江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初573号
原告:中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地在南京市玄武区北京东路42号。
负责人:陈朴,该分公司总经理。
委托诉讼代理人：周斌，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘娟，江苏天哲律师事务所律师。
被告：南通国基沃华置业有限公司，住所地在江苏省南通市外环北路228号。
法定代表人：王鑫，该公司董事长。
被告:江苏润泽置业有限公司，住所地在江苏省徐州市中山北路延长段马场湖269号。
法定代表人:董明，该公司总经理。
被告:江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地在江苏省徐州市中山北路延长段马场湖。
法定代表人:董现君，该公司董事长。
被告：董现君。
被告：董明。
以上五被告共同委托诉讼代理人：蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。
原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）诉被告南通国基沃华置业有限公司（以下简称国基公司）、江苏润泽置业有限公司（以下简称润泽公司）、江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦公司）、董现君、董明借款合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘娟，被告国基公司、润泽公司、华厦公司、董现君、董明共同委托诉讼代理人蒋昌胜到庭参加了诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告国基公司、润泽公司偿还原告重组债务本金7597.532445万元、未付重组收益及违约金计996.201012万元（自2015年4月24日起以7597.532445万元为基准金，按年20%的标准计算重组收益，并按日万分之二的标准计算违约金，暂计算至2016年1月26日为996.201012万元，自2016年1月27日起至原告所有重组本金债权得以偿付之日止的重组收益及违约金另计）；2.原告有权对被告国基公司在苏通他项（2013）第XXXXX号、南通房建字第XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、南通房他证字第XXX**号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号他项权证项下抵押物折价，或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.被告华厦公司、董现君、董明对被告国基公司、润泽公司的上述债务承担连带清偿责任；4.被告国基公司、润泽公司、华厦公司、董现君、董明承担本案律师费。
事实和理由：2013年9月26日，原告与被告国基公司、被告润泽公司签订债务重组协议，约定重组债务本金金额为14000万元；重组期限为18个月，自2013年9月26日至2015年3月26日；并对重组债务本金的偿还、重组收益的支付及违约情形等进行了约定。上述债权由被告国基公司以其取得的19250平方米的国有土地使用权、其开发的桂花小镇项目34114平方米在建工程、其名下的桂花小镇房产提供抵押担保；由被告华厦公司、董现君、董明提供连带责任担保。2015年3月26日重组债务本金到期后，被告国基公司、润泽公司未能依约支付原告到期重组债务本金及重组收益，构成违约，原告与被告国基公司、润泽公司多次协商未果，故诉至法院，请求维护其合法权益。
被告国基公司、润泽公司、华厦公司、董现君、董明共同辩称：1.债务重组协议的基础是债权转让，债权转让后应按原借款合同约定的利率标准计算利息。该《债权重组协议》中的利率标准不是当事人的真实意思表示，是因其暂时无力还款而作出的妥协。关于利率的约定，即使按照《债权重组协议》中的利率标准来计算，其利息再加上违约金的标准已超过年利率24%，超出部分没有法律依据；2.关于原告诉争的事实理由中抵押合同项下的房产，因被告国基公司陆续还款，原告已经解除了部分房产上设立的抵押，被告国基公司已将解除抵押的这部分房产销售并且办理了网备合同，仅有剩余的部分房产也与买房者签订了购房协议，该部分房产已不再属于被告国基公司，其中南通房他证字第XXX**号等28本他项权证项下的房产，被告国基公司已经与业主签订销售协议，并且业主也实际居住在所购房屋中；3.关于土地使用权抵押，因地上的房产已经销售给业主，且经过原告的同意，该土地使用权被已售的房产所分摊，再无价值。
当事人围绕诉讼请求依法提交了债权转让合同、债务重组协议、抵押协议、他项权证、保证协议等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时认定如下事实：
（一）2013年9月26日，原告通过债权转让取得了对被告国基公司本金14000万元及包括自2013年9月26日后产生的相应利息、担保权利等在内的债权。
