浙江省文成县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0326民初1907号
原告:中国银行股份有限公司文成县支行,住所地：浙江省文成县大峃镇县前街中银大厦二楼,统一社会信用代码：913303287043749085。
负责人：严勇,系支行行长。
委托代理人：林锋，浙江蓝汇律师事务所律师。
被告:陈文谦,男,1984年2月17日出生,汉族，住浙江省文成县。
被告:纪相群,男,1983年3月25日出生,汉族，住浙江省文成县。
被告:林云英,女,1972年6月20日出生,汉族，住浙江省文成县。
被告:李建荣,男,1971年3月13日出生,汉族，住浙江省文成县。
被告:温州南雁置业有限公司（原文成县文昌房地产开发有限公司）,住所地：浙江省文成县大峃镇鹤东小区1号楼中兴公寓202室，统一社会信用代码：91330328589036937M。
法定代表人：黄庆望，系公司董事长。
原告中国银行股份有限公司文成县支行为与被告陈文谦、纪相群、林云英、李建荣、温州南雁置业有限公司金融借款合同纠纷一案，于2016年4月18日向本院起诉，诉请：1、判令被告陈文谦、纪相群立即连带共同偿还原告借款本金365243.57元及其利息（暂计算至2016年11月20日的利息8919.16元、复利170.78元、逾期利息54.8元，之后的利息、复利、逾期利息按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率以及编号01704050005L《个人一手住房贷款合同》约定的计算至款还清之日）；2、判令被告李建荣在办理文成县大峃镇龙川乡名典山庄2幢1单元702室预购商品房正式抵押登记手续并向原告交付他项权证之前，对上述第一项项下债务承担连带偿还责任，但担保最高债权余额以编号01704050001L《最高额保证合同》项下的2000万元为限；3、判令被告林云英在办理文成县大峃镇龙川乡名典山庄2幢1单元702室预购商品房正式抵押登记手续并向原告交付他项权证之前，对上述第一项项下债务承担连带偿还责任，但担保最高债权余额以编号01704050002L《最高额保证合同》项下的2000万元为限；4、判令被告温州南雁置业有限公司在办理文成县大峃镇龙川乡名典山庄2幢1单元702室预购商品房正式抵押登记手续并向原告交付他项权证之前，对上述第一项项下债务承担连带偿还责任；5、若被告未履行上述第一项项下义务的，原告中国银行股份有限公司文成县支行有权对预登记在被告陈文谦名下的坐落于文成县大峃镇龙川乡名典山庄2幢1单元702室（预登记号：温文成县2096004361）房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿；6、本案的诉讼费用、公告费由各被告承担。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。原告于2016年9月6日向本院提出财产保全申请，本院依法查封被告陈文谦名下的坐落于浙江省文成县大峃镇名典山庄2幢1单元702室的房产。本院于2016年12月7日公开开庭进行了审理，现已审理终结。
本院经审理认定：2014年11月21日，被告李建荣与原告签订编号01704050001L最高额保证合同一份，被告林云英与原告签订编号01704050002L最高额保证合同一份，上述最高额保证合同均约定：保证人承诺为每个借款人就按揭贷款债务提供连带保证责任，分别为从每笔主合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥以债权人为抵押权人的正式抵押登记手续并向债权人交付他项权证之日止。保证人承诺不以首先处置主债务人抵押物（或抵押物）作为保证人承担保证责任的前提。担保的主债权为主债务人（即借款人）所有在文成县文昌房地产开发有限公司购买文成县大峃镇龙川永区上村“名典山庄（一期）”楼盘房产并叙做住房按揭贷款的客户本合同债权人中国银行股份有限公司文成县支行之间自2014年1月21日起至2017年11月21日止产生的并约定由本合同提供保证担保的全部债务，本金余额不超过贰仟万元；担保范围为主合同项下的贷款本金、利息、逾期罚息、挪用罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用及债权人根据本合同约定代主债务人支出的费用。保证期间为每笔按揭主合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥以中国银行股份有限公司文成县支行为抵押人的正式抵押登记手续，并向中国银行股份有限公司文成县支行交付他项权证之日止。保证期间内，发生以下情形之一的，保证人承担保证责任：（一）主债务人未按合同约定履行还款义务的；（二）债权人依据主合同约定，宣布贷款提前到期的，视为主债务到期，保证人承担保证责任，偿还本合同项下主债务人未偿还的所有债务。
2015年4月22日，被告陈文谦就购买被告温州南雁置业有限公司（原文成县文昌房地产开发有限公司）开发的坐落于浙江省文成县大峃镇名典山庄2幢1单元702室房产向原告申请按揭贷款。被告陈文谦、温州南雁置业有限公司（原文成县文昌房地产开发有限公司）与原告共同签订编号为01704050005L《个人一手住房贷款合同》一份，约定：被告陈文谦向原告借款37万元，贷款期限为360个月，自2015年4月22日至2045年4月22日；借款利率采用浮动利率，第一个浮动周期内，贷款月利率为4.9167‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行人公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率，每年1月1日重新定价一次。还款方式为按月等额本息还款，每月的20日为结息日和付息日，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起在合同约定的贷款利率水平上加收50%计收罚息。被告陈文谦以合同项下贷款所购的坐落于浙江省文成县大峃镇名典山庄2幢1单元702室房产（预购商品房预告登记号：温文成县2096004361）作为抵押物为借款提供担保，担保范围为合同项下的借款本金、利息、违约金、赔偿金及原告为实现债权产生的诉讼费、公证费、律师费等全部费用。2015年5月13日原告就上述抵押房产取得预购商品房抵押权预告登记证书（温房预文成县字第2096004372号）。合同约定由被告林云英、李建荣、温州南雁置业有限公司（原文成县文昌房地产开发有限公司）提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或及保证责任；合同还约定借款人未按期归还贷款本息等违约行为，原告有权宣布本合同项下的贷款提前到期。
