文书内容湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民终304号上诉人（原审被告）：大悟县新世纪超市有限责任公司。住所地：湖北省大悟县城关镇兴华西路。统一社会信用代码：91420922550669788U。法定代表人：张家春，该公司总经理。委托诉讼代理人：高树忠，大悟县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军75841部队。住所地：湖南省长沙市芙蓉区张公岭杨家湾**号。法定代表人：范乐辉，该部队部队长。委托诉讼代理人：古伟标，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁月宝，广东古谷律师事务所律师。上诉人大悟县新世纪超市有限责任公司（以下简称新世纪公司）因与被上诉人中国人民解放军75841部队（以下简称75841部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省大悟县人民法院（2017）鄂0922民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新世纪公司上诉请求：1.依法撤销湖北省大悟县人民法院（2017）鄂0922民初1347号民事判决，改判腾退的期限到2018年6月30日止，确认案涉款项中有50万元是租金不是搬迁费或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由75841部队承担；3.补偿维修费用112万元；4.补偿五年的水电费8万元；5.水毁维修费用20万元。事实与理由：一、原审判决事实不清。1.原审判决没有查清新世纪公司缴纳的其中50万元属搬迁款还是租金。新世纪公司没有搬迁是事实，又没有约定搬迁费用。银行打款记录中标注的搬迁款是工作人员的失误，不是新世纪公司的真实意思表示。而且75841部队的3、5、6号仓库一直到2017年1月才交给新世纪公司使用，75841部队存在违约事实，所以该款应该抵销新世纪公司应交的租金。一审判决认定该款是搬迁款显然是错误的。2.对新世纪公司维修租赁库区的事实没有查清。双方签订合同后，新世纪公司对库区投入了巨额资金，进行了大规模的维修。因为当时约定是十年租期，事实上只租赁了五年，所以75841部队应当承担一半的维修费用，一审法院对新世纪公司在一审中提出的要求没有支持也是错误的。因为75841部队要求解除租赁合同，但租赁合同的解除并不是无偿的解除，新世纪公司的要求合理合法。一审法院没有一并处理是错误的，明显增加了当事人的诉累。3.一审法院给予的腾退期限过于短暂。因为新世纪公司的货物是供十多个大型超市使用的民生用品，品种有两万多项，货物有5000多吨，目前在大悟城区暂时还找不到一个适合的地方容纳腾退，而新世纪公司正在抓紧时间建设公司仓库，以便尽快腾退，而一审法院给予的一个月的腾退期过于短暂，显然不合理。新世纪公司请求给予3至5个月的腾退期限为宜。75841部队辩称：1.根据付款凭证显示50万元为搬迁费而不是租金，原审法院认定事实清楚。2.关于75841部队是否应对新世纪公司进行赔偿的问题。首先，75841部队不确定新世纪公司是否有进行维修。即使新世纪公司对仓库进行维修，解除合同时需由75841部队对新世纪公司进行补偿的前提条件是75841部队存在错过，但是根据双方签订的合同第二条约定，因军事需要启用库房使用时，新世纪公司应无条件腾退相应库房并归还75841部队，75841部队有权终止合同。因此，根据中央军委停止有偿服务的通知，75841部队有权解除合同，新世纪公司应无条件腾退并归还案涉库房。其次，双方签订的租赁合同约定的租赁期为一年，合同期满双方未续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满承租人继续使用，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因此，75841部队有权随时提出解除合同，75841部队不存在过错或违约。再次，租赁合同第6条约定，新世纪公司负责租赁物等专用设施的维修、保养并保证合同终止时专用设施、消防、监控等以可运行状态随同租赁物归还75841部队，因此新世纪公司有维修保养的义务，新世纪公司对仓库进行维修的费用不应由75841部队承担。因此，无论基于双方的合同约定还是法律规定，75841部队有权解除合同并对此不存在违约以及过错。75841部队不需对新世纪公司维修的事项进行赔偿。3.2017年4月20日，双方签订房屋清退协议书应视为双方之间租赁关系已协议解除，新世纪公司应当及时清退房屋。一审法院给予的一个月内腾退房屋的期限合法合理。