安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖12民终802号
上诉人(一审被告)：洪玲，女，1974年5月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。
委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：安徽庆丰实业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利北路光大国际广场B座10楼，组织机构代码69284350-X。
法定代表人：张洪亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张杰，安徽民扬律师事务所律师。
一审被告：林清泉，男，1982年5月27日出生，汉族，住福建省晋江市磁灶镇。
委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。
一审第三人：阜阳市恒腾商贸有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区皖北商场综合楼1幢201号，组织机构代码573033926。
法定代表人：林金治，该公司经理。
委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。
上诉人洪玲因与被上诉人安徽庆丰实业有限公司（以下简称庆丰实业公司）、一审被告林清泉、一审第三人阜阳市恒腾商贸有限公司（以下简称恒腾商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2015）泉民一初字第01649号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪玲上诉请求：撤销原判，依法改判驳回庆丰实业公司全部诉讼请求。事实和理由：1、涉案房屋为带租拍卖，拍卖前租金已经付至2017年6月，洪玲在拍卖后未收取租金，一审判决洪玲退还已收取的租金，无事实和法律依据。2、一审法院准许庆丰实业公司开庭后申请追加洪玲参加诉讼，严重违反法定程序。
庆丰实业公司辩称：一审判决正确，要求维持原判。
林清泉、恒腾商贸公司均述称：洪玲上诉理由成立，法院应予支持。
庆丰实业公司向一审法院请求：1、判令庆丰实业公司解除与林清泉继续履行房屋租赁合同；2、判令林清泉及恒腾商贸公司在合同解除后立即搬出所租赁房屋，将该房屋交付给庆丰实业公司；3、判令林清泉及恒腾商贸公司支付拖欠庆丰实业公司房租117.9万元（2015年6月15日以前拖欠房租100万元，2015年6月19日到8月31日拖欠房租24.9万元），从2015年10月1日起按每天0.23287671万元计收房租，直到合同解除房租付清时止；4、判令林清泉支付违约金20万元，并支付拖欠房租利息（按同期贷款利息计算）；5、判令洪玲退还房租250万元。
一审法院认定事实：2007年6月4日，洪玲与林清泉签订房屋租赁协议，约定：林清泉承租洪玲的位于阜阳市人民东路皖北商场，其中属于洪玲的建筑面积为1660平方米。租赁期限为10年，自2007年6月16日至2017年6月15日。租金年付，先付款，后使用，提前30天支付，第一年至第四年每年房租为捌拾万元，第五年至第十年每年房租为捌拾伍万元。同时约定，若房屋产权转移，洪玲应保证产权方与林清泉继续履行本协议，在协议有效期内，任何一方违约，违约方应赔偿对方违约金贰拾万元。2008年12月10日，洪玲与林清泉签订房屋租赁补充协议，约定：双方将原租赁协议中2009年6月16日至2017年6月15日租金陆佰柒拾捌万元调整至每年伍拾万元，八年租金合计肆佰万元，林清泉一次性将2009年6月16日至2017年6月15日的租金支付给洪玲，洪玲保证继续履行原租金协议，一切以原租赁协议为准。在本协议签订后两日内将肆佰万元租金支付给洪玲，洪玲保证继续履行原协议的房屋使用经营方式及租金支付方式不变。两日后林清泉将300万元支付给洪玲，洪玲出具收条一份，2008年12月17日，林清泉支付剩余的100万元。2010年，林清泉在阜阳市中级人民法院起诉洪玲要求确认双方2008年12月10日签订的房屋租赁补充协议无效。双方经调解达成协议，阜阳市中级人民法院出具（2010）阜民一初字第0030号民事调解书：双方于2007年6月4日签订的房屋租赁协议继续有效，双方于2008年12月10日签订的房屋租赁补充协议从签订调解协议时解除。洪玲于2010年7月7日前一次性返还林清泉房租费350万元，逾期按日万分之二点一承担违约金。后因洪玲与其他人债务纠纷，阜阳市中级人民法院2013年6月26日作出（2010）阜执字第00016-2号执行裁定书：登记在洪玲名下的位于阜阳市皖北商场综合楼1-3层设置抵押部分约1972.76平方米房地产归买受人庆丰实业公司所有，财产权自本裁定送达买受人时转移。庆丰实业公司取得该房产系基于阜阳市中级人民法院委托阜阳市金手拍卖有限责任公司的拍卖。在该拍卖公告上载明该房产系带租拍卖，承租人在同等条件下有优先购买权（租期至2017年6月15日）。庆丰实业公司于2014年1月7日办理了产权登记手续。在本次诉讼中，林清泉提供一份林清泉与洪玲2010年7月31日签订的《协议书》，该协议书甲方为林清泉，乙方为洪玲。双方就皖北商场房屋租赁2010年7月在阜阳市中级人民法院进行诉讼，已达成调解协议，但是，由于乙方没有支付能力，因此，甲方不再申请法院执行（虽申请执行，但甲方不再要求法院执行），甲方应得的350万元作为房租不再收回，房屋租期到2017年6月15日止。甲乙双方2007年6月4日签订的房屋租赁协议继续有效，租金调整为每年50万元，甲方不得在追究乙方的违约责任。庆丰实业公司申请对该协议形成时间以及是否为洪玲签字进行鉴定。后又撤回申请。庆丰实业公司申请追加洪玲为本案的被告，经庭审质证，洪玲认可了该协议系其与林清泉签订。
一审法院认为：带租拍卖是指在物上设定租赁权。结合本案看，系阜阳市中级人民法院拍卖洪玲所有的房屋上存在租赁权，该租赁权的期限至2017年6月15日，且在拍卖公告上已经注明。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，洪玲与林清泉之间的租赁权是优先存在的，且经过法院拍卖公告确认。关于洪玲是否应当退还多收取的租金问题，洪玲与林清泉签订房屋租赁协议是在2007年，房屋租金在2008年进行了支付，双方在2010年对合同内容进行了变更，2013年房屋进行拍卖，签订协议和收取租金的行为均发生在2013年房屋拍卖之前。洪玲的房屋因其不能偿还债务被依法拍卖，因此，在房屋被拍卖后，洪玲丧失了房屋所有权，即丧失了房屋的占有、使用、收益、处分的权利。洪玲丧失房屋所有权后收取的房屋租金应当予以退还。从阜阳市中级人民法院裁定作出之日起至房租到期的租金为1484931.51元。该款应当由洪玲返还给房屋所有人庆丰实业公司。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决：一、洪玲于本判决生效之日起十五日内退还安徽庆丰实业有限公司房屋租金1484931.51元。二、驳回安徽庆丰实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19452元，由安徽庆丰实业有限公司负担4452元，由洪玲负担15000元。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：洪玲是否应退还房屋租金1484931.51元；一审法院审理本案是否严重违反法定程序。
本院认为：洪玲不能偿还他人债务，涉案房屋被依法拍卖，2013年房屋被拍卖后，洪玲对涉案房屋不再拥有所有权，即丧失了对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。2013年房屋被拍卖后的租金不应归洪玲所有，洪玲已收取的2013年至2017年的房屋租金应当退还。一审判决洪玲退还房屋租金1484931.51元，符合法律规定，本院予以维持。洪玲又称一审法院审理本案严重违反法定程序。经本院审查，庆丰实业公司一审期间申请追加洪玲作为本案被告参加诉讼，一审法院准许后，再次开庭对本案进行了审理，不属于严重违反法定程序，洪玲该上诉理由也不能成立。综上，一审判决认定事实和适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19452元，由洪玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨开多
审判员 马 杰
审判员 刘 伟
二〇一七年七月三十一日
书记员 来 阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。