广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3258号上诉人(原审被告、反诉原告）：广州市奥赫普教育信息咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区七楼D3区，组织机构代码××。法定代表人：李晓东，职务经理。委托代理人：毛平波，广东国道律师事务所律师。委托代理人：罗芷瑜，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州购书中心有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：白宜纳，职务总经理。委托代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。委托代理人：何辉，广东科德律师事务所律师。上诉人广州市奥赫普教育信息咨询有限公司（以下简称奥赫普公司）因与广州购书中心有限公司（以下简称购书中心）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月15日，购书中心（甲方，出租人）、奥赫普公司（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区天河路123号七楼D3区房号的房地产（房地产权证书号码C3219336，即案涉场地）出租给乙方作非居住用途使用，建筑面积821.4平方米，2013年7月16日至2013年8月15日为免租期，2013年8月16日至2014年8月15日每月租金82140.00元，2014年8月16日至2015年8月15日每月租金86247.00元，2015年8月16日至2016年8月15日每月租金90559.40元，2016年8月16日至2017年8月15日每月租金95087.30元，2017年8月16日至2018年8月15日每月租金99841.70元，2018年8月16日至2019年8月15日每月租金104833.80元；租金按月结算，由乙方在每月的第5个工作日前按刷卡、支票或转帐付款方式缴付租金给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳人民币164280.00元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第六条）发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第八条）其他约定按双方另行补充签订《广州购书中心场地租赁合约》的细则执行等内容。该合同经房管部门办理了租赁合同登记备案。2013年7月15日，购书中心（甲方）与奥赫普公司（乙方）签订《广州购书中心场地租赁合约》（以下简称《合约》），约定：甲方同意将位于广州市天河路123号（以下简称案涉楼宇）拥有使用权的广州购书中心大楼房产之其中七楼A-G/1-6轴区（自编号为7楼D3区）的间隔场地（即案涉场地），出租给乙方经营之用，场地（间隔内）使用面积共为487.54㎡，建筑面积（即计租面积）为821.4㎡；租赁期限自2013年8月16日起至2019年8月15日止，租金按建筑面积每平方计算，甲方按月向乙方计收，本合约期首年/期租金标准为100元/平方米/月，从第二租赁年/期起租金标准在上一租赁年/期的基础上按5%的幅度逐年递增至租约期满，即2013年8月16日至2014年8月15日月租金标准为82140.00元，2014年8月16日至2015年8月15日月租金标准为86247.00元，2015年8月16日至2016年8月15日月租金标准为90559.40元，2016年8月16日至2017年8月15日月租金标准为95087.30元，2017年8月16日至2018年8月15日月租金标准为99841.70元，2018年8月16日至2019年8月15日月租金标准为104833.80元，每个租赁年/期按上述百分比的幅度递增后计算的月租金额，甲方同意租金计收采用金额小数位按“四舍五入”的原则计算至角位，以此类推；乙方应于本合约经双方签订之日起5个工作日内向甲方交付相当于第一租赁年期首2个月的租金额人民币164280元作为租赁保证金。租赁期内乙方无违约行为的，待租赁期满不再续租时，确认双方所有债权债务清偿完毕，并办妥场地交还手续后的60天内，乙方需凭甲方原开出的保证金发票（原件）办理该保证金本金无息返还的手续；租赁期内，本租赁保证金不能作为乙方按合约约定期限向甲方交付应缴费用的抵付。