贵州省水城县人民法院
行 政 判 决 书
（2014）黔水行初字第48号
原告王朝高。
特别授权委托代理人杨航，系贵州真知律师事务所律师。被告六盘水市住房和城乡建设局。
法定代表人李维忠，系该局局长。
特别授权委托代理人朱伟军，系贵州济元律师事务所律师。
特别授权委托代理人赵泽勇，系贵州济元律师事务所律师。
第三人六盘水中建房地�开发有限公司（以下简称中建公司）。
法定代表人刘湘，系该公司董事长。
第三人熊谊彬。
特别授权委托代理人朱华毅，系贵州兆孚律师事务所律师。
原告王朝高不服被告六盘水市住房和城乡建设局，第三人六盘水中建房地产开发有限公司、熊谊彬行政撤销纠纷一案，向本院提起行政诉讼，本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭审理了本案。原告王朝高特别授权委托代理人杨航，被告六盘水市住房和城乡建设局特别授权委托代理人朱伟军，第三人六盘水中建房地产开发有限公司法定代表人刘湘，第三人熊谊彬及其特别授权委托代理人朱华毅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2014年4月24日，被告六盘水市住房和城乡建设局根据第三人六盘水中建房地产开发有限公司与第三人熊谊彬签订的《商品房买卖合同》，对红桥新区凉都大道与经三路交汇处东南侧六盘水会展中心-201铺商品房买卖合同进行登记备案。原告王朝高不服，诉至本院。
原告王朝高诉称：2013年12月26日，第三人中建公司与原告王朝高签订了《商品房买卖合同》及补充协议，第三人中建公司将其开发的六盘水市红桥新区六盘水会展中心的临街商品房门面（进深为26米，临街面为46米，建筑面积1200平方米）出卖给原告，该商品房总价款5000000元。该《商品房买卖合同》第八条约定：原告应当在2013年12月28日前支付全部房价款。第十一条约定：第三人中建公司应当在2014年6月30日前向原告交付该商品房。上述合同及补充协议签订后，原告已按合同约定于2013年12月27日支付了房价款5000000元。2014年4月21日，第三人中建公司又与第三人熊谊彬签订了《商品房买卖合同》（合同编号为1404210004），第三人中建公司将出卖给原告的商品房再次出卖给第三人熊谊彬，并在六盘水市房地产信息网进行网上签约和备案。六盘水市房地产信息网为被告六盘水市住房和城乡建设局在六盘水市中心城区商品房的预（销）售合同网上签约和备案平台。根据《六盘水市中心城区商品房预（销）售合同网上签约备案暂行规定》第八条第（三）项：存在一房多售、重复抵押情况的应不予备案的规定，2014年4月21日，第三人中建公司又与第三人熊谊彬签订《商品房买卖合同》属“一房多售”的情况，不符合备案条件。第三人中建公司与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告已经履行了交款的主要合同义务，第三人中建公司却将已出售的商品房再次出售给第三人熊谊彬。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预管理办法》及《六盘水市中心城区商品房预（销）售合同网上签约备案暂行规定》第七条第（二）项第4目：“企业网上签订合同，市产权处根据相关规定，在5个工作日对《商品房买卖合同》进行登记备案。对不符合规定的《商品房买卖合同》在5个工作日内回退”的规定，被告六盘水市住房和城乡建设局系法律授权管理商品房预售合同登记备案的行政机关，应要求第三人中建公司提供《商品房买卖合同》登记备案的相关证据材料，对第三人中建公司提供的证据材料进行审查，而被告六盘水市住房和城乡建设局未履行其法定义务。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条：“公民、法或其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，被告为第三人中建公司进行商品房预（销）售合同网上登记备案系房屋登记行政行为，而该预售商品房登记备案行为已经侵害原告的合法权益。原告签订合同在先，且原告已支付合同的全部对价，应当优先得到履行。另补充一点，原告向第三人中建公司购买的商品房位于会展中心地下二层，面对红桥新区政府。2014年4月21日，中建公司与熊谊彬签订的1404210004号商品房买卖合同，该商品房建筑面积的16589.05平方米中包含了原告购买的商品房建筑面积1200平方米。中建公司未解除与原告签订的买卖合同，就将商品房出售给熊谊彬的行为是违法的，属于一房二卖的行为，被告理当责令第三人限期改正。
