山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁02执异48号
异议人（案外人）青岛叁陆玖国际贸易有限公司。
法定代表人张某某，总经理。
委托代理人孙某。
申请执行人青岛一水资产管理有限公司。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人于某某，山东文康律师事务所律师。
被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司。
法定代表人薛某某，总经理。
委托代理人张某某。
本院在执行申请执行人青岛一水资产管理有限公司与被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司金融借款合同纠纷一案【执行案号为（2015）青执字第87号】过程中，异议人青岛叁陆玖国际贸易有限公司向本院提出书面申请，请求中止对青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房（证号为：青房地权保字第ＸＸ××ＸＸ号）及青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号库房（证号为：青房地权保字第ＸＸ××ＸＸ号）的执行。本院于2017年3月6日依法受理并组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人青岛叁陆玖国际贸易有限公司称，2012年6月28日其与被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司签订了租赁合同，租赁了被执行人名下位于青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房，租期20年。2012年9月29日其与被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司签订了租赁合同，租赁了被执行人名下位于青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号库房，租期20年。并且被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司已按合同约定将上述厂房、库房交给异议人使用，异议人按合同约定支付了租金，故请求本院中止对青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房及青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号库房的执行。
为证明其主张，异议人青岛叁陆玖国际贸易有限公司向本院提交了其与被执行人签订的关于青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房（证号为：青房地权保字第ＸＸ××ＸＸ号）及青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号库房（证号为：青房地权保字第ＸＸ××ＸＸ号）租赁合同的复印件各一份，银行业务回单复印件一份，证明异议人与被执行人的租赁关系及异议人向被执行人支付了租金的事实。
申请执行人青岛一水资产管理有限公司称，对异议人提交的证据的真实性不予认可，异议人与被执行人租赁合同记载的签约日期与合同实际形成时间不一致，异议人与被执行人根据银行业务回单所记载的金额编造了两份合同，异议人与被执行人双方不存在租赁合同关系。
申请执行人向本院提交了如下证据用以证明异议人与被执行人双方不存在租赁合同关系：一、被执行人与青岛陆众联储物流有限公司于2015年签订的租赁合同复印件一份，证明被执行人实际将青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房租赁给青岛陆众联储物流有限公司，租期自2015年4月13日起至2025年4月12日止；青岛陆众联储物流有限公司与青岛宇慧绿色工贸有限公司于2015年10月8日签订的厂房租赁合同复印件一份，证明青岛陆众联储物流有限公司将青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房的部分出租给青岛宇慧绿色工贸有限公司；青岛陆众联储物流有限公司与青岛海之晨工业装备公司于2016年7月18日签订厂房租赁合同复印件一份，证明青岛陆众联储物流有限公司将青岛市保税区北京路XX号部分厂房出租给青岛海之晨工业装备公司；青岛市保税区莫斯科路XX号的现场照片，证明青岛谦和通物流公司在使用青岛市保税区莫斯科路XX号的库房。综上，青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房及青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号库房实际由青岛陆众联储物流有限公司、青岛宇慧绿色工贸有限公司、青岛海之晨工业装备公司、青岛谦和通物流公司租赁使用，与异议人不存在租赁合同关系。二、被执行人与中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行就青岛市保税区北京路XX号X、X号的厂房及青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号的库房分别于2012年9月25日、10月30日签订的最高额抵押合同。证明被执行人在两份最高额抵押合同中向中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行保证抵押物不存在任何所有权、使用权或经营管理权的争议，抵押物如已部分或全部出租，将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行。因此，被执行人在签订最高额抵押合同时从未向中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行提交与异议人有关抵押物出租的材料，故异议人所主张的与被执行人的租赁关系在被执行人与中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行签订最高额抵押合同时并不存在。
被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司称，对异议人提出的异议及提交的证据都没有异议，被执行人与异议人的租赁合同是真实的。
