上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第939号
原告上海保利建璀房地产有限公司。
法定代表人陈冬桔。
委托代理人崔金杰，上海小城（苏州）律师事务所律师。
委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。
被告施汉平。
原告上海保利建璀房地产有限公司诉被告施汉平商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海保利建璀房地产有限公司的委托代理人崔金杰，被告施汉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海保利建璀房地产有限公司诉称，2013年11月9日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，被告向原告购买上海市宝山区塘祁�XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价为人民币3，806，803元。按照合同约定，被告应于2013年11月9日前支付定金2万元；2013年11月9日前支付房价款（除定金）636，803元；2013年12月9日前支付房价款（除定金）490，000元；2014年2月9日前办妥余款266万元的银行贷款手续，并支付至原告指定账户。如被告贷款申请未获银行批准或者被告获得贷款不足以支付房屋总价款的，被告仍应按照合同约定按时足额向原告支付房款。然被告直至2014年9月26日才付清房价款，根据双方合同约定，被告应承担逾期付款的违约责任。故原告起诉，要求被告按照逾期付款金额的日万分之五向原告支付违约金202，370元。
被告施汉平辩称，被告系出售自有房屋后购买系争房屋，被告购房时向原告告知了该情况，原告表示可以等被告将房子出售后再付款。由于购买被告房屋的购房者的�房贷款有一个过程，导致原告支付首付款晚了些时间。原告销售部的员工清楚该情况，并表示不要紧。此外，被告的购房贷款均是由原告在办理，由于贷款政策的变化，导致被告贷款时间受到了延误，且贷下来的数额也减少了，被告只得另行借款。由此，被告并未故意违约，不应当支付违约金；即使被告违约，原告主张的违约金过高，要求调整。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年11月9日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，被告向原告购买上海市宝山区塘祁路577弄《保利叶轩》1号13层1302室房屋。该房屋暂测建筑面积为122.99平方米，每平方米房屋建筑面积单价为30，952.13元，该房屋总房价款暂定为3，806，803元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权单方解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。合同附件一付款方式和付款期限约定，乙方应于2013年11月9日前支付定金2万元；乙方应于2013年11月9日前支付房价款（除定金）636，803元；乙方应于2013年12月9日前支付房价款（除定金）490，000元；乙方应于2014年2月9日前办妥余款266万元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。其中公积金贷款40万元，商业性贷款226万元，贷款总额占总房款的69.87%。特别约定：1、以上房价款到达甲方账户之日视为乙方实际支付之日，若在上述指定日期前，甲方账户未收到有关款项（包括贷款部分），即视为乙方逾期付款，甲方有权暂缓交付房屋，直至乙方付清全部房款及违约金及其它约定费用，甲方无需承担迟延交房的违约责任，并且甲方有权根据本合同第七条的约定追究乙方的违约责任。2、若乙方采用贷款的方式支付部分房价款，需要办理相关手续，乙方应在本合同签订之日与贷款银行在甲方售楼处签订贷款合同，并自本合同签订之日提供完备的银行贷款所需的个人有效证明和相关资料等。若贷款银行或公积金管理中心需要乙方追加资料的，乙方应当在收到通知后7日内补齐。若乙方未能在本条规定的期限内履行义务，视同逾期付款，甲方有权根据本合同第七条的约定追究乙方的违约责任。3、乙方自行申请或委托甲方办理银行贷款手续所发生的相关费用均由乙方自行承担。4、若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款，否则，甲方有权按本合同第七条之约定追究乙方的违约责任。5、双方确认，因任何原因导致本合同约定的乙方付款义务未能得到实际履行，应按本合同第七条约定处理。
