广东省佛山市三水区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）佛三法执异字第124号
异议人（案外人）佛山市三水区三江市场物业服务中心，住所地：广东省佛山市三水区乐平（三江市场内）。
法定代表人潘玉芬，总经理。
委托代理人何向华、叶伟文，职员。
申请执行人佛山市粤德房地产咨询服务有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。
法定代表人叶盆生，总经理。
被执行人佛山市三水乐平工业发展公司，住所地：广东省佛山市三水区乐平镇乐平。
法定代表人曹德贤。
被执行人佛山市三水区乐平镇房地产开发公司，住所地：广东省佛山市三水区乐平。
法定代表人萧信祥。
上述两被执行人的共同委托代理人严柱安，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市三水区乐平镇乐平。
本院在执行申请执行人佛山市粤德房地产咨询服务有限公司（以下简称粤德公司）与被执行人佛山市三水乐平工业发展公司（以下简称乐平发展公司）、佛山市三水区乐平镇房地产开发公司（以下简称乐平房地产公司）借款合同纠纷一案过程中，案外人佛山市三水区三江市场物业服务中心（以下简称物业中心）向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查并进行公开听证。本案听证时，各方当事人均到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人物业中心称，2008年11月20日，乐平镇政府规划建设办公室发布三江市场及周边地块的租赁公告，宣告将三江市场与周边地块捆绑打包一并公开投标租赁。佛山市三水富天源物业管理有限公司（物业中心前身）中标，并于2008年12月8日与乐平镇政府规划办签订了《租赁合同》。签约时因政府主管部门要求需要专门负责三江市场的管理及投资开发的物业公司（即异议人）尚未完成工商注册登记，只能以物业中心股东之一的佛山市三水富天源物业管理有限公司的名义作为承租主体。随后，异议人成立后于2008年12月17日从自已的账户一次性支付30年租金共5443200元给乐平镇政府，乐平镇政府主管公有资产的“佛山市三水区乐平镇公有资产委员会办公室”开具票据确认。2008年12月18日乐平镇政府规划建设办向镇政府提出“关于要求变更三江市场承租主体的意见”，建议在原合同条款不变的前提下，以异议人为承租主体与乐平镇政府签订租赁合同，原《租赁合同》同时作废，由时任乐平镇镇长何小玲同意签发。同日，异议人与乐平镇政府重新签订了租赁合同，确立了异议人的承租主体身份和地份。之后，异议人全面负责开展三江市场的投资开发及管理业务已历时七年，现法院裁定三江市场主楼二、三层（以下简称涉案房产）是乐平房地产公司所有并拟拍卖是错误的，理由如下：一、涉案房产从来就是乐平镇辖下的公有资产，虽登记在乐平房地产公司名下，但事实上由乐平镇政府完全占有、使用、收益和处分。异议人租赁涉案房产是与乐平镇政府签订租赁合同，就是一个证据，乐平房地产公司是登记权利人，乐平镇政府是实际权利人。二、《租赁合同》上明确载明“三江市场主楼二、三层，公共场地及摆卖散档产权属甲方（乐平镇政府）”，表明乐平镇政府在公开招标时已对涉案房产作出征收决定，根据物权法规定，政府对单位或个人房产或不动产的征收可以直接变动物权，而涉案房产被乐平镇政府征收后，被执行人乐平房地产公司从未提出异议，主张所有权和使用权，由此可证实物权事实的变更是有效的。三、异议人是涉案房产的合法承租人，也是真正的权利人。首先，异议人按照乐平镇政府的要求注册登记了专门的物业公司，再公平公开参与租赁投标，中标后按约定一次性交纳30年的租金，之后投资开发、运营至今。据此，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，依法确认异议人为涉案房产的真正权利人，中止对涉案房产的执行。
异议人在异议中提交了如下证据：
一、《租赁合同书》、租金收据原件各一份、《关于要求变更三江市场承租主体的意见》复印件一份，拟证明异议人通过公开投标的方式，依法取得对涉案房产的承租权，异议人与招标人乐平镇政府为此签订租赁合同，约定双方的权利义务，异议人依约一次性支付了30年租金。
二、营业执照、税务登记证、组织机构代码证原件各一份，拟证明异议人的主体资格。
