广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1731号
上诉人（原审被告）：项赫，男，汉族，1978年9月3日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托代理人：魏勇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林永强，男，汉族，1979年4月22日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：刘国锋，广东汉章律师事务所律师。
委托代理人：陈燕平，广东汉章律师事务所辅助人员。
上诉人项赫因与被上诉人林永强租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月12日，林永强向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除林永强、项赫之间的租赁合同关系；2、项赫立即付清拖欠的2013年12月至2014年3月租金共138000元；3、项赫向林永强支付逾期支付租金的违约金41400元；4、项赫承担林永强代为支付的电费20586.19元、水费425.6元、污水处理费及生活垃圾处理费1051.2元；5、诉讼费由项赫承担。关于诉讼请求第三项，林永强当庭明确从2013年12月1日至起诉之日金额为41400元，并主张违约金应计算至支付完毕租金为止。
原审法院经审理查明：2013年9月3日，甲方林永强与乙方项赫签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：一、林永强同意将座落在东莞市厚街镇涌口村体育路11号的厂房及宿舍共2幢楼出租给项赫，项赫用做厂房及员工宿舍使用；二、厂房与宿舍租金每月为34500元，每二年递增10%，则2015年9月20日为每月37950元，2017年9月20日为每月41745元；租赁期限为六年，厂房、宿舍租金每月1号交付，到期未交租金则以每天5‰滞纳金罚款；三、项赫需向林永强缴交守约保证金69000元，该押金在租期结束时项赫交还林永强财产及交齐有关费用之后可收回全部押金；四、项赫需向林永强缴交每人工资押金1310元，按项赫在厂工人为准，工人工资押金为60000元；五、林永强保证上述厂房和宿舍有使用权，并经相关部门批准和登记，可作为项赫的厂房和员工宿舍使用；六、租赁期限为6年，从2013年9月20日至2019年9月20日止；七、林永强的权利义务为：依约将厂房、宿舍楼交付给项赫使用，负责对厂房、宿舍楼定期安全检查等；八、项赫的权利义务为：依约按期交纳租金，不改变厂房、宿舍用途，未经林永强同意不得将租赁物转让或调换给第三方使用，保护和正常使用厂房等；十、上述厂房、宿舍楼由厂外到水表安装处的供水设施和由厂外到电表安装处的供电设施由林永强负责，厂区和宿舍楼内的供水、供电设施由项赫负责维护；十一，项赫有下列情况之一者，林永强可以终止合同，收回厂房、宿舍：1、将承租的厂房和宿舍楼擅自转让，转借他人或擅自调换使用。2、擅自改变厂房和宿舍用途。3、拖欠租金壹个月以上，林永强有权终止合同将厂房和宿舍收回。4、利用承租的厂房和宿舍进行非法活动；…，十三、项赫因拖欠员工工资而引起的纠纷，拖欠工资及法律费用由项赫承担，与林永强无关，林永强有责任承担上述已交工人押金60000元。
上述合同签订后，项赫向林永强缴交了守约保证金69000元及工人押金60000元。后因项赫未支付员工2014年1月份工资，林永强在村委会组织下于2014年2月13日从收取的工人押金中提取了40000元替项赫支付了其工人2014年1月工资。至于守约保证金69000元及剩余的20000元工人工资押金，项赫主张用于抵扣未付的2013年12月、2014年1月的租金，林永强则不同意抵扣租金，并认为剩余的20000元工人工资押金已用于支付电费。
