广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初14058号
原告：邱世犹，男，1959年10月20日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地中山市三角镇金鲤工业区金鲤路6号102室，组织机构代码79621012-5。
法定代表人：冼焕珍，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地中山市三角镇三鑫路108号103室，组织机构代码05535608-X。
法定代表人：高润宇，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张世禄、黄崇仙，分别系广东泰力律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市火炬开发区建设发展有限公司，住中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。
法定代表人：邱凯城，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎小凡、黄俊科，均系广东香山律师事务所律师。
原告邱世犹诉被告中山市火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）、中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司）、中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱世犹、被告建发公司的委托诉讼代理人黎小凡、被告科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司共同的委托诉讼代理人张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱世犹向本院提出诉讼请求：1.判令科尔玛房地产公司归还投资款230000元，支付从2015年9月1日至2016年6月30日止的经营投资收益27685.19元；2.判令建发公司继续履行租赁合同、委托经营管理合同或赔偿原告投资本金230000元。事实与理由如下：1.2013年6月，原告在中山市火炬开发区以23万购买科尔玛房地产公司的科尔玛酒店一间客房20年的租赁权，并委托其行使经营管理与收益权，双方签署了《委托经营管理合同》。按照合同第5.1.2条规定“从2014年3月1日起至2019年2月28日止（共5年），科尔玛酒店公司按每年人民币29900元向原告支付经营收益。”本合同第5.2条规定：“科尔玛酒店公司逾期支付经营收益超过90天的，原告有权以书面通知形式解除本合同，本合同解除后的30天内向科尔玛房地产公司退还已付租金总额”。按合同约定，2015年9月1日至2016年2月28日6个月的投资收益科尔玛酒店公司应在2016年3月30日前支付，可是到现在为止其一直未付，原告多次打电话0760-228××××7，根本没有人接听，原来的公司财务科电话0760-856××××8也停机。原来的办公地址早已人去楼空，法定代表人也查无下落。科尔玛房地产公司视合同一纸空文，并严重违反双方签订的合同，损害了原告的经济利益。根据《中华人民共和国合同法》科尔玛房地产公司不按规定的时间支付收益，其行为已属严重违约，事实清楚，证据确凿，请求法院判令科尔玛房地产公司返还本金和经营收益共计人民币257685.19元（逾期按规定另计）。2.建发公司名下商务大厦于2012年4月21日经公开拍卖，由科尔玛房地产公司竞得。2013年至2015年6月期间，科尔玛房地产公司对不属于自己产权的物业，进行出租酒店房间使用权融资，建发公司明知道科尔玛房地产公司未付完拍卖款，按拍卖合同约定，建发公司理应在2012年年底就因科尔玛房地产公司违约立即与科尔玛房地产公司解除合同。但建发公司不但没有与其解除合同，反而将科尔玛房地产公司未取得产权的大厦的经营权交给了科尔玛房地产公司任意使用，建发公司的做法违反了拍卖法。后来科尔玛房地产公司以此大厦为标的物，展开大规模的招商租赁活动。显然，建发公司作为此物业的实际产权人允许了科尔玛房地产公司向社会公开（通过中山市媒体大肆宣传）招商租赁等手段吸引民间资金的行为。在科尔玛房地产公司整个招商活动中建发公司为其提供了有利的条件，是整个事件的实际操控人。若建发公司及时解除拍卖合同并不把物业交给科尔玛房地产公司随意租赁，就不会有今天整个事件发生的条件和基础。3.在此之后的三年中，由于在建发公司的许可下，科尔玛房地产公司以该酒店项目是火炬地标建筑、是区政府确定的重点招商项目工程为名，在中山电台、中山日报，南方日报等媒体和驻地，发布了大量的招商广告宣传，并开始了长达两年多的租赁吸资活动，以出租该酒店房间、商铺的二十年使用权的方法非法融资一亿多元。并约定该酒店于2013年10月1日正式对外营业，建发公司作为物业的实际拥有和控制者，又仅挨此酒店大厦，并和科尔玛房地产公司在一个楼办公，对此科尔玛房地产公司非法融资情况是了如指掌的，其不但没有制止，反而听之任之，提供方便，因此，建发公司对此案导致投资者与科尔玛房地产公司租赁纠纷负有不可推卸的责任。