西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏01民终69号
上诉人（原审被告）：俊华箱包第一分店，经营场所拉萨市小昭寺路农行商品房。
经营者：马俊华，男，东乡族，甘肃省广河县人，现住拉萨市。
委托诉讼代理人：马海祥，东乡族，甘肃省广河县人，现住拉萨市。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行，住所地拉萨市金珠西路44号。
负责人：刘永胜，该行行长。
委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：连双雄，西藏雪域律师事务所律师。
原审被告：马海祥，男，东乡族，甘肃省广河县人，现住拉萨市。
上诉人俊华箱包第一分店因与被上诉人中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行（以下简称农行西藏分行）、原审被告马海祥房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人俊华箱包第一分店的委托诉讼代理人马海祥、被上诉人农行西藏分行的委托诉讼代理人卓拥、连双雄以及原审被告马海祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
俊华箱包第一分店上诉请求：依法撤销一审判决第一项内容，依法改判，并由被上诉人承担案件诉讼费用。事实及理由：一、一审法院应当考虑到公平、诚信原则，在保护交易的基础上判决本案。上诉人租赁被上诉人的房屋多年，租赁合同按照交易习惯都是一年一签。在履行合同期间，上诉人不存在任何违约行为。上诉人全家的生活来源是依靠经营此商铺，且商铺内堆放了许多货物，进货也产生了很多债务。被上诉人作为金融企业，此商铺是否收回对其不会产生很大影响。上诉人愿意与被上诉人在公平合理、协商一致的基础上增加房屋租金，要求再续租两年。二、上诉人与被上诉人之间形成的是不定期租赁合同关系，上诉人没有正当理由不能随意终止合同，否则将会损害上诉人的优先承租权，有违公平合理。三、上诉人已按照合同约定于租赁期限届满前一个月递交了续租申请，一审法院存在认定事实错误的情形。
农行西藏分行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
原审被告马海祥的意见与上诉人俊华箱包第一分店的意见一致。
农行西藏分行向一审法院起诉请求：1、被告立即向其返还租赁物；2、被告向其支付自2016年7月1日起至2016年10月31日止的房屋占有使用费14248元及直至被告实际返还租赁物为止的占有使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年7月1日，原告农行西藏分行作为甲方与作为乙方的被告马海祥签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方将拥有管理及所有权的（拉萨市林廓北路5号，小昭寺的商铺11号）面积为54.8平方米的铺面出租给乙方，作为乙方的经营场所。租赁期限为壹年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止。乙方承租甲方房屋仅作为经商使用，不另做他用。该房屋每月租金为3562元，乙方应按年一次向甲方支付。本合同签订之日，乙方一次性支付2015年7月1日至2016年6月30日共12个月的租金42744元。租赁期满，甲方有权无条件收回出租房屋，乙方应如期交还。租赁期间，不允许乙方将房屋转租、转借给第三方使用。租赁期满前，乙方如需续租，应在租赁期满前1个月书面向甲方提出。如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，根据市场情况年租金递增5%，每个商户再签订安防责任书，收取一定安全保证金。并在同等条件下，乙方享有优先承租权。租赁期满本合同自然终止。”该合同项下还就租赁期间的相关费用及税金、房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、房屋交付及收回的验收、违约责任及免责条件等事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告农行西藏分行的印章及相关负责人顿珠的个人签字，乙方附有被告马海祥的签字及捺印。当日，原告与被告马海祥还签订了《房屋租赁安全责任》。上述合同签订后，被告马海祥将该租赁房屋作为经营箱包的场所使用，并成立字号为俊华箱包第一分店的个体工商户，马俊华为经营者。在上述《房屋租赁合同》所约定的租赁期限届满后，原告农行西藏分行于2016年8月31日向租用其房屋的各位商户发出《关于不再续租小昭寺沿街商品房的通知》，该通知载明：“根据业务发展需要，经研究决定，我行小昭寺退休基地外围沿街29间商品房租赁合同于2016年6月30日到期后，不再续租。请各位商户抓紧时间搬离。对2016年11月30日前搬离的商户，我行将减免7月1日至搬离日的租金，凡滋生事端闹事或未能在2016年11月30日前搬离的商户，租金一律不减免，并通过法律等手段强制收回。”该通知原告农行西藏分行于2016年9月26日向被告俊华箱包第一分店送达，并由被告马海祥本人予以签收。现该合同中所约定租赁期间的房屋租金被告已按约向原告支付完毕，合同到期后，原告未向被告收取任何房屋租金。原、被告双方的租赁期限届满后，被告至今仍占有使用该租赁房屋。
另查明，在本案庭审中，被告称其并未按照合同约定在租赁期限届满前1个月向原告提交书面的续租申请。但在本案庭后调解过程中，被告又称其依据合同约定在租赁期限届满前1个月向原告提交过书面的续租申请，但对此并未提交任何证据予以证实。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告农行西藏分行与被告马海祥所签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该租赁合同中双方明确约定租赁期限至2016年6月30日止，租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同，双方亦未达成继续租赁的合意，且原告亦未向被告收取任何租金，并在租赁期限届满后于2016年9月26日向被告送达了不再续租并要求搬离租赁房屋的通知。但在该合同约定的租赁期限届满后至原告向被告送达不再续租的通知前，该期间被告一直在继续占用使用案涉租赁房屋，且原告农行西藏分行对此亦未提出任何异议，故该期间应视为双方形成不定期租赁合同关系。