重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终2979号
上诉人（原审被告）廖桂惠。
委托代理人周武、李应德，重庆向道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆恒运物业管理有限责任公司。
法定代表人王玉娟，总经理。
委托代理人丁华强、张越，重庆远博律师事务所律师。
上诉人廖桂惠与被上诉人重庆恒运物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年12月23日作出（2015）渝北法民初字第15062号民事判决，上诉人廖桂惠对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2016年5月25日进行了询问，上诉人廖桂惠的委托代理人周武，被上诉人重庆恒运物业管理有限责任公司的委托代理人丁华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆恒运物业管理有限责任公司系具有叁级资质的物业服务企业。廖桂惠系位于重庆市渝北区回兴街道果塘路1号青河湾小区73幢1-1-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为257.3平方米，系联排别墅。
重庆恒运物业管理有限责任公司、廖桂惠曾签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定由重庆恒运物业管理有限责任公司对廖桂惠所购的青河湾小区73栋1-1号房屋实施前期物业服务，合同期限自签订之日起生效，当业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，合同终止。其中，该合同第六条约定，本物业服务区域的物业服务收费实行酬金制，物业服务资金预收的标准如下（按建筑面积计算）：联排别墅2.6元/月·平方米。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第八条约定，物业服务费用或者物业服务资金按自然月交纳，业主或使用人应在当月5日以前履行当月费用的交纳义务。该合同还对物业服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。
廖桂惠曾签署《恒运·青河湾小区业主公约》一份，其中载明联排洋房的管理服务费标准为2.6元/平方米，廖桂惠委托重庆恒运物业管理有限责任公司进行3年期的物业管理服务。
2014年12月1日，重庆市渝北区宝圣湖街道金果路社区居民委员会出具《公示》一份，其中载明：“青河湾全体业主：在区房管局和宝圣湖街道办事处的指导下，社区组织业主代表及相关人员对青河湾小区物业服务费收费标准调整进行了上门征求意见，现将结果公布如下：一、基本情况：小区共有产权人数396户，专有部分建筑面积90100.34平方米；二、投票情况：业主实际投票362票，其中废票0票，弃权票18票；三、投票结果：同意青河湾物业服务费收费标准调整票231票（58.33%），面积55972.19平方米（62.12%）。”
2014年12月24日，重庆市渝北区宝圣湖街道金果路社区居民委员会出具《关于青河湾小区物业服务费调整征求业主意见的决议》一份，载明：“根据青河湾物业2014年5月6日提出申请对物业费进行调整的申请，由于该小区未成立业主委员会，在区房管局和宝圣湖街道办事处的指导下，社区组织业主代表和相关人员于2014年11月26日至11月30日对青河湾小区物业服务费收费标准（从2015年1月1日起，在原有的基础上统调0.5元/月/平方米，即独栋别墅3.7元/月/平方米，联排别墅3.1元/月/平方米，叠加别墅2.3元/月/平方米，商业5元/月/平方米含住改商），《前期物业服务合同》中关于物业服务标准条款及其他的条款内容不变。进行上门征求意见的形式召开了业主大会，全体业主投票进行了表决，决议结果是：应参加会议产权人396户，专有部分建筑面积90100.34平方米。实参加会议产权人362户，废票0票，弃权票18票，同意231票为58.33%，面积55972.19平方米为62.12%。均达到1/2以上。”
廖桂惠于2008年接房，于2009年7月1日开始对其位于青河湾小区73幢1-1-1号的房屋进行装修，之前该房屋系空置房。廖桂惠在接房后，重庆恒运物业管理有限责任公司对青河湾小区提供了物业管理服务至今。廖桂惠在2008年9月至2011年12月及2015年1月至2015年5月期间未向重庆恒运物业管理有限责任公司交纳物业服务费。2009年12月10日、2010年7月22日、2013年8月16日、2015年5月15日，重庆恒运物业管理有限责任公司分别通过邮寄的方式向廖桂惠进行了书面催收。2011年10月15日、2012年3月25日、2013年8月25日、2014年10月29日，重庆恒运物业管理有限责任公司分别通过在廖桂惠房门张贴物业服务费催收函的方式向廖桂惠进行了书面催收。2015年8月6日，重庆恒运物业管理有限责任公司向本院起诉要求判令廖桂惠支付2008年9月至2011年12月以及2015年1月至2015年5月期间的物业服务费及违约金。审理中，重庆恒运物业管理有限责任公司自愿撤回要求廖桂惠支付违约金的诉讼请求；重庆恒运物业管理有限责任公司称本案廖桂惠在2014年12月31日之前交纳物业服务费的标准为2.6元/月/平方米，自2015年1月1日起交纳物业服务费的标准为3.1元/月/平方米；廖桂惠对所述的物业服务收费标准不予认可；廖桂惠称重庆恒运物业管理有限责任公司提供的物业服务不到位，提供了照片、协商函、投诉函等证据予以证明。
