湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2014）长县民初字第546号原告湖南佳兆业房地产开发有限公司，注册地：长沙县跳马镇人民政府办公楼一楼119-122号办公室，实际办公地：长沙市芙蓉中路三段569号湖南商会大厦西塔楼10楼。法定代表人孙越南，董事长。委托代理人代浩，湖南泓锐律师事务所律师。委托代理人刘蓉，女，1987年12月29日出生。被告李自力。原告湖南佳兆业房地产开发有限公司（以下简称佳兆业公司）与被告李自力商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳兆业公司委托代理人代浩、刘蓉到庭参加了诉讼，被告李自力经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告佳兆业诉称，2013年2月27日，被告与原告签订《长沙县商品房买卖合同》，购得长沙水岸新都三期佳兆业·君汇上品建筑面积为115.47平方米的2栋2501号房，房屋总价为493539元。首付款153539元，剩余3400000元采用银行按揭方式支付，按揭银行为北京银行长沙分行。原告付款63539元，首付款余款90000元，约定分两次付清，每次给付45000元，被告未按约定在2013年6月30日给付45000元。原告于2013年8月8日向被告寄发《合同解除通知书》，要求被告在2013年8月20日前到指定地点办理相关手续，但被告并未按通知书履行。2013年10月31日，北京银行长沙分行因被告延期履行贷款义务，导致原告履行担保责任，为被告代缴贷款本金334333.32元、利息5256.62元、罚息698.5元，合计339659.79元。现原告请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：201300152501）；2、被告向原告支付因履行担保责任向银行支付的代偿金339659.79元（334333.32元＋5256.62元＋69.85元）；3、被告向原告支付解除买卖合同违约金49353.9元（493539元×10%）；4、被告按每日246.77元（493539元×0.0005）的标准向原告支付自2013年8月21日起未配合原告共同到长沙县房地产管理局办理解除手续的违约金，支付至买卖合同备案登记注销之日止；5、被告于判决生效之日起三日内配合原告到长沙县房地产管理局办理买卖合同备案登记注销手续，逾期原告可凭判决书单方办理买卖合同备案登记注销手续；6、本案诉讼费用由被告承担。被告李自力未作答辩。经审理查明，2013年2月27日，原告佳兆业公司（出卖人）与被告李自力（买受人）经协商后签订了编号为201300152501的《长沙县商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），购得长沙水岸新都三期佳兆业·君汇上品建筑面积为115.47平方米的2栋2501号房，商品房总金额为493539元，付款方式为：于2013年2月27日支付首付款153539元，剩余房款340000元采用银行按揭方式支付，按揭银行为北京银行长沙分行（以下简称北京银行）。同日，双方签订《佳兆业·水岸新都三期首付款分期付款补充协议书》。该协议书内容为：第一条第2款约定“乙方自2013年2月27日缴纳第一期首付款63539元，余下首付款90000元分二次按约定的时间支付给出卖人，第一次于2013年6月30日前支付45000元；第二次于2014年5月31日前支付45000元”；第3款约定“应乙方要求，在乙方缴清第一期首付款时办理按揭手续”；第四条约定“乙方如延期缴纳楼款超30天的，买受人愿意接受出卖人单方采取下列追缴措施：…4、甲方有权单方面解除买卖合同，自甲方发出解除通知书之日生效。5、支付甲方用以解除买卖合同所发生的全部费用（包括律师费、诉讼费、媒体通告费、差旅费、电话费等）…因采取上述措施所造成的一切法律责任及全部经济损失，概由乙方承担，解除《商品房买卖合同》时，乙方应按房屋总价款的10%支付违约金。”第六条约定“本协议是上述《商品房买卖合同》的重要组成部分，内容如有抵触，依照本协议条款之规定”。李自力支付首付款63539元后，便再未支付剩余首付款。佳兆业公司因李自力未按合同约定在2013年6月30日支付剩余首付款中的45000元，于2013年8月8日，向李自力发出《合同解除通知书》，要求解除合同并要求李自力承担相关的违约责任，另要求李自力于2013年8月20日前到指定地点办理相关手续。李自力于2013年8月16日签收该通知书，但并未到指定地点办理相关手续。2013年3月28日，李自力作为借款人、佳兆业公司作为保证人、北京银行作为贷款人三方签订了《个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同》。合同约定：就前述涉案房屋，李自力向北京银行借款340000元，借款期限为240个月；佳兆业公司对本次借款承担连带保证责任，如李自力未依约付款，北京银行可要求佳兆业公司代偿款项；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；合同还对借款、担保、违约责任等方面进行了约定。北京银行如期向李自力发放贷款340000元，李自力偿还了2013年5月-8月的北京银行按揭贷款本金5666.68元（1416.67元／月×4月）后，再未支付按揭贷款。因李自力未按期偿还按揭贷款，2013年11月12日，佳兆业公司代李自力偿还贷款本金334333.32元、利息5256.62元、罚息69.85元，合计339659.79元。