江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4331号
上诉人（原审被告）羊雷，男，1981年4月27日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京紫竹物业管理有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。
法定代表人张胜，该公司总经理。
委托代理人孟海云，女，1967年3月25日生，汉族，南京紫竹物业管理有限公司员工。
上诉人羊雷因与被上诉人南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
紫竹物业公司原审诉称，2009年12月8日，紫竹物业公司与南京建辉房地产开发有限公司签订物业服务合同，合同约定由紫竹物业公司为阳光聚宝山庄提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主委员会时止。羊雷系该小区业主，依据物业服务合同，羊雷应当及时向紫竹物业公司支付物业服务费用，然而羊雷未按合同约定支付物业服务费用，截至2014年5月17日，尚欠紫竹物业公司物业服务费及公共能耗分摊费。紫竹物业公司经催交，羊雷至今仍未交纳，故紫竹物业公司诉至法院，请求判令羊雷支付物业服务费6233.1元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违约金；支付公共能耗分摊费1396.4元。
羊雷原审辩称，1、双方之间不存在合同关系，紫竹物业公司提供的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》为虚假合同；2、紫竹物业公司进驻阳光聚宝山庄小区后，不履行服务职责，羊雷不同意支付物业服务费用及滞纳金。
原审法院经审理查明，2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区玄武大道88号的阳光聚宝山庄（以下简称阳光聚宝山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对阳光聚宝山庄提供前期物业服务，双方约定以下内容：1、服务内容与质量。在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共同部位的维修养护；物业共用设施设备的日常运行和维修养护；电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2014年5月14日，紫竹物业公司与南京市玄武区聚宝山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：紫竹物业公司服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期内（5月18日零时起），缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。
羊雷系阳光聚宝山庄红豆街区9幢1005室业主，房屋建筑面积为111.6平方米。因羊雷拖欠物业服务费及公共能耗分摊费，紫竹物业公司遂诉至法院。
原审审理中，紫竹物业公司主张羊雷自2010年7月1日至2014年5月17日期间物业服务费未付，每月按1.2元／平方米计算物业服务费，共计欠缴物业服务费6233.1元；按每月公共能耗分摊费用30元计算，羊雷拖欠2010年7月1日至2014年5月17日期间公共能耗分摊费用1396.4元。
紫竹物业公司为证明其主张提交了：1、《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、中标通知书、南京市物价局文件，证明紫竹物业公司为阳光聚宝山庄提供物业服务并收取费用均是合法的，羊雷应缴纳物业服务费；2、房屋登记簿、房地产买卖中介合同，证明羊雷为红豆街区9幢1005室业主；3、告知函、手机短信、催费函，证明紫竹物业公司撤出小区时，就物业费向羊雷进行催收；4、红豆街区公摊水电费明细表及水电费发票，证明2010年1月至2014年4月每户每月分摊电梯及小地库电费为12.4元，2010年1月至2014年2月每户每月分摊绿化用水水费为0.645元、增压水泵电费为1.15元，2012年1月至2014年5月19日每户每月分摊路灯及草坪灯电费为2.1元、监控室电费1.27元，合计每户每月公摊水电费为17.6元。羊雷对紫竹物业公司提供的证据意见如下：对证据1物业合同以前未看到原件，故对真实性与合法性表示怀疑，对中标通知书以前未见过，如果是真实的，应当进行公示，对物价局文件认为也应该公示；对证据2无异议；对证据3告知函，羊雷没有看到过，对其真实性表示怀疑，该告知函只是反映紫竹物业公司撤出时间，而无进驻小区时间，对手机短信未收到，对催费函也未看到过；对证据4明细看不懂，水电费发票与羊雷无关。
羊雷称，其于2009年9月购买阳光聚宝山庄红豆街区9栋1005室房屋，房屋交付时的物业是上海陆家嘴物业管理有限公司，后紫竹物业公司进驻小区，对此紫竹物业公司应进行公示，但羊雷作为业主毫不知情，紫竹物业公司提供的物业服务合同也并无羊雷签字。紫竹物业公司提供的物业服务合同签订时间为2009年，此时小区入住率已超过50%，紫竹物业公司应出示2010年12月前小区的房屋销售记录，但紫竹物业公司并未举证，可见其与建设单位签订的合同本身不合法。羊雷曾向紫竹物业公司交纳物业费，但紫竹物业公司只出具了收据，这让羊雷对紫竹物业公司服务的合法性进一步产生怀疑。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第九条规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的物业服务合同，并向价格主管部门备案，如紫竹物业公司未能提供备案材料，则可以证明提供的物业服务合同为虚假的。因紫竹物业公司合同虚假，羊雷与紫竹物业公司无合同关系，同时紫竹物业公司提供的服务严重不符合约定，羊雷不同意向紫竹物业公司支付任何费用。
