上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初23303号
原告：焦增福，男，1965年12月30日出生，汉族，住上海市闵行区。
原告：夏翠妹，女，1964年6月21日出生，汉族，住上海市闵行区。
原告：焦金祥，男，1992年12月7日出生，汉族，住上海市闵行区。
三原告之共同委托诉讼代理人：刘晓栋，上海永盈律师事务所律师。
被告：上海晓波果蔬专业合作社，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：胡晓波，负责人。
委托诉讼代理人：韦祖林，上海创远律师事务所律师。
第三人：王雯雯，女，1988年4月9日出生，汉族，住江西省黎川县。
委托诉讼代理人：彭盼，上海夜晨律师事务所律师。
第三人：周雯雯，女，1987年11月12日出生，汉族，住江苏省扬州市。
原告焦增福、夏翠妹、焦金祥与被告上海晓波果蔬专业合作社确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，期间追加王雯雯、周雯雯作为本案第三人参加诉讼。三原告之共同委托诉讼代理人刘晓栋、被告上海晓波果蔬专业合作社之法定代表人刘晓波及其委托诉讼代理人韦祖林、第三人王雯雯之委托诉讼代理人彭盼、第三人周雯雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告焦增福、夏翠妹、焦金祥向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间签订的房地产买卖合同无效，被告配合原告办理将上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称802室)过户至三原告名下的手续。主张的事实和理由：802室登记产权人原为三原告。由于原告夏翠妹在外负有大额赌债，遂向第三人周雯雯(高利贷公司人员)借得高利贷数十万元，后因被逼债，拉着另两个原告一起于2016年3月至高利贷公司，在看不到正文内容的情况下签署很多文件。2016年4月原告想通过银行抵押贷款，但在调取产权信息时发现802室产权已登记至被告名下，经查存在上海市东方公证处在原告不知情且未到场的情况下，于同年3月10日违规做出以第三人王雯雯为受托人的公证委托书，同日第三人王雯雯代理原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称讼争合同)等事实。原告以本人未办理公证手续为由立即向公证处提出核查申请，公证处发现存在违反程序的情形，遂作出《撤销公证书决定书》。现公证书已被撤销，故第三人王雯雯丧失代理原告卖房的依据，且所谓买卖的代理人王雯雯、顾斌超越代理权限，通过与被告恶意串通企图实现高利贷公司转移房产权利的目的，损害了三原告的合法权益。此后又在原告未收到房款的情况下过户，并在得知原告有诉讼意图后以虚假银行资金流水弥补漏洞。上述交易行为均有违常理，讼争合同并非真实有效。�诉至法院主张上述权利。此外，由于原告未收到房款，故在合同无效之后不存在返还房款问题。
被告上海晓波果蔬专业合作社辩称，不同意诉讼请求。被告在从顾斌处得到房屋信息之后，委托该人操办购房事宜，故顾斌实施房屋买卖的行为属其公司职务行为，被告为真实的购房人。基于第三人王雯雯持有三原告签名公证委托书的事实，被告有合理理由相信该第三人有权代理三原告签订房屋买卖合同，亦有收取房款的权限，加之合同约定的房价在市场价格范围内，故讼争合同应属有效。由于讼争房屋存在抵押，因此要求在完成交易后支付房款。在讼争房屋过户后，顾斌出面代被告向第三人周雯雯筹借购房款(日后由被告向第三人周雯雯归还)，并于2016年5月4日通过顾斌以银行划款形式向第三人王雯雯支付房款165万元，至于王雯雯如何处理购房款，与被告无涉�需要说明的是，就被告是否支付房款的争议，仅涉及合同履行问题，而撤销公证书的时点亦在过户交易完成之后，均不影响讼争合同的效力。由于原告以出售房屋的方式作为归还借款的手段，售房意思明确，而被告已支付房款，并有真实购房的意思表示，故讼争合同合法有效。假如法院最终确认讼争合同无效，被告要求三原告共同返还165万元房款并在本案中一并处理。至于房屋差价损失的赔偿责任，保留日后诉讼的权利。此外，被告对第三人周雯雯的陈述没有异议，原来认可第三人周雯雯提出暂不进行房屋交易的建议，但过了那么长时间，现被告认为房屋交易已经完成，不存在返还问题。至于被告与第三人周雯雯之间的借款关系，可另行解决。
