广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3900号上诉人（原审被告）：陈水和，户籍地址广州市天河区。委托代理人：区志雄、黄永青，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹广宁，身份证住址北京市崇文区。被上诉人（原审原告）：高岩琴，身份证住址北京市崇文区。两被上诉人共同委托代理人：陈立文，广东实德律师事务所律师。原审被告：广州市白云城镇地产有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：周钜升，该司总经理。原审被告：广州市君盘实业股份有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区。法定代表人：徐成宪，该司董事长。委托代理人：萧桂华，该司职员上诉人陈水和因与被上诉人邹广宁、高岩琴，原审被告广州市广州市白云城镇地产有限公司（以下简称白云城镇地产公司）、广州市君盘实业股份有限公司（以下简称君盘实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第1037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈水和上诉请求：1、撤销原判，改判驳回邹广宁、高岩琴的诉讼请求；2、本案诉讼费由邹广宁、高岩琴承担。事实与理由：一、本案是发生于20多年前的房屋买卖合同纠纷，邹广宁、高岩琴提起诉讼已经过了法定的诉讼时效。1、1995年6月，邹广宁、高岩琴已经收到了君盘实业公司的入住通知书，通知购房款项已经交齐，可以入住，并且邹广宁、高岩琴已经对涉案的房屋进行了装修并入住，此后，其应该负责对物业进行有效的管理和控制，包括办理产权登记，而不能将该项责任推给陈水和。2．由于涉案争议的物业在交付邹广宁、高岩琴使用时未有产权证照，根据房地产开发和交易习惯，开发商应该统一负责就物业的初始交易办理过户及产权证。邹广宁、高岩琴在收楼后的一至二年内应该向开发商查询和主张办证登记工作。3、根据城建资料显示，涉案房屋的开发项目已经在2000年前就完成了产权资料的统一登记和发证工作，邹广宁、高岩琴应该知道这一事实。4、办理产权登记工作需要提供邹广宁、高岩琴的身份证件原件及亲临现场签名等，因此办理产权登记是邹广宁、高岩琴的工作和责任。邹广宁、高岩琴对涉案物业置之不理，放任不管是造成物业被二次转手盗卖的主要原因。邹广宁、高岩琴从入住涉案物业之日起的两年内是知道或应该知道其权利受到侵害的。二、本案是属于合同的权利义务转让，陈水和不是房屋买卖合同的当事方、主体。1、陈水和是涉案物业的第一手买方，当时开发商还未将涉案物业交付给陈水和。当陈水和和邹广宁、高岩琴约定将涉案物业进行交易时，已经知会了当时的开发商、物业管理公司，并得到认可。2、当时的开发商向陈水和收取了购房款项，后陈水和收取邹广宁、高岩琴的转让款项，开发商和物业管理公司向邹广宁、高岩琴发出入住通知、车房购买等事宜，这属于陈水和将涉案房屋买卖合同的权利义务转让给了邹广宁、高岩琴。3、涉案物业买卖合同的主体应该是邹广宁、高岩琴和开发商，日后开发商、物业管理公司应该负责办理产权证照。三、开发商、物业管理公司存在一房多卖的事实，应该负全部所有责任。1、开发商、物业管理公司在已经通知房屋的买方房款已交清可以入住的通知，并进行物业的管理工作，其应该负责为涉案物业办理登记和产权证照。2、根据房屋档案、工商档案的查册反映，君盘实业公司的法人代表是徐成宪，而涉案物业的首次登记业主也是徐成宪，可见物业管理公司及其法人代表将涉案物业二次转让出去存在故意行为，应该负全部责任。被上诉人邹广宁、高岩琴答辩称：原审法院认定事实清楚，判决依法有据，请求驳回上诉，维持原判。原审被告白云城镇地产公司没有向本院提交答辩意见。原审被告君盘实业公司答辩称：邹广宁、高岩琴主观忽略了对物业的监管，现在提起诉讼已经过了法定诉讼时效。邹广宁、高岩琴向原审法院起诉请求：1、解除邹广宁、高岩琴与陈水和签订的房屋买卖《合同》。2、陈水和、白云城镇地产公司、君盘实业公司连带赔偿1208000元的房款。3、陈水和、白云城镇地产公司、君盘实业公司承担案件的全部诉讼费用。原审法院查明的事实：广州市白云区城镇建设开发总公司于2001年3月19日办理改制登记，改制后名称为：广州市白云城镇地产有限公司。