吉林省集安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0582民初277号
原告李树茂，男，汉族，集安市人，农民，住所地集安市。
委托代理人隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。
被告潘云贵，男，汉族，集安市人，无职业，住所地集安市。
委托代理人李德玉，吉林清原律师事务所律师。
被告集安市仁隆房地产开发有限公司（以下简称仁隆公司）。
法定代表人ＸＸ仁，董事长。
委托代理人杨国臣，集安市法律援助中心律师。
被告集安市正发实业有限责任公司（以下简称正发公司）。
法定代表人刘云峰，总经理。
委托代理人董志光，集安市法律援助中心律师。
原告李树茂与被告潘云贵、集安市仁隆房地产开发有限公司、集安市正发实业有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法由审判员刘明颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李树茂及其委托代理人隋云飞与被告潘云贵及其委托代理人李德玉、被告仁隆公司法定代表人ＸＸ仁及其委托代理人杨国臣、被告正发公司的委托代理人董志光到庭参加诉讼，被告正发公司法定代表人刘云峰未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李树茂诉称，2010年1月12日，原告与被告潘云贵、仁隆公司签订房屋拆迁产权调换协议书及补充协议，协议约定原告用自己的房产置换集安市仁隆房地产开发有限公司开发的星宇花园小区B座门市房105室、106室、107室、住宅308室，建筑面积分别为136.3平方米、166.2平方米、112.9平方米、103.1平方米，回迁时间为2010年12月31日，如果逾期回迁，每月支付违约金7000元。被告没有按照协议约定的时间交付房屋，于2015年1月23日将房屋交付给原告，被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失，被告没有支付违约金，星宇花园最后开发的公司为正发公司，故诉至法院，请求法院依法判令：一、被告潘云贵支付原告违约金336，000.00元，仁隆公司和正发公司承担连带责任。二、被告潘云贵为原告李树茂安装三个窗户的防盗卷帘门窗和三相动力电。三、被告潘云贵给原告李树茂办理房屋所有权证和土地使用权证。
原告李树茂提交的证据有：房屋拆迁产权调换协议书、补充协议书和房屋草图各一份。
被告潘云贵辩称：对原告在事实理由中的陈述没有异议。没有按期限交付房屋是集安市政府调整了城市规划，系政府行为，属于不可抗力，被告不存在违约行为，另违约金过高。被告同意为原告安装三个窗户的卷帘门窗，三相动力电安装不了。对要求给其办理房屋所有权证和土地使用权证，因该房屋尚未验收，无法办理产权过户手续和土地使用权证。
被告潘云贵提交的证据有：1、建设用地规划许可证、建设用地批准书、中标通知书各一份。2、建设用地规划许可证二份。3、集安市城市建设规划管理处证明二份。4、电费收据一张。
被告仁隆公司辩称：潘云贵系挂靠我公司，后来双方解除挂靠关系，潘云贵又找到正发公司挂靠，所以我公司与本案无关，不应承担责任。
仁隆公司提交的证据有：协议书一份。
被告正发公司辩称，原告的房屋拆迁安置是与仁隆公司签订的产权调换协议书，按照合同相对性原则，我公司不是履行产权调换协议的当事人，因此，我公司不承担原告的房屋拆迁安置违约责任。
正发公司未提交证据。
双方当事人争议的焦点为：一、被告潘云贵应否给付原告李树茂违约金336，000.00元及仁隆公司、正发公司应否承担连带责任？二、被告潘云贵应否为原告李树茂安装三个窗户的卷帘门窗和安装三相动力电？三、被告潘云贵能否为原告李树茂办理房屋所有权证和土地使用权证？
根据原告陈述及被告答辩，经当庭举证、质证、辩论，针对本案争议焦点，本院对证据分析、认证如下：对原告李树茂提交的房屋拆迁产权调换协议书、补充协议书和房屋草图各一份，经质证，潘云贵、仁隆公司均无异议，正发公司未发表质证意见，本院予以采信，上述证据能够证明李树茂与潘云贵、仁隆公司于2010年1月12日签订了房屋拆迁产权调换协议书。对潘云贵提交的建设用地规划许可证、建设用地批准书、中标通知书各一份，经质证，仁隆公司、正发公司均无异议，李树茂对真实性没有异议，认为不能证明政府原因导致工期延期，本院不予确认。对潘云贵提交的建设用地规划许可证二份，仁隆公司无异议，正发公司未发表质证意见，李树茂对真实性没有异议，认为建筑规模对应不上，原来建筑审批小，后来审批扩大了，是开发公司自身导致的证件失效，本院不予采信。对潘云贵提交的集安市城市建设规划管理处证明二份，仁隆公司无异议，正发公司未发表质证意见，李树茂提出异议，认为该决定增加了建筑面积，给潘云贵带来经济利益最大化，（2011年9月，考虑新一轮城市总体规划的要求，经过城市规划委员会研究决定：调整星宇花园的规划设计，建筑层数由原来的11层调整为15层），证明的事实不属于不可抗力，本院不予采信。对潘云贵提交的电费收据一张，仁隆公司、正发公司均无异议，李树茂对真实性没有异议，认为时间不正确，交费不能证明通电，且没有其他证据作为佐证，不予采信。对仁隆公司提交的协议书一份，经质证，被告潘云贵、正发公司均无异议，原告提出异议，认为该协议书对其没有约束力，本院不予确认。
