广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4794号
上诉人（原审原告）：广州市百福置业发展有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：邓畅荣，该公司总经理。
委托代理人：何晓滢，广东法仪律师事务所律师。
委托代理人：杨柳青，广东法仪律师事务所律师助理。
上诉人（原审第三人）：广州市铭元物业管理发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：刘珏，该公司总经理。
委托代理人：邹少铜，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德柏斯酒店投资管理有限公司（原名称为佛山市顺德佛奥酒店投资管理有限公司），住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：伍其，该公司董事长。
原审第三人：广州市佛奥酒店管理有限公司第三分公司，住所地广州市天河区。
负责人：潘志雄，该公司经理。
上诉人广州市百福置业发展有限公司（以下简称百福公司）、广州市铭元物业管理发展有限公司（以下简称铭元公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：百福公司是2004年1月14日经工商行政主管部门核准登记成立的一人有限责任公司，其股东为案外人邓畅荣。2005年12月28日，百福公司（乙方）与案外人某中心（甲方，以下简称某中心）、案外人某购物中心有限公司（丙方，以下简称某公司）签订《租赁合同书》，载明甲方位于广州市天河东路151号招飞中心围墙外闲置空地，原由丙方开发使用，现改由乙方开发使用，并约定：甲方以目前围墙外规划红线图内约1100平方米的地皮给乙方作商业性开发（下简称涉讼项目）；乙方作为租赁者，只能作为直接投资人，进行全部投资开发建设及附属工程投资开发建设，不得转让或转租给第三者投资开发建设；总合作期从2003年11月1日至2020年12月31日（期间因甲方原因影响乙方报建施工时间，甲方同意将乙方合作时间相应延期），其中2003年11月1日至2005年12月31日为报建施工期，2006年1月1日至2020年12月31日为租赁期；乙方租赁的地块可作商业性综合开发，乙方享有开发、经营、管理、使用分租等的经济收益权等内容。
2006年12月6日，百福公司出具《委托书》给铭元公司，载明：为加强本公司的物业管理和经营，现确定委托广州市铭元物业管理发展有限公司（即本案原审第三人铭元公司）负责本公司位于广州市天河区天河东路151号房屋的管理和出租。
2006年12月8日，铭元公司（出租方、甲方）与佛山市顺德柏斯酒店投资管理有限公司（承租方、乙方、以下简称柏斯公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋（以下简称涉讼房屋）位于广州市天河区天河东路151号；租赁范围包括首层大堂部分及4-9层全部，建筑面积为5540平米，房屋使用功能为商业、写字楼；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店客房及与酒店经营有关的经营项目使用；该房屋租赁期分为自2006年12月8日起至2017年4月7日止共10年；同等租金价格条件下，乙方有续约的优先权；甲方于2006年12月8日前向乙方交付该房屋；甲方给予乙方装修期四个月，自2006年12月8日起至2007年4月7日止，期间乙方免交租金；2007年4月8日至2008年4月7日，每月租金为193900元，每月物业管理费为83100元；2008年4月8日至2009年4月7日，每月租金为199717元，每月物业管理费为85593元；2009年4月8日至2010年4月7日，每月租金为205709元，每月物业管理费为88160元；2010年4月8日至2011年4月7日，每月租金为211880元，每月物业管理费为90805元；2011年4月8日至2012年4月7日，每