天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初780号
原告：何洪藻，男，1971年9月18日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：王军霞，天津致行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：经晶，天津致行律师事务所律师。
被告：赵丽，女，1968年9月9日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张洪义，天津汇川律师事务所律师。
原告何洪藻与被告赵丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何洪藻的委托诉讼代理人王军霞、经晶，被告赵丽及其委托诉讼代理人张洪义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何洪藻向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失3800000元；2.判令被告赔偿原告装修损失200000元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告损失3800000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月7日，原、被告及案外人天津市我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定何洪藻向赵丽购买坐落于天津市××友谊××路与××交口西南侧××海××室房屋（下称“诉争房屋”），房总价款为2538700元，何洪藻应在签订合同当日支付赵丽定金100000元，剩余房款2438700元由何洪藻在过户前筹齐并通过资金监管方式支付。合同签订后，何洪藻依约支付了定金100000元，但因被告原因致使诉争房屋一直未能过户至原告名下。2014年5月22日，赵丽起诉何洪藻及案外人天津市我爱我家房地产经纪有限公司。要求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》，天津市河西区人民法院、天津市第二中级人民法院判决解除该合同，并确认何洪藻对合同的解除无任何过错。综上，被告的行为导致原告无法取得诉争房屋的所有权，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。
被告赵丽辩称，不同意原告的诉讼请求，因并非被告原告导致房屋无法办理过户，被告没有过错。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告何洪藻向本院提交证据如下：1.《房屋买卖居间合同》，证明原、被告原系房屋买卖合同关系；2.本院作出的（2014）西民一初字第858号《民事判决书》、天津市第二中级人民法院作出的（2015）二中民四终字第156号《民事判决书》，证明双方买卖合同关系已经解除，原告没有任何过错，且按照合同约定，因房屋产权问题导致合同不能履行，被告应赔偿原告损失；3.天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司出具的津蓝房地评字［2017］第055号《房地产估价报告》、评估费发票，证明诉争房屋2015年4月7日市场价格为4006500元，原告垫付了评估费12516元。
被告赵丽对原告何洪藻提供的证据发表质证意见如下：对原告提交的证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但不认可两份判决的证据性质；对证据3真实性认可，但对评估结果及价值时点均不认可。
被告赵丽向本院提交证据如下：1.《代收收据》二份、《收据》一份，证明双方于2010年5月7日办理房屋交接，将诉争房屋交付原告，且双方于2010年7月7日解除了《房屋买卖居间合同》；2.《谈话笔录》，证明何洪藻了解房屋抵押情况。
原告何洪藻对被告赵丽提交的证据发表质证意见如下：对证据1真实性认可，但不认可证明目的；对证据2真实性无异议，证明目的不认可。
本院依职权向天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司调取《情况说明》，将评估费发票购买人名称由“何红藻”变更为“何洪藻”，原、被告均无异议。
本院对当事人提交的证据认证意见如下：原告提交的证据1、2、3真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据1真实、合法，但不能证明双方合同解除时间为2010年7月7日，对该证据的该项证明目的，本院不予采信；被告提交的证据2，因无法证明被告所主张的证明目的，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月7日，在案外人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）的促成下，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定，原告何洪藻向被告赵丽购买坐落于天津市××室房屋（下称诉争房屋），总价款为2538700元；何洪藻应在签订合同之时支付赵丽定金100000元，剩余房款2438700元在过户前筹齐，双方亲自签署《天津市房产买卖协议》并递件至房管局，并分别将定金及除定金外的剩余房款存入资金监管机构；买卖双方均清楚该物业在赵丽名下的房地产权证正在办理中的状态下签署合同；赵丽须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理有关该物业已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，赵丽应在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后何洪藻不承担任何责任，否则赵丽应承担违约责任，并赔偿何洪藻由此遭受的一切损失。合同签订当日，何洪藻依约向赵丽支付定金100000元及房屋面积差价款20361元，赵丽将上述房屋交付何洪藻使用至今。
