浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉盐民初字第3411号
原告：海盐和诚信谊电器有限公司。
法定代表人：宋建雄。
委托代理人：赵新华、徐月仙。
被告：谢小振。
委托代理人：葛振华、丁吕伟。
原告海盐和诚信谊电器有限公司与被告谢小振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法由代理审判员彭朗琼适用简易程序于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告海盐和诚信谊电器有限公司的委托代理人赵新华、被告谢小振的委托代理人葛振华、丁吕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海盐和诚信谊电器有限公司起诉称，2012年6月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租武原街道新桥北路131号房屋，面积约1000平方米；租赁期限为5年，自2012年6月30日至2017年6月29日；第一年租金为42万元，以后每年递增5%，租金支付方式为半年一付，在前一期租金期满前30天内提前支付；被告缴纳3万元的水电费押金，租赁期内水电费由原告代收，被告于每月5号前缴纳，如不缴纳原告有权从押金中扣除，被告须在当月补足水电费押金。被告承租房屋后，用于开设经营伯爵伦牛排西餐馆，2012年6月30日至2012年12月29日第一个租金支付周期的21万元租金，虽未完全按约定时间付款，但仍能在期满时全部付清。但自2012年12月30日起的租金，却未能按约定的时间和租金额度付款，仅于2013年12月份分二笔支付给原告106200元。因被告违约，原告委托律师向被告发函催缴租金，但被告收函后仅于2014年7月支付原告3万元。2014年国庆期间，被告口头告知原告因经营亏损不再继续经营活动，并将餐馆关闭，但因经营设施仍存放在承租房内，被告未向原告办理腾退房屋手续。截止2014年10月29日，被告已积欠原告方房屋租金669150元。原告多方催促，被告既未按约定向原告付清租金，也未向原告退还承租房屋，损害了原告的利益。原告诉讼请求：1、解除原被告之间2012年6月5日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将承租的武原街道新桥北路131号底层房屋腾空交还原告；3、被告向原告支付截止至实际腾退之日的租金（暂计算至2014年10月29日为669150元，详见计算清单）；4、被告向原告付清截止至实际腾退房屋之日的承租房屋水电费用；5、被告方负担案件诉讼费用。
被告谢小振答辩称，一、尽管双方2012年6月5日签订的房屋租赁合同约定了年租金每年递增5%，但实际上此后双方又协商一致取消了这个递增5%的约定。二、原告提供的《租金计算清单》中漏算了二项，被告已支付给原告的租赁费用，除该清单上列明的外，还有二项：（1）定金50000元；（2）在原被告租赁关系期间原告从被告处领取了端午节和中秋节货值近4万元的礼品。三、自2014年9月底，由于原告在被告息业的这二天又在门上加了锁，从而导致被告无法继续营业，而且，原告在租住房屋店面加锁之后又在门面上张贴了对外招租的广告，其广告牌上载明了原告方法定代表人的电话号码及其公司秘书小陆的电话号码，因此，被告认为即使要算租的话，也算至2014年9月底，而且还应当由原告方承担相应的违约责任。因此，是原告的行为导致被告门店无法继续正常营业。四、在原告对门店加锁控制之后，导致被告店内存放的大量牛排等原料以及酒类产品遭受损失，其中上万元的牛排腐烂变质，几万元的葡萄酒等酒类货物不翼而飞，致使被告损失惨重。五、据被告事后了解，该房屋是原告向海盐县特产有限责任公司承租的，而且他们的合同中明确约定房屋不得转租。原告不仅私自转租而且获取高额的租赁差价。
为支持自己的诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：
1、《房屋租赁合同》一份，用以证明合同中约定了原、被告双方之间的房屋租赁标的、期限、租金支付标准以及租金支付时间等内容；
2、律师联系函（2014海赛函字48号）、申通快递详情单、邮件查询回执各一份，用以证明在被告不能按合同约定履行的情况下，原告向被告履行了合理谨慎的催促付款义务。
3、证明一份，用以证明房屋所有权人同意原告转租涉案房屋。
