江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02969号
上诉人（原审原告）李志勇。
委托代理人ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
上诉人（原审原告）段淑华。
委托代理人ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州信泰房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市招商北路122号。
法定代表人许作伟。
被上诉人（原审被告）上海泛景商业房地产经营管理有限公司，住所地上海市杨浦区鞍山路5号20A-41室。
法定代表人曾少雄。
上诉人李志勇、段淑华因与被上诉人苏州信泰房地产开发有限公司（以下简称信泰公司）、上海泛景商业房地产经营管理有限公司（以下简称泛景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟虞民初字第0309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，李志勇与段淑华系夫妻关系。2008年5月17日，出卖人信泰公司与买受人李志勇签订《商品房买卖合同》一份，约定由李志勇向信泰公司购买常熟城市之光1幢1单元105号商业用房，建筑面积76.26平方米，单价每平方米18603.6190元，总价1418711.9849元。2009年3月4日，信泰公司向李志勇开具了商品房结算清单，载明房屋幢号城市之光1幢105号，建筑面积76.25平方米，单价18603.62元，总价款1418526元已经支付。2009年3月14日，信泰公司向李志勇开具了销售不动产统一发票。上述房产登记为李志勇、段淑华共有，房屋坐落于常熟市阜湖路45号（城市之光）1号楼105，建筑面积76.25平方米。
2008年5月17日，出租人李志勇（甲方）与承租人泛景公司（乙方）签订《常熟城市之光租赁协议》一份，载明：本合同的签署鉴于：1、甲方与信泰公司（以下简称：开发商）于2008年5月17日签订《常熟市商品房买卖合同》，购买开发商开发的“城市之光”二期商业［1#105］商铺；2、开发商已在出售本物业前告知甲方本物业带有租约。在此等情形下，甲方仍愿意购买本物业并同意遵守买卖不破租赁之法律原则，于受让本物业后代替开发商履行出租方的职责。3、为明确各方义务，甲方与本物业的承租人即乙方签订本租赁协议如下：……第二条：物业基本情况1、商铺（土地使用年限40年），2、坐落位置：常熟市阜湖路45号“城市之光”。3、建筑面积：建筑面积为76.26平方米（以政府部门实测面积为准），交付状态：毛坯。第三条：租赁用途：1、乙方承租本物业可以自用，也可以转租。2、租赁期内，乙方有权决定次承租人并与之签订《转租协议》；除非本协议另有约定，所有转租的收益均归乙方。……租赁期内，乙方对本物业拥有完整排他的经营管理权，甲方除了双方约定的租金收入外，所有其他转租或相关收益均归乙方所有。第四条：租赁期限1、正式租赁期限为五年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止，正式租赁期前3个月为免租期，即2009年1月1日起至2009年3月31日止；2、双方约定每年的4月1日起至次年的3月31日止为一个租赁年。3、如所购单元延期交房则起租时间及免租期的起始时间亦相应推迟，双方同意具体时间以开发商出交房通知书（以邮戳为准）次月的该日为免租期起始日，三个月后为正式租赁期的起始日。第五条租金及支付方式：1、年度租金为人民币161867元，即该套商品房合同总价的11.409%（税前）。2、乙方应按照以下进度安排支付租金：1）乙方已于2008年5月17日支付自2009年4月1日至2012年3月31日共三年的租金，共计人民币485600元（税前）给甲方，甲方必须在签订本合同之前将三年的租赁税金共计人民币24280元一次性缴纳给乙方。如交房后，实测面积有变化造成租金增加或减少致使租赁税金增加或减少的，甲乙双方同意租金和税金均多退少补的方式处理。2）2012年4月1日起至2014年3月31日共二年的租金按季度支付，除前款约定外，乙方应于每年3月25日、6月25日、9月25日、12月25日之前支付下一季度租金。