河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双桥民初字第652号
原告黄瑞，住承德市，公民身份号码×××。
委托代理人经万隆，河北承天律师事务所律师。
被告承德市永利房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区陕西营3号楼7层。
法定代表人张青林，职务总经理。
委托代理人武立斌，北京市乾源律师事务所律师。
被告承德市天宇物业服务有限公司，住所地承德市双桥区陕西营3号楼。
法定代表人张青林，职务总经理。
委托代理人苑凤廷，该公司经理，住承德市，公民身份号码×××。
被告张焱，住承德市，公民身份号码×××。
委托代理人张景辉，住承德市，公民身份号码×××。
原告黄瑞诉被告承德市永利房地产开发有限公司（以下简称永利房地产公司）、被告承德市天宇物业服务有限公司（以下简称天宇物业公司）、被告张焱财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄瑞及其委托代理人经万隆、被告永利房地产公司的委托代理人武立斌、被告天宇物业公司的委托代理人苑凤亭、被告张焱及其委托代理人张景辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄瑞诉称，原告于2012年11月19日与被告永利房地产公司签订商品房买卖合同，购买某某华庭小区3号楼1单元1301室楼房。楼房交付后，因被告张焱所购1401室阳台存在质量问题，每逢下雨时，雨水自1401室阳台渗漏至原告家中，造成原告1301室的装修被损坏。对此，被告永利房地产公司虽然委托被告天宇物业公司进行维修，但至今亦未能根本解决上述问题，致使原告对所购楼房无法正常使用，对于上述问题当事人亦曾多次协商，但均未能达成一致意见。故原告提起诉讼，请求人民法院依法判决：被告立即对不合格房屋进行维修；被告赔偿原告各项经济损失合计49555.55元及修复完毕之前产生的房屋租赁费、取暖费、物业费、电梯使用费等。
为支持其诉请，原告提供如下证据材料：证据1、商品房买卖合同，证明原告在某某华庭小区购买3号楼1单元1301室房屋。证据2、收据，是原告购买房屋的相关收据。证据3、房屋租赁协议，证明原告自2014年6月至2016年5月租赁房屋，租金每月1200.00元，合计22800.00元。证据4、租金收条，证明原告支付了上述租金。证据5、缴纳物业费收据，证明原告在租房期间支付物业费2950.00元。证据6、取暖费收据4035.20元，证明原告在租房期间缴纳了取暖费。证据7、鉴定费发票，证明原告为鉴定房屋损失，支付鉴定费3000.00元。证据8、承德四方资产评估有限责任公司承四方评鉴字[2015]第20号评估鉴定报告，证明经过鉴定原告房屋装修损失为8930.00元。以上损失合计49555.55元。
被告永利房地产公司的质证意见为：对原告证据1、2的真实性、合法性无异议。原告证据3，被告无法判断其真实性，不予质证。对原告证据4的质证意见同证据3。对原告证据5-8的真实性无异议。
被告天宇物业公司的质证意见为：同被告永利房地产公司的质证意见一致。
被告张焱的质证意见为：对原告证据1、2的真实性无异议。对原告证据3-证据8没有异议。
被告永利房地产公司辩称，被告永利房地产公司销售的房屋不存在质量问题，原告的诉讼请求没有事实依据和法律根据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
为支持其抗辩，被告永利房地产公司提供如下证据材料：证据1、原告房屋装修移交单。证明2013年7月30日的雨季期间原告接收了该房，第二年5月份之前，原告房屋内没有漏水造成渗水的损害后果。证据2、被告张焱房屋移交单。2013年10月26日，被告张焱办理入住手续，证明被告接收房屋时间较晚，此前不具有装修行为，原告的房屋在此之前没有渗水情况。证据3、承德市工程建设质量投诉调查表，证明2014年6月28日，质检站调查中反应原告房屋发生渗漏的时间是2014年5月份，原告发生渗漏的原因是被告张焱装修房屋之后发生的。证据4、河北省科技咨询服务中心冀科咨鉴字[2015]第043号鉴定意见书、屋面淋水试验记录，该鉴定意见是客观真实的，鉴定机构对漏水房屋重新鉴定后进入了雨季，并没有发现房屋渗漏情况，因此，被告张焱可能进行了修缮，原告房屋漏水是被告张焱装修不当造成的。
