湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳坪民初字第00543号
原告：白某，男，蒙古族，1963年7月10日出生，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：周继平，湖南仲声律师事务所律师。
被告：长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地长沙市天心区友谊路55号星语林·名园会所四楼。
法定代表人:林新愉，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨某，女，1979年11月29日出生，汉族，住长沙市天心区。
白某诉长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。白某及其委托诉讼代理人周继平、创普公司委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
白某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告逾期办理房屋所有权和国有土地使用权证的违约金185281.47元；2、请求法院判决被告退还原告面积误差的购房款345901.83元；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年3月28日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告以1834470元的价格购买被告开发的星语林·汀湘十里八区多层24栋101房，面积为310.41平方米。同时约定被告应当于2011年4月28日前将房屋交付原告。并在房屋交付后360日内办妥房屋所有权证，办妥权证后在360日内办妥土地使用权证。逾期，每迟延一日，由被告按已交房款的万分之一向原告支付违约金。被告于2011年3月28日将房屋交付给原告，被告应在2012年8月29日前办妥房屋产权证。但被告直至2015年6月5日才办妥房屋所有权登记，并且产权面积仅有276.49平方米，被告至今仍未为原告办理国土使用权证。为维护原告的合法权益，特诉至法院，
创普公司答辩称，关于第一项诉请：一、原告要求被告承担延期办理产权登记备案的违约责任，实际情况是被告开发的星语林汀湘十里项目由于行政区划调整，由原望城县划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化等多种原因耽误了办证业务并导致产权登记滞后，是被告无法控制的客观因素所致，不是被告的主观原因故意所致，故被告不应当承担延期办证的违约责任。二、因行政区划的调整导致产权登记备案时间延长，但并未给原告造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权可以请求法院予以适当减少，因此即便是要被告承担违约金，也请法院考虑予以减少；三、商品房买卖合同中关于产权的约定，第十五条明确约定了出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应认定为出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间；目前被告已于2015年5月15日完成了登记备案，应视为已履行了合同约定的办理房屋产权登记的义务。另外合同对国有土地使用证登记时间约定不明，根据一般通行办证情况，在进行登记备案后，必须有相应的合理期间才能将产权证书办出，再经过一段合理期限进行国土使用权登记，因此恳请法院适当考虑办理相关手续时间的特殊性。四、原、被告双方是2011年3月28日签订了房屋买卖合同，原告于2015年8月25日起诉追究被告违约办证的责任，而违约责任应当适用相关法律关于诉讼时效的规定，因此原告请求法院依法适用有关诉讼时效的规定，驳回原告要求被告承担违约办证的责任的诉求。关于第二项诉请：一、合同中第四条关于计价方式，有明确约定，采用按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）总金额1834470元，并且第八条面积确认及面积差异处理中有条款明确规定……当事人选择按套计价的，不适用本条约定；根据合同中的明确约定，可以认定本案房屋的价款是按套来计算，不存在面积误差房价款返还之说;而且根据被告向原告发出的《关于设计变更及面积误差处理的通知函》，经原告及其配偶签字确认的户型图，均表明原告知晓房屋的计价面积和计价金额，原、被告须按《关于设计变更及面积误差处理的通知函》约定内容结算房款，因此原告要求被告返还面积误差房价款是无事实与法律依据的，请法院驳回其此项诉求。
白某为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：
证据一、商品房买卖合同，证明原告从被告处购买8区多层24栋101房，约定面积为310.41平方米，同时约定在2011年4月28日前交付原告，并在房屋交付后365个工作日办理完成房屋所有权证，如未办妥，被告应按照每日万分之一计算违约金，合同中也对房屋面积误差处理问题进行了说明，该合同对双方办证、购房面积进行了约定；
