山西省长治市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0402民初223号
原告韩六平，男，1969年6月11日出生，汉族，山西省长治市人。
委托代理人耿富明，山西耿诚律师事务所律师。
委托代理人陶跃进，1958年3月23日出生，汉族，山西省长治市人，系长治市福泰和房地产开发有限公司经理。
被告长治银行股份有限公司，住所地山西省长治市太行东街269号。
法定代表人马平恒，职务董事长。
委托代理人万柯岩、王军强，山西长兴律师事务所律师。
原告韩六平诉被告长治银行股份有限公司（以下简称长治银行）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩六平及其委托代理人陶跃进、耿富明，被告长治银行的委托代理人万柯岩、王军强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月21日，原、被告签订了《房屋转让协议》，被告将其所有的位于长治市宏门小区五号楼综合商用房转让给原告。该转让协议约定，甲方（被告）将其所有的位于长治市宏门小区五号楼综合商用房及所属土地使用权出卖给乙方（原告）；房屋及土地使用权价格为人民币捌佰万元（800万元），永久性买断；同时约定甲、乙双方按国家有关规定办理土地产权过户手续，甲方配合，乙方承办；如果一方违约，按本合同总金额的5%违约金赔偿另一方。合同签订后，原告在付款条件不成就的情况下将全款800万元支付被告，同时因该房产当时登记为被告改制前的名称，故原告还将房产证的名称变更为长治市商业银行股份有限公司，正当原告积极将该处房产及土地手续过户至原告名下时，被告却以不能出具股东会决议等各种理由加以拖延。虽经原告多次催促，但均不凑效。为此，原告曾于2013年12月向人民法院提起诉讼，被告承诺为原告办理房屋及土地使用权的过户手续，在此情况下，原告提出撤诉，但被告再次言而无信，迫使原告再次起诉。请求法院判令被告将位于长治市宏门小区五号楼综合楼的房产所有权和土地使用权过户给原告；判令被告承担因违约给原告造成的经济损失4722384元；判令被告承担因其违约而使原告增加的交易、过户、税费等相关损失。庭审中，原告变更诉讼请求，要求：1、依法确认原、被告双方于2009年12月21日订立的转让价款为800万元的《房屋出让协议》合法有效；2、依法确认被告委托山西华诚房地产评估有限公司于2011年11月28日作出的《房地产评估报告》有效；3、判令被告继续履行《房屋出让协议》的约定，向原告出具符合国家规定的办理转移登记的相关资料，并将位于长治市宏门小区五号综合楼房屋所有权和土地使用权转移登记至原告名下；4、判令被告承担因违约而给原告造成的利息损失4722384元，同时承担因违约而给原告增加的交易、过户、税费等损失。
被告辩称：原告要求被告将所诉房产所有权和土地使用权过户给原告的诉求，不在被告的法律职权和能力范围，被告无法做到。根据《房屋登记办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。由此可知，房屋过户登记属于行政管理行为，应当由房屋登记行政管理机关为其办理过户登记，被告无权为其办理。根据双方签订的《房屋出让协议》，土地使用权及房屋所有权过户，双方按照国家有关规定办理，甲方（被告）配合，乙方（原告）承办，被告只具有配合办理过户事宜的义务，而原告才是办理过户事宜的主体。事实上，被告早已按约履行了配合义务，2009年12月31日已将房屋的土地使用证、房产证原件移交原告，2014年1月23日也为原告出具了董事会决议，现房屋未过户是因为原告怠于实施过户的具体行为所致，与被告无关。双方签订协议后，被告已经将讼争房屋交予原告使用至今，被告已经履行了合同约定的配合义务，也提供了相关文件，被告没有任何违约行为，不应当承担任何违约责任。原告诉称其因该房屋过户事宜已于2013年12月向人民法院起诉，后自行撤诉，自2013年至今已有28个月，期间也未发生诉讼时效中断事由，现早已超过两年诉讼时效，故应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于长治市宏门小区5号楼的房屋（下称讼争房屋）所有权证、土地使用权证（地址长兴中路宏门小区）登记在长治市城市信用合作中心社名下。2005年7月27日，经山西省工商行政管理局核准，长治市城市信用社名称变更为长治市商业银行股份有限公司。
