襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第01162号
原告刘文芳，女，1977年9月6日出生，汉族，住襄阳市。
原告邓学永，男，1975年10月28日出生，汉族，系原告刘文芳之夫，住址同原告刘文芳。
二原告共同委托代理人杨静、李明，湖北真武律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告张俊俊，男，1985年3月19日出生，汉族，住襄阳市
被告杜星辉，女，1984年12月27日出生，汉族，系被告张俊俊之妻，住址同被告张俊俊。
二被告共同委托代理人赵保兵，湖北法正大律师事务所律师。代理权限为一般代理。
第三人蔡风平，女，1976年9月4日出生，汉族，住襄阳市。
委托代理人郭秋芝，女，1978年8月19日出生，汉族，住襄阳市。代理权限为特别授权。
委托代理人王敬锋，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。
第三人郭秋芝，女，1978年8月19日出生，汉族，住襄阳市。
原告刘文芳、邓学永与被告张俊俊、杜星辉及第三人蔡风平、郭秋芝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张华独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告刘文芳、邓学永及其委托代理人杨静、李明，被告张俊俊、杜星辉及其二人共同委托代理人赵保兵，第三人蔡风平的委托代理人王敬锋及第三人郭秋芝到庭参加诉讼。原告本案现已审理终结。
原告刘文芳、邓学永诉称：二被告在襄阳高新技术产业开发区富康大市场东楼9号门面房张贴了转让信息，后原告向二被告支付2000元押金后，经二被告介绍原告与第三人郭秋芝见面。经三方协商，同意将上述房屋转让给原告租用，租赁期限为三年，租金为5500元／月，一年付清66000元。第三人郭秋芝承诺三年内不收回房屋，不擅自涨房租，租房合同先签一年。2014年11月26日，第三人郭秋芝与原告签订了租房合同。当日原告向被告杜星辉转账105000元。同年11月28日，第三人郭秋芝以签订的合同无效要求与原告重新签订合同，但新合同约定的权利义务完全违背原告租房的目的，原告予以拒绝。第三人郭秋芝遂将该门面房上锁，导致原告不能使用。故请求判令：一、请求依法解除原、被告之间签订的转租合同；二、二被告连带向原告返还转让费80250元、房租24750元、押金2000元；三、二被告连带赔偿原告损失6700元及支付违约金19800元；三、本案诉讼费用由二被告负担。
被告杜星辉、张俊俊辩称：二原告已与第三人签订了房屋租赁合同，二被告与二原告不存在转租合同关系；二被告将上述房屋的使用权、空调及经营的酒店转让给二原告，合同已实际履行，未违反法律规定，故应驳回二原告的诉讼请求。
第三人蔡风平、郭秋芝述称：双方签订的合同合法有效，且不存在解除合同的因素，请求驳回二原告的诉讼请求。
原告刘文芳、邓学永为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：
一、原告刘文芳与第三人蔡风平签订的房屋租赁合同，杜星辉与第三人蔡风平签订的房屋租赁合同及第三人蔡风平与襄阳高新技术产业开发区富康大市场（以下简称富康大市场）签订的租赁合同。用于证明二原告与二被告张俊俊、杜星辉系转租关系，且该转租合同有效。二被告经质证对该组证据的真实性无异议，但认为二被告与二原告之间系转让关系，而非转租。第三人对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
二、视听资料、张俊俊出具的证明、二原告与郭秋芝之间的彩信记录及短信记录、照片、电话录音及通话清单。用于证明张俊俊转租房屋经过第三人的同意，但第三人要求重新签订不合理的合同，并将房屋上锁，导致二原告不能使用。二被告经质证认为该组证据与本案无关。第三人经质证对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。
