陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终840号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司陕西省分行。住所地：西安市新城区西新街**号。
负责人：程清洁，该分行行长。
委托诉讼代理人：王琰，女。
委托诉讼代理人：雷蕾，女。
被上诉人（原审被告）：被告陕西中阳工程科技有限公司。住所地：西安市未央区未央大道***号**号中登大厦。
法定代表人：宋玉。
被上诉人（原审被告）：西安中登德胜洋楼有限公司。住所地：西安市未央路*****号。
法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：宋玉庆，男，1960年11月20日生，汉族，住上海市黄浦区大沽路***弄****室。
被上诉人（原审被告）：宋玉，男。
上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称：交行陕西省分行）因与被上诉人陕西中阳工程科技有限公司（以下简称：中阳公司）、西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称：中登公司）、宋玉庆、宋玉借款合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初1061号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人交行陕西分行委托诉讼代理人王琰、雷蕾到庭参加了庭审，被上诉人中阳公司、中登公司、宋玉庆、宋玉经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
交通银行陕西省分行上诉请求：1.撤销一审判决书主文部分第三项，改判为“上诉人有权以被上诉人西安中登德胜洋楼有限公司位于西安市未央区未央路138-1号房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款对主合同项下主债权本金13640000元及其利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用优先受偿”。2.撤销一审判决书主文部分第四项，改判为“上诉人有权以被上诉人宋玉庆位于西安市未央区湖滨路901幢房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款对主合同项下主债权本金1360000元及其利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用优先受偿”。3.撤销一审判决书主文部分第五项。在二审庭审时增加一项请求为：本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清，错误的将双方《抵押合同》中约定的担保方式“抵押”解读为“最高额抵押”。上诉人与被上诉人中登公司、宋玉庆于2015年2月4日分别签订了编号为051500008-1、051500008-2的《抵押合同》，并于2015年2月11日在西安市房屋管理局办理了抵押登记手续，合法取得了对所抵押房产的他项权证。上述合同中均不存在“最高额抵押”、“最高担保金额”、“最高”等字样，《抵押合同》第13.2条中约定了两种主合同适用的担保方式分别为抵押和最高额抵押，但合同签订时双方明确选择了“抵押”，而非“最高额抵押”，且担保的主合同编号051500008，名称《流动资金借款合同》”。判决书中所述“中登公司与宋玉庆分别对担保金额进行约定”也只是说在办理抵押登记时上诉人与被上诉人分别约定了担保金额，但该“担保金额”并不是“担保限额”，因此一审法院判令上诉人仅对所抵押房产处置价款的13640000元、1360000元部分优先受偿，是由于理解有误而造成的错判，缺少事实和法律依据。（二）一审法院对西安市房管局出具的他项权证上的“债权数额”理解错误，并与“担保限额”两个概念混为一谈，造成错判他项权证上的“债权数额”并不是“担保限额”，而是来源于上诉人与被上诉人在西安市房地产管理局办理房产抵押登记签订的《西安市房地产抵押合同》第四条“本合同所担保的主债权的数额为1364万元（136万元），债务履行期限自2015年2月4日至2016年7月30日”的约定。而此处债权数额应当是指“主债权本金”，其未写明“本金”二字的原因是由于此合同为房管局的格式合同，办理抵押登记是不仅仅局限于金融业务抵押，因此，为适应各类业务，将格式条款约定为“主债权数额”，对应到本笔业务应当被理解为“主债权本金”，而非“担保限额”。同时，该合同第五条明确约定了抵押合同所担保的债权范围包括主债权及相应的利息、违约金、损害赔偿金、实现该债权的费用以及其他应付的费用，也是对合同第四条及“债权数额”的进一步解释说明。一审判决书第三项和第四项的判决，与该合同第五条相违背，相当于对有效合同中部分条款的不支持，因此，存在明显错判。综上，上诉人应对主合同项下主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用优先受偿。原审判决所认定事实不清、证据不足，适用法律不准确，造成错判。恳请二审法院依法撤销原判决主文部分第三项、第四项、第五项，依法改判并支持上诉人上诉请求。
中阳公司、中登公司、宋玉庆、宋玉均未提交答辩意见。
交行陕西省分行向一审法院起诉请求：1.被告中阳公司归还贷款人民币1500万，利息157733.33元，罚息410066.66元，复利4216.39元（计算至2016年5月15日）及至实际还款之日利息；2.判令宋玉对中阳公司上述债务承担连带保证责任；3.判令原告对作为抵押物的中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号的2处房产以及宋玉庆名下位于西安市未央区湖滨路的1处房产享有优先受偿权；4.判令本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，2015年2月4日，原告交通银行陕西省分行与被告中阳公司签订《流动资金借款合同》一份，该合同约定被告中阳公司向原告交通银行陕西分公司借款15000000元整，借期十二个月，利率以双方《额度适用申请书》约定为准，逾期贷款的罚息利率按《额度适用申请书》约定利率上浮50％。同日，原告交通银行陕西省分行与被告宋玉签订《保证合同》，约定被告宋玉为被告中阳公司向原告交通银行陕西省分行的贷款提供担保，担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间：主债务到期后两年；原告交通银行陕西分公行与被告中登公司签订《抵押合同》，抵押人为中登公司，抵押权人为交通银行陕西省分行，抵押房产位于西安市未央区未央路138-1号。