山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第647号
上诉人（原审被告）华升建设集团有限公司。
法定代表人杭飞龙，董事长。
委托代理人刘斌，上海市南星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陶荣威，男，1956年3月7日出生，汉族。
委托代理人丛日涛，山东鸿源律师事务所律师。
原审被告华升建设集团有限公司威海分公司。
代表人袁立斌，经理。
委托代理人刘斌，上海市南星律师事务所律师。
上诉人华升建设集团有限公司（以下简称”华升集团公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2013）威高民初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告华升建设集团有限公司威海分公司（以下简称“华升集团威海分公司”）系被告华升集团公司在威海设立的不具有独立法人资格企业。2007年11月，被告华升集团威海分公司在威海承揽建筑工程施工期间，经与原告协商，同意将威海东龙房地产开发有限公司（以下简称“东龙房产公司”）预先抵顶给被告华升集团威海分公司的威海经济技术开发区滨海龙城13套楼房（房号为920、921、922、923、924、925、1020、1021、1022、1123、1124、1222、1221，总面积为646.38平方米）转卖给原告，原告按房屋转让清单数额于2007年11月13日将购房款3698770.80元全部支付被告华升集团威海分公司，被告华升集团威海分公司承诺待与东龙房产结算完毕，将房屋交付原告，并同时将该13套房屋的转让证明交与原告。
2008年12月23日，被告华升集团威海分公司又与原告（标明为“乙方：王兰红”）签订一份房屋转让协议，约定该被告将从威海迪尚捷年房地产开发公司（以下简称“迪尚房产公司”）抵顶的碧海庄园别墅双拼一套（幢号为50A）作价3427616元转让给原告，原告将自有的位于威海塔山东路-136-5号117号、面积为314.92平方米商业网点房一套抵顶部分款项，剩余房款由原告退还被告华升集团威海分公司上述滨海龙城13套房产中的4套抵顶。该协议由原告签署其母亲王兰红的名字，被告华升集团威海分公司盖章，并由时任该公司负责人陈嘉铨签字。协议签订当日，原告将所有的塔山东路网点房过户至被告华升集团威海分公司负责人陈嘉铨名下，后双方又协商同意将上述别墅楼价格变更为4066424元，差价部分原告再从上述滨海龙城房产退还2套给被告华升集团威海分公司，综上6套房产（房号为924、925、1123、1124、1222、1221）价值为1711574.26元，原告将该6套房屋的转让证明退回原告。2009年9月15日，陈嘉铨给原告出具收条，载明：收到退回6套房屋的转让证明及网点房一套，并注明变更后的50A别墅价值为4066424元。2013年3月25日，陈嘉铨与案外人沈小岑签订房屋买卖合同，将威海塔山东路-136-5号117号卖与沈小岑，并办理了产权过户手续。
被告华升集团威海分公司卖给原告的其余滨海龙城7套房屋，因被告华升集团威海分公司实际不能取得房屋，双方合同目的无法实现，2012年11月份，原告提起诉讼，原审法院于2013年1月6日以（2012）威高民初字第1080号民事判决认定被告华升集团威海分公司与涉案房产的实际所有人东龙房产公司已结算完毕，东龙房产公司不欠其工程款，被告华升集团威海分公司无法取得涉案房产，原、被告签订的协议事实上已无法履行，判令解除合同、二被告返还原告7套房产的购房款1987196.54元、赔偿损失。该民事判决现已生效，并已执行完毕。涉案碧海庄园50A别墅楼经原告多次催促，被告一直未予交付，现该房屋仍登记在迪尚房产公司名下。
2013年4月7日，原告诉至原审法院称，经其了解，50A别墅楼现已被迪尚房产公司出售给他人，双方合同目的无法实现。故请求：解除原告与被告华升集团威海分公司于2008年12月23日签订的房屋买卖合同；判令二被告返还原告购房款1711574.26元，并自2009年9月15日起至实际还款之日止，以欠款金额为基数按同期银行贷款利率的1.3倍计算赔偿经济损失；3、判令二被告返还原告位于威海塔山东路-136-5号117室房屋，并自2008年12月23日起至返还交付房屋于原告之日止按同地段房屋租金计算赔偿损失。被告华升集团威海分公司未予答辩。被告华升集团公司辩称，一、滨海龙城的房屋尚办理未登记手续，原告与被告华升集团威海分公司之间的房屋转让协议无效。