月租金为218236元，每月物业管理费为93530元；2012年4月8日至2013年4月7日，每月租金为224785元，每月物业管理费为96334元；2013年4月8日至2014年4月7日，每月租金为231526元，每月物业管理费为99226元；2014年4月8日至2015年4月7日，每月租金为238473元，每月物业管理费为102202元；2015年4月8日至2016年4月7日，每月租金为245626元，每月物业管理费为105269元；2016年4月8日至2017年4月7日，每月租金为252996元，每月物业管理费为108426元；乙方应于每月5日前向甲方交纳租金和物业管理费（上述租金为含税租金）；本合同生效后5日内，乙方向甲方支付600000元作为履约保障金，同时支付前两个月的租金；合同到期后5日内，甲方无条件将履约保证金无息退还乙方；乙方无正当理由不按约定时间支付租金超过30天的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分等内容。上述合同签订后，柏斯公司于2006年12月12日交付了涉讼房屋的租赁保证金600000元给铭元公司，铭元公司亦依约将涉讼房屋交付给柏斯公司使用。
上述合同履行期间，铭元公司于2007年5月8日开具收取租金1385100元、2007年9月30日开具收取租金98000元、于2007年10月1日开具收取租金179000元、于2007年10月5日开具收取租金277000元、于2008年2月3日开具收取租金和管理费831000元、于2008年3月12日开具收取租金和管理费277000元、于2008年10月28日开具收取2008年2月5日至2008年3月5日租金和管理费277000元、于2008年11月25日开具收取租金和管理费864240元、于2008年12月10日开具收取2008年12月8日至2009年1月7日租金285310元、于2009年1月12日开具了收取2009年1月7日至2009年2月8日租金285310元、于2009年3月11日开具收取2009年2月8日至2009年4月7日租金570620元、于2009年4月10日开具收取2009年4月8日至2009年5月7日租金293869元的发票给柏斯公司，上述柏斯公司支付给铭元公司的租金和管理费总额为5623449元。百福公司于2008年8月21日开具收取2008年3月8日至2008年6月7日租金847620元、于2008年9月19日开具收取2008年6月8日至2008年8月7日租金570620元的发票给柏斯公司，上述柏斯公司支付给百福公司的租金和管理费合计1418240元。
2007年10月9日，百福公司发出《终止委托通知》给柏斯公司，称：我公司于2006年12月6日向铭元公司出具《委托书》，委托铭元公司负责我公司位于广州市天河区天河东路151号房屋的管理和出租；据悉，铭元公司于2006年12月8日以其自身名义与贵司签订了《房屋租赁合同》，我公司认为，铭元公司以其自身名义与贵司进行的上述签约行为系滥用我公司的上述委托和授权，我公司决定自本日起终止对铭元公司的上述委托和授权，铭元公司自即日起即无权代理我公司就广州市天河区天河东路151号房屋的管理和出租事宜进行任何民事活动（包括收取租金）。
2007年11月1日，百福公司委托案外人广东广某律师事务所向金某律师向柏斯公司发出《律师函》，要求柏斯公司：1、立即向百福公司提供你公司与铭元公司签订的租赁合同及铭元公司签订租赁合同时向你公司出示的授权委托书，以供百福公司核对；2、鉴于你公司已实际使用上述房屋，现责令你公司立即向百福公司支付自你公司进驻上述房屋之日起发生的房屋占用费，如你公司已向铭元公司支付，你公司即应立即向百福公司提供相应的支付凭证；在此，百福公司郑重声明，百福公司作为位于广州市天河东路151号房屋的唯一合法使用权人，铭元公司及其他主体对该房屋不享有任何权益；你公司自收到本函之日起，不得向除百福公司以外的任何人支付上述房屋的占用费及其他任何形式的资金，否则，由此发生的一切后果，由你公司负责。
