甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第1192号
原告（反诉被告）吴军
委托代理人王锡宏
被告（反诉原告）兰州徐家湾商贸有限公司
法定代表人关连庆
委托代理人周曙煜
原告（反诉被告，以下称原告）吴军诉被告（反诉原告，以下称被告）兰州徐家湾商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，被告依法提起反诉，本院合并受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告吴军及其委托代理人王锡宏、被告兰州徐家湾商贸有限公司法定代表人及委托代理人周曙煜到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2011年4月18日，经兰州市城关区下徐家湾15号业主被告兰州徐家湾商贸有限公司的同意，原告与金帆双语幼儿园原经营主体刘灵芝、被告兰州徐家湾商贸有限公司三方达成协议，约约定由原告负责金帆双语幼儿园的经营管理活动，并由原告按照刘灵芝与被告兰州徐家湾商贸有限公司的承租合同履行交纳房租、水、电、暖等费用，并约定各项押金3000元。三方就房屋租赁合同达成转租协议后，原告一直履行合同义务。至2013年11月26日，中共兰州市城关区靖远路街道工作委员会发出文件，兰城靖党发（2013）100号，《关于对福星双语等幼儿园限期整改的通知》附件中明确通知金帆幼儿园，因拆迁准备停办。故原告经营的金帆双语幼儿园与兰州市城关区徐家湾村社区向兰州市城关区靖远路街道上交了停办报告，并确定原告经营的金帆双语幼儿园在2013年11月30日停止工作。后原告与被告在2014年3月20日，签订《幼儿园租赁合同解决办法》，约定被告因拆迁原因向原告支付补偿款按面积乘以每平方米54元乘以6个月的补偿计算依据。根据原被告双方履行的租赁合同可知，原告经营的幼儿园共计面积248.4平方米，结合该地拆迁补偿标准及双方约定的补偿计算依据共计应支付原告各项损失共计80482元。协议签订后，被告以各种理由不支付原告补偿款及返还合同押金。现已严重影响了原告的合法权益，故提起诉讼，请求人民法院依法判令被告支付原告迁补偿费用80482元人民币；2、要求被告支付上述费用自2014年3月20日起到2015年10月20日止的同期银行贷款利息7749.86元；3、要求被告返还房屋租赁合同押金3000元并承担本案诉讼费用。
被告兰州徐家湾商贸有限公司辩称，2007年10月30日，其公司与刘灵芝签订《房屋租赁合同》，将村集体办公楼二楼248.4平方米租赁给刘灵芝用于办理幼儿园。2011年4月17日，刘灵芝经其公司同意将房屋转租给原告吴军经营管理，合同期限为接管之日至2016年11月1日。2013年11月,原告吴军所办幼儿园缺乏合法有效证照，经街道办检查后被限令整改。原告吴军听说租赁房屋已被政府列入征收计划，借机要求停办退房。2014年3月20日，原告吴军提出向其公司交还租赁房屋，双方就有关问题进行了协商，因村集体尚未与政府签订拆迁补偿协议，经村两委会研究决定，并经村民代表会议通过，对租赁户均按政府安置方案中确定的54元标准的40%计算停产停业损失，计付6个月。考虑到原告吴军主动提出退房，村党支部书记关连庆与原告吴军协商按54元标准的60%支付6个月。双方协商后，由村会计起草了解决办法，并由双方签字确认，但会计路幸福在起草书面材料时，表述不清，把60%，表述为“6”。村集体与政府于2014年5月6日签订《征收补偿协议》，叫原告吴军来结算交房，原告吴军一直不来。之后村领导多次叫原告吴军来结算，原告吴军都不予理睬，也不向村集体交回租赁房屋，致使村集体无法按时向拆迁指挥部上交房屋，无法及时全部取得拆迁款。2014年5月6日，村集体与政府签订了拆迁补偿协议，该协议确定村集体房屋全部停产停业损失为656867.61元,对于村办公楼的4301.65平方米房屋不给停业损失。鉴于村集体与原告吴军协商停业损失时，村集体尚未与政府签订拆迁补偿协议，不知政府对办公楼不予补偿停业损失，故给原告吴军的补偿并无资金来源。其公司认为，租赁给原告吴军的房屋为村办公楼，现双方对停业损失的补偿标准产生争议，应按政策规定处理。《兰州市城关区人民政府国有土地上房屋征收决定》（城征决定（2013）15号）第三条第（九）款明确规定，二类地段停产停业损失标准为：营业铺面每月每平方米54元，生产经营性用房每月每平方米36元，办公用房每月每平方米27元，库房及其它用房每月每平方米18元。故，吴军租赁的是办公用房，按规定应按每平方米每月27元计算，6个月停业损失应当为40240.8元（248.8平方米×27元×6个月＝40240.8元）。同时认为，原告主张的利息损失不是村集体造成，于法无据。其公司只是就搬迁补偿与原告吴军达成了补偿原则办法，该办法并不是具体的补偿协议，现双方对补偿标准产生争议，各执已见，应当按政策规定办。在其公司并未获得该租赁房屋停业损失的情况下，按政策规定的标准补偿较为合理，请求法庭公正审理，支持按办公房标准予以补偿，驳回原告要求按经营铺面标准进行补偿的不正当诉讼请求。
