山西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋商终字第78号
上诉人（原审被告）：大同市泰和春实业有限责任公司。
法定代表人：任铎，该公司经理。
委托代理人：陈卫华，山西华瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大同市大同县金龙小额贷款股份有限公司。
法定代表人：李新民，该公司董事长。
委托代理人：董新中，山西祝融律师事务所律师。
委托代理人：史小杰，山西祝融律师事务所律师。
大同市大同县金龙小额贷款股份有限公司（以下简称金龙贷款公司）因与大同市泰和春实业有限责任公司（以下简称泰和春实业公司）保证合同纠纷一案，大同市中级人民法院于2014年9月29日作出（2014）同商初字第69号民事判决。判后，泰和春实业公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人泰和春实业公司的委托代理人陈卫华、被上诉人金龙贷款公司的委托代理人董新中、史小杰到庭参加了诉讼，
本案现已审理终结。
原审原告金龙贷款公司诉称：原审被告泰和春实业公司于2012年11月2日向原审原告借款470万元。2012年11月2日，大同市兴旺实业有限责任公司、大同市兴旺塑料制品有限责任公司、大同市南郊区云兴机械设备销售有限责任公司、大同市南郊区兴旺环保材料有限责任公司、大同市泰和春农产品科技开发有限公司分别向原审原告借款480万元、490万元、510万元、530万元、520万元，原审被告为前述债务人所借款项提供连带责任保证。封海龙分别于2013年5月27日、2013年7月2日，向原审原告借款合计4000万元，原审被告为封海龙两笔借款提供连带责任保证。
大同市兴旺实业有限责任公司、大同市兴旺塑料制品有限责任公司、大同市南郊区云兴机械设备销售有限责任公司、大同市南郊区兴旺环保材料有限责任公司、大同市泰和春农产品科技开发有限公司、封海龙等前述各借款人简称六债务人。
前述借款到期后，包括原审被告在内的各债务人均未按约还款，原审被告向原审原告出具承诺书愿意为六债务人的债务承担清偿责任，同时，原审被告自愿与原审原告达成《还款协议》，确认截止2013年8月1日，包括原审被告在内的各债务人共欠原审原告借款本金7000万元，利息85万元未还，原审被告承诺承担还款责任。同时，原审被告承诺用其开发建设的位于大同市御河西路西侧“云兴大厦”写字楼一幢（地上一层至十八层）折价7000万元抵顶原审被告及六债务人所欠本金7000万元，原审原告同意在原审被告交付房产并办理产权过户手续后免除85万元利息。《还款协议》同时约定，如原审被告未按约定交付房产及办理产权登记手续，须按所欠本息每日万分之五向原审原告支付违约赔偿金，并且，取消免息优惠。但至原审原告起诉，原审被告末按承诺交付房产，请求判令：1、原审被告向原审原告交付位于大同市御河西路西侧“云兴大厦”写字楼一幢（地上一层至十八层），同时，判令原审被告配合原审原告办理产权登记手续（价值7000万元）；2、原审被告向原审原告支付欠息85万元，违约赔偿金1158.4万元，合计1243.4万元。同时，判令原审被告继续按7085万元每日万分之五的标准向原审原告支付违约赔偿金直到原审原告第一项诉讼请求实现；3、本案诉讼费由原审被告承担。
泰和春实业公司辩称：应驳回原审原告的诉讼请求。理由为：1、本案诉称的写字楼已于2012年5月9日已经抵押给大同银行，并办理了登记手续，在法律上属于先抵押后处分，造成法律上的不能履行；2、原审原、被告双方签订的还款协议，原审被告是以第三人身份向原审原告履行，而不是以保证人身份承担保证责任；3、原审原、被告双方签订的还款协议及写字楼买卖合同，依据有关法律规定为无效合同，原审原告诉求交付写字楼以及承担违约责任没有法律依据。
本案争议的主要焦点为：1、原审被告是否应该按照还款协议及写字楼买卖合同履行其义务2、原审被告是否违约是否应向原审原告支付违约金
为此，原审原告提供以下证据：
