连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第2748号
原告连云港市民乐物业管理有限公司，住所地连云港市海州区站中街解放东路27号D楼502室。
法定代表人蒯成雷，总经理。
委托代理人顾绍山，该公司法律顾问。
委托代理人顾苏宁，该公司员工。
被告连云港博大房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路68号。
法定代表人夏闻，董事长。
委托代理人徐子航、颜荣，该公司员工。
原告连云港市民乐物业管理有限公司（以下简称民乐公司）诉被告连云港博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民乐公司法定代表人蒯成雷、委托代理人顾绍山、顾苏宁，被告博大公司委托代理人徐子航、颜荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告民乐公司诉称，原、被告双方于2012年4月22日签订了前期物业托管合同，合同约定，博大公司博纳花园沿郁洲路商住楼ABCD座委托给民乐公司，由民乐公司实行前期物业管理。合同第十七条约定委托管理期限为一年，自2011年9月8日至2012年9月8日止。合同第二十一条约定的管理费用为高层商业门面房1元／平方米／月，高层住宅0.8元／平方米／月，合同对违约责任进行了约定。合同签订后，民乐公司按约对A、B、C、D四栋楼进行了前期物业管理。前期物业管理委托合同到期后当日，民乐公司又于2012年9月8日和博纳花园城业主委员会（以下简称业主委员会）签订了物业管理委托合同，合同第二十一条约定，高层住宅0.8元／平方米／月，高层商业门面房1.5元／平方米／月，办公用房3.8元／平方米／月。民乐公司对博纳花园城继续进行物业管理。合同于2013年9月7日到期，民乐公司至2014年2月退出，对小区服务共计23个月。2012年6月业主陆续上房，并持有开发商免交一年物业费通知单。除上房业主自缴的物业费以外，其余面积的物业费用应该由博大公司按规定一并缴给物业公司。根据合同约定的缴费标准，依照国务院、国家发改委、建设部的规定，已竣工但尚未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。2012年4月28日，连云港市住房保障和房产管理局签发的连房售证字第（2008）44号，《商品房预（销）售许可证》核准：博纳花园A、B、C、D商住楼住宅面积为43999、30平方米324套；博纳花园22633、44平方米，63套。按住宅楼0.8元＊43999平方米＊23个月=809581.6元；商业门面房和办公用房按1.5元＊22633.44平方米＊23个月=780853.68元，共计1590435.28元，减去已交31户计39635元，还应缴付1550810.28元。民乐公司曾多次向博大公司催缴所欠的物业管理费，博大公司以各种理由拒交，严重影响了我公司的正常工作，为维护民乐公司的合法权益。请求人民法院依法判令博大公司给付所欠物业管理费1550810.28元，诉讼费用由被告承担。
被告博大公司辩称，原、被告之间签订的《前期物业托管合同》，此合同实际签订的日期是2012年4月22日，但合同中签订的日期是2011年9月8日，合同约定的履行期限是2011年9月8日至2012年9月8日，此合同是为了我司办理商品预售房许可证的前提下签订的，原告并未实施合同中相关权利义务，我司不承担相应的给付责任。2012年6月30日我司将博大新城项目住宅部分交付业主使用，后民乐物业进场，代为接收和管理住宅部分的钥匙，以便业主办理上房手续，写字楼和商业用房消防等至今未好未交付，不存在物业管理一事。上房部分的全额缴纳物业费，未上房的缴纳70%的物业费。截止2013年7月30日，根据我司统计上房的为144户，一年物业费合计176018.71元，电梯费及公共电费合计134212.5元，2013年7月30日至2014年2月20日期间有无新用户上房，我司不清楚，我司已经给付10万元费用给原告。
经审理查明，2012年4月20日，原告民乐公司（乙方）与被告博大公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将博纳花园沿郁州路商住楼ABCD座委托给乙方实行前期物业管理，物业类型为商业、住宅、高层，建筑面积为一万五千平方米；委托管理事项为房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括：楼道、房顶、外墙面、称重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理，公共环境卫生，包括公共场所，房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理；委托管理期限为2011年9月8日至2012年9月8日；本物业的公共服务费，高层按每月每平方米住宅0.8元／每平方米／月，高层门面房1.50元／每平方米／月；闲置房屋费用70%收取；合同还就其他事项进行了约定。
