上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杨民四（民）初字第3571号
原告同济大学。
法定代表人裴钢。
委托代理人陈毓珩，上海信天诚律师事务所律师。
委托代理人刘超，上海信天诚律师事务所律师。
被告上海鑫梁房地产开发有限公司。
法定代表人金灿芳。
委托代理人杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。
委托代理人沈亮，上海市诚建成律师事务所律师。
被告马芳。
第三人闫玉梅。
第三人马新文。
第三人马明福。
第三人邓海俊。
原告同济大学诉被告上海鑫梁房地产开发有限公司（以下简称鑫梁公司）委托合同、排除妨碍纠纷一案，本院受理后，�法由审判员王莹独任审判，于2012年12月14日公开开庭进行了审理。之后，本案依法转为普通程序，由审判员王莹担任审判长，与代理审判员吴预、人民陪审员徐力勤组成合议庭进行审理。因审理需要，本院依法追加马芳为本案被告、追加闫玉梅、马新文、马明福、邓海俊为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告同济大学委托代理人陈毓珩、刘超，被告鑫梁公司委托代理人杨振裕、被告马芳、第三人闫玉梅、第三人马新文、第三人马明福到庭参加了诉讼。被告邓海俊经本院依法传唤未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。
原告同济大学诉称，上海市杨浦区密云路XXX号房屋（以下简称系争房屋）系原告所有。原告根据《联合投资建设工程协议书》等在先合同的规定，于2004年1月13日与被告鑫梁公司签订《同济大学房屋委托管理合同》一份，约定由鑫梁公司全�管理原告所有的同济大学研究生学生公寓裙房，期限为8年，从2004年1月1日起至2011年12月31日止。鑫梁公司在不违反之前相关合同约定及同济大学关于产业经营用房规定的前提下，可自主决定房屋租赁事宜，并享有收取租金的权利。2011年3月，原告书面通知鑫梁公司委托管理合同到期后不再续签，请鑫梁公司提前做好移交房屋的准备。2012年1月4日，原告及鑫梁公司办理了大部分房屋的移交手续，但系争房屋至今未交还。马芳实际占用系争房屋，原告曾多次与鑫梁公司、马芳协商交房事宜，均无果。原告认为，鑫梁公司作为受托管理人，违反合同关于裙房不得用于餐饮、娱乐使用的约定，未阻止闫玉梅将系争房屋出租给马芳经营餐饮；在鑫梁公司另案起诉闫玉梅、马芳的房屋租赁合同纠纷一案中，鑫梁公司明知自己没有主体资格却未告知原告加以补救，导致诉讼被法院驳回。鑫梁公司在委托合同到期后未交还系争房屋，导致原告租金受损，在诉讼中又未尽到积极配合的义务，应对原告的损失承担赔偿责任。故诉至法院请求判令，鑫梁公司返还系争房屋并赔偿损失人民币77，848.02元（本案币种均为人民币）；马芳、马新文、马明福、邓海俊腾空迁出系争房屋，按每月17，000元的标准支付从2013年1月起至实际迁出日止的房屋使用费，鑫梁公司对此承担连带责任。
被告鑫梁公司辩称，原告明知系争房屋由马芳实际使用，故在委托管理合同到期后，同济大学资产管理处、同济大学后勤集团房屋管理部与鑫梁公司签署《房屋交接手续书》，约定系争房屋不在返还之列，由签订交接书的三方与马芳另行商谈，该交接书未约定商谈期限。此后，四方多次商谈未能达成一致意见。鑫梁公司积极解决返还房屋事宜，并曾至法院起诉闫玉梅、马芳，�求两人交付系争房屋，但法院认为鑫梁公司无诉讼主体资格，裁定驳回鑫梁公司诉请。鑫梁公司与原告的合同中没有关于裙房不得用于餐饮的约定，鑫梁公司与闫玉梅签订的租赁合同虽约定不得用于餐饮和娱乐，但此规定不是国家明令禁止的，故不构成违约。鑫梁公司愿意返还系争房屋，对原告要求马芳等人迁出、腾空系争房屋无异议。原告的经济损失及房屋使用费应向实际使用人主张，故不同意赔偿原告损失，亦不同意承担连带责任。
