江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02845号
上诉人（原审原告）启东市市场监督管理局，住所地启东市汇龙镇牡丹江中路881号。
法定代表人倪伟，局长。
委托代理人王晓东，该局办公室主任。
委托代理人范豪金，上海富勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）施林林。
委托代理人唐丽丽，启东鼎盛法律服务所法律工作者。
委托代理人施东辉。
上诉人启东市市场监督管理局因与被上诉人施林林房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启开民初字第01136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2009年，施林林通过公开拍卖拍得原南通市启东工商行政管理局（以下简称为工商局）所有的位于汇龙镇工商巷48号城西分局底层大门自北向南第4-6间门面房的承租权。此前，该房屋由他人承租用于经营餐饮，在经营餐饮期间，承租人在合法建筑之外搭建彩钢房一间，该彩钢房与主体房屋相通。施林林于2009年拍得承租权后用于经营婴幼儿用品，其在承租期间亦实际使用该彩钢房作为营业用房。虽工商局与施林林仅就底层房屋签定书面合同，但施林林实际使用了底层及对应的二、三层房屋。2012年年底租期届满，施林林再次通过拍卖程序拍得案涉工商分局大楼底层自北向南第4-6间及相应的二楼、三楼部分房屋的租赁权三年整。2012年12月25日，工商局（出租方）与施林林（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为2013年1月1日至2015年12月31日，年租金为187000元，第一年租金于拍卖规定的时间内支付，其后每年租金于新的租赁年度开始前一个月内支付。
2009年，施林林拍得承租权后，根据其经营需要对承租房屋（含彩钢房部分）进行装修，施林林陈述其对彩钢房部分进行维修而支出费用25000元，请从事装修工作的张某甲对室内天花板、墙面、橱柜、电路、门头等部分（不含地板）进行了装修，价格为包工包料150000元。在施林林承租经营过程中，彩钢房部分屋顶漏雨渗水，施林林向工商局相关领导反映了情况，并提供了2013年8月25日向工商局发出的书面函，内容为“……本人施林林，于2009年以公开拍租形式获得贵局城西工商所南侧门面租赁经营权。征得贵局主管同志的同意后，我将房屋顶层及原经营区域中单层彩钢部分进行更换和维护，对店面进行装修，所涉贰万伍仟元整费用由我先行承担，后因故一直未处理；2012年底该门面重新拍租，我获得继续经营的资格；现因贵局城西工商所的屋面排水问题等导致我店面受损，亟待重装，部分遭雨水浸泡，出现不同程度破损。……”；2015年4月15日的书面函，内容为“……2013年因该房屋结构开裂及城西工商所办公楼排水泄入等原因多次导致我店面进水并商品毁损。为此曾书面及电话请示贵局盼予解决，未果。……”。施林林陈述其多次向工商局反映后，工商局于2014年4月份左右派人对漏水问题作了处理，但未能解决漏水问题，后其再向工商局反映要求处理均未果。
庭审中，证人张某甲到庭陈述：2009年，其为施林林店铺内装修（除地板），价格为包工包料150000元，2013年，施林林承租的店铺内在暴雨后漏水严重，导致线路烧坏、内饰装修部分毁损，故施林林请其对毁损部分重新进行了装修，人工费与材料费在16000元左右。证人张某乙出庭陈述：其经营地板生意，2013年10月份左右，施林林店铺内地板因被雨水浸泡而损坏需要全部更换，故在其店铺内重新购置地板100平方，价格为5800-5900元。2014年，施林林店铺内地板因屋顶漏雨而再次受损，故其派工人前往其店铺内进行维修，对于具体的维修面积以及价格因未作记录，故记不清楚了。另，施林林陈述，在承租过程中，因房屋漏雨严重而造成货物损失，并提供了物品受损的照片及三份《商品盘点表》记载如下：2013年10月三楼仓库物品：心适贝贝睡袋12件、加长型睡袋6件、婴儿毛毯24件、婴儿夏凉被6件、抱被8件等合计15852元；2013年10月门店受损物品：不同型号婴儿套装合计101套、防辐射服25件、肚兜23件等合计价值37210元；2014年6月29日受损物品：不同型号睡袋6件、抱被6件、床帷2件、礼盒6件、不同型号套装63套、新生儿套6套等合计17933元。施林林陈述其就部分受损物品拍摄了照片并将《商品盘点表》送至原工商局办公室主任王晓东的办公室，后因受损货物无法再次销售而全部予以销毁。
