山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1245号
上诉人（原审原告）青岛天泽物业有限公司。
法定代表人姜大鸣，总经理。
委托代理人郝来章，系青岛天泽物业有限公司法律顾问。
委托代理人苗在华，系青岛天泽物业有限公司职员。
被上诉人（原审被告）孙翠娥。
委托代理人慕媛媛。
被上诉人（原审被告）青岛君如意海鲜食府有限公司。
法定代表人范积深，总经理。
委托代理人王新忠，山东新和律师事务所律师。
委托代理人潘卫霞，山东新和律师事务所律师。
上诉人青岛天泽物业有限公司（以下简称天泽物业公司）因与被上诉人孙翠娥、被上诉人青岛君如意海鲜食府有限公司（以下简称君如意食府）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第5762号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人天泽物业公司的委托代理人郝来章、苗在华，被上诉人孙翠娥的委托代理人慕媛媛，被上诉人君如意食府的委托代理人王新忠、潘卫霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
天泽物业公司在原审中诉称，涉案房屋在天泽物业公司物业服务区域内，自2009年1月起，天泽物业公司给涉案房屋提供物业服务，至2013年7月共产生物业费247306元。天泽物业公司多次索要，涉案房屋所有人孙翠娥与与使用人君如意食府拒不支付。故诉至法院，请求判令：1、孙翠娥与君如意食府支付天泽物业公司物业费247306元；2、本案诉讼费由孙翠娥与君如意食府承担。
孙翠娥在原审中辩称，其虽是房主，但实际使用人是君如意食府，有关费用应由君如意食府缴纳。
君如意食府在原审中辩称，其与孙翠娥签订了房屋租赁合同，合同中约定由其承担租赁期内产生的物业费、水费、电费等费用。但天泽物业公司与青岛瑞泰房地产开发有限公司所签订的《前期物业服务合同》没有物业服务的起止时间，无法确认合同效力；天泽物业公司未找过君如意食府要求提供物业服务，天泽物业公司也未对君如意食府进行过物业服务并主张过物业服务费，现在的主张已过诉讼时效。
原审查明，君如意食府原名称为“青岛金沙滩如意酒家有限公司”，2009年5月8日，经工商行政机关变更为现名称。位于青岛市黄岛区长江中路以南、井冈山路以东的“瑞泰之秀”商住两用楼房系青岛瑞泰房地产开发有限公司开发建设，该楼商用部分（一层、二层商业网点）为孙翠娥所有（以下简称涉案房屋），建筑面积4496.48平方米。该楼住宅楼部分在商用部分以上十多层。2008年4月7日，孙翠娥与君如意食府签订房屋租赁合同，约定：君如意食府租赁孙翠娥的涉案房屋经营酒店，租赁期12年，自2008年10月7日至2020年10月6日，合同第四条第6项约定在承租期内，由承租人承担承租期内产生的物业管理费、水费、电费等费用。君如意食府承租涉案房屋后将涉案房屋装修用作酒店经营，出入酒店自涉案房屋北门进出，用餐客人车辆主要停放在涉案房屋的北、东两个方位。住宅楼部分自该“瑞泰之秀”楼南面进出，并由电梯通行于地面和各自单元户之间。涉案房屋与住宅楼部分分别走北门和南门，没有公共部分。庭审时天泽物业公司未能举证证明其所称的涉案小区“公告栏”的位置。
天泽物业公司与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，天泽物业公司对包括涉案房屋在内的“瑞泰之秀”楼房进行物业管理服务，物业服务费用由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳：多层住宅每月每平方米0.80元，商业物业每月每平方米1.00元，餐饮物业每月每平方米1.00元。天泽物业公司提供的前期服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。天泽物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理质量标准见附件五）。但天泽物业公司庭审时提交法院的合同没有“附件五”。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月14-20日（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务。合同未载明合同签订日期及合同履行期限。