黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院行 政 判 决 书（2017）黑0803行初18号原告佳木斯凯联家居有限公司。法定代表人孙淑芬。委托代理人韩振威。委托代理人陈军。被告佳木斯市不动产登记中心。法定代表人付礼鹏。委托代理人高云超。第三人张伟民，男，1963年2月22日出生，汉族。第三人富锦市农村信用合作联社。法定代表人张国举。委托代理人蒋云奎。原告佳木斯凯联家居有限公司不服被告佳木斯市不动产登记中心（原佳木斯市不动产登记管理局）于2012年6月26日为第三人张伟民办理的佳房预向字第20120350号预购商品房预告登记一案，于2017年2月13日向本院提起行政诉讼。本院于2017年2月20日立案后，于2017年2月27日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年3月28日、2017年12月13日公开开庭审理了本案。原告委托代理人韩振威、陈军，被告委托代理人高云超，第三人富锦市农村信用合作联社委托代理人蒋云奎到庭参加诉讼，第三人张伟民经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告佳木斯市不动产登记中心于2012年6月26日依据商品房预销售许可证、商品房买卖合同、房屋预告登记申请等办理了第三人张伟民的佳房预向字第20120350号预购商品房预告登记。原告佳木斯凯联家居有限公司诉称，2009年12月，原告建设大型家居商场是佳木斯市向阳区人民政府招商引资项目。2010年4月，原告取得了地号为1-52-1-100号土地使用权。并与佳木斯宏基房地产开发有限公司（下称宏基公司）联营，由宏基公司出具相关手续，原告提供资金负责该项目的征地、拆迁、回迁、组织建设工程、销售等全部工作。2011年4月佳木斯凯联家居博览中心竣工开业，原告开始经营该大型商场，并占有、使用至今。2011年3月，罪犯、案外人张新以帮助原告贷款为由，骗取原告位于佳木斯市向阳区南义兴社区凯联家居博览中心的1-5层房卡。在原告不知情的情况下，张新及高艳冰、倪金斌、白忠亮伪造宏基公司公章、财务专用章、法定代表人名章及多枚自然人名章、婚姻登记证明及房屋买卖收据等，在原佳木斯市不动产登记管理局（现工作职权归被告）处将原告5张房卡中的2-5层房卡分割成64块，将原告的该65块房产虚假销售到张伟民、关善鑫、倪金斌等自然人名下，机打出65份商品房买卖合同，并以预购商品房为抵押物，以远诚公司及多名自然人的名义，在第三人富锦市农村信用合作联社等信用社进行贷款近3亿元。原佳木斯市不动产登记管理局为其办理了上述65块房屋的65份（含本案诉讼请求要求撤销的1份）预购商品房预告登记证及预购商品房抵押权预告登记证。上述事实有2016年11月21日黑龙江省林区中级人民法院（2016）黑75刑终23号终审刑事判决书认定。原告认为，原告被骗的商业大楼系地下及1至5层6万多平方米整体大楼，由原告投资、建设，占有、使用至今，其权属归原告所有。被告所办理的预购商品房预告登记证的房产是第三人张伟民等人在提供的虚假、伪造手续下所办理，根本不存在商品房买卖的事实。被告在为第三人张伟民办理预购商品房预告登记时，未尽到合理审慎的审查义务，其行政行为损害了原告财产的合法权益，请人民法院依法撤销上述预购商品房预告登记，保护原告的合法财产权益。原告就其主张提供了以下证据：1、凯联公司营业执照、法定代表人证明、法人身份证、第三人基本信息复印件各一份，凯联家居博览中心建设施工及房屋产权归属证据一组（与原件核对后，原件返还原告方，共十六份）。证明：原告及第三人的主体资格以及原告是凯联家居博览中心房屋的合法产权人。2、佳房预向字第20120350号预购商品房预告登记证复印件一份。证明：被告为虚假销售到张伟民名下的房屋办理了预购商品房预告登记，将原告整体房屋分割。