湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1020号
上诉人（原审被告）：何秧青，女，汉族。
委托诉讼代理人:王承志，湖南潭州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南嘉盛物业服务有限公司湘潭分公司，住所地湘潭市湖区桃源路1号一层。
法定代表人:曾敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡钰泽，湖南嘉仕迪律师事务所律师。
上诉人何秧青因与被上诉人湖南嘉盛物业服务有限公司湘潭分公司（以下简称嘉盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2017）湘0302民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人何秧青的委托诉讼代理人王承志，被上诉人嘉盛物业公司的委托诉讼代理人胡玉泽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何秧青上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初88号民事判决，重新判决；2、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：《五矿·尊城前期物业服务协议》第三条对服务质量进行了明确约定。但小区实际管理情况是电梯内四处张贴广告、办证贴纸，许多业主将一楼车库改建为早餐店、麻将馆、理发店等，小区内垃圾随处可见，摩托车、电动车四处停放。被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，减免10%的物业管理费不足以证明被上诉人的违约程度，应酌情予以减少40%。
被上诉人嘉盛物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。
嘉盛物业公司向一审法院起诉请求:1判令何秧青向嘉盛物业公司支付欠缴物业服务费7232.94元及自2013年4月1日起至实际履行完毕之日止，按照每日万分之五的标准支付违约金（截止至2015年12月31日人民币1790元），共计人民币9023元；2、判令何秧青承担本案诉讼费用，包括但不限于案件受理费、邮寄费、公告费等费用。
一审法院认定事实：2011年3月18日，何秧青与案外人湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，何秧青购买九华示范区富洲路5号尊城5栋1单元050101号房，建筑面积146.12平米。在《商品房买卖合同》第十九条约定“前期物业服务”：1、出卖人依法选聘的物业管理企业为嘉盛物业公司，资质证号为：（建）109081；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.5/月.平方米（建筑面积），由物业管理企业按照季收取；3、买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2012年3月30日，何秧青与嘉盛物业公司签订《五矿.尊城前期物业服务协议》，由嘉盛物业公司对何秧青所在的小区提供物业管理服务，小区前期物业费继续按原标准执行。协议第二条对服务内容进行了约定，明确前期物业管理服务包括以下内容：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、秩序维护管理；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理；……。协议第三条对服务质量进行了明确的约定，约定对公共区域违章、私搭，乱建现象依法进行管理；整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清；花草树木长势良好，修剪整齐，美观，无杂草，无践踏，折损现象；车辆停放，行驶有序；24小时值班并实时巡查。物业管理服务费用由何秧青按其拥有物业的建筑面积交纳，服务费用高层住宅为1.5元/月·平方米，按季交纳。同时，该合同约定了违约责任，未按期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业服务费总额的3‰收取滞纳金。上述合同签订后至今，嘉盛物业公司一直作为该小区的物业服务公司，为何秧青提供物业管理服务。自2013年4月1日至2015年12月31日，何秧青一直未交纳物业服务费。同时，嘉盛物业公司在为小区业主提供物业服务过程中亦存在一定的服务瑕疵。经嘉盛物业公司多次催缴，何秧青拒不交纳物业管理服务费，故形成本次诉讼。
