河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漯民终字第12号
上诉人（原审被告）：陈玉梅，女，汉族。
上诉人（原审被告）：李焕强，男，汉族。
委托代理人：宋鹏飞，河南帝豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕广会，男，回族。
被上诉人（原审原告）：吕洪奎，男，回族。
被上诉人（原审原告）：韩定贤，女，回族。
以上三被上诉人之共同委托代理人：翟明伟，河南强人律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司漯河分行。住所地：漯河市郾城区。
法定代表人：范本林，该行行长。
委托代理人：王嵘，该行职工。
上诉人陈玉梅、李焕强因与被上诉人吕广会、吕洪奎、韩定贤及原审第三人中国建设银行股份有限公司漯河分行（以下简称建设银行漯河分行）房屋买卖合同纠纷一案，吕广会、吕洪奎、韩定贤于2014年5月12日向召陵区人民法院提起诉讼，请求判令陈玉梅、李焕强协助其将涉案房屋过户到吕广会名下，第三人建设银行漯河分行收取其为陈玉梅、李焕强垫付的房屋贷款128673.45元，以消除房屋抵押权，并判令陈玉梅、李焕强给付其垫付的房屋贷款本息128673.45元。召陵区人民法院于2014年9月10日作出（2014）召民二初字第178号民事判决。陈玉梅、李焕强不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人陈玉梅、上诉人李焕强的委托代理人宋鹏飞，被上诉人吕洪奎、韩定贤及其二人与吕广会的共同委托代理人翟明伟，原审第三人建设银行漯河分行的委托代理人王嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：吕洪奎、韩定贤系吕广会的父亲和母亲，2006年10月17日，吕洪奎代儿子吕广会与李焕强签订房屋转让协议书一份，双方约定李焕强将位于雅源公司住宅楼二单元402室的房屋转让给吕广会，该房屋面积是155.54平方米，单价为每平方米850元，总价款为132209元。2006年10月16日吕广会交付给李焕强35000元预付款后，李焕强将房屋钥匙交给吕洪奎，吕洪奎将房屋装修后入住至今。2006年11月28日吕广会给付李焕强购房款20000元，2007年6月8日吕广会给付李焕强购房款20000元，2007年11月2日吕广会给付李焕强购房款10000元，2008年3月6日吕广会给付李焕强购房款10000元，上述几笔购房款共计95000元，李焕强均向吕广会出具有收据，收据上有李焕强签字并加盖有河南雅源香精香料股份有限公司基建办公室的印章。2009年陈玉梅知道李焕强将房屋转让的事实后，经与吕广会家协商，陈玉梅同意将该房屋以147250元的价格转让给吕广会家，并于2009年7月28日签订了一份房屋转让协议书，双方约定陈玉梅将位于衡山路以东雅源公司家属院二单元402室的房屋转让给韩定贤，该房屋面积是155平方米，单价为每平方米950元，该房屋价款总额147250元，同时约定陈玉梅应保证将韩定贤的购房定金在过户时用于偿还按揭贷款本息，并保证结清，双方在购房协议上约定在2009年8月至9月两个月内办理房屋过户手续。协议签订后，韩定贤方给付了陈玉梅购房款30000元，李焕强、陈玉梅给吕广会出具了收到条，并在收到条上签名。综上，吕广会方共计给付李焕强和陈玉梅购房款125000元，下余22250元未付。2013年5月28日韩定贤一家纠集数十人到陈玉梅住处闹事，天桥街派出所出警进行调解处理，李焕强给韩定贤10000元现金，2013年5月31日在天桥街派出所韩定贤给李焕强出具收到条一份，该收到条载明：“收到李焕强还银行贷款壹万元，韩定贤，2013年5月31日”。
另查明：2013年6月6日李焕强给吕洪奎出具的保证书是李焕强非自愿的情况下签的，吕洪奎方在陈玉梅家将其儿子堵住签字，派出所出警后，李焕强在派出所出具的。
原审法院认为：吕洪奎代儿子吕广会于2006年10月17日与李焕强签订房屋转让协议书，韩定贤于2009年7月28日与陈玉梅又签订了一份房屋转让协议书，后一次房屋买卖协议，是对前一次房屋转让协议的变更，两份协议虽然签订的双方不一致，但吕广会、吕洪奎、韩定贤系家庭成员，李焕强与陈玉梅系夫妻关系，且签订第二份协议时双方当事人均知情，故应认定双方当事人主体适格，吕广会方为家庭成员共同买房，李焕强与陈玉梅系出卖夫妻共同财产，双方签订的房屋买卖协议合法有效。吕广会、吕洪奎、韩定贤作为购房方，在交付购房款后，李焕强、陈玉梅有义务为其办理过户手续。由于吕广会、吕洪奎、韩定贤购房时知道登记在陈玉梅名下的房屋处于抵押当中，吕广会、吕洪奎、韩定贤称下余购房款未交付的目的是为了催促李焕强和陈玉梅尽快解除抵押，以便办理过户手续，吕广会、吕洪奎、韩定贤的该诉称符合常理，应予以采信。李焕强、陈玉梅辩称因吕广会、吕洪奎、韩定贤尚欠22250元购房款未支付，已构成违约，故其不应当办理过户手续，由于吕广会、吕洪奎、韩定贤已经履行了主要的付款义务，李焕强、陈玉梅在收到房款后未按照约定解除房屋抵押，现房屋仍在抵押当中，故对李焕强、陈玉梅的该辩称不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百一十九条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，因本案所涉房屋仍然处于抵押当中，李焕强、陈玉梅拒不办理解除房屋抵押的手续，现又拒绝归还银行贷款，导致贷款本息越来越多，损害了吕广会、吕洪奎、韩定贤的利益，现吕广会、吕洪奎、韩定贤诉请代陈玉梅归还本案所涉房屋的银行贷款，以解除房屋抵押并办理过户，该诉求既维护了国家的利益，又能够解除房屋抵押权，保证交易顺利完成，且符合法律规定，故对吕广会、吕洪奎、韩定贤的该诉求予以支持。