广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2166号
上诉人（原审原告）：佛山市中旗置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：喻仁旺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：衡剑波,广东天骅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：叶春新，男，汉族，住广东省龙川县。
上诉人佛山市中旗置业有限公司（以下简称中旗公司）因与被上诉人叶春新租赁合同纠纷一案，�服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
中旗公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为：确认中旗公司与叶春新于2013年11月19日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-050）于2015年12月31日解除；2.改判一审判决第三项为：叶春新应于判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年6月至2015年12月期间的租金47726元予中旗公司，并支付自2015年6月起计至实际清偿日止按逾期拖欠当月租金每日千分之三计算的违约金（暂计至2016年8月22日止违约金为48026元），自2015年5月至2015年12月期间的管理费、水电费、中央空调费合计12583元，以及叶春新缴纳的管理费及中央空调费保证金3374元归中旗公司所有。事实和理由：（一）一审判决确认双方签订的《星御名�首、二层物业租赁合同》于2015年5月1日前解除错误。1.叶春新自2015年6月起拖欠租金，且自2015年5月起未按约支付公摊水电费、物业管理费、中央空调费等费用，中旗公司在多次催收无果的情况下，于2015年12月3日向叶春新发出《解除合同通知书》。2.叶春新在未结清上述拖欠租金及费用的情况下，擅自搬离涉案商铺，构成根本违约。3.叶春新作为涉案商铺的实际使用人，应履行交还涉案商铺的合同义务，叶春新应举证证明其是否已实际交还涉案商铺、是否存在阻碍出租人正常收回涉案商铺。一审法院不合理分配举证责任，违背公平原则和诚实信用原则。（二）叶春新拖欠租金已成事实，中旗公司主张叶春新承担逾期支付租金的违约金有事实和法律依据，一审法院不支持中旗公司的该诉请错误。（三）一审法院不予支持中旗公司没收叶春新已缴纳的管理费及中央空调费保证金3374元的诉请，适用法律错误。叶春新已缴纳的管理费及中央空调费保证金3374元，其性质实属违约金，即为了保证叶春新按时足额缴纳发生的水电费、物业管理费和中央空调费等费用的履行责任，叶春新拖欠水电费、管理费及中央空调费已构成根本违约，中旗公司有权没收上述保证金作为叶春新承担不按时支付费用的违约责任。
叶春新辩称，服从一审判决。
中旗公司向一审法院起诉请求：1.确认中旗公司、叶春新于2013年11月19日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号：XYMD2012-050）于2015年12月31日解除；2.叶春新支付自2015年6月至2015年12月拖欠的租金47726元，并支付从2015年6月计至实际清偿日止按逾期拖欠当月租金每日千分之三计算的违约金（暂计至2016年8月22日止违约金为48026元）；3.叶春新支付自2015年5月至2015年11月所拖欠公摊水费145元、公摊电费629元；自2015年6月至2015年12月管理费2954元、中央空调费8855元；4.叶春新缴纳的租赁保证金12626元、管理费及中央空调费保证金3374元归中旗公司所有；5.叶春新承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：位于佛山市南海区里水镇里水村红旗村民小组的星御名都商场于2013年11月26日办理竣工验收备案。
