重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第06080号
原告重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道新山村57号，组织机构代码75009524-8。
法定代表人孙宗，该公司总经理。
委托代理人谭淋，女，1987年5月13日出生，汉族，系重庆君航物业管理有限公司工作人员，住重庆市綦江区。
被告李翠娥，女，1971年8月9日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆君航物业管理有限公司与被告李翠娥物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，由审判员黎伟独任审判，适用简易程序于2015年9月22日公开开庭进行了审理，原告重庆君航物业管理有限公司的委托代理人谭淋和被告李翠娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆君航物业管理有限公司诉称，被告系润庆?山予城小区的业主，根据原、被告于2011年5月24日签订的《润庆?山予城小区物业服务合同》的约定：被告从2013年6月起每月25日前按照114.87元／月的标准交纳物业服务费，并据实分摊公共能耗费、二次供水加压费，如果被告逾期未交纳，从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。之后，原告向被告提供了物业服务，被告每月主动按时交纳了物业服务费和承担每月实际用量公共能耗费、二次供水加压费，至2015年3月为止。2015年4月起，被告每月未按照约定交纳过物业服务费及公共能耗费、二次供水加压费。期间，经原告多次以电话或书面方式向被告催收未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权利，原告诉至法院，请求法院判决：（1）被告立即向原告支付尚欠的2015年4月至2015年7月份止的物业服务费计459.48元及从2015年4月26日起每天按3‰计算至2015年7月25日止的违约金计62元；（2）被告立即向原告支付尚欠的2015年2月至2015年6月份止的二次供水加压费32.8元（使用水起止吨位为165吨—206吨）及从2015年2月26日起每天按3‰计算至2015年7月25日止的违约金计14.8元；（3）被告立即向原告支付尚欠的2015年4月至2015年7月份止的公共能耗费30.5元及从2015年4月26日起每天按3‰计算至2015年7月25日止的违约金计9.6元；（4）本案诉讼费由被告承担。
被告李翠娥辩称，第一，原告所诉称的被告尚欠物业服务费、公共能耗费、二次供水加压费的时间属实，金额要以单据为准。第二，被告接房时，原告强制要求被告签订《物业服务合同》等资料，否则原告就不将房屋交付给被告。第三，被告在申请对房屋装修时，原告还强制向被告收取了“装修期间电梯使用费271元”。实际上，被告的房屋由前夫陈道全及其表兄弟曹勇进行装修、装饰，而原告向被告出具的单据上单方面书写交款单位为装修公司。本小区业主到有关部门反映物业房屋的意见后，才获悉原告向被告收取“装修期间电梯使用费271元”属于违法行为，依照綦江区发改委的行政执法告诫函，被告认为原告向被告收取“装修期间电梯使用费271元”属于违法行为，原告理应退还给被告，附綦江区发改委的行政执法告诫函、收据予以佐证。只要原告将“装修期间电梯使用费271元”退回给被告后，被告就向原告交纳物业服务费、公共能耗费、二次供水加压费。现在被告认为首先由原告退还其违规收取的“装修期间电梯使用费271元”给被告，或将“装修期间电梯使用费271元”抵扣被告尚欠的物业服务费、公共能耗费、二次供水加压费后，不足的费用，才由被告向原告交纳。至于原告主张的物业服务费和公共能耗费及二次供水加压费的违约金的诉讼请求，因原告违约收费在先，被告对此不予认可。
经审理查明，因被告购买的位于綦江区住房（建筑面积为79.22平方米）。2011年5月24日，原、被告签订了《润庆?山予城小区物业服务合同》、《润庆?山予城业主公约》，内容为：（1）被告委托原告对润庆?山予城实施物业管理服务，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务。（2）本物业管理区域的物业服务收费以物价局核定标准收取；共用的专项设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向业主或使用人分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；业主应于接房通知书上明确的接房时间最后一天起交纳物业服务费用，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知物业服务企业，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反《物业服务合同》及《业主公约》的约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务费及其相关费用的，每日按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金。（3）合同期限为六年，自2010年9月30日起至2016年9月29日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为六年。（4）为规范小区装修管理，本小区统一约定：业主接房时，应交纳装修保证金（住宅2000元／户；非住宅3000元／户），还向物业公司交纳装修垃圾二次转运费5.00元／平方米（按建筑面积计算）和装修期间电梯使用费4.50元／平方米（按建筑面积计算）。2013年6月3日，被告接收了坐落于綦江区房屋。同年9月18日，被告向原告交纳装修期间垃圾二次转运费396元，原告向被告预收公共水电费90元、二次供水加压费72元。之后，原告按照《物业服务合同》、《润庆?山予城业主公约》向被告的坐落于綦江区房屋提供了相关的物业服务，被告也向原告交纳了物业服务费（79.22平方米×1.45元／平方米=114.87元／月）、公共能耗费，至2015年3月份。2015年4月1日起，被告以原告违规收取“装修期间电梯使用费271元”为由，每月拒绝向原告交纳物业服务费114.87元、公共能耗费及二次供水加压费，至2015年7月份止，计4个月，尚欠物业服务费计459.48元、公共能耗费计30.5元及自2015年2月起至2015年6月份的二次供水加压费计32.8元。其间，原告一边向被告多次以书面形式或电话形式催收尚欠物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费，一边仍然对被告的坐落于綦江区文龙街道沙溪路16号润庆?山予城小区5幢1单元15-2号房屋物业进行垃圾清运、清洁等服务，并保障该幢大楼的电梯正常运行和维护。2015年年初，该小区成立了业主委员会，该业主委员会未重新与原告等物业企业签订《物业服务合同》。庭审中，经调解，双方未能达成一致意见，各持己见。
