广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤16民终409号
上诉人（被告、反诉原告）：河源市永恒置业发展有限公司。住所地广东省河源市高新技术开发区科八路南边沿江路西边（综合楼）*楼。
法定代表人：林溪。
委托诉讼代理人：曾锦，国信信扬（河源）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢科苞，国信信扬（河源）律师事务所实习律师。
被上诉人（原告、反诉被告）：高敬州，男，1981年7月28日出生，住河南省邓州市。
被上诉人（原告、反诉被告）：朱香兰，女，1979年2月25日出生，住址同上。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗金，广东林德律师事务所律师。
上诉人河源市永恒置业发展有限公司因与被上诉人高敬州、朱香兰商品房销售合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，经双方当事人同意，二审期间没有出现新的事实、证据和理由，依法组成合议庭书面审理了本案。现已审理终结。
上诉人河源市永恒置业发展有限公司上诉请求：1、撤销原审判决。2、解除《商品房买卖合同》（合同编号：2013111586）。3、判令被上诉人向上诉人支付违约金7950元（按未付购房款10%计付）。4、本案原审诉讼费、原审反诉费，二审上诉费、鉴定费等诉讼相关费用由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）基于被上诉人的违约行为已导致合同确不能履行的情况下，原审法院仍判定合同继续履行，属事实认定错误。1、被上诉人未按合同约定时间支付首付款及办妥银行按揭手续，已构成实际违约。被上诉人仍有余款79500元未支付，可知其在支付部分首付金额后，便停止了依照合同约定履行分期付款的合同义务，已经构成违约，致使合同签订目的已无法实现，合同现已无继续履行之可能。2、上诉人未按合同约定时间交房，是依法行使同时履行抗辩权，不构成违约。3、上诉人作为守约方，依照合同约定及法律规定都享有合同解除权。（二）被上诉人并非上诉人作出承诺的适格主体，原审法院以上诉人作出的承诺为由，豁免被上诉人的违约责任，属于严重的事实认定错误。《2015年1月11日开发商承诺书》是针对已经签名的14名业主，并不包括被上诉人。（三）原审法院认定上诉人申请鉴定的事实与本案无关联，且让上诉人承担举证不能的不利后果，属于严重的事实认定错误和法律适用错误。1、上诉人就本案两项关键事实申请鉴定，原审法院接受上诉人申请后依法委托鉴定，在被上诉人拒绝对原件进行毁损性鉴定的情况下，又就鉴定结论作出与本案处理没有直接关联的定论，原审法院在认定事实方面，存在自相矛盾的情形。2、原审法院在司法鉴定结论已作出倾向认为“曹雄”签名笔迹不一致的情况下，依旧确认该承诺书的真实性，同时认为该瑕疵不影响上诉人对业主作出承诺的真实意思表示，并基于此认为上诉人申请鉴定的事实与本案处理没有直接关联。原审法院对于上述事实认定存在重大错误，直接影响了本案的处理和责任承担。3、因被上诉人不同意对原件做毁损性鉴定，是导致本案关键事实无法通过鉴定方式予以确定的直接原因，原审法院就本案举证不能的事实，让作为申请鉴定方的上诉人承担举证不能的法律后果，属于法律适用错误。（四）上诉人因公司管理不善，正历经债权债务重组阶段，因本案的错误判决导致扩大债务的承担范围，将侵害其他债权人的合法权益。
被上诉人高敬州、朱香兰答辩称，1、《2015年1月11日开发商承诺书》可以作为认定答辩人不构成违约的依据。首先，《2015年1月11日开发商承诺书》系上诉人真实意思表示，不存在胁迫情形；其次，《2015年1月11日开发商承诺书》合法有效，不存在违反法律规定的情形；最后，《2015年1月11日开发商承诺书》系上诉人对众业主的承诺，而不仅是上诉人上诉称14名业主的承诺。2、根据法律规定，答辩人不构成违约。
高敬州、朱香兰向一审法院起诉请求：1、被告继续履行与原告在2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013111586);2、被告支付原告逾期交房违约金52528.29元（以已付房款277487元为本金，按每日万分之三的比率，从2014年9月1日起计算至实际交房之日止，暂计算至2016年5月23日为52528.29元：277487元×0.0003/天×631天=52528.29元）;3、被告承担本案全部诉讼费用。
河源市永恒置业发展有限公司反诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、要求原告支付逾期付款违约金7950元（按未付购房款10%计付）；3、诉讼费用由原告承担。
一审法院认定事实：2014年1月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013111586)，被告将位于河源市高新区科技大道北边、滨江大道东边东江御城1#楼A座-1103房出卖给原告，房屋价款356987元。《商品房买卖合同》第六条约定：签订合同时，原告支付购房款116987元，余款240000元在签订合同7日内，按被告要求办妥银行按揭手续。第八条约定：被告应于2014年8月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。第九条约定：被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。
2014年1月2日，原、被告签订《东江御城首付分期补充协议》，约定：购房价款为356987元，首付款为116987元，银行按揭款为240000元。首付款116987元分期付款的方式和时间为：认购时缴纳10000元定金，首付余款106987元分8期支付，具体时间为：第一期2014年1月2日前支付14237元；第二期2014年4月2日前支付13250元；第三期2014年7月2日前支付13250元；第四期2014年10月2日前支付13250元；第五期2015年1月2日前支付13250元；第六期2015年4月2日前支付13250元；第七期2015年7月2日前支付13250元；第八期2015年10月2日前支付13250元。原告未按协议约定日期付款，则每逾期一日按该房产首付款付清部分的千分之五向被告支付违约金。
签订合同之后，原告分别于2013年10月26日支付购房定金10000元，2014年1月2日支付购房款14237元，2014年4月10日支付购房款13250元，合计付款37487元。
