北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初5560号原告（反诉被告）：井小辉，男，1973年3月8日出生，汉族，北京市丰台区南苑乡新宫村村民委员会委员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：房百慧，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕永梅，女，1963年7月14日出生，汉族，退休医生，住北京市大兴区。反诉被告：魏朔，女，1974年6月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：房百慧，北京市尚公律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，该公司法务专员，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼601。原告（反诉被告）井小辉诉被告（反诉原告）吕永梅、反诉被告魏朔、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）井小辉及其委托诉讼代理人房百慧、杨旭，被告（反诉原告）吕永梅、反诉被告魏朔的委托诉讼代理人房百慧，第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）井小辉向本院提出诉讼请求：请求法院判令解除我与吕永梅、链家公司签订的房屋买卖合同及补充协议，并由吕永梅、链家公司协助办理房屋网签解除手续；吕永梅支付违约金57万元（除吕永梅已经支付的定金5万元外）；诉讼费由吕永梅承担。具体事实和理由如下：2014年2月22日，经链家公司的居间介绍，我与吕永梅双方就其购买我所有的位于北京市大兴区黄村镇滨河西里XXX室房屋事宜签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，合同约定了房屋的价款等相关事项。签订上述协议后，我依约履行了合同项下的各项义务，吕永梅交付了定金5万元，但吕永梅未依约于2014年5月31日向我支付全部房款，且经我多次催告至今尚未支付，吕永梅行为已构成根本违约，并严重侵害了原告的合法权益。被告（反诉原告）吕永梅辩称：我没有构成违约，不同意井小辉全部诉讼请求。房屋买卖合同第六条约定了房屋的交付条件，井小辉应于5月15日前把房屋交付给我，5月31日我支付房款，井小辉没有按照约定于2014年5月15日前将房子交付给我。据此，我提出反诉请求：要求井小辉继续履行合同，井小辉、魏朔协助办理房屋转移登记手续至我名下。原告（反诉被告）井小辉对反诉辩称：不同意吕永梅的反诉请求，双方签订买卖合同后，双方约定了付款时间和房屋交付时间，物业交割时间是补充协议约定的过户前一日，付款时间是在2014年5月31日，对方一直没有付清剩余款项，违约责任是在吕永梅，我不存在任何违约的情况。反诉被告魏朔辩称：涉案房屋在我与井小辉离婚时已经口头协议约定归井小辉所有，我不了解吕永梅与井小辉之间房屋买卖合同的履行情况，我不同意吕永梅的反诉请求。第三人链家公司辩称：如法院判决解除合同，我公司没有异议，如果法院判决不解除，我方可以配合双方办理后续交易手续，其他的诉讼请求和我方无关，我方不发表意见。井小辉向本院提交以下证据予以证明：证据一、北京市存量房屋买卖合同及补充协议（落款日期：2014年2月22日），证明双方之间的权利义务关系，双方应在过户前一日办理房屋交付手续，链家公司的经办人系张金刚。吕永梅对证据的真实性认可，但认为补充协议中的物业交割的约定系指双方所有交接手续都完成后才能办理物业交割手续。证据二、定金协议书及收据，证明双方签订定金协议，吕永梅支付了定金5万元。证据三、链家公司工作人员张金刚的书面证人证言，证明2014年5月15日井小辉已经将房屋腾空，通知吕永梅收房但吕永梅未到场。吕永梅对此不予认可，表示井小辉没有说过交房的具体时间，链家公司的工作人员也没有就此问题找过自己。证据四、井小辉与吕永梅的微信截图（2015年6月2日晚6:52分，吕永梅：小景，你好，对不起一直没有将房子的余款给你。现在很快就可以了，你虽然搬回来了，我不着急住。本来就是我对不起你们。钱一到我立即给你，你住多久随便。现在我一直住院，暂时没有时间……2015年10月13日18:13分，吕永梅：景先生你好：我因为此事又生病了，我觉得我一直对你没说个不字，我们也聊过，请您等我把钱凑齐，既然你在今年初卖了另外一套房子，那时候就已经决定不卖给我了，我们就该好好谈谈，你不卖也可以，我也就不买了，也不打算再换了，身体一直不好，折腾不起了，也请你看在将来我们还是邻居的份上，不要提违约的事儿了。也算是我们好商好量……），证明吕永梅表示不着急住房是因为没有钱给付自己，双方当事人对解除合同有一致意见，吕永梅希望不要提违约的事情。吕永梅认可两条微信的真实性，并表示自己知道涉案房屋在2014年5月已经腾空，中介通知我收房，但因井小辉置疑我没有支付房款的能力，所以井小辉未交房。2015年6月1日发现井小辉搬回涉案房屋居住以后第二天才给井小辉发的微信，因当时着急所以才说的对不起，但是钱已经准备好了，在朋友和家人手中，因井小辉表示家里的房子在装修，所以才对井小辉说住多久随便。关于2015年10月13日的微信内容，是因为在2015年9月30日见面要求井小辉继续履行合同，井小辉当天表示自己就一套房了不再卖了，后来于2015年10月底针对涉案房屋继续履行进行了第一次起诉。证据五，房屋所有权证，证明涉案房屋登记在井小辉名下。吕永梅向本院提交以下证据予以证明：证据一、北京市存量房屋买卖合同，证明井小辉应于2014年5月15日交付房屋，但井小辉未按照合同约定交付房屋，井小辉对此不予认可，根据补充协议约定物业交割系在过户前一日，物业交割包含房屋交付，根据北京市存量房屋买卖合同约定的办理转移登记的时间计算实际交付时间应为2014年8月19日，根据链家公司的陈述及证人证言按照合同约定的时间通知吕永梅收房，但吕永梅并未到场。