陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第02346号
原告李蔚，女，汉族。
委托代理人张勃，男，陕西秦瀚律师事务所律师。
被告陕西吉祥实业开发有限公司（以下简称吉祥公司）。
法定代表人赵君发，系该公司董事长。
被告陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司（以下简称吉祥分公司）。
负责人韩兴正，系该公司总经理。
二被告共同委托代理人张社教，男，系陕西宇斌诚律师事务所律师。
第三人咸阳市中心血站（以下简称血站）。
法定代表人梁昕，系该血站站长。
委托代理人南江波，男，汉族，系该单位法律顾问。
委托代理人郭永生，男，汉族，系该单位副站长。
原告李蔚诉被告吉祥公司、吉祥分公司、第三人血站房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人、第三人血站的委托�理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为第三人咸阳市中心血站职工，2012年3月9日，第三人血站与被告吉祥分公司签订《关于咸阳市红十字中心血站职工团体购房及相关事项的协议》（以下简称《协议》）。2014年1月6日，血站与吉祥分公司签订《补充协议》，约定吉祥分公司以优惠价格（成本价）向血站职工出售一定数量的房屋，因此原告购得被告吉祥分公司开发项目“正鹏爱欣苑”房屋，原告按《协议》约定支付了购房款。2015年3月23日，被告吉祥分公司通知原告办理交房手续。被告吉祥分公司在交房结算卡中通知各位购房人应交付有线电视费、安防系统费、天然气初装费、网络入户初装费、集中供热建设费、物业费（6个月）、电梯费、建设成本差额费等费用，根据陕西省物价陕价举发（2011）64号文件第十一条与咸阳市物价局、咸�市住房和城乡建设规划局、咸阳市工商局联合发咸价发（2011）43号文件第一条第二款之规定，被告收取的以上相关费用均包含在商品房销售价格中，商品房经营者不得向购房人另行收取，不得在标价之外加价销售商品房。被告向原告收取的上述费用违背了《协议》第三条第4款关于购房价格的约定，为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求1、依法判令被告与原告签订《商品房买卖合同》，并按协议约定的价格2656元／㎡立即向原告交付合格的商品房；2、依法判令被告不得向原告收取有线电视、天然气初装、安防系统、网络入户初装、集中供热建设、物业管理（6个月）、电梯、建设成本差额等费及其他不属于原告承担的任何费用；3、要求被告支付逾期交房违约金，违约金从2014年11月1日计算至实际交房之日，截止2015年5月31日违约金为2135.7元（违约金计算比例为：被告�日计算向原告支付已交房款万分之一的违约金）；4、要求被告支付由其延期交房导致房屋维修基金增加的差额6954.2元；5、诉讼费由被告承担。
被告吉祥公司与吉祥分公司辩称：1、被告与第三人血站签订团购协议及补充协议，团购协议约定的购房款由第三人血站统一收缴，然后转交被告，职工购房的权利、义务由《商品房买卖合同》确定。被告从未与原告签订《商品房买卖合同》，根据合同相对性，原告无权越过第三人直接起诉被告，原告在本案主体不适格。2、团购协议约定的是优惠价，补充协议将优惠价变更为成本价。原告诉称的价格是团购协议中的优惠价。该房经鉴定成本价为3311.95元。3、被告从未收取原告有线电视、天然气初装、安防系统、网络入户初装费等。另，即使被告收取集中供热建设费也是符合团购协议约定的。4、原告至今未交足房款�因原告拒绝按约定交纳房款、拒绝接房，才导致房子迟迟没有交付。原告迟延接房，责任在原告，而不在被告，所以，不存在被告违约的问题。5、大修基金增加一则是由于政策调整、二则是由于原告拒绝按约定交纳房款、接收房子导致的。即使大修基金增加了，也不是什么损失，大修基金不同于税收，虽然政府收取了，但存放于基金当中，所有权还是原告的。另外，该款现在还未现实发生。综上，被告认为原告诉称缺乏事实根据及法律依据，应依法驳回原告全部诉请。
