黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民初49号
原告（执行案外人）：赵国志，男，1963年1月2日出生，汉族，住黑龙江省。
委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师，系受林甸县法律援助中心指派提供法律援助。
被告（申请执行人）:刘建新，男，1973年2月5日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。
委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。
第三人（被执行人）：黑龙江方略房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区美兰街香逸名苑2号楼2单元403室。
法定代表人：蒋文国，职务经理。
委托诉讼代理人：刘全胜，男，1964年2月17日出生，汉族，住黑龙江省。
原告赵国志与被告刘建新、第三人黑龙江方略房地产开发有限公司（以下至判决主文部分简称为方略公司）执行异议之诉一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵国志及其委托诉讼代理人林宝昌、被告刘建新委托诉讼代理人宋何伟、第三人方略公司委托诉讼代理人刘全胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
赵国志向本院提出诉讼请求：1.请求确认赵国志与方略公司签订的《龙泉新城认购协议书》合法有效，并确认位于林甸县龙泉新城小区××号车库（面积28.34平方米）归赵国志所有；2.立即停止对争议财产的强制执行，并解除对该财产的查封；3.由刘建新承担诉讼费用。事实和理由：我方于2013年7月26日与龙泉新城售楼处签订《认购协议书》，购买林甸县龙泉新城小区××号车库一个，我方如约支付全部价款，并实际占有使用。由于刘建新申请强制执行，并对该财产予以查封，我方提出异议，要求解除对该财产的查封和拍卖。经大庆市中级人民法院审理，作出（2017）黑06执异6号执行裁定书，驳回我方的异议申请。我方认为该裁定事实不清，适用和理解法律错误。一、我方与方略公司签订的《认购协议书》应认定为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中的认购协议具备买卖合同主要内容，且双方当事人已经实际履行（我方交付全部房款，方略公司交付了房屋），虽然没有办理产权登记，但不影响我方取得期待的物权，因此，法院认定龙泉新城认购协议书非商品房买卖合同与客观事实和法律规定相悖。二、法院查封在后是事实。我方购买时间是2013年7月26日，刘建新申请查封的时间为2015年2月10日，因此法院认定的我方没有证据证明法院查封前已经合法占有是错误的。综上，请求支持我方诉讼请求。
刘建新辩称，大庆市中级人民法院作出的（2017）黑06执异6号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：《商品房销售管理办法》第十六条对于房地产开发企业和买受人所订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容作了明文规定，本案中赵国志与方略公司签订的《龙泉新城认购协议书》实为对签订正式买卖合同相关事宜的约定，而非商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条明确规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。赵国志所主张权利的标的物为车库，并非用于居住，而该第二十九条第二款明确规定，物权期待权保护的对象为买受人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故虽登记在方略公司名下，但并不符合该第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除刘建新的执行。该第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。赵国志没有任何证据能够证实其在人民法院查封前已经合法占有涉案房产。综上，赵国志主张权利的标的既非法律规定的对于一般买受人物权期待权的保护范围，又不符合法律规定的对于物权期待权保护的条件，请求法院依法驳回赵国志的诉讼请求。
方略公司述称，我方同意和认可赵国志的诉讼请求。赵国志购买车库的时间在先，刘建新申请查封和预告登记在后，车库所有权归赵国志所有。刘建新在申请保全和办理车库预告登记的时间，正是以他为首的小额贷债权人接管龙泉新城小区全部事宜时期，我公司公章及一切印鉴均在刘建新手中掌控。故大庆市中级人民法院下达保全裁定及办理预告登记手续并送达给我方，属于程序违法。其查封和预告登记不具有法律效力。在赵国志等人起诉我方的案件中，其中有一部分原告本身就在龙泉新城小区购买了商品房，为生活和出行方便，购买车库是生活所需。且赵国志购买车库后，一直在占有和使用车库。对此，有林甸康信物业管理有限公司出具的证明为证。综上，赵国志的诉讼请求合情、合理、合法，请求法院依法解除对赵国志车库的查封及拍卖，维护赵国志的合法权益及社会的公平正义。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
赵国志为证明自己的主张，向本院提交证据如下：
