广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第524号
原告佛山市星城物业管理有限公司。住所地。
法定代表人ＸＸＸ。
委托代理人吴承铭，广东汇联律师事务所律师。
委托代理人蔡汉镇，男，汉族，1973年1月5日出生。
被告吴丽娟，女，汉族，1966年3月9日出生。
委托代理人龙飞飞，女，汉族，1991年11月5日出生。系被告女儿。
原告佛山市星城物业管理有限公司诉被告吴丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审理，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买位于丽日玫瑰·名城小区1区4座702单位的住宅，并与原告签订《前期物业服务协议》。后，该小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》约定：物业管理费用住宅按建筑面积每月每平方米1.38元计收，逾期交费按应交金额的日千分之一支付滞纳金。从2008年10月1日至2013年9月30日，被告累计拖欠物业管理费7207.08元，公摊水电费1110.55元，逾期交费滞纳金6486.37元，合计14804元。经连年催讨，被告至今未付。为维护权益，诉至法院，请求：一、被告向原告支付物业管理费7207.08元、公摊水电费1110.55元和逾期交费滞纳金6486.37元，合计14804元。滞纳金按应交金额的日千分之一计算，暂计至2013年9月30日。二、本案的诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：物业管理费，计费面积91.62平方米，每月每平方米1.38元，从2009年1月1日至2013年9月30日合计7207.08元。公摊水电费，按照实际产生水电费的数额分摊，从2008年10月1日至2013年6月30日合计1110.55元。原告放弃向被告主张滞纳金的诉请。
被告提交书面答辩状称，对原告主张的物业管理费和公摊水电费的计费期间、计算标准和欠费数额均没有异议，但原告未尽到合理的物业管理服务，被告有理由暂交相关费用。因原告违约在先，其诉请违约金没有依据。被告于2007年底收楼，2008年4月发现所住楼层行人通道外墙上方的瓷砖剥落和变形，被告自2008年4月起通过发函、电话要求原告尽快解决，但原告直至2009年才着手修缮，至今仍有两块瓷砖存在脱落的危险。由于行人通道外墙墙面瓷砖存在脱落危险，被告推迟了8个月才入住房屋，且原告在修缮脱落瓷砖时将被告大门损坏，被告多次投诉未果。被告自2007年12月至2008年12月如期交纳物业管理费，但因原告不履行相应义务，因此被告暂停交纳费用。2009年6月，被告所在楼宇的1102房业主擅自在天台违章加层扩建，被告多次要求原告督促该业主拆除违章建筑，但原告没有采取有效措施阻止和拆除。该住户违章加建，且关闭走火通道和排烟通道，造成楼宇地面严重下沉等问题，给住户造成极大的安全隐患和生活不便。原告诉请2009年至2011年之间的物业管理费已过诉讼时效。且鉴于原告违约在先，给被告造成经济和精神上损失，要求自2009年1月至本判决时止的物业管理费按五折收费，取消滞纳金，诉讼费由原告承担。
诉讼中，原告提供以下证据：
1、原告的企业法人营业执照、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。
2、资质证书。拟证明原告具有物业管理二级资质。
3、商品房买卖合同。拟证明被告是涉案的丽日玫瑰·名城小区1区4座702房的业主，房屋建筑面积91.62平方米。
4、《丽日玫瑰·名城前期物业管理服务协议》、《物业管理服务合同》。拟证明原告收取物业管理费、公摊水电费的标准以及合同约定逾期未支付物业管理费应当支付滞纳金。
5、《丽日玫瑰·名城小区1区4座702房欠费明细表》、律师函（2013.12.1）、特快专递详情单及签收记录。拟证明被告拖欠物业管理费、公摊水电费，原告向被告催收。
6、律师函（2010.11.26）及信封。拟证明2010年11月26日原告向被告追讨物业管理费等费用。
7、《丽日玫瑰.名城管理处违章整改通知书》五份。拟证明原告对涉案小区的违章建筑问题已尽管理职责。
诉讼中，被告提供以下证据：
1、《关于再次要求物业管理公司敦促有关住户拆除天台违章建筑的函》及图片、特快专递详情单及签收记录。拟证明被告所在楼宇因天台违建造成地面下沉，部分业主向原告表达诉求。
2、《丽日玫瑰·名城前期物业管理服务协议》、《物业管理服务合同》。拟证明原、被告之间存在物业服务协议，原告有义务对房屋公共部分进行管理、监督和维修。
3、证人汪睿翔证言和陈述。拟证明被告所在楼宇存在天台违建、通道被锁、瓷砖脱落等情况，原告未进行处理。
