海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第2294号
原告（反诉被告）杨钦镇。
委托代理人周亚敏、盛铭，海南广哲律师事务所律师。
被告（反诉原告）海南金友谊投资有限公司。
法定代表人陈丽容，总经理。
委托代理人陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。
原告杨钦镇与被告海南金友谊投资有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周亚敏、被告委托代理人陈垂瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年8月20日，原、被告双方签订合同编号为06-1011的《商品房买卖合同》，约定被告将位于海口市大同路XX号友谊商业广场第壹X幢XXX房出卖给原告，建筑面积为64.42平方米，总价款为1758988元，付款方式为合同签订之日一次性支付100%购房款，交付使用期限为2006年9月30日前。合同还约定，被告应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告承诺于2007年10月30日之前将以原告为产权人的房地产权证交付原告，若延迟交付则从应交而未交付之次日起，每延迟一天，向原告偿付商铺总价款的0.1%违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告即依约付清了全部购房款，被告也将房产交付原告，但却没有在合同约定期限将房屋所有权证办理至原告名下。为此，原告多次催促，被告均以种种理由拒绝。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，是合法有效的合同。被告作为房屋出卖人没有依约将房屋所有权证办至原告名下，显然已经严重违反合同约定。其不但应继续履行合同，将房屋所有权证办至原告名下，还应向原告支付逾期办证违约金。综上，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律法规和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，提起诉讼，诉请判令：1.确认位于海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房的产权归原告所有；2.被告继续履行原、被告双方在2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》，将海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房的房屋所有权证办至原告名下；3.被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以1758988为本金，按每日0.1%，从2007年11月1日起计算至被告将房屋所有权证办至原告名下之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，2006年8月20日，我司与原告杨钦镇签订合同编号为06-1011的《商品房买卖合同》，约定我司将位于海口市大同路XX号友谊商业广场第壹X幢XXX房出卖给原告杨钦镇，购房总价款为1758988元。合同还约定，我司承诺于2007年10月30日之前将以原告杨钦镇为产权人的房地产权证交付原告杨钦镇。上述《商品房买卖合同》签订后，我司即依约按照法律、法规规定和合同的约定积极履行办证义务，将相关办证资料提交主管部门。但由于“友谊商业广场”是我司从法院竞拍得到的停缓建工程项目，对于该项目，2004年7月14日海口市规划局颁发的建设用地规划许可证及副本（编号2004239），规划允许建筑面积16157.49平方米；2005年1月31日海口市建设局颁发的建筑工程施工许可证（编号46010XXXXX），建设规模20093XXXXX平方米；2005年3月15日海口市规划局又在项目建设工程规划临时许可证上重新批注，规划允许建筑面积22608.60平方米；2005年9月23日海口市房产管理局颁发的房产预售许可证，房屋建筑面积25763.15平方米。正是由于上述各政府部门对该项目的审批建筑面积均不相同，直接导致我司向海口市规划局申请规划核实时被退档，从而使项目无法取得《建设工程规划核实意见书》，涉案房产至今不具备办理房产证的条件，且今后能否办理房产证仍然无法准确预计。综上，由于《商品房买卖合同》的继续履行不能实现“原告杨钦镇获得房产产权”的合同目的，且必然导致我司与原告杨钦镇双方的权利义务长期处于争议状态，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，我司特请求解除该《商品房买卖合同》。对原告杨钦镇已付购房款，我司同意返还。原告杨钦镇要求的利息过分高，请求法院对违约金进行调整，涉案铺面在原告杨钦镇手中，原告杨钦镇一直在使用，没有办理房产所有权证并没有造成原告杨钦镇的损失。综上，请求法院判令：1.解除我司与原告杨钦镇于2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》；2.诉讼费由原告杨钦镇承担。
原告对被告的反诉辩称，被告为开发商，预售许可证等存在，开发商应当履行办证义务。虽然是政府因素造成办证难的问题，被告作为开发商应当履行义务，不能以这个理由不办证不过户，且要求解除合同。
经审理查明，海口市大同路XX号“友谊商业广场”是被告开发项目。被告于2005年9月23日取得该项目的预售许可，2006年8月20日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发建设的上述“友谊商业广场”一X幢XXX房，该商品房用途为商铺，建筑面积为64.42平方米，总价款1758988元，付款方式为合同签订之日原告一次性向被告支付，交付使用期限为2006年9月30日前；2.被告应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：被告承诺于2007年10月30日前将以原告为产权人的房产证交付原告，若延迟交付则从应交而未交付之次日起，每延迟一天应向原告偿付商铺总价款0.1%的违约金。该《商品房买卖合同》签订后，原告自称依约付款，并提交了两张共计1758988元销售不动产专用发票（复印件）。被告当庭也承认收到上述1758988元。原、被告双方未到房产管理部门办理相应的预售备案登记手续。涉案商铺于2006年9月27日交付给原告，后原告将涉案商铺返租给案外人海南友谊商业管理公司经营。