关于租赁关系的客体，即租赁物，林永强提交了两份《林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强房地产权证及共有权证》原件为证，第一份为粤房地证字为0201284的《林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强房地产权证及共有权证》，该系列证显示林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强共有的建筑物建筑面积为63平方米，地址为东莞市厚街镇涌口管理区西社村；第二份为粤房地证字为0201283的《林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强房地产权证及共有权证》，该系列证显示林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强共有的建筑物建筑面积为2128.08平方米，地址为东莞市厚街镇涌口管理区西社村。另林永强还提交了《东莞市厚街镇涌口社区居民委员会证明》原件、《林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰授权委托书》原件等拟证明上述建筑物为案涉租赁场所，经查《东莞市厚街镇涌口社区居民委员会证明》为东莞市厚街镇涌口社区居民委员会出具并加盖公章，内容为“兹有位于涌口社区西社体育街11号的房屋，其土地产权属于林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强共有。房地产权证号：粤房地证字第××号，粤房地证字第0201284号”；《林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰授权委托书》为林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰出具，内容为该四人授权林永强代为管理共有房屋，代为商谈、决定和变更出租事宜，可用林永强名义收取租金、保证金、押金等与房屋有关的款项等。项赫对两份《林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强房地产权证及共有权证》的真实性无法确认，并认为林永强私自改变房屋的用途，且不能证明房地产权证的地址为案涉租赁物的地址；项赫对《东莞市厚街镇涌口社区居民委员会证明》的真实性不予确认，认为不能证明房产证的地址为案涉租赁物的地址。
至于拖欠的租金数额及原因，项赫于2014年1月4日出具《欠条》一张，确认拖欠12月份租金，并承诺于春节前付清。林永强称“项赫从2013年12月起拖欠租金，项赫在2014年1月底打算将机器设备搬离出厂，林永强以行使留置权为由对机器设备的出场进行了阻挠，后项赫也安排保安进场进行看守设备，至2014年3月12日林永强起诉时合同才解除，之后由法院对机器进行查封，林永强的扣押行为至法院查封时即停止”。项赫在代理词中则认为“项赫于2014年1月27日提出解除合同，同时项赫将原材料搬离该厂房，工人也同时搬出清空，但林永强非法扣留项赫的机器设备，项赫多次向当地村委会、劳动部门、公安部门要求处理，但林永强自称享有留置权。在庭审中林永强也承认以上事实。因涉案合同无效，项赫有权提出解除合同。林永强收取了项赫租金押金69000元，工人工资60000元，多收了2013年10月租金14500元，因租赁合同无效，项赫不必支付租金给林永强，不必支付违约金，林永强应返还以上款项给项赫并赔偿扣押机器的损失”。另项赫在本案中抗辩要求将缴交的押金抵扣2013年12月、2014年1月未付的租金。经原审法院询问，林永强确认2013年10月多收了14500元租金。至于租金违约金，项赫认为合同无效无需支付违约金，且认为即使需要支付违约金，违约金的计算标准过高，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。
至于林永强诉求的合同解除事宜，项赫当庭同意解除租赁合同，至于解除的时间及理由，林永强主张从起诉之日即2014年3月12日起解除，林永强的理由为：项赫从2013年12月开始拖欠租金，林永强有权解除合同并收回租赁物；项赫主张在2014年1月27日已经解除，项赫的理由为：林永强没有提交房地产权证导致项赫无法办理营业执照且林永强无理阻扰项赫更换机器设备，为此项赫提交了《公司名称预先核准通知书》、《公证书》原件为证，该《公司名称预先核准通知书》显示“东莞项氏安全防护用品制造有限公司”投资人为广州项氏安全防护科技有限公司、谭俊明，公司名称于2013年9月18日经东莞市工商行政管理局预先核准并保留至2014年3月18日，《公证书》显示项赫于2014年1月27日在东莞市南华公证处向林永强邮寄《关于解除租赁合同的通知》。林永强对《公司名称预先核准通知书》、《公证书》的真实性确认，但认为不能证明与本案存在关联性，且林永强没有收到项赫邮寄的解除合同的通知。另经原审法院询问，项赫确认并未在合同中约定林永强需提交房地产权证配合项赫进行工商登记。另查，项赫于2014年4月10日收到原审法院送达的民事起诉状副本及应诉材料。
