四川省攀枝花市仁和区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0411民初1131号
原告:成都金海锐达商业管理有限公司，住所地：成都市武侯区佳灵路3号2栋13层12号。
法定代表人：邓琦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林卯，男，1991年5月18日出生，汉族，该公司职工，户籍地：四川省自贡市贡井区。
委托诉讼代理人：陈慧琳，女，1988年6月7日出生，汉族，该公司职工，户籍地：四川省资阳市雁江区。
被告：邹文韬，男，1982年7月19日出生，汉族，城镇居民，住四川省攀枝花市仁和区。
委托诉讼代理人：王晶（执业证号：15104201610548122），四川攀法律师事务所律师。
原告成都金海锐达商业管理有限公司（以下简称金海公司）与被告邹文韬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序于2017年8月8日公开开庭进行了审理。原告金海公司的委托诉讼代理人林卯、陈慧琳，被告邹文韬及其委托诉讼代理人王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金海公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告间的《商业房屋租赁合同》；2、请求判令被告支付原告自2017年1月1日至房屋腾空之日的房屋租金；3、请求判令被告支付原告免租期租金319383元；4、请求判令被告支付原告自2017年1月21日起至清偿租金之日止的拖延付款违约金；5、请求判令被告支付原告解除合同违约金277837.66元；6、请求判令被告在解除合同关系10日内将房屋交还原告，每逾期一日按解除合同时租金标准的2倍向原告支付房屋占用费至交还房屋之日止；7、请求判令被告在合同解除后30日内将以涉案房屋为工商注册地迁出，每逾期一日按合同解除时租金标准向原告支付费用至迁出时止。事实和理由：原、被告于2015年8月21日签订商业房屋租赁合同，约定原告将位于攀枝花市仁和区和苑路X号X幢X附X-3X号、X附X-3X号、X附X-3X号、X附X-4X号、X附X-4X号商铺出租给被告使用，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日。合同约定了租金标准、支付方式、违约责任等条款。合同履行过程中双方又于2016年8月31日达成一项房屋租赁合同补充协议。合同签订后，被告正常使用租赁的房屋。按照补充协议的约定，被告应于2016年9月6日前支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金。时至今日，被告仍未付清。按照合同7.7.2约定，被告应于2017年3月6日之前支付2017年4月1日至2017年6月30日的租金，时至今日被告分文未付，原告多次催要房租，被告一直借故拖延支付。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。
被告邹文韬辩称，原、被告分别于2015年8月24日、2016年8月31日签订了《商业房屋租赁合同》、《商业房屋租赁合同补充协议》。双方在协议中约定，2015年10月1日起至2016年12月31日止为免租期，被告应当自2017年1月1日起，向原告交纳租金，租金金额为每月21292.20元。为保证合同顺利履行，被告应向原告支付履约保证金65000元，被告实际向原告支付60000元。被告在使用房屋的过程中，依约向原告支付了2017年1月份的全部租金和2017年2月份的大部分租金20000元。因房屋漏水、电梯存在安全隐患，以及原告处其他承租人违规占道经营等原因，被告多次找到原告寻求解决，原告对此置之不理，被告无奈只得暂停支付房屋租金。原告于2017年3月28日采取断水、断电、锁门等方式将被告强行清场，并于当日，将解除合同、断水断电的函件张贴于被告承租房屋的墙上。原告的行为导致双方所签合同无法实际履行，故我方同意解除合同，且合同解除日期应为2017年3月28日。原告在被告仅欠付一个月租金的情况下，未经催收，便强行清场，存在过错。依据双方所签租赁合同第八条约定，被告欠付租金，原告可书面通知被告后从履约保证金中扣除。被告向原告支付的履约保证金足以支付一个月的租金，故被告欠付一个月租金的行为并未给原告造成实际损失，不应认定为违约行为，不应向原告承担违约责任。综上，原告应在解除合同后，将履约保证金中未支付房租22584.40元退还我方。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告所提交的《商业房屋租赁合同》、《商业房屋租赁合同补充协议》、《收据》、《告知函》等具有真实性、关联性、合法性，本院对上述证据的证明效力予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业房屋租赁合同》。