广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第162号
上诉人（原审原告，反诉被告）：杨玉兰，女，汉族，1969年4月3日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：黄鸿钦，广东凯邦律师事务所律师。
委托代理人：赖文韬，广东凯邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴爱华，女，汉族，1967年12月13日出生，住珠海市香洲区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁志清，男，汉族，1975年10月11日出生，住珠海市香洲区。
上诉人杨玉兰与被上诉人吴爱华、梁志清房屋买卖合同纠纷一案，杨玉兰不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第200号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年11月29日，杨玉兰与吴爱华、梁志清签订一份《房屋买卖合同》，约定：一、杨玉兰将其所有的位于珠海市香洲区香洲人民西路366号宝地康泰3栋1单元203房（权属人：杨玉兰，该房为珠海市香洲区红山村拆迁补偿安置房）出卖给被告吴爱华、梁志清；二、该房产按现状装修出售，建筑面积90.42平方米，房产转让总价人民币36万元，杨玉兰实收36万元（无论最终确权面积多少均为该转让价，如面积有超出，超出面积的价款由吴爱华、梁志清自行向开发商补价，如有退款归吴爱华、梁志清所有）；产权过户时，吴爱华、梁志清按国家规定承担包括杨玉兰应交纳的一切税费及吴爱华、梁志清应交纳的一切税费，杨玉兰不承担任何税费，过户报税的评估价由吴爱华、梁志清自行决定；三、房款支付：本合同签订之日，吴爱华、梁志清向杨玉兰支付首期购房款5万元整，杨玉兰在收取该5万元的同时，将该房产交付给两被告使用；产权过户的当天杨玉兰先收取吴爱华、梁志清支付的第二笔购房款5万元，再协助办理产权过户；剩余购房款26万元吴爱华、梁志清于双方办理产权过户之日起4个月内付清；四、本合同签订、杨玉兰收取首期购房款5万元的当日，杨玉兰将该房屋交付给吴爱华、梁志清，杨玉兰负责结清交房前物业管理、水电费等包括应入伙而产生的入伙费在内的全部费用，交房后的有关费用由吴爱华、梁志清自行承担；五、房屋产权过户时间：杨玉兰房地产权证出证之日（由开发商决定）起30日内，双方办理产权过户手续；六、违约责任：在产权过户前，如杨玉兰中途不卖、一房多卖、重卖或因杨玉兰的原因该房产被查封，导致吴爱华、梁志清无法顺利办理产权过户或无法顺利领取房地产权证，均视为杨玉兰违约（政府及开发商的原因除外），吴爱华、梁志清有权解除合同，杨玉兰除将所收取的全部房款退回吴爱华、梁志清外，还需承担已收房款同等金额的违约责任并赔偿吴爱华、梁志清的全部装修损失，吴爱华、梁志清则按每月1500元向杨玉兰支付该房的租金。如吴爱华、梁志清逾期3日不按合同约定及时支付购房款，杨玉兰有权单方面解除合同，并不予退还吴爱华、梁志清已付的购房款。
《红山村村居民回迁户产权登记申请表》显示，案涉房屋登记的原产权人为杨玉兰，该申请表已由居委会、开发商和改建办盖章予以确认。
《房屋买卖合同》签订同日，吴爱华、梁志清向杨玉兰支付首期款5万元，杨玉兰将房屋交付给吴爱华、梁志清，吴爱华、梁志清自2006年12月入住至今，该房屋现今仍没有办理房地产权证。杨玉兰主张该房屋由于开发商的原因至今无法办理产权证。吴爱华、梁志清则反诉称，开发商、居委会以及物业公司曾多次公开通知回迁业主办理房产证，但杨玉兰一直不予办理。吴爱华、梁志清提供了2011年5月8日、2011年8月27日、2012年2月28日分别由物业公司、居委会以及开发商发出的办证通知。
案件审理过程中，杨玉兰提供开发商珠海市宝地康泰房地产有限公司（以下简称宝地康泰公司）于2013年10月16日出具的《证明》一份，写明案涉房屋截至2013年10月16日止，由于其公司的原因仍未办理房产证件。原审法院于2013年10月23日向宝地康泰公司发出调查函，就案涉房屋的产权办理事宜进行调查。2013年10月28日，宝地康泰公司出具一份《回函》，内容如下：一、杨玉兰名下的“宝地康泰”3栋1单元203房目前已具备办证条件。另外在回迁房办理入伙之日起至2007年7月份以前统一可办理房产证；二、该房至今未办理房产证主要原因是：在入伙至2007年7月份业主错过了办证时间，在2007年7月27日至2013年6月25日期间由于公司股东出现纠纷，公章被珠海市经侦大队收押，所以未能盖章办理房产证手续；三、目前“宝地康泰”3栋1单元203房可到财务核算有关款项后到税务局开具发票即可办理房产证。
