河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀民再31号
上诉人（原审第三人）：廊坊开发区捷利物流有限公司，住所地：河北省廊坊市开发区金源道。
法定代表人：姜荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程治国，北京市赢嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司（原中国信达资产管理公司石家庄办事处），住所地：河北省石家庄市平安南大街30号。
负责人：曹彦辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张加福，该分公司业务经理。
委托诉讼代理人：刘红亮，河北天宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廊坊鼎元聚氨脂有限公司。
法定代表人：张羽泽，该公司董事长。
上诉人廊坊开发区捷利物流有限公司（以下简称捷利物流公司）与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司（以下简称信达公司）、廊坊鼎元聚氨脂有限公司（以下简称鼎元聚氨脂公司）借款合同纠纷一案,廊坊市中级人民法院于2004年3月18日作出（2003）廊民三初字第30号民事判决，已经发生法律效力。捷利物流公司不服，向该院申请再审。该院于2005年10月28日作出（2005）廊民二监字第56号民事裁定，再审本案。再审过程中，捷利物流公司对廊坊市土地管理局提起行政诉讼，并于2006年3月7日向廊坊市中级人民法院提出中止审理的申请。该院于2006年3月17日作出(2005)廊民再初字第4号民事裁定书，中止本案审理。该案中止原因消除后，于2016年3月9日恢复审理。2016年6月15日，廊坊市中级人民法院作出（2005）廊民再初字第4号民事判决。捷利物流公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人捷利物流公司的委托诉讼代理人程治国，被上诉人信达公司的委托诉讼代理人张加福、刘红亮到庭参加诉讼，被上诉人鼎元聚氨脂公司无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
捷利物流公司上诉请求：1.依法撤销河北省廊坊市中级人民法院（2005）廊民再终字第4号错误的判决，依法撤销（2003）廊民三初字第30号判决书中第二、第三项错误判决，依法改判驳回被上诉人信达公司要求原审原告鼎元聚氨脂公司与上诉人转让行为无效的诉讼请求。2.本案所有诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：（一）信达公司主张取得抵押权的土地与上诉人从鼎元聚氨脂公司取得的转让土地无关联性，两块土地并非同一宗地。1.在原审的诉讼过程中，原审原告提供的抵押协议、抵押许可证、抵押证明书等文件均没有抵押土地的四至描述也没有图纸，这完全是有悖于正常办理土地抵押程序的。2.相关证据显示，1996年3月因鼎元聚氨酯公司未交清土地出让金，30亩土地中的11.991亩被行政机关收回并另行转让给了他人。这11.991亩土地与信达公司取得的7710.84平方米面积相当。既然30亩的土地中部分土地已经另行转让出去了，那么到2000年鼎元聚氨酯公司登记国有土地使用权，取得的土地使用权的面积仍为30亩，说明行政机关己调整该宗地的地理位置。因此虽没有直接证据，但上诉人有理由怀疑信达公司抵押土地与我方后来取得的土地无关。3.原审判决书中在否认我方证据时认定:“根据本院从廊坊市国土资源局、廊坊市国土资源局开发区分局核实的北美塑制品有限公司平面图纸和抵押土地平面图纸，该组证据不能证明……土地并非同宗地的事实。”原审法院并没有向我方出示过判决书中提到的图纸，也未经双方质证，属于严重的程序违法。对于该抵押土地平面图纸，经廊坊市国土资源局开发区分局专业人员核实，图纸面积与信达公司取得的抵押土地7710.84平方米也不相符。而且该图纸应该作为办理抵押登记时必备的文件保存在抵押登记档案中，然而在另外关于本案抵押登记的行政案件审理过程中，从未见过该图纸。因此我方严重质疑该证据的真实性。
