杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第5694号
原告杭州高运混凝土有限公司。
法定代表人朱志水，总经理。
委托代理人张勇、王素华，浙江六和律师事务所律师。
被告洪兴富。
委托代理人张银华，浙江龙山律师事务所律师。
委托代理人洪国娟。
被告洪书凝。
委托代理人张银华，浙江龙山律师事务所律师。
委托代理人洪国娟。
原告杭州高运混凝土有限公司诉被告洪兴富、洪书凝房屋买卖合同纠纷一案，原告原以洪兴富为被告，洪书凝为第三人向本院起诉。本院于2015年10月21日立案受理后，依法由代理审判员施一丹适用简易程序进行审理。后原告于2015年12月10日申请追加洪书凝为被告参与诉讼，本院予以准许，并依法通知洪书凝作为被告出庭应诉。本案于2015年12月18日、2016年1月15日两次公开开庭进行了审理。期间，经双方同意，本案3个月审理期限届满后适用简易程序继续审理。原告的委托代理人王素华，两被告的共同委托代理人张银华以及被告洪兴富两次庭审均到庭参与诉讼。原告的委托代理人张勇及两被告的共同委托代理人洪国娟第二次庭审到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州高运混凝土有限公司诉称：2004年2月10日，原告与被告洪兴富签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其坐落于萧山区新塘街道会郎曹村的高运综合楼10、11号房（建筑面积430.85㎡）转让给被告洪兴富，房款总价727665元；付款方式及期限为：签约时支付317705元，余款409960元，被告洪兴富应自2004年3月30日至2013年12月30日，以3个月为一个付款周期，分40次，每次支付10249元，每期末月的18日为付款日；如逾期在30日内，被告每日应按逾期金额的万分之一支付违约金；如逾期超过30日，被告每日应按逾期金额的万分之三支付自付款期限届满之次日起至实际付款日期间的逾期付款违约金，付款不足当期应付款金额的，该期付款视作全部金额付款逾期；合同如有争议，由萧山区人民法院管辖。合同订立后，原告按约交付被告洪兴富房屋，并按照被告洪兴富的要求，于2004年2月17日将房屋所有权转移登记至被告洪书凝的名下。此后截至2005年12月30日，被告洪兴富支付原告首付款317705元，分期付款了81992元，余款327968元未按约分期支付。故原告诉至法院，请求判令：一、被告洪兴富支付欠付购房款327968元；二、被告洪兴富支付违约金205217.78元（详见计算清单），另支付欠付购房款自2015年11月1日起至实际付清日止按照日万分之三计算的违约金。庭审中，原告变更诉讼请求的第二项为：被告洪兴富支付违约金206398.46元（详见计算清单），另支付欠付购房款327968元自2015年11月1日起至实际付清日止按照日万分之三计算的违约金。同时，基于追加被告洪书凝的事实，请求判令：被告洪书凝对被告洪兴富的付款义务承担连带责任。
被告洪兴富、洪书凝共同辩称：原告与被告洪兴富于2004年2月10日签订房屋买卖合同属实，被告洪书凝取得了案涉房屋产权亦属实。但被告方认为，被告洪书凝并非案涉房屋买卖合同的合同相对方，故原告要求被告洪书凝对被告洪兴富的付款义务承担连带清偿责任没有相应法律依据，此其一；二、本案原告的诉讼请求中，411538元的部分已超过法定诉讼时效。具体为：在（2010）杭萧民初字第3369号案件中，原告的诉请中包含要求两被告支付剩余房款327968元和违约金83570元，两项合计411538元。两被告认为，在该案被告方已明确拒绝并要求法院驳回原告诉讼请求的情况下，原告选择撤诉，并至今未向被告方主张权利。故该部分请求已超过诉讼时效，法院应予驳回；三、案涉房屋买卖合同的正文部分，明确载明案涉房屋买卖合同系依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）和《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）订立。