新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第482号
原告强庭玉，女，汉族。
委托代理人赵玺，新疆新北律师事务所律师。
被告杨菊文，女，汉族。
委托代理人罗幼琴，新疆兰河律师事务所律师。
委托代理人颜丹丹，新疆兰河律师事务所实习律师。
原告强庭玉与被告杨菊文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月27日受理后，依法由代理审判员冯萍进行独任审理。2014年11月4日公开开庭审理了本案，原告强庭玉及委托代理人赵玺、被告杨菊文及委托代理人罗幼琴、颜丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告强庭玉诉称，2012年3月1日，原告与被告杨菊文签订书面房屋租赁合同，承租被告所有的位于北屯西北路“兴巴”商住楼一、二层商业用房开办“北屯强氏厨房用品销售部”用于经营厨卫用品。合同签订后，原告支付被告2012年租金25000元及转让费43000元，支付2013年租金30000元、2014年租金40000元。2014年7月4日起，该房屋二层屋顶的排污水管开始漏水，造成原告店面内装修及部分货物被污水泡损，房屋现状无法达到正常经营状态，无法实现合同目的，故提起诉讼，要求1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告退还2014年房租26667元及转让费22933元；3、判令被告赔偿房屋装修及货物等损失95854元。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为判令被告赔偿房屋装修及货物等损失共计96198元（其中包括房屋装修损失68388元；21台烟机、灶具损失22840元；运费390元；增加雇员工资3500元；疏通下水管道费用740元；拍摄照片费用340元）。
被告杨菊文辩称，对于双方签订的房屋租赁合同及楼上污水渗漏导致原告装修及部分货物受损的事实均没有异议，对于赔偿数额符合法律规定的部分也予以认可。但提出1、房屋漏水的原因是因楼上三、四、五楼业主在实际使用中对排污设施的损坏造成的，实际侵权人应为楼上业主，是赔偿原告损失的适格主体；2、在房屋出现漏水情况时，被告积极采取相应的补救措施，若影响原告经营的因素消除，则双方的房屋租赁合同应该继续履行；3、转让费在合同中没有约定，其性质属于被告前期的使用投入，包含被告经营餐馆所用的桌椅、板凳及装修，属于一次性费用，与租赁期限无关，与本案也无关系。
原告强庭玉为证实其主张，向本院举证如下：
1.（1）2012年3月1日，原告强庭玉与被告杨菊文签订的房屋租赁合同一份，载明租赁期限为5年，从2012年3月1日至2017年2月28日；（2）2012年4月28日，被告杨菊文签名的证明一份，载明收到强庭玉转让费及房租共计68000元；（3）2013年3月1日，被告杨菊文签名的收条一张，载明收到强庭玉交付2013年房租30000元；（4）2014年3月1日，被告杨菊文签名的收条一张，载明收到强庭玉交付2014-2015年房租40000元。
证实（1）原被告双方签订租赁合同的事实，被告作为出租人，应当履行房屋租赁合同中对房屋所有权和房屋质量安全保证责任的义务，被告是本案适格的主体；（2）原告作为承租人已履行了合同所约定的义务；（3）原告所要求的退还2014年剩余8个月（2014年7月1日-2015年2月28日）的房租26667元的计算方式即：40000元÷12个月×8个月=26667元；原告所要求的退还剩余32个月（2014年7月1日-2017年2月28日）的转让费22933元的计算方式即43000元÷60个月×32个月=22933元。
经庭审质证，被告杨菊文对房屋租赁合同无异议，本院对该证据予以确认；被告对证明及两份收条的真实性予以认可，但是对证明目的不予认可，本院对其真实性予以确认。
2.照片14张。证实原告现使用房屋污水渗漏的部位以及渗漏的污水对原告店内装修及物品污损的客观事实。
经庭审质证，被告杨菊文对该组证据无异议，只提出房屋现状是由楼上住户造成。本院对该组证据予以确认。
3.（1）2012年3月25日，北屯博雅建材经销部销货清单一张；（2）原告强庭玉手写21台被污损烟机、灶具价格清单一张；证实（1）原被告签订租赁合同后，原告对租赁房屋进行装修共发生费用128228元。合同期限为五年，原告现已使用28个月，被告应退回原告剩余32个月（2014年7月1日-2017年2月28日）的装修损失费用即128228元÷60个月×32个月=68388元；（2）原告被污损的21台烟机、灶具的进货价格为22840元。
经庭审质证，被告杨菊文认为对其装修及烟机、灶具价格不清楚，对该组证据不予认可。本院对该组证据不予确认。