杨玉兰一审的诉求为：1、确认杨玉兰与吴爱华、梁志清于2006年11月29日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令吴爱华、梁志清将位于珠海市香洲区香洲人民西路366号宝地康泰3栋1单元203房退还给杨玉兰；3、判令吴爱华、梁志清向杨玉兰支付租金117000元（自2006年12月起暂计至2013年5月，每月按1500元计算）；4、判令吴爱华、梁志清承担本案诉讼费用。
原审法院认为，2006年11月29日，杨玉兰与吴爱华、梁志清签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。
杨玉兰以出卖房屋未能办理房地产权证无法取得权属证明为由，要求确认《房屋买卖合同》无效。首先，《城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于管理性规定而非效力性强制性规定，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，不能据此认定房屋买卖合同无效，当然也不能产生相互返还的法律后果；其次，双方签署《房屋买卖合同》时，已有相关单位盖章签署的《红山村村居民回迁户产权登记申请表》证实杨玉兰原产权人的身份，案涉回迁房的权属和位置明确，之后亦可取得产权，原告杨玉兰对房屋具有处分权；再次，在《房屋买卖合同》签署之后，该楼盘的开发商、居委会以及物业公司均有书面通知业主办理回迁房的房地产权证，开发商宝地康泰公司出具的《回函》亦证明案涉房屋在办理入伙之日起至2007年7月份以前，均可办理房产证，在目前仍具备办证条件，仅在2007年7月27日至2013年6月25日期间由于该公司内部原因不能办理产权证。综上，杨玉兰关于案涉房屋无法取得权属证明的主张缺乏理据，原审法院不予采纳。杨玉兰没有尽到合同约定的办证义务，违约在先，其要求确认合同无效、退还房屋、支付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
由上，案涉房屋早已具备办理产权证的条件，杨玉兰拒不协助两被告办理产权登记手续的行为已构成违约。杨玉兰应在合理期限内办妥案涉房屋的产权证书，并将案涉房屋过户至吴爱华、梁志清名下，相关税费由双方依照合同约定承担。至于剩余房款，杨玉兰没有请求，原审法院不予处理，亦由双方依照《房屋买卖合同》履行。
至于迟延过户违约金，杨玉兰迟延履行过户义务，理应承担吴爱华、梁志清由此造成的损失。吴爱华、梁志清反诉要求杨玉兰支付以人民币5万元为基数，自2007年1月1日起计至过户之日止，按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算的违约金，合理有据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，原审法院作出如下判决：
一、确认双方于2006年11月29日签订的《房屋买卖合同》有效；二、杨玉兰于判决书发生法律效力之日起三十日内，办理珠海市香洲区香洲人民西路366号宝地康泰3栋1单元203房的房地产权证书，并协助吴爱华、梁志清办理该房产的产权过户手续；三、杨玉兰于判决书发生法律效力之日起内十五日内向吴爱华、梁志清支付迟延过户的违约金，违约金以人民币5万元为基数，自2007年1月1日起按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计至过户之日止；四、驳回杨玉兰的全部诉讼请求。一审本诉受理费减半收取9480元，反诉受理费减半收取7477.19元，保全费340.17元，共计17297.36元，均由杨玉兰负担。
一审判决后，杨玉兰不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销珠海市香洲区（2013）珠香法民三初字第200号《民事判决书》第三项；2、改判由被上诉人吴爱华、梁志清承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法予以改判决，理由如下：原审法院认定本案的事实有严重错误。首先，案涉位于珠海市香洲区香洲人民西路366号宝地康泰3栋1单元203的房屋至今未能办理房地产权证，无法取得房屋权属证书。珠海市宝地康泰房地产有限公司将上诉人梁玉兰的房屋拆迁时，双方签订了房屋拆迁合同，并且约定该司为上诉人办理房地产权证，并收取了上诉人杨玉兰的土地使用权证书。由此可见，案涉房屋的办证义务人是珠海市宝地康泰房地产有限公司，而不是上诉人杨玉兰。其次，只有珠海市宝地康泰房地产有限公司将案涉房产办理至上诉人杨玉兰名下，上诉人杨玉兰才可能以及有权将案涉房屋过户给他人，而无论是签订合同的时候还是目前，珠海市宝地康泰房地产有限公司均未为上诉人杨玉兰办理房地产权证。原审法院采信珠海市宝地康泰房地产有限公司“案涉房屋至今未办理房地产权证主要原因是：在入伙至2007年7月份业主错过了办证时间”的说法，将无法办证的责任推卸给上诉人，对上诉人杨玉兰是不公平的。原审法院不考虑拆迁方的办证能力、办证期限等因素，仅凭珠海市宝地康泰房地产有限公司的一面之词认为上诉人没有办证，要求上诉人杨玉兰支付违约金也是严重错误的。况且，被上诉人吴爱华、梁志清要求支付违约金的请求也超过诉讼时效。