另查明，2015年2月9日，綦江区发展和改革委员会作出綦发改告诫（2015）01号行政执法告诫函，内容为：綦江区境内各物业管理服务公司：根据国家发展和改革委员会2007年发布的《价格监督检查提醒告诫办法》第三条的规定，因我区境内近段时间物管收费的价格举报呈上升趋势，特别是违规收取“装修期间电梯使用费”的问题，针对以上情况我委要求境内各物业管理服务公司严格执行《重庆市物业管理条例》、渝价（1999）398号和渝价（2004）778号等文件的规定，严禁收取或变相收取“装修期间电梯使用费”。希各物业管理服务公司立即开展自查，如有收取“装修期间电梯使用费”的违价行为，应立即整改，对整改不力的，我委将严肃查处。在以后的工作中，我们将重点关注“12358”价格举报投诉，各物业管理服务公司倘若不听从告诫，再发生擅自涨价、自立项目收费，特别是收取“装修期间电梯使用费”等价格违法行为的，我委将依据相关法律法规从严处理。另据被告举示的原告于2013年9月28日出具的收据二份来看，其中一张收据上载明：“交款单位为装修公司，装修期间电梯使用费271元”，另一张收据上载明：“交款单位为李翠娥，装修期间垃圾二次转运费396元”。
前述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《润庆?山予城小区物业服务合同》、《润庆?山予城业主公约》、费用明细表、收据、催款通知书、情况说明，被告提供的重庆市綦江区发展和改革委员会行政执法告诫函复印件一份、收据二份、离婚协议予以证明，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《润庆?山予城小区物业服务合同》、《润庆?山予城业主公约》是双方真实意思的表示，对原、被告均具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面地履行自己约定的义务。因被告对原告所诉称的其尚欠物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费的时间无异议，加之原告提供的证据能够证明原告诉称被告尚欠的物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费的时间及金额正确，故本院对原告诉称被告尚欠的物业服务费459.48元、二次供水加压费32.8元、公共能耗费30.5元予以采信。根据原告诉称和被告辩称，本案争议的焦点如下：
一、被告拒绝交纳物业服务费、公共能耗费的抗辩理由是否正当的问题。首先，根据原告举示的《润庆?山予城业主公约》来看，本案原、被告已于2011年5月24日书面形式明确约定原告收取装修保证金、装修垃圾二次转运费、装修期间电梯使用费的金额及计算方法。其次，根据被告举示的收据来看，本案原告于2013年9月28日收取了装修公司在装修期间电梯使用费271元。综述，本院认为：目前被告提供的证据不能够证实原告于2013年9月28日向被告个人收取“装修期间电梯使用费271元”的事实存在，对被告此辩称意见不予采纳，至于被告提出的前述问题，被告可以另行途径解决，维护自身合法权益，因此被告拒绝交纳2015年4月1日至同年7月31日止的物业服务费计459.48元、二次供水加压费计32.8元、公共能耗费计30.5元的理由不正当，故本院对原告此项诉讼请求予以支持。原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；其在物业服务中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利；其还应当接受业主的监督，如业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生。被告作为业主，其享有权利的同时，也应当按照合同约定按时交纳物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费等义务，防止因物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生。
二、是否支持原告要求被告支付尚欠物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费的违约金的问题。由于原、被告之间对原告是否违规收取“装修期间电梯使用费”的问题缺乏交流沟通、释明，故本院认为被告从2015年4月起每月不是恶意拒绝交纳物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费，对原告要求被告支付物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费的违约金的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告李翠娥在本判决生效后五日内向原告重庆君航物业管理有限公司支付2015年4月1日至2015年7月31日止的物业服务费计459.48元、公共能耗费计30.5元，共计489.98元；
二、被告李翠娥在本判决生效后五日内向原告重庆君航物业管理有限公司支付2015年2月1日至2015年6月30日止的二次供水加压费计32.8元；
三、驳回原告重庆君航物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取25元，由被告李翠娥负担，此费已由原告重庆君航物业管理有限公司预交纳，被告李翠娥在履行上述义务时一并付给原告重庆君航物业管理有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黎伟
二０一五年十月十四日
书记员 彭超