广州东方巨星实业有限公司于1996年6月4日经广州市工商行政管理局核准，企业名称变更为广州市白云区东方巨星实业有限公司。广州市白云区东方巨星实业有限公司于2002年12月5日经广州市工商行政管理局核准，企业名称变更为广州市金徽米业有限公司。广州市金徽米业有限公司于2006年8月28日经广州市工商局核准，企业名称变更为广州市君盘实业有限公司。广州市君盘实业有限公司于2014年1月20日经广州市工商行政管理局核准，企业名称变更为广州市君盘实业股份有限公司。邹广宁与高岩琴系夫妻关系，于1981年7月7日结婚。邹广宁（乙方）与陈水和（甲方）于1995年签订《合同》，约定“甲方同意将自购的广州市白云区太和镇南湖花园荔苑高级公寓A301号房（建筑面积为120.8平方米）转让给乙方，单价每平方米2680元，房价款合计为323744元……甲方负责为乙方办好房产权的有关证件，乙方负责为办产权而缴付的税费和手续费。”合同签订后，邹广宁分别于1995年1月20日、1995年2月21日及1995年4月8日共支付了房款324063元给陈水和。陈水和还收取邹广宁、高岩琴2万元装修费。1995年6月20日，广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司与广州东方巨星实业有限公司共同给高岩琴发出了《入住通知书》。后邹广宁、高岩琴装修后，购买了空调、彩电等生活设施并派其员工入住上述房屋。后来由于邹广宁、高岩琴长年在国外做生意，国内公司撤销，因此很少有人在该房屋内居住。2014年，邹广宁、高岩琴得知所购房屋门牌号码已改为白云区太和镇黄庄南路201号302房，已由陈水和、白云城镇地产公司、君盘实业公司卖给他人。为此，邹广宁、高岩琴根据现时该地段房产的交易情况，按每平方米10000元的价格请求陈水和、白云城镇地产公司、君盘实业公司承担连带赔偿责任，遂成讼。原审法院认为，邹广宁与陈水和签订《合同》，约定买卖陈水和自购的房屋系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。根据婚姻法的相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，故高岩琴与邹广宁对涉案房屋享有平等的权利，其有权与邹广宁共同在本案中主张权利。本案中邹广宁、陈水和双方在协议中约定陈水和负责为邹广宁办好房产权的有关证件，现邹广宁已依约支付了全部房款，陈水和却逾期未履行该义务，造成房子被售卖给他人，邹广宁已无法再取得该房产，陈水和的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，陈水和的违约行为已致邹广宁不能实现合同目的，故邹广宁有权要求解除合同。根据合同法有关规定，当事人一方依约定或法定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，原审法院认定双方签订的《合同》于原审法院向陈水和、白云城镇地产公司、君盘实业公司送达邹广宁、高岩琴《补充诉请申请书》之日即2016年11月10日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。故本案邹广宁、高岩琴要求陈水和返还房款，并要求赔偿损失合理合法，原审法院予以支持。关于损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。本案中涉案房屋的现价值与邹广宁依约支付的房款之间的差额，应视为合同履行后，邹广宁可以获得的利益。针对房屋的现价值，原审法院向广州市房屋交易监管中心咨询，该中心复函：同地段房屋签约记录共6宗，其中成交时间2013年11月14日，建筑面积86.04平方米，成交价格为92万元。另，邹广宁、高岩琴提交的从阳光家缘网上下载的数据显示：2015年11月白云区二手房交易平均价为14414元/平方米，2016年6月白云区二手房交易平均价为16221元/平方米。以上数据足见邹广宁、高岩琴主张按10000元/平方米计算涉案房屋的现价值合理，原审法院采纳。根据《合同》载明的房屋面积120.8平方米，涉案房屋现价值1208000元，减去邹广宁、高岩琴实际支付的房款324063元，涉案房屋的现价值与邹广宁、高岩琴依约支付的房款之间的差价为883937元。