广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终2792号上诉人（原审被告）：黄志明，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李显文，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洁萍，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：仲崇鹏，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：珠海世鼎房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市人民西路。法定代表人：蔚青春，总经理。上诉人黄志明、上诉人仲崇鹏因与被上诉人珠海世鼎房地产投资顾问有限公司（以下简称世鼎公司）居间合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初5299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄志明上诉请求：1、撤销原审判决，改判黄志明不承担佣金及违约金。2、本案诉讼费用由世鼎公司承担。事实和理由：一、根据黄志明与仲崇鹏的微信聊天记录和通话录音，黄志明从未作出不愿意卖房的意思表示。是仲崇鹏确认其因钱不足，并认为系世鼎公司对相关费用计算错误，口头承诺能够为仲崇鹏出售其他房屋获得资金，但实际一直未能帮其出售，影响仲崇鹏无法继续履行合同。黄志明的“声明”正是基于仲崇鹏向黄志明提出无法履行合同，但黄志明又急于卖房，仲崇鹏提出只要黄志明作出声明并不追究其任何责任，并由其自行找世鼎公司协商解决因不购买涉案房屋涉案世鼎公司的相关事实，才是声明的真实起因及真实意思。若是黄志明签约后反悔，表达的应是“不愿出售”或“不卖”等内容的意思表示，而不是向对方明确表示“不追究”或“放弃追究”对方责任，显然该声明不是黄志明不愿卖房的意思表示。而黄志明与世鼎公司业务员之间的微信聊天记录证实，世鼎公司的业务员在对到仲崇鹏向其发送的“声明”之后，及时向黄志明核实相关情况，黄志明如实向其向知仲崇鹏不愿继续购买涉案房屋及声明产生的原委，此后世鼎公司业务员告知黄志明无法与仲崇鹏联系，并告知黄志明按房产交易操作流程办事，黄志明提出希望三方见面把事情说清楚，但世鼎公司业务员提出无法联系对方，在世鼎公司起诉前，黄志明从未向其作出过任何不愿卖房的意思表示，而是始终配合协助世鼎公司力求完成涉案房屋的交易，即使世鼎公司起诉后，黄志明继续履行合同的意思均无改变，并表示即使仲崇鹏不买，也愿继续委托世鼎公司出售涉案房屋，委托成功后愿意支付相应的佣金。可见黄志明不存在违约不卖或与仲崇鹏协商解除合同的意思表示。其实世鼎公司的业务员也保留有与黄志明相应的微信聊天记录，只要提交就能让黄志明陈述的事实真相得到完整还原。二、即使仲崇鹏和世鼎公司理解黄志明有不卖的意思表示，仲崇鹏有权依据合同法的规定要求黄志明继续履行，或向世鼎公司转达要求履行。世鼎公司作为居间方，有依据合同第十七条准确传达或报告买卖各方真实意图的义务。并及时与各方沟通协调和确认。本案中，即使黄志明发出声明，仲崇鹏故意不告知其真相，世鼎公司在很短几天内已知晓黄志明不存在不卖之意。此时三方合同约定履行期限未到，即使双方出现分歧或重大误解，在该状况消除后仍不影响交易的继续进行。即使在原审期间也可以继续履行，黄志明在整个交易过程中均以具体实施的行为表示愿意继续履行合同，不存在以其行为明确表示拒绝履行合同或存在违约导致相对方要求履行无法实现合同目的。原审判决认定黄志明阻却条件成就理据不足。三、由于三方合同因买方违约不买，根据合同第二十条的约定，世鼎公司应向仲崇鹏主张，原审判决黄志明承担佣金支付及违约责任错误。并且世鼎公司作为居间人，合同预期利益即为佣金，除非存在因合同不能履行必然导致佣金无法取得，需通过违约责任条款补偿其损失，否则既主张佣金又主张违约金均成立，容易产生合同道德风险。而世鼎公司在各方意思表达不一致时，不沟通协商，消除分歧，而是直接起诉，正是认为可能获得远高于约定佣金的价值利益。