内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终634号
上诉人（原审被告）科左后旗勃然房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼后旗。
法定代表人王福，职务：经理。
委托代理人包媛媛，辽宁名熙（通辽）律师事务所律师。
委托代理人周福旭，辽宁名熙（通辽）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴寒，男，1982年5月2日出生，蒙古族，煤矿职工，现住内蒙古科尔沁左翼后旗甘旗。
上诉人科左后旗勃然房地产开发有限公司与被上诉人吴寒房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人不服科尔沁左翼后旗人民法院（2015）后民初字3255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，科尔沁左翼后旗人民政府于2013年5月16日作出《科左后旗人民政府关于甘旗卡镇旧城区灾后重建国有土地上房屋征收的决定》，依此决定经批准科左后旗勃然房地产开发有限公司获得某小区的重建权。2014年5月24日，原被告以签订《房屋产权调换协议》的形式直接达成了拆迁补偿协议，约定被告拆除原告父亲吴某某为房屋所有权人的建筑面积为63.06平方米的住房，而实际拆除的建筑物除63.06平方米的住房外，还有建在327.5平方米土地使用面积上的其它建筑物，包括三间副房、两排猪舍、一排鸡舍、以及厕所、化粪池等。被告在协议中承诺向原告回迁170平方米的楼房两户，由于没有两户相加等于170平方米的楼房，被告向原告回迁两户87.77平方米的楼房，另有两个各为21.6平方米的车库，还有向原告支付3万元补偿金。回迁两户楼房位置分别是：（一）盛世2013小区1号楼西侧单元3楼西侧87.77平方米住宅楼一户，（二）该小区87.77平方米住宅楼任意一户，两个车库位置是1号楼南侧从东侧算起连续两间21.6平方米的车库。回迁两户楼房多出170平方米部分
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即5.40平方米由原告支付被告1.5万元超面积回迁款，于原告接受回迁房屋时支付。同时约定了房屋交付时间“最晚2014年9月30日，以返迁具体时间为准”。违约责任约定，如有违约违约方向守约方支付30万元违约金。上述协议内容达成后原告即将房屋交付被告拆除。被告在履行合同中向原告交付了3万元约定的补偿金，其它回迁义务未予履行。故原告诉讼至本院，要求被告按合同约定履行回迁义务并承担30万元违约金。
原审法院认为，原告吴寒与被告科左后旗勃然房地产开发有限公司签订房屋产权调换协议，是在双方协商自愿的基础上签订。对于被告在诉讼中提出被告方不具有签订合同的主体资格，认为征收房屋的主体是科左后旗住房和城乡建设局，不应是被告抗辩意见，被告对原告居住区拆迁后重新建设某小区的重建权是经科左后旗政府批准的，是合法有效的。从被告提供的相关文件的规定和庭审中的原告的陈述，在政府拆迁办不能与被拆迁户达成拆迁一致意见时，由被告与被拆迁户直接商谈拆迁补偿事宜，符合政府与开发公司之间的约定，被告作为签订合同的主体一方是合格的。对于被告认为房屋被征收时产权人姓名是吴某某，原告不具有主体资格的主张。原告作为签订合同的主体一方以及作为本案诉讼的主体，是因为其得到第一顺序继承人的承认和追认，又得到被拆迁房屋共有人的认可，原告主体身份适格。对于被告认为房屋产权调换协议显示公平的辩解，原告实际被拆迁的地上建筑物通过原告的举证可以证明不仅仅是63.06建筑平方米的住房，还包括许多地上建筑物，这是能够认定的事实。据此原被告达成的补偿协议的内容是经自愿协商确定，符合自愿原则。而且，被告已撤回就该协议主张显失公平所提起的另案诉讼，可视为对协议内容的认可。因此以协议显失公平的抗辩理由不能予以支持，即不能改变协议的有效性。由于某小区于2014年底前已竣工，但尚未验收，被告未能按合同约定向原告如期交付回迁楼房及车库，已构成违约，应承担相应法律责任。综上，原告的诉讼请求成立，依法予以支持。所提交的证据予以采信。由于协议中约定的回迁另一户87.77平方米的楼房没有约定位置，可能影响执行，原告认可以150000元的价款补偿。被告抗辩理由不能成立，不能予以支持，所提交的证据来源真实，但不能支持其抗辩观点。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告科左后旗勃然房地产开发有限公司在验收合格后立即向原告吴寒交付如下回迁房屋及车库：（一）盛世2013小区1号楼西侧单元3楼西侧87.77平方米住宅楼一户。（二）盛世2013小区87.77平方米住宅楼任意一户（价款150000元）。（三）盛世2013小区1号楼南侧从东侧算起连续2间车库（每间面积21.6平方米）。二、被告科左后旗勃然房地产开发有限公司向原告吴寒支付违约金300000元。案件受理费10800元由被告负担。
上诉人科左后旗勃然房地产开发有限公司不服一审判决，提出上诉理由如下：1、上诉人没有取得拆迁许可证，而持有开发建设证，上诉人没有实施拆迁行为，故其签订的回迁安置合同是无效的。2、安置补偿合同应由政府征收部门与拆迁户之间签订，开发商无权与拆迁户签订补偿协议。3、本案的回迁安置补偿合同显失公平，一审支持30万元违约金属于适用法律不当，一审上诉人抗辩未违约，不应承担违约金，一审法院认定上诉人违约的情况下应向上诉人释明予以适当减少，一审法院未予释明而是直接判决支持了30万元违约金，违约金过高。4、原审遗漏了必要共同诉讼的房屋共有人，程序错误。5、原审认定任意一户回迁房的价格为15万，侵犯了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴寒答辩服从一审判决。
二审审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人科左后旗勃然房地产开发有限公司与被上诉人吴寒之间签订了《房屋产权调换协议》，由上诉人对被上诉人房屋原址进行开发建设，对被上诉人的房屋进行补偿，双方应按协议内容履行各自义务，被上诉人在签订协议后即搬出原房屋，上诉人开发建设某小区后却未按协议向被上诉人交付回迁的房屋，上诉人违反了协议的约定，应承担继续履行的义务，并给付迟延交房的违约金，上诉人主张未实际进行拆迁、协议主体不适格，故回迁合同无效的理由不能成立。关于双方约定的30万违约金，上诉人一审抗辩理由是不存在违约行为，不应承担违约金，一审法院认为其抗辩理由不成立，但对是否需要主张调整违约金未予释明，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，二审法院可直接予以释明并改判。认定违约金数额应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确认，根据本案回迁合同的实际履行程度及上诉人的违约情形，认定违约金以15万为宜。对涉案房屋的其他权利人经法院询问已经放弃主张权利，本案并未遗漏诉讼参加人。对87.77平方米房屋价格认定为15万元并不明显高于市场价格。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予改判。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持科左后旗人民法院（2015）后民初字第3255号民事判决第一项；
二、撤销科左后旗人民法院（2015）后民初字第3255号民事判决第二项，变更为“上诉人科左后旗勃然房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向被上诉人吴寒支付违约金15万元。”
二审案件受理费10800元，由上诉人科左后旗勃然房地产开发有限公司负担8640元，被上诉人吴寒负担2160元。
本判决为终审判决。
审判长 王孟良
审判员 蒋鹏哲
审判员 王琳琳
二〇一六年六月二十日
书记员 白雪松