山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终2638号
上诉人（原审原告）：柴秀粉，女，1965年12月3日出生，汉族，住聊城市东昌府区。
委托诉讼代理人：陈旭峰，山东鲁泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡美萍，山东鲁泉律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：山东华悦房地产开发有限公司，住所地：聊城市东昌西路万盛家园B号楼商业06号。
法定代表人：陈兆华，董事长。
委托诉讼代理人：张丽敏，山东万航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚睿，山东万航律师事务所实习律师。
上诉人柴秀粉因与上诉人山东华悦房地产开发有限公司（简称华悦房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人柴秀粉及其委托诉讼代理人陈旭峰、胡美萍，上诉人华悦房产公司的委托诉讼代理人张丽敏、姚睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柴秀粉上诉请求:1、请求依法撤销一审民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:
一、一审法院对上诉人因延期交房所受的实际损失认定错误。按照《房屋拆迁产权调换协议》约定，上诉人调换后房屋的建筑面积远远超过被拆除的房屋面积。上诉人因被上诉人延期交房所受实际损失的范围，不是己经拆迁房屋的损失，而是《房屋拆迁产权调换协议》约定的置换后的房屋的损失。临时安置费是以拆除前的房屋面积为基数计取的，而上诉人因被上诉人延期交房所受损失应以置换后的房屋面积为基数进行计取。《房屋拆迁产权调换协议》第九条虽然约定了违约金的计算方式，但是协议约定的违约金远远低于上诉人实际遭受的损失。根据合同法和相关司法解释规定，协议的守约方可以按照合同约定的违约条款主张违约金，也可以按照实际损失主张权益。上诉人的本次诉讼请求是按照实际损失进行的主张，完全具有事实和法律依据。一审法院认定上诉人的损失即为以被拆除房屋的面积为基数支付双倍的临时安置费，显然属于认定事实错误。
二、一审法院对临时安置费的适用期间认定错误。协议中约定临时安置费仅适用于过渡期限内，对于过渡期以外的部分，根据聊城市现行的房屋征收临时安置费支付的相关规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用问题的解释》第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对于超过合同约定的过渡期以外的部分，上诉人主张选择租金方式。
三、一审法院对上诉人提交的评估报告认定错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用问题的解释》第十七条规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上诉人提交的评估报告是由合法且具有资质的评估机构出具的，不能因该评估报告是他人委托从而否定该份报告的有效性，如被上诉人不认可该份评估报告，一审法院可以采取另行委托的形式进行再次评估，而不能仅因为该份评估报告是由他人委托而排除适用。对该评估报告不予采用，一审法院并没有对上诉人释明。
四、一审法院将实际损失与临时安置费概念混同，适用法律错误。《合同法》第一百一十四条第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方约定的违约金即双倍临时安置费明显低于实际损失，一审法院未考虑上诉人的实际损失，依据协议约定，认定双倍临时安置费即为实际损失，属于适用法律错误。
综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，为维护上诉人合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起上诉，请求二审法院查明事实，依法判决。
华悦房产公司辩称：一、上诉人主张以置换后的房屋面积计算实际损失没有合同及法律依据。答辩人和上诉人之间签订的《房屋拆迁产权调换协议》(以下简称《协议》)第九条中明确约定，“因甲方原因逾期交房的，甲乙双方应在过渡期满前十日内通知丙方，丙方同意：按以下方式之一处理:……2、甲方加倍支付临时安置补助费给丙方。”由此证实，签订《协议》时双方约定了答辩人逾期交房时违约责任的计算方式，即以拆迁房屋面积为基数计算的双倍临时安置补助费，该计算方式是唯一的、确定的，与房屋置换后的面积大小无关系。上述约定属于双方自愿作出的真实意思表示，同时《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十六条规定:“搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，由设区的市人民政府制定并向社会公布”。《聊城市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》第二十二条第二款规定“临时安置费按被征收房屋合法建筑面积计算，……选择产权调换的按过渡期计发，逾期按两倍计发”。因此，以被征收房屋的面积按两倍计发逾期交房期间的临时安置补助费为法律规定要求的，且双方实际上也是照此履行的，双方应当严格遵守，现上诉人无权按照置换后的房屋面积主张实际损失。
