北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12751号
上诉人（原审被告）韩梅，女，1970年10月18日出生。
委托代理人刘京（韩梅之夫），男，1981年1月28日出生。
委托代理人李云海，北京市中伦文德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。
法定代表人杨建新，董事长。
委托代理人祁海涛，男，1981年11月3日出生，北京万通鼎安国际物业服务有限公司副经理。
委托代理人胡克强，北京市地平线律师事务所律师。
上诉人韩梅因与被上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第13161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月17日受理后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官田璐、法官王天水参加的合议庭，于2014年9月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人韩梅的委托代理人李云海、刘京，被上诉人万通公司的委托代理人祁海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万通公司在一审中起诉称：2006年万通公司接管亚运新新家园后，按照前期物业服务合同的约定向业主提供了完善的物业服务，并依法向业主收取物业费。韩梅以地下室漏水被泡、外墙漏水及不认可万通公司物业服务主体资格等不能成立的理由，拒绝缴纳物业费用。在万通公司多次催缴后，韩梅仍拒绝履行缴费义务。为维护自身合法权益，万通公司现诉至法院，要求韩梅支付拖欠的2007年10月1日至2014年12月31日的物业费本金54615.12元及滞纳金
183427.71元。
韩梅在一审中答辩称：万通公司确实为我居住的小区提供物业服务，其主张的数额和物业费计算方法是对的，但我只认可保洁和保安的费用，同意支付五分之一的物业服务费10923元，滞纳金不同意支付，滞纳金标准过高，我也不认可。理由如下：1.万通公司没有主动与我签订合法正规的物业服务合同，不存在违约。2.小区问题频发，业主曾给小区物业发联名信，要求万通公司注意小区安保工作。（1）万通公司没有尽到安保义务，致使业主的生命和财产得不到保障，甚至有业主近年被连续盗三次以上。小区摄像头是坏的，业主无法正常安全生活。如果万通公司是合格物业，其应当有义务恢复正常的保安和摄像，配合警察破案。（2）绿化、热水等公共设备不完备，万通公司没有及时修缮，导致业主无法很好生活，影响业主的生活。（3）小区道路拥堵，强制卖车位，没有解决后续的车位问题，大家的车只能停在道路上，导致小区拥挤，道路成为单行线，老人儿童无法行走，万通公司没有维护好道路秩序。（4）外来人员失控，地下室常住人员是什么人我们不知道，这种隐患造成业主安全问题，还有火灾隐患，还有应当管好外来施工人员。（5）我本来是有固定车位的，在地库，万通公司为了方便其卖车位，将我们清到外面，强行买卖车位，车位卖的不是竹溪园的业主，卖的有外来的公司。（6）存在违建，万通公司纵容施工人员进入，导致工程始终没有结束，但业主自己家里想做点什么都不让进。（7）电梯和门禁的损坏，影响业主生活安全，万通公司没有尽到修缮义务。（8）房屋经常漏水。
一审法院审理查明：2002年1月31日，亚运新新家园发布《亚运新新家园乙5-乙8号楼房屋使用、管理、维修公约》，规定公约涉及开发企业为北京京伯房地产开发有限公司，物业企业为国贸物业酒店管理有限公司，物业管理公司的义务包括全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必须的便民服务等，物业管理服务的基本内容包括房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查等。2002年2月8日，北京市居住小区管理办公室对该公约审核批准。
2004年4月，北京万通先锋置业股份有限公司（原名称为北京先锋置业股份有限公司，2003年12月1日变更为北京万通先锋置业股份有限公司，2007年9月20日名称变更为北京万通地产股份有限公司。以下简称先锋公司）与国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸公司）签订亚运新新家园项目（一期）前期物业服务合同，约定由先锋公司委托国贸公司对亚运新新家园一期各建筑物（不含项目一期会所）及其附属设施、设备提供物业管理服务。委托管理期限自2004年5月1日至2005年4月30日。公寓物业服务费标准为3.3元／每平方米／每月，联排别墅物业服务费标准为2.5元／每平方米／每月，由物业公司按建筑面积向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，物业公司从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。
2005年12月30日，先锋公司、国贸公司与万通公司就国贸公司于2005年12月31日停止对亚运新新家园的物业管理、万通公司接受开发商委托于2006年1月1日起为亚运新新家园全体业主提供物业管理服务及物业管理费保持原标准等事项向亚运新新家园全体业主发布公告。
另查，韩梅系北京市朝阳区辛店路1号亚运新新家园×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）业主，房屋建筑面积为190平方米，其于2007年4月1日办理入住手续。
