贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初1149号原告：杨涛，男，1995年11月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，原告：钟某，男，2005年6月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，法定代理人：郭某（钟某之母），女，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201511197783。二原告共同委托诉讼代理人：田尊贤，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201610971178。被告：贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司，住所地贵阳市金阳大道碧海花园碧水云天碧涟阁一栋六单元2层1号。法定代表人：赵为群，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师，执业证号15201201511971368。委托诉讼代理人：黄开荣，贵州中孚律师事务所实习律师。原告杨涛、钟某诉被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司（以下简称金阳商业步行街公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人田尊贤，被告委托诉讼代理人兰天、黄开荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨涛、钟某向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理房屋权属备案违约金140,663元（按已付房款每日万分之一的标准计算，从2012年9月12日计算至2016年4月17日），及2016年4月17日以后直至被告实际完成备案之日止的逾期备案违约金。事实及理由：原被告双方签订商品房买卖合同（以下简称合同），由于原告向被告购买金阳文化商业步行街G2区1层22号房，合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。被告于2010年4月30日交付房屋。根据双方签订的合同第15条的约定，被告应在商品房交付后550日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如违约，出卖人则按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。而被告未在合同约定期限内履行备案义务，应向原告承担逾期备案违约金，但双方在合同中约定的违约金计算标准过低，且未考虑到被告违约时间的长短。为此，原告请求按照每日万分之一对逾期备案违约金进行调整。为维护原告合同权利，现根据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告金阳商业步行街公司辩称，1.原告要求答辩人支付逾期备案违约金的诉讼请求已过诉讼时效。答辩人已于2010年4月30日将房屋交付原告使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：498）第十五条第二款约定，答辩人应在2011年11月1日前将办理权属登记所需要资料报登记机关备案。答辩人未在此时间完成合同约定事项已构成违约，原告也于此时间知道其请求权受到侵害，故原告要求答辩人支付逾期备案违约责任的诉讼时效起算点为2011年11月1日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告的诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回。2.答辩人已将办理房屋权属登记材料报产权登记机关备案，已完成合同约定的备案义务。答辩人于2015年9月29日前将原告购买商品房所在区域的权属登记材料报贵阳市房屋产权管理局备案，并取得了《商品房销售现房证明书》，故答辩人的备案义务已履行完毕。3.原告购买房屋所在区域已可办理《房屋不动产登记证》。与原告购买同一区域（金阳文化商业步行街G区）的其他业主已取得了《房屋不动产登记证》，不存在原告所述的因答辩人原因不能办理《土地使用权证书》的情形。至此，原告未能办理相关产权证书系自身原因造成，与答辩人无关。4.原告诉请的逾期备案违约金不符合合同约定和法律规定。根据双方签订的商品房购买合同第十五条第二款，因出卖人原因导致买受人未按期取得房屋产权证书的，出卖人按已付房费的0.1%向买受人支付违约金。故原告主张的按已付房款每日万分之一的标准计算违约金的请求无事实依据和法律支撑。综上，原告的诉讼请求已过诉讼时效，且无事实和法律依据，请求依法驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织了证据交换和举证、质证，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月29日，原告杨涛、钟某（买受人）与被告金阳商业步行街公司（出卖人）签订了一份合同编号为1342的《商品房买卖合同》，主要约定了出卖人将位于金阳××区（现为××）××文化商业步行街××房以总价款863,490元出卖给二原告。另外，合同第六条约定付款方式为买受人于2010年3月29日一次性支付购房款，第八条约定交房时间为2010年4月30日，第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述合同签订的当日，二原告即按合同的约定向被告一次性支付了购房款863,490元，被告并向原告出具了收款收据并加盖其财务专用章。