江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02113号
上诉人（原审原告）徐法胜。
委托代理人陈德国，江苏通达声远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵丹。
委托代理人何刚，江苏华脉律师事务所律师。
上诉人徐法胜因与被上诉人赵丹房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院于2015年6月16作出的（2015）沭开民初字第00253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐法胜原审诉称：2014年5月1日，徐法胜与赵丹签订商铺租赁合同，约定徐法胜租赁赵丹两件商铺用于开设饭店，第一年租金50000元，现有商铺门头不得改变，违约金10000元。合同签订后，徐法胜付清第一年租金50000元，并进行装修营业。在徐法胜合同签订后仅2个月，赵丹又将明确属于徐法胜使用的位于徐法胜租赁商铺门头位置的LED广告灯箱出租给他人使用，将门头的原有颜色进行改变，使徐法胜的饭店外在状况完全包含在他人场所门头之内，且广告内容为他人餐饮服务，导致徐法胜的正常经营无法维持，徐法胜于2014年9月口头通知赵丹解除商铺租赁合同并已腾空房屋。请求判决确认徐法胜与赵丹租赁合同于2014年9月解除，赵丹返还徐法胜租金50000元，支付违约金22000元，并承担本案诉讼费。
赵丹原审辩称：1.双方签订房屋租赁合同及收取租金50000元属实。2.赵丹将其他房屋出租给他人使用与本案无关联性，且双方的租赁合同也未约定赵丹不能将其他房屋租给他人使用。3.LED广告灯箱在徐法胜租赁前就已经存在，所有权和使用权归赵丹，合同中并未约定LED灯箱由徐法胜使用，且合同中明确约定禁止徐法胜使用。4.LED灯箱租于他人使用与徐法胜的正常经营管理无因果关系，其经营亏损与其管理方式有关，且从徐法胜提供的图片中可以看出LED灯箱与徐法胜的门头相互独立，外人很容易区分，并不存在徐法胜所称的其饭店外在状况完全包含在他人场所内。5.赵丹已将涉案商铺交付徐法胜使用，履行了合同义务，徐法胜所称其合同目的不能实现不属实，徐法胜未于2014年9月通知赵丹解除合同，未将房屋交付赵丹。6.徐法胜曾起诉要求解除合同退还租金，后在胜诉无望的情况下变更诉讼请求，要求确认合同无效，已被法院依法驳回，现再次以相同的事实和理由起诉，违反了一事不再理原则，请求法院驳回徐法胜的起诉。
原审法院经审理查明：2014年5月1日，徐法胜作为承租人（乙方）与赵丹作为出租人（甲方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定，出租商铺地址：盛源华庭49号商铺一层二间，设备：中央空调，租期一年，第一年租期自2014年5月1日起至2015年5月1日止，以后每年租期以此月份类推。第一年商铺租金为50000元。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。在租期之内，承租方不得破坏房屋架构，不得改变房屋总体现有门头等。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下租给他人，或违反合同其他条款，视为出租方违约，负责赔偿违约金10000元。该合同还约定了其他相关内容。后徐法胜向赵丹交付了租金50000元，赵丹也将房屋交付徐法胜经营饭店。
另查明：盛源华庭49号商铺、50号商铺一层各两间，赵丹在该两套商铺一层的门头上安装了一LED广告灯箱。在徐法胜承租赵丹商铺后，赵丹将50号商铺一层两间及49、50号商铺二层的4间出租给他人经营巴黎1号大酒店，并由该酒店使用上述LED广告灯箱。2014年8月19日，徐法胜向原审法院提起诉讼，以赵丹将50号商铺及二层出租给他人经营餐饮，并使用应属于徐法胜使用的位于徐法胜租赁商铺门头位置的LED广告灯箱为由要求解除租赁合同，退还租金50000元，支付违约金10000元，后变更诉讼请求，要求确认租赁合同无效，被原审法院判决驳回诉讼请求。
