福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1145号
原告福建福州农村商业银行股份有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人张永良。
委托代理人李平、庄芳，福建融成律师事务所律师。
被告福州奥林体育设施工程有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人林斌。
委托代理人吴陈新，福建力格律师事务所律师。
原告福建福州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）诉被告福州奥林体育设施工程有限公司（以下简称奥林体育）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2012年12月28日向本院起诉，本院于2013年6月8日作出（2013）鼓民初字第401号民事判决书。被告福州奥林体育设施工程有限公司不服，提出上诉，福州市中级人民法院于2014年3月5日发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人庄芳，被告委托代理人吴陈新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年3月3日，原告农商银行与被告奥林体育签订了《商场租赁合同》，约定原告将其坐落于福州市鼓楼区茶亭街道九福商贸大厦＊层商场＊、＊区域，建筑面积约400平方米的框架结构商场租给被告经营文化体育用品。自2008年4月1日起至2011年5月10日止，第一年租金每月49500元。合同一年期满后，每年租金递增5%，即第二年（2009年5月11日起）月租金51975元；第三年（2010年5月11日起）月租金为54575元。如被告拖欠租金原告有权终止合同，收回商场，因此而造成损失的，由被告承担承担法律、经济责任。
合同期满后，被告拒不腾退所租商场并继续占用直至2012年2月，截止至2012年2月被告退还租赁房产时止，共结欠租金人民币624497.5元。2012年7月6日，被告以福州市鼓楼区奥林体育用品商店账户向原告支付租金人民币200000元后，尚欠原告租金人民币424497.5元。为此诉至法院，请求判令被告立即向原告支付所欠租金人民币424497.5元并支付相应利息31847.68元（暂算至2012年10月31日止，此后利息按银行同期贷款利率计算至还清全部租金之日止）；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，双方租赁合同到期（2011年5月10日）时，被告就将租赁屋返还给原告。原告没有证据证明其在合同约定期限之外继续使用租赁物，故租金只能计算至2011年5月10日。被告最迟支付租金时间为2011年5月10日，而至原告起诉之日已超过一年。200000元是案外人奥体商店支付三楼的租金，从支付习惯上看，一楼租金是49500元，而不是50000元，所以这200000不是支付一楼租金，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效。2009年2月11日至9月10日期间，租赁屋未能通过消防验收，无法使用。被告无需支付租金。原告亦未提出异议。
被告实际应支付租金为2363748.75元，被告从2008年5月11日起到最后一笔支付的2011年12月20日实际支付给原告的租金为1643825元，加上押金150000元（2007年12月3日订立的合同，未履约而支付的押金80000元，诉争合同支付的押金70000元），以及应由业主承担的相关费用20763元，因原告的房产消防不过关无法使用而应扣除的379500元，被告未履行该合同实际支付2194088元，被告实际欠原告租金仅为169660.75元。
原告农商银行向法院提交如下证据：
1、商场租赁合同，证明原、被告双方存在租赁合同关系的事实及双方权利、义务的约定等事项；
2、房屋所有权证，证明原告为租赁房屋的所有权人；
3、支付系统专业凭证，证明被告以福州市鼓楼区奥林体育用品商店为其支付租金的事实；2011年12月20日，被告经福州市鼓楼区奥林体育用品商店向原告支付54750元，清偿部分拖欠租金；2012年7月6日，被告履行部分债务，经福州市鼓楼区奥林体育用品商店向原告支付20万元，清偿被告所欠租金的事实；
4、九福商贸大厦一层欠收租金明细，被告尚欠原告租金数额及应付利息数额；
5、私营企业登记基本情况表，被告身份情况及被告主体适格。
被告奥林体育向法院提交如下证据：
1、收款收据，证明被告交纳押金70000元；
2、支付凭证，被告所付的租金；
3、收款收据及相关通知，证明被告代原告支付相关费用；
4、说明，证明福州市鼓楼区体育用品商店为被告支付了部份租金；
5、建筑工程消防验收意见书及重大火灾隐患限期整改通知书，证明原告提供的租赁屋未能通过消防，无法合法使用；
6、发票，证明原告有义务为被告出具租赁发票。
被告对原告提供的证据1商场租赁合同、证据2房屋产权证真实性及证明对象均无异议，证据3支付系统专业凭证真实性无异议，但2011年12月20日的付款人是鼓楼区奥林体育用品商店，而不是被告。也未写明是付一层或三层的租金。证据4九福商贸大厦一层欠收租金明细是原告单方制作的，不能作为定案依据。证据5私营企业登记基本情况表真实性及证明对象均无异议。
