辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第752号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨晓波，男。
委托代理人宿婷婷，系辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人邰洋，系辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）大连金玉贸易有限公司，住所地大连市中山区解放街10-5号4单元7层2号。
法定代表人芮香，系该公司董事长。
委托代理人张雯，系辽宁文柳山律师事务所律师。
上诉人杨晓波因租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院作出的（2013）甘审民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨晓波的委托代理人宿婷婷和邰洋，被上诉人大连金玉贸易有限公司（以下简称“金玉公司”）的委托代理人张雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨晓波诉称，原告与被告于2011年10月12日签订了《中南大厦四层租赁协议》，约定将甘井子区中南大厦四层共3560平方米出租给原告经营KTV。原告依约交付了租金110万元。双方又于2011年10月26日签订补充协议，明确原合同中的三处房产非被告方所有，被告有转租权。合同签订后，原告进行了KTV装修，在装修过程中，案外人时天国出面阻止，并出具了房产证，证明该楼层的三处房产归其所有。至此，原告才知道被告对上述三处房屋无处分权。后来，原告又得知被告该处房产被银行设定了抵押权，期限为一年，被告从该银行取得的贷款已经到期，该处房产存在被拍卖的风险。并且，四楼的整体面积不是3560平方米，而是3064.4平方米。基于以上事实，被告的违约行为导致合同目的无法实现，合同无法继续履行。故诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《中南大厦四层租赁协议》及补充协议；二、被告返还原告租金及押金合计110万元；三、被告赔偿原告损失892737元；四、被告支付看管费用81200元（自2011年12月4日至实际交接日，两人，每人每日150元）；五、被告赔偿原告贷款利息损失14万元（以1992737元为本金，年利率按7%计算，自2011年12月4日至判决生效之日）。
原审被告金玉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.关于原告提到的房屋承租面积问题，原、被告双方签订的中南大厦4层租赁协议第3条第1款明确约定，年租金为160万元，此租金为4层整层租金（含4个通道及独立电梯），此租金数额包含房产证件所体现的3060平方米及以外的其他约500平方米的使用面积，共计3560平方米，而案涉17套房屋产权证的面积就是3061.08平方米，说明原告对于房产证件所体现的3060平方米是早就知道且没有异议的。至于其他约500平方米的面积，租赁合同附件4层分户平面图上有明确标注，显示的是套内建筑面积3061.08平方米，未分摊公用面积528平方米，528平方米就是自用两侧电梯间的面积194平方米×3层，可见其他约500平方米的面积是17套房屋之外的附属面积，该附件平面图有原告的签字确认，属于其签订合同时明知的内容，另外双方签订合同约定的租金并不是房屋面积×单价，而是约定总的租金数额，因此实际上租赁物的面积与双方签订的租赁协议以及原告所主张的合同解除实质上没有关联性。原告作为多年从事KTV经营的负责人，且在大连开设有多家KTV，其在租赁房屋方面是非常有经验的，其在签订租赁协议之前也多次到该地点进行了实地考察，与被告就租金的数额也多次进行协商，其最终是在对租赁物的现状认可之后才与被告签订租赁协议。2.关于原告诉状中提到的非被告产权的3套房屋，在一审庭审中被告提供了包括商品房登记传递单以及3套房屋的原购买人张滨、张经东、王红购买案涉3套房屋的商品房预售款发票，这3人与被告签订的房屋租赁合同以及这3人收取被告20年房屋租金的收条，另外还有原告与被告签订租赁合同时向原告出示的这3人与相应的贷款银行签订的个人住房借款担保合同均能够证实，现在的产权人时天国购买房屋之前，另有其他购买人。原一审法官对时天国进行询问时，时天国自认其房屋是从原房主处购买。按照《合同法》的规定房屋的出租人并不仅限于房屋产权人，也可以是房屋的承租人。虽然在2011年10月12日双方签订租赁协议时，租赁物的产权人是时天国，但被告作为该3套房屋的承租人与原产权人签订租赁合同的时间是2009年12月31日，是在时天国取得产权之前，按照《合同法》的所有权变动不影响租赁合同的效力的规定，时天国是否同意将案涉房屋出租，并不影响被告与原产权人签订的租赁合同的效力，在原租赁合同中明确约定被告是有转租权的，而且时天国购买房屋时，被告并不知情，时天国在被告承租房屋之后的一年多时间，也没有到现场来过，显然被告对这17套房屋是有处分权的，原告提到被告隐瞒实际产权人的情况与事实不符。