湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7577号
上诉人（原审原告、反诉被告）：管义平，男，1974年10月13日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，
委托诉讼代理人：王建峰，湖北恒康律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨琼英，女，1976年2月17日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，
委托诉讼代理人：王建峰，湖北恒康律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘文，男，1981年11月25日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，
委托诉讼代理人：许峰，湖北言达（江汉）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄波，女，1989年3月16日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，
委托诉讼代理人：许峰，湖北言达（江汉）律师事务所律师。
原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。
法定代表人：高凡春，该公司总监。
上诉人管义平、杨琼英、刘文、黄波因与原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称搜房公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
管义平、杨琼英上诉请求：改判刘文、黄波支付管义平、杨琼英违约金85000元和律师费15000元。事实与理由：一审认定刘文、黄波已经履行了合同主要义务，没有事实和法律依据，刘文、黄波属于严重违约，还应按照合同约定支付违约金85000元和律师费15000元。
刘文、黄波辩称，其并不构成违约，应驳回管义平、杨琼英的上诉，支持刘文、黄波的上诉。
刘文、黄波上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回管义平、杨琼英的一审诉讼请求，支持刘文的一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由管义平、杨琼英承担。事实与理由：一、一审法院认定刘文、黄波构成违约于法无据。1、双方合同对贷款面签时间的约定为抵押注销完毕之日起10日内，但贷款面签是以办证为前提，案涉房屋系合同房，客观上无法在抵押注销完毕之日起10日内办理完产权证，故合同对于贷款面签时间应属约定不明；2、一审在无任何事实依据的情形下，认定刘文、黄波单方因房价上涨要求加价或解除合同明显错误，因限购政策出台，管义平、杨琼英已经明确政策对其履行合同存在障碍，该段时间应属于管义平、杨琼英履行合同存在迟疑，并向刘文、黄波表明是否等到其社保满2年办理过户手续，由于刘文、黄波也在购房，需要过户房屋以腾出购房名额，且房价一直在上涨，刘文、黄波因此提出要求管义平、杨琼英给予一定补偿或解除合同。二、一审法院认定刘文、黄波解除《武汉市存量房屋买卖合同》的行为无效明显错误。1、由于合同履行周期过长，无法实现刘文、黄波出售房屋的目的，且合同约定若管义平、杨琼英贷款审批时间从签订合同之日起超过80个工作日，刘文、黄波享有解除权，刘文、黄波按照合同约定书面提出解除合同于法有据；2、管义平、杨琼英提交的购房资格查询单截至2016年12月30日，本案贷款于2017年1月17日才审批通过，管义平、杨琼英并未另行提供证据证明其具备购房资格，由于购房资格问题导致合同目的无法实现，刘文、黄波有权解除合同。三、本案存在法律及事实上的履行障碍，一审法院判决继续履行错误。1、黄波并未在《武汉市存量房屋买卖合同》上签字，未追认合同内容，一审法院判决黄波履行合同无事实和法律依据；2、在履行合同过程中，因管义平、杨琼英无购房资格，该房屋无法正常办理过户手续，合同目的无法实现；3、管义平、杨琼英付款能力存在障碍，因本案时间周期及金融贷款政策，无法保证银行一定会放款，继续履行合同对刘文、黄波不公平。四、一审法院仅认定办理过户手续，并未对房屋尾款支付的问题进行处理，过于草率。
管义平、杨琼英辩称，本案合同具备履行条件，管义平、杨琼英具备购房资格。本案事实应注意搜房公司的陈述，搜房公司已经明确合同拖延履行是因为刘文、黄波欲加价，且在贷款审批通过后怠于履行义务。本案中，刘文与2016年12月2日才取得不动产权证，才具备贷款面签条件，2017年1月13日双方去办理面签手续时已经超过了合同约定的80个工作日，此次面签行为表明各方当事人沟通后已对合同变更达成一致意见。黄波作为共有人一直参与合同，并多次在面签手续中签字确认，其不能以未在合同中签字作为不履行合同的理由。
