广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第581号
上诉人（原审被告）：南方黑芝麻集团股份有限公司。
法定代表人：韦清文。
委托代理人：卢涛。
被上诉人（原审原告）：赵光汇。
委托代理人：韦青榕。
上诉人南方黑芝麻集体股份有限公司（以下简称“南方黑芝麻集团”）因与被上诉人赵光汇商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第143号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年06月13日受理后，依法组成合议庭，并于2014年07月07日公开开庭进行了审理。上诉人南方黑芝麻集团的委托代理人卢涛以及被上诉人赵光汇的委托代理人韦青榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年12月27日，赵光汇（买受人）与南方黑芝麻集团前身广西斯壮股份有限公司（以下简称“斯壮公司”）（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、赵光汇向斯壮公司购买位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧斯壮平安家园×栋×号房，该商品房的杂物房，该商品房【合同约定】建筑面积22.01平方米，其中，套内建筑面积21.06平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积0.95平方米，按套计算，该商品房的总价款为45000元；2、出卖人应于2007年6月30日前将经验收合格的前述房屋交付买受人使用，如发生不可抗力且出卖人在发生之日起20日内告知买受人、施工中遇异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非出卖人可控制因素造成的工期延误等原因造成的工期延误，出卖人可据实延期；3、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的日万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。赵光汇于2005年12月22日付清了全部45000元房款。出卖人的商品房预售许可证号为南房预字（2004）第083号，双方签订的《商品房买卖合同》已在南宁市房屋产权交易中心办理了合同备案登记，现合同约定买卖的房屋已施工完毕。之后，双方因违约金支付问题产生争议，且协商未果，赵光汇遂诉至一审法院，请求判令：南方黑芝麻集团向其支付逾期交房违约金11903元（违约金计算：按房款45000元的每日万分之一，从2007年6月30日起计算至2013年9月30日，共计2645天）；案件诉讼费及产生的相关费用由南方黑芝麻集团承担。
另查明：本案《商品房买卖合同》确定的房屋位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧，宗地编号为0419110，与此前以案外人谭某智、李某、雷某曦三人为代表的200多位购房人和原斯壮公司签订的《定向供应商品房商业项目协议书》及两份补充协议所确定的定向商品房的位置、宗地编号一致。原斯壮公司亦是按照协议及《商品房买卖合同》约定的地点、户型、价格幅度开发建设房屋。
再查明：2005年3月22日，广西斯壮股份有限公司更名为广西南方控股股份有限公司；2007年1月10日，广西南方控股股份有限公司更名为广西南方食品集团股份有限公司；2012年4月18日，广西南方食品集团股份有限公司更名为南方黑芝麻集团股份有限公司。
一审法院认为：一、关于当事人双方的法律关系是单位集资建房还是属于一般的商品房买卖合同关系，是否属于人民法院民事案件受理范围的问题。（1）根据南方黑芝麻集团提供的《广西斯壮股份有限公司与谭某智、李某、蕾某曦等户定向供应商品房商业项目协议书》之约定：“本协议所指的定向开发商品房系乙方代表的约200名购房置业自然人所预先认购的200套商品房，认购地点应位于南宁市琅东区域并经乙方认可。甲方将上述所开发的商品房按双方约定的购房价格、面积、户型，并向乙方出售的形式开发建设。”该定向协议已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房，而非分配给单位职工的福利性房。（2）上述协议之后原南方黑芝麻集团签订的合同，其名称和内容均符合普通商品房屋买卖合同的特征，且双方所签订的《商品房买卖合同》经房屋产权登记部门办理商品房买卖合同备案登记，南方黑芝麻集团亦是按照商品房来报建，并在取得预售许可证后才予以出售。综上，本案南方黑芝麻集团通过与赵光汇签订《商品房买卖合同》将尚未建成的房屋出售给赵光汇，赵光汇则支付相应价款的行为符合普通商品房买卖行为的特征，双方形成的应是普通的商品房买卖合同关系而非福利性分房关系，系平等主体之间的民事法律关系，属于人民法院民事案件受理的范围。
