广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1957号
上诉人（原审被告）：金晖（中山）金属制造有限公司。住所地广东省中山市火炬开发区逸怡路*号**栋。
法定代表人：陈志明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林丝文，广东登鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山金雅精密机械制造有限公司。住所地广东省中山市火炬开发区信息科技软件区办公楼*楼第3卡。
法定代表人：吴金权，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯莉媛，广东中元（中山）律师事务所实习律师。
上诉人金晖（中山）金属制造有限公司（以下简称为金晖公司）因与被上诉人中山金雅精密机械制造有限公司（以下简称为金雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第882号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
金晖公司上诉请求：撤销一审判决判项中的第二项、第三项。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人不存在违约行为。上诉人在合同到期前一个月，已向金雅公司告知不再续租，其后金雅公司在2015年4月10日的邮件中也明确表示“厂房另有用途，希望尽快办理到期手续”，这表明金雅公司对上诉人不再续租的意思表示是知悉的。同时在该邮件中，金雅公司与上诉人对于押金抵扣租金事宜已达成一致意思表示，上诉人不存在违约行为。一审法院因上诉人仅提供电子邮件截图复印件无法予以佐证，且金雅公司对该证据不予确认，就完全否定了上诉人主张的事实。但是上诉人已经提供了初步证据证明存在重要事实足以影响判决结果，法庭对此应当深入调查；金雅公司对该证据不予确认，也应当举证证明，否则应当认可该证据。二、一审判决书第二判项中错误计算了租金。一审判决判令双方的租赁合同于2015年4月15日解除，却错误计算了3个月的租金，多算了半个月的租金，应当计算两个半月的租金。
金雅公司辩称，一、按照合同约定租金计算周期从2015年1月15日-2015年4月15日，一审法院计算租金从2015年1月16日-2015年4月15日是正确的。二、上诉人在上诉状所主张双方就押金抵扣租金已达成合意没有事实和法律依据，一审判决第七页关于焦点二的认定正确，且被上诉人从未与上诉人就解除租赁合同达成一致意见，是上诉人单方主动搬离租赁物，上诉人拖欠租金的事实非常清楚。
金雅公司向一审法院起诉请求：1.立即解除金雅公司与金晖公司签订的物业租赁合同及物业续租协议书；2.金晖公司立即搬离位于中山市火炬开发XX区科技区XX路39XX号之新建厂房，并将其完好交还给金雅公司；3.金晖公司缴纳的押金114000元归金雅公司所有；4.金晖公司立即向金雅公司支付2015年2月1日至4月30日期间的租金171000元并赔偿金雅公司损失（以57000元为基数，从2015年2月6日起；以57000元为基数，从2015年3月6日起；以57000元为基数，从2015年4月6日起，均按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算利息至实际清偿之日止）；5.金晖公司按57000元／月的标准赔偿金雅公司自2015年5月1日起至金晖公司实际搬离租赁物之日期间的损失；6.金晖公司向金雅公司支付水电费1800元；7.金晖公司立即偿还金雅公司为其垫付的税收80000元。案件审理过程中，金雅公司变更第一项诉讼请求为请求一审法院确认金雅公司与金晖公司签订的物业租赁合同及物业续租协议书于2015年4月30日解除，并撤销第七项诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年，金雅公司与金晖公司签订物业租赁合同1份，约定金雅公司将位于中山市火炬开发XX区科技区XX路39XX号之新建厂房出租给金晖公司，单位租金为19元／平方米（不含税），每月租金为57000元，租期不足一个月的，按月结算，金晖公司应在每月5日前预付当月租金；租赁期限为2014年7月15日至2015年1月14日；金晖公司需要支付114000元给金雅公司作为押金；金晖公司因拖欠租金及其他费用一个月以上的，金雅公司有权封锁仓库，若拖欠两个月以上，则视为金晖公司单方违约，该合同终止，金雅公司不退回押金给金晖公司，并将追缴金晖公司拖欠的租金及其他费用；金晖公司应在每月5日前按水电表使用数量交水电费，双方协定水费按2.7元／立方米、电费按1元／度计算；在租赁合同终止时，金晖公司需将该仓库全部清空，连同该仓库大门及其他所有钥匙及金雅公司在其内所设立的固定装置等设备在完好无损、可供使用的情况下交给金雅公司；合同期满如金晖公司不签订续租合同，又逾期不将所租仓库交回金雅公司的，金晖公司占用该仓库期间应依合同约定的租金标准双倍计算给付租金；金晖公司需在租赁合同到期日前一个月通知金雅公司是否续租，如未通知视同到期后续租处理。合同还约定其他条款。合同签订后，金晖公司向金雅公司支付了114000元押金，双方按约定履行该合同。2015年，金晖公司与金雅公司签订物业续租协议书，约定金晖公司续租案涉厂房，续租期限为3个月（自2015年1月16日至4月15日）；协议的其他条款仍按原物业租赁合同执行并保持不变，是原合同不可分割的部分，与原合同具有同等法律效力。金晖公司向金雅公司支付厂房租金至2015年1月（含1月）为止。2015年5月4日，金雅公司以金晖公司拖欠租金为由，诉至一审法院，提出前述请求。
