辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终2308号
上诉人（原审被告）：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号。
法定代表人：王杰昌，该公司总经理。
委托代理人：朱海维，男，1980年4月3日出生，回族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：王丽华，女，1954年2月2日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。
上诉人沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴公司）因与被上诉人王丽华商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第3338号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月19日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年2月29日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
原审原告王丽华诉称：原告与被告于2012年签订商品房买卖合同，约定购买由开发的位于沈阳市和平区胜利南街304-7号1-4-2商品房一处（原合同地址和平区靓岛路60-5号1-4-2，详见门牌号变更对应表）房屋总价值448354.62元整。合同约定：交房时间为2013年8月31日前，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约金责任如下：逾期超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限（2013年10月31日）的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十五条关于产权登记的约定内容如下：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人不退房，由出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。原告按规定日期向被告支付了全部购房款，但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间是2013年11月20日，被告自交房至今，由于被告原因致使原告无法取得房屋的权属登记。原告与被告多次协商，被告拒不履行合同，故依据《中华人民共和国合同法》，特向贵院提起诉讼，请求判令被告向原告支付违约金合计5826.10元（延期交房违约金448356.42元×0.0001×80天=3586.4元，延期办理房屋权属登记违约金448356.42元×0.005=2241.5元）。：1、判令被告向原告支付延期交房违约金3586.4元，支付延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）2241.5，上述违约金合计为5826.10元。2、诉讼费由被告全部承担。
原审被告和兴公司辩称：1、延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。被告延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，就政府要求工程停工三个月，从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为，这个属于不可抗力，所以我们应该免责。2、被告已于2013年10月30日通知原告于2013年11月4日到被告处办理入住手续，但直到2013年11月20日原告才办理入住，我们认为是原告自身的原因不办理入住，另外通过被告提供的证据也可以证明与原告同一单元的其他住户在2013年11月初都办理了入住手续，从而进一步可以证明是原告自身的原因不办理入住，被告不存在违约，因此被告认为原告要求支付逾期交房的违约金应不予支持。3、在《商品房买卖合同》补充协议的第八条规定，因买受人未按合同约定和出卖人通知及时缴纳相关资料和税费、房款等买受人原因，导致该商品房权属证书不能办理或者延期办理的，出卖人不承担第十五条项下的违约责任。直到今日，原告未向被告提交相关资料及税费等票据，导致被告无法给原告办理房证，由于被告不承担违约责任，因此关于延期办理房屋产权证的违约金不应支持。
原审法院经审理查明：2012年11月30日，原告王丽华（买受人）与被告和兴公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的沈阳市和平区靓岛路60-5号1-4-2房屋（现地址为沈阳市和平区胜利南街304-7号C1-1单元4楼2号），总房款448354.62元。该房建筑面积为71.19平方米。第八条第一款约定“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”；第九条约定“……（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋价款，而被告没有按照合同约定的2013年8月31日前交付房屋，在2013年11月20日向原告交付房屋，故原告诉至法院。
另查明，被告至今未为原告办理房屋产权证书，亦未取得初始登记批复。
原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。原告已经按照合同约定将房款交付给被告，被告亦应按照约定履行交付房屋的义务。被告于2013年11月20日向原告交付房屋，存在逾期交房行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于违约金的计算起算时间，原告主张自2013年9月1日至实际交房之日2014年11月20日止，庭审中，被告主张已于2013年10月30日通知原告于2013年11月4日办理入住，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应对曾通知原告的主张提供证据加以证明，但庭审中其并无证据加以证明，故原告主张的逾期交房违约金的起算时间应自2013年9月1日至2014年11月20日止。关于违约金的具体数额问题，原告要求被告支付自2013年9月1日起至2014年11月20日止期间的违约金3586.4元，符合双方签订的合同第九条约定的标准，故对该数额予以认定。
关于被告提出全运会导致工期延误的抗辩，首先，被告向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而被告施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，被告向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，被告没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。故被告该抗辩，因证据不足，不予采信。
关于原告主张的逾期办证违约金的诉请，被告于2013年11月20日将房屋交付原告使用，根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应在房屋交付使用后720日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，故被告最迟应在2015年11月10日前将涉诉房屋的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告至今未取得沈阳市房屋所有权初始登记证明，即未能办理房屋所有权证书，因此被告已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任；关于违约金的计算标准，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，应从其约定。故原告要求被告支付的逾期办证违约金2241.5元符合双方签订的合同第十五条约定的标准，故对该数额予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付原告王丽华自2013年9月1日起至2013年11月20日止逾期交房违约金3586.4元；二、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王丽华支付逾期办证违约金2241.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担。
宣判后，和兴房地产公司不服原审判决，向本院提出上诉。诉讼请求：1、撤销原审判决，查明事实依法将案件发回重审或者依法改判上诉人不承担违约责任；2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要理由：上诉人认为延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。我方在原审中向法院提交了《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》以及《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》以证明本案所涉房产及整个地产工程是因政府的要求而停工三个月，属不可抗力，是因被上诉人自身原因不办理入住，上诉人不存在违约，我方应该免责。另外，被上诉人要求支付延期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持原告主张延期交房违约金的诉讼请求，在双方的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年8月31日交付房屋，依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。也就是说在2013年8月31日之后，原告就知道或者应当知道权利被侵害，而本案起诉已经超过二年的诉讼时效，因此请求驳回上诉人的上诉的该项诉讼请求。
被上诉人王丽华答辩称，同意原审法院判决。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本相一致。
上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、销售不动产统一发票，编号审批表、和平区街路楼门牌号变更对应表、房屋准住通知单、民事判决书等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。被上诉人已经按照合同约定将房款交付给和兴房地产公司，和兴房地产公司亦应按照约定履行交付房屋的义务。审理中已查明，和兴房地产公司存在迟延向被上诉人交付房屋的事实。对此，和兴房地产公司提出系因全运会，政府要求停工三个月，属不可抗力。现上诉人对于政府要求停工的主张没有政府下发的书面停工通知，其提出按照省、市政府的文件要求，本案涉案工程在停工范围之内。经审查，《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围是比赛场馆2公里范围之内，上诉人施工项目不属于该文件规定的范围内的工程；《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，现上诉人没有证据证明其在文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容，故此，对和兴房地产公司提出该上诉理由本院不予采信。
关于上诉人提出被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，故本院对其该项主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人沈阳和兴房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。