海南省屯昌县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）琼9022执异5号
案外人：黎志雄，男，1968年12月17日出生，汉族，住屯昌县。
委托诉讼代理人：黄昌君，屯城镇文中社区居民委员会推荐。
申请执行人：陈杨丽，女，1983年5月27日出生，汉族，住屯昌县屯城镇。
委托诉讼代理人：张小梅，海南德赛利律师事务所律师。
被执行人：杜传富，男，1984年10月11日出生，汉族，住屯昌县屯城镇。
被执行人：陈美颖，女，1985年7月17日出生，汉族，住屯昌县屯城镇，系被执行人杜传富的妻子。
本院在执行申请执行人陈杨丽与被执行人杜传富、陈美颖民间借贷纠纷一案中，案外人黎志雄于2017年4月10日对执行被执行人陈美颖名下位于海南省屯昌县屯城镇新建二路69号县中医院大院内C幢604号房屋（房权证号：屯房权证屯字第XXX**号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年5月12日举行了听证。案外人黎志雄及其委托诉讼代理人黄昌君，申请执行人陈杨丽及其委托诉讼代理人张小梅，被执行人陈美颖参加了听证。现已审查终结。
案外人黎志雄称，2017年4月6日，案外人在屯昌县中医院C幢604房的过户过程中得知该房屋被屯昌县人民法院以（2016）琼9022执153号执行裁定书裁定查封。为维护案外人的合法权益，提出如下异议：一、该房屋的实际所有权人为案外人黎志雄。县中医院小区始建于2009年，购房者为被执行人陈美颖，由其交首付款和办理按揭贷款付清房款。2009年9月24日，陈美颖与案外人签订房屋转让合同，将该房产转让给案外人，案外人付清了房屋转让款110000元。房屋转让后，案外人多次催促陈美颖协助办理过户手续，但其以房产证未办理好和按揭贷款未还清房产证押在银行为由，一直未与案外人办理房产过户。2011年初，房屋交付使用，陈美颖将房屋钥匙交给案外人，案外人实际占有该房屋。二、案外人实际占有、使用该房屋至今已达7年之久。案外人2011年上半年装修该房屋，同年下半年与妻子吴才梅一起入住。2012年9月28日，由案外人的妻子吴才梅缴交该房屋的超出面积5.1平方米的补交款5038元。2013年1月19日，中医院小区的房屋维修费由案外人的妻子吴才梅缴交。案外人居住该房屋后的水费、电费均由案外人的妻子吴才梅缴交。案外人夫妻为C幢604号房屋的实际所有人、占有人和使用人。三、陈美颖夫妇的欠债案外人并不知情，也与案外人无关，查封C幢604号房屋没有事实和法律依据。案外人2009年9月24日购买，2011年初实际占有、使用该房屋。而陈美颖夫妇的债务发生在2015年以后，案外人不知情，也与案外人无关。因此，以2015年后陈美颖夫妇欠债之由查封案外人的房屋没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人完全符合“付清全款”、“实际占有”和“没有过错”三个条件，人民法院查封县中医院大院内C幢604号房屋没有法律依据，请求依法撤销屯昌县人民法院（2016）琼9022执153号执行裁定书，将县中医院大院内C幢604号房屋交还案外人使用。
申请执行人陈杨丽称，一、涉案房产的《房屋所有权证》和他项权证上的房屋所有权人均为陈美颖，至今未变更登记为案外人黎志雄，上述房产仍为陈美颖所有，法院作出（2016）琼9022执153号执行裁定书，查封涉案房产并无不当，应依法驳回案外人的异议。二、案外人与陈美颖签订《房屋转让合同》的时间为2009年9月24日，早于陈美颖与屯昌县中医院签订《购（建）经济适用住房合同书》的2009年11月24日，陈美颖在没有签订购房合同的情况下，就与案外人签订了房屋转让合同，显然违背常理。而且，案外人主张的已付房款仅有收据，并无银行转账凭证，不足以证明购房款支付的事实。有可能陈美颖为逃避债务，与案外人恶意串通，伪造转让房屋的假像，以阻碍法院的执行。假设陈美颖与案外人所签订的《房屋转让合同》真实，房屋已经转让给案外人了，陈美颖又为何能将房屋抵押给银行进行贷款，而案外人自始至今未对抵押事实提出异议，也未向陈美颖主张权利，涉案房产目前的银行贷款仍然由陈美颖偿还。案外人仅提交了2012年部分月份的水电费收据，没有证据证明案外人2012年以后也居住了涉案房屋，案外人称实际占有使用涉案房屋没有任何事实依据。这些收据也不足以证明案外人就是涉案房屋的产权人，在房屋租赁的情况下，房屋的水电费也是由承租人缴纳的。涉案房屋属于经济适用房，根据《经济适用房管理办法》的规定，五年之内不得交易。陈美颖与屯昌县中医院签订的《购（建）经济适用住房合同书》第九条也明确约定在取得房产证五年内不得交易，在陈美颖未取得完全产权的情况下转让涉案房屋，其转让合同的效力待定。综上所述，涉案房屋未发生物权变动，房屋的权利人仍为陈美颖，法院采取查封措施并无不当，案外人称涉案房屋为其合法财产无事实和法律依据，依法应驳回其异议。
