连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第2324号
原告连云港青和物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区久和国际新城一期。
法定代表人褚志群，董事长。
委托代理人王海林，该公司员工。
被告宋家财。
委托代理人常洪波、张乃文，江苏明智达律师事务所律师。
原告连云港青和物业管理有限公司诉被告宋家财物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法由审判员王艳适用小额诉讼程序，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海林、被告委托代理人张乃文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告连云港青和物业管理有限公司诉称，2010年3月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告所在的连云港市开发区久和国际新城三期5-1号楼3单元1101室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2011年1月1日起到2015年12月31日止的物业费及自2010年11月1日至2015年6月30日止公摊水电费等。经原告催缴无果，故诉至法院，要求被告支付2011年1月1日至2015年12月31日期间物业费8052元、2010年11月1日至2015年6月30日期间的公摊水电费1201元、违约金3946元（按日万分之五计算），并由被告承担本案诉讼费用。
被告宋家财辩称，被告没有交纳物业费是事实，但原告主张的金额有待核实，本案是原告违约在先，原告不能达到物业服务合同的内容和服务标准，给被告造成了巨大的经济损失和生活不便，被告保留向原告起诉的权利，希望本案能从实际情况出发，依法裁决。
经审理查明，原告原名称为连云港久和物业管理有限公司，2007年4月18日更名为连云港青和物业管理有限公司。2010年原告与连云港市久和置业投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告自2010年10月1起为久和国际新城.澳洲风情小区提供前期物业管理服务，高层住宅按0.95元每平方米，按年交纳，业主应当在每年的第一个月第5日前履行交纳义务，业主逾期不缴纳物业服务费的，按政府相关规定，每日加收应缴纳费用的万分之五的滞纳金，公共水电费用实行预收制，由原告负责和业主收取，届时按实际用量结算，并予公示；2010年3月11日原告与被告签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告位于连云港久和国际新城5-1号楼3单元1101室计165.68平方米房屋提供前期物业管理服务，高层、小高层按0.95元每月每平方米收取，交楼时预收6个月的管理费，以后每六个月缴纳一次管理费，交费时间为第一个月的中旬，如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按日加收万分之五的违约金。2015年5月6日原告与久和三期业主委员会签订《久各国际新城.澳洲风情物业服务合同》，约定自2015年1月1日起至2016年6月30日止小高层食管按0.9元每月每平方米收取物业服务费，物业服务费用按每一年交纳一次，业主应在每年的1月1日至1月31日履行缴费义务，业主逾期不交纳的，原告有权收取日万分之五的滞纳金。2009年6月30日，原告就久和国际新城三期备案收费标准为小高层、高层每月每平方0.80元；2015年7月2日备案收费标准为小高层、高层每月每平方0.90元。据此原告主张被告应交的物业费为自2011年1月1日起至2015年6月30日止按每月每平方0.80元收费、自2015年7月1日起按每月每平方0.90元收费，被告家居住房屋面积为165.68平方米，故自2011年1月1日起至2015年12月31日止期间被告应交纳的物业费应当为8052.05元，原告主张其中的8052元，被告对原告提供证据的真实性均予以认可，对原告主张的物业费的金额亦表示没有异议，本院依法对上述事实予以确认。
原告主张自2010年11月1日起至2015年6月30日止的公摊水电费为1201元元，其中期间电梯电费为339.25元、公共照明、生活水泵等公摊水电费为509.09元、2014年1月1日至2015年6月30日期间的电梯维护费用为352.50元。原告主张小区公共的电费分摊是：小区室外公共照明、本单元电梯和公共照明、小区消防泵和生活水泵用电；小区公共水费分摊是：绿化和环境卫生用水，水表只有1块。所有公共水电费都是三期1-12号楼所有用户分摊，物业每半年公布1次。被告对其欠缴期间公摊水电费的事实予以认可，但对原告主张所欠费金额不予认可，对此原告提供发生的水电费发票17张予以证明，被告对原告提供的发票表示没有异议，对原告的计算也没有提出不合理的情形。本院对原告该主张依法予以确认。
原告主张其一直催缴被告缴纳物业费和公共水电费，被告对该事实没有异议。但被告主张其没有交纳是有原因的，被告向本院提供其居住房屋室内照片14张，证明被告家房子墙体、屋顶多处渗水、漏水，被告多次向原告报修，但无人维修，造成被告家中装潢多处发生霉变，是原告违约在先。原告对照片真实性不予确认，主张其没有到被告家看过现场，不知道被告家是否有渗水、漏水、霉变的情形，原告主张即便有，维修义务也不在原告，在房屋保修期内，如果产生这些问题，被告应该找开发商；如果过了保修期，应由被告提供书面材料，由原告代为去房管局办理申请维修基金的相关程序，原告主张其已经口头告知被告该程序。原告在庭审中称其对被告反映的情况，除口头告知被告应当如何处理外，没有为被告家的情况采取过任何其他措施。对被告提供的照片，本院在去被告家送达应诉材料时，被告带领本院工作人员看过其房屋，确实存在多处霉变的情形。
本院认为，原告作为有物业管理资质的单位，与被告所在的小区业主委员会签订的物业服务合同，系合同双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效，合同当事人均应当遵照执行，对该小区的全体业主均有约束力。原、被告签订物业服务合同也是合法有效的，被告作为业主，原告有权要求被告缴纳物业服务费、公摊水电费等相关费用；被告也有义务按照合同的约定向原告缴纳物业服务费等相关费用。对原告主张被告拖欠物业服务费8052元、公摊水电费1201元的金额，被告虽对公摊水电费的金额表示有异议，但对原告举证及计算未能提出不合理的情形，本院对原告主张的该两种费用金额依法予以确认。被告认为原告没有履行足够的管理义务、对其家房屋渗水、漏雨没有尽管理义务为由，拒绝交纳物业服务费，对此本院认为，原告管理的被告所在的小区，按合同约定原告应当承担对业主房屋存在的问题采取相应措施的义务，而原告自认除口头告知外，没有采取过其他措施，而被告家房屋渗水、漏雨造成房屋内装潢多处霉变是事实，故可适当扣减被告期间应交纳的物业服务费，以交纳原告7500元为宜，此后原告应对被告家情况进行了解，分别情况协助被告对房屋的渗漏处进行维修，被告应按双方合同的约定按时足够向原告交纳相应的物业服务费；被告对原告主张的公摊水电费应当全额交纳。对原告主张的滞纳金，因原告管理确有瑕疵，本院对原告该诉求依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告宋家财于本判决生效之日起十日内给付原告连云港青和物业管理有限公司2011年1月1日起到2015年12月31日期间的物业服务费7500元、2010年11月1日起到2015年6月30日期间的公公摊水电费1201元，合计8701元。
二、驳回原告连云港青和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40元，由被告承担（因原告已预交，被告将该于给付上述款项时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 王 艳
二〇一六年二月五日
书记员 张林林
法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、《物业管理条例》第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十七条基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它的派出法庭审理前款规定之外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。