江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终493号
上诉人（原审被告）徐州市城市建设投资总公司，住所地江苏省徐州市彭城路81号。
法定代表人李晓东，该公司总经理。
委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人张雅琼，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）王秀珠。
委托代理人罗吉甫，江苏达谕律师事务所律师。
委托代理人陆爱铭，江苏达谕律师事务所律师。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）因与被上诉人王秀珠商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第908号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托代理人朱珺、张雅琼，被上诉人王秀珠的委托代理人罗吉甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，双方于2007年5月14日签订一份《商品房买卖合同》，约定王秀珠购买城投公司开发的“南湖怡秀园”（金泰小区二期）4幢3单元101室房屋。合同约定，房屋建筑面积为160.24平方米，套内建筑面积为147.48平方米，房屋总价款659271元。合同第八条约定“出卖人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“如遇政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条明确约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，王秀珠依约履行了全部付款义务。后城投公司未能按照合同约定期限如期交房。城投公司于2011年7月19日向王秀珠邮寄上房通知书，王秀珠认可收到该上房通知书，后办理了上房手续。原审庭审中，王秀珠提交城投公司于2010年5月21日作出的《承诺书》复印件一份，载明“从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园4-3-101室上房。2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿”。2010年12月6日，城投公司再次做出一份《承诺书》，该承诺书载明“徐州市城市建设投资总公司就2010年12月1日南湖怡秀园（金泰小区二期）购房者上访问题郑重承诺如下：1、我公司未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此造成的违约赔付责任严格按照城投公司同购房户签订的《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日的承诺执行。2、确保南湖怡秀园2010年12月31日具备法定上房条件，并合理合法上房。如2010年12月31日仍未能上房，所有购房者均按照城投公司同购房者签订的《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日承诺执行。3、定期小区公示办理房屋验收的相关进展情况。4、即日起按照《商品房购销合同》约定及2010年5月21日承诺同购房者接洽计算逾期上房违约金，并分期分批进行相关赔付。并保证在2010年12月31日之前按购房者的实际应得的违约金金额先支付60%，余额在2011年4月1日前付清。”后城投公司仍未能按照承诺约定时间履行上房义务，王秀珠遂起诉至一审法院，请求法院判令：1、城投公司向王秀珠支付上房违约金115372.43元（按房款的万分之一计算即69.5271元/天，从2007年9月1日起计算至2010年8月21日止共1086天，合计71596.83元；按房款的万分之二计算即131.85元/天，从2010年8月22日起计算至2011年7月19日止共332天，合计43775.6元）；2、诉讼费由城投公司承担。
原审法院另查明，2011年1月28日，城投公司（甲方）与王秀珠（依法）签订《补充协议》约定：经甲乙双方友好协商，就原双方签定的金泰小区二期4楼3单元101室的商品房买卖合同的相关条款的变更约定，特订立本协议。原合同第二十条约定在“本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按第一种方式解决”即提交徐州市仲裁委员会仲裁，双方同意变更约定可以按照合同第二种方式解决，即依法向人民法院起诉。本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，本补充协议同原商品房买卖合同具有同等法律效力。2014年，城投公司曾对于一审法院已生效同类性质案件，即周阅宇与城投公司之间商品房买卖合同一案的（2013）泉民初字第4263号民事判决向徐州市中级人民法院申请再审，城投公司认为一审法院对于逾期交付房屋的违约期限认定错误，应扣除因政府调整规划及人防验收延误的时间；对于超出诉讼时效部分的违约金法院不应予以支持。城投公司在该申请再审案件中向徐州市中级人民法院提交以下证据：1、徐州市仲裁委员会于2013年11月14日针对案外人朱建萍、李强作出的（2012）徐仲裁字第001号《裁决书》，2、徐州市规划局于2008年5月30日作出的《关于金泰二期人防设施调整规模的函》，3、城投公司于2007年3月和4月分别提出的《用电申请》和《用气申请》，证明并非出卖人即城投公司的原因导致涉案商品房延期竣工。徐州市中级人民法院认为，城投公司虽主张系政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误导致的房屋交付延期，但在一审中未提供证据予以证明，其在再审审查期间提供的证据也不能直接证明其主张。相反，城投公司在原一审法院2013年12月24日的庭审中自认“在2007年8月31日之后，因政府临时改动规划，致使城投公司交付商品房的日期予以延迟”，即涉案商品房规划调整发生于双方当事人约定的交付时间之后，因此，城投公司认为系政府原因导致延期交房的主张不能成立。其次，根据原一审查明，涉案商品房约定交付的时间为2007年8月31日，后因延期交房，城投公司曾于2010年5月21日、2010年12月6日、2011年5月25日，分别向该小区其他购房业主就延期交房造成的违约责任作出承诺，表示对未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，所造成的违约赔付责任严格按照城市公司与购房户签订的《商品房购销合同》的约定及城市公司关于违约金调整的承诺履行，周阅宇也于2011年2月与城市公司就争议解决的方式达成补充协议。周阅宇及其他业主就双方纠纷向有关部门寻求救济，始终未放弃主张权利，故城市公司关于周阅宇请求支付的违约金部分超过诉讼时效的理由不能成立。
