江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第2442号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐必丽。
委托代理人张斯容，江苏兆锦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）冯成奇。
上诉人（原审被告、反诉原告）胡仁雅。
委托代理人王晓（受冯成奇与胡仁雅的共同委托），江苏东林律师事务所律师。
上诉人徐必丽因与上诉人冯成奇、胡仁雅房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2014）北民初字第0089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2013年3月20日，徐必丽与冯成奇签订了房屋租赁协议，双方约定：冯成奇将坐落于无锡市北大街＊号（锡房权证字第WX100064＊＊**）一楼大约280平方米、二楼大约1400平方米的房屋出租给徐必丽作火锅饭店使用，徐必丽对房屋做了充分的了解并愿意承租该房屋；承租期限自2013年5月28日至2020年5月27日，共计七年，年租金108万元，具体付款方式及以后每年的租金详见《房屋租赁合同》附表；徐必丽于2013年3月20日前支付房屋押金（定金）伍万元整，如徐必丽在3月28日未能支付第一次租赁费用50万元，则自动放弃该定金，如冯成奇在此期间将房屋租赁给他人，则双倍返还定金；冯成奇同意给徐必丽装修期两个月，免除租金；双方同意在2013年3月28日前签订《房屋租赁合同》。2013年3月21日，徐必丽与重庆某饮食文化有限公司签订了《特许加盟合同》，约定特许经营时间为2013年3月21日至2018年7月31日，加盟费为16万元，权益金1万元。此后徐必丽支付了上述款项。
2013年4月初，冯成奇、胡仁雅与徐必丽签订《房屋租赁合同》，约定：1、冯成奇、胡仁雅自愿将坐落于无锡市北大街＊号（锡房权证字第WX100064＊＊＊＊、第WX100064＊＊**）号一楼约238平方米、二楼约1267平方米的现有状况的房屋出租给徐必丽使用，徐必丽已对所出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋；2、房屋租赁期自2013年6月3日至2020年6月2日止，共计七年整。合同签订后，徐必丽一次性支付第一期租金50万元，以后每期的租金支付详见租金附表；3、冯成奇、胡仁雅保证上述房屋权属清楚，若发生与冯成奇、胡仁雅有关的产权纠纷或债权债务，概由冯成奇、胡仁雅负责清理；徐必丽保证上述房屋仅作为经营火锅店使用，一楼部分房产允许徐必丽转租；4、徐必丽经营所需的执照及专用证照的办理由徐必丽自行解决，在租赁期间如因国家政策不允许徐必丽继续经营的，冯成奇、胡仁雅一概不负责。徐必丽租赁期间所需交纳的水电费、房地产租赁税、营业税费、卫生费等费用均由徐必丽自行负责。徐必丽还需缴纳5万元水电保证金，待合同到期后，按实结清一切费用，多退少补；5、房屋租赁期间，冯成奇、胡仁雅保证徐必丽能够正常使用该房屋；6、房屋租赁期内，徐必丽如需对房屋改装或增扩设备时，应征得冯成奇、胡仁雅书面同意，费用由徐必丽自理；7、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。本合同租赁期间，任何一方需要提前终止合同，则提前90日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。如一方无故中止合同，则违约方需赔偿守约方50万元违约金，有实际损失的另外计算赔偿。徐必丽逾期交付租金每逾一日，由冯成奇、胡仁雅按当期租金的千分之一向徐必丽加收违约金，徐必丽逾期交付租金超过15日，冯成奇、胡仁雅有权终止本合同。在租赁合同租金附表中，双方约定：2013年4月3日支付2013年6月7日至2013年12月6日期间的租金50万元；2013年11月7日支付2013年12月7日至2014年6月6日期间的租金58万元；2014年5月7日支付2014年6月7日至2015年6月6日期间的租金108万元等等。
