广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3855号
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁恒洪。
委托代理人袁丹，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市中鸿地产代理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街东乡村“涌底塘”碧桂园大道东侧肇源商业城A8号。
法定代表人：梁炳钊，职务总经理。
上诉人袁恒洪因与被上诉人广州市中鸿地产代理有限公司居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第1480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市中鸿地产代理有限公司是从事房地产中介代理服务、房地产信息咨询的企业法人。位于广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园灏湖居南区56号物业的权属人为案外人刘革。2013年6月24日，袁恒洪作为买方，与刘宇（以卖方刘革代理人的身份）以及广州市中鸿地产代理有限公司作为经纪方共同签订了一份合同编号为NO.0002466的《房屋买卖合同》。合同第一条约定，买卖之房屋（以下简称该物业）地址为广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园灏湖居南区56号，建筑面积为203.9平方米（以房地产权证C5××27为准）。合同第四条约定，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币肆佰玖拾万元整（￥4900000元）。第十条第3项约定，基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币肆万玖仟元整（￥49000元）作为咨询及中介服务费。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述咨询及中介服务费全部支付完毕之日止。如买方或卖方在签订本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方需向经纪方支付人民币壹拾肆万柒仟元整（￥147000元）作为咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方赔偿已付的咨询及中介服务费。合同附件第2条约定，于2013年6月24日前支付人民币壹拾万元整（￥100000元）作为定金；首期楼价款（不包含定金）共计人民币贰佰叁拾伍万元整（￥2350000元）应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天（2013年8月31日）或之前付清。合同备注第②条约定，买卖双方均知悉广州市实行限购限贷政策，自愿提供房管局及银行所需资料证件；第③条约定，签订合同当天先收中介费壹万伍仟元整，余下的中介费叁万肆仟元将于过户当天支付。此外，该合同还约定了其他事项。上述合同签订当天，袁恒洪向广州市中鸿地产代理有限公司支付了中介费15000元。同日，刘革的委托代理人刘宇出具《承诺暨声明书》一份，承诺在上述房屋过户之日，支付原告（反诉被告）广州市中鸿地产代理有限公司100000元作为其服务的佣金。2013年8月22日，刘革出具经中国驻纽约总领馆公证的《委托书》一份，委托刘宇作为其合法代理人处理涉及广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园灏湖居南区56号房产（房产证号：粤房地证字第××号）的下列事项：1、签订出售上述房屋的买卖合同；2、办理上述房屋的交付手续；3、办理上述房屋所有权转移登记手续、缴纳有关费用；4、有权到房屋所在物业管理处办理有关房屋一切相关手续；5、如上述房屋发生任何纠纷，有权代理该房屋诉讼及反诉讼；6、收取上述房屋的售房款；7、该房屋买卖一切相关事宜；受委托人刘宇在办理上述事宜过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可。上述委托书的委托期限自2013年8月22日起，至2014年8月22日止。2013年9月24日，原告（反诉被告）广州市中鸿地产代理有限公司向被告（反诉原告）袁恒洪发出《关于履行合同的函》，要求被告（反诉原告）袁恒洪于2013年9月30日前按照合同约定提交与本案所涉物业交易有关的完整资料及履行合同约定的义务。2013年9月27日，袁恒洪向广州市中鸿地产代理有限公司发出《撤销合同告知函》，认为刘宇非涉诉房屋的实际权利人，且无房产所有权人刘革的合法授权，故合同应当无效，要求撤销《房屋买卖合同》。2013年10月24日，袁恒洪向刘宇及广州市中鸿地产代理有限公司发出《关于返还购房款的函》，要求刘宇返还已支付的购房款。2013年10月31日，广州市中鸿地产代理有限公司向袁恒洪发出《关于履行No.0002466合同的函》，要求袁恒洪于2013年11月5日前履行违约赔偿责任。