湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘民一初字第1407号
原告高波。
原告马跃辉。
两原告共同委托代理人朱铂（特别授权），湘阴县南湖法律服务所
法律工作者。
被告石国良。
被告湘阴县城市建设综合开发公司。地址：湘阴县文星镇太
傅路县住建局办公楼。
法定代表人李建武，该公司经理。
委托代理人胡岳皋（特别授权），湖南立华律师事务所律师。
原告高波、马跃辉与被告石国良、湘阴县城市建设综合开发公司（以下简称湘阴城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告高波、马跃辉及其委托代理人朱铂、被告石国良、被告湘阴城建公司的委托代理人胡岳皋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高波诉称，她在2015年2月6日向被告石国良交了10万元购房订金，并于2015年2月15日向被告石国良再交付了40万元购房款，合计50万元，并在当天原告（乙方）与被告（甲方）签订《湘阴商品房销售合同》，她购买被告石国良预售的006幢13层1303号房（原户号1303），与被告石国良所建车库之中任选一个归她所有，并约定被告石国良为原告高波承担房屋的维修基金、水、电、气开户等费用。被告石国良在2015年5月1日前，将商品房经验收合格后交付原告使用，并签订了补充协议一份，在主合同不变的情况下，约定了双方的权利义务，被告石国良承诺在2015年7月30日负责为原告高波交纳各种税费，并在2015年7月30日之前办理国土证和房产证，但到了7月30日被告石国良无法交房，又与原告签订了一份《湘阴商品房预售合同》，合同内容不变，只推迟交房时间至8月31日前交房。但时至今日，被告石国良没有通知原告接受该房屋，又没有为原告办理房屋国土证和房产证。原告按照合同的约定，找被告协商无法解决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行合同协助原告办理房产证、国土证，并承担办证费用；2、被告为原告交纳各种契税，并承担房屋维修基金、水、电、气开户等费用；3、被告承担迟延交房与逾期办证的违约责任，并赔偿原告损失30万元；4、本案的涉诉费用由被告承担。
在诉讼过程中，原告高波请求将书面起诉状中的诉讼请求变更为：请求法院判决依法解除原、被告之间所签订的《商品房预售合同》，返还购房款50万元，按双方所签的《补充协议》赔偿原告损失30万元。
原告高波、马跃辉就其诉讼主张向本院提交的证据及被告石国良、湘阴城建公司的质证意见如下：
第一组，原告高波、被告石国良身份证明资料，用以证明其诉讼主体资格。
两被告对该组证据无异议。
第二组，《湘阴县商品房预售合同》两份及《补充协议》一份。用以证明原、被告先后签订了两份商品房买卖合同，在签第二份合同时还签了一份《补充协议》。
被告石国良对此无异议。
被告湘阴城建公司的质证意见为：石国良只是挂靠他公司，“蓉城国际”项目由石国良一手操作，他公司并未参与，故对签合同及补充协议的事并不知情。另外，签第二份合同时签的补充协议上盖的章不是他公司的，应该是石国良自行刻制并加盖的。
第三组，收款收据一份。用以证明原告高波已交纳了50万元购房款。
被告石国良对此无异议。
被告湘阴城建公司的质证认为：他公司对此不知情，也没有收到钱。
被告石国良辩称，原告高波所诉事实属实，但他不同意解除合同退还购房款，县里为“蓉城国际项目”的事专门成立了工作组，工程将来会通过竣工验收，他愿意继续履行交付房屋的义务。
被告石国良未在本院指定的举证期限内提交证据。
被告湘阴城建公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的仅是《商品房预售合同》，石国良以答辩人名义开发的诉争房屋因为没有经过相关部门的整体验收等原因而至今无法办理房产证、国土证。二、本案中，被答辩人没有依合同约定将购房的资金交房产局监管在中国农业银行股份有限公司湘阴支行的帐户，致使相关手续无法办理，被答辩人应自行承担相应的责任。三、在答辩人与被答辩人签订的《商品房预售合同》中，应为原告自行交纳的各种契税、房屋维修基金、燃气的开户费用等是由答辩人承担的，而不应由答辩人承担。四、被答辩人起诉要求赔偿30万元损失的诉讼请求依法不应得到支持，因被答辩人没有相关依据。五、被答辩人起诉要求答辩人承担迟延交房与逾期办证的违约金计算过高。
被告湘阴城建公司就其答辩意见向原告提交的证据及原告高波、被告石国良的质证意见如下：
《协议书》一份，用以证明“蓉城国际”房地产项目是被告石国良搞的，石国良只是挂靠公司，相关开发经营行为及法律责任由石国良承担，与他公司无关。
原告高波质证意见为，他对这份协议的真实性不知情，湘阴城建公司属于推卸责任，按照有关法律，湘阴城建公司应与石国良承担连带责任，该证据与本案无关。
被告石国良未对该证据发表质证意见。
