福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终369号上诉人（原审原告）：福州花好月圆物业管理有限公司，住所地福建省福州市梅峰支路96号左海名仕小区1号楼。法定代表人：李光伦，总经理。委托代理人：郑枫，福建大佳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄明花，女，1971年7月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。上诉人福州花好月圆物业管理有限公司（以下简称“花好月圆公司”）与上诉人黄明花因物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。花好月圆公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、一、二审诉讼费用全部由黄明花承担。事实和理由：一、本案争议的东方纽约小区5#702是高层住宅，一审法院错误将其认定为多层住宅，导致物业管理费计算错误，即在2012年5月1日前，每�按0.8元/平方米收取，2012年5月1日后，每月按1元/平方米收取，合计金额为7316.6元，而非判决书上的5672元。二、关于公共水电分摊1130元，一审法院认为花好月圆公司未能举证不予支持，属认定事实不清。《物业服务合同》第十六条约定“……属于业主共同使用的公告水、电费由业主分摊，金额不超过15元/月（电梯电费另外计算）……”，因此，花好月圆公司要求黄明花支付公共水电分摊共计1130元，是符合双方约定的，并未违反法律、行政法的强制性规定。综上所述，一审认定事实不清，应予改判。黄明花针对花好月圆公司的上诉辩称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养�、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。黄明花不是拒交物业费，实因在受花好月圆公司物业服务期间，没有享受到真正的服务，反而有诸多问题未给予解决，并添加了安全隐患，主要问题在于：花好月圆公司在管理中严重失职，未履行责任，内阳台雨水大管漏水多年，导致房屋因漏水损坏，墙体大面积渗水，离地面高度30公分的墙面漆脱落，导致无法正常居住（墙面漆脱落补修费1500元）。经多次寻求物业公司解决，物业公司置之不理后黄明花撤销原煤气管道，改为电路形式，加装两台新旧电热水器（价值1500元）。楼层消防通道被楼上802室改造，多年来没有消防逃生通道，实为严重隐患，地�一层消防栓虚设，长年无水，现新物业公司（福州金叶物管公司）于2016年10月份安装后才得以改善。在花好月圆公司管理期间，黄明花被盗新旧电动车两部（价值3000元）、两部电动车上的电瓶（价值600元），共计3600元。花好月圆公司在管理期间没有做好消防逃生通道协调工作，消防栓无水，最基本的监控也沒有维护好，造成被盜财物无法追回，亦导致房屋贬值。花好月圆公司有公共资源收益，如电梯内部的广告费、外来车辆停放的收入等等足以作为解决业主问题的公共维修经费。一个不作为的物业公司，无权控告业主。2016年新的物业管理公司，协调工作到位，情況及时反馈，社区路口栏杆更新，路灯更新，监控安裝，消防用水改造，卫生改善，故黄明花没有再拖欠物业费。黄明花上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、判决花好月圆公司赔偿经济损失5100元（新旧电动车二部，价值3000元，新旧热水器2台，价值1500元，二个电瓶，价值600元）；三、诉讼费用由花好月圆公司承担。事实和理由：花好月圆公司在管理中没有履行责任，导致黄明花房屋漏水，2014年已向花好月圆公司报告要求修理，但花好月圆公司置之不理，导致漏水损坏房屋。黄明花的新旧二台热水器，原本是煤气管道热水器用水，因漏水误以为是管道问题，又去买了二台新旧热水器。黄明花住7楼，8楼违章搭盖，堵塞其逃生通道，多次向花好月圆公司反映也未解决。黄明花两部电动车于2013年左右被盗，另有两个电瓶于2014年被盗，花好月圆公司也未尽责追赃，经询问远洋派出所，说是因为没有监控视频无法查案。没有监控说明花好月圆公司打着物业管理招牌却没有尽责。黄明花在一审中提交了证据，一审法院认为是庭后提交，没�采纳，故对损失得不到赔偿的情况下判决其缴纳管理费不服。花好月圆公司针对黄明花的上诉请求辩称，黄明花房屋阳台漏水属于房屋质量问题，在保修期内由开发商负责，与物业公司无关，保修期外，可以启动房屋维修基金。电动车被盗，侵权责任人是小偷，不是物业公司。花好月圆公司向一审法院起诉请求：判令黄明花向花好月圆公司支付自2010年1月起至2015年11月止拖欠的物业服务费8446.6元。一审法院认定事实：2009年12月19日，东方纽约业主委员会与花好月圆公司签订《物业服务合同》，约定花好月圆公司应提供安防、保洁、秩序维护等物业服务；物业管理服务费标准，按建筑面积多层住宅每月每平方米0.6元、高层住宅每月每平方米0.8元的标准收取；委托期限二年，自2009年12月21日起�2011年12月30日止；黄明花应于每月25日之前履行交纳义务等。