天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二初字第1464号
原告天津新东方培训学校，住所地天津市南开区西市大街与广开大街交口故里花园21号。组织机构代码75484067-1
法定代表人俞敏洪，该校校长。
委托代理人陆海松，该校法务。
委托代理人刘胜洪，该校校办主任。
被告天津市邦洲投资集团有限公司，住所地天津市和平区君隆广场1、2号楼河北路252号801-2、801-3。组织机构代码67940814-0
法定代表人夏浙海，该公司总经理。
委托代理人张雪，该公司职员。
委托代理人吴红艳，天津嘉信律师事务所律师。
原告天津新东方培训学校与被告天津市邦洲投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津新东方培训学校的委托代理人陆海松、刘胜洪、被告天津市邦洲投资集团有限公司的委托代理人张雪、吴红艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告天津新东方培训学校诉称，2014年4月16日，原、被告双方签订租赁合同，被告将天津市河西区***号***大厦三层房屋租赁给原告使用，约定租期10年，租金为每年2500000元。截止目前，原告已向被告支付两年租金，合计5000000元，并交纳租赁押金400000元。自原告承租以来，被告一直未能按合同约定的义务履行，至今消防未符合国家的有关规定，导致原告无法正常合理的使用所租房屋。2015年2月25日，原告所租房屋被消防部门查封。2015年5月14日，原告收到案外人天津凯旋门百货有限公司（以下简称凯旋门公司）的通知，该公司声称其与被告之间关于租赁房屋的租赁合同已经被天津市高级人民法院判决解除。至此，原告认为与被告的租赁关系已经无法恢复。依据双方所签租赁合同的约定，被告已经构成根本违约，应当承担违约责任，并赔偿原告的经济损失。综上所述，鉴于被告的违约行为，原告请求法院判令：1、自2015年5月19日起解除双方的租赁关系；2、被告返还原告已经支付但未使用的房屋租金2647200元；3、被告返还原告支付的租赁押金400000元、装修押金131560.5元；4、被告支付原告违约金500000元；5、被告赔偿原告由于被告违约而造成的经济损失3004284.34元（其中招生损失639227.91元、装修费损失2365056.43元）。
被告天津市邦洲投资集团有限公司辩称，1、不同意原告的第1项诉讼请求，认为双方自2015年6月24日解除了租赁关系；2、同意返还原告自2015年6月24日之后交纳的租金1900000元；3、同意原告的第3项诉讼请求；4、不同意原告的第4项诉讼请求，认为被告不存在违约情况，即使存在违约情况，原告要求的违约金数额过高，应予以核减；5、不同意原告的第5项诉讼请求，认为原告不存在其所述损失。原告于2014年4月17日至2014年6月6日分5次共计交纳租金4794520.55元、押金400000元，之后原告自行委托建筑公司进行消防改造。截止2015年6月24日，原告在承租房屋内经营、使用，后因被告与案外人凯旋门公司之间的合同依法解除，导致原、被告之间无法履行签订的合同。2015年6月24日，涉诉房屋被法院依法查封，原告无法使用房屋，因此被告同意返还原告自2015年6月24日之后交纳的租金1900000元。鉴于原告实际使用房屋期限是14个月，其中一个月是免租期，因此被告同意返还剩余租金。2015年2月25日，消防部门曾对原告作出处罚，但因消防改造工程系原告委托建筑公司施工，是否通过验收与被告无关。关于损失问题，鉴于原告已经与凯旋门公司达成租赁协议，其可以继续使用该经营场所，因此所谓的待摊费用损失并不存在。庭审中，被告变更答辩意见，被告认为双方解除合同日期为2015年5月19日，同意退还租房押金、装修押金，并返还原告房屋租金2647200元。此外，原告主张的违约金损失过高，请求法院予以核减。原告主张的招生损失没有依据，装修由原告自己负担，且在装修后没有在被告处备案，故对其主张的装修损失不予认可。
庭审中，原告当庭举出如下证据：
1、《房屋租赁合同》，
旨在证明原、被告间存在房屋租赁关系及权利义务的约定；
2、押金收据，
旨在证明原告给付被告租房押金400000元；
3、租金交纳凭证，