原审法院认定应返还邹广宁、高岩琴房款324063元，并赔偿房屋差价883937元。关于邹广宁、高岩琴主张由白云城镇地产公司、君盘实业公司承担连带赔偿责任的诉请，因本案无证据证明邹广宁、高岩琴与白云城镇地产公司、君盘实业公司存在合同关系，也无证据证明白云城镇地产公司、君盘实业公司对邹广宁、高岩琴实施了侵权行为，故邹广宁、高岩琴主张白云城镇地产公司、君盘实业公司在本案中承担赔偿责任缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。关于本案陈水和、白云城镇地产公司、君盘实业公司辩称的邹广宁、高岩琴的起诉已超过诉讼时效的问题，根据民法通则的相关规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案中，邹广宁与陈水和签订合同的时间为1995年，合同中约定由陈水和负责办理房产权的有关证件，但未明确约定陈水和履行义务的具体期限，视为邹广宁可以随时要求陈水和履行合同义务，故邹广宁、高岩琴于2014年发现房子被售卖给他人后于2015年11月6日起诉主张陈水和未履行合同义务的违约赔偿责任并没有超过诉讼时效，原审法院对陈水和、白云城镇地产公司、君盘实业公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年12月15日作出判决：一、邹广宁与陈水和签订的房屋买卖《合同》于2016年11月10日解除。二、于判决生效之日起五日内，陈水和返还邹广宁、高岩琴购房款324063元。三、于判决生效之日起五日内，陈水和赔偿邹广宁、高岩琴损失883937元。四、驳回邹广宁、高岩琴的其他诉讼请求(注:原审判项序号笔误,本院已予以更正)。案件受理费15672元，由陈水和负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于为邹广宁办理涉案房屋产权证的义务由谁承担的问题。邹广宁与陈水和双方签订的《合同》明确约定陈水和负责为邹广宁办好房产权的有关证件，因此陈水和是为邹广宁办理涉案房屋产权证的义务方，陈水和是涉案《合同》房屋买卖关系中的出卖方，其抗辩称是将合同的权利义务转让给邹广宁没有依据，本院不予采信。现如今涉案房屋已经多次交易登记在他人名下，陈水和已无法履行该义务，原审法院支持邹广宁要求解除涉案《合同》及返还已付购房款的诉请并无不当。关于邹广宁损失的确定。原审法院根据涉案房屋同地段房屋的过往交易及阳光家缘网上的相关数据认可邹广宁、高岩琴主张的涉案房屋现值（按10000元/平方米计算，共1208000元），各方当事人对此并无异议，本院予以采信。《合同》解除的责任在于陈水和，邹广宁有权向陈水和主张因此产生的损失，但邹广宁、高岩琴长期疏于对涉案房屋的管理，未及时办理过户手续，对造成本案纠纷亦存在过错，且原审法院将房屋差价部分认定为可获得的利益依据不足，该损失应以邹广宁已支付的购房款为宜，原审法院认定陈水和向邹广宁、高岩琴赔偿房屋差价883937元不妥，本院调整为324063元。关于诉讼时效的问题。邹广宁、陈水和双方并没有约定具体的办证时间，邹广宁可以随时要求陈水和履行合同义务，现陈水和无法履行该义务，邹广宁以此主张解除《合同》并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人陈水和的上诉主张部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实基本清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第1037号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第1037号民事判决第三项为：于本判决送达之日起五日内，陈水和赔偿邹广宁、高岩琴损失324063元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15672元，由邹广宁、高岩琴负担7263.53元，陈水和负担8408.47元。二审案件受理费15672元，由邹广宁、高岩琴负担7263.53元，陈水和负担8408.47元。本判决为终审判决。审判长  曹佑平审判员  蔡粤海审判员  闫 娜二〇一七年五月十五日书记员  吴 桐