上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3216号
原告刘明诚，男，1958年4月4日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人季仁炜，上海源泰律师事务所律师。
被告刘天亮，男，1965年6月26日生，汉族，住上海市普陀区。
被告刘正桃，男，1932年6月2日生，汉族，住江苏省扬州市。
原告刘明诚与被告刘天亮、刘正桃农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于2015年10月13日公开开庭审理。原告刘明诚的委托代理人季仁炜、被告刘天亮、刘正桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘明诚诉称：原告系上海市松江区洞泾花桥西温草浜宅基地的权利人。2010年6月，上海市松江区中山街道动拆迁管理办公室发布宣传资料，原告宅基地列入拆迁范围。拆迁单位在未查清事实的情况下，擅自与被告刘天亮、刘正桃签订了拆迁补偿安置协议，并否定了原告作为被安置对象的合法权利。经了解，被告刘天亮、刘正桃于本次拆迁过程中分配了拆迁安置房屋二套，分别为上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室、茸惠路XXX弄XXX号XXX室的房屋。该两套房屋总面积225.28平方米，双方曾共同确认房屋市场价为每平方米12，500元。原告认为，本次拆迁实质为房屋安置，两套房屋均属于拆迁利益，原告有权要求两被告返还拆迁利益中原告应得部分。原告认为，其作为宅基地的合法权利人，两被告的行为侵害了原告作为被安置对象的合法权利。据此，原告请求法院判令：两被告向原告返还拆迁利益1，090，400元。
被告刘天亮、刘正桃辩称：不同意原告的诉请。原告与被告刘天亮于1996年4月8日双方就房屋的买卖签订了协议书，协议内容并不涉及土地的买卖。该房屋买卖协议是双方真实意思表示，购房款项早已支付完毕，故协议合法有效。其同拆迁公司签订的合同是处分自己的财产，没有损害原告的利益。原告在拆迁前对房屋买卖从未提出异议，故原告主张违反诚信原则，拆迁利益应当归被告所有。
经审理查明：本案争议的宅基地位置为上海市松江区洞泾花桥西温草浜，证号073902，土地使用者为“刘明成”，立基日期为1991年9月8日，立基人口为“刘明成”、沈美兰、刘树松。宅基地核定使用面积为198.84平方米。
1996年4月8日，原告刘明诚与被告刘天亮签订协议书一份，约定：由上海松江洞泾镇花桥村1队刘明诚（以下简称甲方）将居住房屋卖与江苏省邗江县施桥乡施桥村徐巷小队刘天亮（以下简称乙方）。一、甲方现建房面积：楼下（二间）、楼上（二间）、小房（二间），总建房面积114.42㎡，甲方现将以上房屋卖与乙方。二、甲方现宅基地范围：东至房墙之中、南至房墙外侧4米止、西至房墙外侧止、北至房墙外侧1米止，总宅基地面积198.84㎡，甲方现将以上宅基地使用权转让给乙方。三、付款方式：1、本协议经双方签字后生效。乙方先预付定金1万元（壹万圆整）给甲方。2、待甲方搬迁后，乙方将余额壹万圆整一次付清给甲方。本协议双方签字后，生效后。甲、乙双方都不得违约。如有违约，一切经济损失，后果都由违约一方负责。本协议自甲、乙双方签定日起生效。原告刘明诚与被告刘天亮均在该协议上签字，立据人沈旭斌在协议上签字予以确认。原告于1996年4月8日将房屋交付给被告刘天亮。1996年6月23日，被告刘天亮将总房款20，000元全部支付原告刘明诚。被告刘天亮、刘正桃主张在购买该房屋后于2007年进行了装修，金额约为3万余元。原告认可装修事实，但主张装修金额约1万元。
2010年6月14日，松江区中山街道建设委员会作为甲方、上海松江茸城动拆迁有限公司作为甲方代理人、被告刘天亮、刘正桃（证件名称为073902号宅基地使用证）作为乙方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。根该协议第一条约定，乙方所有的房屋坐落在中山新花桥村XXX号，房屋结构砖混，建筑面积187.88平米；第二条约定，乙方住房经上海地维房地产估价有限公司评估，其房屋安置单价结合成新为／元／平方米。根据《若干规定》规定，松江区县政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价750元，价格补贴600元／建筑面积。第三条约定，甲方应当支付给乙方货币补偿款354，879元，计算方式为：101，241元＋（750元＋600元）×187.88㎡=354，879元。第四条约定，甲方应支付给乙方棚舍和其它附属物补偿款42，671元。第六条约定，甲方支付乙方搬家补助费3，758元、设备迁移费／元。第十二条约定，双方约定其他事项：1、临时过渡费8元／㎡／月×24个月×187.88㎡=36，073元；2、奖励费12元／㎡×187.88㎡=2，255元；3、购房补贴300元／㎡×187.88㎡=56，364元。本协议以上合计496，000元。乙方承诺于2010年6月24日前搬家交房的，甲方支付速签速搬奖10，000元／户。签订上述协议后，被告刘正桃领取了速签速搬奖及预付款合计110，000元，暂留定房款为396，000元。
