新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民三初字第673号
原告（反诉被告）：顾登明，男，汉族，1975年4月25日出生。
被告（反诉原告）：黄斌，男，汉族，个体工商户，1965年10月26日出生。
原告（反诉被告）顾登明与被告（反诉原告）黄斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾登明及其委托代理人唐作、被告（反诉原告）黄斌及其委托代理人李军锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）顾登明诉称：原、被告于2013年7月签订了房屋租赁合同。合同签订后，被告称要将合同外两间房屋也要使用（一层的一间26.64平方米和楼上的一间18.72平方米），当时原告同意被告租赁使用，并要求另交租赁费，可是被告一直没有给予正面答复，而且一直使用至今。按照合同约定，被告只能使用54.2平方米的房屋，而被告实际使用房屋面积为118.62平方米，超合同面积为64.42平方米。合同约定“两年期满后，乙方须提前三个月支付第三年房屋租金”，可是被告违反合同约定，在2015年5月到期该付款的时间一直没有给原告付款。故原告诉至法院，请求判令被告支付2015年8月、9月租赁费3333.34元，支付2013年8月至2015年9月的超面积租赁费36265元，解除原、被告之间的租赁合同，要求被告将租赁房屋交还原告。
被告（反诉原告）黄斌辩称并反诉称：我方不同意原告第一、二项诉讼请求，我方在2015年8月至9月并没有实际使用，原告将我方的房屋停水、停电，并且双方签订了四年的租赁合同，现还未到期。因停水、停电造成我方无法使用房屋。我方不同意支付超面积租赁费用，当时租赁合同虽写的54平方米，但双方协定是一并租赁的，不存在超面积使用。对于第三、四诉讼请求，原告提出由原来的租金2万元涨到4万元后，我方无法支付，同意解除租赁合同，并且我方已于2015年9月17日向原告交还了房屋。原告所诉事实与理由与实际不符。我方按照约定交付租金，原告自己不收，原告方擅自停水、停电造成我方无法使用房屋。我方提出反诉请求：请求判令反诉被告赔偿租金损失40000元、经营损失75000元、装修损失10000元、返还采暖费5500元、搬迁费2100元、返还合同押金1000元，共计133600元。
原告（反诉被告）顾登明针对反诉辩称：我方不同意除了押金之外的诉讼请求，采暖费我方是收了被告的采暖费，但是现在供热公司未向我方收取，如果供热公司出具证明以后不收取我方可以返还。由于原告违约才造成我方解除合同。
经审理查明：2013年7月20日，顾登明（甲方）与黄斌（乙方）签订《租房合同》一份，约定：甲方将位于乌拉泊新居的房屋，建筑面积为54平方米的住宅出租给乙方使用；租赁期限为四年，自2013年8月1日至2017年7月31日止，年租金贰万元，乙方在签订本合同时支付前两年房租，两年期满后，乙方须提前三个月支付第三年房屋租金；房屋的水、电、暖以及物业等费用，在2013年8月1日以前的费用由甲方承担，之后的所有费用由乙方全部承担，自签字之日起生效；押金1000元，合同终止退还。黄斌于2013年7月19日向顾登明交纳了押金1000元及租金30000元。2013年11月21日，黄斌又向顾登明交纳租金10000元，顾登明处收条一张，载明：“今收到壹万元整，两年房租已付清。”2015年5月，黄斌向顾登明交纳第三年的租金20000元，但顾登明拒绝收取，并要求涨房租。2015年8月1日起，顾登明对租赁房屋采取停水、停电的措施。2015年9月9日，顾登明诉至我院，请求如诉，黄斌遂提出反诉，请求如诉。2015年9月17日，黄斌将租赁房屋返还给顾登明，双方进行了交接。经查，顾登明于2013年7月将涉案租赁房屋交付黄斌使用，交付时即包括一楼的一套房屋及二楼的一小间房屋，面积约100余平方米。另，黄斌分别于2014年4月2日、2015年4月11日向顾登明支付了2013年的暖气费2750元以及2014年的暖气费2750元，合计5500元。
庭审中，黄斌出示案外人出具的证明十六份及视频资料一份，用以证明其经营良好，被迫停业造成其经营损失75000元（1500元／天×50天=75000元）；出示2015年8月29日的房屋租赁合同一份，证明其在本市新民路西四巷48号另行租赁房屋，年租金60000元，故主张租金损失40000元；出示装修合同一份及收条三张，证明其新租赁的房屋装修支出40000余元，在本案主张装修损失10000元。
