广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0404民初1367号原告：莫日贵，男，1961年8月8日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。委托代理人李祎，广东文证律师事务所律师。被告：龚玉兰，女，1968年7月12日出生，汉族，住广东省电白县。原告莫日贵与被告龚玉兰租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫日贵及其委托代理人李祎、被告龚玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫日贵向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2016年3月15日签订的《土地场地承包合同》于2017年5月12日解除；2.判令被告立即向原告腾退珠海市南水镇飞沙村王竹坑土地（已开发好的鱼塘、房屋、养猪栏等）；3.判令被告向原告支付自2017年1月1日至2017年5月11日止的租金2802元；4.判令被告向原告支付自2017年5月12日起至实际腾退之日止的占有使用费，暂计至2017年5月19日为171元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月15日签订《土地场地承包合同》，约定由原告将位于珠海市南水镇飞沙村王竹坑土地（己开发好的鱼塘、房屋、养猪栏等）承包给被告，期限为8年，自2016年1月1日至2023年12月31日止，被告必须在每年3月15日前一次性向原告支付当年承包租金7700元，如有违约，原告有权终止《土地场地承包合同》。但被告2017年未按约支付租金，原告多次催促，被告均拒绝支付，原告于2017年5月6日书面催告被告，请求被告收到催告之日起5日内支付租金，如不支付，期间届满按《土地场地承包合同》第三条约定解除该合同，但被告至今仍拒绝支付，《土地场地承包合同》已于2017年5月12日解除，被告至今仍占用租用土地和场地。综上，被告的行为严重违反了双方合同约定及法律规定，合同于2017年5月12日解除，合同解除后，被告应依法立即向原告腾退珠海市南水镇飞沙村王竹坑土地（已开发好的鱼塘、房屋、养猪栏等），并向原告支付2017年1月1日至2017年5月11日止的租金2802元及自2017年5月12日起至实际腾退之日止的占有使用费，暂计至2017年5月19日为171元。原告向本院提交的证据：1.《土地场地承包合同》（原、被告签订的）；2.《土地场地承包合同》（原告与飞沙村民委员会签订的）；3.《催告函》及张贴图片。被告龚玉兰辩称，原告诉称被告没有依合同约定于2017年3月15日交租金，经5月6日催告未果，已于2017年5月12日解除合同。这是没有事实依据的，其实不是被告不交，而是原告故意不收，故意让被告违约，以达到解除合同之目的。事实如下：一、关于合同和猪场、鱼塘。2016年3月15日，原、被告签订《土地场地承包合同》，合同承包期为8年，年租金7700元，在每年的3月15日前交清，原告提供鱼塘和破旧猪栏、住房等设施。被告交清租金后再投资237,365元修路、建猪栏、盖铁皮屋顶、疏通排水道等基础设施,并陆续投放鱼苗和圈养母猪和小猪。今年,南水镇环保禁养生猪、清拆猪场，6月21日双方为补偿款的权属争议经调解达成协议，原告得补偿款126,424元，被告得补偿费116,429元，被告还亏损120,936元。对于被告养的猪，由于政府另补偿青苗费，基本持平。对于鱼塘，被告投了鱼苗费、饲料费、人工费，现鱼儿正在成长，尚未到捕捞期，盈亏未知。二、关于租金的问题。2016年3月15日至2017年3月15日的租金7700元在签合同当日已交清。2016年12月7日，原告打电话请求被告代交其2016年的村委会承包款2700元，2017年4月12日，村委会要求被告先代原告交清2017年的承包款2700元。被告代原告交纳其两年的土地承包金合计为5400元，被告2017年还应交原告租金2300元。2017年3月15日前，被告数次告知原告交租金，但原告一直拒收。