云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终676号
上诉人（原审被告）云南电网有限责任公司昆明供电局。住所地:昆明市吴井路**号。
法定代表人汤寿泉，局长。
委托代理人郑玲玲，女，汉族，1973年2月24日出生，系云南电网有限责任公司昆明供电局员工，住昆明市五华区，特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）昆明耀龙供电物业服务有限公司。住所地：昆明市拓东路**号。
法定代表人伏庭荣，董事长。
委托代理人吴云，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）昆明福林堂药业有限公司。住所地：昆明市五华区东风西路**号云南文贸大厦**层。
法定代表人王艺乔，董事长。
委托代理人陈家全，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局（以下简称“昆明供电局”）、昆明耀龙供电物业服务有限公司（以下简称“耀龙公司”）因与被上诉人昆明福林堂药业有限公司(下简称“福林堂公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：根据昆明市房权证字第××号《房屋所有权证》，位于昆明市威远街变电站幢号为变电站、结构为钢混结构、所在层数为1-3、建筑面积为1860平方米以及幢号为商场、结构为钢混结构、所在层数为1-2、建筑面积为1713.5平方米的房屋所有权人为昆明供电局。依据耀龙公司提供的上述房屋所有权证复印件中加盖有昆明供电局的公章，并书写有“仅用于办理威远街商铺租赁”文字，时间为2013年12月16日。2013年12月16日昆明供电局出具了一份《证明》，证明中载明昆明供电局委托耀龙公司办理威远街61号商铺租赁的相关事宜。后云南电网公司昆明供电局变更名称为云南电网有限责任公司昆明供电局。2014年1月1日福林堂公司（乙方）与耀龙公司（甲方）签订了合同编号为ZL14-57号的《房屋租赁合同》。合同中约定甲方将位于昆明市威远街61号（附1号）的房屋出租给乙方使用，出租房屋的建筑分上下2层，房屋结构为框架。乙方租赁房屋的用途为中医诊断、理疗，中医药品、中药材销售及医疗器械、养生会所、保健品、化妆品、食品、茶饮、日用品经营。未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途。房屋租赁期限为四年，自2014年1月1日至2018年3月15日；房屋租金按年支付，前三年每年租金为120万元，自2017年1月1日至2018年3月15日租金为134.5万元，乙方应向甲方支付的合同总价款为494.5万元；乙方于2014年1月24日前一次付清2014年的租金120万元，2014年10月1日前付清2015年的租金120万元，2015年10月1日前付清2016年的租金120万元，2016年10月1日前付清2017年1月1日至2018年3月15日的租金134.5万元；乙方付款方式为银行转账。双方约定乙方在合同签订的同时向甲方支付房屋租赁保证金2万元作为乙方履行合同项下义务的担保。因租赁房屋所发生的水费、电费、物业管理费、电信、有线电视等费用由乙方承担，上述费用由乙方直接向相关收费单位交付。甲方已于2014年1月1日开始将租赁铺面交付乙方使用，双方对铺面交接无争议。合同还约定乙方需对租用房屋进行装饰、装修时，须提前10日向甲方提交申请及装修方案，经甲方审批同意后，乙方报政府相关管理部门完善政府审批手续后交甲方备案方可对租赁房屋进行装饰、装修。乙方按约定将房屋交还甲方时，乙方没有拖欠租金以及应由乙方承担的费用的，甲方将保证金无息全额退还乙方。