安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终1846号上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽商之都股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路106号，统一社会信用代码91340000149149698A。法定代表人：韩贻坤，董事长。委托诉讼代理人：杜道好，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄向阳，男，1969年7月28日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：李传平，安徽润天（上海）律师事务所律师。上诉人安徽商之都股份有限公司（以下简称商之都）、黄向阳因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商之都上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求，驳回黄向阳的全部反诉请求，本案一、二审诉讼费用、鉴定费用全部由黄向阳承担�事实和理由：1、一审法院对合同解除的原因事实认定错误，导致其对责任的划分缺乏事实依据。黄向阳的违约行为导致合同解除，一审法院对合同解除的原因事实认定错误，2014年3月26日双方当事人签订《房屋租赁合同》，并于当日将房屋交给黄向阳，在黄向阳连续数月未支付租金后，本公司根据合同约定及法律规定，于2015年3月2日以书面通知形式解除合同，该次解除合同系因黄向阳违约所致。本公司对合同的解除无任何过错，一审法院对责任的划分缺乏事实依据。黄向阳在没有拿到从事餐饮业的全部证照时，就开始经营，应承担相应的法律责任，本公司作为出租人，与黄向阳的违法经营行为之间无任何关联性。2、一审法院对房屋租金、违约金、房屋闲置的租金损失、装修费损失、租赁保证金的判决法律适用错误。一审法院对责任划分的错误导致其对房屋租金、违约金、房屋闲置的租金损失的判决适用法律错误。2014年11月26日至2015年6月8日期间的房屋租金，黄向阳应按合同约定支付。关于违约金的计算，应支持本公司一审的诉请。关于房屋闲置租金损失，本公司认可一审法院委托安徽新安资产评估有限公司作出的鉴定结论，即2015年6月8日至2016年7月7日的租金损失为17.49万元，但因本公司无过错，不应只获得60%的租金损失，应该支持全部损失。一审法院对合同解除原因的错误认定导致其对装修费用损失和租赁保证金的判决适用法律错误。黄向阳辩称，1、涉案合同不能履行应当属于商之都违约。因为在整个合同履行过程中，本人并无过错。在合同签订时，商之都明知道本人是用于餐饮服务业，却将涉案房屋交给本人，因为本人在与商之都签订合同是以“筷选王美食店”名义，所以可以推断出商之都是知道本人租�涉案房屋是用于餐饮。2、根据《合肥市服务业环境保护管理办法》规定，此类房屋是不能从事餐饮服务业的。以上根据合同法规定，出租人应当按照合同约定将租赁物交给承租人，商之都交付的房屋性质上就不能够从事餐饮业。商之都明知道该房屋不能从事餐饮业，却将房屋出租给本人经营餐饮业，其交付的标的物不符合合同约定，所以本合同不能履行是商之都的违约行为造成的，而并非本人交付租金的行为造成违约。3、商之都在本案合同履行过程中是有过错的。在合同不能履行的情况下，本人多次找到商之都，要求妥善解决此事，但是本人一直坚认涉案房屋可以从事餐饮企业。在本人已告知商之都涉案房屋不能进行餐饮服务业，造成合同不能履行，商之都仍然不去处理，商之都在后面的履行行为中是有过错的，扩大了损失，该部分损失应该由商之都自行承担。4、对于房屋租金、违约及房屋闲置的租金损失，本人也不赞同一审判决，特别对于房屋闲置这块的损失，在2015年6月8日双方在一审法院的主持下，已解除合同，且将房屋已交还给商之都，该房屋自此之后完全由商之都自行处置。至于后面房屋没有出租，并不是由于本人造成的，故该部分损失不应当由本人支付。对于租赁保证金问题，双方合同已经解除，一审法院判决返还，并无不当。但是对于装修损失，一审判决也是有误的，具体意见详见本人的上诉意见。黄向阳上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案一审、重审、二审的诉讼费用、鉴定费用由商之都承担。事实和理由：一审判决对本案事实认定错误且适用法律错误。1、对事实认定错误部分，一审判决对本人提交的《事情经过》、《损失清单》的认定不符合事实，这两份证据并非是一审判决认定为本人单方制作，均是有商之都代理人戴先彬签字确认的。上述材料反映出商之都是明知本人承租房屋用于经营快餐业务，在合同不能履行后，商之都不愿协商赔偿，要求本人继续履行合同、支付租金。