以上事实有租房合同、证明、收条、房屋租赁合同、装修合同、收据、视频资料及当事人陈述等证据为证。
本院认为：原、被告签订的《租房合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。黄斌提供的视频资料证实，在合同履行过程中，顾登明以涨价为由拒收黄斌的房租，并且于2015年8月1日起擅自对租赁房屋停水停电，致使黄斌经营的餐厅被迫停止经营。原、被告双方已于2015年9月17日对租赁房屋进行了交接，双方的房屋租赁合同已经实际终止履行，故对于顾登明主张解除双方签订的《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，顾登明应当将合同押金1000元退还黄斌。因黄斌已将租赁房屋交还顾登明，故对于顾登明主张交还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。因顾登明从2015年8月1日起对租赁房屋采取了停水停电的措施，造成房屋无法正常使用，故对于其主张2015年8月、9月租赁费3333.34元的诉讼请求，本院不予支持。《租房合同》中虽约定房屋面积为54平方米，但顾登明向黄斌交付房屋时即包括一楼的一套房屋及二楼的一小间房屋（面积约100余平方米），并且顾登明于2013年11月21日出具的收条亦载明“今收到壹万元整，两年房租已付清”，由此可以证实双方对房屋面积是一致确认的，顾登明主张超面积租赁费依据不足，本院不予支持。反诉部分，由于顾登明擅自停水停电，导致合同无法继续履行，造成黄斌经营的餐厅停业属实，顾登明应当就停业给黄斌造成的经营损失承担赔偿责任，结合黄斌当庭出示的证明及视频资料，本院酌定支持黄斌的经营损失20000元。对于黄斌已交纳的暖气费5500元，因目前热力公司确实未向顾登明收取，故顾登明应当将暖气费5500元退还黄斌。对于黄斌主张的租金损失40000元，与本案并无必然关联，本院不予支持。关于装修损失，黄斌可就其租赁顾登明房屋的装修损失主张赔偿，但庭审查明其对该房屋未作装修，仅添加了部分可拆走的装饰物如窗帘、壁画等，现黄斌将新租赁房屋的装修费用作为损失主张不妥，本院不予支持。对于黄斌主张的搬迁费2100元，此为其搬离房屋的必要支出，并不以顾登明违约为发生条件，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）顾登明与被告（反诉原告）黄斌于2013年7月20日签订的《租房合同》；
二、原告（反诉被告）顾登明返还被告（反诉原告）黄斌合同押金1000元；
三、原告（反诉被告）顾登明赔偿被告（反诉原告）黄斌经营损失20000元；
四、原告（反诉被告）顾登明返还被告（反诉原告）黄斌采暖费5500元；
五、驳回原告（反诉被告）顾登明主张2015年8月、9月租赁费3333.34元的诉讼请求；
六、驳回原告（反诉被告）顾登明主张2013年8月-2015年9月超面积租赁费36265元的诉讼请求；
七、驳回原告（反诉被告）顾登明主张交还房屋的诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）黄斌主张租金损失40000元的诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）黄斌主张装修损失10000元的诉讼请求；
十、驳回被告（反诉原告）黄斌主张搬迁费2100元的诉讼请求。
以上顾登明应给付黄斌款项合计26500元，于本判决生效后十日内付清。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费789.96元（顾登明已预交），由顾登明负担。反诉请求标的133600元，核定给付金额26500元，占请求标的的19.84%，反诉案件受理费1486元（黄斌已预交），由顾登明负担19.84%即294.82元，由黄斌负担80.16%即1191.18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 雷菲菲
代理审判员 蒋 欣
人民陪审员 马志强
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 祁安然