广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1202民初69号
原告广西银湾物业服务有限公司，住所地：南宁市金湖路59号地王大厦20A，组织机构代码：28289594-8。
法定代表人胡祝帮，该公司董事长。
委托代理人周小雄，广西维日律师事务所律师。
被告覃振珊，男，壮族，1975年10月30日生，住广西河池市金城江区。
原告广西银湾物业服务有限公司（以下简称“银湾物业公司”）诉被告覃振珊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦江毅独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理，书记员韦祖珍担任法庭记录。原告委托代理人周小雄、被告覃振珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银湾物业公司诉称，原告于1996年9月成立，经营范围为物业管理。2006年5月4日广西河池市中天置业有限责任公司选聘原告为河池市翡翠城市花园翡翠香榭苑小区的物业服务企业。双方签订《前期物业服务合同》，合同约定物业费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅0.4元／月／平方米，业主入伙之日60天开始按月交纳，在每月30日前交纳；业主未按时足额交纳物业服务费、维修基金的，从逾期之日起按应交纳总费日万分之五向原告支付违约金；合同补充协议约定，公共水电费在各期入住率超过50％时由各住户分摊。根据《物业管理条例》的相关规定，原告认为原告与中天公司的《前期物业服务合同》合法有效，物业服务合同对河池市翡翠城市花园翡翠香榭苑小区的业主具有约束力。被告购买、入住了小区住房，亦与原告办理了相关事项也交纳了有关费用，彼此之间已形成物业服务合同关系。自2008年12月至2013年10月，被告未能交纳其应当交纳的费用共计3200.60元，即：物业费2944.10元（124.75平方米×0.4元／平方米／月×59个月）、公共电费91.20元（4.80元／月×19个月）、公共水费22.80元（1.20元／月×19个月）、公共生活垃圾费142.50元（7.50元／月×19个月）。因被告未能交纳物业费，应当支付违约金751元。原告已按合同约定履行了相应的义务并为被告垫付了公共费用，原告应当享有要求被告交纳各种费用的权利。为保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付：2008年12月至2013年10月物业管理服务费2944.10元，支付违约金751元；代垫的公共电费91.20元、公共水费22.80元、公共生活垃圾费142.50元；2、诉讼费由被告承担。被告覃振珊辩称：1、业主与原告的物业服务合同关系不成立，根据相关规定，业主买房合同应当附有前期物业服务合同，原告与中天公司签订的前期合同应当附加在业主与开发商的房屋买卖合同之中，而被告与中天公司的房屋买卖合同没有附加，被告根本不知道原告，也不知道原告为被告提供什么样的物业服务，被告不知道享有什么权利；2、部分业主共有的外墙等公共部分的收益应由全体业主共享，但前期合同并没有约定，明显损害全体业主的利益；3、本案原告的名称是“物业服务公司”，但前期合同的名称是“物业管理公司”，主体不同，而“物业管理公司”已被注销，原告的主体不适格；4、原告的起诉部分超过诉讼时效，不应支持原告的诉讼请求；5、原告在小区虽然做了一些工作，但是原告的服务和管理很差，小区存在脏、乱、差及财产被盗等，服务不到位；6、诉讼标的中超过诉讼时效部分不应计算，是因为原告的服务不到位导致业主不交纳物业费，违约金应当扣除，公共水电费及生活垃圾费已经包干，不能重复收费。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告广西银湾物业服务有限公司原名广西银湾物业管理有限公司（2011年8月10日更名），为具有从事物业管理资质的企业。2006年5月4日，广西河池市中天置业有限责任公司（以下简称“中天公司”）选聘原告为其开发销售的河池市翡翠城市花园小区（以下简称“翡翠小区”）的物业服务企业，双方于当日签订了《前期物业服务合同》，合同对小区物业的范围，服务内容、质量及标准，服务费用，物业的使用与维修、违约责任等事项进行了相应的约定，其中小区物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅0.4元／月／平方米，业主入伙之日起60天后开始交纳物业费，按月交纳，在每月30日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用、维修资金的，从逾期之日起按应交总费日万分之五的标准向原告支付违约金。合同补充协议约定了小区公共水电费在各期的入住率超过50%时，由各入住业主分摊；合同附件一即：《前期物业管理服务质量标准》对物业公共部分的维修、养护和管理。物业公共设施的运行、维修和管理，保洁服务，公共绿化的养护和管理，车辆停放、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等进行了详细的规定；合同至小区业主委员会代表小区全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。合同签订后，原告陆续接管了翡翠小区的物业管理，至2013年11月初退出翡翠小区，将翡翠小区物业管理服务转托河池市银斯物业管理有限公司。被告覃振珊于2007年4月30日与开发商中天公司购买了翡翠小区“香榭苑”18幢1单元401号房，该房建筑面积为124.73平方米，成为该小区物业业主和实际使用人。被告入住后，自2008年12月至2013年10月未支付期间的物业费、公共水电费及生活垃圾处理费。
另查明，翡翠小区未成立小区业主委员会。原告在接管小区物业管理后，在提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，环境卫生较差、路灯缺乏维护、门卫管理不严格、车辆停放较乱、小区内物品被盗等现象时有发生，小区业主对原告提供的物业管理服务意见较大，部分业主因对此不满而拒绝支付物业费等费用，被告亦为之一。原告未能按时足额收取物业费、公共水电费及生活垃圾处理费等费用，即垫付了部分公共水电费及生活垃圾处理费，亦因此未能足额对管理服务进行投入，致使服务质量难以提高，业主意见越发强烈，双方进入恶性循环状态，原告最终退出小区服务。原告通过电话、张贴交款通知单及在小区内拉横幅等方式，告知业主交费，无果后即提起系列诉讼，在本案中提出前述之诉讼请求。