一审中，本人要求对全部损失进行鉴定，并非一审判决所述的装修损失，且本人支付19000元的鉴定费，但一审法院并未就该费用的承担作出处理，请求二审法院判决。2、法律适用错误部分，案涉合同不能履行，属于商之都交付的房屋不符合要求，根据法律规定，其无权要求支付租金、违约金、空置费等且要承担本人的全部损失，一审法院适用法律错误，应予改判。2015年6月8日，本人已经通过一审法院将案涉房屋交付给了商之都，一审判决本人支付2015年6月8日之后的房屋闲置的租金损失是严重罔顾事实，违反法律。一审判决中对损失部分认定错误，且没有充分考虑到本人实�发生的费用，本人因合同不能履行造成的损失远远超出上述鉴定的费用，本人也要求对全部损失进行鉴定，但一审法院仅对装修损失作出鉴定。商之都辩称，黄向阳的各项上诉请求及事实与理由没有事实及法律依据。请求法庭依法驳回。理由如下：第一，涉案租赁合同的解除系黄向阳拖延支付租金的根本违约行为所致，由此造成的损失应当由黄向阳承担。黄向阳称涉案房屋不能用于经营餐饮是商之都的过错是没有依据的。本案合同第一条明确约定出租给黄向阳使用，但并没有明确约定租赁物的用途。黄向阳称商之都交付的房屋不符合合同约定是没有依据的。并且在房屋租赁合同中，明确约定如有违法经营而产生的法律后果应由黄向阳承担责任，与商之都是没有任何关系的。故本案合同的解除是因为黄向阳的违约，由此造成的相关损失应当由黄向阳自行承担。第二，黄向阳称2015年6月8日之后的房屋闲置损失不应当由其承担，我方认为是没有依据的。因为之后房屋里面仍有物品，并没有全部清空，商之都曾多次要求使用房屋，但是因为评估鉴定的需要一直没有办法使用房屋。在2016年10月18日评估鉴定结论出来后，商之都立即将涉案房屋对外出租。实际上本案一审所评估的价格是远远低于实际的租金价格，我方认为该部分损失应当由黄向阳来承担。第三，关于本案承担责任划分比例问题。我方认为，基于上述两点理由，本案的损失应当全部由黄向阳来承担，而不应当划分为60%由黄向阳承担，40%由商之都承担。综上，我方认为黄向阳的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。商之都向一审法院起诉请求：1、黄向阳支付逾期租金91388元及利息2488元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年11月26�暂计算至2015年4月26日），逾期支付租金的违约金12万元（暂计算至2015年4月26日，直至款清为止），房屋占用使用费58320元（暂计算至2015年4月26日，计算至搬离时共95256元）；2、增加诉请：黄向阳支付房屋闲置损失35万元（自2015年6月8日，按原租赁合同约定35万元/年的租金标准暂计算至2016年6月7日，之后租金按照损失顺延至实际能够使用该房屋时止，实际损失赔偿金额以评估金额为准）；3、诉讼费用由黄向阳承担。黄向阳向一审法院反诉请求：1、依法解除双方签订的房屋租赁合同；2、商之都赔偿黄向阳装潢涉案房屋的经济损失120万元（以鉴定结果为准）；3、商之都返还房屋租金17.5万元，保证金5万元；4、诉讼费用等由商之都承担。一审法院认定事实：2014年3月26日，商之都作为出租方与承租方合肥市庐阳区筷尚客美食店（以下简称筷尚客）签订了房屋租赁合同，约定将商之都所有的位于合肥市庐阳区红星路12号8号楼面积为336.4平方米的房屋（权证字号：合产115399）出租给筷尚客，租赁期限自2014年3月26日至2016年5月25日，装修期限为60天，付租金日期自2014年5月26日至2016年5月25日，合同期内承租方不拖欠房租，合同到期自动续租；租金每季度87500元，年租金350000元，每季末5日内将次季度租金预付给商之都。合同期满，根据市场情况原则递增5%；承租方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金800元，拖欠租金达30日，商之都有权解除房屋租赁合同。合同还约定，商之都交付房屋时，可向承租方收取租赁保证金5万元，合同期满无息退还承租方。2014年3月24日，黄向阳向商之都交付租赁保证金5万元。租赁合同签订当日，商之都将出租房屋交付黄向阳使用。黄向阳随即对承租房屋进行了装修。黄向阳将使用承租房屋经营的餐饮店命名为“合肥庐阳区筷选王美食店”（以下简称“筷选王”，店招牌亦为简称“筷选王”），并将“筷选王”拟登记为个体工商户，且于2014年4月24日经合肥市工商局庐阳分局预先核准该名称，保留期至2014年10月24日。2014年6月8日，“筷选王”在承租房屋内试营业。后因黄向阳未能办理环境影响评价审批手续，“筷选王”的经营许可证和个体工商户营业执照无法办理，黄向阳于2014年10月向商之都提出办证困难，但双方对解除租赁合同、赔偿损失等事宜协商未果。