吉林省舒兰市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舒民二初字第492号
原告：吉林市华生交电有限公司，住所吉林市船营区。
法定代表人：牛占，董事长。
委托代理人：陈明，吉林明达伟业律师事务所律师。
委托代理人：颜华，该公司职员。
被告：何建章，汉族，舒兰市国贸家电负责人，住舒兰市。
委托代理人：才晓文，吉林才晓文律师事务所律师。
原告吉林市华生交电有限公司诉被告何建章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林市华生交电有限公司的委托代理人陈明、颜华，被告何建章、委托代理人才晓文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月21日，原被告双方签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告将自有的坐落于舒兰市站前路30号，建筑面积2154.28平方米、使用面积2197平方米的房产出租给原告，用于开设家用商场，租期十年，自2015年7月1日起至2025年8月10日止，其中包含四十天免租金装修期，租金为年1420000元，每年支付一次。签订《房屋租赁合同》十五日内，原告向被告支付定金500000元，如原告无违约行为，此定金抵顶租金。合同约定租赁房屋交付时间为2015年7月1日前，2015年8月10日起计租金费用。2015年6月15日起原告开始筹备宣传、招聘人员。合同签订后，原告为了合同的正常履行，为了保障商场能够按时开业经营，做了大量的前期准备工作，投入了大量的人力、物力和财力。被告于2015年6月8日致函原告通知解除合同。原告本着履行合同的诚意，复函商议可否收回解除合同的通知，继续履行合同，但被告又于2015年6月27日再次致函通知解除合同。被告的行为严重损害了原告的合法权益，且给原告造成了严重的经济损失。原告请求判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；判令被告双倍返还定金人民币1000000元；赔偿长春星星家电营销公司等十家公司进场装修违约金873720元；赔偿各项宣传费用人民币118990元；赔偿招聘员工面试路费、员工培训费、员工住宿费、员工工资及舒兰华生开办费人民币74962元；赔偿年房屋租金1420000元的50%违约金710000元，合计2777672元。诉讼费、保全费由被告负担。
被告辩称：1、我与原告于2015年4月21日签订《房屋租赁合同》，将自有房屋和临时建筑出租给原告，因房屋租赁合同第十条七款约定：“因甲方（答辩人）曾经营家电行业，不允许甲方在舒兰市及周边市场再次经营家电及乙方经营的同类商品（空调除外），一经发现将视为违约行为并且甲方应配合乙方（华生公司）积极销售，扩大市场区域。”第八款约定：“租赁房产内的小二楼，如甲方使用，甲方经营品类不得与乙方重复，并且空调品种搬到小二楼。”该约定已经超出租赁合同范围，明显损害答辩人权益，故答辩人于2015年6月8日提出解除合同后，原告请求履行合同，经双方多次协商确定答辩人先将有证照部分交付原告使用，临时建筑拆除重建后交付原告使用，后因原告租赁与答辩人相邻的杨凤生房屋，致使双方变更后的租赁合同无法履行。故原告诉称答辩人违约与事实不符。2、答辩人出租给原告房屋有1497平方米系临时建筑且已超过临时建筑的使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条（二）款规定：“租赁期限超过临时建筑使用期限，超过部分无效”，据此规定答辩人与原告签订临时建筑部分租赁合同无效。3、原告诉请无法律依据，不具有合法性。《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款“。据此规定违约金和定金条款不能同时适用。而原告在请求答辩人双倍返还定金1000000元的同时又请求答辩人赔偿其违约金710000元无法律依据。《担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中主合同标的额租金为750000元，则定金最高额应为750000元的20%即150000元，超出部分350000元无效”房屋租赁合同第三条二款约定：“6月15乙方开始筹备宣传、招聘人员”。答辩人于2015年6月8日提出解除合同。原告无需筹备宣传，招聘人员。故原告请求答辩人赔偿其招聘员工面试路费、员工培训费、员工住宿费、员工工资及舒兰华生开办费人民币74962元不具有合理性。房屋租赁合同第三条二款约定：“甲方（答辩人）于2015年7月1日交付出租房屋及附属设备设施房期限，乙方（华生公司）接收租赁房屋后的40日为装修期”。故装修期应为2015年7月1日至2015年8月10日。答辩人于6月8日提出解除合同，故原告请求答辩人赔偿装修违约金873720元不具有合理性。如答辩人违约，原告可请求返还定金，或者支付违约金，或者赔偿损失。原告一并请求答辩人返还定金，支付赔偿金，赔偿损失无法律依据。