上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2406号
原告上海XX物业管理发展有限公司，住所地上海市闸北区高平路X室。
法定代表人吴X，职务董事长。
委托代理人扈X，上海市X律师事务所律师。
委托代理人童X，公司职员。
被告上海XX实业公司，住所地上海市闸北区沪太支路X号。
法定代表人孙X，职务董事长。
委托代理人高X，上海X律师事务所律师。
委托代理人徐X，上海X律师事务所律师。
被告上海XX酒店有限公司，住所地上海市闸北区高平路847-851号X室。
法定代表人朱X，职务总经理。
委托代理人贺X，上海市X律师事务所律师。
委托代理人周X，上海市X律师事务所律师。
原告上海XX物业管理发展有限公司（以下简称XX物业）诉被告上海XX实业公司（以下简称XX公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法由代理审判员郭芬独任审理，本院依XX公司申请依法追加上海XX酒店有限公司（以下简称XX酒店）为本案被告，于2013年11月12日适用简易程序，公开开庭审理本案。原告XX物业的委托代理人扈X、童X、被告XX公司委托代理人徐X、被告XX酒店委托代理人周X到庭参加诉讼。2014年2月12日，再次适用简易程序审理，原告XX物业的委托代理人童X、被告XX公司委托代理人徐X、被告XX酒店委托代理人周X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX物业诉称，原告与上海城联房地产开发有限公司于2006年5月18日签订《前期物业服务合同》，约定原告对上海城联房地产开发有限公司开发的上海市高平路809弄的“永和家园”总建筑面积200482平方米的物业提供物业服务。XX公司为上海市高平路847、849、853、855号X、X室共3563.84平方米房屋的产权人，该房屋位于被称为“中环永新国际广场24号楼”楼宇内（以下简称24号楼）。2010年3月8日，原告与XX公司签订了《中环永新国际广场24号楼（高平路851号）物业管理服务补充协议》，根据“补充协议”的规定，由原告对24号楼外围区域提供物业服务，管理期限两年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止，每月物业费为人民币10000元（以下币种均为人民币），按季度支付。合同期满后，双方如无异议，协议将自动顺延有效。原告按约提供了服务，XX公司仅支付了2010年10月至2011年3月共6个月的物业费6万元，至今仍欠付原告18万元的物业费。原告不断以口头及书面形式向XX公司催讨，但至今XX公司虽确认欠付上述物业费并表示要尽快予以付清，但始终不付。故诉请法院判令XX公司立即付清2011年4月至2012年4月物业费13万元。
XX公司不同意原告的诉讼请求。辩称，首先，所欠物业费应是2011年4月至同年9月共6万元的物业费，而非13万；其次，应由XX酒店支付，而非XX公司；再次，2010年5月至同年9月的物业费已过追诉时效。故，不同意原告诉讼请求。
XX酒店称，首先，所欠物业费应是2011年4月至同年9月共6万元的物业费，而非13万；其次，交纳主体应为XX公司，而非XX酒店；再次，原告在物业服务中存在物业服务不到位的情形；最后，2010年5月至同年9月的物业费已过追诉时效。故，不同意原告诉讼请求。
原告就其诉称的事实提供下列证据：1、《前期物业服务合同》一份，证明原告为“永和家园”物业管理服务主体。2、《中环永新国际广场24号楼（高平路851号）物业管理服务补充协议》（以下简称《补充协议》），证明原告与XX公司在确认《前期物业服务合同》的前提条件下，XX公司委托原告对24号楼外围提供物业服务，服务期限从2010年5月1日至2012年4月30日，物业服务费为每月10000元。3、上海市房地产权证2份，证明XX公司为上海市高平路847、849、853、855号101、201室共3563.84平方米房屋的产权人。4、发票两张，证明XX公司分两次交付了6万元物业服务费。5、《律师公函》一份，证明原告曾就XX公司欠付物业服务费委托律师催讨的事实。6、《房屋交接书》一份，证明XX公司于2009年11月17日从开发商处办理房屋移交的事实。