被告兰州徐家湾商贸有限公司反诉称：原告吴军自2013年7月起就拖欠租金，至2015年12月已累计拖欠租金45000元，拖欠水电费用706.6元。请求人民法院依法判令：1、解除《租赁合同》,责令反诉被告吴军交还租赁房屋；2、判令被反诉人向反诉人支付欠付房屋租金45000元、水电费706.6元（计算至2015年12月15日）；3、由被反诉人承担本案有关诉讼费用。
针对被告兰州徐家湾商贸有限公司的反诉原告吴军辩称：1、反诉人的第一项诉讼请求与事实不符，在2014年3月20日反诉人与被反诉人已经签订了书面解除合同的声明，该合同已经解除；2、被反诉人已经将涉案房屋的钥匙交给了村民委员会，出纳也将水、电费进行了登记确认，被反诉人已经履行了交房的义务，被反诉人提供的视频资料也可以看出原告吴军已经交房；3、反诉人的第二项诉讼请求，被反诉人对水电费无异议，对房屋租金45000元，因双方在2014年3月20日已经解除合同，在此之后产生的租金费用与被反诉人无关，关于租金的请求没有事实及法律依据；4、原告吴军在2014年3月20日解除合同的原因不是因为原告吴军没有合法证件，是因为拆迁要求停办，不存在被反诉人吴军借机停办幼儿园；5、反诉人称会计在起草时表述不清，把60%表述为“6”，与事实不符。综上，反诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。
经审理查明，2007年10月30日，被告兰州徐家湾商贸有限公司与刘灵芝签订《房屋租赁合同》，将该公司面积为248.4平方米房屋租赁给刘灵芝用于办理幼儿园,租金为每月1500元，租赁期限为2007年11月1日至2016年11月1日。租赁期间，刘灵芝依照合同约定交付房屋租赁押金3000元；2011年4月18日，刘灵芝、原告吴军、被告兰州徐家湾商贸有限公司三方签订《委托承租书》，约定刘灵芝将其所经办的金帆幼儿园委托给原告吴军继续经营管理，由原告吴军以原合同要求向被告兰州徐家湾商贸有限公司交付房屋租金、水、电、暖等费用。2013年11月30日，金帆幼儿园因征收拆迁而停办。2014年3月20日，原、被告双方共同出具幼儿园租赁合同解决办法，约定：1、合同期止2014年2月底；2、走时给歇业费按面积×54×6=总额×6月；3、不能提其他任何补偿要求；4、村上大协议签订后，款到账双方结算。之后双方因拆迁补偿数额发生争议，原告吴军诉至法院，遂酿成纠纷。
另查，原告吴军将房租交付至2013年6月30日。2013年7月1日至2014年3月20日房租未交、尚欠被告租赁期间水电费706.6元未支付。在租赁合同解除后，原、被告双方并未办理交接手续，原告吴军一直占用被告两间房屋未予交还，被告兰州徐家湾商贸有限公司也未向原告吴军支付任何拆迁补偿款，也未退还原告租赁押金3000元。经本院现场测量，原告吴军占用的该两间房屋（放置幼儿园小床、滑梯等设备一间，面积为8米×6.5米、厨房一间，面积为4.3米×7.8米，）面积共计为85.54平米。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》，《委托承租书》、幼儿园租赁合同解决办法、停办报告、证明、视听资料及被告提供的《房屋租赁合同》、委托承租书、停办报告、幼儿园租赁合同解决办法、徐家湾就成改造集体土地征收补偿协议、收款凭据、租赁房屋现状照片及双方的陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原告吴军与刘灵芝签订的《委托承租书》系双方真实意思表示，刘灵芝将原租赁合同的权利义务概括转让给原告吴军征得合同相对方被告兰州徐家湾商贸有限公司的同意，因此该转租合同合法有效。原、被告双方于2014年3月20日签订的《幼儿园租赁合同解决办法》，因对合同解除日期、拆迁补偿等都做了约定，系双方真实的意思表示，本院认为合法有效。合法有效的协议对双方当事人均具有约束力。对关于合同的解除日期问题，根据双方签订的幼儿园租赁合同解决办法，第一条：合同期止2014年2月底；但根据庭审陈述，双方均认可合同为2014年3月20日解除，对于双方均认可的事实，本院予以确认，故本院认为双方合同解除时间为2014年3月20日。