新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第1515号
原告：廉春梅。
委托代理人：陈昕，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
被告：梁俊。
被告：贾伟。
被告：贾玉展。
三被告共同委托代理人：徐晓刚。
三被告共同委托代理人：杨鑫。
第三人：中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐奇台路兵团支行。
法定代表人：王勤，该行行长。
委托代理人：张豫新。
原告廉春梅与被告梁俊、贾伟、贾玉展，第三人中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐奇台路兵团支行（农行奇台路兵团支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廉春梅的委托代理人陈昕，被告梁俊、贾伟、贾玉展共同委托代理人徐晓刚、杨鑫，第三人农银奇台路兵团支行的委托代理人张豫新均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告廉春梅诉称，被告贾伟、梁俊和新疆宏大投资有限公司（以下简称宏大投资公司）系原新疆宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大房产公司）股东，宏大房产公司于2011年1月18日注销，同年2月10日宏大投资公司注销，该公司股东为贾伟、贾玉展。2000年3月1日，原告与原宏大房产公司签订商品房购销合同及补充协议，约定原告以单价1680元，总价68544元购买其开发的位于乌鲁木齐市过境公路宝山苑1－2－403室，建筑面积40.80平方米的房屋一套。该房首付款21544元，由原告支付7000元，宏大公司垫付14544元，此款于办理入住时返还，其余房款47000元办理按揭贷款。2000年5月15日，原告与第三人、宏大房产公司签订了个人住房按揭借款合同及抵押合同，原告申请借款47000元，期限20年，自2000年5月18日至2020年5月18日，并以涉案房产为抵押物提供了担保，宏大房产公司为保证人。
以上合同签订后，原告按约履行了交款等各项义务，但至约定的交房基于届满时宏房产公司仍不能交付房屋，因原告工作调动至外地，宏大房产公司工作人员承诺符合入住条件时会通知原告。但至到2007年原告调回本市，到被告处查询得知，房屋已被宏大房产公司另售他人。而原告一直按约偿还银行贷款。原告认为，宏大公司应承担原告的损失，在宏大房产公司注销的情况下，三被告作为股东应承担赔偿责任。故诉至法院，请求解除原告与宏大公司签订的商品房购销合同及补充协议，解除原告与第三人、宏大房产公司签订的个人住房按揭借款合同及抵押合同。并判令三被告返还原告已支付的购房款7000元及利息5972元、与房屋相关费用损失1809.25元及房屋溢价损失140000元。请求判令第三人返还原告已支付的按揭借款55589.25元，并对房屋溢价损失承担连带赔偿责任。
被告梁俊、贾伟、贾玉展辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。宏大房产公司在2004年已实际解除与原告签定的合同，并进行了公告，双方此后只存在债权债务关系，诉讼时效已过。公司股东与公司债务是分开的，三被告作为股东不应该承担债务。且宏公司清算时的资产均被法院查封执行，并未实际分得资产，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人农行奇台路兵团支行述称。宏大房产公司将房屋转卖后并未给银行还钱，借款合同有效，不能解除，承担连带赔偿责任不成立。抵押合同已经失效，不存在解除。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2000年3月1日，原告与宏大房产公司签订了一份商品房购销合同及补充协议，约定原告购买宏大房产公司开发的位于本市过境公路宝山苑1－2－403室房屋，房款68544元，由原告支付首付款21544元，余款47000元向第三人按揭贷款。对首付款原告实际支付了7000元，另外14544元由宏大房产公司垫付，于当年12月25日前付清。合同签订后，原告按约支付了7000元，并办理了按揭贷款47000元交付宏大房产公司。但未支付宏大房产公司垫付的14544元。双方约定房屋交付时间为2001年12月31日之前，但原告自2001年到2008年在内地，被告未能联系上原告。2004年6月16日，宏大房产公司以原告未偿还垫付款为由以公告的形式向原告发出解除合同通知，同年7月27日，将涉案房屋以39387元转卖于案外人夏永刚。
2000年5月15日，原告与第三人签订了个人住房按揭借款合同，宏大房产公司作为保证人在合同上加盖了公章。此后双方签定抵押合同，约定以涉案房屋作抵押担保借款合同的履行，并在房产部门作了抵押登记。合同签订后，银行放款47000元支付于宏大房产公司。此后，原告按约支付按揭贷款，截止到2014年11月20日，已偿还银行贷款本息合计55589.25元。
2000年5月12日，原告支付了该房屋抵押签证费147.09元，保险费564元，公证费50元，工本费20元。同年1016日，原告支付了契税1028.16元。以上合计1809.25元。
2008年3月12日，原告起诉宏大房产公司、农行奇台路兵团支行，要求宏大房产公司继续履行合同，交付房屋由原告使用。本院以（2008）沙民三初字第180号判决，驳回其诉讼请求。原告不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，中级人民法院经审理认为，因涉案房屋已过户至他人名下，双方继续履行合同及交付已客观不能，宏大房产公司以公告形式解除合同并无不妥。遂以2009年4月20日以（2009）乌中民四终字第号306判决，维持原判，并在判决中告知原告交纳的房款和按揭款可另行主张。此后，原告不断上访申诉，无果后于2014年2月12日起诉本案，后撤诉，于同年9月1日再次起诉本案。