4、房屋租赁合同第五条一款约定：“房屋租金为每年750000元”原告诉称年租金1420000元无事实依据。5、房屋租赁合同第十二条二款约定的按年租金的50%作为违约金，明显过高，根据《合同法》第一百一十四条（二）款以及最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，请求人民法院予以调整。6、如果判决认定答辩人违约，那么应当认定房屋租赁合同部分有效和部分无效，合理确定有效部分所占比例，无效部分所占比例。无效部分应当按照《合同法》第五十八条之规定由答辩人返还该部分租金给华生公司。有效部分应当结合原告的合理诉请和实际损失双方过错合理确定答辩人应当承担的民事责任，请求法院依法裁决。
本案争议的焦点为：原被告签订的房屋租赁合同是否应予解除；原被告是否存在违约；原告的诉讼请求是否应予支持。
针对本案争议焦点，原告向本院举出以下证据：
证据1、房屋租赁合同一份,证明原被告双方签订的合同合法有效，并约定了定金和违约金；
证据2、租赁房屋土地使用证,证明土地已经取得了使用权证书；
证据3、租赁房屋所有权证书,证明租赁房屋取得了所有权证书；
证据4、租赁房屋的照片及平面图,证明租赁房屋的现实状况；
证据5、舒兰市公安消防大队建筑工程消防验收意见书等,证明租赁的房屋已经通过消防验收合格；
证据6、中国银行国内支付业务付款回电,证明原告向被告支付定金500000元；
证据7、解除合同通知书,证明被告于2015年6月8日向原告书面通知解除租赁合同；
证据8、复函一份、速运详情单一份、速运查询单一份,证明原告收到被告送交的解除合同送函，被告不同意；
证据9、解除合同通知书、圆通速递详情单、圆通速递查询单,证明2015年6月27日原告再次收到相同的解除合同通知书；
证据10、舒兰店装修厂家赔付明细一组,证明因被告单方解除合同，原告发生赔偿金873720元；
证据11、舒兰店开办费一组,证明原告发生开店费7850元；
证据12、舒兰店员工5-7月份工资一组,证明原告为开店，开发生员工工资费用67112元；
证据13、宣传费用一组,证明原告投入宣传费用95990元；
证据14、宣传费用一组,证明原告为店开业，支付开业庆典准备费23000元；
证据15、原告的营业执照、组织机构代码证,证明原告的主体资格系独立法人；
证据16、华生集团公司产品经销合同二份,证明合同双方是华生公司与长春TCL四川长虹电器公司。这是我公司已给付的其中一家公司。所有的有关供货，场地这方面的有关约定，都是基于主合同的操作，我公司给对方发出的通知及装修规范，基于集团公司与供应方所签订的商品经销合同中有关展位装修协议进行的；
证据17、被告方于2015年7月4日给我方提供书面新的房屋出租条件的材料一份,证明被告又提出了新的条件，被告以自己的行为，明确表示不再履行双方已经签订的协议；
证据18、租赁房屋的现状照片二张,证明原租赁的房屋已经拆除。
证据19、记帐凭证、报销审批单共20张，证明我公司确实已实际支出了这笔赔偿款。
证据20、6-8月份长春星星家电营销公司等十家电器销售明细及结算明细。
针对本案争议焦点，被告向本院举出以下证据：
证据1、房屋租赁合同,证明按合同第五条约定，租金为750000元，而不是1420000元。第十条第八款约定，甲方与乙方经营的品类不能相同，属霸王条款，我租你房子后，这个行业不能干了，被告解除合同道理就在这，损害了被告的权务。第十二条的约定，根据相关法律规定，属约定过高，应予以调整，合同附件证明的是三层楼的，不是只有一层的；
证据2、解除合同通知书,证明基于出现了第一证据的情况，被告2015年6月8日向原告发出解除合同通知，原因之一被告对合同内容理解不够清晰，被告家里出了点事；原因之二按合同约定，原告要在6月15日招聘员工，7月1日后装修，这们提出解除后，原告完全有时间合理安排；
证据3、临时建筑工程许可证,证明原告承租的房屋，合同附件中，除一楼外其余建筑均属临时建筑；
证据4、房照和土地使用证,证明有照部分仅是出租房屋的一部分；
证据5、双方签字的国贸家电平面图,证明此证据有照面积和无照面积的区分；
证据6、原告的颜经理写的临时建筑的草稿,证明我们提出解除合同后，原告要求履行合同，被告提出一部分是临时建筑，对原告的经营有一定影响，原告说你重建我还租；
证据7、照片八张,证明房屋建筑的现状。