但若因乙方违反本合约条款，甲方有权动用保证金作赔偿，抵付赔偿后5个工作日内，乙方应按甲方书面补款通知补足保证金总额和不足的赔偿额，如乙方不按期办理，经甲方再次催告并给予3个工作日的合理宽限期后仍未办理的，则视为乙方违约，本合约自此解除，甲方有权停止向乙方提供相应的服务，自行收回出租的场地，并向乙方追讨违约金和不足抵付的赔偿金额；（4.2条物业管费）按建筑面积每平方计算，甲方按月向乙方计收，本合约由第1至第3年/期内物业管理费标准为10元/平方米/月，从第4年起至本租约期满/期内物业管理费标准为11元/平方米/月，即2013年8月16日至2016年8月15日月物业管理费标准为8214.00元，2016年8月16日至2019年8月15日月物业管理费标准为9034.50元；（4.2.1物业管理内容）大楼及其附属构筑物公用和共用的楼盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、加压水泵、供水管道、供电线路、通讯线路、网络线路、中央空调、照明、电梯、绿地、绿化、花木、建筑小品、环境卫生、清洁卫生、卫生间保洁、垃圾的收集和清运、道路、临时装卸停车点、消防、公共秩序、安全监控、巡视、门岗执勤等各配套设备设施的运行和维护管理；（4.3条独立用电）乙方因需在租赁场内的独立用电，应将拟用电设施和用电量报甲方核准（如须增容的另计），经甲方审定同意的将负责安装并接通至独立总分表进端（总分表后新增的各路电源和分表安装费用由乙方负责），乙方所耗电量均按分表读数作为计量核算依据，所发生的电费用由甲方按月向乙方计收，电费计收为（当期分表度数实际用电量＋实际用电量10%的管线耗损）×供电部门核定商业用电的应计价），代收费用项统列为“物业管理费”；（4.6缴费规定）每月5号前（遇节假日顺延），乙方需按合约规定及按甲方发出的《收费通知》要求向甲方交纳当月/期的各项应付费用（包括代垫、代收费用）。甲方收取乙方交纳的费用后，须提供合法发票给乙方；（6.2条）甲乙双方任何一方若未履行本合约中的任一条款的应视为违约，违约方应在收到守约方发出的具体说明情况的书面通知后应在五个工作日内予以纠正违约行为，若违约方逾期未予纠正违约行为的，守约方可在无需再通知违约方的同时有权提出终止协议，因此而引致的经济责任和法律责任概由违约方承担；（6.3条）在合约期内，乙方如有以下行为，则视为违约，甲方有权立即解除租赁关系，停止向乙方提供相应的服务（包括停水、停电），收回出租房屋（场地），没收租赁保证金，并保留向乙方索赔的权利，因此而引致的经济责任和法律责任概由乙方承担；（6.3.1条）不按时向甲方交纳租金和其他依约应交付的有偿服务费用逾期超过一个月的；（6.4条）乙方不按本合约约定的收费标准和时间向甲方交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按应缴费用总额每天1%计收滞纳金；（7.1条）本合约如需修改、补充或有未尽事宜的，须经双方共同协商后作出书面补充协议；双方签订的补充协议与本合约具有同等法律效力；(8.2条)合约期届满，甲乙双方未续定合约且甲方要求收回出租场地，乙方逾期不交出承租场地的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取乙方的违约金；(8.3条)租赁期届满或提前解除合约双方不再续约的，乙方退场时应将场地及其附属设施按符合正常耗损的状态交还给甲方，嵌装在案涉场地内的装修和设施不得拆卸搬走和损坏，无偿归甲方所有。乙方的财产和物品应在租赁期满后的10天内处置并清理离场，逾期不清理的，甲方视为弃置物进行处理，若因交还场地及其附属设施有损毁的赔偿费用和弃置物的处理产生费用的，甲方有权在保证金中扣除，不足部分，仍追究乙方的赔偿责任；（10.3条）本合约为双方共同签订的《广州市房屋租赁合同》之附件，如内容有相抵触的，以本合约为准；如本合约未明确的事项，以《广州市房屋租赁合同》之条款为准，两份文本同时具有同等法律效力等内容。2013年7月16日，奥赫普公司接收案涉场地。奥赫普公司已向购书中心缴交租赁保证金164280元。2014年8月22日，购书中心出具《关于我司卖场将实施装修的通知》，该通知记载:我司将对大楼负1至6层卖场进行全面的升级改造，现定于2014年9月23日起实施全封闭装修，工期约3到4个月，期间7、8、9层仍继续正常营业和办公。2014年8月27日，奥赫普公司出具《关于广州购书中心部分卖场装修事宜的复函》，该函记载：已知悉案涉楼宇将在2014年9月23日停业清场，因未知装修工程施工的规划和计划，将打乱其前期准备工作，带来存在风险而导致巨大损失目前难以评估，望购书中心慎重决策，并就装修对我司产生的不利影响予以合理、有准备、有计划的应对方案等。2014年9月24日，购书中心向奥赫普公司发出催缴租金通知书，主要内容：奥赫普公司在2014年9月5日前应向购书中心交纳2014年8月份的租金等应付费用93632.50元，但奥赫普公司至2014年9月24日尚未缴交，希望其立即清付欠租，若奥赫普公司未在2014年9月26日前清付拖欠款项的，购书中心将不再提供租赁服务，由此引致的一切责任概由奥赫普公司承担。2014年9月25日，购书中心签收了奥赫普公司出具的《关于暂缓交租的说明函》，该函记载：因购书中心2014年9月起部分卖场全封闭装修，其正常经营受到极大影响，在购书中心提出合理补偿方案，双方达成一致前，其将暂缓缴纳2014年8月、9月以及随后装修期间的租金和其他费用等。2014年9月28日，购书中心出具《关于我司将对卖场全面实施装修的通告》，该通告记载：根据我司于2014年8月22日发出的《关于我司卖场将实施装修的通知》知照，我司决定从2014年9月28日晚上8点30分起正式闭馆（临时停业），全面对大楼负1至6层卖场实施全封闭装修，大楼负1至6楼卖场装修期间，负1层和首层案涉场地的外围独立门户由其经营的业户使用和管理，大楼7、8、9楼继续正常营业和办公的业户及其客户，从大楼首层的西侧门垂直电梯或步梯出入。