江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第0089号
原告（反诉被告）徐必丽。
委托代理人张斯容（受徐必丽的特别授权委托），江苏兆锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯成奇。
被告（反诉原告）胡仁雅。
委托代理人王晓（受冯成奇、胡仁雅的共同特别授权委托），江苏东林律师事务所律师。
原告徐必丽与被告冯成奇、胡仁雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，被告冯成奇、胡仁雅于2014年2月27日提起反诉。本案由审判员林丽华适用简易程序进行审理，2014年4月2日，因案情复杂，依法裁定转为普通程序，组成合议庭，于2014年5月8日、6月5日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）徐必丽及其委托代理人张斯容，被告（反诉原告）冯成奇、胡仁雅及其委托代理人王晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐必丽诉称：2013年3月份、4月份，其与冯成奇、胡仁雅协商先后签订了《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》。合同签订后，其支付了半年租金50万元以及水电保证金5万元，并开始装修。同年6月底至7月初，其听说系争房屋的消防存在问题，遂向冯成奇询问此事，冯成奇带消防施工人员查看后再无消息。其继续装修并于7月中旬开始营业。2013年8月9日，其收到了消防部门的处罚，责令停产停业并罚款3万元。此后，冯成奇方告知系争房屋存在消防设施内无水的问题且已存在多年，消防部门已多次下达了整改通知。冯成奇、胡仁雅在签订合同时隐瞒了诉争房屋无法通过消防验收亦不能作为经营使用的事实，违背了诚实信用的原则，是欺诈。故请求判令：1、撤销双方之间签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁合同》；2、冯成奇、胡仁雅退还水电保证金50000元；3、冯成奇、胡仁雅共同赔偿合同撤销给徐必丽造成的损失，其中员工工资、广告费等525958元，另外还应赔偿资产评估结果所确定的装修损失、经营所购器材损失（约100万元）；4、本案诉讼费、资产评估费由冯成奇、胡仁雅负担。
被告冯成奇、胡仁雅辩称：徐必丽在签订租赁合同之前对房屋情况充分了解，其不存在欺诈；双方在租赁合同中约定了徐必丽开设餐馆所需的经营执照由徐必丽自行办理，与其无关。申报消防验收应当是徐必丽的义务；徐必丽早在开业当日即收到了消防部门的处罚通知，但数月后直至其开始拖欠租金方要求撤销合同，真实目的是因为经营不景气。综上，请求法院驳回徐必丽的诉讼请求。
反诉原告冯成奇、胡仁雅诉称：按照合同的约定，徐必丽应当在2013年11月7日支付下一期六个月的租金，徐必丽拖欠租金的事实已构成违约，应当承担违约责任，请求法院判令：1、双方继续履行《房屋租赁合同》；2、徐必丽支付租金48万元以及违约金50万元；3、徐必丽承担反诉费用。
反诉被告徐必丽辩称：冯成奇、胡仁雅所交付的房屋存在缺陷，不符合合同约定的使用要求，合同无法继续履行；其在2014年1月份即已将暂停支付租金的通知寄给了冯成奇、胡仁雅，此后也始终愿意将房屋交付给冯成奇、胡仁雅，但冯成奇、胡仁雅始终消极对待，故其不应支付租金亦不承担违约金。
