济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）槐民初字第3046号
原告张广德，男，1957年10月18日出生，汉族，住济南市。
委托代理人郭彬，山东申孚律师事务所律师。
被告山东鲁信置地有限公司，住所地济南市。
法定代表人李鹰，董事长。
委托代理人吴蒙，山东德义君达律师事务所律师。
委托代理人李杰，男，1972年11月25日出生，汉族，该公司职员，住济南市。
原告张广德诉被告山东鲁信置地有限公司（以下简称鲁信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年2月19日，公开开庭对本案进行了第一次审理，于2014年5月16日公开开庭进行了第二次审理。原告张广德及其委托代理人郭彬，被告鲁信公司的委托代理人吴蒙、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张广德诉称：2006年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），原告购买被告开发的位于济南市槐荫区南辛庄中街85号的南辛苑2号楼1-1002室商品房（以下简称商品房）。该商品房建筑面积148.94平方米，总价为580866元，原告已经于2006年10月30日付清。合同第八条约定被告须在2006年10月30日前将验收合格的商品房交付原告，但被告逾期直至2008年3月25日，才将商品房交付原告；合同第九条第2款规定逾期交房须按日向原告支付已经交付房款万分之三的逾期交房违约金，共计88872.50元。合同第十五条约定被告须在商品房交付使用一年内，将办理房屋产权证的资料报产权登记机关备案，但被告逾期直至2013年10月21日，原告才取得房屋产权证；合同第十五条第2款约定被告须按已付房款的1%向原告支付违约金，共计5808.66元。被告2008年3月25日交付房屋后，原告发现房屋主要质量问题一是东卧墙体渗水严重；二是卫生间排风气流回灌，导致室内臭气熏天；此两大质量问题导致商品房无法居住，贬值严重。原告要求被告予以处理，时至今日，被告仍然未处理。原告张广德诉至本院，要求：1、判令被告鲁信公司向其支付逾期交房违约金88872.50元；2、向其支付逾期办理房屋产权证违约金5808.66元；3、判令被告鲁信公司为其维修房屋渗水和卫生间通风问题或支付维修费50000元；4、判令被告鲁信公司向其支付自2008年3月25日起至本案立案之日止的房屋租金损失34500元；5、自本案立案之日起至房屋渗水和卫生间通风问题解决之日止的房屋租金损失；6、诉讼费由被告鲁信公司承担。
审理中，原告张广德明确第三项诉讼请求为要求被告鲁信公司向其支付维修房屋渗水及解决卫生间通风问题维修费50000元；其并说明第四项、第五项诉讼请求的租金标准为每月500元。
被告鲁信公司辩称：1、从诉讼时效看，本案中原告所提出的各项诉讼请求均已超过法定的诉讼时效期间，其各项诉讼请求均应予以驳回；2、从案件实体看，本案原告所起诉的逾期交房、逾期办证、房屋渗水、卫生间通风均与实际情况不符，被告在本案中并无任何过错，不应承担任何责任，各项诉讼请求均应予以驳回。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效期间，应当予以驳回。
经审理查明，2006年8月11日，原告张广德与被告鲁信公司签订《商品房买卖合同》，约定原告张广德购买被告鲁信公司开发的“南辛苑”2号楼10层1002号商品房（以下简称商品房）（施工楼号为7号楼），建筑面积为148.94平方米，其中套内建筑面积为123.73平方米。计价方式与价款为商品房单价3900元／平方米，金额为580866元。付款采用银行按揭付款，原告张广德应3日内交首付，7日内提交按揭资料。合同约定被告鲁信公司应在2006年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告张广德使用。被告鲁信公司逾期交房不超过60日的，应自2006年10月31日起至实际交付之日止，向原告张广德支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期交房超过60日的，原告张广德有权解除合同。原告张广德解除合同的，被告鲁信公司应自解除合同的通知到达之日起七天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向原告张广德支付违约金。原告张广德要求继续履行合同的，合同继续履行，自2006年10月31日起至实际交房之日止，被告鲁信公司向原告张广德支付已付房款万分之三的违约金。