广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终14673号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢润好，住广州市荔湾区。委托代理人：潘炫燕，广东骏森濠律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市荔湾区石围塘街山村股份合作经济联合社，住所地广州市。负责人：戴志红，社长。委托代理人：张学仪、栾宇新，广东穗南律师事务所律师。上诉人卢润好因与被上诉人广州市荔湾区石围塘街山村股份合作经济联合社（以下简称山村联合社）合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人卢润好上诉请求：1、撤销原审判决，予以改判；2、一、二审诉讼费由山村联合社承担。事实与理由：一、原审法院未查明山村联合社侵害卢润好优先续租权的法律事实。在《葵蓬村以北鱼塘用地租用合同》到期后，山村联合社直接发通知要求卢润好在2016年4月30日前退出租用地。在未告知卢润好续租条件(含金额)及征询卢润好续租意愿的情况下，仅以三资竞拍为由要求卢润好搬离租用地的行为，存在程序瑕疵，侵害了卢润好的优先续租权。根据《葵蓬村以北鱼塘用地租用合同》第十一条约定，卢润好有权要求履行续租权。二、原审法院未查明卢润好未能续租将导致卢润好严重损失的法律事实。原审法院核查了山村联合社侵害卢润好续租权将导致卢润好每平方米5元的损失，未进一步查明卢润好在涉案土地上投入了大量的人力物力，并为涉案土地带来了经济利益的事实。而事实上，卢润好及与涉案土地的其他租户在该涉案土地上投入了超过800万元的资金，基于合同公平原则，以及维持社会和谐稳定之目的，卢润好请求继续履行续租权，并按照《葵蓬村以北鱼塘用地租用合同》第三条约定的条件续租涉案土地。被上诉人山村联合社答辩称：卢润好的上诉理由在原审中无提及，卢润好的上诉理由不应在二审中审查，卢润好上诉提出优先续租权的问题，而卢润好在原审中诉请是要求确认合同的期限，与续租是没有关系的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，请求二审法院维持原判。卢润好向原审法院起诉请求：1、确认卢润好、山村联合社双方于2006年5月31日签订的《葵蓬村以北鱼塘用地租用合同》，合同有效期从2006年4月1日起至2021年4月1日止，租金从2016年3月30日起至2021年4月1日止，按每月每平方米3元计算；2、诉讼费由山村联合社负担。山村联合社向原审法院反诉请求：1、卢润好立即将其租用的穗盐路葵蓬村以北12472平方米（折合18.708亩）土地及其地上所有建筑物和所属设备交回山村联合社管业使用；2、卢润好按市场价租金标准向山村联合社支付自2016年4月1日起至其向山村联合社交回土地之日的场地占用费和违约金（占用费按每月每平方米10元计算，违约金按欠交占用费总额的3%计算）；3、卢润好承担全部诉讼费用。原审法院认定事实：2006年5月31日广州市芳村山村第二生产社以山村联合社的名义（甲方）与卢润好（乙方）签订《葵蓬村以北鱼塘用地租用合同》。约定：甲方将位于穗盐路葵蓬村以北用地面积12472平方米（折合18.708亩）租给乙方进行开发经营（建设停车场、仓库及其厂房）之用。合同期由2006年4月1日至2016年3月30日。乙方需向甲方交纳租赁保证金10000元。合同最后一年租金为每月37416元。合同期内，乙方在该用地上兴建仓库或厂房，其规划设计必须经有关部门批准，按市场标准按质按量按图兴建、设计必须一层以上混凝土框架结构的标准仓库或厂房、建筑物占地面积必须占整块用地面积50%以上，符合以上要求经甲方书面同意并签订补充协议合同期可顺延5年（即2016年3月30日至2021年4月1日，按每月每平方米租金3元计算）。在合同第五条约定：用地建设要求，以甲乙双方认可并符合下列条件的设计图为准：1、用地的仓库及厂房规划建设，必须经甲方书面同意并报有关部门批准，仓库及厂房建设必须框架结构、层数、结构、高度等按设计规划要求，质量按市场使用要求施工、水电负荷以水电主管部门规定装标准申报，仓库及厂房按消防要求配备消防器材与设施。所有建筑物的建设资金由乙方承担。2、道路：由乙方通过协调有关方面的工作，在穗盐路开通一条新路接通上述用地，混凝土道路，路宽不小于8米。有关开路的规划、设计、施工必须报批准。经甲方同意方可按质按量按图施工。道路建设的有关所有费用由乙方负责。（在经营期间的所有维护等费用）。