被告马芳辩称，马芳与闫玉梅就系争房屋签订租赁合同后，与姐夫陈某共同经营清真餐厅。租赁期中，马芳与陈某将清真餐厅转让给舅舅马新文及马明福、邓海俊等三人。因租赁合同是马芳出面签订，故未对外言明餐厅的转让情况。马芳与闫玉梅在2011年12月25日租赁合同到期前，就租金、水电费及押金作了结算，所有合同期内的费�均已结清。合同到期后，马芳等一直要求继续签订租赁合同，未获原告及鑫梁公司同意，故未支付系争房屋的使用费及水费。与马芳同期被清退的其他租赁户中的大多数也已续签合同继续租赁，希望原告让清真餐厅继续经营下去，不同意原告诉讼请求。
第三人闫玉梅述称，鑫梁公司将系争房屋出租给闫玉梅，闫玉梅将该房一隔为二，其中北半间转租给马芳。合同期至2011年12月31日截止，闫玉梅与鑫梁公司、马芳之间的租金等费用均已结算完毕。闫玉梅与马芳租赁合同到期，马芳就应当返还系争房屋。现既然未能续签租赁合同，理应返还房屋。对诉讼请求的意见与鑫梁公司一致。
第三人马新文述称，系争房屋不能做餐饮使用，第三人并不知情。虽然马芳跟闫玉梅的租赁合同写明不能经营餐饮，但闫玉梅本人也在此经营餐饮四年，转让给马芳后，马芳也在做餐饮，如果不能做，原告和鑫梁公司应当及时干预，且同济大学周边很多房屋都在做餐饮。因租赁合同是马芳签订，且周围学生都知道马芳，故未公开换老板之事。水费第三人曾要求支付，但原告不要。第三人盘下餐厅用了28万元，仅做了一年，原告就断电导致第三人财产损失，故不同意迁让，不同意按月17，000元的标准支付房屋使用费。要求继续使用系争房屋，同意按隔壁店铺租金标准每月支付原告房屋使用费5，000元。
第三人马明福述称，转让餐厅的费用都是借高利贷和银行贷款得来的，不同意搬离，同意马新文述称意见。
第三人邓海俊述称，转让餐厅邓海俊出资15万元，是家里卖了牛、羊及银行贷款凑起来的，第三人守法经营，现在关店损失惨重，故不同意关店。
经审理查明，系争房屋产权人为原告同济大学。
2002年2月8日，原告与某有限公司（以下简称某公司）签订《联合投资建设工程协议书》，约定双方联合投资建设同济大学“研究生学生公寓”，由某公司的招商企业鑫梁公司负责该项目的建设，工程建设完成后该研究生学生公寓产权归同济大学所有，裙房建设投资由东方大学城公司全额投入，建成后由东方大学城公司无偿使用8年（裙房按校方管理规定不得用作餐饮、娱乐方面使用），期满后全部移交归还原告所有。2002年3月6日，原告、东方大学城公司与鑫梁公司签订《联合投资建设工程补充协议书》，约定由鑫梁公司具体负责该项目的建设，直接承担项目开发建设中的权利、义务，并接受同济大学以及审计的监督；鑫梁公司无偿使用裙房期间，可以对裙房进行出租经营，但必须遵守原协议中的用途规定。2002年3月8日，某公司出具《授权书》，载明本公司于2002年2月8日、3月6日分别与同济大学签订了有关同济大学研究生�生公寓的《联合投资建设工程协议书》和《联合投资建设工程补充协议书》，现本公司根据协议书的约定授权鑫梁公司作为实际投资方和实施方，直接承担二份协议中的权利、义务。原告作为见证方和鑫梁公司共同在该申请书上签章，鑫梁公司注明同意接受授权。
2004年1月1日，同济大学资产管理处与鑫梁公司签订《同济大学房屋委托管理合同》，约定：根据2002年2月8日同济大学与某公司签订的《联合投资建设工程协议书》、2002年3月6日签订的《联合投资建设工程补充协议书》以及2002年3月8日东方大学城有限公司出具的《授权书》，经双方协商，同济大学资产管理处将其合法拥有的房屋委托鑫梁公司进行管理事宜；房屋地址为同济大学研究生学生公寓裙房（密云路XXX号-
XXX号），建筑面积600平方米，合同期限共96个月，自2004年1月1日起至2011年12月31日止；委托管理事�为按学校规定将房屋对外租赁、收取房屋租金；本合同签订时，鑫梁公司向同济大学资产管理处交纳10，000元作为房屋押金，在鑫梁公司将房屋交还同济大学资产管理处并验收通过后，同济大学资产管理处退还该房屋押金。鑫梁公司依据合同约定交付原告押金1万元。