被告质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对其合法性有异议，因为被告收集到的证据显示原告出租的房屋并不是原告合法所有的，而是向他人租赁的，原告与上家之间的租赁合同约定不得转租，所以本案房屋租赁合同无效，相应的合同权利义务应以合同无效依法处理。对证据2，被告从没有收到过类似的律师联系函，对该证据的真实性、合法性、关联性无法明确。证据3，对该证据三性无异议。
本院认证意见：证据1具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据2，快递详情单记载的内件名称、寄件人姓名与律师联系函文号、执业律师署名一致，查询回执所载运单编号与快递详情单编号一致，且查询回执有投递单位盖章，故该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据3，被告对该证据无异议，故本院予以认定。
被告为反驳原告主张，举证如下：
1、《房屋租赁合同》（复印件）一份、房屋所有权证复印件一页，用以证明本案争议的房屋所有权人是海盐县特产有限责任公司，原告是向该公司承租的，约定不得转租，原告私自转租，故原、被告之间的租赁合同无效；
2、转发的被告一合伙人发给原告方法定代表人的手机短信（转发复制件）一则，用以证明2014年10月8日争议房屋已被原告加锁并加以控制的事实。
原告质证意见：对被告提交的这份房屋租赁合同没有意见，该房屋确实是原告转租的，包括合同条款中确实有不得转租的内容，但原告向被告转租时，已征得房屋所有权人的同意，也有书面文件。被告关闭其餐馆也不是因为房屋所有权人不同意转租造成的。房屋所有权人的办公地址就在被告的牛排馆隔壁。房屋所有权人是否同意转租与本案无关。证据2，没有看到过该短信，但2014年10月10日其与被告商谈退房事宜，双方同意被告店内物品暂不拿走，同时为防止被告店内物品被盗，牛排店门上除保留被告原有的锁之外，由原告另加一把锁，双方各持一把钥匙，双方同时到场才能开门。加锁之后，被告从未提出过需要开门拿物品的要求。原告也同意被告把店面转出去，但被告至2014年10月底仍没有处理好转租店面事宜。
本院认证意见：证据1，该《房屋租赁合同》虽为复印件，但原告认可，故本院予以认定。房屋所有权证复印件一页，虽原告认可该房屋不是原告所有的，但对于该复印件上所载内容的真实性本院无法确认。证据2，是转发复制件，不是原件，看不出原始发信息人、收信息人，且被告称没看到过此手机短信，虽认可加锁但对加锁时间不认可，故对该证据本院无法认定。
经审理，本院确认本案事实如下：2012年6月5日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告（作为甲方、出租方）将位于新桥北路131号的房屋，面积约1000平方米出租给被告（作为乙方、承租方），租赁期限为5年，自2012年6月30日至2017年6月29日，第一年租金为420000元，以后每年递增5%。租赁费用支付方式为半年一付，支付时间为在前一期租赁费用期满前30天内支付下一期租赁费用。被告需缴纳水电费押金30000元。租赁期内水电费由原告代收，每月结算，每月5号前缴纳，如不缴纳原告有权从押金中扣除。合同还约定了其他事项。合同签订后被告利用租赁房屋经营一牛排馆，于2012年6月、2012年7月、2012年12月分三次向原告支付了租金共计210000元，2013年12月10日支付租金56200元，2013年12月31日支付租金50000元，2014年7月支付租金30000元。被告另支付水电费押金30000元。自2014年9月底开始被告的牛排馆没有营业，但被告没有交还租赁房屋钥匙，经营牛排馆的设施、原材料等物品也放在该房屋内。2014年10月10日，原告在该房屋门上另增加了一把锁，但原告表示若被告因重新经营而需使用该房屋，原告同意给予被告使用，且原告同意被告转出店面。
另查明，2014年5月7日，原告通过海盐申通快递向被告寄出律师联系函一份，2014年5月8日该快递件被签收。该律师函载明内容包含：截止2014年4月29日，租金已积欠481800元，要求被告于接收该函之日起10日内向原告付清欠款，若仍不付清，原告将依法追索欠款，并依法解除房屋租赁关系。2014年9月原告亦向被告催讨过租金。2014年10月31日，被告收到本院送达的起诉状副本。租赁房屋系原告从案外人海盐县特产有限责任公司承租，原告转租给被告时已征得该公司同意。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定，全面履行自己的义务。合同法第九十四条规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。支付租金是承租人主要债务。