山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民四终字第57号
上诉人（原审被告）：周克，男，1963年4月26日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：荣成市崂山街道宁家村村民委员会。
法定代表人：宁同模，主任。
委托代理人：吕清，荣成石岛法律服务所法律工作者。
原审被告：闫荣金，男，1968年7月16日出生，汉族。
上诉人周克因房屋租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2013）荣滕商初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2001年9月19日，被告周克与原告荣成市崂山街道宁家村村民委员会（以下简称宁家村委会）签订了房屋租赁合同，原告（出租方）将坐落于村西北、建筑面积1080平方米的楼房及场地租给被告周克（承租方）。租赁期限自2002年1月1日起到2016年12月30日止共15年。合同约定：一、租金每年贰万伍仟元整，于每年12月30日前交足下年租金，然后使用房屋，逾期不交视为违约，出租方有权收回房屋。二、承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋。1、承租人擅自将房屋转租，转让或转租的。2、承租方利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的。3、承租人拖欠租金累计达1个月的。三、违约责任：1、出租方未按合同规定日期向承租方交付房屋的负责赔偿贰仟元。2、承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金贰仟元。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金贰仟元整。对其他相关事项合同也分别进行了约定。合同签订后，出租人将租赁物交付承租人，承租人依照合同约定向出租人交纳租金至2008年。在该合同履行期间，2003年之前的租金是被告周克直接向原告交纳，自2004年至2008年的租金是被告闫荣金向原告交纳，但原告仍以承租人被告周克为交款人收取。自2009年后，承租方再未向原告交纳租金。在此期间，原告向被告闫荣金索要过，被告闫荣金则以原告欠其款为由要求充抵。
2013年6月8日，原告诉至原审法院，要求依法解除房屋租赁合同，被告周克返还租赁房屋，并支付租金112498元、违约金2000元共计114498元，被告周克辩称：涉案租赁合同已经于2003年解除，原告也在此时间与现在的承租人建立了租赁关系。被告周克与闫荣金并不认识。当年，原告的法定代表人带领闫荣金到海阳市找到被告周克，要求被告周克将承租房屋转让给现在的承租人闫荣金，经原告法定代表人说和，三方签订了书面转让协议。原告应当向实际承租人索要2009年之后的租金。自2004年起，现承租人向原告履行交纳租金义务，原告对此并无异议。期间，在长达10年的时间内原告从未对现承租人的身份向被告周克表示过异议，足以说明原告认可了被告周克与被告闫荣金之间的转让。三、如果现承租人从2009年拖欠租金是事实，那么原告至今起诉，既有扩大损失之主观过错，其诉讼请求亦超过了法定的诉讼时效，应当予以驳回。被告闫荣金辩称，大约是2003年或者2004年，原告村委主任宁同模、村委会计董久欣和其一起到海阳市找到周克，商议后三方达成了转让协议，其付给周克10万元的补偿，周克将“房屋租赁合同”转让。自此之后，租金一直是由其进行交纳。2009年以后因其购买了荣成市农村商业银行的债权，通过诉讼确定原告欠其款项，所以双方约定以后的租金通过转账就可以。
庭审过程中，被告闫荣金为证明其主张提供了“转让协议”一份，关于该“转让协议”，被告闫荣金称：“当时因与原告去海阳市找周克协商转让事宜，原告便在家按原合同打印了一份并加盖了公章”。被告闫荣金提交的“转让协议”就是在“房屋租赁合同”文本的底页底部也就是合同主文最后的出租方（法定代表人：宁同模签名并加盖村委会公章）与承租方（周克签名）下边用钢笔写着“‘同意转让给闫荣金’‘同意接收，闫荣金’”无落款时间。被告周克对此称：“当时原告法定代表人宁同模对我说，你如果同意把合同转让给闫荣金，那么就在《房屋租赁合同》上写个同意转让，把合同直接给闫荣金就行”。被告周克表示认可该“转让协议”。原告法定代表人宁同模则称：“当时被告闫荣金找到我，具体时间记不清，被告闫荣金对我说被告周克让他给管理着，合同的原件没有了，让我补充一份，我就答应照着村委的原件制作了一份。在补充的这份合同签字是事实，但是我签字的时候下面没有手写的部分。如何有的手写部分我并不知情。”原告质证称从未同意过二被告之间进行转让，也不认可二被告之间的转让。