经本院审理查明：2010年1月12日，原告李树茂与被告潘云贵、仁隆公司签订了房屋拆迁产权调换协议书，协议约定：原告将座落于鸭江路133号，产权证号分别为410002号、410358号、410362号，建筑面积分别为95.50平方米、61.20平方米、202.58平方米及其他无照住宅166.77平方米房屋交给仁隆公司拆迁。并且，仁隆公司将座落于集安市星宇花园B座门市房及住宅作为产权调换房屋；该房屋为期房。同日，李树茂与潘云贵、仁隆公司签订补充协议，回迁时间为2010年12月31日，若2010年12月31日前李树茂不能按时回迁，潘云贵、仁隆公司于逾期之日起，每月赔偿违约金人民币7000元（自2010年12月31日起至2014年12月31日止，48个月），潘云贵于2015年1月23日将房屋交付给李树茂。现李树茂己回迁门市房106号142.50平方米、107号162.50平方米、108号125.00平方米和305号住宅106.87平方米。
另查明：潘云贵无拆迁及开发资质，潘云贵在动迁李树茂房屋时挂靠在仁隆公司，并以仁隆公司的名义与李树茂签订了房屋拆迁产权调换协议书，尔后，潘云贵在房屋开发阶段挂靠在正发公司，并向其缴纳了10万元管理费，产权调换房屋至今尚未验收。潘云贵同意为李树茂安装卷帘门窗三个，即尺寸分别是：高3.1米×宽2.5米，高3.1米×宽2.7米，高3.1米×宽5.1米。潘云贵开发的星宇花园B座门市房及住宅尚未验收，尚不具备办理房屋所有权证和土地使用权证的条件。
本院认为：（一）、对被告应否给付原告主张的违约金336，000.00元问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，本案中，李树茂与潘云贵、仁隆公司签订的房屋拆迁产权调换协议书及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，该协议和补充协议合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，本案中，李树茂在产权调换前，对自己所有的门市房屋进行了出租，存在经济收益，潘云贵提出违约金过高，因其在补充协议中有明确约定，且协议不违反法律规定，亦未损害国家和第三人的利益，应以约定为宜。潘云贵未按合同约定的2010年12月31日前交付回迁房屋，已构成违约，对李树茂合理的经济损失，理应承担赔偿责任，故对李树茂的主张，予以支持。对仁隆公司、正发公司是否担责的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十四条规定“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”，本案中，仁隆公司、正发公司出借资质证书允许潘云贵以其企业的名义承揽该工程，故对李树茂要求仁隆公司、正发公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。（二）、潘云贵是否应当为李树茂安装三个窗户的卷帘门窗和安装三相动力电的问题。庭审中，潘云贵同意为李树茂安装卷帘门窗三个，即尺寸分别是：高3.1米×宽2.5米，高3.1米×宽2.7米，高3.1米×宽5.1米。现回迁房屋尚未验收，无法交付，故不具备安装三相电的条件，故对李树茂该主张不予支持。庭审中李树茂将安装三相电变更为价款，可另案告诉。（三）、关于被告潘云贵能否为原告李树茂办理房屋所有权证和土地使用权证。本案中，被告开发的星宇花园二号楼房尚未验收，产权调换门市房屋及住宅尚未验收，不具备办理房屋所有权证书和土地使用权证的条件；对李树茂要求办理房屋所有权证过户登记手续和土地使用权证的主张，本院无法支持，李树茂可待房屋验收各项指标合格后，可另行告诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十四条之规定，判决如下：
一、被告潘云贵给付原告李树茂违约金（自2010年12月31日起至2014年12月31日止）336，000.00元。
二、被告集安市仁隆房地产开发有限公司、被告集安市正发实业有限责任公司对被告潘云贵给付原告李树茂违约金336，000.00元承担连带责任。
三、被告潘云贵为原告李树茂安装卷帘门窗三个，分别是：高3.1米×宽2.5米，高3.1米×宽2.7米，高3.1米×宽5.1米。
四、驳回原告李树茂要求被告潘云贵安装三相动力电的诉讼请求。
五、驳回原告李树茂要求被告潘云贵协助办理房屋所有权证书及土地使用权证的诉讼请求。
上述款项，于本判决发生法律效力后立即执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3170元（已减半收取），由被告潘云贵负担。
具有给付义务的当事人到期不履行给付义务，权利人向本院申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 员 刘明颖
二〇一六年五月十九日
代理书记员 孙震宇