广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法五民初字第5号
原告珠海市卓胜环保建材有限公司，住所地珠海市斗门区三村工业区，组织机构代码76293440-8。
法定代表人徐杨，该公司总经理。
委托代理人罗国韶，该公司职工。
被告珠海华圳电子科技有限公司，住所地珠海市富山工业园三村片珠海市卓胜环保建材有限公司厂房5（珠海凯德斯电子科技有限公司6号厂房B），组织机构代码56456372-2。
法定代表人李远新，该公司总经理。
原告珠海市卓胜环保建材有限公司（以下简称卓胜公司）诉被告珠海华圳电子科技有限公司（以下简称华圳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卓胜公司的委托代理人罗国韶到庭参加了诉讼,被告华圳公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓胜公司诉称：原告与被告于2010年5月7日签订《厂房租赁合同》（合同号：珠卓合第20100607号），协议约定了租赁厂房的面积、租赁期限、租金单价、支付租金的期限、逾期付款违约金、租金的递增方式及合同违约金等；同日双方签订了《厂房租赁合同》的《补充协议》（协议号：珠卓协第20100607号），该补充协议约定了管道管理费的计收单价、计收日期、递增方式、计收年限、逾期付款违约金的计收方式。此外，双方于同日还签订了针对《厂房租赁合同》（合同号：珠卓合第20100607号）的《协议》（协议号：珠卓协物管第20100607号），该协议约定了物业管理费的计收单价、计收日期、递增方式、计收年限、逾期付款的违约金计收方式。同时，双方还于2013年9月签订了《动产抵押登记书》，并于珠海市工商行政管理局斗门分局进行了登记备案，登记编号：0756斗门20130929058，被告以其全部动产对租金、管理费以及物业管理费等全部债务作抵押担保。上述合同及协议签订后，原告将厂房交付给被告使用，被告一直均能依时交费，但自2013年8月起，被告开始不遵照协议履行付款责任，且经原告多次催缴仍拒不支付，故原告向珠海市斗门区人民法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告于2010年5月7日签订的《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100607号）、《补充协议》（协议号：珠卓协第20100607号）及《协议》（协议号：珠卓协物管第20100607号）,同时，被告将上述合同及协议中所涉及的所有租赁物完好交还给原告；二、被告按协议约定支付拖欠原告的厂房租金、厂房管理费、物业管理费、管道维护管理费用直至合同及协议依法终止同时被告交还租赁物时止，其中截止至2013年11月各项费用合计为274393.80元；三、被告按协议约定支付拖欠款项的违约金直至拖欠的各类款项付清之日止，其中截止至2013年11月30日的违约金合计为19307.70元；四、被告按合同约定向原告支付无故终止合同违约金500000元；五、原告对被告的抵押财产享有优先受偿权；六、由被告承担诉讼费用及保全费用。
原告卓胜公司为其主张提供了如下证据：
一、《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100607号）、《补充协议》（协议号：珠卓协第20100607号）及《协议》（协议号：珠卓协物管第20100607号）各1份，拟证明原、被告的权利与义务，以及被告应付原告的各类款项的金额、支付时间、违约金、合同违约金及合同期限等情况。
二、被告截止2013年11月30日止未付款明细表1份，拟证明被告拖欠各款项的金额及所欠款项已经被告签名并加盖公章确认的事实。
三、被告拖欠款项违约金计算明细1份，拟证明被告拖欠的款项截止2013年11月30日止应付的逾期付款违约金计算明细。
四、催款通知1份，拟证明原告于2013年12月10日向被告书面催缴厂房租金、厂房管理费、物业管理费、管道维护、管理费等各项欠款的事实。
五、《动产抵押登记书》及《珠海华圳电子科技有限公司现建成设备清单》各1份，拟证明被告用其全部动产财产对本案案涉费用进行抵押担保的事实。
被告华圳公司缺席，也没有提交答辩状，视为其放弃质证的权利。
经审查，本院认为，原告提交的证据来源合法，内容真实，能证明案件事实，本院对原告所交证据的证明力予以确认。
经开庭审理，结合原告提交的证据，本院查明如下事实：
原告与被告于2010年5月7日签订《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100607号），双方约定，被告租赁原告位于珠海市富山工业区三村片珠海市卓胜环保建村有限公司6号厂房B，租赁面积2488.856平方米，租赁期限从2010年5月8日起至2020年5月7日止，厂房租金单价为6元/平方米·月，管理费单价为4元/平方米·月，厂房租金和管理费从2011年10月1日起逐年在上12个月单价基础上递增6%，被告在每月的5日前支付当月租金和管理费；被告应在合同签订后三日内，向原告支付厂房租赁保证金40万元。双方在合同中约定了三个方面的违约责任：一是第四条第2款约定，被告应于每月的5日前支付当月租金、管理费，逾期支付的按应付款的每日千分之一支付违约金；二是第八条第1款约定，如果被告逾期支付租金、厂房管理费、清洁费用的，经原告书面催缴后十日仍拒不支付的，原告可即时解除本合同，解除合同通知自送达被告时生效，被告应于接到通知后十日内腾退场地，租金计至实际腾退之日，保证金用于冲抵各项费用，剩余部分不予退还；三是第八条第3款还约定，在本合同履行期间，除合同另有约定外，任何一方不得无故终止合同，否则须向对方支付50万元的违约金。
