广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4367号
上诉人（原审被告）：唐建泽。
委托代理人：林伟群，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何云娇。
委托代理人：何金宝，广东创晖律师事务所律师。
上诉人唐建泽因与被上诉人何云娇屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1145号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
何云娇原审诉讼请求：一、何云娇与唐建泽之间的房屋租赁关系终止，唐建泽于房屋租赁关系终止之日起一个月内搬离租赁物业；二、唐建泽承担本案的诉讼费用。
原审法院审理查明：本案涉讼的深圳市罗湖区XXX巷XX号的房屋是何云娇依据相关部门许可于1980年代初兴建。
2007年8月3日，何云娇与唐建泽签订一份《合同》，双方约定：何云娇出租本案涉讼房屋给唐建泽，租赁期限为2007年9月1日至2010年8月30日；该房屋做住宅用，如唐建泽兴办幼儿园，则应向政府有关部门申报，经批准方可。
何云娇还向唐建泽出具了《委托书》，委托唐建泽全权办理租赁合同事项，委托期限为2013年5月8日至2018年5月7日。
此后，2011年5月1日、2013年5月10日、2013年6月7日，唐建泽代何云娇与唐建泽自己签订了三份《房屋租赁合同》并办理了备案登记。其中，2013年5月10日的合同中载明的租赁期限至2017年3月3日。2013年5月10日，唐建泽又与案外人黄X签订《房屋租赁合同》，案外人黄X将本案涉讼房屋出租给唐建泽，租赁期限至2017年4月31日。
原审法院认为：何云娇将其所有的涉讼房屋出租给唐建泽使用，何云娇、唐建泽之间存在房屋租赁的法律关系。本案争议的焦点在于几份租赁合同的效力，以及涉讼房屋的租赁期限。
何云娇、唐建泽2007年8月3日签订的《合同》，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。
2011年5月1日、2013年5月10日、2013年6月7日签订的三份合同，是在何云娇向唐建泽出具《委托书》，授权其办理租赁事宜后，唐建泽代何云娇与自己签订。唐建泽的该行为是自己代理行为，是对代理权的滥用。何云娇在庭审中明确表示不认可唐建泽的该代理行为，故该三份合同是无效合同。
2013年5月10日，唐建泽与案外人黄X签订的《房屋租赁合同》是双方真是意思的表示，合法有效，但该合同不对何云娇具有约束力。案外人黄X在出庭作证时称其为何云娇丈夫，但黄X不能出具合法有效的婚姻关系证明。故原审法院对黄X的该陈述不予采信。在相关部门批准建房的许可证及相关文件中，建房人均为何云娇，故本案房屋的所有权人为何云娇。即使案外人黄X与何云娇存在夫妻关系，则将偌大房屋出租给他人的行为也超出了日常生活中夫妻家事代理的权限。案外人黄X在未经何云娇授权的情况下与唐建泽签订的租赁合同，对何云娇没有约束力。
何云娇、唐建泽2007年8月3日签订的《合同》中约定的租赁期限已经于2010年8月30日届满。此后唐建泽继续使用涉讼房屋，在本案争议发生前，何云娇未提出异议，应视为不定期租赁。故何云娇依法可以随时解除租赁合同，何云娇诉请终止租赁关系，唐建泽搬离涉讼房屋的诉讼请求，有事实和法律的依据，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告何云娇、被告唐建泽之间的房屋租赁关系；二、被告唐建泽应于本判决生效之日起一个月内搬离位于深圳市罗湖区XXX巷XX号的房屋。本案受理费人民币100元，由被告唐建泽负担。