三、杜星辉出具的押金条、郭秋芝出具的租房定金收条、银行转账凭条、张俊俊出具的收条、胡泽军出具的收条、高芸出具的墙纸定金收据。用于证明二原告的损失。二被告及第三人经质证认为，对杜星辉出具的押金条、郭秋芝出具的租房定金收条、银行转账凭条、张俊俊出具的收条的真实性无异议，但对胡泽军出具的收条、高芸出具的墙纸定金收据的真实性有异议，认为该两份证据均属于白条，不予认可。本院对杜星辉出具的押金条、郭秋芝出具的租房定金收条、银行转账凭条、张俊俊出具的收条的真实性予以认定；因胡泽军出具的收条、高芸出具的墙纸定金收据均无正规发票及相应的合同进行佐证，不能证实其损失的客观关联性、真实性，故本院对该两份证据不予认定。
四、民事诉状、本院（2015）鄂襄新民初字第00281号民事裁定书、开庭笔录。用于证明二原告一直通过合法途径解决本案纠纷，原告与张俊俊、杜星辉根本未履行合同义务。被告经质证对该证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
被告杜星辉、张俊俊及第三人蔡风平、郭秋芝未向本院提交证据。
本院经审理查明：2014年之前，第三人蔡风平已与富康大市场签订了房屋租赁合同，合同为一年一签，合同约定蔡风平承租富康大市场东楼9号门面房，租赁期限为一年，且约定了未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的，出租人有权解除合同。2014年9月24日，第三人蔡风平与富康大市场对上述房屋续签了租赁合同，合同约定的租赁期限为自2014年9月1日至2015年8月31日。2014年4月9日，第三人蔡风平授权的委托代理人郭秋芝（甲方）与杜星辉（乙方）签订了房屋租赁合同，该合同主要约定：1．甲方将位于富康大市场东楼9号门面房出租给乙方使用；2．本房屋月租金人民币5500元（包含门口摊位费），按一年结算，合同签订时乙方向甲方付清一年租金66000元整，甲方向乙方收取人民币2000元押金；3．房屋租赁期为一年，从2014年4月9日至2015年4月8日止。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前一个月通知对方，并赔偿对方总租金30%的违约金；4．在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构和用途；5．在租赁期内，乙方有权转让自己剩余部分承租期，但必须经过甲方同意；6．10号厨房免费使用3年，3年期满有权收回；7．三年租赁期间，甲方不允许擅自涨房租（市场涨房租的情况可涨房租）。合同签订后，二被告杜星辉、张俊俊向第三人蔡风平支付了一年租金66000元及押金2000元，第三人蔡风平将上述房屋交付给张俊俊、杜星辉使用。
2014年11月，二被告杜星辉、张俊俊在其使用的上述门面房门口张贴转租信息。二原告与二被告杜星辉、张俊俊协商后，经二被告杜星辉、张俊俊介绍，第三人蔡风平授权的委托代理人郭秋芝（甲方）与原告刘文芳于2014年11月26日签订了房屋租赁合同，该合同内容与上述第三人蔡风平和被告杜星辉签订的房屋租赁合同约定的内容一致，并以手写的方式增加一条内容为“三年之内不收回”。合同签订后，二原告向二被告杜星辉、张俊俊支付了105000元，其中房租租金为24750元（自2014年11月26日至2015年4月8日），转让费80250元，另支付押金2000元。二被告杜星辉、张俊俊将该房屋交付二原告使用，并转让给二原告奥克斯牌立式空调一台。同年11月28日，第三人蔡风平与二原告发生争执，蔡风平遂将上述房屋上锁，导致二原告未能继续使用该房屋。后双方经协商未果，二原告诉至本院，后又撤回起诉。现二原告以转租的房屋不能实际使用为由诉至本院，引起本案诉讼。
本院另查明：诉讼中，经本院询问上述房屋的出租人富康大市场，出租人明确表示其并不知道第三人蔡风平将房屋转租给他人，在事后得知转租事宜后，不同意转租。另诉讼中，双方已办理房屋的移交手续，二原告将房屋使用权及二被告安装的奥克斯牌立式空调一并交付给第三人蔡风平。
