浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第1133号
原告：叶鹰。
委托代理人：赵崇樨、姚凯丰，浙江泽大律师事务所律师。
被告：海盐新天地广场实业有限公司。
法定代表人：袁风六。
委托代理人：陆少刚、袁兆华。
原告叶鹰为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月19日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林少辉适用简易程序于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告叶鹰及其委托代理人赵崇樨、姚凯丰、被告海盐新天地广场实业有限公司的委托代理人陆少刚、袁兆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶鹰起诉称：2004年1月7日，原、被告双方签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同》（以下简称“商业房产租赁合同”）一份，约定原告将其海盐新天地广场（天宁寺商游城）（以下简称“新天地广场”）C2007号商用房产出租给被告，并同意以被告的名义统一对外招商及经营管理，租赁期限至2021年12月31日，并详细约定了租金的分阶段计算方式。如被告未按协议缴纳租金超过6个月的，原告有权单方解除合同，并要求被告方按照当年应交纳租金总额的10%承担违约金。协议签订后，被告现阶段未能按照协议约定按照支付租金，至今已经拖欠12个月的租金，经原告多次催讨无果。为维护自身合法权益，故请求法院依法判令：1、解除双方于2004年1月7日签订的商用房产租赁合同；2、被告立即腾退C2007号商用房产；3、被告支付拖欠的租金及违约金（暂计至2015年4月30日为4925.60元人民币，违约金492.60元，此后租金及违约金按合同约定再计算）；4、被告支付滞纳金及银行逾期利息246.73元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告海盐新天地广场实业有限公司答辩称：该商铺是在二楼，以前租金每个月为394.68元，现扣除维修费后每月租金为374.32元，该商铺实际的收益每平方米才9元多，给付原告的租金远远高于实际收益，截止2015年4月份确实拖欠了12个月的租金，但原告的租金计算有误，违约金计算亦有误。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、租赁合同一份，证明原被告双方于2004年1月7日签订了商用房产租赁合同，约定了租金支付方式以及违约责任的事实，其中明确约定被告未按协议缴纳租金超过6个月的，原告有权解除合同；
2、房屋所有权证（附分户平面图）一本，证明原告系涉案商用房产的所有权人的事实；
3、收据联、成交确认书、标卖成交明细单各一份，证明涉案商用房产的购买总价款的事实；
4、银行账户历史明细清单一份，证明被告拖欠租金已达12个月，超过合同约定的6个月的事实；
5、商品房面积测绘认定书（复印件）一份，证明涉案房屋购买时的原状及四至情况的事实。
被告质证意见：对证据1中第十条其他约定有异议，是原告事�用圆珠笔写的，对其他内容无异议；对证据2、3，无异议；对证据4，没有异议，计算到2015年4月份确实拖欠了12个月租金；对证据5，这是改造之前的图纸，没有异议，但现状已经改造了，有异议，与图纸不一致。
被告未予举证。
本院认证意见：对原告提供的证据1，被告虽对租赁合同中的第十条其他约定提出异议，但其未提供证据证明该第十条其他约定系原告事后添加，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；对证据2、3、4，被告无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；对证据5，该测绘认定书系有关部门出具，但新天地广场（天宁寺商游城）经过统一改建装修，现状已经改变，对其证明力将在后文予以阐述。
经审理，本院确认案件的相关事实如下：
2004年1月7日，原告在浙江源富拍卖有限公司举�的标卖会上通过公开竞投，竞得新天地广场C2007号商铺一间。上述商铺建筑面积为19.65平方米，成交单价为5128.20元／平方米，成交总价款为100769.13元。同日，原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）签订商用房产租赁合同一份，约定：甲方将其C2007号海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产，共一间出租给乙方，并同意乙方以乙方的名义统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租商用房产的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同有效期内甲方和乙方签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；自新天地广场正式开业之日起算，至2006年12月31日止，以本出�新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的8%，除以12个月，作为甲方每月租金收入；自2007年1月1日起，至本合同期限届满时止，乙方将甲方所属新天地广场商用房产（除一层外）转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；若甲方某年租金收入不到本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的5%，则以本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的5%作为甲方当年租金收入，不足部分由乙方补足；租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期6个月以上未支付当月租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。上述商铺原告取得了房屋所有�，房权证号为盐字第××号，填发时间为2004年12月31日。原告陈述该商铺的每月租金应按购入总价款的5%计算，即为419.87元（100769.13元×5%÷12个月）。原告提供的账户历史明细清单显示，被告自2013年5月起至2014年4月止按租金每月394.68元支付了共七个月的租金，自2014年6月起自2014年12月止按租金每月347.32元支付共四个月的租金。原、被告双方一致确认，截止至2015年4月份，共结欠12个月租金。
