福建省邵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵民初字第3242号
原告黄炳高，男，1965年12月7日出生，汉族，邵武市桂林乡大岭村村民，住。
委托代理人陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。
被告黄国安，男，1958年8月12日出生，汉族，邵武市桂林乡槎口村村民，住邵武市。
被告朱嫦娥（系被告黄国安妻子），女，1962年6月17日出生，汉族，邵武市桂林乡槎口村村民，住邵武市。
以上两被告的共同委托代理人李群星，福建齐欣律师事务所律师。
第三人杨宗清，男，1950年3月2日出生，汉族，个体工商户，住邵武市。
原告黄炳高与被告黄国安、朱嫦娥、第三人杨宗清确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄炳高的委托代理人陈晓英、被告黄国安、朱嫦娥的共同委托代理人李群星、第三人杨宗清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄炳高诉称，2001年2月20日，被告黄国安及黄木林和原告黄炳高签订《建设工程施工合同》1份，约定由原告垫资承建由被告黄国安开发建设的华光南路延伸段“贤祥楼3号楼”，被告黄国安及黄木林将该楼1层四个店面（A2、A3、A4、A7、A8，其中A3、A4视为一个店面）及四套商品房抵扣工程款的形式给原告，由原告自行出售，被告黄国安负责办理房产证。合同签订后，原告黄炳高即依约进行建设施工。“贤祥3号楼”于2001年底竣工，并于2006年12月29日经邵武市建设局验收合格。1层四个店面及四套商品房均由黄国安和黄木林交付给原告占有并处分。
2006年1月8日，原告黄炳高将本人所有的四个店面中的二个（贤祥楼3号楼A7、A8店面）以每平方米2，600元出售给第三人杨宗清，双方签订一份《购买店面合同书》，而后第三人按约向原告支付了购房款，原告也将A7、A8店面交付给第三人，第三人将店面自2006年出租给他人，管业至今。
原告在转让店面后多次要求被告黄国安办理房产证，但由于邵武市贤祥房地产开发有限公司（以下简称贤祥公司）涉嫌违法被公安机关查处后，以致“贤祥3号楼”无法办理房产证。直到2008年9月28日邵武市人民政府出台（2008）50号专题会议纪要，才解决了“贤祥3号楼”历史遗留问题。2009年7月，被告黄木林经手以邵武市贤祥房地产开发有限公司名义向邵武市房地产管理处办理“贤祥楼3号楼”初始登记。此后黄国安、黄木林陆续为“贤祥3号楼”住户办理房产证。
2011年5月，被告黄国安利用其负责办理房产证的便利，以贤祥公司的名义与本人及其妻子朱嫦娥签订关于位于邵武市华光南路延伸段贤祥3幢1层A7店面的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.161590），合同落款时间为2008年12月31日。此后邵武市房管处为黄国安、朱嫦娥颁发了房屋产权证（证号：2011909）。2011年12月1日，第三人杨宗清向邵武市房地产交易所申请了异议登记。
综上，原告认为，被告黄国安及黄木林是“贤祥楼3号楼”的实际开发人，将“贤祥3号楼”A7店面出售给原告，双方已形成合法有效的房屋买卖合同关系，被告黄国安在A7店面已出售给原告，且明知原告已于2006年将店面转售并交付给第三人杨宗清，但利用其负责办理“贤祥3号楼”房产证的便利条件，与被告朱嫦娥串通，于2011年5月又将A7店面以贤祥公司的名义与自己及被告朱嫦娥，被告以一个形式合法的合同掩盖其非法侵占他人财产的主观故意，严重侵害了原告的合法权益。根据我国合同法第52条的相关规定，该《商品房买卖合同》应确认无效。为此，请求人民法院判令：1、确认被告黄国安以福建省邵武市贤祥房地产开发有限公司的名义与被告黄国安、朱嫦娥签订的关于位于邵武市华光南路延伸段贤祥3幢1层A7店面的《商品房买卖合同》（编号：MF××××590）无效；2、由两被告承担本案的诉讼费。
