南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1144号
原告上海奥维思市场营销服务有限公司，住所地上海市青浦区新业路599号。
法定代表人蔡华，该公司董事长。
委托代理人季阳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被告南京顺天实业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区定淮门12号。
法定代表人张宇权。
被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司，住所地江苏省南京市鼓楼区定淮门12号。
法定代表人张宇权。
原告上海奥维思市场营销服务有限公司（以下简称奥维思公司）诉被告南京顺天实业有限公司（以下简称顺天公司）、南京世界之窗科技软件园有限责任公司（以下简称世界之窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理，依法由代理审判员孙燕适用简易程序，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告奥维思公司的委托代理人季阳到庭参加诉讼，被告顺天公司、世界之窗公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告奥维思公司诉称：2012年10月15日，原告与被告世界之窗公司签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租使用本市鼓楼区定淮门12号南京世界之窗科技软件园15号楼西三层550平方米的房屋，租期自2012年10月15日起至2015年10月14日止，年租金为381425元，履约保证金为31785元，押金为38143元，履约保证金于合同终止后全额退还，押金于合同解除或终止后10个工作日内全额退还。合同签订后，原告按约履行了合同义务，并得知承租的房屋系被告顺天公司从熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫集团）租赁而来，租赁期自2003年9月1日起至2013年8月31日止，后因被告顺天公司拖欠熊猫集团租金，熊猫集团另案诉至法院要求解除其与顺天公司之间的租赁合同，2013年10月14日，南京市中级人民法院已经作出终审判决，解除熊猫集团与顺天公司之间的租赁合同。原告认为被告顺天公司与熊猫集团之间的租赁关系已经解除，被告顺天公司合法出租经营的权利已然终止，被告世界之窗公司受被告顺天公司的授权和指示，代为出租经营的权利一并灭失，原告与被告世界之窗公司之间的房屋租赁合同终止。原告多次要求两被告退还履约保证金及押金，两被告均以各种理由推诿，故原告诉至法院，请求判令：1.被告顺天公司返还原告履约保证金31785元及押金38143元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准承担自2013年6月20日起至实际还款之日止的逾期还款违约金；2.被告世界之窗公司对上述债务承担连带责任；3.两被告承担本案诉讼费用。
被告顺天公司、世界之窗公司未应诉、答辩。
经审理查明，本市鼓楼区定淮门12号地块的土地使用权人为熊猫集团。2003年8月29日，被告顺天公司（乙方）与熊猫集团（甲方）、南京市鼓楼区人民政府（丙方）签订一份《租赁协议》，三方约定：一、为进一步推动南京高科技软件产业发展，同时也为了开发运作企业资源，妥善解决破产企业的善后问题，经鼓楼区政府牵线并具体指导，合作双方经充分协商，由乙方租用甲方位于南京市定淮门12号原熊猫集团南京家用电器厂范围内全部土地房屋等物业，计有土地面积约32000平方米，房屋建筑面积21000平方米，水电管网和通讯等。二、租赁合作期十年，自2003年9月1日至2013年8月31日。因乙方改造工程较大，甲方同意在签订本协议后给予乙方四个月装修期，即2003年9月1日至2003年12月31日免交费用。三、乙方利用该项物业创建高科技软件开发专业园区，不得将该项物业转租第三方或用于其它商业经营。四、租赁费用及支付方式。乙方每年给付甲方净收入人民币600万元，实行按季支付。原则上先付后用。……七、甲方向乙方提供该处房产的土地使用权、房产权证、建筑结构及水电管图的复印件等资料。乙方据此对该房屋进行必要的装修改造翻新，并保证改造后的房屋总面积不小于甲方原房产实际总面积，有产权面积不小于原产权面积，改造中乙方应将方案报甲方审核后，办理正式申办手续。如涉及相关手续，甲方应予积极协助。全部改造维修方案及图纸，必须经甲方检查并备存。乙方对于新增房屋必须办理正式、合法手续并承担相关费用。乙方上述装修改造费用须报甲方备案并应在合同期内摊销，新增房屋产权归甲方。合同期满，乙方要及时妥善地把全部物业及权证无偿交还甲方。若发现前述房屋面积有减少，则必须按当时同类地块拆迁价补偿等等。
2012年10月15日，原告（乙方）与被告世界之窗公司（甲方）签订了《世界之窗顺天实业集团有限公司房屋租赁合同》，约定甲方将本市定淮门12号南京世界之窗科技软件园15号楼西三层房屋（建筑面积550平方米，以下简称案涉房屋）出租给乙方办公／经营使用，租期三年，期限自2012年10月15日起至2015年10月14日止，年租金为381425元，乙方按年为期分期支付租金、物业管理费等，采取先付款后租赁原则；乙方在首次支付租赁费用的同时，应向甲方支付履约保证金，金额为31785元，若乙方有违约行为或应向甲方承担赔偿责任时，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应费用，本合同终止后，乙方交纳的履约保证金在乙方无违约行为或无须向甲方承担赔偿责任的情况下，经甲方确认后全额退还乙方（不计利息）；合同签订时乙方还须另行交纳房屋设备使用押金，乙方押金款为38143元，合同解除或终止后，经甲、乙双方共同检查确认房屋设备无毁损的情况下，甲方在十个工作日内全额退还该押金给乙方（不计利息）等等。2013年9月30日，原告向被告世界之窗公司支付了履约保证金31785元和押金38143元。
