浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第3308号
原告瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。（以下简称港瑞公司）
法定代表人郑统弟。
委托代理人陈继锋、陈督，浙江玉海律师事务所律师。
被告黄秀眉，女，1975年4月14日出生，汉族，住瑞安市。
委托代理人周崇成、潘芙芳，浙江万松律师事务所律师。
原告港瑞公司与被告黄秀眉租赁合同纠纷一案，于2015年10月8日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理，后于2016年2月14日转为普通程序，并于2016年3月3日公开开庭进行了审理，原告港瑞公司的委托代理人陈继锋、陈督、被告黄秀眉及委托代理人周崇成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港瑞公司诉称：2014年8月18日，原、被告就瑞安市公园路港瑞新玉海广场负一层B1-39号商铺一事，签订《新玉海广场租赁意向书》。意向书约定：被告承租上述商铺的月租金为9079元，综合管理费与公共能耗费共计每月2096元；租期三年，开业之日起免租三个月。2014年8月26日被告支付承租保证金18158元，原告随即将商铺交付给被告。被告承租上述商铺后仅支付承租保证金18158元。原告多次要求被告按合同支付租金等费用，但被告一直拖欠，拒不支付上述费用。另根据约定，被告虽然有三个月的免租期，但是是基于双方签订的租赁关系为三年，现被告违约且承租时间不到一年的情况下，被告应当支付免租期租金。为维护原告的合法权益，现起诉要求：1、判决原、被告签订的《新玉海广场租赁意向书（B1-39）》依法解除，并判令被告腾空商铺；2、判决被告支付租金、综合管理费、能耗费共计95688元（租金从2015年1月1日起计算至被告腾空商铺之日止，暂算至2015年9月1日为72632元；综合管理费、能耗费从2014年10月1日起计算至被告腾空商铺之日止，暂算至2015年9月1日为23056元）；3、判决被告向原告支付合同免租期的租金共计27237元（从2014年10月1日起至2015年1月1日止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告黄秀眉辩称：1、双方签订的租赁意向书效力待定，因为原告是否享有管理权及所有权没有证据证明，商铺的产权是否具备、消防是否通过验收不清楚，地下室的功能是停车场，现原告擅自变更用途作为店铺出租是违法的，也是无效的；2、原告诉称与客观事实不符，原告从未向被告要求支付租金。双方签订的意向书已实际解除，被告承租的店铺在2015年2月14日已关门，此前已明确向原告提出合同不签订了，且得到原告管理人员的同意，所以店里的大部分财物都已搬出来了，小部分在2015年4月份被告要去搬，但原告不让，并且上锁。双方的租赁关系已解除，所以后续租金、物业费的请求是没有依据。3、合同约定免租期三个月，而被告实际使用商铺没有到三个月，根据规定，原告要将押金、装修保证金、POSE机押金返还给被告。
原告港瑞公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：
营业执照、组织机构代码证各1份，证明原告身份情况；
被告身份复印件1份，证明被告身份情况；
《新玉海租赁意向书》1份，证明原、被告租赁合同关系；
商铺交付验收登记确认表，证明原告向被告交付商铺的事实；
收款收据1份，证明被告支付承租保证金；
商品房预售证2份，证明是由温州绿地房地产公司开发；
证明1份，证明商铺的产权；
8、产权证复印件，证明商铺产权情况；
9、委托经营管理合同，证明原告享有管理权。
原告港瑞公司提供的上述证据，经被告当庭质证，提出质证意见如下：对证据1-2没有异议。证据3的真实性、关联性没有异议，合法性结合证据9一并质证。证据4、5、6没有意见。证据7与本案没有关联性。证据8是复印件，请法庭核实。证据9中约定是以委托方名义与承租者签订合同，现原告是以自己名义签订合同，说明是无效的。本院认为原告提供的上述1-2证据客观真实，来源合法，与本案相关，予以采纳。证据3系原、被告自愿签订，结合原告本案相关事实，可证实该意向书的真实性，予以认定。证据4可证实交付商铺的事实，予以认定。证据5可证实原告收取被告缴纳的承租保证金的事实，予以认定。证据6可证实被告的待证事实，予以认定。证据7、8虽是复印件，但在庭后业经过核对，予以认定。证据9系第三方与原告签订的合同，合同中已明确约定为业主所有的商铺进行经营管理，可认定原告有权出对商铺进行出租及收取租金。
被告黄秀眉在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
