广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市秦良实业有限公司。
法定代表人姚祖龙，董事长。
委托代理人杨小梅、郝海涛，均为广东国晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市赛格工程实业股份有限公司。
法定代表人胡建平，总经理。
委托代理人程委，广东联建律师事务所律师。
委托代理人陈远彬，广东联建律师事务所律师。
上诉人深圳市秦良实业有限公司（以下简称秦良公司）与深圳市赛格工程实业股份有限公司（以下简称赛格公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1983年1月28日，原深圳市规划设计管理局出具（1983）城地征字第8XX8号《征用土地通知书》，载明，根据《国家建设征用土地条例》、《深圳经济特区土地管理暂行规定》，同意市电子工业公司征用上步加油站南面地段土地，核准面积11715平方米，用于兴建宿舍工程。
1986年7月1日，原深圳市电子集团总公司（后更名为深圳市赛格集团有限公司，以下简称赛格集团）在上述地块开工兴建“电子集团公寓3#楼”，该工程是一栋具有十七层住宅、三层综合服务设施的楼宇。
1988年7月25日，深圳市人民政府办公厅发出深府办（1988）1008号《关于同意深圳赛格电子工程发展公司扩大经营范围的批复》，载明，同意原深圳赛格电子工程发展公司（赛格公司原名称）在原经营范围的基础上，增加限于在赛格集团公司土地范围内进行土地开发及房产经营、兼营装修工程的业务。1988年11月14日，原深圳市人民政府基本建设办公室发出深府建办（1988）103号《关于城市建设综合开发公司资质审查第八批审定结果的通知》，载明，原深圳赛格电子工程发展公司审定经营范围为，在赛格集团公司土地范围内进行土地开发及房产经营。并于同日颁发粤建开证字0XX4号《技术资质等级证书》，载明，经技术资质审查核定，原深圳赛格电子工程发展公司为二级城市建设综合开发公司。
1988年9月，“电子集团公寓”工程竣工，经原深圳市人民政府基本建设办公室进行竣工验收，同意交付使用。
1988年12月22日，秦良公司、赛格公司签订了一份《深圳秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》（以下简称合同），约定秦良公司向赛格公司购买位于深圳市XX路的赛格公寓X房X座一、二层772.8平方米房地产，价款200万元。合同还约定，秦良公司购买的公寓所涉及的使用土地，经政府核准后，应按政府的有关规定执行，并按建筑面积交纳土地使用费和房产税。房产证按市政府的统一部署办理，有关手续费由秦良公司负担。
上述购房合同签订后，秦良公司于1988年12月27日向赛格公司付清了上述购房合同项下的价款200万元，赛格公司将涉讼房产交付给秦良公司使用，并于1988年12月29日向秦良公司开具了商品销售发票三张，合计金额200万元。
1993年6月8日，赛格集团向原深圳市规划国土局房地产登记处出具说明称，赛格电子工程发展公司是赛格集团的全资直属公司，位于XX路的赛格公寓B、C两栋建筑的建设及产权登记工作由该公司全权处理。
1993年10月，深圳市人民政府核发深房地字第0X**号《房地产证》，载明，地号为“BXX”，地址为深圳市福田区XX路的“赛格公寓”，土地权属来源为“行政划拨用地”，房地产用途为“综合楼”，地上建筑物为“二十层综合楼2座”，权利人为深圳赛格集团公司。
1995年4月8日，赛格公司向秦良公司出具证明，确认秦良公司向其购买了赛格公寓X房X座一、二层772.8平方米房地产，并称房地产证正在办理中。之后，秦良公司多次要求赛格公司办理涉讼房产的房地产证，但双方就应补交的地价款的负担问题一直无法达成协议。
2003年5月18日，秦良公司诉至原审法院，请求判令赛格公司为其办理涉案房产的房地产证（（2003）深福法民三初字第10**号，以下简称1020号）。原审法院经审理后认为，涉案房产所在地块的土地使用权为行政划拨所得，在补交市场地价前，不能进入市场交易。补交地价是办理房地产证的先决条件，因条件未成就，秦良公司的办证请求于法无据。据此，判决驳回秦良公司的诉讼请求。
秦良公司不服上述判决，上诉至深圳市中级人民法院（（2003）深中法民五终字第2402号，以下简称2402号），深圳中院经审理后认为，涉案房产所在地块的土地使用权为行政划拨所得，在补交市场地价前，不能进入市场交易。补交地价是办理房地产证的先决条件，因地价尚未补交，秦良公司诉请赛格公司为其办理房地产证，于法无据。据此，判决驳回上诉，维持原判。
2004年2月12日，秦良公司向深圳市规划与国土资源局福田分局递交了一份《关于赛格公寓的地价该由谁来补交的查询函》，该局出具深规土函第FT0400396号复函称，根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，秦良公司位于赛格苑X座房产的地价应由开发商补交。
