-浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初4606号
原告：卢小红，男，1971年4月26日出生，汉族，户籍所在地义乌市。现住东阳市。
委托代理人：许洪钟、包清谦，浙江良济律师事务所律师。
被告：金华市正泰拍卖有限公司东阳分公司，住所地东阳市城南东路110号。
负责人：郑干劲。
被告：东阳市吴宁街道麻车埠经济合作社，住所地东阳市吴宁街道麻车埠村。
法定代表人：杜海龙，社长。
上述二被告的委托代理人：罗娟香，浙江凯大律师事务所律师。
被告：金华市正泰拍卖有限公司，住所地金华市人民西路279号2楼。
法定代表人：楼公望。
原告卢小红为与被告金华市正泰拍卖有限公司东阳分公司（以下简称正泰拍卖东阳分公司）、东阳市吴宁街道麻车埠经济合作社（以下简称麻车埠经济合作社）合同纠纷一案，原告卢小红以拍卖合同纠纷于2016年3月2日诉来本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭进行了审理，并于2016年10月18日依法作出（2016）浙0783民初02699号民事判决书，判令：一、解除原告卢小红为与被告正泰拍卖东阳分公司于2015年3月1日签订了汉宁路21号地块综合楼整体拍租成交确认书；二、被告正泰拍卖东阳分公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢小红租金3381200元并赔偿利息损失（从2015年3月27日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）；三、被告正泰拍卖东阳分公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢小红佣金84530元；四、驳回原告卢小红的其他诉讼请求。被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社不服本院判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院审理认为，原判严重违反法定程序，于2017年1月19日作出（2016）浙07民终5884号民事裁定书，裁定：一、撤销东阳市人民法院（2016）浙0783民初2699号民事判决；二、本案发回东阳市人民法院重审。本院依法于2017年3月24日重新组成合议庭，原告卢小红以被告正泰拍卖东阳分公司系被告金华市正泰拍卖有限公司（以下简称金华正泰拍卖公司）的分公司，无独立法人资格，向本院申请要求追加被告金华正泰拍卖公司为本案的共同被告。本院于2017年6月21日、2017年8月28日先后两次公开开庭进行了审理。原告卢小红的委托代理人包清谦、被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社的委托代理人罗娟香到庭参加诉讼。被告金华正泰拍卖公司经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告卢小红起诉称，2015年2月，被告正泰拍卖东阳分公司对东阳市汉宁东路21号地块综合楼进行整体拍租，交纳保证金100万元，并定于2015年3月1日举行公开拍租。被告正泰拍卖东阳分公司在竞买须知中注明，竞买人成功竞得拍卖标的时，须与被告正泰拍卖东阳分公司当场签订成交确认书，买受人须在当天17时交付成交价20%的定金，并在2015年3月26日前来东阳市城南东路110号交清全款和佣金，逾期不交者视为违约，没收定金。若竞买不成功，保证金可于次日如数退回。原告卢小红竞拍成功后，当场与被告正泰拍卖东阳分公司签订了成交确认书，并及时交清了余款2381200元和佣金84530元。但被告正泰拍卖东阳分公司却没有组织原告与被告正泰拍卖东阳分公司签订房屋租赁合同。2015年9月18日，原告卢小红委托浙江长虹律师事务所律师徐洁向被告正泰拍卖东阳分公司、金华正泰拍卖公司发送了律师函，指出被告正泰拍卖东阳分公司至今未将拍租房屋租赁使用权交付给原告卢小红，要求解除双方之间的拍卖合同并退还原告卢小红支付的所有款项及手续费。原告卢小红多次向被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社催促签订房屋租赁合同并交付租赁物未果，原告卢小红要求被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社退回租金未果。