湖北省蕲春县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂蕲春民二初字第00010号
原告王立红。
委托代理人王智。
被告蕲春香格里拉房地产开发有限公司（以下简称香格里拉公司）。
法定代表人谭祖光。
委托代理人伍林贵。
委托代理人张炜。
原告王立红诉被告蕲春香格里拉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由审判员胥陵担任审判长并主审本案，与审判员孟柏林、人民陪审员詹钧名三人组成合议庭，于2014年2月20日、2014年9月12日、2014年10月28日、2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告王立红及其委托代理人王智、被告香格里拉公司委托代理人伍林贵、张炜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王立红诉称，2011年9月18日，原告买下了被告一门面房，并于当日与被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定原告付清了首付款后，被告应于2013年3月18日将门面房交给原告。可交房时间已过了数月，被告也未交房。原告也多次向被告催要房子。被告却以种种理由拒交房，被告的这种行为显属违约。鉴于上述，原告为了维护其合法利益，特依法提起诉讼。请求人民法院：一、判令被告按“商品房买卖合同”的约定迅速将房子交付原告；二、判令被告向原告支付违约金185，401.94元（自2013年3月19日算至2014年9月11日），剩余算至交房之日。
原告王立红为支持其诉讼主张，向法庭举张如下证据：
证据1，原告身份证复印件。拟证明原告主体适格。
证据2，被告的机构代码证。拟证明被告主体适格。
证据3，《商品房买卖合同》。拟证明原告购房的事实。
证据4，原告交首付414，140元购房款的收据。拟证明原告付款的事实。
证据5，原告后期每月银行按揭付房款的流水清单。拟证明原告累计付房款62，700元。
证据6，原告已付各种税费发票8份。拟证明原告已经履行其各项义务。
证据7，购房684，140元发票一份。拟证明房款已交清。
被告香格里拉公司的质证意见：对原告证据1、2、3、4、5、6无异议；证据7有异议，认为票据收款时间不符，银行是于2012年4月26日实际收到的是256，500元（其中27万的百分之五还在银行）。
被告香格里拉公司辩称，我方并未违约。关于违约金的问题，被告不应按违约计算违约金，原告诉求的计算应至原告起诉前而不是计算至现在，而且原告变更了诉讼请求中的违约金，变更诉讼请求应在举证期届满前提出。关于面积差异计算，双方签订有补充协议而补充协议高于原协议的效力，其中已经明确规定是交清房款，房屋实际面积已经高于原告所购买的面积，原告按合同面积43.3㎡单价15，800元／㎡支付684，140元，测绘面积是50.16平方米比合同面积高6.86㎡，根据合同约定，原告在收房前还应当向被告支付购房款108，388元，原告应缴纳清房款，被告才有交房义务。故，原告没有交清房款，我方也无交房义务，依据�同约定我方暂不交房。
被告香格里拉公司为支持其答辩理由，向法庭提供了如下证据：
证据1，B7号楼1号商铺平面实体测绘图一份。拟证明商铺的实体面积是50.16平方米。
证据2，房管局出具的分户面积明细表和房屋分层平面图各一份。拟证明被告是依据合同确定的实际建筑面积，从而证实原告仅仅是支付预测面积43.3平方米达到款项，而没有付清实际面积的房款。
原告王立红的质证意见：对被告证据1，有异议，房子的面积不是我与被告说了算，是房管局说了算。证据2，对证据形式无异议，但是该证据没有写明测量时间，只是盖了公章。分层平面图上的47.16平方米面积加上公摊面积与原告购买房屋时合同的面积是不一样的。其他的与本案无关。
经过庭审质证、辩论，本院依据证据认定规则及本案当事人的当庭陈述、抗辩，对原告提供的证据认证如下：原告证据7份：证据1-6，被告无异议，该6份证据本院予以采纳。原告证据7，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，但认为其票据收款时间不符，故不能达到原告的证明目的；对该证据真实性、合法性、关联性本院予以确认，但能否实现原告证明目的，应结合全案事实和其他证据予以确认，本院另行阐述。被告证据2份：证据1，系被告自绘的本案争议房屋及其楼梯的大小及其位置示意图，没有原告签章亦无有管理权部门确认，不属证据，不予采信。证据2，原告对证据形式无异议但认为没有写明测量时间只是盖了公章且分层平面图上面积与合同面积不一样，因该证据系房屋管理部门出具原告并无异议，亦无其他证据反驳推翻，该证据具有真实性、合法性、关联性，能证据本案相关事实，本院予以采纳，作为认定案件事实的依据。
经过开庭质证、认证，本院审理查明如下事实：原告王立红作为买受人与出卖人即被告香格里拉公司于2011年9月18日签订了《商品房买卖合同》，购买了被告的门面房一列，该合同编号为GF-2000-0171蕲房合编字（二0一一）第002779号。合同约定：其中第三条“买受人所购商品房的基本情况”：原告购买被告的香格里拉第B7号楼1单元铺1号房；建筑面积43.3平方米，其中套内建筑面积42.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.0平方米。第四条“计价方式与价款”：出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米15，800元，总金额（人民币）陆拾捌万肆千壹百肆拾元整。第五条“面积确认及面积差异处理”：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定（1）以政府有关部门最终测算面积为�，多退少补。