山东省东营市河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河民初字第131号
原告：张某1，女，汉族，现住该村。
原告：薛某1，男，汉族，现住垦利县。
两原告的委托代理人：黄俊华，山东恒岳律师事务所律师。
两原告的委托代理人：聂义鹏，山东恒岳律师事务所律师。
被告：城建开发公司，驻东营市河口区。
法定代表人：郭某，经理。
被告：张某2，男，汉族，现住河口区。
委托代理人：于广涛，山东广道律师事务所律师。
委托代理人：朱建峰，山东广道律师事务所律师。
被告：王某1（“一木家具专卖店”经营者），男，汉族，现住青岛市胶南市宏程广场*****号。
委托代理人：王育奇，山东恒源盛律师事务所律师。
本院于2012年12月26日立案受理了原告薛某2、张某1与被告城建开发公司（以下简称“开发公司”）、张某2、王某1财产损害赔偿纠纷一案，依法组成合议庭于2013年5月13日公开开庭进行了第一次审理，原告张某1、薛某2的委托代理人黄俊华，被告张某2的委托代理人朱建峰，被告王某1到庭参加诉讼，被告开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭；于2013年9月17日公开开庭进行了第二次审理，原告张某1、薛某2的委托代理人黄俊华，被告张某2的委托代理人于广涛到庭参加诉讼，被告开发公司、王某1经本院合法传唤无正当理由未到庭；后原告张某1及薛某1主张薛某2去世，申请由薛某1作为原告参加诉讼，本院依法予以准许，并于2015年1月12日公开开庭进行了第三次审理，原告张某1、薛某1的委托代理人聂义鹏，被告张某2的委托代理人于广涛，被告王某1到庭参加诉讼，被告开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭；于2015年4月8日公开开庭进行了第四次审理，原告张某1、薛某1的委托代理人黄俊华，被告张某2及委托代理人于广涛，被告王某1及委托代理人王育奇到庭参加诉讼，被告开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
两原告诉称，被告开发公司于2007年8月13日将东河股字185-2号房产抵押给典当公司，2008年4月18日东营市中级人民法院对上述抵押典当合同纠纷作出（2008）东商初字第33号民事调解书，原告张某1及其丈夫薛某2在该调解书的执行过程中通过竞拍取得上述房产，并于2010年12月10日办理了产权过户登记，将该房产分割登记为九个房产证，分别为：东房权证河口区字第055144、055156、055160、055162、055164、055166、055168、055170、055172房屋所有权证书。但被告开发公司与被告张某2串通变造《房产租赁契约》，侵占上述部分房产，并通过被告张某2将侵占的房产交给被告王某1使用，严重侵犯了原告的合法权益。为此诉至法院，请求判令三被告返还所侵占房产，并赔偿原告经济损失。案件审理过程中，两原告将诉讼请求变更为：1、确认被告开发公司与被告张某2签订的《房产租赁契约》无效；2、判令被告开发公司、被告张某2连带赔偿涉案房产自2010年12月10日起至2014年6月20日止的租金损失700000元；3、判令被告王某1在其实际使用面积范围内对上述租金损失中的289600元承担连带赔偿责任；4、案件受理费、鉴定费、公告费由三被告负担。
被告张某2辩称，1、两原告称被告张某2与被告开发公司串通变造《房产租赁契约》不属实，被告张某2是通过合法租赁取得该房产，且对该房产的抵押、拍卖事宜不知情；2、被告开发公司将该房产出租给被告张某2在先，抵押给典当公司在后，故被告张某2使用该房产不存在过错，不应承担赔偿责任。
被告王某1辩称，1、青岛一木公司的刘某从被告开发公司承租涉案房产后，由被告王某1使用该房产的第一层进行经营，并以被告王某1的名义办理了个体工商登记，现被告王某1已支付了各租期的租金，故其对该房产系善意使用；2、王某1仅是青岛一木公司的员工，并非租赁合同的当事人，故其作为被告诉讼主体不适格；3、2014年6月19日，被告王某1与原告薛某1签订了涉案房产的租赁合同，说明两原告认可被告王某1系善意使用该房产，故被告王某1不应承担赔偿责任；4、两原告主张的租金损失数额没有依据。
