福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终426号
上诉人（原审被告、反诉原告）熊茂盛，女，1981年3月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张婉瑜，女，1988年1月20日出生，汉族。
上诉人熊茂盛因与被上诉人张婉瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第6319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张婉瑜向原审法院提起诉讼，请求判令：熊茂盛退还租房押金800元及房屋租金2400元（为2015年8月、9月、10月租金）。
熊茂盛亦提出反诉，请求判令：1.张婉瑜赔偿熊茂盛损失3733元；2.张婉瑜支付2015年4月18日至2015年8月1日期间的水、电、煤气费及公共设施维修费用合计318.9元；3.张婉瑜未按期交房支付熊茂盛违约金800元；4.张婉瑜归还熊茂盛湖里区南山路344号503室的钥匙。
原审判决查明，2015年4月18日，熊茂盛（甲方）与张婉瑜（乙方）签订《房屋合租协议》，约定：甲方将其承租的位于湖里区南山路344号503室中次卧一间租给乙方，租赁期限为2015年4月18日至2015年7月31日（合同期满，与房东续签后，合租期限默认自动续签，条款若有变动的，另行签订补充协议约定）；租金为每月800元，固定费用（物业管理费、卫生费、数字电视费4人分摊）每月70元、网络宽带费（3户分摊）每月30元、其他费用（4人分摊）；付款方式为押一付三，季付，每次付下季度房租的同时付上季度物管费等其他费用；乙方向甲方交付房租，乙方享有次卧的使用权，以及公共区域的共同使用权；乙方如需提前退房，原则上是找到下家后再搬走，退还押金，或提前一个月告知甲方，赔偿一个月房租的违约金；租赁期满，同等条件下乙方具有续租的优先权；房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，或甲方和房东租赁关系中止时，本合租协议自然终止，甲方不负违约责任，但甲方必须在与房东解除合约前一个月告知乙方，否则支付乙方一个月违约金；租赁期满或协议解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后3日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。当日，张婉瑜搬入讼争房屋，向熊茂盛支付一个月房租800元作为押金并支付三个月租金2400元。
2015年7月，张婉瑜、熊茂盛通过微信协商房屋续租事宜，张婉瑜要求续租，熊茂盛表示不同意，要求张婉瑜最迟2015年8月2日前搬走。2015年7月29日，张婉瑜通过中国建设银行向熊茂盛银行卡存入2500元。当日，张婉瑜通知熊茂盛汇款为2015年8月、9月、10月房租及上期水电费100元，熊茂盛告知张婉瑜合同期满后不再续租，会退回房租。2015年8月1日，张婉瑜搬离讼争房屋。2015年8月2日，张婉瑜找熊茂盛退还租金及押金遭到拒绝。因本案纠纷，张婉瑜两次报警。案涉房屋租赁期间，张婉瑜尚欠熊茂盛水、电、煤气费及公共设施维修费等合计318.90元。张婉瑜表示愿意支付。
原审另查明，2010年7月31日，熊茂盛向案外人许华锋承租讼争房屋至今。原审庭审中，张婉瑜陈述2015年8月1日系自行搬走，搬走时未与熊茂盛办理交接手续，房间钥匙没有还给熊茂盛，愿意归还。熊茂盛陈述，如果张婉瑜道歉，愿意归还800元押金及2500元。熊茂盛提交《关于﹤房屋合租协议﹥到期通知》、《房屋合租协议》、《房屋合租补充协议》、收条用于证明熊茂盛与案外人黄小琳签订合租协议，将讼争房屋以月租金2000元的价格租给黄小琳，因无法交房向黄小琳支付违约金1000元的事实。张婉瑜对上述证据真实性不予确认，认为房租价格不合理且与本案无关。
原审判决查明的以上事实，有张婉瑜、熊茂盛共同提供的《房屋合租协议》，张婉瑜提供的转账凭证、微信截图、报警回执，熊茂盛提供的微信聊天记录、照片、录音资料、《关于﹤房屋合租协议﹥到期通知》、《房屋合租协议》、《房屋合租补充协议》、收条、照片、厦门市国家税务局通用机打发票、厦门华润燃气东渡供应站提货单等证据为证，并有当事人陈述及庭审笔录相佐证。
原审判决认为，张婉瑜、熊茂盛签订的《房屋合租协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性禁止性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。案涉《房屋合租协议》于2015年7月31日到期，熊茂盛明确表示不再续租，但张婉瑜至2015年8月1日才搬离，熊茂盛要求张婉瑜按照每月2000元的标准赔偿从2015年8月1日起至熊茂盛找到新的租客并签订租赁协议之日，法院认为，张婉瑜逾期搬离给熊茂盛造成的损失仅为2015年8月1日房屋占用的损失，此后熊茂盛即可自行管理使用讼争房屋，因此张婉瑜应参照月租金800元的标准向熊茂盛支付房屋占用费800元÷30天≈26.7元，熊茂盛的主张部分有事实和法律依据，法院予以部分支持。