同日，原告与被告又签订了一份《补充协议》（协议号：珠卓协第20100607号），该补充协议中叙明，因被告租赁原告的厂房，原告为被告提供厂房外排污管理的建设，被告同意向原告支付相应的管道维护、管理费用，特签订本协议。第一条约定，管理费根据被告的租赁面积按12.26元/平方米·月，面积以《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100607号）中显示的租赁面积为准,即2488.856平方米，自2010年10月1日开始计收此管理费,被告于每月5日前支付当月管理费，并自2011年10月1日起，每年度在上12个月的单价基础上逐年递增6%。逾期支付则应按应付款项的每日千分之一支付违约金。第二条约定，如果被告逾期支付管理费的，在原告书面催缴后十日内仍拒不支付的，原告可终止本协议及解除珠卓合第20100607号《租赁合同》，租金计算至实际腾退之日止，合同保证金可用于冲抵各项费用，剩余部分不予退还。第三条约定，协议期限自2010年10月15日至2019年12月31日。
此外，原、被告于同日还签订了一份《协议》（协议号：珠卓协物管第20100607号），双方约定，被告每月向原告支付物业管理费3128.87元，年度递增标准、支付期限及逾期付款责任同上述《补充协议》（协议号：珠卓协第20100607号）的约定。
另，被告于2013年9月10日用其公司的全部动产对与原告的全部合同项下的债务，包括债务本金、滞纳金、违约金等和其它从属费用进行抵押担保，即对厂房租金、厂房管理费、物业管理费、管道管理费等全部费用进行抵押担保，抵押期限从2013年9月9日至2014年6月1日。原告于2013年9月26日签名盖章同意，并于2013年9月29日在珠海市工商行政管理局斗门分局办理了动产抵押登记，登记编号为：0756斗门20130929058。《动产抵押登记书》上备注栏注明：抵押财产为浮动抵押，即被告以现有的以及将有的全部财产作为抵押物。
上述合同及协议签订后，原告依约将厂房出租给被告使用，被告向原告支付了保证金40万元，且一直依约交纳约定的各项费用。但是，从2013年8月起，被告开始不遵照协议履行其付款责任。经双方于2013年11月30日对账确认，被告分别拖欠2013年8月至11月的厂房租金共69090.64元，欠2013年8月至11月的厂房管理费共46046.82元，欠2013年7月至11月的物业管理费共17999.88元，欠2013年8月至11月的管道维护、管理费共141253.46，合计欠原告各项费用本金274390.80元，且经原告多次催缴，其中于2013年12月10日向被告发出书面催缴通知书，但被告仍未能支付，且于2013年12月中旬起停产歇业，解散员工。双方由此产生本案诉讼纠纷，原告提出上述诉讼请求。
庭审中，原告要求对逾期付款违约金计算至双方对账确认日2013年11月30日，放弃之后的逾期付款违约金。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告通过签订租赁合同的形式，租用原告的厂房，并约定了厂房租金、厂房管理费、管道维护管理费、物业管理费的收费标准、支付期限及违约责任等，双方主体适格，意思表示真实，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。
本案争议的审理焦点主要有：一、被告的行为是否成就了合同解除的条件、双方之间的协议是否应当解除以及由此产生的法律后果。二、被告是否拖欠原告的款项以及应付款项的金额。
一、关于被告的行为是否成就了合同解除的条件、双方之间的合同是否应当解除以及由此产生的法律后果的问题。
1、关于被告的行为是否成就了合同解除的条件以及合同是否应当解除的问题。双方约定了“在每月5日前”支付厂房租金、厂房管理费及物业管理费等各项费用，被告欠原告的2013年8月至11月的厂房租金、厂房管理费、管道维护管理费，以及2013年7月至11月的物业管理费，经原告催缴10日未支付，至法庭辩论终结前仍尚未支付，且均已超过了15天，被告的欠款行为已构成违约。根据双方在《厂房租赁合同》第八条第1款“乙方（注：指被告，下同）逾期支付租金、厂房管理费、清洁费用的，甲方（注：指原告，下同）书面催缴后十日仍拒不支付的，甲方可即时解除本合同，……”和《补充协议》第二条“乙方逾期支付管理费的，在甲方书面催缴后十日内仍拒不支付的，甲方可终止本协议及解除珠卓合第20100607号《租赁合同》，……”以及《协议》第三条第2款“乙方需按时支付物业管理费用，逾期支付的，甲方有权按日千分之一追缴滞纳金并终止本协议及《租赁合同》（合同号：珠卓合第20100607号）”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。……。附解除条件的合同，自条件成就时失效”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，可以认定本案双方签订的合同是附解除条件合同。被告拖欠原告的租金、管理费等费用经原告书面催缴后十日内仍没有支付，可以认定案涉合同解除的条件已经成就，原告有权解除案涉合同。故原告要求解除与被告签订的珠卓合第20100607号《厂房租赁合同》、珠卓协第20100607号《补充协议》及珠卓协物管第20100607号《协议》的诉请，有事实和法律依据，理由充足，本院予以支持，被告应将租赁物全部腾退给原告。