庭审时天泽物业公司未举证证明其如何按照合同约定进行的物业服务以及达到何种质量标准。针对君如意食府所称的天泽物业公司未找过其要求提供物业服务，天泽物业公司也未对君如意食府进行过物业服务且未向其主张过物业服务费，现在的主张已过诉讼时效的主张，天泽物业公司提交照片以证明为君如意食府进行了物业服务。君如意食府称照片不知是何时拍摄的，照片上的车辆不是到君如意食府处就餐的车辆，君如意食府从未对路面进行过整修服务等；天泽物业公司提交“催费通知单”八份，时间为2009年7月8日-2013年2月18日，天泽物业公司称该八份通知系天泽物业公司张贴在该“瑞泰之秀”小区公示栏中，未给任何君如意食府送达过。君如意食府称天泽物业公司从未向其催交过物业费，也未见过或接到过天泽物业公司的任何催费通知。
天泽物业公司与青岛市黄岛区电力部门未签订代收代缴委托合同，天泽物业公司称其按照行业惯例代收代缴电费。庭审时君如意食府提交发票、建筑防水工程承包合同及维修方案、保安人员安全管理责任书及职责、付款收据及明细等，证明：天泽物业公司每月每度电多交0.03元，实际上是支付了设备运行费、君如意食府聘请公司对屋面进行维修及地面硬化而支出费用、君如意食府有专职保安人员巡逻、维护公共秩序，对车辆停放及场地进行管理、君如意食府自行购买垃圾桶、建垃圾护栏、雇用公司及人员对污水粪便进行清理等。天泽物业公司认为，君如意食府交给电力公司的发票无异议，系代缴电费发票，其他证据要么是白条，要么是收据，与本案无关，且是君如意食府经营酒店的日常经营行为，与物业服务没有关系，君如意食府经营酒店必然产生大量的垃圾及污水。
原审认为，本案争议的焦点为：前期物业服务合同的效力，天泽物业公司的主张是否过了诉讼时效，天泽物业公司的服务是否符合前期物业服务合同的约定，孙翠娥与君如意食府应否交纳物业服务费以及交纳数额。
针对以上焦点问题，原审作如下判定：
一、合同效力问题
物业服务合同是指物业服务企业与物业业主或业主委员会或房地产开发企业双方在平等协商基础上，按照国家法律、行政法规规定和相应的服务标准，由物业服务企业对业主共有部分的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关物业区域内的环境卫生和秩序的活动，从而使物业发挥最大程度的使用效益和经济效益，由物业业主或使用权人支付相应服务费用，以此为内容而达成的协议。天泽物业公司与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，系有效合同，天泽物业公司与孙翠娥、君如意食府均应依据合同享有权利、履行义务。《前期物业服务合同》虽没有物业服务的起止时间，但该不是认定合同效力的依据。
二、诉讼时效问题
诉讼时效利益的享有者，应对其主张未过诉讼时效承担举证责任。君如意食府称天泽物业公司未找过其要求提供物业服务，天泽物业公司也未对君如意食府进行过物业服务且未向其主张过物业服务费，现在的主张已过诉讼时效。原审认为，天泽物业公司提交的前期物业服务合同记载物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月14-20日（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务，说明天泽物业公司与君如意食府之间存在给付之债，应当适用诉讼时效的规定。天泽物业公司是诉讼时效的利益享有者，天泽物业公司应就君如意食府欠缴物业服务费未过诉讼时效承担举证责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。…”君如意食府称天泽物业公司从未找其催交过物业费，也未见过或接到过天泽物业公司的任何催费通知。天泽物业公司就在涉案房屋所在的小区进行服务，与涉案房屋近在咫尺，天泽物业公司也清楚孙翠娥与君如意食府的具体住址，而天泽物业公司不是以直接送达方式通知君如意食府缴纳物业服务费用，而是采取在小区公告栏中张贴通知的方式催缴物业服务费用，而涉案房屋的出入主要自北门进出，用餐客人车辆主要停放在涉案房屋的北、东两个方位，住宅楼部分自该“瑞泰之秀”楼南面进出，并由电梯通行于地面和各自单元户之间，涉案房屋与住宅楼部分分别走北门和南门，没有公共部分。庭审时天泽物业公司未能举证证明其所称的涉案小区“公告栏”的位置。如果天泽物业公司以在涉案房屋所在的位置看不见、也不经过的位置的“公告栏”中张贴公告的方式通知君如意食府，显然不能有催促君如意食府缴纳物业费的作用。即天泽物业公司所举证的八份“催费通知单”不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中“经书面催交”的规定，天泽物业公司不能证明其主张存在诉讼时效上中止、中断事由，原审对天泽物业公司的超过两年期间的主张不予支持，未超过两年诉讼时效部分，君如意食府应依天泽物业公司实际服务情况予以缴纳物业服务费。
