四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第890号
上诉人（原审原告、反诉被告）泸州董清商贸有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区江阳北路69号1层附1号，组织机构代码：31446823-9。
法定代表人董清英，总经理。
委托代理人罗向红，重庆百晟律师事务所律师。
委托代理人黄小玲，重庆百晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）邢顺洪，女，生于1973年9月22日，汉族，住四川省泸州市江阳区石寨乡魏北村四社*号，公民身份号码5105211973********。
上诉人泸州董清商贸有限公司（以下简称董清公司）因与被上诉人邢顺洪租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第2858号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人董清公司的委托代理人罗向红，被上诉人邢顺洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年9月28日，董清公司与邢顺洪签订《商铺租赁合同》约定，董清公司将其经营的泸州巨洋购物中心B14号商铺租赁给邢顺洪，经营项目为内衣，租赁期限为2014年12月至2015年12月，租赁区域月租金及管理费用和设施设备使用费为2979.2元，其中租金536.26元，管理费506.46元，设施设备使用费1936.48元，交纳方式为季度交纳，在本合同签订时付清下季度租金及管理费用和设施设备使用费，以后每季度租金及管理费用和设施设备使用费在上期费用到期前30天向董清公司交纳；在本合同签订时，邢顺洪还应向董清公司一次性交纳下列综合费用：广告宣传促销费、重大节假日推广费、卫生费、公共设施设备维修费等计4000元，每年4至10月的空调费每月每平方米20元，水电气费，邢顺洪在每月接到董清公司的通知后3日内交纳，员工管理费按2人收取1200元；邢顺洪向董清公司交纳合同履约保证金10000元，质量服务保证金2000元，合同期届满，邢顺洪不再续租，双方办理完毕相关交接手续，邢顺洪按照合同约定履行了相关义务，董清公司在扣除邢顺洪应缴纳的各自费用，无顾客质量服务投诉后，于30日后将合同履约保证金、质量服务保证金无息退还给邢顺洪；如因使用场所的设施、设备维修、维护等或者因为董清公司其他原因造成租赁区域停业的，每停业一天，董清公司应延长邢顺洪一天的租金及管理费用，但董清公司不承担其他的赔偿责任；邢顺洪装修时需将装修方案报董清公司审查，董清公司书面同意后邢顺洪才可进行施工，否则董清公司有权解除合同，且邢顺洪自行承担由此产生的一切费用及责任，邢顺洪应于租赁期限届满当日或合同解除、终止当日将该标的物完好的交还董清公司，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性，邢顺洪添置的可移动物品由其自行收回，但对于装修与使用场所不可分离的部分无偿归董清公司所有，董清公司不予任何补偿；邢顺洪不支付或不按照约定支付各项费用达五个工作日，董清公司有权单方解除合同，回收租赁区域，邢顺洪应按合同约定承担违约责任。2014年9月29日，邢顺洪支付给董清公司合同履约保证金10000元，质量服务保证金2000元，进场费2000元，广告费、卫生费、设施设备维修费计4000元，员工管理费1200元，第一季度租金8938元，商品安全诚信金50元，贵夫人保证金500元，培训费50元，合计28738元，董清公司向邢顺洪出具了《收据》。邢顺洪还购置了货柜价值16690元，并对商铺进行装修用去装修费1294元。期间，董清公司向邢顺洪发出《缴费通知书》，载明邢顺洪2015年2月3日至3月1日的电费19.60元，公摊水电费141元，合计161元，2015年3月1日至2015年3月31日电费22元，公摊水电费156元，合计178元，2015年4月1日至2015年4月6日电费4元，公摊水电费30元，合计34元，2015年5月1日至2015年5月31日电费14元，公摊水电费40元，合计54元。2015年4月5日，董清公司向邢顺洪发出《通知》，要求邢顺洪交纳2015年2月至3月的电费及公摊水电费和2015年4月至6月的租金。邢顺洪对水电费提出异议，认为公摊费用过高，拒绝支付水电费，同时，邢顺洪未交纳2015年第二季度租金。2015年4月7日，董清公司停止了邢顺洪商铺的用电和服务。2015年4月23日，董清公司与泸州朝会房屋经纪有限公司签订《委托协议书》约定，董清公司委托泸州朝会房屋经纪有限公司为其代理人，对董清公司租赁的位于泸州江阳区原泸州大酒店1、2、3楼房屋进行招商、规划管理，对物业的租赁合同或合作协议的签署等。