常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初1582号
原告李焕明。
原告赖泽君。
二原告共同委托代理人李仁杰，江苏铭勤律师事务所律师。
二原告共同委托代理人陆文彬，江苏铭勤律师事务所实习律师。
被告中国联合网络通信有限公司常州市分公司，住所地常州市通江南路168号。
法定代表人张旦融，该公司总经理。
委托代理人俞伯俊，江苏乐天律师事务所律师。
委托代理人陈琳，乐天（上海）律师事务所律师。
原告李焕明、赖泽君与被告中国联合网络通信有限公司常州市分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序于2016年5月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为适用普通程序，本院依法组成合议庭于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告李焕明、赖泽君的委托代理人李仁杰、被告联通公司的委托代理人俞伯俊、陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李焕明、赖泽君诉称：2010年3月3日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于常州市延陵中路25号常州通信大厦的房屋，建筑面积2653.27平方米，租赁期限7年，自2010年1月1日至2016年12月31日。2014年1月25日，原告与被告签订《合同终止协议》，协商一致终止前述《房屋租赁合同》。合同终止后，被告以通道不畅通为由，拒不将其滞留在租赁房屋内的柴油发电机组迁出。原告多次发函要求被告迁出前述柴油发电机组并支付场地使用费，均无果。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令被告向原告支付场地占用费178012.8元，本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告承租诉争房屋后，在承租场所的一楼安装了柴油发动机组，安装以后原告在房屋原停车场位置搭建了房屋，堵塞了搬迁柴油发电机组通向外面的唯一通道；2、原被告于2014年4月1日终止原来的租赁房屋合同，因为被告柴油发电机组的进出通道被原告后来建造的房屋所堵塞，被告多次要求原告协助提供柴油发电机组搬离通道，但是原告方一直都没有能够提供搬离的条件，所以被告柴油发电机组从客观上无法搬离。被告认为，柴油机组的无法搬离是由于原告不配合提供搬迁通道所至，所以对原告提出的占用费不予认可；3、2016年4月28日，被告工作人员查看诉争房屋一楼现场时发现一楼房屋内的通道有明显的拆除迹象，且目前被告方的柴油发电机组不知去向，请求法庭依法驳回原告的诉请，并且被告方将保留向相关责任方追究追回柴油发电机组以及遭受损失的赔偿的权利。
本院经审理查明：坐落于常州市延陵中路25号的房屋的登记所有权人为李焕明、赖泽君共同共有。
2010年3月3日，李焕明（甲方）与联通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定甲方将位于常州市延陵中路25号常州通信大厦的以下房屋出租给乙方：1、一楼联通手机营业厅，用于经营；2、一楼联通柴油发电机房，用于发电；3、二楼除老鹅馆以外的全部面积，用于交换机房；4、三楼包括电梯间在内的全部面积，用于办公，以上房屋建筑面积合计约2653.27平方米。上述租赁物的租赁费用2013年度为2865637.08元，2014年度为2951606.19元。租赁期内，经甲、乙双方协商一致并达成书面终止协议，可提前终止合同。本合同期满、解除、终止等，乙方有权在不影响租赁房屋使用价值的情况下搬除可移动的设备、物品等，添附、装修和增设、添置的附着于其承租房屋上的装修附着物、设施、设备无偿归甲方所有，如乙方在租赁期内对该房屋结构、布局进行改造变更的，乙方应在租赁期满前负责将变更部位恢复原状；乙方不得就添附、装修及装修附着物向甲方主张任何权利。合同租赁期满、提前解除、终止，乙方应立即停止在租赁物内的经营活动，并将租赁物交还给甲方，乙方交还的租赁物应当符合正常使用状态。承租人返还租赁物的时间是租赁期满、提前解除、终止的当日起5日内。乙方必须在该期间搬出房屋内全部物件，按当时房屋实际状态将房屋归还甲方。5日后甲方有权自行进入该租赁房屋进行清理，届时乙方所遗留的物品甲方将视为抛弃物自行进行处置，处置费用由乙方承担，且乙方不得再主张抛弃物的任何权利。……
