上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1219号
上诉人（原审被告）：镁灿光电科技（上海）有限公司，住所地上海市杨浦区国康路100号1601室。
法定代表人：王炳权，执行董事。
委托诉讼代理人：陆炯，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞强，上海君澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王国荣，女，1949年5月16日出生，汉族，户籍地广东省广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：肖咏萍，上海市捷华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婧舒，上海市捷华律师事务所律师。
原审第三人：富邦华一银行有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1168号A座1楼、18楼、19楼及20楼。
法定代表人：洪佩丽，董事长。
委托诉讼代理人：何不为，该公司员工。
上诉人镁灿光电科技（上海）有限公司（以下简称镁灿公司）因与被上诉人王国荣及原审第三人富邦华一银行有限公司（以下简称华一银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初52571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
镁灿公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人王国荣一审的诉讼请求。事实和理由：NLimited（以下简称N公司）履行《股份出售协议》发生重大履行瑕疵，上诉人基于先履行行为瑕疵，有权暂停该协议对价部分房屋买卖合同及过户协议的履行。上诉人为Z公司（以下简称Z公司）和Y公司（以下简称Y公司）的代理人，不应承担《过户协议》项下的合同义务。以房产抵股权转让款属于代物清偿，而代物清偿具有要物性，房产未过户前代物清偿协议未成立，上诉人不应承担合同义务，在物权转移前，一方反悔，债权人要求继续履行协议的于法无据。
王国荣辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人二审提出的其为代理人的身份没有任何依据；《过户协议》成立有效且约束双方，上诉人反悔不过户属于违约行为，所以被上诉人提起诉讼要求上诉人履行其合同义务。
华一银行述称，系争房屋的贷款已结清，华一银行已将他项权证原件及结清贷款的文件交付上诉人，上诉人随时可以涤除抵押登记。
王国荣向一审法院起诉请求：1.要求镁灿公司涤除上海市杨浦区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋、XX路XX室房屋）上所设立的抵押登记，华一银行予以协助；2.判令镁灿公司将系争房屋过户至王国荣名下；3.判令镁灿公司将系争房屋交付给王国荣；4.判决镁灿公司支付房屋使用费，计算方式：每月人民币（以下未特别注明币种的，均为人民币）2.50万元，自2016年5月2日计算至实际房屋交付之日止；5.判决镁灿公司支付违约金，以王国荣支付贷款1,656,050元为基数，按日千分之三，从2016年4月2日计算至镁灿公司协助办理过户之日止；6.判决镁灿公司承担本案财产保全及案件受理费用。一审审理中，王国荣撤回了第4项诉讼请求。
一审法院认定事实：2015年12月14日，镁灿公司（甲方）与王国荣（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋（面积为217.75平方米）出售给乙方，房屋总价款为600万元；甲方于2016年5月1日腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方在2016年4月1日之前办理转让过户手续。
2015年12月14日，镁灿公司（甲方）与王国荣（乙方）签订《镁灿光电房产过户协议》，依据N（全称为NLimited）与王炳权签订之协议，甲方与乙方就XX路XX、XX室房屋，上海浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称XX路XX号房屋）三处房产过户事宜达成如下协议：一、甲方确认截至2015年12月14日，XX路XX室尚欠银行贷款约173万元，XX路XX室尚欠银行贷款约173万元，XX路XX号尚欠银行贷款约322万元。上述贷款金额以银行贷款余额为准。二、双方房产过户的基础关系是买卖，买卖过户的税费由双方各自承担。XX路XX室、XX室过户到王国荣名下，XX路XX号过户到上海盛为富盘资产管理合伙企业（有限合伙）（以下简称盛为企业）名下。双方约定，XX路XX室房屋过户价格为约600万元；XX路XX室房屋过户价格为600万元；XX路XX号过户价格为1,600万元，上述价格以税务部门核定或评估为准。