XX公司认为其并非证据1的当事人，对真实性无法确认，而且前期物业合同与本案无关。对于证据2真实性无异议，但认为2010年9月28日已经重新签过一份协议，故证据2即《补充协议》已经失效，不能作为履约依据。对证据3无异议。对证据4无异议，并强调证据4系XX公司代XX酒店支付物业服务费。对证据5无异议，并强调挂号信收件人为XX酒店工作人员，且催讨金额仅为6万元。对证据6无异议。
XX酒店对证据1、3、4、6无异议。对于证据2的意见同于XX公司。对证据5，XX酒店不能确认是否收到。
XX公司出示如下证据：1、原告2012年6月的诉状、证据副本、案件撤诉笔录一份。2、原告2013年诉状及证据副本。证据1、2证明以下事实：首先，证明原告在之前案件诉讼请求中均只要求2011年4月至同年9月共6万元的物业费，且诉请的主要依据为《【中环永新国际广场】24号楼（高平路851号）物业管理服务协议》（以下简称《协议二》），而非《补充协议》。其次，《协议二》为原告、XX公司、XX酒店三方签订，交付物业费的义务主体为XX酒店。再次，证明原告实际服务期限为2010年10月1日至2011年9月30日。3、《房屋租赁合同》一份，证明XX公司已将24号楼出租给XX酒店作为物业实际使用人。4、传票一张，证明XX公司与XX酒店房屋租赁合同纠纷一案正在审理中。
原告认为证据1不能认定原告在事实上只提供了一年的物业服务，对证据2、3无异议。对证据4，与本案无关。
XX酒店对XX公司提供的证据的真实性均无异议，并认为《协议二》上其所盖非酒店公章，其不应是物业费的交纳主体。至于最后物业费是否由其承担，应在其与XX公司涉案房屋租赁合同一案中予以确定。
XX酒店提供如下证据：1、《关于XX酒店排污管道问题的说明》一份，证明24号楼存在管道堵塞问题，原告未及时疏通。2、《关于物业管理协议履行中存在的几点问题》一份，证明原告存在物业服务严重不到位的问题。3、《致上海XX物业公司的函》一份，证明原告之后仍然未提供合乎标准的物业服务，严重影响酒店形象。4、《关于8月12日地下室积水问题之情况说明》一份，证明因原告未按约履行管道疏通义务，至管道堵塞、爆裂，影响XX酒店地下室车辆进出。
原告对XX酒店证据的证明内容不认可，认为：清理装修垃圾并非原告物业服务范围；管道堵塞、爆裂系XX酒店擅自改变楼宇用途造成，其将24号楼改成酒店，原有排污设施远远不能应对酒店的日常排污，并非原告服务不到位导致；而且这一问题的最终解决，系原告帮助XX酒店与开发商协调，重新改造后得以解决。另原告认为，XX酒店的几份函件从时间上正好证明原告服务期限并非只一年。
XX公司认为，XX酒店的函件表明原告的物业服务期限为2010年10月至2011年9月，不存在后续延期问题。
根据上述证据的举证、质证、认证及各诉讼参加人的陈述，本院确认以下事实：
（一）关于本案的两份合同：
原告与上海城联房地产开发有限公司于2006年5月18日签订《前期物业服务合同》，约定原告对上海城联房地产开发有限公司开发的上海市高平路809弄的“永和家园”总建筑面积200482平方米的物业提供物业服务。XX公司为上海市高平路847、849、853、855号101、201室共3563.84平方米房屋的产权人，该房屋位于被称为“中环永新国际广场24号楼”楼宇内。2009年11月17日，XX公司与上海城联房地产开发有限公司对本案系争房屋进行房屋交接。
2010年3月8日，原告与XX公司签订《补充协议》。《补充协议》规定，XX公司委托原告进行24号楼物业管理服务事宜，管理期限为2010年5月1日起至2012年4月30日止，XX公司每月应缴付原告物业管理服务费人民币壹万元；服务合同期满后，双方如无异议，协议将自动顺延有效。《补充协议》另规定原告的服务事项包括：物业外围广场公共部位的维护；物业部分共用设施设备的日常运行和维护；物业外围广场公共绿化养护服务；物业外围广场公共区域的清洁卫生服务（不含建筑、餐厨和宾馆垃圾的处理、清运）；物业外围广场公共秩序的维护；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理。《补充协议》同时规定，XX公司及物业使用人对24号楼整幢楼内部所有的设施设备、物业外观的建筑物自行维护保养，但根据相关法规不得擅自改变原有风格并承担相应责任。《补充协议》“权利的保留”条中规定：任何一方没有行使其权利或没有就对方的违约行为采取任何行动，不应被视为对权利的放弃或对追究违约责任的放弃。任何一方放弃针对对方的任何权利或放弃追究对方的任何责任，不应视为放弃对对方任何其他权利或任何其他责任的追究。所有放弃应书面作出。
