重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长法民初字第05695号
原告陈林玉，女，1946年4月19日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）向小云，男，1977年4月21日出生，住重庆市长寿区凤城街道林庄**号1-4。
被告陈维淑，女，1965年2月19日出生，汉族，农村居民，住重庆市长寿区。
被告程长中，男，1968年10月29日出生，汉族，农村居民，住重庆市长寿区。
原告陈林玉与被告陈维淑、程长中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法由审判员陈刚适用简易程序，于2013年12月5日、12月31日公开开庭进行了审理。原告陈林玉及委托代理人向小云和被告程长中到庭参加诉讼，被告陈维淑经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈林玉诉称，2008年9月23日，我委托儿子张虹熙与被告陈维淑签订房屋租赁合同，约定将我所有的房屋出租给被告使用，租赁期限自2008年8月1日至2013年7月31日，每月租金300元，每半年交一次租金；合同约定，未经我的同意，被告不得随意改变房屋结构，如改变地坪、增加墙体等，合同终止时被告必须恢复地坪原貌和拆除增加墙体；如违约应赔偿违约金1000元等。合同签订后，我将房屋交付被告使用。合同到期前，我就通知被告不再续租。合同到期后，我多次口头和书面通知被告，要求被告尽早腾空房屋，恢复原状，返还房屋，但被告置之不理。为维护自己的合法权益，依法起诉，要求被告退还租用的房屋并恢复原状即拆除未经同意搭建的临时建筑物、支付2013年8月至10月的房屋租金损失900元和支付违约金1000元。
被告陈维淑未提出书面答辩意见，其在接受本院调查时辩称，我与被告程长中曾是恋爱关系，在我们恋爱期间，由我出面与张虹熙签订租赁协议，虽然是我与张虹熙签订的租赁协议，但实际是程长中在租用房屋，租金是程长中交纳，一年多后，我与程长中解除了恋爱关系，故租赁房屋与我没有关系。
被告程长中辩称，我租原告房屋是打算长期使用，当时签订合同时口头约定五年租期满后继续租用，所以我经原告同意扩建了房屋。签订租赁合同时，我知道房屋是原告的，也知道是原告委托其儿子张虹熙与我们签订租赁合同，当时我与陈维淑均在场并审查了合同内容，因我与陈维淑是恋爱关系，我认为我们是一家人，谁签合同均是一样的，所以就由陈维淑与原告儿子签订合同，但我在三年前就已经与陈维淑结束了恋爱关系，合同的权利义务实际是我一个人在享有和承担。我同意交租金，我没有违约，不应承担违约金；不同意原告的其余请求。原告要我搬迁，就应支付我拆迁费和营业损失。
经审理查明，原告陈林玉在位于长寿区凤城街道过滩村11组有建筑面积为139平方米的房屋一套，乡村房屋所有权证证号：长县字第76374号。2008年9月23日，原告之子张虹熙受原告陈林玉的委托，并以自己的名义为甲方、被告陈维淑为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，甲方提供正房三间半和两间偏屋（即前述原告陈林玉所有的房屋）供乙方使用，租赁期限自2008年8月1日至2013年7月31日，每月租金300元，每半年付一次租金，分别在2月3日、7月31日支付；甲方向乙方收取保证金2000元，合同终止时退还；房屋结构未经甲方同意不得随意改变，如乙方改变地坪、增加墙体，合同终止时乙方恢复地坪原貌和拆除增加墙体；乙方未恢复地坪原貌和拆除增加墙体视为违约，赔偿违约金1000元；……。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告程长中使用，程长中亦支付了租赁期间的房屋租金。被告程长中在租赁期间签订后，便在租赁房屋南侧外和北侧外各修建了约110平方米和5-6平方米临时建筑，并在租赁房屋内从事食品（米线）加工。
合同到期前，原告通知被告程长中，合同期满不再续租，要求被告程长中做好搬迁准备。合同到期后，原告又多次口头和书面通知被告程长中，要求其尽早腾空并返还房屋，恢复原状。2013年10月9日，以原告之子张虹熙为通知人在被告程长中修建的临时建筑物出入口（因临时建筑封堵了租赁房屋的进出门）张贴通知，内容为：陈维淑：鉴于我与你签订的位于过滩村11组的《房屋租赁合同》已于2013年7月31日到期，我已多次当面告知你：我不再出租该房屋，请你腾空房屋、将房屋恢复原状按期交还于我，但你一直置之不理，按原合同约定，你已违约，为了维护我的合法权益，我再次书面通知你，请你于2013年10月15日前腾空房屋、将房屋恢复原状交还于我，并支付2013年8月1日至今的房屋租金和违约金。截止2013年10月15日如不按期搬离，我将视为你对该出租房屋所有配套附属设施的自动放弃，我将依据对该房屋的所有权自由处置。如因此对你造成损失，由你自行承担。被告程长中见到了此通知，但仍拒绝腾还房屋，亦未支付2013年8-10月的房屋租金。
