湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘13民终47号
上诉人（原审原告、反诉被告）：袁麟，男，1970年10月15日出生，汉族，住广东省南雄市。
委托诉讼代理人：杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南君明房地产开发有限公司，住所地湖南省新化县上梅镇五里亭村。
法定代表人：欧阳精华，该公司经理。
委托诉讼代理人：李革华，湖南荆剑律师事务所律师。
上诉人袁麟因与上诉人湖南君明房地产开发有限公司（以下简称“君明公司”）合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2017）湘1381民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人袁麟的委托诉讼代理人杨耀新、杨平玲，上诉人君明公司的委托诉讼代理人李革华，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人袁麟上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判支持袁麟的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由君明公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、袁麟等18户系原冷水江市橡胶厂第8栋旧家属楼的住户。2012年，君明公司取得了原冷水江市橡胶厂地块的开发权并命名为富成园住宅小区，根据城乡规划法的相关规定，君明公司必须向冷水江市规划部门办理审批报建手续，袁麟等住户所在的第8栋旧家属楼所占地块被君明公司规划为该小区的消防通道和绿化带，规划部门在征得君明公司与18户住户的同意后，亦为小区办理了规划审批手续。随后，双方签订了《合作建房合同书》，因原规划变更，双方又于2015年3月15日重新签订《合作建房合同书》以及于2015年9月28日在人民调解委员会的主持下达成了《人民调解协议书》，上述合同书、协议书确定了各自的权利与义务。2、事实上，袁麟等18户都签了名，同意君明公司建房，这是规划部门允许君明公司开发该小区的前提。袁麟等18户人已向君明公司交付了原房屋产权证、身份证等材料，履行了合同约定的义务，当前该小区规划的五栋房屋已全部建成，双方的合同已经履行完毕。3、袁麟与君明公司是单独签订的合同，第8栋旧家属楼的个别住户没有签合同，不影响已经单独签订的合同的效力和实施。综上，一审判决认定《合作建房合同书》的履行是附实施条件，并以条件未成就不支持袁麟的诉讼请求不当。二、君明公司在前期的协商中，恳求袁麟等18户拆除旧房，以利于整体开发小区和方便其办理建房手续，但小区建设完工后，又谎称18户中有人未与其签订合同，是缺乏诚信的表现。三、一审适用法律错误。袁麟在一审中已提交《合作建房合同书》、《人民调解协议书》，尽到了举证义务，一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款错误。综上，特提起上诉。
上诉人君明公司针对上诉人袁麟的上诉辩称，以君明公司的上诉意见为准。
上诉人君明公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判解除君明公司与袁麟签订的《合作建房合同书》，并确认《人民调解协议书》无效；2、本案一、二审诉讼费用由袁麟负担。事实与理由：一、《合作建房合同书》第十九条约定：“本合同经双方签字后生效，十八户的合同签完后实施……”，时至今日，第8栋旧家属楼的18户住户仍没有全部与君明公司签订合同，因此，该合同至今未生效。该合同第二条、第三条约定由袁麟协助君明公司办理建房报批报建手续和处理相邻矛盾，袁麟未能履行好上述协助义务，合同的目的已无法实现。二、《人民调解协议书》是在袁麟等18户住户非法阻工的情况下签订的，是无效协议，且该协议约定：“此协议自当事双方签字后生效”，但参与调解的住户亦未能全部签字。此外，《合作建房合同书》是《人民调解协议书》订立的前提和基础，前面的合同未生效，该协议亦不能生效。综上，特提起上诉。