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年2月22日，井小辉作为卖房人（甲方）与买房人吕永梅（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，双方约定：甲方出售北京市大兴区滨河西里小区49号楼XXX号房屋（以下简称：涉案房屋），建筑面积为166.67平方米。该房屋成交价格及家具、家电、装饰装修和配套设施等作价总计为310万元，买受人可以在签订本合同的同时直接支付定金5万元。合同第六条约定，出卖人应当在2014年5月15日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。合同第十条权属转移登记约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起120日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。其中《补充协议》第二条规定，乙方于2014年2月22日向甲方支付定金5万元。乙方应在2014年5月31日将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金监管方式支付甲方。甲乙双方同意在乙方资质审核通过后5个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。甲乙双方应在过户前一日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付甲方。补充协议第四条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本协议与《买卖合同》等约定不一致的，均以本协议为准。同日，吕永梅支付井小辉定金5万元。之后，双方办理了涉案房屋的网上签约备案手续。再查，井小辉与魏朔于2000年4月21日登记结婚，2014年12月4日协议离婚，离婚协议书上未对涉案房屋进行分割，现井小辉与魏朔均认可涉案房屋属于井小辉个人所有。案件审理过程中，双方对于房屋交付时间产生争议。井小辉表示因《补充协议》中双方约定应在过户前一日自行办理物业交割手续，因为物业交割和房屋交付应在同一时刻完成，不可能交付房屋几个月以后再办理物业交割手续，故双方签订的《补充协议》对于《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中“出卖人应当在2014年5月15日前将该房屋交付给买受人”进行了重新约定，双方至今未履行房屋买卖合同主要因为吕永梅未按期给付房款；吕永梅表示双方交房的时间仍为《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的2014年5月15日前，井小辉未按期交付房屋，故自己未按照合同约定支付房款。对此链家公司解释双方约定的交房时间以《补充协议》为准。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。井小辉与吕永梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的合同中明确约定了出卖人应当在2014年5月15日前将该房屋交付给买受人，虽吕永梅主张因井小辉一直未按期交房故未支付剩余房款，但吕永梅自认在2014年5月接到中介通知其收房情况下，未提交相应的证据证明井小辉在2014年5月15日前曾以其没有支付房款能力为由等理由明确拒绝向其交付房屋，故吕永梅未按照合同约定的时间支付房款的行为应构成违约，现井小辉要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中，井小辉对已收房款5万元负有返还义务，吕永梅应配合井小辉共同办理解除网签备案手续事宜。关于井小辉主张的违约金，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。井小辉未提供证据以证明其实际损失，本院根据房屋成交价格、双方履行情况、房屋现在使用情况等因素，酌情确定数额，吕永梅给付井小辉违约金7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、最高人民法院关于适用《若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十六条之规定，判决如下：一、解除井小辉与吕永梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及井小辉、吕永梅与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、于本判决生效后十日内，吕永梅协助井小辉注销涉案房屋的网上签约备案手续；三、于本判决生效后十日内，井小辉退还吕永梅购房款5万元（本项款项自第四项确认的违约金中直接抵扣）；四、于本判决生效后十日内，吕永梅给付井小辉违约金7万元；五、驳回井小辉的其他诉讼请求；六、驳回吕永梅的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31600元，由井小辉负担15000元（已交纳），由吕永梅负担16600元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费15800元，由吕永梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  张书发人民陪审员  张景华二〇一七年四月二十八日书 记 员  高 雅