吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0102民初329号原告（反诉被告）：家利物业管理（上海）有限公司长春分公司，住所地长春净月经济开发区。负责人：马波，经理。委托代理人：李晶莹，吉林创一律师事务所律师。被告（反诉原告）：王聪，男，1987年1月17日出生，汉族，住长春市南关区。委托代理人：谢振远，北京盈科（长春）律师事务所律师。委托代理人：张晶，北京盈科（长春）律师事务所律师。原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司与被告王聪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人李晶莹，被告王聪委托代理人谢振远、张晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。家利物业管理（上海）有限公司长春分公司向本院提出诉讼请求：被告给付自2013年11月至2016年12月物业服务费31267.21元（人民币，下同）及违约金13643.1元，并承担本案诉讼费。事实及理由：原告系具有中华人民共和国物业服务企业资质的物业管理机构。原告根据与和记黄埔地产（长春）有限公司（以下简称“和黄长春公司”）签订的御翠豪庭·长春《前期物业服务合同》的约定，自2009年1月6日起为御翠豪庭·长春提供物业服务。被告系和记黄埔地产（长春）有限公司御翠豪庭小区13幢103号房业主。被告与和黄长春公司于2011年4月18日签订购房合同，2012年9月30日办理入住手续，被告交纳了截止2013年10月的物业服务费。原告已如约提供了保安、保洁和日常维修养护等物业服务，被告根据御翠豪庭·长春《临时管理规约》的约定及有关法律的规定，应及时履行缴纳物业服务费（物业服务费每月每平方米3.6元）。依据原告的统计，自2013年11月至2016年12月，被告累计拖欠物业服务费31267.21元，并产生违约金13643.1元。原告曾委托律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告交费，但被告至今未支付任何费用。王聪辩称：原告与建设单位所签订的前期物业合同违反法律强制性规定，属于无效合同，对被告不具有法律约束力；原告收取物业费过高；原告未取得收费许可证，故被告可以拒交物业费。反诉原告王聪向本院提出反诉请求：1.反诉被告与和记黄埔地产（长春）有限公司于2009年1月6日签订的《御翠豪庭·长春前期物业服务合同》无效；2.判令反诉被告根据其实际提供的物业服务水平按照每月1.2元／m²标准向反诉原告收取物业服务费；3.要求反诉被告返还已经收取的物业费差价款6582.53元；4.判令反诉被告返还侵占的物业费，实际数额根据审计鉴定结果确定；5.反诉被告承担本案反诉费用。事实及理由：一、反诉被告与和记黄埔地产(长春)有限公司(以下简称“和黄公司”)于2009年1月6日签订的《御翠豪庭.长春前期物业服务合同》无效。1、反诉被告不具备从事物业服务活动的民事主体资格。《物业管理条例》第32条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”。反诉被告系企业非法人，以自身名义从事物业服务不符合法规规定，并且反诉被告不具备与案涉物业服务相对应的物业服务资质。2、和黄公司未按照法定招投标程序选定物业服务企业。《物业管理条例》第二十四条第2款规定:“住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。《招标投标法》第三条第3款规定:“法律或者国务院对必须进行招投标的其他项目范围有规定的，依照其规定”。反诉被告与和黄公司签订的前期物业服务合同未采取招投标的方式，损害了包括反诉原告在内的广大业主的合法权益，按照《合同法》第五十二条的规定，双方签订的前期物业服务合同应属无效。二、反诉被告根据其实际提供的物业服务水平按照每月1.2元/m2标准向反诉原告收取物业服务费更为适宜，要求反诉被告返还已经收取的物业费差价款6582.53元。1、反诉被告与和黄公司未通过法定招投标程序确立前期物业服务关系，无法保证小区业主得到质优价低的物业服务，签订的物业服务合同内没有具体的服务项目，没有明确的物业服务标准，侵害了小区业主的合法权益。2、本案涉及的小区为一个统一、无间隔的整体封闭小区，有高层住宅、联排住宅，按照反诉被告主张，高层住宅按每月1.8元/m2标准收取物业服务费;联排住宅按每月3.6元/m2标准收取物业服务费。不同的收费标准，提供的却是无差别的统一物业服务，将联排住宅的收费标准确定为高层住宅的二倍，该收费标准违反了物业服务与物业收费“质价相符”的定价原则。3、联排住宅的物业服务项目少于高层住宅:联排住宅内(建筑物内)不需要高层住宅内的保洁服务(例如楼道清扫、精擦等)、不需要高层住宅内的保安服务，公共设备设施的维修服务少于高层住宅。