安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一初字第00153号
原告：薛勇，男，1971年10月5日出生，汉族，安徽省福鑫矿业有限公司总经理，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：李良军，安徽卞和律师事务所律师。
被告：怀远县红鹿置业有限公司，住所地安徽省怀远县城关镇荆山元宝塘河口路11号，组织机构代码58010545-7。
法定代表人：葛胜平，该公司总经理。
委托代理人：张晓静，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：王芒子，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
原告薛勇因与被告怀远县红鹿置业有限公司（以下简称红鹿公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年9月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月29日、2015年6月18日两次公开开庭进行了审理。原告薛勇及其委托代理人李良军，被告红鹿公司的法定代表人葛胜平及其委托代理人张晓静、王芒子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月23日，原告与怀远县住房和城乡建设局（以下简称怀远县住建局）签订了一份《拆迁安置补偿协议》，约定，原告坐落于怀远县汴河小区东侧地块内的1394.5平方米的房屋，由怀远县住建局协调摘牌单位提供沿汴河路新建楼房的第一层、第二层全部安置给原告；不足部分从三楼补足。2012年8月29日，原告和被告签订了一份《拆迁安置协议书》，约定“项目自2012年9月20日开工建设……红鹿公司未能在规定期限内交房的，应按安置经营房同期市场租赁价格支付薛勇违约金。协议签订后，原告依约完成了对原遗留房屋的拆、搬迁工作，但被告至今未开工建设。原告起诉要求：1、被告继续履行合同；2、被告按照安置经营房同期市场租赁价格标准支付自2013年5月15日起至2014年8月31日止的违约金180万元；3、被告按安置经营房同期市场租赁价格标准向原告支付违约金12万元（从2014年9月1日起至交付房屋时止）。案件审理过程中，原告变更第2、3项诉讼请求为：要求被告赔偿从2013年5月15日起至2015年3月16日止的违约金2040893元（2015年3月17日以后的损失另行主张）。
原告在举证期限内向本院提供下列证据：
1、原告的身份证、被告的企业基本信息查询单各一份。证明原被告的主体资格。
被告对该证据没有异议，本院予以采信。
2、原被告签订的《拆迁安置协议书》及原告与怀远县住建局签订的《拆迁安置协议》各一份。证明原、被告在合同中约定的权利、义务及违约责任。
被告质证：对该证据的真实性没有异议，但原被告签订的《拆迁安置协议书》是原告与怀远县住建局签订的《拆迁安置协议》的补充协议，协议书中并没有约定具体的安置面积，缺乏合同的基本要素；怀远县住建局未在原被告签订的协议书上盖章，被告亦不具有拆迁人的主体资格，且未得到怀远县住建局的授权，因此原被告双方签订的协议不具有合法性，原告依据该两份证据所要达到的证明的目的不能成立。
本院对该组证据的真实性予以确认。
3、《拆除协议书》一份、照片一组及安徽明连工程机械施工有限公司出具的《证明》一份。证明2012年8月29日，原告与安徽明联工程机械施工有限公司签订协议，约定5日内完成原告位于“汴河小区”地块旧房拆除工程，原告已经按约将旧房拆除。
被告质证：对《拆除协议书》的真实性没有异议，但与本案不具有关联性；对照片的真实性有异议，不符合证据的法定形式要件；对安徽明连工程机械施工有限公司出具的《证明》真实性没有异议，但内容不属实。
本院对该组证据中的《拆除协议书》及《证明》的真实性予以确认，对照片不予采信。
4、怀远县海风餐饮有限公司出具的《证明》一份。证明案涉拆迁房屋的租金标准，被告应当按该标准赔偿原告损失。
被告质证：对证据的真实性无法确认。
本院认证：怀远县海风餐饮有限公司对于案涉房屋的租金标准所出具的证明，并不能作为本案的定案的法定依据，故对该证据不予认定。
5、安徽省蚌埠市中级人民法院民事裁定书及保全费收据各一份。证明原告在本案中花费保全费5000元。