关于被告闫荣金提交的“转让协议”的合同文本底页，从该页合同文本的内容看，与原告提交的《房屋租赁合同》原件相比较，在违约责任一款中，前者该款无第三项“承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金贰仟元整”。对此原告称，被告闫荣金提交的“转让协议”《房屋租赁合同》文本，是被告闫荣金自己拿着合同原件找地方打印的，去掉的部分原告并不知道。闫荣金主张自2009年后与原告协商并进行转账，原告予以否认，被告闫荣金未能提供相关证据予以证明。对2009年之后所欠的租金，原告陈述：“自2009年后向被告闫荣金索要，因为以前是被告闫荣金代替交纳的，而且也找不到被告周克。”被告闫荣金承认原告向其索要过租金。另外，原告在庭审中表示知道被告闫荣金在经营，但始终认为其是给被告周克管理的。
原审法院认为，本案双方争议的焦点是被告周克与被告闫荣金所主张的“转让协议”是否成立，而是否成立的关键在于原告是否同意二被告之间的转让。被告闫荣金提交的“转让协议”，是在《房屋租赁合同》文本中的整个内容之后单独书写了“‘同意转让给闫荣金’‘同意接收，（签名）闫荣金’”，而被告周克的名字则签在《房屋租赁合同》文本中的承租方，出租方一栏则有原告法定代表人宁同模的签名及加盖了村委会的公章。庭审过程中，被告周克认可合同转让，而原告则提出异议，称原告在该证据上的签名、盖章，只对《房屋租赁合同》产生效力，对合同文本中的手写部分表示并不知情。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。第五条规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。……”。被告闫荣金提交的“转让协议”系《房屋租赁合同》文本中的手写部分，该手写部分应当认定为另一合同即“转让协议”，既然是另一合同，就应当有协议各方的明确意思表示，但“转让协议”内容的后面并没有原告法定代表人的签名及村委会的公章，也无协议签订时间。被告闫荣金与被告周克以《房屋租赁合同》文本中原告法定代表人在出租方的签名及村委会加盖的公章来证明原告同意转让，显然不能成立。庭审中，二被告再未能提供其他相关证据证明自己之主张，故被告闫荣金与被告周克主张的“转让协议”，缺乏事实根据，无法认定。
被告周克承租后至2008年，原告一直以承租人周克的名字收取年度租金，事实清楚。虽然自2004年开始被告闫荣金经手向原告交纳租金，但交款人的名字仍为承租人周克，这一点在原告向交款人出具的收据中反映的很清楚，而被告闫荣金未向原告提出异议。从这一事实过程看，与二被告主张的自2004年经三方同意、被告周克将《房屋租赁合同》转让给被告闫荣金，明显存在矛盾之处。按常规，合同转让后，受让人变成了承租人，其交纳租金的收据通常不会把一个已经退出的承租人还作为交款人。故被告周克辩称“转让协议”已实际履行之相关理由均无法抗辩上述事实，其辩称理由无法支持。也正是存在上述租金交纳过程之事实，就无法否定原告所称被告闫荣金是替被告周克经营管理这一说法。
原告称自2009年开始向被告闫荣金索要租金，被告闫荣金对此无异议，之前有被告闫荣金以承租人周克名义交纳租金之事实，可以认定诉讼时效发生中断，故被告周克辩称原告追偿租金之请求已超过法定诉讼时效，理由不当，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。另外，原告与被告周克在《房屋租赁合同》中也明确约定：“承租人拖欠租金累计达1个月的，出租人可以终止合同，收回房屋”。基于法律规定及原告与被告周克之间合同约定，原告请求解除合同，理由正当，应予支持。对于承租人被告周克所欠原告租金，理应如数付清，现原告向其索要，应予支持。所欠租金的实际数额，应从2009年开始，按合同约定标准计算。被告闫荣金辩称自2009年后的租金已与原告协商进行转账结算，原告予以否认，而被告闫荣金也未能提供证据予以证明，因此无法认定。
