北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初3704号
原告王婕，女，1982年11月12日出生，公民身份号码×××。
委托代理人杨颜靖（原告之夫），1982年6月24日出生，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市海淀区。
被告北京福环房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区大兴庄镇顺福路81号，统一社会信用代码×××。
法定代表人王云生，董事长。
委托代理人李京强，男，1984年3月1日出生，北京福环房地产开发有限公司员工，现住北京市顺义区。
原告王婕与被告北京福环房地产开发有限公司（以下简称福环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告王婕之委托代理人杨颜靖，被告福环公司之委托代理人李京强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王婕诉称：
2016年1月9日，原告选中被告正在销售的位于顺义区后沙峪镇×602号房。经双方协商，约定以分期付款方式购买该套商品房，定价为601万元（贷款420万元），且约定原告于2016年1月底前向被告交纳定金10万元，于2016年3月15日前补足首付款181万元。原告依约分别于2016年1月9日和2016年1月26日分两次向被告共支付定金10万元。2016年3月9日，当原告按期补足首付款时，被告明确告知原告将不按照先前约定履行义务，该房屋售价涨至700万元，如不愿购买，被告将双倍退还定金20万元。原告当时表态要与家人商议后再决定是否购买。3月10日，被告提出如不购买，只退定金10万元。因近期房价上涨，被告作为商家严重违背诚信原则，故意违反约定擅自提高商品房销售价格，拒绝履行约定义务，严重侵犯原告合法权益，造成严重经济损失。故起诉要求：1.判决被告双倍返还定金20万元及利息；2.判决被告赔偿原告因其违约造成原告无法以预计时的行情价格购买其他房产的机会成本损失100万元；3.判决被告赔偿原告打车费、律师咨询费、油费、过路费及其他附带损失共计1万元；4.诉讼费用由被告承担。
被告福环公司辩称：
被告同意退还原告10万元定金，不同意原告其他诉讼请求。被告出卖的房屋是大产权，属手续齐全项目。成交的每套房屋需要在北京市住房和城乡建设管理委员会的网站上认购和签约。签约认购前，销售人员会填写申请表，双方签字确认后，方可进行网上认购或签约。原告交的定金属于认购定金，交定金后当天或第二天应在网上认购，原告未在网上认购，未按程序进行，被告视为原告主动放弃购买房屋。交完定金后一般在七日内支付首付款。销售过程中若出现特殊情况，如需要价格优惠或首付款时间超过正常期限，需要销售部门经理及项目经理签字同意后方可执行网上认购或签约。原告提出的付款时间不是双方书面约定，被告无法认定。
经审理查明：
2016年1月，原告欲购买被告开发建设的×602室房屋，被告的销售人员解亮负责与原告协商买卖事宜。
2016年1月9日，原告作出一份承诺书，内容为：“本人王婕现购买×602室，承诺于2016年3月15日前付清首付款/全款￥1810000元。如未能在约定日期内交齐房款，则不享受价格优惠。如超过约定日期7日仍未付清房款，本人自愿支付总房款的1%作为违约金。”其中下划线的内容为手写。该承诺书的结尾另补充手写条款“并承诺于2016年1月30日前付清定金10万元整。”原告称该承诺书系解亮向其出具，原告签字后由解亮收走，解亮通过微信将承诺书的照片发给原告。该承诺书左上角有“Monet”标识。
解亮将被告的银行账户告知原告。原告于2016年1月9日向被告交纳定金5万元，被告向原告出具“×收款通知单”记载：购房姓名王婕，房号B16-602，建筑面积240.39，建面单价25001.04，套内面积229.86，套内单价26146.35，总价6010000，付款方式定金50000元，贷款420万元。2016年1月26日，原告再向被告交纳定金5万元，被告另向原告出具一张“×收款通知单”，内容同前述。当日，被告向原告出具收取×602室10万元房款的收款收据。上述两张收款通知单左上角“Monet”的标识与承诺书一致。
