福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第4908号
上诉人（原审被告）陈登忠，男，1974年1月27日出生，汉族，住福建省福清市。
被上诉人（原审原告）深圳市公元物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区滨河大道与益田路交界东南皇都广场2号楼2308。
法定代表人闵安，总裁。
委托代理人吴思安，福建司安律师事务所律师。
委托代理人薛友虹，福建司安律师事务所实习律师。
上诉人陈登忠因与被上诉人深圳市公元物业管理有限公司（下称“公元物业”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2015）融民初字第1932号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告系依法登记成立从事物业管理的有限责任公司。被告陈登忠为明越花园（卓越·观天下）小区9#××单元套房的业主，该套房面积为143.83平方米。2010年12月25日被告陈登忠接收套房并与原告公元物业下属的福清卓越观天下分公司签订了前期物业服务协议，该协议未约定期限。后原告为该小区提供物业服务至2013年7月31日退出。原告主张被告支付物业服务费至2012年11月止，支付公摊水电费至2012年9月止，被告未表示异议，但表示保留讨回相关款项的诉权。另，法院审理的相关物业纠纷案件查明的事实：2009年4月7日原告公元物业与明越花园（卓越·观天下）小区的开发商福建卓越建设工程开发有限公司订立了前期物业服务合同，约定由其为该小区提供前期物业服务，住宅的物业管理服务费用按建筑面积1.20元／月·平方米计算，物业服务费用按月于每月5号前交纳，合同有效期限自生效之日起至第一期业主入伙后三年。
原审法院认为：原告作为物业服务企业，据其分别与开发商及有关业主订立的前期物业服务合同及协议为明越花园小区提供前期物业服务，原告与开发商订立的前期物业服务合同至2012年6月30日止期满，但此后，原告因故继续提供物业服务至2013年7月31日止，原告与该小区业主间依法成立物业服务合同关系。被告以其未与原告订立物业服务合同以及物业合同未经建设局备案等为由主张物业服务合同无效，缺乏事实和法律依据，对其主张依法不予支持。被告为该小区的业主，在接受物业服务的同时应依约支付相应的物业服务费用。原告主张被告欠缴2012年12月至2013年7月期间的物业服务费，被告未提供相反的证据予以反驳，应依约支付。据合同约定，住宅的物业服务收费标准为1.2元／月?平方米，经计算，被告应缴纳的物业服务费为1380.77元。被告以原告提供物业服务不到位为由主张不交物业服务费，属于要求对方承担民事责任的积极主张，依法应另行起诉。至于被告主张因原告原因致有关业主的房屋产权证被相关部门冻结，该纠纷不属民事案件受理范围。原告主张被告在2012年10月至2013年7月间应负担的公摊水电费为335.09元，该费用系被告将该小区的公共水电费按小区总建筑面积平均分摊到户的，未考虑到楼幢间及楼层间差异等因素，且亦未公示并经业主确认，故存在一定的不合理性，但考虑到小区必然会产生公共水电费用支出，被告作为业主理应予以分摊，结合本市各小区公摊水电费用的大体情况，法院酌定被告应支付上述公摊水电费的60%，为201元，对原告超出部分的诉讼请求，依法不予支持。原告另要求被告承担逾期支付物业管理服务费及公摊水电费的违约责任，因其未举证证明向被告催讨并被拒付的事实，且考虑到本案中原告退出小区可能致使业主交款不便等因素，对原告的该项诉请依法不予支持。综上，原审依照《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈登忠应自本判决生效之日起五日内支付给原告深圳市公元物业管理有限公司物业服务费1380.77元及公摊水电费201元；二、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告陈登忠负担。
一审宣判后，原审被告陈登忠不服，向本院提出上诉。
上诉人陈登忠上诉称：一、被上诉人在一审中的主张是2012年6月30日之后向上诉人收费，因此本案的焦点是这个时间段被上诉人赖在上诉人小区是否合法，以及是否有权向上诉人主张收费及收费标准的问题。被上诉人已经承认前期物业服务合同至2012年6月30日届满，被上诉人无法提供证据证明其关于期满后业主和有关方面要求其继续服务的陈述，也没有业主大会授权业委会与之继续签订合同。故前期物业服务合同期满后被上诉人仍拒不退出小区，强制收费，系非法留置小区获取经济利益。且上诉人现提供新的证据表明，被上诉人赖在小区至其撤离期间，小区电梯被损坏11台，因电梯间的钥匙被被上诉人掌握，不能排除其故意破坏的嫌疑，故被上诉人赖在小区侵害了业主本可以享受优质物业服务的权利，属于施害方。