浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异30号
案外人陈建林，男，1971年12月30日出生，汉族，住江苏省吴江市。
委托代理人（特别授权代理）张英、李湾湾，浙江越泽律师事务所律师。
申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市人民东路2号。
法定代表人许国明。
委托代理人（特别授权代理）陶柏江，该行员工。
被执行人绍兴县奥尼斯特进出口有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥万国中心B幢11018室。
法定代表人林月忠。
被执行人绍兴苏丰纺织品有限公司，住所地绍兴市袍江工业区汤公路27号。
法定代表人马恩东。
被执行人浙江百瑞印染有限公司，住所地绍兴市柯桥区齐贤镇陶里工业小区。
法定代表人马恩东。
被执行人苏州赤尔玛诗纺织集团有限公司，住所地江苏省吴江市桃源镇前窑村。
法定代表人林月忠。
被执行人林月忠，男，1971年8月16日出生，住江苏省吴江市。
被执行人马东标，男，1967年5月16日出生，住绍兴市越城区。
本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行（以下简称浦发银行）与被执行人绍兴县奥尼斯特进出口有限公司（以下简称奥尼斯特公司）、绍兴苏丰纺织品有限公司（以下简称苏丰公司）、浙江百瑞印染有限公司（以下简称百瑞公司）、苏州赤尔玛诗纺织集团有限公司（以下简称赤尔玛诗公司）、林月忠、马东标金融借款合同纠纷一案中，案外人陈建林提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈建林异议称，申请执行人浦发银行与被执行人奥尼斯特公司等金融借款合同纠纷一案执行中，贵院作出的（2016）浙0602执4389号公告载明拟拍卖被执行人马东标名下位于绍兴市柯桥区金柯桥大道1388号绍兴万国中心B幢22018、22038、22058、22078、22098、22118、22138室的房产（权证号绍房权证柯桥字第××、85××85、85986、85××87号，以下简称涉案房产）。案外人认为案外人对涉案房产享有合法租赁权，具体事实与理由如下：2014年1月22日奥尼斯特公司与马东芳向案外人借款100万，同年2月12日、20日马东芳又向案外人分别借款200万和50万，借款由出借人出具借条，案外人也均在借款人出具借条当日将借款通过农业银行转账汇入马东芳指定的林月忠（马东芳丈夫）银行账户中，奥尼斯特公司与马东芳至今没有归还分文借款。2016年4月1日，被执行人马东标与案外人签订房屋租赁合同1份，合同约定因马东芳欠案外人350万元，马东芳无力偿还，故马东标（马东芳兄弟）将涉案房产出租给陈建林，租金用来偿还马东芳欠陈建林的350万元债务，租期为6年，自2016年4月1日至2022年4月1日止。案外人承租涉案房屋后，于2016年7月11日与绍兴东葳贸易有限公司（以下简称东葳公司）签订房屋租赁合同1份，将涉案房屋的22018室出租给东葳公司，租期自2016年7月11日至2019年7月10日，东葳公司按约支付了房租并对租赁房屋进行装修，现由该公司实际占有使用该租赁房屋。2016年11月26日，案外人又与绍兴纽酷纺织品有限公司（以下简称纽酷公司）签订房屋租赁合同1份，将坐落于柯桥万国中心B幢22楼内楼上西（具体以实际为准）出租给纽酷公司，租期自2016年11月26日至2017年11月25日，该公司已经支付了部分房租且也已经实际占有使用租赁房屋。另马东标原出租给杭州振赫纺织服饰有限公司（以下简称振赫公司）等四家公司的上述部分租赁房屋，涉及的水电费、物业费已全部由案外人收取，由案外人再缴纳给物业公司，待马东标和上述公司签订的租赁合同到期后，由案外人实际承租涉案房产。综上，案外人认为，案外人出借给马东芳的借款真实，案外人和被执行人马东标签订房屋租赁合同又约定案外人应支付给被执行人马东标的租金用以偿还马东芳欠案外人的借款，该约定没有违反法律强制性规定，故应当认定案外人已经支付了上述房屋租赁期限内的租金，房屋租赁合同依法成立且真实合法有效，房屋租赁合同又约定，案外人在合同期间内可转租房屋，案外人在承租上述房屋后，部分租赁房屋已转租给第三人，其余部分租赁房屋因租赁合同没有到期，虽形式上出租人为马东标，但租赁房屋实际已经由案外人管理并收取相应水电物业等费用，待租赁合同期限届满后，租赁房屋也将由案外人实际占有使用，按照《中华人民共和国物权法》“买卖不破租赁”的规定，租赁协议对买受人应具有约束力，案外人在上述房产拍卖时具有优先购买权。综上，为维护案外人的合法权益，案外人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特提出执行异议，请求：一、依法确认案外人与马东标于2016年4月1日签订的关于涉案房产的租赁合同合法有效；二、依法确认案外人对上述房屋享有优先购买权且对买受人具有约束力。
