甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第122号
上诉人（原审原告）甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司。住所地：宁县新宁镇九龙路**号。
负责人刘全新，该公司经理。
委托代理人秦书法，甘肃通联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梁号虎，男，汉族，1965年5月21日出生，宁县新宁镇人，居民。
上诉人甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司（以下简称地质建司宁县分公司）因与被上诉人梁号虎确认合同有效纠纷一案，不服宁县人民法院（2014）宁民初字第1289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人地质建司宁县分公司的负责人刘全新及其委托代理人秦书法与被上诉人梁号虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年3月20日，宁县房地产管理所作为中介人，促成甲方地质建司宁县分公司与乙方梁号虎以各自拥有合法产权的房屋置换达成一致意见，并签订了一份《房屋产权置换协议》。该协议约定：一、甲方置换乙方现居住私有独院一处，房屋产权登记号码为宁县房权证字第027**号，占地面积130平方米，总建筑面积87.16平方米。二、甲方用拟建4号商品住宅楼毛坯房同乙方现有产权房置换，置换标准原则上按6层楼房1：1的面积兑换。甲方确保新建商品房建筑面积不小于92平方米，对超过乙方现有建筑面积87.16平方米至92平方米之间的面积差数作为甲方对于乙方的各项补偿；对于甲方提供置换房屋建筑面积超过至92平方米（不含92平方米）的部分，由乙方按照当地商品房市场价每平方米2600元的价格向甲方购买。十二、其它约定事项，1、甲方在拟建的4号商品楼为乙方提供住房一套，建筑面积约92平方米（具体以宁县房屋管理所核准面积为准）；2、房屋格局为三室一厅，楼层为三层；3、室内均为毛坯；4、配套地下室一间，面积以图纸设计为准。地质建司宁县分公司在该楼房竣工后向梁号虎交付，双方因置换楼房面积及超出面积差价支付问题发生纠纷。2014年7月15日，地质建司宁县分公司向梁号虎发出楼房交付事项的告知函，要求梁号虎于同年7月20日交清需要购买的楼房面积的房款94874元，梁号虎并未按照要求履行。后梁号虎未经地质建司宁县分公司同意，打开该置换楼房房门，铺设了地板砖，却没有将其用于置换的房屋腾退给地质建司宁县分公司。
同时查明：2014年7月16日，地质建司宁县分公司委托庆阳市康居房屋测绘事务所对该栋楼的建筑面积进行测算，作出房产测绘成果报告书。其中九龙花园4号楼1单元0301室套内建筑面积103.12平方米，分摊面积25.37平方米，产权面积128.49平方米。梁号虎用于置换的房产系其2007年12月8日从鲁天真手中购得，鲁天真又在2004年7月1日从周振泰手中购得，均未办理过户手续。宁县房权证字第027**号房产证上登记的房产所有人名字为周振泰，而现在的实际占有人为梁号虎。
原审法院审理认为：本案地质建司宁县分公司与梁号虎在宁县房地产管理所的介绍下，以各自拥有合法产权的房屋达成的《房屋产权置换协议》，系其双方真实意思表示，且并不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。虽然其双方对签订该置换协议的事实没有异议，但是阻碍协议全面彻底履行的原因是该协议中存在以下三个问题。一是协议中对地质建司宁县分公司提供置换房屋的面积约定不明。该协议第二条约定“甲方确保新建商品房建筑面积不小于92平方米”，第十二条有又约定“1、甲方在拟建的4号商品楼为乙方提供住房一套，建筑面积约92平方米（具体以宁县房屋管理所核准面积为准）”。协议条款内容前后矛盾，模糊不清。宁县房屋管理所最后核准面积究竟多少，地质建司宁县分公司也未进一步举证证明，造成协议实际履行的困难，结合置换协议其它条款的内容分析，可以确定地质建司宁县分公司应当提供的置换房屋的面积为92平方米。地质建司宁县分公司提交的房产测绘成果报告书中载明置换房屋的建筑面积为128.49平方米，梁号虎虽然表示不同意此结论，但又未能提出相反的证据佐证其主张，对此房产测绘成果报告书予以采信，据此地质建司宁县分公司提供的置换房屋的面积确定为128.49平方米。二是协议中对梁号虎置换的房产非建筑面积42.84平方米（即院子占地面积）如何处理没有明确约定。