广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5874号
上诉人（原审原告）：曾彪，身份证住址广西贵港市港南区。
委托代理人：钟伟、何辉，广东科德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：范旺基，身份证住址广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：陈记妹，身份证住址广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：范育朋，身份证住址广州市白云区。
三被上诉人的共同委托代理人：卢作科，广东中大圣律师事务所律师。
三被上诉人的共同委托代理人：谢桃，广东中大圣律师事务所实习律师。
上诉人曾彪因合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法太民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：穗郊字第XXXXXX号农村（墟镇）宅基地使用证载明使用人为范旺基，宅基地座落于某村某公社某生产队。
2010年12月2日，曾彪与范旺基签订《宅基地权及楼房转让协议书》，约定由范旺基将位于广州市白云区共四层的宅基地房屋出卖给曾彪。合同约定“宅基地及楼房销售总金额为￥75万元，大写人民币柒拾伍万元整。宅基地证号为穗郊字第XXXX**号，发证机关：广州市郊区太和区公所”“如遇政府拆迁等行为，所有补偿、受益人均为乙方所有，房屋补偿款归乙方所有，与甲方无关，且甲方应全力协助乙方办理相关领款手续。如甲方及其亲属违反或不履行本协议约定的责任义务；反悔收回转让的房屋；或因转让的宅基地及楼房发生权属纠纷；甲方及收购房款人必须按购房款的总额的叁倍赔偿乙方”，上述甲方为范旺基，乙方为曾彪。另合同还附有《同意转让声明书》作为附件，该声明书为范旺基的妻子陈记妹，儿子范某甲、范育朋，女儿范某乙、范某丙作出，声明内容为同意范旺基将上述宅基地及楼房转让给曾彪，同意上述《宅基地权及楼房转让协议书》的所有条款等。
上述《宅基地权及楼房转让协议书》签订后，曾彪向范旺基指定的账户支付了价款750000元，范旺基亦将涉案宅基地房屋交付给曾彪使用至今。
原审另查明，陈记妹是范旺基的妻子，范育朋是范旺基的儿子。
其后，涉案宅基房屋所在地区涉及环境搬迁项目被要求拆迁，2013年5月24日，广州市白云区人民政府作出云府函（2013）159号《广州市白云区人民政府关于太和镇某村环保搬迁项目村民住宅拆迁补偿安置方案的批复》，该批复载明“太和镇人民政府，某村委会：报来的《太和镇某村环保搬迁项目村民住宅拆迁补偿安置方案》已经区委、区政府研究同意，请你单位严格按照广州市政府批复要求，组织好某村的环保搬迁补偿安置工作”。《太和镇某村环保搬迁项目村民住宅拆迁补偿安置方案》对相关拆迁补偿作了具体规定。
曾彪于2015年1月5日向原审法院提起本案诉讼称：2014年11月，我了解到范旺基、陈记妹、范育朋已签署了相关的拆迁补偿文件，并获得了房屋和现金补偿共计价值约300多万元。按我要求范旺基、陈记妹、范育朋按照《宅基地权及楼房转让协议书》第四条第2款的约定将所得的房屋、所有补偿交付给我，但范旺基、陈记妹、范育朋以与我签署的该协议无效为由拒绝将所获得的补偿给我。请求法院依法判令范旺基、陈记妹、范育朋赔偿我损失300万元，原审诉讼中，曾彪明确上述300万元包括75万元的房款及225万元的损失赔偿款；诉讼费用由范旺基、陈记妹、范育朋承担。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”范旺基与曾彪签订的《宅基地权及楼房转让协议书》约定将涉案宅基地房屋转让给曾彪，实际上属于将涉案房屋连同宅基地使用权一并转让给曾彪。曾彪并非涉案宅基地房屋所在地即广州市白云区太和镇某村的村民，不属于可享有广州市白云区太和镇某村内宅基地的主体，故曾彪与范旺基签订的《宅基地权及楼房转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案曾彪主张范旺基、陈记妹、范育朋赔偿3000000元，并在原审庭审中释明了该3000000元包括房屋转让款750000元。曾彪请求范旺基返还该750000元的诉讼请求合理合法，予以支持，但仅应范旺基承担返还责任，陈记妹、范育朋并非上述《宅基地权及楼房转让协议书》的当事人，曾彪要求陈记妹、范育朋承担责任并无事实及法律依据，不予支持。
