山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民一初字第1755号
原告：刘甲有，农民。
委托代理人：丁建武，山东天蓝律师事务所律师。
委托代理人：辛本华，山东天蓝律师事务所律师。
被告：乔运美，农民。
被告：乔世华，农民。
被告：吕东阡，农民。
委托代理人：崔波。
第三人乔京安，农民。
第三人王见艾，农民。
原告刘甲有与被告乔运美、乔世华、吕东阡确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘甲有及其委托代理人丁建武、辛本华、被告乔运美、乔世华、吕东阡及其委托代理人崔波、第三人王见艾到庭参加了诉讼，第三人乔京安经本院传票传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称：原告系被告乔运美前夫、被告乔世华、吕东阡之女婿。原告婚后全家在东南营村新建一处老年房（四至：南孙先平、北孙树来、东巷子、西孙涛）及旧房翻建一处（四至：南孙林先、北孙振中、东李宗鹤、西街道）。原告与被告乔运美于2013年1月28日被日照市东港区人民法院判决离婚，但对家庭主要共有房屋未进行分割，被告瞒着原告将老年房卖给了乔京安、王见艾，原告认为被告的行为已经侵害了原告的合法权益，为此，要求确认被告乔世华、吕东阡与第三人签订的房屋买卖合同无效，请求依法分割家庭共有的房屋。
被告乔运美、乔世华、吕东阡答辩称：原告在诉状中的诉讼请求是两个不同的法律关系，不能同时请求。此外，原告与乔运美原系夫妻关系，原告只能基于婚后夫妻共有财产进行诉讼，法院应驳回其对其他答辩人的诉讼。综上，法院应驳回原告的全部诉讼请求。
第三人王见艾辩称，我们是本村户口，支付7万元购买房子，与乔世华买卖房屋的行为有效。
经审理查明：原告刘甲有与被告乔运美于2001年8月2日在日照市东港区民政局登记结婚，2001年9月23日原告将户口由吉林省白山市六道沟镇大杨树村迁至日照市东港区涛雒镇东南营村，原、被告并与被告乔世华、吕东阡共同居住生活。2013年1月28日经日照市东港区人民法院判决原告与被告乔运美离婚。2008年3月18日原告刘甲有与被告乔运美原夫妻关系存续期间与被告乔世华、吕东阡共同获得本村老年房宅基地一处（四至：南孙先平、北孙树来、东巷子、西孙涛），被告乔世华、吕东阡向本村缴纳5000元押金，并出资20000元左右在该宅基地上建设房屋四间。2011年8月28日被告乔世华、吕东阡将该房屋以70000元的价格卖给第三人乔京安、王见艾并由第三人乔京安、王见艾实际居住至今（并有房屋买卖合同一份），事后被告乔运美表示认可上述买卖协议。另被告乔世华父亲乔贞考在本村有宅基地一处（四至：南孙林先、北孙振中、东李宗鹤、西街道），2008年1月26日乔贞考出具声明：该宅基地房屋因年久失修无法居住，现有长子乔世华出资翻建，并拥有产权，自己的居住生活也由长子安排。2008年4月份，被告乔世华、吕东阡共同出资12万元在被告乔世华父亲乔贞考所有的宅基地上翻建房屋五间。现该房由被告乔运美、乔世华、吕东阡以及乔贞考所居住。以上两处房产均未进行产权登记。
另查明，原告刘甲有主张其下海打工收入全部交给被告乔世华、吕东阡支配，但乔运美、乔世华、吕东阡均不承认收到该款项，被告乔世华主张因建设房屋对外所欠7万元债务，被告乔世华并向法庭提供协议书一份。该协议书甲方为乔世华、吕东倩，乙方为乔运美、刘甲有，丙方为乔丽丽、张迁，第一条约定：位于涛雒镇东南营村于2008年秋所建民房一处（四至图），位于村中部，是旧房拆迁后所建，尚未确权，该房现由乙方夫妇居住，经三方协商住房之居住产（该处“产”字系加写）权由乙方夫妇所有，其他权属依国家法律法规执行。第二条约定：因2008年所建房乙方夫妇今所居之平房尚有外债，故乙方应支付给甲方夫妇五万元，由甲方支付外欠债务。第七条约定：乙方不能支付五万元给甲方……，乙方应退出现居住之房，还于甲方。附则1约定：乙方所欠五万元债务可在近至三年完成。原告刘甲有对其中的上述债务不予认可。
