清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第820号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司，住所地：清远市清新区。
法定代表人：甘燕萍，系该公司总经理。
委托代理人：陈宇杰、郑春艳。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黄秋霞，女，汉族，住广州市天河区，身份证号码：×××0623。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：曾庆东，男，汉族，住广州市越秀区，身份证号码：×××021X。
两被上诉人共同委托代理人：黄通，广东红棉律师事务所律师。
上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称恒大公司）因与黄秋霞、曾庆东商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理后认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄秋霞、曾庆东与恒大公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。补充协议采用格式条款，恒大公司未提交证据证明采取合理的方式提请黄秋霞、曾庆东注意该协议第三（三）条，且该条款关于“采用分期付款，若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任”的约定加重黄秋霞、曾庆东的责任，该条款无效。
关于违约责任问题，恒大公司未能依约定交付验收合格的房屋，是违约行为，应承担违约责任；黄秋霞、曾庆东有权拒绝恒大公司相应的履行要求，不应承担违约责任。恒大公司请求黄秋霞、曾庆东承担违约责任，应不予支持。
关于合同的解除问题，恒大公司违约，按合同约定黄秋霞、曾庆东可解除合同，诉讼中，恒大公司要求解除《广东省商品房买卖合同》及补充协议，故《广东省商品房买卖合同》及补充协议应予以解除。
关于房款及利息问题，合同解除后，恒大公司应将房款1388729元返还并支付违约金给黄秋霞、曾庆东。黄秋霞、曾庆东主张按合同第十五条约定每年按已付房款的0.1%计付违约金过低，要求予以调高，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院予以准许。本案中，黄秋霞、曾庆东未提供证据证明实际损失的数额，违约金应调整为以已付购房款按中国人民银行规定的同期年贷款利率计算为宜（按中国人民银行规定的同期年贷款利率从2013年2月27日起至2013年8月22日以已付款833237元为基数；从2013年8月23日起至2014年2月22日以已付款1110983元为基数，从2014年2月23日起至付清款项之日止以已付1388729元为基数计算）。
关于居间费的问题，黄秋霞、曾庆东未提供证据证明与恒大公司达成居间合同并支付居间费，应不予支持。
关于税费的问题，恒大公司向原清新县地方税务局龙颈税务分局缴纳了契税83323.68元。税务部门开具的税收转帐专用完税证载明纳税人为黄秋霞、曾庆东，换言之，契税并非恒大公司收取，只是代缴性质，该款不是恒大公司收取的房屋对价，恒大公司已完成代缴的义务，实际上也没有占有该款项，黄秋霞、曾庆东按规定应向相关税务部门申请退还，恒大公司负有协助的义务。恒大公司代收税费86454元，实际代缴税费83323.68元，结余的3130元，则应退还给黄秋霞、曾庆东。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、九十三条、九十七条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告恒大盛宇（清新）置业有限公司与被告黄秋霞、曾庆东于2013年2月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、原告恒大盛宇（清新）置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还被告黄秋霞、曾庆东已付购房款1388729元及税费3130元。三、原告恒大盛宇（清新）置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付违约金给被告黄秋霞、曾庆东（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2013年2月27日起至2013年8月22日以已付款833237元为基数；从2013年8月23日起至2014年2月22日以已付款1110983元为基数，从2014年2月23日起至付清款项之日止以已付款1388729元为基数计算）。四、驳回原告恒大盛宇（清新）置业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告黄秋霞、曾庆东的其他反诉请求。本案受理费9991元，反诉费18692元，由原告恒大盛宇（清新）置业有限公司负担25815元，被告黄秋霞、曾庆东负担2868元。
上诉人恒大公司不服该判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人于2013年2月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，并没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当根据合同约定履行权利义务。因涉案房屋在合同约定的时间交付时，被上诉人尚有未支付的房款，故上诉人有权在被上诉人不交付到期房款前，不将涉案房屋交付使用。因被上诉人逾期支付到期房款（应于2014年8月23日支付），截止一审起诉日，已经逾期180日，达到合同解除的条件，同时因被上诉人逾期支付导致合同解除的，根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，应承担总房款20%的违约金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一审、反诉及二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人黄秋霞、曾庆东口头答辩认为，原审法院判决正确，应予维持。