另查明，商品房买卖合同附件五《补充协议》第六条第4款约定“买卖合同因法律规定或约定解除后，双方应互相配合办理买卖合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，买受人应将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项（不计利息），但按照约定应计算的违约金、赔偿金等各项费用，退款时应予先行扣除。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自买卖合同解除之日起，按照买卖合同总房价款万分之五的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日止”。上述事实，有原告陈述、《长沙县商品房买卖合同》及附件、《佳兆业·水岸新都三期首付款分期付款补充协议书》、《个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同》、合同解除通知书、全部收贷通知书、开发商代偿证明及还款明细、销售不动产统一发票、开庭笔录等予以证实，足以认定。本院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件、《佳兆业·水岸新都三期首付款分期付款补充协议书》、《个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行义务。一、被告李自力未依上述补充协议书中约定的时间支付首付款，经原告催告后，仍未履行付款义务，被告李自力的行为已构成违约，原告有权单方面解除买卖合同，故对原告佳兆业公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、依据原、被告签订的商品房买卖合同附件五《补充协议》第六条第4款的约定，被告李自力有义务配合原告到相关部门办理备案登记注销手续，故原告要求被告李自力于判决生效之日起三日内配合原告到房地产主管部门办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、逾期佳兆业公司可凭民事判决书单方办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告李自力自解除合同之日起按房屋总价款每日万分之五的标准246元（493539元×0.0005）支付违约金至买卖合同备案登记注销之日止的诉讼请求，因判决生效后，原告可凭判决书自行办理备案登记注销手续，被告方不配合不致于给原告方造成大的损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。三、合同解除后，各自从对方取得的财产应予返还，即被告李自力将长沙水岸新都三期佳兆业·君汇上品2栋2501号房，返还给原告佳兆业公司；原告佳兆业公司将被告李自力已付首付款63539元及李自力自付的长沙银行按揭贷款本金5666.68元，合计69205.68元，返还给被告李自力。四、依据《佳兆业·水岸新都三期首付款分期付款补充协议书》第4条第5项约定，被告李自力违约，双方在解除合同时，被告应按房屋总价款的10%向原告支付解除买卖合同违约金，现原告据此要求被告支付违约金49353.9元（493539元×10%），本院予以支持。原告要求被告偿还逾期还贷利息5256.62元及罚息69.85元，该款项已由原告向银行支付，属于原告方的实际损失，因原、被告双方约定的违约金较高，足以弥补原告方的各项实际损失。本院既已支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求，故本院对原告要求被告赔偿其他损失的诉讼请求不再予以支持。综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告湖南佳兆业房地产开发有限公司与被告李自力签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号为：201300152501）；二、原告湖南佳兆业房地产开发有限公司退还被告李自力购房款63539元及按揭贷款本金5666.68元，合计69205.68元；三、被告李自力向原告湖南佳兆业房地产开发有限公司支付违约金49353.9元；四、限被告李自力在本判决生效之日起三日内配合原告湖南佳兆业房地产开发有限公司到房屋产权登记主管部门办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，逾期原告湖南佳兆业房地产开发有限公司凭本判决书单方向房屋产权登记主管部门办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；上述二、三项两抵后，原告湖南佳兆业房地产开发有限公司还应退还被告李自力人民币19851.78元。限于本判决生效后三日内履行；五、驳回原告湖南佳兆业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7215元，减半收取3607.5元，由原告湖南佳兆业房地产开发有限公司负担1000元，被告李自力负担2607.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王红兰二〇一四年六月二十五日书记员  龚 璐附法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障期债权实现的，可以依照本法规设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。