江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第126号
上诉人（原审被告）钟某某。
委托代理人廖龙生，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者，一般代理。
被上诉人（原审原告）赖某某。
委托代理人钟瑜，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人钟某某因与被上诉人赖某某房屋租赁合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2014）龙民二初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：赖某某（甲方）与钟某某（乙方）于2012年10月1日签订一份《店面租赁合同》，约定赖某某将位于龙南县龙泽居住宅区东区15座1楼三间店面租赁给钟某某经营使用，租赁期自2012年11月30日起至2020年6月30日止，租金“第一年（2012年11月30日至2014年11月30日）租金为6200元，共计人民币陆仟贰佰元整；从第三年起（2014年11月30日）每年按前一年租金的8%递增”，第九条第1项约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋：…（3）拖欠房租累计2个月以上的”。合同签订后，赖某某将房屋交付给钟某某使用，钟某某支付了2014年3月份以前的房租。自2014年4月起，钟某某以其房屋漏水等为由拒付房租。因钟某某拒付租金，赖某某采用了锁门的方式予以催收。
原审法院认为：双方当事人于2012年10月1日签订的《店面租赁合同》第九条第1项约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋：…（3）拖欠房租累计2个月以上的。”该约定系双方当事人真实的意思表示，合法有效。钟某某未按合同约定履行义务，拖欠房租已达两月以上，赖某某的合同目的无法实现。赖某某要求解除合同，符合双方当事人的合同约定及法律规定，原审法院予以支持。钟某某抗辩称“其拒付租金是有原因的”，但其提供的证人王某某、温某某的证人证言不足以证实其拒付租金行为的合理性，故对其抗辩意见，原审法院不予采纳。钟某某抗辩称“其产生了经济损失，原告应赔偿”，因钟某某未提供证据证实，也未提起反诉，故原审法院不予处理。截至2015年1月30日止，钟某某累计拖欠房租计人民币62992元（6200元×8个月＋6200元×（1＋8%）×2个月］。原审法院确定合同解除后，钟某某应及时将房屋返还给赖某某，否则应按租金6696元／月的标准支付占房费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告赖某某与被告钟某某于2012年10月1日签订的《店面租赁合同》。二、由被告钟某某于本判决生效后十日内支付2014年4月1日起至2015年1月30日止的租金计人民币62992元给原告赖某某，并自2015年2月1日起至被告钟某某返还房屋之日止，按6696元／月的标准支付占房费用。三、驳回原告赖某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在生效法律文书指定的履行期限届满之日起两年内申请强制执行。案件受理费575元，由被告钟某某负担。
钟某某上诉称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。钟某某未如期支付租金的责任在于赖某某。案涉房屋因化粪池堵塞多次造成化粪池粪水等赃物溢出，造成钟某某办公室等无法正常办公，期间钟某某多次要求赖某某维修，但赖某某无视合同约定拒不履行合同义务，根据双方当事人签订的租赁合同第七条之约定，甲方未尽房屋修缮义务的，严重影响租赁物使用的，乙方有权解除合同。合同第八条第1款约定，由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折换租金，但乙方应提供有效凭证。从该合同约定可以看出，钟某某租赁的案涉房屋出现化粪池溢脏水等情况下，虽经多次请求赖某某维修，但赖某某拒不进行维修，导致钟某某无法使用案涉房屋，钟某某有重大过错，由此造成的租金损失应由赖某某承担主要责任。此外，赖某某多次锁店门，累计时间长达一个月之久，导致钟某某无法正常开门营业，以致社会上认为钟某某停业、倒闭的假象，同时也导致钟某某的公司形象严重受损而致关门歇业，赖某某应承担相应损失。二、在一审审理过程中，双方当事人一致同意解除案涉房屋租赁合同，属双方合意，协商一致，故赖某某理应退回押金给钟某某，一审法院却不予处理。故，请求撤销原审判决第二项，并改判1、由赖某某承担2014年4月1日起至2015年1月30日止租金计人民币叁万柒仟柒佰玖拾伍元贰角（37795.2元=62892元×60%）。2、由赖某某退回钟某某缴交的押金计人民币陆仟贰佰元整（6200元）。一、二审案件受理费由赖某某承担。
