安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民二终字第01026号上诉人（原审被告）：安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司。法定代表人：贝文彪，董事长。委托代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：周洋。被上诉人（原审原告）：安徽省长城物业管理有限公司。法定代表人：朱寿明，董事长。委托代理人：黄宗球。委托代理人：何宗发，安徽天瑞律师事务所律师。上诉人安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司（以下简称阿里巴巴公司）因与被上诉人安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2015）合高新民二初字第00927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年，高新股份公司（甲方、出租方）与阿里巴巴公司（乙方、承租方）签订《蜀南庭苑商业街商铺租赁合同》，约定：甲方将其位于合肥市高新区望江西路619号蜀山新天地商业街B-3号楼商铺，建筑面积2448.68平方米，作为乙方满天星连锁超市营业使用。租赁期限为2009年11月20日至2017年11月20日。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费等使用费用由乙方承担。合同签订后，高新股份公司将案涉房屋交付给阿里巴巴公司使用至今。2014年6月13日，高新股份公司（甲方、委托方）与长城公司（乙方、受托方）、合肥高新技术产业开发区蜀麓社区服务中心（以下简称蜀麓中心）（丙方、监管方）签订《蜀南庭苑经营性房产委托管理协议》，约定：甲方将位于合肥高新区望江西路以南、蜀山新天地10栋单体及地下车库、菜市场综合楼等区域委托乙方进行经营管理、物业管理和水电管理。物业管理委托期限自2014年8月15日起至2015年3月31日止。物业管理委托区域：蜀南庭苑商业街1-16#楼商铺、社区中心北侧101-113#商铺、蜀山新天地10栋单体等。物业管理服务费用收取标准为：1.8元／平方米／月。乙方有权根据甲方与物业使用人签订房屋租赁协议中有关物业费的约定，向物业使用人收取物业费。2014年8月15日，蜀麓中心、高新股份公司、长城公司向蜀南庭苑商业街各商铺经营户发出《关于合肥高新区蜀南庭苑商业街委托管理告知书》，载明：自2014年8月15日起，各经营户所承租商铺的物业管理、日常维护事务由长城物业蜀南庭苑管理处统一负责。各经营户所承租商铺自2014年8月15日起产生的房屋租金、物业管理费和水电费等，均由长城物业蜀南庭苑管理处统一代我公司收取（附具体收费标准）。阿里巴巴公司工作人员汪丽平在告知书上签字。2015年3月20日，高新股份公司出具《情况说明》，内容载明：合肥高新区蜀南庭院小区商业街的1-16#楼商铺。蜀麓社区中心北侧101-113#商铺、蜀山新天地10栋单体及地下车库、菜市场综合楼等区域，2014年8月15日至2015年3月31日期间经营管理、物业管理和水电管理均由我公司委托长城公司负责。其中，前期的物业服务公司合肥广联物业服务有限责任公司和合肥高新物业管理有限公司，因合同到期等原因现已于2014年8月15日前全部终止委托。商业街商铺的物业费按每月每平方米1.8元的标准进行收取。2014年8月15日起，长城公司按约向蜀南庭苑商业街、蜀山新天地等提供了物业服务。但阿里巴巴公司拖欠了2014年8月15日至2015年3月31日间的物业费33057元（2448.68平方米×1.8元／平方米·月×7.5个月）未付，长城公司多次催要无果，遂诉至原审法院。原审法院认为：高新股份公司与阿里巴巴公司签订《蜀南庭苑商业街商铺租赁合同》，高新股份公司与长城公司、蜀麓中心签订《蜀南庭苑经营性房产委托管理协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法应为有效合同，双方均应按合同约定履行己方义务。房产委托管理协议签订后，长城公司按约向阿里巴巴公司提供了物业服务，阿里巴巴公司作为承租人，在租赁期内接受了长城公司提供的物业服务后却未能按合同约定交纳物业费，依法应当向长城公司承担支付物业费用的民事责任。现长城公司诉请阿里巴巴公司支付物业费33057元（2014年8月15日至2015年3月31日），符合法律规定，依法予以支持。