安徽省芜湖市鸠江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖0207执异8号
案外人：王学刚，男，1990年10月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区，
申请执行人：陶汉清，男，1958年5月22日出生，汉族，高中文化，保安，住芜湖市鸠江区，
被执行人：贾宏伟，男，1964年9月27日出生，汉族，住芜湖市镜湖区，
被执行人：杨四孜，女，1972年1月18日出生，汉族，小学文化，无业，住芜湖市镜湖区，
本院在执行申请人陶汉清与被执行人贾宏伟、被执行人杨四孜民间借贷纠纷一案中，案外人王学刚于2017年9月19日对执行标的位于鸠江区鸠兹家苑A-5#楼1单元502室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王学刚称，涉案标的房屋在人民法院查封前，其就与被执行人贾宏伟、被执行人杨四孜签订房屋买卖合同并交付大部分购房款项，且取得涉案房屋的钥匙，故请求排除（2017）皖0207执571号案件中对涉案标的的查封。
申请执行人陶汉清称，一、本案中，被答辩人购买房屋的行为存在种种疑点。1、被答辩人提供的《房屋买卖合同》中合同的签订时间是2017年6月23日，且不说该份合同是否是2017年6月23日签订的，即便确实是2017年6月23日签订，那么此份《房屋买卖合同》就是被执行人贾宏伟、杨四孜恶意转移资产的最直接证据，因为答辩人早已于2016年11月21日向鸠江区人民法院起诉二被执行人，该案件于2017年4月18日开庭审理，在开庭审理过程中，被告杨四孜到庭参与诉讼，对此债务显然知情，该案件于2017年5月5日作出判决，答辩人于2017年6月14日就向芜湖市鸠江区人民法院申请强制执行。作为被执行人，贾宏伟、杨四孜本应自觉主动的向鸠江区人民法院申报自己的财产，但其非但没有自觉主动的申报财产，反而在答辩人申请执行后，为逃避执行，卖出房屋，还让被答辩人将购房款支付给他人，其行为明显是在非法转移财产，构成了拒绝执行判决裁定罪。2、就被答辩人提供的《芜湖市房屋买卖合同》来看，该份买卖合同存在很多不合理之处，首先，该合同从合同主体来看，应当是三方主体，除被答辩人和被执行人贾宏伟、杨四孜之外，应当还有丙方：芜湖市新天地房地产估价事务所有限公司，但让人纳闷的是，在合同的落款处，不知为何，却没有丙方芜湖市新天地房地产估价事务所的签章；其次，该合同第三条付款方式明确约定进行资金托管，且约定甲乙双方同意进行资金托管，根据《芜湖市市区存量房交易结算资金监管办法》第七条的规定，买受人全款交易无需贷款的，按下列程序办理：（1）按《托管协议书》约定，将交易结算资金存入专用帐户，托管机构向买受人出具《存量房交易结算资金托管证明》（以下简称“《托管证明》”）（一式三份，转让人、买受人及托管机构各一份）。（2）交易双方持相关材料向不动产登记机构申请办理存量房所有权转移登记。（3）存量房所有权转移登记记载登记簿后，转让人凭身份证原件、《托管协议书》、《托管证明》向托管机构申请领取存量房交易结算资金。（4）托管机构核对转让人身份证、《托管协议书》、《托管证明》无误，并通过系统联网确认房屋登记已记载登记簿，在三个工作日内将交易结算资金划入转让方指定的银行帐户。而本案却是在约定资金监管之后，被答辩人直接将定金支付给杨四孜、贾宏伟，部分购房款支付给丁荣林，显然不符合合同的约定。再次，根据合同的约定，被答辩人应当在2017年6月28日之前支付36万元购房款，但不知为何，其仅仅支付了30万元的购房款，在此情况下，其在异议书中表述，其已收取了钥匙，如是真实的买卖，怎么可能会在不支付完购房款的情况下就交付钥匙，着实让人难以理解。最后，根据被答辩人提供的资料可以看出，其购房款并非直接支付给杨四孜、贾宏伟，而是通过王学玲的账户支付给案外人丁荣林，上述转账是否因为王学玲与丁荣林之间存在债权债务关系，王学玲归还丁荣林欠款呢？这点值得推敲，如果双方之间不存在债权债务关系，被答辩人为何要将购房款支付给丁荣林，而不是被执行人贾宏伟、杨四孜，是不是被答辩人与被执行人之间存在着不为人知的关系，导致被答辩人为了帮助被执行人逃避债务，而进行上述行为。且被答辩人还提供了一份贾宏伟，杨四孜2017年6月26日出具的一张《收条》，收条中载明收到王学刚购房款36万元，但综合被答辩人提供的银行流水，即便将通过王学玲账户支付给丁荣林账户的款项认定为购房款，那也仅仅支付了30万元，试问，正常情况下，怎么可能在买方仅支付30万元购房款的情况下，就出具支付36万元购房款的收条，实在令人匪夷所思。综合以上种种疑点，可以看出，被答辩人王学刚与被执行人贾宏伟、杨四孜恶意串通，帮助被执行人逃避执行的可能性极大。