湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潭中民一终字第378号
上诉人（原审原告）陈东海。
被上诉人（原审被告）李凤炎。
原审第三人陈闰华。系原告陈东海之妹。
上诉人陈东海因与被上诉人李凤炎、原审第三人陈闰华确认合同无效纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2012）湘法民一初字第747号民事判决，向本院提起上诉。因该案遗漏当事人，适用法律错误，本院于2013年3月5日作出（2013）潭中民一终字第12号民事裁定，撤销湖南省湘乡市人民法院（2012）湘法民一初字第747号民事判决，发回重审。湖南省湘乡市人民法院经重审，作出（2013）湘法民一初字第695号民事判决。陈东海仍不服，再次向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10公开开庭审理了本案。上诉人陈东海、被上诉人李凤炎、原审第三人陈闰华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告陈东海与第三人陈闰华口头约定，原告给付第三人人民币8万元后，原告可以在湘乡市新湘路办事处梅坪安置区16栋（现37栋）的住宅地基上建房。原告已给付第三人人民币6万元，尚欠人民币2万元。原告在此地基上建成一栋六层楼房的主体后，于2007年4月2日与被告李凤炎签订了《集资建房协议》。协议约定：甲（陈东海）乙（李凤炎）双方签订协议之后，乙方付给甲方捌仟捌佰元整，余下肆万玖仟肆佰元整在办好房屋所有权证的同时一次性全部付清。被告于2007年4月2日至2007年11月12日期间共计向原告支付集资建房款44800元，并住进了原告所建的湘乡市新湘路办事处梅坪新区37栋4楼。该楼房所占土地于2011年3月17日由湘乡市国土资源局登记发证，该国有土地使用证显示该土地使用权类型为划拨，土地使用权人为陈闰华。原告一直没能为被告办理房屋所有权证。现原告认为原被告所签协议只涉及房屋所有权的转让，未涉及该房屋所占范围内的土地使用权的转让，违反法律规定，诉至本院请求确认原被告所签协议无效，并要求被告返还房屋、赔偿损失10000元。第三人陈闰华主张原被告买卖的房屋所占土地使用权属于第三人，要求返还。
原审法院认为：本案争议的焦点是双方签订集资建房协议的性质、效力。原告陈东海与被告李凤炎签订的虽然是集资建房协议，但从该协议的内容来看，其实际内容是房屋的买卖协议。原告的房屋虽然是在国有划拨土地上建造的，但协议中的标的是地上的房屋，依照法律规定，关于地随房走的原则，转让地上建筑物的，其使用范围内的土地使用权随之转让。我国法律法规对于以划拨方式取得土地使用权再转让房地产的情况并未禁止，相关规定只要求应当报有批准权的人民政府审批，该审批手续是管理性规范，非合同效力性规范，故并不影响房屋买卖协议的有效性，协议内容不违反法律规定。原、被告之间关于购房的协议，是在自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，原告与被告签订的协议应属有效协议。原告要求确认协议无效和要求被告返还房屋、赔偿损失的诉讼请求，法院依法不予支持。至于原告与第三人土地使用权的转让问题，可以依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定处理，不属于本案审理范围，故第三人要求返还土地使用权的主张不应在本案中处理。原告与第三人土地使用权的转让问题不影响原被告之间房屋买卖合同的效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，遂判决：驳回原告陈东海的诉讼请求。一审案件本案受理费1675元，由原告陈东海负担。
宣判后，陈东海不服，上诉称：上诉人与被上诉人签订的所谓集资建房协议，表面上是民事法律行为，实际上不具备民事法律行为的三个要件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。在本案中上诉人首先受到公权力和私权利的限制，不能依法履行相应的民事行为，且上诉人与被上诉人就房屋的有关协议意思表示不真实、内容不具体，由此引起诸多矛盾和分歧，双方不能达成一致意见。其次，集资建房协议的标的物无房屋产权证书，与土地使用权处于实际上的分离状态，不能作为房地产市场的流通物，违反了城市房地产管理法及合同法的相关法律的强制性规定。因此，该集资建房协议不是合法的民事行为，是无效的。该协议的实施将损害社会公共利益，破坏社会经济秩序和生活秩序。另外，根据《最高法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，法律、行政法规规定应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。由此可见，原判不符合法理，故请求二审法院撤销原判，确认合同无效，判令被上诉人返还占有的房地产使用权及占有房地产所获使用收益10000元给上诉人及原审第三人。
被上诉人李凤炎答辩称：上诉人认为合同无效不是事实，说双方没有达成一致也不是事实。上诉人说会为被上诉人办好房产证。总之，被上诉人认为原判合法合理，请求维持原判。
原审第三人陈闰华述称：要求上诉人与被上诉人返还土地使用权。
二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。
本院经审理查明，上诉人陈东海与被上诉人陈闰华所签《集资建房协议》中约定的付款方式为：甲（陈东海）乙（李凤炎）双方签订协议之后，乙方就付给甲方捌仟捌佰元整，余下伍万陆仟贰佰元整在办好房屋所有权证的同时一次性全部付清。原审查明“余下肆万玖仟肆佰元整……”有误。此外，原审查明的其他事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人陈东海与被上诉人李凤炎签订的《集资建房协议》是否有效。上诉人与被上诉人签订协议时，房屋已经建成，故双方之间的《集资建房协议》实质上是房屋买卖协议。上诉人认为其与被上诉人签订协议的行为不符合民事法律行为的条件，意思表示不真实。经审查，从本案查明的事实来看，上诉人并未举证证明其在签订协议时意思表示不真实，内容不具体，相反，上诉人与被上诉人签订的协议中明确约定了房屋的基本状况，房屋的总价款及付款方式、交房时间、协议的生效时间及违约责任等，内容明确、具体，故该协议应当是双方当事人真实意思的表示。关于本案协议是否违反法律的强制性规定或损害社会公共利益的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……”的规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，故该规定不影响上诉人与被上诉人签订的协议的效力，该协议合法、有效。因此，上诉人认为其意思表示不真实，与被上诉人签订的《集资建房协议》因违反法律强制性规定而无效的上诉理由不能成立。另外，法律没有规定房屋买卖合同必须办理批准手续才生效，上诉人认为合同未生效的上诉理由不能成立。至于原审第三人要求上诉人与被上诉人返还土地使用权的请求，不属于本案审理范围，该纠纷可以另案解决。
综上，上诉人的上诉理由本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1675元，由上诉人陈东海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 唐 逊
代理审判员 曾波毅
二〇一四年六月二日
书 记 员 周 尧
附适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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