上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第300号
原告（反诉被告）陈兵。
委托代理人胡创成，上海市维盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）颜广斌。
委托代理人姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。
原告陈兵诉被告颜广斌房屋租赁合同纠纷及反诉原告颜广斌诉反诉被告陈兵房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈兵的委托代理人胡创成、被告（反诉原告）颜广斌委托代理人姚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈兵诉称：原告向被告承租房屋经营餐饮，但因被告未按其承诺办理营业执照、提供符合环境评测标准的配套设施及注销租赁房屋内原有营业执照等，致使原告无法实现租赁目的，故要求确认双方签订的房屋租赁合同于2014年5月22日解除，并要求被告赔偿装修费损失人民币8，816，451元、设计费损失人民币130，000元、设备设施采购费用损失人民币349，100元、办公费损失人民币90，900元、员工工资损失人民币789，273元、租金损失人民币1，284，000元（包括押金人民币324，000元、递增费人民币150，000元、5个月租金人民币810，000元）及上述总计人民币11，459，688元款项按同期贷款利率自2014年5月22日至实际支付之日期间的利息损失，另要求被告赔偿原告逾期利润损失人民币1，375，160元。
被告颜广斌辩称：对于合同解除无异议，但解除日期应为己方合同解除函送达之日即2014年2月11日，对于租金等合计1，284，000元确认收到，但应冲抵原告欠费不同意返还，对于原告主张的其余赔偿损失的金额不予认可，且合同解除系原告违约所致，应由其自行承担损失，原告主张利息及预期利润损失不存在法律及事实依据，故均不同意赔偿。
反诉原告颜广斌诉称：原告拒不支付租金等应付费用构成违约，故要求确认双方签订之房屋租赁合同于2014年2月11日解除，并要求反诉被告将承租房屋恢复原状后返还，另要求反诉被告按每月人民币170，100元的标准支付2014年1月至2014年2月11日期间的拖欠租金、按每日0.021%支付2013年12月28日起至付清之日止的逾期违约金、按月租金人民币170，100元的2倍标准支付2014年2月12日起至其返还房屋之日止的房屋使用费、按每月每平方米人民币5元的标准支付2014年1月1日起至其实际搬离之日止的物业管理费、至实际返还房屋之日的公用事业费及门面整修费人民币20，000元，再要求被告归还因办理营业执照所借用的书面资料。
反诉被告陈兵辩称：反诉原告的提出合同解除不符合约定条件，同意按现状返还房屋，对于未付租金事实认可，但因未实际使用承租房屋经营而不同意支付，对于物业管理费金额不认可亦不同意支付，对于水、电、燃气费用可以根据缴费单据支付，同意归还因办理营业执照所借用的书面资料。
为支持其诉辩称，原告（反诉被告）陈兵提供了备忘录、房屋租赁合同、协议书、租赁房屋交接书、交房日及租金支付起算日确认书、中国工商银行个人业务凭证、承诺书、装修设计图、通知书及邮寄凭证、往来函件及邮寄凭证、补充协议、案外人上海神灯酒店管理有限公司工商资料、室内设计委托合同及设计费收据、装修项目报价书、装修款支付凭证、订货单及收据、员工工资表、谈话笔录、代收诉讼费收据、照片、工程签证单、装修结算书、装修设计方案、建设项目环境评价表、环保局受理通知书及补正通知书、不予行政许可决定书、转让协议作为证据。
为支持其诉辩称，被告（反诉原告）颜广斌提供了房地产权证、房屋租赁合同、租赁房屋交接书、补充协议、收条、环保局受理通知书及补正通知书、责令整改通知书、资料借条、催款函、网页截图、律师函及送达凭证、街道证明、广告布发票、合作协议、竣工图、开发商证明书、沟通记录、不予行政许可决定书、公用事业费清单、他案庭审笔录、原告其他涉讼案件记录、物业公司函、告知书、消防报批手续记录、消防安全检查合格证、微晶石报价、失信被执行人名单、录音资料、（2013）黄浦民二（商）初字第397号民事案件材料（判决书、证据目录、庭审笔录）、咨询笔录、空白情况说明、物业管理费发票、民事判决书、案外人上海神灯酒店管理有限公司工商登记记录作为证据。
