广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4214号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴x干，住广州市番禺区。
委托代理人：卢列，广东天地正（广州）律师事务所律师。
委托代理人：甘国良，广东天地正（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州xx物业管理有限公司，住所广州市番禺区。
法定代表人：李秋宝，职务总经理。
委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。
原审第三人：李x文。
原审第三人：袁x君，住湖南省澧县。
原审第三人：曾x勇，住广州市天河区。
原审第三人：彭x球，住广州市番禺区。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州xx支行，住所地广州市番禺区。
负责人：陈益华。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州xx支行，住所地广州市番禺区。
负责人：张松林。
委托代理人：雷慧剑、吴立婷，均系该公司员工。
原审第三人：广州市农村商业银行股份有限公司广州xx支行，住所地广州市番禺区。
上诉人吴x干因与被上诉人广州xx物业管理有限公司（以下简称xx公司）、原审第三人李x文、袁x君、曾x勇、彭x球、中国建设银行股份有限公司广州xx支行（以下简称建行xx支行）、中国农业银行股份有限公司广州xx支行（以下简称农行xx支行）、广州市农村商业银行股份有限公司广州xx支行（以下简称农商银行xx支行）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，xx公司是一从事物业管理等的企业法人。
2010年9月12日，案外人宝晖国际发展有限公司（乙方，下称“宝晖公司”）与广州市番禺区汉碁工业村投资有限公司（甲方，下称“汉碁公司”）签订《租赁合同》，约定：汉碁公司将座落于广州市番禺区xx镇xx路xx村路段xx号厂房出租给宝晖公司使用，房产证号为粤房字第××号，建筑面积为7843.36㎡，空地面积为3276㎡；租赁期从2010年8月1日至2025年7月31日止。因乙方负责支付400KV变压器的报装费用（手续甲方负责办理，乙方按供电要求建造），甲方免租五个月作为补偿。即从2011年1月1日起计租。租金及综合服务费支付标准如下：2010年8月1日至2013年7月31日每月租金及综合服务费总金额98388.64元，2013年8月1日至2016年7月31日每月租金及综合服务费总金额为108227.5元；交租时间为每月10日前；合同保证金人民币20万元；承租方逾期支付各项费用达30天则属严重违约，出租房有权单方面提前终止合同并收回租赁物业，保证金不予退还。甲方协助乙方共同办理广州市腾龙换鸟或三旧改造手续，并协助帮助乙方办理工商营业执照等政府文件。
2012年7月12日，吴x干与汉碁公司、宝晖公司三方签订《“租赁合同”的补充合同》，约定汉碁公司将涉案厂房的所有权转让给吴x干，原《租赁合同》甲方（即出租方）主体由汉碁公司变更为吴x干，吴x干亦同意继续履行上述《租赁合同》。同时宝晖公司由于经营所需，将原400KV用电负荷增加到630KV，即宝晖公司自行出资增加用电负荷230KV。吴x干同意在本《租赁合同》租赁期满时，乙方保证甲方原400KV的用电量（含负荷）的前提下，新增加的230KV用电量（含负荷）经供电部门同意后由宝晖公司自行处理，所需费用宝晖公司负责。
2013年4月30日，吴x干与xx公司签订《物业租金及管理费分期支付协议书》，约定：xx公司确认于20l0年9月l2日签订的《租赁合同》上所载承租人方香港宝辉国际发展有限公司及宝晖制衣（广州）有限公司现变更为广州xx物业管理有限公司，xx公司即《租赁合同》之承租方，自2010年8月1日起直至租赁合同终止，有关承租人的全部权利和义务、责任均由xx公司继续履行和承担。承租方确认，2010年9月12日签订的租赁合同上载明的出租方广州市番禺汉碁工业村投资有限公司之租赁合同及协议书中享有的全部权益为甲方吴x干享有，乙方应向甲方吴x干支付租金管理费及履行租赁合同项下的全部义务和责任。《租赁合同》的承租主体宝晖公司变更为xx公司，xx公司确认拖欠吴x干到期物业租金及管理费（2013年2月、3月、4月）等款项共计人民币295165.92元，并承诺分三期付清上述款项，2013年5月10日缴纳2月租金及管理费，2013年6月10日缴纳3月租金及管理费，2013年7月10日缴纳4月租金及管理费，2013年度其它月份以此类推。