福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初876号
原告：交通银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市。
负责人：林建敏，行长。
委托诉讼代理人：王威威，公司职员。
委托诉讼代理人：倪春芸，公司职员。
被告：郭明建，男，汉族，住福建省福清市。
被告：郭重强，男，汉族，住福建省福清市。
被告：林云平，女，汉族，住福建省福清市。
被告：福清兰天房地产开发有限公司，住所地福建省福清市。
法定代表人：施文义，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，女，公司职员。
委托诉讼代理人：ＸＸ陆，女，公司职员。
原告交通银行股份有限公司福州福清支行（以下简称交通银行福清支行）与被告郭明建、郭重强、林云平、福清兰天房地产开发有限公司（以下简称兰天房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行福清支行的委托代理人王威威、倪春芸，被告兰天房地产公司的委托代理人ＸＸ、ＸＸ陆到庭参加诉讼，被告郭明建、郭重强、林云平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交通银行福清支行向本院提出诉讼请求：1.被告郭明建立即向原告交通银行福清支行偿还逾期贷款本息合计1,309,867.26元（其中本金1,194,092.64元，利息114,120.95元，罚息1,653.67元，利息、罚息暂计至2016年2月16日，此后利息、罚息按合同约定和人民银行规定计算至本金还清之日止）；2.原告交通银行福清支行有权就被告郭明建提供的抵押物（位于福清市音西街道洋埔村石竹街道北前亭村中联蓝天花园5号楼1601单元的房产）折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.被告郭重强、林云平、兰天房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.被告郭明建、郭重强、林云平、兰天房地产公司承担本案的诉讼费用（含保全费、公告费）以及实现债权的相关费用。事实和理由：2012年3月27日，以原告为贷款人、被告郭明建为借款人、被告兰天房地产公司为保证人，签订了编号为2012281201001100026的《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向被告郭明建提供金额为1,230,000元的个人贷款用于购房，贷款期限为336月，贷款利率为月利率6.4625‰（基准利率上浮10%），贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款利率为合同约定利率上浮50%；采取等额本息还款法，每期还款额为8,979.93元，还款以月为一期，本息按期支付，还款日为放款日的对应日；借款人违反合同的其他约定时，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告郭明建立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告郭明建未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，被告郭明建应承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告郭明建以其所购的坐落于福清市音西街道洋埔村石竹街道北前亭村中联蓝天花园5号楼1601单元房屋为该笔贷款提供抵押担保，并向福清市房地产管理交易所申请办理了预购商品房抵押权预告登记（融房预QR字第1216644号），抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及其代位物，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；被告兰天房地产公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。2012年3月27日，原告交通银行福清支行依约向被告郭明建发放贷款1,230,000元，但被告郭明建未能依约向原告履行还本付息义务，其他被告亦未承担保证责任。原告遂于2015年3月12日向四被告分别寄送了《债务提前到期通知书》，宣布合同项下债务提前到期，到期日为2015年3月12日。截至2016年2月16日，被告郭明建已拖欠贷款本息共计1,309,867.26元。
被告郭明建、郭重强、林云平未作答辩。
被告兰天房地产公司辩称，对原告交通银行福清支行主张的逾期本金及利息无异议，但原告主张罚息、复利无法律依据，对罚息、复利不应承担连带责任；被告兰天房地产公司承担连带责任后，对其代偿债权享有优先受偿权。
因被告郭明建、郭重强、林云平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，被告兰天房地产公司未向本院提供证据材料，本院仅对原告交通银行福清支行提供的证据进行审理。
经审理查明，原告交通银行福清支行所诉属实。另查明，《个人房产抵押贷款合同》第六条约定，被告郭明建应在合同签订后立即向有关登记机构办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交原告交通银行福清支行保管。2012年1月29日，被告兰天房地产公司向原告出具《阶段性保证担保函》，自愿为被告郭明建向原告交通银行福清支行申请个人住房贷款提供不可撤销担保直至该房产的房地产权利证书以及相关的他项权证交由原告占管为止，承诺对被告郭明建偿还义务承担经济连带责任。被告郭重强、林云平向原告交通银行福清支行出具《承诺书》，承诺对被告郭明建的本笔贷款承担连带责任。自2014年9月27日起，被告郭明建违反合同约定，未按期足额偿还借款本息，被告郭重强、林云平、兰天房地产公司亦未承担连带保证责任。截至2016年2月16日，被告郭明建未偿还借款1,194,092.64元、利息114,120.95元、罚息1,653.67元，共计1,309,867.26元。2013年4月5日，被告兰天房地产公司与郭明建办理了交房手续，被告郭明建在《收楼声明书》、《房屋交接验收表》、《资料签收表》等文件上签字确认，案涉房屋已交付被告郭明建。2013年9月3日，福清市房地产管理交易所向被告兰天房地产公司发出《预先登记通知书》，通知内容为”你公司申请音西街道洋埔村、石竹街道北前亭村中联*蓝天花园1号楼-3号楼、5号楼-7号楼房屋产权商品房初始预登记，经审查，予以批准。总建筑面积49257.92平方米”。之后，被告兰天房地产公司通过邮政特快专递向被告郭明建寄送《产权办理催告函》，催告其办理产权，但被告郭明建至今仍未办理案涉房屋的《房屋所有权证》。
以上事实有原告提交的证据《投资者决定》、《个人房产抵押贷款合同》（编号为2012281201001100026）、《抵押权预告登记证》（编号为融房预QR字第1216644号）、《承诺书》、《阶段性保证担保函》、借款凭证及进账单、《债务提前到期通知书》及EMS查询记录、贷款欠息明细，被告兰天房地产公司提交的证据《预先登记通知书》、《交房通知书》、《收楼声明书》、《房屋交接验收表》、《资料签收表》、单号为1011743628200的EMS面单，以及原、被告的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。
