江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2050号
上诉人（原审原告）：南京农垦出租汽车有限责任公司，住所地南京市浦口区星甸镇中心街188号。
法定代表人：王爱国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张明，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南京嘉易盛公司贸易实业公司，住所地南京市秦淮区白下路181号。
法定代表人：郭建民,该公司董事长。
委托诉讼代理人：成培曦，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人南京农垦出租汽车有限责任公司（以下简称农垦公司）因与被上诉人南京嘉易盛贸易实业公司（以下简称嘉易盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初4049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
农垦公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令被上诉人支付上诉人装修补偿款621445元、钢棚补偿款621445元、搬家费294117元、停业损失费183823元、一次性补偿租赁户210000元，合计1930830元，并支付相应利息（自2014年9月4日起按中国人民银行同期贷款利息计算至实际给付之日止）；三、判令被上诉人支付上诉人违约金240000元；四、被上诉人承担本案诉讼费。事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误。一审法院未支持上诉人要求支付钢棚补偿款的请求，理由是产权证中标示该钢棚归被上诉人所有。事实上，该产权证针对的是被上诉人于1989年搭建的钢棚，而当时搭建的钢棚早已被拆除，2012年及2014年拆除的钢棚是上诉人租赁后，在征得被上诉人同意的情况下，自己建设的。因此，在租期未到的情况下，拆迁补偿协议中的钢棚补偿款应当归上诉人所有。二、一审法院适用法律错误。1、一审判决搬家费和停业损失费由上诉人与被上诉人各得一半是错误的，法律规定搬家费和停业损失费属于实际生产经营户的，而本次拆迁的房屋全部由上诉人租用并生产经营，所有的动产也都属于上诉人，一审法院认定被上诉人也有损失是错误的。2、关于上诉人在一审中请求的利息，一审判决未支持该项诉讼请求也未说明理由。如果法院认定被上诉人应当支付给上诉人全部或部分补偿款，那么说明被上诉人此前对该部分的补偿款的占用是不当的，而上诉人至今一直占用该补偿款理应对上诉人进行赔偿。3、被上诉人应当支付上诉人违约赔偿。被上诉人没有与上诉人磋商的情况下，就与拆迁方签订了相关协议，此行为违背了双方的合同约定，上诉人可以向被上诉人追究相应的责任，违约方应当支付以当年一年的租金作为赔偿金，按照2012年的租金为240000元，因此被上诉人应当向上诉人支付违约金240000元。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
嘉易盛公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，虽然判决我方承担了部分义务，与我方在一审时的抗辩事实不符，但我方仍然息诉服判，认可一审法院判决内容。2、上诉人的诉请没有事实和法律依据，上诉人所主张的钢棚补偿，钢棚为被上诉人所有，在一审中，被上诉人举证的产权证和产权证附图均有记载。上诉人在二审中提到的函件一份，其内容为拆除大明路西沿50米的临时玻钢大棚和平房，并改建成1700平方米的永久建筑，这部分建筑，所产生的拆迁补偿已经由原审法院查明上诉人已经获得，而产权证所记载的玻钢大棚为被上诉人所有，并非大明路西沿50米那部分。上诉人实际上将这份证据张冠李戴。3、从一审的判决认定来看，上诉人已经与拆迁主体签订了拆迁协议，并获得补偿，且其实际获得的补偿远远超过了产权人的补偿，所谓的搬家费用、停业损失费用等等补偿，其均已获得，上诉人没有损失。在拆迁中双方各自签订协议，上诉人是知情的，故被上诉人不存在违约行为。4、上诉人关于上诉请求中的24万元违约金主张，并非原审诉请，不属于二审范围，而且没有事实依据。
农垦公司向一审法院起诉请求：1、嘉易盛公司返还装修补偿款621445元、钢棚补偿款621445元、搬家费294117元、停业损失费183823元、一次性补偿租赁户210000元，共计1930830元，并按1930830元支付利息（自2014年9月4日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）；2、嘉易盛公司支付因违约给农垦公司造成的损失1556462元；3、嘉易盛公司承担本案诉讼费用
