济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第290号
原告乔丙荣，女，生于1967年2月3日，汉族，无业，住济南市。
委托代理人安业，山东圣义律师事务所律师。
被告山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人冯艳华，总经理。
委托代理人李丹，女，生于1982年5月6日，汉族，山东腾骐置业发展集团有限公司职工，住济南市。
原告乔丙荣与被告山东七里堡置业有限公司（以下简称七里堡公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告乔丙荣于2015年1月23日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。本院依法适用普通程序，由审判员马悦静担任审判长，与人民陪审员刘庆宝、孙营组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭进行了审理。原告乔丙荣的委托代理人安业，被告七里堡公司的委托代理人李丹到庭参加诉讼。开庭后依据当事人的意愿进行了调解，未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告乔丙荣诉称，原被告于2010年1月31日签订商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的济南市历城区惠风居小区1号楼3单元202室出卖给原告，建筑面积109.9平方米，附属物（储藏室）25.68平方米，带产权车库编号：271，总价款897138元。合同签订后，原告依约支付了购房款。但是直到2011年8月31日交房时被告才通知原告当时购买的车库由于设计图纸变更，致使原告车库不存在。原告认为，由于被告的原因致使当时购买的车库不能按照合同约定交付，应当退回购买车库的13万元并且应当按照合同第十条支付同期银行住房贷款利率的利息，经过原告多次催要被告于2013年1月29日退回原告所交的13万元购买车库的本金，但未支付违约利息。根据双方签订的合同第十五条被告应当在房屋交付使用后365个工作日内办理房地产权属证书，如不能在规定期限内办理应当按已支付房款的万分之一每日向原告支付违约金。被告至今仍未给原告办理房产证，违反了合同的约定，请求法院判令被告支付逾期办理房产证违约金9501.35元，支付不能交付车库的违约利息24401元。
被告七里堡公司辩称，我们开发的小区开发前济南市还是实行单体验收单体办证的制度，但在我们开发过程中，济南市建委发了7号文件，规定济南市开发的小区都实行综合验收制度，综合验收后才能一起办证。在7号文件下发后，我们所开发的小区就出现了很多涉及规划变更来迎合规划验收的制度，导致综合验收的时间拖延，进而影响了为业主办理产权证，这应该是政府原因导致的不可抗力的原因，应是开发商的免责事由。对于车库违约金的问题，最终我方将车库的全款全部退还给了原告，虽然中间双方经过多次协商，但双方的协商期间不应计算利息。
经审理本院认定，2009年10月4日乔丙荣向七里堡公司缴纳购房定金146000元，2010年1月31日，乔丙荣向七里堡公司缴纳41138元，乔丙荣主张此两笔款中含130000元车库款。2010年1月31日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告乔丙荣购买被告七里堡公司开发的位于济南市历城区二环东路以东祝舜路以北惠风居1号楼3单元202的住房一套，建筑面积109.9平方米，价款695234元。其中合同第三条买受人所购商品房的基本情况中对前述坐落、面积进行了描述，并注明：附属物名称地下附房，附属物编号1-310，附属物面积25.68平方米。附属物名称带产权车库，附属物编号271，附属物面积（空）平方米。合同第六条付款方式及期限约定：3、买受人于2010年1月31日缴纳二十三万八千二百二十二元作为首期房款，其余款五十二万元向银行申请按揭，……。第八条约定：出卖人应当在2011年8月31日前将经竣工验收备案的房屋交付买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（具体期限的约定见补充协议）取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一／日向买受人支付违约金。另该合同附件四《合同补充协议》第五条关于产权登记约定：……。4、双方所签《商品房买卖合同》中第十五条约定的365天是指出卖人将需由乙方提供的资料报产权登记机关备案的时限。如因出卖人原因，买受人不能在出卖人报产权登记机关备案之日起180天之内取得房地产权证书的，双方同意按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。同日，原被告签订另一份《商品房买卖合同》，约定乔丙荣购买1号楼3单元109的储藏室一处，价款71904元。其他条款约定与前述《商品房买卖合同》一致。2010年4月20日，中国建设银行高新支行向乔丙荣发放了公积金贷款71万元。
