上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初6652号
原告(反诉被告)张波，男，汉族，1985年1月12日出生，住江苏省苏州市。委托代理人薛阳，山东长明阳律师事务所律师。被告(反诉原告)韩明彦，女，蒙古族，1968年10月2日出生，住杭州市。委托代理人王辉，上海东方环发律师事务所律师。原告(反诉被告)张波与被告(反诉原告)韩明彦定金合同纠纷，本院于2016年3月2日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理，被告(反诉原告)韩明彦在审理期间提起反诉，本院受理后，依法与本诉合并审理。原告(反诉被告)张波及其委托代理人薛阳，被告(反诉原告)韩明彦的委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张波诉称：2016年2月20日，原告通过上海中原物业顾问有限公司居间，与被告签订一份《房屋买卖合同》，被告将上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室住房出售给原告，合计房款人民币(以下币种相同)3,620,000元，合同约定原告需先行给付200,000元定金，后于2月27日前网签房屋买卖合同后，原告再向被告支付部分购房款，剩余款项通过银行按揭方式支付给被告。合同签订后，原告按约向被告支付定金200,000元，但至2月27日原、被告正式网签房屋买卖合同时，被告却反悔并表示要同原告解约，原合同不再履行且其不承担违约责任。原告认为，被告的行为严重侵害原告的合法权益，为维护其利益，特向法院提起诉讼，诉请要求：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告双倍返还定金400,000元；3、给原告造成的损失由被告承担。在庭审过程中，原告表示放弃诉请3。原告(反诉被告)张波向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、房屋买卖合同1份，旨在证明双方于2016年2月20日签订合同，并约定了总房价3,620,000元、首付款的支付等细节；2、收款收据1份，旨在证明被告收到原告定金200,000元；3、房地产登记簿信息1份，旨在证明涉讼房屋系被告所有；4、录音整理材料1份，旨在证明被告于2016年2月27日上午至中介处表示要解除合同，在场的人有原被告、原告的父亲、中介人员；5、张波户籍证明、社保缴费证明、收入证明、中国工商银行账户明细清单各1份，旨在证明张波有履约诚意，并在约定的2月27日前筹齐了首付款。被告(反诉原告)韩明彦辩称，其同意原告的诉请1解除合同，但其认为合同解除的原因是原告的违约行为造成的；其不同意原告的诉请2，因为其认为原告存在违约而非被告。另被告(反诉原告)韩明彦认为原告存在违约，双方当时协商先付款再去网签，故被告认为只要原告五天内不给钱，其就可以解除合同，现只收到原告定金200,000元，而根据补充合同，原告在2016年2月27日之前应付2,020,000元，在扣除200,000元定金后，原告尚应支付1,820,000元给被告，现原告并未付款，故是其违约。据此，为维护被告的合法利益，提起反诉请求：1、判令解除《房屋买卖合同》及《差价补充合同》；2、判令张波支付的定金200,000元不予返还。针对韩明彦的反诉，张波辩称，原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，原告一直在依约履行，但由于上海近期房价上涨快速，故被告强烈表示要不卖给我们房屋，在短短七天之内，被告就明确要解除合同，并拒绝签订网签合同，不与原告继续履行合同，故不同意被告的反诉诉求。被告(反诉原告)韩明彦向本院提供了以下书面证据证明其辩称：1、《房地产买卖合同》及《差价补充合同》各1组，旨在证明原被告双方确定买卖合同关系，合同约定了首付款2,020,000元、付款时间节点，也证明了原告若未按约定付款的话，被告有权解除合同；2、录音记录及名片1组，旨在证明双方真实意思表示应当是先付首付款再网签。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的本诉证据质证意见为：对于证据1真实性没有异议，但合同补充条款约定了如果原告未按约定时间付款，超过五天被告可以解除合同，且在补充条款第二条变更了付款金额及付款时间。即原告应按照补充条款的付款方式，于2016年2月27日之前付给被告2,020,000元(含定金20万元)，双方协商好是先付款再去网签；对于证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对于证据4被告认为该录音是在被告不知情的情况下进行的录音，且从录音可见是在被告未到场的情况下，中介表示被告从未提出过涨价的情况，而原告先入为主认为被告是因为房屋上涨才不卖房，另原告提供的录音长达2个小时，整理的文字资料只有2页，显属截取缺乏完整性，故被告不认可该组证据合法性；对于证据5认为证明内容与本案无关，该证据无法证明张波具有履约能力，且事实就是张波未在2016年2月27日支付合同约定的费用。原告对被告提供的反诉证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，但原告购买系争房屋是需要贷款的，故网签合同是很重要的，原告肯定会在网签合同后支付房款，但被告在从北京来上海后就态度强硬，不愿意履行合同；对于证据2，原告认为只能是一个间接证据，只是一个通话记录，无法证明通话时间和内容。本院对双方的证据认证如下：原告提供的本诉证据，被告提供的反诉证据均真实、合法，且与本案有关联，本院均予以确认。经审理查明：2016年2月20日，张波作为买受方(乙方)与韩明彦作为出卖方(甲方)在上海中原物业顾问有限公司居间下就上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋买卖合同》(合同编号：CSZ-
