湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂13民终115号
上诉人（原审被告）：印新宏，男，1970年9月25日出生，汉族，个体户，住随州市。
被上诉人（原审原告）：随州市新世纪房地产开发有限公司管理人。
负责人：胡菊林。
委托诉讼代理人：赵伟，湖北神农律师事务所律师。
上诉人印新宏为与被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司管理人房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2016）鄂1303民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人印新宏，被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人赵伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人印新宏上诉请求：撤销原判，改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、原审认定我强行占用被上诉人房屋不实。被上诉人作为具有法律和财会专业知识的律师事务所和会计事务所，对合同理解运用具有优势，其只签订一年的合同，将合同解除权和定价权掌握在自己手中。一年合同期满后，被上诉人还在收取我的租金，我交付租金至2014年5月27日，表明双方租赁合同关系一直存在。被上诉人拒绝履行维修租赁物的法定义务，造成我的损失，我有权主张据此抵消我应向其支付的租金。被上诉人未提供充足证据证明其于租赁合同订立后的四年向我主张解除合同、返还租赁物。2、我与被上诉人在一年合同到期后，仍然存在合同关系。首先，我还在继续向被上诉人交付租金，根据合同法第36条规定，双方虽未签订书面合同，但已经履行了合同义务，双方形成事实合同关系。根据合同法第215条规定，未签订书面合同的租赁合同关系是可以成立的，只是视为不定期租赁合同。3、我与被上诉人之间存在租赁合同关系，租赁期间水管破裂导致房屋被淹，由此造成我的经济损失，属于双方在合同履行期间的权利义务关系，应在本案中一并审理。
被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司管理人辩称：1、我方与被上诉人的租赁合同已于至2014年5月27日终止，双方此后并无租赁关系。2014年5月27日后，我方多次要求上诉人腾退房屋，其既不交纳下一年租金、签订合同，也拒绝腾退房屋，属于侵权行为。上诉人虽于2014年11月17日交纳了部分占用费一万余元，但该款不是租金，不能以此认定双方形成事实租赁关系，也构不成不定期租赁。2、上诉人于2014年5月28日后占有我方的房屋属于非法占有，其在之后占有房屋的损失没有证据证明，加之双方此时并无租赁合同关系，上诉人无权主张以该损失抵消应支付给我方的租金。3、上诉人占用的房屋已经公开拍卖给第三人。我方于2016年12月9日书面通知上诉人腾房，上诉人至今仍予拒绝。请求二审维持原判。
原审原告随州市新世纪房地产开发有限公司管理人诉称，2013年5月28日，原被告签订了房屋租赁合同，合同约定：原告将随州市新世纪建材装璜五金城C区02、04、06、08号经营用房租赁给被告使用，合同期限一年，至2014年5月27日止；房租在合同生效当日交付，环卫费和物业管理费按五金城市场统一标准交付，由原告代收。合同期满后，被告既不与原告续签房屋租赁合同，又非法占用租赁房屋不返还。截至2016年5月27日止，按合同约定的房屋租赁价格计算，被告欠付房屋占用费和物业管理费等费用共计38104元。为此，特请求法院判令：1、被告向原告返还位于随州市舜井大道××号的“新世纪建材装璜五金城”C区02、04、06、08号的四间经营用房；2、被告支付截至2016年5月27日的房屋占用费、物业管理费等共计38104元，并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按每天75.03元计算）；3、诉讼费用由被告承担。
