上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第411号
原告（反诉被告）上海奉贤顺通电器成套厂。
法定代表人方如浩，厂长。
委托代理人唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）宓砥。
第三人（反诉原告）上海奚舟精密模具厂。
法定代表人奚基船，厂长。
被告和第三人的共同委托代理人朱方官，上海朱方官律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海奉贤顺通电器成套厂（以下简称顺通厂）诉被告（反诉原告）宓砥和第三人（反诉原告）上海奚舟精密模具厂（以下简称奚舟厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2014年2月17日和4月14日两次公开开庭进行了审理。顺通厂委托代理人唐桂华和宓砥、奚舟厂法定代表人奚基船及委托代理人朱方官到庭参加了上述诉讼。本案现已审理终结。
顺通厂诉称，2009年2月18日，顺通厂与宓砥签订1份《房屋租赁合同》，合同约定，顺通厂将位于上海市奉贤区齐贤镇金钱公路XXX号的厂房出租给宓砥使用，建筑面积867.10平方米，租金为每年70，000元，租期自2010年2月20日至2011年2月19日，租金先付后用。
合同签订后，宓砥在租期内除部分厂房自用外，另将部分厂房转租给奚舟厂使用。租期内的租金宓砥已付清。
2011年大型居住社区南桥基地规划落户齐贤社区，顺通厂厂房属拆迁安置范围，经顺通厂与拆迁人、拆迁实施单位协商，拆迁人及拆迁实施单位同意在顺通厂与宓砥的房屋租赁合同到期后实施拆迁，但2011年2月19日租赁合同到期后，虽经顺通厂多次催促，宓砥和奚舟厂至今未予搬迁，导致顺通厂的厂房无法交付拆迁，顺通厂的拆迁利益无法落实，造成一定经济损失。为此顺通厂诉至本院要求判令：1、宓砥迅速搬离奉贤区齐贤镇金钱公路XXX号厂房；2、宓砥赔偿顺通厂经济损失200，000元；3、诉讼费由宓砥承担。
宓砥和奚舟厂共同答辩称，顺通厂未经承租人宓砥和奚舟厂同意，擅自与拆迁人奉贤区土地储备中心签订拆迁安置补偿协议，侵犯了承租人应享有的停产停业和搬迁补偿等权益，要求顺通厂予以返还。
宓砥和奚舟厂共同答反诉称，奚舟厂与案外人牟某于2006年4月13日租赁顺通厂厂房经营，后奚舟厂租赁宓砥租赁顺通厂的厂房经营至今。宓砥自2008年10月27日始租赁顺通厂厂房经营至今。租赁期内（2011年2月19日到期），即2010年11月28日，租赁厂房被上海市奉贤区土地储备中心（以下简称奉贤储备中心）开发动拆迁，非居住房屋拆迁补偿协议由顺通厂与奉贤储备中心签订，该协议中处置了宓砥和奚舟厂的停产停业损失和设备其他费用，两项合计1，197，150元。后宓砥和奚舟厂与顺通厂交涉协商未果，故至今宓砥和奚舟厂仍在厂房内经营。
宓砥和奚舟厂认为，宓砥和奚舟厂在厂房被开发动拆迁时系正常合法租赁经营使用，故非居住房屋拆迁补偿协议对按规定给予拆迁补偿的停产停业损失和设备搬迁损失等给予了拆迁补偿。故顺通厂未给予行为严重侵犯了宓砥和奚舟厂的合法权益，为此反诉要求判令：1、顺通厂给予宓砥和奚舟厂拆迁补偿款1，197，150元；2、反诉费由顺通厂负担。
顺通厂辩称，顺通厂和奉贤储备中心是协议拆迁不是强迁，且与奉贤储备中心约定在租赁合同到期后的2011年2月25日后搬迁，没有涉及承租人的利益，不同意反诉请求。
顺通厂对其诉辩意见向本院提供了以下证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明顺通厂与宓砥签订的租赁期限至2011年2月19日到期；
2、通知1份，拟证明顺通厂在2011年1月14日通知宓砥到期不再续租；
3、上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议1份，拟证明拆迁补偿款中70%是搬迁后支付，由于宓砥和奚舟厂一直没有搬迁，造成顺通厂经济损失；
4、评估报告1份，拟证明拆迁补偿款与宓砥和奚舟厂无关。
宓砥和奚舟厂对其诉辩提供了如下证据：
1、营业执照和身份证件各1份，拟证明宓砥于2008年11月在租赁厂房内设立了上海艺源印花厂个体企业；
2、房屋租赁合同和租用房屋（场地）协议书各1份，拟证明第三人牟某自2006年起租赁使用系争房屋，宓砥自2008年起租赁厂房；
3、房屋租赁合同1份，拟证明宓砥将部分厂房转租奚舟厂使用；
4、机器设备清查明细表1份，拟证明宓砥和奚舟厂将机器设备等报拆迁公司；
5、上海市发展改革委关于大型居住社区奉贤区南桥基地土地储备项目可行性研究报告的批复、致企业投资者的一封公开信、关于大型居住社区奉贤区南桥基地J5-1、J5-2地块土地使用权的通知和大型社区奉贤区南桥基地非居住房屋动迁补偿方案各1份，拟证明承租人应当享有停产停业和搬迁补偿利益。
