北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第45855号
原告（反诉被告）庄为民，男，1966年2月4日出生。
委托代理人李国强，北京市华夏律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁新文，男，1971年10月1日出生。
委托代理人赵毅，北京市天沐律师事务所律师。
委托代理人菅磊，北京市天沐律师事务所律师。
原告（反诉被告）庄为民与被告（反诉原告）袁新文（以下均称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员甄玉斌独任审判，公开开庭进行了审理。庄为民的委托代理人李国强，袁新文的委托代理人赵毅、菅磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
庄为民诉称：2011年9月17日，庄为民与鲁波、卓贵荣签署《厂房场地及生产设备租赁协议》，约定：庄为民将位于北京市朝阳区十八里店乡X的场地（以下简称涉诉场地）、厂房、生产设备出租给鲁波、卓贵荣。2013年10月7日，庄为民、袁新文与鲁波和卓贵荣签署《三方协议书》，约定：鲁波、卓贵荣将其依据《厂房场地及生产设备租赁协议》享有的承租权转让给袁新文，袁新文直接与庄为民签署协议，向庄为民交纳租金，原《厂房场地及生产设备租赁协议》自动解除，此前鲁波、卓贵荣交纳的150万元保证金转予袁新文。
2013年10月7日，庄为民与袁新文签署《厂房场地及生设备租赁协议》（以下简称租赁协议），约定：庄为民将涉案场地、厂房及生产设备出租给袁新文；袁新文应当给付庄为民2013年至2014年租金420万元、2014年至2015年租金440万元、2015年至2016年租金460万元；租金半年交纳一次，付款期为租用前一星期；如租金、保证金不按期交纳，庄为民将向袁新文收取年租金1％的滞纳金，如超过一星期未给付租金，袁新文需向庄为民支付150万元违约金。协议签订后，庄为民将租赁物交付给袁新文使用，袁新文给付了210万元租金。根据协议约定，袁新文应当在2014年3月给付2014年4月1日至2014年9月30日的租金210万元，但其至今未给付。2014年8月10日，袁新文撤离了涉诉场地，但仍在场地内留有大量石材，同时尚有部分设备未予返还原，已返还的设备也存在受损问题。故庄为民诉至法院，要求解除庄为民与袁新文签署的租赁协议，袁新文立即腾退涉诉场地、厂房及生产设备；给付2014年4月1日至2014年8月5日的租金1461262元（按日租金11506元计算）；并支付150万元违约金。
袁新文辩称并反诉称：租赁协议履行期间，袁新文如约给付了2013年10月1日至2014年3月31日期间的租金210万元。2013年12月15日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会（以下简称西直河村委会）发出《通告》称，涉诉场地被列入朝阳区2013年环境整治项目，该项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同，对相关单位和个人实施腾退。租赁协议约定：协议履行期间如遇不可抗拒因素或政府行为，不能继续履行合同，双方各不承担责任，合同自行终止，庄为民应退还袁新文保证金，租金从交接日实际结算。袁新文认为，租赁协议已经于2013年12月15日终止。在此之后，袁新文为了处理库存产品，继续占有使用涉诉场地，但没有接受新的业务。2014年7月1日后，袁新文一直要求庄为民接收场地，但由于双方对拆迁补偿款的分配问题发生争议，庄为民直至7月底才接收场地。袁新文认为双方所签协议已经于2013年12月15日终止，庄为民要求解除合同没有依据；袁新文同意参照协议约定价格，按照公平原则适当支付实际占用场地期间的使用费；庄为民已经实际控制场地、厂房和设备，袁新文不再负有返还义务；袁新文不存在任何违约行为，不应向庄为民支付违约金。另外，袁新文提出反诉，要求确认租赁协议于2013年12月15日终止；庄为民退还袁新文150万元保证金，并返还袁新文租赁期间添附的流水线等物品。
庄为民针对反诉辩称：袁新文所称政府拆迁行为并不存在，不构成合同约定的终止条件，租赁协议不应在2013年12月15日自行终止。袁新文给付的150万保证金主要是保障其在租期内结清水、电费并归还庄为民提供的设备。截至目前为止，袁新文未将场地腾空，设备也未全部归还，故保证金不应退还。根据协议约定，袁新文添附的设备设施等，在合同期满后应归庄为民所有，现合同在履行过程中解除，添附部分的权益应当按照合同租赁期限进行双方权益折旧划分，庄为民不同意返还袁新文，也不同意拆除。
经审理查明：2013年10月7日，庄为民与袁新文签订租赁协议，约定：庄为民向袁新文提供涉诉场地（含厂房）及BM大锯四台、自动磨机一台、龙门吊一台、室内航吊五台、叉车一部、板车120辆、排架37个供袁新文使用；租期截止至2016年9月30日；2013年至2014年的租金为420万元、2014年至2015年的租金为440万元、2015年至2016年的租金为460万元；租金半年一付，付款日期为租用前一星期，如租金、保证金不按时交纳，庄为民每天向袁新文收取年租金1%的滞纳金，如超过一星期袁新文未支付租金，庄为民视袁新文违约；如袁新文因各种无法预料的因素不能继续租用，双方协商无效的情况下，袁新文必须负责赔偿庄为民损失费150万元；如庄为民无故找借口要求终止合同，双方协商无效的情况下，庄为民也必须负责赔偿袁新文损失费150万元，同时全额退还保证金150万元，如遇不可抗拒因素或政府行为不能继续履行合同，双方各不承担责任，合同自行终止，庄为民退还袁新文保证金，租金从交接日实际结算；袁新文经营后新增设备烘干线及其他建筑物，合同期满后归庄为民所有；双方任何一方无正当理由拒不履行各项约定视为违约，如袁新文违约需向庄为民支付150万元违约金，如庄为民违约需退还给袁新文保证金150万元，再向袁新文支付150万元违约金；双方还在在协议中对其他相关事项进行了约定。