4.从2013年下半年至2015年上半年期间，科尔玛房地产公司加建地下停车场及主楼两翼共约1万多平方米以及装修建筑物外立面和周围，进行大篇幅的宣传广告（见开发区领导讲话），显然也是得到建发公司同意的，否则其无法取得施工许可证，也无法签订建筑施工合同。对科尔玛房地产公司的种种行为，建发公司视而无睹，责任难逃。5.建发公司在商务大厦拍卖过程中，是如何接纳科尔玛房地产公司注册资金仅有100万元（后改为2100万）的空壳公司，居然把市值8亿元的大厦以2.6亿元价格拍卖成交，导致国有资产严重流失。至于是否存在黑幕交易，违规拍卖，让其成为买受人请法院查证。由于科尔玛房地产公司本身资质不够，又经营不善，造成资金链断裂，无法完成酒店正常开业。2015年7-8月份，科尔玛事件逐步暴露后，建发公司急于撇清自己的法律责任，于2015年8月10日在没有通知原告参与的情况下和科尔玛房地产公司私下解除拍卖合同，收回物业。原告是通过中山日报2016年6月3日A4版及火炬开发区宣传办官方报道中才获得此信息的，就是这样一家没有社会责任感的建发公司，它明知科尔玛房地产公司已经把该商务大厦的部分使用权出租给原告的情况下，无视法律私下解除买卖合同和收回物业，又忽视原告合法取得的租赁权益，丝毫不考虑原告的存在和利益。为此，原告多次要求建发公司提供解除买卖合同文本，但被拒绝。建发公司严重违反《中华人民共和国民法通则》第119条、《中华人民共和国合同法》第229条和最高人民法院司法解释《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体用法法律若干问题的解释》第20条的规定。
综上所述，在整个过程中，建发公司许可了科尔玛房地产公司对商务大厦的扩建、装修、宣传和使用权销售非法融资等活动，其和科尔玛房地产公司清楚的知道商务大厦有部分房间、商铺已经出租给了投资者，在拍卖时大肆宣传，却在商务大厦产权收回时不以任何形式告知受害人，并一直隐瞒，导致原告及广大投资者蒙受了巨大经济损失。根据民法通则和合同法的宗旨原则和相关规定，科尔玛房地产公司行为已经严重违法，由于建发公司解除合同，收回物业，其作为此物业的实际所有者，理应承担收回物业后的法律责任，故诉至法院，请求判如所请。
被告科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司辩称，1.科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》时未取得中山市火炬开发区会展东路14号商务大厦（科尔玛大酒店）的产权，该合同尚未生效。被告科尔玛房地产公司通过拍卖方式购买商务大厦，但因资金不足，无法支付拍卖对价，一直没有正式取得产权。科尔玛房地产公司在与原告签订《租赁合同》时，尚未支付完房地产的购买款，商务大厦的产权还属于建发公司所有，科尔玛房地产公司对于商务大厦尚未有权分租给原告。而且，该商务大厦因科尔玛房地产公司不能全额支付购买款项，最终双方解除了购买合同。所以，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，科尔玛公司与原告签订的《租赁合同》在未经建发公司同意或追认的情况下，该合同未生效。2.科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》是以《租赁合同》为基础的，若《租赁合同》未生效，《委托经营管理合同》也未生效。科尔玛酒店公司与原告签订的《委托经营管理合同》所约定的内容是针对原告与科尔玛房地产公司签订的《租赁合同》约定的租赁物，现《租赁合同》因尚未生效，原告未取得租赁物的租赁权，无权对租赁物进行经营。所以，原告也无权委托科尔玛酒店公司进行经营，根据《合同法》第五十一条的规定，双方签订的《委托经营管理合同》未生效。3.原告要求支付经营收益和违约金没有事实和法律依据。因原告与签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》尚未生效，双方不能依据合同的约定主张相应的权利。原告要求依据合同约定支付经营收益及承担违约责任没有事实和法律依据，应驳回其该项诉讼请求。4.若原签订的合同有效，也不应全额退回租金。原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》虽然约定解除合同后可以退回租金，但双方已经履行了部分合同。签订合同2014年3月1日至提出解除合同2016年8月16日期间，已经提供了房屋租用权及收益给原告，此期间的租金应该扣除。另外，委托经营管理合同将解除合同和违约条款约定在一起，若全额退租金作为违约条款，则该违约金的约定已经高于实际损失的30%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解除（二）》第二十九条的规定，原告已经使用并已经收取了经营收益的期间并无损失，超过部分的违约责任过高，应予以调整，不应退回全额租金。