梁号虎持有的宁县房权证字第027**号房产证，表明此独院占地130平方米，协议约定用于置换的为87.16平方米建筑面积置换地质建司宁县分公司提供的楼房建筑面积是92平方米。地质建司宁县分公司提供的楼房建筑总面积是128.49平方米，套内建筑面积103.12平方米，分摊面积25.37平方米。从兼顾双方的意见、公平保护双方利益的角度出发，以地质建司宁县分公司提供的楼房套内建筑面积103.12平方米与梁号虎的房屋置换的92平方米作为计算依据，超出的11.12平方米，由梁号虎按协议约定价格付给地质建司宁县分公司购楼款28912元。对于地质建司宁县分公司提供的楼房分摊面积25.37平方米可与梁号虎的独院非建筑面积42.84平方米的使用权进行置换，相互抵顶，地质建司宁县分公司无需再向梁号虎支付兑换面积不足的差价。三是协议配对套地下室是否属于有偿出售约定不明。双方对此约定条款理解产生争议，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。地下室毋庸置疑是属于商品房之外的独立部分，但作为配套物纳入商品房买卖合同之中时，与该商品房是有关联的。本案涉及的是房屋产权置换，置换协议中没有约定该配套物的价格，也未注明“配套出售”的字样，结合该置换协议的成就过程和合同目的，协议中“配套地下室一间”的约定，符合促成协议成立的搭头的特征。搭头就是在协议之外无偿赠送的东西，故协议约定配套地下室，应是无偿赠送。至于该地下室的面积，双方约定以图纸设计为准。遂依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十五条、第一百五十九条之规定，判决：1、甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司与梁号虎签订的《房屋产权置换协议》属于有效合同；2、梁号虎腾出所占房屋一套交付甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司，并同时支付楼房超出面积的购房款28912元；3、甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司同时交付梁号虎位于4号楼301室的建筑面积为128.49平方米的楼房一套，以及配套的地下室一间（面积以图纸设计为准）。案件受理费3637元，由甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司负担1819元，梁号虎负担1818元。
地质建司宁县分公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定上诉人与被上诉人之间就被上诉人原有住宅中非建筑面积42.84平方米如何处理没有明确约定，而将此面积与被上诉人所提供的置换房屋公摊面积相抵顶没有事实依据，并将合同约定不明的“配套地下室”认定为“搭头”，显然错误。请求：撤销原判，依法改判或发回重审。
梁号虎答辩认为：原审判决基本正确，唯对超出面积购房款判处不当，应当支付超出面积购房款7176元而非28912元。请求：1、维持宁县人民法院（2014）宁民初字第1289号民事判决第一、三项；2、撤销宁县人民法院（2014）宁民初字第1289号民事判决第二项，改判为：“梁号虎腾出所占房屋一套交付地质建司宁县分公司，同时支付楼房超出面积的购房款7176元；3、一、二审案件受理费均由上诉人负担。
二审审理查明：一审法院判决认定本案的基本事实属实，有经过一审庭审组织举证、质证的房屋产权置换协议复印件、土地使用权证、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证复印件、房产测绘成果报告书复印件、告知函、房产证、协议书复印件等证据证实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未能提交新的证据，故二审经审理查明的事实与一审判决认定一致。
本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点问题是：房屋置换比例如何确定及地下室性质如何界定问题。
