河北省景县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民二初字第409号
原告：ＸＸ彩。
委托代理人：于晓燕。
被告：衡水世香房地产开发有限公司。
法定代表人：马世香。
委托代理人：王希兆。
原告ＸＸ彩与被告衡水世香房地产开发有限公司（以下简称世香房地产公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷，衡水市中级人民法院指定本院管辖，本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭，被告世香房地产公司于2015年7月31日提出管辖权异议，本院于2015年8月6日裁定驳回被告管辖异议，被告不服，向衡水市中级人民法院提出上诉，衡水市中级人民法院于2015年9月8日驳回被告世香房地产公司的上诉，维持本院裁定，2015年9月15日被告世香房地产公司申请对本案标的物进行评估，同年10月21日申请对案涉协议中因规划未建成房产进行价格鉴定，因被告未到庭协商鉴定机构，本院于2015年11月5日依法指定河北昌泰资产评估事务所进行鉴定，被告世香房地产公司于2015年11月9日提出鉴定回避及另行委托的申请书，本院审查后，于2015年11月13日驳回被告的申请，并于2015年11月16日委托河北昌泰资产评估事务所对位于衡水市利民路小学对面，利民路北侧388平方米预建商用房进行评估鉴定，河北昌泰资产评估事务所于2015年12月2日作出评估报告，本院分别于2015年12月8日、2015年12月18日、2016年1月8日公开开庭审理了本案。原告ＸＸ彩及委托代理人于晓燕到庭参加诉讼，被告世香房地产公司委托代理人王希兆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ彩诉称：2010年8月14日原告与被告签订房屋拆迁安置协议书一份，约定被告于26个月内即2012年10月14日前交付14、15、16、18、19、20、21、22共8间门面房，房屋交付之日起9个月内办理完毕商业用房产权证书，被告直至现在仍没有交付房屋，为此，请法院依法判决被告给付8间门面房，支付违约金174.6万元。后变更诉讼请求，要求被告给付应交付给原告8间门面房的折价款5820000元，违约金1746000元。庭审时，变更为要求被告交付8间门面房，如果无法交付，给付折价款。
被告世香房地产公司辩称：1、原告与被告签署的房屋拆迁安置补偿协议无效。被告开发的项目用地是通过招牌挂方式取得，与原告的房屋无关。并且该片区用地拆迁工作由衡水拆迁指挥部负责，被拆迁人与指挥部签署房屋拆迁安置补偿协议，而不是与被告公司签署。本案是原告通过威胁路北派出所，在派出所的强迫下签署的。2、协议中的房屋不存在，被告是按规划许可建设的，本案协议日是2010年8月14日，规划许可是2012年4月19日。不存在被告违约的问题。3、原告要求违约金过高，不能支持，并且原告没有任何损失。4、利民路以北榕花街东侧区域改造拆迁安置补偿实施方案是衡水市政府规范性文件，该区域的被拆迁人均按上述规定履行，并且履行完毕。原告应按上述规定计算置换费用，不能超出该文件的规定。5、本案原告应与指挥部签署安置补偿协议，就不会发生本案争议，不应强迫被告签署安置协议，原告是存在过错的。请依法驳回原告诉讼请求。
根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：原告要求被告交付8间门面房，如不能交付房屋给付折价款582万元，并支付违约金174.6万元的事实及法律依据是什么？