4.收条5份：（1）2014年7月4日，周军出具签名的收条一份，载明收修下水管道现金130元；（2）2014年7月20日，何元福签名出具的收条一份，载明收到下水管堵塞费用70元；（3）2014年7月26日，何元福签名出具的收条一份，载明收到下水管堵塞维修费240元；（4）2014年7月31日，何元福签名出具的收条一份，载明收到修污水管费100元；（5）2014年7月31日，王新刚签名出具的收据一份，载明收到焊接费、材料费200元。证实租赁房屋发生污水渗漏问题后，原告为尽可能减少自身损失，积极采取自救措施，对污水管进行维修处理，共花费740元。
经庭审质证，被告杨菊文对该组无异议。本院对该组证据予以确认。
5.大众婚纱摄影出具的收据2份，证实租赁房屋发生渗漏问题后，原告请大众影楼拍摄照片固定证据花费340元。
经庭审质证，被告杨菊文对该组无异议。本院对该组证据予以确认。
6.（1）2014年7月30日，北屯国家税务局出具的停业复业（提前复业）报告书一份；（2）2014年7月30日，北屯地方税务局出具的停业复业（提前复业）报告书一份；证实原告租赁房屋无法正常经营，提出停业报告申请。
经庭审质证，被告杨菊文对该组证据真实性无异议，对证明目的不予认可。本院对该组证据予以确认。
被告杨菊文为证实其主张，向本院举证如下：
1.2008年-2009年的证明22份。证实被告购买该房屋后尽到自己的维修义务，多次疏通下水道，直到2010年重新更改了下水管道。房屋出租给原告后，一直是独立的下水管道。
经庭审质证，原告对该证据的真实性不予认可，只认可原告承租房屋后，系独立下水管道的证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认，但认为其只证明2009年之前被告所有的房屋下水管道的状态及尽到的义务，与本案的关联性不大，故对关联性不予确认。
2.光盘一张。证实造成原告店内装修及物品损失的原因是由于楼上业主放水所致。
经庭审质证，原告对该证据无异议，本院对该组证据予以确认。
2014年9月19日，原告强庭玉向本院提交书面鉴定申请，要求对以下项目进行评估作价：一、北屯强氏厨房用品销售部内部一二层房屋装修总价、因管道漏水造成的装修损失；二、对21台烟机、灶具的总价值及因管道漏水造成的损失价值进行评估。经原被告双方同意，2014年9月23日本院委托乌鲁木齐大有房地产评估有限责任公司（以下简称大有公司）对以上项目进行评估，产生鉴定费用2000元，由杨菊文垫付。2014年10月24日大有公司将价格评估报告送至本院，报告内容为：（1）北屯强氏厨房用品销售部内部一二层房屋装修总价为46170.3元，因管道漏水造成的装修损失为24335元；（2）21台烟机、灶具的总价值为23401元，因管道漏水造成的损失为4205.7元。2014年10月27日本院将价格评估报告送达双方当事人。
经庭审出示，原告强庭玉对鉴定费用无异议，认为该份价格评估报告缺乏基本事实，评估并不客观。（1）报告中对一二层房屋装修总价的评估，虽对装修部位、项目、材质等描述均与原告提供的报价单类似，但价位相差甚远，与实际不符；（2）报告中对一二层房屋装修损失的评估，仅限于修复价格，而对于复合木质地板由于浸泡已经变形无法修复，只能更换；（3）报告中对于21台烟机、灶具的总价格的评估与原告呈报的价格大体相符，但因漏水造成烟机灶具的损失定价不合适。报告是根据受损情况、受损减值率得出减损值，而在实际生活中，受损商品不能因为减少相应折扣就能销售出去，在市场交易中无法兑现商品价值。被告杨菊文对该报告无异议。该报告系依法成立的有资质的评估机构依据法律程序作出的，原告没有相反证据予以推翻，本院对该报告予以确认。
经审理查明，2012年3月1日，原告强庭玉与被告杨菊文签订房屋租赁合同，承租被告所有的位于北屯西北路“兴巴”商住楼一、二层商业用房开办“北屯强氏厨房用品销售部”用于经营厨卫用品。合同约定租赁期限为5年（2012年3月1日至2017年2月28日）；合同签订之日，承租人支付租赁房屋物品、装修等转让费43000元。合同签订后，原告支付被告2012年租金25000元及转让费43000元，并对租赁房屋在原有装修的基础上进行了重新装修。2013年、2014年原告分别支付租金30000元、租金40000元。
2014年7月2日起，原告发现房屋内漏水；7月3日，原告找到具体漏水部位；7月3日晚，原告通知被告房屋漏水情况；7月4日，原告找来专业修理师傅周军将一楼漏水的堵头接好，接好后位于二楼顶部的三、四、五楼业主共用的排污主管道开始渗漏污水；7月20日，污水渗漏严重，造成原告店内部分装修及物品被水污损，原告通知被告，被告杨菊文下午赶至店内，找管道师傅何元福将楼上业主共用管道截断。7月26日-8月3日期间，因被告与楼上业主之间没有彻底解决污水渗漏问题，造成原告店内部分装修被损及21台烟机、灶具被污水泡损的事实。7月30日，原告因店内无法进行正常经营，向北屯国家税务局、北屯地方税务局提出停业申请，停业期限3个月。
