广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）韶浈法民一初字第910号
陈美兰，女，汉族，住址韶关市浈江区。
委托代理人：陈智斌，广东宜方律师事务所律师。
被告：韶关市宏泰房地产发展有限公司。住所地：韶关市南郊三公里怡园新邨*号楼***房。
法定代表人：黄学武，总经理。
委托代理人：汤丽璇，该公司法律顾问。
委托代理人：杨北京，公司代理总经理。
原告陈美兰诉被告韶关市宏泰房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈智斌，被告法定代表人黄学武及其委托代理人汤丽璇、杨北京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为11040074466的《商品房买卖合同》（以下称合同），主要约定有：一、原告购买被告建设的位于韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑2幢506号商品房（以下称该商品房）一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积共72.12㎡，其中，套内建筑面积61.74㎡，公用分摊建筑面积10.38㎡；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为4931.82元／㎡，总金额为304491元。二、该商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。三、被告应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接。四、被告应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机构备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款304491元，但被告却未能按合同约定在2012年5月1日前交付商品房。原告所购的商品房于2013年1月25日才经验收合格，通过竣工验收。2013年3月27日，被告向原告收取了房产权证代办费250元，但被告却延迟将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机构备案，导致原告直到2013年6月14日才取得房地产权证。原告领取房地产权证后，发现商品房产权登记的套内建筑面积为59.28㎡，而合同约定的计价面积（套内建筑面积）为61.74㎡，两者相差2.46㎡，差异值为－3.9845%。依据合同第五条之约定，被告应当退回原告购房款12132.28元，但被告只退回8106元，还有4026.28元至今未退。被告向原告收取了房产权证代办费250元后，却不代理原告办理房地产权属证书。原告所购商品房房地产权证的所有手续都是原告自己办理的。因此，被告应当将向原告收取的房产权证代办费250元退回给原告。而且，依据合同第十五条之约定，被告未能在合同约定的期限内办理房地产权属证书，应当向原告支付逾期办证的违约金608.98元。由于原告所购的商品房于2013年1月25日才通过竣工验收，经验收合格。根据我国相关法律规定以及合同第八、九、十一条之约定，只能认定被告于商品房经竣工验收合格后的第二日即2013年1月26日才将商品房交付给原告使用。因此，被告逾期交房共270天。虽然被告逾期交房，但原告要求继续履行合同。因此，被告应当向原告支付逾期交房的违约金24663.77元。
综上所述，由于被告违反合同约定逾期交付商品房；商品房的实际面积比合同约定面积减少；而且收取了原告房产权证代办费250元，却不代原告办理房产权证。原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、判令被告退回原告所购商品房差异面积的购房款4026.28元；二、判令被告退回原告房产权证代办费250元；三、判令被告向原告支付逾期交房的违约金24663.77元；四、判令被告向原告支付逾期办证的违约金608.98元；五、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告与被告已于2012年签订《同意书》，对原买卖合同中签订的预售面积与竣工测绘面积存在差异的问题，双方达成原买卖合同房价不变，面积按测绘面积为准的一致意见，因此，原告要求被告退回原告所购商品房差异面积的购房款的请求没有依据；关于原告认为被告在2013年1月才竣工验收，不符合事实，被告于2012年5月1日前已经开始通知业主（包括原告）收楼，原告接通知后到物业公司收楼及领取房屋锁匙，随后，原告找人看房、设计、装修等，两三个月后入住了，原告当时对交楼是没有异议的，即使现在有异议，但依照法律规定，一经使用就视为验收合格，因此，被告是按时交楼的，不存在违约；被告已于2012年4月就已将相关资料交给建设局等部门，已按合同履行义务，未能快速办好房产证，是由于当时国八条政策，致使房管部门未能及时办证，被告对此并无责任；原告提供的证据已经反映房产证已经办理并交付原告使用，不存在退回250元产权代办费问题。