3、关于原告在诉状中提到的案涉房屋被设定抵押，按照《合同法》第216条的规定，作为出租人所负有的义务，是将租赁物交付给承租人，并且在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案中作为出租人的被告已经将房屋交付给了承租人，并且直到现在该租赁物也是符合约定用途的，可以说作为出租人的义务被告已经履行完毕。根据《物权法》第190条的规定可以看出法律并不禁止设定抵押的房屋对外进行出租，而且原告在承租案涉房屋时，对于房屋被抵押的事实也是明知，并且没有异议的，因为在被告向其提交的14套房屋的产权证复印件上，在他项权设定上已经明确载明该房屋已经设定为抵押，因此不存在被告隐瞒抵押的情况，至于原告提到的房产存在被拍卖的风险，这是原告主观推测和臆断，其也认可只是存在风险，但目前为止没有发生实现抵押权的事实。本案中被告履行了作为出租人的全部义务，原告也并没有因为案涉房屋设定抵押受到实质性损害，也没有阻碍其承租权的行使，因此不构成解除合同的条件。综上，原告的事实理由没有事实和法律依据的，恳求法院查明事实，驳回原告诉讼请求。而且被告按照合同约定交付了标的物，原告应在2012年7月15日前交纳第一年的剩余租金60万元，而原告至今没有交纳，且2013年6月1日前，原告应交2013年7月1日至2014年7月1日的租金170万，故提出反诉，请求判令原告立即支付拖欠的租金230万元及逾期付款的利息（自2012年7月16日起至判决生效确定的履行期限止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
对于被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求。因在合同的履行过程中，因被告的违约行为导致合同无法继续履行，原告已诉请解除合同，故不应继续交纳租金。
大连市甘井子区人民法院经审理查明，2011年10月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《中南大厦四层租赁协议》，协议第一条第1款约定，甲方是坐落在大连市甘井子区中南大厦B座（以下简称为该大厦）四楼（以下简称为该物业）位置，并附房屋产权及所有人复印件。第一条第2款约定，甲方同意乙方承租该物业四楼，甲乙双方确认承租面积按建筑面积计算（已包括大厦公用面积分摊），共计3060平方米及其他附属面积约500平方米、共计3560平方米。第二条物业租期、用途、免租期及续租第1款约定，承租期限自2011年10月1日起至2022年7月1日止，共10年。甲方自正式合同签订之日起为乙方让出九个月装修及前期准备的免费使用期。……第三条物业租金约定，该物业乙方承租期间年租金为160万元整，此租金为4层整层租金（含4个通道及独立电梯），此租金数额包含房产证件所体现的3060平方米及以外的其他约500平方使用面积、共计3560平方米。根据周围环境变化，自起租之日2012年7月1日的第二年起（即2013年7月1日起）、房租每年逐年递增10万元整，第十年不计递增房租：2011年10月1日-2012年7月1日与2012年7月1日-2013年7月1日，交付租金160万（即2011年10月1日-15日交付100万，2012年7月1日-15日交付60万）以上租金为2012年7月1日-2013年7月1日租金。2013年7月1日-2014年7月1日交付租金170万元。第九条第1款约定，承租期间，发生下列情况之一的，本协议可以变更或解除：（1）乙方未能按照本协议约定，按时支付租金，逾期期限超过30日仍未支付的，甲方向乙方发出正式通知后，乙方7日内未回复解决的、协议解除并且乙方无条件退出。（2）因不可抗力因素致使该物业及其附属设施损坏，本协议不能继续履行。甲乙双方协商后解除协议。第九条第3款约定，租赁期内，除不可抗力外无论任何原因均不得解除本协议，如一方未征得另一方书面同意而单方解除本协议，或因一方违约另一方依据本协议约定的条款而行使解除权者，则一方须向另一方支付相当于两个月租金违约金；如该违约金数额不足以抵偿另一方因解除本协议所造成的损失，则违约一方仍需对此进行赔偿。签订合同时，被告将其拥有产权的14套房屋的房屋产权证交予原告查看，在房屋产权证的他项权利摘要中，写明房屋存在抵押的情况。
2011年10月26日，原、被告双方签订《中南大厦B座4层租赁补充协议》，该协议是在原合同基础上增加的新补充条款，协议对《中南大厦四层租赁协议》第一条所阐述的其他约500平左右的附属面积进行了说明，甲方出租的4楼整体面积的其中3处产权非甲方产权（三处房屋分别位于大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-1、28-4-13），甲方有转租权。该协议后附有被告分别与张经东、张滨、王红于2009年12月31日签订的三份《房屋租赁合同》，约定张经东、张滨、王红分别将位于大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-1、28-4-13的房屋出租给被告，房屋租期自2010年1月1日起至2040年12月31日止，并约定在使用期内被告有权转租或转让。同时，被告向原告出示了张经东、张滨及王红与银行签订的住房借款合同。
