福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终1714号
上诉人（原审原告）：张钱金，男，1964年3月10日出生，汉族，经商，住福建省东山县。
委托诉讼代理人：张朝阳，福建华闽南方律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：李春强，男，1986年9月19日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。
委托诉讼代理人：陈艺娟，福建朗马律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：蔡燕娜，女，1975年3月7日出生，汉族，残疾人，住福建省东山县。
上诉人张钱金因与被上诉人李春强、蔡燕娜申请执行人执行异议之诉一案,不服福建省东山县人民法院（2016）闽0626民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张钱金上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1、李春强与蔡燕娜签订的购房价仅为404365.71元，明显低于蔡燕娜向开发商购买的价款，实属恶意串通损害张钱金的利益，也规避了国家税收，属无效合同。一审以张钱金未能提供书面买卖合同，李春强支付了合理对价，且未损害国家利益为由，认定《房屋买卖合同》合法有效错误。2、即使《房屋买卖合同》合法有效，李春强在法院查封讼争房屋之前并未支付全部价款，亦未实际占有该房屋，一审认定李春强支付了购房的全部价款并实际占有讼争房屋属认定事实不清，导致误判。3、讼争的房屋产权至今尚未发生转移，房屋所有权仍属蔡燕娜所有，李春强规避了国家税收，对此存在过错。综上，李春强与蔡燕娜签订的《房屋买卖合同》属无效合同，即使合法有效，亦不符合《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中所说的不得查封的情形。请求支持其上诉请求。
李春强辩称，张钱金申请保全讼争房屋之前，答辩人就与蔡燕娜签订了购房合同、支付了全部购房款、实际占有了讼争房屋，房产交易部门了受理所有权转移登记申请，非因买受人自身原因未办理过户登记，答辩人并没有过错。张钱金应对其怠于维权导致的结果承担责任。张钱金的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
蔡燕娜未答辩。
张钱金向一审法院起诉请求：准许执行东山县人民法院（2017）闽0626民初402号《民事裁定书》裁定查封第三人蔡燕娜所有的址在东山县××埔镇聚福尊品3号楼1202号的房产。
一审法院认定事实：李春强经亦友房产中介公司的介绍与蔡燕娜达成购房合意并在中介公司见证下于2017年1月16日签订讼争房屋的买卖合同，当日支付定金7万元；2017年1月13日，蔡燕娜与施金桂办理了委托代理合同并经公证；2017年2月16日，李春强通过蔡燕娜的代理人施金桂的帐户代为偿还银行按揭款353989.44元并与蔡燕娜签订房屋交接协议，同时交付讼争房屋给李春强使用，2017年2月24日通过亦友房产中介公司支付现金258800元给蔡燕娜并与蔡燕娜的委托代理人施金桂到东山县不动产登记局办理产权过户手续。2017年2月27日，张钱金因起诉蔡燕娜民间借贷（标的295000元）并申请诉讼保全，东山县人民法院当天作出（2017）闽0626民初402号《民事裁定书》裁定查封蔡燕娜所有的址在东山县××埔镇聚福尊品3号楼1202号的房产相当于295000元的份额；2017年3月14日，李春强以案外人身份提出执行异议，2017年3月29日，东山县人民法院认为其异议理由成立，作出（2017）闽0626执异4号《执行裁定书》，裁定中止对查封蔡燕娜所有的址在东山县××埔镇聚福尊品3号楼1202号的房产相当于295000元的份额的执行。张钱金因此提起本案诉讼，请求许可执行。
一审法院认为，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告”的规定，本案中，被执行人蔡燕娜明确反对申请执行人（原告）的诉讼请求，原告诉状将其列为第三人不当，应当列为共同被告。实体方面，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案李春强经亦友房产中介公司的介绍与蔡燕娜达成购房合意并在中介公司见证下于2017年1月16日签订讼争房屋的买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，约定的房屋价款688000元，超过讼争商品房价款545181元，系合理对价，无违反法律法规的相关规定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时时效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，应当认定为合法有效的合同，即符合“（一）在人民法院查封（2017年2月27日）之前已签订合法有效的书面买卖合同”条件；合同签订后，双方均实际履行即李春强按照约定支付定金7万元，于2017年1月16日代为偿还按揭贷款353989.44元，蔡燕娜于2017年1月16日将房产交付李春强使用，2017年2月24日，李春强支付了余额价款258800元后与蔡燕娜的委托代理人施金桂到东山县不动产登记局办理产权过户登记，即符合“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”、（三）已支付全部价款”的条件；未办理过户登记是因为在东山县不动产登记局办理产权过户登记过程中，张钱金起诉并申请诉讼保全导致讼争房屋被查封。