经询，万通公司及韩梅均认可韩梅未支付物业费期间为2007年10月1日至2014年12月31日，物业费本金的数额为54615.12元，另双方就滞纳金数额未能达成一致。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应依照约定履行各自的合同义务。本案中，双方虽未直接签订书面的物业服务合同，但万通公司为韩梅所有的×号房屋提供物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。因此，韩梅应依约向万通公司支付相应的物业费用。韩梅未按期向万通公司支付物业管理费，其行为构成违约，应向万通公司支付相应的滞纳金。韩梅未提交充分证据证明万通公司在提供物业服务中存在过错及万通公司物业服务存在较大问题，故该院对韩梅此项抗辩意见不予采纳。就万通公司主张之诉求，双方一致确认韩梅未交纳2007年10月1日至2014年12月31日之物业费数额为54615.12元，现万通公司要求韩梅支付物业费之诉求合理有据，该院予以支持。就滞纳金一节，双方存在争议，故该院根据韩梅未支付物业费期间及数额酌情确定为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、韩梅于判决生效后7日内给付北京万通鼎安国际物业服务有限公司2007年10月1日至2014年12月31日之物业服务费人民币54615.12元及迟延支付物业费的滞纳金人民币10000元。二、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
韩梅不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：一审法院认定万通公司成为小区物业服务企业，并向全体业主发布公告是错误的，万通公司并未向全体业主发布公告。韩梅从未见过也不知道该公告内容，同时未接受物业公司的服务。双方未签订物业服务合同，韩梅不认可万通公司的物业服务资质，同时万通公司也无法证实自身提供了质价相符的服务，万通公司没有将服务内容、标准、项目等内容进行公示，一审确定的物业费金额韩梅不予认可。韩梅从未收到过催缴通知单，韩梅在一审中明确表示不确定万通公司提交的短信的真实性，经庭后核实，韩梅未收到万通公司的催款短信。因此韩梅只同意支付2012年和2013年期间，万通公司提供的相应物业服务的物业费，对之前的物业费不认可，且已超过诉讼时效。一审法院认定韩梅构成违约，应支付物业费和滞纳金属于事实认定错误。一审法院认定双方存在事实上的物业服务合同关系，韩梅应支付物业费，但未就应支付费用金额作出合理说明，韩梅只认可2012年度以及2013年度万通公司提供相应服务部分的物业费，2014年的物业服务尚未发生，2012年之前的服务费已经过了诉讼时效，故韩梅对该部分的物业费金额不予认可。同时一审法院认为万通公司的物业服务存在问题，但仍判决韩梅缴纳物业费以及滞纳金，存在明显错误。万通公司没有完全履行《前期物业服务合同》的约定，未按照北京市规定的物业标准提供服务，因此一审法院判令韩梅承担1万元滞纳金是错误的。且万通公司为证明其提供服务的证据仅是一份判决书，但就其所主张的服务标准、内容，韩梅均不知晓。韩梅认可提供物业服务的物业公司应当是国贸物业公司，不是万通公司，其双方私下转让物业服务的合同是无效的。前期物业服务合同属于房屋买卖合同的一部分，物业公司擅自转让其合同义务的行为，应当获得业主方的书面同意，因此，万通公司成为小区物业服务公司的程序违法，其与韩梅不存在合同关系。综上，上诉请求：撤销一审判决，依法改判：撤销一审判决第一项，改判韩梅根据万通公司提供的物业服务，给付2012年度与2013年度服务费，且无需支付滞纳金；一审、二审诉讼费由万通公司承担。
万通公司服从一审法院判决。其针对韩梅的上诉理由和请求口头答辩称：不同意韩梅的上诉请求和理由。依据相关司法解释的规定，一审期间韩梅没有主张诉讼时效的问题，其二审期间不应以诉讼时效进行抗辩，并且万通公司每年都会通过多种形式催缴物业费。关于滞纳金问题，由于小区没有成立业主委员会，所以是开发商与万通公司之间签订前期物业服务合同的，万通公司不用与业主之间直接签订相关物业服务合同。从2006年1月1日万通公司入驻该小区起，一直为亚运新新家园提供物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。依据一审期间万通公司提交的相关证据，韩梅是承认万通公司的物业服务主体资格的，韩梅也实际享受了物业服务，万通公司作为诉讼主体是适格的，万通公司主张滞纳金亦具有相关的《前期物业服务合同》依据。关于物业服务瑕疵的问题，万通公司始终在小区管理、维护、保洁、秩序和养护方面提供了完善的服务，很多是通过万通公司对外签订外包合同来完善的。综上，请求二审法院维持一审判决。
二审期间，韩梅向本院提交3份证据材料：1.北京市公安局朝阳分局大屯派出所出具的证明；2.照片；3.录音光盘，均用以证明万通公司提供的物业服务不到位，应根据万通公司的财务报表、发票等文件重新核定物业费。万通公司亦向本院提交2份证据材料：1.万通公司与开发商北京京伯房地产开发有限公司签订的6份《亚运新新家园物业服务合同》，用以证明万通公司与开发商签订了物业服务合同，并从2006年1月1日开始就是涉案小区物业服务的提供者；2.照片，用以证明万通公司提供的物业服务是达标的，针对韩梅提出的问题万通公司已经进行了修复和整改。经庭审质证，就韩梅提交的3份证据，万通公司对证据1的真实性认可，不认可证明目的，认为入室被盗是社会常见现象，物业服务合同中也没有关于保障业主财物安全的约定，这与物业服务不到位没有关系。对韩梅提交的证据2其中3张照片的真实性认可，对其余照片的真实性不认可，对其证明目的亦不认可，认为就照片所涉及的问题已经整改了；对照片反映的绿植问题是由于种植时间长，绿植已经进入衰退期，正在补种过程中。对韩梅提交的证据3的真实性不认可，不清楚是跟谁的通话，对其证明目的也不认可。韩梅对万通公司提交的证据1的真实性认可，但不认可关联性和证明目的；对万通公司提交的证据2的真实性认可，对其关联性和证明目的不认可，认为该照片仅仅是选取了小区外观良好的部分，不能证明整体的物业服务业水平，且万通公司之前一直提出在整改，故该照片不属于二审期间对韩梅提出的相关物业问题的回应。本院经审查后，对韩梅提交的证据1北京市公安局朝阳分局大屯派出所出具的证明、照片和万通公司提交的6份《亚运新新家园物业服务合同》、照片的真实性均予以确认；对韩梅提交的录音光盘，因无法确定被录音的主体及与本案的关联性，本院对其不予采信。