至于曾彪还主张范旺基、陈记妹、范育朋赔偿其他损失2250000元的诉讼请求，原审法院认为，综合曾彪在诉状中的陈述，其该主张实质基于其与范旺基签订的上述《宅基地权及楼房转让协议书》中的违约责任条款，即要求范旺基、陈记妹、范育朋赔偿涉案房屋的拆迁补偿款及按购房款3倍赔偿给曾彪，但《宅基地权及楼房转让协议书》为无效合同，曾彪要求范旺基、陈记妹、范育朋根据无效合同约定的条款给予赔偿没有法律及事实依据，另合同无效后，一方当事人请求赔偿损失，该损失实际为信赖利益损失，信赖利益是指法律行为无效而相对人信赖其有效，因无效的结果所蒙受的损害，取得信赖利益赔偿的前提是请求赔偿当事人必须为善意，而本案中，涉案合同因违反法律强制性规定而失效，曾彪在签订涉案合同时对合同效力应是明知的，且引起本案纠纷的事由是政府拆迁行为，并非对方恶意毁坏交易行为，故综上所述，对于曾彪要求范旺基、陈记妹、范育朋赔偿损失的诉讼请求，不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、于本判决生效之日起五日内，被告范旺基向原告曾彪返还房屋转让款750000元；二、驳回原告曾彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元，由被告范旺基承担11300元，原告曾彪承担19500元。
判决后，曾彪不服，向本院提起上诉称：1、上诉人在原审中提出的225万元损失不是基于违约责任条款，也未据此要求三被上诉人范旺基、陈记妹、范育朋承担违约赔偿责任，而是基于房屋市场价值的损失。原判认为上诉人主张的实质是基于涉案协议的违约条款，不仅没有依据，也违反了上诉人的主观意愿。2、三被上诉人办理的涉案房屋的拆迁安置补偿协议等文件，直接体现了涉案房屋在目前的市场价值情况，根据该价值情况可以计算出上诉人遭受的房屋市场价值损失是225万元。3、虽然涉案协议无效，三被上诉人在收到房屋拆迁补偿款后主张合同无效，其存在全部过错，除应返还取得的财产外，其还应赔偿房屋价值增加给上诉人造成的损失即房屋市场价值损失，房屋市场价值的损失应以房屋实际价值即三被上诉人获得补偿的价值与原购房款之间的差额为依据。4、原判不对三被上诉人因涉案房屋实际获得补偿的基本事实即房屋现在价值进行调查取证，简单的以上诉人提出的是违约诉讼为由驳回上诉人索赔的请求，属于认定基本事实不清，也应撤销原判发回重审。综上，请求撤销原判第二项，改判三被上诉人赔偿上诉人损失225万元或将本案发回重审，诉讼费用由三被上诉人承担。
被上诉人范旺基、陈记妹、范育朋共同答辩称：1、三被上诉人没有任何违约和侵权行为，现涉案房屋仍有上诉人曾彪在使用、出租，并无灭失，拆迁项目现整条村都没有拆迁。2、上诉人认为其房屋损失价值225万元没有任何证据证明，本案的起因是由于政府部门的拆迁而导致。3、根据原判查明的拆迁补偿方案，村民每户获得的房屋是按户计算，范旺基和陈记妹名下有多套房屋，所以不存在赔偿上诉人225万元的事实依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
上诉人曾彪及被上诉人范旺基、陈记妹、范育朋在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人曾彪与被上诉人范旺基签订的《宅基地权及楼房转让协议书》应属无效正确，本院予以确认。
上诉人曾彪在本案中主张被上诉人范旺基、陈记妹、范育朋赔偿300万元，并在原审庭审中明确了该300万元包括房屋转让款75万元，原判认为上诉人曾彪请求被上诉人范旺基返还该75万元的诉讼请求合理合法而予以支持正确。至于上诉人曾彪还主张被上诉人范旺基、陈记妹、范育朋赔偿其他损失225万元的诉讼请求，综合上诉人曾彪在其诉状中的陈述，其该主张实质上是基于其与被上诉人范旺基签订的上述《宅基地权及楼房转让协议书》中的违约责任条款，即要求被上诉人范旺基、陈记妹、范育朋赔偿涉案房屋的拆迁补偿款及按购房款3倍赔偿给上诉人曾彪，但《宅基地权及楼房转让协议书》为无效合同，原判认为上诉人曾彪要求被上诉人范旺基、陈记妹、范育朋根据无效合同约定的条款给予赔偿没有法律及事实依据正确。现上诉人曾彪在没有提交新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费19500元，由上诉人曾彪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年一月十九日
书 记 员 郑高妍