综上，被告请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2012年2月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《景秀苑认购协议书》，原告认购被告开发的位于韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑2幢506房，该商品房建筑面积72.12㎡，套内面积61.74㎡，房屋单价4222元／㎡，房屋总价是304491元，并约定具体面积以房管部门测量的为准，及关于付款及优惠等方面。3月16日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定该商品房的建筑面积72.12㎡，套内建筑面积61.74㎡，公摊面积10.38㎡，按套内建筑面积计算，4931.82元／㎡，房屋总价是304491元；交付期限则约定被告应在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房为交付原告的条件，如遭遇不可抗力，被告在发生之日起15日内告知买受人，被告如逾期交房不超过90日的，则从约定交房的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款的万分之三的违约金，超过90日，原告有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；被告在交付商品房后120日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的0.2%支付原告违约金；附件四合同补充协议约定商品房面积以房管部门测定的为准，正负差大于3%的，多退少补，原告委托被告代办产权证发生的费用，理应由原告承担，被告代收代付，多退少补，被告以信函、电话、小区告示的方式告知原告收楼时间，原告接电话、信函或看到告示，十日内必须到被告指定的部门办理交楼手续，如果原告未在规定的时间内前来办理收楼手续视为默认，从小区告示之日起计算为已交付时间，原告对房屋进行装修装饰、改动布局，必须以书面形式向小区物业公司申请，经核定批准后方能进行。合同签订后，原告向被告交清了全部购房款304491元及支付被告产权代办费250元，原告在2012年9月、10月间入住，原告在被告处领取预告登记证、房屋平面图、初始登记证后，2013年6月14日办理房屋登记手续，房屋建筑面积70.2㎡，套内建筑面积59.28㎡，公摊面积10.92㎡。原告认为被告未按合同约定交付房屋及逾期办证，提起本案诉讼。
诉讼阶段，针对原告的诉求，被告认为房产证的套内面积与被告事后请专业部门测绘的有差距，实际上当时对房屋的落地窗没有依法计入面积，原告房屋实际上套内面积比房产证登记的面积大，申请相关部门对房屋面积进行鉴定，且原、被告已于2013年6月7日对原买卖合同中签订的预售面积与竣工测绘面积存在差异的问题，双方签订了《同意书》，达成“原买卖合同房价不变，面积按测绘面积为准”的一致意见，双方对此争议已协商解决，原告没有理由要求被告退回原告所购商品房差异面积的购房款4194.9元；同时，提供了验收日期为2012年5月25日景秀苑商住小区1、2幢的《建筑工程竣工验收报告》，内有建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位于同日盖章，确认工程分部、分项工程综合评定，该工程质量等级为合格，认为被告在5月25日商品房已经验收合格，已经符合交付条件，并于2012年6月12日以书面通知的方式通知原告收楼，当日，原告与该小区物业公司签订《承诺书》，表明为维护本物业区域内全体业主的共同利益，原告向物业公司作出声明并承诺遵守管理制度等，并在当年9月、10月间后搬入居住至今。原告则认为在办理房产证时房管部门已经对套内面积进行了测绘，被告要求人民法院委托司法鉴定机构重新测量房屋面积的请求没有法律依据，不同意被告的鉴定申请，对《同意书》的真实性没有异议，但应理解为单价不变，面积以测绘面积为准；对被告提供的2012年5月25日景秀苑商住小区1、2幢的《建筑工程竣工验收报告》的真实性有异议，但不对此报告的真假提出鉴定，并提供了《韶关市商品房屋初始登记证》，证明涉案房屋竣工验收时间是2013年1月22日，备案时间是2013年1月25日，双方对何为商品房“验收合格”的定义产生分歧，因双方所签订的买卖合同为格式合同，双方对“验收合格”的定义并无另行约定，原告认为在此情况下应作出对被告不利的解释；原告承认被告是在2012年5月25日后打电话及发短信的方式通知原告收楼，原告去收楼后，因条件不符，就没有如期收楼，认为收楼时间应是2013年6月15日，对被告提供的收楼通知的真实性有异议，认为是被告单方面制作的，原告并没有收到通知，对被告提供的《承诺书》的真实性没有异议，但该证据不能证明被告已按法律规定及合同约定交付了房屋。在诉讼过程中，当事人申请和解期限70天，最终未达成和解协议。