合同签订后，徐必丽将一楼约120平方米的区域转租给他人，并于2013年4月12日与无锡市福尚宅装饰工程有限公司签订了《室内装饰装修工程施工合同》，约定由无锡市福尚宅装饰工程有限公司采取包工包料的方式对案涉房屋进行装饰装修，合同总价为977000元；2013年4月14日，宋先文代表某火锅无锡店、乐某代表无锡市南长区某消防工程器材经销处签订了《消防改造工程承包合同》，约定工程造价为48000元，不包含消防检测费、材料送检费及验收费用，承包方确保喷淋消火栓系统沟通水池（由延寿堂会所承担主费用），工程范围：消防喷淋系统拆除安装及调试、消防报警联动系统及应急系统安装及调试。2013年6月3日，冯成奇出具收条，载明收到徐必丽缴纳了首期租金50万元以及水电费押金5万元。此外，房屋租赁合同签订后，徐必丽雇佣了工作人员并进行宣传推广，于2013年7月3日在案涉房屋所在地址注册成立了无锡某餐饮服务有限公司，于2013年7月17日正式营业。
营业当日，无锡市公安消防支队北塘区大队的监督人员在检查中发现无锡某餐饮服务有限公司未经消防安全检查擅自营业并拍照取证，送达了责令立即改正通知；7月19日，宋某、徐必丽在接受无锡市公安消防支队北塘区大队的调查中陈述，之所以擅自营业的原因系第一次开店，不知道需要办理什么手续，并承诺立即准备材料，着手申报。2013年8月8日，无锡市公安消防支队北塘区大队认为无锡某餐饮服务有限公司的行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，给予无锡某餐饮服务有限公司责令停产停业，并处罚款三万元整的处罚。2013年8月21日，徐必丽缴纳了上述罚款。此后，无锡某餐饮服务有限公司继续在案涉房屋内营业。2013年11月，徐必丽与冯成奇、胡仁雅协商后，于12月3日缴纳了10万元的租金。2013年12月4日，徐必丽、宋某与潘某交涉了关于消防的问题；12月16日，宋某与冯成奇在电话中提到了消防验收的问题。2014年1月2日，徐必丽向冯成奇、胡仁雅邮寄了暂停支付租金的通知书后停止营业。
另查明，无锡市北大街＊号归冯成奇、胡仁雅、潘某共有，潘某对冯成奇、胡仁雅将该房出租给徐必丽无异议。该房屋所在大楼的消防总管道在2013年3月份之前即已堵塞无水。
审理中，徐必丽陈述：1、其在租房之前并不知道案涉房屋的消防管道无水，直至2013年5月份才发现，后即与冯成奇联系，冯成奇带人查看后，未说明情况，其继续装修，直至开业被督促整改；2、冯成奇、潘某确实提到过建水池作为消防水源的事情，但并未商量费用问题，后来就不了了之；3、其饭店自2014年1月即已停业。
冯成奇陈述：1、徐必丽在租房时即对房屋的情况了解清楚了，在装修之前即知道大楼的消防管道存在问题；2、徐必丽装修期间，其确实带人至现场查看过，但查看的目的是当时潘某提出其在隔壁经营的某堂可以与徐必丽的火锅店一起建水池来作为消防水源。
为了证明徐必丽在签订租赁合同之前即已知道消防管道存在问题，冯成奇、胡仁雅申请证人朱某、潘某出庭作证。朱某陈述：其在潘某的某堂兼职电工，徐必丽的火锅店在某堂隔壁，因此经常至火锅店抄电表，并帮助画空调布置图纸等，因此认识了负责火锅店的宋某；该房原由潘某出租给澳门豆捞，潘某与冯成奇交接房屋时宋某也在场，当时就提到了消防管道的问题；徐必丽的火锅店的消防工程是其朋友乐某承包的，在开工之前即跟宋某说明大楼的消防管道无水，因此不包验收。潘某出庭陈述：徐必丽在与冯成奇签订租赁合同期间曾一起至其办公室，其当天即告知徐必丽整个大楼的消防总管没有水，但是其可以帮助协调办证；其曾说过徐必丽可以将内部消防整改做好，等政府部门将管道水接过来即可；乐某系其介绍给徐必丽承包内部消防整改工程的。
徐必丽诉至法院称：冯成奇、胡仁雅在签订合同时隐瞒了诉争房屋无法通过消防验收亦不能作为经营使用的事实，违背了诚实信用的原则，是欺诈。故请求判令：1、撤销双方之间签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁合同》；2、冯成奇、胡仁雅退还水电保证金50000元；3、冯成奇、胡仁雅共同赔偿合同撤销给徐必丽造成的损失，其中员工工资、广告费等525958元，另外还应赔偿资产评估结果所确定的装修损失、经营所购器材损失（约100万元）；4、本案诉讼费、资产评估费由冯成奇、胡仁雅负担。
冯成奇、胡仁雅反诉称：按照合同的约定，徐必丽应当在2013年11月7日支付下一期六个月的租金，徐必丽拖欠租金的事实已构成违约，应当承担违约责任，请求法院判令：1、双方继续履行《房屋租赁合同》；2、徐必丽支付租金48万元以及违约金50万元；3、徐必丽承担反诉费用。
审理中，法院应徐必丽的申请委托评估部门对徐必丽在案涉房屋中已形成附合的装饰装修的残值进行评估，后因当事人双方提交材料不全且对改造项目无法确认一致，评估部门认为无法评估，将案卷退回。