重庆恒运物业管理有限责任公司在一审中诉称，重庆恒运物业管理有限责任公司、廖桂惠签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费按建筑面积计算，联排别墅为2.6元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或使用人应在当月5日前履行当月费用的交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向重庆恒运物业管理有限责任公司支付违约金等内容。经双过半的业主同意，物业服务费于2015年1月1日起变更为联排别墅3.1元/月/平方米。廖桂惠系清河湾小区73栋1-1号房屋的业主，该房屋为联排别墅，建筑面积为257.3平方米。重庆恒运物业管理有限责任公司按约提供了物业服务，廖桂惠未交纳2008年9月至2011年12月及2015年1月至2015年5月的物业服务费。多次催收无果，现起诉要求：判令廖桂惠支付2008年9月至2011年12月及2015年1月至2015年5月的物业服务费27403元及违约金（违约金计算至起诉之日为28674.96元，此后违约金的计算方式为以27403元为基数，自起诉之日起每日按千分之三标准计算至付清物业服务费之日止）。
廖桂惠在一审中辩称，1.驳回重庆恒运物业管理有限责任公司要求支付2008年9月至2011年12月的物业服务费及违约金的诉讼请求，该笔费用已经超过2年诉讼时效，且不存在诉讼时效中断等情形；2.重庆恒运物业管理有限责任公司要求廖桂惠支付2015年1月至2015年5月的物业服务费无法律依据，截止2015年1月1日，已经超出业主公约约定3年的物业服务期限，重庆恒运物业管理有限责任公司作为前期物业管理公司，无权收取廖桂惠2015年1月至2015年5月的物业服务费；3.重庆恒运物业管理有限责任公司要求的违约金偏高，请求予以调整；4.重庆恒运物业管理有限责任公司未尽到职责，未针对廖桂惠提出的建议进行整改，小区河边安全护栏和周边安全警示问题一直未解决；重庆恒运物业管理有限责任公司目前的收费方式与物价局备案方式不同；小区停车位的分配及停车进出卡的发放未统一对待；要求做到服务水平与收费标准对等，敦促完善安防设施，增加维保投入，招聘精干负责的保安并统一培训，梳理和完善安防漏洞，加强日常管理，暂不执行已公布的涨价的收费价格，待服务水平提高并取得大多数业主认可后，再提高收费标准；小区物业服务费涨价存在失误；根据渝价[2004]778号文件第四条，按照2.6元/平方米下浮30%的物业服务费，待设施完善、服务提高后，再恢复2.6元/平方米的价格。
一审法院认为，双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。重庆恒运物业管理有限责任公司作为物业服务企业为廖桂惠提供了物业服务至今，廖桂惠应当向重庆恒运物业管理有限责任公司支付物业服务费。廖桂惠辩称业主公约只约定3年的物业服务期限、重庆恒运物业管理有限责任公司无权收取2015年1月至2015年5月的物业服务费，因物业服务期限届满后重庆恒运物业管理有限责任公司仍为廖桂惠提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，故廖桂惠的该辩称理由不能成立。
重庆恒运物业管理有限责任公司起诉要求廖桂惠支付2008年9月至2011年12月以及2015年1月至2015年5月期间的物业服务费，审理中，廖桂惠提出诉讼时效的抗辩。因重庆恒运物业管理有限责任公司分别在2009年12月10日、2010年7月22日、2011年10月15日、2012年3月25日、2013年8月16日、2013年8月25日、2014年10月29日、2015年5月15日向廖桂惠进行了书面催收，故重庆恒运物业管理有限责任公司起诉的物业服务费未超过诉讼时效，对廖桂惠的该辩称理由不予采纳。
