上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8075号
上诉人(原审被告)：姚军民，男，1969年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
上诉人(原审被告)：上海芳韵娱乐有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：姚军民，总经理。
委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海青浦住宅开发有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：顾佳斌，董事长。
委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。
原审被告：杨庆凤，女，1969年1月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。
上诉人姚军民、上海芳韵娱乐有限公司(以下简称“芳韵公司”)因与被上诉人上海青浦住宅开发有限公司(以下简称“住宅公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初10903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姚军民、芳韵公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判1、不支持被上诉人要求姚军民承担赔偿损失的请求；2、在芳韵公司承担的赔偿责任中扣除多计算的数额人民币(以下币种均为人民币)2,111,118.09元。事实和理由：姚军民系为设立芳韵公司而与住宅公司签订租赁协议，因此租赁行为并非个人行为，公司成立后的债权债务应当由芳韵公司承担。住宅公司将其中836平方米房屋另租给案外人汪某某、李某某，因此该部分面积的损失应当扣除。住宅公司在计算损失时多计算了10天损失53,953.89元。催讨租金的时效为一年，住宅公司的主张中152天的租金已经超过时效不应当支持，故应当再扣除785,608.2元。
住宅公司辩称，不同意上诉请求。姚军民作为合同相对方应当承担责任。租赁面积中836平方米房屋是上诉人另行开设咖啡吧，是生效法律文书认定的事实。关于损失住宅公司并未多计，53,953.89元是住宅公司前案中的诉讼费用损失。住宅公司请求的是赔偿损失，并不是追讨租金，因此并不超过诉讼时效。
杨庆凤同意上诉人的上诉意见。
住宅公司向一审法院起诉请求：1.判令姚军民、芳韵公司腾退上海市青浦区盈港路XXX号二楼港隆广场百家店南侧商铺(以下简称“系争房屋”)，并将系争房屋返还住宅公司；2.请求判令姚军民、芳韵公司、杨庆凤向住宅公司支付逾期返还租赁房屋给住宅公司造成的实际损失[1、房屋逾期返还期间的占用费，以3,170平米为基数，按照2.25元/平米/天的标准，自2015年5月4日起计算至实际返还之日；2、逾期返还房屋导致的房屋产权人对双方提起诉讼的住宅公司应承担的费用损失，包括诉讼费损失及保全费损失计53,953.89元]。审理中，住宅公司变更诉讼请求为：1、判令姚军民、芳韵公司、杨庆凤向住宅公司支付逾期返还租赁房屋给原告造成的实际损失3,547,842.99元[1、房屋逾期返还期间的占用费，以3,170平米为基数，按照2.25元/平米/天的标准，自2015年5月4日起计算至2017年3月10日止；2、逾期返还房屋导致的房屋产权人对双方提起诉讼的住宅公司应承担的费用损失，包括诉讼费损失及保全费损失计53,953.89元]。
一审法院审理中，住宅公司认为，2013年8月16日，住宅公司委托上海青住物业管理有限公司(甲方)与姚军民(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方；甲乙双方约定，该房屋仅用于娱乐行业(KTV)用途；租赁期限自2013年9月1日起至2015年4月30日止，租金起算日为2014年1月1日，在此之前为乙方开业准备期，免收租金；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还；乙方需继续租赁该房屋的，则应于租赁期限届满前6个月前，向甲方提出续约的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；租赁期间该房屋的月租金为144,700元；无论由于何种原因，租赁关系终止后，乙方应当在3日内撤离该房屋，将房屋返还甲方；乙方逾期返还该房屋的，每逾期1日，应当支付甲方相当于该房屋平均日租金2倍的占有使用费；乙方未经甲方事先同意逾期返还该房屋的，甲方有权不经事先催告强行收回该房屋，乙方遗留在店内的物品视为乙方已放弃所有权利，甲方有权任意处置，因此产生的费用和损失由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，住宅公司如期交付了系争房屋，姚军民在系争房屋中注册了经营主体芳韵公司用以实际经营。租赁合同到期后，姚军民、芳韵公司应于2015年5月3日前将房屋返还给住宅公司，但经住宅公司多次催促，姚军民、芳韵公司拒不搬离亦未返还系争房屋。