鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0624民初2683号原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地鄂托克旗乌兰镇苏里格街西尚合力家居广场。法定代表人其其格，该公司总经理。委托代理人呼木吉勒图，公民身份证号码×××，男，1965年1月2日出生，蒙古族，鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司经理。被告贾虎林，公民身份证号码×××，男，1963年8月26日出生，汉族，王朝木门的经营者，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司与被告贾虎林租赁合同纠纷一案，于2016年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司得到委托代理人呼木吉勒图、被告贾虎林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向法院支付2015年9月17日至2016年7月26日的租金35089.56元、物业费15949.8元、供暖费已交3500元尚欠5405.3元，共计56444.66元；2、依法判令被告向原告支付从2015年6月17日至2016年7月26日滞纳金42529.08元（以35089.56元为基数，按每日千分之三计算）；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年9月17日签订《租赁协议》，被告租赁原告所有的位于鄂托克旗尚合力家居建材广场A区332、333、335号商铺，商铺面积265.83平米，租赁期限自2011年9月17日至2018年9月7日止，租金每年35089.56元。双方约定在有效协议期内须提前三个月向原告一次性交清下一年度的全部租金，否则，原告有权向被告按总欠款每日千分之三的标准收取违约滞纳金，同时约定了关于物业费及取暖费相关条款。现被告至今未向原告支付租金、物业费、取暖费，原告多次向被告催要，但被告拖欠不给。被告贾虎林辩称，本案中原告提到的租赁协议是假的，但后面的补充协议是真的。本案中被告与原告签订的租赁协议是原告为了从银行骗取贷款，与被告签订的一份虚假的长期租赁合同，事实上，原告与尚合力家居建材广场的所有商铺经营者的租赁合同均是一年一签，被告与原告签订的租赁合同也是一年一签，不存在长期租赁的情况。且在签订合同时原、被告曾口头约定，被告应付的物业费和暖气费现金缴纳，商铺租金是原告从被告商铺中订购橱柜和门折抵。2014年以前租金每年35089.56元，2014年双方协商变更租金，每年租金和物业费共计24000元，租金是租一年免半年。2015年9月17，原、被告租赁合同到期后，双方并未签订的新的租赁协议。后被告因无法盈利，所以想把自己的商铺从尚合力家居建材广场中搬出。2016年4月中旬，尚合力家居建材广场开展建材联盟活动，原告让被告在活动结束后搬走，并承诺租金计算至2016年4月1日。2016年4月20日，活动结束后，被告将自己的铺位从原告所有的尚合力家居建材广场中搬走。因此，被告给付原告的租金只应从2015年9月17日至2016年4月1日。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：2011年9月17日，原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司与被告贾虎林（王朝木门的经营者）签订了《租赁协议》，协议中约定：被告自愿承租原告位于尚合力家居建材广场A区332、333、335号商铺。商铺面积为265.83平方米（含公摊面积）。商铺经营内容为门。租赁期自2011年9月17日至2018年9月17日止。租金标准每平方米11元/月；每月2924.13元，每年叁万伍仟零捌拾玖元（小写35089.56元）。交租方式为本协议签订之日，被告应向原告一次性交清第一年度的全部租金；有效协议期内须提前三个月向原告一次性交清下一年度的全部租金；否则原告有权向被告收取违约滞纳金，标准为每逾期一日，按总欠款的千分之三收取滞纳金；逾期超过十五日，视被告违约及自动放弃所有权利，原告有权收回商铺并扣留物品，给予被告的所有减免优惠条件取消，被告的租赁协议保证金不予退还。原告向被告提供相关的合理的物业管理服务，并收取物业管理费，标准为每平方米5元/月，全年合计壹万伍仟玖佰肆拾玖元捌角，小写15949.8元。协议签订后，被告一直使用承租房屋并支付了相应的租赁费用，2014年，原、被告就租赁房屋的租赁费用及物业费进行了结算，结算内容书写于2011年9月17日双方签订的《租赁协议》后的补充协议中，内容为：1、2014年各项费用已清。2、2014年9月17日到2015年9月17日租金与物业费按六个月计算。伍万壹仟零叁拾玖元（51039元）/2=贰万肆仟元（24000）。3、2015年9月17日后租商场统一标准下协商订。