即合同订立时，就确定了合同的法律依据。而根据特别法优于普通法的规则，本案应适用城市房地产管理法。根据该法，原告办理房屋转让时应一并转让土地，同时该法亦规定房屋销售方应具备房地产开发资质及相应证照。故根据该法，案涉房屋买卖合同应属无效。即使在推定合同有效的情况下，原告也赋有将土地使用权一并转让的义务；四、原告违反诚信原则，未为被告办理相应的土地使用权证，且原告擅自抵押土地使用权，侵犯被告权利。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、落款时间为2004年2月10日的房屋买卖合同一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及对相关内容有所约定的事实；2、杭房权证萧字第××号房屋所有权证一本，证明原告对出售的房屋具有所有权的事实；3、房产记载信息查询记录一份，证明原告已经为被告洪书凝办理了案涉房屋所有权变更登记手续的事实。经质证，两被告认为，证据1，被告洪兴富对真实性无异议。被告洪书凝不是合同当事人，并非合同相对方。原告要求被告洪书凝承担连带清偿责任没有依据。故被告洪书凝对该份证据的真实性不做评价。至于该份证据的关联性、合法性问题，被告方认为：1、该合同中明确载明适用的是城市房地产管理法；2、该合同第一条虽载明“乙方（即被告洪兴富）对甲方（即原告）所出售的房屋已充分了解”，但对此不能做扩大化解释。不能据此认为该内容包含不能办理土地证的含义或者被告方对土地证不能依法办理已有所了解；3、该合同第四条“如乙方退房违约，则乙方需向甲方赔偿房屋整改等相关损失，计人民币叁万元整”，属于被告洪兴富享有的无理由退房条款。根据该条款，被告洪兴富退房违约，需赔偿原告损失30000元。即可以视为在被告洪兴富赔偿原告30000元之后，即有权退房；4、该合同第七条“乙方与甲方在购房合同下，就购房事宜产生任何纠纷，均不影响应付款的按期支付”这一内容显失公正，实际剥夺了合同相对方即被告洪兴富的抗辩权利。因为在房屋无法交付，相关权利证书无法办理的情况下，不影响应付款是不公平的。这一内容不仅违反合同法的有关规定，更违反城市房地产管理法的有关规定；5、该合同第八条“甲方代乙方办理房产证，但乙方必须及时提供办理相关手续所需要的资料”，虽然表明原告代为办理房产证，但该“房产证”不能理解成仅是房产证。从目前已办理房产证、契税证的情况看，订约当时的本意应包括房产、契税、土地三证。综上，两被告认为，依据城市房地产管理法，原告不具有相应的房地产开发资质，合同无效。在推定合同有效的情况下，被告洪兴富也享有无理由退房、拒付房款及要求原告办理三证的权利；证据2，真实性无异议，但已有小证不可能有大证。如果如原告代理人所称大证已经注销，被告方不发表意见；证据3，真实性无异议，对案涉房屋已登记在被告洪书凝名下无异议，但鉴于他项权利状况栏涉及另一个案件，故被告方对此暂不发表质证意见。
两被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、落款时间为2003年9月22日的房屋认购书（认购人是洪世校，相对方是原告）一份，证明案涉房屋是原告卖给洪世校的，在该认购书第一条中载明客户对综合楼的结构、质量、配套设施做了全面了解，但不包括对土地性质、使用年限及能否办理土地证的了解。第二条明确出售的房屋是商品房，即原告与洪世校之间确认诉争房屋是商品房，故案涉纠纷应当按照城市房地产管理法处理；2、落款时间为2004年2月10日的房地产转让合同一份，证明案涉房屋系被告方向洪世校购买，购房款为430000元；另提交落款时间为2003年12月30日的房地产转让合同（转让方是原告，受让方是洪世校）一份，证明原告将案涉房屋卖给洪世校，并约定购房款为302000元的事实；3、契税专用缴款书、票据、登记费一组，证明洪世校办理了登记手续，缴纳了相关规费的事实；4、洪世校确认的购房款项说明，证明购房款中包括办证费和按揭手续费的事实（在第二次庭审中不作为证据提交）；5、杭州市萧山区住房和城乡建设局文件复印件二份。