河北省大厂回族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1028民初748号
原告孟献国。
委托代理人赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。
被告马志东。
委托代理人康长江，河北新新律师事务所律师。
第三人王蕊。
委托代理人马征，河北尚乾律师事务所律师。
委托代理人刘健，河北尚乾律师事务所律师。
第三人杨学鹏。
原告孟献国与被告马志东、第三人王蕊、第三人杨学鹏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李庆春独任审判，公开开庭进行了审理，原告孟献国及委托代理人赵海峰，被告马志东及委托代理人康长江，第三人王蕊的委托代理人马征、刘健，第三人杨学鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟献国诉称，2014年6月9日，第三人王蕊向原告借款200万元，并指定将此款转入杨金萍账户，第三人王蕊为原告出具借条一张，同时将其名下的位于大厂县和平路西侧植保服务楼7号抵押给原告。后因第三人王蕊无力偿还，故原告与第三人于王蕊在2015年8月20日达成房屋买卖协议，王蕊以200万元价格将该处房屋卖给孟献国，王蕊用拖欠孟献国的200万元借款折抵了该房价款。按照买卖协议约定，王蕊应于2015年年底腾房把房屋交于原告并协助原告办理过户手续。签订买卖协议当时王蕊将该处房屋所有权证交给了原告。2016年1月2日，原告按照约定接收了该房屋并进行了装修和使用，于此同时原告多次要求王蕊办理过户手续，但王蕊不配合办理。王蕊陈述是案外人杨金萍的哥哥杨金龙向原告借款200万元，其抵押房产系为此借款提供担保及其已帮助杨金龙偿还了1445000元均不是事实，原告与杨金萍和杨金龙不相识，借款时只是按王蕊要求将借款打入杨金萍账户，借条和房屋买卖协议均为王蕊书写，不存在胁迫威胁情形，王蕊和杨学鹏夫妻之间对卖房事情进行过沟通协商，且房产本共有人一栏中并没有其它共有人，原告购买该房产主观是善意的。虽然王蕊未配合原告办理房产过户手续，但原告已实际以王蕊的借款200万元折抵支付了对价的购房款，王蕊偿还原告的144500元是偿还原告其它借款和利息，因双方存在多次借款事实。原告已取得了房屋所有权证书，并已实际占有了该房屋，此种情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当确定原告与王蕊签订的房屋买卖协议有效，故请求法院判决买卖协议有效，停止对该涉案房屋的执行并解除对该房屋的查封措施。
被告马志东辩称，对第三人王蕊向原告孟献国借款200万元的事实承认，但对他们双方于2015年8月20日签订的房屋买卖协议的真实性、合法性有异议。从协议上写的王蕊将其名下的房屋卖给买方孟献国以200万元成交的字面理解，此200万元只是成交价，此款所指向的是王蕊向原告借款200万元，还是支付房款200万元，是否给付，何时给付均不清楚，该房屋买卖协议未显示200万元是借款折抵房款，故原告无法证明其证明目的。此买卖协议所涉及房产属于王蕊和杨学鹏夫妻共同财产。协议上没有杨学鹏签字，杨学鹏也未对房屋买卖行为进行追认，同时杨学鹏在原告搬进该涉案房屋时曾对原告进行阻拦，其提供的大厂派出所出具的报警证明，能够证明其不同意卖房的证明目的，依据法律规定，该房屋买卖协议无效。原告请求法院判决停止对位于和平路西侧植保服务楼7号房屋的执行并解除对该房屋的查封措施没有事实和法律依据。原告孟献国与第三人王蕊的房屋买卖行为均不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的1至4项情形，孟献国与王蕊签订的买卖协议并不是在法院查封之前签订的，该协议未经共有人杨学鹏同意或追认，此协议并不是合法有效的合同，孟献国占有该房屋并不是在法院查封之前，且孟献国至今未交付房款。孟献国对涉案房屋不享有足以排除执行的权益，其行为严重侵犯了被告马志东的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人王蕊述称，自2013年起，案外人杨金萍的哥哥杨金龙因资金紧张曾多次向孟献国借款，但后来再向孟献国借款就不信任杨金龙了。