合同还约定甲方违约擅自提前收回租赁房屋，应按本合同约定总价的5%向乙方支付违约金；乙方不按本合同约定支付合同价款的，每逾期一日，应按合同总价款5%向甲方支付违约金；乙方未经甲方许可，擅自对房屋进行装饰、装修的，甲方有权要求乙方恢复原状并解除合同，甲方根据合同收取的租金及保证金不退还乙方，甲方因乙方违约装饰、装修造成的损失，由乙方承担赔偿责任；除合同另有约定外，任何一方违约的，违约方应按本合同约定总价款的5%向守约方支付违约金，若违约金未能弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿责任。另外甲方为履行合同的指定联系人为赵青，电话为138××××3220，乙方为商云江，电话为138××××4949。合同签订后福林堂公司向耀龙公司支付了2014年的房租120万元以及保证金2万元。一审另查明，因昆明供电局将威远街61号附1号、附2号的商铺整体租赁给案外人云南复兴实业有限公司，2014年8月13日由耀龙公司召集昆明福林堂药业有限公司、威远街61号附2号承租户上海安妮美容美发连锁直营机构以及云南复兴实业有限公司召开昆明供电局投资性房屋威远街铺面会谈。2014年8月25日耀龙公司召集福林堂公司和上海安妮美容美发连锁直营机构召开铺面移交工作协商会议，该会议纪要中载明商谈最终结果为物业公司单方违约，按原合同条款对商户进行赔偿并收回商铺；承租户按中标方云南复兴实业有限公司优惠方案执行，重新签合同；最终商谈结果为两家承租户回去及时向上级领导汇报，在2014年8月27日上午10:00之前向物业公司给出最终结果。2014年10月28日耀龙公司召集昆明福林堂药业有限公司、上海安妮美容美发连锁直营机构以及云南复兴实业有限公司召开铺面移交工作协商会议。会议纪要中载明云南复兴实业有限公司意见为房屋房租价格为每月180元/㎡，现场看威远街两家商铺格局；威远街承租人意见按原合同整体铺面移交，每月180元/㎡不接受，按原合同价格移交，铺面装修及其他损失如何解决；耀龙公司意见为三方就眼下问题解决好就将以后的管理权移交给复兴公司。另外，2014年9月25日福林堂公司向昆明供电局发送《关于是否终止房屋租赁合同的函》，函中陈述2014年7月21日得知昆明供电局已经取消对耀龙公司的授权，并得到云南中咨海外咨询有限公司《中标通知书》，通知书写明昆明供电局授权云南复兴实业有限公司办理房屋租赁相关事宜。因昆明供电局授权混乱，导致福林堂公司无法具体了解真实情况，特请昆明供电局明确是否单方解除《房屋租赁合同》，若解除则应返还全部租金、物业管理费、履约保证金，并承担违约责任；若未解除合同，则向其提交书面委托授权房屋租赁的代理人，其将按要求支付相应租金；在昆明供电局未确定委托房屋租赁的代理人并书面通知前，其将暂停支付租金。同日福林堂公司向耀龙公司发送《关于<房屋租赁合同>如何履行的函》，要求耀龙公司以书面复函明确合同是否继续履行、如何履行，并明确其决定暂缓支付2015年度租金、物业管理费。若房屋所有权人协商一致确定租赁商铺的出租主体后将立即支付上述款项。2014年9月30日，耀龙公司向福林堂公司复函，复函中明确因其与产权方目前就威远街61号商铺的租赁有相应的调整，但目前还没有确定具体执行细节，所以无法准确对函件所提问题做出明确的回复，需要其与产权方完成相关问题的处理后才能对函件所提问题进行明确回复。后耀龙公司于2014年11月17日发出通知，要求福林堂公司自接通知之日起十日内与耀龙公司就如何解决进行商谈，并在接通知后暂停对商铺进行装修或使用，否则因此产生的损失不予负责。还查明，2015年1月26日耀龙公司向福林堂公司发通知，告知福林堂公司商铺的新管理方同意继续租赁该商铺，自接通知之日起福林堂公司可以正常使用该商铺；有关续租及租赁合同事宜，耀龙公司将协调福林堂公司与新管理方处理。2015年1月30日和2015年2月16日福林堂公司两次向耀龙公司复函，要求耀龙公司向福林堂公司出示房屋所有权人的合法授权证明，否则将追偿相应的经济损失。2015年2月26日耀龙公司向福林堂公司发出通知，要求福林堂公司在2015年3月5日前交纳租金及物管费，后委托北京盈科（昆明）律师事务所发送了律师函要求福林堂公司交纳租金。2015年3月26日福林堂公司向耀龙公司发函要求解除《房屋租赁合同》，退还2014年8月25日至2014年12月31日期间的租金、物业管理费、租赁保证金，并承担违约责任赔偿损失。