上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第976号
原告杨涛，男，1981年2月9日出生，汉族，住所上海市。
原告周彦，女，1981年12月18日出生，汉族，住所上海市。
委托代理人杨涛，男，1981年2月9日出生，汉族，住所上海市。
两原告共同委托代理人钟华东，江苏中茵海华律师事务所律师。
被告顾军民，男，1967年8月23日出生，汉族，住所上海市。
被告平澄，女，1973年10月31日出生，汉族，住所上海市。
委托代理人和晓科，上海市嘉华律师事务所律师。
被告平乃权，男，1942年6月17日出生，汉族，住所上海市。
原告杨涛、周彦与被告顾军民、平澄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据原告申请，依法追加平乃权为共同被告，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨涛、周彦及其共同委托代理人钟华东，原告杨涛并作为原告周彦的委托代理人，被告顾军民、被告平澄的委托代理人和晓科、被告平乃权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨涛、周彦诉称，2015年2月3日，原被告签订上海市房地产买卖合同，约定原告购买两被告与案外人平乃权共同所有的上海市安远路XXX弄XXX号XXX室房屋，合同签订时，顾军民向原告及居间方出示了平澄的全权委托书，平澄委托顾军民办理上述房屋交易过户事宜，因另一权利人平乃权既未到场也未出具委托书，居间方于当日起草书面协议，由顾军民与原告共同签署，2月5日，顾军民与原告再次签署书面协议，顾军民承诺已取得系争房屋另两位权利人关于按合同约定条款出售房屋并代为签订买卖合同的同意，平乃权将于3月15日前补签买卖合同，若届时未履行，则按房屋总价款的20%赔偿原告。实际履行中，原告先后向顾军民支付购房款人民币500000元（以下币种均为人民币），但平乃权并未按约在买卖合同上签名，而原告在顾军民的要求下再次支付购房款200000元，然平乃权至今未在系争房屋买卖合同上签名，现要求1、确认买卖合同无效；2、被告返还购房款700000元；3、被告支付按2015年2月5日书面协议约定的总房价款20%的违约金960000元。
被告顾军民、平澄、平乃权辩称，系争房屋权利人为三被告，而在买卖合同上签名的仅顾军民一人，合同应属无效，现顾军民表示同意返还原告700000元购房款，但2015年2月5日书面协议也同样无效，不同意支付违约金，若法院认定该协议有效，本被告认为约定的违约金标准过高，同意参照原告的实际损失，按四个月租金标准计算，赔偿其30000元。
经审理查明，顾军民、平澄、平乃权系上海市安远路XXX弄XXX号XXX室房屋共同权利人。2015年2月3日，顾军民持平澄委托书与原告签订上海市房地产买卖合同及补充条款、补充协议，约定原告以XXXXXXX元的转让价购买系争房屋，该款原告于签约时支付100000元，2015年2月10日前支付200000元，3月20日前支付200000元，5月31日前支付950000元，上述款项专项用于归还银行贷款及注销银行对系争房屋设有的抵押权，原告对上述情况知晓并同意。原告于买卖双方办理房屋产权过户手续当日支付800000元，原告以贷款形式支付房款XXXXXXX元，并于买卖双方办妥房屋交接手续当日支付房款50000元。双方另在补充协议中确认本协议的违约责任适用于买卖合同的有关规定。同年2月5日，顾军民（甲方）在与原告（乙方）签订的书面协议中承诺，1、其已取得平澄、平乃权关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并代为签订买卖合同的同意；2、承诺平乃权于2015年3月15日前补签买卖合同；3、承诺平澄于2015年5月31日前办妥公证委托书；4、若平澄、平乃权未在上述期限补签买卖合同，甲方按本次交易约定总价的20%赔偿乙方；5、若乙方在上述期限反悔不购买该房屋，则乙方应按本次交易的总价的20%赔偿产权人，并按本次交易总价的1%赔偿中介方上海太平洋房屋服务有限公司；6、本协议独立于买卖合同，是买卖合同得以全面履行的前提条件，即使买卖合同无效或尚未发生效力，本协议仍对甲乙双方发生效力；7、甲乙双方声明2015年2月3日签订的产权人未到场的三份协议作废。上述合同、协议落款处，出售方均由“顾军民并代平澄、平乃权”签名字样。实际履行中，原告于2015年2月3日至同年4月8日期间共支付顾军民购房款700000元。4月20日，原告书面催告顾军民，要求其通知平乃权补签买卖合同，5月7日，平澄出具经中华人民共和国驻洛衫矶总领事馆公证的委托书，委托顾军民、平乃权、王佩娟三人共同办理系争房屋出售事宜，因平乃权及平澄的三位委托代理人始终未在系争房屋买卖合同出售方栏签名，而打印日期为2015年6月15日房地产抵押状况信息记载，上海市住房置业担保有限公司、潘湘成、鲁茗为系争房屋抵押权人，债权数额分别为930000元、XXXXXXX元，故原告无法实现合同目的，遂于2015年4月起诉来院，要求判如诉请。
