广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5608号
上诉人（原审被告）：肖志伟，身份证住址：江西省吉安市永新县。
被上诉人（原审原告）：裴钦，身份证住址：广西钦州市钦南区。
委托代理人：张新华，广东启仁律师事务所律师。
上诉人肖志伟与被上诉人裴钦因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年10月8日，裴钦与肖志伟签订一份《厂房租赁合同书》，约定肖志伟将位于某镇150平方米厂房出租给裴钦用于办公；租期18个月，自2014年10月1日至2016年4月1日止；厂房单位租金每平方米人民币20元，宿舍每间650元，月租金总额为人民币3650元，于当月5日内交清；电费每度1.2元；合同有效期内，裴钦有权对租赁房产进行装修，裴钦装修时需要对房屋结构有大的变动时要书面材料通知肖志伟确认，肖志伟同意后才能施工；发生不可抗力使合同无法履行，或政府征用、收购、收回、拆除租赁房地产、或双方协商一致的，可以解除或变更合同。肖志伟当庭确认涉案租赁房屋没有产权证明。
2014年10月9日，裴钦支付肖志伟合同押金7300元，提交收据证明，收据时间是2014年10月9日，主要内容为合同押金7300元，有肖志伟签名。肖志伟不予认可，称是发生纠纷后裴钦让肖志伟补写的，至于为什么补写，肖志伟代理人表示不清楚。裴钦主张其租金缴纳至2015年2月份共缴纳了5个月，其中后四个月是分别缴纳的租金，第一个月即2014年10月9日的押金收据，该押金7300元是包括一个月押金、一个月租金，只有3650元是押金。肖志伟对此没有异议。
裴钦于2014年9月20日与案外人一签订《办公室装修合同》，约定由案外人一对某镇某工业区109号1楼办公室面积150平方米两间进行装修，工程内容包括防火石膏板隔墙、时尚天花吊顶、墙面整理翻新、防火办公用电安装等；工程施工日期为2014年9月20日至2014年10月10日；工程合同价款人民币53000元。2014年10月10日，案外人一开具收据给裴钦，收取裴钦装修费用53000元。
2015年2月23日，肖志伟向裴钦发出通知，内容为：“本人扩大生产，因厂房不够，要收回某村某工业区109号1楼厂区。现通知裴钦于2015年2月25日前搬出某村某工业区109号1楼厂房”。2015年3月15日，裴钦、肖志伟办理交接手续，将厂房手续交接完毕。
裴钦称现在涉案租赁房产是案外人二在使用，房产装修与裴钦装修的一致。肖志伟称该房产是肖志伟自己使用，已进行简单装修，没有提交证据证明。
根据裴钦的申请，原审法院委托深圳市国房资产评估有限公司对涉案房产内装修现值进行评估。2015年12月1日，深圳市国房资产评估有限公司出具了深国房资评字[2015]第110016号《某镇某工业区109号1楼办公室装修残值评估报告书》，评估结论为：评估值为人民币33130元（包括地板油漆、天花、水电安装等9项）。
原审原告裴钦诉讼请求：1、肖志伟向裴钦退还合同押金人民币7300元；2、肖志伟赔偿裴钦装修费用人民币53000元；3、诉讼费用由肖志伟承担。
原审法院认为，裴钦、肖志伟均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案裴钦法定代表人与肖志伟签订的《厂房租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，肖志伟应将已经收取的押金退还给裴钦。肖志伟主张押金收据是补写的，没有实际收到裴钦押金没有提交证据证明，原审法院不予采信。裴钦称收据中的合同押金7300元的收据中有3650元是2014年10月份租金，只有3650元是押金，故肖志伟应当返还押金3650元给裴钦。裴钦应将涉案房产返还给肖志伟，但由于裴钦已将涉案房产退还肖志伟，故裴钦无须再返还房产。
裴钦与肖志伟签订的合同书虽然无效，但裴钦实际使用了涉案房产，应向裴钦支付实际使用期间的房屋使用费，房屋使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算。裴钦、肖志伟双方确认租金交至2015年2月份，从3月1日起没有缴纳租金，经核算，裴钦应支付肖志伟2015年3月1日至3月15日房屋使用费1825元。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中肖志伟虽称裴钦对涉案房产未进行装修，但从裴钦提交的证据可以显示裴钦对涉案租赁物进行了装修。肖志伟在庭审中表示其收回涉案房屋是自己使用。根据上述司法解释的规定，应折价归肖志伟所有。根据深国房资评字[2015]第110016号《某镇某工业区109号1楼办公室装修残值评估报告书》，可以确定装修现值为人民币33130元，肖志伟应支付给裴钦。裴钦申请装修评估，评估费为2000元，本案租赁合同无效，裴钦、肖志伟对租赁合同无效均有过错，原审法院认为肖志伟作为出租方的过错程度更大，肖志伟应承担主要过错责任，裴钦承担次要过错责任，根据裴钦、肖志伟双方在本案中的过错程度，应确定由裴钦承担评估费30%即人民币600元，肖志伟承担70%即人民币1400元。因上述评估费用裴钦已预交，故肖志伟应将由其承担的部分即人民币1400元支付给裴钦。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、裴钦与肖志伟于2014年10月8日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；二、肖志伟于本判决生效之日起五日内向裴钦返还押金人民币3650元；三、肖志伟于本判决生效之日起五日内向裴钦支付装修损失人民币33130元；四、肖志伟于本判决生效之日起五日内向裴钦支付评估费1400元；五、裴钦于本判决生效之日起五日内向肖志伟支付房屋使用费人民币1825元；六、驳回裴钦的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币654元，由裴钦负担255元，肖志伟负担399元，受理费裴钦已预交。
