辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终161号上诉人（原审被告）：赵雷，男，1980年2月7日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：韩啸，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段诚诚，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司，住所地沈阳市浑南区沈营路11-1号。法定代表人：康周永，该公司董事长。委托诉讼代理人：关忠，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩钰琪，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人赵雷因与被上诉人爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司（以下简称“爱斯阿尔公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7786号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵雷上诉请求：撤销原审判决，发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人主张中2011年7月31日至2013年9月30日期间物业费超过诉讼时效；一审判决论述存在错误；一审法院留置送达违法。爱斯阿尔公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。爱斯阿尔公司向一审法院起诉请求：1、赵雷向爱斯阿尔公司支付自2011年7月31日至2016年6月30日期间所拖欠的应缴物业费金额为6282.91元、违约金638.94元，总计6921.85元；2、由赵雷承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：赵雷系位于沈阳市浑南区SR国际新城216号1-23-3房屋业主，建筑面积106.49平方米。2008年5月17日爱斯阿尔公司与赵雷签订《SR国际新城临时管理规约》，双方约定物业服务费每月每平方米1元，逾期缴纳物业费超过三个月的，除按前款承担违约责任外，自超过三个月之日起按应缴纳物业费的千分之一向物业公司支付违约金。其后，爱斯阿尔公司开始为赵雷的房屋提供物业服务，现赵雷尚欠爱斯阿尔公司物业费为6282.91元（从2011年7月31日—2016年6月30日，共计59个月，房屋建筑面积106.49平方米，1元／月／平方米计算，物业费为6282.91元）。其后，因赵雷未交纳上述物业费，故爱斯阿尔公司诉讼来院。另查明，赵雷所购买房屋的开发单位爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司于2010年7月12日向“SR国际新城”团购的部分业主发出通知，主要内容为（涉及连廊部分：206#1单元2号及2单元1号，面积为137.92平方米；216#1单元3号及2单元1号，面积为106.49平方米）给予每户4000元物业费补偿，并规定了其他手续，截止日期为2010年7月30日。2010年7月27日爱斯阿尔公司给业主张弛开具收到物业费4000元（其中，物业费3595元，电梯费405元，从2010年8月1日至2012年2月22日）。一审法院认为，爱斯阿尔公司与赵雷签订《SR国际新城临时管理规约》。赵雷作为该小区业主，在爱斯阿尔公司已提供物业服务的情形下，赵雷负有支付物业费义务。对于爱斯阿尔公司主张赵雷支付物业费的请求，因关于物业费欠缴数额，根据赵雷房屋面积，按收费标准计算，赵雷尚欠爱斯阿尔公司物业费为6282.91元（从2011年7月31日—2016年6月30日，共计59个月，房屋建筑面积106.49平方米，1元／月／平方米计算，物业费为6282.91元），对于赵雷提出开发单位曾经通知业主由于消防连廊承诺减免部分物业费的抗辩理由，因房产开发单位与物业公司系不同的法律主体，物业费纠纷与房屋买卖合同纠纷系不同的法律关系，开发单位作出的承诺在未得到物业公司授权或者追认前，该行为属于无权处分行为，不能直接对抗物业公司的物业费请求，赵雷对于所购买房屋结构变更的补偿事宜可以另行解决，故爱斯阿尔公司的该请求原审法院予以支持。对于爱斯阿尔公司主张赵雷支付违约金的请求，因爱斯阿尔公司未提供全面履行合同义务的证据，且赵雷并未恶意拖欠物业费，故爱斯阿尔公司的该项请求，原审法院不予支持。对于赵雷提出房屋存质量问题，因与本案不属于同一法律关系，赵雷可以另行解决。对于赵雷提出爱斯阿尔公司服务不到位的抗辩理由，因赵雷居住的小区未成立业主委员会，赵雷可以通过成立业主委员会并向业主委员反映上述问题，从而促使爱斯阿尔公司提供服务水平，不宜通过拒交物业费来损害其他业主的权益，故赵雷的上述抗辩，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告赵雷于本判决生效之日起十日内向原告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司支付物业费6282.91元（从2011年7月31日—2016年6月30日止）；二、驳回原告爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告赵雷负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：赵雷与案涉房屋开发商爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司签订的《S.R国际新城临时管理规约》第八条约定，各业主应在每季度首月的十日之前向物业服务公司缴交本季度的物业服务费。本院认为，爱斯阿尔房产开发（沈阳）有限公司与赵雷签订《SR国际新城临时管理规约》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。现爱斯阿尔公司已提供物业服务，故赵雷负有给付物业费的义务。关于诉讼时效问题，被上诉人主张上诉人欠付的物业费期间为2011年7月31日至2016年6月30日，现被上诉人所提供的与本案诉请相对应的收缴费通知最早出具时间为2014年11月5日，被上诉人在该日所进行的催缴造成了诉讼时效的中断，结合《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的规定，被上诉人由该日倒推两年（即2012年11月5日为起算日）的物业费请求权未超出法律规定的诉讼时效，但根据《S.R国际新城临时管理规约》第八条的约定，上诉人缴交物业费的时间为每季度首月的十日之前，前述2012年11月5日的起算日已经晚于规约约定的该年度最后一个季度物业费的催缴期限，故结合当事人约定及法律相关规定，被上诉人未超出诉讼时效物业费请求权仅能从下一年（2013年）第一季度开始计算，本院仅对被上诉人诉请中赵雷欠付的2013年1月1日至2016年6月30日部分物业费予以支持，即赵雷应给付的物业费为4427.58元（106.49平方米×42个月×1元/月/平方米）。综上所述，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7786号民事判决第一项为赵雷于本判决生效之日起十日内向爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司支付物业费4427.58元；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7786号民事判决第二项；三、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计50元，由爱斯阿尔（沈阳）物业管理有限公司负担20元，由赵雷负担30元。本判决为终审判决。审 判 长 李                  妍审 判 员 韩         彩         霞代理审判员 李         大         鹏二〇一七年八月七日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。