安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1802民初93号原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：钱云霞，该公司总经理。委托代理人：华洪涛，该公司法务部员工。委托代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。被告：刘书清，男，汉族，住安徽省宣城市宣州区。原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告刘书清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托代理人华洪涛、徐兴德，被告刘书清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家公司诉称：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2012年6月6日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方刘书清（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋一层261至274号共14间，建筑面积542平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，本市场于2012年10月1日前正式开业，如有变更甲方将另行通知，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米35元，年租金为227640元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前6个月为免租期，后6个月租金为113820元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月租金为113820元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第三年租金为227640元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币1.4万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还；七、乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；八、乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；十四、乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”。同日，双方又签订了一份《市场商业经营管理服务协议》，约定刘书清自承租之日起按其承租房屋面积每月每平方米1元的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。合同签订后万家公司向刘书清交付了租赁房屋。刘书清交纳经营保证金1.4万元、其余费用未交纳。2014年8月12日，万家公司以快递方式向刘书清寄发了《缴款通知书》，通知刘书清于2014年8月20日前交清所欠的租金、物业服务费、运营管理费合计139837.6元，刘书清签收后未缴纳。万家公司又于2015年1月27日向刘书清寄发了《关于解除双方的函》，通知刘书清双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到该函之日解除，刘书清应于解除之日起三日内清空并归还租赁房屋且经营保证金不予退还。该函刘书清于2015年1月31日签收，但未履行结清费用、腾空并交付房屋的义务，现万家公司诉至法院，请求判令：1、刘书清立即腾空租赁房屋并交付给万家公司；2、刘书清立即给付截至2015年1月31日的房屋租金284550元及逾期付款违约金（其中94850元自2013年3月1日起、113820元自2014年3月1日起、75880元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止）并承担自2015年2月4日起至2015年10月4日房屋占用费151760元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），此后的房屋占用费自2015年10月5日起按每平方米每月35元计算至房屋实际交还之日止；3、刘书清立即给付截至2015年1月31日的物业管理费16386元及逾期付款违约金（其中3252元自2012年7月24日起、3252元自2013年1月9日起、3252元自2013年7月9日起、3252元自2014年1月9日起、3378元自2014年7月9日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），并承担自2015年2月4日起至2015年10月4日房屋占用期间物业管理费4336元及逾期付款违约金（自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），此后的物业管理费自2015年10月5日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交付之日止；4、刘书清立即给付截至2015年1月31日的管理运营费16386元及逾期付款违约金（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至实际给付之日止），此后的管理运营费自2015年2月4日起按每月每平方1元米计算至房屋实际交付之日止；5、刘书清给付万家公司垫付的电费7250元；6、本案诉讼费由刘书清负担。刘书清在庭审中辩称：1、万家公司称开业时间为2013年5月1日不能成立，因为商场处于试营业期，不具备正式开业条件（例如一楼陶瓷卫浴商户入住率仅50%、堵在大门的东鹏陶瓷至今装潢未完成等），也不具备运营环境；2、即便商场于2013年5月1日开业，万家公司诉请的租金、物业费等计算方式有误，且合同解除后的各项费用不应承担违约金；3、由于万家公司招商及运营不当等造成其经营亏损，加上房屋装潢用去46万元，现万家公司单方面解除合同后仍收取租金、房屋占用费等，其确实无力支付，另租赁房屋的内物品也需要找地方安置。综上，请求法庭查明事实后，依法判决。万家公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明万家公司的主体资格；2、身份证复印件一份，证明刘书清的身份信息；3、授权书一份，证明万家公司有权对外出租涉案房屋并承受由此产生的一切权利义务；4、房屋租赁合同、市场商业经营管理服务协议各一份，证明双方的合同关系及对双方权利义务、违约责任等进行了约定；5、收据一份，证明刘书清交纳经营保证金1.4万元；6、家居馆高压总电表照片一份、安徽电力宣城供电公司发票二十四张，证明商场用电总数为1992600度及万家公司交纳电费总额为2491987.64元；7、刘书清电表照片一份，证明截至2015年3月20日刘书清的电表总用电数为5800度；8、《缴款通知书》、韵达快递单、韵达快递官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2014年8月12日向刘书清寄发了《缴款通知书》，刘书清已签收的事实；9、关于解除双方《房屋租赁合同》的函，EMS特快专递单、EMS官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2015年1月27日向刘书清寄发了关于解除双方《房屋租赁合同》的函，刘书清已签收的事实；10、商户交接单一份，证明万家公司于2012年7月24日向刘书清交付了租赁房屋。刘书清向本院提交合同一份，证明与万家公司提交的合同不同，租金数额也不同。经庭审质证，刘书清对万家公司提举1、2、3、5、8、9号证据无异议；4号证据有明显更改，真实性不认可；6、7号证据不清楚，且电费的收取标准过高；10号证据没有其签字，不予认可。万家公司对刘书清提交的合同中签字盖章的真实性均无异议，两份合同除租金相差一个零外，其余内容完全一致，但结合合同的上下文条款可确定刘书清合同中租金少一个零系笔误。经对双方所举证据进行审查，结合双方的质证意见，本院认为万家公司提举的10号证据未经刘书清签字，不予认可，其余证据均符合证据的“三性”，予以认定。