山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1111号
上诉人（原审被告）丁洪伟（又名丁宏伟），青州市百货公司下岗职工。
委托代理人张建文。
被上诉人（原审原告）李广科，山东广科机械有限公司经理。
委托代理人门福志，山东春水律师事务所律师。
上诉人丁洪伟因与被上诉人李广科房屋租赁合同纠纷一案，不服青州市人民法院（2012）青法民初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。
原审判决认定，李广科、丁洪伟于2009年3月1日签订《写字楼租赁合同》一份，约定由丁洪伟租赁李广科位于青州市尧王山西路1号2-901房屋一处，房屋建筑面积159.72平方米。2009年9月2日，李广科取得房屋产权证书，2009年9月3日，涉案房屋通过消防验收。双方约定租赁期限3年，自2009年3月16日至2012年3月15日止，租金每年40000元，付款方式为第一年（2009年3月16日至2010年3月15日）一年一付，第二年（2010年3月16日至2011年3月15日）、第三年（2011年3月16日至2012年3月15日）每半年一付，提前一个月支付，若逾期支付，每逾期一天支付租金、物管费0.1%的违约金。在合同期间如有一方提前终止合同，要赔偿对方违约金5000元。合同签订后，李广科向丁洪伟交付房屋，丁洪伟按期支付第一年租金40000元，第二年支付10000元后其余租金未付。丁洪伟于2010年10月1日前未与李广科协商一致，即将房屋腾空，但房屋钥匙并未交付给李广科。李广科为追要租金和违约金而诉至法院。
上述事实，有写字楼租赁合同、房屋产权证、租赁费收费单据、手机短信照片、证人证言以及当事人陈述等在案为证。
原审法院认为，本案争议的焦点有三个，一是李广科、丁洪伟双方租赁合同的效力；二是李广科、丁洪伟之间的租赁合同是否已经解除；三是李广科起诉是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，即双方租赁合同的效力问题。丁洪伟主张李广科向其交房时未经过消防验收，不具备使用条件，2009年9月3日才经过消防验收，因此在2009年9月3日之前的合同内容无效。李广科主张其出租的房屋于2009年9月2日已取得房屋产权证书，最高法院的司法解释也没有将缺乏消防验收作为认定租赁合同无效的情形，因此双方的租赁合同为有效合同。对于该问题，虽然《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为：“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，出租未取得建设工程规划许可证的房屋或者出租未经批准的临时建筑，租赁合同无效，但在一审法庭辨论终结前取得相关批准的，人民法院应当认定合同有效的精神，在一审法庭辩论终结前李广科出租的房屋已取得消防验收，本案租赁合同应认定为有效合同。
关于第二个争议焦点，即李广科、丁洪伟之间的租赁合同是否已经解除。丁洪伟主张其于2010年9月20日腾空房屋并告知了李广科，征得了李广科的口头同意，丁洪伟给李广科发了要求解除合同的手机短信，但李广科一直未答复；丁洪伟将房屋钥匙交到了物业管理处，并提供证人赵仲健、董晓力出庭作证；证人赵仲健系为丁洪伟装修房屋的承揽人，其证实在2009年9月中旬丁洪伟让其看拆除的装修物还能否使用，去的时候丁洪伟已经腾空房屋，丁洪伟称给李广科打电话，李广科说有事来不了，遂与丁洪伟一起将房屋钥匙和用电卡交到物管处；证人董晓力系与丁洪伟上下楼办公的邻居，其证实丁洪伟于2010年10月1日之前搬走，丁洪伟原来办公的房屋一直闲着。李广科认为，手机短信具有很强的可变性，时间、内容不确定；丁洪伟与证人赵仲健将钥匙交物管处，应当由物管处出具收条；丁洪伟与证人董晓力经常往来、喝茶，存在利益关系，对手机短信内容及证人证言均不认可，主张双方的租赁合同并未解除。对于该问题，丁洪伟提供的手机短信、证人证言虽不能单独证明案件事实，但上述证据能够相互印证，证实丁洪伟未与李广科协商一致而于2010年10月1日前腾空房屋，单方面终止合同履行的事实。关于丁洪伟在合同届满前单方面终止合同，性质是合同已单方解除，其应当承担违约责任还是应当认定合同并未解除，其应当履行合同义务的问题，因双方约定有“在合同期间甲乙两方如有一方提前终止合同，要赔偿对方违约金5000元”的内容表述，实质是赋予了双方的合同解除权，一方提前解除合同，应当赔偿对方违约金。