成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初9252号
原告蒲永春，男，汉族，1948年4月3日出生，住成都市武侯区。
委托代理人骆华群，四川华晨律师事务所律师。
被告熊家大，男，汉族，1981年11月1日出生，住四川省富顺县。
委托代理人李智、索安多吉，四川全兴律师事务所律师。
被告胡至宜，男，汉族，1967年8月5日出生，住四川省富顺县。
原告蒲永春诉被告熊家大、胡至宜房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，由审判员雷田怡适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告蒲永春及其委托代理人骆华群，被告熊家大的委托代理人李智、索安多吉到庭参加了诉讼，被告胡至宜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。
原告蒲永春诉称，位于成都市武侯区人民南路四段9号10幢5单元2楼1号房屋系原告个人财产，原告从1993年起一直居住至今。2008年7月3日，因被告胡至宜所在的成都惠捷投资管理有限公司（以下简称惠捷公司）对外的一笔23万元的借款，原告按照被告胡至宜及惠捷公司的意思签订了一份与朱弘元的借款协议，并向被告胡至宜出具了一份关于案涉房屋的委托书。此后，被告胡至宜再未与原告进行过联系，原告也未收到过任何款项。2016年8月11日，原告收到成都市武侯区人民法院送达的（2016）川0107民初8192号案件的起诉状和传票，才知晓被告胡至宜以原告代理人的身份于2009年3月27日与被告熊家大签订了《房屋买卖合同》，以67932元的极低价格取得了案涉房屋。
原告蒲永春认为，虽然因为特殊原因向被告胡至宜出具了委托书，但委托书中原告并未授权胡至宜对案涉房屋的出售定价，因此被告胡至宜擅自确定房屋售价是对原告授权范围的误解，不是原告的真实意思表示。另外，案涉房屋面积为56.61平方米，临近成都市一环路数码广场，按照2009年的市场价应当在每平米1万元左右，案涉房屋的价值应当在55万元以上，根据案涉房屋的房屋信息摘要显示，2010年8月被告将房屋抵押给工行高新支行的权利价值为24万元，2015年12月抵押给刘玺的权利价值为100万元，故二被告之间67932的交易价格严重偏离市场价格，显失公平。二被告均系惠捷公司的股东，被告胡至宜为该公司的法定代表人，在原告签订《借款协议》和出具《委托书》后，被告胡至宜及惠捷公司并未将案涉房屋进行抵押，而是背着原告将案涉房屋以超低价处分且并未告知原告。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令：一、撤销2009年3月27日被告胡至宜代原告与被告熊家大签订的成都市武侯区人民南路9号10幢5单元2楼1号房屋的买卖合同及买卖行为；二、本案诉讼费由二被告承担。
被告熊家大辩称，第一，原告蒲永春诉请是撤销合同，原告对撤销权的行使已经超过法定一年除斥期间。原告早在2008年就通过公证的形式签署了委托书，委托被告胡至宜对房屋进行买卖，原告应当在合理期间内关注委托事项的进展，原告陈述多年来没有关注房屋买卖情况违背常理，故原告应该从房屋交易行为发生之日起合理期间内就应当知道。公证处的谈话笔录明确载明了原告委托书的授权范围，且原告明确知晓，委托书从第三项至第五项的主要授权范围就是买卖房屋，若只是抵押，则只需要第一项即可。即便如原告陈述的案涉房屋是用于抵押，原告也应当在房管局查询房屋的抵押情况，同时证人陈述2011年已经偿还完借款，原告最迟应当在2011年及时办理解除抵押登记。但是，原告在在长达8年的时间里没有主张收回房产证或者解除抵押，与原告陈述是矛盾的。第二，借款协议的效力如何，与本案没有关联性。公证的委托书中载明了被告胡至宜有权收售房款，证明被告陈述的三角债的存在。第三，房屋买卖合同是双方真实意思表示，被告熊家大购买了案涉房屋且办理过户手续，已取得案涉房屋的所有权，不存在任何可撤销情形。原告对其与被告胡至宜的委托法律关系是否存在误解与本案无关，被告熊家大与原告的有权代理人所签订的房屋买卖合同不存在任何误解。同时，案涉房屋买卖合同不存在显失公平的情形，双方实际成交的24万元仅略低于市场价格，没有达到显失公平的标准，且这个略低于市场价的优惠是通过原告可以继续使用和居住该房屋且不用支付租金来换取的。第四，原告主张的二被告趁人之危、恶意串通的的情形，与事实不符，且无证据证明。二被告虽然为同一公司股东，但是被告熊家大仅是股东，未参与公司经营管理，二被告关系并不密切。被告熊家大完全是处于对公证委托书的信任，相信被告胡至宜是有权处分，才签订的房屋买卖合同，被告熊家大已经支付了对价，属于善意第三人取得了房屋所有权。若原告认为其给被告胡至宜的授权有歧义，则原告应当向被告胡至宜主张权利。
