山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1302民初5897号
原告：房晓娟，女，1978年4月1日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：侯延彬，山东宇澄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宝磊，山东宇澄律师事务所律师。
被告：临沂市金凤凰置业有限公司，统一社会信用代码：91371300797310136Q，住所地临沂市兰山区涑河南街3号万兴都国际商业公园7号楼21层。
法定代表人：徐士东，总经理。
被告：临沂德兴居置业有限公司，统一社会信用代码：91371302793910230F，住所地临沂市兰山区涑河北街与沂蒙路交汇处东20米路北一楼。
法定代表人：林晓合，董事长。
委托诉讼代理人：尹文堂，山东衡正源律师事务所律师。
原告房晓娟与被告临沂市金凤凰置业有限公司（以下简称金凤凰公司）、临沂德兴居置业有限公司(以下简称德兴居公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房晓娟的委托诉讼代理人侯延彬、李宝磊，被告德兴居公司的委托诉讼代理人尹文堂兰参加诉讼；被告金凤凰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告房晓娟向本院提出的诉讼请求是：1、确认原、被告签订的商品房预售合同第15条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的格式条款无效；2、判令被告依照房屋总价款的万分之三的标准按日向我支付逾期交房、逾期配合我办理产权登记的违约金共计254399元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月20日，我购买了被告金凤凰公司开发的“德兴雅苑”小区的商品房一套，价款426758元，并签订商品房预售合同一份，约定于2010年7月31日竣工，并将验收合格的房屋交付给我，并在商品房交付使用后90日内配合我办理产权登记手续。2014年1月10日涉案房屋竣工，被告德兴居公司于同年2月6日向我交付房屋，2016年4月10日其为我开具426129元的发票，被告共计违约1990天。双方所签订的商品房预售合同是被告提供的格式合同，其中第15条第2项与补充协议第5条所约定的权利义务不对等，被告利用格式条款减轻自己的违约责任，依照有关法律规定，本着公平原则，请求法院将该条款的违约金标准调整为万分之三。二被告就开发的涉案房地产项目进行了转让，由被告德兴居公司承继原项目开发资格，后果应由该公司承担，被告金凤凰公司应负连带责任。请求法院支持我的诉讼请求。
被告德兴居公司辩称，原告要求确认条款无效的请求，依法不能成立，双方经过充分协商签订了商品房买卖合同，双方当事人对合同相关条款均已知晓并认可，且协议内容不违反法律规定，因此该合同中的条款均是有效的。原告主张我公司迟延交房的证据不充分，按照合同约定，我方在2010年7月31日进行交房，根据我方商住楼交房登记簿显示，已经于2010年7月31日进行了交房，但是由于买房的业主较多，登记时间是分批次进行的，但能够充分说明，我方在合同约定的期限内交了房，具备了交房条件，且已实际交房。对于迟延办证的问题，合同中已经就违约金的数额及计算方式作了明确的约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，请求法庭按照双方约定的违约金计算方式进行确定。
被告金凤凰公司未作答辩。
经审理查明，2009年10月20日，原告（买受人）房晓娟与被告（出卖人）金凤凰公司签订商品房买卖合同一份，约定原告房晓娟购买该被告开发的位于临沂市××山区××路××“××”××楼××单元××号商品住宅房一套，房屋代码为××。建筑面积为115.34平方米，总价款426758元。付款方式为按揭付款，在签订本合同时买受人已付86758元，余款340000元通过银行按揭支付。第八条约定，出卖人应当于2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方还对其它事项进行了约定。原告房晓娟已按约定履行了支付房款的义务。2011年1月14日，被告德兴居公司向临沂市房产交易管理中心递交商品房预售方案，记载“德兴雅苑”商住楼开工日期为2008年5月1日，竣工日期为2010年7月31日，现已交房，业主均已入住。原以金凤凰公司办理商品房预售许可证，现已转让给被告德兴居公司，特申请办理商品房预售许可证。该管理中心于2015年1月22日向被告出具房屋权属登记备案证明，确定包括涉案房屋在内的“德兴雅苑”1号楼、2号楼系被告德兴居公司的私有财产。上述两份证据系原告提供、加盖了临沂市房产交易管理中心公章，被告德兴居公司无异议。
