广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1681号上诉人(原审被告)：叶志江，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：梁小薇，住广州市荔湾区。被上诉人(原审原告)：梁明哲，香港永久性居民，身份证号：E320494()。被上诉人(原审原告)：梁明志，香港永久性居民。三被上诉人共同委托诉讼代理人：钟援民，广州市荔湾区龙津法律服务所法律服务工作者。上诉人叶志江因被上诉人梁小薇、梁明哲、梁明志租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。叶志江及其代理人华海荣，梁小薇、梁明哲、梁明志代理人钟援民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶志江上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项，改判叶志江不承担租金及违约金；2.本案诉讼费用由梁小薇、梁明哲、梁明志承担。事实与理由：一、梁小薇、梁明哲、梁明志欺骗叶志江称案涉房屋为商铺性质，可以用作商业经营，这是合同无法履行以致合同解除的直接原因。《租赁合同》第一条明确案涉房屋为“临用商铺”，而且梁小薇、梁明哲、梁明志明知叶志江租用案涉房屋目的是用作商业经营。但根据案涉房屋房产证记载，该房屋规划用途为“住宅”，导致叶志江一直无法取得营业执照，而梁小薇、梁明哲、梁明志也拒绝协商解决。上述事实导致合同无法履行，合同目的无法实现，所以叶志江不需要履行相应的合同义务。二、一审判决叶志江支付每日2%的违约金，该违约金标准明显过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款规定，原审判决支付每日2%的违约金，即年赔偿730%，明显过高。并且合同目的无法实现的过错方是梁小薇、梁明哲、梁明志，不应由叶志江承担违约责任。梁小薇、梁明哲、梁明志二审共同辩称一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。梁小薇、梁明哲、梁明志向原审法院起诉请求：1.判令解除梁小薇与叶志江签订的房屋租赁合同；2.判令叶志江及其同住人员自判决生效之日迁出荔湾区XX东路XX号房屋阁楼并腾空该房屋交回梁小薇、梁明哲、梁明志；3.判令叶志江按合同约定向梁小薇、梁明哲、梁明志支付2016年7月起至实际迁出之日止房屋租金及逾期缴纳的违约金；4.本案诉讼费由叶志江承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区XX东路XX号是梁小薇、梁明哲、梁明志按份共有的房屋。2015年6月25日，梁小薇（甲方）与叶志江（乙方）、经纪方广州市家禧房地产代理有限公司（丙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将上述房屋阁层出租给乙方使用，房屋建筑面积为70平方米，房屋用途为临用商铺，月租金为3000元，租赁期自2015年7月15日至2020年7月14日止，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的15日前缴付当月租金。合同第七条约定：任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，在租赁期内乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过30日视为乙方擅自解除合同，甲方有权没收押金作为违约金，同时默认甲方可破门开锁收回房屋，并有权处理室内一切遗留物品，乙方自负损失及违约责任，等等。上述合同签订后，梁小薇、梁明哲、梁明志依约将案涉房屋交予叶志江经营使用，叶志江以现金形式向梁小薇、梁明哲、梁明志支付租金至2016年6月。2016年7月，梁小薇、梁明哲、梁明志上门收租，叶志江以没有办理好营业执照为名，拒交租金。2016年9月，叶志江同意交租，但梁小薇、梁明哲、梁明志开始拒收。案涉房屋现仍由叶志江经营使用。一审法院认为：梁小薇、梁明哲、梁明志与叶志江就案涉房屋签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。梁小薇、梁明哲、梁明志依约将商铺出租给叶志江经营使用，叶志江也应按合同约定按时交纳商铺租金。但2016年7月至今的租金叶志江一直未交，故梁小薇、梁明哲、梁明志要求叶志江支付拖欠租金的诉请予以支持。由于双方在合同中约定了叶志江在每月15日前缴付当月租金，逾期支付租金超过30日，视为叶志江擅自解除合同，甲方有权收回房屋，现叶志江迟付租金已超过30日，故梁小薇、梁明哲、梁明志要求解除合同，并要求叶志江迁出案涉房屋，将房屋腾空交还梁小薇、梁明哲、梁明志的诉请，予以支持。合同同时约定了逾期交付租金的违约金，故梁小薇、梁明哲、梁明志关于上述欠租违约金的诉讼请求，合法有据，一并支持。关于办理营业执照。由于叶志江没有提供证据证明梁小薇、梁明哲、梁明志没有尽到协助办理营业执照的义务或没有办理营业执照的责任在于梁小薇、梁明哲、梁明志，双方亦没有约定没有办理营业执照可以对抗交付租金，故叶志江认为办好营业执照再交租的意见，不予采信。