广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1882民初1249号
原告：陈佐意，女，汉族，住广东省连州市。
委托代理人：陈惠珍，女，汉族，住广东省连州市。
被告：连州市南阳房地产开发有限公司。住所：连州市连州镇良江路*号南阳星河湾*幢首层**号商铺之二。
法定代表人：杨晨辉。
委托代理人：曾玉连，女，汉族，住广东省连南瑶族自治县。
原告陈佐意诉被告连州市南阳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈惠珍，被告委托代理人曾玉连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈佐意诉称，2016年9月25日，原告拿到房产证时发现：房产证面积（134.16平方米）比购房面积合同（135.56平方米）少1.4平方米，差异值为1.03%，符合购房�同第五条第二点：差异值为+-0.6％以上至+-3％以内，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。原告发现误差，当天与被告相关人员要求退回4376.19元，相关人员说：要请求上级审批。2016年9月25日至2017年10月，原告多次催退款没有结果，2017年10月2日，原告委托代理人去被告另外经营的公司（连州市万豪房地产开发有限公司）找相关人员朱小姐，朱小姐公司主任回复长假后办理。长假后，原告多次电话给公司主任也没有结果，主任最后电话回复：叫原告到法庭去解决问题。原告认为：1、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第294条规定：民事诉讼法第232条规定的加倍支付迟延履行期间债务利息，是指在按银行同期贷款最高利率计付的债务利息上增加一倍。所以被告退回原告房款本息13109.8元2、代理人陈惠珍误一天工到连州市万豪房地产开发有限公司找朱小姐，误工费300元，今年9月至今25次电话费，每次按10元计250元，共550元。3、原告一年多，数次到被告公司及三个月打25次电话找相关人员商量退回房款之事，都被无理拒绝，给原告造成极大精神损害，代理人也亲自到被告另外经营的公司（连州市万豪房地产开发有限公司）要求退款，也被无理拒绝，代理人到工商局找到负责人杨晨辉的电话，代理人打这电话时，电话主人否认自己是杨晨辉，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第十条，精神损害的赔偿数额根据以下因素确定：（二）侵害的手段、场合、行为方式等具体情节；（五）侵权人承担责任的经济能力；（六）受诉法院所在地平均生活水平。根据相关法律规定自然人赔偿的精神损害费最低是1000元，法人赔偿的精神损�费是自然人赔偿的精神损害费的五倍；因为被告是法人，所以被告最低赔偿原告精神损害费5000元。也可由法官自由裁量，以此来惩戒失信人，为社会营造一个守信可贵，失信可耻的良好气氛。4、因为被告违约，原告不得不花费6000元请代理人（连州市代理人最低费用6000元）。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》及《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》等法律的相关规定，特向连州市人民法院提起民事诉讼，请求判令：一、被告退回原告房款本息13109.8元；二、被告赔偿原告误工费、电话费共550元;三、被告赔偿原告精神损害赔偿费5000元;四、被告赔偿原告支付的6000元代理费；五、本案诉讼费全部由被告承担。
为支持�诉讼请求，原告提交证据如下：1、企业机读档案登记资料复印件；2、2016年9月25日收楼确认书复印件；3、收款收据、发票联复印件；4、清远市农村信用合作社个人购房按歇借款借据复印件；5、手机通话记录单复印件；6、《广东省商品房买卖合同》复印件；7、房地产权证复印件。
被告连州市南阳房地产开发有限公司答辩称，一、计算房屋面积应以建筑面积计算：1、原告在看楼和购买涉案房屋时，双方是以建筑面积计价的，双方签订的认购书中建筑面积为161.76平方米，总价423740元，单价2620元。房管局最终测量建筑面积为164.48平方米，比约定增加了2.72平方米。2、根据房屋交易常理，房屋交易以总建筑面积作为计价单位，总建筑面积决定性地影响房屋的交换价值，连州所有的楼盘都是以建筑面积计价，《商品房买卖合同》约定以套内面积计价是有关主管部门强硬要求的格式条款，是原被告双方以建筑面积计价后得出总房价后再折算出来的套内面积单价。3、《商品房买卖合同》中约定了建筑面积、套内面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积，合同总价中包含了所有的建设费用，包括公摊面积的价值。房屋的成本和缴交的相关费用都是以建筑面积计价的，比如物业维修基金，25元/平方米是以建筑面积计价的，其他如土建工程造价、保健费。防雷费、交易手续费、监理费、设计费等都是以建筑面积计价的。面积差异处理应以建筑面积计算从公平合理。4、本案是商品房买卖合同，被告对原告的人身权益没有造成不法侵害，不存在精神损害赔偿。原告要求被告支付面积差异房款及利息、误工费、电话费、精神损害赔偿金、代理费不合法合理。二、涉案的房产出证时间是2012年4月9日，原告起诉之日已超过2年的诉讼时效。我�于2011年12月12日邮寄收楼通知给原告，房产证出证后我司电话通知原告按建筑面积补差价，原告知道后一直没有提出按套内面积计算。三、原告已于2016年10月18日卖掉涉案房屋，原告不是涉案房屋权属人。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告连州市南阳房地产开发有限公司为支持其抗辩主张，提交证据如下：1、认购书复印件，证明购房时是按建筑面积计价；2、收楼通知快递单复印件，证明被告应准时收楼时间；3、连州市不动产登记中心查询结果证明复印件，证明原告对涉案房屋没有任何权利。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1、3无异议，对证据2不认可。被告对原告提交的证据质证如下：对证据1无异议；对证据2，收楼确认书没有原件，开发商发给原告的收楼通知书是2011年12月12日，原告提供的物业费收据时间是2012年1月12日，所以原�的收楼时间应该是2012年1月12日，根据商品房买卖合同第十一条规定买受人收到通知30天不来收楼的视为收楼；对证据3，4、6真实性无异议；对证据5，原告拨打的电话662×××1是万豪房地产公司的；对证据7，原告无法提供产权证原件，原告已经出售房屋，对该房没有权利。
经审理查明，2010年2月19日，原告作为认购方与作为出售方的被告签订一份《认购书》，约定：“认购物业：中国广东省清远连州市良江路南阳星河湾××栋××座××层××单位，建筑面积161.76平方米，套内面积135.56平方米。（最终以房管局实测面积为准）。成交价423740元，按建筑面积计算，单价每平方米2620元。四、双方责任。2、此认购书一式三份，具有同等法律效力。自出售方认购方双方签字及盖章之日起生效。当《商品房买卖合同》正式签署后，本认购书自动失效。”
