湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂2802民初2335号原告ライフA株式会社（中文名：生命A股份有限公司）。住址日本东京都千代田区神田佐久间町一丁目14番第2东ビル。法定代表人万毅，系该公司负责人。原告万毅，男，生于1963年5月21日，汉族，湖北省利川市人，住日本。二原告共同委托代理人李清安、朱艳，湖北正典律师事务所律师。特别授权代理。被告利川市怡兴置业有限责任公司，地址：利川市都亭街道办事处南湖里居委会七组。统一社会信用代码：91422802588208143J。法定代表人罗荣祥，该公司执行董事。委托代理人吴和琼，湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。第三人湖北利川农村商业银行股份有限公司。公司地址：利川市清源大道**号。统一社会信用代码：91422800585499686Y。法定代表人谭文凯，利川农商行董事长。委托代理人牟维，湖北利佳律师事务所律师。特别授权代理。原告ライフA株式会社（以下简称：株式会社）、万毅诉被告利川市怡兴置业有限责任公司（以下简称：怡兴置业）、第三人湖北利川农村商业银行股份有限公司（以下简称：利川农商行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理。2016年7月12日，原告万毅向本院提出书面申请，要求对涉案房屋的租金进行鉴定，2016年11月28日，本院收到湖北循其本价格鉴定评估有限公司价格评估报告。2017年1月6日，本院依法适用普通程序，并组成由审判员郑兴才担任审判长，人民陪审员黄美才、吴奎参加的合议庭公开开庭审理了本案。原告株式会社的法定代表人万毅及其委托代理人李清安、朱艳，被告怡兴置业的委托代理人吴和琼，第三人利川农商行的委托代理人牟维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2012年12月30日，原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司与被告就湖北冈川农产物有限公司位于利川市原外贸地块的房屋拆迁还建事宜签订了《协议书》一份。协议约定：湖北冈川农产物有限公司位于利川市原外贸地块的一楼门面房屋67.9㎡，由被告怡兴置业整体开发后还建给原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司，共计还建面积为67.9㎡，还建位置为原外贸面临清江大道一楼门面由东向西第二间。同时约定，被告怡兴置业必须在原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司搬迁完毕并办理施工许可证之日起两年内将房屋交付给原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司，否则，按每年人民币35000元补偿标准顺延支付给原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司，并负责办理还建房屋的房屋产权证。协议签订后，2012年12月31日，上海美洁化学干洗有限公司与原告万毅签订协议，约定上海美洁化学干洗有限公司将其在湖北冈川农产物有限公司原外贸地块面临清江大道由西向东第二间门面房中所持比例全部转让给原告万毅，上海美洁化学干洗有限公司在拆迁还建中所享有的一切权利由原告万毅享有。原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司与被告签订协议后，原告按约履行了协议义务。而被告怡兴置业至今未交付房屋。2016年5月，原告得知还建门面房已被被告出售给第三人利川农商行，且第三人正在装修。请求判令1、撤销原诉讼请求5中关于律师代理费的问题，变更诉讼请求2中关于房屋租金损失，根据诉讼中的鉴定变更为228008.00元，其他诉讼请求不变；2、被告向原告返还和交付位于湖北省××外贸地××楼××大道由××第二间房屋，面积为67.9㎡，并由被告负责办理该门面房屋的土地使用权证及房屋所有权证；3、被告自违约时起每年赔偿原告房屋租金损失228008.00元、每年支付原告过渡安置费35000.00元直至被告交付门面房屋时止；4、确认被告与第三人签订的房屋买卖协议无效；5、被告还建给原告的门面房屋由原告自主经营不受被告统一出租等限制；6、被告承担本案诉讼费。