河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民一初字第176号
原告河南省恒峻建设工程有限公司（原商丘市恒信钢结构装饰工程有限公司）。住所地：商丘市睢阳区归德路（与北海路交叉口南路西）。
法定代表人成恒学，该公司总经理。
委托代理人张永，河南君盟律师事务所律师。
委托代理人成茂琛，该公司员工。
被告商丘市银河棉业股份有限公司。住所地：商丘市睢阳区闫集乡北105国道东侧（闫集工业集聚区）。、
法定代表人闫德富，该公司董事长。
委托代理人付新海，河南保航律师事务所律师。
原告河南省恒峻建设工程有限公司（以下简称恒峻公司）诉被告商丘市银河棉业股份有限公司（以下简称银河公司）合同纠纷一案，恒峻公司于2015年4月29日向本院提起诉讼。本院受理后，银河公司于2015年6月1日提出管辖权异议申请，本院于2015年6月11日作出管辖权异议民事裁定，驳回了银河公司管辖权异议申请。银河公司不服该裁定，上诉至河南省高级人民法院，该院于2015年9月14日作出（2015）豫法民管字第00236号民事裁定，维持了本院管辖权异议裁定。本院依法向银河公司送达了应诉通知书、举证通知书、开庭传票等相关法律文书，并于2015年10月16日对本案进行了开庭审理。原告恒峻公司的委托代理人张永、成茂琛，被告银河公司的委托代理人付新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒峻公司诉称：原、被告双方于2012年6月18日签订房地产开发转让协议书，协议约定，被告将其拥有处分权的郭村镇棉花加工厂国有土地45亩转让给原告，原告按郭村镇新型社区整体规划投资开发。被告转让的范围包括现有土地上的房屋和附着物，并负责土地上的房屋拆迁和土地平整，负责办理转让土地的申报手续，承诺2-3月内将土地证办至原告名下。其中，500万元在合同签订后即付给被告，余款在被告办理土地证过户手续后，原告一次性付清；原告支付首批资金后，即可进行前期开发工作。同时约定，如果被告无法办理土地批准手续，被告应退还原告已支付的资金，并按实际占用资金时间和月利率千分之十五计算支付利息，被告以土地上全部房产作为抵押物保证归还原告资金和利息。协议合同签订后，原告于2012年6月19日向被告支付协议首批转让款500万元，并按照协议约定，积极进行项目前期开发工作。然而，被告未能按承诺时间将土地证办至原告名下，并且在原告一再催促下，一拖再拖。直到2015年4月初，原告才得知，被告已于2013年8月份，将涉案土地及房屋进行抵押贷款，致使双方签订的协议无法履行。在此期间，原告为履行协议，进行项目前期开发工作，投入大量人力、物力和资金，包括厂区图纸设计、周边道路建设、占地及拆迁补偿、人员工资及投入资金的利息等。而由于被告的根本违约，致使原告的上述投资无法收回，造成严重损失。2015年商丘市恒信钢结构装饰工程有限公司名称变更为河南省恒峻建设工程有限公司。为维护原告合法权益，特诉至法院。请求：1、判令解除原被告签订的房地产开发转让协议书；2、判令被告返还原告支付的转让款500万元及利息258.5万元（暂从2012年6月19日计算至2015年4月19日）；3、判令被告赔偿原告的损失149.6万元；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告银河公司口头辩称：被告不存在违约行为，原告诉请没有事实依据和法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。
根据原告的起诉与被告的答辩观点，本院确定本案的争议焦点为：1、原告诉请解除双方2012年6月18日签订的房地产开发转让协议有无法律依据。2、被告在履行协议过程中是否存在违约行为。3、原告诉请被告返还转让款500万元及利息并赔偿损失149.6万元是否符合约定及法律规定。
原、被告对上述争议焦点均无异议，并进行了辩论。
原告恒峻公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：证据一，1、原告公司工商变更信息一份；2、营业执照副本一份。证明原告主体适格。证据二，房地产开发转让协议书一份。证明原、被告双方就郭村镇棉花加工厂土地进行新型社区开发事项签订房地产开发转让协议，并对具体事项进行约定，包括：土地位置、面积及用途；转让的范围及土地证办证时间；转让总价款及支付方式；违约责任（第四条）等。但直至原告起诉，被告未按照合同约定履行义务，没有将转让土地办至原告名下，且将转让土地及地上房屋抵押，构成根本违约，原告要求解除双方签订的协议，并要求被告承担违约责任。证据三，1、原告银行汇款凭证三份；2、被告出具的收据一份。证明原告按照协议要求支付给被告500万元土地转让款。证据四，1、建设工程设计合同一份、收据一份、设计图纸一套；2、合同书一份、收据一份、总平面图一份、效果图4份。证明原告为新型社区建设（郭村中心社区1号楼）支付设计费14000元；支付社区规划设计费38000元。