广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0784民初73号
原告（反诉被告，下仍称原告）：鹤山市喜悦新天地商贸有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇义学路。
法定代表人：曹忠喜，该公司总经理。
委托代理人：黄丽斌，广东真利律师事务所律师。
委托代理人：金树志，广东真利律师事务所律师。
被告（反诉原告，下仍称被告）：黄汝荣，男，汉族，1977年8月26日出生，住广东省鹤山市。
委托代理人：陈莹，广东良匠律师事务所律师。
原告鹤山市喜悦新天地商贸有限公司（以下简称“新天地公司”）诉被告黄汝荣租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，被告黄汝荣于2016年1月14日向原告新天地公司提起反诉，本院依法组成合议庭，将本诉与反诉合并进行审理，并于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托代理人金树志，被告的委托代理人陈莹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告新天地公司诉称：2013年8月9日，原告与被告签订两份《租赁合同》，约定原告将坐落于鹤山市沙坪镇义学路新天地商业广场首层面积为141平方米A008商铺和面积为141平方米的A009商铺租赁给被告使用，两间商铺的租金均为51775元，合计租金103550元，租赁期限为1年，即2013年9月28日至2014年9月27日止。2014年2月17日，原、被告双方签订《补充协议》，约定原告将上述A008商铺和A009商铺合同到期后续签给被告，续签合同期限从2014年9月28日至2017年3月19日，续签租金每满1年将月租金在原来的基础上递增8%，直到本合同期限终止为止。即2014年9月28日至2015年9月27日每月租金为111834元，2015年9月28日至2016年9月27日每月租金为120780元，2016年9月28日至2017年3月19日每月租金130442元。合同签订后，被告尚能如期履行合同义务，但从2015年7月28日开始，被告以各种理由拖欠原告的租金、水电费等费用。2015年11月14日，被告向原告交还铺位钥匙，单方面解除租赁关系，被告的行为已构成违约。现请求法院判令：1、被告立即支付2015年7月28日至2015年11月14日租金413596.52元及滞纳金（从欠款之日起计至款项全部清偿之日，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，暂计至2015年11月24日共13900.13元）；2、被告立即支付水、电、清洁费56118.79元；3、被告立即支付违约金191600元；4、被告承担全部诉讼费用。在审理过程中，原告将诉讼请求1中的“租金413596.52元”变更为“223288.52元”，撤回诉讼请求2即“被告立即支付水、电、清洁费56118.79元”，增加诉讼请求“被告支付2015年11月15日起至2016年3月8日止的占用费909876元（按月租金120780元计算）”。
被告辩称：我方认为原告主张的租金计算的期间及金额是不正确，实质上原告已经收取了全部的租金，租金的计算期间应从2015年7月28日至2015年11月6日，上述期间对应的租金应为381908元，原告是通过押金191600元抵扣租金款以及通过收取转账款190308元的方式已经是收取全额的租金；2、被告认为原告主张的滞纳金是缺乏事实和法律依据，至被告提出协调函之日起一直与原告协商租金的支付事宜，在该情况下，原告提出收取滞纳金是违反了客观事实，而且滞纳金的计算方式是超过了法定的标准，同时，该滞纳金属于违约金性质中的逾期利息最高应当依照相关法律的规定按照同期银行贷款利率的1.5倍计算；3、原告主张的191600元违约金是缺乏事实和法律依据，首先本案不存在原告解除合同的情形，因此不适用租赁合同4.3条中约定原告可另行请求相当于物业数额的违约金，因此原告的主张是没有法律依据以及合同依据；4、被告主张占用费是缺乏事实和法律依据，首先，被告于2015年11月7日进行撤场，但是当天基于原告员工江济华等人的阻止，通过视频可以证实相关人员禁止被告将租赁物外的物品进行撤离，在此情况下并作出承诺，由原告方及相关员工对租赁物内属于被告的财物承担保管责任，但本案诉讼纠纷未解决前，原告已经重新出租涉案铺位给第三人，造成了被告的财物受到损害及变卖，原告违反承诺，被告报案并同时申请法院协助才得以取回部分财物，可以结合被告于2016年2月23日报案民警派员到现场协调，以及3月8日在法院的协调下时可以了解铺位内的财物并非全部归被告所有，存在其他杂物的摆放，因此在这种情况下，原告要求按照两卡铺位的月双倍租金主张占用费已经违反了客观事实，08铺位已经有人进场施工使用，09铺位用于存放其他杂物，可以证明被告占用与客观事实不符，因此我方对其提出的主张提出异议，请求法院结合相应的事实驳回原告的请求。