经审理查明，2013年3月20日，原告（反诉被告）徐必丽与被告（反诉原告）冯成奇签订了房屋租赁协议，双方约定：冯成奇将坐落于无锡市某某街38-2号（锡房权证字第WX＊＊＊＊＊＊＊＊**）一楼大约280平方米、二楼大约1400平方米的房屋出租给徐必丽作火锅饭店（某某）使用，徐必丽对房屋做了充分的了解并愿意承租该房屋；承租期限自2013年5月28日至2020年5月27日，共计七年，年租金108万元，具体付款方式及以后每年的租金详见《房屋租赁合同》附表；徐必丽于2013年3月20日前支付房屋押金（定金）伍万元整，如徐必丽在3月28日未能支付第一次租赁费用50万元，则自动放弃该定金，如冯成奇在此期间将房屋租赁给他人，则双倍返还定金；冯成奇同意给徐必丽装修期两个月，免除租金；双方同意在2012年3月28日前签订《房屋租赁合同》。2014年3月21日，徐必丽与重庆某某饮食文化有限公司签订了《特许加盟合同》，约定特许经营时间为2013年3月21日至2018年7月31日，加盟费为16万元，权益金1万元。此后徐必丽支付了上述款项。
2014年4月初，冯成奇、胡仁雅与徐必丽签订《房屋租赁合同》，约定：1、冯成奇、胡仁雅自愿将坐落于无锡市某某街38-2号（锡房权证字第WX＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊、第WX＊＊＊＊＊＊＊＊**）号一楼约238平方米、二楼约1267平方米的现有状况的房屋出租给徐必丽使用，徐必丽已对所出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；2、房屋租赁期自2013年6月3日至2020年6月2日止，共计七年整。合同签订后，徐必丽一次性支付第一期租金50万元，以后每期的租金支付详见租金附表；3、冯成奇、胡仁雅保证上述房屋权属清楚，若发生与冯成奇、胡仁雅有关的产权纠纷或债权债务，概由冯成奇、胡仁雅负责清理；徐必丽保证上述房屋仅作为经营“某某火锅店”使用，一楼部分房产允许徐必丽转租；4、徐必丽经营所需的执照及专用证照的办理由徐必丽自行解决，在租赁期间如因国家政策不允许徐必丽继续经营的，冯成奇、胡仁雅一概不负责。徐必丽租赁期间所需交纳的水电费、房地产租赁税、营业税费、卫生费等费用均由徐必丽自行负责。徐必丽还需缴纳5万元水电保证金，待合同到期后，按实结清一切费用，多退少补；5、房屋租赁期间，冯成奇、胡仁雅保证徐必丽能够正常使用该房屋；6、房屋租赁期内，徐必丽如需对房屋改装或增扩设备时，应征得冯成奇、胡仁雅书面同意，费用由徐必丽自理；7、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。本合同租赁期间，任何一方需要提前终止合同，则提前90日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。如一方无故中止合同，则违约方需赔偿守约方50万元违约金，有实际损失的另外计算赔偿。徐必丽逾期交付租金每逾一日，由冯成奇、胡仁雅按当期租金的千分之一向徐必丽加收违约金，徐必丽逾期交付租金超过15日，冯成奇、胡仁雅有权终止本合同。在租赁合同租金附表中，双方约定：2013年4月3日支付2013年6月7日至2013年12月6日期间的租金50万元；2013年11月7日支付2013年12月7日至2014年6月6日期间的租金58万元；2014年5月7日支付2014年6月7日至2015年6月6日期间的租金108万元等等。
合同签订后，徐必丽将一楼约120平方米的区域转租给他人，并于2013年4月12日与无锡市某某装饰工程有限公司签订了《室内装饰装修工程施工合同》，约定由无锡市某某装饰工程有限公司采取包工包料的方式对案涉房屋进行装饰装修，合同总价为977000元；2013年4月14日，宋先文代表某某火锅无锡店、乐峰代表无锡市南长区某某消防工程器材经销处签订了《消防改造工程承包合同》，约定工程造价为48000元，不包含消防检测费、材料送检费及验收费用，承包方确保喷淋消火栓系统沟通水池（由某某会所承担主费用），工程范围：消防喷淋系统拆除安装及调试、消防报警联动系统及应急系统安装及调试。2013年6月3日，冯成奇出具收条，载明收到徐必丽缴纳了首期租金50万元以及水电费押金5万元。此外，房屋租赁合同签订后，徐必丽雇佣了工作人员并进行宣传推广，于2013年7月3日在案涉房屋所在地址注册成立了无锡某某餐饮服务有限公司，于2013年7月17日正式营业。
