广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3297号
上诉人（原审被告）刘志山，男。
上诉人（原审被告）周坪梅。
共同委托代理人钟广强，广东悦智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何艳玲。
被上诉人（原审原告）郑治。
共同委托代理人雷晓群，广东国欣律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期a栋17层01c，组织机构代码71527988-5。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人时姗姗，系该司法务。
上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院作出的（2015）深福法民三初字第1544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告是夫妻关系，涉案房产产权证明登记在两被告名下，各占50%的产权。两原告系母子关系。
鉴于被告刘志山多次向原告何艳玲及第三人承诺其出售涉案房产是其经被告周坪梅商量一致后做出的决定，并经被告周坪梅授权办理出售涉案房产事宜。原告何艳玲于2015年6月15日通过第三人与被告刘志山签订了《二手房买卖合同》。合同约定：买卖双方出售及购入位于深圳市xx新村10栋xxx，建筑面积约为90平方米，房地产证号码30003469**，房屋用途为住宅，转让成交价为人民币365万元。买卖双方同意定金交由居间方（第三人）监管，买方将定金支付给居间方（第三人）即视为卖方收讫定金。卖方有根本违约行为，买方可解除合同并有权要求出卖方支付转让成交价20%的违约金。同时合同还约定：以原告郑治名义办理产权登记过户，被告刘志山代理被告周坪梅签订合同且认同合同义务及责任。原告何艳玲与两被告签订《二手房买卖合同》后双方又签订一份协议，协议明确了被告刘志山出售涉案房产经被告周坪梅授权。
原告何艳玲签订了合同后按约支付了定金15万元，但被告收到定金后因房价上涨不履行合同。于是原告何艳玲于2015年6月28日向两被告发出履约催告函，要求两被告履行合同。但两被告于2015年7月1日向原告明确表示拒绝履行合同，两被告的行为已构成根本违约，依法应承担违约责任。
原审原告的诉讼请求为：1、解除合同；2、两被告共同返还原告刘志山定金15万元；3、两被告共同支付两原告违约金73万元；4、本案的诉讼费用全部由两被告共同承担。
一审经审理查明，原告诉称的二手房买卖合同签订及内容、协议书及购房实际登记人员、定金交付均属实。该事实有原告提交的证据：二手房买卖合同、协议书、银行凭证予以证实。买卖合同、协议书被告周坪梅的签名均是由被告刘志山代签。协议书还约定，“卖方周坪梅不在，由刘志山代签，认可合同中义务及所有手续时间办理和相关合同责任；签合同时买方为何艳玲，去办理登记由何艳玲儿子郑治，卖方知晓并同意”。2015年7月1日，被告刘志山向原告何艳玲发出函告书称，被告周坪梅作为涉案房产共有人不同意卖房，故二手房买卖合同无效，请到中介处收回所交款项，否则，损失自担。
原审法院认为，关于原告主体问题。双方签订协议书时告知了被告刘志山关于郑治的情况，被告刘志山也认可，原告郑治是买卖合同标的房产的接收人，享有一定的权利，并且无论原告方系一人还是两人，并不因此增加两被告的责任，故两被告抗辩郑治不是本案适格原告的理由不成立。关于违约。无论是被告刘志山无权代理还是两被告在签订合同后不愿继续履行，两原告均无过错，本案合同不能履行过错完全在于被告方。因没有证据表明被告刘志山出售房产取得被告周坪梅认可，本案违约责任由被告刘志山承担。双方约定的违约金没有违反法律规定，被告刘志山在房价暴涨之时以没有授权为由拒绝继续出售房产，其辩称违约金过高，原审法院不予支持。纠纷因被告刘志山违约引起，诉讼费均由被告刘志山负担。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告何艳玲、被告刘志山于2015年6月15日签订的二手房买卖合同；二、被告刘志山于本判决生效后10日内向原告何艳玲、郑治支付违约金73万元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效后10日向原告何艳玲返还保管的定金15万元；四、驳回原告何艳玲、郑治的其他诉讼请求。本案案件受理费12600元（已由原告预交），收取6300元；保全费4920元（已由原告预交），均由被告刘志山负担。
上诉人不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1．请求撤销原审判决，依法改判；2．诉讼费由被上诉人承担。
事实及理由：
一、一审判决认定错误。一审认定“被告人刘志山在房价暴涨之时以没有授权为由拒绝继续出售房产”与实际情况不符。
首先，一审得出这种认定结论是以2015年3、4月份，深圳市房价涨幅较大来推定本案涉案房产在成交时房价暴涨的结论。实际情况是，涉案房产的价格自2015年6月起就没有再继续上涨，而是一直徘徊在每平米四万元左右，根本不存在一审认定的“房价暴涨”的情形，一审认定本案房产在交易时“房价暴涨”是基于错误的事实做出的错误认定。
其次，上诉人并非因为房价不断上涨而恶意违约拒绝出售房屋，确实是上诉人夫妻之间就卖房一事没有达成统一意见，上诉人刘志山签订合同的第二天，上诉人周梅坪即通过手机发送信息给被上诉人何艳玲，表示不愿意出售涉案房产，并于签订合同十五天后书面通知被上诉人无法履行合同，期间只有半个月时间，房价无明显上涨，因而未造成高达73万元的经济损失。上诉人的行为情有可原，远未达到判决顶级承担违约金的地步。
