焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民一初字第318号
原告焦作香港城小杨生煎店。经营场所：焦作市解放区香港城*楼门面房****号。
经营者郭玉芳，女，1982年出生，汉族，住焦作市解放区。
委托代理人耿海中，河南华凌律师事务所律师。
被告焦作市明伦香港城商业有限公司。住所地：焦作市解放区大厦南街**号*******室。
法定代表人张三迎，总经理。
委托代理人马少华，男，1983年出生，汉族，住郑州市管城回族区，系该公司营运部长。
原告焦作香港城小杨生煎店与被告焦作市明伦香港城商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告焦作香港城小杨生煎店的经营者郭玉芳及其委托代理人耿海中、被告焦作市明伦香港城商业有限公司的委托代理人马少华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告焦作香港城小杨生煎店诉称，2014年5月19日，原、被告签订了《香港城购物广场租赁合同》，原告租赁了被告管理的位于焦作市解放区的门面房（面积为54平方米）经营小杨生煎包。约定租赁费每月5000元，原告已将租金交至2015年3月31日。另外，原告还向被告交纳了保证金10000元、宣传费2000元、电表押金600元。2015年3月初，张开利称其已经通过拍卖方式于2015年3月3日取得了原告所租赁房屋的所有权，持房产证要求原告支付3月份的房租，并要求原告按原租赁合同执行或与其重新签订租赁协议，否则将强行要求原告搬离房屋。2015年3月16日，张开利带领数十人来到原告租赁的房屋要求原告搬离并损毁了部分财物，并称如再不交房租将采取进一步措施，给原告造成了较大的经济损失。原告将此情况反映给被告后，被告不仅不解决问题，反而称其与原告签有租赁合同，原告必须向其交纳租金，违约即采取停水、停电等方式阻止原告经营。
2015年5月2日起，被告以原告不交纳房租为由对原告经营场所擅自进行停水停电，后经多次协商，被告于5月8日才恢复原告的通水通电。五一黄金周本是一年中经营最好的时期，但被告的行为给原告造成了较大经济损失。2015年5月13日，被告向原告送达了所谓的《解除合同通知书》，要求解除租赁关系、收回租赁物业并要求原告承担高额违约金。原告认为所租赁房屋的所有权已经发生改变，被告不再享有出租权，被告不得擅自采取任何停水停电的措施妨碍原告正常经营，被告向原告送达的《解除合同通知书》不具有法律效力。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即退还原告多交的房屋租金4516元（月租金5000元，自2015年3月4日起至2015年3月31日止）、保证金10000元、宣传费2000元、电表押金600元，共计17116元；2、被告立即排除妨害并不得采取停水停电等妨害原告正常经营的行为；3、被告立即赔偿因其擅自停水停电给原告造成的经营损失6693元（自2015年5月2日起至5月7日止）；4、确认被告于2015年5月13日向原告送达的《解除合同通知书》无效；5、本案诉讼费由被告承担。
被告焦作市明伦香港城商业有限公司辩称，原、被告之间签订的租赁合同期限至2016年7月，且该租赁合同为有效合同，原告在合同期内应当向被告交纳租金。现原告仍然使用该租赁房屋，尚欠租金未能交纳，应驳回原告要求退回租赁费的请求。每年广告宣传费2000元是双方共同确定的，由被告进行整体宣传，原告已经实际享用了该宣传资源，其要求返还宣传费2000元没有事实和法律依据。保证金是合同履约保证金，如原告无任何违约行为在合同期满3个月后一次性退还，目前尚在合同期内，不具备退还的时间条件，且原告没有按约定交纳房租，已经存在违约行为，故保证金不应退还。原、被告签订的《香港城购物广场租赁合同》的期限至2016年7月，根据买卖不破租赁的法律规定，租赁合同依然有效，双方的权利义务应当继续履行。
根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1、原、被告双方在履行房屋租赁合同中是否存在违约行为；2、原告要求被告返还租金、保证金、宣传费、电表押金的请求有无事实和法律依据；3、原告要求被告排除妨害并赔偿损失6693元的请求应否予以支持；4、被告向原告送达的《解除合同通知书》是否具有法律效力。