物业服务收费标准问题，根据双方签订的《前期物业服务合同》，廖桂惠在2014年12月31日之前交纳物业服务费的标准应为2.6元/月/平方米；根据重庆市渝北区宝圣湖街道金果路社区居民委员会出具的公示以及《关于青河湾小区物业服务费调整征求业主意见的决议》，廖桂惠自2015年1月1日起交纳物业服务费的标准应为3.1元/月/平方米；廖桂惠辩称重庆恒运物业管理有限责任公司应下浮30%收取物业服务费、涨价存在失误，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。因廖桂惠房屋在2009年6月30日之前为空置房，按照重庆市有关规定，空置房应减半收取物业服务费。因此，在2008年9月至2011年12月，廖桂惠应交纳的物业服务费为2.6元/月/平方米×257.3平方米×10个月×50%+2.6元/月/平方米×257.3平方米×30个月=23414.3元；在2015年1月至2015年5月期间，廖桂惠应交纳的物业服务费为3.1元/月/平方米×257.3平方米×5个月=3988.15元；上述费用合计27402.45。对重庆恒运物业管理有限责任公司诉请中超出该计算标准的部分不予支持。审理中，重庆恒运物业管理有限责任公司自愿撤回要求廖桂惠支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。
廖桂惠辩称重庆恒运物业管理有限责任公司提供的物业服务不到位，虽提供了照片、协商函、投诉函等证据予以证明，但该证据不足以成为拒交物业服务费本金的理由。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、廖桂惠在本判决生效之日起五日内支付重庆恒运物业管理有限责任公司2008年9月至2011年12月以及2015年1月至2015年5月期间的物业服务费27402.45元；二、驳回重庆恒运物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，由重庆恒运物业管理有限责任公司负担614元，廖桂惠负担586元。
宣判后，廖桂惠不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一审诉讼费、二审诉讼费均由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，一审法院认定案件事实不清，比如被上诉人没有按照备案合同为整个小区安装完整的安防设施设备，物业费涨价的统计票没有反对票，没有提供每一位业主的投票明细，存在弄虚作假的重大嫌疑。被上诉人要求上诉人支付2008年9月至2011年12月的物业服务费已经超过诉讼时效，且被上诉人提供虚假照片来证明向上诉人进行了物业费的催收。综上，一审法院在没有查清有关事实的基础上，轻率下判，认定错误。
被上诉人重庆恒运物业管理有限责任公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1、被上诉人是按照开发商的标准提供物管服务，履行了合同义务，上诉人提出在其河边安装护栏以及设置安全警示，系无理要求，不属于物业服务合同所指的安防设施；2、物业服务费涨价是经过合法程序并业主过半数同意并履行了上报、备案等全部手续，是合法有效的；3、物管费没有超过诉讼时效，已经进行了连续多次催收，综上，请求驳回上诉人上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
上诉人廖桂惠在二审审理中提交气费缴费单一份，拟证明廖桂惠的入住时间，认为被上诉人在催收物业费用时廖桂惠并没有在该房屋居住，故催收无效，物业服务费超过诉讼时效。被上诉人对真实性不予认可，同时认为达不到证明目的。
本院认为，本案上诉人廖桂惠与被上诉人重庆恒运物业管理有限责任公司争议的焦点，即上诉人廖桂惠是否应当向被上诉人交纳物业服务费。现结合案件事实及双方当事人的陈述与答辩，对本案作如下评述。本案中，双方签订的前期物业服务合同，其内容不违反法律法规规定，应为合法有效，受法律保护，合同订立后，被上诉人提供了相关的物业服务，上诉人作为业主也应履行缴纳相关费用的义务。关于上诉人主张被上诉人没有尽到管理职责，该小区存在管理不善的问题，但其提供的证据不能充分证明被上诉人有严重失职行为，如其认为服务存在瑕疵，可与业主委员会沟通协商解决，或向监督管理部门提出意见，故上诉人不能以此理由拒绝缴纳管理费。关于上诉人主张物业费涨价统计作假问题，上诉人并没有提供证据予以证明，对该上诉理由，不予采纳。关于诉讼时效问题，被上诉人一直持续为诉争小区提供物业服务，上诉人也实际接受了该服务，并且被上诉人进行了催收，故本案不存在超过诉讼时效的情形。上诉人提交的气费缴费单，并不能证明被上诉人对物业服务费的催收是无效的，被上诉人在上诉人接房后并享受物业服务后按照其物业地址进行物业费的催收并无不当，对该项理由，本院不予采信。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人廖桂惠的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人廖桂惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 彭松涛
代理审判员 郝晶晶
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 刘思含