山东省济宁高新技术产业开发区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）济高新区行初字第142号
原告邹城市和源房地产开发有限责任公司，住所地邹城市矿建东路1211号。
法定代表人殷召富，董事长。
委托代理人黄勇。代理权限特别授权。
被告济宁市房产管理局。住所地济宁市建设北路***号。
法定代表人仲爱华，局长。
委托代理人杜中理。代理权限特别授权。
委托代理人梁鹏。代理权限特别授权。
第三人山东鸿顺集团有限公司。住所地济宁市任城区济安桥北路**号。
法定代表人段余顺，董事长。
委托代理人高中谦。代理权限一般代理。
邹城市和源房地产开发有限责任公司（以下简称和源公司）诉被告济宁市房产管理局、第三人山东鸿顺集团有限公司(以下简称鸿顺公司)房屋行政登记一案，原告于2015年10月23日向本院提起行政诉讼。本院于同月26日受理后，于同月27日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。被告在收到起诉状副本后于同年11月9日向本院提交了作出具体行政行为的有关材料，并提交了答辩状，本院将证据材料及答辩状副本已发送原告。本院依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。原告和源公司委托代理人黄勇、被告委托代理人杜中理、梁鹏、第三人委托代理人高中谦到庭参加诉讼。2016年4月14日，经山东省高级人民法院批准，本案的审理期限延长至2016年7月27日。本案现已审理终结。
2013年4月10日，被告济宁市房产管理局根据山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司（以下简称丰泽圆公司）和第三人鸿顺公司办理商品房所有权初始登记的申请，将济宁瑞和国际花园AB栋高层沿街商业二层203号房确权到第三人鸿顺公司名下，并颁发了证号为济宁市房权证中区字第××的房屋所有权证。
原告诉称，2009年，原告因合资、合作开发房地产合同纠纷起诉济宁丰某甲房地产开发有限公司，同年12月济宁市中级人民法院作出（2009）济民一初字第16号民事调解书，确定丰泽圆公司以其开发的济宁市瑞和国际花园营业房抵付欠原告的欠款21774720元，余款7338743.55元于2010年5月31日付清，诉讼费用86850元由丰某甲公司负担。2009年12月底，丰泽圆公司与原告订立《商品房买卖合同》后在济宁市房产管理局共同办理了商品房预（销）售合同网上系统备案。随后，原告申请济宁市中级人民法院强制执行。在强制执行过程中，中国农业银行股份有限公司济宁分行（以下简称济宁农行）于2011年8月以案外人身份申请再审，2012年2月1日济宁市中级人民法院作出（2011）济民再初字第6号民事判决书，判决撤销（2009）济民一初字第16号民事调解书。原告不服，上诉于山东省高级人民法院，山东省高院于2012年9月12日作出（2012）鲁民再终字第9号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经原告向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2013年12月作出（2013）民提字第97号民事判决书，判决撤销（2012）鲁某再终字第9号民事判决书和（2011）济民再初字第6号民事判决书，改判驳回济宁农行的再审请求。2014年11月原告起诉被告要求依法判决撤销被告撤销2009年12月29日办理的济宁市瑞和国际花园AB栋商业二层203号房屋的商品房预(销)售网上备案的行政行为，经过两审，最终济宁市中级人民法院作出终审判决，撤销了被告撤销2009年12月29日办理的济宁市瑞和国际花园AB栋商业二层203号房屋的商品房预(销)售网上备案的行政行为。至此，2009年12月29日原告办理的网上备案恢复到有效状态，但被告2013年已经为第三人办理了济宁市瑞和国际花园AB栋商业二层203号房的房屋所有权证(证号：济宁市房权证中区字第××号)，被告为第三人颁证的行为程序严重违法，严重损害了原告的合法权益，属错误行政行为，应予撤销。故请求人民法院判决撤销被告为第三人办理的济宁市瑞和国际花园AB栋商业二层203号房的房屋所有权证(证号：济宁市房权证中区字第××号)。
