大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初536号
原告梁家伟，男，1966年11月25日生，住址大连市沙河口区。
委托代理人郭刚、周宇琦，系辽宁壹品律师事务所律师。
被告大连西城置业有限公司，住所地大连市甘井子区柳林园1号，组织机构代码57609644-7。
法定代表人单小海，系总经理。
委托代理人杨婕妤，系辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人马林，系辽宁智库律师事务所实习律师。
原告梁家伟与被告大连西城置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员姚念杰担任审判长，与人民陪审员张淑华、王莹组成合议庭，按普通程序依法公开开庭进行了审理。原告梁家伟的委托代理人郭刚、周宇琦，被告大连西城置业有限公司的委托代理人杨婕妤、马林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁家伟诉称，2013年6月29日原、被告达成购房意向，并于2015年7月29日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的房屋两套。合同签订后，原告已经分期向被告实际支付房款：XX房屋为2，296，178元、XX房屋为2，309，156元。按照合同约定，原告应于2015年8月5日前付清全部余款合计4，580，000元。但是，在原、被告签订《商品房买卖合同》后且在约定的余款支付日前，原告发现被告未经其同意擅自改变了上述房屋的结构设计，另行在上述房屋内增加了烟道等设施导致该房屋层高变矮。直接影响了原告购买此房屋的使用用途。原告因此在余款支付日前向被告发函表示，原告已经知道被告单方改变上述房屋的结构设置一事并告知被告，在被告妥善解决此事之前，暂不能如约支付房屋余款。原告在发送上述告知函后一直试图与被告共同妥善解决此事，但被告2015年10月28日向原告发送“因逾期付款解除合同通知书”，告知原告解除双方于2015年7月29日签订的原告购买房屋的《商品房买卖合同》，并承诺退还原告已付房款，但是要求原告承担未付房款的10%的违约金。原告于2015年11月8日回函表示，同意解除上述合同以及被告提出的退回已付房款，但不同意被告扣除未付房款的10%作为违约金。理由在于，上述合同的解除，完全由于被告未经原告同意擅自改变了房屋的结构设计而导致，原告并无过错亦未违约，因此不能要求原告承担所谓的违约责任。同时，原告保留按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向被告追讨上述房款被被告实际占用期间的利息的权利。故诉至法院，请求判令：1、被告归还其暂扣原告的违约金458，000元；2、被告承担与本案有关的全部费用。
被告大连西城置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、案涉房屋烟道设计变更及改造行为，早在2015年3月15日前就已完成，而原、被告直至2015年7月30日才签订《商品房买卖合同》，故原告以所谓“被告未经其同意擅自铺设烟道”的说法与事实不符，其因此拒付剩余房款更无法律依据。关于案涉烟道设计变更及改造行为完成时间问题，根据原告提供的104号房屋内部现场照片（注：烟道铺设已完成）、原告关于该照片拍摄于双方签订合同次日的自认，以及被告提交的《设计修改通知单》、《约谈纪录》等证据即可证明，原告购买的两套房屋中XX房屋早在2015年3月15日即已完成设计变更改造设施，XX房屋并无任何改造。而双方2015年7月30日签订《商品房买卖合同》，已是前述改造施工完成后4个月，根本不存在原告所谓“被告未经原告同意擅自改造XX房屋”一事。而且，案涉XX房屋并无任何改造，不存在原告所谓“影响其合同”的情况，但其仍拒付该套房屋剩余房款，当承担合同解除的不利后果。2、原告无正当理由拒付房款，被告因此解除合同并按约定追究原告违约责任即按累计应付款10%支付违约金458，000元的做法，应受法律保护。根据双方《商品房买卖合同》第七条约定，原告逾期付款超过60日已属严重违约，被告有权解除合同并要求原告按累计应付款10%支付违约金。因此，被告向原告已付房款中扣除违约金的做法并无不当。故请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2013年6月29日原告母亲刘霄辉与被告签订２份《付款预定书》，并按约定支付了２套房屋的首付款。2014年11月12日被告制作2份《另售通知书》，内容为解除双方的《付款预定书》，2014年11月13日被告以邮政特快专递的方式发出，回执载明：“无人”、“拒收”字样。
2015年7月30日原、被告签订《商品房买卖合同》2份约定：原告购买被告开发的房屋2套，2套房屋价款合计9,185,334元；合同第六条第二款，2013年8月15日，支付首期房款分别为2，296,178元、2,309,156元，2015年8月5日支付剩余房款分别为2,290,000元、2,290,000元；原告2套房屋已付房款合计4,605,334元，尚余4,580,000元未付。