季度租金为40467元（税前）。3、甲方因租赁收入所产生的税赋由甲方承担，由乙方在每月的租金中代为扣除后缴纳。4、甲方的租金指定汇款银行为中国农业银行，姓名李志勇，身份证号码××，银行帐号95×××10。甲方指定的汇款银行如有变动，必须提前15天书面告知乙方，否则责任由甲方承担。5、本租赁有效期内，未经双方一致同意，任何一方不得擅自调整租金。……第九条房屋的维修责任：……3、乙方在本协议届满时以届满时现状交付给甲方，若有装修则无偿交还甲方。乙方无需将房屋恢复原状或向甲方支付任何恢复费用。……第十一条乙方迟延支付租金：乙方未按照本协议约定支付租金的，甲方有权向乙方收取延迟期间租金总额的日万分之五的违约金，或甲方书面催告乙方，经甲方催告后超过三十日乙方仍未支付的，甲方有权以书面通知方式单方面终止本协议，收回本物业自行处理。第十二条返还：自本协议终止之日起十五天内，乙方必须向甲方移交本物业。如逾期超出十五天，乙方则需按实际超出天数补足租金。第十三条损失赔偿：双方应当本着诚实守信、互相配合支持的积极态度履行本协议。任何一方不履行本协议或擅自提前终止本协议的，均应当承担相应的违约责任，若造成另一方损失的，则应另赔，赔偿的范围包括但不限于直接损失、诉讼／仲裁费、保全费、律师费、调查费、合理的差旅支出。……。
李志勇、段淑华一审诉讼请求为：1、判令解除房屋租赁合同关系并恢复原状，通好水电，使涉案房屋与隔壁房屋分开；2、判令泛景公司支付李志勇、段淑华2009年4月1日至2013年3月31日的租金647468元，并支付2013年4月1日至判决生效之日的租金（按年租金161867元的标准计算）；3、判令泛景公司支付违约金（前三年以租金647468元为基数，从2008年5月18日至2012年12月29日，以每日万分之五计算；第四年一季度以租金40467元为基数，从2012年3月26日计算至2012年12月29日，二季度以租金40467元为基数，从2012年6月26日计算至2012年12月29日，三季度以租金40467元为基数，从2012年9月26日计算至2012年12月29日，四季度以租金40467元为基数，从2012年12月26日计算至2012年12月29日；第五年一季度以租金40467元为基数，从2013年3月26日计算至判决生效之日，二季度以租金40467元为基数，从2013年6月26日计算至判决生效之日，三季度以租金40467元为基数，从2013年9月26日计算至判决生效之日）；4、判令泛景公司返还租金税24280元；5、判令信泰公司对泛景公司上述第2、3、4项中的付款义务承担连带责任。一审审理过程中，李志勇、段淑华表示对诉讼请求中的“前三年以租金647468元为基数，从2008年5月18日至2012年12月29日，以每日万分之五计算”的违约金予以撤回。
原审法院认为，李志勇与泛景公司之间签订的《常熟城市之光租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。段淑华虽系常熟市阜湖路45号（城市之光）1号楼105商业用房的共有人，但房屋租赁合同由李志勇与泛景公司签订，根据合同相对性原理，租赁合同权利义务关系在李志勇与泛景公司之间发生，段淑华不是租赁合同的当事人。关于李志勇主张的解除租赁合同，因泛景公司迟延履行交付租金的合同主要义务，致使合同目的不能实现，故解除租赁合同的主张应予以支持。关于恢复原状，通好水电，使涉案房屋与隔壁房屋分开的主张，因泛景公司承租后并未将房屋转租，房屋的原状也未发生变动，且根据合同约定承租方没有恢复原状的义务，故对该主张不予支持。关于租金，其中2009年4月1日至2012年3月31日三年的租金，在租赁合同中载明了“乙方已于2008年5月17日支付自2009年4月1日至2012年3月31日共三（3）年的租金”，李志勇也向泛景公司出具了相应的收条，结合信泰公司提供的相应证据和陈述，可以认定双方以此种方式确认前三年租金不需实际支付，因此，对李志勇主张的2009年4月1日至2012年3月31日期间的租金，不予支持。自2012年4月1日起，泛景公司应按合同约定的年租金161867元标准支付租金。