一审法院认定事实：2002年7月3日，原粮食局第三分局（改制后并入嘉易盛公司）与农垦公司签订《租赁合同》，将石婆庙仓库房屋和场地出租给农垦公司，租期自2002年10月1日起至2022年9月30日止，每年租金220000元，从第六年起，每两年房租递增5000元。2002年12月30日，双方又签订《租赁合同补充协议》，约定：粮食局第三分局是房屋、场地的所有权人，如遇政府规划拆迁，土地补偿费用归粮食局第三分局所有，享有房屋、场地所有权人的权益；租赁期内，农垦公司是租用地范围内房屋、场地的使用权人，已投资约1500000元新建了1480平方米的汽车销售展厅，并对粮食局第三分局原有的库房进行了改造、装潢，如遇政府规划拆迁，由农垦公司投资新建的房屋、装潢等设施的补偿费归农垦公司所有；租赁期内，如遇政府规划拆迁，双方在接到政府有关部门的拆迁通知后，由双方共同与拆迁实施单位进行商谈并签订书面拆迁补偿协议；若粮食局第三分局单方与拆迁实施单位签订协议，农垦公司的所有损失由粮食局第三分局补偿。
另查明，2003年11月7日，宏达公司与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以30000000元的土地成交价款获得秦淮区大明路NO.2003G38地块的土地使用权，用地总面积37143.8平方米。2009年12月17日，南京市发展和改革委员会下发（2009）第950号《关于江苏宏达客运实业有限公司NO.2003G38地块中代征城市道路及市政配套项目继续建设的核准决定书》，同意农垦公司继续建设NO.2003G38地块中代征城市道路及市政配套项目。2010年3月1日，原南京市房产管理局向宏达公司颁发宁拆许字（2010）第14号《房屋拆迁许可证》，因NO.2003G38地块中代征城市道路及市政配套项目建设需要，批准宏达公司拆迁大明路268号范围内的房屋及附属物。2011年11月23日，宁网公司与嘉易盛公司签订《明匙路道路拆迁补偿协议》，约定：宁网公司受宏达公司委托实施明匙路东段市政道路及配套设施的拆迁项目，嘉易盛公司石婆庙粮食仓库在本次拆迁范围内，经协商，双方达成房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款合计5607298元，其中：房屋补偿款1296334元、土地补偿款2380134元、装修补偿款621445元、钢棚补偿款621445元、搬家费294117元、停业损失费183823元、一次性补偿（租赁户）210000元。2012年4月9日，农垦公司与宁网公司签订《拆迁补偿协议》，宁网公司就拆迁范围中位于代征城市道路范围内的农垦公司占用的的房屋及土地补偿3600000元，农垦公司所占用的道路以外的房屋和土地的拆迁补偿双方今后继续协商解决。
2013年11月20日，宏达公司诉至一审法院，请求判令：1、嘉易盛公司履行拆迁协议将房屋腾空交由宏达公司拆除；2、农垦公司将其占有的上述房屋腾空并交出房屋。一审法院于2014年4月作出（2013）秦民初字第5315号民事判决，判决农垦公司于判决生效后十日内将其租赁的房屋腾空并迁出，嘉易盛公司于农垦公司腾空迁出之日将房屋交宏达公司拆除。后农垦公司不服提起上诉，南京市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，农垦公司未按判决履行，宏达公司向一审法院申请执行，在案件执行过程中，宏达公司与农垦公司签订《关于腾空大明路268号房屋经济补偿和解协议》，约定：农垦公司于2014年11月30日前全部腾空房屋，办理拆迁交接（钥匙）手续后，宏达公司通过秦淮区法院向农垦公司及时支付腾空房屋经济补偿金2500000元。
一审法院认为，农垦公司与嘉易盛公司（原粮食局第三分局）签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照执行。嘉易盛公司辩称农垦公司系改制后的企业，是否系同一主体，应由农垦公司举证加以证明，因前案生效判决已认定农垦公司系石婆庙仓库房屋和场地的承租人，农垦公司无需举证加以证明，嘉易盛公司该项抗辩不能成立，一审法院不予采纳。根据双方约定，如遇拆迁，农垦公司享有房屋、场地使用权人的权益，其投资新建的房屋、装潢等设施的补偿费归其所有，故对拆迁人支付给嘉易盛公司的装修补偿费用，农垦公司要求嘉易盛公司向其补偿的诉讼请求，应予支持。对于一次性补偿（租赁户）的款项，从嘉易盛公司与宁网公司签订的拆迁补偿协议来看，该部分款项明确系补偿给租赁户即房屋、场地使用权人的费用，依据《租赁合同补充协议》的约定，该项补偿费归农垦公司所有，农垦公司要求嘉易盛公司返还，应予支持。