合同约定原告将位于攀枝花市仁和区和苑路X号X幢X附X-3X号、X附X-3X号、X附X-3X号、X附X-4X号、X附X-4X号商铺出租给被告作为KTV会所使用。该份合同上载明：“……第三条、租赁期限及续租3.1、租赁期限为5个租约年，自进场日起算，即2015年10月01日至2020年09月30日止。……第六条、免租期与开业6.1、免租期为21个月，甲方分三期给予乙方：第一期：共计6个月，即2015年10月01日至2016年03月31日止；第二期：共计9个月，即2016年10月01日至2017年06月30日止；第三期：共计6个月，即2017年10月01日至2018年03月31日止。……第七条、租金、支付方式及递增方式7.1、租金7.1.1、甲方应自计租日起计收乙方租赁场所应交纳的租金。7.1.2、租赁场所的月租金=月租金标准×计租面积；月租金标准为：¥30.00元/平方米/月；按照以上计收方式，租赁场所的首期月租金为¥21292.20元。……第八条、履约保证金8.1、履约保证金的交纳时间及金额8.1.1、乙方应在本合同签订后5个工作日内，向甲方交纳人民币¥65000.00元作为履约保证金。甲方应在乙方付款后5个工作日内向乙方开具收据。8.1.2、如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权解除合同。8.2、履约保证金的使用8.2.1、如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者依法违约造成甲方损失的，甲方可以在书面通知乙方后从履约保证金中扣除与欠款或损失等额金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。乙方对甲方扣款行为或扣款金额有异议的，可以向甲方书面提出异议。8.2.2、甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方应在接到甲方书面通知后的5个工作日内将履约保证金补足。未及时补足的，按本合同约定承担迟延付款责任。……第十条、延迟付款责任10.2、如果依法未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金以及水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，依法应支付应付而未付金额千分之5的款项作为逾期付款违约金。累计延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过30日的，甲方同样有权单方解除本合同。……第二十条、违约责任20.4.1甲方依照约定解除（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日起10日内将租赁场所交还甲方，并于甲方和物业服务公司结清所有款项。20.4.2、在本合同解除时，乙方除承担本合同第20.4.1条责任外，还应向甲方赔偿相当于剩余租期租金总额百分之30的违约金。……第二十一条租赁场所得交还21.1.1、无论因何种原因导致合同终止或解除，乙方均应在合同终止之日起10日内（下称“交还期”）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业资料和工程资料交还甲方……21.3.2无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。21.6双方提前终止或解除本合同的，乙方应在合同终止或解除后30日内将以本合同约定房屋地址债务注册地址的公司或其他组织迁出，每迟延一日，应按照合同终止或解除时租金的2倍标准及实际天数承担赔偿责任。
2016年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》。该份协议上载明：“……在原合同的履行过程中，乙方确认以下两项情况属实：一、乙方从2015年10月01日起租，截止至2016年03月31日止，即甲方给予乙方的第一期6个月免租期满，乙方一直未能动工装修、开业经营，影响了甲方对商业项目人气、商气的打造，破坏了所有业主及商户的公共利益。二、乙方应在原合同签订后5个工作日内，即2015年8月28日前向甲方交纳履约保证金，合计人民币¥65000元；经甲方多次催收，截止至2016年07月31日，乙方仍欠付甲方5000元，乙方该欠费行为已违反《商业房屋租赁合同》的相关约定。现乙方因个人原因申请调整经营业态，并承诺尽快动工装修、开业经营。甲方本着友好合作、互惠互利的原则，与乙方就上述违约事实及后期原合同的履行事宜进行充分沟通，特达成以下补充协议：一、甲方同意，乙方租赁场所的用途由KTV会所调整为餐饮。二、鉴于乙方经营用途的调整，甲方给予乙方的免租期相应调整：①、免租期由原合同约定的21个月调整为15个月；②、原合同约定的免租期分三期给予乙方，现调整为一次性给予，即免租期从2015年10月01日起至2016年12月31日止。三、乙方应在本合同签订后5个工作日内，向甲方补交以下款项：①、欠付的履约保证金，合计人民币¥5000元；②、预付第一期（即2017年01月01日至2017年3月31日）租金，合计人民币¥63876元。……”
