沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北新民初字第2260号
原告（反诉被告）沈阳嘉鸿物业管理有限公司。
法定代表人刘乃苇，系该公司总经理。
委托代理人原爱学，系辽宁普达律师事务所律师。
被告（反诉原告）芦航。
被告（反诉原告）崔颖。
二被告委托代理人王秀菊，系辽宁法信律师事务所律师。
原告沈阳嘉鸿物业有限公司（以下简称物业公司）与被告芦航、被告崔颖物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理，依法由代理审判员于晓鸿适用小额诉讼程序独任审判，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告沈阳嘉鸿物业有限公司的委托代理人原爱学，被告崔颖及被告芦航、被告崔颖的委托代理人王秀菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二被告系原告管理的原香墅小区一期洋房的业主。二被告于2009年12月16日与开发商签订了《商品房买卖合同》，购得1期商品房一套，二被告于2010年5月1日办理了入住手续，并在接收房屋时与原告签订了原香墅前期物业管理服务协议书，协议约定原告向二被告提供物业服务，二被告按照建筑面积1.5元／平方米／月标准向原告缴纳物业服务费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日3%的标准支付违约金，逾期三个月拒绝交纳，物业公司有权向法院提起诉讼。协议签订后原告依约为园区业主提供完善的物业管理服务，但二被告并未依约向原告缴纳物业服务费，自2011年5月1日至2014年5月1日二被告拖欠物业费8433元，违约金2530元，在此期间，原告多次对二被告电话、上门、书面催缴均无效果。二被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签订的协议，导致原告正常运营发生困难，损害了园区内其他业主的合法权益，故请求法院判令：被告芦航、被告崔颖给付拖欠物业费8433元；被告芦航、被告崔颖给付逾期付款的违约金2530元；本案诉讼费由被告承担。
二被告辩称，1、原告起诉2011年5月1日至2012年5月1日的物业费已经超过诉讼时效，针对该部分诉讼请求法院不应支持。2、2012年10月24日前，沈阳市住宅小区物业费收取标准实行政府指导价，原告未取得物价部门指导价审批文件和《收费许可证》，违反《物业服务收费管理办法》等法律法规的规定，其收取二被告2012年10月24日前的物业费属于违规收费，业主有权拒绝缴纳物业费，法院应当驳回其诉讼请求。3、原告侵占园区原有绿地，没有提供相应维护绿地的服务，配套设施不到位，根据《沈阳市物价局关于规范物业服务收费管理工作的通知》第四条的规定，原告应减少二被告的物业费，其减少部分应向开发商主张。2011年至2013年期间，原香墅小区内二被告居住的9号楼前后原有绿地已被开发商和原告破坏、挪走改建成停车场、停车位，同时，原有通道被堵死，造成业主出行不便、原有环境被破坏根据《辽宁省物业服务收费管理实施办法》的规定，物业费包括物业管理区域绿化养护费用。因此，原告应当维护和养护小区内绿地的范围比原告入住时提供的服务范围明显减少，相应的物业费也应当减少。园区内俱乐部、配套设施均不到位也应相应扣减物业费收取金额。4、原告未提供相应的物业服务，不应收取物业费。原告房屋北面墙体外侧渗漏、门窗损坏、阳台外墙脱落，这些均属公共部位，二被告多次报修，但原告既不维修也不向开发商反映，原告长期不作为致使二被告家中墙面发霉长毛。2011年至2013年期间，物业门前秩序乱、小区环境卫生差，9号楼周围被建筑施工噪声、泥土、沙尘包围。二被告未享受小区内监控、能耗、绿化环境等公用设施，原告未按规定公开上一年度物业项目收支情况，未经公开招标即接管新建小区，原告不履行法律和物业服务合同规定的义务不应收取物业费。
二被告反诉称，原告没有取得物价部门物业费收费许可资质，原告收取二被告物业费属违法，故请求原告返还2010年5月1日至2011年5月1日原告收取的物业费2812元。
原告针对反诉辩称，原、被告之间形成物业服务合同是平等主体之间的民事合同，合同的成立、生效不受行政收费许可的调整，依据的是《合同法》不是行政规章，行政法规对物业服务收费许可做出强制规定，也仅仅是行政管理规定不是效力规定，双方之间的物业服务协议规定合法有效，原告为被告提供物业服务，应当收取相应的物业费用，合同已经履行完毕，原告没有义务返还，请求法院予以驳回被告的反诉请求。
经审理查明，二被告系原香墅小区业主。2009年12月16日，二被告与辽宁嘉鸿房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买原香墅小区一期9-3-4-1号洋房，建筑面积156.16平方米。2010年5月1日，被告芦航与原告签订原香墅前期物业管理服务协议，该协议约定：二被告于2010年5月1日入住原香墅，洋房部分按照建筑面积每月每平方米1.5元人民币收取。原告在经营能力许可的前提下，向被告提供房屋自用部位、自用设施维修养护等有偿服务。二被告应按时交纳本协议规定的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，还应交纳违约金。原告自二被告办理入户手续时即提供物业服务至今。原告下发的《物业管理公约》载明“物业费收费标准：洋房1.5元／月／平方米，每年收取一次”。从2011年5月1日至2014年5月1日二被告拖欠物业费8432.64元。
另查明，原告从进驻原香墅小区进行物业管理至今，未取得物业费行政收费许可资质。
上述事实，有原香墅前期物业管理服务协议书、物业管理公约、商品房准住通知书、照片及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案中原告虽提交其向被告邮寄过催告函的快递回执，但未能提供催告函是否由被告签收的证据，被告亦否认收到过该催告函，同时，原告提供的两张催告函照片无法证明张贴的具体时间、地点及真实性，因原告物业费收取方式为每年收取一次，故原告主张的2011年5月1日至2012年4月30日期间的物业费已经超过法定的诉讼时效，针对该部分诉讼请求法院依法驳回。原告与被告签订的《原香墅前期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，不违背相关法律法规的规定，应为有效。原告根据合同约定为被告居住小区提供物业服务，被告应向原告支付物业费，故对原告2012年5月1日至2014年5月1日物业费的诉讼请求予以支持。关于被告2012年10月24日前原告未取得物业收费许可证不得收取物业费的抗辩，本院认为，原告未取得物业费行政收费许可资质属于行政管理范畴，原告基于与被告签订的物业管理服务协议已经实际为被告提供了物业服务，双方应当按照约定全面履行自己的义务，故该抗辩主张和被告请求返还2010年5月1日至2011年5月1日物业费2812元的反诉请求，本院不予支持。针对原告违约金的主张，因被告在履行物业服务过程中存在未按协议约定提供维修养护义务等不完善之处，故对违约金的请求本院不予支持。希望原告今后能够完善对园区的维修、绿化等物业服务，提升业主满意度。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告芦航、被告崔颖于本判决发生法律效力后六十日内给付原告沈阳嘉鸿物业有限公司2012年5月1日至2014年5月1日期间物业费5624元；
二、驳回原告、被告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告承担20元，由二被告承担20元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由二被告承担。
本判决为终审判决。
代理审判员 于晓鸿
二〇一四年七月十五日
书 记 员 吴 彤
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物业管理条例》
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。