延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终751号上诉人（原审被告）:珲春市世代实业有限公司，住所吉林省珲春市英安镇富民村F-1-114-01。法定代表人：朱开红，总经理。委托代理人：王军有。被上诉人（原审原告）：王景辉,现住吉林省珲春市。上诉人珲春市世代实业有限公司（以下简称“珲春世代公司”）因与被上诉人王景辉商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院(2015)珲民二初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王景辉在一审中诉称：2013年3月12日，我与珲春世代公司签订《商品房买卖合同》，约定王景辉购买珲春世代公司位于珲春市靖和街世代第一城1幢2单元1004号商品房，建筑面积为92.05平方米，单价为2850.81元，房屋总价款为262418元。合同约定珲春世代公司应在2013年11月30日前将验收合格的房屋交付给我，并在交付房屋后在90日内将房屋产权证交付给我。但珲春世代公司违反合同约定没有按时向我交付房屋，也没有按约定为我办理房屋所有权证。该合同是珲春世代公司出具的格式条款，约定的逾期交房违约金过低，因此珲春世代公司应按我租房的实际损失进行赔偿。综上，请求法院判令珲春世代公司支付给王景辉逾期交付房屋违约金4000元、逾期办理房屋所有权证书违约金2800元，并负担诉讼费。在诉讼过程中，王景辉变更诉讼请求要求珲春世代公司支付王景辉逾期交付房屋违约金3962元[总房款262418元×日万分之零五×10个月零2天（2013年12月1日至2014年10月3日）]、逾期办理房屋所有权证书违约金2624元（总房款262418元×1%）。珲春世代公司在一审中辩称：1.珲春世代公司未按合同约定交付房屋的原因在于珲春市政府未按期完成房屋拆迁以及供水、采暖配套工程。双方签订的合同明确约定因政府的行政行为导致施工无法正常进行，致使工程延期的，均视为不可抗力。因此，本案属于因政府的原因导致的工程延期，属于不可抗力，珲春世代公司不应承担违约责任。2.双方补充协议第三条明确约定，如在交付房屋时有未结清的款项，珲春世代公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交付房屋的责任。王景辉至今未交纳物业维修基金和2014年至2015年的采暖费。3.即使经法院审查珲春世代公司应承担违约责任，违约金的计算也应按照合同约定计，王景辉当庭主张存在额外的租房损失，应当向法院提交相关证据。4.现珲春世代公司并不具备办理房屋所有权证的条件，但原因不在于珲春世代公司，因此珲春世代公司不应承担逾期办理房屋所有权证书违约金。一审法院经审理查明：王景辉为了购买珲春世代公司开发的世代第一城一期房屋，分别于2010年11月6日、2013年1月16日、2013年1月26日、2013年11月30日向珲春世代公司交付购房款100000元、104967元、31209元、26242元。2013年3月12日，王景辉与珲春世代公司签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条、王景辉购买珲春世代公司位于珲春市靖和街的世代第一城小区一期的第1幢2单元1004号房屋，房屋建筑面积为92.05平方米，房屋单价为2850.01元，房屋总价款为262418元……第五条、面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方当事人同意按以下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款……第八条、交付期限。珲春世代公司应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付王景辉使用……第九条、珲春世代公司逾期交房的违约责任。除本合同约定的特殊情况（1.遭遇不可抗力，且珲春世代公司在发生之日起15日内告知王景辉的；2.其他说明：如因政府的行政行为，以及国家军事行为或自然因素，导致施工无法正常进行，致使工程延期的，均视为不可抗力）外，珲春世代公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王景辉使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，珲春世代公司按日向王景辉支付已交付购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日，王景辉有权解除合同。王景辉解除合同的，珲春世代公司应当自王景辉解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按王景辉累计已付款的2%向王景辉支付违约金。王景辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，珲春世代公司按日向王景辉支付已付房款万分之零点五的违约金……第十一条、商品房达到交付使用条件后，珲春世代公司应当书面通知王景辉办理交付手续。双方进行验收交接时，珲春世代公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，珲春世代公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。