福建省三明市中级人民法院
民 � � � 判 决 书
（2016）闽04民终1014号
上诉人（原审原告）：邓盛友，男，1968年1月14日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
被上诉人（原审被告）：三明市城市建设投资集团有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村348幢裙楼3－4层。
法定代表人：郭正青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄敬清，男，1969年9月28日出生，汉族，该公司职员，住福建省三明市三元区。
委托诉讼代理人：杨彬彬，男，1989年12月26日出生，汉族，该公司职员，住福建省三明市三元区。
上诉人邓盛友因与被上诉人三明市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓盛友，被上诉人城投公司的委托诉讼代理人黄敬清、杨彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓盛友上诉请求：一、撤销三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初628号民事判决；二、改判：1.城投公司支付邓盛友按时搬迁奖励费差额708元；2.城投公司退还邓盛友因拆迁房屋实际面积与房产证记载面积有出入而多收的房价款6414元；3.城投公司按19.5层作为中间层重新计算，退还邓盛友按楼层调节系数计算而多收的楼层调节系数房价款12797.20元；三、城投公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、城投公司应退还邓盛友因拆迁房屋实际面积与房产证记载面积有出入而多收的上靠户型部分的房价款6414元，并按实施细则的规定补足按时搬迁奖励费差额708元。《房屋拆迁补偿安置协议书》对此虽未约定，但《三明市梅园国际大酒店�边地块改造项目拆迁补偿安置实施细则》（以下简称《拆迁补偿安置实施细则》）第五条第五款规定：“如拆迁户对面积有异议，可委托有资质测量单位重新测量，拆迁面积以测量报告为准。”因此，《房屋拆迁补偿安置协议书》没必要再行做出约定。双方当事人和一审法院都认可《拆迁补偿安置实施细则》应为双方拆迁合同的组成部分。二、城投公司应退还邓盛友按楼层调节系数计算而多收的楼层调节系数房价款12797.20元。1.如果按一审判决对于房屋面积的判决理由，即仅以《拆迁补偿安置协议书》是否有约定作为依据，那么城投公司在《房屋拆迁补偿安置协议书》里并未与邓盛友约定楼层系数调节款差价问题，因此其收取邓盛友近3万元楼层调节差价款就没有合同依据，应全部返还，而邓盛友仅要求返还其中的一部分，所以该请求应予支持。2.如果认为《拆迁补偿安置实施细则》也是合同的组成部分、不能仅以《拆迁补偿安置协议书》是否有约定来判定是非的话，邓盛友的该请求同样应予以支持。三、一审判决在《房屋拆迁补偿安置协议书》及《拆迁补偿安置实施细则》的证据适用上，在对房屋面积和楼层差价款这两个问题上，完全采取了两个不同的标准，违背基本的公平与公正原则，导致判决错误。
城投公司辩称：一、邓盛友主张拆迁房面积差价补偿款的理由不能成立。1.邓盛友在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时并未就房屋产权证面积提出异议，《房屋建筑面积测量计算报告》迟于《房屋拆迁补偿安置协议书》，不具有时效性。同时，该《房屋拆迁补偿安置协议书》也明确邓盛友的原房屋产权证面积为53.81平方米。2.《房屋建筑面积测量计算报告》的依据是2000年8月1日实施的《房产测量规范》，原房屋建�面积的测量单位也是三明市测量队，同一套房屋新旧建筑面积的测量差异是测量依据和规范不同造成的。3.《安置房选房实施细则》第八条第（五）项明确本次选房以原房屋产权合法面积为准。二、邓盛友主张重新计算楼层调节系数不能成立。《拆迁补偿安置实施细则》和《安置房选房实施细则》已经确认第13层为中间价，应当以此为计算楼层调节系数房价款的依据。三、不存在适用双重标准的问题。城投公司完全是按照《拆迁补偿安置实施细则》和《房屋拆迁补偿安置协议书》履行。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邓盛友向一审法院起诉请求：1.城投公司支付邓盛友按时搬迁奖励费差额708元；2.城投公司退还邓盛友因拆迁房屋实际面积与房产证记载面积有出入而多收的上靠户型部分的房价款6414元；3.城投公司�19.5层作为中间层重新计算，退还邓盛友按楼层调节系数计算而多收的楼层调节系数房价款12797.2元；4.城投公司退还邓盛友重复收取的房屋维修资金3228.6元；5.城投公司立即提供《竣工验收备案表》等能证明房屋已经消防验收合格、综合验收合格的证明文件，如果不能提供，城投公司应支付违约金9940元（从2014年11月1日起暂计算至2015年10月31日止，计14个月，参照临时安置补助费每月710元计算，此后仍按上述标准计算至城投公司取得《房屋竣工验收备案表》时止）；6.本案诉讼费由城投公司承担。