搜房公司未到庭应诉，但向本院提交书面意见，表明同意一审判决。
管义平、杨琼英向一审法院起诉请求：1、确认刘文、黄波解除《武汉市存量房屋买卖合同》的行为无效，并继续履行该合同；2、刘文、黄波配合管义平、杨琼英办理坐落于武汉经济技术开发区30R1地块观澜御苑B地块G3栋12层3室房屋的过户登记手续；3、刘文、黄波向管义平、杨琼英支付因未履行合同的违约金85000元、律师费15000元；4、本案诉讼费、保全费、担保费等费用由刘文、黄波承担。
刘文向一审法院提出反诉请求：1、管义平、杨琼英向刘文支付违约金85000元；2、管义平、杨琼英向刘文支付维权产生的律师费8000元；3、管义平、杨琼英承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实:管义平与杨琼英系夫妻关系，黄波与刘文系夫妻关系。案涉房屋系刘文婚前购买的合同房（合同编号：经113066830）。2016年8月28日，管义平、刘文在搜房公司的居间下签订《武汉市存量房屋买卖合同》，约定刘文自愿将观澜御苑Ｇ3-1203房屋以850000元的价格出售给管义平，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行，抵押金额为400000元，管义平应于合同签订当日向刘文支付购房定金30000元，管义平拟向银行申办商业贷款520000元（具体批贷金额和批贷时间以银行为准），刘文和管义平约定办理银行贷款面签的时间为房屋抵押注销后10日内（办一手证），管义平自行向刘文支付300000元用于提前还贷，办理银行贷款面签的时间为房屋抵押注销后10日内，任何一方逾期的，适用本合同第九条第（五）款的约定；刘文和管义平约定房屋权属转移登记当日付部分购房款的，刘文应先行配合管义平办理房屋过户，管义平于见交易收件单后向刘文支付本合同约定的相应房屋价款，但双方另有约定的除外；管义平因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，同意管义平再次申请贷款，按第九条第（四）款约定执行；刘文应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，刘文承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，管义平承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，刘文、管义平、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押注销、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第九条第五款承担违约责任；本次交易应缴纳的所有税费以及产权转移中产生的其他费用由管义平承担全部，本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费以及其他费用的，约定由管义平来缴纳；刘文和管义平采取贷款方式支付房款的，双方最晚应于贷款审批通过之日起30个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；除不可抗力外，管义平逾期付款超过10日的，刘文有权单方解除合同，刘文选择解除合同的，适用本合同第十条第一款约定，刘文选择继续履行合同的，管义平应当继续履行并按该房屋成交总价的5%向刘文支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日内向刘文支付违约金；第九条第（四）款约定：若管义平无法按合同约定的贷款方式申请贷款的，管义平可继续向其他贷款银行申请贷款，但再次贷款获得批贷函的时间不得超过本合同签订之日起80个工作日，另经刘文书面同意后，管义平亦可申请改变贷款方式，双方另行签署补充协议，因贷款方式改变导致的合同履行时间增加，双方互不承担违约责任，但若贷款方式变更，双方面签资料准备齐全后，因管义平原因导致自重新面签之日起60个工作日内仍无法通过贷款审批的，或继续申请贷款但超过本条约定的合同签订之日起80个工作日的，刘文有权解除合同，刘文选择解除合同的，按本合同第十条第（一）款的约定执行；第九条第（五）款约定：除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同，如守约方选择继续履行的，双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除条款约定；第十条合同解除条款：（一）如刘文依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自刘文向管义平发出的书面通知到达管义平之日起自动解除，管义平应按成交总价款的20%向刘文承担违约责任，刘文于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的管义平已付款，如已付款不足以抵扣，管义平应于解除之日支付不足部分；在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由管义平承担等。