湖南省桑植县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）湘0822民申1号
再审申请人（案外人）刘翠云，女，1949年10月28日出生，土家族，农民，住桑植县。
再审申请人（案外人）方春华，男，1972年5月18日出生，土家族，农民，住桑植县。
再审申请人（案外人）危爱英，女，1974年5月2日出生，土家族，农民，住桑植县，系方春华之妻。
再审申请人（案外人）陈钊，男，1989年5月5日出生，土家族，农民，住桑植县。
再审申请人（案外人）陈璐，女，1990年3月12日出生，土家族，农民，住桑植县。
再审申请人（案外人）黄生权，男，1986年10月30日出生，土家族，农民，住桑植县。
再审申请人（案外人）陈月清，男，1969年2月3日出生，土家族，农民，住桑植县。
再审申请人（案外人）陈爱清，男，1963年8月8日出生，土家族，居民，住桑植县。
共同诉讼代表人：陈爱清，男，1963年8月8日出生，土家族，居民，住桑植县。
共同委托代理人：陈英才，湖南昌隆律师事务所律师。
被申请人（原审原告）桑植县农村信用合作联社，住所地桑植县澧源镇文明西路**号。
法定代表人：李文闯，桑植县农村信用合作联社理事长。
委托代理人：ＸＸ，湖南源阳律师事务所律师。
被申请人（原审被告）龚光泉，男，1956年12月10日出生，土家族，农民，住桑植县。
委托代理人：王祯孟，湖南威陵律师事务所律师。
被申请人（原审被告）曾椿玉，女，1961年3月27日出生，土家族，农民，住桑植县。系被申请人龚光泉之妻。
被申请人（原审被告）龚俊霖，男，1986年10月5日出生，土家族，居民，住桑植县。系被申请人龚光泉之子。
被申请人（原审被告）罗菁，女，1982年10月10日出生，白族，居民，住桑植县。系被申请人龚俊霖之妻。
再审申请人刘翠云、方春华、危爱英、陈钊、陈璐、黄生权、陈月清、陈爱清因被申请人桑植县农村信用合作联社（以下简称信用联社）与被申请人龚光泉、曾椿玉、龚俊霖、罗菁金融借款合同纠纷一案，不服桑植县人民法院（2015）桑法民二初字第66号民事调解书，于2016年4月5日向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
再审申请人刘翠云、方春华、危爱英、陈钊、陈璐、黄生权、陈月清、陈爱清向本院申请再审称：本案符合《民事诉讼法》第227条和《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释第423条之规定，请求：1、依法确定桑植县人民法院（2015）桑法民二初字第66号民事调解书第三条违法，违法部分应予撤销；2、确认优先受偿中的已出卖部分房产归申请人所有，即第三单元302房（产权证为306号，因产权证按栋分层编号，合同按单元分层编号，故有所不同）的房屋归刘翠云所有；第一单元302房（产权证为302号，与产权证按层编号一致）归方春华、危爱英所有；负一层、第一层的后半边和第三单元202房（产权证为-101、101、102、103号的后半边、206号，因产权证按栋分层编号，合同按单元分层编号，故有所不同）归陈钊、陈璐所有，第一单元301房（产权证为301，与产权证按层编号一致）归黄生权所有，一单元201房（产权证为201号，与产权证按层编号一致）归陈月清所有，一单元501房、第二单元301房、302房、第一层楼第3至10号门面（产权证为501号、303号、304号、101号、102号、103号的前半边，因产权证按栋分层编号，合同按单元分层编号，除501号外，其他有所不一致）归陈爱清所有。
主要事实和理由是：
一、被申请人龚光泉登记的桑房权证桑植县乡镇字第7******2号登记的房产、桑国用（2013）字第204号登记的土地中的部分已出售给申请人，并已交付管理使用，签订房屋买卖合同的具体情况如下：1、2013年4月16日刘翠云与龚光泉签订房屋买卖合同，按约定支付了购房款；2、2013年4月25日方春华、危爱英与龚光泉签订房屋买卖合同，按约定支付了购房款；3、2013年4月18日，陈钊、陈璐与龚光泉签订房屋买卖合同，按约定支付了购房款；4、2013年4月20日，黄生权与龚光泉签订房屋买卖合同，按约定支付了购房款；5、2013年5月8日，陈月清与龚光泉签订房屋买卖合同，按约定支付了购房款；6、2015年6月25日，陈爱清与龚光泉签订房屋买卖合同，按约定支付了购房款。以上第一至第五笔房屋买卖发生在被申请人龚光泉办理总证登记和贷款抵押登记之前，第六笔房屋买卖发生在被申请人龚光泉办理总证登记和贷款抵押之后，并得到了信用联社的同意，申请人陈爱清按照同意意见代为偿还了相关银行贷款。
二、2014年4月30日，被申请人龚光泉将桑房权证桑植县乡镇字第7*******2号登记的房产、桑国用（2013）字第204号登记的土地出卖部分给贷款人龚俊霖提供抵押担保，并签订担保合同，被申请人龚光泉抵押担保行为违反了《担保法》第37条（四）、（六）项的规定，涉案房产属于不得抵押的财产。根据《合同法》第286条和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，申请人已交付购房款，并实际交付使用，其债权优先于建筑工程款和抵押权及其他债权。2015年6月25日，申请人陈爱清征得抵押权人信用联社的同意，由被申请人龚光泉将已抵押担保的部分房产出卖给陈爱清，陈爱清按约定将购房款支付给桑植县农村信用合作联社用于偿还龚俊霖的贷款，符合《担保法》第49条规定，申请人陈爱清与被申请人龚光泉的房屋买卖合同有效，应属法律保护。2015年7月7日，被申请人龚光泉与被申请人信用联社约定将已出卖并交付给申请人的房屋处置优先偿还贷款，严重损害了申请人的民事权益，应予纠正。