二、关于本案是否存在南方黑芝麻集团辩称的情势变更和其他不可抗力的情形，南方黑芝麻集团逾期交房的情形是否构成违约及应否支付违约金的问题。本案赵光汇与原斯壮公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规之禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽南方黑芝麻集团辩称双方在合同中约定的房价偏低，而后建材的价格上涨致使其履行合同显失公平。但房屋价格系双方协商一致的结果，属于平等主体之间的商业行为，南方黑芝麻集团在2003年建材价格存在上涨的情况之后，仍自愿以较低的价格于2005年12月与赵光汇签订合同，应确认为其自愿承受建材价格上涨的风险；且原斯壮公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见建材价格波动的情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险，故南方黑芝麻集团在双方签订合同之后，以建材上涨为由主张其不应再履行合同显然依据不足，据此，建材价格的上涨并不属于不可归责于南方黑芝麻集团的因素，因建材价格上涨产生的风险应由南方黑芝麻集团自行承担，故对南方黑芝麻集团辩称的建材价格上涨属情势变更的主张不予采信。赵光汇已完全履行了合同约定的付款义务，而由于南方黑芝麻集团的停建等行为致使本应按合同约定的时间即2007年6月30日前交付使用的商品房至今未交付，南方黑芝麻集团的行为已构成违约，理应按合同约定向赵光汇承担违约责任。依照合同第9条第（2）点之约定，南方黑芝麻集团逾期交房已超过90日，应自合同约定的最后交付期限第二天起即2007年7月1日起至实际交付之日止，按赵光汇已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。因本案诉争房屋至今尚未实际交房，现赵光汇主张该违约金仅暂计至2013年9月30日，此系当事人对其民事权利的自主处分，符合法律规定，予以准照。
三、关于本案是否已过诉讼时效的问题。赵光汇与原斯壮公司在合同中约定应于2007年6月30日前将经验收合格的商品房交付给赵光汇使用，但至今未将房屋交付给赵光汇，在此段期间内南方黑芝麻集团一直在直接或间接地履行合同义务，且未交付房屋的行为一直处于持续状态，故本案赵光汇的起诉并未超过诉讼时效。
综上所述，南方黑芝麻集团未在合同约定的期限内向赵光汇交付房屋，构成违约，应当承担违约责任，故赵光汇要求南方黑芝麻集团按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：南方黑芝麻集团应向赵光汇支付逾期交房违约金（违约金计算：以45000元为基数，从2007年7月1日起按每日万分之一计至2013年9月30日止）。
上诉人南方黑芝麻集团上诉称：一、本案“斯壮平安家园”项目工程是按照2002年正常的成本价格以职工集资形式为单位职工定向开发的集资房（以下简称定向开发），一审法院认定是商品房买卖是错误的。1、从开发的目的来看，本案是定向开发性质。“斯壮平安家园”项目是原广西斯壮股份有限公司重组改制前为定向开发的带有单位福利性质的住宅项目，当时是为了解决单位职工的住房困难问题，不以盈利为目的，以房屋的建造成本价格走向为单位职工建造的。斯壮公司职工认购118套住房后，尚剩200套住房。因此，为了降低开发成本，斯壮公司决定向平安保险公司的员工集资定向开发200套住宅。虽说，平安保险公司员工不属于斯壮公司职工，但也不能改变定向开发的性质，平安保险公司员工享受的购房福利性价格与原斯壮公司员工是相同的，集资建房与商品房买卖由两个重要区别：一是对象，二是价格。“斯壮平安家园”对象就是斯壮公司与平安公司的员工，是特定对象；价格就是成本价，与市场价相差悬殊（见第4点）。