其中萧建设信（2011）16号文件，证明主管部门也认为涉案纠纷应当依据城市房地产管理法进行调整；萧住建信（2014）54号文件，证明杭州市萧山区住房和城乡建设局建议如有纠纷可向法院处理，说明案涉房屋确有纠纷的事实；6、证明二份（其中王泉凤的证明是复印件，洪书凝的证明系原件），证明王泉凤、洪书凝等案涉房屋已经抵押且不可分割登记的事实。由于被告方就案涉房屋抵押的问题已另案起诉，故本案不作为证据提交，只是说明一下；7、（2010）杭萧民初字第3369号民事裁定书、民事起诉状、答辩状各一份，证明本案原告主张的金额中的411538元部分在（2010）杭萧民初字第3369号案件中已主张，当时被告方明确要求法院驳回原告诉请并拒付款项，后原告撤诉，法院裁定准许。因此案涉房屋买卖合同的最后付款期间虽为2013年12月30日，但鉴于411538元部分原告已提起诉讼，被告也明确拒绝，故这一部分按普通诉讼时效计算已经超过诉讼时效，应该予以驳回；8、原告与会郎曹村委签订的征用土地协议书复印件一份，证明如下事实：（1）根据该协议第六条，乙方（即原告）不得将该地块转让给他人；（2）该协议明确要求乙方办理国家征用手续。该证据证明原告将案涉房屋进行买卖本身就违反了原告与土地出让方签订的协议。第二次庭审中，两被告补充提交下列证据：9、土地使用权证复印件一份，是原告在（2015）杭萧民初字第5425号案件中提供的证据，证明案涉房屋所在的土地使用者是原告，终止期限是到2022年。2004年12月27日至2005年12月19日期间，原告就该土地办理了抵押权登记手续，被告对此并不知情。换言之，之前、现在或将来，原告都可以将被告房屋所属的地块拿去银行抵押或作为债务担保或因为自身债权债务关系被案外人申请查封，被告取得的诉争的房屋并非合法所有权的事实；10、申请报告一份，证明被告洪兴富到杭州市萧山区市民中心二手房窗口咨询，窗口工作人员明确答复案涉房屋不能交易、买卖、抵押、过户。当时被告洪兴富要求工作人员出具相关证据，工作人员不愿意出具证明，但确实是事实。这与原告认为的二手存量房是矛盾的，因为二手存量房是可以交易的。经质证，原告认为：证据1，对洪世校签名真伪无法核实，故对该份证据的真实性无法核实。对证明对象有异议。该证据不能证明本案的房屋属于商品房。商品房买卖合同项下的商品房是指房地产开发企业开发销售的一手房。该份证据中的商品房是一个概称，是指房屋，因此该证据不能证明案涉纠纷应适用城市房地产管理法。被告举证是为了证明其对案涉房屋的土地性质、使用年限及能否办理土地证不了解。但即使该认购书真实性无问题，原告在认购书中也没有作出能办理土地证、土地能分割的承诺；证据2，形式真实性无异议。关联性、证明对象有异议。原告与洪世校及洪世校与被告洪书凝之间的房屋买卖合同仅是办理房屋过户之需的备案合同，双方的权利义务是以原告与被告洪兴富之间的买卖合同为准的。房屋买卖的真实价格、付款方式及其他权利义务并不是以备案合同为准的。本案房屋是原告卖给洪世校，因洪世校要退房，而被告洪兴富有意向购房，同时又要求把房屋指定过户给女儿即被告洪书凝，因此才将房屋过户给被告洪书凝。真正的买卖关系是原告卖给洪兴富的；证据3，形式真实性无异议。但证明对象有异议。该组证据仅能证明本案所涉房屋曾办理过户登记在洪世校名下及现状是登记在被告洪书凝名下，不能证明洪世校与被告洪书凝之间存在房屋买卖合同关系。这个过户只是一个形式。原告把房子卖给洪世校，洪世校要退房，被告洪兴富又有购房意愿，为方便，就直接由洪世校过户给被告洪书凝。原、被告之间另有买卖合同。如果洪世校与被告洪书凝之间的买卖关系成立，或以备案登记的买卖合同确认，付款方式等情况是与实际履行情况不符的；证据4，鉴于被告方在第二次庭审中表示不作为证据提交，故原告对此不发表质证意见；证据5，是复印件，对真实性有异议，该组证据不是原件，不符合法定证据形式。如果经法院核实了复印件的真实性，原告也认为该二份文件不能证明被告主张的事实及证明对象。