上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第69号
原告叶国营。
委托代理人瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人倪正佳，上海合勤律师事务所律师。
被告上海市徐汇区文定天下苑业主委员会，住所地上海市。
负责人严木均，主任。
委托代理人任林峰。
原告叶国营诉被告上海市徐汇区文定天下苑业主委员会占有物返还纠纷一案，原告于2014年11月17日向本院递交起诉状，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人瞿蓓、被告负责人严木均、委托代理人任林峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶国营诉称，原告系上海市徐汇区文定路XXX弄XXX号底层房屋（以下简称系争房屋）的权利人，并于2014年5月20日取得上海市房地产权证，产权证号为沪房地徐字（2014）第009486号。原告在交接系争房屋时，发现被告占有并使用系争房屋，但原告从未向被告出让、出借或授权他人向被告出让、出借房屋，亦未授权、同意被告或者第三人占有和使用系争房屋。在取得系争房屋过程中，也从未被告知系争房屋已出借给被告或存在租赁合同的情况。原告认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告作为系争房屋的权利人，完全可以要求被告搬离系争房屋，且被告的行为已经对原告造成了严重损害，被告占用原告的房屋，应当支付占有使用费。请求法院判令：一、被告搬离本市文定路XXX弄XXX号底层西侧；二、被告支付房屋使用费，每月6，000元，从2014年5月20日起至实际搬离之日（参照文定路XXX弄XXX号、XXX号房屋租金的平均值得出，也是目前的市场价）。审理中，原告变更第一项诉请，要求被告搬离本市文定路XXX弄XXX号底层。后根据现场查看，原告调整第一项诉请为要求被告搬离本市文定路XXX弄XXX号底层西侧和中间的房间。审理中，原告亦调整第二项诉请的起算时间，主张自向法院主张权利之日起（即2014年11月17日）计收被告房屋占有使用费。
被告上海市徐汇区文定天下苑业主委员会辩称，不同意原告诉请。根据开发商的大产证，系争房屋是特殊用途，但2005年4月28日，开发商违反规定，将其他用途房屋变成公寓用途，被告对此有异议，要求追加开发商及案外人胡某为第三人。案外人胡某当时拿着产证要进来，被告没有同意。后来胡某又将系争房屋出售给原告，当初开发商说过特殊用途的房屋都是商业配套房屋，不能买卖，如果买卖了，也只能为小区服务。原告购买房屋前从未来看过房屋，也未向物业了解过情况，由于原告买卖房屋本身有问题，被告不认可，且系争房屋是小区公配用房，用于老年棋牌室、没有收益，是为小区老年人服务的，原告主张收益没有事实和法律依据。
经审理查明，上海市文定路XXX弄XXX号底层房屋、XXX号底层车库的原权利人为上海久星房地产开发有限公司（2003年1月31日登记），产权来源新建，房屋类型其他。2005年5月25日，上海市文定路XXX弄XXX号底层房屋类型登记为公寓，房屋用途为居住。2008年4月2日，上海市文定路XXX弄XXX号底层类型变更登记为其他。
2008年6月11日，上海市文定路XXX弄XXX号底层、XXX号3部位的权利人变更登记为案外人胡某，XXX号底层房屋用途特种用途，房屋类型其他，产权来源买卖。
2014年5月20日，上海市文定路XXX弄XXX号底层、XXX号3部位登记为原告所有，XXX号底层房屋用途特种用途，房屋类型其他，产权来源买卖。
2015年3月30日，本院向上海市徐汇区规划和土地管理局发函征询徐汇区文定路XXX弄XXX号底层、XXX号底层、XXX号底层及XXX号1、2、3部位是否属于公建配套用房。上海市徐汇区规划和土地管理局于2015年5月4日回函称：“经查，根据上海久星房地产开发有限公司与我局签订的《关于新建（包括改建、扩建）住宅配置公建用房的协议》，上海久星房地产开发有限公司共配置公建用房计建筑面积150平方米作为居委会使用。具体位置及调拨情况请咨询相关部门。”
另查明，根据房地产权证记载，上海市文定路XXX弄XXX号底层并未划分独立房间。现系争房屋被被告分割成三个独立房间，即XXX号底层西侧、中间、东侧房间，其中XXX号底层西侧房间被被告用作老年活动室，读书室，XXX号底层中间房间被被告用作棋牌室，老年活动室、读书室、棋牌室均免费提供小区居民使用。XXX号底层东侧房间出租给他人使用。XXX号底层西侧、东侧房间的门是朝北方向，XXX号底层中间房间的门是朝南方向。