原告（反诉被告）陈兵对于被告（反诉原告）颜广斌提供的房地产权证、房屋租赁合同、租赁房屋交接书、补充协议、收条、环保局受理通知书及补正通知书、责令整改通知书、资料借条、催款函、律师函及送达凭证、不予行政许可决定书、消防安全检查合格证、录音资料、民事判决书、案外人上海神灯酒店管理有限公司工商登记记录的真实性无异议但不同意其证明内容；对于网页截图、失信被执行人名单、街道证明、合作协议则认为与本案无关；对于竣工图、开发商证明书、沟通记录、公用事业费清单、他案庭审笔录、原告其他涉讼案件记录、物业公司函、告知书、消防报批手续记录、广告布发票、微晶石报价、咨询笔录、空白情况说明、物业管理费发票的真实性不予认可且表示物业费应由被告自行承担。
被告（反诉原告）颜广斌对于原告（反诉被告）陈兵提供的备忘录、房屋租赁合同、协议书、租赁房屋交接书、交房日及租金支付起算日确认书、中国工商银行个人业务凭证、承诺书、装修设计图、通知书及邮寄凭证、往来函件及邮寄凭证、补充协议、谈话笔录、代收诉讼费收据、建设项目环境评价表、环保局受理通知书及补正通知书、不予行政许可决定书的真实性无异议但不同意其证明内容；对于案外人上海神灯酒店管理有限公司工商资料、室内设计委托合同、照片、转让协议则认为与本案无关；对于设计费收据、装修项目报价书、装修款支付凭证、订货单及收据、员工工资表、工程签证单、装修结算书、装修设计方案则不认可其真实性。
案件审理中，经原告（反诉被告）陈兵申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对于租赁房屋内的装修装饰工程造价予以司法评估。原告（反诉被告）陈兵对于上海四海建设工程造价咨询监理有限公司作出的沪四鉴（2015）第006号司法鉴定意见书无异议，被告（反诉原告）颜广斌则认为司法鉴定意见书的评估价格过高。
经审理查明，2012年9月8日，陈兵与颜广斌签订备忘录，约定：因颜广斌与案外人李某某签订的房屋租赁合同经法院判决解除及案件仍在二审中，颜广斌承诺按其与李某某签订的房屋租赁合同条款略作调整将上海市西藏南路XXX号房屋出租于陈兵，陈兵与颜广斌之间的房屋租赁合同于颜广斌与案外人李某某案件二审结束时生效；颜广斌委托陈兵对于李某某及案外人上海神灯酒店管理有限公司申请强制执行，颜广斌对于李某某及上海神灯酒店管理有限公司的债权归陈兵所有，颜广斌与李某某约定的租金及递增条件不变，陈兵一次性补偿颜广斌租金递增费人民币15万元；李某某以其遗留在上海市西藏南路XXX号房屋内的物品及装修折价抵债的由陈兵确认及接受。
2012年9月29日，陈兵与颜广斌签订房屋租赁合同，约定陈兵向颜广斌承租上海市西藏南路XXX号全部房屋（底层建筑面积737.77平方米，二层建筑面积1，940.58平方米，合计建筑面积2，678.35平方米），颜广斌免费提供29个车位（含5个子母车位）供其使用；陈兵租赁该房屋经营餐饮，租赁期限自实际交房日起至2024年12月31日止，李某某支付的违约金抵扣装潢免租期；租金每半年支付一期，2012年12月28日至2013年12月27日期间每期人民币972，000元、2013年12月28日至2016年12月27日期间每期人民币1，020，600元，支付日期为该期开始前的5日内；自签订之日起的29个车位管理费由陈兵支付，2014年1月1日起至2024年12月31日止的物业管理费由陈兵支付；租赁保证金人民币324，000元作扣除陈兵未能按时支付应付费用（包括租金、公用事业费、违约金、房屋占用费等）之用，在陈兵无违约的情况下保证金除用以充抵合同约定应付费用外剩余部分在租赁期满60天后无息归还；颜广斌按现有的房屋设施设备提供房屋，陈兵自行办理租赁房屋内的营业执照、税务登记、卫生、消防等所有手续及相关事宜，颜广斌应予配合，陈兵依法承担由于申办不成所引起的不能营业的一切后果，陈兵若擅自经营或因申办不成提前终止合同的，应承担违约责任并赔偿颜广斌损失；陈兵应于合同期满7日内返还房屋，每逾期1日则按双倍日租金支付房屋使用费，逾期满1个月的则按四倍日租金支付房屋使用费；陈兵拖欠租金等应付费用超过30日的，颜广斌有权解除合同；颜广斌擅自提前解除合同的应承担陈兵全部损失，陈兵擅自解除合同的应承担颜广斌全部损失并保证金没收。
2013年1月18日，陈兵与颜广斌签订协议书书，约定由陈兵出资并办理以颜广斌名义申请营业执照事宜。
2013年2月28日，陈兵与颜广斌签订补充协议，约定租金支付日期自2013年7月1日起算。
2013年3月11日，陈兵与颜广斌签订房屋交接书，双方确认：房屋原有的装修及装潢已全部拆除，由黄浦区人民法院执行局直接交付陈兵。
