福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）融民初字第3798号
原告（反诉被告）北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司，住所地福清市音西街道西环路1号融侨城职工活动中心二层。
负责人翁溯冲，总经理。
委托代理人刘海，男，1981年8月26日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系公司员工。
委托代理人张小钦，女，1991年1月16日出生，汉族，住福建省福清市，系公司员工。
被告（反诉原告）高仁庄，男，1975年11月14日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
原告北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司（以下简称金辉物业公司）诉被告高仁庄物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘海、张小钦，被告高仁庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金辉物业公司诉称：2007年6月30日被告高仁庄购买位于福清市音西街道西环路1号的融侨城小区住宅一套并入住。根据原告与福清融侨房地产开发有限公司（以下简称融侨地产）签订的《前期物业服务合同》第7条约定，该小区高层住宅物业费每月每平方米1.6元。公用设施水电费由业主按户分摊，小区住宅按每月每户55元预收。被告系融侨城1号楼402单元业主，建筑面积为131.7平方米，其房屋为高层住宅，每月应交物业管理费197.55元。自2011年7月至2013年12月应缴物业费5926.5元，被告未予交纳；公共水电公摊根据小区实际使用分摊，应缴1139.58元。2013年7月10日至2013年7月27日电费50.46元，被告亦应缴纳。根据物业管理法律、法规的规定，原告全面履行了应尽的物业管理义务，为业主提供了各项服务，但被告长期以来一直未按约定交纳物业管理费，已经构成违约，依法应承担违约责任。现请求判令：一、被告立即支付2011年7月至2013年12月的物业服务费5926.5元及违约金1377.91元（以欠费金额为基数按日0.05%支付从应付款之日起至实际付款之日止），2012年10月至2013年12月公共电梯用电公摊1139.58元，2013年7月10日至2013年7月27日电费50.46元，合计8494.8元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告高仁庄答辩并反诉称：一、高仁庄与与原告金辉公司不存在物业服务合同关系。二、2007年6月30日，为购买融侨城1幢402号房，被告与融侨地产签订了《预售商品房合同》。该合同附件约定融侨城前期物业企业是福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业公司），故融侨城唯一合法的物业服务企业是融侨物业公司而不是金辉物业公司。三、2011年10月18日原告金辉物业公司与融侨地产签订的《前期物业服务合同》，虽名为“前期”，但实际已经不是法律意义上的前期物业范畴。建设单位无权代表全体业主与原物业公司解约并与新的物业公司签订物业服务合同。金辉物业公司与融侨地产签订的《前期物业服务合同》无论是从签订的程序，还是物业合同备案程序均是不合法的，属于无效合同。即便是前期物业服务合同，根据《福建省物业管理招标投标暂行办法》第四条的规定，建设单位应通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。四、福清市人民法院行政庭正依法审理“原告陈国雄诉被告福清市住房和城乡建设局物业服务合同备案纠纷一案”，该案审理的是金辉物业公司与融侨地产签订的《前期物业服务合同的》合同备案是否合法。该案的审理结果对本案有重大影响，本案应先裁定中止审理。五、目前，融侨城的物业服务存在诸多违约与不足之处，业主拒绝缴纳物业费于法有据：1、融侨城湖滨会所是全体业主共同共有，却被物业公司私自对外出租15年；2、消防设备与监控探头瘫痪，保安人员配备不足，服务不到位，频频发生被盗事件；3、清洁工收运垃圾不规范致垃圾裸露，污染路面；4、小区公共停车位承包给保安收费，停车混乱；5、未引导好空调外机安装合理位置，夏天时通道有大量热气排放；6、电话遇停电无信号，严重影响工作生活及生命安全；7、经常故意停电停水为手段要挟业主交费；8、公共电梯用电公摊的收取没有事实依据，无证据证明具体金额，每户预收55元无法律依据。现被告提起反诉，请求判令：一、依法确认福清融侨房地产开发有限公司与福州融侨管理物业有限公司所签订的“福清融侨城”前期物业服务合同合法有效；二、依法确认福清融侨房地产开发有限公司与重庆金辉锦江物业服务有限公司福清分公司所签订的福建省前期物业服务合同无效；三、反诉被告北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司承担本案的诉讼费。
