甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘08民初15号
原告：边文泮，男，汉族，1944年7月27日出生，退休职工，住平凉市崆峒区。
委托诉讼代理人：于五世，甘肃胜友律师事务所律师。
被告：平凉市金宇房地产开发有限责任公司。住所地平凉市崆峒区。
法定代表人：胡正兴，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：朱威，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：王璞，甘肃璞义律师事务所律师。
被告：平凉天泰房地产开发有限责任公司。住所地平凉市崆峒区。
法定代表人：袁建军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马建华，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：王璞，甘肃璞义律师事务所律师。
边文泮诉平凉市金宇房地产开发有限责任公司（以下简称金宇公司）、平凉天泰房地产开发有限责任公司（以下简称天泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告边文泮及其委托诉讼代理人于五世，被告金宇公司委托诉讼代理人朱威、王璞，被告天泰公司委托诉讼代理人马建华、王璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
边文泮向本院提出诉讼请求：1.依法判令金宇公司、天泰公司给边文泮交付新建星兴商厦综合楼B栋一楼实有面积42.925㎡的营业房、与一楼串联内带楼梯的二楼实有面积42.925㎡的房屋及与一楼串联的36㎡的地下室房屋，并办理房屋所有权证和土地使用权证；2.依法判令二被告向原告支付逾期交房营业损失73万元；3.依法判令二被告支付违约金109.665万元；4.本案诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：2000年4月6日，边文泮有偿取得了位于平凉市崆峒区南门巷50号国有土地使用权，平凉市国土资源局为其颁发了平国用（2000）第1433号《国有土地使用权证》，地号2∕11∕22－5，图号35.0－99.0，用途为商业服务，使用类型为出让，使用面积为35.20㎡，终止日期为2038年8月4日。原告经政府规划许可后在该块土地上修建了房屋，同年7月25日，平凉市人民政府房屋产权产籍监理处给边文泮颁发了房权证私产字第056**号《房屋所有权证书》，载明结构为砖混，所在层数为1-2，建筑面积56.95㎡，用途为商住，使用年限空白为永久。边文泮合法取得上述房产后，将房屋出租用于营业，每年收入在10万元以上。2011年金宇公司与天泰公司合作投资新建平凉市星兴广场商住楼工程，决定拆除边文泮拥有合法所有权的房屋。2011年4月30日，二被告（甲方）与原告（乙方）经过协商，签署了《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿合同》。合同约定甲方以新建的星兴商厦综合楼B栋以1︰1进行房屋置换，位置为改扩建后的营业房一楼、二楼共计85.85㎡，其中一楼实有面积42.925㎡，二楼实有面积42.925㎡作为营业房置换；一、二楼内带楼梯，不能分开置换。地下室以新建同等面积36㎡置换。乙方为独立营业房，不承担楼内楼后的任何公摊面积。转换的房屋配套设施、水、电、暖、电信、广电齐全，上下楼都有给水和排水设施，一楼有卫生间。原则是全额置换，并就未能全额置换时双方差价的补偿作出约定。明确约定如甲方没有给乙方房屋置换时，以现有拆迁面积按每平方米3万元赔付给乙方，并承担该合同总金额30%的违约金。合同签订后，边文泮按约定将其房屋和房产证、土地使用证复印件交付给二被告，履行了全部全部义务。二被告一次性支付原告9万元租金。2015年5月，新建“平凉市星兴商厦综合楼B栋”建成竣工，但二被告不守信用，拒绝向边文泮交付置换房屋，并将门面房出租给他人营业。边文泮多次找二被告，二被告拒不履行协议内容，现依法提起诉讼。
