广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）港民初字第1099号
原告防城港市公安消防支队。
法定代表人梁雄松，支队长。
特别授权委托代理人许嵩，广西广为律师事务所律师。
被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司。
法定代表人朱雄斌，该公司总经理。
原告防城港市公安消防支队（以下简称消防支队）诉被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司（以下简称壹号公馆）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、代理审判员叶汪绿、人民陪审员刘敬佳参加的合议庭，于2014年2月17日公开开庭审理了本案。书记员陆晨萍担任法庭记录。原告消防支队的委托代理人许嵩到庭参加诉讼，被告壹号公馆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年，原告与被告签订《协议书》，约定原告将位于防城港市兴港大道一栋面积约为7032平方米的大楼出租给被告，使用期限自2010年3月1日至2060年3月1日止。《协议书》签订后，原告按约将房屋交由被告使用。但到2013年1月份时，被告却未按约定按时交纳租金，原告多次去函要求被告交纳租金并给被告合理的支付期限，但被告未能在合理期限内交纳租金。直至2013年7月23日，被告才将本应在2013年1月份交纳的租金支付给原告，被告迟延支付租金长达172天。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付违约金258000元；二、依法确认原告与被告于2010年签订的《协议书》的第1.1条无效；三、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实提供的证据有：1、《协议书》，以证明原、被告于2010年签订了房屋租赁合同，约定了租金及相关违约责任；2、《催款函》，以证明原告在被告不按时履行给付租金义务时，要求被告在合理期限内支付，被告逾期支付租金的行为已构成违约；3、送达回执，以证明原告已将《催款函》送达被告；4、银行电子汇划收款回单，以证明被告于2013年7月23日通过电子汇划方式支付100万元租金给原告的事实。
被告未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。本院对原告所提供证据的真实性、合法性和关联性予以确认，作为本案定案依据。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2010年，以原告为甲方与被告为乙方签订《协议书》，约定甲方将其所有的一栋面积约为7032平方米的房屋租赁给乙方，并约定：“……1.1甲方同意将楼宇及场地的整体使用权（附条件）交由乙方使用，期限为50年，自2010年3月1日至2060年3月1日止。……1.2.2自2010年3月1日至2010年11月1日为免费使用期（8个月），供乙方组织施工（包括但不限于装修、设备安装调试）和其他各种准备。在此期间，乙方无需缴纳使用费。1.2.3合同签订后20个工作日内，乙方向甲方支付第一年（自2010年3月1日至2011年2月28日）的使用费50万元。第二年（自2011年3月1日至2012年2月28日）的使用费50万元。从第三年起每年向甲方支付使用费100万元。……4.1甲乙双方同意，自免费试用期的期限届满次日起，以每12个月为一个年度，由乙方按以下方式交纳使用费：4.1.1第二年使用费一次性支付。4.1.2自第三个年度起，每年的元月和七月平均支付当年度使用费。4.2甲方每次收到使用费后，应在五日内向乙方开具部队通用发票。……8.2在甲方并无违约的前提下，乙方不按约定交纳使用费的，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠使用费3‰的违约金。8.3除本合同另有约定外，任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后的7天内予以更正；自一方发出补救通知之日起超过5日仍不改正，则自该非违约方发出第二次通知之日起，违约方应每日向非违约方支付相当于通知发出所在年度平均月使用费的3‰的迟延履行违约金，直至改正为止。……”《协议书》签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。2013年6月27日，原告向被告送达《催款函》，催收租金。2013年7月23日，被告将2013年租金共计100万元通过电子汇划方式支付给原告。
以上事实，有《协议书》、《催款函》、送达回执、银行电子汇划收款回单及庭审笔录等予以证明。
本院认为，原告与被告签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。现原告已按约将房屋交付给被告使用，被告却未能按约定的期限支付租金，显属违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金258000元是否有事实和法律依据的问题。根据《协议书》中的约定以及庭审中原告方的陈述意见，2013年年度的租金为100万元，被告应于2013年1月31日前支付50万元，于2013年7月31日前支付另外50万元。被告于2013年7月23日一次性将100万元租金支付给原告，其中应于2013年1月31日前支付的50万元租金属于逾期支付，故被告应当对该部分租金承担违约责任，且违约责任的起止时间为2013年2月1日至2013年7月22日。《协议书》中约定逾期支付租金的违约金按所欠租金每日3‰计算，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告约定违约金按所欠租金每日3‰的标准计算，已过分高于造成的损失，根据被告的违约程度和性质，本院将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。
关于《协议书》中租赁期限条款是否有效的问题。在原、被告双方签订的《协议书》第1.1条中约定的租赁期限为50年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，原、被告约定租赁期限超过二十年的部分应属无效，而非整个租赁期限条款无效。因此，原告请求确认该条款全部无效的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司向原告防城港市公安消防支队支付违约金52778.08元（违约金以50万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自2013年2月1日计算至2013年7月22日）；
二、原告防城港市公安消防支队与被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司于2010年签订的《协议书》第1.1条中约定租赁期限超过20年的部分无效。
案件受理费5170元，由原告防城港市公安消防支队负担2585元，被告防城港市壹号公馆餐饮娱乐管理有限公司负担2585元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费5170元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
代理审判员 叶汪绿
人民陪审员 刘敬佳
二〇一四年三月十日
书 记 员 陆晨萍
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。