（二）原审法院在判决书中认定信达公司依法取得涉案土地抵押权，这一认定缺少事实依据，严重错误。1.廊坊市国土资源局并非涉案土地的行政管理机关，根据《河北省经济技术开发区土地管现规定》第十二条、第十五条，《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第四十二条之规定，廊坊市土地管理局开发区分局是唯一合法享有办理开发区内土地使用权转让、抵押登记权限的行政管理机关。因此，廊坊市土地管理局就涉案土地办理抵押登记，严重违反法律规定，其无权办理抵押登记的行为，当然无效。2.1996年2月5日，廊坊市土地管理局在为鼎元聚氨酯公司办理土地使用权抵押登记时，鼎元聚氨酯公司尚未取得转让给我方土地的使用权。实际上，鼎元聚氨酯公司在2000年9月29日才取得涉案土地的使用权。依据担保法第三十七条规定:所有权、使用权不明的财产不得抵押。因此，廊坊市土地管理局为鼎元聚氨酯公司办理土地使用权抵押登记的行为，因涉案土地不得抵押而无效。3.对于我方受让的并取得的国有土地使用权证，已经被法院生效判决确认为合法有效。然而廊坊市土地管理局为鼎元聚氨酯公司办理土地使用权抵押登记行为行政案件中，目前生效的判决中仅认定为属于效力待定的行政行为。因此再审一审法院将己有生效判决的合法行为错误地判决为无效，却将未经确认的行政行为判决成合法有效，实属严重错误。
信达公司辩称，（一）信达公司享有抵押权的7710.84平方米土地正是鼎元聚氨酯公司转让给捷利物流公司30亩土地使用权中的一部分。1.2004年1月15日廊坊中院庭审中，捷利物流公司承认他们办理转让的土地与信达公司主张抵押的土地是同一组土地。根据《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款和民事诉讼法司法解释第九十二条第一款的规定，捷利物流公司主观上已构成自认。2.抵押土地作为执行标的，柏乡县法院(2005)柏执字第151-2号民事裁定书及附图，与国用（2000)字第00038号《土地证》、00039号《土地证》、廊开国用(2011)第028号《土地证》所标注的四至中的南、西、北三面均相同。这就证实，抵押的7710.84平方米土地位于捷利物流公司厂区西半部分。3.关于廊坊开发区管委会(1996)12号《通知》和1996年4月22日《备忘录》的问题。首先，这两个证据不属于民事诉讼法规定的新证据，且没有原件，答辩人坚持一审观点，不质证、不认可。其次，这两个所谓的证据不能证明抵押人鼎元聚氨酯公司闲置的11.991亩土地被收回并出让给他人，因为1996年3月18日的(1996)12号《通知》虽显示收回并出让给廊坊华龙防腐篷布有限公司，但34天后的《备忘录》又显示由鼎元聚氨酯公司继续交纳剩余出让金。并且，在《通知》这一个文件里，既然廊坊开发区管委会己将因未交纳出让金而闲置的11.991亩土地出让给他人，为何又要求鼎元聚氨酯公司尽快交纳剩余出让金62.5495万元，这也进一步证明“收回并出让给他人”没有落实。再次，2000年9月29日，开发区分局给鼎元聚氨酯公司核发的《土地证》载明土地面积为30亩，与1992年11月10日签订的《国有土地使用权出让合同》所约定的面积相同，也证明“收回并出让给他人”没有落实。捷利物流公司在上诉状中自称，行政机关己调整该宗地的地理位置，没有任何证据提交法庭。4.捷利物流公司在以前的诉讼中，并没有提出抵押土地与其受让土地不是同一宗土地问题，根据民是诉讼法司法解释第四百零五条的规定，本次再审程序不应将其纳入审理范围，所以，廊坊中院针对这个问题取证后也无需质证。
（二）关于答辩人抵押权的法律效力问题。1.捷利物流所适用的《河北省经济技术开发区土地管理规定》是1992年12月1日实行的，而廊坊市土地管理局、中国人民银行廊坊分行、建行、工行、农行、中行六部门于1993年8月20日联合作出廊土字[1993]第18号《关于印发廊坊市国有土地使用权抵押有关问题的通知》。很明显，这个通知是在《河北省经济技术开发区土地管理规定》之后，结合廊坊本地特点，又做出的适用于廊坊本地的特别规定。其中第四条明确规定，抵押10亩以上的土地登记机关就是廊坊市土地局，而不是开发区分局。2.答辩人不认可鼎元聚氨酯公司拖欠土地出让金，鼎元聚氨酯公司取得土地使用权的时间最迟也在1995年7月。