广东省肇庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）肇中法执复字第27号
申请复议人（案外人）程建锋，男，汉族，身份证住址：广东省佛山市禅城区。
申请复议人（案外人）程光汉，男，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。
申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行。
被执行人肇庆市众诚电子有限公司。
被执行人江卫东，男，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。
被执行人周萌，男，汉族，身份证住址：江西省鹰潭市月湖区，现住广东省广州市广州大道南北约新街。
申请复议人程建锋、程光汉不服端州区人民法院的（2015）肇端法执异字第38号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院经审查查明：关于申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行与被执行人肇庆市众诚电子有限公司、江卫东、周萌金融借款合同纠纷一案，在诉讼期间，该院查封了江卫东名下的肇庆市黄塘西路黄塘花园第10幢首层（K幢）44号商铺，第6幢首层（F幢）68号、70号商铺，第7幢首层（G幢）56号-64号商铺，第8幢（H幢）1号-5号商铺，第9幢（J幢）1号-6号商铺。因肇庆市众诚电子有限公司、江卫东、周萌逾期无履行该院已发生法律效力的（2015）肇端法民一初字第135号民事判决确定的义务，申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行向该院申请执行。根据上述生效的民事判决，申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行对江卫东名下的上述商铺享有优先受偿权。在执行过程中，该院于2015年6月8日作出（2015）肇端法执字第406号执恢字第1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人江卫东的上述商铺。后异议人程建锋、程光汉认为其与江卫东签订了商铺租赁合同，约定由其承租江卫东名下的上述商铺，租赁期限从2013年5月1日起至2033年4月30日，江卫东一次性收取了15年的租金400万元，其对江卫东名下的上述案涉商铺享有租赁权及转租权，向该院提出了异议请求，并向该院提供了商铺租赁合同及补充协议、押金收取凭据及租金收据各一份、网银转账回单三份及其他相关材料。
又查明，在本案执行过程中，申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行明确表示不同意对上述案涉商铺带租约拍卖，并向该院提交了《物业租赁合同》、《承租人出租人承诺书》各一份。该《物业租赁合同》显示，江卫东将其名下的上述案涉商铺出租给吴珏使用，租期从2014年1月1日至2016年12月31日，租金每月缴付一次，合同签订日期为2013年12月28日。另外，上述《承租人出租人承诺书》显示，出租人江卫东、承租人吴珏于2014年3月25日共同向上述案涉商铺的抵押权人中国农业银行股份有限公司肇庆分行作出书面承诺，承诺在房屋租赁期限内，如中国农业银行股份有限公司肇庆分行行使抵押权，处置抵押房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于该行通知之日提前终止。
执行法院认为：被执行人江卫东无履行生效民事判决确定的法律义务，该院拍卖其名下的肇庆市黄塘西路黄塘花园第10幢首层（K幢）44号商铺，第6幢首层（F幢）68号、70号商铺，第7幢首层（G幢）56号-64号商铺，第8幢（H幢）1号-5号商铺，第9幢（J幢）1号-6号商铺，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，该院的执行行为合法。本案中异议人程建锋、程光汉提供的《商铺租赁合同》与申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行提供的《物业租赁合同》相矛盾，因上述合同的真实性与合法性不属于本案执行异议审查范畴，且该院拍卖涉案商铺的目的是偿付本案相关债务，故异议人程建锋、程光汉提出拍卖上述商铺时应附租赁合同拍卖的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人程建锋、程光汉的执行异议。如不服本裁定，可以在收到本裁定书之日起十日内，通过该院向广东省肇庆市中级人民法院申请复议，也可以直接向肇庆市中级人民法院申请复议。
申请复议人程建锋、程光汉向本院申请复议称：一、申请复议人确实已于2013年3月29日整体承租了（2015）肇端法执字第406号执恢字第1号案被执行人江卫东位于肇庆市黄塘花园的23间商铺的《商铺租赁合同》，租赁期约定为20年。在租赁期间申请人、江卫东及商铺的承租人签订了三方协议，同意由申请人继续履行江卫东与原承租人签订的租赁合同，租金由申请人直接收取。原江卫东与承租人签订的租赁合同到期后，由申请人与租户签订《商铺转租赁合同》，由申请人管理铺位和收取租金。因江卫东的经营企业资金紧张，江卫东与申请人协商，要求申请人一次性交纳15年的租金，江卫东给予租金的优惠。经协商双方于2013年6月28日签订《商铺租赁合同》的补充协议书，申请人依该补充协议的约定已将全部租金400万元转账给了江卫东。二、申请人租赁上述房产时，上述全部房产没有抵押、没有查封。申请人与江卫东签订的《商铺转租赁合同》和《商铺租赁合同的补充协议书》是合法、有效的。江卫东位于肇庆市黄塘花园的23间商铺已于2013年3月实际交付给申请人使用。且（2015）肇端法执字第406号执恢字第1号案所涉债权的形成时间是2014年。