第三人血站称：1、《协议》与《补充协议》是合法有效的，均是在双方平等、自愿、协商的基础上达成的，是双方真实意思表示，原告系第三人的购房职工，具有不可质疑的业主主体资格。2、原告所购房屋价格是明确的，购房价格在《协议》中明确规定，而《补充协议》第9条括号内的内容是，“成本价已在主《协议》中约定”，因此，“成本价”的真实意思是主《协议》中的优惠价。否则，被告所接受的原告的房款数额比例就失去了依据。3、原告与被告之间的《商品房买卖合同》已经依法实际成立。被告“五证”不齐，特别是缺少售楼许可证，至今不与原告签订合同，第三人与原告多次催促，被告仍一再拖延。原告已经履行了自己的主要义务，按照《合同法》第36条之规定，原、被告之间的《商品房买卖合同》已依法实际成立。4、被告违反协议不与原告签订《商品房买卖合同》，违法收取购房款，迟延交房，给原告造成不必要的大修基金增加的损失，被告应尽快与原告补签《商品房买卖合同》，按照约定的优惠价向原告交付所购房屋，并承担迟延交房给原告造成的大修基金上涨及其他损失。
原告当庭出示了以下证据
1、购房协�和补充协议各一份。证明协议是合法的有效的，给职工约定的优惠价是不容改变的。原告是血站职工，是其中购房者，是本案的合法主体。
2、投标文件一份。证明被告承诺向血站职工以优惠价格出售一定数量的商品房。
3、被告向原告收取房款的收款收据一份、被告吉祥分公司向原告提供的开户行和账号。证明被告收取原告购房款，原告履行了自己的主要义务，被告悉数接受。被告与原告虽至今未签订《商品房买卖合同》，但《合同》依法成立。
4、团体交房通知函、有关短信通知。证明被告单方决定2015年3月23日开始向购房人交付商品房，至今未给原告交房，其行为已构成违约，应承担违约责任。
5、咸价发（2011）43号文件、陕价举发（2011）64号文件、团购业主交房前代收代缴费用明细表、收款收据8份。证明被告违背国家政策非法向原告及其他购房职工收取不必要的费用。
6、咸政建发（2015）88号文件。证明因被告迟延交房，给原告造成增缴费用大修基金的损失。
7、（2015）秦民初字第01176号、（2015）咸民终字第01305号判决书。证明本案的基本事实，被告应该按协议约定向原告交付合格的商品房，承担逾期交房的违约金。
被告吉祥公司、吉祥分公司质证表示，对证据1真实性、客观性、关联性无异议，对证明目的中优惠价事实认可，但对优惠价不容改变不认可，团购房约定的价格可通过补充协议变更。对原告主体资格认可，主体适格。证据2与本案无关联性，该证据是被告给第三人代建的情况下签订的，对证明目的亦不认可。证据3收款收据如果有被告印章均认可，合法性、关联性认可，具体数字待核对。原、被告之间有合法关系，主体资格适格。证据4团体交房通知函认可。有关短信通知认可，证明目的不认可。证据5咸价发（2011）43号文件及陕价举发（2011）64号文件不是证据，是生效政府文件，遵照执行即可。团购业主交房前代收代缴费用明细表没有原件，不认可。尚晓光交房收款收据与本案无关，尚晓光不是本案原告，其与被告如何协商与本案无关。李静、颜浩已经实际收房，但不属于本案原告，对证明目的不认可，即使被告向购房职工收取供暖建设相关费用也是合理的，团购协议中有约定。收款收据对原告没有实际发生，不具有可诉性。证据6咸政建发（2015）88号文件不是证据，是生效政府文件，遵照执行即可，证明目的不认可。大修基金是政府建立的物业基金，大修基金所有权没有改变，所以谈不上损失，大修基金是对业主房屋进行维修所用。大修基金缴存后不计利息，业主的损失就是利息损失。证据7两份判�作为个案已经生效，被告吉祥分公司尊重判决，但对该两份判决，被告吉祥分公司正在申请再审。不能以该判决类推本案裁判结果。
第三人血站质证认为，对证据1、2、3、4、5、6、7均认可。
被告针对自己的辩驳当庭出示以下证据
1、《关于咸阳市红十字中心血站职工团体购房及相关事项的协议》（团购协议）一份。证明团购协议约定的是优惠价，原告诉请的也是优惠价；团购协议的相对人是血站，原告不是团购协议的相对方；原告至今未与被告签订《商品房买卖合同》，原告不是本案适格主体。
2、《关于咸阳市红十字中心血站职工团体购房及相关事项的协议》的补充协议一份。证明被告至今没收取原告的供热方式改变的费用，即使将来收取也是符合约定的；补充协议对团购协议的购房价格进行了补充变更，由原先的优惠价变更为成本价。
3、成本核算报告一份。证明经核算，正鹏爱欣苑建设项目的成本价为3311.95元／平米。按照补充协议的约定血站职工团购房价格应以此为基础加减。
原告质证表示，证据1证明优惠价认可，其他均不认可。证据2真实性、客观性、关联性均认可，证明目的不认可。证据3不认可。
第三人血站质证认为，对证据1、2真实性、客观性、关联性均认可，证明目的不认可，优惠价是商品房买卖合同不可缺少的一部分；证据3是开发商单方做出的报告，不予认可。被告与原告虽未签订《商品房买卖合同》，但原告已经履行合同主要义务，依据法律规定，原、被告之间已经形成事实上的合同关系，故原告主体适格。
第三人当庭出示以下证据
协议及补充协议各一份、报价表、委托书一份。证明原告是合法诉讼主体，被告�今虽未与原告签订纸质合同，但双方之间已经形成事实上的合同关系。协议中约定，原告购买的商品房的价格为优惠价。
