青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南商初字第30192号
原告中信银行股份有限公司青岛分行。
负责人杨威，职务行长。
委托代理人陈明秀，山东海达律师事务所律师。
委托代理人闻志永，山东海达律师事务所律师。
被告刘学政。
被告邵颖。
被告青岛千禧国际村置业有限公司。
法定代表人王世明，职务董事长。
委托代理人李修超，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王众，山东德衡律师事务所律师。
本院受理原告中信银行股份有限公司青岛分行诉被告刘学政、被告邵颖、被告青岛千禧国际村置业有限公司金融借款合同暨担保合同纠纷一案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司青岛分行委托代理人闻志永和被告青岛千禧国际村置业有限公司委托代理人李修超到庭参加诉讼，被告刘学政、被告邵颖经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中信银行股份有限公司青岛分行诉称，2007年8月20日，原告与被告刘学政、被告青岛千禧国际村置业有限公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定原告向被告刘学政提供贷款人民币42万元，贷款期限240个月，并约定被告刘学政以城阳区惜福镇街道千禧国际村112号楼2单元XXX户房产为上述贷款提供抵押担保，双方办理了上述房产的抵押登记手续。原告依约发放了贷款，被告未按期还款，先后数次拖欠应还的贷款本息。截至2014年1月2日，被告尚欠原告贷款本息合计人民币333644.93元。被告邵颖作为被告刘学政的妻子应对本案夫妻共同债务承担连带清偿责任，被告青岛千禧国际村置业有限公司作为连带责任保证人应对本案债务承担连带清偿责任。故请求人民法院判令：一、被告连带偿还原告贷款本金人民币333143.89元、利息501.04元（截至2014年1月2日，上述各项共计人民币333644.93元），自2014年1月3日至实际履行完毕之日止的利息、罚息按照借款合同约定计算；二、原告对被告抵押的位于城阳区惜福镇街道千禧国际村112号楼2单元XXX户房产拍卖或变卖所得享有优先受偿权；三、案件受理费、保全费、原告律师费等费用由被告承担。
被告刘学政、被告邵颖未在答辩期内提交书面答辩状。
被告青岛千禧国际村置业有限公司辩称，涉案房屋已办理《房屋他项权证》交原告收执，并已办理房屋所有权证，根据《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定，担保人的保证期间已于2012年2月13日届满，不应承担保证责任；被答辩人擅自扣取约18000元的保证金，借款人的实际逾期是自2013年2月起。
经审理，本院查明以下事实：
一、2007年8月20日，原告中信银行股份有限公司青岛分行（乙方）与被告刘学政（甲方）、被告青岛千禧国际村置业有限公司（丙方）签订《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定：甲方向乙方借款人民币42万元用于购买位于青岛城阳千禧国际村112号楼2单元XXX户房屋；贷款期限240个月，自2007年8月20日起至2027年8月20日止；贷款利率采用浮动利率，本合同利率按贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15％，即月利率5.2275‰执行，合同履行期间遇中国人民银行调整贷款利率，贷款期限长于一年的于每期后日起按照中国人民银行和乙方有关规定调整合同贷款利率；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月20日；甲方逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150％，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；甲、乙双方同意遵循先还息后还本的原则，乙方按照“期前逾期本息、罚息和复利－当期利息－本金”的顺序扣划甲方还入款项；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，系指甲方同意以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以及作为甲方偿还本合同项下贷款的担保，对甲方取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性保证责任，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任，如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣除，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；发生甲方逾期或未按约定的金额归还贷款本息等情况即构成违约，乙方可采取按中国人民银行的规定计收罚息和复利、宣布本合同项下已发放贷款提前到期、要求甲方立即偿还全部贷款本金及本息、处分抵押房产、要求丙方履行保证责任等一种或多种措施。
二、2007年8月20日，原告发放贷款人民币42万元。
三、青岛市城阳区房地产管理处颁发的青房地权城他字第10××23号《房地产他项权证》记载：被告刘学政名下的坐落于城阳区惜福镇街道千禧国际村112号楼2单元XXX户房地产的他项权利人为原告，设定日期为2007年8月20日。
四、2014年7月查询的《青岛市房地产登记簿》之《房地产基本状况》和《房地产登记信息》载明：坐落于城阳区铁骑山路78号112号楼2单元XXX户的房地产权利人为被告刘学政，新建商品房转移登记时间为2012年2月13日；《抵押预告登记信息》载明：该处房地产的预告登记权利人为原告，备注系预购商品房抵押预告登记。