上诉人唐建泽不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、本案的一、二审诉讼费由何云娇承担。事实与理由：一、一审判决认为“2011年5月1日、2013年5月10日、2013年6月7日签订的三份合同是无效合同”事实错误，适用法律错误。唐建泽代何云娇与自己签订租赁合同是经过何云娇授权，且在本案起诉书中，何云娇起诉依据亦为唐建泽代签名的合同，故上述三份合同不是无效合同。首先，何云娇是认可2013年5月10日签订的房屋租赁合同。何云娇在2015年6月26日的《起诉状》的事实与理由中明确表述“何云娇与被告于2013年5月10日签订房屋租赁合同，何云娇将位于深圳市罗湖区XXX巷XX号的房屋出租给被告使用。双方约定，房屋租赁期限自2013年5月1日至2015年4月30日止……”，承认了2013年5月10日的房屋租赁合同是唐建泽与何云娇签订，合法有效。何云娇的起诉书已明确认可了唐建泽的上述代理行为，因此，2011年5月1日、2013年5月10日、2013年6月7日签订的三份合同是合法有效。其次，唐建泽的代理行为是何云娇授权的。何云娇委托唐建泽全权办理租赁合同事项，委托期限2013年5月8日至2018年5月7日止，并出具书面的《委托书》。唐建泽代理何云娇签订租赁合同是何云娇的真实意思，合法有效，且2013年5月10日、2013年6月7日签订的两份合同均发生在委托期限内。何云娇对唐建泽的代理行为负责，应履行上述合同的内容，租赁期限延期至2017年3月31日。二、一审判决认为“案外人黄X在未经何云娇授权的情况下与被告签订的租赁合同，对何云娇没有约束力”事实错误，适用法律错误。案外人黄X与何云娇是夫妻关系，其完全有权与唐建泽签订租赁合同。一审法院认定“即使案外人黄X与何云娇存在夫妻关系，则将偌大房屋出租给他人的行为也超出了日常生活中夫妻家事代理的权限”，该认定完全是一审法官的主观臆断，没有任何事实和法律依据。首先，唐建泽已举证证明黄X与何云娇是夫妻关系。在一审审理过程，唐建泽在举证期限内提交了证据黄X2015年7月19日的声明以及照片，并申请了证人黄X出庭作证，证明黄X与何云娇是夫妻关系，深圳市罗湖区XXX巷XX号的房屋是夫妻共同财产。因为黄X与何云娇结婚时间为1976年，时间太长且结合深圳当时的客观环境，造成无法提供书面的婚姻关系证明，但是黄X与何云娇夫妻关系是一种客观事实，仅需要何云娇本人与黄X当面对质即可证实。根据1993年公布的《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定，“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生产资料经过4年，可视为夫妻共同财产”，虽然在相关部门批准建房的许可证及相关文件中，建房人均为何云娇，但已经转化为夫妻共同财产。唐建泽的证据充分证明了黄X与何云娇是夫妻关系，然而何云娇否认该事实需提供相应证据予以证明。其次，房屋租赁合同虽然是黄X与唐建泽签订，但依据该租赁合同实际收取租金的是何云娇。房屋租赁合同自2013年5月8日签订之后，何云娇根据合同约定收取唐建泽的租金至今，该事实足以证明何云娇是知道并认可黄X将房屋出租给唐建泽的事实，不存在代理权问题，一审法院认定“超出了日常生活中夫妻家事代理的权限”与事实严重不符。再次，黄X与何云娇是夫妻，唐建泽有理由相信黄X有权出租房屋，且黄X2015年7月19日的声明也表明了其与何云娇是夫妻，位于深圳市罗湖区XXX巷XX号房产是夫妻共同财产。根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，黄X的行为构成表见代理，其行为对何云娇有约束力，黄X与何云娇的内部关系不能对抗唐建泽，为此，黄X与唐建泽于2013年5月10日签订的房屋租赁合同有效且对何云娇有约束力，租赁期限在2017年4月30日结束。综上所述，唐建泽租赁房屋的期限尚未结束，且没有拖欠任何租金，何云娇解除房屋租赁合同并要求唐建泽搬离是没有任何事实和法律依据。