被告怡兴置业辩称：1、本案是关于日本国ライフA株式会社、上海美洁化学干洗有限公司与怡兴置业关于房屋还建协议履行过程中产生的纠纷，万毅不是该协议的当事人，因此万毅不具备本案原告主体资格，应驳回万毅的起诉；2、怡兴置业开发修建的“怡兴大厦”一楼房屋属于通透商场式状态，没有间隔门面房间数，所以怡兴置业与第三人利川农商行签订的《房地产买卖协议》中关于“第一、二间房屋”的描述是不正确的，如果将承重柱视为门面房间数的间隔，第三人利川农商行购买的是四列三间，并非两间，所以说《房地产买卖协议》中关于“第一、二间房屋”的描述是不正确的，所以,事实上怡兴置业对于还建房屋的位置不存在违约；3、日本国ライフA株式会社、上海美洁化学干洗有限公司与怡兴置业签订的房屋还建协议中，对于应还建给ライフA株式会社的由东向西第二间的起止点是没有约定的。第三人利川农商行购买的房屋属于一个整体,属于一大间，与其相邻的房屋即为第二间，怡兴置业愿意将与第三人利川农商行相邻的房屋（面积为67.9㎡）交付给日本国ライフA株式会社和上海美洁化学干洗有限公司。怡兴置业不存在违约；4、按照房屋还建协议，涉案房屋由怡兴置业统一出租，该约定是协议双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，日本国ライフA株式会社和上海美洁化学干洗有限公司应当遵守，根据该约定，如果涉案房屋出租，怡兴置业只需交付租金，无需交付房屋实物，故怡兴置业不存在交付房屋方面的违约行为。加之，房屋还建协议中约定的房屋交付时间是不迟于同类还建房屋的交房时间，事实上在同类还建房屋中未发生原告主张的交房方式的交房事实，故怡兴置业不存在违约行为；5、涉案房屋一直未招商成功，即涉案房屋一直未出租、未产生租金，故原告要求被告支付租金缺乏事实依据；6、日本国ライフA株式会社和上海美洁化学干洗有限公司未提供办理房地产权属登记的相关资料，怡兴置业无法办理房地产产权登记手续；7、万毅要求怡兴置业直接将涉案房屋中本属上海美洁化学干洗有限公司的部分办理登记在万毅名下，不符合法律规定和还建协议当事人的约定；8、怡兴置业与第三人利川农商行于2014年3月17日签订的《房地产买卖协议》合法有效，且已履行完毕，其中怡兴置业已履行了房屋交付义务，第三人利川农商行履行了交付房屋价款的义务并获得了房屋所有权证。况且,第三人利川农商行购买该房屋时不知道其购买的房屋中是否存在日本国ライフA株式会社和上海美洁化学干洗有限公司还建房屋。综上，怡兴置业在履行房屋还建协议过程中不存在违约行为，其与第三人利川农商行之间的房地产买卖协议合法有效，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人利川农商行辩称：1、我行购买的商品房范围为怡兴大厦一层一号，房屋在交付时是一个500多平方米的通透性整体房屋，没有任何的间隔和区分，不存在房屋的间数、数量的说法，也可以说是一个500多平方米的一间房屋，因此，我行所购买的怡兴大厦一楼门面房不在原告还建房屋范围内；2、我行在购买房屋时尽到了合理的注意义务，依法审查了怡兴置业对该房屋的处置权属证明，并以合理的价格进行了购买，依法办理了权属登记，因此，我行与怡兴置业所签订的商品房买卖合同是有效的，房屋的取得是合法的，应当依法驳回本案原告的诉讼请求。经审理查明：2012年12月30日，原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司与被告就湖北冈川农产物有限公司位于利川市原外贸地块的房屋拆迁还建事宜签订了《协议书》一份。协议约定：湖北冈川农产物有限公司位于利川市原外贸地块的一楼门面房屋67.9㎡，由被告怡兴置业整体开发后还建给原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司，共计还建面积为67.9㎡，还建位置为原外贸面临清江大道一楼门面由东向西第二间。同时约定，被告怡兴置业必须在原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司搬迁完毕并办理施工许可证之日起两年内将房屋交付给原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司，否则，按每年人民币35000元补偿标准顺延支付给原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司，并负责办理还建房屋的房屋产权证。2012年12月31日，上海美洁化学干洗有限公司与原告万毅签订协议，约定上海美洁化学干洗有限公司将其在湖北冈川农产物有限公司原外贸地块面临清江大道由西向东第二间门面67.9㎡中所持比例全部转让给原告万毅，上海美洁化学干洗有限公司在拆迁还建中所享有的一切权利由原告万毅享有。随后原告株式会社、万毅按约履行了协议义务。而被告怡兴置业至今未向原告株式会社、万毅交付门面房屋。