福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2456号上诉人（原审被告）厦门晋阳木业有限公司，组织机构代码61201709-X。法定代表人胡俊坚，总经理。委托代理人廖立荣、朱恒云，福建理则达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）何金柳，男，1954年12月10日出生，汉族。委托代理人吴钟灵、方志雄，福建磊达律师事务所律师。上诉人厦门晋阳木业有限公司（以下简称晋阳公司）因与被上诉人何金柳房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，1992年12月30日，厦门市东孚镇洪塘村民委员会与何金柳签订《协议书》一份，该《协议书》对何金柳挂靠洪塘村兴办企业达成协议，其中第四条规定，“乙方挂靠甲方后，应积极筹措资金征地办理有关村办企业的手续，并组织实施有关建筑以及企业设备，使企业有效运转，其所有费用由乙方承担，企业经营的盈亏亦由乙方自行承担，企业资产由乙方所有。债权债务一切由乙方负责与村委会无关”。1993年6月23日，厦门市郊区振兴粮油加工厂（以下简称振兴加工厂）作为出租方，乙方晋阳木业负责人陈春福作为承租方，签订《租赁合同》一份，就厂房的租赁订立协议，约定租赁期限共40年，即1993年7月1日至2033年6月30日。1993年6月26日，晋阳公司交纳租金并取得振兴加工厂《收据》一份，载明：“兹收到厦门晋阳木业有限公司筹建负责人陈春福先生租赁租金人民币叁拾万元整。”《收据》经振兴加工厂盖章，并由何金柳何金柳签字和加盖私章。1993年7月31日，晋阳公司再次交纳租金并取得《收据》一份，载明：“兹收到厦门晋阳木业有限公司承租厂房及设备租金人民币壹拾伍万元正。”《收据》经厦门市集美区振飛粮油工业公司盖章，并由何金柳何金柳签字和加盖私章。2014年4月23日，洪塘村委会出具《证明》载明“兹证明厦门市郊区振兴粮油加工厂系我村村民何金柳（身份证号码：350211195412104010）个人投资、挂靠我村委会的集体企业，现该企业已注销。按照谁投资、谁所有、谁收益的原则，厦门市郊区振兴粮油加工厂的一切债权、债务及国家法律规定范围外的一切由何金柳个人及公司承担，与村委会无关。特此证明！”2014年7月15日，厦门市东孚镇经济发展服务中心在该《证明》上签署“据调查该加工厂为村集体企业，系个人挂靠”的意见，并加盖公章。何金柳诉至法院，请求判令：1、确认振兴加工厂与晋阳公司于1993年6月23日签订的《租赁合同》以及于1993年6月30日签订的《“租赁合同”补充协议》超过20年的部分无效，即《租赁合同》以及《“租赁合同”补充协议》自2013年7月1日起失去效力；2、晋阳公司返还租赁合同中的标的物（即原振兴加工厂厂房及用地）；3、本案诉讼费由晋阳公司承担。另查明，1993年6月30日，振兴加工厂（甲方）与晋阳木业筹建处（乙方）签订《“租赁合同”补充协议》，该补充协议虽系对《租赁合同》第三款付款方式的变更，将租金分二期支付变更为逐年支付，然实际上，租金已经于1993年6月26日、1993年7月31日分二期支付完毕，该《“租赁合同”补充协议》并没有实际履行。何金柳、晋阳公司双方均确认，因为当时有鉴于集体土地使用权转让的手续办不下来，所以才采用变通的厂房租赁的办法，也就是说，本案实际上是以40年租期买卖土地使用权，1993年6月26日、1993年7月31日分二期支付的租金实为土地使用权转让费。此外，晋阳公司还提供《协议书》及《收据》各一份，拟证明1993年6月26日，振兴加工厂与晋阳公司签订《协议书》一份，约定振兴加工厂的全部建筑及电力设备作价三十七万元转让给晋阳公司，晋阳公司已于1993年7月31日交纳转让金，取得《收据》一份。何金柳认为，该《协议书》及《收据》系针对厂房、电力设备的转让事宜，与本案房屋租赁合同关系无关。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案讼争的焦点为何金柳作为本案何金柳主体是否适格及《租赁合同》超过20年的部分，效力是否有效。