北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第03838号
原告北京市怀柔区桥梓镇东茶坞村经济合作社，住所地北京市怀柔区桥梓镇东茶坞村。
法定代表人孟庆良，社长。
委托代理人孙新建，河南长风律师事务所律师。
被告北京弘景博雅科技开发有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼204室。
法定代表人张扬，经理。
委托代理人崔宪涛，北京市邦盛律师事务所律师。
委托代理人孙岐忠。
原告北京市怀柔区桥梓镇东茶坞村经济合作社（以下简称东茶坞合作社）与被告北京弘景博雅科技开发有限公司（以下简称弘景博雅公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东茶坞合作社的委托代理人孙新建，被告弘景博雅公司的委托代理人崔宪涛、孔岐忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东茶坞合作社诉称，2003年11月1日，原告与石家庄市荣庆园林绿化工程有限公司北京分公司（以下简称荣庆公司）签订一份名为承包，实为租赁的协议，约定原告将南至村民住宅，北至公路，东至食品站与陶瓷厂墙外，西至沟边杨树的土地租给荣庆公司使用，面积以实际测量为准（实际为38亩），租期共计50年，前十年每年每亩租金580元，第十一年至二十年的租金为每年每亩638元，每年的1月30日前支付本年度租金，如拖延超过60天视为自动解除合同。2007年10月18日，荣庆公司与原、被告之间签订三方协议，约定由被告承担荣庆公司的权利和义务。但被告自2013年就不再支付租金，原告多次催要未果诉至法院，要求：1、解除原被告于2007年10月18日签订的土地租赁合同；2、判令被告支付原告租金72732元；3、判令被告支付原告违约金25795.62元；4、判令被告支付原告垫付的水费11630元；5、本案诉讼费由被告负担。
被告弘景博雅公司辩称，对于原告所称合同的真实性、合法性以及履行情况都认可，但不同意原告的诉讼请求。1、我公司不拖欠原告租金。经过计算，被告自2007年承租土地至今，总计应交纳租金180728元，实际交纳租金211750.48元，被告不仅不拖欠租金，并且还多交纳了31022.48元。2、原告存在诸多违约行为。根据合同约定，原告负责办理项目立项审批、规划建设等手续，但至今未办理成功，给被告造成重大损失；根据合同约定，原告收到租金后应出具正式发票，但原告一直只出具收据且为给过被告。另外，水费一直是被告方自己解决用水问题，没有从原告处取水，不需支付水费。原告的诉讼请求缺乏事实依据，请求驳回。
经审理查明，2003年11月1日，原告与荣庆公司签订《农村土地承包合同》，约定将位于东茶坞村南至村民住宅，北至公路，东至食品站与陶瓷厂墙外，西至沟边杨树的土地（面积约计38亩）承包给荣庆公司，租期为50年。并约定承包费用和支付方式：前十年每亩每年承包费为580元；第十一年到二十年的承包费用为每年每亩638元……荣庆公司从2005年起，每年1月30日前支付本年度承包金且约定了违约责任：荣庆公司应当按时支付承包费……超过60天视同自行解除合同。2007年10月18日，荣庆公司与本案被告弘景博雅公司签订协议，约定将荣庆公司与东茶坞合作社于2003年11月1日签订的《农村土地承包合同》项下的权利、义务等一并转让给弘景博雅公司。该协议经东茶坞合作社盖章确认已于合同当日生效。合同签订后，东茶坞合作社依约交付了38亩土地，弘景博雅公司按此亩数依约交付相应的租金并在该土地上进行了建设。后因土地租金给付问题出现争议协商未果，2015年6月，东茶坞合作社持诉请诉至本院。被告弘景博雅公司持辩称意见，不同意调解。审理中，本院询问原告如果合同解除对地上物及合同解除后占地使用费如何处理，其表示另行解决（现地上建筑物已经行政机关处罚）。并放弃要求被告赔偿违约金及垫付水费之诉求。被告认为如果原告索要租金，也已过诉讼时效，不同意给付。另因本院无法向被告送达相关的诉讼文书，故公告送达，但在公告公布之前，被告主动与本院联系，本院依法通知被告参加诉讼,为此原告表示自行负担公告费用,不要求被告负担。
