山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第168号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈尚武，男，1980年5月5日出生，汉族，无业，住广西陆川县。
委托代理人张心富、李海英，山东统河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王富华，男，生于1982年5月26日，汉族，山东高速路桥集团路桥建设分公司职工，住济南市。
上诉人陈尚武因与被上诉人王富华房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人陈尚武及其委托代理人李海英，被上诉人王富华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，位于济南市历城区山大北路洪楼小区18号楼31-2号住房一套所有权人是孙立欣。2012年3月15日孙立欣（出租人）与陈尚武（承租人）签订房屋租赁合同一份，约定将该房屋租给陈尚武使用，租赁期限自2012年3月15日至2014年3月15日，租金递增：每年5%。租金柒万伍仟元整，每半年交纳一次，租赁房屋的用途是商业。该合同第十一条合同解除的条件中还约定有下列情形之一出租人有权解除本合同，其中第6条约定：未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人。2012年9月30日，陈尚武与王富华签订《租赁协议》一份，约定甲方（陈尚武）把位于济南市历城区山大北路洪楼小区18号楼31-2号，面积116.46平方米住房一套租给乙方（王富华）使用。从2012年10月1日起至2016年9月30日止。房租每月壹万伍仟元整，按半年交纳，每次总计玖万元整。乙方应提前5天交纳下次房租，逾期不交甲方有权收回房屋。协议还约定房租自2013年4月1日起，每年递增4%。协议签订后，王富华租用该房屋经营红谷皮具。2013年9月底因房东不允许王富华继续经营，王富华与陈尚武协商解决未果。陈尚武于2013年10月10日通过特快专递的方式向王富华催要租金未果。审理中陈尚武、王富华均认可孙立欣于2012年6月去世。王富华述称2013年12月14日因房东表示不同意转租将该房屋收回，为要求经济损失提出反诉。
陈尚武主张解除双方的租赁协议，并要求王富华支付自2013年10月1日至起诉之日的租金15000元。对此陈尚武提交房产证复印件一份，证实该房屋的所有权人是孙立欣；提交与房东孙立欣签订的房屋租赁合同一份以及王红出具的租金收条一份，证实陈尚武与房东的租赁合同合法有效，且房租按时缴纳；提交陈尚武、王富华签订的租赁合同一份，证实陈尚武、王富华约定租金按半年交纳一次，王富华应当提前5天交纳下次房租，逾期不交陈尚武有权收回该房屋；提交催交函和特快专递回执单一份，证实陈尚武于2013年10月10日向王富华发出催交租金的通知。王富华对房产证的复印件、两份租赁合同、催交函、快递回执单的真实性无异议，对王红的收条的真实性无法确认，此前王富华找王红核实合同时确认王红与陈尚武之间是短信往来，并未打过收条。王富华认为因为陈尚武提交了虚假合同，违反了诚实信用原则，导致王富华签订了租赁合同，应当认定无效。对此王富华提交陈尚武和孙立欣的租赁合同一份以及陈尚武与王富华签订的租赁合同一份，证实陈尚武在签订租赁合同时就对租金和租期存在欺诈；提交红谷加盟店的工商登记基本信息一份，（该工商信息记载名称是济南市历城区优廉特皮具店，经营场所是济南市历城区山大北路18号楼洪楼小区31号-2，经营者是陈尚武，成立日期是2012年2月22日，因无力经营于2012年10月25日注销），证实陈尚武是红谷加盟店的经营人；提交陈尚武的代理人张玉强签收的收条3份（其中2012年9月22日的收条记载：“兹收到定金10000元。陈尚武”；2012年9月30日的收条记载：“兹收到山大北路红谷皮具店转让费36.0万（叁拾陆万元）。张玉强签名并捺印”；2013年3月31日的收条记载：“兹收到山大北路红谷皮具店房租费86265.3元，红谷皮具店经手人为王富华，此次房租为2013年4月1日至2013年9月30日。张玉强签名并捺印”），证实张玉强代收了36万元转让费包括半年的房租9万元；提交转让明细单一份，该明细单中记载：货款7.5万、房租9万＋9.36万=18.36万、装修5.5万、转让费7万以及其他办公用品等共计545362元，最后包括无形资产、有形资产等打包共计36万元（包括半年房租9万元），证实转让费的具体内容，并述称该转让明细中记载的货物等有形资产均由陈尚武所有；提交照片一张，证实该房屋已经被房东关门，无法进行营业，致使王富华遭受了经济损失；提交转让证言3份，证实张玉强在签订转让合同时说明自己与房东签订了4年的租赁合同，并由张玉强代理陈尚武洽谈加盟红谷加盟店及转让事宜。