江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终586号
上诉人（原审被告）：九江银行股份有限公司三里街支行，住所地：九江市浔阳区浔阳东路109号。
负责人：郭红文，支行行长。
委托诉讼代理人：周会茂，江西挚诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：九江市利民物业有限公司，住所地：九江市环城路27号。
法定代表人彭汉森，公司总经理。
委托诉讼代理人：邹昆，公司员工。
上诉人九江银行股份有限公司三里街支行（以下简称九江银行）因与被上诉人九江市利民物业有限公司（以下简称利民物业）物业服务合同纠纷一案,不服九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人九江银行的委托诉讼代理人周会茂、被上诉人利民物业的委托诉讼代理人邹昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
九江银行上诉请求：请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判九江银行向利民物业支付24个月的物业管理费4500元（计算标准：店面300/年，二楼商用楼可以按照门面标准上浮50%计算,每年1350元）;本案一、二审诉讼费用由利民物业承担。事实和理由:1、一审法院认定3元/每平米的物业管理费标准不符合市场实际交易习惯，违背事实，且显失公平。利民物业的诉讼代理人当庭陈述“利民物业提供物业服务的门面收费标准是300元/年（30元/月）；利民物业提供的小区绿化、保洁、保卫、停车等物业服务无法令人满意，更不可能达到三级物业服务标准；利民物业根本从未给九江银行提供过物业服务，九江银行门面外的场地垃圾请了九江市浔阳区白水湖街道市容环境卫生管理所清理，门面里是自己保洁清理。九江银行二楼楼下水管长期漏水，经多次要求，利民物业从未派人维修。2、利民物业滥用诉讼主体地位，侵害了九江银行的合法权益。九江银行要求与利民物业签订《物业服务合同》，遭到无视。利民物业向九江银行主张2016年8月28日之后的物业管理费没有法律依据。
利民物业辩称：利民物业提供了小区里面的保洁卫生；生活污水从院子里的管道通过，管道堵塞利民物业就要进行疏通；供电电缆、网络、有线电视、电话等线路从小区通过，利民物业负责维护保养；近三年来，利民物业对面积小的店面（30—50平方米店面），是按300元/年交物业费；商铺是按江西省的物业收费标准1—3元，住户没有电梯的是0.35元每平方米，写字楼3—5元每平方米。
九江银行为证明其主张，提交了九江市浔阳区白水湖街道市容环境卫生管理所，2015年、2016年两年门面卫生费300元的发票两张。证明九江银行门前卫生是由市容环境卫生管理所提供服务。利民物业质证，认为卫生费与物业费是两回事，不认可。本院认为，发票上有九江市浔阳区白水湖街道市容环境卫生管理所的专用章，对其真实性，应予认可。
利民物业向一审法院起诉请求：判令九江银行支付物业管理费26352元；诉讼费由九江银行承担。
一审法院认定事实：2003年10月25日，九江市振兴房产开发有限公司与利民物业签订《物业管理委托合同》，约定，由利民物业对名仕苑、东区1至5号楼、怡景阁、怡景花苑D、E、F栋进行物业管理，并由利民物业依据国家物价部门或行业主管部门制定的收费标准，并结合九江市本地的实际情况收取物业管理费。九江银行自2015年1月1日起至2016年12月31日未缴纳物业管理费。
另查明，2012年8月28日，九江银行取得位于九江市浔阳东路109号名仕楼1栋202（面积为201.65平方米）、九江市浔阳东路109号名仕楼05（面积为34.73平方米）、九江市浔阳东路109号名仕苑04（面积为62.18平方米）、九江市浔阳东路109号名仕苑06（面积为67.16平方米）的产权所有证，四处房产总面积为365.72平方米。
还查明：九江市物价局、九江市住房保障和房产管理局九价字【2012】41号《关于印发<九江市住宅小区物业服务收费管理暂行办法>的通知》附件2：江西省物业管理公共性服务收费标准规定三级物业公司办公室（写字楼）的收费标准为3.01元/月至5.00元/月。
一审法院认为：利民物业与九江市振兴房产开发有限公司之间的物业管理委托合同依法成立，对全体业主具有法律约束力。九江银行自2015年1月1日起未缴纳物业管理费属违约行为，应承担继续履行的违约责任。故对利民物业要求九江银行支付拖欠的物业管理费的诉请，予以部分支持（自2015年1月1日起至2016年12月31日止共24个月的物业管理费，即365.72平方米×3元/平方米×24月=26331.84。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：九江银行在本判决生效后十日内向利民物业支付物业管理费共计26331.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费459元，减半收取230元，由九江银行负担。
本院认为，利民物业与九江银行对九江银行座落在名仕楼的房产的物业服务收费未有特别约定，利民物业在未提供特别服务的情况下，对同一辖区范围，同种类性质的房产的物业服务收费，应采用同一标准，不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。利民物业对九江市浔阳东路109号名仕楼住宅小区外围的小店门面（30—50平方米），按每年300元收取物业费。九江银行在名仕楼04（面积为62.18平方米）、05（面积为34.73平方米）、06（面积为67.16平方米）号店，门面里卫生自己处理，门面外围卫生的清理，承包给了九江市浔阳区白水湖街道市容环境卫生管理所，即九江银行未享受特别的物业服务。利民物业对九江银行的店门面，要求按办公楼收取物业费，没有法律依据，本院不予支持。但九江银行上诉要求按3个店门面缴纳物业费，也不合理，因为04（面积为62.18平方米）、06（面积为67.16平方米）两个店门面的面积，共计129.34平方米，这两个店门面按3个小店门面收费较为合理，即九江银行应按4个小店门面缴纳物业费，每年1200元（300×4），2年(自2015年1月1日起至2016年12月31日止)的物业服务费，共计2400元。利民物业对九江市浔阳东路109号名仕楼住宅小区无电梯的住房，物业收费为每平方米0.35元。九江银行在九江市浔阳东路109号名仕楼1栋202（面积为201.65平方米）的房产，虽然用于办公，但室内卫生自已处理，室外也只是享受了同一住宅小区业主的同等物业服务，并未享受办公楼性质的物业服务或其他特别服务。利民物业因为九江银行将住宅小区的住房改变用途为办公，要求按办公楼收取物业费没有法律依据，本院不予支持。九江银行上诉要求对名仕楼1栋202（面积为201.65平方米）的房产，按每年1350元缴纳物业费，即每平方米每月0.56元（比同一住宅小区住房收费上浮了60%），2年(自2015年1月1日起至2016年12月31日止)的物业服务费，共计2710.17元（201.65×0.56×12×2），本院予以认可。因九江银行本案所涉房产在利民物业的物业服务管理范围，九江银行关于利民物业无权主张2016年8月28日之后的物业管理费的上诉理由，不能成立，本院不予支持。原审法院将住宅与店门面均按每平方米3元缴纳物业费有误，应予纠正。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初2849号民事判决；
二、九江银行股份有限公司三里街支行在本判决生效后十日内向九江市利民物业有限公司支付物业管理费共计5110.17元。
一审案件受理费459元，减半收取230元，二审案件受理费346元，共计576元，由九江银行股份有限公司三里街支行承担115元，九江市利民物业有限公司461元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋凤英
审判员 高 猛
审判员 郑敏红
二〇一七年五月九日
书记员 余 程