珲春世代公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，王景辉有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由珲春世代公司承担。由于王景辉原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如因王景辉联系方式变更导致无法通知，王景辉接受延边日报公告，不能按时交接房屋的、由于王景辉过错导致房屋不能正常交接的，珲春世代公司有权解除合同，并以王景辉已付房款优先支付相应损失……第十五条、关于产权登记的约定……（三）双方同意选择以第一种方式办理房屋所有权登记，即王景辉委托珲春世代公司办理，珲春世代公司应当在商品房交付使用后60日内，向房屋登记机构为王景辉申请房屋所有权登记，并将以王景辉为产权人的房屋所有权证书交付王景辉……（四）珲春世代公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由珲春世代公司提供的资料报产权登记机关备案。如因珲春世代公司的责任，王景辉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理，即王景辉退房，珲春世代公司在王景辉提出退房要求之日起15天内将王景辉已付房价款退还给王景辉，并按已付房价款1%赔偿王景辉损失；王景辉不退房，珲春世代公司按已付房价款1%向王景辉支付违约金……。”合同的附件约定了补充协议，协议约定：“……三、王景辉除须付清约定的房款外，交房时须缴纳契税、物业维修基金、物业管理费、采暖费、有线电视开户费、煤气开户费和装修保证金等相关费用。王景辉付清上述款项前，珲春世代公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房的责任……。”合同签订后，珲春世代公司未能在合同约定的时间即2013年11月30日前向王景辉交付房屋。2014年5月7日，在珲春市信访局协调下，珲春世代公司与部分业主签订了《关于信访局帮助协商世代第一城部分商品房业主领取钥匙的情况约定》，该约定的内容为：“甲方：珲春世代公司。乙方：刘文强、罗昀、初亚军、金文钰等18户业主。按照双方《商品房买卖合同》约定，珲春世代公司由于多种原因没有按期向购房者交房。双方对违约原因存在较大分歧，违约情况存在较大异议，无法达成一致意见。按照《商品房买卖合同》第十九条约定，在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向人民法院提起诉讼。为较好解决双方之间违约责任及补偿，经双方协商，甲方同意乙方在诉讼期间有下列权益：1、甲方承诺2014年6月1日前，本小区具备装修条件，住户可进户装修；如到期未供水供电影响业主装修，甲方将免除乙方领取钥匙入住时所需缴纳的所有相关费用，另免一年物业费。2、经信访部门协调，2014年5月8日至6月1日住户装修入住暂不向开发商交付入住各种相关费用。3、购房合同纠纷及违约诉求由乙方于2014年6月1日前向法院提起诉讼，甲方按法院裁决执行，违约金与乙方入住所需缴纳的相关费用多退少补。4、若乙方6月1日前未向当地法院提起本协议所述相关诉讼，甲方将于2014年6月1日以后向乙方收取相关入住费用，若一方拒绝缴纳，甲方将向当地法院提起相关诉讼，按法院裁决执行。”同日，王景辉向珲春世代公司交纳了供水供热加压费、燃气初装费、物业管理费、垃圾清运费、资料费、门牌费，并领取了房屋钥匙。一审法院认为：王景辉与珲春世代公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于珲春世代公司是否应当承担逾期交付房屋及逾期办理产权证书违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方在合同中明确约定珲春世代公司应在2013年11月30日前向王景辉交付经验收合格的商品房，并在商品房交付使用后60日内，向房屋登记机构为王景辉申请房屋所有权登记，并将以王景辉为产权人的房屋所有权证书交付王景辉。但珲春世代公司直至2014年10月3日才向王景辉交付房屋，且至今未给王景辉办理房屋所有权证书，构成违约。珲春世代公司应当按合同约定向王景辉承担逾期交付房屋及逾期办理产权证书的违约责任，故珲春世代公司应当支付给王景辉逾期交付房屋违约金3962.51元[日万分之零点五×302天（2013年12月1日至2014年10月3日）×总房款262418元]、逾期办理房屋所有权证书违约金2624.18元（总房款262418元×1%）。关于珲春世代公司抗辩提出本案符合合同约定的因政府的原因导致的工程延期，属于“不可抗力”情形的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳双方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，珲春世代公司主张工程延期的原因在于政府，其不应承担相应责任，但其并未向本院提交充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。