刘书清提举的证据“三性”予以认定，但根据合同中载明的“建筑面积542平方米、每月每平方米35元，年租金227640.00（贰拾贰万柒仟陆佰肆拾元）”条款，确定合同中“六个月计付租金11382.00元”及“全年租金22764.00元”系笔误。根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院对万家公司所诉称的事实予以确认。另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。刘书清户电表产生的电度数为5800度，交纳电费500元。本院认为：刘书清与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，刘书清应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，万家公司要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。刘书清未按约定支付相关费用，万家公司于2014年8月12日向刘书清寄发了缴费通知书，刘书清签收后未履行义务，万家公司又于2015年1月27日寄发了《关于解除双方的函》，该函于2015年1月31日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年1月31日解除。合同解除后三日内应归还租赁房屋即2015年2月4日至房屋实际腾空并交付之日，刘书清占用该租赁房屋已无法律依据，故其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。占用期间的各项费用损失未约定给付期限，万家公司可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确定刘书清应负担的各项费用及支付时间如下：首先，根据双方关于承租期及免租期的约定，2012年10月1日至2013年3月30日及2013年10月1日至2014年3月30日间刘书清无需交纳租金，另双方还约定了“商场开业前为免租装修期和免租试营业期”，而商场于2013年5月1日开业，因此刘书清第一年2013年5月1日至2013年9月30日的租金94850元（227640元/年÷12个月×5个月），应于2013年4月1日前支付；第二年2014年4月1日至2014年9月30日的租金为113820元，应于2014年3月1日前支付；第三年2014年10月1日至2015年1月31日（合同解除之日）的租金75880元（227640元/年÷12个月×4个月），应于2014年9月1日前支付；合同解除三日后即2015年2月4日至实际交付房屋之日的占用期间租金损失按每月每平方米35元计算，该款未约定给付时间，万家公司可随时主张。其次，刘书清应自2012年10月1日起按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，第一期在房屋交付之日支付，其余每期应在每个交费期结束前15日内支付下一期费用，因此第一期2012年10月1日至2013年3月30日间的物业服务费3252元，刘书清应于2012年10月1日支付；第二期2013年4月1日至9月30日的3252元，应于2013年3月15日前支付；第三期2013年10月1日至2014年3月30日的3252元，应于2013年9月15日前支付；第四期2014年4月1日至2014年9月30日的3252元，应于2014年3月15日前支付；第五期2014年10月1日至2015年1月31日的2168元（542元/月×4个月），应于2014年9月15日前支付；合同解除三日后即2015年2月4日至实际交付房屋之日的占用期间物业服务费按每月每平方米1元计算，该款未约定给付期限，万家公司可随时主张。再次，刘书清应自2012年12月10日起按每月每平方米1元的标准支付管理运营费至2015年1月31日合计15176元，以及合同解除三日后即2015年2月4日至房屋实际交付之日按每月每平方米1元计算占用期间运营管理费，均未约定给付期限，万家公司可随时主张。最后，商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，刘书清户的电度数为5800度，因此产生的电费为7250元，该费用万家公司已代为垫付，扣除刘书清已交的500元后，剩余6750元直接交付给万家公司。另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确认刘书清应负担的各项费用的违约金如下：首先，房屋租金合计284550元的违约金为：94850自2013年4月1日起、113820元自2014年3月1日起、75880元自2014年9月1日起，均计算至实际给付之日止。其次，物业服务费合计15176元的违约金为：3252元自2012年10月1日起、3252元自2013年3月15日起、3252元自2013年9月15日起、3252元自2014年3月15日起、2168元自2014年9月15日起，均计算至实际给付之日止。再次，管理运营费合计15176元自起诉之日即2016年1月6日起计算至实际给付之日止。关于刘书清在庭审中辩称市场至今未开业，其交纳租金的条件未成就的意见，本院认为，双方在合同中虽未对“开业”作出解释说明，但根据交易习惯，市场的“开业”应为确定某一固定日期作为经营活动的开始，宣布开业主体为万家公司，且万家公司也已在2013年5月1日通过电视媒体、新闻报道等介质以及现场仪式等方式向不特定的群体宣布“开业”，刘书清等商户也自5月1日后在市场内从事经营活动，因此2013年5月1日为开业日期，刘书清称至今未开业的意见，本院不予采纳。关于刘书清称万家公司在招商及经营过程中存在虚假宣传、欺诈商户等违约情形的意见，本院认为，招商过程中的宣传针对不特定群体、吸引商户入驻市场并与之形成合同关系，因此招商前的宣传报告属要约邀请，不构成违约；在经营过程中，万家公司投放的广告及其他形式的宣传，是为了扩大市场影响力，属运营管理范畴，且刘书清已入驻市场，形成合同关系，双方的权利按照合同约定执行，刘书清若认为租赁期间的宣传报道有欺诈成分，可依法行使权力，但刘书清并未提出异议，因此关于刘书清此节的辩解意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘书清于本判决生效之日起十日内腾让租赁的位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋一层261至274号共14间房屋并交付给原告宣城市万家市场运营管理有限公司；二、被告刘书清于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金284550元及逾期付款违约金（其中94850元自2013年4月1日起、113820元自2014年3月1日起、75880元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月4日起按每月每平方米35元计算至实际交付房屋之日止房屋占用期间的租金损失；三、被告刘书清于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费15176元及逾期付款违约金（其中3252元自2012年10月1日起、3252元自2013年3月15日起、3252元自2013年9月15日起、3252元自2014年3月15日起、2168元自2014年9月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月4日起按每月每平方米1元计算至实际交房之日止房屋占用期间的物业服务费；四、被告刘书清于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费15176元及逾期付款违约金（自2016年1月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担自2015年2月4日起按每月每平方米1元计算至实际交房之日止房屋占用期间的运营管理费；五、被告刘书清于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费6750元；六、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9445元，由被告刘书清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  杜美龄人民陪审员  沈光泉人民陪审员  赵春燕二〇一六年五月二十日书 记 员  曾苗苗附：法律条文《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。