另庭审补充称：本案中，不能简单的以房屋租赁合同上出租人的签字是否出租人本人书写的来认定租赁合同的有效性，而应当结合双方之前的惯例和办理租赁合同登记手续的条件来确认唐建泽和何云娇之间的租赁关系延长至2017年4月30日是否真实有效。唐建泽提交的2011年5月1日签订的房屋租赁合同中的出租人的签字，不是出租人本人书写，但是在租赁期限内以及租赁期限延长至2013年4月30日期间，何云娇是实际收取了租金，其对该合同约定的租赁关系是认可的。唐建泽提交的2013年5月10日签订的房屋租赁合同中出租人的签字也不是其本人书写，但是在一审中，该合同恰恰是何云娇主张双方合同关系和租赁期限的证据，由此可见何云娇对该合同约定的租赁关系是认可的，在该合同签订之前的2013年5月8日，何云娇恰恰是在东门房屋租赁所工作人员面前签署了一份委托书，该委托书全权委托唐建泽办理租赁合同的全部事项，委托期限从2013年5月8日至2018年5月7日。也就是说基于何云娇的全权委托，唐建泽才得以授权在合同上代为书写何云娇的名字，并且得到了东门租赁所人员的允许办理登记手续，并取得租赁凭证。这里代为书写名字实际仅仅是何云娇授权代其写名字，与所谓的受托人代理委托人与自己签订合同是有本质区别的，本案的事实是在何云娇出具委托书时，涉案房屋是一直出租给唐建泽，因此，何云娇授权的显然指唐建泽和何云娇之间的房屋租赁合同事项，而不是与其他人的房屋租赁合同事项。双方关于租赁合同关系达成的意思表示，在出具委托书时由何云娇作出了，并非唐建泽事后单方与自己签订租赁合同。如前所述委托书委托期限从2013年5月8日至2018年5月7日，在委托期限届满之前，何云娇并没有提出终止委托书的期限或者是撤回委托书，相反的在双方最后的合同期限届满，即2015年4月30日届满前，在唐建泽需要向东门租赁所办理延长租赁期限时，何云娇向唐建泽提交了办理租赁登记手续所需要的全部资料，其中有一份为房屋编码卡，根据唐建泽的了解，在办理登记时，编码卡一定要提交，由于具备了委托书上的委托事项以及房屋编码卡，东门租赁所才允许继续办理租赁合同的延期并更换房屋租赁凭证，因此，本案中房屋租赁期限延长至2017年4月30日是基于对何云娇的授权和同意才得以完成，而不是唐建泽单方作出的。何云娇在提出委托和提供办理租赁备案相关材料时，是一个完全民事行为能力人，是知道其所作出的意思表示是什么意思，也是应当知晓委托书签订后并且提供相应办理登记手续材料应承担相应的责任和法律风险，不能在后面有其他利益的考虑而反悔。综上所述，唐建泽认为唐建泽和何云娇之间的租赁关系延长至2017年4月30日是真实有效的，符合双方真实意思表示，恳请二审驳回何云娇的诉讼请求，维持双方房屋租赁合同关系。
被上诉人何云娇答辩称，一审判决查明事实清楚，本案一审中也不是只开一次庭，而是开了三次，相关事实查明清楚。相关的适用法律问题，何云娇认为是恰当的。本案唐建泽与何云娇于2007年8月3日签订的房屋租赁合同已在一审起诉前到期，合同期满后，双方没有续签合同，唐建泽继续强行使用租赁房屋的行为，在双方之间形式事实上的租赁关系，何云娇有权随时终止双方的租赁关系，并要求唐建泽限期交还租赁房屋。关于双方争议的重要证据就是唐建泽在一审中提交的何云娇出具的委托书，今天唐建泽认为该委托书是双方在租赁所由何云娇亲自书写，且当场由唐建泽代何云娇在合同上签字，何云娇认为该叙述与事实不符。本案何云娇会写自己的名字，在合同上签名无需唐建泽代签，在租赁所办理登记的事项，按唐建泽所述何云娇在场，这种情况下也无需出具委托书，直接在合同上签名即可。本案事实情况是双方的租赁过程中，何云娇曾经应唐建泽的要求，在空白纸上签名以作备用，因为何云娇经常不在深圳，本案委托书是何云娇签了空白的名字后，由唐建泽填写内容，并且用于自己和自己签订合同，这种情况，何云娇是不知情的。唐建泽填写该委托书的目的是用来延长合同的期限。关于委托书效力问题，一审已查明，我方不再赘述。