浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第442号
上诉人（原审被告）：李文达。
被上诉人（原审原告）：陈忠义。
上诉人李文达因与被上诉人陈忠义房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2014年5月27日作出的（2014）甬余低民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年2月5日被告李文达与余姚广丰带钢厂签订《房地产转让协议》一份，协议约定余姚广丰带钢厂以税前价4750000元将自己所有的房地产转让于被告。2013年2月6日被告李文达与原告陈忠义在慈溪荣基房地产营销策划有限公司居间下签订了房地产转让协议一份，协议约定被告李文达将从余姚广丰带钢厂购得的房地产中约3.3亩（具体以土地勘测部门测量的数据或新下发的土地证为准）以税后价每亩1000000元（含该地块上的有证建筑物、交易中所产生的各类税费、评估费等其他办证中产生的行政收费，但不包含该地块上的无证建筑物）转让给原告，原告另行补贴被告100000元的交际费。协议约定购房定金为300000元（合同签订当日支付20000元，2月7日支付280000元），双方约定在3月10日左右办理房产过户手续，过户前3天原告陈忠义应将存有1200000元的银行卡交由居间方保管，在办理过户手续前一天原告陈忠义应将款项交付给被告李文达，同时双方还约定房产证过户后，同意以该房产给被告李文达做抵押授信1500000元。若银行授信不足于陈忠义应付李文达购房余额时，在办理土地证过户前3天补足应付余额存入银行卡交由居间方保管。土地证过户到原告名下后，双方各自到银行贷款作为支付余姚广丰带钢厂的购房款，如贷款不足由陈忠义以现金支付给李文达。双方还对违约责任作了约定：（1）确定违约金为转让标的的总金额的20%；（2）如不按期付款每天以应付金额的0.05%作为滞纳金，按天计算，若逾期30天视作违约；（3）若因出让方资料不全或产权不清导致过户不能正常进行达20天，出让方须按受让方已付款项的0.05%每天向受让方支付罚金，超过60天视作违约；（4）若由于出让方的原因，导致房地产证过户达60天不能正常完成，受让方可以放弃交易。协议还对房产过户后其他厂房新建、围墙分隔等事宜作了约定。协议签订当天原告陈忠义支付被告现金20000元，2月7日原告陈忠义分二次通过陈荣章账户转账支付给李文达280000元，2月8日被告李文达出具300000元的收条一份给原告。协议签订后，因该协议约定的付款方式难以实行，故双方通过协商对付款方式作了调整。2013年4月17日原告陈忠义通过中国光大银行慈溪支行支付给被告李文达700000元，2013年8月7日原告陈忠义通过银行转账支付给被告李文达1650000元，2013年8月7日被告李文达出具给原告陈忠义2350000元的收条一份。另2013年2月6日原告陈忠义为购房事宜与慈溪荣基房地产营销策划有限公司签订居间合同一份，合同约定居间报酬为80000元，2013年2月8日原告陈忠义已实际支付居间费用为40000元。2013年5月17日被告李文达从慈溪荣基房地产营销策划有限公司处接收了余姚广丰带钢厂房屋测绘调查登记表两份。在办理房地产过户手续期间，为方便过户手续，2013年7月25日由被告李文达出面协调原房地产所有人余姚广丰带钢厂与原告陈忠义签订了房地产买卖协议，并将此协议与其他过户所需资料一并递交给相关部门。后因递交材料中申请报告的房屋建筑面积与买卖协议不符，致过户不能，为此酿成纠纷。
原审原告陈忠义于2014年2月17日诉至原审法院，请求：1.原审被告李文达支付原审原告违约金669500元；2.原审被告李文达支付原审原告罚金278250元；3.原审被告李文达支付原审原告中介费损失80000元；4.原审被告李文达支付原审原告利息损失161875元（计算至2013年12月31日，2014年1月1日起至实际履行日止按银行贷款利率月0.7%计算）；5.原审被告李文达支付原审原告房租损失50370元；6.解除合同并归还原审原告已付房款2650000元；7.本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院审理认为：本案中虽然原告与原房地产所有人余姚广丰带钢厂签订了房地产买卖协议，并将此协议作为房地产过户资料递交给相关部门，但从本案查明的事实看，原告与被告之间在此之前已签订了一份房地产转让协议，原告所付的购房款也均由被告李文达收取，原告与原房地产所有人余姚广丰带钢厂并不存在真实交易，原告陈忠义与原房地产所有人余姚广丰带钢厂所签订房地产买卖协议实质是一份原、被告双方为简化过户手续、规避国家税收政策而订立的虚假合同，是无效合同，故本案房地产的真实交易双方为原告陈忠义与被告李文达。