当日耀龙公司向福林堂公司发出《解除合同通知书》，该通知书中载明解除双方的合同编号为ZL14-57的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》自本合同解除通知书到达福林堂公司之日解除，并要求福林堂公司每逾期一日按合同总价款5%向其支付违约金；并提醒福林堂公司注意，合同解除，将自行回收昆明市威远街61号（附1号）房屋，并于合同解除之日起三日后更换房屋钥匙；基于福林堂公司有部分物品放置在该房屋内，特给三天合理时间，自合同解除之日起三日内应自行将放置于房屋内的全部物品收回，逾期不收回，其对物品不负有管理维护义务，物品毁损灭失风险由福林堂公司承担。一审庭审中福林堂公司与耀龙公司认可《房屋租赁合同》已于2015年3月26日解除。2015年5月22日昆明供电局要求耀龙公司于2015年6月10日前将涉案商铺移交。2015年6月1日耀龙公司组织安妮美发召开威远街61号商铺收复工作会议，对赔偿问题进行协商。另外，2014年6月5日福林堂公司与案外人昆明博图装饰设计有限公司签订了一份《福林堂威远街女子中医养生馆室内设计装饰设计服务合同》，设计费用共计1362000元。签订合同后福林堂公司共计支付48万元设计费。2014年7月23日福林堂公司与案外人云南翰林装饰工程有限公司签订了《装修工程施工合同》，并于2014年7月29日支付21万元装修工程预付款。后福林堂公司诉至一审法院，请求：请求：一、判令昆明市供电局、耀龙公司连带返还福林堂公司已付的自2014年8月25日至2014年12月31日的房屋租金416666元（1200000元除以12个月）；二、判令昆明市供电局、耀龙公司连带返还福林堂公司支付的保证金20000元；三、判令昆明市供电局、耀龙公司连带向福林堂公司支付违约金247250元（根据合同第四条约定，违约方支付4945000元的5%）；四、判令昆明市供电局、耀龙公司连带赔偿福林堂公司的经济损失1324750元（设计费1326200元，装修210000元，减去违约金后剩余1324750元）；五、诉讼费由昆明市供电局、耀龙公司承担。耀龙公司亦提起反诉，请求:一、判令解除耀龙公司与福林堂公司签订的《房屋租赁合同》；二、判令福林堂公司腾退所租赁的位于昆明市威远街61号（附1号）房屋，交付给耀龙公司，价值20万元；三、请求判令福林堂公司支付自2015年1月1日至2015年6月30日的房屋租金人民币600000.00元（暂时计算至提起反诉之日，计算方式120000元/年÷12个月）；四、判令福林堂公司支付违约金人民币989000.00元；五、案件受理费由福林堂公司承担。一审庭审中耀龙公司将第一项诉讼请求变更为“要求确认《房屋租赁合同》已经解除”。
一审法院认为：关于本诉原告福林堂公司的诉讼请求。耀龙公司受昆明供电局的委托办理诉争商铺的租赁事宜，并向福林堂公司出具了委托证明。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”故涉案的《房屋租赁合同》中规定的权利义务应由昆明供电局承担。本案在合同履行过程中，因昆明供电局将商铺整体出租给案外人云南复兴实业有限公司，导致福林堂公司自耀龙公司于2014年8月13日召开各方当事人关于威远街铺面移交工作会谈之日起不能正常使用涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款之规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中福林堂公司主张返还自2014年8月25日起的租金并未超出法律规定，且福林堂公司已交纳租金至2014年12月31日，故对福林堂公司要求返还已支付的2014年8月25日至2014年12月31日的房屋租金的诉请予以支持。关于返还租金的具体数额，根据涉案合同的约定以及不能使用涉案商铺的期间，福林堂公司所主张的金额并未超过合同的约定，一审法院依法予以支持。