湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7856号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张杰，男，汉族，1969年12月13日出生，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：陈航，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任立瑶，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张京，男，汉族，1985年9月13日出生，现住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：蒋新，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者。
原审第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。
法定代表人：高凡春，该公司推广总监。
上诉人张杰因与被上诉人张京、原审第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日受理后，依法组成合议庭于2018年1月18日公开开庭对本案进行了审理，上诉人张杰的委托诉讼代理人陈航、任立瑶，被上诉人张京及委托诉讼代理人蒋新到庭参加诉讼，原审第三人中介公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人张杰上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张京的全部诉讼请求，支持张杰的全部诉讼请求。事实及理由：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误。张京因自身原因导致贷款未获通过，构成违约。在变更付款方式协商未果的情况下，张杰因合同目的不能实现，依法享有合同解除权。2、在原审诉讼中，张京以保证金的方式向法院缴纳尾款，与双方合同约定明显不符，原审判决认为合同履行障碍已消除，无事实和法律依据。
被上诉人张京辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
2017年2月23日，张京诉至一审法院，请求：1.张杰继续履行与张京所签订的关于购买金太阳米兰小镇西区1栋1单元601室房屋的《武汉市存量房屋买卖合同》，与张京办理该房屋交易手续；2.张杰向张京支付违约金10万元；3.诉讼费、代理费5.3万元全部由张杰承担。
张杰提出反诉请求：1.解除2016年8月21日双方签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；2.张京支付张杰违约金20万元；3.张京承担本案反诉费用、律师代理费2万元。
一审中，中介公司针对张京的本诉和张杰的反诉一并述称，张京陈述案件情况属实，中介公司居间于2016年8月21日就涉案房产签署合同后，2016年8月29日张京通过招行武钢支行提前支付32万元用于张杰提前还贷，2016年9月19日买卖双方一同前往经开房管局办理不动产权证，张京支付办证费用16,495元，2016年11月23日经开房管局办理张杰不动产权证，2016年11月25日张杰取走不动产权证，2016年11月28日买卖双方一同前往光大银行江汉支行办理面签，2017年1月6日光大银行回复张京贷款申请未能通过，根据合同约定张京可以重新选择银行贷款或支付全款完成交易，张杰对此提出异议。
一审认定事实：2016年8月21日，在中介公司的居间下张京与张杰签订《居间服务合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《签约提示》等，明确双方交易中的注意事项和交易流程，明确居间服务费1.50万元由张京负担。同日，张京与张杰签订《武汉市存量房屋买卖合同》，合同第一至八条约定：张京以100万元购买张杰名下房屋（合同号：经081500299），该房屋已设定抵押，剩余贷款32万元，张京应于本合同签订当日向张杰支付购房定金5万元，张京拟贷款50万元，具体批贷款金额和批贷时间以银行审核为准，如若贷款银行的批贷金额少于拟贷款金额，买卖双方如无另行补充约定，张京最晚应于房屋权属转移登记成功当天一次性补足，张京向张杰支付32万元用于张杰提前还贷，房屋产权转移办理的当天张京向张杰支付13万元，一手产权证办理出证后15日内双方办理银行贷款面签，任何一方逾期的，适用本合同第九条第（五）款的约定，张京因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，张杰同意张京再次申请贷款，按第九条第（四）款约定执行，本次交易应缴纳的所有税费及产权转移中产生的其他费用由张京承担等。合同第九条第（四）款约定：若张京无法按合同约定的贷款方式申请贷款的，张京可继续向其他贷款银行申请贷款，但再次贷款获得批贷函的时间不得超过本合同签订之日起80个工作日，另经张杰书面同意后，张京亦可申请改变贷款方式，双方另行签署补充协议，因贷款方式改变导致的合同履行时间增加，双方互不承担违约责任。