湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝南民初字第00377号
原告（反诉被告）严惠锋。
委托代理人鲍志江、谈伟，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代签法律文书。
被告（反诉原告）孝感保丽房地产开发有限公司。
法定代表人冯芬芬，总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告袁云平。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限，承认、放弃、变更诉讼请求，和解，反诉，上诉，代签法律文书。
原告（反诉被告）严惠锋诉被告（反诉原告）孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）、被告袁云平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成由审判员朱正伟担任审判长，审判员肖应友、人民陪审员刘志刚参加的合议庭，于2014年3月13日、4月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严惠锋及其委托代理人谈伟、被告（反诉原告）保丽公司的委托代理人饶彬、被告袁云平的委托代理人袁琛丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）严惠锋诉称，2012年12月，保丽公司所属的孝感保丽建材大市场经营管理人袁云平在明知政府对该市场变更规划，代理的租赁期限到2013年7月19日止，无法长期出租经营的情况下，隐瞒真实情况，谎称市场知名高、有政府大力支持，承诺可长期租赁来骗取原告信任。2012年12月6日，双方签订了《保丽建材大市场租赁合同》，严惠锋租赁了孝感保丽建材大市场中面积为355.7平方米的商铺用于经营罗兰整体卧室。但并不是严惠锋认为的长期租赁，而是约定租赁期暂定为一年，即2013年1月1日至2013年12月31日。同时，约定了每月租金为11027元，签订合同时须付三个月租金33080元，以后每次提前15天预付三个月租金33080元，但是未约定由于规划变更而提前解除合同的条款。严惠锋依约支付了租金，支付了转让费、质保金，并开始进场装修。装修未完工，2013年2月25日，保丽建材大市场就出现市场要拆迁的风波。此时，严惠锋招聘了工作人员，支付了品牌代理费用，并购买了货样准备上架。可是，3月29日，保丽公司贴出通知，告知保丽公司与孝感保丽建材大市场负责人袁云平之间的租赁协议期限是到2013年7月19日，并要求严惠锋退场。2013年7月4日，保丽公司向包括严惠锋在内的所有孝感保丽建材大市场的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部承租的物业。2013年7月20日，保丽公司强行对严惠锋经营的商铺停电停水长达一个星期，造成原告无法营业；又于10月中旬停电停水4天，最后于12月31日停电停水至今。严惠锋认为，保丽公司所属的孝感保丽建材大市场使用欺诈手段与严惠锋签订合同，在实际履行过程中使用停电停水、封店锁门的违法手段，强迫原告接受不合理的条件，导致严惠锋无法正常经营，给严惠锋造成了巨大的经济损失。因此请求判令保丽公司及袁云平赔偿经济损失1000000元。
保丽公司辨称，一、严惠锋列我公司为被告启动诉讼程序显属主体错误。我公司根本就没有缔结过任何租赁合同，何来合同欺诈？从严惠锋起诉的主要证据《保丽建材大市场租赁合同》不难看出，严惠锋签约的对方主体不是我公司，严惠锋列我公司为被告不符合民诉法规定的起诉条件，理应驳回其起诉。二、严惠锋的诉讼请求不仅没有事实依据，且与法相悖，根本不能成立。由于我公司没有签订过任何租赁合同，故不可能存在欺诈行为。在不存在合同关系的情形下，那么“故意隐瞒重要事实订立合同”就是子虚乌有，其主张的1000000元损失显属不法诉请。三、严惠锋诉请的事实不清，证据不足。由于我公司与严惠锋没有租赁关系，严惠锋诉称的“谎称市场知名、有政府大力支持”完全没有事实依据，我公司也从未收取过严惠锋的任何费用。我公司只与袁云平之间存在租赁合同关系，并认可袁云平在合同期内有转租权，基于合同相对性原则，我公司依法履行了释明义务，告知我公司与袁云平租赁合同期满等事项，是合理合法的行为，与严惠锋没有侵权或欺诈的法律关系。是否停电停水等合同责任问题，只能发生在严惠锋与袁云平缔约主体之间，与我公司没有关系。综上所述，请求人民法院驳回严惠锋对我公司的起诉。
保丽公司反诉称，保丽公司授权邱保国与被告袁云平签订一份《承包合同》，约定：保丽公司将保丽建材大市场整体发包给袁云平管理，租赁期从2010年7月19日起至2013年7月19日止，后袁云平将保丽建材大市场H02号商铺发包给严惠锋，约定租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日。合同期满后，袁云平及严惠锋拒不将承租的商铺返还给原告，其行为损害了我公司的合法权益。请求判令袁云平及严惠锋立即清退租赁的商铺。