关于福林堂公司要求返还保证金20000元的诉请。依据耀龙公司于2015年3月26日向福林堂公司发送的解除合同通知书载明将自行回收房屋更换钥匙，且双方合同中指定联系人的通话记录，应认定耀龙公司已将房屋收回，故对福林堂公司该项诉请依法予以支持。关于支付违约金以及赔偿经济损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因昆明供电局将涉案商铺出租给案外人导致福林堂公司不能正常使用商铺，虽耀龙公司于2015年1月26日通知福林堂公司可以继续使用商铺，但因未能向福林堂公司出具所有权人的合法授权证明导致合同解除，被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任。故应按照合同总价款494.5万元的5%向福林堂公司支付违约金247250元。同时涉案的房屋租赁合同也约定违约金未能弥补守约方损失的，违约方还应承担赔偿损失。福林堂公司在承租商铺后支付了48万元设计费以及装修工程预付款21万元，因耀龙公司的违约行为给福林堂公司造成损失，在扣除违约金后，昆明供电局应向福林堂公司赔偿经济损失442750元。
关于反诉原告耀龙公司的诉讼请求。一审庭审中耀龙公司和福林堂公司均认可涉案的《房屋租赁合同》已于2015年3月26日解除，故一审法院要求确定合同已解除的诉请予以支持。关于耀龙公司要求福林堂公司腾退涉案商铺并交付给耀龙公司的诉讼请求。如上文所述，耀龙公司已通过通知书告知福林堂公司将自行回收房屋并更换钥匙，且通话录音中耀龙公司与福林堂公司已就房屋腾退等事宜达成一致，应当认定耀龙公司已将房屋收回，故对该项诉请不予支持。关于耀龙公司要求福林堂公司支付2015年1月1日至2015年6月30日的租金以及违约金的诉请。如上文所述，耀龙公司未按照约定提供符合约定的房屋交付给福林堂公司使用已构成违约，故对耀龙公司要求支付租金以及支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决:“一、被告云南电网有限责任公司昆明供电局在本判决生效后五日内向原告昆明福林堂药业有限公司返还已支付的自2014年8月25日至2014年12月31日的房屋租金416666元；二、被告云南电网有限责任公司昆明供电局在本判决生效后五日内向原告昆明福林堂药业有限公司返还保证金人民币20000元；三、被告云南电网有限责任公司昆明供电局在本判决生效后五日内向原告昆明福林堂药业有限公司支付违约金247250元；四、被告云南电网有限责任公司昆明供电局在本判决生效后五日内向原告昆明福林堂药业有限公司赔偿经济损失442750元；五、驳回原告昆明福林堂药业有限公司的其他诉讼请求；六、反诉原告昆明福林堂药业有限公司与反诉被告昆明福林堂药业有限公司于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月26日解除；七、驳回反诉原告昆明耀龙供电物业服务有限公司的其他诉讼请求。”本诉案件受理费人民币22869元，由福林堂公司承担7929元，由耀龙公司承担人民币14940元；反诉案件受理费人民币10451元，由耀龙公司承担14940元。
一审判决宣判后，昆明供电局、耀龙公司均不服，向本院提起上诉，昆明供电局请求：撤销一审判决第一项至第四项，改判昆明供电局不应承担责任，本案应由耀龙公司承担相应责任。其上诉的事实与理由为：一、一审判决认定事实错误。昆明供电局并未授权耀龙公司对外出租涉案房屋，昆明供电局所出具的《证明》仅仅是让耀龙公司进行对涉案房屋的租赁询价。耀龙公司在与福林堂公司签订《房屋租赁合同》时并未告知过昆明供电局，耀龙公司向福林堂公司所收取的房屋租金也未向昆明供电局支付，福林堂公司在租赁了涉案房屋后，也未按合同约定向耀龙公司提交过装修申请和装修方案。故耀龙公司签订《房屋租赁合同》的行为，未经过昆明供电局的授权，其无权与福林堂公司签订合同。二、福林堂公司存在恶意支付行为。福林堂公司于2014年7月21日得知昆明供电局将涉案房屋租赁给云南复兴实业有限公司，后福林堂公司于2014年7月23日与案外人签订了《装修工程施工合同》，并于2014年7月29日支付了21万元装修工程预付款，故福林堂公司在明知不能租赁涉案房屋的情况下，仍然向案外人支付款项，属恶意支付。并且《房屋租赁合同》中也已明确约定，福林堂公司在装修房屋时需向耀龙公司提交申请及装修方案，经审批同意后，报政府相关部门完善审批手续后交耀龙公司备案方可对租赁房屋进行装饰、装修，但福林堂公司均未按约定进行装修款的报批，故不属于合理的损失。综上，请求二审法院依法予以改判。