本案的案外人黄X与何云娇之间不存在夫妻关系，经何云娇了解，黄X和其太太目前居住在深圳市罗湖区XXXX花园，其有三个婚生子，其中有一个儿子叫黄X，于XXXX年出生，现在就读于XXXX学校高一，其他两个孩子也在XXXX学校读书，这是黄X的婚姻现状。本案诉讼前，唐建泽已经承租涉案房屋达到十年之久，在十年中，唐建泽从来没有和黄X就租赁房屋办理过合同签订和房租收取等相关事宜，在本案何云娇提起诉讼后，唐建泽为了本案诉讼目的，与黄X签订了2013年5月10日的合同，该合同显然就是提供虚假资料，是诉讼后伪造的，是倒签的日期。2015年7月19日黄X的声明也是何云娇起诉后，应唐建泽要求书写。案外人黄X签订的上述合同和声明，何云娇从来没有见过，起诉前，唐建泽也没有拿给何云娇看过。故本案案外人黄X与唐建泽伪造的虚假合同、声明，在一审法庭做的证言，不能作为认定本案事实的依据。此外，按照社会上一般人的理解，如果本案涉案房屋确实何云娇和案外人黄X因存在夫妻关系而视为共同财产，黄X应站在何云娇方作为证人出现，正常的人不可能站在作为承租人的唐建泽一方，其中的原因只有唐建泽和黄X之间清楚，何云娇无从知晓。本案涉案房屋没有按建筑工程规划许可证规定来建设，目前存在结构和质量安全问题，对人身、财产安全存在重大隐患，租赁房屋目前现状是不能继续用于开办幼儿园，唐建泽在合同期满后，仍然强占租赁房屋继续开办幼儿园的行为，不仅严重违背了合同约定的住宅用途，且有悖公共利益，唐建泽为自身获取办学的经济利益，无视几百个孩子的安全。本案一审诉讼期间，针对唐建泽的非法办学行为，罗湖教育部门已停发唐建泽的办学许可证，街道执法大队等相关部门已查封了幼儿园和办学设备，深圳电视台就幼儿园的情况和安全隐患进行了详细报道。唐建泽不顾执法部门的执法和媒体压力，其最终目的就是想继续使用租赁房屋继续开办幼儿园，以获取最大经济利益。唐建泽的上诉请求不应得到法律支持。
本院经审理查明，在当事人提交的合同中，落款日期为2013年5月10日的合同有两个版本，一个是唐建泽以何云娇的名义与自己签署的合同，该合同约定租赁期限是2013年5月1日至2015年4月30日，何云娇在起诉状中对该合同予以认可；另一个是唐建泽与案外人黄X签署，该合同约定的租赁期限是2013年5月1日至2017年4月31日。除此之外，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。唐建泽主张案外人与何云娇为夫妻关系，何云娇对此不予认可，唐建泽对该主张未提供充分证据证明，原审法院对该主张未予采纳并无不当，本院予以确认。黄X于2013年5月10日与唐建泽签署房屋租赁合同出租涉案房屋属于无权处分，何云娇对该合同不予认可，该合同对何云娇不发生法律效力。唐建泽以何云娇名义于2013年6月7日与自己签署房屋租赁合同属于自己代理行为，为无权代理，何云娇对该代理行为未予追认，该合同同样不能约束何云娇。故2015年4月30日之后，双方不存在书面租赁合同关系，唐建泽继续使用房屋，何云娇对此没有提出异议并继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系，出租人有权随时解除合同，故根据何云娇的请求，原审法院判令双方租赁关系解除、唐建泽在一个月内搬离涉案房屋有事实与法律依据，本院予以确认。
综上，唐建泽的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决处理并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费200元，由上诉人唐建泽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理 审 判员 邓 媛
代理 审 判员 吴思罕
二〇一六年五月三十日
书记员（兼） 王倚霖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。