证据一，赵国志购买龙泉新城小区车库认购协议书复印件一份及收据复印件一份（经与原件核对），欲证明赵国志在方略公司开发的龙泉新城小区商品房中购买车库的事实，购买时间早于刘建新申请查封的时间，赵国志在购买中一次性缴纳了全部房款，根据法律规定，赵国志有所有权及使用权。刘建新质证称，该证组据中的认购协议书第5条规定，“乙方在甲方取得预售许可证经甲方通知乙方5日内双方签订商品房买卖合同，如乙方在规定时间内不前来办理签订商品房买卖合同手续，则视为乙方违约，甲方有权解除本认购协议，甲方解除认购协议的乙方已支付的定金不予退还，甲方有权将房屋卖给第三方”；第6条同时约定，“甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购协议之日止将商品房出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金”，从认购协议书的内容上完全能够证实赵国志与方略公司签订的认购协议书只是对双方欲签订商品房买卖合同的约定，因其不具备商品房买卖合同的主要条款，所以该认购协议书并非商品房买卖合同；收据和认购协议书均不能够证实赵国志实际占有涉案房屋的具体时间。方略公司质证称，对真实性及证明问题均无异议，我公司在林甸县开发龙泉新城小区，认购书和购房合同都是从房产处购置的，当时房产处要求我公司规定的一次性交完款的全部是以认购书的形式，房产处认购登记的都是认购书，没有签订房屋买卖合同，唯一签订房屋买卖合同的就是银行房屋按揭。本院认为，该证据能够证实涉案车库买卖情况，故对该组证据的真实性予以认定并采信。
证据二，赵国志购买龙泉新城小区商品房认购协议书和预告登记书复印件各一份，欲证明赵国志之所以在龙泉新城小区购买车库，是因其早在龙泉新城小区购买了商品住宅楼，并已办理了入住手续，购买车库是生活所需，从而证明胡启赞购买诉争车库的真实性及合理性。刘建新质证称，因无原件核对，对真实性暂时有异议，对证明的问题也有异议，该证据恰恰证实胡启赞拥有其他的住宅，其购买的车库不符合最高人民法院司法解释中规定的一般买受人物权期待权的保护范围，赵国志所主张的涉案车库不能排除刘建新的执行。方略公司质证称，对该证据无异议。本院认为，因赵国志庭后提交原件予以核对，故对证据的真实性予以认定。
证据三，林甸县康信物业管理有限公司出具的证明一份，欲证明赵国志购买车库以后在物业部门办理了入住手续，说明赵国志实际占有和使用了诉争车库，车库的所有权理应归赵国志所有。刘建新质证称，林甸县康信物业管理有限公司出具的证明仅能证实赵国志购买了车库、办理了入住手续，但不能够证实赵国志办理入户手续的具体时间。方略公司质证称，对真实性无异议，我公司作为开发企业，在2014年7月办理回迁入住，小区还没有完善，我公司承诺免住户半年的物业费，所以前半年的物业费是免收的，所以是2015年2月至2016年2月。本院认为，该组证据能够证明涉案车库实际占有和使用情况，故对该组证据的真实性予以采信。
证据四，合伙人大会决议、授权委托书及声明复印件各一份（经与原件核对），欲证明刘建新当时高息抬给方略公司资金1000万元，刘建新被小额债权人推举为债权人的总经理，会议正是研究全盘接管龙泉新城小区的事宜而召开；从会议决议的时间及各位债权人给刘建新出具的授权委托书时间上看，均为2014年8月27日，即刘建新从当日会议起全盘接管方略公司，包括销售在内的所有权利；刘建新等人接管方略公司时，将方略公司的公章、财务章及所有印鉴全部掌控在其手中，从而形成了李建新的行为代表了当时的方略公司；以刘建新为首的小额债权人接管方略公司时至2016年3月间，县工作组从其手中收回方略公司的公章为止，本案前期的一切诉讼程序，包括诉讼、保全、预告登记，都发生在刘建新掌控方略公司的时间之内，实际上刘建新在此期间既有双重身份，即是小额债权人的总经理，又行使方略公司的一切权利，故本案的发生看似合法，其中掩盖着极不正常的非法行为，故我方认为刘建新对诉争车库的保全及拍卖不具有法律效力。刘建新质证称，因赵国志所述刘建新与方略公司之间的民间借贷关系发生于方略公司的债权人与方略公司签订合伙人大会决议、授权委托书之前，并且该案已经法院生效判决确认并且进入执行程序，其合法性毋庸置疑；方略公司法定代表人蒋文国的声明中明确说明其曾在不同时间、不同阶段给庞虎、关威、张国维、曹金柱等四人出具过多份授权委托书，由于授权不明等问题造成楼盘管理混乱，证实方略公司从未授权过刘建新，也就不存在赵国志所主张的刘建新长时间掌握方略公司的公章、财务章，自己双重身份的问题，所以刘建新前期的诉讼包括执行程序均合法有效。方略公司质证称，对真实性无异议，当时刘建新接管龙泉新城小区的借款明细，刘建新在上面签的字。本院认为，该证据与本案没有关联性，故不予采信。
刘建新未提交证据。
方略公司为证明自己的主张，向本院提交证据如下：
证据一，小额贷债权人给刘建新出具的接管龙泉新城小区整体项目的授权委托书及合伙人大会决议、借款明细表复印件各一份（其中借款明细表经与原件核对一致），欲证明由于方略公司在开发龙泉新城小区过程中，出现资金短缺，为完善工程，高息向以刘建新为首的小额贷款公司借款；由于借款逾期，小额贷债权人联合接管了龙泉新城小区的整体项目，并推荐刘建新为总经理，全权负责龙泉新城小区项目的经营管理；以刘建新为首的小额贷债权人于2014年8月接管龙泉新城小区整体项目之后，包括方略公司公章、财务章在内的所有印鉴，都由债权人掌管，刘建新正是在此期间，在大庆市中级人民法院提起的民事诉讼；在方略公司毫不知情的情况下，大庆市中级人民法院以缺席的方式作出一审判决；借款明细表是方略公司向债权人借款本金和利息汇总，刘建新在此表上签名，是为了全盘接管龙泉新城小区债权债务而办理的，证明刘建新当时是所有债权人的实际掌控人；刘建新提出对赵国志车库的诉讼保全及办理预告登记时，法院并未将法律文书送达给方略公司，更谈不上送达给赵国志，故方略公司在未接到法律文书的情况下，无法按程序提出异议，大庆市中级人民法院程序违法，查封赵国志的车库依法应予解除。赵国志质证称对真实性及证明的问题均无异议。刘建新质证称对真实性及证明的问题均有异议，借款明细证实方略公司欠我方本息合计1039万元，其他两份证据系复印件，我方不予质证。本院认为，该证据与本案没有关联性，故不予采信。