庭审过程中查明，被告乔世华、吕东阡在本村自有一处房屋五间（四至：南孙华国、北乔运军、东孙纪刚、西巷）；乔运美、刘甲有曾分别提出对房屋五间（四至：南孙林先、北孙振中、东李宗鹤、西街道）进行价值评估，但后分别反悔，不再进行司法鉴定。原告刘甲有以按照一户一宅的规定要求应分得一处住宅，在本院向原告刘甲有释明其两项诉讼请求属确认房屋买卖合同效力的确认之诉和共有财产的分割的诉讼，该两个不同的法律关系不能在同一诉讼中合并审理，原告刘甲有坚持本案的诉讼请求要求确认被告乔世华、吕东阡与第三人签订的房屋买卖合同无效，请求依法分割家庭共有的房屋。
上述事实，有调查笔录、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为：共有分为按份共有和共同共有，两种共有的区别为按份共有仅是财产关系没有共同身份关系的要求，共同共有兼具财产关系和身份关系，必须以共有关系为前提。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。原告刘甲有与被告乔运美在原夫妻关系存续期间与被告乔世华、吕东阡共同生活期间，在本村获得的老年房宅基地一处（四至：南孙先平、北孙树来、东巷子、西孙涛）系基于原告刘甲有与被告乔运美婚姻关系并在本村居住而与被告乔世华、吕东阡共同获得的宅基地使用权，该宅基地使用权和被告乔世华、吕东阡在该宅基地上出资建设的四间房屋系该四人共同共有。被告乔世华、吕东阡在被告乔世华父亲乔贞考宅基地上出资翻建的房屋，属于在该宅基地上添附物，该投资的财产，基于原告刘甲有与被告乔运美婚姻关系存续期间的身份关系，系原告刘甲有与被告乔运美、乔世华、吕东阡四人的共有财产。
本案原告的诉讼请求为：确认被告乔世华、吕东阡与第三人签订的房屋买卖合同无效和依法分割家庭共有的两处房屋。该两项诉讼请求属确认房屋买卖合同效力的确认之诉和共有财产的分割之诉讼，该两个不同的法律关系不能在同一诉讼中合并审理，本院向原告刘甲有释明其可以选择其一进行诉讼，原告刘甲有坚持本案的诉讼请求要求确认被告乔世华、吕东阡与第三人签订的房屋买卖合同无效，请求依法分割家庭共有的房屋。本案中所涉及的老年房已经由被告乔世华、吕东阡卖给第三人京安、王见艾并由第三人乔京安、王见艾实际居住，是否能对该涉案房屋进行分割处理只能首先确认被告乔世华、吕东阡与第三人京安、王见艾之间的房屋买卖是否有效后再予以处理，因此本案解决的只能是原告刘甲有的第一项诉讼请求，确认该买卖协议是否有效，对于原告刘甲有要求分割共同财产的请求本案不予处理，当事人可以另案主张权利。
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对于老年房宅基地及上面所属房屋在原告刘甲有与被告乔运美、乔世华、吕东阡四人未约定处置该房屋的情况下，该房屋应为原告刘甲有与被告乔运美、乔世华、吕东阡四人的共同共有财产，被告乔世华、吕东阡并不享有涉案房屋的独立所有权及处分权。被告乔世华、吕东阡将涉案的老年房转让给本村居民第三人乔京安、王见艾，虽被告乔运美亦表示同意，但该案财产未经过产权登记转移亦未经共同共有人刘甲有的同意，因此被告乔世华、吕东阡与第三人乔京安、王见艾之间的房屋买卖合同无效。本院对原告要求确认被告乔世华、吕东阡与第三人之间的买卖房屋合同无效的诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告乔世华、吕东阡和第三人乔京安、王见艾于2011年8月23日签订的房屋买卖合同无效；
二、驳回原告刘甲有本案的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告乔运美、乔世华、吕东阡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 安晓辉
人民陪审员 郭长东
人民陪审员 相振满
二〇一四年六月十七日
书 记 员 李成宜