安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖0111民初7782号 原告（反诉被告）：李木子，女，汉族，1990年3月5日出生，住合肥市肥西县。 委托代理人：李建国（李木子之母），女，退休职工，住合肥市肥西县。 委托代理人：宇汝斌，安徽黄山松律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周文，男，1982年4月16日出生，汉族，合肥晚报社记者，住合肥市包河区。 委托代理人：王强，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）李木子诉被告（反诉原告）周文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李木子的委托代理人李建国、宇汝斌，被告（反诉原告）周文及其委托代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李木子向本院提出诉讼请求：1、判令被告周文继续履行《存量房买卖合同》及《补充协议》，即李木子支付剩余购房款，周文交付案涉房屋及协助李木子办理房地产过户手续；2、判令周文迁走案涉房屋内的人口户籍；3、判令周文向李木子支付违约金5万元，赔偿李木子中介费损失16000元；4、本案诉讼费用由周文承担。 事实与理由：原告李木子于2016年7月20日与被告周文签订《存量房买卖合同》，约定：周文将位于合肥市包河区房屋以1078000元的价格转让给李木子，合同签订后于同年8月10日向房地产管理部门申请办理存量房转移登记手续、支付首付款343000元（含定金），余款由李木子通过办理商业贷款予以支付等。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定：签订本协议之日由李木子向周文支付定金5万元，周文在过户前需提供房屋物业结清证明及所辖派出所出具的空户证明，具体过户时间以房产局预约号时间为准等。同日，李木子与安徽中皖辉达信息服务股份有限公司（以下简称“辉达公司”）签订《经纪合同》，约定李木子向辉达公司支付中介费16000元。合同签订后，李木子于当日向周文支付购房定金5万元，并于同年7月28日向辉达公司支付中介费16000元。之后因辉达公司依据合肥市房产局印发的《二手房买卖办证流程》多次要求周文提供空户证明或户籍迁移证明、房屋调档、婚姻状况等办理过户手续材料时，周文以李木子不能办到申请贷款及合同显示公平等理由要求终止合同。李木子经多次与周文协商及中介公司从中协调均未果，李木子遂诉至人民法院。 被告周文辩称：原告李木子诉称不实，自案涉合同签订之日起，周文一直积极配合房屋交易工作，房屋调档、婚姻状况证明早已提交，户籍迁移及物业结清证明是周文办理过户时的附属义务，周文可随时办理，周文已与李木子协商一致，由李木子先申请贷款再办理过户，李木子的先行合同义务未予履行，有何权利催促后履行义务一方。由于李木子已有一套住房，当时正在办理交易过户手续，按合肥市房贷政策，二套房贷款最低首付比例高于案涉合同约定的首付款比例，李木子打算一直拖延至其原房屋过户取得卖房款后再交案涉首付款并申请贷款，最终李木子是在8月22日才将原有房屋售出，这早已过了双方约定的首付款期限，故李木子系违约一方，依据合同约定，周文子有权单方解除合同，李文子此次诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。 反诉原告周文向本院提出诉讼请求：1、判令解除周文与李木子于2016年7月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令周文收取的5万元定金不予返还给李木子；3、本案诉讼费用由李木子承担。 事实与理由：反诉原告周文于2016年7月20日与反诉被告李木子签订一份《存量房买卖合同》，约定：周文以1078000元的价格出卖位于合肥市包河区存量房一套给李木子，李木子应于同年8月10日将首付款343000元存入资金托管帐户，余款735000元由李木子向银行申请商业贷款支付。同日，双方又签订《补充协议》，约定：李木子向周文支付定金5万元，如违约适用定金罚则。