请求法院判决：一、解除原告卢小红与被告正泰拍卖东阳分公司签订的汉宁东路21号地块综合楼整体拍租成交确认书；二、被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社返还原告租金3381200元并赔偿利息损失（从2015年3月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；三、被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社返还原告定金676240元及佣金84530元。由被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社承担本案诉讼费。在本案审理过程中，原告卢小红将诉讼请求变更为：一、请求判决确认原告卢小红与被告正泰拍卖东阳分公司签订的汉宁东路21号地块综合楼整个拍租成交确认书无效；二、被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社、金华正泰拍卖公司返还原告租金3381200元并赔偿利息损失（利息从2015年3月27日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止）；三、被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社、金华正泰拍卖公司返还原告定金676240元及佣金84530元；四、本案诉讼费由三被告负担。
针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、汉宁东路21号地块综合楼整体拍租说明、拍卖清单、竞买须知各一份，用以证明被告正泰拍卖东阳分公司受被告麻车埠经济合作社的委托，将汉宁东路21号综合楼（11层）、建筑面积约15800平方米以起拍价180元/平方米/年进行公开拍租。拍租说明还约定了保证金及租金交纳时间、违约责任、租金增加比例及租赁时间为15年。房屋在工程竣工验收合格后交付给承租人使用，并在4个月后正式计算租金（用于内部装修）。内部消防预埋结构全部安装完成。内部整体装修消防设施验收全部由承租人自行负责。有关细节条款以正式协议为准。
2、拍卖成交确认书一份、转账付款凭证二份，用以证明原告卢小红于是2015年3月1日以单价214元/平方米/年竞拍取得汉宁东路21号综合楼的房屋租赁权。其中房屋租金为3381200元、手续费（佣金）84530元，合计3465730元。原告卢小红已于2015年2月28日汇入被告正泰拍卖东阳分公司负责人郑干劲账户保证金100万元，同年3月26日汇入被告正泰拍卖东阳分公司负责人郑干劲账户2465730元，合计3465730元。
3、律师函一份，用以证明2015年9月18日，原告卢小红委托浙江长虹律师事务所律师徐洁向被告正泰拍卖东阳分公司发送了律师函，指出被告正泰拍卖东阳分公司至今未将拍租房屋租赁使用权交付给原告卢小红，已给原告卢小红造成了重大损失，要求被告正泰拍卖东阳分公司在收到律师函后十五日内解除双方之间的拍卖合同并退还原告卢小红支付的所有款项及手续费。
被告正泰拍卖东阳分公司答辩称：汉宁东路21号地块综合楼整体拍租说明写得很清楚，拍租房屋在工程竣工验收合格后由委托人直接进行交付给承租人，答辩人系居间人不存在过错，也没有违约行为，无需承担法律责任，且拍卖行为已经完成，不应向原告卢小红返还佣金。请求法院判决驳回原告卢小红对其的诉讼请求。
被告正泰拍卖东阳分公司在举证期限内向本院提供的证据有：
1、东阳日报刊登的拍卖公告复印件、原告签字确认的拍租说明各一份，用以证明被告正泰拍卖东阳分公司在报纸上发布公告的当天就告知原告卢小红，租赁房屋的使用时间为工程竣工验收合格后交付使用，并经原告卢小红签字确认。
2、拍卖现场记录单一份，用以证明现场拍卖是依据地块整体拍租说明进行拍卖，由原告卢小红拍得汉宁东路21号地块综合楼的事实。
3、照片一份，用以证明被告正泰拍卖东阳分公司向原告卢小红交付拍卖物的事实。
4、竣工工程质量验收报告、鉴定报告各一份，用以证明2015年12月30日，汉宁路21号地块综合楼已竣工验收合格的事实。
5、竞买须知一份，用以证明正泰拍卖东阳分公司告知竞买人应在拍卖前对欲竞买标的进行实地勘察，正泰拍卖东阳分公司对拍卖标的的品质不承担瑕疵担保责任等内容。
