辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中审民终再字第00062号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵坤。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：邹昂。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐庆东。
赵坤与邹昂、徐庆东房地产转让合同纠纷一案，沈阳市沈北新区人民法院于2009年8月19日作出（2009）北新民初字第2360号民事判决。宣判后，邹昂、徐庆东不服，向本院提起上诉。本院于2010年4月20日作出（2009）沈中民二终字第418号民事判决。该判决发生法律效力后，赵坤向本院申诉。经本院审判委员会讨论决定，本院于2015年7月30日作出（2015）沈中立民监字第10号民事裁定，决定再审此案。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长并主审，代理审判员钟洁、吴锡参加的合议庭，公开开庭审理了本案。赵坤、邹昂、徐庆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵坤一审诉称，2008年6月下旬，赵坤从邹昂开办的沈阳荣迪投资顾问有限公司借款20万元。约定借款期限一年，月息5分，赵坤以位于沈北新区福州路面积83m2的二处门市房作为抵押，后在邹昂的要求下又办理了公证授权委托，即授权徐庆东代为出卖所抵押的房屋。在委托后邹昂才将借款交给赵坤，并在交付同时扣除了3个月的利息（3万元），扣除办理抵押的费用，赵坤只收到15.6万元。借款后赵坤每月还款1万元，共还款6万元。2009年4月16日在邹昂要求下，赵坤到房产部门办理了抵押注销手续。之后徐庆东与邹昂恶意串通将赵坤的房屋超低价卖给邹昂。邹昂、徐庆东间签订的房屋买卖合同严重侵害了赵坤的利益，更违背法律规定，因此请求法院确认邹昂、徐庆东签订的房屋买卖合同无效，并要求邹昂、徐庆东返还位于沈北新区福州路的二处房产。
徐庆东一审期间辩称，赵坤所述与事实不符，邹昂实际给付赵坤20万元，且赵坤说还款6万元没有证据。徐庆东、邹昂不存在恶意串通，赵坤借款20万元，用自己的房屋抵押，在借款到期后无力还款，同意用抵押的房产抵债，徐庆东用赵坤签署的《授权委托书及》、《公证书》办理了房产过户登记。徐庆东、邹昂并没有进行单一的房产交易，所签订的合同也不是一个独立法律意义的房屋买卖合同。而是为了防止赵坤违约而签署的从法律关系。赵坤与徐庆东签订的借据、《授权委托书》等行为符合民事法律行为的有效要件，而并非徐庆东恶意串通行为，邹昂、徐庆东间签订的合同是合法有效的。因此要求法院驳回赵坤的诉讼请求。
邹昂一审期间的答辩意见与徐庆东的答辩意见一致。
一审法院查明，2008年6月30日赵坤与徐庆东签订抵押借款合同，约定赵坤向徐庆东借款人民币20万元，赵坤用自有房屋作为抵押（位于沈北新区福州路面积83m2，的二处门市房），并办理了抵押登记。约定赵坤到期不还款徐庆东可以将抵押的房产变卖，变卖的价款优先偿还借款。2008年7月2日徐庆东将20万元给付赵坤。赵坤出具了借据，借据写明于2008年10月1日偿还，后经徐庆东同意，借款期限延期至2009年1月1日。2009年4月双方办理了解除抵押登记手续。解除抵押后，2009年4月29日，徐庆东以赵坤的名义与邹昂签订了二份房屋买卖合同，将赵坤抵押的房屋卖与邹昂，并办理了过户手续。
一审法院另查明，徐庆东及邹昂在庭审中均认可借给赵坤的20万元实际出借人为邹昂，徐庆东只是代理邹昂办理相关手续。
一审法院认为，赵坤虽与徐庆东签订了房地产借款合同，但实际出借人为邹昂，因此徐庆东实际是邹昂的代理人。徐庆东同时又接受赵坤的委托代为卖房及收取房款，当赵坤逾期还款时徐庆东以赵坤代理人的身份将赵坤的房屋出售给邹昂。故徐庆东的行为已构成双方代理，又因邹昂是徐庆东所在公司的经理，徐庆东又系邹昂的代理人，所以本案整个交易过程均在邹昂的掌控之中，徐庆东与邹昂之间是对赵坤的房屋交易行为存在恶意串通，违背法律强制性规定，因此二人间所签订的合同属无效行为。其与邹昂间签订的二份房屋买卖合同均无效。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决：一、徐庆东与邹昂于2009年4月29日针对沈北新区福州路房屋签订的二份房屋买卖合同无效；二、徐庆东与邹昂于判决生效后十日内返还赵坤位于沈北新区福州路的二户房屋；三、驳回赵坤、邹昂、徐庆东其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由徐庆东、邹昂负担。