关于林永强诉求的电费、水费、污水处理费、生活垃圾处理费。首先，关于电费，林永强向原审法院提交了《东莞农村商业银行电费业务受理单》原件、《电费发票》原件，该受理单显示电费用户为东莞市凯琪鞋业有限公司在2014年2月19日缴交的电费为20586.19元，电费发票显示东莞市凯琪鞋业有限公司的用电地址为东莞市厚街镇涌口社区西社体育街11号；林永强称东莞市凯琪鞋业有限公司系上一手承租人，因项赫项赫没有办理工商登记，故电表依然登记在东莞市凯琪鞋业有限公司名下。项赫对《东莞农村商业银行电费业务受理单》的真实性不确认，认为缴费人非项赫，对《电费发票》的真实性确认。其次，关于水费，林永强向原审法院提交了开票日期为2014年2月25日的《东莞市厚街涌口自来水厂水费收据》原件两张，该水费收据显示用户为项氏鞋业，用户地址为体育路11号，表号为13647，2013年12月水费及滞纳金为308.60元，2014年1月水费及滞纳金为117元。项赫对水费收据的真实性确认，但认为不能证明林永强替项赫垫付；再次，关于污水处理费、生活垃圾处理费，林永强向原审法院提交了开票日期为2014年2月25日的《广东省其他非税收入通用票据》原件，该票显示用户为项氏鞋业，表号为13647，2013年12月污水处理费及垃圾处理费为555.30元，2014年1月污水处理费及垃圾处理费为495.90元。项赫对通用票据的真实性确认，但认为不能证明林永强替项赫垫付。
另查，林永强向原审法院提出财产保全的申请，要求原审法院立即冻结项赫项赫201463元人民币的银行存款或者查封、扣押相应价值的其他财产，并由林永强向原审法院提供了其名下所有的位于广东省东莞市东城区中信东泰花园阳光假日27座401号的房屋（房地产权证号粤房地权证莞字第××号）作担保。原审法院经审核同意后于2014年3月20日作出裁定，并于2014年3月21日查封了项赫存放于东莞市厚街镇涌口西社村体育路11号内的机器设备。林永强为防止机器设备的受损并减少场地被占用的损失，于2014年3月24日申请原审法院对查封的机器设备集中堆放，经原审法院询问，项赫不同意在原址进行集中堆放。另项赫要求将机器设备搬离出厂并返回部分设备给案外人刘凡，项赫并提交《机器设备租赁合同》、《机器设备租赁清单》、《光盘及文字资料》、《东莞时报照片》等为证据证明案涉部分机器设备从案外人东莞市厚街四丰鞋机维修店经营者刘凡处租赁且被林永强扣押的事实。林永强对项赫提交的上述证据的真实性不予确认，认为系项赫单方制作，录音内容无法听清，且刘凡经营的东莞市厚街四丰鞋机维修店的注册资本及经营范围均与设备租赁不符。
再查，在（2014）东二法厚民一初字第286号项赫诉林永强、第三人刘凡租赁合同纠纷一案中，项赫称“2013年9月18日向东莞市工商行政管理局申请公司名称核准，但由于林永强不能提供厂房的房地产权证，项赫无法办理公司的营业执照。林永强因想改装生产线，将原来的机器设备搬掉，再租用其他设备，但林永强误以为项赫关闭生产，阻止项赫换机器设备，严重影响项赫的正常运作。再者，项赫无法办理公司营业执照。项赫于2014年1月决定停止生产，项赫向林永强提出解除租赁合同，并将租用的机器设备返还给第三人刘凡，但林永强非法扣押该机器设备至今。为了看管机器设备，项赫留用保安3名，每月工资共6400元”，项赫并在该案中要求林永强赔付机器设备的租金、无法使用的损失及保安看管工资至解除扣押之日，要求林永强返还69000元租赁押金及20000元工人工资押金、多收的2013年10月份租金14500元等。
原审法院认定上述事实的证据有：《厂房租赁合同》、《林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强房地产权证及共有权证》、《东莞市厚街镇涌口社区居民委员会证明》、《林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰授权委托书》、《欠条》、《东莞农村商业银行电费业务受理单》、《电费发票》、《东莞市厚街涌口自来水厂水费收据》、《广东省其他非税收入通用票据》、《东莞市厚街四丰鞋机维修店工商查询资料》，《公司名称预先核准通知书》、《公证书》、《报警回执》、《中国工商银行电子回单、收据》、《机器设备租赁合同》、《机器设备租赁清单》、《收据》、《保安服务合同书》、《光盘及文字资料》、《东莞时报照片》，《民事裁定书》、《协助执行通知书》、《查封清单、照片》及一审庭审笔录。
