宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞商初字第2227号
原告：中国农业银行股份有限公司宁波灵东支行（组织机构代码为），住所地：宁波市江东区彩虹北路2号。
代表人：崔颖，该支行行长。
委托代理人：吕静，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：方静，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告：罗天泽，男，1994年7月3日出生（公民身份号码为3302821994********），汉族，无固定职业，住慈溪市宗汉街道新塘村新建路**号。
被告：罗永富，男，1963年10月2日出生（公民身份号码为3302221963********），汉族，无固定职业，住慈溪市宗汉街道新塘村新建路**号。
被告：李桂芳，女，1969年11月8日出生（公民身份号码为3302191969********），汉族，无固定职业，住慈溪市宗汉街道新塘村新建路**号。
上述三被告共同委托代理人：靳屹东，浙江和义观达律师事务所律师。
上述三被告共同委托代理人：陈亚飞，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司（组织机构代码为）。住所地：宁波市东钱湖旅游度假区大堰村。
法定代表人：李光良（公民身份号码为3302271959********），该公司董事长。
委托代理人：徐衍修，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：朱小生，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司宁波灵东支行（以下简称农行灵东支行）为与被告罗天泽、罗永富、李桂芳、宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司（以下简称钱湖公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年10月30日向本院起诉，请求判令：一、被告罗天泽、罗永富、李桂芳返还原告农行灵东支行借款本金5181793.09元，支付利息174133.77元、复利4890.12元、罚息898.73元（暂计算至2015年10月15日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止），并支付原告为实现债权而支付的律师费180000元；二、原告有权以被告罗天泽购买的位于宁波市鄞州区钱湖悦府小区A-66号楼02室的房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；三、被告李桂芳、钱湖公司为被告罗天泽、罗永富上述第一项的付款义务承担连带保证责任。本案现已审理终结。
被告罗天泽、罗永富、李桂芳答辩称：一、对原告起诉的借款事实和利息等无异议；二、因涉案商品房未办理抵押登记手续，故原告不享有优先受偿权；三、在办妥房屋所有权证后，被告罗天泽、罗永富、李桂芳愿意继续按约履行还本付息义务。
被告钱湖公司答辩称：一、因涉案商品房未办理抵押登记手续，故原告不享有优先受偿权；二、因被告罗天泽、罗永富、李桂芳未足额支付购房款，故未办理房屋所有权证；三、对原告起诉的利息、罚息、复利及律师费，请求法院依法判决。
本院经审理认定以下事实：2013年1月6日，被告罗天泽、罗永富向原告申请贷款5300000元用于购房，被告李桂芳向原告出具《同意共同还款承诺书》，承诺作为借款人罗天泽、罗永富贷款的共同还款人，共同承担借款人罗天泽、罗永富与原告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称《个人购房担保借款合同》）项下的完全还款责任，直至贷款清偿完毕。被告罗天泽、罗永富作为借款人在《中国农业银行股份有限公司宁波市分行个人贷款申报资料》（以下简称《个人贷款申报资料》）上签名，被告李桂芳作为共同还款人签名。
2013年1月23日，原告与被告罗天泽、罗永富、李桂芳、钱湖公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告罗天泽因购买位于宁波市鄞州区钱湖悦府小区A-66号楼02室的商品房向原告借款5300000元，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，借款期间遇基准利率调整的，自调整后的次年1月1日按相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止在合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人按中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用；本合同的保证方式为连带责任保证，保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；抵押人自愿以位于宁波市鄞州区钱湖悦府小区A-66号楼02室的商品房设定抵押；借款人以合同项下所购房屋作抵押的，由保证人钱湖公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告罗天泽作为借款人、抵押人签名，被告罗永富作为借款人签名，被告李桂芳、钱湖公司作为保证人签名。涉案商品房未办理抵押登记手续或预告登记手续。
2013年1月23日，原告按合同约定向被告罗天泽发放借款5300000元，借款凭证记载借款期限自2013年1月23日至2043年1月22日，还款日为每月23日，首期执行利率为年利率7.205%，逾期利率为年利率10.8075%。
借款发放后，被告罗天泽自2015年4月23日起未足额还本付息，截至2015年10月15日，被告罗天泽累计结欠原告六期借款本金32098.53元、借期内利息174133.77元、罚息898.73元、复利4890.12元，未到期借款本金5149694.56元。原告为实现债权支出律师费180000元。
以上事实由原告农行灵东支行提供的并经本院审查认定的《个人信贷业务申请表》、《个人贷款申报资料》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、借款余额查询凭证、利息清单、《商品房买卖合同》、《法律服务合同》、律师费发票、转账凭证及双方当事人的一致陈述予以证明。
本院认为：原告农行灵东支行与被告罗天泽、罗永富、李桂芳、钱湖公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告罗天泽发放借款5300000元，但被告罗天泽未按约还本付息，构成违约，依据合同约定，原告有权宣布借款立即到期，要求被告罗天泽立即清偿借款本息及相关费用。被告罗永富作为借款人在《个人购房担保借款合同》上签名，李桂芳向原告出具了《同意共同还款承诺书》，承诺自愿与被告罗天泽、罗永富共同归还借款本金和利息等，应当对上述款项承担共同还款责任。故对原告要求被告罗天泽、罗永富、李桂芳返还原告借款本金5181793.09元，并支付借期内利息174133.77元、罚息898.73元、复利4890.12元（暂计算至2015年10月15日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告罗天泽、罗永富、李桂芳支付律师费180000元，因双方在合同中有明确约定，亦未超过律师费收费标准，故本院予以支持。被告钱湖公司愿为被告罗天泽所涉合同项下的债务在办妥抵押登记手续前向原告提供阶段性连带责任保证担保，涉案商品房至今未办妥他项权证和抵押登记证明，故被告钱湖公司应向原告承担连带保证责任。被告罗天泽虽以预购商品房向原告提供了抵押担保，但并未办理抵押登记手续或预告登记手续，故原告要求对该预购商品房行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。另因李桂芳已承担共同还款责任，故不必再承担连带保证责任。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告罗天泽、罗永富、李桂芳返还原告中国农业银行股份有限公司宁波灵东支行借款本金5181793.09元，并支付借期内利息174133.77元、罚息898.73元、复利4890.12元（暂计算至2015年10月15日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，罚息、复利不得另行计算复利），限在本判决生效后七日内履行完毕；
二、被告罗天泽、罗永富、李桂芳支付原告中国农业银行股份有限公司宁波灵东支行律师费180000元，限在本判决生效后七日内履行完毕；
三、被告宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司对被告罗天泽、罗永富、李桂芳上述第一、二项的付款义务承担连带保证责任。被告宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司承担保证责任后，有权向被告罗天泽、罗永富、李桂芳追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司宁波灵东支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费50592元，财产保全费5000元，由被告罗天泽、罗永富、李桂芳、宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张梦琬
人民陪审员 毛志平
人民陪审员 李富国
二〇一六年四月二十二日
代书 记员 邓晓敏