购书中心向奥赫普公司送达其于2014年10月14日出具的《关于装修事宜投诉的复函》，该函记载：其认为本次装修不违反任何法律法规，奥赫普公司应严格按照租赁协议的约定履行交纳租金等义务。购书中心委托广东科德律师事务所2014年10月20日出具的《律师函》（EMS单号1063687032811，2014年10月21日寄出，收件人为李晓东，收件地址广州市天河路123号广州购书中心7楼），该函记载：购书中心通知奥赫普公司在收到本律师函三日内支付拖欠的相关费用（从2014年9月5日后未缴纳的租金、电费、物业管理费），若奥赫普公司未在上述期间履行相关付款义务，购书中心有权解除与奥赫普公司的租赁关系等内容。奥赫普公司拒收该收件。2014年11月1日，购书中心向奥赫普公司邮寄《关于解除租赁合同的通知》[EMS单号1062628545106，收件人为李晓东，收件人地址广州市天河区123号广州购书中心7楼，内件品名为关于解除租赁合同的通知（租赁合同自本通知到达之日解除）]，该通知记载：要求该通知到达之日解除双方签订的《合同》和《合约》和奥赫普公司于收到该通知7日内退还案涉场地，否则将对案涉场地停电停水等内容。广东省邮政速递物流有限公司广州分公司于2014年11月4日出具证明，证实上述邮件已于2014年11月3日妥投，签收人为本人。2014年12月26日，购书中心向奥赫普公司邮寄《通知》（EMS单号1041268843806，收件人为李晓东，收件地址广州市天河区天河路123号广州购书中心7楼，内件品名通知），该通知记载：购书中心于2014年11月1日向奥赫普公司发函解除合同，并给予足够离场时间，依据《合约》的6.3条规定，购书中心决定自2014年12月28日18点起，停止对该楼层供水、供电及停止该层电梯运行，并包括对奥赫普公司占用范围的七楼物业收回管理；通知奥赫普公司在2014年12月28日18点前将其占用购书中心场地内的物品清理完毕，并按照《合约》的相关约定离场等内容。该邮件的速递邮件改退批条记载12月27日收件人拒收，奥赫普公司称未收到该函件。同日，购书中心向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认双方当事人于2013年7月15日签署的《合同》和《合约》已于2014年11月3日解除；2、奥赫普公司立即将案涉场地交还给购书中心，并将工商注册地址从上述地址迁出；3、奥赫普公司支付2014年9月1日至2014年10月31日期间的租金172494元、物业管理费16428元及租赁保证金，及其逾期支付上述款项的滞纳金（以当月欠付的租金及物业管理费的总额为本金，从当月第5日起计算至实际清偿之日止，按照每日1%的标准计算，滞纳金以上述欠款总额为限）；4、奥赫普公司支付2014年11月1日和12月31日案涉场地的占用使用费（每月86427元）和违约金（每月86427元）共计344988元及2015年1月1日之后的占用使用费（以每月86247元为标准，从2015年1月1日起计至实际交还案涉场地之日止）及违约金（以每月86427为标准，从2015年1月1日起计至实际交还案涉场地之日止）和物业管理费（以每月8214元为标准，从2014年11月3日起计至实际交还案涉场地之日止）和电费（按实际发生支付）；5、购书中心无需向奥赫普公司返还租赁保证金164280元；6、诉讼费用由奥赫普公司承担。奥赫普公司反诉请求判令：1、购书中心解除《合同》和《合约》的行为无效；2、购书中心继续按《合同》和《合约》的约定履行合同，将符合约定的案涉场地交还奥赫普公司使用；3、奥赫普公司无需向购书中心支付2014年9月1日至实际收回案涉场地且装修完毕三个月的租金和物业物业管理费用；4、购书中心赔偿奥赫普公司违约损失1813500元；5、购书中心承担本案的全部诉讼费用。2015年5月13日，原审法院组织购书中心和奥赫普公司一同前往案涉场地勘察现场，西门电梯间可从西门直升电梯或步梯通行，该日西门直升电梯不停案涉楼宇的7楼，众人搭乘直升电梯至9楼后经步梯到达7楼大厅，该厅处大门被锁，购书中心工作人员开锁后进入案涉场地，案涉场地已经停水停电。购书中心称于2015年1月1日对案涉场地停止供水、供电，但案涉场地从2014年9月至12月能正常使用，奥赫普公司称案涉场地从2014年12月22日起不定期停水停电，案涉场地从2014年12月26日至今一直处于停水停电状态。关于租金、物业管理费及电费的交纳问题，奥赫普公司未向购书中心缴交2014年9月1日之后的租金、物业物业管理费及电费。购书中心以奥赫普公司未按《合约》约定按时支付租金为由，要求解除与奥赫普公司就案涉场地的租赁关系。奥赫普公司称其未缴纳租金、物业管理费及电费的原因是购书中心对案涉楼宇大范围进行装修，导致其无法正常使用案涉场地，其不存在违约行为，购书中心要求相应租金和场地占用费不合理，其亦不应支付相关违约金，且购书中心要求的相应滞纳金标准过高。关于案涉场地所在楼宇的装修情况等相关问题，购书中心称施工范围是案涉楼宇的1至4层，2014年9月28日进行封场，2014年10月5日施工，奥赫普公司承租案涉场地在7楼为写字楼办公区，不在装修范围内，购书中心对案涉场地以外的卖场部分进行装修是购书中心行使自己的权利，且其在2014年10月5日开始装修，但是奥赫普公司在2014年9月5日就开始欠租，故不存在同时履行抗辩的情况。