广东省云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法河民初字第439号
原告李二强，男，汉族，1962年1月3日出生，住云浮市云城区。
委托代理人陈朝宏，广东华南律师事务所律师。
委托代理人朱炜剑，广东华南律师事务所律师。
被告云浮市金星房地产有限公司。地址：云浮市区。
法定代表人黄八仔，该公司总经理。
委托代理人刘宇恒，北京德恒（广州）律师事务所律师。
委托代理人李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。
原告李二强诉被告云浮市金星房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月29日受理后，依法适用简易程序由代理审判员吴桂桃独任审判，分别于2014年12月19日、2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告李二强的委托代理人朱炜剑、陈朝宏、被告云浮市金星房地产有限公司的委托代理人刘宇恒、李碧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李二强起诉称，2009年2月23日，原告与被告云浮市金星房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买广东省云浮市京都花园A幢1103号房，总购房款为817，838.00元。房产定于2009年12月30日前交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后540日内需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得房产权证。合同签订后，原告依约分两次支付了245838元和572000元，共817838.00元购房款。但时至2010年6月被告才将所购房产移交原告使用，而权属备案的义务被告一直未有履行，致使原告长时间无法取得所购房产的权属证书。经原告多次催促，被告仍置之不理，至今无果。为维护原告的合法权益，依据法律规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告立即到产权登记机关办理云浮市京都花园A幢1103号房房产的权属备案，并办理该房的房地产权属证书；2、判令被告因迟缓权属登记备案而赔偿原告违约金134125.43元（违约金自2011年12月起以中国人民银行同期同类贷款年息6.15%利率计至权属备案时止，现暂计至2014年8月为134125.43元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告云浮市金星房地产有限公司答辩称，本案提起诉讼后，被告已与原告签订了赔偿协议，协议书内容已经明确约定被告支付的违约金就是涉案合同违约责任的违约金，包括了本案原告诉求的逾期办证违约金。协议书更明确约定被告向原告支付了违约金后，原告不得再以任何理由向被告主张任何经济赔偿，该协议内容均为双方真实意思，约定的内容清晰、真实有效，并不存在重大误解情形。而被告在签订赔偿协议书后也已向原告支付了违约金1450元，原告为此立下《收据》确认其收到了该笔违约金。本案纠纷已经解决，法院应驳回原告全部诉求。另外，本案原告在签订商品房买卖合同后并没有依照合同约定向被告交付办理房产证的相关证据及资料，导致被告不能如期办理房产证明，原告应自行承担不能如期办证的法律后果。此外，本案原告未能提交收楼证明，被告对没有提交收楼通知及收楼证明的案件不确认原告提出的交楼时间，要求原告提出合法的证明证实其交楼时间，在无法证实其何时完成收楼的前提下要求被告支付逾期办证违约金没有依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉求。
经审理查明：2009年2月17日，原告李二强（买受人）与被告云浮市金星房地产有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市金山大道与丹霞路交汇处、编号为01-07-0018-2的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京都花园A幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第A幢4层405号房。……该商品房合同约定建筑面积共129.73平方米，其中，套内建筑面积110.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.51平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额人民币406690元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。在签署本合同时即付清首期款人民币122693元，剩余房款284000元于签订本合同之日起七天内办理银行按揭手续。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买卖人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十条：本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。《附件四》第3条：交楼时，出卖人按照《商品房买卖（预售）合同》登记的地址向买受人发出收楼通知书，但是因为买受人确认地址有误或地址发生变更未及时通知出卖人，或买受人拒绝签收，或买受人接到甲方通知却不如期按通知办理约定事项等原因在七天内未依期接收商品房的，以出卖人发出邮政特快专递回执为凭证。到买受人逾期接楼时，仍要按交楼通知书确定的交楼日期起计付物业管理费（包括滞纳金）给物业管理公司。
合同签订后，原告依约分两次各支付了122693元和284000元，共406690元购房款，房款已全部支付完毕。
2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出了《关于建议暂停京都花园房产证办理的函》，载明“2014年4月10日我局接到京都花园业主的投诉，告知我局京都花园C1、C2、C3栋为架空层现作为商业用地办理房产证及A栋二层会所预留用地已作为其公司的办公场地。由于2014年3月24日我局已根据京都花园提供的原城乡规划局审批的图纸对上述建筑图纸进行了变更，我局需要对上述情况进行核查，需要贵局配合，请贵局即日起暂停办理京都花园C1、C2、C3栋及A栋房产证”。