一、关于何金柳作为何金柳主体是否适格的问题。何金柳认为，振兴加工厂系何金柳个人投资的企业，虽名为集体企业，实为个人企业，何金柳与村委会之间的关系为挂靠关系。振兴加工厂由何金柳投资，其一切权益依法应由何金柳个人享有和承担。何金柳作为振兴加工厂的业主，具有本案的何金柳主体资格。晋阳公司认为，振兴加工厂为洪塘村委会的集体企业，其所有权人为洪塘村委会，注销后，其债权债务由批准其注销的单位享有和承担或由洪塘村委会享有和承担，何金柳无诉讼主体资格。法院认为，由于当时的政策限制个人兴办私营企业，因此何金柳尚不能以自己的名义投资兴办企业，只能挂靠集体，可见，振兴加工厂虽名为集体企业，然实际为何金柳个人投资的企业，该事实有洪塘村委会与何金柳的《协议书》、厦门市东孚镇经济发展服务中心和村委会共同出具的《证明》为证，且晋阳公司亦当庭予以认可。此外，晋阳公司提交的共3份收据，除了第一份收据有振兴加工厂的盖章外，其他2份没有加盖振兴加工厂的公章，而是加盖厦门市集美区振飛粮油工业公司的公章，但是该3份收据都有何金柳何金柳个人之签章，该事实亦同时证明，在交易当时晋阳公司认可的交易对象为何金柳个人而非振兴加工厂。故，在振兴加工厂现已注销的情况下，何金柳具有本案的诉讼主体资格。二、关于《租赁合同》超过20年的部分的效力是否有效的问题。何金柳认为，根据《合同法解释》第一条规定，“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”所以，《租赁合同》超过20年的部分无效，即《租赁合同》自2013年7月1日起失去效力。晋阳公司认为，《租赁合同》订立于1993年6月23日，当时并没有法律规定租赁合同期限20年限制。1999年《合同法》施行后，才有租赁合同不得超过20年期限的新规定。所以，应当理解为当时的法律规定允许存在租赁期限超过20年的租赁合同。此外，因为当时有鉴于土地使用权转让的手续办不下来，所以才采用变通的厂房租赁的办法，也就是说，本案实际上是以40年租期买卖土地使用权，租金实为土地使用权转让费。法院认为，本案《租赁合同》于《合同法》施行前签订，《合同法》无法约束本案《租赁合同》的签订行为，但是，《合同法》施行后，本案《租赁合同》仍在履行，本案《租赁合同》在《合同法》施行后的履行行为应当受《合同法》的约束。本案也符合《合同法》解释第一条“合同法实施以前成立的合同发生纠纷”的情形，现起诉到人民法院，根据该条规定，“除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”经查，当时没有法律规定租赁期限可以长达40年，而《合同法》则明确规定租赁期限不得超过20年，故本案适用《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，本案《租赁合同》超过20年的部分无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决：一、原厦门市郊区振兴粮油加工厂与厦门晋阳木业有限公司于1993年6月23日签订的《租赁合同》超过20年的部分无效，即《租赁合同》自2013年7月1日起失去效力。二、厦门晋阳木业有限公司于判决生效之日起十日内返还何金柳厦门市郊区振兴粮油加工厂的厂房及用地。三、驳回何金柳的其他诉讼请求。宣判后，晋阳公司不服判决，向本院提起上诉。上诉人晋阳公司上诉称，一、何金柳不是本案适格的当事人，本案适格的原告应为依法承受被注销的振兴加工厂债权债务的民事主体，即洪塘村委会。一审判决已查明，案涉《租赁合同》双方当事人分别为村集体企业振兴加工厂和晋阳公司，振兴加工厂被注销后，其债权债务理应由申请注销的原企业所有人洪塘村委会承担。振兴加工厂虽系何金柳挂靠洪塘村委会投资设立，但挂靠关系最显著的特征是：对外以被挂靠人名义从事民事法律活动，何金柳与被挂靠人洪塘村委会于1992年12月30日就挂靠设立振兴加工厂所签订的《协议书》，只对挂靠人与被挂靠人内部有效，对外没有约束力。