奥赫普公司称案涉楼宇的装修范围为1-6层，2014年9月1日开始进行围闭工程，案涉楼宇的装修导致案涉场地无法正常使用，对此奥赫普公司提交：证据1.《关于我司卖场将实施装修的通知》、《关于我司将对卖场全面实施装修的通告》等函件，拟证明购书中心在租赁合同履行期间，擅自对场地进行装修，对其的经营造成极大影响；证据2.视频，证明购书中心装修期间发出的声响嘈杂，严重影响奥赫普公司的经营；证据3.深圳市粤环科检测技术有限公司出具的《检测报告》，该报告的委托单位为奥赫普公司，地址为案涉楼宇的7楼，检测类别室内空气，检测日期2014年12月4日至7日；证据4.关于购书中心施工员工请愿书；证据2至证据4拟证明购书中心在没有经过奥赫普公司同意之下就对场地进行装修，案涉楼宇的装修造成空气污染和噪音污染，严重影响其正常经营。购书中心对上述证据的质证意见：对证据1，《关于我司卖场将实施装修的通知》、《关于我司将对卖场全面实施装修的通告》真实性、合法性无异议，关联性有异议，且该证据证实，购书中心在装修前已经告知奥赫普公司，将进行装修；对证据2，真实性、合法性、关联性不予确认；对于证据3，真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据为奥赫普公司单方委托作出，且深圳市粤环科检测技术有限公司不具有司法鉴定资质，其检测报告不具有真实性和合法性，检测过程中，未清空检测场所室内的物品、设施设备，其出具的数据不能证实是购书中心装修造成的，该检测报告与购书中心的装修没有因果关系，不能证明购书中心的装修对空气质量造成影响，该证据显示的检测时间是2014年12月4日，发生在奥赫普公司长达3个月的违约行为之后，也发生在购书中心解除租赁合同之后，不能作为奥赫普公司不依照合同约定交纳租金的理由，且此证据与本案无关；对于证据4，真实性、合法性、关联性不予确认，且奥赫普公司上签名人系其员工。关于通行问题，购书中心称案涉楼宇装修前和装修期间，进出案涉场地的方式为西门进入案涉楼宇搭乘西门直升电梯或步梯到达案涉场地。奥赫普公司称案涉楼宇装修前，正门、北门、西门均可进入西门直升电梯间，且可以从案涉楼宇的商场的一至六层手扶电动梯到达西门的直升电梯或步梯至案涉场地，其大部分客户都是从正门或北门到达一至六层的商场，再乘坐西门直升电梯或步梯至案涉场地；案涉楼宇装修期间，整个商场都没有正常经营，西门没有封闭，西门直升电梯也可以使用，但所有装修施工人员都使用直升电梯，步梯堆放了装修材料等物品，导致其的客户不能按常态、安全使用西门直升电梯至案涉场地，且从2015年1月1日起，西门的直升电梯开始不停7楼；对此，奥赫普公司提交照片9张为证。购书中心对上述照片的真实性、合法性、关联性不予确认，购书中心称《合约》明确约定租赁物范围仅为7楼写字楼部分，不包括1-6楼商场，不包括北门、南门，在装修期间及装修前，奥赫普公司能使用租赁物，且若在未装修期间的晚上，奥赫普公司客户也只能从西门而不能使用商场及南、北门至案涉场地，故提供案涉楼宇的正门及南北门使用，不是《合约》约定的义务。奥赫普公司称其在2014年12月31日可正常出入案涉楼宇，但案涉楼宇7楼大厅的大门在2015年1月1日被购书中心上锁，购书中心在2015年5月6日中的笔录对上锁问题不予确认，而后购书中心称其于2015年1月2日对7楼大厅大门处上锁，对此双方均未对其主张提交直接证据。关于奥赫普公司主张的损失问题，奥赫普公司称购书中心装修案涉楼宇对奥赫普公司的经营造成不利影响，导致奥赫普公司产生损失，对此奥赫普公司要求购书中心赔偿相关损失，对此奥赫普公司提交如下证据：证据1.奥赫普公司9-12月份销售情况表，拟证明因购书中心场地装修，奥赫普公司10-12月份营业额明显比9月份要少，经营损失惨重；证据2.奥赫普公司9-12月退费情况表，拟证明因购书中心场地装修，造成学员纷纷退费；证据3.奥赫普公司2014年12月-2015年2月工资表；证据4.《单位职工参保证明》，共同拟证明奥赫普公司因不能正常营业需支付员工工资所产生费用损失。购书中心对上述证据提出如下质证意见：对证据1，该证据系奥赫普公司单方陈述，相应的合同是虚构的，即使销售情况有波动应与奥赫普公司教学的季节性、商业大环境等有关，不能证明与购书中心的装修有因果关系；对证据2真实性、合法性、关联性均不予确认，统计表是奥赫普公司单方陈述，奥赫普公司没有证据证明这些退款已发生；对证据3和证据4真实性不予确认，且两份证据是相互矛盾，证据4显示是只有23个员工，但证据3显示有很多员工，且相关人工工资是奥赫普公司经营中本应有的合理开支等。购书中心于2015年5月6日笔录中向原审法院申请撤回其原审诉请第四项中要求奥赫普公司支付电费的诉请。另，原审审理过程中原审法院就案涉场地无法正常使用多次组织购书中心与奥赫普公司协调交接案涉场地，经原审法院释明案涉场地不予先行交接的风险后，在2015年5月6日购书中心明确提出为避免损失扩大要求奥赫普公司交还场地，原审法院组织双方交接场地，奥赫普公司未在原审法院限定期间复函。而后原审法院多次组织双方交接场地，购书中心明确要求奥赫普公司交还案涉场地，包括奥赫普公司腾空场地，搬离物品，并交还案涉场地钥匙，办理书面交接手续，奥赫普公司称应继续履行租赁合同，解除非法封场，购书中心恢复场地给其正常使用；经原审法院释明后，双方均坚持上述主张。