2013年6月6日，陈兵与颜广斌签订补充协议，约定：为办理酒店证照，原定租金支付日期延迟至当年8月1日，若陈兵办理不成，双方同意改变房屋租赁用途。
2013年8月1日，陈兵与颜广斌签订确认书，确定实际交房及交租金日为2013年8月1日。
2013年8月26日，颜广斌向陈兵出具承诺书，承诺若因租赁房屋内原承租人的营业执照未迁出造成陈兵无法办理饭店营业执照的则免收房屋租金至新营业执照办成，同意陈兵可在饭店营业执照办不成的情况下经营其他项目。至该日，陈兵合计向颜广斌支付人民币1，284，000元，包括租赁保证金人民币324，000元及租金递增费人民币150，000元。
2013年10月21日，案外人上海市黄浦区环境保护局对陈兵于2013年10月21日递交的上海悦会餐饮有限公司审批申请予以受理。
2013年10月25日，上海市黄浦区环境保护局要求陈兵补正原规划部门的审批意见、规划设计图纸或相关证明。
2013年10月29日，上海市黄浦区环境保护局责令陈兵停止上海市西藏南路XXX号施工建设。
2013年11月2日，陈兵致函颜广斌，要求其提供租赁房屋审批意见及设计图纸。2013年11月9日，陈兵致函颜广斌，要求其提供开发商交房配置附件。
2013年11月12日，颜广斌就陈兵要求的资料予以回复并提供上海神灯酒店管理有限公司的环境保护设施竣工验收意见及消防设施检测报告。2013年11月15日，陈兵致函颜广斌，请求其出面办理营业执照。2013年11月25日，颜广斌回复表示其对申办营业执照事宜仅承担协助义务。2013年12月7日，陈兵致函颜广斌，就已开始的租赁房屋装修是否继续施工、外墙面装修方式、圣诞节试营业、厨房环保设施及营业执照事宜提出询问并要求颜广斌予以表态。2013年12月17日，颜广斌回复表示其已履行交房义务，装修、经营事宜由陈兵自行与第三人沟通解决。
2014年1月2日，陈兵致函颜广斌，要求其遵守合同并就与业主委员会、物业公司协商事宜提供协助。2014年1月18日，颜广斌发函向陈兵催讨2013年12月28日至2014年6月27日的租金。2014年1月26日，陈兵致律师函于颜广斌，表示因颜广斌未按约提供用于餐饮的环保设施及营业执照且未将上海神灯酒店管理有限公司营业执照迁出而拒绝支付租金。2014年2月8日，颜广斌致律师函于陈兵，要求其于收到律师函之日起3个工作日内交付房屋租金人民币1，020，600元，否则合同解除并追究其违约责任。
半淞园路街道市政市容联席会议办公室于2014年5月19日出具证明表示，因上海市西藏南路XXX号商铺存在严重脏乱差现象，而该商铺公司负责人陈兵无法联系，故由业主颜广斌代为处置，颜广斌为此支付人民币9，000元。
陈兵提起本案诉讼原要求颜广斌继续履行房屋租赁合同，颜广斌在审理中提出反诉要求确认合同解除，陈兵于2014年5月22日变更诉讼请求要求解除合同。
另查明，陈兵于2013年6月21日至2013年10月24日期间通过他人向颜广斌借取了3#房及裙房底层平面图、3#房及裙房二层平面图、黄环保许管（2005）130审批意见书、黄环保许管（2006）24号竣工验收意见书、上海市西藏南路XXX号房产证复印件、耀海花苑住宅小区建设项目环保审核意见书、（2004）沪公消（建验）字第267号消防验收意见书、（2005）沪公黄消（建修）字第00158号建筑工程消防设计审核意见书、（2005）沪黄公消（建验）字第0327号消防验收意见书、上海耀海房地产及深圳市盛孚物业盖章的3份复印件等资料并立有清单。2013年8月21日，陈兵向颜广斌借得检测报告、建设项目环境保护设施竣工验收申请报告、行政许可申请资料回执、空调机组降噪报价单、受理行政许可申请决定书、建设项目环境影响报告表原件6份资料并出具借条。2013年11月6日，陈兵向颜广斌借得（2002）建设项目许可证、审批意见、报建图（合计6张复印件）并出具借条。
本院曾受理的（2011）黄浦民四（民）初字第299号颜广斌诉李某某、上海神灯酒店管理有限公司房屋租赁合同一案中查明：2005年9月2日，上海神灯酒店管理有限公司成立，颜广斌为股东之一，公司注册地为上海市西藏南路XXX号；2009年11月24日，颜广斌将其所拥有及代理的上海神灯酒店管理有限公司股权等作价人民币250万元转让于李某某；2009年12月17日，李某某登记为上海神灯酒店管理有限公司股东及法定代表人。2012年6月11日，（2011）黄浦民四（民）初字第299号一审判决李某某、上海神灯酒店管理有限公司迁出上海市西藏南路XXX号。2012年9月21日，上海市第二中级人民法院作出维持原判的二审判决。经法院强制执行，李某某、上海神灯酒店管理有限公司已腾退房屋，但上海神灯酒店管理有限公司营业执照尚未迁出或注销。