由于斯壮公司是国有控股上市公司，既不允许国有资产的变相流失，也要确保千万股民的利益不受损害，斯壮公司明确了项目开发必须要做到保本不亏。2、从工会文件来看，足以证明本案是定向集资开发。斯壮公司工委文件《关于广西斯壮平安家园选房的通知》第一条规定分配住房按三个小组进行：公司领导班子，面积为160㎡以上；公司中层管理人员，面积为120㎡以上；公司员工面积为100㎡以上；第三条规定：按高级领导、中层干部、普通员工三档抽签选房；第四条第1款规定：斯壮平安家园职工住房是按照广西斯壮股份有限公司关于改善和提高职工住房福利的原则来集资建设的；第9款，购房员工须依据平安项目组有关规定配合执行，若有争议由平安项目组、工会和购房员工三方共同协商解决，协商不成可按公司有关规定执行解决。3、从三份定向开发协议的内容来看，本案是定向开发。2002年4月20日斯壮公司与平安保险公司200户职工共同委托的谭某智、李某、蕾某曦三位代表签订了《广西斯壮股份有限公司定向供应商品房商业项目协议书》（以下简称定向协议书），约定均价按1600元／㎡执行。同年9月2日，双方签订《（广西斯壮股份有限公司定向供应商品房商业项目协议书）补充协议书》（以下简称补充协议（一）），约定均价由1600／㎡元，调价至1700元／㎡。2004年4月7日，双方又签订了（补充协议书（二）），对定向开发合同作了非常详尽的修改。为了给业主办理房产证备案手续，根据上述三份定向协议的约定，双方于2005年12月又签订“名义上”的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的内容实际上就是三份定向协议的内容，是基于当时的政策以“商品房名义”报建的。一审法院完全把三份定向协议与《商品房买卖合同》割裂认定合同的性质和内容没有事实与法律依据，应当根据合同的实际内容与本质来认定，而不能只看合同的表面和形式。因此，本案中的《商品房买卖合同》仅有商品房之名，而无商品房之实，根本不是真正意义的商品房。它仅仅是定向开发过程中的一个环节，是办理备案的程序而已。4、从房屋的价格来看，本案是定向集资开发。如果说本项目1700元／㎡的均价是商品房的话，那么2005年12月签订《商品房买卖合同》时，跟本项目仅仅相隔10米的香榭里小区的销售均价为3500元／㎡，二者的价格是天渊之别，这就足以证明本项目是单位福利性集资建房。因此，最高人民法院法发（1992）38号关于《房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“……因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”据此，对于斯壮平安家园置业户提起的起诉，本案依法不应由人民法院受理，应当依法直接裁定撤销原判，驳回起诉。二、当事人在订立合同以后，因不可归责于双方的原因而发生情势变更，致使合同存在的基础发生动摇或丧失，且导致当事人利益严重失衡时，依据诚实信用原则，应当允许当事人变更和解除合同。本案中，双方签订《定向开发协议》后，在工程施工期间，建材价格急剧增长，使房屋建造成本急剧增加，南方黑芝麻集团可以依据诚实信用与公平原则要求变更合同的价格条款。1、本案项目在施工过程中，发生了情势变更和不可抗力。本项目集资房均价仅1700元／㎡，是根据2002年4月签订定向协议时正常的建材市场价格核算出来的房屋成本价格。但是，项目在施工过程中，遇到国家建材价格大幅度急剧上涨，导致建造成本急剧增加。例如：10以内圆钢从工程招标阶段的2358元／吨涨至2004年3月的4180元／吨，涨幅达75．3％之高，水泥从最初的215元／吨涨至2004年初的320元／吨等等。2、南方黑芝麻集团无力承担因建材急剧上涨而增加的建造成本。在建材价格急剧上涨导致房屋建造成本随之急剧增加的严峻情况下，南方黑芝麻集团与施工方想尽一切办法节约建造成本。但是，建材市场的变化之大出乎意料，南方黑芝麻集团根本无法承受这些与日俱增的建造成本。南方黑芝麻集团迫不得已于2005年5月20日和6月16日先后两次向业主发出《关于斯壮平安公司家园项目补收预算外建造成本费用的通知》，要求业主在6月30日前按建筑面积每平方米补交191．50元预算外建造成本费用，逾期不补交者，视为解除购房合同，如果置业户不补交，则工程由于无钱支付工程款将导致工程立即无限制停工。最终，由于业主不愿意补交成本费用，工程于2005年9月被迫停工。