河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第2226号
上诉人（原审被告）周学宽，男，1951年7月15日出生，汉族，市民，住泉河铺乡。
被上诉人（原审原告）周卫兵，男，1966年7月1日出生，汉族，职工，住固始县。
委托代理人何效苇，河南银辉律师事务所律师。
上诉人周学宽与被上诉人周卫兵所有权确认纠纷一案，因不服固始县人民法院（2015）固民初字第637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周学宽，被上诉人周卫兵及其代理人何效苇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告周卫兵户口登记簿上的父亲名叫周学言（已于2014年病故），周卫兵系周学言姐姐的亲生儿子，因周学言系残疾人，没有生育子女，周学言的父母将周卫兵过继给周学言收养，1980年周卫兵随其养父周学言返回街道居住。固始县泉河铺镇社区居民委员会出具的户口登记簿上，周学言为户主，周卫兵作为长子记录在册。1977年泉河铺搬运站（又名泉河铺乡建筑队）在泉河镇街道西头盖砖瓦结构房屋两间作为单位代销点经营使用，1983年元月周学言以此宅基地原属于其使用，强行搬进房屋居住，后泉河铺搬运站将周学言诉至法院，诉讼中双方达成调解意见，由固始县人民法院于1984年12月3日出具（84）固法民字第185号民事调解书，主要内容为：“泉河铺乡建筑队的砖瓦房两间，每间700元合计1400元出卖给周学言使用。款定于1984年12月20日前付清（不付建筑队有权处理此房）。”后周学言及原告周卫兵在此房屋居住至周学言去世，该房屋即为本案争议房屋，现位于固始县泉河铺镇街道西街246号。被告周学宽在周学言去世后，以周学言去世前将东边一间房屋卖给其为由，与原告发生纠纷，故原告诉至法院，要求依法判令位于固始县泉河铺乡街道西街246号临街的两间砖瓦结构的房屋及附属建筑物和该房屋占用范围内的国有土地使用权归原告所有。
原审认为，我国现行的《中华人民共和国收养法》是1991年12月颁布的，依据法律效力不溯及既往的原则，周卫兵与周学言的关系只能依据当时的法律法规来确定，1984年8月《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第28条规定：“亲友、群众公认，或者有关组织证明确以养父母与养子女关系长期共同生活的，虽未办理合法手续，也应按收养关系对待。”原告周卫兵虽然不是周学言的亲生子女，但根据泉河铺镇泉河社区居民委员会出具的证明，原告自小由周学言抚养，在周学言家生活长大，并且对周学言尽了主要赡养义务，双方形成了实际上的收养关系，故在周学言去世后，其对于周学言的遗产享有继承权。被告辩称原告没有本案诉讼主体资格的意见，本院不予支持。固始县人民法院于1984年12月3日出具的调解书，是生效法律文书，故周学言对于本案争议房屋享有所有权，在周学言去世后，周卫兵对于此两间房屋享有继承权。买卖合同的效力主要体现在出卖人义务和买受人义务方面，即出卖人交付标的物，并转移标的物的所有权，买受人支付对应价款。被告辩称其已按照协议内容将700元房款支付给周学言，但未向法庭提交支付房款的收条或其他相关证据予以证实，本院无法采信。被告在与周学言签订协议后，房屋一直由周学言居住，亦未交付，故被告提交的协议书即房屋买卖合同未生效，被告以此协议主张房屋的所有权，本院不予支持。根据《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”本案中争议房屋占用范围内的国有土地使用权不是一般的“财产”，而是属于“特殊财产”，其所有权归国家所有，对于没有所有权的财产自然不能依法继承。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款之规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”故土地使用权应当由政府部门进行确权，对于原告要求争议房屋占用范围内的国有土地使用权归原告所有的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国继承法》第三条第（二）项、第十条、《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国物权法》第四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第二十八条之规定判决，一、位于泉河铺乡街道西街246号的两间砖瓦房属于原告周卫兵所有；二、驳回原告周卫兵其他诉讼请求。本案受理费100元由被告周学宽负担。