审理中，1、原告表示知晓系争房屋权利人为三人，但在洽谈房屋买卖整个过程中没有见过平澄，仅见过平乃权，因三个权利人之间对如何分配房屋出售款及注销抵押权事宜未能协商一致，平乃权未在买卖合同上签名。同时，因系争房屋是学区房，目前同地段房价已上涨约XXXXXXX元，2015年2月5日协议约定的违约金是合理的。
2、平乃权表示2014年12月23日至2015年3月12日期间不在国内，对涉案买卖合同及补充协议的签订并不了解，直到2015年4月16日居间方业务员要求本被告在买卖合同上签名才知道系争房屋的出售事宜，本人当场指出此种做法的不合法性，故未在买卖合同上签名，本被告也没有出售系争房屋的意思表示。
3、顾军民表示买卖合同约定的首付款比例是总房价的30%，但原告至今未付清该笔款项，因此影响了抵押权的涤除。现设于系争房屋上的上海市住房置业担保有限公司的抵押已注销，但仍存有潘湘成、鲁茗的抵押。现三被告统一意见后也同意将系争房屋继续出售给原告，但要求原告付清30%的首付款，以便被告注销抵押权。原告则表示是按合同约定支付房款，而已支付的700000元约定由被告用于偿还银行贷款，但之后发现顾军民并未将该款用于清偿贷款，且平澄、平乃权未在买卖合同上签名，致原告未付清30%的首付款。因双方无继续履行合同、完成交易的可能性，原告坚持诉请。
本院认为，无处分权人签订房屋买卖合同后，未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权的，房屋买卖合同无效。根据查明的事实，系争房屋权利人为顾军民、平澄、平乃权，顾军民在未得到另两位权利人有效授权的情形下单独与原告签订买卖合同，涉案买卖合同应属无效。审理中，原被告对涉案买卖合同无效均不表异议，顾军民同意返还原告已付购房款700000元，对此本院予以确认。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于涉案合同无效的责任，基于查明的事实，顾军民应对合同无效承担主要责任，同时，考虑到原告在履行过程中也存在瑕疵，如明知系争房屋权利人为三人而仍与顾军民一人签订买卖合同并支付房款，在约定时间内另两位权利人并未补签合同或有效授权的情况下仍继续支付房款等，原告对合同无效应承担次要责任。对原告因涉案买卖合同无效确实存在的实际损失，本院对赔偿金的数额予以酌判。关于原告要求平澄与顾军民共同向原告承担责任之主张，根据查明的事实，虽平澄于2015年5月出具了经中华人民共和国驻洛衫矶总领事馆公证的委托书，但委托的是顾军民、平乃权、王佩娟三人共同办理系争房屋出售事宜，并非顾军民一人，而系争房屋买卖过程中所签订的所有合同、协议的出售方均顾军民一人签名，故根据合同相对性原则，对原告该诉请，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告杨涛、周彦与被告顾军民签订的关于上海市安远路XXX弄XXX号XXX室房屋之上海市房地产买卖合同无效；
二、被告顾军民应于本判决生效之日起十日内返还原告杨涛、周彦购房款人民币700000元；
三、被告顾军民应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨涛、周彦人民币200000元；
四、对原告杨涛、周彦其余的诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案财产保全费人民币5000元（原告预付），原告负担人民币1500元，被告顾军民负担人民币3500元。
本案受理费人民币19740元（原告预付），原告负担人民币5922元，被告顾军民负担人民币13818元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 葛秀宝
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。