安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01114号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王宏。
委托代理人：吴巍，安徽睿正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部，住所地合肥市蜀山区望江西路南与石台路西信旺华府骏苑14栋508-1-510-1、513、513-1，组织机构代码56344269-7。
负责人：宣以泉，该营业部总经理。
委托代理人：张晓静，北京盈科（合肥）律师事所律师。
上诉人王宏与上诉人民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部（以下简称民生证券望江西路营业部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01428号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王宏原审诉称：2009年4月19日，王宏就委托安徽基石置业有限公司代为租赁其拥有产权的新际商务中心楼1109房屋，与安徽基石置业有限公司签订了房屋委托租赁协议。该协议约定委托租赁时间自2009年4月19日至2012年4月18日止，并约定退租时安徽基石置业有限公司保证王宏房屋墙面、吊顶和室内各种设施良好。该协议还约定，安徽基石置业有限公司代为租赁期间，如有第三方愿意承租的，王宏和第三方作为出租人和承租人，安徽基石置业有限公司作为保证人�订三方合同。2010年9月16日，王宏作为出租方与作为承租方的民生证券望江西路营业部以及保证人的安徽基石置业有限公司三方就民生证券望江西路营业部承租王宏所有的新际商务中心栋1109号房屋的相关事宜签订了房屋租赁协议。该协议约定租赁期限为2010年10月1日至2013年9月30日止，并约定租金标准为55元／月／平方米，租金总额为265894元。该协议还约定，民生证券望江西路营业部应于租赁期满后，将租赁物交还王宏，且保证租赁物完好，保持原有装修。上述租赁协议到期后，民生证券望江西路营业部至今未将完好且保持原有装修的租赁房屋交还给王宏。故诉至法院，请求判令：1、民生证券望江西路营业部将完好且保持原有装修（完好且保持原有装修的标准是：顶棚为轻钢龙骨吊顶、地面为水泥砂浆毛地面、外窗为low-
e中空玻璃、房门为办公房间装饰门、安装火灾自动报警系统和自动喷淋系统、租赁房屋空间独立、用电系统独立且空调、火灾报警系统、喷淋系统运转正常）的新际商务中心楼1109号房屋交还给王宏；2、民生证券望江西路营业部按每日246.2元的标准向王宏支付自2013年10月1日起至王宏收到完好且保持原有装修的租赁房屋之日止的租金，暂计至起诉之日为48747.6元；3、请求判令民生证券望江西路营业部按每日123.1元的标准向王宏支付自2013年10月1日起至王宏收到完好且保持原有装修的租赁房屋之日止的逾期交还租赁房屋违约金，暂计至起诉之日为24373.8元；4、民生证券望江西路营业部向王宏支付自2013年10月1日起至王宏收到完好且保持原有装修的租赁房屋之日止的物业管理费（每月每平方3.8元）、公摊电费（每月178.33元）、公摊水费（每月45.44元）以及空调分摊费（每月321.23元），暂计至起诉之日共计为6965元；5、本案的�部诉讼费用由民生证券望江西路营业部承担。
民生证券望江西路营业部原审辩称：1、民生证券望江西路营业部已经依约全面履行合同约定义务，并在合同期满前一个月告知王宏将不再续租，且在合同期满前已经搬离租赁房屋。2、民生证券望江西路营业部无任何违约行为，故对王宏的扩大损失不承担任何责任。
民生证券望江西路营业部原审反诉称：2010月9月16日，民生证券望江西路营业部与王宏签订了一份《房屋租赁协议》，双方约定王宏将其所有的“新际商务中心”栋11层1109室房屋出租给民生证券望江西路营业部使用，租赁期限为2010年10月1日至2013年9月30日。民生证券望江西路营业部接管房屋后，对房屋进行了装修。在装修过程中及完工后，王宏数次到现场观看过，且王宏在《房屋租赁协议》约定的承租期限内从未对该装修现状提出过任何异议。2013年8月14日，民生证券望江西路营业部以书面形式告知王宏《房屋租赁协议》到期后将不再续租。之后，民生证券望江西路营业部结清了承租期间的全部水电费、物业管理费等全部费用。2013年9月30日及之后的一段时间，民生证券望江西路营业部多次电话联系王宏要求向其交还该房屋钥匙，但王宏一直拒绝接收，且拒绝退还房屋押金。故民生证券望江西路营业部为维护自身的合法权益，请求判令：1、请求依法判决王宏退还民生证券望江西路营业部房屋押金款5000元并支付自应当退款之日至实际退款之日的利息，暂计算至2014年5月12日为175元；2、本案的诉讼费用全部由王宏承担。
