广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初2761号
原告：广东益威物业服务有限公司（原江门市益威物业服务有限公司），住所地广东省江门市宏达路2号之三。
法定代表人：舒兆洋。
委托代理人：关则齐、黎宝凤，均是该公司员工。
被告：祁惠荣，女，，1970年12月16日出生，住江门市蓬江区。
原告广东益威物业服务有限公司（以下简称益威公司）诉被告祁惠荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托代理人关则齐到庭参加诉讼，被告祁惠荣经本院公告开庭传票，公告期满其没有到庭应诉。本案现已审理终结。
原告益威公司诉称：经江门市喆陶居业主委员会选聘，原告益威公司为喆陶居小区的物业服务公司。2013年12月25日，江门市蓬江区喆陶居业主委员会（以下简称喆陶居业委会）与原告益威公司签订《喆陶居小区物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，物业服务费收取标准按建筑面积每月每平方米1.9元向业主或××收取，包括物业公司派驻管理人员的工资及福利补贴等、物业公司的管理费用开支及成本、小区公共水费、公共电费及电梯维保和年审费用，不包含电梯及小区房屋建筑及公共设施、设备的维修费用；地下车库和露天车位停放服务费按每月60元／辆计收，露天停车位的租金由业委会定价，由物业公司代收，收取的费用属本小区业主所有，用作于本小区公共设施、设备的维修支出、业委会的经费开支、小区活动开支；物业服务费的缴交时间为每月的1至10号，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金；服务合同还对其他相关事项作了约定。合同签订生效之日，原告即为该小区提供物业服务。被告祁惠荣是该小区的业主之一，已接受了原告为其提供的物业服务，按其房屋面积79.31平方米计算，每月应交物业服务费为150.7元，从2015年1月至2015年11月的物业服务费为1657.6元，被告至今未支付上述物业服务费给原告。虽经原告多次催收未果。原告认为，原告为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费，被告拒不支付物业费的行为构成违约，应当承担向原告支付物业服务费及违约金的责任。据此，请求法院判令：1、被告向原告立即支付2015年1月至2015年11月的物业服务费1657.6元，逾期付费违约金（滞纳金）745.9元，合计2403.5元，违约金从逾期之日起按每日千分之三计，暂计至起诉之日，请法院判违约金至费用付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告益威公司在举证期限内提供的证据有：
证据1.《房地产登记申请书》及产权人身份证二份，证明被告是本案物业产权人的事实；
证据2.《催款函》一份，证明原告对被告进行催款的事实；
证据3.《喆陶居小区物业服务合同》一份，证明原告与江门市喆陶居业主委员会于2013年12月25日签订了《喆陶居小区物业服务合同》，且约定了双方的权利和义务的事实。
证据4.《关于喆陶居小区选聘物业服务企业意见征询结果的公告》等七十份，证明同意聘请原告对喆陶居进行物业服务管理；
证据5.照片3张，证明原告为被告小区提供了物业服务的事实，原告已通知住户交费的事实。
证据6.《申请书》、《复函》、《喆陶居资料及设备移交清单》、《喆陶居电梯资料移交表》、《喆陶居智能资料设备移交清单》、《喆陶居发电组资料移交清单》、《喆陶居园林绿化移交表》各一份，《消防栓检查情况》两份，证明原告从喆陶居撤场以及办理有关的移交手续。
被告祁惠荣在答辩期没有答辩，在举证期限内没有提供证据，也没有出庭应诉。
经审理查明：原告益威公司于2007年11月13日登记成立，为有限责任公司，经营范围为：物业服务等，于2010年6月30日取得江门市住房与城市建设局颁发的中华人民共和国物业服务企业三级资质证书。
2013年12月25日，喆陶居业委会与原告益威公司签订《喆陶居小区物业服务合同》，合同约定的内容包括：一、喆陶居业委会选聘益威公司为喆陶居小区的全体业主和××提供物业服务；二、物业服务内容和物业服务质量；三、物业服务费收费项目为：物业服务费的缴交时间为每月1至10号，由本小区各位业主（××）自觉到管理处交纳物业服务费，结算方式以现金或银行转账方式交纳；物业服务费收费标准：按建筑面积每月每平方米1.9元向业主或××收取；地下车库和露天停车位停放服务费按每辆每月60元收取，露天停车位的租金由业委会定价，由物业公司代收，收取费用属于小区业主所有，用于小区公共开支；四、业主或××逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；五、本物业共用部位、共用设施、设备、公共场地等的大、中修和更新、改造费及零配件费由全体业主承担，可资金筹集、使用与管理按照有关法律、法规和有关规定执行；六、合同期限自2014年1月1日起至2016年6月30日止；七、若出现物业服务费收费率低于70%的，益威公司可提前三个月以书面形式通知业主或业主委员会，提前终止本物业服务合同，退出物业服务区域，益威公司仍有权继续追收业主或××所欠的一切费用。
上述合同签订后，益威公司依约为喆陶居小区提供物业管理服务。被告祁惠荣是该小区2幢403室房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为79.31平方米，每月应付的物业服务费为150.7元，其没有支付2015年1月1日至2015年11月30日共11个月的物业服务费合计1657.6元。
2015年3月16日，益威公司向喆陶居业委会提出申请，认为小区部分业主因为物业服务费及车位停车费偏高，无故拖欠有关费用，造成物业公司难以正常运作，出现严重亏损，因此提出提前终止2013年12月25日与业委会签订的物业服务合同。喆陶居业委会在该申请书上回复，经业委会研究，建议益威公司最少延迟到2015年8月31日。2015年10月23日，益威公司再次复函业委会，要求于2015年11月30日终止物业服务合同，业委会在该复函上盖章确认同意。2015年11月30日，在进行了各项资产的移交手续后，益威公司撤场，退出喆陶居小区。
本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。原告益威公司与喆陶居业委会签订的《喆陶居小区物业服务合同》，是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。本案争议的焦点在于：被告祁惠荣是否应向原告益威公司支付其拖欠的物业服务费及违约金。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”喆陶居业委会是喆陶居业主大会的代表机构，其签订的《喆陶居小区物业服务合同》是代表业主大会所签订的，该合同对喆陶居全体业主具有约束力。益威公司签订协议后依约为喆陶居小区提供物业管理服务，并对公共设施进行维修，被告祁惠荣作为业主，在获得原告提供的物业管理服务后，应当按照等价有偿的原则，向原告益威公司支付物业服务费用。被告至今拖欠原告物业服务费用，构成违约，应当承担本案民事责任。原告起诉要求被告支付物业服务费1657.6元，其计算的方法和期限合法合理，本院予以支持。
至于被告是否应当按照合同支付滞纳金（违约金）的问题。《喆陶居小区物业服务合同》约定物业服务费的缴交时间为每月1至10号，业主或××逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。因被告祁惠荣在原告益威物业公司提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，被告应当向原告支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率在30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率4.35%的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限为日息万分之七。因此，本案中的逾期违约金应从2015年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款、第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告祁惠荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费1657.6元及逾期付款违约金（违约金应从2015年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以每日万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）。
如果被告祁惠荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告祁惠荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判长 邱启杰
审判员 温艳华
审判员 余玉卿
二〇一六年十月十七日
书记员 容丽萍