二、一审法院查明事实部分，“被告陈登忠接收套房并与原告公元物业下属的福清卓越观天下分公司签订了前期物业服务协议”、“2009年4月7日原告公元物业与明越花园（卓越·观天下）小区的开发商福建卓越建设工程开发有限公司订立了前期物业服务合同”以及“以上事实，有原告提交的入伙手续书、前期物业服务合同、协议、收款收据、产权面积计算汇总表及当事人陈述等为证，依法予以认定”，上述事实认定是错误的。1、上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议并没有按照物业管理条例的规定向福清市建设局备案，上诉人亦系被胁迫签字且仅签字了一页纸，该协议属无效。一审无视上诉人购房时已备案的前期物业是福建汇升房地产管理公司的事实，且一审时被上诉人并没有提交其与开发商签订的前期物业服务合同，一审判决书却写被上诉人提交了该合同，认定错误。一审对重要证据质证疏漏。2、“入伙手续书”，上诉人未签字，并不生效。“收款收据”复印件，不能证明被上诉人有权继续向上诉人收费。被上诉人提交的产权面积计算汇总表，与其主张的非法赖在小区收费也无关联。对上述与事实无关联的证据，一审却予以认定，违反证据规则。三、被上诉人存在严重乱收费，其主张的公摊费用没有出具水电部门的正式收费发票，没有提供其主张的公摊费是上诉人受益产生的费用（许多费用是被上诉人自己使用产生及其偷盗有偿供给周边工地和开发商三期施工使用）以及其有权代收代交的证据，属于举证不能。一审仅凭被上诉人编制的收费表即判令上诉人应支付60%，依据不足。四、一审没有认定被上诉人服务瑕疵与物业费存在关联，无视业主长期被被上诉人侵权的事实，判决不公。综上，原审事实认定不清，法律适用错误，请求撤销原判，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人公元物业答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、对于上诉人前期物业是福建汇升房地产管理有限公司，是原来与业主签订过物业合同，但该份合同根本没有履行，与本案没有关系。三、原审认定水电公摊上诉人承担60%，严格来讲上诉人要全额承担，但我方认为金额较小，我方亦认可了一审的判决，故请求二审法院维持原判。
经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。
二审诉讼过程中，上诉人提交《联络函》一张，证明被上诉人赖在小区期间，小区电梯损毁情况。经质证，被上诉人认为该联络函不属于二审新证据，在此前提下，其是与福清市祥和物业服务有限公司之间的联络函，其内容与本案不相关。本院经审查认为，上诉人提交的《联络函》不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中新的证据的范畴，本院不作为新证据予以采纳。
根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
双方当事人争议焦点为：1、上诉人应否支付诉争物业费；2、原审认定的水电公摊费金额是否合理。对此，本院分析、认定如下：
一、关于上诉人应否支付诉争物业费问题。从现有证据来看，物业服务合同届满后，小区业主委员会并没有要求公元物业退出小区并移交物业设施；相反，在公元物业继续提供物业服务情形下，业主委员会并没有提出异议，因此应认定双方形成事实上的物业服务关系。对此，小区业主应支付相应的物业费。上诉人关于公元物业强制缔约的主张并无事实依据，不予支持。原审对此节处理并无不当，应予维持。上诉人并无证据证明其系受胁迫与被上诉人签订物业服务合同，双方在物业服务合同的最后一页签章处签字确认的行为符合业主与物业订立服务合同的通常习惯，在上诉人无相反证据的情况下，一审对该物业服务合同予以认定并无不当。至于物业服务合同是否备案，对双方已形成事实上的物业服务关系并无影响。上诉人关于物业服务合同因未备案而无效的观点，系对法律的误解，不予支持。此外，若被上诉人的物业服务不到位，上诉人应依法另行起诉，而非以此为由在本案中拒交物业费，一审对此已在判决中释明，上诉人关于一审未认定被上诉人服务瑕疵内容的上诉理由不能成立。
二、关于原审认定水电公摊费金额是否合理问题。原审认定上诉人应公摊水电费的金额并非完全依据被上诉人的主张与证据，而是考虑小区必然产生水电公摊费的事实，并结合本市各小区公摊水电费用的大体情况而酌情确定的。该认定系根据本市小区水电费公摊实际情况，已剔除被上诉人主张的不合理部分。因此原审关于水电费公摊金额的确定较为合理，对此应予维持。
综上所述，本院认为，上诉人上诉无理，不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费50元，由上诉人陈登忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 赵雪莹
代理审判员 黄 锋
二〇一五年十一月五日
书 记 员 王 惠
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。