施林林以承租房屋漏雨造成的损失未得到解决为由，未按约支付2015年度的租金。启东市市场监督管理局于2014年12月23日向施林林发出催交租金的通知，施林林签收该通知。2015年4月8日，启东市市场监督管理局再次发出书面催缴通知，签收人为黄赛赛，启东市市场监督管理局陈述为施林林员工，施林林予以否认。
一审法院就本案相关情况向启东市市场监督管理局分管办公室的副局长陈爱东（原工商局办公室分管领导）作了调查，其向法院反映：2005年，其在工商局办公室工作，案涉房屋租于他人经营饭店，彩钢房部分应是由当初的承租人搭建的。2014年，其分管办公室，施林林因房屋漏雨问题找过其要求解决，其查看了现场，彩钢房部分尚在。双方为维修问题存在分歧，工商局认为彩钢房部分属于违章建筑，不在产权证范围内，后工商局实际上对彩钢房部分进行了简易的维修工作。就施林林在庭审过程中提供的两份书面函，陈爱东反映工商局收到过类似的书面报告，但是具体内容记不清楚了。对施林林提供的《商品盘点表》，其表示不清楚。
经法院现场查看，案涉漏雨的彩钢房未在房屋所有权证记载的合法面积范围内，该彩钢房与合法建筑主体部分相通成一体，无门墙等隔断。施林林店铺内因屋顶漏水，致使底楼天花板受损、地板浮动，二楼三楼部分墙体发霉严重、货架中部分货物及部分库存货品因泡水而受损。
另查明，原工商局经机构改革已并入启东市市场监督管理局。
原审法院认为，出租人应当按约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因出租人违反出租义务，租赁物存在质量问题造成承租人损失的，应由出租人承担赔偿责任。
本案中，针对漏雨的彩钢房，该部分房屋虽不属于合法建筑范围，但在施林林承租之前，该房屋已实际存在。2009年，施林林首次拍得承租权后即实际使用该部分房屋，2012年11月26日，施林林再次拍得承租权后，仍延续使用彩钢房。作为承租人，在合理范围之内最大程度地使用承租物亦符合一般常情，且该彩钢房与案涉租赁房屋底楼主体相通已成一体，中间无墙体间隔，该部分房屋存在质量问题必然会影响房屋其余部分。工商局对彩钢房的存在是明知的，且在租赁过程中，工商局根据施林林的要求派人进行了维修，故法院认为，虽彩钢房部分不属于合法建筑范围，工商局与施林林签订的《房屋租赁合同》也未将该部分载入合同范围，但在实际履行租赁合同的过程中，合同双方当事人以事实行为对租赁范围作了变更。
保证租赁物符合约定用途为属于出租人的法定义务。本案中，根据举证的照片、法院现场调查的情况以及启东市市场监督管理局工作人员的陈述均可证实案涉彩钢房存在质量问题为客观事实，施林林承租案涉房屋经营婴幼儿用品，因房屋存在质量问题，导致在雨季漏水严重，必然影响施林林的正常经营，启东市市场监督管理局作为出租人应履行维修义务，但其未能履行。对于施林林主张的2009年首次拍得承租权后对彩钢房进行维修支出的25000元，虽施林林向工商局发出的书面函提及了该部分费用，但启东市市场监督管理局现不予肯定，亦而无其他证据证实，且在2009年之后，施林林每年均按约如数支付了租金，未要求在租金中扣除，2012年年底，施林林再次通过拍卖程序拍得案涉房屋承租权，并重新签订合同，对该笔款项未作处理，故本案中法院对该笔费用亦无法予以认定。对于施林林因房屋内装修受损而支出的修复费用，依据出庭证人的陈述，2013年因漏水严重，施林林支出重装修（墙面、灯具、吊顶、开关）的材料费、人工费16000元以及重新铺设地板的费用5800元，属于因启东市市场监督管理局不及时履行出租人义务而导致的施林林损失，法院对上述费用予以认定，启东市市场监督管理局应承担赔偿责任。