二、上诉人主张临时安置补偿费仅适用于过渡期间的说法，明显违反《协议》和法律规定。涉案《协议》及《聊城市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》等规定均明确了过渡期满后可以增加临时安置补偿费的方式支付。上诉人主张的“协议中约定临时安置费仅适用于过渡期限内”的说法明显与事实不符、与法律不符。同时，答辩人与上诉人之间的纠纷为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，该二者在法律关系上存在着本质的差异。回迁房在房屋价格、房屋性质(以回迁安置为目的)、市场流通、地理位置等方面均与商品房存在着明显不同，不能简单参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)的规定。而且即使参照适用，上诉人所引用的《商品房买卖合同司法解释》第十七条规定适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。而本案答辩人与上诉人之间在协议第九条己经就逾期交房损失赔偿的计算方法、即“答辩人提供同面积、同质量的安置房屋或答辩人向上诉人支付双倍临时安置补助费”作出了约定，不符合《商品房买卖合同司法解释》第十七条规定的适用前提。进而上诉人无权主张“实际损失”按照“逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”确定计算。
三、答辩人不但弥补且弥补数额超出上诉人的实际损失，上诉人无须、无权另行委托作出《房地产评估报告书》，且该报告不具有任何证明力。从《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定来看，被拆迁人因房屋被征收而应得的补偿内容包括:被征收房屋价值补偿、搬迁补偿、临时安置补偿及因征收房屋造成的停产停业损失补偿，具体标准由当地人民政府规定，上述内容己包括因拆迁房屋产生的所有损失，且上述项目中临时安置补助费标准聊城市人民政府己依法考虑各种因素后合理作出每平方米5元的标准。因此，无论按时取得还是逾期取得回迁房屋，每平方米5元的临安费标准己弥补上诉人的实际损失，且协议第九条约定的双倍临安费标准及法律规定的逾期期间临时安置费双倍计发的规定，己均是带有惩罚性性质的损失赔偿方法，因此，本案中，答辩人按照双倍临安费的标准支付上诉人逾期期间的损失不但可以弥补给其造成的实际损失，而且己超出给其造成的实际损失。
本案答辩人已经以加倍支付临安费的方式向上诉人承担了因延期交房造成的全部经济损失，上诉人均己实际接受，无权再次选择其他方式来衡量逾期交房的损失。且上诉人提交的《房地产评估报告书》为案外人单方委托作出，未经法定程序认可，其作出的评估结论不均有真实性、关联性和合法性，不应采信；且涉案为回迁房屋，无权适用《商品房买卖合同司法解释》第十七条规定的房屋出租价格作出实际损失的参照标准，同时上诉人对回迁房的租赁价值也不具有可期待利益，显然租金价格超出其实际损失的范围。
综上所述，上诉人的诉求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
华悦房产公司上诉请求:1、请求二审法院依法撤销一审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:
一、上诉人与被上诉人约定的房屋交付条件为房屋通过建筑工程竣工验收，而非完成综合验收，该约定合法有效，根据合同意思自治原则应当优先适用；而一审法院以未完成综合验收为由认定上诉人不具备房屋交付条件，属于认定事实不清、适用法律错误，应当依法予以撤销并改判。(1)《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定“拆迁人提供的安置房屋，应当符合下列规定:(一)符合国家和省规定的质量安全标准;(二)符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准;(三)产权清晰。”该条规定的房屋交付条件即是在质检部门的监督下通过建设、施工、设计、监理单位的五方验收，取得建设工程竣工验收备案证书即可，该建筑工程竣工验收的条件是拆迁安置房屋交付的法定条件。本案中，上诉人、被上诉人以及东昌府区顺达拆迁服务中心三方签订的《房屋拆迁产权调换协议》第七条约定上诉人向被上诉人提供的产权调换房屋应当符合上述第三十条规定的条件，该约定为双方真实意思表示，根据当事人意思自治原则，应当优先适用。