重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初17890号原告：刘建荣，女，1974年9月14日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：万真真，男，1989年1月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原告刘建荣与被告万真真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘建荣，被告万真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建荣向本院提出下列诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年11月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付2017年7月1日起至8月31日的水电费205.77元；3.判令被告赔偿家具或维修室内设施费用2000元；4.判令被告支付维修涂刷墙壁费用1200元；5.判令被告支付2017年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金，按每月1500元计算；6.判令被告支付违约赔偿金1500元；7.判令被告支付打扫卫生费200元；8.判令被告支付超时段的物业费，按每月92元计算；9、判令被告支付误工费、抗暑费及车费700元；10.判令被告支付新客户房屋租赁差价费500元。事实及理由：2016年11月26日，我与被告签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于重庆市江北区大石坝雪屿玲珑居X-X-X（以下简称涉讼房屋），租赁期限为一年，合同还对租金支付时间、租金标准、违约责任等进行了详细约定。但被告却未按照合同约定支付2017年9月至11月的租金，该行为应视为被告终止租赁合同，我有权收回房屋，被告还需承担违约责任。2017年8月份，我方询问被告是否续租，其也明确表示不再续租。2017年8月26日，我前往租房处要求收回房屋以便租给其他客户，同时要求被告完清房屋水电气费。但遭到被告强烈反对，其表示不交水电气费，也不承担违约责任。此外，我还发现涉讼房屋内存在如下问题：家具已遭到严重破坏、墙壁多处大面积划伤及涂画、室内卫生极其脏乱、床垫多处有尿渍、沙发坐垫损坏。当日，双方并未就以上问题达成一致意见。2017年8月26日，有两个客户要求看房，且约定的租金比我与被告达成的租金标准高，但由于室内卫生脏乱差，未得到客户接受，丢掉了客户资源。2017年8月27日，双方再次进行协商，被告态度依旧强烈且威胁要伤害我的人身权利，并把我的手包丢到电梯口的垃圾桶处。我当即拨打110求助，并与被告一同到大石坝派出所请求帮助，但双方在警方协调下仍未达称调解意见。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告万真真答辩称：原告的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。1.双方合同已经解除，我方实际已于2017年8月29日搬离了涉讼房屋。2.我方已经提前三个月告知了原告我方只租赁三个季度，原告对此已经认可，且从未说过不退还押金、要求我方承担违约责任的问题，其现在主张我方承担违约责任没有依据。3.我方同意支付2017年7月1日起至8月31日的水电费，但只认可200元，因为在2017年8月26日，原告抄表计算出来的金额为169.7元。4.2017年8月26日，原告在无任何通知的情况下，强行进入涉讼房屋，并告知我方租赁合同已经到期，打扰了我老婆及小孩的生活。我请假回家后与原告沟通，但原告称合同签订日期为2016年11月26日，租期为一年，现已经到期。我表示我方购买的新房需要2017年8月30日才能搬入，被告仍坚持要求我方立即搬出租赁房屋。5.关于房屋墙面因小孩涂鸦损坏的问题，我方一直告知原告该赔偿的就赔偿，可以从押金里面扣，但原告要求过于苛刻，双方也未达成一致意见。6.在双方合同期限内，原告多次肆意打扰我方生活，对我及家人造成了严重的影响，望法院维护公平正义。本院经审理查明如下事实：2016年11月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年12月1日起至2017年11月30日；房屋月租金为1500元，押金为1500元；租金按季度支付，被告应在上季度租金到期之日前10日内支付下季度租金；如被告未按期支付租金的，原告有权收回房屋；租赁时间未满10天的按半个月计算租金，超过10天的按一个月计算；每月按表计收水电气费，其中水费与物管费按约交物管处，电费与气费（包括燃气处置费8元/月）按时支付给原告；租赁期间，由被告负责管理房屋及室内设施，如因使用不当造成物品损失和维修的，应由被告承担赔偿损失责任；租赁期限内，如被告明确表示不租的，应提前一个月告知原告，同时原告有权扣除被告一个月租金作为对原告的补偿。