案涉合同签订后，原告向被告交付了租金100万元及押金10万元。原告遂进入案涉房屋进行装修，但原告称其在施工过程中，大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-1、28-4-13三套房屋的实际产权人时天国阻止其施工，导致其至今未装修完毕，无法经营，故诉至法院。
又查，张滨作为买方与大连北亚房屋开发有限公司（以下简称北亚公司）作为卖方就大连市甘井子区中华西路28-4-1号房屋于2009年1月24日到大连市房地产交易登记中心办理商品房（经济适用房）合同登记备案，后张滨作为义务人与中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行作为权利人于2009年5月8日到该中心办理了预购商品房（经济适用房）抵押权预告登记。2010年12月30日，张滨与北亚公司到该中心办理了商品房（经济适用房）合同登记备案注销，次日北亚公司与时天国办理了商品房（经济适用房）合同登记备案，时天国于2010年12月31日取得了房屋产权。大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-13两套房屋也经过了上述流转过程。
另，原告起诉时认为被告在履行合同的过程中存在欺诈，故诉至法院请求撤销原、被告签订的《中南大厦四层租赁协议》及补充协议。经过第一次庭审，原审法院认为被告在履行合同的过程中不存在欺诈，故向原告释明是否需变更诉讼请求，原告在原审法院释明后，向原审法院递交了变更诉讼请求申请书，请求将其诉讼请求变更为解除原、被告签订的《中南大厦四层租赁协议》及补充协议。原审法院予以准许。但被告认为原告变更诉讼请求违反法律规定，故不同意原告变更诉讼请求。
大连市甘井子区人民法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。在本案的审理过程中，原审法院认为，原、被告双方签订《中南大厦四层租赁协议》、《中南大厦B座4层租赁补充协议》是出于原、被告双方自身真实意思表示，虽原、被告对合同的签订内容及履行存在分歧，但被告并不存在导致原告违背真实意思的欺诈行为，为了不因当事人对法律关系的错误认识和对民事行为效力的错误认定而造成累诉，节约诉讼成本，提高诉讼效率，原审法院依法向原告予以释明，在原审法院释明后，原告变更诉讼请求符合法律规定，故应予以准许。
合同解除有约定解除和法定解除之分，本案原告诉请解除合同并不符合原、被告双方约定的解除合同的条件且并未协商一致，故本案解除属法定解除。法定解除有四种情形，原告是以“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由，请求解除原、被告双方签订的《中南大厦四层租赁协议》、《中南大厦B座4层租赁补充协议》。原告陈述其与被告签订租赁协议是为了经营KTV，但由于被告存在如下违约行为，导致其无法经营KTV即合同目的无法实现：1.原告在装修过程中，作为大连市甘井子区中华西路28-4-10、28-4-1、28-4-13三套房屋实际产权人的时天国出面阻止，原告才知道被告对上述三处房屋无处分权，导致原告无法继续装修，至今仍无法经营KTV；2.被告该处房产在银行设定了抵押权，期限为一年，被告从银行取得的贷款已经到期，该处房产存在被拍卖的风险；3.四楼的整体面积不是3560平方米，而是3064.4平方米。对于第1点，原审法院认为，根据大连市房地产交易登记中心出具的商品房（经济适用房）合同登记备案传递单和预购商品房（经济适用房）抵押权预告登记可知，在被告分别与张滨、张经东、王红签订房屋租赁合同时，张滨、张经东、王红具有处分房屋的权利，被告与张滨、张经东、王红签订的房屋租赁合同有效。房屋租赁合同中明确约定被告具有转租的权利，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”被告与张滨、张经东、王红签订的租赁合同在三套房屋所有权发生变更后仍然有效，即被告对三套房屋仍具有转租权。同时原告还应提供相应的证据证明时天国阻止其施工导致其无法正常经营，原告提供的照片无法反映出案外人时天国存在阻挠行为，在无其他证据予以佐证的情况下，对原告的该诉称理由不予采纳。对于第2点，产权人为被告的案涉房屋现并未被拍卖，原告所述只是一种风险，而不是实际发生的情况，且在合同签订时，原告查看过被告的房屋产权证，应对房屋已抵押的情况清楚，也并未提出异议，故对原告的该诉称理由亦不予采纳。对于第3点，根据原、被告双方签订的《中南大厦四层租赁协议》第一条第2款的约定可知，原告承租的是案涉物业四楼，承租面积为3060平方米及其他附属面积约500平方米，原告在签订合同之始即清楚案涉房屋的面积，即使实际存在500平方米的差额，也不符合合同解除的法定条件。综上，被告在履行合同的过程中不存在过错，无违约行为，原告的请求不符合法定解除的条件，故不应得到法院的支持。