营业当日，无锡市公安消防支队北塘区大队的监督人员在检查中发现无锡某某餐饮服务有限公司未经消防安全检查擅自营业并拍照取证，送达了责令立即改正通知；7月19日，宋先文、徐必丽在接受锡市公安消防支队北塘区大队的调查中陈述，之所以擅自营业的原因系第一次开店，不知道需要办理什么手续，并承诺立即准备材料，着手申报。2013年8月8日，无锡市公安消防支队北塘区大队认为无锡某某餐饮服务有限公司的行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，给予无锡某某餐饮服务有限公司责令停产停业，并处罚款三万元整的处罚。2013年8月21日，徐必丽缴纳了上述罚款。此后，无锡某某餐饮服务有限公司继续在案涉房屋内营业。2013年11月，徐必丽与冯成奇、胡仁雅协商后，于12月3日缴纳了10万元的租金。2013年12月4日，徐必丽、宋先文与潘某交涉了关于消防的问题；12月16日，宋先文与冯成奇在电话中提到了消防验收的问题。2014年1月2日，徐必丽向冯成奇、胡仁雅邮寄了暂停支付租金的通知书后停止营业。
另查明，无锡市某某街38-2号归冯成奇、胡仁雅、潘某共有，潘某对冯成奇、胡仁雅将该房出租给徐必丽无异议。该房屋所在大楼的消防总管道在2013年3月份之前即已堵塞无水。
审理中，徐必丽陈述：1、其在租房之前并不知道案涉房屋的消防管道无水，直至2013年5月份才发现，后即与冯成奇联系，冯成奇带人查看后，未说明情况，其继续装修，直至开业被督促整改；2、冯成奇、潘某确实提到过建水池作为消防水源的事情，但并未商量费用问题，后来就不了了之；3、其饭店自2014年1月即已停业。
冯成奇陈述：1、徐必丽在租房时即对房屋的情况了解清楚了，在装修之前即知道大楼的消防管道存在问题；2、徐必丽装修期间，其确实带人至现场查看过，但查看的目的是当时潘某提出其在隔壁经营的某某可以与徐必丽的火锅店一起建水池来作为消防水源。
为了证明徐必丽在签订租赁合同之前即已知道消防管道存在问题，冯成奇、胡仁雅申请证人朱某、潘某出庭作证。朱某陈述：其在潘某的某某兼职电工，徐必丽的火锅店在某某隔壁，因此经常至火锅店抄电表，并帮助画空调布置图纸等，因此认识了负责火锅店的宋先文；该房原由潘某出租给澳门豆捞，潘某与冯成奇交接房屋时宋先文也在场，当时就提到了消防管道的问题；徐必丽的火锅店的消防工程是其朋友乐峰承包的，在开工之前即跟宋先文说明大楼的消防管道无水，因此不包验收。潘某出庭陈述：徐必丽在与冯成奇签订租赁合同期间曾一起至其办公室，其当天即告知徐必丽整个大楼的消防总管没有水，但是其可以帮助协调办证；其曾说过徐必丽可以将内部消防整改做好，等政府部门将管道水接过来即可；乐峰系其介绍给徐必丽承包内部消防整改工程的。
审理中，本院应徐必丽的申请委托评估部门对徐必丽在案涉房屋中已形成附合的装饰装修的残值进行评估，后因当事人双方提交材料不全且对改造项目无法确认一致，评估部门认为无法评估，将案卷退回。
徐必丽则表示，如不能认定为欺诈，则要求解除合同。2013年7月23日，徐必丽将案涉房屋中其使用的部分移交给了冯成奇、胡仁雅，一楼转租部分（约120平方米）尚未移交。关于水电费押金，徐必丽租赁期间，由某某代为缴纳电费，冯成奇称其已将押金中的3万元支付给某某以支付电费，本院再三要求双方至某某进行结算，但双方并未在本院限定的时间内结算完毕。
以上事实，有租赁协议、房屋租赁合同、装修合同、消防工程改造承包合同、行政处罚决定书复印件、行政罚没款收据复印件、证人证言、现场勘察笔录、工作追记、退卷单以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受到法律的保护。冯成奇、胡仁雅经共有人授权将房屋出租给徐必丽，徐必丽作为饭店的经营者负有向当地公安机构申报消防安全检查的义务，因此，其作为承租方在洽谈租赁时对系争房屋现状等相关情况应当明了，且现并无证据表明冯成奇、胡仁雅在签订合同时有故意隐瞒相关事实或故意作出某种虚假陈述致使徐必丽作出了错误的意思表示，故徐必丽与冯成奇、胡仁雅签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。徐必丽主张冯成奇、胡仁雅在签订合同中存在欺诈行为而要求撤销该合同，本院不予支持。双方在租赁合同中约定租赁房屋用于开设火锅饭店，现房屋所在大楼的消防总管无水，而双方又未能就解决消防水源问题达成一致，致使合同客观履行不能，故徐必丽有权解除合同。
