山西省晋城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）晋市法民终字第1337号上诉人（原审原告）路改萍，女，1964年7月生，汉族，住山西省晋城市城区。委托代理人杜爱丽，山西弘毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河南源泰建筑有限公司法定代表人马其宝，该公司总经理。委托代理人钱国庆，山西亚圣律师事务所律师。委托代理人杨志刚，山西亚圣律师事务所律师。上诉人路改萍与被上诉人河南源泰建筑有限公司（以下简称河南源泰公司）排除妨害纠纷一案，前由泽州县人民法院于2014年12月25日作出（2014）泽民初字第1282号民事判决，判后，原审被告河南源泰公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日作出（2015）晋市法民终字第299号民事裁定：撤销泽州县人民法院（2014）泽民初字第1282号民事判决；发回泽州县人民法院重审。泽州县人民法院又于2015年9月24日作出（2015）泽民初字第821号民事判决，判后，原审原告路改萍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人路改萍的委托代理人杜爱丽，被上诉人河南源泰公司的委托代理人钱国庆、杨志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：被告河南源泰公司原名称为信阳源泰建筑有限公司（以下简称信阳源泰公司），2013年9月17日改为现名称。2005年3月10日，泽州房地产公司与高平弘基公司签订合作协议，共同开发岭杰小区经济适用住房以北51.73亩土地的商品房住宅小区，协议约定双方共同组建“岭杰小区商品房住宅小区项目开发部”进行开发商品房住宅小区及住宅小区的配套设施等建设工程项目，2006年1月16日，泽州房地产公司与高平弘基公司约定将该开发部的名称确定为“高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部”（以下简称高平弘基公司泽州项目部）。信阳源泰公司经招标投标，取得了位于岭杰小区23号商住楼的工程施工项目。信阳源泰公司开始施工后，泽州房地产公司又增加了附属工程。2011年10月1日岭杰小区23号商住楼及其附属工程竣工。信阳源泰公司、泽州房地产公司以及监理单位签署了竣工报告。2012年10月12日，信阳源泰公司、泽州房地产公司以及监理、设计、勘查五方单位对工程进行验收，并签署单位（子单位）工程质量竣工验收合格记录。期间，高平弘基公司对该工程的住宅部分予以使用。2013年1月6日泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改，2014年5月7日泽州质监站向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，至2014年12月4日泽州房地产公司未通知泽州质监站对该工程竣工复验实施监督。2013年4月25日原告与泽州房地产公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定原告路改萍向泽州房地产公司购买岭杰小区23号楼8单元15号房，该合同所涉及款项由路改萍汇入高平弘基公司泽州项目部，开户行为晋城银行城区支行，账号为111601201030XXXXXX，泽州房地产公司保证路改萍向该公司购买的岭杰小区23号楼8单元15号房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因泽州房地产公司原因，造成该房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由泽州房地产公司承担全部责任。原告路改萍与泽州房地产公司在商品房买卖合同中约定岭杰小区23号楼8单元15号房的用途为商业用房，建筑面积为240.44平方米，套内建筑面积为232.98平方米，单价为9100元/平方米，总金额为2188004元。2013年4月25日，路改萍与泽州房地产公司签订了一份合同补充协议，在该协议中双方约定路改萍购买的岭杰小区23号楼8单元15号房实际面积为491.97平方米，产权登记面积为240.44平方米。2013年6月1日，路改萍交纳了物业费4327.92元，水电费200元。2014年9月18日路改萍与案外人李某某、秦某要求晋城市信发门业给岭杰小区23号楼13、14、15号商铺制作并安装卷闸门，晋城市信发门业于2014年9月21日到现场安装时，受到被告的阻挠，未安装成。被告于2014年9月23日—25日用钢筋把岭杰小区23号楼8单元15号房的房门封堵。原审认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，根据以上法律规定，路改萍未取得岭杰小区23号楼8单元15号房的房屋所有权证即未办理所有权登记，不拥有该房的所有权。