原告的质证意见为：对被告永利房地产公司的证据1-4的真实性、关联性、合法性无异议。
被告天宇物业公司的质证意见为：对被告永利房地产公司的证据1-4无异议。
被告张焱的质证意见为：对被告永利房地产公司的证据1无异议，证据2表明工程质量根本不合格，对证据3无异议，对证据4鉴定结论、屋面淋水试验记录不认可。
被告天宇物业公司辩称，原告的诉讼请求和天宇物业公司没有关系，物业公司只是提供物业服务，原告房屋漏水和物业公司无关。
被告张焱辩称，被告张焱是2013年5月在被告永利房地产公司购买的房屋，2013年8月，被告永利房地产公司交付房屋，原告购买的房屋漏水是被告永利房地产公司出售的房屋存在质量问题造成的，和被告张焱没有关系。2013年10月，被告张焱只是对房屋的阳台进行了铺砖，而被告永利房地产公司的施工质量和防水质量伪劣，房屋在没有入住之前就开始漏水。另外，商品房买卖合同上写明的房屋的阳台是封闭式的，但实际却是敞开的。因此，对原告的损失应由被告永利房地产公司负责。
为支持其抗辩，被告张焱提供如下证据材料：证据1、照片。证据2、对河北省科技咨询服务中心冀科咨鉴字[2015]第043号鉴定意见书的质证意见书。证据3、承德市科技咨询服务中心承科鉴字[2015]第4号鉴定意见书。证据4、购房合同。证据5、证人侯某某的出庭证言。以上证据证明被告永利房地产的房屋存在质量问题，被告张焱在对阳台地面进行装修时未破坏防水层，原告房屋内渗水、漏水是因被告永利房地产公司的房屋存在质量问题造成的。
原告的质证意见为：对证据1的真实性不发表意见，被告张焱的所谓证据2不属于证据，证据3的内容请合议庭确认，对证据4的真实性无异议，对证据5不发表质证意见。
被告永利房地产公司的质证意见为：对证据1真实性有异议，照片显示的时间是2013年8月份，不能确认是被告张焱所购买房屋的阳台，期间按照张焱的交接单还没接收该房，不能作为证据使用。另外，这是被告张焱单方拍摄的照片，反应的情况和本案无关。证据2不属于证据,其提出的理由不存在。证据3采用的证据不完整，事实不清，不能作为鉴定的最终意见，不再具有证据效力。对证据4真实性无异议，但是不能证明房屋质量存在问题，不排除装修不当造成的渗水。对被告张焱证据5证人证言有异议，原告房屋漏水是因为被告张焱装修不当造成的。
被告天宇物业公司的质证意见为：同被告永利房地产公司的质证意见一致。
以上证据，合议庭评议后认为：原告的1、2号证据，三被告认可其真实性，本院予以确认。原告的3、4号证据为租赁协议及缴纳房屋租赁费收据，原告另行租赁房屋发生在其所购买的房屋漏水之后，符合客观实际情况，租赁费用支付的数额合理，且被告张焱对两份证据的真实性认可，故对原告的3、4号证据，本院予以确认。因原告支付的物业费及取暖费均系其所购买的某某华庭小区3号楼1单元1301室房屋的相关费用，并非其在承租房屋过程中产生的费用，故对原告的5、6号证据，本院不予确认。原告的7、8号证据，三被告均无异议，本院予以确认。
被告永利房地产公司的1号证据，原告认可其真实性，本院予以确认。被告永利房地产公司的2号证据虽具有真实性，但不能达到其证明目的。被告永利房地产公司的3号证据，原告及被告天宇物业公司均认可其真实性，本院予以确认。被告永利房地产公司的4号证据即河北省科技咨询服务中心冀科咨鉴字[2015]第043号鉴定意见书，该鉴定意见书存在以下问题：①鉴定意见书技术分析中提到该房屋已经竣工验收，而事实上，被告永利房地产公司所出售的某某华庭小区3号楼并未经过竣工验收。因此，鉴定意见书技术分析中提到的建筑工程竣工验收时总承包施工单位必须对有防水要求的部位做闭水试验，不合格必须整改，对本案而言，因未经过竣工验收而缺乏事实依据。②鉴定意见书技术分析在无充分事实依据的情况下采用推测性词语，例如：1401室在装修的时候……为了减轻荷载及留出一定的泛水高度，势必要凿出一部分找坡层，导致防水层被不同程度破坏……。技术分析中“势必”一词具有推测性，鉴定机构在无充分事实依据的情况下得出被告张焱在装修房屋时破坏防水层不具有客观性、科学性。综上所述，河北省科技咨询服务中心冀科咨鉴字[2015]第043号鉴定意见书的鉴定结论缺乏客观性、科学性，对该鉴定结论及屋面淋水试验记录，本院不予确认。