经审理查明，2013年2月26日，黄秋霞、曾庆东与恒大公司签订商品房买卖合同，约定，黄秋霞、曾庆东购买恒大公司开发的位于清新县龙颈镇恒大金碧天下桃源东三街413号02号预售商品房，框架三层，建筑面积333.32平方米；房屋按套出售，房屋总金额2777456元，买受人分期付款：2013年2月27日前支付首期房款833237元，2013年8月23日前支付二期房款277746元，2014年2月23日前支付三期房款277746元，2014年8月23日前支付四期房款416618元，2015年2月23日前支付五期房款277746元，第6期房款416618元于2015年8月23日前支付，余款277745元于2016年2月23日前支付；买受人逾期付款在180日内，自本合同规定的应付款期限二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。恒大公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付黄秋霞、曾庆东使用。出卖人逾期交房的，不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自商品房买卖合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。双方并约定了其他事项。
同日，双方针对商品房买卖合同的有关条款和未尽事项达成补充协议，约定：买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，买受人须向出卖人支付总楼款的20%违约金，由已付楼款中直接扣除，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门输注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。该商品房经验收合格是指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。双方并补充了商品房买卖合同中未约定装饰标准、物业管理等其他事项。
合同签订后，黄秋霞、曾庆东依约于2013年2�26日支付首期房款833237元、2013年8月26日支付277746元、2014年2月22日支付277746元合计1388729元给恒大公司。恒大公司相应出具收据给被上诉人。2013年2月26日，黄秋霞、曾庆东支付86454元税费给恒大公司。2013年3月19日，原清新县地方税务局龙颈税务分局开具完税证，记载销售的不动产为清新县龙颈镇恒大金碧天下413栋102，计税金额为2777456元，纳税83323.68元。
至2014年6月30日，恒大公司没有通知被上诉人交付房屋，也没有向被上诉人出示符合合同或补充协议约定交付条件的相关文件。被上诉人也没有在约定的时间支付4、5、6期房款及余款给恒大公司。
2015年1月20日，恒大公司向被上诉人寄出通知书，称：根据双方签署的商品房买卖合同的约定，被上诉人须于2014年8月23日前付清剩余房款416618元，否则每日按未交房款的万分之一支付违约金，逾期超过合同约�支付期限180日的，我司有权解除合同，并另行处理房屋。截止2015年1月20日，已逾期150天未支付剩余房款，累计违约金6249.27元。特发此通知，请于2015年1月23日前支付完毕剩余房款，否则将按相关约定处理。
2015年1月8日、1月26日，被上诉人两次通过广东红棉律师事务所邮寄律师通知函、解除合同通知函给恒大公司。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具证明称，上述材料已于2015年1月23日、2月13日妥投，因原址查无此人或无人签收，逾期退回。上述材料被退回后，被上诉人没有拆开退回的邮寄件，而是将其作为证据提交给原审法院。2015年7月15日，在原审法院开庭时，合议庭当庭拆开上述邮件，并将邮件内的材料出示给双方当事人。
原审诉讼期间，被上诉人黄秋霞、曾庆东确定其诉讼请求为：1、解除双方签订的合同及补充协议；2、上诉人�被上诉人返还之前代为收取的房地产交易税86454元；3、上诉人向被上诉人返还已经支付的购房款1388729元，上诉人按银行同期贷款利率交付利息（利息以购房款1388729元及交易税86454元共1475183元为基数，从每一期支付房款，分期计付）；4、上诉人支付居间费29998.8元给被上诉人。上诉人承担本诉及反诉的全部费用。
截至2015年12月30日，恒大公司没有提交能够证实涉案的恒大金碧天下桃源东三街413号02号房屋经验收合格的证明文件，也没有提交上述房屋已交付给黄秋霞、曾庆东的相关材料。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益�他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。