6、拍卖录像、录音光盘、录音笔录、通话记录单各一份，用以证明原告卢小红通过竞拍取得汉宁路21号地块综合楼租赁权，并已对外发布出租广告的事实。
7、银行账户明细一份，证明被告正泰拍卖东阳分公司已于2015年4月1日将房屋租金3381200元汇入被告麻车埠经济合作社的账户的事实。
8、承诺书一份，用以证明被告麻车埠经济合作社向被告正泰拍卖东阳分公司承诺汉宁路21号地块综合楼系合法建筑，产生的一切法律后果由被告麻车埠经济合作社承担的事实。
被告麻车埠经济合作社答辩称，2015年3月1日，原告卢小红通过拍卖的方式租得汉宁路21号地块综合楼。拍租说明明确租赁房屋交付时间为工程竣工验收合格后交付，并无具体的时间约定，出租房屋于2015年12月21日竣工验收。原告卢小红于2015年9月18日发函要求解除拍卖合同，目的是租金下降不愿意履行合同。请求驳回原告卢小红的诉讼请求。
被告麻车埠经济合作社在举证期限内向本院提供的证据有：
1、东阳市企业投资项目备案通告书一份、东阳市吴宁街道办事处文件，用以证明综合楼建设项目向东阳市发展和改革局进行了备案。
2、建设用地规划许可证、用地红线图各一份，用以证明综合楼建设项目经东阳市规划局规划许可，符合城乡规划。
3、麻车埠经济合作社的通知一份、房屋租赁合同草稿一份，用以证明被告麻车埠经济合作社起草了房屋租赁合同并通知原告卢小红于2016年4月23日前签订房屋租赁合同的事实。
4、法院制作的调解笔录一份，用以证明原告卢小红在法院调解时提出要求降低租金的事实。
被告金华正泰拍卖公司未作答辩，也未向法庭提供证据材料。
经审理，结合庭审质证及双方陈述，对证据认证如下：
关于原告卢小红提供的证据材料，被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社对证据材料一中的拍租说明、拍卖清单的真实性均无异议，本院予以确认。被告正泰拍卖东阳分公司对竞买须知认为所载明的内容与其持有的竞买须知内容不相符合。本院认为，原告卢小红提供的该份竞买须知的条款是对被告正泰拍卖东阳分公司提供的竞买须知中条款进行删减而成，基本内容与被告正泰拍卖东阳分公司提供的竞买须知中载明的条款内容相同，故对原告卢小红提供的该份证据材料内容的真实性，本院予以确认。被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社对证据材料二的真实性无异议，本院予以确认。被告正泰拍卖东阳分公司对证据材料三认为原告卢小红发律师函的时间为2015年9月18日，综合楼未经验收不具交付条件，正泰公司东阳公司未交付拍卖标的物租赁使用权并不违背拍卖合同的约定。被告麻车埠经济合作社对证据材料三无异议。本院认为，该证据材料系原告卢小红向被告正泰拍卖东阳分公司、金华正泰拍卖公司发函要求解除拍卖合同的时间、经过的事实，对该事实本院予以确认。
关于被告正泰拍卖东阳分公司提供的证据材料，被告麻车埠经济合作社对被告正泰拍卖东阳分公司提供的证据材料均无异议。原告卢小红对证据材料一拍卖公告的真实性无异议，本院予以确认。原告卢小红对拍租说明和证据材料二的拍卖现场记录单中签名的真实性均无异议，本院对签名的真实性予以确认。原告卢小红对证据材料三的三性均有异议。本院认为，照片只能反应出租房屋的外观，并不能证明拍卖物已交付，故被告正泰拍卖东阳分公司的举证目的，理由不成立，本院不予确认。原告卢小红对证据材料四无异议，本院予以确认。原告卢小红对证据材料五认为系复印件，无法核实。本院认为，被告正泰拍卖东阳分公司提供的该组证据材料所载明的内容与原告卢小红提供的证据材料一竞买须知中相同部分的条款内容，本院予以确认。原告卢小红对证据材料六的真实性无异议。本院对该组证据材料的真实性予以确认。对电话录音材料中接受通话的一方系案外人，且通话内容也不足以证明与本案存在关联，本院不予以确认。原告卢小红对证据材料七无异议，本院予以确认。原告卢小红对证据材料八认为被告正泰拍卖东阳分公司未对拍卖物的合法性进行审查，应承担相应的责任。本院认为，该证据材料系被告麻车埠经济合作社曾向被告正泰拍卖东阳分公司出具了承诺书的事实，本院予以确认。