被告开发公司在本案审理期间未提出答辩，亦未提供任何证据。
两原告为证实其主张向法庭提供如下证据：
证据1：薛某2与张某1的结婚证1份，证明：薛某2与张某1系夫妻关系，涉案房屋为其二人共有。
被告张某2、王某1质证意见：对该证据的真实性无异议。
证据2：典当公司与被告开发公司签订的《抵押典当合同》1份，证明：2007年8月13日，被告开发公司将东河股185-2号房产抵押给典当公司，并声明所抵押房产不存在所有权或经营管理权争议。
被告张某2质证意见：1、该证据的手写部分系两种书写材料形成，对真实性不认可；2、对该抵押房产与涉案房产的关联性无法确定。
被告王某1质证意见：对该证据的真实性无法确定，但对原告的证明目的没有异议。
证据3：东房河口区他字第045507号权利证书复印件1份，证明：2007年8月13日典当公司对抵押房产办理了抵押登记，所抵押房产不存在其他登记事项。
被告张某2、王某1质证意见：该证据系复印件，对真实性不予认可。
证据4：（2008）东商初字第33号民事调解书复印件1份，证明：典当公司因被告开发公司未履行还款义务向东营市中级人民法院提起诉讼，该院于2008年4月18日作出民事调解书。
被告张某2质证意见：对该证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。
被告王某1质证意见：对该证据的真实性没有异议。
证据5：（2008）东执字第154号执行裁定书1份、成交确认书1份，证明：因被告开发公司未履行（2008）东商初字第33号民事调解书确定的还款义务，东营市中级人民法院于2010年8月20日委托山东滨海拍卖有限公司对抵押房产予以拍卖，原告薛某2以397万元竞得；该执行过程中，经几次公告，无任何第三人对拍卖房产主张他项权利。
被告张某2、王某1质证意见：对该证据的真实性没有异议。
证据6：房屋所有权证9份，证明：原告薛某2对竞拍所得房产办理了九个房屋产权证书，分别是：东房权证河口区字第055144、055156、055160、055162、055164、055166、055168、055170、0551**号，其中055156、055160号即三被告非法占用的房产。
被告张某2质证意见：对该证据的真实性没有异议，但无法证明被告开发公司与被告张某2串通变造租赁契约。
被告王某1质证意见：对该证据的真实性没有异议。
证据7：被告开发公司与被告张某2签订的《房产租赁契约》1份及《施工合同》1份、收据3张（均为复印件），证明：1、被告开发公司、张某2为侵占涉案房产补造了《房产租赁契约》。2、《施工合同》显示被告张某2为被告开发公司施工并提供家具，若该内容属实，则截止2007年8月份被告开发公司应欠被告张某2工程款及家具款，而其为被告张某2开具的租金收据落款日期却在《房产租赁契约》落款日期之前，不符合常理。
被告张某2、王某1质证意见：对上述证据的真实性无法确定。
证据8：调取自（2008）东商初字第33号卷宗的被告开发公司授权委托书、2007年8月13日被告开发公司向典当公司出具的承诺书各1份，拟以该两份材料及《抵押典当合同》、《房产租赁契约》、收据进行比对，鉴定其中开发公司印章加盖时间的先后顺序以及是否为同一枚印章加盖形成。
被告张某2质证意见：对授权委托书、承诺书中所加盖印章的真实性有异议，不同意以此作为鉴定的比对样本。
被告王某1质证意见：对该证据的真实性以及证明目的没有异议。
证据9：公证书2份，证明：薛某2于2013年11月20日因病去世，涉案房产中薛某2的份额由其子薛某1继承，薛某1是本案适格的原告。
被告张某2、王某1质证意见：对证据的真实性及证明目的没有异议。
证据10：天鼎物证司法鉴定所出具的鉴定意见书1份、鉴定费发票1张，证明：1、《抵押典当合同》中被告开发公司印章的形成时间在《房产租赁契约》之前，说明《房产租赁契约》系被告建设开发公司与被告张某2共同伪造，并倒签了时间，侵犯了原告的合法权益，故该契约应为无效。2、原告因本次鉴定支付鉴定费8000元。
被告张某2质证意见：对鉴定意见书、鉴定费发票的真实性没有异议，但鉴定所用样本《抵押典当合同》是原告单方提交至东营市中级人民法院，无法确定其实际形成时间与落款时间是否一致，故作为比对样本存在瑕疵；该鉴定报告未对另一样本作出说明，故鉴定结论缺乏科学性，不予认可。
