昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初4923号原告：张明亮，男，汉族，1985年9月24日生，身份证登记住址：云南省昆明市。被告：昆明兆新城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530100693060363Y。法定代表人：孙静。住所：昆明市。委托诉讼代理人：周宇艳，女，傈僳族，1987年8月15日生，住址：云南省普洱市思茅区。系昆明兆新城房地产开发有限公司员工，特别授权代理。原告张明亮诉被告昆明兆新城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理，原告张明亮、被告昆明兆新城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周宇艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张明亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将商品房市政水电气完善，现临水临电经常面临停水停电；2、判令被告向原告支付自2015年12月31日起至2016年9月11日的逾期254天交房违约金人民币49583.1元（计算方式：254天×650697元×0.0003=49583.1元）；3、判令被告向原告支付相应违约产生的利息，按国家法规要求计算；4、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告当庭撤回第3项诉讼请求。事实及理由：2015年8月4日，原、被告签订了合同编号为2RZ0164的《商品房购销合同》，2015年5月15日，原告向被告支付了全部购房款，但是被告未按照合同约定时间交付房屋。根据该合同约定，被告应在2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合该合同约定的商品房交付给原告，否则需向原告支付逾期交房的违约金。根据被告逾期交付房屋的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付自2015年12月31日起至2016年9月11日止的违约金。被告在实际交付房屋之日30日内未向原告支付违约金。原告多次要求被告支付违约金，被告始终不支付，也未给予原告任何任何情况说明。综上，原告为维护合法权益，诉至法院。被告昆明兆新城房地产开发有限公司辩称：首先由于国家政策、市场经济以及云南房地产市场等大环境的影响，被告公司也陷入经济困难，在资金极度短缺的情况下，还是努力通过各方措施积极筹措资金并实现交房。2016年9月1日开始分批、分栋交付房屋，截止2018年2月22日入住率达到50%，足以证明该房屋内部也符合使用条件。由于公司资金短缺，目前还在到处筹措资金努力完成附属设施的收尾工作，此部分工作还需要筹措大量的资金，但如果按照合同规定的日万分之三计算违约金，被告将面临接近10亿元的高额赔偿，将导致公司破产，会导致更严重的社会问题，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，该涉案房屋相同地段每个月租金在1500-2000元之间，按照日万分之一计算违约金能够补偿原告的实际损失，请求法院予以调整。原告张明亮为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、《税务发票》。证明原告已经向被告支付了所有需要承担的费用。2、《商品房购销合同》。证明原、被告建立合同关系，被告没有按合同约定如期交房。被告对证据1、2的三性无异议，同时认为合同第十条的交接方式是云南信息报公告的方式交接。被告昆明兆新城房地产开发有限公司未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据一、二，被告无异议，本院予以采信。综合庭审本院确认本案以下法律事实：一、2015年5月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》约定，由乙方向甲方购买位于昆明市滇池国家旅游度假区金河社区中天融域小区第27幢第2单元第6层603号房屋，价款为人民币650697元；付款方式为2015年5月9日一次性付款；房屋交付期限为2015年12月31日前，将验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告（乙方）；逾期交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担等。二、原告已按照合同的约定向被告全额支付了购房款。三、2016年8月29日，被告在云南信息报A版刊登了《交房公告》主要内容为，“中天融域二期已完工并具备交付使用条件，定于2016年9月1日起开始交房，请各位业主届时携带相关资料前往项目现场办理房屋交接手续，具体交房时间安排:22、26、32、33栋，9月1日-9月10日，27、29、36栋，9月11日-9月20日；23、25、28、30、34、35栋9月21日-9月30日；车位9月1日起等”。原告于2016年10月16日办理了涉案房屋的交接手续。本案主要争议的焦点为：被告应否承担逾期交房违约责任？合同约定的违约金标准是否过高？本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，原、被告之间签订的合同合法有效，受法律保护，各方均应依照合同的约定履行各自义务。原告已依约向被告支付了全额购房款，被告即应按约履行如期交房(交房时间2015年12月31日前)的合同义务。被告虽于2016年8月29日通过云南信息报发出交房公告，但审理中确认，涉案楼盘现尚在使用临水临电，被告也未向法庭举证证明该楼盘已通过竣工验收，符合交房标准，故，被告发出交房公告不符法律规定及合同约定，不能以此认定被告已经履行了交付房屋的义务，被告逾期交房构成违约，应当承担相应的约责任。二、依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方对合同约定逾期90天内交房（2015年12月31日至2016年3月31日）的违约责任按每天50元计算违约金（共4500元）不持异议，该约定也不违反法律的强制性规定，本院依法予以采纳，双方对于逾期90天后交房为以购房款为基数按日0.03%计算违约金，该标准过高，本院酌情调整为以购房款为基数按日0.02%计算为人民币25897.74元（199天×0.02%×650697元＝25897.74元），以上违约金共计人民币30397.74元。三、对于原告要求被告立即将商品房市政水电气完善的主张，审理中，被告陈述此项工程已经在推进，客观上水电工程的竣工验收尚无立即交付的可能性，对此本院暂不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告昆明兆新城房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告张明亮支付违约金人民币30397.74元；二、驳回原告张明亮的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币520元（原告已预交），由被告昆明兆新城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  马惠二〇一八年七月二十四日书记员  鲁丹