一审法院认定事实：
1.2010年8月25日，时任三明市市长刘道崎主持召开市政府专题会议，明确三明市城市建设投资有限公司为徐碧新城梅园酒店周边地块改造项目拆迁法人。同年8月26日，三明市城市建设投资有限公司发布《拆迁补偿安置实施细则》，该实施细则第三条安置办法载明：私有住宅，实行产权调换的以房产证有效面积为依据，按套按面积拆一返一，新旧差价不补差。在拆迁协商规定期限内签订并搬迁的住宅给予公摊面积补偿，按被拆迁房屋产权面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿，该面积直接计入产权调换或货币补偿的面积计算基数。第五条拆迁补偿安置计算、奖励及其他补助费载明：产权调换的以房产证有效面积加上公摊补偿面积为依据，按套按面积拆一返一，新旧差价不补差。超过被拆迁房面积基数（含公摊补偿面积）至就近上靠户型部分的面积按优惠价格3000元／平方米计算；超过上靠户型面积的，按市场价格6000元／平方米计算。被拆迁人按《拆迁通告》规定的时间内签订协议并腾空旧房的给予奖励：在第一协商期限9月1日至9月20日，按合法产权面积给予600元／平方米搬迁奖励；若被拆�人对房屋产权证面积有异议的，可申请有资质的测量单位进行测量，建筑面积计算办法按房改时的标准执行，拆迁面积以测量报告为准。对杂物间有使用权的被拆迁人按1000元／间进行补偿。该实施细则还对其他事项进行约定。
2.2010年9月16日，邓盛友与三明市城市建设投资有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，载明邓盛友位于三明市乾龙新村199幢604室，建筑面积53.81平方米，产权调换合法面积（含公摊补助面积）为59.19平方米。该房屋坐落于拆迁规划范围内，经双方协商达成协议：拆迁补偿安置方式为邓盛友选择产权调换，搬迁补助费按一次性补偿，每平方米30元，共计1776元。邓盛友自行安排过渡，过渡期暂定36个月，临时安置补助费按每月710元计算，自邓盛友签订拆迁补偿安置协议并腾空房屋之月起算，直至接到安置房交付使用书面通知办理结算之月止。三明市城市建设投资有限公司应支付给邓盛友按时搬迁奖励35514元，以及电话、宽带、电视安装等补偿费共计36060元。邓盛友拆迁安置房地点为规划红线范围一期内，暂定建筑面积65平方米，超过应补偿面积5.81平方米。协议约定安置房移交时须经有关部门验收合格，三明市城市建设投资有限公司必须提供安置房的质量保证书和说明书等有关材料。协议还对其他事项进行约定。
3.邓盛友等人委托三明市测量队对原梅列区乾龙新村199幢房屋建筑面积进行测量，该测量队于2010年9月27日出具报告书，确认原梅列区乾龙新村199幢604室房屋建筑为54.879平方米。
4.2014年2月25日，城投公司向原司法局、交通局和种子公司地块住宅被拆迁人发布《安置房选房实施细则》第六条选房规则：（一）上靠户型面积选房。选房者以被拆迁房屋合法面积（含公摊补偿面�）为基数就近上靠直接选房。第七条安置房面积计价、楼层调节价等标准：正常上靠户型面积按3000元／平方米计价；超过上靠户型面积部分按6000元／平方米计算；跨户型购房的，超出部分面积参照本地段现行房地产市场价格购买。上靠户型的，第13层楼层调节系数不增不减，第13层以下每减1层按20元／平方米递减，第13层以上每增加1层按20元／平方米递增。邓盛友等人对该选房实施细则相关规定有不同意见要求城投公司予以解决。
5.2014年6月28日，三明市公安消防支队向城投公司出具建设工程消防验收意见书，认定三明市梅园大酒店周边地块安置房工程项目消防验收合格。同年9月30日，城投公司作为建设单位，福建省地质工程研究院三明勘察分院作为勘察单位，福建省沿海建筑设计院作为设计单位，福建升恒建设集团有限公司作为监理单位，福建省永泰建�工程公司作为施工单位对三明市梅园大酒店周边地块安置房1#楼（即涉案房屋）进行验收，经现场检验核查，认定工程质量合格，同意验收。
