湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终335号
上诉人（原审被告）：湖北巴东骏驰工贸有限公司，住所地：湖北省巴东县野三关经济开发区。
法定代表人：向真耀，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：代繁娟，湖北图盛律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：向宏斌，湖北巴东骏驰工贸有限公司总经理。
被上诉人（原审原告）：巴东县厚德开发有限公司，住所地：湖北省巴东县野三关镇名相路。统一社会信用代码：914228236622829243。
法定代表人：谭祖俊，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：谭贤学，湖北必胜律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：田宗荣，巴东县厚德开发有限公司投资融资部经理。
上诉人湖北巴东骏驰工贸有限公司（以下简称骏驰工贸公司）因与被上诉人巴东县厚德开发有限公司（以下简称厚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2015）鄂巴东民初字第01675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭审理了本案。骏驰工贸公司的委托代理人代繁娟、向宏斌，厚德公司的委托代理人谭贤学、田宗荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
厚德公司向一审法院起诉称：厚德公司、骏驰工贸公司于2014年9月29日签订《标准厂房租赁合同》，约定厚德公司将位于青龙桥片区A第2层标准厂房出租给骏驰工贸公司，租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日止，租金为75600元，付款方式为先付后用。骏驰工贸公司如不能依约支付租金和其他费用，每逾期一日，按所欠金额部分的万分之五支付滞纳金。租赁期满，骏驰工贸公司继续使用承租房屋，但未支付第一年度租金75600元和物业管理费20160元。2015年8月15日，厚德公司又与骏驰工贸公司续签《标准厂房租赁合同》，约定：除第二年物业管理费变更为16380元外，其他权利义务均不变。现厚德公司以骏驰工贸公司未缴纳两年的租金和物业管理费为由诉至法院，要求骏驰工贸公司支付房屋租金151200元和物业管理费36540元，并按每日万之五支付逾期滞纳金。
骏驰工贸公司一审答辩称：1、厚德公司的起诉请求及事实理由与事实不符，双方签订的两份合同至今尚未生效；2、双方签订的两份合同违反消防法的相关规定，验收不合格不能投入使用，该厂房经2013年和2015年两次消防验收均不合格，属违反法律强制性规定，应属无效合同；3、物业管理费收费既不合理也不合法；4、因厚德公司所有的厂房不合格，经消防支队要求整改导致骏驰工贸公司装修等相关损失严重；5、因电梯不能正常使用导致骏驰工贸公司增加大量的人工搬运投入并导致骏驰工贸公司误工，严重影响了生产量的降低，骏驰工贸公司要求厚德公司给予相关损失赔偿。最后，因为厚德公司所有的厂房至今消防验收不合格，骏驰工贸公司要求停止租赁该厂房，且合同也没有生效。
一审法院查明：厚德公司、骏驰工贸公司于2014年9月29日签订《标准厂房租赁合同》，约定厚德公司将位于湖北巴东经济开发区青龙桥片区标准厂房A栋第二层出租给骏驰工贸公司从事生产经营，租赁期限为2014年7月1日起至2015年6月30日止，2014年7月1日，厚德公司将租赁物按现状交付骏驰工贸公司使用，且骏驰工贸公司同意按标准厂房及设施现状承租。该租赁物的租金采用“先付后使用”方式，租金为75600元。骏驰工贸公司应在本协议签订后7个工作日内付清。骏驰工贸公司如不能按约定支付租赁费用和其他费用，每逾期一天，按所欠金额部分的万分之五支付滞纳金。骏驰工贸公司预交物业管理费20160元，主要用于打扫外部卫生、门卫管理、电梯使用维护等费用，年终结算，多退少补。租赁期满后，骏驰工贸公司继续使用该租赁物，双方于2015年8月15日补签《标准厂房租赁合同》，该合同除租赁期限变更为2015年7月1日至2016年6月30日止，预交物业管理费变更为16380元外，其余内容与原租赁合同相同。厚德公司出租给骏驰工贸公司的厂房于2014年7月18日取得房屋所有权证。该厂房电梯经湖北特种设备检验检测研究院于2014年8月23日检测为不合格，2015年8月10日复检合格。厚德公司于2015年4月10日、5月19日、6月8日三次向骏驰工贸公司发出催收2014年7月1日至2015年6月30日止的租金和物业管理费的通知书。至今，骏驰工贸公司未向厚德公司交纳上述租金和物业管理费。厚德公司诉至一审法院，要求骏驰工贸公司支付房屋租金151200元和物业管理费36540元，并按每日万分之五支付逾期滞纳金。