被告周克长时间拖延租金已构成根本违约，原告请求按合同约定支付违约金，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告周克与被告闫荣金之间所达成的转让协议无效。二、解除原告与被告周克之间于2001年9月19日所签订的房屋租赁合同。三、被告周克于判决生效后三十日内将租赁物退还原告并给付原告自2009年至2012年的租金100000元（25000元／年×4年）、违约金2000元，共计102000元。四、被告周克给付原告自2013年1月至判决执行之日止按实际占用的期间依据合同约定标准计算的租金。如果被告周克未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元，原告负担250元，被告周克负担2340元。
宣判后，周克不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由为：上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经全部转让给闫荣金，原审法院认定转让不成立错误，理应纠正。2001年9月19日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，经被上诉人许可上诉人增添了部分建筑及构筑物，后由闫荣金一次性支付10万元给上诉人补偿。2003年左右，经被上诉人法定代表人宁同模说和，上诉人同意将租赁物转让给闫荣金，同时三方签订一份转让协议。闫荣金接手后，一直经营至今，被上诉人从未提起异议。之后因被上诉人欠闫荣金款项，被上诉人以闫荣金欠租金为由进行抗辩，但原审法院以不属于同一案为由不予合并审理。转让合同已经对原来的租赁合同做了修改，原来的租赁合同第三条第1项、第七条第3项及转让禁止性的规定已经在转让合同中予以删除，对此被上诉人盖章签字认可，且按照合同约定即使不经过被上诉人同意上诉人转让也是成立的。
被上诉人宁家村委会答辩称，原审判决认定事实正确，应予维持。理由为：1、上诉人主张租赁合同已经转让给闫荣金，但并没有经过被上诉人的同意。双方的租赁合同已经实际履行，上诉人自2009年起拖欠被上诉人租金，按照合同约定被上诉人有权解除合同。上诉人为了达到不支付租金的目的，以合同遗失为由要求被上诉人补签合同，将原合同的部分内容删除，有目的添加内容重新制定合同。2、2004年-2008年都是闫荣金以上诉人的名义缴纳租金，被上诉人也一直认为闫荣金代上诉人管理，如果被上诉人同意上诉人和闫荣金的转让行为，收款收据中应写明交款人为闫荣金。
二审中，上诉人主张在（2010）荣商初字第106号原告闫荣金诉被告宁家村委会债权转让合同纠纷案件中，宁家村委会曾以闫荣金欠付租金为由进行抗辩，可以证实宁家村委会认可转让的事实。本院依法调取了（2010）荣商初字第106号案件的庭审笔录。经质证，上诉人、被上诉人对笔录的真实性均无异议。经审查，上述庭审笔录中，宁家村委会并没有以闫荣金欠付租金为由进行抗辩。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案双方争议的主要焦点是上诉人周克是否将租赁合同的权利义务全部转让给闫荣金，被上诉人要求上诉人周克支付2009年之后的租金是否有事实依据。上诉人周克主张三方于2003年达成协议，约定其将合同权利义务全部转让给闫荣金，并由其二人在该协议尾部手写添加“同意转让给闫荣金”、“同意接收闫荣金”的字样，宁家村委会对此并不认可。一方面，从协议内容看，该手写内容在合同双方签字盖章下方，不能体现宁家村委会有同意周克将合同权利义务全部转让给闫荣金、承租人变更为闫荣金的意思表示。另一方面，从租金的交纳情况来看，虽然宁家村委会认可从2004年之后由闫荣金向其交纳租金，但收款收据的交纳主体仍为周克，并非闫荣金。综合上述情况，不能认定上诉人周克将其在租赁合同项下的权利义务全部转让给闫荣金经过宁家村委会同意，涉案租赁合同的主体仍为上诉人周克与被上诉人宁家村委会。对于2009年之后的租金，宁家村委会有权要求周克支付。此外，上诉人周克主张宁家村委会在其与闫荣金债权转让合同纠纷中，曾以闫荣金欠付租金为由进行抗辩，但经过审查，宁家村委会在该案中并没有提出该抗辩。原审认定周克仍为租赁合同的一方主体，其应支付欠付的租金，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2590元，由上诉人周克负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
代理审判员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一四年七月二十日
书 记 员 邹 乔