黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第342号
原告孙永继，男，1971年4月18日出生，汉族，个体。
委托代理人孙永军，男，1974年2月11日出生，汉族，个体。（系原告弟弟）。
被告黑河市佰利置业有限公司。
法定代表人姚向军，该公司总经理。
委托代理人王元波，该公司房屋销售部总经理、总裁助理。
委托代理人高琦，该公司法律顾问。
第三人中国农业银行股份有限公司黑河爱辉支行。
法定代表人吴晓光，职务该行行长。
委托代理人刘晓红，该银行财会部经理。
原告孙永继与被告黑河市佰利置业有限公司（以下简称佰利置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员付海林独任审判，后转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院通知中国农业银行股份有限公司黑河爱辉支行（以下简称爱辉支行）作为本案第三人参加诉讼。原告孙永继及其委托代理人孙永军、被告佰利置业公司委托代理人王元波、高琦、第三人爱辉支行委托代理人刘晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该房产位于双城国际水岸阳光4号楼1单元301室住宅，面积121.45平方米，签订合同时原告缴纳首付款127，620.00元，并如约办理了按揭贷款手续。2013年3月20日，原告开始按月偿还按揭贷款。按商品房买卖合同》约定原告于2013年12月31日前入户，但被告至今未通知原告入户并多次推诿，至今未有合理解释也未进行合理赔偿。2015年5月28日，原告以快递方式向被告邮寄送达了《解除合同告知单》以解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告在此期间租房居住，已给付2年房租，被告现已造成原告的实际损失如下：1、原告购房首付款127，620.00元及首付款利息22，236.00元，共计149，856.00元；2、原告已付按揭贷款计59，792.99元（至2015年9月20日）；3、合同解除后被告应给付第三人银行剩余贷款计195，481.85元；4、原告因被告违约已支付2年房租24，000.00元。综上，被告违约行为已造成原告诸项损失并拒绝赔偿，因双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约条款主张违约金不足以弥补原告的实际损失，且该损失在被告签订合同时是完全可以预料的，其不仅违约且存在商业欺诈行为，造成原告家庭成员巨大精神压力和实际经济损失。现依法提起诉讼，要求1、确认原告通过《解除合同告知单》解除与被告签订的《商品房买卖合同》的行为有效；2、判令被告赔偿原告购房首付款127，620.00元及首付款利息22，236.00元，共计149，856.00元；3、判令被告赔偿原告已付按揭贷款计59，792.99元（截止到2015年9月20日）；4、判令被告给付原告一次性偿还银行剩余贷款计195，481.85元；5、判令被告赔偿原告房租24，000.00元，合计429，130.94元。
原告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：
证据一、原告身份证复印件1份、《商品房买卖合同》1份。证明原告诉讼主体适格，原、被告系买卖合同关系及证明自己的相关诉讼请求。被告质证：对合同真实性没有异议，是双方真实意思的表示，这个房屋是原告买的。对证明合同关系没有异议，但是对原告用此合同证明其他问题提出质疑，如果法庭判决解除合同，要求按照合同第九条约定执行。第三人质证：没有异议。
证据二、首付款收据1张、2013年银行贷款利率标准1张（来源于网上下载）。证明原告首付款额度、时间，首付款产生的利息计算依据。被告质证：对收据没有异议，证明原告真心想购买房子，交付首付款。对证明原告想要利息的事，被告不能接受，应按工商行的利率计算，不应该按照中国人民银行贷款利率计算利息，应该按存款利率计算利息。第三人质证：没有异议。
