上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第3357号
原告（反诉被告）上海百联集团股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人马新生，董事长。
委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人王文南，上海市中广律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海南柏建筑装潢有限公司，住所地上海市。
法定代表人林光利，总经理。
委托代理人金天立，上海泓盛律师事务所律师。
上海百联集团股份有限公司（以下简称百联集团公司）诉上海南柏建筑装潢有限公司（以下简称南柏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理，依法适用简易程序审理。答辩期内，南柏公司提出管辖权异议。2014年11月11日，本院作出民事裁定，驳回南柏公司提出的管辖权异议。南柏公司不服上述裁定提起上诉。2015年1月9日，本案转为适用普通程序审理。2015年3月24日，上海市第二中级人民法院作出维持原裁定的终审裁定。2015年4月23日，南柏公司向本院提起反诉，本院受理后合并审理于2015年4月23日、同年7月16日公开开庭进行了审理。百联集团公司委托代理人王文南，南柏公司委托代理人金天立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百联集团公司诉称，上海市杨浦区辽源西路XXX号房屋（以下简称系争房屋）权利人为百联集团有限公司，百联集团有限公司授权下属公司经营管理。2008年5月，百联集团公司与南柏公司签订《租赁合同》，租期自2008年6月15日起至2014年6月14日止，每月租金人民币（以下所涉币种均为人民币）19，500元，第三年起每两年递增5%，租赁结束，百联集团公司收回全部出租的房屋，南柏公司应当无条件交还，逾期交还的，应当按照原租金3倍支付场地使用费。2014年5月、7月，租赁合同期满后，百联集团公司分别以合同约定的通知方式及公示方式通知不再续约并要求南柏公司按照合同约定交还房屋未果，故百联集团公司起诉至法院要求判令：一、南柏公司迁出上海市杨浦区辽源西路XXX号4楼租赁场地；二、南柏公司支付百联集团公司自2014年6月15日起至移交之日止，按照10，475元／月＊3.5＊3倍的租金及10，000元／月＊3.5月的服务费标准计算的场地使用费及服务费。
南柏公司答辩并反诉称，不同意百联集团公司的诉讼请求，租赁合同当时虽约定至2014年，但双方口头约定租期延长至2018年，为此南柏公司进行了装修及添置设备，花费2，000，000元。现南柏公司反诉要求判令百联集团公司赔偿南柏公司改建、装潢损失费620，000元。
针对南柏公司的反诉，百联集团公司辩称，租赁合同已到期，南柏公司应当根据合同约定将系争房屋返还给百联集团公司。根据租赁合同约定，南柏公司在租赁期限内装修应当通知百联集团公司，需经过百联集团公司的同意，南柏公司主张的损失也没有证据证明。
经审理查明，上海市杨浦区辽源西路XXX号产权人为百联集团有限公司。
百联集团公司（签约甲方）与南柏公司（签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于辽源西路XXX号的部分房屋共1，000平方米按现状租赁给乙方使用，乙方已对所要租赁的房屋做了充分的了解，愿意按现状承租该房屋；乙方承诺按房屋的使用性质和用途使用房屋，任何改变用房性质和用途的应征得甲方书面同意和经法定审核批准，并承担全部费用，合同期满或提前终止合同的，经甲方书面同意可以按实际使用情况返还甲方，否则乙方应承担恢复原状（接受时状态）的全部责任；租赁期限自2008年6月15日起至2014年6月14日止；租赁结束，甲方收回全部出租的房屋，乙方应当在当天如期无条件交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出书面续租意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同，同等市场条件下，乙方有优先续租权；租金9，500元、服务费10，000元，按月支付，先付后用，乙方在签订合同之日起二天内支付首次租金19，500元，以后的租金应于每月的15日为支付租金日期；租金两年内不变，自第三年起租金每两年递增5%；合同签订时，乙方须一次性支付给甲方保证金19，500元，合同期满，双方清帐后（扣除包括租费和水电费、物业管理费、