广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤01执异311号
案外人：东莞市捷利物业投资有限公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人：陈硕生，该公司董事长。
委托代理人：梁建国，该公司职员。
申请执行人：广州市科扬贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：孔德隆，该公司执行董事兼经理。
委托代理人：顾芳，广东盈隆律师事务所律师。
委托代理人：陈宇，广东盈隆律师事务所实习律师。
被执行人：东莞市太平港商业公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人：梁锦辉。
被执行人：东莞市虎门房地产开发总公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人：孙绍稳。
本院在执行申请执行人广州市科扬贸易有限公司（以下简称科扬公司）与被执行人东莞市太平港商业公司（以下简称商业公司）、东莞市虎门房地产开发总公司（以下简称虎门房地产公司）借款合同纠纷一案过程中，案外人东莞市捷利物业投资有限公司（以下简称捷利公司）于2016年9月13日对本院查封的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人捷利公司称，其司是东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园的实际权利人，本案查封滨江花园房产侵害了其司的合法权益。一、滨江花园项目全部由其司投资承建，虎门房地产公司未作投资。1992年6月8日，陈硕生、梁建国与东莞市虎门镇沙角管理区签订土地转让协议，约定由陈硕生、梁建国二人开发建设泰安花园。同年10月8日，陈硕生、梁建国与虎门房地产公司签订挂靠协议，约定由陈硕生、梁建国自筹资金开发建设泰安花园，自负盈亏，以每平方米x元向虎门房地产公司支付挂靠费用。后因泰安花园项目调整为虎门镇九门寨村的滨江花园项目，为此，陈硕生、梁建国于2005年1月16日成某司。由其司与虎门房地产公司签订挂靠补充协议，约定其司继续履行原挂靠协议和补充协议，滨江花园项目的土地出让金、承建费用均由其司负责投入，一切经济及法律责任由其司承担，其司除按每平方米x元向虎门房地产公司支付收益外，还需按每平方米x元的标准向虎门房地产公司支付x元的项目调整费。东莞市虎门镇人民政府在该补充协议上签字盖章同意。2005年4月25日，为开发建设滨江花园，其司与虎门镇九门寨村委会签订土地转让协议，约定九门寨村委会以每平方米x元转让x平方米土地给其司，期限60年。在办理完该宗土地的转让手续后，其司投资兴建了滨江花园，因此，滨江花园全部房产归其司所有，与虎门房地产公司无关。二、其司与虎门房地产公司早已解除挂靠关系，且双方不存在债权债务关系。2007年5月21日，东莞市人民政府发文要求清理该市房地产公司的各类挂靠关系。同年8月1日，虎门房地产公司书面通知其司办理滨江花园项目解除挂靠关系的手续。同年8月13日，其司与虎门房地产公司签订《解除挂靠关系合同书》，约定双方解除滨江花园项目的挂靠关系，挂靠关系脱离后，滨江花园项目的责、权、利全部归其司所有，与虎门房地产公司无关。除东莞市虎门镇人民政府镇属资产管理办公室作为见证人在该合同上签字盖章外，同年10月8日，虎门镇人民政府召开镇政府联席会议讨论后，也同意其司与虎门房地产公司解除挂靠关系。因此，自2007年8月之后滨江花园的全部房产归其司所有。综上，虽然滨江花园项目是以虎门房地产公司的名义申报，但实际投资人系其司，在双方解除挂靠关系后，虎门房地产公司已对滨江花园的房产不再享有任何权利，权利人是其司，本案查封涉案房产错误，侵害了其司合法权益，特此提出异议请求：一、解除对x市x镇x村x路x1幢1单元401、701，1幢商铺06-商铺21；滨江花园2幢1单元301、2幢商铺01-商铺14；滨江花园3幢2单元102；滨江花园4幢商铺08、商铺09；滨江花园5幢1单元301、2单元302、1101、1102、5幢商铺01-11；滨江花园6幢2单元402、6幢商铺01-07；滨江花园7幢2单元1101、1102、7幢商铺01-08；滨江花园8幢商铺01-商铺13；滨江花园9幢1单元501、601、701、801、1001、2单元201、401、501、901、9幢商铺01-商铺11；10幢1单元201、10幢商铺01-商铺06的查封；二、裁定中止对上述房产的执行。
