江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终2856号上诉人（�审原告）：王仁英，女，汉族，1961年10月20日，住常州市武进区。委托诉讼代理人：陆英珠，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒泰人民（江苏）大药房连锁有限公司，住所地常州市武进区高新区古方新村20幢60-1、60-2（二、三楼），统一社会信用代码913204127890604138。法定代表人：吴兴华，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛强，乐天（上海）律师事务所律师。上诉人王仁英因与被上诉人恒泰人民（江苏）大药房连锁有限公司（以下简称恒泰大药房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2017）苏0412民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王仁英上诉请求：1、请求依法撤销一审法院民事判决，依法改判�持上诉人的诉讼请求，或撤销原判，发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，有部分事实未予以查明。1、被上诉人向上诉人发出告知函后，上诉人多次通过电话、微信方式联系，明确表示不同意解除双方之间的合同且要求继续履行，不同意接收被上诉人交付的房屋及钥匙。2、判决书第三页倒数第五行的表述，从文义理解，该条款是对被上诉人提出解除合同的制约措施，而不是对解除合同条件之情形的约定，一审法院曲解了该条款的本意。二、一审判决适用法律错误。根据合同法第107条的规定，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，合同法第110条规定了不适用继续履行的几种情形。本案中，被上诉人既无法定解除事由，亦无约定解除情形，更无不适用继续履行的法定情形，何以不支持上诉人要求继续履行的诉讼请求？三、关于违约金金额，一审判决滥用了调减违约的裁量权。1、违约金兼具补偿性及惩罚性的特征，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失或可得利益作为确认的基础。本案中，合同约定租赁期内的租金尚有284万元，一审法院认定合同已解除，那么上诉人是否能将该房屋以本合同价格继续出租存在不确定因素，故上诉人的损失目前无法预估。但如继续履行合同，对该285万余元的可得利益却客观存在。2、本案中合同约定的违约金旨在预防上诉人恶意解除合同而提出，其适用条件，对双方公平一致，且约定的违约金并未超出双方签订协议时应当预见的范围，在签订合同时，对其经营情况应当具有合理预期。3、如被上诉人主张违约数额明显过高，应承担相应的举证责任。上诉人未提供证据证明约定的违约金数额明显高于上诉人实际�受的损失，与双方签订协议时约定违约金的目的亦不明显不符。恒泰大药房公司辩称，双方之间房屋租赁是一种行为，不适用于强制履行，且被上诉人已按照法律规定发出解除合同的通知，且已生效。一审判决按照最高比例判决了违约金，已确保上诉人的合法权益，故一审判决认定事实正确，应予维持。王仁英向一审法院起诉请求：1、判令恒泰大药房公司继续履行双方于2015年9月27日签订的《房屋租赁合同》，支付违约金200万元。2、判令恒泰大药房公司按约支付2016年10月至2017年3月的租金215000元，并承担自2016年10月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息。3、请求判令恒泰大药房公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于常州市××区湖塘××／××面积为317.02平米的房屋系王仁英与其丈夫陆贤良共同共有。2015年9月27日，王仁英作为甲方，恒泰大药房公司作为乙方，共同签订房屋租赁合同一份，约定将上述房屋出租给乙方使用，租期6.5年（2015年10月1日至2022年3月31日），第一年年租金210526元，第二、三年的年租金452630元，剩余期限的年租金578947元。先付后用，每半年支付一次，每年4月1日和10月1日前预付。合同还特别约定，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金200万元。同日，双方又签订补充协议一份，约定2015年10月1日至2016年3月31日租金20万元，2016年4月1日至2018年3月31日租金43万元（系笔误，本意为年租金43万元），2018年4月1日至2022年3月31日租金55万元（系笔误，本意为年租金55万元）。合同签订后，王仁英向恒泰大药房公司交付了出租房屋。2015年10月8日，恒泰大药房公司转账支付租金210529.60元。2016年4月5日，恒泰大药房公司再转账支付租金半年（2016年4月1日至同年9月30日）的租金226319.10元。王仁英收到上述租金后，向恒泰大药房公司开具了发票。2016年9月14日，恒泰大药房公司向王仁英发出告知函，告知其不再租赁，至同年9月30日前搬出，腾空并于当日交还房屋。