湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂03民终1372号
上诉人（原审被告）：陈立发，男，汉族，1968年8月19日出生，住湖北省十堰市张湾区。
委托诉讼代理人：陈雪峰，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：熊菲菲，湖北举烛律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：十堰翔龙工业园有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区红卫教育口*号。
法定代表人：吕国庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：操昶，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：许琴，该公司员工。代理权限：一般代理。
上诉人陈立发因与被上诉人十堰翔龙工业园有限公司（以下简称：翔龙工业园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2015）鄂张湾民二初字第00440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日受理后，依法组成由审判员王宇鹏担任审判长，审判员徐恩田、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人陈立发及其委托诉讼代理人陈雪峰、熊菲菲，被上诉人翔龙工业园公司的委托诉讼代理人操昶、许琴到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
陈立发上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回翔龙工业园公司的诉讼请求；2.翔龙工业园公司承担本案诉讼费用。理由如下：1.本案已过诉讼时效。在约定的期间届满后，翔龙工业园公司就知道或应当知道无法和陈立发签订合同，也无法在合理的期间办理贷款手续和取得贷款，但是翔龙工业园公司在远远超过诉讼时效期间后方才向陈立发主张认购书中的房款，依法丧失了胜诉权。2.一审法院采信翔龙工业园公司提供的《工程竣工备案证》是错误的。陈立发所住楼盘与《工程竣工备案证》地址不符，不能确定《工程竣工备案证》上载明的房屋系涉案房屋。3.认购书是无效的。因签订认购书时，翔龙工业园公司无规划许可证等手续，却告知陈立发手续齐全，存在欺诈行为；另，签订认购书时，该房屋为违法建筑，应认定认购书无效。4.即使认购书有效，依照认购书约定本案翔龙工业园公司请求的价款，约定以贷款方式支付。翔龙工业园公司未按约定与陈立发签订合同，按照交易惯例应是在双方签订《商品房买卖合同》后方可办理按揭贷款，由银行支付给翔龙工业园公司。而认购书不符合《商品房买卖合同》的要件，即双方没有合同，在这种情况下，该如何支付按揭款？5.无论认购书是否有效，翔龙工业园公司交付未经验收的违规房屋，并不能认定双方以事实行为证明商品房买卖合同成立。其交付未经验收的房屋的行为，系法律禁止的违规行为。6.认购书系几年前签订，而现在的房价、贷款利率等市场情势早已发生重大改变，房屋价格下跌是不争的事实。因为翔龙工业园公司的违约和违规行为，导致陈立发的预期利益严重受损。如果翔龙工业园公司要求与陈立发签订合同，则必须降价。7.翔龙工业园公司对未能在认购书签订后7日内签订合同应当承担全部责任，其辩解的各种所谓客观理由不能成立。
翔龙工业园公司一审请求法院依法判令：1.陈立发支付购房款452062元及逾期付款利息（自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.陈立发支付住宅专项维修基金7201.2元；3.本案各项诉讼费用由陈立发负担。
一审法院认定：2012年7月13日，翔龙工业园公司与陈立发签订《翔龙四方新城随园楼宇认购书》（以下简称认购书）一份，认购书约定：陈立发确认订购翔龙工业园公司开发建设的位于十堰市张湾区凯旋路88号的翔龙四方新城随园健康住宅试点小区1栋3单元1403号物业，建筑面积约为119.64㎡（合同签约面积以房管局预测面积为准），该物业销售单价为5538元／㎡，总价662566元，优惠后总价为649315元，单价为5427元／㎡，首付款199315元，银行贷款450000元；在签订本协议时，陈立发交纳定房金20000元；陈立发应于开盘后七日内补清首期款或全款，并与翔龙工业园公司签订《商品房买卖合同》，否则翔龙工业园公司有权单方对外重新销售该预订物业，并不承担任何法律责任，陈立发已付定房金的10%作为违约金予以扣除，余款予以退还；翔龙工业园公司承诺于开盘后7日内为陈立发保留该预订物业，否则翔龙工业园公司按陈立发所付定房金的20%作为违约金赔付陈立发；陈立发同意以双方签订的《商品房买卖合同》为最终物业买卖依据；双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止。