2013年11月19日，中旗公司、叶春新签订一份《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-050），约定：中旗公司将位于佛山市南海区里水镇某号铺出租给叶春新经营服装销售；商铺建筑面积为84.36平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2017年1月31日止；其中2014年每月租金6313元，2015年每月租金为6818元，2016年每月租金为8823元；在合同约定的租赁期间内，叶春新除承担自用水电费外，所产生的公摊水、电费、物业管理费、垃圾清运费、中央�调费等费用均由叶春新承担；叶春新应于每月3日前交纳当月租金，逾期不交纳，每逾期一日，则按当月租金额的千分之三支付违约金；租赁期间每月物业管理费按5元/月/平方米、中央空调费为15元/月/平方米，每月合计1687元；叶春新应向中旗公司支付租赁押金12626元；若叶春新拖欠租金或不按规定缴其他费用累积超过2个月的，中旗公司有权解除本合同，收回物业，叶春新需按合同约定押金向中旗公司支付违约金；租赁期内，叶春新未经中旗公司同意，中途擅自退租的，叶春新已支付的押金中旗公司不退回；租赁期间，中旗公司违约，应赔偿双倍押金25252元给叶春新，并赔偿叶春新装修损失。当日，叶春新收取中旗公司交纳的租赁保证金12626元、管理费和中央空调费保证金3374元。
2015年12月3日，中旗公司向叶春新发出《解除合同通知书》，主张叶春新拖欠2015年5-11月公用电分摊费1279元、公用水分摊费145元、2015年6-12月商铺管理费2954元、2015年6-12月中央空调费8855元、2015年6月22日-2015年12月21日租金47726元，合计60959元，通知叶春新解除租赁合同，租金和管理费押金不予退还。
2016年8月26日，中旗公司提起本案诉讼。诉讼中，中旗公司主张叶春新支付款项明细为：2015年6月至12月租金47726元，2015年6月至12月管理费2954元，2015年6月至12月中央空调费8855元，2015年5月公摊水费11元、6月公摊水费19元、7月公摊水费20元、8月公摊水费24元、9月公摊水费22元、10月公摊水费24元，11月公摊水费25元，2015年5月公摊电费140元、6月公摊电费194元、7月公摊电费194元、8月公摊电费200元、9月公摊电费189元、10月公摊电费182元、11月公摊电费180元，合计60309元。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，出租的商铺已办理竣工验收备案，�旗公司、叶春新于2013年11月19日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-050）为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。从中旗公司主张叶春新拖欠的费用明细来看，并不包括涉案商铺在2015年5月份后的自用水电费用，一审法院据此采信叶春新辩解其已在2015年4月退出涉案商铺经营的意见。中旗公司作为出租人，负责包括涉案商铺在内的商场整体经营管理，理应清楚叶春新停止经营的时间，其主张不清楚叶春新何时搬离租赁商铺的意见一审法院不予采信。按一般情理理解，叶春新停止使用涉案商铺后已无再继续占用商铺的需要，且此后叶春新还向中旗公司交纳了其同时租赁的其他商铺的2015年5-7月份租金，而中旗公司并未举证证明其同时向叶春新催收涉案商铺的租金，一审法院据此采�叶春新主张，认定涉案商铺已在2015年4月底退还给中旗公司，并据此确定双方签订的租赁合同在2015年5月1日前解除。中旗公司请求叶春新支付2015年6月至12月租金及违约金均没有事实和法律依据，一审法院不予支持。2015年5月后叶春新并未实际使用涉案商铺，中旗公司主张叶春新支付2015年5月至11月公摊水费、电费、管理费、中央空调费均理据不足，一审法院也不予支持。叶春新在租赁期间内单方面解除租赁合同，依照合同约定，中旗公司主张没收租赁保证金12626元合法合理，一审法院依法予以支持。中旗公司并未证明叶春新拖欠管理费及中央空调费用，其主张没收叶春新交纳的该部分保证金3374元依据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之�定，判决：一、确认中旗公司与叶春新于2013年11月19日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-050）于2015年5月1日前解除；二、叶春新缴纳的租赁保证金12626元归中旗公司所有；三、驳回中旗公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1393.35元（中旗公司已预交），由中旗公司负担1335.52元，叶春新负担57.83元。叶春新负担部分应于上述付款同期迳付还予中旗公司，一审法院不另收退。