被告反诉称：2013年8月9日，原、被告签订两份《租赁合同》，约定原告将位于鹤山市沙坪镇义学路新天地商业广场首层A008、A009商铺出租给被告使用，被告将两间商铺用于经营鹤山市沙坪镇新鹤移动通信器材商行。2014年2月17日，原、被告签订《补充协议》，约定如果被告经营不善需提前解除租赁合同的，可提前三个月向原告提出申请，经协商同意后可撤场。由于店铺经营困难，2015年8月7日被告向原告送达《协调函》，申请提前解除《租赁合同》，并且在三个月后（2015年11月7日）撤场。原告相关人员签收《协调函》并同意被告的申请。2015年10月26日，被告与原告的法定代表人曹忠喜电话沟通协商，曹忠喜同意被告提前解除合同和撤场，并同意被告可将已经缴纳的保证金用于抵扣租赁店铺的租金、水电费等费用。保证金抵扣后，被告仍未交纳的租金、水电费等费用可分期付清。2015年11月7日，被告按照约定撤场，安排员工搬离店铺内的部分手机、配件等物品，但原告的工作人员却以被告未缴清费用为由，拒绝让被告的员工继续搬走其他物品，现经核对，店铺内仍有下列物品未取回：（1）带LED灯的手机柜22节、带光管的手机柜4节、收银台2节、配件柜一个，价值58950元；（2）美的天花空调2台、美的柜式空调1台、风幕机7台、乐声分体机1台，格力柜式空调3台、美的分体空调1台、细分体空调2台、空调辅材一批等，价值72847元；（3）店内LED灯、店外水晶不锈钢字、灯具、防盗器、监控系统等，价值72861元。
原告的法定代表人和相关人员均同意被告在2015年11月7日撤场，将被告已缴纳的保证金用于抵扣拖欠的租金等费用，被告未缴清的租金等费用可分期付清，被告并无违约，但原告却无故扣留被告的物品，已严重损害被告的合法权益，上述物品的损失，应当由原告予以赔偿。现请求法院判令：1、原告赔偿被告手机柜、收银台、配件柜的损失58950元；2、原告赔偿被告空调、风幕机损失72847元；3、原告赔偿被告LED灯、水晶不锈钢字、灯具、防盗器、监控设备损失72861元；4、原告退回被告押金191600元；5、原告负担本案全部诉讼费用。在审理过程中，被告变更诉讼请求1为“原告赔偿被告手机柜、收银台、配件柜的损失74780元”；变更诉讼请求2为“原告赔偿被告空调、风幕机损失62225元”；变更诉讼请求3为“原告赔偿被告LED灯、水晶不锈钢字、灯具、防盗器、监控设备损失223336.40元”；增加诉讼请求6“原告赔偿被告组合式办公柜损失28000元”；增加诉讼请求7“原告赔偿被告玻璃款28129元”；增加诉讼请求8“原告赔偿被告三星专区款项48000元”；增加诉讼请求9“原告赔偿被告步步高专区款项14173元”。
原告针对被告反诉辩称：原告认为不应该赔偿被告的任何损失，被告所反诉的反诉请求没有法律和事实依据，也没有足够的证据予以支持；根据合同的4.4条，本案是被告提出解除合同并未经过原告的同意，押金应该作为原告的损失，不予以退回。
经审理查明：2013年8月9日，甲方（即原告新天地公司）与乙方（即被告）签订两份《租赁合同》，两份合同均约定：“第一条1.1租赁标的座落于鹤山市沙坪镇义学路新天地商业广场第首层A008（A009）商铺，具体位置见附图中色涂部分。1.2租赁标的的建筑面积约为141平方米，实际面积与上述面积不同的，以实际签订的面积为准……。第二条2.1乙方租赁上述租赁标的的用途是经营电讯、数码产品……。第三条合同期限3.1本合同租赁期限：租用时间1年，即2013年9月28日至2014年9月27日止……。第四条租金、押金4.1租金：基本租金为每月人民币51775元；……上述租金为不含税租金。4.3合同签订后，乙方应于每月10日之前，向甲方缴纳当期（当月）的租金（甲方开具收据）。否则自拖欠之日起十天内每日按拖欠金额缴纳5‰滞纳金，第十一天至二十天按上一周期利率的双倍计算即1%交纳，第二十一天至三十天按上一周期利率的双倍计算即2%交纳，以此类推。若拖欠租金和其他费用（含滞纳金）累计达到物业租赁押金金额的50%或者超过两个月未交纳租金，甲方有权解除本合同，除上述滞纳金外，乙方还应支付相当于物业租赁押金数额的违约金；4.4物业租赁押金95800元。