合同签订后，李木子迟迟未向银行报送贷款预审批材料，至2016年8月10日也未将首付款存入资金托管帐户，直到最近才知晓，李木子签订合同时隐瞒了自己已有一套住房的事实，其在签订案涉合同时，属于购买二套住房，依据合肥市套房贷款政策，其首付比例、贷款利率购房成本均大幅提高，在2016年8月10日根本无法按约完成过户交易，李木子隐瞒与订立合同有关的重要事实，致合同无法按时按约履行，应承担过错责任，且李木子在过户前的缴税、首付款托管等义务均未履行，已构成根本违约。但李木子却颠倒黑白说是周文以各种借口拒不配合过户，由于贷款数额较多且案涉房屋已有37年房龄，周文担心银行贷款审批无法通过，遂与李木子协商贷款审批通过后再办理过户，李木子对此也表示同意，时至今日，周文仍未见到李木子的贷款预审批复，致周文合同目的无法实现，李木子应承担违约责任。 反诉被告李木子辩称：其已按要求向贷款银行提供了齐备的申请材料，由于反诉原告周文拒绝按中介公司要求提供贷款银行所需的卖方材料，并以案涉房屋房龄超过30年，造谣银行不能办理按揭商贷，致案涉房产在银行的贷款初步评估流程无法进行。首付款资金托管，需双方当事人共同在房地产管理部门签订资金托管协议，由于周文的不配合导致房屋交易无法进行。李木子原自有房屋于2016年7月19日售卖于他人，并于同年8月10日过户，此过户时间与案涉房屋约定的过户时间一致，故在办理案涉房屋过户时，其名下只有一套住房，且因之前没有房贷记录，故不存在二套房限制贷款问题，即便在约定过户时如属于二套房，其可通过增加首付到规定比例予以解决，此外，假使案涉房产不能办理按揭贷款，因李木子前自有住房以1468000元的价格出售，故完全有财力选择一次性付清购房款。由于无论是缴税还是首付款托管均需买卖双方到场办理方能进行，故周文诉称李木子没有履行过户前缴税、首付款托管等义务，不符事实。周文自身提供的与工行罗琦玥微信记录中知晓即使房龄超长的房子在特殊情况下仍可办理按揭贷款的，故周文对案涉房产能够办理按揭贷款事宜是明知的。综上，请求驳回周文反诉请求。 经审理查明：2016年7月20日，李木子在辉达公司居间服务下与周文签订《存量房买卖合同》一份，载明：“周文将其名下位于合肥市包河区芜湖路387号20幢108室（房地权证合包字第××号）住宅房屋**，建筑面积75.53平方米，以1078000元的价格出售给李木子，双方确认于同年8月10日共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，税、费由李木子负担，李木子于2016年8月10日前将343000元（含定金）存入托管帐户，周文同意李木子向商业银行申请总额为735000元的抵押贷款并存入托管帐户等”。同日，双方又签订《补充协议》一份，载明：“李木子应于当日向周文支付购房定金5万元，周文在过户前需提供物业结清证明及所辖派出所出具的空户证明，双方应在房产局下发已过户的房产证及李木子付清全部房款（申请贷款的，以银行放款到指定的帐户为准）后的三日内办理房屋交接手续，水、电、气等附属设施过户费用由李木子承担，具体过户时间以房产局预约号时间为准，如合同因限购限贷而无法正常履行的，则合同终止，双方及中介方互不追究违约责任等”。上述合同及协议签订后，李木子于当日即向周文支付购房定金5万元。周文亦于同日将案涉房产证交付辉达公司。后双方因为合同履行产生争议，李木子遂于2016年9月5日诉至本院。同年11月21日，周文反诉至本院。 另查：周文于2016年8月7日12：49向李木子发送内容为“……上午中介给我打电话了，要我们下周去办过户手续，我想知道你的贷款审批有没有通过啊，中介老说没问题，我问了中信银行的朋友，查不到你的资料，为了保险起见，跟你商量下，等你的贷款审批通过了，我们再去办理过户，行不行？”的微信，李木子于当日14：23回复，内容为“我问了下说可以按你们说的这样办，但时间会比现在长，因为合同上签的是10号，按你们说的这样办的话，如果时间超过了10号不要讲我们违约就可以”。周文于14：36回复，内容为“这个没事，我们买卖双方协商好就行了，跟中介无关，关键是你要盯着中介交材料啥的，到现在银行都没收到材料，能不能办到贷款都是问号，所以我们俩就约定好，贷款审批下来后，交首付同时办理过户，这样对你我都有保障”。李木子即时回复“好的”。 