贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）黔毕中民终字第739号
上诉人（原审原告）刘世华，女，汉族，1958年3月15日出生，现住毕节市。
上诉人（原审第三人）顾荣德，男，1943年8月16日出生，汉族，现住毕节市。
被上诉人（原审被告）顾荣学，男，1960年4月24日出生，汉族，农民，住毕节市。
委托代理人詹军（特别授权）、王静，贵州威迪律师事务所律师。
上诉人刘世华、顾荣德与被上诉人顾荣学房屋买卖合同纠纷一案，刘世华、顾荣德不服毕节市七星关区人民法院于2012年5月25日作出的（2012）黔毕民初字第0125号民事判决，向本院提出上诉，本院于2012年8月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审原告诉称：原告在2003年6月15日出资40，000.00元购买了毕节市海子镇沙地村乡政府的房屋，被告见原告购买房屋就在自己房屋面前，于是要求原告将房屋转让给被告，原告没有答应，被告见原告不肯将房屋卖给自己，便采取种种手段威胁原告。原告于2006年2月2日，将其购买的房屋以
22，000.00元的价款转让给被告，《转让协议》签订后，被告却拒绝支付22，000.00元给原告。原告一直要求被告将22，000.00元付清，被告一直不付。为了达到强占原告房屋的目的，不惜采用殴打、威胁等暴力手段，霸占原告的房屋，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。故请求人民法院判决：一、依法确认原、被告双方于2006年2月21日签订的《转让协议》无效；二、依法判令被告返还原告的房屋；三、本案诉讼费由被告承担。
原审查明：原告刘世华与第三人顾荣德系夫妻，与被告顾荣学妻子刘世书系姊妹。聂宗品曾系原告刘世华及第三人的女婿，聂宗品与原告之女顾丽红身份证上的住址是毕节市××花园××号，即是原告与第三人现居住的住址。被告所提供聂宗品的两张借条是在聂宗品与顾丽红婚姻关系存续期间产生的，4，000.00元的借款是用于顾丽红读贵州民院学费，15，000.00元借款用于购买弘宗花园房子。2003年6月15日原告刘世华与被告顾荣学妻子刘世书共同出资40，000.00元购买了原海子街区沙地乡政府的房屋。2006年双方经过协商，原告将其与被告妻子刘世书共同购买的原沙地乡政府的房屋属于原告的部分以22，000.00元价格转让给被告顾荣学。顾荣学对该房进行维修、管理、使用长达6年之久，其间，原告及第三人均未提出任何异议。现原告及第三人以该房是在被被告胁迫的情况下签订的《转让协议》和该房屋的房款22，000.00元未付为由诉至法院，请求法院确认原、被告双方2006年2月21日签订的《转让协议》无效。本案在审理中经本院主持调解，因各持已见，未能达成协议。
原审认为：在本案中，从原、被告提供的证据，以及原、被告双方的陈述来看，上述所争议的房屋系原、被告双方共同出资购买；对于双方签订的《转让协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订协议，并不存在上述法律条款规定的情形，系双方当事人真实意思表示，应确认为有效协议；第三人顾荣德根据物权法九十七条的规定主张转让协议属夫妻一方擅自转让夫妻共同财产无效的，因本案发生转让的时间是2006年2月，而物权法是2007年10月1日起才施行，本案不适用物权法的规定，且第三人没有证据证明诉争房屋在被告管理、使用六年之久自己不知情的事实，第三人顾荣德主张合同无效的请求不成立；对于原告所诉的房价款22，000.00元未付的问题，证人刘某（原告及被告妻子刘世书之弟）证明了该房价款中的19，000.00元已抵付原告之女向被告借款，余下的3，000.00元已当场转交付给原告，结合聂宗品向被告的借款是在其与原告之女顾丽红婚姻关系存续期间产生，借款是用于顾丽红的读书及购买弘宗花园房子，以及原告、第三人的现住址，聂宗品与顾丽红身份证上的住址均是弘宗花园，可以认定转让款22，000.00元按原、被告签订《转让协议》时约定的支付方式已履行的事实，因此原告所诉的房价款22，000.00元未付的主张不能成立。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，决判如下：驳回原告刘世华的诉讼请求。案件受理费800.00元，由原告刘世华承担。