担保金额为1364万元，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，并于2015年2月11日办理了抵押登记；原告交通银行陕西省分行又与被告宋玉庆签订《抵押合同》，抵押人为宋玉庆，抵押权人为交通银行陕西省分行，抵押房产位于西安市未央区湖滨路901幢，担保金额为136万元，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，并于2015年2月11日办理了抵押登记。2015年2月12日，原告交通银行陕西省分行与被告中阳公司签订《交通银行借款额度适用申请书》一份，该合同约定被告中阳公司向原告交通银行陕西省分行借款15000000元整，借期十二个月，自2015年2月12日至2016年2月11日，利率以双方《额度适用申请书》约定为准，每季度月末的20日为付息日，借款到期日归还本金。同日，原告交通银行股份有限公司陕西省分行如约支付中阳公司借款15000000元整；上述借款到期后，被告中阳公司仅还利息946400元。
庭审中，被告均认可借款事实及欠款金额，但对于原告加收的复利部分，认为没有合同约定不予认可；原告表示根据人民银行的相关政策，其加收复利部分符合法律规定。
一审法院认为，原告交通银行陕西省分行与被告中阳公司之间签订的《流动资金借款合同》、《额度适用申请书》系双方真实意思表示，形式完备、不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。被告中阳公司至2016年5月15日，仅偿还946400元，侵犯了交通银行股份有限公司陕西省分行的合法权益，构成违约，交通银行陕西省分行依据合同约定要求中阳公司偿还本金15000000元，拖欠本金的利息157733.33元，罚息410066.66元，复利4216.39元。于法有据，该院予以支持。因被告宋玉向交通银行陕西省分行出具的《保证合同》中明确约定对于本案涉及贷款本金、利息（罚息）、违约金、赔偿金、补偿金以及交通银行陕西省分行为实现债权而发生的费用承担连带担保责任，故原告交通银行陕西省分行要求被告宋玉对上述欠款承担连带责任的主张，亦予以支持。交通银行陕西省分行要求被告中登公司、宋玉庆以抵押房产对其承担抵押担保责任、交通银行陕西省分行对抵押房产具有优先受偿权之诉讼请求，因中登公司、宋玉庆已将该房产抵押给交通银行陕西省分行并办理了抵押登记手续，但因中登公司与宋玉庆分别对于担保金额进行约定，故交通银行陕西省分行主张实现抵押权的请求，该院予以部分支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，遂判决：一、被告中阳公司于本判决书生效之日起十日内向原告交通银行陕西省分行偿还贷款本金15000000元，拖欠本金的157733.33元，罚息410066.66元，复利4216.39元（截止2016年5月15日，2016年5月15日后的利息及罚息按照合同约定计算至实际履行日）；二、被告宋玉对第一项判决内容承担连带清偿责任。三、原告交通银行陕西省分行有权以被告中登公司位于西安市西安市未央区未央路138-1号房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款的13640000元部分优先受偿；四、原告交通银行陕西省分行有权以被告宋玉庆位于西安市未央区湖滨路901幢房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款的1360000元部分优先受偿；五、驳回原告交通银行陕西省分行其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费115232元，由被告中阳公司、西安中登德胜洋楼有限公司、宋玉庆、宋玉负担。
本院二审审理期间，上诉人提交五组证据：证据1—4组证据属一审提交过的证据，证明目的、证明对象和证据内容以一审庭审笔录记载为准：证据5，即《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》一份，欲证明他项权利证书中的“债权数额”数是以一般抵押的“被担保主债权的数额”。
本院二审查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，依据上诉人的上诉请求并经其确认，本案的焦点问题是原审对案涉抵押房产（中登公司位于西安市西安市未央区未央路138-1号房产和宋玉庆位于西安市未央区湖滨路901幢房产）担保债权范围的认定是否正确。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理。”规定，因房地产抵押权属于物权，房地产抵押登记属于不动产物权登记，因此，抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿记载的内容为准。另外，依照《最高人民法院关于<适用中华人民共和国担保法>若干问题解释》第六十一条：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约的内容不一致的，以登记记载的内容为准”之规定，抵押担保的范围亦应以登记机关不动产登记簿记载的内容为准。本案中，虽然抵押权人交通银行陕西分行与抵押人中登公司和宋玉庆分别签订的编号为051500008—1、051500008—2两份《抵押合同》合法有效，且对抵押物担保的范围均有明确约定，包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息罚息、复利、违约金及实现债权的等费用，但因案涉房屋他项权利证即《西安市房他证未央区字第20150219**号》、《西安市房他证未央区字第20150219**号》，载明的债权数额分别是1364万元和136万元，与本案对应的两份《抵押合同》中约定的抵押担保范围不完全一致，故本案所涉抵押物即中登公司位于西安市西安市未央区未央路138-1号房产和宋玉庆位于西安市未央区湖滨路901幢房产，担保的债权范围分别应为1364万元和136万元。综上，原审对案涉抵押房产担保范围的认定，并无不当。
综上所述，交通银行股份有限公司陕西省分行的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费111800元，由上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹文军
审判员 刘立革
审判员 张润民
二〇一七年六月二十七日
书记员 张 瑞