肖志伟不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，改判肖志伟不予返还裴钦押金3650元：2、撤销一审判决第二项，依据评估价格和裴钦租赁合同时间与裴钦实际使用时间予以计算肖志伟应支付的装修费，肖志伟计算为24939.88元；3、裴钦支付应付而未付给肖志伟的的房租水电款项共计5475元；4、裴钦返还所欠肖志伟的应付款项；5、支持肖志伟的财产保全诉求。对于上述请求第4项，肖志伟于二审期间明确该请求的应付款项为双方合作期间被上诉人裴钦所欠货款。
上诉事实和理由：肖志伟与裴钦原为朋友关系，所以在双方签订《厂房租赁合同书》后，裴钦并没有支付押金，押金收据为双方达成搬迁协议后裴钦要求肖志伟补写的，裴钦给出的缘由是公司做账需要用，肖志伟理解为因双方已经达成补偿协议故补签写此单据只是形式上方便裴钦，对肖志伟并无实质影响（具体补偿协议是因为裴钦和肖志伟之间有业务往来关系，裴钦有一批订单货物和三款塑胶产品共计8套塑胶模具在肖志伟公司加工，货款到期而未支付，故肖志伟提议使用裴钦应付货款与肖志伟解除合同应付赔偿款项相互抵消，双方协商一致并同意此方案），且肖志伟与裴钦签订《厂房租赁合同书》时间为2014年10月8日，但裴钦提交的《办公室装修合同》时间为2014年9月20日，双方的租赁合同并没有免租期约定，所以肖志伟认为租赁时间应当从2014年9月10日开始计算，而裴钦因厂房搬迁时间太紧凑为由与肖志伟协商过，肖志伟同意裴钦延期至2015年4月15号前搬出，并免除裴钦三月以及四月的使用厂房的费用，但此项协议是双方已经协商好用货款抵偿提前解约所付赔偿金的情况下达成的，但裴钦单方面破坏之前双方协商好的协议，故肖志伟要求裴钦支付三月以及四月的房租水电合计5475元，并将三四月装修残值扣除。综合所述租赁期限应该为7个月零5天。评估价格中重置价格为41413.05元，租赁期限为18个月，租赁期中损耗为41413.05元/18月×7.16月=16473.17元。肖志伟依法应支付41413.05-16473.17=24939.88元，并非一审判决的33130.00元；肖志伟请求法庭对属于肖志伟的但以在裴钦公司的8套塑胶模具执行财产保全。综上所述，一审法院认定事实有误，第一项、第二项判决存在错误，第三、四、五项为肖志伟的新主张，请求二审法院依法予以改判。
裴钦答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，肖志伟上诉没有事实及法律依据，请求二审法院予以驳回。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，肖志伟、裴钦签订的《厂房租赁合同书》因涉案房产未取得建设工程规划许可证或其他合法报建手续而归于无效，双方因合同取得的财产，应当予以返还。裴钦在签订合同时向肖志伟缴纳租赁押金3650元，并有收款收据为证。肖志伟上诉主张该费用并非涉案合同押金，而是经双方口头协商一致予以抵消的部分货款，裴钦对此不予认可，肖志伟未提交确凿证据证明其主张，故本院对此不予采信。原审认定裴钦缴纳的3650元为租赁押金性质正确，因合同无效，该笔费用肖志伟应当予以返还。关于装修部分，一审委托评估结论中的评估值为装修物现值，该数额系根据装修物重置价值及成新率予以确定，已考虑租赁期间的损耗因素，该评估结论客观真实。肖志伟主张应当按照重置价值及租赁期限计算装修物现值，未提供其主张的依据，本院不予采纳。但鉴于出租方肖志伟对装修物同意利用，本院酌情对该现值部分折价28000元，由肖志伟向裴钦予以补偿。关于肖志伟上诉请求的房租水电款项及应付货款，因肖志伟未在一审期间提起反诉，经本院调解不成，被上诉人裴钦不同意由本院二审一并审理，对上述请求本案中不予审理，肖志伟可另行起诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，有误部分本院依法予以纠正。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第850号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第850号民事判决第六项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第850号民事判决第三项为：肖志伟于本判决生效之日起五日内向裴钦支付装修损失人民币28000元；
四、驳回裴钦的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费共计979元，由肖志伟624元，裴钦负担355元，裴钦多预交部分本院不予清退，由肖志伟迳付裴钦。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年六月二十日
书 记 员 刘尹琳(兼)
相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十八条第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。