但若贷款方式变更，双方面签资料准备齐全后，因张京原因导致自重新面签之日起60个工作日内仍无法通过贷款审批的，或继续申请贷款但超过本条约定的合同签订之日起80个工作日的，张杰有权解除合同，张杰选择解除合同的，按本合同第十条第（一）款的约定执行，张杰选择继续履行合同的，由双方协商解决。合同第九条第（五）款约定：除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同，如守约方选择继续履行的，买卖双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除条款约定。合同第十条约定：如张杰依照本合同的约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自张杰向张京发出的书面通知到达张京之日起自动解除，张京应按成交总价款的20%向张杰承担违约的责任，张杰于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的张京已付款，如已付款不足以抵扣，张京应于解除之日支付不足部分，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由张京承担等。合同第十二条约定：因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担等。合同签订后，张京按约支付张杰定金5万元，于2016年8月29日支付张杰32万元用于提前还贷，2016年9月19日支付一手房办证费用16,495元，2016年11月25日张杰从房地局领取涉案房屋的不动产权证。2016年11月28日，张京、张杰在中介公司的陪同下到光大银行办理贷款审批手续，2017年1月6日，张京被告知批贷不成功。其后，张京联系张杰办理第二次贷款，张杰拒绝。2017年1月12日，张杰向张京送达解约通知书，2017年1月14日，张京书面催告张杰配合继续履行合同，否则将依约追究违约责任等。
一审对当事人有争议的事实的质证和认定情况：张京提交的居间费收据，张杰认为与其无关，因系张京购房支付中介公司的居间费，与张京和张杰间的争议无关，故仅对真实性予以采信；张京提交的杜芬书面证言及身份证复印件，仅张杰对证明目的有异议，对该证据的真实性予以采信，证实张杰得知张京贷款被拒批后，不同意配合申请第二次贷款的事实；张京提交的委托代理合同、收据，张杰对此不予认可，中介公司认为与其无关，因张京提交的收据非正规的票据，也无支付凭证印证，对张京该组证据的证明目的不予采信；张京提交的执业证书、收据标准，张杰不予认可，但未能提供反证，故认可法律服务所可以按政府指导价收费的证明目的；张杰提交的房屋权属证书代管收据，张京对证明目的不予认可，因该证据仅能证实张杰履行合同约定的义务之一，并不能证实张杰履行了合同约定的全部义务，对张京提出的异议予以采信；张杰提交的委托代理合同、发票，张京对真实性无异议，中介公司认为与其无关，对该证据的真实性予以采信。
一审认为：张京、张杰在中介公司居间下，三方自愿签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为有效，各方均应依约履行各自义务。合同签订后，张京依约支付定金5万元，支付购房款32万元用于张杰提前还贷，支付张杰一手房办证费用16,495元帮助张杰取得一手房屋不动产权证，张杰也在取得不动产权证的几天后配合张京办理银行贷款面签，双方在上述义务的履行过程中均系依合同约定履行，不存在违约。但截止合同约定的80个工作日时限即2016年12月15日时，张京的贷款正处于银行审批中，依据双方合同约定的张京拟贷款50万元，具体批贷款金额和批贷时间以银行审核为准，同时双方约定因张京自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，张杰同意张京再次申请贷款，按第九条第（四）款约定执行，由此2017年1月6日张京因其配偶的不良信用纪录导致未能通过贷款审批时，虽已远超过合同约定的80个工作日，但非张京主观故意拖延。根据合同第九条第（四）款约定：若张京无法按合同约定的贷款方式申请贷款的，张京可继续向其他贷款银行申请贷款，但再次贷款获得批贷函的时间不得超过本合同签订之日起80个工作日，另经张杰书面同意后，张京亦可申请改变贷款方式，双方另行签署补充协议，因贷款方式改变导致的合同履行时间增加，双方互不承担违约责任，但若贷款方式变更，双方面签资料准备齐全后，因张京原因导致自重新面签之日起60个工作日内仍无法通过贷款审批的，或继续申请贷款但超过本条约定的合同签订之日起80个工作日的，张杰有权解除合同，张杰选择解除合同的，按本合同第十条第（一）款的约定执行，张杰选择继续履行合同的，由双方协商解决，该条款并未明确约定张京的第一次贷款拒签超过80个工作日时张杰享有合同的解除权，由此张京与张杰在第一次贷款拒签超过80个工作日是否属于违约及张杰是否可以解除合同约定不明确。