福林堂公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
耀龙公司答辩称：本案应由耀龙公司承担相应的责任，耀龙公司对于出租涉案房屋存在相应的过错，故耀龙公司对昆明供电局的上诉无异议。
耀龙公司上诉请求：一、撤销一审判决第七项，改判由福林堂公司向耀龙公司支付占用涉案房屋的费用600000元及违约金989000元；二、由福林堂公司承担本案的所有诉讼费。其上诉的事实与理由为:一审判决遗漏认定法律事实。一、福林堂公司未按照《房屋租赁合同》第九条的约定将房屋装饰、装修方案向耀龙公司进行审批同意；二、一审判决《房屋租赁合同》于2015年3月26日解除，但是福林堂公司在合同解除后没有履行腾还房屋的义务。一审法院以来源不明的录音资料确认耀龙公司收回涉案房屋没有事实依据；三、虽然昆明供电局将诉争房屋租给云南复兴实业有限公司，但是按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，出租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的出租人：1、已经合法占有租赁房屋的；2、已经办理备案登记手续的；3、合同成立在先的。据此，耀龙公司已实际交付了诉争房屋，福林堂公司已实际占有使用诉争房屋。《房屋租赁合同》依法成立并生效，福林堂公司实际占房，合同的目的已经实现，应当支付相应的租金。综上，请求二审法院在查明本案事实后改判支持耀龙公司的上诉请求。
福林堂公司答辩称：一、福林堂公司向耀龙公司提出过装修申请；二、2015年3月26日耀龙公司与福林堂公司均向对方发出过律师函，耀龙公司所发律师函中已经明确要求福林堂公司三天内腾还，经双方电话沟通后，福林堂公司于2015年3月26日后就再未占用涉案房屋；三、耀龙公司认可其收到了福林堂公司的租金，其认为《房屋租赁合同》合法有效，但昆明供电局将涉案房屋由出租给复兴公司管理，耀龙公司又多次与福林堂公司联系称要求暂停租赁使用，并认可违约且愿意承担违约责任。
昆明供电局答辩称：对于耀龙公司的上诉无异议。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，昆明供电局对于一审法院认定的事实提出以下异议：一、昆明供电局仅委托耀龙公司对涉案房屋对外出租进行询价，并未委托耀龙公司对外进行出租，耀龙公司无权签订租赁合同；二、福林堂公司支付的48万元设计费仅有收据予以证实，不能证实设计费已实际发生；三、福林堂公司明知涉案房屋的租赁存在问题，仍与案外人签订装修合同并支付款项，系恶意扩大损失。
针对昆明供电局所提异议一，根据昆明供电局向耀龙公司所出具的证明，明确了昆明供电局委托耀龙公司办理涉案房屋租赁的相关事宜，故耀龙公司依据该证明于2014年1月1日与福林堂公司签订《房屋租赁合同》并未超出委托范围，虽证明载明了“此复印件只作为办理威远街商铺工商税务事宜”，落款时间为2014年1月12日，晚于《房屋租赁合同》的签订时间，故《房屋租赁合同》系耀龙公司在代理权限内所签订，应为有效委托，故本院对异议一不予确认；针对异议二，因福林堂公司已提交了相应的设计合同及设计费收据，已能证实设计费产生，故对异议二不予确认；针对异议三，因福林堂公司与案外人于2014年7月23日签订了装修工程施工合同，耀龙公司于2014年8月25日召开会议确认涉案商铺无法租赁，故福林堂公司在不知晓无法承租涉案商铺的情况下所签订的装修工程施工合同并不存在恶意，故对异议三不予确认。