2007年12月3日，百福公司向柏斯公司发出《复函》，称：贵司向我司发出的《对﹤终止委托通知﹥的复函》，我司已收悉；针对贵司的疑虑，我司复函如下：鉴于我司与王某甲、铭元公司之间的有关问题正处于处理之中，在该等事项未得到妥善处理之前，贵司可向我司交付有关场地使用费，或待我司处理完毕与王某甲、铭元公司之间的有关问题后向我公司支付；但无论出现何种情形，贵司均不得向铭元公司、王云庆或任何第三方支付涉及广州市天河东路151号房屋的任何费用。
2008年1月31日，铭元公司、百福公司共同出具《关于﹤天河东房屋使用费﹥函》给柏斯公司，称：铭元公司与百福公司经双方协商确认就广州市天河区天河东路151号物业4楼至9楼2007年11月5日至2008年2月5日共计4个月房屋使用费每月277000元，总计金额为1108000元，现确定暂定由铭元公司收取，并由铭元公司开具等额发票给贵司。
2008年11月10日，柏斯公司（乙方）与铭元公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：1、甲、乙双方已于2006年12月8日签订了《房屋租赁协议》，甲、乙双方承诺按《房屋租赁协议》履行法律义务和责任；2、甲、乙双方确定在乙方交租金、水电费等情况下，甲方有义务保证向有关部门协调不再停水停电；如有违约，甲方承担责任，政府行为除外；3、如果乙方在协议履行后向甲方按时交纳租金、水电费及相关费用后，百福公司追究乙方的法律和经济责任，则该责任由甲方承担。
2009年5月12日，百福公司以铭元公司为被告、柏斯公司为第三人另案起诉至原审法院，要求铭元公司返还其收取的柏斯公司交纳的涉讼房屋的租赁保证金600000元、返还其收取的柏斯公司交纳的2007年4月8日至2008年3月7日的租赁费用（包括租金及物业管理费）。原审法院以（2009）天法民四初字第1312号案受理了百福公司的起诉。在该案审理过程中，因柏斯公司称涉讼房屋被停水停电，原审法院于2011年6月2日通知各方当事人到庭，铭元公司表示2011年5月26日晚上因水管爆裂其关闭了水管、停止对涉讼房屋所在大楼的供水；次日因设备故障导致跳闸，由于缺乏资金进行维修，导致涉讼房屋所在大楼一直处于停电状态；柏斯公司表示其向原审法院提存租金至2010年4月，之后的租金因不清楚应向铭元公司或百福公司交纳，因此一直未再交纳；若恢复供水供电，其可与铭元公司、百福公司协调租金的交纳方式，如设立共管账户或提存至法院代管；对此，百福公司表示租金可以提存至法院代管，但必须是租赁合同项下的所有租金，铭元公司表示其无法解决。诉讼中，各方当事人确认涉讼房屋仍处于停水停电的状态；由于涉讼房屋处于停水、停电状态，广州市佛奥酒店管理有限公司第三分公司（以下简称佛奥广州公司）自2011年5月26日停止经营，仅安排一名保安留守看管。
2014年3月26日庭审时，柏斯公司表示愿意移交涉讼房屋；百福公司表示愿意接收涉讼房屋，坚持其才有权接收涉讼房屋；但铭元公司表示其享有涉讼房屋的经营管理权，其才有权接收涉讼房屋；因铭元公司、百福公司对涉讼房屋的交接问题无法达成一致，导致无法先行办理涉讼房屋的交接手续。
原审另查明：铭元公司于2006年9月12日以自身的名义将广州市天河东路151号一层部分、二、三层全层房屋出租给案外人广东永乐电器有限公司（以下简称永乐公司）作商业用途使用，租赁期限为2006年9月15日至2014年12月14日；双方为此于当天签订了《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》。合同签订后，铭元公司将该场地交付给永乐公司使用。