为支持其诉讼请求，原告东茶坞合作社向本院提交以下证据：1、东茶坞合作社与荣庆公司签订的合同以及荣庆公司与弘景博雅公司签订的协议书，拟证明原被告之间的权利义务关系；2、收取租金时开具的发票九张复印件及付水电费明细，拟证明被告租金支付至2012年及期间垫付的水电费数额；3、原告向被告于2014年12月18日发出的催缴通知函，拟证明因土地租金以及垫付水费的拖欠而发出的催告。对于以上证据，被告弘景博雅公司对证据1表示认可；因证据2系复印件未发表质证意见；对于证据3，被告认为通知函上面签名虽是我公司股东李建博，但自2013年起公司就不再授权其与东茶坞合作社的协调工作，故李建博没有权力签收催缴通知函。另该通知函内容矛盾，属明显造假。
为反驳原告的诉求，被告弘景博雅公司向本院提交以下证据：1、工商银行出具的张扬账户支出明细单，拟证明被告于2012年12月31日向原告支付租金99346.48元，且表示租金支付年度为2012年、2013年、2014年。而这三个年度的租金应该是68324元，我方实际多支付了31000余元，对多支出部分保留追回的权利；2、北京农商行的现金缴款单，证明支付了2015年度的租金24244元；3、张扬与孟庆良的通话录音及文字稿，拟证明被告认为租金已支付到2014年年底；4、被告弘景博雅公司的股东会议决议（2007年7月24日）及相关支出凭单，拟证明公司股东李建博所负责的工作以及从公司取款情况，并用来反驳原告证据3；5、2012年12月31日的股东会决议，拟证明被告已经终止了李建博在本案所涉土地上项目的一切权力，故无权代表被告签署《催缴通知函》；6、李建博签字的支出凭单，拟证明被告为履行合同已经支付了110余万元，不会拖欠几万元租金。对以上证据，原告东茶坞合作社认为：认可证据1的真实性，但不认可证明目的，原告认为证据1所支付的款项实际上2010年至2012年三年的租金，加上原告为其垫付的三年的水费和电费，否则不会出现小数点；认可证据2的真实性，但认为支付的应该是2013年的租金；不认可证据3的真实性和证明目的，但从录音内容来看，被告已经承认拖欠租金的事实；对于证据4和证据5的真实性、关联性和证明目的均不予认可，且认为股东协议是公司内部决议，不得对抗第三人。对证据6，没有加盖公章，无法核实支出凭单的真实性。凭单上记载的股东之间的资金往来，无法证明与本案的联系，并不认可证明目的。
另对于2015年租金问题，原告认为，确实收到张扬一笔账，但不知是什么钱，现在无法下账，被告则称2015年2月2日已交付2015年租金。
另查，东茶坞合作社的水工称，2014年底，村里就把水给北京弘景博雅科技开发有限公司断掉了，因为他那里漏水，没门人管，村里给垫付了太多的水费。电工称，北京弘景博雅科技开发有限公司的电是我给接的，是在村集体的户下面安装了一个子表，后来公司停工我们就把电给掐了，以后电就不从我们这儿走了，至今该公司未报装单独的电表。被告未向本院提交自行解决用水的证据。原告提交的九张发票的原始件均在怀柔区桥梓镇村级财会中心存档。
上述事实，有原、被告当庭陈述及提供的书证、本院调查材料等证据在案佐证。
本院认为，被告弘景博雅公司与荣成公司协商一致，经原告东茶坞合作社同意确认的情况下，将东茶坞合作社与荣成公司签订的名为土地承包合同实为土地租赁合同的权利义务全部转让给被告弘景博雅公司，应视为原、被告之间签订了租赁合同，对该租赁合同的效力,双方均无异议。但租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中该租赁合同的租期超过了二十年，故租期超出二十年的部分无效，其余部分有效。合同成立、生效后，原、被告双方应按合同约定全面履行相应的义务，否则应承担违约责任。本案的争议焦点为：
一、2012年12月31日，被告弘景博雅公司通过法定代表人张扬的账户转给原告东茶坞合作社的99346.48元所支付的款项包括哪些项目。
