江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第01908号
上诉人（原审被告）周公道。
上诉人（原审被告）陈松。
被上诉人（原审原告）苏州市天翔物业管理有限公司
上诉人周公道、陈松因与被上诉人苏州市天翔物业管理有限公司（以下简称天翔物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第0066号民事判决，向本院提起上诉，但陈松未预交二审案件受理费。经催交后，仍未能按期交纳。本院于2014年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年12月19日，天翔物业公司（甲方）与周公道、陈松（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在苏州市吴中区东吴北路181号双银星座商务广场1幢609室物业用房。甲方于2013年1月1日前向乙方交付该房屋，房屋的租赁期限为2013年3月1日起至2015年2月28日止，每年租金为人民币120000元。租金每三个月支付一次，先付后租。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元。在租赁期间，甲方擅自解除本合同的，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金。乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除后的5日内返还房屋，如超过15日乙方仍未搬离的，则视为乙方放弃该房屋内的自有部分物件的所有权，甲方有权自行处置并清空房屋，乙方对此无异议。乙方另行装修或增设附属设施和设备的，在返还房屋时，可移动部分装饰、设备，由乙方负责搬出，不可移动部分装饰、设备，乙方自愿赠送给甲方，不得向甲方主张补偿。
合同签订后，陈松、周公道向天翔物业公司支付了租赁保证金10000元以及2013年3月1日至5月31日期间的租金30000元。在合同履行过程中，陈松、周公道于2013年5月27日向天翔物业公司提出书面解约说明一份，该解约说明的主要内容为：现租赁贵司南门商业广场1幢609因多种原因，广告不能投放、招生难、经济出现问题，无法经营下去，无法交付下期租金，特向贵方说明情况，请贵方另作规划。该日，陈松、周公道即自行搬离了本案租赁房屋，并通过电话告知天翔物业公司其已搬离租赁房屋，请天翔物业公司自行接管房子。但双方未办理具体的房屋交接手续。2013年8月23日，陈松、周公道收到了天翔物业公司出具的《关于周公道、陈松提前退租问题处理的专函》，该函的主要内容为：周公道、陈松先生，你方于2013年5月27日向我公司发出《解约说明》要求提前退租，不再支付租金，并于5月底自行搬离了租赁房屋，并带走了房屋钥匙，我方多次与你方电话沟通，要求妥善处理解约事宜并要求赔偿相关损失。2013年8月20日，你方代表至我公司协商，双方协商未果。基于上述事实，我方特致函，要求你方支付违约金320000元，并扣除保证金10000元，你方应当将租赁房屋恢复原状，交还钥匙，你方还应支付我方2013年6至8月租金30000元。若你方愿意在2013年8月26日前协商处理上述事宜，我公司仍敞开怀抱，反之，我公司将启动诉讼程序，届时一切损失由你方承担。
另查，2010年12月21日，天翔物业公司与苏州双冠商业发展有限公司签订了苏州市住宅小区前期物业管理招投标中标确认书，由天翔物业公司作为双银星座物业的物业管理公司，该合同于2010年12月24日经过苏州市房地产市场管理处盖章确认。
在审理过程中，苏州双冠商业发展有限公司出具委托书和说明各一份，该委托书和说明的主要内容为：我公司于2011年1月21日与天翔物业公司签订物业管理委托合同，将我公司所有的位于吴中区东吴北路181号双银星座商业广场交付给天翔物业公司实施物业管理，服务期限为2012年6月1日至2016年5月31日，我公司委托天翔物业公司全权处理双银星座1幢609室（物业用房）的房屋的管理、出租、服务等。
以上事实由天翔物业公司提供的房屋租赁合同、解约说明、招标确认书、物业管理委托合同、产权证明、委托书、说明、函件和本案庭审笔录予以证实。
在审理过程中，双方还提供了以下证据：
一、天翔物业公司提供了以下证据：
2012年6月5日的苏房证明（吴中）第0146631号权属证明复印件一份，该证明显示苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场1幢609室的所有权人为苏州双冠商业发展有限公司。天翔物业公司认为本案租赁房屋为苏州双冠商业发展有限公司所有。
陈松、周公道经质证后认为，该产权证明系复印件，其真实性无法确认。
二、陈松、周公道提供了以下证据：
陈松、周公道提供了照片打印件五张。该打印件显示，某房屋内存在地砖、白墙、字画等装修装饰，并有饮水机、凳子等物品。陈松、周公道认为，该组证据可以证明房屋原来的状况以及陈松、周公道入住装修后的状况，现在天翔物业公司仍在利用陈松、周公道的装修。