2015年4月30日，泸州朝会房屋经纪有限公司与邢顺洪签订《商场改造补偿协议》约定：一、因泸州大酒店二楼商场改造期间，邢顺洪继续租赁泸州大酒店二楼商场，按照本协议约定的以下条款实行；二、泸州朝会房屋经纪有限公司向董清公司租赁取得泸州大酒店二楼商场三个月使用权，短期租赁给邢顺洪，月租金2038.4元；三、邢顺洪于2015年5月1日交纳当月租金的二分之一，2015年6月1日交纳当月租金三分之二，2015年7月1日交纳当月租金三分之二；四、2015年5月1日前补足2015年4月6日前拖欠的房租与水电气费969元。邢顺洪恢复经营10余天，因商家陆续撤场，邢顺洪停止经营。期间，邢顺洪也未向泸州朝会房屋经纪有限公司交纳租金。2015年5月22日，董清公司向邢顺洪送达了《解除合同通知书》。2015年7月8日，董清公司撤除了邢顺洪租赁的商铺的装修。双方发生纠纷，董清公司提起诉讼，要求一、解除双方签订的《商铺租赁合同》、《商场改造期补充协议》；二、邢顺洪支付2015年4月、5月租金及水电费1577元；三、支付2015年6月8日止的违约金931元及未按约撤场的损失1688元；四、支付2015年6月9日起的违约金及未撤场的损失计4196元；五、撤场交还租赁区域；六、本案诉讼费用由邢顺洪承担。邢顺洪则提起反诉，要求董清公司继续履行合同，赔偿其违约给董清公司造成的装修折旧费322.25元，货柜损失4297.5元，广告费、卫生费、设施设备维修费计1000元，员工管理费300元，员工工资12000元，商品销售利润18000元，合计35919.75元。同时，邢顺洪增加诉讼请求，要求董清公司退还履约保证金10000元，质量服务保证金2000元，贵夫人保证金500元。
一审法院认为，一、关于《商铺租赁合同》、《委托协议书》、《商场改造补偿协议》的效力和违约责任的问题。双方签订《商铺租赁合同》后，董清公司又与泸州朝会房屋经纪有限公司签订《委托协议书》，将泸州江阳区原泸州大酒店1、2、3楼房屋委托泸州朝会房屋经纪有限公司进行招商、规划管理，对物业的租赁合同或合作协议的签署等；泸州朝会房屋经纪有限公司根据委托与邢顺洪签订《商场改造补偿协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按约全面履行。邢顺洪承租商铺进行经营，应当按约交纳电费，但由于双方对交纳的金额和公摊费用产生异议，同时，董清公司在邢顺洪未交纳第二季度租金的情况下，本应当通过法律程序解决，但董清公司以此为由停止了邢顺洪的用电和服务，迫使邢顺洪停止营业，董清公司的行为构成违约。邢顺洪未按约交纳第二季度租金，也属违约。二、《商铺租赁合同》是解除还是继续履行问题。2015年5月1日，邢顺洪恢复营业10余天后停止营业，董清公司于2015年5月22日向邢顺洪送达了《解除合同通知书》，2015年7月8日，董清公司对邢顺洪的装修进行拆除，视为董清公司收回商铺，董清公司的行为明确表明不再继续履行合同，合同应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。三、董清公司的租金、水电费、违约金、撤场损失问题。2015年4月7日前，邢顺洪经营6天，应计算6天租金，2979.2÷30×6=596元，董清公司于2015年4月7日停止对邢顺洪供电和服务至2015年4月30日，期间不应计算租金，2015年5月1日起邢顺洪继续经营至2015年5月22日，董清公司向邢顺洪送达了《解除合同通知书》，应计算22天租金，租金应以邢顺洪与泸州朝会房屋经纪有限公司签订的《商场改造补偿协议》约定的月租金2038.4元为标准计算，2038.4÷30×22=1495元，2015年5月23日起至2015年7月8日董清公司拆除邢顺洪的装修，为邢顺洪占用董清公司商铺期间，应承担占用费，占用费以双方签订合同的租金2038.4元标准计算，2038.4÷30×47=3194元，租金和占用费合计5285元；关于水电费问题，泸州朝会房屋经纪有限公司与邢顺洪签订的《商场改造补偿协议》已约定2015年4月6日前的水电气费为969元，《缴费通知书》载明2015年5月1日至2015年5月31日电费14元，合计983元，邢顺洪应当支付；2015年5月后公摊的水电费用无约定，该主张一审法院不予支持；董清公司要求邢顺洪支付违约金的主张，于法无据，不予支持；同时，其要求邢顺洪承担撤场损失的主张，因已计算租金和占用费，该主张一审法院不予支持。四、邢顺洪的损失问题。装修折旧费322.25元，货柜损失4297.5元，广告费、卫生费、设施设备维修费计1000元，员工管理费300元，由于合同已解除，上述费用属邢顺洪的合理损失，邢顺洪反诉要求董清公司承担的主张合法，予以支持。