浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2696号
上诉人（原审原告）杭州合兴物业管理有限公司，住所地杭州市下城区东新路916号213室。
法定代表人沈美华，董事长。
委托代理人吴文晖，浙江良驹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杭州市城建开发集团有限公司，住所地杭州市上城区长生路9号。
法定代表人赵炎林，董事长。
委托代理人吴方荣、金德聪，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人杭州合兴物业管理有限公司（以下简称合兴物业）因与被上诉人杭州市城建开发集团有限公司（以下简称城建公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决认定事实如下：杭州市江干区观音塘小区静安花苑9幢22号房屋所有权登记在城建公司名下，建筑面积77.74平方米。所有权情况中有附记一栏，载明：总层数含地下一层另有地下车库1283.82平方米，共33个车位。2011年7月18日，合兴物业作为乙方与甲方杭州市江干区静安花苑业主委员会签订《静安花苑物业服务合同》1份，对物业服务的具体内容及物业服务费进行了约定。该合同约定：甲方将静安花苑1—9幢委托乙方实行物业服务管理。物业类型为多层住宅小区。委托管理期限为两年零五个月，自2011年8月1日时起至2013年12月31日止。物业的管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米0.70元，每六个月向业主收取一次，地下车位管理费每月每（位）80元，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。等等。上述合同签订后，合兴物业履行了合同义务，至今，合兴物业未收到杭州市江干区静安花苑9幢22号地下33个车位2011年8月1日至2013年12月31日的地下车位管理费共计37360元。2014年5月12日，合兴物业向城建公司邮寄催缴物业费通知单1份，载明：尊敬的杭州市城建开发集团有限公司业主您好：您位于杭州市江干区静安花苑小区地下车库的物业管理费从2011年8月至2013年12月31日止还有37360元至今未缴纳，望您户收到通知在2014年5月17日前及时交纳。另查明，案涉33个地下车位已分别由城建公司和王素娥等33位小区业主签订了地下车位使用权转让协议书，约定：由王素娥等33位小区业主购买静安花苑地下车库相应号码的车位使用权。城建公司不提供和办理该地下汽车的一切权证，但王素娥等33位小区业主享有该地下汽车位与住宅主体同等年限的使用权。王素娥等33位小区业主须服从物业公司的管理，并按时交纳物业管理等有关费用。王素娥等33位小区业主均缴纳了相应的地下车位使用权转让费，33个地下车位也由王素娥等33位小区业主实际使用。2014年7月，合兴物业诉至原审法院，请求判令：城建公司支付地下车位管理费37360元（按每个车位80元／月，共33个车位，从2011年8月1日计算至2013年12月31日）、滞纳金16812元（以37360元为基数，再乘以日千分之三，从2014年1月1日暂计算至2014年5月31日，实际计算至判决履行之日），城建公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，静安小区业主委员会与合兴物业签订的物业管理服务合同，系静安小区业主委员会代表全体业主而签订，在该合同被依法撤销或确认无效前，对全体业主及合兴物业均有约束力。业主接受了物业管理服务，理应按照合同约定支付物业服务费和相应的地下车位管理费。本案城建公司辩称，其并不享有案涉33个车位的所有权，且车位均已向小区业主出售，由小区业主实际使用，故合兴物业不应向其主张相应的车位管理费。原审法院认为，案涉33个地下车位均已由王素娥等33位小区业主与城建公司签订了《地下汽车位使用权转让协议书》，该协议书合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。根据该协议书的约定，应由王素娥等33位小区业主向合兴物业交纳相应的车位管理费。且案涉车位从2011年8月1日至2013年12月31日均由王素娥等小区业主实际使用，合兴物业在庭审中也表示，有部分车位的车位管理费已由实际使用人交清，未交清部分合兴物业在向城建公司催缴的同时先向实际使用人进行了催缴，故对案涉33个车位均由实际使用人使用并缴费的情况，合兴物业应当知晓。因此在本案中，接受物业服务的一方应为王素娥等33位购买了地下车位使用权的小区业主，而并非城建公司，故原审法院对城建公司的辩称予以采纳，合兴物业起诉要求城建公司支付地下车位管理费和滞纳金无事实与法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项和第十五条第（二）项之规定，判决：驳回合兴物业的诉讼请求。按规定减半收取的一审案件受理费577元，由合兴物业负担。