针对民生证券望江西路营业部反诉，王宏原审辩称：1、根据房屋租赁协议第4条第3款的约定，退回押金的前提条件是民生证券望江西路营业部按照合同约定全面履行合同义务，没有拖欠相关费用，没有因违约而产生违约金，或未产生相关违约等费用，然而民生证券望江西路营业部自租赁期满至今未将房屋按照约定返还标准即租赁物完好，保持原有装修的房屋返还给王宏，已构成违约，王宏已就违约行为提起诉讼，故民生证券望江西路营业部存在违约行为，故王宏有权拒绝返还押金及利息。2、民生证券望江西路营业部称多次联系王宏要求向其交还房屋钥匙，但王宏拒绝，王宏拒绝接收是符合法律规定且有正当理由的，依据法律规定，交付的标的物不符合合同约定，王宏有权拒绝接收，在租赁房屋不符合交还房屋的约定的前提下，若王宏接收了该房屋的钥匙，则会产生双方进行交接的后果，这一后果对王宏不利，综上，请法院支持王宏的答辩意见，驳回反诉的诉讼请求。
原判认定：2007年8月28日，王宏与安徽基石置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买新际国际商务中心楼1109室房屋，该商品房用途为办公。该合同附件三为装饰、设备标准。其中涉及业主专有部分的内容为：办公房间墙面乳胶漆、办公房间轻钢龙骨吊顶、办公房间地面水泥砂浆毛地面、办公房间装饰门等。
2009年4月19日，王宏（甲方）与安徽基石置业有限公司（乙方）签订《房屋委托租赁协议》一份，约定：甲方委托乙方代为租赁拥有产权的新际国际商务中心楼1109室房屋，委托租赁时间自2009年4月19日至2012年4月18日；委托租赁期间乙方三年向甲方支付固定收益（租赁费）总计164370元，每年计54790元，每月计4565元；乙方代为租赁期间，如有第三方愿意承租的，甲方和第三方作为出租人、承租人，乙方作为保证人签订三方合同；甲方不承担租赁期内的装修费用，退租时乙方保证甲方房屋墙面、吊顶和室内各种设施良好等。
2010年9月16日，王宏（甲方）、民生证券有限责任公司（乙方）、安徽基石置业有限公司（丙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将拥有产权的新际商务中心栋11层1109号房屋（建筑面积为134.29㎡，实际租用面积以房产证登记面积为准）租赁给乙方使用，租赁物的装饰装修及附属设施见交接清单；租赁期限为2010年10月1日至2013年9月30日止；租金标准按照乙方实际租用建筑面积和租赁单价每平方米55元／月进行计算，租金总额为人民币贰拾万柒仟陆佰玖拾叁元整，租金每半年支付一次，于当半年期满前10日内支付；本协议生效时，乙方向甲方支付人民币伍仟元的押金和第一期房屋租金，协议到期后该押金将扣除乙方的违约金、所欠相关费用的余额或没有产生相关违约费用的前提下，甲方于租赁协议终止之日起10日内如数无息返还给乙方该协议第六条约定：“乙方应合理使用租赁物，如因使用不�造成租赁物损坏的，乙方应恢复原状或承担恢复所发生的实际费用。租赁期满或乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归租赁物所有权人无偿所有。”第九条第2款约定：“乙方应于租赁期满后，将租赁物交还甲方，且保证租赁物完好，保持原有的装修。”第十一条第5款约定：“租赁期满，乙方应如期交还租赁物，乙方逾期归还，除按当年租金标准向甲方支付占用期间的租金外，每日还应按当年日租金标准的50%向甲方支付违约金。”2013年1月17日，民生证券有限责任公司向王宏书面告知，上述租赁协议的承租人主体当日起变更为民生证券有限责任公司合肥东流路证券营业部，上述租赁协议所涉及的该公司的权利和义务均由民生证券有限责任公司合肥东流路证券营业部承担。2014年1月14日，民生证券有限责任公司合肥东流路证券营业部更名为民生证券�限责任公司合肥望江西路证券营业部。