关于阿里巴巴公司提出长城公司未与其签订物业服务合同，且物业费标准过高的辩称意见，因蜀南庭院商业街房屋权利人高新股份公司与长城公司签订的《蜀南庭苑经营性房产委托管理协议》中约定商铺的物业管理服务费用收取标准为1.8元／平方米／月，该约定对所有商铺承租人发生法律效力，且长城公司入驻当日，高新股份公司、蜀麓中心、长城公司共同向阿里巴巴公司发出告知书，明确告知其物业公司变更情况及物业费收费标准，阿里巴巴公司工作人员在告知书上签字确认，故阿里巴巴公司的上述意见依据不足，原审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：被告安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司于本判决生效后十日内向原告安徽省长城物业管理有限公司支付物业费33057元（2014年8月15日至2015年3月31日）。若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626元，减半收取为313元，由被告安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司负担。阿里巴巴公司上诉称：一、原审法院判决上诉人向被上诉人支付物业服务费33057元没有法律依据，应予驳回。第一，上诉人与被上诉人长城物业公司之间没有合同关系，被上诉人不具备诉请要求上诉人支付物业管理费的主体资格。本案中，上诉人与合肥高新股份有限公司签订租赁合同，房屋租赁合同中的权利义务与被上诉人之间没有任何关系，即使合肥高新股份有限公司事后与被上诉人签订了《蜀南庭苑经营性房产委托管理协议》，那也是合肥高新股份有限公司与长城物业公司之间的委托合同权利义务关系问题，其产生的所有法律责任也应由合肥高新股份有限公司承担，被上诉人长城物业公司不向合肥高新股份有限公司主张权利而径行要求上诉人承担支付物业管理费，于法无据，被上诉人长城物业公司将上诉人作为责任承担主体显然主体不适格。第二，合肥高新股份有限公司是本案系争房屋的产权所有人，也是产权房屋的出租人，更是物业管理服务的委托方，该房屋无论出租与否，都应当是合肥高新股份有限公司支付物业管理费，因为根据《物业管理条例》的规定和精神实质，物业管理费的支付义务是基于房屋本身的产权属性，而不论出租与否。换句话说，即便上诉人作为承租人没有向合肥高新股份有限公司支付物业费，那也是合肥高新股份有限公司向被上诉人承担违约责任，上诉人与产权人之间构成房屋租赁合同关系，与被上诉人无关。按照原审法院判决的思路，本案系争房屋如果闲置不用岂不是被上诉人长城物业公司无权要求产权人承担物业管理费用？这与物业管理费的公共服务和商业服务属性也是完全相违背的。因此，本案中原审法院撇开产权人直接判决上诉人承担全部物业费，显然没有查清本案事实，更是遗漏了与本案有着直接权利义务关系的第三人合肥高新股份有限公司，本案程序存在重大违法。二、原审法院判决认定被上诉人长城物业公司向上诉人送达了物业管理委托告知书，即认可长城物业公司的主体地位，从而认定长城物业公司有权向上诉入主张物业管理费用，完全与原房屋租赁合同的约定不符，更与事实情况相违背。上诉人与出租人高新股份公司签订的《蜀山．新天地商业街B-3号楼商铺租赁合同》中明确约定，“物业服务的具体内容以及物业费的标准由上诉人与物业服务公司另行签署合同约定。”据此可知，被上诉人作为物业管理公司如若取得物业服务人的资格，必须具备：1、与上诉人明确约定物业服务内容；2、与上诉人明确约定服务价格；3、与上诉人进行明确的书面合同约定。但实际情况恰恰相反，上诉人作为经营性的服务场所，从未见到任何第三方的物业服务公司对上诉人的经营区域范围内进行物业服务，无论是治安保卫服务，还是门前卫生停车管理，均是上诉人自行承担，原审法院以所谓的委托告知书，来强行上诉人认可其单方面作出的规定，有何公平而言？法律依据何在？原审法院仅凭物业公司迟延递交的证据认定上诉人的工作人员“汪丽平”予以签收告知单，纯粹是凭空想象，实际上上诉人单位阿里巴巴公司根本没有此人，如果没有按程序依法送达，该委托告知的效力又何从谈起？更何况按照租赁合同的约定，需要明确具备约定的标准，难道委托管理告知书就可以凭借合肥高新股份有限公司这一政企不分的强势优先效力而予以代替双方的合同约定吗？值得一提的是，既然高新股份公司委托长城物业进行物业管理，但纵观本案，连最基本的委托管理合同都没有，双方的委托合同权利义务到底是何都没有查清楚，又凭何要求上诉人一味的认可其委托管理的效力？因此，原审法院在证据的采信中无形中给予被上诉人诸多的内心确认标准，被上诉人既不具备物业服务人的主体资格，也无权要求上诉人支付物业管理费用。原审法院在整个判决文书中，竟然对于上诉人的主体身份亦认为是满天星超市，出现了诸多错误，上诉人认为整个案件无论是从认定事实、证据认定，还是判决导向，过多的倾向于本就是强势一方的物业公司，使得案件失去了应有的公平基础，本案应当予以发回重审或予以改判。三、原审法院判决以1.8元／平方认定上诉人承担物业管理费没有任何依据，被上诉人在物务服务过程中并未尽到应尽的物业管理服务义务，上诉人具有拒绝交纳物业管理费的抗辩权。如前所述，物业服务费的标准要有明确的合同约定，本案中的合同约定显然无从谈起，其原因当然不是上诉人不愿意予以协商，而是物业公司凭借业主方、社居委的行政影响以单方面的委托管理告知书来代替本应进行的双方平等沟通，根本没有法律效力。