关于商品房的交接，合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告鲁信公司应当书面通知原告张广德到商品房的销售现场（书面通知地址为乙方提供的通讯地址）办理交付手续。双方进行验收并签署房屋交接单。被告鲁信公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于原告张广德的原因，未能按时交付的，视为已接受。关于产权登记，合同第十五条约定，被告鲁信公司在商品房交付使用一年内，将办理权属登记需其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告鲁信公司的责任，原告张广德不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告张广德不退房，被告鲁信公司按照已付房价款的1%向原告张广德支付违约金。该合同第十六条对保修责任的约定为，自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告鲁信公司应当履行保修义务。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告张广德支付了首付款280866元，并向中国工商银行股份有限公司山东分行营业部贷款300000元，支付了剩余的购房款，被告鲁信公司于2008年3月27日向原告张广德开具了购房发票。
原告张广德向本院说明，其与被告鲁信公司签订上述合同后，被告鲁信公司将涉案商品房作为公司办公室使用，直至2008年3月25日才向其交付了涉案商品房；被告鲁信公司逾期交房510天，应当按照总房款580866元的日万分之三的标准承担逾期交房的违约金。原告张广德还主张因被告鲁信公司不配合，导致其于2013年10月21才办理了涉案商品房的房产证，被告鲁信公司应当就此按照总房款580866元的1%承担逾期办证的违约责任。
为证明上述主张，原告张广德向本院提交以下证据：证据1、《房屋结算移交协议书》的房产档案查询页一份，该协议书载明：甲方：山东鲁信置地有限公司；乙方：张广德。乙方购买的槐荫区南辛庄中街85号南辛苑2号楼1-1002室，现已竣工验收合格，建筑面积148.94平方米，每平方米3900元，计580866元，双方已结清房款。该房屋与四邻相连的板和墙均为共有，别无纠葛。本协议签订后，甲方将该房屋交付给乙方使用，产权归乙方所有。房屋面积以房产测绘部门实际测量面积为准。甲方落款处有被告鲁信公司盖章及其法定代表人签字确认，乙方处有原告张广德签字捺印确认。落款时间为2008年3月25日。证据2、济房权证槐字第1692**号《房屋所有权证》，该房产证显示原告张广德获得涉案商品房产权登记的时间为2013年10月21日。
被告鲁信公司对上述证据质证认为：对证据1《房屋结算移交协议书》的内容及原、被告双方的盖章、签字、捺印均没有异议，但对协议书签订的时间有异议，其主张协议签订时没有书写签字时间，现只能确定是2006年签订了该协议，对于具体签订的时间，因时间太长及人员交接问题，无法向本院进行确认。其否认将涉案商品房作为公司办公室进行过使用。对证据2《房屋所有权证书》的真实性没有异议，但因签订《房屋买卖合同》时，涉案商品房所在的楼幢已经办理了所有权初始登记，早已符合了办理房屋产权分户的条件，其也通过邮寄的方式通知了原告张广德收房及办理房产证，因此其不存在逾期交房及因其原因导致的逾期办理房产证的违约情况。
被告鲁信公司为证明其上述质证意见，其向本院提交以下证据：证据1、《房屋结算移交协议书》原件一份，该协议书与原告张广德提交的档案查询页内容一致，仅签订时间的落款处为空白。证据2、被告鲁信公司于2006年12月14日向原告张广德邮寄的中国邮政特快专递一份，该快递于2006年12月15日因“原写地址不详；电话空号”被退回，被告鲁信公司未对该快递拆封。经本院当庭拆封，该快递内装有《交房通知》及《办房产证通知》各一份。《交房通知》载明：“张广德同志：您所购买的南辛苑2#楼1002房产已具备交房条件。请您于2006年12月15日下午1：30到南辛苑售楼处办理交房手续及交纳相关费用。过期责任自负。电话：8711****。山东鲁信置地有限公司，2006年12月13日。”《办房产证通知》载明：“南辛苑2#楼业主张广德：南辛苑2#楼分户房产证大部分已办理完毕，最后一批房产证正在办理。请您本人带身份证原件及复印件2份（A4纸复印）、房产契税（3%）于2006年12月15日下午1：30到南辛苑1号楼202办理房产证有关手续。过期责任自负。电话：1318170****。山东鲁信置地有限公司，2006年12月13日。”被告鲁信公司向本院说明因在合同约定的交房时间无法联系上原告张广德，故在涉案商品房符合办理房产证的条件时，其一次性将《交房通知》及《办房产证通知》按《商品房买卖合同》上的联系方式向原告张广德进行了邮寄，根据《商品房买卖合同》的约定，被告鲁信公司向原告张广德按照其所留联系方式进行邮寄通知的，视为履行了交房的义务。