且涉案房屋己于2015年3月通过《建设工程竣工验收备案证书》、《单位工程质量竣工验收记录》，施工单位己向上诉人出具了《工程保修书》、《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，因此，上诉人交付的房屋己完全具备《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定的交付条件。(2)本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并不是普通商品房买卖合同纠纷案件，两者为不同的法律关系，两者适用的法律各有相应规定，虽有交叉适用之时，但是必须有法律明确规定拆迁补偿安置房屋的交付条件参照适用普通商品房交付规定时才能参照适用，且根据法律、行政法规等强制性法律规定并没强制要求拆迁安置房和商品房必须达到综合验收的交付标准，而普通商品房中规定了通过建筑工程竣工验收合格与完成综合验收两种交付标准。同时安置回迁房屋在价格、位置、购买条件等方面相对于普通商品房有明显的不同。虽然《房屋拆迁产权调换协议》第七条约定了“且为普通商品房，其建设标准符合国家、省、市有关建筑设计、施工规范和标准。”内容，但该条约定的普通商品房仅是指交付房屋的质量标准、建筑标准达到普通商品房的质量，并没有要求房屋交付条件必须为普通商品房的交付条件，故本案交付条件不能参照普通商品房交付的条件。(3)本案一审庭审中，上诉人己提交聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会出具的《华悦金钻小区(聂庄新居)住宅建设标准》原件一份，该证据可以证实上诉人与被上诉人己明确约定了房屋交付条件，并没有约定完成综合验收的交付条件，且该证据中所列交付标准，上诉人己全部完成，而一审法院未予采信的行为应当依法予以撤销。(4)从聊城当地乃至全国各地的实际交易习惯来看，绝大多数房地产开发商也均是以通过房屋竣工验收取得《建设工程竣工验收备案表》为房屋交付条件。且涉案协议中并没有约定交付的房屋必须达到综合验收的标准，同时该协议签订时间为2012年6月8日，约定上诉人应于2014年6月8日交付房屋。根据实践实际状况，从施工到各单项竣工验收合格最低需要两年左右的时间，从各单项竣工验收达到消防、配套设施、绿化、环保等综合验收合格的房屋又需要近两年的时间，而本案协议签订时间到约定交房时间为2年的内容来看，房屋根本不可能达到综合验收的条件，从该方面也可证实签订该协议时约定的实质交房标准为在房屋通过建设工程竣工验收备案，而一审法院擅自认定交付标准为完成综合验收的事实，既不符合法律规定，也明显加重了上诉人的义务，对上诉人来说实属不公平。故涉案房屋已于2015年3月份具备交付条件。(5)本案华悦金钻小区项目中，除存在上诉人与被上诉人之间的拆迁安置补偿关系并签订《房屋产权调换协议》形式外，还存在一种以普通商品房买卖形式并签订了《商品房预售合同》版本(该合同版本己提交一审法院)，该版本第十条明确约定了选择房屋的条件为“该商品房取得建筑工程竣工验收备案表”，并没有选择通过综合验收的条件。该《商品房预售合同》出卖的普通商品房与拆迁调换的房屋均属于华悦金钻小区，两者签订的时间基本相同，且签订合同到交房条件的期间均基本相同，因此，从该《商品房预售合同》约定的交付条件可以印证上诉人与被上诉人签订的《房屋产权调换协议》中约定的房屋交付条件实质是房屋竣工验收合格，而并不是通过综合验收。
二、只有违反法律、行政法规等强制性规定的行为才属无效行为，而至今我国并没有任何强制性法律规定要求交付的拆迁安置房必须完成综合验收，也没有任何关于交付的普通商品房必须完成综合验收的强制性法律规定，一审法院擅自认定本案交付标准为完成综合验收属于认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。(1)《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》均没有任何关于交房标准必须完成综合验收的规定，且根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定仅明确要求提供的拆迁安置房屋符合通过建筑工程质量竣工验收即可。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产经营开发管理条例》第十七条规定，验收合格是商品房交付使用的法定条件，但均并未明确规定交付的商品房必须完成综合验收，而根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，可见，通过勘察、设计、施工、监理有关单位的建筑质量验收标准，是交付房屋的合法交付条件之一。