陈尚武对租赁合同两份、工商登记信息、收条3份、转让费明细单以及证人证言的真实性无异议，认可确实由张玉强代理洽谈加盟店事宜，转让费明细单属实，其中的有形资产、无形资产全部打包为27万元归王富华所有，转让费和租金已经收到，对照片的真实性无法确认。审理中陈尚武认可与孙立欣的租赁合同到期日是2014年3月15日，与王富华的租赁合同到期日是2016年9月30日，理由是如果按时交纳租金，可以续签。转租时经过了房东孙立欣的同意，但无书面的材料证实。经庭审质证，原审法院对陈尚武提交的房产证的复印件、两份租赁合同、催交函、快递回执单，王富华提交的租赁合同两份、工商登记信息、收条3份、转让费明细单以及证人证言的证明效力予以确认。
王富华主张经济损失15万元，提交经济损失明细一份，证实其损失共计549988元，鉴于陈尚武履行能力问题，王富华降低赔偿损失为15万元。其中转让费损失16.875万元，转让费27万元按照租期4年，还余2.5年租赁合同未履行。其中红谷加盟店定货损失105000元，在2013年9月王富华已经向公司支付2014年4月之前的定货定金105000元，因房屋租赁合同解除导致王富华无法继续经营加盟店，定货定金不予返还；并提交山东红谷2014年度现有店铺目标责任书一份，证实山大北路店定货指标为212300元，其中可得利益损失16万元，2013年1月至11月王富华总营业额为831190元，扣除定货成本等开支，净利润为营业额的20%，共计166238元，对此提交银行记录，证实其向红谷公司转款的记录。陈尚武对上述证据不予认可，认为王富华的损失不是陈尚武造成的，是由于王富华不交房租，先行违约，其损失应当自行负担。
原审法院认为，陈尚武与房屋所有人孙立欣签订的租赁合同期限是2012年3月15日至2014年3月15日，陈尚武与王富华签订的租赁合同期限是2012年10月1日起至2016年9月30日止，陈尚武虽主张转租已经过孙立欣口头同意，但未提交证据证实，也不符合陈尚武与孙立欣双方合同约定，对其主张原审法院不予采信。因其转租期限已经超过了陈尚武租赁孙立欣房屋剩余的租赁期限，王富华主张其与陈尚武的租赁合同因受欺诈而全部无效，该主张不符合合同法的相关规定，不能成立。故原审法院依法认定陈尚武与王富华签订的租赁合同中超出孙立欣与陈尚武签订的租赁合同期限的剩余期限的部分无效，即租赁合同自2014年3月15日之后的部分无效。陈尚武按照合同约定的有效部分要求王富华支付自2013年10月1日至起诉之日的租金15000元符合法律规定，原审法院予以支持。陈尚武在与王富华签订租赁合同时未如实告知其与房屋所有人签订的租赁合同期限，导致王富华与陈尚武签订了期限四年的房屋租赁合同用于经营，2013年9月底该房屋的所有权人孙立欣的继承人提出不同意转租，欲将房屋收回，此时王富华有理由对陈尚武、王富华之间的租赁合同是否能够继续履行产生合理的怀疑，王富华不继续缴纳租金，属依法行使不安履行抗辩权的情形。故陈尚武在与王富华签订合同时未履行告知义务，违背了诚实信用原则，是造成陈尚武、王富华之间的租赁合同无法继续履行的原因。陈尚武以王富华拒付租金为由主张合同解除不能成立。但因房屋所有人收回房屋，转租合同无法履行，合同应于房屋被收回之日解除。陈尚武未提交证据证实其转租给王富华时已经出租人同意，导致孙立欣的继承人行使继承权，以原合同约定不能转租为由收回房屋。王富华租赁房屋是从事经营活动，在能够租赁使用房屋4年的基础上同意接受陈尚武转让的资产，由于陈尚武在与王富华订立合同时违反诚实信用的原则使王富华不能实现合同目的，因此给王富华造成的损失应当由陈尚武进行赔偿。故原审法院对王富华要求陈尚武赔偿合理的经济损失的反诉请求予以支持。经济损失应当是实际发生的损失，王富华基于与陈尚武签订的租赁合同期限，已经支付给陈尚武转让费27万元，陈尚武、王富华双方均认可其转让明细中记载的有形资产已经归王富华所有，故不能作为王富华实际发生的损失；现该租赁合同得到部分履行，故其尚未履行部分的转让费部分和装修费应当视为是王富华的实际损失，应当计算为51571.25元{（70000元＋55000）÷545362元×360000元÷4年×2.5年）。王富华主张的定货损失等以及可得利益损失，并非实际已经发生的损失，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、原告陈尚武与被告王富华签订的房屋租赁合同于2013年12月14日解除。二、被告王富华于判决生效之日起十日内支付原告陈尚武2013年10月1日至2013年11月5日的租金15000元。三、反诉被告陈尚武于判决生效之日起十日内赔偿反诉原告王富华经济损失51571.25元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由被告王富华负担。反诉费1650元，由反诉被告陈尚武负担。
