福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终4093号
上诉人（原审原告）：何国勇，男，1976年6月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：胡丽娟，福建闽江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建璎为文化传媒有限公司，住所地福州市鼓楼区屏西路110号A-ONE体育俱乐部第一层8号。
法定代表人：黄捷。
委托诉讼代理人：李卫佳，公司职工。
上诉人何国勇因与被上诉人福建璎为文化传媒有限公司（以下简称“璎为公司”）房屋�赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何国勇上诉请求：1.依法判决撤销一审民事判决第一、二项；2.判决璎为公司支付何国勇房屋占有使用费共计94208.82元（自2016年11月15日起至2017年6月22日止，共8个月零7天）。事实和理由：一、璎为公司实际占有使用讼争房产至2017年6月22日，其应支付此期间的占有使用费共计94208.82元。1.没有证据证明璎为公司向何国勇提出解除合同的事实，也没有证据证明璎为公司与何国勇办理了房产交接手续。2.璎为公司提供的2016年12月底及2017年1月1日之后的讼争房产的水电费单据，仅能说明其关于讼争房产水电的使用情况，并不能证明其已搬离的事实。二、《租赁合同》中“装修转让费20000元”实际上是装修补偿费。1.为方便璎为公司租赁使用，何国勇对讼争房产进行装修（包括购置空调等电器），共花费十多万元，璎为公司愿以20000元作为何国勇装修投入的适当补偿。2.在璎为公司拖欠租金（占有使用费）等不诚信的情况下，判令何国勇返还装修补偿费显然不符合《合同法》公平及诚实信用原则，对何国勇是显失公平的。
璎为公司辩称，一、一审判决认定璎为公司于2017年1月1日前已搬离讼争房产，事实清楚，证据充分。根据一审证据7可知，讼争房产的用水量止于2016年12月的147吨、用电量止于11558度，此后再无变化。何国勇声称讼争房产被璎为公司实际占用至2017年6月22日与事实不符，亦未能提供相应证据。二、一审法院根据无效合同的法律后果判令何国勇向璎为公司返还装修转让费14000元，适用法律正确，判决公正合理。1.一审判决认定讼争房产因系违章建筑导致《租赁合同》无效，事实清楚，证据充分，双方均无异议。2.无效合同自始没有法律约束力，故何国勇基于该合同诉请璎为公司支付押金及装修转让费的请求权基础已丧失。一审法院依据《合同法》第五十八条之规定判令何国勇返还押金及装修转让费，适用法律正确。何国勇认为装修转让费实际是装修补偿费而拒绝退还是错误的。3.一审法院根据讼争房产实际使用时间判令璎为公司在装修转让费部分向何国勇酌情支付6000元，且对璎为公司关于讼争房产存在漏水等严重质量瑕疵而请求降低租金的抗辩理由不予采纳，已是给予何国勇最大程度的经济补偿。
何国勇向一审法院起诉请求：1.依法判令璎为公司支付何国勇租金及滞纳金计94891.14元（租金及滞纳金暂计至2017年3月18日，实际计至还清款项日止）；2.本案诉讼费、律师费等费用由璎为公司承担。
一审法院认定事实：2015年3月2日,何国勇与璎为公司签订《租赁合同》,约定何国勇将坐落于福州市鼓楼区屏西路110号”A-0NE运动公园”综合楼3楼C区场所面积约200平方米出租给璎为公司。租赁期限自2015年3月15日至2019年3月15日。每月计算租金为10500元，从第二年开始，在第一年的基础上递增5%，以后每年递增，直到本合同结束。璎为公司应于本合同生效之日起3日内向何国勇支付押金31500元（三个月租金）。何国勇向璎为公司收取装修转让费20000元。租金按月结算，璎为公司应于每月的10号前交付何国勇。璎为公司应在每个月10号前结清应付的租金、管理费、水电费，若有拖延，应加付所欠金额日1%滞纳金，但最长不能超过10天，如果拖延超过10天，何国勇有权将本物业场地收回，并没收押金。双方并约定，因璎为公司违约原因导致何国勇解除本合同的，何国勇有权于解除合同时没收该押金而不予退还。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方。经双方协商后签订终止合同书，在中止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，璎为公司在向何国勇交纳了押金31500元及装修转让费20000元即入场经营。庭审中，何国勇提供其与福建凯裕体育俱乐部有限公司签订的《租赁合同》，香港凯裕投资公司与中国人民解放军南京军区政治部羽毛球队签订的《关于合作改建福州体育场田径场的补充协议》《关于合作改建福州体育场田径场的补充协议》（二）等证据证明该场所属于南京军区，属于部队产权范围，其将讼争场所转租给璎为公司经承租人香港凯裕�资公司同意，转租行为合法有效。另查，2016年12月底讼争场所用水量为147吨、用电量为11558度，2017年1月1日之后用水量、用电量未有新增。