2、关于被告应承担何种法律后果的问题。在审判实务中，常见的违约金主要有两种类型，一类是补偿性违约金，主要是补偿受约方因违约方的违约行为造成的损失；另一类是惩罚性违约金，该违约金不以实际造成的损失为依据，只要一方违约，达到了双方当事人约定的违约条件，违约方就应按约定支付违约金。
就本案而言，原、被告既约定了补偿性违约金也同时约定了惩罚性违约金。逾期付款违约金属于补偿性违约金，违约导致合同解除或者终止履行的违约金属于惩罚性违约金。本案被告的违约行为既成就了双方约定的补偿性违约金支付条件，同时也成就了双方约定的合同解除的惩罚性违约金支付条件，但本院认为，为体现公平与合理，补偿性违约金的计算应至合同解除之日止，而合同解除后，被告应依约定支付导致合同解除的惩罚性违约金，该惩罚性违约金已经涵盖了补偿性违约金所要达到的目的，后者的法律后果要大于前者，因此，在合同解除后，不应计付双重违约金。现原告要求计算至2013年11月30日，是原告对自己权利的处分，没有违反法律法规的禁止性规定，本院予以许可。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，在处理合同当事人违约纠纷中，我国实行的是赔偿损失与支付违约金两种责任方式并用的原则，故本院认为原告请求被告支付租金与要求被告支付违约金可以并用。违约金是当事人预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，本案中的违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，因此，即便合同解除，原告也可以主张违约金。现双方在珠卓合第20100607号《厂房租赁合同》第八条第3项明确约定了“在本合同履行期间，除合同另有约定外，任何一方不得无故终止合同，否则须向对方支付50万元的违约金”，该条款是合同双方的真实意思表示，且对双方平等使用，并不违反法律法规的禁止性规定，故本院对原告要求被告支付违约金50万元的请求，亦予以支持。
二、关于被告是否拖欠原告款项和应支付的款项金额的问题。
本案中，原、被告双方通过签订合同的形式，约定了原告出租厂房给被告使用，被告支付相关的租金、厂房管理费、管道维护管理费和物业管理费给原告，双方之间成立了租赁合同关系。被告拖欠原告的厂房租金、厂房管理费、管道维护管理费和物业管理费的事实，有双方签订的协议以及经被告法定代表人签字并加盖公章确认的未付款明细单等相关书证佐证，本院予以确认。
双方对付款时间有“在每月的5日前”支付租金、管理费等费用的明确约定，同时约定被告逾期未付款应当支付逾期付款违约金，现被告至法庭辩论结束前，均仍未支付，被告依约应当支付相应的违约金，故原告要求被告支付厂房租金、厂房管理费、管道维护管理费和物业管理费及相应逾期付款违约金的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。
经查明，截止2013年11月30日止，被告拖欠原告的款项有如下方面：
一）、厂房租金69090.64元。
被告确认：2488.856㎡×6元/㎡·月×1.06×1.06×2个月（8月、9月）＋2488.856㎡×6元/㎡·月×1.06×1.06×1.06×2个月（10月、11月）＝16774.89元×2个月＋17770.43元×2个月＝69090.64元。
二）、厂房管理费46046.82元。
被告确认：2488.856㎡×4元/㎡·月×1.06×1.06×2个月（8月、9月）＋2488.856㎡×4元/㎡·月×1.06×1.06×1.06×2个月（10月、11月）＝11174.96元×2个月＋11849.95元×2个月＝46046.82元。
三）、物业管理费17999.88元。
被告确认：3128.87元/月×1.06×1.06×3个月（7月、8月、9月）＋3128.87元/月×1.06×1.06×1.06×2个月＝3515.60元×3个月＋3726.54元×2个月＝17999.88元。
四）、管道维护、管理费用141253.46元。
被告确认：2488.856㎡×12.26元/㎡·月×1.06×1.06×2个月（8月、9月）＋2488.856㎡×12.26元/㎡·月×1.06×1.06×1.06×2个月（10月、11月）＝34284.82元×2个月＋36341.91元×2个月＝141253.46元。
上述欠款本金小计为：69090.64元＋46046.82元＋17999.88元＋141253.46元＝274390.80元。
五）、逾期付款期间的违约金19530.18元。