又因《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”可以证实，完成综合验收标准仅是上诉人向有关行政部门承担的备案义务，因此如果在商品房买卖合同中对商品房的交付标准双方约定为商品房经验收合格即可交付时，该验收的标准，国家实行建设工程质量监督管理制度，验收合格的房屋应该是依照《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，取得《建设工程竣工验收备案表》，经过了国家对建设工程质量监控的房屋。因此，一审法院在一审判决书中根据《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产经营开发管理条例》第十七条规定，作出商品房交付时的验收合格应以行政部门完成综合验收为收房标准，完全属于扩大理解法律条文，适用法律错误。(2)2015年10月29日，山东省住房和城乡建设厅、山东省工商行政管理局联合公示新版《山东省新建商品房买卖合同?(预售)SDF20150001范本，该新版版本其中最重要的一个变化即是合同第九条明确要求交付的商品房“己取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件”的条件，而旧版版本中并没有要求必须达到综合验收的交付条件”。因此，从新版本的公示可以看出，在新版本出示之前政府相关部门并不强制要求房屋交付以完成综合验收为条件。
三、上诉人于2015年3月具备交房条件后己通过各种方式向被上诉人发出交房通知，且被上诉人确己收到，而一审法院认定被上诉人是否收到交方通知无法确认的事实，属于认定事实不清，适用法律错误，应当依法撤销并改判。涉案房屋已于2015年3月通过竣工验收并依法具备了交房条件，上诉人己通过公告、报纸、电视广播等多种渠道向原告发出交房通知，且己提供相应证据材料，并且收到该通知后大多数拆迁回迁户接受了房屋并实际入住，被上诉人亦多次找上诉人协商交付事宜。另外，被上诉人在一审中提交的聊城市住房和城乡建设委员会信访办公室于2015年6月25日向被上诉人等出具了金钻小区回迁户业主回复材料，足以证实被上诉人己于2015年6月份以前得知涉案房屋已经通过竣工验收并可以收房的事实。被上诉人以各种理由拒不接受房屋，属于严重违反协议约定的行为。
四、自2015年3月6日上诉人己具备交付条件并完成了通知义务后，自此上诉人不存在任何违约情形，无须支付任何形式的经济损失，一审法院因认定交付标准错误的事实导致判决上诉人承担经济赔偿责任的结果，应当依法予以撤销并改判。
涉案协议第九条约定，因上诉人原因逾期交房的，被上诉人同意上诉人选择向被上诉人提供同面积同质量的安置房屋，或者采取加倍支付临安费的方式向被上诉人承担因延期交房造成的经济损失，该约定已经一审法院认定其真实性及合法性。自本协议签订后，上诉人不但依约将过渡期间的临安费全部向被上诉人全部支付，且自协议约定的交房时间至2015年3月7日延期交房期间，上诉人己以加倍支付临安费的方式向被上诉人承担了因延期交房造成的全部经济损失，被上诉人均己接受，亦表明其选择了这种方式来弥补自身的全部经济损失，上诉人己不存在其他任何损失。
综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
柴秀粉辩称：第一，华悦房产公司没有取得综合验收备案，这是一审中已调查无争议的事实，华悦房产公司认为房屋的交付不需要经过综合验收，该观点没有法律依据，也没有协议的约定，是华悦房产公司对法律的曲解，《山东省城市房屋拆迁管理条例》第30条规定不是交付的标准，而是对安置房的建设质量标准、设计标准和产权清晰的规定。双方在拆迁产权调换协议第7条约定的并非交房条件，也并非交房方式，华悦房产公司如果理解成是交付标准和条件，那么第7条规定的不仅要符合《山东省城市房屋拆迁管理条例》第30条规定，还应符合商品房的交付规定，无论是拆迁安置房还是商品房买卖，华悦房产公司从事的是房地产开发经营行为，根据《聊城市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第10条规定，房地产开发项目综合验收合格后方可交付使用，在此已有明确规定。房屋的交付，拆迁安置或商品房都应达到综合验收标准，而非华悦房产公司所称的单体验收。《山东省高院2011年民事审判会议纪要》也明确规定房屋的交付标准是综合验收，这项规定在全省均达成一致意见，所以华悦房产公司的上诉理由不能成立。
第二，关于发出的交房通知，一审时，华悦房产公司提供的是部分证据复印件，我方不予认可。即便发出交房通知真实，但由于没有取得综合验收备案，该交房不符合法定的条件，也没有双方合同的约定依据，所以该上诉事实和理由也不能成立。综上，请求二审法院驳回华悦房产公司的上诉请求。
柴秀粉向一审法院起诉请求：要求被告赔偿延期交房的经济损失,自2012年10月8日至2016年3月7日计算为48453.755元,经济损失赔偿至实际交房之日。
