吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终1052号
上诉人（原审原告）：孙晓玲，女，1966年10月25日出生，汉族，无职业，户籍所在地吉林省四平市铁西区，现住吉林省四平市铁西区。
委托诉讼代理人：徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：陈立平，男，1969年1月8日出生，汉族，无职业，住吉林省四平市铁西区。
委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张志新，男，1955年5月25日出生，汉族，无职业，住吉林省四平市。
被上诉人（原审被告）：吉林省宏宸房地产开发有限公司。
法定代表人：高洪臣，经理。
上诉人孙晓玲因与被上诉人陈立平、张志新、吉林省宏宸房地产开发有限公司（以下简称开发公司）执行异议之诉一案，不服吉林省四平市铁西区人民法院（2017）吉0302民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙晓玲的委托诉讼代理人徐航，被上诉人陈立平及其委托诉讼代理人王丹波，原审被告开发公司的法定代表人高洪臣，原审被告张志新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
孙晓玲上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人原审的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：原审判决本院认为中的部分内容，背离了查明的事实，背离了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，并对《物权法》第九条第一款中适用本案的“但法律另有规定的除外”（指《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条）予以错误观点的删减，导致判决结果错误。查明的事实证明在法院作出查封裁定之前，上诉人对案涉房屋履行了交付全部价款并实际占有了该财产，并且该房屋无法办理产权过户登记，上诉人对此没有过错。
陈立平答辩称，孙晓玲的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
张志新未发表答辩意见。
开发公司答辩称，房屋是抵账给孙晓玲的，开发公司找孙晓玲借钱，孙晓岭借开发公司600多万，有借款协议，到期还不上就将争议房屋抵给孙晓玲了。签订的商品房买卖合同，没在房产局登记，共计抵了23套房屋。
孙晓玲向一审法院起诉请求：1、申请人民法院对四平市铁西区人民法院于2014年7月1日作出的（2014）西民执裁字第4号执行裁定书冻结的“八面城镇龙郡小区地下车库及储藏间1-81号中15、19、21、41、42、43、44、56、57、65、66、67、68、69、71、73、74、75、76、77、78、79、81号等23个车库及储藏间不得执行；2、被告负担诉讼费用。
一审法院认定事实：陈立平申请执行开发公司财产，四平市铁西区人民法院于2014年7月1日作出（2014）西民执裁字第4号执行裁定，查封了开发公司位于辽宁省昌图县八面城镇龙郡小区地下车库及储藏间1
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81号。执行期间，孙晓玲提出执行异议，认为其中15、19、21、41、42、43、44、56、57、65、66、67、68、69、71、73、74、75、76、77、78、79、81号23个车库及储藏间属于孙晓玲的合法财产。孙晓玲陈述，2011年3月20日，开发公司为周转开发建设资金，在其法定代表人高洪臣及唐玉轩的保证下，签订了向孙晓玲借款本金人民币570万元、借期两个月的《借款（保证）协议》。开发公司未能如期还款，2012年12月31日，借款保证人及借款人开发公司与孙晓玲签订了《抵债协议》，确认借款本金连同未付的利息共计815万元，将开发公司开发建设的辽宁省昌图县八面城镇龙郡小区的住宅、商品房、车库及储藏间抵债给孙晓玲用于偿还欠款，同时签订了《房屋明细表（物品接受单）》。同日，孙晓玲与开发公司分别就抵债的房产签订了《商品房买卖合同》，并由开发公司向孙晓玲开具了收据，在《商品房买卖合同中》买受人处均未签字盖章，孙晓玲与开发公司的目的为，孙晓玲将从开发公司获得的房屋再次转让时，直接在买受人处补签实际买受人的名字，并由开发公司协助办理房产过户。开发公司在辽宁省昌图县八面城镇开发建设的龙郡华都小区1＃、2＃、3＃、4＃楼共计四栋商品房未在辽宁省昌图县房地产市场管理处办理房屋所有权初始登记。孙晓玲对（2014）西民执裁字第4号《执行裁定书》提出异议后，2014年11月15日四平市铁西区人民法院作出（2014）四西民执异字第14号执行裁定书，驳回孙晓玲的执行异议，孙晓玲在收到裁定书之后在法律规定期间向本院提起了执行异议之诉。