即便协议有效，原告要求行使解除权已超过一年的除斥期间；二、被告华升集团公司未收到原告的购房款；三、二被告未收到原告威海塔山东路-136-5号117号房屋，原告要求赔偿损失无依据；四、涉案房屋转让协议写明买方为“王兰红”，原告起诉的主体资格存疑。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原审过程中，原告申请对威海塔山东路-136-5号117室房屋的市场价格予以评估。原审法院委托鉴定机构进行司法鉴定，鉴定意见为该房屋在2014年1月8日的总价值为330.7万元。根据该鉴定意见，原告将第3项诉讼请求变更为要求二被告赔偿威海塔山东路-136-5号117室房屋财产损失330.7万元及评估费16535元，并自2008年12月24日起至实际履行之日止，按同期银行贷款利率的1.3倍计算赔偿利息损失。对于鉴定意见，被告华升集团公司认为，选定鉴定机构的过程其不知情，程序存在问题；评估价格不合理；陈嘉铨个人与被告华升集团威海分公司系不同主体，二被告并没有委托陈嘉铨持有房产，故鉴定意见与本案不存在关联性。经查，原审法院通知被告华升集团选择评估机构，但其未到庭。
另查，2008年12月23日协议中“王兰红“的签名为原告书写，原告主张王兰红为其母，其计划由其母亲王兰红居住该房屋，王兰红已去世。对此，原告提供了亲属关系证明。
原审认定上述事实，有当事人陈述、书证等在案为凭。
原审法院认为，2008年12月23日房屋转让协议中“乙方（买方）”的签名虽由原告书写，但根据协议的内容及履行情况，应认定该房屋的实际买受人为原告，原告的主体资格符合法律规定。被告华升集团公司的该抗辩，理由不当，不予支持。原告与被告华升集团威海分公司于2007年11月、2008年12月23日签订的两份房屋买卖合同均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该两份协议签订后，原告均依约履行了协议。根据查明的事实，该两份协议无法履行的原因均系被告华升集团威海分公司无法取得涉案房产即滨海龙城的13套房屋及碧海庄园50A房屋。原、被告签订的协议事实上已无法履行，原告订立2008年12月23日房屋转让协议的目的已无法实现。现原告要求解除该合同，符合法律规定，予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，原告用于购买碧海庄园50A房屋的款项4066424元由两部分构成，一部分为原告用其所有的威海塔山东路-136-5号117室网点房抵顶，另一部分为原告以退还所购买的被告华升集团威海分公司13套滨海龙城房屋中的6套（作价1711574.26元）抵顶。现威海塔山东路-136-5号117室网点房已由被告华升集团威海分公司原负责人陈嘉铨卖与他人，已无法返还，故被告应赔偿原告该财产损失。该房产经鉴定机构评估，评估日2014年1月8日的市场价为330.7万元，被告华升集团威海分公司理应赔偿，并应自2014年1月9日起按银行同期贷款利率计算赔偿原告利息损失。原告要求自2008年12月24日起至实际履行之日止按同期银行贷款利率的1.3倍计算赔偿利息损失，缺乏依据，不予支持。另一部分滨海龙城的6套房屋系原告出资向被告华升集团威海分公司购买，该6套房屋因被告华升集团威海分公司无法取得产权，原告购买该6套房屋及用该6套房屋抵顶购买碧海庄园50A房屋的款项的合同目的均无法实现，合同解除后，被告理应将该购房款1711574.26元返还，并自2009年9月15日起按同期银行贷款利率计算赔偿原告经济损失。原告要求按银行同期贷款利率的1.3倍计算损失，缺乏依据，不予采纳。被告华升集团公司对有关塔山东路网点房价值的鉴定意见提出异议，经审查，选定鉴定机构的结果其不知情，系其自身原因造成，鉴定过程不存在足以影响鉴定结果的瑕疵，被告的该抗辩，理由不当，不予支持。被告华升集团威海分公司系被告华升集团公司所属不具备独立法人资格的分支机构，二被告依法应共同承担民事责任。被告华升集团威海分公司经公告传唤未到庭应诉，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告陶荣威与被告华升建设集团有限公司威海分公司于2008年12月23日签订的房屋买卖合同；二、被告华升建设集团有限公司威海分公司与被告华升建设集团有限公司于判决生效后十日内赔偿原告威海塔山东路-136-5号117室房屋财产损失330.7万元，并自2014年1月9日起至确定的还款之日止，以欠款金额330.7万元按中国人民银行颁布的银行同期贷款利率计算，赔偿原告利息损失；三、被告华升建设集团有限公司威海分公司与被告华升建设集团有限公司于判决生效后十日内返还原告陶荣威购房1711574.26元，并自2009年9月15日起至确定的还款之日止，按本金1711574.26元，按中国人民银行颁布的同期银行贷款利率计算，赔偿原告经济损失；四、驳回原告陶荣威的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50546元、评估费16535元、公告费1080元，共计68161元，由二被告共同负担。
