四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1002民初699号原告：内江市新上城商场经营管理有限责任公司，住所：内江市中区玉溪路453号。法定代表人：黄新明，公司经理。委托诉讼代理人：刘俐，四川平新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，四川平新律师事务所律师。被告：内江市万丰商贸有限公司，住所：四川省内江市市中区玉溪路435号附334号。法定代表人：张秀华，经理。委托诉讼代理人：谭彪，四川斗城律师事务所律师。原告内江市新上城商场经营管理有限责任公司与被告内江市万丰商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告内江市新上城商场经营管理有限责任公司委托诉讼代理人张军与被告内江市万丰商贸有限公司委托诉讼代理人谭彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内江市新上城商场经营管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业管理费1，281，658.95元（按每月5元/㎡计算至2016年2月16日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月，被告通过竞买方式取得案外人内江市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信公司）位于内江市市中区玉溪路435号附301-310、附312.315-323等共计7767.63平方米房屋。被告取得上例房屋后，承接了诚信公司权利和义务，按照原告与诚信公司签订的《物业管理协议》约定，被告应向原告缴纳物业管理费，但被告从取得房屋后未缴纳物业管理费，根据《物业管理协议》约定，应按照每月5元/㎡计算，截止2016年2月16日，被告应付原告物业管理费1，281，658.95元。但原告多次催收未果，故诉至法院。被告内江市万丰商贸有限公司辩称，1、原告提交的《物业管理协议》的签订时间是2011年1月17日，而原告取得物业管理资格时间是2015年7月，因此在2011年原告是无权签订该协议的，且根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条的规定，应当由业主大会与物业管理企业签订，因此该《物业管理协议》是无效协议，原告未取得资质证书就从事物业管理，应当由相关部门予以处罚；2、根据原告与诚信公司签订的《房屋租赁协议》，双方约定的是原告开业前3年免租金，第4年的租金为每月78,000元，明显过低，而双方签订的《物业管理协议》却约定诚信公司要支付原告每月5元/㎡的管理费，也就是说，诚信公司把房屋租给了原告，不但不收租金，还要支付其管理费，这显然不符合常理，且原告与原诚信公司的法定代表人都是同一人，双方签订的《物业管理协议》即缺乏合法性，也不符合常理，该协议明显是为了逃避应向被告支付的租金所伪造的、虚假的；3、原告将租赁的房屋又转租给了次承租人，并仍然按每月5元/㎡收取了对方的管理费，现又来向被告收取管理费，属于重复收取；4、根据合同的相对性原则，被告也不是合同的向对方，综上所述，原、被告之间只是租赁合同关系，并不存在物业服务合同关系，请法院依法驳回原告的诉讼请求并对原告伪造证据、涉嫌虚假诉讼进行处罚。本院经审理认定事实如下：2005年11月16日，原告与内江市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信公司）签订了《房屋租赁协议》，约定由诚信公司将其所有的位于内江市市中区玉溪路435新上城商业广场-2楼至6楼共计26002.41㎡租给原告，租赁时间从2005年11月16日起至2025年11月16日止，自原告正式营业开始计算，前三年免租金，第四年月租金为78,000元，同年12月5日，双方签订了《补充协议》，约定原告可以转租经营。2010年5月，原告所开设的商场正式营业。2011年1月17日，原告与诚信公司又签订了《物业管理协议》，约定从2011年2月1日起，原告方按每月5元/㎡收取诚信公司的管理费至原告租赁期限结束之日止。但该《物业管理协议》在被告竞买上例房屋的时候，原告并未向拍卖机构提交，也未向竞买人即被告予以说明。2012年7月19日，原告将其租赁的新上城购物广场第二层转租给了樊静，除收取租金外，仍按每月5元/㎡收取对方的管理费。2015年7月1日，原告的经营项目范围变更增加了“物业管理”。2013年4月，被告通过竞买方式取得了坐落于内江市市中区玉溪路435号附301-310、附312.315-323、附324-333号、附334号、435号附202-208、210、214、215、243、245、246、249、252号、附216-221、266、269、254号共计7767.63㎡的房屋产权。被告取得产权后，上例房屋仍然由原告在租赁、使用、收益至今。现原告认为被告取得该房屋的产权就承接了诚信公司的权利义务，就应按照原告与诚信公司签订的《物业管理协议》向原告按每月5元/㎡支付管理费，故原告诉至本院，提出了上述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，首先1、被告是否是物业服务合同适格的主体？被告在取得讼争房屋的产权后，按照买卖不破租赁的原则，房屋仍然由原告在租赁、使用、收益至今，对房屋的物业管理应由原告自行负责，而被告对房屋并未实际占有和使用，因此，被告不是物业服务合同适格的主体；2、原告认为被告取得该房屋的产权就承接了诚信公司的权利义务，就应按照原告与诚信公司签订的《物业管理协议》向原告支付管理费，那么原告与诚信公司签订的《物业管理协议》是否是有效协议、是否对被告有约束力？根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”之规定，原告在2005年与诚信公司签订《物业管理协议》时，原告并不具备物业管理资质，而诚信公司也并不是由其业主委员会与原告签订的协议，双方均不具备签订《物业管理协议》的主体要件，因此，该协议不具备法律效力，既然该协议无效，也就对被告不具有约束力，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，买卖只是不破租赁，被告取得讼争房屋后，承接了诚信公司的权利义务，但该权利义务仅指原告与被告之间的租赁关系不变，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业受买人明示，并予以说明。”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”之规定，被告在竞买上例房屋的时候，作为建设单位的诚信公司和原告均未向拍卖机构提交双方的《物业管理协议》，也未向竞买人即被告予以说明，综上，该《物业管理协议》对被告不产生约束力；3、原告向被告收取物业管理费不符合常理：原告所开设的商场于2010年5月正式营业，按照原告与诚信公司签订的《房屋租赁协议》的约定，租金从其正式营业开始计算，前三年免租金，第四年月租金为78,000元，那么原告要从2014年才开始交租金，而原告所租赁的诚信公司的房屋面积为26002.41㎡，也就是说诚信公司每平方米每月仅按0.33元向原告收取租金，即使按约定的以后每两年递增1元/㎡，那么原告从2014年开始缴纳租金，到2016年递增1元/㎡后，也才1.33元/㎡，而原告与诚信公司于2011年1月签订的物业管理协议就约定作为租赁方的诚信公司要按每月5元/㎡向原告支付物业管理费，诚信公司将自己所有的面积为26002.41㎡的房屋租赁出去，不但收不到租金，还要倒支付高额的物业管理费，同理，被告取得的房屋所有权面积为7767.63㎡，按3元/㎡向原告收取租金，却还要按5元/㎡向原告支付物业管理费，这都显然与常理相悖，且原告作为承租人将房屋转租，又向次承租人收取了租金和物业管理费，其即作为承租人要向出租人收取物业管理费，又作为出租人仍然还要向次承租人收取物业管理费，其重复收取管理费的行为，均不符合法律规定。综上所述，原告要求被告按每月5元/㎡支付物业管理费1，281，658.95元至2016年2月16日的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；被告对此的辩称理由成立，本院予以采信，但被告认为原告伪造证据，涉嫌虚假诉讼，要求法院对其处罚的辩称理由，不属于本案审理范畴，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十三条、第二十五条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告内江市新上城商场经营管理有限责任公司的诉讼请求。本案受理费16,334元，减半收取8,167元，由原告内江市新上城商场经营管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  蒲琨二〇一七年五月三十一日书记员  黎龙