袁云平针对严惠锋的起诉答辩称，自己与严惠锋签订的《租赁合同》、与保丽公司签订的《承包合同》均为合法有效合同。合同租赁标的均为租赁保丽建材大市场的商铺，且交付严惠锋使用至合同期满，合同欺诈不成立。严惠锋陈述的签订合同到2013年12月31日的事实属实。袁云平在2009年、2010年分别与邱保国签订了保丽建材大市场的《承包合同》，约定由袁云平承包经营，实际为租赁，后在邱保国的要求下，对外进行再次招商租赁。袁云平在经营管理中签订的《租赁合同》是得到保丽公司同意的，袁云平在签订合同及履行合同中没有欺诈。严惠锋仅以《承包合同》约定的到期时间为2013年7月19日，《租赁合同》的租赁期限到期时间为2013年12月31日，就诉请法院认定为合同欺诈的理由不成立。发包方邱保国签订合同时虽没有注明保丽建材大市场将作为商业开发，没有告诉保丽房地产开发的规划，但这不是《承包合同》的附随法定义务，且该《承包合同》在约定期限内已履行完毕。在与严惠锋的《租赁合同》中，袁云平谨遵合同约定，从未作出侵害严惠锋利益的行为，且积极与保丽公司协商，履行与严惠锋的合同期限约定。2013年7月19日后，严惠锋一直占有经营。2013年12月31日，原租赁人保丽公司也没有要求严惠锋腾退房屋，因此，严惠锋的损失原因与袁云平的合同行为无关。
严惠锋在履行合同中严重违约，提出的损害赔偿数额过大。袁云平签订合同约定了经营期限，在严惠锋经营期限内，袁云平没有解除合同或阻扰经营的行为。严惠锋的租金仅交纳到2013年3月份，并且也没有交纳经营商铺的水电等其他服务费用。严惠锋拒不交纳租金的行为是违约行为，其损失也与该违约行为有直接关系，应当承担相应的责任。对于严惠锋提出的损失清单中有数项为没有依据的投资及支出，比如转让费等，应当从中减去。
综上，请法院查清事实，判定合同效力，驳回严惠锋的诉请。
袁云平针对保丽公司的反诉辩称，一、袁云平与保丽公司的合同已经到期，转租后实际占用商铺主体为严惠锋，答辩人不存在承租人腾退房屋的义务。保丽公司陈述的合同期限到2013年12月31日止的事实属实。袁云平在2009年、2010年分别与邱保国签订了保丽建材大市场的《承包合同》，约定由袁云平承包经营，实际为租赁，后在邱保国的要求下，对外进行再次招商租赁。袁云平在经营管理中对外签订《租赁合同》，合同的标的为保丽公司的物业，该转租行为保丽公司是同意的，即袁云平在签订合同及履行合同中是出租人地位，不是实际承租人，没有承租物业占有权，哪有腾退的商铺。应当由实际承租人腾退房屋。二、保丽公司是否腾退房屋的诉请与抗辩应当是保丽公司与严惠锋争议，与袁云平无关。袁云平签订合同约定了经营期限，在严惠锋经营期限内，袁云平从没有提出解除合同或阻扰经营的行为。从保丽公司的起诉中，自认在2013年3月、7月通知商户退场的行为，行为人为保丽公司。作为保丽公司，承认袁云平与严惠锋的租赁合同关系。要收回租赁房屋，应当对严惠锋主张。袁云平没有实际占有房屋，不应当作为此争议被告。三、保丽公司与袁云平合同明确约定到期后袁云平添置的房屋附属物等全部归保丽公司所有，袁云平遵从约定，既没有拆除、也没有搬迁，袁云平更加不应为腾退房屋的被告。
综上，请法院查清事实，明确诉讼主体，驳回保丽公司对袁云平的诉讼请求。
严惠锋针对保丽公司的反诉辩称，一、保丽公司应承担严惠锋的损失，租赁合同加盖了公章，应予认可；二、保丽公司与袁云平之间系承包关系，并授权出具了委托书，保丽公司未行使告知义务，存在重大过错；三、袁云平应承担责任。
严惠锋为支持其诉讼主张及抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：身份证。证明严惠锋的诉讼主体资格。
证据二：保丽建材大市场租赁合同。证明严惠锋与保丽公司所属的孝感保丽建材大市场签订了租赁合同，双方之间形成租赁关系。
证据三：个体工商户营业执照。证明严惠锋租赁孝感保丽建材大市场中的商铺用于经营罗兰整体卧室销售。
证据四：告知书。证明保丽公司在租赁期未届满的情况下单方面要求严惠锋退场，并决定将市场拆迁改建。
证据五：限期退场通知书。证明保丽公司单方要求严惠锋等商户自2013年7月20日上午8时退场。
证据六：授权经营委托书。证明孝感保丽建材大市场物业的原所有人邱保国授权袁云平进行招租、经营和管理，袁云平有权收纳各承租户租金及相关费用，但是未明确授权终止时间的事实。
证据七：装修明细及其票据及货物损失清单。证明严惠锋的装修费用及样品、货物的实际损失情况。
证据八：转让申请及收据，证明严惠锋为租赁该商铺支付转让费的事实。
证据九：加盟合同。证明严惠锋加盟经营罗兰整体卧室，存在加盟费的事实。
证据十：收据、易立清身份证及订货单。证明严惠锋拆除样品的费用，运输费用及罗兰订货情况，同时证明存在巨大货物损失情况。
证据十一：老周物流零担收（发）货单。证明罗兰样品发货、订货情况，同时证明存在巨大货物损失情况。
证据十二：运费证明。证明搬迁拆除样品所花费的运费情况。
