上海市松江区人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）沪0117民特3号
申请人：王富菁，女，1956年12月28日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：马玉晓，上海申策律师事务所律师。
被申请人：李明达，男，1948年2月26日出生，汉族，住上海市松江区。
申请人王富菁与被申请人李明达申请实现担保物权一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用特别程序进行审查。本院依法于2018年2月1日组织听证，申请人王富菁及其委托诉讼代理人马玉晓、被申请人李明达均到庭。本案现已审查终结。
申请人王富菁向本院申请：法院裁定准予拍卖或变卖被申请人位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，拍卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围内优先受偿，担保范围包括：借款本金人民币250万元(以下币种同)、违约金(以250万元为基数、自2017年7月23日起计算至清偿之日止，以日0.065%标准计算，所得数额减去9,000元)、律师费5万元、拍卖、诉讼等费用。审查过程中，申请人变更请求为：法院裁定准予拍卖或变卖系争房屋，拍卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围内优先受偿，担保范围包括：借款本金250万元、违约金(以250万元为基数、自2017年7月23日起计算至清偿之日止，以日0.065%标准计�，所得数额减去9,000元)。事实和理由：2017年5月17日，申请人与被申请人在律师见证下签订《房地产抵押借款合同》，约定由被申请人向申请人借款250万元，还约定了按月支付利息、到期一次性归还本金、违约责任等条款。被申请人也将其所有的系争房屋抵押给了申请人。之后，申请人向被申请人转账支付了250万元。但是被申请人在按约归还过两期利息后，就未再支付过利息。被申请人在2017年8月13日向申请人转账支付过9,000元。之后，申请人多次向被申请人发函，要求解除合同，被申请人清偿债务及支付利息、违约金，但均无果，故申请人诉至法院，申请实现担保物权。
被申请人李明达称，其确实向申请人借款250万元，也收到了该笔款项，双方办理了系争房屋的抵押登记。之后，被申请人将该笔款项出借给其朋友李来海使用，故由李来海每月向申请人支�利息。但是李来海生意失败，故在支付过头两个月的利息及9,000元后，被申请人就再未向申请人偿还过借款本金或利息。被申请人同意向申请人偿还借款本金250万元及截至2018年3月底的利息27万元，如到期不能偿还，被申请人愿意把系争房屋过户及交付给申请人，但是现在不同意拍卖、变卖系争房屋，且不同意承担律师费，这并非必要花费。
为证明主张，申请人举证：1、律师见证书及《房地产抵押借款合同》，2、不动产登记证明、房产登记簿，3、借款收条、交易对手信息查询、情况说明、结婚证，4、2017年5月1日至2017年12月25日申请人借记卡交易明细，5、律师函3份及签收情况，6、律师合同、转账记录、律师费发票。被申请人对上述证据的真实性均无异议。被申请人并未举证。
本院结合申请人的证据及双方当事人的陈述，查明事实如下：2017年5月17日，申请人与被申请人在律师见证下，签订《房地产抵押借款合同》，约定被申请人由于资金周转需要，向申请人借款250万元。第二条约定借款期限为12个月，自2017年5月24日起至2018年5月23日止，申请人通过银行转账的方式向被申请人提供本合同项下的资金，本合同约定的借款期限起始日与申请人向被申请人实际提供借款之日不一致的，从申请人实际向被申请人提供借款之日起计算借款期限和利息。第三条约定借款月利率为1.3%，自被申请人借款之日起计息。第四条约定被申请人还款方式采取到期一次性还本、按月支付利息的方式，申请人实际向被申请人提供借款之日所对应的日期为每月的付息日。以下账户是被申请人履行还款义务的唯一指定账户：王富菁，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，中国工商银行上海黄浦人民广场支行。其他任何形式的还款行为均不视为已履行本合同项下的还款义务，除非双方书面约定变更上述方式。第五条约定抵押房地产的具体状况：所有权人为李明达，坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室，不动产权证书编号：沪(2017)松字不动产权第009066号，建筑面积为101.90平方米，房地产总价值(协商价值)为435万元，现有抵押权人徐杏珍、任国强、债权金额为180万元的抵押，现有租赁状况：未出租。第六条约定系争房屋抵押担保范围：本合同约定的借款本金、利息、违约金(或滞纳金)、损害赔偿金和实现抵押权与抵押权的合理费用(包括但不限于律师费、执行费、公告费等)。第十条约定当需要处置抵押房地产清偿所担保的债务时，被申请人等愿无条件地自找住房。若被申请人的抵押物不足以偿还对申请人的欠款，则申请人可以申请查封被申请人名下的所有资产。