xx公司承诺每月10号前准时交纳租金及管理费，过期交费按本协议处理方案执行，到2013年12月30日止，xx公司应一并交清2013年度全部欠款，逾期不交清，xx公司承诺承担一切违约责任，并同意自动无条件退出该物业承租权及经营权。xx公司保证不拆除、破坏物业现有的装修、装潢及所有财物，该等财物均视为吴x干财产，吴x干有权处理。xx公司承诺如不能按本协议约定及时清偿协议项下的任何一期款项，则从该款项最初构成拖欠之日起按银行同期贷款利率10倍向吴x干支付逾期还款利息；已交押金不能代替未还租金及管理费。
2013年5月16日，吴x干、xx公司及宝晖公司三方签订《关于乙方变更公司名称的补充合同及说明》，约定：原《租赁合同》乙方“宝晖国际发展有限公司”变更为“广州xx物业管理有限公司”；吴x干保证继续履行2012年7月12日吴x干与宝晖公司签订的《租赁合同》的所有条款。
上述合同签订后，吴x干已依约将涉案厂房交给xx公司使用，但xx公司未依约支付相应租金及管理费。截止至起诉之日，xx公司仅支付了2013年2月、3月的租金及管理费，尚欠自2013年4月起至11月期间的租金及管理费合计人民币826466.4元，期间经吴x干多次催告仍未支付。
吴x干于2013年12月3日以xx公司未依约支付相应租金及管理费，构成违约为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、吴x干、xx公司之间的《租赁合同》自吴x干起诉之日起解除；2、xx公司立即向吴x干清偿自2013年4月起至起诉之日期间的租金、管理费用共833681.57元，以及相应逾期违约金（按人民银行同期贷款利率四倍计，暂计至起诉之日为人民币50731.3元）；3、确认xx公司已交付给吴x干的租赁保证金人民币20万元归吴x干所有；4、xx公司立即向吴x干腾退涉案厂房，并向吴x干支付自起诉之日起至实际交还厂房之日止的场地占用使用费（费用按《租赁合同》约定的租金、管理费标准计付）；5、本案诉讼费由xx公司承担。
xx公司确认尚未缴纳租金，并以吴x干不履行其作为业主应完成的该物业“腾笼换鸟”，“三旧改造”的审批手续，使其由原来的工业用途变为可以进行商业经营的相关手续的转换和完善工作，严重影响xx公司投入巨资所改造的xx新城广场的经营和招商工作，已构成事实上的违约为由，向原审提起反诉，请求：1、判令吴x干退还2012年2月到2013年3月违法收取xx公司的管理费总额为550976.44元；2、判令吴x干赔偿xx公司因对旧房改造投入的改造款项13067640.67元；3、判令吴x干在合理期限内提供“腾笼换鸟”或“三旧改造”的批复，以便吴x干顺利经营，减少经营风险；4、所有诉讼费用由吴x干承担。
原审第三人李x文辩称：与xx公司签订租赁合同时候当时交了21000元的押金和一年的租金，租赁场所是由我方自建的美食街及原有电房旁的二层楼房，占地100平方米，虽未有经过报建，但是经过xx公司同意。当时三方确实对原合同的有承接手续，当时我在场，当时协议是吴x干待确定后回复我，但是吴x干就一直没有回复，并于2014年10月出律师信给我，11月停止供电。吴x干于交接后的第一个月就收取过我交纳的租金。
原审第三人陈海霞、农行xx支行辩称：确认与xx公司签订租赁合同。
原审诉讼中，吴x干申请将涉案厂房的次承租人李x文、陈海霞、彭x球、曾x勇、农行xx支行、建行xx支行、农商银行xx支行列为案件第三人。另xx公司提出反诉并向原审法院申请对涉案厂房改造所投入的12591036.47元进行装修现值评估。受原审法院委托的广州市华盟价格事务所有限公司于2014年12月29日作出穗华价估（2014）1097号《关于广州市番禺区石基镇市莲路管涌村路段24号厂房装修价值评估结论书》，评估意见为涉案厂房在2014年5月27日的装修价值为6198218元，其中租赁合同范围内价值为4098087元，租赁合同范围外加建价值为2100131元。xx公司已垫付上述评估费用48650元。
原审诉讼中，吴x干于2014年5月26日向原审法院提出财产保全申请，要求查封xx公司名下价值1084412.84元的财产，吴x干提供其名下位于广州市番禺区石基镇市莲路官涌村路段24号厂房作为担保。
