房屋为三楼酒店，其商业价值要低于商业门面的价值，故张艳将3-1酒店转让价与预售方案中商业门面价相比，认为属于明显不合理低价的理由不能成立。三是举示了重庆市长寿区人民政府办公室关于公布2008年度城区商品房交易平均价格的通知，但该通知公布的是长寿不同区域商品房住宅的平均销售价格，而本案诉争房屋系酒店，究竟酒店的价格应否高于住宅的价格，以及应高出多少张艳均未举证证明，故张艳不能以此达到证明3-1酒店价格属于明显不合理低价的目的。四是举示了重庆市长寿区统计局2011版统计年鉴，该统计年鉴公布长寿2008年度销售均价为住宅1472.12元/平方米、办公用房1004.69元/平方米、商业营业用房4103.85元/平方米。一审法院认为，本案诉争的酒店既不属于住宅，也有别于商业营业用房，其使用性质更接近于办公用房，张艳以统计年鉴中商业营业用房的销售均价来衡量3-1酒店转让价格是否合理，既不客观，也有失公平。综上，张艳提供的上述证据均不能达到其证明目的，其主张永泰公司转让3-1酒店属于明显不合理低价而要求撤销该转让行为，证据不足。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：“驳回原告张艳的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张艳负担。”
张艳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销重庆市长寿区人民法院（2012）长法民初字第03175号民事判决书；二、改判撤销被上诉人重庆市长寿区永泰房地产开发有限责任公司与孙瑛之间转让桃源大道23号3-1商住楼的行为；三、改判公告费、律师费、保全费由永泰公司和孙瑛承担；四、本案一、二审诉讼费用由永泰公司和孙瑛承担。
主要事实和理由：一、永泰公司向孙瑛转让桃源大道23号3-1商住楼的行为属于虚假交易，本质为逃避公司债务。一审法院已经查明，在永泰公司实施转让行为时，孙瑛系永泰公司的股东、监事。另外，孙瑛身份特殊，是当时的法定代表人及股东龚德芹的女儿。永泰公司向股东孙瑛转让公司财产的行为，本身就属于关联交易。一审法院仅以永泰公司与孙瑛签订了《商品房买卖合同》，账面也体现出孙瑛向永泰公司支付了款项，就认定为永泰公司的转让行为属于有偿转让，实属只涉及表面，未涉及到事实本质的判断。一审法院认定孙瑛支付了房款，依据是永泰公司提供的缴款单和法院调取的永泰公司账户资金明细，然而，这两者均只能证明孙瑛曾以自己的名义向永泰公司账户汇入过资金，但是并不能证明孙瑛数笔款项的来源。而实际上，孙瑛的账户是以孙瑛个人名义开设的公司账户，该账户存在永泰公司项目的资产交易。孙瑛向永泰公司支付购房款，目的在于利用一个虚假的房屋交易来掩盖永泰公司恶意转移财产的行为。另外，孙瑛每次支付房款均是以现金缴款的方式也有悖常理，本案涉及的房款总额是巨大的，必然需要从银行支取，一审法院应当对于这部分事实进行进一步地调查，不仅应调取永泰公司的账户资金明细，还应当调取孙瑛个人的账户资金往来明细，以查证孙瑛支付房款的来源，进而才能准确判断永泰公司与孙瑛公司之间的交易是否属于虚假交易，逃避公司债务的行为。很遗憾，一审法院并未对这部分事实进行调查，因而得出了与事实不符的结论。二、张艳一审中提交的证据能够证明永泰公司以不合理低价转让桃源大道23号3-1商住楼是一个以明显不合理低价转让财产造成债权人损失的交易。一审中，张艳申请了司法评估，评估机构退评，未能得出鉴定结论。