江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04505号
上诉人（原审被告）沈建江。
上诉人（原审被告）朱莹。
委托代理人沈建江，系上诉人朱莹的丈夫。
被上诉人（原审原告）苏州工业园区建屋物业发展有限公司，住所地苏州工业园区启月街288号建屋紫金东方3楼。
法定代表人周羚，该公司总经理。
委托代理人谭笑天，江苏名仁律师事务所律师。
委托代理人钟晶晶，江苏名仁律师事务所律师。
上诉人沈建江、朱莹因与被上诉人苏州工业园区建屋物业发展有限公司（以下简称建屋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第01164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：沈建江、朱莹系苏州工业园区欧典花园（欧洲城）19幢304室业主，该房屋建筑面积为129.91平米。2007年4月13日，沈建江（业主）与苏州工业园区建屋发展集团有限公司（发展商）及建屋物业公司（管理者）签订了业主（临时）公约，约定沈建江名下物业为欧典花园19幢304室房屋，由建屋物业公司对欧典花园住宅区进行综合物业管理，业主依照公约的规定，负责缴交其名下物业应承担的管理费、住宅共用部位共用设施设备维修基金及一切因管理物业而发生的费用；管理服务中出现的缺点和过失不能作为业主拒交或迟交管理费及其它应交费用的理由，有关管理服务质量的投诉应直接向管理者提出。发展商可授权管理者向各业主收取管理费，如逾期不交者，按逾期之日起每天千分之三滞纳金计算。物业管理费收费标准为1.26元／月／平方米，各业主需根据管理者通知，每半年缴交一次管理费，3-6月缴上半年（1-6月）管理费，9-12月缴交下半年（7-12月）管理费。
建屋物业公司（乙方）后与欧典花园业主委员会（甲方）签订《苏州市物业服务合同》，约定甲方通过（协议选聘），欧典花园委托乙方实行物业服务。委托期限一年，自2013年7月1日至2014年6月30日。乙方根据约定按建筑面积向业主收取物业服务费／公共水电代收代缴费，业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。住宅物业服务费1.8元／月·平方米（含代收代缴费）。物业服务费按月计算，业主或物业使用人应按下列方式向乙方全额交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用（万分之五）加收违约金及银行同期利息。每年3月1日至6月30日前收取上半年，9月1日至12月31日前收取下半年物业服务费、公共水电代收代缴费，同时接受业主交纳全年度物业服务费、公共水电代收代缴费。
建屋物业公司从涉案小区交付起连续提供物业服务至今，沈建江自2008年1月起未缴纳物业管理费，建屋物业公司认可沈建江曾主动至物业处交纳2012年1月起的物业费，因原来欠费未消，不能断续收费而未予收取。
一审庭审中，建屋物业公司认可有沈建江支付的2000元装修押金尚未退还，因沈建江欠缴物业费，便予以扣留，同意与沈建江应交物业费进行折抵。
原审另查明，2014年7月2日，苏州工业园区湖东派出所接到沈建江报警，民警至现场，处警经过及结果记载：“报警人沈建江称昨晚6点多将苏E6X1T**停在东湖大郡19幢楼下，今天10点半左右发现车的右前侧反望镜被人拆下来，扔在草地中，车子左侧也被划了2米的划痕，现已登记备案。”双方当事人均认可处警记录的东湖大郡19幢即被告住处欧洲城19幢。建屋物业公司称沈建江确有向物业调取录像，但因为摄像损坏而无法调取。
以上事实，由建屋物业公司提交的房地产登记簿、业主公约、苏州市物业服务合同，沈建江提交的报警记录、维修费发票等证据以及庭审中当事人的陈述予以证实。
原审原告建屋物业公司的诉讼请求为：沈建江支付拖欠的物业费13609.92元，支付至判决确定的履行日止的滞纳金3480元（按银行贷款利率的1.3倍，暂计算至2014年9月30日）。
原审法院认为：沈建江、建屋物业公司及发展商之间签订业主临时管理规约性质上属于物业服务合同，该合同意思表示真实，不违反现行法律的强制性规定，合同有效。沈建江与建屋物业公司之间物业服务合同关系成立，沈建江应按业主公约及物业服务合同关于物业服务的约定支付物业费。沈建江要求按苏州市有关政策规定按70%支付空关期间费用的主张，原审法院认为，地方政府关于房屋空置期间可以七折缴纳物业费的规定并非强制性规定，且规定中亦明确载明了当事人另有约定按约定处理的除外情形，故建屋物业公司依合同要求沈建江全额缴纳物业费并不违反政府文件的规定，沈建江的该项理由不予采信。根据沈建江欠费周期及收费标准，其欠费数额经核算应为13609.37元（129.91×1.26×66＋129.91×1.8×12），与2000元装修押金折抵后，沈建江欠付金额为11609.37元。关于房屋保温问题应属房屋质量问题，但建屋物业公司作为物业服务企业并非房屋质量瑕疵的责任人；沈建江反映的车辆在2014年7月被人为破坏问题系受他人不法侵害所致，沈建江亦未举证表明其所受不法侵害系建屋物业公司未尽到正常的防范性安全保卫活动所致，且亦不影响建屋物业公司主张2014年6月30日前的物业费交纳事宜，故沈建江不应据此拒交物业费用。关于原告主张按同期银行贷款利率的1.3倍计算的滞纳金，在性质上属于违约责任的约定，沈建江未按约定及时缴纳物业费应承担相应违约责任，但沈建江尚有2000元装修押金已在建屋物业公司处扣留，且在一方当事人违约的情况下，守约方亦负有避免损失扩大的义务，沈建江主动交纳2012年1月起无异议的物业费，但建屋物业公司却拒绝收缴沈建江所愿意支付的部分亦导致了损失的扩大，故对该部分的损失应由建屋物业公司自行负担，据此原审法院酌定沈建江向建屋物业公司支付违约金500元。另一方面，沈建江未对损坏的摄像器材进行维护，不利于对沈建江车辆损坏事宜的查明，作为物业公司应充分重视个别业主的诉求，认真对待业主所提出的问题并尽可能予以妥善的处理或回复，以免因个别事件处置不当产生不良后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院判决：一、沈建江、朱莹于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区建屋物业发展有限公司物业费11609.37元、滞纳金500元，合计12109.37元；二、驳回苏州工业园区建屋物业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取114元，由沈建江、朱莹负担。