4月5日，被告要原告收租金，原告推说待政府发补偿款后再算；在双方领取补偿款时，原告又不收；在调解补偿款权属争议时，被告按合同约定交齐2300元，原告故意又不收；被告于7月2日汇款入原告账户，过两天原告又退回来。综上所述，被告没有存心违约，既然被告已经代为缴交村委会的两年承包款5400元，就希望原告将今年其余2300元租金收下。正因为合同租赁期为8年，被告才投资23万多元做基础设施，现在鱼塘的鱼正处于成长期，原告不能单方解除合同。被告向本院提交的证据：1.《土地场地承包合同》（原、被告签订的）；2.证明（养猪场的猪栏和铁皮屋为被告所建）；3.通告（两份）；4.调解协议书；5.收据（三张）；6.账户明细查询、手机短信；7.2017.4.11原、被告的通话录音；8.被告基础设施投资统计。经审理查明，2016年1月15日，原告与飞沙村民委员会签订《土地场地承包合同》，约定飞沙村民委员会将位于王竹坑土地（原告自费开挖的鱼塘和养殖场的场地）9亩发包给原告经营，承包期限8年，自2016年1月1日至2023年12月31日，承包费为每年9亩×300元/亩=2700元，原告应于每年的11月15日前向飞沙村民委员会一次性付清当年的承包费。同时，合同还约定其他事项。2016年3月15日，原告与被告签订《土地场地承包合同》，约定原告将位于王竹坑土地的养猪场（猪舍、房屋、鱼塘等）发包给被告使用，承包期限8年，自2016年1月1日至2023年12月31日，承包租金为每年7700元，被告应于每年的3月15日前向原告一次性交清当年的租金，如有违约，原告有权终止合同。同时，合同还约定其他事项。2016年12月7日，被告代原告向飞沙村民委员会交纳2016年承包费2700元，原告认可被告的该代交行为，是原告通知被告代交的。2017年4月11日，原、被告的通话录音显示，因飞沙村的书记说原告生病没能力交纳2017年的承包费，让被告代交，被告因担心原告不向飞沙村民委员会交承包费会导致原告违约从而会影响到自己的利益，所以打电话给原告，告知其要代原告向飞沙村民委员会交纳2017年的承包费；原告说不需要被告代交纳2017年的承包费；被告扣除代原告向飞沙村民委员会交纳2016年承包费2700元，要去原告家里交纳剩余5000元的租金，原告说一人在家不方便；被告还说其追原告收租金两次打电话给原告，原告一直拖着不收，不是被告不交，是原告不收，被告没有违约；原告说等老婆回来再说，自己在家不方便，过几天再说。原告认可该录音的真实性。2017年4月12日，被告代原告向飞沙村民委员会交纳2017年承包费2700元。原告不认可被告的该代交行为，原告认为2017年交承包费的时间未到期，被告提前擅自向飞沙村民委员会交租无任何依据。2017年5月6日，原告向被告发《催告函》，内容为：原告与被告于2016年3月15日签订《土地场地承包合同》，约定被告承包珠海市南水镇飞沙村王竹坑土地（已开发好的鱼塘、房屋、养猪栏等），合同承包期限八年，自2016年1月1日起至2023年12月31日止，被告必须在每年3月15日之前一次性向原告支付当年的承包租金7700元。但至今为止，被告仍未向原告支付2017年承包租金7700元，违反了合同约定。现原告特向被告催告请被告自收到本催告函之日起5日内向原告支付2017年的土地场地承包租金7700元。届时，原告将依据《土地场地承包合同》第三条约定解除该合同，并收回土地场地。原告并于当日将该《催告函》张贴在涉案养猪场的房子的墙上，并拍了相片。庭审时，被告主张5月6日其不在租赁场地居住，没有看到该《催告函》。2017年6月21日，在珠海高栏××区人民××委员会南水人民××工作室调解下，原、被告对清拆猪场的补偿款达成协议，原告得补偿款126,424.2元，被告得补偿款116,429.4元。庭审时，被告主张调解时其拿出2300元租金给原告，但原告不愿意收；原告认可被告有给其2300元，因租金应为7700元，但其不知道被告交了多少钱到村委会，所以就没有收。被告提供的珠海农商银行账户明细查询显示，2017年7月2日，被告向原告转账2300元，原告于7月4日又退回原告2300元。庭审时，原、被告确认，被告在2016年5月进场，双方协商2016年只需交纳租金5500元，被告已交清该款项；原告主张2017年4月15日向被告发出解除合同的短信，但是后来律师介入后应该先催交再解除，后来原告就向被告发《催告函》；原告承认收到4月15日解除合同的短信，但没有收到5月6日的《催告函》；因原告不认可被告代原告向村委会交纳的2700元，被告愿意当庭向原告交纳2017年租金5000元；原告以被告已违约，其已解除合同为由，不愿意接受该5000元。