原审法院认为：购书中心申请撤回其第四项原审诉请中要求奥赫普公司支付电费的诉请，并无不当，予以准许。关于案涉场地，购书中心与奥赫普公司分别签订的《合同》、《合约》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。《合同》与《合约》之间，购书中心与奥赫普公司均认为双方实际履行的是《合约》，且在《合约》中明确规定二者内容有相抵触的，以《合约》为准；如《合约》未明确的事项，以《合同》之条款为准。《合约》签订后购书中心已交付案涉场地，奥赫普公司作为承租人应依约支付租金、物业管理费及电费。奥赫普公司未缴纳2014年9月后案涉场地的租金、物业管理费，对此其提出的抗辩理由为购书中心擅自装修案涉楼宇导致其无法正常使用案涉场地，具体表现为：一方面，案涉楼宇的装修导致污染问题，案涉楼宇的装修导致空气污染和噪音污染严重，对此提交《检测报告》和媒体报道及相关投诉函件等；另一方面，案涉楼宇的装修导致通行问题，案涉楼宇装修期间案涉楼宇的正门和北门不能通行，整个商场没有正常营业，无法利用商场的手扶电梯到达西门直升电梯或步梯至案涉场地，装修期间西门虽然没有关闭，西门直升电梯亦可以使用，但装修施工人员都使用西门直升电梯，步梯堆放装修材料等物品，导致其客户通行不便。对此，原审法院认为，首先，关于空气污染和噪音污染，奥赫普公司提交的相关证据均是相关投诉函件并无其他证据予以佐证，且《检测报告》是奥赫普公司单方委托，难以形成证据链证明案涉楼宇装修期间案涉场地因空气污染和噪音污染导致无法正常使用；其次，关于通行问题，案涉场地在案涉楼宇的七楼，并未在此次案涉楼宇的装修范围内，其通行依赖西门直升电梯和步梯，装修期间即使案涉楼宇的正门和北门无法正常使用，但西门仍正常使用，2015年1月1日前还能正常进出，奥赫普公司虽抗辩装修施工人员使用西门电梯和步梯堆放装修材料，但并未举证证明上述情况导致案涉场地无法通行；最后亦是最重要的，案涉场地2014年9月的租金应在2014年9月5日前支付，奥赫普公司虽以上述两个方面的抗辩理由拒付租金，但其在2015年8月27日出具的《关于广州购书中心部分卖场装修事宜的复函》并未提出缓缴租金，且其2014年9月25日提交的《关于暂缓交租的说明函》后购书中心亦明确回复应按照租赁合约缴交租金；故对奥赫普公司上述拒付租金的相关抗辩理由不予采纳；奥赫普公司应依约向购书中心支付案涉期间的租金。关于合同解除问题。奥赫普公司于2014年11月3日签收购书中心向其邮寄的《关于解除租赁合同的通知》的邮件，结合上文已论述奥赫普公司应依约向购书中心支付2014年9月以后的租金和《合约》明确约定奥赫普公司不按时（每月第五日）向购书中心缴纳租金逾期超过一个月购书中心有权立即解除租赁关系，收回出租场地；故购书中心要求确认双方于2013年7月15日签订的《广州市房屋租赁合同》以及《广州购书中心场地租赁合约》已于2014年11月3日解除的诉请，理据充分，依法予以支持。同理，上述两合同解除后，购书中心无需向奥赫普公司退还租赁保证金164280元；奥赫普公司应腾空搬离案涉场地，但购书中心要求奥赫普公司将工商注册地址从案涉场地迁出，不属于法院的审理范围，不予调处。关于案涉场地租金及物业管理费问题。结合上文已论述奥赫普公司应依约向购书中心支付2014年9月以后的租金和双方租赁关系于2014年11月3日解除，购书中心要求奥赫普公司支付2014年9月1日至2014年10月31日租金172494元（每月86247元），理据充分，予以照准，同理，奥赫普公司应支付2014年9月1日至2014年10月31日物业管理费16428元（8214×2）。购书中心要求支付逾期支付上述款项的滞纳金，依据《合约》约定奥赫普公司未按约定支付有关费用，购书中心有权自逾期之日起计收滞纳金和违约金，奥赫普公司抗辩该滞纳金标准过高，结合本案案情，逾期支付款项应支付相关滞纳金，但原审法院酌情将逾期缴付租金和物业管理费的滞纳金的标准调整为按中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息计算，故奥赫普公司应向购书中心支付逾期支付2014年9月1日至2014年10月31日租金和物业管理费的滞纳金，分别以当月欠付的租金或物业管理费为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息的标准，均从当月第6日起计算至实际清偿之日止，每期滞纳金以每期本金为限。关于2014年11月1日后案涉场地租金/占有使用费问题。购书中心要求按照《合约》的8.2条约定“合约期届满，甲乙双方未续定合约且甲方要求收回出租场地，乙方（分租方）逾期不交出承租场地的，甲方除限期乙方（分租方）迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取乙方的违约金”计收奥赫普公司案涉场地的占有使用费和违约金，但本案双方合同解除并不属于“合约期届满”的情况；购书中心要求奥赫普公司支付相应违约金，并无合同依据，不予支持。