被执行人杜传富、陈美颖称，被执行人陈美颖已在2009年将县中医院大院内C幢604号房屋卖给案外人黎志雄，购房款以现金支付，该房屋的银行贷款未还清，现由被执行人陈美颖每月还款800元左右。
本院查明，被执行人陈美颖于2009年9月20日向屯昌县中医院交付购房首付款32000元，于2009年11月24日与屯昌县中医院签订《购（建）经济适用住房合同书》，于2010年1月27日补交购房首付款610元，于2010年4月30日与中国银行股份有限公司屯昌支行签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合同》，以首付加银行按揭贷款的方式购买屯昌县中医院大院内C幢604号房屋。2009年9月24日，被执行人陈美颖、杜传富与案外人黎志雄签订《房屋转让合同》，以110000元的价格转让县中医院大院内C幢604号房屋，案外人于同日付清全部房款110000元。该房屋2011年交付使用后，由案外人装修入住至今。该房屋在案外人居住过程中，案外人于2011年12月15日缴交小区绿化费用2000元,于2013年1月19日缴交房屋维修基金1425元。案外人的妻子吴才梅于2012年9月28日缴交该房屋超出5.1平方米部分款5038元。该房屋2012年1月-9月期间的水电费也均由案外人的妻子吴才梅缴交。对于申请执行人提出的案外人的妻子吴才梅所交2012年1月-9月水电费存在收据连号及收据上所盖屯昌县中医院公章与《购（建）经济适用住房合同书》中所盖公章不一致的情况。经本院向屯昌县中医院负责收取水电费、卫生费及其他费用的职工（电工）陈丁攀询问，陈丁攀证实：“C幢604号房屋原购房者为陈美颖，现居住者为黎志雄、吴才梅夫妇，黎志雄、吴才梅夫妇从2011年居住至今，2016年往海口打工后，偶尔回来居住；县中医院大院内住户较少，且绝大多数为县中医院职工，水电费直接向陈丁攀缴交，出于同院职工的信任，并无出具收据，仅黎志雄夫妇缴费后要求出具收据，但水电费收据为每月收取时出具，2013年至今C幢604号房屋的水电费均在微信上缴交，有微信记录，所以未开收据；“屯昌县中医院”公章与“屯昌县中医医院”公章均为屯昌县中医院使用过的公章,屯昌县中医院原使用公章为“屯昌县中医院”，在2010年左右，省卫生厅下文要求变更公章为“中医医院”，县中医院按文件要求重新撰刻“屯昌县中医医院”公章，但因医院评级等证明文件提交困难等原因未能完成变更，但“屯昌县中医医院”和“屯昌县中医院”公章均曾使用，均为真实公章。”陈丁攀所反映的事实与本案各方提交的证据及在庭审中的陈述可以相互印证，本院予以采纳。
另查明，本案争议的县中医院大院内C幢604号房屋为经济适用房，登记房屋所有权人为陈美颖，登记时间为2013年5月28日。该房屋2013年8月19日办理抵押登记，抵押权利人为中国银行股份有限公司屯昌支行，抵押目的为按揭贷款支付县中医院大院内C幢604号房屋的购房款，贷款期限为10年，现尚未还清，由贷款人陈美颖负责按月还款。
2016年3月28日，因民间借贷纠纷，陈杨丽将陈美颖、杜传富诉至本院，本院于2016年6月24日作出（2016）琼9022民初234号民事判决书，判决陈美颖、杜传富偿还借款33万元。因陈美颖、杜传富未自觉履行义务，陈杨丽申请强制执行。本院于2016年11月28日作出（2016）琼9022执153号执行裁定书，裁定：“查封被执行人陈美颖名下位于海南省屯昌县屯城镇新建二路69号县中医院大院内C幢604号房屋（房权证号：屯房权证屯字第XXX**号），查封期限为三年。”2017年4月10日，案外人黎志雄以其向陈美颖购买该房屋，为房屋的实际所有权人为由提出书面异议，请求依法撤销屯昌县人民法院（2016）琼9022执153号执行裁定书，将县中医院大院内C幢604号房屋交还案外人使用。
