广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1477号
上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司。住所地：深圳市龙华新区民治街道留仙大道边综合楼**楼****室。
法定代表人：唐学斌。
委托代理人：程学军、陈时习，均系广东直信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾天顺实业发展有限公司。住所地：惠州大亚湾西区第一小学对面。
法定代表人：刘伟。
委托代表人：王利军、李仲荣，均系该公司员工。
上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
深圳市彩生活物业管理有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付空置住宅1栋405号房2013年1月至2013年8月，1栋1003号、2403号，2栋3002号、3003号、302号、1805号、3005号、1004号、1204号、2404号，3栋2703号、2903号、3003号、2404号、2904号、1304号、404号、2905号，4栋1002号，6栋1502号、1404号房2013年1月至2014年9月，4栋1001号、1002号房2013年1月至2014年10月，5栋1001号、6栋303号2013年1月至2014年12月，1栋403号、402号、303号、304号、404号、504号，2栋201号、2803号、303号、403号，3栋2503号、1004号、303号、403号、503号、202号，4栋303号、305号，5栋205号房2013年1月至2015年12月的物业管理费72231.72元（自2013年1月至2015年12月），并依据同期银行贷款利率向原告支付逾期付款违约金（自起诉之日起算，直至被告支付为止）；二、被告向原告支付空置商铺1栋01号至09号，2栋01号至07号，3栋01号至04号，4栋01号至07号，5栋01号至07号，6栋01号至04号，7栋01号至08号，7栋202号、203号和301号2013年1月至2015年12月的物业管理费302763元（自2013年1月至2015年12月），并依据同期银行贷款利率向原告支付逾期付款违约金（自起诉之日起算，直至被告支付为止）；三、被告向原告支付赠送（减免业主的）物业管理费19888.8元，并依据同期银行贷款利率向原告支付逾期付款违约金（自起诉之日起算，直至被告支付为止）；四、被告承担全部诉讼费用。
主要事实和理由：2011年3月21日，原告与被告签订了《天顺俊园前期物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），被告选聘原告对被告开发的天顺俊园住宅项目提供前期物业服务。随后，原告依据合同约定进驻天顺俊园并提供相应的物业管理服务。根据双方签订的《物业服务合同》第十二条及第十七条约定，被告应向原告交纳空置住宅、空置商铺及赠送（减免业主的）物业管理费，截至2015年12月，被告尚拖欠原告空置住宅1栋管理费72231.72元、空置商铺管理费302736元、赠送（减免业主的）物业管理费19888.8元，原告多次向被告催收，被告均拒绝偿还。为此，依据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给业主买受人的物业，物业费用或者物业服务资金由开发建筑单位全额缴纳”及合同法的有关规定、原被告双方的上述约定。
惠州大亚湾天顺实业发展有限公司辩称，一、本案已过诉讼时效，超过时效部分请求法院驳回原告诉请，双方合同是2011年3月21日签订，至今已过5、6年，民法通则规定的诉讼时效是两年；二、住宅跟商铺已经全部办理房产证，双方合同第10条规定已经交付给业主的物业被告不再承担物业管理费；三、对于地下停车场的物业费按合同约定应该由双方五五分成，但被告至今从未收过物业公司支付的该部分费用，物业公司应承担违约责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2011年3月21日，原、被告签订的《天顺俊园前期物业管理服务合同》约定被告选聘原告对其开发的天顺俊园住宅项目提供前期物业管理服务，合同期限为三年，具体起始时间以被告通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准。第十二条约定空置房面积管理费用及水电分摊费用的收取：被告未销售的空置住宅面积的收费标准为人民币1.25元/月?平方米，未销售的空置商业和会所收费标准为人民币2.6元/月?平方米，每季度结算一次。其中原告承诺空置部分的管理费用第一年按照50%收取、第二年按照50%收取、第三年全额收取。（不包括公共水电费的分摊，空置房的公共水电费用分摊按实际发生的费用由被告承担）。第十四条约定：物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收，已交付给业主的物业，被告不再承担物业管理服务费。第十七条约定：被告须在本物业租售时向购租人以书面形式公布上述管理服务费收费标准，被告如有减免业主的管理费，导致原告无法按正常标准收费的部分损失由被告补贴，补贴费用须于每月首五日内向原告支付。物业管理服务费由原告直接向业主收取。第十九条约定：被告未销售的空置面积的管理费用由被告承担，自原告接管之日起，空置面积的管理费用按本合同第十二条确定的相关收费标准收取。第三十三条第一款约定：物业交付使用是指业主收到被告书面入住通知并办理完结相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。
