广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初20597号
原告：刘耀东，男，1976年4月23日出生，住广东省中山市火炬开发区，
被告：中山市君华房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区逸仙路大环管理区办公楼2楼201号，统一社会信用代码91442000698181551C。
法定代表人：喻良厚。
委托诉讼代理人：曾朝阳，男，系该公司员工。
原告刘耀东与被告中山市君华房地产有限公司（以下简称为君华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理后，依法适用简易程序对本案进行审理。原告刘耀东，被告君华公司委托代理人曾朝阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘耀东向本院提出诉讼请求：被告向原告支付迟延办证违约金16050元（从2015年4月13日起至2016年7月25日止，以767988元为基数，按日万分之一计算）。事实与理由：2013年3月3日，原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定被告将位于火炬开发区依云路1号君华新城1区49幢201房出售给原告，被告应于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格：的商品房交付原告使用，逾期交房按照《商品房买卖合同》第九条第2项处理。出卖人应当在商品房交付使用后540工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告向被告支付总购房共计767988元，其中750000元为2013年8月24日所交楼款，17988元为2016年6月27日确权补差楼款，并按规定办理了各项契税。2013年10月，该楼通过验收，原告依约收楼。2016年7月25日，合同所售商品房产权证书办理完毕。原告认为因被告原因，所售商产权登记证书逾期209天办理已构成违约，被告迟延办证的行为严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院，提出前述请求。
君华公司答辩称，被告不应支付违约金，迟延办理产权登记是由于原告造成的。由于49幢201房的上层301房违章搭建，致使201房不能通过综合验收，被告与原告反复协商未果。原告违反了合同法第60条的规定，基于当事人应遵循诚实信用原则，履行协助义务，原告的不协助行为致使被告无法按期完成登记，且商品房买卖合同第14条要求的是如因出卖人的责任双方按照第4项的处理，也就是说原告不符合商品房买卖合同第14条的规定。被告保留追究原告因违建致使拖延房屋综合验收所造成的损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘耀东向本院提交的主要证据有：中山市商品房买卖合同。君华公司向本院提交的主要证据有：中山市建设工程规划验收批复书；承诺书；关于违建应向办证进度的通知；EMS快递单。
经审理查明：2013年3月3日，刘耀东与君华公司签订中山市商品房买卖合同1份，约定刘耀东以750000元总价向君华公司购买位于中山市火炬开发区××号君华新城1区49幢201房，君华公司应于2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付刘耀东使用，君华公司应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因君华公司的责任导致刘耀东未能在规定期限内取得房地产权属证书的，君华公司按日按已付购房款的万分之一向刘耀东支付违约金至房地产权证和国有土地使用证出证之日止。合同还约定其他条款。合同签订后，刘耀东依约向君华公司支付全部购房款750000元，并于2016年补交确权补差楼款17988元。刘耀东与君华公司一致确认涉案房产于2013年11月1日实际交付予刘耀东使用。2016年9月23日，刘耀东诉至本院，提出前述请求。
庭审中，君华公司出具中山市建设工程规划验收批复书1份，载明“君华新城48-49幢除48幢501房、601房，49幢201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房、304房、604房未完成整改，暂不办理规划验收外，其余规划验收合格。48幢501房、601房，49幢201房、202房、203房、204房、301房、302房、303房、304房、604房不同意办理规划验收，建设单位需整改后再申报。”，该批复书备注一注明“本意见书作为办理建设项目综合验收的依据，并以此向国土主管部门办理房产手续”。2016年1月15日，君华公司向刘耀东寄发关于违建应向办证进度的通知，告知刘耀东因其房屋有违规搭建/改建行为，以致房屋无法通过有关部门验收，影响房屋办证进度，催促刘耀东将房屋恢复原状，另由于刘耀东违规搭建/改建行为导致办证迟延，由此产生的责任及损失后果由刘耀东自行承担。
