广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1821民初1697号原告：广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司，住所地佛冈县石角镇沿江东路佛冈奥园商业街1号，统一社会信用代码914418210667166425。法定代表人：万立安，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱冠洲，该公司项目经理。委托诉讼代理人：邹春娟，该公司客服主管。被告：孙明月，女，1975年2月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司（以下简称：奥园物业佛冈分公司）与被告孙明月物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。2016年12月29日，经审理发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告奥园物业佛冈分公司的委托诉讼代理人朱冠洲、邹春娟到庭参加诉讼，被告孙明月经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥园物业佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费，其中被告的物业属于别墅，物业管理服务费按2元/平方米的标准计算，被告的物业管理服务费暂计至2016年12月31日共计人民币23814.72元；2.判令被告以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之二的标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2016年12月31日上述所有被告的违约金数额为26825.96元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：自2014年4月，原告从广东雅博物业服务有限公司佛冈分公司（以下简称：雅博物业公司）接管佛冈奥园小区，并与佛冈同力盛投资发展有限公司（以下简称：同力盛公司）签订了《前期物业服务合同》，被告案涉物业包含在佛冈奥园小区内。其中，《商品房买卖合同》的《补充协议》中约定：被告愿意接受物业管理公司对该商品房进行物业管理。《前期物业服务协议》及《临时管理规约》均约定物业管理服务费的缴纳周期为每6个月预交一次，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按所欠费用的千分之二交纳滞纳金。合同签订后，原告依约向被告案涉物业提供物业管理服务。但被告拖欠原告物业管理服务费一直未交，被告的行为已构成违约，应依照合同约定向原告支付违约金。原告认为，被告为佛冈奥园小区业主，原告与被告均签订的《前期物业服务协议》应依法对被告具有约束力，被告应当遵守合同约定向原告缴交物业管理费。现被告拖欠上述费用的行为已侵害原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，望法院依法裁判，支持原告上述诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告孙明月未向本院提交书面答辩意见，也未在举证期限内向本院提交证据。原告向本院提交了《营业执照》、《前期物业服务合同》、佛冈奥园接管公告、《房屋买卖合同》及《补充协议》、钥匙／资料签收表、律师函、债权转让协议等证据，本院对原告提供的上列证据复印件与原件核对无异。被告孙明月经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据辩证、质证的权利。上述证据中，除了债权转让协议中的滞纳金应进行合法性审查外，其他证据来源合法，内容真实，与案件相关联，证据之间能相互印证，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月25日，被告孙明月与开发商同力盛公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，购买位于佛冈县石角镇××小区别墅××幢房屋，建筑面积330.76平方米。其中《补充协议》第11条约定：“买受人愿意接受出卖人依法委托的物业管理公司对商品房进行管理，并在本合同签订时与该物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。2009年9月8日，同力盛公司将房屋交付给被告孙明月。2011年7月1日起，同力盛公司委托的雅博物业公司以每平方2元每月661.52元的价格向被告收取物业管理费。2014年4月1日，奥园物业佛冈分公司与同力盛公司签订《前期物业服务合同》。同年4月16日，原告与雅博物业公司签订《债权债务转让协议》，雅博物业公司将其在2007年8月15日至2014年4月15日管理佛冈奥园小区期间对业主拖欠的物业物理费、水电费、滞纳金等费用的债权转让给原告，转让后，原告有权向拖欠费用的业主进行追讨。2015年6月10日，原告将雅博物业公司的《债权债务转让通知书》邮寄给被告，雅博物业公司将被告拖欠其的物业管理费2315.32元债权转让给原告。2014年4月16日，原告向佛冈奥园小区全体业主发出接管公告，正式接管佛冈奥园小区物业服务，开始向被告孙明月的房屋提供管理服务。至2016年12月31日，被告欠原告23814.72元物业管理费，经原告多次追讨无果，原告遂起诉至本院。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告奥园物业佛冈分公司是佛冈奥园小区的合法物业管理公司，其自2014年4月16日起正式对佛冈奥园小区内的物业进行管理服务。虽然原告与被告未签订正式的物业服务合同，但被告孙明月作为小区内的业主，接受了原告提供的物业管理服务。双方已形成了事实上的物业管理服务合同关系，该合同关系是双方的真实意思表示，合同没有违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约依法履行各自的义务。原告作为物业公司已为被告提供了相关的物业服务，被告作为业主应按时交纳物业服务费用。因此，至2016年12月31日，被告拖欠原告物业管理费23814.72元应支付给原告（包括孙明月欠雅博物业公司的2315.32元物业管理费）。至于滞纳金问题，由于原告未能提供证据证明原告与被告或雅博物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》，约定拖欠物业管理费要按每日千分之二计算滞纳金，原告的该请求，事实和理由不充分，本院不予支持。鉴于被告不交纳物业管理费，确实造成了原告的损失，被告逾期不交纳的物业管理费，应以23814.72元为基数，从起诉之日开始，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告，直至付清之日止。综上所述，原告要求被告支付拖欠的物业管理费23814.72元及该款从起诉之日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，事实清楚，理由充分，本院予以支持，其他诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告孙明月经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙明月于本判决发生法律效力之日起十五日内支付物业管理费23814.72元给原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司；二、被告孙明月于本判决发生法律效力之日起十五日内支付物业管理费23814.72元的利息给原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司（利息以23814.72元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年11月10日开始计算至付清物业管理费之日止；三、驳回原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司的其他诉讼请求。案件受理费1066元，由原告广州奥园物业服务有限公司佛冈分公司负担466元，被告孙明月负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  李海华审 判 员  黄丽仪人民陪审员  刘文燕二〇一七年五月十八日书 记 员  周 宇附：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。