三、天泽物业公司服务是否符合约定、君如意食府应否交纳物业服务费以及交纳数额问题
根据天泽物业公司提供的前期物业服务合同约定，天泽物业公司提供的前期服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。天泽物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理质量标准见附件五）。但天泽物业公司庭审时提交法院的合同没有“附件五”，说明天泽物业公司提供的物业服务质量没有约定标准，天泽物业公司应当举证证明其如何按照合同约定进行的物业服务以及达到何种质量标准。事实上，君如意食府租赁涉案房屋后用于酒店经营，庭审时君如意食府提交了发票、建筑防水工程承包合同及维修方案、保安人员安全管理责任书及职责、付款收据及明细等，说明君如意食府有聘请专业人员对屋面进行维修及地面硬化、聘请专职保安人员巡逻以维护公共秩序、对车辆停放及场地进行管理、自行购买垃圾桶、建垃圾护栏、雇佣人员对污水粪便进行清理等事实。天泽物业公司提交法院的清理涉案房屋附近卫生的几张照片不足以对抗君如意食府提供的证据，故原审酌予君如意食府承担2011年8月至2013年7月期间50%的物业服务费用53957.76元（4496.48平方米×1元／月／平方米×24个月×50%）。
孙翠娥与君如意食府之间的房屋租赁合同约定涉案房屋产生的物业费、水电费等由君如意食府承担，依照该约定应由君如意食府承担，但孙翠娥系该房屋的所有人，应对君如意食府所欠缴费用承担连带责任。关于君如意食府抗辩天泽物业公司未找过其要求提供物业服务，是其自己实施保安、卫生、修缮等活动，由此不应交纳（即免交）物业服务费的问题，原审认为，君如意食府虽提交了发票等证据材料证明天泽物业公司未全面履行物业服务，但不能足以抗辩其应当免交物业费。综上，天泽物业公司的诉讼请求原审部分予以支持，孙翠娥的辩解原审部分予以支持，君如意食府的辩解原审部分予以支持。
原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、君如意食府于判决生效后十日内支付天泽物业公司2011年8月至2013年7月期间的物业服务费53957.76元（4496.48平方米×1元／月·平方米×24个月×50%）；二、孙翠娥对上述债务承担连带责任；三、驳回天泽物业公司的其他诉讼请求。案件受理费5010元，由天泽物业公司承担3917元，由孙翠娥与君如意食府承担1093元。
宣判后，天泽物业公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人天泽物业公司上诉称，一、原审法院违反法定审限。本案于2013年7月23日立案，直至2015年1月作出判决。本案并非复杂案件，原审应在法定审限内审结。二、原审法院认定事实有误；三、原审法院适用法律错误。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，君如意食府支付天泽物业公司2009年1月至2013年7月期间的物业费247306元，孙翠娥承担连带支付责任；二、一、二审诉讼费由君如意食府承担，孙翠娥承担连带支付责任。
被上诉人孙翠娥辩称，其为涉案房屋的所有人，2008年4月7日，其与君如意食府签订了涉案租赁合同，双方在合同第四条第6项约定：涉案房屋及设施在君如意食府承租期内的使用、管理和经营权全部归君如意食府所有，并由君如意食府承担租期内产生的物业费、水电费等。君如意食府是实际使用人。
被上诉人君如意食府辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。天泽物业公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
二审查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案的焦点问题是：一、诉讼时效问题；二、物业费的交纳数额问题。
