湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第00887号
原告：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司。
法定代表人：黄济志，该公司总经理。
委托代理人：肖颖，该公司项目主管。
委托代理人：陈林，该公司客服专员。
被告：胡和平。
原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告胡和平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理，依法由审判员杜厚胜适用简易程序，于2014年10月10日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托代理人肖颖、被告胡和平均到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告胡和平系“某某豪庭”小区15-302号房屋业主，于2009年5月27日办理收房手续。2009年5月27日，原、被告签订《某某豪庭前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务协议义务，但被告胡和平自2011年6月14日交纳了2011年6月1日至2012年5月31日的物业费2882元后，拒不再履行交纳物业费的义务。截止2014年7月31日止，被告胡和平共欠费12996.60元。经原告物业公司多次催要未果。为此，诉至人民法院，请求判令：1、被告胡和平向原告物业公司支付拖欠的物业费6244.20元（从2012年6月1日起自2014年7月31日止，房屋面积133.42平方米，每平方米每月1.80元），违约金6752.20元，总计12996.60元；2、被告胡和平负担本案案件诉讼费用。
被告胡和平辩称：原告物业公司诉称的被告胡和平为“某某豪庭”小区15-302号房屋业主，以及从2012年6月1日起未交纳物业服务费的情况属实。被告胡和平拒绝交纳物业费的原因为：1、原告物业公司不能及时解决业主反映的问题。被告胡和平2011年发现家里东墙漏水后，多次向原告物业公司反映，原告物业公司也派人查看，但几年来没有解决，直到2014年9月被告胡和平再次反映后才得以解决。因东墙漏水，内墙已损坏发霉，对生活居住产生影响。2、原告物业公司不能统一管理小区容貌。原告物业公司未经小区业主同意，在12栋、15栋两栋楼的二楼经营餐馆，同时没有征求被告胡和平同意，该餐馆建设一个不符合小区整体容貌的门楼，挡住了被告胡和平的视野，影响居住心情。3、餐馆用气超出原天然气供气设计要求，未经业主同意改造加粗天然气管道，带来安全隐患，影响业主居住生活。4、餐馆经营产生噪音，严重影响被告胡和平正常生活。被告胡和平因上述原因，无法在该房屋内居住，已搬离一年，且该房屋因上述原因难以出租，造成经济损失。在原告物业公司解决上述问题前，被告胡和平不同意交纳物业服务费。综上，请法院驳回原告物业公司的诉讼请求。
经审理查明：2009年4月24日，被告胡和平与案外人某某置业公司签订《商品房买卖合同》，向案外人某某置业公司购买位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路2号“某某豪庭”小区15幢03层02号房屋。2009年5月27日，被告胡和平签订楼宇交接书、业主入伙（收楼）手续书，接收上述房屋，并签订关于遵守业主临时公约的承诺书。当日，被告胡和平（乙方）与原告物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“甲方为乙方提供上述房屋（15栋1单元302室，建筑面积133.42平方米）的物业服务。第二条，双方的权利和义务。一、甲方的权利义务。1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、协防队员协防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……二、乙方的权利义务。……3、遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》和《业主临时公约》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……第三条，物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括……内外承重墙体……屋顶等）、户外墙面、门厅……。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的……通讯线路……。三、环境卫生……。四、安全协防……。第四条，物业管理服务内容与质量。（一）基本要求……6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。……（二）房屋管理。1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小维修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。……3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。……5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门……。第五条，物业管理服务费用。……二、管理费标准。住宅（高层）按每月每平方米1.80元。……六、交纳费用时间：当月15日前。……第十一条，违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方必须补交并从逾期之日起按逾期付款总金额的每天千分之三交纳违约金……”。
上述合同签订后，原告物业公司向被告胡和平提供物业服务，被告胡和平按照《前期物业管理服务协议》约定交纳了截至2012年5月31日止的物业服务费用。
2011年前后，某某豪庭小区12栋、15栋两栋楼的二楼有业主将房屋用作餐馆进行装修并经营。其后，因原有煤气管道不足供应餐馆用气需求，餐馆申请对煤气管道进行了加粗。因餐馆经营产生的油烟、废气、废水、噪音、天然气管道改动等问题，与小区内业主发生争议，其中12栋、15栋业主因相邻较近，争议较大。业主认为，该餐馆是经原告物业公司同意才能开设的，原告物业公司在处理与该餐馆有关的纠纷中不作为，未能代表和维护小区业主的共同利益，并有多名业主以此为主要原因，拒绝继续交纳物业服务费用。除上述原因外，被告胡和平还以餐馆建设的门楼影响视野、自家东墙渗水未能及时得到维修等原因，拒绝交纳物业服务费。
针对被告胡和平提出的抗辩意见，原告物业公司表示：12栋、15栋两栋楼二楼原设计为商铺，业主购买后用作餐馆用途，被告物业公司没有权力阻止。如该餐馆对其他业主生活造成不利影响，可以向有关职能部门投诉等主张权利，原告物业公司可以协助；对被告胡和平提出的外墙渗水问题，已维修处理，也将会对其受损的内墙部位进行处理。
经本院组织调解，因双方就是否应当交纳服务费以及交纳数额争议较大，未能达成协议。
以上事实，有营业执照、资质证书、服务价格监审证、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、承诺书、楼宇交接书、楼宇验收表、照片及双方当事人的陈述予以证明。
本院认为：原告物业公司与被告胡和平签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其法律效力予以认定，双方均应依约行使权利、履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告物业公司已按照合同约定为被告胡和平提供了主要的物业服务义务，虽然原告物业公司存在对被告胡和平所在房屋墙面渗水维修不及时等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，被告胡和平仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，本院不予支持。而本案中12栋、15栋两栋楼的二楼用于开设餐馆，属该房屋业主对房屋的使用，不属于原告物业公司可以控制的范围。对于因该餐馆经营、改造煤气管道而对小区环境、其他业主生活造成的影响问题，如其中有违反规划、影响小区公共安全之处，原告物业公司也只有进行规劝、向有关部门和小区业主大会（业主委员会）报告的职能，被告胡和平要求原告物业公司解决因该餐馆造成的各种问题，超出了原告物业公司的服务范围，没有合同及法律依据。如该餐馆对小区环境、其他业主的正常生活造成不利影响，也应当由相关权利人依照相邻关系等法律关系，另行主张权利。
依照上述分析，被告胡和平负有依照《前期物业管理服务协议》交纳物业服务费用的义务。但是，原告物业公司履行物业服务合同存在瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告胡和平有权要求减少支付物业服务费的价款，同时本院对原告物业公司要求被告胡和平支付违约金的诉讼请求不予支持。根据本案实际情况，本院确定被告胡和平在2012年6月1日起自2014年7月31日止的期间，应当按照欠交物业服务费的80%交纳，即4995.24元（133.42平方米×每平方米每月1.80元×26个月×80%）。
综上，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告胡和平于本判决生效之日起十日内向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司交纳2012年6月1日起自2014年7月31日止的物业服务费4995.24元；
二、驳回原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费125元减半收取62.50元，由原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司负担12.50元，被告胡和平负担50元（此款已由原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司预交，被告胡和平于本判决生效之日起十日内直接支付给原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司50元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜厚胜
二〇一四年十月二十日
书记员 许加强