2010年3月31日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，该合同约定：“第三条……该商品房合同约定建筑面积共161.76平方米，其中，套内建筑面积135.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.20平方米。合同第四条约定计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3125.85元，总金额（人民币）肆拾贰万叁仟柒佰肆拾元整。第五条约定面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为正负0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿;2、差异值正负0.6%�上（不含本数）至正负3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3差异值超过正负3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应当在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积一合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第六条付款方式及期限。3、2010年3月28日前付169740元，余款254000元办理20年按揭付款。”落款处出卖人由被告公司盖章确认，买受人由原告签名确认。
签订合同后，原告付清首期款及按揭贷款给被告，按揭贷款月利率为千分之5.445。被告于2010年5月20日出具《销售不动产统一发票》（发票号码：06287441），证明付款方陈佐意支付收�方连州市南阳房地产开发有限公司售房款合计423740元。粤房地权证连州字第××号房地产权证，显示涉案商品房总建筑面积为164.48平方米，套内建筑面积为134.16平方米，登记时间：2012年4月9日。被告于2011年12月12日向原告邮寄收楼通知书。原告于2016年9月25日在书面文件上签字同意收楼，同日，原告交纳了2012年1月12日至2016年9月30日物业管理费9316.88元。原告于2016年9月25日拿到房产证时得知房产证登记的套内建筑面积比合同约定的少了1.4平方米后多次电话联系被告要求退还多交的房款。连州市不动产登记中心查询结果证明：至2017年12月16日止，陈佐意的名下坐落于连州市连州镇××星河湾××座××室（已注销）（收件日期：2016-10-18）。
本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，�合法有效合同。《广东省商品房买卖合同》签署后，双方签订的认购书失效，双方当事人均应按照《广东省商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。连州市不动产登记中心查询结果证明：陈佐意名下坐落于连州市连州镇××星河湾××座××室（已注销），原告转让涉案房屋给第三人，并不影响原告依据《广东省商品房买卖合同》向被告主张权利，原告向被告支付了购房款，故原告可以依据合同的约定要求被告退回面积差价。《广东省商品房买卖合同》第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共161.76平方米，其中，套内建筑面积135.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.20平方米。合同第四条约定计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每�方米3125.85元，总金额（人民币）肆拾贰万叁仟柒佰肆拾元整。第五条约定面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为正负0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿;2、差异值正负0.6%以上（不含本数）至正负3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3差异值超过正负3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应当在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记�积－合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。”由于合同约定的计价面积是按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3125.85元，因此对房屋面积差异的计算亦应根据合同约定的按套内建筑面积计算，而房产证显示的涉讼商品房套内建筑面积为134.16平方米，与合同约定的套内建筑面积135.56平方米对比，两者相差1.4平方米，原告主张被告退回多交的购房款按每平方米3125.85元×1.4平方米=4376.19元，理据充分，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付计至起诉之日止的房款利息。涉案房屋于2012年4月9日办妥了房屋产权登记，被告于房产证出证之日就应该知道多收取了原告房款的事实，应于知道之日退回原告多收取的房款，但被告怠于履行退款义务，故，原告诉请被告支付的利息应自2012年4月9日起以4376.19元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利�计至起诉之日止。被告抗辩称应以房屋建筑面积计价的主张，理据不足，于法无据，本院不予采纳。原告于2016年9月25日拿到房产证时才得知套内面积差异，故诉讼时效应从原告知道自身权利受损之日起算，被告抗辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效的主张，本院不予采纳。本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，合同未约定违约方应赔偿代理费等损失，且举证期限内原告亦无提交充分的证据证明实际损失数额，应由原告承担举证不能的不利法律后果，故原告诉请被告赔偿误工费、电话费、精神损害赔偿金、代理费的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的�释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告连州市南阳房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈佐意多收的购房款4376.19元及其利息（利息自2012年4月9日起以4376.19元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至2017年11月21日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费208.25元，由被告连州市南阳房地产开发有限公司负担25元，由原告陈佐意负担183.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 欧学强
二〇一七年十二月二十一日
书记员 翟永欣
附本案适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的�由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。