原审法院认为：林永强提交的《林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强房地产权证及共有权证》、《东莞市厚街镇涌口社区居民委员会证明》、《东莞农村商业银行电费业务受理单》为原件，且盖有相关部门公章，原审法院依法确认其真实性，并认定案涉租赁场所已经取得房地产权证，案涉租赁合同为有效。另林永强对《光盘及文字资料》的真实性不予确认，项赫又无法证实录音谈话人的真实身份，故原审法院对录音的真实性亦不予确认。案涉租赁场所对内为林田仔、王醒娣、林永兴、林婉兰、林永强所共有，并由林永强对外与项赫签订了《厂房租赁合同》，项赫亦确认与林永强发生租赁关系，故林永强应为案涉租赁合同纠纷的适格主体，享有案涉租赁合同产生的权利并承担相应的义务。结合林永强、项赫的诉争意见，原审法院认为本案争议焦点如下：一、租赁合同解除的原因及时间；二、项赫拖欠的租金数额为多少，违约金是否应当计算；三、林永强诉求项赫返还水电费、污水费、垃圾处理费是否有事实依据。对此原审法院逐条分析如下：
一、租赁合同解除的原因及时间。
项赫以林永强未提供房地产权证协助办理工商登记、阻碍更换机器出厂为由要求解除合同，原审法院认为其依据不足：一方面，租赁合同并未约定林永强负有协助项赫办理工商登记的义务；另一方面，项赫作出搬离机器出厂行为时，项赫已经拖欠了2013年12月份、2014年1月份厂房租金，林永强以留置权为由对搬离机器的行为进行阻止并无不妥，加之林永强的扣押机器行为及法院的查封行为并未禁止项赫在租赁场所内使用该机器设备继续进行生产，而项赫自行停止生产经营并不能视为租赁合同当然解除。综上，租赁合同的解除应当符合合同的约定或者法律的规定，现项赫主张的解除合同的理由并无合同或法律依据，原审法院不予支持。相反，林永强主张的合同解除理由，不仅符合《厂房租赁合同》第十一条“拖欠租金壹个月以上，林永强有权终止合同将厂房和宿舍收回”的约定，又符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现林永强于2014年3月12日以起诉的方式行使合同解除权，而项赫于2014年4月10日收到原审法院送达的民事起诉状副本及应诉材料，故原审法院认定案涉租赁合同于2014年4月10日解除。
二、项赫拖欠的租金数额为多少，违约金是否应当计算；
案涉租赁合同于2014年4月10日解除，故租金应计算至合同解除之日，现林永强仅诉求计算2013年12月至2014年3月的租金，视为林永强自行处分权利，原审法院予以确认。项赫确认未付2013年12月、2014年1月的租金，同时项赫也无证据证明其支付了2014年1月之后的租金，故项赫应向林永强支付2013年12月1日至2014年3月31日的租金，按照合同约定的月租金34500元计算为138000元。又因林永强确认2013年10月多收了14500元租金，故项赫最终需向林永强支付租金123500元。
项赫主张用押金抵扣拖欠的租金，首先，守约押金69000元，根据合同约定，该押金应待项赫交还林永强财产并交齐费用后方可收回，现项赫拖欠租金未付，返还守约押金69000元的条件未成就，加之项赫在另案中提起了诉求；其次，工人工资押金余款20000元，租赁合同并未约定解除合同时对其的处理方法，其用途主要用于支付工人工资，且项赫在另案（2014）东二法厚民一初字第286号项赫诉林永强、第三人刘凡租赁合同一案中确认停产后仍有聘请保安进行工作，故工人工资是否最终结算支付完毕尚不清楚，项赫在另案中也对工人工资押金余款提出了诉讼请求。综上，守约押金69000元、工人工资押金余款20000元应在另案中处理，原审法院在本案中不予处理。
至于租金的违约金，根据《厂房租赁合同》第二条“厂房、宿舍租金每月1号交付，到期未交租金则以每天5‰滞纳金罚款”约定，逾期付款违约金按未付款每日千分之五计算，而项赫属于违约方，按理应按合同的约定向林永强支付逾期付款的违约金。现项赫主张违约金标准过高并要求调整，但项赫并无证据证明其主张的过高，且没有证据证明其对该条款存在重大误解，而签订合同系双方自愿、平等签订，项赫在签订时理应知悉了该违约金条款，故该违约条款应对项赫产生法律上的约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方式”及第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，林永强诉求的违约金计算标准合法有据，原审法院予以支持。至于违约金的计算时间，《厂房租赁合同》约定“厂房、宿舍租金每月1号交付”，根据日常经验可知，当月的租金在该月1号并未实际产生完毕，故应为每月1号交付上个月租金，违约金应从下月2号开始计算。