案涉新际国际商务中心楼1109室房屋，民生证券望江西路营业部承租时仅有办公墙面乳胶漆、水泥砂浆毛地面和轻钢龙骨吊顶，内部未设置房间或隔断。承租后，民生证券望江西路营业部连同一并租赁的1107室、1108室房屋进行了整体装修。民生证券望江西路营业部进行了内部办公空间隔断并安装了门窗，铺设了木地板，打通了与1108室的非承重墙体用以设置过道，设置石膏板封闭了1109室通往公共过道的装饰门。此外，民生证券望江西路营业部对1107室、1108室、1109室的电力系统进行了改造，在保持三个房间均可自主使用电力的情况下，于1109室内安装了可统一控制三个房间电力的总开关，并把1109室房屋部分空间改造为机房。
2013年8月14日，民生证券望江西路营业部向王宏发出《关于〈房屋租赁协议〉到期不再续签的通知》，告知王宏在该协议于2013年9月30日到期后，将不再续签租赁协议。
2013年9月30日《房屋租赁协议》期限届满，民生证券望江西路营业部于当日搬离新际国际商务中心楼1109室并结清了物业费、水电费，但因就房屋内装修的处置及交还标准问题上存在分歧，王宏拒绝收取房屋钥匙。民生证券望江西路营业部将1107室、1108室、1109室共用的大门钥匙留置于大厦售楼部。2013年12月23日，王宏向民生证券望江西路营业部发出催告函，要求民生证券望江西路营业部按照其交付房屋时原有装修的标准交还房屋。嗣后经数次协商，因双方就租赁合同条款的理解产生争议，故就租赁房屋的交还标准问题未能达成一致意见。至本案起诉，王宏明确要求民生证券望江西路营业部按照本案诉请第1项交还房屋。民生证券望江西路营业部认为其囿于《房屋租赁协议》第六条和第九条第2款的约定以及1107室、1108室、1109室统一装修的现状，无法单方进行恢复工作。
原审法院于2014年6月20日、7月2日前往新际国际商务中心楼1109室房屋进行勘验和调解。双方于2014年7月2日达成的调解协议，对房屋内恢复的具体标准作出约定，并约定由民生证券望江西路营业部自2014年7月3日起十五日内完成恢复工程。至2014年10月15日，民生证券望江西路营业部已经按照王宏要求对案涉房屋进行恢复完毕，王宏亦收取了房屋钥匙，并就新安装的空调等设备进行了交接。
原审法院审理后认为：合同各方均应本着善良诚信之原则履行合同，合同期限届满后如产生争议，各方仍应主动积极沟通解决。作为租赁该房用于办公的承租人，必然需要对房屋进行必要的装修，否则难以实现其订立合同的目的。从本案双方签订《房屋租赁协议》第六条有关“依附于房屋的装修归租赁物所有权人无偿所有”�内容亦可以推知，承租人可以装修房屋，但租赁期满后依附于房屋的装修应当归出租人无偿所有。从王宏的诉请中亦可看出，其并未要求民生证券望江西路营业部将案涉房屋恢复至租赁前的毛坯状态，如其并未提出对民生证券望江西路营业部在房屋内安装的木地板、办公空间隔断及门窗进行拆除的要求。在民生证券望江西路营业部保留装修并腾房后，王宏以未达到其要求的交还标准为由拒绝接收，是导致房屋长时间空置的因素之一。民生证券望江西路营业部对房屋进行的部分改造包括封闭入户门、打通与隔壁1108室房屋的隔断等，已经部分超出了正常装修的范围，尤其是将案涉房屋部分空间改造为机房，破坏了房屋内部部分表面结构，影响了房屋的使用，需进行较大程度的改造和恢复才能重新用于出租。综上，房屋租赁合同中约定“依附于房屋的装修归租赁物所�权人无偿所有”，即要求民生证券望江西路营业部保留装修，但王宏后又要求民生证券望江西路营业部按照交付房屋时原有的标准交还，客观上给房屋的交接造成了一定的障碍，但民生证券望江西路营业部对房屋内部的改造也超出了正常装修的范围，影响了房屋的正常使用和出租，应当承担将上述非正常的改造恢复原状及赔偿房屋空置损失的责任，王宏自身对空置损失的产生亦有一定责任，酌定由民生证券望江西路营业部按照双方租赁合同约定的标准支付王宏八个月房屋空置租金损失。现双方已就王宏诉请第1项即“民生证券望江西路营业部将完好且保持原有装修的房屋交还给王宏”达成调解意见并已履行完毕，本院依法予以确认。针对房屋空置租金损失，参照双方约定的租金标准，结合双方的责任比例，确定民生证券望江西路营业部支付王宏房屋空置租�损失59088元。因2013年9月30日之后房屋处于空置状态，王宏未提供证据证明之后产生了物业管理费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费等损失，因此对王宏要求民生证券望江西路营业部承担物业管理费、公摊电费、公摊水费、公摊空调费等损失的诉请，不予支持。民生证券望江西路营业部在租赁期满后按时腾退了房屋，因此对王宏要求民生证券望江西路营业部承担逾期违约金的诉请，不予支持。