原告向法庭提供了下列证据：1、济宁市中级人民法院（2009）济民一初字第16号民事调解书；2、济宁市商品房买卖合同；3、济宁市商品房预（销）售合同网上系统备案确认书；4、济宁市中级人民法院（2011）济民再初字第6号民事判决书；5、山东省高级人民法院（2012）鲁民再终字第9号民事判决书；6、最高人民法院（2012）民再申字第296号民事裁定书；7、最高人民法院（2013）民提字第97号民事判决书；8、济宁高新技术产业开发区人民法院(2014)济高新区行初字第112号行政判决书；9、济宁市中级人民法院(2015)济行终字第101号行政判决书；10、快递回单两张。
被告辩称，一、2013年4月7日，丰泽圆公司与鸿顺公司共同向我局提出房屋登记申请，双方申请将位于瑞和国际花园AB栋高层沿街商业二层203号房登记至鸿顺公司名下。我局经审查申请人提交的相关手续，认为材料齐全、事实清楚，遂依法定程序为第三人鸿顺公司颁发了中区字第××号房屋所有权证。虽然我局办理的瑞和国际花园AB栋高层沿街商业二层203号房的商品房合同预售网上备案被人民法院撤销，但并不因此导致鸿顺公司与丰某甲公司所签的商品房买卖合同无效。商品房预售网上备案被撤销，与我局的此项房屋登记行为是否有效没有法律上的因果关系。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼。据此，原告应当首先通过民事诉讼程序确认丰某甲公司与鸿顺公司签订的商品房买卖合同的效力，然后再根据情况维护自身的合法权益。故请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求或者裁定中止审理。
被告向法庭提供了下列证据：
1、房屋所有权转让申请表；2、房屋所有权转让审批表；3、商品房买卖合同及补充协议；4、销售不动产专用发票；5、商品房结算移交协议书；6、鸿顺公司企业法人营业执照；7、中区字第××号房屋所有权证书；8、2007-127号建设工程规划许可证；9、济中国用(2006)第0802062158号土地证；10、3708022008020401号建筑工程施工许可证；11、2012-065号工程竣工验收备案表；12、法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》。
第三人鸿顺公司的答辩意见为：一、原告不具有本案诉讼主体资格。2013年4月被告为第三人办理房屋所有权证的过程中，涉案房产没有任何合同网签备案、抵押、查封，2013年4月7日丰某甲公司与鸿顺公司共同申请办理房屋所有权转移登记，被告依法审批，没有侵犯原告的债权。原告对丰某甲公司的债权不能对抗本案所涉及鸿顺公司的物权，即使(2009)第16号民事调解书，也只是对丰某甲公司债务履行方式的协议，而不发生物权变更转移的法律后果；二、原告的起诉已超过法定的起诉期限。2014年11月济宁高新区法院审理的(2014)济高新区行初字第81号行政诉讼案件，即原告起诉被告、第三人信息公开案件，在2014年11月11日的庭审过程中，被告济宁市房管局当庭出示了涉案房屋的所有权证，济宁高新区法院(2014)济高新区行初字第112号案件的判决书中亦显示原告对涉案房产证已经有了全面的了解。所以原告在2014年11月就已经知道鸿顺公司取得了涉案房屋所有权证，其起诉已超过法定的起诉期限；三、被告为第三人颁发本案房产证，事实清楚、程序合法、符合法律规定；四、原告的诉讼请求还侵犯了其他案外人的利益。鸿顺公司取得房屋所有权证后，于2013年7月22日将涉案房产抵押给了兴业银行济宁分行并依法办理了抵押登记。同时，鸿顺公司还将涉案房屋租赁给他人使用。故请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人向法庭提交了以下证据：1、济宁市房权证中区字第××号房屋所有权证书；2、济宁高新区法院(2014)济高新区行初字第81号案件的起诉书、开庭传票和行政裁定书；3、济宁市房产交易监理处颁发的济宁市房他证字第20130023**号抵押类他项权利证。
