上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初3800号
原告：上海市闸北区现代交通商务大厦业主委员会，住所地上海市。
负责人：陈秋强，主任。
委托诉讼代理人：王惠雄，上海市和平律师事务所律师。
被告：上海建谊顺风餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人：吴稚亮，执行董事。
委托诉讼代理人：张磊，德恒上海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。
被告：上海不夜城国铁置业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人：易云生，执行董事。
委托诉讼代理人：杨明杰。
委托诉讼代理人：吴中。
原告上海市闸北区现代交通商务大厦业主委员会诉被告上海建谊顺风餐饮有限公司(以下简称建谊顺风公司)占有排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于同年2月20日进行了证据交换。后根据被告建谊顺风公司的申请，依法追加上海不夜城国铁置业发展有限公司(以下简称不夜城公司)为被告参加诉讼，并于同年6月2日再次进行了证据交换。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于同年10月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王惠雄、被告建谊顺风公司的委托诉讼代理人谢锦春、被告不夜城公司的委托诉讼代理人杨明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市闸北区现代交通商务大厦业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告建谊顺风公司排除妨碍，返还上海市恒丰路XXX号402室、403室管理用房；2、判令被告建谊顺风公司赔付自2007年7月起至实际归还日止的房屋使用费，按14,280元/月标准计算；3、诉讼费由被告建谊顺风公司承担。事实和理由：上海市恒丰路XXX号402室、403室(建筑面积为135.19平方米，以下简称“系争房屋”)系现代交通商务大厦物业管理用房，该房屋权属归原告所有。2007年7月被告建谊顺风公司非法占用物业管理用房连同其承租的401室房屋作为开办经营顺风大酒店使用。2009年11月，原告依法设立后向被告建谊顺风公司提出权利主张，但被告建谊顺风公司屡屡承诺协商解决籍以敷衍搪塞，致使原告持续催索至今未果。原告认为被告非法占据系争房屋并拒绝返还，严重侵犯原告的合法权益，无奈只得起诉至法院并提出诉讼请求如上。
被告建谊顺风公司辩称，被告建谊顺风公司不是本案适格被告，被告建谊顺风公司使用系争房屋基于被告不夜城公司出租，签订租赁合同时，被告建谊顺风公司尚未成立，对该房屋性质不清楚；被告建谊顺风公司已向原房东被告不夜城公司支付全部租金，使用系争房屋支付了对价，不存在再行向原告支付占用费。
被告不夜城公司辩称，本案是基于物权的占有排除妨碍纠纷，诉讼标的指向是系争房屋的实际占有人，被告建谊顺风公司有腾退责任，且被告不夜城公司从未收取过被告建谊顺风公司的租金，也未达成口头协议用上海市恒丰路XXX号XXX室的物业管理费来缴纳系争房屋的租金，故被告不夜城公司不是本案的适格被告。
经审理查明：被告不夜城公司系上海市恒丰路XXX号现代交通商务大厦开发建设单位。2005年8月2日原上海市闸北区房屋土地管理局将上海市恒丰路XXX号402室(建筑面积为103.6平方米)房屋核准为物业管理用房，将上海市恒丰路XXX号XXX室(建筑面积为30.25平方米)房屋核准为业委会用房，面积以测绘所测绘为准。
2007年4月28日，上海长寿顺风酒店管理有限公司(以下简称长寿顺风公司)与被告不夜城公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定长寿顺风公司承租被告不夜城公司所有的上海市恒丰路XXX号XXX室，租赁用途作为餐饮使用。同年7月7日，双方又签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定被告不夜城公司将系争房屋出租给长寿顺风公司，租赁期限10年，租金第一、二年2.7元/天/平方米，每两年递增6%，即第三、四年月租金为11,768.7元,第五、六年月租金为12,474.8元,第七、八年月租金为13,223.3元,第九、十年月租金为14,016.7元，免租期70天;物业费每月3,177元,不作递增。2007年7月27日不夜城公司与长寿顺风公司签署《交接书》，双方确认系争房屋于2007年7月31日正式交付给长寿顺风公司，同时载明，租金由2007年10月10日起开始支付至2017年10月9日止。被告建谊顺风公司提供被告不夜城公司与上海宝嘉物业管理有限公司签订的《协议书》一份，以证明被告不夜城公司将物业用房临时调整至大楼302室，一旦大厦业委会成立，物业用房如需调整，由被告不夜城公司解决的事实。