关于第一个焦点问题。天泽物业公司与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，孙翠娥作为业主，上述合同对其具有约束力。孙翠娥与君如意食府于2008年4月7日签订的涉案租赁合同第四条第6项约定：涉案房屋及设施在租赁期内产生的物业费、水电费等由君如意食府交纳。现君如意食府一直租赁使用涉案房屋，其负有交纳物业费的义务。君如意食府主张天泽物业公司未要求其交纳过物业服务费，天泽物业公司的主张已过诉讼时效。对此，本院认为，诉讼时效制度存在的初衷，是为了禁止权利滥用，维护交易秩序稳定。天泽物业公司提供物业服务是一个连续的过程，如果割裂开来，将导致物业公司因担心债权超过诉讼时效而频繁主张权利，物业与业主之间关系紧张，这样就背离了诉讼时效制度的价值目标。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，虽然物业费是按月计算，但是对物业合同来说，整个合同即是一个整体，实质为同一笔债务，不过是物业费进行分期履行而已，应当从物业合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。故天泽物业公司主张自2009年1月至2013年7月期间的物业费并未超过时效的规定。君如意食府关于时效的抗辩主张，理由不成立，本院不予支持。原审判决对天泽物业公司超过两年诉讼时效部分的物业服务费未予支持，判决错误，本院依法予以纠正。
关于第二个焦点问题。天泽物业公司与青岛瑞泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，天泽物业公司对包括涉案房屋在内的“瑞泰之秀”楼房进行物业管理服务，物业服务费用由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳：餐饮物业每月每平方米1.00元。君如意食府作为涉案房屋的实际使用人应按上述标准交纳物业服务费。君如意食府称其租赁涉案房屋后用于酒店经营，本案审理中君如意食府提交了发票、建筑防水工程承包合同及维修方案、保安人员安全管理责任书及职责、付款收据及明细等证据，证明君如意食府有聘请专业人员对屋面进行维修及地面硬化、聘请专职保安人员巡逻以维护公共秩序、对车辆停放及场地进行管理、自行购买垃圾桶、建垃圾护栏、雇佣人员对污水粪便进行清理等事实。上述证据证明天泽物业公司未给其提供物业服务，其不应交纳物业服务费。本院认为，天泽物业公司所提供的物业服务对象是整个“瑞泰之秀”小区，并非仅君如意食府一家。本案审理中，君如意食府并未提交有效证据证明天泽物业公司未给整个“瑞泰之秀”小区提供物业服务，故应视为天泽物业公司已按前期物业合同约定为整个“瑞泰之秀”小区提供了物业服务。根据相关法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。据此，本院对君如意食府的抗辩理由不予采信，君如意食府应按前期物业合同的约定标准向天泽物业公司交纳物业费，君如意食府应支付天泽物业公司2009年1月至2013年7月期间的物业服务费用247306元（4496.48平方米×1元／月·平方米×55个月）。原审判决君如意食府按合同约定标准的50%交纳物业费，判决错误，本院依法予以纠正。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。据此，孙翠娥作为业主应对君如意食府的上述交纳物业费的义务承担连带责任。
综上，上诉人天泽物业公司的上诉理由成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第5762号民事判决；
二、被上诉人青岛君如意海鲜食府有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人青岛天泽物业有限公司2009年1月至2013年7月期间的物业服务费247306元；
三、被上诉人孙翠娥对上述被上诉人青岛君如意海鲜食府有限公司的债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5010元，二审案件受理费4167元，共计9177元，由被上诉人青岛君如意海鲜食府有限公司负担，被上诉人孙翠娥承担连带责任。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年十月十九日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 刘红霞