重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第07743号
原告张雪梅，女，汉族，1970年8月9日生，住重庆市万州区沙河。
委托代理人张海霞（张雪梅胞妹），女，汉族，1976年10月2日生，住重庆市万州区五一路。
被告重庆市万州丰达物业开发有限公司，住所地重庆市万州区胜利新路258号，组织机构代码71160200-8。
法定代表人聂代云，经理。
被告重庆新兴宝石饰品有限公司，住所地重庆市万州区百安坝街道荔塘小区，组织机构代码75926948－6。
法定代表人PATHAPEEPRAISONTHAWIN（中文名叶均廷），董事长。
委托代理人张守贵，重庆渝万律师事务所律师。
委托代理人邬乾兵，重庆渝万律师事务所律师
原告张雪梅诉被告重庆市万州丰达物业开发有限公司（以下简称丰达物业开发公司）、被告重庆新兴宝石饰品有限公司（以下简称新兴宝石公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，依法适用普通程序，由审判员程地华担任审判长，与审判员张文勇、人民陪审员牟红伟组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告张雪梅的委托代理人张海霞，被告新兴宝石公司的委托代理人邬乾兵均到庭参加诉讼；被告丰达物业开发公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告张雪梅诉称，2013年10月10日、2014年2月11日，原告与被告丰达物业开发有限公司分别签订了《重庆市房屋买卖合同》和《房屋认购合同》，均以20万元的价格购买了被告丰达物业开发公司建在五桥宁波路荔塘小区宝石厂综合楼23层的A1（94平方米）和B2（92平方米）共186平方米的房屋（两房总价40万元）。后来，原告经了解得知：该房地产项目原本是工业用房，而不是商品住宅房，以后根本不可能办理住宅的房产证。因此，我认为被告以欺骗的手段与原告签订房屋合同，请求依法认定该房屋买卖合同无效，并返还购房款40万及相关利息。经本院释明后，原告变更诉讼请求，以民间借贷法律关系主张权利。
诉讼请求：一、判令二被告共同返还原告借款400000元及利息（按约定月息4％支付）；二、诉讼费用由被告承担。
被告新兴宝石公司辩称，被告新兴宝石公司与丰达物业开发公司在2012年12月17日签订有《宝石综合楼项目建设协议书》，该协议约定了双方的权利义务。该协议是一个联合建设的意思，新兴宝石公司提供土地及其建设手续，丰达物业开发公司提供资金等，是联合建房合同。对于产权处理，双方按各自的比例产权进行处置，对方不得干涉。原告与丰达物业开发公司是借贷关系，新兴宝石公司未向原告借款，不应承担责任。应依法判决驳回原告要求被告新兴宝石公司共同承担偿还责任的诉讼请求。
被告丰达物业开发公司未到庭参加诉讼，无答辩意见。
经审理查明，2007年12月29日，新兴宝石公司通过公开拍卖方式取得万州区百安坝街道原程家社区2组范围69338平方米国有土地使用权，性质为出让。2010年3月15日，新兴宝石公司取得重庆市万州区百安坝荔塘小区建设用地规划许可证。规划用地单位为新兴宝石公司，用地项目名称为“万州国际宝石饰品工贸园1.5亿粒人工宝石生产线建设”，用地位置万州区百安坝荔塘小区，用地面积15676平方米，建设规模39190平方米。2013年7月11日，新兴宝石公司取得建设工程规划许可证，建设项目名称为“新建国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）宿舍楼、综合楼，建设规模36009.47平方米。其中：宿舍楼16层，楼层建筑面积11328.55平方米；综合楼－1至23层，楼层建筑面积24680.92平方米。2013年9月10日，新兴宝石公司取得建筑工程施工许可证，工程名称为新建国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）综合楼”，建设地点为重庆市万州区百安坝荔塘小区，建设规模24680.92平方米，施工单位是重庆市澳泰建筑工程有限公司。2012年12月17日，新兴宝石公司（甲方）与丰达物业开发公司（乙方）签订《重庆新兴宝石饰品有限公司综合楼项目建设协议书》，约定由甲方提供项目工程建设出让土地并承担与该宗土地有关的税、费；由乙方提供项目全部资金（包含方案设计费和施工图设计费、工程建设费、配套费、地下停车场与地下室等建设资金与费用、人防费等和建设工程税费及其他一切相关建设工程与手续费用），共同建设新兴宝石公司宝石综合楼项目，甲方确保该宗土地使用权合法，无产权争议，并取得建设用地许可证符合城区规划，甲方配合乙方改变设计方案，费用由乙方承担。项目工程款支付办法约定总建筑面积约21165平方米，甲方占26％（约5502.9平方米），分得综合楼第一层以上生产用房及商业用房；乙方分得74％（约15662.1平方米），乙方用于引进宝石项目企业入驻。双方还就项目概况、项目建设总体原则及其他相关权利义务进行了约定。2014年11月17日，新兴宝石公司（合同称甲方）与丰达物业开发公司（合同称乙方）签订《新建国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）宿舍楼、综合楼分配协议》，约定该项目工程房屋建成后，宿舍楼（总面积11328.45平方米）全部归乙方所有；综合楼（总面积24680.75平方米）第1-4层商务办公用房4570.69平方米及第5层851.07平方米归甲方所有，第6-23层居住用房15309.36平方米归乙方所有；车库总面积3166.76平方米，新兴宝石公司分32％（1013.36平方米），丰达物业开发公司分2153.40平方米。同时双方还就综合楼其他房屋设施的分配、房屋产权证的办理及其他相应权利义务进行了约定。2014年11月17日，新兴宝石公司与丰达物业开发公司在重庆市万州区公证处对该分配协议进行了公证。
