江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6025号
上诉人（原审被告）南京九华山汽配有限公司，组织机构代码××，住所地南京市秦淮区大明路29号。
法定代表人何婷婷，该公司总经理。
委托代理人王亚洲，江苏国成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京九龙工贸公司，组织机构代码××，住所地南京市秦淮区大校场路11号。
法定代表人王兵，该公司董事长。
委托代理人许红民，江苏石城律师事务所律师。
上诉人南京九华山汽配有限公司（以下简称九华汽配公司）因与被上诉人南京九龙工贸公司（以下简称九龙工贸公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦红民初字第1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
九龙工贸公司原审诉称，九龙工贸公司、九华汽配公司于2000年2月23日签订一份《租赁协议》，协议约定，九华汽配公司租赁九龙工贸公司经营的厂房和场地，地址位于本市光华门外光卡路3号（现为秦淮区大明路29号）；租赁期限自2000年2月23日至2015年2月23日止。现租赁期限已届满，九华汽配公司却继续占有租赁的厂房和场地，九龙工贸公司多次通知九华汽配公司迁出，但九华汽配公司均不予理睬，故诉至法院要求：1、判令九华汽配公司立即归还其租赁九龙工贸公司的厂房和场地；2、请求判令九华汽配公司支付自2015年2月23日起至九华汽配公司实际归还厂房和场地之日止每日按1041元计算的占用使用费；3、本案诉讼费用由九华汽配公司承担。
九华汽配公司辩称，1、双方租赁的场地根据约定并经相关部门批准，已由九华汽配公司建有一幢2500平方米的商务楼，协议约定该商务楼的产权归九华汽配公司所有，商务楼的占地面积约1500平方米，九龙工贸公司现要求归还厂房和场地不符合现实；2、对于九龙工贸公司主张的第二项诉讼请求，九华汽配公司认为，九华汽配公司从未收到解除合同的通知，合同到期后，九华汽配公司仍继续交纳租金，履行合同义务；3、在租赁的土地上涉及多家企业，在未协商的情况下突然解除，给企业造成巨大的损失，也不利于社会的稳定，该租赁场地是可以继续租赁的，该场地并未发生重大变化，九华汽配公司、九华汽配公司也曾谈过续租事宜，九华汽配公司曾经同意九龙工贸公司提出的租金价格，只是对九龙工贸公司提出九华汽配公司所有的商务楼收取租金提出异议，根据约定合同到期后在客观情况未发生重大变化的情况下，九龙工贸公司也是将该场地出租，在九龙工贸公司同意出租的情况下，九华汽配公司有优先承租的权利。综上，请求法院依法驳回九龙工贸公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2000年2月23日，九龙工贸公司（甲方）与南京九华山物资汽配公司（乙方）签订一份《租赁协议》，协议约定，乙方租赁九龙工贸公司经营的厂房和场地，地址位于本市光华门外光卡路3号，面积7600平方米；租赁期限为15年，自2000年2月23日至2015年2月23日止；乙方在租赁期内，自主合法经营，甲方不得干预，如遇市政府规划拆迁，应根据谁投入谁受益的原则，另可根据拆迁面积大小对租金作相应的调整，乙方在经营期间所发生的债权债务与甲方无涉；乙方每年支付甲方租赁费39万元整，每半年支付一次，先付后用，乙方如对现有厂房设施改造、重建，需征得甲方同意并附补充协议；乙方交纳租金后，甲方应提供税务部门认可的发票或收据；甲乙双方协议签订盖章七日内，乙方即交纳甲方半年租金，起租期自2000年5月15日开始计算；乙方独立、守法经营，不得转租或用甲方的财产对外投资担保，如因经营需要，乙方某个项目需联营，应事先征得甲方同意。租赁协议签订后不久，双方又签订一份《补充协议》，其中第六条约定，乙方在租赁场地内，因生产生活需要改建、扩建厂房，协议到期后不得拆除或变卖，无偿留给甲方使用；第七条约定，协议到期后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。2002年5月8日，九华汽配公司、九华汽配公司再次签订补充协议，协议约定，由于大明路拓宽改造，南京九华山汽配有限公司的沿街房屋被拆除，将减少建筑面积600平方米左右，甲方同意在年租金内降低一万元作为对方的补偿，乙方应付给甲方年租金为38万元整；乙方应按大明路汽车一条街的发展要求出资建设与之配套的门面房屋，并按规定办理相关手续，甲方给予配合、协调，所产生的一切费用由乙方承担；由于乙方重新建设门面房的投入较大，甲方考虑到支持企业的发展，乙方建设的沿街二层楼房，产权归属乙方，待甲乙双方协议到期，沿街的二层楼房按国家政策折旧后，由甲方收购；协议到期后，乙方享有优先续租权，经双方协商重新确定租赁价格；本补充协议未涉及条款以2000年2月23日双方签订的协议及补充协议为准。租赁期限届满前，九龙工贸公司于2014年11月25日向九华汽配公司发出合同到期告知函，内容为，南京九华山汽配有限公司：感谢贵公司长期以来对我公司的大力协助和配合！关于贵公司与我公司于2000年2月23日签订的《租赁协议》，该协议将于2015年2月23日到期。现我公司提前告知贵公司近期到我公司（秦淮区大校场路11号），双方严格按照签订的协议约定，洽谈协议到期后相关事宜。2015年2月17日，九华汽配公司向九龙工贸公司帐户汇款95000元作为交纳2015年2月24日至2015年5月23日的租金。因该款系九华汽配公司自行汇款，九龙工贸公司并不认可延长租期，故未开具票据，但同意在计算占用费时一并结算。对于2002年签订的补充协议约定九华汽配公司建设的沿街二层楼房，产权归属九华汽配公司，待九华汽配公司、九华汽配公司双方协议到期，沿街的二层楼房按国家政策折旧后，由九龙工贸公司收购。因沿街的二层楼房折旧后由九华汽配公司获益，经原审法院释明，九龙工贸公司、九华汽配公司均不申请法院评估，九华汽配公司要求另案解决。
