北京市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）二中民再终字第17473号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：北京洁洁利保洁有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街52号1幢。
法定代表人南秀明，经理。
委托代理人王秀杰，男，1960年1月2日出生，北京洁洁利保洁有限公司经理。
委托代理人张家勇，北京市安桥律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）北京京华伟业针纺织品有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇沿河村。
法定代表人石立平，经理。
委托代理人马国刚，男，1976年1月10日出生，北京京华伟业针纺织品有限公司总经理。
委托代理人卢明计，北京市臻昊律师事务所律师。
申请再审人北京洁洁利保洁有限公司（以下简称洁洁利公司）因与被申请人北京京华伟业针纺织品有限公司（以下简称京华伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）二中民终字第03738号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2012年12月28日作出（2012）高民申字第02600号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人洁洁利公司之法定代表人南秀明、委托代理人王秀杰、张家勇，被申请人京华伟业公司之法定代表人石立平、委托代理人卢明计到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2010年1月，京华伟业公司起诉至北京市顺义区人民法院称：我公司与洁洁利公司于2009年4月25日签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市顺义区李桥镇任李路168号部分房屋（约800平方米）以及锅炉租赁给洁洁利公司，洁洁利公司每半年给付我公司房屋租金40000元，锅炉使用租金10000元，提前一个月支付下半年度房屋租金及锅炉使用租金，如洁洁利公司拖欠租金或水、电费累计达半个月，我公司可以解除合同并收回房屋。合同生效后我公司按合同约定履行了义务，但洁洁利公司并未按合同约定履行相应的义务，从2009年12月开始拖欠水、电费不给付，也拒不按合同约定给付2010年1月1日至2010年6月30日的房屋租金。现请求法院判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，洁洁利公司立即腾退所租赁的房屋、场地及使用的锅炉；2.洁洁利公司给付我公司房屋租金，自2010年1月1日开始以每天219.18元计算至洁洁利公司腾退房屋之日止；3.洁洁利公司给付我公司锅炉使用金，自2010年1月1日开始以每天54.8元计算至洁洁利公司腾退房屋之日止；4.洁洁利公司给付我公司拖欠的水电费共计15746.61元。
洁洁利公司答辩并反诉称：我公司于2009年4月25日与京华伟业公司签订了《房屋租赁合同》后，即找装饰公司对办公区和厂区进行装修，到2009年6月中旬完工并开始正式运转。按约定交纳了上半年的房屋及各种费用（注：水电费交到2009年11月26日，交的是两张支票分别是8160元和7805.6元，共计15965.6元，还多交了636.6元）。从2009年7月份开始办公区和厂区宿舍大部分房屋开始漏雨，按《房屋租赁合同》第四条的约定，经找京华伟业公司多次要求解决，该公司始终不给处理，一直拖延到2009年12月份。另外，从2009年12月9日起，京华伟业公司未与我公司商量即在我方租赁的办公区和厂区挖沟，想把锅炉挪到我公司办公区域内，致使车辆无法通行及生产，双方产生矛盾。2010年1月11日双方在协商此事时又发生了口角，京华伟业公司一怒之下单方终止了《房屋租赁合同》，并拉闸停电，当天夜里致使我公司洗涤车间上水、蒸汽管道、蒸汽节门、气压表、分气缸均被冻裂冻坏（有照片为证），无法正常生产，无奈停业，经找京华伟业公司多次交涉，京华伟业公司对此置之不理。京华伟业公司此次起诉均不是事实，对其诉讼请求我方不予认可。请求法院予以驳回并请求法院判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.京华伟业公司赔偿我公司的经济损失，即装修费及锅炉维修费合计633296.70元。
京华伟业公司针对反诉辩称：双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了租金和房屋使用的问题，引起这次争议完全是对方的原因。对方因欠缴租金，经我公司催告仍不缴纳。对方提起反诉没有任何的合同依据和法律依据。包括对方所称的损失也没有造成，即使有损失，也应由对方承担。
