北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第4084号
原告梁辰，男，1982年12月21日出生。
（身份证号：×××）
委托代理人王长革，男，1967年11月27日出生。
被告张XX，女，1951年10月2日出生。
（身份证号：×××
被告车XX（兼张XX委托代理人），男，1946年2月16日出生。
（身份证号：×××）
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区南新仓商务大厦A座903号。
（注册号：110115002574275）
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
原告梁辰与被告张XX、车XX、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院代理审判员孙莉担任审判长、人民陪审员张莎丽、人民陪审员王靖环参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁辰之委托代理人王长革、被告张XX、被告车XX（兼张XX之委托代理人）、第三人我爱我家公司之委托代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告梁辰诉称，梁辰需买房自住，通过我爱我家公司的居间服务与张XX的全权委托代理人车XX（双方系夫妻，车XX持张XX出具的可代张XX出卖房屋办理相关手续的授权委托书）于2015年5月23日签订存量房屋买卖合同（经纪成交版），以179万元的价格购买了张XX位于北京市石景山区八角南路XX栋X单元X号房屋，合同中约定了双方的责权利。合同签订当日，梁辰向车XX支付定金2万元，并在5月24日支付居间服务费33831元。在原告准备履约时，听说车XX又在其他中介公司登记出售诉争房屋，并收取了他人的意向金。梁辰找到车XX核实情况，车XX承认了再次高价出售房屋的事实，并于6月24日通过我爱我家公司单方面退还了梁辰交纳的定金2万元，但拒不按照定金罚则双倍赔偿，亦不赔偿梁辰已支付的居间服务费，其行为侵犯了梁辰的合法权益。诉讼请求：1、判令解除与张XX、梁辰于2015年5月23日签订的房屋买卖合同以及与张XX、车XX、我爱我家公司于2015年5月25日签订的补充协议；2、判令张XX、车XX按照定金原则赔偿梁辰2万元；3、判令张XX、车XX赔偿梁辰经济损失33831元；4、案件受理费由张XX、车XX负担。
被告车XX辩称，2015年5月22日，张XX去青岛聚会。5月23日，我听说通州区有个小产权房，欲把涉案房屋卖了，就到我爱我家公司把房屋登记估价208万元。5月23日晚上10点左右，我爱我家公司带着梁辰来我家看房，看了房本和户口本，房本是张XX的，户口本是张XX一个人，他们就问我能否做主卖房。我说可以。商定成交价179万元。我爱我家公司打印了一个授权书，当时我没有精力看内容，签了有十几张，当天收到梁辰定金2万元，隔天我打电话就不想卖了。房屋买卖合同不是张XX本人的真实意愿，我无权处分房屋，房屋买卖合同是无效合同。6月2日在我爱我家公司古城公园门店的办公室达成和解协议，我退2万元定金，我爱我家公司退3万元佣金，后来我爱我家公司说这个和解先不能生效，要报总部。3万多元佣金是梁辰交给我爱我家公司的，与我无关。不同意原告的诉讼请求。
被告张XX辩称，关于房屋买卖我一点都不知道，车XX是被诱导的，给我造成了很大的精神损失。
第三人我爱我家公司述称，基本情况和梁辰起诉的事实和理由是一致的，对梁辰的诉讼请求不发表意见。
经审理查明：车XX与张XX于1977年8月登记结婚。石景山区八角南路X号楼X层X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人是张XX，共有情况单独所有，登记时间2012年10月25日，房屋性质是房改房（成本价），规划用途为住宅。
2015年5月23日的委托书载明：委托人张XX，受托人车XX，委托人张XX名下拥有坐落于石景山区八角南路XX号楼X层X单元X号的房产，现欲出售，因委托人原因，特委托上述受托人作为全权代理人将上述房产出售。车XX称委托书落款处委托人张XX是其代签的。
2015年5月23日，甲方张XX（代理人车XX）、乙方梁辰在我爱我家公司居间介绍下签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同编号是MXXXXXXXX。其中约定：甲方所售房屋，坐落在石景山区八角南路XX号楼X层X单元X号，建筑面积共60.85平方米，该房屋所有权证号为：X京房权证石字第XXXX**号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额为30万元整。该房屋的抵押，甲方应2015年6月23日办理抵押注销手续。第四条、成交总价格、付款方式、付款时间（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为179万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金2万元，定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，乙方分3次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付30万元；第二次，于网签当日，乙方向甲方支付60万元；第三次，于过户当日，乙方向甲方支付87万元。第六条、该房屋买卖交易的承诺（一）甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。第七条、房屋的交付甲方应当在2015年9月30日前将该房屋交付给乙方。
签订上述房屋买卖合同时，车XX出示了车XX的身份证、结婚证、房产证、委托书、张XX的户口本。
2015年5月23日，车XX代张XX向梁辰支付定金2万元。2015年5月24日，梁辰向我爱我家公司支付居间服务费33831元。
