浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3006号
上诉人（原审被告）：杭州颐达实业有限公司。
法定代表人：吴玉修。
被上诉人（原审原告）：翁勇军。
被上诉人（原审原告）：王岳娇。
两被上诉人共同委托代理人：徐翔、刘晋辉。
上诉人杭州颐达实业有限公司（以下简称颐达公司）因yi与被上诉人翁勇军、王岳娇房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭进行了审理，上诉人颐达公司的法定代表人吴玉修、被上诉人翁勇军、王岳娇的委托代理人徐翔、刘晋辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年12月12日，翁勇军、王岳娇与颐达公司订立房屋租赁合同一份，约定：由颐达公司承租位于本市上城区望江街道钱江路××号（所有权证载地址为钱塘名都1幢2号，门牌号为××号、636号）商铺，建筑面积为195.42平方米；租期自2011年12月22日至2019年12月21日止；月租金为30000元；租赁期内若颐达公司擅自退租，颐达公司应按年度总租金的10%向翁勇军、王岳娇支付违约金，若违约金不足以弥补翁勇军、王岳娇损失的，颐达公司应另行赔偿；双方还对其他条款进行了约定。自2014年1月29日至2014年4月，颐达公司通过短信向翁勇军提出转租或提前解除租赁合同，但翁勇军就此并未作出明确答复。2014年4月中、下旬，颐达公司搬出诉争房屋，并通过短信告知翁勇军进行钥匙交接，翁勇军就此并未作出明确答复。此后，翁勇军、王岳娇在店铺门上张贴及在网上发布招租信息。翁勇军、王岳娇于2014年7月18日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除翁勇军、王岳娇与颐达公司之间签订的房屋租赁合同；2、颐达公司立即腾退杭州市上城区钱江路××、636号101室房屋；3、颐达公司支付商铺租金90000元（暂计算至2014年6月21日，实际要求计算至解除合同、腾退房屋之日止）；4、颐达公司支付违约金36000元；5、本案诉讼费用由颐达公司负担；6、颐达公司立即注销在杭州市上城区钱江路××号、636号101室为注册地的工商登记。
原审法院另查明，颐达公司向翁勇军、王岳娇交付押金30000元，2014年3月20日之后的租金，颐达公司未交付。
原审法院认为，翁勇军、王岳娇与颐达公司订立房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。颐达公司未按照约定时间支付租金的行为系违约行为，依法应承担相应的违约责任。根据本案的证据来看，可确认在颐达公司腾空租赁房屋之后，翁勇军、王岳娇通过张贴及网络发布招租的事实，该事实表明翁勇军、王岳娇已经同意解除房屋租赁合同。虽然证据显示双方在诉讼之前就合同的解除达成一致，但双方提供的证据均无法证明合同解除的具体时间及合同解除的具体内容，不能直接推定双方已就违约责任事宜达成一致，故翁勇军、王岳娇仍享有追究颐达公司违约责任的权利，颐达公司应依法承担违约责任。根据涉案房屋租赁合同之约定及结合翁勇军、王岳娇的实际损失情况，原审法院酌定颐达公司应支付给翁勇军、王岳娇2014年3月21日之后的租金及违约金合计为90000元，扣除颐达公司已付的押金30000元，颐达公司尚需支付翁勇军、王岳娇60000元。关于翁勇军、王岳娇要求解除房屋租赁合同和要求颐达公司腾退房屋的请求，原审法院认为，双方订立的合同在诉讼之前已经解除，诉争房屋在诉讼之前已经腾退，翁勇军、王岳娇再行要求法院判令解除合同和腾退房屋已无事实依据，原审法院不予支持。关于翁勇军、王岳娇要求颐达公司注销以诉争房屋为注册地的工商登记的请求，原审法院认为，上述请求的审查和判断应在工商部门的行政管理职权范围内，不属于人民法院民事诉讼的受案范围，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，原审法院于2014年9月30日判决：一、颐达公司支付翁勇军、王岳娇租金、违约金合计60000元，限于判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回翁勇军、王岳娇的其他诉讼请求。颐达公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，减半收取1410元，由翁勇军、王岳娇负担760元，由颐达公司负担650元，退还翁勇军、王岳娇1410元。