2005年3月24日，赛格公司向深圳市国土资源和房产管理局递交了一份《关于对深规土函第FT0400396号的情况查询》，向该局询问：秦良公司是否有资格购买赛格公司开发的单位自建房，秦良公司、赛格公司之间的合同关系该如何处理以及涉案房产的地价应由谁补交等问题。该局出具了深国房函第HQ0500672号复函称，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第七条规定，通过行政划拨取得土地使用权经主管机关批准补足地价后方可转让。因此，赛格公司函中所提及的房地产应由赛格公司在申请补交市场地价后方可按规定办理房地产转让手续。
2005年5月11日，秦良公司再次诉至原审法院（（2005）深福法民三初字第584号，以下简称584号），请求判令赛格公司向政府补交地价，并为秦良公司办理涉案房产的房地产证并赔偿秦良公司的损失28万元；赛格公司在该案中反诉请求确认合同无效并请求判令秦良公司支付房屋占有使用费5146848元。原审法院经审理后认为，涉案房产的土地使用权为行政划拨所得，在补交市场地价前，不得进入市场交易。但根据深圳市人民政府于2001年7月16日发布的《关于加强土地市场管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》（深府（2001）94号）第七条规定：“为推进土地全面市场化，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价；补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场”，可见，涉讼房产在补交市场地价后是可以办理房地产证的。从国土部门给原、赛格公司双方的复函内容也可以认定涉讼房产在补交市场地价后可以办理房地产证。因此，合同不应当认定为无效，应属于效力待定。但，对秦良公司要求赛格公司向政府补交地价之诉请，因补交地价之行为应属于国土部门依法行使行政行为的范畴，因此，对该诉请予以驳回。关于秦良公司的办证请求，因补交地价是办理商品房房地产证的前提条件，而涉讼房产的地价尚未补交，因此该诉请先决条件未成就，不予支持。同时，基于合同为效力待定的理由，关于秦良公司的赔偿请求28万元，及赛格公司反诉请求房屋使用费5146848元，均不予支持。据此，判决驳回秦良公司的诉讼请求及赛格公司的反诉请求。
秦良公司不服上述判决，上诉至深圳市中级人民法院（（2006）深中法民五终字第754号，以下简称754号），深圳中院经审理后认为，秦良公司早在2003年5月18日已经基于同样的事实提起诉讼，福田区人民法院及深圳中院分别作出了1020及2402号民事判决书，判决驳回秦良公司的诉讼请求。秦良公司再次就同一事实、同一诉讼请求提起诉讼，违反了“一事不再理”原则，原审法院不应对该案进行审理并作出判决，深圳中院对此予以纠正。据此，裁定撤销584号民事判决，驳回秦良公司的起诉。
上述裁定作出后，秦良公司向深圳市中级人民法院申请再审754号案，深圳中院经审查后认为，秦良公司申请再审的理由不成立，予以驳回。
2008年3月31日，秦良公司再次向深圳市中级人民法院申请再审2402号案，深圳中院经审查后认为，秦良公司对该案的再审申请超过法定期限，予以驳回。
2008年8月11日，秦良公司向广东省高级人民法院申请再审754号案，广东省高院经审查后认为，秦良公司申请再审的理由不成立，予以驳回。
秦良公司不服，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2010年12月13日作出粤检民抗字（2010）224号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省检察院院于2011年1月25日作出（2011）粤高法立民抗字第40号民事裁定，提审本案。2011年12月20日，广东省高级人民法院经再审作出（2011）粤高法审监民提字第80号民事裁定书，裁定撤销（2006）深中法民五终字第754号民事裁定书、（2005）深福法民三初字第584号民事判决书，发回原审法院重审。
2009年11月6日，深圳市房地产权登记中心向秦良公司法定代表人姚祖龙出具深房登函（2009）682号《关于赛格公寓裙楼部分房地产办证问题的复函》，称赛格公寓（赛格苑）项目所在B124-0017宗地号为行政划拨用地，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第七条的规定，通过行政划拨取得土地使用权的，应当经主管机关批准，补足地价款后，方可转让。因此，来文所涉及的房产需完善补地价相关手续后才能办理房地产证。
2010年12月27日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局向秦良公司出具深规土一局函（2010）1339号《关于福田区XX路赛格公寓办证问题有关意见的复函》，称，对市信访局转来秦良公司《福田区XX路赛格公寓办证等问题》函复如下：原深圳市规划与国土资源局福田分局已就来文事项核发复函（深规土函第FT0400396号），因上述房产属行政划拨用地上非市场商品房，根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，应先由开发商补齐地价后方可转让并办理产权登记手续。