1、2012年11月2日的借款合同及借款凭证。主要内容：借款人泰和春实业公司，贷款人金龙贷款公司，借款金额470万元，期限自2012年11月2日至2013年5月1日。
2、2012年11月2日的借款合同、借款凭证及借款保证协议。主要内容：借款人大同市兴旺实业有限责任公司，贷款人金龙贷款公司，借款金额480万元，期限自2012年11月2日至2013年5月1日止。泰和春实业公司以全部资产为该借款承担连带责任。
3、2012年11月2日的借款合同、借款凭证、借款保证协议。主要内容：借款人大同市兴旺塑料制品有限责任公司，贷款人金龙贷款公司，借款金额490万元，期限自2012年11月2日至2013年5月1日，泰和春实业公司以全部资产为以上借款承担连带保证责任。
4、2012年11月2日的借款合同、借款凭证、借款保证协议。主要内容为：借款人大同市南郊区云兴机械设备销售有限责任公司，贷款人金龙贷款公司，借款金额510万元，借款期限自2012年11月2日至2013年5月1日止，泰和春实业公司以全部资产为该借款承担连带保证责任。
5、2012年11月2日的借款合同、借款凭证、借款保证协议。主要内容：借款人大同市南郊区兴旺环保材料有限责任公司，贷款人金龙贷款公司，借款金额530万元，借款期限自2012年11月2日至2013年5月1日，泰和春以全部资产为该借款承担连带责任保证。
6、2012年11月2日的借款合同、借款凭证、借款保证协议。主要内容：借款人大同市泰和春农产品科技开发有限公司，贷款人金龙贷款公司，借款金额520万元，借款期限自2012年11月2日至2013年5月1日，泰和春实业公司以全部资产为该借款承担连带责任保证。
7、2013年5月27日的借款合同，借款凭证及借款保证协议。主要内容：借款人封海龙，贷款人金龙贷款公司，借款金额3000万元，借款期限自2013年5月27日至2013年8月26日，泰和春实业公司以全部资产为该借款承担连带保证责任。
8、2013年7月2日的借款合同、借款凭证及借款保证协议。主要内容：借款人封海龙，贷款人金龙贷款公司，借款金额1000万元，借款期限自2013年7月2日至2014年1月1日止，泰和春实业公司以全部资产为该借款承担连带保证责任。
9、2013年8月1日的承诺书六份，主要内容：泰和春实业公司为上述借款共计7000万元承诺以其全部资产承担清偿责任。
10、2013年8月1日的还款协议，甲方金龙贷款公司，乙方泰和春实业公司。主要内容：（1）金龙贷款公司借给债务人人民币共计7000万元，其中借款期限2012年11月2日至2013年5月1日，本金3000万元，截止本协议签订日，本息合计3075万元；借款期限2013年5月27日至2013年8月26日，借款本金3000万元，截止本协议签订日，本息合计3010万元；借款期限2013年7月2日至2013年8月2日，借款本金1000万元，截止本协议签订之日，本息合计1000万元。（2）现债权已全部到期，债务人无力偿还，泰和春实业公司愿用其开发建设的位于大同市御河西路西侧的写字楼地上一层至十八层按图纸测算建筑面积16340平米，商议将其折价7000万元偿还金龙贷款公司的借款（不包含利息），包括泰和春实业公司向金龙贷款公司的借款。（3）泰和春实业公司承诺用于抵债的写字楼属于其完全所有，没有权属纠纷，其上未设定他项权或其他限制权利，也没有其他关于该写字楼的法律纠纷。（4）双方签订协议后3个工作日内，乙方将写字楼交付甲方，双方签订正式写字楼买卖合同。（5）乙方未按本协议约定交付房屋，承担每日本息（利息计算到房屋交付办理完毕日止）万分之五罚金。
11、2013年8月2日的《写字楼买卖合同》，出售方泰和春实业公司，购买方金龙贷款公司。主要内容：（1）乙方自愿购买甲方位于大同市御河西路西侧写字楼（以本合同签订时该写字楼的状况为准）壹幢地上一层至十八层，按图纸测算建筑面积16340平方米，总价7000万元人民币。（2）乙方在本合同签订之日已全部付清，总价7000万元人民币。（3）甲乙双方签订本合同之日交付该写字楼。（4）双方签订本合同后在具备办理产权过户条件的一个月内，甲方配合乙方将该写字楼产权办理到乙方名下。