本院认为，案外人黎志雄基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应就其拥有可以排除执行的权利提供证据予以证明。本案的争议焦点为：一、案外人与被执行人陈美颖、杜传富于2009年9月24日签订的《房屋转让合同》是否合法有效；二、案外人对县中医院大院内C幢604号房屋是否拥有排除执行的权利。
关于案外人与被执行人陈美颖、杜传富于2009年9月24日签订的《房屋转让合同》是否合法有效的问题。案外人以居住为目的，与被执行人陈美颖、杜传富签订《房屋转让合同》，购买县中医院大院内C幢604号房屋，该合同双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且黎志雄实际占有、居住多年，双方已实际履行，该合同应为有效合同。虽然该《房屋转让合同》的签订时间早于被执行人陈美颖与建设方屯昌县中医院签订购房合同《购（建）经济适用住房合同书》的时间，但双方对此并未提出异议，而是继续履行合同，应视为对《房屋转让合同》的追认。被执行人陈美颖交付首付款之后便获知其拥有上述县中医院大院内C幢604号房屋的预期权利,在此后与案外人签订《房屋转让合同》并不存在不合常理之处。申请执行人主张涉案房屋为经济适用房，转让行为违反了《经济适用房管理办法》中关于经济适用房五年内不得转让的规定。本院认为，《经济适用房管理办法》第三十条中虽然规定购买经济适用房不满5年不得上市交易，但同时规定了满五年后购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。且《经济适用房管理办法》并不属于“法律、行政法规”，违反其中的规定并不必然导致合同无效。涉案房屋办理抵押登记是为了防止过户和确保购房按揭贷款的偿还，但不影响房屋的转让，被执行人在偿还该贷款过程中并不存在违约的情况，且抵押权人也未对该房屋提出主张。申请执行人主张被执行人与案外人恶意串通，但未提供相应证据予以证明，对其主张，本院不予采纳。
关于案外人对县中医院大院内C幢604号房屋是否拥有排除执行的权利的问题。本案中，案外人与被执行人陈美颖、杜传富签订合法有效的《房屋转让合同》，购买登记于被执行人陈美颖名下的县中医院大院内C幢604号房屋。该房屋在申请执行人陈杨丽与被执行人陈美颖、杜传富的金钱债权执行中被本院裁定查封。案外人与被执行人陈美颖、杜传富签订转让该房屋的《房屋转让合同》的时间为2009年9月24日，早于本院查封该房屋的2016年11月28日。案外人与被执行人陈美颖、杜传富签订房屋转让合同后已支付全部价款。案外人提交的小区绿化费用收据、房屋维修费收据、补交超出面积款收据和水电费收据等证据与屯昌县中医院的电工陈丁攀的证言能相互印证，可以证明案外人在人民法院查封之前已合法占有该房屋。涉案房屋为经济适用房，按相关规定在取得所有权证后五年内不能办理过户，故涉案房屋未办理过户登记并非出于案外人黎志雄的自身原因。案外人购买县中医院大院内C幢604号房屋的以上情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
综上，案外人黎志雄与被执行人陈美颖、杜传富签订合法有效的《房屋转让合同》，在本院查封前已支付全部价款并合法占有，且非因案外人自身原因未办理过户登记，案外人依合同获得县中医院大院内C幢604号房屋的相关权利，其权利可以排除执行。案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第八条第一款、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
中止对被执行人陈美颖名下位于海南省屯昌县屯城镇新建二路69号县中医院大院内C幢604号房屋（房权证号：屯房权证屯字第XXX**号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王庆祥
人民陪审员 郑元福
人民陪审员 彭 晓
二〇一七年五月二十二日
法官 助理 林明霄
书 记 员 张熙锋
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议
和复议案件若干问题的规定》
第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执
行中查封、扣押、冻结财产的规定》
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。