赖某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。钟某某因拖欠房租累计2个月以上，依案涉合同约定，钟某某已违反合同约定，致使赖某某出租目的无法实现，构成根本违约，应承担相应的违约责任，赖某某有权解除合同，责令钟某某依约支付租金。钟某某抗辩称其拒付租金系案涉房屋化粪池堵塞影响使用，但其仅提供证人证言既不足以证明化粪池堵塞的事实，更不能证实其拒付租金行为的合理性，该抗辩理由依法不能成立，不应予以采纳。请求驳回钟某某的上诉，维持原判。
二审期间，钟某某向法庭提供由龙泽居物业管理处出具的证明一份及照片一组，欲证明赖某某出租案涉房屋期间多次出现化粪池溢粪导致钟某某无法办公。赖某某质证认为以上证据不属于二审期间的新证据，对其真实性和关联性均持有异议，钟某某的公司已经倒闭不在经营了。本院认为，照片和案涉房屋物业公司出具的证明可以说明案涉房屋出现过化粪池溢粪的情况，但物业公司出具的证明也表明经钟某某一方向物业公司反映，物业公司对化粪池进行了多次清掏，对排污总管也进行了多次疏通。故，该证据不足以证明因化粪池溢粪严重影响了钟某某公司的经营，不足以证明钟某某拒交租金的合理性，与本案关联性不足，本院不予确认。赖某某未向法庭提交新的证据。
二审审理查明：案涉房屋钥匙，钟某某已于2015年4月份交付给赖某某。钟某某已向赖某某支付一个月的租金6200元作为押金。二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，案涉房屋由赖某某出租给钟某某经营，钟某某自2014年4月起未向赖某某支付租金，拖欠房租已累计超过2个月，赖某某作为出租人，依照合同约定有权解除合同，在一审审理期间，钟某某也同意解除案涉合同。对于一审法院解除案涉合同的处理，本院予以维持。双方当事人签订的租赁合同第七条约定，甲方（赖某某）未尽房屋修缮义务的，严重影响居住的，乙方（钟某某）有权解除合同。合同第八条第1款约定，由于甲方（赖某某）怠于履行维修义务或情况紧急，乙方（钟某某）组织维修的，甲方（赖某某）应支付乙方（钟某某）费用或折换租金，但乙方（钟某某）应提供有效凭证。本案是出租人赖某某因承租人钟某某一直未支付租金向法院起诉要求解除合同，钟某某未向一审、二审法院提供证据证明其因化粪池溢粪等向赖某某提出过解除合同，也未提供证据证明是因为化粪池溢粪等导致其无法办公而无法经营的。同时，钟某某未向一审、二审法院提交证据证明化粪池溢粪时，钟某某因自行组织过维修而要求赖某某支付维修费或者在租金中予以折抵。钟某某只是一味地长期拒交租金。故，本院认为，钟某某提交的证据不足以证明其拒交租金的合理性，也不足以证明其拒交租金与化粪池溢粪等存在直接的因果关系。并且，钟某某一味拒交租金也不符合合同约定的当出租人赖某某怠于履行维修义务而承租人钟某某可以采取的维权方式。故，对钟某某要求赖某某承担租金的60%的主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。
关于房屋占有使用费应支付到何时及押金是否应予退还的问题。本院认为，钟某某已于2015年4月份将案涉房屋钥匙交付给赖某某，故，钟某某已将案涉房屋占有转移给赖某某，房屋占有使用费宜支付到2015年4月份。因为，案涉房屋租赁合同一审判决解除，钟某某也未提出异议，故赖某某宜将押金6200元退还给钟某某，该押金可在钟某某应付租金及房屋占有使用费内直接抵扣。
综上所述，本案一审判决后，发生了钟某某交还案涉房屋的新事实。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持龙南县人民法院（2014）龙民二初字第304号民事判决第一项、第三项；
二、变更龙南县人民法院（2014）龙民二初字第304号民事判决第二项为：上诉人钟某某应于本判决生效后十日内向被上诉人赖某某支付2014年4月1日起至2015年4月30日止的租金及房屋占有使用费共计83080元（6200元×8个月＋6200元×（1＋8%）×5个月）（6200元押金可在该笔款项中直接抵扣）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费575元，二审案件受理费575元，合计1150元，由上诉人钟某某负担1100元，由被上诉人赖某某负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王 佳
书 记 员 毛敏晅