购书中心在《关于解除租赁合同的通知》要求收回案涉场地,并给予奥赫普公司相应离场时间，随后在2014年12月26日《通知》中要求奥赫普公司于2014年12月28日离场，并告知届时将依据《合约》6.3条实施相应停水、停电、停运电梯直达的措施，奥赫普公司称购书中心于2015年1月1日对案涉场地7楼大厅门上锁，购书中心在2015年4月14日的笔录中称案涉场地的门锁是奥赫普公司加上，原审法院于2015年5月13日现场勘查时发现上述7楼大厅门被锁，购书中心工作人员打开该门；而后购书中心称上述加锁行为在2015年1月2日，但对此未提交相关证据；故原审法院依法采信奥赫普公司关于购书中心于2015年1月1日将案涉楼宇7楼大厅大门上锁的主张。考虑到案涉楼宇7楼大厅大门处的上述加锁行为实质上限制奥赫普公司撤场，但在本案审理过程中经原审法院组织交接并释明后，购书中心于2015年5月6日明确提出愿意交接场地，在此之后奥赫普公司未同意交接案涉场地；对此应承担相应2015年5月6日后案涉场地空置的扩大损失，故奥赫普公司向购书中心缴纳租金/占有使用费的期间为2014年11月1日至2014年12月31日和2015年5月6日至案涉场地交还之日（其中2014年11月1日至3日应属租金性质）。结合本案案情，购书中心要求每月占有使用费的标准按每月86247元（即《合约》约定2014年8月16日至2015年8月15日每月租金标准）计算，并无不妥，予以照准，故奥赫普公司应向购书中心支付2014年11月1日至2014年12月31日的租金/占有使用费172494元；2015年5月6日之后的占有使用费，按每月86247元的标准，从2015年5月6日计算至案涉场地腾空搬离之日止。关于2014年11月1日后案涉场地的物业管理费及违约金问题。购书中心收取物业管理费的依据来源于《合约》中关于物业管理的内容，但购书中心称案涉场地在2015年1月1日后至今处于停水停电，西门垂直电梯无法直达的状态，虽奥赫普公司称案涉场地于2014年12月26日停水停电，但未提交相关直接证据，对其主张不予采信，故结合《合约》约定，酌情支持奥赫普公司按每月8214元的标准向购书中心支付2014年11月1日至2014年12月31日的物业物业管理费16428元。同上述占有使用费理由，酌情支持奥赫普公司按每月8214元的标准向购书中心支付2015年5月6日至腾空搬离案涉场地之日止的物业管理费。关于奥赫普公司的反诉要求赔偿损失问题。本案奥赫普公司提出因购书中心违约行为导致其直接损失1813500元，但未举充分证据证实；如上所述，奥赫普公司作为承租方逾期交租，违约在先；购书中心作为出租人依约有权解除合同、停止提供相应的服务（包括停水、停电），收回案涉场地；在此情况下，奥赫普公司反诉要求购书中心赔偿直接损失和声誉损失，缺乏理据，依法不予支持。民事诉讼中的诉是指当事人依照法律规定向人民法院提出的保护其合法权益的请求，包括确认之诉、给付之诉和变更之诉。但奥赫普公司反诉提出的奥赫普公司无需向购书中心支付2014年9月1日至实际收回案涉场地且装修完毕后三个月的租金和物业管理费用的请求，不符合诉的特征，不构成反诉，不予调处。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十五条的规定，作出如下判决：一、确认购书中心与奥赫普公司在2013年7月15日就广州市天河路123号广州购书中心大楼七楼A-G/1-6轴区（自编号：7楼D3区）签订的《合同》和《合约》于2014年11月3日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，奥赫普公司应腾空搬离广州市天河路123号广州购书中心七楼A-G/1-6轴区（自编号：7楼D3区）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，奥赫普公司应向购书中心支付2014年9月1日至2014年10月31日的租金172494元以及逾期支付上述租金应支付滞纳金（以当月欠付的租金86247元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息的标准，均从当月第6日起计算至实际清偿之日止，每期滞纳金以每期本金为限）。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，奥赫普公司应向购书中心支付2014年9月1日至2014年10月31日的物业管理费16428元以及逾期支付上述物业管理费应支付相关滞纳金（以当月欠付物业管理费8214元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息的标准，均从当月第6日起计算至实际清偿之日止，每期滞纳金以每期本金为限）。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，奥赫普公司应向购书中心支付2014年11月1日至2014年12月31日的租金/占有使用费172494元和物业物业管理费16428元。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，奥赫普公司应向购书中心支付上述场地2015年5月6日后的占用使用费，按每月86247元的标准，从2015年5月6日计至腾空搬离上述场地之日止。