云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2015)大民二初字第318号原告杨某某。委托代理人杨守智，云南杨守智律师事务所律师，特别授权代理。被告戴某某。委托代理人郝丽娟，云南孙剑飞律师事务所律师，特别授权代理。原告杨某某诉被告戴某某买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由代理审判员徐祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人杨守智，被告戴某某的委托代理人郝丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某诉称，2014年4月22日，原、被告经过协商，被告自愿将自己所有的位于大理州中级法院法官小区的xxx号5-6房产转让给原告，双方签订了《房产所有权、土地使用权有偿转让协议书》，约定：一、甲方（被告戴某某）自愿同意将坐落在大理市下关镇大展屯村大丽路西侧法宫小区内房产、土地使用权有偿出让给乙方（原告杨某某），房屋栋号为：3号，房号为xxx号5一6层，建筑面积231.65m2，房产权证号为大理市房权证下关字第x**号，土地使用权证号：大国用（2007)xxx号，面积为125.22m2；二、房产交易价为壹佰陆拾壹万元（￥1610000元）;三、乙方签订协议时，一次性用人民币现金交易方式付清房地产款项；四、产权关系:乙方购得住房后，拥有全部产权（即占有权、使用权、收益权）;五、乙方购得住房后，其水、电、室内设施属乙方所有，自行维修；六、乙方维修不得影响他人；七、转让过程中一切税费按国家规定办理。合同签订后，原告于2012年4月22日付清了购房款161万元，被告出具了收条一份：“今收到杨某某购买法官小区戴某某私人住宅卖房款壹佰陆拾壹万元（1610000.00)。”但是，被告不交房产证和土地使用证，称“因为在建行有公积金贷款，房产证和土地使用证还抵押在银行”，要求原告为其垫付贷款本息。2014年8月20日原告代其归还建行公积金贷款本息198747.8元。但是，被告取回房产证和土地使用证后拒绝交给原告，也拒不交房，更不转户，原告多次催促无效。为保护原告的合法权益，诉至法院请求：1、判令解除双方签订的《房产所有权土地使用权有偿转让协议书》，被告返还原告支付的购房款161万元；2、判令被告返还原告代被告偿还的建设银行贷款本息198747.8元；3、判令被告支付违约金或者损失132942.96元；4、由被告承担本案的案件受理费。被告戴某某辩称，原告所述与事实不符，被告与原告之间并不存在真实的房屋买卖行为。事实是2009年被告与原告确立恋爱关系，都为彼此花过钱。2014年，原告受经济上的困扰，为向他人隐瞒资金去向，只好向被告求助，原告提出让被告与其订立一份虚假的《房屋买卖合同》，同时让被告出具给其一张收条，假意表示被告己经收到房款（事实上，被告就没有收到过此款），如此一来，其就可以有正当理由向他人交代资金用于何处，这是原告为欺骗他人而想出的计谋，被告基于对原告完全信任，至始至终就没有考虑过这样做会对自己产生什么样的不利后果，毫不犹豫的按照原告的要求来做，一心也就只想着帮助原告，因此，原、被告签订《房屋买卖合同》以及被告写下收条的行为，并非真实存在房屋买卖行为，就161万元的购房款，事实上，原告也从来没有收取过。期间，被告还向原告出具过人民币500万元的借条，但实际上，被告也从未真正收到过这500万元，均是为了帮助原告瞒天过海所为。2014年下半年，被告不愿再与原告发生关系，在被告单位的纪检监察部门，原告陈述了其与被告之间的关系，然后以曾经被告为帮助原告解决困难时向原告出具的500万元借条以及《房屋买卖合同》和《收条》为依据，要求被告向其偿还这些款项。当时，被告为了保住名誉和工作，尽管在从未收取过上述条子上所写的款项时，也咬牙自认倒霉，愿意向原告支付资金，由于原告要求按照500万元的借条为基础让被告支付，但被告无能力，其只好与原告商量，表示将其房屋（即本案所涉房屋）向他人出售，所得的售房款用于凑给原告，同时，被告的房屋在当时还在还着房贷，无法交易，既而原告需先代被告垫付完房屋贷款本息，之后，就原告垫付的该笔贷款本息，由原告一并计算在其要求被告向其支付的资金数额中，最后由被告以现金方式一次性交付给原告。