上述用地所有建筑物及附属物建设必须按规划建设，经有关部门批准方可施工，有关设计、报建、施工、水电安装、消防安装、验收等各项手续及费用由乙方负责，甲方协调乙方有关办理手续。合同期满，同等条件下乙方优先续租。任何一方如需提前终止合同，须提前二个月书面通知对方，则不算违约。租赁期满，甲乙双方未续定合同或解除合同的，乙方逾期不交出承租经营场地，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有按占用期间租金总额3%加收违约金。租赁期满后，上述用地上所有建筑物及附属设施的所有权归甲方所有。乙方退场时必须保证地上所有建筑物及附属设施包括一切的装修不得损坏及拆除，否则按金不予退回，并追究乙方的经济损失。合同期满，乙方同等条件优先续租。合同签订后，卢润好依约使用涉案土地并向山村联合社交付租金。2016年3月23日和2016年4月11日卢润好先后两次向山村联合社发出《申请顺延租用合同的报告》，要求山村联合社同意将租用合同约定顺延至2021年4月1日止等。2016年4月28日山村联合社向卢润好《关于合同期届满处理的通知》，通知卢润好涉案用地的租赁期于2016年3月30日届满，山村联合社将对涉案用地的租赁进行三资竞拍。卢润好可参与竞拍在同等条件下，卢润好享有优先续租权。通知卢润好在2016年4月30日前自行退出承租用地及与山村联合社办理合同到期相关事宜。卢润好收到上述通知后，表示不同意退出场地。在原审庭审中，卢润好为证明造成租金损失提供广州粤国房地产土地与资产有限公司作出粤房评字2016073033号《集体农用地租金估价报告》，证明如果山村联合社不续租造成卢润好每平方米5元的损失。山村联合社提供在山村联合社下属第二生产社的会议纪要和土地所有权证，证明涉案地块非农用地和经讨论涉案地块的租金应为每月每平米10元。2016年8月5日山村联合社自愿撤回全部反诉请求。原审法院认为：对于卢润好是否享有涉案地块继续承租权的问题。根据卢润好、山村联合社双方签订《葵蓬村以北鱼塘用地租用合同》，山村联合社在涉案地块所建设的建筑物必须经卢润好、山村联合社双方认可并经有关部门批准。建筑物占地面积必须占整块用地面积50%以上，经山村联合社书面同意并签订补充协议合同期可顺延5年的约定。卢润好的证据不能证明符合合同约定。山村联合社当庭也明确表示涉案地块的合同期满后，不同意继续出租给卢润好使用。根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”和第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定。故卢润好要求确认卢润好与山村联合社双方于2006年5月31日签订的《葵蓬村以北鱼塘用地租用合同》，合同有效期从2006年4月1日起至2021年4月1日止，租金从2016年3月30日起至2021年4月1日止，按每月每平方米3元计算的诉讼请求，没有法律和事实依据，不予支持。因山村联合社自愿撤回其反诉请求，故对于山村联合社的反诉请求不作审查及处理。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年8月29日作出判决：驳回卢润好全部诉讼请求。案件受理费100元，由卢润好负担。本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院针对上诉人卢润好的上诉请求进行审理。根据合同中“合同期内，乙方在该用地上兴建仓库或厂房，其规划设计必须经有关部门批准，按市场标准按质按量按图兴建、设计必须一层以上混凝土框架结构的标准仓库或厂房、建筑物占地面积必须占整块用地面积50%以上，符合以上要求经甲方书面同意并签订补充协议合同期可顺延5年”的约定，卢润好只有符合上述约定的情况下合同才可顺延5年，现没有证据证实卢润好按照合同的约定履行了其义务，故原审法院认定卢润好的原审诉讼请求没有事实及法律依据，本院予以确认。关于卢润好主张山村联合社侵害其续租权的问题。山村联合社在发给卢润好《关于合同期届满处理的通知》中已经表明在同等条件下，卢润好享有优先续租权，卢润好认为山村联合社侵害其优先续租权，本院不予认定。至于卢润好主张如不续租将导致其严重损失的问题。既然合同有约定履行期限及顺延、续租的条件，卢润好应依约履行，故本院对于卢润好以该理由要求继续履行合同不予支持。上诉人卢润好的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人卢润好负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  曹佑平审判员  闫 娜二〇一六年十二月二日书记员  徐毅敏