连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港商初字第1281号
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号。
法定代表人庄广强，董事长。
委托代理人吴见兵，该公司职工。
委托代理人程岩，江苏明智达律师事务所律师。
被告石子钦。
被告石玥。
被告王莉。
被告连云港西湾置业有限公司，住所地连云港市朝阳西湾。
法定代表人丁芳宜，董事长。
委托代理人陈洪慷，该公司副总经理。
委托代理人宋志成，江苏港人律师事务所律师。
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）诉被告石子钦、石玥、王莉、连云港西湾置业有限公司（以下简称为西湾公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告东方银行的委托代理人程岩，被告西湾公司的委托代理人陈洪康、宋志成到庭参加诉讼，被告石子钦、石玥、王莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告东方银行诉称，2011年5月17日，被告石子钦向连云港东方农村商业银行下属单位开发区支行申请个人购房按揭借款，同时被告石子钦、石玥、王莉、西湾公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告石子钦向原告借款348万元，借款期限30年即从2011年5月17日起至2041年5月17日止，每月还贷本息20383.56元，但被告石子钦未按合同约定按期偿还我行贷款，严重违约，从2012年6月23日至今没有偿还我行贷款本息，截止到2014年9月22日止，被告石子钦欠我行贷款余额3428701.07元，利息464841.08元。被告石子钦、石玥、王莉用购买的位于西湾锦城二期42号101号房产向原告进行抵押，被告西湾公司作为担保人，对上述借款本息承担连带责任保证，合同还约定了其它内容，经原告多次催要借款本息，至今未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令解除原告与被告石子钦签订的《个人购房担保借款合同》；判令被告石子钦偿还原告借款本金3428701.07元，2014年9月22日止的利息464841.08元，以及从2014年9月23日起至判决给付之日止按借款期限内约定年利率4.82%计算的利息；判令被告石玥、王莉、西湾公司对被告石子钦给付原告上述款项承担连带偿还责任；判令原告对西湾锦城二期42号101号房产享有优先受偿权；判令四被告连带承担案件受理费、保全费、公告费。
被告石子钦未作答辩。
被告石玥未作答辩。
被告王莉未作答辩。
被告西湾公司辩称，我公司系“西湾锦城”小区房屋的开发企业，被告石子钦为购买“西湾锦城”二期42幢101号房屋，与原告之间办理按揭贷款手续并签订了《个人购房担保借款合同》。合同中我公司作为房屋的销售企业，为被告石子钦购房贷款提供阶段性担保。目前，由于原告对“西湾锦城”二期42幢101号房产依法享有优先受偿权，故我公司应承担的保证责任的阶段已完毕，而不再继续承担担保责任。原告对我公司诉讼请求无法律依据，依法应当予以驳回。理由如下：1、被告石子钦以所购房屋向原告设置抵押，我公司自购房担保借款合同签订之日至被告石子钦以所购房屋设置抵押，原告依法享有优先受偿权这一阶段为被告石子钦提供保证担保。现原告客观上对被告石子钦以所购房屋享有抵押权，依法完全享有优先受偿权，对此，原告也在本案诉状中明确认可，故我公司应当免责。2、被告石子钦已按合同约定，与原告共同向连云港市房地产市场管理处申办了房产证书、他项权利证书，只是在发证过程中，该房屋管理处以被告因其他债务，涉案房屋被原新浦区法院查封为由，拒绝发证。3、涉案房屋于2011年5月9日办理了抵押预告登记，依据《物权法》的规定，预告登记后，发生了物权效力，即原告与被告石子钦之间房屋抵押关系自预告登记之日发生法律效力。本案中，原告与被告石子钦在法定期限内前往市房屋登记管理机关办理抵押权登记，遭到拒绝而无法及时办理抵押权登记的行为表明，原告与被告石子钦没有怠于行使登记权利。现原告将此因我公司意志以外的原因没有及时办理登记的责任归咎于我公司，且要求我公司继续承担保证责任显然违反了我国民法中占主导地位的公平原则，不应得到支持。另外，根据《物权法》关于同一债权既有物的担保又有人的担保的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人自己提供担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。被告石子钦作为债务人，将自己的房产设置抵押，原告应当先就抵押房屋的处置实现债权。现由于抵押的房屋的价值足以实现原告的债权，故我公司无需承担任何责任，原告对我公司的诉讼请求也应当予以驳回。
经审理查明，2011年5月6日，被告石子钦、王莉、石玥作为买受人，被告西湾公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告石子钦、王莉、石玥共同购买被告西湾公司开发的位于西湾锦城二期42幢101号住宅一栋，建筑层数地上二层，地下一层。为购买该栋房产，2011年5月17日，被告石子钦作为借款人，东方银行开发区支行作为贷款人（即抵押权人），被告石子钦同时与被告王莉、石玥作为抵押人，被告西湾公司作为保证人签订了一份编号为房字（2011）第0517号的《个人购房担保借款合同》，合同约定借款人石子钦向东方银行开发区支行借款人民币3480000元，借款期限自2011年5月17日起至2041年5月17日止，共计360个月。借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率的基础上上浮10%，执行年利率4.82%。借款人授权将全部借款划入借款人账户后，再将全部借款划入售房人西湾公司账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。还款方式为等额本息还款，每月还贷本息20383.56元。该合同的第十三条约定：1、保证人为借款人以本合同所形成的债务提供连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人对债权人承担连带责任。2、保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金等实现债权的一切费用。3、借款人以本合同项下的所购房屋作抵押的，由保证人西湾公司提供阶段性担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。4、保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年。