北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终7477号
上诉人（原审原告）：北京金辉恒力环卫设施有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北兴路东侧6号。
法定代表人：曲德波，经理。
委托诉讼代理人：马亮，河北双环律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邱全利，男，1963年2月15日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：张计全，北京市百伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴宁，北京市百伦律师事务所律师。
上诉人北京金辉恒力环卫设施有限公司（下称金辉恒力公司）因与上诉人邱全利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金辉恒力公司上诉请求：撤销原判，改判邱全利给付我新建房屋的现有价值60万元，诉讼费由邱全利负担。事实和理由：一、一审法院认定“该处房屋已出租于高某，上述合同期限尚未届满，在此情况下不足以认定邱全利占有上述房屋”系事实认定错误。1.我公司提交的北京金辉鑫达交通设施有限公司（下称金辉鑫达公司）与高某的租赁合同，是要证明1500平米的房屋是在我公司租赁期间由我公司建设的。合同双方在签订合同当时确就租赁时间为6年达成了一致，但因客观情况发生了变化，导致合同虽然未到期，但已经解除，不再有法律效力。上述房屋不再由高某占有，而是由邱全利占有。2.2014年在我公司与邱全利仍然存在租赁关系期间，邱全利要求解除合同，但拒不补偿我公司，为此我公司并未当时要求高某搬离。但邱全利强行向高某索要租金，致高某不再向我公司支付租金。后来邱全利又将房屋另租他人。3.邱全利实际控制房屋，并将房屋租赁给他人并收取租金，因此理应由邱全利补偿我公司房屋价值。二、一审法院判定的300平米房屋补偿标准过低。双方争议的300平米砖混结构平房系由我公司所建，我公司提交的双方于2008年7月20日签订的房屋租赁协议对此有明确显示。院北侧约300平米砖混平房属我公司所有，没有争议。一审法院确定300平米房屋补偿6万元，折合每平米补偿200元，该标准明显偏低，无法弥补我公司的损失。
邱全利辩称，现在涉案房屋仍由高某占用。300平米房屋的补偿不应支付，不存在补偿过低的问题。1500平米房屋仅是金辉恒力公司的主张，并未经过实际测量，事实上该处房屋为高某和其合伙人建造。300平米装混房屋高某已经在2012年拆除了，现在的房屋和金辉恒力公司主张的房屋不是同一个房屋。本案的房屋和金辉恒力公司无关，高某将房屋租赁后把原有房屋都拆除，目前现场的房屋都是高某建造的。现场北侧的房屋是否为300平米并没有实际测量，补偿数额也是酌定的。
邱全利上诉请求：撤销一审判决，驳回金辉恒力公司的全部诉讼请求，诉讼费由金辉恒力公司负担。事实和理由：一审判决支持金辉恒力公司对300平米砖混结构房屋补偿款的主张没有事实依据。1.金辉恒力公司所主张的300平米房屋在2012年已灭失。我与金辉恒力公司签订租赁合同期限自2011年11月28日至2013年12月28日止，但金辉恒力公司不实际使用承租场地。2012年10月1日，金辉恒力公司的实际控制人陈学军以其他公司的名义与高某签订了一份期限为6年的租赁合同，并一次性收取了高某两年，共计80万的租金。高某接手后，拆除了金辉恒力公司所主张的300平米房屋。金辉恒力公司所主张的300平米房屋早已在我与金辉恒力公司的租赁期限届满之前就已被拆除，且该拆除行为与我无关，金辉恒力公司无权就此向我主张任何权利。高某等人也正通过刑事司法程序追究金辉恒力公司及其关联公司的责任。2.无任何证据证明现有房屋与金辉恒力公司主张的300平米房屋的关系。由2008年的房屋租赁协议可以看出，金辉恒力公司与邱全利签订租赁合同时，存在一处300平米砖混平房。但院内北侧现有的一处房屋与金辉恒力公司主张的300平米不是同一处房屋。金辉恒力公司未提交任何证据证明其所主张的300平米房屋与院内现有房屋的直接关系，也没有证据证明建房时的支出。
