上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第10号
原告中信银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区富城路99号28层。
法定代表人吴小平，行长。
委托代理人李景璐。
委托代理人方磊。
被告上海携房实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区桂平路286号二楼2022室。
法定代表人张玉芬。
原告中信银行股份有限公司上海分行诉被告上海携房实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月26日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李景璐、方磊到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告中信银行股份有限公司上海分行诉称，2007年3月8日，上海仪电控股（集团）公司（以下简称仪电公司）与上海携房房地产经纪公司签订房屋租赁合同，约定，仪电公司将上海市某路8、10、12号内所属的房屋和场地租赁给上海携房房地产经纪公司作经营、办公使用，租赁期20年。2009年7月，上海携房房地产经纪公司名称变更为上海携房实业发展有限公司即被告。2008年4月，原告与上海携房房地产经纪公司签订房屋租赁合同，约定，上海携房房地产经纪公司将上海市某路12号17幢西1-3层房产（以下简称系争房屋）出租给原告，作为以后营业及办公使用，房屋租赁期为18年。合同签订后，原告按约向被告支付租金。2009年，仪电公司因被告拖欠租金诉至本院，要求被告支付欠租、滞纳金、违约金等，2009年4月，该案仪电公司申请诉讼保全，本院向原告发出协助执行通知书，要求原告停止向被告支付租金。原告收到后，因被告作为系争房屋的实际控制人，采取断电断水等方式迫使包括原告在内的承租人向被告支付相关的租金，原告为此支付了2009年7月15日至2011年10月14日间的租金计人民币6，362，901元（以下币种均为人民币），该案经一审、二审判决。之后，仪电公司申请执行，2012年3月1日，本院向原告发出履行到期债务通知书，要求原告履行付款义务，原告曾多次向被告追索，被告均未返还，2012年9月13日，在本院主持下，原告与仪电公司协商达成一致意见，由原告继续承租系争房屋，并约定原告向被告追索上述款项。原告认为，原、被告间房屋租赁合同虽合法有效，但法院向原告发出协助执行通知书具有停止支付的强制效力，被告收取上述时间段的租金没有合法依据，故要求被告返还2009年7月15日至2011年10月14日间房屋租金人民币6，362，901元；诉讼费被告承担。
被告上海携房实业发展有限公司未答辩。
经审理查明，仪电公司是上海市某路12号房屋的房地产权利人。
2008年4月3日，上海携房房地产经纪公司与原告签订房屋租赁合同，约定，原告承租系争房屋，建筑面积968.80平方米，房屋租赁期为2008年4月15日至2018年4月14日，每日每平方米建筑面积租金为7.997元，平均每月租金为235，663元，年租金为2，827，956元，该房屋租金3年内不变，自第4年起，双方可协商对租金进行调整，采取先付后用原则，每季度支付一次租金。合同签订后，原告按约向上海携房房地产经纪公司支付租金等相关费用。2009年7月5日，上海携房房地产经纪公司变更企业名称为上海携房实业发展有限公司即被告。2009年4月27日，本院向原告送达（2009）徐民三民初字第887号案件的协助执行通知书，要求原告自即日起停止支付应支付给被告的承租费。原告分别于2009年7月1日、2009年9月18日、2010年1月18日、2010年4月6日、2010年7月5日、2010年7月5日、2010年9月19日、2011年1月、2011年4月、2011年7月向被告支付2009年7月15日至2011年10月14日间租金计6，362，901元。
原告使用系争房屋至今。
另查明，2009年，仪电公司向本院起诉被告要求解除仪电公司与被告签订的房屋租赁合同、被告支付租金，诉讼中，仪电公司申请诉讼保全；2010年5月6日本院（2009）徐民三民初字第887号民事判决书判决，解除仪电公司与被告房屋租赁合同，被告支付欠租及滞纳金。被告不服上诉，2010年8月20日，上海市第一中级人民法院终审判决，驳回上诉，维持原判。2012年，仪电公司再次起诉被告要求支付2010年8月21日至2011年8月20日间的房屋使用费，本院（2012）徐民四（民）初字第3937号民事判决书确认，2011年8月29日，仪电公司与被告各自下属的物业公司就上海市某路8、10、12号房屋及场地等办理了交接手续，由被告将上海市某路8、10、12号房屋及场地等交还仪电公司管控；为此判决，被告支付仪电公司2010年8月21日至2011年8月20日期间的房屋使用费及利息损失。
2012年9月13日，原告与仪电公司签订房屋租赁合同，租赁期限为2011年10月15日至2015年12月31日。
上述事实，除原告庭审陈述外，另有原告出示的租赁合同、民事判决书、协助执行通知书、发票23张、产权证明、企业名称变更预先核准通知书、通知书及相关询问笔录、确认函、原告与仪电公司租赁合同等书证佐证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，对订立方均具有法律约束力。根据租赁合同的约定，原、被告间租赁期限至2018年4月14日止，但被告与系争房屋的产权人间租赁合同经生效文书确认于2010年8月20日解除，被告下属的物业公司于2011年8月29日将包括系争房屋上海市某路8、10、12号房屋及场地等与仪电公司办理了交接手续，故被告与原告间房屋租赁合同于2010年8月20日自然终止，被告自2011年8月30日起无权收取租金或房屋使用费；又鉴于仪电公司曾起诉要求被告支付至2011年8月20日前的租金及房屋使用费，法院依法判决，上述判决已发生法律效力，原告未提供其已向仪电公司支付2009年7月15日至2011年8月20日间租金的充分证据，且原告实际使用系争房屋至今，故原告要求被告返还2009年7月15日至2011年8月20日间租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，原告要求被告返还2011年8月21日至2011年10月14日间租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海携房实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中信银行股份有限公司上海分行已付2011年8月21日至2011年10月14日间租金计424，193.40元；
二、驳回原告中信银行股份有限公司上海分行的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币56，340.30元，由原告负担52，584.30元，被告负担3，756元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 郑誉华
人民陪审员 严国华
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 邓瑜佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。