但本案丁洪伟在行使解除权时，因未能与李广科协商一致，未将房屋钥匙交付给李广科，致使房屋空置，李广科未能在丁洪伟将房屋腾空后实际支配该房屋。由于房屋交付是以交还钥匙为主要履行方式，丁洪伟未履行解除租赁合同所必须履行的主要义务，应当赔偿李广科基于合同产生的可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案丁洪伟向李广科提出解除合同要求并腾空房屋，李广科不予协商或通过法律渠道解决，致使房屋空置，对其损失的扩大亦负有责任。根据本案实际情况，双方过错相当，确定丁洪伟赔偿李广科合同约定租金的可得利益损失50%，李广科自负约定租金50%的可得利益损失。
关于第三个争议焦点，即李广科起诉是否超过诉讼时效。丁洪伟认为根据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年。按照合同约定，2010年3月16日至2010年9月15日租金，提前一个月支付，诉讼时效应自2010年2月16日起算，到2011年2月15日丧失；2010年9月16日至2011年3月15日租金，诉讼时效应从2010年8月16日起算，到2011年8月16日丧失；2011年3月16日至2011年9月15日租金，诉讼时效应从2011年2月16日起算，至2012年2月16日丧失。李广科主张，在丁洪伟租赁房屋期间，李广科一直催促丁洪伟交纳房租，从丁洪伟自己提供的手机短信看，2011年5月19日，丁洪伟还想与李广科协商有关装修费用问题，说明诉讼时效已中断。在租赁合同履行期间，租金的支付具有连续性，应以合同约定最后一笔租金到期之日为诉讼时效起算点。按照本案合同约定，最后一笔租金的支付时间为2011年8月16日，李广科于2012年7月2日起诉并未超过一年的诉讼时效。因此对丁洪伟关于李广科起诉超过诉讼时效的主张不予支持。丁洪伟在审理过程中提起反诉，请求将装修物折价返还或拆除归其所有，但未提供相应证据，对其反诉请求不予合并审理，丁洪伟可在收集相关证据后另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、丁洪伟赔偿李广科房屋租赁可得利益损失70000元的50%即35000元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回李广科的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2189元，由李广科承担1227元，由丁洪伟承担962元。
宣判后，丁洪伟不服，提起上诉称：一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同应属部分无效的合同。双方在订立合同时涉案房屋还没有经过相关部门的验收，更没有取得房产证，还不具备合法的使用条件，直到2009年9月3日，涉案房屋才通过了消防部门的验收并具备使用条件。被上诉人在向上诉人交付使用涉案房屋时隐瞒了该事实，致使上诉人在不知情的情况下经被上诉人同意装修了涉案房屋。根据《中华人民共和国消防法》第十条的规定，双方签订的《写字楼租赁合同》在此之前的部分应属无效合同，被上诉人该部分房租（20000元）属于不合法收益，不应得到支持，依法应返还上诉人或折抵之后的房租。原审判决认定双方的合同为有效合同，明显错误。二、上诉人于2010年9月20日前已到被上诉人处当面向其口头通知解除合同，并已将房屋腾空。之后，双方当事人一同到涉案房屋内进行了验收、查看，被上诉人口头承诺将上诉人对房屋的装修评估后合理作价留用。经被上诉人同意，上诉人将门钥匙和电卡等按被上诉人要求交到物业处。后因被上诉人迟迟未予答复，上诉人又于2011年5月19日通过手机短信告知被上诉人解除并终止租赁合同，应当属于上诉人再次书面告知了被上诉人。被上诉人自始至终未向上诉人提出任何异议，应视为被诉人对上诉人解除合同请求的认可，且上诉人的手机短信与证人证言能够相互印证，足以认定是双方自愿协商一致而于2010年9月20日解除了合同，之后涉案房屋的控制权已转移到被上诉人手中，被上诉人对涉案房屋再行出租与否，完全由其自己掌控，上诉人对之后的租赁费不应再支付，被上诉人因此而扩大的损失不应得到支持。