对于施林林在庭审中主张的营业损失1000元，因无证据证实，故法院不予认定。对于施林林主张的因房屋漏雨导致的物品损失70995元，启东市市场监督管理局对施林林提供的三份《商品盘点表》不予认可，但通过法院的现场查看以及依据照片，部分货品毁损为客观事实，现对于受损物品的确切数量及价值无法查清的原因在于出租人未能保证承租房的质量、明知存在质量问题而未能及时解决、施林林已书面告知存在商品毁损的情况下未能派人确认，故法院酌情酌情认定商品受损金额为50000元。综上，施林林尚欠2015年度房屋租金187000元，扣除启东市市场监督管理局应赔偿施林林的损失71800元，施林林仍应支付房屋租金计人民币115200元。启东市市场监督管理局主张施林林逾期支付租金的利息，法院认为本案中启东市市场监督管理局亦存在违反出租人义务的过错，施林林未能按约如期支付租金系基于其自身损失未获处理的原因，故对利息法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，原审判决：一、施林林于判决生效之日起支付启东市市场监督管理局2015年度房屋租金115200元；驳回启东市市场监督管理局的其他诉讼请求。本案受理费依法减半收取2055元，由双方各半承担。
宣判后，上诉人启东市市场监督管理局不服，向本院提起上诉称：1、一审对责任分配有违公平。施林林虽因彩钢房漏雨遭受了部分损失，但其也因扩建的彩钢房获得了更多的利润，根据公平原则，彩钢房漏雨造成的损失以及彩钢房的维修责任不应由上诉人全部承担。2、一审法院认定施林林的损失无事实和法律依据。上诉人不及时维修只能导致损失，上诉人未派人确认损失也不会导致施林林举证不能。商品损失的数量并非无法证明，施林林完全可以通过照片或视频的形式记录损失商品的数量。施林林还应当提供商品进货单证明其进价。一审中施林林提供的照片只能证明其店内小部分商品受潮发霉，一审仅凭照片和施林林自制的商品盘点表便酌情认定损失50000元完全脱离实际。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人施林林答辩称，1、本人在承租房屋时彩钢房就实际存在，而且和合法建筑是密不可分的。上诉人将存在质量问题的彩钢房出租给本人，其存在过错。本人的损失应当由出租人承担。2、本人将房屋漏雨问题多次告知上诉人，也将受损的明细和照片如实告知，但上诉人未来查勘。后本人将受损商品全部销毁，本人的损失远不止一审认定的50000元。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，出租人应当将符合合同使用目的的租赁物交付承租人使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，虽然彩钢房系违章建筑，也不在双方约定的合同之内，但彩钢房在被上诉人施林林承租之前即已存在，在被上诉人承租后，上诉人也未拆除彩钢房，根据一审法院的勘察，彩钢房与案涉租赁房屋底楼主体相通已成一体，中间无墙体间隔，上诉人曾去现场查看，其对此情况应是知悉。故应当认为双方对案涉彩钢房也属租赁物并无异议。在租赁使用过程中，上诉人根据被上诉人的要求对彩钢房进行过维修，彩钢房存在质量问题也是双方均清楚的事实。因此因彩钢房漏雨造成的损失应由出租人承担。被上诉人使用彩钢房获得了相应的收益，该收益其已通过给付租金的方式支付了相应的对价，现出租人提供的房屋存在问题造成的损失不应再由承租人承担，故上诉人认为施林林应承担部分责任的理由不能成立。关于施林林的损失，其将漏雨以及受损情况告知了上诉人，但上诉人怠于履行义务，也未派人前往确认损失。一审法院根据照片和损失清单酌情支持受损商品的损失并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4110元，由上诉人启东市市场监督管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 陆炜炜
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。