上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3448号
原告（反诉被告）曾吉人。
委托代理人曾焕民。
原告（反诉被告）罗敏。
两原告（反诉被告）共同委托代理人李超，上海君澜律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄廷广。
被告（反诉原告）俞敏娟。
两被告（反诉原告）共同委托代理人梅靖，北京君都（上海）律师事务所律师。
原告曾吉人、罗敏与被告黄廷广、俞敏娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理。本案审理过程中，被告黄廷广、俞敏娟提出反诉，本院依法受理后适用简易程序予以合并审理。本案于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告曾吉人的委托代理人曾焕民，两原告的共同委托代理人李超及两被告的共同委托代理人梅靖均到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告曾吉人、罗敏诉称：2011年9月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“讼争房屋”）出售给原告。双方在合同的补充条款中约定被告承诺在取得房屋产权过户收件收据之日起1年内将户口迁出，若被告未能在约定期限内迁出的，则每逾期一日，被告按照房屋转让价款日万分之五的标准向原告支付赔偿金。2012年1月2日，原、被告签订补充协议一份，约定被告必须在2012年12月28日前迁出户口，逾期则按前述合同补充条款约定计算违约金。在原告按约履行了支付房款义务之后，经原告多次催告，被告却迟迟不将户口迁出房屋，直至原告起诉前2014年9月28日仍未将户口迁出，而是于2014年10月16日才迁出户口。另外，原、被告约定因交易房屋产生的所有税费均由原告承担，原告也实际缴纳了全部的税费。根据相关税务政策规定，被告作为动迁安置房屋的原权利人可以获得退税利益53，835元，但被告却不协助原告办理退税事宜，故原告诉至本院请求判令：1、被告支付逾期迁出户口违约金310，885元（以97万元为本金，按照日万分之五的标准，自2012年12月28日起计算至2014年9月28日）；2、被告支付退税利益53，835元；3、两被告对前述赔偿责任承担连带赔偿责任。审理过程中，原告自愿撤回了第3项诉讼请求。
被告黄廷广、俞敏娟辩称：不同意原告的诉讼请求。被告未迁出户口是因为原告未能按照合同约定期限支付房款，原告至今尚有房款1万元未能支付，被告为行使不安抗辩权才拒绝迁出户口。同时，因为原告存在多次逾期付款行为，被告黄廷广、俞敏娟反诉请求判令：1、原告支付房屋设备和装修补偿款1万元；2、原告支付逾期付款违约金（其中以25万元为本金，按照每天万分之五计算2天，计250元；以67万元为本金，按照每天万分之五计算91天，计30，485元；以1万元为本金，按照每天日万分之五计算，自2011年11月20日计算至本判决生效之日止）。
原告曾吉人、罗敏针对被告黄廷广、俞敏娟的反诉辩称：对于被告的第1项反诉请求，原告不存在逾期支付该1万元的违约情形，因为被告在2012年1月2日承诺被告在2012年12月28日前迁出户口，在迁出户口后一周内原告支付该笔1万元。直至原告提起本案诉讼，被告未能迁出户口，故原告没有支付该1万元并不是违约行为。现根据本案诉讼情况，同意在被告应当支付的违约金中予以抵扣该1万元。对于被告的第2项反诉请求，首先，双方的真实约定是原告在2011年9月18日签订《上海市房地产买卖合同》之日起3日内支付首付款25万元，故原告在2011年9月20日支付25万元并未违约。另外，2011年9月18日是周日，无法通过银行进行转账。其次，67万元是通过贷款方式支付的，因为讼争的房屋是动迁安置房，交易时被告取得产权尚未满三年，无法办理产权过户，故银行贷款有所延迟，违约责任在于被告。对此，双方在2011年11月26日签订一份补充协议明确了该节事实。最后，因为尾款1万元在原告起诉时支付条件尚未成就，故不同意支付相应违约金。
原告为证明其本诉主张，反驳被告的反诉主张，提供证据并被告发表质证意见如下：
1、原、被告于2011年9月18日签订的《上海市房地产买卖合同》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，且对被告逾期迁出户口约定了相应的违约金计算方式。被告对该份证据的真实性无异议，但认为合同并未约定逾期迁出户口的违约金而约定的是赔偿金，被告未能及时迁出户口没有给原告带来实际的损失，即便存在违约金，原告主张的标准过高；