2012年9月8日，原告民乐公司（乙方）与博纳花园小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》一份，约定甲方将博纳花园小区委托给乙方实行物业管理，物业类型商业、住宅，建筑面积15万平方米；委托管理事项为房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括：楼道、房顶、外墙面、称重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理，公共环境卫生，包括公共场所，房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理；委托管理期限为2012年9月8日至2013年9月7日；本物业的公共服务费，按每月每平方米住宅0.35元／每平方米／月，商业门面房1.00元／每平方米／月；高层住宅按每月每平方米住宅0.8元／每平方米／月，高层商业门面房1.50元／每平方米／月；纳入物业管理范围的，已竣工但尚未售出或者因建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用，由开发建设单位全额交纳；业主办理入住手续后，六个月以上未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定交纳70%的物业服务费；合同还就其他事项进行了约定。2014年2月20日，原告民乐公司撤离上述小区。对该合同，被告博大公司不予认可。
2012年4月28日，连云港市住房保障和房产管理局向被告博大公司出具商品房预（销）售许可证，载明被告博大公司开发的博纳花园ABCD商住楼住宅预售建筑面积为43999.30平方米，非住宅预售建筑面积22633.44平方米。
2012年4月22日至2014年2月20日，上述小区ABCD四栋楼的物业均由原告民乐公司管理。
庭审中，被告博大公司认可2012年6月上房开始，被告博大公司承诺业主免交一年物业费，由博大公司缴纳。2012年12月11日，被告博大公司向原告民乐公司出具回函一份，载明：“住宅部分的物业费用中，已经交房的按全额给付，未交房的按70%进行补助；非住宅部分（办公楼、商铺）现阶段不予给付，因为非住宅部分处于施工阶段，仍在施工方海天建设集团手中，还未交付给我司，故我司不能给付非住宅部分的物业费用”。
2012年6月26日至2013年11月11日，上述博纳花园ABCD四栋楼的上房明细为174户，上房的均为住宅的房屋。该174户房屋中，期满一年应由业主自主缴纳物业管理费的金额为50379.59元。
被告博大公司已经给付原告民乐公司的费用为10万元，原告民乐公司已经收取的物业费为39635元、收取公用电费21544元、电梯费144579.6元。
另，上述ABCD四栋楼均为高层，原告民乐公司在进行物业服务期间，上述小区的公用水电费、电梯维护费用均有被告博大公司负责，原告民乐公司不予负责，但其收取了相关的公用电费、电梯费。原告民乐公司在庭审中陈述，在前期物业服务期间，原告民乐公司在小区内只是负责看门和打扫卫生。
连云港市物价局、连云港市房产管理局连价服字（2008）326号文第十条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳。第十一条业主办理入住手续后6个月以上未入住的或入住后6个月以上未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定公共服务收费标准的70%交纳空置物业服务收费。
上述事实，有合同、上房登记明细、回函、收费标准、商品房预（销）售许可证等证据以及双方当事人当庭陈述在案予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽合同约定的履行期间为2011年9月8日至2012年9月8日，但原告民乐公司系于2012年4月22日进入该小区，故其应当自2012年4月22日起计算费用。合同约定的物业服务费用为住宅每月每平方米住宅0.8元／每平方米／月，商业门面房1.50元／每平方米／月，同时因原告民乐公司在从事前期物业服务期间并未全面履行合同义务，只是从事门卫及卫生清扫工作，故本院酌情扣减物业费的30%，故非住宅面积（商业门面房）的前期物业服务期间的物业服务费用应为22633.44平方米＊1.50元／每平方米／月＊4.57月＊70%=108606.56元。对于住宅面积物业费，虽自2012年6月已经有上房，但被告博大公司承诺免业主一年物业费，故2012年6月26日至2012年9月8日的上房部分物业费仍应有被告博大公司负担，故物业管理服务费为43999.3平方米＊0.8元／每平方米／月＊4.57月＊70%=112603.01元，物业管理费总计221209.57元。