宏大公司股东为贾伟、梁俊及宏大投资公司。2011年1月，宏大公司由股东会决议解散并经清算（贾伟、梁俊为清算组成员）后出具了清算报告，声称公司无任何债权债务、诉讼争议，备案入工商机关，并办理了企业注销手续。该公司经清算后确认宏大公司净资产2764120.59元，按股东投资比例，贾伟分得2487708.53元（90%），梁俊分得187130.96元（6.8%），宏大投资公司分得89281.10元（3.2%）。此后不久，宏大投资公司亦由股东会决议解散并经清算（清算组成员为贾伟、贾玉展）后办理了企业注销手续，清算后公司净资产49414.69元，其两名股东贾伟分得45071.14元（91%），贾玉展分得4343.55元（9%）。上述款项因宏大公司债务，被法院查封执行部分资产。
以上事实，由转让协议、收条、通知及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，原告与宏大房产公司签订的商品房购销合同及补充协议，经（2009）乌中民四终字第306号判决审查，认定宏大公司已解除本案争议合同及补充协议，故原告再次要求解除合同及补充协议，没有事实及法律依据，本院不予支持。在商品房买卖合同已解除的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，担保贷款合同也应予以解除，抵押合同作为其从合同，也应予以解除，故对原告要求解除与第三人之间的借款合同及抵押合同的诉讼请求，本院予以支持。商品房买卖合同解除，宏大房产公司应退还原告交付的房款及其占用期间的利息，在宏大房产公司及其法人股东均注销，且公司股东清算后分得公司财产的情况下，三被告作为其自然人股东应依出资比例承担公司债务。故对原告要求三被告承担返还房款7000元及利息5972元（利息计算方式并无不当）的诉讼请求，本院按比例予以支持。本案由于宏大公司的行为造成的原告支付的与房屋相关的费用损失，三被告也应依出资比例承担赔偿责任。关于溢价损失，因被告是在原告未清偿垫付款、合同解除后，对房屋进行处理，故原告要求的溢价损失没有法律依据，本院不予支持。借款合同解除后，应恢复原状，第三人应将收取原告的借款本金及利息55589.25元，返还原告，故对原告要求第三人返还的按揭借款本金及利息55589.25元的诉讼请求，本院予以支持。第三人的损失可依据法律另案向三被告主张。原告要求第三人对房屋溢价损失承担连带赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。本案原告自2008年得知房屋被转卖后，即起诉，并在306号判决下发后，不断申诉，并未怠于行使权利，故本案不存在诉讼时效已过的问题。故对被告辩称本案诉讼时效已过的意见，本院不予采信。三被告辩称其未实际分得资产，不应该承担债务，但未向本院充分举证证明其主张，对其辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五第二款之规定，判决如下：
一、驳回原告廉春梅要求解除与新疆宏大房地产开发有限公司2000年3月1日签订的商品房购销合同及补充协议的诉讼请求；
二、解除原告廉春梅与第三人中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐奇台路兵团支行、新疆宏大房地产开发有限公司三方签订的个人住房按揭借款合同及抵押合同；
三、被告贾伟返还原告廉春梅购房款6503.84元（7000元×90%＋7000元×3.2%×91%）；
四、被告梁俊返还原告廉春梅购房款476元（7000元×6.8%）；
五、被告贾玉展返还原告廉春梅购房款20.16元（7000元×3.2%×9%）；
六、被告贾伟支付原告廉春梅利息5548.7元（7000元×4.875‰×175月＝5972元，5972元×90%＋5972元×3.2%×91%）；
七、被告梁俊支付原告廉春梅购房款利息406.10元（5972元×6.8%）；
八、被告贾玉展支付原告廉春梅购房款利息17.20元（5972元×3.2%×9%）；
九、被告贾伟赔偿原告廉春梅房屋相关费用损失1681.01元（1809.25元×90%＋1809.25元×3.2%×91%）；
十、被告梁俊赔偿原告廉春梅房屋相关费用损失123.03元（1809.25元×6.8%）
十一、被告贾玉展赔偿原告廉春梅房屋相关费用损失5.21元（1809.25元×3.2%×9%）；
十二、驳回原告廉春梅要求被告贾伟、梁俊、贾玉展赔偿房屋溢价损失140000元的诉讼请求。
十三、第三人中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐奇台路兵团支行返还原告廉春梅借款本金及利息55589.25元。
十四、驳回原告廉春梅要求第三人中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐奇台路兵团支行对房屋溢价损失承担连带赔偿责任的诉讼请求。
本案争议标的210031.02元，实际给付金额70370.5元，占争议标的的33.50%；本案案件受理费4450.47元（原告已预交），由原告负担2959.35元，被告贾伟负担290.94元，被告梁俊负担21.29元，被告贾玉展负担0.91元，农行奇台路兵团支行负担1178.98元。
上述被告、第三人应付原告款项，于本判决生效之日起十五日内支付，逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
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审 判 长 党平凡
人民陪审员 周 云
人民陪审员 高兰珍
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 陈绍尧
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