湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终1594号
上诉人（原审被告）罗舒元，女，1982年6月4日生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：何婷，湖南银光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈红艳，女，1983年2月22日生，汉族，个体工商户。
原审被告：刘姗婷，女，1983年5月6日生，汉族，居民。
上诉人罗舒元因与被上诉人陈红艳、原审被告刘姗婷租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3508号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗舒元的委托诉讼代理人何婷，被上诉人陈红艳到庭参加诉讼。原审被告刘姗婷经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗舒元上诉请求：一、撤销一审判决，改判为驳回陈红艳的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由陈红艳负担。事实和理由：一、一审判决认定转租行为自始无效是错误的。本案口头转租协议是经双方自愿协商达成的，不存在法定可撤销的情形，应为合法有效。中国人民解放军湖南省郴州军分区后勤部（以下简称军分区后勤部）的租赁合同中虽有不能转租的条款，但在实际履行中是允许的。二、一审判决认定罗舒元为本案适格被告属认定事实不清。涉案门面系刘姗婷从军分区后勤部租赁，刘姗婷是因为当时出国才委托罗舒元代为处理相关事宜，罗舒元对涉案门面完全不存在管理权和处置权。
陈红艳辩称：军分区后勤部对转租的涉案门面不知情；罗舒元的主体适格，请依法驳回罗舒元的上诉，维持原判。
刘姗婷未到庭参加诉讼，未作答辩。
陈红艳向一审法院起诉请求：一、撤销陈红艳与罗舒元于2015年11月29日签订的转租协议；二、判令罗舒元、刘姗婷返还陈红艳门面转让金50,000元，并赔偿陈红艳门面装修损失60,462元、租金损失11,497元，舍计121,959元；三、本案诉讼费由罗舒元、刘姗婷负担。
一审法院认定事实：罗舒元、刘姗婷为朋友关系，2014年12月29日，刘姗婷与军分区后勤部签订一份《军队房地产租赁合同》，军分区后勤部将位于郴州市北湖区人民东路23号A1栋一层（座落号：6730字第19—20号）门面出租给刘姗婷经营服装，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月30日止，同时约定刘姗婷不得擅自转租，确需转租需经军分区后勤部书面同意。
2015年11月23日，陈红艳在微信朋友圈中看到罗舒元发布的转让上述门面的信息后，与罗舒元当面进行了口头协商，陈红艳向罗舒元交付门面转让订金10,000元。同年11月29日，陈红艳再次向罗舒元交付40,000元，罗舒元出具收条一张，载明收到陈红艳门面转让预付金50,000元（含之前订金10,000元），并备注陈红艳将于签订合同之日前将门面转让金尾款70,000元交于罗舒元；当日，罗舒元将上述门面钥匙交给了陈红艳。
陈红艳于2015年12月14日向军分区后勤部缴纳了当月租金11,497元，刘姗婷与陈红艳一同为上述门面办理了经营人为刘姗婷的“小嘴零食”营业执照，实际由陈红艳经营。2016年1月1日，陈红艳实际经营的“小嘴零食”店正式开始营业。2016年1月10日，军分区后勤部向包括陈红艳在内的位于郴州市北湖区人民东路23号A1楼各承租业主发出一份“通知”，通知根据省军区传达中央军委对军队改革调整《关于全面停止军队对外有偿服务有关问题的通知》的指示精神，从即日起军分区停止续签租赁合同，已到期承租户不愿退出的，在军队新的租赁管理办法未明确前，暂按原租金标准按月缴纳租金，待上级新的管理办法明确后按新的规定要求执行。2016年4月26日，军分区后勤部再次向承租业主发出“通知”，通知经军分区党委常委会研究决定，已到期的承租项目必须于2016年5月31日前清理退场，交还承租物业，办理退租相关手续。2016年6月20日，军分区后勤部对陈红艳实际经营的“小嘴零食”店进行了关门处理，向陈红艳退回了其缴纳的2016年1月至5月的全部租金。此后，陈红艳要求罗舒元、刘姗婷退还门面转让金50,000元并赔偿损失遭拒，酿成本案纠纷。
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对本案争议的焦点作出如下评判：