在原审法院审理期间，2014年6月25日，吴x干（甲方）、xx公司（乙方）就涉案厂房签订《终止租赁合同协议》，约定：一、甲乙双方同意，乙方应于2014年6月30日前向甲方返还涉案厂房，双方的租赁关系于同日终止；自乙方返还涉案厂房之日起，停止向乙方计租，涉案厂房由甲方收回经营管理。二、乙方与涉案厂房的次承租人的分租合同由甲方承接，甲乙双方应当与次承租人另行签订承接协议，并及时办理交接手续。自2014年7月1日起，全部次承租人应缴纳的租金归甲方所有，由甲方自行收取。三、乙方应当在签订本协议当天向甲方提交其与全部次承租人签订的分组合同，并协助甲方与次承租人协商承接分租合同。……五、双方之间有关拖欠租金纠纷，留待法院委托的评估机构对涉案厂房装修投入部分剩余价值出具评估报告后再协商处理，协商不成则由法院判决；等等。双方并于同年6月29日共同办理物业移交手续，签订《物业移交清单——现有租赁客户移交》，xx公司将租赁客户“骏宇酒店”、“飞扬网吧”、“湘菜馆”、“建设银行”、“农业银行”、“农商银行”、“美食街”的相关租赁文件移交至吴x干。
原审法院认为：吴x干、xx公司及案外人协商一致，通过签订《“租赁合同”的补充合同》、《关于乙方变更公司名称的补充合同及说明》将原《租赁合同》涉案厂房的所有权转让给吴x干，将承租人转为xx公司是各方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，原、xx公司均应按约定履行自己的义务。
本案争议焦点在于：（一）吴x干、xx公司签订的租赁合同是否符合解除条件；（二）吴x干应否赔偿xx公司因对涉案厂房进行旧房改造投入的改造款。
关于吴x干、xx公司签订的租赁合同是否符合解除条件的问题。根据原《租赁合同》第十条违约责任中约定“10.1租赁期间双方必须信守合同，任何一方未履行本合同约定的任何一项条款，均被视为违约。……10.4乙方（承租方）逾期支付的各项费用（包括但不限于租金、水、电、管理费等）自逾期之日起每日应交付按费用总和的1%向甲方（出租方）支付违约金，乙方如拖欠各项费用达30天则属于严重违约，甲方有权单方面提前终止合同并收回租赁的物业。”本案中，吴x干履行了交付租赁物业的义务，而xx公司并未依约支付相应的租金及管理费，xx公司拖欠租金及管理费的行为已构成严重违约，依据上述合同的约定，吴x干有权提前终止合同并收回涉案厂房。在原审法院审理期间，吴x干、xx公司就前涉案租赁合同已协商提前终止，亦已完成移交涉案租赁物，故原审法院确认吴x干、xx公司之间就涉案租赁物广州市番禺区xx镇xx路xx村路段xx号厂房的租赁合同关系已于2014年6月25日协商解除。至于xx公司主张吴x干未履行双方合同约定的与xx公司共同办理广州市“腾笼换鸟”或“三旧改造”手续而应承担违约责任的抗辩意见。经查，根据案外人宝晖公司与汉碁公司于2010年7月12日签订的《租赁合同》约定“汉碁公司协助宝晖公司共同办理广州市腾龙换鸟或三旧改造手续，并协助帮助宝晖公司办理工商营业执照等政府文件”及吴x干、xx公司及宝晖公司于2013年5月16日签订的《关于乙方变更公司名称的补充合同及说明》约定，“原《租赁合同》由宝晖公司变更为xx公司，吴x干保证继续履行2012年7月12日与宝晖公司签订的《租赁合同》的所有条款”，吴x干应负有协助xx公司共同办理广州市“腾笼换鸟”或“三旧改造”手续及协助xx公司办理工商营业执照等政府文件的义务，但庭审中xx公司却一直未有提供充分证据加以证明吴x干未履行上述协助义务的事实，故原审法院对其主张不予支持；同时xx公司以此为由要求吴x干退还所收取约定管理费的主张亦理由不成立，原审法院亦不予支持并予以驳回。
关于保证金是否退还的问题。依据《租赁合同》的约定，“承租方逾期支付各项费用达30天则属严重违约，出租房有权单方面提前终止合同并收回租赁物业，保证金不予退还”，而按照吴x干与xx公司签订《物业租金及管理费分期支付协议书》的约定，xx公司确认拖欠吴x干到期物业租金及管理费（2013年2月、3月、4月）等款项共计人民币295165.92元，并承诺分三期付清上述款项，2013年5月10日缴纳2月租金及管理费，2013年6月10日缴纳3月租金及管理费，2013年7月10日缴纳4月租金及管理费，2013年度其它月份以此类推。但截止至吴x干起诉之日，xx公司仅支付了2013年2月、3月的租金及管理费，尚欠自2013年4月起至11月期间的租金及管理费，xx公司逾期支付各项费用达数月之久，已构成严重违约，故吴x干要求xx公司将已交纳的租赁保证金200000元归吴x干所有的诉请，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。