经庭审举证、质证，本院对双方当事人提交的证据认证如下：对原告提交的第一组证据两被告无异议，本院予以采信；原告提交的第二、三、四组证据来源合法，内容真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。对被告湘阴城建公司提交的证据，因被告石国良对此无异议，本院对证据的真实性予以确认，但根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规规定，房地产开发企业不得将其资质证书、公司印章、合同书等提供或出借给不具备城市房产开发经营资格的个人或单位使用，即法律禁止不具备城市房地产开发经营的个人或单位以挂靠的形式从事房地产开发经营，两被告之间的《协议书》违反了法律规定，亦达不到被告湘阴城建公司的证明目的，本院对该证据的合法性、关联性不予采信。
根据本院采信的有效证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定的案件事实如下：
两原告系夫妻关系。被告湘阴城建公司系一家具备城市房地产开发经营资质的房地产开发企业。2012年4月10日，被告石国良与被告湘阴城建公司签订《协议书》，约定“一、甲方只提供企业资质给乙方挂靠，甲方对乙方开发项目即不享有任何权利，也不承担任何义务（责任）；二、乙方挂靠甲方企业资质，只限于办理报建手续。三、乙方在开发建设过程中的所有财务收支、债务债权均与甲方无关，甲方不承担乙方由此发生的任何经济责任。四、乙方不得以甲方企业资质名又向外融资。如发生这一情况，责任由乙方承担偿付和赔偿责任。甲方不承担由此发生的一切责任。五、乙方如遇到经济纠纷，乙方直接应诉，乙方必须主动承认和承担法律后果。乙方不得把经济纠纷的责任推到甲方身上，甲方凭本协议书依据请求法院确认乙方为经济纠纷案件的当事人直接应诉。六、甲方与乙方在此后签订的相关挂靠协议如与本协议相冲突的，均以本协议为准。”协议签订后，湘阴城建公司将其企业资质证书、公司印章、合同书等提供给被告石国良，由被告石国良经手办理了相关项目报建手续。2013年10月，蓉城国际项目开工建设，2014年经湘阴县房地产管理局批准取得了2014157号《商品房预售许可证》。2015年2月6日，原告高波与被告石国良就购买“蓉城国际”1303房屋达成口头意向性协议后，向石国良支付了100000元，意欲购买“蓉城国际”1303号房，石国良收款后以湘阴城建公司名义开出具了收据，加盖了公司公章。同年2月15日原告高波、马跃辉又向被告石国良支付了400000元购房款，石国良收款后仍以湘阴城建公司名义开出了收据，加盖了湘阴城建公司公章，并于当日签订了一份《湘阴县商品房预售合同》（暨《商品房买卖合同》），该《合同》约定高波、马跃辉向湘阴城建公司购买蓉城国际第006幢13层1303号房（预售商品房），房屋单价每平方米3035.87元，总金额为430000元，在2015年2月15日签订合同之日一次性付清100%的总房款。湘阴城建公司应在2015年5月1日前将经验收合格的商品房交付给原告高波、马跃辉，但如遇下列特殊原告可以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、非出卖人原因，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3、按揭款未到帐。对预期交房的违约责任，该《合同》约定：1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2）逾期60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起一天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之五（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。原告高波、马跃辉、被告石国良在出卖人委托代理人栏内签名，并加盖了湘阴城建公司公章。蓉城国际主体工程于2014年年底完工（其建设资金由被告石国良投入），但因被告石国良后续资金无法跟上，水电等附属工程无法完成，因此无法通过有关部门的竣工验收（截止本案判决之日尚未通过竣工验收），故未按约向原告交付房屋。2015年6月原告高波与被告石国良协商又签订了一份《湘阴县商品房预售合同》（暨《商品房买卖合同》），将交房日期变更为2015年8月31日，并同时签订了一份《补充协议》，约定：“一、乙方在签订合同及补充协议之日一次性付清房款及车库总价伍拾万元整。二、甲方负责办理房产证、国土证费用，在2015年7月30日之前必须办理好各证。三、甲方负责缴纳契税、房屋维修基金、水、电、气开户等一切费用。四、主合同为十三层东南边临街楼层，外由乙方任选一个车库不计费用。五、甲方如2015年7月30日之前没有向乙方交付房屋使用或出现一房多卖、及一切经济纠纷导致乙方不能装修入住，由甲方无条件退还乙方本金伍拾万元整，另赔偿乙方叁拾万元。六、以上协议双方签字生效，具有法律效应。”但双方商定该补签的合同及协议落款时间仍书写为“2015年2月15日”。另据被告石国良陈述，因被告湘阴城建公司在2015年6、7月份将公司公章收回，他为了办事方便，私自刻制了一枚公司公章，《补充协议》上加盖的的公章系用的他私制的公章。之后，被告仍未按约向原告交付房屋，原告高波、马跃辉遂向本院提起诉讼。
