焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民一初字第200号
原告常发兰，女，1951年5月21日出生，汉族。
委托代理人刘泉声，河南飞龙律师事务所律师。
被告焦作市三维房地产开发有限公司。住所地：焦作市解放区。
法定代表人许冰，董事长。
委托代理人王炳豫、刘小志，河南博联律师事务所律师。
原告常发兰与被告焦作市三维房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。后因本案案情复杂，本院裁定本案由简易程序转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告常发兰及其委托代理人刘泉声，被告焦作市三维房地产开发有限公司的委托代理人王炳豫、刘小志到庭参加诉讼。
原告常发兰诉称，2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买一间商铺，交房日期为2005年4月1日之前。同时，双方又签订了一份《房地产租赁合同》，约定原告将其所购买的房屋出租给被告，租赁期限为10年。2004年11月28日，被告正式向社会公示开业，截止2014年11月27日租赁期限届满。租期届满后，被告既不履行合同义务，又不与原告协商另行签订合同，继续单方维持十年前的超低租赁价格占用原告的房屋。据此，原告诉至本院，请求判令：1、被告交还并腾空位于焦作市解放区解放中路908号（三维商业广场一层21号）的房屋；2、被告赔偿原告损失（损失按64.5平方米，每平方米260元，自2014年11月27日起计算至被告交还并腾空房屋之日止）；3、诉讼费由被告承担。
被告焦作市三维房地产开发有限公司辩称：1、原、被告之间的租赁期限应截止到2015年6月1日，而非原告主张的2014年11月27日；2、原告所有的房屋其实质是产权式商铺，虽然办理了房产证，但在焦作市三维商业广场内并未进行实际分割，并且在平面上与其他业主所有的商铺紧密相连，形成完整独立的整体。每一个商铺也只有在整体经营的环境下才能产生经济收益，如果原告坚持要求对房屋进行分割，必然会影响商场的正常经营，进而损坏到其他业主的合法权益，故原告的房屋不适宜返还；3、原告主张按每月每平米260元的标准计算损失无事实依据，2014年11月27日至2015年5月31日的租金，被告已经支付；2015年6月1日起，原告房屋的占有使用费，可以参照同一楼层其他业主签订的租金标准支付。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原、被告之间签订的《房地产租赁合同》的租赁期限应如何确定；2、原告主张被告交还并腾空诉争房屋的诉讼请求是否有事实和法律依据，应否予以支付；3、原告主张被告赔偿损失的诉讼请求有无事实及法律依据，应否予以支持。
原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、《房地产租赁合同》，证明原、被告之间的租赁关系，租赁期限是从“被告开业至2015年相对应日”，被告于2004年11月28日开业，故租赁期限届满日应是2014年11月27日；2、房产证，证明原告对所出租的房屋享有单独所有权，所出租的房屋并不是被告所称的产权式商铺；3、焦作日报生活晨刊刊登的三维商业广场于2004年11月28日正式开业的相关证据材料，证明被告开业时间2004年11月28日，从开业之日至2005年5月30日期间属于租赁合同的试营业期间，试营业期间应属于租赁期间；4、被告向原告出具的返还租金明细表，证明被告从2005年6月1日按租赁合同正式向原告支付租金，试营业期间的6个月属于无租金的租赁期；5、被告向原告支付的10年租赁期租金标准表1份，证明双方按合同履行的租金标准与现在的同位置市场价格（每平方米200-300元）差距过大，所以原告主张收回房产，由原告自行处分；6、东方红国际广场公共面积租金标准表1份，证明现在租金市场价格为每月每平方米230元，原、被告双方在不平等的条件下，原告有权收回房屋；7、焦作市贸易大厦爱利奴服装店证明及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为30平方米4300元／月；8、焦作市贸易大厦胜旗服装店证明及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为10平方米3500元／月；9、焦作市贸易大厦摩登时代业主郝飞调查笔录及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为14平方米42000元／年；10、焦作市贸易大厦雅歌裤行马运香调查笔录及其营业执照各1份，证明该店铺的租金标准为12平方米3100元／月，以上证据证明被告周围商铺的租金情况。
被告焦作市三维房地产开发有限公司对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性和合法性无异议，对证据指向有异议，本合同第二条约定租赁期限自2005年三维商业广场开业之日开始计算，结合合同第14条约定的2005年6月1日前为试营业期间，说明双方在合同中对开业之日有明确约定，即2005年6月1日，租赁期限为10年，故本合同的租赁期间应截止到2015年6月1日；对证据2的真实性和合法性无异议，但该房产证的测绘图中显示原告所购买的房屋与其他商铺完全连接在一起，没有分隔墙和界限，不具有独立使用的功能；对证据3的真实性和合法性无异议，对证据指向有异议，对外公示只是被告试营业的宣传，对原、被告双方没有任何约束力，合同已经明确约定了租赁期限的计算日期，试营业与开业是不同的概念；对证据4的真实性无异议，对证据指向有异议