2008年12月8日，百福公司另案起诉至原审法院，要求永乐公司支付广州市天河东路151号一层部分、二、三层全层房屋2008年2月25日至2008年3月24日期间的租金242666元。原审法院以（2008）天法民四初字第2211号受理了百福公司的起诉。在该案审理过程中，铭元公司提供了一份《股权转让合同》，合同“前言”部分载明：百福公司已取得招飞中心围墙外规划红线图内约1100平方米地皮的十五年租赁开发使用权；该项目位于广州市天河东路151号，已完成一栋九层商业综合楼的土建部分，其建筑面积约为7800平方米；上述租赁开发使用权已经广州军区联勤部审核并核发施工许可证；百福公司按上述经营项目经双方评估现状约为市场价值2200万元；基于上述情形，双方本着平等、自愿、等价有偿的原则，为明确双方权、责、利的关系，经协商一致，百福公司同意转让其在公司的51%股权予铭元公司，百福公司在转让后拥有49%股权；双方利润分配按50%计算等内容；合同第一条系关于股权转让及公司股东的变更的约定，其中第一款：百福公司同意按照本合同约定的条款和条件向铭元公司转让其在公司的51%股权，铭元公司亦同意按照本合同约定条款和条件从百福公司受让股权；第二款约定：在合同签订后，双方应按有关法规条例办理所有有关转让股权事宜及备案手续；双方受公司的“补充章程”或新“章程”的约束，享受相应的权利，承担相应的义务；第三款约定：在合同签订后，铭元公司即实际全面接管公司的施工、开发、经营管理权等内容。该合同当事人签章处，“甲方”由邓畅荣签名，并由百福公司盖章；“乙方”由王某甲签名，并由铭元公司盖章；“连带担保责任方”写明为“广州市百福置业发展有限公司”，并由百福公司盖章。原审法院经审理后认为，百福公司与铭元公司就场地的出租、管理形成的是委托代理关系，百福公司有权随时取消委托；遂于2009年3月20日依法作出（2008）天法民四初字第2211号民事判决，判令永乐公司支付2008年2月25日至2008年3月24日租金242666元给百福公司。铭元公司对此不服上诉，广州市中级人民法院就该案于2009年11月4日作出（2009）穗中法民五终字第2194号民事判决，驳回上诉，维持原判。铭元公司对此不服，申请再审。广州市中级人民法院于2010年8月18日作出（2010）穗中法审监民再字第102号民事判决，维持（2009）穗中法民五终字第2194号民事判决。铭元公司对此仍不服，向广东省人民法院申请再审。广东省人民法院经审理后于2012年3月14日作出（2011）粤高法民一提字第354号民事判决，关于邓畅荣、百福公司与铭元公司之间的法律关系问题，该院认为铭元公司支付转让款以及对涉讼项目投资开发的行为根本不符合委托代理关系的法律特征，百福公司关于其与铭元公司之间系委托代理关系的主张没有事实和法律依据，该院不予支持；原一审、二审和再审判决认定百福公司与铭元公司就该场地的出租、管理形成委托代理关系错误，该院予以纠正；并认为邓畅荣、百福公司与铭元公司之间为合作开发经营的法律关系，铭元公司关于其与邓畅荣、百福公司之间系合作开发经营法律关系的主张有事实和法律依据，该院予以支持；关于物业收租权归谁所有的问题，该院认为铭元公司直接以自己的名义对涉讼项目的投资开发、经营管理的行为，在双方产生纠纷前的近两年时间里邓畅荣以及百福公司并未提出异议，可视为邓畅荣、百福公司、铭元公司以其行为改变了开发经营涉讼项目的合作方式，即将《股权转让合同》中关于铭元公司通过控制项目公司来经营管理涉讼项目的约定，变更为由铭元公司直接经营管理涉讼项目进行经营管理，因此，铭元公司在没有通过股权变更登记获得百福公司股权的情况下，直接以自己的名义控制经营百福公司名下唯一的经营项目，同样符合《股权转让合同》所约定的合作开发经营涉讼项目的目的；原一审、二审和再审的判决认定百福公司与铭元公司就场地的出租、管理形成委托代理关系，并据此认定百福公司作为委托人享有铭元公司与永乐公司签订《广州市房屋租赁合同》中出租人的权利义务错误，依法予以纠正；百福公司关于对场地享有收租权的主张没有事实和法律依据，该院不予支持；该院并指出，铭元公司收取涉讼项目的租金后，应依据《股权转让合同》的约定，将涉讼项目的经营利润的50%分给邓畅荣；遂判令：一、撤销（2008）天法民四初字第2211号民事判决、（2009）穗中法民五终字第2192号民事判决、（2011）穗中法审监民再字第102号民事判决；二、驳回百福公司的诉讼请求。