综上，被告六盘水市住房和城乡建设局对不符合法律规定条件的2014年4月21日第三人中建公司与第三人熊谊彬订立的《商品房买卖合同》登记备案是违法的。被告六盘水市住房和城乡建设局登记备案的具体行政行为已侵害了原告的合法权�，依法应予撤销。请求：一、依法撤销被告六盘水市住房和城乡建设局作出的1404210004号第三人六盘水中建房地产开发有限公司与第三人熊谊彬签订的《商品房买卖合同》登记备案；二、本案诉讼费由被告承担。
被告六盘水市住房和城乡建设局答辩认为：我局作出1404210004号《商品房买卖合同》登记备案事实清楚，程序合法。理由：一、我局为第三人中建公司和熊谊彬签订的1404210004号商品房买卖合同进行备案登记是依据中建公司向我局提供的：商品房预售许可证、六盘水市会展中心预售房号统计表、六盘水市会展中心维修基金情况、维修基金票据、网上签约1404210004号《商品房买卖合同》，我局严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》和《六盘水市中心城区商品房预（销）售合同网上签约备案暂行规定》等相关规定，在规定的期限内为申请人办理了上述1404210004号《商品房买卖合同》的登记备案手续。二、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》和《六盘水市中心城区商品房预（销）售合同网上签约备案暂行规定》等相关规定，自2013年11月1日起，在六盘水市中心城区购买商品房的买卖双方应在六盘水市商品房网上签约备案系统签订由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局联合制定的《商品房买卖合同》。双方签订买卖合同后，预售人应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，但中建公司至今并未向我局提交其与原告在商品房网上签约备案系统签定的《商品房买卖合同》要求进行登记备案的相关申请与资料。如果中建公司与原告的《商品房买卖合同》是在六盘水市商品房网上签约备案系统中签的，那么双方买卖行为在该系统中应有相应的记录，该房就不可能在该系统中被再次销售，更不可能存在原告所说的“一房二卖”的情形。事实证明，中建公司与原告的《商品房买卖合同》并不是在六盘水市商品房网上签约备案系统中签订的，所以我局对双方的签约行为不具知晓能力，亦不可能做出毫无根据的判断。三、原告王朝高和中建公司均是合法的民事主体，双方签订的《商品房买卖合同》，依法受到《民事诉讼法》、《合同法》的约束，双方如因履行合同发生纠纷，依法应当通过民事诉讼解决纠纷。至于中建公司将“已经出售给王朝高的房屋”再次出售给予第三人熊谊彬，其行为如损害王朝高的权利，王朝高可向相关司法机关提出刑事控告。
综上，原告的诉请及理由依法不成立，应当予以驳回，请维持我局作出的备案行为。
第三人六盘水中建房地产开发有限公司答辩认为：1、中建公司与王朝高的合同名为买卖，实际为借款担保。2、买卖合同中销售价格明显低于市场价格，有失公平。
第三人熊谊彬答辩认为：原告的诉请缺乏事实和法律依据。第一、商品房买卖合同备案登记行为不属于具体行政行为，不具有可诉性。具体行政行为是指行政主体为实现行政管理目标和任务，应行政相对人的申请或依职权依法处理涉及特定行政相对人的权利义务的一种行政行为。一项具体行政行为必须具备四个条件：主体是行政机关，相对人特定，为相对人设定权利义务，依法送达相对人。商品房买卖合同备案登记行为在形式上符合了“主�条件，相对人特定，依法送达相对人”这三个条件。但备案登记并不为相对人设定权利义务。备案登记是与合同效力相分离，备案登记只是房地产行政主管部门对商品房预售的行政管理，合同效力从当事人约定或从合同成立时生效。合同生效后，当事人之间的权利义务由商品房买卖合同予以确定，通过合同的履行实现具体的权利义务，权利救济也是通过当事人协商解决或仲裁或民事诉讼的方式得以实现，房地产行政主管部门并不对当事人之间权利义务进行审查，也不对合同签订、合同履行与否及履行过程中进行行政干预，整个合同从签订到履行完毕及权利救济均完全由当事人意思自治。所以备案登记行为并不对当事人设定权利义务，当事人的权利义务完全由合同约定或受到相关民事法律规范调整。相应地，备案登记行为不具备具体行政行为的执行力。因此，商�房买卖合同备案登记行为不属于具体行政行为，不具有可诉性。