对于货柜，由董清公司自行处理。邢顺洪要求董清公司赔偿员工工资的主张，属邢顺洪经营过程中雇请人员的工资，不予支持；对商品销售利润的主张，其未向一审法院提供相关依据予以证明，该主张不予支持；其要求继续履行合同的主张，不予支持。同时，董清公司向邢顺洪收取的履约保证金10000元，质量服务保证金2000元，保证金500元，合计12500元，应当退还邢顺洪。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决：一、从2015年5月22日起解除董清公司与邢顺洪签订的《商铺租赁合同》、《商场改造补偿协议》；二、邢顺洪于判决生效之日起十日内支付给董清公司租金、占用费、水电费合计6268元；三、董清公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿邢顺洪装修折旧费322.25元，货柜损失4297.5元，广告费、卫生费、设施设备维修费计1000元，员工管理费300元，合计5619.75元；四、董清公司于判决生效之日起十日内一次性退还邢顺洪履约保证金10000元，质量服务保证金2000元，贵夫人保证金500元，合计12500元；五、驳回董清公司与邢顺洪的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由邢顺洪承担，反诉费353元，董清公司承担25元，邢顺洪承担328元。宣判后，董清公司不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人董清公司上诉称，（一）被上诉人的反诉与本诉不是同一事实产生，不属于同一法律关系，一审法院予以受理错误；（二）被上诉人未按照合同约定缴纳租金、管理费、设备设施使用费及水电费，上诉人根据《商铺租赁合同》第六条、第二十五条的约定对其进行停水停电符合合同约定，一审法院认定上诉人的行为构成违约错误；（三）一审判决认定被上诉人迟延缴纳租金、水电构成违约，却未判决支付违约金错误；（四）上诉人拆除货柜、强行撤柜的行为符合合同约定，且系被上诉人持续违约行为所致，被上诉人关于装修折旧费与货柜损失的诉讼请求不能支持，即使计算两项损失，上诉人仅应承担极小的比例，一审判决认定上诉人赔偿金额不合理；（五）本案因为被上诉人的违约行为导致上诉人解除合同，按照合同约定，履约保证金、质量服务保证金、贵夫人保证金、广告费、卫生费、设备设施费、员工管理费均应作为违约金处理，不予退还；（六）合同中明确约定双方之前有关该租赁区域的一切承诺、商谈、意思表示、协议内容以及董清公司的广告宣传等与合同不一致的地方均以合同为准，按照合同约定，商家不存在违约。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人邢顺洪辩称，（一）上诉人在履行协议过程中存在违约行为，未履行招商承诺，国美、必胜客等大型商家并未入驻，
没有地下停车场和精英管理团队，商场人气不足；消防通道堵塞，存在极大安全隐患；商场固有附属设施不完善；承诺的人行天桥未修建；未尽合理的管理义务，恶意停水停电使商户无法经营，各承租人因受上诉人的招商广告及前期承诺内容吸引才签订租赁合同；（二）在2015年2月份，承租人联合向商场发了整改建议，商场未采取整改措施，基于上诉人的违约行为，被上诉人可以行使不安抗辩权，拒交租金；（三）按照合同约定，被上诉人延迟交纳租金的，上诉人可以从保证金中扣除相应租金；（四）上诉人的违约行为给上诉人造成了损失，应当赔偿相应损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼中，上诉人董清公司向本院提交了泸州晚报社于2015年1月14日向其出具的金额为25480元的广告费收费发票原件一份，拟证明商场开业后，董清公司尽到了相应的广告宣传义务。被上诉人邢顺洪质证认为，每个商户缴纳了4000元的广告费，有特殊宣传需求的人另行缴纳了广告费，商场共计有四十余个商户，而发票金额仅2万余元，商场并未尽到合理的广告宣传义务。经本院审查认为，对该证据的真实性、关联性依法予以认定，该证据材料仅证明董清公司尽了一定的广告宣传义务，但无法证明其是否尽了应有的广告宣传义务，对上诉人的证明目的不予采信。
