沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初5350号原告孟哲，男，1973年4月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告秦爽，女，1980年4月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人孟哲，男，1973年4月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告辽宁万祥置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白街27-1号，组织机构代码证78870070-6。法定代表人武文勇，系该公司董事长。委托代理人隋阳，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托代理人陈浩，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告沈阳远洋基业物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区长白街17号，统一社会信用代码91210102573467855E。法定代表人武文勇，系该公司董事长。委托代理人吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。委托代理人苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。原告孟哲、秦爽与被告辽宁万祥置业有限公司(以下简称“万祥公司”、沈阳远洋基业物业管理有限公司（以下简称“远洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员荆彤适用简易程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告孟哲（并作为原告秦爽的委托代理人），被告万祥公司委托代理人陈浩、被告远洋公司委托代理人苏雪娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟哲、秦爽诉称：原告于2011年11月27日购买了辽宁万祥置业有限公司开发建设的位于和平区长白街xx号xx-8-1的商品房，并签订了商品房买卖合同。2014年4月2日，原告在被告沈阳远洋基业物业管理有限公司办理入住手续取房屋钥匙时，被告强制收取了该房屋上一年的即2013年采暖费共计3898.6元，交缴此款项后被告才将钥匙交付给原告，原告百般无奈下只能先交付该款项。根据沈阳市供暖管理办和物价局下发的沈阳供热（2009）第12号文件规定之第三项：对于新建居民住宅取暖费的收缴，未办理实际入住手续的住宅应由开发商建设单位缴纳该期采暖费，故被告在无任何法律依据的前提下，强制向业主收取本应由被告承担的费用，属于严重侵害原告权益。故恳请法院依法律判令被告违法侵权，请求判令被告败诉。诉讼请求：1、请求法院判令被告返还代收采暖费款3898.6元；2、本案诉讼费由被告承担。被告万祥公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，理由是，双方签订的商品房买卖合同当中已明确约定房屋交付时间，并且我方按照约定向被告公证邮寄送达了入住通知，对方已经实际接收，但对方未按照合同约定以及入住通知要求的时间办理入住手续。依据买卖合同补充协议当中的约定，由于原告的原因拒绝接受房屋的视为房屋已经交付，交付时间之后的风险以及各项费用均由原告来承担，因此交付时间之后的采暖费也应该由原告来实际支付，故希望驳回原告的诉讼请求。被告远洋公司辩称：1、按照商品房买卖合同约定，原告已经视为办理交付手续，采暖费等费用，应由原告承担采暖费。根据商品房买卖合同第八条，第十一条交付期限和交接规定，出卖人应当在2013年11月15日前进行房屋交付，并书面通知买受人办理交付手续。商品房买卖合同补充协议规定第9.3、9.4、9.6规定，如买受人未能在规定的期限和地点办理房屋交接手续，视为交付通知规定的交接期限最后一日为出卖人向买受人实际交付时间，自交付通知书确定的最后期限第二日起与该房的有关全部权利和责任、风险均由买受人享有和承担，买受人需承担自最后期限第二日起发生的各项管理费用和相关费用；买受人未按照交付通知书约定的时间、地点及流程与出卖人办理交接手续的，出卖人有权解除合同，买受人应当支付违约金；买受人未接到房屋交付通知书的，以合同约定的交付日期为交付使用时间，买受人应当按照合同约定的交付日期办理手续，买受人无合法理由拒绝受理的，物业费等相关费用由买受人承担。房屋出卖人已经于2013年11月4日邮寄房屋交付通知书，并作公证，其中原告显示在名单内，证明第一被告已经通知其办理入住，但是其未按照约定办理，应视为已经办理入住，故房屋的采暖费应当由原告承担；二、我物业公司已经将业主的采暖费用转交给被告万祥公司，因此我方并非原告返还采暖费的被请求人，综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年11月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告万祥公司开发建设的位于沈阳市和平区长白街xx号xx-8-1房屋一套，建筑面积171.09平方米，房款为7660.67元/平方米。合同第八条约定“出卖人应当在2013年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议执行”。原、被告签订的“远洋天地”《商品房买卖合同》补充协议中9.6约定“买受人未接到房屋交付通知书的，以合同约定的交付日期为交付使用的时间，买受人应按合同约定的交付日期办理房屋交接手续。出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝受领的，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自此由买受人承担”。2013年11月4日，辽宁诚信公证处公证员史静月和杨艳在万祥公司一楼客服部对万祥公司邮寄《远洋天地房屋交付通知书》和《远洋天地车库（车位）交付通知书》的行为及过程予以保全，并于2013年12月10日，出具《公证书》。原告孟哲、秦爽在上述邮寄的名单中。庭审时，被告万祥公司提供涉案房屋所在楼盘其他业主签署的《远洋天地房屋交付通知书》，证明房屋交付时间为2013年11月15日前。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、远洋天地入伙（入住）缴费单、收据、商品房准住通知单，被告提供的《商品房买卖合同》、《公证书》、交付通知书、财务明细清单以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。已经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。本案中，原告与被告万祥公司在商品房买卖合同中约定的涉案房屋的交付期限为2013年11月15日，被告万祥公司提供的其他业主签署的《远洋天地房屋交付通知书》以及《公证书》能够证明涉案房屋已经符合商品房买卖合同中约定的交付使用条件，且其已经履行通知原告交付房屋的义务。同时，原告未提供证据证明涉案房屋不符合交付使用条件，其未如期办理入住手续的后果依法应当由原告自行承担，故按照《关于解决居民采暖收费工作若干问题的通知》的规定，涉案房屋的采暖费应当由原告孟哲、秦爽予以承担，据此，对于原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孟哲、秦爽的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告孟哲、秦爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  荆彤二〇一六年六月二十七日书记员  刘雷本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自已的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。