山东省青岛市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）青行终字第86号
上诉人（一审被告）：青岛市人民政府。
法定代表人：张新起，职务市长。
委托代理人：云万林，山东倡通律师事务所律师。
委托代理人：张江波，青岛市国土资源局黄岛国土资源分局工作人员。
上诉人（一审第三人）：张建华。
委托代理人陈玉革，山东新和律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）刘光照。
委托代理人：刘光忠。
委托代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
刘光照诉青岛市人民政府土地行政登记一案，青岛市黄岛区人民法院于2014年10月29日作出（2010）黄行初字第44号行政判决。一审被告青岛市人民政府及一审第三人张建华不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日在第二十七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人青岛市人民政府的委托代理人云万林、张江波，上诉人张建华及其委托代理人陈玉革，被上诉人刘光照的委托代理人刘光忠、万彩娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案行政争议形成过程如下：2010年7月23日一审原告向一审法院提起行政诉讼，请求依法撤销一审被告将地号为F3-19-064号土地使用权变更登记在一审第三人张建华名下的行政行为。
一审法院查明：原告在青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子村有房屋三间，地号为F3-I9-064号。1998年11月9日，原告与第三人张建华签订了房屋买卖契约，原告将其所有的三间房屋卖给第三人。1999年1月19日，第三人缴纳了印契税。后原青岛市黄岛区薛家岛土地矿产管理所依据第三人提供的契税印契、契税完税证将原告的集体土地建设用地使用证同意变更过户于第三人张建华名下使用，但未注明具体经办时间。
一审法院认为：一、原告起诉未超过法定起诉期限。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。”经过庭审审查，被告未能提供证据证明原告已经知道或者应当知道被告将原告的F3-19-064号集体土地建设用地使用证变更行为的具体时间。被告在办理被告变更登记时未填写具体的经办时间。由此可以认定，被告作出变更登记的具体行政行为，原告是不知情的。故原告的起诉未超过两年的法定起诉期限。二、被告的变更登记的具体行政行为程序违法，被告提供的证据证明，原青岛市黄岛区薛家岛土地矿产管理所作出变更登记的具体行政行为，仅依据的第三人提供的契税印契、契税完税证将原告的集体土地建设用地使用证进行的变更登记。故被告的具体行政行为程序违法。三、被告的具体行政行为主要证据不足，适用法律、法规错误。根据1993年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1993）39号）提出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案中，第三人系城镇户口，非青岛市黄岛区薛家岛街道办事处石岭子村集体组织的成员，第三人依法不能享有农村宅基地使用权。因此，被告做出的具体行政行为，主要证据不足，适用法律、法规错误。综上所述，被告作出的对原告刘光照的《集体土地建设用地使用证》的变更登记行为，主要证据不足，适用法律、法规错误，程序违法。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2、3目之规定，判决撤销被告青岛市人民政府所作出的集体土地建设用地使用证变更登记的具体行政行为。受理费50元，由被告负担。
青岛市人民政府不服一审判决，上诉称：一、被上诉人起诉已经超过法定起诉期限。1998年11月9日，被上诉人与张建华签订了房屋买卖契约，自愿将其位于薛家岛街道办事处石岭子社区的三间平房卖与张建华。在张建华交付房款后，被上诉人将其房屋连同地号为F3-19-064号的集体土地使用证交给了张建华。张建华到薛家岛办事处缴纳了房屋买卖契税，申请办理过户登记。原青岛市黄岛区薛家岛土地矿产管理所经审查后，将地号为F3-19-064的集体土地建设用地使用权变更到张建华名下。此后十年间，被上诉人从未就变更登记一事提出异议。因此，被上诉人将其位于薛家岛街道办事处石领子社区的三间平房出卖给张建华，并将房屋及其持有的重要的物权凭证，即集体土地使用权证交给张建华，其行为就表明被上诉人应当知道F3-19-064的集体土地建设用地使用权变更登记到张建华名下，即其应当知道上诉人所作具体行政行为的内容。因此，被上诉人提起行政诉讼已超过法定起诉期限。二、上诉人变更登记程序并不违法。首先，上诉人作出变更登记，不仅依据了张建华提供的契税印契、契税完税证，还审查了被上诉人与张建华签订的房屋买卖契约、收条以及被上诉人原持有的集体土地使用权证。其次，根据《土地登记规则》（1995）第三十七条规定：因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。上诉人作出变更登记时，完全依据了上述规定，不存在程序违法行为。三、上诉人未违反法律规定。上诉人认为，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》下发于1999年5月6日。因被上诉人与张建华签订房屋买卖契约是在1998年11月9日，上诉人所作具体行政行为不违反通知规定。综上所述，被上诉人起诉已经超过了法定起诉期限，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。
上诉人张建华也不服一审判决，上诉称：一、一审法院程序违法，关于时效认定错误。二、一审被告土地变更登记行为合法。三、被上诉人违背了民法通则关于诚实信用原则。请求二审法院依法纠正错误的判决。
被上诉人刘光照答辩称：一、一审判决关于诉讼时效的认定正确，依法应予维持。青岛市人民政府为张建华办理变更登记时，并未通知被上诉人，被上诉人一直不知情，在办理变更登记过程中既未出面签过字，也从未协助提供过办理过户需要用的证件、材料或授权手续等文件，直至被上诉人提起诉讼时，才知道青岛市人民政府非法将涉案房屋的集体土地建设用地使用证变更到上诉人张建华名下，被上诉人自知道后即提起诉讼，并未超过时效。二、一审程序合法，请求法庭维持原判。三、青岛市人民政府作出的土地证变更行为实体与程序均违法，依法应当撤销。四、一审判决适用法律正确，请求维持原判。
各方当事人在一审中提供的证据已随案移送本院，上述证据在一审庭审中已经质证。经审理，本院同意一审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院认为：1998年11月9日被上诉人与张建华签订了房屋买卖契约，并在房款收讫后把房屋连同地号为F3-19-064号的集体土地使用证实际交付给了张建华。1999年1月19日，张建华缴纳了房屋买卖契税。至此，被上诉人刘光照应当预见到上诉人张建华不久就会办理该房屋的土地使用权变更登记，却直至2010年才向一审法院提起行政诉讼，时间跨度长达10年，早已超过了2年的法定起诉期限。一审法院虽然认定事实清楚，但是适用法律错误，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款、第七十九条第（一）项之规定，裁定如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院于2014年10月29日作出的（2010）黄行初字第44号行政判决；
二、驳回被上诉人刘光照的起诉。
本裁定为终审裁定。
一、二审案件受理费各50元不予收取。
审 判 长 刘桂敏
代理审判员 李国宁
代理审判员 李玉兰
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 赵洪峰
书 记 员 王周浩