综上，违约金应按以下方式计算，第一段：以2013年12月的未付租金余额20000元（34500元-14500元）为本金，从2014年1月2日起按照日利率千分之五计至2014年2月1日；第二段，以2013年12月-2014年1月的未付租金54500元为本金，从2014年2月2日起按照日利率千分之五计至2014年3月1日；第三段，以2013年12月-2014年2月的未付租金89000元为本金，从2014年3月2日起按照日利率千分之五计至2014年4月1日；第四段，以2013年12月至2014年3月31日的未付租金123500元为本金，从2014年4月2日起按照日利率千分之五计至本金付清之日止。违约金应以本金123500元为上限。
三、林永强诉求项赫返还水电费、污水费、垃圾处理费是否有事实依据。
首先，关于电费，林永强提交《东莞农村商业银行电费业务受理单》、《电费发票》虽然显示电费用户为东莞市凯琪鞋业有限公司，但又显示用电地址为东莞市厚街镇涌口社区西社体育街11号，故原审法院对林永强主张项赫承租期间沿用上一手租客东莞市凯琪鞋业有限公司的户名缴交电费的说法予以采信。现林永强持有2014年2月19日的电费缴交凭证原件，在项赫并无证据证明该电费由项赫缴交的情况下，原审法院依法认定该电费20586.19元系林永强缴交，并应由项赫返还给林永强；其次，关于水费、污水处理费、垃圾处理费，林永强向原审法院提交的开票日期为2014年2月25日的《东莞市厚街涌口自来水厂水费收据》、《广东省其他非税收入通用票据》原件显示用户为项氏鞋业，用户地址为体育路11号，缴交的水费、污水处理费、垃圾处理费为2013年12月、2014年1月，同理，在项赫并无证据证明该水费、污水处理费、垃圾处理费由项赫缴交的情况下，原审法院依法认定该水费、污水处理费、垃圾处理费共1476.8元系林永强缴交，并认定应由项赫向林永强返还1476.8元。
综上所述，依照综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认林永强、项赫于2013年9月3日签订的《厂房租赁合同》已解除。二、项赫于判决发生法律效力之日起三日内向林永强支付2013年12月1日至2014年3月31日的未付租金123500元。三、项赫于判决发生法律效力之日起三日内向林永强支付2013年12月1日至2014年3月31日的未付租金的违约金，违约金按以下方式计算，第一段：以2013年12月的未付租金余额20000元为本金，从2014年1月2日起按照日利率千分之五计至2014年2月1日；第二段，以2013年12月-2014年1月的未付租金54500元为本金，从2014年2月2日起按照日利率千分之五计至2014年3月1日；第三段，以2013年12月-2014年2月的未付租金89000元为本金，从2014年3月2日起按照日利率千分之五计至2014年4月1日；第四段，以2013年12月至2014年3月31日的未付租金123500元为本金，从2014年4月2日起按照日利率千分之五计至本金付清之日止；违约金总和以123500元为限。四、项赫于判决发生法律效力之日起三日内向林永强支付电费20586.19元；五、项赫于判决发生法律效力之日起三日内向林永强支付2013年12月、2014年1月的水费、污水处理费、垃圾处理费共1476.8元。六、驳回林永强的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2161元，保全费1528元，共计3689元，由林永强承担189元，项赫承担3500元。
上诉人项赫不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）本案是出租方要求履行合同，而项赫已另案起诉要求解除合同或该合同无效，应先对另案进行审查，原审法院却先对本案进行审查，对另案进行中止审理。（二）案涉合同是无效合同。1、案涉厂房共四层，每层800平方米，宿舍五层，每层300平方米，林永强提供的产权证显示的面积仅有2000多平方米，产权证上载明的面积与实际面积不一致。且该产权证是厂房的，没有宿舍的产权证，涉及宿舍的合同部分必然是无效的。2、案涉租赁物约定用途是厂房，而产权证上的是住宅，且厂房的消防验收标准较高，案涉租赁物建造已久，林永强又无法提供消防许可证明，租赁物未必符合消防标准，故案涉合同无效。3、村委会开具的证明，无法证明案涉租赁物为产权证上载明的房屋。（三）合同解除时间应是2014年1月。项赫在2014年1月下旬提出解除合同，也邮寄通知了林永强，即使租赁合同有效，项赫也有权解除合同，只不过是缴纳违约金即可。但由于林永强非法扣押项赫的机器造成项赫无法搬离，相应的后果不应由项赫承担。（四）林永强没有任何依据留置项赫的机器。（五）林永强是在一审庭审中才提出违约金诉请，项赫不同意，原审法院不能审理该增加的诉请。据此，请求本院：1、撤销原审判决第二、三项，改判驳回林永强的诉讼请求。2、本案诉讼费由林永强承担。