关于麻车埠经济合作社提供的证据材料，原告卢小红、被告正泰拍卖东阳分公司对证据材料一、二、三的真实性均无异议，原告卢小红认为规划许可建筑占地面积为870平方米、建筑面积只有13565平方米，而综合楼拍租建筑占面积为1589平方米，总建筑面积15800平方米，超过部分属不合法建筑。本院认为，原告卢小红及被告正泰拍卖东阳分公司对被告麻车埠经济合作社提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据材料的真实性予以确认。
被告金华正泰拍卖公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。
根据上述认证，并结合庭审中原、被告的陈述，本院认定案件事实如下：
被告正泰拍卖东阳分公司系被告金华正泰拍卖公司的下属机构，无独立的法人资格。
被告正泰拍卖东阳分公司接受被告麻车埠经济合作社的房屋拍租委托，于2015年2月11日发布汉宁路21号地块综合楼整体拍租说明。1、工程建筑占地面积约1589平方米，总建筑面积约15800平方米，设计年限50年，地下室1层，地上11层，全框架结构，门前庭院约500平方米。2、整体拍租以总建筑面积180元/平方米/年起拍，以公开拍租形式叫价，拍租人应交保证金100万元，若竞买不成功，保证金可在7个工作日后如数退回。中途违约放弃，保证金没收，并承担违约责任。拍租成交后，承租人不得改变房屋主体结构和承重结构，并交付一年成交价格2.5%的拍租佣金。3、房屋拍租成交后，买受人应在2015年3月26日前交清全款与佣金。如不交清成交款，没收保证金并承担违约责任。成交之日起3年内不提租金，第4年至第6年，在原租金基础上提升5%；第7年至第9年在第6年租金基础上提升5%；第10年至第12年在第9年租金基础上提升5%；第13年至第15年在第12年租金基础上提升5%；租赁时间共15年。4、租赁使用时间为工程竣验收合格后交付给承租人使用，并在4个月后正式计算（用于内部装修）。5、内部消防预埋结构全部安装完成。内部整体装修消防设施验收全部由承租人自行负责。有关细节条款以正式协议为准。原告卢小红在该拍租说明的竞买人一栏签名。2015年2月26日，被告正泰拍卖东阳分公司制定竞拍须知，其中约定：竞买人成功竞得拍卖标的时，须与本公司当场签订成交确认书。买受人须在当日17时前交付成交价20%的定金（已交保证金自动转为定金，保证金金额少于定金金额的应补足），并在2015年3月26日前来东阳市城南东路110号交清全款和佣金，逾期不交者，视为违约。没收定金，同时保留追究法律责任的权利。若竞买不成功，保证金可于次日如数退还；买受人在交清全款和佣金后方可办理房屋的移交手续，三个月内由委托人负责将拍卖标的实物按现状交付给买受人。
2015年2月28日，原告卢小红汇入被告正泰拍卖东阳分公司的负责人郑干劲账户投标保证金100万元。2015年3月1日，原告卢小红参与被告正泰拍卖东阳分公司举办的招拍会，以最高价年租金每平方米214元的价格中标汉宁东路21号综合楼的租赁权。原告卢小红与被告正泰拍卖东阳分公司当场签订了拍卖成交确认书，总成交价3381200元，佣金按总价2.5%计算为84530元，合计3465730元。2015年3月26日，原告卢小红将余款2465730元汇入被告正泰拍卖东阳分公司的负责人郑干劲账户。2015年4月1日，被告正泰拍卖东阳分公司将房屋租金3381200元汇入被告麻车埠经济合作社的账户内。2015年9月18日，原告卢小红委托浙江长虹律师事务所律师徐洁向被告金华正泰拍卖公司、正泰拍卖东阳分公司发送了律师函。认为被告正泰拍卖东阳分公司未能将拍租房屋的租赁使用权交付给原告卢小红，原因是该拍租房屋一直未取得竣工验收合格证，依法不能进行出租使用，也不能将租赁使用权进行拍卖。要求被告正泰拍卖东阳分公司接到本律师函十五日内尽快解除双方的拍卖合同并退回原告卢小红交付的所有拍卖款及手续费，并计算款项占用期间的利息。原告卢小红于2016年3月2日诉至本院。2016年4月20日，被告麻车埠经济合作社通知原告卢小红在2016年4月30日前与其签订综合楼房屋租赁合同，因被告麻车埠经济合作社未能提供出租房屋的竣工验收报告，原告卢小红拒绝签约。
另查明，汉宁东路21号地块综合楼系被告麻车埠经济合作社投资建设。该建设项目于是2014年6月6日经东阳市发展和改革局备案。项目总用地3266平方米，建筑占地面积870平方米，建筑面积13565平方米，其中地下建筑面积2014平方米。2016年3月30日，该项目取得了东阳市规划局颁发的建设用地规划许可证，用地面积3266平方米，该综合楼于2015年12月30日竣工验收合格（是否属实），目前尚未取得建设工程规划许可证。