诉讼中，骏驰工贸公司提出反诉，要求确认厚德公司、骏驰工贸公司签订的两份《标准厂房租赁合同》无效，并要求厚德公司赔偿损失208990元，但未在规定期限内交纳案件受理费。
一审法院认为：厚德公司、骏驰工贸公司签订的《标准厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，虽厚德公司在签订该合同时未取得所有权证，但事后已依法取得，故双方签订的合同合法有效。厚德公司、骏驰工贸公司均应依约履行合同义务，厚德公司依约向骏驰工贸公司交付了租赁物，骏驰工贸公司应依约向厚德公司支付租金。对于物业管理费用，因该涉案租赁物所有权属厚德公司，向物业管理部门缴纳物业管理费的直接责任主体应为厚德公司，骏驰工贸公司租赁厚德公司房屋，双方在签订合同时对物业管理费已进行了约定，那么骏驰工贸公司应依约定向厚德公司交纳物业管理费。骏驰工贸公司辩称厚德公司提供的租赁物存在瑕疵，但其并没有提供影响生产经营的证据，亦没有以不能实现合同之目的为由而解除合同，相反在第一年租赁期满后骏驰工贸公司继续使用并与厚德公司签订了合同，故骏驰工贸公司的辩解理由不成立，不予采纳。骏驰工贸公司辩称涉案货梯不能正常使用导致支付大量人工费用，因骏驰工贸公司对在庭审中以此提起的反诉并没有在指定时间内交纳反诉案件受理费，也未提交充足的证据予以证实，因此，骏驰工贸公司的该辩称理由亦不成立，亦不予采纳。由此，厚德公司要求骏驰工贸公司依约定支付租金151200元和物业管理费36540元，并按每日万分之五支付逾期滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湖北巴东骏驰工贸有限公司在本判决生效后10日内支付巴东县厚德开发有限公司房屋租金人民币151200元和物业管理费人民币36540元，并支付人民币95760元自2014年10月7日起至债务履行完毕之日止和人民币91980元自2015年8月24日起至债务履行完毕之日止按日万分之五计算的违约金（即约定的滞纳金）。二、驳回巴东县厚德开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4056元，减半收取2028元，由湖北巴东骏驰工贸有限公司负担。
骏驰工贸公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，证据采信不当。1、厚德公司所有的巴东经济开发区青龙桥片区标准厂房A栋建设工程在2013年和2015年两次经恩施州消防支队验收，结果均为不合格。恩施州消防支队出具的恩州公消验字（2015）第0092号建设工程消防验收意见书载明：该工程未经消防验收合格，不得投入使用。一审法院回避该客观事实，属认定事实错误。2、两份《标准厂房租赁合同》第二十一条均约定：“本合同双方签字盖章后，由乙方按时付清租费和物业管理费用后生效。”骏驰工贸公司至今未交纳该费用，根据该约定，两份合同未生效。一审法院对该事实认定错误。3、2014年9月29日，骏驰工贸公司、厚德公司及湖北巴东经济开发区管理委员会签订了《标准厂房租赁合同》，约定合同期限是2014年7月1日至2015年6月30日。但自2014年7月至2014年9月在拆除前承租人装修的隔断等建筑设施，2014年10月厂房才投入使用，应当免除3个月的租赁费。且使用过程中，厂房电梯长期因检验不合格不能使用，导致骏驰工贸公司损失20余万美元的订单、工人工资13万元及人工搬运费7万余元。二、一审法院适用法律错误。本案两份合同违反《中华人民共和国消防法》第十三条的强制性规定，应属无效合同。请求二审法院：1、依法撤销（2015）鄂巴东民初字第01675号民事判决，改判驳回厚德公司的诉讼请求并确认合同无效。2、本案一、二审诉讼费用由厚德公司负担。