再次，纠纷发生后，上诉人主动与被上诉人协商，提出愿意为违约行为支付一定金额的赔偿，但被上诉人不同意。上诉人收到一审法院传票后，得知被上诉人在合同履行期限尚未届满之日即提起诉讼。上诉人又提出愿意继续履行合同，且降低10万元，将房屋卖给被上诉人，遭到被上诉人拒绝。可见，被上诉人起诉的动机和目的不是涉案房产，而是高于实际损失的超额违约金。
二、关于违约责任。
一审判决上诉人承担支付房屋成交价20%即73万元的违约责任明显属于畸高，上诉人请求适当减少所承担的违约金数额。
根据《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被上诉人在本案中的实际损失，应当为购买同样地段相同楼层及结构的房屋比365万元要支付更多的资金，该资金差额为被上诉人的实际损失，判决上诉人承担73万元违约责任，已经远远超过被上诉人的实际损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金是对损害赔偿额的预先约定，既可能高于实际损失，也可能低于实际损失，畸高和畸低均会导致不公平结果。在本案中，涉案房产在双方签订房屋买卖合同后，房价没有明显上涨，给被上诉人造成的损失远远没有达到73万元，一审判决上诉人承担73万元的违约责任属于畸高，对上诉人是极为不公平的。所以，上诉人要求减少违约金数额是有事实及法律依据的。
综上，一审判决认定错误，判决上诉人承担房屋转让成交价的20%即73万元的违约责任显属畸高，应当予以减少。请二审法院查明事实，依据公平原则，依法改判。
被上诉人答辩称：一、被上诉人坚持一审的意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人由于房价暴涨，见利忘义，恶意违约，违背诚信，拒绝履行合同，依法应当得到严惩，以维护社会正当的市场秩序，涉案房屋涨价的幅度远远超过20%，上诉人即使按照一审判决支付违约金后仍然获利，被上诉人的损失实际超过一审判决的违约金。二、上诉人并没有证据证明一审判决的违约金高于损失30%以上，所以上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
二审查明：一审开庭期间上诉人周坪梅主张其于2015年6月17日向被上诉人发出短信，主要内容为：上诉人周坪梅系涉诉房屋业主，是上诉人刘志山的配偶，上诉人周坪梅不同意出售涉诉房产。一审开庭质证时被上诉人陈述称：上诉人没有出示手机载体，对该短信的真实性不予确认。一审开庭后，上诉人提供了相应的短信的载体手机提交一审法院并由被上诉人进行了核对。
上诉人周坪梅于2015年7月1日发函向被上诉人表示拒绝履行合同，该函中亦载明2015年6月17日上诉人周坪梅已经以电话、短信等方式确认其不同意出售涉诉房屋。
一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点：是否应当酌情调低违约金？本院认为，何艳玲于2015年6月15日通过第三人与刘志山签订了《二手房买卖合同》，上诉人周坪梅未在该合同上签名；何艳玲签订涉诉合同后支付了定金15万元，该定金一直由第三人保管，涉诉合同约定被上诉人应于2015年7月15日前支付首期款，该首期款尚未支付。上诉人周坪梅于2015年6月17日向被上诉人发出短信，主要内容为：上诉人周坪梅系涉诉房屋业主，是上诉人刘志山的配偶，上诉人周坪梅不同意出售涉诉房产。一审开庭质证时被上诉人陈述称：上诉人没有出示手机载体，对该短信的真实性不予确认。一审开庭后，上诉人已经提供了相应的短信的载体手机提交一审法院并由被上诉人进行了核对。上诉人周坪梅于2015年7月1日的函中亦载明2015年6月17日其已经以电话、短信等方式确认其不同意出售涉诉房屋。结合手机短信和函件，本院认为，涉诉合同于2015年6月15日签订，上诉人周坪梅于2015年6月17日就向被上诉人做出拒绝履行合同的意思表示；即使上诉人于2015年7月1日才发函告知，被上诉人亦已于签订涉诉合同后短时间内已经知悉房屋共有权人周坪梅拒绝履行合同。本院根据涉诉合同的履行情况、当事人的过错程度、公平原则等，结合本案中被上诉人在签订合同后短时间内即知悉上诉人拒绝履行合同、被上诉人被占用的资金较少等因素，本院认为，本案应当酌情调低违约金。一审按照涉诉合同约定的转让成交价20%的违约金标准予以全部支持不当，本院予以纠正。本院酌情调低违约金为合同约定的转让成交价10%即36.5万元。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，但实体处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1544号民事判决第一、三项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1544号民事判决第四项；
三、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1544号民事判决第二、四项为：上诉人刘志山于本判决生效后10日内向被上诉人何艳玲、郑治支付违约金36.5万元；
四、驳回被上诉人何艳玲、郑治的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12600元（已由被上诉人预交），一审法院收取6300元，由上诉人刘志山负担3780元，被上诉人负担2520元；保全费4920元（已由被上诉人预交）由上诉人刘志山负担。二审案件受理费12600元由上诉人刘志山负担7560元，被上诉人负担5040元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年六月十二日
书 记 员 廖冉冉（兼）