金辉恒力公司辩称，根据一审提交的谷歌历史卫星地图，2007年2月的图片显示租赁场地北侧还是空地，2009年3月的图片显示承租场地北侧已建有300平米的砖混房屋，故300平米砖混房屋一直存在。我公司租给高某的仅是南面的1500平米房屋，直到2016年5月25日发生纠纷前300平米砖混房屋一直由我公司占有，用于存放我公司的机器设备。邱全利称300平米砖混房屋在2012年灭失了不属实。我公司承租租赁场地之前土地上没有房屋，2008年房屋租赁协议签订时已经约定房屋北侧和南侧的房屋均是金辉恒力公司所有，并且在我公司搬出之前，300平米砖混房屋一直存在，至今没有变化，所以邱全利应对300平米砖混房屋进行补偿。
金辉恒力公司向一审法院起诉请求：邱全利补偿租赁期间新建房屋现有价值60万元，诉讼费用由邱全利承担。
一审法院认定事实：2008年7月20日，邱全利（甲方）与金辉恒力公司（乙方）签订房屋租赁协议：经友好协商，甲方同意将兴华桥北北兴路东盛都钢材北、哈飞汽车服务站西南六亩地院落租赁给乙方使用；乙方房屋使用年限为自协议签订之日起，首期2008年6月28日至2011年12月28日首租方六队续租此日期继续长期有效；自协议签订年起,乙方向每年向甲方交纳房屋使用费198000元，一次性付清，每年6月28日后十天内7月10日前十天内；如不按期交纳，滞纳金按每日租金1%收取；乙方应按期缴纳房屋使用费，乙方增建地上物归乙方所有；双方并就其他事项进行了约定。
2011年12月28日，邱全利（甲方，出租方）与金辉恒力公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同：出租房屋地址位于西红门六村；租赁期限2年，从2011年12月28日至2013年12月28日；年租金十万元；乙方搭建的房屋设施，租赁合同终止时，不得拆毁，谁占用谁补偿乙方现有价值。
经询问，金辉恒力公司表示涉案补偿房屋系2008年在租赁院落西北角空地所建的300平方米砖混结构房屋（顶为彩钢）及2011年秋天在租赁院落南侧建的钢结构房屋1500平方米。
金辉恒力公司的证人王某出庭作证称：大概在2012年、2013年7月、8月份，陈学军找到我，让我安装房顶的彩钢板，彩钢板有2100平方米左右，我负责劳务，材料是陈学军出的。
2012年10月1日，金辉鑫达公司（出租方，甲方）与高某（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，出租地址为大兴区西红门镇六村金辉恒力环卫设施有限公司院内，出租房屋面积为约1500平方米左右，租期为六年，自2012年10月1日至2018年9月30日；年租金40万元。
一审法院就涉案争议场所进行现场勘查，现金辉恒力公司主张的框架厂房已被改造为公寓，且处于出租使用过程中；金辉恒力主张的院落北侧300米砖混结构房屋,双方对权属存有争议。
一审法院认为,当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金辉恒力公司主张的1500平方米补偿事宜一项，根据金辉恒力公司提交的金辉鑫达公司与高某的租赁合同看，该处房屋已出租于高某，上述合同期限尚未届满，在此情况下，不足以认定邱全利占有上述房屋，遵循“谁占用谁补偿现有价值”原则，金辉恒力公司现无权向邱全利主张权利；对金辉恒力公司主张的2008年在院落北侧所建300平米砖混结构房屋一项，现对建造权属存有争议，考虑到双方2008年7月20日所签合同情况，即使存有改翻建,作为出租方的邱全利亦应给予适当补偿，但金辉恒力公司在建设房屋时并未有相关准建手续，金辉恒力公司主张参考市场新建房屋价值，没有法律依据，综合上述情况，法院酌情确定确定邱全利补偿金辉恒力公司6万元。