上诉人袁麟针对上诉人君明公司的上诉辩称，一、《合作建房合同书》是双方真实意思的表示，且已经履行了各自的义务。2013年12月，袁麟向冷水江市国土资源局出具报告要求减免土地费用。2015年3月、4月，君明公司将第8栋旧家属楼所占地块列入富成园住宅小区红线范围内，冷水江市规划局亦将第8栋旧家属楼所占地块规划为该小区的消防通道和绿化带，袁麟等住户已不能在原地改建住宅，原家属楼必须拆除，故《合作建房合同书》不能解除。二、2015年9月28日，袁麟与君明公司达成的《人民调解协议书》系双方真实意思表示，不存在任何强迫手段，君明公司上诉称《人民调解协议书》是18户住户非法阻工的产物没有事实和法律依据。三、君明公司的上诉理由自相矛盾。君明公司一方面主张《人民调解协议书》无效，另一方面又主张双方当事人没有签字而未生效，上诉理由存在自相矛盾。在签订人民调解协议书时，袁麟一方16户，可以派代表参加，也可以委托他人代理，16户对代表的签字予以认可即可。此外，冷水江市房产局以《人民调解协议书》为依据，已对拆迁户的安置情况进行了公示，双方均对公示无异议，应认定双方对该《人民调解协议书》是认可的，已具备生效条件。四、君明公司认为需18户签字方可实施，因至今没有全部签字，因此《人民调解协议书》不能成立的观点是错误的。首先，君明公司并没有等签完字后才开发，而是已将袁麟所在的第8栋旧家属楼所占地块纳入了富成园住宅小区的红线范围。其次，《人民调解协议书》第六条已约定，如原《合作建房合同书》与本协议条款相抵触时，以本协议为准，而《人民调解协议书》要求君明公司实施和兑现《合作建房合同书》，并对每一名拆迁户安置的房屋栋号、楼层、门牌号均进行了具体落实，故君明公司应按照《人民调解协议书》的要求来履行义务。
袁麟向一审法院起诉请求：判令君明公司履行双方签订的《人民调解协议书》，本案诉讼费用由君明公司承担。
君明公司向一审法院反诉请求：解除双方签订的《合作建房合同书》，确认《人民调解协议书》无效；本诉与反诉费用由袁麟承担。
一审法院认定事实：袁翕爱系原冷水江市橡胶厂家属楼第8栋第三单元三楼305号住房登记所有权人（产权证号：00××55，建筑面积48.14平方米）。袁翕爱与杨修莲系夫妻关系，两人相继于2012年、2017年去世，生前共有三子女：袁斌（长女）、袁鸿（长子）、袁麟。经一审法院释明后，袁斌、袁鸿于2017年7月25日向一审法院出具放弃遗产继承声明书，即放弃对上述房产继承权。2004年4月，冷水江市橡胶厂宣告破产，湖南有色金属工业技工学校通过拍卖方式竞买了该厂资产（除职工家属楼外）。2012年，新化县燎原房地产开发有限公司（后更名为君明公司）与湖南有色金属工业技工学校达成合作协议，对上述资产进行房地产开发（富成园住宅小区），项目负责人为陈历祥。富成园小区前期规划为高层电梯房。2013年12月，袁麟与君明公司签订合作建房合同书。后因规划设计变更，原拟建电梯房变更为多层楼梯房。君明公司（甲方）、袁麟母亲杨修莲（乙方）于2015年3月15日重新签订合作建房合同书，原合同书作废。主要内容：“1、乙方将旧房所占用的土地范围（含违章建筑与空坪）与甲方合作建房，旧房位于橡胶厂家属楼第8栋三单元三楼305号房，建筑面积48.14平方米，房产证号00××55。2、乙方协助甲方向政府申请安居经济适用房的报批手续，办理该报建手续费用由甲方承担。3、建房成本由甲方承担，但乙方应配合甲方处理好该土地范围的相邻周边矛盾。4、乙方原旧房属于大户型，甲方按乙方原单元楼层在富成园小区首栋中补偿130平方米楼梯房，如有面积差额按交付时市场价格补差。5、新房符合交付条件时，乙方应在6个月内办理搬迁，搬迁费用600元由甲方承担。6、经现场察看协商，确定乙方的装修补助为1000元，该装修补助在办理新房交接手续时由甲方支付给乙方；7、乙方应保证其旧房产权清楚，无任何矛盾纠纷。8、本合同经双方签字后生效。十八户的合同签完后实施。”陈历祥在甲方处签名，加盖了“新化县燎原房地产开发有限公司”公章，袁麟之母杨修莲委托陈胜利在乙方处签署“杨修莲（陈胜利代）”。第8栋旧家属楼共18户住户，在2013年12月有17户住户与君明公司签订了合作建房合同书。规划设计变更后在2015年3月有16户住户与君明公司重新签订了合作建房合同书。合同签订后，君明公司在开发富成园住宅小区项目中，拆除了第8栋旧家属楼前面的十四间半杂物房。后因17户住户与君明公司对合同中的“首栋安置”发生争议，引起17户集体阻工。2015年7月21日，冷水江市公安局冷水江派出所相关负责人主持会议协调处理。8月26日双方在冷锡社区再次协调。9月17日，政府办相关负责人主持再次召开协调会形成会议纪要。9月28日，在冷水江市联合人民调解委员会的主持下，君明公司与17户住户达成调解协议。主要内容：“1、原合同约定的“首栋”安置与前次会议纪要确定的“第五栋”安置，现变更为与段家院相邻位置的第二栋的第四层、第五层、第六层安置，原合作建房合同书已在第二栋安置的，按原合作建房合同书安置的单元、楼层不变；2、双方签订的合作建房合同书除变更的条款外，其它条款不变，变更后的条款具有同等法律效力；3、17户住户楼层的确定，原则上按原住户单元、楼层对应安置，住户单元、楼层的分配由17户协商后（附住户单元、楼层示意图），经双方签字确认；4、交房时间为：在第二栋、第三栋商品房交付时，17户的安置房同时交付，最迟不超过2017年3月28日；5、本纠纷一次性处理，17户不得再提出任何无理要求，更不得到工地阻工或影响项目施工；6、本协议属双方真实意思表示，并一致同意本协议内容。