被告王某1质证意见：对鉴定意见书、鉴定费发票的真实性没有异议，对鉴定结论不发表质证意见。
证据11：（2008）东执字第154号卷宗，证明：1、东营市中级人民法院在涉案房产被拍卖前到现场对在租房屋进行了统计，并张贴拍卖公告，拍卖机构亦多次在报纸上刊登拍卖公告，期间无任何人提出异议或主张优先购买权。2、评估报告所附照片显示，截止拍卖时该房产未经任何装修，亦不存在被其他人占用的情况。
被告张某2质证意见：对该卷宗的真实性没有异议，但被告张某2对涉案房产被拍卖不知情。
被告王某1质证意见：对该卷宗的真实性没有异议。
证据12：房屋所有权证书复印件4份，证明：薛某1继承涉案房产后，办理了产权变更登记，将原河口区字第055156变更为东房权证河口区字第1508**（张某1持有的房产证号为1508**），原东房权证河口区字第055160变更为东房权证河口区字第1508**号（张某1持有的房产证号为1508**）。
被告张某2、王某1质证意见：对该证据的真实性及证明目的均没有异议。
被告张某2为证实其主张向法庭提供如下证据：
证据1：被告开发公司与被告张某2签订的《房产租赁契约》、《施工合同》各1份，被告开发公司出具的收款收据3张，证明：2007年8月1日被告开发公司与被告张某2对涉案房产签订租赁契约，约定租赁期限自2008年5月31日至2023年11月30日，租金为1281626元，由被告张某2对该房屋进行装修，装修工程款568926.68元及被告开发公司欠被告张某2的家具款286700元冲抵部分租金后，剩余租金426000元系分三次交纳，分别为2007年6月25日20万元、2007年7月20日10万元、2007年8月1日126000元。该《房产租赁契约》合法有效，按照买卖不破租赁的原则，该契约应继续履行。
两原告质证意见：按照被告张某2的上述主张，该《房产租赁契约》签订时房屋尚未装修，故不可能出现有零有整的工程款。收据记载的开具时间早于租赁契约签订时间，此情况与被告张某2称系被告开发公司所欠的家具款相矛盾。该组证据系2007年8月13日以后被告开发公司为逃避执行而与被告张某2共同伪造的。
证据2：李某3与张某3签订的《房屋租赁合同》1份，证明：2014年6月20日被告张某2与原告就涉案二楼房产达成了租赁协议，并支付租金60000元，说明原告主张的租金损失数额过高。
两原告质证意见：1、该合同系李某3作为两原告的代理人与被告张某2签订的，对真实性予以认可，其中的租赁物为涉案二楼部分房产，原告主张的租金损失远远低于市场价格。
被告王某1质证意见：其对该证据不知情，不发表质证意见。
被告王某1为证实其主张向法庭提供如下证据：
证据1：2011年8月6日刘某与被告张某2签订的《承租合同》复印件、2012年10月1日被告开发公司与刘某签订的《房产租赁契约》各1份，证明：刘某从被告开发公司承租了包括涉案一楼房产在内的商品房，租赁期限自2012年10月1日至2015年10月1日。另说明：上述合同签订时，刘某系青岛一木集团营销有限公司的市场部副总经理，被告王某1系以刘某的名义使用该房屋。
两原告质证意见：1、对该《承租合同》及《房产租赁契约》的真实性无法确认，原告已于2011年取得该房屋所有权，因此即使该合同真实，也应属无效。
被告张某2质证意见：1、对《承租合同》的真实性没有异议，但该合同是刘某与张某2就一楼、二楼房产在经营上作出的限制性约定。2、对《房产租赁契约》的真实性无法确认。
证据2：原告薛某1与被告王某1签订的《房屋租赁合同》1份、原告薛某1出具的租金收据1张（均为复印件），证明：2014年8月21日原告薛某1与被告王某1签订了涉案一楼房屋的租赁合同，约定租赁期限自2014年6月20日起至2015年6月19日止，租金为180000元，被告王某1已于2014年11月20日将该租金一次性交清。
两原告质证意见：对该《房屋租赁合同》及收据的真实性、证明目的没有异议。
被告张某2质证意见：该证据系复印件，对真实性无法确认。
证据3：被告开发公司出具的租金收据5张，证明：被告开发公司已收取2011年8月至2014年6月30日期间一楼房产的租金194948元，其中2013年5月17日收据中的37500元是2014年6月份以前的租金，交纳人为被告王明庆，其余4张收据中租金的交纳人均为刘某。