XXXXXXXX)一份，合同约定如下：一、权利人韩明彦，房屋建筑面积88.05平方米。该房地产转让价款为3,620,000元。二、为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后柒天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，签署约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。三、付款方式：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)1,220,000元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔欠款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续。乙方应于2016年3月1日前支付甲方房价款800,000元，支付方式现金或转账。四、另补充约定处手写有下列文字：“2016年2月21日前支付定金200,000元整，2016年2月27日前支付1,020,000元整，2016年3月18日前支付800,000元整，如果乙方未按规定时间付款超过伍天，甲方有权解除买卖合同。”韩明彦在添加处签名。五、另，在《房屋买卖合同》上部另有添加：“补充约定1、甲乙双方约定房屋买卖合同分为两部分A：为房地产买卖合同(网签)B为差价补充合同。2、房屋总价以本合同(CSZ-
XXXXXXXX)为准，并按下属约定的付款及付款方式付款，上述两个合同同时生效，同等法律效力。”韩明彦在添加处签名。合同另约定了双方其他权利义务。同日，张波、韩明彦另签订(合同编号：CSZ-
XXXXXXXX)差价补充合同(附属设施、设备及室内装饰转让协议)，合同约定：一、甲乙双方确认买卖合同约定的房价款包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。该房地产的实际价格为3,620,000元整，该价格为甲方到手价……。二、甲乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为1,320,000元整，该笔款项付款方式如下：1、乙方应于2016年2月27日之前支付给甲方2,020,000元整，包含定金200,000元整，其余房款1,600,000元整，由银行贷款支付甲方。同月21日，张波向韩明彦支付定金200,000元，并由韩明彦出具《收款收据》一份。同月27日，双方至上海中原物业顾问有限公司处，当日双方未按约签订网签版《上海市房地产买卖合同》，张波亦未向韩明彦支付钱款。现原告张波以诉请诉至法院，被告韩明彦亦以反诉诉请诉至法院。本院认为，原、被告之间所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方理应按照合同之约定于2016年2月27日至中介公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。虽然现双方均同意解除合同，但就解除合同的责任双方存在争议。本案的争议焦点在于韩明彦所辩称的张波应于2016年2月27日前先行支付2,020,000元整(包含定金200,000元)的辩称理由是否成立。针对该争议焦点：张波认为根据《房屋买卖合同》约定，双方应于2016年2月27日签订网签合同并支付2,020,000元，其在约定的付款日前已经筹齐所需要支付的款项，是因为韩明彦当日明确表示要解除合同所以才未向其支付钱款；韩明彦认为根据《房屋买卖合同》约定以及其与中介的通话录音可以证明，其一直表示要张波付款后才进行网签合同的操作，在2016年2月27日前张波并未向其付款，所以是张波违约在先，其定金200,000元不应返还。本院认为，张波举证的中国工商银行账户信息可以证明其已经于2016年2月27日前筹齐到期应付的首付款部分金额，再结合双方的《房屋买卖合同》之约定以及韩明彦在《房屋买卖合同》上添加的补充条款内容可见，双方并未约定要求张波先行付款后再行网签合同，故韩明彦所称的张波未先付款的抗辩意见，本院不予采信。由于韩明彦未能在约定的期限内与张波签署此合同，按定金罚则，应当承担相关责任。张波现要求被告双倍返还定金的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张波与被告(反诉原告)韩明彦就上海市闵行区沪光路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年2月20日签订的《房屋买卖合同》(合同编号：CSZ-
XXXXXXXX)于2016年3月29日解除；二、被告(反诉原告)韩明彦于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)张波双倍返还定金共计400,000元；三、驳回被告(反诉原告)韩明彦的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费7,300元减半收取计3,650元，财产保全费2,520元，合计6,170元，由被告(反诉原告)韩明彦负担(于本判决生效之日起十日内向原告张波直接支付)。反诉案件受理费减半收取计2,150元，由被告(反诉原告)韩明彦负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年七月二十日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。