据此，一审法院判决：一、邱全利于判决生效后十日内给付北京金辉恒力环卫设施有限公司补偿款六万元；二、驳回北京金辉恒力环卫设施有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。经询，金辉恒力公司与金辉鑫达公司为关联公司，金辉恒力公司的法定代表人曲德波与金辉鑫达公司的法定代表人曲德美是姐弟关系。金辉恒力公司将涉案房屋委托金辉鑫达公司对外出租，金辉鑫达公司受委托与高某签订了2012年10月的房屋租赁合同。
本院审理中，邱全利提交了下列证据：1.高某2014年1月12日书写的证明，2.高某、刘权、朱宗美、王凤霞之间的合伙协议，3王凤霞、刘川与暴兴旺2012年10月10日签订的施工协议，4暴兴旺收到施工款的收条，5.邱全利与王凤霞签订的租期为2014年1月1日至2019年12月30日的房屋租赁合同，证明高某与刘权、朱宗美、王凤霞之间是合伙关系，陈学军代表金辉鑫达公司与高某签订2012年10月的房屋租赁合同时隐瞒了金辉恒力公司与我公司的租赁期限仅到2013年12月28日的事实，现涉案场地上的所有建筑物均是高某、刘权、朱宗美、王凤霞所建，与金辉恒力公司无关，王凤霞已经代表高某等合伙人与邱全利建立了租赁关系，租赁合同也在正常履行。朱宗美出庭作证称：我和高某、刘权、王凤霞是合伙关系，高某代表其他合伙人承租了涉案的整个院落，承租后将院落内北侧平房全部拆除，仅用了原来的北墙，现北侧房屋为重建，南边承租时仅为一个彩钢棚，有彩钢顶，但四周没有墙，也没有二层的钢架，后来我们进行了改造建成了二层公寓，给金辉鑫达公司的租金支付到了2014年10月，多交了10个月。王凤霞出庭作证称：我和高某、刘权、朱宗美是合伙关系，从金辉鑫达公司承租的是整个院落，包括北侧的房屋和南侧的彩钢棚，北侧的房屋承租后全部拆除重建，南侧彩钢棚承租时没有四壁，没有二层钢架，后由我们改建成二层公寓。金辉恒力公司认为合伙协议与本案无关，金辉鑫达公司与高某签订的合同权利义务应由高某承受；施工协议真实性不认可，合同没有约定施工范围，收条与施工协议无关，数额无法对应；本案出示的王凤霞与邱全利的租赁合同是补签或者伪造的，真实性不予认可，但据了解王凤霞与邱全利确实签订了租赁合同；对高某书写的证明的真实性不予认可；证人与邱全利之间存在利害关系，证言不完全真实，彩钢棚是有四壁的，出租给高某的仅为南侧彩钢棚，不包括北侧300平米砖混房屋，北侧房屋不存在拆除重建的事实；本案存在多个租赁合同，合同具有相对性，邱全利已经将涉案房屋对外出租获利。
金辉恒力公司的证人高某出庭作证称：我和王凤霞、朱宗美、刘权是合伙关系，我出力，另外三人出钱，邱全利出示的合伙协议是真实的；我2012年从金辉鑫达公司承租的是整个院落，北侧库房当时商量先给对方暂时存放杂物用，待腾空后再交付，实际上是过了两三年才交给我方使用的，报警后陈学军他们就撤出了，现在北边库房整体结构没动，粉刷了内部并分割成几间小房；南边的彩钢棚承租时只有房顶柱子，无四壁，有二层的钢架，改造时原彩钢顶没有动仅是重做了防水，利用二层钢架将房屋分割为两层，东边陈学军的办公室和几间房子都是拆了重建的；我向陈学军支付了80万元租金；金辉恒力公司和邱全利的合同到期后，邱全利找到我说如果我不承租就走人，后来我们合伙让王凤霞和邱全利签订了一份租赁合同，就是邱全利出示给法庭的这份；我们合伙和邱全利的合同2014年1月1日就起租了，给金辉鑫达公司的租金是给到2014年10月1日，钱给重了，我不要了，因为我与陈学军商量过彩钢棚的二层钢架要抵给他钱，多付的租金就抵偿钢架钱了。邱全利认为高某虽然是金辉恒力公司的证人，但证言相对真实。金辉恒力公司对高某的部分证言不予认可，称高某只给付了30多万不到40万的租金，并没有给付80万元租金，也没有用多付的租金折抵二层钢架的事实，现金辉鑫达公司已经起诉高某，要求高某支付拖欠的租金，并提交了起诉状及交纳诉讼费的票据。邱全利对起诉状及交纳诉讼费的票据真实性无异议，但认为上述证据与本案没有关联性，金辉鑫达公司没有涉案场地的出租权，无权将涉案场地出租给高某，金辉鑫达公司与高某之间的租赁合同无效，虽然合同无效，但从金辉鑫达公司起诉高某的行为看，该合同仍然在合同履行期内，一审法院认定有误，应当驳回金辉恒力公司的全部诉讼请求。