（2011）粤高法民一提字第354号民事判决宣判后，百福公司不服向最高人民法院申请再审。2013年7月28日，最高人民法院作出（2012）民再申字第110号民事裁定，认为：谁是涉讼房屋的出租主体并享有租赁收益权，是该案双方争议的主要问题；从该案查明的事实看，百福公司应为出租人，铭元公司为百福公司的代理人；百福公司向铭元公司出具了委托书，铭元公司依据该委托书对于涉讼房屋进行出租，双方之间的委托关系成立；委托书往往是单方出具的，交给受托方作为其办理委托事务的证据，再审判决以委托书单方出具为由否定委托关系，依据不充分；股权转让和合作经营是两个不同的法律关系，从该案查明的事实看，不能充分证明双方已经达成变更开发经营涉讼项目合作方的意向；首先，该案双方当事人不是因《股权转让合同》产生纠纷，而是对该合同是否约定公司的经营管理权的让渡产生争议，因此本案不宜对《股权转让合同》的主体、履行情况作出认定；其次，从股权转让的法律关系分析，股权转让协议不可能约定百福公司将其在涉讼场地的经营管理权让渡给铭元公司；无论百福公司的股权结构如何变化，涉讼房屋的经营收益权始终都属于百福公司，而不是属于百福公司的股东；因此，再审判决在法律关系的认定上存在瑕疵，应予纠正。但需要说明的是，百福公司难以自行开发涉讼项目，否则其无须出让股权引进铭元公司经营，在铭元公司支付了股权转让款后，百福公司又意图完全否定铭元公司的“收益权”，有失公平；鉴于本案本身标的额不大，已经经过多次审理，且再审判决在实体处理上亦未损害各方的根本利益，从维护生效判决的既判力的角度考虑，该院在纠正再审判决瑕疵的前提下驳回百福公司的再审申请；该院遂裁定：驳回百福公司再审申请。
（2009）天法民四初字第1312号案审理过程中，百福公司向原审法院申请冻结铭元公司银行存款3000000元或查封、扣押其等值财产。原审法院经审查后于2009年6月1日作出（2009）天法民四初字第1312号民事裁定，裁定：冻结铭元公司银行存款3000000元或查封、扣押其等值财产，查封担保人邓畅荣所有的位于广州市天河区天河北路90号-108号东座105房的房产。原审法院将上述民事裁定及协助执行通知书送达给柏斯公司后，柏斯公司总共向原审法院代管款账户交付了11笔租金合计3232559元，原审法院分别于2009年7月6日开具收取柏斯公司代管款293869元、2010年11月2日开具收取柏斯公司代管款2057083元（分7笔，每笔金额均为293869元）、于2010年11月18日开具收取柏斯公司代管款587738元（分2笔，每笔金额均为293869元）、于2010年12月6日开具收取柏斯公司代管款293869元的收据给柏斯公司。该11笔款项为2009年5月8日至2010年4月7日的租金。
2014年3月26日庭审时，柏斯公司补充答辩意见如下：我司同意解除租赁合同，但并非因我司没有按约定支付租金导致合同解除，而是因为出租方没有按合同约定履行交付能够正常使用的房屋的合同义务，导致我司自2011年5月26日起至今不能正常使用涉讼房屋。铭元公司补充陈述如下意见：一、广东省高级人民法院的民事判决书及最高人民法院的民事裁定书，已经明确我司对涉讼房屋享有经营管理权，百福公司不具有收取租金的权利，因此，百福公司无权解除我司与柏斯公司签订的租赁合同，也无权要求柏斯公司向其交纳租金；二、我司拥有涉讼项目的经营管理权，并自主对涉讼项目进行投资建设，百福公司称涉讼项目是其投资兴建，其拥有使用权是与事实不符；三、我司与百福公司之间不存在委托代理合同关系，百福公司“口头委托铭元公司”的说法是不真实的；四、百福公司从未向我司支付过所谓的代理费，根据《股权转让合同》的约定，我司向涉讼项目投入巨资，百福公司不单没有投入分文，也没有支付过所谓的代理费；因此，我司已经取得涉讼项目的经营管理权，百福公司不享有涉讼项目的经营管理权，无权解除我司与柏斯公司之间的租赁合同，也无权向柏斯公司收取租金。
本案审理过程中，铭元公司及百福公司均确认涉讼房屋所在大楼由铭元公司控制。
2009年3月26日，百福公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除柏斯公司于2006年12月8日与铭元公司签订的《房屋租赁合同》；2、柏斯公司及佛奥广州公司将广州市天河东路151号首层大堂部分及4-9层、天台全部腾空交还百福公司管业使用（镶嵌物不得拆除）；3、柏斯公司向百福公司支付2008年8月起至柏斯公司及佛奥广州公司将广州市天河东路151号首层大堂部分及4-9层、天台全部腾空交还百福公司管业使用之日止的租金（其中，2008年8月8日至2009年4月7日期间的租金按照每月285310元计算，2009年4月8日起的租金按照每月293869元计算）；4、本案受理费由柏斯公司负担。