申请人曾经于2015年7月28日向执行法院提出申请，恳请该院在处置上述房产时，依据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，附租赁合同拍卖，切实维护申请人对江卫东位于肇庆市黄塘花园的23间商铺享有的承租权。三、申请人提供新的书面证据《商铺租赁合同的补充说明》。由商铺主人江卫东于2015年10月15日出具的新证据显示肇庆农行向法院提交的两份证据（即“物业租赁合同”及“承租人出租人承诺书”）只是2013年底江卫东按农行的贷款要求而补交的两份没有实际执行的虚拟文件，而且时间均在2013年3月29日之后。为此应确认申请人提供签订于2013年3月29日并一直实施到现在仍在执行的《商铺租赁合同》才是有效的租赁合同，故请求肇庆中院给予支持异议复议申请人的合法权益。综上，复议请求如下：一、请求肇庆市中级人民法院对（2015）肇端法执异字第38号执行裁定书进行复议。二、请求法院审核复议人提供的新证据后依法裁定（2015）肇端法执字第406号执恢字第1号案在执行拍卖抵押物23间商铺时附租赁合同拍卖。
申请执行人中国农业银行股份有限公司肇庆分行答辩称：本案中，复议申请人程建锋、程光汉主张对案涉抵押物---
肇庆市黄塘花园的23间商铺享有承租权，并据此主张对案涉抵押物带其租约拍卖缺乏事实和法律依据，肇庆市端州区人民法院裁定驳回程建锋、程光汉的执行异议是完全正确的，请贵院予以维持。一、由被执行人（抵押人）江卫东在肇庆市众诚电子有限公司向答辩人申请贷款时提交的《物业租赁合同》显示，肇庆市黄塘花园的23间商铺的承租人是吴珏，而不是程建锋、程光汉。该份合同显示，2013年12月28日江卫东与吴珏签订《物业租赁合同》，黄塘花园的23间商铺的承租人为吴珏，租期为2014年1月1日至2016年12月31日。2014年3月25日，江卫东与吴珏向答辩人出具《承租人出租人承诺书》，共同承诺案涉23间商铺在答辩人行使抵押权进行处置时，其租赁合同自行终止。二、程建锋、程光汉提交的《商铺租赁合同》等材料有明显的造假痕迹。1、如果2013年9月1日程建锋、程光汉己取得案涉商铺的承租权，江卫东不可能于2014年7月1日还与陈东星签订《黄塘花园商铺租赁合同》；不可能于2014年2月1日还与张燕玲签订《黄塘花园商铺租赁合同》；不可能于2013年11月1日还与张健华签订《黄塘花园商铺租赁合同》；不可能于2014年6月1日还与梁惠宁签订《黄塘花园商铺租赁合同》；不可能于2013年12月1日还与梁丽莲签订《黄塘花园商铺租赁合同》；不可能于2014年3月1日还与刘敲明签订《黄塘花园商铺租赁合同》；不可能于2013年10月1日还与邓见连签订《黄塘花园商铺租赁合同》；不可能于2013年11月15日还与苏铁新签订《黄塘花园商铺租赁合同》。2、程建锋、程光汉提交的《商铺租赁合同》标注的签约时间为2013年3月29日，且该份《商铺租赁合同》第一条中明确约定了租赁物的产权证号，但从租赁物的产权证书明确反映出，2013年3月29赁物的产权证号是凭据什么确知的？很明显，《商铺租赁合同》的签约时间并不是2013年3月29日，而应在租赁物取得产权登记证书之后。3、江卫东曾向答辩人陈述其向程建锋借过钱，后无法还款。因此，根据程建锋、程光汉提交的十三份《黄塘花园商铺租赁合同》都是江卫东与承租户签订的事实以及《商铺租赁合同》中明确约定了租赁物的产权证号来看，他们提供的与江卫东的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》的补充协议书极大可能是在江卫东不能还款时与江卫东倒签的，签约时间是虚假的。程建锋汇给江卫东的款项应该是借款，而不是所谓的租赁押金或租金。三、即使程建锋、程光汉提交的《商铺租赁合同》与《商铺租赁合同》的补充协议书的时间是真实的，本案也不应带其租约拍卖。本案23间抵押商铺抵押登记的时间是2013年4月2日，而程建锋、程光汉提交的《商铺租赁合同》中的租赁期限是从2013年5月1日开始的，其所谓取得15年承租权的时间也是2013年9月1日。其租赁时间发生在抵押物抵押登记之后，根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，程建锋、程光汉现主张在抵押物处置拍卖时保护其所谓的“租赁权”缺乏事实和法律依据。综上，答辩人认为，程建锋、程光汉主张对案涉抵押物享有承租权，并据此主张对案涉抵押物带其租约拍卖显然是缺乏事实和法律依据的，且本案拍卖抵押物的方式是不交吉。因此，肇庆市端州区人民法院裁定驳回程建锋、程光汉的执行异议是完全正确的，请贵院予以维持，以维护债权人的合法权益。
经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案中程建锋、程光汉认为其对涉案标的房地产享有用益物权，因而请求中止对涉案标的进行拍卖，是对执行标的提出的异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《民事诉讼法》第二百零四条（即2012年修正的《民事诉讼法》第227条）的规定，向执行法院提出异议。”的规定，执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查，赋予案外人程建锋、程光汉向本院申请复议的权利不对，属于适用法律错误，应予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（五）款的规定，裁定如下：
一、撤销肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法执异字第38号执行裁定；
二、发回肇庆市端州区人民法院重新审查。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 吴 文
审判员 何 桑
审判员 毛晓云
二〇一五年十二月九日
书记员 钟庆华