本案审理过程中，原审法院向深圳市房地产权登记中心发出了一份《协助调查函》，询问：“位于深圳市福田区XX路的赛格公寓X座一层及二层裙房是否在补缴市场地价后，即可转为市场商品房，并可办理转移登记手续、办理《房地产证》？”该中心出具深房登函（2012）456号《关于查询赛格公寓3栋裙楼产权登记情况的复函》称，“赛格公寓（赛格苑）项目位于B124-0017宗地内，已办理房地产初始登记。该宗地为行政划拨用地，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第七条相关规定，通过行政划拨取得土地使用权的，应当经主管机关批准，并补足地价款后方可转让。来文涉及房产补交地价事宜请到深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局申请办理。另，我中心产权系统记载房号为赛格苑（X座）3栋1层22-25轴与G-K、2层13-21轴与A-
K建筑面积分别为69.92平方米、711.54平方米，均未办理分户登记，分户汇总表记载权利人均为秦良贸易公司。”
根据以上回复，原审法院遂向深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局发出了一份《协助调查函》，询问：“位于深圳市福田区XX路的赛格公寓X座一层及二层裙房原属行政划拨用地上的非市场商品房，该房产是否符合转为市场商品房的条件，按规定是否可准予相关权利人补交地价？在补齐地价款后是否即可转为市场商品房、办理转移登记并办理分户《房地产证》？”该局出具深规土一局函（2012）1509号《关于对（2012）深福法民三重字第3号协助调查通知书相关问题的复函》称：“一、赛格公寓X座（3栋）一层及二层位于B124-0017宗地上，该宗地是行政划拨用地，该项目已办理初始登记，系由赛格集团公司自筹资金（包括集资）的单位自建房。秦良公司于1998年购买了赛格苑X座首层22-25轴及G-
K轴房产和二层13-21轴与A-
K轴，应为集资房，集资房如要上市必须补交地价。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第七条规定：行政划拨土地开发商必须先补足地价后方可转让。二、赛格公寓的开发单位为深圳市赛格集团公司（后更名为深圳市赛格集团有限公司），其于2004年12月31日申请工商变更，变更之后的经营范围中有房地产开发（在合法取得土地使用权的地块上从事开发），变更之前的经营范围无房地产开发，其在2004年12月31日之前无房地产开发资质。赛格公寓为深圳市赛格集团公司的自建房，赛格公寓的开发建设及产权登记工作均委托其下属的赛格电子工程发展公司（后更名为深圳市赛格工程实业股份有限公司）处理。故来文单位所购房产办理房地产证不适用《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府（2010）66号文）第八条第（五）款的规定，不能直接办理商品房房地产证。因此，我局深规土一局函（2010）1339号和委员会深规土函第（2011）214号已有明确的处理复函意见，根据复函：因上述房产属行政划拨用地上非市场商品房，根据《深圳经济特区房地产转让条例》的有关规定，应先由开发商补齐地价后方可转让并办理产权登记手续。”
至庭审阶段，本案涉讼房产的土地使用费系由秦良公司向国土部门缴交，涉讼房产的市场地价仍未补交。庭审时赛格公司称其此前一直愿意协助、配合秦良公司办理涉案房产转为市场商品房并办理转移登记的手续，该项目其他类似情况的购房者也都在支付地价款后办出了房地产证，但由于秦良公司一直不愿意支付地价款，所以涉案房产的房地产证才拖延至今未办。
另查明，深圳市秦良实业有限公司原名称为深圳市秦良贸易公司，深圳市赛格工程实业股份有限公司原名称为深圳赛格电子工程发展公司。
秦良公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、赛格公司为秦良公司办理房地产证；2、赛格公司赔偿秦良公司损失人民币28万元（暂计赛格公司两年违约的损失，计算方式为200万元×年息7%=年息14万元×2年=28万元，之后至赛格公司为秦良公司办理完毕房产证之日的损失，秦良公司将另行起诉；对此项诉求，秦良公司在庭审时要求变更计算方法为自交房后第240天起按房款总价的日万分之三计算至实际办理房产证时，但同时表示放弃超过28万元的部分）；3、赛格公司依法向市政府补交地价。
赛格公司向原审法院提起反诉，请求：1、双方签订的合同为无效合同；2、秦良公司返还涉讼房产并偿付占用该房产18年来的租金5146848元；3、秦良公司承担全部诉讼费用。