另查明，2015年9月17日后，被告未向原告支付任何租赁费和物业费。原告提供了2011年9月17日的《租赁协议》一份，要证明被告于2011年9月17日向原告租赁尚合力家居广场332、333、335号商铺，面积为265.83平方米，租赁期为2011年9月17日至2018年9月17日，每年租金为35089.56元，且如果承租方提前退出所租店铺，则不享有任何优惠，也不退换保证金的事实。被告不认可该证据，认为协议中的字虽是被告本人所签，但是原告为了贷款让被告签写的，协议书是假的。本院认为，原告提供的该证据真实、合法，与本案具有关联性，虽被告提出异议，但未提供证据反驳，故本院予以采信。被告提供证人李某出庭作证，要证明被告已于2016年4月20日从尚合力家居广场搬出。原告不认可证人所要证明的问题，因为被告的东西还在店铺里，且被告也没有书面通知原告，原告也同意被告解除合同，但被告应当支付原告2015年9月17日至2016年7月31日的各项费用。本院认为，该证人证言被告未提供其他证据相佐证，故不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司与被告贾虎林于2011年9月17日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。协议中已明确约定租赁期自2011年9月17日至2018年9月17日止，且对租金标准、交租的方式、物业费的标准都做出了明确的约定，故被告应当按照双方协议的约定按期足额的交纳租金及物业费用。被告辩称其已于2016年4月1日搬出租赁房屋，不应承担搬出租赁房屋之后的租金，但被告即未提供有效证据证明其已于2016年4月1日搬离租赁房屋，也未提供证据证明其在租赁期限内搬离租赁房屋时曾经通知过原告解除租赁协议，故其答辩理由不能成立。被告同时辩称其已于2014年与原告协商一致变更了租金，虽租赁协议后的补充协议中明确写明了2014年9月17日至2015年9月17日的租赁费用、物业费按六个月计算，共计24000元，但根据补充协议的内容可以确定，其仅仅是对2014年9月17日至2015年9月17日的租金及物业费给予一定的优惠条件后进行的结算，同时对于2015年9月17日之后的租赁费及物业费也明确约定按商场统一标准下协商订，且协议中也明确约定了如果被告不按期支付租金，给予被告的所有减免优惠条件取消，故可以认定原、被告并未协商一致变更租赁费用及物业费，其答辩理由不能成立。现原、被告双方未就2015年9月17日后的租金和物业费达成一致意见，故被告仍应按合同约定租金每平方米11元/月、物业费每平方米5元/月支付相应的租金及物业费。庭审中，原告认可其与被告于2016年7月30日解除《租赁协议》，且原告请求被告支付2015年9月17日至2016年7月26日的租金，经本院依法核算，被告尚欠原告2015年9月17日至2016年7月26日的租金为30118.54元、物业费为13690.25元，故原告诉请的租金及物业费，已超出法律规定，超出部分本院不予支持。因协议中明确约定了租金的支付方式及不按期支付租金将承担相应的违约责任，现被告未按照协议约定的时间支付租赁费用，故应当向原告支付违约金，原告要求被告支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。但原告诉请每日按照总欠款的千分之三收取从2015年6月17日至2016年7月26日违约金，该标准过高，本院综合被告合同履行情况，以原告实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，确定被告应支付违约金按中国人民银行同期贷款基准利率计算，具体的计算标准为：以被告实际应当支付的租金30118.54为基数，从2015年6月17日起至2016年7月26日止的违约金共计1474.9元。原告诉请的供暖费用，因双方协议中未约定供暖费用，且原告未提供证据证明其垫付的供暖费的数额，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贾虎林于本判决生效之日一次性向原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司支付房屋租赁费30118.54元及违约金1474.9元（以30118.54元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算从2015年6月17日起至至2016年7月26日止）。二、被告贾虎林于本判决生效之日一次性向原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司支付物业费13690.25元。三、驳回原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1137元，由原告鄂尔多斯市佰益利阁商场管理有限责任公司负担671元，由被告贾虎林负担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  白蓉二〇一六年十月十三日书记员  蒋勇