因我与二人系朋友关系，孟献国提出必须以我名义打条才借款给杨金龙。2014年6月9日，我与孟献国电话联系，将借款200万元打入杨金萍处，次日我来到孟献国家，按其要求书写欠条，当时孟献国提出需财产抵押，我表示与杨学鹏共有一处和平路西侧植保楼7号楼房，但有银行抵押、自己无权以此房抵押，但孟献国表示没关系，只是走个形式，故在借条中写了将此房抵押于孟献国。后自2014年8月8日起，我陆续帮助杨金龙、杨金萍每月归还10万元，直至2015年7月22日共还款1445000元。后孟献国于2014年8月20日晚打电话叫我到其家，要求我必须给其书写个买卖协议，表示这不是真实的房屋买卖合同，只因此200万元是其从朋友处拆借，现在没还上给人家个交代。我说此房系夫妻共同财产自己没有处分权，但其表示没关系，故才由其口述我书写了此协议。2016年1月4日，孟献国突然闯入涉案房屋，当时只有杨学鹏在家，他二人均报警后，大厂派出所出警后未解决。孟献国直接将门锁更换，强制入住。当晚我回家后才将写欠条和协议等事情告知杨学鹏。我与原告虽然签订了买卖协议，并将房产本抵押给孟献国，但均是在其胁迫要求下进行的，双方签订买卖协议行为是为200万元所提供的担保，并没有真实的房屋买卖的交易事实，且当时此房市价在400万元以上，不可能以400万元的房产帮助杨金龙偿还50多万元的债务。我与孟献国之间名为房屋买卖实为民间借贷的民事法律关系，该买卖协议违反了担保法及合同法的规定，应为无效协议。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人杨学鹏述称，王蕊向孟献国借钱的事我不清楚，2015年7、8月份，王蕊和我说想卖房，有人要买，并没说卖给谁，也没说多少钱，因我不想卖这个房子。他们双方签买卖协议当天只是我送王蕊到原告处，并没与我说买卖协议的事，后来我走了，王蕊与原告怎么说的，我并不在场不知情，再后来打电话让我回去，因我有事就没回去。
经审理查明，原告孟献国与第三人王蕊系朋友关系，2014年6月9日王蕊向孟献国借款人民币200万元整，并出具借条一张，借条内容载明：“今王蕊向孟献国借人民币现金贰佰万元整（￥2000000.00）钱于2014年6月9日转入杨金萍中国银行个人账户，卡号：61×××38，王蕊本人将和平路西侧植保服务楼7号抵押于孟献国，借款期限为半年。借款人王蕊（签字并捺手印），日期：2014年6月9日”。当日孟献国从其在中国银行账户转入杨金萍在中国银行账户200万元整。2015年8月20日王蕊与孟献国签订一份房屋买卖协议，协议载明“经买卖双方协商，卖方愿将坐落和平路西侧农业局门面楼王蕊名下卖给买方孟献国，以贰佰万圆成交，于2015年年底腾房交于买方孟献国，并协助孟献国办理过户手续。卖方：王蕊（签字并按手印），买方：孟献国（签字并按手印），2015年8月20日”。该涉案房屋产权证号为大房权证大厂字第××号。2016年1月4日第三人杨学鹏在孟献国搬入涉案房屋过程中，向大厂回族自治县公安局报警，大厂派出所民警出警后未能解决纠纷而撤警。大厂派出所于二〇一六年四月二十一日出具一份《报警证明》记载：“2016年01月04日10时50分，杨学鹏报警称：在大厂回族自治县大厂镇职中路口南农林局门脸楼发生纠纷，有人在他家不走。特此证明”。2016年1月份起至今，孟献国占有该涉案房屋，并进行了部分装修。
另查明，第三人王蕊与第三人杨学鹏系夫妻关系。2015年8月20日，王蕊在大厂回族自治县房管部门又重新补办了一份涉案房屋房产本。
再查明，本院在审理马志东与王蕊、杨学鹏、杨金萍民间借款纠纷一案中，于2015年8月20日作出（2015）大厂民初字第943号民事裁定书，将王蕊名下位于大厂回族自治县和平路西侧植保服务楼7号房屋（房屋产权证号为大房权证大厂字第××补号）予以查封，同日向大厂回族自治县房屋登记机关送达查封裁定书和协助执行通知书，2015年8月25日向王蕊、杨学鹏、杨金萍送达了查封裁定书。本院在执行此案过程中，原告孟献国提出执行异议申请，要求终止对涉案房屋的执行并解除查封措施，本院于2016年3月22日作出了（2016）冀1028执异11号执行裁定书，驳回了孟献国的异议申请，孟献国不服裁定向本院提起诉讼。