上诉人陈尚武不服原审判决上诉称，一、原审认定被上诉人在2013年9月底不缴纳租金是行使不安抗辩权，属定性错误。根据《合同法》规定，被上诉人行使不安抗辩权必须满足有确切证据证明上诉人有合同法第六十八条规定的四种情形，并且应当及时通知上诉人。本案中，原房东孙立欣与上诉人签订房屋租赁合同后，于2012年6月去世。上诉人于2013年8月通过转账向原房东妻子王虹支付了2013年9月15日至2014年3月15日的租金，王虹于2013年8月24日出具了收条一张。根据合同的相对性，王虹不同意转租，应该向上诉人要求解除租赁合同，但在上诉人起诉前，王虹从未提出过要解除合同。在本案原审过程中，双方曾与王虹协商解决纠纷，协商未果后，王虹同意房屋租赁合同到期后不再续租，被上诉人虽然称2013年9月底房东提出不同意转租要收回房屋的意见，但没有任何证据证明，而且还一直使用涉案房屋经营，没有造成其损失。因此，被上诉人不缴纳租金的行为不能构成不安抗辩权的行使。二、原审判令双方的房屋租赁合同于2013年12月14日解除，认定事实不清，证据不足。被上诉人为了证明租赁房屋已经被原房东于2013年12月14日收回，原审中提交了一张照片，上诉人对该证据不予认可。租赁房屋一直由被上诉人使用掌控着，照片中的门锁为何人所为，无法证明，而且大门上锁无法经营这样的大事情，被上诉人竟然没有通知上诉人，也没有要求上诉人到现场解决，也不符合常理。三、原审判令被上诉人支付给上诉人2013年10月1日至2013年11月5日的租金15000元没有依据。根据上诉人与原房东签订的租赁合同期限及上诉人和被上诉人签订的租赁合同期限，因被上诉人一直使用涉案房屋，即使按照原审认定自2014年3月15日之后的部分无效，被上诉人也当缴纳租金到2014年3月15日。上诉人于2013年11月5日提起本案诉请的是判令被上诉人支付自2013年10月1日起至其从涉案房屋搬出之日止的租金（自2013年10月1日起至起诉日的租金15000元／月），上诉人列明2013年10月1日起至起诉日的租金15000元／月是为了缴纳诉讼费的需要而单独列明的。根据本案被上诉人一直使用租赁房屋经营的事实，其租金应当支付到2014年3月15日止。原审仅支持了上诉人诉求中的2013年10月1日至起诉日的租金，也是对上诉人诉求的断章取义，没有依据。退一步讲，即使按照原审判令2013年12月14日解除合同，被上诉人支付租金也要到2013年12月14日，原审仅支持上诉人15000元的租金，实属错误。由于本案从起诉到结案长达一年的时间，在此期间房屋一直由被上诉人占用经营，所以被上诉人应付租金为2013年10月1日至2014年3月15日共85800元。四、原审判令上诉人赔偿被上诉人经济损失51571.25元没有依据。1、原审判令赔偿被上诉人经济损失没有合同依据。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定，被上诉人应提前5天缴纳下次的房租，逾期不交上诉人有权收回房屋。被上诉人应当于2013年9月26日缴纳2013年10月1日至2014年3月30日的租金，上诉人电话通知交租金，但被上诉人一直没有缴纳该租金，上诉人于2013年10月10日曾向被上诉人发函催缴租金无果。催告期满后，被上诉人仍未支付，上诉人这才按照合同约定要求解除双方的租赁协议，收回房屋。由于被上诉人不支付租金，造成合同不能履行，构成根本违约，由此造成的损失，应当由被上诉人自行承担。2、被上诉人没有按照约定缴纳租金，是本案纠纷发生的根本原因，由此造成的损失，应当由其本人承担。上诉人和原房东孙立欣签订的房屋租赁合同与上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同租赁期限虽然不一样，但并没有影响被上诉人经营和使用，也没有造成被上诉人的任何损失。相反，是被上诉人没有按时缴纳租金才引起本案纠纷，造成合同的不能履行，因此，即使被上诉人有损失，也是被上诉人首先违约没有支付租金造成的。3、原审只是根据上诉人与被上诉人转让的费用来计算被上诉人的损失，没有事实和法律依据。请求撤销原判，改判双方之间签订的房屋租赁合同于2014年3月15日终止，被上诉人支付上诉人2013年10月1日至2014年3月15日的租金85800元，驳回被上诉人的反诉请求，与本案有关的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，因为房东拒绝使用房屋，被上诉人迫于无奈才拒不支付房租。