合同即补充协议签订后，原告履行了出租义务。2016年8月23日，被告向原告交纳了2017年1月份的租金21292.20元；2016年11月23日，被告向原告补交了履约保证金5000元及2017年2月份租金5000元；2016年12月23日，被告向原告交纳2017年2月份租金5000元；2017年1月20日，被告向原告交纳2017年2月份租金5000元；现被告尚欠2017年2月份租金6292.20元，其后被告未向原告交纳任何费用。
2016年1月9日，原告以在诉争出租商铺外墙张贴告知函的方式向被告催收其欠付的租金。2017年3月21日，原告以在诉争出租商铺外墙张贴告知函的方式向被告催收其欠付的租金27584.40元，并明确告知将于2017年3月21日晚24:00前对诉争商铺进行断水断电处理，同时解除与被告的合同；2017年3月28日，原告对诉争房屋采取了断水断电的处理。在庭审中，被告认可于2017年3月28日得知此事，且原告也于当日对诉争商铺实施了断水断电的相应处理。
在诉讼过程中，原告自愿变更第二项诉讼请求为：“请求判令被告支付原告自2017年1月1日至房屋解除之日的房屋租金”及第七项诉讼请求为：“请求判令被告在合同解除后30日内将以涉案房屋为工商注册地迁出，每逾期一日按合同解除时租金标准的2倍向原告支付费用至迁出时止。”
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商业房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立并有效，对双方当事人具有约束力，当事人应严格按合同约定履行各自的合同义务，未履行合同义务应承担相应的违约责任。根据合同约定，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告实际使用了租赁物，被告应负有按合同约定给付租金的义务。被告在合同履行过程中未能按照合同约定给付租金，被告行为已经构成根本违约，原告依据合同约定要求解除与被告的租赁合同符合法律规定，被告在庭审中也同意与原告解除租赁合同，故对原告要求解除原、被告签署的《商业房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，该合同自解除通知到达被告时（即2017年3月28日）予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案所涉租赁合同解除后，被告应于本判决生效之日起十日内将诉争房屋腾空清退给原告。
本案系被告违约导致合同解除，因此被告应向原告支付欠租，并承担相应的违约责任。对于原告提出诉讼请求涉及的各项费用，本院分析如下：
1、房屋租金。本院认定被告仅支付租金至2017年2月（未足额支付，尚欠该月租金6292.20元），故被告还应支付自2017年2月至合同解除之日（2017年3月28日）止的租金25523.90元。
2、免租期租金。根据合同约定，原告有权向被告主张特别免租期租金319383元，原告的该项请求应予支持。
3、被告未按时支付租金，应按租赁合同第十条的约定支付逾期付款违约金，计算至2017年3月28日应为35333.60元（42584.40元×5‰×77天+37584.40元×5‰×31天+32584.40元×5‰×28天+27584.40元×5‰×62天）。在本案中，双方合同约定的逾期付款违约金明显高于中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，被告的违约行为给原告造成的损失明显低于双方约定的逾期付款违约金。综上，本院酌定按应付而未付租金总额的每日万分之三的标准计付为宜，故逾期付款违约金应为2120元（42584.40元×0.3‰×77天+37584.40元×0.3‰×31天+32584.40元×0.3‰×28天+27584.40元×0.3‰×62天）为宜。
