黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2015）垦民终字第169号
上诉人（原审被告、反诉原告）高洪亮，无职业。
上诉人（原审被告、反诉原告）王月颖（系高洪亮妻子），无职业。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴珊，无职业。
上诉人高洪亮、王月颖因与被上诉人吴珊房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院（2015）绥民初字33号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月21日受理后，依法组成合议庭，于同年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人高洪亮、被上诉人吴珊到庭参加诉讼。上诉人王月颖委托高洪亮参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吴珊诉称：2012年5月16日，高洪亮、王月颖自愿购买原告位于黑龙江省绥棱农场场部7号楼六间门市房，价款为2，100，000.00元，首付245，000.00元，余款分三次付清，于2013年11月15日、2014年11月15日、2015年11月15日付款500，000.00元、500，000.00元、855，000.00元。被告除给付了首付款外，余款未给付，欠条约定的利息亦未给付。请求被告给付欠款利息285，000.00元。
原审被告高洪亮、王月颖答辩并反诉称：答辩人承认欠付原告房屋本金及利息，但原告利息过高。
原审被告高洪亮、王月颖反诉称：原告卖房时称房屋有地下室和阁楼，且具备完全产权，可以过户、公证、转让。但通过向房产部门核实，该房无地下室，且为经济适用房，不允许买卖，无法过户，合同具有欺诈性质。请求吴珊给付因没有地下室给反诉人造成损失360，000.00元（每平方米1，000.00元）。
反诉被告吴珊答辩称：高洪亮于2012年5月23日在平等、自愿的原则下签订房屋买卖协议，约定了房屋地址、面积、价格及付款方式，并于同月入住。约定的门市房面积360平方米，不可能包括其他附属建筑面积。其在反诉中提及于2014年发现无地下室与协议无关，如果有约定为何于两年半才发现，既与常理不符，亦超出了二年诉讼时效。协议中约定房款付清后，方可办理产权过户。撤回公证是因为房屋有贷款，公证处不给办理公证，非答辩人撤回。
原审法院认定：2012年5月16日，吴珊与高洪亮、王月颖为了办理房屋公证，分别签订了六份房屋买卖协议书（每个门市房签订一份）。因吴珊购买房屋时有贷款，绥化农垦公证处未给办理公证。同月23日，吴珊又与高洪亮签订《房屋买卖协议》，约定：“高洪亮自愿购买吴珊位于黑龙江省绥棱农场7号楼门市房六间，共计360平方米，价款2，100，000.00元，首付245，000.00元（现金100，000.00元，高洪亮19号楼401室住宅抵145，000.00元），余款分别于2013年11月15日、2014年11月15日、2015年11月15日付500，000.00元、500，000.00元、855，000.00元。到期交不上房款，按1.5分计算利息。房款付清后方可办理房证过户。”高洪亮到期未能交付第一笔房款500，000.00元，给吴珊出具了《欠据》，约定按1.5分计息。第二笔应付款到期后，高洪亮仍未给付。
原审法院认为：原、被告签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。二被告未按约定给付原告购房款本金及利息，故对原告要求被告给付二笔欠款的利息，予以支持。第一笔500，000.00元欠款从2013年11月15日计息，双方约定的1.5分利息未超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，予以支持。至2015年6月15日，利息为142，500.00元；第二笔500，000.00元的利息从2014年11月15日至2015年6月15日计算，为52，500.00元。两笔利息共计195，000.00元。因双方签订的房屋买卖协议中未约定地下室内容，故被告主张赔偿没有地下室的损失无证据证实，不予支持。协议约定房款付清后方可办理房证过户，故被告付清房款后，原告有义务协助办理房证过户手续。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、高洪亮、王月颖给付原告房款利息195，000.00元，于本判决生效后十日内履完毕；二、驳回高洪亮的反诉请求。本诉案件受理费5，575.00元，由吴珊负担1，375.00元，高洪亮、王月颖负担4，200.00元。反诉费6，700.00元，由高洪亮负担。
