江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0924民初4393号
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇解放路385号。
法定代表人臧正志，该公司董事长。
委托代理人王长俊、陈朗之，该公司员工。
被告朱如岭。
委托代理人房统，射阳县特庸法律服务所法律工作者。
被告徐海云。
被告吴廷卫。
被告张晓玲。
被告盐城市华都置业有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇朝阳街1号。
法定代表人李志达，该公司经理。
江苏射阳农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称“射阳农商行”）与朱如岭、徐海云、盐城市华都置业有限公司（以下至判决主文前简称“华都置业公司”）、吴廷卫、张晓玲、金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月23日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴兰独任审判，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。射阳农商行的委托代理人王长俊、陈朗之，朱如岭及其委托代理人房统、华都置业公司的法定代表人李志达、吴廷卫到庭参加诉讼，徐海云、张晓玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
射阳农商行诉称：2015年1月29日，朱如岭、徐海云为购买金御休闲广场4、6、7幢第4层房产，与射阳农商行签订《商住房按揭抵押担保借款合同》，约定自2015年1月29日至2020年1月20日，射阳农商银行向朱如岭、徐海云发放贷款270万元，借款年利率7.2%，按月计付利息，结息日为每月20日，每月按等额本息还款法偿还53718.37元；由其所购金御休闲广场4、6、7幢第4层房产提供抵押担保，并由华都置业公司提供阶段性保证担保。同日，吴廷卫、张晓玲与射阳农商银行签订《最高额保证合同》，为上述借款提供最高额保证担保，合同明确约定了保证期间、保证方式和保证范围。次日，射阳农商银行提供借款本金270万元。借款后，朱如岭、徐海云偿还了部分款项，截至2016年6月14日，朱如岭、徐海云差欠本金2385053.77元和利息86673.65元。射阳农商行催要借款本息未果，请求判令被告朱如岭、徐海云偿还借款本金2385053.77元和利息（算至2016年6月14日的利息86673.65元；自2016年6月14日至偿清之日，以本金2385053.77元为基数，按年利率7.2%计算）；华都置业公司、吴廷卫、张晓玲对朱如岭、徐海云的上述还款义务承担连带清偿责任；射阳农商行对县城金御休闲广场4、6、7幢第4层房产变卖后的价款享有优先受偿权。
射阳农商行为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、编号为射阳农商行按抵借字（2015）第0169012901号《商住房按揭抵押担保合同》复印件1份，拟证明借款、保证和抵押担保的事实；
2、编号为射阳农商行高保字（2015）第0169012901号《最高额保证合同》复印件1份，拟证明吴廷卫、张晓玲提供保证担保的事实；
3、编号403460868号借款借据复印件1份和射阳农商行交付270万元的银行流水1份，拟证明270万元款项交付事实；
4、射阳农商行出具的还款清单和欠息清单各1份，拟证明还款事实和截止2016年6月14日欠本息数额；
5、朱如岭的送达地址确认书复印件一份，证明约定了朱如岭的法律文书送达地址；
6、朱如岭、徐海云；吴廷卫、张晓玲的结婚证复印件各1份，拟证明夫妻关系。
朱如岭辩称：其和妻子徐海云共同向射阳农商行立据借款270万元属实，但射阳农商行只向华都置业公司交付款项243万元，剩余27万元射阳农商行扣收作为保证金。借款后，已归还本金314946.23元，尚欠本金2115053.77元及利息，射阳农商行主张的利息不合法，故不予认可，而不能按时归还借款本息的原因是开发商华都置业公司至今未能交付房产，至今无法收益。同时，案涉借款是商住房按揭贷款，是以房产进行抵押的，法院应以抵押的房产来清偿债务。
朱如岭未提供证据。
徐海云未作答辩，亦未提供证据。
吴廷卫辩称：听朱如岭讲，射阳农商行只向华都置业公司交付243万元，剩余27万元至今未交付，朱如岭已经作了部分归还，应予冲抵。其和妻子张晓玲提供担保是基于朱如岭、华都置业公司与射阳农商行之间有《商住房按揭抵押担保借款合同》在先，才提供的担保，否则我夫妇也不会担保，请求法院首先执行担保财产。而银行规定由公务员或事业单位提供担保，我们也是受害者。
吴廷卫未提供证据。
张晓玲未作答辩，亦未提供证据。
华都置业公司辩称：我公司担保属实，当时房屋是在建工程，是预售的，朱如岭有网签销售合同，是以购买的房屋拿的贷款。射阳农商行实际向我公司交付243万元。目前房屋尚未竣工、也未交付朱如岭夫妇，朱如岭夫妇暂时也没有办理房屋土地产权证。
华都置业公司未提供证据。
经质证，朱如岭、吴廷卫和华都置业公司对证据1、2、3的真实性无异议，其他质证意见同答辩意见，认为朱如岭借款是以房屋进行抵押的，法律规定该债务首先应当以担保的财产进行清偿；对证据4、5、6均无异议。