围绕争议焦点，原告ＸＸ彩陈述：原告曾在衡水市利民路34号有一层门面房共计388平方米，并依法持有衡水市国土资源局、衡水市房管局颁发的集体土地使用证与房屋产权证。被告开发占用拆迁原告的上述房屋，因此原、被告双方于2010年8月14日达成了房屋拆迁安置协议，当天双方签定了该协议。该协议已经生效。协议中约定了双方置换比例为1：1；置换房屋位置及现状为被告向原告提供符合国家建设标准的商用房，置换位置在衡水市利民路小学对面，利民路北侧，被告二层门面房以西14、15、16三间，以东紧连18、19、20、21、22号五间，共置换门面房八间以及八间门面房的相关设施。约定被告于2012年10月14日交房，另外约定违约应按回迁房屋的市场价的30%偿付违约金。原告按照约定将自已的388平方米的门面房交由被告拆迁，且被告也已经占用了原告的宅基，未按照约定的时间交付回迁的门面房。为此，原告要求被告依约定立即将8间门面房交付给原告，因被告至今未实际交付，已构成违约，其应承担违约责任，按照八间门面房的市场价的30%赔偿原告的违约金。为此2013年原告特申请衡水市物价局价格认证中心对涉案回迁的《都市馨居》的14、15、16三间的门店单价进行了价格认证，作出了衡价认字（2013）第13号价格认证结论书一份，认证标的单价价格为每平米15000元。以此为基数计算388平方米，总计折价款为5820000元，其该价格的30%即为1746000元。要求被告给付门面房，如不能给付，应给付房屋折价款5820000元。
提供证据如下：证据一、原、被告双方签定的房屋拆迁安置协议书一份，证实被告应于2012年10月14日向原告交付置换门店房八间，共置换面积为388平方米。同时证明违约责任按回迁房屋的市场价的30%给付；证据二、衡水市物价局价格认证中心对涉案回迁《都市馨居》的14、15、16三间门店单价作出的衡价认字（2013）第13号价格认证结论书一份，证实回迁门店的市场价格为每平方米15000元；证据三、原告名下的土地使用证一份，以及前妻高玉萍与ＸＸ彩的三份房产证，证实被告拆迁原告房屋之前的房屋登记情况。该土地证中所载明的面积现已由被告拆迁占用。
被告对原告提供证据的质证意见是：对原告提交的证据一该协议的真实性没有意见。但该协议不合法，是无效的。签订协议时，被告没有取得拆迁许可，也不是该片区域的中标企业。根据衡水市拆迁安置补偿实施方案，案涉片区的被拆迁人应与拆迁指挥部签署安置补偿协议，而不是直接与被告签署协议。该协议约定的30%违约金过高，且原告没有实际损失，主张违约金不能支持。原告持安置补偿协议不能主张安置房屋所有权，原告最早的房屋权属、土地性质是集体土地，而城市拆迁的规定必须要求是国有土地，如果政府部门对集体土地进行拆迁时，还要对集体土地所有权人进行安置，原告不能理所当然的得到388平米。原告提供的证据二物价局认定书，该认定书不是本案的定价依据。这是单方委托，并且认定书中已经明确了本次出具的价格仅作为个人理财参考，不作为他用。且该价格鉴定是有时间起点的，并不当然的适用于本案。同时原告所说14、15、16门店存在，不是事实。原告提交的证据三，证实原告原来的土地性质是集体土地，该证件不应在原告手中，凡是涉及到房屋拆迁必须将自己的权属证书交拆迁指挥部，原告现在持有该证书，证实被告取得国有建设土地使用权与原告的证书及权利没有任何关系，一块用地不能是两个权利的主体，原告提交的证书告不着被告，同时也证实原告没有配合拆迁部门将自己的土地证提交，导致的自己的诉讼，也导致了被告公司在取得国有土地使用权过程中更大的支出，因此原告提交的三份材料不能证实原告取得八间门市房和违约金的问题。
围绕争议焦点，被告世香房地产公司陈述：原告要求要房及支付违约金的主张不能成立。被告是依法取得的国有土地使用证，与原告的房屋没有关系。按照规划没有这八间门面房，也没有二层门面房。刚才原告的陈述也证实了协议是在派出所被迫签署的，因为2010年8月14日被告即没有拆迁许可证也不是该片区的中标企业，被告是无权对外签署拆迁补偿安置协议的，该片区完全是由拆迁指挥部统一签署的，由于原告没有与指挥部签署协议，还给被告取得土地使用权时造成了巨大损失，通过本案原告多次变更诉讼请求，最终确认只要房这个请求是明显不成立的。案涉项目的规划是2012年4月19日作出的，在规划以前的本案的协议能不能建应以规划为准。被告是按规划建设的，因规划没有建成的房屋被告不承担责任。因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。