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回新世纪公司的上诉请求，维持原判。75841部队向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年2月1日签订的《仓库租赁合同》；2.判令新世纪公司于2017年12月31日前完成清理腾退，并将位于湖北省大悟县城关镇王家桥营区涉案仓库交还75841部队；3.判令新世纪公司支付拖欠的租金，该租金计至交还涉案房屋之日止（至起诉之日欠租金50.75万元）；4.判令新世纪公司支付违约金50.75万元；5.本案诉讼费用由新世纪公司承担。一审法院认定事实：2013年2月1日，中国人民解放军75731部队62分队（甲方）与新世纪公司（乙方）签订了《仓库租赁合同》，合同对租赁物位置、面积、功能及用途，租赁期限，免租期及租赁物的交付，租赁使用，租赁使用费的支付，设施、场地的维修、保养、管理，防火安全进行了约定。其中租赁物位置、面积、功能及用途约定甲方将位于大悟县城关镇王家桥的仓库中1、2、3、4、5、6、7、9、11、12、13号库租赁给乙方，用于物资储存；租赁期限为1年，即从2013年5月1日至2014年5月1日，租赁期限届满前二个月提出，经甲方同意，甲、乙双方对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先权，租赁期间，因甲方军事需要启用库房使用时，乙方应无条件腾退归还。租赁物免租期3个月，即从2013年2月1日至2013年5月1日。租赁使用约定合同租金第1、2年每年15万元，第3-5年租金在上述基础上递增10%，第6年的租金将以届时同等位置的租金水平调整。其中租赁使用费的支付约定乙方应于合同签订之日起三日内，一次性支付当年租金15万元，逾期按拖欠天数乘以欠租金总金额的5%计算。场地的维修、保养、管理中约定乙方在租赁期间，负责租赁物等专用设施的维修、保养等。上述《仓库租赁合同》签订后，新世纪公司一直使用租赁仓库，未续签合同。2013年2月5日，新世纪公司向中国人民解放军75731部队62分队支付租金15万元、2013年4月12日支付搬迁费50万元、2015年8月4日支付租金38.25万元、于2016年5月3日支付租金16万元。2017年3月，中国人民解放军75731部队62分队在湖北省大悟县城关镇王家桥营区的相关财产及债权归75841部队享有；债务归75841部队承担。2017年4月20日，75841部队按上级文件精神以中国人民解放军75731部队62分队的名义与新世纪公司签订《房屋清退协议书》，约定新世纪公司于2017年9月30日前腾退涉案仓库交还75841部队。因新世纪公司至今没有腾房，75841部队于2017年11月8日诉至一审法院。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，首先，中国人民解放军75731部队62分队与新世纪公司之间签订的《仓库租赁合同》、《房屋清退协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属合法、有效合同，对双方具有法律约束力。双方应当依照合同的约定，全面履行自己的义务。第二，因合同约定的相关财产及债权归75841部队享有，则本案属当事人订立合同后合并的情形，依法由合并后的法人或者其他组织行使合同权利、履行合同义务。第三，涉案房屋租金的计算，仓库租赁合同到期后新世纪公司继续租用仓库没有续签合同，则原合同继续有效。应据《仓库租赁合同》中租赁使用约定条款（合同租金第1、2年每年15万元，第3-5年租金在上述基础上递增10%）计算房屋租金，至起诉之日为726250元（15万元×2＋16.5×2＋7个月96250元）。新世纪公司支付租金的数额，2013年4月12日支付50万元明确注明属搬迁费，不应以租金认定，新世纪公司实际支付租金69.25万元。第四，2017年4月20日中国人民解放军75731部队62分队与新世纪公司之间《房屋清退协议书》签订后，应视为双方之间租赁关系已协议解除，新世纪公司应当清退房屋。结合新世纪公司目前在11间库房中仍装满货物的现状，新世纪公司重新租赁仓库及腾货应预留必要的时间，由新世纪公司在一个月内腾退房屋较为合理。第五，自房屋租赁之日至2017年4月20日签订清退协议期间，属契约期间，期间内新世纪公司没有拖欠租金，合同约定以是否拖欠租金为违约情形，本案违约的事实不能成立，故75841部队要求新世纪公司支付违约金的诉讼请求未予支持。第六，新世纪公司主张的维修费用，缺乏事实依据，一审法院未予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：1.解除2013年2月1日，原中国人民解放军75731部队62分队与新世纪公司之间签订的《仓库租赁合同》；2.