原告质证表示对该证据认可、无异议。
被告吉祥公司、吉祥分公司质证表示，对协议及补充协议真实性、客观性、合法性均认可，但对证明房屋价格为优惠价不认可，房屋价格应以补充协议为准；委托书与本案没有关联性，不予质证；对报价表与原告所举证据一致，与本案无关，显示的是代建。
经综合评议，对原告所出示的证据，第1、2组来源合法，内容客观真实，能达到证明目的，予以采信。第3组来源合法，内容客观真实且被告无异议，予以采信。第4组中的通知函被告无异议，予以采信。对短信真实性予以确认。第5、6组政府文件在本案中可作为证据使用，予以采信。第7组为生效的裁判文书，予以采信；被告出�的证据，第1、2组的真实性予以确认，对证明目的不予采信。第3组系被告单方核算的成本价，与本案无关；第三人出示的证据来源合法、内容客观真实，予以采信。
依据所确认的证据及庭审调查确认以下案件事实，原告为第三人血站职工，2012年3月9日，第三人血站与被告吉祥分公司签订《关于咸阳市红十字中心血站职工团体购房及相关事项的协议》（以下简称《协议》）。2014年1月6日，第三人血站与吉祥分公司签订《补充协议》，约定“《协议》中所涉及‘房屋’为咸阳市中心血站职工团购成本价商品房（成本价已在主《协议》中约定）”，由原告购得被告开发项目“正鹏爱欣苑”房屋一套，面积为127.64平米，单价2656元／平米，房款为339012元。被告吉祥分公司给原告交付房屋时，以其和第三人签订了补充协议，约定按成本价收取为由，对该房建设的成�价单方进行鉴定，鉴定价格为3311.95元／平米。为此双方协商无果。原告于2015年8月4日诉至本院，请求1、依法判令被告与原告签订《商品房买卖合同》，并按协议约定的价格2656元／㎡立即向原告交付合格的商品房；2、依法判令被告不得向原告收取有线电视、天然气初装、安防系统、网络入户初装、集中供热建设、物业管理（6个月）、电梯、建设成本差额等费及其他不属于原告承担的任何费用；3、要求被告支付逾期交房违约金，违约金从2014年11月1日计算至实际交房之日，截止2015年5月31日违约金为2135.7元（违约金计算比例为：被告按日计算向原告支付已交房款万分之一的违约金）；4、要求被告支付由其延期交房导致房屋维修基金增加的差额6954.2元；5、诉讼费由被告承担。
另查，被告投标时，每平方米报价表中显示，每平方米造价为2762.6元，优惠316元／㎡，最终报价2446.6元／㎡；原告所购房屋为1单元6层10602号；被告吉祥分公司通知原告交房时间为2015年3月23日，国家调整我市城区住宅专项维修基金时间为2015年6月1日，原告在2015年6月1日前应交专项维修基金10170.36元，调整后应交专项维修基金18507.8元，中间差价为8337.44元。
本院认为：第三人与被告吉祥分公司之间签订的《协议》及《补充协议》，是双方意思的真实表示，故该协议为有效协议，双方均应按约定履行各自的义务。《补充协议》中约定“《协议》中所涉及‘房屋’为咸阳市中心血站职工团购成本价商品房（成本价已在主《协议》中约定）”，原告按约定向被告交付了房款，故原告要求与被告签订《商品房买卖合同》及按《协议》约定的价款交付房屋的请求，本院予以支持。由于被告迟延交房，期间国家对房产大修基金调整，给原告造成的差额损�应由被告承担。本案中，原告请求的差额损失低于实际造成的差额损失，故以原告诉请为准。原告主张的违约金，因协议并未约定且原告并未出示相关证据，故其主张违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告陕西吉祥实业开发有限公司在本判决生效后立即与原告李蔚签订《商品房买卖合同》，并按协议约定的2656元／㎡的价款向原告交付“正鹏爱欣苑”10602号房屋一套。
二、被告陕西吉祥实业开发有限公司在本判决生效后五日内向原告李蔚支付因其迟延交房产生的房屋大修基金损失6954.2元。
三、驳回原告李蔚对被告陕西吉祥实业开发有限公司咸阳正健置业分公司的诉讼请求。
四、驳回原告李蔚的其它诉讼请求。
案件受理费50元，由被告陕西吉祥实业开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 程保理
审 判 员 余卓君
人民陪审员 蔚凤仙
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 聂菲菲
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一�零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。