南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第2966号原告周嵘，女，汉族，1978年2月16日生，无业。委托代理人周小红，江苏圣典律师事务所律师。被告花瑶迅，男，汉族，1972年2月7日生，无业。委托代理人陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。原告周嵘与被告花瑶迅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周嵘及其委托代理人周小红、被告花瑶迅的委托代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周嵘诉称：2014年3月3日，原、被告签订《转让协议》，约定被告将南京苏宁环球商贸城有限公司（以下简称苏宁商贸公司）位于南京市鼓楼区清江路99号苏宁环球商贸城二期天玺国际广场K楼227号商铺转让给原告。被告承诺，如果苏宁商贸不让原告续租，则返回原告所支付的全部费用。原告依约支付被告18万元，但苏宁商贸公司因变更经营项目，不再让原告续租该商铺。故被告应遵循双方的约定，返还原告支付的款项。故原告诉至法院，要求判决被告返还原告175000元及利息（利息自2015年3月16日起至实际给付之日止）；本案诉讼费用由被告承担。被告花瑶迅辩称：1、双方签订的转让协议是双方的真实意思表示，合法有效。双方协议签订后，原告实际支付转让费是120140.184元，被告承担协议中约定应由原告承担的进场费及押金。2、原告称苏宁商贸公司变更了经营项目而不再让其续租不属实。根据原告与苏宁商贸公司签订的商铺租赁合同约定，如果续签合同要提前两个月向苏宁商贸公司提交书面申请，即今年1月15日之前提交书面申请，但原告没有提交。苏宁商贸公司于2015年1月20日、3月2日发出续签合同的通知，还安排工作人员逐个商铺通知，原告仍然没有续签，是原告不愿续约，而不是苏宁商贸公司变更经营项目。3、2015年5月6日原告与苏宁商贸公司达成协议，原告到期不再续租商铺并领取了补偿费用，苏宁商贸公司免除原告的撤场违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年3月3日，原告周嵘（乙方）与被告花瑶迅（甲方）签订《转让协议》，双方约定：甲方将苏宁商贸百货二期K楼227商铺（以下简称K227）转让给乙方经营，转让费为18万元（含一年房租、物业费)；从商场正式营业之日起，此协议签订之日起乙方支付给甲方12万元，乙方和商场签订协议并顺利办理过户手续同时付清余款6万元；如不能顺利办理过户手续，或在过户过程中发现甲方与其他方式以相同形式或类似的形式签订了此间铺的转让协议，甲方将退还乙方所有已付清的款项以赔偿所有损失；若乙方不能成功和商场签约，甲方需返还乙方支付的全部费用，如乙方违约，已付款作为违约金不退；甲方承诺，在乙方不违反商场规定的情况下，乙方能正常与苏宁商贸续签合同，否则甲方需返还乙方支付的全部费用（乙方成功签约一年可扣转让费5000元）不可抗力因素除外；因商场暂未开业，需在商场营业后（注:等待商场通知）近期内将尽快办理转让签署变更手续，变更手续办理完毕，同时乙方付清甲方转让费余款；乙方变更业主时需一次性缴纳手续费6000元及押金5000元给商场，另进场费3800元由甲方支付；合同签署日期起乙方开始行使商铺的使用权利（注：在商场统一管理下，即日起无论将来盈利、亏损与甲方无关）。当日原告周嵘分两次支付被告花瑶迅转让商铺费用12万元、48608元合计168608元。2014年7月3日，原告周嵘（乙方）与南京苏宁环球商贸城有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，双方约定，苏宁商贸公司将南京市鼓楼区清江路99号苏宁环球商贸城二期天玺国际广场K楼227号商铺计21.79平方米出租给乙方从事经营；租赁期限为2014年3月16日至2015年3月15日；甲方将合同确定的商铺及商铺内设施交付给乙方承租使用，到期后收回；商铺及商铺内设施使用费用按每平方米每天5.2元计算，年租金为41357.42元，此费用在乙方签订合同时，一次性支付等等。当日原告分别支付苏宁商贸公司场地设施费41357.42元、进场费4358元合计45715.42元，并支付苏宁商贸公司消防进场费4658元、过户费6000元合计10658元，以及保证金5000元等等。原告亦承租该商场的K228商铺,已另案诉讼。被告承租南京市鼓楼区清江路99号苏宁环球商贸城二期天玺国际广场K楼301、302、303、304商铺。合同到期后，原告与苏宁商贸公司协商续租事宜，但并未签订租赁合同，同类商铺业主亦大部分没有续约（包括被告也未续约），现商场已经停止营业。