湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一终字第386号
上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司祁阳支公司。
负责人杨旭晖，行长。
委托代理人覃婉婷（特别授权）。
被上诉人（原审被告）周爱民。
委托代理人何国荣，湖南金浯律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司祁阳支行（以下简称祁阳建行）因与被上诉人周爱民物权保护纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2014）祁民初字第293号民事判决，于2014年8月20日提出上诉。本院于2014年10月21日立案受理后，依法组成由审判员刘明跃担任审判长，审判员于朝晖、夏宁春参加评议的合议庭，于2014年11月6日在本院第二审判庭公开开庭进行审理。代理书记员秦小娟担任记录。上诉人祁阳建设负责杨旭晖及其委托代理人覃婉婷、被上诉人周爱民及其委托代理人何国荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1997年祁阳建行在祁阳县浯溪镇浯溪中路购买了一栋5层转混结构临街房屋即诉争房屋，2005年8月办理了房屋产权证。2004年3月，周爱民紧临祁阳建行成立了祁阳县三联汽车维修有限公司。2007年祁阳建行因资源融合，撤离了该办公场所，周爱民即利用该房屋进行办公，祁阳建行的车辆在该公司维修，自2008年至2009年7月，祁阳建行的车辆在周爱民尚有8，340元维修费未付，周爱民一直未支付房屋租金。尔后，中国建设银行永州市分行委托湖南华诚拍卖有限公司对讼争房屋拍卖。2009年8月，周爱民虽参与竞买，但最终该房屋被李爱琴以44.5万元的价格购得。李爱琴购得该房后，原告单位的车辆未再到被告处进行维修，李爱琴多次要求原告交付房屋，办理产权过户手续，因周爱民一直占用该房屋而未果，直至祁阳建行起诉后，周爱民才于2014年5月31日将该房屋腾空交付。
原审法院认为：2009年8月以前，祁阳建行与周爱民之间虽无书面合同约定，但根据周爱民的陈述、车辆维修单的记载以及原告未支付修理费，周爱民也未付房屋租金的客观事实，可认定原、被告之间是一种以车辆修理费抵扣房屋租金的租赁合同关系。8月以后，房屋被他人拍卖购得，祁阳建行没有及时办理产权过户手续，车辆也不再到被告处维修，祁阳建行与周爱民之间的租赁合同关系自行解除。合同解除后，周爱民未经许可，仍在房屋内经营，侵害了祁阳建行的利益，故原告以物权保护纠纷起诉并无不当。现周爱民已于2014年5月31日将房屋腾空交付，停止了侵害，予以准许。祁阳建行自2009年8月后应当知道被告侵害了其合法权益，没有向法院提供证据证明其在二年内即在2011年8月以前主张过权利，故其部分诉请超过了诉讼时效。同时，祁阳建行未向法庭提供充分的证据证明因延迟交付房屋所遭受的损失，据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、准许周爱民将位于祁阳县浯溪镇浯溪中路的两间门面（房产证编号为祁阳县房权证浯溪镇字第X**号）返还给中国建设银行股份有限公司祁阳支公司；二、驳回中国建设银行股份有限公司祁阳支公司其他诉讼请求。案件受理费6，350元，财产保全费2，203元，中国建设银行股份有限公司祁阳支公司承担7，553元，周爱民承担1，000元。
判决后，祁阳建行不服上述判决，向本院提出上诉称，原审判决认定双方之间存在以车辆修理费抵扣房屋租金的事实，证据并不充分，加之原告两间临街门面，从2007年到2009三年的租金不可能只有8，420元，原审判决事实和证据认定错误。同时，本案为物权保护纠纷，物权请求权不适用诉讼时效的规定，即使适用诉讼时效的规定，周爱民的侵占状态一直持续到本案开庭审理后的次月即2014年5月31日才停止，本案的诉讼时效不可能在房屋被侵占期间2011年8月就超过了。原审判决对诉讼时效的认定及法律适用错误。综上所述，请求撤销原判，改判周爱民补偿非法占有门面期间的租金损失，一、二审受理费及财产保全费均由周爱民承担。
被上诉人周爱民答辩称：一审判决认定“原、被告之间是一种以车辆修理费抵扣房屋租金的租赁合同关系”，是对客观事实的还原，不存在错误。上诉人讲从“2007年到2009年三年的租金只有8，420元”，这是对事实的曲解，答辩人提供的只是2008年4月至2009年7月共13个月的修车票据，并不是三年的，且部分票据已经遗失。本案虽然定为物权保护纠纷，但实际上是以修理费抵租金的租赁合同关系。虽然上诉人后来不到答辩人处修理车辆，那是上诉人放弃自己的权利，一审法院关于诉讼时效的认定没有错误。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人祁阳建行提交了一份新的证据，即录音整理资料，拟证明2013年上诉人向周爱民主张过租金的诉讼请求。被上诉人周爱民质证后对该份证据没有异议，本院予以确认。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对原判认定的事实予以确认。另查明，2013年4月24日，上诉人祁阳建行向被上诉人周爱民催要租金。
本院认为：本案争议的焦点（一）是物权纠纷还是租赁合同纠纷；（二）是否超过诉讼时效的问题。（一）本案定性问题，被上诉人周爱民经营的三联汽车维修有限公司自2007-2009年8月在争议房屋办公，上诉人祁阳建行未提出异议，可以认定上诉人与被上诉人之间存在租赁关系。双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，应视为不定期租赁合同。2009年8月，争议房屋虽然被拍卖给了李爱琴，但是未办理产权变更登记，该房屋的产权登记及所有权人依然是祁阳建行，而祁阳建行未能提供证据证明已书面通知与被上诉人周爱民解除租赁合同，期间应视为双方租赁关系继续承续。2014年5月31日，被上诉人将该房屋腾空予以交付，视为对租赁合同关系的解除。因此，本案应为租赁合同纠纷，对上诉人祁阳建行上诉提出的“一审法院认定双方之间存在以车辆修理费抵扣房屋租金的事实，理由并不充分”的上诉理由，不予支持。（二）诉讼时效的问题，上诉人祁阳建行上诉提出“物权请求权不适用诉讼时效的规定”的上诉理由，因本案是租赁合同关系，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百六十三条的规定，本案诉讼时效为1年，故其上诉理由不予支持。上诉人祁阳建行在2013年4月向被上诉人周爱民主张过租金权利，被上诉人支付给上诉人租金应从2012年4月至2014年5月即被上诉人搬出该房屋止。2012年4月之前的租金已超过诉讼时效，不予保护。综合考虑当地的经济状况及同地段门面的租金情况，本院酌情认定2012年4月至2014年5月期间的房屋租金为35，000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条（三）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持祁阳县人民法院（2014）祁民初字第293号民事判决的第（一）项，即准许被上诉人周爱民将位于祁阳县溪浯镇浯溪中路的两间门面（房产证编号：祁阳县房权证浯溪镇字第X**号）返还给上诉人中国建设银行股份有限公司祁阳支行；
二、更变祁阳县人民法院（2014）祁民初字第293号民事判决的第（二）项为：由被上诉人周爱民支付上诉人中国建设银行股份有限公司祁阳支行房屋租金35，000元。
上述款项限在本判决送达后十五日内一次性付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费及财产保全费维持不变，二审案件受理费6，350元，由上诉人中国建设银行股份有限公司祁阳支行负担5，500元，被上诉人周爱民负担850元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘明跃
审 判 员 于朝晖
审 判 员 夏宁春
二〇一五年三月十日
代理书记员 秦小娟