第十二条约定申请人、被申请人双方必须按照国家法律、法�规定和本合同约定全面、准确地履行义务，如被申请人未按合同约定的还款期限和方式履行本金还款义务，或申请人依据本合同约定宣布的所有借款提前到期的，申请人不再按照本合同约定的利率计收利息，被申请人应向申请人支付违约金，违约金从逾期之日起算，计算至借款完全清偿之日止，以每日逾期还款本金的0.065%来计算(违约金=借款本金余额×0.065%×逾期天数)。另外，申请人实现债权或者抵押权所支付的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费等由被申请人承担。第十三条约定如被申请人未按合同约定的付息期限和方式履行付息义务，每逾期一日，被申请人须向申请人支付本合同约定的日利息的0.5倍作为滞纳金。若被申请人超过10日未支付借款利息，申请人可以宣布所有借款立即到期并要求被申请人立即偿还全部借款本金及所欠利息，同时被申请人需�担本合同第十二条约定的违约责任。第十七条本合同借款部分条款自申请人向被申请人提供借款之日起生效，其他条款自各方签字之日起生效。
2017年5月23日，被申请人出具借款收条，明确收到申请人借款本金250万元(通过银行转账方式支付)。抵押房地产坐落：上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室，借款期限：自2017年5月23日起至2018年5月23日止。当日，申请人的丈夫方瑞勇通过银行转账方式向被申请人转账250万元。
2017年5月24日，原告分别收到由李※海账户转账的32,500元、542元，同年6月23日，原告收到由李※海账户转账的32,500元。2017年8月13日，原告收到由李※海账户转账的9,000元。
2017年12月26日，申请人委托律师向被申请人寄送律师函，称：申请人根据《房地产抵押借款合同》相关条款的约定宣布自本函发出之日起双方之间借款合同到期。现要求被申请人在收到本函之后，于12月31号之前归还所有欠申请人的借款本金250万元及相应的利息和违约金等。
2018年1月3日，申请人再次委托律师向被申请人寄送律师函，称：申请人根据《房地产抵押借款合同》相关条款的约定宣布自本函发出之日起双方之间借款合同到期。现要求被申请人在收到本函之后，于2018年1月7号24点之前归还所有欠申请人的借款本金250万元及相应的利息和违约金等，逾期未归还，申请人将向法院申请实现担保物权等内容。上述律师函，被申请人均已收到。
另查明，被申请人于2017年3月13日经核准登记为系争房屋权利人。2017年5月23日，系争房屋上经核准登记设立了抵押权人为王富菁，债权数额为250万元，债务履行期限自2017年5月24日起至2018年5月23日止。目前系争房屋由被申请人一人居住使用。
本院认为，申请人与被申请人之间签订的《房地产抵押借款合同》合法有效，系当事人的真实意思表示，申请人与被申请人均应按约履行。被申请人确认收到了借款本金250万元及抵押担保的事实。至于被申请人称将收到的款项出借给案外人，这与本案无关，被申请人也承认本案借贷关系的主体是申请人与被申请人。就借款后的还款情况，被申请人予以确认。申请人在被申请人未按月支付利息后，于2017年底及2018年初向被申请人寄送多封律师函，要求解除涉案的借款抵押合同，并要求被申请人限期内偿还借款本金、支付利息、违约金，否则将申请实现担保物权。上述律师函，被申请人均已收到，但是，无论是在申请人律师函中的限定期限内还是至本案听证、裁定之时，被申请人均未有还款行为。至于在本案中，申请人主张被申请人就本金及违约金在拍卖变卖后的房款中优先受偿，被申�人表示愿意偿还借款本金及支付合同约定的利息，因此，本院认为就房地产抵押借款合同解除及被申请人偿还本金部分，双方当事人并无实质性争议。但是，对于应支付利息还是违约金，双方当事人产生争议，对此，本院认为在双方当事人产生争议，且被申请人在解除合同后应向申请人支付利息还是违约金，以及具体如何计算已经超出本案形式审查的范围。因此，本院依据法律规定就无争议部分先行作出裁定，但申请人要求就其主张的违约金在拍卖、变卖所得价款内优先受偿的请求，本院难以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第二项规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人李明达名下位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋，申请人王富菁就拍卖、变卖上述房屋后所得的价款在借款本金250万元范围内有权优先受偿。
申请费9,733元，由申请人王富菁及被申请人李明达各半负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员 魏婷婷
二〇一八年二月五日
书记员 夏 丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行，不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十二条人民法院�查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。