耀龙公司对于一审法院认定的事实提出以下异议：一、福林堂公司未按合同约定向耀龙公司进行过装修方案审批；二、2014年8月25日的会议纪要结果是要求各承租人向上级汇报给出最终结果，但该会议纪要未能形成最终结果；三、《房屋租赁合同》于2015年3月26日解除后，福林堂公司并未向耀龙公司腾还涉案商铺。
针对耀龙公司所提异议一，因福林堂公司仅与案外人签订了装修及设计合同，其尚未实际进行装修，故福林堂公司并未违反合同中关于装饰装修条款的约定，故本院对异议一不予确认；针对异议二，会议纪要中耀龙公司已确认了单方构成违约，故双方是否对租赁事宜形成最终结果与本案无关，故本院对异议二不予确认；针对异议三，耀龙公司向福林堂公司所发出的《解除合同通知书》载明在合同解除后，耀龙公司将自行更换涉案房屋钥匙及收回涉案房屋，故耀龙公司已自行收回涉案房屋，故本院对异议三不予确认。
福林堂公司对于一审认定的法律事实无异议。
综上，本案经二审审理查明的法律事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、昆明供电局是是否应承担相应的责任？二、福林堂公司是否应支付相应租金及违约金？
本院认为：一、昆明供电局是否应承担本案相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十三条第二款之规定:“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”根据昆明市供电局向耀龙公司所出具的证明，耀龙公司与福林堂公司所签订的《房屋租赁合同》在受托范围内，故该《房屋租赁合同》对昆明供电局应具有法律效力。根据2014年8月25日双方形成的会议纪要，已确认耀龙公司单方构成违约，且耀龙公司与福林堂公司在其后未能就商铺租赁事宜达成一致意见，福林堂公司已无法实现其合同目的，故昆明市供电局应向福林堂公司退还2014年8月25日后的租金并按合同约定承担相应损失及违约责任。一审按照合同约定及福林堂公司实际支付的租金，判令昆明市供电局退还2014年8月25日后的租金416666元并无不当，本院予以维持。关于耀龙公司认为福林堂公司主张设计费及装修费损失并未实际产生，不应支持的主张。福林堂公司提交了合同及收据、转账凭证等证据，能够证实福林堂公司实际支付了设计费及装修费，而耀龙公司并未提交证据予以反驳，故本院对福林堂公司的损失690000元予以确认。一审以福林堂公司的损失扣除违约金，按合同约定判令昆明市供电局向福林堂公司支付经济损失442750元及违约金247250元并无不当，本院予以维持。
二、福林堂公司是否应支付租金及违约金。如前所述，因耀龙公司于2014年8月25日自认构成单方违约，福林堂公司在此之后已不能正常使用涉案房屋，且根据耀龙公司向福林堂公司发出的《解除合同通知书》中也载明福林堂公司未能在规定时间内交付涉案房屋的，其将更换涉案房屋的钥匙并自行收回涉案房屋，其已通过单方意思表示告知福林堂公司收回涉案房屋，且结合耀龙公司与福林堂公司指定联系人的通话记录，福林堂公司对耀龙公司自行收回涉案房屋并无异议，故耀龙公司所提福林堂公司仍占有涉案房屋并应支付租金的主张无事实依据，本院不予支持。福林堂公司在合同履行过程中并无违约行为，故本院对于耀龙公司所提福林堂公司应承担违约金责任的请求不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人昆明市供电局、耀龙公司所提上诉请求及事实与理由均不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33320元，由上诉人昆明耀龙供电服务物业服务有限公司承担21885.5元，由上诉人云南电网有限责任公司昆明市供电局11434.5元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一六年七月七日
书 记 员 吴 帅