证据三、农行金惠借记卡明细对账单3张。证明原告已还按揭贷款的数额，是截止到2015年9月20日前的贷款数额，已全部偿还。被告质证：对银行贷款事实认可，原告买房钱不够贷款是正常行为，原告让被告配合贷款，也是原告正常请求，这是原告个人贷款与被告没有关系，原告偿还银行本金这个事实如果存在，被告也接受，原告真正本金是21，000.00元左右，按照购房合同，被告只承担本金，不承担银行利息，被告同意给原告返还本金。第三人质证：没有异议。
证据四、农业银行出具的一次性还款单1份。证明至2015年9月20日尚欠银行待还款数额195，481.85元。被告质证：这是银行出具的证明欠款的单子，被告不接受因为与本案无关，是原告与银行自己的单方行为。原告用这个单子想让被告偿还贷款，被告与这个贷款无关，这笔钱没有发生，是被告协助原告办理的，被告在庭后会和银行终止这个业务，这笔业务就不会再发生了。原告支付首付款，需要拿被告房子到房产抵押，银行一次性把钱给被告，原告按月去还贷，如果原告不要房子，被告就把钱退回银行。第三人质证：没有异议。
证据五、《解除合同告知单》1份、速递单1份。证明原告已通知被告解除合同。被告质证：原告给被告邮寄告知单事实属实，被告收到了，但是里面说的内容不属实，严重违约、造成损失不属实，被告不存在违约，被告没有给原告造成诸多损失，与原告就是房屋买卖关系。告知单是原告为了起诉的程序和依据，不是解除合同的必要条件。第三人质证：没有异议。
证据六、房屋租赁合同1份、房产证复印件1份，房屋租金收据2张。证明原告租金损失数额。被告质证：对这份证据被告不质证。这份证据与本案无关，原告拿这份证据主张损失与被告无关。原、被告之间是房屋买卖关系，按照合同约定，如果被告晚交付承担责任，但是原告不是拆迁户，被告不同意支付租房租金。第三人质证：没有异议。
被告佰利置业公司辩称，1、被告不能接受原告违背事实的错误诉讼，更不能接受其诉讼请求，原告是想利用合法诉讼程序，来达到退房和违法的索款目的，被告对此是不能接受的，本案不存在终止合同和退房的问题；2、本案是商品房买卖关系，并不是房屋拆迁安置补偿关系，应该先确定案件性质正确与否，否则会左右审判员的审理方向及方式、方法和最终的结果，这是必须先确定案件性质的问题，原告不是动迁户，与被告不存在动迁安置及补偿关系。原告是购房户，与被告建立的是商品房买卖关系；3、被告不能接受原告违反合同约定的与本案无关的诉讼请求：首先被告不同意原告的第一项诉讼请求，原告要求解除与被告的房屋买卖关系，作为被告不同意与原告解除这一商品房屋买卖关系。因为，该楼已达到了取钥匙能进户状态。合同履行已接近了尾声，这个时候要求终止合同，这会给被告造成一定的损失，所以被告不同意原告要求终止合同的诉讼请求；其次关于原告第二项、第三项请求中的本金和利息的问题，被告不同意退回原告已经交付的购房本金和向银行交付的按揭贷款本金，也不同意支付这两笔款的利息。因为原、被告是通过商品房屋买卖合同建立的房屋买卖关系，双方都在履行本合同，如发生纠纷，解决的依据也是本合同。原、被告发生了房屋买卖纠纷，根据合同第九条规定，原告如果认为被告违约，就应该按约定条件解决纠纷即按买受人累计已付款的0.1%支付违约金，但该楼已达到了取钥匙能进户状态，所以被告不能退换本金和承担违约金；3、被告不能承担原告第四项和第五项诉讼请求，原、被告不是银行借贷关系，原告买房自愿向银行贷款，被告怎么能给原告一次性偿还银行贷款。从原告起诉之日起，原、被告商品房买卖关系也就自然终止，原告的剩余贷款也将被终止，不存在剩余贷款问题。原、被告不是房屋拆迁安置补偿关系，原告不是动迁户，不能按照动迁条件给付安置费用，所以被告不存在给原告承担在外租房费用，是否租房与被告无关；4、商品房买卖合同是原、被告在自愿情况下签订的，是符合法律规定的，原告通过被告熟人买的便宜房屋，原告是完全民事行为能力人，认真审查合同后自愿签订的合同，不存在强迫问题，合同内容不违反法律规定，双方应该共同遵守，被告也是受害者，被告不存在任何过错，是承建房屋施工方没有按时交付房屋。综上所述，被告是承担责任的公司，被告没有推诿过，原告超越合同约定提起诉讼请求，被告也是不能接受的，请求驳回原告违背事实的诉讼请求。
被告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：