合同终止时，甲方可以用上述押金抵扣乙方未付的违约金和其他费用。合同期满后，在乙方结清所有应付费用的前提下，甲方应在合同期满一个月内将该押金全数无息退还……如乙方中途解除租赁合同，则租赁押金归甲方所有作为乙方给甲方的损失补偿。第五条其他费用5.1乙方租赁范围内及期限内的所有电费（含应分摊的变电损耗费用）、水费、通讯费、卫生、环保、垃圾处理、煤气、物业管理等费用以及其他因乙方租赁、经营产生的一切费用一概由乙方负责……；第十一条合同解除、终止11.1一方按法律规定或合同约定解除合同的，应向另一方发出书面通知。书面通知发出后，合同即解除。因乙方过错导致甲方依法或依约解除本合同的，乙方的损失自负，甲方不予以补偿。11.2无论何种原因合同终止，乙方应于合同终止之日起五日内，负责将所有物品、设备等全部撤离（但所投入的装修等不可剥离、不可移动的设施无偿属甲方所有，不得搬离破坏）；三天之后，如有仍遗留在租赁场地内的物品，视为乙方放弃所有权或占有权，甲方有权予以处分，乙方自负所有后果；合同终止后三天内，甲方按本合同相同租赁期限（如有）或最后租赁期限的租金和其他费用的标准收取乙方的场地占用费，超过三天乙方仍占用场地的，按该标准的双倍计算场地占用费。11.3于合同期满或本合同终止之日，应当立即向甲方清偿各项费用及欠款（包括违约金和赔偿金）；如不足额清偿，甲方有权依法追索，并有权留置乙方的商品、设备、设施以作抵偿或从应付乙方押金中扣除，乙方不得有异议；……等等。合同签订后，原告交付A008和A009商铺（以下简称“诉争商铺”）给被告使用，被告向原告交付押金191600元，并每月按时交付租金103550元给原告，至本合同期满之日止。
2014年2月17日，原、被告双方签订《补充协议》，约定原告将上述A008商铺和A009商铺在合同到期后续签给被告，续签合同期限从2014年9月28日至2017年3月19日止，续签租金每满1年将月租金在原来的基础上递增8%，直到本合同期限终止为止。即2014年9月28日至2015年9月27日每月租金为111834元，2015年9月28日至2016年9月27日每月租金为120780元，2016年9月28日至2017年3月19日每月租金130442元。合同签订后，被告按时交付租金给原告，但从2015年7月28日开始，被告以各种理由拖欠原告的租金、水电费等费用。2015年11月14日，被告向原告交还诉争商铺钥匙，单方面解除租赁关系。在审理过程中，被告于2016年1月28日支付原告租金190308元。
诉争商铺的权属人为江门华进物业发展有限公司，江门华进物业发展有限公司同意原告对涉案铺位进行分租和管理。
2016年3月8日，在本院主持下，经原告同意，被告从诉争商铺中取回财物如下：手机柜15个、转角柜1个、保险柜5个、风幕机4台、格力空调柜机（包含主机）3台、乐声空调（包含主机）1台、春兰空调（包含主机）1台、美的柜式空调1台、美的挂式空调（包含主机）1台、监控主机及显示器各1台、VIVO展示柜（带电脑）1台、三星玻璃幕2块、收银柜1个、美的挂式空调1台。其后，被告确认诉争商铺内已没有被告的财物。
以上事实，有原告提供的证据、本院依职权调取的证据及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。在本案中，被告无故拖欠原告租金超过两个月以上，且未与原告协商一致，即单方退场并交还诉争商铺的钥匙给原告，导致合同解除，被告的行为属违约行为，应承担违约责任。
关于合同解除的时间问题。原告认为合同解除的时间是被告向原告交还诉争商铺钥匙的时间（即2015年11月14日），被告认为合同解除的时间是被告向原告发出《解除租赁合同通知书》之日即2015年11月7日。在本案中，被告提供的顺丰速运单无法证实原告已经收到被告发出的《解除租赁合同通知书》，故本院确认原、被告合同解除的时间是被告交还诉争商铺钥匙的时间即2015年11月14日。