根据萧住建信（2014）54号文件中“2003年底，该公司与你们通过中介公司签订《房地产转让协议》，将该综合楼的房产以二手房的形式转让给了你们，并于2004年初办理了房屋转让登记手续”的内容，可以看出案涉房屋买卖不属于商品房买卖。而该文件的第三段表明案涉房产转让符合二手存量房条件，因此本案案由不是商品房买卖合同而是房屋买卖合同。该文件第二页也表明双方有纠纷，应按约定处理。此外，该文件答复对象是王泉凤等同志，而不是本案被告，故该文件与本案缺乏关联性。对于萧建设信（2011）16号文件，关联性有异议。该文件的答复对象是王利明同志，而非本案被告。该文件内容第二段仅是转载城市房地产管理法第六十条的规定，但在第三段没有明确表达适用城市房地产管理法。相反，该文件第三段中也建议王利明与原告之间的纠纷应按合同约定的方式处理纠纷。因此这二份文件的精神是一致的，即应当依据合同约定处理相关争议；证据6，对涉及王泉凤的证明的三性均有异议，其为复印件，不予质证。对涉及被告洪书凝的证明，原告认为该证明内容的真实性有异议。据原告了解，该地块现并非处于抵押状态，是系统原因导致的显示错误。至于是否存在抵押，因被告已提起诉讼，请法庭予以核实。另，关于土地性质及是否可以分割登记的问题，土地性质属实，目前也的确不能分割，但并不代表以后不能分割；证据7，真实性无异议，但上述证据不能证明被告方的待证事实。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，故本案中不存在超过诉讼时效的情形。同时，该组证据印证了被告洪兴富已实际向原告支付房款到2005年12月30日，原告与被告洪兴富之间存在房屋买卖合同关系，所以原告就被告洪兴富拖欠房款一事依法通过诉讼方式予以主张。被告洪兴富当时在答辩状中陈述“原告诉称被告基于合同向原告支付39万余元属实”，这进一步证明了被告洪兴富认可与原告之间存在房屋买卖合同关系，并已按照约定支付39万余元房款的事实。因此，如被告洪兴富是与洪世校而非原告存在房屋买卖关系，则款项交付的对象不应该是原告，而是洪世校。也就证明洪世校过户给被告洪书凝只是形式，并非双方之间存在真实的买卖关系；证据8，征用土地协议书是复印件，三性均有异议。即便经法院核实后，证实了该证据的真实性，原告对该份证据的证明对象和关联性也有异议。首先，该地块与案涉房屋所在地块是否是同一地块，看不出来。其次，本案是房屋买卖合同纠纷，原告卖的是房，合同中也没有约定原告有办理土地使用权证的义务，也未承诺土地使用权可以予以分割，而是陈述以现状进行转让的。最后，案涉房屋转让价格是不同于商品房转让价格的。被告洪兴富作为买受人对土地性质及相关情况是明知的，购房是双方真实意思的表示；证据9，对他项权证形式真实性无异议，对待证事实有异议。该土地现在不存在抵押的情况，即使有抵押登记也是行政部门内部原因引起的。至于被告方说土地使用权登记在原告名下，原告以后会将土地对外做抵押担保或融资是被告方的揣测，没有事实认证。房屋已经出售，原告方不可能再抵押；证据10，三性均有异议。
经审查，本院对上述证据作如下评述：
一、原告提供的证据：证据1，被告洪兴富对该份证据无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。至于原告要求被告洪书凝承担连带责任有无依据，本院将另行阐述。至于被告方质证意见中提及的合同效力、被告方是否享有无理由退房、拒付房款及要求原告办理三证的权利等问题，本院将一并另行阐述；证据2、3，结合双方庭审中的陈述，本院对案涉房屋已登记到被告洪书凝名下的事实予以确认。