原审法院认为，本案的争议焦点为合同效力及地价款的负担问题。根据“房地一体主义”原则，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此涉案的《深圳秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》虽然是一份房屋买卖合同，但实际包含了该房屋占用范围内土地使用权的同时转让。
一、关于合同效力问题。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；《深圳经济特区房地产转让条例》第七条也规定，下列房地产，应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：（一）通过行政划拨取得土地使用权……，但《中华人民共和国城市房地产管理法》是1995年1月1日起施行，《深圳经济特区房地产转让条例》是1993年10月1日起施行，双方订立合同的行为发生在1988年12月22日，根据法不溯及既往原则，不宜以上述规定对其效力进行认定，而应遵循当时的法律法规。1988年，《中华人民共和国城市房地产管理法》尚未出台，而1986年6月25日颁布并于1988年12月29日第一次修正的《中华人民共和国土地管理法》中则并无关于转让划拨土地使用权的禁止性规定。首部对转让划拨土地使用权进行禁止性规定的法规是1990年5月19日颁布并同时开始施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该条例第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让。但该条例同样颁布于涉案合同订立之后。在双方签订涉案合同的1988年，涉及划拨土地使用权转让的法规是1988年1月3日颁布并同时施行的《深圳经济特区土地管理条例》，该条例第二十六条规定，本条例颁布前无偿划拨的土地，用地单位和个人有偿转让土地使用权的，应向市国土局补交用地价款。相比之下，同样适用于深圳经济特区的1982年1月1日开始施行并于1988年1月3日因上述土地管理条例开始施行而失效的《深圳经济特区土地管理暂行规定》第五条则规定，经批准使用土地的单位和个人，对其所使用的土地只有使用权，没有所有权；禁止买卖和变相买卖土地，禁止出租和擅自转让土地。从前后法的比较来看，1988年的《深圳经济特区土地管理条例》中关于划拨土地使用权并无禁止转让的强制性规定。因此，涉案合同并未违反该合同订立时法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
二、关于地价款的负担问题。国土部门在数次复函中关于涉案房产“应由开发商补交地价后方可进入市场”的表述是指缴交资格，因只有已获批准使用土地的单位或个人才能够成为国土部门收取地价款的相对方，国土部门并未在此涉及对土地使用权人再行转让房地产后与受让方之间的权利义务关系。对此项争议焦点应当依据合同约定并结合相关法律规定作出认定。
合同订立时，关于地价款的制度尚未出台，因此双方在合同中对地价款的负担没有明确约定，但与办理房地产证相关的约定是：“秦良公司购买的公寓所涉及的使用土地，经政府核准后，应按政府的有关规定执行，并按建筑面积交纳土地使用费和房产税。房产证按市政府的统一部署办理，有关手续费由秦良公司负担。”根据《合同法》第六十一条的规定，合同对某项内容约定不明时，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。据此，依照上述关于土地使用费、办证手续费的负担约定，并参照深圳市房地产市场存在的政策性住房在转为市场商品房时均由买受人负担应缴地价款的交易惯例，地价款应由秦良公司负担。
同时，上述按照合同有关条款及交易习惯确定的地价款负担亦符合相关法律规定。如上所述，涉案合同的效力因订立该合同是在1988年12月22日发生的行为，应当依照当时的法律法规认定其有效；但由于当时的法律法规尚无关于划拨用地补办出让手续的具体规定，而相关规定出台后又因双方争议而使得合同的履行问题延续至今，因而关于涉案合同的履行，应遵循现行法律法规。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。此处所指受让方，即转让划拨土地使用权时转让合同的受让方，也即秦良公司。
三、关于秦良公司要求办理房地产证的诉请。如上所述，涉案合同的效力依据订立该合同时的法律法规应确认为有效，但关于合同的履行因延续至今需遵循现行法律法规。涉案房产依法必须先行补交地价后，方可办理房地产权的转移登记，相关法律法规已在上述第一、二点中援引，不再赘述。因此，涉案房产至今尚不符合办理房地产权转移登记的条件。秦良公司可在补交地价后，与赛格公司共同向国土部门申请办理房地产权转移登记手续。