本院认为：本案原告卢小红与被告正泰拍卖东阳分公司、麻车埠经济合作社之间虽涉及租赁合同、拍卖合同两个法律关系，拍卖合同为因，租赁合同为果，与本案纠纷的发生存在紧密的联系。为案件公正审理需要及节约司法资源避免讼累，可合并审理解决，案由变更为合同纠纷。本院认为，被告麻车埠经济合作社与原告卢小红虽未签订租赁合同，但通过拍卖这种特殊竞价方式支付，双方形成事实上的租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于涉案租赁房屋目前尚未取得建设工程规划许可证，被告麻车埠经济合作社通过拍卖的方式将房屋出租，违反了法律的强制性规定存在过错，因此原告卢小红与被告麻车埠经济合作社之间的租赁关系无效，无效合同自始就无约束力，被告麻车埠经济合作社应当返还已收取的租金，并按中国人民银行同期同档次基准贷款利率支付租金占用期间的利息损失。被告麻车埠经济合作社请求驳回原告卢小红的诉讼请求的辩解意见，理由不成立，本院不予以采信。由于至今未取得建设工程规划许可证是被告麻车埠经济合作社的原因所致，且无证据证明被告正泰拍卖东阳分公司事先知晓该情况，被告正泰拍卖东阳分公司难谓存在过错，故原告卢小红要求被告正泰拍卖东阳分公司、金华正泰拍卖公司承担共同返还租金及承担利息损失的诉请，证据不足，本院不予支持。原告卢小红基于拍卖所取承租权无效，被告正泰拍卖东阳分公司签订的成交确认书亦应认定无效，被告正泰拍卖东阳分公司因本案拍卖向原告卢小红收取的佣金84530元，应当予以返还。被告金华正泰拍卖公司对被告正泰拍卖东阳分公司不能返还部分的佣金承担补充责任。关于原告卢小红主张定金双倍返还问题。本院认为，在返还租金时，已考虑由被告麻车埠经济合作社赔偿利息损失，故不再支持适用双倍返还的定金罚则。综上，原告卢小红合理部分的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国拍卖法》第三条、第六条、第二十七条、第四十条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告卢小红与被告金华市正泰拍卖有限公司东阳分公司之间于2015年3月1日签订的《拍卖成交确认书》无效。
二、被告东阳市吴宁街道麻车埠经济合作社于本判决生效返还原告卢小红租金3381200元，并支付利息损失（利息损失自2015年3月27日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止）。
三、被告金华市正泰拍卖有限公司东阳分公司于本判决生效后十日内返还原告卢小红佣金84530元。
四、被告金华市正泰拍卖有限公司对判项三的债务不能返还部分承担补充责任。
五、驳回卢小红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41423元，由卢小红负担10562元，金华市正泰拍卖有限公司东阳分公司负担1913元（不能负担部分由被告金华市正泰拍卖有限公司负担），被告东阳市吴宁街道麻车埠经济合作社负担28948元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 杜江红
人民陪审员 卢道真
人民陪审员 李德喜
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 金 枝
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第五十二条第（五）项（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国拍卖法》
第三条拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
第六条拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。
第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。
第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。
第五十八条委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。