被申请人信用联社提交书面意见称，2013年5月22日和同年6月4日龚光泉分别取得了桑植县五道水镇汪家坪居委会房产（含涉案房屋）的土地使用证和房屋产权证，该房产属于产权明确和无争议的财产，不属于担保法第三十七条规定不得抵押的财产范畴。2014年3月20日龚光泉、曾椿玉用该房产（含涉案房屋）为龚俊霖向信用社申请的1000万元贷款作抵押，出具了担保抵押承诺书，并于2014年4月29日为信用社办理了桑房他证澧源镇字第5*******8号《房屋他项权证》。此前各申请人均未取得争议房地产权属依据，不属于房屋产权人，无权对本案抵押物主张任何权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，本案申请人虽然与龚光泉订立了房屋买卖合同，但未办理过户登记手续，只能主张合同未履行的债权。另外，关于《合同法》第286条和最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，是指建筑工程价款和购房款谁有优先受偿的权利的规定，不能主张本案抵押权无效。综上理由，请求人民法院裁定驳回以上申请人的再审请求。
被申请人龚光泉提交书面意见称：1、龚光泉与信用社办理贷款抵押时，各申请人对此知情，没有提出异议；2、涉案房屋的买卖是陈爱清负责联系各申请人的，房屋买卖合同与收据系抵押登记之后补签，均不属实。
被申请人曾椿玉辩称：在办理信用社贷款抵押时并不知晓房屋被卖给了这些申请人，房屋买卖合同是由陈爱清将合同拟好后龚光泉于2015年的6、7月份补签。
被申请人龚俊霖、罗菁未参加听证会，也未提交书面意见。
本院认为，（一）根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变更是以登记为准。涉案房屋未办理过户登记手续，故不发生所有权转移的法律效力，被申请人龚光权仍然享有该房屋的所有权。信用联社根据被申请人龚光泉提交的房屋所有权证及土地使用权证，有理由相信龚光泉是房屋所有权人，而与龚光泉设立了抵押担保，并办理了抵押登记，并未违反相关法律规定，故信用联社享有对该房屋的抵押权，依法应享有优先受偿权。虽然再审申请人刘翠云等人分别于抵押前后与被申请人龚光泉签订了房屋买卖合同，并支付了房款，但再审申请人刘翠云等人取得的权利是请求被申请人龚光泉将房屋所有权转移给自己的债权，并非房屋的所有权。再审申请人刘翠云等人可另行要求被申请人龚光泉承担违约责任。
（二）关于再审申请人陈爱清提出抵押权人信用联社已于2015年6月25日同意龚光泉将已抵押担保的部分房产出卖给陈爱清，陈爱清按约定将购房款支付给信用联社用于偿还龚俊霖的贷款的意见，本案中未得到信用联社的认可，再审申请人陈爱清也未提交相关证据予以证实。故再审申请人陈爱清提出的再审理由，本院不予支持。
（三）关于申请人根据《合同法》第286条和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定认为申请人已交付购房款，且所购房屋已实际交付使用，故其债权优先于建筑工程价款和抵押权及其他债权的问题。《合同法》第286条是对发包人未支付工程价款时建设工程的价款优先受偿的规定。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是用于解决发包人未支付工程价款时承包人工程价款优先受偿权与消费者权利之间发生的冲突问题，故不适用本案。
综上，再审申请人刘翠云等人要求确认该房屋分别归其所有的诉请，本院不予支持。再审申请人刘翠云等人认为本院于2015年7月7日作出的（2015）桑法民二初字第66号民事调解书中调解协议的第三条内容违法，损害了再审申请人合法权益的再审理由不成立，本院不予支持。再审申请人刘翠云、方春华、危爱英、陈钊、陈璐、黄生权、陈月清、陈爱清提出的对本院（2015）桑法民二初字第66号民事调解书的再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零一条规定的再审情形，不具备法定的再审事由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回再审申请人刘翠云、方春华、危爱英、陈钊、陈璐、黄生权、陈月清、陈爱清的再审申请。
审 判 长 覃 军
审 判 员 向佐春
审 判 员 熊桂玉
二〇一六年六月二十七日
代理书记员 彭群健
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的;
(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的;
(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的;
(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的;
(五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
(六)原判决、裁定适用法律确有错误的;
(七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的;
(八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的;
(九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的;
(十)未经传票传唤，缺席判决的;
(十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的;
(十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零一条当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。经人民法院审查属实的，应当再审。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。