一审法院认定事实：2010年10月7日，原、被告与聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心签订房屋拆迁产权调换协议，合同约定：被告委托聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心拆除原告位于聊城市东昌府区古楼办事处聂庄村的房屋69.53平方米。自签订协议起至2012年10月7日，被告支付原告临安费每月每平方米5元，共计8343.6元。原告自愿选择调换后的房屋坐落于华悦金钻小区I号楼东单元2003室，建筑面积共计116.59平方米。协议第七条约定：被告向原告提供的产权调换房屋应当符合《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条的规定，且为普通商品房。建设标准符合国家、市有关的建筑设计，施工规范和标准。协议第九条约定：因被告原因逾期交房的，原告同意被告选择向原告提供同面积同质量的安置房屋，或者采取向原告加倍支付临安费的方式承担因延期交房给原告造成的经济损失。协议约定2012年10月7日交付房屋，实际未交付，原告领取了部分双倍临安费20859元。2014年12月30日华悦金钻小区I号楼竣工，2015年2月6日验收。取得《房屋建筑工程保修书》、《房屋建筑质量保证书》以及《房屋建筑使用说明书》。2015年3月25日，被告与聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心、聊城市东昌府区古楼办事处聂庄村向回迁安置户发出公告，于2015年3月25日至31日进行交房安置工作。2016年3月28日，聊城市住房和城乡建设局给原告等答复：山东华悦房地产开发有限公司开发的华悦金钻小区没有办理综合验收备案手续。2016年6月25日，聊城市住房和城乡建设局信访办公室出具书面答复：在没有综合验收备案之前临安费由开发商继续发放。2016年3月12日，经张秀兰委托，山东博莱仕土地评估有限公司出具房地产租赁价格评估报告，评估古楼办事处乐园小区第五幢3号楼3单元402室房地产每平方米月租金14.5元。原告要求2012年10月8日至2016年3月7日共41个月，按合同约定交付的房屋面积116.59平方米，每平方米14.5元，116.59平*14.5*41个月，实际逾期交房损失为69312元。扣除被告在此期间已向原告支付的金额20859元，共计48453元，损失计算至实际交房之日。2012年6月27日，原、被告签订和解协议，约定原告应交纳的房屋差价款由被告承担，双方不再针对华悦金钻项目进行任何形式的诉讼。和解协议签订后，双方互不追究有关拆迁问题的任何责任。2016年8月18日柴秀粉委托山东博莱仕土地评估有限公司出具的房地产租赁价格评估报告,拟证明聊城市华悦金钻小区I号楼东单元2003号房屋2012年至2016年8月租赁价格为每平方米14.5元。被告对该评估报告不予认可。
一审法院认为：2010年10月7日，原、被告与聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心签订的房屋拆迁产权调换协议为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效协议。原告已依照协议约定迁出房屋，履行了协议约定。被告亦应按协议约定履行交付房屋的合同义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和中华人民共和国国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。验收合格是出卖人将房屋交付买受人的法定条件。房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应当以行政主管部门完成综合验收为收房标准。被告未办理综合验收备案手续，故涉案房屋至今不具备交房条件。被告应从合同约定交房次日即2012年10月8日起向原告支付逾期交房违约金。原告所主张的按山东博莱仕土地评估有限公司出具的房地产租赁价格评估报告所评估古楼办事处乐园小区第五幢3号楼3单元402室房地产每平方米月租金14.5元计算实际损失，因该评估报告系案外人委托作出与本案不具关联性，故该证据本院不予采信。2016年8月18日柴秀粉委托山东博莱仕土地评估有限公司对聊城市华悦金钻小区I号楼东单元2003号房屋租赁价格评估报告,系本案当事人自行委托，不具有客观性，且被告有异议，本院对该证据的效力不予认定。故本案因逾期交房造成原告的实际损失应以双方约定的双倍临安费计算，且被告已按支付双倍临安费履行，双倍临安费为10元每平方米每月，总计695.3元。逾期时间自2012年10月8日起至实际交房之日止。原告自认被告已支付20859元逾期交房违约金,应予扣除。被告存在违约行为，原告要求支付违约金，系法定的民事权利，2012年6月，原、被告签订的和解协议不得以约定的方式限制其民事权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东华悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告柴秀粉逾期交房违约金每月695.3元，自2012年10月8日起至实际交房之日止（扣除已支付20859元）。二、驳回原告柴秀粉其他诉讼请求。案件受理费1011元由被告山东华悦房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延期履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人柴秀粉提交了山东博莱仕土地房地产评估有限公司出具的房地产评估报告一份，该报告对涉案小区租金标准评估为每平方米15.4元。