上诉人华升集团公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人诉讼主体不适格。房屋转让协议中载明乙方为“王兰红”，被上诉人主张王兰红系其母亲并提交大连市中山区桂林街道湖畔社区居委会出具的母子关系证明，但社区居委会并非户籍管理机关，该证明中仅记载王兰红及被上诉人的身份证号码，该二人身份证号码分属大连、威海两地，无其他户籍信息，被上诉人亦未提交王兰红的身份证、户口簿等有效身份证明文件。被上诉人主张该房屋转让协议中签字、捺印均系其本人所为，则应通过鉴定程序予以确定，且即使该主张真实，被上诉人与王兰红之间存在代理关系，被上诉人与原审被告、上诉人之间不直接产生合同关系；二、碧海庄园50A房屋的登记时间为2010年10月份，而被上诉人与原审被告签订房屋转让协议的时间为2008年12月份，该房屋转让协议违反了未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，应属无效；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，即使被上诉人享有合同解除权，亦已超过一年内行使解除权的除斥期间；四、上诉人未取得被上诉人的财产。被上诉人未提交支付凭证证明向上诉人支付购房款1711574.26元，现有证据仅能反映被上诉人向案外人陈嘉铨交付了六套房屋转让证明，该转让证明属于债权凭证，不必然表明被上诉人履行给付房屋义务。原审被告的负责人并非陈嘉铨，陈嘉铨系自然人，被上诉人将威海塔山中路-136-5号117室的房屋交付给陈嘉铨并不能表明上诉人获得该房屋。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陶荣威答辩称，一、被上诉人系适格诉讼主体。被上诉人与原审被告于2008年12月23日签订房屋转让协议，该协议中“王兰红”字样系被上诉人书写，用于抵顶的房屋属于被上诉人的财产，协议的内容及履行均可表明被上诉人系合同主体，且原审法院（2012）威高民初字第1080号案件中，上诉人及原审被告对此均予认可；二、涉案房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，被上诉人均依约履行义务，造成该协议无法履行的原因在于原审被告无法取得涉案房产；三、原审被告并非房地产开发企业，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；四、原审法院（2012）威高民初字第1080号民事判决确认被上诉人将滨海龙城13套房屋购房款3698770.80元全部支付给原审被告，协议履行过程中，原审被告与被上诉人协商将上述13套房屋中的6套作价1711574.26元返给原审被告，可以证明原审被告及上诉人已收取被上诉人购房款1711574.26元。涉案房屋转让协议由原审被告加盖公章、陈嘉铨签字，此后陈嘉铨履行职务代表原审被告出具收条，相应后果应由原审被告及上诉人承担；五、本案一审判决作出后，为防止上诉人转移财产，被上诉人向原审法院申请诉讼保全，保全费无法在原审判决中体现，请求二审法院予以处理。综上，原审判决正确，请求维持原判。
原审被告华升集团威海分公司的述辩意见与上诉人的意见一致。
经查，原审被告在行政部门登记的负责人为袁立斌。原审法院（2012）威高民初字第1080号民事案件中，原审被告提交的法定代表人身份证明中列明其负责人为陈嘉铨。上诉人认可陈嘉铨系原审被告的工作人员，作为经办人在涉案房屋转让协议上签字。