厚德公司二审答辩称：一、本案中厚德公司向骏驰工贸公司出租的房屋，是否经过消防验收合格，不影响房屋租赁合同的效力，按照双方签订的两份《房屋租赁合同》第18条的约定，厂房的消防和安全应由骏驰工贸公司自己负责，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定城镇房屋租赁只要取得建设工程规划许可，合同即为有效。而厚德公司的房屋不仅在出租时取得了房屋所有权证，而且取得了建设工程规划许可，因此双方签订的《房屋租赁合同》有效。二、双方在合同中约定了合同的生效条件，但在长达两年的合同履行过程中，双方也行使了合同权益，履行了部分合同义务，客观上双方的履约行为已经变更了合同原来约定的生效条件，对此，厚德公司并没有提出异议。三、骏驰工贸公司诉称的厚德公司出租的房屋在使用功能等方面存在瑕疵，但在一审中没有提交相关证据证实，至于厂房电梯，偶尔出现问题，是因骏驰工贸公司没有及时缴纳物业费导致电梯不能维修保养所致。总之，一审法院认定事实客观成立，采信证据适当，双方签订的合同有效，骏驰工贸公司应承担继续支付租金和物业付费的违约责任。四、关于法律适用问题。《中华人民共和国消防法》第十三条规定并非效力性强制性规定，否则该规定与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的合同效力条款相冲突。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，结果公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，骏驰工贸公司提交了《解除合同通知书》、特快专题邮寄单号、特快专递单号签收情况，拟证明：1、骏驰工贸公司于2015年12月26日给厚德公司邮寄《解除合同通知书》，并且厚德公司已经签收；2、《标准厂房租赁合同》已经解除。厚德公司对该证据的质证意见为：经与厚德公司办公室主任张红爱电话联系，厚德公司收到了骏驰工贸公司邮寄的《解除合同通知书》，是张红爱签收的，向宏斌把钥匙交给了张红爱，但张红爱说没有办理交接手续。另外，一审判决书下发之后，骏驰工贸公司单方解除《房屋租赁合同》，厚德公司不同意解除，至于骏驰工贸公司单方解除合同的效力，请法庭依法认定。
厚德公司在二审未提交新的证据。
对于骏驰工贸公司提交的证据，本院经审查认为，上述证据能够证明厚德公司收到了骏驰工贸公司邮寄的《解除合同通知书》的事实，本院予以采信。至于该行为是否产生解除《标准厂房租赁合同》的法律后果，本院结合本案其他证据后综合认定。
经二审审理查明：骏驰工贸公司于2015年12月26日给厚德公司邮寄《解除合同通知书》，厚德公司于2015年12月28日收到该通知。《解除合同通知书》的主要内容为，由于租赁的厂房经消防验收不合格，骏驰工贸公司通知厚德公司骏驰工贸公司解除双方于2015年8月15日签订的《标准厂房租赁合同》，并在接到该通知后三日内派人办理交接手续。骏驰工贸公司在2015年12月底将案涉厂房的钥匙交给厚德公司办公室主任张红爱。另，一审法院于2015年12月28日作出（2015）鄂巴东民初字第01675号民事裁定，该裁定主要内容为：“冻结湖北巴东骏驰工贸有限公司在中国农业银行巴东县支行野三关工业园分理处账号为17×××91的存款250000元。”一审判决查明的其他事实，有相关证据证实，本院予以确认。
本院认为，根据骏驰工贸公司的上诉理由和请求，本案二审争议焦点为：1、案涉租赁合同是否属于无效合同；2、案涉租赁合同是否生效；3、骏驰工贸公司应支付租金和物业管理费的数额。对此分析评判如下：
案涉租赁合同是否属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，承租人可以在租赁房屋无法使用的情况下，请求解除合同。《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，是关于房屋使用条件强制性规定，影响房屋的交付使用，但不影响房屋所有人签订的租赁合同效力。骏驰工贸公司称案涉租赁合同因违反《中华人民共和国消防法》第十三条规定而无效的上诉理由，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相悖，没有充分法律依据，本院不予采信。