2009年8月28日，长治市商业银行委托山西华诚房地产评估有限公司对长治市宏门小区5号楼建筑物价格进行评估，8月31日，该评估公司出具晋华房评报字[2009]第071号评估报告书，认定评估对象价格为761.5万元，评估报告有效期为一年；2011年11月26日，长治市商业银行再次委托山西华诚房地产评估有限公司对长治市宏门小区5号楼建筑物价格进行评估，11月28日，该评估公司出具晋华房评报字[2011]第130号评估报告书，认定评估对象价格为769.41万元，评估报告有效期为一年。
2009年12月21日，原告韩六平作为乙方，长治市商业银行（现名称长治银行）作为甲方，双方签订了《房屋出让协议》，约定的主要内容有：1、甲方将位于长治市宏门小区五号楼综合楼商用房（房产证号为长治市房权证城集字第00001**号）及所属土地使用权出卖给乙方，该房屋建成于1989年，共11层，建筑面积4391.59㎡（含地下室407.59㎡）；2、房屋价格为人民币捌佰万元（800万元），永久性买断；3、乙方分三期付款，从合同签订之日起付人民币2000000元，手续办理过程中付2000000元，手续办理完毕，签字过户时再付2000000元；4、甲乙双方按照国家有关规定办理土地产权过户手续，甲方配合，乙方承办；5、办理手续过程中，根据国家法律规定各自承担相关费用，如一方违约，按本合同总金额5%违约金赔偿另一方。2009年10月28日、12月21日原告妻子石艳萍分别代付被告房款1000000元、3000000元，12月30日长治市福泰和综合批发商城（有限公司）代付被告房款4000000元。另查明，双方签订房屋转让协议之前原告即一直租赁使用讼争房屋；2009年12月31日，被告将讼争房屋的土地使用权证、房产证原件移交给原告。
2012年4月2日，原告将长治市宏门小区5号楼房屋所有权证从长治市城市信用合作中心社名下变更至长治市商业银行股份有限公司。该房屋占用范围内的建设用地使用权证仍登记在长治市城市信用合作中心社名下。
2012年6月25日，原告向长治市商业银行股份有限公司提交《关于长治市商业银行宏门小区五号楼办理产权过户手续所需资料的请示》，主要内容为：原告于2009年12月以个人名义购买长治市商业银行股份有限公司“宏门小区五号楼”房产，现办理过户手续需长治市商业银行股份有限公司出具以下资料：1、营业执照正、副本复印件；2、企业代码证复印件；3、法人委托书原件；4、企业法人身份证明原件；5、法人身份证复印件；6、董事会决议。被告办公室主任吴玉婷批示：情况属实，过户手续正在办理中；被告董事会秘书张嫦娥批示：请人力资源部按要求提供第1-5项手续。
长治市商业银行公司章程第六章第三节第八十四条董事会行使下列职权：（一）……（九）在股东大会授权范围内，决定本行的风险投资，购买、出售、置换资产、资产抵押及其他担保事项。原告据此要求被告出具董事会决议或股东会决议，以办理产权转移手续，但被告未予出具。2013年4月8日，原告委托山西丹青律师事务所向长治市商业银行股份有限公司邮寄送达律师函，要求被告于2013年5月30日前出具符合规定的《股东会决议》等过户登记所需文件材料，并支付合同约定的违约金，承担经济损失。
2013年11月26日，原告诉至本院，要求判令长治市商业银行股份有限公司将长治市宏门小区五号楼的房产所有权和土地使用权过户至原告名下，并承担违约造成的经济损失3052384元。2014年2月10日原告撤诉。
2014年1月13日，长治市商业银行召开第二届董事会第七次会议，审议《关于完善房屋转让手续的议案》；1月22日，该行董事会出具第二届董事会第七次会议审议并通过《关于完善房屋转让手续的议案》的决议（长商董办[2014]4号）。议案的主要内容为：2009年9月8日，经行务会研究决定，将我行位于长治市宏门小区5号楼的一栋综合商用房转让给韩六平并按照相关法律规定与其签订了《房屋转让协议》。合同订立后，韩六平按照约定将800万元转让款支付给我行，我行也履行了房产所有权及土地使用权的交付义务。在办理过户手续过程中，房产登记管理部门要求韩六平就此事提供我行董事会决议或股东大会决议，否则不予办理。根据我行与韩六平签订的《房屋转让协议》第4条、第6条约定，我行应配合韩六平按照国家有关规定办理土地产权过户手续；如违约，按照合同总金额的5%承担违约赔偿责任。目前，韩六平已通过律师向我行发函催办此事。为全面完成履约责任，现拟按照房产登记管理部门要求，就转让事项提请各位董事审议。
2013年11月28日，中国银监会下发银监复[2013]635号文件，同意长治市商业银行股份有限公司更名为长治银行股份有限公司，简称长治银行。2014年1月14日，山西省工商行政管理局核准长治市商业银行股份有限公司更名为长治银行股份有限公司。