七、自本判决发生法律效力之日起10日内，奥赫普公司应向购书中心支付上述场地2015年5月6日后的物业管理费，按每月8214元的标准，从2015年5月6日计至腾空搬离上述场地之日止。八、购书中心无需向奥赫普公司返还租赁保证金164280元；九、驳回购书中心的其他诉讼请求。十、驳回奥赫普公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16990元，由购书中心负担1000元，奥赫普公司负担15990元。一审反诉受理费10710元，由奥赫普公司负担。保全费3770元，由奥赫普公司负担。判后，奥赫普公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决对事实和证据的认定严重偏袒购书中心。奥赫普公司基于不安抗辩权及《合约》7.4条的约定，行使缓交租金的行为，是依法行使其正当的合同权益。1、购书中心事先无任何协商，突然单方实施重大装修、改变出租场地的环境和租用使用条件，使奥赫普公司预期在实际施工中发生租用场地无法适合《合约》的目的。奥赫普公司希望双方协商解决，但购书中心提出解约，并自2015年1月后锁紧大门、单方控制涉案场地，是购书中心的违约行为。2、购书中心对1-6楼的装修，耗资1500余万元，属于特大型装修。对噪音、灰尘、整体建筑的出入、环境空气等的影响非常严重。3、《检测报告》是具备资质的深圳粤环公司对奥赫普公司租用场地因装修导致的环境空气、有害物质的客观、科学的检测报告，应当依据证据规则秉公采纳。是否由双方委托检测，并非是该证据得到认定的条件。购书中心也没有提供及时、并与此相反的证据，在无任何证据证明深圳粤环公司的《检测报告》存在虚假时，且无相反证据前提下，《检测报告》即是客观、公正的科学证据，反映了装修对环境的影响。4、《合约》的第一条第1.2项，明确约定奥赫普公司经营的是“开设青少年儿童性格与能力评估培育和成长教育规划咨询”。奥赫普公司的客户是“青少年”，场地租用是围绕“青少年”而使用。购书中心在签订合同时并未披露的大型装修，奥赫普公司根本无法预料、无法阻止，导致其经营目的根本无法实现，租赁合同的目的将无法实现。在此现实情况下，奥赫普公司基于自身合法权益将被损害的担忧，提出缓交或免交，是其不安抗辩权的正确行使。二、奥赫普公司基于有法律和合同依据的缓交租金的行为，在装修施工后期未使用、也不能使用涉案场地，而一审法院判定其承担巨额租金、占用使用费、管理费，是购书中心自身过错却获得不当利益的错判。《检测报告》无论从技术上、检测机构的资质上，都是客观的、真实检测报告。三、一审法院判决的第六、七、八项不公。2015年5月6日后，奥赫普公司并无占用、使用的事实，却判决奥赫普公司承担支付占用使用费及管理费，是曲解事实。在未审查原租用场地的控制权及占用使用的实际情况按照租用标准判决，无视奥赫普公司的正当权益，对购书中心的严重偏袒。1、2015年1月1日，购书中心无任何协商的情况下擅自关停整个购书中心的建筑，涉案场地也在其中。说明购书中心对涉案场地具有完全的控制权，且不容干涉。2015年5月6日，法院只是基于调解的目的召集双方对场地询问，双方并未达成一致。且离开场地后，购书中心又对该场地的大门锁住，奥赫普公司无法自由进入建筑的第一个出入口，场地完全由购书中心控制，奥赫普公司无法形成实际的占有和使用。2、购书中心2014年12月起诉，提起解除合约并收回场地的诉求，其收回场地的意图在2015年1月1日单方封闭整个建筑时已完成，不可能在2015年5月6日后又交付给奥赫普公司(更何况建筑大门一直被购书中心紧锁)，同时，也并无交还场地的通知和手续。占用、使用费的前提是：占用并使用，缺一不可。奥赫普公司自2014年11月份学员全部流失、员工遣散，遗留的无非无法带走的装修，无法构成占有。同时，依经营的目的，工作人员、客户群体能在场地自由行动，才构成对涉案场地的使用。奥赫普公司在2014年底前公司关停，购书中心封锁大门，奥赫普公司无任何人员和顾客在场地出入、使用，根本没有使用的客观事实。3、根据《合同法》119条，即便购书中心认为奥赫普公司逾期交租违约，但在2015年1月1日其已经完全控制场地，应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。同时，《合约》8.3项约定，购书中心有权对场地的物品进行处理。因此，既有法律规定、合同的约定，而购书中心并未行使其权益，依法不能对2015年5月6日后的占用使用费主张权利。4、关于管理费用，《租赁合约》第4.2.1物业管理内容体现了大量对共同区域、供电、供水、空调、垃圾处理等，奥赫普公司正常经营的前提下才能产生并需要这些公共服务。奥赫普公司2014年底就已经全部撤离至今，未产生如合约中的任何管理事项，且购书中心也未对奥赫普公司提供相应管理服务，不存在管理费的事实基础，一审判决按月支付管理费，没有依据。5、即便在2014年9月至2015年1月1日期间，因为购书中心掌握水、电控制权，不时对奥赫普公司租用的场地突然停水、停电，导致烧坏奥赫普公司电脑、灯具，使用场地极度不便、影响经营。购书中心不仅未承担物业管理的义务，还将其义务变成惩罚的措施。