经本院二审审理查明，董清公司购物中心前期招商宣传单上载明泸州巨洋购物中心是四川巨洋酒店集团和董清公司共同打造的商业综合体，有一支专业、专注、专心、具有多年大型商场运营管理的精英团队；宣传单上载明了商场平面图及必胜客欢乐餐厅、国美电器等入驻商家店面图；平面图标示商场配有室内停车场及商场电梯、出入口等内容。在租赁合同履行过程中，董清公司将商场名称由原来的泸州巨洋购物中心变更为董清购物中心。董清公司与泸州巨洋酒店集团仅系商铺租赁关系，商场的经营与泸州巨洋酒店集团无直接关联。另查明，《商铺租赁合同书》第二十五条补充条款及附件约定：双方之前有关该租赁区域的一切承诺、商谈、意思表示、协议内容以及甲方的广告宣传等与合同不一致的地方均以合同为准，双方均按协议的约定内容执行。……该《商铺租赁合同》系董清公司单方制定后交承租人签字。由于商铺陆续撤离，商场现已停业整顿。其余查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，《商铺租赁合同书》、《商场改造期补充协议》系各方当事人真实的意思表示，且不违反国家的法律、行政法规，应认定为有效。双方当事人对一审判决解除租赁关系以及邢顺洪应支付董清公司的租金及场地占用费、水电费金额无异议，本院予以确认。本案争议焦点在于：一、原审受理被上诉人的反诉是否符合法律规定的问题；二、双方当事人是否存在违约行为，以及是否应承担损害赔偿责任及违约金的问题。
一、关于原审受理被上诉人的反诉是否符合法律规定的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实的，人民法院应当合并审理”之规定，本案被上诉人在一审开庭前向一审法院提出的反诉与上诉人向一审法院提起的诉讼均基于双方形成租赁关系这一法律事实，且均属于租赁合同这一法律关系，被上诉人在一审中反诉认为上诉人存在违约行为应赔偿损失，与上诉人在一审中提出的关于被上诉人存在违约行为应承担违约责任的请求相互关联并具有对抗性。一审法院对被上诉人的反诉予以受理，符合法律规定，上诉人关于本案反诉非基于同一事实、不属于同一法律关系、不应受理的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于双方当事人是否存在违约行为，以及是否应承担损害赔偿责任及违约金的问题。商铺租赁合同区别于普通的房屋租赁合同，承租人签订合同的目的在于利用商铺进行商业经营以获取利润，出租人转移的不仅仅是商铺的占有使用权，还包括商铺所处地段、客源、渠道、宣传、经营模式等所带来的可期待利润，此为承租人支付商铺租赁对价的原因所在。本案中，董清公司在前期广告宣传中作出的关于商场入驻商家、附属设施以及客源的承诺系邢顺洪签订商铺租赁合同的重要原因。虽然双方签订的正式《商铺租赁合同书》中约定前期承诺与合同约定不一致的仅以合同为准，但由于该合同系董清公司单方制作提供的格式条款，与董清公司所作承诺不符，免除了董清公司作为出租方的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款当属无效。董清公司在租赁合同履行过程中，虽然交付了商铺，但从双方签订的《商场改造期补充协议》以及商场已停业整顿的事实可知，董清公司未完全履行招商承诺，商场出现了经营困难的情况，未充分与承租人协商，强行对承租人进行停水停电，导致商场经营环境进一步恶劣，因此董清公司存在违约行为，对合同的解除存在过错。商场经营环境与客源的打造系渐进的过程，邢顺洪作为承租方，除按时支付租金外，还应与商家共同培育、完善商场经营环境，进行广告宣传，而邢顺洪未按时支付租金及相应费用，后经双方协商签订《商场改造期补充协议》，邢顺洪仍未按时缴纳相应费用，存在违约行为，对合同的解除亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案因双方违约行为导致合同解除，各自应向对方承担相应的损害赔偿责任。违约金仅在单方违约导致合同解除的情况下适用，而本案上诉人自身亦存在违约行为，因此泸州董清商贸有限公司关于被上诉人应承担违约金责任，各项保证金及费用作为违约金处理不再返还的上诉理由不成立。根据合同约定，在邢顺洪未按时交纳租金的情况下，董清公司可以从邢顺洪缴纳的保证金中扣除所欠租金，因此，邢顺洪未按时缴纳租金，并没有给董清公司造成租金利息以及其他损失。在一审诉讼中，董清公司并没有要求返还邢顺洪货柜，也没有提供证据证明邢顺洪的货柜完好可以返还，因此一审判决其赔偿货柜损失并无不当。一审判决各方赔偿对方因合同解除遭受的损失符合法律的规定和双方当事人的过错，本院依法予以确认。
综上，上诉人董清公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果适当，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人泸州董清商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春
代理审判员 刘 静
代理审判员 张晓余
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 邓 琳