本院认为：第三人蔡风平与出租人富康大市场签订了书面的房屋租赁合同后，将其承租的房屋转租给二被告杜星辉、张俊俊，第三人蔡风平与二被告杜星辉、张俊俊之间的房屋转租合同关系成立。二被告杜星辉、张俊俊虽未与二原告刘文芳、邓学永签订书面的房屋租赁合同，但二被告杜星辉、张俊俊在其承租上述房屋期间又将该房屋的使用权交付给二原告刘文芳、邓学永，并向二原告刘文芳、邓学永收取了房屋剩余租赁期间的租金，双方之间房屋租赁合同关系成立（双方交付的是房屋的使用权而非所有权，故应认定双方之间系房屋转租关系，而非转让关系）。第三人蔡风平虽与二原告刘文芳、邓学永直接签订了房屋租赁合同，但该合同在履行过程中双方并未实际履行合同的权利义务，房屋使用权和租金的交付均在二被告杜星辉、张俊俊与二原告刘文芳、邓学永之间发生，故本院认定，第三人蔡风平与二被告杜星辉、张俊俊之间系房屋转租合同关系的相对人，双方之间的房屋租赁合同关系成立。二被告杜星辉、张俊俊与二原告刘文芳、邓学永系房屋转租合同关系的相对人，双方之间的房屋租赁合同关系成立。第三人蔡风平与二被告杜星辉、张俊俊之间不存在直接的房屋转租合同关系。
第三人蔡风平将其承租的房屋未经出租人富康大市场的同意，转租给二被告张俊俊、杜星辉，后二被告张俊俊、杜星辉也又将该房屋转租给二原告。第三人蔡风平与杜星辉、张俊俊之间成立的房屋转租合同关系及杜星辉、张俊俊与二原告之间的房屋转租合同关系无效。因无效的合同自始没有法律约束力，双方不存在解除有效合同的情形，故二原告要求解除与二被告之间的房屋租赁合同，不符合法律规定，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第三人蔡风平及二被告杜星辉、张俊俊明知其转租的房屋未得到出租人书面同意，且第三人郭秋芝擅自将租赁房屋上锁，致使二原告不能实际使用，其合同目的不能得到实现，对导致双方之间的转租合同关系无效存在过错。故二原告要求二被告返还已支付的费用80250元、房屋租金24750元及押金2000元，符合法律规定，本院予以支持。二原告主张的其他损失6700元，因未提供充分证据证实，故本院对其该项主张不予支持。二原告要求二被告支付违约金，因合同无效，双方仅需返还已取得的财产及赔偿损失，不再适用合同约定的违约金条款，故二原告要求二被告支付违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。因二被告转租房屋时一并向二原告转让了立式空调一台，对此二原告应向二被告予以返还，但该空调作为特定物由第三人蔡风平实际占有保管，可由二被告另行向第三人蔡风平主张返还权利。对于二被告提出的转让费含有其之前对房屋进行装修的装饰装修价值，因二被告未举证证实其剩余租期内的装饰装修残值损失及应当得到赔偿的相关事实依据，故本院在此不予处理。二被告可在取得相应证据后，另行向赔偿义务人主张权利。因本案转租合同的标的物已实际返还给第三人蔡风平使用，返还租赁房屋的基础事实不存在，故本院不再处理租赁房屋返还的问题。对于二被告交付的剩余租期的房屋租金及押金，因二被告与第三人蔡风平系转租合同的相对人，且第三人蔡风平已实际收取了二被告的房屋租金及押金，二被告可以根据双方之间的房屋租赁合同约定的权利、义务及按无效合同产生的法律后果向合同相对人即第三人蔡风平另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、被告张俊俊、杜星辉于本判决生效之日起十日内向原告刘文芳、邓学永退还费用80250元、房屋租金24750元及押金2000元；
二、驳回原告刘文芳、邓学永的其他诉讼请求。
案件受理费1740元，由被告杜星辉、张俊俊共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17—4517010400013XX。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张 华
代理审判员 邓新忠
人民陪审员 肖玉梅
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 李丹晖