“筷选王”于2014年11月底正式停业，黄向阳已结清截至2014年11月26日的房租和水电费。2015年2月，经合肥市庐阳区逍遥津街道办事处调解，黄向阳提出交还承租房屋，但因黄向阳未将涉案房屋内部分设施、物品清空，商之都未接收钥匙，双方就解除合同未能达成一致意见。商之都于2014年11月24日、12月16日两次发出催费通知，要求黄向阳支付2014年11月26日之后的租金，黄向阳未回复，亦未支付租金。商之都诉至一审法院，要求判如所请。黄向阳提起反诉，主张房屋装修损失，要求返还租金及租赁保证金等。2009年3月1日起施行的《合肥市服务业环境保护管理办法》（合肥市人民政府令第142号）第二条规定：本办法所称服务业，是指向周围环境直接或者间接排放污染物的下列行业：（二）餐饮服务业；第五条规定：下列区域禁止设立服务业经营项目：（一）居民住宅楼；（二）商住综合楼中与居住层相邻的楼层；（三）饮用水水源一级、二级保护区内。经本院现场勘验，涉案租赁房屋位于合肥市庐阳区红星路12号8号楼1幢的一层和二层，而该楼房三层及以上均为住宅楼。2015年6月8日，在一审法院主持下，黄向阳与商之都履行了租赁房屋交接手续，黄向阳已将租赁房屋内大部分可移动、拆卸的设施、物品等搬走，将房屋钥匙交还商之都。2015年10月10日，一审法院作出（2015）庐民一初字第01793号民事判决，宣判后，双方均不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。因该房屋内尚遗留小部分不便搬走、拆卸的设施、物品，且双方对损失问题协商未果，在一审、二审期间及一审法院重审委托鉴定机构鉴定期间，涉案房屋并未出租、使用，处于闲置状态。2016年10月20日，评估鉴定机构作出评估报告征求意见稿后，商之都将该房屋予以出租。在重审过程中，黄向阳述称筷尚客从2014年12月底已不再经营。庭审后，黄向阳提交了注销税务登记通知书，证明筷尚客于2015年6月2日经合肥市地方税务局庐阳分局核准注销税务登记。在一审法院审理期间，黄向阳认可其为筷尚客的业主、“筷选�”的实际经营者，对其作为本案被告不持异议。在本案重审期间，黄向阳申请一审法院对承租房屋的装修损失进行评估鉴定，商之都申请对2015年6月8日-2016年7月7日的房屋租金价值进行评估鉴定，一审法院曾委托安徽正信资产评估事务所进行评估鉴定，因黄向阳对该评估机构收费标准提出异议，一审法院撤回评估委托，重新委托安徽新安资产评估有限公司进行鉴定。该公司先作出评估征求意见稿，后于2016年11月22日作出评估鉴定报告并就黄向阳对征求意见稿的书面异议作出回函。评估鉴定结论为：考虑房屋2014年6月装修完工至2014年11月底停止使用，使用约半年，确定其综合成新率为95%，最终确定装修部分61.44万元，设备（传菜电梯、油烟系统等）7.71万元，合计装修费用评估净值为69.15万元；涉案房屋2015年6月8日-2016年7月7日租金为17.49万元。一�法院认为，本案争议焦点为本诉中黄向阳应支付商之都房租、违约金的数额、黄向阳是否应对涉案房屋2015年6月8日-2016年7月7日空置期间的房租损失承担责任；反诉中商之都应否就黄向阳对承租房屋的装修损失承担责任及如何承担责任。根据庭审查明事实，双方均同意解除房屋租赁合同，对解除房屋租赁合同的诉请应予支持。黄向阳虽于2014年11月底停止“筷选王”营业，但店内设施、物品并未搬走，也未实际交房，其缴纳房租至2014年11月26日，占用租赁房屋至2015年6月8日，故黄向阳应支付2014年11月26日至2015年6月8日店面处于停业状态期间的房屋租金。因《合肥市服务业环境保护管理办法》系2009年3月1日起施行的地方法规，黄向阳承租涉案房屋前已在经营筷尚客餐饮店，其对办理餐饮业相关证照的程序和法律法规规定应比较熟悉，应知晓承租房屋不能用于经营餐饮业，却仍将该房屋从事餐饮经营，其对不能继续履约承担主要责任；商之都明知黄向阳承租房屋用于经营餐饮业，却不顾合肥市政府相关环保政策和法规，而将按照环保政策规定不能从事餐饮服务业的房屋出租给黄向阳从事餐饮经营，对导致合同不能继续履行而提前解除应承担次要责任，故一审法院酌定双方对合同不能继续履行承担责任的过错比例为黄向阳承担60%，商之都承担40%。对2014年11月26日至2015年6月8日期间房屋租金，黄向阳应按合同约定标准的60%支付，即按每年21万元计算黄向阳拖欠租金为111616元（210000元/年÷365天/年×194天）。关于违约金，合同约定违约金每天800元，明显超过法律规定的范围，应按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，以不超过实际损失30%的比例计算违约金，再按照双方过错比例确定黄向阳应承担的违约金数额，即黄向阳应承担违约金为20091元（111616元×30%×60%）。