福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1087号
上诉人（原审原告、反诉被告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司，住所地莆田市荔城区八二一中街301号七楼，组织机构代码证代码68509083-7。
法定代表人周文贵，执行董事。
委托代理人陈新云、傅静晶，福建升恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）林金鹏，男，1963年7月6日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。
委托代理人方国伟、白建永，福建壶兰律师事务所律师。
上诉人莆田市新华都万家惠购物广场有限公司（以下简称“新华都公司”）因与被上诉人林金鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年3月30日，被告林金鹏与原莆田万家惠购物广场有限公司（以下简称万家惠公司）签订一份《商场租赁合同》，约定被告将其所有的坐落莆田市涵江区宫下路A幢二楼商场（总建筑面积约为1698平方米）出租给万家惠公司使用，租赁期间四年六个月（自2009年4月1日起至2013年9月30日止）；签约时，被告已提供属其所有的250KW变压器供万家惠公司使用（申请立户以万家惠公司办理，租赁期满万家惠公司应无条件配合过户归还被告）；合同签订日，万家惠公司应支付保证金20万元给被告；租赁期满后，万家惠公司应保证商场及设施设备的正常状态，经被告验收合格后三日内退还保证金20万元等内容。同日，万家惠公司依约支付保证金20万元给被告。2009年11月13日，万家惠公司变更企业名称为莆田市新华都万家惠购物广场有限公司即本案原告。在合同履行过程中，原告自2009年4月1日起至2013年3月30日止依约支付给被告前4年租金。2013年1月29日，原告向被告寄送《关于宫下店租赁合同到期不再续租的通知函》。2013年5月3日，被告与原告工作人员到租赁场地查看并提出具体恢复修理要求。2013年6月17日，原告再次向被告寄送《关于宫下店租赁合同到期不再续租的通知函》。因原告未按约支付最后一期租金，被告于2013年7月22日向本院提起诉讼，诉讼期间，原告于2013年7月24日向被告寄送租赁物的钥匙一套，被告于次日收到该钥匙。该案经本院于2013年9月18日判决，原告至2013年11月1日已按判决主文履行义务。2013年10月1日起，租赁物使用的变压器，双方没有办理过户手续，其使用费由原告垫付。2013年11月4日，被告委托律师向原告提出租赁场所存在的9个问题，但原告不予认可。2013年12月24日，原告向本院提起诉讼。诉讼期间，被告认为由其自行对租赁物进行维修将产生维修费用计8.745348万元，但原告只同意支付0.5万元，致无法达成调解。
原审法院认为，万家惠公司与被告签订的《商场租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。合同生效后，万家惠公司名称变更为新华都公司即本案原告，应由本案原告按约履行合同权利义务。租赁合同期满后，合同的权利义务自然终止，被告有义务接收租赁物。虽然该合同第四条第4款约定：租赁期满，被告有权收回出租商场，万家惠公司应如期恢复原状交还被告；第十条第4款还约定：万家惠公司交还应保证商场及设施设备的正常状态，经被告验收合格后三日内退还保证金20万元。原告在交还租赁物给被告时，被告应在合同期满时及时验收。原告交还的租赁物虽然存在一定的瑕疵，但被告随后于2013年11月4日对租赁物进行验收，其所提及的九项内容对被告使用租赁物的功能没有根本性的影响。故可认定原告交付的租赁物符合租赁物的正常使用状态，被告应依约返还保证金给原告。故原告请求被告返还保证金，于法有据，予以支持。但原告交还的租赁物存在瑕疵部分，因租赁物钥匙在被告处，原告亦同意由被告修复，故可由被告自行修复，修复费用由原告承担。按照所需修复的部位、面积，参照被告所提的维修费用报告，本院酌情认定为2.6万元，该修复费用可从被告返还的保证金中予以扣减，即被告应返还给原告保证金17.4万元。原告请求被告支付该保证金的利息，被告虽然于2013年7月25日收到原告寄送的租赁物钥匙，但并未同意提前接收该租赁物，且因原告对拖欠被告的租金和违约金于2013年11月1日才按判决主文履行义务，同时，原告交付的租赁物存在一定的瑕疵，故原告请求被告支付保证金的利息，依据不足，不予支持。原告使用的变压器在租赁期满后，应按合同约定办理过户手续，被告没有及时变更，构成履行不当。被告同意承担变压器的使用费，予以照准。