江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第1723号
原告长江润发（宿迁）房地产开发有限公司，住所地宿迁市经济开发区东区峨眉山路北侧。
法定代表人汪仁平，董事长。
委托代理人姚远、秦华平，江苏固瑞律师事务所律师。
被告孙莉莉。
委托代理人刘浩、皇甫斌，江苏固邦律师事务所律师。
被告沈国栋，现于句容监狱服刑。
被告苏州创诚世纪房地产投资管理有限公司，住所地宿迁市君临国际A栋14层。
法定代表人沈国栋。
原告长江润发（宿迁）房地产开发有限公司（以下简称长江润发）诉被告孙莉莉商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理，依法组成合议庭于2015年7月30日、2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚远、秦华平、被告孙莉莉委托代理人刘浩、皇甫斌到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院追加沈国栋、苏州创诚世纪房地产投资管理有限公司为本案被告参加诉讼，于2016年2月17日公开开庭进行审理，原告委托代理人秦华平、被告孙莉莉委托代理人刘浩、被告沈国栋、被告创诚公司法定代表人沈国栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告长江润发诉称：2012年1月至5月，原告委托苏州创诚世纪房地产投资管理有限公司提供宿豫区长江花苑郡王府小区商品房销售、策划服务，沈国栋是该公司的法人代表。被告与沈国栋有个人的债务纠纷。为实现以原告的商品房抵债给孙莉莉的非法目的，沈国栋私刻了长江润发（宿迁）房地产有限公司的印章、发票专用章、法人印章，与被告订立了买卖原告开发的长江花苑郡王府小区商品房的201203230055《商品房买卖合同》，并办理了合同的网上备案登记。201203230055合同的标的物是价格为525573元的10幢201号房和价格为86000元7号车库；沈国栋伪造印章一案已由（2014）宿城刑初字第0890号刑事判决书判决在案，原告已经多次催促被告协助办理撤销合同的网上备案登记手续，但被告未配合办理。原告认为，沈国栋伪造印章与被告等订立合同、开具收据等属于违反法律规定的刑事犯罪行为，属于与被告等串通损害原告合法利益的行为，据合同法第五十二条的规定，所订立的合同无效，相关的网上备案应当撤销。原告没有过错，原告不应承担该合同的民事责任，也不应当承担其他过错赔偿责任。被告应依法承担赔偿原告损失的民事责任。故向法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认以原告名义与被告孙莉莉签订的201203230055号《商品房买卖合合同》无效，原告不承担该合同无效的任何责任；2、被告赔偿原告因该商品房不能正常销售造成的经济损失（按照自网上备案登记之日起至撤销之日止按照商品房和车库的价格611573元和同期银行一年期贷款利率5.10%计算）；3、被告协助原告办理撤销201203230055号《商品房买卖合合同》的网上备案登记；4、诉讼费用由被告承担。
被告孙莉莉辩称：1.原被告双方签订的合同系双方真实意思表示，双方合同关系成立并生效。被告也已付清了上述款项，原告并向被告出具了相关的购房收据，且不存在任何的违约行为，原告至今未履行交付房屋的义务。2.原告公司通过与被告之间签订购房合同向被告出具订金收据以及之后向被告出具全款收据并加盖公司印章，双方之间的合同也进行了依法备案，等上述一系列实际行为已认可并实际完成了原告承担其公司工作人员沈国栋个人与被告之间的债务，上述冲抵行为已经完成，并已实际履行，应当视为合法有效。对于沈国栋可能多交的房款由被告在偿还给沈国栋个人，该债务与原告无关。3.被告有理由相信沈国栋系原告公司工作人员，沈国栋的行为构成表见代理，其履行的也是职务行为，行为产生的后果应当由原告进行承担。4.原告与苏创公司协议对被告无约束力，不能对抗第三人及本案被告。
被告沈国栋辩称：我帮王宝华担保借的钱，王宝华跑了，当时借20万元，后来加上利息就滚成了40万元。因为是担保人，就向孙莉莉出具了一张40万元借条，没有约定利息，也一直没有支付利息。大概间隔一年左右，在借款之后和孙莉莉签订了购房合同作为抵押，之后我还过孙莉莉丈夫10万元、孙莉莉15万元，本金已经还了25万元。当时还钱是希望孙莉莉把房子退了，我再重新打借条给她，但是她没有同意。
被告苏州创诚世纪房地产投资管理有限公司辩称：辩称意见同沈国栋意见。
经审理查明：2011年10月1日，长江润发与苏州创诚世纪房地产投资管理有限公司（法人代表沈国栋，以下简称创诚公司）签订《全程营销策划合同》，约定由创诚公司策划和营销长江润发开发的“长江花苑郡王府”小区48222平方米多层住宅与商业用房，合同第四条约定，长江润发负责派专人审核、批准认购书、合同并予以签字盖章；负责派专人驻卖场收款，包括但不限于客户诚意金、定金、购房款等款项，创诚公司不得收取客户任何款项。合同还就其他内容作了约定。