在庭审中，原告房晓娟主张被告德兴居公司于2014年2月6日向其交付房屋，向法庭提供如下证据：一、2014年2月6日由原告签字、被告德兴居公司加盖公章的商品房结算移交协议书，载明了涉案房屋的基本情况、价款等，并记载双方已结清购房款，协议签订后被告将房屋交付原告使用，产权归原告所有。被告德兴居公司称该证据与具体的交房时间无任何关联性。二、被告德兴居公司于2016年4月10日向原告开具的426129元购房发票。被告德兴居公司对发票无异议，主张按约定时间向购房业主交付了房屋，并由相关业主签字确认，交房是分批次进行的，不存在迟延交房的问题。三、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告表、房屋权属登记备案证明各一份，报告表记载涉案房屋实际开工日期为2008年5月1日，竣工日期2014年1月1日；备案证明记载涉案房屋竣工日期为2014年1月10日。被告德兴居公司对证据的真实性无异议，但称竣工验收报告表是指商品房的综合验收，并且与原、被告签订的商品房预售合同约定的验收不一致。为证实自己的主张，被告德兴居公司提供如下证据：一、2009年由勘察单位、设计单位、建设单位、监理单位以及施工单位共同出具的对涉案工程地基与基础分部工程施工质量验收资料，载明该分部工程质量控制资料齐全、有效；安全和功能检验（检测）报告符合要求，合格。观感质量验收达到好。结合日常质量检查记录：1.钢筋规格型号尺寸符合设计要求。2.混凝土工程密实，强度直观较好。原告对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，称证据仅能证明基础工程验收时的情况，不能证明涉案房屋整体工程的竣工时间。二、2010年8月2日由设计单位、建设单位、监理单位和施工单位共同签字盖章的竣工工程质量验收报告，载明1.单位工程所含分部工程验收基本合格。有的工程质量存在缺陷问题，由施工单位抓紧进行返修处理，直至符合标准。2.质量控制资料基本完整。3.单位工程所含分部工程的有关安全和功能检测资料基本完整。4.主要功能项目的抽查结果基本符合相关专业质量验收规范的规定。5.观感质量验收基本符合要求。原告对该证据的真实性无异议，但对合法性和关联性均有异议，称验收报告为被告德兴居公司与其它相关主体自行制作，并且与行政主管机关备案的时间不一致，不能排除该被告因其它用途和目的任意签署验收报告的可能性。另外，被告所主张的合同约定的竣工验收为单体验收，系其单方主张，并无其它证据予以支持。交付房屋不是交钥匙，必须具备相应的法律文书和相应条件。被告德兴居公司提供的收据时间为2010年10月21日，也与其主张的验收时间及交付时间不一致。因此不能证明被告交付房屋的时间。三、2017年9月15日山东省建筑设计研究院出具的证明，称涉案的“德兴雅苑”商住楼系该单位对地基进行了勘察，工程主体完工后，其单位与设计、施工、监理、建设单位对地基与基础工程质量进行了分项验收，经验收工程质量符合要求，质量等级为合格。工程竣工之后，建设、施工、监理、设计单位于2010年对工程进行验收，并通知其单位参与，由于该地基与基础工程已验收完毕，故其单位未在竣工工程质量验收报告中盖章。原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称工程竣工验收之后，勘察单位在验收报告中盖章是其法定义务。在前几次庭审中，在建设主管部门备案的材料中显示的验收时间与出具证明单位所列的验收时间不相符，并且该证明无负责人及经办人签字。四、电费、水费、电梯使用费以及垃圾处理费等费用单据约计300余份，被告据此主张其将涉案楼房交付买受人使用之后，买受人实际居住所产生的费用。原告对真实性无异议，但对关联性有异议，称参照有关法律规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理工程验收备案，合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准，合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。五、由其他业主签字的德兴雅苑商住楼交房登记簿一册，登记簿记载分批次共向251户购房者交付了房屋，时间自2010年7月31日至同年12月14日。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为系被告德兴居公司单方制作，签名手印的真实性无法证实，其次根据有关法律规定商品房交付应签订协议书、交付质量保修书和住宅使用说明书及竣工验收备案表。还称被告主张其2010年竣工验收备案并未完成，所主张的交付房屋形式不合法。登记簿上并无原告本人签名、捺印，被告主张的房屋交付事实不能成立。