反诉原告请求反诉被告对租赁物恢复原状，因双方并没有提供保留原状的证据，原状恢复客观上已是不可能，被告在修复中已包括对场地的清理，故反诉原告请求反诉被告对场地及时清理和赔偿租金损失的反诉主张，理由和依据不足，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告（反诉原告）林金鹏应在本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司保证金人民币十七万四千元；二、被告（反诉原告）林金鹏应配合原告（反诉被告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司办理250KW变压器过户至被告（反诉原告）林金鹏名下的手续，该变压器的使用费（按国家电网确定的金额）自二〇一三年十月一日起至实际过户之日止由被告（反诉原告）林金鹏承担；三、驳回反诉原告林金鹏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4315元，由被告（反诉原告）林金鹏负担3795元，由原告（反诉被告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司负担520元。反诉案件受理费人民币2173元，由反诉原告林金鹏负担。
一审宣判后，上诉人新华都公司不服，向本院提起上诉。
上诉人新华都公司上诉称：1、上诉人在合同到期前一年，就要求被上诉人接收房屋，但被上诉人不配合。上诉人于2013年7月24日将租赁房屋的钥匙寄还给被上诉人，提前完成房屋交付，并支付租金至合同到期。因此，上诉人要求被上诉人在租赁期满后返还租赁保证金及利息，合理合法，应予支持。2、上诉人在合同期满前就已完成租赁场地的清理工作，并提前完成交付行为。原审法院认定上诉人交付的租赁物部分存在瑕疵是错误的，上诉人认为部分瑕疵是租赁物的自然损耗及正常的修缮和使用。3、原审法院既已认定上诉人基本尽到恢复和清理义务，没有迟延交付租赁物，却又支持被上诉人所谓的修复费用，是不能成立的，且修复费用是由法院自行酌定而非由第三方鉴定机构评估鉴定，是错误的。综上，请求撤销原审判决，依法改判被上诉人林金鹏返还上诉人新华都公司租赁保证金20万元及自2013年10月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息至被上诉人林金鹏实际还清之日止。
被上诉人林金鹏辩称：1、上诉人拖欠被上诉人的租金和违约金至2013年11月1日才按照生效判决书履行完毕，且上诉人交付的租赁物存在一定的瑕疵，因此，原审未判决被上诉人承担支付利息的义务是正确的。2、上诉人交付的租赁物存在瑕疵，如墙体内墙斑驳、地板砖部分损坏、踢脚线破坏严重、地板卫生没有清理干净等，原审判决认定交付的租赁物存在瑕疵是正确的。3、上诉人交付的租赁物存在瑕疵，给被上诉人的恢复和清理工作带来一定的经济负担，原审法院判决扣减保证金中的2.6万元作为修复费用，是有事实和法律依据的。综上，请求驳回上诉，维持原判决。
经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人新华都公司与被上诉人林金鹏均没有异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人新华都公司与被上诉人林金鹏签订的《商场租赁合同》履行期满后，双方的合同权利义务终止。为了保证合同的履行，在合同签订之日，被上诉人林金鹏收取上诉人新华都公司保证金人民币20万元。现合同期满，上诉人新华都公司已全部支付租赁期间的租金及逾期支付租金的违约金，并将租赁物交还给被上诉人林金鹏，根据合同约定，被上诉人林金鹏应当将保证金退还给上诉人新华都公司，因此，原审判决退还保证金是正确的。根据双方在原审期间提供的现场照片及原审法院对现场所作的勘察笔录，上诉人新华都公司交付的租赁物确实存在瑕疵。被上诉人林金鹏同意由自己对租赁物的瑕疵部分进行修复，故原审判决由被上诉人林金鹏自行修复，修复费用由上诉人新华都公司承担，也是正确的。但对于修复费用，考虑到租赁物租赁期间的自然损耗及租赁物的性质，原审法院酌情认定修复费用为人民币2.6万元过高，根据现场的照片及勘察笔录所反映的租赁物情况，本院酌情予以调整为人民币1.3万元。上诉人新华都公司上诉请求由被上诉人林金鹏支付迟延退还保证金的利息，因上诉人新华都公司没有按照合同约定履行支付租金及逾期支付租金的违约金的义务，且其交还的租赁物存在瑕疵，故原审判决驳回上诉人新华都公司的该请求，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第22号民事判决第二项、第三项；
二、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第22号民事判决第一项；
三、被上诉人林金鹏应在本判决生效后五日内返还上诉人莆田市新华都万家惠购物广场有限公司保证金人民币十八万七千元；
四、驳回上诉人莆田市新华都万家惠购物广场有限公司的其他上诉请求。
本案一审本诉案件受理费人民币4315元，由上诉人莆田市新华都万家惠购物广场有限公司负担人民币275元，由被上诉人林金鹏负担人民币4040元；反诉案件受理费人民币2173元，由被上诉人林金鹏负担。二审案件受理费人民币450元，由上诉人莆田市新华都万家惠购物广场有限公司负担人民币225元，被上诉人林金鹏负担人民币225元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 林锴琪
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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