2009年，XX公司与XX酒店签订《房屋租赁合同》，约定XX公司在2009年4月1日前，将本市高平路847-857号房屋一幢即中环永新国际广场24号楼，出租给XX酒店使用。虽然事实上交房日期晚于合同约定，但2010年5月至2010年12月为XX酒店的装修免租期，XX酒店已实际占用租赁房屋。另，24号楼的房地产权证在建筑类型一栏内标注“商场”类型，XX酒店经装修将房屋用途主要变更为酒店餐饮用途。
2010年9月28日，原告与XX公司、XX酒店签订《协议二》，约定24号楼的外围由原告实施管理服务，管理期限自2010年10月1日起至2011年9月30日止，协议期满前二个月，协议中的任何一方如无提出任何异议，协议将自动顺延有效。《协议二》约定由物业使用人XX酒店每月缴付原告物业管理服务费人民币壹万元，按季支付，先服务后支付，以后顺延。《协议二》约定原告物业管理项目时，其中具体规定原告负责的物业外围广场公共区域（道路）的清洁卫生服务项目中，不含建筑、餐府和宾馆垃圾的处理、清运。《协议二》在“双方责任”条目中有规定：XX公司和XX酒店对24号楼楼内所有的设施设备、物业外观的建筑物自行维护保养，但根据相关法规不得擅自改变原有结构及风格，如改变则须承担相应责任。《协议二》在“权利的保留”条目中规定：任何一方没有行使其权利或没有就对方的违约行为采取任何行动，不应被视为对权利的放弃或对追究责任的放弃，所有放弃应书面做出。
《协议二》中，XX酒店落款处盖了XX大酒店合同专用章。
庭审中，XX公司认为，《协议二》已对《补充协议》在合同主要条款即义务主体和义务期限上做了变更，故《补充协议》已失效，《协议二》应为涉案当事人唯一履约依据。
XX酒店称《协议二》中“XX酒店”处的敲章并非XX酒店公章，而系XX酒店工作人员自行敲的章，只是对原告与XX公司再次签订合同作见证，《协议二》中交纳物业费主体应为XX公司。XX公司认为：XX酒店的印章数量和种类是XX内部事务，且《协议二》系XX酒店员工敲章，即便所盖的章不是公章，也产生表见代理效力，《协议二》有效。
（二）关于本案三方主体之间的争议经过：
2010年5月1日至2012年4月30日，原告对24号楼外围进行物业管理服务。XX公司支付了其中2010年10月至2011年3月的物业管理费6万元。2012年6月8日，原告向XX公司发出《律师公函》，称XX公司拖欠物业管理费计6万元，拖欠日期为2011年4月至2011年9月共6个月。2012年6月14日，原告起诉XX公司，要求支付拖欠的2011年4月至2011年9月的物业费人民币6万元，因需要补充材料而撤诉。
2010年12月21日，XX酒店向XX公司、上海城联房产有限公司发送《关于XX酒店排污管道问题的说明》函件。2011年6月28日，XX酒店向原告发送《关于物业管理协议履行中存在的几点问题》函件。2011年7月13日，XX酒店向原告发送《致上海XX物业公司的函》。2011年8月12日，XX酒店向XX公司、原告发送《关于8月12日地下室积水问题之情况说明》。四份函件配有相关图片，旨在说明两个问题：一、由于24楼排污管道堵塞，造成地下室内多出排污管爆裂，污水四溢，影响XX酒店形象和营业，原告未帮其彻底解决。二、24号楼外围绿化带垃圾堆积，杂草丛生，影响酒店形象。
庭审中，原告对函件及图片真实性没有异议，对函件及图片内容提出异议。关于第一个问题：首先，造成24号楼排污管道堵塞的原因是由于XX酒店擅自改变建筑用途造成，因为餐饮业排污管道内油水厚重，非一般商用办公楼所能承受，需要特别的排污管道。其次，原告的职责只对24号楼外围进行物业服务，楼宇内部的问题应由其自行解决。再次，原告已帮助其解决问题，在XX最终改换合适管道之后，这一问题得到解决。关于第二个问题：图片显示很清楚，外围带垃圾明显属于装修垃圾，并附带一些因装修引起的其他垃圾。这不是原告职责范围，在《补充协议》和《协议二》规定的原告服务范围内已明确排除。
XX公司在庭审中也确认XX酒店擅自改变了24号楼建筑用途。
本案的争议焦点为：合同的义务主体是XX公司还是XX酒店；如何认定欠付物业服务费用的起止期限；原告是否按约履行物业服务。