事实上，叶志江既然有实际使用案涉房屋进行经营，那么根据对等原则也理应支付相应的租金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2016年11月10日作出如下判决：一、解除原告梁小薇、梁明哲、梁明志与被告叶志江就广州市荔湾区XX东路XX号房屋阁楼的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告叶志江（含同住人员）迁出广州市荔湾区XX东路XX号房屋阁楼，将上述房屋腾空交还给原告梁小薇、梁明哲、梁明志；三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告叶志江按每月3000元的标准向原告梁小薇、梁明哲、梁明志支付2016年7月起至本判决发生法律效力之日止的租金；本判决发生法律效力之日起至被告叶志江实际搬出案涉房屋之日止的租金，被告叶志江仍按上述标准支付给原告梁小薇、梁明哲、梁明志；四、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告叶志江向原告梁小薇、梁明哲、梁明志支付租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，按每日百分之二的标准，从当月16日起至被告叶志江实际支付该月租金之日止，违约金以该月所欠租金为限）。如果被告叶志江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费241元，由被告叶志江负担。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，一审诉讼中，叶志江向一审法院提交房产证（复印件），证明房产证上有一审原告写的字：“只用作办理营业执照”，但一审原告方不配合办理营业执照。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对叶志江的上诉请求与梁小薇、梁明哲、梁明志的答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，案涉房屋规划用途为住宅，而双方在《租赁合同》中约定房屋用途为临用商铺，与规划用途不符。合同签订后，叶志江向梁小薇、梁明哲、梁明志支付租金至2016年6月，并未就房屋使用不符合规划用途提出过异议，故其作为承租人未谨慎审查房屋用途而租赁案涉房屋作为临用商铺使用应负担一定的责任。梁小薇、梁明哲、梁明志为叶志江出具房产证（复印件），作为办理营业执照使用，可见其知道叶志江使用房屋的目的，故其作为案涉房屋出租方，将住宅房屋出租作为临用商铺使用，不符合规划用途，亦应承担一定的责任。合同履行过程中，因叶志江办理营业执照问题双方产生争议，但本案叶志江没有提供证据证明梁小薇、梁明哲、梁明志没有尽到协助办理营业执照的义务或没有办理营业执照的责任在于梁小薇、梁明哲、梁明志，双方合同中亦没有约定没有办理营业执照可以对抗交付租金，故对叶志江认为办好营业执照再交租的意见，一审法院不予采纳并无不妥。为此，叶志江占有使用案涉房屋应继续向梁小薇、梁明哲、梁明志交纳使用费用，一审判处其按每月3000元的标准向梁小薇、梁明哲、梁明志支付2016年7月起至本判决发生法律效力之日止的租金；本判决发生法律效力之日起至叶志江实际搬出案涉房屋之日止的租金并无不妥，本院予以维持。如上所述，梁小薇、梁明哲、梁明志将不符合规划用途的房屋出租作为临用商铺使用，亦应承担一定的责任，而叶志江上诉以违约金约定过高为由请求予以调整符合法律规定，故，本院予以调整为叶志江向梁小薇、梁明哲、梁明志支付租赁的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，按每日千分之二的标准，从当月16日起至叶志江实际支付该月租金之日止，违约金以该月所欠租金为限）为宜。一审法院对此判处欠妥，本院予以纠正。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，唯对叶志江违约金的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5647号民事判决第一、二、三项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5647号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起一个月内，叶志江向梁小薇、梁明哲、梁明志支付租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，按每日千分之二的标准，从当月16日起至叶志江实际支付该月租金之日止，违约金以该月所欠租金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费241元，由叶志江负担200元，由梁小薇、梁明哲、梁明志负担41元；二审案件受理费241元，由叶志江负担200元，由梁小薇、梁明哲、梁明志负担41元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一七年三月二十一日书记员  黄妙丽杨仁义王心怡