拟稿单位
拟稿人民三庭冼晓莉拟稿
时间2015.8.26核稿
意见（印12份）领导
批发
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1035号
原告（反诉被告）朱程芳，男，汉族，1983年10月20日出生，身份证住址福建省仙游县，身份证号码。
委托代理人谢盼，广东深腾律师事务所律师。
被告（反诉原告）钟瑞原，男，汉族，身份证住址深圳市宝安区。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地，组织机构代码×××885。
法定代表人吴军强。
委托代理人时姗姗、李常优。
第三人广发银行股份有限公司深圳分行，住所地。
负责人杨小舟。
原告朱程芳与被告钟瑞原、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（简称世华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告钟瑞原亦在法定期限内提起反诉，本院依法将两诉合并，依法追加广发银行股份有限公司深圳分行（简称广发银行）为本案第三人，并组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人谢盼、被告（反诉原告）钟瑞原及其委托代理人张茂荣、易玉成到庭参加了诉讼，第三人广发银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2015年3月24日，经第三人世华地产居间服务，原被告双方签订《房地产买卖合同》、《房地产证登记价格确认书》，约定原告购买被告名下位于深圳市宝安区罗田路深业新岸线11栋D座X房产。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金、办理了资金监管并取得中国银行股份有限公司深圳宝安支行《个人二手住房按揭贷款承诺书》，但被告却一直推脱不予配合办理案涉房产赎楼手续。经原告及第三人多次催告，被告仍旧不按合同履行义务。原告请求法院判令：1、被告继续履行合同，配合办理涉案房屋过户手续，并按日万分之四支付违约金（从2015年5月25日起计至房屋过户之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）辩称，原告诉称签约当日与答辩人签订《房地产证登记价格确认书》不属实，实际情况是被告出售涉案房屋，实际交易价格544.58万元，合同第七条明确约定被告实收，全部税费由原告承担，买卖合同签订后，原告提供一份《房地产证登记价格确认书》要求被告配合签订，被告签字后发现，该内容是让被告确认实际楼款为政府主管部门确定的存量房计税价格405.41万元（20874元／141.06），差额139万余元部分为物业装修、设备设施及无形资产补充等，并约定以405.41万元签订《深圳市二手房买卖合同》、办理递件过户手续等，实质是要被告配合原告逃避支付国家税款，而被告属个人所得税和营业税的纳税义务人，如认可并配合原告逃税，将涉嫌触犯《刑法》第201条规定构成逃避缴纳税款罪，于是坚决反对，原告最终同意将该确认书原件交付被告销毁。在后期的交易磋商过程中，原告也从未再提及该确认书，但原告在本案诉讼中再次作为证据提交。被告认为，该确认书原件因未经被告认可已经销毁，复印件不具备任何法律效力，同时即便原件存在，也属当然无效，不能作为本案定案依据。另外，原告诉称被告经原告及第三人世华公司多次催告拒不配合办理涉案房产赎楼手续导致合同无法履行不属实。实际情况是合同签订后，被告如约公证委托深圳市万通融资担保有限公司赎楼，并配合原告在中国银行深圳建安支行监管首期款，但原告迟迟不表示同意按实际成交价如实申报纳税。为防止完成赎楼后，因税费发生争议导致交易不成被告委托广东信荣律师事务所多次致函原告要求明晰，并依法行使不安抗辩权中止赎楼，但原告或拒收邮件或避而不答，并在磋商过程中突然提起诉讼查封房屋，导致交易停滞。故本次交易无法进行的根本原因是原告拒不同意支付实际成交价过户税费并起诉查封房屋所致，而非被告不履行赎楼义务。依法纳税是每个公民的基本义务，也是过户登记的前置条件，涉案房屋尚欠银行贷款四百余万元，在原告拒绝同意按实际成交价过户并承诺税费的情况下，交易无法进行，如被告融资完成赎楼必然导致不可逆转的重大损失，被告因此行使不安抗辩权符合合同法规定。另外，导致双方交易不能进行的另一个原因，系双方签约时曾口头约定，原告同意担保公司以现金赎楼方式赎楼，履约过程中原告单方要求变更现金赎楼方式为额度赎楼，并要求将由此节省的相关费用直接调补给被告，然而在具体的相关支付方面发生争议，导致交易停滞。原告在被告不存在违约行为的情况下，起诉查封房屋导致交易停滞，行为构成根本违约，应向被告承担违约责任。基于上述答辩意见，被告提出反诉请求：1、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金1089160元（扣减已付定金50万元后还应付589160元）；2、原告（反诉被告）赔偿因其根本违约行为给被告（反诉原告）造成的经济损失1000000元；3、原告（反诉被告）承担本案诉讼费、保全费。
原告（反诉被告）辩称，在原、被告配合办理资金监管并在原告取得银行贷款承诺函后，因330政策导致房价上涨，被告向原告提出要原告增加支付一定的购楼款项才配合原告办理赎楼手续。在此过程中原被告在第三人世华公司的主持下也就该问题进行过和解，原告明确表示愿意按合同约定的实际交易金额进行纳税，并且税费按合同约定由原告承担。但因无法接受被告提出的按照被告计算税费的金额来缴纳税费，所以未和解成功。原告并不存在被告所述的不予承担税费及拒绝交涉等，且由被告寄往原告家乡的所有邮件，原告在他人代收后均予以答复并且通过第三人世华公司与被告协商处理。原告请求法院驳回被告的反诉请求。
第三人针对本诉、反诉述称，我方监管交房保证金1万元，同意依据法院判决进行处理。
第三人广发银行未到庭，亦未提供书面意见。
经审理查明，2015年3月24日原被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区新安街道新安大道东南侧深业＊新岸线11栋D座X房屋（深房地字第××号）转让予原告，转让成交价为5445800元；买方于合同签订当日支付定金500000元，该款交由居间方或银行监管；买方于签订合同之日起10日内支付首期房款（除定金外的房款减去银行承诺函贷款金额，为大概数目，在银行出具贷款承诺书后3个工作日内根据贷款金额多退少补）；买方应于约定的应付首期款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方予以配合；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于合同签订之日起2日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并于担保公司签署担保合同，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得通知欠款银行或担保公司、其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留10000元作为交房保证金，该款在完成产权移交登记后卖方实际交付房地产时结算；因房产转让买卖双方需缴纳的全部税费，均由买方负担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金或双倍返还买方已支付的定金。