北京市顺义区人民法院审理后于2010年12月判决：一、解除北京京华伟业针纺织品有限公司与北京洁洁利保洁有限公司于二〇〇九年四月二十五日签订的《房屋租赁合同》；二、北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后十五日内，向北京京华伟业针纺织品有限公司腾退租赁房屋及场地；三、北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内，给付北京京华伟业针纺织品有限公司自二〇一〇年一月一日起至二〇一〇年一月十一日止的租金人民币二千四百一十一元；四、北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内，给付北京京华伟业针纺织品有限公司自二〇一〇年一月一日起至二〇一〇年一月十一日止的锅炉使用费人民币六百零三元；五、北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内，给付北京京华伟业针纺织品有限公司水、电费共计人民币一万一千零三十八元四角（已扣减预存十二月的水电费六百三十六元六角）；六、北京京华伟业针纺织品有限公司于本判决生效后十五日内，赔偿北京洁洁利保洁有限公司装修费用及锅炉维修费损失共计人民币四十二万元；七、驳回北京京华伟业针纺织品有限公司与北京洁洁利保洁有限公司的其他诉讼请求。
判决后，京华伟业公司不服，上诉至本院，认为原判认定该公司违约有误，洁洁利公司迟延支付租金及水电费构成违约导致合同解除，洁洁利公司应支付截至腾退之日的租金及锅炉使用费；该公司不应支付洁洁利公司装修费用及锅炉维修费，请求撤销原判第三、四、六项，予以改判。洁洁利公司同意原判。
本院二审经审理查明：2009年4月25日，甲方京华伟业公司与乙方洁洁利公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京顺义区李桥镇任李路168号部分房屋及四吨锅炉一处租给乙方，用于乙方生产经营；并保证提供锅炉能正常使用，如有不能使用的情况，甲方则另提供备用锅炉给乙方使用，规格同上。
《房屋租赁合同》第二条：租赁期限自2009年5月1日至2014年7月1日止；第三条：房屋每年租金为捌万圆人民币，锅炉年租金为贰万圆人民币；租金按半年为单位支付，乙方须预付半年租金；租金每满半年，须提前一个月支付下半年的租金；首年租金自合同签订之日起两个月后开始计算；第四条：甲方负责提供的房屋不漏雨。提供水源、排水环境、200A／0.4KV的电源入户……第十一条：乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。不得擅自将承租的房屋转让、转借；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；欠租金或水、电费累计达半个月。合同签订后，洁洁利公司对洗涤车间、办公区进行了装修改造。2009年6月18日，洁洁利公司给付京华伟业公司2009年下半年租金50000元。
上述合同中约定的锅炉，位于京华伟业公司使用的南部院落内，该院落与本案涉及的租赁场地属于南北院，两院相通。锅炉房内有锅炉两台，该锅炉房钥匙在合同签订后也交付给洁洁利公司。后京华伟业公司欲将租赁的锅炉移至洁洁利的租赁院落内，需要在洁洁利公司的办公区域内建造一间锅炉房。2009年12月9日，京华伟业公司将施工设备及材料运至洁洁利公司的租赁院落内，并开始在场地内挖沟。洁洁利公司不同意在其租赁场地内挖沟，亦不同意将锅炉房移至其办公区域内，双方发生争执。京华伟业公司遂停止施工。2010年1月11日，京华伟业公司向洁洁利公司送达了终止厂房租赁合同的书面通知。京华伟业公司于2010年1月12日、14日两次用特快专递向洁洁利公司邮寄《催缴通知》，催促洁洁利公司给付2010年1月1日至6月30日的租金及2009年12月的水、电费。两份特快专递被洁洁利公司拒收。洁洁利公司占用租赁房屋及场地至今。
一审审理中，洁洁利公司称2009年7月开始，办公区、宿舍、车间漏雨严重，通知京华伟业公司后，京华伟业公司一直未予答复。洁洁利公司提供了照片，但未提供证据证明通知京华伟业公司的证据。京华伟业公司否认房屋漏雨，并主张其从未报修。洁洁利公司还称京华伟业公司提供的两台锅炉均无法正常使用，其自行维修，并提交了2009年5月15日的收据一张，金额为86000元，之后提交了就该笔款项补开的发票。后京华伟业公司将位于其院内的锅炉房拆除，洁洁利公司称拆除时间是在2010年9月底，京华伟业公司称是在2010年十一期间。