四、关于秦良公司要求赛格公司承担迟延办证违约责任向其赔偿28万元经济损失的诉请以及赛格公司要求秦良公司支付房屋使用费的诉请。由于涉案房产未能办证系因为办证条件尚未成就所致，属于因订立合同时法律法规尚未明确导致的历史遗留问题，秦良公司该项诉请缺乏法律依据，原审法院不予支持。同时，赛格公司反诉要求秦良公司支付房屋使用费的诉请，由于秦良公司对涉案房屋的使用系基于合同的合法占有，对该诉请依法不予支持。
综上，涉案《深圳秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》为有效合同；该合同所涉及的位于深圳市福田区XX路的赛格公寓（X座）3栋1层22-25轴与G-K、2层13-21轴与A-
K建筑面积分别为69.92平方米、711.54平方米的房产进入市场需补交的地价款应由秦良公司负担；由于该房产目前尚未补交地价款，不符合办理产权转移登记的条件，据此，对秦良公司要求立即办理房地产证以及要求赛格公司补交地价款的诉请予以驳回，同时对赛格公司基于主张合同无效提出的全部反诉请求予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《深圳经济特区房地产转让条例》第七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回深圳市秦良实业有限公司的诉讼请求；二、驳回深圳市赛格工程实业股份有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费6710元，由秦良公司负担；反诉案件受理费35744元，由赛格公司负担。
上诉人秦良公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销福田区人民法院（2012）深福法民三重字第3号民事判决书；二、判令赛格公司为秦良公司办理房地产证；三、如果本案涉案房产需补缴地价，应由赛格公司补缴；四、判令赛格公司赔偿秦良公司损失人民币28万元（暂计赛格公司两年违约的秦良公司损失，200万x年息7％=14万年息x2年=28万元；之后直至赛格公司为秦良公司办理房产证完毕之日的损失，秦良公司将另行起诉）；五、诉讼费用由赛格公司承担。事实和理由如下：一审判决认定事实不清，适用法律错误。
一、本案涉案房产不是政策性、集资住房，属于商品房性质，秦良公司购买的是完全所有权的物业。1、1988年7月25日，深圳市人民政府办公厅发出深府办（1988）1008号《关于同意深圳赛格电子工程发展公司扩大经营范围的批复》，载明，同意原深圳赛格电子工程发展公司（原告原名称）在原经营范围的基础上，增加限于在赛格集团公司土地范围内进行土地开发及房产经营、兼营装修工程的业务。1988年11月14日，原深圳市人民政府基本建设办公室发出深府建办（1988）103号《关于城市建设综合开发公司资质审查第八批审定结果的通知》，载明，原深圳赛格电子工程发展公司审定经营范围为，在赛格集团公司土地范围内进行土地开发及房产经营。并于同日颁发深圳赛格电子工程发展公司的技术资质等级证书：粤建开证字0XX4号，载明内容为：经技术资质审查核定深圳赛格电子工程发展公司为二级城市建设综合开发公司。主管部门：赛格集团，批准建立单位：市政府，注册资金：200万元，企业性质：全民，经营范围：赛格集团公司土地范围内进行土地开发及房产经营。以上说明：深圳赛格电子工程发展公司（赛格公司原名称）已经得到市政府及主管部门批准，有权在赛格集团公司土地范围内（即涉案土地）进行土地开发及房产经营，赛格公司是深圳市进行合法房地产开发与经营的房地产开发企业。2、《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》明确规定：“1989年7月13日之前，向本市房地产开发企业购买的房地产，认定为商品房。”而本案涉案房产购买合同即：《深圳市秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》签订于1988年12月22日，秦良公司于同年12月29日向赛格公司付清购房款200万元。所以，本案涉案房产属于商品房。3、赛格公司一九八八年获得土地基建权后，因其注册资金只有200万元，故在集团内部单位、领导、员工开始集资建房，共三层裙楼以上的住宅单价为900元一1000元／平方米不等，二层裙楼单价是：1300元／平方米，签订的都是“集资建房合同”。1988年赛格公司获得土地基建权以及深圳市政府及主管机关批准在涉案房产土地上享有“土地开发与房产经营”资质后，该电子集团公寓楼宇向社会销售。涉案房产即属于该种情况。1988年12月22日，秦良公司与赛格公司签订《深圳秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》（而不是赛格公司内部集资建房合同），涉案房产面积为772．8平方米，售价为200万元，同年12月29日，秦良公司付清了购房款，赛格公司向秦良公司出具了“深圳市工商企业商品销售发票”，而不是收款收据。涉案房产均价高达每平方米2600元。而与涉案房产同栋、同层、一壁之隔的集资建房房产均价只有每平方米1300元；同栋楼其它房产均价大多在每平方米1000元左右，签订的都是“集资建房合同”。