广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0281民初1006号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司，住所：乐昌市乐昌河南石子坑乐昌市碧桂园销售中心103房。负责人：陈宇辉。委托代理人：梁小霞。被告：周正国。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司诉被告周正国物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁小霞到庭参加诉讼，被告周正国未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2016年6月的物业服务费共计7895.8元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照合同约定从逾期之日每日按应付物业服务费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2016年7月14日的违约金数额为10795.54元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年8月25日，乐昌市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《乐昌碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对乐昌碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年5月13日购买乐昌碧××街××号商品房，属于原告管理的物业服务区范围，并与原告签订了《乐昌碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费394.79元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2014年11月开始拖欠原告物业服务费，至2016年7月拖欠的款项已达18691.34元。原告于2016年7月14日向被告发出《物业服务费催收函》，要求被告交物业服务费，但被告至今仍未交纳。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了以下证据：证据一、（1）营业执照（正副本）、开户许可证、异地物业服务企业备案登记表，证明广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司于2012年12月19日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司；（2）企业名称变更核准登记表，证明广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司于2016年1月6日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司；证据二、（1）中华人民共和国物业服务企业资质证书，（2）乐昌碧桂园前期物业服务合同，（3）物价局关于广东碧桂园物业服务股份有限公司物业服务收费备案表，共同证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司，接受乐昌市碧桂园房地产开发有限公司选聘，对乐昌碧桂园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费；证据三、（1）合同编号为：[2013]04039927商品房买卖合同、补充协议及附件附录，（2）被告周正国与广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司签订的乐昌市碧桂园前期物业服务协议，（3）被告周正国房屋、花园实测面积的向相关证据，共同证明被告系乐昌市凰鸣翠岭三十三街119号的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时交纳物业服务管理费，否则将承担违约责任；证据四、被告周正国入住登记表、收楼通知书、物业移交书、身份证复印件，证明被告周正国已经收楼入住；证据五、（1）被告周正国物业服务费欠费明细，（2）物业服务费催交函及签收回执，共同证明被告自2014年11月开始长期拖欠物业服务费，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，且原告于2016年7月14日以《物业服务费催收函》告知被告已经逾期缴纳物业费，并要求被告缴纳物业费及违约金。被告周正国未向本院提交书面答辩状和书面证据。经审理查明：2008年8月25日，原告与乐昌市碧桂园房地产开发有限公司签订了《乐昌碧桂园前期物业服务合同》并约定由原告对坐落在广东省韶关市乐昌河南石子坑的乐昌碧桂园提供前期物业管理服务。2013年5月13日，周正国购买了位于乐昌碧××街××号商品房（下称涉案房屋），并与乐昌市碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：[2013]XX），建筑面积为228.24平方米。同日，原、被告签订了《乐昌碧桂园前期物业服务协议》，约定：1、涉案房屋套内建筑面积228.24平方米，物业费用标准为1.4元/平方米/月，另附属花园面积为191平方米，物业费用标准为0.4元/平方米/月，以上涉案房屋和附属花园的物业费用合计为395.94元/月，上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房屋部门的最终测绘面积为准；2、物业服务费扣费时间为每月10日，逾期违约金标准为5‰/日。2013年6月26日，房管部门对涉案房屋和附属花园进行了最终测绘，涉案房屋的实测面积为228.24平方米，附属花园实测面积为188.13平方米，则涉案房屋和附属花园的物业服务费为228.24平方米×1.4元/平方米/月+188.13平方米×0.4元/平方米/月=394.79元/月。2013年9月30日，被告周正国接收涉案房屋和附属花园并使用至今。因被告周正国从2014年11月起拖欠涉案房屋和附属花园物业服务费，原告经催收无果，遂诉至本院要求：1、被告向原告支付物业服务费，暂计至2016年6月的物业服务费共计7895.8元；2、被告以当月所欠物业费为计算基数，按照合同约定从逾期之日每日按应付物业服务费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2016年7月14日的违约金数额为10795.54元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告表示，因被告拖欠物业服务费至今未交，其要求物业服务费应从2014年11月1日计算至2016年11月27日，则被告所拖欠的物业服务费合计为9869.75元，违约金为16472.6元。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司于2012年12月19日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司，广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司于2016年1月6日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2013年5月13日，原、被告所签订的《乐昌碧桂园前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力，双方已构成物业服务合同关系。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已为被告提供了物业服务，被告应当按合同约定的标准和期限交纳物业服务费。现被告拖欠从2014年11月至2016年11月的涉案房屋和附属花园物业服务费共计25个月×394.79元/月=9869.75元，故本院对原告要求被告支付所拖欠的涉案房屋和附属花园物业服务费予以支持。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原、被告在《乐昌碧桂园前期物业服务协议》中约定了违约金，但由于约定的违约金（即每日5‰）过高，本院予以调整为每日1‰。另，原、被告双方所约定的物业服务费的交费时间为每月10号，则每月物业服务费的违约金起算时间（即逾期之日）为每月11日，依次推算。被告周正国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法承担举证不能和诉讼不利的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条；《物业管理条例》第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周正国在本判决书生效之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司支付从2014年11月至2016年11月拖欠的物业服务费9869.75元和违约金（违约金计算方式为：每月物业服务费的违约金从其逾期之日（即每月11日）起按每日1‰计至本判决确定履行之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费448.68元和公告费用300元由被告周正国负担，上述费用由被告周正国迳行支付给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  王国强审判员  张友荣审判员  李细龙二〇一六年十二月十六日书记员  林 殷