关于租金及滞纳金问题。原告请求被告支付2015年7月28日至2015年11月14日间尚欠的租金223288.52元。前已述明，本院确认原、被告合同解除的时间是2015年11月14日，且原、被告双方确认被告从2015年7月28日起拖欠原告租金，故被告未缴交租金的时间为2015年7月28日至2015年11月14日。根据《补充协议》的约定，2014年9月28日至2015年9月27日诉争商铺每月租金为111834元，2015年9月28日至2016年9月27日诉争商铺每月租金为120780元，据此计得被告拖欠原告诉争商铺的租金合共416916元【其中2015年7月28日至2015年9月27日租金为223668元（111834元／月×2个月）、2015年9月28日至2015年11月14日的租金为193248元（120780元＋120780元／月÷30天×18天）】，扣除在审理过程中被告于2016年1月28日支付给原告的租金190308元，被告尚欠原告的租金应为226608元，现原告请求被告支付租金223288.52元，原告的请求理据充分，且原告请求的数额未超出本院核定的数额，是原告对自身民事权利的处分，无违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告从欠款之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算滞纳金给原告，被告则辩称滞纳金过高。在本案中，根据《租赁合同》的约定，被告若拖欠原告当月租金，应从拖欠之日（即当月10日）按日支付滞纳金给原告，此项滞纳金实具违约金的性质，鉴于《租赁合同》约定的滞纳金过高，现原告请求滞纳金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算的理据充分，本院予以支持，即被告应以每月实欠租金为基数，从租金应付之日即当月10日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算滞纳金给原告，直至款项清偿之日止。综上，2015年7月28日至8月27日的租金是111834元，该租金的滞纳金从2015年8月10日至2016年1月27日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算为9471.68元；2015年8月28日至9月27日的租金是111834元，该租金的滞纳金从2015年9月10日至2016年1月27日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算为7650.08元；2015年9月28日至10月27日的租金是120780元，该租金的滞纳金从2015年10月10日至2016年1月27日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算为6410.04元；2015年10月28日至11月14日的租金是72468元，但原告请求的租金是69148.52元，原告请求的租金的滞纳金从2015年11月10日至2016年1月27日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算为2606.88元；即上述租金的滞纳金从租金应付之日起至2016年1月27日止为26138.68元（9471.68元＋7650.08元＋6410.04元＋2606.88元）；从2016年1月28日起，滞纳金以223288.52元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止。
关于退回押金191600元的问题。被告请求原告退回押金191600元，原告则认为无需退回。双方签订的《租赁合同》中已明确约定，如被告中途解除租赁合同，则租赁押金归原告所有作为被告给原告的损失补偿。在本案中，被告无故解除《租赁合同》，属被告违约，原告有权将押金作为被告给原告的损失补偿，故被告请求原告退回押金191600元的理据不足，本院不予支持。
关于违约金的问题。原告请求被告支付违约金191600元，被告认为无需支付且违约金过高。在本案中，《租赁合同》中虽约定被告超过两个月未交纳租金，原告有权解除本合同，除滞纳金外，被告还应支付相当于物业租赁押金数额的违约金。但被告辩称违约金过高，鉴于原告无提供证据证实因被告违约对原告造成的损失情况，而本院对原告的滞纳金请求已予以支持，考虑到原告请求的滞纳金已属违约金性质，且被告交付的押金已作为原告的损失予以补偿而不予退回，该押金亦属违约金性质，故原告再请求被告支付违约金的理据不足，本院不予支持。
关于占用费的问题。原告认为被告的财物在诉争商铺中尚未撤场，故请求被告支付2015年11月15日起至2016年3月8日止的占用费909876元（按月租金120780元双倍计算占用费）。被告认为诉争商铺的的财物未能撤场的原因是原告的员工阻止被告进行撤场，导致被告在法院主持下于2016年3月8日才将存放于诉争商铺的自有财物取回并撤场。在本案中，经本院主持，原告同意被告于2016年3月8日从诉争商铺中取回一批自有财物。根据被告提供的证据并结合日常生活经验可得知，被告在明确撤场的情况下仍将自有财物存放于诉争商铺中以便原告继续收取被告的占用费是明显不符合常理，假如存放于诉争商铺中的财物属于被告，在没有原告的工作人员阻止的情况下，被告必然会将诉争商铺的自有财物搬离，故本院认定是原告的原因导致被告无法从诉争商铺中将自有财物进行搬离。据此，依《中国人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告请求被告支付占用费的理据不足，本院不予支持。