此协议自双方签字后生效。如原合作建房合同书与本协议条款相抵触，以本协议为准。”该调解协议书李显贞（李燕）未签名，其余16户由本人或委托人签名（袁麟之母杨修莲委托陈胜利签名）。之后，双方再次就合同及调解协议的履行发生争议，遂诉至一审法院。上述事实，有原告提交的身份证、工商登记资料、房屋所有权证、合作建房合同、会议纪要、人民调解协议书、富成园小区17户住户单元、楼层安排表、放弃遗产继承声明书等证据及双方当事人陈述为证。经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，1、本案诉争房屋登记所有权人为袁翕爱，袁翕爱夫妻现已去世，诉争房屋由袁翕爱法定继承人即袁麟、袁斌、袁鸿继承。现袁斌、袁鸿明确表示放弃继承，袁麟即为本案适格主体。2、第8栋旧家属楼共18户住户，家属楼作为一个整体建筑物，拆除具有不可分割性，必须征得全体18户住户一致意见方可实施。2013年12月，只有17户住户与君明公司签订合作建房合同，2015年3月，只有16户住户与君明公司重新签订合作建房合同。由此可见，8栋18户住户对该楼的拆除合作建房并未完全取得一致意见。合作建房合同上明确约定：“本合同经双方签字后生效，十八户住户签完后实施”。时至今日，君明公司并未与全部18户住户签订合作建房合同，也无证据证明君明公司恶意不与剩余住户签订合同。因此，一审法院认为合作建房合同书成立有效，但尚未具备实施条件，只有待合同约定条件成就才能实施。君明公司反诉确认合作建房合同无效无法律依据，对该反诉请求不予支持。君明公司辩称原告等住户采取不正当手段胁迫签订合同，君明公司在2015年3月签订合同后，未在法律规定期限内主张权利撤销合同，视为认可，对此辩解理由不予采纳。合作建房合同成立有效，但附实施条件，现在尚无证据证明剩余住户拒绝签订合同，即实施条件是否能成就不能完全确定，君明公司要求解除已签订的合作建房合同无法律依据，对该反诉请求不予支持。3、人民调解协议书上载明“因原橡胶厂17户住户与新化县燎原房地产开发有限公司因履行富成园项目合作建房合同首栋安置而发生争议，引起17户集体阻工”，该内容明确只有17户与君明公司签订了合作建房合同，也只有17户因合同履行与君明公司发生争议。调解协议书上住户签名包括本人及委托人签名的只有16户，李显贞（李燕）本人未签名，也未委托他人签名。签订人民调解协议书的基础是合作建房合同书，现合作建房合同书尚未具备实施条件，人民调解协议书不能脱离合作建房合同书单独实施。只有当合作建房合同书正式实施后，人民调解协议书作为补充内容才能实施执行。现原告撇开合作建房合作书要求君明公司直接履行人民调解协议书内容，于法无据，不予支持。原告等17户住户的住房现并未拆除，君明公司也尚未实际取得该住房利益，在此情况下，原告要求君明公司直接另行补偿住房明显不公。至于君明公司拆除的14间半杂物房，占用的土地归属谁，富成园小区是否影响通行等问题，原告可另行主张权利要求赔偿，本案中双方对此都未提出主张，故不予处理。综上所述，袁麟之母杨修莲委托陈胜利与君明公司签订的合作建房合同书成立并有效，但附条件实施。袁麟之母杨修莲委托陈胜利与君明公司签订的人民调解协议书有效，但应在合作建房合同书正式实施后执行。袁麟现要求君明公司直接履行人民调解协议书所确定的义务，条件未成就，其诉求不予支持。君明公司要求确认合作建房合同书、人民调解协议书无效，理由不成立，不予支持。君明公司要求解除合作建房合同书，条件未成就，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回本诉原告袁麟的诉讼请求；二、驳回反诉原告湖南君明房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费80元由本诉原告袁麟负担，反诉案件受理费50元，由反诉原告湖南君明房地产开发有限公司负担。
二审中，袁麟向本院提交了如下证据：1、关于富成园住宅小区申请备案报告，拟证明新化县燎原房地产开发有限公司于2015年3月26日向冷水江发展和改革局出具报告，报告内容中载明改建的目的是为美化城市环境和解决原橡胶厂职工的住房问题；2、冷水江市发展和改革局关于富成园住宅小区项目备案的通知，拟证明冷水江市发展和改革局对该项目准予备案，并要求按备案内容开展工作，其次证明该小区项目的总建筑面积为29476平方米，主要为五栋多层住宅楼及配套基础设施的建设，同时证明原冷水江市橡胶厂的第8栋旧家属楼已纳入在配套基础设施建设的范围内；3、冷水江市人民法院（2002）冷行初字第23号行政判决书，拟证明原冷水江市橡胶厂的第8栋旧家属楼如要拆房重建，按照旧城改建惯例，需按征地红线向后退7米方可满足规划要求，即规划