仲崇鹏辩称：黄志明与仲崇鹏之间的微信记录不能证明是仲崇鹏的原因导致三方合同无法继续履行。世鼎公司辩称：认同原审判决的意见。仲崇鹏上诉请求：撤销原审判决第三项、第四项，并发回重审或查清事实后依法改判：驳回世鼎公司起诉仲崇鹏支付代理佣金40000元及违约金的请求事项，并承担所有法院受理案件费用。事实和理由：一、仲崇鹏没有违约行为，仲崇鹏在2017年5月12日前是非常有诚意购买涉案房产的，并支付了10000元的购房定金取得银行同贷书。但2017年5月12日之后黄志明通知仲崇鹏，明确表示其不愿意通过世鼎公司卖涉案房产，仲崇鹏根本不知道原因，直到收到法院起诉材料才知道世鼎公司在三方合同外又另行约定黄志明也要支付40000元佣金。二、涉案三方合同没有履行的真正原因是世鼎公司瞒着仲崇鹏私下收取的40000元佣金，黄志明后来了解其他中介不会收取这么高的佣金，才提出不愿意继续委托世鼎公司完成交易，这是本案纠纷产生的根本原因。仲崇鹏决定要买二中学区房的，至今仍在继续寻找房源，所以没有理由违约。三、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，世鼎公司作为居间人，应如实向委托人报告居间事项，本案中世鼎公司未对仲崇鹏尽到如实报告的义务，一是瞒着仲崇鹏私下与黄志明订立新的佣金协议，增加的40000元佣金导致房价谈不下来。二是根据黄志明代理人及世鼎公司的陈述，世鼎公司在2017年5月12日当天已收到黄志明要求解除合同的通知，但一直未向仲崇鹏报告，明显违反法定义务。没有尽到居间人应尽的义务，侵犯了仲崇鹏的权益，无权向仲崇鹏主张佣金和违约金，且根据损失赔偿可预见性原则和损益相抵规则，所以世鼎公司不得要求仲崇鹏支付报酬并就应当承担损害赔偿责任。由于出现上述情况，仲崇鹏无法再相信世鼎公司，且在黄志明提出解约在先的情况下，同意了黄志明的解除合同要求，仲崇鹏不存在违约。黄志明辩称：一、不认可仲崇鹏认为是黄志明提出解除合同的意见，根据仲崇鹏的答辩意见及黄志明提交的证据可以证实仲崇鹏认为世鼎公司隐瞒了事实真相，导致不愿意继续交易，而整个过程中黄志明均表示愿意出售自己的房屋，世鼎公司一直也没有否认黄志明什么时候明确表示不愿意出售房屋。二、根据仲崇鹏的答辩及原审各方提交的证据材料均可以看出，仲崇鹏其他的答辩意见是成立的，三方合同中约定黄志明实收208万元，也没有约定要支付佣金，但是黄志明根据世鼎公司的要求出具《确认书》，明确支付4万元的佣金，事实上证实黄志明交易完成实收应为204万元，该事实世鼎公司并未告知仲崇鹏，且也无任何事实证实世鼎公司对有关房屋的各种费用承担明确告知过仲崇鹏，至今仲崇鹏也不知晓最终完成交易会才产生多少费用，签订合同过程中及签订合同后，根据各方提交的材料显示世鼎公司除了未真实传达各方的交易信息，还未对哪一方卖与不卖、买与不买去核实、沟通，根本没有尽到居间人的相关义务，而三方合同明确约定除了促成双方签订合同外，要向各方传递各种交易信息、协助各方办理有关的申请、解除按揭、申请按揭贷款、协助缴纳税费、办理房屋过户手续、交房等，但是世鼎公司均未提供上述服务。作为居间方未提供完整交易服务，仅仅是促成买卖双方签订合同的，如果该合同未能履行，无论黄志明、仲崇鹏在交易中是否存在过错，基于世鼎公司未能充分履行居间服务，也应当减少报酬。世鼎公司辩称：认可原审判决的意见，原审判决后世鼎公司曾找过黄志明，黄志明是同意继续买卖涉案房屋的，但是仲崇鹏不愿意继续购买，因此本案的房屋买卖合同无法继续履行世鼎公司向原审法院起诉请求：1、判令黄志明向世鼎公司支付代理佣金人民币40000元；2、判令仲崇鹏向世鼎公司支付代理佣金人民币40000元；3、判令黄志明,仲崇鹏向世鼎公司支付三方合同违约金人民币208000元；4、判令本案的诉讼费用由黄志明、仲崇鹏承担。原审法院认定事实：珠海市香洲人民西路128号6栋702房登记产权人为黄志明。