上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初5733号
原告(反诉被告)：上海盈和家具有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：李炬广，总经理。
委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。
被告(反诉原告)：杜雪荣，男，1953年7月16日生，汉族，住浙江省海宁市。
委托诉讼代理人：杜敏娟。
委托诉讼代理人：周进，上海熊兆罡律师事务所律师。
原告上海盈和家具有限公司与被告杜雪荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告提起反诉，本院依法受理。本案于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李巧民、被告的委托诉讼代理人杜敏娟、周进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海盈和家具有限公司(以下简称“盈和公司”)向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还自2012年8月至2016年8月增加的租金共计4.8万元；2、判令被告返还保证金2万元；3、判令被告赔偿原告机械设备搬运费损失共计201,650元；4、判令被告赔偿原告支付的劳动合同违约赔偿金损失159,300元。事实和理由：2009年11月10日，被告以上海沧盛拉丝制钉厂的名义与原告签订《租房协议书》，约定被告将房屋出租给原告，年租金为22万元，租期自2009年11月10日至2019年11月10日。租金自第五年至第七年递增5%，年租金为23.1万元。原告支付保证金2万元。2012年11月11日，原、被告签订《补充租房协议书》，自2012年8月起，每年增加租金1.2万元，年租金变更为24.3万元。2016年下半年，租赁房屋被九亭镇人民政府认定为违章建筑要求拆除，被告通知原告搬迁。原告认为：本案从被告处租赁的房屋系违章建筑，双方租赁合同无效。既然合同无效，就没有租金的概念，原、被告一开始是约定年租金22万元，基于合同无效，2012年8月起被告要求增加的租金就没有法律依据，要求退还；因租赁房屋被拆除，还给原告造成了机械设备搬运费损失和提前解除劳动合同的赔偿金损失。综上，原告提出以上诉讼请求。
被告杜雪荣辩称：不同意原告诉请。使用费的标准应当参照合同约定的租金标准，2012年8月以后增加的租金标准是有明确约定的；原告尚欠付被告使用费和水电费，故押金2万元不同意返还，应当抵扣欠付的费用；搬运费损失和劳动合同违约赔偿金损失没有法律依据。
被告杜雪荣同时向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2009年11月10日签订的《房屋租赁协议书》和2012年11月11日签订的《补充租房协议书》无效；2、判令原告向被告支付2016年8月10日至2016年11月25日的使用费71,402元；3、判令原告向被告支付2016年5月10日至2016年11月25日的水、电费29,848元。事实和理由：2009年11月10日，上海市松江区九亭镇沧盛拉丝制钉厂(系个体工商户，已注销，经营者系本案被告)与原告签订《租房协议书》一份，约定将位于上海市松江区九亭镇九舒路XXX号面积为1,368平方米的房屋出租给原告使用。后双方于2012年11月11日签订《补充租房协议书》一份。由于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故房屋于2016年11月30日被拆除。原告于2016年11月25日搬离租赁房屋。但原告尚有租金71,402元及水电费29,848元未付。被告认为，因出租的房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律强制性规定，故双方签订的租赁合同无效。虽然租赁合同无效，但原告仍有义务支付房屋占有使用费及水、电费。综上，被告提出以上反诉请求。
针对被告的反诉请求，原告辩称：对于确认《房屋租赁协议书》及《补充租房协议书》无效无异议，但过错方在被告；原告租金支付至2016年8月10日，其2016年8月份接到被告通知要拆迁所以后续没有支付租金，占有使用费应按照《房屋租赁协议书》约定的标准计算，原告于2016年10月20日搬离；对于水电费的金额，原告在答辩阶段予以认可，但法庭辩论阶段又陈述水电费确实没有支付、但仅对被告计算方法认可，对具体金额不予认可。
经审理查明：2009年10月15日，原告向被告支付了2万元租房保证金。
2009年11月10日，案外人上海市松江区九亭镇沧盛拉丝制钉厂作为甲方、出租人，原告作为乙方、承租人，签订一份《租房协议书》，协议书第一条约定甲方提供房屋1368平方米给乙方使用，年租金为22万元。租期为10年，自2009年11月10日至2019年11月9日，第五、六、七年递增5%，年租金为23.1万元，以后每三年递增5%……第二条约定：先付后用，租费三个月一付，如逾期按月支付总额的10%为滞纳金……第八条约定：乙方租房必须先支付保证金2万元整，协议终止乙方如不违约且房屋内配套设施完好，保证金如数归还。该协议书另对其他租赁事宜作了约定。甲方代表处签字为“杜雪荣”。
2012年11月11日，案外人上海市松江区九亭镇沧盛拉丝制钉厂作为甲方、出租人，原告作为乙方、承租人，签订一份《补充租房协议书》。约定：1、乙方每月在原月租金基础上另增加1,000元，一年共计12,000元，和原租金同步支付给甲方；2、支付时间从2012年8月10日至2019年11月9日止；……4、本补充协议书同原租房协议书具有同等的法律效力，双方签字或盖章起生效。该补充租房协议书另对其它事宜作了约定。甲方代表处签字为“杜雪荣”。
2016年5月10日，被告出具水电费收款收据：水：2278-1981=297×5.3=1574.10；电峰：5818-5550=268×40倍×1.17=12542.40；谷：794-712=82×40倍×0.63=2066.40;上述款项合计16182.90元。原告支付上述水、电费用。
