江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终522号
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗文旭，男，1966年10月19日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：倪朱珍，女，1969年7月8日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：严旭辉、吴周怡，浙江全厚律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：信凤丽，女，1980年10月4日生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。
委托诉讼代理人：张志元，昆山市淀山湖法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李加刚，江苏和舟律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路80号。
代表人：沈屏炎，该分行行长。
委托诉讼代理人：陆瑶，该分行职员。
上诉人罗文旭、倪朱珍因与被上诉人信凤丽及原审第三人中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称昆山建行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初13227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
罗文旭、倪朱珍的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由信凤丽负担。事实和理由：1、罗文旭未取得倪朱珍的授权与信凤丽签订合同，不构成表见代理，倪朱珍无需承担责任；2、涉案房屋抵押给银行，上诉人未要求被上诉人代偿，本案合同是履行不能合同；3、上诉人已明确表示不同意出售房屋，符合合同解除的条件；4、被上诉人擅自占有涉案房屋，应当支付使用费。
信凤丽辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
信凤丽向一审法院起诉请求：1、双方房屋买卖有效并继续履行；2、罗文旭、倪朱珍协助办理昆山市淀山湖镇曙光新城花园24号楼504室过户手续；3、本案诉讼费用由罗文旭、倪朱珍承担。
罗文旭、倪朱珍向一审法院反诉请求：1、信凤丽立即腾退迁出昆山市淀山湖镇曙光新城花园24号楼504室；2、信凤丽支付自2016年8月1日起至腾退之日止房屋占有使用费（按照每月1300元计算）；3、信凤丽承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月22日信凤丽（乙方）与罗文旭（甲方）通过昆山市淀山湖镇耀弘房屋中介服务部（以下简称耀弘服务部）居间签订房屋买卖成交合同，约定甲方将位于昆山市淀山湖镇曙光新城花园24号楼504室及504阁楼（房屋产权证号：21××34,建筑面积：136.92+82.65平方米）出售给乙方，成交总价900000元，乙方向中介方交付10000元作为购房定金。甲乙双方同意本合同生效之日起至银行审批下来过户时付首付款180000元，再加上首付款10000元给甲方。甲方应在乙方付款的同时将房屋交给乙方。中介方从乙方领到房产证之日起售房款和房屋分别交给甲乙方。甲乙双方如果违约均要向对方赔偿违约金100000元，过户税费由乙方承担，乙方贷款690000元后付清甲方。信凤丽留尾款20000元到甲方交房时付清。如果乙方贷款审批不下来，甲方无偿退还所交定金一个星期内还给乙方。合同未约定过户、交房的具体时间。合同落款甲方栏有罗文旭本人签名及其代倪朱珍签名，乙方栏有信凤丽签名，中介方栏盖有耀弘服务部印章及经办人王某签名。签约当日，信凤丽向罗文旭交付定金20000元。信凤丽与招商银行股份有限公司昆山支行（以下简称昆山招商银行）签订个人购房借款及担保合同，约定信凤丽向昆山招商银行贷款690000元，用于购买涉案房屋，贷款期限从2016年4月8日至2036年4月8日。为配合贷款办理流程，2016年3月23日信凤丽通过银行转账汇入罗文旭账户236874元，当日该笔236874元款项又由罗文旭返还给信凤丽。
信凤丽提交罗文旭交付的涉案房屋所有权证及土地使用证复印件，罗文旭对此予以认可。信凤丽提交倪朱珍身份证复印件，称系倪朱珍通过快递从国外邮寄交付，倪朱珍对罗文旭出售涉案房屋是知情的。罗文旭称倪朱珍身份证复印件是其提供给信凤丽的。倪朱珍称其不知晓信凤丽取得该身份证复印件的过程，对信凤丽与罗文旭签订房屋买卖成交合同不知情。
庭审中，信凤丽申请证人王某（耀弘服务部工作人员）出庭作证，证人陈述签订房屋买卖成交合同时因倪朱珍在国外，合同上倪朱珍的签名是由罗文旭代签，且罗文旭称倪朱珍是同意出售涉案房屋的。中介方未曾与倪朱珍进行联系，倪朱珍身份证复印件是罗文旭交付给中介方的。罗文旭称需要做公证，未将涉案房屋权属证书交付中介方。经罗文旭签字同意，昆山招商银行才审批信凤丽贷款。银行审批发放贷款时需要信凤丽支付首付款的付款凭证，为了防止罗文旭收到信凤丽支付的236874元后未清偿涉案房屋的抵押贷款，所以中介方要求罗文旭将收到的236874元返还至信凤丽账户，待银行贷款审批下来后一并支付。信凤丽购房贷款于2016年3月通过银行审批后中介方询问罗文旭有无做好公证，罗文旭称未做好公证，涉案房屋的过户事宜一直拖延至2016年7月。后罗文旭提出房款加价或者一次性付款，最终双方未达成一致意见，罗文旭于2016年7月提出拒绝履行合同。2016年8月5日中介方通知罗文旭办理房屋交接，罗文旭未予办理，由信凤丽向承租人李军支付2000元后承租人李军将涉案房屋钥匙交付信凤丽。