一、关于罗舒元是否为本案适格被告的问题。罗舒元与刘姗婷均抗辩称双方非合伙关系，涉案门面为刘姗婷向军分区后勤部租赁，罗舒元系由刘姗婷委托处理门面转让事宜。但查明，涉案门面的转让信息系由罗舒元发布，罗舒元与陈红艳商谈门面转让时刘姗婷并不在场，也未向陈红艳出具刘姗婷的委托手续，陈红艳所预交的门面转让费50,000元是由罗舒元收取后出具收条，罗舒元随后将门面钥匙交付给陈红艳。因此，陈红艳完全有理由相信罗舒元对涉案门面有管理和处置权，故罗舒元是本案适格的被告，应当与刘姗婷共同承担本案相应民事责任。
二、关于陈红艳的诉讼请求。刘姗婷与军分区后勤部的《军队房地产租赁合同》中约定了转租需经军分区后勤部书面同意，而直至该合同期限届满，军分区后勤部都未书面同意刘姗婷转租。陈红艳对此知情，但并未提出异议。罗舒元与陈红艳未经军分区后勤部同意而口头商定的转租行为，属无效民事行为，自始没有法律约束力，无需撤销；罗舒元、刘姗婷因该无效转让所收取陈红艳的门面转让预付金50,000元，应予退还。对于涉案门面，陈红艳未能与军分区后勤部签订租赁合同的根本原因是军队改革调整的相关规定，而非罗舒元、刘姗婷的过错，且陈红艳未提交证据证实罗舒元、刘姗婷事前已知道军分区后勤部将收回门面。因此，对陈红艳要求罗舒元、刘姗婷赔偿装修损失60,462元、租金损失11,497元的请求，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告罗舒元、刘姗婷共同向原告陈红艳退还门面转让预付金50,000元，此款限被告罗舒元、刘姗婷在本判决生效后十日内共同支付完毕；二、驳回原告陈红艳的其他诉讼请求。如果被告罗舒元、刘姗婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2739元，由原告陈红艳负担1616元，被告罗舒元、刘姗婷共同负担1123元。”
本院二审中，陈红艳提交两份证据。证据一、军分区后勤部向承租户下发的《通知》，拟证明2015年12月陈红艳装修门面期间军分区后勤部已不打算续签门面租赁合同，刘姗婷知道或应当知道该消息，而陈红艳并不知情；证据二、2015年12月31日郴州市工商行政管理局向刘姗婷发放的《营业执照》，拟证明刘姗婷还在告知陈红艳门面可以转租并且可以续租，并以刘姗婷的名义办理了“郴州市小嘴零食店”的营业执照，隐瞒了门面不能转租也不能续租的真实情况。罗舒元的质证意见为：对证据一的真实性无异议，对证明方面有异议。刘姗婷与陈红艳签订的转租协议时间为2015年11月29日，而军分区后勤部的《通知》是2015年12月15日，刘姗婷不可能对之后发生的事实有预知能力，刘姗婷在签订转租协议时是不知道军分区后勤部不再续签门面合同；对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议。刘姗婷在2015年12月31日还成功办理了营业执照，也正说明了军分区后勤部当时对门面是否续租还没有形成正式的文件。刘姗婷没有隐瞒陈红艳，陈红艳是与刘姗婷一起到军分区后勤部办理的相关事宜。本院结合质证情况，审核认为：对证据一、二的真实性、合法性予以确认，但对证明方向不予认可，对该两份证据不予采信。
本院二审查明：刘姗婷与军分区后勤部于2014年12月29日签订的《军队房地产租赁合同》第八条第（四）项第二款约定：“不得擅自将所租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。”其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、涉案门面的转租行为是否有效；二、罗舒元是否为本案适格主体，是否需承担本案责任。
关于争议焦点一。刘姗婷与军分区后勤部签订的《军队房地产租赁合同》中明确约定：转租需经军分区后勤部书面同意，并报军队房地产管理部门备案后才能实施。刘姗婷与陈红艳之间的转租行为既未经军分区后勤部书面同意，也未报军队房地产管理部门审核备案，因此，双方之间的转租行为无效。罗舒元、刘姗婷因该无效行为收取陈红艳的50,000元转让金应予退还。
关于争议焦点二。涉案门面的转让信息是由罗舒元在微信上发布，涉案门面的转让是由罗舒元与陈红艳口头协商，转让款是由罗舒元收取，收取转让款的收条是由罗舒元出具，涉案门面的钥匙也是由罗舒元交与陈红艳。罗舒元与陈红艳商谈门面转让时刘姗婷不在场，罗舒元未向陈红艳出具刘姗婷转让门面的委托手续。陈红艳完全有理由相信罗舒元对涉案门面有管理权和处置权，故罗舒元是本案的适格主体，应当与刘姗婷共同承担本案民事责任。
综上所述，罗舒元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人罗舒元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨爱华
审 判 员 陈新德
审 判 员 黄小峰
二〇一七年九月十八日
法官助理 袁浩飞
书 记 员 梁 艺
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。