文书内容甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘民再46号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司。法定代表入：任吉真，该公司经理。委托代理人：陶光泽，甘肃金都律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：韩斌。被申请人(一审第三人、二审上诉人)：王彩霞。被申请人(一审第三人、二审上诉人)：韩金龙。被申请人(一审第三人、二审上诉人)：韩娜娜。以上4名被申请人的委托代理人:代宏峰。系被申请人韩斌表弟。再审申请人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司(以下简称瑞丰房地产公司)因与被申请人韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服本院(2015)甘民一终字第63号民事判决。向最高人民法院提出再审申请。最高人民法院于2016年5月24日作出（2016）最高法民申432号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人瑞丰房地产公司的委托代理人陶光泽，被申请人韩斌及其代理人代宏峰，王彩霞、韩金龙、韩娜娜的委托代理人代宏峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞丰房地产公司申请再审称，原审判决认定事实不清，判处不当。关于违约金，合同约定了毁约的违约金，但申请人已经实际履行了合同，给被申请人交付了4套住房，故不应承担违约金。而且，被申请人起诉时要求的违约金就是合同约定的毁约的违约金，共计11万元，因此，原审判决房屋价值总额30%的违约金，没有事实和法律依据,超出了韩斌的诉讼请求。关于给付489平方米住房和280平方米门点的事实认定错误,判处不当。请求依法改判。韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜辩称，原审判决认定事实清楚，原审法院根据本案事实将违约金适当调高，符合法律规定。应于维持。韩斌向一审法院起诉请求:1、判令被告履行拆迁安置补偿协议及其补充协议约定，向原告交付甘州区丽景名苑140平方米的商铺门点，若不能给付门点，折价支付现金140万元，并支付迟延交付给原告造成的租金损失1O万元，违约金6万元。2、判令被告向原告交付甘州区丽景名苑小区3号楼2单元楼下140平方米的商铺门点，若不能给付门点折价支付现金140万元，并承担迟延交付给原告造成的租金损失7万元，支付违约金5万元。判令被告支付2号楼3单元401室未履行部分56.6平方米，如不能履行，折价支付现金21.5万元。一审法院认定事实:原告韩斌与第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜系张掖市甘州区长安乡八一村十社同一家庭户。被告瑞丰房地产公司于20lO年2月4日注册成立。2010年6月21日，被告在张掖市土地储备中心以4337万元的价格竟得位于张大公路西侧，编号为2010—009A号国有建设用地使用权，并于2011年2月23日办理了土地使用权证书。原告及第三人的两处住宅位于被告开发的丽景名苑小区，20lO年6月l6日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订了一份拆迁安置补偿协议。协议约定：一、乙方在长安乡八一村十社的待拆迁房屋总面积602.17m2，总价231797.10元。三、经双方协商，乙方同意选择以下补偿方式：1、乙方选择产权调换补偿方式，安排门面建筑面积为70m2，价格以成本价1500元／m2为基础，计105000元。并安排每人40m2住宅房屋作为产权调换安置用房，人口4人，建筑面积160m2，因乙方调换补偿面积按比例多占面积20m2按成本价计算。2、除以上调换补偿外，乙方多占20m2先按成本价1500元／m2计算叁万元预收，等楼房招投标完毕后按决算中心的价格计算多退少补。3、甲方在2011年12月31日以前将竣工验收的工程移交给乙方，乙方在入住前一次性结清房屋差价款，安置房屋产权归乙方所有，产权证由甲方协助乙方办理，办证所需费用按有关规定承担。五、甲乙双方约定，若一方反悔，应承担对方六万元违约损失。八、乙方以土地进行入股，利益共享，风险共担，待工程结算销售完备后双方进行结算，人均分配15万元。同日，双方又签订了一份拆迁安置补偿协议。协议约定：乙方在长安乡八一村十社的待拆迁房屋总建面积43m2，总价17200元。同日，被告向原告出具收条一份，内容为：今收到韩斌交来140平方米门点款，单价每平方米1500元整，共计贰拾壹万元整(￥210000)。其中：拆迁安置补偿协议上认70平方米，本条据上认70平方米，合计：140平方米。2011年1月5日，双方又签订了一份房屋拆迁安置补偿补充协议。约定：原甲乙双方签定的房屋拆迁安置协议第八条作废，人均分配15万元，四口人总计60万元，待小区建设完毕后，甲方不再给乙方以现金方式兑现，应兑现给乙方100平方米的楼房两套(每平方按3000元计算)，位置在小区一号楼402和502室，到时多占面积价格以市场价格找补。同日，双方还签订借款协议一份，约定：乙方贷款给甲方107万元，楼房还款日期为2011年12月30日前，门点还款日期为2012年8月31日前，若甲方不能按时还清，分批给乙方兑现楼房109平方米一套(2号楼三单元401室)，140平方米的门点(3号楼二单元楼下)。另查明，协议签订后，原告已搬迁。20l0年6月30日原告领取旧房款1万元，2010年7月22日领取拆迁费5000元，2011年1月6目领取拆迁款30万元。被告陆续向原告交付108.1平米的住宅4套，共计面积432.4平米。一审法院认为，本案所涉及的拆迁安置补偿协议及补充协议有效，双方达成的《借款协议》上的数额，能与被告提交的2011年1月6日原告领取30万元现金的领条相互印证，亦符合当地房屋拆迁的现实情况，因此该《借款协议》亦为有效。判决:一、被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜交付丽景名苑小区140m2的铺面，限于本判决生效后一个月内履行。在被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司交付铺面时，原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜同时向被告支付铺面成本价每平方米1500元，合计210000元。逾期不能交付，由被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司，按照该地段市场评估价格向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜支付房屋价款，并承担房屋价款30％的违约金，同时原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜向被告支付铺面成本价210000元；二、被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜交付丽景名苑小区三号楼2单元楼下140m2的铺面，或交付符合周边相同小区面积为140m2的铺面，限于本判决生效后一个月内履行。