福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1012号
上诉人（原审原告）曾剑通，男，1971年4月21日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
上诉人（原审原告）林洪泰，男，1956年6月5日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
上述二上诉人的委托代理人戴光兴、郭剑辉，福建莆光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴珍雄，男，1953年1月26日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
被上诉人（原审被告）朱爱梅，女，1959年4月21日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
上述二被上诉人的委托代理人陈德明，福建聚华律师事务所律师。
原审第三人莆田市九八开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城路北磨口岸小区9幢601座。
法定代表人邹文通，总经理。
上诉人曾剑通、林洪泰因与被上诉人吴珍雄、朱爱梅占有物返还纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2013）城民初字第2240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林洪泰、曾剑通的委托代理人戴光兴、被上诉人吴珍雄、朱爱梅的委托代理人陈德明、原审第三人九八公司的法定代表人邹文通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年4月，第三人九八公司取得座落在城厢区荔城路与梅园路交叉点北侧面积为965.6㎡的国有土地使用权。2005年9月18日，原告林洪泰与第三人九八公司签订《土地使用权转让协议》，约定将该土地转让给原告林洪泰投资建设。2007年8月25日，原告林洪泰（甲方）与被告吴珍雄（乙方）签订《购房协议书》一份，主要内容为：一、甲方把自己在城厢区北磨开发建造的通衢大厦二、三层房地产（位于城厢区梅园路与荔城大道交叉路口，荔城大道北侧临街面，新建的华东城市广场斜对面）出售给乙方，用途为商业用途。二、每层约390㎡，二层共约计780㎡，每平方单价为5600元，二层总价为4368000元（人民币肆佰叁拾陆万捌仟元整）。双方同意在本协议签订时，暂按以上建筑面积计算购房款，如果与今后房产证核定的面积有出入，按房产证核定的面积为准，双方实行多还少补原则。三、在本协议签订后12天内，乙方应向甲方交付95%的购房款，余下的5%在乙方取得房地产证后十天内付清。四、办理房地“两证”约定：1、由甲方负责办理房产证、土地证。办证有关税费由乙方承担。乙方必须提供有关证件并给予配合，乙方在接到卖方书面通知办理房产证、土地证时预交该税费，按实结算，多还少补。2、水电立户由甲方负责办理，费用由乙方自理。五、甲方承诺本工程质量为合格品，房屋装饰标准详见附件一。六、甲方必须在2007年11月26日之前把验收合格后的房地产交给乙方使用。七、甲、乙双方义务责任：1、甲方保证上述房地产没有产权和债务纠纷。2、甲方保证在协议签订之日起15个月内办好房地产证交给乙方，逾期无法交付给乙方房地产证的，视为甲方违约。每逾期一天，甲方每天应按购房款总数的千分之一支付给乙方违约金。因甲方是购买他人地产进行开发的，若因甲方与另一方的原因，导致甲方无权出售房地产，并导致本购房协议无效的，或导致乙方无法使用房屋的，在本协议签订后满二年后的十天内，甲方除退还乙方全部的购房款及赔偿乙方装修损失外，应另按乙方购房总数的两倍赔偿给乙方。该协议签订后，被告按约支付了购房款4368000元，原告也按约将该房屋交付给被告使用。
2009年1月12日，原告林洪泰、曾剑通（甲方）与被告吴珍雄、朱爱梅（乙方）签订《补充协议》一份，就乙方向甲方购买通衢大厦一至三层房地产有关事宜达成补充协议如下：一、2007年8月25日，甲、乙双方签下购房协议，乙方向甲方购买的通衢大厦第二层、第三层商务办公两用楼房，每层约390㎡，二层共约计780㎡，每平方米售价5600元，总计人民币436.8万元（肆佰叁拾陆万捌仟元正）。二、2008年5月22日，甲方又向乙方出售通衢大厦第一层左侧靠通道的第一个店面，店面面积约42.42㎡，每平方米售价3.2万元，总计人民币135.744万元（壹佰叁拾伍万柒仟肆佰肆拾元正）。三、2008年9月15日，甲方将第三层位于西南位置的面向电梯口的一块楼房，简称值班室出售给乙方，面积约30.68㎡，每平方米售价4500元，计人民币13.806万元（壹拾叁万捌仟零陆拾元正）。甲方保证在2010年1月1日前办好乙方名下本块房产的房地产证交给乙方。四、甲方要求乙方付电立户费16.05万元，水立户费0.28万元，共计16.33万元（壹拾陆万叁仟叁佰元正）。五、以上总计人民币602.68万元（陆佰零贰万陆仟捌佰元正）。