广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终6840号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭绍清，住所地：广东省深圳市宝安区。委托代理人：周霞辉，广东君言律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑洋，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托代理人：叶洁红，广东广和律师事务所律师。委托代理人：杨国伟。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。委托代理人：付代广，系该公司工作人员。上诉人郭绍清因与上诉人郑洋、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第659号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。郭绍清原审诉讼请求：1、解除郭绍清、郑洋签署的《二手房买卖合同》（编号NO.199477）；2、郑洋退还郭绍清定金18万元；3、郑洋赔偿郭绍清违约金932000元；4、郑洋承担本案的诉讼费和保全费。郑洋原审反诉诉讼请求：1、解除郭绍清、郑洋签订的深圳市龙岗区中心城公园大地XX栋1803房产的《二手房买卖合同》；2、郑洋无需退还郭绍清定金180000元；3、郭绍清承担本案诉讼费、反诉费、保全费等全部诉讼费用。原审法院经审理查明，2015年4月3日，郭绍清为买方、郑洋为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，合同约定，郑洋将其位于深圳市龙岗区龙翔路公园大地花园XX栋18层1803房产转让给郭绍清，建筑面积为166.61平方米，房地产证号为60××03，转让成交价为466万元；在合同签订当日向卖方支付定金40000元，合同签订后三日内在支付定金14万元；买方须于2015年7月2日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币以银行贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年7月2日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第五条约定，在买方按照约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，再办理递件过户手续，但最迟不得超于2015年12月31日，在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内房地产证由卖方配合领取，买卖双方须办理缴纳税费的手续。房地产证由卖方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续。合同第六条约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方于签署本合同之日起十日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第八条约定，买方自愿支付所有税费。合同第九条约定，卖方应当于收到全部房款（除交楼押金外）五个工作日内将该物业交付予买方，并履行约定手续。合同第十条约定，如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过5日，则买方可解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。合同第十四条约定，买卖双方承诺在银行无不良信用记录或逾期还款，如由此产生的责任为违约方负责。合同签订当日，郭绍清支付定金40000元；2015年4月4日，郭绍清再支付定金140000元，郑洋出具收到定金180000元的收款收据。合同签订当日，郭绍清、郑洋及第三人签订《资金托管协议》，约定将20000元作为交楼押金托管在第三人处。2015年4月14日，郑洋办理委托公证书，委托深圳市融安融资担保有限公司及黄文斌等人涉案房产的融资赎楼、递件过户等手续。2015年4月29日，郑洋以其名义发给深圳市融安融资担保有限公司《声明书》，通知已终止对该担保公司的委托，要求该担保公司停止所有该笔业务的操作；已于当日收到该担保公司返还的公证委托书原件5本。庭审中，郑洋认可是郑洋母亲拿走公证委托书。郭绍清主张，2015年5月27日、6月26日等时间，郭绍清本人及通过第三人中原地产先后打电话给郑洋，并发出《催告函》，要求郑洋方配合办理资金监管手续，继续履行合同。原审法院认为，郭绍清、郑洋双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格履行义务。郭绍清已按照合同约定履行了支付定金的义务，随后郭绍清要求郑洋协助办理资金监管手续时，郑洋已办理委托担保公司赎楼，但之后又前往担保公司撤回委托公证，导致郭绍清未能办理资金监管手续；郑洋辩称，郭绍清在将购房首期款交付监管前即向法院提起诉讼，原审法院认为，郑洋先行撤销担保公司的委托公证，且在郭绍清催告后合理期限内仍拒不履行该义务，郑洋的行为已构成根本违约，应承担违约责任。