宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民再00002号申请再审人（原审被告）：马学才，男，1983年5月14日出生，回族，无固定职业，户籍所在地青海省民和回族自治县，现住浙江省宁波市海曙区。被申请人（原审原告）：戴明兴，男，1964年10月6日出生，汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。申请再审人马学才因与被申请人戴明兴房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）甬鄞民初字第1996号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年5月10日作出（2016）浙0212民申00007号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。申请再审人马学才到庭参加了诉讼，被申请人戴明兴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。2015年11月4日原审原告戴明兴起诉称：2014年3月30日，应被告要求，原、被告签订租赁合同一份，双方约定如遇拆迁或征用不作违约。2015年3月6日，因宁波国际机场征用戴家村房屋，涉案房屋也被列入拆迁范围。为此，原告多次要求被告搬迁，但被告拒绝搬迁及支付租金。为维护原告的合法权益，故请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告支付原告租金6000元（2015年3月29日至2015年12月29日）并赔偿损失3000元。审理期间，原告增加诉讼请求为要求被告腾退并返还涉案房屋。原审被告马学才答辩称：1、原告并未向被告主张过房屋租金，原告直接要求被告搬离涉案房屋；2、原告在被告不知情的情况下与拆迁办签订了拆迁补偿协议，被告的装修损失要求原告赔偿；3、原告未告知被告就将涉案房屋的屋顶拆掉，导致被告的电视、冰箱、桌椅浸水，电视在原告拆迁的时候被砸坏，要求原告赔偿相应的损失；4、被告无需向原告支付租金，如果原告在3月份的时候就将装修款赔偿给被告，被告就会立即搬离，不会产生后续租金，后续租金产生的责任在原告，与被告无关。综上，在原告赔偿损失后被告愿意返还房屋。原审原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．《房屋租赁合同书》1份，用以证明原、被告就相关权利义务进行约定，涉案房屋如遇政府拆迁不作违约等事实；2．《集体土地上住宅用房拆迁货币安置协议》1份，用以证明涉案房屋遇政府拆迁的事实。原审被告未向本院提交证据。原审经庭审质证，对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，关联性有异议，认为原告告知被告涉案房屋3年内不会拆迁，被告才和原告签订合同。本院对证据的真实性予以确认。对原告提供的证据2，被告无异议，本院予以确认。原审根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2014年3月30日，原、被告续签了《房屋租赁合同书》一份，约定原告将其位于宁波市鄞州区古林镇戴家村马路边拉面房25㎡（实际22㎡加钢棚）出租给被告，租赁期限自2014年3月30日起至2017年3月30日，每月租金850元，每2个月支付一次，如一方违约，必须赔偿对方违约金800元，如拆迁征用不作违约。合同签订后，被告继续使用涉案房屋开设拉面店，并支付租金至2015年3月30日。2015年3月25日，原告与宁波市鄞州区拆迁办公室签订《集体土地上住宅用房拆迁货币安置协议》，原告所有的包括涉案房屋在内的位于宁波市鄞州区古林镇戴家村中戴、新村的700多平方米的房屋被拆迁。2015年4月，原告告知被告涉案房屋已拆迁，要求被告搬离涉案房屋，被告要求原告赔偿装修费后才搬离，双方由此发生纠纷。庭审中，被告陈述涉案房屋于2015年11月6日屋顶被拆破洞，水电不通，该情形与法院工作人员于当日至涉案房屋向被告送达起诉状时所见情形基本一致。现涉案房屋内仍有被告的空调1台、冰箱1台、桌子5张、椅子24把、煤气瓶2个及锅碗等物品。原审认为：原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。对于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院认为，原告已就涉案房屋与拆迁办签订了拆迁安置协议，房屋租赁合同无法继续履行，且2015年11月6日涉案房屋屋顶破洞，涉案房屋已不具备使用条件，合同目的无法实现，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，故对原告要求被告腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付2015年3月29日至2015年12月29日止的租金6000元的诉讼请求，被告抗辩认为如原告在2015年3月份就赔偿被告装修费损失，后续的租金亦不会产生，故被告无需支付租金。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系尚未终止，被告应按照合同约定支付承租期间的租金；现被告已支付租金至2015年3月30日，2015年11月6日涉案房屋屋顶破洞，此后涉案房屋虽仍由被告空置，但已不具备租赁物的正常使用功能，故2015年11月6日后不应再计算房屋租金，经计算2015年3月31日至2015年11月6日期间租金为6148元（7个月7天×850元），现原告仅主张6000元，本院予以准许。对于原告主张的被告未搬离涉案房屋给原告造成的损失3000元，本院认为，至本案判决前双方签订的《房屋租赁合同书》并未解除，原告在2015年4月要求被告腾退房屋并无法律依据，原告由此主张的损失亦缺乏法律依据，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告戴明兴与被告马学才于2014年3月30日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告马学才腾退位于宁波市鄞州区古林镇戴家村马路边的房屋并返还给原告戴明兴，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告马学才支付原告戴明兴租金6000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告戴明兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费130元，减半收取计65元，由被告马学才负担。申请再审人马学才再审称：原审时未找到补充协议，故导致原审判决错误，根据补充协议，房租从2014年10月1日起从850元一月降到600元一个月，应该予以纠正。另外，被申请人于2015年3月与拆迁办签订了房屋拆迁协议，故不应该再支付房租。被申请人戴明兴辩称：补充协议是事实，但这是在申请再审人不拖欠房租的前提下，申请再审人拖欠房租，故不能按补充协议支付房租，请求驳回申请再审人的再审申请。再审中，申请再审人提交了补充协议书及收款条，拟证明房租从2014年10月1日始从每月850元变更为600元的事实。对被申请人在原审中提供的证据，申请再审人的意见与原审一致。再审的认证意见与原审一致。对申请再审人在再审中提供的证据，被申请人未到庭，放弃质证。本院认为该证据是双方自愿签订，也已经在履行，且协议中也没有约定申请再审人按时交房租才生效，故本院对此证据予以认定。本院再审查明：与原审一致外，另查明，2014年11月10日，申请再审人与被申请人签订了一份补充协议，该协议载明：原租金每月850元，现因房屋破旧，经双方协商，租金变更为每月600元，房租从2014年10月1日开始算每月600元等。2015年1月30日，申请再审人按每月600元支付房租。原审关于租金6000元已执行完毕。本院再审认为：申请再审人与被申请人签订的补充协议书系对《房屋租赁合同书》中的房屋租金重新约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。但申请再审人在原审中并未提供该补充协议，致原审判决中对租金计算错误。申请再审人应该支付被申请人从2015年3月31日至2015年11月6日期间租金为4340元（7个月7天×600元）。至于申请再审人提出被申请人在2015年3月25日与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室签订了《集体土地上住宅用房拆迁货币安置协议》，其不应该再支付房租，本院认为，被申请人虽然在2015年3月25日与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室签订了《集体土地上住宅用房拆迁货币安置协议》，但申请再审人至今仍未搬离涉案房屋，由于涉案房屋在2015年11月6日屋顶破洞，不具备使用条件，故在2015年11月6日之前，申请再审人应该支付租金。被申请人戴明兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持本院作出的（2015）甬鄞民初字第1996号民事判决第一、二、四项；二、撤销本院作出的（2015）甬鄞民初字第1996号民事判决第三项；三、申请再审人马学才支付被申请人戴明兴租金4340元。案件受理费130元，由申请再审人负担94元，被申请人负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 长 车华龙审 判 员 王贵玉审 判 员 王红萍二〇一六年七月五日代书记员 吴琴琴