原审法院认为：根据最高人民法院在（2012）民再申字第110号民事裁定中的认定，百福公司取得涉讼项目的开发、经营、管理、使用、租赁收益权，并向铭元公司出具委托书，铭元公司依据该委托书对涉讼项目进行出租，百福公司与铭元公司之间形成委托合同关系。最高人民法院的裁定中已经明确无论百福公司的股权结构如何变化，涉讼项目的经营收益权始终属于百福公司，而不是百福公司的股东；因此铭元公司关于其因《股权转让合同》而享有涉讼项目的经营收益权、其与百福公司形成合作开发经营合同关系、其是涉讼房屋的合法出租人的抗辩意见均不成立，均不予采纳。虽涉讼项目的《房屋租赁合同》是由铭元公司与柏斯公司所签订，但如前所述，铭元公司与百福公司就涉讼项目形成的委托合同关系，故该合同的相对人实际应为百福公司及柏斯公司，上述合同对百福公司及柏斯公司具有直接法律约束力。《房屋租赁合同》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。现作为出租人的百福公司起诉要求解除上述合同，作为承租人的柏斯公司亦明确表示同意解除上述合同，故对于百福公司解除上述合同的请求，予以准许。上述合同解除后，作为承租人的柏斯公司以及涉讼房屋实际使用人的佛奥广州分公司，应当将涉讼房屋交还给百福公司管业使用。
百福公司要求柏斯公司支付涉讼房屋2008年8月起租金至实际交还涉讼房屋之日止，但自2011年5月26日起柏斯公司已无法正常使用涉讼房屋，因此本案争议焦点在于柏斯公司是否应当承担合同解除的违约责任。虽原审法院最终认定涉讼房屋的经营收益权属于百福公司，但根据已查明的事实可见，由于该场地的租赁合同系由铭元公司作为代理人的身份签订并由其移交场地给柏斯公司使用，涉讼房屋所在大楼亦系由铭元公司控制管理，百福公司虽认定为合同的相对人，但由于其与铭元公司之间的纠纷，导致其在合同履行过程中无法履行出租人的义务确保涉讼房屋可以正常使用；从各方的往来函件以及百福公司、铭元公司于2008年1月31日共同发给柏斯公司的函件看，柏斯公司亦确由于百福公司、铭元公司之间的纷争导致其无法确定应向谁交纳租金，因此，本案中租金的迟延交付并不可归责于柏斯公司，百福公司以柏斯公司迟延支付租金为由认为合同解除的违约责任应由柏斯公司承担缺乏依据，不予采纳。综合合同签订、履行的情况，因百福公司、铭元公司就涉讼项目之间的特殊关系、纠纷问题，应当认定合同履行期间，不管柏斯公司向百福公司或铭元公司交纳的租金，均应认定为柏斯公司依据合同约定所交付的租金；至于铭元公司收取的涉讼房屋租金的处理问题，应由双方另循合法途径解决。因2009年5月7日之前的租金，柏斯公司已迳付给百福公司或铭元公司，应当认定其已履行了租金支付义务；2009年5月8日至2010年4月7日期间的租金，因在百福公司要求铭元公司返还租金一案中，柏斯公司已依据原审法院生效的保全的民事裁定的要求交至原审法院代管，亦应当认定其已履行了租金的支付义务。本案中柏斯公司应当向百福公司支付2010年4月8日至2011年5月25日期间的租金合计4125009.84元（302685元／月×12个月＋311765元＋311765元／月÷31天×18天）。2011年5月26日后，由于百福公司无法履行出租人的义务导致涉讼房屋无法正常使用；且在本案审理过程中，柏斯公司明确同意先行移交涉讼房屋，亦系由于百福公司与铭元公司无法达成一致而致使涉讼房屋无法先行交接，因此，2011年5月26日之后的租金，百福公司无权要求柏斯公司支付。至于2011年5月26日之后的租金损失问题，百福公司、铭元公司可另循合法途径解决。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年6月5日作出判决：一、解除广州市铭元物业管理发展有限公司与佛山市顺德柏斯酒店投资管理有限公司于2006年12月8日所签订的《房屋租赁合同》。