1、2013年底房屋所有权人在得知房屋被转租的情况下将涉案房屋直接锁门，不让被上诉人进入房屋，导致货物、可移动物品等拿不出来，并且对被上诉人经营造成了极大的损失，被上诉人曾与房东理论过，但是房东拿出其与上诉人的合同，上面清楚的写着上诉人没有转租权，如果转租，房东有合同解除权。也就是说上诉人只要出租给第三方且没有房东书面同意，上诉人与房东的合同即解除，房东收回房屋并锁门就是解除合同的直接表现。上诉人已经隐瞒了一个无效合同的事实，在此基础上，上诉人伪造了孙宗伟与上诉人签订的租赁合同，诱骗被上诉人与其签订合同，此时上诉人已经侵犯了被上诉人的知情权，并且违背了诚实信用原则，给上诉人造成了损失。2、上诉人用假合同诱骗被上诉人签订了期限四年的合同。根据上诉人与房东签订的合同，上诉人无权转租，房东锁门即视为房屋租赁合同解除，原审适用法律正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，二审中，上诉人陈尚武提交加盖有济南市工商行政管理局历城分局个体私营档案专用章的登记基本情况和房屋租赁合同各一份，登记基本情况中载明，名称：济南市历城区富华皮具店，经营场所：济南市历城区山大北路18号洪楼小区31号-2，经营者：刘芳，成立日期：2012年10月25日，营业期限：自2012-10-25至。被上诉人王富华对该证据的真实性无异议，但主张不是刘芳在经营，工商登记的信息没有注销是因为房东锁门，拿不出营业执照等工商登记材料原件，所以无法注销；房屋租赁合同中载明，租赁房屋坐落于山大北路18号洪楼小区31号2号门头房间，租赁期限为2012年9月30日至2016年9月30日，出租人处签名为孙立欣，承租人处签名为刘芳。被上诉人陈尚武认为刘芳的签名不是刘芳签的字。2015年4月29日，本院对王红进行了调查，王红在调查中称王富华要装修房子砸墙时王红才知道转租的，王红不愿意，2013年9月底不同意转租，后来又进行了协商，2013年12月14日王红不同意再转租房屋了，王红的儿子处理的，把门锁了，不让王富华干了，要求解除合同；王红称加盖有济南市工商行政管理局历城分局个体私营档案专用章的房屋租赁合同不是真实的，签订时间是2012年9月，孙立欣是2012年6月去世的，签字也不是孙立欣签的。不让王富华干了以后，王红的儿子又和红谷签的合同，至于红谷是谁干的，王红不知道，什么时候签的合同记不清了。上诉人陈尚武对调查笔录的真实性无异议，但主张王红说的9月底才知道这个事不属实，是上诉人陈尚武起诉被上诉人王富华以后，被上诉人王富华去找的王红，王红才在2013年12月16日开庭之前找陈尚武，陈尚武的代理人替陈尚武去的，当时王富华的代理人去的，都到了铁路医院门诊药房的位置协商，王红答应把房租退给陈尚武，由王富华和她签合同，由于当时王富华坚持让赔偿损失，所以没有谈成，王红说如果没有谈成就锁门谁也别干了。被上诉人王富华对调查笔录没有异议。
本院认为，本院对王红的调查笔录进一步印证了原审根据当事人陈述及相关证据认定涉案房屋于2013年12月14日解除的事实正确。2013年12月14日涉案房屋被锁，合同解除后被上诉人王富华不能继续经营，但在此之前的房屋租赁费应由被上诉人王富华向上诉人陈尚武支付，据此，被上诉人王富华应支付的房屋租赁费为：2013年10月1日至2013年11月5日（起诉之日）的租赁费15000元，2013年11月6日至2013年12月13日的租赁费按合同约定应为15000元×（1＋8／30）月×（1＋4%）=19812元。上诉人陈尚武虽然主张被上诉人王富华之妻刘芳仍在使用涉案房屋，没有给其造成损失，但因被上诉人王富华对此不予认可，上诉人陈尚武提供的证据不足以证实其主张，故对上诉人陈尚武的该主张，本院不予支持。上诉人陈尚武在与被上诉人王富华签订涉案房屋租赁合同时违反诚实信用原则，原审判令上诉人陈尚武赔偿被上诉人王富华因此造成的合理损失于法有据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2979号民事判决第一、三项及案件受理费的负担部分；
二、撤销济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2979号民事判决第二项；
三、被上诉人王富华于本判决生效之日起十日内支付给上诉人陈尚武2013年10月1日至2013年12月13日的租金34812元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1564元，由上诉人陈尚武负担1127元，由被上诉人王富华负担437元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 杨 燕