鞍山市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍东民一初字第00680号
原告：曹成，男，1979年5月17日出生，满族，无业。
委托代理人：程晓露，辽宁钢城正大律师事务所律师。
被告：孙素玲，女，1960年7月26日出生，汉族，无油矿压机退休职工。
第三人：张洪靖，女，1963年3月22日出生，汉族，鞍钢附企二建退休职工。
委托代理人：刘大为，北京市博圣律师事务所律师。
委托代理人：刘镇，辽宁弘扬律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司鞍山分行。住所地：鞍山市。
法定代表人：赵殿有，该行行长。
委托代理人：刘日，男，1963年7月8日出生，汉族，系该行职员。
原告曹成与被告孙素玲、第三人张洪靖、第三人中国建设银行股份有限公司鞍山分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月31日、2015年6月1日公开开庭审理本案，原告曹成及其委托代理人程晓露，被告孙素玲（2015年6月1日开庭，经依法送达开庭传票未出庭），第三人张洪靖及其委托代理人刘大为、刘镇，第三人中国建设银行股份有限公司鞍山分行的委托代理人刘日到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月21日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其名下的房产（房屋坐落于铁东区青年街55号景子街1号楼3层326号，建筑面积21.6平方米，产籍号1-28-230-796）卖给原告，原告在签订合同当日交付给被告购房定金26万元。约定于2014年8月1日前进行更名过户，但被告至今仍未配合原告办理过户手续，被告的行为已构成违约。故原告起诉至法院提出如下诉讼请求：1、要求被告配合原告将其名下的房产（坐落于铁东区青年街55号景子街1号楼3层326号，建筑面积21.6平方米，产籍号1-28-230-796）办理更名过户手续至原告的名下；2、诉讼费、保全费由被告承担。
被告辩称：涉案房屋虽然是我的名字，但是实际上是我女儿的，购房款也没有交到我的手中，卖给原告的事情我不知情，我签字的时候原告并没有向我明示这个房子是要卖给他。而且原告中途逼我更改合同，我不明白为何要更改合同，法院怎么判，我就怎么认。
张洪靖经本院批准，以有独立请求权第三人身份向本院提出独立诉讼请求：1、确认第三人与被告签订的房屋转让协议书合法有效，并判决被告履行该协议；2、判令被告配合办理房屋更名过户手续；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年6月9日，被告与第三人签订《房屋转让协议书》，被告将位于铁东区青年街55号（鞍房权证铁东字第2012041104**号，产籍号1-28-230-796，面积21.6平方米）房屋转让给第三人，转让款共计24万元人民币，协议签订当日第三人支付被告15万元购房定金，并约定办完手续后支付剩余房款9万元。协议签订后第三人履行了付款义务，但被告违反协议约定，迟迟不予配合办理房屋更名手续，并将房屋再次转让给他人。被告的行为严重侵害了第三人的合法权益，请法院支持第三人的诉讼请求。
第三人中国建设银行股份有限公司鞍山分行述称：原告及张洪靖在与被告签订买卖合同时应当知道该房屋已经向银行抵押。我方同意由原告或张洪靖一次性全部清偿涉案房屋尚欠的贷款252684.75元。如果原告或张洪靖不能一次性偿还，我方则主张法院中止审理本案，因为我行已经向贵院民三庭起诉要求被告偿还贷款，并就本案房屋享有优先受偿权。如果原告或第三人能够一次性将涉案房屋贷款向银行清偿，我方同意撤回另案对被告的起诉。
经审理查明：2014年1月21日，原、被告签订房屋买卖合同一份，鞍山利美置业代理有限公司作为中介方，协议约定，原告自愿将坐落于铁东区青年街55号景子街1号楼3层326号房屋出售给原告（房产证号1-28-230-7**，面积21.6平方米），房屋价格50万元，合同签订之日，原告支付定金26万元，剩余24万元于双方完成过户手续之日一次性付清，双方约定于2014年8月1日前办理更名过户手续。26万元定金中，有18万元是用被告女儿高倩欠原告的18万元欠款抵顶。
再查，2014年6月9日，被告与第三人签订房屋转让协议书，约定被告将铁东区青年街55号房屋以24万元卖给第三人，购房定金15万元，办完更名手续后支付剩余9万元房款，双方协商将被告的产权证、户口本、身份证、离婚判决书、未再婚证明交给第三人。当日，被告向第三人出具了收到购房定金15万的收条。
另查，坐落于铁东区青年街55号景子街1号楼3层326号的房屋为被告单独所有，在所有权证书附记上记载有抵押信息，抵押权人为中国建设银行股份有限公司鞍山分行，担保金额29万元，设定日期2012年4月11日，约定期限8年。
又查，景子街购物广场商管部于2014年10月29日出具证明，兹有景子街三楼西座326档口，因2010年商场整体改造，现安置为三楼552-553档口，现档口的经营者为梁阳。梁阳与原告系夫妻关系。