原审另查明，原租赁合同约定的地址为本市光华门外光卡路3号，面积7600平方米，现该地址已变更为大明路29号、31号，因大明路拓宽改造，租赁面积减少600平方米左右，现约为7000平方米。现九龙工贸公司要求九华汽配公司迁出其承租的大明路29号、31号的土地和厂房（面积约7000平方米）。因年租金为38万元，故每天租金为38万元÷365天=1041元／天，九龙工贸公司现要求九华汽配公司给付自2015年2月23日起至九华汽配公司迁出时止按1041元／天的标准计算的使用费。
原审再查明，南京九华山物资汽配公司于2001年更名为南京九华山汽配有限公司。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，九龙工贸公司、九华汽配公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应按约履行。租赁合同到期后，双方未能续签合同，故九华汽配公司应当腾空并迁出其承租的厂房和土地。因九华汽配公司在租赁期限届满后仍未迁出其承租的厂房和土地，故应承担自2015年2月24日起按原合同约定的租金标准（38万元÷365天=1041元／天）支付使用费至其交付之日止。对于2002年签订的补充协议约定的沿街二层楼房，因双方租赁协议已到期，按协议约定根据国家政策折旧后，由九龙工贸公司收购。因九华汽配公司、九华汽配公司经原审法院释明后均不申请法院评估，且受益方九华汽配公司要求另案处理，故原审法院在本案中不予处理，由双方另行解决，但九华汽配公司仍需腾空并迁出沿街二层楼房。九华汽配公司辩称从未收到解除合同的通知，且在未协商的情况下突然解除，给企业造成巨大的损失，同时九华汽配公司也有优先承租权的意见。原审法院认为，九华汽配公司、九华汽配公司双方均明知租赁协议起止期限，租赁期限届满合同自然终止，九龙工贸公司方无需再履行通知义务，在正常合同履行期限内，九华汽配公司对租赁场地的添附等投资行为系其自身的经营行为，其应当要预见在租赁届满后会产生如搬迁等损失，该损失均应当由九华汽配公司自行承担，不应无依据的转移给无过错的九龙工贸公司承担。另也无证据表明九龙工贸公司对涉案的厂房和场地有重新出租行为，故九华汽配公司目前主张优先承租权并无依据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、九华汽配公司于判决生效之日起十五日内将其承租的本市大明路29号、31号厂房和场地（含沿街的二层楼房）腾空并迁出。二、九华汽配公司于判决生效之日起十五日内支付九龙工贸公司自2015年2月24日起按1041元／天的标准计算的使用费至其迁出之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费243元、保全费5000元，合计5243元，由九华汽配公司负担。
九华汽配公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清。首先，上诉人与被上诉人之间的合同虽然于2015年2月23日到期，由于上诉人所租赁被上诉人土地大部分是转租的，上诉人一直是同意除双方有争议部分，大部分租赁土地归还给被上诉人，上诉人也书面通知被上诉人；合同到期后，上诉人没有收取租赁户的租金，被上诉也向所有租赁户发出不再向上诉人缴纳租金的通知，上诉人没有使用收益该土地，而原审判决让上诉人承担所有租赁费用，没有事实依据和法律依据。其次，根据双方协议约定，上诉人对租赁土地上的部分建筑物享有产权，被上诉人明知房产和地产是不可分割的，又明确上诉人享有产权，且上诉人也明确同意缴纳房产所占土地的租金，但原审判决将土地归还被上诉人，上诉人的房产不知该如何处理。二、原审判决适用法律错误。原审法院按合同法来处理本案是错误的，本案争议主要焦点是不动产，按物权法立法本意，不动产是没有年限限制的，上诉人也是在被上诉人承诺所建房产归上诉人所有的情况下建造了沿街二层综合楼，如果上诉人仅取得15年产权，上诉人也不会投巨资建房。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人九龙工贸公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人九华汽配公司与被上诉人九龙工贸公司在租赁协议中约定租赁终止期限为2015年2月23日，被上诉人亦于2014年11月25日向上诉人发出《合同到期告知函》，明确严格按合同约定，并洽谈协议到期后相关事宜，且被上诉人在合同到期后不同意收取上诉人的租金，故应当认定双方之间租赁关系自合同履行期限届满之日终止，此后，上诉人占有诉争租赁物已无合法依据，原审判决其迁出涉案租赁场地并向被上诉人交还租赁物符合法律规定。双方在2002年5月8日的补充协议中明确约定，上诉人建设的沿街二层楼房产权归属上诉人方，待双方协议到期，该楼房按国家政策折旧后由甲方收购，该履行条件已成就，但上诉人经原审法院释明后，拒绝对新建二层楼房申请评估折价归并给被上诉人，不符合双方的约定，故原审法院判令其将沿街二层楼房与其他租赁场地一并腾空迁出，并无不当。至于该二层楼折价款数额问题，双方另行解决，但不能作为上诉人拒绝迁让和拒付房屋使用费的理由。综上，上诉人上诉主张均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费243元，由上诉人九华汽配公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 冯 超