以上事实，有原告提供的房屋出让协议、收据三支、企业名称变更登记核准通知书、房屋所有权证两份、国有土地使用权证、评估报告书、长治市商业银行章程、请示、律师事务所律师函、起诉状、案件受理通知书、董事会决议、银监会批复、企业名称变更核准通知书，被告提供的房屋出让协议、董事会决议及签收证明、土地使用权证、房产证移交表以及原、被告的陈述及辩解在案为凭，经庭审举证、质证及本院查证，可以采信。
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护。本案原被告签订的房屋出让协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该协议应认定为合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告在与被告签订《房屋出让协议》后，已向被告付清了全部房款，被告也已将房屋及产权证书交付给原告占有使用至今，但讼争房屋的所有权仍未转移登记。而协助房屋买受人办理买卖房屋的产权变更登记手续，是房屋出卖人的一项合同主要义务。被告将房屋转让给原告，依约应当协助原告将讼争房屋的产权变更登记至原告名下。现原告要求其出具符合规定的转移登记材料、协助办理相关权属变更登记手续，于法有据，本院予以支持。
合同生效后双方均应按照约定全面履行自己的义务，并应遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。双方约定办理讼争房屋产权变更手续是原告承办，被告配合，然原告作为权利人未积极向房管部门申请变更登记、向被告索要所需材料，在被告怠于配合时虽向法院提起诉讼，但随后撤诉，系怠于行使自己权利，对讼争房屋至今未变更登记应承担主要责任；签订转让协议时讼争房屋登记在长治市城市信用合作中心社名下，而被告的企业名称已于2005年变更为长治市商业银行股份有限公司，2012年原告将讼争房屋变更至长治市商业银行股份有限公司名下后，被告名称又变更为长治银行股份有限公司，被告名称的一再变更导致其出具的变更登记材料（董事会决议等）无法使用，对原告办理过户手续造成一定障碍，而相对于原告在2009年已付清房款而言，被告至今未有效配合原告将讼争房屋变更登记至原告名下，明显未积极履行合同义务；综合以上，原被告对讼争房屋至今未变更登记至原告名下均存在一定过错，结合双方关于产权变更登记费用依照法律规定办理的约定，买受人承担的税费应当由原告承担，出卖人承担的税费应当由被告承担，对于未及时变更登记可能增加的税费也应由双方按照合同约定分担，原告要求被告单独承担，本院不予支持。支付房款系原告的主要义务，被告未有效配合原告办理产权变更手续，但也积极出具相关材料，该系合同履行瑕疵，并不影响原告履行合同义务，且原告自支付房款后即一直实际占有使用讼争房屋，并无实际损失，因此原告要求被告承担违约造成的经济损失，无事实及法律依据，本院不予支持。
被告于2011年11月28日委托山西华城房地产评估有限公司对讼争房产作出的评估报告原告予以认可，并以此参照确定讼争房屋的价值，均系自愿行为，但同时该评估报告载明有效期为一年，现一年期限已过，原告诉求确认该评估报告有效，本院不予支持。原告曾于2013年11月26日向本院提起诉讼，本院于2014年2月10日准许原告撤诉，2016年2月14日原告再次向本院起诉，期间扣除法定节假日，并未超出两年诉讼时效，因此被告辩解本案超过诉讼时效，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认原告韩六平与被告长治银行股份有限公司（原长治市商业银行股份有限公司）于2009年12月21日签订的《房屋出让协议》有效。
二、被告长治银行股份有限公司于判决生效后30日内按照房产管理部门的要求为原告韩六平出具所需材料，配合韩六平将长治市宏门小区5号楼的房屋及房屋占用范围土地变更登记至韩六平名下；过户税费由双方依照合同约定分担。
三、驳回原告韩六平的其他诉讼请求。
案件受理费44579元，由原告韩六平和被告长治银行股份有限公司各半承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人及代表人人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审 判 长 朱 显
人民陪审员 连尧斌
人民陪审员 栗 萌
二〇一六年八月十一日
书 记 员 史会芳