关于补偿款的具体计算标准，根据双方出具的《幼儿园租赁合同解决办法》第二条约定：走时给歇业费按面积×54×6=总额×6月。对于等式中的第一个6，本案原告主张系6倍，而被告主张系当时笔误，应为60%。如果按照原告主张，歇业费为租赁房屋每平方米补偿54元乘以6得出总额为80481.6元，再乘以6个月为482889.6元，这不仅超出原告诉状起诉数额，且远远超出同地段其他租赁户拆迁补偿。这样解释既不符合合同目的，也非被告方真实意思，故本院不予认可。对于被告方主张的60%解释，即每平方米补偿款54元，租赁方得60%，房屋所有权人得40%，再得出总数乘以6个月，因更符合拆迁补偿实际，也可以解释等号左右成立。故本院认为，《幼儿园租赁合同解决办法》第二条，等式中的第一个6为60%。合同解除后，原告应向被告返还租赁房屋，被告应依照幼儿园租赁合同解决办法约定向原告吴军支付拆迁补偿款。对于原告吴军在合同解除后继续占有租赁房屋、被告不依约支付拆迁补偿款行为，双方互负过错责任。对于原租赁合同押金3000元，因原、被告双方均于认可，被告徐家湾商贸公司应在合同解除后向次承租人原告吴军返还。对于原告是否交还租赁房屋的诉辩称，原告庭审时辩称其于合同解除时已交还全部租赁房屋，其中两间房屋放置的都是废弃的东西，被告怎么处置与其无关。本院认为，租赁方向房屋所有人交还房屋应恢复房屋原状且履行交接手续。本案中原告所举的证明其已经交房的证据仅为一份视频资料，该份证据与被告所提交的照片证明内容相冲突。因被告照片拍摄时间在前，原告视频拍摄在后，且原告又无其他证据佐证其已交还全部租赁房屋，故对原告该份证据的此项证明本院不予采信。关于合同解除后原告方所占用租赁房屋面积问题，原告方提供的证据显示在该租赁房屋内有被告方公司挂牌且有工作人员活动。被告方又无相反证据反驳，故本院认定除却原告方占用的上述两间房屋外，其余房间原告已于合同解除时向被告交回。因此，原告应对其所一直占用的两间租赁房屋向被告交付占有使用费。对于被告主张的原告欠付的水电费706.6元，因原告开庭审理时予以认可，故本院予以支持。对于被告举证证明原告租金交付2013年6月30日，因原告予以认可，本院亦予以认定。对于原告主张的利息损失，因其对本案诉争有一定的过错责任，故，本院仅支持其相应部分。
综上，原告吴军应向被告徐家湾商贸有限公司支付2013年7月至2014年3月20日全部租赁房屋租金及2014年3月21日至2015年12月15日所实际占用租赁房屋的使用费、水电费706.6元；被告应向原告退还房屋押金3000元及支付原告拆迁补偿款按每平方米54元，补助60%，计付6个月。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第八十八条、第八十九条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告兰州徐家湾商贸有限公司给付原告吴军拆迁补偿款48289元及利息4587元、退还租赁房屋押金3000元；
二、原告吴军向被告兰州徐家湾商贸有限公司支付2013年7月1日至2014年3月20日房屋租金13000元、水电费706.6元、支付2014年3月21日至2015年12月15日房屋使用费10744元。
三、驳回原告吴军的其他诉讼请求。
四、驳回被告兰州徐家湾商贸有限公司的其他反诉请求。
案件受理费2081元，由原告吴军负担807元，由被告兰州徐家湾商贸有限公司负担1274元；反诉费472元，由原告吴军负担252元，被告兰州徐家湾商贸有限公司负担220元。
以上由被告兰州徐家湾商贸有限公司给付给原告吴军的费用共计为57150元，由原告吴军给付给被告兰州徐家湾商贸有限公司的费用合计为24702.6元。两项费用相互抵销后，被告兰州徐家湾商贸有限公司给付原告吴军32447.4元，上诉款项由被告兰州徐家湾商贸有限公司于判决生效后十日内给原告吴军付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期届满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为两年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 李春彦
代理审判员 杨旺益
人民陪审员 张繁芹
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 张燕冰