内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终550号
上诉人（一审原告）吴雄，男，1975年9月4日出生，汉族，无固定职业，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人尹秀明，女，1944年4月18日出生，汉族，无固定职业，现住巴彦淖尔市临河区。
被上诉人（一审被告）杨馨预，女，1975年6月24日出生，汉族，个体，现住巴彦淖尔市临河区。
委托代理人丁禹光，巴彦淖尔市“148”协调指挥中心法律服务一所法律工作者。
被上诉人（一审被告）刘建平，1959年11月15日出生，汉族，无固定职业，现住巴彦淖尔市临河区。
上诉人吴雄为与被上诉人杨馨预、刘建平案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第4719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法由李智平担任审判长，与审判员乔雪梅、张利组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理，上诉人吴雄及其委托代理人尹秀明，被上诉人杨馨预的委托代理人丁禹光，被上诉人刘建平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
临河区人民法院经审理查明，2008年9月8日，杨馨预向内蒙古美联房地产开发有限公司购买了位于临河区长春东街尚林丽景B6栋1单元301室住房一套，双方签订商品房买卖合同一份，合同中明确约定，该房产系经济适用住房。同日，杨馨预一次性付清全部价款。2009年5月29日，杨馨预将涉案房产（房权证号×××）出售给吴雄，双方签订购房协议一份，约定交易价格为17万元，同日，吴雄一次性付清全部房款，并占有、控制涉案房屋至今。刘建平与程建军、杨馨预民间借贷纠纷一案中，刘建平于2015年1月29日向本院提出财产保全申请，遂本院作出（2015）临民初字第614号民事裁定，裁定对杨馨预位于临河区长春东街尚林丽景B6栋1单元301室住房一套（房权证号×××）予以查封。2015年6月15日，吴雄以案外人的身份向本院提出执行异议申请，本院经审查，认为该房屋登记在杨馨预名下，未办理产权过户登记，不发生物权变动效力，同时出售购买不满五年的经济适用住房是违反行政机关限制房屋权利的经济管理法规、扰乱经济管理秩序和损害公共利益的行为，不应受到法律保护，故裁定驳回案外人吴雄的执行异议。另查明，位于临河区长春东街尚林丽景xx栋x单元xxx室住房（房权证号×××）系经济适用住房，该房产取得契税完税凭证时间为2009年6月1日，房管局出具房屋所有权证时间为2011年8月16日。
临河区人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房产现登记在杨馨预名下，未办理产权过户登记，不发生物权变动效力。同时，由于经济适用房是由政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式，故政府对购买经济适用房的对象有着严格的资格审定和复杂的手续，并最大限度的限制经济住房的上市交易，以保障经济适用房起到应有的作用。根据《经济适用房管理办法》第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”故，吴雄、杨馨预明知涉案房产系经济适用房，仍于2009年5月29日签订购房协议，该买卖行为因违反行政机关有关限制房屋权利的经济管理法规、损害社会公共利益，系无效合同，不应受法律保护。综上，吴雄的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回吴雄的诉讼请求。案件受理费100元，由吴雄负担。
上诉人吴雄不服上述民事判决，向本院提起上诉称：2009年5月29日，杨馨预将此经济适用住房卖给上诉人吴雄的父母，由于吴雄父母年龄已大，就以吴雄的名义签订了合同，本案争议的房屋由上诉人父母实际占有使用，所支付的17万元房款是老俩口的全部积蓄，从领钥匙、交大修基金和各种费用至交清房屋各项费用后，一直由吴雄父母居住。上诉人的父母均已七旬以上，年老体弱，老人的生存、生活居住权应受国家保护，一审法院将上诉人父母购买的经济适用住房认定为买卖合同无效，显失公正。综上，请求二审撤销原判，依法改判上诉人于2009年5月29日与被上诉人杨馨预签订的购房协议有效。一、二审案件受理费由二被上诉人承担。
被上诉人杨馨预辩称：上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，原审判决并未认定双方签订的房屋买卖合同无效，被上诉人认为该房屋买卖真实有效。
被上诉人刘建平辩称：政策规定经济适用住房五年内不能买卖，房屋产权证为杨馨预名下，请求维持原判。
二审中上诉人吴雄无新证据提交。
二审中被上诉人杨馨预、刘建平无新证据提交。
二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除执行的实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中吴雄以自己的名义为父母购买经济适用住房，支付全部价款，并从2009年5月实际占有该房屋。按照杨馨预与内蒙古美联房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第十一条一款第二项的规定，购房人在5年内出售该经济适用房，应当向当地房管局提出申请，按照房管局的批准文件，向符合购买经济适用房的购房人以届时经济适用住房的价格出售，否则，房管局不予办理房屋产权转移手续。从该合同内容看，5年内出售经济适用住房应由原购房人（出卖方）向房管局申请后进行，否则房管局不予办理过户手续，并非绝对禁止交易。我国七部委联合下发的《经济适用房管理办法》第三十条对经济适用住房不满五年上市交易作了限制性规定，但该办法不属于认定合同效力的强制性规定。我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，本案中吴雄与杨馨预签订的购房协议是双方真实意思表示，只是为双方设立了权利义务，杨馨预未经审批对外出售该经济适用住房，吴雄是否符合购买经济适用住房条件应由行政管理部门审查，故买卖该套经济适用住房不应认定为损害社会公共利益。一审认定双方买卖行为违反行政机关限制房屋权利的经济管理法规，损害社会公共利益系无效合同，适用法律不当。依照公平原则和债权不能优于占有使用权的原则，应停止对该房屋的执行。因本案房屋未办理产权过户登记，不发生物权变动效力，故对吴雄请求确认涉案房屋归其所有的请求不予支持，综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第4719号民事判决；
二、停止对临河区长春东街尚林丽景xx栋x单元xxx室（房权证号×××）的执行；
三、驳回吴雄的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由吴雄、刘建平各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 李智平
审判员 乔雪梅
审判员 张 利
二〇一六年五月十八日
书记员 尚 静
附所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；