福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终3122号
上诉人（原审原告、反诉被告）：傅子温，男，1971年3月19日生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：廖立荣、苏小凤，福建理则达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丹，女，1980年9月26日生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人张荣杰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人傅子温因与被上诉人陈丹房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初4631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
傅子温上诉请求：1、请求撤销原判判决第二项，并改判陈丹退还傅子温剩余年限的装修补偿款33333元；2、本案一、二审诉讼费用由陈丹承担。事实和理由：一、傅子温与陈丹签订的《合作协议》及《装修补偿协议书》是以合法形式掩盖非法转租目的，依法应认定为无效。一审判决认定该两份协议有效，适用法律不当，应予纠正。案涉房产系陈丹从案外人厦门夏商物产有限公司（下称“夏商物产公司”）处承租后，转租给傅子温。夏商物产公司与陈丹签订的案涉房产《租赁合同》第十一条明确约定：未经出租方（夏商物产公司）书面同意，承租方（陈丹）不得将租赁房屋全部或部分转租……承租方将租赁房屋的全部或部分使用权与他人合作、合资、联营（含承包联营）等行为，视为转租。2014年3月20日，陈丹在未经出租方（夏商物产公司）书面同意的情况下，为规避违法转租行为，与傅子温签订《合作协议》及《装修补偿协议书》各一份，将案涉房产以合作经营的形式转租给傅子温使用，并以装修补偿款的名义收取傅子温转让费五万元。上述两份协议是陈丹以合作经营之名行非法转租之实，因为转租人明确违反了和夏商物产公司合同的规定，符合合同法关于以合法形式掩饰非法目的的情形。陈丹以出租方与夏商物产公司的租赁合同明确约定，未经出租人书面同意，乙方不同将租赁房屋或者部分房屋转租，否则甲方有权收回等一系列权利。从合同双方来说，傅子温与陈丹是转租合同的当事人，在诉讼中完全可以主张合同的效力。即便当事人没有主张合同的效力，法院在审理中也应该审查合同效力。根据《合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定，该两份协议应被认定为无效。一审判决认定该两份协议有效，明显属于适用法律错误。二、一审判决处理不当。本案即便退一步来说，转租协议有效，但是由于双方当事人对于转租过程中，因不可归责事由导致的提前转租合同结束，退还装修补偿金，属于约定不明。如果没有约定的话，应按照相关规定按照公平合理的原则来确认。无论合同是否有效，傅子温主张的陈丹退还剩余年限的装修补偿的诉求都是成立的。另，根据《合同法》第五十八条的规定，陈丹因合同无效而从傅子温处取得的装修补偿款（实为转让费）5万元，应返还给傅子温。傅子温鉴于已实际承租使用了一年，故在起诉时，要求陈丹退还剩余二年的装修补偿款33333元，该诉求合情合理合法，理应得到支持。一审判决错将无效合同认定为有效，进而认定傅子温的该项诉求没有合同依据，判决驳回傅子温的该项诉求，该处理结果不当，应予纠正。综上所述，一审判决错将无效合同认定为有效，并以有效处理，适用法律错误，处理不当，依法应当予以撤销。
陈丹答辩称，一、傅子温主张本案《合作协议》及《装修款补偿协议》属于无效合同适用法律明显错误。首先，本案《合作协议》及《装修款补偿协议》是经过傅子温与陈丹协商一致后签订的，系双方真实的意思表示，没有任何欺诈与胁迫，且内容并不违反法律法规，根据《合同法》的规定，该两份协议对傅子温与陈丹具有法律约束力。其次，傅子温以《合作协议》及《装修款补偿协议》是以合法形式掩盖非法转租目的，属于《合同法》第五十二条第三项规定合同无效的情形，适用法律明显错误。《合同法》第五十二条第三项的规定是：“以合法形式掩盖非法目的，合同无效”。该条款中的“非法”应是指违反法律或者行政法规的强制性规定。本案中，转租行为虽然没有按照陈丹与案外人即本案涉案店面出租人夏商物产有限公司签订的《租赁合同》约定，征得出租人的书面同意，但该转租行为仅仅是违反了陈丹与案外人之间的《租赁合同》的约定，并不违反法律或者行政法规的强制性规定。因此，陈丹的转租行为不符合《合同法》第五十二条第三项的规定的情形。第三，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释明确规定，有权主张转租合同无效的主体是出租人，而非承租人或次承租人。而且事实上，陈丹转租涉案店面虽然未征得出租人的书面同意，但是，陈丹在转租时是有告知夏商物产有限公司的工作人员的。傅子温从2014年3月20日承租涉案店面开始到2015年1月22日出租人夏商物产公司通知将涉案店面退还给业主，承租长达十个月，夏商物产有限公司期间均未提起任何异议。另外，傅子温一审中也自认，其所交的押金，最后是由业主退还（押金交付顺序：傅子温交给陈丹，陈丹交给夏商物产有限公司，夏商物产有限公司交给业主），押金的交还情况也恰恰印证了夏商物产有限公司及业主知道傅子温承租涉案店面的事实。由此，在出租人夏商物产有限公司对转租行为未提出任何异议的情况下，作为次承租人的傅子温无权主张转租合同无效。第四，傅子温主张其与陈丹签订的《合作协议》及《装修款补偿协议》属于无效协议，违背了诚实信用的原则。本案《合作协议》及《装修款补偿协议》是经过傅子温与陈丹协商一致后签订的，系双方真实的意思表示，合同签订后也实际使用，后期因业主不愿意继续出租等原因，导致傅子温不能继续承租涉案店面，傅子温就主张上述两份协议无效，显然有违诚信，违背了公序良俗原则。二、傅子温主张退还剩余年限的装修补偿款33333元没有事实和法律依据。根据双方签订的《装修补偿协议书》的约定：“三年内如与政府征用、拆迁、收储，陈丹退还剩余年限的装修补偿金。”