2600元的购房均价，在当时就是向社会出售商品房的市场价格。价格比900—1000元左右的集资房、政策房，高出将近三倍。两种房产价格相差如此悬殊正是因为秦良公司购买的不是集资房，而是向社会销售的商品房。也正是土地本身的价值导致了两种房产的售价相差巨大。秦良公司向赛格公司交付的购房款中不但包括建造成本、开发商利润等，还包括土地本身的市场价格即地价成本。4、双方签订的《深圳秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》，名称为“购买赛格公寓裙房资产合同”，而不是集资建房合同；赛格公司向秦良公司出具的是“深圳市工商企业商品销售发票”；从合同的具体内容来看，第二条“乙方（赛格公司）将公寓裙房出售给甲方（秦良公司）；第三条”乙方（赛格公司）出售给甲方（秦良公司）公寓裙房，总价200万元。甲方向乙方物业管理部办完有关手续后，所有权归甲方所有：第七条“甲方购买的公寓所涉及的使用土地，经政府核准以后，应按政府有关规定执行”；第八条“本合同生效后，甲方的房产证按市政府统一部署由乙方办理，有关手续费由甲方负担”。无论从合同的名称、合同的内容，还是从房价的价格、出具的发票等，都表明秦良公司与赛格公司之间的法律关系是平等主体之间的商品房买卖合同关系，秦良公司购买的是商品房，而不是企业内部的集资建房。另一方面，秦良公司不属于赛格公司内部员工、单位或下属企业，不符合企业内部集资建房的身份条件；而且赛格公司不具备购买政府政策性房产的主体条件，此次购房没有任何政策因素，也没有享受任何让利优惠：因此一审法院将秦良公司购买涉案房产类比为政策性住房或集资建房是完全错误的。再者，双方签订合同的第三条己明确约定：“乙方（赛格公司）出售给平方（秦良公司）公寓裙房，总价200万元。甲方（秦良公司）向乙方（赛格公司）物业管理部办完有关手续后，所有权归甲方所有。”显然，从所有权的权能看，秦良公司自办完有关手续后，即拥有完全产权。综上，秦良公司购买的涉案房产，既不属于政策性住房，也不属于集资建房，而是赛格公司向社会销售的商品房。而一审判决认定本案涉案房产，“参照深圳市房地产市场存在的政策性住房在转为市场商品房时均由买受人负担应缴地价款的交易习惯”，是认定事实、参照适用法律错误。
二、关于适用交易习惯问题。1、秦良公司与赛格公司签订的《深圳市秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》约定：“甲方（秦良公司）购买的公寓所涉及的使用土地，应按政府有关规定执行，并按照建筑面积交纳土地使用费和房产税；房产证由乙方（赛格公司）办理，有关手续费由甲方承担。”一审法院推定“由买受人负担应缴地价款的交易习惯”，这种推理是错误的。因为土地使用费和房产税的缴纳主体，法律有明确规定。根据现行法律，办证手续费确定由买受人负担，而且其金额很小。而这三项费用的负担与补交地价没有必然联系，并不能推定出由买受人负担地价款的结论。2、《深圳秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》第七条约定“甲方购买的公寓所涉及的使用土地，经政府核准以后，应按政府有关规定执行”。关于地价，当时没有相关规定，但针对涉案房产，深圳市规划和国土资源委员会从2004年开始，发过多次回函，函复主要内容为：“上述房产应先由开发商补齐地价后方可转让并办理产权登记手续。”关于涉案房产，深圳市规划和国土资源委员会已有明确规定，赛格公司应依此规定补交地价，为秦良公司办理房产证。综上，一审法院认为“参照深圳市房地产市场存在的政策性住房在转为市场商品房时均由买受人负担应缴地价款的交易习惯”，是认定事实、参照适用法律错误。
三、关于地价款负担问题。l、与本案有关的事实：1983年1月28日，原深圳市规划设计管理局出具（1983）城地征字第830018号《征用土地通知书》，载明：根据《国家建设征用土地条例》、《深圳经济特区土地管理暂行规定》，同意市电子工业公司征用上步加油站南面地段土地，核准面积11715平方米，用于兴建宿舍工程。1986年7月1日，原深圳市电子集团总公司（后更名为深圳市赛格集团有限公司，以下简称赛格集团）在上诉地块开工兴建“电子集团公寓3#楼”，该工程是一栋具有十七层住宅、三层综合服务设施的楼宇。1986年7月1日原“深圳市电子集团总公司（现为赛格集团公司）”在该土地上奠基开工兴建工程为：电子集团公寓3#楼，是一栋具有十七层住宅、裙楼三层综合服务设施的综合楼宇，总面积为15000平方米，总造价600万元（注：平均造价为400元／平方米）。1988年9月，“电子集团公寓”工程竣工，经原深圳市人民政府基本建设办公室进行竣工验收，同意交付使用。1993年10月，深圳市人民政府核发深房地字第00898**号《房地产证明》，载明，地号为“BXX，地址为深圳市福田区XX路的“赛格公寓”，土地权属来源为“行政划拨用地”，房地产用途为“综合楼”，地上建筑物为“二十层综合楼2座”，权利人为深圳赛格集团公司。2、缴纳土地使用权出让金应该依照国家有关规定。