2013年5月19日，原告与创诚公司签订《郡王府网签合同账号密码交接备忘录》，约定为方便给客户办理签约等手续，2011年11月21日长江润发将郡王府网签合同账号密码交予创诚公司沈国栋负责，在接受时，创诚公司及沈国栋向交接人确保账号密码不外泄，并且网签流程必须要按照房产公司要求操作，不将曲号和密码作为房产公司销售外的其他任何活动。如因操作不当造成账号密码外泄，或者未按照房产公司要求操作，所造成的后果将由创诚公司及沈国栋负全责。账号：K00×××＊＊，密码：110＊＊＊。
2012年3月23日，原被告签订商品房买卖合同，约定主要内容：被告孙莉莉购买原告开发的长江花苑郡王府10幢东单元2层201号房（单价3978元每平方米、建筑面积118.94平方米，总价525573元）、及7号车库（单价2578.71元每平方米、建筑面积27平方米，总价86000元），总价611573元；被告于2012年3月23日前付清100%购房款即611573元，原告于2013年3月30日前，将房屋交付被告；被告逾期付购房款违约责任、原告逾期交付房屋违约责任；办理产权登记约定及逾期办理的违约责任。同日该商品房买卖合同在宿豫区商品房网上合同备案系统备案登记，备案合同号201203230055。
2012年2月25日，被告沈国栋向孙莉莉出具20000元的收款收据（盖有长江润发发票专用章）。
2012年3月23日，被告沈国栋向孙莉莉出具611573元的收款收据（盖有长江润发发票专用章）。
另查明：宿迁市公安局物证鉴定所（宿）公（物）鉴（文）字（2013）37号文件检验鉴定书：买受人孙莉莉，合同编号201203230055的商品房买卖合同上长江润发（宿迁）房地产有限公司印文、汪仁平印与样本长江润发（宿迁）房地产有限公司印文、汪仁平印印文不是同一印章盖印形成。
2011年7月1日，沈国栋出具借条一份，载明：借条，今借到张新华现金400000元。借款人沈国栋，2011.7.1。
2015年2月12日，本院以伪造印章罪判处沈国栋有期徒刑一年六个月。
原告提供沈国栋出具情况说明并承诺书，保证人沈勇猛。该承诺书在沈国栋伪造印章犯罪刑事卷宗中亦有。承诺书载明主要内容：沈国栋利用创诚公司为长江润发代理销售郡王府项目的便利，与沈国栋的债权人商量后，利用伪造印章、收据、合同等手段将郡王府项目的房源以销售并网上备案的形式实际为沈国栋个人债务抵债，其中共办理13套房源和虚假购房人为：1、10－201号房孙莉莉、2、10－301号房王军；3、10－401号房王军；4、10－202号房任尔平；5、10－502号房张敏；6、11－205号董立亮；7、12－303王文生；8、14－302号房吴杰；9、14－303号房吴杰；10、14－204号房陈前来；11、14－304号房罗芳喜；12、14－404号房王敏；13、17－105号房任尔平。上述虚假购房人要求沈国栋以长江润发代理销售的房源以销售商品房形式抵债，没有支付任何房款。对于吴杰的债权，沈国栋、沈勇猛已经用林权办理抵债，并在宿豫区林业局办理了林权转移手续，余款由沈勇猛了具了欠条并承诺支付欠款的利息，林权转移后，林业管理由沈勇猛承担，卖树收入归王军他们，在2014后王军已经收卖树款10多万元。沈国栋保证将尊重上述事实，承诺如下：1、全力配合长江润发开展对上述虚假商品房买卖进行撤销，确定无效等工作，不设置任何障碍；2、对于长江润发因为沈国栋的上述伪造印章、票据等进行虚假销售而造成的经济损失，沈国栋将负全面的赔偿责任。其中，销售给王文生的一套商品房以代理费抵偿不足外，沈国栋另外予以赔偿；3、沈国栋提供保证人承担连带责任，保证期限为2年。承诺人沈国栋，保证人沈勇猛。
原告提供2013年10月26日沈勇猛及被告等人承诺协议，在沈国栋刑事案件亦有。载明：沈国栋父亲沈勇猛将宿豫区顺河镇高滩、陆河承包的土地（240亩）林地使用权及产权于2013年11月19日前通过林业主管部门过户过王军、任尔平、罗芳喜、陈前来、吴杰、王敏、张敏等人所购郡王府计十套房子，等11月19日前沈勇猛和我们办理好过户手续后，我们即日办理退回十套房屋手续。承诺协议人：王军、王敏、罗芳喜、任尔平、吴杰、沈勇猛。2013年10月26日。
2015年7月30日，宿迁市宿豫区房地产管理处出具证明一份，载明：经查询宿豫区商品房网上合同备案系统，截止2015年7月30日，长江花苑郡王府部分房屋备案情况如下：1、10幢301号房，备案合同号201201160015，买受人王军，备案日期2012年1月16日；2、10幢401号房，备案合同号201201170017，买受人王军，备案日期2012年1月17日；3、10幢202号房，备案合同号2012004060036，买受人任尔平，备案日期2012年4月6日；4、10幢502号房，备案合同号201204260039，买受人张敏，备案日期2012年4月26日；5、10幢201号房，备案合同号201203230055，买受人孙莉莉，备案日期2012年3月23日；6、14幢404号房，备案合同号201201200008，买受人王敏，备案日期2012年1月20日；7、14幢302号房，备案合同号201204110023，买受人吴杰，备案日期2012年4月11日；8、14幢303号房，备案合同号201204110025，买受人吴杰，备案日期2012年4月11日；9、14幢304号房，备案合同号201205220004，买受人罗芳喜，备案日期2012年5月22日；10、14幢204号房，备案合同号201205250043，买受人陈前来，备案日期2012年5月25日；11、17幢105号房，备案合同号201204110026，买受人任尔平，备案日期2012年4月11日。