华悦房产公司发表如下质证意见：上诉人并没有向法院提出鉴定评估申请，二审提交的评估报告也已过证据举证期限，该报告不属于新证据。该评估结论并没有任何材料加以证实，评估报告没有实地勘查的任何记录内容，不符合法律规定。综上，该评估报告不应采信。
上诉人柴秀粉又提交了2011年10月8日聊城市人民政府制定的《聊城市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》，证明从2011年10月8日起聊城市临时安置费支付标准不再实行以前的5元/月/平方，而实行不得低于被征收房屋附近相类似房屋的市场租金，该规定第28条也明确规定，本规定自公布之日起实行，之前实行的房屋拆迁补偿安置的规定、政策与本规定不一致的，以本规定为准。
华悦房产公司发表质证意见：上述规定第28条内容显示本规定实行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，按照原规定执行，而本案取得房屋拆迁许可证时间为2010年6月25日及2010年12月31日，因此上诉人所说的临安费5元的标准不应当参照本规定执行。同时根据该规定第22条内容也可显示临安费的数额不低于被征收房屋附近相类似的房屋租金，而事实上5元的临安费标准为聊城市人民政府综合考虑各种因素后依法作出的合理的费用标准。且从该条内容显示选择产权调换的，按过渡期计发，逾期按两倍计发，也可印证柴秀粉在上诉状中提到的临安费不应适用过渡期以外的期间是错误的，并且也可印证协议中约定的逾期两倍临安费标准完全符合法律规定。
本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条以及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条所规定，房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位，对涉及公共安全的内容进行验收。房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要。因此房地产开发企业交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防验收、配套设施、绿化、环保等综合验收之后的房屋，即应当以行政主管部门完成综合验收为房屋的交付标准，综合验收合格是房地产开发企业将房屋交付住户的法定条件。在本案中，上诉人华悦房产公司仅在工程质量监督站办理了建设工程竣工验收备案，但未办理完毕消防、规划、环保等其他综合验收备案手续，故涉案房屋不具备交房条件。华悦房产公司称房屋质量验收合格即具备交房条件，与上述法规的规定相悖，本院不予支持。华悦房产公司另称2015年3月为交房日，柴秀粉应收房而未收房，计算支付临时安置补助费应截至2015年3月。华悦房产公司该主张缺少法律依据及事实依据，本院亦不予支持。其未完全具备交房条件，未向柴秀粉交房，应继续支付双倍的临时安置补助费。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”双方当事人签订的房屋拆迁产权调换协议是确定双方权利义务的依据。在双方当事人签订的拆迁协议中已明确约定了24个月的过渡期内临时安置补助费为5元/平方米/月，华悦房产公司逾期交房，应按拆迁面积加倍支付临时安置补助费。由于华悦房产公司逾期交房，其已按拆迁面积实际支付了2015年3月之前的双倍临安费，柴秀粉也实际领取，双方当事人已按协议约定实际履行。柴秀粉又称应按房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准及回迁楼面积来确定损失数额，一审以该主张不符合双方的协议约定为由未予支持，并无不当。
关于山东博莱仕土地房地产评估有限公司作出的房地产租赁价格评估报告，因委托该评估未向法院提起书面申请，且该评估机构未经双方当事人协商确定或法院指定，故对该评估报告的证明力，本院不予认定。
综上所述，柴秀粉及华悦房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1011元，由二上诉人均担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 进
审判员 孙久强
审判员 孔繁奎
二〇一七年三月十三日
书记员 郭 静