山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁08民终834号
上诉人（原审被告）樊某。
委托代理人张敏敏。
委托代理人蒋某。
被上诉人（原审原告）某公司。
法定代表人张某。
委托代理人王建设。
上诉人樊某因房屋租赁合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2015）鱼商初字第669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2010年3月12日，原告某公司与被告樊某签订了房屋租赁合同，合同约定“一、出租部分：宾馆楼整体(1-6层)、宾馆楼北办公楼1-2层、仓库五间及室内外的物品、设施等(附清单)。二、租赁期限：租赁期十五年，自2010年9月1日起至2025年8月31日止。三、租金：前五个合同年度的租金为每年二十万元，从第六个合同年度开始，以后每个合同年度的租金在上年度租金的基础上每年递增一万元。即2010年9月1日至2015年8月31日止，每年租金20万元，2015年9月1日起至2016年8月31日止，年租金21万元，以后每年递增，到最后一个合同年度(2014年9月1日起至2025年8月31日止)，年租金递增为30万元。四、租金交付：租金的交付方式为年交，即每年的9月1日前由被告一次付清本年度租金。五、被告应付保证金5000元。合同终止，原告对房屋及附属设施验收认可后，将保证金退还给被告，保证金不计利息。十、有下列情形之一的，原告有权解除合同收回房屋。因此造成原告损失的，被告应向原告赔偿：1被告拖欠租金达一个月。2未经原告书面同意，被告擅自改变出租房屋用途的。3被告不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的。4未经原告书面同意，被告擅自将承租房屋转租他人。十二、合同到期或解除后，被告应及时将房屋交还给原告，否则，每逾期一天，须向原告支付房屋占用费一千元。十三、违约责任：原被告应严格履行以上各条款。原告不得无故终止合同，否则被告有权索回剩余租金，对造成的损失被告有权要求原告赔偿。若被告违反上述任何一款，原告有权终止本合同并收回房屋，剩余租金不予退还，对造成房屋及设施损坏的，由被告赔偿”。2011年12月25日，原告的法定代表人张某与被告签订了房屋租赁合同补充协议，协议约定“因双方在租赁当中有时间扯皮，经中间人和双方当事人调解已圆满解决。一、双方共同约定每年9月1日前被告向原告交付下年度租金。二、租金数额不动，合同条款不动，正常执行(另一间房租期同大合同同步)。三、另有一间房等现有租赁户一年期到后，由双方共同努力促成下年度由被告租赁，租金双方共同确定为年租金1500元。四、本协议为前租赁合同的补充协议，具有同等法律效力”。张某、樊某和中间人马德双、杨某在上面签名确认。因原告外欠债务，2014年8月6日，济宁市中级人民法院出具(2013)济执字第94-2民事裁定书，查封被执行人某公司在鱼台大运宾馆樊某处应得的房租20万元。期间，被告向济宁市中级人民法院支付5万元。被告承租的宾馆位于鱼新一路北，湖陵一路东，名为大运宾馆，2014年12月20日，被告将大运宾馆转租给樊新闻，与樊新闻签订大运宾馆承包合同，樊新闻起名如家宾馆。2015年5月18日，济宁市中级人民法院出具(2013)济执字第94-2民事裁定书，解除对鱼台大运宾馆樊某处应缴纳给某公司2013、2014两年的房租的查封，该款解除后请支付给某公司。被告于2015年10月9日至2015年10月31日支付原告租金211500元。
原审法院认为，原告某公司与被告樊某签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依照约定的内容履行合同。原被告对解除合同存在约定，每年9月1日前被告向原告交付下年度租金，被告拖欠租金达一个月，迟延支付租金，且未经原告书面同意，擅自将承租的房屋转租给樊新闻，原告依法依约有权解除合同并收回出租房屋。故原告诉请解除与被告的租赁合同及补充协议请求被告返还房产并支付下欠租金，符合合同约定，本院予以支持。及时、足额地支付租金是承租人的主要合同义务，关于原告主张的租金，租赁合同中约定2010年9月1日起至2015年8月31日止，每年租金20万元，2015年9月1日起至2016年8月31日止，年租金21万元，补充协议中小配房租金1500元。2013年9月1日至2014年9月1日租金201500元(含小配房租金1500元)，2014年9月1日至2015年9月1日租金201500元(含小配房租金1500元)，2015年9月1日至2015年12月17日共3个月零16日租金61833元(211500元÷365天×107天=61953元，原告主张61833元，本院予以支持)，共计464833元。