6、奥赫普公司基于上述理由，其并未构成违约，而购书中心装修施工导致场地环境重大改变，导致合同目的无法实现的情形下，不应对奥赫普公司的租赁保证金没收，应当退还，或作为2014年9-10月期间的租金予以抵扣。据此，上诉请求：一、撤销一审判决书中第六、七项，改判奥赫普公司无需支付2015年5月6日后的每月占有使用费86247元及物业管理费8214元；二、改判奥赫普公司的租赁保证金用以抵扣判决书第三项租金；三、判决购书中心承担二审诉讼费。被上诉人购书中心答辩称：同意原审判决，不同意奥赫普公司的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，奥赫普公司向本院提交：证据一、EMS快递底单一份，单号为1062248482317，收件人为购书中心负责人，内件品名为“原租用场地通知函”；证据二、2016年1月3日奥赫普公司向购书中心发出的《关于广州奥赫普公司原租用的购书中心7楼场地通知函》；证据三：2016年4月25日中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投证明，载明单号为1062248482317的特快专递邮件已于2016年1月9日妥投，签收人为购书中心单位收发章。以上证据奥赫普公司拟证明：购书中心已于2016年1月9日收到函件，该函件告知购书中心涉案场地中的物品由其自行处置。购书中心质证称对以上三证据的真实性予以认可，但经核实未有签收该邮件的记录，该函件不能作为场地移交的证据。另，购书中心二审期间提交其在原审判决后向奥赫普公司邮寄送达要求腾空搬离的两份函件，函件被拒收或客户要求退回，拟证明奥赫普公司一直拒绝搬离场地进行交接，造成损失的扩大。奥赫普公司质证称未收到两份邮件的通知。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。现本案二审中奥赫普公司就2015年5月6日后的占有使用费和物业管理费及保证金问题提出上诉。本院认为虽然案涉楼宇7楼大门处的加锁行为实质上限制了奥赫普公司撤场，但在原审审理过程中经原审法院组织交接并释明后，购书中心于2015年5月6日明确提出愿意交接场地，而奥赫普公司未同意交接案涉场地，原审法院认为奥赫普公司应承担2015年5月6日后案涉场地空置的扩大损失并无不当，本院予以确认。对于二审庭审中奥赫普公司提交的证明购书中心已于2016年1月9日收到邮寄函件的证据，本院予以采信。故自2016年1月9日起，购书中心有权处理案涉场地留存的物品，之后因场地空置导致的损失不再由奥赫普公司承担。原审法院判令奥赫普公司向购书中心支付2015年5月6日至腾空搬离案涉场地之日止的占有使用费和物业管理费的处理并无不当，因二审出现新事实，本院对此止算时间予以调整，计至2016年1月9日即购书中心收到函件时止。另，《合约》与《合同》均由购书中心与奥赫普公司自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。奥赫普公司作为承租人，其主要合同义务即按时交付租金。在购书中心发函称将进行装修时，奥赫普公司如认为装修影响其使用涉案场地，应就减免租金或解除合同等问题与购书中心协商一致，奥赫普公司在装修开始前且双方未达成合意的情况下未依约按时支付租金，构成违约在先。此外，案涉大厦的装修部分与奥赫普公司承租的部分属于不同楼层，相互之间可独立使用；且奥赫普公司原审提交的检测报告不足以证明购书中心的装修行为导致案涉场地完全无法使用。据此，奥赫普公司主张购书中心违约在先并要求行使不安抗辩权的理据不足，本院不予支持。基于奥赫普公司的违约行为，依照合同约定，购书中心有权不退还已收取的租赁保证金。综上所述，奥赫普公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确。因二审出现新事实，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第81号民事判决第一、二、三、四、五、八、九、十项；二、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第81号民事判决第六项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市奥赫普教育信息咨询有限公司应向广州购书中心有限公司支付上述场地2015年5月6日至2016年1月9日的占有使用费，计付标准为每月86247元；三、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第81号民事判决第七项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市奥赫普教育信息咨询有限公司应向广州购书中心有限公司支付上述场地2015年5月6日至2016年1月9日的物业管理费，计付标准为每月8214元；四、驳回广州市奥赫普教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费、保全费负担不变，二审案件受理费4382元，由上诉人广州市奥赫普教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 张燕宁审判员 郑怀勇二〇一六年六月十三日书记员 党春婷