四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终10890号
上诉人（原审原告）：郭海涛，男，汉族，1974年10月29日出生，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：黄志泽，四川捷思律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：秦樱，女，汉族，1985年12月13日出生，住四川省万源市。
委托诉讼代理人：何治雄，四川君合律师事务所律师。
原审第三人：四川川茶实业集团有限责任公司，住所地：四川省成都市成华区望平正街44号4楼470号。
法定代表人：陈红，董事长。
委托诉讼代理人：谢惠芬，四川明炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李洋洋，四川明炬律师事务所律师。
上诉人郭海涛因与上诉人秦樱、原审第三人四川川实业集团有限责任公司（以下简称川茶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郭海涛的上诉请求：1、撤销一审判决，改判秦樱支付郭海涛2015年7月1日至2016年3月31日房屋租金246150元及物业服务费135000元，共计381150元；2、本案二审案件受理费由秦樱承担。事实与理由：一、一审认定郭海涛与秦樱签订的《补充协议》无效系法律适用错误，依法应予纠正。1、《补充协议》不存在合同法第五十二条规定的无效情形。2、合同法第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见，合同法赋予了在此情况下第三人的解除权以保护其权益，即使郭海涛未经第三人的同意将房屋转租，也并不导致《补充协议》当然无效。3、一审判决援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十六条规定认定《补充协议》无效，适用法律错误。二、《补充协议》并非无效合同，秦樱应当按协议约定向郭海涛支付2015年7月1日至2016年3月31日的房屋租金和物业服务费共计381150元。1、尽管郭海涛与川茶公司之间合同约定不得转让，但生活实践中只要相关当事人协议变更合同内容，则也不违背法律的禁止性规定。事实上，案涉三方事前已就转让事宜进行过协商，只待第三人确认。2、秦樱向郭海涛支付200000元转让费符合生活常识和交易惯例，一审判决以《补充协议》无效为由将该200000元转让费冲抵房屋租金和物业服务费完全不能成立。
秦樱辩称，一审认定事实清楚。秦樱与郭海涛签订的《补充协议》无效，且在郭海涛与川茶公司的另案中双方已达成一致意见，解除原租赁合同。
川茶公司述称，1、郭海涛与川茶公司签订的《租赁补充合同》有效。2、郭海涛未按时交纳租金，川茶公司也以该理由起诉要求郭海涛支付租金并解除合同。3、在诉讼过程中川茶公司知道了秦樱与郭海涛签订了协议，川茶公司对秦樱与郭海涛之间的转租行为不认可。4、在诉讼过程中川茶公司与郭海涛达成和解协议，约定郭海涛须支付拖欠的房租及物业服务费，才去收取秦樱的费用后向川茶公司支付，川茶公司认为无论秦樱与郭海涛之间协议的效力如何，秦樱作为房屋的实际使用人，应当按租赁合同及补充协议的约定支付使用费用。
秦樱的上诉请求：1、判令秦樱不支付郭海涛物业服务费135000元；2、本案全部诉讼费用由郭海涛承担。事实与理由：一、郭海涛并未告知秦樱物业服务费用的相关情况，且双方也未就物业服务费达成任何协议，物业服务费应当由业主或者郭海涛承担。二、郭海涛与川茶公司之间的《租赁补充合同》对秦樱不具有效力，且不排除该份协议是郭海涛为向秦樱追索不当利益而伪造。郭海涛与川茶公司均未提出任何证据证明有物业公司提供真实的物业服务。一审法院仅凭一份私自签订的租赁补充合同就认定秦樱应当承担高达13万余元的物业费明显错误。三、郭海涛与川茶公司之间的《租赁补充合同》中约定的物业服务费标准太高，与事实和常理不符。上述补充合同中的物业费收取的标准已是租赁费的一半，远超过大型高端商场的物业费收取标准。
郭海涛辩称，1、秦樱所称其不知物业服务费与事实不符，对此郭海涛已申请证人出庭作证证明秦樱知晓物业服务费事宜。2、郭海涛与川茶公司对于物业服务费的约定系当事人之间的合意，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，秦樱作为房屋的实际使用人应当承担该物业服务费。
川茶公司述称，1、同意郭海涛的辩论意见。2、川茶公司与郭海涛对双方签订协议的真实性均无异议，秦樱作为房屋的实际使用人，在没有任何证据的情况下否认川茶公司与郭海涛的协议，违背了诚实信用原则。3、有关物业服务费的租赁补充合同并非单独的合同，租赁补充合同与房屋出租合同紧密相关。秦樱作为房屋的使用人应按约支付相关使用费用。4、若只按房屋出租合同收取租金，则案涉房屋的租金明显低于当时租赁市场的普遍价格，秦樱应该知道租赁补充合同，且应承担相应的使用费用。综上，川茶公司支持郭海涛的上诉请求，请求驳回秦樱的上诉请求。