对于商之都主张2015年6月8日至2016年7月7日期间房屋闲置的租金损失，虽房屋已交还商之都，但黄向阳并未将房屋完全清空，残留了小部分设施等，且本案一直处于诉讼期间，确实需要对房屋装修损失进行评估鉴定，故对此期间房屋闲置的租金损失，黄向阳、商之都仍按照上述过错比例各承担60%、40%。此期间租金损失按照评估鉴定结论为174900元，即黄向阳应承担房屋闲置的租金损失104940元（174900元×60%）。对于黄向阳反诉主张因合同提前解除造成房屋装修费损失，亦应按照黄向阳、商之都各60%、40%的比例承担。经评估，黄向阳装修承租房屋的费用合计69.15万元，故商之都应赔偿黄向阳装修费用276600元（691500元×40%）。关于黄向阳主张返还租赁保证金，因租赁合同约定合同期满无息退还，本案合同提前解除系事出有因，故商之都应将5万元租赁保证金返还黄向阳。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除安徽商之都股份有限公司与黄向阳于2014年3月26日签订的房屋租赁合同；二、黄向阳于判决生效之日起十日内向安徽商之都股份有限公司支付自2014年11月26日起至2015年6月8日止房屋租金111616元及违约金20091元、自2015年6月8日起至2016年7月7日止房屋闲置的租金损失104940元，以上合计236647元；三、安徽商之都股份有限公司于判决生效之日起十日内支付黄向阳对涉案房屋的装修费损失276600元，并返还黄向阳租赁保证金5万元；四、驳回安徽商之都股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄向阳的其他反诉请求。案件受理费10022元，由安徽商之都股份有限公司负担6200元，由黄向阳负担3822元；反诉案件受理费减半收取为8853元，由黄向阳负担6823元，由安徽商之都股份有限公司负担2030元。二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。本院另查明，商之都一审中预交鉴定费3000元；黄向阳一审中预交鉴定费19500元。本院认为，由于出租房屋不符合《合肥市服务业环境保护管理办理》中对于用于经营餐饮业房屋设施的相关要求，最后造成黄向阳承租该房屋的合同目的无法达到，引发本案纠纷。黄向阳作为从事餐饮业的业内人士，应当对于相关行业内的规定清楚明晰，在其承租案涉房屋时应当全面了解该房屋是否符合开办餐饮类店铺的政策要求，由于黄向阳疏于审查，导致其合同目的无法实现，其应当承担主要责任。而作为房屋产权人的商之都，应当对己方所有的房屋能否经营餐饮业的情况明知，那么在签订合同时应当全面告知己方房屋的具体情况，尤其是在明知黄向阳承租房屋的目的为从事快餐经营的情形下，应当及时告知该房屋从事餐饮业经营的限制，但因商之都未尽告知义务，造成合同目的无法实现，其本身也存在过错，对此应承担部分责任。一审法院根据本案的实际情况，在划分责任比例时酌情确定的四六比例，并无明显不当，本院�以确认。一审法院据此比例确定商之都及黄向阳对相关租金、违约金的承担，较为适当，本院予以确认。对于2015年6月8日至2016年7月7日案涉房屋空置损失的承担问题，虽然该期间黄向阳已将案涉房屋交付给商之都，但由于黄向阳在诉讼期间主张了房屋装修损失，因装修损失并未确定下来，商之都并没有使用该房屋，造成空置损失，考虑到该期间的空置主要是对黄向阳主张的装修损失予以鉴定，一审法院酌情确定由黄向阳承担60%的损失，也无不妥之处，本院予以确认。本案在一审审理期间，双方当事人均申请了司法鉴定，并分别预交了鉴定费用，该费用应当根据案件的判决结果由双方当事人进行分担，一审法院未作处理不当，本院予以纠正。综上所述，商之都、黄向阳的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》�一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10022元，由安徽商之都股份有限公司负担6200元，由黄向阳负担3822元；反诉案件受理费减半收取为8853元，由黄向阳负担6823元，由安徽商之都股份有限公司负担2030元。一审鉴定费22500元，安徽商之都股份有限公司负担9000元，黄向阳负担13500元。二审案件受理费20667元，由安徽商之都股份有限公司负担10022元，黄向阳负担10645元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年六月八日书记员 胡梦云附相关的法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，�用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。