2015年5月6日苏宁商贸公司（甲方）与周嵘（乙方）签订《协议书》，双方约定，乙方不再续租，确保于2015年5月9日前撤场；在乙方按时撤场的前提下，甲方同意豁免乙方迟延撤场的违约责任和欠缴的公摊水电费，自愿向乙方一次性支付撤场补助费9329.89元（乙方承租商铺三个月租金减去甲方已缴纳的相应税费）。后原告搬出K227商铺。当日苏宁商贸公司出具证明一份，内容为“二期业主2K227和2K228在2015年3月15日合同到期前，向市场方提出了续签2015年租赁合同的要求，因整个二期只有三家业主签约，未达到市场正常经营的标准，所以公司经研究决定，关闭二期，进行重新调整规划”。2015年5月5日原告诉至本院，要求判如所请。被告2015年5月8日收到本院送达的应诉材料及开庭传票。庭审中，被告提供2015年1月20日、2015年2月12日、2015年3月2日、2015年3月16日苏宁商贸公司分别向业主发出的通知，用以证明合同到期前，苏宁商贸公司向每位业主发放续签通知，截止到2015年3月15日只有三户业主签订合同。原告质证认为，原告没有收到该四份通知，对其真实性无法确认；该四份通知与本案没有关联性，不能证明原告违反商场规定而未与苏宁商贸公司续签。原告认为，进场费3800元按合同约定由被告支付；原告商铺面积为19平方米，实际测量商铺后的面积比原来多出几个平方，由此产生一年的费用是7592元也应由被告支付，原告实际付给被告转让费为168608元（180000元-3800元-7592元）。上述事实，有双方当事人陈述、协议书、转让协议、商铺租赁合同、收条等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为：公民的合法权益应当受到法律的保护。原、被告签订的《转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性效力性规定，因此合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。因此根据双方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：关于原告未与苏宁商贸公司续签租赁合同是否构成违约的问题。合同是两方以上当事人意思表示一致的民事法律行为，因此原告与苏宁商贸公司意思表示一致才能续签租赁合同。根据本院调查的相关事实，可以认定原告业已向苏宁商贸公司提出续签租赁合同的请求，但包括原、被告在内的大多数业主最终未能与苏宁商贸公司续签租赁合同，所以苏宁商贸公司认为“因整个二期只有三家业主签约，未达到市场正常经营的标准”，遂决定关闭商场进行重新调整规划。因此原告并未因为违反该商场相关规定而未能与苏宁商贸公司续签租赁合同，也非不愿与苏宁商贸公司续签租赁合同，而是由于客观条件导致双方无法达成一致意见，是一种正常的商业行为。所以原告未与苏宁商贸公司续签合同，并未违反原、被告之间的约定，不构成违约。关于被告是否应返还原告主张的转让费问题。根据双方签订的转让协议的约定,“若乙方不能成功和商场签约，甲方需返还乙方支付的全部费用，如乙方违约，已付款作为违约金不退”，“甲方承诺，在乙方不违反商场规定的情况下，乙方能正常与苏宁商贸续签合同，否则甲方需返还乙方支付的全部费用（乙方成功签约一年可扣转让费5000元），不可抗力因素除外”。原告未与苏宁商贸公司续签租赁合同，没有违反商场相关规定，也不构成违约，因此被告应返还原告相关转让费。原告支付苏宁商贸公司场地设施费41357.42元，与当年应支付租金的金额一致，实为当年租金，仅仅是名称的改变；同时原告亦支付苏宁商贸公司过户费6000元、保证金5000元等，均符合原告与苏宁商贸公司之间签订的合同的约定。而且原、被告双方另约定进场费3800元由被告支付，此该费用不应在原告支付的转让费中扣除。因此被告应返还原告相关费用163608元（168608-5000）。对于原告的利息主张，双方并未在约定，因此自原告主张之日开始计算。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：被告花瑶迅于本判决生效之日起十日内返还原告周嵘转让费163608元及利息（按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率计算自2015年5月6日起至本判决确定的给付之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元,减半收取1900元，保全费1420元，合计3320元由被告花瑶迅负担。（原告周嵘已预交，被告花瑶迅于本判决生效之日起十日内一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76）审 判 员  周力文二〇一五年八月六日见习书记员  庄 妮