4、对于小区内(建筑区划内)道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，依据《物权法》第73条的规定，属于小区全部业主共有，应当由小区全部业主共同承担义务，联排住宅的业主与高层住宅的业主应当共同分担物业管理费用，由联排业主承担高于高层业主一倍的物业管理费用没有法律依据。5、反诉被告从来没有依法公布物业服务收费收支情况，对小区内共有部位及设施对外经营性收入资金去向不明。6、反诉被告自接收小区后，所提供的物业服务不能达到基本的服务水平。包括道路等保洁不按时;无保安巡逻，安全管理不到位，监控探头失效造成小区内多起盗窃案件的发生;车辆管理混乱，对小区内停车无管理;对人员进出小区管理不到位，任何人可以随意进出小区;维修维护不及时;无应急预案及应急演练，如消防、急救、抗震等。三、判令反诉被告返还侵占的物业费，实际数额根据审计鉴定结论确定。反诉被告应当公示御翠豪庭小区从2009年1月1日开始至2016年12月31日的小区物业服务费及其他收入的财务收支情况，包括小区维修情况、物业服务资金年度预决算报告、物业服务资金的收支情况、小区内共有部位及设施对外经蕾性收入资金收支情况等。物业公司采取酬金制，按照法律规定，酬金制的物业服务企业，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。因为物业公司从来按照法律规定公布小区物业服务费及其他收入的财务收支情况，包括小区维修情况、物业服务资金年度预决算报告、物业服务资金的收支情况、小区内共有部位及设施对外经营性收入资金收支情况等。同时存在虚报物业服务人员数量、虚高物业服务人员工资，小区经营性收入不入账等侵害包括反诉原告在内的全体业主的合法权益的行为。反诉原告认为，反诉被告的行为侵害包括反诉原告在内的全体业主的合法权益，反诉原告请求对反诉被告的财务进行审计，并根据审计结果要求返还被侵占的物业费及通过审计确定物业服务成本和收费标准依据。综上:反诉被告与和记黄埔地产(长春)有限公司于2009年1月6日签订的《御翠豪庭●长春前期物业服务合同》无效。按照其实际提供的物业服务水平按照每月1.2元/m2标准向反诉原告收取物业服务费更为适宜，反诉被告向反诉原告多收取的物业费6582.53元应当返还。反诉被告应当公示御翠豪庭小区从2009年1月1日开始至2016年12月31日的小区物业服务费及其他收入的财务收支情况，包括小区维修情况、物业服务资金年度预决算报告、物业服务资金的收支情况、小区内共有部位及设施对外经营性收入资金收支情况等。对反诉被告的财务状况进行审计，确定对反诉被告的返还侵占的物业费及物业服务成本和收费标准依据。反诉被告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司辩称：1.反诉被告具有从事物业服务活动的主体资格及服务资质，和黄公司选聘反诉被告合法、有效；2.反诉被告所收取的物业服务费采用市场调节价，系经过政府主管部门审批备案，且经反诉原告在购房合同和承诺书中签字认可，并无违法之处；3.反诉原告没有提出证据证明反诉被告未履行物业服务义务。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年1月6日，原告与和记黄埔地产（长春）有限公司签订《御翠豪庭·长春前期物业服务合同》，《合同》约定由原告对御翠豪庭·长春项目进行前期物业管理服务。前期物业服务费联排住宅为3.60元/平方米/月。由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取，于每个缴费季度的第一天或之前缴纳。业主逾期交纳物业服务费应承担违约责任，违约金自逾期之日起按每日0.07%计算。2011年4月18日，被告与和记黄埔地产（长春）有限公司签订《商品房买卖合同》购买御翠豪庭小区13栋103号房，建筑面积为228.56平方米，并于2012年9月30日办理了收房入住手续。2012年9月30日，被告签署《御翠豪庭·长春临时管理规约》和《关于御翠豪庭·长春前期物业服务和的承诺书》。《承诺书》表明被告承认原告根据《前期物业服务合同》取得对该小区实施物业服务的资格，并对《前期物业服务合同》和《规约》的内容表示认可。原告曾以邮寄方式按原、被告双方约定的通讯地址向被告寄送催款通知及律师函，且经邮局系统查询为投递并签收。另查，原告具有物业管理一级资质。原告于2011年11月16日已将物业服务项目收费标准向相关物业管理行政主管部门备案。再查，和记黄埔地产（长春）有限公司曾于2008年7月10日向长春市房地产管理和住房保障局申请，因无法通过招投标方式遴选前期物业服务企业，故采用协议方式选聘原告作为前期物业服务企业。长春市房地产管理和住房保障局在申请书上盖章批准。