关于本案第一个焦点：合同的义务主体是XX公司还是XX酒店。这首先关系到对两个合同的效力认定。依法成立的合同，自成立时生效。《补充协议》是原告与XX公司双方真实意思表示，依法成立，故《补充协议》自成立时生效。关于《协议二》的效力问题。虽然XX酒店否认其在《协议二》上的印章为其公章，但其在庭审时也承认系其酒店员工敲章，目的是为原告与XX物业的约定作见证；同时，XX酒店认为《协议二》有效，但合同义务主体应为XX公司。本院认为，XX酒店以合同专用章敲章，又系酒店员工所敲，其产生的效力同于公章；而且，从XX酒店所发函件等形成的证据链显示XX酒店事实上是承认《协议二》效力的。故，《协议二》自成立时生效。又，《协议二》对《补充协议》自2010年10月开始的义务主体予以了变更；即，从2010年10月开始，《协议二》已取代《补充协议》。故本案物业纠纷中，2010年5月1日至2010年9月，交纳物业服务费的义务主体应为XX公司。又根据《物业管理条例》规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故对于2010年10月起，交纳物业服务费的义务主体为XX酒店，XX公司负连带交纳责任。而事实上，XX公司也确曾为XX酒店代付过6万元物业费。故，对于本案争议，XX公司履行连带交纳责任后，可以向XX酒店追偿。本案中，原告要求XX公司支付所欠物业费，于法不悖，应予支持。
关于本案第二个争议焦点，如何认定欠付物业服务费用的起止期限。首先，关于期限的起算。由于《补充协议》自成立时生效，《协议二》于2010年9月28日签订，自成立时生效。对于2010年5月至同年9月的物业费，由于时间自然经过，原告自2010年5月已开始履行物业服务，物业服务费已经产生，XX公司不能以《协议二》取代《补充协议》，而否认2010年5月至同年9月已经发生的物业服务事实。原告实际履行期限应从2010年5月起算。期间，XX公司已支付2010年10月至2011年3月的物业费6万元。现原告申请放弃2010年5月至同年9月的物业费，系真实意思表示，本院予以准许。且XX公司与XX酒店又都提出：2010年5月1日至2010年9月30日间的物业服务费用已过两年追诉时效，本院经审查，予以认可。故，对于原告申请判令XX公司付清自2011年4月开始欠付的物业服务费，应予支持。
其次，关于原告对24号楼外围进行物业服务的截止点。《协议二》同时约定“本协议期满前二个月，协议中的任何一方如无提出任何异议，则本协议将自动顺延有效。”经审理查明，2011年9月30日合同期满前，即2011年8月12日，XX酒店就24号楼地下室积水问题曾发函XX公司与原告，系对物业服务具体细节的交涉和求助，并非对合同效力明示的异议。而且，原告在事实上仍然进行物业服务，直到2012年4月30日。故，原告的物业服务截止点应认定至2012年4月30日。
关于本案的第三个焦点：原告是否按约履行物业服务。本案中，XX酒店就两个问题对原告的物业服务提出质疑：地下室排污管道爆裂造成一系列影响，以及绿化带垃圾未清理。经审理查明，地下室排污管道造成的问题系XX酒店自行改变楼宇用途所致，并非原告服务不到位造成；绿化带垃圾问题系XX酒店在装修过程中产生的装修垃圾及其附随垃圾，根据本案合同约定，不属于原告服务范围。故，XX酒店的这一抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上，现原告请求支付2011年4月至2012年4月所欠13个月的物业服务费13万元，于法不悖，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，判决如下：
上海XX实业公司自本判决生效之日起十五日内向上海XX物业管理发展有限公司支付所欠物业服务费13万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1950元（上海XX物业管理发展有限公司已预缴），由上海XX实业公司负担1408元，上海XX物业管理发展有限公司负担542元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 郭芬
二〇一四年二月十九日
书 记 员 潘瑾
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。