第三人王雯雯述称，第三人王雯雯、周雯雯系朋友关系。由于第三人周雯雯与原告夏翠妹之间有借贷纠纷，在该�人及第三人王雯雯共同商量后，要求王雯雯想办法出售讼争房屋。在第三人王雯雯发布房屋信息之后，顾斌上门联系买房事宜。第三人周雯雯向第三人王雯雯交付公证委托书，王雯雯完全按照委托权限按房屋过户流程操作交易，期间从第三人周雯雯处得到好处费5,000元。由于三原告均已成年，应当知道在上述委托书中签字的后果，且清楚整个交易过程，故讼争合同有效。
第三人周雯雯述称，三原告于2016年1月向第三人周雯雯和杜某某借款60万元，用于解除法院对于原告房屋的查封，之后原告焦增福、夏翠妹向第三人周雯雯借款31万元用于解除法院的第二次查封。由于原告焦增福、夏翠妹缺钱，故同意抵押房产，但在第三人周雯雯办理抵押登记手续时又反悔，表示通过卖房归还借款。之后第三人周雯雯找到第三人王雯雯作为三原告卖房的代理人，三原告对此�以认可，并同意在公证委托书上签名。但此后三原告并无实际行动。2016年2月第三人周雯雯找到被告作为买家。第三人周雯雯在本案讼争合同网签时，为消除之前原告夏翠妹用作其他借款担保的网签而代偿了18万元。第三人周雯雯在卖房当日与原告焦增福联系并告知卖房情况，该原告声称要接原告夏翠妹，此后失去联系，第三人周雯雯不得不自己出钱给第三人王雯雯5,000元中介费。讼争房屋过户后，第三人周雯雯明确告知被告若原告归还借款的话，被告需将房屋还给原告，如果没有还款，则进入正常交易流程。但三原告始终未能归还借款。因公司法人在产权登记后三年内不能交易，顾斌遂提出借款要求，为确保房屋交易的完整性，避免原告日后提出房屋买卖无效的要求，遂做了本案房款的流水。如果日后原告不归还借款，则被告将讼争房屋卖掉后将所得房款用于归�被告及顾斌向第三人周雯雯的上述借款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告提供的证据均为原件，且与本案有关联，而第三人王雯雯提供的证据与本院调取的银行存取款情况一致，本院均予以确认并在卷佐证，至于举证目的之分歧，本院综合分析后予以认定。第三人周雯雯提供的相关材料为复印件，但证明对象之事实得到原告承认，相应举证责任予以免除。
本院经审理认定事实如下：原告焦增福、夏翠妹、焦金祥原为802室产权人，后因与第三人周雯雯及案外人杜某某之间的债权债务纠纷，应第三人周雯雯的要求，共同在落款日期为2016年3月9日受托人为第三人王雯雯的《委托书》中签字。该《委托书》主要载明，委托人因故无法亲自办理出售802室的相关事宜，特委托受托人王雯雯为委托人的�理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部(共计拾伍项)事项，受托人无转委托权，委托期限自本委托书签字之日起至2017年6月30日止。附录中载明，一、代为签订定金协议、房地产买卖合同、修改、解除、撤销房地产买卖合同；二、代为办理买卖合同公证、领取公证书；三、代为办理房地产转移登记，签署相关房地产登记部门文件；四、代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续(包括办理还贷银行卡转账、签署有关合同、文件并办理公证)；五、代为领取银行结清证明、他项权利证明等相关文件，办理抵押权注销、变更手续；六.代为挂失、补办、领取房地产权证；七、代为修改、挂失、取消密码及领取密码单；八、代为办理上述房地产内户口迁出手续；九、代为支付上述房地产买卖过程中申报应付之相关税费及其他合理之费用，代为申报税收，并承诺家庭唯一住房情况，签署相关文件；十、代为赴房地产登记、税务等部门查阅、调取购买该房地产的原始材料；十一、代为配合买方办理银行贷款手续，并签署相关文件；十二、代为赴税务局开具境外个人所得税完税证明/免税证明、境外个人营业税完税证明/免税证明等；十三、代为向外汇管理局、银行等相关部门办理出售上述房屋所得款项等的购汇、汇出等手续(包括信息查询、领取编码、银行划账等事宜)；十四、代为交房，代为办理水、电、煤气、有线电视、电话、宽带等物业过户、销户手续；十五、代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。上海市东方公证处就该《委托书》出具(2016)沪东证字第10092号公证书，证明焦增福、夏翠妹、焦金祥于2016年3月9日来公证处分别在前面的《委托书》上签名，该签名行为均属实。
