天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0374号
上诉人（原审被告）孟兆立（天津市主流漪凡理容设计中心经营者）。
委托代理人孙月，天津坤德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市运河渔村科工贸有限公司，住所地天津市红桥区光荣道风屏东里二层底商。
法定代表人周春莉，总经理。
委托代理人王钧龙，天津冠达律师事务所律师。
上诉人孟兆立因与被上诉人天津市运河渔村科工�有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第4293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟兆立委托代理人孙月和被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司委托代理人王钧龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，坐落天津市南开区红旗路169号房产（7109.28平方米）系案外人天津外总集团有限公司所有，原、被告讼争天津市南开区红旗路173号门脸房及一楼单元房（110平米）包括在上述房产范围之内。2003年9月12日，天津外总集团有限公司与原告签订租赁合同，将坐落南开区红旗路169号房产（7109.28平方米）租给原告，租赁期限至2013年9月30日，该合同约定原告可以将除主楼外的其他房屋转租。后原告与被告于2004年9月10日签订《房屋租赁合同》，将坐落天津市南开区红旗�173号门脸房及一楼单元房（110平米）租给被告用于经营美发、美容及相关产品的销售等使用，年租金70000元，租赁期限自2004年9月10日至2011年9月10日止，被告若逾期交付房屋租金，每逾期一个月按所欠金额的10%计算违约金。2009年9月，双方又签订《房屋租赁补充协议》，将租赁期限延长至2013年9月10日，其他合同内容没有变化。合同到期后，原告先后于2014年2月6日、2014年5月30日向被告发送律师函，要求被告腾空房屋并支付拖欠的租金及水电费等费用。现被告拖欠2013年8月租金5833元，2013年10月至2014年6月房屋使用费52500元。
另查，被告孟兆立系天津市主流漪凡理容设计中心业主，被告承租该房屋即作为经营天津市主流漪凡理容设计中心使用。
再查，案外人天津外总集团有限公司向一审法院出具情况说明，表示同意将讼争房屋腾交原告。
�审中，原告表示经核实被告并不欠缴水电费，故不再主张该项请求。另经原告申请，一审法院依法对被告孟兆立采取了财产保全措施。
一审法院认为：原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。该合同到期后，原告明确不再续租，并前后两次向被告发送律师函，尽到了提前通知的义务，故双方的租赁合同实际已经解除。另，被告欠付租金及房屋使用费，原告要求按照原合同约定的租金标准收取房屋使用费，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于违约金一节，原告主张按照合同约定的每逾期一月按欠费金额的10%计算，一审法院予以支持。另，被告孟兆立经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应依法缺席判决。
据�情，一审法院判决：一、判决生效后十五天内，被告孟兆立（天津市主流漪凡理容设计中心经营者）将坐落天津市南开区红旗路173号门脸房及一楼单元房（110平米）腾空交予原告天津市运河渔村科工贸有限公司；
二、判决生效后十五天内，被告孟兆立（天津市主流漪凡理容设计中心经营者）给付原告天津市运河渔村科工贸有限公司2013年8月的房租5833元；
三、判决生效后十五天内，被告孟兆立（天津市主流漪凡理容设计中心经营者）给付原告天津市运河渔村科工贸有限公司以所欠租金5833元为基数计算至判决确定的给付租金之日止的违约金（按月10%计算）；
四、被告孟兆立（天津市主流漪凡理容设计中心经营者）给付原告天津市运河渔村科工贸有限公司自2013年10月起至实际腾空房屋之日止以每月5833元标准计算的房屋使用费。
如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费17755元，减半收取，保全费1088元，共计9965.5元，由被告孟兆立（天津市主流漪凡理容设计中心经营者）负担，于判决生效后十五天内，直接给付原告天津市运河渔村科工贸有限公司。
上诉人孟兆立不服一审法院判决，认为原审诉讼程序严重违法，未将诉讼事宜通知上诉人，剥夺了上诉人合法权益，本案涉诉房屋实际使用人为经营人马文禄，而非上诉人，相关诉讼责任也不应由上诉人承担，另外，被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司与涉诉房屋的业主之间房屋租赁合同也早已到期，上诉人了解房屋产权人一直向被上诉人主张收回房屋，到目前为止被上诉人未向业主交付房屋，原审法院判决将涉诉房屋返还给被上诉人的依据之一是业主于2014年11月17日出具的情况说明书，业主同意被上诉人代为收回房屋，经上诉人调查得知业主从未出具过该情况说明书，未向被上诉人出具过任何代为收回房屋的授权，房屋业主明确表示希望将涉诉房屋直接交回给业主，减少将来腾房诉讼中给业主造成的额外的麻烦。