但是，张艳提交的蓝桥胜天商住楼预售方案、长寿区人民政府办公室公布的2008年度城区商品房住宅平均销售价格，以及从长寿区统计局2011版统计年鉴均能够证明永泰公司转让桃源大道23号3-1商住楼的合同价格远远低于市场交易价。本案中，永泰公司转让桃源大道23号3-1商住楼的单价为1700元/平方米。在该三份证据中，预售方案是永泰公司自己制定的，能够证明永泰公司的实际销售价格（住宅暂定2600元/平方米，商业用房暂定6000元/平方米）。长寿区公布的住宅平均销售价格（2300元/平方米）也高于永泰公司转让商住楼的价格，单凭本案转让商住楼的价格远远低于住宅价格这一点，就已经完全可以判定该转让价格属于不合理低价。至于2011版的统计年鉴，更加明确的记载了2008年度商业营业用房销售均价为4103.85元/平方米，远远高于永泰公司转让的价格，然而，一审法院却以本案诉争的酒店不属于商业营业用房为理由，不认可该项证据的证明目的。对此，张艳完全不能认同，酒店当然属于商业营业用房，当然应当参考商业营业用房销售均价。
被上诉人永泰公司的委托代理人王国忠二审答辩称：一、张艳的上诉理由不成立，相互矛盾，张艳认为虚假交易，是没有证据的臆断，不应得到法院的认可。二、张艳的理由前后矛盾，一方面认为是虚假交易，一方面认为是低价转让，两种情形的构成要件和法律后果不一样。三、根据《合同法》解释二第17条，张艳列举的比较价格与本案无可比性，应是同时期房屋的买卖价格进行对比。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，永泰公司和孙瑛没有转让房屋的主观动机，转让时永泰公司和孙瑛的财产远远大于张艳的债务。孙瑛购买的房屋支付了对价，不是低价购买，是根据当时的市场价购买，2010年3月永泰公司将二楼出售的价格跟出卖给孙瑛的价格相当。永泰公司转让给孙瑛的房产是永泰公司开发待出售的财产，出售时永泰公司的房产不止这一处，涉案房屋周围比较荒凉，当时的出售价格比较合理。永泰公司和孙瑛签署的房屋买卖合同真实有效，没有任何法律限制公司股东不能购买公司修建的房屋。行使撤销权应存在主观及客观两方面。综上，张艳的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回张艳的上诉请求，维持原判。
被上诉人孙瑛的委托代理人晏勇二审答辩称：一、同意永泰公司的意见。二、本案不管是虚假交易还是无偿交易，一审法院作了释明要求张艳明确，张艳明确是低价转让要求撤销。三、本案不构成低价转让，即使构成低价转让，法律要求买受人知道是低价转让，还要求当时的出卖人是资不抵债。只有在合同交易的时候，公司存在资不抵债的情形，且买受人也知晓该公司已资不抵债，才能进行撤销。本案均不构成上述情形。综上，请求二审法院维持一审判决。
二审中，上诉人张艳的委托代理人李彦佑提交证据一份：重庆鸿房评字[2015]第027号房地产评估报告，证明目的：在永泰公司与孙瑛就23号3-1商住楼签订《商品房买卖合同》时，23号3-1商住楼的市场价价约为436.16万元，而永泰公司却以230.9875万元的价格转让给了孙瑛，转让价只占市场价的约52%，属于以明显不合理低价转让。
被上诉人永泰公司的委托代理人王国忠对证据的质证意见为：该评估行为是张艳单方委托的行为，不具有客观性，且是参照现在的环境条件进行的评估。道路、医院、超市都是现有的，2008年出售的时候没有其他的商业建筑，周边就是荒地和农地，只有一条公路，交通不便，是单体楼。评估报告以现在的情况推导几年前的情况不具有科学性。现在的租金推导原来的价格，不科学，不能进行这样的推导。故永泰公司对鉴定报告的真实性无法确定，来源不合法，请求法院不予采信。