捷利公司向本院提交以下证据：1.1992年6月8日《土地转让协议书》；2.《挂靠协议书》；3.《补充协议》；4.《土地合作协议书》；5.2006年4月25日《土地转让协议书》；6.《虎门滨江花园项目总承包工程补充合同》；7.东莞市人民政府办公室东府办函【2007】223号《关于对镇街下属房地产企业进行专项清理的通知》；8.通知；9.《解除挂靠关系合同书》；10.关于虎门镇滨江花园命名的批复；11.用地调拨费、开发费、村镇基础设施配套费、建设款、土地款等付款单据；12.虎门镇人民政府《关于东莞市捷利物业投资有限公司挂靠虎门房地产开发总公司开发虎门滨江花园的情况说明》。
申请人科扬公司答辩称，捷利公司的异议请求毫无事实和法律依据，请求法院驳回捷利公司的异议请求。具体事实理由如下：一、法院查封的涉案土地和房产系虎门房地产公司所有，查封措施合法、正确。二、捷利公司提出的执行异议无事实和法律依据，且不符合法律规定。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，涉案财产均登记在虎门房地产开发总公司名下，捷利公司并非涉案财产的所有权人，故不是适格的异议人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，捷利公司提供的证据，且不说其真实性存疑，也不能证明捷利公司是查封财产的权利人。其次，捷利公司提供的证据不能证明其主张权利的真实性与合法性。法院早在2016年2月就查封了涉案财产，而捷利公司在长达8个月的时间内没有任何反应，如果涉案财产为捷利公司真正所有，捷利公司不可能在长达八个月的时间内不提出异议。此期间足够虎门房地产公司和捷利公司一起制作这些不真实和不合法的，企图排除法院合法的执行措施的证据。第三、捷利公司的主张不足以排除强制执行。（1）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”因此，即使捷利公司与虎门房地产公司的挂靠关系成立，虎门房地产公司也必须承担责任，故法院查封措施并无不当。（2）捷利公司主张已与虎门房地产公司解除挂靠关系没有事实依据。（3）捷利公司的主张即使成立，其与虎门房地产公司存在挂靠行为只是二者之间的内部关系，不能以此对抗第三人。三、依据城市房地产开发和建筑管理法律法规的相关规定，挂靠行为本身是相关法规禁止的行为，如捷利公司的主张得到支持，则等于将法律禁止的行为通过民事诉讼途径合法化。综上理由，捷利公司即非查封财产的所有权人，其主张权利亦不真实合法，法院查封相关财产的行为符合法律规定。捷利公司的请求理应予以驳回。
本院查明，关于中国建设银行广东省分行（以下简称建设银行广东分行）诉商业公司、虎门房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2001年11月19日作出（2001）穗中法经初字第00202号《民事判决书》，判决：一、商业公司应于本判决生效之日起十日内偿还借款人民币x元及利息给建设银行广东分行（利息计算方法：从1994年12月28日起至1995年1月26日止，按本金x元；从1995年1月27日起至同年2月11日止，按本金x元；从1995年2月12日起至同年2月16日止，按本金x元；从1995年2月17日起至同年12月9日止，按本金x元。上述利息均按借款合同约定月利率12‰计算。从1995年12月10日起至还清款项日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算利息。上述利息中应扣减商业公司已支付的利息人民币x元）。逾期则加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、虎门房地产公司对商业公司的上述债务承担连带清偿责任；三、商业公司逾期履行第一项判决，建设银行广东分行有权以虎门房地产公司用于抵押的土地使用权折价或者拍卖、变卖该财产的价款在人民币x元及相应利息的范围内优先受偿。