2015年3月24日，原被告签订一份《房地产证登记价格确认书》，确认涉案房产交易价5445800元，该房产包括实际楼价款（政府主管部门确定的存量房计税价格），以及装修、设备设施、无形资产或设备设施开户等部分价款；双方确认按照政府部门确定的存量房计税价格交税；确认书无效或撤销，不影响双方买卖合同、居间合同效力，买卖双方不得中止或终止房产交易。
2015年3月24日，原告向被告支付定金500000元，其中10000元作为交楼保证金在第三人世华公司出托管。
2015年3月25日，被告出具《委托书》，委托深圳市万通融资担保有限公司、张莉等办理涉案房产担保融资赎楼事宜。
2015年3月27日，原告、被告及中国银行股份有限公司深圳建安路支行共同签署《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原被告委托该银行监管涉案房屋资金。同日，原告向约定的资金监管账户转入款项1145800元。另外，原告主张，2015年4月上述银行承诺向原告发放贷款380万元，并提供《个人二手住房按揭贷款承诺书》复印件佐证，该贷款承诺函现已过期。
2015年4月28日，被告委托代理人向原告邮寄《履约通知函》，以双方买卖合同未明确纳税申报方式为由，要求原告以实际成交价申报纳税。2015年4月30日，原告向被告发函要求配合担保公司赎楼。2015年4月30日，被告委托代理人再次发函。2015年5月6日，原告委托代理人向被告发函。2015年5月22日，被告委托代理人向原告发函，以行使不安抗辩权为由中止赎楼，并告知原告已中止了担保公司的全部赎楼授权。原告主张其多次明确表示愿意按照合同成交价向政府缴纳税费。
另查明，在被告办理委托赎楼过程中，担保公司要求被告提供反担保，被告未能提供反担保，原被告对赎楼方式和费用产生争议，多次协商未果。庭审时，原告主张多次明确表示按照合同成交价纳税。原告具备在深圳市购房资格，并同意一次性支付被告购房余款。
以上事实，有《房地产买卖合同》、《委托书》、《二手楼交易资金委托监管协议》、银行转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
结合本案，原告已经按照合同约定全面履行了支付定金、办理资金监管、申请按揭贷款、支付首期款等义务。本案被告在出具《委托书》委托担保公司融资赎楼后，双方虽然就赎楼方式和费用产生争议，但合同明确约定赎楼义务在于被告，原告负担赎楼费用，双方应当平等协商解决争议，被告于2015年5月22日单方停止了赎楼委托，已经构成违约。至于被告提出双方未就纳税事宜达成补充意见的主张，鉴于双方协议房屋成交价分成两部分，成交价包含了装修、设备设施、无形资产或设备设施开户等部分价款，原告按照政府部门确定的存量房计税价格交税，现有证据也无法充分证实原被告该项约定存在避税情形，况且原告也同意按照成交价纳税，对于该项主张本院不予采纳。至于被告提出原告向本院提起诉讼导致交易停滞超过合同约定的10日期限，构成根本违约的主张，本院认为，因被告单方停止了赎楼委托事项，原被告对合同履行发生争议，原告诉至本院系其行使诉讼权利解决纠纷的方式，不构成根本违约，对该项主张，本院不予采纳。
被告作为合同当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。鉴于被告违反合同约定，原告有权按照合同约定要求被告支付延期履行的违约金并继续履行合同。鉴于双方合同约定的违约金过高，本院予以调整，调整后违约金按照成交价5445800元的每日万分之三的标准自2015年5月23日起计付。违约方支付迟延履行违约金后，仍应当履行合同义务。被告应当向第三人广发银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人广发银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定由原告负担；原被告双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续，原告应当支付被告剩余房款4945800元，被告应将涉案房产交付原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱程芳与被告（反诉原告）钟瑞原继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）钟瑞原于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告违约金（违约金以5445800元为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年5月23日起计付至涉案深圳市宝安区新安街道新安大道东南侧深业＊新岸线11栋D座X房屋注销抵押登记之日止）；
三、被告（反诉原告）钟瑞原于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区新安街道新安大道东南侧深业＊新岸线11栋D座X房屋（深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人广发银行股份有限公司深圳分行予以协助配合；
四、原告（反诉被告）朱程芳于深圳市宝安区新安街道新安大道东南侧深业＊新岸线11栋D座X房屋（深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内支付被告（反诉原告）钟瑞原房屋转让余款4945800元；
五、被告（反诉原告）钟瑞原于原告（反诉被告）朱程芳付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告（反诉被告）朱程芳名下（过户登记产生全部税费由原告（反诉被告）朱程芳负担），并将上述房屋交付原告（反诉被告）朱程芳；
六、驳回原告（反诉被告）朱程芳其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）钟瑞原的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50019元，反诉受理费11756.5元，财产保全费5000元，由被告（反诉原告）钟瑞原负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 高 志 军
人民陪审员 陈 琦
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 张 雪 娜
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。