羊雷为证明其主张提供了：1、房屋买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明羊雷所购房屋交付时的物业公司是陆家嘴物业公司。2、发票，证明羊雷购买的是二手房，之前的房主向陆家嘴物业公司交纳物业费，根据合同关系，购房后相应合同关系转嫁到羊雷身上；3、收据，证明羊雷曾向紫竹物业公司交纳物业费，后发现物业公司变化，不再交纳物业费；4、联名信，证明紫竹物业公司提供服务未得到绝大多数业主的认可；5、接处警工作登记表，证明紫竹物业公司未履行安保等服务义务。紫竹物业公司对羊雷所举证据质证意见如下：证据1、2与紫竹物业公司无关；证据3可以进一步证明羊雷知道紫竹物业公司在小区提供服务；证据4真实性不予认可，即使是真实的，也是业主要求调整业主委员会的公开信；对证据5真实性予以认可。
因双方意见分歧，致未达成调解协议。
以上事实有《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》、房屋登记簿、告知函、红豆街区公摊水电费明细表及发票、南京市物价局文件以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。紫竹物业公司经合法招投标程序进驻聚宝山庄小区，并与小区建设单位南京建辉房地产开发有限公司签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，为小区提供物业服务，该合同合法有效，对包括羊雷在内的业主具有约束力。羊雷辩称该合同系虚假合同，无法律依据，原审法院不予支持。紫竹物业公司依约提供物业服务，羊雷所举证据不能证明紫竹物业公司提供的服务存在重大瑕疵，故其应依约支付物业服务费及公共能耗分摊费。紫竹物业公司要求羊雷按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，缴纳拖欠的2010年7月1日至2014年5月17日物业服务费6233.1元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费按日万分之一自逾期之日起承担违约金，紫竹物业公司现要求羊雷自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，原审法院予以支持。
关于公共能耗分摊费用。公共能耗分摊费用系紫竹物业公司实际垫付，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。紫竹物业公司提交了红豆街区公摊水电费明细表及发票，主张红豆街区业主每月每户分摊水电费为17.6元，该费用系紫竹物业公司根据实际交费的水电费发票及缴费期间计算，系缴费期间内每月每户应分摊的水电费用，但紫竹物业公司以17.6元为标准向羊雷主张实际欠费月份的公共能耗分摊费用，无事实和法律依据，对紫竹物业公司主张的公共能耗分摊费用，应按紫竹物业公司提供的水电费发票所载明的期间按实结算。根据紫竹物业公司提交的水电费发票，羊雷应承担的公共能耗分摊费用明细如下：2010年7月至2014年4月期间，电梯和小地库的电费416.3元（9.05元／月）；2010年7月至2014年2月期间，增压水泵电费50.6元（1.15元／月），绿化用水费28.38元（0.645元／月）；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费59.95元（2.1元／月），监控室使用的电费36.25元（1.27元／月），以上费用合计为591.48元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：羊雷于判决生效之日起五日内支付紫竹物业公司南京紫竹物业管理有限公司自2010年7月1日起至2014年5月17日止物业服务费6233.1元及违约金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费591.48元，合计6824.58元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由羊雷负担。
上诉人羊雷不服原审判决，向本院提起上诉称，一、紫竹物业公司提供的《前期物业合同》系无效合同。紫竹物业公司提供的所谓《前期物业合同》是其与南京建辉房地产开发有限公司于2009年12月8日签订的，该合同违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，没有经占专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，所以该项合同不是依法成立的合同，对我方不具有法律约束力。没有合同关系就没有合同权利，且被上诉人的服务质量不到位，故上诉人有理由拒绝交纳物业费。请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人紫竹物业公司辩称，其与南京建辉房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》合法有效，我公司是通过招投标方式进驻小区的，并提供了优质物业服务，上诉人有义务交纳物业费。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，紫竹物业公司进驻涉案小区实施物业管理服务，系在涉案小区成立业主大会前，经过南京建辉房地产开发有限公司公开招投标而中标的企业，并在相关管理部门进行了备案。故建辉房地产开发有限公司与紫竹物业公司签订的《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当按合同约定的标准向物业公司支付物业费。上诉人主张涉案合同未经过半数业主同意属无效合同的理由不成立，本院不予支持。紫竹物业公司依约向上诉人提供了物业服务，上诉人提供的证据不足以证明紫竹物业公司服务存在重大瑕疵，其以紫竹物业公司服务存在瑕疵及涉案合同无效为由拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人羊雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年九月十六日
书 记 员 朱亚芳