山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁02执异字第107号
异议人（案外人）郭晓旻。
申请执行人江苏汇丰建筑安装工程有限公司。
法定代表人陆正法，董事长。
委托代理人杨帆、韩大更，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司。
法定代表人杨成义，董事长。
委托代理人潘思媛，系该公司职员。
本院在执行申请执行人江苏汇丰建筑安装工程有限公司与被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案【案号为（2015）青执字第779号】过程中，异议人郭晓旻向本院递交书面申请，要求解除对胶州市兰州西路819号博览城小区4号楼2单元602户商品房（以下简称涉案房产）的查封，本院于2016年5月9日受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人郭晓旻称，其在本院查封涉案房产之前已购买了该房产，并向被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司支付了首付款167570元，2016年3月16日异议人在胶州市房产管理局办理了网签登记，网签合同号为201600045426。本院（2015）青执字第779-2号执行裁定书的查封不仅侵犯了异议人的合法权益，而且导致异议人无法办理涉案房产的按揭贷款，故请求本院解除对涉案房产的查封。为证明其主张，异议人郭晓旻提交了其与被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司签订的购房合同原件，被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司向异议人开具的首付款、维修基金费、预告登记费收据的原件，银行转账凭证原件。
申请执行人江苏汇丰建筑安装工程有限公司辩称，对异议人所提供的证据的真实性没有异议，但上述证据所证明的内容申请执行人有异议。一、异议人所称的网签登记只是合同备案，并非物权法所述的预告登记，不发生物权效力，商品房出售合同对网签的表述不能够证明其已经办理网签，现涉案房产仍然登记在被执行人名下，因此，法院的查封符合法律规定。二、商品房出售合同载明的涉案房产的总价款是417570元，合同的附件1关于付款的约定，首付款是167570元，其占涉案房产总价款的比例约为40%，余款为贷款，结合异议人提供的收据及银行转账凭证，虽然能证明异议人支付了首付款，但异议人的付款金额不足涉案房产的总价款50%。三、异议人提供的银行转账凭证载明的商户名是青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司，与异议人所称的该银行转账凭证是向被执行人支付的部分首付款在法人名称上不一致。四、商品房出售合同应该有房产部门的印章，预告登记费及维修基金收据的收款单位盖章并不是房产交易中心，是被执行人的印章，不能证明异议人已实际交纳预告登记费及维修基金。综上，申请执行人请求驳回异议人的异议。
被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司辩称，其与异议人关于涉案房产的买卖是真实的，其已收到了异议人的购房首付款、预告登记费及维修基金，并且异议人已于2016年3月16日办理了网签，因此，请求本院解除对涉案房产的查封。
本院查明，江苏汇丰建筑安装工程有限公司与禧徕乐（青岛）投资发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2015年8月17日作出（2014）鲁民一初字第25号民事调解书，经山东省高级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、款项支付及承担。1.被告禧徕乐公司对欠付的工程款85062382.76元，确定支付时间及数额如下：2015年8月20日前支付人民币捌佰伍拾万元；2015年9月30日前支付人民币捌佰伍拾万元；2015年12月31日前支付人民币捌佰伍拾万元；2016年6月30日前支付人民币叁仟万元；2016年12月31前付清剩余工程款。2.被告同意支付原告以本金3000万为基数的工程进度款的逾期利息，利息按12%的年息计算，自2014年1月20日起算，计算至被告实际付清之日。该款项于被告累计支付工程余款付至3000万时支付。3.双方同意各自承担已支出的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。案件受理费壹佰壹拾万叁仟陆佰伍拾捌元，减半收取伍拾伍万壹仟捌佰贰拾玖元，保全费伍仟元，由原告自愿承担。二、违约条款。被告禧徕乐公司违反本协议项下的任何一项约定义务的，原告汇丰公司可就欠付的剩余全部工程款申请法院强制执行。因被告的逾期付款造成原告的利息损失按银行同期贷款利率计算。三、其他事项。涉案工程款的争议以本协议确认条款为准，除本协议外再无其他争议（包括但不限于：工程质量争议、工期争议等）。
该调解协议生效后，禧徕乐（青岛）投资发展有限公司未按调解协议约定的2015年8月20日前支付人民币捌佰伍拾万元，江苏汇丰建筑安装工程有限公司于2015年8月24日申请执行，山东省高级人民法院于2015年8月25日依法立案执行，执行案号为（2015）鲁执字第50号。在执行过程中，山东省高级人民法院于2015年8月27日作出（2015）鲁执字第50号执行裁定书，指定本案由青岛市中级人民法院执行，本院于2015年9月6日依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第779号。2016年3月23日本院作出（2015）青执字第779-2号执行裁定书，查封了被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司位于山东省胶州市兰州西路819号的35套房产，查封财产清单载明胶州市兰州西路819号的35套房产为：1号楼1单元1304号、1404号、1504号,2号楼1单元1004号、1104号、1404号、1604号、1704号，3号楼1单元1403号、1503号，3号楼2单元503号、703号、1003号、1401号、1402号、1403号、1503号、1603号、1702号，4号楼1单元803号，4号楼2单元502号、503号、601号、602号、603号、702号、802号、803号、902号、1102号、1103号、1402号、1403号、1501号，6号楼2单元1709号。
2016年3月16日异议人郭晓旻与被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司签订了购买涉案房产的购房合同，合同载明涉案房产的总房价款为417570元，同日被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司向异议人开具了购买涉案房产的预收购房款收据，收据记载异议人支付给被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司167570元的购房首付款。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，异议人虽然主张在本院查封涉案房产之前即与被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司签订了涉案房产的房屋买卖合同，但异议人所提交的证据无法证明其在本院查封之前已合法占有该不动产，并且异议人向本院所提交的支付涉案房产的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，因此，异议人现有的证据不能满足上述法律规定的条件以排除本院对被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司名下涉案房产的执行。综上，异议人的异议理由不能成立，对异议人郭晓旻要求解除对涉案房产查封的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人郭晓旻的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审 判 长 马 英
代理审判员 焦兴凯
代理审判员 李崧生
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 孟泰宇