电费明细表，证明被告的商铺在2015年2月份就没有使用，处于关闭状态；
二份证人证言（当庭作证），证明原告通知被告签订合同，但被告没有和原告签订租赁合同的事实。
被告提供的证据经原告当庭质证，提出质证意见如下：对证据1没有意见，但不足以证明被告在2015年2月份关铺，不足以作为被告不缴纳租金的护抗辩理由。证据2经原、被告当庭质证，原告认为，第一位证人没有当面知晓是否有通知被告去签订合同，属于推测。第二位证人承认上次庭审已全程听取庭审过程，所以不能证明被告的待证事实。本院认为，第一位证人只是推测认为有通知被告签订合同，该证言不予采纳。第二位证人第一次开庭听取了庭审过程，其已失去证人资格，该证言不予采纳。
综合以上证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2014年8月20日，原、被告就瑞安市港瑞新玉海广场负一层B1-39号商铺一事，签订《新玉海广场租赁意向书》，约定：被告承租上述商铺的月租金为9079元，综合管理费与公共能耗费共计每月2096元。租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30止，租金支付方式付六押二，意向书签订后3个工作日被告支付承租保证金18158元，开业之日起免租三个月。被告于2014年8月26日已支付承租保证金18158元。意向书第八条第二项约定：被告收到原告通知一周内需签署《商铺租赁合同》，否则视为被告自动放弃承租权。期间，原告曾通知被告签订租赁合同。之后被告对该商铺进行装修并入驻经营。现该商铺已停止经营。
另查明，被告承租的商铺已于2015年9月17日取得房屋所有权证，商铺所有权人已委托原告对该商铺进行经营管理。原告于2014年10月18日开业。
本院认为：原、被告之间签订的虽是租赁意向书，但被告在收到商铺后进行装修并实际入驻进行经营，并已缴纳承租保证金，原告对此亦未提出异议，视为双方已按租赁意向书履行，该意向书已具备合同的必要条件，双方的租赁关系已成立。该租赁意向书系双方当事人的真实意思表示，不存在无效的情形，该意向书合法有效，双方当事人应当按照约定各自履行义务。被告称意向书第八条第二项约定：被告收到原告通知一周内需签署《商铺租赁合同》，否则视为被告自动放弃承租权。但此后原告并未要求被告搬出该商铺，双方亦未就意向书的解除达成一致意见，故双方签订的意向书并未解除。现原告已按约向被告交付商铺，被告也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费。在被告拖欠租金及其他费用的情况下，原告提出解除双方的租赁关系及腾空商铺，予以支持。意向书中并没有为免租期设置条件，按约定，被告可享有开业之日起三个月的免租期，原告于2014年10月18日开业，故被告应于2015年1月19日起支付租金。委托经营合同已明确约定产权人将其商铺委托给原告经营管理，故原告有权以自己的名义出租及收取租金。是否通过消防验收并不影响租赁合同的效力，且被告亦未因消防问题导致无法营业，故被告认为商场是否有通过消防验收不清楚而导致合同效力待定的辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、确认原告瑞安市港瑞商业管理有限公司与被告黄秀眉于2014年8月20日签订的《新玉海广场租赁意向书》解除。
二、被告黄秀眉于本判决生效后十日内将坐落于瑞安市玉海街道公园路港瑞新玉海广场B1-39号商铺腾空并交还原告瑞安市港瑞商业管理有限公司。
三、被告黄秀眉于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司租金（租金按每月9079元从2015年1月19日起计算至商铺实际腾空之日止）。
四、被告黄秀眉于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司综合管理费、公共能耗费，按每月2096元从2015年1月19日起计算至商铺实际腾空之日止。
五、驳回原告瑞安市港瑞商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2759元，由原告瑞安市港瑞商业管理有限公司负担859元，被告黄秀眉负担1900元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费2759元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，具体账号详见上诉费用缴纳通知书。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 杨伟荣
人民 陪 审员 曹高锋
人民 陪 审员 蔡永林
二〇一六年三月十五日
（代）书记员 木聪慧