另查明，湘潭市园区房产管理处出具的档案查询单载明湘潭市九华示范区步步高大道5号五矿地产尊城5栋1单元0501001号房面积为146.12平方米。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，嘉盛物业公司与何秧青签订的《五矿.尊城前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。物业服务合同签订后，嘉盛物业公司为其提供了物业服务，何秧青作为该小区业主，理应按约定向嘉盛物业公司交纳相应的物业服务费用。何秧青提供的照片经核实基本属实，考虑到嘉盛物业公司在向小区业主提供前期物业服务过程中，的确存在一定的服务瑕疵，何秧青逾期交纳物业管理费有嘉盛物业公司自身的原因，因此对嘉盛物业公司提出的违约金1790元的诉讼请求，不予支持。综合实际情况，对于嘉盛物业公司要求何秧青支付物业管理费的数额酌情予以减少10%。即何秧青自2013年4月1日至2015年12月31日应向嘉盛物业公司交纳的物业管理服务费为146.12㎡×1.5元/㎡·月×33个月×0.9＝6509.64元。对于嘉盛物业公司的其他诉讼请求，因嘉盛物业公司未提交相应依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决：一、何秧青在判决生效后十日内向嘉盛物业公司支付自2013年4月1日至2015年12月31日的物业服务费用6509.64元；二、驳回嘉盛物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由何秧青负担22.5元，由嘉盛物业公司负担2.5元。
本院二审期间，被上诉人嘉盛物业公司向本院提交了以下证据：
证据一，物业公司绿化环境管理的照片，拟证明被上诉人对小区绿化进行了管理。
证据二，小区巡逻签到卡、值班交接班记录表，拟证明被上诉人对小区进行了24小时巡逻。
证据三，关于2013年22栋1101号房拆违方案、整改通知书和照片；
证据四，2014年度整改通知书；
证据五，2014年度递交政府报告；
证据三至证据五拟证明被上诉人针对小区的违章建筑采取了一定措施，正在履行物业服务合同规定的义务。
上诉人何秧青对被上诉人嘉盛物业公司提交的证据经质证后认为，证据一与证据二的真实性存疑，不能证明被上诉人是在起诉之前履行的物业服务合同义务，不能作为证据认定。证据三显示的整改是针对的特定房屋，和上诉人说的情况无关。证据四与本案没有关联性。证据五显示被上诉人将其应承担的责任推给第三方。
本院经审查认为，被上诉人嘉盛物业公司提交的证据一与证据二是客观真实的，本院予以采信。证据三至证据五显示被上诉人嘉盛物业公司履行了部分的物业服务，但不能证明其针对本案上诉人提出的服务问题进行了整改。
经本院二审审理查明，嘉盛物业公司向何秧青收取1.5元/月·平方米物业服务费，属于《湘潭市物业服务收费管理办法》中的三级物业收费标准。
另查明，何秧青向一审法院提交了拍摄于2017年1月17日的一组照片。照片显示五矿·尊城小区的部分车库被许多业主改建为早餐店、麻将馆、超市、理发店等营业场所，该小区的公共区域堆积有零碎杂物，小区电梯旁的瓷砖上粘贴有很多小广告。
除上述事实外，一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。
本院认为，嘉盛物业公司与何秧青签订的《五矿.尊城前期物业服务协议》是双方真实意思表示，嘉盛物业公司应该按照协议约定的服务事项及服务标准进行物业服务。从上诉人何秧青在一审提交的照片来看，嘉盛物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，一审法院依法对嘉盛物业公司主张的物业费予以减少，处理于法有据，但扣减数额不适当，应予纠正。至于何秧青的物业管理费应当如何扣减的问题，根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，针对嘉盛物业公司未完全履行的服务，在双方当事人约定的收费标准基础上，对何秧青应交的物业费酌情扣减20%，即：何秧青自2013年4月1日至2015年12月31日应向嘉盛物业公司缴纳的物业管理服务费为146.12㎡×1.5元/㎡·月×33个月×80%=5786.35元。
综上，上诉人何秧青的上诉请求部分成立，本院部分支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初88号民事判决；
二、上诉人何秧青在本判决生效后十日内向被上诉人湖南嘉盛物业服务有限公司湘潭分公司支付自2013年4月1日至2015年12月31日的物业管理服务费5786.35元；
三、驳回被上诉人湖南嘉盛物业服务有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。
如果何秧青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人何秧青负担48元，被上诉人湖南嘉盛物业服务有限公司湘潭分公司负担27元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘东妮
审 判 员 陶 玲
代理审判员 许 姣
二〇一七年八月二十一日
代理书记员 胡 骞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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