二、佛山市顺德柏斯酒店投资管理有限公司及广州市佛奥酒店管理有限公司第三分公司于判决发生法律效力之日起10日内，将广州市天河东路151号首层大堂部分及4-9层、天台腾空交还给广州市百福置业发展有限公司管业。三、佛山市顺德柏斯酒店投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，支付上述场地2010年4月8日至2011年5月25日期间的租金4125009.84元给广州市百福置业发展有限公司。四、驳回广州市百福置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费79200元，由广州市百福置业发展有限公司负担38680元，佛山市顺德柏斯酒店投资管理有限公司负担40520元；保全费5000元，由广州市百福置业发展有限公司负担。
判后，上诉人百福公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、百福公司是涉讼房屋唯一的经营收益权人，在百福公司2007年10月明确通知终止对铭元公司的委托后，柏斯公司应向百福公司支付租金。二、在百福公司明确终止对铭元公司委托的情况下，柏斯公司向铭元公司支付2008年8月至2009年4月的租金2576349元不能认定其履行了租金支付义务，柏斯公司未按时向百福公司支付租金构成违约。三、柏斯公司向法院代管账号支付的2009年5月8日至2010年4月7日的租金3232559元，从法律关系上仍应判决由柏斯公司向百福公司支付。四、2011年5月26日停水停电后不能恢复供水供电是由于柏斯公司拒绝按时支付租金所致，而柏斯公司在此期间一直占有使用涉讼房屋，直至2014年3月26日才表示愿意移交涉案房屋，其应向百福公司支付2011年5月26日后的租金。请求法院判决：1、维持原审判决第一、第二项；2、撤销原审判决第三项、第四项，并改判柏斯公司向百福公司支付2008年8月起至柏斯公司及佛奥广州公司将涉讼房屋交还百福公司管理之日的租金；3、由柏斯公司承担全部诉讼费用。
上诉人铭元公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、铭元公司是本案的有独立请求权第三人，但原审法院将铭元公司错误定位为无独立请求权第三人，剥夺了铭元公司的诉讼权利。二、原审判决遗漏本案重要事实，即铭元公司通过与百福公司、邓畅荣签订《股权转让合同》受让涉讼物业的经营管理权，且已支付一千多万元完成受让对价，并实际行使经营管理权。三、原审判决认定百福公司向铭元公司出具《委托书》，并据此认定双方之间是委托代理关系，在事实认定和法律适用上均存在错误。事实上，在双方发生纠纷前，铭元公司从来没有听说过百福公司的委托，更没有见过所谓《委托书》。法律适用上，该《委托书》不存在委托权利基础，且缺乏委托关系要求的双方合意，不能构成委托关系。（一）百福公司从来没有向铭元公司出具过《委托书》。（二）单凭该《委托书》不能认定委托代理关系的成立。四、广东省高级人民法院的生效判决应当是本案审理的基础，原审判决回避广东省高级人民法院判决的效力，片面引用最高人民法院的裁定，是适用法律错误。请求法院判决：1、撤销原审判决，驳回百福公司的诉讼请求；2、全部诉讼费用由百福公司、柏斯公司承担。
百福公司针对铭元公司的上诉答辩称：涉案房屋百福公司享有经营管理权，铭元公司只是代理人进行出租管理，铭元公司提到的《股权转让合同》是百福公司股东邓畅荣以及铭元公司王某乙签订，从转让合同标的看，不可能涉及到百福公司对涉案物业的经营管理权，最高院已经在2013年10月裁定涉案房屋的经营管理权始终属于百福公司，无论内部股权转让如何，都不涉及经营管理权，百福公司与铭元公司是委托关系，在最高院的裁定有认定，在广州市中院审理中也做出了认定，因此铭元公司的上诉没有道理，也不符合作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼的资格。
