杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初2074号
原告：华秋生。
原告：赵秀菊。
两原告共同委托代理人：钱颖刚、毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。
被告：韩旸。
被告：王曦瑶。
委托代理人：郭惕平，浙江风华利民律师事务所律师。
原告华秋生、赵秀菊为与被告韩旸、王曦瑶房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月30日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判，于2016年5月10日、6月29日两次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告华秋生、赵秀菊的委托代理人毛伟刚、钱颖刚，被告韩旸、王曦瑶及其的委托代理人郭惕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华秋生、赵秀菊诉称：两原告与两被告通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，于2015年11月签订《杭州市房屋转让合同》，合同约定两原告将登记于华秋生名下的石灰新村14幢3单元401室房屋以1550000的价格转让给两被告，两被告应在2015年12月11日前支付首付款1050000元，剩余房款在办理银行贷款后支付，之后双方办理房屋交付。同时，合同也约定若逾期付款超过10天的，被告应当向原告支付违约金155000元，合同终止。合同签订后，两被告却以各种理由拒不支付房款，为此两原告曾多次与两被告沟通协商，但截至起诉之日两被告仍未履行合同约定的付款义务，致使双方无法完成房屋交易。原告认为被告未按约定履行付款义务，已构成违约，并侵害原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令：1、确认原被告签订的《杭州市房屋转让合同》于2016年3月15日解除；2、两被告向原告支付违约金155000；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告韩旸、王曦瑶答辩称：原被告双方是经过杭州我爱我家房产经纪有限公司居间，于2015年11月28日签订了《杭州市房屋转让合同》，合同签订完后，被告与杭州我爱我家房产经纪有限公司的工作人员一起到中国银行杭州高新支行办理按揭事宜时，才知道由于原告出卖的房屋是1983年建造的，房龄很老，银行只能做7年的按揭，又由于2015年已近年底，只能做6年的按揭，500000元的按揭款加上利息，每个月的月供7822.59元，而被告的月收入才9500元，按揭显然没有办法做了。这项责任是杭州我爱我家房产经纪有限公司和原告方的。因为，杭州我爱我家房产经纪有限公司作为一家专门从事房产交易的中介公司，对政府的按揭贷款的政策是非常清楚的。政府明确规定：购买二手房的，须同时满足房龄加上贷款年限，不得超过40年。而杭州我爱我家房产经纪有限公司事先没有告知被告，显然未尽告知之责。原告方对自己的出卖房屋的房龄也是非常清楚的，也没有把此房屋是1983年建造的告知答辩人，也未尽告知之责。按照双方签订的补充协议第九条规定，买方的义务仅是征信符合及资料真实，如果不是此原因导致合同无法履行，双方解除合同，被告不存在责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。如法院认定被告违约的，则原告主张的违约金数额过高，请求法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度等综合因素，对违约金数额予以降低。
经审理，本院认定本案事实如下：
2015年11月28日，华秋生、赵秀菊（甲方）与韩旸、王曦瑶（乙方）在我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市西湖区石灰新村14幢3单元401室房屋转让给乙方，转让总价为155万元。乙方须于2015年12月11日前支付首期款105万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。余款乙方申请银行贷款，须于2015年12月11日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。待乙方首付款到位，同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后五个工作日内，乙方同意向甲方支付首付款105万元；待银行放贷后五个工作日内，乙方同意向甲方支付剩余房款50万元。乙方未按本合同第三条约定的时间付款，逾期超过10天，甲方有权按下述第2种约定追究乙方的违约责任。⑵乙方向甲方支付违约金共计155000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。合同还约定了其他内容。