该判决发生法律效力后，商业公司、虎门房地产公司未履行前述生效法律文书确定的义务，建设银行广东分行向本院申请执行，本院以（2002）穗中法执字第00531号案立案执行。在执行过程中，本院于2002年4月18日查封了虎门房地产公司名下位于东莞市虎门镇x村的32600平方米土地使用权（本案抵押物）。但因商业公司已将地上全部房屋出售给小业主，导致上述土地使用权无法处理，且商业公司没有其他可供执行的财产，虎门房地产公司也没有可供执行的财产，故本院于2003年6月12日裁定本案中止执行。
2013年10月10日，本院作出（2013）穗中法执变字第99号执行裁定：变更科扬公司为（2002）穗中法执字第00531号案的申请执行人。
2016年2月19日，本院作出（2002）穗中法执字第00531号恢字1号之三《执行裁定书》，裁定查封属于被执行人虎门房地产公司位于x市x镇x村x路x1幢1单元401、701，1幢商铺06-商铺21；滨江花园2幢1单元301、2幢商铺01-商铺14；滨江花园3幢2单元102；滨江花园4幢商铺08、商铺09；滨江花园5幢1单元301、2单元302、1101、1102、5幢商铺01-11；滨江花园6幢2单元402、6幢商铺01-07；滨江花园7幢2单元1101、1102、7幢商铺01-08；滨江花园8幢商铺01-商铺13；滨江花园9幢1单元501、601、701、801、1001、2单元201、401、501、901、9幢商铺01-商铺11；10幢1单元201、10幢商铺01-商铺06。同月22日，本院向虎门房产管理所送达上述执行裁定及《协助执行通知书》。捷利公司以其对涉案房产享有所有权为由提出异议。
根据捷利公司提供的证据证明，1992年6月8日，东莞市虎门镇沙角管理区与陈硕生、梁建国签订《土地转让协议》，约定陈硕生、梁建国投资开发位于东莞市虎门镇沙角管理区的沙角综合开发区（土名）来兴建泰安花园D区；东莞市虎门镇沙角管理区把沙角综合开发区（土名）的土地59.64亩的土地使用权转让给陈硕生、梁建国使用，其中耕地50亩，非耕地9.64亩。同年10月8日，虎门房地产公司与陈硕生、梁建国签订《挂靠协议书》，约定陈硕生、梁建国挂靠虎门房地产公司兴建泰安花园D区；陈硕生、梁建国自筹资金，自负盈亏经营，虎门房地产公司同意陈硕生、梁建国以虎门房地产公司名义向有关部门申报办理项目开发所需的有关证件；挂靠收益由陈硕生、梁建国总包干，在该项目的经营中，虎门房地产公司按建筑面积获得每平方米x元的收益。2005年1月14日，捷利公司登记成立，股东为陈硕生、梁建国。同月16日，捷利公司与虎门房地产公司签订《补充协议》，约定原陈硕生、梁建国与沙角管理区签订《土地转让协议》，与虎门房地产公司签订《挂靠协议书》，现因捷利公司的成立，以捷利公司的名义再与虎门房地产公司签订补充协议；又因在沙角管理区开发的项目（泰安花园D区）调整为九门寨社区、项目变更为滨江花园，面积调整为x平方米；双方协议：滨江花园项目实际是捷利公司已付土地款的自有土地，以自筹资金、自负盈亏的形式挂靠虎门房地产公司开发经营；捷利公司除按销售商品房的总建筑面积每平方米x元向虎门房地产公司支付合作收益外，还须按土地每平方米x元的标准支付x元给虎门房地产公司作土地位置调整补偿。2005年5月13日，东莞市虎门镇九门寨村村民委员会（甲方）与捷利公司（乙方）签订《土地合作协议书》，约定甲方同意将九门寨内原位于旧寨村小组“五十亩”（土名）地段的土地x平方米共同发展商住楼，该地块50%土地由乙方办理房地产项目用地证件给甲方，另50%的土地权益属于乙方所有。2006年4月25日，东莞市虎门镇九门寨社区居民委员会与捷利公司签订《土地转让协议》，约定九门寨社区居民委员会将位于其所属范围（土名：旧寨“五十亩”）地段的土地（滨江区06-01地块内）总面积x平方米转让给捷利公司，捷利公司在签订本协议后，在40天内一次性全部付清土地转让金23842200元给东莞市虎门镇九门寨社区居民委员会。2006年4月30日、6月30日，捷利公司分别向东莞市虎门镇九门寨经济联合社支付购买旧寨五十亩土地款x元、x元、x元。