第二，备案登记行为属于行政事实行为。行政机关作出具体行政行为，其行为目的就在于根据法律的规定直接设立行政相对人的权利和义务。行政机关不能通过行政事实行为直接为行政相对方设定权利和义务。商品房预售合同备案登记是房地产行政管理机关为加强对房地产开发商的管理，维护房地产市场秩序而行使的一项职权。备案登记行为属于行政事实行为。第三，《六盘水市中心城区商品房预（销）售合同网上签约备案暂行规定》第八条第三项“存在一房多售、重复抵押情况”不予备案的规定，其是指商品房买卖合同在办理了备案登记后，其他买受人又持商品房买卖合同到房地产登记部门要求进行备案登记，根据一物一权的原则，房地产管理部门不予重复备案；或者两个以上的买受人同时到房地产登记部门要求进行备案登记，因房屋权属不清，房地产管理部门不予备案，并非原告理解的只要存在一房多售，只能对签订在先的合同进行备案。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以解除合同，追究出卖人的违约责任。该司法解释并未否定一房多卖情形下数份买卖合同的效力，同时赋予了买受人在不能实现合同目的时的救济措施。第三人熊谊彬与原告所持有的购房合同均为债权合同。根据债权平等原则，在该两份购房合同之间并不存在哪一份合同应当优先履行的问题。六盘水市住房和城乡建设局根据《六盘水市中心城区商品房预（销）售合同网上签约备案暂行规定》的程序对第三人熊谊彬的购房合同进行备案，并不违法。第四，商品�买卖合同备案行为不属于不动产登记行为，不能适用最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定，该司法解释第八条规定，当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先解决民事争议。
综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
为了支持被告的主张，被告向本院提交了以下证据：
第一组证据：六盘水市关于中心城区商品房进行备案登记的相关文件：1、六盘水住建通（2013）213号《关于加强住宅专项维修资金管理工作的通知》；2、2013年11月19日六盘水市住房和城乡建设局《关于对〈六盘水市中心城区商品房预（现）售合同网上签约备案暂行规定〉等有关规定的报告的批复》；3、市房权字（2013）33号《关于报送〈六盘水市中心城区商品房预（现）售合同网上签约备案暂行规定〉等有关规定的报告》，拟证明2013年11月1日起，在六盘水中心城区预购商品房的要求在网上进行签约备案。
第二组证据：中建房开与熊谊彬进行网上签约备案的相关材料：1、中建公司与熊谊彬签订的《商品房买卖合同》；2、《六盘水市商品房预（销）售合同登记备案证明》，拟证明签订的合同是经过被告处进行了合同登记备案，合同编号为1404210004号；3、《六盘水市会展中心预售房号统计表》；4、《商品房预售许可证》；5、六盘水市会展中心维修基金情况；6、中建公司缴纳了第三人熊谊彬专项维修基金收据，拟证明中建公司报到被告处所登记备案的材料是符合相关法律规定的。
为了支持原告的主张，原告向本院提供了以下证据：
第一组证据：1、商品房买卖合同摘要；2、中建公�与熊谊彬签订的《商品房买卖合同》，拟证明被告作出的1404210004号商品房买卖合同登记备案的具体行政行为侵害了原告合法利益的事实。
第二组证据：1、原告王朝高与中建公司签订的编号为2013122601的《商品房买卖合同》及补充协议一份，拟证明第三人中建公司与原告王朝高之间的商品房买卖合同关系成立并生效。
第三组证据：1、个人结算业务申请书；2、业务凭证；3、收款收据，拟证明原告按合同约定支付了房价款500万元。
第三人中建公司和熊谊彬未向本院提供书面证据。
对原、被告提供的证据，本院认为：1、六盘水住建通（2013）213号《关于加强住宅专项维修资金管理工作的通知》、2013年11月19日六盘水市住房和城乡建设局《关于对〈六盘水市中心城区商品房预（现）售合同网上签约备案暂行规定〉等有关规定的报告的批复》，为行政机关下发的文件，本院予以采信。2、中建公司与熊谊彬签订的《商品房买卖合同》以及原告王朝高与中建公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，第三人中建公司当庭认可合同及补充协议的真实性，本院予以采信。3、《六盘水市商品房预（销）售合同登记备案证明》、《商品房预售许可证》、《六盘水市会展中心预售房号统计表》、六盘水市会展中心维修基金情况、专项维修基金收据，有相关单位的公章，本院予以采信。4、因个人结算业务申请书、业务凭证、收款收据的收款人为刘湘，不是中建公司，本院对其关联性不予确认。