又查明，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司就上海市西藏南路XXX号装修装饰工程所作出的司法鉴定意见书载明：房屋装修工程（双方确认项目）重置成本价为人民币5，417，754元，房屋装修工程（双方争议部分）重置成本价为人民币243，313元；对于陈兵主张的拆除原装修费用人民币363，940元无法确定。陈兵预付评估费人民币142，000元。陈兵与颜广斌争议在于二层厨房区域的墙地砖及分隔墙、一层区域的分隔墙及木阁楼系何人施工但均未就此补充提供证据，另颜广斌认为微晶石等材料估价过高。陈兵曾就上海市西藏南路XXX号装修装饰工程与案外人上海中齐建设工程发展有限公司签订住宅装饰设计合同，并支付设计费人民币90，000元，上海中齐建设工程发展有限公司出具了收据。
再查明，颜广斌已向案外人支付了2014年1至12月的物业管理费人民币125，770.56元、其提供的2013年4月至2014年3月期间的燃气费、2013年4月至2013年7月及2014年2月期间的电费、2013年9月至2014年3月的水费缴费单据合计金额人民币47，497.49元。
本院认为，陈兵与颜广斌就上海市西藏南路XXX号房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。现因上海市西藏南路XXX号房屋内无法办理餐饮经营所需的证照，导致陈兵租赁目的无法实现，且双方在本案中均提出确认合同解除的诉讼请求，应确认双方就上海市西藏南路XXX号房屋签订的房屋租赁合同解除达成合意，又鉴于颜广斌在2014年2月8日的函中对于合同解除的意思表示不明确，而双方均认可合同解除系在2014年5月22日，故确认该日为合同解除日。
因合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。首先，虽然双方补充约定由陈兵申办餐饮经营所需证照并可变更经营范围，但并不能因此免除颜广斌作为上海市西藏南路XXX号房屋出租人应承担的保持出租房屋符合约定用途的法定义务，现上海市西藏南路XXX号房屋原注册的上海神灯酒店管理有限公司营业执照至今未迁离或撤销，故颜广斌因其提供的房屋存在瑕疵而应对于因合同无法履行承担主要责任，其应当承担合同无法履行所造成陈兵装修费（以评估估价为准）及设计费损失的60%责任；而陈兵在经营证照尚未办理且上海市黄浦区环境保护局责令停止施工的情况下对承租房屋装饰装修，对于装修损失的扩大存在过错，故其应自行承担装修费（以评估估价为准）及设计费损失的40%。其次，陈兵承付使用承租房屋期间所发生的物业管理费、燃气费、水费、电费系合同约定义务，故其应当按颜广斌在本案中提供的相应缴费单据、发票向颜广斌偿付，至于颜广斌未提供单据或发票部分及2014年3月以后的相关费用，双方可在返还房屋时协商解决或另案诉讼，本案中不作处理。再次，为经营所采购设备设施可自行搬离他用，有关办公费、员工工资损失的真实性、合理性及关联性的证据不足，而逾期利润损失缺乏法定或约定依据，故对于陈兵提出的设备设施采购费用损失、办公费、员工工资损失及逾期利润损失赔偿请求，均不予支持；门面整修费系颜广斌自愿给付而陈兵对于支付情况并不知情，且作为业主亦应承担保证房屋整洁及监督承租人装修的义务，现无证据可证明上海市西藏南路XXX号房屋在陈兵装修前的原始状态，故对于颜广斌提出的门面整修费偿付及恢复房屋原状请求，均不予支持。最后，鉴于合同解除系租赁目的无法实现所致，而双方对于租赁目的无法实现及损失扩大均有过错，故对于双方各自有关逾期违约金、利息损失赔偿及保证金没收的诉请，均不予支持。
关于合同履行期间的房屋租金及合同解除后的房屋使用费，鉴于颜广斌曾向陈兵承诺若因租赁房屋内原承租人的营业执照未迁出造成陈兵无法办理饭店营业执照的则免收房屋租金至新营业执照办成，而房屋内原承租人的营业执照至今并未迁出且新营业执照亦未能办理，故陈兵无须承担任何租金；陈兵自合同解除之日起无权继续使用租赁房屋，但其仍占用房屋不予返还，理应支付相应房屋使用费，又鉴于合同约定的房屋使用费为2倍租金标准系适用于合同期满而非中途解除，且陈兵并未能利用租赁房屋经营，故根据公平原则确认房屋使用费标准为1倍于约定的第一年租金标准。
根据双方约定，陈兵已支付的租赁保证金应先行抵扣应付费用，而根据实际付款情况，陈兵已支付的租金、租金递增费亦当先行冲抵应付房屋使用费、物业管理费、公用事业费而不予返还，尚有不足则由陈兵另行支付。
