江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9208号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京金马溜冰城有限责任公司，住所地南京市鼓楼区中央北路23号。
法定代表人：陈庆顺，该公司经理。
委托诉讼代理人：殷照翔，江苏焯燃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京机电产业（集团）有限公司，住所地南京玄武区珠江路280号。
法定代表人：卢北宁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谷强，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。
上诉人南京金马溜冰城有限责任公司（以下简称金马溜冰城）因与被上诉人南京机电产业（集团）有限公司（以下简称南京机电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金马溜冰城上诉请求：1、撤销一审判决第五项，改判支持上诉人一审反诉请求；2、被上诉人承担二审案件受理费。事实与理由：上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》虽然于2016年3月31日到期，但是双方的房屋租赁关系自2000年起就形成，双方在签订初始合同时，就约定上诉人租赁的房屋用途为经营溜冰城，上诉人承租涉案房屋后，在征得被上诉人同意的情况下，陆续投入大量资金对电影院进行了改建和添附，目前租赁房屋的现状与起初交付租赁房屋时存在很大差距。被上诉人起诉要求收回房屋无可厚非。但是，上诉人要求被上诉人承担改造、建设及添附物费用的请求，应该得到法院的支持。《房屋租赁合同》约定，如本协议期满而自动终止协议或双方同意提前终止协议，才存在不可移动部分无偿归被上诉人所有，本案中，被上诉人是通过法院诉讼方式解除不定期租赁合同，所以上诉人与被上诉人之间没有自动终止租赁协议。因此，上诉人投入的约200万元改造、添附费用被上诉人应当予以补偿。
南京机电公司辩称：1、双方之间于2014年3月22日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限届满后，被上诉人不再将涉案房屋出租。在期限届满前，被上诉人多次发函要求上诉人返还房屋，故双方之间的房屋租赁关系于2016年3月31日因合同到期而终止，并未形成不定期租赁关系。2、上诉人对涉案租赁房屋的改建、扩建首先是为了满足其自身的使用要求，其相关的改造费用应当作为其租赁房屋的投资成本。上诉人要求被上诉人对其支出的改建、扩建费用予以补偿，违反合同约定，不应予以支持。一审法院对案件事实认定清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
南京机电公司向一审法院起诉请求：1、金马溜冰城将南京市鼓楼区中央北路23号（原汽轮电影院放映厅、舞厅，总面积约970平方米）房屋腾空并返还南京机电公司；2、金马溜冰城支付南京机电公司2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金88670.4元，并支付该款项自2015年12月21日起至实际付清之日止按日万分之八标准计算的滞纳金；3、金马溜冰城支付南京机电公司2016年4月1日起至实际返还房屋之日止按29556.8元/月标准计算的逾期占有使用费；4、金马溜冰城支付南京机电公司2015年8月至2016年7月的水费7285.2元。
金马溜冰城向一审法院反诉请求：要求南京机电公司赔偿金马溜冰城房屋改建费用147万元。
一审法院认定事实：
南京市鼓楼区中央北路23号（建筑面积为3498.98平方米，以下简称中央北路23号房屋）登记所有权人为南京机电公司，登记时间为2010年3月17日，规划用途为娱乐。中央北路23号房屋中原南京汽轮电影院放映厅、舞厅约970平方米的部分（以下简称案涉房屋）现由金马溜冰城占用使用。金马溜冰城于2000年起开始承租案涉房屋。金马溜冰城称其在租赁期间对案涉房屋进行了改造，花费200多万元。2014年3月22日，金马溜冰城（乙方）与南京机电公司（甲方）就案涉房屋再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于南京市中央北路23号原汽轮电影院，乙方实际向甲方租赁该房屋的总面积约970平方米（原汽轮电影院放映厅、舞厅，门厅除外），该房屋用途为溜冰城，乙方同意按现状接收该房屋；租赁期限自2014年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期限届满，甲方不再将此房屋出租；房屋年租金为354681.60元，根据房租先付后用的原则，乙方应于本协议签订生效时，即向甲方支付2014年4月1日到2014年6月30日一个季度房屋租金88670.40元，今后分别于2014年6月20日前、2014年9月20日前、2014年12月20日前、2015年3月20日前、2015年6月20日前、2015年9月20日前、2015年12月20日前向甲方支付下一个季度房屋租金88670.40元；乙方使用期间，水电单独计量，乙方需自行支付水电费用（计算单价按甲方支付供水供电部门的实际价格测算）；乙方需对该房屋进行大修或装修时，不得破坏和擅自改动甲方房屋结构或公共建筑部分，大修或装修方案应事先书面征得甲方书面同意，相应费用由乙方自理；租赁期限届满，乙方应在租赁期限届满前搬迁完毕，并交还房屋；如本协议期满而自动终止协议或甲乙双方同意提前终止协议，则乙方应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋移交还给甲方，乙方有权移除所有权为乙方的可移动部分，不可移动部分无偿归甲方所有，如乙方拆除，不得破坏房屋结构和装修，房屋返还时，双方应结清房租、水电、保证金费用；乙方未按期支付房屋租金的，每逾期一日，应按欠付租金额1%向甲方支付滞纳金，逾期30日仍未交付的，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约金；本协议生效后，乙方应支付甲方租赁保证金35000元，本协议终止时，甲、乙双方各自结清相关费用后，多退少补等。上述合同签订后，南京机电公司将案涉房屋继续交由金马溜冰城承租使用。金马溜冰城支付了2015年12月31日前的租金。