场地使用费、滞纳金等在内的全部应付费用），由甲方无息退还给乙方；在不破坏房屋结构、不影响使用安全的前提下，乙方需要对房屋进行改造、装修的，必须征得甲方的书面同意，费用自理；提前终止合同或期满终止合同的，乙方在租赁房屋内的装修等无偿归甲方所有，其他部位恢复原状，可拆除和移动的物品等乙方应在合同终止前搬离完毕，合同终止后仍未搬离的，视为废弃物，甲方有权任意处理；租赁期满或合同提前终止，乙方应交还租赁房屋，逾期交还租赁房屋的按原租金的3倍支付场地使用费；合同列明的当事人的地址为法定通讯地址（若未填写的则以确定合同时的法人营业执照地址为通讯地址），如当事人地址变更，应在5日内书面通知对方，否则有关文件邮寄送达该地址视为送达，双方商定以邮政快递按法定通讯地址发送的书面文件，以邮政快递发送之日的第三日视作收到；由于乙方装修，甲方同意给乙方装修免租期30日，即7月15日付租金；合同还对其他内容作了约定。
2009年3月5日，上海源利旅馆有限公司取得上海市杨浦区辽源路XXX号4楼内装修工程消防验收合格意见书。
2014年5月28日，上海百联百货经营有限公司向辽源西路XXX号场地的租赁户张贴《告示》，载明：“鉴于我公司与各承租户（单位）租赁合同约定的期限已届满或即将届满，并于2014年7月29日与所有租赁户的合同届满结束，合同结束后，我公司将收回场地、不再对外经营租赁，并拟对租赁场地存在的包括安全消防等作装修改造，现告知合同期限届满后，收回场地和房屋，不再对外招租，请各承租户做好结束工作，并结束当日共同办理清场移交的各项工作……。”
诉讼中，双方确认，南柏公司自2014年6月15日起未支付场地使用费及服务费；南柏公司支付百联集团公司租房押金19，500元；
以上事实，由百联集团公司提供的《房屋租赁合同》、发票、告示、上海市房地产权证、及南柏公司提供的《建筑工程消防验收的意见书》等及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。
本院认为，百联集团公司与南柏公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。租赁合同已于2014年6月14日到期，百联集团公司诉请要求南柏公司搬离，于法有据，本院予以支持。南柏公司辩称双方口头约定租赁期限延长至2018年，并无证据证明，本院难以采纳。房屋使用费标准，本院认为，合同虽约定逾期交还房屋应当按照租金的3倍支付，南柏公司提出该违约金过高，本院综合双方的履约情况酌定南柏公司按照月租金两倍支付房屋使用费。为避免讼累，本院对租房押金一并处理，百联集团公司应当在南柏公司结清水电等费用后返还租房押金19，500元。关于反诉诉讼请求，本院认为，南柏公司对房屋进行装修时应当考虑租赁合同约定的租赁期限，且租赁合同已到期，南柏公司要求百联集团公司支付改建、装修损失，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第两百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海南柏建筑装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出向原告（反诉被告）上海百联集团股份有限公司承租的上海市杨浦区辽源西路XXX号4楼房屋；
二、被告（反诉原告）上海南柏建筑装潢有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海百联集团股份有限公司自2014年6月15日起至实际搬离之日止，按照每月人民币30，950元标准计算的房屋使用费及服务费；
三、驳回原告（反诉被告）上海百联集团股份有限公司其余本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）上海南柏建筑装潢有限公司全部反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3，200元，由原告（反诉被告）上海百联集团股份有限公司负担人民币810元，被告（反诉原告）上海南柏建筑装潢有限公司负担人民币2，390元。反诉案件受理费人民币5，000元，由被告（反诉原告）上海南柏建筑装潢有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 伟
审 判 员 龚立琼
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 张占平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。