两原告质证意见：对该证据的真实性无法确定，但此时原告已取得该房产的所有权，被告开发公司无权对外出租。
被告张某2质证意见：对该证据的真实性没有异议。
根据以上原、被告举证、质证情况，本院对当事人提供的证据作出如下认证：
（一）对原告提供的证据认证如下：
证据1薛某2与张某1的结婚证1份，被告张某2、王某1对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
证据2《抵押典当合同》1份、证据3东房河口区他字第045507号权利证书复印件1份，其内容能够与原告提供的证据4民事调解书、证据5执行裁定书、成交确认书的内容相印证，本院对真实性予以认定。
证据4民事调解书复印件1份、证据5执行裁定书、成交确认书各1份、证据6房屋所有权证9份，被告张某2、王某1对真实性没有异议，本院对真实性予以认定。
证据7被告开发公司与被告张某2签订的《房产租赁契约》1份、《施工合同》1份、收据3张，虽系复印件，但经核对与被告张某2提供的证据1原件相一致，结合原告提供的证据10鉴定意见书的结论，本院对该组证据的证明效力予以认定。
证据8被告开发公司的授权委托书及承诺书各1份，均系调取自（2008）东商初字第33号卷宗，被告张某2虽对其中所加盖印章的真实性提出异议，但未能提供任何相反证据予以推翻，本院对真实性予以认定。
证据9公证书2份，被告张某2、王某1对真实性没有异议，本院对真实性予以认定。
证据10中的鉴定意见书1份，被告张某2虽对鉴定结论提出异议，且申请对《房产租赁契约》中“郭某、张某2”的签字时间进行再次鉴定，由于鉴定机构对被告开发公司印章加盖时间顺序的鉴定结论足以能够证明《房产租赁契约》与《抵押典当合同》的签订顺序，故在被告张某2未能提供任何初步证据的情况下，本院对其提出的鉴定申请不予准许，并对该鉴定结论予以认定。证据10中的鉴定费发票1张，均系司法鉴定机构出具，被告张某2、王某1对真实性亦没有异议，本院对真实性予以认定。
证据11（2008）东执字第154号卷宗，系调取自东营市中级人民法院，本院对真实性予以认定。
证据12房屋所有权证书复印件4份，被告张某2、王某1对真实性没有异议，本院对真实性予以认定。
（二）对被告张某2提供的证据认证如下：
证据1被告开发公司与被告张某2签订的《房产租赁契约》1份、《施工合同》1份、收据3张，结合天鼎物证司法鉴定所出具的鉴定结论，能够认定该《房产租赁契约》的签订时间在《抵押典当合同》签订之后，故不能达到被告张某2的证明目的。
证据2：李某3与张某3签订的房屋租赁合同1份，两原告对真实性没有异议，本院对真实性予以认定。
（三）对被告王某1提供的证据进行认证：
证据1中刘某与被告张某2签订的《承租合同》复印件1份，被告张某2认可其真实性，本院对真实性予以认定。证据1中被告开发公司与刘某签订的《房产租赁契约》1份，能够与被告王某1提供的证据3租金收据相印证，本院对真实性予以认定。
证据2原告薛某1与被告王某1签订的《房屋租赁合同》1份、租金收据1张，两原告对真实性没有异议，本院对真实性予以认定。
证据3被告开发公司出具的租金收据5张，两原告虽称对真实性无法确认，但未能提供任何相反证据推翻，本院对真实性予以认定。
根据以上证据认证情况以及原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2007年8月13日，被告开发公司与典当公司签订《抵押典当合同》，约定被告开发公司将其位于河口区丰河街以南河口社区管理中心以东、建筑面积为3496.65平方米的房产（房产证号为东河股185-2）抵押给典当公司，典当公司向被告开发公司发放最高额度为200万元的贷款。该合同第6条约定“当户保证自己是本合同项下抵押物完全的、有效的、合法的所有者和经营管理者，抵押物不存在所有权或经营管理权方面的争议”。当日，双方到东营市房产管理局办理了房产抵押登记手续，取得了东房河口区他字第045507号他项权利证书。后因被告开发公司未按期履行还款义务，典当公司向东营市中级人民法院提起诉讼，2008年4月18日双方在法院主持下达成了（2008）东商初字第33号民事调解书，约定被告开发公司于2008年7月31日前偿还典当公司借款本息，典当公司对抵押物依法处置所得价款优先受偿。