陈立发在签订上述认购书时已向翔龙工业园公司交纳购房款20000元，于2012年7月23日交纳购房款100000元，于2012年8月21日交纳购房款79315元，共计交纳购房款199315元，剩余452062元购房款未付。上述房屋面积经房管部门测定为120.02㎡。2013年3月22日，翔龙工业园公司向陈立发交付房屋。2014年7月17日，翔龙工业园公司取得建设工程规划许可证。2014年8月6日，翔龙工业园公司取得建筑工程施工许可证。2014年8月25日，翔龙工业园公司取得上述房屋的商品房预售许可证。2015年1月26日，翔龙工业园公司取得工程竣工备案证。翔龙工业园公司在取得商品房预售许可证后，于2014年10月10日分别在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布签订商品房预售合同的通知，通知各位翔龙四方新城随园1、2号楼尚未签订商品房预售合同的业主于2014年10月31日前到公司售楼部签订合同。2015年3月3日、3月9日，翔龙工业园公司在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布通知，通知各位业主签订商品房预售合同，未付清购房款的业主于2015年3月31日前付清购房款并提交办理两证的材料。2015年4月10日，翔龙工业园公司再次在《东风汽车报》、《十堰晚报》发布通知，通知各位业主于2015年4月30日前签订商品房预售合同并付清购房款。因陈立发至今未付剩余购房款，故翔龙工业园公司提起诉讼。
一审法院认为：翔龙工业园公司与陈立发于2012年7月13日签订的认购书系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。翔龙工业园公司按认购书中的约定为陈立发保留了预订房屋并交付房屋，陈立发亦应当按认购书中的约定向翔龙工业园公司履行付款义务。现陈立发仅支付购房款199315元，剩余452062元未付，故翔龙工业园公司诉请陈立发支付购房款452062元于法有据，予以支持。翔龙工业园公司主张陈立发应自2015年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，但认购书中对逾期付款的违约责任并未约定，故对翔龙工业园公司的该项诉讼请求，不予支持。对于翔龙工业园公司主张的住宅专项维修基金，双方签订的认购书中对此并无约定，且翔龙工业园公司并非法律规定的收取住宅专项维修基金的主体，故对翔龙工业园公司的该项诉讼请求不予支持。陈立发辩称双方于2012年签订合同，翔龙工业园公司于2015年起诉已超过诉讼时效期间。一审法院认为，翔龙工业园公司于2014年、2015年多次在报纸上发布通知，向陈立发主张权利，构成诉讼时效的中断，故翔龙工业园公司的起诉并未超过诉讼时效期间。陈立发辩称双方未订立商品房买卖合同，认购书不能作为商品房买卖合同且认购书是无效的，翔龙工业园公司按认购书的约定要求其支付剩余购房款没有依据，应驳回翔龙工业园公司的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的认购书并无法律规定的无效情形，故该认购书合法有效。该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，但该认购书中明确约定了房屋具体位置、单价及总价，且翔龙工业园公司已向陈立发交付了认购书中约定的房屋，故翔龙工业园公司以认购书为依据向陈立发主张权利并无不当。陈立发辩称认购书中约定以贷款的方式支付剩余购房款，贷款由银行或公积金中心发放，翔龙工业园公司无权要求其支付剩余购房款。一审法院认为，在房屋买卖合同关系中，卖方即翔龙工业园公司的义务是交付房屋，买方即陈立发的义务是支付购房款，贷款只是陈立发履行其支付购房款义务的方式之一，不论以何种方式支付，陈立发都是支付购房款的义务人。按照惯例，作为开发商的翔龙工业园公司仅在具备条件的情况下，可以协助陈立发办理贷款手续。现翔龙工业园公司已向陈立发交付房屋，且该房屋已取得合法的建设手续并竣工验收，陈立发应当向翔龙工业园公司支付购房款，且翔龙工业园公司已经多次通知陈立发签订合同，但陈立发未予理会，故翔龙工业园公司要求陈立发支付剩余购房款合理合法，对陈立发的该项辩称不予采信。若陈立发需贷款，可与翔龙工业园公司签订商品房买卖合同后按正常程序办理。房屋价格的涨跌属于商业风险，购房者在购房之初应当对可能发生的风险进行防范，陈立发不能以房价下跌为由拒付购房款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈立发于本判决生效之日起十日内支付十堰翔龙工业园有限公司购房款452062元。二、驳回十堰翔龙工业园公司的其他诉讼请求。案件受理费8281元，由十堰翔龙工业园有限公司负担237元，由陈立发负担8044元。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。双方在二审期间均未向本院提交新证据。经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：
