辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽14民初57号原告：建昌县丰宏房地产开发有限责任公司。法定代表人：许凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙一涛，辽宁东宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：王英杰，建昌县司法局中心法律服务所法律工作者。被告：建昌县国土资源局。法定代表人：王树军，该局局长。委托诉讼代理人：马付军，建昌县国土资源局土地利用股副股长。委托诉讼代理人：王亚利，辽宁开德律师事务所律师。被告：建昌县人民政府。法定代表人：王洪升，该县县长。委托诉讼代理人：韩国武，建昌县人民政府法制办主任。委托诉讼代理人：赵强久，辽宁兴连律师事务所律师。原告建昌县丰宏房地产开发有限责任公司（以下简称建昌丰宏公司）与被告建昌县国土资源局（以下简称建昌国土局）、建昌县人民政府（以下简称建昌县政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年12月9日、27日及2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告建昌丰宏公司的法定代表人许凤及其委托诉讼代理人孙一涛、王英杰；被告建昌国土局的委托诉讼代理人马付军、王亚利；建昌县政府的委托诉讼代理人韩国武、赵强久均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建昌丰宏公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告建昌国土局之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、依法判令被告建昌国土局立即返还原告交纳的建设用地使用权出让款108，374，400.00元及利息，同时双倍返还定金54,187,200.00元及赔偿损失计87,798,894.00元，具体包括契税5,418,720.00元；印花税67,734.00元；耕地占用税855,240.00元；设计费480,000.00元；借款利息80,977,200.00元。3、建昌县政府对上述请求第二项与建昌国土局承担连带责任。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月11日，经被告建昌县政府批准，被告建昌国土局拍卖位于建昌县河东文广大厦对面的国有土地一宗，原告在竞标成功后2014年3月10日与建昌国土局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定建昌国土局将编号为（2013）52号宗地出让给原告，宗地面积为42762平方米，出让年限为70年，出让价款为134,568,000.00元。同时约定建昌国土局于2014年4月1日将出让宗地交付给原告。合同签订后，原告依约交付全部出让价款为135,468,000.00元，其中定金76,968,000.00元。同时，缴纳契税5,418,720.00元；印花税67,734.00元；耕地占用税855,240.00元。但被告建昌国土局未能在合同约定的期限将土地交付给原告，原因是本应以净地形式交付给原告的出让宗地上存在尚未拆迁补偿的原有三十余户商业网点以及建昌县劳动局原来准备建办公楼的工程没有处理，地基已经构建完毕，原建筑规划的商业网点也已经出售给部分业主，还有多户农民住宅以及自留地没有得到拆迁处理，因此，每当原告准备进场施工时均受到激烈阻挠，无法进行任何开发建设。原告为此无数次找到二被告领导要求尽快解决相关问题，二被告却不断推拖至今未予解决。原告认为，被告的行为已构成严重违约，依据原告与建昌国土局签订的合同第三十七条之规定，原告依法请求解除合同，要求建昌国土局立即返还原告交纳的建设用地使用权出让款108，374，400.00元及利息，同时双倍返还定金54,187,200.00元及赔偿损失计87,798,894.00元，并承担全部诉讼费用。因被告建昌国土局系被告建昌县政府的职能部门，其行为代表县政府，本次土地出让实际就是县政府的行为，造成不能按时交付土地县政府亦有不可推卸的责任，因此，建昌县政府应与建昌国土局承担连带责任。建昌国土局辩称，我局已圆满履行了合同约定的出让宗地交付义务，不存在违约行为，《国有建设用地使用权出让合同》依法不得解除，我局不退还出让价款和竞买保证金，不承担任何责任。理由1、原告起诉称我局未能按合同约定的期限将出让宗地交付给原告与事实不符。因为2013年9月25日建昌国土局呈请建昌县政府收回并出让两宗划拨国有建设用地使用权，同年11月5日《建昌县人民政府关于两宗划拨国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》即建政(2013)218号政府批复，决定收回建昌县公共实训技术学校和建昌县土地收购储备评估中心两宗国有建设用地使用权42762平方米（合计64.14亩），并对该宗地挂牌出让，《批复》明确规定了宗地四至界限、用途（住宅和商业）及出让年限（住宅70年和商业40年），宗地价格为每亩120万元。