二审中，叶春新向本院提交同商场邻铺的租赁合同复印件、收款收据复印件三张、原件五张、缴款通知书一份。中旗公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，因叶春新提交的证据与本案处理结果无关，本院对叶春新提交的证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，因双方当事人均未对一审判决第二项提出上诉，故本院对一审判决第二项予以维持，并不再进行审查认定。针对中旗公司的上诉，本案二审的争议焦点为：（一）中旗公司与叶春新签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》解除时间；（二）叶春新应否向中旗公司支付2015年6月至2015年12月期间租金及逾期付款违约金，以及公摊水电费、中央空调费、管理费，如果需要支付，该金额的确定问题；（三）叶春新缴纳的管理费及中央空调费保证金3374元应否归中旗公司所有。
关于中旗公司与叶春新签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》解除时间。本案中，涉案商铺自2015年5月起未再产生自用水电费用，因此一审法院采信叶春新关于其于2015年4月退出涉案商铺经营的陈述并无不当。叶春新陈述其系与中旗公司口头协商好才退场，中旗公司对此予以否认，叶春新未能举证证明其系经过中旗公司的同意才退场，因此叶春新的该退场行为并未直接导致其与中旗公司签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》解除的后果。叶春新虽然未提供证据证明其已告知中旗公司搬离涉案商铺的情况，但考虑到中旗公司作为涉案商铺的出租人，对包括涉案商铺在内的商场进行整体管理，且涉案商铺在中旗公司所管理的商场内，在叶春新未再支付租金、水电费，并停止涉案商铺经营的情况下，其理应知道叶春新的退场时间，同时涉案商铺一直空置，中旗公司亦应在合理期限内自行收回，以避免损失的扩大。据此，本院确定在叶春新搬离涉案商铺后，中旗公司知道或应当知道并收回商铺的合理期限为30天，故，双方签订的《星御�都首、二层物业租赁合同》于2015年5月31日解除。一审判决认定上述合同于2015年5月1日前解除，处理不当，本院予以纠正。
关于叶春新应否向中旗公司支付2015年6月至2015年12月期间租金及逾期付款违约金，以及公摊水电费、中央空调费、管理费。涉案《星御名都首、二层物业租赁合同》于2015年5月31日解除，因此中旗公司上诉主张叶春新支付2015年6月至2015年12月期间的租金及相应违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，涉案《星御名都首、二层物业租赁合同》于2015年5月31日解除，根据中旗公司在一审中提交的《106号铺欠费清单》可知，涉案商铺2015年5月公摊水费11元、公摊电费140元，中旗公司并未列明涉案商铺2015年5月欠付管理费、中央空调费，因此叶春新应向中旗公司支付2015年5月公摊水电费共151元（11元+140元），无需支付涉案商铺管�费、中央空调费。一审判决驳回中旗公司关于叶春新支付公摊水电费的诉讼请求，处理不当，本院予以纠正。中旗公司上诉请求叶春新支付管理费、水电费、中央空调费合计12583元，本院不予支持。
关于叶春新缴纳的管理费及中央空调费保证金3374元应否归中旗公司所有。由于中旗公司并未举证证明叶春新拖欠管理费以及中央空调费，中旗公司上诉请求叶春新缴纳的管理费及中央空调费保证金3374元归其所有，缺乏合同依据，本院不予支持。
综上所述，中旗公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14015号民事判决第二项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14015号民事判决第三项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初14015号民事判决第一项为：一、确认上诉人佛山市中旗置业有限公司与被上诉人叶春新于2013年11月19日签订的《星御名都首、二层物业租赁合同》（编号为XYMD2012-050）于2015年5月31日解除；
四、被上诉人叶春新应于本判决发生法律效力之日起十日内，向上诉人佛山市中旗置业有限公司支付2015年5月公摊水电费151元；
五、驳回上诉人佛山市中旗置业有限公司的其他诉讼请
求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1393.35元，由上诉人佛山市中旗置业有限公司负担1250.17元，被上诉人叶春新负担143.18元。二审案件受理费2534.18�，由上诉人佛山市中旗置业有限公司负担2500.18元，被上诉人叶春新负担34元。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年六月六日
书 记 员 覃心怡