一审法院认为，根据何国勇与璎为公司庭审提供的证据可以确认，讼争房屋在本案辩论终结前未办理产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准的，人民法院应当认定有效”，所以何国勇与璎为公司签订的租赁合同无效。何国勇关于讼争场所产权明晰，双方签订的租赁合同有效证据不足，法院不予支持。从璎为公司提供的2016年12月及以后讼争场所产生的水费、电费单，可以确认璎为公司于2017年1月1日已未使用讼争房产,故璎为公司辩称其当时已搬离讼争房产符合常理,法院予以采信。虽然双方签订的租赁协议无效，但璎为公司实际使用讼争场所至2016年12月底，故期间的使用费参照原合同约定的租金，璎为公司应予以给付。庭审中，双方确认璎为公司租金交纳至2016年11月15日，故璎为公司应向何国勇交纳2016年11月16日至2016年12月31日止的一个半月的使用费，以每月11025元计，1.5个月使用费合计16537.5元。璎为公司虽然于2017年1月1日之前搬离讼争场所，但其未及时通知何国勇办理交接手续，故应对何国勇的损失予以适当补偿，再向何国勇支付一个月的使用费11025元，以上使用费合计27562.5元。何国勇主张璎为公司拖欠租金达四个月之久证据不足�其主张滞纳金及律师费用均无法律依据，法院不予支持。因何国勇与璎为公司签订的《租赁合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，何国勇应将收取的押金31500元返还璎为公司；由于璎为公司在讼争场所内已实际经营一年半之久，故装修转让费酌情支付何国勇6000元，余额14000元何国勇应返还璎为公司。璎为公司主张何国勇交付的场地存在漏水问题导致损失证据不足，其请求降低租金没有法律依据，亦不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、璎为公司应于本判决生效之日起十日内支付何国勇占用费27562.5元；二、何国勇应于本判决生效之日起十日内返还璎为公司押金31500元及�修转让费14000元；三、驳回何国勇其他诉讼请求。本案诉讼费2172元，何国勇承担1000元，璎为公司承担1172元。
二审期间，何国勇提交了2017年6月22日叫人开锁并收回讼争房产的视频、照片及开锁收据各一份，拟共同证明璎为公司实际占用讼争房产至2017年6月22日。璎为公司对三份证据的真实性有异议，且认为：1.该段视频仅能体现几名无法明确身份的人在某一时间前往讼争房产的情景，视频中口述的时间也无法体现真实的拍摄时间。2.该组照片仅能体现讼争房产的门锁被打开且早已无人使用的客观事实。3.该收款收据仅能体现收款人在2017年6月22日出具了一张80元的开锁收据，既未体现出具对象，也未列为明开锁地点。三份证据均无法证明讼争房产的实际交付、占有情况。
本院认为，何国勇二审期间�交的证据，其真实性以及与本案的关联性无法确定，故本院不予认定。
对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。
本院认为，讼争房屋在一审辩论终结前未办理产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，何国勇与璎为公司之间签订的房屋租赁合同无效，但璎为公司仍需支付占有使用费。自2016年11月16日至2016年12月底，璎为公司仍在占有使用讼争房屋，一审认定该段期间可以参照原合同约定的租金标准计算占有使用费并无不当。从本案现有证据来看，2017年1月1日后讼争房屋的用水量、用电量并未增加，但这仅能证明璎为公司在此之后未使用讼争房屋，而无法证明璎为公司已经将其交还给何国勇。而何国勇同样无法证明何时重新控制讼争房屋。作为承租方的璎为公司，从法理和情理上均负有将租赁物移交返还给出租人何国勇的义务，但其未及时通知何国勇办理交接手续，应当对何国勇的损失予以适当补偿。综合考虑本案案情，酌定为2个月的占有使用费。关于装修转让费20000元的问题，该笔费用实质上相当于璎为公司对何国勇前期装修投入的一种补偿，一审在考虑到本案中璎为公司在讼争房屋的实际使用时间的前提下，酌情认定璎为公司支付相应费用并无不当。综上所述，上诉人何国勇的部分上诉请求可以予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初3159号民事判决主文第二项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初3159号民事判决主文第一、三项；
三、被上诉人福建璎为文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人何国勇占有使用费38587.5元；
四、驳回上诉人何国勇其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2172元，由上诉人何国勇负担1397元，由被上诉人福建璎为文化传媒有限公司负担775元。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 力
审 判 员 欧 晓 红
审 判 员 陈 洪
二〇一八年五月十一日
法官助理 许露明书记员陈丽萍