被告李文达与原告陈忠义签订房地产转让协议时，并未实际取得该涉案房地产所有权，但这并不影响双方签订的房地产转让协议的效力，该协议对双方有约束力。本案中涉案房地产权属过户的主动权在被告，如果被告能按正常的房地产交易规定办理手续，即先从原产权人处过户至本人，然后再将产权过户给原告方，双方的合同目的完全可以实现。但被告李文达并未按规定操作，至今未将产权过户到自己名下，致原告方的合同目的不能实现，主要过错在被告，被告应承担相应的过错责任。在产权过户过程中，原告自行与案外人签订虚假协议也存在一定的过错。双方签约至今已一年有余，已符合双方约定的合同解除条件。现原告要求解除合同并返还购房所付的款项理由正当应予支持。双方在合同中既有定金约定，又对违约金作了约定，现原告选择违约金条款，符合法律规定，应予支持，原告要求被告再行承担罚金，系对违约金的重复计算，故对罚金不予支持。但双方约定的违约金按合同总标的的20%计算明显过高，且原告方本身也存在过错，该院认为按原告方实际支付金额的20%计算较为妥当。违约金既是对违约方的制裁，同时又兼具对受损害方补偿的性质，故原告要求被告再行赔偿利息损失的要求，不予以支持。原告要求被告赔偿房租损失，但未提供相应证据，故应承担举证不能的责任，对此损失不予支持。原告要求被告赔偿中介费损失80000元，虽然本案中原告为订立此合同实际支出了40000元的中介费，但该院认为该费用并非订立房地产转让合同所必须支出的费用，况且原告也因中介合同得到了便利，对此损失被告不应赔偿。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告陈忠义与被告李文达于2013年2月6日签订的房地产转让协议；二、被告李文达于本判决发生法律效力后10日内返还原告陈忠义购房款2650000元；三、被告李文达支付原告陈忠义违约金530000元，款于本判决发生法律效力后10日内支付；四、驳回原告陈忠义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37920元，由原告陈忠义承担5680元，被告李文达承担32240元。
宣判后，原审被告李文达不服，上诉至本院，称：上诉人对于被上诉人与原房地产所有人余姚广丰带钢厂签订协议事完全不知情，被上诉人该擅自签约行为并递交相关材料行为才是导致双方合同目的不能实现的真正原因。在办理过户手续时，对方递交的也是与余姚广丰带钢厂签订的协议，因被上诉人与原产权人递交的材料有瑕疵，过户手续至今未办理妥当。因对方提交的原产权证未能退档，导致上诉人也未能合法获得余姚广丰带钢厂所有的土地房产，才酿成纠纷，因此，过错完全在被上诉人方，根据合同约定，被上诉人应承担合同总标的的20%违约金。请求二审法院撤销原判第三项，改判被上诉人支付上诉人违约金660000元。
被上诉人陈忠义答辩称：房地产转让协议中明确由上诉人办理一切过户手续，2013年8月7日办过户手续时，上诉人是主角，其他三方是配角。上诉人收取被上诉人2650000元房款一年多不还是事实。请求法院依法处理。
二审审理期间，上诉人李文达向本院提供以下证据：1.2013年1月24日居间合同一份，证明慈溪荣基房地产营销策划有限公司与原房地产所有人余姚广丰带钢厂是认识的，相应的产权过户手续都是委托中介公司代办的。2.中国农业银行银行卡取款业务回单，证明2013年8月7日我丈母娘卡里的钱已经打给余姚广丰带钢厂的法定代表人。
被上诉人陈忠义经质证，对证据的真实性均没有异议，但认为均与本案没有关联性。
被上诉人陈忠义未向本院提供证据。
本院经审查认为，被上诉人对上诉人提供的证据真实性没有异议，本院予以确认，但证据内容与本案缺乏关联，本院对此不予认定。
对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人李文达与被上诉人陈忠义签订房地产转让协议，系双方当事人真实意思表示，又未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。签约后，陈忠义已按约支付部分房款，李文达也应按约将其受让的原属余姚广丰带钢厂所有的部分房地产转让给被上诉人陈忠义，但李文达至今未能办妥相应房地产过户手续，致使陈忠义合同目的未能实现，故原判据此支持陈忠义关于合同解除及由上诉人承担相应违约责任的请求，于法有据，并无不当。上诉人李文达上诉称未能办理过户手续的责任在被上诉人方，但上诉人未能提供充足证据，本院对此不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15510元，由上诉人李文达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年九月十二日
代书记员 陆 琼