2017年3月26日，黄志明（卖方）、仲崇鹏（买方）、世鼎公司（代理方）签订《珠海市二手房买卖合同》（以下简称三方合同）约定：黄志明将其名下位于珠海市香洲人民西路128号6栋702房的房产以人民币208万元的实收价格出售给买方，房屋建筑面积为107.26平方米，交易定金为人民币1万元，买方以银行抵押付款的方式购房；买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币49万元，买卖双方须于2017年6月20日前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同还约定：买卖双方须在签订本合同110日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。三方合同第十九条约定：代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币40000元，后在该条款中手写注明“买方承诺交税过户前支付”。三方合同第二十条还约定：因买方、卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求买方、卖方支付合同约定的全部佣金，并要求支付该房地产总价款百分之十的违约金。买方、卖方并应承担代理方追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费用。2017年3月26日签订《二手房买卖合同》的同日，黄志明向原告签署一份《二手房成交确认》，约定卖方承诺该房成交价为208万元，支付代理方佣金人民币40000元，在交税后过户前支付给代理方。合同签订的当日，仲崇鹏即向黄志明支付了定金1万元。三方合同在履行过程中，黄志明于2017年5月12日通过微信向仲崇鹏发送一份“声明”，内容如下：“本人自愿放弃出售位于珠海市香××区××室楼宇。并且不追究买方任何责任”。2017年5月19日，黄志明又将“声明”发给了世鼎公司。庭审中，黄志明的代理人主张签订三方合同之后，因为仲崇鹏说因故无钱买，又怕被追究责任，黄志明才向仲崇鹏发送上述“声明”。仲崇鹏的代理人则表示，因为黄志明不卖了，加上仲崇鹏的母亲在老家生病急需用钱，所以仲崇鹏才不准备买的。仲崇鹏放弃购买案涉房产是在黄志明发出“声明”之后。原审法院认为，世鼎公司与黄志明、仲崇鹏于2017年3月26日签订的《二手房买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖各方均应按合同约定履行各自义务。三方合同在履行过程中，黄志明于2017年5月12日的《声明》已清楚载明其意思表示，虽然黄志明在本次诉讼中提交了与仲崇鹏之间的微信沟通信息及录音资料，但都在5月12日以后及诉讼之后形成的，而且多为与仲崇鹏之间的沟通内容。不足以推翻其曾明确表示不履行三方合同的意思表示。黄志明、仲崇鹏之间可以协商达成解除买卖合同，但不能因此免除其对代理方即世鼎公司的合同义务。虽然世鼎公司与黄志明、仲崇鹏约定的佣金支付时间为房产过户前支付，但由于黄志明、仲崇鹏之间私下达成解除买卖，其行为符合《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定的“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促使条件成就的，视为条件不成就”。据此，世鼎公司请求黄志明、仲崇鹏分别向其支付代理佣金40000元，具有合同和约定依据及法律依据，原审法院予以支持。根据三方合同第二十条的约定：因买方、卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求买方、卖方支付合同约定的全部佣金，并要求支付该房地产总价款百分之十的违约金。买方、卖方并应承担代理方追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费用。从该条款约定的因果关系看出，即使买卖双方的过错或违约致买卖双方未能办理产权过户手续的，所产生的法律后果是买卖双方未能达到房屋买卖的目的，对作为代理方世鼎公司的影响仅是阻止其佣金支付条件的成就。而另一方面，买卖双方的行为后果同时亦会相应减少代理方在协助办理房产抵押贷款及过户登记的手续工作。但不论如何约定，黄志明、仲崇鹏在协商解除房屋买卖合同后，没有及时向世鼎公司支付佣金已构成违约，依约应向世鼎公司承担相应的违约责任。