宣判后，合兴物业不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。本案争议焦点为被上诉人是否为静安花苑9幢地下车库的业主。上诉人提交了房屋权属登记信息查询记录及附有房管局5位领导签到的会议纪要一份，充分证明了被上诉人即为静安花苑9幢地下车库的业主，但原审判决没有做出事实认定。《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原审判决确认被上诉人与33位小区业主签订的《地下汽车位使用权转让协议书》合法有效，其前提应当是已经认定被上诉人就是静安花苑9幢地下车库的业主，否则它如何有权向小区业主转让地下车位的使用权？二、原审判决适用法律错误。原审判决认为被上诉人与车位使用人签订的《地下汽车位使用权转让协议书》约定由车位实际使用人向上诉人缴纳物业管理费，且接受物业服务的也为购买了地下车位使用权的小区业主，而非被上诉人，因而错误认定上诉人无权向被上诉人主张物业管理费及滞纳金。首先，上诉人并不是《地下汽车位使用权转让协议书》的当事人，该协议对上诉人并无约束力；其次根据《物业管理条例》第42条、《物业服务收费管理办法》第15条第2款的规定，业主对物业使用人缴纳物业服务费用负连带责任。因此上诉人向被上诉人主张物业管理费及滞纳金有充分的法律依据。综上所述，上诉人合兴物业请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人城建公司答辩称：静安花苑33个车位已经分别出售给小区的33个业主。本案33个车位都是由王素娥等33位业主在使用，并享受上诉人提供的物业服务。被上诉人并未作为小区业主接受上诉人提供的物业服务，包括地下车库的物业服务。33个车位中有编号为2、5、7、9、11、15、16、21、26、27、29、31、35、36、37的15个车位，物管费都是由车主实际交清了，上诉人在一审中对此也进行了陈述。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人城建公司请求二审法院驳回上诉、维持原判。
上诉人合兴物业在二审期间向本院提交以下证据材料：1、信访意见书及信访事项答复意见书原件各一份，欲证明被上诉人城建公司系静安花苑9幢地下车库33个车位的所有权人；2、静安花苑业委会副主任温宗树出庭作证的证言一份，欲证明其与房管局沟通的过程以及地下车位归属于被上诉人，被上诉人也支付过地下车库物业费等情况。
被上诉人城建公司在二审期间未向本院提交新证据。
对上诉人合兴物业二审提交的证据材料，被上诉人城建公司认为，对证据1真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议，杭州市房产交易产权登记管理中心的信访事项答复意见书的主要内容是案涉车库归属于全体业主所有还是被上诉人所有，案涉车库原属被上诉人所有，后转让给各个业主，因地下车库不能办理产权登记也不能附注，所以车库的归属应以商品房买卖合同中的约定为准，本案所涉的产权证附注属于2007年杭州市短期尝试的特殊情形，该答复意见书末尾的“该地下车库尚未在我中心办理权属转移手续”，是指地下车库不能办理产权转让手续，而非能办理而尚未办理产权转让手续，故案涉地下车库的权利人应为33名业主，非被上诉人；对证据2三性均有异议，温宗树系静安花苑第三届业委会主任和第四届业委会副主任，而上诉人系静安花苑的物业公司，且实行薪酬制管理模式，故静安花苑业委会与本案具有利害关系，业委会副主任温宗树作为证人，其证言证明效力较低。本院对证据1的真实性予以确认，对证据2温宗树证言中与证据1中相一致部分的真实性也予以确认。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另根据双方当事人在二审中的一致陈述，查明，案涉33个地下车位编号分别为1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22、23、25、26、27、28、29、30、31、32、33、35、36、37，即：无编号4、14、24、34的地下车位。
本院认为，本案系合兴物业向城建公司主张静安花苑9幢地下33个车位的地下车位管理费而引发的纠纷，双方对合兴物业作为案涉小区的物业服务企业并有权收取地下车位管理费无异议，争议焦点为城建公司是否系交纳该33个地下车位管理费的适格主体。因案涉33个地下车位被附注载明于城建公司名下的杭州市江干区观音塘小区静安花苑9幢22号房屋所有权登记证书“附记”一栏，并结合杭州市房产交易产权登记管理中心出具的信访事项答复意见书，故应确认该33个地下车位的权利人为城建公司，城建公司依法有权处分该33个地下车位。城建公司一审提交了33份地下车位转让协议书，合兴物业也在二审中认可城建公司于2009年向其交付车位转让资料，且合兴物业确认其一审提交的车位管理费未交台账清单中的车位实际使用人信息也与城建公司一审提交的33份地下车位转让协议的受让方信息一致，合兴物业一、二审中也均认可该33个地下车位的部分车位管理费已由实际使用人交清，故应认定城建公司已将其名下的案涉33个地下车位转让并交付给各业主实际使用，且已告知物业管理方合兴物业。虽然案涉33个地下车位尚未办理权属转移登记，但非系城建公司和受让人原因所致，不影响实际使用人的权利人身份，故合兴物业应向该33个地下车位的受让方收取车位管理费，而非向城建公司主张。综上，上诉人合兴物业的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1154元，由杭州合兴物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 周佳