双方约定的支付期限为每月的5日，因此，逾期付款违约金应从每月的6日起计算，计至2013年11月30日双方对账确认日分别为：
1、厂房租金的逾期支付违约金4862.47元。
16774.89元×117天×1‰（8月）＋16774.89元×86天×1‰（9月）＋17770.43元×56天×1‰（10月）＋17770.43元×25天×1‰（11月）＝1962.66元＋1442.64元＋995.14元＋462.03元＝4862.47元。
2、厂房管理费的逾期付款违约金3228.37元。
11174.96元×117天×1‰（8月）＋11174.96元×86天×1‰（9月）＋11849.95元×56天×1‰（10月）＋11849.95元×25天×1‰（11月）＝1307.47元＋961.05元＋663.60元＋296.25元＝3228.37元。
3、物业管理费的逾期付款违约金1535.83元。
3515.60元×148天×1‰（7月）＋3515.60元×117天×1‰（8月）＋3515.60元×86天×1‰（9月）＋3726.54元×56天×1‰（10月）＋3726.54元×25天×1‰（11月）＝520.31元＋411.33元＋302.34元＋208.69元＋93.16元＝1535.83元。
4、管道维护、管理费用的逾期付款违约金9903.51元。
34284.82元×117天×1‰（8月）＋34284.82元×86天×1‰（9月）＋36341.91元×56天×1‰（10月）＋36341.91元×25天×1‰（11月）＝4011.32元＋2948.49元＋2035.15元＋908.55元＝9903.51元。
上述四项欠款的逾期付款违约金截止2013年11月30日止合计为：4862.47元＋3228.37元＋1535.83元＋9903.51元＝19530.18元。
本院确认，被告欠款本金及逾期付款违约金合计为：274390.80元＋19530.18元＝293920.98元。
由于双方有《厂房租赁合同》（协议号：珠卓合第20100607号）第八条第1款“乙方（注：指被告，下同）逾期支付租金、厂房管理费、清洁费用的，甲方（注：指原告，下同）书面催缴后十日仍拒不支付的，甲方可即时解除本合同，解除合同通知自送达乙方时生效，乙方应于接到通知后十日内腾退场地，租金计至实际腾退之日，保证金用于冲抵各项费用，剩余部分不予退还”和《补充协议》（协议号：珠卓协第20100607号）第二条“乙方逾期支付管理费的，甲方书面催缴后十日内仍拒不支付的，甲方可终止本协议及解除珠卓合第20100607号《租赁合同》，租金计算至实际腾退之日止，合同保证金可用于冲抵各项费用，剩余部分不予退还”的约定，上述欠款按约定可用被告交付的保证金冲抵，被告已支付了40万元的保证金，该保证金足于冲抵上述欠款，故本院认为，被告虽然存在拖欠原告厂房租金、厂房管理费、物业管理费、管道维护、管理费用及相应的逾期付款违约金共293920.98元的事实，但无需再另行支付，原告可直接以被告所缴保证金冲抵。对于40万元保证金冲抵上述欠款293920.98元后的余款106079.02元的处理，本院认为，虽然双方约定了冲抵后的剩余部分不予退还，但由于双方已约定了合同履行违约金50万元，为体现公平，该余款应退还给被告。
综上所述，被告应付违约金50万元与原告应退保证金余款106079.02元冲抵后，被告尚应支付给原告合同违约金为393920.98元。因被告用其全部动产对案涉合同的全部债务设定了抵押担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”的规定，原告对被告公司的全部动产享有优先受偿权。故本院对原告要求对被告公司的全部动产享有优先受偿权的诉请，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十四条、第二百五十一条、第二百六十三条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告珠海市卓胜环保建材有限公司与被告珠海华圳电子科技有限公司于2010年5月7日签订的珠卓合第20100607号《厂房租赁合同》、珠卓协第20100607号《补充协议》及珠卓协物管第20100607号《协议》，被告珠海华圳电子科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内将上述合同所涉租赁物6号厂房B腾退交还给原告珠海市卓胜环保建材有限公司。
二、被告珠海华圳电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告珠海市卓胜环保建材有限公司支付合同违约金393920.98元。
三、原告珠海市卓胜环保建材有限公司在393920.98元债权以及实现抵押权的必要费用的限度内对被告珠海华圳电子科技有限公司的全部动产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费11837元，由被告珠海华圳电子科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 温 海
审 判 员 黄文涛
代理审判员 马雁峰
二〇一四年二月十一日
书 记 员 吴崇贤