另查明，高某与金辉鑫达公司签订的房屋租赁合同，约定：高某搭建的房屋设施，租赁合同终止时，地上物权归金辉鑫达公司所有。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据已查明事实，金辉恒力公司从邱全利处租赁了涉案场地，双方签有房屋租赁合同，在租赁合同履行期间，金辉恒力公司委托金辉鑫达公司将租赁场地转租给高某，合同约定的转租期到2018年9月30日，合同签订后高某及其合伙人对涉案场地原有建筑进行了大范围的升级改造，用于公寓出租，因金辉恒力公司与邱全利之间的租赁合同租赁期限仅到2013年12月28日，高某与金辉鑫达公司之间的租赁合同客观上已无法继续履行，故高某的合伙人王凤霞直接与邱全利就涉案场地签订了租期自2014年1月1日至2019年12月30日的房屋租赁合同，现涉案场地继续由高某及其合伙人王凤霞等实际占有使用。金辉恒力公司与邱全利签订的房屋租赁合同已于2013年12月28日到期终止，根据双方合同的约定，金辉恒力公司搭建的房屋设施，租赁合同终止时，不得拆毁，谁占用谁补偿金辉恒力公司现有价值。根据本案中的多份租赁合同及双方的证人证言可以证明金辉恒力公司曾在租赁场地西北角建有一砖混结构房屋，在南侧建有一钢结构彩钢顶的建筑。现金辉恒力公司依据其与邱全利的合同约定，要求邱全利补偿其上述房屋的价值共计60万元。邱全利认为上述房屋已经由高某拆除改建，现已不存在，且现有建筑实际系高某及其合伙人占有使用，故不应由其对金辉恒力公司予以补偿。首先，金辉恒力公司与邱全利所签租赁合同中关于合同终止时对金辉恒力公司所建的地上物现有价值进行补偿的约定，仅对合同双方即金辉恒力公司与邱全利有效，对案外人不具有约束力。其次，在转租高某期间，金辉恒力公司为获取租金收益，允许高某及其合伙人对涉案场地原有建筑进行了大范围的改建，经过添附形成了现有的新建筑，原有之建筑已经不存在。再次，金辉鑫达公司受金辉恒力公司委托与高某签订的转租合同中约定高某搭建的房屋设施，租赁合同终止时，地上物权归金辉鑫达公司所有，但该转租合同的租赁期限大大超出了金辉恒力公司与邱全利之间的租赁期限，超出的部分应为无效，金辉鑫达公司与高某之间的租赁合同并非正常到期终止，故对于现有建筑的归属不能简单适用该合同条款。最后，金辉鑫达公司与高某之间的租赁合同客观上已经终止，但金辉鑫达公司未与高某对合同终止后的事项进行清算，现有地上物权益归属尚不能确定，金辉恒力公司作为委托人对现有地上物是否享有权益及权益大小亦无法确定。故在现阶段，原有建筑已经不存在，金辉鑫达公司要求邱全利对原有建筑进行补偿，缺乏事实依据，本院无法支持。待现有建筑权益归属确认后，金辉鑫达公司如对现有建筑享有相应权益，可另行主张。
综上所述，一审判决适用法律有误，本院予以改判。金辉恒力公司的上诉请求，依据不足，本院予以驳回。邱全利的上诉请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8914号民事判决；
二、驳回北京金辉恒力环卫设施有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费9800元，由北京金辉恒力环卫设施有限公司负担（已交纳4900元，余款于本判决生效之日起7日内交至法院）；二审案件受理费11100元，由北京金辉恒力环卫设施有限公司负担（已交纳9800元，余款于本判决生效之日起7日内交至法院）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一七年八月二十八日
书记员 赵子豪