被告对该证据无异议，本院予以认定。
6、2011年6月2日怀远县土地市场管理委员会《会议纪要》一份（复印件）。证明被告开发的土地由怀远县住建局协调摘牌单位提供沿汴河路新建楼房的第一、二层全部安置给原告，不足部分从三楼补足；同时证明案涉地块不仅仅是住宅用地也是商住用地。
被告质证：该证据为复印件，对真实性无法确认；被告对该纪要并不知情，亦并未在会议纪要上签字，与本案不具有关联性；土地是否属于商用性质应当由法律、法规规定，该文件与本案不具有关联性。
本院对该组证据不予认定。
被告辩称：1、原被告双方签订的《房屋拆迁安置协议书》是怀远县住建局与原告签订的《拆迁安置协议》的补充协议，该协议中无具体的标的和面积，不具备合同的基本要素。且被告并不是拆迁协议的主要当事人，也不具有拆迁安置的主体资格，故亦不具有签订补充协议的主体资格；2、造成案涉拆迁安置房屋不能按时交付的原因诸多，被告认为应当追加怀远县住建局作为第三人参加本案诉讼；3、被告获得使用权的土地，从签订土地出让合同到取得建设用地规格许可证，土地的定性均为住宅用地，出让年限70年，而原被告在补充协议中的约定导致房屋的性质由住宅改变为商业，造成至今都不能通过政府规划部门的批准，直到2013年9月9日被告才取得建设用地批准书，故原告对于案涉工程未能开工建设也负有一定的责任；4、原被告签订的补充协议中虽然没有面积和户型等必要的约定，但该协议关于房屋的层高第一层为3.8米，第二层3.4米的约定，违反了建筑规划的相关法律、法规；5、案涉两份拆迁安置协议均来源于被告与怀远县国土局签订的土地出让合同，三份协议的权利是相互依存的，怀远县国土资源局未如期交付土地导致了房屋不能如期动工，基于多方的过错才导致这份效力无法确认的协议无法履行。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且与实际情况不符，请求驳回其诉讼请求。
被告在举证期限内向本院提供下列证据：
1、《怀远县国有建设用地使用权出让合同》一份。证明被告与怀远县国土资源局签订合同，约定被告将怀远县汴河路新建楼房的第一、二层提供给政府，由政府安置被拆迁人，同时约定出让人应当在2011年8月18日前将该土地交付被告，交付时土地为净土。
原告质证：对该证据的真实性没有异议，但达不到被告的证明目的。政府已经协调由红鹿公司直接向原告交付安置房屋。
本院对该证据的真实性予以确认。
2、《怀远县国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示》一份。证明被告取得案涉土地的使用权程序合法有效，用途为住宅用地，与原告提供的拆迁安置协议中的土地性质不同才导致不能通过审批。
原告质证：该证据系被告从网上下载的，对真实性有异议。案涉的土地性质为商住。
本院对该证据的真实性予以确认。
3、原被告签订的《拆迁安置协议书》及原告与住建局签订的《拆迁安置协议》各一份。证明怀远县住建局是实际拆迁人，由其负责拆迁安置工作，《拆迁安置协议书》系《拆迁安置协议》的补充协议，怀远县住建局须在《拆迁安置协议书》上盖章才能生效。
原告质证：对该证据的真实性没有异议，但达不到原告的证明目的；签订《拆迁安置协议书》的主体是原被告，双方并未约定需怀远县住建局盖章才能生效。
本院对该证据的真实性予以确认。
4、2012年8月29日被告向怀远县城乡规划局报送的建筑设计方案及效果图。证明签订协议书后，被告积极履行合同义务，但怀远县城乡规划局因设计方案不符合住宅标准不予批准，导致被告至今未能取得建设用地规划许可证，无法如期开工建设。
原告质证：该证据达不到被告的证明目的，没有任何证据证明被告在2012年8月29日报送了该方案和效果图。
本院认证：该份证据是被告单方制作，并无其他证据佐证，故不予认定。
5、《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》各一份。证明直到2013年9月9日，出让土地才交付被告，怀远县城乡规划局亦才向被告颁发《建设用地规划许可证》，客观上导致被告无法按合同约定开工并交付房屋，且《建设用地规划许可证》载明土地性质系居住用地并不是商业用地。
原告质证：对真实性没有异议，但两份证据所载明的土地性质相矛盾，请法院核实。
本院对该组证据的真实性予以确认。
6、蚌埠仲裁委员会裁决书一份。证明造成案涉房屋拆迁安置协议未能按时履行的责任主体是怀远县国土资源局，被告没有过错。