三、收款收据、通用票据原件各一份，拟证明异议人对涉案房产的承租运作情况。
四、《三水区乐平镇规划建设办规划设计条件》（《建设用地规划许可证》附件一）及红线图原件各一份，拟证明乐平镇政府在三水区乐平镇三江村委会规划混合住宅用地情况。
申请执行人粤德公司辩称，一、异议人主体不适格，不是本案的权利人，只是承租户，而对于承租户提出异议的理由只能是法院在执行拍卖过程中没有通知承租人，侵犯了承租人的优先购买权，拍卖行为无效，要求重新拍卖等要求，现异议人的请求明显不符合法律规定。二、根据异议人提供的《租赁合同书》，乐平镇政府单方出租涉案房产属于无权处分，是无效行为，且租赁期限约定30年并一次性支付合部租金，不符合法律规定，也明显不合常理。为此，请法院依法驳回异议人的异议申请。申请执行人在异议中没有提交证据材料。
被执行人乐平房地产公司、乐平发展公司辩称，涉案房产已于2007年8月经三水法院公开拍卖，由竞买人佛山市三水区乐平镇公有资产委员会办公室投得，法院对拍卖款已作分配方案。由于历史遗留问题未能办理过户手续，现涉案房产虽登记在被执行人乐平房地产公司名下，但真正的权属人应为佛山市三水区乐平镇公有资产委员会办公室。因此，异议人的异议请求成立。
两被执行人在异议中提交了《拍卖成交确认书》和《广东省佛山市三水区人民法院关于佛山市三水乐平镇房地产公司财产拍卖款的分配方案》拟证明其辩称。
经审查，异议人及两被执行人提交的证据来源合法，与本案相关联，本院予以确认。
经本院查明，本院在执行佛山市三水区乐平镇财政所与乐平房地产公司借款合同纠纷［（2006）三法执字第1783号］一案过程中，于2007年4月9日作出（2006）三法执字第1783-2号民事裁定书，拍卖登记在乐平房地产公司名下的涉案房产。2007年8月16日经公开拍卖，竞买人佛山市三水区乐平镇公有资产委员会办公室以最高应价竞买成交。本院于2007年9月3日作出（2006）三法执字第1783-4号民事裁定，确认拍卖行为合法有效。随后本院对拍卖款作了相应分配。
2008年12月18日，异议人与佛山市三水区乐平镇人民政府签订《租赁合同书》，约定佛山市三水区乐平镇人民政府将包括涉案房产在内的位于乐平镇三江市场及三江市场的土地租赁给异议人使用。
另查明，本院在执行申请执行人粤德公司与两被执行人借款合同纠纷［（2015）佛三法执恢字第35号］一案中，于2015年4月9日依据（2015）佛三法执恢字第35-1号执行裁定，查封了登记在被执行人乐平房地产公司名下的涉案房产。
本院认为，综合案外人的异议请求可知，案外人既认为其对涉案房产享有使用权，又认为本院查封涉案房产的执行行为违法，请求中止对涉案房产的执行。
关于案外人是否可依使用权中止对涉案房产的执行问题。案外人异议的审查范围限于案外人对执行标的是否享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，而案外人所提出的使用权，其成立与否，不足以产生阻却法院依法处分房产的效力，不属于本院在本次异议处理中的审查范围，故本院不予审查。
关于法院查封涉案房产是否违法的问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。从本院听证调查的情况来看，本院在办理以乐平房地产公司为被执行人的其他执行案件中，早于2007年4月拟拍卖涉案房产，同年8月由竞买人佛山市三水区乐平镇公有资产委员会办公室竞买成交，该拍卖成交行为已经法院生效的民事裁定书确认合法有效。现涉案房产虽仍登记在被执行人乐平房地产公司名下，但其真正的权属人应是竞买人佛山市三水区乐平镇公有资产委员会办公室。故法院查封涉案财产不当，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条的规定，裁定如下：
一、中止对位于佛山市三水区乐平镇三江市场主楼二、三层房产的执行；
二、撤销本院依据（2015）佛三法执恢字第35-1号执行裁定对位于佛山市三水区乐平镇三江市场主楼二、三层房产的查封。
案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆绮萍
代理审判员 黄 洁
代理审判员 林育婷
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 李伟志