原审法院查明，随州市曾都区人民法院根据债权人俞书彬的申请，于2011年6月7日作出（2011)曾破字第01号《民事裁定书》，裁定受理了债权人俞书彬申请随州市新世纪房地产开发有限公司破产还债的申请。随州市曾都区人民法院同时作出了曾指决字第001号《指定管理人决定书》,指定湖北神农律师事务所、随州市正信会计师事务有限公司为随州市新世纪房地产开发有限公司破产还债一案的管理人。随后，原告依法雕刻了管理人印章、开设了银行账户。原告为履行法律赋予的管理人职责，在接受随州市曾都区人民法院指定后，与被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租了原告位于随州市舜井大道××号的“随州市新世纪建材装潢五金城”C区02、04、06、08号的四间经营用房。合同约定租赁期限自2013年5月28日起至2014年5月27日止，年租金为27387元（折合日租金为75.03元），环卫费和物业管理费按五金城市场统一标准交付，由原告代收；合同期满后，本合同终止，乙方返还房屋。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告按约定向原告交付了房租。该合同期限届满前，经原告通知，被告拒绝交纳下年度房租并签订房屋租赁合同，合同期限届满后拒绝向原告返还房屋。自2014年5月27日房屋租赁合同期限届满时起至法院受理本案时止，原告不间断地要求被告返还房屋，被告均置之不理，强行占用房屋至今。原告遂提起诉讼。
另查明，新世纪建材装璜五金城2015年物业管理费标准为1.40元每平方米，被告承租房屋的面积为115.92平方米。
再查明，截止2016年5月27日，被告共欠交原告房屋占用费36164元（其中2014年5月28日至2015年5月27日欠8777元、2015年5月28日至2016年5月27日欠27387元）、物业管理费1940元（2015年5月28日至2016年5月27日），共计38104元。
原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。被告没有与原告签订房屋租赁合同且不基于任何法律关系而强行占用房屋的行为是对原告物权的侵害，应当依法向原告返还占用的房屋。被告侵害原告物权，非法占用原告房屋从事经营，致使原告不能实现对该房屋收益的权利，被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付占用费至返还之日止，以弥补原告物权受到侵害所造成的损失。因此，原告请求被告返还房屋、支付占用费的诉讼请求予以支持。被告辩称，其与原告形成房屋租赁关系而占用房屋，并因2015年及2016年初水管破裂其财产受到损失而拒绝支付租金。但被告未能提供证据证明其与原告在2014年5月27日租赁关系终止后继续形成了租赁合同关系。被告主张的其财产在租赁合同关系终止后受到损失，其损失的真实性及是否应由原告承担赔偿责任，属另一法律关系，不是本案审理范围。因此，被告的辩解理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决：一、被告印新宏于判决生效之日起五日内向原告随州市新世纪房地产开发有限公司管理人返还位于随州市舜井大道××号的“随州市新世纪建材装潢五金城”C区02、04、06、08号的四间经营用房；二、被告印新宏于判决生效之日起五日内向原告随州市新世纪房地产开发有限公司管理人支付截至2016年5月27日的房屋占用费、物业管理费等共计38104元，并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按每天75.03元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，由被告印新宏承担。
上诉人印新宏为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：随州市新世纪房地产开发有限公司管理人与印新宏于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》一份，约定：印新宏承租随州市新世纪房地产开发有限公司管理人位于随州市舜井大道××号的“随州市新世纪建材装潢五金城”C区02、04、06、08号的四间经营用房。合同约定租赁期限自2015年5月28日起至2016年5月27日止，年租金为27387元，环卫费和物业管理费按五金城市场统一标准交付，由随州市新世纪房地产开发有限公司管理人代收；合同期满后，本合同终止，乙方返还房屋。该合同并未约定印新宏于合同期满后有优先承租权。
上诉人印新宏以此证明双方存在房屋租赁合同关系。被上诉人认为，上述合同上印章是被上诉人的，但合同上印新宏的签名有修改痕迹，证据内容不实。即使该合同属实，双方租赁关系现为不定期租赁，被上诉人亦有权解除合同。
被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司管理人为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
证据一、随州市曾都区人民法院于2017年2月24日作出的（2011）曾破字第006-11号民事裁定书，主要内容为：该院将诉争房屋拍卖给程海杰。