一审判决认定何金柳系振兴加工厂的实际业主，具有本案原告主体资格，这一认定与事实不符，没有法律依据。二、一审判决以现行《合同法》租赁期限超过20年的部分无效的规定，认定案涉《租赁合同》自2013年7月1日起失去效力，系将事后的法律适用于事前的行为，属于典型的适用法律错误。1、对现行《合同法》施行前成立的案涉《租赁合同》的效力及法律适用问题，最高法颁布的《合同法解释（一）》第一条明确规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定外，适用当时的法律规定”，本案涉及的《租赁合同》成立于1993年6月23日，对其合同效力的认定应适用当时的法律规定，由于当时法律并未对租赁期限作限制性规定，应当理解为，允许当事人自由约定租赁期限。也就是说，依照当事的法律规定，双方当事人约定的40年租赁期限合法有效。一审判决以“当时没有法律规定租赁期限可以长达40年”为由，依据《合同法解释（一）》第一条“当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”作出租赁期限超过20年的部分无效的一审判决，该判决理由显然是对《合同法解释（一）》的错误解读，显系错判。2、《合同法解释（一）》第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”，对该条款作反对解释，即可得出：如果适用当时的法律合同有效，而适用《合同法》合同无效的，则应适用当时的法律规定认定合同有效。3、在民法理论上，民法规范分为裁判规范与行为规范，行为规范又分为任意性规范与强行性规范。对于强行性规范，应严格遵循“法无禁止即自由”的原则，如果使强行性规范具有溯及力，以事后立法规范当事人此前的行为，就从根本上违反了法不溯及既往的原则，更会损害私法自治的原则。《合同法》二十年租赁期限的规定，显然属于强行性规范，一审判决将现行《合同法》二十年租赁期限的规定适用于《合同法》施行前依法成立的案涉《租赁合同》，显然违反法不溯及既往原则，有悖法理。三、一审法院在审理本案中存在程序违法。一审在诉讼过程中，一审法院认定合同超过20年部分无效，但没有向双方当事人进行释明。晋阳公司已经交了40年的租金，又以30万买了地上物。因没有向当事人释明，晋阳公司没有机会提出要求返还租金等主张。综上，请求二审法院裁定驳回何金柳的起诉或改判驳回何金柳一审全部诉求。被上诉人何金柳答辩称，第一，一审判决书认定何金柳具有本案原告主体是完全正确的。振兴加工厂虽名为集体企业，然实际为何金柳个人投资的企业，该事实有村委会与何金柳的《协议书》、厦门市东孚镇经济发展服务中心和村委会共同出具的《证明》为证，且晋阳公司在一审时亦当庭予以认可。此外，晋阳公司提交的共3份收据，除了第一份收据有振兴加工厂的盖章外，其他2份没有加盖振兴加工厂的公章，而是加盖厦门市集美区振飛粮油工业公司的公章，但是该3份收据，无一例外，都有何金柳个人之签章，足以证明，在交易当时，晋阳公司认可的交易对象为何金柳个人，而非振兴加工厂。故，在振兴加工厂现已注销的情况下，何金柳具有本案的主体资格。对此，洪塘村委会亦出具《证明》证实振兴加工厂的一切权益依法应由何金柳个人享有和承担。第二，一审判决书认定《租赁合同》超过20年的部分无效，具有充分的事实根据与法律依据，是完全正确的。1、《合同法》约束《租赁合同》在1999年以后的履行行为，并不存在溯及既往的问题。本案符合《合同法》解释第一条“合同法实施以前成立的合同发生纠纷”的情形而起诉到人民法院，根据该条规定，“除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”经查，当时没有法律规定租赁期限可以长达40年，而《合同法》则明确规定租赁期限不得超过20年，故本案适用《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，本案《租赁合同》超过20年的部分无效。