原告对被告提供证据的质证意见为：对证据1-5不予认可，其中房屋所有要权转让审批表的落款时间为2013年4月10日，而在2013年2月最高人民法院就作出了终止原判决执行的裁定，审批行为违法。对证据6-11的真实性无异议，但不能证实被告的主张。
第三人对被告提供的证据无异议。
被告对原告提供证据的质证意见为：对原告提供证据的真实性无异议，但不能证明原告的观点成立。最高人民法院在判决书中已分析了原调解书只是对丰某甲公司和源公司之间以房抵债协议的债权关系的确认。高新区法院的行政判决书中显示，原告在2014年11月25日就知晓了被告为鸿顺公司办理了房产证，其起诉已超过起诉期间。
第三人对原告提供的证据的质证意见为，第三人对以上证据的形成并不知情，也与鸿顺办理房屋产权证无关，同时认可被告提出的原告的起诉已超过起诉期间的观点。
原告对第三人提供证据的质证意见为：对证据1-2的真实性无异议，但不能证明第三人的主张。证据3与本案无关。
被告对第三人提供的证据无异议。
针对原、被告和第三人提供的证据及各自的质证观点，本院认为，三方当事人对他方提供的证据均未提出实质性的反驳证据和观点，对各自提供证据的客观真实性予以确认。原告提供的证据能够证实原告与丰泽圆公司因纠纷经济宁市中级人民法院调解，后双方签订商品房买卖合同，并办理了备案登记，后因济宁农行提起再审，该调解协议被济宁中院和山东省高院予以撤销，经原告申请，最高人民法院提审后作出判决撤销济宁中院及山东省高院判决书，驳回济宁农行再审请求。原告在申请法院执行过程中得知被告为山东鸿顺集团有限公司办理了涉案房屋所有权证。人民法院经审理判决撤销了被告撤销2009年12月29日办理的济宁市瑞和国际花园AB栋商业二层203号房屋的商品房预(销)售网上备案的行政行为。被告提供的证据能够证实于2013年4月7日，根据丰某甲公司与鸿顺公司共同申请，依法定程序为第三人鸿顺公司颁发了中区字第××号房屋所有权证。
经审理查明，2009年，原告因经济纠纷起诉丰某甲公司，同年12月9日济宁市中级人民法院作出（2009）济民一初字第16号民事调解书，确定丰某甲公司以其开发的瑞和国际花园Y1营业房抵付欠原告的欠款21774720元。2009年12月29日，原告和源公司与丰泽圆公司就其开发的瑞和国际花园AB栋商业二层203号房签订了《济宁市商品房买卖合同》，合同号为20××××097，以每平方米11000元、共计11757020元的价格购得涉案房产。和源公司同日向济宁市房产管理局济宁市商品房预（销）售合同网上备案系统成功预订房屋，预订号为20××××097，同日丰某甲公司确认该预订，济宁市房产管理局在备案确认书上加盖“济宁市房产管理局商品房预（销）售合同网上备案确认章”，注明房屋买卖合同网上备案有效。随后，原告申请济宁市中级人民法院强制执行。在强制执行过程中，济宁农行于2011年8月以案外人身份申请再审，2012年2月1日济宁市中级人民法院作出（2011）济民再初字第6号民事判决书，判决撤销（2009）济民一初字第16号民事调解书。原告不服，上诉于山东省高级人民法院，山东省高院于2012年9月12日作出（2012）鲁民再终字第9号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经原告向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2013年2月5日作出(2012)民再申字第296民事裁定书，裁定：本案由本院提审，再审期间中止原判决的执行。2013年3月15日，被告济宁市房产管理局根据丰泽圆公司提交的《撤销备案申请书》撤销了和源公司与丰泽圆公司关于瑞和国际花园AB栋二层203营业房签订的合同号为20××××097号的《济宁市商品房买卖合同》网上备案。2013年3月15日丰某甲公司与鸿顺公司签订《商品房买卖合同》，将涉案房产以每平方米11176.6元、共计11945773.61元销售给鸿顺公司，2013年4月10日，被告济宁市房产管理局根据丰泽圆公司和第三人鸿顺公司办理商品房所有权初始登记的申请，将济宁瑞和国际花园AB栋高层沿街商业二层203号房确权到第三人鸿顺公司名下，并颁发了证号为济宁市房权证中区字第××的房屋所有权证。