上述事实，有原告孟献国提供的借条、银行交易明细、房屋买卖协议，房屋所有权证书和第三人王蕊提交的房屋所有权证书（补办证书）、大厂派出所出具的报警证明和本院作出的（2015）大厂民初字第943号民事裁定书、（2016）冀1028执异11号执行裁定书及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，第三人王蕊于2014年6月9日向原告孟献国借款200万元，并出具借条的事实清楚，证据充分，本院予以认定。对王蕊陈述此借款系案外人杨金萍哥哥杨金龙借款，是孟献国提出的以王蕊名义打欠条的事实，因其未提供证据予以证明，且借条中亦未写明，故对其主张，本院不予采信。孟献国与王蕊于2015年8月20日签订房屋买卖协议时，双方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，该买卖协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的五种情形之一，原告系基于买卖协议有偿取得。王蕊述称买卖协议是在孟献国胁迫下让其书写的，买卖房屋只是为借款提供的担保，且后来帮助杨金龙已偿还孟献国1445000元，其不可能以当时房屋市价为400多万元去帮助杨金偿还剩余的50多万元债务而将房屋卖给孟献国，因王蕊没有证据证明其还款是为杨金龙还款及当时该涉案房屋的市场价格，且其与孟献国还存在多笔借贷关系，故对其主张，本院不予采信。对被告马志东和王蕊提出的该涉案房屋系王蕊和杨学鹏夫妻共同财产，王蕊无权处分、杨学鹏不同意将此房卖给孟献国，亦未进行追认，且后又报警进行阻拦，王蕊与孟献国签订的房屋买卖协议无效的主张，杨学鹏在庭审中已陈述王蕊曾在2015年7月至8月期间向其说过卖房之事，原告与王蕊签订买卖协议当天是其送王蕊到原告处，后来走了又打电话让其回去，因其有事而没回去，从其陈述的事实内容上应认定杨学鹏对王蕊将房屋卖给孟献国的事实是知情的，故对被告和王蕊的上述主张，本院不予采信。对被告马志东提出的房屋买卖协议中的200万元写的是成交价，未显示此款为房屋折价款，孟献国至今未交付房价款的主张，因此房屋买卖协议虽未写明以借款折抵房款，但因孟献国现持有债务人王蕊的借款200万元的借条，双方的借款事实和房屋买卖事实先后实际存在，借款与房价款数额一致，应认定房屋价款即为借款折抵，故对被告上述抗辩主张，本院不予采信。综上，本院认定孟献国与王蕊签订的房屋买卖协议为合法有效合同。
对原告孟献国提出的请求法院依法判决停止对本县和平路西侧植保服务楼7号房屋的执行并解除对该房屋的查封措施的主张，依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案经过庭审调查，王蕊与孟献国是在本院做出查封裁定的同日签订房屋买卖协议，房款系由王蕊所欠债务折抵，孟献国是在本院查封后才占有该涉案房屋，与上述规定不符；另外，涉案房屋王蕊与孟献国虽然约定用于抵押，但未办理抵押权登记，孟献国尚未享有抵押权。综上，孟献国对执行标的即涉案房屋不享有足以排除执行的权利，对其上述主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定，判决如下：
一、原告孟献国与第三人王蕊签订的房屋买卖协议合法有效。
二、驳回原告孟献国的其它诉讼请求。
案件受理费减半收取50元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决书生效后，当事人在法律文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定的履行期间最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。
审判员 李庆春
二〇一六年六月二十七日
书记员 贾 颖
附本案使用法律条文：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。