南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄锁民初字第221号
原告南京太平物业管理有限公司，住所地在南京市玄武区北门桥路3号。
法定代表人华芝培，南京太平物业管理有限公司总经理。
委托代理人亢伟，男。
被告李立平，男，1977年2月5日出生，汉族。
原告南京太平物业管理有限公司（以下简称太平公司）与被告李立平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太平公司的委托代理人亢伟、被告李立平到�参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太平公司诉称，2004年8月7日，原告与南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司（以下简称玄武城镇公司）签订了xx山庄前期物业管理合约，约定原告对xx山庄小区提供物业管理服务，合同期限至该小区业委会与物业公司签订物业管理合同时止。2012年11月30日，原告与xx山庄住宅小区业主委员会签订了xx山庄物业服务合同，约定原告为xx山庄小区提供物业管理服务，合同期限从2012年12月1日至2013年12月31日止。被告系该小区x幢707室的业主，为物业服务的直接受益人，按物价部门批复的标准每月应支付91.8元物业服务费，但被告从2007年1月至2013年12月共欠交物业费7711.2元，经原告多次催缴未果。原告按合同约定履行了自身的义务为被告提供了物业服务，但被告却拒不履行缴费义务。故诉至法院，请求判令被告支付物业管理费7711.2元。
被告�立平辩称，被告2006年装修房屋并入住，且交纳了当年的物业管理费。后来发现原告在合同服务期间未能全面履行物业服务合同，被告认为不能全额交纳物业服务费。原告未能尽职的具体内容：1、南京市物业前期合同规定，在建小区或分期开发的小区不应全额收取物业费，按南京市物业前期合同规定要减免15%-30%的物业服务费，差额部分由开发商承担。2、房屋共用部位的维修和管理方面：管理不到位，绿地景观设施损坏严重，共用设施设备维护不到位，电梯轿厢内部破损严重，广告位长期得不到维护，公共安全设施破损缺失严重，小区监控损坏长期得不到更换。3、消防设施与设备破坏与损坏，不予维修和纠正，存在消防安全隐患，居民生命和财产安全得不到保障。如楼顶消防通道阻塞不贯通，疏散楼梯堆放杂物，消防前室被占用，单元安全防卫门长期损坏，管井未封堵等，消防车道不通畅。4、环境卫生方面：小区环境卫生脏、乱、差，垃圾未及时清理，公共部位及地下室环境恶劣，污水横流，蚊虫滋生，老鼠横行。绿化管理方面不到位、不及时。5、交通秩序与车辆停放方面，交通秩序混乱与车辆停放放任，保安任由外来车辆和无通行卡车辆随意停放和过夜，消防车道长期被违停车辆占用。6、安全防范方面，保卫工作失职，偷盗现象严重，小区门岗形同虚设。被告及小区其他业主经常发生失窃现象，消防设施被盗，消火栓接头不翼而飞，造成重大安全隐患。7、被告家中漏水长年未修，物业长期推诿，推卸责任，造成生活质量下降。被告认为原告在服务期间未能履行服务合同的义务，给被告生活带来了不便和困扰。小区业委会已终止与原告的服务合同，充分说明原告是一个不合格的物业。因此被告要求减免物业费。
经审理查明，2004年8月7日，玄武城镇公司（甲方）与原告（乙方）签订了xx山庄前期物业管理合约，约定：物业管理服务内容：房屋共用部位的维修和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；公共部位、小区道路的保洁、垃圾清运，定期进行四害消杀；公共绿地、花木的养护，根据季节及时修剪、施肥、除虫、抗旱、排涝等；协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序；设立门岗、24小时值班和巡逻；维护辖区内交通秩序，防止社会车辆进入等。
2005年经物价部门批复，xx山庄住宅小区前期物业管理试行收费标准为，公共服务费小高层住宅0.9元／月／平方米（建筑面积），上述收费标准应根据配套设施到位情况分步实施。被告居住的房屋系小高层房屋。
2012年11月30日，南京市玄武区xx山庄住宅小区业主委员会（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订一份xx�庄物业服务合同，约定：甲方将xx山庄住宅小区委托乙方实行物业管理；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用设施设备的日常运行和维修养护（共用设施设备是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的电梯、消防设施、绿地等）；相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式；物业服务费用主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；包干制服务费不含下列费用：共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；物业服务费用应及时按季交纳；乙方及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处�业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；督促业主、物业使用人遵守《业主公约》和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主公约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应承担相应的违约责任；本合同期限自2012年12月1日起至2013年12月31日止等。