后典当公司因被告开发公司未履行民事调解书约定的还款义务向东营市中级人民法院申请强制执行，并申请拍卖抵押房产。拍卖过程中，薛某2以397万元竞得该房产，2010年11月2日东营市中级人民法院出具（2008）东执字第154号执行裁定书，裁定东河股字第185-2号房产所有权自该裁定送达买受人薛某2时起转移，买受人薛某2可持本裁定书到房产管理机构办理相关产权过户登记手续。2010年12月10日薛某2对上述房产办理了产权过户登记，原房产证被分割为9个房产证，证号分别为：东房权证河口区字第055144、055156、055160、055162、055164、055166、055168、055170、0551**号，共有权人为原告张某1，共有房产证号分别为055146、055157、055161、055163、055165、055167、055169、055171、0551**号。上述第055156号、055160号为上下层楼房，其中第055156号位于第一层，即被告王某1实际使用的房产；第055160号位于第二层，即被告张某2实际使用的房产。2013年11月20日薛某2因病去世，其子薛某1继承了第055156、055160号房产中薛某2所享有的份额，并办理了产权变更登记，原东房权证河口区字第0551**号变更为东房权证河口区字第1508**号，原东房权证河口区字第0551**号变更为东房权证河口区字第1508**号，共有人均为张某1，共有房产证号分别为东房权证河口区字第150830、第1508**号。
另查明，被告开发公司与典当公司签订《抵押典当合同》之后，又与被告张某2签订《房产租赁契约》及《施工合同》，《房产租赁契约》主要内容为：被告开发公司将坐落在河口区河丰街以南、河口社区管理中心以东的房地产（建筑面积1931平方米）出租给被告张某2，租赁期限自2008年5月31日至2023年11月30日，租金为1281612元，交付方式为一次性交清。《施工合同》主要内容为：被告张某2承包被告开发公司小商品城内部工程，工程款为568926.68元，用一楼房屋及二楼部分房屋租金冲抵。被告张某2在庭审中称该《房产租赁契约》中的租赁房屋包括涉案一楼房产及二楼房产，《施工合同》中的小商品城系指涉案房产。被告开发公司向被告张某2出具租金收据三张，所记载的开具时间、租金数额分别为2007年6月25日20万元、2007年7月20日10万元、2007年8月1日126000元。上述《房产租赁契约》及《施工合同》记载的落款时间均为“2007年8月1日”。
2011年8月6日，刘某作为甲方、被告张某2作为乙方签订《承租合同》，约定“丰河街青岛一木家具店内二层场地经营双虎等品牌和软体及板式家具（绝不经营实木家具或与一木家具风格类同的家具），约700平方年租金60000元，2011年9月30日前的租金已付清，以后每到付款日，由甲乙双方共同到房东处交房租（注：交租时间与甲方和房东说定交款时间为准，如果甲方与房东解除合同，甲乙双方承租合同作废）”。
2012年10月1日，被告开发公司作为甲方、刘某作为乙方签订《房产租赁契约》，主要内容为：“甲方将坐落在河口区丰河街的房地产（房屋建筑面积2500平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2012年10月1日至2015年10月1日，季租金为52500元”。被告王某1主张该合同的租赁物包括涉案一楼、二楼房屋，其系以刘某的名义使用该一楼房屋，用于经营青岛一木家具专卖店。被告开发公司向该专卖店开具的租金收据显示：2011年8月16日收取75380元，收据背面备注“此货单转为房租金”；2011年9月14日收取7068元，收据中记载“抵充租金”；2012年9月22日收取37500元；2012年12月25日收取37500元；2013年5月17日收取37500元。
2014年6月20日，李某3作为甲方、张某3作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案二楼房屋出租给乙方使用，租期自2014年6月20日至2015年6月19日，租金为60000元。庭审中，两原告及被告张某2主张李某3系作为两原告的代理人、张某3系作为被告张某2的代理人签订该合同。