合同履行及解除过程中，当事人有义务采取适当的措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，除加盟费之外，徐必丽主张的其他损失均产生于签订装修合同之后，属于其扩大的损失，本院不予支持。理由如下：1、按照相关要求，徐必丽应在装修之前即将租赁合同、装修图纸、设施图纸等提交至消防部门进行审核，但其并未提交，即未经消防审核即自行施工，如其严格按照消防管理规定进行操作，则装修损失以及此后的增添设备、广告宣传、人员培训、雇员工资等等均可以避免；2、根据消防部门的答复，从事餐饮等行业的业主可通过修建蓄水池等方式作为消防水源。但关于消防水源的来源，双方在合同中并未约定，双方应协商解决，协商不成的，按照合同有关条款或交易习惯确定；3、徐必丽在2013年4月14日即其签订装修合同两日后即与乐峰签订了消防工程改造合同，在该份合同中，明确载明“确保喷淋消火栓系统沟通水池（由某某会所承担主费用）”，该约定再次证明徐必丽对于大楼的消防管道无水这一事实清楚，且与冯成奇陈述的某某的经营者潘某与徐必丽商量两家共建水池作为消防水源亦相印证，可见徐必丽知道消防总管无水，但其在未与冯成奇、胡仁雅进行协商，就解决消防水源来源问题达成一致的情形下，仍然继续进行装修、增添设施、雇佣人员等，进一步扩大了相关损失。案涉房屋中，徐必丽所添附的装修装饰物，未形成附合的，徐必丽可予以拆除，但不得造成房屋以及原装饰装修物的损毁。
关于加盟费，该费用产生于双方签订租赁协议之后、房屋租赁合同之前，基于直接导致合同不能履行的客观原因系案涉房屋所在大楼消防管道缺水，属于不可归责于双方的事由，故应由徐必丽与冯成奇、胡仁雅根据公平原则分担，根据特许经营时间、费用（5年共计17万元）以及徐必丽实际经营时间等因素，本院酌定徐必丽的损失为14万元，由冯成奇、胡仁雅承担7万元。
关于房屋租金，2014年1月2日，徐必丽以书面形式向冯成奇提出了消防管道的问题并停止了营业，随后又向法院提起了诉讼，在此期间，案涉房屋除转租部分，其他均因双方存在争议而闲置。因合同解除属于不可归责于双方的事由，故冯成奇、胡仁雅主张的违约金，本院不予支持；同时，基于上述事实，对于冯成奇、胡仁雅主张的2013年12月7日至2014年6月6日期间尚欠租金48万元，应当予以调整，结合徐必丽将一楼约120平米房屋转租尚未交还给冯成奇、胡仁雅的事实，本院酌定此期间徐必丽应当支付的租金为约定租金的35%即20.3万元（58万元＊35%），扣除徐必丽已经支付的10万元，徐必丽尚应支付10.3万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除徐必丽与冯成奇、胡仁雅之间的房屋租赁合同关系，徐必丽于本判决生效之日起十五日内搬离无锡市某某街38-2号房屋，并将房屋返还给冯成奇、胡仁雅。
二、徐必丽于本判决生效之日起十五日内支付冯成奇、胡仁雅2013年12月7日至2014年6月6日期间的租金10.3万元。
三、冯成奇、胡仁雅于本判决生效之日起十五日内支付徐必丽加盟费损失7万元。
四、驳回徐必丽的其他诉讼请求。
五、驳回冯成奇、胡仁雅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9760元，反诉费6800元，共计16560元，由徐必丽负担10560元，由冯成奇负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆华朝
审 判 员 林丽华
代理审判员 马英峰
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 梁 迦
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。