天翔物业公司经质证后认为，无法确认拍摄这些照片的地点，该组证据与本案无关。
原审原告天翔物业公司的诉讼请求是：判令陈松、周公道连带支付天翔物业公司违约金人民币80000元。
原审法院认为，天翔物业公司与陈松、周公道双方于2012年12月19日签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行。尽管陈松、周公道辩称本案争议房屋为物业用房，因此租赁合同为无效合同。然，租赁房屋的性质并不影响租赁合同的效力，且未有证据证明该房屋之所有权人反对天翔物业公司出租该房屋，故陈松、周公道之辩解于法无据，原审法院不予采信。在合同履行过程中，陈松、周公道擅自提出解除合同，导致天翔物业公司诉至法院要求陈松、周公道承担违约责任，因陈松、周公道已于2013年5月底自行撤离本案租赁房屋，天翔物业公司亦未再主张要求继续履行租赁合同，也未在合理期间内要求确认俩陈松、周公道书面解约说明之效力，因此可以视为双方签订的租赁已解除。合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿其损失。本案中，因系俩陈松、周公道擅自提出解除租赁合同，因此应当按照合同的约定赔偿天翔物业公司损失。根据租赁合同之约定，陈松、周公道擅自退租的，应当按提前退租天数的租金的1倍向天翔物业公司支付违约金。陈松、周公道在庭审提出该违约金过高，请求原审法院予以调低。原审法院认为，租赁合同约定的该违约金明显高于天翔物业公司方的实际损失，因此根据天翔物业公司的闲置损失等情况，酌情确定陈松、周公道应赔偿天翔物业公司违约金人民币60000元。因陈松、周公道已向天翔物业公司支付了租赁保证金10000元，经抵扣，陈松、周公道还应向天翔物业公司支付违约金50000元。另，因陈松、周公道系本案租赁合同的共同承租人，因此应当共同对天翔物业公司承担上述违约责任。遂根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：陈松、周公道于判决生效之日起十日内支付苏州市天翔物业管理有限公司违约金人民币50000元。案件受理费减半收取计人民币900元，由陈松、周公道共同负担。
上诉人周公道不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋登记为物业用房，权利属于全体业主，被上诉人出租该房屋属无权处分，该合同无效，故无权向上诉人主张违约金。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天翔物业公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间被上诉人天翔物业公司向本院提交苏房证明（吴中）第0146631号权属证明原件一份，证明苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场1幢609室的所有权人为苏州双冠商业发展有限公司。陈松、周公道质证认为对真实性及内容无异议。
本院认为，上诉人陈松未能按期交纳二审案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十二条第四款、《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条之规定，按上诉人陈松自动撤回上诉处理，本院仅就周公道的上诉请求进行审理。
上诉人周公道和陈松与被上诉人天翔物业公司于2012年12月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立。根据《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。根据该原则，不动产物权一经登记即对外产生公信效力，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。在主管机关未予吊销的情况下，权利人所持有的房屋权属证书即是合法、有效的。本案诉争之苏州市吴中区长桥街道双银星座商务广场1幢609室的所有权人登记在苏州双冠商业发展有限公司名下，在一审审理过程中，苏州双冠商业发展有限公司出具委托书和说明，委托天翔物业公司将诉争房屋管理、出租、服务等。因此，被上诉人有权将该房屋出租收益，并非无权处分，房屋租赁合同合法有效。至于上诉人所称该房屋为物业用房，本院认为，该房屋是否认定物业用房，所有权是否为全体业主共有，可待相关部门最终明确产权，转移登记后为准，但这并不影响本案合同的效力，也不妨碍最终权利人主张权利。上诉人亦不得以此为理由拒绝承担相应的违约责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人周公道的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人周公道负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年七月三十日
书 记 员 吉宇璐