上诉人沈建江、朱莹不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决我方需全额支付空置房物业费不符合《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市住宅物业管理条例》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》等地方性法规规定，在业主临时公约中也约定“本公约中涉及的法律法规、规定中有新规定的按照新规定执行”。2、业主（临时）公约由业主、房产发展商、物业管理者（建屋物业公司）三方签署，物业管理者是房产发展商的下属公司，我方在装修过程中发现房屋外墙架空层未做保温层的严重质量问题后，向物业管理者和房产开发商提出修复要求，拖延至今仍未修复，对物业使用带来影响。业主（临时）公约第六章中物业管理者的保养和维修义务，在业主（临时）公约有效期内的物业服务合同纠纷应属于三方主体之间的合同纠纷，物业管理者没有出示过房产发展商的授权书，在本案纠纷中，我方就房屋保温层质量问题有要求物业管理者与房产发展商修复的正当权利。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用全部由建屋物业公司承担。
被上诉人建屋物业公司辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审另查明，沈建江（业主）与苏州工业园区建屋发展集团有限公司（发展商）及建屋物业公司（管理者）签订的业主（临时）公约第五章物业管理的权利和责任中约定：“在不抵触房产发展商享有的权利的情况下，管理者有权对本物业进行有效的管理和维护，其中包括但不限于下列事项：……2、负责对本物业内房屋建筑共用部位进行养护、维修和管理。包括：住宅主体承重结构部位（基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；……16、根据本物业的实际情况，建立健全财务管理制度，编制本物业管理预算，收取管理费、专项特约服务费、代收垃圾费及追收欠款；……22、采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）预防制止各种违反、不遵守或不履行本公约或住户手册的规定……”。第七章其他事项中约定：“若本公约任何条文于任何法律法规相抵触，以相关法律法规为依据，其余条款之有效性、合法性及执行性并不因此受损。本公约中涉及的法律法规、规定中有新规定的按新规定执行。”
二审又查明，2014年1月1日起施行的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规（2013）4号）第十三条第四款规定：“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。”2014年7月1日起施行的《苏州市物业服务收费管理实施细则》（苏价规字（2014）4号）第十六条规定：“新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。”在上述细则实行之前，2006年9月1日起执行的《苏州市物业服务收费管理实施办法》（苏府（2006）91号）第十七条第二款规定：“业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。”该实施办法已经于2011年3月1日被苏州市人民政府苏府规字（2011）1号决定废止。
二审中，沈建江陈述：涉案房屋2007年交付后一直没有入住使用，其于2011年对房屋进行装修，2012年入住，没有书面告知建屋物业公司房屋处于空置状态。其在装修时发现房屋底墙没有做保温层，因为属于架空层，其认为无保温层将影响其房屋的能耗。发现问题后即向建屋物业公司主张，一直未得到处理。按照业主临时公约，收取物业费是开发商的权利，建屋物业公司没有开发商的授权不能向其主张物业费。建屋物业公司认为：房屋保温层的维修不属于物业公司义务范畴，其公司接到过沈建江的维修主张并向房屋开发商反映，开发商一直没有反馈，其公司也曾建议沈建江直接与开发商沟通；收取物业费是物业公司应有的权利。
本院认为：本案中，沈建江、建屋物业公司及开发商之间签订的业主（临时）公约是针对涉案小区的物业管理对各方权利义务进行的约定，根据该公约，业主与建屋物业公司之间形成物业服务合同关系。小区业主大会授权业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对小区业主也具有约束力。建屋物业公司依照业主公约及物业服务合同的约定对涉案小区提供物业管理服务，业主应当按照业主公约及物业服务合同中约定的费用标准按时交纳物业服务费用。业主（临时）公约中已经明确约定物业管理者有权收取管理费并对违反公约的行为采取必要的措施（包括提出及进行诉讼），沈建江、朱莹自2007年1月1日起欠交物业费，违反了业主（临时）公约中业主应按约如期交费的约定，建屋物业公司有权提起相应诉讼。
沈建江、朱莹认为房屋在空置期间应当按照约定标准的70%收取，但其依据的《江苏省物业服务收费管理办法》、《苏州市物业服务收费管理实施细则》、《苏州市物业服务收费管理实施办法》等规范性文件中均规定物业服务费用按规定标准的70%交纳需要业主向物业管理企业书面告知房屋的空置情况，沈建江、朱莹在房屋交付后未入住使用并未书面通知建屋物业公司，现其主张房屋空置期间物业费按照约定标准的70%交纳不符合上述规定，本院不予支持。
对于房屋墙体保温层问题，首先，沈建江、朱莹未提供证据证明其关于房屋底墙未做保温层的主张；其次，根据业主（临时）公约的约定，物业管理者的责任在于对物业内房屋建筑共用部分损坏的管理与维护，沈建江、朱莹主张的保温层问题属于房屋质量瑕疵，应向房产开发商主张，沈建江、朱莹以此为由拒交物业费于法无据。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费228元，由上诉人沈建江、朱莹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十月十六日
书 记 员 张维雯