2、原告曾吉人与被告黄廷广于2012年1月2日签订的《补充协议》，证明原、被告于2012年1月2日重新达成协议，被告应于2012年12月28日前迁出户口，在被告迁出户口后的一周内，原告支付被告房款尾款1万元。被告对该份证据的真实性无异议，但是认为该份补充协议仅有原告曾吉人和被告黄廷广的签名，而房屋买卖合同关系的当事人是四位，仅仅其中两位当事人的协议不能改变原来买卖合同的约定；
3、2014年9月28日户籍摘录信息，证明被告直至2014年9月28日尚未将户口迁出。被告对该份证据无异议，但是认为该份证据不能证明被告存在违约行为；
4、2张发票，证明原告为购买讼争房屋缴纳了一般营业税和企业城市维护建设税共计53，835元，该部分税款被告可申请退税，退税利益应由原告享有。被告对该份证据的真实性无异议，但是认为被告并没有权利享受退税利益，也没有退税利益实际发生；
5、原、被告于2011年11月26日签订的《补充协议》，证明因为讼争房屋小产证办理尚未满3年，导致原告贷款审批推迟，超过了合同约定的过户日期，故双方再约定，原告的银行贷款最后审批日期为2011年12月15日。若在2011年12月15日时银行贷款审批仍未通过，则双方按原合同执行。双方还同意在贷款审批后2日内进行缴税，于2011年12月31日前完成过户事宜。被告对该份证据的真实性无异议，但是认为讼争房屋不是小产权房，小产权房是不能上市交易的，但是从签订合同的时间来看，讼争房屋的产权是满了三年的，原告贷款逾期是其他原因而非被告的原因造成的；
6、双方于2011年8月29日签订的《房地产买卖交易条件》，证明双方约定首付款31万元（包括定金）是在签署买卖合同后3日内支付。双方在2011年9月18日签订买卖合同，原告在2011年9月20日付款并未违约。被告认为该份证据只是复印件，对真实性不予认可。即使是真实的，该证据形成在买卖合同之前，所以应当以买卖合同中约定的付款条件为准；
7、被告黄廷广于2012年1月2日出具的一份收条，证明原、被告于2012年1月2日就讼争房屋办理了交接手续，原告向被告支付煤气初装费1，290元，被告黄廷广出具收条确认。被告对该份证据的真实性无异议，但是双方交接房屋的时间严格遵守合同约定，是早于2012年1月2日的；
8、2014年11月10日户籍摘录信息，证明被告于2014年10月16日才将户口迁出。被告对该份证据无异议。
被告为证明其反诉主张，反驳原告本诉主张，提供证据并原告发表质证意见如下：
中国农业银行金穗借记卡明细对账单、中国人民银行历史交易明细单，证明原告支付首付款25万元是在2011年9月20日，原告支付房款67万元的时间为2012年1月29日，均晚于合同约定，存在逾期付款的违约行为。原告对该份证据的真实性没有异议，但是只能说明被告的收款时间，而不是支付时间。
对于原、被告提供证据，本院经审查后，确认原告提供的证据1、2、3、5、7、8以及被告提供证据具有真实性、合法性以及关联性，可以作为本案的定案依据。原告提供的证据4，仅仅能证明其支付的相关税费，不能证明被告应当支付其退税利益，本院对该份证据不予采纳。原告提供的证据6，因未能提供原件，且被告对该份证据的真实性不予认可，本院亦不予采纳。至于原告提供的证据2，是否能约束两名被告，本院将在下文进行阐述。
经审理查明：原告曾吉人、罗敏与被告黄廷广、俞敏娟在案外人上海德厦房地产经纪事务所的居间下，于2011年9月18日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将讼争房屋出售给原告，房屋总价为97万元。其中合同第四条约定：双方同意，被告于2011年10月20日前腾出房屋并通知被告进行验收交接……；合同第六条约定：双方确认，在2011年12月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……；第九条约定：被告未按合同约定期限付款的，双方同意按照下列第（一）款内容处理：（一）每逾期一日，原告应向被告支付逾期未付款的0.05﹪的违约金，合同继续履行。……该合同补充条款（一）第2条约定：房屋内的附属设施、设备及室内装饰的价格作价23，000元，原告于签订买卖合同当日支付给被告。第3条约定：被告承诺自房屋权利转移（送件取得收件收据）之日起的1年内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，被告应当按照房屋转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。第4条约定：本合同第二条成交价格为被告净到手价，原告承担本交易所产生的税、费。