另查明，2013年9月22日，刘耀东曾出具书面材料1份，该材料主要载明“本人刘耀东是君华新城49幢201房业主，同意君华新城49幢301房业主汤仁兴搭建外阳台（不包括大阳台搭建）。在做好防水，保证安全的情况下同意搭建”。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘耀东与君华公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应恪守履行各自义务。
涉案合同第十四条及合同补充协议第六条约定：涉案合同第十四条约定：君华公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因君华公司的责任导致刘耀东不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，君华公司按日按已付购房款的万分之一向刘耀东支付违约金至房地产权证和国有土地使用证出证之日止。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：君华公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给刘耀东使用。因此，君华公司应于2013年7月1日起算540个工作日内，即2015年8月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，本院要求君华公司提供其于合同约定期限内已向相关部门申请办理涉案房屋规划综合验收的相关资料，君华公司至今未向本院提交上述材料，君华公司提交的中山市建设工程规划验收批复书只能证明其已于2015年9月7日前向相关部门申请办理涉案房屋规划综合验收，君华公司应承担举证不能的不利后果。而且，根据涉案合同约定，君华公司逾期办证的违约责任计算区间为逾期提交办证资料之日起至房地产权证和国有土地使用证出证之日止。即使在2015年9月7日通过规划验收不能等同于君华公司应承担的逾期办证责任在当天终止。因君华公司未提交对于在2015年9月7日通过规划验收房屋的实际出证日期，综合国土办证部门的办证流程，本院酌情将该批房屋的出证时间定为2015年10月6日。因此，若涉案房屋顺利通过2015年9月7日规划验收，则君华公司应承担的逾期办证违约责任应计算至2015年10月6日止，故君华公司应承担2015年8月26日至2015年10月6日期间逾期办证的全部责任。
对于2015年10月7日起至2016年7月25日（涉案房产出证之日）期间的逾期办证违约责任承担问题。涉案房屋于2015年9月7日未能顺利通过规划验收的主要原因在于君华新城49幢301房的阳台改建导致涉案房屋（君华新城49幢201房）阳台顶、屋顶等外观有所变化。对于301房的改建行为，刘耀东曾出具同意意见书，明确表明在做好防水、保证安全的情况下同意301房业主搭建外阳台。刘耀东作为一名完全民事行为能力人，对于自身所作决定所引起的行为后果，应有一定的预判性，对于其同意301房改建会否引起自身权益的受损，刘耀东有能力、有条件向开发商或相关部门了解情况。君华新城将涉案房屋交付刘耀东使用后，除合同住宅质量保证书中列明项目外，涉案房屋毁损、灭失的风险或因使用房屋引起的后果，应由刘耀东承担。而且，在涉案合同补充协议第六条第二款中其中有载明“买受人委托出卖人办理该商品房的房地产权证、国有土地使用证的前提是：……无对该商品房进行拆改建、加建等行为。……否则，出卖人有权停止、暂缓为买受人办理领取房地产权证、国有土地使用证手续而不承担第十四条的违约责任。”，可见，君华公司对于涉案房屋若出现拆改建、加建等行为会影响办理房屋权属证书的办理已尽提醒义务。对此，对于301房改建阳台会否影响涉案房屋办证，刘耀东更应提起注意并进行了解，而不应仅以不懂、不了解、开发商未告知而推卸责任。本院认为，对于影响涉案房屋办证的情形，君华公司已尽合理的提醒义务，在涉案房屋交付刘耀东使用后，因使用房屋产生的相关风险已转移至刘耀东处，刘耀东对自有房屋的处理所引起的不利后果，应由刘耀东自行承担责任。现因刘耀东同意301房的改建行为导致涉案房屋不能在2015年9月7日通过规划验收进而影响涉案房屋办理权属登记的时间，由此产生的责任应由刘耀东自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市君华房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘耀东支付逾期办证违约金3226元（违约金以767988元为基数，从2015年8月26日计至2015年10月6日止，按日万分之一利率计算）；
二、驳回原告刘耀东的其他诉讼请求。
案件受理费202元，减半收取为101元（该款原告已预付），由原告负担81元，由被告中山市君华房地产有限公司负担20元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 叶迟玖
二〇一七年三月二十日
书记员 黄 莺
姚志姬