叶县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）叶民初字第736号
原告（反诉被告）孙丹丹，女，1979年1月16日出生，回族。
委托代理人彭俊岭，宝丰县“148”法律服务所工作者。
被告（反诉原告）杨艳丽，女，1974年3月10日出生，汉族。
委托代理人陈鹏阁，河南碧野律师事务所律师。
委托代理人温绍，宝丰县城关镇法律服务所工作者。
原告孙丹丹诉被告杨艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，被告杨艳丽提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙丹丹的委托代理人彭俊岭、被告杨艳丽的委托代理人陈鹏阁、温绍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丹丹诉称，2013年11月23日，宝丰县城关镇供销合作社所有的玉带河商场经河南得正拍卖有限公司拍卖，原告以5950000元的价款整体取得了宝丰县南大街45号（原玉带河商场）的全部房产。原告于2013年12月2日依约定支付了拍卖价款，依法取得了上述房产的全部权利和义务。同时，宝丰县城关供销社告知原告，杨艳丽于2005年10月15日租赁了该商场的1-3楼房屋用于经营活动。
原告接收上述房产后发现，玉带河商场由于年久失修无室内消火栓、自动喷水和自动喷淋消防设施、疏散通道堵塞等问题需要立即整改。且负一楼租赁户韩立功在租赁期间为扩大租赁场地使用面积擅自改变商场承重墙体结构，将商场西承重墙以及门窗全部拆除打通，给商场的房屋整体安全造成了极大的安全隐患，必须及时进行修缮加固。同时，被告在租赁期间违反了同宝丰县城关镇供销合作社签订的租赁合同中“可以部分转租”的约定，将商场1-3楼全部租赁给相关商户经营，自己从未直接经营使用。2014年1月27日，原告书面通知被告及经营商户将对商场修缮及整体升级改造，要求被告积极配合，自觉清场，被告拒不配合，且多次实施阻碍原告对房屋修缮、改造的侵权行为，致使原告耽误八个月时间不能对房屋进行改造、修缮，侵犯了原告对自己所属的房产的整体管理和使用的权利，给原告造成了极大的经济损失。
上述房屋存在严重安全隐患需要整改，而被告在规定的时间内拒不配合腾房，阻碍原告对房屋的修缮和改造，且被告违反合同约定将租赁场地全部转租，导致合同根本目的无法实现。原告在多次书面通知被告配合整改无效的情况下，于2014年6月8日向被告发出2014-002号解除通知书，要求被告于2014年6月11日前腾房，被告在收到解除合同通知书后的限定时间内既拒不腾房并继续实施侵权行为，又未向法院提起诉讼，其租赁协议已通知解除。故诉至法院，请求依法判令解除被告杨艳丽与平顶山市玉带河商业总公司于2004年4月29日签订的《租赁协议》；被告杨艳丽立即排除妨碍，并停止阻碍原告对房屋修缮、改造的侵权行为。
被告杨艳丽辩称，起诉书事实与理由第一部分属实，但原告在支付价款时少支付614000元，用于继续履行宝丰县供销社与杨艳丽的合同。原告不具有主体资格，原告拍卖取得，未办理房产过户手续，原告没有取得房产证和土地证。不动产转移应登记，原告未取得所有权。被告承租在先，原告竞拍购买房屋时宝丰县供销社明确告知房屋已经出租，书面告知原告继续履行与我方的租赁合同至期满。消防设施整改不属实，整改是对杨艳丽的处罚，消防问题已罚款结案。原告称房屋是危房不属实，原告购买时商场正常经营，不存在安全隐患，房屋不需加固，系原告购买后为将原租赁户赶走，阻止经营找的借口。原告的解除合同通知书不属实，是案外人写的，不是当事人与本案无关，该通知无效，被告未收到通知书。应驳回原告的诉讼请求。
反诉原告杨艳丽反诉称：2005年10月15日，反诉原告与平顶山市玉带河总公司签订了玉带河商场《租赁协议》，承租了玉带河商场1-3楼自主及转租经营，租赁期限20年。反诉原告一次性交纳了全部租金。2013年底，宝丰县城关供销社未通知承租人，将玉带河商场房屋委托河南得正拍卖有限公司拍卖，河南得正拍卖有限公司在未告知反诉原告参加竞拍的情况下，将玉带河商场的房屋拍卖给反诉被告，但拍卖时，河南得正拍卖有限公司已明确告知反诉被告，反诉原告的承租到期日为2025年，买受人须继续承担履行义务，反诉被告买受后不但不继续履行租赁合同的义务，反而巧立名目采取恐吓、撵、打砸商场，毁坏设施等各种手段将部分承租户赶走，许多客户因吵、闹事件等不安全因素，不再到该商场购物，转租的承租方因无法销售经营也不向反诉原告交纳租金，使反诉原告遭受巨额的经济损失。故提起反诉，请求1、依法判令反诉被告孙丹丹继续履行租赁协议；2、判令反诉被告停止对反诉原告租赁玉带河商场的承租经营权的侵害，排除妨害，恢复原貌；3、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失119282元。