民生证券望江西路营业部反诉要求返还押金5000元，因其已完全按王宏要求对房屋进行了恢复和改造，故予以支持；民生证券望江西路营业部反诉要求押金利息欠缺合同约定，不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部于本判决生效之日起十日内赔偿王宏租金损失59088元；二、王宏于本判决生效之日起十日内返还民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部押金5000元；三、驳回王宏的其他诉讼请求；四、驳回民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部的其他反诉请求。本案一审案件受理费14341元，由王宏承担4300元，民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部承担10041元。反诉案件受理费50元，由王宏承担。
上诉人王宏上诉称：1、原判对租赁物交还标准认定有误。租赁物原来并不是没有装修的毛坯状态，而是具有部分装修，可以达到一般写字楼正常使用功能的状态，双方在租赁协议中明确约定了交还房屋时要保持原有的装修而不是已有的装修，民生证券望江西路营业部交还时的租赁房屋显然并不符合上述标准，超出了正常装修的范围，影响了房屋的使用。2、�生证券望江西路营业部虽然事先告知了租赁期满后不再续租，但没有向王宏履行交还房屋钥匙和查验房屋等手续。民生证券望江西路营业部对于交还房屋不符合约定标准是明知的，理应依约承担责任。3、房屋空置不影响物业费用的发生，王宏在原审中提供了物业缴费标准，二审中提交交付凭证，故民生证券望江西路营业部应当承担物业费用损失。综上，请求二审法院查明事实，依法改判，支持王宏的上诉请求。
针对王宏的上诉，民生证券望江西路营业部答辩称：1、民生证券望江西路营业部交还租赁物是符合约定标准的，王宏对于房屋交还标准的理解是苛刻的和不符合实际的，原判要求民生证券望江西路营业部支付王宏的8个月租赁损失是错误的。因民生证券望江西路营业部并不存在逾期支付租金或与其归还租赁物，王宏要求民生证券望江西路营业部支付违约金是�有依据的。2、王宏未能提供房屋空置状态下产生的物业管理费、公摊水电费等损失，即使有损失，也是其个人原因造成的。
上诉人民生证券望江西路营业部上诉称：1、因王宏认为民生证券望江西路营业部交还房屋未达到其要求而拒绝接收房屋钥匙，故民生证券望江西路营业部将房屋钥匙留置于大厦售楼部并告知了王宏，故民生证券望江西路营业部已经如期返还了房屋等义务，无任何违约行为。2、民生证券望江西路营业部对租赁房屋进行装修和改动，属于合理使用租赁物，王宏当时也是明知和认可的。后又本着善良和协商解决问题的态度，进行了第二次装修。王宏怠于采取适当措施，造成房屋空置导致损失扩大。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
针对民生证券望江西路营业部的上诉，王宏答辩意见基本同其上诉意见。
对于原判所认定而为双方当事人�异议的事实，本院予以确认。
现就双方当事人在本案二审中的争议焦点，结合本案相关证据，依法认定处理如下：
（一）关于民生证券望江西路营业部是否未按合同约定标准交还租赁房屋及损失负担问题
如本案证据显示的，为达到合理使用目的，民生证券望江西路营业部将原来所承租的包括涉案房屋在内的三间租赁房屋进行了功能性的改造和整体装修，包括隔墙拆除以及电力系统改造等。但就涉案房屋而言，上述改造显然严重影响了该房屋的单独对外出租，也即民生证券望江西路营业部在租赁期满后有义务按照合同约定将上述改动予以恢复。因此，民生证券望江西路营业部认为其交还房屋符合双方合同约定标准，其没有违约行为的主张，依法不能成立。
在民生证券望江西路营业部未能按照合同约定标准交还租赁房屋时，王宏当然有权要求其对房屋进行改造以�合合同约定标准并有权采取法律救济手段。本案此节争议焦点在于，在民生证券望江西路营业部已将房屋钥匙留置于大厦售楼部并告知王宏后，且王宏明知民生证券望江西路营业部坚持认为其交房符合合同约定标准的情况下，王宏始终以消极的方式拒绝接收房屋，而自身不采取任何法律救济手段的行为，是否存在怠于采取适当措施，造成损失扩大问题。本院认为，依照法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行合同义务，同时当事人在对方未能履行义务时，也有义务采取适当措施，防止损失的扩大。对于王宏而言，就房屋使用收益上所受到民生证券望江西路营业部改造装修的影响，其在合理期限内完全可以自行采取措施，予以恢复性改造，以防止损失扩大，故其应就其损失扩大部分承担相应的法律责任。在本案中，从租赁合同期满交还房屋�发生争议至在本案诉讼中民生证券望江西路营业部经由协商而对原有改造进行相应恢复并交接时，长达12个半月的时间，而其中，从双方达成改造协议至实际改造完毕的时间为3个月半月，按王宏特别授权代理人的陈述，实际改造恢复的时间也是在一个半月左右。因此，涉案房屋空置12个半月的损失，已经远远超出了社会一般观念中的合理期限。原判在认定双方对损失分担责任上显失公正，应予纠正。考虑本案具体情况，以及正常的争议交涉时间、通常改造恢复时间等因素，本院酌情确定由民生证券望江西路营业部按双方租金标准承担5个月的房屋空置损失36930元。