3、黑龙江省林区中级人民法院（2016）黑75刑终23号刑事判决书复印件一份。证明：判决书认定张新等罪犯在2011年3月骗取了原告1-5层房卡，并将原告整体房产分割成65块虚假销售到张伟民等自然人名下，为远诚公司贷款抵押，被告为第三人办理了预购商品房预告登记证和预购商品房抵押权预告登记证。4、鹤立林区基层人民法院卷宗询问笔录复印件。证明：张伟民并没有在宏基公司及原告处购买过任何房屋。张新等人系背着原告在原告不知情的情况下办理了预购商品房预告登记。被告佳木斯市不动产登记中心辩称，2012年原登记部门佳木斯市不动产登记管理局依照相关标准所办理的登记号20120350、产籍号1-0751-001-000548预购商品房预告登记，尽到了合理审慎的审查义务，符合预购商品房预告登记要件的相关规定。申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式。该预购商品房预告登记行政行为合法，请求人民法院予以审查确认。被告佳木斯市不动产登记中心向本院提交了以下证据：预购商品房预告登记档案一本。证明：被告在办理房屋登记时进行了形式审查，程序和要件上均符合法律规定。第三人富锦市农村信用合作联社述称，佳木斯凯联家居有限公司不具备原告主体资格。“福地家园住宅及凯联家居博览中心”是宏基公司开发的房地产项目，开发手续均在宏基公司名下，原告只是以联营为名挂靠宏基公司，借用他人资质违法从事房地产开发。由于原告未取得房屋所有权，争议房屋才被以宏基公司名义出售并分割测绘，被分割的5张房卡是宏基公司的。由于争议房屋从未正式销售给原告，原告也没有办理房屋所有权证书，如果预告登记出现问题，应由宏基公司提起诉讼，佳木斯凯联家居有限公司不能作为本案原告。原告起诉超过法定期限，应裁定驳回起诉。根据黑龙江省鹤立林区基层法院（2015）鹤立林刑初字第13号刑事判决书查明的事实，原告法定代表人孙淑芬最迟于2012年8月5日就知道本案争议的房屋已被办理预告登记的行政行为，当年8月27日案外人张新还向她书面承诺撤出凯联家居1-5层房产及14个门市的全部抵押手续。原告未按行政诉讼法及司法解释规定的起诉期限内主张权利，已丧失胜诉权。登记机关只做形式审查，登记行为合法有效。没有规定要求登记机关必须对登记所依据的文件进行实质审查，登记机关也没有能力和义务鉴别印章真伪。只要形式符合要求且无相反证据证明登记文件虚假，登记机关就不能拒绝登记。他人利用伪造文件办理登记的，受害人应向行为人主张权利，但不影响登记行为的效力。在涉及善意第三人利益情况下不应撤销预告登记。张新等人伪造文件办理了预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，第三人信用社并不知道、也未同意、更未参与骗取这些登记证书。登记机关颁发的登记证书具有对外公示的法律效力，基于对国家机关的信赖第三人信用社才发放了巨额贷款，即使事后发现预告登记有瑕疵，责任也不在第三人。在第三人信用社依赖登记证书并发放贷款的情况下，应优先保护信用社作为善意第三人的合法权益，维护登记证书的效力，维护交易稳定。原告对房屋被分割存在重大过错，无权要求撤销登记。第一，2011年初原告法定代表人孙淑芬自愿将宏基公司名下的5张房卡交给张新让其帮忙贷款。事后没有及时要回房卡，为后来房屋被分割抵押提供了条件。第二，刑事案件被告人白忠亮在2015年4月9日讯问笔录中交代，他和产权处测绘科的3个人去凯联家居分割测绘时在一楼见到了张新和孙淑芬，还跟他们俩人打过招呼。当时要把第2至5层各分割16份。第三人信用社认为，凯联家居面积很大，这么多人在2至5层逐户测量，一一确认64户房屋的分割位置，持续时间很长，必须在凯联家居配合下才能完成，且当时孙淑芬就在楼内，她应当完全知情分户事宜。本案应中止审理，第三人信用社因本案争议房产项下的借款合同纠纷案进入执行程序后，原告提出执行异议。佳木斯中级人民法院就异议作出裁定后第三人信用社已另案提起了执行异议之诉，要求准许继续执行争议房产。