证据一、商品房买卖合同复印件1份。证明原告购买被告房屋，原、被告主体身份适格；原、被告是在真实、自愿、协商前提下签订的本合同；合同里每个条款都是合同主要组成部分，合同里对各个条款都有约定，如果说卖房人没有按期交付也有约定，本案事实是被告没有按期交付，如果原告要房子，按照第一条约定，如果原告不要房子按照第九条第二款约定执行，该合同不存在终止的必要法律条件。原告质证：对被告证明问题有异议。对违约金问题，是被告按照自己思维方式去想，如果被告按期交房就不会出现这个问题。原告按实际发生损失标准让被告给付违约金，原告实际租房了，银行贷款方面被告应该付原告已付的利息。第三人质证：没有异议。
证据二、商品房预售许可证复印件1份。证明商品房买卖合同是经有关部门批准允许向市场销售的商品房，销售行为合法；原告购买的房子随时可以进户，因为钥匙就在被告手里，不像原告所说一年内无法进户。原告质证：对这个预售许可没有异议。第三人质证：没有异议。
证据三、原告向被告交付首付款凭证复印件1份。证明原、被告签订商品房买卖合同后，原告按照约定在履行合同约定，被告不存在商业欺诈。原告质证：对证据本身没有异议，对证明问题有异议。我给被告发的解除合同告知单是在5月份，被告从来没有通知原告入住，现在是否能入住也是个疑问，自来水到9月份的时候还没有给接通。第三人质证：没有异议。
第三人爱辉支行述称，如果担保合同不解除，就要求按照原合同约定继续履行，如果法庭判合同解除，我行要求被告一次性返还我行的贷款本金195，481.85元。
第三人爱辉支行为证明自己主张向法庭出示孙永继贷款及还款明细1份、借款合同1份。证明原告在其单位贷款22万元，被告作为担保人保证还款，截止到2015年9月30日现在尚欠贷款195，481.85元没有给付。原告质证：没有异议。被告质证：对贷款合同没有异议，证明原告与被告之间已经在履行合同，所以不存在被告商业欺诈，也不存在原告要求终止合同。第三人出具的还款贷款凭证，被告认为本金是在本案解决范围内，利息与被告没有关系。
经审理查明，2012年12月21日，原告孙永继与被告佰利置业公司签订商品房买卖合同，该合同约定：原告购买被告公司开发建设的双城国际水岸阳光4号楼1单元301室住宅，面积为124.15平方米，价格为2，800.00元／平方米，总价款347，620.00元。在签订合同时，原告向被告一次性缴纳购房首付款127，620.00元，剩余购房款22万元双方约定通过原告向银行以担保贷款方式付款。同时该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：（1）按逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
2013年2月4日，原告用其向被告佰利置业公司购买的双城国际水岸阳光小区4号楼1单元301室作抵押，与第三人爱辉支行签订个人购房担保借款合同，被告佰利置业公司作为保证人保证还款。其中借款合同约定：原告向爱辉支行贷款22万元，原告作为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告佰利置业公司在爱辉支行的账户内，借款期限180个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，还款方式为等额本息还款法，每期每月的20日归还本息。至2015年9月30日，原告孙永继已偿还贷款43次，其中已偿还贷款本金24，518.15元，偿还贷款利息35，275.37元，尚欠贷款本金余额195，481.85元。
2015年5月28日，原告以快递方式向被告邮寄送达了解除合同告知单，以商品房买卖合同签订后一直未能进户，被告佰利置业公司已经严重违约为由要求解除与佰利置业公司签订的商品房买卖合同。后原告于2015年6月16日向本院起诉，要求确认原告通过解除合同告知单解除与被告签订的商品房买卖合同的行为有效；被告赔偿原告购房首付款127，620.00元及首付款利息22，236.00元，共计149，856.00元；被告赔偿原告已偿还按揭贷款59，792.99元（截止到2015年9月20日）；被告赔偿其在外租房经济损失24，000.00元；要求解除与第三人爱辉支行的借款合同，并由被告一次性偿还爱辉支行剩余贷款195，481.85元。本案先后经过两次开庭审理，被告在第一次开庭审理时当庭表示同意解除与原告签订的商品房买卖合同，但在第二次开庭时提出其没有过错，合同履行已接近了尾声，终止合同会给被告造成经济损失，所以不同意原告要求终止合同的诉讼请求，同时表示2013年年末，原告购买的楼房已经竣工，2015年7月1日该栋楼各项配套设施已经完善，已达到了取钥匙入户状态。
