湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6960号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈社义，男，1956年2月24日出生，汉族，武汉市公汽四公司退休职工，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：高英，湖北正信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈爱和，女，1953年10月27日出生，汉族，武汉市无机盐化工厂退休职工，住武汉市汉阳区。
原审第三人：武汉均瑶房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区平山正街4号。
法定代表人：王均豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈伟明，该公司员工。
上诉人陈社义因与被上诉人陈爱和、原审第三人武汉均瑶房地产开发有限公司（以下简称均瑶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈社义上诉请求：1、撤销一审判决，依法判令陈社义收回房屋，陈爱和支付违约赔偿金4000元；2、判决驳回陈爱和的诉讼请求；3、本案的一、二审诉讼费用由陈爱和承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。陈爱和逾期支付房款的违约行为客观存在，所谓加付的1000元是陈爱和依约向陈社义支付的部分违约金，而陈爱和违约之后所发生的争执与冲突也清晰地表明异议与纠纷的存在。签订房屋买卖合同以后，双方口头约定留一间小房给陈社义居住，但陈爱和却通过单方面拆床、换门、换锁等方式将陈社义驱逐出其合法居住的房屋。二、一审判决适用法律错误。本案中，没有证据证实双方就合同变更进行过协商或明确约定，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款属法律适用错误。综上，陈社义的上诉请求合法，依法应当支持。
被上诉人陈爱和辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人均瑶公司辩称，诉争房屋应该由我公司管理，公司同意房屋有偿转让，但双方需要在房管部门办理手续，对于本案的纠纷，我公司不发表意见，但我公司尊重法院的判决。
陈爱和向一审法院起诉请求：判决陈社义继续履行合同，配合陈爱和办理诉争房屋承租过户手续并赔偿陈爱和违约金5000元整，本案诉讼费用由陈社义承担。
陈社义提起反诉请求：判令驳回陈爱和的诉讼请求，并判令由陈社义收回房屋，陈爱和向陈社义支付违约金5000元，本案诉讼费用由陈爱和承担。
一审法院认定事实：陈爱和与陈社义系姐弟关系。1994年因陈社义原住房所在地区进行征地拆迁，拆迁人汉阳区房地产公司对陈社义进行安置，由陈社义承租位于武汉市汉阳区毛家堤小区23栋3楼6号房屋（计租面积51.16平方米），该房屋系汉阳区房地产公司直管公房，并于1999年12月23日签订租约。其后，陈社义之女陈宁随陈社义在该房屋中居住至2002年，陈社义缴纳租金。2002年陈社义与其妻离婚后，陈宁随其母在外租住。2003年6月30日，陈社义与陈爱和签订房屋买卖合同一份，合同约定：陈社义将其位于武汉市汉阳区毛家堤小区23栋79号3楼6号公房（面积51.16平方米）出卖给陈爱和，房屋价格85000元，陈爱和首付25000元，8月20日再付10000元，余下50000元于2003年12月底付清；如违约，陈社义有权收回房屋，并向陈爱和索赔违约金5000元；陈爱和如果要过户，陈社义必须配合其办理过户手续，若违约则同样赔偿陈爱和违约金5000元；过户费由陈爱和支付，如因故不能过户，后果由陈社义负责；房屋租金从陈爱和拿钥匙之日起，由陈爱和向房管所缴纳租金；陈社义须将住房证及相关资料证明交给陈爱和；房屋过户之前的一切遗留问题均由陈社义负责。合同签订后，陈爱和于2003年7月1日向陈社义支付了人民币25000元，陈社义出具收条“今收到陈爱和购房款贰万伍仟元整”，陈爱和于2003年8月25日向陈社义支付人民币10000元，陈社义出具收条“今收到陈爱和购房款壹万元整”，陈爱和于2004年1月3日向陈社义支付人民币10000元，陈社义出具收条“今收到陈爱和壹万元整”，陈爱和于2004年4月30日向陈社义支付人民币41000元，陈社义出具收条“今收到陈爱和人民币肆万壹仟元整”。因房款未能在合同约定期限内支付完毕，故陈爱和向陈社义加付了人民币1000元，陈社义收取上述房款且未提异议。2003年7月，陈爱和搬进该房屋居住至今，并缴纳房租，未办理房屋过户手续。2008年12月18日，一审法院受理了陈宁（系陈社义之女）就本案诉争房屋诉陈社义、陈爱和、武汉均瑶房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案后，于2010年12月30日作出（2009）阳民一初字第43号民事判决，驳回陈宁的诉讼请求，后陈宁不服该判决提起上诉，武汉市中级人民法院于2011年7月15日作出“驳回上诉，维持原判”判决。