该协议约定非常清楚，只有在遇到政府征用、拆迁、收储的这三种情况，陈丹才需要支付剩余年限的装修补偿款，该协议书系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，合法有效。而傅子温未能继续经营涉案房屋，有两方面原因：一方面原因是由于傅子温从2014年6月份开始，长期违法经营导致被思明区城市管理行政执法局处罚，这是傅子温未能继续租赁涉案店面的根本原因；另一方面原因，是业主与傅子温就涉案店面的租赁问题未能协商达成一致意见。而无论是第一种原因还是第二种原因导致傅子温未能继续租赁涉案店面，均不属于双方协议约定退还剩余年限装修补偿金的情形。因此，傅子温主张还返装修补偿款没有合同和法律依据。综上，陈丹认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回傅子温的上诉请求。
傅子温向一审法院起诉，请求判令：1、陈丹退还给傅子温租赁押金差额6003元；2、陈丹退还给傅子温剩余年限的装修补偿款33333元。
一审法院认定事实：2013年3月13日，案外人夏商物产公司（出租方／甲方）与陈丹（承租方／乙方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将位于镇邦路19号一层，建筑面积为45㎡的房屋（以下简称讼争房屋）按现状出租给乙方使用；租赁期限自2014年3月10日起至2017年3月9日止，租赁期满合同即行终止。2014年3月20日，傅子温（乙方）与陈丹（甲方）签订《合作协议》，约定：甲方将讼争房屋与乙方合作，合作期限自2014年3月10日起至2017年3月9日止；合作金18000元，首次付款为2014年4月5日至2014年6月9日的租金39000元，于协议签订时付清，之后每三个月为一期，于每期首月7天前向甲方支付当期合作金54000元；门店必须用甲方认定的申请人进行申请营业执照，门店一切经营权和应尽义务、安全责任归乙方所有；乙方应在本协议签订时向甲方支付押金54000元，合作期满，乙方无违约行为且按时归还该场所后，甲方退还押金（不计利息）。同日，傅子温（乙方）和陈丹（甲方）还签订了《装修补偿协议书》（以下简称补偿协议），约定：甲乙双方就讼争房屋合作达成协议，乙方应付甲方装修补偿金50000元，三年内如遇政府征用、拆迁、收储，甲方退还乙方所剩年限的装修补偿金。同日，陈丹向傅子温出具一份收条，载明：收到讼争房屋首期合作金39000元，押金54000元，装修补偿金50000元。
2015年1月22日，夏商物产公司通知陈丹：其原承租的讼争房屋自2015年2月1日起退还业主，由业主自行管理；若想继续承租该房屋，请自行与业主联系。
2015年7月15日，厦门市思明区法院作出（2015）思执审字第354号行政裁定书，裁定：准予强制执行厦思城执（2015）0063号行政处罚决定，陈丹应缴交罚款5100元。2015年8月14日，向陈丹发出（2015）思执字第3559号执行通知书，通知其在收到该通知书后立即履行（2015）思执审字第354号行政裁定书确定的全部义务，否则，将依法强制执行。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案外人夏商物产公司与陈丹于2014年3月13日签订的《租赁合同书》、傅子温与陈丹于2014年3月20日签订的《合作协议》及补偿协议均系当事人的真实意思表示，且内容与法不悖，应认定为有效，各当事人均应严格依约履行相关义务。现傅子温要求陈丹退还租赁押金差额6003元，陈丹同意返还该款项，予以支持。傅子温要求陈丹退还剩余年限的装修补偿款33333元，根据对补偿协议的文义理解，本案讼争房屋系由业主收回，不属于补偿协议中约定的“政府征用、拆迁、收储”的情形，故傅子温的上述主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于反诉部分，行政罚款的主体是陈丹，系讼争房屋营业执照上的经营人，且其未实际缴交罚款，故陈丹要求傅子温向其支付行政罚款5100元的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈丹于本判决生效之日起十日内向傅子温退还租赁押金6003元；二、驳回傅子温的其他诉讼请求；三、驳回陈丹的诉讼请求。
本院二审审理期间，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。另补充认定事实，厦门市思明区城市行政执法管理局于2015年2月27日作出厦思城执罚（2015）0063号行政处罚决定，认定被执行人自2014年6月4日开始，产生油烟、噪声污染，被责令关闭店面。双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，首先，傅子温与陈丹签订的《合作协议》，实质上为房屋转租合同。自2014年3月20日签订时起至陈丹主张解除的2015年2月份止，原出租人夏商物产公司从未提出异议，故应当认定有效合同。其次，厦门市思明区城市行政执法管理局于2015年2月27日作出厦思城执罚（2015）0063号行政处罚决定，认定被执行人自2014年6月4日产生油烟污染，正是傅子温经营期间。该行政处罚于2015年2月27日责令其关闭店面，亦与其陈述的解除合同期限基本吻合，故因傅子温的过错，致被行政机关责令关闭店面，傅子温与陈丹之间的租赁合同无法继续履行。再次，双方签订的《装修补偿协议》约定，系因政府征用等客观事由无法履行合同，陈丹方才退还剩余年限的装修补偿金，但本案中系因傅子温的过错致合同无法履行，故不适用该退还装修补偿金的条款，傅子温据此诉求返还剩余期限的装修补偿金缺乏事实和合同依据，应予以驳回。综上，原审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费664元，由傅子温负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年九月三十日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。