高洪亮、王月颖上诉称：原审认定事实错误。上诉人即使交纳了全部房款，因涉案房屋为经济适用房，被上诉人也不能办理房屋过户手续，故上诉人有权行使抗辩权，可以中止对被上诉人履行支付房款的义务；被上诉人在卖房时称有地下室，有被上诉人的丈夫的录音证实，但事实上无地下室，故被上诉人违约，应当承担违约责任；由于被上诉人违约，导致上诉人在过去一年中无法进行营业及商业运作，请求赔偿损失，数额由法庭裁决。请求二审法院驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
吴珊辩称：上诉人未支付购房款，答辩人不能给上诉人办理过户手续；答辩人的房屋是商业用房，随时可以过户；利息是双方自愿达成的；答辩人未影响上诉人营业；诉讼费应由败诉方承担。
上诉人举示了如下证据：
证据一，黑龙江省绥棱农场建设科出具的证明（复印件），欲证实涉案房屋为门市房。被上诉人无异议。
证据二，照片六张，欲证实上诉人购买的房屋是门市房，非被上诉人当初陈述的一带三的门市，也不是一层的门市，更不是经济适用住宅，而是带阁楼的门市。被上诉人对真实性无异议，但认为与本案无关，购房协议中体现的就是一层。
证据三，上诉人于2015年9月23日录制的与房产科科长刘玉荣的谈话录音光盘，欲证实被上诉人现持有的房照是近期才变更为商业用房的。被上诉人无异议，是新办的房照，原来是建设科将房屋性质写错了。
证据四，王月颖于2015年9月7日与司法科姜科长的谈话录音光盘，欲证实一审判决后，上诉人将有关情况向农场领导反映了，农场组织相关部门及人员进行调查，并录像，从而证实被上诉人出售的房屋为经济适用住宅，需要补齐国家住房补贴才能过户，同时也证明了被上诉人的真实婚姻情况。被上诉人认为不真实，且与本案无关。
证据五，照片三张，欲证实被上诉人仍与其前夫存在事实婚姻关系。被上诉人对真实性无异议，但认为与本案无关。
证据六，涉案房屋购买合同的全部公证手续（复印件），欲证实涉案房屋的买卖经过公证。被上诉人无异议。
证据七，上诉人于2012年购买何建新住宅的公证书，欲证实贷款房屋可以进行公证。被上诉人认为与本案无关。
证据八，上诉人于一审判决后与被上诉人的谈话录音，欲证实被上诉人用欺诈手段将购房合同转变为承租协议。被上诉人认为与本案无关。
被上诉人举示了黑龙江省绥棱农场建设科出具的证明和涉案房屋房照（与原件核对无异的复印件），欲证实涉案房屋均可以过户。上诉人无异议。
对于上诉人举示的上述证据，因均与本案无关，故不予采信。被上诉人举示的证据，上诉人无异议，予以采信。
本院查明的事实同原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于上诉人主张涉案房屋不能办理房屋产权证，其可以行使抗辩权，中止履行给付房款及利息的义务问题。根据双方合同约定，上诉人给付房款方可办理房屋产权过户手续。上诉人并未按照约定履行付款义务，而被上诉人提供的证据可以证明涉案房屋可以办理过户手续，故上诉人负有给付房款的先履行义务，其不履行的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人赔偿没有地下室损失问题。因协议中未约定地下室内容，上诉人主张涉案房屋包括地下室，无充分证据证实，原审不予支持并无不当。
关于上诉人主张由于被上诉人违约，导致上诉人在过去一年中无法进行营业及商业运作，请求赔偿损失的问题。因该项请求系在二审中增加的诉讼请求，被上诉人不认可存在违约行为，对此请求无法调解，上诉人可以另行主张权利。
综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，适用法律正确，但判决有漏项，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省绥化农垦法院（2015）绥民初字第33号民事判决的第一项，即上诉人高洪亮、王月颖给付被上诉人吴珊房款利息195，000.00元，于本判决生效后十日内履完毕；
二、变更黑龙江省绥化农垦法院（2015）绥民初字第33号民事判决的第二项为第三项；
三、增加一项为第二项，即驳回被上诉人吴珊的其他诉讼请求。
二审案件受理费10，250.00元，由上诉人高洪亮、王月颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 周志强
审判员 赵玉忠
审判员 石 岩
二〇一五年十月九日
书记员 王薇薇