天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨港民初字第2472号
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司，住所地天津市河西区友谊路5号北方金融大厦10层C座，组织机构代码69405728-9.
负责人李平，职务总经理。
委托代理人吴娜，港联物业（广州）有限公司天津分公司职工。
委托代理人李玲玲，港联物业（广州）有限公司天津分公司职工。
被告刘德营。
委托代理人曾庆琳（刘德营之妻），渤海钻探技术服务公司测试分公司退休职工。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司与被告刘德营物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理。依法由审判员赵宝华适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告港联物业（广州）有限公司天津分公司的委托代理人吴娜、李玲玲，被告刘德营及其委托代理人曾庆琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，提供物业服务地点为天津市滨海新区港西新城春阳北里14号楼1门1002号，被告房屋面积为96.70平方米，合同履行期间原告依约提供物业管理服务，已履行物业服务相应之合同义务，被告欠付2014年2月1日至2014年12月31日期间的物业费，虽经原告催要，被告仍拒绝支付，故原告起诉，要求被告向原告交纳自2014年2月1日至2014年12月31日的物业服务费（扣除免交的三个月的绿化费后）1255.19元及逾期交纳的违约金645.16元，共计1909.80元。
原告港联物业（广州）有限公司天津分公司提交了涉案项目前期物业服务合同、原被告之间的前期物业服务协议、被告入住手续、涉案房屋保修期维修单等证据，证明物业合同关系及被告已接收房屋等事实。
被告刘德营辩称，被告确实购买了天津市普丰房地产开发有限公司（以下简称“普丰公司”）开发建设的天津市滨海新区港西新城春阳北里14-1-1002房屋，并由开发商代为签订了物业服务协议。被告对原、被告之间的物业合同关系事实并无异议，但被告在普丰公司交付房屋时验房发现房屋质量有问题，当场拒绝接受房屋。且事后经被告多次报修，普丰公司及原告均未能妥善解决，所以该房屋没有交付，被告不同意缴纳物业费。
被告刘德营提交了涉案房屋的房屋交接单、原告及普丰公司共同发放的交房程序书面说明、保修期维修单、专用部位保修通知单、普丰公司向被告出具的质量保证书等证据，证明被告因房屋存在质量问题拒收房屋、房屋质量问题经报修未能解决以及该房屋不应视为接收等事实。
经审理查明，涉案房屋所在的港西新城项目由天津市普丰房地产开发有限公司开发建设。普丰公司就该项目于2012年7月11日与港联物业（广州）有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，将港西新城物业服务项目委托给港联物业（广州）有限公司，合同期限自2012年7月16日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。本案原告系港联物业（广州）有限公司分支机构。被告刘德营系港西新城春阳北里14号楼1门1002号房屋合同登记的买方，由普丰公司代为与本案原告签订了涉案房屋的《前期物业服务协议》，对服务内容、双方权利义务进行了约定。
另查，2013年12月29日，被告对涉案房屋进行了验收，接收了入住相关的资料及设施，但由于被告认为房屋存在质量问题，被告当场仅接受了一把房屋钥匙。此后被告因对普丰公司维修工作不满，始终未按《前期物业服务协议》向原告交纳涉案房屋的物业费。根据原、被告之间的《前期物业服务协议》，被告自2014年2月1日至2014年12月31日的物业服务费应缴金额为1287元。经本院释明，被告主张原告起诉的滞纳金标准过高，请求予以调整。
以上事实，双方当事人陈述一致，并有各自提交前期物业服务合同、前期物业服务协议、入住手续、保修期维修单、房屋交接单等证据证明属实，本院予以确认。
本院认为，港联物业（广州）有限公司与开发商普丰公司签订的天津市住宅前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。原告与被告签订的前期物业服务协议，双方享有协议上约定的权利义务，对双方均有约束力。现原告依据前期物业服务合同、前期物业服务协议提供了相应的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费用。天津市普丰房地产开发有限公司于2013年12月29日通知被告办理房屋入住手续，被告领取了房屋钥匙，应视为被告已经接收了房屋。被告主张房屋质量存在问题不能视为接收并依此拒付物业服务费的抗辩理由，没有合同或法律依据，本院不予支持。原告诉请中扣除三个月绿化费后的物业服务费1255.19元的部分符合双方合同约定，本院予以支持。关于滞纳金654.61元的请求，虽有日0.3%的合同约定，但明显超过法律规定标准，本院依法予以调整：按同期同类贷款利率的1.3倍标准计算2014年2月1日至2014年12月31日间的滞纳金为89.31元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告刘德营支付原告港联物业（广州）有限公司天津分公司物业服务费1255.19元及2014年2月1日至2014年12月31日间的滞纳金89.31元，两项共计1344.50元，于本判决生效之日起五日内付清。
二、驳回原告港联物业（广州）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由原告港联物业（广州）有限公司天津分公司负担7元，被告刘德营负担18元。
本判决为终审判决。
审判员 赵宝华
二〇一五年七月八日
书记员 孔雨龙
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。