原审另查明，袁恒洪为非广州市户籍人口，其在签订本案所涉《房屋买卖合同》前已在广州购买了一套房屋，按广州市的限购政策，袁恒洪已无法再在广州购买房屋。2013年11月8日，广州市中鸿地产代理有限公司以袁恒洪拖欠中介服务费为由，向原审法院提起本案诉讼，要求袁恒洪向广州市中鸿地产代理有限公司支付132000元中介服务费及利息，利息以132000元为本金，从2013年10月24日起按中国人民银行逾期贷款利率标准计算至款项清偿之日止。在案件审理过程中，袁恒洪于2013年11月26日向原审提起反诉，要求广州市中鸿地产代理有限公司返还已支付的中介费15000元。以上事实，有房屋买卖合同、房地产权证、收据、委托书、关于履行合同的函、撤销合同告知函、关于返还购房款的函、关于履行No.0002466合同的函、户口簿、个人名下房地产登记情况查询证明、当事人陈述以及本院庭审记录等证据予以证实。
原审法院认为：本案首先需要确定广州市中鸿地产代理有限公司、袁恒洪与刘宇签订的No.0002466《房屋买卖合同》的效力问题。在上述三方签订No.0002466《房屋买卖合同》时，刘宇确实没有得到本案所涉房屋所有权人刘革的授权，广州市中鸿地产代理有限公司、袁恒洪亦知悉上述情况。在刘宇于2013年8月22日获得刘革的书面委托后，继续本案所涉房屋的交易已没有任何障碍，且刘宇获得授权的时间亦未超出三方在上述合同中约定的递件日期即2013年8月31日。以正常人的角度分析，为避免可能的合同违约责任，刘宇在获得授权后必然会告知广州市中鸿地产代理有限公司及袁恒洪有关情况；同理，在广州市中鸿地产代理有限公司知悉相关情况后，其亦会及时告知袁恒洪。即便刘宇或广州市中鸿地产代理有限公司未向袁恒洪出示委托书原件，基于诚信，三方仍应继续履行合同。但袁恒洪却称曾多次催促刘宇及广州市中鸿地产代理有限公司提供合法的委托手续，并以未见授权委托书为由要求撤销《房屋买卖合同》，明显有违常理、难以令人信服。袁恒洪认为上述合同已撤销的主张，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。综合以上分析，广州市中鸿地产代理有限公司、袁恒洪与卖方刘革代理人刘宇签订的No.0002466《房屋买卖合同》主体适格，意思表示真实，内容无违法法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。广州市中鸿地产代理有限公司作为居间人已向袁恒洪提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，并在涉讼房屋交易过程中提供了必要的协助服务，应视为广州市中鸿地产代理有限公司已履行了自己的居间义务，袁恒洪应按合同约定向原告支付相应的中介费。在《房屋买卖合同》中，三方约定的咨询及中介服务费为49000元，同时约定，违约方需支付147000元作为咨询及中介服务费。袁恒洪抗辩称上述条款属于格式条款，应认定为无效。原审法院认为，上述147000元实为违约金，有关的约定条款确属格式条款，但该金额系填写进去的，应视为广州市中鸿地产代理有限公司已采用了足以引起对方注意的文字，且袁恒洪在签订合同时并未对此提出异议或要求广州市中鸿地产代理有限公司予以说明，故该条款不违反法律规定，应为有效。从交易的过程来看，刘宇已获得授权可以继续本案所涉房屋的交易，而本案所涉《房屋买卖合同》之所以不能继续履行完全是由袁恒洪的行为所导致，袁恒洪违约责任明显。但是，即便本案所涉房屋交易进行完毕，广州市中鸿地产代理有限公司也只能获得49000元的中介费，上述违约金的约定明显高出造成的损失，即使广州市中鸿地产代理有限公司与刘革之间另外约定了奖励佣金，但该款项的支付属于刘革自愿的行为，亦没有证据证实袁恒洪知悉上述情况，明显超出袁恒洪可预见的损失范围。故此，原审法院认为，广州市中鸿地产代理有限公司主张的147000元中介服务费明显过高，考虑到本案所涉房屋买卖实际并未交易，原审法院结合本案房屋买卖合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌情确定中介服务费按49000元计算。袁恒洪已支付15000元，应予扣除，故袁恒洪仍需支付中介服务费34000元（49000元-15000元）。广州市中鸿地产代理有限公司的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持；袁恒洪的全部诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条第一款、第十一条、第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年5月4日作出如下判决：一、袁恒洪应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市中鸿地产代理有限公司支付房地产买卖居间服务费及咨询费34000元；二、驳回广州市中鸿地产代理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回袁恒洪的全部诉讼请求。一审案件受理费2940元，由广州市中鸿地产代理有限公司负担2183元，袁恒洪负担757元；反诉费175元，由袁恒洪负担。