另查明，海口市大同路XX号“友谊商业广场”是被告开发项目，土地使用权证号为海口市国用（2003）第008588、008589号，系被告2003年从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到的停缓建工程项目。对于该项目，2004年7月14日海口市规划局给被告颁发了建设用地规划许可证及副本（编号2004239），规划允许建筑面积13157.49平方米。2005年1月31日海口市建设局给被告颁发了建筑工程施工许可证（编号46010XXXXX），建设规模20093.32平方米。2005年3月15日海口市规划局又在被告所取得的海口市大同路XX号“友谊商业广场”开发项目的原海口市建设工程规划临时许可证上重新批注规划允许建筑面积22608.60平方米，并加盖该局的印章。2005年海口市房产管理局给被告颁发了海口市房产预售许可证，房屋建筑面积为25763.15平方米。海口市规划局龙华分局于2012年6月18日作出市规龙函（2012）019号关于金友谊商业广场项目规划核实的复函，载明贵单位申报的金友谊商业广场项目规划核实材料（办理编号20121XXXXX）已收悉。经审查，项目送审材料存在以下问题：1、无竣工图、无项目竣工验收工程测量图、无项目验线手续、无园林、环保验收手续；2、测绘报告结果与商场现状不相符。要求被告办理退档手续。经本院向海口市规划局龙华分局去函调查，该局于2013年4月9日作出市规龙函（2013）30号关于金友谊商业广场项目规划核实情况的复函，载明房产证办理属于房产部门业务范围，而项目取得《建设工程规划核实意见书》是办理房产证的前置条件之一。我局于2012年6月7日曾受理海南金友谊投资有限公司申报的金友谊商业广场项目核实规划申请，但该项目送审材料中：1、没有提交《建筑施工竣工图》、《竣工验收工程测量图》及园林、环保验收意见；2、未办理建筑工程±0验线手续；3、经审核，该项目房产测绘报告结果与商场现状严重不相符，项目存在较多的加建、改建情况。鉴于该项目送审材料缺少上述规划核实必需材料，且违反规划设计方案，不具备规划核实材料条件，我局于2012年6月14日作出退档处理，要求完善以上材料后继续申报规划核实。
再查，本案在审理过程中，本院针对涉案的《商品房买卖合同》有效是否应当解除的问题向原告作出释明，原告逾期未变更诉讼请求。
上述事实有商品房买卖合同、海口市规划局给被告颁发了建设用地规划许可证及副本、建设工程规划临时许可证、海口市处置积压房地产工作小组办公室第154号关于停缓建工程项目国际置业大厦处置的复函、海口市政府重点项目办关于加快金友谊商业广场项目报建的函、海口市建设局颁发的建设工程施工许可证、海口市房产局颁发的海口市房产预售许可证、当事人的陈述及庭审笔录等证据证明，足以认定。
本院认为，原、被告于2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，是合法有效的合同。原、被告双方对此均无异议。在本案中虽然原告在合同签订后，依约履行了其合同义务，向被告付清了全部房款，但涉案的房产是被告从海口市处置积压房地产工作小组办公室处竞拍得到的停缓建工程项目的其中一部分。原海口市规划局、城建局、房产局对该项目的审批建筑面积均各不相同。被告在房产建成后，向海口市规划局申请规划核实，被退档。该项目无法取得《建设工程规划核实意见书》，所以至今涉案房产仍无法办理房产权证，今后能否办理房产证亦仍无法准确预计。显然，继续履行合同不能实现《商品房买卖合同》约定的“原告购房获得房产产权”的合同目的，并且使原、被告双方的权利义务长期处于争议状态，而要求被告持续逾期办证违约金将导致被告的损失进一步扩大。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，本院认为，原、被告于2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》应根据公平原则并结合本案的实际情况，予以解除。被告反诉请求判令解除与原告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。对于合同是否应予以解除的问题，在庭前已经向原告作出释明，在合同解除后，因解除合同所涉及原告的相关权益，原告可另案主张。原告的第一项诉请为判令确认位于海口市大同路XX号“友谊商业广场”一X幢XXX房的产权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告虽依约履行了其合同义务，向被告付清了全部房款，但该房产至今尚未登记至其名下，诉争房产产权尚未发生转移，故原告主张判令涉案房产产权属于原告，没有法律依据，本院不予支持。原告的第二项诉请为判令被告继续履行原、被告于2006年8月20日签订的商品房买卖合同，由于本院认为合同应予以解除，则以上诉请缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。原告的第三项诉请判令被告每日按商铺总价款1758988元的0.1%向其支付2007年11月1日起至办理该商铺房屋所有权证至原告名下之日止的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和最高人民法院《关于受理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，原、被告双方约定的办理房屋所有权登记的期限为2007年10月30日，被告至今未将房产登记至原告名下，原告主张应适用合同的约定，被告应赔偿相应的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但原、被告双方合同约定逾期办证的违约金为每日按涉案房产总价款1758988元的0.1%计算，显然比例过高，故被告主张对违约金予以调整，有事实依据，也符合法律规定，本院予以采纳。对于违约金问题，本院将违约金调整为以本金1758988元，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率上浮30%，自2007年10月31日起至海口市规划局退档时间2012年6月18日止（至此原、被告已经知道涉案房产无法办理权属登记）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、最高人民法院《关于受理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、解除原告杨钦镇与被告海南金友谊投资有限公司2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》；
二、限被告海南金友谊投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨钦镇支付违约金（违约金计算方式为：自2007年10月31日起至2012年6月18日止，以本金1758988元，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率上浮30%计算）；
三、驳回原告杨钦镇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20631元，由原告杨钦镇负担11631元，被告海南金友谊投资有限公司负担9000元；反诉受理费10316元，由原告杨钦镇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 何 芬
代理审判员 张子刚
人民陪审员 何少锋
二〇一五年三月十九日
书 记 员 桑海新