经审理查明，《六盘水市中心城区商品房预（现）售合同网上签约备案暂行规定》于2013年11月1日起试行。该暂行规定第二条规定“六盘水市中心城区范围内商品房的预（现）售合同网上签约和备案适用本规定”。2013年11月7日，六盘水中建房地产开�有限公司取得《商品房预售许可证》，预售层名为-2层、-1层、1层、1-2层、2层、3层、4层、5层，可售户室号为-201铺、-101铺、车库01、102铺、105铺、201铺、202铺、301铺、302铺、401铺、402铺、501铺。2013年12月26日，六盘水中建房地产开发有限公司与王朝高签订编号为2013122601的《商品房买卖合同》，但合同未在网上签约备案。该合同约定：该商品房位于地上，规划用途为商业营业用房，层高为5.1米，南北朝向，产权登记建筑面积为1200平方米。该商品房平面图见附件一，在附件一中标注商品房位于地下二层的1200平方米，每平方米单价4166.67元，总价款为5000000元。2014年4月21日，六盘水中建房地产开发有限公司与熊谊彬通过网上签约签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：该商品房位于地下第-2层，房号为-201铺，层高为5.1米，建筑面积为16589.05平方米，套内建筑面积为13492.02平方米，每平方米单价6000元，总价款为80952120元。2014年4月24日，六盘水市住房和城乡建设局依据中建公司提供的《商品房预售许可证》、《六盘水市会展中心预售房号统计表》、网签《商品房买卖合同》和《交纳专项维修资金收据》，对中建公司与熊谊彬签订的《商品房买卖合同》进行登记备案，合同备案号为1404210004。
本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条第二款“房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”之规定，六盘水市出台了《六盘水市中心城区商品房预（现）售合同网上签约备案暂行规定》，被告六盘水市住房和城乡建设局为本市范围内商品房的预（现）售合同实行网上签约和备案的主管部门，故被告六盘水市住房和城乡建设局具有对商品房买卖合同进行登记备案的法定职责。根据《房屋�记办法》第七十条第一款第（三）项“申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同”之规定，合同登记备案是办理商品房预告登记的前提。商品房预告登记，能够保障将来物权的实现，且合同备案登记行为对商品房买受人可期待物权的设定、消灭或变更会产生一定的影响，故该行为属于可诉的具体行政行为。第三人熊谊彬辨称本案被诉具体行政行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围，本院不予采纳。根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，本案原告王朝高与中建公司签订《商品房买卖合同》后，中建公司未在规定的时间内向被告申请办理商品房预售合同登记备案手续。2014年4月24日，被告依据中建公司提供的《商品房预售许可证》、《六盘水市会展中心预售房号统计表》、网签《商品房买卖合同》和《交纳专项维修资金收据》，对中建公司与熊谊彬签订的《商品房买卖合同》进行登记备案并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的”之规定，原告若认为第三人中建公司属“一房二卖”，应当通过其它法律途径解决。综上所述，依照《最高人民法院关于执行〈中华人�共和国行政诉讼法〉若干问题有解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告王朝高的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告王朝高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
审 判 长 邵庆厚
审 判 员 杨福霞
人民陪审员 杨洪军
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 赖晓玲