经原告计算，其要求被告总的支付人民币578万元，原告收到款后将会出具给被告收条，双方之间的一切经济往来均告结束，相互不再往来和牵扯。基于此，被告不仅将自己的房屋（即本案所涉房屋）出售给他人，还四处向他人借款，最终，凑齐了人民币578万元并一次性交付给了原告。就上述被告向原告支付这些款项已一次了结清经济往来的事实，原告在与被告单位纪检部门工作人员谈话时已予以确认过，在该谈话记录中也有明确记载。基于上述事实，不难看出，原告与被告之间签订《房屋买卖合同》时并非双方真实意思表示，双方都不存在真实的买卖想法，只是为隐瞒他人有关事宜而为，订立过程是虚假不实的，作为被告是基于对原告的绝对信任才向其出具收据，实际上其也没有收到过此款。且被告向原告支付的578万元己经了结了双方的一切往来，原告也清楚被告出售本案涉案房屋以凑钱还给其的事实。综上所述，鉴于原、被告双方签订《房屋买卖合同》时均未存有真实交易想法，被告实际上未收到过原告支付的款项，根本不存在原告履行合同主要义务的说法。为维护被告的合法权益，恳请法庭在查明案件事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。另补充说明双方在签订协议时并未约定履行期限及违约金，故原告要求支付违约金或损失的诉求不应支持。原告为证明自己的诉讼主张向本院提交了如下证明材料：一、杨某某身份证复印件一份，以证明原告主体适格；二、《房屋所有权、土地使用权有偿转让协议书》一份，以证明被告自愿转让法官小区的xxx号5-6房产，房产权证号为大理市房权证下关字第x**号、土地使用证号为大国用（2007）第xxx号，售价为161万元，款项已付清；三、大理市第xxx号房产权证复印件，以证明被告将该房屋出售给原告；四、大国用（2007）第xxx号土地使用权证复印件，以证明被告将土地使用权证复印件交给原告；五、收据一份，以证明原告付清了购房款161万元；六、银行卡客户交易查询一份，以证明应被告要求，原告代被告垫付公积金贷款本息198747.8元，被告应返还原告；七、汇款单回执12张，存款凭证1份，共计金额161万元，以证明原告购买被告法官小区房产已经支付了161万元。被告经质证认为对原告提交的第一组材料三性无异议；对第二组材料真实性有异议，认为被告无出售房屋意愿；对第三、四组材料三性无异议，但说明该房产已转让给其他人；对第五组材料认为由被告出具但不具真实性，被告未收过该款；对第六组材料认为与本案无关，对原告的证明方向不认可；对第七组材料真实性、合法性无异议，对关联性及证明方向不认可，并说明基于原、被告的关系，不能证明这些转款就是购房款。被告向本院提交了大理市房地产管理处档案摘抄表一份，以证明本案所涉房产被告已转让过户给案外人徐某。原告经质证认为对被告提交的证据材料三性无异议，对证明方向有异议，认为现被告将房产转让给他人已违约。本院依被告申请向某某法院监察室调取了接待笔录、询问笔录各一份。经质证原告认为对该两份笔录合法性认可，与本案有关，但认为双方当事人都未对债权债务发表直接意见，不具有客观性；被告质证认为该两份笔录真实、合法，也说明被告与原告结清了债务。本院认为，原、被告提交的证据材料及本院依申请调取的证据材料均真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认，其证明方向在下述判理中进行评判。本院经审理查明如下法律事实：2014年4月22日，原、被告双方签订了一份《房屋所有权、土地使用权有偿转让协议书》，约定：一、被告将坐落在大理市下关镇大展屯村大丽路西侧法宫小区内房产、土地使用权有偿出让给原告，房屋栋号为：3号，房号为xxx号5一6层，建筑面积231.65m2，房产权证号为大理市房权证下关字第x**号，土地使用权证号：大国用（2007)xxx号，土地使用面积为125.22m2；二、房产交易价为壹佰陆拾壹万元;三、原告方签订协议时，一次性用人民币现金交易方式付清房地产款项；四、产权关系:原告方购得住房后，拥有全部产权（即占有权、使用权、收益权）;五、原告方购得住房后，其水、电、室内设施属原告方所有，自行管理维修；六、原告方在维修、改造时必须在不影响他人和不得随意破坏房屋结构的前提下进行；七、转让过程中一切税费按国家规定办理。