经质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，证明的问题有异议，1、房屋面积一部分是有证照的，一部分是无证照的，2、原告主张双方合同生效是无效的，原告租被告无证照部分是无效合同，定金500000元，按担保法，超出部分是无效的。违约金超出部分应予以调整；对证据2真实性无异议，证明的问题有异议，被告给原告出租的房屋，一部分是有证照的，一部分是没有证照的，3分之2无证照；对证据3真实性无异议，证明的问题有异议，房屋所有权证书记载门脸3层房子的证照面积，不是被告承租的一层的面积；对证据4真实性无异议，证明的问题有异议，这里有电线厂的房子，不在租赁合同之内；对证据5真实性无异议，证明的问题有异议，这是对被告有证照房屋的意见书，不是整个出租房屋面积的意见书；对证据6无异议；对证据7真实性无异议；对证据8、证据9无异议；对证据10真实性和证明的问题均有异议，这些证据大多数都是原告方单编制的，通知函上反馈签字看证明不了该人是什么地方的。都是原告自己为了应诉做的准备，很多落款是吉林蛟河店，不是舒兰店，授权写的是吉林，蛟河，桦甸，体现不出来是舒兰，无合理性，具体质证意见详看后再发表。时间上看原告在收到被告的解除合同通知书后完全可以采取补救措施；对证据10至证据14的质证意见：真实性和证明的问题都有异议。1.这都不该发生的费用，我们在2015年6月8日发出的解除合同通知书，这些费用都发生在6月8日后，应采取补救措施。因被告不能履行合同，相应费用应取销，装修时间是7月1日到8月10日40天，我6月8日都告诉原告了，我们不理解原告损失在哪？费用提前打出来要被告承担显然不合理；对证据15真实性无异议；对证据16真实性和证明的问题均有异议。从证明名称看，经销产品约定，就是约定甲方销售乙方产品，其它均无约定。时间上看一个是2015年1月1日、一个是2015年4月1日，这是在租赁合同签订前的时间，与本案无关；对证据17真实性有异议，上面画掉了好多字，属于另外的想法，与原合同无关；对证据18无异议；对证据19的真实性有异议，记帐凭证出自原告本身，单方入帐，2015年6月8日已经提出解除合同，7月1日以后是装修期，所以原告已经没有装修必要，完全可以采取补救措施，但原告并没有；对证据20的真实性有异议，此证据是原告自行编制的，仅凭上面的数不能够证明真实的业务往来，记帐凭证每本的后2页只是记个数，这个钱给没给，给多少这个不能确定，还有给付款没有凭证。
原告对被告提供的证据1真实性无异议，证明的问题有异议，1、原告主张这份合同显失公平，这个不能成立，这个合同不是承租方的格式合同。2、这个合同是经过双方长时间的协商产生的合同，是双方真实意思的表示，平等自愿的基础上达成的。由于被告方经营同类产品，我们共同合作经营好华生的舒兰店，决不是限制经营侵害被告方权力。3、租金的数额第五条第一款，总体叫房屋租金的数额，被告在这个时候强调有背信用。应被告要求，把租金分成二部分，一部分是租金750000元，一部分是设备使用费670000元，应被告要求，被告要合理避税。照片直观看，房屋是空屋，不存在设备，设备670000元显然不存在。租金支付，定金500000元，无违约，再支付920000元租金。4.被告所说的违约金50%过高问题，应超出权力人造成损失的30%才过高，我们的证据证明，扣除定金1000000元，并不属于过高；对证据2真实性无异议，证明的问题有异议，解除合同本本身就是违约行为，合同是6月8日发出，被告认为于6月8日解除，我们认为不对，被告又发出了一次，我们认为应是6月28日；对证据3真实性无异议，证明的问题有异议，在我们签订合同的时候是有批准证书的，被告对于这个房屋有使用权，这份许可证书第九条规定，就是可以延长的。被告认为临建部分出租是无效的不符合法律规定；对证据4真实性无异议；对证据5无异议；对证据6真实性无异议，证明的问题有异议，被告向原告发出解除合同后，原告方的负责人为了向总部汇报租赁合同对方解除的理由，但是没有结论，不能证明被告要证明的问题，没有任何结论性的东西；对证据7真实性无异议，证明的问题无异议。
本院对原告提供的证据1-9和证据15、证据18被告无异议，本院予以采信，对原告提供的证据11-14，本院认为证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对原告提供的证据10和证据19-20具有关联性、合法性、真实性，本院予以采信。对原告提供证据16-17的予以采信。对被告提供的证据1-7原告无异议，本院予以采信。
根据原告告诉、被告答辩及本院所采信的证据，本院查明的事实如下：
2015年4月21日，原被告签订《房屋租赁合同》，被告将座落于舒兰市站前路30号，建筑面积2154.28平方米，使用面积2197平方米，一楼面积1680平方米、小二楼面积517平方米的房产及设备设施全部租赁给原告使用；包括座落于站前路30号主体租赁物后院为原告提供的办公室、食堂、维修部、宿舍约300平方米（未建）；还包括座落于舒兰市老电线厂院内北侧仓库500平方米。房屋租赁期限自2015年7月1日至2025年8月10日共10年零40天（40天为免租金装修期）。约定2015年8月10日到2025年8月9日，房屋租金每年750000元，设备设施使用费670000元，合同签订后15日内，原告支付给被告定金500000元，如果被告无违约行为，原告再支付租金920000元，以后每年8月10日前，在被告提供原告房屋租赁及设备设施使用费发票后原告付清下一年度的租金。2015年4月22日，原告通过中国银行转账支付给被告定金500000元。合同还约定2015年6月15日起原告开始筹备宣传、招聘人员。原被告约定2015年7月1日前，被告将租赁房屋及附属设备设施交付给原告，被告于2015年6月8日交给原告解除合同书面通知，原告于2015年6月21日书面答复被告，不同意解除合同，2015年6月27日原告再次收到被告的解除合同书面通知。原告于2015年7月13日通过银行转账向长春星星家电营销公司等十家公司实际支付装修赔偿款873720元。2015年6月19日至2015年6月21日原告为开业支付宣传费用118990元。支付员工工资、员工培训费、招聘员工面试路费、员工住宿费、及舒兰华生开办费人民币74962元。原告主张的第二项诉请中的第四项赔偿年房屋租金人民币142万元的50%违约金人民币71万元的诉讼请求，庭审中原告自愿放弃。