合同签订后，因对合同履行发生争议，赵丽于2014年5月22日向本院提起诉讼，要求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令何洪藻腾空坐落于天津市××友谊××路与××交口西南侧××海××室房屋；3.何洪藻支付自2010年5月7日至2014年5月22日的房屋使用费30万元。本院于2014年12月18日作出（2014）西民一初字第858号民事判决，认定双方签订的合同有效，赵丽未能为何洪藻办理所有权转移登记手续的行为构成违约，并判决：1.解除赵丽与何洪藻于2010年5月7日签订的房屋买卖合同；2.何洪藻于判决生效后二十日内，将坐落于天津市××友谊××路与××交口西南侧××海××室房屋腾空并交付赵丽；3.赵丽于判决生效之日起二十日内，返还何洪藻定金100000元、房屋面积差价款20361元；4.何洪藻于判决生效之日起二十日内支付赵丽自2010年11月7日至2014年5月22日的房屋使用费300000元。何洪藻不服提起上诉，天津市第二中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）二中民四终字第156号民事判决，判决：1.维持本院（2014）西民一初字第858号民事判决第一、二、三项；2.撤销本院（2014）西民一初字第858号民事判决第四、五项；3.驳回赵丽原审其他诉讼请求；4.驳回何洪藻其他上诉请求。
另查，天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司于2017年7月10日作出津蓝房地评字［2017］第055号《房地产估价报告》，评估天津市××友谊××路与××交口西南侧××海××室房屋在2015年4月7日的市场价格为4006500元。何洪藻垫付评估费12516元。
本院认为，（一）我国的诉讼实践承认判决理由的拘束力。本院（2014）西民一初字第858号民事判决认定双方签订的《房屋买卖居间合同》合法、有效，双方当事人应当按照生效合同全面履行法律义务。（二）赵丽未按照合同约定履行法律义务，未能办理房屋产权登记，致使房屋无法过户到何洪藻名下，属于违约。本院（2014）西民一初字第858号民事判决裁判理由亦予以认定，且（2015）二中民四终字第156号民事判决书认定何洪藻对双方之间的买卖合同的解除没有过错。故赵丽应承担违约责任。（三）关于违约时点。赵丽认为，其已于2010年7月7日通知何洪藻房屋不能出售，要求解除合同，故即便人民法院认定赵丽违约，也应以2010年7月7日作为违约时点。对此抗辩理由，本院不予认可。首先，赵丽并未向本院提交证据证明于2010年7月7日通知何洪藻解除合同，且该理由也未经生效民事判决确认。其次，双方所签订的买卖合同并未约定办理房屋转移登记的具体时间，说明双方对办理房屋所有权转移登记的过程存在一定的风险预期。直至天津市第二中级人民法院作出生效民事判决作出前，赵丽仍可以排除障碍，解除该房屋上的查封、注销设定在诉争房屋上的抵押，但赵丽并未能排除该障碍，致使合同目的不能实现，故应以天津市第二中级人民法院判决生效时间即2014年5月7日作为违约时间。再者，本院、天津市第二中级人民法院的的判决均为形成判决，判决生效即导致双方合同的解除，使双方之间的房屋买卖合同关系不再存在。（四）关于赵丽违约责任。按照双方合同第三条第4项的约定，赵丽须保证对上述物业享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理有关该物业已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，赵丽应在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后何洪藻不承担任何责任，否则赵丽应承担违约责任，并赔偿何洪藻由此遭受的一切损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，损失包括积极损失和消极损失（预期收益损失）。何洪藻并未向本院提交证据证明其所遭受的积极损失，对消极损失，赵丽应予赔偿。但对于损失的数额，虽然鉴定机构鉴定2015年4月7日的标的房屋市场价格为4006500元，但是考虑到（1）何洪藻作为完全行为能力人，对购买房屋这种大宗消费，应当尽到充分的注意义务。何洪藻在签订合同时，应了解房屋的权属状况、抵债情况、抵押情形；（2）上双方合同并未约定办理房屋过户的时间，何洪藻对合同履行过程中可能出现的风险有足够的预期；（3）赵丽已将涉诉房屋交付何洪藻使用，主观上有履行合同的意愿；（4）何洪藻仅支付了100000元的定金及房屋差价款20361元，并未支付赵丽其他任何房款，故本院综合判断，确定何洪藻损失为房屋差价1467800元的50%，即733900元。（五）公平原则是《合同法》的基本原则，双方当事人应当按照公平原则确定各方的权利和义务。虽然赵丽的消极履行行为导致双方签订的合同目的无法实现，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一的规定，不适用“损益相抵”的规则，但毕竟何洪藻在合同履行期限内（即从2010年5月7日至2015年4月7日）无偿占用诉争房屋，从公平原则的角度，应扣除因无偿占用该房屋所受到的利益。关于该项利益，本院参照天津市国土资源和房屋管理局公布的租金指导价的80%确定为336547.33（222.82×32×80%×59）元。故，赵丽赵丽应当赔偿何洪藻损失为397352.67（733900-336547.33）元。
综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以部分支持，没有法律依据的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告赵丽赔偿原告何洪藻损失397352.67元；
二、驳回原告何洪藻的其他诉讼请求。
如被告赵丽未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38800元，因原告何洪藻变更诉讼请求，退还原告何洪藻1600元，剩余37200元，由原告何洪藻负担33310元，由被告赵丽负担3890元。评估费12516元，由原告何洪藻负担11207元，被告赵丽负担1309元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 杜 娟
审 判 员 孙开军
人民陪审员 叶 红
二〇一七年九月十九日
书 记 员 何雪菲
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。