重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第01427号上诉人（原审被告）：陈代琼，女，1964年2月1日出生，汉族。委托代理人罗建洪，男，系陈代琼丈夫。委托代理人刘朝阳，重庆唐颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆风向林物业管理有限公司。法定代表人ＸＸ，该公司总经理。委托代理人巫道彬，男，生于1971年1月12日，汉族，系该公司员工。委托代理人宋连松，男，生于1952年5月7日，汉族，系该公司员工。上诉人陈代琼与被上诉人重庆风向林物业管理有限公司（以下简称风向林公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市城口县人民法院于2015年7月10日作出（2015）城法民初字第00254号民事判决，陈代琼不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：陈代琼（甲方）与风向林公司（乙方）于2013年10月11日签订《物业管理委托合同》，约定甲方将腾宇·中央新城3号楼二层委托乙方实行物业管理，房屋建筑面积为983.50平方米，委托管理事项包括：房屋建设共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生、垃圾的收集、清洁；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物�相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取：物业管理服务费，水电费及公摊费（含自发电），市政垃圾处理费（代收）。非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3元收取物业费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应缴管理费的千分之三交纳滞纳金。2013年10月11日，陈代琼缴纳了6个月的物业费，之后未再缴纳，2014年9月30日，经风向林公司催收，陈代琼仍未缴纳。风向林公司起诉称：2013年10月11日，原被告签订物业管理委托合同，约定由原告为被告位于重庆市城口县葛城街道东大街7号3号楼二层商铺提供物业管理服务，被告按照合同约定缴纳物业服务费。合同签订后被告自2014年4月起就拖欠物业服务费用，截止2015年1月31日被告已累计拖欠物业服务费用28620元及相应的滞纳�。经原告多次向被告催收无果，故诉至法院，请求判令被告立即向原告支付2014年4月10日至2015年1月31日的物业管理服务费28620元，并从逾期之日起按每天应缴费用的3‰支付滞纳金，诉讼费由被告承担。陈代琼答辩称：原被告签订物业管理合同属实，但是原告方收取相关费用不向被告提供发票，被告向原告索取发票，原告也只出具了电费发票；原告经常不做公共卫生；被告房屋内及室外公共区域都有不同程度的漏水，被告曾多次要求原告履行相关义务，原告拒不履行义务，并带人将被告的房屋挖出坑洼，不予修复。原告未按照约定履行相关义务，被告不缴纳物管费是行使不安抗辩权。且原告恶意对被告进行断电所造成的损失，被告会另案起诉。综上，请人民法院驳回原告方的诉讼请求。一审法院审理认为，原告风向林公司与被告陈代琼签订的《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，应受法律保护，被告接受了原告的物业管理服务，理应向原告缴纳物业管理费。被告陈代琼所提供的证据不足以证实其未缴纳物业费符合行使不安抗辩权的情形，本院不予采纳。被告陈代琼认为原告未及时修理管道致被告房屋漏水及原告恶意停电造成被告的损失，可另行通过合法途径主张权利。被告于2013年10月11日，缴纳了6个月的物业费，之后未再缴纳，故应从2014年4月11日起缴纳下欠物业费，截止2015年1月31日被告应缴纳物业费共计28619.85元（983.50平方米×3元/平方米×9个月+983.50平方米×3元/平方米÷30天×21天）。原、被告约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费从逾期之日起按每天应缴管理费的千分之三交纳滞纳金，但双方并未约定缴纳物业费的具体时间，对逾期之日不能确定，故对原告要求�告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。判决：一、被告陈代琼在本判决生效之日起10日内支付原告重庆风向林物业管理有限公司2014年4月11日至2015年1月31日的物业费28619.85元；二、驳回原告重庆风向林物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费515.50元（原告已预交），减半交纳257.75元，由被告陈代琼负担。陈代琼向本院上诉称：原判决认定基本事实不清。一、被上诉人在原审中提交的其与上诉人于2013年10月11日签订的《物业管理委托合同》应依法被确认为无效。依据《物业管理条例》的规定，在前期服务管理中，应由建设单位选聘物业服务企业，小区的单个业主不是前期物业服务合同的签订主体；被上诉人既没有通过投标方式，也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然违法。二、原审法院没有查清被上诉人是否履行了物业服务义务，被上诉人陈�其履行物业服务义务没有提供有效证据证明其陈述的真实性；被上诉人只在业主入住时，利用其强势地位迫使业主预交半年物业费，也没有提供相应的物业服务，其收费属于无权收费，应该按照不当得利予以返还给上诉人。上诉请求：1、撤销重庆市城口县人民法院（2015）城法民初字第00254号民事判决，发回原审法院重审或查清事实后改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。风向林公司二审答辩称：我们的物业管理公司是正规备案的，收费也是经过有关部门批准的，我们也是完全按照合约规定完成了义务，保安保洁和绿化也是正常开展的，我们认为达到了基本物业标准。本院二审中，陈代琼无新证据提交，风向林公司向本院提交两份证据：1、城发改委文[2013]647号文件，证明该公司收取物管费经过发改委核准；2、《前期物业服务委托合同》证明该公司是腾宇·中央新城的前期物业服务企业。陈代琼质证认为：1、发改委的文件是对被上诉人收费标准的明确，但不能证明被上诉人就具有物业服务主体资格，服务性收费，必须服务达到标准才能按此收费；2、合同的真实性认可，但不能证明被上诉人履行了合同义务。本院二审查明事实与一审判决认定事实一致。另查明：2010年4月20日，风向林公司与腾宇·中央新城开发商重庆腾宇房地产开发有限公司签订《城口前期物业服务委托合同》。2013年10月24日，城口县发展和改革委员会作出城发改委文[2013]647号文件，核准风向林公司在腾宇·中央新城小区门面物业管理服务费标准为3元∕平方米.月。腾宇·中央新城小区现已成立业主委员会，但尚未重新选聘物业服务企业。本院认�，风向林公司与腾宇·中央新城的开发商重庆腾宇房地产开发有限公司签订了《城口前期物业服务委托合同》，是腾宇·中央新城小区的前期物业服务企业，风向林公司另行与小区业主签订《物业管理合同》并不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。风向林公司与陈代琼签订的《物业管理合同》约定商业用房按照3元∕平方米.月收取物业服务费，在城口县发展和改革委员会核定的价格范围内，符合《物业管理条例》第四十一条的规定，风向林公司请求按该标准计收物业服务费应当得到支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。风向林公司提�本案诉讼，要求陈代琼按照《物业管理合同》的约定支付物业服务费，陈代琼答辨称因风向林公司没有履行合同义务而拒绝支付，即应由陈代琼举证证明风向林公司没有履行合同义务的事实成立，但陈代琼并无证据证明其主张，陈代琼上诉认为应由风向林公司举证证明该公司履行物业服务义务，不符合民事诉讼证据的举证规则，本院不予采纳。综上，陈代琼的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费515.50元，由陈代琼负担。本判决为终审判决。审判长  李学文审判员  何 洪审判员  刘 健二〇一五年十一月十六日书记员  陈思静