关于装修损失的金额标准，现根据双方举证及质证，可以查实部分包括：陈兵曾与案外人上海中齐建设工程发展有限公司签订住宅装饰设计合同并支付设计费人民币90，000元、上海四海建设工程造价咨询监理有限公司的装修损失评估价格：房屋装修工程（双方确认项目）重置成本价人民币5，417，754元，房屋装修工程（双方争议部分）重置成本价人民币243，313元。鉴于颜广斌未就二层厨房区域的墙地砖及分隔墙、一层区域的分隔墙及木阁楼系其施工提供任何证据，而陈兵实施装修施工系无争议的事实，故应推定所有工程费用应归于陈兵装修损失范围；而颜广斌认为微晶石等材料估价过高但提供的证据并不足以推翻评估估价，故不予采信。
关于颜广斌要求陈兵归还因办理营业执照所借用的书面材料的诉讼请求，因陈兵在审理中亦表示同意归还，故其应根据颜广斌提交的清单及借条中所列名称归还相应书面材料。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）陈兵与被告（反诉原告）颜广斌就上海市西藏南路XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2014年5月22日解除；
二、原告（反诉被告）陈兵于本判决生效之日起十日内携带其所有物品搬离上海市西藏南路XXX号，将该房屋返还于被告（反诉原告）颜广斌；
三、原告（反诉被告）陈兵按每月人民币162，000元的标准支付被告（反诉原告）颜广斌自2014年5月23日起至其实际返还上海市西藏南路XXX号房屋之日止的房屋使用费；
四、原告（反诉被告）陈兵于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）颜广斌2014年1至12月期间的上海市西藏南路XXX号房屋物业管理费人民币125，770.56元；
五、原告（反诉被告）陈兵于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）颜广斌上海市西藏南路XXX号房屋2013年4月至2014年3月期间的燃气费、2013年4月至2013年7月及2014年2月期间的电费、2013年9月至2014年3月的水费合计人民币47，497.49元；
六、上述第三、四、五项款项以原告（反诉被告）陈兵已支付的租赁保证金、租金、租金递增费合计人民币1，284，000元先行抵扣，不足部分由原告（反诉被告）陈兵另行支付，租赁保证金、租金、租金递增费不予返还；
七、被告（反诉原告）颜广斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陈兵上海市西藏南路XXX号房屋装修损失人民币3，396，640.20元；
八、被告（反诉原告）颜广斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陈兵上海市西藏南路XXX号房屋装修设计费人民币54，000元；
九、被告（反诉原告）颜广斌于本判决生效之日起十日内归还被告（反诉原告）颜广斌所借取的3#房及裙房底层平面图、3#房及裙房二层平面图、黄环保许管（2005）130审批意见书、黄环保许管（2006）24号竣工验收意见书、上海市西藏南路XXX号房产证复印件、耀海花苑住宅小区建设项目环保审核意见书、（2004）沪公消（建验）字第267号消防验收意见书、（2005）沪公黄消（建修）字第00158号建筑工程消防设计审核意见书、（2005）沪黄公消（建验）字第0327号消防验收意见书、上海耀海房地产及深圳市盛孚物业盖章的3份复印件，检测报告、建设项目环境保护设施竣工验收申请报告、行政许可申请资料回执、空调机组降噪报价单、受理行政许可申请决定书、建设项目环境影响报告表原件6份，（2002）建设项目许可证、审批意见、报建图复印件合计6张；
十、对于原告（反诉被告）陈兵其余诉讼请求不予支持；
十一、对于被告（反诉原告）颜广斌其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币7，830元，反诉案件受理费人民币6，900元，评估费人民币142，000元，合计人民币156，730元，由原告（反诉被告）陈兵负担人民币72，000元，由被告（反诉原告）颜广斌负担人民币84，730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 朱国雄
二〇一五年九月六日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……