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”、“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，原中华人民共和国建设部《关于发布国家的通知》（建标[2001]157号）第6.0.7规定“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案”，以上的法律规定、规章规定，均说明建筑工程竣工后必须验收合格并报建设行政主管部门备案，否则不得投入使用，本案中被告河南源泰公司承建的岭杰小区23号楼虽于2012年10月12日经信阳源泰公司、泽州房地产公司以及泽州房地产公司委托的监理、设计、勘查五方单位自行验收合格，但2013年1月6日泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改，2014年5月7日泽州质监站又向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，且直到2014年12月4日泽州房地产公司也未通知泽州质监站对岭杰小区23号楼竣工复验实施监督，说明岭杰小区23号楼的质量并不合格，未经复验，也未向建设行政管理部门备案，并不具备投入使用的条件，本案中并无证据证明被告已交付了岭杰小区23号楼8单元15号房，泽州房地产公司、高平弘基公司未合法占有岭杰小区23号楼8单元15号房，被告仍是岭杰小区23号楼8单元15号房的合法占有方。在泽州房地产公司、高平弘基公司未合法占有岭杰小区23号楼8单元15号房的情况下，原告路改萍不能合法占有岭杰小区23号楼8单元15号房。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，原告路改萍与泽州房地产公司签订的商品房买卖合同的效力不受影响，双方形成了买卖合同关系。综上所述，路改萍并未取得岭杰小区23号楼8单元15号房的物权，其要求排除妨害的请求依法不予支持。原告路改萍虽未取得岭杰小区23号楼8单元15号房的合法物权，但其与泽州房地产公司签订的商品房买卖合同依然合法有效，该合同第十二条载明“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，原告路改萍认为自己的合法权益受到侵害时，可提起违约之诉，要求泽州房地产公司为其办理产权登记并赔偿其因此而产生的损失。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告路改萍的诉讼请求。判后，原审原告路改萍不服，向本院提起上诉称：1、原审认定路改萍未取得岭杰小区23号楼8单元15号房的房屋所有权证即未办理所有权登记，就不拥有该房的所有权是错误的。2、原审认定被上诉人仍是岭杰小区23号楼8单元15号房的合法占有方，上诉人不能合法占有该房屋也是错误的。3、被上诉人阻挠上诉人安装卷闸门并将上诉人的商铺用钢筋网封住，侵犯了上诉人的合法权益，原审驳回上诉人的诉讼请求错误。综上，请求撤销原判决，并依法改判被上诉人排除妨碍、停止侵害，并赔偿上诉人经济损失；一、二审案件诉讼费用均由被上诉人承担。经审理，二审查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人对岭杰小区23号楼8单元15号房屋停止侵害，排除妨害并赔偿其损失的主张是否应予支持，有何依据？针对上诉人的请求，结合本案证据，本院评判如下：排除妨害请求权的基础权利是合法物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条之规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，对于岭杰小区23号楼8单元15号房屋，上诉人虽与泽州县房地产综合开发总公司签订了商品房买卖合同，但未办理房屋产权登记，未取得该房屋的所有权证书，上诉人并不拥有该房屋的所有权。综上，因上诉人提供的证据不足以证明其对岭杰小区23号楼8单元15号房屋享有合法物权，故对其要求被上诉人对该房屋停止侵害、排除妨害并赔偿损失的主张不予支持。上诉人虽未办理房屋产权登记，但并不影响其与泽州县房地产综合开发总公司所签商品房买卖合同的效力，上诉人可依据该合同向泽州县房地产综合开发总公司主张权利。综上，经本院审判委员会讨论认为，原审认定事实清楚，判处适当，上诉人的上诉请求无理无据，应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人路改萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  何向丽审 判 员  张 钰代理审判员  郭淑娟二〇一六年七月一日书 记 员  赵 丽