原告焦作香港城小杨生煎店为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、《香港城购物广场租赁合同》1份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系；2、被告出具的收据5份，证明原告向被告交付租金至2015年3月31日，共计45000元，经营性保证金10000元，电表押金600元以及原告向被告交付水电费至2015年3月份；3、张开利身份证复印件及房产证复印件各1份，证明原告承租的房屋所有权人于2015年3月3日变更为张开利，被告已不具备出租房屋的权利；4、原告与房屋实际所有人张开利签订的《房屋租赁合同》1份及租金收据1份，证明原告与张开利签订了房屋租赁合同，并已实际履行；5、日销售财务报表1份，证明原告在2015年5月1日的经营收入情况；6、《解除合同通知书》1份，证明被告于2015年5月13日向原告送达了该通知书；7、原告的经营者郭玉芳及其亲属与被告公司李经理谈话录音1份，证明被告自2015年5月2日擅自停水停电，给原告造成损失，被告承诺影响几天就赔偿几天。同时被告称如原告再不交纳租金，被告则继续采取停水停电等妨碍经营的措施。综上，原告的以上证据充分证明了原告在履行租赁合同过程中并不存在违约行为。现房屋实际所有权人变更，原告与实际房屋所有权人签订了租赁合同并已实际履行，原、被告之间所签订的租赁合同不再具有法律意义，原告有权要求被告返还租金、保证金等。被告故意停水停电，应当赔偿原告损失，并且不得继续采取妨碍原告经营的行为。
被告焦作市明伦香港城商业有限公司对原告提交的上述证据质证后发表如下质证意见：对证据1、2、3、5、6、7无异议；对证据4有异议，因为张开利本人未到庭说明情况，该证据不能证明原告与张开利签署合同的真实性。
被告焦作市明伦香港城商业有限公司在庭审过程中未向本院提交证据。
本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2，被告无异议，能够证明原、被告签订《租赁合同》及合同履行情况，本院予以采信；证据3，被告无异议，能够证明张开利于2015年3月3日取得诉争房屋的所有权证书，本院予以采信；证据4能够证明原告与张开利签订《房屋租赁合同》及合同履行情况，被告的异议不能成立，本院予以采信；证据5不显示原告的字号或经营者的姓名，不能证明原告的证据指向，本院不予采信；证据6能够证明被告向原告送达《解除合同通知书》的情况，本院予以采信；证据7，被告无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：本案所涉租赁房屋原系焦作市升恒房地产开发有限公司建设，后授权给本案被告经营管理，包括招租、招商及日常经营物业管理。2014年5月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：乙方租赁由甲方负责经营管理的位于焦作市解放区香港城门面房一间，位置编号为XXX，面积（含公摊）为54平方米，乙方的经营项目为小杨生煎包。租赁期限为两年，装修期自2014年5月19日起至2014年6月30日止，租金计算期间自2014年7月1日起至2016年7月1日止。如乙方需要续约，应在合同期满90日前向甲方提出书面申请，经甲方同意，乙方在同等条件下有优先承租权。租金支付方式为每半年支付一次，每次提前一个月交纳下个半年的租金，逾期按每天千分之五收取滞纳金。乙方于本合同签订前向甲方支付定金10000元，以保证乙方于2014年5月19日前进驻。乙方逾期进驻的，甲方有权解除本合同，定金不予退还。乙方依约进驻后，定金自动转为履约保证金，以保证乙方依法履行。乙方无违约行为的，甲方在合同期满3个月后将履约保证金一次性全额无息退还给乙方。乙方违约时，履约保证金不予退还。乙方每年须向甲方交纳活动宣传费2000元。甲方应为乙方单独安装水表、电表，水电费的交纳时间按相关主管部门限定日期执行。同时约定如乙方违约逾期付款，每逾期一日应向甲方支付应付款项千分之五的违约金。逾期超过10日的，除按前述约定支付违约金外，甲方有权采取停止水电供应等措施限制乙方经营，并有权解除合同。如因乙方违约解除合同的，乙方应向甲方支付当年全年的收益作为违约金。除另有约定外，甲乙双方任何一方提前解除本合同，应向对方支付当年全年的收益作为违约金。本合同期限终止后10日内或甲方依合同约定发出的解除合同通知送达乙方后10日内，乙方应将自有物品搬出租赁房屋，将房屋交还甲方。否则，视为乙方将租赁房屋内的自有物品赠与甲方，甲方有权自行处置。乙方逾期交还租赁房屋的，逾期期间应按收益的2倍向甲方支付违约金。双方还约定如在履行合同中发生纠纷，甲、乙双方应通过协商解决，协商不成的，应向甲方所在地人民法院提出诉讼。合同签订之前，原告于2014年5月17日向被告交纳经营性保证金10000元。合同签订后，被告将约定的房屋交付原告经营使用，原告按每月5000元的标准向被告交纳租金至2015年3月31日，之后未再向被告交纳房屋租金。另外，原告于2014年5月30日向被告交纳电表押金600元。在合同履行过程中，原告还向被告交纳了宣传费2000元。