2016年3月31日，合同租赁期限届满，南京机电公司要求金马溜冰城腾空并返还房屋，并先后于2016年1月27日、3月8日、3月11日、3月30日、4月8日多次发函要求金马溜冰城返还房屋并支付拖欠的租金，由于双方就改建费用未能协商一致，金马溜冰城现仍实际占有使用案涉房屋。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。南京机电公司与金马溜冰城就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。金马溜冰城承认南京机电公司关于支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金88670.4元及2015年8月至2016年7月的水费7285.2元的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以确认。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。由于南京机电公司与金马溜冰城就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，南京机电公司要求金马溜冰城腾空并返还案涉房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。
关于滞纳金的问题。承租人应当按照约定的期限支付租金，由于金马溜冰城未按合同约定支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。南京机电公司按照合同约定主张的滞纳金实质为违约金，对滞纳金的标准，金马溜冰城认为过高，应予调整，一审法院结合金马溜冰城的违约情节及南京机电公司的实际损失情况，对南京机电公司主张的按88670.4元自2015年12与21日起至实际付清之日止按日万分之八标准计算的滞纳金调整为按88670.4元自2015年12月21日起至判决确定的给付之日止按同期银行贷款利率1.3倍计算的滞纳金。
关于逾期占有使用费的问题。金马溜冰城在租赁期限届满后未将案涉房屋返还南京机电公司，应当向南京机电公司支付逾期占有使用费。对于逾期占有使用费标准，南京机电公司主张按原房屋租赁合同约定的租金标准予以支付，较为合理，一审法院予以支持。故金马溜冰城应继续支付南京机电公司2016年4月1日起至案涉房屋实际返还之日止按29556.8元/月标准计算的逾期占有使用费。
关于改建费用的问题。南京机电公司与金马溜冰城签订的《房屋租赁合同》中明确约定金马溜冰城在租赁期限届满后将案涉房屋以现状返还南京机电公司，不可移除的部分无偿归还南京机电公司，因此金马溜冰城要求南京机电公司支付改建费用的反诉请求，缺乏事实及法律依据，一审不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、金马溜冰城于判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区中央北路23号（原汽轮电影院放映厅、舞厅，总面积约970平方米）房屋腾空并返还南京机电公司；二、金马溜冰城于判决生效之日起十五日内支付南京机电公司2016年1月1日起至2016年3月31日期间的房屋租金88670.4元，并支付该款项自2015年12月21日起至判决确定的给付之日止按银行同期贷款利率1.3倍计算的滞纳金；三、金马溜冰城于判决生效之日起十五日内支付南京机电公司2016年4月1日起至实际返还上述房屋之日止按照29556.8元/月标准计算的逾期占有使用费；四、金马溜冰城于判决生效之日起十五日内支付南京机电公司2015年8月至2016年7月的水费7285.2元；五、驳回金马溜冰城的反诉请求。一审案件受理费3488元，减半收取计1744元，由金马溜冰城负担（此款南京机电公司已预交，金马溜冰城在支付上述款项时加付此款）。反诉案件受理费9015元，由金马溜冰城负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本案二审争议焦点为：金马溜冰城向南京机电公司主张房屋改建费用是否成立。
本院认为，金马溜冰城向南京机电公司主张房屋改建费用不能成立。理由是：南京机电公司与金马溜冰城就涉案房屋于2014年3月22日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，如本协议期满而自动终止协议或双方同意提前终止协议，则金马溜冰城应按照该房屋租赁终止时现状将该房屋移交还给南京机电公司，金马溜冰城有权移除所有权为金马溜冰城的可移动部分，不可移动部分无偿归南京机电公司所有。根据该合同约定，金马溜冰城在《房屋租赁合同》到期后应交还房屋并无权要求南京机电公司支付改建费用，金马溜冰城要求南京机电公司支付房屋改建费用违反合同约定，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，金马溜冰城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12503元，由上诉人南京金马溜冰城有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 王 慧