廊国用(2000)字第00038号土地证载明终止期限至2045年7月，倒推50年即可得出鼎元聚氨酯公司取得土地使用权的时间最迟在1995年7月。那么，1995年7月己取得土地使用权，1996年2月办理抵押登记，既合理又合法。退一步讲，即使是拖欠一部分，按照捷利物流公司所出示的证据，截止到1996年3月18日，鼎元聚氨酯公司己交纳102.4505万元，折合交纳了62.1%，而抵押的11.57亩土地面积仅占30亩的38.56%，抵押面积远远低于己交纳出让金所对应的土地面积。3.鼎元聚氨酯公司原名为北美塑制品有限公司（以下简称北美公司），1999年5月更名为鼎元聚氨酯公司，廊国用(2000)字第00038号《土地登记申请书》证实2000年9月28日并非鼎元聚氨酯公司初次进行土地使用权登记，本次登记仅仅是更名。再结合土地出让年限为50年，终止日期为2045年7月，进一步证实鼎元聚氨酯公司最迟已在1995年7月取得土地使用权。4.本案中，抵押登记在先，转让行为在后，根据担保法司法解释第六十七条，信达公司对抵押土地享有抵押优先权。再者，廊坊市土地局办理抵押登记的法律效力属于行政诉讼的审理范围，而捷利物流公司自2006年3月提起行政诉讼至今，任何生效行政裁决均未撤销答辩人的抵押登记。5.捷利物流以(2006)廊开行初字第1号行政判决书支撑其再审请求的观点不能成立。（1）这个行政判决未支持其诉讼请求;（2）审理程序不合法，未通知利害关系人信达公司、市土地局参加诉讼;（3）捷利物流公司败诉后故意不上诉，有恶意诉讼的主观故意;（4）捷利物流公司的《中止审理申请书》已明确，该案以行政诉讼的结果为依据，那么行政诉讼的结果己定，捷利物流公司均己败诉，该案依法就应当驳回其上诉。
信达公司向廊坊市中级人民法院起诉请求：1.被告鼎元聚氨脂公司偿付本金15万美元及相应利息，并支付至执行完毕之日利息及违约金；2.确认被告鼎元聚氨脂公司与第三人捷利物流公司转让行为无效；3.确认原告信达公司对所抵押的土地使用权享有优先受偿权。
廊坊市中级人民法院一审认定事实：1996年2月1日，中国人民建设银行廊坊分行国际业务部（以下简称建行国际部）与鼎元聚氨脂公司签订外汇借款合同，约定鼎元聚氨脂公司向建行国际部借款15万美元，期限自1996年2月1日至1996年6月1日，月利率6.7604%。同日，建行国际部依约向鼎元聚氨脂公司放款15万美元。1996年2月5日，双方又签订了抵押协议，约定以鼎元聚氨脂公司座落于廊坊市经济技术开发区金源道面积为7710.84米2土地使用权为上述借款设定抵押。同日该抵押协议被廊坊市安次区公证处以（1996）廊安证经字第234号公证书予以确认。于1996年2月7日上述抵押物在廊坊市土地管理局审批登记，并颁发了国有土地使用权抵押许可证。鼎元聚氨脂公司届期未还款。1998年5月29日，建行国际部以（1998）第005号逾期贷款催收通知书催收该笔贷款，鼎元聚氨脂公司当时法定代表人张宏伟予以签字确认。1999年12月24日，建行国际部将上述债权转让信达公司的《债权转让通知书》及《债权数额核对单》送达鼎元聚氨脂公司，鼎元聚氨脂公司工作人员未签收。此事实经河北省廊坊市公证处以（1999）廊证经字第307号、第308号公证书公证确认。1999年12月26日，建行国际部与信达公司签订债权转让协议，约定将建行国际部与鼎元聚氨脂公司15万美元本金及利息的债权转让信达公司。信达公司接收该债权后，于2001年8月18日向北美公司（鼎元聚氨脂公司原名称）寄送债权催收通知书，要求该公司还款，此事经河北省公证处以（2001）冀证经字第268号公证书公证。
另查明，鼎元聚氨脂公司与建行国际部签订借款合同时名称为北美公司，于1999年5月19日变更为现名称，已经在工商部门审批备案。
鼎元聚氨脂公司于2000年9月将本案抵押物——土地使用权和地上房屋转让给捷利物流公司，并在廊坊市土地管理局开发区分局和廊坊市房管局办理了转让手续，廊坊市土地管理局开发区分局和廊坊市房管局向捷利物流公司颁发了土地使用权证和房产证。