被告胡至宜未作答辩。
经审理查明，被告熊家大、被告胡至宜、案外人刘玺均系惠捷公司的股东，被告胡至宜系惠捷公司的法定代表人。
2008年，案外人朱明秀需要借款，通过朋友介绍认识了案外人刘玺，案外人刘玺告知案外人朱明秀通过惠捷公司可以借款。案外人朱明秀与原告蒲永春系朋友关系。案外人朱明秀陈述因没有可供抵押的财产，故请原告蒲永春以其所有的房屋作为抵押帮助案外人朱明秀借款。2008年7月3日，原告蒲永春作为甲方借款人，案外人朱明秀作为担保人，案外人朱弘元作为乙方贷款人，签订了《借款协议》，协议约定：乙方同意借款23万元给甲方，期限从2008年7月3日至2008年10月2日，具体时间以甲方向乙方出具的借据日期为准，甲方于2008年10月2日前一次性将该笔借款归还乙方；甲方同意将位于武侯区人民南路四段9号建筑面积为56.61平方米（权0306168）的房产一套，作为本次借款的抵押物，如抵押物不足偿还借款，乙方有权追偿；违约责任，借款到期日甲方未能全部归还此借款，甲方同意对此借款的抵押物做强制执行；该笔借款甲方全部归还后，乙方立即配合甲方对上述房产的抵押登记予以注销，并退还甲方相关的证件。该借款协议中，没有明确约定案外人朱明秀作为担保人的权利义务。
案外人朱明秀作为证人出庭作证，陈述其作为实际借款人，在《借款协议》签订后，收到了借款23万元，但是对于还款的情况语焉不详。
2008年7月4日，成都市蜀都公证处出具了（2008）川成蜀证内民字第26228号《公证书》，证明原告蒲永春“于2008年7月3日在公证书前面的《委托书》上签名、捺指印”。其中《委托书》载明：原告蒲永春于2002年6月17日离异后至今未再婚，位于成都市武侯区人民南路9号10幢5单元2楼1号房屋（权0306168）属于原告蒲永春个人所有，因事务繁忙，特全权委托被告胡至宜为代理人，办理如下事宜“一、代为到相关部门领取上述房屋的他项权证，解除上述房屋的抵押登记，并领取解除抵押登记后的产权证。二、若上述房屋的地址或产权面积变更，代为到房屋管理部门办理上述房屋的地址或产权面积变更的一切相关手续，并领取新的产权证、国有土地使用证及查档。三、代为到出售上述房屋，与买方签订上述房屋的买卖合同，并收售房款，支付房屋买卖过户相关税费；缴纳上述房屋的专项维修资金及转移过户等相关手续；办理上述房屋减免个人所得税及营业税的相关手续。四、代为到房屋管理部门协助买方办理上述房屋买卖产权过户、领取产权证等相关手续……委托期限：从二〇〇八年十月三日起至上述事宜办结止”。
经成都市蜀都公证处查询，在办理上述《公证书》的系列文件中，《委托公证申请表》中的受托人处原本载明的受托人是“朱弘元”后划掉改为被告胡至宜；《成都蜀都公证处谈话笔录》中也记载了，委托事项包括查档、买卖、产权过户、领证等相关事宜，受托人是“朱弘元”后划掉改为被告胡至宜；《授权书》中载明“四川省成都市蜀都公证处：因我（们）结按/出售丘（地）号：权0306168房屋，特授权受托人朱弘元在你处复印我（们）办理的委托公证书卷宗中上述房屋过户时需的一切相关资料。授权人：蒲永春”；《申请》中载明，申请人处原来为“朱弘元”后划掉改为被告胡至宜。
2009年3月23日，被告熊家大作为买方，被告胡至宜作为卖方原告蒲永春的委托代理人，签订了《成都市存量房买卖合同》，约定将位于成都市武侯区人民南路9号10幢5单元2楼1号房屋（权0306168）出卖给被告熊家大，成交价格为67329元，合同其他内容均为空白，该合同有被告熊家大和被告胡至宜签字。
庭审中，被告熊家大陈述称实际支付的成交金额为24万，支付方式为从惠捷公司应当给被告熊家大的分红中抽取款项支付给了被告胡至宜。
根据2016年8月24日在成都市房产信息档案馆打印的《房屋信息摘要3》显示，案涉房屋为位于成都市武侯区人民南路四段9号10栋5单元2楼1号的住宅，建筑面积56.61平方米，该房屋于2009年3月27日由原告蒲永春名下过户登记至被告熊家大名下。该房屋上存在两次抵押，抵押债务人均为被告熊家大，第一次为2010年8月27日抵押给中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行，权利价值24万元，期限为2010年8月27日至2020年8月26日，他权证号为他权0608171；第二次为2015年12月30日抵押给案外人刘玺，权利价值100万元，期限为2015年12月30日至2016年1月30日，但是抵押状态显示为“审核未登簿”。
原告蒲永春至今居住在案涉房屋。2016年，本案被告熊家大在本院起诉本案原告蒲永春，要求蒲永春腾退案涉房屋并支付相应的房屋占用费，本院于2016年9月5日作出（2016）川0107民初8192号民事裁定，载明因该案件的审理必须以本案审理结果为依据，故该案件中止诉讼。