铭元公司针对百福公司的上诉答辩称：百福公司无权解除租赁合同，更无权收取租金。《股权转让合同》是百福公司、邓畅荣将股份和经营管理权同时让渡给铭元公司，委托书上仅有百福公司单方的意思表示，没有铭元公司的意思表示，因此委托关系不存在。本案应以广东省高级人民法院的生效判决为基础审理。
原审被告柏斯公司、原审第三人佛奥广州公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。同意服从原审判决。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：处理本案的基础在于明确涉讼房屋经营管理权的归属。百福公司在争议前取得涉讼场地的开发、经营、管理、使用、租赁收益权，此后铭元公司对涉讼房屋进行出租，该事实双方均无异议。百福公司、铭元公司争议的在于双方之间就涉讼房屋是经营管理权的让渡还是委托代理的法律关系，并就此历经多次诉争，原审法院作出（2008）天法民四初字第2211号民事判决、本院作出（2009）穗中法民五终字第2194号和（2010）穗中法审监民再字第102号民事判决、广东省高级人民法院作出（2011）粤高法民一提字第354号民事判决，而最高人民法院在（2012）民再申字第110号民事裁定最终对此亦予以明确。围绕涉讼房屋的经营，双方当事人及股东存在多重权益交易，但就经营权收益权而言，涉讼场地的经营收益权始终属于百福公司。对此，原审认定并无不当，其论析详尽无需赘述。在此基础上，铭元公司关于其通过股权转让已实际行使涉案房屋经营管理权的上诉主张，本院不予采纳，原审认定铭元公司为无独立请求权第三人并无不当。
关于柏斯公司支付涉讼房屋租金的起止时间问题。百福公司起诉要求柏斯公司支付涉讼房屋2008年8月起至实际交还涉讼房屋之日止的租金，2009年5月7日之前的租金，柏斯公司已迳付给百福公司或铭元公司，2009年5月8日至2010年4月7日期间的租金，在百福公司要求铭元公司返还租金一案中，柏斯公司已交到了原审法院代管款账户，2011年5月26日后由于涉案房屋停水停电等原因导致柏斯公司已无法正常使用涉讼房屋，当事人对上述事实并无异议，但百福公司上诉认为在其明确终止对铭元公司委托的情况下，柏斯公司向某甲公司支付租金不能认定其履行了租金支付义务，柏斯公司未按时向某乙公司支付租金构成违约，柏斯公司向法院代管账号支付的租金，从法律关系上仍应判决由柏斯公司向百福公司支付，2011年5月26日停水停电后不能恢复供水供电是由于某公司拒绝按时支付租金所致，而柏斯公司在此期间一直占有使用涉讼房屋。对此，本院认为，根据已查明的事实可知，涉讼的租赁合同系由铭元公司以自己的名义与柏斯公司签订，并由其移交涉讼房屋给柏斯公司使用，涉讼房屋所在大楼亦由铭元公司控制管理，在最高人民法院最终裁定认为涉讼房屋的经营收益权属于百福公司之前，柏斯公司向某乙公司、铭元公司双方的任何一方已支付的租金应当认定已履行了租金支付义务，同理，柏斯公司因另案向法院代管账号支付的2009年5月8日至2010年4月7日的租金3232559元，亦应当认定已履行了租金支付义务。由于百福公司与铭元公司之间的纠纷引发多起诉讼导致柏斯公司无法确定向谁交纳租金，过错不可归于柏斯公司。至于2011年5月26日后的租金，由于涉讼房屋停水停电等原因，涉讼房屋作为酒店经营显然已无法正常使用，且在原审审理过程中，即使在柏斯公司明确同意先行移交涉讼房屋的情况下，由于百福公司与铭元公司无法达成一致而无法进行移交，因此，2011年5月26日之后的租金，百福公司要求柏斯公司支付，本院不予采纳。
综上所述，百福公司、铭元公司的上诉请求理由均不成立，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费79600元，由广州市百福置业发展有限公司、广州市铭元物业管理发展有限公司各负担39800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 梁淑敏
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 王 健