一审法院认为，孙晓玲虽然与开发公司因为抵债还款而签订了本案诉争车库及储藏间的买卖合同，但并未办理相关的房屋产权过户登记。开发公司在辽宁省昌图县八面城镇开发建设的龙郡华都小区1＃、2＃、3＃、4＃楼共计四栋商品房未在辽宁省昌图县房地产市场管理处办理房屋所有权初始登记，也即该小区涉及的所有房产都不具备流通转让条件，无法办理房屋产权过户登记，且结合孙晓玲与开发公司签订的买卖合同的合同形式看，孙晓玲在获得开发公司单方签字盖章的房屋买卖合同时，达成合议欲通过在买受人签章处空置的方式，由孙晓玲代替开发公司出售相关房产，并由开发公司直接协助最终买受人办理房屋过户登记。因此在本院于2014年7月1日查封诉争房产前，孙晓玲与开发公司没有办理诉争房屋产权过户手续不仅存在房产尚未办理所有权初始登记的客观原因，同时存在孙晓玲有意通过空置买受人的方式来减少房屋转让环节的主观原因。从而使孙晓玲与开发公司签订的房屋买卖合同在形式上存在重大瑕疵，即使诉争房产具备房屋过户的客观条件，诉争房屋产权也无法过户到孙晓玲名下。孙晓玲虽然通过抵债的方式获得了开发公司开具的收据，但收据仅为白条收据，并未完税。同时依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力。因此，孙晓玲提出诉争房屋系其所有的合法财产，并停止对其执行的诉请，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告孙晓玲的诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。
经本院审理查明：陈立平与开发公司、张志新、吕树奎借款合同纠纷一案，四平市铁西区人民法院于2013年3月27日作出（2013）西民二初字第93号民事裁定，查封了争议房屋，并于2013年7月15日作出（2013）西民二初字第93号民事判决，判决开发公司给付陈立平借款本金2734800元及利息，张志新、吕树奎承担连带给付责任。开发公司不服，上诉至本院，本院于2013年10月28日作出（2013）四民三终字第108号民事判决，驳回上诉，维持原判。陈立平依据生效的民事判决申请法院执行，执行过程中，案外人孙晓玲提出执行异议，四平市铁西区人民法院于2014年11月15日作出（2014）四西执异字第14号执行裁定，驳回孙晓玲的异议。
另查明，2011年3月20日，开发公司为周转开发建设资金，在其法定代表人高洪臣及唐玉轩的保证下，签订了向孙晓玲借款本金人民币570万元、借期两个月的《借款（保证）协议》。开发公司未能如期还款，2012年12月31日，借款保证人及借款人开发公司与孙晓玲签订了《抵债协议》，确认借款本金连同未付的利息共计815万元，将开发公司开发建设的辽宁省昌图县八面城镇龙郡小区的住宅、商品房、车库及储藏间抵债给孙晓玲用于偿还欠款，同时签订了《房屋明细表（物品接受单）》。同日，孙晓玲与开发公司分别就抵债的房产签订了《商品房买卖合同》，并由开发公司向孙晓玲开具了收据，在《商品房买卖合同中》买受人处均未签字盖章。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证，施工许可等相关证据判断”、第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，开发公司开发建设的辽宁省昌图县八面城镇龙郡小区在法院查封前未在房产部门办理初始登记，该建筑物应为开发公司所有，孙晓玲虽然通过抵债的方式与开发公司签订了房屋买卖合同，但该合同买受人处为空白，存在重大瑕疵。开发公司法定代表人高洪臣陈述，孙晓玲在《商品房买卖合同中》买受人处未签字盖章，系因孙晓玲意将从开发公司获得的房屋、车库、储藏间再次转让时，直接在买受人处补签实际买受人的名字，并由开发公司协助办理房产过户。孙晓玲虽获得了开发公司开具的收据，但收据仅为白条收据，并未完税。开发公司与孙晓玲虽在案涉房屋交接单上签字，但现有证据亦不能证明孙晓玲在人民法院查封前已经实际占有案涉房屋、车库、储藏间。法院查封诉争房产前，孙晓玲与开发公司没有办理诉争房屋产权过户手续不仅存在房产尚未办理所有权初始登记的客观原因，同时存在孙晓玲有意通过空置买受人的方式来减少房屋转让环节以逃避纳税的客观原因。综上，孙晓玲在主观上并未有办理产权证照的意愿，客观上亦未积极主动缴纳相应税款，故孙晓玲对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，孙晓玲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由孙晓玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡丽娜
审判员 刘晓东
审判员 刘玉霞
二〇一七年十月十六日
书记员 李 慧