上述事实，有原、被告主体资格证明、惠捷公司的工商登记信息、《借款协议》、《公证书》、《委托书》、申请办理《公证书》系列文件、《成都市存量房买卖合同》、房屋信息摘要3、民事裁定书、证人证言以及庭审笔录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，被告胡至宜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告蒲永春的诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对原告蒲永春所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。
原告蒲永春的诉讼请求是要求撤销2009年3月27日被告胡至宜代理原告蒲永春与被告熊家大签订关于位于成都市武侯区人民南路9号10幢5单元2楼1号房屋的《成都市存量房买卖合同》，该合同能否被撤销的关键，在于该合同是否存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同撤销的情形。
由于该《成都市存量房买卖合同》是被告胡至宜依据原告蒲永春出具的经公证的《委托书》，代理原告蒲永春与被告熊家大签订的，并非原告蒲永春本人签署，在成都市房管局复印的该合同显示，该合同为房管局提供的范本合同，除了交易双方和代理人身份、房屋坐落及产权、售房款金额为67329元以外，其他内容均为空白，而原告蒲永春没有该合同的原件，也没有其他与买方被告熊家大签订的房屋买卖合同，说明被告胡至宜作为代理人没有向委托人披露合同相对方和合同内容，故原告蒲永春对该合同相对方、售房价格、付款和交付方式以及其他合同内容均不知情，原告蒲永春主张其对于合同存在重大误解是合乎情理的。
虽然原告蒲永春向被告胡至宜出具了有代为出售房屋、代收售房款等委托事项的《委托书》，双方形成委托代理关系，并不代表被告胡至宜当然具有代原告蒲永春自主选择合同相对方且不告知委托人的权利，被告胡至宜也不具有自主定价权，被告胡至宜在代收售房款后，不能直接占有房款不交付给委托人。被告胡至宜代原告蒲永春与被告熊家大订立的《成都市存量房买卖合同》，其主要内容为售房款价格为67329元，该金额原告蒲永春不知情，且该金额与被告熊家大在取得案涉房屋产权后两次办理的房屋抵押的抵押权权利价值24万元、100万元相差极大，证明该售房价格与任何一次的抵押权利相比都过低，按照该房屋地处成都市南一环路外人民南路的位置和建筑面积而言，在2009年9月签订的售房合同价款仅仅为67329元，并且至今原告蒲永春并未收到该售房款，对作为房屋出卖人的原告蒲永春显失公平。
被告熊家大在庭审中辩称，案涉房屋的实际售房价格是24万元，但是被告熊家大没有举证证明该金额，且被告熊家大举示的合同也是在成都市房管局签订的《成都市存量房买卖合同》。被告熊家大称自己为善意第三人，但是被告熊家大没有举示任何关于支付购房款的证据，并在庭审中称其房款的支付方式为将其在与被告胡至宜同为股东的惠捷公司的分红让与被告胡至宜作为购房款，即该“支付”仅是被告熊家大与被告胡至宜的债权债务关系，并不代表实际支付给了原告蒲永春。
关于撤销权除斥期间，本院认为，虽然案涉房屋在2009年就过户至被告熊家大名下，但是被告熊家大一直没有主张交付、占有房屋，直至2016年起诉原告蒲永春要求腾退房屋，原告蒲永春一直占有案涉房屋，被告熊家大没有举证证明原告蒲永春在此之前知晓房屋已经过户的事实，除斥期间应当从被告熊家大提起（2016）川0107民初8192号案件诉讼时起算，故原告蒲永春诉请撤销合同没有超过一年的除斥期间。
综上，本院认为被告胡至宜代原告蒲永春于2009年3月27日与被告熊家大签订关于案涉房屋的《成都市存量房买卖合同》对于作为卖方的原告蒲永春显失公平，该合同应当予以撤销。另外，虽然原告蒲永春作为甲方借款人，案外人朱明秀作为担保人，案外人朱弘元作为乙方贷款人于2008年7月3日签订了《借款协议》，并约定了以案涉房屋作为抵押，但是并没有办理抵押登记，若当事人就该借款存在争议或者认为案涉房屋实际是为借款抵押物的，是与本案房屋买卖合同无关的另一法律关系，相关当事人应当依照关于民间借贷的法律规定依法予以处理。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：
一、撤销被告胡至宜代原告蒲永春于2009年3月27日与被告熊家大签订关于位于成都市武侯区人民南路9号10幢5单元2楼1号房屋的《成都市存量房买卖合同》；
二、驳回原告蒲永春的其他诉讼请求。
案件受理费1498元，减半收取749元，由被告熊家大、胡至宜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 雷田怡
二〇一六年十一月二十七日
书记员 颜钰洪