广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16202号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王业华（曾用名王叶华），户籍地址广东省广州市天河区，现住址广东省广州市越秀区。
委托代理人：许晓茗，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张四荣，身份证住址广东省广州市黄埔区。
上诉人王业华因与被上诉人张四荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番楼法民初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人王业华上诉请求：一、撤销（2015）穗番楼法民初字第133号民事判决书第二项、第五项；二、张四荣向王业华支付已缴的2015年8月至11月的汽车保管费1080元；三、张四荣向王业华赔偿纱窗纱门安装费10509元及玻璃卫浴安装费3653.25元；由张四荣承担本案一审、二审中其败诉部分诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，王业华在本次租赁合同纠纷中，不存在任何违约行为，不应支付违约金。一审已认定张四荣与王业华双方之间另有口头协议，即一次性支付一年租金及不用交纳押金，故王业华已经于2013年10月20日向张四荣支付了13个月租金，即王业华应于2015年1月1日交纳2015年全年的租金。根据王业华于一审提供的2014-11-14王业华与张四荣QQ对话已显示，因张四荣歪曲事实，双方之间已经达成不再继续进行本次租赁合同的合意，故租赁关系也应该于2014年12月31日正式解除。其后，双方也一直在协商搬离租赁房屋及张四荣赔偿王业华相关损失的相关事宜，在此情况下，王业华不可能继续按年一次性支付租金给张四荣，一审认定“王业华至今未支付该租金的行为已构成违约”错误。况且无论根据租赁合同的约定还是事实上，王业华均需要时间重新寻找新的租赁房屋并且也需要在张四荣明确向广州利某物业管理有限公司（以下简称“物管公司”）表示愿意放行的情况下，才能搬离租赁房屋。实际上，王业华一直是愿意支付自2015年1月1日开始因上述客观原因继续占用租赁房屋的占用费的，仅是因为张四荣因提前解除本案租赁合同所应赔付王业华的费用未定而暂未支付。二、一审法院确定王业华在本案租赁关系解除后占用租赁房屋的截止时间认定错误。一审法院在2015年5月7日庭审时，已经明确了王业华应于8月6日办理租赁房屋，根据上述要求，王业华最迟已经在2015年7月10日联系物管公司，向其申请办理作为租户需要进行的搬离及物品搬迁手续，再由其向张四荣询问并得其同意后，物管公司才向王业华开具物品放行条，王业华才能于2015年7月20日进行搬离租赁房屋等事宜。故张四荣一直是清楚知悉王业华是于何时、如何搬离租赁房屋的，且王业华已经早于8月6日搬离租赁房屋。况且王业华在搬离后已经用顺丰速运方式（单号770394857286）的快递件向一审法院邮寄其关于已搬离租赁房屋的证据。退一步来说，关于王业华是何时正式搬离租赁房屋的事实，是本案重要的基本事实，为何一审法院在认定该事实时，并没有同时告知并需要张四荣及王业华双方同时进行庭询再作出正确的事实认定？一审要求王业华承担整个2015年8月、王业华已经实际没有占用租赁房屋期间的占用费显失公平。三、一审法院已经认定，至少自2015年9月开始，王业华已经不再实际使用租赁房屋、已经搬离，故王业华已经预缴的汽车保管费却因张四荣原因不能使用的损失，应由张四荣承担。四、由于因张四荣原因导致本案租赁合同无法继续履行而解除，且经张四荣表示同意安装的、王业华根据租赁房屋尺寸、状况安装的纱门纱窗、玻璃卫浴等设备无法搬离，给租赁房屋带来巨大升值、给张四荣带来巨大获益，故上述设备的安装费应由张四荣赔偿王业华。张四荣无论在纱窗纱门、玻璃卫浴安装的前后，均多次到租赁房屋进行查看，包括在租赁房屋马桶因冒臭气而需要维修的时候，张四荣均是在场的，说明张四荣一直是知悉并且同意王业华安装纱窗纱门、玻璃卫浴的。其次，张四荣在庭审时已经表示，其是同意安装纱窗纱门、玻璃卫浴的，只是其认为安装的价钱没有这么高而已。故一审法院认定王业华未经张四荣同意进行纱窗纱门、玻璃卫浴的安装错误。综上，一审法院判决错误，请求二审法院予以变更，保护王业华的合法权益。