上诉人周学宽不服一审判决，上诉请求要求撤销原审判决，原因在于：1、双方签订合同是经协商自愿订立，合法有效，双方应当遵守约定。2、700元购房款是就约定房屋所有权而产生的债权纠纷，无论是否交付，均不影响所有权的确定。综上，请二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人周卫兵答辩称，上诉人在周学言生前均未拿出协议书与答辩人协商解决房屋所有权问题，且周学言是文盲，协议书上的签名不是周学言书写，是虚假的。原审判决合情合理合法，请求二审法院予以维持。
二审中周卫兵提供证据，固始县泉河铺镇泉河社区居民委员会出具的证明3份，以证明周卫兵的个人情况及周友信死亡于1990年5月，桂家珍死亡于2003年，协议书上周学言的签名并非本人所签；通信记录，证明周学宽未交付700元房款，曾电话通知周卫兵到公证处领取700元房款。
上诉人周学宽发表质证意见认为，对周友信、桂家珍的死亡情况没有异议。对于通话记录没有异议，上诉人提存房款的主要原因是原已交付的房款，周卫兵不认可。
二审查明的其他事实与一审基本相同。
本院认为，本案争议的焦点在于，1984年12月24日的协议书是否真实、有效，周卫兵能否取得固始县泉河铺乡街道西街246号的两间砖瓦房的所有权。关于协议书效力问题。经审查，1984年12月3日固始县人民法院作出（84）固法民字第185号民事调解书，载明泉河铺乡建筑队的砖瓦房两间，每间七百元合计一千四百元出卖给周学言使用，款于1984年12月20日前付清；1984年12月24日，周学宽、周学言订立《协议书》，由蒋鸿志、杨少红见证，杨传文代笔，加盖见证机关“固始县泉河铺乡泉河街民委员会”公章，协议载明：“乡搬运站在周学言、周学宽的房基地上面盖砖瓦结构房屋两间坐北向南。后由政府处理将两间房屋卖给周学言、周学宽一千肆佰元整。并就住房问题达成协议：1、买房款1400元，先由周学言一次性付给搬运站。2、两间房屋先有（由）周学言居住，待二位老人去世以后，周学言将东头的一间屋交给周学宽，要保证原满无缺。周学宽再付给周学言房钱柒佰元。（八字是关的。两付门属于周学言所有）3、如果两位老人没有去世。有政策周学言再建房屋者，也应该将此屋提前交给周学宽，周学宽也应该提前付给周学言买房款柒佰元。空口无凭，立字为据。”1990年，周学言的父亲周友信去世；2003年，周学言的母亲桂家珍去世；2014年，周学言去世；2015年7月22日，杨传文出具证言证明协议书签订的始末，及协议签订后房屋一直在周学言居住的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，不需要办理批准、登记等手续的合同自成立时生效，本案中周卫兵虽辩称协议书的签名并非周学言本人签名且虚假，但并未提供充分证据予以证实，该协议书应为真实协议，并自双方订立时生效。故原审法院认定“被告提交的协议书即房屋买卖合同未生效”属于处理不当，本院予以纠正。关于房屋所有权确认问题，根据《中国人民共和国合同法》第一百三十三条、《中国人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变更应以登记为要件，因周学言、周学宽协议书订立后，诉争房屋一直由周学言使用未交付周学宽，亦未办理产权变更登记，该协议书虽然有效但不产生物权变动的效力，依据（84）固法民字第185号民事调解书，诉争房屋所有权应为周学言所有。周卫兵作为周学言的唯一继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三条、第十条的规定，对周学言的遗产享有继承权，故原审法院确认“位于泉河铺乡街道西街246号的两间砖瓦房属于原告周卫兵所有”并无不当。上诉人周学宽上诉认为周卫兵应向周学宽交付房屋，因其在一审阶段并未提出反诉，二审不能径行判决，其可根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，与周卫兵协商解决协议书的履行问题，协商不成，另行诉讼解决。综上，原审程序合法，适用法律适当，认定事实较为清楚，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴孔玉
审 判 员 李 牧
助理审判员 王道新
二〇一六年一月十一日
书 记 员 段凤娇