关于手机柜、收银台等财物损失的赔偿问题。被告请求原告赔偿手机柜、收银台、配件柜的损失74780元；请求原告赔偿空调、风幕机损失62225元；请求原告赔偿LED灯、水晶不锈钢字、灯具、防盗器、监控设备损失223336.40元；请求原告赔偿组合式办公柜损失28000元。原告则认为无需赔偿。2016年3月8日，经本院主持，在原、被告双方在场的情况下，对存放于诉争商铺中的财物进行辨认，最终被告取回属于自己的财物，包括手机柜15个、转角柜1个、保险柜5个、风幕机4台、格力空调柜机（包含主机）3台、乐声空调（包含主机）1台、春兰空调（包含主机）1台、美的柜式空调1台、美的挂式空调（包含主机）1台、监控主机及显示器各1台、VIVO展示柜（带电脑）1台、三星玻璃幕2块、收银柜1个、美的挂式空调1台。对诉争商铺内的剩余财物，被告确认不属自己所有。对上述被告请求中已取回的财物（包括手机柜、收银台、空调、风幕机、监控设备等），被告认为需维修，故请求原告进行赔偿，鉴于被告提供的证据无法证实上述财物在被告向原告缴交诉争商铺钥匙时是完好无损，且是因原告保管不善造成上述财物的损坏。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能的不利后果，故对被告请求中已取回的财物的赔偿请求，本院不予支持；对上述请求中被告未取回的财物（包括部分手机柜、部分空调、部分风幕机、配件柜、LED灯、水晶不锈钢字、灯具、防盗器、组合式办公柜等），鉴于被告提供的证据无法证实上述财物在被告向原告缴交诉争商铺钥匙时是存放于诉争商铺内，且是因原告保管不善而造成灭失，而该灭失的财物的价值被告亦没有提供足够证据予以证实。根据前述《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告应承担举证不能的不利后果，故对被告请求中未取回财物的赔偿请求，本院不予支持。
关于玻璃款、三星专区款项及步步高专区款项的赔偿问题。被告请求原告赔偿玻璃款（即手机玻璃架、玻璃平面墙等损失费）28129元；请求原告赔偿三星专区款项48000元；请求原告赔偿步步高专区款项14173元。原告则认为无需赔偿。鉴于被告提供的证据无法证实上述财物存放于诉争商铺内，且上述财物是因原告的行为导致损坏灭失，再者，被告的此项损失不属可预见的损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能的不利后果，故原告的该请求理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告黄汝荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金223288.52元及滞纳金（滞纳金计至2016年1月27日为26138.68元；从2016年1月28日起，滞纳金以223288.52元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止）给原告鹤山市喜悦新天地商贸有限公司；
二、驳回原告鹤山市喜悦新天地商贸有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告黄汝荣的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费23451.80元，保全费4020元，诉讼费合共27471.80元，由原告鹤山市喜悦新天地商贸有限公司负担22652.60元，被告黄汝荣负担4819.20元；本案反诉受理费5251.20元（已减半收取），保全费1520元，诉讼费合共6771.20元，由被告黄汝荣负担（本诉诉讼费原告已预交，被告负担的本诉诉讼费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退；本案反诉诉讼费被告已预交，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 李子平
审判员 何建通
书记员 吕美珊
书记员吕美珊