原告对被告提供的证据1收款收据真实性及证明对象无异议，证据2支付凭证真实性无异议，但该支付凭证共有四十多份，仅有四份是以被告名义支付的，其他都是鼓楼区奥林体育用品商店支付的，根据交易习惯，除特别声明支付三层的房租外，都是应该支付一层的租金；证据3收款收据及相关通知，依合同约定，租赁期间产生的费用由被告承担，被告支付了这些费用后从未向出租人要求抵扣。证据4说明，鼓楼区奥林体育用品商店应该是向出租人作出说明，而非向法院作出说明，该商店没有向原告作出说明，原告根据交易习惯认为其替被告支付租金。证据5无原件，真实性有异议。证据6发票真实性无异议，原告开齐发票，是由于被告拖欠租金，如被告足额交纳房租，原告可开具全部发票。
根据原、被告以上举证，质证，本院分析认证如下：
原告对被告提供的证据1收款收据、证据2支付凭证、证据6发票真实性无异议，被告对原告提供的证据1商场租赁合同、证据2房屋产权证、证据3支付系统专业凭证证据5私营企业登记基本情况表真实性无异议，上述证据的真实性本院予以确认。
被告提供的的证据3收款收据及相关通知所体现的费用应由被告自行承担，证据4说明未附相关付款凭证，不予采纳。证据5建筑工程消防验收意见书及重大火灾隐患限期整改通知书，被告未提供相应证据证明其在消防部门限期整改期间未使用诉争屋。
根据上述有效证据及双方当事人庭审陈述，本院认定如下事实：
2008年3月3日，原告农商银行（原为福州市城区农村信用合作联社）与被告奥林体育签订了《商场租赁合同》，约定原告将其坐落于福州市鼓楼区茶亭街道九福商贸大厦＊层商场＊、＊区域，建筑面积约400平方米的框架结构商场租给被告。租赁期限自2008年4月1日起至2011年5月10日止，第一年租金每月49500元，合同一年期满后，每年租金递增5%，即第二年（2009年5月11日起）月租金51975元；第三年（2010年5月11日起）月租金为54575元。自2008年5月11日起计收租金，在签订合同当日被告向原告交纳押金70000元。原、被告确认被告6次支付诉争屋租金共计346500元，福州市鼓楼区奥林体育用品商店代被告支付房租1297150元，以上两项合计1643650元。福州市鼓楼区奥林体育用品商店向本院出具说明，表明其于2012年7月6日支付给福州市城区农村信用合作联社的200000元是代林斌支付租金。
原告于2012年12月28日诉至本院。
中国银行行监督管理委员会福建监管局闽银监复（2011）15号《福建银监局关于福建福州农村商业银行股份有限公司开业的批复》载明，同意福建福州农村商业银行股份有限公司开业，该行开业同时，福州市城区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由福建福州农村商业银行股份有限公司承继。
本院认为，2008年3月3日签订的《商场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应按合同的约定履行。被告系承租人，在租赁期满后负有返还租赁屋的义务，其未举证说明于2011年5月10日就将租赁屋返还原告，应承担举证不能的法律后果。原告主张被告于2012年2月交还诉争屋，本院予以采信。原告于2012年12月28日诉至本院。故被告称原告的诉请判令租金已超过诉讼时效的辩称，本院不予采纳。2008年3月3日签订的《商场租赁合同》约定的押金数额为70000元，被告认为原告收取其另外的80000元押金属另一法律关系，应另行主张。
福州市鼓楼区奥林体育用品商店向本院出具说明，表明其于2012年7月6日支付给福州市城区农村信用合作联社的200000元是代林斌支付租金，且支付上述款项时，被告业已搬离租赁屋，无须再支付租金。因此该笔款项与本案无关。被告认为租赁屋所在大厦于2009年2月至9月处于消防整改状态而无法使用，要求扣除上述期间的租金，但其未提供证据证明该诉争屋实际无法使用，该辩称不予采纳。被告要求从其应交租金中扣除代原告支付的部份费用的主张于法无据。自2008年5月11日起至2012年2月10日，被告应支付的租金总额为2363748.75元，扣除被告已交纳的1643650元、押金70000元，被告还应交纳650098.75元。故原告请求判令被告支付租金424497.5元，本院予以照准，原告要求判令被告支付租金利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告被告福州奥林体育设施工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福建福州农村商业银行股份有限公司支付租金424497.5元；
二、驳回原告福建福州农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。
如果被告福州奥林体育设施工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8145元，由原告承担3000元，被告承担5145元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 吴 辉
审 判 员 蒋东帆
人民陪审员 杨金华
二〇一四年八月三十日
书 记 员 游锦玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。