福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第2030号
原告何美妹，女，1960年9月19日出生，汉族，香港居民，住香港九龙。
委托代理人黄小强，福建求达律师事务所律师。
被告戴艺锋，男，1981年10月31日出生，汉族，住福建省南安市。
原告何美妹因与被告戴艺锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理，依法组成合议庭，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告何美妹的委托代理人黄小强到庭参加诉讼，被告戴艺锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何美妹诉称，原告与何少蓉是兄妹关系，原告委托其兄何少蓉将坐落在南安市溪美环城西路C区安置房3号楼110号1间店面出租。2012年6月11日，何少蓉作为甲方与作为乙方的被告戴艺锋签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在南安市溪美环城西路C区安置房3号楼110号1间店面出租给乙方。每年租金人民币21600元，租金在每年5月10日前交纳给甲方，租期内租金不变；租赁期限3年，自2012年7月11日起至2015年7月10日止，乙方逾期交租及其他费用，除仍应补交所欠租金外，甲方有权提前解除本租赁合同，乙方并应支付甲方违约金人民币10000元整。因被告拖欠租金未付，在原告之兄何少蓉多次催讨下，被告亲笔出具一份《欠条》，内容为“兹欠何少蓉房租五个月（2013年7月12日至12月12日）9000元，2013年12月31日还清”。然而到期后，被告仍未付租金。故请求法院判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、被告立即支付拖欠的租金人民币21600元，并支付逾期支付租金的违约金10000元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告戴艺锋未作答辩。
经审理查明，2009年7月5日，原告何美妹与南安市溪美房地产开发有限公司签订一份《溪美环城西路沿线C区改建安置协议书》，约定南安市溪美房地产开发有限公司拆除原告何美妹址在湖美社区彭美路改建区内拆迁号6号，并安置位于环城西路C区3幢110号店面一间给原告，该店面应于2010年5月31日前交付使用。该店面已由原告何美妹在使用，但是至今未办理房地产权属登记手续。原告何美妹委托何少蓉将该店面进行出租。2012年6月11日，何少蓉受原告何美妹之托，以自己的名义与被告戴艺锋签订一份《房屋租赁合同》，何少蓉作为甲方，被告戴艺锋作为乙方，合同约定：“根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、甲方将自有的坐落在南安市溪美环城西路C区安置房3号楼110号1间店面出租给乙方使用。二、租赁双方的权利、义务1、甲乙双方议定每年租金元人民币贰萬壹仟陆佰元整。由乙方在每年5月10日前交纳给甲方；乙方缴纳给甲方的租金不包含租金税，租金税由乙方负责交纳，乙方若需甲方出具收据，甲方只负责以便条形式出具凭据给乙方收执。2、租赁期共3年，甲方从2012年7月11日起将出租房屋交付乙方使用，至2015年7月10日收回，合同期内店租金不变。3、承租期间，乙方应该承担使用该店面所产生的税收、工商管理费……5、签订协议时乙方应交付甲方保证金人民币贰仟元；合同期满后，乙方若没有出现应赔偿甲方的等原因，该款项由甲方原数退还乙方。……8、合同期限届满或双方约定的合同解除情形出现时，乙方应及时返还该店面，甲方不补偿乙方任何装修费用。……三、租赁合同的变更及解除1、如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2、租赁期间，乙方如利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，甲方有权提前解除合同，收回店面；3、乙方若未按约定期限及时支付租金及相关费用时，甲方有权提前解除本合同；4、甲、乙双方协商一致时，可提前解除合同。四、违约责任1、乙方逾期交付租金及其他费用，除仍应补交所欠的租金外，甲方有权提前解除本租赁合同，乙方并应支付甲方违约金人民币壹万元整。……七、本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商补充，签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式二份，甲乙方各执一份。本合同自甲、乙双方签字的生效。”合同签订后，何少蓉代原告何美妹收取了被告戴艺锋2000元的保证金，并将该店面交付被告戴艺锋使用；但被告戴艺锋至今只支付了2012年7月11日至2013年7月11日一年的租金，2013年7月12日至2013年12月12日的房租9000元至今尚未支付，2013年12月13日之后的房租也未支付。何少蓉称其在与被告戴艺锋签订合同时有告知被告戴艺锋其是代原告何美妹签订的。
上述事实，有原告提交的《溪美环城西路沿线C区改建安置协议书》、《房屋租赁合同》、《欠条》以及何少蓉出庭作证的证言等为据。原告提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且经庭审审核属实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。
综上事实，本院认为，原告何美妹委托何少蓉代为出租其所安置的南安市溪美环城西路C区3幢110号店面，何少蓉接受原告何美妹的委托后，遂以自己的名义与被告戴艺锋签订房屋租赁合同，且何少蓉已告知被告戴艺锋其是代原告何美妹所签订的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告何美妹直接享有该房屋租赁合同的权利义务。根据合同约定，该店面每年租金为人民币21600元，租金在每年5月10日前交纳，但是被告戴艺锋承租后，至今只支付了一年的租金，2013年7月12日至今的租金尚未支付，根据双方合同约定“乙方（被告）逾期交付租金及其他费用，除仍应补交所欠的租金外，甲方（何少蓉）有权提前解除本租赁合同，乙方并应支付甲方违约金人民币10000元整”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，故原告何美妹请求解除其以何少蓉名义与被告戴艺锋签订的《房屋租赁合同》、被告支付尚欠租金、违约金，符合双方合同约定和法律规定，本院依法予以支持。因原告所请求的租金21600元是从2013年7月12日计至2014年7月12日，但若被告在2014年7月12日以前已将讼争店面返还给原告，则租金只能计算到返还讼争店面之日止，故原告何美妹的租金请求，对于符合法律规定的租金（租金自2013年7月12日计至被告戴艺锋返还原告何美妹本案讼争店面之日止，每月按租金人民币1800元计算，但总租金不得超过21600元），本院予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，本院不予支持。虽然双方合同约定违约金10000元，但因原告何美妹已收取被告戴艺锋2000元保证金，该2000元保证金应予以抵扣违约金，故原告何美妹请求被告戴艺锋支付违约金10000元，对于符合法律规定的8000元，本院予以支持；对于其他部分，本院不予支持。被告戴艺锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告何美妹以何少蓉的名义与被告戴艺锋于2012年6月11日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告戴艺锋应于本判决生效后十日内支付原告何美妹尚欠的租金（租金自2013年7月12日起计至被告戴艺锋返还原告何美妹本案讼争店面之日止，每月按租金人民币1800元计算，但总租金不得超过21600元）；
三、被告戴艺锋应于本判决生效后十日内支付原告何美妹违约金人民币8000元；
四、驳回原告何美妹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币590元，由被告戴艺锋负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 卢君玉
代理审判员 高燕玲
人民陪审员 黄淑卿
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 李晓琳
附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。