广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第1603号
上诉人（原审被告）：东莞市长安全洲五金塑胶制品厂。住所地：东莞市长安镇涌头工业区涌业西路*号。
负责人：杨苏芳。
委托代理人：文成玉，广东汉章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市实达包装材料科技有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇涌头工业区涌业西路**号。
法定代表人：汤涛，该公司总经理。
委托代理人：王云昭，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：郭雪茵，广东林德律师事务所辅助人员。
原审被告：杨苏芳，女，汉族，1971年8月出生。
原审被告：蒋爱明，男，汉族，1974年2月出生。
两原审被告共同委托代理人：文成玉，广东汉章律师事务所律师。
上诉人东莞市长安全洲五金塑胶制品厂（以下简称全洲厂）因与被上诉人东莞市实达包装材料科技有限公司（以下简称实达公司）、原审被告杨苏芳、蒋爱明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年3月19日，实达公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、全洲厂退还租赁合同保证金20000元给实达公司；2、全洲厂赔偿实达公司损失70000元；3、全洲厂赔偿实达公司支付的搬运费3192元。
原审法院经审理查明：全洲厂是杨苏芳投资的个人独资企业。实达公司与全洲厂、杨苏芳分别提供一份《厂房租赁合同》。该两份《厂房租赁合同》均显示，全洲厂作为合同甲方，实达公司作为合同乙方，于2012年7月19日签订了《厂房租赁合同》，约定全洲厂将其位于东莞市长安镇全洲五金塑胶制品厂三楼的厂房租赁给实达公司作生产用途使用，面积约900平方米，宿舍1间，租赁期限从2012年7月18日至2015年10月3日止，前30天为装修期，装修期内全洲厂免收租金。租金10000元／月，每月10日前按月缴交。合同第四条约定，双方签订合同时，实达公司向全洲厂支付20000元的保证金，合约期满实达公司付清租金及一切费用之后，全洲厂应将保证金全额退还实达公司（不计利息）。合同第十五条约定，在本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。实达公司提供的合同第九条约定，全洲厂负责安装电梯一部，于2012年8月18日前安装完毕，以免影响实达公司的生产运作。而全洲厂、杨苏芳提供的合同第九条则约定，全洲厂负责安装简易货梯一部（尽量于起租日2012年8月18日前安装完毕，在未安装使用前，厂房部分租金将按每平方米优惠1元计算）。该两份《厂房租赁合同》甲方签章处显示是全洲厂，代表签字为蒋爱明的签名，乙方签章处显示是实达公司，代表签字则为刘艳玲的签名。双方均确认对方所提供的《厂房租赁合同》中有签名部分的真实性，但对于没有签名部分均不予确认。实达公司据此主张案涉租赁合同主体为全洲厂与杨苏芳；而全洲厂、杨苏芳亦据此主张案涉租赁合同主体不是全洲厂与杨苏芳，而是蒋爱明。杨苏芳和蒋爱明确认两人是夫妻关系，平时杨苏芳不在全洲厂时，蒋爱明也会代其处理全洲厂的事务。
合同签订后，实达公司以案涉租赁场所为其经营场所，并于2012年7月19日通过其员工刘艳玲支付押金20000元，收据显示为杨苏芳签名。杨苏芳确认签名的真实性，但主张其仅是应蒋爱明要求，帮其出具收据，而押金是蒋爱明收取的，蒋爱明也确认收取了押金。2011年8月24日，实达公司经工商登记注册成立。其后，实达公司称其每月向全洲厂支付租金，租金收据显示有杨苏芳、蒋爱明和一名叫伍婷的人出具的。杨苏芳不确认，认为是代蒋爱明收取的，蒋爱明称伍婷是他聘请的人员。实达公司称全洲厂一直未按合同约定安装电梯，以致实达公司的生产原料无法通过电梯运送，只能雇请搬运工运送原料，严重影响实达公司的正常生产，造成实达公司巨大的经济损失。为此，实达公司委托律师于2012年11月25日向全洲厂发函，催告全洲厂在15日内安装好电梯。实达公司主张全洲厂一直没有安装好电梯。而全洲厂、杨苏芳则提供工业品买卖合同以及收据，证明已经安装了电梯，该买卖合同显示2012年8月3日，全洲厂向东莞市达喜机电设备有限公司订购简易电梯一部，东莞市达喜机电设备有限公司需于2012年8月底安装完成。该合同签订的代表人是蒋爱明，并盖有全洲厂的公章。实达公司对全洲厂主张不予确认。其后，实达公司于2012年12月19日搬离案涉厂房，蒋爱明出具《收据》，称收到实达公司交来车间锁匙2条，实达公司于2012年12月19日晚已搬迁完毕。实达公司认为，全洲厂未按合同约定安装电梯给实达公司造成损失，遂诉至原审法院，请求判如所请。