证据五，1资产评估协议书一份；2、评估清单一份；3、收据一份。证明原告为履行协议，对转让土地上的附属物进行资产评估，支出评估费用20000元。证据六，1、新型社区建设合同一份；2、被告及商丘市睢阳区郭村镇人民政府（以下简称郭村镇政府）出具的关于在郭村镇棉花加工厂建设新农村社区的请示一份。证明：1、在原被告双方签订房地产开发转让协议的基础上，原告为加快新型社区项目整体开发建设，根据郭村镇新型社区规划，以棉花加工厂国有土地开发为主体，进行该项目前期等相关工作，并考虑该项目的整体开发涉及占用村民土地补偿问题以及水电路通畅等问题，为此，原告、郭村镇政府、商丘市睢阳区郭村镇谢寨村民委员会（以下简称谢寨村委会）、商丘市睢阳区郭村镇西街村民委员会（以下简称西街村委会）四方于2012年9月10日签订“新型社区建设合同”，对征地补偿单价、水电路三通费用承担等相关事项进行了约定。2、新型社区工程涉及外引路临路经厂区部分和厂外新建部分及两侧配房的基础工程，为此，原告于2012年9月开始进行了路基、房屋地下基础建设。证据七，1、情况说明一份；2、加盖有商丘市睢阳区郭村镇财税所印章的收据二份、收条一份、西街社区建设耕地青苗给农户兑付表一份。证明原告依据新型社区建设合同，支付郭村镇政府400万元款项，后因征地面积减少，郭村镇政府退返300万元。其中因占用村民土地，支付村民土地补偿款项57.9万元，此款项由于已实际支付，以及由于被告违约，造成上述协议无法履行，被告应支付原告的损失（含400万元的利息损失）。证据八，1、商丘市睢阳区郭村镇村镇建设发展中心（以下简称郭村镇建设发展中心）情况说明一份；2、西街村委会情况说明一份；3、协议书一份；4、收条六份。证明因占用土地附属物的拆迁，原告支付农户拆迁费192500元；因社区建设进行西环路路基及房屋基础开挖，支付土方工程款（挖机费）80000元，这一点，第六组证据可以印证。证据九，1、商丘市劳动合同签证登记表一份、通知一份、财务记账凭证及工资收入证明一份（2012年7月-2014年12月）；2、租车协议一份（含行车证、身份证复印件各一份）及租金收据八份。证明原告为履行合同，推进新型社区项目建设，1、抽调四人负责现场工作所支付的工人工资，按每人2000元／月计算，从2012年7月至2014年12月共计支付工资232000元；2、租用车辆支付车辆租金168000元（按月租金7000元，从2012年7月至2014年7月）。
被告银河公司对上述证据质证认为：1、对证据一、二、三的真实性无异议，但是证据二系在原告胁迫下所签订，该协议签订的日期与实际日期不符，被告已经将土地交付给原告，不存在违约行为。2、对证据四、五有异议，在该两组证据所显示的人员未到庭佐证的情况下，无法核实该两组证据的真实性，且证据四、五所显示的费用不是必须产生的费用，在费用票据不是正规票据的情况下，证据四、五不能作为定案的依据。3、对证据六有异议，在原告未取得相关手续的情况下，原告所签订的新型社区建设合同系无效合同，且该合同与本案不是同一法律关系，与本案无关，被告向郭村镇政府出具的请示，恰恰说明被告按照合同履行了相关义务，不存在违约行为。4、对证据七有异议，情况说明及两份收据系原告与郭村镇政府之间的纠纷与本案无关，而且收据显示的内容无法核实。5、对证据八有异议，在相关人员未出庭佐证的情况下无法核实其真实性，即使这些证据真实，也是原告和第三人之间的纠纷，在被告在该组证据上未签字认可的情况下对被告没有约束力。6、对证据九异议，在相关人员未出庭佐证的情况下无法证明原告所支付工资及租车费用的真实性，即使这些费用真实，从现有证据来看也不能证明这些费用与履行本案合同有关，另外车辆租赁协议上出租方没有签署日期，出租方所出具的均不是正规票据，也没有出租方加盖的印章，因此不能作为定案的依据。
被告银河公司未提供证据。
本院对上述证据分析认证如下：1、对证据一、二、三真实性被告无异议，被告称证据二系原告胁迫签订，但无证据证明，其质证观点不成立，该房地产开发转让协议书加盖有原、被告双方印章及法定代表人签名，且从协议显示日期2012年6月18日和原告向被告汇款500万元显示的日期2012年6月19日分析，协议内容客观真实。上述三组证据能够证明原告主体资格、合同系双方真实意思表示及被告收取首批转让款500万元，但未按约办理土地证过户手续的事实。对这三组证据本院依法予以采信。2、证据四、五，合同形式合法，图纸直观详实，均加盖有合同双方印章，收据也加盖有设计和评估机关印章，很好的起到了佐证作用，能够证明原告按约进行前期开发工作并已支出合理费用的事实。对这两组证据本院依法予以采信。3、证据六，新型社区建设合同，加盖有原告、郭村镇政府、谢寨村委会、西街村委会印章，结合加盖有原告、郭村镇政府印章的向商丘市睢阳区新型农村社区建设领导组的请示，充分证据了原告开发的诚意和实际进行前期开发的事实。本院依法予以采信。