另查明：2015年1月10日罗文旭与承租人李军签订房屋租赁协议，约定李军承租涉案房屋，租赁期限自2015年1月18日起至2018年1月17日止,每月租金1300元。罗文旭未到租期收回房屋，赔偿李军装修费用和一个月房租。信凤丽称2016年3月22日信凤丽与罗文旭签订房屋买卖成交合同时承租人李军亦在场，罗文旭与承租人李军于2016年3月终止履行房屋租赁协议，罗文旭支付承租人李军违约金6000元，信凤丽于2016年8月5日通过中介方交付承租人李军2000元，收条由中介方保存，后来中介方称收条找不到了。承租人收款后将涉案房屋钥匙交付信凤丽，信凤丽居住使用涉案房屋至今。罗文旭称2016年3月22日信凤丽与罗文旭签订房屋买卖成交合同时承租人李军亦在场，罗文旭与承租人李军协商提前解除租赁合同事宜，由罗文旭支付承租人李军违约金8000元，2016年3月22日罗文旭支付承租人李军6000元，余下2000元约定罗文旭在2016年7月承租人将房屋整理后交付时再支付。
2005年1月10日罗文旭与原中国建设银行昆山市支行（现更名为中国建设银行股份有限公司昆山分行）签订个人住房借款合同，由借款人罗文旭向贷款人昆山建行贷款256000元，借款期限20年，从2005年1月10日起至2025年1月10日。2007年2月12日涉案房屋办理所有权登记，房屋所有权证载明房屋所有权人罗文旭，配偶倪朱珍，昆山市淀山湖镇曙光新城花园24号楼504室建筑面积136.92平方米、504阁楼建筑面积82.65平方米，昆山建行为涉案房屋抵押权人，抵押权设定日期为2007年4月12日，抵押权利价值256000元，抵押约定期限2005年1月10日至2025年1月10日。
审理中，信凤丽于2016年11月22日向昆山建行代偿罗文旭贷款本息141543.24元，于2016年11月23日向原审法院提存738456.76元。
以上事实，由信凤丽提供的房屋买卖成交合同、收据、房屋所有权证复印件、土地使用证复印件、个人购房借款及担保合同、银行转账付款凭证、倪朱珍身份证复印件、个人贷款还款凭证、个人转账汇款回单、罗文旭提供的房屋租赁协议、罗文旭招商银行账户往来记录、个人住房借款合同、房屋所有权证、昆山建行提供的个人住房贷款结算清单及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
一审法院认为，信凤丽与罗文旭订立房屋买卖成交合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中罗文旭以其本人及配偶倪朱珍名义与信凤丽签订房屋买卖成交合同，且提供倪朱珍身份证复印件、房屋所有权证复印件及土地使用证复印件，庭审中耀弘服务部工作人员王某证实罗文旭称倪朱珍是同意出售涉案房屋，信凤丽有理由相信罗文旭具有代理倪朱珍缔约的权利，信凤丽缔约时主观善意且无过错，故认定罗文旭的缔约行为构成表见代理，对倪朱珍具有约束力。罗文旭主张信凤丽与罗文旭签订的房屋买卖成交合同系预约合同，因合同主要条款（当事人姓名、标的、价款、违约责任）约定明确，符合本约合同构成要件。虽然合同未约定过户、交房的具体时间，但依照合同法的相关规定，履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。合同约定信凤丽以银行按揭贷款方式履行付款义务，因银行贷款审批时间的不确定性而未予明确履行期限亦合常理，故罗文旭上述关于预约合同的主张不予采信。信凤丽与承租人李军办理涉案房屋交接，且信凤丽自2016年8月起居住使用涉案房屋至今，承租人未主张优先购买权，故罗文旭关于有碍承租人行使优先购买权的主张亦不予采信。审理中，信凤丽已向昆山建行代偿贷款本息141543.24元，向法院提存738456.76元，对涉案房屋涤除抵押权并办理不动产权证变更登记已无障碍，故信凤丽要求继续履行合同，罗文旭、倪朱珍协助信凤丽办理昆山市淀山湖镇曙光新城花园24号楼504室不动产权证变更登记手续的诉讼请求，原审法院予以支持。罗文旭、倪朱珍要求信凤丽立即腾退迁出昆山市淀山湖镇曙光新城花园24号楼504室并支付房屋占有使用费的反诉请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、信凤丽、罗文旭、倪朱珍继续履行合同，罗文旭、倪朱珍于判决生效之日起十日内协助信凤丽办理昆山市淀山湖镇曙光新城花园24号楼504室不动产权证变更登记手续。二、驳回罗文旭、倪朱珍的全部反诉请求。案件受理费12800元，减半收取6400元，财产保全费5000元，合计11400元由罗文旭、倪朱珍负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，上诉人罗文旭与被上诉人信凤丽签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该合同上虽然未有倪朱珍的签字，但是一方面，罗文旭在签订房屋买卖合同时提供了倪朱珍身份证复印件、房屋所有权证复印件及土地使用证复印件，中介机构耀弘服务部工作人员证实罗文旭称倪朱珍是同意出售房屋的，签订合同之后上诉人也未提供证据证明倪朱珍以不知情为由主张不履行合同；另一方面，信凤丽按约支付定金并办理银行贷款手续。因此，可以认定信凤丽有理由相信罗文旭具有代理权，且倪朱珍是知情的。根据法律规定，罗文旭以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另外，涉案房屋虽然有抵押贷款，但信凤丽已向抵押权人昆山建行代偿部分贷款本息，并将余款向法院提存，抵押权人对此并无异议，因此不存在标的物所有权不能转移的情形，故信凤丽要求继续履行合同的请求于法有据。因罗文旭、倪朱珍未按约履行，构成违约，因此要求信凤丽支付使用费的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，罗文旭、倪朱珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由上诉人罗文旭、倪朱珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 赵 东
审判员 杨 兵
二〇一七年四月十日
书记员 吴茂程