原告于2016年3月9日向被告支付首付款时，被告拒绝收款。原告称被告以售价过低为由拒绝以601万元价格向原告出售B16-602室房屋，要么加价要么只退定金10万元。庭审中，原告提交一段其与解亮及被告销售总监张纯良的录音。该录音中，解亮提出被告福环公司老板的女儿想让原告再加点钱。张纯良说“过完年一来，有好多的变化，这样前期销售的付款包括价格的要求都有一些变化”，“这个事要想给您推进，第一个你那块能不能按照你朋友买的价格加点钱……还想按照原来的价格走，就只能跟我们领导去谈。”解亮：“张总是我们销售总监，包括原先我们这价格他愿意，但是这一新换领导，他做不了主了”。
原告另提交一段录音，时间是2016年3月10日，原告的丈夫杨颜靖：“今天3月10日，离那个3月15日还有5天，我又没有违约”，解亮：“对，我们有承诺书，咱们又没有违约”。张纯良：“今天早上老板把我叫过去了，说了一下这个事，说‘杨先生这块呢，跟杨先生说一声，关于价格这，低于700，再加100万吧，低于这个数呢，是肯定不能谈了’”。杨颜靖问“我们之前签的那不叫协议吗，上面写的清清楚楚啊”，张纯良说“我不知道你们签了啥啊，你给我说说都签了什么”,杨颜靖：“一个承诺书，一个收款通知，上面不是写的清清楚楚吗，什么时间，交多少钱，哪一套房子，谁交的，这不都写的清清楚楚吗”，张纯良“这个东西只能说是交钱的情况，说那个相应的法则啊等等的它得有个认购书之类的，你当时没签是吧”，杨颜靖“当时我们问你们的销售呢，我们要签这东西，销售说不用签这东西”。
对于上述两段录音，被告不认可真实性，称张纯良原是公司的销售总监，解亮原是公司的销售人员，但二人均已从公司离职，现无法联系上张纯良故无法核实录音的真实性，能与解亮联系上但是因认为无必要故没有与其核实录音的真实性。被告称销售人员应向买房人介绍到建委的网站上填写申请表及认购书的事情，本案买卖事宜中，谢亮应向客户介绍上述情况。
案件审理过程中，解亮拒绝出庭作证。本院通过电话方式向解亮了解售房时的情况，解亮称其原是被告的销售人员，负责向王婕出售房屋，当时还没有认购书，买方也不用签订认购书，买方交完定金后就直接签订书面的房屋买卖合同。给王婕的房款报价601万元是有优惠的，王婕当时签了承诺书，就房款、定金及支付时间都进行了约定，其确实将承诺书的照片发给过王婕的丈夫。其无法到庭作证或接受法庭询问。
原告陈述解亮并未告知其应在建委的网站上认购签约，只是说先把首付款付清后，后续再一步步进行，交完首付款后签署正式的房屋买卖合同。
本案第一次开庭过程中，被告陈述涉诉房屋尚未出卖；2016年7月25日，本院对双方询问过程中，被告陈述涉诉房屋已以730万元价格出售。
上述事实，有庭审笔录、承诺书、收款通知单、定金收据等在案佐证。
本院认为：
关于原告提交的承诺书，被告对真实性不予认可。本院认为，原告提交了其手机微信证明该承诺书由谢亮拍照转发而来，经本院向谢亮核实，其也认可其给原告丈夫发过承诺书。且该承诺书上具有与被告出具收款通知单相同的标识，承诺书上的内容约定与收款通知单内容相互对应。从承诺书的性质来看，该承诺系原告向被告作出的承诺，按常理原件应在被告处。综上，本院对该承诺书的真实性予以确认。关于原告提交的与解亮和张纯良的录音，被告亦不予认可，但原告提交了录音的原始载体，且录音的内容能与承诺书、收款通知单、原告向被告交纳的定金的事实相对应。解亮和张纯良原均系被告的员工，被告在收到该录音证据后应当向该二人核实录音的真实性，但其未核实。特别是被告在明确认可能够与解亮取得联系的情况下以无必要为由未向其核实录音真实性。在上述情况下，被告以无法确认真实性或不认可真实性进行抗辩，本院不予采纳。综上，本院对原告提交的承诺书和录音的真实性予以确认。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该条规定是关于商品房买卖认购书和定金担保责任的规定。