江苏省苏州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏中民终字第06512号
上诉人（原审原告）曹俊。
委托代理人张鹏，江苏政纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王海林。
委托代理人吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。
委托代理人周景锋，江苏恒渊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱文龙。
委托代理人沈勤华。
上诉人曹俊因与被上诉人王海林、朱文龙案外人执行异议之诉一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2015）吴江民初字第1862号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年11月3日，王海林向原审法院起诉朱文龙民间借贷纠纷一案，并申请了财产保全，原审法院于2014年11月18日出具了民事裁定书查封了朱文龙名下位于苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧的房屋。后原审法院于2014年12月2日作出（2014）吴江民初字第2445号民事调解书，主要内容如下：一、朱文龙应返还王海林借款11000000元，于2015年1月10日前给付2000000元，于2015年3月25日前给付300000元；于2015年4月25日前给付300000元；于2015年5月25日前给付300000元；于2015年6月25日前给付300000元；于2015年7月25日前给付300000元；于2015年8月25日前给付300000元；于2015年9月25日前给付300000元；于2015年10月25日前给付300000元；于2015年11月25日前给付300000元；于2015年12月25日前给付300000元；于2016年1月25日前给付300000元；于2016年2月25日前给付300000元；于2016年3月25日前给付300000元；于2016年4月25日前给付300000元；于2016年5月25日前给付300000元；于2016年6月25日前给付300000元；于2016年7月25日前给付300000元；于2016年8月25日前给付300000元；于2016年9月25日前给付300000元；于2016年10月25日前给付300000元；于2016年11月25日前给付300000元；于2016年12月25日前给付300000元；于2017年1月25日前给付300000元；于2017年2月25日前给付300000元；于2017年3月25日前给付300000元；于2017年4月25日前给付300000元；于2017年5月25日前给付300000元；于2017年6月25日前给付300000元；于2017年7月25日前给付300000元；于2017年8月25日前给付300000元。二、朱文龙若未按上款完全履行，王海林有权就到期未履行款及未到期款一并向人民法院申请执行，并有权要求朱文龙支付自2014年5月27日起至每期实际给付之日止扣除已还款数按月利率2%分段计算的利息。后因朱文龙未履行该民事调解书确定的给付义务，王海林于2015年2月2日向苏州市吴江区人民法院申请执行，原审法院对苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧房屋（所有权证号02023235、02023238、02023239）尚未进行价格评估，对上述房屋尚未进入拍卖或变卖阶段。2015年7月1日，曹俊向苏州市吴江区人民法院提出执行异议，2015年7月3日原审法院出具了（2015）吴江执异字第00078号执行裁定书，裁定驳回曹俊的执行异议，曹俊在收到执行裁定书后的法定期限内向原审法院提起诉讼。
庭审中，曹俊向原审法院提交了商铺租赁合同一份，主要约定：朱文龙将位于苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧房屋（所有权证号02023235、02023238、02023239）出租给曹俊，租赁期限18年，自2009年9月30日起至2027年9月30日止。租金800000元，一次性承兑汇票支付。同时，曹俊向原审法院提交由朱文龙于2009年10月1日出具的收条1张，上载明“今收到曹俊房屋租金承兑捌拾万元整，（￥800000.00）承兑票号及金额、日期以复印件形式作为收款附件。另提交银行承兑汇票复印件6张，金额分别为100000元、200000元、100000元、100000元、200000元、100000元。
庭审中，经曹俊申请，证人姚某、朱某、韩某出庭作证。证人姚某陈述：从2003年开始租赁位于苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧的房子，其中向曹俊租了3间，向其他人租了5、6间，租期是在2009年结束，租赁房子的用途系提供汽车装潢美容服务。证人朱某陈述：从2009年3、4月份至2014年12月份，向曹俊租赁位于苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧的4间门面房，每月租金大概3万，后两年涨了几千，都是现金支付，租赁房子的用途系提供汽车用品服务。证人韩某陈述：从2014年4月份至2016年4月份，向曹俊租赁位于苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧的4间门面房，租金共计140000元，分两次转给曹俊，租赁房子的用途系提供洗车服务。庭审后七日内曹俊提交了一份2015年3月28日张晓鸣通过中国农业银行转账50000元的对账单、2015年3月28日韩某通过中国建设银行向曹俊转账90000元的交易查某、吴江区盛泽镇饰车地带汽车用品店个体工商查询信息（经营者韩某、开业时间2015年2月9日）、吴江东方市场佳洁汽车美容装潢服务部工商查询信息（经营者张金珠、开业时间2003年2月28日，终止时间2011年2月27日）、常住人口登记卡，上载明姚某系张金珠次子。
以上事实，由曹俊提交的执行裁定书、商铺租赁合同、收条、银行承兑汇票、证人证言、银行对账单、查某、工商登记信息、人口登记卡及双方的陈述予以证实。
原审原告曹俊的诉讼请求为：1、请求判令立即停止执行位于苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧房屋（所有权证号02023235、02023238、02023239）。2、请求确认曹俊对苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧房屋（所有权证号02023235、02023238、02023239）享有租赁权。3、本案的诉讼费用由王海林、朱文龙承担。
原审法院经审查认为：根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权的消灭，因此，承租人并不当然有权提起执行异议之诉，只有在人民法院执行拍卖时否定承租人的租赁权，因涉及实体权利的争议，承租人才有权主张其享有足以阻却执行的租赁权，在执行异议被裁定驳回后，可以提起执行异议之诉。本案中，原审法院执行局对朱文龙所有的苏州市吴江区盛泽镇林桑场西环路东侧房屋（所有权证号02023235、02023238、02023239）尚未采取执行拍卖措施，并未当然的否定曹俊的租赁权，曹俊无权提起执行异议之诉，故本案应当驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十五条、第二百二十七条的规定，原审法院裁定：驳回曹俊的起诉。
上诉人曹俊不服上述民事裁定，向本院提起上诉称：一审法院在审理过程中已经查明涉案的房屋从2003年起就由曹俊实际租赁，曹俊又在2009年9月30日与朱文龙签订了房屋租赁合同，以承兑汇票方式一次性支付了18年租期内的租金80万元，随后又将房屋租给案外人从事商业经营。因此曹俊对涉案房屋有租赁权是有事实依据的。一审法院的执行措施已经影响到曹俊的合法权益。一审法院认为只有在租赁标的物进行拍卖时否定曹俊的承租权才涉及实体权利争议，并以此为由驳回曹俊的起诉，不符合法律规定。请求二审法院依法改判。
被上诉人王海林辩称：曹俊的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。
被上诉人朱文龙答辩请求支持曹俊的上诉请求。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为：引发案外人执行异议之诉的原因是案外人认为人民法院对特定标的进行强制执行侵害了其实体权益。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，因此承租人并不当然有权提起执行异议之诉。本案中，原审法院执行局对朱文龙所有的涉案房屋尚未采取执行拍卖措施，也尚未否定曹俊的租赁权，故针对执行标的的实体权利还未产生争议，也即没有提出案外人执行异议的基础。因此曹俊并无权利在现阶段提起执行异议之诉，原审法院驳回其起诉并无不当。
综上，原裁定认定事实清楚，适用法律正确。上诉人曹俊的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一六年一月十九日
书 记 员 陆晓婷