北京市第二中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2015）二中民终字第729号
上诉人（原审被告、反诉原告）王志红，女，1966年12月27日出生。
委托代理人范敏，北京君颜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐刚，男，1984年8月17日出生。
上诉人王志红因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第10768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月，徐刚起诉至原审法院称：2013年12月23日，我与王志红签订《房屋租赁合同》，约定将位于北京市大兴区×××36-6（下称36号房屋）的一层（除去1.5米宽上二楼的通道外）约110平米的房产出租给我，用于经营干洗店，租赁期为五年，每年租金17万元。王志红保证出租的房屋权属合法有效，并及时向我提供办理经营证、照所需的文件、资料等。合同签订后，我按照约定支付了一年的租金，并开始准备生产经营，为此付出装修费109844元。但因王志红系二房东，其与大房东之间产生矛盾无法提供租赁房屋的房产证原件，影响了我经营的干洗店营业执照的办理，致使干洗店因为无照经营被工商局勒令停止经营，给我造成了极大的经济损失。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应严格遵守履行，王志红在签订合同的时候隐瞒了自己是二房东的事实，且不能按照合同约定提供租赁房屋的房产证，致使我的干洗店无法办理营业执照经营，其严重违约致使合同目的无法实现。因其拒绝与我协商，故起诉请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、王志红返还房屋租金170000元，赔偿我的经济损失84249元；3、王志红支付鉴定费用3773.58元；4、诉讼费由王志红承担。
王志红辩称并反诉称：不同意徐刚�诉讼请求。双方签订合同之时，我已经明确告知徐刚我是二房东的事实，因为徐刚装修需要按照房屋平面图做装修方案，我方已经给其房产证复印件，我与房主一直在积极的、随时地予以提供房产证原件，只是徐刚主观上不去办理营业执照，才没有给我提供房产证原件的机会。并且，办理营业执照只需房产证复印件即可，除此之外，还需其他材料，徐刚并未举证证明其他材料已经准备完毕，仅仅拿房本说事，其诉我违约的理由不成立。徐刚在租赁房屋之后即进行了装修，约在2013年1月底2月初就开始经营活动，一直到2013年7月22日工商部门下发停业通知，并且在收到停业通知后，徐刚依然在从事经营活动，因此，徐刚的经营活动与是否办理营业执照没有必然联系，不存在其所说的无法实现合同目的一说。鉴定费用属于徐刚因举证不足而额外支出的费用，不同意承担。�于双方有争议的装修部分，徐刚也未能举证证明，不认可相关费用。实际原因是，徐刚在租赁本案房屋后，发现经营效果不理想，继而寻找其他店面，在找到合适店面之后，编造理由将租金及装修损失转嫁到我及房主身上。徐刚在收到工商局的停业通知后，并未积极主动办理营业执照以继续履行合同，进行合法经营，违法了合同的规定，我方有权解除合同。徐刚至今仍占着本案租赁房屋，截止到2014年1月7日，其所交房屋租金已经到期，按照合同约定，应在到期日前15日支付下一季度的租金，但是徐刚既不交纳租金，亦不腾退房屋，并且是在他已经提出解除合同的前提下，因此徐刚应继续交纳房屋租金至搬离之日。鉴于徐刚违约行为，其应对租赁房屋造成的损害恢复原状。综上，徐刚所述因我无法提供房本致使不能实现合同目的的主张证据不足，其应承担自行终止合同的违约责任，对房屋毁损部分进行赔偿或恢复原状。现反诉要求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同，徐刚无条件腾房；2、判令徐刚支付占用期间的房屋租金（自2014年1月8日起至腾房之日）；3、徐刚将本案诉争的房屋租赁合同项下毁损房屋进行修复，并承担修复费用。
徐刚针对王志红的反诉辩称：同意解除合同，腾退房屋，房屋租金不同意支付，从我提起诉讼起，合同处于不确定状态，房屋钥匙给王志红的时候，她不同意接收，属于自行扩大损失。不同意恢复原状，此房屋并无损坏情况，王志红不能因为我对房屋进行装修就认为造成损害。修复费用不同意支付。