合同签订当日，管义平即向刘文支付定金30000元。2016年10月8日杨琼英代管义平通过中国农业银行香港路支行转账形式向刘文支付300000元用于办理案涉房屋银行贷款的提前还贷，并提前还贷成功。2016年10月27日，刘文申办不动产登记证。2016年11月14日武汉市人民政府办公厅出台新的限购政策即武政办［2016］159号文件《关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》。刘文受限购政策影响，在案涉房屋未过户至管义平名下时，不能另购房屋，2016年12月2日，刘文的不动产登记证颁发。刘文向管义平提出涨价或解约的要求，不愿意配合管义平办理贷款面签，双方发生争议并进行协商。2016年12月22日，刘文明确微信告知管义平同意下周一面签。2016年12月27日，买卖双方一同去光大银行办理面签时，因光大银行对贷款审核资料的要求严格，刘文同意管义平提出的更换贷款银行意见。并于2016年12月30日商定于2017年1月4日下午签，面签当日上午，刘文单方取消此次面签，要求管义平另行与搜房公司约时间，管义平与搜房公司沟通后，买卖双方及搜房公司于2017年1月9日前往工行武昌支行办理了贷款面签。2017年1月13日，住房购买资格核查结果显示截止2016年12月30日，杨琼英符合限购政策规定，具备购房资格。2017年1月17日，管义平的贷款申请获得工行武昌支行的批准。2017年1月19日，刘文向管义平邮寄解约通知书，由此双方发生争议，管义平、杨琼英诉至一审法院，请求依诉予判。诉讼过程中，刘文提出反诉，请求依诉予判。
一审法院认为，《武汉市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为有效，各方均应依约履行各自义务。买卖双方在限购政策出台前均是积极履行各自的义务，2016年11月14日限购政策出台后，刘文受限购政策影响欲解约，并在取得不动产登记证后就合同继续履行向管义平提出加价或解除要求，在多次沟通后，第一次配合管义平办理光大银行面签是在2016年12月27日，第二次买卖双方及搜房公司于2017年1月9日前往工行武昌支行办理了贷款面签，但根据双方合同约定办理银行贷款面签的时间为房屋抵押注销后10日，任何一方逾期的，适用合同第九条第（五）款的约定“守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，双方必须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”，刘文的不动产产权证颁发后，未按约定配合管义平办理银行贷款面签，第一次配合管义平办理面签时已超过合同约定，已构成违约，但鉴于双方进行协商达成面签的合意，刘文、黄波于2017年1月9日配合管义平、杨琼英办理了银行贷款面签，表明双方就合同的继续履行达成新的合意，虽然2017年1月17日银行贷款审批通过的时间超过合同约定的80个工作日（2016年12月23日），但刘文无证据证实系管义平的原因所致，且2016年12月2日具备银行贷款面签条件时，因刘文不愿意继续履行合同导致面签延误才超过合同约定的80个工作日，故对管义平、杨琼英主张确认刘文解除《武汉市存量房屋买卖合同》的行为无效并继续履行该合同及配合管义平、杨琼英办理案涉房屋的过户登记手续的诉讼请求，予以支持。管义平、杨琼英主张刘文、黄波支付因未履行合同的违约金85000元及律师费15000元的诉讼请求，因管义平支出的律师费非本案合理、必要的费用，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，刘文、黄波已履行合同主要义务，仅过户手续未协助履行且该义务能够通过合同的继续履行完善，故对管义平、杨琼英的该项诉讼请求不予支持。刘文要求管义平、杨琼英支付违约金85000元及维权产生的律师费8000元的反诉请求，因管义平、杨琼英非违约的过错方，对刘文的该项诉讼请求不予支持。案涉房屋虽系刘文婚前财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条的规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”，黄波可以基于与刘文的财产约定改变案涉房屋归刘文单独所有的性质，况且黄波作为配偶实际参与出售房屋并配合办理了银行面签，也出具同意出售声明，对黄波提出其不属于本案适格被告的抗辩意见，不予采纳。