关于吴x干应否赔偿xx公司因对涉案厂房进行旧房改造投入的改造款的问题。对此吴x干反驳认为，xx公司违约支付租金，按约定将同意自动无条件推出该物业承租权及经营权，保证不拆除、破坏物业现有的装修、装潢及所有财物，该等财物均视为吴x干财产，吴x干有权处理。原审法院认为，虽然案中xx公司违约，按吴x干、xx公司签订的《物业租金及管理费分期支付协议书》约定支付逾期租金利息及不予退还保证金的情况下，但其投入的租赁物装修费及设施等费用经评估现值达到600多万元，该《协议书》的上述约定对xx公司而言显失公平。因此，虽然案中xx公司违约，吴x干也不能在收取逾期租金利息及不予退还保证金的同时还无偿取得对方的巨额财产。现xx公司要求吴x干赔偿因对旧房改造投入的改造款项的诉求。原审法院认为，首先在双方履约过程中，未有证据反映吴x干有违约行为；其次本案的涉案租赁物是xx公司在前业主的租赁期内以其经营的模式及理念进行了装修，但吴x干收回场地后，并不必然能够全部利用原有装修；最后该《物业租金及管理费分期支付协议书》亦有关于“不拆除、破坏物业现有的装修、装潢及所有财物，该等财物均视为吴x干财产，吴x干有权处理”的约定，因此，xx公司要求吴x干对于涉案租赁物改造投入的改造款项承担赔偿责任并无理据；但鉴于吴x干、xx公司双方就本案租赁物约定了15年的合作意向，对于xx公司就涉案租赁物投入的装修，吴x干在合理的范围内，应给予xx公司合理的补偿。
关于装修价值的认定。对于吴x干、xx公司双方关于合同租赁外的加建部分，属于现实存在装修，应纳入xx公司的装修价值之中，该款项经评估总额为6198218元。吴x干在该装修现值的基础上，对xx公司给予合理补偿，原审法院综合造成合同解除的过错、合同关于装修的约定、合同15年合作意向的约定、存在产权外的加建装修及吴x干对装修价值利用的可能性等因素，原审法院酌定吴x干就上述装修现值的基础上补偿给xx公司其中40%，即2479287.2元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年1月16日作出如下判决：一、确认原告吴x干与被告广州xx物业管理有限公司之间就广州市番禺区xx镇xx路xx村路段xx号厂房签订的租赁合同已于2014年6月30日解除。二、被告广州xx物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴x干支付自2013年4月至2014年6月止合计十五个月（其中2014年4月-2014年7月间的租金及管理费为98388.64元／月，2013年8月-2014年6月的租金及管理费为108227.50元元／月）的租金及管理费共1584057.06元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍标准，以每月11日起按当月所欠租金及管理费为基数计算至该款清偿日止）。三、被告广州xx物业管理有限公司已交纳给原告吴x干的租赁保证金200000元归原告吴x干所有。四、原告吴x干于本判决生效之日起十日内向被告广州xx物业管理有限公司补偿装修损失2479287.2元。五、驳回原告吴x干的其余本诉请求。六、驳回被告广州xx物业管理有限公司的其余反诉请求。本案原审本诉受理费14560元，由被告广州xx物业管理有限公司承担（该案件本诉受理费原告已预交，被告应于上述支付期限内一并给付原告）；原审反诉受理费51756元，由被告广州xx物业管理有限公司承担其中41406元，余下10350元由原告吴x干承担（该案件反诉受理费被告已预交，原告应于上述支付期限内一并给付被告）；财产保全费5000元，由被告广州xx物业管理有限公司承担（该财产保全费原告已预交，被告应于上述支付期限内一并给付原告）；评估费48650元由被告广州xx物业管理有限公司承担其中33691元，余下14595元由原告吴x干承担（该评估费被告已垫付，原告应于上述支付期限内一并给付被告）。原审法院于2015年3月4日作出（2013）穗番法楼民初字第629-2号民事裁定，裁定如下：一、原文中第15页第十八行、第十九行“计算至该款项清偿日止”补正为“计算至2014年6月30日止”；二、原文中第16页第九行至第十一行“财产保全费5000元，由被告广州xx物业管理有限公司承担（该财产保全费原告已预交，被告应于上述支付期限内一并给付原告）”补正为“财产保全费5000元，由原告吴x干、被告广州xx物业管理有限公司各承担一半（该财产保全费原告已预交，被告所承担的部分应于上述支付期限内一并给付原告）”。