本院认为，原、被告签订的上述商业房产租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，故该房屋租赁关系应为合法有效。双方的争议焦点为：原告是否有权解除租赁合同，其是否有权要求被告腾退并返还租赁的商铺？就上述争议焦点，本院作如下分析：
本院认为，根据《物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有�使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，原告作为新天地广场的商铺业主所有权人，应享有业主的权利、承担业主的义务。第一，原告作为新天地广场C2007号商铺所有权人，其在行使权利时不能损害他人的合法权益，其对专有部分所有权的行使应受到新天地广场其他商铺业主整体意志的限制。本案中原告购买的商铺无内墙分割，仅以划线为区别界限，与传统的独立商铺不同，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，亦没有明确的四至界限。现大多数业主均委托被告统一经营管理，原告的上述商铺在新天地广场中所占的比例较小，其权利的行使应受到大多数业主整体意志的限制，在绝大多数业主已经达成一致意见均委托被告统一经营管理的情�下，被告若要改变新天地的商铺经营模式或经营方式，解除双方之间的商用房产租赁合同并收回商铺，会导致物业整体的效用无法发挥或者无法完全发挥，故原告对其专有部分所有权的享有和行使，不能完全由其个人决定，而应受到全部建筑物区分所有权人的整体公共利益和共同意志的制约。另外，从实际情况来看，本案中，新天地广场的业主有数百户，现包括原告在内仅少数业主起诉要求解除商用房产租赁合同并收回商铺，另有少数业主仅起诉要求被告支付拖欠的房租，大部分业主仍委托被告统一经营管理，故大部分业主的整体意志并非要求解除租赁合同并收回商铺。第二，原告作为商铺业主已与他人之间形成共同经营关系，其行使权利不能损害其他业主的合法权益，其在行使专有部分的所有权时应受到共同经营规则的限制。新天地广场商铺的功能和价值无法�过单个小商铺独立实现，而只能通过经营者运用商铺整体性的经营来实现，如果任由单个业主请求分割商场，显然是对持续经营的破坏，原告对专有部分所有权的行使权利必须受到共同经营规则的限制，要考虑全体所有权人的共同利益，不得滥用其专用部分的所有权，损害其他业主的利益。第三，被告并未占有上述房屋，该房屋的实际占有人为合法租赁的善意第三人，原告行使权利不得损害善意第三人的利益。本案中，原告购买上述商铺后即委托被告统一经营管理，被告经原告的授权和委托，以其名义与上述商铺的现有承租户签订了房屋租赁合同，故被告与现有承租户之间的房屋租赁合同合法有效。因现有承租户与被告签订的房屋租赁合同经过了原告的同意，故该房屋租赁合同的效力及于原告，故现有的承租户合法租赁上述房屋。虽然被告违约拖欠租金，但原告在向被告主张相关权利时不得损害善意第三人的利益，在该租赁合同的有效期限内原告亦无权单方解除被告与现有承租户之间的租赁合同，要求被告返还房屋；且从实际情况来看，原告的上述商铺及其相邻的其他业主的商铺经装修改建后租赁给现有的承租户，原告在其中所占的比例很小，若从现有承租户中单独分割出原告的商铺，将损害该承租户的利益。第四，从海盐新天地广场（天宁寺商游城）房屋的现状来看，原告的上述商铺现无法分割并独立使用。原告提供的房屋所有权证上所附图纸虽然载明了商铺的位置及编号，但该市场建成并在后续开发经营过程中，经过装修或改建已经完全改变了原来房屋的格局，包括原告在内的原先的绝大部分商铺四至无法确定，导致原告的商铺无法从现承租户所租赁的房屋中分割开来，且原告的商铺周边存在其他业主的商铺，彼此之�界限不明，亦无法独立使用。
综上所述，虽然从双方之间的约定来看，被告拖欠租金六个月以上，原告有权解除商用房产租赁合同，但从包括原告在内的大多数业主购买商铺后即委托被告统一经营管理来看，包括原告在内的大多数业主的目的是为了获得返租，原告解除上述商用房产租赁合同并收回商铺，必然改变新天地广场整体商铺的经营方式，容易阻碍商铺整体效用的发挥，原告对其商铺专有部分所有权的行使必然受到一定的限制，要保证物业整体功能的发挥，必然受到其他商铺业主整体意志的限制，故原告要求解除商用房产租赁合同并返还房屋的诉讼请求，依据不足，亦与客观事实不符，本院不予支持。
本院认为，原、被告双方签订的商用房产租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。原、�告之间对每月的租金金额存在争议，按双方之间签订商用房产租赁合同的约定，涉案商铺的每月租金应按购入总价款的5%计算，即为419.87元（100769.13元×5%÷12个月），截止至2015年4月份，被告共结欠原告租金12个月，被告应支付原告租金5038.44元（按每月租金419.87元计算），自2015年5月起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同约定的租金标准履行。现原告诉请的租金为4925.60元，属于对其民事权利的自主处分，本院予以确认。原告诉请违约金按当年度应交纳租金总额的10%计算，符合双方约定和法律规定，当年度应交纳租金为5038.44元（419.87元／月×12个月），故违约金应为503.84元，现原告诉请的违约金为492.60元，属于对其民事权利的自主处分，本院予以确认。本院认为，原告诉请的违约金足以弥补其实际损失，现原告又诉请了滞纳金和逾期利息，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告叶鹰租金人民币4925.60元（自2015年5月起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同约定的租金标准履行）及违约金492.60元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内清结；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告海盐新天地广场实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告叶鹰负担1元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担24元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审判员 林少辉
二〇一五年八月十八日
书记员 马亚军
（附页）