原告张广德质证认为：对于证据1《房屋结算移交协议书》的真实性没有异议，该协议系其签字及按捺手印，被告鲁信公司为逃避责任才没有写上日期，但是向其交付的协议是写上日期的。对证据2，其向本院说明，快递上的地址及电话号码是其在《商品房买卖合同》上所留的地址及电话号码，当时其在该地址居住，但其更换过电话号码，当时未收到该快递。该快递不能证明被告鲁信公司依据合同履行了交房义务。
另查明，南辛苑2号楼于2005年1月5日取得济建开预许字第（2005）001号《商品房预售许可证》；于2006年2月20日通过竣工验收备案；于2006年5月24日完成房屋所有权初始登记（房产证号：济房权证槐字第0842**号）。
以上事实有原告张广德提供2006年8月11日《商品房买卖合同》、《房屋结算移交协议书》的房产档案查询页、济房权证槐字第1692**号《房屋所有权证书》，被告鲁信公司提供的中国邮政特快专递、《房屋结算移交协议书》、含有济建开预许字第（2005）001号《商品房预售许可证》、《房屋所有权（初始）登记申请表》、《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济房权证槐字第0842**号《房屋所有权证书》等材料的房产档案查询材料及双方当事人的陈述为凭。
原告张广德还主张自2008年3月25日后，涉案商品房开始出现墙体渗水及卫生间排风气流回灌问题，使得房屋无法居住，导致其每月花费租金500元在外租房居住。经本院现场勘验，涉案商品房存在入户门西墙下部有水渍并墙皮脱落；北卫生间西门框与东门框下方有水渍并墙皮脱落；西卫生间内南墙面瓷砖开裂；东卧室东窗北墙下角墙壁有水渍并墙皮脱落。未发现卫生间存有气流回灌的异味。原告张广德为此提出司法鉴定申请，要求鉴定涉案商品房是否存在渗水、卫生间通风等质量问题；如存在则对以上质量问题产生的原因及维修费用进行司法鉴定。
被告鲁信公司对原告张广德未在涉案商品房内居住的事实不予认可。原、被告双方对本院现场勘验的情况均没有异议。但被告鲁信公司主张涉案商品房交付已经八年，原告张广德对该房屋进行了二次装修，现无法确定上述问题的出现是因为房屋存在质量问题，也无法证明卫生间存在异味回灌的问题，且防水的保修期限是五年，原告张广德请求的事项已经超过了保修期，其不同意支付维修费用。
被告鲁信公司为证明2006年12月26日双方完成了商品房的交接手续及其已经告知了原告张广德涉案商品房的保修期，其向本院提交证据1、记载交房日期为2006年12月26日的南辛苑2号楼10层1002室《南辛苑高层1号楼业主入住交接表》一份，该交接表业主签字处有原告张广德本人签字，交接物品为分户门钥匙6把，物业服务协议1份，住宅质量保证书1份，住宅使用说明书1份。证据2、《商品房住宅质量保证书》一份，该保证书显示涉案商品房屋面、外墙面、有防水要求的厨房、卫生间保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。
原告张广德质证认为，交接表系上的签字系其本人于2008年3月交房时所签，但签字时该表上的交房时间没有填写，现该表上的交房时间与楼号的笔迹明显不是一人所写，故对交接表不予认可，其没有收到过《商品房住宅质量保证书》。漏水和通风问题是房屋的质量问题造成的，被告鲁信公司应当保证在房屋的正常使用年限内不出现上述问题。
为证明其就逾期交房、逾期办证及房屋渗水、通风问题向被告鲁信公司主张过权利，原告张广德申请李承建出庭作证。证人李承建向本院说明，其为涉案商品房所在楼幢203号的业主，其于2006年下半年向被告鲁信公司购买了203号房屋，于2008年与原告张广德相识。2010年三四月份及2012年春节前其曾与原告张广德一起因无法办理房产证的问题找过被告鲁信公司。2011年左右曾与原告张广德一起因涉案商品房的质量问题找过被告鲁信公司。其还向本院说明，其所有的房屋存在墙体裂缝及卫生间异味回灌的问题。
被告鲁信公司认为证人李承建与原告张广德作为邻居，双方存在利害关系，且其证言内容不明确具体，与事实不符，不应予以采信。
以上事实有原告张广德提交的照片，证人李承建的证人证言，被告鲁信公司提交的《南辛苑高层1号楼业主入住交接表》、《商品房住宅质量保证书》及本院的勘验笔录及双方当事人之间的陈述为凭。