提供证据如下：证据一、利民路以北榕花街东侧区域改造拆迁安置实施方案。证实该片区内拆迁安置的补偿标准，与原告提交的安置补偿标准是不一致的；证据二、建设工程规划许可证。证实2012年4月19日建设工程才予以批准。被告对未建成的房屋不承担责任，被告不能改变其规划去建房；证据三、国有土地使用证。证实被告2012年3月23日依法取得国有土地使用权，与原告目前仍持有的土地证件及权属不存在关系。原告不应向被告来主张权利；证据四、拆迁安置补偿协议五份。证实片区内被拆迁人均是与指挥部签署安置补偿协议，并且补偿的标准是按照证据一的实施方案进行的补偿；证据五、门店拆迁安置补偿协议四份，证实全部门店按2：1置换，超出面积按6000元补偿，原告提交的补偿协议无效。证据六、被告在网站下载的衡水市区范围内闲置土地认定与处置情况。
原告对被告提供证据的质证意见是：对证据一的规划方案与国家规划方案相抵触。不具有合法性和关联性。对证据二的真实性没有异议，其中规划许可证包括原告房屋及土地所占面积。对证据三同证据二意见。证据二和证据三与赔偿原告的8间门面房和违约金没有关系。证据四与本案不具有关联性，可以看出该拆迁协议日期为2010年4月签订，该内容中明确了回迁置换的楼层以及回迁的面积，从而可以看出被告在2010年就持有该片区的规划，与被告提交的证据二、证据三相互矛盾。证据五与本案无关，能够证实被告交付门店的时间为2010年4、5月份左右，该份证据超过了举证期限，不应采纳。证据六不具有真实性、合法性、关联性，该证据已超举证期限。
本院宣读调查笔录一份，证实本院于2015年8月3日向原告ＸＸ彩前妻高玉萍就本案有关情况进行询问，高玉萍表示其不参加到本诉中来，同意ＸＸ彩个人作为原告起诉世香房地产公司，其与ＸＸ彩已达成协议，全权委托ＸＸ彩处理与世香房地产开发公司的诉讼。
出示河北昌泰资产评估事务所评估报告一份，证实依被告世香房地产公司申请，该事务所对原、被告所签协议中约定被告应交付给原告的8间门面房评估价值为4656000元。
原告对调查笔录无异议。对河北昌泰资产评估事务所出具的评估报告提出异议，称评估价格过低，衡水市物价局作出的价格鉴定为每平方米15000元，根据这两年的市场行情，该门店房始终处于上涨趋势，该位置的门店均在15000元以上。
被告世香房地产公司对调查笔录提出异议，称签协议时高玉萍不清楚。本案原告主张的是要房，而高玉萍说的是补偿款，二人说的相互排斥。对河北昌泰资产评估事务所出具的评估报告提出异议，称该鉴定报告不客观、不公正。鉴定人没有调取相关的施工资料，没有对附近楼房价格进行调查，没有就本案的层高进行说明，没有利用2010年8月14日协议书的内容，也没有参考衡水市拆迁安置补偿实施方案。这份报告与原告的诉讼请求没有任何关系，原告要求的是八间房并没有要求折价款，因此这份报告既不真实，也不合法。
本院对上述证据的认证意见是：原告提供的证据一有原、被告双方的签字、捺印，被告对其真实性无异议，对合法性提出异议，称被告在签订该协议时未取得拆迁许可，不合法，本院认为，法律、法规并未对必须具有拆迁许可证及无拆迁许可证签订的协议的效力作出强制性规定，被告公司亦未提供该公司何时取得拆迁许可证的证据，且被告无证据证明该协议系在受胁迫的情况下签订，故对原告提供的证据一予以确认。对原告提供的证据二，系单方委托，仅可作为个人理财参考，不能作为定案依据，不予采纳。对原告提供的证据三，与本案无关，不予采纳。被告提供的证据一对原告与被告的协议不具有强制约束力，与本案无关，不予采纳。证据二、三证实被告依法建筑，原告原拆迁面积在被告规划范围内，对该两份证据予以确认、采纳。对被告提供的证据四、五、六与本案无关，不予采纳。对本院出具的调查笔录，原告无异议，被告称签协议时高玉萍不清楚，与本院调查笔录内容不符，对其异议不予采纳，对调查笔录予以确认。对河北昌泰资产评估事务所出具的评估报告，原、被告双方均提出异议，本院认为，河北昌泰资产评估事务所系具有鉴定资质的评估机构，依据本院指定由鉴定人员依据鉴定程序，依法作出评估报告，且鉴定人员出庭就鉴定过程、依据及结论的最终确定接受了原、被告双方的质询，对该鉴定予以确认、采纳。