二、即便被答辩人王学刚与被执行人贾宏伟、杨四孜之间存在真实的买卖关系，鸠江区人民法院的查封也没有任何错误。根据我国物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，对于房产这种不动产而言，未经登记，其物权不发生任何变化。就本案而言，即便被答辩人与被执行人贾宏伟、杨四孜签订了房屋买卖合同，但因未能办理过户手续，从物权效力上看，该房屋的所有权还是被执行人贾宏伟、杨四孜所有的，被答辩人王学刚只是因与被执行人贾宏伟、杨四孜签订《芜湖市房屋买卖合同》的关系，与被执行人之间存在债权债务关系，既然被执行人贾宏伟、杨四孜仍对鸠兹家苑A5-1-502号房屋享有所有权，那么查封被执行人名下房产自然是符合相关法律的规定的。如被答辩人王学刚因此不能进行房屋过户，完全可以依据房屋买卖合同的相关约定，要求被执行人贾宏伟、杨四孜返还购房款并支付相应的违约金。被答辩人王学刚虽在执行异议中引用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条的规定，但该条款是规定一般性财产的，并非不动产这种特殊形式的财产。关于不动产，在该司法解释第17条中有明确约定，也即“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条款明确规定在未办理产权过户登记手续的，可以进行查封、扣押、冻结；只有在支付完全部价款并实际占有的情况下，才不能查封、扣押、冻结，而本案中，被答辩人并未能支付完全部购房价款，也无证据证明其实际占有了该财产，故而，鸠江区人民法院查封该房屋完全符合法律的相关规定，不存在任何错误。三、被答辩人自愿购买不符合交易规则的房屋，其交易风险应由自己进行承担。在被答辩人购买房屋时，被执行人贾宏伟、杨四孜所拥有的鸠兹家苑A-5#楼1单元502室房屋属于安置房，按照法律的规定，是不能够进行买卖的，在买卖该房屋时应当特别注意交易风险，但被答辩人对交易风险不管不顾，一意孤行，最终导致房屋无法过户，交易风险应由其自行承担。综上所述，被答辩人王学刚提出的执行异议无任何法律依据，请求法院依法驳回其执行异议。
被执行人贾宏伟、被执行人杨四孜没有对执行异议作出答辩。
本院认为，本案争议的焦点为：法院依法查封涉案标的芜湖市××＃楼××单元××室，是否损害了案外人陶汉清对该执行标的房屋的合法权益。陶汉清与贾宏伟、杨四孜民间借贷纠纷经过本院（2016）皖0207民初3498号判决，现已生效。根据申请人申请本院已立案执行，判决中，法院确认双方的借贷关系成立，要求贾宏伟、杨四孜归还陶汉清借款本金950000元及相应利息；法院依据生效判决于2017年7月18日依法查封被执行人贾宏伟、杨四孜位于芜湖市××＃楼××单元××室；法院依据生效判决执行该标的房屋符合相关法律规定，并不存在排除执行的情形发生。案外人王学刚提出其作为执行标的房屋于2017年6月23日已与被执行人贾宏伟、杨四孜签订房屋买卖合同，房价共计410000元，并于2017年6月24日向两位被执行人付款30000元，2017年6月28日付款360000元；且该房屋在查封前已缴纳大部分房款并实际取得钥匙，故法院的后续查封侵犯了其对房屋的合法权益。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。案外人王学刚仅支付部分购房款，且没有证据证明其已经实际占有该财产，该涉案房屋也未进行产权过户登记，故法院查封涉案标的并无不当之处。案外人称其与被执行人的买卖合同签订在前，法院查封在后，故法院不应查封已签订购房合同在先的房屋。本院认为，不动产交易以登记为原则，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。第三人未经过户登记不受法律保护，更不能以此作为抗辩理由排除法院对涉案标的的依法查封行为。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款规定裁定如下：
驳回案外人王学刚的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 施德雨
审 判 员 梅根生
审 判 员 李柏东
二〇一七年九月二十二日
法官助理 程 智
书 记 员 刘山生
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（1）异议不成立的，裁定驳回异议；
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《城市房屋权属登记管理办法》第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。