河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1315号
原告李瑞，女，回族，1970年10月12日出生，住址：河南省开封市龙亭区。
委托代理人彭建高，河南世纪行律师事务所。代理权限系特别授权。
被告开封市兴和经营服务有限公司（以下简称兴和经营公司）。组织机构代码：782215953。
住所地：开封市省府西街**号。
法定代表人叶永明，公司总经理。
委托代理人陈艳梅，该公司员工。代理权限系特别授权。
委托代理人王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限系特别授权。
原告李瑞诉被告兴和经营公司委托出租合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李瑞及其委托代理人彭建高，被告兴和经营公司的委托代理人陈艳梅、王天行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞诉称，原告于2005年9月8日与被告签订《委托出租协议》一份，将位于开封市鼓楼街的鼓楼商城二层D区07号铺位（建筑面积约27.21平方米）委托被告出租。该《委托出租协议》第六条甲方权利第1项约定：有下列情况之一出现时，经原告书面提出后不纠正，原告有权终止本协议：（1）被告拖欠租金达30天。第2项约定：被告未按协议规定时间内交纳租金，原告可要求被告每日支付月租金额1%的违约金。第八条协议终止第1项约定：有下列情况之一出现时，本协议视为终止：（1）本协议履行期限届满。（2）任何一方严重违约，另一方根据本协议的约定提前终止。第2项约定：协议终止后，甲乙双方应在30个工作日内办理以下手续：（1）乙方（被告）应在正常状态下将该承租区域交还给甲方（原告）……。双方还就其他事项进行了约定。该《委托出租协议》有效期自2005年2月1日起至2015年1月31日止。其中第七至第八年租金按总金额8%支付，即人民币13215元。原告认为其已按照双方签订的《委托出租协议》的约定履行自己的义务，现合同期限届满（即2015年1月31日），被告继续占有并使用原告的铺位，因双方未重新签订《委托出租协议》，应视为双方同意执行原《委托出租协议》的相关约定。现被告不支付租金，遂向法院提起诉讼，请求依法判决：一、解除原、被告双方签订的《委托出租协议》；二、被告腾出原告的铺位并恢复原状；三、被告向原告支付自2015年2月1日至2015年11月27日共计300天的租金10862元，自2015年11月28日至被告返还铺位之日止的租金由被告另行支付；四、被告向原告支付自2015年11月28日至返还铺位之日止的违约金3303.75元；五、本案诉讼费、律师代理费、误工费由被告承担。
本院在庭审过程中，原告明确第五项诉讼请求为：本案诉讼费由被告承担，代理费和误工费不再请求。
被告兴和经营公司辩称，一、原告要求解除《委托出租协议》，被告认为不能成立。因双方合同已于2015年元月31日到期而自然终止，不再存在权利义务关系，因此不存在原告所诉解除协议。二、原告要求被告腾出商铺并恢复原状，被告认为不能成立。本案中被告自2015年元月31日起未再占有、使用原告铺位，故不存在腾房的问题。被告接收该商铺时，该商铺处于空置的状态，至2015年元月31日，甚至是当前，仍处于空置状态，故没有腾出商铺、恢复原状的问题。且被告接收该商铺时，该商铺处于未竣工状态，从竣工开始至现在，房屋始终为一个大型商铺，所谓原状就是当时以划线形式确认产权，现在仍旧是以划线的形式交付，所以现在就是接收时候的原状。三、原告要求被告支付自2015年2月1日起至返还铺位之日止的租金，被告认为不能成立。本案中被告自《委托出租协议》期限届满之日起未再占有、使用铺位，故原告要求被告支付租金，特别是全额支付租金是不妥当的。原告实际并未占有房屋，真正经营房屋的是业主委员会，业主委员会作为一个自治组织，经各业主签字确认，代业主行使招商权。四、原告要求被告支付违约金3303.75元，被告认为不能成立。被告没有实际占有、使用该商铺，所以不是支付租金的义务人，且被告不存在任何法律上的故意或者过错，不应支付违约金。五、原告要求的上述第五项诉求，按法律规定判决。