本院经审理查明，2010年8月14日，原告ＸＸ彩、高玉萍与被告世香房地产公司签订房屋拆迁安置协议书一份，协议约定，被告世香房地产公司拆迁原告ＸＸ彩、高玉萍位于衡水市利民路34号388平方米的门面房，双方同意采取房屋置换的方法进行拆迁补偿和安置，置换比例1：1，被告向原告提供符合国家建设标准的商用房，置换位置在衡水市利民路小学对面，利民路北侧，被告世香房地产公司二层门面房以西14、15、16三间，二层门面房以东紧连18、19、20、21、22五间，共置换门面房八间，自签字之日起二十六个月内交付原告，自过期之日起被告应向原告支付生活费、安置费每月5820元，过期日开始支取，一月一付。协议双方签字生效，如有违约应按回迁房屋标价（市场价）的30%偿付违约金。
另查明，2009年4月2日，原告ＸＸ彩与高玉萍离婚。
2012年4月19日被告世香房地产公司取得建设工程规划许可证，原、被告双方签订房屋拆迁安置协议书时，协议约定的“甲方二层门面房”并未建成，协议约定给付原告ＸＸ彩的八间门面房亦没有建成。
2015年12月2日，河北昌泰资产评估事务所作出冀昌泰评报字（2015）第209号资产评估报告书，对位于衡水市利民路小学对面、利民路北侧388平方米预建商用房评估价值为4656000元。
庭审后，被告世香房地产公司向本院递交一份重新鉴定的申请，称冀昌泰评报字（2015）第209号评估报告，假设对象为一层门店，庭审各方均确认是二层门店房，故评估对象错误，应重新评估。
本院认为，原、被告之间签订的房屋拆迁安置协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告称原、被告之间签订的协议无效，与本院查明事实不符，不予采纳。被告称原告主张的违约金过高，且原告没有损失的辩解，本院认为，被告未按协议约定履行义务，向原告交付门面房，给原告造成了一定损失，且被告未向法庭提供违约金过高的相关证据，对其辩解不予采纳。对被告称其公司系按规划建设，规划没有建成的房屋不承担责任的辩解，本院认为，被告已按照协议约定拆迁了原告房屋，规划变更与原告无关，不能以此对抗原、被告之间的协议，作为其不向原告交付房屋的理由，故对其辩解不予采纳。对被告世香房地产公司于庭审后提交的重新鉴定申请，经查，原、被告双方签订的协议并未约定给付原告的是二层门面房，庭审中原、被告双方亦均未认可协议中约定给付原告的是二层门面房，且被告提出的重新鉴定申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，对被告重新鉴定的申请不予准许。原告方依据协议约定搬迁完毕并将房屋交由被告进行了拆迁，被告已实际拆迁完毕并按照变更后的规划建好房屋，因原、被告之间签订的房屋拆迁安置协议书中约定的8间门面房，按现规划无法确定，故原告要求被告交付8间门面房的请求无法实现，其要求变更为折价款的诉讼请求依法应予支持，依据评估报告，该处房产价值4656000元，30%的违约金为1396800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告衡水世香房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告ＸＸ彩房屋折价款4656000元，违约金1396800元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64762元，由被告衡水世香房地产开发有限公司负担54169元，原告ＸＸ彩负担10593元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审判长 刘 宁
审判员 李文生
审判员 李 娜
二〇一六年一月十二日
书记员 吴 迪