旨在证明原告自2014年4月17日至2014年6月6日期间交纳房屋租金4794520.55元；
4、装修押金收据，
旨在证明2014年6月3日，原告给付被告装修押金131560.5元；
5、照片，
旨在证明2015年2月25日，消防部门对***大厦进行了查封；
6、告知函，
旨在证明2015年5月19日，原告发函要求解除双方所签租赁合同；
7、天津市第二中级人民法院的公告、照片，
旨在证明2015年6月24日，天津市第二中级人民法院对***大厦1-4层进行了查封；
8、建设工程施工合同及发票，
旨在证明原告的装修损失2425312.65元。
被告对原告所举上列证据1、2、3、4、5、7无异议；对原告所举上列证据6的真实性无异议，但对证明目的持有异议，认为该函系2015年5月19日原告发给被告的，原告在函件中所述未使用的房屋租金为2840000元，并非其在庭审中所述的300余万元；对原告所举上列证据8的真实性无异议，但认为与本案无关，装修是由原告自行解决的，原告与产权人已经重新签订了租赁合同，因此其所述损失并不存在。
庭审中，被告未能举出相关证据。
本院对原告所举上列证据认定如下：
原告所举上列证据1、2、3、4、5、6、7，具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院对原告所举上列证据1、2、3、4、5、6、7依法予以采信；原告所举上列证据8，因不能证明原告所要证明的问题，故本院对原告所举上列证据8所要证明的问题依法不予采信。
经审理查明，2014年4月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：“被告（甲方）将其承租的案外人凯旋门公司所有的天津市河西区***号***大厦第3层建筑面积为2631.21平方米的房屋转租给原告（乙方）用于教学、办公，租赁期限为10年，自2014年5月1日至2024年5月31日；房屋租金含物业费为每年2500000元，支付方式为合同签订后分两次付两年（2014年6月1日至2016年5月31日）的租金5000000元，即签订合同后一周内付2400000元，装修施工进场后付2600000元，之后租金一年一付，每年租期到期前一个月支付下一年租金，免租期为一个月（2014年5月1日至2014年5月31日）；租赁押金共计400000元，于合同生效后五个工作日内支付；甲方同意乙方对房屋进行改造装修，满足乙方使用需要；甲乙双方如果任何一方需要单方解除合同，需提前六个月书面通知对方，并向对方支付当年租金的20%作为违约金。”合同签订后，双方依约履行。2014年4月17日，原告给付被告租赁押金400000元。2014年4月17日至2014年6月6日，原告分五次共计给付被告房屋租金4794520.55元。2014年6月3日，原告给付被告装修押金131560.5元。原告委托相关公司对涉诉房屋进行了装修，并在此进行教学、办公。2015年2月25日，天津市河西区公安消防支队对包括涉诉房屋在内的天津市河西区***号***大厦进行了查封，导致原告无法继续使用涉诉房屋。2015年5月14日，原告得知凯旋门公司与被告之间的合同被法院判决解除。2015年5月19日，原告向被告发送告知函，内容为：“我校于2015年5月14日收到凯旋门公司的通知，凯旋门公司声称贵司与其签署的《商用物业租赁合同》（下称租赁合同）已被天津市高级人民法院判决解除，凯旋门公司要求我校配合腾退所承租的物业。由于贵司与凯旋门公司之间的租赁合同解除，将直接导致我校无法正常合理的使用所承租物业。鉴于此，我校要求贵司立即返还我校已预付但尚未实际使用的租金人民币2847200元，并退还房屋押金人民币400000元，合计人民币32472000元。由于贵司的违约行为，将给我校造成严重的经济损失，我校要求贵司赔偿由此造成的一切经济损失，包括但不限于装修费用、水电费用、经济损失等。请贵司收到本函后5日内给予答复，逾期我校将通过法律途径维护我校的自身合法权益。”被告收到函件后未作答复，亦未按照原告的要求履行。2015年6月24日，天津市第二中级人民法院对包括涉诉房屋在内的天津市河西区***号***大厦进行了查封。原、被告为此经多次协商，未果。原告为此起诉来院，请求法院判令：1、自2015年5月19日起解除双方租赁关系；2、被告返还原告已经支付但未使用的房屋租金2647200元；3、被告返还原告支付的租赁押金400000元、装修押金131560.5元；4、被告支付原告违约金500000元；5、被告赔偿原告由于被告违约而造成的经济损失3004284.34元（其中招生损失639227.91元、装修费损失2365056.43元）。
