四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1102民初2210号
原告（申请执行人）：蒋亿春，女，汉族，1973年3月12日出生，住乐山市市中区。
委托代理人：李敏，四川众能律师事务所。
委托代理人：刘雪莹，四川众能律师事务所。
被告（执行案外人）：徐光远，男，汉族，1965年4月3日，住四川省马边彝族自治县。
被告（被执行人）：郭华明，男，汉族，1972年6月6日出生，住四川省马边彝族自治县。
被告（被执行人）：周绍玲，女，汉族，1973年4月22日出生，住四川省马边彝族自治县。
原告蒋亿春与被告徐光远、郭华明、周绍玲申请执行人异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月31日、2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告蒋亿春及委托诉讼代理人刘雪莹到庭参加诉讼、被告徐光远、郭华明、周绍玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蒋亿春向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告徐光远和被告郭华明、周绍玲签订的《房屋买卖协议》无效；2、判决在（2017）川1102执185号执行案件中准予对周绍玲名下位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼期间，原告撤回第一项诉讼请求，其他诉请不变。事实与理由：被告郭华明、周绍玲系夫妻关系，其向原告借款未归还，原告于2016年10月10日向乐山市市中区人民法院提前诉讼，市中区人民法院于2017年1月11日作出判决：一、郭华明、周绍玲在判决生效后10日内支付原告借款本金35万元及利息（借款期限内按年利率24%计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。判决生效后，郭华明、周绍玲拒不履行判决确定的给付义务，原告于2017年2月8日向人民法院申请强制执行。在执行过程中，徐光远向人民法院提出执行异议，请求法院中止对周绍玲名下位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）的执行，认为其与郭华明、周绍玲在2010年12月26日签订了《房屋买卖协议》，并支付了价款，郭华明、周绍玲将房屋交与其使用，其出租给刘动强。其虽然未予过户，但其对房屋有所有权。2017年3月29日，市中区法院作出《执行裁定书》，裁定“中止对周绍玲名下位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）的执行。“涉案房产在诉讼期间原告申请了保全，人民法院于2016年10月27日送达了保全告知书。原告认为《房屋买卖协议》涉嫌三被告恶意串通侵害原告合法权益，提出对书写时间进行鉴定的申请，以书面审查且徐光远未提供原件为由，未予接受原告的申请。现若中止对案涉门市的执行，原告的合法权益将无法保障。故，诉讼来院望判如所请。
被告郭华明、周绍玲、徐光远未答辩。
本院经审查认定事实如下：蒋亿春于2017年2月8日向人民法院申请强制执行（2016）川1102民初3865号民事判决书，在执行过程中，被告（执行案外人）徐光远于2017年3月2日向本院提出执行异议，认为法院查封的周绍玲所有的（权证号：00***6）门市，已经于2010年12月26日就以28万元的价格出售给他，其自2011年2月起就将上述门市租给他人使用。执行案外人徐光远认为法院的查封行为侵害其合法权益，其提交《房屋买卖协议》、《收条》，《租房协议》（上述证据均为复印件）等证据予以证实，本院经书面审查于2017年3月29日作出（2017）川1102执异9号执行裁定书，裁定：“中止对周绍玲名下位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）的执行。”
另查明：根据原告所提交本案在执行过程中的两份“笔录”记载，被执行人周绍玲于2017年2月20日的“执行笔录”中陈述：“------门市我们早就卖给了一个叫徐光远的人-----；徐光远因比较困难，考虑过户要花钱，所以就没有进行过户，有卖房协议。”徐光远于2017年2月28日的“调查笔录”中陈述：“------（涉案门市）我已用了六、七年了，这门市本身有房产证，不是我名字。是向郭华明买的，有买房协议，有六、七年了，大概当时花了27、28万元。门市每年一租，房租每年递增，到现在房租是1.2万元/年；因为自己当时经济比较困难，过户税费比较高，当时想只要有协议，过户不过户都无所谓；（郭华明、周绍玲）喊过我去过户，当时主要由于我没有钱，就至今未过户。”
还查明：郭华明与周绍玲于1994年12月1日办理结婚登记。