关于房屋置换比例如何确定的问题。本案中，地质建司宁县分公司与梁号虎签订的《房屋产权置换协议》系双方平等自愿签订，未有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的合同无效或可撤销、可变更的情形，《房屋产权置换协议》属于有效合同，应受法律保护。该协议中地质建司宁县分公司为甲方，梁号虎为乙方，约定：“一、甲方置换乙方现居住私有独院一处，房屋产权登记号码为宁县房权证字第027**号，占地面积130平方米，总建筑面积87.16平方米。二、甲方用拟建4号商品住宅楼毛坯房同乙方现有产权房置换，置换标准原则上按6层楼房1：1的面积兑换。甲方确保新建商品房建筑面积不小于92平方米，对超过乙方现有建筑面积87.16平方米至92平方米之间的面积差数作为甲方对于乙方的各项补偿；对于甲方提供置换房屋建筑面积超过至92平方米（不含92平方米）的部分，由乙方按照当地商品房市场价每平方米2600元的价格向甲方购买。”协议第二项明确约定用梁号虎独院建筑面积87.16平方米兑换92平方米楼房，二者差数作为补偿，对于梁号虎独院所占的另外42.84平方米非建筑面积并未约定。现地质建司宁县分公司提供的房屋面积经鉴定套内面积为103.12平方米，分摊面积为25.37平方米，产权面积为128.49平方米，原审法院判决确定用梁号虎独院所占的另外42.84平方米非建筑面积抵顶25.37平方米楼房公摊面积，由梁号虎支付超套内面积11.12平方米购房款28912元基本适当，符合公平原则和保护良好交易秩序的原则，地质建司宁县分公司上诉认为将楼房公摊面积与梁号虎所提供的置换房屋非建筑面积相抵顶没有事实依据的理由不能成立。
关于地下室性质界定问题。上诉人地质建司宁县分公司上诉认为一审法院将合同约定不明的“配套地下室”认定为“搭头”显然错误。经过审查，上诉人地质建司宁县分公司起诉请求为“1、依法确认《房屋产权置换协议》有效；2、责令梁号虎腾退所占房屋一套；3、责令梁号虎给付房屋购置费94874元”，并未请求关于配套地下室的事项，且梁号虎也未就配套地下室事项提起反诉，原审法院判决关于配套地下室的判处超出了当事人的诉求，本院予以纠正。
梁号虎系本案二审被上诉人，其未针对一审判决法院提出上诉，视为对原审判决的认可，其已对自己诉讼权利作出处分，现梁号虎答辩认为原审判决其支付28912元购房款不当的理由不予审查。
综上，原审法院判决认定事实清楚，审判程序合法，但判处超出当事人诉讼请求不当，应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百二十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、维持宁县人民法院（2014）宁民初字第1289号民事判决第一项即“甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司与梁号虎签订的《房屋产权置换协议》属于有效合同”及诉讼费承担部分即“案件受理费3637元，由甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司负担1819元，梁号虎负担1818元”，撤销第二项即“梁号虎腾出所占房屋一套交付甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司，并同时支付楼房超出面积的购房款28912元”及第三项即“甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司同时交付梁号虎位于4号楼301室的建筑面积为128.49平方米的楼房一套，以及配套的地下室一间（面积以图纸设计为准）”；
二、甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司交付梁号虎位于宁县九龙花园4号楼1单元0301室房屋一套（此房梁号虎已实际占有使用）；
三、限梁号虎在本判决生效30日内，腾出宁县房权证字第027**号房产证上所确定的房产，交付给甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司，并支付甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司超面积购房款28912元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。每日按楼房兑换面积价款即103.12平方米×2600元=268112元的2‰计算履行期间的债务利息。
二审案件受理费3637元，由上诉人甘肃地质建筑安装工程有限公司宁县分公司负担1455元，被上诉人梁号虎负担2182元。
本判决为终审判决。
审判长 任尔昕
审判员 郭立品
审判员 樊 欣
二〇一五年二月十二日
书记员 尤丽丽