五、2014年8月26日查询的关于被告刘学政的中信银行零售信贷业务管理系统《还款计划执行情况》载明：计划还款日为2013年11月20日、12月20日、2014年1月20日、2月20日、3月20日、4月20日、5月20日的第75－81期应还贷款状态标记为“欠保证金”（各期计划本金分别为1430.41元、1435.88元、1441.36元、1446.87元、1452.40元、1457.95元、1463.52元，合计10128.39元；各期计划利息分别为1263.55元、1258.08元、1252.60元、1247.09元、1241.56元、1236.01元、1230.41元，合计8729.33元；第75期另记已还罚息7.97元；第75期欠保证金2616.57元，其余各期欠保证金均为2693.96元）；计划还款日为2014年6月20日、7月20日和8月20日的第82－84期贷款情况标记为“逾期”；借款人连续逾期10次，借款人当前逾期本金4424.19元、欠保证金18780.33元、提前结清贷款尚需偿还本金316147.07元、逾期利息3657.69元、应还未还罚息55.58元、应计利息241.59元。
六、被告刘学政、被告邵颖于2006年10月16日登记结婚。
上述事实有原告提交的身份信息资料、结婚证、婚姻登记记录证明、借款合同、借款凭证、房地产他项权证、房地产登记簿、欠款证明、还款计划执行情况，被告提交的房地产登记簿，以及当事人陈述等证据在案佐证，经本院审核，可以采信。
本院认为，原告中信银行股份有限公司青岛分行与被告刘学政及被告青岛千禧国际村置业有限公司签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。原告依约发放贷款后，被告刘学政应按期足额还款。现被告刘学政未按约定偿还借款本息，已构成违约，应承担相应民事责任；违约事实的发生使得原告有权依据借款合同的约定主张债务加速履行，即要求被告刘学政立即偿还全部剩余借款本金及利息、罚息，本院对此予以支持。
被告刘学政提供贷款所购房屋作为抵押担保，并已遵照当时的法律规定办妥抵押登记，基于公示原则，原告享有就该抵押登记的房产拍卖或变卖所得价款优先受偿的权利。
在被告未对涉案借款系刘学政个人负债进行抗辩并做充分举证的情况下，本院认定涉案债务为被告刘学政、被告邵颖的夫妻共同债务，两被告应当承担共同清偿责任。
被告青岛千禧国际村置业有限公司提供的保证为阶段性连带责任保证。根据《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定，保证责任所对应的主债务是发生于“担保阶段”即至借款人取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，也就是说，取得房屋所有权证和办妥抵押登记这两个条件成就后，保证人不再对新发生的主债务承担保证责任。《物权法》自2007年10于1日起施行，此前我国并不存在“预告登记”的法定概念和相应法律制度，相应预购商品房的他项权利登记均依当时的规定进行抵押权登记。本案的借款合同签订于《物权法》施行之前，对合同中“抵押登记”和《房屋他项权证》进行解释应依照签约时的法律规定和通常理解，因此，本院认为，涉案的房屋所办理的“抵押登记”虽然依据现行法律规定应属于预告登记范畴，但是根据签约时当事人各方的真实意思表示，该“抵押登记”和房地产权证的办妥即意味着保证人“担保阶段”的结束，保证人对2012年2月13日（刘学政的不动产物权设立登记日）以后新发生的借款债务不再承担连带保证责任。被告刘学政欠付贷款本息的行为始于2013年11月20日，所以被告青岛千禧国际村置业有限公司在本案中毋须承担保证责任，原告应向被告青岛千禧国际村置业有限公司返还已扣取的保证金，相应扣款应计入被告刘学政的债务（其中2013年11月20日，保证金扣款中利息为1186.16元、本金1430.41元）。
综上，被告刘学政、被告邵颖应向原告偿还自2013年11月20日起欠付的剩余全部借款本金、利息及罚息（截至2014年8月26日，被告刘学政欠付本金余额330699.65元、利息12551.22元、罚息55.58元），原告享有就抵押房屋享有优先受偿的权利；被告青岛千禧国际村置业有限公司对本案的借款债务不承担保证责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘学政于本判决生效之后十日内向原告中信银行股份有限公司青岛分行偿还截至2014年8月26日尚欠的借款本金余额人民币330699.65元、利息人民币12551.22元、罚息人民币55.58元，以及此后至清偿之日止按照前述《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定计算的利息、罚息；
二、被告邵颖对被告刘学政所负上述债务承担连带清偿责任；
三、原告就被告刘学政提供抵押的位于青岛市城阳区惜福镇街道千禧国际村112号楼2单元XXX户房产享有以其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权的权利；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决规定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6305元、财产保全费人民币2520元，合计人民币8825元，由被告刘学政、被告邵颖连带负担；因原告已向本院预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈 刚
人民陪审员 于桂珍
人民陪审员 王晓菊
二〇一四年九月四日
书 记 员 徐 莉