二、两被告提供的证据：证据1，原告虽对该份证据的真实性提出异议，但并未提供证据予以推翻，结合双方庭审陈述，可以认定该份证据的真实性；证据2、3，原告对该份证据的形式真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认；证据4，被告方在第二次庭审中明确该份证据不作为证据提交，故本院对该份证据不予评述；证据5，经本院庭后核实，可以确认该组证据的真实性。但必须指出的是案涉房屋买卖的性质及相关法律适用问题应以人民法院认定为准。故对两被告提交的该组证据不予采纳；证据6，被告方在第二次庭审中明确该份证据不作为证据提交，故本院对该份证据不予评述。但经本院庭后核实，证实案涉房屋所属地块现不存在抵押登记的情况；证据7，原告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认；证据8，系原告与案外人之间订立的合同，与本案处理缺乏关联性，故对该份证据不予采纳；证据9，结合双方陈述，对案涉房屋所在地块曾被原告对外抵押的事实予以确认。经本院庭后核实，亦可以确认案涉房屋所属地块现在不存在抵押登记的事实；证据10，实际系两被告向本院提交的申请，不符合证据的形式，不作为证据采纳。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2003年12月30日，原告与案外人洪世校签订《房地产转让合同》一份，约定原告将其坐落于杭州市萧山区新塘街道会郎曹村的高运综合楼10、11号房屋（建筑面积430.85㎡）转让给洪世校，房款总价302000元。后洪世校缴纳了相关税费后，原告协助洪世校办理了该房屋的所有权登记手续。
2004年2月10日，被告洪兴富以被告洪书凝名义与案外人洪世校签订《房地产转让合同》一份，约定洪世校将前述房屋转让给被告洪书凝，房款总价为430000元，于2004年2月10日前付清。该协议签订后，被告洪书凝付清房款，洪世校在该协议上备注“房款已经付清”。
同日，原告与被告洪兴富签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其坐落于杭州市萧山区新塘街道会郎曹村的高运综合楼10、11号房屋（建筑面积430.85㎡）转让给被告洪兴富；房款总价727665元，原告以现状交房；付款方式及期限为：签约时支付317705元，余款409960元，被告洪兴富应自2004年3月30日至2013年12月30日，以3个月为一个付款周期，每次支付10249元，每期末月的18日为付款日；如逾期在30日内，被告洪兴富每日应按逾期金额的万分之一支付违约金；如逾期超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同后，被告洪兴富按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告洪兴富愿意履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款日止，被告洪兴富每日应按逾期金额的万分之三支付逾期付款违约金；付款不足当期应付款金额的，该期付款视作全部金额付款逾期；合同如有争议，由萧山区人民法院管辖。合同同时载明被告洪兴富对原告出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。
庭审中，双方均明确，被告洪兴富应支付的首付款系案外人洪世校缴纳的款项结转而来，被告洪兴富另行支付了至2005年12月18日的购房款81992元。同时也明确了案涉房屋所有权已登记至被告洪书凝的名下。
本院认为：本案的争议焦点如下：一、案涉房屋买卖关系的主体问题。本案中，案涉房屋由原告出售给洪世校，并办理完毕产权登记手续的情况，证实了原告与洪世校之间实际履行了双方于2003年12月30日签订的《房地产转让合同》。经庭审查明，2004年2月10日的《房地产转让合同》及《房屋买卖合同》签订后，实际发生了如下行为：一是被告洪兴富支付了洪世校款项430000元；二是洪世校协助将案涉房屋变更登记至被告洪书凝名下；三是原告认可洪世校原缴纳的购房款作为被告洪兴富缴纳的首付款在被告洪兴富的应付款中予以扣除。因此，各方的行为实际表明，经协商，洪世校与原告之间的房屋买卖关系解除，由被告洪兴富另行与原告就案涉房屋订立买卖合同。