1.翔龙工业园公司起诉要求陈立发支付购房款是否已过诉讼时效？2.如果未过诉讼时效，陈立发是否应支付购房款？3.如果陈立发应支付购房款，数额是多少？
关于争议焦点1：翔龙工业园公司起诉要求陈立发支付购房款是否已过诉讼时效的问题。
陈立发认为，本案翔龙工业园公司在远远超过诉讼时效期间后方才向陈立发主张认购书中的房款，依法丧失了胜诉权。
翔龙工业园公司认为，本案未过诉讼时效。
本院认为，双方于2012年7月13日签订认购书，该认购书第三条约定“乙方（陈立发）应于签订本协议后7日内补清首付款或全款”。二审庭审中双方当事人均明确该条是指7日内交首付款，故对剩余款项何时交付双方并无约定，而主张剩余款项的诉讼时效应自约定交付之日或翔龙工业园公司要求交付之日起计算，而翔龙工业园公司在2015年3月3日通知支付剩余购房款。故本案翔龙工业园公司起诉要求支付剩余购房款的诉讼时效应自2015年3月3日起计算，即翔龙工业园公司起诉要求陈立发支付购房款未超过诉讼时效。
关于争议焦点2：如果未过诉讼时效，陈立发是否应支付购房款的问题。
陈立发认为，双方没有购房合同，故不应支付购房款。
翔龙工业园公司认为，陈立发已实际占有房屋，应支付剩余购房款。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。双方于2012年7月13日签订认购书，该认购书对房屋位置及价款均做了明确约定，陈立发已经交付了房款199315元，翔龙工业园公司向陈立发交付房屋，陈立发已实际接受并装修入住，故双方虽然没有订立书面合同，但翔龙工业园公司已经履行了交付房屋的义务，陈立发接受并装修，该房屋买卖合同已实际成立。故翔龙工业园公司已经履行了合同的主要义务，陈立发应支付剩余房屋价款。
陈立发称“其所住楼盘与《工程竣工备案证》载明房屋的地址不符，即不能确定协议书中载明的楼房即为涉案房屋”。二审庭审中，陈立发对其居住房屋就是协议书中明确的房屋并无异议，故该上诉理由不能成立。
陈立发上诉称“认购书是无效的，因签订认购书时，翔龙工业园公司无规划许可证等手续，却告知陈立发手续齐全，存在欺诈行为，且签订认购书时，该房屋为违法建筑，应认定认购书无效”。本院认为，双方签订的认购书系双方真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。在本案中，双方签订的协议书并不存在一方以欺诈手段订立合同并损害国家利益的情形，相关行政审批手续在一审法院庭审辩论终结前已全部具备，也不存在违法建筑的情形，故陈立发称该协议书无效的上诉理由不能成立。
陈立发上诉称“即使认购书有效，依照认购书约定本案翔龙工业园公司请求的价款，约定以贷款方式支付，而双方没有合同，无法支付按揭款”。本院认为，该上诉理由与陈立发是否应支付购房款没有关联性，认购书约定的支付剩余房款的方式为银行按揭，但不论何种付款方式，付款的主体为陈立发，故按揭贷款的主体是陈立发，无协议约定翔龙工业园公司在陈立发按揭贷款中应负的义务，更无证据显示翔龙工业园公司不配合陈立发办理按揭贷款，故该上诉理由也不能成立。
陈立发上诉称“无论认购书是否有效，翔龙工业园公司交付未经验收的违规房屋，并不能认定双方以事实行为证明商品房买卖合同成立。其交付未经验收的房屋行为，系法律禁止的违规行为”。本院认为，翔龙工业园公司交付给陈立发的房屋，现已办理合法产权手续，不存在违规行为。陈立发接受房屋，已装修入住四年之久，至目前并未提出退还房屋、返还购房款的诉讼请求；且如果提出返还购房款的诉请，双方将面临占有房屋期间的损失计算、装修损失计算等诸多问题，故，不论从法律规定还是从公平、公正解决问题和平息社会矛盾的角度出发，陈立发均应支付剩余购房款，达到促进双方履行合同、平息矛盾的效果。
关于争议焦点3：如果陈立发应支付购房款，数额是多少的问题？
陈立发认为，如果支付购房款，应减少价款。
翔龙工业园公司认为，应按认购书约定支付剩余购房款。
本院认为，2012年7月13日，翔龙工业园公司与陈立发签订认购书，该认购书对房屋位置及价款均做了明确约定，故应按此认购书认定房屋价款。
陈立发称“认购书系几年前签订，现在房屋价格下跌是不争的事实。翔龙工业园公司对未能在认购书签订后7日内签订合同应当承担全部责任。另，因为翔龙工业园公司的违约和违规行为，导致陈立发的预期利益严重受损”。本院认为，房屋价格下跌不能成为其不按认购书支付房款的理由，另其称预期利益严重受损与本案房屋应付价款无关联性，其并未提出任何反诉请求，也未提供其预期利益受损的具体数额及证据，故该上诉理由也不能成立。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8080元，由陈立发承担。
本判决为终审判决。
审判长 王宇鹏
审判员 徐恩田
审判员 柯 幻
二〇一六年十一月三日
书记员 王 亮
附：本判决所适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……