根据中山苑二期动迁安置情况表显示，动迁户本次加副业房后应安置面积187.88㎡，原保留款396，000元＋副业房0元＋副业房过渡费0元＋保留款加副业房金额合计利息28，050元＋至2013年11月30日过渡费金额7，816元，合计应付款431，866元。楼梯号11、室号101、套型建筑面积112.52㎡、楼层单价2，098元、使用应安置面积112.52㎡、应安置面积金额236，067元、超10%以内面积0㎡、超10%以内面积金额（＋700）0元、超20%以内面积0㎡、超20%以内面积金额（＋1400）0元、超20%以外面积0㎡、超20%外面积金额（＋9000）0元、1套房金额合计236，067元；楼梯号21、室号604、套型建筑面积112.76㎡、楼层单价2，268元、使用应安置面积75.36㎡、应安置面积金额170，916元、超10%以内面积18.788㎡、超10%以内面积金额（＋700）55，763元、超20%以内面积18.612㎡、超20%以内面积金额（＋1400）68，269元、超20%以外面积0㎡、超20%外面积金额（＋9000）0元、1套房金额合计294，948元。2套房金额合计531，015元，缺额99，149元，被告刘天亮、刘正桃将缺额部分补交。
该2套房屋已实际交付被告刘天亮、刘正桃，该2套房屋大产证已经办理完毕但小产证尚未开始办理，现被告刘天亮、刘正桃实际居住使用的为101室房屋。604室房屋现登记的权利人为案外人上海汉石茸瑞置业有限公司。审理中，双方确认，安置房屋时101室房屋的市场价单价为11，098元，604室房屋的市场价单价为11，268元。
2014年4月31日、8月20日，原告曾两次向本院提起诉讼，后分别按撤诉处理、撤回起诉在案。
另查明，原告刘明诚和沈美兰为夫妻关系，原告刘明诚与刘树松为父子关系。沈美兰、刘树松向本院出具说明函，明确关于上海市农村宅基地使用权审核表登记的相关应获得的拆迁补偿权利均一并由原告刘明诚行使。上海市农村宅基地使用权审核表中的“刘明成”系笔误，双方当事人均对此予以确认。
以上事实，由上海市农村宅基地使用权审核表、协议书、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、笔录、裁定书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案中，原告与被告刘天亮于1996年签订系争宅基地上所建房屋的转让协议，由被告刘天亮、刘正桃实际使用至拆迁时止，后因拆迁利益的分配产生争议。原告主张被告侵犯其宅基地使用权并要求分割相应安置房购房指标。被告刘天亮、刘正桃对原告要求分割拆迁补偿的依据及具体补偿标准均提出异议。双方主要争议焦点为原、被告关于拆迁权益的分配。
现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均化为货币补偿和安置房购买指标，以下就各方拆迁权益的享有进行阐析。1996年，原告同被告刘天亮签订协议书，出售系争宅基地上的房屋。现房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，本院确认被告刘天亮应当享有系争宅基地上房屋等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。本案被告刘天亮并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。因此，原告有权基于宅基地使用人权益分割拆迁利益。
系争宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房购买权。首先，关于现金补偿部分。本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和被告刘天亮、刘正桃实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，在扣除被告刘天亮购买时的房款20，000元之后，酌情进行分割，原告应得拆迁款为156，559.80元。其次，关于拆迁安置房购买权部分，即安置房屋市场价与实际购买价的差额部分。被告刘正桃、刘天亮实际被安置的总面积为225.28平方米，故系争房屋拆迁所应得的安置房的市场价和优惠价的差价总计为1，988，311.64元，同理，原告应得购买安置房的补偿款为596，493.49元。两部分合计为753，053.29元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
被告刘天亮、刘正桃于本判决生效之日起十日内支付原告刘明诚补偿款人民币753，053.29元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14，614元，减半收取7，307元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费12，307元，由原告刘明诚负担3，808元（已付），被告刘天亮、刘正桃负担8，499元（于本判决生效之日起七日内支付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 丹
二〇一五年十月二十九日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。