六、乙方已付给甲方：1、2007年8月27日付给林洪泰300万元；2、2007年8月28日付给林洪泰100万元；3、2008年10月30日付给林洪泰35.88万元；4、2008年5月25日付给曾剑通100万元；5、2008年10月15日付给曾剑通30万元。乙方总计付给甲方购房款及水电立户费共计565.88万元（伍佰陆拾伍万捌仟捌佰元正），乙方还欠甲方36.8万元（叁拾陆万捌仟元正）。七、甲、乙双方按原协议约定，乙方欠甲方的这36.8万元人民币应在甲方为乙方办好乙方名下的房地产证，并交给乙方后，乙方再付清欠款，现乙方同意在本协议签订之日，提前付给甲方人民币36.8万元，这样乙方向甲方购房的购房款全部付清，双方无异议。如国家房产部门将来核定的面积与本协议中的面积不符，以房产部门核定面积为准，双方实际多还少补。八、甲方保证位于第三层楼电梯口的值班室及外面三角形部分的面积30.68㎡是属于甲方的可出售房产，不是大楼公共用地。否则，甲方同意将按乙方的要求赔偿乙方的损失。九、不管乙方付款给林洪泰还是曾剑通，甲方都确认是甲方收款。甲方保证按2007年8月25日签订的协议履行，按时办好乙方吴珍雄、朱爱梅所购买的以上所有房地产的房地产证，并交给乙方。甲方无法按原协议规定的时间内把房地产证交给乙方的，按原协议规定承担违约责任。十、由于双方就一楼通向二、三层的楼梯问题有异议，双方将尽快协商解决，或请第三人协调解决，或由有关部门根据国家法律及规定裁决。本协议一式六份，甲乙双方各持三份，自双方签订之日起生效。本协议同2007年8月25日甲乙双方签订的购房协议具有同等法律效力。至此，原告已依约将被告所购买的上述房产交付给被告使用，被告已共支付给原告购房款586.35万元及水电立户费16.33万元。
2010年7月7日，房产管理部门对上述房产进行登记，房屋所有权证上记载的所有权人均为第三人九八公司，核定第一层店面（户号为101）的套内建筑面积为41.35㎡，分摊面积为6.87㎡，产权面积为48.22㎡；第二层房屋（户号为201）、第三层房屋（户号为301）的套内建筑面积均为324.45㎡，分摊面积均为68.10㎡，产权面积均为392.55㎡。101店面的房产证（莆房权证城厢字第C2010039**号）所附的分户图显示101店面通往讼争楼梯。另根据莆田市房地产测绘队的莆房测（2008）0015号《房屋建筑面积测绘报告》，讼争楼梯面积已作为公用建筑面积在商场中分摊。2013年5月21日，原告诉至本院。
原审法院认为，原、被告签订的《购房协议书》和《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。《补充协议》中虽确认双方就一楼通往二、三层的楼梯问题有异议，但根据《房屋建筑面积测绘报告》记载，该楼梯所占用的面积已作为公用建筑面积在商场的面积中分摊，该楼梯位的价款已体现在按相关商场的产权面积核定的房价款中。房屋所有权证所附的分户图亦确定该楼梯与被告购买的通衢大厦第一层左侧第一个店面（即101店面）互通，且该楼梯只通往二、三层商场，而该大厦101店面及201、301商场均为被告购买，被告占有使用该楼梯合法有理，原告要求被告交还该梯位并支付占用费缺乏依据，亦与常理不符，本院依法不予支持。原告主张讼争楼梯归102店面专属使用而提供的通衢大厦规划设计图与其提供的房屋所有权证中所附的分户图不相符，应以房管部门确定的分户图所示的房屋结构为准。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告曾剑通、林洪泰的诉讼请求。本案案件受理费人民币5156元，由原告曾剑通、林洪泰负担。
一审宣判后，上诉人曾剑通、林洪泰不服，向本院提出上诉。
上诉人曾剑通、林洪泰上诉称：一、双方签订的《购房协议》和补充协议均无效。讼争的房产和土地均属于原审第三人九八公司的，上诉人在法律上无权出卖房屋，双方签订的两份协议均违法法律禁止性规定，是无效合同。依照法律规定，无效合同导致全部合同条款无效。二、一审法院以“该楼梯占有的面积已经作为工用建筑面积在商场中分摊”和“该楼梯至通往被上诉人购买的第二、三层为由”驳回上诉人的诉求是错误的。（一）上诉双方对讼争楼梯不存在租或售的协议。被上诉人主张买房时当然一并买楼梯和原审法院认为“该楼梯占有的面积已经作为工用建筑面积在商场中分摊”的理由均不能视为双方存在讼争楼梯的买卖。1、双方之间并不存在买卖讼争楼梯的任何约定。（1）双方于2007年8月25日签订的第一份《购房协议书》中，达成购买通衢大厦二、三层地产的协议，合同标的非常明确就是二、三楼商场，未涉及到讼争的楼梯。（2）双方于2009年1月12日签订的第二份《补充协议》中，约定被上诉人向上诉人购买101店面（面积42.42平方米），并就讼争的楼梯问题约定另寻解决方案。（3）明确双方之间的争议有助于对案件的解决。即上诉人的意思是，被上诉人要买就按店面的价格处，否则就不卖；被上诉人的意思则是，只能按照楼上的商场的价格算。双方争执不下，至今没有解决方案。2、房管部门把“该楼梯占有的面积已经作为工用建筑面积在商场中分摊”的行为，也不能视为双方之间存在讼争楼梯的买卖合同。