3、如果继续履行合同，南方黑芝麻集团的利益将严重失衡。本案中，如果按照均价1700元／㎡的价款继续履行定向开发协议和商品房买卖合同，建材上涨导致额外增加的建房成本由南方黑芝麻集团单方承担的话，那么，对南方黑芝麻集团来说是显失公平的，南方黑芝麻集团的利益将严重失衡，理由：一是该房屋开发时均价1700元／㎡本身就远远低于北侧的东景花园、水电局职工集资房的均价2400—2500元／㎡，这一价格在南宁市是绝无仅有的，1700元／㎡的价格甚至低于处于很偏僻地段的同期开发的南宁市经济适用房价格。二是该项目的房屋2007年的市场均价达4800元／㎡，2007年底突破了5000元／㎡，现在的价格更不用说了。对于业主来说是利益的成倍暴涨，但是对于南方黑芝麻集团来说，不但要背负巨大亏损，而且要承担巨额的“逾期交房违约金”，二者利益的差别真是天堂与地狱啊!然而，一审法院竟然认定利益未失衡。综上所述，我国新合同法虽未明确规定情势变更原则条款，但是，由于情势变更原则正是我国民法通则和合同法所明文规定的“公平、诚实信用”的具体化。因此，本案中，双方当事人签订定向开发协议后，在履行协议的过程中，由于建材价格急剧上涨，从而使房屋建造成本大幅度增加，这种情势是南方黑芝麻集团不可预见的，不可避免的，如果按原合同继续履行，对南方黑芝麻集团来说，显失公平，造成南方黑芝麻集团利益严重失衡。据此，一审法院将情势变更认定为开发商应当预见的商业风险。这显然是认定事实错误，适用法律不当。三、本案当事人明确约定了对房屋价格条款予以变更的情形。根据《补充协议书》（一）第十条“…在达成本协议后，非不可抗力因素或其它法定事由不得变更，一方违约后，应向对方承担违约责任，违约责任按主协议及甲方与各方自然人签署的房地产买卖合同执行”。据此，从反面可得出“如果发生不可抗力因素或其它法定事由，当事人双方可以变更合同”之结论。这是当事人的真实意思表示，因此，南方黑芝麻集团请求合理变更合同价格条款有“合同依据”。四、本项目开工建设后，政府有关部门相继出台了一系列的建筑施工强制性法规及政策文件，致使工程在建设过程中成本大幅度增加，这是导致南方黑芝麻集团合理变更合同价款的法律依据和事实依据。但是2002年签订的《定向协议书》约定的1700元／㎡价款并没有包括这些增加的成本费用。工程要通过竣工验收，就必须执行新政策、新文件，如根据南宁市建设局南建管（2004）55、56、59号，广西建设厅桂建质字（2004）8号，广西区物价局桂价格字（2004）70号等文件导致增加下外费用：①各户内的供电及供水管线设施费用；②每栋楼各单元主入门加装对讲防盗门铃系统工程费用；③工程验收时对建筑材料、土壤中氨浓度、塑钢窗、安全玻璃及住户室内空气环境等进行试验及检测的费用；④民用建筑工程用电户交缴的用电一次性电贴费及一户一表安装费等。这些费用不在1700元／㎡成本价格之内，应当由业主承担。五、一审法院认定南方黑芝麻集团承担因建材价格大幅度急剧上升导致房屋建设成本增加的全部责任，同时判决南方黑芝麻集团承担逾期交房的违约责任，这是认定事实错误，适用法律不当的“双重惩罚”判决。业主不同意补交或不足额补交房屋预算外成本价款，违约在先。本案在发生不可抗力因素后，南方黑芝麻集团根据《补充协议书》（一）第十条的约定，要求业主按建筑面积每平方米补交191．50元预算外建造成本费用，即使本案业主交了6000元（南方黑芝麻集团还不确定是否交了），也只交了应补交款项的一小部分，显然，这是业主违约在先，没有履行补交建房成本款项的义务。因此，根据《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”之规定，南方黑芝麻集团基于本案发生了不可抗力这一客观事实因而不承担逾期交房的违约责任。六、根据当事人的约定及发生不可抗力的法定事由，应解除合同。1.当事人约定了解除合同的情形。《定向协议书》第十条第2款“…逾期6个月，视为甲方无力履约；甲方须按本协议第九条第5款的约定退赔…”。因此，既然业主诉称自2005年5月起就构成逾期交付的话，那么合同至今已逾期五年多，甲方即南方黑芝麻集团有权请求解除合同。2、法定解除合同。根据《合同法》第94条：“有下列情形之一的…”之规定，本案因发生不可抗力致使在保本不亏前提下，按均价1700元㎡定向开发福利房的目的根本不能实现，南方黑芝麻集团请求解除合同。七、一审法院认定违约行为一直处于持续状态，诉讼时效未过是错误。