浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南巡商初字第26号
原告：钱丽凤。
委托代理人：饶少军，浙江天程律师事务所律师。
被告：金都房产集团嘉兴置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖新区景湖花园236室商业用房。
法定代表人：吴忠泉，董事长。
委托代理人：朱艺，浙江浙杭律师事务所律师。
原告钱丽凤与被告金都房产集团嘉兴置业有限公司（以下简称金都公司）房屋买卖合同纠纷一案。向本院起诉，本院于2014年11月11日立案受理后，依法由审判员姬永福独任审判，于2015年3月3日对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人饶少军，被告委托代理人朱艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱丽凤起诉称，被告为“金都夏宫”的房产开发商，在开发该房产过程中，为对房产进行促销，被告印制了大量的宣传册。宣传册宣称该房产为嘉兴市人首选居住地，交通便利，三面临水，同时提供住户专属配套大型临水商业club，内设游泳池，住户可享受相关服务等等。另外，被告提供的宣传册里还显示临近河边有一块绿化草地，可供住户休闲、娱乐。正是在被告的这种宣传承诺下，原告在临近河边的绿化草地边上，高价购买了7幢01号别墅，并全额付清了购房款。但现在原告发现被告承诺的配套大型临水商业club至今没有开放，且原宣称的河边绿化草地已被全部铲平，即将用来建造嘉兴市第一幼儿园。原告认为，被告的上述宣传行为与事实严重不符，构成虚假宣传。且幼儿园今后建成后，将损害小区绿化环境，对住户的通行权、采光权、通风权都会造成极大影响，故现诉请确认被告商品房销售欺诈行为成立，判令被告赔偿原告房价损失700000�。
被告金都公司答辩称，被告不存在商品房销售欺诈行为，原告也不存在相关损失，被告无须支付任何赔偿：1.被告就该楼盘制作的宣传册仅为要约邀请，供原告了解考察参考之用，非双方合同约定内容；2.被告从未承诺过原告河边存在绿地，且原告所称的河边绿地不是被告的项目范围，被告不可能就其项目范围之外的内容向原告作出任何承诺；3.双方签订的商品房买卖合同中对配套大型临水商业club和游泳池的使用权及经营管理方式已作出过明确的约定。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1.宣传图片，证明在被告整体规划中都显示有绿地，但实际上目前该绿地已被铲平，所以被告在宣传中存在误导原告的事实。另外证实被告宣传的俱乐部至今未开放。
被告质证对其三性均有异议，原告所提供的图片的来源被告不知情，不能证明来自被告处。且根据合同约�，所有的宣传材料都是要约邀请的性质。对反映草地现状的图片，对其合法性、真实性没有异议，对其关联性有异议，这是政府行为，是在诉争房屋交付后才动工的。
2.宣传册一本，证明所涉及到的每个户型介绍中的右上角都是有规划图的，会让人认为草地是属于被告规划范围内的，所以原告在看了全景图、宣传册后理所当然的认为草地是在规划图中的。
被告质证对其真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为宣传册第4页是对诉争楼盘绿化的描述，该图明确可以看出被告是把幼儿园所涉地块排除在外的。而且宣传册仅是要约邀请的内容。
3.房屋买卖合同一份及发票，证明原告向被告购买诉争楼盘7幢01号别墅的事实。
被告质证对合同的三性均有异议，原告提交的合同不是完整的合同，相关合同附件原告没有提供。对发票没有异议。
针对自己的抗辩，�告提供了下列证据：
1.金都夏宫建设用地规划许可证及建设用地规划红线图，证明金都夏宫项目的四至，原告所称河边绿地非被告金都夏宫项目范围内。
原告质证对该证据真实性无异议，但认为当初购买房屋时被告并没有将规划许可证及规划红线图予以明示，所以对于该情况原告不知情。
2.宣传册一本，证明被告宣传的绿化并未包括项目范围之外的内容，即宣传册第4页对绿化的描述。
原告质证对该证据的真实性没有异议，但认为该图片及相关说明文字均没有涉及到绿化所包括的范围。
3.南湖新区招商手册，证明从该手册的南湖新区可出让土地分布图中可以得知，原告称河边绿地在2012年3月仍然被政府规划为邻里中心，而非幼儿园。
原告质证认为对于招商手册，原告不知情，即使该内容属实，也能说明被告明确知道该块地是邻里中心，并不是其规划范围内，却还作为其绿地标明，所以被告的行为是欺诈行为。
4.建设项目规划许可公示，证明嘉兴市第一幼儿园异地新建项目于2014年9月3日进行建设项目规划许可批前公示，原告所称河边绿地是在被告2012年房屋交付后才被政府规划为幼儿园。
原告质证认为原告从来未看到过该公示，被告也未告知过原告，并且该证据与本案没有关联性。
5.浙江商品房买卖合同，证明宣传册仅为要约邀请，房屋交付时间为2013年12月31日，幼儿园异地新建项目是在交付之后。