案涉租赁合同是否生效。在两份案涉《标准厂房租赁合同》第二十一条中，双方均约定“本合同双方签字盖章后，由乙方按时付清租费和物业管理费用后生效。如有未尽事宜，经双方协商一致可另签补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。”此后，虽然骏驰工贸公司未按照合同约定支付租赁费和物业管理费，但厚德公司按照合同约定提供了厂房，骏驰工贸公司也实际使用该厂房长达一年多时间。双方以实际履行合同的行为，变更了案涉租赁合同的生效条件。同时，《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”骏驰工贸公司以拒不支付的办法来阻止案涉租赁合同生效，亦应当视为合同生效条件已成就。骏驰工贸公司称案涉租赁合同因未支付租赁费和物业管理费而未生效的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。
骏驰工贸公司应支付租金和物业管理费的数额。骏驰工贸公司与厚德公司签订本案涉及的两份《标准厂房租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行义务，厚德公司依约交付了租赁物，骏驰工贸公司理应依约支付租金和物业管理费。骏驰工贸公司未支付租金和物业管理费，违反了合同约定，应当承担相应违约责任。一审法院判决骏驰工贸公司给厚德公司支付2014年9月29日签订的《标准厂房租赁合同》所约定的租金75600元、物业管理费20160元及相应违约金，是正确的。骏驰工贸公司在一审判决后，给厚德公司邮寄《解除合同通知书》，厚德公司于2015年12月28日收到该通知，并于2015年12月底接收了骏驰工贸公司交付的钥匙，应当认定双方于2015年8月15日签订的《标准厂房租赁合同》于2015年12月底解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故，骏驰工贸公司支付厂房租赁费和物业管理费应计算至2015年12月底为止，即2015年12月31日。双方在2015年8月15日签订的《标准厂房租赁合同》中对租赁费和物业管理费的约定主要内容为：按厂房建筑面积2100㎡，每月租赁费和物业管理费分别按3元／㎡、0.65元／㎡的标准计算，于协议签订后7个工作日内预交。据此，骏驰工贸公司应当给厚德公司支付2015年7月1日至2015年12月31日（六个月）的租赁费37800元和物业管理费8190元，并支付上述款项自2015年8月24日起的违约金。综上，在本案中，骏驰工贸公司应当给厚德公司支付租赁费113400元（75600元＋37800元）和物业管理费28350元（20160元＋8190元），并支付95760元（75600元＋20160元）自2014年10月7日起至债务履行完毕之日止和45990元（37800元＋8190元）自2015年8月24日起至债务履行完毕之日止按日万分之五计算的违约金。
关于骏驰工贸公司要求厚德公司赔偿损失的上诉请求，因其在一审中未按规定交纳反诉费，本院在二审中不予支持。骏驰工贸公司可以另行依法主张权利。关于骏驰工贸公司要求扣减三个月租金的上诉请求，因其在一、二审中均未提交充分证据证实厚德公司迟延交付租赁厂房的事实，本院不予支持。
综上所述，骏驰工贸公司关于案涉租赁合同无效和未生效等上诉理由不能成立。但由于骏驰工贸公司二审中提交新证据，本案事实发生变化，应当依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销湖北省巴东县人民法院（2015）鄂巴东民初字第01675号民事判决；
二、湖北巴东骏驰工贸有限公司在本判决生效后十日内支付巴东县厚德开发有限公司房屋租金113400元和物业管理费28350元，并支付95760元自2014年10月7日起至债务履行完毕之日止和45990元自2015年8月24日起至债务履行完毕之日止按日万分之五计算的违约金。
三、驳回巴东县厚德开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费4056元，减半收取2028元，由湖北巴东骏驰工贸有限公司负担。二审案件受理费4055元，由湖北巴东骏驰工贸有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 郜帮勇
审判员 侯著韬
二〇一六年六月二日
书记员 张晶晶
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