《安徽省物业管理条例》第五十七条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和省物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。”而本案中，上诉人与被上诉人之间并未约定物业服务价格，被上诉人亦没有证据证明该物业服务价格进行了备案，因此，无论是双方合同约定，还是政府审批备案，均不能得出按照1.8元／平方的结论。退一步说，即使按照1.8元／平方米的标准，被上诉人也应当提供证据证明其物业服务的质量和水平达到了1.8元／平方的内容。按照《合肥市物业服务收费管理实施细则》等相关规定，物业综合服务费实行分等定价，物业服务公司应当对公共区域卫生保洁服务、公共秩序维护、停车管理、公共绿化养护、共用部位及公共设施维护养护管理等进行物业管理，被上诉人如果作为服务方，最起码应当提供为服务区域进行管理、服务的基本证据，而不是仅凭一纸通知，就认为承租方应当交纳多少的物理管理费用，否则，岂不是不论物业公司是否提供了服务就应当交纳物业管理费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因此，本案中即便再退一步，物业管理合同作为双方合同，物业公司要求业主支付物业费用前提条件是能够证明其履行了物业服务的义务。而在本案中，物业公司没有任何证据证明其履行了物业管理的服务义务，根据《合同法》67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，”上诉人也具有拒绝交纳物业管理费用的抗辩权，原审法院认定“2014年8月15日起，长城公司按约向蜀南庭苑商业街、蜀山新天地等提供了物业服务”没有事实和证据证明。再退一万步说，被上诉人作为物业公司未按服务等级规定和约定为业主提供标准的服务，系违约行为，应自行承担违约所产生的法律后果。根据《合同法》规定：“一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，本案中被上诉人提供的服务质量达不到合同约定，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，原审法院判决上诉人承担支付物业费的义务，无论从哪一方面来说，都没有法律依据。综上所述，我们恳请上一级人民法院能够认清物业管理纠纷中的广大物业管理企业的服务之乱、收费之乱，特别是查清本案中物业管理企业的只收费不服务的现象，为维护广大业主的合法权益，维护一个安全文明有序的和谐社区环境。上诉请求：1、依法撤销原审判决发回重审，或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。长城公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人系本案物业的实际使用人，应该支付相应的物业费，被上诉人接受业主合肥高新股份有限公司的委托作为物业服务企业有权收取相应的物业费，被上诉人已经书面告知上诉人有关物业委托管理的相关情况，上诉人应当知晓，根据物业管理条例等有关规定，上诉人方应按照租赁合同中的约定支付相应的物业费。2014年8月15日-2015年3月31日之间是我方服务的。物价局对住宅部分有政府指导价，但是对商铺部分试行市场调节价。1.8元的标准还是四五年前的标准。二审中双方没有提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。本院认为：阿里巴巴公司承租高新股份公司蜀南庭苑商业街商铺是实，并约定了租金、其他费用包括物业管理费、水电费等由阿里巴巴公司支付。高新股份公司与长城公司、蜀麓中心签订的《蜀南庭苑经营性房产委托管理协议》就蜀南庭苑商业街商铺等相关区域作出明确的委托管理约定，并对该区域的物业服务范围、物业收费标准和其他权利义务等作出相应约定。阿里巴巴公司属于承租户并约定物业费等其他费用由承租户支付，因此，长城公司作为物业服务单位收取物业服务费具有相应主体资格。商业铺面的物业收费双方已约定收费价格，该约定并无证据证明违反了其他相关禁止性规定，应当有效。阿里巴巴公司所提供照片证明长城公司存在未尽完全履行物业服务义务的情形，但该组证据并不能证明长城公司在该区域的服务及卫生长期处于此状态。综上，阿里巴巴公司上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由阿里巴巴公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱爱民审 判 员  程亚娟代理审判员  王 倩二〇一五年十二月二十五日书 记 员  张 琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。