合同期限届满后，双方于2012年4月27日续签合同，约定花好月圆公司继续为小区提供物业服务；物业管理服务费标准，按建筑面积多层住宅每月每平方米0.8元、高层住宅每月每平方米1元的标准收取；委托期限三年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止；黄明花应于每月25日之前履行交纳义务等。该合同到期后，花好月圆公司仍在该小区提供物业服务。黄明花购买的纽约城5#702室在东方纽约小区，建筑面积为111.21平方米，自2010年1月起至2015年11月止黄明花共拖欠物业服务费5672元(0.6元/平方米×111.21平方米×29月+0.8元/平方米×111.21平方米×42月)。一审法院认为，花好月圆公司与黄明花所在小区的业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规�制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。合同期限届满后，双方虽未续签合同，但花好月圆公司仍然在该小区提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务关系。黄明花作为业主、物业使用人在接受花好月圆公司提供的物业服务的同时，应当按原合同标准履行交纳物业服务费的义务，故花好月圆公司请求黄明花支付自2010年1月起至2015年11月止的物业服务费，一审法院予以支持。花好月圆公司要求黄明花缴纳水电公摊费用，但未能举证，一审法院不予支持。黄明花经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理、判决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判�如下：一、黄明花应于本判决生效之日起十日内支付花好月圆公司自2010年1月起至2015年11月止的物业服务费5672元；二、驳回花好月圆公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由黄明花负担。二审中，当事人没有提交新证据。黄月花对花好月圆公司主张的东方纽约小区5#为高层建筑，物业服务费标准为2012年5月1日前0.8元/平方米、2012年5月1日后每1元/平方米无异议，对该事实予以确认。另查明，东方纽约业主委员会与花好月圆公司签订的自2009年12月21日起至2011年12月30日止的《物业服务合同》第十六条约定：“……属于业主共同使用的公共电费�主分摊（单独按实由业主分摊/业主与物业服务企业另行约定），具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。”东方纽约业主委员会与花好月圆公司签订的自2012年1月1日起至2015年4月30日止的《物业服务合同》第十六条约定：“……属于业主共同使用的公共水、电费由业主分摊，金额不超过15元/月（电梯电费另外计算）。物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。”本院认为，花好月圆公司作为具有物业服务资质的物业服务企业法人，与东方纽约小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效之合同，该物业服务合同的相关条款依法对作为东方纽约小区业主的黄明花产生约束力。花好月圆公司已按照合同约定提供了基本的物业服务，黄明花作为业主，依约应当支付相应的物业服务费。故花好月圆公司请求黄明花支付自2010年1月起至2015年11月止的物业服务费，予以支持。一审法院按多层建筑的标准认定东方纽约小区5#702室拖欠的物业服务费错误，且对2012年5月1日前后两段期间计算错误，应予更正。2010年1月起至2015年11月止黄明花购买的东方纽约小区5#702室拖欠物业服务费为7273.19元(0.8元/平方米×111.21平方米×28月+1元/平方米×111.21平方米×43月)。花好月圆公司主张黄明花尚欠公摊水电费，并认为不超过15元/月的公摊计算标准符合《物业服务合同》约定，但根据《物业服务合同》约定，花好月圆公司应对每月由业主使用的公共水电分摊详细情况予以公布，现花好月圆公司未能提供每月�共水电公摊情况，无法说明公摊水电费的实际计算依据，仅以每月不超过15元的标准收取，该主张缺乏依据，亦不符合合同约定，不予支持。本案中，如存在黄明花所述物业服务不到位的情况，根据法律规定，其可以请求花好月圆公司承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以该理由拒付物业费，没有法律依据，依法不予支持。综上所述，花好月圆公司的部分上诉请求成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初210号民事判决；二、黄明花应于本判决生效之日起十日内支付福州花好月圆物业管理有限公司自2010年1月起至2015年11月止的物业服务费7273.19元；三、驳回福州花好月圆物业管理有限公司的其他上诉请求；四、驳回黄明花的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由黄明花负担；二审案件受理费50元，由黄明花负担。本判决为终审判决。审判长  袁文伟审判员  李 杰审判员  张 敏二〇一七年二月二十八日书记员  林雨婷