我局于2013年11月8日进行网上挂牌出让，《挂牌须知》及公告内容载明了挂牌出让地块的基本情况及网上挂牌报价时间（2013年11月29日9时起至同年12月11日15时止），同时设置了答疑和现场踏勘的程序，充分保障了竞买人的知情权。原告于2013年12月6日提出竞买申请并经竞买资格确认，是在完全知悉出让宗地基本情况等全部情形之后，2014年3月4日通过网上挂牌竞标报价，原告以每亩2，111，968.00元地块单价成交，双方签订了《成交确认书》，成交价款为135,468,000.00元。双方于2014年3月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》，我局于同年4月1日实际交付出让宗地，正式签署《国有建设用地成交确认书》，至此双方已经履行完毕出让宗地交接手续，我局履行了合同义务。2、原告诉称出让宗地上的种种情形根本不存在，实际上出让宗地范围内只有两处房屋，其中南侧是两间违建房屋(简易房)，北侧有三间平房早已在出让前几年征收完毕，包括原劳动局办公楼地基及两处简易房屋在内的全部宗地范围内没有任何权属纠纷，至于出让宗地东侧界线外的几户临街门市房根本不在出让宗地范围之内，原告对此提出的主张无合同及法律依据。从《网上挂牌出让须知》及双方签订的出让合同均未约定以净地形式交付，明确约定以现状土地条件为准。原告作为建昌本地开发商，在竞买之前对出让宗地的情况应完全知悉，《网上挂牌出让须知》第十一条注意事项（一）（二）款中，明确规定竞买人须返还拆迁商业建筑面积4800平方米，住宅建筑面积800平方米；竞买人申请时可向我局咨询答疑也可到现场踏勘出让地块，一经受理确认后即视为对挂牌出让文件及地块现状无异议并全部接受。我局认为原告应承担相应的法律责任。3、我局没有收到原告交付的定金，出让合同也没有约定原告交付定金，原告作为竞买人，参与竞买过程中交纳只是竞买保证金。4、原告称因我方原因不能进场施工已达两年有余，损失巨大，并不符合客观事实。原告是因为自己没有及时申请办理《国有土地使用证》及萧条的房地产行情等诸多自身原因，导致其无法办理工程建设方面的相关手续，其不能开工建设与我方无关。综上，我方履行了出让宗地的交付义务，不存在违约行为，合同依法不得解除，我方不承担任何赔偿责任。建昌县政府辩称，1、我方不是涉案土地出让合同的主体，不是适格的被告。原告与建昌国土局于2014年3月10日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同主体明确，原告起诉建昌县政府没有事实及法律依据；2、本案为合同纠纷，原告所诉建昌县政府对合同履行承担连带责任毫无道理。请求依法驳回原告对建昌县政府的起诉；3、原告与建昌国土局之间签订的《国有建设用地使用权出让合同》属于行政协议，依法应由法院行政庭进行审理；4、原告的请求已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人无争议的证据，本院认定如下事实：2013年11月12日，建昌国土局对位于建昌县河东文广大厦对面的国有建设用地使用权进行网上挂牌出让，挂牌出让须知及公告内容载明了挂牌出让地块的基本情况及网上挂牌报价时间（2013年11月29日9时起至同年12月11日15时止），同时设置了答疑和现场踏勘的程序。原告于2013年12月6日提出竞买申请并经竞买资格确认，交纳竞买保证金7696.8万元。2014年3月4日通过网上挂牌竞标报价，原告以每亩2，111，968.00元地块单价成交，并与建昌国土局签订了《成交确认书》，成交价款为135,468,000.00元，约定竞得人交纳的竞买保证金自动转作受让地块的定金。后双方于2014年3月10日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定建昌国土局将编号为（2013）52号宗地出让给原告，宗地面积为42762平方米，用途为其他普通商品住房用地，出让年限为70年，出让价款为134,568,000.00元。该合同第六条约定出让人建昌国土局同意在2014年4月1日前将出让宗地交付给受让人原告，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（一）场地平整达到/;周围基础设施达到/;（二）现状土地条件/。第九条约定本合同项下宗地的定金为人民币大写/元（小写/元），定金抵作土地出让价款。合同签订后，原告依约于2014年1月14日缴纳全部出让价款为135,468,000.00元，后又缴纳契税5,418,720.00元；印花税67,734.00元；耕地占用税855,240.00元。