2013年9月26日，原告（甲方）与被告国基公司（乙方）、被告润泽公司（丙方）签订债务重组协议（合同号：中国华融江苏Y10130096-2），协议约定重组债务是指乙方依据中国农业银行股份有限公司南通港闸支行与乙方所签订的《债权转让协议》，依法应向甲方清偿的债务，丙方自愿成为该债务的共同债务人；截至该协议生效之日，重组债务本金金额为14000万元；本次债务重组期限为18个月，自2013年9月26日至2015年3月26日；因本次债务重组占用甲方资金而须向甲方支付重组收益。重组收益以每年360天为基数，以年收益率10.88%作为重组收益率，从该协议生效之日起，按照乙方实际占用资金金额及天数计收；关于重组债务本金的偿还，债务重组期满12个月时乙方、丙方须偿还重组债权本金金额为4200万元；债务重组期满18个月时乙方、丙方须偿还全部剩余重组债权本金，甲方书面同意延长还款期限的，乙方、丙方须按甲方书面要求偿还全部剩余重组债权本金；关于重组收益的支付，重组收益按季支付。乙方、丙方应于季度末月第20日，以每年360天为基数，以年收益率10.88%*实际占用重组本金金额天数计算，向甲方支付当期应付重组收益，在重组债务本金到期日之前未付的重组收益，应于重组债务本金到期日一并偿清；乙方、丙方如未能按本协议的约定支付任何一期本金及重组收益的，则自逾期日的次日起，甲方有权将本项目重组收益率整体提高至20%/年。另外对于逾期部分，再按应付金额的万分之二/日计收罚息，直至相关方正常履约为止；如乙方、丙方所偿还的款项不足以偿还当期到期应付本金或收益，则该笔款项应首先被用于支付乙方、丙方应付的费用，然后用于支付重组收益，最后用于偿还重组债务本金；以乙方开发的桂花小镇项目34114平方米在建工程及19250平方米土地提供抵押担保；华厦公司、董现君、董明提供连带责任担保；乙方、丙方未按协议规定按期支付重组收益或者归还重组债务本金视为乙方、丙方在本协议项下的违约事件；因该协议的订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由乙方及丙方承担。
（二）2013年9月26日，原告与被告国基公司签订抵押协议（编号：中国华融江苏Y10130096-7），约定被告国基公司以坐落于江苏省南通市港闸区永怡路北侧、工农北路西侧的土地24678.72平方米作为履行债务重组协议的抵押担保，主债权本金为14000万元，抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、重组收益、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用等。2013年9月30日，原告取得被告国基公司名下位于南通市××路北侧、工农北路西侧24678.72平方米土地的他项权证，他项权证号为苏通他项（2013）第0208230号。
（三）2013年9月26日，原告与被告国基公司签订抵押协议（编号：中国华融江苏Y10130096-8），约定被告国基公司以其名下位于桂花小镇XX至XX幢、XX至XX幢208套住宅、282个车位、147套车库的在建工程作为履行债务重组协议的抵押担保;2014年12月19日，原告与被告国基公司签订抵押协议（编号：中国华融江苏Y10130096-14），约定被告国基公司以其名下位于桂花小镇XX幢XXX室至XX幢XXX室的25套商业用房的在建工程作为履行债务重组协议的抵押担保；2015年1月19日，原告与被告国基公司签订抵押协议（编号：中国华融江苏Y10130096-16）。约定被告国基公司以其名下位于桂花小镇5幢101等214套房产及桂花小镇D2幢的在建工程作为履行债务重组协议的抵押担保。被告国基公司所担保的主债权为合同项下的本金14000万元，主合同债务人履行债务的期限为18个月，自2013年9月26日起至2015年3月26日止。抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、重组收益、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但部限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。
2014年7月25日，原告领取被告国基公司名下桂花小镇项目34114平方米在建工程他项权证，他项权证号为南通房建字第XXXXX号，登记的债权数额为7034.14万元，抵押面积为10436.72平方米。2015年1月20日，原告领取被告国基公司名下位于桂花小镇XX幢XXX室等25套房产在建工程的他项权证，他项权证号为南通房建字第XXXXX号，登记的债权数额为1026.3万元。2015年1月23日，原告领取被告国基公司名下位于桂花小镇XX幢XX室等214套房产及桂花小镇XX幢在建工程的他项权证，他项权证号为南通房建字第150001730号，登记的债权数额为7500万元。
（四）2014年7月24日，原告与被告国基公司签订抵押协议（编号：中国华融江苏Y10130096-10），约定被告国基公司以其名下位于桂花小镇XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室以及XX幢之房产作为履行债务重组协议的抵押担保。被告国基公司所担保的主债权为合同项下的本金14000万元，主合同债务人履行债务的期限为18个月，自2013年9月26日起至2015年3月26日止。抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、重组收益、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。