被告于2013年11月9日共支付房款676，803元；被告于2014年1月25日支付730，000元；被告于2014年2月16日支付200，000元；被告于4月2日支付650，000元；被告于2014年8月27日支付250，000元；被告于2014年9月26日以贷款形式支付1，300，000元。被告已付清全部房款。
另查明，2013年11月8日，被告的妻子宋雅菊给原告的销售人员刘庆霞发短消息，宋雅菊表示：“现在我什么都不担心，唯一担心的就是之前和你说过的我不能按合同上的规定付款期限付款，如果真如你说的可以帮我打招呼延期到5个月内付清的话，那应该是什么问题都没有了，很安心买房了。作为我也尽可能的早点付清房款。”刘庆霞回复：“你就放一百个心啦，肯定没问题”。宋雅菊表示：“那真是太谢谢你了啊！”刘庆霞回复：“没把握的事我不会这么肯定的。”
2014年4月17日，刘庆霞向宋雅菊发短消息询问：“你那边贷款还没消息吗？”宋雅菊回复：“一直在催，昨天打电话过去了，说是在审批中。前段时间那边银行让我们补交了2次材料，一会少这个一会少那个，都是银行里通知担保那边1，然后我们拿去。”2014年4月27日，刘庆霞向宋雅菊发短消息表示：“听说下周一贷款那边有消息啦。”2014年5月7日，刘庆霞向宋雅菊发短消息表示：“领导打电话问了说下周一出来”、“我时刻关注着呢”、“放心啊”。2014年5月18日，刘庆霞向宋雅菊发短消息表示：“不好意思，前面在忙，如果贷款办不下来，�帮你安排其他银行的”、“别担心公司不会解除合同的”。2014年6月3日，宋雅菊向刘庆霞发短消息表示：“麻烦你帮我盯一下那个联系贷款的，他和我老公节前已经联系过了，不知道他有没有联系过银行那边，谢谢你啊！”刘庆霞回复：“好的”。2014年8月15日，刘庆霞向宋雅菊发短消息表示：“你尽快凑足25万哦，银行放款得你的这笔钱付了才可以放款哦”。宋雅菊回复：“好的，我现在就有25万元。只是我要等到银行和我签贷款合同了，我就来付款。”
审理中，被告表示，签订预售合同时，原被告协商一致，被告贷款155万元，其余款项作为首付款支付，且原告同意被告在五个月内付清首付款即可。预售合同写贷款266万元是应原告的要求这么写的。被告的购房贷款由原告进行办理。到2014年8月，原告表示只能贷到130万元，故要求被告再行补足25万元。
原告表示，预售合同约定的贷款金额为266万元，宋雅菊与刘庆霞于2013年11月8日的短消息往来先于合同签订之日，不是预售合同的一部分，也不形成对预售合同的变更。原告从未同意被告延期支付购房款；购房贷款由被告自行办理，原告仅仅是协助，原告从未向被告承诺能够办出贷款；被告贷款未及时办出，即应现金补足购房款；因被告迟延付款，已造成原告融资的利息损失等损失。被告表示，原告曾同意被告延期付款，但被告对此无法提供证据予以证明。
以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、律师函，被告提供的短信记录，及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方�应按合同约定全面履行。被告向原告购买房屋，理应按照合同约定的时间支付房款。被告表示，原告同意其延期支付购房款，并提供了2013年11月8日的短信记录作为依据，但该短信系于预售合同签订前形成，故原被告间的权利、义务应当以双方最终签订的书面预售合同为准。因被告首期房款的支付存在延期，且被告在支付完首期房款后，并未在约定的时间内支付剩余房款，被告的行为已构成违约。考虑到被告支付剩余房款的方式系银行贷款，被告的贷款由原告协助办理，贷款迟延的责任并非被告故意拖延所致，且被告最终亦已付清了购房款款项。现被告认为合同约定的违约金标准过高，希望法院调整，结合被告的过错程度、违约可能给原告造成的损失以及本案的实际情况等因素，本院酌情确定被告向原告支付违约金60，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》�八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告施汉平于本判决生效之日起十日内，支付原告上海保利建璀房地产有限公司逾期付款违约金60，000元；
二、原告上海保利建璀房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取2，167.50元，由被告施汉平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年八月十日
书记员 刘劭阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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