同日，双方还签订了一份《协议》，在该协议第九条载明：乙方承诺名下为首次购房，于2015年12月11日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续，如因乙方个人征信情况或所提供资料不真实，影响本合同履行的，由乙方承担全部责任。若非乙方原因导致按揭审批不能通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任。
嗣后，被告与我爱我家工作人员到银行去办理申请按揭贷款的相关手续，得知由于房屋为1983年建造，而公积金贷款必须同时满足房龄加贷款年限之和不超过40年的条件，故只能做7年的按揭。又由于2015年已近年底，只能做6年按揭。50万元的按揭款加上利息，每个月的还款额为7822.59元，而被告家庭月收入为9500元，不符合月还款额不能超过月收入50%的条件，故无法申请银行按揭贷款。因此，被告方未按合同约定支付购房款。
2016年3月14日，原告方委托律师向被告方发出《律师函》，载明：……合同签订后，您却以各种理由拒不支付房屋价款，为此委托人曾多次与您沟通协商，但至今您仍未履行合同约定的付款义务，致使双方无法完成房屋交易。……为此，委托人授权本所律师函告如下：一、从本函出具之日起解除委托人和您签订的《杭州市房屋转让合同（示范文本）》；二、请您在收到本函之日起五日内向委托人支付违约金155000元。被告方于次日收到该函件。
以上事实有经质证并经本院认证的房产证、《杭州市房屋转让合同、律师函、EMS面单、签收记录、《个人信用报告》、《杭州市房地产平面图外业测绘调查情况表》、住房公积金贷款政策及当事人陈述等证据为证。
本院认为：华秋生、赵秀菊与韩旸、王曦瑶之间的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违法法律强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律拘束力。本案中双方争议的焦点是：韩旸、王曦瑶不能办理出按揭贷款是否构成违约，是否需要承担责任。本院认为，支付购房款是被告方的主要合同义务，至于是一次性付款、分期付款还是银行按揭贷款则是付款方式问题。被告方选择首付+余款银行按揭贷款方式支付，则应当对该种付款方式能否实现予以事前判断。根据本案查明的事实，本案交易是通过房产中介公司居间达成，原告方已经将房屋产权证书交至中介公司，被告方在缔约前需查看房屋产权证书是不存在障碍的。被告方因对相关政策不了解，导致缔约前未对房屋建造时间进行审查以确定按揭贷款期限，不能认为是原告方的过错。其次，根据被告方陈述，到银行了解情况后得知只能办理6年期的贷款，月供要7800多。而被告方的家庭月收入只有9500元，因此不能办出贷款。以之判断，案涉房屋不是不能办理按揭贷款，只是贷款年限很短，对月还款数额要求较高。而双方当事人的房屋买卖合同中只约定了50万元以银行按揭贷款方式支付，并未约定几年、月供多少的贷款。也就是说，合同约定的付款条件并非绝对不能实现，只是因为被告自身履行能力的问题，对于被告而言不能实现。被告方认为其征信没有问题，如实提供了材料，其没有过错。本院认为，履行能力不足确实很难说被告有过错，但合同责任是严格责任，并非过错责任，当事人承担责任不以存在过错为前提。被告方因不能办理出银行贷款致使未能支付购房款，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告在2016年3月14日向被告发出律师函，并行使了合同解除权。被告方对解除合同也没有异议。故原告要求确认双方的合同于2016年3月15日解除，本院予以支持。原告根据双方合同约定，要求被告支付155000元的违约金，被告方认为违约金数额过高，要求本院予以调整。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据现在本市房地产行情，从双方订立合同至今，房价一直处于上升通道之中。故对被告方提出违约金适当减少的要求，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告华秋生、赵秀菊为与被告韩旸、王曦瑶于2015年11月28日就杭州市石灰新村14幢3单元401室房屋所签订的《杭州市房屋转让合同》于2016年3月15日解除。
二、被告韩旸、王曦瑶支付原告华秋生、赵秀菊违约金4万元，于本判决生效之日起十日内付清。
当事人自动履行上述义务的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1700元，由原告华秋生、赵秀菊负担1260元，由被告韩旸、王曦瑶负担440元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3400元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈颖浚
二〇一六年六月二十九日
书记员 江 晶