廊坊市中级人民法院一审认为，建行国际部与鼎元聚氨脂公司所签订的外汇借款合同是双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，应为有效合同。建行国际部已依约放贷，鼎元聚氨脂公司届期未履行还款义务，属违约，故鼎元聚氨脂公司应偿还借款本息并承担违约责任，即支付逾期罚息。建行国际部与鼎元聚氨脂公司因上述借款所签订的抵押协议，属从合同，已经公证部门公证确认，且该抵押物又经土地管理部门办理了登记手续，具备《中华人民共和国担保法》规定的以土地使用权为抵押物的生效要件。故建行国际部对该土地使用权享有抵押权。第三人捷利物流公司主张的该抵押物——土地使用权未经土地管理部门登记，该抵押权不能对抗第三人，本院不予支持；建行国际部将与鼎元聚氨脂公司的上述债权转让信达公司，并经公证部门通知了债务人鼎元聚氨脂公司。符合《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，故信达公司已享有该债权及从权利（抵押权）。建行国际部与信达公司在诉讼时效期间内，多次向鼎元聚氨脂公司催要该债权。虽然信达公司在原北美公司变更为现名称鼎元聚氨脂公司后仍向北美公司主张该债权，因鼎元聚氨脂公司变更名称后未通知债权人建行国际部及债权受让人信达公司，在信达公司以向北美公司名义催要该债权时鼎元聚氨脂公司未提出异议，故信达公司的主张债权行为发生诉讼时效中断，该债权应受法律保护；被告鼎元聚氨脂公司对涉案抵押物在已经登记的前提下，仍擅自转让给捷利物流公司，且未通知抵押权人信达公司和告知受让人捷利物流公司。根据《中华人民共和国担保法》第49条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，鼎元聚氨脂公司与捷利物流公司转让抵押物行为无效。又根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”的规定，信达公司仍可以行使对该抵押物的抵押权，故其请求对该抵押物有优先受偿权本院予以支持。判决：一、被告廊坊鼎元聚氨脂有限公司于本判决生效之日10日内偿还原告中国信7达资产管理公司石家庄办事处15万美元本金和在合同期限内按合同约定给付利息，逾期罚息自合同期限届满日至付清之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息标准计付；二、原告中国信达资产管理公司石家庄办事处对中国建设银行廊坊分行国际业务部与被告廊坊鼎元聚氨脂有限公司在抵押协议中所约定的抵押土地使用权有优先受偿权；三、被告廊坊鼎元聚氨脂有限公司与第三人廊坊开发区捷利物流有限公司转让抵押物——土地使用权行为无效。
捷利物流公司向廊坊市中级人民法院申请再审请求：撤销廊坊市中级人民法院（2003）廊民三初字第30号民事判决，依法改判。
廊坊市中级人民法院再审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。
廊坊市中级人民法院再审认为，根据廊坊市土地管理局廊土字[1993]第18号文件，其有权办理涉案土地抵押登记手续，建行国际部取得涉案土地抵押权合法有效。建行国际部将与鼎元聚氨脂公司的债权转让给信达公司，并经公证部门公证通知了债务人鼎元聚氨脂公司。依据担保权转移的从属性，信达公司依法取得涉案土地的抵押权。虽然廊坊市土地管理局开发区分局向鼎元聚氨脂公司颁发了土地使用权证，但是鼎元聚氨脂公司在明知涉案土地使用权已经设立抵押并登记的情况下，擅自将涉案土地使用权转让给捷利物流公司，且未通知抵押权人信达公司或告知受让人捷利物流公司，该转让行为无效。信达公司对涉案土地享有优先受偿权。判决：维持该院（2003）廊民三初字第30号民事判决。
本院二审期间，捷利物流公司提交在廊坊市开发区土地管理局调取的己方交纳出让金的证据，包括：证据1.2000年捷利物流公司以代管资金名义交纳500万元的收据、500万元的转账交款单，拟证明捷利物流公司除了交纳自身的转让费200万元外，还交纳了300万元的鼎元聚氨脂公司欠廊坊市开发区土地局的土地出让金。证据2.开发区土地局出具的两份欠款说明。拟证明2000年9月30日办理土地转让证和手续时，廊坊市开发区土地分局从1992年签订土地转让协议后到2000年给我方办理土地转让时，应该由廊坊鼎元聚氨脂公司交纳的土地出让费等费用共132.449万元。从而进一步证明在1996年廊坊市国土资源局为信达公司和鼎元聚氨脂公司办理抵押登记时，鼎元聚氨脂公司未取得抵押土地的使用权。因此该抵押登记手续，应该是无效的。捷利物流公司在办理土地转让的过程中，鼎元聚氨脂公司的人员没有出现过，完全是开发区管委会通过招商引资的方式，我们受让了这块土地。我方对土地的取得方式为善意取得。