被告黄国安辩称，一、被告黄国安、朱嫦娥与贤祥公司签订的购买本案诉争店面的《商品房买卖合同》合法有效，该份合同是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律法规强制性规定，是一份合法有限公司的合同，应当受法律保护。二、被告黄国安和黄木林有权将本案诉争店面进行处置，登记在被告黄国安、朱嫦娥名下。2011年2月20日，被告黄国安和黄木林与原告签订一份《建设工程施工合同》，第六条约定：“购房款必须由黄国安、黄木林收取，所收的款优先支付工程款，余下款项归黄国安、黄木林所有。”第七条约定：“原告到时若不能将款付清被告，被告有权将店面住宅另行处置。”2006年1月8日，原告将本案诉争店面出卖给第三人杨宗清，并未将购房款交付被告黄国安和黄木林。因此，根据《建设工程施工合同》第7条约定，被告黄国安和黄木林有权对本案诉争店面进行处置。2010年5月10日，原告与被告黄国安和黄木林进行结算，原告同意退还店面面积63.7平方米，在以上情况下，被告黄国安和黄木林才将本案诉争店面登记在本案两被告名下。另外2009年12月4日，被告黄国安与原告结账时，并没有将本案诉争店面抵工程款给原告，可以说明被告黄国安并未将诉争店面交付原告。三、原告2006年1月8日与第三人签订的《购买点卖弄合同书》无效。1、原告自始至终没有取得A7店面的所有权。这点作为本案第三人杨宗清是明知的，之前杨宗清在购买二楼办公100.97平方米时都知道要经过黄国安、黄木林的同意才可以购买，但原告与第三人签订A7《购买店面合同书》时却未经黄国安、黄木林的同意。因此，原告属于无权处分A7店面。2、2001年2月20日，被告黄国安与原告签订《建设施工合同》中明确约定以2800元／平方米出售房屋，2006年地段的房价已卖到10，000元／平方米，而原告却以比被告约定更低的价格卖给第三人，明显存在恶意串通行为，因此，原告与第三人签订的《购买店面合同书》无效。四、原告提出的两被告与贤祥公司签订的《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。原告以合同法第52条“以合法的形式掩盖非法的目的”的规定，认为两被告与贤祥公司签订的《商品房买卖合同》无效。被告认为，被告黄国安和黄木林有权将本案诉争店面进行处置，登记在两被告的名下，且原告2006年1月8日与第三人签订的《购买店面合同书》无效。因此，两被告与贤祥公司签订《商品房买卖合同》无论从形式上还是目的上都算合法的，不存在有侵占第三人财产的主观故意。原告要求法院认定合同无效的理由不能成立。五、2001年2月20日原告与被告黄国安、黄木林签订的《建设工程施工合同》无效。原告在签订《建设工程施工合同》时未取得建筑施工企业资质，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定：“承包人未取得建筑施工企业资质的；建设工程施工合同认定无效。”因此双方签订的《建设工程施工合同》无效，原告只能请求参照合同约定支付工程价款，除此之外，原告提出任何请求都是违法的。综上所述，请求法院在查明本案事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人杨宗清述称，请求法院支持原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：
证1：（2013）××民初字第××号民事判决书一份，证明1、2001年2月20日原告黄炳高垫资承建了由被告黄国安开发建设的华光南路延伸段贤祥楼3幢，双方签署了一份《建设工程施工合同》；2、合同约定将该楼1层四个店面及四套商品房产权抵扣工程款的形式给黄炳高，由黄炳高自行出售，黄国安、朱嫦娥则负责办理房产证；3、黄炳高出售的四个店面为A2、A3、A4（A3、A4是一个店面分开）、A7、A8。4、2006年1月8日，黄炳高将其所有的四个店面中的A7、A8二个店面以2，600元／㎡出售给第三人杨宗清；5、第三人杨宗清与黄炳高双方签署了一份《购买店面合同书》约定：由第三人承担办理房产证的契税，其他费用由黄炳高自理；店面款共计219，232元，第三人首付定金叁万元，2006年6月份前支付120，000元；余款产权证交付时付清。6、第三人杨宗清与黄炳高签署合同后即全面履行了合同的义务，向黄炳高支付了150，000元，黄炳高也即向一个出具了收条并支付了店面。7、第三人杨宗清买受店面后即出租给他人使用至今。8、邵武市人民政府出台（2008）50号专题会议纪要，才解决了贤祥3号楼历史遗留的办证问题。2009年7月，朱嫦娥经手以邵武市贤祥房地产开发有限公司的名义向邵武市房地产管理处办理初始登记，此后，黄国安、朱嫦娥陆续为“贤祥3号楼”的住户办理房产证。9、被告黄国安利用办证的便利条件，与黄辉辉恶意串通，将A8号店面登记给黄辉辉。10、第三人杨宗清于2011年9月7日就A8号店面向房管部门提出异议登记。11、2013年3月原告向贵院提起诉讼，贵院通过公开开庭审理，依法认定了上述事实，并确认了黄国安、黄辉辉就A8店面签订的商品房买卖合同无效。