京华伟业公司称洁洁利公司同意其建锅炉房，否则不会同意其施工设备及材料进场。洁洁利公司则予以否认，称京华伟业公司未经其同意就在其租赁场地内挖沟，致使车辆无法通行。洁洁利公司还称2010年1月11日上午，京华伟业公司因施工需要从锅炉房里取水，其未予同意，之后京华伟业公司在下午3点拉闸停电，致使其洗涤车间上水、蒸汽管道、蒸汽节门、气压表、分气缸被冻裂冻坏，一直停止生产至今。京华伟业公司承认因锅炉房用水一事发生过争执，但否认其当日拉闸停电，并主张洁洁利公司自己停烧导致锅炉及部分设备冻坏。
洁洁利公司就其主张的装修改造事实，提供了北京市建设工程施工合同、预算书、结算书及金额共计350000元的收据2张。经洁洁利公司申请，一审法院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对其厂房及办公区装修改造工程的造价进行鉴定。经鉴定，双方确定（无争议）部分的工程造价为192136元，不确定（有争议）部分的工程造价为201788元，有争议部分主要为内墙粉刷等、热水储水罐、自来水管线、蒸汽管线、电路管线等项目。京华伟业公司认为洁洁利公司没有聘请有施工资质的正规企业进行施工，所有费用结算也没有正规发票，单位管理费用中的相关费用均不会发生；可移动的彩钢活动房及装饰性的石狮子同样列为工程造价没有道理；工程整体造价过高；彩钢活动房的建设未取得行政主管部门允许建设的批文，应属于违章建筑，该部分不应计算到工程造价中；洁洁利公司对承租房屋及场地进行装修应首先征得其同意，对于未经同意的装饰装修，其不应给予赔偿。
另查，双方结算至2009年11月26日的水电费共计15333元。2009年12月16日，洁洁利公司给付京华伟业公司一张金额为15969.6元的支票，其中有11月的水电费15333元，另预存636.6元。2009年12月，又对水电使用情况进行了抄表，其中用水1823吨，水费1823元，用电9800度，电费9800元。其中车间电表的期末表示数为589。2010年4月12日，一审法院组织双方前往租赁场地查看，水表已坏无法抄取读数，车间电表度数为641度。后双方一致同意以2009年12月的水电费清单确定的数额及至4月12日增加的车间电费数额，来给付水电费。
本院二审审理中，京华伟业公司主张洁洁利公司提供的锅炉维修费发票系伪造，洁洁利公司再次开具锅炉维修费发票及明细，京华伟业公司均不予认可。
本院二审认为，京华伟业公司上诉请求的合理部分，本院予以支持。一审法院认定违约行为及其后果有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2010）顺民初字第2099号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2010）顺民初字第2099号民事判决第六、七项；三、北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内，给付北京京华伟业针纺织品有限公司自二〇一〇年一月十二日至实际腾退租赁房屋及场地之日止的房屋使用费（标准为每日一百零九元五角九分）；四、北京洁洁利保洁有限公司于本判决生效后七日内，给付北京京华伟业针纺织品有限公司自二〇一〇年一月十二日至二〇一〇年九月三十日止的锅炉使用费七千一百九十八元五角）；五、驳回北京京华伟业针纺织品有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京洁洁利保洁有限公司的其他反诉请求。
本院再审过程中，申请再审人洁洁利公司称：原一、二审法院认定的事实存在错误。1.关于本案租赁房屋漏雨的事实，二审法院仅以申请人未举证曾向被申请人报修为由未予以认定存在严重错误。2.关于被申请人擅自在申请人生产经营场地内挖沟等行为已构成严重违约，而二审法院认定此事实时仅定性为“不妥”。申请人认为其对此违约事实的认定存在严重错误。3.关于申请人未交租金的事实，二审法院审查不全面，仅武断认定申请人拖欠租金达半个月，而对申请人未交租金的缘由置之不理，如此片面的认定事实存在严重错误。二、二审法院适用法律存在错误。1.二审法院认定申请人不能以被申请人在租赁场地内到处挖沟的行为来对抗其交纳租金的义务。对此申请人认为其适用合同法存在错误。2.二审法院认定被申请人故意停电属自救行为，存在适用法律的错误。京华伟业公司辩称，不同意洁洁利公司再审申请请求，漏雨事实不存在，挖沟也是为了排水，并且是在2010年1月11日合同解除之后，解除合同的原因是因为洁洁利公司违约，相应损失应由洁洁利公司自行承担。
本院再审认为，原判决就京华伟业公司的挖沟行为是否造成租赁物不能正常使用等认定事实不清，需进一步核查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）二中民终字第03738号民事判决及北京市顺义区人民法院（2010）顺民初字第2099号民事判决；；
二、发回北京市顺义区人民法院重审。
审 判 长 李 雪
代理审判员 孙 盈
代理审判员 白 洁
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 许天卉