山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民四终字第16号
上诉人（原审被告）：林永豹。
被上诉人（原审原告）：李永显。
委托代理人宋述莲，山东鹏华律师事务所律师。
上诉人林永豹因房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2013）文经商初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年，原、被告签订《房屋租用合同书》一份，约定由被告林永豹租用原告李永显所有的位于文登市文登营镇大店村村委会东围墙以内的房屋十间、圈舍三排（其中前排圈舍无舍顶）以发展养殖业，租期为2005年7月5日至2015年7月5日，租金每年6300元。双方约定，不经原告同意不得随意改变房屋原有的结构及设施，并确保房屋原有设施完好无损，租用期间房屋的修缮等费用全部由被告负责；双方如有违约，由违约方偿付给对方未履行合同部分租金总额的违约金。另约定，出现下列情况之一，原告有权单方终止合同，所收租金不予退还：1、未经原告同意擅自改变原有房屋结构或设施；2、租用期间，被告对原有房屋及设施造成严重损坏又不及时予以修复；3、租金到期不及时支付。2012年7月5日原、被告签订《补充协议书》一份，约定自2012年7月5日起每年租金变更为1.5万元。2013年5月24日，原、被告协议被告于2013年6月16日前完成下列义务：1、对西正房四大间的门窗和顶部五个漏点全部修整完毕；2、东边正房的门窗修整完毕，顶部局部需倒瓦垄亦应整理完毕；3、对院内的建筑垃圾、牲畜、塑料等各垃圾清理完毕，对后院的排水沟清理干净不得有污物，现有猪圈内垃圾清理干净、建筑物保持现状。如被告不能按时完成本补充协议内容，原告将追究其的违约责任和赔偿责任。后被告未按照约定进行修缮，原告于2013年10月16日诉至原审法院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告承担房屋及圈舍修缮费用5万元，被告承担违约金26250元。
被告林永豹辩称：原告所诉与事实不符，被告不存在违约行为，故不同意与原告解除合同；原告主张的修缮费用及违约金没有依据且系重复主张，根据合同法的规定，损失与违约金不能同时主张。
原审中，原告主张被告在租用诉争房屋期间，毁坏、污染租赁物，并申请对如下维修或清理费用进行鉴定：1、该房屋西正房四大间的门窗及玻璃损坏的修复费用，屋顶部五个部位失修漏顶的修补费用；2、东正房门窗失修的修整费用，玻璃缺失的维修费用，房顶部局部需倒瓦垄的费用；3、院内建筑垃圾、塑料垃圾等须清理，猪圈内垃圾清理，后院粪便和排水沟清理的费用；4、三排猪舍包括圈舍舍顶和圈墙等失修，要求重新建设至具备使用功能的费用；5、西围墙修复完整的费用；6、房屋屋内墙面维修包括墙皮的修整及粉刷的费用。经委托，威海普信资产评估有限公司对此出具威普信评报字（2014）第21号价值鉴定报告书一份，上述六项的维修或清理费用分别为1048元、1410元、600元、9797元、672元、895元，共计14422元。原审庭审中，原告申请鉴定人员出庭接受质询。鉴定人员张建军到庭说明，被告对鉴定所涉受损部位进行了部分维修，但维修范围较小且不彻底，本案因鉴定事项繁杂，无法采用具体某项计价定额计算，故而采用基础法（即成本法）计算维修费用，所取价格参照鉴定期间现行的市场价格；再者根据国家规定的建筑物、构筑物及其他设备的使用年限，并考虑现场建筑物的使用现状确定西围墙建材的自然耗损系数为80%，其它部分建材的耗损系数为50%，并逐一解释各项维修或清理费用的价格构成。原告对此质证称，鉴定人员所采用的自然耗损系数50%、80%没有道理，因为墙体修复属人工费，人工费不应涉及打折问题，另对鉴定人员的计算标准存在异议，如砌石头每平方米计80元不符合市场价格要求，但对此未举证证实。被告质证称，对鉴定人员所述没有异议，但因本次鉴定原告未提交证据证实房屋的原始状态，鉴定的维修费用所达到的修复状态，实际高于原告交付被告房屋时的质量状态。
