成都市双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第7542号原告（反诉被告）王俊如，女，1974年6月11日出生，汉族，住四川省成都市双流区。委托代理人李文科，四川信与和律师事务所律师。委托代理人王健发，四川信与和律师事务所律师。原告（反诉被告）曹家岭，男，1987年5月5日出生，汉族，住四川省江安县。委托代理人李文科，四川信与和律师事务所律师。委托代理人王健发，四川信与和律师事务所律师。被告（反诉原告）成都市永创商务服务有限公司。住所地：四川省成都市青羊区文庙西街**号。法定代表人邱世富，董事长。委托代理人李永鹏，四川新开元律师事务所律师。王俊如、曹家岭与成都市永创商务服务有限公司（以下简称“永创公司”）本、反诉房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员李小涛独任审判，公开开庭进行了合并审理。曹家岭及王俊如、曹家岭的委托代理人李文科、王健发，永创公司的委托代理人李永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊如、曹家岭诉称，2014年1月23日，王俊如、曹家岭与永创公司签订了《租赁合同》，王俊如、曹家岭租赁永创公司位于四川省成都市双流区商铺用于经营“音乐茶吧”，面积为1468㎡，租赁期限自2014年1月23日至2019年1月22日，永创公司在招租时承诺协助王俊如、曹家岭办理经营所需的相关资质。合同签订后，王俊如、曹家岭花费672355元将商铺装修完毕后正式开始营业。由于该商铺周围有一所幼儿园，根据《娱乐场所管理办法》的规定，商铺周围不能开办娱乐场所。该《租赁合同》损害了社会公共利益，违反了国家相关法律法规，属于无效合同。永创公司作为商铺的出租方，在签订合同时明知王俊如、曹家岭租用商铺是用作“音乐茶吧”，明知该商铺附近有一所学校的事实，还声称可以代承租方办理相关资质，永创公司应当承担合同无效的法律责任，赔偿原告因合同无效造成的损失。故王俊如、曹家岭起诉请求判令：1、确认王俊如、曹家岭与永创公司于2014年1月23日签订的《租赁合同》无效。2、永创公司退还水电保证金10000元和履约保证金30000元。3、永创公司赔偿损失672355元（其中装修费176555元、广告费29703元、购买各项物品466097元）。永创公司答辩并反诉称，双方签订的《租赁合同》并不违反法律禁止性规定，也未损害社会公共利益，该合同是合法有效的，王俊如、曹家岭主张合同无效不能成立，永创公司也从未承诺帮助王俊如、曹家岭办理相关经营资质，对王俊如、曹家岭所主张的672355元损失不予认可。在《租赁合同》签订后，永创公司已按约交付商铺，但从2015年3月22日起王俊如、曹家岭未再按约提前支付下一个半年租金，经多次催收未果。根据该合同约定，承租人拖欠租金，出租人有权按日向承租人收取应付租金5%的迟延履行违约金；承租人逾期支付租金及各项费用达7日以上且经出租人书面通知后仍未支付的，出租人有权单方解除合同。故永创公司反诉请求判令：1、解除王俊如、曹家岭与永创公司于2014年1月23日签订的《租赁合同》。2、王俊如、曹家岭立即腾退位于四川省成都市双流区商铺。3、王俊如、曹家岭向永创公司支付从2015年4月24日起至实际腾退之日止的租金（租金按21000元/月计算，暂计至起诉之日为105000元）。4、王俊如、曹家岭向永创公司支付违约金（违约金以126000元为基数，从2015年3月24日起按每日万分之五计算至租金付清之日止，暂计至起诉之日为11340元）。王俊如、曹家岭针对永创公司的反诉辩称，双方签订的合同属无效合同，租赁房屋不具有使用价值，王俊如、曹家岭不应当再支付租金，王俊如、曹家岭也不构成违约，且永创公司主张的违约金也过高。待双方纠纷解决后，王俊如、曹家岭可以腾退房屋。经审理查明，2014年1月23日，王俊如、曹家岭作为承租方（乙方），永创公司作为出租方（甲方），双方共同签订《租赁合同》，约定：甲方将位于四川省成都市双流区商铺租赁给乙方，商铺面积为1468㎡（含公摊面积）；乙方向甲方承诺租赁该场地用于音乐茶吧使用，未经甲方书面许可，乙方不得擅自变更租赁用途，否则视为违约，甲方有权单方面收回场地；租赁期限自2014年1月23日起至2019年1月22日止，装修免租期为3个月，自2014年4月23日起正式记租；每月租金标准为21000元，租金自第二年起在上一年租金基础上递增3%，以此类推；甲方同意租赁期间免除乙方商业管理服务费；租金及各项费用支付方式为半年付，乙方签订合同时支付第一期的各项费用，在第一期费用到期前一个月支付下一期费用，以此类推；乙方同意预交10000元作为水电保证金；乙方应在签订合同当日向甲方缴纳履约保证金30000元，该履约保证金的保证范围不限于乙方应支付的违约金、赔偿金等相关费用，乙方合同到期时甲方有权从租赁保证金中直接抵扣前述各项费用和相关处罚费用，余额应由甲方在合同期满后15个工作日内无息退还乙方；乙方保证其在租赁场地内的一切经营活动符合法律、法规和政府的规定；乙方应在合同签订后90日办理该租赁位置上的营业执照等相关证照，并将复印件交由甲方备案；乙方拖欠租金，甲方有权按日向乙方收取应付租金5%的迟延履行违约金，超过7日乙方仍未缴纳费用，甲方有权收回商铺解除合同，保证金不予退还；本合同期限届满、提前终止或解除后，甲方同意给予乙方3日的撤场期，乙方应当在该期限内将可移动设施及设备搬离租赁场地，不能毁坏租赁场地内固定的设施设备，将租赁场地交还给甲方（如有装修则归甲方所有）。合同签订当日，王俊如、曹家岭向永创公司交纳了水电费保证金10000元和履约保证金30000元，共计40000元。合同签订后，永创公司将上述商铺交付王俊如、曹家岭，王俊如、曹家岭将商铺装修后用于“樱花歌厅”经营，并向永创公司支付租金至2015年4月22日。