2014年8月21日，原告薛某1作为甲方、被告王某1作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案一楼房屋出租给乙方，租期自2014年6月20日起至2015年6月19日，租金为18万元。被告王某1已于2014年11月20日将该租金交清。
本案审理过程中，两原告对被告开发公司与典当公司签订的《抵押典当合同》、（2008）东商初字第33号卷中被告开发公司出具的授权委托书以及被告开发公司与被告张某2签订的《房产租赁契约》中被告开发公司的印章是否同期盖印形成及先后顺序进行鉴定，天鼎物证司法鉴定所接受本院委托后进行了鉴定，并出具以下鉴定结论：检材印文《房产租赁契约》与样本一《抵押典当合同》、样本二《授权委托书》不是同期盖印形成，先有样本一后有检材印文。两原告为此支付鉴定费8000元。
本院认为，本案原、被告争议的焦点问题为：1、涉案房产租赁与抵押的先后顺序，该租赁关系对买受人薛某2是否具有约束力；2、被告开发公司与被告张某2签订的《房产租赁契约》应否被认定为无效；3、三被告应否对两原告的损失承担赔偿责任，以及应如何承担。下面逐项进行分析。
（一）针对第1个争议焦点分析如下：
被告张某2虽主张其租赁涉案房产在先，被告开发公司对该房产抵押在后，按照买卖不破租赁的原则，其有权利继续使用该房产，但根据天鼎物证司法鉴定所出具的鉴定结论，能够认定被告开发公司与典当公司签订《抵押典当合同》在先，与被告张某2签订《房产租赁契约》在后，因此被告张某2的上述主张不成立。两原告虽称被告王某1系从被告张某2处承租涉案一楼房产，被告张某2亦称其与被告开发公司签订的《房产租赁契约》中的租赁物包括涉案一楼房产及二楼房产，但从被告开发公司与刘某签订的《房产租赁契约》及被告开发公司开具的租金收据内容看，刘某系从被告开发公司处承租该一楼房产，并交由被告王某1实际使用。从刘某与被告开发公司签订的《房产租赁契约》落款时间看，其签订时间在《抵押典当合同》之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，被告开发公司与刘某之间的租赁关系，以及与被告张某2之间的租赁关系，均不得对抗已登记的抵押权，上述两租赁合同对受让人薛某2不具有约束力。
（二）针对第2个争议焦点分析如下：
两原告主张被告开发公司与被告张某2串通变造《房产租赁契约》，损害了两原告的利益，该《房产租赁契约》应为无效。本院认为，鉴定结论虽能够证实该《房产租赁契约》签订在后，被告开发公司与典当公司签订《抵押典当合同》在先，但无法证实被告张某2在签订该《房产租赁契约》时已知悉该房产被抵押，亦无法证实被告张某2与被告开发公司存在串通损害房产受让人利益的恶意，故本院对两原告请求确认该《房产租赁契约》无效的诉讼请求，不予支持。
（三）针对第3个争议焦点分析如下：
1、关于被告开发公司应否承担赔偿责任的问题。
薛某2自收到（2008）东执字第154号执行裁定书之日起即取得涉案房产的所有权，被告开发公司应及时向薛某2履行交付义务，但被告开发公司不仅未予交付，且于2012年10月1日将该房产出租给刘某。另外，被告开发公司在将涉案房产抵押后，又与被告张某2签订《房产租赁契约》，并将落款时间提前至《抵押典当合同》之前，后在买受人薛某2竞拍取得涉案房产后仍拒不交付。被告开发公司的上述行为侵犯了薛某2及其共有人的财产权益，使得薛某2及其共有人对该房产所享有的权益无法实现，因此其应当对由此给薛某2及其共有人造成的损失承担赔偿责任。现薛某2已去世，其对该房产享有的份额由原告薛某1继承享有，故原告张某1、薛某1有权利对上述损失主张权利。两原告主张该损失自2010年12月10日薛某2取得房屋权属证书之日起计算，本院予以支持。原告薛某1与被告张某2就涉案二楼房产、与被告王某1就涉案一楼房产自2014年6月20日建立起了租赁关系，故两原告的损失应计算至2014年6月19日。