被上诉人林永强答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，林永强二审确认其一审提交的房地产权证是案涉厂房的，宿舍没有办理房地产权证，也未进行报建。本院依职权向东莞市厚街镇人民政府住房规划建设局调查，该局函复本院称并未找到案涉厂房和宿舍的报建档案。本院亦依职权向东莞市房产管理局调查，该局函复本院称案涉厂房在办理产权证时提供了东莞市厚街镇乡镇规划办公室出具的《建设工程规划许可证》等报建材料。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对项赫上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
关于案涉《厂房租赁合同》的效力问题。本案的租赁标的为厂房和宿舍各一栋，东莞市厚街镇人民政府住房规划建设局函复本院称无法找到案涉宿舍的报建档案，林永强亦确认仅有案涉厂房的房地产权证，宿舍并未办理房地产权证，也未进行报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉宿舍未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，违反法律、行政法规的强制性规定，双方就宿舍所签订的合同条款应属无效条款。虽然案涉厂房取得了房地产权证，但考虑到项赫租赁案涉厂房和宿舍是用于生产经营，厂房和宿舍均缺一不可，双方在合同中也未对厂房和宿舍进行区分，厂房和宿舍作为合同标的不具可分性，不宜作部分有效、部分无效的认定，故案涉《厂房租赁合同》整体应认定为无效合同。原审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。林永强诉请解除案涉合同没有依据，本院不予支持。
关于合同无效后的处理问题。案涉合同虽无效，但项赫实际占有使用了案涉租赁物，应支付相应的占有使用费给林永强。双方确认项赫2014年1月底想将机器设备搬离出案涉厂房，但林永强以项赫拖欠租金为由对机器设备进行了留置，故2014年2月之后，项赫的设备虽仍占据案涉厂房，但并非项赫自主意愿，而是林永强不准许搬离，该期间项赫实际并未占有使用案涉厂房，相应的占有使用费不应计算，故项赫应向林永强支付2013年12月至2014年1月的占有使用费，占有使用费按照合同约定的租金标准计算为：34500元/月×2个月=69000元，因林永强确认多收了14500元，故项赫最终需向林永强支付占有使用费54500元。林永强超过上述金额的诉请，本院不予支持。案涉合同无效，相应的违约金计算没有合同依据，林永强要求支付违约金的诉请，本院不予支持。至于林永强诉请的水电费、污水处理费及生活垃圾处理费，原审法院认定应由项赫承担并无不当，项赫对此也未提出上诉，视为认可原审法院的该项认定。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。项赫的上诉主张部分有理，对其有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第265号民事判决第四、五项。
二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第265号民事判决第一、三、六项。
三、变更广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第265号民事判决第二项为：项赫于本判决发生法律效力之日起三日内向林永强支付2013年12月1日至2014年1月31日的占有使用费54500元。
四、驳回林永强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2161元、保全费1528元，共计3689元，由林永强负担2287元，项赫负担1402元。二审受理费2800元，由林永强负担1564元，项赫负担1236元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年四月三日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。