经审理查明，原告于2005年11月10日与开封市兴和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：026687）一份，原告购买了位于开封市××商城××区××号铺位一处，总价款为165191元（原告李瑞于2007年4月9日取得房地产权证书，汴房地产权证第××号，建筑面积为27.45平方米）。原告（甲方）于2005年9月8日与被告（乙方）签订《委托出租协议》一份，将位于开封市鼓楼街的鼓楼商城二层D区07号铺位委托被告出租。该《委托出租协议》第二条约定：“甲方委托乙方出租的期限：1、试营业期自2007年1月1日起，至2007年1月31日止，共计为1个月免收租金。2、正式营业自2007年2月1日起，至2015年1月31日止，共计8年整。3、协议有效自2005年9月8日起，至2015年1月31日止。”第三条约定:“租金及支付方式：1、二层商铺按本商铺购房合同总价的约定比率支付年租金，购房委托出租年限为8年。第1年至2年按总金额的7%支付租金，年租金为11563元；第3年至6年按总金额的7.5%支付租金，年租金为12389元；第7年至8年按总金额的8%支付租金，年租金为13215元。2、乙方于正式营业后5日内将第一年租金一次性付给甲方，第二年开始租金为每三个月支付一次，每三个月租金为年租金的四分之一，支付日期为首月1日之后的5天内（遇法定节假日顺延）……”。第六条甲方权利约定：“1、有下列情况之一出现时，经甲方书面提出后不纠正，甲方有权终止本协议：（1）……（2）乙方拖欠租金达30天。2、乙方未按协议规定时间内交纳租金，甲方可要求乙方每日支付月租金额1%的违约金。”第八条协议终止约定：“1、有下列情况之一出现时，本协议视为终止：（1）本协议履行期限届满。（2）……（3）任何一方严重违约，另一方根据本协议的约定提前终止。2、协议终止后，甲乙双方应在30个工作日内办理以下手续：（1）乙方应在正常状态下将该承租区域交还给甲方……。4、乙方在拆除经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时，如有可能对承租区域造成损伤，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权，甲方不做赔偿。5、本协议终止，甲乙双方如愿继续合作，需重新签订协议。”2007年2月7日，鼓楼商城取得开封市建设委员会颁发的工程竣工验收备案证书。双方委托合同履行期间，被告兴和经营公司将包含上述商铺在内的鼓楼商城整体出租给了开封市三毛荣耀商贸有限公司（以下简称三毛荣耀公司）和开封市佳谊商贸有限公司（以下简称佳谊公司）使用。后被告兴和经营公司与三毛荣耀公司因租赁事宜产生纠纷，诉至法院。河南省高级人民法院二审审理，于2015年10月19日作出（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书。三毛荣耀公司按照该判决于2015年7月3日将其承租的鼓楼商城腾出交予被告兴和经营公司。被告兴和经营公司支付原告租金至2015年1月31日，又于2015年12月22日参照租金标准向原告支付了两个月的房屋使用费2202.50元（即支付租金至2015年3月31日止），其后未再向原告支付费用。
另查明，2014年12月20日上午9时鼓楼商城召开了第一届业主委员会选举大会，业主应到会人数526人，实到人数431人，请假人数95人。会议通过选举，确定李斌、孙世权（王秋玲）、任淑琴等11人为鼓楼商城第一届业主委员会委员。同年12月29日鼓楼商城第一届业主委员会召开会议，讨论决定：李斌任主任，周伟平任副主任，王秋玲任文书。2015年2月，鼓楼商城业主委员会分别向开封市鼓楼区相国寺办事处鼓楼街社区居民委员会、开封市鼓楼区人民政府相国寺办事处、开封市鼓楼区物业管理中心办理了成立业主委员会的备案手续。
2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴“鼓楼商城全面招商，业主委员会，招商电话0371－2232980118637818818”等字样广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会及相关租金问题。7月31日以后，鼓楼商城的商铺一直处于空置状态。2015年11月2日，鼓楼商城业主委员会向被告发出公函，要求被告予以解决、答复。该公函的主要内容为：“……3、2015年元月31日租赁期满，兴和因官司纠纷没有按时交房，贻误了商城招商时机，使部分意向商家流失，所以兴和应承担（支付）房租责任，为此应承担房子闲置期租金。4、关于维修基金如何解决，商城设备到期更新如何解决？5、关于十年租赁期满时，兴和公司应承担分割责任，如有商家继续使用兴和不担责任。”被告兴和经营公司收到上述公函后委托开封市祥和房地产测绘大队对所有业主所购商铺的具体位置进行再次分割标注。2016年1月12日，被告兴和经营公司通过顺丰快递向原告位于开封市××北××胡同××楼××单元××号的住处邮寄了《通知书》（运单查询结果显示：已签收），通知原告于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。同时被告分别在《汴梁晚报》、《大河报》向全体鼓楼商城业主刊登通告，主要内容为：“……双方委托租赁协议已于2015年1月31日到期并自动终止。