因姚军民、芳韵公司逾期向住宅公司返还系争房屋，导致住宅公司无法将系争房屋按时返还给房屋产权人，产权人陆续以住宅公司、上海凤翔房地产开发有限公司、姚军民、芳韵公司为共同被告向青浦区人民法院提起诉讼，青浦法院以2016沪01**民初5219-5233、5235-5249、5288-5292、5298-5302、8395号案件(共计41起案件)立案受理，并分别予以判决，判令：姚军民、芳韵公司搬离系争商铺；住宅公司、上海凤翔房地产开发有限公司应支付产权人占有使用费(按照2.25元/平米/天*59.82平方米*30天/月，自2015年5月31日起算至实际返还之日止)；诉讼费、财产保全费(共计53,953.89元)由住宅公司、上海凤翔房地产开发有限公司负担。上述案件判决后，姚军民提起上诉，现上述判决已生效。上海凤翔房地产开发有限公司表示同意由住宅公司代为主张其应享有的相关权利。住宅公司认为，姚军民、芳韵公司逾期返还房屋的行为，给住宅公司造成了巨大的经济损失，相应的法律后果应由姚军民、芳韵公司承担；杨庆凤与姚军民系夫妻，本案发生在二人夫妻关系存续期间，故杨庆凤应与姚军民共同承担相应责任。
姚军民、杨庆凤认为：对住宅公司主张的合同签订、房屋未交付等事实没有异议，但不同意住宅公司的诉讼请求。姚军民系芳韵公司股东，租赁系争房屋系为筹建芳韵公司所做的准备工作，姚军民签订合同的行为代表了全体股东，而非其个人行为；且住宅公司诉请主张的费用是芳韵公司成立后使用房屋所产生的费用，属于公司成立后的债务，故本案的法律后果应由芳韵公司承担，而非姚军民；住宅公司主张的损失金额无依据，未实际发生；合同签订后，住宅公司另行与案外人汪某某、李某某签订租赁合同，将系争房屋中的部分出租给了上述两案外人，故住宅公司主张的房屋面积不正确；杨庆凤虽与姚军民系夫妻，但住宅公司主张的是行为之债，不应由夫妻共同承担；住宅公司主张的占有使用费标准高于系争房屋整体租金标准，即房屋租金标准应低于2.25元/平方米/天。
芳韵公司认为：对住宅公司主张的合同签订等事实没有异议，但不同意住宅公司的诉讼请求。具体理由同姚军民、杨庆凤；确认租赁系争房屋系芳韵公司行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，法院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，法院认定如下：姚军民、芳韵公司主张合同虽为姚军民签订，但系为芳韵公司成立所做的准备工作，且房屋由芳韵公司实际使用，故合同相对方应为芳韵公司，而非姚军民；系争合同签订后，住宅公司又将系争房屋中的部分出租给案外人用以经营酒吧，故相应的面积应予以扣除。为此，姚军民、芳韵公司提供上海市设立文化娱乐场所预先通知书、关于芳韵公司建设项目环境保护设施竣工验收审批意见、营业前消防安全检查合格证、企业名称预先核准通知书、工商登记档案机读材料、芳韵公司章程、股权转让协议及芳韵公司新章程、悠檀公司营业执照等作为证据，并申请法院调取了上海青住物业管理有限公司与案外人汪某某签订的租赁协议。住宅公司对姚军民、芳韵公司提供及法院调取的上述真实性无异议，但认为姚军民是系争合同的相对方，且芳韵公司自认是系争房屋的实际使用人，应由姚军民、芳韵公司承担相应法律责任。杨庆凤对姚军民、芳韵公司提供的证据材料真实性无异议。法院认为：姚军民作为承租人签订了系争商铺的租赁合同，由姚军民担任法定代表人的芳韵公司为系争商铺的实际使用人，且根据生效法律文书、租赁合同相关条款约定及当事人庭审陈述，姚军民、芳韵公司应共同负有腾退并返还系争商铺的义务；姚军民、芳韵公司占有使用的房屋范围，已经生效法律文书确认，故对姚军民、芳韵公司提出的租赁面积主张，法院不予采信。
一审审理中，各方一致确认，系争房屋已于2017年3月10日返还给住宅公司方。
一审法院认为，姚军民作为合同相对方、芳韵公司作为系争房屋实际使用人，应按约及时腾退并返还系争房屋，现姚军民、芳韵公司迟延返还系争房屋的行为，侵犯了住宅公司的合法权益，应承担相应的法律责任，住宅公司要求姚军民、芳韵公司支付房屋占有使用费的主张于法有据，法院予以支持。住宅公司提出的要求杨庆凤共同承担责任的主张，依据不足，法院不予支持。
一审法院判决如下：姚军民、上海芳韵娱乐有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海青浦住宅开发有限公司损失3,547,842.99元。
二审审理中，各方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。双方经核对损失的计算天数金额并无错误。
本院认为，系争房屋作为芳韵公司的经营场所，芳韵公司是系争房屋实际使用人，但上诉人租赁系争房屋的行为并非公司设立行为。且上诉人系租赁合同相对方是明确的、上诉人主张不承担责任，本院难以支持。已有生效判决明确上诉人承租房屋后，部分用于经营KTV，部分开设了咖啡吧。现上诉人主张咖啡吧部分是住宅公司另行租给案外人，遭到住宅公司否认，上诉人的依据系法院调取了上海青住物业管理有限公司与案外人汪某某签订的租赁协议，但该协议明确载明仅作为企业注册登记，因此仅以该协议尚不足以推翻生效判决认定的事实。合同到期，承租人应当返还房屋，现上诉人迟延返还系争房屋，应当承担责任。住宅公司主张的并非租赁合同期内的租金，因此不应当适用关于租金的时效规定。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币35,182.70元，由姚军民、上海芳韵娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年十月三十日
书 记 员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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