而原告本应退还给洪世校的购房款以被告洪兴富直接支付给洪世校（包括加价部分），原告将该部分款项在被告洪兴富的应付款中予以扣减的形式得以实现。至于案涉房屋过户登记手续，实际系以原告指令洪世校协助被告方将房屋登记至被告洪书凝名下的方式得以完成。此外，在停止付款之前，被告洪兴富一直系按照其与原告签订的《房屋买卖合同》确定的金额和时间在履行付款义务。综上，可以认定原告与被告洪兴富之间订立的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且最终双方实际履行的也是该份合同。但，案涉《房屋买卖合同》系由原告与被告洪兴富签订的，原告与被告洪兴富之间存在房屋买卖合同关系，其与被告洪书凝之间并不存在直接的房屋买卖合同关系。故案涉房屋虽登记在被告洪书凝名下，但根据合同相对性的原则，原告主张被告洪书凝对案涉债务承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。被告方的该项抗辩，本院予以采信；
二、《房屋买卖合同》的效力问题。案涉《房屋买卖合同》第一条表明被告洪兴富在合同签订当时对案涉房屋的状况已充分了解，其庭审中也陈述了案外人洪世校告知过他案涉房屋的土地证在当时无法办出的情况。案涉房屋占用范围内的土地使用权不能进行转让登记，系因案涉房屋所占土地的性质及相关政策等多方面原因所致，不能据此否定合同效力。故案涉房屋虽然是工业用地上的综合用房，但转让不违反法律法规的强制性规定，应属有效。两被告关于案涉《房屋买卖合同》无效的抗辩，依据不足，本院不予采信。在明确《房屋买卖合同》有效的情况下，原告是否有义务向被告方转让所售房屋的土地使用权并协助办理该土地使用权的过户登记呢？本院认为，根据案涉房屋的土地性质和合同约定，案涉房屋是工业用地上的综合用房，根据现有房地产政策，无法分割转让该国有土地使用权，无法办理独立的土地使用权证。原告与被告洪兴富系现房交易，以现状交房，售房时原告已取得注明土地使用年限的国有土地使用权证和房屋所有权证，被告洪兴富在合同中也确认对房屋已充分了解，则被告洪兴富应当知道所购房屋的产权状况。现被告洪兴富明知而自愿购买，理应承担该种产权状况的后果。原告非房地产开发企业，所售房屋也非商品房，《房屋买卖合同》中也仅有原告代被告方办理房产证的约定，并无涉及土地使用权证的约定，故原告并无为被告方办理土地使用权过户登记的合同义务。因此，两被告关于在推定合同有效的情况下，原告有义务将土地使用权一并转让的抗辩，本院亦不予采信；
三、关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原告与被告洪兴富所签订的《房屋买卖合同》中约定最后一期的付款期限为2013年12月30日，原告的诉讼请求不存在超过诉讼时效的情形。被告主张（2010）杭萧民初字第3369号案件中原告已主张后撤诉的411538元部分已过诉讼时效，依据不足，本院不予采信；
四、原告是否存在侵犯被告权利的其他情形。本案中，经庭后核实，证实了案涉房屋占用范围内的土地使用权虽曾被原告对外抵押，但该情形现已消除。被告方亦未举证证明原告存在其他侵犯被告权利的情形，故被告洪兴富以此为由，拒付剩余的购房款，缺乏依据，本院不予采信。
五、案涉《房屋买卖合同》第四条的理解。被告方认为，案涉《房屋买卖合同》第四条约定：“如乙方（即被告洪兴富）退房违约，则乙方需向甲方（即原告）赔偿房屋整改等相关损失，计人民币叁万元整”，这一约定属于被告洪兴富享有的无理由退房条款。根据该条款，被告洪兴富退房违约，需赔偿原告损失30000元。即可以视为在被告洪兴富赔偿原告30000元之后，被告洪兴富即有权退房。本院认为，合同法中的合同解除制度分为法定解除及约定解除两种情形。其中法定解除亦包括因客观原因履行不能与违约两种情形。而因违约而发生的解除权，就其本来的功能而言，在于非违约方“合同义务的解放”，由此而派生的功能包括非违约方“交易自由的恢复”及违约方“合同利益的剥夺”。如前所述，原告履行了案涉房屋交付及产权登记的义务后，被告洪兴富即负有支付购房款的义务。本案中，其不支付购房款的行为，应属违约，故其作为违约方，无权行使法律赋予守约方的法定解除权。而本案亦不属于因客观原因导致的履行不能的情况，同时第四条的内容也不能推出系双方约定解除的条款，故被告洪兴富以此为由主张其享有无理由退房条款，缺乏法律依据，本院不予采信。
