湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终5101号
上诉人（原审原告）：武汉卡普医疗科技股份有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路446号B座12楼。
法定代表人：俞礼平，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李瑞，北京金台（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北中太集团股份有限公司，住所地武汉市武昌区民主路286号8楼。
法定代表人：王文颖，系该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：武汉恒远泰国际贸易有限公司，住所地武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号。
法定代表人：何翠荣，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐三海，湖北子翔律师事务所律师。
原审第三人：武汉市洪山区农业科技推广服务中心，住所地武汉市洪山区珞瑜路***号。
负责人：林尤其。
上诉人武汉卡普医疗科技股份有限公司（以下简称卡普公司）因与被上诉人湖北中太集团股份有限公司（以下简称中太公司）、被上诉人武汉恒远泰国际贸易有限公司（以下简称恒远泰公司）、原审第三人武汉市洪山区农业科技推广服务中心（以下简称农业中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山民商初字第00679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
卡普公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或改判如下：确认武房字（07）第08029814号中太公司与恒远泰公司之间的房屋买卖合同无效，中太公司履行与卡普公司之间的房屋买卖合同，并过户至卡普公司名下，中太公司承担违约责任并赔偿卡普公司损失；3、二审诉讼费用由恒远泰公司与中太公司承担。事实与理由：1、中太公司与卡普公司签订房屋买卖合同后，卡普公司已依约付清全款，并入住案涉房屋，但未办理过户手续，2013年被恒远泰公司与中太公司强行用铁门锁住，给卡普公司的运营造成巨大损失；2、恒远泰公司与中太公司的实际控制人均是王文颖，中太公司与恒远泰公司恶意串通，另行签订房屋买卖合同并过户来损害卡普公司的合法权益,卡普公司另案起诉，洪山区人民法院以（2013）鄂洪山民商初字第00679号受理另案，但判决驳回了卡普公司的诉请。
恒远泰公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审判决的结果我们是接受的，但是卡普公司没有与中太公司签订合同，卡普公司没有资格提出认定我方与中太公司签订的合同无效。
中太公司、农业中心未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
卡普公司向一审法院起诉请求：1、确认武房字（07）第08029814号中太公司与恒远泰公司之间的房屋买卖合同无效。2、中太公司履行与卡普公司之间的房屋买卖合同，并过户至卡普公司名下。3、本案诉讼费用由恒远泰公司、中太公司承担。
一审法院认定事实：1999年5月18日，中太公司在武汉市洪山区房地产管理局办理了武房权证洪字第××号房屋所有权证，该证载明：房屋状况为钢混结构，房屋总层数为12层，建筑面积为1046.36平方米、顶层220.76平方米。
2001年12月21日卡普公司与农业中心签订《房屋购销合同》，约定卡普公司向农业中心购买坐落于洪山区珞瑜路446号位于洪山农科大楼第十二层正面，主体建筑为办公写字楼，属框架结构。农业中心向卡普公司销售房屋建筑面积共602.55平方米，房产证编号为武房权证洪字第××号，土地证编号为武房地证洪字第9903715号。每平方米单价为3000元，总计房屋价款为1807650元，合同签订之日起5天内，卡普公司向农业中心支付人民币20万元整，合同签订之日起40天内，卡普公司向农业中心支付884590元，卡普公司取得国有土地使用证和房屋所有权证时，支付361530元，余款361530元待卡普公司取得国有土地使用证和房屋所有权证使用之日起一年内付清。办证费用由卡普公司承担，农业中心协助卡普公司在洪山区房产局和洪山区土地规划分局办理过户手续。农业中心于2001年12月30日前，将竣工验收合同的房屋交付卡普公司使用。农业中心如未按合同约定时间交付给卡普公司，农业中心按银行同期贷款利率向卡普公司支付预收款的利息，如农业中心逾期两个月未交房，卡普公司可要求退房，同时农业中心应赔偿卡普公司合同总金额的5%，作为违约金。卡普公司如未按合同规定的时间付款，卡普公司应按银行同期贷款利息向农业中心支付尾欠款的利息，如逾期两个月未付款，农业中心有权终止合同，并扣除合同总金额的5%违约金后，退还已付合同款的剩余部分。2002年1月29日农业中心法定代表人林尤其在此合同上注明“房产证于2002年3月底前办理完毕”。