（二）关于逾期交还租赁房屋违约金问题
双方合同约定了“租赁期满，乙方应如期交还租赁物，乙方逾期归还，除按当年租金标准向甲方支付占用期间的租金外，每日还应按当年日租金标准的50%向甲方�付违约金”。该条约定的支付违约金条件显然是民生证券望江西路营业部在租赁期满后不归还租赁物，并因此导致王宏无法占有使用之情形，本案事实表明该情形并不存在，故王宏要求民生证券望江西路营业部支付逾期交还租赁房屋违约金的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。
（三）关于物业管理费和公摊电费的承担问题
物业管理费和公摊电费通常情况下是由房屋业主负担，在房屋出租的情况下也可通过合同特别约定由承租人负担。在本案中，双方约定了民生证券望江西路营业部在租赁期间需要承担物业管理费及公共能耗费用等，因此，虽然民生证券望江西路营业部在租赁期满后并未实际占有使用该房屋，但考虑双方合同中对此有明确约定，可以将其纳入民生证券望江西路营业部赔偿损失范围。王宏在二审中提供了其在2014年12月1日缴纳物业管理费用和公摊电费的收据及费用明细，该费用实际缴纳发生于一审庭审辩论终结后，属于新证据。根据费用明细所载，本院酌情确定民生证券望江西路营业部赔偿其中物业管理费用2551元（5个月×129.34平方米×3.80元／平方米）以及公摊电费216元（2013年10月至2014年2月）合计2767元。
综上，民生证券望江西路营业部因交还租赁房屋状况不符合约定标准，且未能及时乃至在合理期限内恢复至可正常使用状态，给王宏造成了损失，依法应当赔偿王宏相应损失39157元（36930元＋2767元），在折抵王宏应返还给民生证券望江西路营业部押金5000元后，民生证券望江西路营业部还应赔偿王宏34157元。另，原审在应收案件受理费上核算有误，予以核减。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01428号民事判决第三、四项，即“驳回王宏的其他诉讼请求”、“驳回民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部的其他反诉请求”。
二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01428号民事判决第一项、第二项，即“民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部于本判决生效之日起十日内赔偿王宏租金损失59088元”、“王宏于本判决生效之日起十日内返还民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部押金5000元”。
三、民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部赔偿王宏34157元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延�行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3246元，由王宏负担1900元，民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部负担1346元；反诉案件受理费50元，由王宏负担。二审案件受理费3365元，由王宏负担2088元，民生证券股份有限公司合肥望江西路证券营业部负担1277元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年四月十六日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再�期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。