吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浑民二初字第16号
原告白山市建兴建筑有限责任公司。
住所地：白山市浑江区板石街道吊水壶村。
法定代表人曲志强，系董事长。
委托代理人范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。
委托代理人英娟，女，1971年12月27日生，汉族，系白山市建兴建筑有限责任公司职员，住白山市浑江区红旗街。
被告周涛，住白山市。
委托代理人雷承龙，吉林长白山律师事务所律师。
原告白山市建兴建筑有限责任公司诉被告周涛买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员尚德连独任审判公开开庭进行了审理，原告白山市建兴建筑有限责任公司委托代理人范桂涛、英娟，被告周涛及其委托代理人雷承龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月，原告与被告达成购买钢材协议书，由于原告资金有限，不能支付全部钢材款，被告要求以房屋作抵押，并约定“如果赊欠时间超过一个月，所欠钢材每吨单价每月加150元，付清钢材款后，房屋由原告收回”。2012年9月25日被告出具了借用原告所有位于兴达花园小区16号楼101室门市房，价值2020128.00元，用于赊欠钢材款抵押用，并出具了借据，2013年5月原告陆续将钢材款给付被告，并要求被告对帐，清偿全部钢材款，并将房屋收回，但被告故意推托不予对帐，拒不归还借用的房屋。请求：1、被告归还原告所有位于兴达花园小区16号楼101号面积210.43平方米门市房（即要求被告周涛返还房屋预购房协议书）；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告起诉状中所述与事实不符，被告未故意推托不予对帐，相反是原告拒不履行支付货款的义务，被告多次找原告对帐要求其支付货款，但均被拒绝，所以原告在未履行完支付货款义务前用于抵押的房屋被告无法归还；二、根据合同约定被告自合同签订后从2012年9月26日至2012年10月18日共向原告运送各类钢材445.11吨，到2014年1月末为止根据合同约定的价款，原告尚有1634155.71元没有支付，原告前期支付的货款已经冲顶前期货款，该房屋是用于10月12日签订的供货合同抵押物，被告在原告未支付完毕货款前无权收回抵押物房屋。
经审理查明：原、被告于2012年4月19日因原告建设工程需在被告购买钢材双方签订购货合同，约定甲方（原告）从乙方（被告）处购买钢材150吨（盘元、螺纹钢）并签订合同，甲方将位于靖宇路特产大市场小区4#102室面积103.42㎡和4#-101室面积107.86㎡的房屋作为抵押担保。购货方式：原告提供清单，被告按原告要求的规格、数量质量及时间供货，钢筋由被告负责运送至原告白山市内施工现场，被告提供钢材发票及钢材质量检验合格证，钢材质量以检测机构化验合格报告单为准。若钢材质量有问题，原告在收到检测报告后三日内通知被告，由被告负责退换并承担相应损失，钢材价格：盘元4450元／吨、二级12-14螺纹钢4350元／吨、二级16-25螺纹钢4350元／吨。三级8-10螺纹钢4550元／吨，三级12-25螺纹钢4500元／吨。付款方式：如果甲方赊欠时间超过一个月，所欠钢材每吨单价每月加价100元，甲方付清货款后，房屋由甲方收回。
2012年8月25日，原、被告又签订一份购货协议，约定原告从被告处购钢材220吨，如果赊欠时间超过一个月，所欠钢材每吨单价每月加价150元。
2012年9月19日，原、被告签订购货协议，约定因原告建设工程需向被告购买钢材，原告从被告处购买建筑用钢材450吨并签订合同将位于兴达小区门市210.4㎡的房屋作为抵押担保。购货方式：原告提供清单，被告按原告要求的规格、数量质量及时间供货，钢筋由被告负责运送至原告白山市内施工现场，靖宇运费另加50元／吨，长白运费另加90元／吨。盘螺调直每吨另加80元调直费，被告提供钢材发票及钢材质量检验合格证、出厂标牌等相关手续。钢材质量以检测机构化验合格报告单为准。质量及验收要求：原告在钢材送检合格后三日内出具验收单给被告，如钢材质量有问题，原告在收到检测报告后三日内通知被告，由被告负责退换并承担相应损失，如因被告提供的手续不全造成钢筋不能及时送检，原告不予验收，原告的付款和赊欠时间以实际验收时间为准。2012年9月15日钢材价格：盘元4300元／吨、二级12-14螺纹钢4200元／吨、二级16-25螺纹钢4200元／吨。三级8-25螺纹钢4400元／吨。该价格为货到后一个月付款价格。如果赊欠时间超过一个月，所欠钢材每吨单价每月加价150元。不足10天不计算，超过10天不足30天的按一个月计算。原告付清货款后，房屋由原告收回。原告白山市建兴建筑有限责任公司曲日东签名，被告周涛签名。2012年9月25日，被告出具借据，载明：借据，今借兴达16#楼1单元1号门市面积210.43平方×9600元计2020128.00元用于钢筋抵押，周涛，2012年9月25日。同日，原告将该房屋的预购房协议书交给被告，没有办理他项权利登记手续。
2012年10月12日，原、被告又签订一份购货协议，原告从被告处购买建筑用钢材450吨，未填写抵押担保物，甲方处有原告单位盖章和曲日东签名，乙方有被告签名，内容与2012年9月19日购货协议一致。
另查明，兴达花园小区16号楼101号面积210.43平方米门市房至今未办理房屋进户手续。
以上合同签订后，被告周涛按约定提供钢材。截止到2012年10月18日，原告收到2292.456吨，不含加价总货款10149908.10元。依据白山市建兴建筑公司与周涛钢筋交易情况表，截止到2013年5月20日，原告实际支付钢材款（含以房屋、车辆抵顶）14047400.80元。