二审过程中，上诉人提交大连市公安部门出具的户籍证明一份，该证明与原审中被上诉人提交的大连市中山区桂林街道湖畔社区居委会出具证明所记载的王兰红身份证号码一致，显示王兰红于2007年11月份去世，户口已注销。经质证，被上诉人主张其祖籍为威海，小时候随父母生活在大连，后来因知识青年上山下乡返还威海，在威海登记身份信息；被上诉人为迪尚房产公司副总经理，碧海庄园项目系迪尚房产公司开发，原审被告因工程施工自迪尚房产公司处抵顶了50A别墅，之前，原审被告自东龙房产公司抵顶滨海龙城13套房屋并出卖给被上诉人，双方协商将被上诉人上述13套房屋中的4套加上塔山中路的门市房与50A别墅置换，为了避嫌，被上诉人以母亲王兰红的名义签订房屋转让协议，此时王兰红已去世，后来因为价格变动，双方又协商被上诉人从上述13套房屋中再拿出两套进行抵顶，上述事实均可表明被上诉人系房屋交易方。诉讼过程中，原审被告表示其不认识王兰红。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为，2008年12月23日房屋转让协议中，双方当事人分别标明为原审被告与“王兰红”，被上诉人主张其以母亲王兰红的名义签字，上诉人虽提出异议，但作为合同相对方，原审被告并未主张与其交易者另有其人。被上诉人提供了王兰红所在社区居委会的身份关系证明，对于上诉人的异议亦进行了解释，尤其是该房屋转让协议的变更、补充及履行均系被上诉人与原审被告进行。王兰红已于房屋转让协议签订前去世，不存在与被上诉人之间存在代理关系的问题。上述事实足以认定涉案房屋转让协议系原审被告与被上诉人达成，对双方均有约束力，现被上诉人以此主张权利，属于适格的诉讼主体，上诉人的该项上诉主张理由不当，本院不予支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房产，不得转让：……，（六）未依法登记领取权属证书的。涉案碧海庄园50A别墅于2010年10月11日办理登记手续，房屋转让协议于2008年12月份签订，属于签约在前、登记在后，但上述法律规定属于管理性规范，而非效力性规范，对于合同效力不产生影响。涉案房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上诉人的该项上诉主张理由不当，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案涉案碧海庄园50A别墅的开发商系迪尚房产公司，原审被告与被上诉人就涉案房产进行交易，双方均非房地产开发企业，涉案房屋转让协议与该司法解释中的商品房买卖合同并不相同，故上诉人以该司法解释第第十五条的规定主张被上诉人的合同解除权消灭，理由不当，本院不予支持。因原审被告不能取得滨海龙城13套房屋及碧海庄园50A房屋致使其与被上诉人之间的房屋转让协议无法履行，属于原审被告违约致使合同目的不能实现，被上诉人要求解除该协议，符合法律规定，本院予以支持。
原审被告将滨海龙城13套房屋转让给被上诉人，被上诉人已将全部购房款支付给原审被告，因上述房屋系原审被告自东龙房产公司抵顶所得，故其将相关房屋转让证明交与被上诉人。上述事实已经生效判决认定。2008年12月23日，被上诉人与原审被告签订房屋转让协议，约定原审被告将碧海庄园50A别墅转让给被上诉人，被上诉人以威海塔山东路的门市房一处及退还上述滨海龙城13套房屋中的4套抵顶购房款，后因为上述别墅价格的变更，被上诉人再退还原审被告上述滨海龙城的2套房屋抵顶购房款，上述滨海龙城的6套房屋共计作价1711574.26元。原审被告并未将滨海龙城的13套房屋过户至被上诉人名下，被上诉人将其中6套房屋的转让证明退还原审被告，即表明向原审被告退还了该部分房屋。上述事实足以表明被上诉人已向原审被告支付了购房款1711574.26元。
虽然原审被告在行政部门登记的负责人并非陈嘉铨，但是上诉人认可陈嘉铨系原审被告的工作人员，涉案房屋转让协议由陈嘉铨签署，房屋价值的确认、房屋转让协议内容的变更系被上诉人与陈嘉铨协商确定，原审法院（2012）威高民初字第1080号民事案件中，上诉人与原审被告均参加诉讼，原审被告提交的法定代表人身份证明中列明其负责人为陈嘉铨，上述事实足以认定在涉案房屋转让关系中，陈嘉铨系履行职务行为，相应权利义务均应由原审被告及上诉人承受。原审被告与被上诉人在房屋转让协议中约定被上诉人将威海塔山中路门市房一套抵顶给原审被告，此后被上诉人将该房屋给付陈嘉铨，应视为被上诉人已按约履行了交房义务，原审被告获得了该房屋。现上诉人主张原审被告未取得被上诉人的财产，于事实不符，本院亦不予支持。
综上，原审判决正确，应予维持。被上诉人于原审判决后申请财产保全并缴纳诉讼保全费用，对此应予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50546元，诉讼保全费5000元，均由上诉人华升建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万景周
审 判 员 郑华章
代理审判员 李佳忆
二〇一四年十月十五日
书 记 员 梁燕妮