2007年8月1日，虎门房地产公司通知捷利公司称：“你公司挂靠我公司开发的滨江花园项目，根据东府办函【2007】222号文的有关规定，经虎门镇政府批准（批复文号：【2007】33号），同意该项目脱离挂靠，请你公司接本通知后在8月31日前到我公司办理项目解除挂靠的有关手续。”同年8月13日，虎门房地产公司与捷利公司签订《解除挂靠关系合同书》，约定双方解除滨江花园项目的挂靠关系并终止双方于1992年10月8日签订的《挂靠协议书》及于2005年1月16日签订的《补充协议》；项目挂靠关系脱离后，挂靠项目所有的责、权、利全部归捷利公司承担，与虎门房地产公司无关。东莞市虎门镇人民政府镇属资产管理办公室作为见证人在该合同上盖章。同年10月8日，虎门镇人民政府亦在该合同上注明“经镇委、镇府联席会议讨论，同意解除挂靠关系”并盖章。
根据捷利公司提供的银行进账单和收据显示：2007年6月26日、2007年8月1日、2008年5月13日，捷利公司分别向虎门镇投资管理服务中心支付滨江花园用地调拨费x元、房地产开发费x元、x元。2009年1月22日、4月8日、5月6日分别向虎门镇规划管理所支付村镇基础设施配套费x元、x元（该笔注明滨江花园）、x元。2009年11月27日，捷利公司向虎门房地产公司支付滨江花园开发费x元。
另查，2008年9月10日，东莞市地名委员会批复虎门镇社会事务办称：捷利公司申报滨江花园的命名，使用地名管理有关规定，同意其命名；滨江花园地理位置：位于九门寨社区…。用地面积x平方米。
在异议听证中，捷利公司述称：虎门房地产公司与商业公司的上级单位是东莞市虎门镇人民政府。其司于2007年10月开始办理与虎门房地产公司解除挂靠的手续，东莞市政府国土局及虎门镇国土局已盖章同意，但东莞市政府建设局不同意，没有盖章，至今无法办妥脱离挂靠的手续，这是东莞市的32个镇都存在的历史遗留问题。
2016年7月8日，东莞市虎门镇人民政府向本院出具《关于东莞市捷利物业投资有限公司挂靠虎门房地产开发总公司开发虎门滨江花园的情况说明》称：位于东莞市虎门镇九门寨社区虎门环岛路旁的虎门“滨江花园”房地产项目由捷利公司自筹资金、自行独立开发，该项目所有财产权属及捷利公司所有资产负债均与虎门房地产公司无关；当时，虎门房地产公司依照市、镇有关文件规定，同意捷利公司以挂靠虎门房地产公司的名义进行该项目的开发；后依据东莞市政府的东府办函[2007]222号文的有关规定，挂靠双方于2007年8月13日签订《解除挂靠关系合同书》，终止了滨江花园项目的挂靠关系，确认该滨江花园项目所有的责、权、利全部由捷利公司承担；贵院查封了上述虎门滨江花园的部分物业，而这些物业实际上由捷利公司开发经营及拥有，虎门房地产公司对其不享有任何财产权利。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因涉案房产至今登记在虎门房地产公司名下，故本院在执行中查封登记在被执行人虎门房地产公司名下的东莞市虎门镇九门寨村环岛路滨江花园部分房产并无不当。
本案的争议焦点是捷利公司对涉案房产是否享有阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，捷利公司以其司购买土地并挂靠虎门房地产公司投资建设等为由主张对滨江花园涉案房产享有所有权，但捷利公司所陈述的上述事由的合法性、真实性未经法定程序实体审查认定，捷利公司提出的一系列合同、付款凭证等书证不足以证明其对本院查封的涉案房产享有实体权利。至于东莞市虎门镇人民政府出具的情况说明，因该政府是虎门房地产公司的上级单位，与虎门房地产公司存在利害关系，且出具此类证明不属于虎门镇人民政府的职责范围，故本院对该情况说明不予采信。因此，捷利公司在本案中对涉案房产不享有阻止执行的实体权利，故对于其要求解除涉案房产查封、中止对涉案房产执行的异议请求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人东莞市捷利物业投资有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 叶洁靖
审判员 刘卓江
审判员 黄晓清
二〇一六年十二月二十二日
书记员 罗翠君
法律提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（已修改为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议；第二十三条规定：人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。