又查，2012年5月9日，被告不夜城公司将其所有的上海市恒丰路XXX号XXX室出售给案外人中华基督教女青年会全国协会。被告建谊顺风公司设立于2008年4月16日，未设立前使用长寿顺风公司名义与被告不夜城公司签订租赁合同，双方签约目的为开设餐饮，系争房屋一直由被告建谊顺风公司实际使用至今。
2013年6月、7月，原告以权利人的身份用书面方式要求被告建谊顺风公司支付2007年7月7日起的租金，后未果。原告、被告建谊顺风公司因系争房屋的使用发生纠纷，双方未能协商解决，原告遂起诉至法院。
上述事实，有双方无争议的在案证据、被告建谊顺风公司提供的租赁合同、情况说明及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，系争房屋被核准为物业管理用房和业主委员会用房，其所有权依法属于全体业主，全体业主享有共同的占有、使用、收益的权利。原告经上海市闸北区现代交通商务大厦业主大会授权，以诉讼方式要求归还系争房屋，其合法权益应受法律保护。本案中，系争房屋属于上海市闸北区现代交通商务大厦全体业主，现由被告建谊顺风公司实际占用，虽然被告建谊顺风公司认为其占用系争房屋的合法依据为其关联企业即长寿顺风公司与被告不夜城公司签订的租赁合同，但是没有任何相关证据证明被告不夜城公司出租系争房屋得到了系争房屋权利人的同意，长寿顺风公司未审慎审核出租人资格，导致被告建谊顺风公司非法占用系争房屋，被告建谊顺风公司在原告发函要求其返还系争房屋时，以其占用系争房屋有合同依据为由，消极对抗系争房屋的权利人，更不积极与被告不夜城公司交涉，以致原告权利至今受损。根据相关物权公示内容，系争房屋为上海市闸北区现代交通商务大厦全体业主所有，被告建谊顺风公司未经权利人或权利人授权的代理人同意占用系争房屋，理应将该房屋交还给原告，并应当支付占用期间的房屋使用费，该费用参照长寿顺风公司与被告不夜城公司签订的租赁合同租金标准支付，被告建谊顺风公司应从2007年8月起向原告支付系争房屋使用费，即被告建谊顺风公司应支付原告原合同期内(含免租期)使用费1,527,614.40元，并按每月14,016.70元的标准支付自2017年10月10日起至实际返还日止的使用费。鉴于原告主张的占有排除妨害纠纷是物权纠纷，与被告建谊顺风公司抗辩的合同纠纷是两个不同的法律关系，如被告建谊顺风公司认为其权利受损，可另行主张。虽然建谊顺风公司于2008年4月16日设立，但建谊顺风公司自2007年7月31日起就使用系争房屋至今，故建谊顺风公司仍应当支付其设立之前的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第一款及第二款之规定，判决如下：
一、被告上海建谊顺风餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市恒丰路XXX号402室、403室房屋交还给原告上海市闸北区现代交通商务大厦业主委员会；
二、被告上海建谊顺风餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闸北区现代交通商务大厦业主委员会房屋使用费1,527,614.40元，并按每月14,016.70元的标准支付自2017年10月10日起至实际交还日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,451.30元(已由原告上海市闸北区现代交通商务大厦业主委员会预缴)，由被告上海建谊顺风餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 刘志宏
审 判 员 谷晓燕
人民陪审员 陈名玲
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 严骐安
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
……