本院认为，原告张广德与被告鲁信公司于2006年8月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。依该合同的约定，原告张广德的主要义务是交纳购房款，主要权利是取得合同约定的商品房；被告鲁信公司的主要义务是向原告张广德交付质量合格的商品房、协助原告张广德办理涉案商品房的权属登记，主要权利是获得购房款。现原、被告双方对房款已经结清，房屋已经交付、原告张广德已经取得房屋所有权登记的事实没有异议，双方争议的焦点问题集中在以下两点：1、被告鲁信公司是否存在逾期交房及逾期协助办理房产证的违约行为；如存在，原告张广德的相应诉讼请求是否超过诉讼时效。2、涉案商品房是否存在通风质量问题，另该商品房现存在的渗水、墙皮脱落是否属房屋质量问题及该问题是否适用《商品房住宅质量保证书》载明的保修期规定。
关于第一个焦点问题中被告鲁信公司是否存在逾期交房的问题，首先要确定涉案商品房的交房时间。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告鲁信公司应在2006年10月30日前将验收合格的房屋交付原告张广德，交付方式为以原告张广德提供的通讯地址书面通知其到商品房的销售现场办理交付手续。该合同还约定，由于原告张广德的原因，未能按时交付的，视为已接受。依此约定，被告鲁信公司2006年12月14日向原告张广德邮递《交房通知》的行为，应当视为其依约定的交房通知方式履行了通知义务。该快递因原告张广德所留地址不详，电话更换的原因未能向其送达。依双方约定，原告张广德应当因此承担不利后果。被告鲁信公司还提交了南辛苑2号楼10层1002室《南辛苑高层1号楼业主入住交接表》，该表显示涉案商品房交房时间为2006年12月26日，原告张广德对该表格进行了签字确认。虽然原告张广德主张该表签订时交房时间为空白，但其并未对该主张提交证据证明，故本院对该证据予以采信。原告张广德提交的《房屋结算移交协议书》显示签订日期为2008年3月25日，但被告鲁信公司提交了与原告张广德提交的协议书内容一致但无签订日期的《房屋结算移交协议书》，因此仅凭《房屋结算移交协议书》无法证明原告张广德的主张。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，涉案商品房于2006年2月20日通过竣工验收备案，即在原、被告双方签订合同时，已经具备了交付的条件，被告鲁信公司于2006年12月14日以双方约定的方式通知了原告张广德办理房屋的交接手续，并于2006年12月26日与原告张广德签订了涉案商品房的交接表，被告鲁信公司就房屋交接所提交的上述证据前后连贯一致且能够相互印证，相对于原告张广德提交的《房屋结算移交协议书》具有明显的优势。在被告鲁信公司已于2006年12月依约定方式通知原告张广德办理房屋交接手续，并签订了涉案房屋交接表的情况下，依原告张广德的主张，其于近一年半后再与原告张广德签订《房屋结算移交协议书》，也与常理相悖。故，综合双方提交证据的证明力，本院认定涉案商品房的交付时间为双方签订的涉案商品房交接表上载明的2006年12月26日。此时间晚于原被告双方约定的2006年10月30日，但被告鲁信公司于2006年12月14日发出通知要求原告张广德于2006年12月15日办理房屋交接手续，该通知因原告张广德的原因未收到，因此只能认定被告鲁信公司2006年12月15日前为逾期交房的违约期间，此期间内被告鲁信公司应当依约向原告张广德支付违约金。但原告张广德于2013年12月23日才提起诉讼，要求被告鲁信公司支付该违约金，该请求明显已超过两年诉讼时效。虽然原告张广德申请证人李承建对其曾就逾期交房的情况向被告鲁信公司主张过权利进行证明，但证人李承建的证人证言并未涉及该问题，且李承建自述其购买商品房亦存在质量问题，由此表明其与被告鲁信公司之间亦存在着利害关系。除此之外，原告张广德未再提交其他证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，故本院对其提出的逾期交房违约金88872.50元的诉讼请求不予支持。
关于原告张广德提出因被告鲁信公司的原因导致其逾期办理房产证的主张，本院认为涉案商品房所在楼幢于2006年5月24日，即在双方签订《商品房买卖合同》之前已经完成了房屋所有权初始登记（房产证号：济房权证槐字第0842**号），在此之后该楼幢已经具备办理房产证分户的条件。2006年12月14日被告鲁信公司向原告张广德邮寄《办房产证通知》的行为，也履行了其告知义务。此时被告鲁信公司并未超过双方合同约定的商品房交付使用一年内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的约定。原告张广德于2013年10月21日办理了涉案商品房的产权登记，但其并未能提交证据证明此系被告鲁信公司的违约行为所致，故本院对其要求被告鲁信公司向其支付逾期办证违约金5808.66元的诉讼请求不予支持。