上述法律事实，有原告提交营业执照（副本）、组织机构代码证、资质证、南宁市工商局《企业变更通知书》、《前期物业服务合同》、翡翠花园三期交接手续、《交款通知单》、河池市环卫处《委托书》、河池市供电局电费发票及违约金收据、河池市自来水公司水费发票、翡翠小区服务中心日常管理的系列照片；被告提交的河池市公安局南桥派出所的《证明》、河池日报（数字报）刊登的相关文章、翡翠花园的《通知》、自治区工商局企业基本信息网络查询资料、《商品房买卖合同》；本院依职权调取的南宁市工商局工商登记查询材料；诉讼当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
根据原告的起诉及被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、原、被告之间的物业服务合同关系是否成立、有效；2、原告的诉讼主体是否适格；3、原告的诉讼是否超过诉讼时效；4、原告的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据。
本院认为，一、关于原、被告之间的物业服务合同关系是否成立、有效的问题。2006年5月4日，翡翠小区开发商中天公司与原告签订《前期物业服务合同》，聘请原告对翡翠小区提供前期物业管理服务，该合同是在翡翠小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下，代表全体业主签订，该合同符合有关法律规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》对翡翠小区的业主具有法律约束力。因此，原、被告之间的物业服务合同关系成立、有效。
二、关于原告的诉讼主体是否适格的问题。原告“广西银湾物业服务有限公司”原名为“广西银湾物业管理有限公司”，2011年8月10日已通过工商行政管理部门进行企业名称变更登记，二者实为同一主体；被告主张《前期物业服务合同》是“广西银湾物业管理有限公司”签订，而“广西银湾物业服务有限公司”作为原告提起诉讼主体不适格，与事实不符，本院不予支持。被告同时主张“广西银湾物业管理有限公司”已被注销，并提供了其自行在公共网络查询的信息为证，因该证据的合法性和有效性存疑，为此，本院依法调取了南宁市工商行政管理局该公司相关工商登记材料，材料显示该公司未注销。故被告的主张没有事实和法律依据，本院不予采信。原告在本案中的诉讼主体适格。
三、关于原告的诉讼是否超过时效的问题。《前期物业服务合同》约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行义务。被告自2008年12月至2013年10月未支付期间的物业费等费用，其主张原告的诉讼时效应从2008年12月起的两年即2010年12月开始起算，原告现提起诉讼已超过诉讼时效，原告只能对未超过两年期间的物业费起诉，超过两年诉讼时效期间的物业费应予扣除。民事诉讼虽应遵循一般诉讼时效的基本原则和规定，但物业服务合同具有其行业的特殊性，合同双方的交、收费并非一次性交易，在合同存续期内，按期、定额交、收费是合同约定的普遍方式和交易习惯，其权利义务的行使、履行具有稳定的连续性，直至整个合同终结，故应参照分期付款合同时效的规定处理，即最后一期给付逾期后起算诉讼时效。原告2013年11月初退出翡翠小区物业管理服务时，双方的物业服务合同关系实际终结，诉讼时效起算，至2015年5月原告立案登记，未超过诉讼时效。被告的该项主张，本院不予支持。
四、关于原告的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据的问题。《前期物业服务合同》是依法成立并有效的合同，对合同双方及业主或物业实际使用人均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行约定的义务，原告在签订《前期物业服务合同》接管翡翠小区物业后，依约提供了相应的物业管理服务，业主应当依约履行给付相应物业管理服务费的义务，物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就难以持续进行，甚至陷入瘫痪。虽然原告在小区物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业服务企业限期整改，追究物业服务单位的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付、拖欠物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。故原告请求被告支付相应的物业管理费及代垫的公共水电费、生活垃圾处理费，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。但原告在提供小区物业管理服务过程中，确实存在一定的服务瑕疵，为促进物业服务企业提高管理服务水平，缓和与业主之间矛盾，构建物业服务企业与业主之间的和谐关系，本院酌情确定被告按约定标准的90％支付物业服务费，公共水电费及生活垃圾处理费原告已垫支，由被告付给原告。被告2008年12月至2013年10月的物业费为：124.73平方米×0.4元／平方米／月×59个月＝2943.63元，被告实际应支付2943.63元×90％＝2649.26元，公共电费91.20元、公共水费22.80元、公共生活垃圾处理费142.50，合计2905.76元。由于原告在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，故对原告请求被告支付逾期违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：
一、由被告覃振珊付给原告广西银湾物业服务有限公司物业服务费、公共水电费及生活垃圾处理费合计2905.76元；
二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告覃振珊承担20元，原告广西银湾物业服务有限公司承担5元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 韦江毅
二〇一六年五月十七日
书记员 韦祖珍