由于异议之诉案件的审理涉及对预告登记的认定问题，请求中止本案，待异议之诉案件作出生效判决后再恢复本案审理。综上，第三人信用社认为，原告不具备诉讼主体资格，起诉已超过法定期限，且对房屋被他人登记存在重大过错。在登记机关依法办理预告登记、登记证书合法有效的情况下应优先保护善意第三人。请求法院查明事实，依法驳回原告的起诉。第三人富锦市农村信用合作联社向本院提供了以下证据：1、富锦市农村信用合作联社营业执照复印件1份。证明：第三人主体资格。2、房地产开发项目许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设项目竣工验收认定意见书复印件各1份。证明：“凯联家居博览中心”楼盘的开发单位是宏基公司，不是原告。3、黑龙江省鹤立林区基层法院（2015）鹤立林刑初字第13号刑事判决书、黑龙江省林区中级人民法院（2016）黑75刑终23号刑事判决书复印件各1份。证明：刑事被告张新、白忠亮等人因骗取贷款罪被依法追究刑事责任，原告法定代表人孙淑芬自2012年8月5日就已经知道权利被侵害。4、白忠亮2015年4月9日讯问笔录复印件1份。证明：原告对房屋分割是知情的。5、佳木斯市中级人民法院受理案件通知书复印件1份。证明：2017年2月6日该院受理了富锦市农村信用合作联社诉佳木斯凯联家居有限公司、陈耀、张伟民、佳木斯远诚房地产开发有限公司执行异议之诉案，本案应以该诉讼结果为依据，中止审理。第三人张伟民未到庭亦未向法庭提交答辩状及证据。本院调取了以下证据：1、鹤立林区基层法院（2015）鹤立林刑初字第13号刑事卷宗中的讯问笔录及询问笔录，原告提供的讯问笔录及询问笔录均来源于该卷宗。2、佳木斯市房屋交易与产权管理中心出具材料，商品房买卖合同撤销申请书、商品房买卖合同撤销审批单、商品房买卖合同备案撤销承诺书、关于注销商品房销售合同的申请复印件各1份、关于注销宏基房地产开发公司与张伟民、关善鑫预购商品房买卖合同备案的情况说明。证明：张伟民和宏基公司共同向佳木斯市房屋交易与管理中心申请撤销商品房买卖合同，佳木斯市房屋交易与产权管理中心于2017年9月20日对该合同备案予以注销。经庭审质证，原告对被告所举证据的真实性有异议，认为该房产档案经刑事判决认定全部为虚构事实、虚假材料。该虚假档案里没有登记备案的商品房预售合同，预售合同应当是买房人与售房人签订的合同，而档案中的商品房买卖合同是由产权部门出具的机打合同，两个合同名称不一样。被告提供的证据有富锦信用社贷款询问笔录，该房定性为按揭贷款性质。第三人富锦市农村信用合作联社对被告所举证据没有异议。被告对原告所举证据1、2、3、4均无异议。第三人富锦市农村信用合作联社对原告所举1、2、3、4证据真实性无异议，对证据1证明的问题有异议，第一，原告不是房地产开发企业，营业执照上的经营范围不包括房地产开发；第二，联营协议书第三条、第四条表明是原告借用宏基公司名义搞房地产开发，是典型的名为联营实为挂靠，变相违法从事房地产开发。2013年2月1日宏基公司出具的《关于佳木斯凯联家居博览中心房屋产权情况说明》以及2015年2月16日宏基公司的收条也都证明了这个问题；第三，向阳区农业委员会2009年12月9日的证明与本案无关；第四，2010年6月21日市棚户区改造推进指挥部《关于红旗路棚户区履行“家居国际博览中心”项目更名问题的函》显示开发单位是宏基公司，所开发的项目名称是“凯联家居博览中心（福地家园小区）”；第五，2010年2月1日《关于佳木斯市向阳区凯联家居博览中心建福地家园使用国有土地的批复》的问题，凯联家居博览中心是项目名称，不是在工商局注册的房地产开发企业名称，博览中心是建不了福地家园的，把土地批给博览中心是错误的，应当批给开发单位宏基公司；第六，2009年8月10日的征地协议书上甲方虽然写的是原告名称，但盖的是博览中心的章，而博览中心不是开发企业，实际没有签订这个协议的主体资格；佳市国用2010第201001148号国有土地使用证上的使用权人是“佳木斯市向阳区凯联家居博览中心”，这是错误的，土地使用权人只能是自然人或机关或企事业单位，博览中心不是经过登记的单位，不能成为土地使用权人，土地证用项目名称代替了单位名称，不正确。