被上诉人张四荣未到庭答辩，其向本院提交书面答辩状，称：一、王业华应当支付2015年1月至2015年8月的租金。张四荣一直以诚恳的态度与王业华协商解决涉案租赁合同产生的纠纷，但王业华一直以租金交付方式有争议为由不搬离房屋。王业华提出解除租赁合同后仍居住在涉案房屋内，故张四荣要求王业华按照合同约定继续支付每月房租合情合理。二、张四荣认为法院认定的王业华在未交付租金的情况下占用涉案房屋事实清楚。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，王业华既然享受了涉案房屋的使用权，就应当履行与之相对的支付租金的义务，王业华违反合同约定是事实。三、张四荣没有违反合同约定。张四荣与王业华对租金的支付方式产生争议且在协商阶段，由于王业华不同意张四荣提出的协商方案，故双方的协商未达成合意。因此，王业华应按照其所主张的按年支付的方式按时足额支付租金。但王业华在协商未果后并未如期如约支付租金，其行为已构成违约。四、王业华主张的经济损失赔偿缺乏法律依据。王业华未能对其提出的张四荣对其多次骚扰的主张进行充分举证，反而王业华在一审提交的证据能证明其蛮横无理，并对张四荣造成了精神损害。综上，请求法院驳回王业华的上诉请求。
张四荣向一审法院起诉请求：一、解除张四荣、王业华签订的《租赁合同》，要求王业华向张四荣支付自2014年11月至交还房屋之日止所拖欠的租金及违约金（暂计至2015年2月9日为10107元）；二、张四荣立即交还租赁房屋；王业华承担本案全部诉讼费用。
王业华一审反诉请求：一、张四荣赔偿王业华经济损失合计51603.25元，其中包括：1.已缴纳的13个月房租费26000元；2.已缴纳2的中介费850元；3.纱窗纱门费10509元；4.玻璃卫浴费3653.25元；5.天然气管道开通费290元；6.精神损失费5000元；7.搬家费20000元；8.电源总开关修理费50元；9.马桶维修费200元；10.已缴纳的汽车保管费（自张四荣违约开始日2014年11月20日起计算）某51元。二、张四荣承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：张四荣和王业华及案外人经纪方广州市置鼎房地产代理有限公司于2013年10月10日签订了一份《租赁合同》，合同约定：张四荣将坐落于广州市番禺区兴亚二路8号某座201房出租给王业华作居住使用，租赁期限从2013年12月1日起至2015年11月某日止，共计24个月，月租金2000元，租金按月结算，以转账方式支付给张四荣；王业华于2013年10月20日前向张四荣缴纳4000元作为房屋租金押金（保证金），王业华在租赁期满之日缴清租赁物业的一切费用后，张四荣应将押金无息退还王业华，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，张四荣在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付王业华使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常安全运行及使用，负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋、设备正常的维修费用等等；王业华在租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和原配置的设备给张四荣；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，王业华逾期交付租金，每逾期一日，由张四荣按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过某天视为王业华擅自解除合同，张四荣有权收回房屋并没收押金；物品备注：屋里包含空调三台、抽油烟机一台、煤气灶一台；张四荣承诺确保王业华能租到一个地下停车场，费用由王业华自理，租金为2000元/月，包含物业管理费……
上述《合同》签订后，王业华通过银行向张四荣转款26850元（含中介费850元）。
后双方因涉案房屋租金支付问题引发纠纷，经交涉不成，王业华曾于2015年1月31日向广州市公安局番禺区分局石楼派出所报案，称其在广州市番禺区石楼镇兴亚二路38号某座201住所于本月28日、29日两日因与业主就租房合约未处理好而被人上门及电话、短信骚扰恐吓要求搬离。后张四荣、王业华经协商不成，张四荣遂将王业华诉至一审法院。
一审法院认为：张四荣、王业华签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，应确认为合法有效。因此，合同双方应严格依照合同约定履行义务。