原告曾以张贴通知的形式向小区业主催收物业费用等。2013年11月12日，原告向被告发函，催收物业费。2013年12月底，原告结束对xx山庄住宅小区的物业管理。
审理中，被告提供一组照片，证明原告在对xx山庄住宅小区物业管理方面存在被告答辩中提到的问题。
1、有业主在网站发帖，反映原告�作为。原告对真实性不认可。
2、装潢垃圾露天堆放（两张照片打印件的右下角标注2009年12月26日），小区分期建设（两张照片打印件的右下角标注2009年12月26日），小区北大门附近地下车库北出口处堆放有建筑材料，影响车辆出行，楼道墙上有人用红漆喷字，8幢、x幢楼房公共地下室有人用板材隔断封闭成房间，用于居住，地下室堆有可回收物，挤占业主停放自行车的位置，杂物堆放无序。原告表示，不能证明公共地下室有人居住，原告管理小区期间，x幢地下室没有人居住，不能证明原告物业管理不到位。被告表示，地下室住人情况长期存在。
3、被告家卫生间漏水长年未得到修理，致生活质量下降。被告说明，2007年左右，707室北面卫生间吊顶以上的排污管破损，向物业报修过，物业让其与楼上业主自行解决，后来被告自己找人修的，更换了数块吊顶扣板。原告认为，被告家卫生间属于业主自用部分，漏水不在物业管理的公共范围内，应由业主自行解决，如在质保期内，应由开发商解决。
4、原告制作的业主来电来访登记表记载，有业主家中被盗。被告反映2007年、2008年两辆自行车被盗，当时要看监控，保安说是坏的。原告表示，被告称两辆自行车被盗，未见报案记录，即使属实，也不能说明原告服务不到位，原告对真实性不认可。
5、x幢楼顶公共通道有杂物阻塞，楼道内有人摆放杂物，有人在楼道安装防盗栅栏，楼道内消防水带损坏，楼道墙面污损，单元防盗门电线外露，对讲设施损坏。被告表示，住户占用楼道安装防盗栅栏影响消防安全。原告表示，对住户在公共楼道安装防盗栅栏，物业公司只能劝说业主拆除，但业主未必听从，防盗栅栏对其它楼层住户的消防安全、居住没有影响，不能证明原告物业管理不到位，�禁是公共设施，需要业主申请动用维修基金维修。
6、垃圾桶垃圾未及时清运，收旧人员在地下车库出口、小区道路堆放可回收物。原告认为不能证明原告物业管理不到位。
7、小区内供人坐着休息的条板遗失，电动车、自行车未停放在指定位置。
8、绿化带内的落叶、树枝未及时清理，有人在绿地种菜。原告对照片真实性不认可。
9、地下车库通道被车辆占用。原告对真实性不认可。
原告表示，被告提供照片的拍摄时间、地点不能确定。
本院于2014年7月10日到xx山庄小区勘验现场，x幢707室所在楼层的消火栓、水带缺失配件，水表箱的门没有锁，存在安全隐患，与707室同单元的207室、1107室住户占用公用通道安装防盗栅栏，被告称向原告反映无果，x幢楼顶电梯机房门未锁，来自电梯机房的线缆绑在楼梯扶手上，致电梯机房门无法锁住，存在安全隐患，楼顶公共通�被杂物堵塞，x幢地下室有人居住、养狗、收旧人员堆放杂物，x幢西面绿地有人种植菊花脑，x幢东面收旧人员占用小区道路，堆放可回收物等。
原告表示，原告管理小区期间，处理过住户种菜问题；当时x幢地下室没有人居住；法院勘验情况不能证明当时原告未提供到位的服务。
被告陈述，707室房屋产权证记载面积102平方米。原告不持异议。
因原、被告对原告减收物业费的幅度存在差距，致调解未果。
以上事实由原告提供的合同、通知、被告提供的照片及勘验笔录、当事人陈述等证据证实。
本院认为，根据物业合同，原告作为xx山庄小区物业管理单位，在小区公共秩序维护、环境保洁等方面负有责任，此外，原告有督促业主、物业使用人遵守公共秩序、爱护小区环境的义务，有责任采取必要措施，制止业主、物业使用人违反物业管理区域内物业管理规章制度�行为。业主则应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。
被告主张家中卫生间排污管破损向原告报修，原告不予修理，只有被告陈述，原告不予认可。被告据此要求减免物业费，本院不予采纳。被告提供照片反映原告物业管理中存在的问题，虽然原告认为被告拍摄的照片不能证明是在原告对xx山庄小区管理期间，但结合本院勘验情况，可以认定被告反映的问题已存在一定时间。
《南京市物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。被告2006年入住707室，xx山庄小区分期开发建设属实，物价部门批复给原告的物业公共服务费收费标准是要求根据配套设施到位情况分步实施。故被告主张原告不应自始就按0.9元标准计收物业费，本院予以采纳。综合以上情况，原告要求被告全额交纳尚欠的物业费，本院不予支持，本院酌定被告按85%的比例向原告交纳尚欠的物业费计6555元。
据此，依照《物业管理条例》第三十六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告李立平于本判决生效之日起十日内给付原告南京太平物业管理有限公司2007年1月至2013年12月的物业公共服务费6555元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，原告太平公司负担7.5元，被告李立平负担42.5元（被告负担部�原告已预交，被告付款时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。
审 判 长 沈 烈
人民陪审员 赵元敬
人民陪审员 刘 琳
二〇一五年一月十六日
见习书记员 陈亚玲
2007年1月至2013年12月
102X0.9X12X7X85%=6555元