另查明，排污管道与雨水管道系同一根管道。
本院认为，本案的争议焦点为一、被告的主体是否适格？二、若主体适格，原被告之间的房屋租赁合同是否应该解除？三、若房屋租赁合同应该解除，被告是否应该退还转让费及2014年剩余房租，数额是多少？四、被告是否应该承担赔偿责任，若应赔偿，赔偿数额是多少？
关于争议焦点一，被告杨菊文是本案的适格主体。本案存在合同之诉和侵权之诉的竞合，原告强庭玉在起诉时有权选择进行何种之诉。原被告之间签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，符合法律规定，受到法律保护。原告强庭玉作为合同的一方，可以选择与被告杨菊文进行合同之诉；作为被侵权人，也可以选择与实际侵权人进行侵权之诉。同时本案的被告杨菊文在本院已经就该房屋内因污水渗漏受到的损失提起了侵权之诉，因此在房屋租赁合同的法律关系中，杨菊文作为合同的相对方，完全是适格的主体。
关于争议焦点二，原被告之间的房屋租赁合同应当解除。出租人有担保所交付的租赁物能够按照租赁合同的约定为承租人使用收益的义务。如果租赁物存在不能为承租人按照约定正常使用收益的瑕疵，出租人即应当对此承担责任。原告强庭玉与被告杨菊文签订房屋租赁合同的目的是为了实现其正常的经营使用权利，双方在合同中仅约定承租人未按约定支付租金等所有本合同约定的应由承租人支付的费用的，出租人有权解除合同。但并无明确约定不归责于原告责任的解除合同的条件。作为出租人，杨菊文有义务保证自己出租的房屋满足承租人所需要的条件，虽被告认为造成房屋不能正常使用的现状是由第三方侵权行为所致，但作为房屋所有人，在出现问题后，应当积极与第三方协调沟通，排除隐患，为承租人提供安全、正常、无缺陷的租赁物。同时，本案的排污管道与雨水管道系同一管道，虽被告2010年后更改为独立管道，但是从雨水管道的角度来说，杨菊文属共有人之一，对该管道亦有修缮维护义务。本院受理此案后，经过多次调解，多方协调，影响租赁物正常使用的障碍没有完全消除，隐患依旧存在，双方合同目的无法实现。因此，关于被告提出涉案房屋出现问题后，被告积极采取补救措施，已暂时排除使用障碍，合同可以继续履行的辩解本院不予采纳。为了维护原告的合法权益，双方合同应当予以解除。
关于争议焦点三，被告杨菊文应退还相应的租金及房屋转让费。原告强庭玉与被告杨菊文签订的房屋租赁合同的租赁期限为5年（2012年3月1日至2017年2月28日），租金按年交付。2014年，截止到租赁房屋出现问题止，原告已承租使用4个月，剩余8个月未使用，按照租金在租赁期间内摊销完毕的基本原则，被告杨菊文应当退还原告2014年剩余租金40000元÷12个月×8个月=26667元。关于房屋转让费问题，虽法律没有明确规定，但属于交易市场中的行业习惯，依法应予保护。双方在合同中约定为“承租人支付租赁房屋物品、装修等转让费43000元”。在庭审中，双方均没有证据证实当时房屋物品及装修的价格，且房屋物品已被原告变卖掉，费用不得而知。根据公平原则，本院酌定将转让费分摊在租赁期间内，由双方平均承担未使用租赁期间内的转让费用，即未使用32个月的转让费为43000元÷60个月×32个月=22933元，二人分别承担22933元÷2=11466.5元。
关于争议焦点四，被告杨菊文应当赔偿原告强庭玉的财产损失。赔偿数额核定如下：第一项房屋装修损失费用，根据大有公司价格评估报告核定原告强庭玉因管道漏水造成的装修损失为24335元；第二项21台烟机、灶具损失费用，根据大有公司价格评估报告核定原告强庭玉因管道漏水的货品损失为4205.7元；第三项运费及第四项增加雇员工资无事实依据，本院不予支持；第五项疏通管道费用740元及第六项拍摄照片费用340元均属客观存在且被告予以认可的费用，本院予以认定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告强庭玉与被告杨菊文关于北屯西北路“兴巴”商住楼一、二层门面房的房屋租赁关系；原告强庭玉于本判决生效之日起30日内腾出北屯西北路“兴巴”商住楼一、二层门面房交与被告杨菊文；
二、被告杨菊文于本判决生效之日起15日内退还原告强庭玉2014年剩余房屋租金26667元、房屋转让费11466.5元，合计38133.5元；
三、被告杨菊文于本判决生效之日起15日内赔偿原告强庭玉各项损失29620.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3315.96元减半收取1657.98元，鉴定费2000元，合计3657.98元由被告杨菊文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。
代理审判员 冯萍
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 张涛