证据十三：收条。证明罗兰样品安装费情况。
证据十四：罗兰人工考勤机工资表。证明罗兰存在人工工资支付情况。
保丽公司为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证。证明保丽公司的主体身份情况。
证据二：房产证、土地使用证。证明保丽公司拥有该诉争物业的所有权和土地使用权。
证据三：授权委托书及承包合同。证明保丽公司授权邱保国与袁云平于2010年4月7日签订租赁承包合同，合同期限即自2010年7月19日起至2013年7月19日止。但合同期满后袁云平未能清退承包租赁的商铺。同时证明保丽公司仅对邱保国与袁云平在2010年签订的三年期合同予以确认，对其于2009年签订的合同及授权不予认可。
证据四：租赁合同。证明袁云平与严惠锋签订了一年期的转租合同，即自2013年1月1日起2013年12月31日止，转租期满后，严惠锋未清退商铺。
证据五：告知书、限期退场通知书各一份。证明保丽公司已依法履行合同期满后应清退承租物业的告知义务及袁云平、严惠锋拒不清退商铺的事实。
证据六：民事判决书。证明保丽公司与袁云平之间签订的是三年期的合同及三年租期届满后，袁云平没有依约返还商铺。
袁云平为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：授权委托书。证明责任人为邱保国，起诉主体正确，且未确定合同终止期限。
经庭审质证，保丽公司对严惠锋提交的证据一无异议；对证据二有异议，认为合同中保丽公司不是出租方，袁云平系出租方，严惠锋与袁云平系租赁关系，租赁期限为一年，合同已履行完毕；对证据三有异议，认为与本案无关联性；对证据四、五有异议，认为双方已按合同履行完毕，合同相对人为袁云平，不是保丽公司。租赁期满后不再继续出租。对证据六有异议，认为委托书已废除；对证据七至十四有异议，认为与本案无关联性，且不真实。
袁云平对严惠锋提交的证据一至六无异议；对证据七至十四有异议，认为费用部分不合理，应扣除。
严惠锋对保丽公司提交的证据一、二无异议；对证据三有异议，认为不清楚该委托书及承包合同；对证据四、五有异议，认为租赁合同未完全履行，才未清退；对证据六有异议，认为与严惠锋无关，判决书只判决支付租金，未确定返还房屋。
袁云平对保丽公司提交的证据一、二、四无异议；对证据三有异议，认为未约定清退商铺的义务，委托书未确定终止时间；对证据五有异议，认为双方存在矛盾，导致未清退；对证据六有异议，认为未收到清退通知。
严惠锋对袁云平提交的证据无异议；保丽公司对袁云平提交的证据有异议，认为系邱保国个人签名，公司未确认、授权。
对上述无异议的证据，本院依法予以采信。
对上述有异议的证据，本院认为，严惠锋提交的证据二、三、四、五、六具备真实性、合法性、关联性，能够作为认定相关事实的依据，本院依法予以采信；证据七中装饰合同与收据能够相互印证，证明严惠锋所花费的装修费用，本院依法予以采信，其他货物清单是严惠锋单方出具且不能证明严惠锋存在实际损失，本院依法不予采信；证据九只能证明严惠锋加盟经营罗兰整体卧室，但不能证明严惠锋存在实际损失，故对其证明加盟经营罗兰整体卧室的事实予以采信，对其证明存在加盟损失的事实本院不予采信；证据八有转租人签字认可，且符合本地商业惯例，本院依法予以采信；证据十至十四是严惠锋经营中所产生的费用，与本案无关联性，本院依法不予采信；
保丽公司提交的证据三具备真实性、合法性，能够证明本案相关事实，本院依法予以采信；证据四、五与严惠锋提交的证据四、五一致，本院依法予以采信；证据六系本院出具的判决书，能够证明相关事实，本院依法予以采信。
袁云平提交的证据与严惠锋提交的证据六一致，本院依法予以采信。
经审理查明，2012年12月6日，严惠锋支付80000元转让费后，从案外人胡俊先处转租“孝感保丽建材大市场”内355.7平方米的商铺用于经营“罗兰整体卧室”，并与袁云平签订了《保丽建材大市场租赁合同》，签章栏的出租方盖有“孝感保丽建材大市场”印章，并由袁云平签字。合同约定租赁期从2013年1月1日起至2013年12月31日。同时约定每月租金为11027元，签订合同时须付三个月租金即33080元作为履约保证金，并须同时预付三个月房租33080元，之后每次提前15天预付三个月租金33080元。合同签订当日，严惠锋依约交纳保证金33080元，支付了前三个月租金及水电费计33400元。之后，严惠锋委托孝感市居然美装饰工程有限责任公司对商铺进行了装修，共花费装修费355000元，并购买了“罗兰整体卧室”货样上架经营销售。2013年3月29日，保丽公司贴出《告知书》，告知严惠锋与“孝感保丽建材大市场”租赁承包人袁云平签订的合同即将于2013年7月19日期满，期满后决定将整个市场进行拆除改建，并要求严惠锋等各商户作好清货退场的相关准备。2013年7月4日，保丽公司向包括严惠锋在内的所有“孝感保丽建材大市场”的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部承租的物业。2013年7月20日保丽公司对严惠锋经营的商铺停止供电和停水一周，后又于10月中旬停止供电和停水4天，造成严惠锋无法正常营业。