原告张广德还要求被告鲁信公司向其支付维修房屋渗水和卫生间通风问题的维修费50000元。经本院现场勘验，双方对涉案商品房存在墙体渗水的情况予以认可，但对被告鲁信公司是否向原告张广德告知了保修期及渗水情况出现的时间及原因存有异议。关于保修期的告知问题，被告鲁信公司提交的原告张广德签字确认的涉案商品房入住交接表显示2006年12月26日其已向原告张广德交付了《商品房住宅质量保证书》。故对原告张广德提出的其未收到《商品房住宅质量保证书》的主张，本院不予采信。在原告张广德已经收到《商品房住宅质量保证书》的情况下，其拒绝向本院提供，故本院对被告鲁信公司提交的《商品房住宅质量保证书》予以采信，据此，本院认定依该保证书，涉案商品房屋面、外墙面、有防水要求的厨房、卫生间保修期限为5年。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”据此，只有在保修期内出现的质量问题，被告鲁信公司才承担修复责任及相应的赔偿责任，这是原告张广德要求被告鲁信公司承担维修费的前提条件。涉案商品房于2006年2月20日通过工程竣工验收备案，于2006年12月26日交付原告张广德使用，至起诉之日，已超过保修期近两年。虽然原告张广德主张其于2008年3月25日后发现了房屋的渗水问题，但其对此仅有证人李承建作证，2011年左右其同原告张广德一起因房屋质量问题去找过被告鲁信公司。因证人李承建说明其所有的房屋也存在墙体开裂及卫生间通风等质量问题，故证人李承建与被告鲁信公司存在利害关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，与一方当事人或其代理人有利害关系的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。且证人李承建的证言不够具体明确，在无其他证据相佐证的情况下，本院对李承建的证人证言不予采信。故原告张广德提出的涉案商品房在保修期内发生渗水质量问题的主张证据不足，本院不予采信。原告张广德要求被告鲁信公司向其支付维修费的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。因原告张广德无确实充分的证据证明涉案商品房在保修期内出现了渗水的质量问题，赔偿责任承担的前提无法证明，其针对该问题出现的原因及维修费申请司法鉴定，本院不予准许。关于原告张广德提出的卫生间通风异味问题，经本院现场勘验，当时未发现其主张的情况存在，除证人李承建的证言外，其也未能提交其他证据证明该问题的存在。如上所述，本院对证人李承建的证言不予采信，故原告张广德提出的该事实缺乏证据支持，本院不予采信。且原告张广德未能就该问题所涉及的具体质量问题进行明确，故对其鉴定申请不予准许，对其要求被告鲁信公司承担该问题维修费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
原告张广德另提出因涉案商品房存在上述其主张的质量问题，使得房屋无法居住，导致其每月花费租金500元在外租房居住，对此其要求被告鲁信公司予以承担。本院认为，如上论述，原告张广德所提交证据不足以证明被告鲁信公司要对房屋渗水问题履行维修责任，也不足以证明卫生间通风异味问题的存在，其基于此再要求被告鲁信公司承担房租损失没有事实及法律依据。原告张广德既未提交涉案商品房已不能正常居住的证据，也未提交其实际租房并支付了租金的证据。因此，原告张广德要求被告鲁信公司向其支付房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项、第七十三条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告张广德要求被告山东鲁信置地有限公司向其支付逾期交房违约金88872.50元的诉讼请求。
二、驳回原告张广德要求被告山东鲁信置地有限公司向其支付逾期办理房屋产权证违约金5808.66元。
三、驳回原告张广德要求被告山东鲁信置地有限公司向其支付维修房屋渗水和卫生间通风问题维修费50000元的诉讼请求。
四、驳回原告张广德要求被告山东鲁信置地有限公司向其支付自2008年3月25日起至本案立案之日止的房屋租金损失34500元的诉讼请求。
五、驳回原告张广德要求被告山东鲁信置地有限公司向其以每月500元为标准支付自本案立案之日起至房屋渗水和卫生间通风问题解决之日止的房屋租金损失的诉讼请求。
案件受理费3883元，由原告张广德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 汪秀英
人民陪审员 高金辉
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 官 静