判后，上诉人吴x干不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据《租赁合同》第10.4条及《物业租金及管理费分期支付协议书》第五条之约定，xx公司支付欠租和管理费的利息应计至欠租实际清偿之日止。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定第二款之规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”，吴x干明确表示不同意利用承租人的装修装饰，故其无须支付任何补偿费用。即使吴x干同意利用，原审裁定的补偿比例也明显过高。吴x干上诉请求：1、撤销原审判决第四项，改判驳回xx公司全部反诉请求；2、撤销原审判决第五项，改判支持吴x干全部本诉诉讼请求，即判令xx公司向吴x干支付自2013年4月至2014年6月止合计15个月（其中2013年4月至2013年7月间的租金为983883.64元／月，2013年8月至2014年6月的租金为108227.5元／月）租金共1584057.06元及相应的逾期违约金（违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍为标准，以每月11日起按当月所欠租金额为基数计算至该款项实际清偿之日止）。3、本案一、二审诉讼费、鉴定费全部由xx公司承担。
被上诉人xx公司二审答辩称：我方不认可对方的主张，2013年6月25日双方就已经签订协议终止合同，我方在合同签订后也将厂房交给对方使用，包括添附的财物。其次，我方没有违约，签订终止协议时即约定对于装修价值须等评估之后再给付我方。
原审第三人农行xx支行对于一审判决没有意见，对二审中双方当事人的主张没有意见。
原审第三人李x文、袁x君、曾x勇、彭x球、建行xx支行、农商银行xx支行二审均无答辩意见。
各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，吴x干提交如下证据：1、广州市番禺区石基镇人民政府《通知》；2、李x文致番禺区城管执法局（广州上井城管执法局）的检举信。拟证明：1、一审法院委托的评估机构出具的《评估报告书》的附表2部分—租赁合同范围外加建部分均是xx公司在未经吴x干同意的情况下违法加建、改建；2、现该部分加建建筑已被番禺区政府部门依法认定为违法建设，并限期吴x干拆除整改。对于该部分违法建筑一审判决仍要求折价补偿，违反公平原则，应予以改判。xx公司认为：按照双方终止租赁合同的协议，次承租人的分租合同由吴x干全部承接，但吴x干收回场地后，不认可李x文的合同而导致李x文投诉。我们的装修和加建整个方案是经过吴x干同意。对于办理手续问题，xx公司有口头要求吴x干协助办理，但没有书面的证据可以证明。
本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”双方当事人对原审法院认定在涉案《租赁合同》租赁期限内，吴x干、xx公司及案外人协商一致，将租赁物的所有权转让给吴x干，租赁合同的出租人主体变更为吴x干，承租人主体变更为xx公司，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，吴x干、xx公司均应按约定履行自己的义务，均无异议，本院予以确认。根据双方的上诉、抗辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同解除的责任归属；二、吴x干应否赔偿xx公司对涉案厂房投入的改造装修款。本院认定如下：
关于焦点一，xx公司与吴x干签订《物业租金及管理费分期支付协议书》约定：确认拖欠吴x干租金及管理费（2013年2月、3月、4月），并承诺分三期付清上述款项，到2013年12月30日止应付清2013年度全部欠款，逾期不交清，xx公司承诺承担一切违约责任，并同意自动无条件退出该物业承租权及经营权。xx公司未依照上述约定支付租金及管理费，抗辩称吴x干未协助其办理涉案厂房“三旧改造”审批手续及协助其办理工商营业执照，但本案无证据显示xx公司要求吴x干协助其办理相关手续而吴x干拒绝或者不配合，故原审对其该主张不予支持，并无不当。xx公司以此为由拒绝支付租金和管理费，缺乏法律和合同依据，原审认定xx公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任，并无不当，本院予以维持。
