北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终6771号上诉人（原审被告）：陈璐，女，1990年11月9日出生，汉族，中非信银投资管理有限公司分析员，住宁夏银川兴庆区。委托诉讼代理人：徐燕宇，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李同伟，男，1966年3月11日出生，汉族，北京亚特兰国际拍卖有限公司董事长，住北京市东城区。委托诉讼代理人：曹明，北京市德贤律师事务所律师原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街8号1至2层。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，1983年6月4日出生，汉族，北京存房房地产经纪有限公司法务。上诉人陈璐因与被上诉人李同伟、原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初7546号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈璐之委托诉讼代理人徐燕宇，被上诉人李同伟之委托诉讼代理人曹明到庭参加诉讼。原审第三人存房房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。陈璐上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回李同伟的诉讼请求。2.李同伟承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决未查清事实，本案合同解除原因在于李同伟及存房房地产公司未如实告知涉案合同涉及房产抵押情况。二、关于过高的违约金问题，一审判决的结果没有法律依据。李同伟辩称，同意一审判决，不同意陈璐的上诉请求。存房房地产公司向本庭提交书面答辩意见称同意一审判决，不同意陈璐的上诉请求。李同伟向一审法院起诉请求:请求判令解除双方于2016年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，陈璐支付李同伟违约金57万元。一审法院认定事实：李同伟为北京市朝阳区××号建筑面积为68平方米的房屋（以下简称1029号房屋）2016年10月17日，双方经第三人居间，签订了买卖1029号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《商业贷款付款方式补充协议》，约定：陈璐向李同伟购买，房屋总价款为265万元，1029号房屋内的家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价20万元由陈璐一并另行支付给李同伟。陈璐应于本合同签订的2日内自行向李同伟支付定金5万元；陈璐采用商业贷款付款；双方于2016年12月1日前办理申请贷款手续，陈璐拟贷款数额为130万元，于缴税前支付李同伟购房款150万元；买卖双方最晚应于合同签订之日起120日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因李同伟原因致使陈璐未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，陈璐有权单方解除合同；如因陈璐原因致使李同伟在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且陈璐未能取得房屋产权证书，李同伟有权单方解除合同。如果李同伟违约，陈璐依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自陈璐向李同伟发出的书面通知送达李同伟之日起自动解除。李同伟应于5个工作日内将其已经收取的陈璐的全部付款返还陈璐，并按照房屋成交总价的20%向陈璐支付违约金。如李同伟逾期将陈璐已经支付款项返还给陈璐，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向陈璐支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失由李同伟承担。另解除合同后，李同伟须配合陈璐办理注销网上签约等手续，如未办理，陈璐可单独追究李同伟的违约责任。如陈璐违约，李同伟依照本合同的约定单方面解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自李同伟向陈璐发出的书面通知送达陈璐之日起自动解除。陈璐应按成交总价的20%向李同伟支付违约金。李同伟于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的陈璐已付款；如已付款不足以抵扣，陈璐应于解除之日支付不足部分。房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由陈璐承担。另解除合同后，陈璐需配合李同伟办理注销网上签约等手续，如未办理李同伟可单独追究陈璐的违约责任。同日，双方及第三人还签署了《居间服务合同》，约定由陈璐向第三人支付居间服务费31350元。签约当日，陈璐向李同伟支付了1万元定金。2016年10月25日，在双方电话通话过程中，陈璐告知李同伟其不愿继续履行合同，不再购买1029号房屋。后李同伟将1029号房屋另售他人。李同伟自述房屋另售的价格为286.5万元。本案审理中，陈璐向法庭提交了国家企业信用信息网关于北京伟业皓华投资管理有限公司、中润涌信（北京）创业投资管理有限公司、北京亚特兰国际拍卖有限公司、北京北交投资基金管理中心、北京亚特兰财务顾问股份公司、上海亚特兰财务顾问有限公司等公司的注册信息，称李同伟在与其签署房屋买卖合同时自称为银行保安，但签约后经陈璐查询，得知李同伟为上述多家企业的法定代表人、高管、股东，因李同伟隐瞒了其真实身份，导致陈璐对李同伟出售1029号房屋的合法性产生了合理怀疑；且加之陈璐的母亲在购房期间病体沉珂，陈璐为给母亲治病，经济上没有能力承担购房款，故陈璐告知李同伟不再继续履行合同。陈璐还提交了部分微信聊天记录和其与第三人工作人员姜振慧的通话录音，称其在后期欲继续履行合同，曾与第三人的工作人员杨某某与姜某某沟通，在履行合同中李同伟曾提出涨价，后得知李同伟将房屋另售他人。