原审法院经审理认为：徐刚与王志红签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上述合同约定徐刚租赁36号房屋系用作经营干洗�使用，王志红保证出租的房屋权属合法有效，并及时向徐刚提供办理经营证、照所需的文件、资料。就办理营业执照一事，法院曾咨询大兴工商局，经了解，办理营业执照住所核准需要申请人提交房产证复印件，并且需要核实房产证原件。从双方陈述及证人证言来看，最晚在6月份之前，徐刚曾向王志红索要过房产证原件办理营业执照，但是王志红一直未能提供，导致徐刚签订合同的目的无法实现，徐刚可以提出要求解除合同，鉴于徐刚已向王志红告知要求解除合同，并向法院提起诉讼，且已撤出涉诉房屋，故其要求解除双方签订的房屋租赁合同之诉讼请求，法院予以支持。对于王志红反诉要求解除双方所签订租赁合同一事，法院亦予以支持。徐刚、王志红并未私下办理房屋交接，徐刚也未提交证据证明何时搬出36号房屋，但是在2013年12月12日原审法院到现场进行勘察及组织进行鉴定时徐刚已撤店，故法院认为王志红应退还徐刚2013年12月12日至2014年1月7日的租金，具体数额由法院核定。王志红主张徐刚一直未交付钥匙，反诉要求其支付占用期间的房屋租金，鉴于双方确认在2013年12月12日曾协商交付钥匙一事，王志红主张因徐刚提出不平等条件无法接受才没有接收钥匙，但对此并未举证证明，法院对该意见不予采纳，故对王志红反诉要求徐刚支付占用房屋期间使用费的请求，法院不予支持。关于装修损失一节，法院认为，王志红未能提供房产证原件存在违约，应按照装修残值对徐刚进行赔偿，鉴定之前，徐刚已将能够移动的设备搬出，经鉴定机构鉴定，36号房屋无争议装修项目的残值为67668元，对此数据法院予以认可。对于存在争议的装修项目，徐刚并未举证证明，应承担举证不能的责任。王志红主张徐刚并未向其报备装修方案�但其承认知道徐刚装修一事且到过现场，庭审中也并未提交证据证明对于徐刚装修一事其明确提出过异议。关于王志红反诉要求徐刚将36号房屋进行修复并支付修复费用的主张，法院认为现有证据无法证明房屋存在损坏情况，且王志红并非房屋的产权人，其与房主之间的租赁合同已于2013年7月2日解除，无权主张房屋的损失，故对于该项反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、解除徐刚与王志红签订的《房屋租赁合同》；二、王志红于判决生效后十日内退还徐刚租金一万二千七百五十元；三、王志红于判决生效后十日内赔偿徐刚装修损失六万七千六百六十八元；四、王志红于判决生效后十日内给付徐刚鉴定费三千二百四十元；五、驳回徐刚的其他诉讼请求；六、驳回王志红的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王志红不服，上诉至本院称：徐刚应将所有办照文件资料准备齐全，方可办理营业执照，但其未举证证明准备齐全了全部材料，只因为差房屋产权证明才不能办理的证据，显然是为自己单方面违约强找理由；不办理营业执照并不影响徐刚实现合同目的，即并不影响徐刚的经营活动；本案真正违反合同的是徐刚，徐刚不积极的办理营业执照，而借口房主不提供房本原件要求退房及赔偿损失；徐刚偷录的录音证据片段不能单独作为认定案件事实的证据；徐刚应继续交纳房屋租金至腾退房屋之日；故要求撤销原判，依法改判驳回徐刚的全部诉讼请求，并支持我方反诉请求。徐刚同意原判。
经审理查明：2012年12月，王志红（甲方、出租方）与徐刚（乙方、承租方）就36号房屋一层约110平方米的房屋出租事宜，签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将位于北京市大兴区×××36-6的一层的部分面积，建筑面积约110平方米，按现状出租给乙方，用于经营干洗店。租赁期限为五年，自2013年1月8日至2018年1月7日止。租金为每年170000元，从第三年开始每年递增5%。租金缴纳方式采取按年付款方式。合同第四条约定：装修费用、设备、设施的安装费用均由乙方自行承担。装修期间及租赁期间，租赁范围内因乙方使用所发生的一切费用由乙方承担。合同第五条约定：甲方保证出租的房屋权属合法有效，并及时向乙方提供办理经营证照所需文件、资料等。乙方因经营所需对租赁物进行装修改造，施工前向甲方申报装修、改造方案，经甲方同意施工，所有施工费用由乙方承担，合同终止时，依附于房屋的添附物无偿归甲方。乙方未经甲方书面同意转租、�借租赁物，或改变租赁物用途，或违法进行经营活动，甲方有权解除或终止合同，乙方无异议。