委托管理合同签订后，鑫梁公司即与闫玉梅签订《商铺租赁合同》，约定将系争房屋租给闫玉梅使用，租赁期限为5年，自2004年1月12日至2009年1月11日止。2008年8月25日，鑫梁公司与闫玉梅续签《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2009年1月12日起至2011年11月15日止，租金为每月人民币12，600元。闫玉梅将系争房屋一隔为二，并于2007年12月8日与马芳签订《商铺租赁合同》，将系争房屋中的北半间转租给马芳。合同约定租赁期限为4年，自2007年12月25日至2011年12月31日止。马芳取得该半间房屋后，与案外人陈华共同在该处经营清真餐厅。
2010年11月23日，马芳、陈某将系争房屋内开设的穆斯林餐厅以287，000元的价格转让与马新文、马明福、邓海俊三人，转让款于2010年10月23日支付完毕，双方于2010年11月23日补签《转让协议》。协议签订后，穆斯林餐厅由马新文、马明福、邓海俊三人共同经营至今。
2011年3月30日，同济大学资产管理处发函给鑫梁公司，通知自2012年1月1日起，将委托鑫梁公司管理期满的密云路XXX-
XXX号商用房屋收回自用。2012年1月6日，同济大学资产管理处（房屋产权单位代表）与鑫梁公司（移交方）、同济大学后勤集团房屋管理部（接收方）签订《房屋交接手续》，载明关于密云路500、502、504、506甲、508、510、512、520号共9间商铺与鑫梁公司办理有关的房屋交接手续，密云路XXX号乙商铺（即系争房屋中租给马芳的半间）另行移交，不在此次移交之列；鑫梁公司未能如期交付的密云路XXX号乙，四方另行商谈。
2012年10月10日，原告寄送律师函给鑫梁公司，要求鑫梁公司在收函后一周内将系争房屋移交给委托人，移交时的房屋状态须为无租赁、无损坏、无欠付公用事业费。但鑫梁公司至今未将系争房屋移交给原告，原告遂诉至法院，请求判令鑫梁公司立即交还上海市密云路XXX号房屋，并赔偿原告租金损失151，200元、水费损失2，248.02元。审理中，原告变更诉请如诉称所诉。
另查明，2012年6月鑫梁公司以闫玉梅、马芳为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求判令闫玉梅及马芳交还系争房屋，马芳搬离系争房屋，闫玉梅支付从2011年11月16日至交还系争房屋止的租金及水费，案号为（2012）杨民四（民）初字第2351号。审理中，闫玉梅表示自己向鑫梁公司承租系争房屋并转租给马芳是经过鑫梁公司同意的，且合同到期自己已向鑫梁公司交接了房屋，鑫梁公司对系争房屋实际使用人是马芳是明知的，租金及水费应由马芳承担。马芳表示系争房屋确实是自己在经营饮食店，愿意支付使用期间的房屋使用费及水费，要求继续签订租赁合同，不同意返还系争房屋。鑫梁公司表明委托期限确已届满，但无法继续取得同济大学的委托授权。本院认为，鑫梁公司享有对外租赁系争房屋、收取房屋租金的权利，系基于与同济大学资产管理处签订的《同济大学房屋委托管理合同》，但该合同已于2011年12月31日到期。鑫梁公司在合同到期后提起诉讼，但未提供与同济大学资产管理处续签委托管理合同的证据，亦未提供取得系争房屋产权人授权诉讼的相关证据，显属原告主体不适格，故裁定驳回起诉，各方当事人均未上诉。
审理中，原告主张系争房屋返还并验收通过后，将押金1万元退还鑫梁公司，而鑫梁公司要求立�返还。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。委托管理合同约定期限届满后，被告鑫梁公司理应将系争房屋返还原告。原告虽与被告鑫梁公司在房屋交接时约定系争房屋的返还另行商谈，但并不表示将被告鑫梁公司的返还义务排除在外。被告鑫梁公司现表示愿意返还，故对原告要求被告鑫梁公司返还系争房屋之诉讼请求，本院予以支持。