现郭绍清、郑洋均诉求解除涉案《房屋买卖合同》，原审法院予以支持。郭绍清要求郑洋支付违约金的诉求，符合法律规定，原审法院予以支持，对郑洋的反诉意见不予支持。对于违约金数额，依据合同法等有关规定，当事人约定的违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故原审法院酌情将违约金调整为700000元为宜。涉案《房屋买卖合同》解除后，郑洋收取的定金180000元应予返还郭绍清，其中定金20000元托管于第三人中原地产，由第三人中原地产直接返还，郑洋对此承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、解除郭绍清与郑洋于2015年4月3日签订的《二手房买卖合同》；二、郑洋于判决生效之日起十日内向郭绍清退还定金160000元；第三人中原地产代理（深圳）有限公司于判决生效之日起十日内向郭绍清退还定金20000元，郑洋对此承担连带责任；三、郑洋于判决生效之日起十日内向郭绍清支付违约金700000元；四、驳回郭绍清的其他诉讼请求；五、驳回郑洋的其他反诉请求。本案受理费7404元，诉讼保全费5000元，共计12404元（郭绍清已预缴）。反诉费1950元（郑洋已预缴），由郭绍清负担1213元，郑洋负担13141元。上诉人郭绍清不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、依法改判原审判决第三项，判令郑洋向郭绍清增加支付违约金人民币232000元（郭绍清原审诉讼请求郑洋支付违约金932000元，原审判决只支持郑洋支付700000元违约金）；2、判决郑洋承担一审、二审诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、原审判令郑洋向郭绍清支付违约金700000元过低，违反基本的公平原则。郭绍清与郑洋于2015年4月3日所签订的《二手房买卖合同》（编号NO.199477）中第二条约定涉案房产的转让成交价为4660000元，且该合同第十一条中约定卖方应支付转让成交价20%的违约金，该合同是各方真实意思表示，不违反法律任何强制性规定，一审查明郑洋已构成根本违约，理应按照合同的约定支付932000元的违约金给予郭绍清。涉案房产在2015年11月4日的评估价格为人民币6331180元，在七个月的时间内该房产已增值200万元，目前该小区同类型房产的市场价格约为人民币900万元。因为郑洋的违约，郭绍清需要多支付500万元才能购买到同样类型的房产。郭绍清损失惨重，并且已经完全没有购买同类房产的能力，70万元的违约金远远不足以弥补郭绍清的损失。同理，郑洋作为违约方，仅仅支付70万元的违约金，相比较涉案房产增值500万元，郑洋的违约行为仍可获取巨大利益。原审判决书让守约方损失惨重，却让违约方因为违约而获取巨大利益，这有违基本的公平和诚实信用原则。2、法院酌情调低违约金没有任何法律和事实依据。郭绍清与郑洋所签定的房产买卖合同写明不论买方或卖方违约，均是赔偿20%的违约金，该约定是双方真实意思表示并符合公平原则，并且买卖双方在签定合同时均已能预期违约的成本和代价。再次，郑洋并没有向法院提出违约金过高请求予以降低，所以原审法院不应酌情调低违约金数额。上诉人郑洋亦不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第三项，请法院依法改判降低违约金。2、郭绍清承担上诉费用。其上诉依据的事实和理由为：1、郑洋违约事出有因：郑洋是一名大学生，现仍在加拿大留学。一直没有经济来源，并且需承担高额学费。之前，郑洋家庭的经济支柱是其父亲郑晓明。作为一名建筑结构设计师，郑晓明依靠自己努力工作的收入，维持家庭的主要开支，并挤出资金，供郑洋出国留学。本案涉案房产原是郑洋的父亲郑晓明购买，将房产登记在郑洋名下。该房产的所有房屋贷款，原是由郑洋父亲向银行按月还贷的。不幸的是，郑洋父亲因为家庭经济压力，工作上劳累过度，最终患上了肺癌。为了挽救其生命，郑洋母亲不惜一切代价，想通过最好的医疗条件，来延长丈夫生命。在此过程中，交付的高昂医疗费用，几乎花光了家里多年的积蓄，同时，不得不向亲戚借钱。然而，一切努力却未能挽救丈夫生命。2014年12月17日，郑洋父亲郑晓明先生因肺癌去世。郑洋家庭收入主要支柱，一夜之间坍塌。在郑洋父亲去世后，郑洋母亲在精神上，仍沉浸在丧夫的巨大悲痛之中。在经济上作为一名普通的社区医生其收入仅够维持房贷费用。而郑洋的入学费、生活费、加上其它家庭生活开支让郑洋母亲不堪重负。郑洋刚刚丧失父亲，精神上极其悲痛；又看到母亲如此操劳，自己经济上不但不能帮忙，还要给母亲巨大压力，心里非常难受，却无能为力。在这种情况下，郑洋决定，出售自己手上唯一的资产，即涉案房产，在获取售房款后，以部分资金买一套小一点的房子，其余房款用来支付自己学费、生活费以及家庭借款和家庭开支。然而，涉案房产内部装修，为郑洋父亲亲自设计出来的。郑洋母亲对此房产非常不舍。郑洋于2015年4月3日签订《二手房买卖合同》后,郑洋母亲内心极不愿意。郑洋母亲也曾当面告诉郭绍清，该房产主人刚去世不久，希望郭绍清不要购买此房产。