证据二、物业费收据及面积表，证明在房屋产权证办理之前双方都认可面积为310.41平方米，被告按照合同约定的以310.41平方米的面积要求原告缴纳物业管理费，物业管理费交到了2013年3月份；
证据三、购房发票、契税发票、房屋维修基金缴纳凭证；证明均体现房屋建筑面积为310.41平方米；
证据四、不动产发票，证明房屋面积为310.41平方米；
证据五、产权证，证明产权证办证时间是2015年6月5日，产权登记面积仅为276.49平方米。
创普公司对白某提交证据发表质证意见如下：证据一、真实性、合法性没有异议，证明目的及关联性有异议，双方签订的买卖合同有主合同及附件还有关于设计变更及面积误差处理的通知函，在买卖房屋当日也签订了这份关于设计变更及面积误差处理通知函，证明了房屋面积是按套计价，被告当时是由于报建的原因，面积为310.41平方米，由于房屋是要走网签的，在网签系统里面不能更改，合同不能更改，所以出具了关于设计变更及面积误差处理的通知函，原告是认可这个计价方式和面积，对产生的误差不予计算，双方对面积误差有明确的约定，原告也是知晓的；证据二物业费收据，真实性、合法性没有异议，证明目的及关联性有异议，在最终实测面积出来，所有的面积都是预估的，物业公司是按照合同约定的商品房买卖合同来缴纳物业管理费，如果知道这个房屋面积有更改，物业管理费会多退少补的；对面积表的真实性有异议，即算是物业公司提供的话，物业管理费是可以多退少补的，该物业费的缴纳不能证明其实际面积。证据三、证据四，真实性无异议，对证明目的有异议；证据五、产权证上的面积，真实性、合法性没有异议，证明目的及关联性有异议，这个与通知函中面积最为接近，在签订合同时，被告通知原告面积误差的事情存在，相反，原告还应当向被告支付所差的房款1万多元。
创普公司向本院提交如下证据：
证据一、长沙市商品房买卖合同，证明合同明确约定了房屋的计价方式为按套计价；
证据二、关于设计变更及面积误差处理的通知函，证明被告告知原告房屋的面积优化的情况，确认了计价面积和计价方式，原告知晓并对面积误差处理方式无异议；
证据三、长沙市房屋产权登记收件收据，证明被告已经于2015年5月15日将原告房屋进行了登记备案，履行了合同义务。
白某对创普公司提交证据发表如下质证意见：
证据一、真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，虽然合同约定是按套计价，但并不能据此就认为建筑面积可以肆意调整，在误差面积这么大的情况下，应当按照国家法律及司法解释的规定，给予面积误差部分购房款的补偿；证据二、真实性、合法性均不认可，关于设计变更及面积误差处理的通知函，我方没有收到，关于设计变更及面积误差处理的通知函中原告白某的签字不是本人签字的，是他人伪造的，请法庭依法予以查明事实；平面图是原告当时签订买卖合同一并签署的，并没有面积的体现，平面图的签字是原告的签字，但那是签订买卖合同的时候签订的，因此不能达到被告的证明目的；证据三、真实性没有异议，关联性有异议，证据中反映在2015年5月16日才提交办证资料，因此其所说的因区划调整的原因影响办证的说法显然那是不成立的，该证据只是收件的收据，实际办证的时间是2015年6月5日。
对白某与创普公司提交的证据，经庭审举证、质证，本院审查，本院作如下认定：白某提供的证据一、二、三、四、五，创普公司提交的证据一、三，双方对证据的真实性、合法性均无异议，本院予以认定。对创普公司提交的证据二，本院结合湖大司鉴中心（2015）文鉴字第374号鉴定意见书，对其真实性、合法性、关联性予以认定。
经审理查明：2011年3月28日，买受人白某与创普公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里八区1片24栋101房，建筑面积310.41平方米。第四条约定：按套（单元）计算，该商品房总价款为总金额1834470元。一次性付款。第八条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以双方另行约定（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。第十条交付期限。出卖人应当在2011年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、出卖人在2011年4月28日前依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，由建设单位组织勘测单位、建设单位、施工单位、设计单位有监理单位验收合格后，该商品房即已符合本合同约定并可交付买受人使用。第十八条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款（不含庭院款）万分之一的违约金。3、……。