本院依职权调取佛山市禅城区房地产登记信息查询结果1份（登记在被告名下的位于禅城区魁奇一路11号1区四座702房）。
经质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，本院予以采信。证据5的欠费明细表，属原告单方制作，被告对滞纳金有异议，对于被告欠付的物业管理费、公摊水电费等费用，本院综合全案证据予以认定；律师函（2013.12.1）、特快专递详情单及签收记录，被告确认收到，本院予以采信。证据6，被告质证没有收到，且原告没有提供寄送被告的有效证据，本院不予采信。证据7，被告虽质证属原告事后单方制作，但通知书有业主签名，且被告答辩仅提出原告未采取有效的措施制止，并未否认原告履行管理职责的行为，故本院对真实性予以确认。
被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据3，原告确认证人陈述的被告所在楼宇存在天台违建、通道被锁等问题，本院对该事实予以确认。
本院依职权调取的证据，原、被告无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2006年5月18日，被告和案外人佛山市丽日玫瑰房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买位于禅城区魁奇一路11号1区四座702号房，建筑面积91.62平方米。
2006年5月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《丽日玫瑰·名城前期物业管理服务协议》，约定，甲方对乙方座落于禅城区魁奇一路11号1区四座702房进行物业服务管理，乙方房屋的建筑面积91.62平方米；从该房屋出售之日至物业公司与小区业主委员会签订新的物业管理合同时止；甲方对房屋公共部位、共用设施设备、保安等进行修缮、服务和管理……；服务管理费的收费标准：多层住宅建筑面积每月每平方米0.81元，小高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元，高层（电梯）住宅建筑面积每月每平方米1.38元；管理服务费按季度交纳，每次交纳时间为当季第一个月的1至10日内；乙方须按甲方规定方式依时向其缴交物业管理费；物业管理区域内发生的公共水（消防水、供水管道损耗差额）、电（路灯）等费用由小区全体业主（各单元）平均分摊；住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施（包括智能化系统，消防水泵用电、生活水泵用电等）的公用水、电费用由本楼梯住（用）户合理分摊；凡电梯等共用设备的耗电费用，由该电梯和设备的所有相关住（用）户合理分摊；……原、被告分别在甲、乙方签章处盖章签名确认。
2013年8月31日，原告和佛山市禅城区丽日玫瑰名称住宅小区（第一届）业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由丽日玫瑰名城住宅小区（第一届）业主委员会委托原告对座落城区魁奇一路11号进行物业服务管理，委托期限三年，自2013年8月29日至2016年8月28日止；原告负责向业主和使用人收取物业服务费、共用水电分摊费等其他费用；收费标准：所有住宅1.38元每月每平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。
2013年12月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求支付拖欠的物业管理费、公摊水电费以及支付逾期付款违约金。被告确认收到该《律师函》。
因被告所在楼宇的天台存在违章加建等现象，原告分别于2009年2月26日和2010年11月18日向违建的1101房、1102房业主发出《丽日玫瑰.名城管理处违章整改通知书》，要求限期整改。2014年5月10日，被告及其所在楼宇的部分业主联名向原告寄送《关于再次要求物业管理公司敦促有关住户拆除天台违章建筑的函》，要求原告督促丽日玫瑰小区1区四座1101房、1102房业主拆除违章建筑。
证人汪睿翔陈述：我和被告是同层邻居，被告房门上方及楼梯间行人通道上方的瓷砖有脱落的危险，被告通过口头和书面多次向原告反映问题，但没有得到及时处理，后来原告对瓷砖脱落有进行修复过。对于1101房、1102房业主在天台违章加建的问题，原告也没有及时处理，至今违建情况依然存在，烟道依然被堵，但门已经打开。
原告陈述：被告所在楼宇确实存在业主违章加建现象，原告与违建业主进行交涉无果，已向城建和环保部门报告。
再查明，涉案的禅城区魁奇一路11号1区四座702房，登记权利人为被告，建筑面积为91.36平方米，登记日期为2009年4月29日。该房屋位于丽日玫瑰·名城小区。