本案《租赁合同》于《合同法》施行前签订，《合同法》无法约束本案《租赁合同》的签订行为，但是，《合同法》施行后，本案《租赁合同》仍在履行，本案《租赁合同》在《合同法》施行后的履行行为应当受《合同法》的约束。《合同法》当然对于合同法施行后的合同履行行为具有约束力，并不是约束合同法施行前的合同签订行为，因此，本案并不存在法律溯及既往的问题。晋阳公司提出“以事后立法规范当事人此前的行为”的说法，混淆了《租赁合同》的签订行为和履行行为，显然是错误的。2、晋阳公司提出“《租赁合同》适用当时的法律有效”没有法律依据。晋阳公司提出的《合同法解释（一）》第三条与本案无关，晋阳公司对《合同法解释（一）》第三条进行反对解释，也没有法律依据，不能成立的。此外，正是“当时的法律”没有规定，所以适用《合同法》的规定，晋阳公司提出“适用当时的法律有效”没有法律依据。第三、1、对于释明，法律上并没有规定。是否提出反诉，是上诉人在一审法定期限内就要自行提出。这是上诉人的权利，在一审期间不行使，在本案结束后也可以提起。2、本案结束后，如果双方协商一致，也许上诉人也根本不用行使这个权利。判决书认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。晋阳公司的上诉请求及其所依据的事实与理由均不能成立。请求依法维持原判，驳回上诉。经审理查明，对于原审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，关于诉讼主体问题。对于晋阳公司承租振兴加工厂厂房的事实，双方当事人均无异议。何金柳已提交的系列证据可以证明振兴加工厂系其个人投资企业、晋阳公司租金交纳对象实为何金柳个人，况且晋阳公司所主张的振兴加工厂债权债务承受主体的洪塘村委会已出具证明证实何金柳的主张，也无案外人对讼争租赁物主张权利，故原审法院认定何金柳诉讼主体适格正确，晋阳公司关于何金柳不是本案适格当事人的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于租赁合同期限超过20年部分是否有效问题。《租赁合同》订立于1993年，时间在合同法实施之前，当时实施的《中华人民共和国经济合同法》对房屋租赁合同的租赁期限没有相关规定。但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条的规定，就本案租赁合同发生的争议可以适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，即租赁合同不得超过20年期限。之所以对于租赁期限作出不得超出一定期限的规定，系因租赁合同具有暂时性，租赁合同只是出租人将其所有的租赁物的使用收益暂时性而非永久性地转移给承租人，如果承租人与出租人之间约定的租赁期间过长，一方面与临时让渡物的使用和收益的目的不符，另一方面也容易就租赁物的返还状态产生争议，甚至致使租赁物的使用价值完全丧失，因此租赁合同当事人约定的期限不得超过一定的期限，超过部分无效。这个法理不仅适用于现行法，同样适用于当时的《中华人民共和国经济合同法》。且如原审判决分析，因为当时有鉴于土地使用权转让的手续办不下来，所以才采用变通的厂房租赁的办法，也就是说，本案实际上是以40年租期买卖土地使用权，租金实为土地使用权转让费，故双方约定的租赁期限明显使临时性转移变成永久性转移（相对权属人所享有的使用期限而言），违背了租赁法理，亦有悖当时法律的立法目的。因此，原审法院对于何金柳诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。至于本案租赁合同期限超过20年后的部分无效应如何处理问题，因晋阳公司未在本案提起反诉，其可另行主张权利，晋阳公司关于原审法院程序不当的上诉主张本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人厦门晋阳木业有效公司负担。本判决为终审判决。审判长洪德琨审判员李向阳代理审判员章毅二〇一五年八月二十一日书记员朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。