第6条约定：因银行贷款，审核不批，原告不能通过银行获得贷款，双方同意解除买卖合同，被告同意一周内无条件、无息全额返还原告所付所有款项，若被告无法按时返还，原告按日息百分之三收取滞纳金。第7条约定：煤气初装费被告凭发票，原告需另外支付费用，于交房当日支付。合同附件二约定：关于设备及装饰费用按以下第（二）款办理：（二）以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，原告需另外支付费用人民币23，000元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由原告向被告支付，被告不得拆除并应随房屋交付原告。合同附件三约定：1、房款分三次付清，分为定金、首付款、贷款。2、关于定金：原告于2011年9月3日支付5万元作为定金。3、关于首付款：原告于2011年9月18日，原告支付首付款25万元。4、关于贷款：被告同意原告于2011年10月30日前申请银行按揭贷款67万元用于支付房款，该贷款于2011年11月30日前原告贷款银行根据规定直接放款到被告账户。同时合同另对其它相关事项作了相应约定。
签订《上海市房地产买卖合同》前，原告已支付定金5万元，签订《上海市房地产买卖合同》当日，原告向被告支付1.3万元，双方在庭审中确认该1.3万元系房屋设备和装修款。2011年9月20日，原告向被告支付首付款25万元。2012年1月29日，原告通过贷款形式向被告支付房款67万元。原告至今尚有1万元设备和装修款未支付给被告。
2011年11月26日，原、被告签订《补充协议》一份，1、约定因被告小产证不满三年导致原告贷款审批推迟，从而导致实际过户时间超过合同规定的日期。所以双方同意在原来合同的基础上签订此补充协议。2、双方同意：原告的银行贷款最后审批日期为2011年12月15日。若在此时间银行贷款审批仍未通过，则双方按照原合同的规定执行。3、双方同意于贷款审批后2日内进行缴税，于2011年12月31日前完成过户事宜。
2011年12月28日，原、被告共同前往上海市松江区房地产交易中心办理讼争房屋的过户手续，并取得房屋过户登记收件收据。
2012年1月2日，被告黄廷广出具一份收条，载明收到罗敏支付的煤气初装费1，290元。
2012年1月2日，原告曾吉人与被告黄廷广签订《补充协议》一份，其中甲方为被告黄廷广、俞敏娟，乙方为原告曾吉人、罗敏。该《补充协议》约定：1、甲方户口必须在2012年12月28日前向房屋所在地的公安派出所办理原有户口的迁出手续。若在前述期限内，原有户口未能迁出，则按照原合同补充条款（一）第3条执行。2、若在2012年12月28日前原有户口已迁出，乙方须在户口迁出之日后的一周内，支付给甲方房价尾款1万元整。案外人上海德厦房地产经纪事务所在该份《补充协议》上盖章。
2014年10月16日，被告黄廷广、俞敏娟的户籍从讼争房屋迁出。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：1、原告曾吉人与被告黄廷广签订的《补充协议》是否能约束被告黄廷广、俞敏娟？即被告是否能以原告未支付尾款1万元为由拒绝迁出户口？2、原告主张的逾期迁出户口违约金是否有依据？3、原告要求被告支付退税利益是否有事实和法律依据？4、原告是否存在逾期支付房款的违约行为？被告主张的逾期付款违约金有无依据？
针对第一个争议焦点：本院认为，原告曾吉人与被告黄廷广于2012年1月2日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立，合法有效，且能约束两被告，两被告应当承担相应的法律后果。因为虽然该份《补充协议》仅有被告黄廷广一人的签名，但甲方列明为两名被告，且两被告是夫妻关系，并同为讼争房屋的出售人，所以原告有理由相信被告黄廷广是能够代表被告俞敏娟签订《补充协议》的。如果被告俞敏娟对被告黄廷广签订该份《补充协议》是不知情、不同意的，其也未能提供证据证明其在本案诉讼发生之前就讼争房屋交付给原告提出过异议，或向原告催讨房屋尾款1万元，反而是在原告没有支付房屋尾款1万元的情况下，将户口迁出讼争房屋。故此，本院认为《补充协议》是原、被告双方对于房屋尾款1万元支付条件的重新约定，即在两被告迁出户口后1周内支付房屋尾款1万元。被告迁出户口义务期限在前，原告支付房屋尾款义务期限在后，被告以原告未付房屋尾款为由拒绝迁出户口，于法无据，违反诚实信用原则，本院不予采信。