合同签订当日，原告将涉讼房屋的钥匙自行保留一把后交付被告。2017年5月18日，被告向原告支付了2017年6月1日至2017年8月31日的房屋租金，并通过微信告知原告“再住一个季度”。2017年8月20日，原告询问被告“你还继续住吗？”，被告答复“银行手续还没有办完，说月底，看看到时候能不能在月底”，原告说“不能够是月底那一天哟，本要提前几天搬哟，合同也是有几天没有算的，我好找人来看”，被告回“到时候按合同日期超几天，我算钱嘛，你看行不行”，原告复“好嘛”。另查明，被告通知原告于2017年8月29日晚上办理房屋交接，但原告认为晚上交接房屋不符合常理，遂于2017年8月30日通过微信与被告沟通房屋交接事宜。原告要求被告将剩余东西于当日上午搬走，被告告知由于上班，只能晚上搬。因此，双方仍未能当面办理房屋交接。因双方对退房事宜、责任承担问题产生纠纷，原告遂起诉至法院。庭审中，原告举示照片、微信聊天记录截图、手写水电记录，拟证明被告未缴纳的水电气数据以及涉讼房屋内家具被损坏、墙壁被涂画的情况，经双方沟通后，被告仍未按照合同约定予以处理。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《房屋租赁合同》系签约双方当事人的真实意思表示，协议约定不违反法律法规的规定，原、被告之间房屋租赁关系成立、合法有效。合同解除分为法定解除与约定解除，约定解除需得到双方的协商一致。根据本案查明的以下事实：被告若需提前终止合同的，依约需提前一个月告知原告；2017年5月18日，被告关于其只租赁至2017年8月31日的表示已经得到原告同意；原告于2017年8月26日前往涉讼房屋并要求收回；双方于2017年8月30日已经在商谈办理房屋交接的事宜。本院认定，双方已经达成被告承租涉讼房屋至2017年8月31日的合意。因此，《房屋租赁合同》于2017年8月31日经双方协商一致解除，被告已经按约支付了前述时间前的房屋租金，故本院对原告要求判令解除合同、要求被告房屋租金的诉讼请求，不予支持。关于合同解除后房屋返还的问题。本院认为，首先，原告已经明知被告已于2017年8月31日前搬离了涉讼房屋。其次，原、被告在沟通办理房屋交接事宜之前已经产生了矛盾，因房屋交接的具体时间双方未达成一致而未能完成房屋交接也是事出有因。再次，原告也有涉讼房屋的钥匙，其作为房屋产权人在知晓被告已搬离涉讼房屋的情况下，有权随意使用、支配涉讼房屋。综上，本院认为被告在合同解除后已经履行了房屋返还义务，现涉讼房屋由原告控制、占有。关于被告是否违约的问题。被告虽没有逾期支付租金的行为，但因双方合同约定的租赁期限为一年，且合同约定“租赁期限内，如被告明确表示不租的，应提前一个月告知原告，同时原告有权扣除被告一个月租金作为对原告的补偿”。因此，结合本案查明事实，《房屋租赁合同》的租赁期限未满一年系因被告要求所致，故原告要求被告承担违约金1500元的诉讼请求有据可依，本院予以支持。此外，对原告主张的水电气费250元的诉讼请求，在原告未举示实际缴费证据的情况下，本院按被告认可的200元予以主张。对于原告要求被告赔偿家具或维修室内设施费用2000元、支付维修涂刷破坏墙壁费用1200元的诉讼请求。本院认为，首先，原告举示的照片均为复印件，无法从照片中看出拍摄的时间、地点等因素。其次，即便前述照片属实，原告也未举示证据证明涉讼房屋在交付使用时的具体状况以及维修、赔偿设施设备的费用。因被告同意就维修涂刷破坏墙壁支付一定费用，故在原告未举示证据证明其实际损失的情况下，本院对原告的该诉讼请求酌情主张200元。原告主张的打扫卫生费、物业费、误工费、抗暑费、车费、新客户房屋租赁差价费均缺乏证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告万真真于本判决生效之日起十五日内支付原告刘建荣违约金1500元；二、被告万真真于本判决生效之日起十五日内支付原告刘建荣2017年7月1日至2017年8月31日的水电气费200元；三、被告万真真于本判决生效之日起十五日内支付原告刘建荣维修、涂刷墙壁费用200元；四、驳回原告刘建荣的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告刘建荣、被告万真真各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 王 涛代理审判员 黄 涛人民陪审员 何祖跃二〇一七年十二月二十日书 记 员 杨 露