对于2012年9月9日至2014年2月20日的物业管理费，虽原告民乐公司在2013年9月7日后未与博纳花园小区业主委员会续签《物业管理委托合同》，但是原告民乐公司一直在该小区内服务至2014年2月20日，故在2013年9月8日至2014年2月20日仍应向原告民乐公司缴纳相应的费用。同时，亦根据庭审查明的事实，原告民乐公司在进行物业服务期间小区的水电费、电梯维护等均由被告博大公司负责，原告民乐公司仍为能全面履行合同义务，故本院依法扣除30%的物业费用。同时，2012年9月8日签订的《物业管理委托合同》系原告民乐公司与博纳花园小区业主委员会签订的，其合同效力不能约束被告博大公司，其约定尚未出售或未交给物业买受人的物业费用应由建设单位全部给付的条款不能约束被告博大公司，但根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，且连云港市物价局、连云港市房产管理局连价服字（2008）326号文第十条纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳，故2012年9月9日至2014年2月20日，非住宅部分的物业管理费为22633.44平方米＊1.50元／每平方米／月＊17.37月＊70%=412800元。住宅部分的物业服务费为43999.3平方米＊0.8元／每平方米／月＊17.37月＊70%=427990元，在该住宅部分的物业管理费中有部分已上房的物业管理费已经超过被告博大公司承诺免交的一年，其金额总计为50379.59元，该费用应当予以扣除，故物业服务费总计为412800元＋427990元-50379.59元=790410.41元。上述物业服务费总计221209.57元＋790410.41元=1011619.98元。被告博大公司已经给付10万元，原告民乐公司收取了物业服务费物业费为39635元、收取公用电费21544元、电梯费144579.6元，总计305758.6元，该费用应当予以扣除，故被告博大公司应当向原告民乐公司给付的物业管理费为705861.38元。
对于被告博大公司辩称的前期物业服务合同是为了我司办理商品预售房许可证的前提下签订的，原告并未实施合同中相关权利义务，我司不承担相应的给付责任的辩解意见，本院认为，经审理查明，原告民乐公司于2012年4月22日进入该小区，进行了一定的物业服务活动，且被告博大公司亦认可，原告民乐公司办理上房手续，亦可证明其从事了物业服务活动，故被告博大公司应当向原告民乐公司给付一定的费用。对于被告博大公司辩称的门面房未交付不存在物业管理费的辩解意见，本院认为，在原、被告双方签订的前期物业管理合同中有关于门面房的约定，且涉案小区的住宅、门面房被告博大公司亦当庭认可确系由且只由原告民乐公司进行物业管理，同时涉案门面房虽未经综合验收合格，但经营建设完毕，且涉案小区因自身原因未能综合验收合格，故对该辩解意见本院不予采信。对于涉案物业管理面积，本院认为，被告博大公司当庭认可商品房预（销）售许可证上的房屋面积，且认可该面积确系由原告民乐公司进行物业管理，故本院认为，应当按照商品房预（销）售许可证上的面积计算。
综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：
被告连云港博大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告连云港市民乐物业管理有限公司物业管理费705861.38元。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18760元（原告已预交），由原告连云港市民乐物业管理有限公司负担10216.8元，由被告连云港博大房地产开发有限公司负担8543.20元，于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费18760元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
审 判 长 孟善业
代理审判员 鲁珍珍
人民陪审员 李素云
二〇一五年三月十八日
书 记 员 陆 元
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。