原审法院又查明，该案涉诉房屋于2005年5月18日开工，2008年7月竣工，2011年1月19日竣工验收，2011年4月18日竣工验收备案。
原审法院经审理认为，第一、依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方在2007年5月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效，城投公司应当按照合同约定的交房日期及条件向王秀珠交付房屋，城投公司未按约定全部履行义务应承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第二、关于城投公司是否可以根据合同约定对于逾期上房期限逾期抗辩。根据庭审中当事人所提交的证据，城投公司虽辩称系政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误导致的房屋交付延期，但城投公司的证据不能直接证明其主张，且政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误的行为发生于双方当事人约定的交付时间之后，故城投公司认为系政府原因导致延期交房的主张不能成立。涉案商品房延期交付后，城投公司于2010年12月6日向该小区其他购房业主作出承诺，且王秀珠及其他业主始终就双方纠纷向有关部门寻求救济，故对城投公司关于诉讼时效的辩称意见，一审法院不予采信。第二、关于王秀珠主张逾期上房违约金的请求。王秀珠主张城投公司自2007年9月1日起至2010年8月21日期间应按照总房款的万分之一计算违约金，自2010年8月22日起至2011年7月19日期间应按总房款的万分之二计算违约金，并提供城投公司于2010年5月21日出具的《承诺书》复印件和2010年12月6日作出《承诺书》予以证实。一审庭审中，城投公司对2010年5月21日《承诺书》复印件虽不予认可，但结合2010年12月6日《承诺书》的内容可以印证2010年5月21日《承诺书》的真实性，故一审法院予以采信。该两份《承诺书》系城投公司的真实意思表示，其应按承诺履行相应责任。根据双方约定结合王秀珠实际上房时间及城投公司的承诺，上述违约金应分段进行计算。自2007年9月1日起至2010年8月21日止，城投公司应按照《商品房买卖合同》的约定向王秀珠按日支付已交房价款万分之一的违约金，上述延期交房时间共计1086天，延期交房违约金为71596.8元（659271元×1/10000×1086天）；自2010年8月22日起至2011年7月19日止，城投公司应向王秀珠按日支付已交房价款万分之二的违约金，上述延期交房时间共计332天，延期交房违约金为43775.6元（659271元×2/10000×332天），以上合计115372.4元。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：判决生效后十日内，徐州市城市建设投资总公司向王秀珠支付逾期上房违约金115372.4元。案件受理费2660元，由徐州市城市建设投资总公司负担。
上诉人城投公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、本案双方合同中已经约定“因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任”。且此类案件在徐州市仲裁委已生效的裁决中，对申请人逾期交付房屋的违约期限扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间共计836天。3、一审法院对于上诉人延期交房时间计算错误。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人王秀珠答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。首先，上诉人将逾期上房的原因归结于政府、电力、燃气、供水等部门是错误的，其也没有确切的证据证明上述行为与延期上房有直接必然的联系。其次，被上诉人所主张的违约金的计算是严格按照《商品房买卖合同》的约定和上诉人承诺的日期和标准计算的，一审时也向一审法院提供了计算明细。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。
本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人当庭认为双方合同约定的交付时间在2007年，而被上诉人于2012年12月份才提起诉讼，已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张，上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。
二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关政府调整人防规划证据发生在合同约定的交房日期之后，且其提供的证据均不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2607元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陆滢冰