另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11号的“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司所有。2010年3月8日，保丽公司授权邱保国全权处理该物业的对外出租和发包，邱保国有权以其个人名义代为向包括但不限于袁云平等人发包承租经营。2010年4月7日，邱保国与袁云平签订《承包合同》，将“孝感保丽建材大市场”整体发包给袁云平经营管理，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。
再查明，原告严惠锋与“孝感保丽建材大市场”签订租赁合同时，袁云平向原告提交了邱保国于2009年4月1日向袁云平出具的《授权经营委托书》，授权书载明：邱保国将“孝感保丽建材大市场”全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用。
本案争议的焦点：一、袁云平以“孝感保丽建材大市场”名义与严惠锋签订的租赁合同是否合法有效；二、保丽公司是否构成违约；三、严惠锋的损失应如何认定并赔偿；四、严惠锋是否应腾退其租赁的商铺。
对于焦点一，本院认为，本案租赁合同出租方名为“孝感保丽建材大市场”，因“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司，因此，本租赁合同出租方实为保丽公司，本案的诉讼主体是适格的。保丽公司授权邱保国全权处理该建材市场的对外出租和发包，邱保国又将建材市场发包给袁云平经营管理，约定经营期限为2010年7月19日至2013年7月19日。但邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》仅载明“全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用”，该委托书并没有注明时间限制。袁云平持此委托书与严惠锋签订租赁合同，致使严惠锋有理由相信袁云平能够代表保丽公司对外签订合同。虽然袁云平超越代理权限与严惠锋签订至2013年12月31日的合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此严惠锋与袁云平代表保丽公司签订的租赁合同为合法有效合同。
对于焦点二，本院认为，该租赁合同为合法有效合同，双方应严格依约全面履行自己的义务，但保丽公司在合同履行期限，擅自通知严惠锋搬迁，并对严惠锋经营的场所停水、停电，致使严惠锋不能正常经营，构成合同违约，依法应承担违约责任。
对于焦点三，本院认为，保丽公司构成合同违约，依法应赔偿严惠锋的损失。但合同约定租赁期为一年，严惠锋应据此情况适当地予以投资，故造成损失过大的责任主要在严惠锋，故此，本院根据本案实际情况，酌情认定保丽公司应赔偿严惠锋装修费和转让费损失的40%，即174000元［（355000元＋80000元）×40%］及停水停电14天期间经营损失，本院酌定按每天2000元损失计算，共计28000元（2000元×14天）。
对于焦点四，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中租赁合同期限于2013年12月31日届满，双方之间的权利义务已终止，严惠锋应依法于合同期届满后腾退其租赁场地，故对保丽公司要求严惠锋腾退场地的请求，本院依法予以支持。
综上：保丽公司应赔偿因其违约给严惠锋造成的损失202000元，严惠锋应依法腾退其租赁的场地。关于袁云平越权签订租赁合同事宜，保丽公司在本案中未予追究，本院亦不予处理。据此，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孝感保丽房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）严惠锋损失202000元；
二、原告（反诉被告）严惠锋将335.7平方米的租赁场地腾空后交还给被告（反诉原告）孝感保丽房地产开发有限公司；
三、驳回原告（反诉被告）严惠锋的其他诉讼请求。
上述一、二项，于本判决生效后15日内履行完毕，逾期履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13800元、反诉费500元，共计14300元，由原告（反诉被告）严惠锋承担11000元、被告（反诉原告）孝感保丽房地产开发有限公司承担3300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费13800元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱正伟
审 判 员 肖应友
人民陪审员 刘志刚
二〇一四年五月二十日
书 记 员 鲁东平
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。