2014年1月25日，李焕明（甲方）、联通公司（乙方）、常州市葡京通信设备有限公司（丙方，以下简称葡京公司）三方签订《合同终止协议》一份，约定相关内容如下：乙方于本协议签订后一周内将房屋租金（2014年1月1日至2014年3月31日期间）共计737901.5元支付给甲方，自2014年4月1日起，甲乙双方自愿终止于2010年3月3日签订的原合同的履行，双方互不追究违约的责任与损失。本协议签订后3日内，乙方应与甲方签订新的房屋租赁合同，就乙方承租甲方延陵中路25号通信大厦一楼三分之一（具体位置为厅东边现有的沃店，面积为200平方米）作出细化约定。甲、乙、丙三方同意，就新的房屋租赁合同达成一致协议，乙方承租的前述房屋无偿交付丙方，由丙方按自建返租厅的管理规范要求专营联通业务……
2015年6月27日，常州市葡京物业服务有限公司向联通公司发送《关于立即搬迁贵司柴油发电机组及支付我司场地占用费的函告》，该函件的主要内容是要求联通公司在收到本函告的5日内将其遗留物柴油发电机组搬离，若逾期未搬离将根据约定和法律规定，将该遗留物视为抛弃物而自行处置；希望联通公司在收到本函告后5日内支付上述场地占有使用费141917元；若逾期未搬离，其将按10万元/年的标准收取场地占有使用费直至搬离为止。
2015年8月12日，李焕明向联通公司发送《告知函》，主要内容是经数次沟通洽谈，联通公司明确表示已不再需要遗留在租赁房屋内的柴油发电机组，为此其委托葡京物业公司对该柴油发电机组进行处置（包括拆除、搬离、处置等），并要求联通公司支付以下费用：1、支付自2014年1月25日起至该柴油发电机组拆除之日止的场地占用费（至2015年8月10日153988元）；2、支付处置该柴油发电机组所产生的所有相关费用。
2015年8月21日，联通公司向李焕明发送《关于敦请配合办理柴油机搬迁的函》。该函件的主要内容是房屋租赁合同终止后，鉴于柴油发电机组进出通道被李焕明后来搭建的房屋所堵塞，经多次联系沟通要求李焕明协助提供搬离通道，但李焕明一直未提供搬离条件，导致柴油发电机组客观上无法搬离。因柴油发电机组无法搬离系李焕明不配合提供搬迁通道所致，故对占用费不予认可。希望尽快配合提供搬离通道，以免扩大损失……
2015年9月6日，李焕明向联通公司发送《告知函》。该函件主要是针对2015年8月21日的函件所作的回复，其中载明：该柴油发动机组对外通道至今从未被堵塞并一直满足搬离条件，望联通公司不要再三寻找种种借口搪塞，从而逃避应承担的责任与义务。同时再次要求联通公司支付自2014年1月25日起至2015年9月26日止的场地占用费166866元。
李焕明陈述场地占用费的计算方式为，合同约定2014年度租金为2951606.19元，2015年租金为3040154.38元，合同租赁总建筑面积为2653.27平方米，发电机组占用建筑面积为90平方米，占用时间为2014年1月25日-2015年10月26日。柴油发电机组占用建筑面积是一楼放置发电机组场所的面积与二楼弱电室及摆放消音器设备的场所的面积之和，发电机组占用面积为25.73平方米，弱电室及消音器设备占用面积为44平方米，合计套内面积69.73平方米，套内面积再除以相关系数得出柴油发动机组占用面积大约为90平方米。庭审中，原告将场地占用费变更为159634.64元。