证2：（2014）××民终字第××号民事判决书一份，证明黄国安、黄辉辉上诉，二审人民法院维持了原判的事实。
证3：所有权登记信息、《商品房买卖合同》，证明黄国安利用办证的便利，与朱嫦娥串通，以一个形式合法的合同掩盖其非法侵占他人财产的主观故意，将贤祥3号楼A7店面登记在黄国安和朱嫦娥名下，产权证号为20111909号，合同编号为：MF××××590。
证4：异议登记证明书，证明本案第三人杨宗清于2011年12月1日向房地产交易管理所提起异议登记。
被告黄国安质证认为，对证1、2的真实性没有异议，但是与本案没有关联性，本案是审理A7号店面，不是A8号店面，该份证据不能证明原告方要证明的内容。对证3的真实性没有异议，但是不能证明原告要证明的内容，该份合同是合法有效的，应当受法律保护。对证4的真实性没有异议，但是对关联性有异议，与本案没关联性。
第三人对原告所举证据无异议。
本院认为，原告所举证1、2系生效法律文书，且认定的事实与本案具有关联性，本院予以采信。两被告对证3、4的真实性无异议，本院予以采信。
被告黄国安为证明自己的抗辩主张，向本院提供以下证据：
证1：结算清单，证明2009年12月4日结算时，并没有确认本案讼争店面已由原告黄炳高转让给第三人杨宗清。
证2：结算单，证明原告与被告黄国安、黄木林在2010年5月10日进行结算，并签订结算单，结算单明确原告退还黄国安、黄木林店面面积63.7平方米。
证3：商品房买卖合同，证明邵武市贤祥房地产开发有限公司于2008年12月31日，与被告黄国安和朱嫦娥签订《商品房买卖合同》，合同是双方的真实意思表示，内容也没有违反国家法律法规强制险规定，是一份合法有效的合同，应当受法律保护。
以上证据经原告、第三人质证认为，证1结算清单只是黄炳高、黄木林、黄国安结算工程款的部分结算单。对证2的真实性没有异议，该结算行为是发生在原告已经将店面、房屋出售完毕的基础上，店面67.3平方米不是实际要退还面积，而是要折算成金额退还，黄木林也进行过确认。对证3真实性没有异议，该份证据能够证明被告黄国安于2011年5月，黄木林将办证权利授予黄国安后，黄国安将店面办理在自己及妻子朱嫦娥名下，是以合法形式掩盖非法目的。
本院认为，被告黄国安所举证1仅是一份手写的记录，是何人书写的无法证明，本院不予采信。被告黄国安所举证2、3经原告质证无异议，本院予以采信。
第三人杨宗清未向本院提供证据。
根据上述采信的证据及当事人在法庭上的陈述，本院对案件事实认定如下：
1999年12月13日，被告黄国安、朱嫦娥与贤祥公司签订《协议书》1份，协议约定贤祥公司征用的位于邵武市光华路三仙段西侧沿街部分土地使用权转让给被告黄国安、朱嫦娥开发建设商住楼（即后来的“贤祥3号楼”）。合同签订后，被告黄国安与黄木林达成合伙协议，合伙开发“贤祥3号楼”，并各占50%的份额。
2001年2月20日，被告黄国安、黄木林和原告黄炳高及陈建辉（后退出承包）签订《建设工程施工合同》1份，合同约定：甲方为黄木林、黄国安，乙方为陈建辉、黄炳高；甲方在邵武市华光路西侧开发建设的由北往南第三幢商住楼建筑工程项目由乙方承包施工；由乙方按包工包料形式承包，每平方米价400元正包干，工程预算总造价捌拾万元左右，建筑面积、总造价按照现行国家规定计算，工程竣工后按实结算；（合同第五条约定）甲方将该房由南往北的四个店面出售给乙方，每平方米2，800元计算，约67万元（包含本案诉争店面在内）。另出售中间楼道四套商品房，其中包括顶上一层固定给乙方，每平方价格650元，二层价格另议，合计约350平方米，约23万元，两项合计约90万元。乙方还必须缴纳国家规定契税，商品房及店面的实际面积按国家规定计算，甲方可为乙方办理房产证；（合同第六条约定）乙方所定购的店面、商品房向客户所收的购房款，必须由甲方收取，所收的款按工程造价进度的百分之八十付给乙方（包括甲方借给乙方的二十万元在内），其余的款归甲方所有；（合同第七条约定）甲方不管什么时间办好房产证，乙方必须无条件的付清所有房款（但可扣除乙方所建的工程款）。乙方到时若不能将款付清甲方，甲方有权将店面或住宅另处置；（合同第八条约定）在乙方工程进度完成二层楼板后，甲方借给乙方壹拾万元，工程封顶后借给乙方壹拾万元，合计借给乙方贰拾万元。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告黄炳高即依约进行建设施工。“贤祥3号楼”于2001年12月2日竣工，并于2006年12月29日经邵武市建设局验收合格。