上诉人和被上诉人虽然有房屋租赁合同关系，但法律保护的应该是合法的民事权利，本案中被上诉人的房屋租赁合同明显已经到期，且业主亦要求直接收回房屋的情况下，上诉人再将房屋和房屋实际使用费交给被上诉人的情况下实际上是侵犯了房屋实际所有权人的正常权益，因此上诉人认为在此种情况下若对已经没有房屋合法使用权的被上诉人予以保护实际上是侵害了房屋业主的权利。请求依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求或发回重�，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司认为依照被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同清晰的显示本案的上诉人与被上诉人之间是依据租赁合同产生的法律关系，该合同已经自动履行完毕，依据约定上诉人腾退占有使用的讼争房屋应是被上诉人的合理诉求。原审法院据此判决解除双方的租赁合同于法有据，适用程序合法，认定事实清楚，被上诉人认为原审法院的判决完全符合法律规定。上诉人在上诉理由中提到被上诉人与案外人租赁法律关系与本案没有直接的利害关系，并且原租赁合同履行到期后，双方自动续延，应属无固定期限租赁合同，也就是说被上诉人依法占有使用讼争房产，有权请求上诉人腾退无权占有的房产，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，2015年6月15日，本案讼争房屋所有权人天津外总集团有限公司通过上诉人代理人向本院转交一份情况说明，主要内容为“一、我司作为天津市南开区红旗路169号房产的产权人，与天津市运河渔村科工贸有限公司签订的房屋租赁合同已于2013年9月30日到期。合同到期后，我司多次通知天津市运河渔村科工贸有限公司将承租房屋交还我司，但对方始终未能腾房，目前仍在双方协商过程中，如协商不成，我司将通过诉讼程序解决。二、我司不同意将主流漪凡理发店所使用的房屋腾房给天津市运河渔村科工贸有限公司，我司认为应将该房屋腾交给我司。”，除此，一审法院查明认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉诉房屋属于案外人天津外总集团有限公司所有，该公司早年与被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司建立租赁关系，将包括本案诉讼标的在内的天津市南�区红旗路169号房产交由被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司使用，被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司在上述租赁关系存续期间与上诉人孟兆立签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，双方均应依照合同的约定履行各自的权利义务。现上诉人孟兆立与被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司约定的租赁期间已满，被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司向上诉人孟兆立主张解除租赁关系、返还房屋、支付拖欠的租金及使用费，并按照合同约定要求上诉人孟兆立承担违约责任等，不违反法律相关规定，原审人民法院判决支持无误。虽然被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司与案外人天津外总集团有限公司的租赁合同业已到期，但从案外人天津外总集团有限公司向本院出具的情况说明看，就其内容分析，案外�天津外总集团有限公司对与被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司之间曾经签有租赁合同不持异议，对现下的租赁关系延续状态表明“仍在协商过程中”，即案外人天津外总集团有限公司与被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司之间目前处于不定期租赁关系状态，案外人天津外总集团有限公司可以据此向被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司主张合同权利，但在被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司与上诉人孟兆立因另一租赁关系而形成的本案中，案外人天津外总集团有限公司无权突破合同相对性向上诉人孟兆立直接行使涉诉房屋产权人的相关权利，上诉人孟兆立以此抗辩被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人孟兆立主张一审法院审理程序违法，并未提供相应的事实依据，本院不予支持。至于上诉人孟兆立主张其并非涉诉房屋实际使用人，不应作为诉讼主体承担相应责任，因涉诉房屋系上诉人孟兆立本人与被上诉人天津市运河渔村科工贸有限公司签约承租，房屋实际使用形式亦符合合同约定，上诉人孟兆立作为天津市主流漪凡理容中心业主，不得以其对内经营方式抗辩对外履行租赁合同义务。综上，上诉人孟兆立上诉请求，理由依据不足，本院不予支持。一审法院判决并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费17755元，由上诉人孟兆立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 刘雪峰
代理审判员 谢 宏
二０一五年七月十五日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。