与此同时，深圳房产市场上的房价开始上涨，郑洋母亲在问过其他房价后，担心靠出售涉案房产的款项，用来买另外小点房产的款还不够，从而更加担心。郑洋本想通过出售涉案房产来解决燃眉之急，结果使得其母亲更加难过，而在经济上，涉案房产还在还贷之中，房产出售后，要先偿还银行贷款。售房后余下的钱，还需郑洋家庭再垫钱才能购买新房产。靠出售涉案房产并不能解决问题。因此，郑洋终于同意母亲不出售此套房产的要求。2015年4月29日，郑洋向深圳市融安融资担保有限公司出具《声明书》，通知终止对担保公司的委托。郑洋母亲去担保公司那里拿回了公证委托书。从而造成了合同违约。郑洋以上行为，确实有违合同约定。但这种行为目的，并非故意不卖房产，从而赚取更高利益。事实上，郑洋及其母亲，都从未要求郭绍清加价购买房产。郑洋的行为，确实为生活及家庭状况，不得已而为之。这种行为本身，并未给自己带来更多利益。对于给郭绍清带来的不便，郑洋本身也非常愧疚。2、基于合同的履约程度，由于郑洋已告知郭绍清不出售涉案房产，双方还未进行到资金监管阶段，原审判决郑洋向郭绍清支付交易房价15%的违约金即70万元，违约金幅度畸高，显失公平。3、郭绍清因郑洋违约而造成的损失，并非如一审中郭绍清所声称的那么多。郑洋2015年4月3日签订了《二手房买卖合同》，4月14日办理了公证《委托书》，4月29日出具《声明书》撤销对于融资公司的委托。违约通知没有超过一个月（违约通知距离合同约定的2015年7月2日仍有很长的时间），郑洋并非没有协助郭绍清办理首期款资金监管，也没有造成郭绍清因首期款冻结的损失，没有耽误郭绍清继续购买房产的时间。郭绍清于2015年5月4日一审法院起诉郑洋，在此期间内，深圳的房价并没有太大的波动，郭绍清在资金自由的情况下，仍然可以购买合适的房产，没有对郭绍清造成不可逆转的损失。郑洋签订房地产买卖合同后，收到了18万元定金，其中2万元至今还在第三人处，郑洋实际收到的是16万元，一审法院却要求郑洋承担70万元的违约金，违约金过高，有失公平，超过了郑洋的承受范围，请求本院根据上述的事实与理由给予改判。针对郭绍清的上诉，郑洋答辩称：双方2015年4月3日签订《二手房买卖合同》，4月14日办理了公证委托书，郑洋4月29日出具声明书撤销对深圳市融安融资担保有限公司的委托。违约通知没有超过一个月，没有耽误郭绍清继续购买房产的时间。期间深圳的房价也并没有太大的波动，郭绍清仍然可以购买合适的房产。郑洋确实有违合同约定，但这种行为目的，并非故意不卖房产，从而赚取更高利益。事实上，郑洋及其母亲，都从未要求郭绍清加价来购买房产。郑洋的行为，确实因为生活及家庭状况不得已而为之。这种行为并未给自己带来更多利益。针对郑洋的上诉，郭绍清答辩称：二手房买卖合同是双方真实意思表示的，合同约定的违约金20%与现在该房价已经上涨超过100%差额巨大，因此，20%不足以弥补郭绍清的损失。郭绍清至今在该判决未生效确定解除合同的情况下均无法购买涉案物业，在庭前郭绍清再三表示愿意增加部分的费用继续购买涉案房产。原审第三人中原地产口头答辩称：现托管在中原地产的定金是19620元，由于在郑洋去委托担保公司作赎楼委托公证时，未交380公证费，是中原地产代交的，所以中原地产将该笔公证费用从托管定金中予以扣除，扣除的依据是根据三方签署的资金托管协议第一条的约定。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人郭绍清与上诉人郑洋签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。本案双方对于违约事实均无异议，争议焦点是原审对于违约金的调整是否合理。首先，涉案合同对于违约责任有明确的约定，即守约方有权解除合同没收（双倍返还）定金或要求支付房产转让价20%的违约金，本案守约方郭绍清要求支付房产转让价20%的违约金符合合同约定。其次，经审查一审庭审笔录，上诉人郑洋有明确提出违约金远远高于损失，上诉人郭绍清主张上诉人郑洋未提出违约金过高，本院不予采信。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案双方均没有提交有效证据证明实际损失，而从2015年4月3日双方签订合同到2015年5月4日上诉人郭绍清起诉本案仅一个月的时间，上诉人郑洋终止对担保公司委托的时间是2015年4月29日，根据止损原则，最晚从2015年5月4日起双方均有防止损失扩大的义务，上诉人郭绍清提交的2015年11月对涉案房产的评估不能作为实际损失认定的依据。因此，原审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等，根据公平原则，酌情调整违约金为700000元，并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人郭绍清和上诉人郑洋的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12184元，由上诉人郭绍清负担4780元，上诉人郑洋负担7404元。本判决为终审判决。审判长 王  作  洲审判员 柯  云  宗审判员 吴  春  泷二〇一六年九月十八日书记员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。