李同伟与第三人对微信聊天的真实性不认可，认可通话录音的真实性，否认李同伟的证明目的。李同伟就其证明目的未能进行一步举证。一审法院认为：当事人应全面履行合同约定的义务；当事人不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。双方签订房屋买卖合同后，陈璐未能履行合同约定的义务，且陈璐明确告知李同伟其不再继续履行合同，陈璐抗辩其拒绝继续履行合同的约定系因为李同伟隐瞒了李同伟本人的真实身份，且陈璐之母患病导致无力继续履行合同。其抗辩理由不能成立，法院不予采信。故应属于陈璐违约，陈璐应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。按照双方在合同中的约定，如陈璐违约，陈璐应支付相当于20%房价款的违约金；现陈璐提出违约金过高的抗辩，且明确表示其仅能再支付3万元违约金；综合考虑李同伟以实际成交价高于双方约定的房屋成交价的价格将1029号房屋出售，并未实际产生的损失，故法院结合陈璐的抗辩、对违约方予以适当处罚以维护交易稳定的原则对李同伟所主张的违约金予以酌情判处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条之规定，法院判决：一、对李同伟与陈璐就北京市朝阳区××号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》予以解除。二、陈璐于判决生效之日起七日内给付李同伟违约金三十万元（扣除其已支付一万元定金，实际执行数额为二十九万元）。三、驳回李同伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，陈璐提交内资企业变更登记备案资料来证明李同伟隐瞒房产真实情况违约在先，提供与中介杨某某的通话录音及存量房交易履约担保协议用以证明解抵押，房屋中介提供了过桥合同。李同伟发表质证意见称这些证据不符合二审新证据的法律规定，这些证据的形成均在一审开庭前，但陈璐一审未提供，所以不符合新证据的要求，根据陈璐提交的证据本身，也不能证明其证明目的。录音及担保协议的真实性不认可，担保协议与本案没有关联。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。以上事实有房屋产权证、居间服务合同、《北京市存量房屋买卖合同》及附件、双方的通话录音、企业信息、备案资料、录音、担保协议等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案争议的焦点是涉案违约金数额是否过高、人民法院应否依当事人申请对违约金数额予以调整。中华人民共和国《合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这表明对于合同中违约金的约定虽然属于当事人所享有的合同自由的范围，但是这种自由要受到一定限制。因为违约金是事先约定，它与违约发生后所造成的实际损失不可能完全一致。如果与实际损失相较，当事人约定的违约金数额过低，则难以起到制裁违约行为和补偿受害人损失的作用；如果约定的违约金过高，不仅会使受益人获得不正当利益，在一定程度上恶化违约方的财产状况，而且任由当事人订立数额过高的违约金，等于鼓励当事人依靠不正当的方式取得一定的利益和收入，违反公平和诚实信用原则。对于违约金的具体认定标准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。主要从以下几点考量：第一，“违约造成的损失”是衡量违约金是否过高的最基础、最重要标准，该因素要求人民法院应当查明违约造成的实际损失。第二，应考虑合同的履行程度。毋容置疑，一个已经几近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果有着很大区别。第三，还应考虑当事人的过错程度。违约方式是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。总之，在衡量违约金是否过高时，法院应根据合同性质、履行程度、损失大小、违约情况、主观过错及当事人的履约和赔偿能力等因素，予以综合判断，合理调整违约金的数额。具体到本案而言，当事人双方虽然签订了合同，但购房人在支付1万元的购房定金签订合同后，由于其母亲患病急需用钱，提出不再继续履行合同，并请求予以解除。在合同的履行程度上，仅属履行开始，实际上该合同并未实际得以履行。在损失认定上，也无充分证据证明李同伟因此受到相应的实际经济损失。在主观过错上，由于陈璐属过失违约，缺少主观恶意。同时，还要看到，陈璐是基于其母亲患病急需用钱这一事实，提出解除合同，亦合乎人之常理，作为一个善良合同相对方，李同伟亦对此应予理解和尊重。在一审庭审中，陈璐也提出了请求法院调整降低的请求，一审法院亦予适当考虑。但是，就本案实际情况而言，一审法院依法酌予确定的30万元的赔偿金依旧偏高，本院结合本案具体情况，调整为人民币10万元。综上，陈璐的上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初7546号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初7546号民事判决第三项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初7546号民事判决第二项为陈璐于本判决生效之日起七日内给付李同伟违约金十万元（扣除其已支付一万元定金，实际执行数额为九万元）；四、驳回李同伟的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29600元，由李同伟负担24350元（已交纳），由陈璐负担5250元（因李同伟已交纳，陈璐于本判决生效之日起七日内给付李同伟），二审案件受理费29600元，由陈璐负担9867元（已交纳），由李同伟负担19733元（因陈璐已交纳，李同伟于本判决生效之日起七日内给付陈璐）。本判决为终审判决审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇一八年六月四日法官助理 陈亢睿法官助理 眭 立书 记 员 李月明