同日，被告向原告出具了收条一份载明“今收到杨某某购买法官小区戴某某私人住宅卖房款壹佰六拾壹万元（1610000.00)。”同时将大理市房权证下关字第x**号、土地使用权证大国用（2007)xxx号复印件交给原告方。另查明，原告支付房款方式并非双方协议约定的一次性现金支付，而是分别于2014年1月28日通过银行现金存入被告账户20000元，2014年2月4日存入被告账户20000元，2014年2月25日汇入被告账户100000元，2014年2月27日转入被告账户80000元，2014年3月23日存入被告账户360000元，2014年3月21日转入被告账户250000元，2014年3月26日转入被告账户220000元，2014年4月3日转入被告账户40000元，2014年4月4日转入被告账户20000元，2014年4月5日转入被告账户200000元，2014年4月17日汇入被告账户80000元，2014年4月26日转入被告账户20000元，2014年4月22日汇入被告账户200000元。2014年8月20日，原告为协助被告办理房产过户手续，代被告向中国建设银行支付银行贷款本息共计198747.80元。本案所涉房产即下关镇大展屯村大丽路西侧法官小区3幢5-6层xxx号，房产证号已变更为（201407620），所有权人已变更为案外人徐某。本院认为，原、被告之间签订的《房屋所有权、土地使用权有偿转让协议书》，并未违反国家法律法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告从2014年1月28日起至2014年4月22日止分十三次共计向被告支付了161万元，履行了相应的付款义务，被告应当履行相应的房产移交过户义务。现本案所涉房产被告已将其过户给案外人，所有权已不属于被告所有，被告已不能向原告履行该房产的移交过户义务。故双方签订的《协议书》已不能继续履行，原告要求解除双方之间的《协议书》于法有据，本院予以支持。协议解除后，被告应当向原告返还购房款及原告代被告向银行偿还的贷款本息共计1808747.8元（1610000元+198747.8元），故原告要求被告返还购房款及代为支付的银行贷款本息共计1808747.8元于法有据，本院予以支持。现被告已将本案所涉房产过户给案外人，导致原、被告双方协议不能继续履行，显属违约，应当承担相应的违约责任，故原告要求被告赔偿损失的诉求于法有据，本院予以支持，数额酌定。被告在诉讼中辩称，原告在与被告单位纪检部门工作人员谈话时已予以确认了结清了双方经济往来的事实，包括本案所涉及的房产事宜。但本院向某某法院监察室调取的询问笔录中不能明确反映出双方了结清债权债务的方式及具体内容。被告亦未能提交其他证据材料予以证实其抗辩主张。故被告的抗辩理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除原告杨某某与被告戴某某签订的《房屋所有权、土地使用权有偿转让协议书》；二、被告戴某某于本判决生效之日起十日内返还给原告杨某某购房款1610000元及原告杨某某代被告戴某某垫付的银行贷款本息198747.8元，两项合计1808747.8元；三、被告戴某某于本判决生效之日起十日内支付给原告杨某某上述款项自2014年4月22日起至2015年5月28日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。案件受理费23868元，减半收取11934元，由被告戴某某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。代理审判员 徐 祥二〇一五年七月二十八日书 记 员 杨金丽