熊茂盛要求张婉瑜支付水、电、煤气费及公共设施维修费318.9元及归还讼争房屋钥匙，张婉瑜愿意偿还上述费用，也确认钥匙尚未归还，因此对熊茂盛该主张予以支持。熊茂盛收取的押金800元，加上张婉瑜向熊茂盛卡中存入的上期水电费100元，扣除房屋占用费26.7元、水电等费用318.9元后，剩余554.4元应退还给张婉瑜。张婉瑜向熊茂盛卡中存入的租金2400元，因张婉瑜租赁期满后未实际续租，故熊茂盛应将款项退还张婉瑜。案涉《房屋合租协议》仅约定租赁期满张婉瑜必须按时搬出全部物件，搬迁后3日仍有余物则由甲方处理，因此熊茂盛要求张婉瑜支付未按期交房违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、熊茂盛应于判决生效之日起十日内向张婉瑜退还押金554.4元、租金2400元。二、张婉瑜应于判决生效之日起十日内向熊茂盛归还湖里区南山路344号503室钥匙。三、驳回张婉瑜的其他诉讼请求。四、驳回熊茂盛的其他反诉诉讼请求。如熊茂盛未按以上期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由张婉瑜负担5元，由熊茂盛负担20元。反诉案件受理费75元，由张婉瑜负担10元，由熊茂盛负担65元。
宣判后，熊茂盛不服，向本院提起上诉。
上诉人熊茂盛上诉请求：撤销一审判决，改判为支持熊茂盛原审反诉请求。主要理由：一、一审法院认定熊茂盛的损失仅为2015年8月1日房屋占用的损失属于事实认定错误。讼争房屋的钥匙还在张婉瑜处，其未办理交房手续，熊茂盛无法管理使用讼争房屋。熊茂盛本着对租客的安全负责，至今无法也不敢将房屋出租给他人。二、一审法院认定张婉瑜租赁期满后未实际续租属于事实认定错误，认定张婉瑜无需支付违约金属于法律适用错误。2015年7月31日，双方签订的《房屋合租协议》到期，张婉瑜未搬离讼争房屋，其行为已经表现为继续使用租赁物。根据《合同法》等相关规定，双方签订的合租协议书继续有效，根据协议约定，张婉瑜搬离房屋时需熊茂盛找到下家后搬走或应提前一个月通知熊茂盛，赔偿一个月房租的违约金，但张婉瑜于2015年8月1日未通知熊茂盛的情况下突然搬离讼争房屋，违反了协议约定，综上，请求依法改判。
被上诉人张婉瑜答辩称：一、熊茂盛在微信中确认张婉瑜可以2015年8月2日搬走，张婉瑜确实是在2015年8月1日搬走。熊茂盛称张婉瑜未与其办理退房手续，事实上是张婉瑜曾多次想还房屋钥匙，都遭到熊茂盛拒绝。二、一审法院认定张婉瑜在租赁期满未实际续租，无需支付熊茂盛违约金是正确的。张婉瑜是在熊茂盛的要求下搬离，同时也在其要求的日期内搬离，无需支付违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，经审理查明，对原审判决查明的事实，熊茂盛提出如下异议：1.2015年8月1日，张婉瑜搬离讼争房屋有误，事实上张婉瑜有报警且未通知熊茂盛。2.2015年8月2日，张婉瑜找熊茂盛退还租金及押金遭到拒绝有误，事实上熊茂盛并未拒绝，而是要求张婉瑜赔偿新租客的损失。3.因无法交房向黄小琳支付违约金1000元的事实有误，事实上无法交房的原因是张婉瑜报警之后房屋有纠纷，张婉瑜也尚未搬离讼争房屋。4.原审遗漏查明，2015年6月30日，熊茂盛提前一个月告知张婉瑜到期不续租合同。5.原审遗漏查明，2015年7月21日，熊茂盛帮张婉瑜找房子。6.原审遗漏查明，2015年7月30日熊茂盛收到钱感到不安再次通知张婉瑜搬走。张婉瑜认为，对熊茂盛提出的异议均不予认可。张婉瑜对原审判决查明的事实没有异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
另查明，双方当事人确认，张婉瑜承租的址于湖里区南山路344号503室中次卧一间，自张婉瑜承租起至搬离后均未上锁，自张婉瑜搬离后由熊茂盛管理使用。
二审审理过程中，双方当事人均未提出新的证据。
本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。从熊茂盛与张婉瑜签订的《房屋合租协议》中约定“张婉瑜如需提前退房，原则上是找到下家后再搬走，退还押金；或提前一个月告知熊茂盛，赔偿一个月房租的违约金”的内容分析，张婉瑜承担违约责任的前提为租赁期限未届满。根据原审查明事实，熊茂盛、张婉瑜签订的《房屋合租协议》于2015年7月31日到期，双方对是否续租未能达成一致意见。熊茂盛要求张婉瑜最迟于2015年8月2日前搬走，张婉瑜实际上于2015年8月1日搬离讼争房屋。现有证据未能证明张婉瑜存在违约的事实，熊茂盛要求张婉瑜支付违约金缺乏合同依据，原审不予采纳并无不当。其次，双方当事人于二审中确认，张婉瑜承租的讼争房屋为址于湖里区南山路344号503室中一间次卧，该房间自张婉瑜承租起至搬离后均未上锁，未影响到熊茂盛实际管理使用，故熊茂盛主张张婉瑜赔偿损失缺乏事实依据。双方当事人应本着协商互让的方式妥善解决争议。综上，上诉人熊茂盛的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人熊茂盛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一六年四月十五日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。