本案中，王业华称双方对租金支付方式及押金另有口头协议，即一次性支付一年租金及不用交纳押金，张四荣对此不予确认。一审经查，从张四荣、王业华双方确认的银行流水可以证实，王业华于2013年10月20日向张四荣转款26850元，除去中介费850元，余款为13个月租金。虽然张四荣认为该13个月租金中包含2个月押金，但也足以说明涉案房屋租金并不是张四荣所称按双方书面合同约定为按月支付，作为经纪方广州市置鼎房地产代理有限公司的情况说明也引证王业华的上述反驳意见，故采信王业华称双方另有口头协议即一次性支付一年租金及不用交纳押金的抗辩意见。
2015年1月，王业华之前一次性向张四荣交纳的13个月租金的期限届满后，张四荣、王业华对余下一年租期的租金交付方式及押金的继续履行协商不一致的情况下，王业华一直实际占用涉案房屋，故应当承担相应租金。案中王业华称租赁合同关系已于2014年11月达成中止，仅因张四荣未协助出示放行手续导致被迫继续使用该房屋的抗辩意见。经查，从张四荣庭审时提供的涉案房屋的《水电费单》、《煤气单》可以反映从2014年11月至2015年5月间都一直正常产生费用，王业华对此亦确认双方在2014年11月发生争议后于次年春节后又继续重新使用，故王业华的上述抗辩意见不予采纳。王业华应自2015年1月1日起参照双方约定的租金标准每月2000元向张四荣支付租金至其向张四荣实际交还涉案房屋为止。同时张四荣要求王业华按双方合同约定的每日按月租金金额百分之二的标准支付违约金明显过高，王业华对此亦不予认可，张四荣在诉讼中亦未能提供证据加以证明其实际造成的经济损失，故酌定王业华参照中国人民银行规定的同期贷款利率上浮某%的标准从2015年1月1日起计付违约金。
在本案于2015年5月7日庭审时，王业华表示同意交还涉案房屋，但提出需要三个月时间搬迁（即8月6日前搬离），理由是家具电器需拆分搬迁，且须时间另找房子，上述期间同意按每月2000元占用费向张四荣支付，但张四荣须协助出具搬迁放行条等。对此张四荣不同意王业华要求的搬迁时间，但愿意配合出具放行条及申请有线电视移机、申请管道煤气拆卸。后张四荣确认2014年8月15日与王业华联系是否已搬离时，王业华回复张四荣有涉案房屋钥匙可自行查看，但张四荣认为王业华交还房屋应以向其交还涉案房屋钥匙为准。一审法院认为，王业华主张双方约定的租期为两年一个月，即王业华应于2015年1月1日须向张四荣支付当年的全部租金，王业华至今未支付该租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任。庭审时，王业华承诺在2015年8月6日前搬离不再租用，在张四荣配合其搬离相关搬迁手续后，王业华未能主动向张四荣履行交还涉案房屋钥匙的义务，对张四荣收回涉案房屋确实造成一定的不便，但在王业华明确不再租用及已回复要求张四荣自行查验房屋的情况下，张四荣在一定合理期限内可自行接收涉案房屋，以免租金损失进一步扩大，而王业华应承担涉案房屋租金至2015年9月1日前。因此，王业华应当向张四荣按每月2000元的标准支付自2015年1月1日至2015年8月31日止的租金合计16000元。
关于王业华反诉认为张四荣违反双方有关“无须缴纳押金，按年支付”的约定要求其提前支付下一年度租金即支付方式改为押二付一而导致合同终止，应承担违约责任并赔偿其经济损失合计51603.25元。一审经查，张四荣、王业华在租赁期间对余下租金的交付方式及押金的继续履行协商不一致的情况下，但王业华一直实际占用涉案房屋，虽王业华提出张四荣曾为此以电话、上门骚扰的方式要求其立即搬离，王业华亦于2015年1月31日向公安机关报警处理，现有证据未能充分证明该骚扰事件为张四荣所为，张四荣对此也不予认可，且王业华在报警处理后就未再反映有上述情况再次发生，相反，王业华从2015年1月1日开始未履行支付租金义务的情况下继续占用涉案房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。因此，王业华要求张四荣赔偿已交纳的十三个月的租金共26000元、已支付的中介费850元、精神损失费5000元、搬家费2000元及已交纳的汽车保管费某51元的主张理由不成立，不予支持。