申请执行人浦发银行称，首先，案外人与被执行人马东标签订的房屋租赁合同表明马东标将涉案房产出租给案外人是用来冲抵350万元的借款，意图是为保障案外人债权实现，该合同明为租赁实为抵债，订约双方之间并不具有真实的租赁意思表示，故该份租赁合同应属无效。其次，申请执行人与被执行人马东芳于2013年7月2日即签订了最高额抵押合同，早于案外人与马东芳签订租赁合同的时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的该租赁关系也不得对抗已登记的抵押权。综上所述，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人奥尼斯特公司、苏丰公司、百瑞公司、赤尔玛诗公司、林月忠、马东标未发表意见，亦未向本院提交证据。
本院查明：被执行人马东标名下登记有坐落绍兴市柯桥区金柯桥大道1388号绍兴万国中心B幢22018室（权证号绍房权证柯桥字第××号），B幢22038、22058室（权证号绍房权证柯桥字第××号），B幢22078、22098室（权证号绍房权证柯桥字第××号）、B幢22118、22138室（权证号绍房权证柯桥字第××号）的商业办公房产及对应的国有土地使用权。根据绍房他证绍县字第201363**、20136343、20136344号他项权证记载，马东标以其所有的上述房产向浦发银行提供限额为1100万元的最高额抵押担保，并于2013年7月4日办理了抵押登记。
2015年10月19日，本院在审理原告浦发银行与被告马东标等金融借款合同纠纷一案中诉讼保全轮候查封了涉案房产。2016年3月29日，本院就该案作出（2015）绍越商初字第4583号民事判决书对涉案房产经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有的优先受偿权进行了确认。2016年9月7日，本院对上述民事判决书立案执行。执行中，本院于2017年1月3日作出（2016）浙0602执4389号公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年2月3日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、（2016）浙0602执4389号公告及执行裁定书复印件1份。2、借条3份及银行交易明细单2份。3、出租方为马东标（甲方）、承租方为案外人（乙方）、落款时间为2016年4月1日房屋租赁合同1份，其中约定甲方将其坐落柯桥万国中心B幢22楼、23楼的房屋出租给乙方，用于偿还马东芳欠陈建林的债务350万元人民币。4、出租方为案外人、承租方为东葳公司、落款时间为2016年7月11日的房屋租赁合同1份，加盖有东葳公司印章的农业银行存款回单复印件3份、收款收据复印件1份，绍兴万国物业管理服务有限公司开具给东葳公司的2016年7月1日至2016年12月31日的物业费发票1份。5、出租方为案外人、承租方为纽酷公司、落款时间为2016年11月26日的房屋租赁协议1份，银行查询明细打印件1份，纽酷公司的营业执照复印件1份。6、交款人为振赫公司、加盖绍兴万国物业管理服务有限公司公章的水电费收款收据1份。
申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交（2015）绍越商初字第4583号民事判决书复印件1份。
本院认为，本案中，根据案外人提供的关于涉案房产的租赁协议，其与被执行人马东标之间名为房屋租赁实为房屋使用权抵债关系，故对该租赁协议的真实性本院难以认定。即使该租赁协议真实，该协议签订时间也在涉案房产设定抵押及被法院查封之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，案外人的租赁权也不得对抗申请执行人已登记的抵押权，为保障本案申请执行人浦发银行抵押优先债权的实现，对案外人所主张的租赁权依法也应涤除后再行拍卖。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一之规定，裁定如下：
驳回案外人陈建林的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 傅伟红
人民陪审员 高宏士
二〇一七年四月二十二日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。