上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异95号
案外人：陈龙，男，1964年4月13日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。
申请执行人：蔡丽婷，女，1964年4月9日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：孙康，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被执行人：邹某某，女，汉族，住上海市。
被执行人：潘某，女，汉族，住上海市。
法定代理人：邹某某，女，汉族，住上海市。
被执行人：上海高远置业(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：邹某某。
本院在执行(2012)徐民一(民)初字第2230号民间借贷纠纷一案中，陈龙对查封上海市闵行区都市路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的执行行为提某书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
陈龙称，2007年12月3日，其与潘某(邹某某代理)用以租代买的形式签订租赁合同实际购买系争房屋，并居住至今。因当时邹某某称系争房屋产权人潘某尚未成年，无法办理房屋过户手续，故双方约定待潘某成年后办理过户手续。2012年，上海市徐汇区人民法院在审理(2012)徐民一(民)初字第2230号民间借贷纠纷一案中，对系争房屋进行了查封。系争房屋虽然登记在潘某名下，但实际早已通过买卖形式由邹某某交付至陈龙，陈龙亦已支付对价。故陈龙才是系争房屋的实际权利人，法院无权对系争房屋进行查封和拍卖。综上，陈龙请求法院中止对系争房屋的执行。
蔡丽婷称，不同意陈龙的申请事项。陈龙与潘某未签署买卖合同，其对系争房屋设立抵押时陈龙未占有系争房屋，陈龙未支付购买系争房屋对价，亦未办理过户手续，故权利人仍为潘某。
本院查明，陈龙称2007年12月3日，其(乙方)与潘某(邹某某代理)(甲方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定出租方甲方向承租方乙方出租系争房屋，房屋建筑面积614.53平方米。合同约定租赁期间为2008年1月1日至2027年12月31日，房屋交付日期为2007年12月30日，月租金18,000元，支付方式为先付后租。补充条款还约定了乙方一次性支付甲方二十年租金，甲方给予乙方八五折优惠，合计支付3,672,000元，双方同意，乙方入住后将投资不低于10,000,000元的装修费，如乙提前退租则装修归甲所有，已付租金不予退还，并按合同条款进行赔偿。反之甲方要求乙方提前终止合同，甲方退还剩余租金，并一次性给予乙方装修费1.5倍的赔偿，即15,000,000元。等。同日，双方签署备忘录，约定《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》补充条款所确定的实际金额为双方确定的购房款，待甲方成年后办理房屋过户手续等。甲方在备忘录备注钱款已经收到，系争房屋交付乙方使用。陈龙为证明实际占有系争房屋，提供了与上海海高装饰设计有限公司签订的《室内设计咨询合约书》、装修收条，以及天籁园小区物业出具的证明，以证明陈龙、吕敏于2007年12月30日起居住系争房屋至今，并缴纳物业费等费用至2017年3月31日。
另查明，2011年5月6日，出借人(抵押权人)蔡丽婷(甲方)、借款人(邹某某)(乙方)与抵押人(潘某)(丙方)签订《房地产借款抵押合同》，乙方作为丙方唯一法定监护人愿将丙方合法拥有的系争房屋以不转移占有的方式抵押给甲方，作为对借款合同项下的借款(1,500万元)及其利息和相关费用的担保。另，各方共同申请办理了抵押登记。2011年5月10日，各方对上述合同办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。
再查明，因上述借贷纠纷蔡丽婷起诉至本院，本院于2012年7月11日作出(2012)徐民一(民)初字第2230号民事调解书，载明：邹某某与蔡丽婷达成如下协议：一、邹某某返还蔡丽婷借款本金和截止2012年8月31日止的利息，合计1,845万元；……六、潘某对邹某某前述还款责任，在系争房屋价值范围内承担连带责任……。诉讼过程中，本院依蔡丽婷申请，于2012年4月10日查封系争房屋，目前仍在查封过程中。在执行过程中，蔡丽婷与邹某某于2017年5月31日签订和解协议，其中约定若邹某某于2017年6月16日前未履行还款义务，将依据(2012)徐民一(民)初字第2230号民事调解书继续执行，并拍卖系争房屋。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“规定”)第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提某的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，《规定》第二十八条所涉内容即系“司法解释另有规定”的除外情形。本案中，蔡丽婷作为系争房屋的抵押权人，依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。故本案的争议焦点系陈龙根据《规定》第二十八条，是否享有足以排除执行系争房屋的物权期待权。
根据《规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提某异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈龙称其用以租代买的形式购买系争房屋，但未能提供证据证明在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同以及支付相应购房款。
房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明。即使陈龙与邹某某签订的租赁合同成立，内部约定未经产权变更登记不发生物权变动效果，亦不具有对抗第三人的法律效力。在本院查封系争房屋时，系争房屋仍登记在潘某名下，权属未转移至陈龙，故本院执行系争房屋的行为并无不当。另外，陈龙称系因潘某未成年，故无法办理房屋过户手续，不具有事实和法律根据，异议理由不成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
驳回陈龙的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 王雪华
人民陪审员 何灵琍
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;
……
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。