针对第二个争议焦点：本院认为，无论是在《上海市房地产买卖合同》中，还是在原告曾吉人与被告黄廷广于2012年1月2日签订的《补充协议》中，双方的约定均是被告在讼争房屋取得过户登记收件收据后一年内迁出户口。现讼争房屋过户登记收件收据已于2011年12月28日取得，被告应于2012年12月28日之前将户口迁出讼争房屋。现被告直至2014年10月16日才将户口迁出，显属违约，应当承担相应的违约责任。但原告主张的违约金标准过高，本院结合本案的实际情况，即房屋的总价、原告的损失以及预期利益等综合因素，依据公平原则将原告主张的违约金标准依法调整为日万分之二，以97万元为本金，自2012年12月29日计算至2014年9月28日（一共638天），共计123，772元。在此需要指出的是，虽然两被告迁出户口的时间是2014年10月16日，但原告主张违约金仅计算至2014年9月28日，此系原告对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以确认。至于被告辩称的合同约定为赔偿金，原告无权主张违约金。对此，本院认为，双方在合同中虽然约定名为赔偿金，但实际就是对违约一方支付相应违约金的约定。被告的该项辩称意见，本院不予采信。
针对第三个争议焦点：本院认为，原、被告间的《上海市房地产买卖合同》明确约定讼争房屋交易产生的所有税、费均由原告承担，即便被告享有相应的退税利益也与原告无关。更何况原告所称的退税利益并未实际产生，能否实际产生也未能查实，原告在此要求被告支付退税利益53，835元，于法无据，本院不予支持。
针对第四个争议焦点：被告主张原告存在两笔房款逾期支付，第一笔为首付款25万元，第二笔为通过贷款形式支付的67万元。就首付款25万元而言，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的支付时间为2011年9月18日，但原告实际支付的时间为2011年9月20日，确实存在逾期2天支付的违约行为，被告主张2天的逾期支付违约金，可予支持。只是违约金的标准也相应调整为日万分之二，故原告应支付的违约金计100元。原告主张双方实际约定付款期限为2011年9月21日，并未提供有效证据予以证明，且即使双方在之前的居间合同中约定的付款期限是2014年9月21日，该项约定也被签订在后的《上海市房地产买卖合同》中的约定所替代，故对于原告的该项辩称意见，本院难以采信。就通过贷款形式支付的67万元房款而言，本院认为，从双方于2011年11月26日签订的《补充协议》可知，双方对于通过贷款形式支付的房款到账时间约定做了相应变更。双方在《补充协议》中对最后完成过户的期限约定为2011年12月31日，原告已按照约定于2011年12月28日办理了讼争房屋的过户手续，67万元于2012年1月29日支付至被告账户。因原告申请的贷款需在房屋过户至原告名下后方可放款至被告账户，故被告在签订该份《补充协议》时应当预见67万元系在完成过户之后的合理期间内支付给被告。现被告按照《上海市房地产买卖合同》中的原有约定主张原告存在逾期支付房款的行为，显然有违诚实信用原则，本院难以支持。对于房屋的设备和装修款尾款1万元，本院在此前已详细阐述原告不存在逾期支付的行为，故在此不再赘述。
现被告已经户口迁出讼争房屋，原告同意将1万元支付给被告，在被告应当支付的违约金中予以抵扣，故本院对于被告要求原告支付房屋设备和装修款尾款1万元的反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄廷广、俞敏娟支付原告（反诉被告）曾吉人、罗敏逾期迁出户口违约金123，772元；
二、原告（反诉被告）曾吉人、罗敏支付被告（反诉原告）黄廷广、俞敏娟房屋设备和装修款10，000元；
三、原告（反诉被告）曾吉人、罗敏支付被告（反诉原告）黄廷广、俞敏娟逾期支付房款违约金100元；
以上三项相抵，被告（反诉原告）黄廷广、俞敏娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）曾吉人、罗敏113，672元；
四、驳回原告（反诉被告）曾吉人、罗敏的其余本诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄廷广、俞敏娟的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6，771元，减半收取3，385.5元，反诉案件受理费477.5元，合计诉讼费3，863元，由原告（反诉被告）曾吉人、罗敏负担2，022.5元（已付），由被告（反诉原告）黄廷广、俞敏娟负担1，840.5元（已付477.5元，余款1，363元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 方美玲
二〇一四年十二月五日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。