被告张焱的1号证据具有真实性，本院予以确认。被告张焱的2号证据质证意见属当事人陈述，质证理由充分，本院予以采信。被告张焱的3号证据，鉴定意见依据的基本事实错误，本院不予确认。被告张焱的4号证据，原告及其他二被告对其真实性均无异议，本院予以确认。被告张焱的5号证据证人的出庭证言客观、真实，本院予以确认。
经本院审理查明，2012年11月19日，原告黄瑞与被告永利房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告永利房地产公司出售的承德市双桥区某某华庭小区3号楼1单元1301室房屋。2013年7月30日，原告办理入住手续，同年10月，原告对该房屋进行了装修。2013年5月1日，被告张焱与被告永利房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告张焱购买了承德市双桥区某某华庭小区3号楼1单元1401室房屋，同年10月26日双方办理交房入住手续；2013年11月，被告张焱对房屋进行了装修。
原告在某某华庭小区3号楼1单元1301室房屋居住至2014年5月，因房屋东南角主卧室及阳台顶棚发生多处渗漏，随后找到被告永利房地产公司、天宇物业公司及被告张焱查找漏水原因。因双方未能协商解决，故原告向本院起诉。案件审理阶段，被告永利房地产公司申请对原告房屋漏水原因申请进行鉴定，后经本院委托，2015年4月20日，承德市科技咨询服务中心出具承科鉴字[2015]第4号鉴定意见书，鉴定结论为：由于1401室的露台及部分东墙外檐存在施工质量问题，造成1401室出现渗水潮湿现象，并影响到1301室的顶棚。因此，某某华庭3号楼1401室的渗水原因是因楼房施工质量（包括防水工程质量）造成的。被告永利房地产公司不服该鉴定意见。经审查，上述鉴定意见中依据的基本事实错误，且原、被告双方对重新鉴定均无异议，故由承德市中级人民法院重新委托鉴定机构进行鉴定。2015年11月13日，河北省科技咨询服务中心出具冀科咨鉴字[2015]第043号鉴定意见书，鉴定结论为：1401室的平台是按照不上人屋面设计的，是作为1301室屋面并且具备保温和防水功能，改造为上人露台是不合适的，上人露台最起码的要求是必须保证1301室屋面的保温盒防水功能不能被破坏。因此，清越华庭小区3号楼1单元1401室的渗水原因，主要是1401室的室外露台装修时破坏了防水层，并使得保温层受潮，降低了保温性能，出现“冷桥”现象。过大的温差造成楼板开裂，遇到大雨及积水时就会沿裂缝渗入到室内造成渗漏。与该鉴定意见相反，被告张焱提供的证人侯某某的出庭证言证实被告张焱在对露台进行铺砖前在原有基础上作了防水并进行了闭水试验，未发现漏水现象，且被告张焱对露台的装修并未破坏原有防水层。
另查明，原告1301室房屋主卧室及阳台顶棚渗漏造成的损失为房屋租赁费22800.00元、装修损失8930.00元、装修损失评估费3000.00元，合计34730.00元。
本院认为，承担财产损害赔偿责任的法律后果应当建立在当事人实施侵权行为的基础之上，本案被告永利房地产公司作为房屋不动产出让方，其并无充分证据证实被告张焱对房屋内露台的装修行为破坏了防水层，进而导致某某华庭小区3号楼1单元1401室阳台漏水渗漏至1301室。原因是被告永利房地产公司所依据的河北省科技咨询服务中心出具的冀科咨鉴字[2015]第043号鉴定意见书缺乏客观性及科学性。其一，该鉴定意见书技术分析中提到某某华庭小区3号楼已经竣工验收，而事实上，被告永利房地产公司所出售的此栋楼房并未经过竣工验收。