证据二，大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决书和黑龙江省高级人民法院（2015）黑高商终字第102号民事判决书复印件各一份，欲证明大庆市中级人民法院一审判决是在我方未出庭的情况下缺席判决；未出庭原因是龙泉新城小区被以刘建新为首的债权人接管以后，开庭传票无法送达给方略公司，我公司无公章也无法办理出庭手续，正是在以刘建新为首的债权人操控之下，以缺席的方式进行的判决；大庆市中级人民法院一审判决判令我公司给刘建新借款1228万元及利息，二审判决减少一审判决书中借款本金455万元，说明一审时刘建新利用小额债权人总经理掌控方略公司一切权利的机会，有意规避我方出庭，虚设诉讼标的额，一审有虚假诉讼的嫌疑。赵国志质证称对真实性及证明的问题均无异议。刘建新质证称对真实性无异议，对证明的问题有异议，判决书无法证实方略公司缺席的原因。本院认为，该证据并不能够证实方略公司欲证明的问题，本院仅对该证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年7月26日，赵国志与方略公司签订《龙泉新城认购协议书》一份。双方约定：方略公司将涉案的林甸县龙泉新城××号车库（建筑面积共28.34平方米）售予赵国志，每平米售价5000元，房款共计141,700元，……。2014年8月8日，赵国志交付车库的购房款，方略公司出具收据一份。2017年3月1日，林甸县康信物业管理有限公司出具证明一份，主要内容为赵国志于2013年7月购买林甸县龙泉新城小区××号车库，办理了入户手续，并交纳了相关费用。
刘建新与方略公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月8日作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决书，判决：一、解除刘建新与方略公司于2014年4月22日签订的民间借款合同及228万元借款借据（合同）；二、方略公司于判决生效后立即给付刘建新借款本金1228万元；三、方略公司于判决生效后支付刘建新利息及违约金（2013年11月19日签订××号合同，应以借款本金500万元为基数，从2013年11月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息和违约金至判决生效之日止；2014年4月22日签订××号合同，应以借款本金500万元为基数，从2014年4月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息和违约金至判决生效之日止）；四、驳回刘建新的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限内履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。方略公司不服该判决，上诉至黑龙江省高级人民法院。黑龙江省高级人民法院于2015年8月6日作出（2015）黑高商终字第102号民事判决书，判决：一、维持大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第一、四项；二、撤销大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事判决主文第二、三项；三、方略公司于判决生效后十日内给付刘建新借款本金7,729,394.29元，并自2014年7月4日起至判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率四倍的标准支付利息和违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
在刘建新与方略公司民间借贷纠纷一案的审理过程中，2015年2月10日，本院根据刘建新的申请，作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号民事裁定书，查封或冻结方略公司1600万元的财产。同日，本院作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2014）庆商初字第62号协助执行通知书并送达林甸县房地产管理处，请其协助查封方略公司位于林甸县龙泉新城2#、5#、9#、13#、18#、19#部分车库。该裁定及协助执行通知书查封了赵国志所提异议涉及的车库。
判决生效后，刘建新向本院申请执行，本院于2015年9月11日立案执行，并依法向方略公司送达执行通知书、报告财产令。2016年6月20日，本院作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2015）庆执字第228-3号执行裁定书，继续查封方略公司名下的位于林甸县龙泉新城包括本案涉及的××车库在内的共计165户车库。查封期限为三年（自2016年6月22日至2019年6月22日）。2016年8月26日，本院作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2015）庆执字第228-4号执行裁定书，裁定拍卖黑龙江省大庆市中级人民法院（2015）庆执字第228-3号执行裁定书所查封的165户车库。2016年8月30日，本院作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2015）庆执字第228号拍卖通知书，通知刘建新本院将通过淘宝网司法拍卖网络平台对本院查封的方略公司名下的位于林甸县龙泉新城共计165户车库进行公开拍卖。