上述事实，主要根据原、被告陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原告房晓娟与被告金凤凰公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。后经有关部门备案，包括涉案房屋在内的德兴雅苑1号楼、2号楼均转为被告德兴居公司的私有财产，原合同约定的由出卖人承担的各项义务，依照有关法律规定应由被告德兴居公司承担，原告及被告德兴居公司对该事实均无异议；被告金凤凰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其对各项诉讼权利的放弃，本院对以上事实予以确认。本案争议的焦点是：第一，关于原告以显失公平为由，要求确认合同第15条第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”格式条款无效、请求将该条款的违约金标准调整为万分之三的请求是否成立。第二，被告德兴居公司是否逾期交房。第三，被告应支付违约金的标准。关于焦点一，原告的该项请求属于变更合同，行使撤销权。依照合同法有关规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告主张被告德兴居公司于2014年2月6日向其交付房屋，并据此主张被告违约，其应当自该日起超过90日之次日起一年内行使撤销权，其没有在法定期限内行使该权利，撤销权消灭，原告的该项请求依法不能成立，本院不予支持。关于焦点二，原告所提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告表、房屋权属登记备案证明，所记载的是涉案商品房综合验收情况，但综合验收不再是房屋交付的强制性标准。建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，亦将商品房交付分为四种情况：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。原、被告在买卖合同中约定的房屋交付条件即是第一种情况。被告所提供的证据能够充分证实涉案房屋于2010年8月2日经有关部门验收合格；其提供的由业主签字的交房登记簿与业主入住后支付电费、水费、电梯使用费以及垃圾处理费等费用单据约计300余份相互印证，能够证实被告德兴居公司自2010年7月31日至同年12月14日分批次向购房者交付了房屋。被告于2011年1月14日向临沂市房产交易管理中心递交的商品房预售方案记载，涉案房屋竣工日期为2010年7月31日，现已交房，业主均已入住。因原告未在交房登记簿上签字，为充分保护原告的合法权益，本院推定被告德兴居公司向临沂市房产交易管理中心递交商品房预售方案之日，即2011年1月14日为向原告交付房屋之日。原告所主张的被告逾期交房理由成立。关于焦点三，依照合同第八、九条的约定，被告应当于2010年7月31日前向原告交付房屋，但实际交房时间为2011年1月14日，逾期164天，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。被告应向原告支付逾期交房违约金20965.55元（426129元×万分之三×164天）。双方对被告延期配合原告办理产权登记手续的事实均无异议，被告应向原告支付违约金。依照合同第十五条的约定，被告应支付延期办证的违约金2130.65元（426129元×0.5%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十五条，第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告临沂德兴居置业有限公司向原告房晓娟支付逾期交房违约金20965.55元；
二、被告临沂德兴居置业有限公司支付原告房晓娟逾期配合办理产权登记手续违约金2130.65元；
上述第一至二项，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告房晓娟的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5116元，由原告房晓娟负担4739元，被告临沂德兴居置业有限公司负担377元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 刘连瑞
人民陪审员 陈建营
人民陪审员 王春霞
二〇一七年十一月十日
代书 记员 王春阳