2010年4月30日，被告按照合同约定的交房时间如期向二原告交付了房屋。2015年9月29日，被告取得《商品房销售现房证明书》，载明项目名称为金阳文化商业步行街，房屋坐落于观山湖区××路××文化商业步行街××区。2015年10月1日，被告金阳商业步行街公司通过贵阳晚报向社会发布了产权办理公告，内容为金阳商业步行街A、G区业主，金阳商业步行街A、G区已取得《商品房销售现房证明书》，即日起，请你持《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据等原件资料到贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司销售部办理产权。嗣后，原告以被告逾期备案构成违约为由诉来本院，并提出如前诉请。本院认为，原告杨涛、钟某与被告金阳商业步行街公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自身义务。本案的争议焦点为一、原告的诉请是否已超过诉讼时效；二、如未超过诉讼时效，被告是否构成违约及违约金的计算方式。关于原告的诉请是否超过诉讼时效。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用之后的550日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告最迟应于2011年11月1日前办理产权备案登记，而其在约定的时间内履行合同约定的事项，从2011年11月2日起，被告已构成违约，原告即可行使其违约金请求权，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”之规定，原告的请求权系债权请求权，确受2年诉讼时效的约束，但诉讼时效应从什么时候起算是关键。从本案看，被告自2011年11月2日起即已构成违约，但该违约行为的履行期限一直处于持续状态即不确定状态,依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，因违约产生的债权的履行期限双方在商品房买卖合同中并未约定，故在被告未完成办理权属备案登记事项前，原告并不确定被告是否会支付违约金，只有在被告完成权属备案登记手续后原告才能知道其是否支付违约金，从而得知自己的权利是否受到了侵害，此种情况下开始计算诉讼时效对原告才较为公平。本案被告于2015年9月29日经贵阳市房屋产权管理局颁发取得《商品房销售现房证明书》，并于2015年10月1日经贵阳晚报发布产权办理公告，即已完成合同约定的义务，但被告在此后并未履行支付违约金的义务，此时原告方知自己的权利受到了侵害，故本案诉讼时效应从2015年10月1日起算，至原告起诉时，显然并未超过2年，故被告的主张本院不予采纳。二、关于被告是否构成违约及违约金的计算方式。如前所述，本院已确认原告的诉请未超过诉讼时效，根据双方的合同约定，被告已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告主张违约金本院予以支持。但原告主张双方在合同中约定的违约金计算标准过低，要求按每日万分之一标准计算，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失，人民法院不予支持。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；……”的规定，原告虽未举证证明其因此遭受的损失，但因合同约定的违约金过低势必导致出卖方怠于履行办证义务，被告从2011年11月2日起即构成违约，至2015年9月29日才完成约定的房产权属备案登记事项，致使原告长达近四年时间未能办理房地产权属证书，且在签订商品房买卖合同时，被告对双方约定550日的办证时间应系其经过充分考虑后确定。在此基础上，被告仍违约长达近四年，显然已怠于履行自身义务，在此种情形下，违约金过低的约定对原告显失公平。故原告主张按每日万分之一的标准计算违约金，未超过中国人民银行同期贷款利率，随其自愿，本院予以支持。原告主张被告提交的《商品房销售现房证明书》不能证明被告将房屋备案的义务已经履行完毕，而案外人汪华的《房屋不动产权证书》系复印件，不能作为证据使用，即使是真实的，也是小区另外业主的，与本案无关。被告提交的案外人汪华的《房屋不动产权证书》虽为复印件，但能与《商品房销售现房证明书》、《产权办理公告》等证据相互印证被告已履行了备案登记义务，于2015年9月29日取得《商品房销售现房证明书》，并通过贵阳晚报发布了产权办理公告。原告的主张，本院不予采纳。从2015年9月29日起，原告即可按公告载明的要求办理房地产权属证书，在此之后，原告未办理房地产权属证系自身原因造成，此后被告不再承担违约责任。据此，被告违约时间应从2011年11月2日起算到2015年9月28日止，原告主张从2012年9月12日计算至2016年4月17日，本院以从2012年9月12日至2015年9月28日予以确认，经计算逾期办证违约金应为863,490×0.0001×1,093天＝94,379元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十二条第一款第四项、第百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨涛、钟某支付逾期办理备案登记违约金94,379元；二、驳回原告杨涛、钟某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,556元，由被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司负担1,042元，原告杨涛、钟某负担514元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 肖 海二〇一六年十二月三十日书记员 刘婷婷