故珲春世代公司的此抗辩理由，本院不予支持。关于珲春世代公司抗辩提出双方在补充协议第三条明确约定如在交付房屋时有未结清的款项，珲春世代公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交付房屋责任，而王景辉至今未交纳物业维修基金和2014年至2015年的采暖费，故珲春世代公司不应承担违约责任的问题。本院认为，因双方在2014年5月7日《关于信访局帮助协商世代第一城部分商品房业主领取钥匙的情况约定》中已经对此内容进行了变更，且珲春世代公司在庭审中自认交付房屋是在珲春政府的协调下进行的，并没有通知王景辉交纳物业维修基金。故珲春世代公司的此抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告珲春市世代实业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付给原告王景辉逾期交付房屋违约金3962.51元、逾期办理房屋所有权证书违约金2624.18元，合计6586.69元；二、驳回原告王景辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告珲春市世代实业有限公司负担。宣判后，珲春世代公司不服上述判决向本院提起上诉，其主要理由为：1.上诉人延期交付房屋原因系不可抗力所致，不应承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第八条中约定，因政府行为导致施工无法正常进行，致使工程延期的，视为不可抗力，上诉人不承担违约责任。本案中，导致上诉人无法按照合同约定时间交付诉争房屋的主要原因在于珲春市政府相关部门未按期完成房屋拆迁以及供水、采暖配套工程，按照合同约定属不可抗力。2.被上诉人未完全履行补充协议约定，上诉人有权拒绝交房。双方《补充协议》第三条约定，买受人除须付清约定的房款外，交房时还须缴纳契税、物业管理费等相关费用。买受人在付清上述款项前，上诉人有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。2014年5月7日上诉人在信访局与部分业主形成的《情况说明》第四条约定，只有买卖人在2014年6月1日前向法院起诉的情况下，双方关于交付房屋交纳费用的变更约定才有效。被上诉人是2015年6月9日起诉的，因此2014年5月7日《情况约定》并不构成对双方补充协议的变更。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。王景辉二审未提交答辩意见。本院经审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。根据珲春世代公司的上诉主张和双方争议事实，本院综合评判如下：一、珲春世代公司以逾期交房是否应承担违约责任的问题本案中，虽然双方在房屋买卖合同中约定“因政府行政行为、国家军事行为或自然因素等导致施工无法正常进行，致使工程延期的，均视为不可抗力”，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，珲春世代公司在与王景辉签订《商品房买卖合同》时，涉案“世代第一城”项目已开工建设，故其所称因政府原因导致房屋拆迁滞后进而影响工期的主张，不属于不可预见、不可避免并不能克服的客观事实，即不属于合同约定的不可抗力的范围，珲春世代公司以此为由主张不承担逾期交房的违约责任，依据不足，不予支持。至于涉案“世代第一城”的供水、采暖配套工程是否因政府原因滞后进而导致交房延期，珲春世代公司并未提供相关证据予以佐证，且即使存在该情形，亦应及时与购房人协商变更交房时间，而非仅以此为单方无限期延期交付房屋的理由。一审综合上述案情判令珲春世代公司承担逾期交付房屋的违约责任并无不妥，珲春世代公司的上诉主张无事实和法律依据，不予支持。二、2014年5月7日《情况约定》是否构成对交付房屋时缴纳相关费用约定的变更问题2014年5月7日，珲春世代公司与部分业主签订的《关于信访局帮助协商世代第一城部分商品房业主领取房屋钥匙的情况约定》中明确约定“2014年6月1日前，本小区具备装修条件，住户可进户装修；如到期未供水供电影响业主装修，甲方将免除乙方领取钥匙入住时所需缴纳的所有相关费用，另免一年物业费。2、经信访部门协调，2014年5月8日至6月1日住户装修入住暂不向开发商交付入住各种相关费用。”王景辉虽未在该协议中签字，但该《情况约定》系为解决购房人交付房屋、领取钥匙而形成，具有普遍代表性，王景辉作为购房人亦应享有签字业主的权利,且珲春世代公司在庭审中自认交付房屋是在珲春政府的协调下进行的，并没有通知王景辉交纳物业维修基金。一审法院认定该《情况约定》构成对交付房屋时缴纳相关费用约定的变更并无不当。至于珲春世代公司主张的只有在2014年6月1日前向当地法院起诉该变更约定才有效的问题，根据《情况约定》内容，起诉问题是针对违约责任的约定，故其主张依据不足，本院不予支持。关于本案的其他部分，因双方当事人在二审中均未主张，本院不再评判。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人珲春市世代实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一六年六月三十日书记员  唐 颖