2006年1月8日，原告黄炳高将本人所有的四个店面中的二个（贤祥楼3号楼A7、A8店面）以每平方米2，600元出售给第三人杨宗清，双方签订一份《购买店面合同书》，而后第三人按约向原告支付了购房款，原告也将A7、A8店面交付给第三人，第三人将店面自2006年出租给他人，管业至今。
因邵武市贤祥房地产开发有限公司涉嫌违法被公安机关查处，导致“贤祥3号楼”的房产证一直无法办理。2008年9月28日上午、10月14日上午，邵武市人民政府召开市政府专题会议，研究历史遗留城区房地产权属办证问题，并作出（2008）50号《关于研究历史遗留城区房地产权属办证问题的会议纪要》，以解决“贤祥3号楼”的办证问题。根据上述会议纪要，2009年7月，被告黄木林经手以邵武市贤祥房地产开发有限公司的名义向邵武市房地产管理处申请办理“贤祥3号楼”初始登记。此后，被告黄国安、黄木林开始着手为“贤祥3号楼”的购房户办理房屋权属证书，办证时由购房户与福建省邵武贤祥房地产开发有限公司补签《商品房买卖合同》。2011年3月9日，被告黄国安、黄木林共同出具《声明》1份，双方声明由被告黄国安负责办理“贤祥3号楼”A7号、A8号店面的产权登记手续。2011年5月，黄国安以贤祥公司的名义与自己及妻子朱嫦娥签订了关于“贤祥3号楼”A7号店面（即本案诉争店面）买卖的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.161590）1份。之后，邵武市房地产管理处向黄国安、朱嫦娥核发了《房屋所有权证》（证号：房权证邵武字第××号）。2011年12月1日，第三人杨宗清向邵武市房地产交易管理所提出异议登记申请，要求将“贤祥3号楼”A7号店面产权变更登记为杨宗清所有。
另查明，2010年5月10日，被告黄国安和黄木林与原告黄炳高经结算，确认黄炳高共收工程款1，027，441.50元（即出售店面、住宅款827，441.50元，建设施工中向被告黄国安和黄木林借款200，000元），超收工程款178，453.50元。同日，被告黄国安和黄木林与原告黄炳高共同签署《结算单》1份，内容为：“兹因黄炳高承包华光南路西侧贤祥三号楼黄木林、黄国安二人房建工程，原合同有议由黄炳高出售店面抵建房款，今经双方按实结算，黄炳高超收出售店面款17.8453万元。经协商，黄炳高同意退还黄木林、黄国安店面面积63.7㎡，今后各无异议，特立此结算单为据”。
本院认为，本案的争议焦点有：
一、关于贤祥公司的诉讼地位。
本院认为，1999年12月13日，被告黄国安、朱嫦娥与贤祥公司签订《协议书》，贤祥公司将位于邵武市光华路三仙段西侧沿街部分土地使用权转让给被告黄国安开发建设“贤祥3号楼”，后被告黄国安和黄木林协商，由俩人合伙开发，各占50%的份额，且“贤祥3号楼”竣工后，是由被告黄国安和黄木林对外销售并收取购房款。以上说明“贤祥3号楼”的实际开发人系被告黄国安和黄木林，只是挂在福建省邵武贤祥房地产开发有限公司名下。另外，2011年5月，两被告与贤祥公司签订关于“贤祥3号楼”A7号店面买卖的《商品房买卖合同》时贤祥公司已经被吊销营业执照，当时是邵武市政府为解决“贤祥3号楼”办证问题由被告黄国安以福建省邵武贤祥房地产开发有限公司的名义为买受人办理产权证，因此，该份《商品房买卖合同》的合同双方应系黄国安与黄国安、朱嫦娥。
二、被告黄国安是否已将诉争的A7店面出售给原告黄炳高。