4、解除合同违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，由于原告的举证未能确切证明其实际损失的具体金额，其损失应为租赁合同解除后的合理空置期租金损失。实践中确定房屋租赁合同解除后至重新出租的空置期通常为3个月，结合被告的过错情况等综合因素考虑，本院酌定以租赁合同解除后的6个月租金作为原告的实际损失，并以此为基数，对租赁合同约定的解除合同违约金超过实际损失百分之三十的部分不予保护。综上，被告应支付原告解除合同违约金为：6个月×21292.20元/月×1.3＝166079.20元。
5、合同解除后，被告占用商铺的房屋占用费问题。按合同约定，逾期交还商铺，被告按解除合同时租金标准的2倍向原告支付房屋占用费，该条款系合同约定的违约条款，被告主张过高。本院认为，原告主张的房屋占用费，应与其实际损失相当，原告主张按解除合同时租金标准的2倍的标准计算使用费明显过高，使用费的计算标准按合同解除时租金计算较为合理，故自2017年4月8日起至清退房屋之日止的房屋占用费按合同约定月租金21292.20元计算。
6、逾期迁出工商注册登记地违约金。因原告未提交任何证据证实被告以涉案房屋予以工商登记且存在逾期迁出的情形，故对该项诉求，本院不予支持。
关于被告辩称因租赁房屋漏水、电梯存在安全隐患，以及原告处其他承租人违规占道经营等原因，所以其迟延交租是行使抗辩权的理由是否成立？《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”根据法律规定，在保证使用功能的前提下，作为承租方的被告如认为原告交付的场地不符合合同约定的条件，可以要求作为出租方的原告进行维修、整改或者承担违约责任，但不能免除自己支付租金的主合同义务。出租人未在合理期限履行维修义务的，承租人可以行使拒交租金等抗辩权。但是被告行使抗辩权必须满足以下条件：即被告在每次拒交租金（或延迟交付租金）前房屋都存在漏水或电梯问题且原告未进行维修。只有满足上述条件时，被告拒交租金或者迟延交付租金才有法律依据。但是从现有证据来看，被告以房屋漏水及电梯安全隐患作为其迟延交付租金是行使抗辩权的理由存在以下困难：一是被告未能举证每次迟延交付租金是因为房屋存在漏水问题且已通知原告，并要求原告履行维修义务，而原告未履行维修义务；二是从被告虽然未按照合同约定交付租金，但陆续交付部分租金的主观意志来看，其并没有拒交租金的故意，也没有向原告提出因原告未履行维修义务而拒交租金的相关证据；三是关于租赁房屋的漏水及电梯安全隐患问题，被告未提交证据证明漏水的时间和严重程度，亦无证据证明其已通知原告要求其履行维修房屋渗透及电梯的义务，且被告经营的商铺也未因为上述问题而停业。综上，被告以房屋漏水及电梯安全问题而主张行使拒付租金的抗辩权，理由不充分，不能成立。
综上，原、被告间签订的《商业房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因被告逾期不支付租金超过一个月，已构成根本违约，原告有权按照约定行使合同解除权。合同解除后，被告应向原告支付欠付租金及按照实际使用天数支付合同解除后的房屋使用费，并承担相应的违约责任。被告共计应支付原告欠付租金、房屋占用费、逾期付款违约金、解除合同违约金、免租期内租金等共计513106.10元，上述费用扣除原告已收取的履约保证金65000元后，被告还应支付原告448106.10元。原告的诉讼请求部分成立。对于原告的诉讼请求，本院不予支持部分所产生的诉讼费应由原告负担。依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告成都金海锐达商业管理有限公司与被告邹文韬于2015年8月21日签订的《商业房屋租赁合同》于2017年3月28日解除；
二、被告邹文韬应于本判决生效之日起十日内支付原告成都金海锐达商业管理有限公司拖欠租金25523.90元；
三、被告邹文韬应于本判决生效之日起十日内支付原告成都金海锐达商业管理有限公司免租期租金319383元；
四、被告邹文韬应于本判决生效之日起十日内支付原告成都金海锐达商业管理有限公司逾期付款违约金2120元；
五、被告邹文韬应于本判决生效之日起十日内支付原告成都金海锐达商业管理有限公司解除合同违约金166079.20元；
六、被告邹文韬应于本判决生效之日起十日内搬离位于攀枝花市仁和区和苑路X号X幢X附X-3X号、X附X-3X号、X附X-3X号、X附X-4X号、X附X-4X号商铺，并向原告成都金海锐达商业管理有限公司支付房屋占用费（自2017年4月8日起至清退房屋之日止的房屋占用费，按合同约定月租金21292.20元计收）；
七、驳回原告成都金海锐达商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10896元，减半收取5448元，由原告成都金海锐达商业管理有限公司负担1170元，被告邹文韬负担4278元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。
审判员 赵 谦
二〇一七年八月十八日
书记员 黄亚军