借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，行使抵押权和要求保证人承担保证责任。2011年5月6日，东方银行开发区支行与被告石子钦、王莉、石玥签订了《房地产抵押合同（按揭）》，被告石子钦、王莉、石玥将其共同购买的由被告西湾公司开发的西湾锦城二期42幢101号房产抵押给东方银行开发区支行。上述两份合同签订后，东方银行开发区支行将借款合同项下的款项3480000元发放给被告石子钦，用于购买被告西湾公司开发的涉案抵押房产。2011年5月9日，房产管理部门对西湾锦城第42幢101号房产办理了房屋抵押预告登记证明，抵押登记权利价格为3480000元。期间，被告石子钦向房产管理部门申请所有权登记、房屋他项权登记，登记管理部门对被告石子钦的申请审查办理中，因被告石玥、王莉其它债务问题，西湾锦城42幢101号房产被查封，房产登记管理部门停止办理、发放该房产的上述相关产权证书。截止到2014年9月22日，被告石子钦尚欠原告借款本金3428701.07元利息464841.08元没有偿还。
2012年5月30日，江苏连云港东方农村合作银行企业名称变更为连云港东方农村商业银行股份有限公司，其债权债务转为连云港东方农村商业银行股份有限公司享有和承担。东方银行开发区支行为连云港东方农村商业银行股份有限公司的下属分支机构。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。东方银行开发区支行与被告石子钦、王莉、石玥、西湾公司签订的《个人购房担保借款合同》；与被告石子钦、王莉、石玥签订的《房地产抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面地履行自己的义务。作为该合同的出借方东方银行开发区支行，按照合同的约定，将合同项下的款项出借给被告石子钦，被告石子钦应当按照合同的约定承担向原告全面履行偿还借款本息的义务。江苏连云港东方农村合作银行的债权债务已转为连云港东方农村商业银行股份有限公司享有和承担，东方银行开发区支行系连云港东方农村商业银行股份有限公司的分支机构，故东方银行依法有权要求被告石子钦按照合同的约定，向其履行偿还借款本息的义务。被告王莉、石玥作为西湾锦城二期42幢101号房产的共有人，同时与被告石子钦作为共同抵押人，与东方银行开发区支行签订房产抵押合同，将涉案房产抵押给东方银行开发区支行，并对该抵押房产在房产登记管理部门办理了房屋抵押预告登记，其依法应当以该抵押房产在抵押担保的范围内承担抵押担保责任。借款人和原告在预告登记期限内没有怠于行使申请办理抵押物他项产权证书的行为，涉案房屋的抵押依法有效，原告依法对该抵押房产享有优先受偿权。被告西湾公司作为连带责任保证人，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》第十三条第三款的约定，其提供的阶段性担保是自合同签订之日起，至借款人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，尽管被告石子钦向原告借款所购房产已向房产登记管理部门办理了抵押预告登记，但被告石子钦至今没有按合同的上述规定，将相关抵押文件交付原告收执，且未办到房屋所有权证书责任不在原告。被告西湾公司抗辩其提供的阶段性担保已完毕，其担保责任应当免除，与合同约定不符，本院依法不予采纳。本案被担保的债权既有物的担保，又有人的担保，债务人不履行到期债务且有当事人约定的实现担保物权的情形，债务人被告石子钦自己也提供房产抵押担保，作为抵押权人的原告应当先就该物的担保实现债权，作为连带责任保证人的被告西湾公司，依法应当对处置该抵押物的价值不足以清偿原告涉案债务的部分，承担连带偿还责任。由于被告石子钦违反合同约定，未按期足额偿还原告借款本息，原告宣布贷款提前到期，并行使抵押权和要求担保人承担保证责任，符合合同约定，现原告要求解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告连云港东方农村商业银行股份有限公司与被告石子钦、王莉、石玥、连云港西湾置业有限公司于2011年5月17日签订的编号为房字（2011）第0517号《个人购房担保借款合同》。
二、被告石子钦于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告连云港东方农村商业银行股份有限公司借款本金3428701.07元、利息464841.08元及从2014年9月23日起至实际偿还之日止，以借款本金3428701.07元为计息基数，按年利率4.82%计算的利息。
三、原告连云港东方农村商业银行股份有限公司对被告石子钦、王莉、石玥抵押的位于西湾锦城二期42幢101号房产享有优先受偿权（以3480000元为限）
四、被告石子钦所欠原告连云港东方农村商业银行股份有限公司上述第一项中的借款本息，扣除上述第三项后不足部分，由被告连云港西湾置业有限公司承担连带偿还责任。
案件受理费38310元由被告石子钦、王莉、石玥共同承担；保全费5000元、由被告连云港西湾置业有限公司承担；公告费600元，由被告石子钦、王莉、石玥共同承担（原告已预交，保全费被告连云港西湾置业有限公司在本判决生效后十日内给付原告，诉讼费、公告费被告石子钦、王莉、石玥在给付原告款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费38310元，并将交款凭证交于本院，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百五十三条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 穆维增
审 判 员 刘 勇
人民陪审员 刘素芹
二〇一五年四月十四日
书 记 员 李 惠
法律条文及及上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以阅读一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”
第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”
第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”
（二）《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证人。
连带责任的保证人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人内履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
（三）《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。