二审期间本院依法补充查明以下事实：
依据万通公司与开发商北京京伯房地产开发有限公司签订的《亚运新新家园物业服务合同》第12条，物业费的标准为：公寓3.3元／月／平方米，联排别墅2.5元／月／平方米。其中未有关于滞纳金的约定。
经询，韩梅认可其房屋建筑面积为190.23平方米。
又查，本案万通公司起诉交纳一审案件受理费的时间是2014年3月11日，一审法院立案时间是2014年3月12日。
二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的物业管理公约、亚运新新家园前期物业服务合同、（2013）朝民初字第05723号民事判决书、案件回执单、亚运新新家园小区照片、亚运新新家园物业服务合同、派出所证明、证人证言等证据材料及双方当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为：虽然万通公司与韩梅之间没有签订书面的物业服务合同，但依据万通公司的现有证据及韩梅在一审中的陈述，万通公司与韩梅之间形成了事实上的物业服务合同关系，韩梅二审期间主张提供物业服务的公司是国贸公司的上诉主张，因与本院查明的事实不符，且其未提交充分证据证明，本院不予采信。
关于万通公司起诉要求韩梅交纳物业费的期间问题。万通公司起诉主张物业费的期间是自2007年10月1日至2014年12月31日，庭审中韩梅认可其自2007年4月1日入住就没有交纳过物业费，故万通公司要求韩梅自2007年10月1日起交纳物业费具有事实依据；但万通公司提起本案诉讼的时间是2014年3月12日，之后的物业服务尚未发生，万通公司主张2014年3月12日以后的物业费缺乏依据，故本案中万通公司有权主张物业费的期间应为2007年10月1日至2014年3月12日，一审法院对此认定不当，应当予以纠正。关于韩梅上诉主张2012年之前的物业费已经超过诉讼时效的问题，本院认为，首先，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中韩梅在一审中未提出关于诉讼时效的抗辩，且二审期间亦未提交充分证据证明万通公司关于物业费的请求已经超过诉讼时效。其次，物业服务合同与一般的民事合同不同，具有公共服务性和强制继续履行的特点。在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益。所以在适用诉讼时效时不宜过苛。现韩梅亦未提交充分证据证明万通公司怠于行使其权利，故韩梅关于万通公司主张的部分物业费已经超过诉讼时效的上诉意见不能成立，本院不予支持。
关于韩梅应交纳物业费的金额问题，生效判决已经确认万通公司与2006年1月1日起为涉案小区业主提供物业管理服务，并就物业管理费保持原标准等事项向亚运新新家园全体业主发表公告，万通公司二审期间提交的其与开发商之间签订的物业服务合同所约定的物业费标准亦与原标准一致，一审法院依据上述物业费标准确定韩梅应交纳的物业费金额并无不当，本院予以确认。韩梅的提交的现有证据不足以证明万通公司的物业服务存在较大问题或存在过错，故其要求酌减物业费的上诉请求缺乏充分证据佐证，本院不予采信。综上分析，韩梅应交纳2007年10月1日至2014年3月12日期间的物业费金额应为48585.11元（190.23＊3.3＊77个月＋190.23＊3.3＊12／365天＊12天）。
关于滞纳金一节，本案中万通公司与韩梅之间未直接订立物业服务合同，虽然国贸公司签订的前期物业服务合同中有关于滞纳金的约定，但万通公司与开发商签订的物业服务合同中并没有关于滞纳金的约定，且韩梅未交纳物业费事出有因，并非恶意拖欠，故万通公司主张滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。韩梅关于万通公司无权主张滞纳金的上诉意见于法有据，本院予以采信。一审对此认定有误，本院在查明事实的基础上依法予以纠正。
综上，韩梅的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审法院认定事实不清，处理失当，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第13161号民事判决书；
二、韩梅于本判决生效后七日内给付北京万通鼎安国际物业服务有限公司二○○七年十月一日至二○一四年三月十二日物业服务费人民币元四万八千五百八十五元一角一分；
三、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2435元，由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担1928元（已交纳），由韩梅负担507元（于本判决生效后7日内交纳）；
二审案件受理费1039元，由韩梅负担1018元（已交纳），由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担21元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
代理审判员 田 璐
代理审判员 王天水
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 付 哲