判后，上诉人袁恒洪不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：涉案房产的实际权属人是刘革（美国国籍），刘宇只是作为代理人在合同上签字，而且在签约时并没有取得授权委托书。2013年9月27日，在多次催告刘宇但其一直未能提供合法有效授权委托书的情形下，袁恒洪向刘宇发出《撤销合同告知函》，要求撤销该《房屋买卖合同》，返还购房款。刘宇签订合同的行为属于无权代理，袁恒洪有撤销的权利。鉴于合同已经被撤销，自然丧失了继续履行的条件，从而也不存在违约之说。袁恒洪自始至终无法确认刘革授权刘宇出售涉诉房屋。刘宇以及广州市中鸿地产代理有限公司没有相关证据证实，出具委托书后曾向袁恒洪出示或送达。刘革2013年8月22日作出的书面委托书，明确载明的委托期限自2013年8月22日至2014年8月22日止。而《房屋买卖合同》的签约时间是在2013年6月24日。对于刘宇在2013年6月24日与袁恒洪签订《房屋买卖合同》这一既定的法律事实，刘革并没有做出明确有效的追认意思表示。所以，刘宇在2013年6月24日签订合同的行为，依然属于无权代理。本案房屋买卖涉及资金巨大，刘宇愿意支付给中介方十万元佣金有恶意串通的嫌疑。对于签约的主体，广州市中鸿地产代理有限公司在刘宇没有取得授权委托书以及袁恒洪暂时不具备购房资格的情形下，不应促成双方签订《房屋买卖合同》。双方的签约资格均不具备，因此，签约主体资格是不适格的。广州市中鸿地产代理有限公司作为专业的居间机构，其在提供居间服务时，应对购房人的身份及购房资格尽到形式审核的义务，发现不符合购房条件的，应当拒绝提供中介服务。但是，在整个居间活动中，广州市中鸿地产代理有限公司没有明确告知袁恒洪不具备买房资格，并且没有按照限购政策的要求认真审核购买人的购房资格，或者明示袁恒洪购买涉案房屋可能存在的风险。因此，广州市中鸿地产代理有限公司为了追求自己的经济利益，违反了国家政策的要求，没有尽到审查义务，为了赚取中介费，明知买受人不符合限购政策，仍然接受委托并收取中介费，主观上存在故意甚至是恶意，其行为也是不合法的。广州市中鸿地产代理有限公司应当秉承操守规则，在未见授权委托书的前提下，不得接受委托，不得对外进行放盘，并且不得促成买卖双方达成合同。即使合同签订后，广州市中鸿地产代理有限公司也应当积极催告刘宇提供合法有效的授权委托书，若取得后更应及时出示并送达给袁恒洪，但广州市中鸿地产代理有限公司根本没尽到中介方应尽的义务，由于广州市中鸿地产代理有限公司的不作为才造成本次合同纠纷。纵使袁恒洪没有意识到广州市限购政策及签约资格限制，也应当属于各方混合过错所造成的，主要的过错责任在于广州市中鸿地产代理有限公司。《房屋买卖合同》对于中介费的支付设定了附加条件，余下的中介费是在过户交易完成后方进行支付的。由于广州市中鸿地产代理有限公司的过错，导致该合同无法顺利履行，广州市中鸿地产代理有限公司的居间服务实际上未完成，也未促成双方达成交易。由于附条件的民事行为未成就，袁恒洪自然可以拒绝支付后期中介费。综上所述，上诉请求：1.撤销原审判决第一项，驳回广州市中鸿地产代理有限公司要求支付居间服务费34000元的诉讼请求；2.撤销原审判决第三项，支持袁恒洪要求返还已支付的中介居间服务费15000元的反诉请求；3、本案的一审、二审诉讼费由广州市中鸿地产代理有限公司全部承担。
被上诉人广州市中鸿地产代理有限公司经本院依法送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也未作出书面答辩。
二审经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，2014年11月12日生效的本院（2014）穗中法民五终字第2231号案件中已经确认刘宇于2013年8月22日具备了代理权，袁恒洪与刘革签订的《房屋买卖合同》合法有效。
本院认为：本院已经生效的（2014）穗中法民五终字第2231号案件中确认刘宇于2013年8月22日具备了代理权，所涉房屋的交易履行没有任何障碍，袁恒洪与刘革签订的《房屋买卖合同》合法有效。广州市中鸿地产代理有限公司、袁恒洪与卖方刘革代理人刘宇签订的《房屋买卖合同》主体适格，意思表示真实，合法有效，各方均应切实履行。袁恒洪上诉主张该合同已撤销并要求广州市中鸿地产代理有限公司退还其已经支付的中介费15000元，于法无据，本院不予支持。原审法院认定《房屋买卖合同》有效，广州市中鸿地产代理有限公司已履行了自己的居间义务，并结合本案房屋买卖合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌情确定中介服务费按49000元计算，判令袁恒洪仍需支付中介服务费34000元并无不当，本院予以维持。袁恒洪上诉主张广州市中鸿地产代理有限公司在提供中介服务过程中存在重大过错，但并未提交相关证据予以证明，本院对该主张不予采纳。
被上诉人广州市中鸿地产代理有限公司经本院依法送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。袁恒洪的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1025元，由上诉人袁恒洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 阮志雄
宋德光