以上事实，有本院依法认定的有效证据、双方当事人在庭审中的陈述等在卷证实，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点是：一、原告是否有权解除与被告石国良、湘阴城建公司所签的《房屋预售合同》；二、原告是否有权要求被告石国良、湘阴城建公司赔偿30万元购房损失；三、被告湘阴城建公司应否与被告石国良共同承担相应的民事责任。
关于焦点一，本院认为，原告高波与被告石国良、湘阴城建公司于2014年2月15日所签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定和限制性规定，也不损害社会公共利益，合法有效，当事人双方即享有合同约定的权利，也应严格履行合同约定的义务。原告作为商品房买受人，按合同约定交付了全部购房款，而被告未按合同约定时间交付房屋，显属违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据该条文的规定，原告请求解除合同的诉讼请求符合法律规定的解除条件，本院予以支持。
关于焦点二，本院认为，被告逾期交房的行为显属违约，应承担相应的违约责任。对逾期交房的违约责任，合同双方在《商品房预售合同》第九条中约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过陆拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过陆拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起壹天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍（该比率应不小平于第（1）项中的比率）的违约金”。后双方又在《补充协议》第五条中约定“甲方如2015年7月30日之前没有向乙方交付房屋使用或出现一房多卖、及一切经济纠纷导致乙方不能装修入住，由甲方无条件退还乙方本金伍拾万元整，另赔偿乙方叁拾万元”。现原告主张按《补充协议》约定由被告赔偿30万元，被告湘阴县城建公司认为过高。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告未提供被告逾期交房导致合同解除给他造成的实际损失的证据，其主张被告按《补充协议》约定赔偿损失30万元过高，本院综合考虑被告的违约情况及过错程度，结合原告给付购房款的时间和金额，确认被告按照双方于2014年2月15日所签订的《商品房预售合同》第九条约定（即按已付购房款500000元的30%向原告赔偿违约金）向原告赔偿违约损失150000元较为适宜。
关于焦点三，本院认为：被告湘阴城建公司与被告石国良签订挂靠协议，同意石国良以其公司名义开发建设蓉城国际工程项目，向石国良提供资质证书、单位印章、合同书等以从事相关民事活动，双方形成一种挂靠关系，虽然根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑企业资质管理条例》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等的规定，两被告之间的挂靠行为及湘阴城建公司将其单位资质证书、公章、合同书等提供出借给石国良使用的行为属于法律、法规所禁止的行为，但对石国良以湘阴城建公司的名义对外从事民事活动所产生的法律后果，湘阴城建公司作为被挂靠者理应承担相应的法律责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第五十四条规定“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”。由此可见，原告高波请求被告湘阴城建公司与被告石国良承担连带民事责任于法有据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第五十四条之规定，判决如下：
一、解除原告高波与被告石国良、湘阴县城市建设综合开发公司于2015年2月15日及2015年6月（合同落款时间仍为2015年2月15日）所签订的两份《商品房预售合同》（含补充协议）；
二、限被告石国良在本判决生效后十日内退还原告高波、马跃辉购房款人民币500000元，被告湘阴县城市工业建设综合开发公司对此承担连带责任。
三、由被告石国良在本判决生效后十日内赔偿原告高波、马跃辉违约损失150000元，被告湘阴县城市工业建设综合开发公司对此承担连带责任。
四、驳回原告高波、马跃辉的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8800元，由被告石国良、湘阴县城市建设综合开发公司共同承担6800元，原告高波、马跃辉承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈飞涛
审 判 员 喻建伟
人民陪审员 熊安球
二〇一六年四月六日
书 记 员 杜 晔