郭海涛向一审法院起诉请求：1、秦樱支付自2015年7月1日至2016年3月31日房屋租金共计246150元；2、秦樱支付案涉店铺物业服务费135000元；并由秦樱承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：川茶公司系位于成华区望平滨河路14号5栋1-3层房屋业主所委托的出租人。2014年12月5日川茶公司（甲方）与郭海涛（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定：川茶公司将上述房屋出租给郭海涛做餐饮使用，租期自2014年11月5日起至2018年11月4日止，租金采取分段计收方式，其中2014年12月5日至2016年12月4日，月租金为27350元，2016年12月5日至2018年11月4日，月租金为31585元；乙方采取按每三个月为一期支付的方式向甲方交租，并在每一期到期前15天向甲方支付下一期租金；并在第十条约定：“未经甲方同意，乙方不得对房屋进行任何形式的扩建、加建、改建或转租、转让、转借、分租或与他人互换房屋使用（即乙方保证不能以任何形式将所租房屋转向第三方经营或使用）。……如发生上述任何情况，本合同自动解除终止作废并由乙方自行承担由此产生的各种损失及后果”；还在第十七条“违约责任”中约定：乙方逾期交付租金，甲方除有权收取违约金外，逾期7天以上的，甲方还有权对乙方停止水电供应。同日，双方还签订《租赁补充合同》，约定：川茶公司与郭海涛根据前述《房屋出租合同》，郭海涛每季度向川茶公司支付物业服务费45000元，若未按期支付则参照《房屋出租合同》中“违约责任”办理。
2015年6月30日，郭海涛向秦樱出具《收条》一份，载：“今收到秦樱吊角楼老火锅预付款20000元……”。2015年7月1日，郭海涛（甲方、转让方）、秦樱（乙方、承接方）与成都盛美房地产顾问有限公司（丙方）就上述房屋签订《补充协议》一份，约定：因业主方（川茶公司）变更合同时间未定，甲方为不影响乙方装修进度和人员安排，故愿配合乙方先进场装修，乙方先支付该商铺200000元预付款，直到合同变更为乙方法人，甲乙双方结清各自剩余款项；如果合同因业主方不同意变更法人，甲方必须配合乙方经营至甲方合同期满（2018年11月4日），并配合续约继续经营；乙方在承接该商铺之日起，甲方必须结清之前所产生的任何费用，所有债务纠纷与乙方无关，且乙方日后产生的债务纠纷与甲方无关。《补充协议》还对违约责任等其他事项进行了约定，并在尾部载明：“合同变更之日，乙方将付清甲方剩余尾款，该合同作废”。郭海涛、秦樱均在《补充协议》上签字确认。《补充协议》签订后秦樱即进场装修并占用经营至2016年3月底。
一审法院另查明，2015年9月24日川茶公司以郭海涛为被告、向一审法院提起诉讼（案号为（2015）成华民初5450号），要求解除与郭海涛签订的《房屋出租合同》、收回房屋，并向其主张所欠付的自2015年8月1日起的房屋租金、物业服务费等。审理过程中，秦樱作为第三人参加该案诉讼。后川茶公司与郭海涛于2016年4月12日达成庭外和解并签订《和解协议书》，约定：双方一致确认案涉《房屋出租合同》及《租赁补充合同》已解除，费用计算时间截止至2016年3月31日，川茶公司同意该款由郭海涛向房屋实际使用人收回、待其追偿后5个工作日内向川茶公司支付。《和解协议书》还对双方其他权利义务进行了约定。后川茶公司向一审法院申请撤诉并获裁定准许。2016年4月8日郭海涛与川茶公司办理案涉房屋交接手续。
一审审理过程中，郭海涛自认秦樱所付的200000元预付款系转让费性质；秦樱对此表示认可，但认为该转让费系附条件成立，所附条件为郭海涛协助秦樱变更为案涉房屋的承租人，但因至诉时仍未能完成变更，故所附条件不能成立，该款应当冲抵房屋租金。
一审法院认为，郭海涛与川茶公司签订的《房屋出租合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实的意思表示且不违反法律法规的相关规定，郭海涛就此成为案涉房屋的承租人并获得使用、收益权，应受该合同约束。该《房屋出租合同》中已明确约定案涉房屋不得转租、转让，而郭海涛仍在违反前述约定的情况下与秦樱签订《补充协议》、将房屋转租与秦樱使用收益，此举未能得到出租方川茶公司的同意或认可，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，该《补充协议》无效。但根据庭审查明的事实，秦樱自2015年7月1日起至2016年3月底一直对案涉房屋进行占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故郭海涛请求秦樱支付前述占用期间的使用费于法有据，郭海涛与川茶公司办理交接并进行结算时将计费截至时间提前至2016年3月31日，故参照《房屋出租合同》的计租标准，秦樱应当向郭海涛支付房屋占用费246150元，秦樱称实际搬离房屋的时间为2016年3月21日但未举证证明，一审法院不予支持。