另查明，原告是二级资质的物业管理公司，其经营范围为物业管理、停车场管理。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其与被告签订的《丽日玫瑰·名城前期物业管理服务协议》以及与被告所在小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，均是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《丽日玫瑰·名城前期物业管理服务协议》对原告和被告具有约束力，《物业管理服务合同》对原告和作为小区业主之一的被告具有约束力，各方均应该按照上述合同内容履行各自的义务。
关于原告诉请支付物业管理费和公摊水电费的问题。原告已依约提供了物业管理服务，被告亦应依约交纳物业管理费和公摊水电费。对于被告欠付物业管理费的数额。虽然被告对原告诉请物业管理费的计费时段、计费标准和欠费数额均无异议，但由于涉案房屋于2009年4月29日进行房产登记时建筑面积已由先前合同约定的91.62平方米调整为91.36平方米，故从2009年5月起原告应按照房屋的实际建筑面积91.36平方米计收物业管理费，因此被告欠付2009年1月1日至2013年9月30日的物业管理费为7187.81元（91.62㎡×1.38元／㎡／月×4个月＋91.36㎡×1.38元／㎡／月×53个月）。对于被告欠付公摊水电费的数额。因物业服务合同约定被告应支付公摊水电费，且被告对原告诉请公摊水电费的计费时段、计费标准和欠费数额均无异议，故本院对被告欠付2008年10月1日至2013年6月30日的公摊水电费1110.55元予以确认。被告抗辩原告存在未及时维修外墙脱落瓷砖以及原告未有效制止业主违章加建等管理不善的行为，但被告答辩和证人陈述均认可原告进行过修缮，且原告也提供证据证明曾对在天台违章加建的业主发出过整改通知，履行了相应的管理义务。即使原告对涉案小区存在某些管理服务方面的暇疵，但其作为服务于被告所在小区的物业，提供的服务内容包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等方面，具有公共性和整体性，被告不按时交纳物业管理费将对小区的整体服务产生不利影响，亦对其他按时交费的业主不公。且被告未能证明原告在提供的物业服务与收取的物业管理费在权利义务上存在严重失衡。综合上述分析，本院对被告减半交纳物业管理费的抗辩意见不予采纳。故被告应向原告支付2009年1月1日至2013年9月30日的物业管理费7187.81元以及2008年10月1日至2013年6月30日的公摊水电费1110.55元，合计8298.31元。原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于滞纳金的问题，原告在诉讼中放弃向被告主张滞纳金，是对其诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许。
关于原告诉请2009年至2011年期间的物业管理费是否已过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告诉请物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费交纳期限届满之日起开始计算，由于被告持续接受原告提供的物业服务，在此期间内产生的所有物业管理费应当视为一个整体，而涉案物业服务合同尚没有履行完毕，因此原告诉请被告支付自2009年1月1日起的物业管理费，未超过诉讼时效，故被告提出的原告诉讼请求超出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告吴丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2009年1月1日至2013年9月30日的物业管理费7187.81元，2008年10月1日至2013年6月30日的公摊水电费1110.55元，合计8298.31元；
二、驳回原告佛山市星城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告吴丽娟如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取85元，由原告佛山市星城物业管理有限公司负担37元被告吴丽娟负担48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 苏长磊
二〇一四年七月十六日
书记员 潘明珠
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。