广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终83号
上诉人（一审被告）唐玉兰，个体工商户。
上诉人（一审第三人）马生凤，个体工商户。
被上诉人（一审原告）唐执雁，退休职工。
一审第三人阳光人寿保险股份有限公司桂林中心支公司。
负责人张俊明，该公司经理。
委托代理人龙艳荣，该公司员工。
一审第三人朱伟兰，个体工商户。
一审第三人谭淑华，个体工商户。
上诉人唐玉兰、马生凤因与被上诉人唐执雁、一审第三人阳光人寿保险股份有限公司（以下简称阳光人保桂林支公司）、朱伟兰、谭淑华租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2015）全民初字第734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后，依法组成合议庭于2016年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人唐玉兰、马生凤，被上诉人唐执雁，一审第三人阳光人保桂林支公司的委托代理人龙艳荣到庭参加诉讼，一审第三人朱伟兰、谭淑华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年10月26日，原、被告协商一致后订立租赁合同，原告将自己的新建成的楼房1-9层全部出租给被告经营。因系清水房屋出租，原告给被告3个多月的时间装修，期间不收租金；原告出租时房屋没有取得产权证，双方没有约定原告办理产权证的时间。合同约定，自2013年2月18日起付租金，承租期限从2013年2月18日起至2026年2月18日止为13年；前5年每年的租金为30万元，第1年（2013年2月18日-2014年2月17日）的租金按季度付清，第2年（2014年2月18日-2015年2月17日）的租金在当年的2月18日和8月18日分两次付清，第3年（2015年2月18日-2016年2月17日）应在当年的2月18日付清。合同特别约定，租赁期限内，逾期30天未交足租金的，出租方有权解除合同并由违约方赔偿对方损失20万元。为了转租的方便，被告与原告达成了补充协议，约定原告允许被告将承租的房屋转租。承租后被告将1楼转租给朱伟兰，每年租金6万元，租赁期限为2013年5月17日-2019年5月16日。二楼被告转租给谭淑华，前两年租金为36000元，后三年租金每年递增10%，租赁期限为2014年7月1日至2019年6月30日止。三楼被告转租给阳光人保桂林支公司，租金第一年为48000元，以后每年递增5%，租赁期限为2013年11月16日-2016年11月15日止。4-9楼被告与马生凤合伙经营宾馆。转租后，被告收取朱伟兰的租金至2015年6月6日，收取谭淑华的租金至2015年7月份，收取阳光人保桂林支公司的租金至2015年11月15日。但被告只将第一年的租金全部付给了原告，第二年租金只给付了102000元，至今尚欠198000元未付，第三年的租金30万元应该在今年2月18日给付，但被告至今未付分文。为此，原告提起诉讼，要求判决解除原、被告的租赁合同，判令被告支付第二年的租金19.8万元，第三年度的租金15万元及违约20万元。
另查明，被告为保证合同的履行，收取了朱伟兰的押金10000元，阳光人保桂林支公司的保证金20000元，谭淑华的押金5000元。在审理过程中第三人谭淑华、朱伟兰、阳光人保桂林支公司未有代被告给付尚欠租金及违约�以继续租赁原告房屋的意思表示。
一审法院认为，依法成立的合同自成立起生效，合同当事人应按合同的约定履行自己的全部合同义务，逾期则构成违约，应当按约定承担违约责任。本案中，原、被告协商一致订立的房屋租赁合同，符合法律的相关规定，系合法有效的合同，自成立起生效，原、被告应按合同的约定履行合同义务。现第二年租金尚欠198000元逾期一年多未给付，第三年租金逾期半年未给付，被告逾期未给付租金构成违约，应按合同的约定承担违约责任。因此，原告起诉被告违约，要求按合同约定解除双方之间的租赁合同，要求被告给付租金348000元（计算到2015年8月17日止）并按约定支付违约金20万元有事实、法律依据，该院予以支持；原告要求第三人马生凤连带承担与被告合伙经营宾馆的那部分租金，因马生凤不是租赁合同的当事人，且宾馆未付租金数额不能确定，故原告的这一诉请不予支持；被告以原告未办理产权证而影响营业及转租合同有效为由抗辩原告，由于合同中未约定办理产权证的交付时间，在审理中也未提供证据证实这一事由，该抗辩不成立；被告以转租合同有效为由，要求继续履行合同，考虑被告收取次承租人的租金后至今未将租金付给原告，没有履行合同的能力、意愿且损害了原告的权益。因此，被告的抗辩主张因无事实、法律依据而不予采纳。第三人阳光人保桂林支公司、朱伟兰、谭淑华在审理过程中没有提供具体主张，亦不愿意代被告支付尚欠的租金及违约金，其与被告的转租合同关系可另行处理；第三人马生凤与被告合伙利用4－9楼经营宾馆，在开庭审理过程中未经许可退庭，没有提出明确的主张，其与被告之间的合伙关系可另行处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》�四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件﹥具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决：一、解除原告唐执雁与被告唐玉兰于2012年10月26日订立的租赁合同；二、由被告唐玉兰给付原告唐执雁租金348000元（租金计算至2015年8月17日止，如实际使用日期超过则按每月25000元加付）；三、由被告唐玉兰给付原告唐执雁违约金200000元；四、驳回原告唐执雁的其他诉讼请求。