12、大同市房屋交易权属登记管理中心证明一份。主要内容：
大同市御河西路西侧“云兴大厦”写字楼部分地上一层至十八层产权证已办理。
以上证据欲证实原审被告泰和春实业公司等七家债务人共向原审原告金龙贷款公司借款7000万元人民币，由原审被告泰和春实业公司以其全部资产对以上借款承担连带清偿责任，并约定以原审被告泰和春实业公司所有的位于大同市御河西路西侧写字楼地上一层至十八层作价7000万元偿还债务，但不包括利息，并签订了写字楼买卖合同。
原审被告泰和春实业公司对原审原告提供的证据的真实性无异议，但认为写字楼已抵押出去，写字楼买卖合同无效。
原审法院对原审原告提供的证据经审查认为，其与本案有关联，来源合法且能够相互印证，对原审原告提供的证据本院予以采信。
原审被告泰和春实业公司提供如下反驳证据：
在建房屋抵押登记证三份及付息证明。内容：抵押权人大同市商业银行股份有限公司滨河支行，抵押人大同市泰和春实业有限责任公司，在建工程大同市御河西路西侧云兴大厦，债权数额2.7亿元，登记时间2012年5月9日。
欲证实本案诉争的写字楼及其他建筑物已于2012年5月9日抵押给大同市商业银行股份有限公司滨河支行，原审被告已付原审原告利息750万元。
原审原告对该证据的真实性无异议，但认为该在建工程抵押应在该建筑办理产权登记后三个月内办理房屋抵押登记，现该在建工程已办理产权登记，而原审被告没有在法律规定的时间内办理房屋抵押登记，因此在建工程抵押已无效。
对该证据原审法院经审查认为与本案有关联，原审法院予以确认。
综上，原审法院确认如下事实：
原审被告泰和春实业公司等七家债务人向原审原告金龙贷款公司借款共计7000万元人民币，泰和春实业公司承诺以其全部资产承担连带清偿责任。借款到期后，债务人未偿还借款，原审被告泰和春实业公司继续承诺对7000万元债务以其全部资产承担清偿责任，并于2013年8月1日与原审原告签订《还款协议》，该协议约定：借款本金7000万元，利息合计85万元，泰和春实业公司愿用其开发建设的位于大同市御河西路西侧的写字楼地上一层到十八层按图纸测算建筑面积16340平方米，双方商议将其折价7000万元偿还原审原告借款，但不包含利息。双方又约定：签订本协议后3个工作日内，原审被告将写字楼交付原审原告，双方签订正式写字楼买卖合同，如原审被告未按该协议约定交付房屋，须承担每日本息万分之五罚金并不再享受免息的优惠（利息计算到房屋交付办理完毕日止）。之后，原审原、被告双方于2013年8月2日签订《写字楼买卖合同》，约定：原审原告自愿购买原审被告位于大同市御河西路西侧写字楼壹幢地上一层至十八层，按图纸测算建筑面积16340平方米，总价7000万元，本合同签订之日已全额付清；双方签订本合同后，在具备办理产权过户条件的一个月内，原审被告配合原审原告将该写字楼产权办理到原审原告名下。但至原审原告起诉，原审被告未按约履行写字楼买卖协议。
另查明，本案诉争的写字楼于2012年5月9日以在建工程抵押给大同市商业银行股份有限公司滨河支行。
再查明，本案诉争的写字楼于2012年12月7日已办理产权登记，所有权人为泰和春实业公司。
认定以上事实的证据有：借款合同、借款凭证、借款保证协议、承诺书、还款协议、写字楼买卖合同、在建房屋抵押权证、产权办证明以及当事人陈述等在案佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为，原审原、被告双方签订的《还款协议》及《写字楼买卖合同》为当事人真实意思的表示，且不违反法律的有关规定，为有效协议，原审被告理应按照协议的约定履行交房义务。但原审被告自《还款协议》签订后的3个工作日内没有将写字楼交付原审原告，已构成违约，按照双方的约定，原审被告应继续履行交房义务，支付尚欠的利息85万元并支付每日本息万分之五罚金（直到房屋交付完毕日止）。现诉争的写字楼已于2012年12月7日办理产权登记，已具备办理产权过户条件。原审原告的诉讼请求符合原、原审被告双方约定的有关条款，原审法院予以支持。