再查明，上海市文定路XXX弄XXX号XXX层为物业用房，文定路XXX弄小区内无居委会办公场所。
审理中，被告确认系争房屋系物业公司在2011年年初移交给被告。
以上事实，除原、被告陈述一致外，另有上海市房地产权证、上海市房地产登记薄、情况说明、询问笔录等证据证实，本院依法予以确认。
审理中，被告提交2002年8月28日上海久星房地产开发有限公司出具的《委托书》一份（复印件，被告表示原件在原先的物业公司，变更物业公司的时候未移交，无法取得），其中记载：“兹有本公司开发建造的文定天下苑（上海市文定路XXX弄）的XXX、XXX号底层小区配套设施中的便利店、美容院及会所等附属用房，总面积252.35平方米，现全权委托上海枫林物业有限公司文定天下苑物业管理处招商、经营管理。”原告对该证据真实性不予认可，且认为不能达到被告的证明目的。本院认为由于该证据系复印件，委托主体及受托主体非本案原、被告，在原告不予认可及无其他证据相印证的情况下，本院对原告提交的该份委托书不予采纳。
审理中，被告提交《文定天下住宅使用说明书》一份，其中记载“小区内设有阅览室、便利店、洗衣房、美容室、咖啡吧、亲子游戏室、老年活动室、棋牌室、健身房等生活配套设施。”以此证明系争房屋是开发商提供的小区配套设施，每个业主均享有权利。原告认为该证据原告未看到过，真实性、关联性无法确认，也不能达到被告的证明目的。本院认为在原告不予认可且在无其他证据相印证的情况下，仅凭该证据不能证明系争房屋就系公建配套用房，本院对该证据不予采纳。
本院认为根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，登记权利人对不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。系争房屋的原登记权利人为上海久星房地产开发有限公司，后经买卖变更登记为案外人胡某，又经买卖变更登记为原告。故原告现作为系争房屋的登记权利人，依法享有系争房屋的全部权利。
关于被告提出对原告获得系争房屋权利不认可以及认为系争房屋系公建配套用房的主张，本院认为从上海市徐汇区规划和土地管理局回函“共配置公建用房计建筑面积150平方米作为居委会使用，具体位置及调拨情况请咨询相关部门”可看出，文定路XXX弄小区内的公建配套用房系作为居委会使用，而非提供给被告使用，且回函亦未明确指向系争房屋系公建配套用房，故在被告未提供充分证据证明其主张的情况下，本院对被告的上述主张不予采信。
关于原告要求被告搬离系争房屋之诉请，由于原告系系争房屋权利人，故原告有权基于对系争房屋享有的物权主张权利，在被告未提供充分证据证明其有权占有系争房屋的情况下，本院对于原告的该诉请予以支持。关于原告要求被告支付房屋使用费的诉请，如上所述，被告无权占有系争房屋，故原告有权基于物权向被告主张使用费，至于使用费的起算时间，原告主张自起诉之日起算使用费，于法不悖，本院予以支持。关于使用费的标准，本院考虑到系争房屋系物业公司移交给被告，并非被告强行进入，且系争房屋西侧、中间房间均提供给小区居民免费使用并无收益以及被告系没有盈利能力的社会团体的情况，结合系争房屋目前市场租赁价格，酌定为每月2，000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、第三十九条的规定，判决如下：
一、被告上海市徐汇区文定天下苑业主委员会于本判决生效之日起三十日内搬离上海市文定路XXX弄XXX号底层房屋（西侧、中间房间）；
二、被告上海市徐汇区文定天下苑业主委员会于本判决生效之日起三十日内按照每月2，000元的标准支付原告叶国营自2014年11月17日起至实际搬离之日止的上海市文定路XXX弄XXX号底层房屋（西侧、中间房间）的使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费480元，由被告上海市徐汇区文定天下苑业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 曹 庆
人民陪审员 黄红梅
人民陪审员 朱亚平
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。