一审法院另查明：陈爱和与陈社义签订诉争房屋买卖合同后，鉴于陈社义夜班特点及缺少临时居住地的实际困难，双方口头约定陈爱和将诉争房屋中的一间房屋留给陈社义居住，陈社义实际在该房屋内居住至2003年10月，后双方发生争执，陈社义未继续在该房屋内居住。该房屋至今未办理承租过户手续。现陈爱和认为房屋买卖合同已经生效并已履行完毕，陈社义应配合陈爱和办理房屋承租过户手续，且陈社义未协助陈爱和办理房屋过户的行为已构成违约，依照合同约定应赔偿陈爱和违约金人民币5000元；陈社义则认为陈爱和逾期付款且未履行准予陈社义在房屋内居住的约定，陈爱和的行为构成了违约，依照合同约定，陈社义有权收回房屋，并要求陈爱和支付违约金人民币5000元。本案经调解，双方未能达成一致协议。
一审法院认为，陈爱和与陈社义就位于武汉市汉阳区毛家堤小区23栋3楼6号房屋签订的房屋买卖合同的合法性、有效性已由发生法律效力的（2009）阳民一初字第43号民事判决书所确认，均瑶公司亦对该房屋买卖合同不持异议，双方均应严格履行。合同签订后，陈爱和依约向陈社义支付了全部购房款人民币85000元，另因部分购房款余款未能在合同约定期限内足额付清，为此陈爱和向陈社义额外支付人民币1000元，陈社义收取上述总计人民币86000元且并未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，就诉争房屋的购房款总额及房款给付期限，应视为双方以实际行为对原合同的履行进行了变更，故对陈社义主张陈爱和逾期付款已构成违约的观点，不予采信。对陈社义要求收回诉争房屋并要求陈爱和支付违约金人民币5000元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定及双方所签房屋买卖合同中关于协助办理过户手续之约定，现陈爱和要求陈社义协助其办理诉争房屋过户手续，予以支持。因双方就房款支付存在协商及变更情形，且协助过户作为承租权转让的附随义务，其迟延履行行为并未对陈爱和的承租权及房屋使用权造成侵害，故对陈爱和要求陈社义支付违约金人民币5000元的主张，不予支持。陈爱和取得诉争房屋实际承租权后，鉴于陈社义临时性的实际需要，依约为陈社义留存了居住用房，陈社义亦免费居住了一段时间。因双方就陈社义享有居住权的期限约定不明，陈爱和作为实际承租权人有权对房屋的使用进行安排，且依照权利、义务对等原则及陈社义临时居住需要之特点，现陈社义主张陈爱和未保障其在诉争房屋中居住权的观点，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈社义于一审判决发生法律效力之日起十日内协助陈爱和办理位于武汉市汉阳区毛家堤小区23栋3楼6号（计租面积51.16平方米）房屋的承租权过户手续；二、驳回陈爱和的其他诉讼请求；三、驳回陈社义的反诉请求。一审案件受理费人民币8850元（陈爱和已预交）、反诉费人民币4425元（陈社义已预交）均由陈社义负担，陈社义于一审判决发生法律效力之日起十日内将上述应付款项直接支付给陈爱和。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈社义提交的派出所出警证明不能证明双方一直因房屋问题纠纷不断，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，陈爱和与陈社义就本案诉争房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且其合法性、有效性已经由发生法律效力的（2009）阳民一初字第43号民事判决书所确认，双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。合同签订后，陈爱和向陈社义支付了全部购房款，陈社义收取购房款后将房屋交付给陈爱和，陈爱和从2003年7月搬进诉争房屋居住至今，房租亦由陈爱和向均瑶公司缴纳，陈爱和已经履行了合同约定的全部义务，其要求陈社义协助办理诉争房屋过户手续，一审法院予以支持并无不当。关于陈社义认为陈爱和未按约定支付房款，要求收回房屋并要求陈爱和支付违约赔偿金4000元的上诉请求，陈爱和向陈社义支付购房款85000元后，因部分房款余款未在合同约定的期限内足额支付，陈爱和向陈社义额外支付1000元，陈社义收取该86000元后并未提出异议，且将房屋交付给陈爱和，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，应视为双方以实际行为对原合同的购房款总额及房款给付期限进行了变更，陈社义认为其收取86000元后提出了异议，但其并未提交充分的证据予以证明，对陈社义的该项上诉理由，本院不予支持。
综上所述，陈社义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8850元，由陈社义负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 瑜
审判员 黄 更
审判员 张立新
二〇一六年十一月十八日
书记员 黄 劼