吕广会、吕洪奎、韩定贤归还的房屋贷款数额以抵押权人即本案的第三人建设银行漯河分行在吕广会、吕洪奎、韩定贤归还银行贷款时计算的贷款本息数额为准。关于吕广会、吕洪奎、韩定贤诉请李焕强、陈玉梅归还其代为偿还的银行贷款本息的主张，因其尚未代为归还该贷款，且该诉求与本案不属同一法律关系，对此本案不予处理，吕广会、吕洪奎、韩定贤可待其代为归还银行贷款后另行主张。对吕广会、吕洪奎、韩定贤要求将本案所涉房屋过户到吕广会名下的主张，因不违反法律规定，应当予以支持。吕广会、吕洪奎、韩定贤尚未向李焕强、陈玉梅交付的22250元房款及李焕强给付韩定贤的10000元，吕广会、吕洪奎、韩定贤可以在归还银行贷款后依法冲抵房款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百一十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条之规定，判决：一、准予吕广会、吕洪奎、韩定贤在判决生效后三十日内到第三人中国建设银行股份有限公司漯河分行代替陈玉梅归还涉案房屋贷款，数额以第三人中国建设银行股份有限公司漯河分行核准的贷款本息为准，第三人中国建设银行股份有限公司漯河分行应当接收；二、李焕强、陈玉梅在吕广会、吕洪奎、韩定贤归还涉案房屋贷款后十日内协助吕广会、吕洪奎、韩定贤将涉案房屋过户到吕广会名下。案件受理费2870元、保全费1170元，由李焕强、陈玉梅共同负担。
上诉人陈玉梅、李焕强上诉称：一、本案所涉房屋事实上属于雅源公司所有，李焕强收取吕广会家购房款的行为系其代表雅源公司所行使的职务行为，五份收据上加盖有雅源公司基建办公章即可证明该事实，故应判决吕广会、吕洪奎、韩定贤向雅源公司主张购房款。二、2006年10月李焕强与吕广会方签订房屋转让协议时，陈玉梅与李焕强是夫妻关系，李焕强在没有征得陈玉梅同意的情况下私自将房屋出售，该份房屋转让协议应为无效；2009年7月，陈玉梅在不是自愿的情况下又和韩定贤签订了第二份房屋转让协议，协议房价与当时开发区实际售价相差一倍，该份协议也应判决无效。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判支持其上诉请求，或将本案发回重审。
被上诉人吕广会、吕洪奎、韩定贤答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
原审第三人建设银行漯河分行述称：要求法院依法进行判决。
二审经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明：二审庭审时，陈玉梅主张2009年7月28日其和韩定贤签订房屋转让协议书时已与李焕强协议离婚，本案争议房产协议归其所有，但未向法庭提供其与李焕强的离婚证和离婚协议书。
本案二审的争议焦点为：本案双方当事人之间的房屋转让行为是否有效。
本院认为：关于李焕强、陈玉梅主张的本案争议房屋的所有权人是河南雅源香精香料股份有限公司，李焕强收取购房款系履行职务行为的问题，对该主张，李焕强、陈玉梅没有提供充分的证据证明，且与陈玉梅本人关于该房屋系其财产的陈述及其在原审中提供的其与河南雅源香精香料股份有限公司签订的购房协议和其交纳购房首付款的收款收据相互矛盾，建设银行漯河分行也证实该房屋系以陈玉梅的名义在其行办理的按揭贷款，故李焕强、陈玉梅的该上诉主张，证据不足，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”就本案所争议的房屋，2006年10月17日吕洪奎代吕广会与李焕强签订房屋转让协议书，约定李焕强将该房屋转让给吕广会，协议签订后，吕广会分五次共计支付李焕强购房款95000元；2009年7月28日，韩定贤与陈玉梅就该房屋再次签订房屋转让协议书，就房屋价款等内容进行了变更，其后，吕广会再次向李焕强、陈玉梅支付30000元购房款。上述事实，双方当事人均认可，并有双方签订的两份房屋转让协议书、李焕强向吕广会出具的五份收款收据及李焕强和陈玉梅共同向吕广会出具的收到条一份予以佐证，事实清楚，本院依法予以确认。根据上述已审理查明的情况，无论李焕强与吕洪奎签订第一份房屋转让协议时陈玉梅是否知情，陈玉梅已以于2009年7月28日与韩定贤再次签订房屋转让协议并与李焕强共同收取30000元购房款的行为对转让房屋这一事实表示了认可，故李焕强、陈玉梅关于两份房屋转让协议均无效的上诉主张缺乏事实及法律依据，韩定贤有权要求履行其双方于2009年7月28日签订的房屋转让协议。综上，上诉人李焕强、陈玉梅的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审根据吕广会、吕洪奎、韩定贤的诉讼请求，从维护各方当事人合法权益及保证交易顺利完成的角度出发，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2870元，由上诉人李焕强、陈玉梅共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 左 昊
审判员 王路明
审判员 吴增光
二〇一五年三月三十日
书记员 梁珂瑞