上诉人唐玉兰、马生凤不服一审判决，上诉称：一、涉讼房屋租赁合同无效。被上诉人没有提供租赁房屋已经取得建设工程规划许可证、房屋工程质量合格证明及房屋产权证、消防要求等，无法确定该房屋租赁合同符合《最高人民法院关于审理城镇房�租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于房屋租赁合同有效或无效的规定。也就是说一审判决认定“房屋租赁合同，符合法律的相关规定，系合法有效的合同”无事实和法律依据；其次，被上诉人用于出租的房屋只有一至七层办理房产证手续，八至九层没有办理房产证手续。根据房屋租赁合同解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，上诉人与被上诉人双方订立的房屋租赁合同至少是部分无效。二、被上诉人不履行义务在先，致使合同目的无法实现。被上诉人唐执雁不提供房产证及租赁房屋整体消防合格文件等证件办理旅馆业特种行业经营许可证，致使上诉人根本不能启动宾馆的相关审批，故被上诉人违约在先，并导致涉讼房屋租赁合同不能履行。其次，由于被上诉人出租之房屋只有一至七层办理了房产证，八至九层没有办理房产证手续，致使八至九层不能作为宾馆使用，故被上诉人违约在先，根据合同法同时履行抗辩权之规定，在双务合同中，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，本案因被上诉人违约在先，上诉人有权不支付租金及违约金。
被上诉人唐执雁及一审第三人阳光人保桂林支公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人唐玉兰、马生凤、被上诉人唐执雁及一审第三人阳光人保桂林支公司对一审查明的事实均无异议。
二审期�，上诉人唐玉兰及马生凤未提供新证据。被上诉人唐执雁提供新证据一组，中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国建设用地规划许可证、工程质量检测报告、房产测绘结果报告、全州县集中清理整治“两违”处理程序审核表、关于给予办理手续的函及涉讼房屋房产证各一份，证明被上诉人所有的涉讼房产手续是齐全的，并没有影响上诉人经营。
经质证，上诉人认为上述证件应该是真实的，但与本案没有关联性。本院认为，上述证据合法有效，且与本案事实具有关联性，可以作为本案的定案依据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，涉讼房屋于2010年10月19日由全州县人民政府建设局颁发（2010）城私建字第450324201000069号建设工程规划许可证，并于2015年12月21日由全州县人民政府颁发全房权证全州镇字第××�房屋所有权证。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人要求解除涉讼租赁合同并要求上诉人承担违约责任是否有事实和法律依据。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，上诉人唐玉兰与被上诉人唐执雁签订的《租赁合同》时，涉讼房屋已取得《建设工程规划许可证》，并不违反法律法规的强制性规定，且该《租赁合同》经双方平等协商订立，系双方当事人的真实意思表示，系合法有效合同，双方应按合同约定行使权利，履行义务。涉讼合同签订后，被上诉人唐执雁作为出租人已依约定将涉讼房屋交付唐玉兰使用，但唐玉兰未按合同�定按时交纳房屋租金，按照双方合同第七条第1项“乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：A、未按约定期限交付租金，超过30天的”及第八条第1项“在租赁期内，如果甲、乙双方中途违约，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方赔偿对方的经济损失人民币贰拾万元整”的约定，因唐玉兰拖欠租金超过了30天，且拖欠租金达348000元（截止2015年8月17日），故唐执雁要求解除涉讼租赁合同、支付拖欠的租金及违约金20万不仅符合双方约定亦于法有据，一审据此判决解除涉讼租赁合同，判令由上诉人支付被上诉人拖欠的租金并按约定给付违约金有事实和法律依据，并无不当。上诉人以涉讼租赁合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，系无效合同，并请求本院予以改判的上诉理由，没有事实和法�依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人唐玉兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王裕松
审判员 胡卫新
审判员 王 凯
二〇一六年四月七日
书记员 黄 璐