6.邓盛友依据选房实施细则选取乾龙新村348幢2802室房产，面积98.44平方米。2014年10月23日，城投公司给邓盛友发送安置房交房书面通告，通知领房时间为2014年10月28日至2014年11月10日，应补交安置房差价款189117.52元。邓盛友应向三明城投集团物业管理有限公司交纳公共维修资金5906元、物业费1182元等费用。邓盛友于2014年10月28日按城投公司要求补交安置房差价款及公共维修资金等费用。随后，双方办理乾龙新村348幢2802室房产移交手续。交房后，城投公司给邓盛友等人发放住宅质量保证书和住宅使用说明书。
7.2015年3月12日，邓盛友等人向城投公司提出原拆迁房面积、楼层调节系数、房屋公共维修资金等问题。同年4月1日，城投公司对邓盛友等人作出答复。
8.三明市人民政府国有资产监督管理委员会于2011年3月23日批复同意三明市城市建设投资有限公司更名为三明市城市建设投资集团有限公司。
一审中各方当事人争议的焦点：1.原拆迁房屋面积；2.房屋楼层调节系数；3.公共维修资金；4.涉案房屋是否具备交房条件。
一、关于原拆迁房屋面积问题
一审法院认为，《拆迁补偿安置实施细则》规定，产权调换的以房产证有效面积加上公摊补偿面积为依据，按套按面积拆一返一，新旧差价不补差。同时，该实施细则也规定，若被拆迁人对房屋产权证面积有异议的，可申请有资质的测量单位进行测量，建筑面积计算办法按房改时的标准执行，拆迁面积以测量报告为准。但是，根据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方明确约定原拆迁房�建筑面积以邓盛友提供的房屋产权证为准，面积为53.81平方米，产权调换合法面积（含公摊补偿面积）为59.19平方米。房屋产权证上记载的面积为该房屋唯一合法面积，除非经法定程序变更外，不得随意变更。因此，原拆迁房屋面积应认定为53.81平方米。
二、关于房屋楼层调节系数问题
一审法院认为，房屋楼层调节系数是建设单位考虑建安成本等因素根据实际情况来确定。《拆迁补偿安置实施细则》规定安置楼层为5层至21层，安置房楼层调节系数以最中间层为均价，其中间层为第13层。同时，《安置房选房实施细则》关于安置房楼层调节系数再次确认第13层为调节系数。因此，第13层应认定为安置房楼层调节系数。
三、关于公共维修资金问题
一审法院认为，根据《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”本案中，原拆迁房屋属于房改房，邓盛友可另行向原出售单位主张该拆迁房屋公共维修资金返还问题。
四、关于涉案房屋是否具备交房条件问题
一审法院认为，《房屋拆迁补偿安置协议书》约定安置房移交时须经有关部门验收合格，并提供安置房的质量保证书和说明书等有关材料。涉案房屋于2014年6月28日经消防验收合格，于同年9月30日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位现场检查验收合格，具备交房条件。《竣工验收备案表》是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与本案当事人双方之间的民事行为是不同的两个法律关系。
综上所述，一审法院认为，邓盛友与城投公司前身三明市城市建设投资有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政性强制规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自义务。因涉案原拆迁房屋合法面积为53.81平方米，邓盛友要求按重新测量面积54.879平方米来主张按时搬迁奖励费差额708元，以及拆迁房屋面积有出入而主张退还多收房款6414元，缺乏法律依据，不予支持。房屋楼层调节系数是建设单位考虑建安成本等因素根据实际情况来确定。《拆迁补偿安置实施细则》和《安置房选房实施细则》确认第13层为中间价，以此作为计算楼层调节系数房价款的标准。邓盛友主张按19.5层作为中间层重新计算楼层调节系数房价款而要求城投公司退还房价款12797.20元，缺乏事实和法律依据，不予支持。住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。至于原拆迁房屋业主已交纳维修资金部分，可另行向原出售单�主张。邓盛友主张要求城投公司退还重复收取的房屋维修资金3228.60元，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。