原告在宿迁市宿豫区发展和改革局备案的商品房销售价格备案表，载明：住宅均价4518.05元；14幢302号（吴杰）房总价381863.57元、14幢303号房（吴杰）总价599208.78元；14幢304号房（罗芳喜）总价597922.56元；14幢204号房（陈前来）总价591283.06元、14幢404号房（王敏）总价593938.06元、17幢105号房（任尔平）总价384711.46元；10幢201号房（孙莉莉）总价592138.89元；10幢202号房（任尔平）总价588299.71元、10幢301号房（王军）总价598744.89元；10幢401号房（王军）总价594781.29元；10幢502号房（张敏）总价581693.71元。
被告提供沈勇猛于2015年8月20日书写的情况说明，载明：在沈国栋与长江润发发生争议后，长江润发欺骗我，要我写承诺协议把王军等人的购房说成借款，把责任让我儿子揽下来，保证不追究我儿责任，承诺书上王军、王敏、罗芳喜、任尔平、吴杰的签名都不是他们本人签名。宿豫区高滩陆河承包的土地（240亩）林地使用权及产权也确实没有过户给王军、王敏、罗芳喜、任尔平、吴杰。后来长江润发又要求我及沈国栋写情况说明及承诺书（实为长江润发起草好让我儿重抄的），内容不是真实的，我和儿子被长江润发骗了，至今欠我们的佣金和超低价销售房屋奖励都没有给清。以上确保句句属实。说明人沈勇猛。2015.8.20。
以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、全程营销策划合同、备忘录、文件检验鉴定书、沈国栋刑事案件卷宗材料、商品房价格备案表、承诺书、承诺协议书、情况说明书、借条等证据在卷佐证，足以证实。
本院认为：现有证据能够证明沈国栋与孙莉莉之间系借款关系，案涉的商品房买卖合同系沈国栋通过伪造印章方式以原告名义与孙莉莉签订，作为沈国栋借款的担保，不存在孙莉莉辩称的通过沈国栋向原告购买特价房的事实。具体理由：1、沈国栋伪造印章与孙莉莉签订商品房买卖合同刑事判决书所认定；2、涉案的房屋备案价格（包含车库）、合同约定价格（包含车库）与孙莉莉主张的房屋实际成交价格420000元相差较大；3、涉案合同约定价格、出具的收据金额与孙莉莉实际交付款项420000元不一致；4、孙莉莉在公安机关陈述“2012年3月份，沈国栋跟我提出来没有钱还我，拿郡王府房子抵押给我，当时我看他没有钱还我就同意了”“当时说好，如果房子要是真到我手里，我再跟沈国栋算账”；5、孙莉莉并未实际足额支付购房款，购房款中的400000元是以前沈国栋的个人借款，且该款项沈国栋已经归还15万元。综上，本案中无法认定孙莉莉为善意购房人，应认定为沈国栋利用其身份便利，伪造印章，绕开原告监管程序，超越委托销售合同权限，以原告名义与孙莉莉签订商品房买卖合同，作为其向孙莉莉借款的担保。沈国栋个人在没有代理权的情况下通过伪造印章方式，以原告名义与孙莉莉签订商品房买卖合同作为担保向孙莉莉借款，不构成表见代理，原告对该买卖合同又不予追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，该买卖合同对原告不发生效力。孙莉莉应协助原告撤销该商品房买卖合同的网上备案登记。该商品房买卖合同网上备案登记对原告造成的损失，应由办理网上备案登记的行为人承担相应责任，不应由孙莉莉承担。被告孙莉莉主张商品房买卖合同有效，要求原告履行交房涉案房屋并赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孙莉莉于本判决生效之日起十日内协助原告长江润发（宿迁）房地产开发有限公司撤销上述商品房买卖合同网上备案登记；
二、驳回原告长江润发（宿迁）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9916元，由被告孙莉莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 荣
人民陪审员 王新权
人民陪审员 朱丽丽
二〇一六年三月三十日
书 记 员 杨一帆
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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