第五条“付款方式及期限”：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式，签定本合同时，买受人已付首付款人民币肆拾壹万肆仟壹佰肆拾元整，余款人民币贰拾柒万元整办理银行按揭贷款。第七条“买受人逾期付款的违约责任”：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第一种方法处理。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违�金。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”：除本合同第八条规定的特殊的情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五。该合同还就买受双方的其他权利、义务进行了详尽的约定。
2011年9月18日，原、被告又签订�《附件四：合同补充协议》，其中第二条约定：在买受人已付清该购房屋的全部房价款后（包括因买受人违约所应承担的违约金部分），出卖人将符合本合同第八条约定的商品房交付买受人；否则出卖人有权拒绝办理交付手续并不承担违约责任，由此而引起的一切责任均由买受人承担。第八条约定：该房屋交房时间为签订合同日期起18个月之后。第九条约定：本补充协议与合同的正文内容相冲突时，以本补充协议为准。
2011年9月18日，被告开具“收款收据”，收王立红房款（铺1#）首付款414，140元。后原告王立红办理了按揭贷款，2011年11月29日，原告收到被告的“销售不动产统一网络代开发票”一份，发票代码为242111190320，发票号码为10587180，该发票载明付款方为原告王立红，收款方为被告香格里拉公司，所付款项性质为售房款，金额为684，140元，建筑面积43.3㎡，�价15，800元／㎡。
2013年3月18日，合同约定交付期限达到后，被告香格里拉公司未将合同约定的门面房交付给原告王立红，原告王立红为此多次到被告香格里拉公司找其相关负责人员要求被告履行合同，原告向被告催讨数月未果，诉至本院，请求人民法院：一、判令被告按“商品房买卖合同”的约定迅速将房子交付原告；二、并向原告支付违约金6万余元起算时间自2013年3月19日开始，算至被告交房之日。在案件审理期间，原告就其第二项诉请的违约金，按照合同约定变更为：二、判令被告向原告支付违约金185，401.94元（自2013年3月19日算至2014年9月11日），剩余算至交房之日。
本案在审理过程中，被告香格里拉公司提出对讼争商铺的面积进行司法鉴定，鉴定申请移送本院司法鉴定科，本院司法鉴定科于2014年10月15日以当事人不配合无法进行现场勘验鉴定无法进行为由作出《中止对外委托鉴定通知书》。2014年10月12日，被告香格里拉公司将涉案标的物即双方讼争的香格里拉新城一层1单元铺1号内的通往二楼的楼梯拆除。
查明，蕲春县房地产测绘队对被告香格里拉公司该栋建筑的商铺和商品房进行了测量，其中本案争议的香格里拉第B7号楼1单元铺1号房套内面积47.16㎡，公摊面积1.128㎡，建筑总面积48.29㎡。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告王立红与被告香格里拉公司所签订的《商品房买卖合同》及其合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，本院予以认定。双方当事人应全面履行合同义务。
原告按照合同约定支付了售房款684，140元，被告香格里拉公司未按合同约定交付合同标的物即香格里拉第B7号楼1单元铺1号房。被�关于补充协议高于原协议的效力、依据合同被告公司并未违约、原告应缴纳清房款被告才有交房义务的抗辩意见，因鉴定未果，关于讼争房屋面积，蕲春县房地产系房屋产权登记管理部门，其测绘数据为合法有效数据，本院予以确认，但被告香格里拉公司对原告尚未缴纳的部分房款未在本案中提起反诉，故，被告香格里拉公司的上述抗辩意见，本院不予采纳，在本案中不能一并审理，被告可以另行主张。故此，原告关于判令被告交付房子的诉请，本院予以支持。被告未交付合同标的物的行为属违约行为，应承担相应的民事责任。关于违约金的计算，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人�以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告所主张的违约金金额过高，应适当予以调低，本院在其30%范围内对原告的诉讼请求给予支持，即被告应该向原告支付违约金55，620.3元（185，401.94元×30%）（自2013年3月19日算至2014年9月11日，后续依据上述计算依据算至交房之日）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告蕲春香格里拉房地产开发有限公司将香格里拉第B7号楼1单元铺1号房交付给原告王立红。
二、被告蕲春香格里拉房地产开发有限公司向原告王立红支付迟延交付房屋违约金人民币55，620.3元（自2013年3月19日算至2014年9月11日，后续依据上述计算依据算至交房之日）。
以上判决第一、二项所确定的义务，被告蕲春香格里拉房地产开发有限公司自本�决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，300元，由被告蕲春香格里拉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 胥 陵
审 判 员 孟柏林
人民陪审员 詹钧名
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 李 贞