关于原审被告称本案诉争房屋以在建工程抵押给案外人，写字楼买卖合同无效的辩解理由。原审法院认为，《房屋登记办法》第六十二条规定：在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。《山西省城市房屋权属登记条例》第六条规定：预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。依照上述有关规定，本案诉争的房屋作为在建工程抵押给案外人，属于预告登记，但该房屋已于2012年12月7日办理产权登记，依照物权法的有关规定，应当自登记之日起三个月内申请房屋抵押权登记。而原审被告或预告登记权利人时至今日尚未按照《房屋登记办法》的有关规定将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记，依照物权法的相关规定，该在建工程写字楼部分抵押权登记失效，其效力不能对抗原审原、被告双方于2013年8月2日签订的写字楼买卖合同的效力，原审原、被告双方签订的还款协议及写字楼买卖合同合法有效，原审法院对原审被告的该项辩解理由不予采信。
关于原审被告是否违约，是否应承担违约责任的问题。原审法院认为，还款协议明确约定双方签订本协议后三个工作日内原审被告将写字楼交付原审原告，否则承担每日本息万分之五罚金，并不再享受免息的优惠，然而原审被告并没有依照约定履行其交房义务，应承担违约责任，对原审被告的该项辩解理由原审法院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第一百三十五条、第一百零七条的规定，原审法院判决：“一、被告大同市泰和春实业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告大同市大同县金龙小额贷款股份有限公司交付位于大同市御河西路西侧“云兴大厦”写字楼一幢地上一层至十八层面积16340平方米，并配合原告办理产权登记手续；二、被告大同市泰和春实业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告大同市大同县金龙小额贷款股份有限公司尚欠利息85万元；三、被告大同市泰和春实业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告大同市大同县金龙小额贷款股份有限公司违约金1158.4万元（从2013年8月7日至2014年6月30日，本金7085万元，按日万分之五计算）及直至房屋交付时止的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
判后，泰和春实业公司不服，向本院提起上诉。
泰和春实业公司的上诉请求为：l、撤销大同市中级人民法院（2014）同商初字第69号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人泰和春实业公司的上诉理由为：
1、本案依法属于民间借贷纠纷，而非保证合同纠纷。
2、2013年8月1日，在被上诉人承诺不起诉、不主张的情况下，应被上诉人的要求，上诉人给被上诉人出具了2013.8.1《还款协议》、《写字楼买卖合同》及6份《承诺书》系代为偿还民间借款凭据。该凭据各方的真实意思仅是为了起到保障被上诉人债权的作用，上诉人代其余六借款人给被上诉人偿还借款。
3、2013.8.1《还款协议》、《写字楼买卖合同》及6份《承诺书》的本质是以物抵债，属流质契约，依法无效。
4、被上诉人在一审诉请判令上诉人交付写字楼、配合办理产权登记手续，支付欠息85万元、违约赔偿金1158.4元等请求，上诉人无法履行，因本案诉争的写字楼现在处于框架状态，未竣工，并已于2012年5月9日抵押登记给大同银行滨河支行和大同银行北辰支行。
被上诉人金龙贷款公司答辩称：
1、原审法院将本案案由确定为保证合同纠纷是正确的。双方于2013年8月1日所签订的《还款协议》的主要内容实际上是上诉人承担保证责任的一种方式，即代替其他被保证人履行还款义务。因此本案实际上还是原来保证合同的延续，双方之间还是保证关系，故一审法院将本案案由确定为保证合同并无不当。
