北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13938号
上诉人（原审被告）贾林彤，男，1956年1月3日出生。
委托代理人张冬光，北京友融律师事务所律师。
上诉人（原审被告）丁月，男，1959年9月17日出生。
委托代理人张冬光，北京友融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）洛传贤，女，1933年3月1日出生。
委托代理人曹慧敏，北京市浩东律师事务所律师。
上诉人贾林彤、丁月因与被上诉人洛传贤租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38712号民事判决，向本院提起上诉.本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，洛传贤起诉至原审法院称：2009年12月15日，我与贾林彤签订《房屋租赁合同》，我将位于北京市朝阳区武圣西里×房屋出租给贾林彤，租赁期限从2009年12月15日至2014年12月15日，月租金3600元。合同签订后，贾林彤未能依约履行付款义务，经我多次催要，贾林彤至今只支付了2009年12月至2011年12月共两年的租金，之后就未再支付租金。丁月为租赁合同的担保人，应与贾林彤承担连带责任。故诉至法院要求：1.请求判令贾林彤、丁月给付我2011年12月15日至2014年12月15日的租金129600元、违约金10800元，共计140400元；2.请求判令解除房屋租赁合同；3.请求判令贾林彤、丁月腾退房屋；4.请求判令贾林彤、丁月支付2014年12月16日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按每月4600元计算）。
贾林彤、丁月在原审法院辩称：我方不欠洛传贤租金。2011年10月20日我们就将涉案房屋钥匙交还给了洛传贤，由洛传贤委托中介公司将涉案房屋对外出租，我方并未违约，也没有实际占用涉案房屋，不同意洛传贤的诉讼请求。
原审法院经审理查明：北京市朝阳区武圣西里×室（以下简称×室）的所有权人登记在洛传贤、案外人张×名下。
2009年12月15日，洛传贤作为出租人（甲方）、贾林彤作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》。约定：乙方向甲方承租×室，房屋面积67.56平房米；租期从2009年12月15日起至2014年12月15日止；每月租金全年3600元，一年一付；第一次交二年租金，此后租金一年一交清；合同签订之日交�第一次房租，后期每次租金乙方至少在租期开始后每12个月届满前30日支付；乙方应在合同签订之日交纳押金3000元，押金在合同期满后，乙方无违约情况下返还；如乙方不按时足额交纳租金，本合同立即解除，乙方应立即腾退房屋，租金余额不予退还，乙方另行承担相当于三个月房租的违约金；如甲方提前解除合同，需提前30天通知乙方，甲方承担相当于一年房租的违约金；本合同自乙方交齐第一次12个月的房屋租金及押金之日起生效，租金和押金以收据为准，前期租房加1万元租金给甲方。丁月代贾林彤在《房屋租赁合同》乙方处签字。
2009年12月15日，丁月向洛传贤出具担保承诺书，内容为：丁月愿对贾林彤在上述《房屋租赁合同》中所承担的所有义务提供担保，担保范围包括房租费、水费、电费、煤气费、取暖费、物业费等所有与房屋使用相关的费用、违约金、因使用房屋产生的各种损失与赔偿，担保期限至全部费用付清之日止。
合同签订后，贾林彤给付洛传贤押金3000元及租金，洛传贤将×室交丁月、贾林彤。丁月、贾林彤主张签约后已给付洛传贤两年房租72000元及第三年房租10000元。洛传贤主张当时其与丁月协商，其使用丁月提供的房屋2年，用于折抵房租，因此自己实际并没有收到72000元，另10000元确实已经收到，但与本案租金无关。洛传贤向法院提供日期为2009年12月15日由洛传贤签字的收据。在该收据中写明：“今收到贾林彤贰年租金72000元加收10000元共82000元，起租日从2009年12月15日起租贰年”。
贾林彤、丁月主张2011年10月20日其就将×室钥匙交还给了洛传贤，由洛传贤委托中介公司将×室对外出租。就此主张，丁月提交2014年11月12日北京时代可园房地产信息咨询中心出具的《委托证明》，上面记载：“我单位于2011年10月20日受委托方洛传贤、王松和丁月双方的委托就朝阳区武圣西里×室和相连的××号平房约130平方米商铺两处房产作为一个整体对外出租或置换。此两处房产前后有两个门是连通并连在一起的，同时从王松、丁月处拿到房门钥匙一把（双方同意停业出租）。此委托有中间人和见证人为证。以上事实真实可信”。洛传贤对《委托证明》不予认可，称此无法证明是洛传贤将×室钥匙给付中介公司，反而能证明钥匙是王松和丁月给的中介公司，进而证明丁月将房屋转租了。