反诉被告金辉物业公司针对反诉请求辩称：一、融侨城小区在2011年8月30日以前确实是由融侨物业公司实施管理，因为资产重组，双方对共同开发的项目进行了分离。融侨物业公司就退出了福清融侨小区的项目管理，但并不意味着金辉物业公司是违法的。二、金辉物业公司与房地产开发商签订的前期物业合同是经过住建局批准以协议的方式签订的，反诉原告所述的陈国雄与住建局行政诉讼已经经过一审判决，判决驳回原告陈国雄的诉讼请求，目前该案尚在上诉阶段。三、金辉物业公司虽然作为分公司，但是办理了营业执照，可以作为独立的主体参加诉讼。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年6月30日高仁庄与融侨地产签订一份《商品房买卖合同》，约定高仁庄向融侨地产购买福清市融侨城小区1号楼4层402单元，房屋建筑面积131.7平方米。该合同附件四为前期物业服务合同，约定物业服务企业为融侨物业公司，期限至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日。后融侨物业公司退出融侨城小区，2011年10月18日金辉物业公司（原名重庆金辉锦江物业服务有限公司福清分公司，2012年6月12日更名为北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司）与融侨地产签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告为福清市融侨城小区提供物业管理服务，合同期限自2011年10月20日至2014年10月19日。物业服务合同约定物业服务费按建筑面积计算，多层住宅每月每平方米1.2元，高层住宅每月每平方米1.6元。每月10日前内由业主交纳物业费。被告的房屋属于按合同约定的高层住宅。被告自2011年7月至2013年12月期间未向原告交纳物业服务费用。因原、被告就物业费等收取问题发生纠纷，原告遂诉至本院引起本案诉讼。庭审中，原告主张被告还欠交电费公摊1139.58元、2013年7月10日至2013年7月27日电费50.46元，但未提交相应证据进行证明。
以上事实，有当事人的庭审陈述和金辉物业公司提交的前期物业服务合同、确认书、居民身份证、业主情况登记表、费用管理底册和高仁庄提交的商品房买卖合同及附属前期物业服务合同为证，经庭审举证质证和本院审查核实，本院对上述事实予以确认。
本案的争议焦点为融侨地产与金辉物业公司签订的前期物业合同是否有效。本院认为：民事合同的生效要件为主体合法、意思表示真实且不违反法律强制性规定。前期物业服务合同的合同备案手续并非合同的生效要件，反诉原告亦未举证证明上述合同存在主体不合法、意思表示不真实且违反效力性的法律强制规定，故反诉原告诉请确认融侨地产与金辉物业公司签订的前期物业合同无效，本院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。金辉物业公司系福清市融侨城小区的物业服务企业，被告系该小区的业主，双方依法成立物业服务合同关系。被告作为小区业主享有接受物业服务的权利，同时具有缴纳相关物业费等费用的义务。退一步说，即便金辉物业公司与融侨地产签订的前期物业合同无效，在融侨物业公司退出小区后，金辉物业公司实际实施了物业管理服务，作为业主亦应支付相应的物业服务对价。被告虽主张原告物业服务不到位，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果，故对其主张本院不予采信。原告诉请被告支付欠缴的物业管理费5926.5元，该数额不超过合同约定的收费标准，且对此数额被告亦无异议，本院予以支持；原告主张被告应支付违约金，但未举证证明，本院不予支持；原告另诉请被告支付电费公摊、电费等费用，但并未提交证据证明其已代被告缴纳相应的费用，以及公摊至业主的费用计算标准和方法，故对该诉请本院亦不予支持。反诉原告另诉请确认融侨地产与融侨物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，该诉请属于另一法律关系，与本案的审理无直接关系，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告高仁庄应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司物业费5926.5元；
二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告高仁庄的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司负担15元，被告高仁庄负担35元；反诉受理费50元，由反诉原告高仁庄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 薛爱平
审判员 王统勇
审判员 游 捷
二〇一五年四月二十二日
书记员 施李春
附：一、本判决书引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
5、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
6、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。