江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商初字第2102号
原告中国银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山开发区前进中路306号，组织机构代码83813755-3。
负责人虞东，该分行行长。
委托代理人潘金山，江苏熠达律师事务所律师。
委托代理人刘藏化,江苏熠达律师事务所实习律师。
被告袁强,男，1987年1月20日生，住湖南省沅江市。
被告易湖兰，女，1973年6月7日生，住安徽省蚌埠市怀远县。
原告中国工商银行股份有限公司昆山分行与被告袁强、易湖兰金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，依法由代理审判员樊晶适用简易程序进行审理，因被告下落不明，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘金山、刘藏化到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：两被告为购买昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室房屋向原告商借个人购房贷款，于2011年6月13日与原告签订了《中国银行购房借款合同》，向原告贷款350000元，贷款期限为300个月，自2011年6月13日至2036年6月13日止。两被告用上述房产提供抵押担保。合同签订后，原告依约向被告发放贷款。被告在使用贷款过程中屡次未按期足额归还借款利息，截至2014年8月19日被告尚有3期未按时归还，原告几经催促无果，故诉请本院判令：1.两被告偿还原告贷款本金332517.13元、利息5419.28元，合计337936.41元（暂计至2014年8月19日，后续利息按合同约定的利率予以计算）；2.两被告承担原告为实现债权而支付的律师费23000元；3.原告对被告抵押的昆山市XX花园XX号楼XX室的房屋享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由两被告负担。
为证明其主张，原告向本院提交证据如下：
1.个人购房贷款申请表及承诺函，证明两被告向原告申请贷款以及被告易湖兰自愿对被告袁强的贷款承担共同还款责任的事实。
2.购房借款合同及他项权证，证明被告袁强向原告借款以及两被告用其共有的房屋向原告提供抵押担保的事实。
3.借款借据，证明原告已向被告袁强发放贷款的事实。
4.本金及欠息清单，证明被告结欠原告本金和利息的事实。
5.委托代理合同和发票，证明原告为实现债权而支付律师费的事实。
两被告未作答辩亦未向本院提供证据。
经审理查明：2011年6月13日，原告与被告袁强签订《中国银行购房借款合同》一份，约定被告袁强向原告借款350000元，期限自2011年6月13日至2036年6月13日。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款实际发放日起（若贷款分笔发放，则从第一笔贷款实际放款日起）12月内按实际放款日当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率为基准利率，每满一个浮动周期后，以重新定价日当日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率为基准利率确定下一个浮动周期的适用利率。还款方式为按月等额本息还款。合同第八条、第五十一条约定：借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按人民银行有关规定对逾期贷款本息每日计收罚息，罚息利率为在本合同载明的贷款利率水平上加收40%。第十三条约定：借款人累计30天或累计三期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期，并向借款人和保证人发出提前还款函，要求借款人在提前还款函规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。第十四条约定：订立、执行本合同所需有关费用（包括但不限于律师费、公证费、保险费、差旅费、财产保全费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）由借款人负责支付。第十五条约定：借款人保证以其有权处分的位于昆山市XX镇XX花园XX-
XX室的房屋为上述借款提供抵押担保。第十六条约定：抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权和抵押权的费用（包括但不限于律师费、财产保全费、差旅费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费等）。第二十二条约定：因发生本合同第十三条所述情形，贷款人宣布提前收回贷款而未受清偿的，贷款人有权提前处分抵押物。上述合同签订时，被告易湖兰在抵押人一栏内签名。
另查明：2011年4月15日，被告易湖兰向原告出具一份共有人承诺函，其中第一条载明：被告易湖兰自愿以其与被告袁强共有的昆山市XX镇XX花园XX-
XX室的房屋为上述借款向原告提供抵押担保，如被告袁强未按合同约定履行还款义务，原告可依法处置抵押物。第二条载明：被告易湖兰自愿作为上述借款的共同还款人。第三条载明：承诺函自被告易湖兰签字之日起生效，至被告袁强在借款合同项下的债务全部清偿完毕之日失效，在此期间未经原告同意，承诺函不可撤销。
再查明：2011年5月12日，双方就上述被抵押房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为原告。2011年6月13日，原告将350000元借款交付给被告袁强，但被告袁强并未按约还本付息。截至2014年8月19日，被告袁强连续三个月未归还借款本息，尚欠原告借款本金332517.13元，利息5419.28元，故引起纠纷。
再查明：原告因本案诉讼支付律师代理费23000元。
上述事实，有原告向本院提供的证据及本院的庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为：两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证、质证的权利。原告与被告袁强签订的《购房借款合同》系双方当事人真实意思之表示，并不违反法律规定，双方应按合同约定履行各自的权利义务。原告按约履行了放款义务，但被告袁强连续三个月未按照合同的约定还本付息，已构成违约，故原告诉请被告提前偿还欠款的请求，符合法律规定，应予支持。原告诉请的律师费，符合双方约定，应予支持。被告易湖兰向原告出具了承诺书，表明自愿对被告袁强的借款承担共同还款责任，故原告诉请被告易湖兰对本案借款承担还款责任于法有据，应予支持。两被告用其所有的位于昆山市XX镇XX花园XX号楼XX室的房屋向原告提供抵押担保并办理了抵押登记，故在两被告未履行还款义务的情况下，原告有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁强、易湖兰于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司昆山分行借款本金332517.13元，利息5419.28元，共计337936.41元，并偿还后续利息（以332517.13元为基数，自2014年9月3日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率算至本金全部清偿之日止）。
二、被告袁强、易湖兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司昆山分行律师费损失23000元。
三、若被告袁强、易湖兰未按期履行上述第一、第二项付款义务的，原告中国银行股份有限公司昆山分行有权以两被告提供抵押担保的位于昆山市XX镇XX花园XX-
XX室的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。
如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6746元，公告费690元，合计7436元，由两被告负担。此款原告已预交，本院不再退还，两被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 范君义
代理审判员 樊 晶
人民陪审员 李 铭
二〇一五年二月五日
书 记 员 严玉峰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国合同法》二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。