2015年4月22日，被告纪相群向原告出具共同还款承诺书一份，承诺对借款人陈文谦与原告签订的编号为01704050005L借款合同项下的全部债务（含贷款本金、利息、逾期罚息、违约金、损失赔偿金、实现债权的费用等）承担连带共同还款责任。
2015年5月15日原告向被告陈文谦指定的收款人为文成县文昌房地产开发有限公司、账号40×××44发放贷款37万元，被告陈文谦向原告出具借款借据一份。借款后，被告陈文谦只足额支付借款本息至2016年5月20日，此后，被告陈文谦未按约定按月足额偿还借款本息，原告于2016年8月8日向被告陈文谦送达提前还款通知书，要求被告清偿合同项下全部本息。截止2016年11月20日，案涉贷款合同项下被告陈文谦尚欠原告借款本金365243.57元、2016年11月20日的利息8919.16元、复利170.78元、逾期利息54.8元。
另查明，文成县文昌房地产开发有限公司成立于2012年1月19日，2016年6月8日，文成县文昌房地产开发有限公司经工商登记变更名称为温州南雁置业有限公司，2016年12月7日法定代表人由林云英变更为黄庆望。
本院认为，本案被告温州南雁置业有限公司原名称为文成县文昌房地产开发有限公司，名称的变更并不影响该主体债权债务的承担。涉案的《个人一手住房贷款合同》、《最高额保证合同》系当事人的真实意思表示，均未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人应当按照约定履行义务。原告已依约向被告陈文谦发放了合同项下贷款，被告陈文谦亦应依约履行合同项下的还款义务。现被告陈文谦未按合同约定履行还款义务，已构成违约，其违约责任应按照合同约定的违约责任承担，原告有权宣布合同项下贷款提前到期，要求被告立即偿还借款本息。被告纪相群出具《共同还款承诺书》，自愿对上述借款承担共同还款责任，应承担共同还款责任。原告、被告陈文谦、温州南雁置业有限公司已就本案借款的抵押物办理预购商品房抵押权预告登记，应承担抵押担保责任，原告有权拍卖、变卖抵押物，并就所得价款优先受偿。该笔借款合同项下的债务亦属于被告李建荣、林云英最高额保证的保证范围，被告李建荣、林云英应依约在其最高保证金额范围内对被告陈文谦的上述债务承担阶段性连带责任保证。关于温州南雁置业有限公司、李建荣、林云英的阶段性连带责任保证担保问题，从为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果所涉商品房已经完成全部的开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除其阶段性保证担保责任，否则，被告温州南雁置业有限公司、李建荣、林云英应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告陈文谦、纪相群、林云英、李建荣、温州南雁置业有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈文谦、纪相群于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司文成县支行借款本金365243.57元及利息（截止至2016年11月20日，尚欠的利息为8919.16元、复利170.78元、逾期利息54.8元，之后的利息、复利、逾期利息按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率以及编号01704050005L《个人一手住房贷款合同》的约定计算至款还清之日止）；
二、如被告陈文谦、纪相群到期未履行上述债务的，则中国银行股份有限公司文成县支行有权对被告陈文谦提供的坐落于浙江省文成县大峃镇名典山庄2幢1单元702室（预购商品房预告登记号：温文成县2096004361）预购商品房，以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就判决书主文第一项所确定的债务优先受偿；
三、被告温州南雁置业有限公司在浙江省文成县大峃镇名典山庄2幢1单元702室预购商品房所有权初始登记办理以前，对判决第一项所确定的债务承担连带偿还责任；
四、被告林云英在浙江省文成县大峃镇名典山庄2幢1单元702室预购商品房所有权初始登记办理以前，对判决第一项所确定的债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的编号为01704050002L《最高额保证合同》项下的所有主债务承担连带保证责任的总额以最高额2000万元为限；
五、被告李建荣在浙江省文成县大峃镇名典山庄2幢1单元702室预购商品房所有权初始登记办理以前，对判决第一项所确定的债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的编号为01704050001L《最高额保证合同》项下的所有主债务承担连带保证责任的总额以最高额2000万元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6824元，保全费2347元，合计9171元，由被告陈文谦、纪相群、林云英、李建荣、温州南雁置业有限公司负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 刘志文
人民陪审员 陈越光
人民陪审员 周圣达
二〇一六年十二月九日
代书 记员 林艳艳