广东省开平市人民法院执 行 裁 定 书(2015)江开法执异字第15号异议人（案外人）陈尧胜，男，身份证登地址：广东省开平市长沙街道办事处八一横江塘口村六巷4号，现住广东省开平市，身份证号码：7250。委托代理人张巨欢，是广东知成律师事务所律师。委托代理人余惠玲。被异议人（申请执行人）中山市华冠拉链有限公司，住所地：广东省中山市。法定代表人蔡伟贤。被异议人（被申请执行人）开平市新伟制衣有限公司，住所地：广东省开平市。法定代表人杨发新。被异议人（被申请执行人）杨发新，男，住广东省开平市。本院在执行（2013）江开法执字第1879号中山华冠公司申请强制执行新伟制衣、杨发新一案的执行过程中，异议人陈尧胜对本院于2013年8月9日查封了被执行人杨发新名下的坐落于开平市三埠祥龙荣华村9号601房提出书面异议。本院受理后，于2013年11月21日作出（2013）江开法执异字第19号执行裁定，驳回了异议人陈尧胜的异议请求。裁定生效后，异议人陈尧胜于2015年4月15日向本院提出申诉。同年10月19日，本院作出（2015）江开法立民申字第5号裁定，裁定撤销本院（2013）江开法执异字第19号执行裁定；另行组成合议庭对陈尧胜的异议进行审查。2016年3月14日，本院重新公开开庭进行听证，现已审查终结。异议人陈尧胜认为：一、开平市三埠祥龙荣华村9号601房是异议人合法购买的房产。2013年6月8日，异议人与涉案房屋的业主杨发新签订了《房产买卖合同》。约定异议人以85000元按现状购买涉案房屋，合同签订之日付定金2万元，余款8天内付清。合同签订当天，异议人即付定金2万元，次日，异议人通过银行支付了65000元给业主。因此，异议人对上述房产拥有所有权。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。请求法院依法解除对上述房屋的查封。异议人陈尧胜在原异议审查期间提交的证据有：1、《居民身份证》复印件，证明异议人的主体资格；2、《房屋买卖合同》、《收据》、《开平市农村信用合作联社客户回单》复印件，证明异议人于2013年6月以85000元购买坐落于开平市三埠祥龙荣华村9号601房；3、《收据》复印件，证明异议人于2013年6月27日装修上述房屋的事实；4、《（2013）江开法执字第1879号执行裁定书》复印件，证明上述房屋被查封的情况；5、《国有土地使用证》、《房产证》复印件，证明房屋的相关情况；6、《广东省非税收入（电子）票据》复印件，证明异议人曾到国土部门办理过户手续。异议人陈尧胜在异议重新审查期间补充提交的证据有：1、《结婚证》、《户口簿》复印件，证明银行客户回单的付款人谭进娥与申请人陈尧胜是夫妻关系；2、《公证书》复印件，证明2013年6月9日申请人与杨发新、方珍好办理房屋过户的委托手续，公证处于同月24日出具公证书；3、《证明》、《收据》、《证明人身份证》、《照片》复印件，证明杨发新交付涉案房屋给申请人时的状态；4、《评估报告》复印件，证明涉案房屋的交易价格与市场交易价格相差不多；5《（2015）江开法立民申字第5号裁定书》复印件，证明法院撤销（2013）江开法执字第1879号执行裁定书，对申请人的异议重新进行审查。被异议人（申请执行人）中山市华冠拉链有限公司（以下简称中山华冠公司）答辩认为：异议人在法院查封前已经取得涉案房屋的房屋证、土地证及公证书，其在法院查封前未办理过户手续，怠于行使权利，且异议人未能证明自己不存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的没有过错情形，其主张解封的理由不成立。另外，杨发新在明知对外存在债务的情况下，以明显的低价转让涉案房产，而且也没有向申请执行人支付任何货款。涉案房屋81.64平方米，交易总价85000元，即每平方米1041.51元，明显低于市场价格，杨发新恶意逃避债务，异议人不构成善意取得。我国不动产产权变动以登记为准，转让未经房产部门登记，依法不发生效力。请求法院驳回异议人的申请。被异议人中山华冠公司于2013年11月8日申请本院到开平市公证处调取异议人陈尧胜与被异议人杨发新的授权委托公证书一份。被异议人中山华冠公司在异议重新审查期间没有提出答辩意见，也没有证据向法庭提交。被异议人开平市新伟制衣有限公司（以下简称新伟制衣公司）、杨发新在异议重新审查期间答辩认为：我确认与申请人的买卖合同行为，当初我是将涉案房屋卖给申请人的，应将房屋给回申请人。