再查，鞍山市公证处于2014年6月9日出具公证书一份，公证内容：委托书，委托人孙素玲，受托人张艳荣，兹委托张艳荣为我的代理人，全权代表我办理以下事项：一、办理坐落于鞍山市铁东区青年街55号景子街1号楼3层326号，产籍号：1-28-230-796，建筑面积21.6平方米商业用房的提前还贷事宜；二、办理上述房产解除抵押登记、抵押注销及领取注销手续；三、领取房屋所有权证；四、到民政部门查询并办理我的婚姻状况证明。委托期限：2014年6月9日至2015年6月8日。此委托无转委托。
又查，截止至2015年6月1日，涉案房屋尚欠银行贷款252684.75元。原告与第三人张洪靖均表示愿意将所有欠款一次性偿还给银行。
上述事实，原告提供的证据有：原告的部分陈述、房屋买卖合同一份、证明一份、购电收据一份、物业费收据一份、原告结婚证一份、照片两张；第三人张洪靖提供的证据有：第三人的部分陈述、房屋转让协议书一份、收条一份、房屋所有权证一份、被告户口本、被告身份证、被告无婚姻登记证明、铁西区人民法院法律文书一份、公证书一份；第三人建设银行提供的证据有：第三人的部分陈述、借款合同一份，以上证据经开庭质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。
被告未提供证据。
第三人张洪靖提供证人胡楠的证明一份，该证人无正当理由未出庭，故对该份证据，本院不予采信。
本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，2012年4月11日被告与中国建设银行股份有限公司鞍山分行就本案房屋设定抵押权，抵押金额29万元，2014年1月21日被告与原告签订房屋买卖合同，2014年6月9日被告与第三人张洪靖签订房屋买卖合同，因此原告与第三人张洪靖均是在房屋存在抵押权的情况下签订的房屋买卖合同，原告与第三人张洪靖均愿意替被告提前清偿银行贷款，故被告与第三人、被告与原告签订的房屋买卖合同均是有效的。在该房产尚未办理过户登记手续前，原告与第三人均不能直接支配房产而成为房屋的所有权人，作为合同的买受人均处于平等债权人的地位，并无序位差别，原告与第三人可以随时向被告请求履行债务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，对两份均有效的房屋买卖合同，原告和第三人张洪靖均有权要求被告实际履行合同。数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应当按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护的顺位。结合本案的事实，原告与被告签订的房屋买卖合同价款为50万元，被告与第三人张洪靖签订的房屋买卖合同价款为24万元，本案房屋设定贷款29万元，因此原告的买房价格较为合理，且原告与被告签订的房屋买卖合同先于被告与第三人张洪靖签订的房屋买卖合同，原告、第三人张洪靖均向被告交付了房屋定金，都履行了部分合同义务，但原告已经实际使用该房屋，视为房屋已经交付给原告，确定原告为房屋的买受人更为合适。对于第三人张洪靖主张与被告的买卖合同已经过公证，本院认为，公证书的内容并不涉及被告与第三人张洪靖的房屋买卖合同，其内容为被告委托张艳荣办理房屋过户的相关手续，并不能视为对被告和第三人张洪靖房屋买卖合同的公证，第三人张洪靖不能取得本案房屋的所有权，可以另案向被告主张违约责任。综上，原告主张被告配合原告办理坐落于铁东区青年街55号景子街1号楼3层326号房屋（产籍号：1-28-230-796）的更名手续的诉讼请求，本院予以支持。
关于银行贷款一节，第三人建设银行作为房屋的抵押权人，其抵押事实发生在原、被告的房屋买卖行为之前，故原告在取得房屋所有权前应当代替被告向银行偿还贷款，涤除抵押权，且原告自愿一次性将银行贷款还清，故原告应当在办理房屋更名过户手续前，一次性向银行偿还本案房屋的所有贷款。
被告辩称，被告对于争议房屋并无处分权，且被告称原告、第三人张洪靖所说的购房款其均未收到，与原告、第三人分别签订的房屋买卖合同均由其女儿高倩做主，被告只是到场签字，高倩现在看守所羁押，但被告并未提供证据证明上述主张，故对于被告的辩称本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告孙素玲于本判决生效之日起30日内配合原告曹成将坐落于鞍山市铁东区青年街55号景子街1号楼3层326号房屋（产籍号1-28-230-796）过户到原告曹成的名下；
二、原告曹成于本判决生效之日起30日内代替被告孙素玲将坐落于鞍山市铁东区青年街55号景子街1号楼3层326号房屋（产籍号1-28-230-796）的贷款一次性偿还给中国建设银行股份有限公司鞍山分行；
三、驳回第三人张洪靖的诉讼请求。
案件受理费5200元，保全费1870元，由被告孙素玲承担（此费用原告已垫付，执行前款时一并扣除）；有独立请求权第三人之诉案件受理费4900元，减半收取2450元，由第三人张洪靖承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。
审 判 长 罗 晶
人民陪审员 郭 婷
人民陪审员 刘俊明
二〇一五年六月十五日
代理书记员 金 兰