根据合同第九条第（五）款约定：除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同，张杰在张京的第一次贷款遭拒后，未能根据约定继续配合张京申请贷款，也未根据合同约定催告张京履行，径行解除合同不符合合同约定的条件。在诉讼过程中张京自愿交纳了65万元的担保金保证合同的继续履行，张京配偶原因导致不能申请贷款所致合同履行的障碍已经消除，双方仍应继续履行合同为宜，故张京主张张杰继续履行合同并办理房屋交易手续的诉讼请求予以支持，张杰主张解除合同的反诉请求不予支持。本案纠纷系张杰单方解除合同所致，张杰主张京支付违约金20万元及律师代理费的反诉请求，不予支持。张京主张杰向其支付违约金10万元及承担代理费的诉讼请求，因张京配偶的不良信用纪录导致未能通过贷款审批导致合同履行存在争议，张京未及时与张杰协商变更合同履行方式，对导致本案纠纷发生也有一定过错，对张京的该项诉讼请求也不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、张杰继续履行与张京所签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起15日内配合张京办理涉案房屋过户手续；二、驳回张京的其他诉讼请求；三、驳回张杰的反诉请求。本诉案件受理费3,360元，减半收取1,680元，保全费3,670元，合计5,350元（张京已预交），由张京负担1,680元、张杰负担3,670元。反诉案件受理费4,600元，减半收取2,300元（张杰已预交），由张杰负担。
本院经审理查明：张杰称涉案房屋的不动产权证，一直由中介公司保管。一审查明的其他事实属实。
本院另查明如下事实：
1、张京于2011年9月13日结婚。2016年8月21日，张杰与张京签订《武汉市存量房屋买卖合同》时，张京书面承诺未婚单身。张杰配合张京申请存量房买卖抵押贷款过程中，因张京配偶有不良征信记录，贷款未获通过。
2、在张京申请存量房买卖抵押贷款未获通过后，双方就变更付款方式进行了协商，但未达成一致意见。
3、二审中，张京提交其已通过个人消费抵押贷款的证据，拟证明案涉存量房屋买卖合同可以通过第二次申请取得贷款。张杰质证后对该证据的真实性及证明目的均有异议，且认为该证据不属于新证据。本院认为，基于个人消费抵押贷款与存量房买卖抵押贷款的不同性质，张京是否已通过个人消费抵押贷款均不能达到其证明目的。
4、二审中，张京未能提交其配偶已取消不良征信记录的证据。
5、二审中，张杰明确表示对已收取的款项，均同意退还，并承担相应的利息。
6、案涉房屋系空置毛坯房，一审中，经张京申请予以查封。
本院认为：2016年8月21日，张京、张杰在中介公司居间下，自愿签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，各方均应依约履行各自义务。在合同履行过程中，因张京隐瞒有配偶的事实，且在贷款审批中因配偶具有不良征信记录，导致贷款未获通过。其后在协商过程中，双方既未就变更付款方式达成一致，张京亦未提供其配偶已取消不良征信记录的证据，径行要求张杰配合第二次贷款面签，张杰有理由相信双方合同目的不能实现，要求解除合同有事实和法律依据，张杰对第二次贷款面签不予配合不构成违约。关于张杰主张张京在合同履行过程中构成违约的问题，张京配偶的不良信用纪录导致未能通过贷款审批，合同不能履行亦不能归责于张京，张杰的该项主张本院不予支持。关于张杰已收取的款项，因案涉合同不能履行不能归责于双方的实际情况，且张杰明确表示对已收取的款项均同意退还，并承担相应利息的意见，本院予以照准。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2017）鄂0191民初1457号民事判决；
二、解除张杰、张京于2016年8月21日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；
三、张杰于本判决生效之日起十日内返还张京3**,495元，并支付利息（从2016年8月21日起，以50,000为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率，至本判决指定履行期内实际付清之日止；从2016年8月29日起，以320,000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率，至本判决指定履行期内实际付清之日止；从2016年9月19日起，以16,495元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率，至本判决指定履行期内实际付清之日止）；
四、驳回张京的全部诉讼请求；
五、驳回张杰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审减半收取的本诉案件受理费1,680元、保全费3,670元，由张京负担；一审减半收取的反诉案件受理费2,300元，由张京负担1,150元，张杰负担1,150元。
二审案件受理费7,960元，由张京负担3,480元，张杰负担3,480元。
本判决为终审判决。
审判长 安林锋
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一八年一月二十九日
书记员 申光伟