洛传贤自认××号平房现由其对外出租给第三方经营菜店，而×室楼房仍由贾林彤、丁月使用。贾林彤、丁月称其二人在2011年10月20日就将×室钥匙交还给了洛传贤，现二人并未占用×室房屋。
原审院认为：洛传贤与贾林彤签订的《房屋租赁合同》是双方真实意�的表示，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《房屋租赁合同》的租期从2009年12月15日起至2014年12月15日止，现在租期已经届满，合同终止。洛传贤要求解除合同于法无据，原审法院不予支持。关于租金一节，从洛传贤提交的收据上，可以证明洛传贤已收到2009年12月15日至2011年12月14日两年的房租。对于2011年12月15日之后的租金，丁月、贾林彤主张已向洛传贤支付了第三年房租10000元，洛传贤承认收到10000元，但其未举证证明该10000元与租赁合同租金无关，因此法院认可丁月、贾林彤向洛传贤支付过10000元租金。仅凭丁月、贾林彤提交的《委托证明》不能证实其已向洛传贤交付×室钥匙，亦不能证明洛传贤在2011年10月20日自行委托中介公司代理出租×室，因此作为承租人的贾林彤应向洛传贤支付2011年12月15日至2014年12月15日的欠租，扣除已经支付的10000元，余款119600元应立即给付。贾林彤未按时支付租金，构成违约，其应按照约定向洛传贤支付违约金10800元。
丁月出具了担保承诺书，对贾林彤在《房屋租赁合同》中所承担的所有义务提供担保，包括：租金、违约金等。该担保书中对保证方式没有约定，丁月应按照连带责任保证承担保证责任，对贾林彤向洛传贤支付的租金119600元及违约金10800元承担连带责任。
贾林彤、丁月称其二人并未占用×室房屋，现合同已到期终止，因此洛传贤可自行收房。对于洛传贤要求的房屋使用费，因其在合同终止后无证据证明丁月、贾林彤实际占用房屋，故对房屋使用费原审法院不予支持。
据此，原审法院于2015年8月作出判决：一、洛传贤与贾林彤签订的《房屋租赁合同》终止。二、贾林彤于判决生效后七日内给付洛传贤租金十一万九千六百元、违约金一万零八百元，共计十三万零四百元。三、丁月对贾林彤给付的十三万零四百元承担连带保证责任。四、驳回洛传贤之其他诉讼请求。如果贾林彤、丁月未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，贾林彤、丁月不服原判，上诉至法院，请求撤销原审判决一、二、三项内容，改判驳回洛传贤的全部原审诉求。其主要上诉事实和理由为：××号平房和×号室是一体的，××号平房已经由洛传贤对外出租，再结合贾林彤、丁月已经已交还×号室钥匙，贾林彤、丁月所提供的《委托证明》、《委托出租协议》、《在朝法执行厅的双方协议》等证据足以证明洛传贤已经实际控制×号房屋并且对外出租；此外，2014年6月6日丁月曾代表案外人王松与洛传贤就××号平房及×室签订和解协议，协议约定洛传贤就×室应退还丁月、贾林彤及王松三人20万元，能够说明截止协议签订时洛传贤认可其欠丁月、贾林彤等三人钱而非相反；张云肖作为×号房共同所有权人，为本案必要诉讼参与人，原审法院遗漏当事人。洛传贤同意原审判决。
原审过程中，丁月、贾林彤提供《在朝法执行厅的双方协议》及《委托出租协议》，前者内容为“①武圣路××号平房退给王松计1200000（壹佰贰拾万元正）。②加后楼房在退回20000（贰拾万元正）。共1400000（壹佰肆拾万元）半月之内付清”上述协议落款“签字”处载有洛传贤及王松签名，日期载明为2014年6月6日；后者内容为“现关于朝阳区武圣西里×号楼门前××号平房《饺子馆》，6月6日在朝阳法院执行庭李清泉法官的协调下，双方达成协议，经双方同意，现委托北京美联物业协助出�该房。钥匙交予美联物业保管。委托期限至2014年6月14日至7月14日。”落款“委托人”处载有洛传贤签名，此外还载有受托人及公证人等，同时还载明“从王松、丁月处拿走上述房钥匙壹把”的内容，下方有张辉、赵斌等人签字（丁月、贾林彤称上述人员系美联物业工作人员），日期载明为2014年6月13日。丁月贾林彤称上述协议均系在欲以此证实当时洛传贤认可就×室自己欠贾林彤、丁月等人钱款，以佐证其不再欠付洛传贤租金。洛传贤否认上述两份证据中签名系自己所签，对证据的真实性不予认可。
本院审理中贾林彤、丁月申请证人王×出庭作证，王×称自己系北京时代可园房地产住处咨询中心法定代表人，2011年9、10月份前后其朋友朱女士让自己帮助出租×室房屋，朱女士同时也是丁月的朋友；委托其出租时，洛传贤和丁月都到场了，钥匙也是他们一起交�自己的，但没有签订书面委托协议；×室与平房是通着的，想一起出租，这期间多人看过房子，一个自称洛传贤外甥的人也带人去看过房子，但没有出租出去，停业了3、4年，今年夏天在平房处开办了菜园，楼房与平房相接处被堵死了。洛传贤称没有见过证人，从未委托其出租×室房屋，且2011年10月双方因×室租赁合同产生纠纷正处于诉讼期间，其不可能与贾林彤、丁月一起对外出租房屋。