被上诉人孙瑛的委托代理人晏勇对证据的质证意见为：该证据不具有合法性、关联性。该报告没有经过双方当事人的同意和选择，是二审期间作出的；其次，该报告使用了不同的估价方法，有的采用了收益法，有的采用了比较法。该报告不具有真实合法性，还在于没有对当时评估的节点的情景进行客观描述，一审法院数次对外委托机构进行评估，数次发函要求评估机构响应评估，这些评估机构均拒绝评估或表示无法完成委托任务，回复理由一审卷宗有载明。涉案房产交易的时间应以合同签订的时间为准，不应以办证的时间为准。
对于张艳二审中提供的重庆鸿房评字[2015]第027号房地产评估报告，由于涉及本案是否属于以明显低价转让行为，其商住楼交易时实际市场价格甚为关键，故对于上诉人张艳自行单方委托评估机构得出的鉴定结论其客观真实性无法核实，本院不予采信。
在二审过程中，张艳向本院申请对案件中位于长寿桃源大道23号3-1商住楼在2008年4月10日时的市场价值进行司法评估鉴定。由于以上鉴定事项关键，本院同意张艳申请鉴定的请求。并于2016年2月4日将本案鉴定事项委托重庆汇通房地产土地估计与资产评估有限公司（以下简称汇通评估公司）进行评估鉴定。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：张艳上诉认为永泰公司和孙瑛对于长寿桃源大道23号3-1商住楼的转让行为属于虚假交易或者是明显不合理的低价转让，但是张艳现未举示任何证据证明永泰公司和孙瑛之间的转让行为属于虚假交易，应当承担举证不能的不利后果。且在诉讼过程中，张艳表明自己行使债权人撤销权是以债务人永泰公司和孙瑛对于长寿桃源大道23号3-1商住楼的转让行为属于明显不合理的低价转让进行主张的。
对于永泰公司和孙瑛对于长寿桃源大道23号3-1商住楼的转让行为是否属于明显不合理的低价转让行为问题。本院认为，结合全案，2008年4月10日永泰公司与孙瑛对长寿桃源大道23号3-1商住楼进行了交易，而交易时该商住楼的实际市场价值为多少是判断本案是否为明显不合理低价转让的关键。在一审过程中，经过张艳的申请，一审法院前后三次委托不同的鉴定机构对交易时商住楼市场价值进行了评估鉴定，三家鉴定机构均以无当时的案例成交资料或无法查询相关评估信息为由退评，未得出鉴定结论。在二审过程中，张艳再次向本院提出相同的鉴定申请，本院考虑到鉴定的必要性，同意了其鉴定请求，并委托汇通评估公司进行鉴定。2016年3月16日，汇通评估公司向我院发出提请撤回委托鉴定的函，函中记载汇通评估公司多次专题研究讨论，无法对估计对象作出合理有效的评估。特向我院提请撤回委托鉴定。
由于本案一、二审过程中，委托的所有鉴定评估机构均无法得出交易时商住楼的市场价值，且本案交易的楼盘特定，不能将长寿区其他小区楼盘或者长寿区城区商品房平均销售价格进行简单对比后得出准确价格。故本案现缺乏证据证明永泰公司转让长寿桃源大道23号3-1商住楼属于明显不合理低价。债权人张艳主张以明显不合理低价为由行使撤销权缺乏证据支持。
根据《中华人民共和国合同法》第74条的规定，再结合本案，若第三人以有偿行为损害债权，应存在债务人实施行为时明知损害债权和第三人受益时明知的情形。本案中，张艳要支持其主张，应当举证证明永泰公司和孙瑛在交易时恶意串通，且交易价款与房屋价值相差悬殊，显失公平，故意损害债权人利益。但张艳并未举示充分的证据证明上述要件，因此，应当承担举证不力的法律后果。
综上，张艳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
代理审判员 陈洁婷
代理审判员 吴学文
二〇一六年六月十二日
书 记 员 阎海峰