房屋认购一般是指开发商与买房人在签署正式的房屋买卖合同之前就房屋交易的有关事宜进行初步确认，开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给他人，买房人则向开发商交纳一定的购房定金作为签订商品房买卖合同的担保。解释的第四条确认了认购作为预约合同的法律效力，预约合同与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系，预约合同双方当事人的合同义务是为将来订立本约合同而谈判的义务。一般认为，预约合同包括确定条款和不确定条款两部分组成，确定条款是双方已达成的具有本约效力的合同条款，不确定条款即处于未决状态的条款，即确认某些权利义务关系的条件尚未成熟，在存在事实和法律上的障碍时，当事人签订的权利义务不确定的合同条款。确定条款将来应纳入本约合同的内容，而预约合同的当事人应积极履行就不确定条款进行谈判的义务。
原、被告对双方法律行为的性质存在较大争议，原告认为双方之间已形成房屋买卖合同关系，被告则以双方之间未签订书面认购书为由否认双方之间的认购关系。本院认为，认购的形式可以包括签署认购书、缴纳认购款等，原告与被告虽然没有签订书面的房屋买卖认购书，但是从原告向被告交纳定金、原告向被告出具的承诺书以及被告向原告出具的两张收款通知单可以确认，双方约定由原告以601万元的价格购买被告开发的×602室房屋，并明确了该房屋的面积、单价、定金及贷款数额，虽然对签署正式买卖合同的期限未进行约定，但原告和解亮均认可在交付完定金或交付完首付款之后双方签订正式的买卖合同。并且被告也实际收受了原告交来的10万元定金，而该定金亦是原告购买该套房屋向被告作出的担保。因此，本院认定双方之间已形成事实上的认购关系。
在双方就总房款已确认一致的情况下，并且在原告于承诺的首付款支付期限之前向被告交纳首付款时，被告拒绝以601万元的价格向被告出售×602室房屋并要求原告增加购房款，导致双方之间无法在预约合同确定的内容的基础上签订商品房买卖合同，违反了预约合同的约定，应按照定金罚则的相关规定处理。现原告要求被告双倍返还定金，具有法律依据，本院予以支持。现行法律并未规定定金利息亦应一并返还，故对原告要求被告支付定金利息的诉讼请求不予支持。
关于原告主张的赔偿机会成本损失问题。本院认为，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，因此预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。本案中，原告因与被告就涉诉房屋达成认购关系，放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，而因被告的违约行为，致使这种机会损失变为现实损失，亦属于原告的信赖利益损失范围。根据查明的事实，被告将涉诉房屋转卖与他人，所售价格高于与原告约定的认购价格，被告所获利益中包括原告的信赖利益损失，被告理应赔偿给原告。关于赔偿的数额，本院结合双方确定认购关系至被告拒绝向原告出售房屋的期间房屋涨价幅度、被告要求原告增加的房款数额等因素酌情确定信赖利益损失，扣除定金赔偿后，被告应赔偿给原告。
关于原告主张的第三项损失，系其为本次诉讼支出的成本，在双方无明确合同约定的情况下，要求被告进行赔偿无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告北京福环房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内双倍返还原告王婕定金二十万元；
二、被告北京福环房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王婕经济损失六十万元；
三、驳回原告王婕其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千八百四十五元，由原告王婕负担二千六百五十八元（已交纳），由被告北京福环房地产开发有限公司负担五千一百八十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨秀芝
二〇一六年八月十五日
书记员 赵 杰