本院认为，原告与和记黄埔地产（长春）有限公司签订的《御翠豪庭·长春前期物业服务合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。被告作为御翠豪庭小区业主，在对上述《御翠豪庭·长春前期物业服务合同》知晓并认可的情况下，应当按照合同约定履行合同义务。因此，在原告按约定提供物业服务后，原告请求被告给付自2013年11月至2016年12月物业服务费31267.21元，应予支持。关于原告主张违约金一节，因为被告未按照合同约定交纳物业费，实际上已经构成违约，应当承担违约责任，故违约金应予保护，按合同约定，违约金自逾期之日起按照每日0.07%，按照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，原告物业服务费31267.21元的损失是利息的损失，原告请求被告给付自2013年11月至2016年12月物业服务费31267.21元的违约金应为以31267.21元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率130%计算。关于反诉原告诉称反诉被告主体不适格导致其与建设单位所签订的前期物业合同无效问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”即分公司虽然不具有法人资格，但仍具有经营资格，需办理营业登记并领取营业执照。分公司可以以自己的名义独立订立合同，也可以以自己的名义参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”。原告是已经依法取得营业执照的独立核算的分公司，则其依法可以对外独立签署协议及享有诉讼主体资格。对于被告的抗辩意见本院不予采纳。关于反诉原告诉称建设单位未依法定程序选聘物业企业，且与反诉被告为关联企业，故前期物业合同应属无效问题。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”庭审中，反诉被告已经提供了证据，用以证明建设单位因投标人少于3人无法采取招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，申请政府主管部门允许其采用协议方式选聘物业服务企业，且主管部门已经盖章批复同意。故建设单位选聘反诉被告为物业服务企业程序上并无瑕疵。至于建设单位与反诉被告是关联企业关系，因反诉原告未能举证证明该事实，故反诉原告此节主张，不予支持。关于反诉原告诉称其与反诉被告之间未直接签订物业服务合同，故该合同对反诉原告无约束力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。反诉原告此节主张，不予支持。关于反诉原告所称反诉被告应当按照1.2元／平方米／月标准收取问题。反诉被告所收取的物业服务费采用市场调节价，系经过政府主管部门审批备案，反诉原告告在购房合同及承诺书中签字认可，并无违法之处，若反诉原告对物业服务费收费标准有异议，应当通过法定程序予以更改。且反诉原告亦未能提供其所提出的1.2元／平方米／月标准的来源及计算标准，故对反诉原告此节主张，不予支持。关于反诉原告诉称反诉被告物业服务不到位问题。因物业服务是持续性服务，所指的是一个过程，存在一定时间上的延续性，因此，不能通过现状完全否定物业公司履行过管理维护义务的事实。根据反诉被告庭审时所提供的证据及当庭陈述，可以确认反诉被告已经基本履行了物业服务合同中约定的义务，可以认定反诉被告已经履行了合同的主要义务，则反诉原告也应按照合同约定，缴纳物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王聪于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）家利物业管理（上海）有限公司长春分公司物业服务费31267.21元；二、被告王聪于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）家利物业管理（上海）有限公司长春分公司物业服务费违约金（以31267.21元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率130%计算）；三、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司长春分公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王聪的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，由被告王聪负担；反诉费25元，由反诉原告王聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 员  白宇峰代理审判员  常 菁人民陪审员  于静萍二〇一七年五月三日书 记 员  杨相力