本院认为，原、被告签订买卖协议，被告周涛为原告供应钢材，原告给付被告货款，为保证原告及时付款，原告提供房屋抵押，并约定延期付款加价，系双方真实意思表示，应认定有效。
双方对供应的钢材及其价格、原告付款数额均没有异议，只因钢材延期付款加价的数额发生争议，原告认为到2013年5月19日已全部付清钢材款及加价款，被告周涛应返还抵押的价值2020128.00元的兴达花园小区16号楼101室门市房，被告周涛认为原告没有付清钢材款，仍欠被告货款，不能退回抵押的房屋，双方对往来账目进行核对，未能达成一致。
原告白山市建兴建筑有限责任公司提供的2012年度白山市建兴建筑有限责任公司与周涛往来账目汇总明细，该明细账载明：2012年周涛供应钢材和水泥总材料款14964457.85元，2012年-2013年周涛收到总材料款17533257.70元，2012年供钢材利息（加价）款1221432.18元（计算到2013年5月19日），冲减后周涛欠原告材料款1347367.67元，加上周涛借原告材料（钢材等）款33897.20元（有被告周涛借条）。原告主张到2013年5月19日，周涛欠原告材料款1381264.87元，原告已不欠被告货款。被告不认可该明细，但同意以此为基础对账，提出以下有异议的部分，据此调整双方材料买卖价款。
被告周涛主张2012年6月19日从原告处取款40万元、8月10日取款30万元、9月29日取款50万元、12月4日取款20万元系水泥款，原告按钢材款冲减欠被告的钢材款，少算了应给付被告的钢材款加价，原告认为这140万元是钢筋款。本院认为，被告出具的收据上载明钢筋款，被告认为原告付给被告的这140万是水泥款没有依据，应认定为原告付给被告的钢材款，给付完毕后，该部分款项没有延期付款加价，被告的主张不成立。
被告周涛主张37万元的奥迪车款应计入钢筋款计算加价，原告认为不应计入钢筋款，理由是奥迪车是被告交给原告要求对外顶账，顶账以后应该将该37万元交给被告或抵顶欠款，但是不应按照钢筋款计算加价。本院认为，原告帮被告将被告的奥迪车对外顶账，顶完后应将价款还给被告，该事实与原、被告之间的钢材买卖没有关系，被告主张应按供应钢材延期付款加价没有依据，被告的主张不成立。
被告主张2012年1月20日和2013年1月8日的两笔30万元借款实为同一笔款，只借原告30万元，应按30万元算账。原告陈述：2012年1月20日的借据系被告没有偿还从祥瑞小额贷款公司40万元借款，原告于2012年1月20日替被告偿还了该40万元借款，被告给原告出具了30万元的借条。2013年1月8日是被告向原告另外单独借款30万元，是两笔借款，共60万元。本院认为，被告出具两份借据，未提供证据证明该两份借据属于同一笔借款，主张不成立。
被告主张，合同约定赊欠时间超过一个月，所欠钢材每吨单价每月加价150元，应理解为送货当时就应付款，延期付款超过一个月不超过两个月付款应按超过两个月加价300元计算货款，原告提供的计算明细少算一个月的加价。原告认为收到钢材后有一个月的付款期，超过一个月才计算加价，原告的计算符合合同约定。本院认为，原告用房屋等作抵押被告为原告供应钢材，如果立即付款，就没有必要抵押担保付款，原告的理解符合双方合同约定，被告的主张不成立。
被告主张，2012年6月13日，被告出具借据收到原告抵顶给被告的龙都房屋4单元101室235.78平方米价格为353.67万元，后来以2122020元出售，原告应按2122020元与被告结算货款。原告主张应按353.67万元结算钢材款，理由是钢材款是市场价格，房屋也是市场价格，且抵顶当时被告是同意的，不同意按2122020元进行双方算账。本院认为，该房屋原、被告已按353.67万元抵顶完毕，被告已将其出售，被告的主张不成立。
被告主张，龙都房屋4单元101室235.78平方米是2013年4月3日抵顶给被告的，原告在计算支付给被告的钢材款时是按2012年6月13日被告出具借据的时间付的货款，少算了延期付款加价。根据白山市建兴建筑有限责任公司与周涛往来账目汇总明细，原告该笔钢材款付款时间是2013年4月3日，而不是2012年6月13日，主张不成立。
被告周涛在答辩中称，到2014年1月末为止根据合同约定的价款，原告尚有1634155.71元没有支付，原告前期支付的货款已经冲顶前期货款。根据白山市建兴建筑有限责任公司与周涛往来账目汇总明细，同时根据被告提出的以上异议，可以认定2013年5月20日原告已经不欠被告货款，被告将钢材款加价时间一直计算到2014年1月末使欠款数额大量增加而主张原告欠其货款，原告不认可，也没有事实依据，主张不成立。
综上所述，依据原告提供的白山市建兴建筑有限责任公司与周涛往来账目汇总明细，自2013年5月20日原告已不欠被告货款，双方约定原告付清货款后，房屋由原告收回，即要求被告周涛返还房屋预购房协议书，符合《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，该请求本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告周涛于本判决生效之日起五日内将兴达花园小区16号楼101号面积210.43平方米门市房的预购房协议书返还给原告白山市建兴建筑有限责任公司；
二、保全费5000.00元由周涛承担。
案件受理费22960.00元，减半收取，由被告承担11480.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 尚德连
二〇一四年十月二十日
书记员 杨文博