庭审中，实达公司确认其提出的诉讼请求以案涉租赁合同无效为权利基础。对此，经原审法院另行指定举证期限，全洲厂、杨苏芳未能提交案涉厂房的房屋产权证或建设工程规划许可证。蒋爱明称案涉厂房系其向案外人梁振东租赁的，但无法提供任何证据证明，对此，实达公司亦不确认，实达公司提供了工商登记机关备案登记的企业住所、经营场所使用证明书和出租合同，企业住所、经营场所使用证明书和出租合同显示全洲厂的经营场所位于东莞市长安镇涌头工业区涌业西路2号，该经营场所为案外人文泽光所有，系全洲厂向文泽光租借；文泽光与杨苏芳签订了出租合同。杨苏芳对其真实性确认，但称是请办证的人代为办理的，具体租赁事实不清楚。
实达公司提出的损失，由装修费41600元、材料费59400元和搬运费3192元构成。针对装修费，实达公司提供东莞市浩通广告装饰有限公司的《装修合同》和发票；针对材料费，实达公司提供了东莞市长安商海五金电器批发部的发票和证明。实达公司称材料费主要是用于购买五金电器和电线，而东莞市长安商海五金电器批发部出具证明显示实达公司购买的五金电器材料主要为电线、线槽和开关等。实达公司同时申请证人黄永强和尹国良出庭作证，黄永强出庭作证，证明实达公司在搬离厂房时，已经拆除了七、八成的电线；而尹国良出庭作证，证明实达公司搬离厂房时，只搬离了机器、产品和废料，而没有拆除电线。全洲厂、杨苏芳、蒋爱明对实达公司的主张不予确认，亦不确认上述证据的真实性、合法性及关联性，且认为实达公司搬离厂房时已经拆除了全部电线和五金电器，为此，全洲厂、杨苏芳、蒋爱明申请证人文锦伟出庭作证，文锦伟出庭作证，证明其是全洲厂的厂长，厂房是全洲厂向他人租赁的，再分租给实达公司，蒋爱明于全洲厂担任总经理的职务，全洲厂有给实达公司安装电梯，但使用时出现问题，需要维修。实达公司在搬迁时已经拆除了其公司的电线，并把原属于全洲厂的部分电线也拆除了。实达公司对证人安装电梯和拆除电线的陈述不确认。
另外，实达公司提出搬运费损失，并提供东莞市长安鑫旺装卸服务部的发票和搬运工刘建珍出具的收据予以证明。对上述证据，全洲厂、杨苏芳、蒋爱明均不确认真实性、合法性及关联性。
原审法院认定上述事实的证据有：租厂意向书、《厂房租赁合同》、押金收据、钥匙收据、律师函、快递详情单、同城邮件查询单、装修合同、发票、收据、证明、企业住所、经营场所使用证明书、出租合同、工业品买卖合同、收据、证人证言以及一审庭审笔录等。
原审法院认为：实达公司在筹备期间签订《厂房租赁合同》，以案涉厂房作为实达公司的生产经营场所，押金和租金实际也是由实达公司支付，故实达公司以案涉租赁合同承租方名义提起本案诉讼，主体适格；至于案涉租赁合同的出租方，首先，《厂房租赁合同》中出租方显示为全洲厂，案涉租赁场所的使用者亦显示为全洲厂，蒋爱明仅作为全洲厂的代表签名；其次，蒋爱明与全洲厂的法定代表人杨苏芳是夫妻关系，全洲厂、杨苏芳也确认，杨苏芳不在全洲厂时，蒋爱明会代其处理全洲厂的事务。从全洲厂、杨苏芳自己提供的工业品买卖合同也显示，蒋爱明是作为全洲厂的代表来签订合同的，并有全洲厂的公章予以确认；再次，案涉租赁的租金和押金收据，均有部分是由杨苏芳的出具的；最后，从全洲厂、杨苏芳自己提供的证人证言也证实，蒋爱明在全洲厂担任总经理的职务，案涉租赁物为全洲厂从他人处租赁而来，再分租给实达公司的。综上，原审法院认定，全洲厂为案涉租赁合同的出租方。全洲厂是杨苏芳投资的个人独资企业，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”故案涉租赁合同出租方的相关责任，应由全洲厂承担，对于全洲厂不足以清偿部分，杨苏芳应当承担补充清偿责任，即以其个人其他财产予以清偿。本案的争议焦点为：第一，案涉租赁合同是否合法有效；第二，实达公司主张全洲厂、杨苏芳赔偿损失有无事实和法律依据。
针对第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《厂房租赁合同》所涉租赁房屋未经产权登记，且未办理建设工程规划许可证，实达公司主张以租赁合同无效为请求基础，有法律依据，原审法院予以支持。
针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，实达公司已付的20000元押金是全洲厂基于案涉租赁合同取得的财产，依法应予返还。实达公司主张的损失中，装修费是实达公司因案涉合同而投入的资金，且从双方约定装修免租期的事实足以推断全洲厂、杨苏芳同意实达公司对租赁物进行装修，根据实达公司提供的装修合同和发票，原审法院认定实达公司因装修租赁物支出的费用为41600元。由于合同约定租期3.5年，至实达公司搬迁时止，合同已经履行约0.5年，故上述资金投入中属于实达公司损失的部分应参照七分之六比例计算，即装修费损失为35657.14元。关于材料费，主要为电线、线槽和开关等，因这些材料在搬迁时均可以拆除再使用的，且实达公司自己提供的证人证言亦确认实达公司已经拆除了七、八成的电线，因此，实达公司没有提供证据证明相关的电线、线槽和开关等没有拆除，故原审法院对实达公司主张全洲厂赔偿材料费损失不予支持。至于搬迁费，即便案涉合同有效，在租期3.5年届满后，实达公司依然会发生上述支出。故此，该项费用不属于实达公司因合同无效造成的损失，原审法院对实达公司该项主张不予支持。