关于上述损失数额的计算标准，本院认为应以被告张某2、王某1向被告开发公司实际交付的租金数额为标准计算。2011年8月6日刘某与被告张某2签订的《承租合同》显示，被告张某2对二楼房产按每年60000元交纳租金，2014年6月20日李某3代表两原告、张某3代表被告张某2签订的《房屋租赁合同》中双方对于该二楼房产约定的租金亦为60000元，故本院确认该二楼房产的租金损失按每年60000元计算。被告王某1经营的青岛一木家具专卖店仅实际使用涉案一楼房产，被告开发公司向该专卖店开具的租金收据显示，该专卖店实际按每季度37500元交纳租金，故本院确认该一楼房产的租金损失按每季度37500元计算。按上述标准计算，2010年12月10日至2014年6月19日期间一楼、二楼房产的租金损失数额共计为746667元，两原告仅主张700000元，本院予以确认。
2、关于被告张某2、王某1应否承担赔偿责任的问题。
通过上述分析可见，被告开发公司与刘某、被告张某2之间的租赁关系不得对抗该房产的受让人薛某2，故薛某2及其共有人有权利要求房屋的承租人或实际使用人搬离该房屋。庭审中，两原告主张薛某2及其共有人自2010年12月中旬起向被告张某2主张权利，但对此未能提供任何证据证实，被告张某2亦予以否认，故本院对两原告的主张不予采信，并对两原告要求被告张某2自2010年12月10日起承担赔偿责任，不予支持。被告张某2自认东营市中级人民法院曾于2011年3、4月份通知其涉案房产已被拍卖，要求其腾房，故其应在收到该通知后及时搬离该房屋，然而其仍继续占用涉案二楼房屋，直至2014年6月20日才与原告建立起租赁关系，其上述行为侵犯了两原告对该二楼房产的合法权益，亦是造成两原告损失的原因，故其与被告开发公司构成共同侵权，其应对2011年5月1日至2014年6月19日期间二楼房产的租金损失与被告开发公司承担连带赔偿责任。按每年60000元的租金标准计算，该损失数额应为188167元。两原告虽主张被告王某1系从被告张某2处承租涉案一楼房产，要求被告张某2对涉案一楼、二楼房产的租金损失均承担赔偿责任，但本案当事人提供的证据显示涉案一楼房产系2012年10月1日刘某从被告开发公司承租，被告王某1系基于刘某的承租权使用该房产，故本院对两原告要求被告张某2对一楼房产的租金损失承担赔偿责任，不予支持。
涉案一楼房产的承租人为刘某，被告王某1基于刘某的承租权而实际使用该房产进行个体户经营，故被告王某1系该房产的实际使用人，薛某2及其共有人有权利要求其搬离该房屋。庭审中，两原告主张薛某2及其共有人自2010年12月中旬起向被告王某1主张权利，但对此未能提供任何证据证实，被告王某1亦予以否认，故本院对两原告的主张不予采信，并对两原告要求被告王某1自2010年12月10日起承担赔偿责任的主张，不予支持。薛某2、张某1于2012年12月26日提起诉讼，要求三被告返还房屋，亦是履行通知的方式，故被告王明庆应在薛某2、张某1提起诉讼后及时搬离，但其仍继续占用该一楼房屋，直至2014年6月20日才与原告建立起租赁关系，其上述行为侵犯了两原告对该一楼房产的合法权益，亦是造成两原告损失的原因，故其与被告开发公司构成共同侵权，其应对2012年12月26日至2014年6月19日期间一楼房产的租金损失与被告开发公司承担连带赔偿责任。按每季度37500元计算，该损失数额应为222917元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十一条、第十五条第一款第（六）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告城建开发公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某1、薛某1经济损失700000元；
二、被告张某2对上述第一项中的经济损失188167元承担连带赔偿责任；
三、被告王某1对上述第一项中的经济损失222917元承担连带赔偿责任；
四、驳回原告张某1、薛某1的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10800元，由被告城建开发公司负担4458元，由被告城建开发公司、张某2负担2903元，由被告城建开发公司、王某1负担3439元；鉴定费8000元，由被告城建开发公司、张某2负担；公告费1340元，由被告城建开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 徐秀红
代理审判员 王洪双
人民陪审员 杨树甄
二０一五年六月二十九日
书 记 员 韦 婷