原告质证认为合同约定“出卖人有权对要约邀请作出修改”，恰恰说明在被告发布宣传资料的时候，宣传资料上的内容是不确定的，既然内容是不确定的，为了销售房屋大量向外发布虚假广告，误导消费者，这是欺诈行为。
本院认证意见如下：
对原告提供的证据1中的反映绿地规划和户型图的宣传图片，因原告无法证实该�据来源于被告，本院不予认定，对反映草地和俱乐部现状的照片，被告对其真实性无异议，本院予以认定；对原告提交的证据2和被告提交的证据2，经核对内容一致，双方不持异议，本院予以认定；对原告提交的证据3，鉴于原告在庭审中认可其房屋买卖合同存在附件，与被告提供的双方购房合同内容一致，故本院对原告提供的该证据及被告提供的证据5予以认定。对被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院予以认定；对被告提供的证据3，因被告无法证实其来源，本院不予认定。对被告提供的证据4，因与原告诉称内容相符，本院予以认定。
综上，本院认定案件事实如下：
2012年9月17日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于嘉兴市南湖区南江路与南溪路交叉口的夏宫花园7幢1号房屋（总建筑面积647.78平方米），约定原告于2012年9月17日前一次性付清房款，被告交房时间为2013年12月31日前，同时，双方在合同中约定“除上述商品房买卖外，有出售、赠送、出租车位、车库、绿地或其它物业的，有关该物业的买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”，该合同附件三中没有相关约定。另外，双方在合同中约定，10号楼、酒店等经营性服务设施的所有权及使用权、收益权归出卖人所有，出卖人有权处置和决定上述物业的经营管理方式。另外，双方在合同附件八中还约定“凡出卖人就夏宫花园项目的房屋及相关配套设施所作的楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传资料，仅作为出卖人的要约邀请，供买受人了解考察参考之用。出卖人有权根据项目优化的需要对上述要约邀请的相关内容做出修改，实际以政府最后批准文件及施工图为准”。双方合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告也按约定期限向原告交付了房屋。后原告认为，被告之前向原告宣传的内容与实际交房后的情况不符，双方沟通未果，遂起诉来院。
另查明，双方诉争河边绿地地块在被告建筑规划红线图以外，该绿地地块于2014年9月3日经嘉兴市规划管理局南湖区分局进行建设项目规划许可公示，许可该地块用于嘉兴市第一幼儿园异地新建项目的建设用地。
又查明，原告至今未入住本案诉争房屋。
本院认为，双方的争议焦点为：被告在房屋销售过程中是否存在欺诈行为，原告是否因此存在损失，被告是否应该承担该损失。本院认为，就是否存在河边绿地的允诺内容来看，被告不存在商品房销售欺诈行为：1.纵观双方提交的宣传册内容，有关绿化的描述是出现在该宣传册的第四页，该页内容中对绿化风格、轴线、范围都有完整且具体的图片和文字展示，从中�未看到有原告所称的河边绿地的承诺内容。原告所依据的宣传图片未经证实来源于被告，不能认定为被告的宣传内容；2.从庭审查明的事实来看，嘉兴市第一幼儿园异地新建项目（即本案诉争河边绿地）于2014年9月3日进行建设用地项目规划许可公示，而原告接收被告交付的房屋在2013年12月31日前，被告获得该出让土地并开发该项目理应更早，所以政府对诉争河边绿地的如何规划，被告不可能在销售给原告房屋时就知晓，不存在故意隐瞒的基础；3.双方在房屋买卖合同主文中约定的“除商品房买卖外，有出售、赠送、出租绿地的，有关事项，双方另行约定于本合同附件三”，但事实上，双方在附件三中并没有对有关争议绿地的约定；另外，合同附件八中已明确将宣传资料约定为要约邀请，所以，即便原告举证的宣传资料均能证实来源于被告，依照约定也系要约邀请的内容，其载明内容对合同双方无拘束力，被告基于项目设计优化和建设审批环节等因素作出不同于宣传资料的微观调整也不能被认定为虚假宣传。至于被告承诺的配套大型临水商业club及室内游泳池至今没有开放，是否构成销售欺诈和违约。本院认为，首先，从合同来看，双方约定“经营性服务设施的所有权及使用权、收益权归出卖人所有，出卖人有权处置和决定上述物业的经营管理方式”，即意味着开放和运营商业club及室内游泳池并非被告的法定义务也非合同义务。其次，原告至今尚未实际入住诉争房屋，商业club及室内游泳池是否运营对其权利的实际影响有限。综上，原告要求确认被告商品房销售欺诈行为成立的请求，本院不予支持，其依此为据提出的赔偿损失的请求也因缺乏基础而不能得到支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款和�中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告钱丽凤的诉讼请求。
本案受理费减半收取5400元，由原告承担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 姬永福
二〇一五年三月二十五日
书记员 黄 洁