重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0154民初309号
原告：何宜冬，男，1988年11月9日出生，汉族，户籍所在地重庆市渝北区，现住重庆市开州区。
被告：祁美勇，男，1982年11月5日出生，汉族，住重庆市开州区。
第三人：中国工商银行股份有限公司开县支行，统一社会信用代码91500234711631001G，住所地重庆开州区文峰街道开州大道（东）1221号。
法定代表人：樊祥顺，该支行行长。
委托诉讼代理人：李强江（该支行员工），男，1990年11月5日出生，汉族，住重庆市开州区（特别授权）。
原告何宜冬诉被告祁美勇、第三人中国工商银行股份有限公司开县支行（以下简称开县工行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年1月9日立案受理后，于2017年5月11日依法由审判员周健担任审判长与代理审判员戚国涛、人民陪审员唐志松组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何宜冬、第三人开县工行的委托代理人李强江到庭参加了诉讼；被告祁美勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告何宜冬诉称，原告现就职于开县XX不动产经纪有限公司，主要从事二手房销售，在工作期间认识被告祁美勇，因被告先后在公司登记过多套房源出售，在此后知晓被告原为开县XX小学教师。2012年5月被告登记XX城X期XX幢XX层XX号房出售，被告称可按开发商购买原价转让，被告拿走已支付款项，原告偿还被告的按揭贷款冲抵其余房款。经原、被告双方协商，于2012年5月15日签订了房屋转让合同，约定被告将上述房屋出售给原告，被告承诺在房屋产权办理下来后30日内无任何条件积极配合原告办理过户手续。2014年2月18日原告开始装修此房屋，并于2014年7月入住该房。2014年9月原告得知该房屋产权证已经下发，由于按揭贷款已抵押至银行，原告联系被告配合办理过户手续，被告告知其不在开县，现在很忙抽不开身。后原告又多次联系被告均无果，原告诉至法院请求法院依法判决：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖（转让）合同》有效；2、被告祁美勇将该房屋的产权过户到原告名下；3、本案诉讼费由被告祁美勇承担。
被告祁美勇没有答辩。
第三人开县工行辨称，被告的房屋在我行办理公积金抵押贷款属实，对原、被告之间的合同无异议，其效力请法院依法审查。我行同意在被告贷款还完之后，解除该房屋的抵押。原告替被告偿还贷款是否可以，由法院依法判决。
经审理查明：2012年5月15日原告何宜冬与被告祁美勇签订《房屋买卖（转让）合同》，协议约定内容：“祁美勇将位于重庆市开县XXX期XX幢XX层XX号房屋一套以282000元的价格卖给何宜冬，房屋过户到何宜冬名下产生的税、费由何宜冬承担。何宜冬支付原告购房款72000元，剩余房款何宜冬承诺从2012年5月15日起每月将房屋按揭月供如数打到祁美勇开立的账号。祁美勇承诺于房产证办下来30日内协助办理产权过户手续，双方到国土局签字过户。本合同双方签字盖章后生效。一式两份，双方各执一份。”原告于2012年5月15日签订合同之日已支付被告祁美勇购房款72000元，自2012年5月15日起通过祁美勇开设的中国工商银行账户（卡号为622202310006167XXXX）按时每月偿还第三人开县工行按揭贷款，截至本院庭审之日（2017年5月11日），尚欠贷款余额190959.84元。现开州区XXX期XX幢XX层XX号房屋的产权证现已办理在被告祁美勇名下，房屋位置坐落于重庆市开州区XX街道XX路XXX号XX幢XX-
XX，房屋产权证号为312房地证2014字第1XXXX号。上述诉争房屋系被告祁美勇从重庆市XX骏耀房地产开发有限公司购买，双方于2012年2月15日签订有《重庆市商品房买卖合同》，总价款为269317元，被告祁美勇购买该房屋后于2012年办理了重庆市住房公积金个人住房贷款，贷款金额为210000元，贷款期限360个月，该房屋现抵押于第三人开县工行处。原告何宜冬接收房屋后即对该房屋进行了装修并入住至今。
上述事实有原告、第三人的陈述、答辩，原、被告及第三人的身份信息复印件材料、《房屋买卖（转让）合同》及房屋产权复印件各一份、转款凭证及银行卡复印件一份、公积金个人住房贷款借款合同复印件、预购商品房抵押贷款合同、重庆市商品房买卖合同复印件一份、银行还款清单等证据在卷佐证，能够证明本案的客观事实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立”及第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，原告何宜冬与被告祁美勇签订的《房屋买卖(转让)合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且该房屋已由被告交付原告居住使用多年，该《房屋买卖(转让)合同》对原、被告产生法律效力。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。我国不动产实行登记制度，权利以登记为要件，现房屋登记在被告祁美勇名下，能够认定诉争房屋系被告祁美勇所有。被告祁美勇应积极配合原告将诉争房屋过户到原告名下。该房屋因被告祁美勇办的住房公积金贷款现抵押在第三人开县工行名下，但已出卖给原告何宜冬，实际按月还款人也为原告何宜冬。被告祁美勇与第三人开县工行签订的《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》第七条约定：“经乙方（即第三人）同意，甲方（即祁美勇）可以提前清偿贷款本息或提前偿还部分贷款本金。”本案第三人开县工行表示只要被告祁美勇偿还完贷款，就可以解除对房屋的抵押。《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。”结合本案实际偿还贷款的情况，被告祁美勇现无法联系，房屋产权过户需以解除房屋抵押为前提，为维护善意购买人的权益，应由原告何宜冬代被告祁美勇将剩余贷款偿还第三人开县工行（偿还数额以第三人开县工行依据合同法律法规依法准确计算的结果为凭），偿还完后，第三人开县工行应及时解除房屋抵押，此举也不影响第三人开县工行的实体权益。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告何宜冬与被告祁美勇于2012年5月15日签订的《房屋买卖（转让）合同》有效；
二、原告何宜东在本判决生效后5日内将上述房屋剩余贷款本息偿还第三人中国工商银行股份有限公司开县支行（偿还数额以第三人依据合同及相关法律法规依法准确计算的结果为凭），第三人中国工商银行股份有限公司开县支行在原告何宜冬还清贷款后七日内解除上述房屋的抵押；
三、上述第二项履行完毕后，由被告祁美勇在三日内协助原告何宜冬将坐落于重庆市开州区XX街道XX路XXX号XX幢XX-
XX房屋的产权（房屋产权证号为312房地证2014字第1XXXX号）过户到原告何宜冬名下，过户产生的税、费由原告负担。
案件受理费5530元，由被告祁美勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 周 健
代理审判员 戚国涛
人民陪审员 唐志松
二〇一七年六月十三日
书 记 员 李 路