另查明：被告租赁的房屋的产权登记，舒房权证舒兰字第SY303**，房屋所有权人为何建章，单独所有，三层建筑面积2154.28平方米，租赁房屋土地登记证为舒国用（2009）第028300926号，土地使用权人何建章，座落舒兰市站前路30号，所有权类型为出让，使用面积为1169.83平方米。被告租赁的房屋包括临时建筑（2005）临建规字003号临时建设工程规划许可证载明：地点在舒兰市站前路30号，建筑面积870平方米，层数为一层，使用年限为二年。
本院认为，一、原、被告签订的房屋租赁合同中有效部分应予解除。原、被告签订房屋租赁合同后，被告未按合同约定的期限将租赁物交付原告使用，被告的行为已构成违约。原告租赁房屋系被告一楼1680平方米及小二楼517平方米，合计2197平方米。被告主楼为三层，建筑面积为2154.28平方米，一楼有房照面积应为718.09平方米(2154.28÷3=718.09)，一楼其他961.91平方米(1680-718.09=961.91)和小二楼517平方米为临时建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”该临时建筑被告于2005年取得临时建筑许可证，使用期限为二年，至今已超过使用年限，且在庭审中双方均同意解除房屋租赁合同，因合同解除的前提是合同成立并生效，故该合同中有效部分（一楼有房照面积718.09平方米）应予解除。
二、被告应双倍返还定金568000元，余款216000元予以返还。原被告签订的房屋租赁合同第五条租金及支付方式中第二项支付方式约定“每年支付一次，本合同签订后15日内，乙方先向甲方支付定金500000元，如甲方无违约行为，此定金抵顶租金；甲方交付租赁房屋后并开具第一年房屋租金发票后，乙方再支付租金920000元；此后每年8月10日前，在甲方提供乙方房屋租赁及设备设施使用费发票后乙方付清下一年度的租金。”从此可以看出定金500000元是约定抵顶第一年租金，然后再支付租金920000元，故本案足以认定每年房屋租金为1420000元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。”本案中，定金上限为284000元（142×20%）剩余216000元（500000-284000）不具有定金属性。故定金应认定为284000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案500000元定金中的284000元应按双倍计算后由被告何建章予以返还，剩余216000元应予退回，合计被告何建章应给付原告吉林市华生交电有限公司784000元。
三、因被告违约给原告造成的损失应给予赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”原告赔偿长春星星家电营销公司等十家公司装修赔偿款873720元；原告为开业支付宣传费用118990元；原告支付员工工资、员工培训费、招聘员工面试路费、员工住宿费、及舒兰华生开办费人民币74962元，原告的实际损失合计1067672元。故被告何建章应赔偿原告吉林市华生交电有限公司实际损失额783672元（1067672元-284000元=783672元）应予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十五条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条第二款、第二十八条之规定，判决如下：
一、原告吉林市华生交电有限公司与被告何建章签订的房屋租赁合同有效部分（一楼有房照面积为718.09平方米部分）予以解除；
二、被告何建章双倍返还原告吉林市华生交电有限公司定金568000元，剩余216000元退还原告，合计784000元；
三、被告何建章赔偿原告吉林市华生交电有限公司损失783672元；
上列二、三项合计1567672元（784000元+783672元=1567672元）于本判决发生法律效力后立即付清。
诉讼费29022元，由原告吉林市华生交电有限公司负担10113元，由被告何建章负担18909元；保全费5000元，由被告何建章负担。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 关长征
审 判 员 谷俐利
人民陪审员 张 华
二〇一六年六月二十日
书 记 员 王红凤