2013年1月，熊猫集团以顺天公司作为被告向本院另案提起诉讼，请求解除双方签订的《租赁协议》；要求支付拖欠的租赁费用877.47万元等等。本院于2013年6月19日作出（2013）鼓民初字第791号民事判决书，判决内容如下：一、解除熊猫集团与顺天公司于2003年8月29日签订的《租赁协议》；二、顺天公司于本判决生效后十五日内从承租的本市定淮门12号土地及房屋上迁出，并将其交还熊猫集团；三、顺天公司于本判决生效起十日内一次性支付熊猫集团租金5714531元（截止2013年6月30日），2013年7月1日至判决生效之日的租金以及判决生效后至顺天公司实际交还租赁物之日止的房屋使用费，均按2013年租金标准6936488.60万元／年计算。后顺天公司不服一审判决提起上诉，南京市中级人民法院于2013年10月14日作出终审判决，判决内容为：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决书第一项、第二项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第791号民事判决书第三项为：顺天公司于判决生效起十日内支付给熊猫集团租金558.903015万元（该租金计算截止2013年9月30日），2013年10月1日起至顺天公司实际交还租赁物之日止的房屋使用费，按2013年租金标准693.648860万元／年计算。
2014年1月4日，被告顺天公司出具证明，其内容：同意由被告世界之窗公司对定淮门12号院内的全部物业进行出租经营，并由其直接与客户签订房屋租赁合同，如果发生租赁纠纷，由被告世界之窗公司提出诉讼，主张权利。
2014年10月15日，原告与被告熊猫集团就案涉房屋重新签订了房屋租赁合同。现被告世界之窗公司从本市鼓楼区定淮门12号房屋内撤出，由熊猫集团自行管理上述房屋。
原告多次要求两被告退还履约保证金及押金未果，遂诉至本院，请求判如所请。
审理中，原告陈述虽然签订租赁合同的是被告世界之窗公司，但租赁合同的第一页抬头为“世界之窗顺天实业集团有限公司”，该公司是不存在的，原告有理由相信案涉房屋的实际出租人为被告顺天公司。另外，根据已生效的（2014）鼓民初字第572号民事判决书中载明：可以认定被告世界之窗公司系受被告顺天公司的指示，并经熊猫集团的同意，自行对外出租本市定淮门12号房屋。故两被告应当承担连带责任。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据、本院（2014）鼓民初字第572号民事判决书等证据予以证实。
本院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，原告与被告世界之窗公司签订房屋租赁合同的租赁期限自2012年10月15日起至2015年10月14日止，熊猫集团与被告顺天公司之间租赁合同中约定的租赁期限至2013年8月31日止。熊猫集团另案以顺天公司为被告提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同。该案经生效判决确认，顺天公司应向熊猫集团支付至2013年9月30日前的房屋租金及此后的房屋占用使用费，据此应认定熊猫集团与顺天公司之间的房屋租赁合同自2013年10月1日起终止。故原告与被告世界之窗公司之间约定的部分租赁期限，超过了熊猫集团与被告顺天公司之间的租赁期限，事后未得到熊猫集团的追认，故该超出租赁期限的合同内容应属无效。
虽然生效裁判文书中提及“根据南京熊猫电子集团有限公司熊猫物业公司（以下简称熊猫物业公司）于2004年2月26日出具的《证明》，以及顺天公司于2007年5月20日出具的《说明》，可以认定被告世界之窗公司系受被告顺天公司的指示，并经熊猫集团的同意，自行对外出租本市定淮门12号房屋”，但未认可被告世界之窗公司系被告顺天公司的委托代理人，亦未认可被告顺天公司需对被告世界之窗公司出租包括案涉房屋在内的本市定淮门12号房屋承担连带责任，原告也未提供充分证据证明两被告之间存在委托代理法律关系。加之，两被告系不同的法人，均为独立的民事主体，原告亦无证据证明两被告存在人员、财产、业务等混同情况，故原告主张被告顺天公司承担合同责任的请求，本院不予支持。原告应根据合同相对性原则，向被告世界之窗公司主张合同权利。
关于原告主张返还履约保证金、押金的问题。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于原告与被告世界之窗公司之间的租赁合同自2013年10月1日起归于无效，故被告世界之窗公司依法应向原告返还依据该合同取得的履约保证金、押金共计69928元。
关于原告主张前述款项逾期付款违约金问题。双方合同无效后，被告世界之窗公司应及时向原告返还履约保证金、押金。现其迟延返还前述款项，造成原告法定孳息损失，故对原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，实为主张法定孳息损失，本院予以支持。被告世界之窗公司应自2013年10月1日起至本判决确定的给付之日止，支付该款的相应利息。
两被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应自行承担不利后果。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告上海奥维思市场营销服务有限公司履约保证金31785元、押金38143元，合计69928元，并承担该款自2013年10月1日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息。
二、驳回原告上海奥维思市场营销服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1548元，因适用简易程序减半收取774元，由被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司负担（此款原告已预交，被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司在给付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 孙燕
二〇一五年四月三十日
见习书记员 王进