2、上诉人所称在被上诉人承诺不起诉、不主张的情况下，才与被上诉人于2013年8月1日签订了《还款协议》、《写字楼买卖合同》、6份《承诺书》不是事实。上述两份协议中仅仅确定了上诉人作为保证人代其他主债务人偿还主债务的义务，并且约定偿还债务的标的就是上诉人的写字楼作价7000万元抵顶债务，约定了该写字楼的交付及办理产权过户登记的时间等，根本没有约定所谓的被上诉人不起诉问题。因此上诉人主张的被上诉人不起诉不是事实。至于被上诉人向法院提起诉讼主张自己的债权的行为，这是法律赋予被上诉人的权利，任何人都无权剥夺，即便双方有此约定，也属无效，被上诉人仍然有权向人民法院提起诉讼主张自己的权利。
3．本案以房抵债并非“流押”。所谓流押是指债务人届期未履行债务时，抵押权人有权直接取得抵押物的所有权。本案中双方当事人之间在签订借款合同及保证合同之时，并未涉及本案所争诉标的物，也并未签订《写字楼买卖合同》。《写字楼买卖合同》的签订是在上诉人所担保的主债务人已经全部不能履行债务的情况下，基于其与各主债务人系关联公司的关系，在实际控制人封海龙的安排下，双方签订了《还款协议》、《写字楼买卖合同》，写字楼折价后抵顶其应偿还的债务。这与上诉人所称的流押在法律关系上是完全不同的。该合同未损害任何第三人利益，未违反法律强制性禁止性规定，是合法有效的。
4、本案所涉标的物即“云兴大厦”写字楼上不存在他人的任何权利，大同市商业银行股份有限公司北辰支行、大同市商业银行股份有限公司滨河支行《在建工程抵押登记证明》属预告登记，依照《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，本案诉争写字楼已经于2012年12月7日依法办理了《房屋所有权证书》，产权登记人为上诉人泰和春实业有限公司，故大同市商业银行股份有限公司北辰支行、大同市商业银行股份有限公司滨河支行自2013年3月7日起对本案所争诉该写字楼已不再享有所谓的“抵押权”，上诉人泰和春实业公司理应按照《还款协议》、《写字楼买卖合同》中承诺及约定履行其将本案所争诉该写字楼交付被上诉人金龙贷款公司的义务。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院还查明，“云兴大厦”位于山西省大同市御河西路西侧，系上诉人泰和春实业公司的开发建设项目。2012年11月26日，上诉人泰和春实业公司向大同市房屋交易权属登记管理中心出具《“云兴大厦”建筑物区分说明》，称云兴大厦项目现已封顶。该项目分为A、B、C三区，A区为商贸大厦，地上建筑面积约13240.76㎡，B区为酒店，地上建筑面积约58788.75㎡，C区为写字楼，地上建筑面积约为15975.44㎡。2012年12月7日，大同市房产管理局为“云兴大厦”B区、C区颁发了十八个《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》中均载明房屋所有权人为上诉人泰和春实业公司。
另查明，本案中，2012年11月2日被上诉人金龙贷款公司与大同市兴旺实业有限责任公司、大同市兴旺塑料制品有限责任公司、大同市南郊区云兴机械设备销售有限责任公司、大同市南郊区兴旺环保材料有限责任公司、大同市泰和春农产品科技开发有限公司及上诉人泰和春实业公司等六企业及2013年5月27日、2013年7月2日被上诉人金龙贷款公司与封海龙签订《借款合同》的同日，上诉人泰和春实业公司均与被上诉人金龙贷款公司签订了与上述各《借款合同》对应的《借款保证合同》，在该《借款保证合同》中均约定上诉人泰和春实业公司保证愿以现有全部资产为上述各借款人承担保证责任，如借款人不能如期偿还借款，上诉人泰和春实业公司承担连带保证责任以其全部资产担保。
2013年8月1日，上诉人泰和春实业公司向被上诉人金龙贷款公司出具了6份《承诺书》，该6份《承诺书》第二条中均明确承诺：“债权人金龙小贷公司自收到本承诺书之日起可以向承诺人（注：即上诉人泰和春实业公司）主张本承诺书项下XX元（注：XX元的数额均与各《借款合同》及对应的《借款保证合同》中载明的数额相符）的债权。”。同日，上诉人泰和春实业公司与被上诉人金龙贷款公司签订了《还款协议》，次日，也就是2013年8月2日，上诉人泰和春实业公司与被上诉人金龙贷款公司签订了《写字楼买卖合同》。