《联合投资建设工程协议书》约定裙房不得用作餐饮使用，《联合投资建设工程补充协议书》约定被告鑫梁公司无偿使用裙房期间必须遵守原协议中的用途规定，《授权书》授权被告鑫梁公司直接承担前述两份协议书中的权利、义务，故被告鑫梁公司对于系争房屋不得用于餐饮使用，理应清楚。上述协议均系签约各方真实意思表示，于法不悖，被告鑫梁公司应当恪守。第三人闫玉梅、被告马芳先后在系争房屋�经营餐饮，而被告鑫梁公司作为受托经营管理者未予阻止，显属违约。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。实际使用人长期占用系争房屋拒不搬离，已对原告造成租金、水费等损失，现原告要求被告鑫梁公司赔偿经济损失并对被告马芳与第三人马新文、马明福、邓海俊应当支付的房屋使用费承担连带责任，于法不悖，本院予以支持。
被告马芳在承租期内将系争房屋转让给第三人马新文、马明福、邓海俊三人，既无合同依据，亦无法律依据。第三人闫玉梅与被告马芳签订的租赁合同租赁期间已届满，被告马芳作为次承租人理应负责腾空系争房屋并迁出，系争房屋现实际为第三人马新文、马明福、邓海俊占有使用，原告要求次承租人及房屋实际使用人共同承担腾空并迁出系争房屋之责，并无不当，本院予以支持。
根据法律规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。被告马芳作为负有腾房义务的次承租人，未虑及租赁期间仅有一年即行届满，转让餐厅收取高额转让费用，获取收益后却未完成租赁期满后的腾房迁让义务，对原告未能按期收回系争房屋之后果，应当承担相应的法律责任。第三人马新文、马明福、邓海俊作为实际使用人，理应支付其占有使用期间的房屋使用费。现原告要求被告马芳与第三人马新文、马明福、邓海俊共同支付房屋使用费，并无不当，本院可予支持。至于房屋使用费标准，原告主张参照闫玉梅与马芳签订的租赁合同之月租金金额确定，亦无不当，本院予以支持。
委托管理合同约定房屋返还并验收通过后原告退还押金，诉讼中原告主张系争房屋返还后退还押金，符合合同约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第四百零六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海鑫梁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告同济大学返还上海市杨浦区密云路XXX号房屋（北半间）；
二、被告上海鑫梁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告同济大学损失人民币77，848.02元；
三、被告马芳、第三人马新文、第三人马明福、第三人邓海俊应于本判决生效之日起三十日内腾空并迁出上海市杨浦区密云路XXX号房屋（北半间）；
四、被告马芳、第三人马新文、第三人马明福、第三人邓海俊应于本判决生效之日起三十日内支付原告同济大学上海市杨浦区密云路XXX号房屋（北半间）房屋使用费，按每月人民币17，000元的标准计算，从2013年1月1日起计算至实际搬离之日止；被告上海鑫梁房地产开发有限公司对前述费用承担连带责任；
五、原告同济大学应于上海市杨浦区密云路XXX号房屋（北半间）返还后三十日内退还被告上海鑫梁房地产开发有限公司押金人民币10，000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，746元，由被告上海鑫梁房地产开发有限公司、被告马芳各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 员 王 莹
代理审判员 吴 预
人民陪审员 徐力勤
二〇一三年�月十七日
书 记 员 袁甄乙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。