被告于2015年10月9日至2015年10月31日支付原告租金211500元，向济宁市中级人民法院缴纳50000元，261500元应予扣除。被告拖欠租金为203333元(464833元－261500元=203333元)。合同解除后，原告已明确表示就返还室内租赁物品和擅自扒掉的平房给予赔偿或恢复原状另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告某公司与被告樊某于2010年3月12日所签房屋租赁合同和于2011年12月25日所签房屋租赁合同补充协议于本判决生效之日起予以解除；二、被告樊某于本判决生效后十日内返还给原告某公司其租赁的如家宾馆楼整体(1-6层)、宾馆楼北办公楼1-2层、仓库五间和小配房；三、被告樊某于本判决生效后十日内支付原告某公司房屋租赁费203333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，保全费2270元，原告某公司负担1100元，被告樊某负担4445元。
宣判后，上诉人樊某提起上诉，请求二审法院依法裁定撤销一审判决，发回重审或依法改判。判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。一审判决程序违法，依法应予撤销，发回重审或依法改判。被上诉人在一审提起诉讼时，诉讼请求为：“请求判令解除原被告签订的房屋租赁合同和补充协议，支付拖欠租金35万元，返还室内租赁物品，对擅自扒掉的平房给予赔偿或恢复原状”。庭审中被上诉人变更诉讼请求为：“请求判令解除原被告签订的房屋租赁合同和补充协议，支付拖欠租金203333元（含小配房房租）。对返还室内租赁物品和擅自扒掉的平房给予赔偿或恢复原状这两项诉讼请求，另行主张权利”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。第三十五条第二款规定，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。根据以上规定，原审法院同意被上诉人当庭变更诉讼请求，应当另行指定举证期限，而不应在被告缺席的情况下继续审理，违反了法定程序，损害了上诉人的合法权益。另外，双方在履行合同过程中，上诉人已于2014年12月20日将涉案房屋转租于樊新闻（附《大运宾馆承包合同》），该转租行为已征得被上诉人同意，且自樊新闻承租后，并不拖欠被上诉人房屋租金，被上诉人所主张的租赁费均系上诉人承租期间所欠，双方口头约定由上诉人逐步偿还。现被上诉人以上诉人拖欠租金为由请求解除合同，必将侵害次承租人樊新闻的合法权利。综上，根据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人鱼台县宏翔房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，请求二审法院予以维持。一审中被上诉人撤回了部分诉讼请求，并将请求的租金数额予以减少。一审法院没有另行制定举证期限符合法律规定。本案中被上诉人只是撤回了部分诉讼请求，主张的法律关系的性质仍为房屋租赁合同纠纷，与一审法院根据事实作为的认定是一致的，被上诉人在一审中并没有变更诉讼请求。上诉人将被上诉人的房屋另行转租并没有经过被上诉人的同意。根据合同的相对性，被上诉人形式合同解除权，应当得到支持。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据本案的《房屋租赁合同》记载，有下列情况的甲方宏翔房地产开发有限公司有权解除本合同，其中包括乙方樊某拖欠租金达一个月。根据一审查明的事实，上诉人樊某的租赁期间从2013年9月1日至2015年12月17日存在拖欠租金的行为。上诉人樊某仅在2015年10月9日、2015年10月31日向被上诉人鱼台县宏翔房地产开发有限公司支付过261500元的租金。总计拖欠租金203333元。基于上诉人樊某存在拖欠租金的行为，按照本案的《房屋租赁合同》记载，被上诉人鱼台县宏翔房地产开发有限公司可以解除本案的《房屋租赁合同》。关于本案的转租行为是否经过了被上诉人鱼台县宏翔房地产开发有限公司的允许。本案的转租合同《大运宾馆承包合同》中并没有经过被上诉人鱼台县宏翔房地产开发有限公司的签字认可，并且本案转租合同中的转租承包人樊新闻也未直接向被上诉人鱼台县宏翔房地产开发有限公司支付过房屋的租金。不能认定被上诉人鱼台县宏翔房地产开发有限公司认可本案的转租行为。因此被上诉人鱼台县宏翔房地产开发有限公司形式租赁合同的解除权并不侵犯转租承包人的权益，一审法院认定事实清楚，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费4350元，由上诉人樊某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何艳真
代理审判员 史海洋
代理审判员 闫昱轩
二〇一六年五月十一日
书 记 员 刘志彤