重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第12348号
原告上海景瑞物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区住所地上海市花园路118弄5号3楼，组织机构代码13458490-2。
法定代表人许朝辉，上海景瑞物业管理有限公司董事长。
委托代理人宋丽，女，汉族，上海景瑞物业管理有限公司员工，住湖南省桃源县。
委托代理人葛春喜，重庆渝信律师事务所律师。
被告王体，男，1980年9月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告上海景瑞物业管理有限公司与被告王体物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适用小额诉讼程序于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告上海景瑞物业管理有限公司的委托代理人宋丽、葛春喜，被告王体到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海景瑞物业管理有限公司诉称，原告是重庆某某小区小区的物业服务企业，被告是重庆某某小区37-2-*-1房屋的业主。2013年4月3日，原告与被告签订《某某小区前期物业服务协议》，约定物业服务费1.90元/㎡·月，物业服务费按月交纳,被告应当在当月5日前交纳,逾期将每日按日欠费金额的千分之三向原告支付违约金。原告按照约定为某某小区小区提供了服务，但被告从2014年1月1日开始未交纳物业服务费，原告多次催收未果，现诉至法院，请求判令被告支付原告自2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费5537.28元(1.90元/㎡·月×138.78㎡×21个月)及违约金，该违约金以逾期支付的物业服务费为基数，自逾期之日起每日按千分之三计算至2015年9月30日。
被告王体辩称,被告是沙坪坝区某小区的业主，在小区的自编门牌号是37-2-*-1号，与原告起诉状中的门牌号一致。2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费没有交纳属实，因为：1、被告是在2013年10月份入住的涉案房屋，入住以后房屋阳台安装空调挂机的位置的公共排水管一直漏水，一下雨就很严重，跟原告反映多次，虽然经过原告多次整改，但是没有解决漏水问题。被告自行将漏水修复后，对产生的处理费用与原告进行协商，但原告不同意支付该费用；2、被告按照样板间的格局在露台的位置安装了一个雨棚，发生邻里纠纷，楼下一楼业主起诉被告，原告在起诉期间出具违规整改报告，作为楼下业主的证据向法庭举示；3、涉案房屋出入车库需要通过相邻的38栋的电梯，否则步行需要走10分钟，原告不同意被告通过38栋楼的电梯，被告每次进入车库只能步行，但是原告给部分其他业主提供该项便利服务，因为被告未缴纳物业服务费，所以原告不同意给被告提供该项便利服务；4、不同意物业服务费的收费标准，原告针对某些业主一年减免3个月的物管费，但是被告从来没享有过该项优惠；5、涉案小区管理混乱，任何人都可以进入小区，造成小区安全隐患，小区经常被盗，多次要求原告整改，但原告也没有完成整改；6、被告认为违约金不该支付，如果法院认为被告应当支付物业服务费且应当支付违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求法院依法调整。
经审理查明，被告王体系重庆市某某小区37-2-*-1住宅房屋的所有权人，建筑面积138.78㎡。
2010年，原告上海景瑞物业管理有限公司（乙方，壹级物业服务资质）与重庆景康置业发展有限公司（甲方）签订《某某小区三期前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对重庆市沙坪坝区某某小区三期住宅小区实施前期物业管理服务。物业服务费按建筑面积计算，花园电梯洋房物业服务费标准：1.9元/㎡·月（不含公摊费）。业主应于开发单位书面通知入伙之日起交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或使用人应在每月前5日内履行交纳义务。本合同期限为三年，自本项目入伙之日起算。业主与物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。签订合同后，原告进场为被告所在的某某小区提供物业服务。
2013年4月3日，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（甲方）与被告王体（乙方）签订《某某小区三期前期物业服务协议》，约定，乙方同意接受甲方对某某小区住宅房屋提供物业管理服务，多层高级花园电梯洋房物业管理服务费标准为1.9元/㎡·月（不含公摊费），乙方应于每月5日前交纳物管费。被告王体签订协议前便已入住涉案房屋。
另查明，某某小区至今未成立业主委员会，合同期限届满后，原告自愿继续为该小区提供物业服务。
审理中，被告举示了照片3张，拟证明涉案房屋存在漏水的事实以及样板间也在露台安装阳台的事实。被告还表示无证据证明涉案房屋漏水系由阳台公共排水管漏水导致。相反，原告举示了《关于37-2-*-1空调机位渗水情况告知》及《限期拆除违法建筑通知书》各一份，拟证明被告房屋漏水是属于被告自身对涉案房屋进行违规装修造成的。双方分歧较大，调解未成。
上述事实，有原告提交的《某某小区三期前期物业服务合同》、《某某小区三期前期物业服务协议》、重庆市物业服务费收费备案表、资质证书、档案查询结果证明以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，建设单位重庆景康置业发展有限公司与原告签订的《某某小区三期前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及某某小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。该前期物业服务合同期限届满后，某某小区业主大会没有作出选聘或续聘决定，原告自愿按照原合同约定继续提供服务，则该前期物业服务合同的效力延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告继续提供了物业服务，被告应当支付原告2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费5537.32元(1.90元/㎡·月×138.78㎡×21个月)，原告要求被告支付5537.28元系对自身民事权利的处分，本院予以支持。
《某某小区三期前期物业服务合同》约定，业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，故被告应按约定向原告支付违约金，但合同约定的违约金过高，本院根据被告的抗辩，依法调整为被告每月应交纳的物业服务费263.68元为基数,从当月6日开始，每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金。原告要求每日按欠费金额的千分之三计付违约金,本院不予支持。
被告抗辩称涉案房屋阳台公共排水管漏水对涉案房屋造成损害、小区管理混乱等。庭审中，被告表示无证据证明涉案房屋漏水系由阳台公共排水管漏水导致，被告举示的证据也不能证明原告存在违反合同约定的行为，被告应当承担举证不能的后果。因此，本院对被告的抗辩不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告王体在本判决发生法律效力后三日内给付原告上海景瑞物业管理有限公司2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费5537.28元及违约金，该违约金以每月欠付的物业服务费263.68元为基数，自每月当月6日起，每日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2015年9月30日；
二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费76元（原告已预交38元），减半收取38元。由被告王体负担，此款限被告王体于本判决发生法律效力后三日内给付原告上海景瑞物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 向 容
二〇一六年二月十八日
书 记 员 张鹏鹏