贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3210号
原告贵阳业景物业管理有限公司（以下简称业景公司），地址在本市南明区观水路93号。
法定代表人梅蓉，该公司总经理。
委托代理人张林，该公司经理（特别授权）。
委托代理人穆涛，贵州公达律师事务所律师（特别授权）。
被告陆忠华。
被告贵州中集集团离退休管理中心（原中国人民解放军第3326工厂，以下简称中集管理中心和3326厂），地址在本市南明区红岩路78号富华松竹苑C2栋1单元1楼1号。
法定代表人周光亮，该中心主任。
原告业景公司诉被告陆忠华、中集管理中心物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告业景公司的委托代理人张林、穆涛，被告中集管理中心的法定代表人周光亮到庭参加了诉讼；被告陆忠华经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业景公司诉称：原告是从事物业管理服务的企业法人，依法对贵阳市南明区红岩路78号富华松竹苑小区提供物业管理服务。被告陆忠华居住在该小区内，其声称其住房属被告中集管理中心所有，其并非该房业主，拒绝向原告交纳物业服务费。而中集管理中心称其已将该房出售给陆忠华，仅未办完过户手续。二被告相互推诿，致使原告提供服务后未得到相应报酬。二被告作为该房的登记业主及实际使用人，应当连带支付原告物业服务费。请求判令二被告连带支付原告2009年1月1日至2015年6月30日的物业服务费1662.20元、违约金2372元；本案诉讼费由二被告承担。
被告中集管理中心辩称：我单位的前身是3326厂，厂方已于2007年将该房出售给被告等工人，并于当年将该房交付给被告等工人占有管理使用至今。被告是买房，并非向厂方交房租租房，这一事实全厂工人都清楚。陆忠华接受了原告的物业服务，就应付费，何必为这点物管费扯皮。
被告陆忠华未到庭应诉，亦未向本院提交证据及书面答辩。
经审理查明：2005年10月17日，原告业景公司在贵阳市工商行政管理局取得《企业法人营业执照》而设立，公司设立后在贵阳市质量技术监督局取得《组织机构代码证》，在贵阳市房地产管理局取得《物业管理企业资质证书》，在贵阳市南明区物价局取得《贵州省经营性服务收费许可证》，属于合法从事物业管理服务的企业法人。
被告中集管理中心的前身系3326厂，被告陆忠华系该厂职工。2002年12月10日，3326厂召开第十届职工代表大会第一次会议，通过了《3326厂贵阳职工住宅分配方案》，3326厂根据中央军委（99）19号文件精神，确定修建经济适用住房按成本价600元／㎡出售给职工；该房的物业管理按社区统一管理或工厂内部物业管理办法实施，具体办法另定。方案还对其他事项作了规定。次日，该厂将方案印发厂属各单位。其后，3326厂引进贵州富华房地产开发有限公司（以下简称富华公司）修建贵阳市南明区水口寺红岩路78号富华松竹苑。2006年7月30日，富华公司作为甲方，与乙方业景公司签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对富华松竹苑提供前期物业管理服务，物业服务费用的收费标准为多层住宅按0.7元／㎡／月收费；商业物业按1.5元／㎡／月收费。”合同还约定了其他事项。2007年10月11日，业景公司、3326厂及富华公司的相关负责人开会并作出《会议纪要》，三方商定：“业景公司认可3326厂与富华公司就物业管理费用商定的内容，对3326厂职工经济适用住房按0.5元／㎡（含公摊水电费用）收取物业管理费。”纪要还商定了其他事项。2007年底，3326厂按中国人民解放军总后勤部、成都军区的相关文件规定，将其位于贵阳市南明区水口寺红岩路78号营区内的经济适用房，按文件规定和军队住房补贴办法冲抵工人部分购房款后，由工人补足所余购房款购买上述住房。同年12月26日，3326厂作为甲方，与乙方陆忠华签订《3326厂贵阳住房协议书》，约定：“甲方按600元／㎡的单价，按乙方职级，将坐落于贵阳市XX房一套出售给乙方，该房面积42.55㎡，房款为25530元，按规定冲抵部分房款后，乙方应付甲方房款6609元；乙方付清全部房款后，办理房屋交接，由甲、乙双方按有关规定到地方房地产管理部门办理产权登记手续，应交费用由乙方负担；乙方购房后，统一由物业管理机构管理，双方服从物业管理机构的管理，乙方必须按照物业管理机构的规定和要求，按时缴纳物业管理费。”协议书还约定了其他事项。协议签订后，陆忠华于当天向3326厂交清购房款6609元。同月29日，3326厂出具《通知单》给陆忠华，称陆忠华已交清水、电、气及电视入户费，请业景公司凭《通知单》发放该房钥匙。业景公司收到陆忠华提交的该《通知单》后，即把该房钥匙交付陆忠华，陆忠华自此收到该房并占有管理使用至今。该房的产权登记手续正在办理中。同日，业景公司作为甲方，与乙方陆忠华签订《物业管理合同》，约定：“乙方依据协议按时向甲方交纳相关费用；乙方违反合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求补交，并视情节交纳一定数量的违约金和滞纳金。”其后，陆忠华向业景公司交纳了2010年12月31日前的物业服务费。2014年4月24日，贵阳市富华松竹苑业主委员会作为甲方，与乙方业景公司签订《富华松竹苑小区物业服务委托合同》，约定：“物业服务费由乙方根据商品房住宅面积按0.7元／㎡／月收取；对3326厂回迁房住宅楼根据房屋面积按0.5元／㎡／月收取。”合同还约定了其他事项。由于陆忠华不按约定向业景公司交纳物业服务费，双方为此发生纠纷，业景公司遂向本院起诉，提出如前诉讼请求。
上述事实，有当事人陈述、《企业法人营业执照》、《物业管理企业资质证书》、《组织机构代码证》、《贵州省经营性服务收费许可证》、《3326厂贵阳职工住宅分配方案》、《前期物业服务合同》、《会议纪要》、《3326厂贵阳住房协议书》、《通知单》、《物业管理合同》、《富华松竹苑小区物业服务委托合同》等证据证实，经原、被告在庭审中举证、质证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告陆忠华与被告中集管理中心的前身3326厂及原告业景公司签订的《3326厂贵阳住房协议书》及《物业管理合同》内容合法，均系有效合同。合同签订后，陆忠华已买得贵阳市南明区红岩路78号营区C2栋1单元6楼附1号住房，3326厂已于2007年12月29日按合同约定将该房交付陆忠华，该房的产权登记手续正在办理中。原告于同时已按合同约定为陆忠华提供物业管理服务，陆忠华自此占有管理使用该房至今，成为该房的实际物主，且其亦接受原告物业服务至今。由于陆忠华自2011年1月1日以来，未按合同约定向原告交纳物业服务费，其行为已经构成违约，依法应承担相应的民事责任。关于违约金的问题，按合同约定，陆忠华应当支付原告相应的违约金。结合最高人民法院关于“民间借贷利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”的规定，本案违约金，以支付利息的方式计算为宜，并以陆忠华当月所欠物业服务费21.28元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.65%／年的四倍，从欠付物业服务费的次月1日起计算至2015年6月30日止，利息为573.37元。原告主张的违约金，在此限额内的部分，本院予以支持；超出此限额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陆忠华在本判决生效后10日内，支付原告贵阳业景物业管理有限公司2011年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费1148.85元及违约金573.37元；
二、驳回原告贵阳业景物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告陆忠华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。
审判员 黄明宇
二〇一五年十二月十四日
书记员 魏秀丽