涉案房屋于2014年6月28日经消防验收合格，于同年9月30日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位现场检查验收合格，具备交房条件。邓盛友主张要求城投公司支付从2014年11月1日起至取得《竣工验收备案表》之日止参照临时安置补助费每月710元标准计算的逾期交房违约金，也亦缺乏事实和法律依据，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条，《物业管理条例》第五十四条规定，判决：驳回邓盛友的诉讼请求。案件受理费627元，由邓盛友负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。对于原审查明的�实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中当事人争议的焦点：1.邓盛友原拆迁房屋面积；2.涉案房屋楼层调节系数应如何确定。对于邓盛友关于一审遗漏查明了部分事实的主张，本院将结合二审中当事人的争议焦点予以分析认定。
一、关于邓盛友原拆迁房屋面积的问题
虽然涉案《拆迁补偿安置实施细则》第五条第5项规定：“若被拆迁人对房屋产权证面积有异议的，可申请有资质的测量单位进行测量，建筑面积计算办法按房改时的标准执行，拆迁面积以测量报告为准。”但邓盛友（甲方）与三明市城市建设投资有限公司（乙方）于2010年9月16日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》确定被拆迁房屋的建筑面积为53.81m2（以甲方提供的房屋产权证为准）、产权调换合法面积（含公摊补偿面积）为59.19m2，该《房屋拆迁补偿安置协议书》的相关内�已得到实际履行。涉案被拆迁房屋系房改房，从房改实际操作情况看，主要是由房改单位根据房屋的建筑图纸对面积进行测算，以产权证记载的面积作为计算购房款的依据并享受相应的政策性优惠。本院认为，三明市测量队于2010年9月27日出具的《房屋建筑面积测量计算报告》所涉数据并不足以否定涉案被拆迁房屋产权证所记载的房屋面积，城投公司亦不予认可，故邓盛友原拆迁房屋面积应以其提供的房屋产权证记载的面积为准。
二、关于涉案房屋楼层调节系数应如何确定的问题
正如一审法院对此问题所作分析，房屋楼层调节系数的确定并无法律、法规上的依据，通常由建设单位综合考虑各种因素根据实际情况确定。涉案房屋为拆迁安置房，系由政府主导，三明市城市建设投资有限公司为政府确定的改造项目拆迁法人。《拆迁补偿安置实施细则�第五条第10项规定：“安置房楼层调节系数：安置房以最中间层次为均价，均价楼层以上每增加一层按20元／m2递增；均价楼层以下每减一层按20元／m2递减。”2014年2月25日发布的《徐碧新城一期（原司法、交通地块）安置房选房实施细则》第七条第（二）项对安置房楼层调节系数明确规定：“上靠户型的，第13层楼层调节系数不增不减，第13层以下每减1层按20元／m2递减，第13层以上每增加1层按20元／m2递增。”涉案安置房楼层调节系数确定第13层为均价楼层，不存在违反法律、法规或其他不应予以适用的情形。
本院认为，三明市城市建设投资有限公司作为徐碧新城梅园酒店周边地块改造项目拆迁法人发布《拆迁补偿安置实施细则》、《安置房选房实施细则》等文件及其与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，对双方当事人均具有约束力。《房屋拆迁补偿安置协议书》就邓盛友被拆迁房屋的建筑面积以产权证面积为准作了明确约定，故邓盛友要求城投公司支付其按时搬迁奖励费差额708元、退还其因拆迁房屋实际面积与房产证记载面积有出入而多收的房价款6414元的主张没有事实及法律依据，不予支持。因邓盛友并未提供证据证明涉案安置房楼层调节系数的确定存在违反法律、法规或其他不应予以适用的情形，故其关于涉案房屋楼层调节系数应以19.5层确定为中间层、城投公司应退还多收的楼层调节系数房价款12797.2元的主张，不予支持。
综上所述，邓盛友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费298元，由上诉人邓盛友负�。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑞 峰
代理审判员 叶 景 远
代理审判员 张 天 明
二〇一六年十一月七日
书 记 员 安雅婷（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。