2016年6月20日，上海市松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室告知系争房屋将因“五违”问题被拆除。
原告支付被告房屋使用费至2016年8月9日。
另查明：案外人上海市松江区九亭镇沧盛拉丝制钉厂系个体工商户，经营者为本案被告，于2007年12月31日注销。
庭审中，双方确认租房协议书及补充租房协议书的签订主体是原、被告，涉案租赁房屋无合法建造手续。双方确认除本案诉请外，双方并无其他后果需要本案一并处理。
庭审中，原告陈述已于2016年10月20日搬离，但未办理交接手续。被告陈述原告于2016年11月20日开始搬，直至2016年11月25日全部搬离，系争房屋于2016年11月30日拆除。
庭审中，原告为证明机器设备搬运费向本院提供了：上海元泽物流有限公司出具的发票及对账单一组，上述发票和对账单的载明运费发某时间从2016年8月至2017年1月期间，收款对账单的对账单位为上海皇廷贵族家具(以下简称“皇廷贵族”)，发票上的购买方名称为上海卡兰家具有限公司(以下简称“卡兰公司”)。原告在举证期间陈述对账单中所列运费都是从系争房屋搬运到鹤山，厂房为整体搬过去的。被告认为上述发票系案外人发某的费用，运输时间也同实际搬迁时间不一致，无法证明系原告公司产生的搬迁费。针对被告质证意见，原告称，原告在松江九亭有三家厂，包括盈和公司、卡兰公司、皇廷贵族，因搬迁时间紧，故原告将货物暂放在另外两家公司，再由另外两家公司搬运到鹤山。
庭审中，为证明提前解除劳动合同的赔偿金，原告提供了案外人何亮、张闪明、吴长宏、许惠玲、龙安乐、许惠军共计6名员工的身份证复印件、劳动合同复印件、工资发放单、记账凭证，以证明违约解除合同的赔偿金金额。上述劳动合同书的聘用方均为上海卡兰家具有限公司，职工工资发放单显示上述人员每月工资为2,000多元至4,000多元，而终止劳动关系的补贴最低18,000元，最高36,000元。被告对原告提供的证明解除合同赔偿金的证据，真实性、合法性、关联性均不予认可，用工单位和工资发放单位也并非原告，而是案外人卡兰公司。同时，补偿金同工资相较相差过大，明显与时间不相符。针对被告质证意见，原告称，原告三家公司的劳动合同全部是以卡兰公司的名义签，但实际用工主体是原告，但没有直接证据证明上述6人是在原告处工作。
审理中，被告为证明水电费用，提供了2017年11月27日拍摄的水电表读数照片，显示电费峰段读数为6338，谷段读数为847，水表读数为3066吨。原告对上述数据不予认可。
以上事实，有租房协议书、补充租房协议书、告知书、收款收据、照片、工商登记信息以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，本案原、被告签订的《租房协议书》及《补充租房协议书》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告向原告收取了2万元押金，应当予以退还。自2012年8月至2016年8月，被告依据双方《补充租房协议书》约定的标准向原告收取租金并无不当，原告也实际进行了支付，合同无效情形下房屋使用费的标准也是参照合同标准，故原告要求被告返还在该时间段内增加的租金4.8万元没有法律依据，本院不予支持。原告辩称其于2016年10月20日全部搬离，但双方并未办理交接手续，原告亦未提供证据证明其于该日搬离，故对原告的意见本院不予采纳。原告租金支付至2016年8月9日，对于2016年8月10日至2016年11月25日欠付的房屋占有使用费，原告应当支付。
就原告提出的机械设备搬运费损失，本院认为，原告提供的发票和对账单期间同房屋搬迁并不吻合，亦未能证明搬运费系原告搬运涉案租赁房屋内的机械设备产生的运费，据此就该项费用本院不予认可。就原告提出的劳动解约损失，鉴于原告未能证明劳动合同赔偿涉及的6名员工与原告存在劳动合同关系，且未能证明上述解约费用的合理性，故对该项主张，本院亦不予认可。
就被告提出的水、电费用，原告对于被告提出的计算方式予以认可，但是对于被告提供的抄表数不予认可。本院认为，原告在搬离时未能同被告进行交接且结清相关费用，现被告提供了水电表相应读数的照片，本院予以采信。原告应当支付被告欠付的水、电费29,848元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海盈和家具有限公司与被告(反诉原告)杜雪荣于2009年11月10日签订的《租房协议书》及2012年11月11日签订的《补充租房协议书》无效；
二、被告(反诉原告)杜雪荣应返还原告(反诉被告)上海盈和家具有限公司押金2万元；
三、原告(反诉被告)上海盈和家具有限公司应支付被告(反诉原告)杜雪荣自2016年8月10日至2016年11月25日的房屋占有使用费71,402元；
四、上述第二、三项相互抵扣后，原告(反诉被告)上海盈和家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杜雪荣房屋占有使用费51,402元；
五、原告(反诉被告)上海盈和家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杜雪荣欠付水、电费合计29,848元；
六、驳回原告(反诉被告)上海盈和家具有限公司的其余本诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7,734元、减半收取3,867元，由原告(反诉被告)上海盈和家具有限公司负担3,717元(已付)，由被告(反诉原告)杜雪荣负担150元(已付)；反诉案件受理费1,202.50元，由原告(反诉被告)上海盈和家具有限公司负担(已付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 方晓婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……