信达公司质证称，1.证据没有原件，对四份复印件的证据不认可。2.捷利物流公司提出的证据是自相矛盾的。其中廊坊市开发区管委会(1996)12号《通知》显示鼎元聚氨脂公司欠出让金62万元多，庭上又举证欠140万元。3.证据1显示的内容与本案不具有关联性，没有任何记载与涉案土地存在关联。4.鼎元聚氨脂公司所欠的款项合计约140万元，捷利物流公司所交纳的500万元，不能证明包括鼎元聚氨脂公司所欠的140多万元。5.捷利物流公司当庭承认受让土地始终没有见过鼎元聚氨脂公司及其工作人员，那么在廊坊中院再审阶段，向法院提交的2000年9月29日与鼎元聚氨脂公司签订的土地转让合同转让方主体资格问题，捷利物流公司没有尽到审查义务，放任风险的存在，进一步证实捷利物流公司受让土地是无效的。
信达公司提交2004年1月15日的庭审笔录、柏乡法院151－2号裁定书及附图拟证明涉案30亩土地，实际面积没有变化，土地证面积的变化与鼎元聚氨脂公司是否交纳土地出让金没有关系。捷利物流公司质证认为，1.上述证据不属于新证据，早在一审判决中已经存在，在一审中未出示，不属于二审的新证据。2.从证据内容上看，不能证明主张。在2004年1月15日的庭审笔录，是本案的第一次开庭，对本案事实在未查清的状况下，法院问我公司的代理人，代理人不明确说可能是同一组土地，但不是同一块地，而且判决书已经被发回重审了。在一审重审中我方对此土地并非同一宗土地提出了质疑，1996年的《通知》和《备忘录》是我方在一审重审时，才取得的。3.柏乡法院151－2号裁定书的附图，所依据的判决书的执行已经被撤销，被发回重审了。因此法院出具的图纸、裁定，是属于被撤销的法律文书，是无需举证的新证据。该图纸是根据2000年鼎元聚氨脂公司及我方取得土地上的附图作出的，与1996年办理抵押时不是同一宗图纸。
对于廊坊市中级人民法院再审中从廊坊市国土资源局、廊坊市国土资源局开发区分局调取的北美公司平面图纸和抵押土地平面图纸，各方也发表了意见。捷利物流公司认为，廊坊市国土资源局出具的平面图，不是抵押登记档案中的平面图，是参照抵押登记中总面积图截取了一部分阴影作为抵押土地。但土地的总面积图是在办理土地登记时，即在2000年才建设的厂房。而且办理抵押机关应是开发区土地分局而不应是廊坊市土地局。办理抵押登记应该有四至方位图，而信达公司未提交这方面的证据。信达公司认为，从廊坊市国土资源局与开发区分局调取的土地平面图的四至，是完全一致的。关于形成时间我方不清楚，需要问廊坊市国土资源局。鼎元聚氨脂公司和捷利物流公司只有一宗土地，38号土地和39号土地四至完全一致，鼎元聚氨脂公司将西侧的11.57亩土地抵押给建行国际部，当然是捷利物流公司土地证的一部分。
对以上证据，本院认为，双方所提交的证据符合作为证据的形式要件，但因没有原件，故不能单独作为定案的证据，要结合其他证据综合使用。廊坊市中级人民法院调取的证据有国土部门的公章，捷利物流公司虽对该证据不予认可，但没有足以反驳的证据，因而对该组证据可以作为证据使用，至于其关联性和证明力则另行评述。
本院二审查明其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案主要有以下三个争议焦点：第一、建行国际部是否取得涉案土地抵押权；第二、鼎元聚氨脂公司与捷利物流公司转让土地使用权的行为是否有效；第三、信达公司可否行使涉案土地抵押权。
（1）关于建行国际部是否取得涉案土地抵押权的问题。建行国际部与鼎元聚氨脂公司所签订的外汇借款合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。廊坊市土地管理局根据该局与六银行签发的廊土字[1993]第18号文件，为北美公司与建行国际部的抵押协议办理登记备案，并无不当。关于捷利物流公司主张信达公司主张取得抵押权的土地与捷利物流公司从鼎元聚氨脂公司取得的转让土地并非同一宗土地的问题。廊坊市中级人民法从廊坊市国土资源局、廊坊市国土资源局开发区分局调取的北美塑制品有限公司平面图纸和抵押土地平面图纸，可以证明信达公司主张取得抵押权的土地与捷利物流公司从鼎元聚氨脂公司取得的转让土地是同一宗土地。