2014年7月30日，原告领取被告国基公司名下位于桂花小镇XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室、XX幢XX室的他项权证书，他项权证号分别为：南通房建字第XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、南通房他证字第XXX**号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号；登记的债权数额分别为94.51万元、98.58万元、91.5万元、91.5万元、94.51万元、69.83万元、68.18万元、72.99万元、92.26万元、92.26万元、72.69万元、92.26万元、72.69万元、72.99万元、92.26万元、92.26万元、98.58万元103.84万元、103.84万元、92.26万元、73.44万元、73.59万元、73.44万元、92.41万元、92.41万元、72.99万元、73.59万元。2014年8月4日，原告领取被告国基公司名下桂花小镇XX幢的他项权证，他项权证号为房他证字第XXX**号，登记的债权金额为2745.28万元，抵押面积为9688.93平方米。
（五）2013年9月26日，原告（乙方）与被告华厦公司（甲方）签订保证协议，约定甲方为债务重组协议提供连带责任担保。同日，原告与被告董现君、董明签订保证协议，约定被告董现君、董明为债务重组协议项下债务提供连带责任担保。两保证协议项下保证人所担保的主债权为主合同项下的本金14000万元；主合同债务人履行期限为18个月，自2013年9月26日起至2015年3月26日止；保证范围包括主合同项下的债务本金、重组收益、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用；保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起二年，自2015年3月26日至2017年3月26日；当主合同债务人未按主合同约定履行债务时，无论债权人对主合同项下是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），债权人均有权直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任。
（六）被告国基公司、润泽公司的还款情况如下：
1.期内重组收益已经支付；
2.2014年1月28日偿还本金1500万元；2014年6月23日偿还本金1800万元；2014年8月22日偿还本金900万元；2015年3月13日偿还本金1200万元，以上累计偿还本金5400万元；
2015年4月23日还款1200万元；2015年6月22日还款300.755889万元；2015年9月22日还款293.122222万元，到期后累计还款1793.878111万元。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.五被告提出抵押协议中所涉房产因被告国基公司陆续还款，原告已经解除部分房产上设立的抵押，仅有剩余房产也已与买房者签订了购房协议。其中，就桂花小镇1幢204室等28处房产均已销售，并且业主也实际居住在所购房屋中。原告认可桂花小镇1幢2002室、4幢2405室已经销售，在本案中不再就该两套房产主张优先受偿权，对此本院予以认定。对于其他房产，五被告未提交证据证明其陈述，本院不予采信。
2.五被告提出案涉土地使用权被已销售的房产所分摊，已无价值。原告就其已领取他项权证的28处房产的相应土地已经分割无异议，但认为其仍就剩余土地使用权享有优先受偿权。结合28处房产的他项权证，本院认定28处房产对应的土地已经分割。对于剩余土地已经分割的事实，因五被告未提交证据证明，本院不予采信。
本院认为：案涉债务重组协议（编号：中国华融江苏Y10130096-2号）、五份抵押协议（编号：中国华融江苏Y10130096-7号、中国华融江苏Y10130096-8号、中国华融江苏Y10130096-10号、中国华融江苏Y10130096-14号、中国华融江苏Y10130096-16号）、两份保证协议（编号：中国华融江苏Y101300096-4号、中国华融江苏Y10130096-5号）均系各方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行相关协议项下各自的义务。
（一）关于剩余本金、重组收益率、违约金标准。重组债务本金到期后，被告国基公司、润泽公司未能依约按期支付原告到期重组债务本金及重组收益，已构成违约，原告有权要求被告国基公司、润泽公司偿还重组债务本金、收益及违约金。
1.剩余本金金额。原告与五被告对于被告国基公司、润泽公司截止2015年3月26日所欠本金8600万元没有异议，本院予以确认。
2.关于重组收益率。债务重组协议系原告与被告国基公司、润泽公司就原告从中国农业银行股份有限公司南通港闸支行处受让的债权达成的新的协议，该协议就债务重组收益率的约定其实是对利率的新的约定，则应以当事人的最新的意思表示履行，即重组收益率为年10.88%。
债务重组协议并约定自被告国基公司及润泽公司逾期次日起，原告有权将重组收益率从年10.88%提高至年20%。本院认为该约定系赋权性约定，条件成就后原告即享有了调整重组收益率的权利，原告在被告逾期还款行为发生后有权选择是否行使提高涉案贷款利率水平，不行使则按原利率执行。本案中，被告国基公司及润泽公司未按约还款，故条件成就，但原告提供的证据不足以证明其在起诉前行使该权利，因此自2015年3月36日起至起诉前的重组收益仍应按年10.88%的标准计收，自起诉之日起方可调整到年20%的标准。