原审法院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。原、被告在签订租赁合同时约定，不经原告同意被告不得随意改变房屋原有结构及设施，并确保房屋原有设施完好无损。但据双方签订的补充协议书中，2013年5月24日添加的补充内容可见，被告在2013年5月24日前至少对双方约定的三项维修事项之标的物有毁损、污染事实。原告本案起诉后，经鉴定可见被告仅对部分毁损事项进行了小范围维修且不彻底，故对原告主张的被告在使用租赁物期间致租赁物损失之事实依法予以认定，被告该行为亦违反了双方的合同约定，现原告要求解除双方的租赁合同关系，证据充分、于法有据，予以支持。鉴定人员到庭阐释了威普信评报字（2014）第21号价值鉴定报告书所采用的计价定额、自然耗损系数及各项维修、清理费用的具体计算方法等内容，该鉴定依据合理、计算内容得当，对其证明力予以采纳，据此认定本案诉争房屋维修、清理费用共计14422元。原告虽对此有异议，但未提交证据予以证实，故应承担举证不能的法律后果，对其主张不予采纳。诉争租赁物一直由被告使用至今，故在被告无法提交该房屋之毁损、污染事实非其所为的证据前提下，原告主张诉争房屋的毁损、污染事实均系被告所为符合常理，且有双方补充协议内容佐证，故被告应当对鉴定六项所需维修、清理费用14422元承担赔偿责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿款应当相应于因违约所造成的损失。鉴定所确定的诉争房屋维修、清理费用，即是被告未合理使用租赁物应对原告进行的损失赔偿，故原告再要求被告支付其他违约金，没有法律及事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十三条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告签订的由被告林永豹租用原告李永显所有的位于文登市文登营镇大店村村民委员会东的房屋拾间、圈舍三排的房屋租用合同；二、被告林永豹于判决生效后三十日内搬离该租赁物并赔偿原告李永显维修、清理费用14422元，于判决生效后三十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费853元，由原告负担692元，由被告负担161元。鉴定费3000元，由被告负担。
宣判后，上诉人林永豹不服原审判决，向本院提出上诉称，2005年被上诉人交付涉案猪舍及房屋时并非完好无损，上诉人在租赁期间虽然对涉案房屋造成一定损坏，但2013年双方达成维修协议后，目前租赁物现状较被上诉人交付时更为完好，且被上诉人在维修协议中也仅要求“建筑物保持现状”，不需要上诉人再维修，故维修三排猪舍的费用9797元不应由上诉人承担。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人李永显答辩称，2005年交付的猪舍及房屋是完好的，上诉人经营期间对租赁物造成了严重损坏，双方维修协议中约定的“建筑物保持现状”是指上诉人不得继续破坏；双方租赁合同中明确约定修缮费用全部由上诉人承担。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人应否承担三排猪舍的维修费用9797元。首先，双方当事人于2005年签订的房屋租用合同明确约定，上诉人在租赁期间未经被上诉人同意不得随意改变房屋原有结构及设施，确保房屋原有设施完好无损，承担房屋的修缮等全部费用，若上诉人对原有房屋及设施造成严重损坏又不及时予以修复的，被上诉人有权单方终止合同。根据双方当事人达成的维修协议、上诉人的自认及原审鉴定意见的内容，可以认定上诉人在租赁期间对租赁物造成了损坏且未及时维修。故被上诉人要求解除合同并由上诉人承担维修费用有事实及合同依据，本院予以维持；其次，关于双方2013年5月24日签订的维修协议中约定的“建筑物保持现状”，本院认为，该维修协议约定的是上诉人于2013年6月16日之前即应完成的维修项目，而根据原审鉴定意见，上诉人未按该协议如期完成维修义务，原审根据双方租赁合同的约定及鉴定意见确定的数额判决上诉人承担三排猪舍的维修费用9797元并无不当，本院予以维持；第三，上诉人就其租赁物在交付时就处于不完好的状态的主张，并未提交证据予以证实，双方当事人签订的租赁合同也要求上诉人保持房屋原有设施的完好，原审鉴定意见也仅是计算了“重新建设（猪舍）至具备使用功能的费用”，故对上诉人的该部分主张，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不当，应予驳回，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费322元，由上诉人林永豹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 黄 诺
二〇一五年二月二日
书 记 员 丛丽红