原告质证：对真实性没有异议，但是与本案无关，达不到被告的证明目的。根据合同法的相关规定，因第三方造成违约，合同相对方同样要承担违约责任，且怀远县国土资源局已经向被告承担了违约责任，该证据不能免除被告应当向原告承担的违约责任。
本院对该证据的真实性予以确认。
7、怀远县公证处出具的（2014）皖怀公证字第4998号公证书一份。证明原告的土地并不是商业用地而是居住用地，与规划批复载明的内容是一致的。
原告质证：对真实性没有异议，但达不到其证明目的，原告提供的证据能够证明原告提供的土地是商住用地。
本院对该证据的真实性予以确认。
案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对案涉拆迁安置房屋的租金标准进行评估。2015年4月13日，安徽省新卓越房地产评估有限公司作出皖新卓越评字2015-04-36《房地产估价报告》，载明：怀远县城镇关卞和路东侧一至三层经营用房（面积1394.5平方米）房屋租金2013年5月15日-2014年8月31日为1381830.97元，2014年9月1日-2015年3月16日为659061.62元，合计2040893元。
原告质证：该评估结论程序合法、证据充分，被告应当按该标准向原告支付违约金。
被告质证：对该评估结论的合法性没有异议，但评估报告的取样样本有偏差，取样的参照物是现盖的一些大型商场、超市，没有取样卞和路西侧；本案是居住房，该评估报告不能作为本案定案依据；本案是合同的违约之诉，按照房屋的租赁价格作为作为违约金，标准过高。
本院认证：该评估报告资质明确、程序合法、证据充分，对真实性、合法性及关联性予以确认。
经审理查明：2011年3月23日，怀远县住建局（甲方）与原告（乙方）签订了一份《拆迁安置协议》，约定：根据城市规划需要，甲方将以净土出让的方式对卞和小区东侧的地块进行旧城改造，按照相关拆迁政策规定，甲乙双方经协商，达成如下拆迁安置协议：一、乙方被拆迁房屋坐落在卞和小区东侧地块内，建筑面积1394.5平方米（包括卞和路道路扩建已拆除但未安置补偿部分）；二、甲方负责协调摘牌单位提供沿汴河路新建楼房的第一层、第二层全部安置乙方，如不足拆迁面积，从三层补足；三、甲乙双方同意，甲方不再收取乙方拆迁房屋的结构差价，乙方不再要求甲方支付临时过渡费等其他补助费用。2011年5月6日，葛胜平以204万的价格竞得编号HY2011-13号地块的国有建设用地使用权。同年5月19日葛胜平与怀远县国土资源局（以下简称国土局）签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定怀远县国土资源局同意在2011年8月18日前将出让宗地交付给受让人……现状土地条件为净地……由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金……出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。2012年8月29日，原被告双方签订了一份《拆迁安置协议书》，约定红鹿公司与薛勇就HY2011-13地块暨原薛勇被征收地块的回迁安置事宜经怀远县住建局同意达成如下补充协议：一、项目自2012年9月20日开工建设，次年5月15日前完工交付使用，2012年9月5日前由薛勇安排人员进行原遗留房屋的拆搬迁工作；二、红鹿公司在设计施工时，回迁属于薛勇1-3层经营房应满足一层层高不低于3.8米，二层层高不低于3.4米，三层层高不低于2.9米，且按独立的水电系统进行设计施工，该项目具体方案以薛勇签字认可的方案为准；三、红鹿公司未能在规定期限内交房的，应按安置经营房同期市场租赁价格标准支付薛勇违约金。薛勇未及时搬迁将承担红鹿公司的损失……上述协议经签章生效，怀远县住建局备案二份，红鹿公司、薛勇各一份。2012年8月29日原告与安徽明联工程机械施工有限公司签订一份《拆除协议书》，约定原告将卞和小区区域内的旧房拆除工程交由安徽明联工程机械施工有限公司完成。同年9月3日安徽明联工程机械施工有限公司完成了拆除工程。2013年9月9日怀远县人民政府填发案涉土地建设用地批准书。同年12月5日被告取得案涉土地《国有土地使用证》。2014年底，被告以怀远县国土资源局拖延交付土地给其造成损失为由，向蚌埠仲裁委员会申请仲裁，要求国土局支付违约金153万元、赔偿直接损失596599元。2015年4月8日，蚌埠仲裁委员会作出（2014）蚌仲裁字第56号裁决书，裁决怀远县国土资源局支付红鹿公司违约金305388元，驳回红鹿公司的其他诉讼请求。该仲裁裁决已经发生法律效力。