2015年5月25日，甲方张XX（代理人车XX）、乙方梁辰、丙方我爱我家公司签订补充协议。第四条、由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托车XX（身份证号×××）代为签署出售位于石景山区八角南路XX号楼X层X单元X号房产的《买卖合同》以及其他一切相关文件。代理人保证已经获得甲方本人的上述授权，并代理人保证业主本人会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的相关一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无法履行，则代理人应分别向乙丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任，如因此给乙方造成的经济损失超过本条约定的违约金金额的，代理人应按乙方的经济损失承担赔偿责任。
2015年6月4日，车XX署名的承诺书载明：本人车XX，身份证号×××，于2015年6月4日与梁辰友好协商已明确表示代张XX告知梁辰不再履行2015年5月23日签定的M15042440的合同，并退回梁辰所交定金2万元）。庭审中，梁辰认可收到车XX退还的定金2万元，但认为其单方意思表示不发生合同解除的效力，同意合同于起诉之日解除。
庭审中，车XX提交张XX的2015年5月22日北京南至青岛、2015年5月28日青岛至北京南的火车票两张，以证明张XX在签订合同时不在北京，委托售房不真实。梁辰认为火车票与本案无关，我爱我家公司认为正是因为张XX不在北京，才需要委托车XX售房。
庭审中，车XX向本院提交2015年6月2日的退单声明复印件，载明：张XX（甲方）、梁辰（乙方）、我爱我家公司（丙方）、北京伟嘉安捷投资担保有限公司（丁方）。第一条、因甲、乙、丙、丁四方免责退单原因，经四方友好协商，同意解除编号为M15042440的《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》、《存量房网签合同》、《资金监管（托管协议）》及全部相关材料。第二条、四方同意上述合同及相关补充协议材料自本声明签署之日起解除，四方之权利、义务解除，任何一方不得以原合同条款要求其余各方履行。如甲、乙双方无法将上述相关合同、协议交还丙方或丁方处，甲、乙双方承诺不将未交回的合同另作他用，如因此产生相关问题或责任与丙方、丁方无关。第三条、合同解除后的清算按以下第2种方式进行：2、自本声明签订之日，甲、乙、丙、丁四方免责退单，乙方已支付甲方、丙方、丁方的相关费用由收取方自于本协议生效之日起15工作日内退还乙方。第五条、本声明一式四份，甲、乙、丙、丁四方各一份，本声明自四方签字盖章之日起生效，各份声明具有同等的法律效力。甲方及代理人处有张XX、车XX的签字，乙方有梁辰的签字，丙方和丁方处均无我爱我家公司和北京伟嘉安捷投资担保有限公司的盖章。车XX、张XX称退单声明原件在我爱我家公司处。我爱我家公司予以否认，对复印件亦不认可。梁辰称未签署过此文件，不认可复印件。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、委托书、收条、火车票、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，车XX代张XX与梁辰签订房屋买卖合同时虽然出具了委托书，但根据房屋买卖合同和委托书上张XX、车XX的签字笔迹，以及张XX在合同签订之日不在北京的事实，能够认定委托书落款处委托人张XX系车XX代写，张XX对房屋买卖合同的签订并不知情且没有进行追认，因此车XX代张XX签订房屋买卖合同的行为属于无权代理，该行为对张XX不发生效力，车XX应承担相应的责任。
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋虽然登记在张XX名下，但属于车XX和张XX的夫妻共同财产，车XX签订房屋买卖合同的行为属于无权处分。但是根据上述法律规定，车XX签订房屋买卖合同后，又以其没有处分权为由主张房屋买卖合同无效，本院不予支持。本院认定车XX以张XX名义与梁辰签订的房屋买卖合同及车XX以张XX名义与梁辰、我爱我家公司签订的补充协议属有效合同，对车XX、梁辰、我爱我家公司具有法律约束力，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。车XX签订房屋买卖合同后，明确表示不再履行合同，该单方解除合同的意思表示不发生合同解除的效力。因车XX已明确表示不履行合同，梁辰有权解除合同，故梁辰要求判令解除房屋买卖合同及补充协议的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案房屋买卖合同解除的原因系车XX违约所致，车XX应承担相应的违约责任。车XX作为收受定金的一方，在履行期限届满之前，明确表示不再履行合同义务，应当双倍返还定金。因车XX已经返还梁辰定金2万元，车XX尚需再返还梁辰定金2万元。故对于梁辰要求车XX返还定金2万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另，车XX应赔偿因其违约行为给梁辰造成的损失，梁辰要求车XX赔偿为购买涉案房屋支出的居间服务费损失，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、解除车XX以张XX的名义与梁辰于2015年5月23日签订的合同编号为MXXXXXXXX的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）；
二、解除车XX以张XX的名义与梁辰、北京我爱我家房地产经纪有限公司于2015年5月25日签订的补充协议；
三、车XX于本判决生效后七日内返还梁辰定金两万元；
四、车XX于本判决生效后七日内赔偿梁辰经济损失三万三千八百三十一元；
五、驳回梁辰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百四十五元，由车XX负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 孙 莉
人民陪审员 张莎丽
人民陪审员 王靖环
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 袁 帅