被告建发公司辩称，1.原告提出的两项请求相互矛盾，其诉求1要求返还租金是基于合同的解除，但其诉求2又主张要继续履行合同。首先建发公司认为两个诉求本身是矛盾的。2.建发公司并不是原告与科尔玛房地产公司及科尔玛酒店公司签订的租赁合同及委托经营合同的合同相对方，无须承担合同主体之间应履行的义务。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人各方围绕自己的主张提交了证据。对于当事人各方提交的证据，本院依法组织其进行了质证，并与开庭笔录附卷佐证、存查。结合当事人双方在本案诉讼过程中的陈述，本院认定本案事实如下：
2013年6月24日，科尔玛房地产公司与原告签订《租赁合同》，约定由科尔玛房地产公司将位于中山市火炬开发区会展东路14号商务大厦（科尔玛大酒店）第12层10号（以下简称案涉物业）出租给原告，租赁期限自2014年3月1日起至2034年2月28日止，租金230000元。
同日，科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司与原告签订《委托经营管理合同》，合同约定科尔玛房地产公司将案涉物业交付给科尔玛酒店公司，原告委托科尔玛酒店公司经营管理该物业，委托自2013年6月24日至2034年2月28日。另外约定，从2014年3月1日至2019年2月28日止（共5年），科尔玛酒店公司按每年29900元的标准向原告支付经营收益，每半年支付一次，支付时间为每半年届满后的30日内。科尔玛酒店公司逾期支付经营收益超过90天的，原告有权以书面通知形式解除本合同，原告据此解除本合同的，科尔玛房地产公司于本合同解除后的30天内向原告退回租金总额，原告已经收取的经营收益无须退回科尔玛酒店公司。
上述合同签订后，原告依约向科尔玛房地产公司一次性付清全部租金230000元，科尔玛房地产公司于2013年7月23日开具收款收据一张交由原告收执。但科尔玛酒店公司至今尚未向原告支付2015年10月1日至2016年2月28日的经营收益。此外，原告通过媒体报导获知，因科尔玛房地产公司通过拍卖从建发公司购买商务大厦后未足额支付价款，建发公司已解除其与科尔玛房地产公司关于商务大厦的买卖合同。原告据此将建发公司、科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司诉至本院，提出诉请如上。
本院认为：本案纠纷因原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行《租赁合同》、《委托经营管理合同》而产生，该两合同在当事人、标的物以及当事人之间的权利义务方面均存在紧密联系，形成了一种类似于融资租赁的法律关系，同案一并审理有利于综合解决纠纷和减少当事人讼累，且与民事审判中“一事一理”原则之精神并无相悖，故本案一并处理，案由应为合同纠纷。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述法律条文的规定可知，民事合同经当事人签字或盖章，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，即产生法律效力。产生法律效力的合同，对合同当事人具有约束力，当事人各方应当遵照履行。否则，守约方可以要求违约方承担相应的违约责任。本案原告与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方应当遵照履行。原告在签订上述合同后，依约向科尔玛房地产公司足额支付了租金，但科尔玛酒店公司至今未向原告支付了2015年10月1之后的经营收益，已经构成违约，原告有权要求解除上述合同，并主张科尔玛房地产公司退回租金230000元，以及主张科尔玛酒店公司支付应付而未付的经营收益。然而，原告在未主张解除上述合同的情形下，即主张科尔玛房地产公司向其返还租金230000元，与《租赁合同》的约定不符，本院不予以支持；根据《租赁合同》、《委托经营管理合同》的约定，科尔玛房地产公司均无义务向原告支付经营收益，原告诉请判令科尔玛房地产公司向其支付经营收益，主张对象错误，本院不予以支持；同理，原告签订《租赁合同》、《委托经营管理合同》相对方是科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司，而非建发公司，建发公司没有履行该两合同的义务，故原告诉请判令建发公司继续履行该两合同，或根据该两合同承担向原告退回租金和支付经营收益的义务，既与合同约定不符，亦无法律依据，本院不予支持；科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司提出的抗辩意见，与上述合同约定及事实不符，本院不予采纳。
原告所述其他事实及理由，与本案合同纠纷的处理在法律上无直接的关系，本案不予处理，其可另循其他法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
驳回原告邱世犹提出的所有诉讼请求。
案件受理费5124元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 叶迟玖
审 判 员 陆招胜
人民陪审员 陈宇玲
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 何颖怡
姚志姬