江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1586号
原告无锡新江南物业管理有限公司。
法定代表人钱宪良，无锡新江南物业管理有限公司董事长。
委托代理人金娟（受无锡新江南物业管理有限公司的特别授权委托），江苏冯骏律师事务所律师。
委托代理人高甜（受无锡新江南物业管理有限公司的特别授权委托），无锡新江南物业管理有限公司员工。
被告顾寅，自由职业。
委托代理人李雪敏（受顾寅的特别授权委托），在无锡市第二丝织厂退休。
原告无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南物业公司）诉被告顾寅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新江南物业公司的委托代理人高甜，被告顾寅的委托代理人李雪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新江南物业公司诉称，我公司作为无锡某小区原业主委员会依法选定的物业管理公司,一直为业主提供事实上的物业管理与服务。物业管理费标准经物价局核准，确定为每月按0.75元/平方米计算，电梯费每月以30元/户计收。顾寅作为无锡某小区业主，一直欠缴物业管理服务费用。现要求顾寅支付物业服务费12071元（其中包括电梯费240元），并承担本案诉讼费。
被告顾寅辩称，自2003年3月起未交物业服务费，自2011年1月起未交电梯费。未交物业服务费的主要理由如下：1、其自2002年入住某小区以来，未见增补某小区业主委员会委员，某小区也从未召开业主大会，新江南物业公司与原业主委员会个别人串通，在未经过业主大会讨论、授权的情况下擅自签订物业管理委托合同，就物业费随意定价，违反法定程序；2、新江南物业公司未经业主同意将某小区正在正常使用的智能监控系统和消防监控系统的公用设备擅自拆走，切断电梯内的应急电话和可视门铃，致使业主的人身安全和财产得不到有效保护，服务达不到等级标准；3、顾寅与新江南物业公司在交房时签订了业主公约，顾寅按业主公约的约定与新江南物业公司的要求，将空调外机安装在指定的外机框内，造成3台空调全部损坏，带来经济损失，新江南物业公司对此负有一定责任；4、2002年3月至2003年2月期间的物业费应按每户每月10元的标准收费，顾寅于2002年2月已预付物业费1117.20元，比应支付的120元多交了997元，新江南物业公司应予退还，综上，因新江南物业公司的物业管理服务存在诸多问题，其主张的费用不合理，顾寅认为其所应支付的物业管理费为3765元、电梯费240元，新江南物业公司对顾寅家空调损坏所造成的经济损失也应作出相应赔偿。
经审理查明：顾寅系无锡市某小区业主。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于某小区物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市新江南花园物业管理有限公司受某小区业主委员会的委托，对某小区实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对某小区的物业管理状况进行现场核查，批复明确某小区公共服务收费标准为每月0.80元/平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元/平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元/月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定，批复从2003年3月1日起执行。2003年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南物业公司。新江南物业公司对某小区提供物业管理服务至2011年8月31日。因新江南物业公司与顾寅就物业服务费交纳产生争议，新江南物业公司于2014年9月诉讼来院，要求顾寅支付物业服务费11831元（自2003年3月计算至2011年8月）、电梯费240元（自2011年1月计算至2011年8月）。
审理中，顾寅认为新江南物业公司的收费标准缺乏依据，物业费定价不合理，且小区物业服务根本不到位，小区监控室与消防控制室被撤走，电梯内的应急电话和可视门铃被切断，致使其人身与财产安全得不到保障。此外，新江南物业公司未履行书面催款义务，未按法定程序主张物业管理费，且诉请已超过诉讼时效。顾寅并提出2002年3月至2003年2月期间多交了物业费997元，要求予以退还。
对于顾寅的上述意见，新江南物业公司认为：收费是按照物价局批复的标准来核定的，对于物业服务质量问题不予认可；对于2002年3月至2003年2月期间的物业费，新江南物业公司认为收费是合理的，其现在主张的是2003年3月起的物业管理费。
审理中，本院至顾寅所住某小区现场察看，发现该房屋内确有3台空调损坏，顾寅称该3台空调是2003年时按新江南物业公司的要求将外机装在指定位置，导致不能散热，空调大约用了二、三年后就坏了，造成经济损失9200元，要求新江南物业公司承担一定责任。对于上述问题，新江南物业公司认为空调损坏与物业服务之间没有关联，不予认可。
另查明，新江南物业公司于2007年1月30日向某小区业主发出告知书，在该份告知书上载明：关于某小区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对某小区的物业管理服务。部分某小区业主于2007年2月24日发给新江南物业公司书面材料一份，主要内容为：目前某小区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，某小区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南物业公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，某小区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是某小区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。
又查明，本院与无锡市中级人民法院已生效的多份民事判决书确认如下事实：2003年某小区业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将某小区房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南物业公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，某小区与其他小区一样，均在小区范围内，属于一个整体，某小区也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对某小区实施了物业管理。
又查明，新江南物业公司于2012年11月至本院信访，要求就其与包括顾寅在内的业主之间的物业服务纠纷启动诉讼程序，向业主追讨所欠的物业费。
审理中，法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，其中有业主提出的反映新江南物业公司服务不到位抗辩意见并提供照片予以证明；新江南物业公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南物业公司认为业主不交物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南物业公司经理周盘华对法院所作陈述，称新江南物业公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。
以上事实，有住户登记卡、关于某小区物业管理收费标准的批复、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号民事判决书、（2012）南民初字第435号民事判决书、（2012）锡民终字第915号民事判决书等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为，虽然某小区业主委员会与新江南物业公司之间的物业管理委托合同已于2006年2月28日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，新江南物业公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故新江南物业公司与某小区业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍须支付相应的物业管理费用。新江南物业公司按物价部门审核的标准收费，顾寅认为物业管理费收费标准无依据并不符合事实，该抗辩意见不能成立。因新江南物业公司确实存在物业服务质量降低，顾寅拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。对于顾寅提出家中3台空调因安装在指定位置而全部损坏要求新江南物业公司承担责任的问题，因其未能提供充分证据证明空调损坏与新江南物业公司管理不善存在关联，故本案不予理涉。据此，依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
顾寅于本判决发生法律效力后十日内支付新江南物业公司物业服务费6098.6元、电梯费240元，合计6338.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元（已由新江南物业公司预交），由顾寅负担，顾寅于本判决发生法律效力之日起即将所负担的诉讼费直接支付给新江南物业公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(无锡市中级人民法院开户银行及帐户:中国工商银行无锡城中支行1103020129200024805)
审 判 员 佘君红
代理审判员 史 新
人民陪审员 肖 红
二〇一五年三月二日
书 记 员 王晓楠
本案援引法律条款
国务院《物业管理条例》：
四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。