关于过错问题，全洲厂在案涉厂房未取得建设工程规划许可证的情况下，将房屋出租给实达公司，对导致合同无效具有过错；实达公司未审查厂房是否具备建设工程规划许可证，亦存在过错。根据双方的过错程度，原审法院酌定实达公司50%、全洲厂、杨苏芳50%。据此，全洲厂应向实达公司赔偿的损失计算为35657.14元×50%=17828.57元。对实达公司超出该数额的损失请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，于2013年6月14日作出如下判决：一、限东莞市长安全洲五金塑胶制品厂于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市实达包装材料科技有限公司返还押金20000元。二、限东莞市长安全洲五金塑胶制品厂于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市实达包装材料科技有限公司赔偿损失17828.57元。三、杨苏芳对上述第一项、第二项判项承担补充清偿责任。三、驳回东莞市实达包装材料科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1065元，由实达公司负担551元，由全洲厂和杨苏芳负担514元。
一审宣判后，全洲厂不服，向本院提起上诉称：一、与实达公司签订案涉租赁合同的是蒋爱明，并非杨苏芳或全洲厂，因此实达公司起诉全洲厂属诉讼主体错误。二、即使全洲厂与实达公司存在厂房租赁合同关系，由于全洲厂提供了《东莞市建筑工程竣工验收证书》，说明案涉房屋不存在质量问题，且房屋也非违章建筑，案涉租赁合同应为有效合同。由于全洲厂不存在违约行为，而是实达公司违约，因此全洲厂无需退还押金20000元。三、实达公司与案外人东莞市浩通广告装饰有限公司签订的装修合同只对该合同双方当事人有法律效力，不能约束全洲厂或蒋爱明。该装修合同约定开工时间是2012年7月25日，竣工时间为2012年9月10日，付款方式是进场支付总价款的50%即20800元，完工支付总价款的25%即10400元，余款在工程验收合格后3个月内即2012年12月10日付清。案涉41600元发票是在2013年1月22日，即在装修合同约定的付清款项日期2012年12月10日后长达40多天，且是案涉厂房租赁合同纠纷产生后开具的，完全有涉嫌伪造的可能。综上，全洲厂请求本院撤销原审判决第一、二项，改判全洲厂无需退还实达公司押金20000元和赔偿损失17828.57元。
实达公司、蒋爱明、杨苏芳均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
案经本院审理，对原审法院所查明的事实，本院予以确认。另查明，二审法庭调查中，全洲厂确认实达公司对案涉房屋存在简单的装修行为。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅就上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对全洲厂的上诉意见，本案应分析如下：
首先，关于诉讼主体问题。案涉租赁合同中出租方明确显示为全洲厂，而蒋爱明仅作为全洲厂的代表在该合同上签名，而全洲厂、杨苏芳也确认，杨苏芳不在全洲厂时，蒋爱明会代其处理全洲厂的事务，且案涉部分租金和押金收据是由杨苏芳的出具的，故原审法院结合全洲厂、杨苏芳提供的证人证言认定全洲厂系案涉租赁合同的出租方并无不当，全洲厂作为本案被告主体适格。对于全洲厂关于该问题的上诉意见，本院不予采纳。
其次，关于案涉租赁合同的效力问题。本案中，全洲厂未向法院提交案涉房屋的产权证书或建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同属于无效合同，全洲厂理应向实达公司退还押金20000元。原审法院对此问题的认定正确，本院予以维持。
第三，关于全洲厂应否赔偿实达公司装修损失17828.57元的问题。实达公司为证明其关于装修损失对主张，向法院提交了装修合同和发票予以证明。全洲厂认为该发票存在伪造虚构的可能，但并无证据对此予以证明，而实达公司提交的该两份证据可以相互印证，且发票出具方于案涉装修合同约定的付清款项期限后向实达公司出具发票并不违背常理，故原审法院认定实达公司因装修租赁物支出的费用为41600元，并根据实际使用期限与案涉合同期限的比例认定装修费损失为35657.14元，判决其向实达公司赔偿装修费损失17828.57元并无不妥，本院亦予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费746元，由全洲厂负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 谢佳阳
代理审判员 刘海燕
二〇一三年九月十六日
书 记 员 陈俊杰
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
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