2011年9月30日，七里堡公司将上述房屋、储藏室交付乔丙荣。
2013年1月29日，因七里堡公司不能向乔丙荣交付车库，其将130000元车库款退还乔丙荣。2014年12月17日，七里堡公司为乔丙荣开具发票一张，房屋价款为694278元，储藏室价款为71960元，总价766238元。
2014年12月17日，被告七里堡公司收回了乔丙荣的上述两份合同，重新与乔丙荣签订了《商品房买卖合同》，将第十五条第2项变更为：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。其他事项及补充协议的约定未作变更。
至开庭当日，七里堡公司开发的涉案房屋所在的惠风居小区仅通过综合验收，尚未取得房屋产权初始登记。乔丙荣在开庭结束后向本院提交变更诉讼请求申请，说明其主张的逾期办证违约金是截止到2014年1月19日的共计124天，数额为9501.35元，请求变更逾期办证违约金为截止到2015年1月23日共计37775.5元，七里堡公司认为法庭辩论已经终结，不同意乔丙荣变更诉讼请求。
本院认为，原被告签订《商品房买卖合同》，无规避法律、行政法规的情形，是双方真实意思的表示，原被告均应当依照合同约定履行自己的义务。依照合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《合同补充协议》第五条关于产权登记约定：……。4、双方所签《商品房买卖合同》中第十五条约定的365天是指出卖人将需由乙方提供的资料报产权登记机关备案的时限。如因出卖人原因，买受人不能在出卖人报产权登记机关备案之日起180天之内取得房地产权证书的，双方同意按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。2011年9月30日七里堡公司已经将房屋交付，依照合同约定其应当在之后的365个工作日及180天内为乔丙荣办理完毕房屋产权证书，即应当在2013年9月17日之前办理完毕，七里堡公司未能依照约定履行，构成违约。其主张系因政府政策的调整造成逾期，但在2011年4月济南市建委等多部门联合发文改变了原有的办理房屋产权登记的程序，原被告在2014年12月17日重新签订的合同中，对办理房产证的时间约定未做变更，说明在实行新的办理房屋产权登记程序的情况下，七里堡公司认为依照原有的约定能够完成登记，故其抗辩的免责理由不能成立，应当依照合同约定支付违约金。因原告乔丙荣在法定期限内没有变更诉讼请求，且被告七里堡公司不同意其变更请求，故本案中本院仅对其2014年1月19日以前的违约金部分进行处理，乔丙荣可对其他部分另行主张。乔丙荣最晚于2010年1月31日交纳了车库款130000元，七里堡公司不能按照约定交付车库，直到2013年1月29日退回，其应当赔偿因不能履行协议给乔丙荣造成的损失，乔丙荣主张以银行同期贷款利率计算，不超出法律规定，但其计算数额有误，本院以此计算支持23752.81元。七里堡公司主张车库系房屋的附属物，应当按照合同中关于不能交付房屋的约定处理，即解除合同的，七里堡公司按照已付款的百分之一向买受人支付违约金。乔丙荣主张车库不是附属物，不应当按照此合同约定。根据原被告2012年签订的合同，并未将车库列入附属物，且其在最初合同中表述为附房的地下室也未与房屋签订同一份买卖合同，而是另行签订合同，且其车库明示为产权车库，故七里堡公司的抗辩不能成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告山东七里堡置业有限公司支付原告乔丙荣逾期办证违约金9501.35元（按照日万分之一，自2013年9月18日计算至2014年1月19日，以766238元为基数），于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告山东七里堡置业有限公司支付原告乔丙荣不能交付车库的违约利息损失23752.81元（按照银行同期贷款利率，自2010年1月31日计算至2013年1月29日，以130000为基数），于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费648元，由被告山东七里堡置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
人民陪审员 刘庆宝
人民陪审员 孙 营
二〇一五年十一月九日
书 记 员 吕桂文