第三人王雯雯于2016年3月10日以三原告(卖售人甲方)代理人的身份与被告上海晓波果蔬专业合作社(买受人乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。其中在房产交易中心备案的示范合同文本载明，甲方转让802室，房地产转让价款共计165万元；甲、乙双方确认，在2016年8月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续(其余合同的填写栏内以及第六页补充条款(一)页面处空白)。合同尾部甲方处均由王雯雯签名，乙方处盖具被告单位公章及法定代表人名章。被告持有的《上海市房地产买卖合同》中，第六页补充条款(一)页面处粘贴补充条款，齐缝处由王雯雯代焦增福、夏翠妹、焦金祥签名以及顾斌签名并盖有被告公章。该补充条款主要载明，若该物业存在户口，则甲方应于产权过户后30天内迁出所有户口，逾期按每日支付100元计算，逾期超过7日，甲方需支付违约金10万元与乙方；甲乙双方协商一�，甲乙双方于2016年8月31日之前共赴闵行区房地产交易中心办理该物业产权过户手续，甲方保证过户当日该房屋是完全产权房，无纠纷，无私人抵押贷款，无法院查封，因为该物业有民间借贷存在故甲乙双方协商一致先行产权过户待乙方领取产权证后30天内付清全部款项；甲乙双方于2016年5月31日前进行房屋验收手续，甲方将房屋交付给乙方，同时对水、电、煤气、电话、有线电视等费用和所欠费用进行结算；交付标志，甲方将钥匙交给乙方；乙方于乙方领取新的产权证后30天内支付甲方房款165万元等内容(其余合同页面内容同前述备案合同，略)。
2016年3月21日第三人王雯雯作为转让人代理人、顾斌作为受让人代理人在《上海市房地产登记申请书》上签名。同年4月8日802室产权转移登记至被告名下。2016年5月4日第三人周雯雯分二笔向顾斌银行账户内转账计165万�，顾斌随即向第三人王雯雯银行账户内分二笔转账计165万元，第三人王雯雯收款后向第三人周雯雯银行账户内分七笔转账计165万元。同日第三人王雯雯以代焦增福、夏翠妹、焦金祥的名义出具房款收据，载明收到被告购买802室房款165万元。同年7月15日上海市东方公证书出具《撤销公证书决定书》，决定撤销(2016)沪东证字第10092号公证书。现原告以诉称理由诉至本院。
本院认为，上述《委托书》中明确载明出售802室事宜的受托人为第三人王雯雯，受托人有代为签订、修改、解除、撤销房地产买卖合同等重要代理权限，三原告作为成年人理应知道在该委托书中签字的后果，故第三人王雯雯具有代理三原告签订房屋买卖合同的外观表象。本案争议焦点在于，第三人王雯雯的代理行为是否有效。根据当事人陈述可知，原告及第三人均明知三原告出具该委托书是为�对第三人周雯雯等人的债权主张，房屋产权是否实质转移至被告处需等待这些债务是否清偿的情况而定，这一点亦有双方未进行房屋交接，以及合同代理人提供自己的银行账户以配合第三人周雯雯作购房款流水之用等事实相印证，故本院有合理理由相信订立合同的目的在于保障第三人周雯雯及案外人的借款债权。第三人王雯雯在未征询被代理人有关合同具体内容的情况下，完全按照第三人周雯雯的意图代为订立讼争合同，明显超出设立代理制度的本意，实属无权代理。被告在订约时亦知晓房屋过户至其名下是他人借以实现债权的手段，交易是否实质完成处于不确定的状态，且现有证据表明被告未实际支付房款，故其不具有善意第三人的身份。根据上述认定，原告主张讼争合同无效并要求恢复产权登记之诉请于法有据，本院予以支持。至于被告主张在法院认定讼争�同无效的情况下一并处理购房款的要求，由于三原告未实际收到房款，也无证据证明被告支出房款，故原、被告之间不存在返还房款问题。原告对讼争合同无效亦有过错，理应与被告分摊诉讼费用。至于当事人述及的借款债权债务问题，超出本案法律关系可以审理的范围，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告焦增福、夏翠妹、焦金祥与被告上海晓波果蔬专业合作社就上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告上海晓波果蔬专业合作社于本判决生效之日起十日内协助原告焦增福、夏翠妹、焦金祥办理将上海市闵行区申滨路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告焦增福、夏翠妹、焦金祥名下的手续。
案件受理费19,650元、财产保全费5,000元，合计24,650元，由原告焦增福、夏翠妹、焦金祥负担12,325元，被告上海晓波果蔬专业合作社负担12,325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王静波
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 曹文进
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 赵易思
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。