宣判后，颐达公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院以根据涉案房屋租赁合同之约定及结合翁勇军、王岳娇的实际损失情况，酌定颐达公司应支付租金及违约金合计90000元，但是在原审判决书中并没有说明这90000元中，应支付的租金数额是多少，违约金是多少。2、颐达公司对应支付翁勇军、王岳娇自2014年3月20日之后租金的事实没有异议，但是从颐达公司提供的证据可以证明颐达公司早于2014年4月中下旬即搬离了诉争房屋，并通过短信告知翁勇军、王岳娇进行钥匙交接，翁勇军、王岳娇随后在店铺门上张贴及在网上发布招租信息。以上事实均可以证明，颐达公司与翁勇军、王岳娇已于2014年4月底解除了原租赁合同，即颐达公司实际欠付租金为1个月，即2014年3月20日到2014年4月20日，即30000元。3、颐达公司早在2014年1月份就开始与翁勇军、王岳娇商讨提前解除租赁合同的事宜，直至2014年4月份，至颐达公司搬离诉争房屋已近3个月，根据《合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即便双方并未就解除租赁合同达成一致，翁勇军、王岳娇有权向颐达公司主张违约金。但是，在颐达公司已经提前三个月通知翁勇军、王岳娇关于解除租赁合同一事，翁勇军、王岳娇拥有3个多月的时间重新物色新的租客，但是直到5月份，翁勇军、王岳娇才开始招租，由此造成的租金损失，不应当由颐达公司承担。根据合同法第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。所以，对于原合同约定的违约金过高的，颐达公司有权要求法院进行调整，结合本案的实际，颐达公司认为翁勇军、王岳娇主张的年租金的10%的违约金约定过高，应调整为半个月，可上浮30%，即15000＊1.3=19500元为宜。综上，请求撤销原审判决，改判颐达公司向翁勇军、王岳娇支付租金及违约金合计19500元，并由翁勇军、王岳娇承担本案一、二审诉讼费用。
针对颐达公司的上诉，翁勇军、王岳娇答辩认为：本案证据中并没有任何证据证明翁勇军、王岳娇同意解除合同，而颐达公司在原审中的举证不仅不能证明双方就解除租赁合同达成一致，反而恰恰可以证明颐达公司在未告知翁勇军、王岳娇的情况下单方从案涉房屋内搬走的事实。因此，原判认定“双方诉讼之前就合同的解除达成一致”这一无证据证明的事实，属认定事实和适用法律错误。首先，原判认定翁勇军、王岳娇通过张贴及网络发布招租，没有事实依据证明。关于两份出租信息翁勇军、王岳娇并未发布，更未委托他人在网上发布。庭审后，代理人在网上进行搜索相关内容均无所获，颐达公司能如此精准找到相关内容实属不易；对于其所称“丁”姓中介公司员工又是如此了解，谈及时不乏有几分多年私交情分更是难得。且不论本案颐达公司所举证的招租信息的真实性，从发布的时间上看是在提起本案诉讼之后，即使推定翁勇军、王岳娇发布，对于即将收回的房屋进行出租信息发布也是合理、合法，但不足以认定双方就解除合同达成一致。更何况招租信息不是由翁勇军、王岳娇发布，何来证明翁勇军、王岳娇与颐达公司并未达成解除合同的合意。其次，短信内容体现的均是向颐达公司催讨租金的内容，并不涉及所谓的解除合同或退租的相关内容，并未就解除合同双方形成合意的信息内容，反而恰恰证明了颐达公司以各种理由拖延支付租金的事实。况且退一步讲，即使认定颐达公司向翁勇军、王岳娇提出过转租或退租，翁勇军、王岳娇发布招租信息，但颐达公司在未得到翁勇军、王岳娇同意的情况下，从出租房内将原有家具设备搬走系单方解除合同的违约行为，而不是协议解除。综上，原判推定翁勇军、王岳娇与颐达公司租赁的解除达成一致没有事实依据，颐达公司的上诉请求更是没有事实和法律依据，请求予以驳回。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。双方的租赁合同约定月租金为30000元，租赁期间内若乙方（指颐达公司）中途擅自退租，乙方应按照年度总租金的10%向甲方（指翁勇军、王岳娇）支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿。据此，颐达公司在租赁期限内要求解除租赁合同，应当向翁勇军、王岳娇支付违约金。原审庭审中，双方均认可颐达公司支付租金至2014年3月20日，故此后的租金颐达公司仍负有支付的义务。颐达公司认为双方租赁合同已经于2014年4月底解除，应对此节事实负举证义务，但其提交的证据尚不足以证实该主张。故原审法院斟酌案件具体情况，酌情判决颐达公司应向翁勇军、王岳娇支付2014年3月21日之后的租金及违约金合计为90000元，扣除颐达公司已付的押金30000元，还应支付60000元。翁勇军、王岳娇虽对双方已经在诉讼之前就租赁合同的解除达成一致的事实持有异议，但并未提出上诉，故本院对此予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费812元，由杭州颐达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年一月二十日
书 记 员 王 颖