同日，创普公司与白某还签订了一份《关于设计变更及面积误差处理的通知函》。通知载明：为使您的房屋使用功能更加合理，居住更为舒适，我司现对您所购买的星语林·汀湘十里八区1片24栋101房的房屋设计进行了优化调整（见附图），同时对面积变化和计价方式作出约定，现致函与您，如果您无异议，请收到本通知后签字确认，视同合同附件。……贵我双方签署的《商品房买卖合同》约定该套房屋优化变更前的建筑面积为310.41平方米，房屋成交价为1834470元，优化后预测建筑面积之和为274平方米，此为该套房屋的计价面积。若该套房屋优化后的实测面积之和大于本通知函所述计价面积时，面积误差比超出3%部分房价款由我司承担，产权归您所有。其余情况则据实结算。落款部分注明：本人对此函内容和修改的图纸已知晓且同意按变更图纸施工。对面积误差处理方式无异议。白某在签字栏签署自己的名字。
在审理过程中，白某对《关于设计变更及面积误差处理的通知函》上的个人签名是否为其本人所签存在异议，并提出笔迹鉴定申请，后本院依法委托湖南大学司法鉴定中心进行司法鉴定，2015年12月28日该鉴定中心作出湖大司鉴中心（2015）文鉴字第374号鉴定意见书，认定：送检的标注日期为2011年3月28日的《关于设计变更及面积误差处理的通知函》上两处“白某”的签名字迹与样本上白某的签名字迹是同一人所写。
白某在收到鉴定意见书，以该司法鉴定中心所作结论与事实不符，分析意见逻辑不清，仅以局部特征相似，便认定检材与样本系同一人笔迹，存在以偏概全为由，申请重新鉴定。
《商品房买卖合同》签订后，白某将涉案房屋的房款已全部付清，创普公司如期向白某交付房屋。
2015年5月16日，创普公司向房屋管理部门提交涉案房屋产权登记资料，6月5日房屋管理部门颁发涉案房屋的房屋权属证书，房屋权属证书记载涉案房屋的建筑面积为276.49平方米。按《关于设计变更及面积误差处理的通知函》确定的面积误差比为0.908。
本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告于2011年4月28日向原告交付涉案房屋，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十八条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款（不含庭院款）万分之一的违约金的约定，创普公司应于2013年1月11日按合同的约定为原告办妥房屋产权证书，2014年6月25日前办妥国有土地使用权证书，因被告直至2015年6月5日才为原告办妥房屋产权证书，已超过合同约定的期限，存在逾期履行办证义务的行为，故应承担相应的违约责任，根据合同约定创普公司在办妥房屋产权证书后还应为白某办妥国有土地使用权证，但创普公司在合同约定的期限内没有为白某办妥土地使用权证，依据《不动产登记条例》及长沙市人民政府长政发（2016）15号《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》文件规定：长沙市于2016年9月9日起实施不动产统一登记，按照“不变不换”原则，原各类不动产权属证书停止发放。故白某的国有土地使用权证自2016年9月9日起不再另行发放，创普公司应承担至此的逾期办证违约金。故本院依法支持从2013年8月26日至2016年9月8日止期间创普公司应承担的违约责任，共计1108天。本院综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给原告造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对被告要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定被告承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，故被告应承担的逾期办证违约金计算为60978元（1834470元×0.03‰×1108日）。
对于原告要求被告退还原告面积误差的购房款345901.83元问题，对于白某提出的重新鉴定申请，本院认为白某没有提供该鉴定存在明显瑕疵及违反法定程序的事实，故本院对该鉴定文书的合法性予以采信。据此根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以双方另行约定（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定规定及按《关于设计变更及面积误差处理的通知函》计算的面积误差比为0.908，没有超出3%的事实，白某主张创普公司退还面积误差购房款，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付白某逾期办证违约金60978元；
二、驳回白某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9113元，由白某负担3113元，长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭雄建
人民陪审员 周新龙
人民陪审员 刘金阁
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 陈 莎
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。