2014年7月17日，原告与广东河源农村商业银行股份有限公司签订《个人购房按揭贷款合同》，贷款金额240000元。签订合同之后，广东河源农村商业银行股份有限公司根据合同的约定于2014年10月10日向被告发放了贷款240000元。至此，原告共向被告支付购房款277487元，仍欠购房款79500元未付。之后，被告没有按合同约定向原告交付房屋，双方引起纠纷，2016年6月2日，原告向法院提出起诉。被告认为，被告没有向原告交付房屋是由于原告没有按合同约定支付购房款所造成的。原告认为，由于被告无法按照合同约定向业主交付房屋，2015年1月11日被告向业主出具《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任。被告对原告提供《2015年1月11日开发商承诺书》的真实性表示异议。在审理该系列案件中，被告在2016粤16**民初1224号原告石社兰、肖军云诉被告河源市永恒置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案中提出申请，要求对承诺书中“曹雄”签名，“河源市永恒置业发展有限公司”印章的真实性进行鉴定，对承诺书中“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间进行鉴定。根据被告的申请，法院委托了广东华生司法鉴定中心进行鉴定，由于广东华生司法鉴定中心无法对《2015年1月11日开发商承诺书》的“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间进行无损鉴定，2017年2月27日，广东华生司法鉴定中心向本院出具《工作联系函》，认为对该委托事项不予受理。对承诺书中“曹雄”签名和“河源市永恒置业发展有限公司”印章的真实性，广东华生司法鉴定中心于2017年5月15日作出《鉴定意见书》，鉴定意见：1、送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“河源市永恒置业发展有限公司”印文与提供的同名样本是同一枚印章盖印形成；2、倾向认为送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“曹雄”签名与提供的“曹雄”样本笔迹不是同一人所写。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应合法有效，双方当事人受合同的约束。根据合同的约定，被告应于2014年8月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但是，被告没有按照合同约定向原告交付房屋，被告的行为构成了违约，原告请求继续履行合同，被告按合同约定支付违约金，符合法律规定，予以支持。
被告认为，被告没有向原告交付房屋是由于原告没有按照合同约定支付购房款所造成的，原告行为构成了违约。原告认为，被告在2015年1月11日向业主出具了《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任，因此，原告不存在违约行为。被告对原告提供《2015年1月11日开发商承诺书》的真实性表示异议，法院委托了广东华生司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见：送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“河源市永恒置业发展有限公司”印文与提供的同名样本是同一枚印章盖印形成。因此，对被告向业主作出的《2015年1月11日开发商承诺书》，法院予以确认。根据被告向业主作出的承诺书可以证明，由于被告无法按照合同约定向原告交付房屋，被告向业主作出承诺“2015年1月11日即日起业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何违约责任。”故原告没有按照合同约定支付购房款，是经过被告承诺同意的，并不构成违约。被告认为原告构成了违约，与客观事实不相符，不予支持。被告在申请鉴定时，同时要求对《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性，和“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间进行鉴定，广东华生司法鉴定中心对《2015年1月11日开发商承诺书》的“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间鉴定的委托事项不予受理；对《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性作出《鉴定意见书》，鉴定意见：倾向认为送检《2015年1月11日开发商承诺书》上开发商签名处的“曹雄”签名与提供的“曹雄”样本笔迹不是同一人所写。法院认为，《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性，和“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间，并不影响被告向业主作出承诺的真实意思表示。同时，在确认被告向业主作出承诺书真实性的情况下，《2015年1月11日开发商承诺书》中“曹雄”签名的真实性，和“39人签名”及“河源市永恒置业发展有限公司”印章形成时间，对本案的处理也没有直接的关联性。
根据以上事实，被告向业主作出承诺，承诺“2015年1月11日即日起业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何违约责任。”因此，被告以原告没有按照约定支付购房款为由，反诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，原告支付违约金，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：（一）被告河源市永恒置业发展有限公司应继续履行与原告高敬州、朱香兰在2014年1月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013111586)。（二）被告河源市永恒置业发展有限公司应在判决生效后十日内支付原告高敬州、朱香兰逾期交房违约金，违约金以原告高敬州、朱香兰实际支付的购房款从2014年9月1日起按每日万分之三计至被告河源市永恒置业发展有限公司实际交付房屋之日止。（三）驳回被告河源市永恒置业发展有限公司的反诉请求。本案诉讼费1113元，反诉费75元，由被告河源市永恒置业发展有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据当事人双方在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人未支付剩余购房款是否构成违约。对此，评判如下：首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定上诉人应当于2014年8月31日将经验收合格的商品房交付被上诉人方使用，上诉人在期限截止日并没有按约定将上述房屋交付被上诉人，其行为构成违约行为。其次，被上诉人已经支付了大部分购房款（277487元），其一直在积极履行支付购房款的义务。再者，2015年1月11日，上诉人向业主出具《2015年1月11日开发商承诺书》，承诺业主暂停支付未付清的首付分期款，业主无需承担任何的违约责任。虽然该承诺书上没有被上诉人的签名，但逾期交付房屋是对全体购房者的违约行为，因逾期交房对全体造成损失的购房者应同样有效。综上，被上诉人未支付剩余房款的行为不构成违约行为，上诉人请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并支付逾期付款违约金的理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人河源市永恒置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张运生
审判员 黄 莉
审判员 曾贵芳
二〇一八年五月七日
书记员 巫文怡