又查明，因民间借贷纠纷一案，蒋亿春于2016年10月10日向本院起诉，要求郭华明、周绍玲归还借款本金35万元及利息。该案审理中，本院于2017年1月11日作出（2016）川1102民初3865号一审民事判决书，确认郭华明、周绍玲在判决生效后10日内支付原告借款本金35万元及利息（借款期限内按年利率24%计算）。因郭华明、周绍玲未履行上述生效法律文书确定的义务，蒋亿春向本院申请强制执行。执行中，本院于2016年10月19日作出（2016）川1102民初3865号民事裁定书，对周绍玲所有的位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）予以查封，查封期限为三年。
徐光远认为查封的位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）属其所有，于2017年3月2日向本院提交《执行异议申请书》。期间，蒋亿春向本院提出对《房屋买卖协议》中签字的形成时间进行鉴定。本院于2017年3月29日作出（2017）川1102执异字9号《执行裁定书》，裁定：“中止对周绍玲名下位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）的执行。”并于同年3月30日送达裁定书给蒋亿春。蒋亿春对裁定不服，遂提起本案诉讼。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、该不动产的权属问题；2、关于徐光远是否支付全部价款的问题；3、被告徐光远就该执行标即位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）的是否享有足以排除执行的民事权益。
关于第一个争议焦点：该不动产的权属问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。故周绍玲、郭华明因建造这一事实行为，自诉争房屋建成时取得了该房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故被告徐光远未经登记不能取得诉争房屋的所有权。
关于第二个争议焦点：关于徐光远是否支付全部价款的问题。在提起执行异议时徐光远其所提交的材料可证明：徐光远于2010年12月26日支付周绍玲、郭华明购买门市款28万元，周绍玲、郭华明对此予以认可，并出具了收据。蒋亿春称徐光远与周绍玲、郭华明恶意串通，但未提交证据对其主张予以证明，应承担举证不能的不利后果。故本院认定徐光远支付了购买四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）的全部价款。
关于第三个争议焦点：被告徐光远就该执行标即位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，徐光远于2010年12月26日与周绍玲、郭华明签订《房屋买卖协议》，并于当日支付价款，本院于于2016年10月19日作出（2016）川1102民初3865号民事裁定书，对周绍玲所有的上述门市（权证号：00***6）予以查封，查封期限为三年。徐光远于2017年3月2日向本院提出执行异议，在本案执行期间，执行法官于2017年2月28日的“调查笔录”中反映出徐光远当日陈述：“------（涉案门市）我已用了六、七年了，这门市本身有房产证，不是我名字；是向郭华明买的，有买房协议，有六、七年了，大概当时花了27、28万元。门市每年一租，房租每年递增，到现在房租是1.2万元/年；因为自己当时经济比较困难，过户税费比较高，当时想只要有协议，过户不过户都无所谓；（郭华明、周绍玲）喊过我去过户，当时主要由于我没有钱，就至今未过户”。在对被执行人周绍玲于2017年2月20日的“执行笔录“中反映出：“------门市我们早就卖给了一个叫徐光远的人-----；徐光远因比较困难，考虑过户要花钱，所以就没有进行过户，有卖房协议。“充分证明本案因买受人徐光远自身原因未办理过户登记，故不符合上述其权利能够排除执行之情形”。
综上所述，被告徐光远诉称支付28万元购买位于四川省马边彝族自治县*****（权证号：00***6）门市，未能办理过户登记系其自身原因，被告徐光远就该执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，判决如下：
准予对位于四川省马边彝族自治县*****门市（权证号：00***6）门市的执行。
案件受理费100元，由被告徐光远、郭华明、周绍玲负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
本院（2017）川1102执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 成征帆
审 判 员 肖 沣
人民陪审员 潘丽彬
二〇一七年十月九日
书 记 员 魏米佳