被告金宇公司、天泰公司辩称：1.二被告与边文泮签订的拆迁补偿协议属实，但履行条件发生变更。由于市规划局规划变更，使最终建成的房屋面积有较大减少，也使金宇公司、天泰公司遭受了巨大经济损失。2010年3月经平凉市政府市长办公会议决定实施星兴商厦改扩建项目。2012年4月13日，根据市规划局审批方案，兴星商厦改扩建项目为连体楼，高度29层，总面积79000㎡。但在2012年7月24日，最终批复层高为18层，面积53000㎡，与建设方提出的设计方案相比面积大幅减少。对变更方案在长达两年的公示期内，没有收到原告任何意见。2.在双方合同签订后，原告没有按照合同约定交付土地证。在项目实施过程中，由于业主恶意串通、阻挠拆迁，致使项目一拖再拖，直到2013年5月才开工。为此，经二被告与原告协商，将合同约定的交房期限变更为按照实际建成日期交付，二被告继续给付原告过渡费。边文泮领取了过渡费3.5万元。2015年4月，二被告通知原告接交房屋，原告拒绝接收，双方至今未协商成功。故二被告并未违约，边文泮要求二被告支付逾期交房的营业损失及支付违约金的请求不能成立。3.二被告愿意按照合同约定给原告在星泰广场B栋一、二楼改建独立门面房并办理产权证书，地下室因合同未约定且地下车库无法串联故无法与一、二楼串联。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2011年4月30日，金宇公司、天泰公司作为建设单位（甲方）与拆迁户边文泮（乙方）经过协商，签署了《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿合同》及《南门巷临街门面房租赁协议书》。协议签订后，边文泮按约定将其房屋和房产证、土地使用证复印件交付给二被告，二被告一次性支付原告9万元租金。由于拆迁进展缓慢，星兴商厦改扩建项目未能按期完工。2014年4月30日，经二被告与原告协商，将合同约定的交房期限变更为按照实际建成日期交付，二被告继续给付原告过渡费（房屋租金）。边文泮当日领取了2014年4月30日至2015年4月30日的过渡费（房屋租金）3.5万元。2015年5月星兴商厦改扩建项目竣工，因建设面积减少、房屋结构变更等原因，二被告至今未向边文泮交付置换房屋，酿成纠纷。2016年4月25日，边文泮向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点为：合同履行条件是否发生重大变更，是否存在违约及违约责任的承担，是否给原告造成了损失及损失的大小。1.金宇公司、天泰公司与边文泮签订《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿协议》及《南门巷临街门面房租赁协议书》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同不以星兴商厦改扩建后建设面积为履行必要条件，亦不存在无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。二被告关于建设面积减少发生履行条件重大变更的抗辩理由不能成立。2.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务。金宇公司、天泰公司与边文泮签订的合同约定，二被告以改扩建后的星兴商厦综合楼B栋营业房一、二楼共计85.85㎡置换已拆迁的原边文泮所有的房屋。二被告至今不予交付置换房屋的行为构成违约，应当按照合同约定继续履行置换房屋交付义务。合同约定甲方未给乙方置换房屋，应承担该合同总金额30%的违约金。庭审中二被告明确表示愿意按照合同交付房屋，嗣后提交了房屋改造设计图纸及说明。故对原告要求按照合同总金额30%支付违约金的请求不予支持。3.依照双方合同约定，甲方如不按合同规定时间交房，逾期一天付给乙方经营损失1000元。2014年4月30日双方协商一致同意延期至项目建成交付，故边文泮关于支付2014年5月1日至2015年4月30日期间营业损失的请求不能成立。2015年5月星兴商厦改扩建项目竣工后二被告仍未交付房屋，应当按照合同约定支付经营损失直至实际交付之日。边文泮诉讼请求中仅要求支付2014年5月1日至2016年5月1日的营业损失，依其主张，支持2015年5月1日至2016年5月1日的营业损失36.6万元。
综上所述，边文泮的诉讼请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉天泰房地产开发有限责任公司向边文泮交付新建星兴商厦综合楼B栋一、二楼共计85.85㎡营业房（一、二楼实有面积均为42.925㎡、内带楼梯上下串通、配套设施齐全、一楼有卫生间）及36㎡地下室，并负责办理相关产权手续。
二、平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉天泰房地产开发有限责任公司给付边文泮营业损失36.6万元。
三、驳回边文泮的其他诉讼请求。
上述一、二项内容限于本判决生效之日起30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53675元，由平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉天泰房地产开发有限责任公司共同负担35729元，边文泮负担17946元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 张 厉
审 判 员 白皎洁
代理审判员 杨振兴
二〇一六年十二月八日
书 记 员 高 军