再查明，2012年4月28日，上诉人泰和春实业公司与大同市商业银行股份有限公司北辰支行、大同市商业银行股份有限公司滨河支行签订《借款合同》，上诉人泰和春实业公司向上述银行借款共计人民币2.7亿元，借款期限分别为36个月、60个月。同日，上诉人泰和春实业公司分别与大同市商业银行股份有限公司北辰支行、大同市商业银行股份有限公司滨河支行签订《抵押合同》，将“云兴大厦”项目的在建工程作为上述2.7亿元借款的抵押物抵押给上述银行。2012年5月9日，上述银行在大同市房产管理局将“云兴大厦”在建工程办理了“同房建在字第20120509000000号”、“同房建在字第20120509000001号”、“同房建在字第20120509000002号”三份《在建工程抵押登记证明》。该抵押登记证明上记载的抵押人均为上诉人泰和春实业公司，抵押权人分别为大同市商业银行股份有限公司北辰支行、大同市商业银行股份有限公司滨河支行。
本案原审中，经被上诉人金龙贷款公司申请并提供担保，原审法院查封了本案诉争的“云兴大厦”写字楼地上1－18层即C区的相应部分，该查封部分的《房屋所有权证》的编号为：同房权证市字第077123号－0771**号、第077095号－0770**号。
本案本院审理期间，2014年11月28日，大同市商业银行股份有限公司北辰支行将“云兴大厦”A区面积28720.61㎡办理了抵押登记，他项权证号为：同房城他字第20141748号。
本案上诉人泰和春实业公司与被上诉人金龙贷款公司对于涉案的《借款合同》、《承诺书》、《抵押合同》、《还款协议》、《写字楼买卖合同》、《在建工程抵押登记证明》、《“云兴大厦”建筑物区分说明》、《房屋所有权证》、《他项权证》等证据材料真实性及实际发生的借款金额、已还款金额的数额均没有异议。本案事实，有以上证据在案佐证。
本案争议的焦点为：1、本案案由应为保证合同纠纷还是民间借贷纠纷。2、《还款协议》、《写字楼买卖合同》、6份《承诺书》的效力问题。3、《还款协议》、《写字楼买卖合同》是否属于流质抵押。4、《写字楼买卖合同》是否属于无法履行的合同。
本院认为：1、关于本案案由。依据最高人民法院《民事案件案由的规定》中的相关规定。保证合同纠纷是指在保证人（第三人）与签订的在主不履行其债务时，由保证人按照约定履行债务或者承担责任的合同中产生的纠纷。民间借贷纠纷是指公民之间，公民与非金融机构企业之间因借款行为产生的纠纷。
本案中，上诉人泰和春实业公司与被上诉人金龙贷款公司对涉案的6份《借款合同》和《承诺书》、《还款协议》的真实性及由此产生的相关借款金额、还款金额均没有异议。只是对依据《还款协议》签订的《写字楼买卖合同》能否履行存在争议。故本案属于债权人与保证人因如何履行保证合同产生的纠纷，原审法院将本案案由确定为保证合同纠纷是符合最高人民法院对民事案件案由规定中关于保证合同纠纷案由的规定的，本院予以支持。上诉人泰和春实业公司称本案应为民间借贷纠纷的上诉理由，不符合最高人民法院对民间借贷纠纷案由的规定，也与本案事实不符，本院不予支持。
2、关于《还款协议》、《写字楼买卖合同》、6份《承诺书》的效力问题。
对于涉案《还款协议》、《写字楼买卖合同》、6份《承诺书》的真实性，上诉人泰和春实业公司和被上诉人金龙贷款公司均无异议，上述证据的内容是双方真实意思的表示，不违反我国相关法律法规的规定，故该《还款协议》、《写字楼买卖合同》、6份《承诺书》均为有效合同。上诉人泰和春实业公司称其是在被上诉人金龙贷款公司承诺不起诉、不主张的情况下，才签订了《还款协议》、《写字楼买卖合同》及6份《承诺书》，但在上述证据的内容中对此均没有相关表述，上诉人泰和春实业公司亦未提供其他证据证明，而且将不起诉、不主张的约定作为签订上述协议的前置条件也有悖常理，故对于上诉人泰和春实业公司依被上诉人金龙贷款公司承诺不起诉、不主张其才签订了《还款协议》、《写字楼买卖合同》及6份《承诺书》的上诉理由，没有证据证明，本院无法认定。对于其称《还款协议》、《写字楼买卖合同》、6份《承诺书》均为有效合同的上诉理由，本院不予支持。