房管部门把“该楼梯占有的面积已经作为公用建筑面积在商场中分摊”的行为是一种行政管理行为，它只解决楼梯面积如何分摊的问题，并不解决楼梯有无买卖的问题。（二）讼争楼梯与二、三层房屋是可以分离的，并不是如被上诉人所述密不可分的，因此，“上诉人一定要卖讼争楼梯”也不是合同的随附义务。1、依通衢大厦《竣工图》可以看出，讼争楼梯专属102店面，面积为23.8平方米，通往二三层还有北面的电梯和另一楼梯可供出行。而被上诉人辩称根据《消防法》规定，商场必须要有2个梯位可供进出，因此讼争楼梯必须作为二三的消防要道。上诉人认为，上诉人作为房地产开发商出售房产时，并不需要刻意考虑商场的消防通道问题，若刻意要求每一位开发商开发每一商场都需留有2个梯位也不太可能。2、从被上诉人之所以与上诉人签订第二份《补偿协议》看，被上诉人也是自认二三层与讼争梯位是可分离的，至少，被上诉人自购买二三层房产之日已通过其他梯位使用至双方签订第二份合同之日止。上诉人请求返还楼梯并不会影响其日常使用功能。（三）被上诉人自2009年1月12日签订《补偿协议》之日起，就擅自打通围墙使用讼争楼梯，将自己购买的二三层楼房与楼梯相连，极大方便了二三层房屋的出租，大大提升了房屋的商业价值，对此被上诉人收益颇丰，故上诉人请求被上诉人按照店面的租金支付楼梯占用费是合理、合法的。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。请求：撤销原审判决，支持两上诉人对两被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人吴珍雄、朱爱梅答辩称：一、上诉人诉称《购房协议》和《补充协议》无效，没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人双方签订的上述二份协议，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。二、上诉人以通往二、三楼商场的楼梯购房协议中没有租或售的条款，即被上诉人没有购买情况下使用楼梯，诉求交还通往二、三层商场的楼梯、恢复原状的上诉理由，没有事实和法律依据。（一）上诉人主张的一楼通往二、三楼商场的楼梯，是二、三层商场专用楼梯，是被上诉人于2007年8月25日以每平方米5600元购买的二、三层780平方米商场的专用楼梯，权属被上诉人。1、通往二、三层楼商场的楼梯不是102店面的专用楼梯，而是二、三层商场专用楼梯。2、通往二、三层楼商场的专用楼梯，属被上诉人购买的二、三层商场建筑面积之内，不存在尚未付价款的状况。首先，众所周知购买多层建筑物房屋买卖合同，无论从建设部的格式合同，还是民间二手房合同，均没有规定应列明购买楼梯的条款。其次，上诉人作为商业使用的二、三层商场，消防有关法律法规明确规定应有分别进出二个消防楼梯通道，这是商业场所安全所必具的条件。故购房还需购楼梯的歪理，显然不能成立。再次，所谓一楼通往二、三层楼梯存在异议的问题，是上诉人强加给被上诉人的毫无事实依据的问题。第四，上诉人诉求被上诉人支付二、三层商场楼梯占用费，恢复隔墙原状的诉求，既没有事实依据，又无法律依据。综上所述，上诉人诉求被上诉人返还通往二、三层的楼梯并支付占用费恢复原状的主张，缺乏事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人莆田市九八开发有限公司答辩称：这个楼梯就是专门供二、三层使用的，双方争议的就是差价问题，楼梯也不可能用作其他用途，上诉人要求被上诉人返还讼争楼梯明显是不合理的。
经审理查明，上诉人、被上诉人、原审第三人对原审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案讼争的房地产虽登记在原审第三人名下，但原审第三人已将该讼争的房地产转让给上诉人林洪泰，上诉人与被上诉人是在该讼争的房地产转让后才签订了《购房协议书》和《补充协议》，且上诉人已将本案讼争的房地产交付被上诉人占有、管理使用，被上诉人亦已按约定支付了购房款，故上诉人主张《购房协议书》和《补充协议》无效，本院不予支持。本案讼争的楼梯位坐落在通衢大厦第一层101店面后面，其功能是为通往被上诉人购买通衢大厦第二层、第三层商务办公两用楼房设置专用楼梯之用，且基建时就已存在，并交付使用多年，应是附属设施。莆田市房地产测绘队的莆房测（2008）0015号《房屋建筑面积测绘报告》亦将该讼争楼梯位的面积作为公用建筑面积在商场中分摊。综上，原审法院判决并无不当，上诉人上诉理由及诉求不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币5155.6元，由上诉人林洪泰、曾剑通负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
代理审判员 黄珊珊
代理审判员 许秋红
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 吴恩华
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。