根据被告的申请，本院调取被告的通话记录，显示被告分别于2017年3月30日12点49分、4月11日8点49分电话给原告，通话时间分别为4分40秒、6分42秒。以上事实有原、被告提供的证据、法院调取的证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原、被告于2016年3月15日签订的《土地场地承包合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告已经依合同约定，履行了交付租赁物的义务，被告应依合同约定支付租金。根据《土地场地承包合同》的约定，被告应于每年的3月15日前向原告一次性交清当年的租金，如有违约，原告有权终止合同。被告根据原告的通知于2016年12月7日代原告向飞沙村民委员会交纳2016年承包费2700元，被告已向原告履行部分交纳租金的义务。被告未在2017年3月15日前向原告交纳剩余租金5000元，构成部分违约。原、被告在2017年4月11日的通话录音显示，被告要向原告交纳剩余5000元租金及代原告向飞沙村民委员会交纳2017年承包费2700元，并自述之前打电话给原告沟通要交纳租金的事宜，有2017年3月30日的通话记录为证，而且被告积极主动于4月12日代原告向飞沙村民委员会交纳2017年承包费2700元，表明被告愿意交纳租金，对被告主张原告一直拖着不收被告交纳的租金，本院予以采信，原告不及时收取租金具有一定的过错。被告在4月11日与原告沟通交纳剩余5000元租金未果的前提下，因担心原告不向飞沙村民委员会交纳承包费会导致原告违约从而会影响到自己的利益，被告于4月12日代原告向飞沙村民委员会交纳2017年承包费2700元，符合常情常理，应视为被告向原告交纳的租金。在被告已向原告交纳了2700元×2=5400元即已履行交纳大部分租金的义务后，且在2017年4月11日原告与被告的通话中原告对交纳租金的事答应过几天再说的情况下，原告于2017年4月15日突然向被告发短信解除合同，不符合法律规定的合同解除条件，不应产生解除合同的法律效果。而且，原告于2017年5月6日向被告发《催告函》给予被告5天的履行期限，也已表明2017年4月15日原告发出的解除合同通知已失效。没有证据证明被告已收到原告发出的《催告函》，催交的租金数额也不符合实际情况（应为5000元或2300元），且原告存在不及时收取租金的过错的情形下，原告主张《土地场地承包合同》已于2017年5月12日解除，对被告显然不公平，也不符合诚实信用原则，本院不予支持。2017年6月21日，被告在珠海高栏××区人民××委员会南水人民××工作室调解时拿出2300元租金给原告，表明被告愿意将剩余租金交给原告，而原告以数额有争议为由拒收，说明原、被告双方对剩余租金的数额有争议，并非被告故意不向原告交纳租金。因此，虽然被告存在一定的迟延履行行为，但尚未达到合同应予以解除的程度，为维护交易秩序和安全，根据诚实信用原则，本院认定《土地场地承包合同》不应解除，原、被告双方应继续按该合同的约定行使权利和履行义务。在本案庭审时，扣除被告根据原告的通知于2016年12月7日代原告向飞沙村民委员会交纳2016年承包费2700元，被告愿意向原告交纳5000元租金，本院予以确认。如原告在2017年11月15日前向飞沙村民委员会交纳承包费2700元，被告可向飞沙村民委员会主张退还2700元；如原告在2017年11月15日前未向飞沙村民委员会交纳承包费2700元，被告可将该2700元在下一年的租金中抵扣。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚玉兰于本判决生效之日起七日内向原告莫日贵支付2017年租金5000元；二、驳回原告莫日贵的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费为757元，由被告龚玉兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 于金果二〇一七年九月二十九日法官助理 汤淋虹书 记 员 赵友祺