2001年12月21日卡普公司与中太公司签订《补充协议》，约定卡普公司所购房屋的土地使用证和房产所有权证由中太公司办理，政策性费用由中太公司先行垫付，一并计入房款中，由卡普公司偿付；上述两证办好后，中太公司将两证交给卡普公司，卡普公司承诺在尽量短的时间内按《购房合同》交纳款项；中太公司办理上述两证和将两证交给卡普公司不以卡普公司交纳房款的70%为条件，但卡普公司在取得两证后3月内最低付款不低于100万元，双方应友好合作，促成卡普公司尽早按合同交纳房款；中太公司根据其需要，请卡普公司调换原购房屋的位置和面积，卡普公司表示认同，但是所增加的面积对应之房款在2年内付清。
2002年2月1日，卡普公司分别向农业中心支付购房款88.4590万元、20万元。
2003年5月14日王文颖向卡普公司借款22万元并出具借条，言明5月25日前归还，否则归还44万元。
2003年5月8日，中太公司的法定代表人王文颖的妻子张少敏向卡普公司出具收条，载明：“今收到卡普公司人民币50万元整，具体财务手续将根据双方所签财务协议书具体办理”。
2008年8月7日，中太公司与恒远泰公司签订《武汉市存量房买卖合同》，约定中太公司将所有房屋即坐落于武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号出售给恒远泰公司，为钢混结构，建筑面积823.31平方米，用地面积85.60平方米，房屋所有权证号为：武房权证洪字第××号，土地使用权证号为：洪国用（2008私）字第191号。上述房屋买卖成交价格为人民币292万元；付款方式为一次性付款；中太公司在收到恒远泰公司全部房款7日内将房屋交付给恒远泰公司，中太公司保证上述房屋权属清楚，如有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知恒远泰公司，并自行约定解决，交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由中太公司承担全部责任；双方在本合同生效之日起30日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续，办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市规定由中太公司、恒远泰公司各自承担。
2012年2月10日，武汉市公安局洪山区分局消防大队、武汉市洪山区人民政府卓刀泉办事处社会治安综合治理委员会办公室、武汉市公安局洪山区分局卓刀泉街派出所向卡普公司法定代表人喻礼平发出《关于落实洪山区农科大楼重大火灾隐患整改的通知》。
2013年5月28日武汉市洪山区公安分局经侦大队对王文颖进行了讯问，王文颖回答称洪山农科大楼第12层正面602.55平方米的房屋后来办理了房产证是办理到恒远泰公司，这个公司的实际控制人是我。……因为卡普公司购房款一直没有付清，我们同农业中心一起催过好多次，也谈过把他们付的60万元购房款退给他们，但他们不同意，我们就只好将房产证办到我控制的恒远泰公司那。卡普公司把房屋用了10年，怎么算，我们只能到法院打官司，看法院怎样判决了。
2008年8月6日，中太公司全体股东召开股东大会，决定将武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号第12层以及顶层房产面积602.55平方米加上220平方米以总价263万元转让给恒远泰公司。
2008年8月7日，中太公司及恒远泰公司向洪山区房产管理局出具承诺书，载明：“双方于2008年8月7日在公平、公开、公正、互信的原则上签署《武汉市存量房买卖合同》，交易至今在双方互信的基础上不参加资金监管，如由此引起的民事法律经济责任由双方承担。”该承诺书尾部盖有中太公司、恒远泰公司公章，并由公司法定代表人王文颖、李生才签名。
2008年8月7日涉案房屋经湖北中宇房地产估价有限公司评估价为3457900元。
2008年8月7日，中太公司与恒远泰公司签订《武汉市存量房买卖合同》，约定中太公司将坐落于武汉市洪山区珞南街珞瑜路446号，建筑面积823.31平方米，房屋所有权证号为武房权证洪字第××号，土地使用权证号为洪国用（2008私）字第191号，双方协商一致上述房屋成交价格为2920000元，具体付款方式为一次性付款。该合同书尾部盖有中太公司、恒远泰公司公章，由公司法定代表人王文颖、李生才签名。合同签订后，恒远泰公司在武汉市洪山区房地产管理局办理了武房权证洪字第××号房屋所有权证以及相应土地权证：洪国用（2008私）第2162号。