庭审过程中，本院至上述两处进行现场勘查，一楼区域长约5.9米，宽约4.3米。该区域朝南有一条通道，通道的正前方系玻璃幕墙，通道尽头右转（场所西侧）有一扇门通向用于经营餐厅的区域，即原放置发电机组的场所西侧系餐厅营业场所。本院到达该区域时发动机组已经不在。原告陈述系其派人于2015年10月26日搬离的；搬离的时候将发电机组进行拆卸，同时拆除了通向常州市中医院的玻璃幕墙，以及将原来一扇宽度为90厘米的门扩展为140厘米，西边场所原用于饭店经营，大概2015年8月停业（原告陈述）；发电机组已经不在此处；二楼区域的楼层高度与其他房屋层高不一样，绝大部分地方的层高只有1.54米，整个区域长约7.5米，宽约5.0米，东边墙上留有部分管线，最里面靠北边是一个深陷下去的地方，内放置一台机器，除此之外，未有其他物品。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《合同终止协议》、《告知函》、《关于敦请配合办理柴油机搬迁的函》、现场勘查笔录以及当事人的庭审陈述等证据证实。
本案争议的焦点是：联通公司是否应当承担原告主张的场地占用费。
本院认为：租赁合同解除或终止后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案租赁合同因双方协商一致于2014年4月1日而终止，联通公司承租的原房屋经三方协商无偿交付给葡京公司。承租人返还租赁物的主要义务之一就是将原来放置于租赁场所的非附属装饰装修物、设施设备等予以清空搬离。本案中，原告所主张的场地占用费实际上是租赁合同终止后，因柴油发动机组未及时搬离而产生的费用。综合本案情况来看，联通公司不应当承担该场地占用费。首先，从合同终止之时的通道是否具备搬离发电机的条件看，双方均陈述柴油发动机组最初安放进去的环境与现在的环境有较大的变化。根据原告陈述，其搬离柴油发动机组时，是将该物品拆卸，敲除通道上门框的部分砖头，再拆除玻璃幕墙后才将该物搬离出去。该搬离方式说明，若没有对现有的租赁构筑物实施相应的改变和对柴油发动机组进行拆卸，是难以将发电机搬离放置场所的。而改变搬离通道的现状需要原告的配合和支持。但从原告回函的内容看，在被告要求原告协助提供发电机搬离通道的情况下，原告回复称现有通道一直满足搬离条件。而事实是原告在改变通道现状的情况才将发电机搬离出去，因此，导致涉案物品未能及时顺利搬离的责任不应简单归责于被告。而且，涉案柴油发动机组已被原告处置，在该物缺失的情况下，本院已无法查实现有通道是否满足搬离条件，亦无法查明柴油发动机组的拆卸是否影响或损坏发动机的使用价值。第二，从遗留物品的处置方式上看，根据约定，合同解除后，若承租人未在约定的期限（5日）内将承租房屋内的物品搬离，出租人有权对其进行清理，自行处置。从上述约定可以看出，对留置于涉案租赁场所内的物品，有两种处理方式，一是由承租人在合同终止之日起5日内自行清空搬离；二是承租人未清空处理的情况下，由出租人代为处置，承租人需承担代为处置的费用。因此，就本案物品处置而言，在承租人未搬离发电机的情况下，出租人完全可以依据约定积极行使权利，采取措施处置遗留物，由此产生的代为清空的相关费用，原告有权要求被告予以承担。事实上，原告最终也采取了自行处置留置物的方式。第三，从经济高效解决纠纷的方式上看，合同终止后，双方都应当做好善后处理事宜，在合理期限内行使权利和履行义务，采取适当措施防止损失的扩大，选择更加便捷、高效、经济的方式来解决纠纷。就本案而言，合同终止后，在被告不予清空遗留物的情况下，原告按照约定在合理期限内代为清空处理是一种更为便捷、高效、经济的方式。根据权利义务相统一的原则，这既是原告行使自行处置遗留物的权利，也是为减少损失应当履行的约定义务。联通公司需要付出的代价就是承担采用代为清空措施产生的费用及责任。而原告在双方合同终止一年多之后再函告被告处理遗留物并要求支付该期间的占用费，这显然与约定的可替代处置方式及经济高效解决的方式相背离。同样，就涉案二楼区域而言，如果原告有证据证明因为被告的行为而对房屋结构、布局进行改造变更的，原告可以依据约定要求被告恢复原状，或要求被告支付为恢复原状而产生的费用，而不是通过主张占用费的方式来解决该问题。综上，原告要求被告支付自2014年4月1日至2015年10月26日占用费的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
驳回李焕明、赖泽君的诉讼请求。
案件受理费3861元，由李焕明、赖泽君负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴光前
代理审判员 凌琎琎
人民陪审员 戴建平
二〇一六年十月八日
书 记 员 徐 漪