；证据5未见证据原件，其真实性无法核实，并且这份证据无法证明现租金标准与市场价格差距较大，原告所购买的房屋是产权式商铺，没有分割墙和界限，不同于一般能够独立经营的商户，不具有返还和独立经营的条件；对证据6的真实性有异议，该份证据不能证明原告的证据指向，证据中没有显示每月230元的租金标准；对证据7—10的真实性无异议，但对证据指向有异议：首先，证据形式不合法，证据7、8属于单位证明，证明上需要有单位的公章、负责人签字及制作人的签字，但两份证明中无制作人签字，不符合证据的合法形式；证据9、10的实质是证人证言，而证人并未出庭，不符合证人证言的合法形式；其次，对证据7—10的关联性有异议，焦作市贸易大厦的商铺与本案的商铺是两种不同性质的商铺，焦作市贸易大厦的商铺具有独立产权、能独立使用，但本案的商铺是产权式商铺，其在商场内并未进行实际分割，只是平面图上的划分，没有独立使用的功能，所以不能用独立产权的租金来比照本案商铺的租金；最后，对证据7—10中证明的租金数额有异议，租金应当用租赁合同予以证明，而不是以承租人单方陈述来证明。
被告焦作市三维房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、焦作市三维商业广场一二层实际经营场地平面图，证明原告房产证上标注的平面图与商场实际经营平面图不一致，在实际经营中，各业主商铺无法区分，在客观上无法独立分割并返还；2、被告向原告支付2014年9月至2015年5月的租金凭证共计19页，证明被告已经按照合同约定支付过2014年11月27日至2015年5月31日的租金，原告在此期间不存在经济损失。
原告对被告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性无异议，对证据指向有异议，原告的房产证是独立所有，是经过行政主管部门依照法定程序勘察核定后颁发的证件，该房产是独立、完整的，并不是被告所说的不可分割的；对证据2无异议，但从2014年11月27日开始，合同租赁期间已经届满，在此之后被告仍按照原合同支付租金没有依据，原告不予认可，被告应当支付原告实际占有使用费。
本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1—4和被告提供的证据1、2，以上证据真实、有效，能够证明本案事实经过，本院对以上证据的真实性予以确认。原告提供的证据5，因未能提供证据原件，被告的异议成立，对该证据本院不予采纳；原告提供的证据6—10与本案不具有关联性，本院不予采纳。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：位于焦作市解放区民主中路908号的焦作市三维商业广场系本案被告焦作市三维房地产开发有限公司开发建设。该商场建成后，被告将商场的1—6层分为不同区域并部分对外销售。2003年，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于该商场一层东西轴5-51，轴51-6，南北轴K-K1，轴的商业用房屋（以下简称诉争商铺）。该商铺购买时仅有平面坐落，未搭建四周围墙。2003年4月22日，原、被告签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：“原告自愿将其购买的诉争商铺出租给被告使用；房屋月租金为5484.2元整，租赁期限自2005年三维商业广场开业之日至2015年相对应之日止（十年）；……房产租金从2005年6月1日起按季结算，2005年6月1日前试营业期间不算租金”。
被告在承租了包括诉争商铺在内的所有售出商铺后，将该商场整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。焦作市三维商业广场有限公司为了经营需要，将商场内部隔断成一个个商铺进行经营，实际经营商铺的四至坐落与业主所购买商铺的四至坐落有所不同。2004年11月28日，焦作市三维商业广场开始营业。2009年11月20日，原告为其所购买的诉争商铺办理了所有权登记，所有权证号为焦房权证解放字第××、0930109670号，房屋坐落为解放区解放中路908号（三维商业广场一层21号），建筑面积为64.5平方米，套内面积为43.4平方米。2014年11月27日起，焦作市三维商业广场的商铺业主认为租赁合同约定的十年租赁期限已经届满，遂与被告协商重新签订租赁合同的相关事宜。经协商，部分商铺业主与被告重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待被告与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括原告在内的另一部分业主与被告协商未果。据此，原告诉至本院。
经查明：焦作市三维商业广场总面积为62000余平方米，售出面积约20000平方米，该商场的商铺业主目前尚未设立业主大会。另查明，《房地产租赁合同》期满后，被告继续按照原租金标准向原告支付房屋占有使用费，支付至2015年5月31日；2015年6月1日起，被告按原租金数额的130%的标准向原告支付房屋占有使用费，目前已支付至2016年5月31日。