经当庭质证，宓砥和奚舟厂对顺通厂提供的证据的真实性无异议，但认为拆迁补偿协议中包含了宓砥和奚舟厂应享有的利益。顺通厂对宓砥和奚舟厂提供的证据1、2、5的真实性无异议，但认为房屋租赁合同和租用房屋（场地）协议书仅是为了宓砥办理营业执照签订；证据3、4表示不清楚。本院对双方无异议的证据予以采纳；对宓砥和奚舟厂提供的证据3转租的合同，合同双方无争议，且在顺通厂提供的租赁合同中也表明存在部分厂房转租事实，故对该证据本院予以采信；证据4仅为宓砥和奚舟厂单方制作的清单，没有第三人相关部门认可，不能作为本案案件事实的依据。
根据上述有效证据，原、被告各方的陈述及结合法庭质证意见和辩论，本院确认如下事实：
2009年2月18日，顺通厂和宓砥签订《房屋租赁合同》，顺通厂将其位于上海市奉贤区齐贤镇金钱公路XXX号厂房租赁给宓砥使用，租赁期限自2009年2月20日至2011年2月19日止，年租金为70，000元。合同签订后，宓砥在该租赁厂房内设立了上海艺源印花厂。2009年2月19日，宓砥以上海艺源印花厂名义将其租赁的厂房中200平方米转租给奚舟厂。
2010年6月，因上海市大型居住社区奉贤区南桥基地建设需要，系争租赁厂房需动迁。2010年11月28日，顺通厂作为被拆迁人与拆迁人奉贤储备中心签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，补偿协议中包括停产、停业损失356，650元，相关搬运费24，000元等项目。该协议中顺通厂与拆迁人约定最终搬迁日为2011年2月25日，并保证在该日停业停产同时上交钥匙，与承租人的关系由被拆迁人自行妥善处理，与拆迁人、拆迁实施单位、评估公司无关。
2011年1月4日，顺通厂向宓砥发出《通知》1份，称：承租的奉贤区齐贤金钱公路XXX号的厂房，租期在2011年2月19日期满，因大型居住社区南桥基地建设需要，该厂房所在地在2011年6月左右须拆迁，故租期期满后，该厂房已不能再出租。希望宓砥在2011年2月19日做好搬迁腾退工作。其后，由于双方因拆迁补偿利益分配发生争议，故宓砥和奚舟厂一直未搬迁，故顺通厂诉讼来院。
另查明，宓砥已支付顺通厂租金至2011年2月19日止。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，顺通厂和宓砥签订的《房屋租赁合同》与宓砥和奚舟厂签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现宓砥和奚舟厂租用的房屋在租赁期限内被动迁，宓砥和奚舟厂作为承租人，有权获得相应的停产停业和搬迁费损失等补偿。顺通厂认为其与拆迁人签订的补偿协议属中涉及的停产停业费为356，650元，搬运费为24，000元应归其所有，本院认为，顺通厂未在系争厂房内生产经营，其无事实和法律依据取得停产停业和搬迁费用，该部分补偿款应属实际使用人即宓砥和奚舟厂所有，故本院对于宓砥和奚舟厂要求顺通厂支付停产停业和搬迁费的请求予以认可。宓砥和奚舟厂在租赁期限到期后，应当返还租赁物，其以双方对补偿利益分配有异议为由不搬迁，缺乏事实和法律依据。对于顺通厂主张的损失赔偿问题，本院认为，造成本案未能及时搬迁和顺通厂顺利取得拆迁补偿款，双方均存在一定过错，故本院酌定宓砥补偿顺通厂100，000元损失为妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宓砥和第三人（反诉原告）上海奚舟精密模具厂于本判决生效后十日内搬离位于上海市奉贤区齐贤镇金钱公路XXX号厂房；
二、被告（反诉原告）宓砥和第三人（反诉原告）上海奚舟精密模具厂于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）上海奉贤顺通电器成套厂损失100，000元；
三、原告（反诉被告）上海奉贤顺通电器成套厂于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）宓砥和第三人（反诉原告）上海奚舟精密模具厂停产停业和搬迁费合计38，0650元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费人民币4，300元，减半收取计2，150元，由原告（反诉被告）上海奉贤顺通电器成套厂和被告（反诉原告）宓砥、第三人（反诉原告）上海奚舟精密模具厂各半负担；反诉案件受理费7，787元，由原告（反诉被告）上海奉贤顺通电器成套厂负担2，476元；被告（反诉原告）宓砥和第三人（反诉原告）上海奚舟精密模具厂负担5，311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一四年六月十五日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。