本院认为，射阳农商行提交的证据1-6具有真实性、合法性，与本案有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院经审理查明：2015年1月29日，射阳农商行（合同中称贷款人、抵押权人、甲方）与朱如岭、徐海云（合同中称借款人、抵押人、乙方）、华都置业公司（合同中称担保人、开发商、售房单位、丙方）签订编号为射阳农商行按抵借字（2015）第0169012901号《商住房按揭抵押担保借款合同》1份，合同载明：1、鉴于乙方向丙方购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请个人商住房按揭贷款，甲方根据乙方的需要和甲方的可能，自2015年1月29日起至2020年1月20日止，共5年，向乙方发放额度为270万元的个人房产按揭贷款，为乙方所购房屋总价款的38.99%，分60期偿还。2、本合同记载的借款金额、用途、期限、利率与借款借据不一致时，以借款借据记载为准，借款借据作为本合同的组成部分具有同等的法律效力。3、乙方向丙方所购买并作为抵押物的房屋坐落于本县城金御休闲广场4、6、7幢第4层7-401、7-402、7-403、7-404、7-405、7-406、7-407、7-408、7-409、7-410、7-411、7-412、7-413、7-414、7-415、7-416、7-417、7-418、7-419号房，建筑面积1236.73平方米，购房合同编号SYHTBA2014129067、2014129068、2014129070、2014129072。4、借款利率按年利率7.2%执行，借款期限在一年以上的，借款利息按月计付，结息日为每月第二十日，遇法定利率调整，于次年1月1日按相应利率档次执行新的利率规定，不另行通知乙方和丙方。5、甲乙双方约定按本合同办理抵押登记或抵押预登记，取得他项权证或抵押预登记证明书后，甲方将上述借款金额拨入乙方在甲方处开立的存款账户（账号62×××06）内，甲方同时根据乙方预先签署的《划拨扣款授权书》，将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专户（账号名称华都置业公司，账号3209240321010000014596）内。6、甲乙双方约定采用等额本息还款法，在贷款期内每月等额偿还贷款本息，确定本月还本付息额，每月第二十日为乙方的每期还款日，最后一次利随本清。7、乙方在获得甲方贷款之前必须在甲方处开立存款账户（账号62×××06），每期还款日前，乙方应在上述存款账户中存入不低于当期应还本息的资金，甲方于每期还款日依据乙方预先签署的《划款扣款授权书》直接从该存款账户中扣收与本合同项下借款的有关款项，如存款不足扣收的，则该期应还贷款本息全部作逾期处理。8、乙方、丙方在《商品房买卖合同》或其他购房协议项下就购房事宜产生任何纠纷，均不得影响本合同项下欠款的按期偿付及责任的承担。9、本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即以乙方提供的所购住房及其全部权益作抵押，乙方未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向乙方发放贷款的方式。关于房产抵押，乙方愿以本人有权处分的房产（明细见“抵押清单”），作为向甲方借款的抵押物，上述抵押物清单作为本合同的组成部分，当乙方不能依合同约定按期偿还借款（包括甲方依照合同的约定或国家法律、法规规定宣布合同项下借款提前到期的情形）时，甲方有权依照我国法律规定，以抵押房产折价，或者以拍卖、变卖或以其他方式处置抵押房产的价款优先受偿；抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现债权的一切费用；抵押物的效力及于从无、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物和孳息；抵押登记（预登记），乙方出具《授权委托书》委托丙方或乙、丙双方共同以本合同、购房合同以及其他有关房地产所有权证明文件在有权受理的房地产管理机关办理商品房的抵押预登记手续和抵押登记手续；抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止；抵押物的处分，本合同有效期内，如乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的，甲方有权宣布本合同提前到期，并有权依法处理抵押物，并优先受偿。关于保证责任，保证期间从本合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方保管之日止；保证期间，丙方对乙方的债务承担连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定应借款人缴付的一切费用和本合同引起的相关法律费用；如乙方未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，丙方应在收到甲方向其发放的《担保人履行责任通知书》后，及时足额代偿乙方全部责任并放弃抗辩权。10、本合同履行中发生争议，可由双方协商解决；若通过诉讼解决的，由甲方住所地人民法院管辖。11、本合同自各方签字（公司盖章）并经房地产管理部门办妥抵押登记或预抵押登记手续之日起生效。12、提示：贷款人已提请借款人（抵押人）、保证人（开发商或售房单位）注意对本合同各印就条款作全面、准确的理解，并应借款人（抵押人）、保证人（开发商或售房单位）的要求做了相应的条款说明。签约各方对本合同的含义认识一致。该合同下方，贷款人处有射阳农商行章印和法定代表人臧正志章印，借款人处有朱如岭、徐海云签名捺印，保证人处有华都置业公司章印和法定代表人李志达章印。
