海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0106民初3438号原告（反诉被告）：吴兴华。被告（反诉原告）：周时民。被告：周正芳。被告（反诉原告）周时民、被告周正芳共同委托代理人：李有贵、汪瑶，海南信达律师事务所律师。原告（反诉被告）吴兴华（以下简称吴兴华）与被告（反诉原告）周时民（以下简称周时民）、被告周正芳（以下简称周正芳）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴兴华，以及周时民、周正芳共同委托代理人李有贵、汪瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴兴华向本院提出诉讼请求：1、周时民、周正芳继续履行合同，将位于海口市龙昆南路X号宏昌楼XXX房，建筑面积约311.53平方米的房屋过户至吴兴华名下；2、周时民、周正芳承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月，在被告委托代理人积极动员下，原告放弃购买其他房屋的好时机，商定于2017年2月与被告签订《房地产买卖契约》。2月10日下午3:00，原告与被告在其代理人住址（海口市海甸X东路X号金谷大厦2XX房）与中介2名签订了《房地产买卖契约》，约定被告以148.5万元的价格将位于海口市龙昆南路X号宏昌楼XXX房，建筑面积约311.53平方米的房屋出售给原告，购房款分次付清，首付款22.5万元拟于过户当日支付；余款126万元通过银行贷款支付（以银行审批通过为准）；被告收到全部房款当日将上述房屋交付原告；原告负责税费；约定购房定金2万元。原告在2月11日早晨支付了定金，双方约定在2月27日办理过户手续。2月27日上午，中介陪同被告及其委托代理人进行集体土地分割，完成分割后到市地税局办理缴税过户事宜。原告及配偶在地税局见到被告及其代理人，但被告突然称房屋涨价不卖了，然后转身离去。2017年3月5日下午，被告委托代理人致电原告，声称带了一批客户去看涉案房屋，客户出价166万元，被告打算出售，并承认单方违约。原告在被告代理人的劝说下放弃购买同一幢X楼房屋的良好时机，购买了被告的房屋，但被告恶意毁约，损害了原告合法权益。依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，请法院判如所请。周时民、周正芳就本诉辩称：双方准备过户时，已就解除合同达成一致，被告同意支付双倍定金。周时民向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告于2017年2月10日签订的《房地产买卖契约》；2、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2017年2月10日签订《房地产买卖契约》，约定反诉原告将位于海口市龙昆南路东侧宏昌楼第XX-X层XX房以148.5万元的价格转让给反诉被告。合同第五条约定：若甲方（反诉原告）悔约，应将定金退还给乙方（反诉被告），并向乙方支付相当于定金数额的违约金。合同签订后，反诉原告于2月11日收取了反诉被告支付的2万元购房定金。2月26日，反诉原告与反诉被告协商解除合同，反诉原告同意按合同约定双倍返还定金，反诉被告表示同意，但反诉被告出尔反尔，现又起诉要求履行合同。根据《房地产买卖契约》第五条有关定金罚则的约定，以及《担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院适用若干问题的解释》第一百一十七条规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同约定以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以双方返还定金为代价而解除合同。因此，反诉原告认为，在同意以双倍返还定金作为代价的前提下，反诉原告有权依据合同约定及法律规定解除合同。吴兴华围绕诉讼请求提交证据如下：1、《房地产买卖契约》，欲证明双方签订的房屋买卖合同有效，合同经我房网提供，有房产局规范性。2、电话录音，欲证明在本诉被告不同意过户的第三天即2017年3月1日，与周正芳通话；2017年3月5日周正芳要求加价3万元，被告系恶意违约。3、中国银行历史交易明细清单，欲证明本诉原告交了2万元定金。庭审过程中，吴兴华申请证人陈宝南出庭作证。证人陈宝南当庭陈述证言主要内容为：我是我房网的销售顾问，吴兴华是我们公司领导的同学，领导说吴兴华和房主看好房了但要办手续，需要我帮忙办理过户。大约2017年1月18日晚7点，吴兴华约我到涉案房屋处协商，我从房管局官网下载了合同范本给双方看。2017年2月10日，吴兴华约我到海甸岛金谷大厦周正芳家中签订了涉案合同，当时我也在场。因吴兴华是按揭购买，需要房主周时民的相关身份材料及房产证等资料，我就与周正芳联系。2017年2月27日，周时民来到海口，约了我去国土局办理相关手续，办理完成后周正芳询问海口的房价是否有上涨趋势，我说这段时间确实涨了。后来我们一起去了地税局，原告及其配偶在此等候，到了地税局，周正芳说周时民还是希望考虑一下，并和吴兴华商议房价涨到150万，但双方未能协调，周正芳和周时民就说今天不办了。周时民、周正芳未提交证据。根据证据并结合当事人陈述、证人证言、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2017年2月10日，周正芳代理周时民与吴兴华签订一份《房地产买卖契约》（以下简称《契约》），约定：甲方（周时民）将位于海口市龙昆南路东侧宏昌楼第X-X层XXX房（以下简称标的房屋），建筑面积311.53平方米的房产出售给乙方（吴兴华）。双方议定成交价格为1485000元，付款方式：1、首付款225000元（含定金）于过户当日支付；2、余款128万元通过银行贷款支付（以银行审批通过为准）。《契约》第五条就“违约责任”的主要约定为：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，应在悔约之日起七日内将定金退还乙方，另付乙方相当于定金数额的违约金。2017年2月11日，吴兴华通过邓涵之名下在中国银行的账户向周正芳转账20000元，附言“宏昌楼XXX买房定金”。此后，双方在办理房屋买卖手续过程中，周时民与周正芳不愿继续履行合同，遂成讼。另查，标的房屋登记在周时民名下。本院认为，一、关于合同主体及合同效力。标的房屋登记在周时民名下，周时民系所有权人。周正芳代理周时民与吴兴华签订《契约》后，周时民曾与周正芳一并办理房屋买卖手续，周时民对周正芳的代理行为未提出异议，证明其认可周正芳的代理行为。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，本案合同主体为吴兴华与周时民。吴兴华与周时民之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。二、关于合同的履行。吴兴华向周时民一方支付定金的时间为2017年2月11日，签订《契约》的时间为2017年2月10日，支付定金在签订《契约》之后，故本案定金不是作为签订房屋买卖合同之担保，而是作为履行买卖房屋义务之担保。在双方自愿签订房屋买卖合同时，均应预见房价有涨或跌的趋势，这是商业风险的一部分，双方均应承担可能存在的商业风险。依据诚信原则，本案不应适用定金条款将已发生法律效力的房屋买卖合同解除。《契约》约定首付款225000元（含定金）于过户当日支付，但周时民及周正芳经吴兴华催告拒不履行过户义务，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，吴兴华诉请周时民继续履行《契约》，并履行过户义务，有事实及法律依据，本院予以支持。又因周正芳在本案中系代理人的身份，故本案相应民事责任应由周时民单独承担。三、关于反诉。根据上述认定意见，被告（反诉原告）周时民反诉要求解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周时民继续履行其与原告（反诉被告）吴兴华于2017年2月10日签订的《房地产买卖契约》，被告（反诉原告）周时民于本判决生效之日起三十日内将位于海口市龙昆南路东侧宏昌楼第XX-X层XXX房的房产过户至原告（反诉被告）吴兴华名下；二、驳回原告（反诉被告）吴兴华的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周时民的反诉请求。本诉案件受理费18165元、反诉案件受理费9082元，由被告（反诉原告）周时民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。审 判 长  赵 越人民陪审员  何少锋人民陪审员  林枫玲二〇一七年七月十八日法官 助理  周慧慧书 记 员  王君倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。