2012年12月19日，被告向批业主发出《天顺俊园入伙通知书》，内容为被告确定2012年12月19日为入伙日，业主可于办公时间内与原告签约，管理费自2012年12月19日开始由原告向业主收取。被告正式将涉案楼盘交与原告管理、收费，《物业服务合同》的期限为2012年12月19日至2014年12月18日。原告也在当天与部分业主签订了《入伙会签单》及相关协议，部分业主已向原告交费。未交物业管理费的住宅包括1栋303号、304号、404号、504号，2栋303号、403号，3栋303号、403号、503号，4栋303号为政府调控房；1栋402号、405号、4栋305号、6栋303号房仍为空置房，402号每月服务费134元，405号每月服务费97元，305号每月服务费110元，303号每月服务费97元；1栋403号、1003号、2403号，2栋302号、1004号、1204号、1805号、2404号、2803号、3002号、3003号、3005号，3栋404号、1304号、2404号、2703号、2903号、2904号、2905号、3003号，4栋1002号，6栋1404号、1502号2013年至8月为空置房，后已售出，出售前未付管理费，1栋403号服务费每月73元、1003号服务费每月73元、2403号服务费每月73元、2栋302号服务费每月98元、1004号服务费每月73元、1204号服务费每月73元、1805号服务费每月135元、2404号服务费每月73元、2803号服务费每月98元、3002号服务费每月101元、3003号服务费每月101元、3005号服务费每月138元，3栋404号服务费每月74元、1304号服务费每月74元、2404号服务费每月74元、2703号服务费每月99元、2903号服务费每月102元、2904号服务费每月77元、2905号服务费每月139元、3003号服务费每月102元，4栋1002号服务费每月99元，6栋1404号服务费每月101元、1502号服务费每月100元；2栋201号2013年1月至2015年12月为空置房，服务费每月123元；3栋202号2013年1月至2013年12月为空置房，服务费每月123元；3栋1004号2013年1月至2015年12月为空置房，服务费每月74元；3栋2503号2013年1月至2014年6月为空置房，服务费每月99元；4栋1001号2013年1月至2014年7月为空置房，服务费每月104元；5栋205号2013年1月至2014年1月为空置房，服务费每月110元；5栋1001号2013年1月至2012年12月为空置房，服务费每月104元。未交物业管理费的商铺包括1栋1号至6号、5栋1号至7号，6栋1号至4号2013年1月至2013年10月的物业服务费；1栋7号至9号、2栋1号至7号、3栋1号至4号、4栋1号至7号、7栋1号至8号、7栋202号、203号和301号商铺2013年1月至2013年8月的物业服务费。1栋1号至6号、5栋1号至7号，6栋1号至4号2013年1月至2013年10月为空置商铺，后售出，空置前未付物业服务费，1栋1号至7号商铺每月服务费分别为252元、188元、162元、93元、204元、213元，5栋1号至7号商铺每月服务费分别为165元、174元、321元、163元、123元、215元、249元，6栋1号至4号商铺每月服务费分别为208元、151元、405元、252元。1栋7号至9号、2栋1号至7号、3栋1号至4号、4栋1号至7号、7栋1号至8号、7栋202号、203号和301号商铺2013年1月至2013年8月为空置商铺，后售出，空置前未付物业服务费，1栋7号至9号商铺每月服务费分别为194元、171元、171元、2栋1号至7号商铺每月服务费分别为261元、215元、205元、93元162元、190元、254元，3栋1号至4号商铺每月服务费分别为513元、643元、209元、545元，4栋1号至7号商铺每月服务费分别为172元、172元、202元、252元、201元255元、446元，7栋1号至8号商铺每月服务费分别为262元、145元、139元、188元、252元、230元，7栋202号、203号和301号商铺商铺每月服务费分别为305元、775元、1046元。
另查明，被告在早期销售中对18户业主赠送物业管理费19302元。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方陈述，争议焦点是空置住宅和商铺的空置时间。按合同约定，业主收到被告书面入住通知并办理完结相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用，物业服务费由业主支付，空置前两年原告按50%向被告收取服务费，第三年全额收取，因被告原因无法提供其与业务交接清单，无法证明每套住宅和商铺何时售出，经被告申请，本院向房产登记部门调取涉案住宅和商铺的登记信息，以登记时间为界线，登记之前确定空置时间，其中政府调控房由原告向政府有关部门主张，目前仍为空置和已售出空置前费用前两年按50%收取，第三年全额收取，34间空置住宅被告应支付42091元物业费用，49间空置商铺被告支付54216.5元，被告补助原告赠送给业主的物业管理费19302元，以上三项费用共115609.5元。各住宅与商铺的具体收费标准、计算方式，以及赠送业主费用情况详见附表。对地下停车场的物业费分成问题被告可另行主张权利。
关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。本案属合同之债，根据原、被告签订的《物业服务合同》及入伙通知书可知该合同于2014年12月18日到期，截止到原告起诉之日并未超过2年诉讼时效，因此原告起诉未超过诉讼时效。
关于支付违约金的问题。原告按合同约定于2013年1月起提供物业管理服务，而被告却未按约定交付空置住房及空置商铺的物业管理费，并且被告对于赠送给业主的物业管理费也未按约定支付给原告，因此，被告已构成违约。故原告以被告违约为由主张以欠费数额115609.5元为基数，支付自2013年1月起按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金的请求，有事实和法律依据，应于支持。
综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告惠州大亚湾天顺实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市彩生活物业管理有限公司支付物业管理费115609.5元及逾期付款违约金（违约金以115609.5元为基数自2013年1月起按中国人民银行同期同类贷款利率标准付至完清此款为止）；
