贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初2251号原告：铜仁市茂盛伍环物业服务有限公司。地址：贵州省铜仁市碧江区共青路**。法定代表人：文茜。委托诉讼代理人：张吉奎，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：杨新华，该公司员工，特别授权。被告：中国联合网络通信有限公司铜仁市分公司。地。地址：铜仁市碧江区铜新路东太商城**/div>法定代表人：尹华政，系该公司总经理。委托诉讼代理人：伍勋，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：肖克齐，贵州锦江河律师事务所实习律师，特别授权。原告铜仁市茂盛伍环物业服务有限公司（以下简称伍环物业公司）与被告中国联合网络通信有限公司铜仁市分公司（以下简称联通网络公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍环物业公司的委托诉讼代理人杨新华、张吉奎、被告联通公司的委托诉讼代理人肖克齐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告联通网络公司支付原告伍环物业公司物业服务费人民币（以下币种均为人民币）24564.64元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年11月1日起，在河西办事处主导及社区推荐下，与原东太集团物业服务公司进行交接并进驻东太建材市场，为东太建材市场小区住户提供物业管理服务。原告进驻后，积极履行管理服务职责。自2014年11月1日至2015年12月，被告未交纳物业服务费，原告遂诉至铜仁市碧江区人民法院，经该院作出（2016）黔0602民初1246号《民事判决书》，判决被告按照0.8元每平方米的标准缴纳物业服务费。被告对该判决不服上诉至铜仁市中级人民法院，铜仁市中级人民法院作出（2016）黔06民终953号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2016年1月至2017年6月，被告未交纳物业服务费，原告诉至铜仁市碧江区人民法院，经该院作出（2017）黔0602民初1681号《民事判决书》，判决被告按照0.8元每平方米的标准缴纳物业服务费。被告对该判决不服上诉至铜仁市中级人民法院，铜仁市中级人民法院作出（2017）黔06民终1641号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月1日至今，被告再次拒绝缴纳物业服务费，原告与被告多次协商，要求与被告单独签订《物业服务合同》，明确双方权利义务，避免纠纷，被告既不同意签订合同，又不交纳物业服务费。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告联通公司辩称，1、原、被告不存在任何合同关系。在本案中，被告从未有与原告签订物业服务合同的意思表示，因此被告与原告之间不成立物业服务合同关系。2、被告对原告单方提供的物业服务从未作出接受的默示意思表示，对原告的物业服务情况并不知晓。3、原告将自己的意志强加于被告严重背离合同的基本原则。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当遵守自愿、平等、公平、等价有偿的基本原则，但是本案原告违背了该原则，则其行为无效。4、原告单方对被告提供物业服务的行为违反物权法和涉及物业服务的相关法律规定。根据《物权法》第四条、第七十六条的规定，因被告系房屋的所有权人，原告将其自身意志强加于被告的行为已经构成对被告所有权的侵害，原告的行为系无效行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据认定如下：1、原告提交的营业执照和法定代表人身份信息复印件，拟证明原告的身份信息和诉讼主体资格。被告质证对该证据的三性均无异议，本院予以认定。2、原告提交的（2016）黔0602民初1246号《民事判决书》、（2016）黔06民终953号《民事判决书》、（2017）黔0602民初1681号《民事判决书》、（2017）黔06民终1641号《民事判决书》拟证明原、被告之间存在物业服务合同，物业费按0.8元每平方米计算。被告质证对真实性无异议，但认为该判决书不能作为本案的定案依据，原、被告之间并不存在物业服务合同关系。经查，上述判决为人民法院依法制作的生效判决，但本案中原、被告之间是否成立物业服务合同关系，应当以本案审理查明的事实为认定依据，被告对上述证据的真实性无异议，故本院予以认定。3、原告提交的催费函，拟证明被告欠缴物业费，原告向其催缴的事实。被告质证对真实性和证明目的均有异议，认为该函是否送达被告不清楚，且与本案无关。