合同法第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，租赁合同约定“租赁费用支付方式为半年一付，支付时间为在前一期租赁费用期满前30天内支付下一期租赁费用。”被告仅于2012年12月付清了第一期租金。第二期的租金支付时间应为2012年12月，但被告至今没有付清；第二期后的租金被告至今也未支付。被告已构成延迟履行主要债务。另，原告已于2014年5月7日向被告寄出律师联系函，要求被告于接收该函之日起10日内向原告付清截止2014年4月29日已积欠租金481800元。虽被告方称没有收到该函，但寄出该函的快递件已于2014年5月8日被签收，可视为于该日到达被告处，且2014年9月，原告也向被告催缴过房租。原告已尽到催缴义务。故原告诉请解除双方签订的房屋租赁合同，本院依法予以确认，该合同自2014年10月31日（即起诉状副本送达之日）起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告请求被告腾空交还承租房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方争议租金应计付至实际腾退之日还是原告在租赁房屋加锁之日。其一，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。此为租赁合同关系中出租人基本义务。租金则是出租人履行此义务后有权获得的对价。本案中，原告于2014年10月10日起在租赁房屋门上另加了一把锁之后，使得其交付租赁物的义务没有完成，故无法构建起获得此义务对价的权利即无法构建起收取租金的权利。其二，根据减损规则，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告迟延支付租金，构成违约，原告应当采取适当措施防止损失扩大，而原告方采取了在租赁房屋门上另加一把锁的措施。虽原告称此举主要是为保障其债权的实现，但客观上对被告对租赁房屋进行使用、收益造成了妨碍，有扩大损失之嫌。其三，从日常常识讲，一方面出租人把租赁房屋加锁锁着，一方面又主张向承租人收取租金，这对承租人而言过于苛责。另，被告主张原告于2014年9月底在门上加锁，但没有提交证据证明。故对被告该主张本院无法采信。而原告认可其是2014年10月10日在门上加锁。综上，租金应支付至原告在租赁房屋门上另加一把锁之前一日即2014年10月9日，被告还应支付租金经本院计算为644200元。另，被告已支付原告水电费押金30000元，但原告主张该押金为水电押金应用于结算水电费，被告还没有付清水电费，其不同意以该30000元押金折抵租金。该租赁房屋水电费支付方式是原告先代交，然后与被告结算。被告没有主张其付清了水电费、没有提交付清水电费的证据。故，该30000元押金不在本案中折抵租金，由双方另行结算。被告主张其支付了定金，但其所称数额前后不一致，一会称是50000元、一会称是30000元，且没有提交证据证明。故对被告支付了定金的主张，本院无法采信。综上，原告要求被告支付租金的诉讼请求，其中2014年10月9日前的租金，于法不悖，本院予以支持，超过部分，本院无法支持。但是，如果被告在本院指定期限内没有腾空交还租赁房屋，则自指定期限届满次日起被告应当支付原告房屋占有使用费，其标准可参照租金标准。原告诉请被告付清截止至实际腾退房屋之日的承租房屋水电费用，但原告起诉状没有写明该费用具体数额，经庭审询问，原告仍表示该水电费数额其没有办法明确。故原告此项诉讼请求不明确，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告海盐和诚信谊电器有限公司与被告谢小振2012年6月5日签订的《房屋租赁合同》已于2014年10月31日起解除；
二、被告于本判决生效之日起十五日内将坐落于海盐县武原街道新桥北路131号的底层房屋（面积约1000平方米）腾空并交还给原告；
三、被告于本判决生效之日起十五日内支付原告房屋租金人民币644200元；
四、如果被告未按本判决第二项指定的期间腾空交还上述房屋，则由被告自第十六日起向原告支付至该房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费（支付标准仍按原、被告双方原《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5246元，由原告海盐和诚信谊电器有限公司负担196元，由被告谢小振负担5050元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
代理审判员 彭朗琼
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 周月华
（附页）