关于李志勇主张的违约金，因双方约定的违约金标准每日万分之五过分高于实际造成的损失，法院调整为按银行同期贷款利率的130%计算。具体计算如下：以40467元为基数自2012年3月26日至2012年12月29日分段计算，违约金为2353元；以40467元为基数自2012年6月26日至2012年12月29日分段计算，违约金为1644元；以40467元为基数自2012年9月26日至2012年12月29日，违约金为833元；以40467元为基数自2012年12月26日至2012年12月29日，违约金为35元。上述共计违约金4865元。之后，以40467元为基数自2013年3月26日至本判决生效之日，以40467元为基数自2013年6月26日至本判决生效之日，以40467元为基数自2013年9月26日至本判决生效之日。关于李志勇主张的返还税金，双方租赁合同中约定“甲方因租赁收入所产生的税赋由甲方承担，由乙方在每月的租金中代为扣除后缴纳”。因此，对该主张不予支持。李志勇主张的查档费要求信泰公司、泛景公司承担，缺乏法律依据，不予支持。关于李志勇主张的要求信泰公司对租金、违约金承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：解除李志勇与泛景公司之间的《常熟城市之光租赁协议》，泛景公司将常熟市阜湖路45号1号楼105商业用房交还给李志勇，于判决生效之日起十五日内履行；泛景公司支付李志勇2012年4月1日至2013年3月31日的租金161867元并支付自2013年4月1日起至判决生效之日止按年租金标准161867元计算的租金，于判决生效之日起十日内履行；泛景公司支付李志勇违约金4865元；并支付以40467元为基数自2013年3月26日至判决生效之日，以40467元为基数自2013年6月26日至判决生效之日，以40467元为基数自2013年9月26日至判决生效之日，均按银行同期贷款利率的130%计算的违约金，泛景公司于判决生效之日起十日内履行；驳回李志勇、段淑华的其他诉讼请求。案件受理费12889元，保全费4020元，公告费900元，合计17809元，由李志勇、段淑华负担6603元，由泛景公司负担11206元。
上诉人李志勇、段淑华不服上述民事判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决第四项，判决支持其全部诉讼请求。其主要理由是：1、李志勇虽然出具了收条，但泛景公司并没有实际支付前三年的租金，一审判决没有支持李志勇要求泛景公司支付前三年租金的主张是错误的；2、信泰公司是泛景公司的实际控制人，系母子公司，一审判决认定信泰公司对泛景公司的租金支付义务不承担连带责任是错误的。3、李志勇并未收到泛景公司前三年的租金，因此无需交税，信泰公司应把税金返还给李志勇。
被上诉人信泰公司、泛景公司均未答辩。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，李志勇与泛景公司于2008年5月17日签订的《常熟城市之光租赁协议》第五条约定：泛景公司已于2008年5月17日支付2009年4月1日至2012年3月31日三年租金485600元；李志勇在签订本合同之前将三年租赁税金24280元一次性缴纳给泛景公司。同日，李志勇向泛景公司出具收条：已收到2009年4月1日至2012年3月31日三年租金合计485600元，并缴纳了税金24280元。根据上述租赁协议的约定以及李志勇出具收条、缴纳税金的行为可以明确李志勇已经获得了与三年租金485600元价值等同的利益，视为李志勇已收取了泛景公司三年的租金，显然李志勇要求泛景公司再支付三年租金并返还税金的主张没有合同依据与法律依据，本院不予支持。此外，李志勇关于信泰公司对泛景公司支付租金承担连带责任的主张缺乏法律依据与事实依据，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。李志勇、段淑华的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12889元，由上诉人李志勇、段淑华负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 叶 刚
审判员 任小明
二〇一四年十一月四日
书记员 杨颖颖