庭审中，李木子与周文均陈述：案涉房屋买卖履行事宜通过辉达公司职员胡某居间电话联系进行。经查：2016年9月1日15：10胡某通过手机向周文发送内容为“周哥，你这边怎么讲？是确定不卖了？还是其它的怎么讲？”的短信，周文于次日10：52回复短信，内容为“……那天见面，应该都说情楚了，一、合同本身有重大缺陷，买方贷款无约定期限，贷款不成买方不承担任何责任，即贷款出错后果全由卖方买单，显然本合同主要条款显失公正，有重大误解应属无效合同。二、合同明确规定，8月10日买方交首付款，同时双方过户，然而到8月10日，买方甚至连贷款申请材料都没上交，当然不可能过户，如果非要说违约，那也是买方首先违约，根据以上二点，我认为买方既没诚意也无信誉，因此要求解除合同，如何操作，三方可坐下来协商”。 李木子申请的证人胡某到庭陈述：案涉房产交易未成系因周文拒绝提供其作为卖方必须提供的结婚证、身份证明、户口本、空户证明等材料，造成申办资料不全导致李木子无法完成贷款银行的贷款评估审批。 李木子提供的合肥市房地产管理局房屋登记指南（五）《二手房买卖办证流程》中载明：1、到咨询台领取“存量房买卖合同”及“房屋权属登记申请书”并填写；2、卖方到房屋所属小区物业办理并由社居委盖章的《房屋过户物业服务费用结算清单》等；3、卖方到房屋所在地公安分局开具“存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明”或“空户证明”；4、双方到地税局申报营业税、缴纳契税等；5、到房产局资金托管部门办理“存量房交易资金托管”；6、买卖双方到权属登记窗口办理二手房买卖登记。 周文提供的微适房贷网于2016年10月27日发布的《合肥银行房贷政策有什么新变化，二手房商业贷款所需材料介绍》网上截图一文中提及“在合肥市手房商业贷款中除买方需要提供的材料外，还需要卖房方提供身份证、户口簿、婚姻证明、原房产证”。在周文提供的百度经验关于《二手房贷款过户流程》网上截图一文中也提及“买卖双方带齐相关材料，前往银行，办理相关贷款评估审批手续等”。 庭审中，周文陈述：在签订案涉合同后，辉达公司三、四个工作人员曾和其联系，要求提供卖方材料，其回复贷款是购房人的事，与其无关；周文、周文之女及周文父亲落户于案涉房产，周文未开具“存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明”或“空户证明”。 诉讼中，李木子表示：其放弃通过商贷方式支付案涉房产的后期购房款权利，其自愿将案涉房产的剩余购房款向周文一次性付清。2017年3月8日，李木子自愿将剩余购房款1028000元交付至本院提存。 再查：案涉房产双方当事人未办理实际交付手续。 上述事实，有李木子提供的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、《补充协议》、《房地产权属证书》、收条、短信记录（胡某与周文）、微信记录（周文与李木子）、《二手房买卖办证流程》、缴款凭证、李木子申请证人胡某到庭证言，周文提供的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、《补充协议》、收件单、《房屋登记簿》、短信记录（胡某与周文）、微信记录（周文与李木子）、微适房贷网截图、百度经验网上截图及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：李木子与周文签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法、有效。双方均应按约履行各自义务。对于双方争议的焦点即谁先行违约致本案诉讼问题。庭审查明，李木子已按约向周文支付购房定金5万元，由于案涉房产交易款项除首付款外，剩余购房款双方选择通过银行商贷方式予以支付，故周文在李木子履行上述付款义务后理应按约履行案涉房产抵押贷款评估审批手续中其作为卖方所应提交的相关审核材料的义务，周文虽辩称其一直积极配合房屋交易工作，房屋调档、婚姻状况证明等材料早已提交给中介公司，但并未提供证据证明，其提供的中介公司辉达公司开具的收件单仅能证明其提供的材料只有案涉房产证，并无其他材料，这也与周文在庭审中关于其认为“贷款系购房人的事，与其无关”及未开具“存量房屋所有权变更登记户籍迁移证明”或“空户证明”的陈述相印证，这也与李木子诉称及证人胡某到庭证言相吻合，周文提供的网络截图文章清楚反映周文作为交易卖方系知晓其应提供相关证明材料的，综上，足以认定周文在签订合同后未按约提供卖方身份证明等相关材料，由于贷款评估审批材料不全，自然会导致李木子无法通过银行的贷款评估审批。