逾期不能交付，由被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司按照该地段市场评估价格向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜支付房屋价款，并承担房屋价款30％的违约金；三、被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜交付丽景名苑小区二号楼3单元建筑面积为56.6m2的住宅一间，限于本判决生效后一个月内履行。在交付时原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜同时向被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司支付20m2房屋建筑成本价1500元／m2，合计30000元，逾期不能履行，由被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司，按照该地段市场评估价格向原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜支付房屋价款，同时原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜对其中的20m2按成本价1500元／m2向被告张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司支付房屋价款；四、驳回原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜的其他诉讼请求。瑞丰房地产公司不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决，依法改判。韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判瑞丰房地产公司无偿交付140平方米商铺；2、撤销一审判决第三项，改判上诉人支付8202.9元。二审法院经审理对一审查明的事实，予以确认。二审法院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确。判决:驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，瑞丰房地产公司不服终审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院（2016）最高法民申432号民事裁定认为，瑞丰房地产公司上诉称，一审判决认定的违约金超出了韩斌的诉讼请求。二审法院应当对于一审判决判令的履行期限届满时案涉280平方米商铺市场评估价30％的价款金额进行计算，进而认定是否超出韩斌的诉讼请求，但二审法院对于上述事实未予查明即认定一审判决未超出韩斌的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。裁定：指令本院再审。围绕最高人民法院指令再审所提理由及当事人的再审请求,本院确定审理的焦点问题是：原判决再审申请人瑞丰房地产公司预期交付房屋时应承担房屋价款30%的违约金是否超过了被申请人韩斌等人的诉讼请求。经本院再审开庭审理，对原一、二审判决认定诉讼双方签订《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补偿协议补充协议》、《借款协议》、瑞丰房地产公司出具收条以及协议签订后被申请人韩斌从再审申请人瑞丰房地产公司共领拆迁款315000元，再审申请人瑞丰房地产公司向被申请人韩斌陆续交付住宅4套，共计面积432.4平米的事实，予以确认。关于双方争议的违约金问题，被申请人韩斌在起诉时要求明确，而且其依据协议主张违约金符合当事人约定，也并不违反我国法律法规的强制性规定，应受法律保护。瑞丰房地产公司未按协议约定全面履行合同，应承担相应的违约责任。原一、二审判决逾期不履行承担房屋价款30%的违约金，既无当事人请求，也缺乏事实根据和法律依据，本院予以纠正。被申请人韩斌在起诉时主张17万元房屋租金，开庭审理时，证人韩杰、韩世鹏出庭作证，但证人只能证明自己所有房屋出租收取租金的情况，不能证明被申请人韩斌的租金损失，被申请人韩斌在诉讼中也没有提交其已将房屋出租，造成租金损失的证据，故本院不予支持。综上所述,原审判决认定事实清楚，证据确实充分。但对违约金的处理明显不当。经本院研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持张掖市中级人民法院（2014）张中民初字第60号民事判决第三项、第四项。二、撤销本院(2015)甘民一终字第63号民事判决及张掖市中级人民法院（2014）张中民初字第60号民事判决第一项、第二项。三、变更（2014）张中民初字第60号民事判决第一项为，再审申请人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司向被申请人韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜交付丽景名苑小区140m2的铺面，限于本判决生效后一个月内履行。在再审申请人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司交付铺面时，被申请人韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜同时向对方支付铺面成本价每平方米1500元，合计210000元。逾期不能交付，由再审申请人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司按照该地段市场评估价格向被申请人韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜支付房屋价款，并承担违约金6万元。同时原告韩斌、第三人王彩霞、韩金龙、韩娜娜向被告支付铺面成本价210000元。四、变更（2014）张中民初字第60号民事判决第二项为，再审申请人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司向被申请人韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜交付丽景名苑小区三号楼2单元楼下140m2的铺面，或交付符合周边相同小区面积为140m2的铺面，限于本判决生效后一个月内履行。逾期不能交付，由再审申请人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司按照该地段市场评估价格向被申请人韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜支付房屋价款，并承担违约金5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33160元，由再审申请人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费37860元，由被申请人韩斌、王彩霞、韩金龙、韩娜娜负担4700元，由再审申请人张掖市瑞丰房地产开发有限责任公司负担33160元。本判决为终审判决。审 判 长  魏 漪代理审判员  马小琴代理审判员  吴卫华二〇一六年十二月二十二日书 记 员  杨福临