本院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。本案中，原告购买了由被告开发的诉争商铺，并依法取得了所有权证，原告作为诉争商铺的所有权人，本院对其所享有的所有权予以确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由上述规定可见，当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然原告所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺，没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及最终目的是在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺出租给被告后与其他商铺一同整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，焦作市三维商业广场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。
基于诉争商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了原告作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主为追求投资回报的最大化而对整个商场经营问题的管理权。目前，包括原告在内的一部分业主主张被告返还商铺，由各商铺业主分别经营管理；另一部分业主主张将商铺整体出租给被告进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，原告主张被告返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但原告未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。
关于原告主张被告赔偿损失的诉讼请求，首先应确定原、被告签订的《房地产租赁合同》中约定的租赁期间。本案中，《房地产租赁合同》第二条约定，租赁期限为“自2005年三维商业广场开业之日至2015年相对应之日止（十年）”。依据有效证据，三维商业广场于2004年11月28日开业，原告据此主张租赁期间应自2004年11月28日起算。被告辩解称，《房地产租赁合同》第十四条约定“房屋租金自2005年6月1日起按季结算，2005年6月1日前试营业期间不算租金”，由此约定可见2005年6月1日之前三维商业广场的营业仅仅是试营业，租赁期间应从2005年6月1日起算。本院认为，《房地产租赁合同》第十四条之约定仅是关于租金支付期间的约定，不能因业主对某一段租期内租金的减免而否定原、被告在此期间内租赁关系的存在。租赁期限的起算时间应以“三维商业广场开业之日”为准，即自2004年11月28日起算。虽然此开业日期与双方约定的“自2005年……至2015年……”看似不符，但具体开业时间的变化应系双方在合同实际履行过程中的变更，对双方关于租期的约定并不产生实质性影响。故此，本案诉争商铺的租赁期间应为2004年11月28日至2014年11月27日，本院对此予以确认。因原、被告之间的房屋租赁合同关系于2014年11月27日终止，而被告此后继续使用原告的房屋，其应当向原告支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费数额的确定，原告以焦作市贸易大厦的租金标准作为参考，主张被告支付其房屋占有使用费每月每平方260元，但焦作市贸易大厦和焦作市三维商业广场之间无论是从商铺构造，还是商场的经营模式、品牌管理、硬件设施等方面均存在明显不同。房屋占有使用费的确定应以同一商场内被告与其他商铺业主签订的租赁合同中约定的租金标准作为参考为宜，被告与其他商铺业主新约定的租金标准暂定为原租金数额的130%，结合本案客观实际，本院认为房屋占有使用费应在此基础上适当上浮，本院参照原租金数额150%的标准酌定被告应自2014年11月28日起向原告支付房屋占有使用费8226.3元／月（5484.2元×150%）。对原告诉讼请求数额中的高出部分，本院不予支持。对2014年11月28日至2016年5月31日期间被告已向原告支付的不足部分，被告应当补齐。
依据查明事实，2014年11月28日至2015年5月31日，被告按照原租金标准向原告支付了房屋占有使用费，每月差额为2742.1元（5484.2元×50%），计算6个月零4天，差额共计16818.21元；2015年6月1日至2016年5月31日，被告按照原租金数额130%的标准向原告支付了房屋占有使用费，每月差额为1096.84元（5484.2元×20%），计算12个月，差额共计13162.08元。被告应向原告支付的2014年11月28日至2016年5月31日期间房屋占有使用费的差额合计29980.29元，本院对此予以确认，被告另应自2015年6月1日起向原告支付房屋占有使用费8226.3元／月。房屋占有使用费不同于房屋租金，房屋租金的确定系市场行为，应由原、被告通过召开业主大会的方式平等协商解决，待双方协商确定新的租金标准后，双方按约定的租金标准执行。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告焦作市三维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告常发兰支付2014年11月28日至2016年5月31日期间的房屋占有使用费差额29980.29元，并自2016年6月1日起向原告常发兰支付房屋占有使用费8226.3元／月；
二、驳回原告常发兰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1875元，原告常发兰承担937.5元，被告焦作市三维房地产开发有限公司承担937.5元。案件受理费暂由原告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 郭 岩
审 判 员 张 莉
人民陪审员 田培武
二〇一六年五月十七日
书 记 员 马文慧