因王俊如、曹家岭从2015年4月23日起未再履行支付租金义务，永创公司分别于2015年5月29日和6月7日通过快递方式向曹家岭寄送了《租金缴费告知单》和《告知函》，向王俊如、曹家岭催收租金。另查明，王俊如、曹家岭所租赁的商铺1楼开办有一家幼儿园（双流双桂幼稚园），该幼儿园在王俊如、曹家岭承租本案商铺前就已开设。王俊如、曹家岭所经营的“樱花歌厅”至今未取得经营证照。诉讼中，王俊如、曹家岭以合同无效为由提起诉讼，经审理后，因其主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向王俊如、曹家岭进行了告知和释明，但王俊如、曹家岭并未对其诉讼请求进行变更。上述事实，有《租赁合同》、《商业收费单》、《租金缴费告知单》、《告知函》、照片以及双方当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，（一）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，王俊如、曹家岭主张合同无效的理由是《租赁合同》损害了社会公共利益、违反了国家相关法律法规，本院认为，虽然《娱乐场所管理条例》第七条规定了“娱乐场所不得设立在下列地点：……（二）居民住宅区和学校、医院、机关周围……”，以及《娱乐场所管理办法》第六条规定了“娱乐场所不得设立在下列地点：……（四）教育法规定的中小学校周围……”，但《娱乐场所管理条例》第七条规定的内容为法律、行政法规中的管理性强制性规定，《娱乐场所管理办法》也系部门规章，并非法律和行政法规，均不能作为认定合同无效的依据。而且王俊如、曹家岭也无充分证据证明该合同损害社会公共利益，故王俊如、曹家岭关于合同无效的主张，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。（二）王俊如、曹家岭与永创公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。永创公司已按约将租赁商铺交付王俊如、曹家岭，而王俊如、曹家岭未按合同约定提前支付下一个半年租金，自2015年4月23日起欠付租金，经永创公司书面催收后至今仍未履行支付义务，其行为已构成违约。永创公司根据《租赁合同》的约定，要求解除合同及支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，王俊如、曹家岭继续占有租赁商铺没有依据，理应向永创公司腾退房屋。（三）关于永创公司要求从2015年3月24日起以126000元（即半年租金）为基数，按每日万分之五计算违约金的主张，王俊如、曹家岭认为该违约金过高，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案中王俊如、曹家岭逾期支付租金给永创公司造成的损失一般情况下为资金利息损失，且永创公司也未举证证明其存在除资金利息损失外的其他损失，故本院认为该违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。（四）关于王俊如、曹家岭所交纳的水电费保证金10000元和履约保证金30000元是否应予退还问题。鉴于本案中的保证金其具有违约赔偿金的实质性质，出租人永创公司对租金主张逾期支付利息损失赔偿后，其损失已得到填补，则不应获得双重的损失赔偿。故本案《租赁合同》解除后，永创公司应无息退还王俊如、曹家岭已支付的保证金。（五）关于王俊如、曹家岭要求永创公司赔偿装修费损失176555元、广告费损失29703元、购买各项物品损失466097元，共计672355元的问题。首先，因王俊如、曹家岭系基于双方签订的《租赁合同》无效主张上述损失赔偿，而本案中，双方签订的合同并非无效合同。其次，根据《租赁合同》的约定“本合同期限届满、提前终止或解除后，甲方同意给予乙方3日的撤场期，乙方应当在该期限内将可移动设施及设备搬离租赁场地，不能毁坏租赁场地内固定的设施设备，将租赁场地交还给甲方（如有装修则归甲方所有）”，双方已对租赁商铺中已形成附合的装饰装修的处理约定归永创公司所有。再次，王俊如、曹家岭对其所主张的672355元损失，也并未提供充分的证据证明，而且其所购买的物品中有部分属可移动、拆除的，王俊如、曹家岭可自行搬离处理。因此，对王俊如、曹家岭要求永创公司赔偿损失672355元的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王俊如、曹家岭与成都市永创商务服务有限公司于2014年1月23日签订的《租赁合同》，于本判决生效之日起解除。二、王俊如、曹家岭于本判决生效之日起三十日内向成都市永创商务服务有限公司腾退位于四川省成都市双流区商铺。三、王俊如、曹家岭于本判决生效之日起十日内给付成都市永创商务服务有限公司从2015年4月24日起至合同解除之日止的租金(租金按21000元/月计算)，以及从合同解除之次日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费参照租金21000元/月计算）。四、王俊如、曹家岭于本判决生效之日起十日内给付成都市永创商务服务有限公司违约金（违约金以126000元为基数，从2015年3月24日起计算至租金付清之日止）。五、成都市永创商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还王俊如、曹家岭水电费保证金10000元和履约保证金30000元，共计40000元。六、驳回王俊如、曹家岭的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5462元，反诉案件受理费1313元，共计6775元，由王俊如、曹家岭负担6000元，成都市永创商务服务有限公司负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李小涛二〇一六年四月一日书记员  张颖晗