3.关于违约金。原告除要求对重组债务本金计收重组收益外，还要求对未付重组债务本金按日万分之二计收违约金。对此，本院认为，虽然双方约定的重组收益率及加上日万分之二的违约金标准已超出了人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍，但本案并非民间借贷纠纷，并不适用《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条中关于民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍的规定；同时《中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知》第二条中规定“金融机构（城乡信用社除外）贷款利率不再设定上限”，而原告系领取金融许可证的资产管理公司，属于非银行金融机构，按照该规定，原告与国基公司、润泽公司在自愿协商的基础上约定的上述逾期重组收益率及违约金计算标准系双方的真实意思表示，双方均应依约履行合同义务。
综上，被告国基公司、润泽公司未能按期归还债务重组本息，原告有权要求被告国基公司、润泽公司立即偿还剩余重组债务本金及相应的重组收益及违约金。经本院核算，截至2016年1月27日，被告国基公司、润泽公司应偿还债务重组本金7462.874653万元，重组收益及违约金527.694485万元。自2016年1月27日起，被告国基公司、润泽公司应以7462.874653万元为基准金，以年重组收益率20%支付重组收益并以日万分之二的标准支付违约金至实际给付之日止。
（二）关于抵押担保。为担保债务的履行，原告于2013年9月26日与被告国基公司签订抵押协议五份（合同编号为：中国华融江苏Y10130096-7、中国华融江苏Y10130096-8、中国华融江苏Y10130096-10、中国华融江苏Y10130096-14、中国华融江苏Y10130096-16）。后原告已取得了土地使用权他项权证（他项权证号：苏通他项（2013）第XXXXX号）、在建工程他项权证（他项权证号：南通房建字第XXXXX号、南通房建字第XXXXX号、南通房建字第XXXXX号）、房屋他项权证（南通房建字第XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、南通房他证字第XXX**号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号）。现被告国基公司、润泽公司不能履行到期债务，原告有权就上述土地使用权（扣除已经分割的部分）、在建工程、房产折价，或以变卖拍卖所得价款在相应的债权数额内优先受偿。
（三）关于保证担保。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。原告与被告华厦公司、董现君、董明签订的两份《保证合同》（编号分别为：中国华融江苏Y10130096-4号、中国华融江苏Y10130096-5号）约定，被告华厦公司、董现君、董明均为原告的债权本金14000万元提供连带责任保证，且自愿放弃物的担保优先的抗辩权，保证担保的范围包括主合同项下的债务本金、重组收益、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。现被告国基公司、润泽公司不能按约履行到期债务，原告要求被告华厦公司、董现君、董明对被告国基公司、润泽公司上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。
（四）关于律师费。原告虽诉请主张律师费，但未举证证明律师费已实际发生，故本院对原告要求被告国基公司、润泽公司、华厦公司、董现君、董明承担律师费的诉讼请求不予支持。
综上，原告有权依据案涉债务重组协议、抵押协议、保证协议向债务人和担保人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告南通国基沃华置业有限公司、江苏润泽置业有限公司偿还原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司重组债务本金7462.874653万元及相应重组收益、违约金（重组收益及违约金暂计至2016年1月26日为527.694485万元，自2016年1月27日起以7462.874653万元为基准金，按年20%的标准计算重组收益并以日万分之二的标准计算违约金至实际给付之日止）；
二、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权就被告南通国基沃华置业有限公司提供的抵押房产、在建工程及对应土地折价，或变卖、拍卖所得价款在他项权证登记的债权数额范围内优先受偿（他项权证号、抵押物坐落及债权数额范围详见附件一）；
三、被告江苏华厦融创置地集团有限公司、董现君、董明对被告南通国基沃华置业有限公司、江苏润泽置业有限公司的上述债务向原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费471330元，由原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司负担33081元，由被告通国基沃华置业有限公司、江苏润泽置业有限公司、江苏华厦融创置地集团有限公司、董现君、董明共同负担438249元；保全费5000元，由被告南通国基沃华置业有限公司、江苏润泽置业有限公司、江苏华厦融创置地集团有限公司、董现君、董明共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 史丽萍
人民陪审员 伍世梅
人民陪审员 周琪宝
二〇一六年十一月十一日
见习书记员 陈 佳