本院认为，原告交通银行福清支行与被告郭明建、兰天房地产公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行相应的义务。原告交通银行福清支行已按合同约定向被告郭明建发放贷款1,230,000元，但被告郭明建自2014年9月27日起未按期足额还款付息，经原告交通银行福清支行寄送《债务提前到期通知书》仍未还款，构成违约，原告交通银行福清支行有权按照合同约定宣布债务提前到期，要求被告郭明建立即偿还借款，故原告交通银行福清支行诉请被告郭明建偿还借款1,194,092.64元及约定的相应利息、罚息，本院予以支持。
原告交通银行福清支行和被告郭明建办理预告抵押登记后，至今未正式办理抵押登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告交通银行福清支行据此享有当不动产物权登记条件成就时对案涉抵押房屋优先办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，因此在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋完成了初始登记且已交付被告郭明建使用，具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，被告兰天房地产公司已催告被告郭明建办理产权，但被告郭明建怠于办理以致抵押登记未完成，违反《个人房产抵押贷款合同》约定，故其负有协助办理抵押登记的义务，被告兰天房地产公司应继续督促其办理，本院确定被告郭明建应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。若被告郭明建逾期未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法迳行判决由原告交通银行福清支行自行办理抵押登记手续。案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，被告郭明建怠于办理违反《个人房产抵押贷款合同》约定，在抵押登记因购房人原因而客观上无法完成的情况下，本院依法确认债权人即原告交通银行福清支行对案涉抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因此，原告交通银行福清支行请求就被告郭明建提供的抵押物折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿，于法有据，本院予以支持。
被告郭重强、林云平承诺自愿为被告郭明建的本笔贷款承担连带责任，被告兰天房地产公司为被告郭明建的本笔贷款提供连带责任保证，并向原告交通银行福清支行出具《阶段性保证担保函》，保证期间为”该房产的房地产权利证书以及相关的他项权证交由交通银行股份有限公司福州福清支行占管为止”，在抵押权未能依登记而设立的情况下，保证期间延续，故均应承担连带清偿责任。原告交通银行福清支行诉请被告郭重强、林云平、兰天房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告郭重强、林云平、兰天房地产公司承担清偿责任后，有权向被告郭明建追偿。在追偿过程中，若原告交通银行福清支行对案涉房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告兰天房地产公司垫付的款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告郭明建。
原告交通银行福清支行与被告兰天房地产公司签订的《个人房产抵押贷款合同》明确约定保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用，故被告兰天房地产公司关于对原告交通银行福清支行主张的罚息、复利不应承担连带责任的答辩意见，本院不予采纳。被告兰天房地产公司承担清偿责任后，对于被告郭明建提供的抵押房产拍卖、变卖所得价款清偿原告交通银行福清支行借款后的余款享有优先受偿权，故被告兰天房地产公司关于承担连带责任后对代偿债权享有优先受偿权的答辩意见，在上述范围内的，本院予以采纳，超出上述范围的，本院不予采纳。
被告郭明建、郭重强、林云平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郭明建于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司福州福清支行借款1,194,092.64元及利息（含罚息，暂计至2016年2月16日为115,774.62元，此后利息按《个人房产抵押贷款合同》约定标准，从2016年2月17日起计至款项还清之日止）。
二、被告郭明建于本判决生效之日起三十日内协助原告交通银行股份有限公司福州福清支行办理不动产（位于福清市音西街道洋埔村石竹街道北前亭村中联蓝天花园5号楼1601单元房屋）抵押登记手续，被告福清兰天房地产开发有限公司应督促郭明建并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福清兰天房地产开发有限公司的保证责任终止。
三、上述判决第二项抵押登记办妥后，或被告郭明建逾期未办理抵押登记的，原告交通银行股份有限公司福州福清支行有权以被告郭明建提供的抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。
四、被告郭重强、林云平、福清兰天房地产开发有限公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任，被告郭重强、林云平、福清兰天房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告郭明建追偿；原告交通银行股份有限公司福州福清支行对被告郭明建提供的抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，优先清偿被告郭重强、林云平、福清兰天房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付的款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款的退还被告郭明建。
五、被告郭重强、林云平、福清兰天房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告郭明建追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,589元，由被告郭明建、郭重强、林云平、福清兰天房地产有限公司共同负担，限本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈继勇
代理审判员 陈 莉
人民陪审员 何文惠
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 张静文