根据原告的申请，并经本院委托，安徽省新卓越房地产评估有限公司于2015年4月13日作出皖新卓越评字2015-04-36《房地产估价报告》，载明怀远县城镇关卞和路东侧一至三层经营用房（面积1394.5平方米），2013年5月15日-2014年8月31日的房屋租金为1381830.97元，2014年9月1日-2015年3月16日的房屋租金为659061.62元。即2013年5月15日至2015年3月16日期间房屋租金合计2040893元。
另查明：被告的企业法人营业执照载明，红鹿公司的经营范围为一般经营项目、房地产开发和经营。
本院认为：被告系具有房地产开发和经营资质的民事主体，其在2012年8月29日与原告签订的《房屋拆迁安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。被告辩称，原被告双方在协议书中关于房屋层高的约定违反了相关法律、法规的规定，协议应属无效。因被告对此并未提供证据，本院不予采信，且即便被告该辩称内容属实，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，故本院对被告该项辩称意见不予采信。被告辩称怀远县住建局未在协议书上盖章，协议书不具有法律效力，本案应当追加怀远县住建局共同参加诉讼。因原被告双方签订协议时并未约定协议书须经怀远县住建局盖章后才生效，故本院对被告的该项辩称意见亦不予采信。协议签订后，原告已经按约履行了拆除旧房的义务，被告亦应当按约交付安置房屋。双方约定交付安置房屋的时间是2013年5月15日，被告至今未履行该项义务，原告起诉要求被告继续履行合同，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告并未按时向其交付土地，因原被告双方签订协议时并未约定原告拆除地上建筑物后，须向被告交付土地，且根据原告提供的《拆除协议书》、安徽明联工程机械施工有限公司出具的《证明》，以及蚌埠仲裁委员会（2014）蚌仲裁字第56号仲裁裁决书所载明的内容--“红鹿置业认可案涉土地于2012年9月15日完成拆迁，地上无建筑物和附着物”，能够证实原告已按约履行了拆除旧房的义务，且被告亦认可案涉土地于2012年9月15日达到净地标准的事实，故本院对被告的该项辩称意见不予采信。被告辩称涉案安置房屋未能如期交付，系因怀远县国土资源局迟延交付土地造成的，被告在本案中不应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，故被告并不能以怀远县国土资源局存在过错为由免除在本案中应当对原告承担的赔偿责任，本院对被告的该项辩称理由不予支持。原被告签订《拆迁安置补偿协议书》时约定，被告未能在规定期限内交房的，应按安置经营房同期市场租赁价格标准支付违约金，故原告起诉要求被告按照安徽省新卓越房地产评估有限公司《房地产估价报告》所确认的租金标准支付违约金，符合双方的约定，本院予以支持。被告辩称双方约定的违约金标准过高，而本案中，被告并未提供证据证明双方自愿约定的违约金标准过分高于其给原告造成的实际损失，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、怀远县红鹿置业有限公司继续履行其于2012年8月29日与薛勇签订的《拆迁安置协议书》；
二、怀远县红鹿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向薛勇支付迟延交付安置房屋的违约金2040893元（计算至2015年3月16日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费22080元，保全费5000元，鉴定费21000元，合计48080元，由怀远县红鹿置业有限公司负担（款随上述违约金一并向薛勇支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审判长 王国强
审判员 潘伟荣
审判员 杜玲玲
二〇一五年七月二十一日
书记员 贡雪洁
附：相关法律、法规及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。