另查，洛传贤于2011年4月其向原审法院起诉贾林彤、丁月，称丁月胁迫、欺骗其就×室与其签订《房屋租赁合同》，并假借贾林彤的名义签名、按手印，后丁月、贾林彤未足额支付租金、未将水电费等单据及时返还，且擅自转租，故要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求对方支付截至2011年4月30日的房租及违约金。原审法院审理后，于2012年2月判决驳回洛传贤的诉讼请求。洛传贤不服提出上诉，北京市第二中级人民法院审理后，于2012年6月判决驳回上诉，维持原判。再查，洛传贤称×室共有人约定上述房屋由其居住使用，并提供北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第02028号民事调解书，上述调解书载明双方经法院调解，自愿达成协议为×室房屋由洛传贤与张云肖共有，洛传贤在世期间，该房屋由洛传贤居住使用，洛传贤去世后，该房屋归张云肖所有。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述、证人证言、《房屋租赁合同》、收据、《委托证明》、《委托出租协议》、《在朝法执行厅的双方协议》、判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审争议焦点为贾林彤、丁月应否支付2011年12月15日后×室的租金，鉴于贾林彤、丁月表示于2011年10月即将上述房屋钥匙交还洛传贤，并由洛传贤对外出租，故上述焦点引申为其二人的上述主张能否成立。对此，贾林彤、丁月提交了北京时代可园房地产住处咨询中心出具的《委托证明》及其法定代表人的证言，但洛传贤否认上述证据的真实性；退言之，即便上述证据真实，依据其内容亦仅能显示洛传贤曾同意就涉案房屋另行转租，均不足以证实洛传贤与丁月、贾林彤已就解除双方之间租赁合同达成合意或丁月、贾林彤已将房屋实际交还洛传贤，并由洛传贤负责另行出租。特别是2011年10月双方尚处于针对涉案租赁合同纠纷的另案一审诉讼期间，此后该案的生效判决驳回了洛传贤要求解除双方租赁合同的诉求，即依据上述判决双方租赁合同继续履行。假设在上述诉讼期间，双方已就解除租赁合同及交还房屋已经达成了合意，理�向法院予以说明，而没有证据显示双方曾向一、二审法院提及上述情况，与常理不符。与此同时，洛传贤对丁月、贾林彤所提交《在朝法执行厅的双方协议》、《委托出租协议》的真实性不予认可，且前者从形式上看系洛传贤与王松签订，亦不能直接证实双方就解除涉案租赁合同或交还房屋达成协议，而后者并未涉及×室房屋。综上，现有证据不足以证实贾林彤、丁月的上述主张，原审判决认定涉案租赁合同系到期终止，并判令贾林彤按照合同约定支付合同到期终止前所欠租金并支付违约金，丁月作为担保人承担连带给付责任并无不当。但就租金标准，因合同约定存在不明之处，双方存有争议，洛传贤主张为租金标准每月3600元，原审亦依此计算了上述租期内欠付租金的数额，然而从洛传贤签字的收据中所载租金支付情况来看，其收到2009年12月15日起2年的租金共计72000元，故租金标准应为每年36000元，由此原审核算租金数额有误，应予改判。
丁月、贾林彤提出本案未追加×室共有人参加诉讼一节，本院认为涉案房屋虽存在其他共有人，但依据调解协议洛传贤在世期间该房屋由其居住使用，且诉争租赁合同系洛传贤个人作为出租人签订，其他共有人并非本案必要共同诉讼人，故丁月、贾林彤所提本案遗漏当事人程序违法的上诉主张，本院不予采纳。
综上，贾林彤、丁月的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实及适当法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）�民初字第38712号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38712号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、贾林彤于本判决生效后七日内给付洛传贤租金九万八千元、违约金九千元，共计十万七千元；
四、丁月对贾林彤依据本判决第三项所承担的给付义务承担连带保证责任；
五、驳回洛传贤其他诉讼请求。
案件受理费3568元，由洛传贤负担1232元（已交纳），由贾林彤负担2336元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2908元，由贾林彤、丁月共同负担2386元（已交纳），由洛传贤负担522元（本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 陈锦新
审判员 赵 霞
审判员 李春香
二〇一五年十二月三十一日
书记员 王 艳