徐必丽则表示，如不能认定为欺诈，则要求解除合同。2014年7月23日，徐必丽将案涉房屋中其使用的部分移交给了冯成奇、胡仁雅，一楼转租部分（约120平方米）尚未移交。关于水电费押金，徐必丽租赁期间，由某堂代为缴纳电费，冯成奇称其已将押金中的3万元支付给某堂以支付电费，法院再三要求双方至延寿堂进行结算，但双方并未在限定的时间内结算完毕。
原审法院认为：
依法成立的合同受到法律的保护。冯成奇、胡仁雅经共有人授权将房屋出租给徐必丽，徐必丽作为饭店的经营者负有向当地公安机构申报消防安全检查的义务，因此，其作为承租方在洽谈租赁时对系争房屋现状等相关情况应当明了，且现并无证据表明冯成奇、胡仁雅在签订合同时有故意隐瞒相关事实或故意作出某种虚假陈述致使徐必丽作出了错误的意思表示，故徐必丽与冯成奇、胡仁雅签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。徐必丽主张冯成奇、胡仁雅在签订合同中存在欺诈行为而要求撤销该合同，法院不予支持。双方在租赁合同中约定租赁房屋用于开设火锅饭店，现房屋所在大楼的消防总管无水，而双方又未能就解决消防水源问题达成一致，致使合同客观履行不能，故徐必丽有权解除合同。
合同履行及解除过程中，当事人有义务采取适当的措施防止损失的扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，除加盟费之外，徐必丽主张的其他损失均产生于签订装修合同之后，属于其扩大的损失，法院不予支持。理由如下：1、按照相关要求，徐必丽应在装修之前即将租赁合同、装修图纸、设施图纸等提交至消防部门进行审核，但其并未提交，即未经消防审核即自行施工，如其严格按照消防管理规定进行操作，则装修损失以及此后的增添设备、广告宣传、人员培训、雇员工资等等均可以避免；2、根据消防部门的答复，从事餐饮等行业的业主可通过修建蓄水池等方式作为消防水源。但关于消防水源的来源，双方在合同中并未约定，双方应协商解决，协商不成的，按照合同有关条款或交易习惯确定；3、徐必丽在2013年4月14日即其签订装修合同两日后即与乐某签订了消防工程改造合同，在该份合同中，明确载明“确保喷淋消火栓系统沟通水池（由延寿堂会所承担主费用）”，该约定再次证明徐必丽对于大楼的消防管道无水这一事实清楚，且与冯成奇陈述的延寿堂的经营者潘某与徐必丽商量两家共建水池作为消防水源亦相印证，可见徐必丽知道消防总管无水，但其在未与冯成奇、胡仁雅进行协商，就解决消防水源来源问题达成一致的情形下，仍然继续进行装修、增添设施、雇佣人员等，进一步扩大了相关损失。案涉房屋中，徐必丽所添附的装修装饰物，未形成附合的，徐必丽可予以拆除，但不得造成房屋以及原装饰装修物的损毁。
关于加盟费，该费用产生于双方签订租赁协议之后、房屋租赁合同之前，基于直接导致合同不能履行的客观原因系案涉房屋所在大楼消防管道缺水，属于不可归责于双方的事由，故应由徐必丽与冯成奇、胡仁雅根据公平原则分担，根据特许经营时间、费用（5年共计17万元）以及徐必丽实际经营时间等因素，法院酌定徐必丽的损失为14万元，由冯成奇、胡仁雅承担7万元。
关于房屋租金，2014年1月2日，徐必丽以书面形式向冯成奇提出了消防管道的问题并停止了营业，随后又向法院提起了诉讼，在此期间，案涉房屋除转租部分，其他均因双方存在争议而闲置。因合同解除属于不可归责于双方的事由，故冯成奇、胡仁雅主张的违约金，法院不予支持；同时，基于上述事实，对于冯成奇、胡仁雅主张的2013年12月7日至2014年6月6日期间尚欠租金48万元，及已经支付的10万元，应当予以调整，结合徐必丽将一楼约120平米房屋转租尚未交还给冯成奇、胡仁雅的事实，法院酌定此期间徐必丽应当支付的租金为约定租金的35%即20.3万元（58万元＊35%），扣除徐必丽已经支付的10万元，徐必丽尚应支付10.3万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十六条之规定，原审法院判决如下：一、解除徐必丽与冯成奇、胡仁雅之间的房屋租赁合同关系，徐必丽于判决生效之日起十五日内搬离无锡市北大街＊号房屋，并将房屋返还给冯成奇、胡仁雅。二、徐必丽于判决生效之日起十五日内支付冯成奇、胡仁雅2013年12月7日至2014年6月6日期间的租金10.3万元。三、冯成奇、胡仁雅于判决生效之日起十五日内支付徐必丽加盟费损失7万元。四、驳回徐必丽的其他诉讼请求。五、驳回冯成奇、胡仁雅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9760元，反诉费6800元，共计16560元，由徐必丽负担10560元，由冯成奇负担6000元。