2015年8月4日原告向被告发出《律师函》一份，内容：因被告为解决第三人的房屋设计缺陷问题，未经原告同意擅自改变房屋结构，给原告带来重大影响，是一种违约行为。原告在问题改正之前无法律继续履行付款义务，双方应妥善解决此事，并商定支付剩余房款的时间和方式。
2015年10月28日被告向原告发出《因逾期付款解除合同通知书》2份，内容为：2013年6月29日您购买大连西城置业有限公司开发的房屋，并于2015年7月29日与我公司签署《商品房买卖合同》。在合同第六条第二款中您承诺于2015年8月5日前付清余款，至今我司仍未收到您的房屋余款，合计2，290,000元。根据合同第七条第一款的约定，我公司正式通知您，双方签署的合同于该通知到达您之日解除，涉案房屋将另行出售，您需累计应付款的10%向我公司支付违约金，我公司将从您之前所付的房款中直接扣除，剩余房款无息领回。
2015年11月9日原告向被告复函，内容为：同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，同意退回已付房款，但不同意支付未付款10%的违约金，原告认为解除原因是被告擅自变更房屋结构设计。
另查，被告提供大连城建设计研究院有限公司2015年1月2日出具的《设计修改通知单》，被告与大连筑成建设集团有限公司2015年1月5日的约谈记录，约定于2015年3月15日前施工完成。被告认可涉案公建烟道施工不仅仅是为了涉案2套房屋。
以上事实有《付款预定书》、邮政专递、《商品房买卖合同》、《律师函》、《解除合同通知书》、复函、《设计修改通知单》原、被告的陈述，以及本院的庭审笔录、调查笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，2013年6月29日原告母亲刘霄辉与被告签订《付款预定书》，并交纳首付款；2015年7月30日原、被告签订《商品房买卖合同》，并以依据2013年6月29日《付款预定书》交纳的首付款为房屋买卖的首付款。双方对此均无异议，且认可该商品房买卖过程。由此，虽然签订合同的买受主体不一致，但因刘霄辉与原告的母子关系，双方均认可上述行为是一个完整的商品房买卖行为，具有承继关系。被告虽然于2014年11月13日发出《另售通知书》，但并未实际送达。即使属于原告方面拒收，在以后的双方接触过程中，被告未有其他证据证明向原告（或其母亲）送达过《另售通知书》。2015年7月30日双方签订《商品房买卖合同》时，被告也没有提到已经解除《付款预定书》的情况，并且直接将原告母亲交付的首付款，认定为《商品房买卖合同》的首付款。在2015年10月28日被告发函解除合同时，均载明“2013年6月29日您购买大连西城置业有限公司开发的房屋”，也是对原告（或其母亲）于2013年6月29日开始购买涉案房屋的一种认可。故本院对被告主张《付款预定书》已经解除的答辩意见，不予采信。
2015年10月28日被告发函解除合同，同年11月9日原告复函同意解除。双方合同解除程序已经完成，涉案合同已经解除。
关于被告认为原告逾期付款的违约责任是否成立。依据被告向原告发出的2份《因逾期付款解除合同通知书》，均载明“2013年6月29日您购买大连西城置业有限公司开发的房屋”；2份《商品房买卖合同》第六条第二款也载明“2013年8月15日，支付首期房款分别为2，296,178元、2,309,156元”，被告并未主张原告首付款违约，说明原告已在约定期限内支付了首付款。由此可知，原告开始购买涉案房屋的时间应为2013年6月29日，并在2013年8月15日前支付了涉案房屋首付款。对于被告于2015年1月2日对涉案房屋进行设计变更改造，改造目的并不仅仅是为了涉案的2套房屋，亦无证据证明被告向原告履行了告知义务，故原告在发现问题后及时复函变更履行义务，并要求同被告进行协商，属于“先履行抗辩权”，不应认定为违约行为。故，依据《合同法》第九十七条的规定，原告主张被告返还其暂扣“违约金”458,000元于法有据，本院依法支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
被告大连西城置业有限公司自本判决生效之日起十内返还原告梁家伟其暂扣的“违约金”人民币458，000元。逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
案件受理费8，170元,其他诉讼费50元，合计8，220元（其中原告预付4，135元，被告预付4，085元），由被告负担。
如不服本裁判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 长 姚念杰
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 王 莹
二〇一六年九月十八日
书 记 员 林雨欣
附法律适用：
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。