原审法院认为：徐法胜、赵丹签订的商铺租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。在徐法胜承租商铺前，商铺门头上已安装LED广告灯箱，且租赁合同约定徐法胜不得改变房屋总体现有门头，即排除了徐法胜对门头上LED广告灯箱位置的使用权，作为一个整体的LED广告灯箱赵丹当然享有使用权，徐法胜以赵丹将50号商铺出租给他人经营餐饮，并使用LED广告灯箱，导致其无法正常经营构成违约，无事实依据。徐法胜称于2014年9月口头通知徐法胜解除商铺租赁合同并已腾空房屋，赵丹不认可，徐法胜也未提供证据证明，不予认定。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回徐法胜的诉讼请求。案件受理费1600元，由徐法胜负担。
原审宣判后，徐法胜不服，向本院提出上诉称：徐法胜对门头LED广告灯箱位置的享有使用权。理由如下：1.徐法胜承租的是一层两间商铺，该广告灯箱位于承租商铺的物权范围内。2.合同仅约定徐法胜不得改变门头，而并非对徐法胜如何使用作出约定。3.作为通常理解，任何商铺都必然有门头广告以对外明示其经营内容。徐法胜租赁商铺经营餐饮更需要门头广告的效应。排除承租人合理使用位于租赁商铺范围内的门头广告位置或内容是不合理的。4.赵丹明知徐法胜租赁商铺经营餐饮，又在合同签订仅两个月又将商铺二楼租赁于他人且经营同样的内容，并将广告灯箱一并出租，赵丹的行为有失诚信，也存在违约。徐法胜曾在2014年9月电话通知赵丹解除合同并搬清屋内所有物品。2015年1月9日也曾报警确认房屋内所有东西已搬清。综上，原审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销原判，发回重审，并由赵丹承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人赵丹答辩称：赵丹已经按照双方合同约定将涉案房屋交付给徐法胜占有使用，在履约过程中赵丹也并无任何违约行为。涉案房屋的租赁期限已届满，徐法胜要求解除合同的请求既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定的解除条件，其要求退还租金、赔偿损失的请求也无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：徐法胜是否有权要求确认双方于2014年9月解除租赁合同；如果合同应解除，赵丹是否应当退还租金并赔偿徐法胜的损失。
二审中，徐法胜向本院提供了以下两份证据：
1．徐法胜与案外人宋春杨于2015年1月1日签订的租房合同，主要内容：徐法胜租赁宋春杨的百安科技8号楼2楼门面，租赁期间从2015年1月1日起至2020年1月1日，租金为一年40000元。证明目的：赵丹违反租赁合同约定致徐法胜合同目的不能实现，徐法胜不得已另租房屋经营。
2.沭阳县公安局永安路派出所的接警记录复印件一份，主要内容：2015年1月9日，徐杰玉报警称业事酒店对面的饭店门被撬。证明目的：徐法胜已经将租赁的商铺归还给赵丹。
赵丹质证意见：两份证据真实性无法确认且与本案无关。
本院认为：LED广告灯箱在徐法胜承租涉案商铺之间既已存在并可使用，但双方在签订租赁合同时并未对其使用问题进行约定，视为未约定。虽然LED广告灯箱部分位于徐法胜租赁的商铺的门头处，但LED广告灯箱并不附属于该商铺，徐法胜并不当然享有使用权。赵丹否认双方曾口头约定徐法胜可以使用灯箱，徐法胜又未提供其他证据证明双方曾达成此约定，故徐法胜主张对LED广告灯箱享有使用权无事实和法律依据。即使徐法胜对LED广告灯箱享有使用权，赵丹将LED广告灯箱租给他人使用对其经营产生了一些影响，徐法胜也未举证证明系LED灯箱无法使用导致其经营无法维持，从而足以使其有权单方解除租赁合同。
综上，徐法胜的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1600元，由上诉人徐法胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一五年十二月七日
法官 助理 段 娜
书 记 员 袁海燕
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