本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行诉青岛同济祥国际贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月6日作出了（2014）青金商初字第571号民事裁定书，冻结青岛同济祥国际贸易有限公司的银行存款人民币4500万元或查封其同等价值的财产，2014年8月12日轮候查封了青岛同济祥国际贸易有限公司名下位于青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房（证号为：青房地权保字第ＸＸ××ＸＸ号）及青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号库房（证号为：青房地权保字第ＸＸ××ＸＸ号）。2014年10月22日本院作出了（2014）青金商初字第571号民事判决书，判决内容如下:“一、被告青岛同济祥国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行借款本金人民币4200万元及利息（利息自2014年8月20日起至判决确定的给付之日按《流动资金借款合同》约定的罚息利率计算）；二、被告青岛同济祥国际贸易有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行律师代理费人民币1002400元；三、如果被告青岛同济祥国际贸易有限公司未履行上述第一、二项给付义务，原告中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行有权对青房地权保他字第ＸＸ××ＸＸ号房地产他项权证项下的抵押物处分的价款在本金最高余额人民币1400万元及相应利息、律师代理费的范围内优先受偿；对青房地权保他字第ＸＸ××ＸＸ号房地产他项权证项下的抵押物处分的价款在本金最高余额人民币3050万元及相应利息、律师代理费的范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256812元，财产保全费5000元，由被告青岛同济祥国际贸易有限公司负担。因原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内将上述款项给付原告。”
上述民事判决书生效后，因青岛同济祥国际贸易有限公司未履行该判决书所确定的义务，中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行向本院申请强制执行，本院于2015年1月4日依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第87号。在执行过程中，本院于2016年5月27日作出了（2016）鲁02执异字第97号执行裁定书，变更青岛一水资产管理有限公司为本院（2015）青执字第87号案件的申请执行人。2016年7月27日本院作出（2015）青执字第87号执行裁定书，继续查封被执行人名下位于青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房（证号为：青房地权保字第ＸＸ××ＸＸ号）及青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号库房（证号为：青房地权保字第ＸＸ××ＸＸ号）。
另查明，中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行与被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司于2012年9月25日签订《最高额抵押合同》一份，合同约定青岛同济祥国际贸易有限公司以其所有的位于青岛保税区莫斯科路XX号X、X号库房向中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行的借款提供最高额抵押担保。2012年9月28日，双方办理了抵押登记，中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行取得青房地权保他字第ＸＸ××ＸＸ号房地产他项权证。中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行与被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司于2012年10月31日签订《最高额抵押合同》一份，合同约定青岛同济祥国际贸易有限公司以其所有的位于青岛保税区北京路XX号X、X号厂房向中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行的借款提供最高额抵押担保，2012年11月1日，双方办理了抵押登记，中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行取得青房地权保他字第ＸＸ××ＸＸ号房地产他项权证。上述两份《最高额抵押合同》均载明被执行人向中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行保证抵押物不存在任何所有权、使用权或经营管理权的争议，抵押物如已部分或全部出租，将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知中国工商银行股份有限公司青岛开发区支行。
再查明，被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司于2015年将青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房以包租的方式租赁给青岛陆众联储物流有限公司。青岛陆众联储物流有限公司将青岛市保税区北京路XX号X、X号的部分厂房分别于2015年10月8日、2016年7月18日租赁给青岛宇慧绿色工贸有限公司和青岛海之晨工业装备公司，被执行人青岛同济祥国际贸易有限公司对青岛陆众联储物流有限公司与青岛宇慧绿色工贸有限公司的租赁合同盖章予以认可。青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号库房由青岛谦和通物流公司实际占有使用。2016年12月12日本院在执行过程中对异议人青岛叁陆玖国际贸易有限公司提出的执行异议作了执行笔录，该笔录记载异议人青岛叁陆玖国际贸易有限公司承认异议人与被执行人签订的租赁合同是2015年补签的，并不是租赁合同载明的时间签订的。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：一、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。二、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。在本案中，虽然异议人青岛叁陆玖国际贸易有限公司称其与被执行人在涉案房产设立抵押之前及本院查封之前签订了房屋租赁合同并支付了全部租金，但异议人认可该租赁合同是2015年补签的，并且异议人向本院提交的是其与被执行人签订的房屋租赁合同复印件及银行业务回单复印件，因此，异议人向本院提交的证据不能证明异议人与被执行人签订了真实有效的房屋租赁合同，银行业务回单复印件也无法证明支付的是涉案房产的房屋租金，现有证据亦无法证明异议人为本案涉案房产的实际占有使用人。综上，异议人以房屋租赁权主张排除强制执行的异议理由不能成立，其要求本院中止对青岛市保税区北京路XX号X、X号厂房及青岛市保税区莫斯科路XX号X、X号库房执行的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人青岛叁陆玖国际贸易有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审 判 长 马 英
审 判 员 焦兴凯
代理审判员 李崧生
二〇一七年三月十七日
书 记 员 孟泰宇