浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海商初字第2379号
原告：中国建设银行股份有限公司海宁支行。住所地：海宁市海洲街道海昌南路***号。
代表人：翁文强，行长。
委托代理人：张爱国、顾静，浙江紫薇律师事务所律师。
被告：许晓婷。
被告：陈永忠。
被告：海宁市中栋房地产开发有限公司。住所地：海宁市硖石街道水月亭西路***号。
法定代表人：高冲，董事长。
原告中国建设银行股份有限公司海宁支行与被告许晓婷、陈永忠、海宁市中栋房地产开发有限公司（以下简称中栋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理，依法由代理审判员裴智俊适用简易程序审理。后依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾静到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年11月4日，被告许晓婷、陈永忠因购买个人住房资金需要，向原告请求借款。同日，原告与被告许晓婷、陈永忠、中栋公司及案外人嘉兴市住房公积金管理中心海宁市分中心签订了个人住房组合贷款借款（担保）合同一份。据此，原告向被告许晓婷、陈永忠发放了贷款840000元，借期自2013年11月4日起至2041年11月4日止，合同还约定了贷款利率、罚息利率、还款方法、违约责任和救济措施等。上述借款由被告中栋公司提供连带责任保证，并由被告许晓婷、陈永忠以其购买的位于海宁市海洲街道金色家园14幢1单元201室房屋向原告设置了抵押，并已办理了预购商品房抵押预告登记。目前，被告许晓婷、陈永忠自2015年2月起逾期未按约定还款。根据合同规定，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告许晓婷、陈永忠归还全部借款本息等，要求被告中栋公司承担保证责任，并对抵押物享有优先受偿权。故原告起诉请求判令：一、被告许晓婷、陈永忠立即归还借款本金822493.89元、本金罚息145.87元、利息24677.57元及利息罚息549.26元，合计847866.59元（暂计算至2015年11月5日，此后按照合同约定继续计算至实际还清之日止）；二、被告许晓婷、陈永忠支付原告律师代理费13600元；三、原告有权对抵押物（被告许晓婷、陈永忠所有的位于海宁市海洲街道金色家园14幢1单元201室房屋）采取折价或者拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得款项在抵押范围内优先受偿；四、被告中栋公司对一、二项中的款项负连带责任。
三被告未作答辩。
原告为证明自己的主张向法院提供了如下证据：
1、个人住房借款合同1份。证明2013年11月4日，被告许晓婷、陈永忠、中栋公司与原告签订借款合同并约定借款用途、贷款利率、罚息利率、还款方式、违约责任等，被告许晓婷、陈永忠以其房产设立抵押，并由被告中栋公司提供担保。
2、开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证各1份，证明：2014年1月3日，原告经审核同意向被告许晓婷发放贷款840000元的事实。
3、个人住房贷款（信用卡）申请表1份及信用卡3页。证明被告许晓婷、陈永忠向原告申请信用卡用于还贷的事实。
4、商品房买卖合同及附件1份。证明2013年6月25日，被告许晓婷借款用于购买住房的事实。
5、抵押预告登记证书1份。证明被告许晓婷、陈永忠已经就上述房产按揭贷款办理抵押预告登记，原告系预告登记权利人。
6、欠款电脑系统打印件及计算清单1份，证明截止2015年11月5日，被告许晓婷、陈永忠尚欠本金、利息、罚息共计847866.59元的事实。
7、法律服务委托合同及律师费发票各1份，证明原告为实现本案债权支出律师代理费13600元的事实。
8、催告函及邮寄凭证2份。证明原告已及时催告被告许晓婷、陈永忠办理抵押登记。
三被告未向法庭提供证据。
对于原告提供的证据，由于三被告放弃自己的诉讼权利，未到庭质证，本院在对其形式要件进行审查后认为：原告所提供的证据1、2、3、4、5、7、8均系原件，具有真实性、合法性、关联性，能够客观证明本案事实，故本院予以认定；证据6系原告单方制作形成，但利息的计算均依照相应合同约定，故本院对此予以采纳。
根据上述已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：
2013年6月25日，被告许晓婷、陈永忠向被告中栋公司购买位于海宁市海洲街道金色家园14幢1单元201室的房产，总价1559784元，约定交付期限为2014年12月31日前，且被告中栋公司作为卖方承诺于2015年6月30日前交付权属证书供买方办理商品房转移登记。