郭海涛同时主张秦樱参照郭海涛与川茶公司签订的《租赁合同补充协议》约定的标准、向其支付物业服务费135000元，此亦属秦樱对房屋实际占有使用而必然产生的费用，故秦樱称该内容未在《补充协议》上体现、不能对其产生约束力的抗辩意见缺乏事实依据，不能成立，其同时辩称《租赁合同补充协议》中的物业服务费约定标准过高、川茶公司与郭海涛涉嫌以合法形式掩盖非法目的的意见因未能举证证明，一审法院不予支持。根据庭审查明的情况及当事人自认的事实，秦樱已支付郭海涛的200000元应系双方对案涉房屋转让费的合意，但因《补充协议》无效故不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定、并结合秦樱的欠费事实，该款应自秦樱欠费金额中抵扣，故秦樱还应向郭海涛支付房屋占用费及物业服务费共计181150元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、秦樱于判决生效之日起十日内向郭海涛支付自2015年8月1日起至2016年3月31日止的房屋租金及物业服务费181150元；二、驳回郭海涛的其他诉讼请求。本案受理费3509元，由秦樱承担。如秦樱未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人均陈述2015年6月30日郭海涛向秦樱出具《收条》中载明的预付款金额为200000元。
本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
二审中，1、郭海涛申请证人贾静军出庭作证，贾静军系与秦樱租用案涉房屋共同经营餐馆的合伙人，拟证明秦樱知晓交纳物业服务费的事实。2、郭海涛提交了川茶公司向其出具的六份《收据》，拟证明郭海涛向川茶公司交纳了截止2015年9月4日的房租和物业服务费。
秦樱质证，证人有事前与郭海涛沟通的嫌疑，秦樱认为本案书证的证明效力大于证人证言。因秦樱未经办此事，对《收据》的真实性无法发表意见，物业服务费不是物业公司所收取的必然发生的房屋使用费，该费用是郭海涛与川茶公司间的法律关系，对秦樱不产生法律效力。
川茶公司质证，证人证言应予采信。对《收据》的真实性无异议。
本院认为，因当事人对《收据》的真实性无异议，本院予以采信。对证人证言的证明作用在其后判决说理部分综合评判。
本院认为，本案争议焦点：秦樱与郭海涛签订《补充协议》的效力以及秦樱应向郭海涛支付费用的金额。一、郭海涛与川茶公司签订的《房屋出租合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实的意思表示且不违反法律法规的相关规定，应为有效，该《房屋出租合同》明确约定案涉房屋不得转租、转让，而郭海涛在其租赁期限内通过与秦樱签订《补充协议》，将涉案房屋转租与秦樱使用，因川茶公司对秦樱与郭海涛之间的转租行为不认可，且川茶公司亦在郭海涛与秦樱签订《补充协议》后的六个月内起诉要求解除郭海涛与川茶公司之间的租赁合同，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，秦樱与郭海涛签订的《补充协议》无效。二、1、秦樱自2015年7月1日起至2016年3月底一直对案涉房屋进行占有使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，参照《房屋出租合同》的计租标准，秦樱应当向郭海涛支付房屋占用费246150元。2、虽然郭海涛与秦樱签订的《补充协议》未明确物业服务费，但原承租人郭海涛已提交证据证明其向川茶公司支付物业服务费的事实，与秦樱租用案涉房屋共同经营餐馆的合伙人亦证实秦樱知晓交纳物业服务费的事实，秦樱承租房屋后对房屋实际占用使用，其亦应支付该相应的物业服务费。因秦樱对于不排除郭海涛为向秦樱追索不当利益而伪造《租赁补充合同》的主张未提交证据加以证明，故对秦樱的该主张，本院不予支持。郭海涛与川茶公司对于物业服务费的约定系当事人的合意，该约定并未违反法律行政法规的强制性规定，秦樱亦未举出该物业服务费约定标准过高的证据，故一审法院认定秦樱按郭海涛与川茶公司约定的标准计算物业服务费并无不当，本院予以支持。3、秦樱已支付郭海涛的200000元应系双方对案涉房屋转让费的合意，但因《补充协议》无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定、结合秦樱的欠费事实，将该200000元转让费从秦樱欠费的房屋租金物业服务费金额中抵扣正确。综上，秦樱应向郭海涛支付的房屋占用费及物业服务费金额为181150元。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费10017元，由郭海涛负担7017元，秦樱负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 尹 英
审判员 张菲菲
审判员 夏 伟
二〇一七年二月十日
书记员 吴丹丹