最高人民法院2013年12月作出（2013）民提字第97号民事判决书，判决撤销（2012）鲁某再终字第9号民事判决书和（2011）济民再初字第6号民事判决书，驳回济宁农行的再审请求。2014年11月原告起诉被告要求依法判决撤销被告撤销2009年12月29日办理的济宁市瑞和国际花园AB栋商业二层203号房屋的商品房预(销)售网上备案的行政行为，经过两级法院审理，判决撤销了被告撤销2009年12月29日办理的济宁市瑞和国际花园AB栋商业二层203号房屋的商品房预(销)售网上备案的行政行为。原告遂认为其网上备案已经恢复，被告为第三人办理房产登记的行为违法，故再次提起行政诉讼。
本院认为，2013年3月15日被告济宁市房产管理局撤销了和源公司与丰泽圆公司关于瑞和国际花园AB栋二层203营业房签订的合同号为20××××097号的《济宁市商品房买卖合同》网上备案，而同日，丰某甲公司与鸿顺公司签订《商品房买卖合同》，4月10日，被告即为鸿顺公司颁发了房屋所有权证。从以上行为内容可以看出，被告鸿顺公司均是知晓和源公司与丰某甲公司关于瑞和国际花园AB栋Y1营业房是签订了商品房买卖合同并网上备案的。最高人民法院已于2013年2月5日裁定提审案件，再审期间中止原判决的执行。根据《房屋登记办法》第七十条第一款第（三）项的规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。因此，合同备案登记是办理商品房预告登记的前提，而商品房预告登记能够保障将来物权的实现，故合同备案登记行为对商品房买受人可期待物权的设定、消灭或变更会产生影响。济宁市房产管理局虽然为第三人鸿顺公司颁发了房屋所有权证程序上并无不当，但是济宁市房产管理局在明知涉案房产历经诉讼未决、仍存在纠纷的情况下，而违法撤销原告的网上备案并为鸿顺公司办理产权登记，撤销网上备案行为显系为鸿顺公司办理房屋所有权证清除障碍，故该颁证行为明显存在恶意损害原告利益、与第三人存在恶意串通的事实。
该涉案房产的交易价格虽然无明显异常，但在2009年12月29日，原告和源公司与丰泽圆公司就瑞和国际花园AB栋商业Y1户签订的《济宁市商品房买卖合同》是以每平方米22000元、共计10117700元的价格成交。而2013年3月15日丰某甲公司与鸿顺公司签订《商品房买卖合同》，将涉案房产以每平方米16542.66元、共计7532700.23元成交。这两次交易是同时进行的，仍然存在丰某乙公司在已高价出售房产后再以较低价格重新出售的事实，明显违背市场规律，不合常理，故不能得出鸿顺公司系出于善意取得涉案房产的结论。
原告并非基于认为和源公司与鸿顺公司签订的《商品房买卖合同》无效而提起的诉讼，故不支持被告关于应当先行解决民事争议的答辩观点。原告在人民法院确定被告撤销备案的行政行为违法后，才以被告撤销备案的行为违法为基础事实要求撤销涉案房产的房屋所有权证，其起诉未超过法定的起诉期限。第三人关于原告的起诉已超过起诉期限的观点不予支持。
被告与第三人鸿顺公司恶意串通，于2013年4月10日为第三人颁发济宁市房权证中区字第××的房屋所有权证的行政行为违法，本应予以撤销，但该行政行为是为了化解信访矛盾、维护多数人利益为前提，如撤销该行政行为将会极大损害社会公共利益，故不宜判决撤销，但应当确认该行政行为违法。
故根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第（一）项的规定，判决如下：
被告济宁市房产管理局于2013年4月10日为第三人山东鸿顺集团有限公司颁发济宁市房权证中区字第××的房屋所有权证的行政行为违法。
案件受理费50元由被告济宁市房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 房崇炬
代理审判员 马科伟
人民陪审员 杨汝收
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 周平平