2012年8月28日王文颖与何晓明签订《股权转让协议》，约定王文颖于本协议生效之日将其实际控股的恒远泰公司100%股权，包括股权所对应的资产（不包括洪山农科大楼13楼）转让给何晓明；王文颖于本协议生效之日将其实际控股的武汉运佳体育产业发展有限公司51%股权，包括股权所对应的资产转让至何晓明；何晓明同意接受王文颖转让的恒远泰公司100%股权以及武汉运佳体育产业发展有限公司51%股权，包括股权所对应的资产（不包括洪山农科大楼13楼）；王文颖向何晓明转让恒远泰公司股权价格为1885万元；王文颖向何晓明转让武汉运佳体育产业发展有限公司股权价格为843万元；本协议项下股权转让包括股权、股权所对应的资产和相应负债，何晓明应向王文颖支付股权转让金2728万元；2012年8月30日，恒远泰公司原股东罗海峰、韦有雷、余慧俊将其持有恒远泰公司的股权转让于何翠荣、何博，并办理了工商登记手续。
一审法院认为，根据目前的证据材料证实，中太公司对涉案房屋存在一房二卖的情形，即中太公司将涉案房屋通过签订二份买卖合同先后出卖给不同的买受人。截至目前的实际履行情况是卡普公司占用了房屋，但大部分购房款未交清，而房产证及土地使用权证则已经办到恒远泰公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，依照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”及最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同的成立先后顺序确定权利保护顺位”之规定，本案判定两份合同的法律保护顺位以房屋所有权登记原则。现恒远泰公司已经办理了涉案房屋的所有权转移登记，对其权利的保护应当优先于占有房屋的卡普公司。
卡普公司主张依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”，判令中太公司与恒远泰公司签订的房屋买卖合同无效。所谓恶意串通，即要求合同双方间具有非法勾结，希望通过订立合同而达到损害国家、集体或第三人利益的故意。但中太公司与恒远泰公司之间签订的房屋买卖合同出售价格基本符合当时市场价格行情，也办理了房屋产权转移登记，卡普公司未能就中太公司与恒远泰公司之间出售涉案房屋存在“恶意串通”提供确实而充分的证据加以证明，且恒远泰公司股权现已转让于何翠荣、何博。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力。卡普公司实际占用使用该房屋，该房屋的使用价值已经发生巨大变化，从合同法立法维护交易稳定的精神及各方利益平衡的角度来看，卡普公司因合同履行不能仍可通过主张违约责任寻求救济，但恒远泰公司依据合同约定主张违约责任显然不能弥补其损失。故对卡普公司据此要求确认合同无效的请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回武汉卡普医疗科技股份有限公司的诉讼请求。案件受理费1000元由武汉卡普医疗科技股份有限公司承担。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为：案涉房屋原登记在中太公司名下。2001年12月21日卡普公司与农业中心签订《房屋购销合同》，约定卡普公司向农业中心购买案涉房屋。2001年12月21日卡普公司与中太公司签订《补充协议》，约定卡普公司所购案涉房屋的土地使用证和房产所有权证由中太公司办理等。卡普公司在未交清购房款项的情况下，实际占用案涉房屋至今。2008年8月7日，中太公司与恒远泰公司就案涉房屋签订了《武汉市存量房买卖合同》，中太公司遂将案涉房屋出售给恒远泰公司，并将案涉房屋过户登记至恒远泰公司名下。本案中,中太公司对涉案房屋存在一房二卖的情形。卡普公司虽上诉主张中太公司与恒远泰公司恶意串通，另行签订房屋买卖合同并过户来损害卡普公司的合法权益,但中太公司与恒远泰公司之间签订的房屋买卖合同出售价格基本符合当时市场价格行情，也办理了房屋产权转移登记；且卡普公司在一、二审均未提交充足的证据证明中太公司与恒远泰公司之间出售涉案房屋存在“恶意串通”的事实。故中太公司先后与卡普公司和恒远泰公司签订的两份买卖合同均合法有效。
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同的成立先后顺序确定权利保护顺位”之规定，现恒远泰公司已经办理了涉案房屋的所有权转移登记，对其权利的保护应当优先于占有房屋的卡普公司。故一审判决从合同法立法维护交易稳定的精神及各方利益平衡的角度，判决驳回卡普公司的诉讼请求并无不当。
综上所述，卡普公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由武汉卡普医疗科技股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 张 红
审判员 叶玉宝
二〇一八年八月三日
书记员 李一凡