2013年11月4日，原告与被告许晓婷、陈永忠、中栋公司签订一份《个人住房组合贷款借款（担保）合同》，约定：被告许晓婷、陈永忠作为共同借款人，为购买海宁市海洲街道金色家园14幢1单元201室房产，向原告申请商业性购房贷款840000元；借款期限为30年，自贷款支付日期起算；贷款利率为基准年利率下浮10%，采用等额本息还款法，自放款次月起按月偿还贷款本息，每月4日为结息日；被告许晓婷、陈永忠以其购买的房产为贷款提供抵押担保，担保范围包括借款本息、违约金及实现债权费用（包括处分抵押物的费用等），抵押担保期限自办妥住房抵押登记之日起至债权清偿之日止，两被告应当自能够办理抵押登记手续之日起三个月内到登记部门申请和办理登记手续；被告中栋公司为被告许晓婷、陈永忠的上述贷款提供连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至办妥住房抵押登记之日止；如被告许晓婷、陈永忠逾期还款，原告对逾期部分按照贷款利率上浮50%计收罚息，如被告连续两个月或累计超过六个月逾期还款，原告有权提前收回全部贷款，并依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。2013年11月14日，原告与被告许晓婷、陈永忠在房产管理部门办理了房屋抵押预告登记，原告系预告登记权利人。2014年1月3日，原告依约发放贷款840000元，执行贷款年利率5.895%。
合同履行期间，被告许晓婷、陈永忠自2015年2月起陆续出现逾期还款，截至2015年11月5日，尚欠原告借款本金822493.89元、本金罚息145.87元、利息24677.57元、利息罚息549.26元，合计847866.59元。被告中栋公司也未履行担保义务。原告遂诉至本院。
另查，原告于2015年11月6日向被告许晓婷发出催告通知书，通知其办理房产抵押登记。因两被告尚未办理房屋权属证书，致使抵押登记至今无法办理。
又查，原告为本案诉讼聘请律师，支出律师代理费13600元。
本院认为，原告与被告许晓婷、陈永忠、中栋公司签订的借款（担保）合同系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。被告许晓婷、陈永忠理应及时还款付息，其逾期未付已构成违约，原告有权提前收回贷款，要求两被告归还全部贷款本金并支付相应利息（含罚息）。故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。原告主张的律师代理费，因其不属于实现债权所支出的必要费用，借款合同中也未就此作出明确约定，故原告的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告要求对抵押房产变价后所得价款在抵押范围内优先受偿的诉讼请求，本院认为，预抵押登记系原、被告按照约定设立的具有排他效力的请求权，其目的是为了保障预抵押权人将来实现抵押权变动，进而为主债权提供担保。本案中正式的抵押登记尚未办理，因此抵押权尚未确立。但导致至今无法办理正式登记的原因在于被告许晓婷、陈永忠不予配合，原告对此并无过错且已尽到催告义务，应当保障原告作为守约方的合法权益。故对于原告主张对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告中栋公司自愿向原告提供阶段性连带责任保证，故对原告主张被告中栋公司对被告许晓婷、陈永忠的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院也予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告许晓婷、陈永忠于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司海宁支行借款本金822493.89元，并支付相应利息及罚息（截至2015年11月5日暂计25372.7元，此后按照借款合同约定计算至实际履行之日止）。
二、原告中国建设银行股份有限公司海宁支行有权对抵押物（坐落于海宁市海洲街道金色家园14幢1单元201室房产）采取折价或拍卖、变卖等方式依法变价，并就变价后所得款项在担保范围内优先受偿。
三、被告海宁市中栋房地产开发有限公司对被告许晓婷、陈永忠的上述债务承担连带责任。被告海宁市中栋房地产开发有限公司履行保证义务后，有权向被告许晓婷、陈永忠追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海宁支行其余诉讼请求。
案件受理费12414元，保全费4820元，合计17234元，由原告中国建设银行股份有限公司海宁支行负担272元，由被告许晓婷、陈永忠、海宁市中栋房地产开发有限公司负担16962元；公告费650元，由被告陈永忠负担（原告已预交，由被告陈永忠于判决生效后直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 周群新
代理审判员 裴智俊
人民陪审员 邬伟良
二〇一六年四月十五日
书 记 员 马金晶
附页
1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。