三、乙方支付的款项为上述房产尚欠银行贷款。三处房产贷款银行为富邦华一银行，协议载明了镁灿公司的户名及账号。过户房产金额扣除乙方归还银行贷款后其余款项按N与王炳权签订之协议的约定办理，无需乙方与房产承受人支付。五、甲方按乙方的要求预约银行提前还款时间，甲方提供银行指定还款时间，乙方归还银行贷款后，甲方协助贷款银行与乙方办理撤销银行抵押，甲方及时缴纳房产过户甲方应承担法律规定的税费。七（4）乙方代甲方归还银行贷款后，甲方及甲方代理人应配合乙方及乙方代理人及时办理过户登记需要手续；因甲方及甲方代理人延迟办理相关事务，甲方支付乙方违约金，违约金按日支付乙方代甲方归还贷款金额的千分之三的违约金，违约金起算日为对应程序条件成就日，到甲方及甲方的代理人完成相应手续日止。
盛为企业于2016年1月26日通过银行转账支付镁灿公司3,096,300元，附言为XX路XX弄XX号定金。盛为企业于2016年4月7日通过银行转账支付镁灿公司3,312,100元，附言为XX路XX弄XX号购房款。
一审另查明，2015年12月15日，NLimite（即前述的N）与Z公司和Y公司签订《股份出售协议》。协议载明：N称为卖方，Z公司和Y公司统称为买方。N将其所有的4650001股JLimited现有股份转让给Z公司；N公司将其所有的10,001股W公司的现有股份转让给Y公司。3.1买方针对标的股份支付给卖方的代价应为50,000,000港元。（a）在2015年12月15日的下午5时前支付15,000,000港元。（b）在卖方或卖方的正式被指定人完全转让中国物业的所有权后，支付30,000,000港元。买方应向所有人收购中国物业，以转让中国物业中的所有权利、利益和所有权给卖方或卖方的正式被指定人。（c）应在完成日期的下午5时前支付5,000,000港元的余款。8.6（a）买方已有机会就集团及业务进行尽职调查。9.4除非相关申索根据第9.6条，在首个交收日以后的6个月内已通知卖方，买方不得作出或提出因本协议或与本协议有关的任何申索其卖方不对买方承担相关申索的责任。双方同时签订了《股份担保契约》，协议附表1，载明了中国物业地址，XX路XX号、XX路XX室、XX路XX室，双方同意上述物业应为30,000,000港元。
2016年3月31日，XX事务所发律师函给N公司称，XX路XX号的产权已经转让给对方，要求对方解决XX路XX室、XX路XX室房屋的抵押欠款，以便履行《股份出售协议》。
2016年6月16日，N公司委托律师发函称，按照约定，必须在2016年3月31日之前，对方必须将在中国大陆地区的房地权转让给指定的人，作为《股份出售协议》的对价，催告对方履约。
2016年6月24日，XX事务所回函给N公司称，对方当事人在股份转让前承诺，会在转让目标公司股份之前清偿所有欠债，基于此，其当事人愿意签订《股份出售协议》，但是对方当事人有未清偿的债务，导致其当事人必须支付上述债务，要求对方当事人支付其当事人21,907,758港元。
一审再查明，XX路XX号的产权于2016年3月2日完成过户，镁灿公司将房屋钥匙也进行了移交。
N公司已经将《股份出售协议》项下的股权转让给了相应的买方，办理了登记。
2016年11月，香港特别行政区高等法院初审法庭发出了王炳权与N公司的传讯令状，王炳权主张N公司未能完整披露财务信息，导致误解，致使王炳权受损害，要求解除《股份出售协议》、退还王炳权相关资产并赔偿王炳权损失。
本案系争房屋上设立的抵押登记尚未涤除，抵押权人为华一银行，对应的债权数额为285万元。
一审审理中，关于2016年4月7日通过银行转账支付镁灿公司3,312,100元的性质，双方有争议。王国荣主张是用于清偿XX路XX室和XX路XX室房屋抵押贷款的钱；XX路XX弄XX号房屋的购房款，王国荣未清偿本案系争房屋原有的抵押贷款。
一审法院认为，王国荣、镁灿公司所签订的《上海市房地产买卖合同》、《镁灿光电房产过户协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。（一）王国荣是否按约清偿了系争房屋上原有的抵押贷款余额。《镁灿光电房产过户协议》载明三处房屋的抵押贷款总共尚欠600多万元。XX路XX号房屋的抵押贷款余额在盛为企业2016年1月26日（第一次）转账时就已经清偿，按照约定，就XX路XX号房屋不需要再额外转账支付钱款，从王国荣、XX路XX号房屋在2016年3月办理过户及交接手续的情况，也可以印证该事实。可见，虽然盛为企业2016年4月7日（第二次）转账支付镁灿公司3,312,100元的时候附言为罗山路房屋的购房款，实际清偿的是XX路XX室和XX路XX室房屋抵押贷款。从资金流向及实际使用看，镁灿公司也是将3,312,100元用于清偿XX路XX室和XX路XX室房屋抵押贷款，华一银行也认可2016年4月7日收到了3,312,100元后，XX路XX室和XX路XX室房屋抵押贷款已经全额清偿，并把用于涤除抵押的资料交付给了镁灿公司。综上，一审法院认为王国荣实际已经按约清偿了系争房屋上的抵押贷款余额。