广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0184民初4806号
原告：林填敏，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。
被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托代理人：侯金炳，广东建基律师事务所律师。
委托代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。
原告林填敏与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林填敏的委托代理人张晓倦，被告的委托代理人侯金炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告同被告于2014年4月8日签订了《商品房买卖合同》，原告以总房价款610860元购买从化市江埔街环市东路223号大院9号（御景宏雅花园5座）702房。双方在合同第十三条中约定“甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”。在合同附件七《合同补充协议》第四条中约定“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按以下方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行”。在合同第十二条交房条件中约定“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件：满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。在合同第十五条中约定“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”。在合同第二十四条中约定“甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并验收合格：经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第1种方法处理：1、乙方按照本合同第十四条的约定主张权利”。在合同第三十条中约定“本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：1．提交广州仲裁委员会仲裁。2．依法向人民法院起诉”。2016年1月19日，原告曾向贵院起诉被告要求其支付逾期交房违约金，2016年6月1日贵院作出判决，判决违约金只计算至立案之日即2016年1月l9日，立案之后的违约金需另案起诉。后被告提起上诉，广州市中级人民法院于2016年10月17日作出终审判决，维持一审判决。被告至今仍未将符合交楼标准的楼房交付给原告使用。故诉至本院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以购房总价款610860元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年1月20日计至2016年6月12日）；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告没有要求过收楼，也没有要求过违约金，诉讼不正当，诉讼费应该由原告承担。涉案楼盘于2016年7月29日取得竣工验收备案表，被告于2016年7月30日通知原告收楼，原告于2016年6月12日收楼，说明涉案房屋已经达到了收楼标准。被告对违约金计至6月12日没有意见，违约金每日按总房价款万分之一计付过高。
经审理查明：2014年4月8日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同第四条约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院9号（御景宏雅花园5座）702房，建筑面积82.75平方米；合同第七条约定：涉案房屋总金额为610860元；合同第八条约定：原告以分期付款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的49.11%，金额30万元，除首期款外，剩余房款310860万元须于2014年4月18日前付款；合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；合同第十四条约定：1.被告未能按照本合同规定的期限交房的，但原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。2.详见附件补充协议第四条；合同附件七补充协议第四条约定，原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；合同第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。6.《房地产（住宅）质量保证书》。7.《房地产（住宅）使用说明书》。8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼；合同附件七第三条第三款约定，房屋交付的标志为同时满足以下条件：1.一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告需收齐首期房款和银行按揭；2.原告应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税费；3.原告有违约行为的，应按照合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；4.只要涉案房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为涉案房屋已符合约定交房条件；5.合同约定的房屋交付期限届满。
上述合同签订后，原告已按照合同约定支付了全部购房款610860元，但被告未能依约于2015年6月30日前将房屋交付原告使用。
本院于2016年6月1日作出（2016）粤0184民初296号民事判决书，判决被告每日按照总房价款610860元的万分之一的标准，支付从2015年7月1日起至2016年1月19日止的逾期交房违约金给原告。被告不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2016年10月17日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于2016年10月19日发生法律效力。
另查明，2016年7月29日，被告取得位于从化市环市东路207号自编“名城·御景绿洲（南区）1-11栋”住宅楼工程11幢的竣工验收备案表。原告于2016年6月12日收楼。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：
一、计付逾期交房违约金的截止日期
原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告和被告均确认逾期交楼违约金计至原告收楼之日即2016年6月12日，对此本院予以确认。本院作出（2016）粤0184民初296号民事判决书，判决被告计付自2015年7月1日起至2016年1月19日止的违约金给原告，因此本案违约金应从2016年1月20日起计至2016年6月12日止。
二、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题
原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益的损失进行比较。现被告认为违约金过高，未提交证据证明，被告的抗辩本院不予采纳。
综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告未按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，构成违约。故原告主张被告以总房价为基数，按照每日0.01%的标准，支付从2016年1月20日起至2016年6月12日止的逾期交房违约金，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告林填敏支付逾期交房违约金（以购房款610860元为本金，按每日万分之一的标准，从2016年1月20日起计至2016年6月12日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费134元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄丽平
二〇一六年十二月二十一日
书记员 高淑仪