上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初10647号
原告：刘剑，男，1972年6月22日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市，现住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：张瑜，上海瀚元律师事务所律师。
被告：上海振鑫房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：徐俊，总经理。
委托诉讼代理人：甘国龙，上海众华律师事务所律师。
被告：赵宝娣，女，1958年3月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。
被告：龙宝民，男，1957年8月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。
原告刘剑与被告上海振鑫房地产开发有限公司(以下简称振鑫公司)、赵宝娣、龙宝民确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘剑及其委托诉讼代理人张瑜、被告振鑫公司的委托诉讼代理人甘国龙、被告龙宝民到庭参加诉讼。被告赵宝娣经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘剑向本院提出诉讼请求：一、判令被告振鑫公司与赵某于2010年1月22日签订的《上海市商品房预售合同》无效；2、判令三被告撤销上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋的商品房预售备案登记手续；3、判令被告振鑫公司协助原告办理上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续。事实和理由：2012年3月，原告经介绍认识被告振鑫公司的负责人王某某，其表示该公司在振鑫花苑有一套保留房，只要撤销房屋上的抵押即可办理过户手续。原告遂与被告振鑫公司签订房屋买卖合同，约定原告向被告振鑫公司购买上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款为人民币2,442,898元(以下币种同)。原告按约支付被告振鑫公司首期房款1，300，680元，被告振鑫公司于2012年4月13日将系争房屋交付给原告。但被告振鑫公司未撤销系争房屋的抵押手续。2013年10月，被告振鑫公司表示原告再支付房款500，000元，即可办理撤销抵押手续。但原告付款后，被告振鑫公司仍未办理。2014年8月系争房屋的代持人赵某死亡。被告振鑫公司一直拖延至今，致系争房屋无法过户至原告名下。因被告振鑫公司与赵某间关于系争房屋的商品房预售合同系虚假的，故原告涉讼。
被告振鑫公司辩称，王XX以上海盛广房地产开发有限公司(以下简称盛广公司)的名义与被告合作，并以被告名义对外销售房屋，赵X系王XX的销售员工。对王XX与原告之间买卖房屋的具体情况不清楚。请求法院依法判决。
被告赵宝娣辩称，对赵X的事情不清楚，请求依法判决。
被告龙宝民辩称，对赵X的事情不清楚，同意原告诉请。
本院经审理认定事实如下：王XX系被告振鑫公司挂靠单位盛广公司的实际控制人，赵X(曾用名龙蓉，已死亡)系盛广公司的员工。盛广公司以被告振鑫公司名义开发并销售振鑫花苑2期。盛广公司为获取银行贷款，于2010年1月22日以被告振鑫公司名义与赵某签订《上海市商品房预售合同》，约定赵某向被告振鑫公司购买位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室的房屋，价款为2,442,898元，付款方式为首付款742,898元，银行贷款1,700,000元。2010年2月，上海农村商业银行股份有限公司普陀支行(以下简称农商行普陀支行)与赵某签订了一份《个人房屋抵押借款合同》，约定农商行普陀支行向赵某提供1,700,000元的贷款用于购买系争房屋。2010年2月9日，系争房屋办理了预告登记，内容为预购房屋权利人为赵某，抵押权人为农商行普陀支行。系争房屋首付款742,898元由王某某安排支付，其后每月的贷款亦由王某某安排直接转入赵某的账户进行还款。
2012年3月19日，经王某某推荐，原告(乙方)与被告振鑫公司(甲方)签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区丰庄北路477弄(振鑫花苑)3号803室房屋，房屋总价款为2,442,898元，付款方式为2012年3月19日支付1，300，680元、2012年12月31日支付500，000元、2013年6月30日支付642，218元，甲方于合同签署之日起30天内向乙方交付房屋，并约定甲方保证在交付房屋时甲方未设定抵押权或已清除原由甲方设定的抵押权等条款。同日，原告支付了首期房款1，300，680元。2012年4月13日，被告振鑫公司将系争房屋交付给原告。嗣后原告入住系争房屋。在原告入住系争房屋后，因被告振鑫公司未按约定撤销该房屋上的预告登记内容，故系争房屋难以办理过户手续。2014年10月，被告振鑫公司(盛广公司)向原告表示再支付500，000元即可涤除房屋上的预告抵押登记，2014年10月23日，原告支付该款后，被告振鑫公司仍未办理过户手续。
另查，农商行普陀支行于2016年11月14日向上海市普陀区人民法院提起诉讼，要求被告振鑫公司清偿赵某拖欠的借款本息等。该院于2017年8月10日作出判决，被告振鑫公司应偿还农商行普陀支行借款本息并赔偿律师费。现该案已生效。2014年8月5日赵某死亡，其继承人为被告赵宝娣、龙宝民。系争房屋的权利人登记在被告振鑫公司名下。2017年12月11日系争房屋的预告抵押已被注销。
审理中，原告表示因普陀区人民法院已处理系争房屋的贷款事宜，故商品房预售合同无效的后果不需要在本案中处理。
上述事实，有《上海市商品房预售合同》、《上海市商品房出售合同》、收据、转账凭证、房屋交接单、不动产登记信息、银行付款回单、客户回单、银行存折、工商登记信息、(2016)沪0107民初24769号民事判决书及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚、证据充分。
本院认为，虽然赵某与被告振鑫公司签订了系争房屋的预售合同，约定被告振鑫公司将系争房屋转让给赵某，但根据双方的付款及归还银行贷款等实际履行情况，双方名为买卖房屋，实为套取银行贷款，预售合同仅为表象和形式，显然并非双方真实意思表示。据此，根据合同法的相关规定，赵某与被告振鑫公司之间签订的预售合同应属无效。合同被确认无效后，对于赵某作为无权处分人设定的房屋预告权利人，亦应予以撤销。因赵某已死亡，故应由其继承人即被告赵宝娣、龙宝民代为履行撤销义务。对于原告主张被告振鑫公司协助办理系争房屋过户手续的诉请，因与本案系不同的法律关系，故对原告的该项诉请，本院难以支持。被告赵宝娣经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，其自行放弃答辩权、举证权、质证权等诉讼权利导致的法律后果，由被告赵宝娣自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海振鑫房地产开发有限公司与赵某于2010年1月22日签订的《上海市商品房预售合同》无效；
二、被告赵宝娣、龙宝民应于本判决生效之日起十日内撤销上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋上预告权利人赵某的预告登记；
三、驳回原告刘剑要求被告上海振鑫房地产开发有限公司协助办理上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续的诉讼请求。
本案受理费26,343元，减半收取13,171.50元，财产保全费5,000元，合计诉讼费18,171.50元,由原告负担5,000元，被告上海振鑫房地产开发有限公司负担13,171.50元。被告上海振鑫房地产开发有限公司负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄燕
二〇一八年一月十九日
书记员 丁维
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（三）以合法形式掩盖非法目的；
……
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。