反诉被告孙丹丹辨称：杨艳丽的反诉理由不能成立，其请求不应支持。反诉原告和反诉被告的合同已于2014年通知解除，3个月内未提出对合同通知效力解除异议的请求，合同已解除。反诉原告将房屋全部转给他人，本人未实际经营，反诉被告将未发生的租赁费退还，反诉原告没有损失。反诉原告要求优先购买权，已被宝丰县法院判决驳回。反诉原告已丧失优先购买权。
经审理查明，2005年10月15日，被告杨艳丽与隶属于宝丰县城关供销社的平顶山市玉带河商业总公司签订租赁协议，取得了玉带河商场1-3楼的承租权，承租期限为自2005年12月30日至2025年12月30日，杨艳丽缴纳了20年租金共计300000元并经营至今。协议约定了在不损害出租方利益的前提下，杨艳丽可以部分转租；杨艳丽在协议期内消防设施、卫生费等一切费用自理；杨艳丽在经营使用场地期间，对商场改造装修的费用由其自行承担，房屋结构需要改动时，需经出租方同意等事项。2013年11月23日，玉带河商场经河南得正拍卖有限公司拍卖，原告孙丹丹以5950000元的价款竞得宝丰县城南大街45号（原玉带河商场）的全部房产，2013年12月2日，原告向河南得正拍卖有限公司支付价款5336000元，河南得正拍卖有限公司出具拍卖终结书。拍卖成交书显示交付时间为2013年12月5日，交付方式为现状交付。宝丰县城关供销社向孙丹丹交付房屋时已告知其承租人杨艳丽租赁该商场房屋及租期未届满的事实。孙丹丹接收购买的房屋后，因租赁事宜与杨艳丽发生纠纷，曾两次向宝丰县人民法院提起诉讼要求解除租赁协议等，后撤诉。现再次提起诉讼，杨艳丽提起反诉。
另查明：1、玉带河商场孙丹丹竞拍成功后，尚未办理过户手续。宝丰县供销合作社与孙丹丹等达成协议，宝丰县城关供销社少收拍卖价款514000元作为孙丹丹等继续履行租赁合同（承租人韩立功、杨艳丽）的补偿；如还有其他租赁合同，宝丰县城关供销社少收拍卖价款100000元作为孙丹丹等继续履行租赁合同的补偿。
2、孙丹丹方于2014年1月27日向杨艳丽送达了停业整改通知书，于2014年6月8日以房屋年久失修须修缮及整体装修改造为由向杨艳丽送达了解除合同通知书。
3、孙丹丹提供租赁合同一份显示：杨遂记（杨艳丽父亲）与温永强于2009年8月31日签订的租赁合同，温永强租赁玉带河商场北边门面房两间（包括玉带河商场二楼、三楼及一、二楼所有办公室）。收到条一份显示：今收到玉带河商场南门和一楼后厅，从2013年8月1号至2014年7月31号至，杨遂记，2013年7月31号。
4、诉争租赁合同标的物现状：空房，被告未在实际经营。
本院认为，被告杨艳丽与宝丰县供销合作社于2005年10月15日签订的租赁协议自签订履行至今，协议不违反法律的强制性规定，为有效协议，双方应按约定履行相关权利义务。原告孙丹丹在竞得并接收房屋后，根据合同法第二百二十九条的规定，该租赁协议仍然有效，杨艳丽仍享有承租权。孙丹丹要求解除合同，应提供证据证明该协议符合解除的条件，现孙丹丹以杨艳丽擅自全部转租并改变承重结构等为由要求解除合同，但其提供的证据不足以证明其主张：孙丹丹认为温永强与杨遂记于2009年8月21日签订的合同及杨遂记2013年7月31日所打的收到条能够证明杨艳丽将承租房屋全部转租的事实，首先该两份书证均是复印件，其次，两份书证显示的时间并不在一个时间段，故孙丹丹的该项意见本院不予采信；同时孙丹丹认为解除通知书已送达杨艳丽，杨艳丽未在法定期限内提出异议，该协议已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现原告以房屋年久失修须修缮及整体装修改造为由向被告做出解除通知书，并不符合法律规定的主张解除合同的条件，故原告的该项意见本院不予支持。综上，原告要求解除合同、要求被告排除妨碍、停止侵权的理由不能成立。本院依法不予支持。被告与平顶山市玉带河商业总公司签订的协议为有效协议，原、被告应继续履行租赁协议，反诉被告不得侵害反诉原告的承租经营权，反诉原告要求继续履行协议的请求本院予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿119282元，因未提供相应证据证实，本院不予支持。原、被告在今后履行协议期间，应相互理解与支持，做到按照约定履行，遵守法律，尊重社会公德，以维护正常的经营秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告孙丹丹的诉讼请求；
二、反诉被告孙丹丹继续履行反诉原告杨艳丽与平顶山市玉带河商业总公司于2005年10月15日签订的租赁协议；
三、驳回反诉原告杨艳丽的其他诉讼请求。
本诉案件受理费100元，由原告孙丹丹负担；反诉案件受理费2686元，由反诉原告杨艳丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长 ＸＸ娜
审判员 李 凯
审判员 银 玲
二〇一五年十月十日
书记员 任敬敬