2014年4月1日，原告与建昌国土局签订建政地（交）字（2014）01号《国有建设用地交地确认书》，建昌国土局将出让宗地实际交付给原告。原告在竞买成功后，于2014年1月开始进行建设工程设计，与朝阳市建筑设计院有限责任公司签订《建设工程设计合同》（一），支付设计费480,000.00元。原告于2014年12月15日向建昌县政府提出申请，内容为：“我公司于2014年3月4日竞买建昌县文广大厦对面面积42762平方米净地，我公司预计2015年初启动该项目，但是该地块仍有未解决问题，致使勘探设计等前期工作无法进行，特向政府申请予以解决。1、该地块有一处村民房屋及土地补偿未进行；2、该地块有一处土地种植400余棵核桃苗村民称未补偿；3、该地块临客运站南面，预留一条规划路，该道路基础已经修好，但该道路出口有一处民房仍未拆除，影响小区住户正常出行，临街网点影响施工，应尽早拆除；4、该地块有四趟供电高压线路，尚未解决。以上问题盼望县政府尽早予以解决，以便此项目尽早顺利进行。”2015年1月9日，建昌县政府领导在此申请书上作出批示：“请乔鹏、于九洲同志予以落实，不能耽误企业施工。”本院经现场勘查，涉案地块上有房屋所有权人为马东的民房，另有高压线路及其他村民的数棵核桃树苗。原告建昌丰宏公司因进场施工时受到马东家人等激烈阻挠，无法进行任何开发建设，故诉至法院，请求解除合同，返还出让金及赔偿损失等。建昌丰宏公司向本院提交了建昌县牤牛营子乡人民政府于2017年3月7日出具的证明：“根据建昌县城市规划总体要求，2010年受县政府委托，牤牛营子乡成立工作组，由原人大主席张久文带队，乡村干部司廷华、马国章、董晓永等人组成征地拆迁工作组。其他各户都已达成拆迁协议，土地、房屋以及其它地上附属物已经补偿完毕。乡村工作组多次找马东做工作，马东本人以补偿太少为由，没有达成征地拆迁协议，土地及地基的补偿款至今未领取。”建昌丰宏公司同时还提交了加盖该乡政府财务专用章的结算票据一张，该票据记载马东家的补偿款存放在乡政府。建昌丰宏公司提交上述证据用以证明马东家因对征地补偿款项有异议，一直未领取补偿款，建昌县政府对马东家的安置补偿没有落实到位，出让土地不具备交付条件。建昌国土局质证认为对马东的宅基地已经补偿完毕。建昌国土局提交了《国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》，其中第十一条注意事项（一）（二）款中规定，竞买人申请时可向该局咨询答疑也可到现场踏勘出让地块，竞买申请一经受理确认后即视为对挂牌出让文件及地块现状无异议并全部接受。用以证明原告作为建昌本地开发商，在竞买之前对出让宗地的情况应完全知悉，原告自身应承担相应的法律责任。原告质证认为建昌国土局没有完成拆迁补偿工作，没有达到交付净地的条件。建昌国土局还提交了《电力工程施工合同》一份及发票一张，证明建昌国土局于2015年7月16日作为发包方，将涉案地块上高压线路拆除迁移工程承包给葫芦岛市龙兴电力设备安装有限公司，2016年12月21日已预付工程款50万元。同时证明此工程属于二被告在合同之外为了积极促进原告的开发建设而作出的额外工作。原告质证认为该合同没有实际履行，依然严重影响原告的开发建设，二被告一直存在违约行为，造成原告不能受让符合交付条件的地块。上述事实，有《国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》、《国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》、《国有建设用地使用权出让金收据》两张、《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地交地确认书》、建昌县牤牛营子乡财政所征地拆迁补偿手续、建昌县牤牛营子乡政府证明及收据、马东的房屋所有权证、建昌县政府领导的批示等证据载卷为凭，经开庭质证及本院审查，可以作为定案的依据。本院认为，原告建昌丰宏公司与被告建昌国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方应按合同约定享有权利，履行义务。本案中，二被告对原告已按期缴纳全部土地出让金的事实无异议，对此，本院予以确认。现本案争议焦点是，建昌国土局是否完全履行了出让土地的交付义务？原告请求解除合同等理由是否予以支持？关于建昌国土局是否完全履行了出让土地的交付义务问题。经查，双方在《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件/。对此，原告主张应为净地交付，建昌国土局称是现状交付，且原告已经接受。本院认为，双方采用的合同文本是2008年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，该文本在出让土地交付方面采取双方当事人约定的方式，故从涉案合同的形式、内容及现有证据分析，应认定双方对出让土地交付条件没有约定。