在本院执行刘建新与方略公司民间借贷纠纷一案中，雷印龙、姜洪杰、赵国志、白春华、段永庆、包博航、蒋新明分别针对执行标的向本院提出书面异议。本院于2017年1月18日作出黑龙江省大庆市中级人民法院（2017）黑06执异6号执行裁定书，裁定：驳回雷印龙、姜洪杰、赵国志、白春华、段永庆、包博航、蒋新明的异议请求。
赵国志不服该裁定，向本院提起诉讼：一、请求确认赵国志与方略公司签订的《龙泉新城认购协议书》合法有效，并确认位于林甸县龙泉新城小区××号车库（面积28.34平方米）归赵国志所有；二、立即停止对争议财产的强制执行，并解除对该财产的查封；三、由刘建新承担本案诉讼费用。
本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案当事人双方的诉辩主张，本案的争议焦点为赵国志对本案所涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
赵国志在本案中主张其对刘建新与方略公司之间的民间借贷纠纷而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，本院认为，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据赵国志在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与方略公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
（一）赵国志与方略公司在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。
首先，赵国志与方略公司所签的涉案一份《龙泉新城认购协议》签订的日期为2013年7月26日，时间在黑龙江省大庆市中级人民法院于2016年6月20日作出执行裁定之前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定及《商品房销售管理办法》第十六条规定，该份《龙泉新城认购协议》均明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式,且赵国志已经按照认购协议的约定交付全部款项，方略公司亦向赵国志出具了收到车库价款的收据。该认购协议均已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定双方存在商品房买卖合同关系。再次，两份《龙泉新城认购协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
（二）赵国志在所购车库被人民法院查封之前是否已合法占有。
本案中，赵国志向法院提供向林甸县康信物业管理有限公司缴纳车库物业管理费的收据及林甸县康信物业管理有限公司出具的证明等相关证据，能够证明其已在2016年6月20日黑龙江省大庆市中级人民法院作出执行裁定之前合法占有、使用涉案车库的情况。
（三）赵国志是否已交付涉案车库的全部价款。
本案中，根据认购协议的约定及方略公司给赵国志出具的收款收据等证据，可证实赵国志已全额缴付案涉车库价款。
（四）是否因非买受人自身原因未办理过户登记。
赵国志已经履行了全部合同义务，支付了涉案车库的全部价款，且各方当事人均未提供充分证据证明因赵国志个人原因导致涉案车库无法办理过户登记，故本院认定非赵国志个人原因导致涉案车库未办理过户登记。
因此，赵国志要求确认其与方略公司签订的涉案《龙泉新城认购协议书》合法有效并停止对涉案车库强制执行的的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之相关规定，依法应予支持。刘建新抗辩所主张的案涉房屋未办理登记过户手续、未实际交付等意见均不影响对赵国志物权期待权的保护。刘建新的抗辩主张不能成立，本院不予采信。
关于赵国志主张的要求确认涉案车库归其所有的请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，除法律另有规定以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。本案所涉车库，赵国志虽然已支付了全部购房款，但尚未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释并未规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权，故对赵国志该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、原告赵国志与第三人黑龙江方略房地产开发有限公司签订的涉案《龙泉新城认购协议书》合法有效；
二、停止对涉案车库即林甸县龙泉新城××号车库的强制执行；
三、驳回原告赵国志其他诉讼请求。
案件受理费3134元，由被告刘建新负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
本院（2017）黑06执异6号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审判长 臧国燕
审判员 刘振影
审判员 杨社娟
二〇一七年七月二十日
书记员 范继超
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
……
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。