2016年5月，原告得知还建门面房已被被告出售给第三人利川农商行，且第三人正在装修，即诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，2014年3月17日，被告怡兴置业与第三人利川农商行达成商品房买卖协议，协议约定：一、甲方（被告，下同）在利川市××大道××外贸××区进行旧城改造开发，现定名怡兴大厦，甲方对该处房屋的销售方式为现房代拆迁还建户销售；二、乙方（第三人，下同）购买的房地产为本合同第一条规定项目中的一楼门面房（面向清江大道），由东向西第一、二间房屋所有权及相应土地使用权，两间门面总宽14.6m,长34.85m，总建筑面积506.36㎡（含公摊面积54.25㎡）；……。2015年6月30日，被告与郑立文达成《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁物基本情况。甲方（被告）将在利川市清江大道开发建设的怡兴大厦第一、二、三、四、五楼，共五层，面积共计约9000余㎡，第六层二套住房出租与乙方（郑立文）。一楼东边的第一、二间已售给利川农村商业银行，不在本租赁合同内。……。2016年1月29日，被告与第三人正式签订《商品房买卖合同书》，约定：将一层101号商铺出售给第三人。该一层101号商铺即为怡兴大厦面向清江大道由东向西第一、二间房屋。该商品房单价为43721.51元／㎡，总价款为22138824元。第三人于2014年3月31日付款17600000元，2016年1月22日付款3428824元、1110000元，共计付款22138824元，付清了全部购房款。2016年7月28日，利川市住房和城乡建设局给第三人颁发了《房屋所有权证》。第三人对涉案房屋进行装修，现已投入使用。上述事实，有经质证的还建《协议书》、上海美洁化学干洗有限公司与原告万毅签订的《协议书》、被告与第三人签订的《房地产买卖协议》、被告与郑立文签订的《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《照片》、发改局文件、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《怡兴大厦商住楼验收报告》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《商品房买卖合同书》、《湖北省农村信用社业务交易凭条》及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的还建《协议书》、上海美洁化学干洗有限公司与原告万毅签订的权利转让《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同书合法有效，且双方对此均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、万毅是否具有本案原告主体资格；2、被告与第三人签订的《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同书》所涉房屋是否包含原、被告签订的还建《协议书》中所指的房屋；3、被告与第三人签订的《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同书》是否合法有效；如果有效，原、被告签订的还建《协议书》如何处理；4、被告将还建给原告的门面房出售给第三人的行为是否违约，如果违约如何计算违约金；5、第三人应否承担责任。本院针对前述焦点分析评判如下：（一）万毅是否具有本案原告主体资格的问题。本案原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司与被告于2012年12月30日签订还建《协议书》，约定将原外贸面临清江大道一楼门面由东向西第二间67.9㎡还建给原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司，随后，上海美洁化学干洗有限公司与万毅于2012年12月31日签订了《协议书》，约定上海美洁化学干洗有限公司将其在还建房屋中的股权全部转让给万毅，因股权转让而产生的房屋所有权等一切权益由万毅全部继承和享有。因此，万毅对本案涉案房屋依法享有所有权和处分权，是本案的适格原告。（二）被告与第三人签订的《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同书》所涉房屋是否包含原、被告签订的还建《协议书》中所指的房屋的问题。本案原、被告签订的还建《协议书》中明确约定：“还建位置为原外贸面临清江大道一楼门面由东向西第二间”，而被告与第三人签订的《房地产买卖协议》中对出售商品房所处位置的描述为：“乙方（第三人）购买的房地产为本合同第一条规定项目中的一楼门面房（面向清江大道），由东向西第一、二间房屋所有权及相应土地使用权，两间门面总宽14.6m,长34.85m，总建筑面积506.36㎡”，包含了第二间。