在原告经营过程中，案外人张开利取得了原告所租赁房屋的所有权，并于2015年3月3日取得该房屋的所有权证书。张开利随即持房屋所有权证向原告主张收取房屋租金。原告向张开利交纳了2015年3月4日至3月31日的房租，并于2015年3月31日与张开利签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁本案诉争房屋，租赁期限为三年，自2015年4月1日起至2018年4月1日止。由原告向张开利交纳房屋租金，每季度14000元，每次交纳房租不得少于3个月。合同签订后，原告使用租赁房屋至今。2015年5月2日，被告因原告未按约定向其交纳房租，对原告租赁的房屋采取了停水停电措施，导致原告无法正常经营。后原告于2015年5月8日恢复正常经营。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，合法的合同关系应受法律保护。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立并对双方当事人具有法律约束力。但在原、被告履行合同的过程中，案外人张开利取得了所涉租赁房屋的所有权，并于2015年3月3日取得了房屋所有权证书。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因为张开利取得了租赁房屋的所有权，与原告存在租赁合同关系的主体已经发生了变化，张开利成为新的出租人，被告即丧失了出租人的地位。原告向被告交纳房屋租金至2015年3月31日，但张开利于2015年3月3日取得租赁房屋所有权证书后即向原告主张收取租金，原告又向张开利支付了2015年3月4日至3月31日的租金。此时张开利为租赁房屋的所有权人，被告收取原告该期间的租金没有事实及法律依据，构成不当得利，故原告要求被告退还该期间租金的请求应予以支持。原、被告约定每月租金5000元，折算2015年3月4日至3月31日的租金应为4516.13元，原告主张退还4516元符合法律规定。关于保证金和电表押金，因被告已经不具有房屋出租人地位，其收取原告的保证金及电表押金缺乏事实依据，且被告也没有提交证据证明原告在履行合同期间存在违约行为，故原告要求被告退还保证金10000元、电表押金600元的主张依法成立，应予支持。宣传费是被告收取用于商场的整体宣传，原告在经营期间已经实际享受了整体宣传所带来的效益，故该费用不应退还，对原告要求退还宣传费的主张本院不予支持。因原、被告双方之间已经不存在房屋租赁合同关系，且被告对原告采取停水停电妨害经营的行为已经停止，原告要求被告排除妨害行为的主张本院不予支持。因原告未能提交证据证明因被告的停水停电导致其经营收入减少的具体数额，故原告要求被告赔偿损失6693元的主张因证据不足，不能成立，本院不予支持。被告于2015年5月13日向原告送达《解除合同通知书》，此时被告已经没有房屋出租人的地位，不是租赁合同的相对人，也不具有解除租赁合同的权利，故其向原告送达的《解除合同通知书》不具有法律效力。关于原告申请追加张开利为第三人参加诉讼的主张，因原告在法庭辩论终结后提出，故本院不予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告焦作市明伦香港城商业有限公司于本判决生效后十日内退还原告焦作香港城小杨生煎店租金4516元、保证金10000元、电表押金600元；
二、确认被告焦作市明伦香港城商业有限公司于2015年5月13日向原告焦作香港城小杨生煎店送达的《解除合同通知书》无效；
三、驳回原告焦作香港城小杨生煎店的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费228元，由被告焦作市明伦香港城商业有限公司承担。暂由原告焦作香港城小杨生煎店垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 周荣应
审判员 陈 娟
审判员 李 艳
二〇一五年十月十四日
书记员 郭倩倩