陕西省咸阳市杨陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民初字第00285号
原告刘某某，男，汉族，住陕西省武功县某某乡。
委托代理人李某甲，陕西五功律师事务所律师。
委托代理人李某乙，陕西五功律师事务所律师。
被告陕西某某房地产开发有限公司。
住所地杨陵区某某路。
法定代表人梁某某，该公司总经理。
委托代理人杨某某，女，汉族，住陕西省澄城县某某镇。
委托代理人杨某某，男，汉族，该公司法务部经理，住西安市碑林区某某路。
原告刘某某与被告陕西某某房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，审判员孙国萍适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂转为普通程序，公开开庭审理。原告刘某某的委托代理人李某甲、被告陕西某某房地产开发有限公司的委托代理人杨某某、杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，原告于2008年4月14日签订商品房买卖合同，购买了被告公司开发的杨凌绿谷财富中心食尚街区B区一层1015号商铺，面积100平米，原告依约一次性支付房屋价款。2008年4月15日，原告与被告签订了商业用房委托经营合同，合同约定自2008年7月1日租期为十二年，并约定按季度支付原告房租。（每年年租金为34496元）。自合同生效履行以来被告仅支付原告租金65424元，原告在查询约定的接受租金的建设银行卡后方知道被告没有依约支付租金。现原告依法起诉请求：1、被告依约支付原告房租107056元；2、被告依约承担违约金并继续履行合同；3、诉讼费由被告承担。
被告陕西某某房地产开发有限公司辩称，一、原告诉请所依据的《商业用房委托投资经营合同》属于无效合同。1、本案所涉《商业用房委托投资经营合同》，系原告委托被告对其商业用房进行出租并收取固定利益，且被告未因此合同享受任何利益，况且被告也并非涉案房屋的实际承租人，无支付租金义务，故不承担该商业用房长期无人承租的后果，被告在做了大量市场投入后，该房屋仍未租出，被告并不存在任何过错，依据《合同法》第四百零六条，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失，本案原告要求被告支付巨额租金属显失公平，为无效合同。2、最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条，关于联营合同中的保底条款问题规定：联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时仍要收回其出资和收取固定利润的条款，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此应当确认无效，本案中，原告将商业用房委托交被告对外出租经营，仅享受固定利润，并不承担任何风险损失，故该合同应为无效合同；3、本案《商业用房委托投资经营合同》名为委托投资合同，实为售后包租合同。建设部《商品房销售管理办法》第十三条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租方式销售未竣工商品房。据此该合同为无效合同。二、依据我国《民法通则》规定，合同无效后双方应各自返还利益，我公司将返还原告房屋，并支付实际租金收益后，由其自行对外出租经营。综上，原告与被告之间并不存在租赁合同法律关系，而是委托合同关系。原告诉求所依据的《商业用房委托投资经营合同》也属于无效合同，被告认为，在此合同自始无效的情况下，被告仅承担向原告交付涉案商业房屋，并支付实际租金收益的义务。
庭审中，原告提供以下证据：1、原告刘某某的身份证、结婚证，证明原告及其妻子的身份情况；2、商品房买卖合同及发票，证明买房的相关事实；3、委托投资经营合同，证明原告委托被告投资经营事实；4、原告的建行卡一张，证明原告的履约情况，原告已将卡号提供于被告；5刘某某的妻子成敏的银行卡一张，话费清单及通话详单，证明原告的履约情况。
被告某某公司质证认为，对证据1、2、3、4均无异议，对证据5的真实性无异议，对证明目的不认可。
被告提供1、商业用房投资委托合同，证明该合同违反建设部《商品房销售管理办法》第11条，该合同无效；2、房屋租赁协议一份，证明涉案房屋实际出租时间及租费。
原告质证认为，对被告提供的证据1、2的真实性无异议，对证明目的均不予认可。
对原告提供的证据1、2、3、4，被告均无异议，本院予以认定，对证据5，被告对真实性无异议，对真实性予以认定。对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定，证据2与本案无关联，不予认定。