上述事实，有身份证、企业机读登记资料、商品房买卖合同、购房发票、商品房屋初始登记证、房地权证、建筑工程竣工验收报告、通知、同意书、承诺书、诉状、答辩状、开庭笔录等予以证实。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。依照法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。在韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑商品房2幢506房买卖过程中，原告与开发商即被告签订《广东省商品房买卖合同》，就原买卖合同中签订的预售面积与竣工测绘面积存在差异的问题，原、被告已于2013年6月7日签订补充协议即《同意书》，双方达成“原买卖合同房价不变，面积按测绘面积为准”的一致意见，对该补充协议“房价不变”的文义理解，应该是房屋总价不变的意思，表述是清晰的，符合日常生活中房屋买卖交易时出现争议协议解决的表述，而不是原告理解的房屋单价不变；但依据公平原则及结合现该楼盘绝大部分业主包括原告与被告协商一致，均已按房产证所注明的建筑面积与签订《景秀苑认购协议书》时所约定的建筑面积差额及单价领取了房屋面积价差的实际情况，证明绝大部分业主是同意并认可按建筑面积计算房价的，该解决争议的方式与当地商品房买卖按照建筑面积计算房屋价格的交易习惯是吻合的，同类纠纷遵循同一标准处理，才能体现公平原则，本院处理也应尊重事实及交易习惯，如果不考虑总建筑面积，只按套内面积差异计算价差，难免又产生业主是否应支付公摊面积增加部分的价款的争议，因此，原告在按房产证所注明的建筑面积与签订《景秀苑认购协议书》时所约定的建筑面积差额及单价领取了房屋面积价差后，再要求按套内建筑面积退回原告所购商品房差异面积的购房款4026.28元，与事实不符，没有法律依据，本院不予支持。至于被告要求对商品房面积进行鉴定及对案件中止审理的申请，原告不予同意，双方在《同意书》中已确认测绘面积，在被告没有充分的证据证明商品房确实存在面积少计的情况下，也不足以影响房产证的法定效力，在没有撤销房产证测绘结果的情况下，其鉴定申请及中止审理的申请，依据不足，本院不予支持。
原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定被告应在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”为交付房屋给原告的条件，现原、被告对何为商品房“验收合格”的定义产生分歧，在双方对“验收合格”的定义并无另行约定及在原告没有对2012年5月25日景秀苑商住小区1、2幢的《建筑工程竣工验收报告》的真实性申请鉴定的前提下，不能否定《建筑工程竣工验收报告》的效力，本院认可《建筑工程竣工验收报告》的真实性，且原告在2012年6月12日与该小区物业公司签订的《承诺书》，结合被告当日所发的收楼通知及原告自己认可的于2012年年9月、10月间入住的事实，本院依法认定2012年6月12日为原告的收楼时间，即该商品房经验收合格可以交付原告的时间；原告在收楼使用后，又主张涉案房屋竣工验收时间是2013年1月22日，与其入住客观事实不符，本院不予采纳。被告未在规定时间交付房屋，应承担违约责任，原告要求被告支付逾期交房的违约金，符合合同约定，依法有据，应予支持，但计算时间应从2012年5月1日计至2012年6月12日止，共计43天，违约金为3927.93元。
被告未能举证证实其已按合同约定在交付商品房后120日内，将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，且原告的房地权证证明于2013年6月14日办理房屋登记手续，已远远超过120日及合理的办证所需的时间，被告已构成违约，应承担违约责任，因此，原告要求被告按照合同约定支付逾期办证的违约金的诉请，本院予以支持。至于被告收取的250元产权代办费，原告认为被告没有为原告办理房产证，是其自己去办理房产证的，所以要求被告退回的主张，由于依据房屋登记由申请人本人申请等法律规定，在原告未能提供已书面委托被告办理产权的相关委托手续和已在办理产权登记所需的所有资料签署完名字等证据，及双方约定不够明确的情况下，被告将其已办理好的办理产权所需的预告登记证、房屋平面图、初始登记证交给原告后，本院有理由相信被告已履行了相应的义务，原告的此项诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告韶关市宏泰房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陈美兰逾期交房的违约金3927.93元。
二、被告韶关市宏泰房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告陈美兰逾期提供办证资料的违约金608.98元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取269元，由原告负担228元，被告负担41元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 陈礼波
二〇一四年二月二十一日
书记员 刘 娟