综上所述，对于管义平、杨琼英的诉讼请求，一审法院部分予以支持；对于刘文的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、确认刘文、黄波解除《武汉市存量房屋买卖合同》的行为无效，并继续履行该合同；二、刘文、黄波于一审判决生效之日起10日内配合管义平、杨琼英办理坐落于武汉经济技术开发区30R1地块观澜御苑B地块G3栋12层3室房屋的过户登记手续；三、驳回管义平、杨琼英的其他诉讼请求；四、驳回刘文的反诉请求。一审本诉案件受理费1150元，诉讼保全费5000元，共计6150元，由刘文承担。一审反诉案件受理费1063元，由刘文承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》第十二条约定：因维权产生的费用，包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担。二审中，管义平、杨琼英、刘文、黄波均确认《武汉市存量房屋买卖合同》第九条“违约条款”（四）“……不得超过本合同签订之日起80个工作日”中约定的截止日期为2016年12月23日。关于剩余购房款的支付，管义平、杨琼英表示愿意自筹资金，一次性付清合同约定的剩余购房款。
本院认为，管义平、刘文于2016年8月28日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中，刘文于2016年12月27日第一次至光大银行配合办理贷款相关手续时，已超过了合同签订之日起80个工作日。后双方协商更换贷款银行，并于2017年1月9日完成了银行贷款面签手续，表明双方就合同的继续履行达成新的合意。在上述贷款于2017年1月17日审批通过后，刘文虽以管义平的银行贷款在2017年1月17日才审批通过，超过合同约定的80个工作日（2016年12月23日）为由，向管义平邮寄解约通知书要求解除合同，但并未提交充分证据证明本案银行贷款审批通过的时间超过合同约定的80个工作日系管义平的原因所致。根据双方合同的约定，刘文的合同解除权并未成就，一审法院确认刘文解除《武汉市存量房屋买卖合同》的行为无效，具有事实和法律依据。刘文未继续履行合同的行为构成违约。刘文、黄波上诉认为管义平、杨琼英无购房资格，本案合同目的无法实现，但对此未提交证据证明，双方房屋买卖合同签订在限购政策出台前，且管义平、杨琼英现愿意一次性支付剩余购房款，案涉《武汉市存量房屋买卖合同》不存在履行不能的情况，应继续履行。
关于管义平、杨琼英上诉主张刘文、黄波支付违约金85000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，刘文、黄波虽未协助履行过户手续，但该义务能够通过合同的继续履行完善，管义平、杨琼英在本案中亦未提交证据证明其损失，对其该项上诉请求，本院不予支持。双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》第十二条约定：因维权产生的费用，包括但不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担，刘文作为违约方，应承担管义平、杨琼英因维权产生的律师费，对管义平、杨琼英要求刘文、黄波支付律师费15000元的上诉请求，本院予以支持。
关于刘文、黄波上诉要求管义平、杨琼英支付违约金85000元及维权产生的律师费8000元，因其并未提交充分证据证明管义平、杨琼英存在违约行为，本院不予支持。关于黄波在本案中是否负有义务，因黄波作为配偶实际参与出售房屋并配合办理了银行面签，也出具同意出售声明，一审法院判决黄波承担合同义务并无不当。
综上所述，管义平、杨琼英的上诉请求部分成立。刘文、黄波的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初1411号民事判决；
二、确认刘文解除《武汉市存量房屋买卖合同》的行为无效，该合同继续履行；
三、刘文、黄波于本判决生效之日起二十个工作日内配合管义平、杨琼英办理坐落于武汉经济技术开发区30R1地块观澜御苑B地块G3栋12层3室房屋的过户登记手续，管义平、杨琼英于该房屋过户登记当日一次性付清剩余购房款；
四、刘文、黄波于本判决生效之日起二十个工作日内支付管义平、杨琼英支出的律师费15000元；
五、驳回管义平、杨琼英的其他诉讼请求；
六、驳回刘文的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1150元，诉讼保全费5000元，合计6150元，由刘文负担，一审反诉案件受理费1063元，由刘文负担。
二审案件受理费4512元，由管义平、杨琼英负担1954元，刘文负担2558元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 薇
审 判 员 李 瑜
审 判 员 胡丹丹
二〇一八年二月二日
法官助理 汪丽玲
书 记 员 Ｘ Ｘ