同日，为确保朱如岭（合同称债务人）与债权人签订的编号为射阳农商行按抵借字（2015）第0169012901号的《合同》的切实履行，射阳农商行（合同称债权人）与吴廷卫、张晓玲（合同称保证人）签订编号射阳农商行高保字（2015）第0169012901号《最高额保证合同》1份，合同载明：1、保证人已阅知所担保的主合同，愿意为债务人依主合同与债权人形成的债务提供保证担保，保证人自愿为主合同债务人自2015年1月29日至2020年1月20日，在债权人处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保，主债务的最高余额限定为270万元，在本合同约定的期限和最高余额内，保证人对债务人的债务承担不可撤销的担保责任。2、保证担保的范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用及债务人在主合同上约定的其他应履行的全部责任事项。3、本合同的保证方式为连带责任保证，若保证人为两个或两个以上的，各保证人之间对债务人的债务承担连带保证责任。4、保证人保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年，若发生法律、法规规定或主合同约定的事项导致主合同提前到期的，债权人有权要求保证人提前履行保证责任，保证人保证期间自主合同债务提前到期之日起二年。5、债务人提供了物的担保后，债务人不履行到期债务或发生抵、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人在就该担保物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩。6、本合同履行中发生争议，可由各方协商解决，协商不成的可诉讼解决，由贷款机构住所地人民法院管辖。7、本合同自各方签字之日起生效（公司以盖章之日起生效）。本合同效力独立于主合同，主合同无效，保证合同仍然有效。保证人仍应履行义务并承担连带责任，承担责任的范围以合同约定的担保的范围为准。如本合同项下的债权如另有其他任何形式的担保同时存在，无论提供其他担保方式的担保人是否为债务人，债权人对债权实现享有充分的选择权和决定权，可向任一担保人进行无限制实现担保责任。8、特别声明：债权人已提请保证人注意对本合同各印就条款作全面、准确的理解，并应保证人的要求作了相应的条款说明。签约各方对本合同含义认识一致。该合同下方，贷款人处有射阳农商行章印和周明东章印，保证人处有吴廷卫、张晓玲签名。
合同签订后，朱如岭、徐海云上述购买的房屋，依法至射阳县房产管理处办理预抵押登记。
次日，射阳农商行向朱如岭提供借款本金270万元，并依朱如岭委托，将该270万元从朱如岭账户转账至华都置业公司的3209240321010000014596账户；朱如岭向射阳农商行出具借款借据1份，载明：借款金额270万元、借款用途购房等，结息方式为每1个月21日结息，借款年利率7.2%，受托支付等内容。
借款后，朱如岭已按等额本息还款法，还款至2015年9月30日。射阳农商行于2016年1月19日从华都置业公司保证金账户扣收本息计70832.73元。截至2016年6月14日，朱如岭、徐海云差欠射阳农商行借款本金2385053.77元、利息86673.65元。射阳农商行索款未果，遂诉至本院，要求判如所请。
本院认为：1、射阳农商行与朱如岭、徐海云之间的金融借款、抵押合同，与华都置业公司之间的阶段性保证合同，及与吴廷卫、张晓玲之间的保证合同，均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借款后，射阳农商行依约交付本金270万元，朱如岭、徐海云未能按约还本付息，依据合同约定，构成违约，应承担偿还借款本息的民事责任。
2、华都置业公司为案涉借款提供阶段性保证担保，吴廷卫、张晓玲亦作为保证人为案涉借款提供保证担保，两份保证合同对保证期间、保证范围、保证方式均作了明确约定，保证人之间未约定保证份额，应为连带共同保证，故华都置业公司、吴廷卫、张晓玲应依约共同对朱如岭、徐海云的上述全部债务承担连带清偿责任。
3、朱如岭、徐海云以其所购房屋提供抵押担保，办理预抵押登记，仅具有保全效力，后一直未办理抵押登记，本案抵押权未能依法设立，射阳农商行诉讼主张要求就预抵押财产享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，射阳农商行要求朱如岭、徐海云偿还射阳农商行借款本金2385053.77元、截至2016年6月14日的利息86673.65元，并以差欠的借款本金为基数，自2016年6月15日至实际给付之日，按年利率7.2%支付利息，同时要求华都置业公司、吴廷卫、张晓玲对朱如岭、徐海云的还款义务承担连带清偿责任的诉讼请求部分，具有事实和法律依据，本院予以支持。华都置业公司、吴廷卫、张晓玲承担保证责任后，有权向朱如岭、徐海云追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、朱如岭、徐海云于本判决生效后十日内，向江苏射阳农村商业银行股份有限公司偿还借款本金2385053.77元和算至2016年6月14日的利息86673.65元，合计2471727.42元，并自2016年6月15日至实际给付之日，以差欠借款本金为基数，按照年利率7.2%计算（遇中国人民银行同期同档贷款基准利率调整，利率自次年1月1日起作相应调整，但不得超过年利率7.2%）；
二、盐城市华都置业有限公司、吴廷卫、张晓玲对朱如岭、徐海云的上述还款义务承担连带清偿责任；
三、盐城市华都置业有限公司、吴廷卫、张晓玲承担保证责任后，有权向朱如岭、徐海云追偿；
四、驳回江苏射阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费26574元，减半收取13287元，由朱如岭、徐海云、盐城市华都置业有限公司、吴廷卫、张晓玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院(户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21)预交上诉案件受理费。
代理审判员 吴 兰
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 林小雨
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。