云南省祥云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）祥民初字第1130号
原告褚成旭。
委托代理人赵一荣，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告王利军。
被告杨海群。
二被告委托代理人张学彬，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告褚成旭诉被告王利军、杨海群租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理，依法适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2009年11月起租赁王开进自有的祥城镇文苑路温州商业街8幢210号1层铺面用于经营房屋中介生意，2013年4月20日再次续租，租期7年，2013年5月1日至2020年4月30日止，并于2013年4月21日一次性支付了七年租金24.5万元。2014年9月1日法院查封了涉案铺面，导致原告无法使用铺面。2015年7月28日法院通知该房屋已拍卖给被告，2015年8月6日被告将拍卖房屋落户于其名下。2015年8月28日被告要求原告搬离租赁铺面，故自2014年9月1日起，原告均未能使用该房屋。综上，被告依法买得原已租赁的涉案房屋后，本应继受租赁合同规定的出租人义务，并扣除原告无法经营的一年期限（2014年9月1日至2015年8月31日），将合同租期延长至2021年5月1日，违反了买卖不破租赁的法律规定。现诉至法院请求判令被告继续履行原告与王开进于2013年4月20日签订的房屋租赁合同；判令被告将租赁合同租期顺延至2021年4月30日止；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，自2008年至2013年年底，王开进多次用其所有的位于祥云县祥城镇文苑路温州商业街南侧2组8幢218号商住楼抵押贷款，并在房管部门办理了抵押登记手续。2012年10月1日，王开进向信用社贷款100万元，双方签订了抵押担保借款合同并办理了抵押登记手续；2013年王开进将房屋租赁给原告，但该租赁关系设定在抵押关系存续期间。2015年7月28日，二被告通过竞拍方式取得218号商住楼，同年8月份二被告办理了本案所涉房屋房权证和土地证，之后，二被告多次告知原告铺面所有权人已经变更了，要求被告腾出铺面，双方协商未果。综上，被告认为对抵押权设立后新建立的租赁关系，不适用买卖不破租赁的原则，王开进与原告所签订的租赁合同对通过实现抵押权后获得抵押物的二被告不具有拘束和对抗效力。原告诉请要求二被告继续履行原告与王开进签订的房屋租赁合同，无事实及法律依据，请依法驳回原告诉请。
本案争议焦点为原告与王开进签订的租赁合同对被告是否有法律上的约束力。
为支持诉讼主张，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，欲证实原告的身份情况；2、《房屋租赁合同》一份，欲证实原告租赁房屋情况；3、收条一份，欲证实原告已经交纳全额租金；4、（2014）祥民初字第145-1号民事裁定书复印件一份，欲证实该房被查封，无法经营使用；5、拍卖成交确认书复印件一份，欲证实该房由被告拍卖所得；6、房产证复印件一份，欲证实该房屋属被告所有；7、优先竞买拍卖物通知一份，欲证实原告承租人身份经法院确认；8、报警单一份，欲证实被告2015年8月28日破坏房屋；9、抵押卷内目录一份，欲证实抵押后于租赁；10、税务登记证及结婚证复印件各一份，欲证实原告自2009年12月起就租赁该房屋，抵押权设立之前租赁事实就已存在。
为支持答辩主张，被告提交以下证据：1、身份证复印件二份，欲证实二被告的身份情况；2、房产证、个人借款合同、抵押合同、个人信用报告及抵押卷内目录复印件各一份，欲证实王开进自2008年至2013年多次将其所有的位于温州商业街南侧2组8幢218号商住楼设立抵押登记的事实；3、拍卖成交确认书、执行裁定书、房权证、土地证复印件各一份，欲证实二被告通过竞拍的方式取得218号商住楼的事实；4、电子合同书打印件、下庄信用社信贷业务证明、房管所证明及下庄信用社房屋抵押情况证明各一份，欲证实王开进自2011年开始连续三年用本案所涉房屋进行抵押向下庄信用社贷款，并办理了抵押登记。
经质证，被告对原告提交的证据1无意见；对证据2的三性无意见；对证据3的真实性有意见，对是否收到租金无法证实，与本案无关联性；对证据4-7的真实性无意见，对证据4的关联性有意见，达不到原告举证目的；对证据8、9的三性无意见，但达不到原告举证目的；对证据10的真实性无意见，但与本案无关联性，达不到原告举证目的。
原告对被告提交的三组证据的三性均无异议，但认为达不到被告举证目的；对被告提交的第4组证据，原告认为已经超过举证期限，不同意质证，但原告认为达不到被告举证目的，无法证实抵押权先于租赁权设立，无法证实房屋所有权变更是下庄信用社行使抵押权而变更，对信用社出具的证明系单方陈述。
本院审查认为，被告对原告提交的身份证、租赁合同无异议，本院予以确认；原告提交的收条、报警单、税务登记证及结婚证复印件与本案无关联性，不予确认；原告提交的查封裁定、拍卖成交确认书、房产证、优先竞买拍卖物通知及抵押卷内目录，以及被告提交的四组证据，来源合法、内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。
根据当事人的陈述和上述法庭确认的证据，本院确认如下案件事实：2013年4月20日，王开进与褚成旭就位于祥城镇文苑路温州商业街8幢210号1层铺面签订房屋租赁合同，并约定租金支付、租赁期限及其他权利义务。2014年9月法院依法查封该房屋。2015年信用社为实现抵押权申请法院对该房屋进行拍卖，2015年7月28日，被告王利军与拍卖公司签订了拍卖成交确认书取得本案所涉房屋，2015年8月6日二被告取得了房权证，2015年8月10取得土地使用权证。2015年8月底被告要求原告搬离租赁房屋，双方发生争议，原告诉至本院请求解决。
另查明，租赁合同所涉的温州商业街8幢210号与温州商业街南侧2组8幢218号系同一房屋。自2011年起至2013年王开进连续三次用温州商业街南侧2组8幢218号房屋作为抵押向下庄信用社贷款，贷款合同签订日期分别为：2011年9月9日-2012年9月9日；2012年10月1日至2013年10月1日；2013年10月21日-2015年1月21日。同时，该房屋设定抵押登记情况如下：2012年9月28日办理抵押登记，2013年10月办理注销登记；2013年10月21日办理了抵押登记，2015年8月4日办理了注销登记。
本院认为，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此规定表明，在已登记的抵押财产出租的情形下，不适用买卖不破租赁之规则，抵押权优于租赁权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，2012年9月28日案件所涉房屋设定了抵押权，2013年10月抵押权注销，而原告与王开进之间的租赁合同签订于2013年4月20日，即租赁权后于抵押权产生，当抵押权人实现抵押权时发生所有权变动的，房屋受让人不受买卖不破租赁规则的约束，故原告诉请要求被告继续履行原租赁合同，并顺延租赁期限的诉请，与法律规定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告褚成旭的诉讼请求。
案件受理费人民币100元，由原告褚成旭承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
审判员 王瑞萍
二〇一五年十一月十日
书记员 张凤莹