山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第1936号
原告张建臣，男，1968年1月4日生，汉族，个体工商户，住济南市
被告济南市房地产发展集团总公司，住所地济南市。
法定代表人张兴连，总经理。
委托代理人霍泰刚，该公司法规部职工。
原告张建臣与被告济南市房地产发展集团总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘大为、宋芳、人民陪审员乔永欣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建臣，被告济南市房地产发展集团总公司法定代表人张兴连的委托代理人霍泰刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张建臣诉称：2001年2月13日原告与被告签订《购房协议书》，原告购买被告出售的已竣工的市中区长汇园小区1号楼（现称刘长山路5号4号楼）1单元602室房屋及地下室。原告按合同约定交付了购房款145000元，被告于2001年2月13日如约交房。依据双方签订的《购房协议书》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告应当自签订购房合同之日起90日内协助原告办理房地产权属证书。虽原告多次找被告交涉要求协助办证，但被告以种种借口拖延，不予办理。原告于2006年3月15日诉至法院请求判令被告向原告支付逾期办理市中区�汇园小区1号楼1单元602室房屋及地下室的产权证书的违约金，自2001年5月15日起至协助原告办理完毕上述房屋及地下室的产权证书之日止。案经终审，济南市中级人民法院作出（2006）济民五终字第775号民事判决书认定：“被上诉人（即本案原告）在起诉时要求上诉人（即被告）支付违约金的时间为自2001年5月15日起至协助原告办理完毕上述房屋及地下室的产权证书之日止，由于房屋及地下室的产权证书办理完毕的时间不确定，原审法院根据被上诉人的请求判决将导致执行的困难，不利于保护当事人的合法权益。本院将上诉人支付违约金的时间限定为被上诉人诉到法院主张权利时止，起诉以后的违约金被上诉人可另行主张权利。”故济南市中级人民法院（2006）济民五终字第775号民事判决书判决变更济南市市中区人民法院（2006）市民初字第675号民事判决之第一条为：济�市房地产发展集团总公司于判决生效之日起十日内支付张建臣逾期办理市中区长汇园小区1号楼1单元602室房屋及地下室的产权证书的损失，自2001年5月15日起至2006年3月15日止，以145000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。之后，原告每年一次起诉，请求判令被告协助原告办证并支付逾期办证违约金。2012年8月7日，济南市市中区人民法院（2012）市民初字第1372号判决书判决如下：被告济南市房地产发展集团总公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建臣逾期办理济南市刘长山路5号4号楼1单元602室房屋及地下室的产权证书的损失，以145000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，自2012年6月原告起诉请求判令被告协助原告办证并支付逾期办证违约金，迄今又1年之久，被告仍不履行协助原告办证义务，被告逾期办证应当赔偿原告损失，故原告再次诉至法院，请查明事实，依法判令被告支付原告逾期办理济南市房屋及地下室的产权证书的损失（自2012年6月1日起至2013年5月31日止，以145000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
被告济南市房地产发展集团总公司辩称：1、被告认为双方签订的购房协议书无效，因涉案房产属于预售，被告未取得预售许可证，涉案房产所用土地也属于国有划拨仓储性质。2、即使法院认定合同有效，因本案存在不可抗力、情势变更等原因致使合同在法律上和事实上履行不能，合同的目的无法实现，法院应支持原、被告双方任何一方解除合同的请求。3、根据国家现行法律规定，即使所有责任均应由被告承担，对被告的罚责也均应不超过一倍已付房款的惩罚性责任为限，目前被告向原告支付的违约金已接近于原�向被告支付的购房款。
经审理查明：2001年2月13日，原告与被告签订《购房协议书》，约定原告购买被告开发建设的市中区长汇园小区1号楼1单元602室住宅一套，总建筑面积为85.26平方米，套内分摊面积7.58平方米、地下室面积19.93平方米。该房屋销售单价为每平方米2000元，地下室销售单价为每平方米1000元，总成交价为人民币190450元。原告应于2001年2月13日支付10000元，2001年4月30日前支付房款142360元，在双方交接商品房时，原告累计应支付房款152360元，其余房款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起三日内付清。除遇不可抗拒的自然灾害，被告须于2001年4月30日前将竣工验收合格的商品房交付给原告。以上事项履行后，房屋产权归属原告所有，被告应提供有关资料，协助原告办理产权过户手续；交易税、费按国家有关规定双方各自负担。
双方签订购房协议时�济南市市中区长汇园小区1号楼1单元602室房屋已竣工。被告于2001年6月2日收取原告购房款100000元，于2002年1月30日收取45000元。被告按合同约定于2001年4月30日前将房屋交付给原告。原告现仍未取得所购济南市市中区长汇园小区1号楼1单元602室房屋及地下室的所有权证书。
原告曾于2005年6月29日向本院起诉，要求被告返还购房款及定金、赔偿损失等。本院审理后，依法作出（2005）市民初字第1851号民事判决书，认定原、被告所签订的《购房协议书》有效，判决驳回原告的诉讼请求。该判决已生效。2006年3月15日原告再次向本院起诉，要求被告支付2001年2月13日起至被告为原告办理房地产权属证书时止的逾期办证损失，本院作出（2006）市民初字第675号民事判决书，判决被告向原告支付自2001年5月15日起至被告实际为原告办理所购房产产权证书时止的逾期办证损失。被告不服，提出上诉，济南市中级人民法院（2006）济民五终字第775号变更我院上述判决的第一条为：被告向原告支付2001年5月15日至2006年3月15日止的逾期办证损失。该判决已生效。2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年期间原告又六次向我院起诉，要求被告支付逾期办证损失，我院分别作出相应的民事判决书，上述判决均已发生法律效力，原告最后一次起诉的逾期办证损失计算至2012年5月31日。原告已累计向被告支付购房款共计145000元。原告再次诉至法院，要求被告支付2012年6月1日起至2013年5月31日止的逾期办证损失，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
另查明，被告开发建设的济南市市中区长汇园小区1号楼，现地址为市中区刘长山路5号4号楼，该宗土地登记的国有土地使用权人为中国济南电工设备总公司。
以上事实，有（2012）市民初字第1372�民事判决书及原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告所签订的协议书系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。根据我国合同法的规定，依法成立的合同，受国家法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告已按合同约定支付了相应的购房款，被告未按约定协助原告办理所购房屋的产权过户登记手续，系违反了双方的合同约定，是违约行为，故应赔偿原告因此而遭受的损失或向原告支付违约金。被告辩称是由于多方原因而未能办证，但未能提交相关证据予以证实，对于此抗辩，本院不予采信。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同的标的物为�竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人在自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告之间房屋的买卖属对已竣工房屋的买卖，故原告要求被告支付2012年6月1日起至2013年5月31日止逾期办证的损失，以145000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第（三）项、第二款之规定，判决如下：
被告济南市房地产发展集团总公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建臣逾期办理济南市刘长山路5号4号楼1单元602室房屋及地下室产权证书的损失，自2012年6月1日起至2013年5月31日止，以145000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
案件受理费80元，由被告济南市房地产发展集团总公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 刘大为
审 判 员 宋 芳
人民陪审员 乔永欣
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 吕 娜