协议签订后，庄为民将租赁场地和设备交付给袁新文使用，袁新文亦通过合同权利义务转让的方式向庄为民交付了150万元保证金。协议履行过程中，袁新文陆续给付庄为民租金210万元，之后就未再给付租金。2014年6月5日，庄为民委托律师向袁新文发出《律师函》，称袁新文已经逾期给付租金，要求其给付租金并承担违约责任。袁新文收到《律师函》后仍未给付租金。2014年8月10日，袁新文撤离了涉诉场地，并将大部分设备返还给了庄为民，但双方未办理书面交接手续。
案件审理过程中，袁新文提供了西直河村委会张贴的《通告》及其与该村委会签订的《拆除腾退补偿协议》，证明：涉诉场地被列入了北京市环境整治项目，该项目将于2013年12月15日开始实施，解除项目范围内所有土地租赁合同，土地收归西直河村委会，对相应单位或个人实施腾退，2014年1月26日至5月31日为搬家及地上物拆除期。袁新文已经按照《通告》的要求，于2014年8月4日与西直河村经济合作社签订了《拆除腾退补偿协议》。庄为民认为，西直河村委会只是群众自治组织并非政府机构，此次拆迁是商业拆迁，不构成租赁协议约定的“政府行为”。
案件审理过程中，本院同双方当事人一起对租赁现场进行了勘验。经勘验：租赁现场目前已经由庄为民实际控制，但仍留有部分石材；现场停放的部分板车存在轮胎丢失、车体受损问题；存放在厂房内的一台磨机的电机和车轮被拆除。由于袁新文一方仅有诉讼代理人到场，诉讼代理人又无法指认袁新文反诉要求返还的添附流水线，庄为民对袁新文此项主张亦不认可，本院无法对此进行勘验。勘验时庄为民表示，除三辆板车尚未返还外，袁新文已经将租用的其他设备全部返还，但部分板车受损，被拆除电机和车轮的磨机也需要进行维修。袁新文称，现场堆放的石材并非其所有，而是袁新文的客户委托其加工的，袁新文已经通知客户将石材运走，但被庄为民阻止。庄为民对此予以否认，称因袁新文的多个客户对石材归属有争议，需要袁新文到场清点确认，但袁新文一直拒绝到场指认，故才未能运走。
案件审理过程中，双方表示，不申请对板车和磨机的维修费用进行鉴定。
上述事实，有《厂房场地及生产设备租赁协议》、《律师函》、《通告》、《拆除腾退补偿协议》及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：庄为民与袁新文签订的《厂房场地及生产设备租赁协议》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。协议履行期间，因租赁场地被列入拆迁范围，租赁协议无法继续履行，该协议应予解除。虽然西直河村委会张贴《通告》载明的拆迁整治实施日期为2013年12月15日，但袁新文并未在当日从涉诉场地内撤出，而是继续使用该场地数月之久，且西直河村委会也是在2014年8月4日才与其签订《拆除腾退补偿协议》，袁新文主张租赁协议于2013年12月15日解除，显属不当。庄为民认可袁新文于2014年8月10日撤出了租赁场地，并将大部分租赁设备返还给了庄为民，应认定租赁协议于该日实际解除。袁新文称其在2014年7月底就撤离租赁场地，但未能就此提供证据，本院无法采信。
租赁协议解除后，袁新文应按实际租赁日期与庄为民结算租金。庄为民要求袁新文给付2014年4月1日至2014年8月5日期间租金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，具体金额本院将根据协议约定的租金标准按日计算。虽然袁新文未按协议约定的日期给付租金，但是考虑到在租金交付日前涉诉场地就已经被列入了拆迁范围，租赁协议能否继续履行处于不确定状态，袁新文也确有合理理由延付租金，其行为不构成违约。对庄为民要求袁新文支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
租赁协议解除后，袁新文应将租赁场地和设备返还给庄为民，如不能返还应照价赔偿，庄为民亦应退还袁新文保证金。目前涉诉场地内还有袁新文经营期间运入的石材，无论该石材是否属于袁新文所有，在合同解除时袁新文有义务将石材清空。庄为民要求袁新文腾退场地的诉讼请求合法有据，本院予以支持。鉴于袁新文返还的板车和磨机确实存在遗失、受损情况，袁新文应对庄为民作出赔偿，具体赔偿金额本院将根据本案的实际情况酌定。同时，庄为民应将袁新文给付的保证金退还给袁新文。由于袁新文未能在现场指认出其反诉主张返还的添附设备，本院对其此项反诉请求无法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）庄为民与被告（反诉原告）袁新文于二0一三年十月七日签订的《厂房场地及生产设备租赁协议》于二0一四年八月十日解除；
二、被告（反诉原告）袁新文于本判决生效之日起十日内将其存放在十八里店乡X的租赁场地内的石材清空；
三、被告（反诉原告）袁新文于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）庄为民二0一四年四月一日至二0一四年八月五日期间的租金一百四十六万一千二百六十二元；
四、被告（反诉原告）袁新文于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）庄为民租赁物遗失、修理费二万元；
五、原告（反诉被告）庄为民于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）保证金一百五十万元；
六、驳回原告（反诉被告）庄为民的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）袁新文的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15245元，由原告（反诉被告）庄为民负担6179元（已交纳），由被告（反诉原告）袁新文负担9066元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费10995元，由原告（反诉被告）庄为民负担9150元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）袁新文负担1845元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 甄玉斌
二〇一四年十二月十五日
书记员 ＸＸ晶