江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第945号
原告：江西宏吉投资有限公司。住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区富山大道1168号小蓝经济开发区管委会*楼****室。
组织机构代码：75997358-8。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：邓文超，该公司职员。
委托代理人：吴宝明，该公司职员。
被告：邓平平，男，1969年11月29日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
原告江西宏吉投资有限公司（以下简称宏吉公司）诉被告邓平平商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏吉公司委托代理人吴宝明到庭参加诉讼。被告邓平平经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏吉公司诉称：2013年3月27日，原告与被告签订了《南昌县商品房买卖合同》，被告按揭贷款购买原告开发建设的南昌恒大城二期第4栋3-2801号房，向原告支付了首期购房款人民币411353元，并于2013年3月29日在南昌县房产管理局办理备案。原、被告与交通银行股份有限公司洪城大市场支行三方就剩余房款人民币270000元签署了《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性连带责任保证，银行于2013年5月13日已发放该贷款。2015年2月开始至今，被告未按月偿还银行贷款，银行要求原告承担保证责任。2015年5月28日原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币244291.44元。原告在承担保证责任后向被告发出《关于解除南昌县商品房买卖合同的函告》。根据原、被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》补充协议第三条第5款之约定，买受人在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告已支付的购房款人民币411353元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币2372元；3、判令被告承担原告代为支付的贷款逾期利息、罚息等费用7037.44元。本案诉讼费用由被告承担。
被告邓平平未答辩。
经审理查明：2013年3月27日，被告邓平平（买受人）与原告宏吉公司（出卖人）签订合同编号为2013-012865号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大城二期第4栋3单元28层3-2801号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2013年3月27日前支付首期房款411353元，余款270000元须在2013年3月27日前办理银行按揭贷款申请手续。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过180天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。商品房买卖合同签订后，原告按约定与被告邓平平及案外人交通银行股份有限公司江西省分行（以下简称交通银行）办理了270000元的10年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了编号为12（2013）0476的《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的270000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2013年5月13日发放。自2015年2月开始，被告邓平平未按约偿还银行贷款。同年5月28日，交通银行直接扣划原告账户内244291.44元（其中本金237254元，利息、罚息、复利等共计7037.44元）用于结清被告邓平平所欠款项。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、贷款结清证明、《关于承担连带保证责任的证明》交通银行特种转账传票两张、交通银行个人贷款还款凭证五张等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2013-012865号《南昌县商品房买卖合同》（本合同）及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款270000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了244291.44元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2013-012865号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币237254元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为2372.5元，原告主张违约金计为2372元，系当事人对自身权益的处分，且未违反法律规定，本院予以认可。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计7037.44元，原告在诉请中要求被告对该部分钱还予以支付，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款411353元归原告所有，本院不予支持。被告邓平平经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江西宏吉投资有限公司与被告邓平平于2013年3月27日签订的编号为2013-012865号《南昌县商品房买卖合同》及《补充协议》；
二、被告邓平平应在本判决生效之日起十日内支付原告江西宏吉投资有限公司逾期付款237254元的违约金计人民币2372元；
三、被告邓平平应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西宏吉投资有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计人民币7037.44元；
四、驳回原告江西宏吉投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7611元、保全费2624元，公告费600元共计10835元由被告邓平平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 裴柏平
人民陪审员 李 娟
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 刘文莉