李春强得知其买受的房产被查封后即以案外人身份于2017年3月14日提出执行异议，2017年3月29日，作出（2017）闽0626执异4号《执行裁定书》，裁定中止对查封蔡燕娜所有的址在东山县××埔镇聚福尊品3号楼1202号的房产相当于295000元的份额的执行，但是因本案张钱金不服提起本案诉讼才导致至今仍未能过户。可见，李春强对未办理过户登记并没有过错即非因买受人自身原因，符合“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。可见，李春强的异议理由具有法定阻却法院强制执行的事由，（2017）闽0626执异4号《执行裁定书》裁定中止对查封蔡燕娜所有的址在东山县××埔镇聚福尊品3号楼1202号的房产相当于295000元的份额的执行并无不当。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，张钱金主张准许执行东山县人民法院（2017）闽0626民初402号《民事裁定书》裁定查封第三人蔡燕娜所有的址在东山县××埔镇聚福尊品3号楼1202号的房产的诉讼请求，应当予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，判决：驳回原告张钱金的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张钱金负担。
二审中，张钱金提交照片一张，欲证明李春强对讼争房屋进行装修的事实，李春强质证认为该证据恰好证明其实际占有该房屋并进行装修的事实。本院分析认为，张钱金举证的照片可以证实讼争房屋进行装修，该证据与张钱金于一审庭审时陈述的李春强更换讼争房屋门锁可以印证李春强实际占有了该讼争房产的事实。
当事人二审争议的事实是：双方当事人签订《房屋买卖合同》的时间如何确定？是否签订合同当时支付定金70000元及签订房屋交接协议？李春强是否代为偿还银行按揭款353989.44元及支付全部购房款？对此，本院认定如下：李春强向一审举证其与蔡燕娜及东山亦友房产中介有限公司于2017年1月16日签订的《房屋买卖合同》，张钱金质证时对该证据的真实性表示无异议。张钱金上诉认为李春强与蔡燕娜另于2017年2月23日另行签订另一份合同，但未举证予以证实，据此，一审认定李春强与蔡燕娜签订《房屋买卖合同》为2017年1月16日正确。李春强向一审举证其与蔡燕娜于2017年2月16日签订的《房屋交接协议》及缴纳物业费票据，该证据与张钱金于一审庭审时陈述的李春强更换讼争房屋门锁可以印证李春强实际占有讼争房屋的事实。李春强向一审举证的中国建设银行《个人贷款还款凭证》、银行卡客户交易查询及三份东山亦友房产中介有限公司《收款收据》可以证实李春强于2017年2月16日支付定金70000元，并于2017年2月24日支付全部购房款的事实。
本院认为，从查明的事实可以证实，李春强与蔡燕娜在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，双方于2017年2月24日到东山县不动产登记局办理产权过户登记，因张钱金提起本案诉讼才导致未办理过户，非因李春强自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。蔡燕娜与漳州市东册聚福房地产有限公司签订的购买讼争房产的价款为545181元，而李春强与蔡燕娜于2017年1月16日签订的《房屋买卖合同》体现的交易价款为688800元，张钱金上诉提出李春强与蔡燕娜签订的购房价仅为404365.71元，明显低于蔡燕娜向开发商购买的价款，实属恶意串通损害张钱金的利益，也规避了国家税收，属无效合同的主张与查明的事实不符，不予采信。上诉认为一审以张钱金未能提供书面买卖合同，李春强支付了合理对价，且未损害国家利益为由，认定《房屋买卖合同》合法有效错误；一审认定李春强支付了购房的全部价款并实际占有讼争房屋属认定事实不清，导致误判；讼争的房屋产权至今尚未发生转移，房屋所有权仍属蔡燕娜所有，李春强规避了国家税收，对此存在过错；李春强与蔡燕娜签订的《房屋买卖合同》属无效合同，即使合法有效，亦不符合《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中所说的不得查封的情形等主张均与查明的事实不符，亦于法无据，均不予采纳
综上所述，张钱金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张钱金负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶小铭
审判员 陈春生
审判员 陈育生
二〇一七年八月二十日
书记员 马晓斌
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