虽然本案吴x干提起诉讼请求判处xx公司清偿拖欠的2013年4月至起诉之日2013年12月3日期间的租金、管理费共833681.57元及相应逾期违约金，但鉴于双方于2014年6月25日签订《终止租赁合同协议》“双方的租赁关系于同日终止，涉案厂房由吴x干收回经营管理，xx公司与涉案厂房的次承租人的分租合同由吴x干承接，自2014年7月1日起，全部次承租人应缴纳的租金归吴x干所有，由吴x干自行收取。双方之间有关拖欠租金纠纷，留待法院委托的评估机构对涉案厂房装修投入部分剩余价值出具评估报告后再协商处理，协商不成则由法院判决”的约定，而且，xx公司对原审法院判处xx公司应清偿欠付的2013年4月至2014年6月的租金及管理费共1584057.06元并无异议，没有对此提出上诉，故二审对此不予审理，一审该项判决可予以维持。关于吴x干提出逾期违约金应计算至欠付本金实际清偿之日止的上诉意见，经查，双方于《终止租赁合同协议》对拖欠租金管理费的违约金计算方式、截止时间并无作出明确约定，而xx公司的欠租违约行为一直持续，原审法院未阐述理由直接判决“违约金计算至2014年6月30日止”，缺乏依据，确有不当，应予以纠正。另外，原审判决第二项中的“2014年4月-2014年7月间”系笔误，应为“2013年4月-2013年7月间”，本院予以指正。
关于焦点二，首先，从本案的事实看，涉案场地原为工业性质的四层厂房，原承租人宝晖公司以及之后承接租赁合同的xx公司对涉案厂房进行了全面的改造，其范围包括消防、电气、电梯、空调、监控、装潢、广告、中庭加固等工程，最终改造为综合性商业广场，实际上在改造后也有多家商户进驻经营。因此，本案租赁物因承租人的改造而发生使用功能的改变，与一般房屋装饰装修的性质不同。其次，根据双方于2014年6月25日签订的《终止租赁合同协议》，吴x干已经收回了涉案厂房的经营管理权，吴x干也承接了次承租人的合同关系，涉案厂房的改造、装修也实际由次承租人使用，吴x干实际上享受了该改造、装修带来的利益。综上，虽然xx公司因逾期缴纳租金、管理费构成违约需要承担合同解除的责任，其要求吴x干赔偿装修损失也不符合双方合同约定，但鉴于上述理由，吴x干因xx公司逾期交租违约所获得的利益远远大于其实际的损失，故原审认为在合理的范围内，吴x干对于xx公司就涉案租赁物投入的装修，应给予xx公司合理的补偿，符合民事活动应当遵循的公平原则，并无不当，本院予以维持。关于补偿数额问题，原审委托的评估机构对租赁合同范围内装修价值的评议结论为4098087元，鉴于吴x干、xx公司双方就涉案租赁合同约定了15年的租赁期限而实际履行了四年半，本院酌定吴x干应补偿xx公司2000000元。因租赁合同外的建筑物可能存在违章建设问题，应由相关行政机关予以处理，xx公司要求吴x干对该部分建筑物的装修价值作出补偿，缺乏依据，本院不予支持。原审对此处理不当，本院予以纠正。
综上所述，吴x干的部分上诉理由成立，应予以支持，其他不能成立，应予以驳回。审查原审认定事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以改判，其他结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第629号民事判决第一、三、五、六项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第629号民事判决第二项为：广州xx物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向吴x干支付自2013年4月至2014年6月止合计十五个月（其中2013年4月-2013年7月间的租金及管理费为98388.64元／月，2013年8月-2014年6月的租金及管理费为108227.50元／月）的租金及管理费共1584057.06元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍标准，以每月11日起按当月所欠租金及管理费为基数计算至该款清偿日止，总额以本金为限）；
三、变更广州市番禺区人民法院（2013）穗番法楼民初字第629号民事判决第四项为：吴x干于本判决生效之日起十日内向广州xx物业管理有限公司补偿装修损失2000000元。
本案一审本诉受理费14560元，由广州xx物业管理有限公司负担；一审反诉受理费51756元，由广州xx物业管理有限公司负担44156元，由吴x干承担7600元；财产保全费5000元，由广州xx物业管理有限公司和吴x干各承担2500元；评估费48650元由广州xx物业管理有限公司负担33691元，由吴x干负担14595元；二审案件受理费14560元，由吴x干负担8350元，由广州xx物业管理有限公司负担6210元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一六年一月十五日
书 记 员 林嘉丽