但三方合同约定的违约金过高，原审法院根据本案的案情实际，综合考虑世鼎公司的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，酌定支持黄志明、仲崇鹏分别向世鼎公司支付违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十五条第二款、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零六条的规定，原审法院判决：一、黄志明于判决发生法律效力之日起七日内向世鼎公司支付佣金人民币40000元；二、黄志明于判决发生法律效力之日起七日内向世鼎公司支付违约金人民币5000元；三、仲崇鹏于判决发生法律效力之日起七日内向世鼎公司支付佣金人民币40000元；四、仲崇鹏于判决发生法律效力之日起七日内向世鼎公司支付违约金人民币5000元；五、驳回世鼎公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2810元，由黄志明、仲崇鹏各负担一半。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，结合当事人诉、辩及庭审意见所析，本案二审之争议在于以下两个方面：第一，关于违约行为的认定。据查明事实可知，2017年5月12日“声明”系黄志明主动向仲崇鹏发出，已有明确不卖房的意思表示，黄志明称系该声明系应仲崇鹏要求而出具，该主张并无相应证据证明，本院对此不予采信。黄志明于上述时间向仲崇鹏发出声明之后，于2017年5月18日亦向世鼎公司转发了仲崇鹏向其发送的不买房信息，由此可见，黄志明与仲崇鹏已就买卖关系的解除私下进行过磋商并形成合意，并最终导致合同未能履行，黄志明、仲崇鹏的行为均构成违约，应当承担相应的违约责任，原审判决对此认定正确，本院予以维持。第二，关于违约责任的认定。案涉合同系由黄志明、仲崇鹏、世鼎公司三方共同签订，黄志明、仲崇鹏因此与世鼎公司之间形成居间关系。如上所述，由于黄志明、仲崇鹏的违约行为导致合同无法履行，世鼎公司通过提供居间服务获取居间报酬的合同目的亦因此落空，根据案涉合同第二十条“违约责任”的约定，黄志明、仲崇鹏承担应向世鼎公司支付全部佣金的违约责任，虽然案涉合同并未约定黄志明应支付的佣金，但在《二手房成交确认书》中黄志明已确认向世鼎公司支付佣金并按照案涉合同承担违约责任，对于黄志明主张世鼎公司不应向其主张佣金及违约金的抗辩本院不予采纳，原审判决对此认定正确，本院予以维持。而对于世鼎公司主张的违约金，一方面，世鼎公司客观上并未完成合同约定的其他居间服务项目，上述合同违约条款约定违约方需支付佣金与合同履约条款约定义务方应支付的佣金在性质上有所区别，实质上已体现了对守约方损失弥补和对违约方经济惩罚的违约金功能。另一方面，在未有证据证明世鼎公司存在具体损失的情况下，合同另行约定的违约金不仅金额明显过高，也超出了世鼎公司订立合同的预期利益和合同履行后的应获利益，原审判决对于违约金的认定不当，本院予以纠正。综上所述，黄志明与仲崇鹏的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；原审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初5299号民事判决第一项、第三项。二、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初5299号民事判决第二项、第四项、第五项及诉讼费用负担部分。三、驳回珠海世鼎房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2810元，由世鼎公司负担2030元，黄志明负担390元，仲崇鹏负担390元。二审案件受理费1850元（黄志明预交925元，仲崇鹏预交925元），由黄志明负担823元，仲崇鹏负担823元，世鼎公司负担204元。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  朱 玮二〇一七年十一月二十一日书记员  王 莉