因此，鉴定意见书技术分析中提到的建筑工程竣工验收时总承包施工单位必须对有防水要求的部位做闭水试验，不合格必须整改，对本案而言，缺乏楼房已经竣工验收这一事实依据。其二，鉴定意见书技术分析在无充分事实依据的情况下采用推测性词语，主要体现在其陈述的“1401室在装修的时候……为了减轻荷载及留出一定的泛水高度，势必要凿出一部分找坡层，导致防水层被不同程度破坏……”。技术分析中“势必”一词具有推测性，鉴定机构明显是在无充分事实依据的情况下得出的被告张焱在装修房屋时破坏了防水层的鉴定结论。除上述鉴定结论之外，被告永利房地产公司并无其他证据证实被告张焱有装修时破坏防水层的行为，相反，被告张焱在向法庭提供的装修人员的证人证词中提到其装修露台时在原有基础上又铺装了一次防水层，并进行了闭水试验未发现漏水迹象，且在装修过程中也未破坏原有防水层。因此，被告张焱将露台的非上人屋面改装成上人屋面的装修行为虽有不当之处，但对原告黄瑞的财产损害结果不具有侵权行为。
被告永利房地产公司在所售房屋未经竣工验收的情况下即为房屋买受人办理入住手续，且根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》的附件《住宅质量保证书》的规定，被告永利房地产公司应对买受人的房屋履行保修义务，承担保修责任。因本案原告房屋卧室及阳台发生渗漏是因被告张焱房屋露台漏水所致，故被告永利房地产公司应对被告张焱的房屋即某某华庭小区3号楼1单元1401室阳台进行维修至该房屋及原告黄瑞的某某华庭小区3号楼1单元1301室原漏水卧室及阳台不再发生渗漏为止。被告张焱在原告的房屋发生渗漏时未能积极协助原告及物业公司查找漏水原因以便及时维修，其虽提出抗辩事由，但均不具有正当性，因此，对原告财产损失的扩大具有一定的责任。原告因房屋发生渗漏而造成的财产损失的数额为34730.00元，由被告永利房地产公司赔偿原告90%即31257.00元，被告张焱赔偿原告10%即3473.00元。原告主张的其他损失以及要求被告天宇物业公司承担财产损害赔偿责任的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（六）项、第（七）项、第二款之规定，判决如下：
一、被告承德市永利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对被告张焱的房屋即承德市双桥区某某华庭小区3号楼1单元1401室阳台进行维修至该房屋及原告黄瑞的房屋即某某华庭小区3号楼1单元1301室原漏水卧室及阳台不再发生渗漏为止，由被告张焱履行协助义务。
二、被告承德市永利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告黄瑞的财产损失包括房屋租赁费22800.00元、装修损失8930.00元、装修损失评估费3000.00元，合计34730.00元的90%即31257.00元。
三、被告张焱于本判决生效后十日内一次性赔偿原告黄瑞的财产损失包括房屋租赁费22800.00元、装修损失8930.00元、装修损失评估费3000.00元，合计34730.00元的10%即3473.00元。
四、驳回原告黄瑞的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。
案件受理费260.00元，由被告承德市永利房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 崔海生
人民陪审员 杨桂琴
人民陪审员 薛新国
二〇一六年五月三十日
书 记 员 王 芳
附页：
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
(一)停止侵害；
(二)排除妨碍；
(三)消除危险；
(四)返还财产；
(五)恢复原状；
(六)修理、重作、更换；
(七)赔偿损失；
(八)支付违约金；
(九)消除影响、恢复名誉；
(十)赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。