一审法院另查明：诉讼中，金晖公司申请证人李某甲出庭作证，符合法律规定，一审法院予以准许。证人个人承接物流运输业务，与金晖公司有长期合作关系。李某甲作证主要内容如下：证人于2015年4月8日收到金晖公司通知，需要证人于同年4月15日早上8时到案涉仓库帮金晖公司搬运设备货物，当天运走两台车，到4月16日装好另一台车时，金雅公司不让证人把机器设备搬走，称双方因租金问题未解决，将设备扣押，最后也没有将剩余的一车设备、货物运走。
第一次庭审中，金雅公司及金晖公司确认金晖公司仍有部分设备在案涉厂房内未搬走，一审法院询问双方何时可以办理厂房交接手续，金晖公司陈述随时可以，金雅公司陈述需要与当事人协商决定。第二次庭审中，因双方仍未办理厂房交接手续，一审法院于该次庭审结束后组织双方到案涉厂房办理交接手续。现场厂房大门有上锁，未见保安。金雅公司陈述，在金晖公司搬走部分货物后直接把门锁拿走了，没有锁门，金雅公司担心厂房内的货物会丢失，买了新锁上锁，钥匙由金雅公司保管。案涉厂房80%以上为空置面积，厂房内几处位置见零星散置设备。金雅公司与金晖公司于2015年11月10日正式办理厂房交接手续。
一审法院认为，金雅公司与金晖公司签订的物业租赁合同、物业续租协议书系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同、协议书合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定履行自己的义务。综合诉辩双方意见，本案争议焦点有：1.案涉租赁合同何时解除；2.金晖公司是否存在违约行为，若存在，应如何承担违约责任。
关于争议焦点一。根据双方签订的物业租赁合同约定，金晖公司需在租赁合同到期日前一个月通知金雅公司是否续租，如未通知视同到期后续租处理。双方签订物业续租协议书后，约定租赁期限为2015年1月16日至4月15日，其余条款按原合同执行。即在物业续租协议书到期前一个月，金晖公司需通知金雅公司是否续租，若不通知，视为到期后续租处理。按照上述约定，金晖公司应在协议书到期前一个月通知金雅公司是否续租，但金晖公司未通知金雅公司是否续租，应视为自动续租处理。即案涉租赁合同于2015年4月15日到期后作续租处理，但应视为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，金晖公司可以随时解除合同。金晖公司主张于2015年4月15日合同到期当天解除合同，且金晖公司亦以实际行动表明不再续租案涉厂房（委托物流公司清空厂房设施设备、货物），对金晖公司上述主张，一审法院予以采信。故此，一审法院认定涉案租赁合同已于2015年4月15日解除。
关于争议焦点二。案涉物业租赁合同到期后，双方续签物业续租协议书，续租案涉厂房三个月，金晖公司应按期向金雅公司支付租金。根据庭审双方陈述，金晖公司向金雅公司支付租金至2015年1月31日。金晖公司主张2015年2月、3月的租金双方同意由其已交的押金中扣取，但仅提供电子邮件截图复印件予以佐证，邮件截图中未见邮件详细域名，无法查证邮件往来的真实性，且金雅公司不予确认。再者，在租赁合同履约期限届满前，主动将履约押金抵扣租金再向承租方追讨剩余租金的做法，亦与日常租赁交易习惯不符。综上，对于金晖公司上述主张，一审法院不予采信。金晖公司不按时向金雅公司支付租金，应承担相应的违约责任，金晖公司应向金雅公司支付租金171000元（2015年2月、3月、4月合计三个月租金，57000元×3个月=171000元），金雅公司有权没收金晖公司缴纳的押金114000元。对于金雅公司主张的其他损失，一审法院认为，在涉案租赁合同解除后，案涉厂房内大部分机器设备已由金晖公司搬走，剩余少部分设备所占案涉厂房空间甚少，且案涉厂房由金雅公司上锁，钥匙由金雅公司保管，即案涉厂房实际处于金雅公司的控制之下。且在本案第一次庭审中，金晖公司当庭答复随时可搬走案涉厂房内机器设备，但金雅公司未能当庭答复何时能办理案涉厂房交接手续，故此，对于案涉厂房未能及时办理交接手续致使产生的损失，金雅公司亦有责任。结合金晖公司与金雅公司各自的过错程度以及对不能正常使用案涉厂房造成的影响程度考量，一审法院认为金雅公司没收金晖公司114000元押金已足以弥补其损失，因此，金雅公司诉请金晖公司赔偿除没收押金以外的损失，理据不足，一审法院不予支持。金雅公司诉请金晖公司支付水电费1800元，没有提供相关证据予以佐证，证据不足，一审法院不予支持。