上诉人恒大公司与被上诉人黄秋霞、曾庆东于2013年2月26日签订的商品房买卖合同及补充协议，签约双方均是平等的民事主体，均为完全民事行为能力人，均不具有交易的优势地位；从交易的对象来看，黄秋霞、曾庆东购买的位于清新县龙颈镇恒大金碧天下桃源东三街413号02号预售商品房，框架三层，建筑面积333.32平方米，具有可替换性，并非被上诉人的唯一选择；从约定的内容来看，体现了双方当事人协商合同内容及补充未尽事宜的过程：分期付款方式、时间的选择，体现了双方协商付款的自由意志；违约责任的约定，体现了双方承担各自违约行为所产生的后果基本一致；交付条件、装饰标准、物业管理等约定，体现了双方对合同内容的修改与补充，等等。因此，上述商品�买卖合同及补充协议没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效。至于补充协议对分期付款的约定，只是双方对合同中付款时间、违约责任的变更。“若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。”，约定的是“如果”达到一定的条件，被上诉人应当付清余下款项，上诉人才办理交付房屋的手续。综合考虑双方交易对象的特殊性，这些变更只是对付款时间、条件作了有限度的修改或补充，对违约责任的承担作了符合法律法规的强调，从本质上体现了双方协商相关条款的过程，并没有排斥、限制被上诉人的权利，也没有明显加重被上诉人的负担。原审法院对商品房买卖合同效力的认定准确，本�予以支持。原审法院对补充协议中关于分期付款条款属于格式条款、无效条款的认定不妥，本院予以纠正。上诉人主张商品房买卖合同及补充协议并没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。该主张有理，本院予以支持。
依双方的约定，上诉人应当于2014年6月30日前交付经验收合格的房屋给被上诉人。验收合格是指由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、《电梯安全检验合格证》。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。从上述约定可以看出，上诉人应当在约定的期限前提供经验收合格的房屋给被上诉人，并办理交付手续，才可以向被上诉人主张付清全部款项。依双方的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但截止2015年12月30日，上诉人没有提交证据证实已经通知被上诉人办理交付手续，更没有提交房屋经验收合格的相关证明文件给被上诉人。因此，上诉人向被上诉人主张付清全部款项的前提并不成立。被上诉人没有违反双方关于付款条件及付款时间的约定，不应承担违约责任。上诉人提出被上诉人尚有未支付的房款、上诉人有权在被上诉人不交付未到期房款前不将涉案房屋交付使用、要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求没有事实支持，于理于法不合，本院不予支持。
依合同及补充协议的约定，上诉人恒大公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付被上诉人黄秋霞、曾庆东使用。上诉人恒大公司逾期超过180日后，被上诉人黄秋霞、曾庆东有权解除合同。诉讼中，双方均认为应当解除合同及补充协议。鉴于双方约定的合同及补充协议解除条件已出现，上述合同及补充协议继续履行已无必要，原审法院判令解除双方签订的合同及补充协议正确，本院予以支持。被上诉人黄秋霞、曾庆东要求上诉人恒大公司退还已收取的购房款，并按付款时间以银行同期贷款利率分别计算利息，本院予以支持。即恒大公司应退还1388729元购房款及按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2013年2月27日至2013年8月25日以833237元为基数、2013年8月26日至2014年2月21日以1110983�为基数、2014年2月22日起至付清款日止以1388729元计算的利息给被上诉人黄秋霞、曾庆东。合同及补充协议解除后，守约方可以要求违约方承担违约责任。由于上诉人恒大公司没有按约定提供经验收合格的房屋给被上诉人黄秋霞、曾庆东，应当依合同及补充协议约定的违约责任条款承担违约责任。鉴于被上诉人黄秋霞、曾庆东没有在诉讼期间提出该项主张，本院不予处理。
合同及补充协议解除后，被上诉人黄秋霞、曾庆东可向税务部门申请退还已支付的税费，上诉人恒大公司负有协助的义务。上诉人恒大公司代收税费86454元，实际代缴税费83323.68元，结余的3130.32元，则应退还给被上诉人黄秋霞、曾庆东。原审法院对税费的性质认定正确，唯对数额计算有误，本院予以纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第117号民事判决第一、四、五项及诉讼费用的负担；
二、撤销清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第117号民事判决第二、三项；
三、上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还已付购房款1388729元及按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2013年2月27日至2013年8月25日以833237元为基数、2013年8月26日至2014年2月21日以1110983元为基数、2014年2月22日起至付清款日止以1388729元为基数计算的利息给被上诉人黄秋霞、曾庆东；
四、上诉人恒大盛宇（清新）置业�限公司应于判决生效之日起十日内退还税费3130.32元给被上诉人黄秋霞、曾庆东。
二审案件受理费9991元由上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶明忠
审 判 员 苏永术
代理审判员 郑家驹
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 张丽萍
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第�十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。