本院认为，原告孙永继与被告佰利置业公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示且无违法之处，故该商品房买卖合同成立且已生效。因原告孙永继与被告佰利置业公司在商品房买卖合同中约定了逾期超过180日交房，买受人有权解除合同的条款，现被告佰利置业公司所建楼房在原告起诉前已逾期将近一年半的时间仍未能达到入住条件，双方在合同中约定解除合同的条件已成就且被告构成违约，故原告提出要求解除双方签订的商品房买卖合同的请求，本院予以支持；同时“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，故原告要求解除与第三人爱辉支行的借款合同的诉讼请求，本院亦予以支持；商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。故被告佰利置业公司理应将原告在第三人爱辉支行尚欠的剩余贷款195，481.85元返还给爱辉支行，将原告已偿还爱辉支行的贷款本金24，518.15元及贷款利息35，275.37元返还给原告；原告要求被告返还其购房首付款127，620.00元及首付款利息22，236.00元的请求，因此起商品房买卖合同的解除系因被告佰利置业公司违约所造成，故原告的经济损失被告理应赔偿，被告理应返还原告交纳的购房首付款127，620.00元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息21，864.67元［127，620.00元×（701天×6.15%＋99天×6%＋214天×5.9%）÷360天］；但原告要求被告赔偿其因迟延交房至使其在外租房造成经济损失24，000.00元的诉讼请求，因本案已对原告交纳的首付款及利息进行赔偿，故原告的该项请求于法无据，本院不予支持。关于被告提出的法院在解除原、被告签订的商品房买卖合同时，亦应按合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金的辩解理由，因双方约定的违约金低于原告的实际经济损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，被告的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十三条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告孙永继与被告黑河市佰利置业有限公司签订的商品房买卖合同；
二、解除原告孙永继与第三人中国农业银行股份有限公司黑河爱辉支行签订的个人购房担保借款合同；
三、被告黑河市佰利置业有限公司返还原告孙永继购房首付款127，620.00元，并赔偿首付款利息21，864.67元，合计149，484.67元；
四、被告黑河市佰利置业有限公司返还原告孙永继已收到贷款本金24，518.15元、并赔偿原告贷款利息35，275.37元（至2015年9月20日），合计59，793.52元；
五、被告黑河市佰利置业有限公司返还第三人中国农业银行股份有限公司黑河爱辉支行已收到贷款本金195，481.85元并支付利息（按此笔贷款利率计算至给付之日）；
六、驳回原告孙永继的其他诉讼请求。
上述三、四、五项于本判决发生法律效力后三日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，737.00元，由原告孙永继承担365.60元；由被告黑河市佰利置业有限公司承担7，371.40元，并于本判决发生法律效力后三日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审 判 长 付海林
审 判 员 李双庆
人民陪审员 于东虹
二〇一五年十月十六日
书 记 员 张 扬
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。