新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新民终149号 上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆广汇房地产开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：董金山，该公司董事长。 委托代理人：吴乃新，男，该公司工作人员。 上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆广厦房地产交易网络有限责任公司。住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：董金山，该公司董事长。 委托代理人：努尔艾力库热西，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：新疆克孜勒苏柯尔克孜自治州天山商贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区柯尔克孜自治州阿图什市。 法定代表人：塔力甫阿吉萨吾提，该公司董事长。 委托代理人：杨立民，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：塔力甫阿吉萨吾提，男，新疆克孜勒苏柯尔克孜自治州天山商贸有限责任公司董事长，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托代理人：杨立民，北京市京师律师事务所律师。 上诉人新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人新疆克孜勒苏柯尔克孜自治州天山商贸有限责任公司（以下简称天山公司）、塔力甫阿吉萨吾提商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌民一初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本院指派艾斯卡尔为诉讼参与人提供了翻译。上诉人广汇公司的委托代理人吴乃新，上诉人广厦公司的委托代理人努尔艾力库热西，被上诉人天山公司法定代表人塔力甫阿吉萨吾提及委托代理人杨立民，被上诉人塔力甫阿吉萨吾提及其委托代理人杨立民等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广汇公司、广厦公司上诉请求：要求撤销（2015）乌民一初字第18号民事判决本诉部分的判项，并依法改判支持上诉人原审请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：（一）上诉人主张解除涉案的红十月小区东二区5号楼一层编号为5、6A、6B、7A、7B、8A、8C商铺的《商铺房买卖合同》，是基于被上诉人在多次分期的情况下未支付合同到期的价款682000元，该款已占到了涉案合同总价2273775元的30%，远超过法定的20%数额。故，上诉人主张解除该合同符合《合同法》的规定；（二）上诉人认为本案的”解除权应当在解除权发生之日”，该”解除权发生之日”应该是本案原一审的起诉之日，则本案合同解除权并没有消灭。故一审法院认定解除权消灭错误。 天山公司、塔力甫阿吉萨吾提辩称，（一）通过上诉人提交的上诉状以及在2003年6月26日签署的补充协议可以看出，5号楼一层商铺只是双方购房合同一部分。上诉人同被上诉人还尚存在多个房屋买卖合同均存在合同没有完全履行完毕的情形，即并不是因为存在欠缴资金的问题，是因为在众多的房屋买卖合同中，只有5号楼不存在延期交房的情形，之所以上诉人单单以5号楼起诉被上诉人。（二）被上诉人同上诉人签订购房合同后，积极履行了付款义务，但上诉人不但严重迟延交付房屋，且未能按照合同和附加协议的要求履行相应合同义务，被上诉人才拒绝支付剩余款项。故上诉人违反合同义务在先。（三）合同解除权应当受到一年除斥期间的限制，故本案中上诉人的合同解除权已经消灭。综上，一审法院关于本诉的认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回上诉。 广汇公司、广厦公司向一审法院起诉请求：（一）解除双方与塔力甫阿吉萨吾提之间签订的关于乌鲁木齐市沙依巴克区红十月小区东二区5号楼一层编号为5、6A、6B、7A、8A、8B、8C商铺的《商品房买卖合同》；（二）塔力甫阿吉萨吾提返还房屋；（三）塔力甫阿吉萨吾提协助将其名下的涉案商铺登记备案变更至广汇公司名下；（四）诉讼费由塔力甫阿吉萨吾提承担。 一审法院认定事实：2003年5月21日，广厦公司(出卖人)与天山公司(买受人)签订《商品房买卖合同》合同约定，买受人购买出卖人的17-1-101房、18-1-101房、19-7-102房、20-8-102房、21-1-101房等5套房产，双方在合同中还约定了付款方式期限及相应的违约责任等等，同日，广厦公司(出卖人)与天山公司(买受人)又签订了一份《合同补充协议》，该协议第五条约定为天山公司购买广厦公司的产品总值为9425500元，付款方式为：1.合同签订后天山公司在第二天付足首付200万元；2.2003年8月30日之前再付200万元；3.房屋竣工交付使用时再付3425500元；4.原告交付产证时，一次性付清余款200万元。另，该协议第八条约定若天山公司于2003年10月30日仍不能支付合同约定的应付款，原告同意天山公司将此合同改为按揭合同。