经查，该函无其他相应的回执予以佐证确已送达给被告，因此对原告主张被告收到其催告的意见不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东太公司系东太建材市场小区的建设单位，东太物业服务有限公司系东太公司选定的东太建材市场小区的前期物业管理工作，联通网络公司系东太建材市场小区的业主。因该小区尚未成立业主委员会。2014年10月23日，贵州东太物业服务有限责任公司（甲方）与原告物业公司（乙方）、铜仁市碧江区居民委员会（丙方）签订了一份《东太建材市场物业服务移交协议》，约定从2014年11月1日起，贵州东太物业服务有限责任公司全面退出东太建材市场物业服务管理，在铜仁市碧江区居民委员会主导下，由原告物业公司进入东太建材市场全权进行全面物业服务管理；原告物业公司全面承继贵州东太物业服务有限责任公司与东太建材市场各业主物业管理合同关系及与其他任何第三人有关东太建材市场物业服务管理事务。该协议签订后，原告物业公司按约进驻东太建材市场提供公共物业管理服务；联通网络公司的房屋位于伍环物业公司提供物业服务的小区范围内，房屋位于所在楼层的五至七层，实际面积为2558.817平方米。另查明，被告联通公司因未向原告物业公司缴纳2014年11月1日至2016年5月31日期间的物业服务费，原告物业公司于2016年6月3日起诉至本院，本院于2016年8月1日作出（2016）黔0602民初1246号《民事判决书》，判决被告联通公司向原告物业公司支付物业服务费38894.02元。被告联通公司对该判决不服上诉至铜仁市中级人民法院，该院于2016年12月9日作出（2016）黔06民终953号《民事判决书》，驳回被告联通公司的上诉，维持原判。2016年6月至2017年6月期间，联通网络公司未向伍环物业公司缴纳物业服务费，伍环物业公司于诉至本院，本院于2017年9月26日作出（2017）黔0602民初1681号《民事判决书》，判决被告联通公司向原告物业公司支付物业服务费26611.69元。被告联通公司对该判决不服上诉至铜仁市中级人民法院，该院于2017年12月12日作出（2017）黔06民终1641号《民事判决书》，判决驳回联通网络公司的上诉，维持原判。本案争议的焦点为：1、伍环物业公司与联通网络公司之间是否形成物业服务合同关系；2、联通网络公司是否应当承担相应物业服务费。本院认为，关于伍环物业公司与联通网络公司之间是否形成物业服务合同关系的问题。在本案中，东太建材市场小区的前期物业管理工作，是由建设单位东太公司选定的东太物业公司负责，因该小区尚未成立业主委员会，为规范管理该小区，2014年10月23日，铜仁市碧江区居民委员会、贵州东太物业服务有限责任公司与伍环物业公司签订协议后，伍环物业公司承继东太建材市场小区物业服务管理工作至今，原、被告双方对此亦无异议。伍环物业公司基于其与前期物业服务商之间的合同转让关系提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，伍环物业公司与联通网络公司之间具有事实上的物业服务合同关系。因此对联通网络公司辩称的与伍环物业公司不存在任何合同关系的意见，本院不予采纳。关于联通网络公司是否应承担相应物业服务费的问题。本院认为，联通网络公司的房屋位于伍环物业公司提供物业服务的小区范围内，房屋位于所在楼层的五至七层，伍环物业公司为该小区提供了相应物业服务，联通网络公司作为该小区业主之一，应当承担物业服务费。联通网络公司关于东太建材市场是一个开放市场，其不需要提供物业服务，原告单方入驻东太建材市场小区，违背了双方意思自治，其自备保安员和保洁员，未接受过物业服务，也不需要原告物业公司的服务的辩解意见。本院认为，根据审理查明的事实，为了更好的建设和管理东太建材市场小区，经该小区前期物业服务公司及该小区所在的广场社区与原告物业公司的共同协商，原告物业公司才入驻该小区的，并非其单方入驻。伍环物业公司在卫生保洁、治安管理、公共基础设施完善等方面提供服务，该服务虽然并非只为被告联通公司提供，但是被告联通公司作为该小区的业主实际也获得了原告物业公司提供的公共物业服务。故被告联通公司的上述意见并不具有事实依据，本院不予支持。综上所述，伍环物业公司的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。联通网络公司应向原告物业公司支付2017年7月至2018年6月的物业服务费为2558.817×0.8元×12=24564.64元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：被告中国联合网络通信有限公司铜仁市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜仁市茂盛伍环物业服务有限公司物业服务费人民币24,564.64元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取207元，由被告中国联合网络通信有限公司铜仁市分公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杨继涛二〇一八年七月二十七日法官助理王**书记员艾林峰