综上，原告与被告洪兴富之间《房屋买卖合同》成立并合法有效，被告洪兴富未按约支付房屋价款应承担相应的民事责任。被告洪兴富作为买受人，现未支付价款已全部逾期，原告要求其支付剩余房屋价款327968元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于逾期付款违约金部分，本案中，被告洪兴富虽不能以未办理土地证为由拒付购房款，但原告将案涉房屋占用范围内的土地使用权对外抵押客观上也使得被告洪兴富对合同履行产生不安，亦导致了其嗣后的持续违约行为。故综合本案的实际情况，本院酌情将逾期付款违约金调整为日万分之一点五（详见附录清单）。原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、洪兴富在本判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司房屋价款327968元；
二、洪兴富在本判决生效后十日内支付杭州高运混凝土有限公司截至2013年12月18日的逾期付款违约金69648.10元，并按日利率万分之一点五支付327968元从2013年12月19日起至实际付清日止的违约金；
三、驳回杭州高运混凝土有限公司的其余诉讼请求。
如果洪兴富未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9298元，减半收取4649元，由杭州高运混凝土有限公司负担693元，由洪兴富负担3956元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
代理审判员 施一丹
二〇一六年四月十三日
书 记 员 程 燕
附录：
逾期付款违约金计算清单
应付日期
逾期期数
累计欠款
逾期天数
逾期违约金（上一行欠款×本行逾期天数×1.5／10000）
2006-3-18
2006-6-18
141.4362
2006-9-18
282.8724
2006-12-18
419.6966
2007-3-18
553.446
2007-6-18
707.181
2007-9-18
848.6172
2007-12-18
979.292
2008-3-18
1119.1908
2008-6-18
102490
1272.9258
2008-9-18
112739
1414.362
2008-12-18
122988
1538.8874
2009-3-18
133237
1660.338
2009-6-18
143486
1838.6706
2009-9-18
153735
1980.1068
2009-12-18
163984
2098.4828
2010-3-18
174233
2213.784
2010-6-18
184482
2404.4154
2010-9-18
194731
2545.8516
2010-12-18
204980
2658.0782
2011-3-18
215229
2767.23
2011-6-18
225478
2970.1602
2011-9-18
235727
3111.5964
2011-12-18
245976
3217.6736
2012-3-18
256225
3357.5724
2012-6-18
266474
3535.905
2012-9-18
276723
3677.3412
2012-12-18
286972
3777.269
2013-3-18
297221
3874.122
2013-6-18
307470
4101.6498
2013-9-18
317719
4243.086
2014-12-18
327968
4336.8644
合计
69648.1048