王仁英未能及时区分恒泰大药房公司与恒泰连锁公司差异，于同月29日函告恒泰连锁公司，不同意解除合同，要求继续履行租赁合同和补充协议。恒泰连锁公司于同年10月1日签收该函告后，认为其与王仁英的租赁关系早已终止，故未予以回复。2016年11月14日，王仁英以恒泰连锁公司为被告而起诉来院，要求继续履行租赁合同、支付结欠的租金。在该案诉讼中，案涉房屋的共有人之一陆贤良向法院书面表示，同意只以王仁英的名义提起诉讼。法院开庭审理后，以提供的证据不能支持其主张为由，于2017年2月3日判决驳回了王仁英�诉讼请求。王仁英变更被告及诉讼请求后，再次起诉来院，要求判如所请。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，双方在合同中约定，若恒泰大药房公司在王仁英没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为恒泰大药房公司违约，其负责赔偿违约金200万元。根据该合同条款可以认定双方约定了恒泰大药房公司可单方解除合同及应当承担的违约责任。恒泰大药房公司明确表示因周边修建地铁等原因，从2016年10月1日起不再继续履行合同，且届时已将房屋腾空，并通知接收房屋，故可认定双方的租赁合同恒泰大药房公司已通知解除并已送达王仁英，王仁英要求继续履行合同缺乏相应的事实依据，法院对此不予支持。恒泰大药房公司已书面通知王仁英接收房屋，但王仁英未能及时接收，王仁英要求恒泰大药房公司再支付2016年10月1日起的房屋占有使用费，于法无据，法院对此也不予支持。希望王仁英及时至物业公司接收房屋钥匙，以避免损失的扩大。恒泰大药房公司通知解除合同后，剩余租赁期限的租金累计284.5万余元。由于恒泰大药房公司以违约金过高为由要求予以调整，虽然其未提出违约金过高的证据，但法院应依法以王仁英的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、王仁英剩余期限的可预期的利益等因素，确定恒泰大药房公司应当支付王仁英剩余租金30%的违约金计853500元。本案因调解未成，一审法院人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、恒泰人民（江苏）大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王仁英违约金853500元；二、驳回王仁英的其余诉讼请求。案件受理费24600元，减半收取12300元，已缴纳2303元，需补缴9997元，由恒泰人民（江苏）大药房连锁有限公司负担6170元，王仁英负担6130元。二审中，王仁英向本院提交2017.9.22日在案涉房屋门口拍的照片，证明目前房屋尚处于空置状态，一审判决的违约金不足以弥补上诉人的空关损失，空关至今已13个月。恒泰大药房公司发表质证意见：对真实性无法确认，且作为上诉人，应该积极采取相应措施，避免损失。现在即使存在空关情况，也是上诉人自己扩大的，应由其自己承担损失。二审查明的案件事实�一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为:王仁英与恒泰大药房公司签订的房屋租赁协议合法有效，当事人应按约履行。现恒泰大药房公司单方解除合同构成违约。租赁合同中约定：若恒泰大药房公司在王仁英没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为恒泰大药房公司违约，应赔偿违约金200万元。根据上述约定恒泰大药房公司有提前解除合同、终止合同履行的权利。恒泰大药房公司明确表示因周边修建地铁等原因不再履行合同，本案租赁合同于2017年1月承租人恒泰大药房公司向出租人王仁英提出退租时终止履行，承租人恒泰大药房公司应向出租人王仁英承担提前终止合同造成损失的违约责任。根据租赁合同对违约责任的约定，恒泰大药房公司应向王仁英支付200万元的违约金。在一审中，恒泰大药房公司提出调低违约金的申请。虽王仁英认为其个人可�得收益为284万元，但该投资预算的基础是租赁合同的全部履行。但因合同解除后，王仁英就涉案房屋可以再行利用获得收益。因王仁英未能提供违约损失的具体数额，在此情形下，本案应综合考量实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等因素，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。一审法院根据本案查明的事实及双方提供的证据认定违约金过高，并按公平原则确定恒泰大药房公司应当支付王仁英剩余租金30%的违约金计853500元，虽然王仁英对此提出异议，但未提供充分证据证明该自由裁量权的行使存在程序违法或实体有失公正之处。一审法院按照公平原则调低违约金的判决并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人王仁英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人王仁英负担。本判决为终审判决。审判长  沈秋云审判员  罗希夷审判员  周韵琪二〇一七年十一月十日书记员  马筱艳