局在为君明公司所建的富成园小区进行规划时，第8栋旧家属楼已被规划为消防通道和绿化带，18户住户不可能在原址上拆房重建；4、建设用地审批单，拟证明富成园住宅小区如果要通过建设用地规划审批，则邻里关系须自行妥善处理，君明公司主动找18户住户协商处理，并签订了两份《合作建房合同书》，且合同名为合作建房，实为换房安置补偿；5、富成园住宅小区的规划图，拟证明第8栋旧家属楼已被规划为绿化带和消防通道，且不可能在原址上拆房重建的事实；6、富成园住宅小区第二栋17户拆迁户的单元、楼层安排表及照片，拟证明就拆迁户的安置，双方已达成合意，已进行公示的事实；7、照片，拟证明18户住户已无法在第8栋旧家属楼居住，应尽早拆迁置换的事实；8、冷水江市规划局的回复，拟证明第8栋旧家属楼已被规划为富成园住宅小区的绿化带及消防通道，不能在原地改建，必须拆除，及督促富成园小区要求和18户签订换房合同才能建设施工的事实；9、冷水江市矛盾纠纷调处中心的卷宗材料，拟证明双方在相关部门的主持下达成的《人民调解协议书》的经过，协议第6条约定，双方均认可如原《合作建房合同书》与协议条款相抵触时，以协议为准，也就是说双方实际上否认了《合作建房合同书》第十九条的约定；同时，2015年8月26日的会议纪要第五条已将《合作建房合同书》第十九条的生效条件修改为“双方签字生效”。君明公司对袁麟提交的证据质证如下：上述证据不属于二审新证据，不能作为证据使用。君明公司未向本院提交新的证据。袁麟申请证人颜某出庭作证，拟证明富成园小区开发建设的规划设备情况及本案相关的情况。本院二审经审查，对袁麟提交的上述证据，本院将结合一、二审庭审情况及其他证据予以综合认定。
二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人在二审中主要争执焦点为：案涉《合作建房合同书》及《人民调解协议书》的效力应如何认定。
第一、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”袁麟与君明公司签订的《合作建房合同书》第十九条明确约定：“本合同经双方签字后生效，十八户的合同签完后实施……”。当前案涉原冷水江市橡胶厂第8栋旧家属楼的18户住户仍未全部与君明公司签订《合作建房合同书》，故，袁麟无证据证明双方当事人约定的条件已经成就。
第二、案涉原冷水江市橡胶厂第8栋家属楼的权属性质决定，应经全体业主同意方可拆除（政府征收等除外）。案涉第8栋旧家属楼作为一栋整体建筑物，业主（住户）对其中的专有部分拥有所有权，可以随意处分；对共有部分拥有共有权，共有权伴随所有权而生；同时基于所有权和共有权产生成员权，即业主可以对小区行使管理权。因此，案涉第8栋旧家属楼的拆除，需征得整栋住户即18户住户的一致同意后方可进行，否则会侵害未签订《合作建房合同书》的少数业主的私有权益。
第三、案涉原冷水江市橡胶厂第8栋旧家属楼所占土地的性质。经查明，除个别业主（进行过交易的业主）是通过出让方式取得国有土地使用权外，绝大部分业主是通过划拨方式取得的国有土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”之规定，本案尚无证据证实案涉第8栋旧家属楼的转让（合作建房）已经有批准权的人民政府批准并补办了国有土地使用权出让手续，因此，本院不宜认定《合作建房合同书》有效。
第四、《人民调解协议书》是以《合作建房合同书》的实施为前提。案涉《合作建房合同书》尚不具备实施条件，且未经相关政府部门批准，故《人民调解协议书》亦缺乏履行的前提条件。
第五、案涉第8栋旧家属楼属于上世纪70年代建成的老建筑，到目前为止君明公司尚不具备拆除该栋建筑的条件（须经全体业主同意和相关政府部门批准），如判决由君明公司按照人民调解协议书来履行，明显有失公允。
综上，上诉人袁麟上诉要求上诉人君明公司履行《人民调解协议书》所确定的交付房屋的义务因不具备实施交付条件，本院不予支持。上诉人君明公司要求解除《合作建房合同书》及确认《人民调解协议书》无效，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人袁麟和上诉人湖南君明房地产开发有限公司的上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费160元，由上诉人袁麟负担80元，由上诉人湖南君明房地产开发有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 威
代理审判员 刘 聪
代理审判员 彭祁琏
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 黄 唯
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。