赵光汇主张违约金起算时间是2007年6月30日，那么其应当在二年的时间内主张权利，本案起诉时已过了五年，诉讼时效早已过。一审法院认定南方黑芝麻集团违约行为一直处于持续状态，赵光汇未超过诉讼时效是错误的，诉讼时效只存在着中止、中断的说法，所有的违约行为其违约状态都是持续着的。综上所述，南方黑芝麻集团认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序和实体处理明显错误。本案因建材价格大幅增长导致房屋成本直接增加，构成了合同履行过程中的情势变更和不可抗力，如继续按照均价1700元／㎡的价格履行合同，严重背离诚实信用、公平、等价有偿的基本原则。请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判驳回赵光汇的起诉或驳回诉讼请求或解除双方所谓的商品房买卖合同；3、赵光汇承担本案诉讼费用。
被上诉人赵光汇答辩称：南方黑芝麻集团的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本案争议焦点为：1、双方的法律关系是单位集资建房还是一般的商品房买卖合同关系，是否属于人民法院民事案件受理范围？2、本案是否存在上诉人称的情势变更和其他不可抗力的情形，上诉人逾期交房的情形是否构成违约及应否支付违约金？3、本案是否已超过诉讼时效？
本院认为：关于第一个争议焦点。首先，被上诉人并非上诉人的职工；其次，上诉人提供的《定向供应商品房商业项目协议书》，已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房。从该协议的名称和内容看，双方约定买卖的标的物就是商品房；最后，双方签订的正式买卖合同从名称到内容也都是普通商品房买卖合同，而不是福利性分房合同，开发商即上诉人的建房手续也是按照商品房来报建，售房也是在取得商品房预售许可证后才签订合同预售房屋，并且到房屋产权登记部门办理了商品房买卖合同登记备案，契税亦是按商品房买卖性质交纳。显然，双方之间是普通的商品房买卖合同关系而不是福利性分房关系，本案是平等主体的民事合同纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。一审法院受理本案纠纷正确。
关于第二个争议焦点。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规之禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上诉人主张因建材价格上涨等原因而发生情势变更，应变更或解除合同。从上诉人的主张来看，上诉人在2003年建材价格存在上涨的情况之后，仍自愿以较低的价格于2005年12月与被上诉人签订合同，上诉人所主张的情势发生在合同订立之前，应确认为其自愿承受建材价格上涨的风险。此外，从当时建材市场价格的实际情况看，建材价格有涨也有跌，并非暴涨或单纯的上涨，上诉人在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见建材价格波动的情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。因此，上诉人在双方订立合同之后，以建材上涨为由主张变更或解除合同，依据不足，本院不予以支持。因上诉人至今尚未实际交房，已构成违约，应按合同约定向被上诉人支付逾期交房违约金。至于上诉人主张讼争房屋已于2012年4月30日具备了交房条件，但未能提供相应证据予以证实，本院不予采信。故，一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金计算方式正确，本院予以维持。
关于第三个争议焦点。双方在合同中约定上诉人应于2007年6月30日前将经验收合格的商品房交付给被上诉人，但至今未将房屋交付给被上诉人，该行为一直处于持续状态。故一审法院认为本案的起诉并未超过诉讼时效正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98元，由南方黑芝麻集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 萌
审 判 员 高翔宇
代理审判员 覃若鹏
二〇一四年九月十七日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。