另查，原告于2016年2月1日与案外人凯旋门公司签订《商业租赁合同》，凯旋门公司将天津市河西区***号***大厦第3层房屋租给原告用于教学、办公，租赁期限为2016年2月1日至2021年1月31日。
本院认为，原、被告所签《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并未违反相关法律规定，为有效合同。因被告与涉诉房屋的所有权人凯旋门公司之间的租赁合同被法院依法解除，导致原告无法继续使用涉诉房屋，致使原告蒙受经济损失，被告应对此承担民事责任。
关于原告所提请求法院确认原、被告双方自2015年5月19日起解除双方租赁关系的诉讼请求。因原、被告双方均认可合同的解除时间为2015年5月19日，故本院对原告所提该项诉讼请求依法予以支持。
关于原告所提要求被告返还原告已经支付但未使用的房屋租金2647200元的诉讼请求。因被告对原告所提该项诉讼请求并无异议，故本院对原告所提该项诉讼请求依法予以支持。
关于原告所提要求被告返还原告支付的租赁押金400000元、装修押金131560.5元的诉讼请求。因原、被告双方所签合同已经解除，故被告应将所收原告的租赁押金及装修押金予以返还。原告所提该项诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。
关于原告所提要求被告支付原告违约金500000元的诉讼请求。因原告所提该项诉讼请求符合法律规定，故本院对原告所提该项诉讼请求依法予以支持。
关于原告所提要求被告赔偿原告由于被告违约而造成的经济损失3004284.34元（其中招生损失639227.91元、装修费损失2365056.43元）的诉讼请求。因原、被告双方所签租赁合同的解除时间为2015年5月19日，而原告与案外人凯旋门公司重新签订租赁合同的时间2016年2月1日，故原告所受装修损失的时间应为2015年5月20日至2016年1月31日期间。又因原告装修费用共计2618276元，与被告所签合同的期限为10年，平均每天装修费用为717.34元。故被告应赔偿原告装修损失184356.38元（717.34元/天*257天）。原告所提要求被告赔偿原告招生损失的诉讼请求，因原告并未举出相关证据予以佐证，故本院对原告所提该项诉讼请求依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告天津新东方培训学校与被告天津市邦洲投资集团有限公司于2014年4月16日所签《房屋租赁合同》已于2015年5月19日解除；
二、被告天津市邦洲投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内，返还原告天津新东方培训学校已经支付但未使用的房屋租金2647200元；
三、被告天津市邦洲投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内，返还原告天津新东方培训学校支付的租赁押金400000元、装修押金131560.5元；
四、被告天津市邦洲投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内，支付原告天津新东方培训学校违约金500000元；
五、被告天津市邦洲投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内，赔偿原告天津新东方培训学校装修损失184356.38元；
六、驳回原告天津新东方培训学校的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62575元，由原告天津新东方培训学校负担29249元，被告天津市邦洲投资集团有限公司负担33326元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 臧 昆
代理审判员 李佳琪
人民陪审员 杨 华
二〇一六年五月十七日
书 记 员 喻 聪
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。