三、被上诉人的诉讼请求部分已超过法律规定的诉讼时效。按照我国《民法通则》第一百三十六条第三款之规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年，按照双方签订的合同第五条第3款之约定，第二年第三年租金每半年一付，提前一个月支付。因此，被上诉人第三年下半年之前的租赁费已超过法律规定一年的诉讼时效，该部分租赁费50000元的诉讼请求依法应予驳回。原审判决认定诉讼时效自2011年8月16日计算一年的诉讼时效，属认定事实错误。四、上诉人承租房屋后，经被上诉人同意对该房屋进行了精装修，支付装修费用45000元（应为50000元，实际支付45000元），对该费用上诉人已提供了证据和证人证言予以证实。按照装修使用寿命5至6年计算，上诉人实际只使用了一年半，被上诉人应折价33750元返还上诉人或由上诉人将该装修物拆除，上诉人关于该问题提起反诉要求合并审理，应得到支持。
李广科答辩称：1、双方签订的租赁合同合法有效。2、本案因上诉人违约在先，根据相关司法解释的规定，上诉人主张装修残值损失不应得到支持。3、被上诉人的起诉没有超过诉讼时效。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院经审理认为，二审双方当事人争议的焦点问题有三个：一是上诉人与被上诉人签订的租赁合同的效力如何认定；二是双方签订的房屋租赁合同是否已解除，若已解除，具体解除时间；三是被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点，即双方租赁合同的效力问题。对于合同效力的认定，应依照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，上述法律及司法解释并未将房屋是否经过公安消防机构验收作为影响合同效力认定的情形，上诉人亦未提供证据证明涉案租赁房屋属于《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，在涉案房屋于本案起诉前（2009年9月3日）即已通过消防验收的情况下，原审参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定认定涉案租赁合同为有效合同并不违反法律规定，本院予以支持。上诉人关于双方签订的租赁合同为部分无效合同的主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争点，双方合同履行期间，若一方提出提前解除合同应通知对方，双方就提前解除合同达成合意后，违约方根据违约条款承担提前解除合同的违约责任。本案中，上诉人称合同提前解除，并提供手机短信及证人证言予以证明，根据上述证据可以认定丁洪伟于2010年10月1日前已经腾空涉案房屋，并与被上诉人协商关于合同解除后涉案房屋装修费用事宜等问题。被上诉人对上诉人提前解除合同理应知晓，但未明确提出异议，故双方租赁合同应于2010年10月1日前解除。合同解除后，双方理应进行房屋交接，但上诉人未将涉案房屋钥匙亲自交付被上诉人。由于房屋交付是以交还钥匙为主要履行方式，上诉人未履行解除租赁合同所必须履行的主要义务，而被上诉人亦未提供曾积极与上诉人协商解决涉案房屋的证据，对于涉案房屋空置，双方均存在过错。故原审判决认为导致涉案房屋空置，双方过错相当，确定双方各自承担被上诉人合同约定租金可得利益损失的50%并无不当。
关于第三个争议焦点，被上诉人起诉时是否超过诉讼时效。房屋租赁合同履行期间，租金的支付具有连续性，应以合同约定最后一笔租金到期之日为诉讼时效起算点。本案合同约定最后一笔租金的支付时间为2011年8月16日，被上诉人于2012年7月2日起诉并未超过诉讼时效，故对上诉人该项主张，本院不予支持。至于上诉人主张的应对其原审反诉请求一并审理的问题，因原审未予合并审理，并告知其另行主张，二审亦不宜一并审理。
综上，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2189元，由上诉人丁洪伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 石建军
代理审判员 徐 鑫
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 张瑞丰