被告与郑立文签订的《房屋租赁合同》对涉案房屋亦有阐述，即“甲方（被告）将在利川市清江大道开发建设的怡兴大厦第一、二、三、四、五楼，共五层，面积共计约9000余㎡，第六层二套住房出租与乙方（郑立文）。一楼东边的第一、二间已售给利川农村商业银行，不在本租赁合同内”，该叙述亦包含第二间。由此可以确定，被告与第三人签订的《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同书》所涉房屋确实包含原、被告签订的还建《协议书》中的还建房屋。（三）被告与第三人签订的《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同书》是否有效，如果有效，原、被告签订的还建《协议书》如何处理的问题。从本案庭审举证质证情况看，被告与第三人之间没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，双方之间签订的《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效。第三人购买该房后，付清了全部房款，并向房管部门办理了《房屋所有权证》，对房屋进行了装饰装修，现已投入使用，完全占有了该房。故，原告要求被告交付房屋，并办理房屋产权证、土地使用证的合同目的无法实现，其还建《协议书》应依法解除。因合同的解除，给二原告造成了损失，被告依法应予赔偿，其损失可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。还建房屋的价值，可参照被告与第三人签订的《商品房买卖合同书》约定每平方43721.51元的价格计算，应为43721.51元／㎡×67.9㎡=2968690.53元。（四）被告将还建给原告的门面房出售给第三人的行为是否违约，如果违约如何计算违约金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案被告与二原告签订还建《协议书》后，违反合同约定，擅自将合同标的物出售给第三人，其行为构成了根本违约，依法应当承担违约责任。还建《协议书》约定：“被告怡兴置业必须在原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司搬迁完毕并办理施工许可证之日起两年内将房屋交付给原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司，否则，按每年人民币35000元补偿标准顺延支付给原告株式会社及上海美洁化学干洗有限公司，并负责办理还建房屋的房屋产权证”。该宗楼盘《建设工程施工许可证》的批准日期为2013年2月26日，被告应当于2015年2月25日前将还建房屋交付给二原告，否则，应从2015年2月26日起向二原告支付违约金，本院酌定支付至2017年2月25日止。原告要求被告赔偿房屋租金损失，但双方在签订还建《协议书》时仅对违约金有约定，对房屋租金问题未作约定，且争议房屋除出售给第三人以外的其他商铺至今均未招租成功，故，原告该项请求，本院不予支持。（五）第三人应否承担责任的问题。本案第三人与被告签订《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同书》时，第三人对合同标的物是否属于还建房屋，客观上不知情，主观上不存在恶意串通，所签订的《房地产买卖协议》、《商品房买卖合同书》未违反法律、行政法规的强制性规定，其行为不存在过错，在本案中依法不应承担责任。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、第八条第二项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告ライフA株式会社及上海美洁化学干洗有限公司与被告利川市怡兴置业有限责任公司签订的还建《协议书》。二、被告利川市怡兴置业有限责任公司赔偿原告ライフA株式会社、万毅房价款损失2968690.53元，并从2015年2月26日起，以2968690.53元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止。三、被告利川市怡兴置业有限责任公司赔偿原告ライフA株式会社、万毅违约金70000元。四、驳回原告ライフA株式会社、万毅的其他诉讼请求。上列款项于本判决生效之日起15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31110元，由被告利川市怡兴置业有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑兴才人民陪审员  黄美才人民陪审员  吴 奎二〇一七年三月六日书 记 员  瞿 佳