我与申请人到公证处办理了房屋买卖的公证手续，房屋买卖行为在前，法院的查封行为在后。被异议人新伟制衣、杨发新在原异议审查期间和异议重新审查期间没有证据向法庭提交。本案经庭审听证，被异议人中山华冠公司、新伟制衣、杨发新对异议人在原异议审查期间提交的证据1、4没有异议，本院予以认定其具有真实性、合法性和关联性。被异议人中山华冠公司对异议人在原异议审查期间提交的证据2、3、5、6不予认可，认为房屋的交易价格明显低于市场价格，是逃避债务的行为，但被异议人中山华冠公司没有证据证明其交易价格明显低于市场价格的主张。因此，异议人陈尧胜在原异议审查期间提交的证据2、3、5、6具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定。被异议人中山华冠公司在异议重新审查期间经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，视为放弃质证的权利，被异议人新伟制衣、杨发新对申请人在异议重新审查期间补充提交的证据没有意见。因此，本院认定异议人陈尧胜在异议重新审查期间提交的证据1-5具有真实性、合法性和关联性。综合采信的证据以及双方当事人确认的事实，可以认定以下事实：2013年6月8日，异议人陈尧胜与被异议人杨发新签订房屋买卖合同。合同约定，由被异议人杨发新将其名下的坐落于开平市三埠街道办事处祥龙荣华村9号601房以85000元的价格转让给异议人陈尧胜，并对付款时间、办理房屋过户手续等权利义务作了约定。合同签订后，异议人陈尧胜于当天交付了定金20000元给被异议人杨发新。同月9日，异议人陈尧胜通过其妻谭进娥在开平市农村信用合作社的银行帐户转帐支付了余款65000元到被异议人杨发新指定的杨威雄（杨发新的儿子）的银行帐户，并由杨发新在收据上签名确认。同时杨发新将该涉案房屋的房产证和钥匙交给了异议人陈尧胜。同一天，杨发新与其妻方珍好一齐到开平市公证处办理了委托公证，委托陈尧胜办理涉案房屋的土地证和房产证的相关过户手续。此后，异议人陈尧胜开始对该涉案房屋进行重新装修，并在重新装修后入住该涉案房屋。另查明，本院在执行（2013）江开法执字第1879号中山华冠公司申请强制执行新伟制衣、杨发新一案中，于2013年8月9日查封了被执行人杨发新名下的坐落于开平市三埠祥龙荣华村9号601房。同年10月29日，异议人陈尧胜向本院提出执行异议，请求对（2013）江开法执字第1879号查封的坐落于开平市三埠祥龙荣华村9号601房予以解除查封。本院认为，本案为案外人对执行标的提出书面异议。本案的争议焦点在于1、异议人陈尧胜与被异议人杨发新的房屋买卖合同是否在本院查封前已经履行完毕；2、异议人陈尧胜是否善意取得该涉案房屋。本案中，从异议人陈尧胜提供的证据及本院从开平市公证处调取的证据分析，异议人陈尧胜与被申请人杨发新的房屋买卖合同是于2013年6月9日完成了支付全部购房款、房产证及房屋钥匙交付、办理了涉案房屋产权过户登记手续的委托公证等，也就是说，该房屋买卖合同在本院查封前（本院是于2013年8月9日查封）已经履行完毕。其次，被异议人中山华冠公司虽认为房屋的交易价格明显低于市场价格，是逃避债务的行为，但从本案证据分析，没有证据证明该涉案房屋的交易价格明显低于市场价格。相反，从异议人陈尧胜在本案重新审查期间提供的同一时间、同一地段位置其他楼房的评估报告分析，该涉案房屋的交易价格属正常市场价格。因此，被异议人中山华冠公司认为房屋的交易价格明显低于市场价格，是逃避债务行为的主张，本院不予采纳。此外，异议人陈尧胜购得该涉案房屋后仅仅三个月时间，该涉案房屋就已经被本院查封。因此，被异议人中山华冠公司认为异议人陈尧胜怠于行使权利的主张，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，异议人陈尧胜已经支付全部价款并实际占有该涉案房屋，其在未办理过户登记手续中没有过错。因此，异议人陈尧胜提出的异议理由成立，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，裁定如下：中止（2013）江开法执字第1879号执行案对坐落于开平市三埠祥龙荣华村9号601房的执行。当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  张永进代理审判员  黄婷婷人民陪审员  邝明巧二〇一六年五月十一日书 记 员  高万丽劳惠萍