而王业华要求张四荣支付涉案房屋天然气管道开通费290元、电源总开关修理费50元及马桶维修费50元的主张，因上述费用的产生是基于涉案房屋的附属设备，张四荣有义务进行维修并承担相应费用，故王业华的上述主张予以采纳；但王业华为使用房屋添置的纱门纱窗费用10509元、玻璃卫浴费用3653.25元，因张四荣不予认可，且王业华自2015年1月始一直未履行支付租金义务，故王业华的上述诉请理由不成立，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条的规定，于2015年12月22日作出如下判决：一、解除张四荣与王业华于2013年10月20日签订的《租赁合同》；二、王业华应于判决发生法律效力之日起十日内向张四荣支付涉案房屋租金16000元及违约金（违约金从2015年1月至8月间按照每月2000元的标准从每月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮某%的标准支付）；三、张四荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向王业华支付房屋天然气管道开通费290元、电源总开关修理费50元及马桶维修费50元；四、驳回张四荣的其他诉讼请求；五、驳回王业华的其他反诉请求。一审原诉受理费450元、反诉受理费545元，由王业华负担其中850元、张四荣负担余下145元。
本院二审期间，王业华围绕上诉请求提交以下证据：1.放行条使用登记表及客服主管资料，拟证明王业华依照一审法院的规定，在2015年8月6日之前搬离租赁房屋；2.顺风速运快递单，拟证明王业华的上述搬离事实，已经通过快递邮件方式告知一审法院，但其并未予以理会。张四荣未当庭进行质证，庭后向本院提交书面意见称，1.王业华逾期举证应不能作为定案证据。2.放行条只用于大件家具电器的搬运，无法确认王业华否已经将所有私人物品从涉诉房屋全部搬离。张四荣于2015年8月16日曾主动与王业华联系，询问王业华是否已经搬离，王业华的回复是“张四荣有房屋钥匙，可自行开门进屋查看”。在未确认王业华已经搬离的情况下，自行开门进屋可能会侵犯王业华的个人隐私故张四荣并没有自行开门进屋。王业华与张四荣之间没有办理房屋交接手续，大约8月中下旬在张四荣委托人电话、微信反复联系之下，王业华才说已经全部离了，也不愿意进行钥匙交接。故王业华应承担整个8月份的房屋租金。3.当张四荣进入房屋时，厕所之前的卫浴部分被破坏，王业华新装的卫浴已经撤离，故不存在分担卫浴设备费用问题；纱门纱窗费用不可能那么高，而且其可以拆卫浴设备却不拆纱门纱窗也不合理。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、王业华有无迟延交租以及原审认定应交租至2015年8月31日有无不妥？二、张四荣有无违约行为及应否承担王业华主张的停车费及安装纱门纱窗、卫浴设备的损失？评析如下。
首先，关于王业华主张张四荣违约是否成立的问题。其一，王业华主张已与张四荣就2014年11月11日解除合同达成合意，对此，张四荣不予认可，且双方事实上亦未能就合同解除以及解除合同的后果协商一致，故王业华主张租赁合同已于2014年11月11日正式解除与事实不符，本院不予采信。其二，在双方未能协商一致解除合同的情况下，即便按照王业华按年交租的主张，则第二年租金应于年头预付还是年尾清付的问题双方并未约定，而交租是作为承租人的王业华的主要合同义务，在双方未能协商一致解除合同及清理合同的情况下，出租人要求王业华按月支付亦符合一般租赁合同的交易习惯，王业华以未能就损失赔偿协商一致为由、在继续使用案涉房屋的情况下不同意给付租金，不符合诚信履约原则，其以此为由主张其未交租并未违约且是出租人张四荣违约的上诉意见不成立，本院亦不予采信。
其次，关于王业华交租截止时间问题。其一，王业华二审提交的《放行条》等只能说明其当日有搬离行为，并不能说明其是否清空房屋。另从合同相对性的角度而言，王业华应向张四荣履行交还房屋的义务，在其并无依据证明张四荣不予配合收回房屋的情况下，王业华向原审法院说明其已搬离并不能视为其当然完成交还场地的责任，故王业华主张只应支付至2015年8月6日的租金理据不足，本院不予支持。
最后，关于王业华要求张四荣赔偿损失是否成立的问题。其一，如前所述，王业华并无依据证实张四荣违约，且王业华要求返还的2015年8月至11月的汽车保管费1080元也并非因租赁行为而产生的必然损失，故王业华要求张四荣返还租金以及赔偿停车费的损失均缺乏依据，本院不予采信。其二，关于王业华主张张四荣向王业华赔偿纱窗纱门安装费10509元及玻璃卫浴安装费3653.25元的问题。由于上述项目的支出与费用负担双方并未形成合意，在张四荣并未授权王业华进行上述安装及未同意承担安装费，且双方并未办理交接手续的情况下，王业华以张四荣实际受益为由认为张四荣应按照《收款收据》载明的金额赔偿，理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人王业华的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费995元，由上诉人王业华负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月七日
书记员 张永亮