用地许可证和建设用地批准书也存在这个问题；第七，凯联家居项目的准确名称是“凯联家居博览中心”，房地产开发项目许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目竣工验收认定意见书上的建设单位都是宏基公司，所在土地使用权应办在宏基公司名下。没有土地使用权宏基公司就无法开发房地产项目，土地使用权证应先办在开发单位宏基公司名下，然后随着房屋销售再分割给购房人，房屋未建成前原告不应先行取得土地使用权证；第八，原告只出示了四楼的房照，证明不了对其它楼层也有所有权，本案争议的房屋不在四楼；第九，原告2012年10月29日给市委、市政府、不动产管理局的申请只是原告单方提出的申请，并未获得批准。除四楼外其他部分至今未办理在原告名下。另外，原告在这个申请中自认自己没有资质，挂靠宏基公司；第十，宏基公司2013年2月1日《关于佳木斯凯联家居博览中心房屋产权情况说明》不是产权机关颁发的房屋所有权证，不是确权的合法依据。房屋所有权以登记为准，即使宏基公司同意把产权办在原告名下，也必须履行销售手续，不能直接办在原告名下。综上，除了四楼外，这组证据证明不了原告是其它房屋的合法产权人。如果房屋已经登记在原告名下，就不能被分割出售了。对证据2办理登记时并不知道是不是虚假房屋，登记本身合法有效。对证据3原告对房屋分割抵押有过错。对证据4被告办理登记时没有义务查明房屋买卖关系是否真实，这些笔录不影响登记行为和登记证书的效力。原告对第三人富锦市农村信用合作联社所举证据1无异议。对证据2真实性没有异议，但对证明问题有异议。认为房地产开发项目许可证中，开发项目名称是福地家园商服楼A、住宅BCDEFGH，说明商服楼A即凯联家居博览中心大楼，其余住宅的七个字母，代表凯联家居西侧由宏基公司与原告联合开发的七栋住宅楼，福地家园的构成是按英文字母区分，一标段为凯联家居，二标段为住宅楼。建设工程施工许可证中，福地家园即为凯联家居博览中心大楼。规划许可证中已经标注为凯联家居博览中心。故对第三人信用社提供的证据2应综合原告提供的土地权属证、凯联家居对已经收回被罪犯骗取的4层房卡办理的4层房照、以及宏基公司出具的文件进行综合认定。对证据3真实性没有异议，但对证明的问题有异议。关于借给张新的5张房卡被分割的情况，在刑事判决本院认为中已经认定了孙淑芬是不知情的。将房卡借给张新，目的是为了办理本公司贷款，但张新借用5张房卡后为谋私利在不动产登记管理局及信用社办理了预告及抵押登记，并为远诚公司贷款。关于白忠亮的供述，白忠亮带人测绘孙淑芬并不知情，并且不认识白忠亮，经询问凯联公司保安及楼层经理，2011年和2012年均没有任何人在凯联公司大楼内进行公开测量活动，所以，白忠亮带领测绘公司的人到凯联公司的说法并不是实际情况。在2010年年末凯联大楼主体施工封闭后，按照产权部门的要求，需要对楼房进行备案，曾由产权测绘部门进行过实地测绘。张新等人对该楼实施分割，应该是在2010年测绘的基础上在办公室完成分割事宜。对证据4白忠亮陈述的事实有异议，不真实，因为孙淑芬根本不认识白忠亮。对证据5真实性没有异议，但与本案无关联性。被告对第三人富锦市农村信用合作联社所举证据无异议。本院对上述证据认证如下：原告所举证据具有客观性、真实性、关联性，故对原告所举证据予以确认。被告所举证据虽然能够证实作出预购商品房预告登记行政行为时进行了形式审查，但现已由生效判决证实系虚假伪造，故对该证据不予认定。对第三人富锦市农村信用合作联社所举证据的真实性予以确认。经审理查明，2009年12月，原告在位于佳木斯市向阳区红旗路南段建设大型家居商场即佳木斯凯联家居博览中心，该项目是佳木斯市向阳区人民政府招商引资项目。