大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初字1317号
原告中国光大银行股份有限公司大连青泥支行，住所地辽宁省大连市中山区七七街。
负责人陈建明，系该支行行长。
委托代理人马荟华，系辽宁得一律师事务所律师。
委托代理人王伟，系辽宁得一律师事务所律师。
被告林德运，男，1955年6月18日生，汉族，户籍所在地大连市甘井子区泉水。
被告吕荣，女，1955年11月14日生，汉族，户籍所在地大连市甘井子区泉水。
被告大连环球外商俱乐部有限公司，住所地大连金石滩国家旅游度假区金座庄园。
法定代表人李伟建，系该公司董事长。
委托代理人于德生，系辽宁青松律师事务所律师。
委托代理人唐昆，系辽宁青松律师事务所律师。
原告中国光大银行股份有限公司大连青泥支行诉被告林德运、被告吕荣、被告大连环球外商俱乐部有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马荟华、被告大连环球外商俱乐部有限公司的委托代理人于德生、唐昆到庭参加了诉讼。被告林德运、被告吕荣经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告林德运与被告吕荣系夫妻关系。2005年12月28日，原告与被告林德运签订个人贷款合同，原告向被告林德运提供贷款72万元，贷款期限20年，还款方式为按月等额还本付息。同时被告林德运用其名下位于大连市金州区金座庄园房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押担保的相关手续。大连环球外商俱乐部有限公司对上述债务承担连带保证责任。抵押担保和连带责任保证的范围还包括了原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。2005年12月31日，原告依约向被告发放贷款72万元。被告林德运自2015年10月15日发生逾期，截止2016年10月17日，逾期本金460465.26元，利息19057.51元。三被告的行为已侵犯原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告林德运、被告吕荣共同偿还原告贷款本金460465.26元，利息19057.51元（暂计算至2016年10月17日）及之后发生的利息（自2016年10月18日至实际付清之日止的利息、罚息，依贷款合同约定计算）；判令被告林德云以其名下位于大连市金州区金座庄园的房产承担抵押担保责任，原告对上述抵押物享有优先受偿权；判令被告大连环球外商俱乐部有限公司对上述债务承担连带保证责任。
被告林德运、被告吕荣经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后，未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。
被告大连环球外商俱乐部有限公司辩称：本案业务发生于2005年，距今已有十一年。当时环球公司老股东为解决公司经营资金，联系光大银行及部分人员做了本案所涉贷款业务。此间商品房买卖、按揭保证贷款合同内容均无效。商品房买卖合同内容是虚假的，从未履行，房屋未交付。首先，名义购房人并未支付过任何房款，首付款并非真实交易，只是环球公司虚开首付款发票，而房屋也从未实际交付被告林德运、吕荣。案涉房屋至今仍为清水状态，老股东持有的房屋钥匙可以打开房屋，按揭保证贷款相关协议内容也是虚假的。老股东为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订贷款合同而获得银行贷款。贷款购买房产的相应资料，也没有交给名义借款人。整个过程只是借用名义借款人名义，所有的贷款手续均由环球公司办理，贷出的款项也是由环球公司使用，后续贷款均由公司偿还，所以相关协议包括其效力都是无效的。其次，因为贷款合同无效，关于罚息约定也无效，不同意支付罚息。如果法院最终裁判罚息，则请求调低罚息比例。第三，因为房屋未办理产权证，当时办理的是抵押预登记。银行不能依据抵押预登记享有物权法规定的抵押权，不能对房屋价款优先受偿。第四，基于前述事实，案涉房屋属于环球公司所有，环球公司才是真正贷款人，已还贷款是环球公司的财产，环球公司自愿承担剩余贷款本息的偿还责任。
经审理查明：在贷款期间，被告林德运与被告吕荣系夫妻关系。2005年12月20日，被告大连环球外商俱乐部有限公司与被告林德运签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告林德运购买由被告大连市金州区金座庄园房屋，首期房款于合同签订当日交清，其余房款由买受人申请银行贷款。2005年11月29日，大连环球外商俱乐部有限公司向被告林德运出具发票，发票中载明房屋首付款310121元，支付方式为现金，尚欠购房款72万元，被告林德运填写借款申请书，被告吕荣与被告林德运系夫妻关系，亦填写配偶承诺书，承诺完全同意上述行为，并愿共同负担该项借款的偿还。2005年12月28日，原告中国光大银行股份有限公司大连青泥支行（贷款人）与被告林德运（借款人及抵押人）、被告大连环球外商俱乐部有限公司（保证人）签订《个人贷款合同》，约定：原告向被告林德运发放贷款人民币72万元整；贷款用途为购房；贷款期限为20年，即自2005年12月30日起至2025年12月30日止，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；贷款利率采用浮动利率，按中国人民银行公布的同期基准利率下浮10%执行，首期执行贷款年利率6.12%，贷款期限内如遇法定利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；还款方式为按月等额还本付息。并约定：若借款人未按合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。借款人连续三期或累计六期未按时或全额履行还款义务的，则构成违约。对于借款人的违约行为，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项；按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息；有权宣布行使或实现本合同项下的担保权利。同时约定：被告林德运以其所购买的坐落于大连市金州区金座庄园房屋为该笔贷款提供抵押担保；担保范围包括：本合同项下的贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用。该抵押合同已在大连市房地产管理部门办理了预抵押登记手续。合同约定：被告大连环球外商俱乐部有限公司为借款人在合同项下借款提供全程连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至本合同项下贷款履行期届满之日起二年止。保证担保的范围同抵押担保的范围。同时约定保证人在任何情况下不得要求贷款人首先行使物的担保。保证人授权贷款人自行按贷款金额德10%从保证人账户中将相应的金额转入保证金专户，贷款人实现本章项下的担保权益时，有权直接从保证金专户中扣收借款人在本合同项下未付的本金、利息和其他应付款项。