3、关于《还款协议》、《写字楼买卖合同》是否属于流质抵押的问题。
所谓流质，是指在订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为所有的抵押方式。本案中，在各借款人与被上诉人金龙贷款公司签订《借款协议》的同时，上诉人泰和春实业公司均与被上诉人金龙贷款公司签订了《借款保证合同》，约定上诉人泰和春实业公司保证愿以现有全部资产为各借款人承担保证责任，如借款人不能如期偿还借款，上诉人泰和春实业公司承担连带保证责任。从上述《借款保证合同》的约定可以看出，“云兴大厦”写字楼部分并不是《借款保证合同》中约定的特定抵押物，而且“云兴大厦”写字楼部分也不是因该《借款保证合同》中的约定直接将所有权转移给被上诉人金龙贷款公司的。且本案《还款协议》、《写字楼买卖合同》亦不是抵押合同。故上诉人泰和春实业公司称《还款协议》、《写字楼买卖合同》属流质契约、应为无效合同的上诉理由，不符合我国相关法律中关于流质抵押的规定，与本案事实不符，本院不予支持。
4、关于《写字楼买卖合同》是否属于无法履行的合同的问题。
首先，《写字楼买卖合同》中约定的标的物上诉人泰和春实业公司位于大同市御河西路西侧写字楼即为“云兴大厦”C区，依据原审法院查封了本案诉争的“云兴大厦”写字楼地上1－18层即C区的相应部分的记载来看，该查封部分编号为同房权证市字第077123号－0771**号、第077095号－0770**号的《房屋所有权证》中只有房屋所有权人为上诉人泰和春实业公司的记载，并没有其他权利的记载，不存在该《写字楼买卖合同》的标的物无法交付买受人即被申请人金龙贷款公司的情形。
其次，上诉人泰和春实业公司所称的大同市商业银行股份有限公司北辰支行和大同市商业银行股份有限公司滨河支行已将“云兴大厦”办理的抵押证明，即《在建工程抵押登记证明》，依照《中华人民共和国物权法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》及《山西省城市房屋权属登记条例》中的相关规定，在建工程抵押登记属于预告登记，在“云兴大厦”写字楼办理了房屋所有权登记后，大同市商业银行股份有限公司北辰支行和大同市商业银行股份有限公司滨河支行即可依照相关法律法规的规定及时向相关政府部门申请重新办理房地产抵押登记从而保证实现其抵押物权，而且，大同市商业银行股份有限公司北辰支行已经依法办理了相应的他项权证。故上诉人泰和春实业公司所称的“云兴大厦”已经抵押给大同市商业银行股份有限公司北辰支行和大同市商业银行股份有限公司滨河支行的上诉理由，与本案事实不符。
再次，上诉人泰和春实业公司称本案诉争的写字楼现在处于框架状态、未竣工的状况的上诉理由，没有证据证明，亦与其于2012年11月26日给大同市房屋产权交易权属登记中心出具的“云兴大厦”项目已封顶的说明不符，而且，2012年12月7日，本案诉争的写字楼即“云兴大厦”C区已经领取了《房屋所有权证》的事实不符。
因此，不论是2013年8月2日上诉人泰和春实业公司与被上诉人金龙贷款公司签订《写字楼买卖合同》时还是现在，本案所争诉的“云兴大厦”写字楼不存在任何抵押或其他他项权利，上诉人泰和春实业公司完全享用处分该项不动产的权利，其理应按照《写字楼买卖合同》中的约定将“云兴大厦”的相应部分按面积交付被上诉人金龙贷款公司。没有交付，理应依约承担相应的违约责任。故上诉人泰和春实业公司称《写字楼买卖合同》属于无法履行的合同的上诉理由，没有证据证明，与本案查明的事实不符，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案原审案件受理费，按原审判决执行，二审案件受理费共计453970元，由上诉人泰和春实业公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 凌宇
审判员 门华
审判员 刘涌
二〇一五年三月十六日
书记员 刘杰