关于捷利物流公司主张1996年2月5日，鼎元聚氨酯公司尚未取得转让给捷利物流公司土地的使用权，因而抵押协议无效的问题。本纠纷历次审理过程中，鼎元聚氨酯公司始终没有出庭，依据现有证据看，该公司确实没有足额交纳土地出让金。该公司是否取得涉案土地使用权以及对涉案土地的抵押是否为有权处分的的问题，仅凭信达公司与捷利物流公司所举证据，确实难以查清。但是，抵押权作为物权的种类之一，按照物权法第一百零六条第三款规定，可以适用善意取得制度。而涉案抵押权能否成立，需要审查建行国际部在设立抵押权时是否善意及有无过失，即建行国际部在办理涉案抵押贷款过程中有无尽到审慎义务。在当时的法律制度下，登记的内容是否真实、准确，系由国家行政机关依法定程序审查后作出确认，该行为一旦作出，即具有物权公示公信的效力，非依法定程序不得撤销。廊坊市土地管理局经过审批，为双方作出了《国有土地使用权抵押许可证》、《国有土地使用权抵押审批卡片》、《国有土地使用权抵押证明书》等，涉案土地的登记行为已经完成。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，对设置抵押权的抵押物权利是否完整有实质性审查义务的是廊坊市土地管理局，而非建行国际部。建行国际部依据完整的抵押登记手续取得抵押权，属于善意取得。
（1）关于鼎元聚氨脂公司与捷利物流公司转让土地使用权行为是否有效的问题。担保法第四十九条规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；物权法第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。同时担保法司法解释第六十七条和物权法第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。并且物权法第一百九十一条并未延续担保法第四十九条“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定。本案中，捷利物流公司在廊坊经济技术开发区相关部门的引领和指导下，以合理的对价受让原属于鼎元聚氨酯公司的土地，并办理了产权登记，依法取得国有土地使用证的行为，并无不当。在整个交易过程中，捷利物流公司尽到了审慎审查义务，应当依法予以保护。捷利物流公司主张，其对该土地使用权的获取方式为善意取得理据充足。原审法院认为该转让行为无效属于法律适用错误，应予纠正。
（三）关于信达公司可否行使涉案土地抵押权的问题。本案中涉案的7710.84平方米土地有两个合法的物权，但建行国际部的抵押权在先，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”的规定，建行国际部可以行使对抵押土地的抵押权。建行国际部将与鼎元聚氨脂公司的债权转让给信达公司，并经公证部门公证通知了债务人鼎元聚氨脂公司。依据担保权转移的从属性，信达公司可以行使涉案土地的抵押权。对于捷利物流公司因此而造成的损失可以向有关主体另行主张。
综上所述，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第八十条条第一款、第八十一条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条、第七条、第三十五条，最高人民法院《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
（1）撤销河北省廊坊市中级人民法院（2005）廊民再初字第4号民事判决；
（1）维持河北省廊坊市中级人民法院（2003）廊民三初字第30号民事判决第一项、第二项；
（1）撤销河北省廊坊市中级人民法院（2003）廊民三初字第30号民事判决第三项；
（1）驳回中国信达资产管理公司石家庄办事处的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13910元，由中国信达资产管理公司石家庄办事处与廊坊开发区捷利物流有限公司各负担6955元；二审案件受理费13910元，由中国信达资产管理公司石家庄办事处与廊坊开发区捷利物流有限公司各负担6955元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝英春
审 判 员 张新峰
代理审判员 邢成思
二〇一七年五月十九日
书 记 员 贾 玉