证据二、退房通知书及照片一张，主要内容为：2016年12月9日，被上诉人通知上诉人腾退房屋。
被上诉人以上述证据证明：诉争房屋现已归程海杰所有，被上诉人已通知上诉人腾退房屋，但上诉人拒绝腾退。上诉人对上述证据真实性无异议，但认为达不到证明目的。
对上述有争议的证据，本院认为，上诉人提交的随州市新世纪房地产开发有限公司管理人与印新宏于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》上盖有随州市新世纪房地产开发有限公司管理人的公章，虽然印新宏签名处有涂改痕迹，但至少可以证明被上诉人就诉争房屋于2015年5月28日确与他人签订了《房屋租赁合同》。被上诉人应当持有该合同原件一份，但其未提供该原件以证明合同的签订人并非印新宏，应当承担相应举证不能的不利后果，即本院认定上诉人提交的合同上承租人为印新宏。
经审理查明：随州市新世纪房地产开发有限公司管理人（甲方）与印新宏（乙方）于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》一份，约定：“本合同期届满，如甲方继续出租房屋，在同等条件下乙方有优先承租权。”
随州市新世纪房地产开发有限公司管理人（甲方）与印新宏（乙方）于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》一份，约定：印新宏承租随州市新世纪房地产开发有限公司管理人位于随州市舜井大道××号的“随州市新世纪建材装潢五金城”C区02、04、06、08号的四间经营用房。合同约定租赁期限自2015年5月28日起至2016年5月27日止，年租金为27387元，环卫费和物业管理费按五金城市场统一标准交付，由随州市新世纪房地产开发有限公司管理人代收；合同期满后，本合同终止，乙方返还房屋。该合同并未约定印新宏于合同期满后有优先承租权。
双方合同期届满后，随州市新世纪房地产开发有限公司管理人即要求印新宏腾退房屋，并于2016年7月11日对印新宏提起诉讼。
本院对一审查明的事实其他予以确认。
对上诉人上诉争议的焦点，本院综合评判如下：
关于2014年5月27日之后双方是否存在房屋租赁合同关系问题。随州市新世纪房地产开发有限公司管理人与印新宏于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》一份，约定诉争房屋的租期为一年，而双方于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》一份亦约定了租期为一年。故双方房屋租赁合同关系在2014年5月27日之后仍然存在，其书面合同约定的诉争房屋的租赁期限至2016年5月27日。随州市新世纪房地产开发有限公司管理人此后即要求印新宏腾退房屋，并于2016年7月11日向原审法院起诉。本案系因房屋租赁期间届满而发生的有关权利义务履行的纠纷，故案由应为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，双方房屋租赁期间已于2016年5月27日届满，印新宏现除应返还租赁房屋外，还应当支付拖欠的租金、管理费和房屋占用费。
关于优先承租权的问题。双方于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》一份，约定印新宏在合同期届满时有优先承租权，但双方于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》未约定印新宏在合同期届满时有优先承租权，因优先承租权不是承租人法定权利，来源于当事人的约定，故本院认为，2016年5月27日双方合同期限届满时，印新宏对诉争房屋并无优先承租权。
关于印新宏提出的损失赔偿问题。印新宏提出房屋租赁关系存续期间因被上诉人管理不善造成印新宏租赁房屋受损，但未提供充足证据证明被上诉人存在管理不善，也未提供充足证据证明印新宏房屋受损。本院认为，印新宏在其主张的房屋受损后，应当及时收集、保存有关证据，然而其怠于收集、保存有关证据以致现在无法提供，应当承担相应举证不能的不利后果，故本院对其提出的以相应损失抵消所欠付的租金的主张，不予支持。
综上，原审认定部分事实不清，但裁判结果正确，本院对原审错误予以纠正后对原判结果予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费753元，由印新宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 鑫
审判员 储颖烨
审判员 张 欢
二〇一七年三月二十三日
书记员 赵曼曼