本院认为，2001年2月20日，被告黄国安和黄木林与原告黄炳高签订的《建设工程施工合同》，形式上是一份合同，实际上包括两个合同关系，一是被告黄国安和黄木林将“贤祥3号楼”工程承包给黄炳高建设施工的建设工程施工合同关系，另一是被告黄国安和黄木林将“贤祥3号楼”中间楼道4套住宅和四个店面出售给黄炳高以房屋抵付工程款的商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”虽然因黄炳高是自然人，没有建筑施工资质，《建设工程施工合同》中的关于“贤祥3号楼”建设工程施工合同无效，但是“贤祥3号楼”工程竣工后经邵武市建设局验收合格，因此黄炳高可按合同约定要求被告黄国安和黄木林支付工程价款，即以房屋抵付工程价款。且邵武市人民政府也以《会议纪要》的变通形式，同意被告黄国安和黄木林以福建省邵武贤祥房地产开发有限公司的名义申请办理“贤祥3号楼”初始登记，并为购房户办理房屋权属登记，因此可认定被告黄国安和黄木林与他人（含黄炳高）签订的房屋买卖合同合法有效。据此原告可依法主张房屋权利。
被告黄国安辩称因原告未将本案诉争店面的出售款交给被告黄国安及黄木林，故其有权将本案诉争店面另行处置，本院对该主张不予支持。理由如下：1、被告黄国安和黄木林与黄炳高签订的《建设工程施工合同》第五条载明“甲方（被告黄国安和黄木林）将该房由南往北的四个店面出售给乙方（黄炳高），每平方米2，800元计算，约67万元。另出售中间楼道四套商品房，其中包括顶上一层固定给乙方，每平方价格650元，二层价格另议，合计约350平方米，约23万元，两项合计约90万元。乙方还必须缴纳国家规定契税，商品房及店面的实际面积按国家规定计算，甲方可为乙方办理房产证。”上述约定使用的文字词句意思表示明确，即被告黄国安和黄木林将约定的房屋出售给黄炳高。2、从《建设工程施工合同》的履行来看，黄炳高采用“包工包料”形式承建“贤祥3号楼”，因此双方签订的《建设工程施工合同》属典型的房屋抵付工程款合同，且之后黄炳高均是以出卖人的身份与购房户签订房屋买卖合同并收取购房款。合同第7条的约定是“原告到时若不能将款付清被告，被告有权将店面住宅另行处置。”这说明原告与被告黄国安、黄木林的约定是就工程款抵扣购房款将在工程款能确定后统一结算，而非每笔购房款均由被告黄国安、黄木林收取。3、2010年5月10日被告黄国安和黄木林与黄炳高结算工程款时，亦是将4套住宅和4个店面的价款作为已支付黄炳高的工程款，才得出黄炳高应退还超收出售店面款178，453元或退还店面面积，说明被告黄国安认可4套住宅和4个店面是出售给黄炳高，交付其处分的。
三、2010年5月10日，原告与被告黄国安及黄木林结算时退还的店面面积是否含有A7店面。
本院认为，从2010年5月10日原告与黄国安、黄木林签订的“结算单”的内容来看，不能证明双方有约定原告黄炳高将诉争A7店面退还给黄国安、黄木林。且原告黄炳高已于2006年将诉争店面卖给第三人杨宗清，并由杨宗清占有使用，退还已无实际可能。被告黄国安又无其他予以佐证，且对该项事实原告予以否认。因此，被告黄国安的该项抗辩意见，本院不予采信。
四、被告黄国安以贤祥公司名义签订的《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.161590）是否无效。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；”被告黄国安及黄木林作为“贤祥3号楼”的实际开发人，将“贤祥3号楼”A8号店面以2，800元／㎡出售给原告黄炳高，双方形成合法有效的房屋买卖合同关系。被告黄国安在A8号店面已出售给黄炳高，且明知黄炳高已于2006年将A8号店面转售给第三人使用并交付的情况下，利用自己负责办理权属登记手续的便利条件，将A7号店面以贤祥公司的名义与自己及其妻子签订了一份虚假合同，既损害了原告的合法权益，也违反了诚信原则。故本院认定被告黄国安以贤祥公司的名义与自己及妻子朱嫦娥签订的关于A7号店面买卖合同是无效的，无效的合同自始没有法律约束力，本院对原告的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，判决如下：
被告黄国安以福建省邵武贤祥房地产开发有限公司的名义与被告黄国安、朱嫦娥签订的关于位于邵武市华光南路延伸段贤祥3幢1层A7号店面的合同无效。
案件受理费4，706元，由被告黄国安、朱嫦娥共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判长 危 艳
审判员 张郑萍代理审判员胡立韬
二〇一五年七月十七日
书记员 叶 鉴 熳
本案依据的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。