2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向京都花园业主委员会发出了《告知书》，载明“2014年4月10日我局接到你委员会业主的投诉，我局及时受理。经研究，现将审核及处理情况告知如下：经我局核实，原市城乡规划局已于2009年9月21日将C1栋首层架空作为物业公司场地、会所场地和住户活动场地，C2、C3首层架空为住户活动场地（小区休闲会所场地），而金星房地产公司提供我局作为变更审批的依据为2008年8月21日审批的施工图纸，其中C2、C3栋首层为商业用地，导致我局审批的C1、C2、C3栋首层平面图和A栋二层平面图。至于你们提出的会所位置和商业办公位置，2008年原云浮市城乡规划局公示的《云浮市京都花园用地规划平面图》和2009年9月21日原云浮市城乡规划局审批的首层平面图等图件已明确。”
2014年4月14日，被告云浮市金星房地产有限公司向住房和城乡建设局提交了《关于办理京都花园A栋、B1栋、C1栋办理退件的申请》，载明“由于我公司在贵局申请办理云浮市京都花园房产证的过程中，在2014年3月24日提交的A栋二层平面图及B1栋、C1栋首层架空层平面图存在错漏，为了保证资料的准确和顺利办理房产证等手续，现需向贵局申请退回办证相关资料，恳请同意”。
根据被告的申请，本院依法向云浮市国土资源和城乡规划管理局及云浮市住房和城乡建设局对京都花园C2、C3幢验收情况进行调查。2015年1月12日，云浮市国土资源和城乡规划管理局复函称：“……2、京都花园A、C1幢房屋已办理建设工程规划验收合格证，而C2、Ｃ3幢房屋暂未办理建设工程规划验收。3、我局于2015年10月29日出具《办理建设工程规划验收合格证需要补充资料及退件原因》，中表示的“外立面与图纸不符的具体内容为：原审批图纸部分有阳台，现擅自改建为凸窗。4、关于业主擅自在中庭花园加建窗户及加装棚盖铁支、将非封闭阳台改变为封闭阳台或房间的行为，会影响房屋建设工程规划验收合格”。2015年1月7日，云浮市住房和城乡建设局复函称“……开发企业办理商品房权属登记应提交以下资料：1、商品房权属申请表；……7、建设工程规划验收合格证；10、测绘成果报告。……办理好商品房权属登记后才能办理转移登记，将房产登记到购房人名下。1、京都A幢、C1幢，2013年年底竣工，开发商于2013年12月12日向云浮市房产测绘所提出测绘申请，但因建筑物实际情况与规划验收资料不一致，于2014年2月17日申请停止测绘。2014年4月28日，市国土规划局向我局发来《关于告知京都花园建筑施工图纸核查结果的函》（云国土规划函（2014）144号），称京都花园C1、C2、C3幢可按相关程序办理；A幢规划施工资料需要重新核实……A幢未能完善相关规划资料，开发商也未向我局提交确权申请”。后因被告云浮市金星房地产有限公司逾期办证等问题，与原告发生纠纷，经协商无果，原告遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。
另查明：2014年11月21日，原告李二强（乙方）与被告云浮市金星房地产有限公司签订《商品房买卖合同违约赔偿协议书》一份，内容为：“甲方与乙方经友好协商，现就乙方于2009年2月17日购买京都花园A幢405号《商品房买卖合同》内容的事项，双方达成如下赔偿意见：一、甲方向乙方支付违约金￥1450元。二、支付方式。……。三、本协议生效后乙方不得再以任何理由向甲方主张任何经济赔偿。四、本协议自甲乙双方签字盖章后发生法律效力。本协议一式两份，双方各执一份。五、本协议作为《商品房买卖合同》附件，均具有法律效力。甲方：云浮市金星房地产有限公司（盖章）；乙方：李二强（签名并按捺指模）”。同日，被告支付了1450元给原告，原告李二强立下《收据》一份交由被告执存，载明：“今收到被告云浮市金星房地产有限公司支付商品房买卖合同违约金人民币：壹仟肆佰伍拾元整（￥1450元）”。
以上事实，有身份证明、《广东省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《借款合同》、《关于建议暂停京都花园房产证办理的函》、《告知书》、《关于办理京都花园A栋、B1栋、C1栋办理退件的申请》、《复函》、《商品房买卖合同违约赔偿协议书》、《收据》等证据及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件四》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。综合原、被告的起诉、答辩意见，本院认为本案争议的焦点为：1、被告云浮市金星房地产有限公司有无为原告办理房地产权证书的义务；2、原、被告签订的《商品房买卖合同违约赔偿协议书》的法律效力问题及被告是否需要承担迟缓权属备案的违约金问题。
一、关于被告云浮市金星房地产有限公司有无为原告办理房地产权证书的义务问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买卖人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。按照该约定，被告云浮市金星房地产有限公司应当代原告办理房地产权证书而没有办理，应承担继续代原告办理房地产权证书的义务。被告云浮市金星房地产有限公司作为一间专业的房地产开发公司，对办理房屋权属登记的流程、政策应该十分清楚，其抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书属于业主更改外立面，擅自在中庭花园加建窗户及加装棚盖铁支、将非封闭阳台改变为封闭阳台或房间所致，应免除其责任的理由不成立，本院不予采纳。
二、原告李二强与被告云浮市金星房地产有限公司签订的《商品房买卖合同违约赔偿协议书》的效力问题及被告是否需要承担迟缓权属备案的违约金问题。原告李二强与被告签订的《商品房买卖合同违约赔偿协议书》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，属合法有效的协议，对双方具有法律约束力。该协议明确约定“本协议生效后乙方（即原告）不得再以任何理由向甲方（被告）主张任何经济赔偿”，而原告李二强亦已收取被告支付的违约金1450元。综上，原告李二强现再主张计算迟缓权属备案的违约金，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告云浮市金星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起九十日内到云浮市住房和城乡建设局办理京都花园A幢405号房屋权属登记，并协助原告李二强办理房地产权属证书。
二、驳回原告李二强的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当承担迟延履行的法律责任。
本案受理费708元（原告李二强已预交），由被告云浮市金星房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 吴桂桃
二〇一五年二月十五日
书 记 员 伦国伟