在合同没有约定、双方又各持己见的情况下，应依法律或相关政策规定来认定出让土地交付条件。国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”依照该规定，因本案中建昌国土局对马东家的安置补偿尚未落实到位，高压线路尚未迁移，导致原告对涉案土地无法进行动工开发，故应认定建昌国土局交付的土地不符合出让土地交付条件。建昌国土局提交《国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》，证明原告作为建昌本地开发商，在竞买之前对出让宗地的情况应完全知悉，且对地块现状无异议并全部接受。本院认为，因建昌国土局始终认为涉案地块安置补偿完毕，且其辩称原告明知且同意受让该地块缺少证据证明。故其主张已完全履行交付出让土地义务与事实不符，理由不能成立。关于建昌丰宏公司要求解除与建昌国土局的《国有建设用地使用权出让合同》，判令建昌国土局返还出让金及利息，并赔偿相应损失能否成立问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。《闲置土地处置办法》第二十八条规定：“市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。”本案中，建昌国土局虽然履行了书面的、程序上的交地手续，但是未完全履行出让土地交付义务，因有一户未补偿、征收、安置到位，高压线路未拆移等，阻碍原告进行整体开发，客观上导致原告建昌丰宏公司不能实现合同目的，建昌国土局的违约行为符合法律规定的合同解除条件。原告建昌丰宏公司主张解除合同证据充分，应予支持。关于建昌丰宏公司要求建昌国土局返还土地出让金108，374，400.00元及利息，同时双倍返还定金54,187,200.00元及赔偿损失计87,798,894.00元问题（损失包括契税5,418,720.00元；印花税67,734.00元；耕地占用税855,240.00元；设计费480,000.00元；借款利息80,977,200.00元）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中因建昌国土局的违约行为导致合同解除，故建昌国土局应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，建昌国土局应返还建昌丰宏公司土地出让金135,468,000.00元人民币，并以135,468,000.00元为基数，自2014年1月15日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。原告建昌丰宏公司为履行合同支付的契税5,418,720.00元；印花税67,734.00元；耕地占用税855,240.00元；设计费480,000.00元，总计6，821，694.00元为原告的直接损失，对此，被告建昌国土局应承担赔偿责任。建昌丰宏公司已履行缴纳全部土地出让金的义务，故其请求双倍返还定金无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张的借款利息80,977,200.00元一节，因证据不足，本院不予支持。关于原告要求建昌县政府承担连带责任问题，对此，建昌县政府辩解其不是合同主体，不应承担任何责任。本院认为，建昌县政府抗辩理由成立，故对原告要求建昌县政府承担连带责任请求不予支持。综上，原告部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告建昌县丰宏房地产开发有限责任公司与被告建昌县国土资源局于2014年3月10日签订的《国有建设用地使用权出让合同》。二、被告建昌县国土资源局于本判决发生法律效力后十五日内向原告建昌县丰宏房地产开发有限责任公司返还土地出让金135,468,000.00元人民币及利息（利息以135,468,000.00元为基数，自2014年1月15日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。三、被告建昌县国土资源局赔偿原告建昌县丰宏房地产开发有限责任公司损失6，821，694.00元。四、驳回原告建昌县丰宏房地产开发有限责任公司要求被告建昌县人民政府对上述二、三项承担连带责任的诉讼请求。五、驳回原告建昌县丰宏房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，293，602.00元，由原告建昌县丰宏房地产开发有限责任公司负担388080.60元，由被告建昌县国土资源局负担905，521.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  朱俊芬审判员  张宏林审判员  陈 超二〇一七年三月二十日书记员  时玉明本判决书所援引的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。