广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初343号
原告：广州市爱森物业管理有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：陈志强。
委托代理人：蔡叶艺，广东信德盛律师事务所律师。
委托代理人：张绍辉，该公司职员。
被告：刘笑珍，住广州市花都区。
原告广州市爱森物业管理有限公司诉被告刘笑珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理，由代理审判员白一帆依法适用简易程序于2016年2月24日公开开庭进行审理，原告广州市爱森物业管理有限公司的委托代理人蔡叶艺及被告刘笑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：根据原告与花城苑小区的开发商广州市城业房地产开发有限公司签订的《花城苑小区物业服务合同》和《合同补充和变更协议》的约定，原告在2008年8月1日开始接管涉案小区，在2008年12月11日取得物管资格开始对花城苑小区提供物业管理服务，服务至今，原告一直尽职尽责。被告作为花城苑小区内（5栋）207房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但自2008年8月开始就未支付过物业服务费给原告，被告累计拖欠原告物业服务费4513元。且根据合同约定，被告未按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠款额每日千分之二的标准向原告支付违约金。原告曾多次催缴，但被告仍然置若罔闻，严重侵犯了原告的合法权益。无奈之下，原告唯有根据合同的约定和法律的相关规定，向某提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付自2008年8月至今拖欠的物业服务费4513元（暂计至2015年11月）。2、被告向原告支付逾期违约金10720.08元（暂计算到2015年11月）。合计：15233.08元。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、被告向原告支付自2008年8月1日至2015年11月30日所拖欠的物业管理费4513元。2、被告向原告支付2008年8月1日至2015年11月30日拖欠物业管理费的逾期违约金10720.08元（违约金的计算标准为按照合同约定所欠款额每日千分之二的标准）。合计15233.08元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我方不同意原告诉请，原告没有履行到作为物管的义务，2005年7月1日我方入住涉案房屋，至今没有交纳过物业费，原告一直没有履行过物管的义务，原告将我方楼下一楼的商铺出租用于棋牌经营，该商铺每天有人打麻将至深夜噪音过大导致我方无法休息，另外，因楼上有人扔垃圾到我方自行搭建的铁棚上，原告工作人员对此进行打扫时把我方铁棚踩坏，楼上进行装修噪音过大导致我方无法休息，且楼上装修导致我方房屋损坏，由于上述原因，我方至今没有交纳物业费。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街宝华路46号之一207房，建筑面积137.067平方米，权属人是被告，权属来源是向广州市城业房地产开发有限公司购买。
原告于2008年10月10日成立并申领了《营业执照》，原告已经取得了三级物业管理资质。
2008年12月11日，原告（乙方）与案外人广州市城业房地产有限公司（甲方）签署了一份《花城苑小区物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对位于花都区新华街宝华路48号的花城苑小区提供物业管理服务，物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按广州市物价局公布的政府指导价范围内向业主收取。业主应于规定收楼之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠款额每日千分之二的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2008年12月11日起至2011年12月10日止。本合同期满前一个月，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议：双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
2011年11月2日，原告（乙方）与案外人广州市城业房地产有限公司（甲方）签订一份《补充协议》，合同约定，甲乙双方于2008年12月11日签订了花城苑小区物业服务合同（下称“原合同”）。由于原合同即将到期原因，甲乙双方经过平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，对原合同内容作出如下调整和补充约定，并由双方共同遵守：1、原合同第六条第一项：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按广州市物价局公布的政府指导价范围内向业主收取。现调整为：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按广州市物价局公布实施的政府指导价向业主收取：物业：0.45元／月·平方米，如果广州市物价局公布的政府指导价发生调整，则自新的政府指导价公布之日起乙方有权按照新的政府指导价收取。3、原合同第三十八条：本合同期限自2008年12月11日起至2011年12月10日止。现调整为：本合同期限自2008年12月11日起至2016年12月10日止。
诉讼中，原告陈述，原告于2008年8月1日开始进入小区进行管理，只是要办理相关的证件手续故合同签订的时间是2008年12月11日，原告一直按照物业服务合同的约定提供物业管理服务，被告从2008年8月1日至今都没有向原告缴纳过物业服务费。涉案房屋的物业服务费收费标准在2011年12月31日前按照每月39元的标准收取，2012年1月1日至2015年11月30日每月按照每平方米0.45元收取，涉案房屋的物业费收费标准为62元。原告未提交证据证明前任物业管理公司在2008年8月1日开始将涉案小区交接给原告进行管理。
本院认为：原告与涉案小区的开发商于2008年12月11日签订有《花城苑小区物业服务合同》，原、被告之间成立物业服务合同关系。被告享受了原告提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付物业服务费。被告陈述其没有交纳物业服务费的理由一是一楼商铺打麻将至深夜噪音太大，二是楼上扔垃圾至被告自行搭建的铁棚上原告工作人员清扫垃圾踩坏铁棚，三是楼上装修噪音太大且损坏被告的房屋，上述理由是被告与上下相邻邻居之间的纠纷，与原、被告之间的物业服务合同关系是不同的法律关系，被告上述抗辩理由依据不足，本院不予采纳，被告应当依法另循途径解决。根据《花城苑小区物业服务合同》的约定，物业服务费收费标准按广州市物价局公布的政府指导价范围内向业主收取。原告陈述其于2008年8月1日开始进入小区进行管理，只是要办理相关的证件手续故合同签订的时间是2008年12月11日，但对此原告并未提交证据证明，故本院对于原告上述陈述不予采信。被告应当交纳自2008年12月11日起的物业服务费，被告逾期交纳物业服务费，应当按照合同约定支付违约金，故对原告请求被告支付2008年12月11日起至2015年11月30日的物业服务费及违约金的请求，本院予以支持。涉案房屋2008年12月11日至2011年12月31日的物业服务费为每月39元，2012年1月1日至2015年11月30日的物业服务费为0.45元／平方米，涉案房屋的建筑面积为137.067平方米，即每月应交物业服务费为62元，经核算，涉案房屋2008年12月11日至2015年11月30日的物业服务费为4344元，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，原告诉讼请求中超出的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告刘笑珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市爱森物业管理有限公司支付自2008年12月11日起至2015年11月30日止的物业服务费4344元；
二、被告刘笑珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市爱森物业管理有限公司支付自2008年12月11日起至2015年11月30日止的物业服务费的违约金（违约金以每月应缴的物业服务费为本金，分别从欠缴当月11日起按每日千分之二的标准计算至付清之日止，每月违约金以不超过当月物业服务费本金为限）；
三、驳回原告广州市爱森物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费90元，由原告广州市爱森物业管理有限公司负担39元，由被告刘笑珍负担51元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
代理审判员 白一帆
二〇一六年三月二日
书 记 员 朱婷欣
黄丽雅