2010年4月，原告取得地号为1-52-1-100号土地使用权后，与宏基公司签订该建设项目联营协议，由宏基公司出具相关手续，原告提供资金并负责该项目的征地、拆迁、回迁、组织建设工程、销售等全部工作。2011年4月佳木斯凯联家居博览中心竣工开业，原告开始经营该大型商场，并占有、使用至今。2011年3月，案外人张新（已被法院判处有期徒刑）以帮助原告佳木斯凯联家居有限公司贷款为由，拿走原告位于佳木斯市向阳区南义兴社区凯联家居博览中心1-5层房卡，由张新协调原佳木斯市不动产登记管理局（现工作职权归被告）及信用社等金融机构相关人员，由高艳冰、倪金斌、白忠亮等人（均已被法院判处有期徒刑）采取伪造当时与原告建设项目联营的宏基公司公章、财务专用章、法定代表人名章及多枚自然人名章、婚姻登记证明及房屋买卖收据等手段，在原佳木斯市不动产登记管理局处将原告5张房卡中的1-5层房卡分割，机打出65份商品房买卖合同，虚假销售到张伟民等自然人名下。原佳木斯市不动产登记管理局为第三人张伟民办理了佳房预向字第20120350号预购商品房预告登记证。目前尚有29套（包括本案1套）仍在预告登记状态。2016年11月21日，黑龙江省林区中级人民法院以张新、远诚公司、高艳冰、倪金斌、白忠亮等构成骗取贷款罪，作出（2016）黑75刑终23号终审刑事判决，该判决已发生法律效力。张伟民和宏基公司共同向佳木斯市房屋交易与产权管理中心申请撤销商品房买卖合同，佳木斯市房屋交易与产权管理中心于2017年9月20日注销了该合同的备案。本院认为，被告作为辖区内的房产管理部门，具有依法办理预购商品房预告登记的法定职权。本案所涉房产建设工程规划许可证、施工许可证载明其开发单位为宏基公司，但涉案房产所处的土地使用权已于2010年4月登记在原告名下，且宏基公司已经书面同意将佳木斯凯联家居博览中心房屋登记在原告名下，故原告具备诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》的规定，“权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断”，“由于不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内”，故原告在黑龙江省林区中级人民法院作出终审判决后起诉，未超过法定的起诉期限。第三人富锦市农村信用合作联社虽主张原告在其房屋被他人预告登记中存在重大过错，但所举证据不足以证实原告存在重大过错；第三人富锦市农村信用合作联社主张其为善意第三人的意见，与本案审理的预购商品房预告登记无关联性，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。现预告登记权利人张伟民与宏基公司已共同申请撤销商品房买卖合同备案，且黑龙江林区中级人民法院（2016）黑75刑终23号刑事判决书认定，本案所涉房产系他人采取伪造印章、房屋买卖收据等手段，在不动产登记管理部门将涉案房产虚假销售到第三人张伟民名下，并在原佳木斯市不动产登记管理局处办理预购商品房预告登记，依据该判决认定的事实，能够证实被告作出预购商品房预告登记时所依据的相关材料均系伪造，预购商品房预告登记明显不当。故对原告作为预告登记房屋的所有权人要求撤销该预告登记的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》（修改前）第四十九条第三款之规定，判决如下：撤销被告佳木斯市不动产登记中心为第三人张伟民办理的佳房预向字第20120350号预购商品房预告登记。案件受理费50元由第三人张伟民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  胡文海人民陪审员  韩 晶人民陪审员  孙 宏二〇一七年十二月二十日书 记 员  李雪艳