同时查明，被告在承租房屋前知晓房屋的所有人为原告陈林玉，承租时也知晓张虹熙系受原告陈林玉委托和授权与其签订房屋租赁合同。签订《房屋租赁合同》时，二被告系恋爱关系且一同在场，被告程长中审查了合同内容。签订《房屋租赁合同》一年余，二被告解除恋爱关系，被告陈维淑离去。在被告陈维淑签订《房屋租赁合同》后，被告程长中实际享有合同权利并承担合同义务。
审理中，原、被告均认可合同中关于“乙方改变地坪、增加墙体”的范围是指租赁房屋和房屋相邻的地坝在内。被告修建的临时建筑属于合同约定的“改变地坪、增加墙体”范围内。
审理中，被告程长中辩称其与原告口头约定租赁期满后，继续租赁案涉房屋，原告对该事实予以否认，被告程长中未举证证明。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《乡村房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》、对被告陈维淑的询问笔录和当事人的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。原告陈林玉系本案案涉租赁房屋的所有权人，其有权对该财产行使处分的权利。原告陈林玉委托其子张虹熙与被告签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给被告使用，根据前述法律规定，该《房屋租赁合同》直接约束原告和被告陈维淑。被告陈维淑在与原告签订租赁合同时，与被告程长中系恋爱关系，签订合同时二被告又均在场，被告程长中审查了合同内容并实际享有合同权利并承担合同义务，表明被告程长中亦是实际租房人，被告程长中亦应承担本案合同义务。
原告之子张虹熙根据原告的委托与被告陈维淑签订的《房屋租赁合同》，系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对被告程长中辩称的签订合同时双方口头约定五年租期满后继续租用的事实，原告予以否认，被告程长中未提供证据予以证明，本院对被告程长中辩解的该事实不予采信。双方合同中约定“房屋结构未经甲方同意不得随意改变，如乙方改变地坪、增加墙体，合同终止时乙方恢复地坪原貌和拆除增加墙体”，表明原告是允许被告在约定范围内改变地坪、增加墙体的，但根据合同约定，合同终止时被告应恢复地坪原貌和拆除增加墙体。根据合同约定，租赁期限至2013年7月31日届满后，被告即应当退还租赁房屋并拆除搭建的临时建筑，现原告要求被告退还租赁房屋并拆除搭建的临时建筑，符合合同约定，本院予以支持。
原、被告在合同中约定：如乙方改变地坪、增加墙体，合同终止时乙方恢复地坪原貌和拆除增加墙体；乙方未恢复地坪原貌和拆除增加墙体视为违约，赔偿违约金1000元。现原告在合同期限届满前，已提前通知被告，合同期满后不再续租；在合同期限届满后又多次通知被告，要求其退还房屋并拆除搭建的临时建筑。但二被告未按合同约定履行退还房屋及恢复地坪原貌和拆除增加墙体的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。故对原告要求二被告支付违约金1000元的诉讼请求，本院予以支持。被告实际占用租赁房屋未予以退还，原告要求被告按照原合同约定的租金标准支付2013年8月至10月实际占用房屋期间的房屋租金损失，理由正当，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条、第四百零二条的规定，判决如下：
一、被告陈维淑、程长中在本判决生效后10日内，将位于重庆市长寿区凤城街道过滩村11组的房屋（乡村房屋所有权证为长县字第763**号，所有权人为陈林玉，建筑面积为139平方米）退还给原告陈林玉，并拆除在该房屋南侧外和北侧外各修建的约110平方米和5-6平方米临时建筑；
二、被告陈维淑、程长中在本判决生效后10日内支付原告陈林玉2013年8月至10月的房屋租金损失900元；
三、被告陈维淑、程长中在本判决生效后10日内支付原告陈林玉违约金1000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈维淑、程长中负担，此费原告已预交，限被告于本判决生效后10日内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，义务人不履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 陈 刚
二〇一四年一月二十一日
书记员 王国鹏