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告农行西藏分行可随时要求解除合同，且原告农行西藏分行于2016年9月26日向被告送达《关于不再续租小昭寺沿街商品房的通知》的行为足以表明其要求解除合同的意思表示，并在该通知中明确载明了要求被告搬离的具体时间，且通知被告业已收悉，应视为原告农行西藏分行已履行了作为出租人应在合理期限之前通知被告解除不定期租赁合同关系的义务。据此，在原、被告双方的租赁关系解除后，被告继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，一审法院依法予以支持。另该租赁合同中的房屋由被告俊华箱包第一分店实际占有使用，而被告马海祥为租赁合同签订时的合同相对方即承租人，在租赁合同期限届满后，双方均有义务将案涉租赁房屋返还给原告农行西藏分行。对于被告提出原告通知其不再续租并要求返还租赁房屋时，并未依法给予其合理期限的辩解意见，一审法院认为在原告农行西藏分行向被告送达的《关于不再续租小昭寺沿街商品房的通知》中已明确载明“对2016年11月30日前搬离的商户，我行将减免7月1日至搬离日的租金”，由此可以表明在该通知于2016年9月26日送达给被告时，已给予了被告近两个月的合理准备期间，故在被告对其辩解无任何证据予以证实的情况下，一审法院对其辩解意见依法不予采信。对于被告提出若原告收回租赁房屋，将会给其造成极大损失的辩解意见，一审法院认为被告对此辩解意见并未提交任何证据予以证实，且对此也未提出明确的反诉，故一审法院对其辩解意见不予采信，被告就此可另案主张。对于被告提出在合同中有明确约定其享有案涉房屋优先承租权的辩解意见，一审法院认为优先承租权的行使应当满足出租方将租赁房屋继续对外进行出租的形式要件和实质前提条件，若出租方将租赁房屋收回自用或意欲出卖时，便不存在优先承租权的产生和行使。本案中，虽然双方在合同中对被告的优先承租权有约定，但被告并未提交任何证据予以证实原告在收回案涉租赁房屋后仍将作为商铺向第三方进行出租，其目前主张优先承租权的条件未成就，且没有相应的事实及法律依据，故被告不能以此作为合同到期后拒绝返还租赁房屋的抗辩理由，亦不能对抗其依法应当返还房屋的义务，对被告的该辩解意见，一审法院依法不予采信。对于原告主张被告支付2016年7月1日至2016年10月31日期间房屋占用使用费14248元的诉讼请求，因双方在租赁合同期限届满后至不定期租赁合同关系解除时，该期间被告一直在实际占有使用该房屋，侵犯了原告对案涉房屋的合法使用权，故原告要求被告按照房屋租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋占用使用费的诉讼请求，应予以支持，并按照合同中约定的月租金3562元的标准计算，确定自2016年7月1日起至2016年10月31日止的房屋占用使用费为14248元（计算方法：租金3562元/月×实际主张期间4个月=14248元），故对该项诉讼请求，一审法院予以支持。另对于原告要求被告支付直至实际返还租赁物为止的房屋占用使用费的主张，一审法院认为其该项诉讼请求不明确，且在庭审过程中经法庭释明后，对此诉讼请求亦未予以明确，故一审法院在本案中对此不作处理，原告可另案主张。综上所述，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。原告要求被告支付自2016年7月1日起至2016年10月31日止的房屋占用使用费14248元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马海祥、被告俊华箱包第一分店于本判决生效之日起三十日内向原告中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行返还位于拉萨市小昭寺路面积为54.8平方米的11号租赁房屋；二、被告马海祥、被告俊华箱包第一分店于本判决生效之日起三十日内向原告中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行支付自2016年7月1日起至2016年10月31日止的房屋占用使用费共计14248元；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行的其他诉讼请求。案件受理费156.20元（原告已预交），依法减半收取78.1元，由被告马海祥、被告俊华箱包第一分店负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，双方的争议焦点是：租赁房屋是否应当返还。原审被告与被上诉人于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原审被告将租赁房屋用作经营俊华箱包第一分店所用，其经营者为马俊华。合同约定的租赁期间已于2016年6月30日期满，之后双方未再签订书面的租赁合同，承租人继续使用租赁房屋，双方形成了不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：当事人可以随时解除不定期租赁合同关系，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。农行西藏分行向各承租户下发了《关于不再续租小昭寺沿街商品房的通知》，明确表示不再续租房屋，各承租户也于2016年9月26日进行了签收。通知中也给予了两个月合理的搬迁时间。因此，一审法院认定双方之间的不定期租赁关系已经解除，承租人应将租赁房屋予以返还，并按照合同约定对农行西藏分行主张的4个月的房屋占有使用费予以支持正确，本院依法予以维持。上诉人提出的若返还房屋将对其造成巨大损失的意见，本院认为，是否造成损失以及损失的具体金额，上诉人在一审中并未提出反诉，也未提交任何证据予以证明，故本院对该项意见不予支持。上诉人提出其享有优先承租权，本院认为，优先承租权的行使前提是所涉房屋将继续对外租赁，现农行西藏分行在庭审中明确表示房屋将不再对外租赁，故上诉人无法向农行西藏分行主张行使优先承租权，本院对上诉人的该项意见不予支持。若上诉人在本案诉讼之后有证据证明农行西藏分行又将所涉房屋对外租赁，则上诉人可以另案诉讼。对于上诉人提出要求续租两年的请求，经本院组织调解，农行西藏分行不同意续租。是否续租，属于当事人自愿处分的范畴，在没有法律法规作为依据和调解未果的情况下，本院对上诉人的该项上诉请求不予支持。
综上，俊华箱包第一分店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156.20元（俊华箱包第一分店已预交），由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏加棠
审判员 李静& # xB;
审判员 胡 晓 雯
二〇一七年三月十六日
书记员 邱 纯 杰