刘世华、顾荣德不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，改判支持上诉人的诉请，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误，根据《房地产管理法》第38条之规定，属于共有房产的，未经其他共有人同意的，不得转让。被上诉人在明知上诉人刘世华与顾荣德系夫妻关系，且转让的财产属于上诉人刘世华与顾荣德的财产，未经顾荣德同意还签订的转让协议应属无效。上诉人顾荣德是否知晓与其是否同意是两个不同的概念，本案顾荣德在诉讼发生时已经书面提出了异议不同意刘世华转让涉案房屋，对刘世华及顾荣学之间的行为并没有追认，故刘世华与顾荣学之间的协议无效。被上诉人的证据无法证明其出资与上诉人共同购买房屋，其证言是传来证据，其证人诸某陈述不清，又无其他证据佐证不能被采信。二、一审法院以转让协议已经履行为由适用《合同法》第44条等的规定判令该协议有效属于适用法律错误。协议是否履行与协议是否有效是两个不同的法律关系，履行完毕不等于合同有效，根据《土地管理法》第10、63条之规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，涉案转让协议违反该规定，属于《合同法》第52条规定的违反法律强制性规定及损害顾荣德合法权益的无效情形，故转让协议无效。三、一审法院程序违法，一审法院违反《民事诉讼法》及《证据规定》，擅自收集与案件程序无关且有利于被上诉人的实体证据，属于滥用职权。一审法院适用法律断章取义，故意回避对法律的强制性规定的适用，属于枉法裁判。本案转让行为发生在《物权法》生效前，但对于该纠纷的发生是在该法实施以后，且对房屋转让有禁止性规定的法律还有《民法通则》、《土地管理法》、《房地产管理法》，一审法院却置之不理。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，被答辩人的理由均不成立。答辩理由：一审判决认定双方2006年2月21日签订的《转让协议》合法有效有事实和法律依据。政府部门公开拍卖的房屋并不违反法律规定，房屋是否过户登记不影响合同效力。顾荣德知道《转让协议》签订前和签订时的情况，如果其认为损害其权利，应当在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，但过去六七年时间，其没有提起诉讼，也没提出异议，按照法律规定应视为同意合同。
经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。
二审争议的焦点：一、涉案《转让协议》是否有效；二、一审法院调查收集证据是否程序合法。
本院认为：一、关于涉案《转让协议》是否有效，上诉人诉称《转让协议》违反《土地管理法》第10、63条之规定而无效，违反法律和行政法规而使合同无效，必须是违反了强行性规定中的效力性规定。《土地管理法》第10条的规定不是强行性效力性规定，《土地管理法》第63条的规定不仅有除外条款，而且也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的仅取缔违反之行为，对违反者加以制裁以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，在农村集体土地上所建商品房买卖合同并不必然无效。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”，共有人擅自处分共有财产的，如果其他共有人明知而不提出异议，视为其同意。在被上诉人顾荣学对涉案房屋进行管理的六七年间，上诉人顾荣德应该明知该转让合同而不提出异议，视为其同意涉案合同。涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同有效。故，本院对上诉人的第一、二项上诉理由不予采信。二、关于一审法院调查收集证据是否程序合法。一审法院根据被上诉人顾荣学的调查申请，向婚姻登记机关查阅复制了聂宗品、顾丽红的婚姻登记档案，该份证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料及当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，故一审法院调查收集证据程序上并无不当，本院对上诉人的第三项上诉理由不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人刘世华、顾荣德承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 吴建平
审判员 唐 琳
二〇一二年十一月十四日
书记员 朱 莉