对此，周文的上述行为显属违约。由于双方在签订案涉合同后周文又于同年8月7日通过微信交流方式与李木子经协商将首付款的支付时间及过户时间由2016年8月10日变更为贷款审批下来之时，故周文以贷款不能通过审批及李木子未将首付款于2016年8月10日交付至托管帐户据此认为系李木子违约，与事实不符，本院不予采信。因李木子、周文均陈述：案涉房屋买卖履行事宜系通过辉达公司职员胡某居间电话联系进行，而胡某系双方当事人合意选择的经纪公司合同履行经办人员，与本案不存在利害关系，故胡某符合证人作证资格。从胡某的到庭证言及双方当事人提供的胡某与周文于2016年9月1日、2日的短信记录中可以证明针对胡某询问案涉房产是否确定交易时，周文在给胡某的回复短信中以个人认为合同属无效合同及认为李木子未将贷款申请材料未上交为由，明确表示要求解除合同。本院认为，周文主观认为合同属无效合同，缺乏事实依据，其并无证据证明李木子未提供自身的贷款申请材料，反倒是由于周文在签订合同后未按约提供卖方身份证明等相关材料，致贷款评估审批材料不全无法通过银行贷款审批评估，故周文于2016年9月2日提出解除合同的行为构成根本违约，依法应承担民事责任。李木子在履行合同中并无不当。周文提供的与标注为各银行工作人员间的微信记录，因李木子对该记录中标注为银行工作人员的身份存在质疑，且与诉争缺乏关联，本院不予认定。依照我国合同法的规定，当事人按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则，故除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。由于李木子作出的自愿将案涉房产的剩余购房款向周文一次性付清的意思表示，且于2017年3月8日将剩余购房款1028000元交付至本院提存，故上述合同继续履行不存在支付购房尾款障碍。本诉中，李木子诉称继续履行《存量房买卖合同》的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持；对其诉请周文迁走案涉房屋内的人口户籍的主张，因户籍管理不属人民法院受案范围，本院不予支持，李木子可通过向公安机关行使诉求；对其诉称周文支付违约金5万及赔偿中介费损失16000元的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。反诉中，周文反诉请求与事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告李木子与被告周文于2016年7月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》继续履行； 二、原告李木子于本判决生效之日起十日内向被告周文支付购房款1028000元（已扣除李木子支付的定金5万元）； 三、被告周文于本判决生效之日起十五日内向原告李木子交付位于合肥市包河区房屋一套（房地权证合包字第××号）； 四、被告周文于本判决生效之日起三十日内协助原告李木子办理位于合肥市包河区房屋房地产过户登记手续； 五、驳回原告李木子的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告周文的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15096元，财产保全费5000元，计20096元，原告李木子负担1296元，被告周文负担18800元；反诉案件受理费1150元，由反诉原告周文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  姜文强 人民陪审员  张 俊 人民陪审员  张 瑞 二〇一七年三月九日 书 记 员  虞 盼 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。