一审判决宣判后，邹昂、徐庆东不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。其上诉理由是：徐庆东与邹昂对赵坤的房屋交易行为不存在恶意串通，该交易行为合法有效。
赵坤二审时辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
本院二审认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力”。邹昂、徐庆东与赵坤三方间所签订的抵押借款合同实质为让与担保的性质，在赵坤到期不能还款时，邹昂，徐庆东未经过评估拍卖程序即将抵押房产直接办理产权过户到邹昂名下。上述行为违反了《中华人民共和国担保法》的规定，应属无效。对于邹昂、徐庆东所提出的其与赵坤之间的房屋交易行为不存在恶意串通，该行为合法有效的问题，现根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，在本案中，赵坤在借款到期后不能偿还时，邹昂未经评估拍卖程序，而直接将抵押物过户到其自己名下，该行为违反了法律规定，不具合法性。因此，对此项上诉理由不予支持。按照无效合同的处理原则，赵坤应返还邹昂的借款及利息，在上述款项结清后，可将房屋返还赵坤，如到期不能还款，还应当在上述抵押物经拍卖程序折价处理后优先受偿本案的借款。综上，一审判决处理结果应予纠正。
本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（三）项的规定，判决：—、维持沈阳市沈北新区人民法院（2009）北新民初字第2360号民事判决主文第一项，第三项；二、变更沈阳市沈北新区人民法院（2009）北新民初字第2360号民事判决主文第二项：“被告徐庆东与被告邹昂于本判决生效后十日内返还原告位于沈北新区福州路的二户房屋”为：“赵坤于本判决生效后30日内偿还邹昂、徐庆东借款本金20万元，利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算（自2008年7月2日起至判决确定给付之日止）。如到期不能还款，则以沈北新区福州路的二处房屋的拍卖款由邹昂、徐庆东优先受偿。”一审案件受理费1250元、二审案件受理费人民币5000元，共计6250元，由邹昂、徐庆东承担3000元，由赵坤负担3250元。
赵坤再审期间称，赵坤用自有的两处商业用房向邹昂抵押借款后，邹昂在赵坤不知情的情况下将房产变更到自己名下，赵坤起诉到法院，经过一审、二审、均认定邹昂、徐庆东的房屋买卖合同无效。但二审判决中只要求赵坤还款，不还款就拍卖房产，没提到赵坤还款后房屋如何处理，造成赵坤申请执行不予执行，有执行裁定书可以证明。邹昂在2009年将两处房产侵占在自己名下后，将两处房产对外出租并收取房租，到2015年已经7年了，邹昂收取的房租的利息可以认为赵坤已经归还大部分借款，所以应在借款中扣除房租及利息。赵坤在规定时间内提出执行申请，想还款要回房产，但因二审判决内容遗漏房产处理结果被驳回。邹昂在二审判决后申请执行，后在2010年12月份又撤销执行，也使得赵坤无法取得房产。2013年因赵坤起诉房产局进行行政诉讼，邹昂申请恢复执行后导致行政诉讼因超期被驳回，邹昂又找沈北法院，将恢复的执行又终止了，其行为就是恶意拖延时间，霸占房产，收取房租。故请求：1、在判决中补上赵坤将
借款还清后，邹昂将两处房产归还赵坤。2、邹昂收取7年的房租及利息，应在借款中扣除。
邹昂再审期间称，对赵坤要求的还款后将两处房产归还，我没有异议，但房子是赵坤主动给我的，房子一直没有租出去，只是偶尔租出过一次，现在房子已经过户给别人了。同时赵坤应当支付我从二审判决后至今未偿还借款的四倍利息。
本院再审认为，1、根据二审卷宗材料记载，在双方约定的借款期限届满后，2009年4月20日徐庆东以赵坤的名义办理涉案房屋过户手续前，赵坤与邹昂于2009年4月16日签订了一份房地产转让协议书。由于该协议书的落款日期为双方借款期限届满后，故应重点审查该转让协议签订的具体过程以及该转让行为是否是真实的以房抵债行为，并在此基础上结合协议的履行情况、从而认定双方房屋转让行为的效力。2、赵坤已在一审法院以邹昂为被告另行提起确认赠与无效的诉讼，本案处理时应注意与该案处理统一协调。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2009）沈中民二终字第418号民事判决和沈阳市沈北新区人民法院（2009）北新民初字第2360号民事判决；
二、发回沈阳市沈北新区人民法院重审。
审 判 长 韩鹏
代理审判员 钟洁
代理审判员 吴锡
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 王龙
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；