原告认为是2010年、2011年、2012年的租金和原告为其垫付的水电费，被告辩称是2012年、2013年、2014年的租金，以及多付的部分租金，2010年和2011年的租金已经通过李建博交纳。根据双方合同中关于租金的约定，2010年到2013年的租金每年为22040元，2014年的租金为24244元。根据双方提交的证据显示，2008年和2009年的租金均通过李建博交纳，相关支出凭单上明确记载了“地租”字样，2008年4月20日支出凭单还载有“水费”字样。而在有争议的2010年和2011年的支出凭单上只载明“业务佣金”，并未列明“地租”，且从被告提供的支付凭证上看,在领款人处有李建博的三个字,但被告未向本院提交李建博将该款交到原告处的证据。根据支出凭单上所呈现的双方交易习惯，难以认定其在上述支出凭单上所支出的费用包含租金。再者根据商业规则或习惯，给付金钱的数额除了按照约定或相关法律规定之外，债务人给付金钱数额的确定一般按照债权人之要求，双方对数额认可之后进行实际履行，故被告辩称其履行债务已超出土地租金之约定明显不合常规。结合被告2015年租金交纳情况以及在商事活动中精细的财会管理制度，若仅是地租，绝无出现小数点的可能，现被告交付的支出凭证上显示有小数点，与原告提供的水电明细表相吻，故该笔费用应为2010年、2011年和2012年的租金及水电费。
二、2015年租金交纳的认定
因被告于2012年12月31日交纳的99346.48元为2010年、2011年和2012年的租金及水电费，故2013年、2014年、2015年的租金被告未交纳，而被告认为交纳的2015年租金，按常理应为2013年的租金，故被告2014年、2015年的租金应视为未予交纳。
三、催缴通知函是否已经尽到告知义务。原告索要租金是否过诉讼时效
原告认为该催款函已由经常协助办理该事务的李建博签收，故其已经发生效力，即已经尽到了告知义务。但被告认为李建博已经由股东会决议（2012年12月31日）终止了在本案所涉土地上项目的一切权力，即无权代表被告签署《催缴通知函》，故未尽到告知义务。本院认为，股东决议系公司内部决议，其不得对抗第三人。考虑到李建博自2007年起就负责与原告协调土地事宜，加之被告股东会作出决议以后亦未及时告知原告，故原告有理由相信李建博依旧有代理权限，故其将催缴通知函发给李建博亦无不当。故本院认为，催缴通知函已经尽到告知义务。原告索要租金诉求，未过诉讼时效。
四、被告未能按合同约定时间向原告支付2014年的租金，且已超过60天，达到了双方约定的解除合同的条件，故原告之解除合同的诉求合理，本院予以支持。对于地上物的处理及占地使用费问题，因原告要求另行主张，本院不持异议。合同解除之日按照合同约定应为2014年4月1日，故被告应给付2014年1月至3月的租金6061元。审理中，原告放弃主张违约金及垫付水费的诉求，对此本院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京弘景博雅科技开发有限公司与原告北京市怀柔区桥梓镇东茶坞村经济合作社于二〇〇七年十月十八日签订的协议书于二〇一四年四月一日解除。
二、被告北京弘景博雅科技开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市怀柔区桥梓镇东茶坞村经济合作社租金六千零六十一元。
三、驳回原告北京市怀柔区桥梓镇东茶坞村经济合作社其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百一十八元，由原告北京市怀柔区桥梓镇东茶坞村经济合作社负担一千五百九十三元（已交纳）；由被告北京弘景博雅科技开发有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 刘建中
人民陪审员 蔡亚芹
人民陪审员 于长瑜
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 程永峰