2015年7月28日鼓楼商城内公共设施已维修维护处于正常状态，符合交付条件，并且已将上述内容通知了商城业主委员会。……鼓楼商城业主委员会接收商场后曾联系多家客户，积极开展招商活动，现由于业主委员任期已满，需换届暂不能继续开展各项工作，特别是部分业主要求分户经营，故委托权威部门进行分户划线，再次以书面形式通知业主……请业主于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。逾期不到视为已经办理分户交接，由此产生法律后果及责任，由您自行承担。”2016年1月14日，开封市祥和房地产测绘大队就再次分割情况做出说明：“开封市鼓楼区××街路南鼓楼商城内黄色胶带标示的各户位置及尺寸与开封市祥和房地产测绘大队2006年6月9日盖章的位于鼓楼区××街路南鼓楼商城的《开封市房地产分户图》图纸相一致。特此说明。”
上述事实有当事人陈述、《委托出租协议》、（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书、《开封市鼓楼商城业主委员会备案材料》、通知、《告全体业主书》、《意向协议》、照片、邮递单据、通告等为据。
本院认为，本案所涉《委托出租协议》于2015年1月31日履行期满，双方委托协议明确约定协议履行期限届满是终止协议履行的成就条件之一，但2015年1月31日到期时被告与实际承租人三毛荣耀公司有纠纷正在诉讼当中，导致涉案商铺未能如期交付给原告，自2015年2月1日起本案原、被告之间已形成不定期租赁关系。不定期租赁合同，合同双方可以随时解除。一、关于原告要求解除双方所签订《委托出租协议》的请求。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委会的决定，对业主具有约束力。2015年7月3日，三毛商贸公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会及相关租金问题。以上情况应视为被告已于2015年8月1日前将其承租的商铺交付给了代表全体业主的鼓楼商城业主委员会。原、被告双方的委托出租协议已于2015年8月1日实际解除，故本院对原告的此请求不再处理。二、关于原告要求被告腾出本案所涉商铺，并恢复原状的请求。因2005年原、被告签订委托出租协议时，鼓楼商城尚未竣工（实际竣工时间为2007年2月），且原告未提交充分证据证明其将铺位委托被告兴和经营公司时的原始状态，根据《委托出租协议》的约定“……乙方在拆除于经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时如有可能对承租区域造成损伤时，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权”，故本院对此请求不予支持。三、关于原告要求被告支付自2015年2月1日至返还铺位之日租金的请求。法院庭审查明，被告兴和经营公司已将租金支付至2015年3月31日，故拖欠租金应从2015年4月1日起计算至同年8月1日双方实际交付之日止，共4个月租金，合计为4405元（年租金13215元÷12个月×4个月）。同时，鉴于双方实际交付时，被告未对鼓楼商城全体业主的商铺进行分户分割确认，而于2016年1月25日进行分户分割确认，交付方式存在一定的瑕疵，故酌定被告兴和经营公司对原告给予适当赔偿，按2015年8月2日至2016年1月25日止同期租金80%的标准计算，应为5126.70元（年租金13215元÷365天×177天×0.8），超出部分不予支持。四、关于原告要求被告支付2015年11月28日起至返还铺位之日止违约金3303.75元的请求。因被告已实际于2015年8月1日将本案所涉铺位交付业主委员会，2015年11月以后被告不存在的违约情况，故本院对原告此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十八条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司支付原告李瑞自2015年4月1日起至2015年8月1日止所欠租金4405元（按年租金13215元的标准计算）。同时赔偿原告李瑞自2015年8月2日至2016年1月25日止期间的经济损失5126.70元（按同期租金的80%计算）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费154元，由被告开封市兴和经营服务有限公司承担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审判长 裴四海
审判员 刘亚萍
审判员 王翠娜
二〇一六年六月二十一日
书记员 汪嫚嫚