对于搬家费及停业损失费，双方在《租赁合同》及《租赁合同补充协议》中均未明确约定，从拆迁人支付给嘉易盛公司的上述两项费用来看，系分别按房屋及土地补偿款总额的8%和5%的比例计算，并非按实际发生额支付，表明上述两项费用与房屋自身价值相关联；实际搬家行为的实施主体是农垦公司，但嘉易盛公司作房屋所有权人同样会存在相关损失；另农垦公司亦自行与拆迁人签订过拆迁补偿及执行和解协议，在搬迁过程中获得相应补偿款，虽然协议双方对上述两笔款项的付款依据和费用明细未明确约定，但至少可以证明农垦公司在迁出租赁房屋过程中，已获得上述补偿，现农垦公司在合同没有明确约定、其亦不能举证证明实际产生停业损失及搬家费数额的情况下，主张停业损失费及搬家费全部归其所有的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院综合分析双方合同签订、履行情况以及拆迁补偿相关事宜，酌定上述两项补偿费用由农垦公司和嘉易盛公司各享有50%为宜，即嘉易盛公司应补偿农垦公司搬家费147058.5元、停业损失费91911.5元。对于钢棚补偿款，从嘉易盛公司提交的房屋所权证及附图来看，产权平面图中明确标示包含玻钢大棚，表明该部分款项系对房屋产权部分的补偿，应归属房屋所有权人，农垦公司主张该部分款项归属其的诉讼主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于农垦公司要求嘉易盛公司支付上述各项费用利息的诉讼请求，因双方合同对上述款项的结算及给付时间未作出约定，农垦公司诉请要求嘉易盛公司支付利息，于法无据，一审法院不予支持。对于农垦公司要求赔偿经济损失1556462元的诉讼请求，其主张因嘉易盛公司的过错致其获得的土地补偿款数额低于应补偿数额，故农垦公司应获得的搬家费和停业损失费产生损失，因农垦公司未能就其主张提供证据加以证明，该项诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、南京嘉易盛贸易实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京农垦出租汽车有限责任公司装修补偿款621445元、搬家费147058.5元、停业损失费91911.5元、一次性补偿（租赁户）210000元，共计1070415元。二、驳回南京农垦出租汽车有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费36166元，由南京农垦出租汽车有限责任公司负担25620元，南京嘉易盛贸易实业有限公司负担10546元。
本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人提交证据：1、农垦公司发送给南京市粮食局三分局也就是嘉易盛公司前身的函件及回函，内容为向粮食局三分局申请拆除临时钢棚及部分平房，并获得了对方的同意。2、未拆除前拍摄的照片，证明被拆除前玻钢大棚是很新的，不可能有几十年历史的钢棚，照片中可以看出有拆迁人员。被上诉人质证认为：１、证据的真实性、关联性不予认可；２、照片的真实性认可，但不认可上诉人的证明目的，从现状来看，这些大棚和这些建筑物很显然是原产权证登记的建筑物，是属于被上诉人不动产。本院认为，上诉人提交的证据不属于新证据，本院不予认定。
本院认为，上诉人农垦公司与被上诉人嘉易盛公司签订的房屋租赁合同及补充协议，不违反法律的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。合同中约定，如遇拆迁上诉人投资新建的房屋、装潢补偿归上诉人所有，故原审法院判决拆迁人支付给被上诉人的装修补偿费用由上诉人享有，处理结果正确。上诉人上诉主张搬家费和停业损失费应全部归上诉人所有，因拆迁人对上述两项费用系按比例支付，并非按实际发生额支付，上诉人亦无证据证明两笔款项的实际数额，原审法院酌定双方各享有50%，并无不当。上诉人上诉另主张钢棚补偿款应归其所有，因被上诉人提供的产权平面图中明确标示包含玻钢大棚，该部分设施非上诉人新建，故上诉人无权主张该笔补偿费用。双方租赁合同关系因拆迁而终止后就补偿的数额存在争议，权利义务并不明确，原审法院未支持上诉人主张的利息损失和违约赔偿，并无不当。上诉人主张被上诉人无权直接与拆迁人签订相关协议故应承担违约赔偿，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，农垦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24167元，由上诉人南京农垦出租汽车有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年五月九日
书记员 郭旭冬