综上所述，上诉人杨玉兰认为，一审判决认定事实、适用程序、适用法律都有错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项的规定，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人吴爱华、梁志清答辩称：被上诉人吴爱华、梁志清与上诉人杨玉兰于2006年11月29日双方自愿签订《房屋买卖合同》之日起至今，上诉人杨玉兰故意拖延不办理房产证并拒绝协助被上诉人吴爱华、梁志清办理产权过户义务，导致被上诉人吴爱华、梁志清长达7年之久至今未能取得该房产权证书。上诉人杨玉兰这种故意拖延办证以及恶意违约行为有责任承担给被上诉人吴爱华、梁志清造成的损失。理由如下：1、2006年底至2013年期间，开发商、红山居委会和物业管理处多次张贴公告催促未办理房产证的村民尽快到房产公司办理，而上诉人杨玉兰不配合房产公司结算办理房产证并拒绝协助被上诉人吴爱华、梁志清办理产权过户手续，直至2013年12月18日，宝地康泰房地产有限公司又在小区大门及各楼道口张贴了催促各回迁房未办证业主办理房产证的通知。2、在合同签订期间，涉案房具备办证条件乃至于目前也具备办证条件但上诉人杨玉兰因市场房价上涨等原因迟迟不肯办理协助被上诉人吴爱华、梁志清过户。因上诉人杨玉兰故意拖延不协助办证，在现行房产政策下，办理过户手续税费等费用已经给被上诉人吴爱华、梁志清造成购房成本剧增，带来巨大的经济损失。同时因没有房产证也给被上诉人吴爱华、梁志清生活、工作带来诸多不便，尤其小孩入学造成重重障碍，直接或间接地造成了不必要的经济损失。3、被上诉人吴爱华、梁志清要求上诉人杨玉兰支付的违约金属合情合理的要求，更是在诉讼时效期限内。
综上所述，上诉人杨玉兰理应承担迟延办证给被上诉人吴爱华、梁志清造成的损失，支付给被上诉人吴爱华、梁志清以人民币5万元为基数，自2007年1月1日起计至过户之日止，按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计算的违约金；同样，本案所有的诉讼费用理应由上诉人杨玉兰承担，请求二审法院维持原判。
经审理，上诉人杨玉兰对原审法院查明的“两被告提供了2011年5月8日、2011年8月27日、2012年2月28日分别由物业公司、居委会以及开发商发出的办证通知”的事实有异议，对原审法院查明的其他事实无异议。被上诉人吴爱华、梁志清对原审法院查明的其他事实无异议。
本院对原审法院查明的当事人均无异议的事实予以确认。
本院认为，上诉人杨玉兰上诉主张办理房屋产权证书的义务是案外人珠海市宝地康泰房地产有限公司且因为案外人珠海市宝地康泰房地产有限公司的原因而未能办理涉案房屋产权证，故其不应承担违约责任。因此，本案的焦点为上诉人杨玉兰应否承担逾期办证及过户的违约责任。为此，本院认为，首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，在商品房转移登记中，办证义务主体为购房人，开发商作为出卖人是协助办证义务，即提供转移登记所需全部资料并配合办证。因此，上诉人杨玉兰将办理涉案房屋产权证的全部义务归责于作为开发商的案外人珠海市宝地康泰房地产有限公司没有法律依据；其次，根据原审法院向作为开发商的案外人珠海市宝地康泰房地产有限公司的调查，涉案房产仅在2007年7月27日至2013年6月25日间由于公司内部原因不能办证，而在办理入伙之日起至2007年7月份以前以及目前均具备办证条件。上诉人杨玉兰未提交证据证明其向作为开发商的案外人珠海市宝地康泰房地产有限公司提出过办证申请；最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”之规定，退一步讲，即使是因为作为开发商的案外人珠海市宝地康泰房地产有限公司的原因未能办证，上诉人杨玉兰也应向作为合同相对方的被上诉人吴爱华、梁志清承担违约责任。
综上所述，上诉人杨玉兰的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1050元，由杨玉兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年××月××日
书 记 员 陈 颖