4、证据七，加盖有郭村镇政府印章的情况说明，结合加盖有商丘市睢阳区郭村镇财税所印章的收据、西街社区建设耕地青苗给农户兑付表、原告方出具的收条，能够充分证明原告已实际支付郭村镇政府400万元款项用于前期开发，其中支付农户地款和青苗款57.9万元的事实。但根据郭村镇政府证明下剩342.1万元已经退还原告，原告主张该部分利息损失，于法无据。5、证据八，加盖有郭村镇建设发展中心印章的情况说明和加盖有西街村委会印章的情况说明，能够充分证明原告进行地上附属物拆迁的事实，协议书及六张收条，客观真实，能够证明原告支出拆迁费192500元，支出挖机费用80000元的事实。本院依法予以采信。6、证据九，加盖有商丘市劳动和社会保障局印章的商丘市劳动合同鉴证登记表，结合原告提供的工资表和记账凭证能够证明原告公司用工情况，但结合本案实际，原告前期工作多限于拆迁事宜，其主张用工四人，依据单薄，应按二人计算。租车费用，属于合理的支出，但车辆租赁合同和收据显示租金每月7000元过高。时间基于原、被告协议“支付首批资金后，即可进行前期开发工作”的约定，原告主张从2012年7月计算应予支持，截止日应至郭村镇建设发展中心情况说明显示的2013年9月。因此，结合该组证据中的有效部分，工人工资应为60000元（2人×15个月×2000元／月），租车费用上述日期内收据显示金额为105000元，酌定为52500元。
本院审理查明：2012年6月18日，原、被告签订房地产开发转让协议书，协议约定被告将拥有处分权的45亩土地转让给原告开发使用，转让范围包括土地上的房屋。原告按社区规划投资开发，被告承诺2-3月内将土地证办至原告名下。转让总价款为850万元，其中500万元在合同商定后即付给被告，余款在被告办理土地证过户手续后，原告一次性付清。原告支付首批资金后，即可进行前期开发工作。如果被告无法办理土地批准手续，应退还已经收取的原告资金，并按实际占用资金时间和月利率千分之十五支付利息。协议签订后，原告于2012年6月19日通过中国工商银行、中国农业银行、商丘华商农村商业银行分别向被告汇款121万元、230万元、149万元，共计500万元，同日被告出具了500万元的收据。支付首批资金后，原告即于2012年9月10日与郭村镇政府、谢寨村委会、西街村委会签订新型社区建设合同，积极实施项目前期开发工作。后因被告未能按约将土地证办至原告名下，造成原告前期开发投入的资金无法收回，产生损失。原告遂诉至本院。
本院认为，一、合同效力及首付款问题。原、被告签订的房地产开发转让协议书内容显示，涉案土地属于国有土地，需要办理土地转让批准手续，现本案双方当事人均未提供证据证明办理了土地转让批准手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”因此，本案合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”因此，根据协议第四条第二款约定，被告应退还原告首付款500万元，利息按月息15‰计算。二、经济损失问题。郭村镇政府情况说明显示，因原、被告协议不能履行，致使原告与郭村镇政府、谢寨村委会、西街村委会签订的新型社区建设合同也无法继续履行。原、被告协议第二条约定由被告负责办理转让土地的申报手续，因此，被告未履行与原告协议约定的办理土地批准转让手续义务，导致土地证无法过户，是造成原告承建的新型社区项目不能继续履行的根本原因。由此给原告造成的前期开发损失，被告负有赔偿义务。原告投入新型社区项目资金包括：地款和青苗款579000元、地上附属物拆迁费192500元、挖机费80000元、郭村1＃楼设计费14000元、规划设计费38000元、初评预算费用20000元、工人工资60000元、租车费用52500元，合计1036000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。因此，对上述损失被告应予赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告商丘市银河棉业股份有限公司于本判决生效后十日内一次性偿还原告河南省恒峻建设工程有限公司首付款5000000元及利息（利息自2012年6月19日起，按照月息15‰计算至实际付清之日止）。
二、被告商丘市银河棉业股份有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告河南省恒峻建设工程有限公司经济损失1036000元。
三、驳回原告河南省恒峻建设工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费75367元，保全费5000元，共计80367元，由被告商丘市银河棉业股份有限公司负担。
如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状正本及副本六份，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 刘一宇
审判员 陈君善
审判员 许长峰
二〇一六年一月二十八日
书记员 刘 雪