南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书(2014)高民初字第722号原告（反诉被告）高淳区淳溪镇渭凤村村民委员会，住所地南京市高淳区淳溪镇丹阳湖北路99号。法定代表人袁生华，村民委员会主任。委托代理人甘优军，南京市高淳区淳溪法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）高淳县万福大酒店有限公司，住所地南京市高淳区淳溪镇丹阳湖北路99号。法定代表人李建珍，该公司董事长。委托代理人史兹保，江苏苏商律师事务所律师。原告（反诉被告）高淳区淳溪镇渭凤村村民委员会（下称渭凤村委会）与被告（反诉原告）高淳县万福大酒店有限公司（下称万福大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理，由审判员杨启福适用简易程序，后依法组成合议庭，于2014年6月3日、2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告渭凤村委会法定代表人袁生华及其委托代理人甘优军、被告万福大酒店法定代表人李建珍及其委托代理人史兹保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渭凤村委会诉称，2011年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同1份，原告将位于高淳区淳溪镇丹阳湖北路的综合楼第一至五层出租给被告。合同约定先交租金后使用，承租方迟延交付租金6个月以上的，出租人可行使合同解除权。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，而被告自2013年起未按合同约定履行交付租金的义务。故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告租金397600元，并承担违约金57248元；3、被告承担本案诉讼费用。被告万福大酒店辩称，原、被告双方签订租赁合同属实，但原告未按合同交付全部租赁房屋，且被告已约支付2011、2012年度的租金，2013年度租金未交是因为被告承租的房屋存在严重的质量问题，被告与原告提出先支付20万元租金，剩余部分待原告解决房屋渗漏问题后再行结算，但原告未同意，故原告应承担相应的违约责任。万福大酒店同时反诉称，反诉被告渭凤村委会未按约定将合同约定的全部房屋交付反诉原告，同时由于房屋存在严重质量问题，承租房屋下雨时出现大面积渗漏，造成反诉原告经营的酒店内装潢损坏，严重影响酒店的经营。反诉原告多次要求反诉被告履行维修义务，而反诉被告既不进行维修，亦不同意反诉原告自行维修，造成反诉原告重大经济损失。故提起反诉，要求判令：1、反诉被告向反诉原告交付全部房屋；2、反诉被告对租赁房屋进行维修；3、反诉被告赔偿反诉原告经济损失353000元；4、反诉被告承担反诉费用。反诉被告渭凤村委会辨称：双方签订合同时，反诉原告对承租的大楼内有部分房屋反诉被告用于办公的情况是清楚的，该部分房屋并不包括在出租的房屋内；出租后，反诉被告对房屋已进行两次维修，且并未表示放弃维修；反诉原告提出的赔偿经济损失的诉讼请求无相应事实依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2011年1月1月，渭凤村委会与万福大酒店签订房屋租赁合同1份，合同约定：渭凤村委会将座落于高淳区淳溪镇丹阳湖北路的综合楼第一至五屋出租给万福大酒店，租赁期限为2011年元月1日至2021年2月28日止，租金分别为28万元、30万元、33万元、38万元等;合同同时约定，承租方应按时交纳租金，先交租金后使用，出租方负责对房屋定期检查并承担正常的房屋维修费用；双方还约定了违约责任，承租方迟延交纳租金，每逾期一日按应交纳租金的万分之四承担违约金，迟延交纳租金6个月以上，出租方可单方解除合同，由此造成的损失由承租方承担；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，万福大酒店交付了2011年度租金，渭凤村委会将房屋移交给万福大酒店。万福大酒店承租房屋后，用于餐饮与客房经营。在合同履行过程中，因承租房屋出现渗漏问题，万福大酒店向渭凤村委会提出要求维修，渭凤村委会进行了维修，双方就租金问题进行了协商，渭凤村委会对2012租金进行了部分减免。2013年，因承租房屋存在渗漏问题，影响了万福大酒店的经营，双方就解决渗漏问题没有达成一致意见，万福大酒店提出对2013年度先交付部分租金，待房屋维修后再行结算，渭凤村委会未予同意，亦未对房屋进行维修。后渭凤村委会以万福大酒店拖欠租金为由，诉至本院。上述事实，有双方签订的租赁合同及双方当事人的陈述等证据证明。对交付租赁房屋是否符合合同约定的问题，万福大酒店在接收房屋后，未向渭凤村委会提出交付的房屋不符合合同约定，且在承租2年时间内亦未提出，应认定渭凤村委会交付的房屋符合合同约定。对承租房屋因造成的损失问题，万福大酒店提供了照片48张、光盘1份、证明1份、工程预算书1份，以证明其因房屋造成损失，渭凤村委会质证认为，对照片、光盘及证明仅能证明房屋有渗水现象，但讼争房屋经验收合格，不存在质量问题，渗水问题也有可能系承租人使用不当造成的。对工程预算书，认为无编制单位与时间，不符合证据的形式要件，同时预算书包括了维修与装饰的内容，并非单纯的维修，故不予认可。本院审查认为，反诉原告提供的照片、光盘及证明，结合原、被告陈述对房屋已进行维修的陈述，能够证明反诉被告出租的房屋存在渗水现象，该渗水系房屋本身的质量问题，与反诉原告是否使用不当没有关联。对工程预算书，因该书证系工程预算证明，该工程并未实际进行，无法证明实际损失，故对该证据不予采信，对反诉原告主张损失的事实不予认定。本院认为，原、被告间签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按合同约定履行自己的义务。被告承租房屋后，应按合同约定向原告支付租金，原告要求被告给付租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但因原告出租的房屋存在渗水质量问题，已客观影响被告的经营，应认定原告的出租房屋有瑕疵，应承担相应的违约责任，可酌情降低租金标准。对本诉原告要求解除合同的诉讼请求，因合同并未就每一年度租金交付的期限未作出明确约定，同时原、被告就房屋的维修及损失的承担存有争议，被告并非无故不交付租金，且原告对被告交付的部分租金拒绝接收，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对本诉原告要求本诉被告承担违约金的诉讼请求，应在当年度期满后视为租金到期，故计算违约金的时间应为2014年1月1日起算。对反诉原告要求反诉被告交付合同约定的房屋的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；对反诉原告要求反诉被告对租赁房屋进行维修的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对反诉原告要求反诉被告承担损失的请求，本院认为，房屋维修虽系出租人义务，但反诉原告作为承租人在使用房屋的过程中，当出现需维修的情形，在向出租人告知后，出租人未履行维修义务的情况下，为减少损失，承租人应及时进行维修，以减少房屋渗水对经营的影响，同时依据租赁合同约定，出租方负责对房屋定期检查并承担正常的房屋维修费用，并未排除承租人自行维修，现因房屋并未实际维修，相关费用亦以确定，反诉原告可在维修后就相关损失向反诉被告主张，故本院对反诉原告的这一请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、高淳县万福大酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付高淳区淳溪镇渭凤村村民委员会租金（2013年度）297000元及逾期付款违约金（自2014年1月1日起至租金付清之日止，按每日万分之二点一计算）；二、高淳区淳溪镇渭凤村村民委员会应于本判决发生法律效力之日起10日内对出租房屋渗水质量问题进行维修，高淳县万福大酒店有限公司应予以协助；三、驳回高淳区淳溪镇渭凤村村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回高淳县万福大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8123元，反诉案件受理费6595元，由高淳县万福大酒店有限公司负担11899元，高淳区淳溪镇渭凤村村民委员会负担2819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨启福人民陪审员  耿善根人民陪审员  邢精政二〇一五年五月二十二日书 记 员  缪赟赟