另查，2005年6月7日，原告（甲方）与被告大连环球外商俱乐部有限公司（乙方）签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定：乙方为楼盘房产的所有购房人（借款人）向甲方申请的个人房屋贷款提供担保，其担保方式为全额不可撤销的连带责任的保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及甲方实现债权的费用，保证期限为从本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至借款人归还全部贷款本息之日止。
上述合同生效后，原告按约定于2005年12月31日向被告林德运发放了全部贷款72万元，贷款到期日为2025年12月30日，贷款年利率为5.508%。截止2016年10月17日，被告尚欠原告借款本金人民币460465.26元，利息、罚息合计19057.51元，已构成违约。为此，原告诉至本院。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《个人贷款合同》、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、贷款借据、逾期贷款明细单、商品房买卖合同及购房发票、无条件还款承诺书、见证确认书、三被告的身份证明，被告大连环球外商俱乐部有限公司提供的自2006-2009期间按月偿还银行贷款的还款记录及银行凭证、光大银行发函以及原告、被告大连环球外商俱乐部有限公司的陈述笔录在案为凭，这些材料已经本院审查和开庭质证，应予采信。
本院认为：本案的争议焦点为原告与三被告签订的《个人贷款合同》是否有效，原告的贷款应当由谁偿还。首先，被告林德运、被告吕荣经本院公告送达，期限届满未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见对合同真实性及其签订的合同的意思表示提出异议，被告环球公司亦没有证据证明房屋买卖合同及贷款合同中的签名非林德运本人所签；庭审中，被告环球公司也并未否认自身在房屋买卖合同及贷款合同中所盖印章的真实性，因此，从形式上看，房屋买卖合同及个人贷款合同真实有效。其次，根据合同相对性原则，原告向被告林德运、被告吕荣主张还款责任，向被告环球公司主张连带保证责任，符合合同约定及法律规定，并无不妥。第三，若如被告环球公司所称，被告林德运仅为名义上的贷款人，环球公司才是真正的贷款人及实际还款人，那么双方在签订房屋买卖合同和贷款合同时并没有体现其真实的意思表示，此为民法上的真意保留行为，该行为并不因与内心真实意思表示相反而导致无效，除非相对人明知或应当知道该真意保留行为。本案中，被告环球公司仅凭没有加盖印章的光大银行函件，不足以证明原告明知该真意保留行为。第四，尽管被告环球公司提供了财务账本，但账本中均以被告林德运的名义偿还原告贷款，因此，被告林德运与被告环球公司的之间的真意属于内部约定，不能以此抗辩原告的主张。综上，原告与被告林德运、被告大连环球外商俱乐部有限公司签订的《个人贷款合同》、与被告大连环球外商俱乐部有限公司签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效，原、被告之间的抵押借款合同关系、保证合同关系依法成立。被告林德运向原告申请贷款，并同意接受所签订的合同中条款的约束，在其使用原告提供的款项后，理应按约及时履行相应的合同义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。截止2016年10月17日，被告尚欠原告借款本金人民币460465.26元，利息、罚息合计19057.51元，已构成违约。被告吕荣与被告林德运系夫妻关系，亦签署配偶承诺书，故理应对夫妻关系存续期间的夫妻共同债务承担共同还款责任。现原告要求被告林德运、被告吕荣共同偿还所欠借款本金人民币460465.26元，并支付截止2016年10月17日的借款利息、罚息合计19057.51元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2016年10月18日起至还清欠款之日止按《个人贷款合同》中约定的利率计算的借款利息、罚息一节，应计付至本判决确定的给付之日止。关于原告要求确认其对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，根据《物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告不能就该抵押房屋优先受偿。关于原告要求被告大连环球外商俱乐部有限公司承担连带保证责任一节，符合合同约定，本院予以支持。被告林德运、被告吕荣经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后，未到庭应诉，亦未提出答辩意见，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林德运、被告吕荣偿还原告中国光大银行股份有限公司大连青泥支行借款本金460465.26元人民币；
二、被告林德运、被告吕荣共同给付原告截止2016年10月17日的借款利息、罚息合计人民币19057.51元；
三、被告林德运自、被告吕荣2016年10月18日起至本判决确定的给付之日止，按所签订的《个人贷款合同》中约定的利率给付原告借款利息、罚息；
上列一至三项中被告林德运、被告吕荣应偿付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、被告大连环球外商俱乐部有限公司对上述一至三项被告林德运、被告吕荣应偿还原告之款项，承担连带保证责任；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费11870元（含保全费2880元，公告费600元），由被告林德运、被告吕荣、被告大连环球外商俱乐部有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 邓玉皎
审 判 员 董国辉
人民陪审员 谷金芳
二〇一七年三月二日
书 记 员 王 蕊