上诉人徐必丽不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院根据消防改造合同中的确保喷淋消火栓系统沟通水池（由某会所承担住费用）及冯成奇关于潘某与徐必丽曾商量共建水池的陈述认定在签订消防工程改造合同签已知晓消防总水管不当。理由如下：上述合同系乐某与潘某提供，徐必丽仅是参照使用。潘某与冯成奇等多次以责任在政府为由推脱，但同时又强调这个问题迟早要解决，但均系在此后发生。二、冯成奇交付的房屋在消防安全上有瑕疵，涉案房屋不能进行商业经营，已经构成违约。在徐必丽了解房屋的消费隐患后，冯成奇又不愿承担维修责任，故冯成奇等应承担因解除合同产生的全部违约责任。此外，冯成奇等的误导及推脱使得徐必丽在2013年5月知晓消防总水管无水仍信赖合同有履行的可能性，故继续装修开业，造成上诉人的损失扩大。而且涉案房屋在本次出租之前就因消防问题受到行政处罚。故房屋装修损失虽然徐必丽也有一定过错，但冯成奇等过错更明显，应承担主要责任。三、转租部分仅系110平方米，而非原审法院认定的120平方米，应当按照转租部分的面积来计算费用，而非酌定。四、原审法院鉴定程序存在瑕疵，仅在要求徐必丽提供一次材料后即通知无法评估，故要求继续鉴定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉请。
上诉人冯成奇、胡仁雅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定经营餐饮店的加盟费由其承担50%缺乏法律和事实依据，同时房屋租赁损失仅让对方承担35%也不公平。二、原审租金损失判决至2014年6月6日计48万元亦有失公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法就责任比例的分担及租金金额进行改判。
除原审中双方当事人均认可转租面积按110平方米计算外，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
本案的争议焦点为：双方就诉争合同履行及解除过程中产生的损失应当如何确定、责任如何承担。
本院认为：
一、双方的损失和责任承担均涉及一争议事实即徐必丽在签订消防改造合同时对消防总水管无水是否明知，由于徐必丽与第三方签订的合同中明确载明“确保喷淋消火栓系统沟通水池（由延寿堂会所承担主费用）”而非消防总水管，虽然徐必丽陈述使用的系格式合同，其对消防总水管无水的情况并不知晓，但消防系统需要接通水源是众所周知的事实，根据合同中的上述约定足以推定消防工程的承揽人在与徐必丽签订合同时曾就水源问题进行过磋商，故本院认为徐必丽当时知晓消防总水管无水这一事实已经具备了高度可能性，原审法院对此予以认定并无不当。
二、关于徐必丽一方的损失。
1、关于加盟费的损失：由于加盟费的发生系在消防改造合同签订之前，而且消防总水管无水并非双方当事人的原因造成，此后双方当事人就消防水源问题虽有协商，但并未达成一致意见，导致合同无法继续履行，故原审法院判决双方各半承担加盟费损失并无不当。
2、关于装修等其他损失：就损失的认定而言，其中装饰装修损失原审法院已经移送鉴定，徐必丽应当在相应的期限内提交证据，后因材料不全且双方当事人无法一致确认，评估部门认为无法评估，将案卷退回。该举证不利的后果应当由徐必丽承担，故对徐必丽要求重新鉴定的申请本院不予准许。就责任的承担而言，徐必丽在签订合同不久后即明知消防水管无水，而且在装修前将相关资料提交消防部门进行审核系徐必丽的义务，其如果履行了相关义务，此后的装修等损失亦不会发生，故原审法院认定因此扩大的损失应由其自行承担并无不当。此外，关于水电保证金双方均未按原审法院指定的时间就水电费用进行结算，且在诉讼中尚未全部迁出，故徐必丽要求退还水电保证金的主张，在本案中不应支持。
三、关于冯成奇、胡仁雅一方的损失。
关于房屋租金损失：就损失的认定而言，由于其仅起诉要求48万元租金损失，二审中又要求增加，本院对此不予理涉。就责任的承担而言，原审法院就相关因素之一即转租面积认定为约120平方米与双方当事人争议后认可的110平方米差距不大，尚在酌定范围内，本院不再调整。故原审法院根据房屋的使用情况及双方各自过错酌定徐必丽承担35%的责任并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16560元，由徐必丽负担10560元，由冯成奇负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 王 倩
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年三月十二日
书 记 员 窦 玥