由新世纪公司于判决生效后一个月内腾退租赁的原中国人民解放军75731部队62分队大悟县城关镇王家桥的仓库中1、2、3、4、5、6、7、9、11、12、13号库房交75841部队所有，并按《仓库租赁合同》的约定向75841部队缴纳剩余租金至腾房之日止；3.驳回75841部队要求新世纪公司支付违约金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8875元减半收取，由新世纪公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审判决认定的事实中除“2013年4月12日支付搬迁费50万元”有争议以外，其他查明的事实属实。二审另查明：1.案涉房屋租赁合同并未约定新世纪公司有向原中国人民解放军75731部队62分队支付搬迁费的义务，但新世纪公司于2013年4月12日向原中国人民解放军75731部队62分队汇款的凭证上记载的汇款用途为搬迁费。2.案涉房屋租赁合同第1.1条约定“甲方将位于王家桥的仓库中1、2、4、7、9、11、12、13号库租赁于乙方，因甲方目前部分库房处于使用中，待时机成熟，甲方视情将目前使用中的3、5、6号库腾空租于乙方”。3.2017年4月20日，75841部队以中国人民解放军75731部队62分队（甲方）的名义与新世纪公司（乙方）签订的《房屋清退协议书》约定：“一、乙方承诺争取于2017年6月30日前开始腾退搬迁工作，甲方给予乙方三个月的合理腾退期限，乙方争取在2017年9月30日前腾退库房完毕。二、乙方腾退后，应将所承租房屋全部交给甲方。三、乙方腾退后，甲乙双方就房屋租赁事宜不得再向对方主张任何权利”。本院认为，本案系因案涉房屋租赁合同的履行而引起的纠纷，故应定性为房屋租赁合同纠纷。案涉《仓库租赁合同》、《房屋清退协议书》均为合同当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人利益以及社会公共利益，合法有效。本案二审争议的焦点问题是：一审判决对新世纪公司下欠租金数额的认定是否正确；一审判决对于解除案涉合同以后的经济补偿问题应否一并处理；一审判决确定的腾退期限是否合理。关于焦点问题，本院认为：第一，从案涉《房屋清退协议书》的内容来看，该协议实际上是解除本案双方当事人之间房屋租赁关系的协议。本案双方当事人之间的房屋租赁关系应自该协议确定的最后腾退时间（即2017年9月30日）起解除。由于案涉《仓库租赁合同》已于75841部队提起本案诉讼之前依协议解除，故75841部队在本案中请求“判令解除双方于2013年2月1日签订的《仓库租赁合同》”已无实际意义且与案涉《房屋清退协议书》的约定相悖，本院仅对案涉《仓库租赁合同》于2017年9月30日解除的事实予以确认。按照案涉《房屋清退协议书》“乙方腾退后，甲乙双方就房屋租赁事宜不得再向对方主张任何权利”的约定，75841部队不能再主张2017年9月30日以前的下欠租金。由于新世纪公司未按约于2017年9月30日前腾退所租赁的库房，故新世纪公司应自2017年10月1日起至腾退全部库房之日止，按照案涉《仓库租赁合同》约定的租金标准向75841部队支付租金，具体标准为：（150000元+150000元×10%）÷365天=452.05元/天。第二，新世纪公司在本案中未就其提前解除合同的损失提出反诉，故本案中不予审查。第三，按照案涉《房屋清退协议书》的约定，75841部队已经给予新世纪公司合理的腾退期限，一审法院基于新世纪公司库存货物较多的考量，酌情判令新世纪公司于判决生效后一个月内腾退租赁房屋并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，应予以调整。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省大悟县人民法院（2017）鄂0922民初1347号民事判决；二、上诉人大悟县新世纪超市有限责任公司于本判决生效后一个月内腾退租赁的原中国人民解放军75731部队62分队大悟县城关镇王家桥的仓库中1、2、3、4、5、6、7、9、11、12、13号仓库交中国人民解放军75841部队；三、上诉人大悟县新世纪超市有限责任公司自2017年10月1日起至腾退全部库房之日止，按照452.05元/天的标准向中国人民解放军75841部队支付租金；四、驳回中国人民解放军75841部队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行。二审案件受理费4437.5元由上诉人大悟县新世纪超市有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 汪书力审判员 胡 红二〇一八年二月六日书记员 陈 旭