二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为7223元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司承担4611元，由被告惠州大亚湾天顺实业发展有限公司承担2612元，被告负担部分已由原告预交不予退回，由被告自本判决生效后径给原告。
当事人二审意见
上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司不服原审判决上诉称，
一、被上诉人并未将涉案不动产交付给业主，一审法院对“空置时间”的关键事实认定错误。
1、依照合同约定，被上诉人并未或无法证明其已将涉案不动产
交付给业主。
《天顺俊园前期物业管理服务合同》(下称前期物业合同)第三十三条的明确约定：“物业交付使用是指业主收到被上诉人书面通知并办理完结相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内不办理向应手续的，视为己交付使用。”，因此，被上诉人完成交付使用的最低条件应当是“被上诉人已向业主发出书面通知”。但是，一审中被告无法举证其已履行了该义务。因此，应当认定为被告并未将不动产交付给业主。
2、涉案不动产转记时间并不等同于不动产交付给业主的时间。
依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条：“对不动产的转移占有，视为不动产的交付使用，但当事人另有约定的除外。不动产毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，不动产毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，不动产转移占有视为不动产交付使用。涉案不动产进行了登记，仅代表登记本上的人对涉案不动产享有所有权，并不等同于其已经实际转移占有了涉案不动产，更不等同于涉案不动产已经交付给了登记本上的人。退一步而言，如果涉案不动产买受人与被上诉人约定了涉案不动产登记即为交付使用的，亦应当由被上诉人予以举证。
因此，一审法院以涉案不动产登记时间为该不动产空置与否的判断分界是错误的。
二、依照约定、法律规定，被上诉人应当向上诉人支付空置费。
前期物业合同第十条约定：“物业管理服务费于本物业开始交付
使用之日起按月计收。已交付给业主的物业，甲方(被上诉人)不再承担物业管理服务费”。
依照《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合
同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”、《物业服务收费管理办法》第十六条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”的规定，被上诉人未将或无法证明其将涉案不动产交付给物业买受人，因此，被上诉人应当向上诉人支付空置费用。
三、一审法院的判决，将导致上诉人的合法权利无法主张。
如依据一审法院的判决，以登记时间为分界线，登记前的空置费用由被上诉人承担。那登记后的物业费用，上诉人将诉求无门，理由如下：
依据现行法律规定及审判实践，物业服务公司要向业主成功主张物业管理费用，必须满足两个条件：1、不动产已交付给了业主或业主无正当理由拒收不动产；2、就业主欠费情况，物业公司已书面函件催告。
因此，在本案中，在被上诉人未提交任何证据的情况下作了一审判决，将导致上诉人无任何证据(无收楼确认书或收楼通知书，更无法向业主发函催告)向业主主张物业管理费。从另一方面而言，被上诉人承担了空置费的，如应当由业主承担的，其可向业主追偿。
综上所述，一审法院关键事实错误，请求二审法院判令：一、撤销原审判决；二、改判为支持上诉人的全部诉讼请求；三、被上诉人承担一审、二审案件受理费。
被上诉人惠州大亚湾天顺实业发展有限公司答辩称,一审判决事实清楚证据充分，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。理由如下：1、涉案房产已全部办理房产证，物业费应当向业主主张，不应当向我方主张。2、按照双方约定，地下停车场物业费应当五五分成，我方至今未收到对方的费用。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，二审中，上诉人对原审法院认定仍欠管理费共有住宅34间和49间商铺无异议。
本院认为，双方签订的《天顺俊园前期物业管理服务合同》虽约定“物业交付使用是指业主收到被上诉人书面通知并办理完结相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为己交付使用。”但在被上诉人不能提供其通知业主入伙依据的情况下，原审法院根据惠州市大亚湾区房产管理局提供的业主已办理不动产登记的资料，作为认定业主已接被上诉人入户通知的依据，并以业主办理不动产登记的时间作为计算物业服务费的截止时间，并无不当，本院予以支持。上诉人认为业主办理不动产登记的时间不能作为不动产空置与否的判断依据，理由不成立，本院不予支持。根据惠州市大亚湾区房产管理局提供的不动产登记资料可以认定，被上诉人仍欠的34间空置房物业费42091元、49间空置商铺物业费54216.5元和被上诉人赠送业主的物业费19302元，合计115609.5元。上诉人主张被上诉人欠其从2013年1月至2015年12月的空置房物业费72231.72元和商铺物业费302763元，但并未提交证据证明，属举证不能，依法应承担由此产生的法律后果。因被上诉人仍欠上诉人物业费115609.5元，故原审判决判令被上诉人支付物业费115609.5元及逾期违约金给上诉人正确，本院予以支持。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实和实体处理均正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7223元，由上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓 耀 辉
审判员 曾 莹
审判员 赖 锦 荣
二〇一七年七月十二日
书记员 黄丽娴（代）
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；