被告丰达物业开发公司在修建万州区国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）综合楼期间，为筹集工程款，向原告张雪梅等人借款。2013年10月10日，原告张雪梅通过中国银行重庆万州百安坝支行向丰达物业开发公司财务人员杨有松转账支付193000元（卡号6216613200008600141），用途及附言栏注明为“贷款（后改为房款）”，被告丰达物业开发公司收到款后于2013年10月11日出具借条，载明“今借到张雪梅200000元，时间1年”，借条加盖丰达物业开发公司印章，法定代表人聂代云签名。双方口头约定月利率3.5％，2014年11月开始按月利率4％计算，在借条上未注明。原告认可借款时扣除一个月利息7000元，从2013年10月10日至2014年10月9日按每月7000元支付利息13个月金额91000元；从2014年11月10日至2015年2月2日按每月8000元支付利息2个月金额16000元，合计支付利息107000元。为保证借款本息的偿付，双方经协商于2013年10月13日签订《房屋买卖合同》，约定原告张雪梅（合同称乙方）购买被告丰达物业开发公司（合同称甲方）建在五桥宁波路荔塘小区宝石厂综合楼23层的A1号房（94平方米），价款20万元。在合同尾部注明“收款账号中国银行杨永松6216613200008600141，房款20万元，如甲方未按时向乙方支付月息及偿还本金，本合同生效，房屋归乙方所有；如甲方按时向乙方支付月息及偿还本金，本合同失效。”2014年2月11日，被告丰达物业开发公司第二次向原告张雪梅借款，张雪梅通过其丈夫杨晓东在重庆农村商业银行的账户向丰达物业开发公司法定代表人聂代云的账户转账支付192000元，被告丰达物业开发公司收到款后于当日出具借条，载明“今借到杨晓东200000元，时间暂定1年”，借条加盖丰达物业开发公司印章，法定代表人聂代云签名。双方口头约定月利率4％，在借条上未注明。原告认可借款时扣除一个月利息8000元，从2014年2月11日至2015年2月2日按每月8000元支付利息11个月金额88000元。为保证借款本息的偿付，2014年2月11日，原告张雪梅（合同称乙方）购买被告丰达物业开发公司（合同称甲方）签订《房屋认购合同》，约定张雪梅购买丰达物业开发公司开发建设的万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）项目23层的B2号房（92平方米），价款20万元。被告丰达物业开发公司在合同上加盖印章，聂代云、杨仁坤作为代表人在出卖人栏签名，张雪梅在认购人栏签名。庭审中，原告认可双方是借贷关系，所签《房屋认购合同》只是对被告偿还借款本息的保证。
本院在在审理涉及该工程项目的系列房屋买卖案件中，根据其他当事人申请，本院于2015年6月29日作出裁定，依法查封了“重庆市万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）综合楼”建筑物。
上述事实，有原、被告提交的书证及双方当事人当庭陈述相佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告丰达物业开发公司签订了二份房屋买卖合同，购买被告丰达物业开发公司开发建设的万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）项目的房屋，但根据原告的自认及本案所查明的事实，双方是民间借贷关系，其签订合同的目的是作为偿还借款本息的保证，双方所签房屋买卖合同未成立，应按民间借贷法律关系处理权利义务。双方约定月利率3.5％和4％，均超过银行贷款利率标准，双方借款的时间及原告起诉主张权利的时间均在2015年9月1日前，按当时的司法解释，超过中国人民银行同期同类贷款利率4倍的部分不予保护。原告在出借时扣除的本金不应计算借款总额及相应利息，按被告实际收到的借款金额计算，原告超过法定利率标准4倍收取的利息冲抵借款本金。2013年10月10日被告丰达物业开发公司向前原告借款193000元，至2015年2月2日止，利息冲抵借款本金后尚欠本金138818.78元；2014年2月11日被告丰达物业开发公司向杨晓东借款192000元，至2015年2月2日止，利息冲抵借款本金后尚欠本金143283.77元，合计282102.55元。杨晓东与原告张雪梅是夫妻关系，夫妻双方的共同债权由其中一人主张权利，不违反法律规定。原告要求被告丰达物业开发公司返还借款本息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
被告新兴宝石公司以其项目的国有建设用地使用权与被告丰达物业开发公司联合建房，双方对建成后的房屋用途、房屋分配、建设资金的出资人等重大事项有约定，已明确各自的权利义务，不是企业合伙行为，未与原告签订合同，未向原告借款，根据合同相对性原则，被告新兴宝石公司在本案中不应向原告承担民事责任。原告要求被告新兴宝石公司承担共同返还借款本息的诉讼请求不符合法律规定，亦无合同约定，本院不予支持；被告新兴宝石公司不承担责任的抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告重庆市万州丰达物业开发有限公司在本判决生效后立即返还原告张雪梅出借款282102.55元，并从2015年2月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息，利随本清。
二、驳回原告张雪梅要求被告重庆新兴宝石饰品有限公司共同偿还借款本息的诉讼请求。
三、驳回原告张雪梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告重庆市万州丰达物业开发有限公司负担。原告已预交，由被告直付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程地华
审 判 员 张文勇
人民陪审员 牟红伟
二〇一五年十二月一日
书 记 员 罗小莉