（二）镁灿公司是否应当涤除抵押登记，并配合过户、交付系争房屋。根据协议，王国荣清偿三处房屋原有的抵押贷款余额，案外人N将《股份出售协议》项下的股权转让，镁灿公司应当将包括系争房屋在内的三处房屋过户给王国荣。现在王国荣已经按约清偿了抵押贷款余额，《股份出售协议》项下的股权转让也已经完成，镁灿公司应当涤除抵押登记，并配合过户、交付系争房屋。因抵押贷款已经清偿，华一银行应当协助配合涤除抵押登记。至于，《股权出售协议》合同当事人若认为自身权利受到侵害，可就《股权出售协议》向相应的管辖法院另案主张损害赔偿。况且，王炳权本人并非直接的《股权出售协议》项下的股权受让人。（三）镁灿公司是否应当承担违约责任。《镁灿光电房产过户协议》七（4）载明乙方（即王国荣）代甲方（即镁灿公司）归还银行贷款后，甲方及甲方代理人应配合乙方及乙方代理人及时办理过户登记需要手续；因甲方及甲方代理人延迟办理相关事务，甲方支付乙方违约金，违约金按日支付乙方代甲方归还贷款金额的千分之三的违约金，违约金起算日为对应程序条件成就日，到甲方及甲方的代理人完成相应手续日止。《上海市房地产买卖合同》载明双方办理系争房屋过户的时间为2016年4月1日前。本案系争房屋的银行贷款已经于2016年4月7日清偿，镁灿公司应在合理时间涤除抵押登记后办理过户手续。但是镁灿公司拒绝涤除抵押登记，不配合办理过户手续，构成违约。考虑到王国荣实际清偿贷款的时间较晚，一审法院将违约金起止时间调整为2016年5月2日至镁灿公司协助办理过户之日。王国荣主张的违约金标准确实高于其实际损失，一审法院调整为每日1,000元。王国荣撤回要求镁灿公司支付房屋使用费的诉讼请求，系对自身权利的处分，于法不悖，一审法院予以准许。
一审法院据此判决：一、镁灿光电科技（上海）有限公司应于判决生效之日起七日内涤除上海市杨浦区XX路XX号XX室房屋上设定的抵押登记，富邦华一银行有限公司予以协助；二、镁灿光电科技（上海）有限公司应于上述第一项义务履行完毕之日立即协助王国荣将上海市杨浦区XX路XX号XX室房屋产权过户至王国荣名下；三、镁灿光电科技（上海）有限公司应于判决生效之日起七日内将上海市杨浦区XX路XX号XX室房屋交付王国荣；四、镁灿光电科技（上海）有限公司应于判决生效之日起七日内支付王国荣违约金（按照每日1,000元的标准，从2016年5月2日计算至镁灿光电科技（上海）有限公司协助办理过户之日）。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,800元，保全费5,000元，共计58,800元，由镁灿光电科技（上海）有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，镁灿公司上诉主要理由有两点：1.就系争房屋签订的《买卖合同》及《过户协议》是为履行《股份出售协议》的对价而签订的，现N公司在《股份出售协议》中违约在先，上诉人有权暂停履行买卖合同；2.上诉人为Y公司与Z公司的代理人，不应承担《过户协议》项下合同义务。
关于上诉人的第一点理由，上诉人与被上诉人签订《过户协议》明确，依据N公司与王炳权签订之协议，就包括系争房屋在内的三处房产过户事宜达成协议。而根据查明的事实，N公司已经将《股份出售协议》项下的股权转让了相应的买方并已办理登记，故镁灿公司应履行《过户协议》项下的合同义务。上诉人现提供的证据仅能证明N公司与王炳权目前在香港法院涉讼，并不能证明N公司在股权转让中存有违约行为，更不能证明其有权暂停履行买卖合同。故上诉人的相关上诉理由，本院不予采纳。上诉人另认为被上诉人未按《买卖合同》约定一次性支付房款，但对此双方在《过户协议》中已就房款的支付做了详尽约定，上诉人认为应按《买卖合同》约定支付房款的观点，本院不予采纳。至于系争房屋上的抵押贷款余额是否已清偿的问题，一审法院对此已作详尽阐述，本院予以认同并不再赘述。
关于上诉人的第二点理由，《过户协议》的合同相对方为上诉人镁灿公司与被上诉人王国荣，上诉人认为其不应承担《过户协议》项下合同义务缺乏依据，在王国荣已按协议约定清偿抵押贷款余额、《股份出售协议》项下的股权转让也已完成的情况下，上诉人应按《过户协议》约定涤除抵押、配合过户及交付系争房屋。上诉人认为其系代理人而不应承担《过户协议》项下合同义务的观点，本院不予采纳。至于上诉人称以房产抵股权转让款属代物清偿、房产未过户前代物清偿协议未成立，显然缺乏事实依据和法律依据，本院亦不予采纳。
综上所述，上诉人镁灿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币53,800元，由上诉人镁灿光电科技（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年四月十六日
书记员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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