合同签订之后，徐刚向王志红交纳了一年的房屋租金170000元，王志红将房屋交给徐刚，徐刚即着手进行装修，装修后进行洗衣店营业。2013年4月1日，北京市工商局大兴分局登记科向徐刚拟注册登记的百福莱洗衣连锁（北京）有限公司大兴洗衣代收店出具地址确认告知书，载明：请于收到本告知书之日起五日内到住所（经营场所）所在地管辖工商所，申请办理住所（经营场所）地址确认手续，经工商所确认后，请持工商所签发的地址确认通知书原件到我科办理登记注册。拟设立地址：北京市大兴区黄村中里×××1层。2013年7月22日，北京市工商行政管理局大兴分局向徐刚出具责令停止无照经营通知书，因其在未取得工商行政管理机关核准登记的情况下擅自在北京市大兴区黄�中里×××36-6从事洗衣经营行为，属于无照经营，要求徐刚停止经营行为。
36号房屋的登记所有人是案外人谢修坤，其与另一案外人乔梅智系夫妻关系。2013年7月2日，王志红与乔梅智签订协议，载明：于2012年11月28日，甲乙双方（甲方乔梅智、谢修坤，乙方王志红）签订了租赁合同，该合同约定，甲方将位于北京市大兴区黄村中里×××36-6房屋租赁给乙方使用，租赁期限为15年，自2013年2月1日至2018年1月31日止。同时，甲方允许乙方在租赁期限内自己经营使用或者转租第三人经营使用，签订之后，乙方向甲方交付了180000元租金。因甲方原因导致该房屋无法继续供乙方租赁，经过双方友好协商，根据合同法相关规定，双方达成如下协议：第一，甲方解除与乙方的房屋租赁协议，自本协议生效之日起，甲乙双方签订的租赁合同解除……协议最下方手写部分载明：乙方与徐刚的合同由甲方代替履行。乔梅智与王志红在协议上签字。
原审法院审理中，徐刚申请对36号房屋一层其承租房屋部分的装修残值进行鉴定。2014年1月2日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书，评估结论处载明：经运用成本法评估，评估对象：无争议装修项目残值为人民币67668元；有争议装修项目残值为人民币16581元。徐刚为此支付鉴定费用4000元。
原审法院审理中，案外人乔梅智出庭作证，其称曾与王志红、徐刚商量王志红退出租赁合同一事，徐刚要求将租金降至15万元，乔梅智表示同意，因此乔梅智与王志红解除了之前签订的租赁合同。乔梅智还指出，王志红在6月份曾向其说过办理执照需要房产证，在6月份之前也向其要过房产证，但是徐刚没有向其要过房产证。
上述事实，有《房屋租赁合同》、房产证复印件、地址确认告知书、责令停止无照经营通�书，房屋所有权证复印件、价格评估报告书、协议书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：徐刚与王志红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》约定王志红保证出租的房屋权属合法有效，并及时向徐刚提供办理经营证照所需文件、资料，合同履行过程中，徐刚向王志红索要房产证原件办理营业执照，但王志红一直未能提供，导致双方所约之租赁合同的目的无法实现，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。租赁合同因王志红之原因而解除，王志红应退还徐刚未使用房屋期间的租金及因合同解除造成的装修损失，原审法院于2013年12月12日到现场进行勘验及组织鉴定时徐刚已撤店，原审法院认定王志红应退还徐刚勘验日之后租金处理并无不当，本�予以维持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王志红上诉要求徐刚承担修复租赁房屋的费用，但王志红未举证证明徐刚对租赁房屋造成了损坏，徐刚对此亦不予认可，故本院对王志红的该项上诉请求不予支持。
综上，王志红的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费5170元，由徐刚负担1706元（已交纳），由王志红负担3464元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费70元，由王志红负担（已交纳）；二审案件受理费5170元，由王志红负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年一月十六日
书 记 员 张晓鸥