退一步讲，即使涉案房产应补交地价，补交的主体应依据法律法规以及国家有关规定来确定。双方签订购房合同时的1988年，法律法规对补交地价没有规定。自1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》才有了相关规定。该法第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”前述的深圳市人民政府核发深房地字第0X**号《房地产证明》已经明矾载明“地号BXX的赛格公寓，土地权属来源为行政划拨用地，权利人为深圳赛格集团公司，本案赛格公司（涉案房产的开发商）是赛格集团公司的全资直属公司。很显然，作为划拨用地的权利人是土地受让方，即受让方是赛格公司，而不是秦良公司。最为重要的是，无论受让方是谁，应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定：“依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”，这句话非常清楚的表明：无论是缴纳主体、缴纳时间还是金额，均应依照国家有关规定。而深圳市规划和国土资源委员会的复函文件明确地以行政文件的方式解决了以上未决问题。深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局函（2010）1339号和深圳市规划和国土资源委员会深规土函第（2011）214号等复函意见，都是特别针对涉案房产的情况，即“该宗地为行政划拨用地，改为向社会、市场出售时，地价应由谁来补足等”问题，给出了明确答复，在《复函》中明确表明：“上述房产属行政划拨用地，应先由开发商补齐地价后方可转让并办理产权登记手续”。深圳市规划和国土资源委员会复函文件是一种行政确认行为，己确认开发商是补交地价的主体。但一审判决对上述行政确认行为不予认可，而且改变了行政机关确认的内容，错误认定受让方是秦良公司，由秦良公司补交地价。依据法律规定，法院不能未经过行政市理程序，对行政机关的行政确认行为进行变更。民事判决不应干预、改变行政确认行为。综上所述，一审法院认定由秦良公司补交地价。属于认定事实不清，错误理解法条本意，违反法定程序。
四、赛格公司未履行合同义务。秦良公司与赛格公司签订的《深圳市秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》第八条明确约定：赛格公司为秦良公司办理房产证。但赛格公司至今未履行合同义务，法院应按照双方约定的内容，判令赛格公司履约。但一审判决却认为“涉案房产至今尚不符合办理房地产权转移登记的条件。原告可在补交地价后，与被告共同向国土部门申请办理房地产权转移登记手续。”属于认定事实、适用法律错误。因为应由赛格公司补交地价，正是由于赛格公司怠于履行该义务，才导致无法办理房地产证。
五、赛格公司应承担违约责任。秦良公司与赛格公司签订的《深圳市秦良贸易公司购买赛格公寓裙房资产合同》，对双方的权利、义务作了明确约定，而被告违约，应承担违约责任，暂计赛格公司两年的违约损失，计28万元。之后至赛格公司为秦良公司办理完毕房产证之日的损失，赛格公司将另行起诉。但一审法院认为“涉案房产未能办证系因为办证条件尚未成就所致，属于因订立合同时法律法规尚未明确导致的历史遗留问题”。属于事实认定不清，适用法律错误。正是由于赛格公司未补交地价，才导致办理房产证的条件未成就，所以赛格公司应承担违约责任。
综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，作出了错误判决。故秦良公司特提起上诉，望二审法院查明本案事实，正确适用法律，撤销一审法院判决，依法改判，支持秦良公司的诉讼请求。
针对秦良公司的上诉，赛格公司口头答辩称：一、涉案房产并非商品房，而是赛格公司的集资房，涉案房产的土地使用权为行政划拨所得，涉案房产价格未包括地价在内，秦良公司错误的理解涉案房产为商品房，没有事实和法律依据。二、赛格公司如实按照双方签订的购房合同履行义务，不管是从合同约定还是法律规定，亦或者法律原则来讲，都应该由秦良公司承担补交地价的义务。三、时隔十几年，秦良公司企图以十几年前的集资房的价格获得商品房的房产证，不仅没有法律依据，而且非常荒唐，如果秦良公司坚持认为涉案合同为商品房合同，那么涉案合同的签订不符合国家有关政策，应该为无效合同。四、转让房产的前提是必须先补交地价，因而所有行政机关的复函都明确涉案房产转让的效力是有赖于地价的补交，但是目前并未补交地价，所以转让行为是不具备法律效力的，所以行政机关的复函都有解释法律法规的嫌疑超越行政机关的权限，因此这些复函不应当具有合法性，不应作为认定案件事实的依据。