经审理查明，原、被告于2008年4月14日签订《商品房买卖合同》，购买被告公司开发的杨凌绿谷财富中心食尚街区B区一层1015号商铺，建筑面积共计100平方米，并约定被告于2008年6月30日前交房。上述合同签订后，双方在2008年4月15日就该涉案房屋签订《商业用房委托投资经营合同》，约定原告委托被告某某公司对上述房屋进行投资、经营、管理；期限为12年，即从2008年7月1日起至2020年6月30日止；自2008年7月1日起，被告每年按照原告所购房屋总价款的8%向原告支付租金即每年34496元；双方还约定，某某公司按季度向原告支付租金，每季度最后一个月之25日至30日，被告将当季租金向双方共同认定的中国建设银行以划拨方式向原告一次性付清，租金自2008年7月1日起算，如某某公司无正当理由逾期支付租金，按照逾期每日依本年度约定租金的0.05%向原告支付违约金。上述两份合同签订后，原告于2008年4月15日向某某公司支付了全部购房款431200元。根据原告提供的证据显示，原告对该涉案房屋的验收时间为2007年10月26日。
另查明，被告某某公司只分次向原告支付租金共计65424元，
原告因此诉至法院。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订了《商品房买卖合同》与《商业用房委托投资经营合同》。原告依约支付了购房款，被告亦依约交付涉案商铺并支付了部分租金。被告辩称该《商业用房委托投资经营合同》名为委托投资合同实为售后包租合同，与建设部《商品房销售管理办法》第十三条规定：“房地产开发企业不的采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不的采取售后包租方式销售未竣工商品房”相悖，据此该合同为无效合同。本案中，原、被告虽于2008年4月14日签订商品房买卖合同，但该商品房买卖合同显示，2007年10月26日，原告刘某某已经对该涉案房屋验收并出具验收单，可认为该涉案商铺在合同签订时已经实际交付使用，依据《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，该涉案房屋已转移占有并交由原告使用，应视为该商品房已竣工。故该涉案房屋并不存在商品房未竣工的情况，不适用该规定。且根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，建设部发布的《商品房销售管理办法》不能作为认定合同无效的依据。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商业用房委托投资经营合同》均未违反效力性的强制性规定，故该两份涉案合同均有效，双方均应恪守履约义务。本案中原、被告双方签订《商业用房委托投资经营合同》，并约定从2008年7月1日起至2020年6月30日止，由被告每年向原告支付租金34496元，截止2014年第一季度，被告应付租金共计198352元，扣减被告已支付的65424元（经计算，该租金约交至2010年6月30日），剩余租金共132928元，原告诉请被告支付租金107056元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同》与《商业用房委托投资经营合同》，双方本应恪守履约义务，被告某某公司在原告依约履行合同后，并未按时向原告支付租金履行其应尽义务，应属违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。本案原告已按约履行自身义务，且本案中亦未出现导致合同无法继续履行的情况，故对原告请求被告继续履行该合同的诉讼请求予以支持。对于违约金，经本院询问，某某公司称双方合同约定违约金按逾期每日依本年度约定租金的0.05%计算，违约金过高，要求法院予以调整。因违约金具有一定的惩罚功能，本院参考同期中国人民银行贷款利率，将本案违约金调整为每日按0.03%计算。又因原、被告双方约定租金按季度交付，每季度最后一个月25日至30日内交付租金，故违约金起算日期为2010年度第四季度的第一日，即2010年10月1日。故违约金以双方合同约定的当年租金为基准，即以34496元为基准，从2010年10月1日起每日按照该基准的0.03%计算至本判决生效之日。对于原告超出上述内容的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，经审判委员会研究，判决如下：
一、被告陕西某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘某某租金107056元及违约金（违约金以双方合同约定的34496元为基准，从2010年10月1日起按照每日0.03%计算至本判决生效之日）并继续履行《商业用房委托投资经营合同》。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2440元（原告已预交），由被告陕西某某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 孙国萍
代理审判员 段蔚娟
人民陪审员 胡展世
二〇一四年十月三十日
书 记 员 王丹萍
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。