因金雅公司与金晖公司已于2015年11月10日办理了厂房交接手续，因此对于金雅公司主张金晖公司搬离案涉厂房之诉求，一审法院不再处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认金雅公司与金晖公司签订的物业租赁合同与物业续租协议书于2015年4月15日解除；二、金晖公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向金雅公司支付租金171000元；三、金晖公司已缴纳的押金114000元归金雅公司所有；四、驳回金雅公司其他诉讼请求。案件受理费5602元（该款金雅公司已预付），由金雅公司负担35元，由金晖公司负担5567元（金晖公司负担部分应于一审判决生效之日起七日内迳付金雅公司）。如果金晖公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，金晖公司提交了两份证据：1.公证书一份，对电子邮件往来记录进行公证；2.光碟一张，对公证过程进行记录。以上两份证据拟共同证明金雅公司同意已收取的114000元押金用于冲抵金晖公司2015年2月份和3月份的租金，且在金晖公司撤场时金雅公司扣留了金晖公司的货物。金雅公司对该两份证据的真实性予以确认，但对其合法性和关联性不予确认。按照上诉人陈述，该邮件产生时间在2015年，但上诉人在一审中并没有将此作为证据提交，故该份证据并不属于新证据。从公证书中并不能看出具体邮件内容。按照上诉人在证据目录中要证明的事实看，该公证书也无法证实其要证明的内容。公证书中的李红星李某乙是金雅公司的财务部工作人员，其处理的是公司有关财务问题，没有权限对外代表公司签署任何协议或作出任何承诺。即使李红星李某乙的行为构成表见代理，其在2015年4月10日发给上诉人的邮件也仅是要约，且上诉人在2015年4月15日前未作出承诺，也以自己的行为表明其拒绝接受要约，该要约已经失效。上诉人以已经失效的要约要求用押金抵扣租金的行为不构成承诺，违反了权利义务对等的原则。且上诉人迟延缴付租金的事实是确认存在，其应当承担违约责任。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。本院二审查明，原租赁合同的租金周期为2014年7月15日至2015年1月14日，而双方在一审时均确认租金交到2015年1月31日。从提交的租金转账凭证反映，该租金实际交到2015年1月15日。
另查明，双方签订的物业租赁合同第八条第3点约定凡涉及双方权利、义务的，甲、乙双方以书面信件通知。合同中所列甲、乙双方的通讯地址如有变更，变更方应在变更之日起10天内书面通知对方。如不通知，按原通讯地址发出的通知，视为送达。
本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院租金的计算是否有误。二、金晖公司是否构成违约。
关于焦点一，双方签订的物业租赁合同、物业续租协议书合法有效，双方均应恪守履行。物业租赁合同约定的租赁期限为2014年7月15日至2015年1月14日，结合一审金雅公司提交的租金转账凭证，本院认定金晖公司的租金实际交到2015年1月14日，而后金晖公司并未按合同约定支付租金，物业续租协议书已于2015年4月15日解除，至2015年4月15日金晖公司实际拖欠了三个月租金。虽然金雅公司诉请的租金是从2015年2月1日起算，至2015年4月15日为两个半月租金，但根据双方签订的合同约定，租金不足一个月按一个月计算，结合金晖公司亦实际上拖欠金雅公司三个月租金，故一审法院对金雅公司主张三个月租金予以支持并无不当，本院予以维持。
关于焦点二，本院认为，双方物业租赁合同约定如金晖公司未在续租合同到期前一个月提前书面通知金雅公司解除合同，应视为续租合同到期后金晖公司同意续租，且双方合同中约定涉及权利义务应以书面通知为准的形式要件。本案中，没有证据证明金晖公司已提前一个月书面告知金雅公司不再续租。而关于押金是否抵扣的问题，金雅公司的邮件载明在抵扣租金的同时还就合同到期后相关水电费、税费等费用的支付提出明确要求，从邮件的内容来看该邮件仅是金雅公司与金晖公司的磋商条件，且通过邮件的形式提出的磋商内容，并不能免除金晖公司的书面通知的义务，且金晖公司亦没有对该邮件进行回复，因此该邮件对于双方并不产生权利义务的变更。此外，即使按金晖公司的主张，存在押金冲抵租金的情况，但冲抵后金晖公司仍欠金雅公司28500元租金未付，且该拖欠租金的行为亦已构成违约。因此，对于金晖公司认为其不构成违约的上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人金晖公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3150元［金晖（中山）金属制造有限公司已预交5567元］，由上诉人金晖（中山）金属制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 卢俊廷
代理审判员 陈爱玲
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 钱绮丽
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