上诉人赛格公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求撤销（2012）深福法民三重字第3号民事判决第二项，改判支持赛格公司一审反诉请求，判令双方签订的《购房合同》为无效合同，秦良公司返还涉讼房产并偿付占用该房产18年来的租金人民币5146848元。二、本案全部诉讼费用由秦良公司承担。事实和理由如下：一审判决适用法律错误，根据相关法律法规，赛格公司与秦良公司签订的《购房合同》应当被认定为无效合同。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，必须依照规定办理批准登记等手续才能生效。可见，合同成立并非等于合同生效，只有依法成立的合同才能生效。一般而言，合同的生效要件包括：一是当事人订立合同时具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是合同不违反法律或社会公共利益。就本案而言，根据双方在一审提交的证据以及一审法院调查取证的结果足以证明，赛格公司在1988年12月22日与秦良公司签订《购房合同》时无房地产开发资质，涉案房产所在地块属行政划拨用地，仅限赛格集团内企业和个人集资兴建赛格集团的职工宿舍，不能向社会公开发售。既然一审法院确认以上事实，那么，依据订立涉案合同时的法律法规即1988年1月3日起施行的《深圳经济特区土地管理条例》（以下简称条例）第二十六条规定：“本条例颁布前无偿划拨的土地，用地单位和个人有偿转让土地使用权的，应向市国土局补交用地价款”，涉案房产需补交地价后方可转让，即未补交地价的划拨土地使用权是不得转让的。可见，涉案房产在补交地价前的转让行为是为条例所禁止的。尽管该条例属地方性法规，但涉案合同因违反地方性法规损害国家利益和社会公共利益，应当为无效合同。一审法院以涉案合同并未违反该合同订立时法律、行政法规的强制性规定而认定合同有效系适用法律错误。尽管秦良公司对涉案房屋的使用系基于合同的合法占有，但根据《合同法》第58条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，在涉案合同被确认无效后，赛格公司要求秦良公司返还涉案房产并支付房屋使用费的诉讼请求应当予以支持。综上所述，一审判决适用法律错误，根据相关法律法规，赛格公司与秦良公司签订的《购房合同》应当被认定为无效合同。为此，赛格公司为维护自身的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院依法支持赛格公司的诉讼请求。
针对赛格公司的上诉，秦良公司口头答辩称：秦良公司认为赛格地产投资股份有限公司的上诉理由不能成立，赛格公司与秦良公司签订的合同真实合法有效，并未违反法律的强制性规定，另一方面，深圳市秦良公司在以前的多次审判中已经向法院提交了深圳市人民政府办公厅（1988）1088号《关于同意深圳赛格电子工程发展公司扩大经营范围的批复》以及深政建办（1988）103号《关于城市建设综合开发公司资质审查第八批审定结果的通知》，均清晰表明赛格集团公司在涉案土地范围内有权进行土地开发和房产经营，还有粤建开证字第0XX4号技术资质等级证书载明原深圳赛格电子工程发展公司为二级城市建设综合开发公司，上述证据清楚的表明深圳市赛格地产投资股份有限公司在兴建涉案地产时是合法的房地产开发商，而赛格地产股份有限公司在民事上诉状中称其无房地产开发资质，与事实严重不符，另外其在上诉状中依据的深圳经济特区土地管理条例第26条也明确规定了用地单位和个人有偿转让土地使用权的，应向市国土局补交用地价款，这句话的意思是有偿转让是合法的，只需补交地价即可，所以涉案房产合同有效，一审判决对涉案合同的有效认定是正确的。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案合同签订时，相关法律法规中并无关于划拔土地使用权禁止转让的效力性强制性规定，涉案合同为双方当事人真实意思表示，为有效合同。秦良公司与赛格均应全面适当的履行各自的合同义务。
国土部门的数次复函中关于涉案房产“应由开发商补交地价后方可进入市场”的表述系就土地使用权一次流转过程中出让方（国土部门）与受让方（开发商）之间的权利义务关系加以设定。国土部门并非土地使用权再次流转合同的当事人，无权就再次流转合同的权利义务关系加以设定。土地使用权再次流转中的权利义务关系应当依照当事人的合同约定及市场交易惯例进行。
涉案合同中约定：“秦良公司购买的公寓所涉及的使用土地，经政府核准后，应按政府的有关规定执行，并按建筑面积交纳土地使用费和房产税。房产证按市政府的统一部署办理，有关手续费由秦良公司负担。”根据合同法第六十一条之规定，合同对某项内容约定不明时，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合上述合同约定及市场交易惯例，涉案房产的补交地价应由秦良公司负担。
综上，上诉人赛格公司与上诉人秦良公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，赛格公司已缴纳35744元，秦良公司已缴纳6710元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年十二月二十五日
书记员（兼） 李开宇