由于天山公司不能按约定完成分期付款，于2003年6月25日向原告提出申请，将以天山公司名义购买的商品房买卖合同变更为阿巴拜克日塔力甫、塔力甫阿吉萨吾提、阿力甫吾甫尔、吾甫尔尼亚孜等自然人为主体的按揭合同，将以天山公司名义购的住宅合同变更为库尔班阿布布提、赛米阿布都、阿布江等自然人为主体的按揭合同。上述合同当日签订完毕。另查明，2003年6月25日，广厦公司(出卖人)和塔力甫阿吉萨吾提(买受人)签订了一份合同号为GS-SY-126的《商品房买卖合同》。合同约定由塔力甫阿吉萨吾提购买广厦公司销售的乌鲁木齐市沙依巴克区红十月小区东二区5号楼一层编号为5、6A、6B、7A、7B、8A、8B、8C的商铺，面积共计649.65㎡，每平方米3500元，房屋总价2273775元。另，合同第六条约定付款方式及期限：双方在签订合同5日内，买受人于2003年6月25日须向出卖人交付40％的房款计909775元，剩余60％房款1364000元向银行按揭贷款1O年。第七条，买受人逾期付款的违约责任。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金。属银行按揭贷款购房，买受人首付款应在五日内付清，并在五日内办理完银行按揭手续，否则视买受人违约，已付房款不退，出卖人可将此房另售，买受人贷款按双方认可的贷款协议执行。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，因银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌鲁木齐市房地产管理局领取产证。另查，合同签订后广厦公司于2004年10月向塔力甫阿吉萨吾提交付了涉案房产，而塔力甫阿吉萨吾提对首付的40％房款仅支付227775元，尚有682000元房款经多次催要至今未向广厦公司支付。 一审法院认为，广厦公司与塔力甫阿吉萨吾提签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效合同，双方当事人均应严格履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款,《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。依据上述法律规定，解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。在本案中，虽然塔力甫阿吉萨吾提未按合同约定足额交付购房款，但广厦公司并未在法律规定的时效内行使合同的解除权，故已经丧失解除权，原审法院对广厦公司主张解除合同及返还房屋、协助办理过户手续的诉讼请求均不予支持。针对天山商贸公司的反诉请求，原审法院认为，依据法律规定，反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同法律关系，且诉讼请求之间应具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实。在本案中，反诉人天山公司并不是本案争议GS-SY-126的《商品房买卖合同》的相对方。天山公司提出的反诉与本诉的诉讼请求是两个不同的买卖合同，不是基于同一法律事实或者同一法律关系。故天山公司提出的反诉请求的范围已经超出本案本诉争议的内容，故原审法院对其反诉请求在该案中不予受理，其可以另行主张。判决：驳回广汇公司、广厦公司的诉讼请求。 本院二审中，当事人没有提交新证据,二审查明的事实与原审查明的一致。 本院认为，本案的争议焦点是广汇公司、广厦公司主张解除2003年6月25日签订的涉及红十月小区5号楼8间商铺的《商品房买卖合同》是否有事实和法律依据的问题。本案中，广汇公司、广厦公司是以塔力甫阿吉萨吾提未按合同约定履行支付购房款义务为由主张解除双方签订的《商品房买卖合同》。该涉案《商品房买卖合同》就付款方式、期限及逾期付款的违约责任等进行了约定。从双方履约情况来看，塔力甫阿吉萨吾提已支付首付款40%中的部分款项，剩余60%房款双方约定按揭贷款，广汇公司、广厦公司亦将涉案8间商铺交付给塔力甫阿吉萨吾提且已登记备案其名下，故双方合同已基本履行，在塔力甫阿吉萨吾提未支付部分首付款义务的情形，广汇公司、广厦公司以此为由主张解除双方《商品房买卖合同》显然达不到根本违约的法定解除条件。其次，在履行期限到来后债务人不履行债务，并非都会使债权人自动享有解除合同的权利。因为合同的解除将导致合同关系的终止，合同一旦解除将会消灭一项交易，如果允许债权人在债务人任何迟延履行的情况下都解除合同，将不能体现维护交易稳定和社会经济秩序。本案中，双方虽约定了解除合同的条件，但广厦公司自解除权发生之日起未在法定期间内行使。据此原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，认定广厦公司已丧失解除权，并无不当，本院予以维持。 综上所述，广汇公司，广厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实请求，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24990.20元，由新疆广汇房地产开发有限公司、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯卫宁 代理审判员  孙 祎 代理审判员  热依拉 二〇一六年十一月二十五日 书 记 员  夏迪娅