天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3968号
上诉人（原审被告）：李华，女，1980年7月6日出生，满族，户籍地河北省唐山市丰南区,现住天津市红桥区。
上诉人(原审被告)：张成，男，1981年10月4日出生，汉族，无职业，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：赵翊生，天津吉贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙凤茹，女，1934年12月24日出生，汉族，天津市乳胶厂退休工人，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：刘志静，天津华益律师事务所律师。
上诉人李华、张成与被上诉人孙凤茹确认合同无效纠纷一案,不服天津市红桥区人民法院(2017)津0106民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
李华上诉请求：1.依法撤销天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初6955号民事判决，确认张成、李华于2017年8月18日签订的编号为26664-000444的《天津市存量房屋买卖协议》无效；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决在未明晰诉争房屋产权人的情况下，就确认了张成与李华的转让行为无效，是没有事实和法律依据的；2.被上诉人孙凤茹所罗列的证据均不能证明与诉争房屋出资关系，或即使有出资也不能证明其对诉争之房有处置权及所有权。
张成上诉请求：1.撤销天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初6955号名民事判决；2.裁定驳回被上诉人的起诉，如果不能驳回将申请改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院判决称，案外人孙希惠认可购买潞河园房屋有孙凤茹夫妇的出资，然而孙希惠从未做此自认,法院直接在没有任何事实依据的基础上做出上述认定，歪曲事实。一审法院认为两被告存在恶意串通，以不合理的低价交易房屋，实际上，房屋价值与朝向、房龄配套等情形息息相关，法院确认房屋是否以不合理的低价出售，不应只以房屋评估价确定，涉诉房屋朝向为“铁角”，且同时同期房型成交价格均与涉诉房屋成交价持平。二、一审法院适用法律错误。房屋状态以登记状态为准，一审法院的判决混淆了物权与债权的界限。三、一审法院审理程序存在重大瑕疵。庭审中一审法院剥夺了上诉人的质证权利，在庭审中张成从未做真实性自认。被上诉人诉讼请求为确认涉诉房屋买卖合同无效，以及依合同办理的房屋转移登记无效，一审法院在判决中并未严格按照原告诉请范围进行审理，在审理合同效力案件时对房屋物权状态进行了认定，审理范围与起诉内容不一致，属严重违规。
孙凤茹辩称，同意一审法院判决，请求维持原判。
孙凤茹向一审法院起诉请求：1.确认二被告买卖天津市红桥区泛洋大厦1号楼1204号的合同无效，依合同所办理的房屋转移登记无效；2.因本案支出的一切费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告孙凤茹和案外人孙志德系夫妻关系，案外人孙希惠、孙希华系二人之女。被告张成系案外人孙希惠之子。被告张成和被告李华系房屋买卖合同关系。
案外人孙志德曾承租坐落本市红桥区公产房屋两间，于1999年1月办理了置换手续。同年同月案外人孙希惠从开发商处购买坐落本市红桥区房屋。案外人孙希惠认可潞河园小区房屋的购房款中包含旺苍楼卖房款中的5万元。潞河园小区房屋交付后，原告孙凤茹与案外人孙志德在此居住生活。
案外人孙志德还曾承租坐落本市和平区长春公产房屋两间，案外人孙希惠曾承租坐落本市和平区长春公产房屋一间，2004年7月上述三间房屋办理了产权置换手续。
2004年12月13日案外人孙希惠出售上述地址潞河园小区房屋，所得购房款也都在案外人孙希惠处保管。2005年1月30日案外人孙希惠购买诉争坐落本市红桥区丁字沽一号路与光荣道交口处泛洋大厦1-1204号房屋，产权登记在被告张成名下。诉争房交付后，一直由原告孙凤茹及其丈夫案外人孙志德居住使用，原告夫妇支付诉争房的采暖费用、物业费用及电费。
2017年8月18日二被告签订《天津市存量房屋买卖协议》，协议编号为26664-000444。协议约定被告李华以150万元购买诉争房。2017年8月22日被告李华取得诉争房的不动产登记证。
依照原告申请，一审法院依法委托津港房地产咨询评估有限公司对二被告交易时诉争房的市场价值进行评估。2017年12月5日上述评估公司出具津港估司字[2017]第0202号房地产估计报告，评估结果为二被告交易时诉争房的市场价值为269万元。
一审法院认为，本案的争议焦点有两点：一是购买诉争房的资金来源，即是否有原告的出资。二是二被告是否为恶意串通，损害原告的利益。
关于争议焦点一：从一审法院查明的事实来看，案外人孙希惠购买诉争房屋的资金来源包含出售潞河园房屋所得的房款，而案外人孙希惠认可购买潞河园房屋时有原告孙凤茹夫妇的出资，故虽然财产发生了转化，但应认定购买诉争房的资金来源中，包含原告夫妇的出资。
关于争议焦点二：既然原告夫妇参与出资购买诉争房，并且自诉争房屋交付后一直居住使用，可以认定原告对诉争房享有合法的权益，应受到法律保护。被告李华在购房时并未查看房屋现状，且明知诉争房内有产权人之外的人居住还与被告张成进行交易，交易价格也明显低于评估的市场价格，故不能认定被告李华为善意第三人，二被告之间存在恶意串通，损害了原告的利益，原告诉请确认二被告之间的房屋买卖合同无效，予以支持。
原告夫妇名下曾有多套房屋均先后出售，出售的时间与潞河园房屋、泛洋大厦房屋的购买时间前后相差无几，且原告出售自己名下房屋后均在潞河园房屋、泛洋大厦房屋居住，特别是自泛洋大厦购买之后就一直在此居住，长达十余年，且自己名下已没有房产。被告张成未与原告商议就擅自处分诉争房，于情于法均没有依据。
原告已过耄耋之年，本应儿孙绕膝、安享晚年，却因家庭矛盾与女儿、外孙对簿公堂。长辈已然年迈，希望晚辈多体谅长辈生活中的艰辛，多理解长辈在处理子女矛盾时的左右为难。凡事应多念及母女、姐妹、祖孙情分，妥善处理家庭矛盾，让老人居有定所、老有所养。
一审法院判决：“确认被告张成与被告李华于2017年8月18日签订的编号为26664-000444的《天津市存量房屋买卖协议》无效，被告张成与被告李华依据上述协议办理的房屋转移登记无效。案件受理费80元，减半收取40元，由被告张成负担20元、被告李华负担20元。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，被上诉人对诉争房屋享有合法的使用权，上诉人李华在购房时并未查看房屋现状，且明知诉争房内有产权人之外的人居住还与上诉人张成进行交易，并交易价格也明显低于评估的市场价格，一审法院认定二上诉人之间存在恶意串通，损害了被上诉人的合法权益，签订的房屋买卖协议无效是正确的，本院予以维持。二上诉人上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人李华、张成各负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 邵 丹
代理审判员 王 晶
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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