关于被告提出的要求原告支付230万元租金的反诉请求，因原告与被告签订的合同合法有效，原告应履行交付租金的合同义务。但因被告未交纳170万元租金的诉讼费用，故对170万元的请求不予处理，对60万元的数额予以支持，关于被告要求的原告支持逾期付款利息的请求符合法律规定，应予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，原审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）杨晓波向被告（反诉原告）大连金玉贸易有限公司支付租金60万元及利息（自2012年7月16日起至判决确定的履行期限止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）杨晓波的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）大连金玉贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费本诉24660元（原告已预交），由原告自行负担；反诉4930元（被告已预交），由原告负担，原告应于判决发生法律效力之日起十日内支付被告
宣判后，杨晓波不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第一、二项，依法改判。其主要上诉理由是：1.原审判决认为金玉公司对其不享有产权的三套房屋根据“买卖不破租赁”的原则仍有权转租是错误的。因案外人张滨、张经东、王红未取得房屋产权而对外出租，属于无权处分，本案不应适用“买卖不破租赁”，原审适用法律错误。且时天国与上述三人不存在购房关系，其是从北亚公司购买的商品房，在时天国不予追认的情况下，该三人与金玉公司签订的租赁合同无效，金玉公司将该三套房屋转租给杨晓波的行为当然更无效。原审法院根据对时天国代理人的询问，认定时天国系从原房主处购买案涉房屋，该询问笔录取证程序违法，内容与书面证据矛盾，不应作为认定案件事实的依据。2.原审判决认定金玉公司在履行合同过程中不存在过错，无违约行为，杨晓波的请求不符合法定解除的条件也是错误的。因金玉公司在将其不享有产权的房屋转租给杨晓波时，向杨晓波提供了转租房屋的错误权属信息，导致杨晓波相信其有处分权而与之签订了租赁合同，金玉公司存在过错。现时天国拒绝出租其享有权利的三套房屋，导致杨晓波租赁整层房屋经营KTV的合同目的不能实现，故有权根据法律规定解除合同。3.原审判决驳回杨晓波要求金玉公司赔偿损失的请求也是错误的。根据双方合同约定及法律规定，因金玉公司原因导致合同解除，金玉公司应赔偿杨晓波的损失。4.原审判决认定杨晓波与金玉公司签订的合同合法有效，杨晓波应履行交付租金的合同义务，适用法律错误。
金玉公司表示服从原审法院判决。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案关于上诉人提出的第一个上诉观点，从已查明的事实可以看出，案涉位于甘井子区中华西路28-4-1号、28-4-10号、28-4-13号三套房屋原系由张滨、张经东、王红购买，并进行了“商品房合同登记备案”和“预购商品房抵押权预告登记”，即使该三人未办理上述房屋的产权，亦不影响其对房屋进行处分。另外，上诉人提交的时天国与大连北亚房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系复印件，且未提供其他的交款或交房等手续，结合时天国代理人陈述的时天国的房屋系从原房主手里购买的事实综合分析，不能得出时天国购买案涉房屋的时间系《商品房买卖合同》显示的时间之结论；再者，时天国取得上述三套房屋产权时，该三套房屋已由原房主出租给金玉公司，根据《合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故时天国同意与否不影响金玉公司与原房屋权利人签订的租赁合同及金玉公司与杨晓波签订的转租合同的效力，对上诉人此项主张不予支持。至于上诉人提出原审法院所作的调查笔录违法一节，属于上诉人对法律理解有误，因法院有权对案件的事实向当事人及其代理人进行询问核实。关于上诉人提出的第二个上诉观点，上诉人在原审提供的证据不足以证明案外人时天国阻挠了上诉人杨晓波对案涉房屋的装修，故不存在租赁合同目的不能实现的问题。即使上述三套房屋的产权人是时天国，如前所述的理由，因金玉公司与房屋原权利人签订租赁合同在先，产权的变动，不能影响此前签订的租赁合同的效力，故上诉人此项上诉主张不能成立。关于上诉人提出的第三、第四个上诉观点，前文已阐述，案涉合同不符合解除条件，自然不涉及合同解除后的赔偿责任；因上诉人杨晓波未按合同约定交付租金，原审判令其履行交付租金的义务符合法律规定，故对上诉人此两项上诉主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24660元，由上诉人杨晓波承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一四年七月十日
书 记 员 王 亮