江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终359号
上诉人（原审原告）：熊志龙，男，汉族。
委托代理人：熊国金，系熊志龙父亲。
委托代理人：刘洋，江西艾民律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江西城泰投资有限公司，住所地：江西省南昌市。
法定代表人：童铁男，董事长。
委托代理人：朱启谋，江西东鸿律师事务所律师。
委托代理人：李昭晖，江西众山律师事务所律师。
上诉人熊志龙因与上诉人江西城泰投资有限公司（城泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第872民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人熊志龙委托代理人熊国金、刘洋，上诉人城泰公司委托代理人朱启谋、李昭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年9月10日，熊志龙与城泰公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定：熊志龙购买城泰公司位于南昌市高新开发区学苑路以东、瑶湖以西的君汇半岛73#住宅楼一单元101室房屋，房屋总价为4869019元；城泰公司应在2014年6月30日前，将经验收合格的房屋交付给熊志龙；如城泰公司逾期交付房屋，逾期不超过60天，则按熊志龙已付房价款的万分之五按日支付从2014年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金；逾期超过60天，熊志龙可要求解除合同，也可要求继续履行合同，如选后者，城泰公司应按熊志龙已付房价款的万分之十按日支付从2014年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金。合同签订后，熊志龙依约向城泰公司支付了全部购房款4869019元。2014年6月29日，城泰公司向熊志龙发出《入伙通知书》，通知城泰公司于2014年7月19日办理入伙手续。熊志龙按《入伙通知书》去收房时，认为房屋不具备交付使用条件，拒绝收房。
另查明，君汇半岛73#楼于2015年8月6日完成竣工验收备案，其《竣工验收备案表》记载：竣工验收日期为2015年4月16日，勘察、设计、施工、监理和建设单位在竣工验收意见栏的意见均为“合格”，落款时间为2014年6月25日，备案意见栏的意见为：君汇半岛73#楼工程的竣工验收备案文件已于2015年8月6日收讫，文件齐全。
原审法院认为，熊志龙与城泰公司签订的《南昌市商品房买卖合同》真实、合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，城泰公司应在2014年6月30日前将经验收合格的房屋交付给熊志龙。但城泰公司在2014年6月29日通知熊志龙交付房屋时，既未取得房屋竣工验收备案表，也未向熊志龙出示经竣工验收的相关材料。而城泰公司庭审提供的《竣工验收备案表》上其自行填写的竣工验收日期是2015年4月16日。据此，城泰公司的行为属于逾期交房，构成违约。熊志龙要求城泰公司向其支付违约金的主张，有事实和法律依据，原审法院予以支持。但是双方合同约定按日万分之十计算违约金，明显过高，原审法院不予采纳。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的有关规定，该违约金应按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。根据《竣工验收备案表》的记载，君汇半岛73#楼于2015年8月6日完成竣工验收备案。为此，违约金应从合同约定交付日的次日2014年7月1日起计算至2015年8月6日竣工验收备案之日止，金额为418282元（4869019×402天×6%×1.3÷365天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、江西城泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向熊志龙支付违约金418282元；二、驳回熊志龙的其他诉讼请求。案件受理费23160元，由熊志龙承担7720元，江西城泰投资有限公司承担15440元。
宣判后，熊志龙、城泰公司均不服提起上诉，熊志龙请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请，一、二审案件受理费由城泰公司承担。
熊志龙上诉称：一审法院片面理解和适用《合同法解释二》第29条，该条款是对《合同法》114条的规定的细化。《合同法》第114条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。这里规定的“适当减少”应当是基于合同约定的违约金或依约定的违约金计算方式折算出来的金额予以适当减少，而不是指以其他计算方式予以替代。结合在本案中，熊志龙将购房款缴纳至城泰公司，在城泰公司占有利用该笔资金时，熊志龙却背负银行借款压力长达一年多而不能按期享有房屋的占有使用，况且城泰公司存在恶意欺诈，缺乏诚实守信的基本原则，迟延交付的过错完全因城泰公司为了追求自己经济利益最大化而一手造成。根据《合同法》114条和《合同法解释二》第29条的规定，应当适用合同约定的违约金计算方法，予以适当减少。才能真正的坚守以事实为依据，以法律为准绳的基本法律原则，方能体现法律的公平正义。
城泰公司请求：撤销一审判决，改判驳回熊志龙的全部诉讼请求。
城泰公司上诉并答辩称：一、竣工验收合格与竣工验收备案是不同的阶段，一审判决混淆了两者之间的关系，认定事实、适用法律均有错误。“商品房经竣工验收合格”是双方约定交付使用条件，该约定符合法律规定，应当作为本案房屋交付使用的唯一条件，而一审判决以城泰公司“未取得房屋竣工验收备案表，也未向熊志龙出示竣工验收的相关资料”，认定城泰公司逾期交房的事实，是随意改变当事人合同的约定，没有事实依据，不符合法律规定。根据建筑法、相关法规规定，竣工备案和竣工验收是两个不同的程序阶段，竣工验收在前，竣工备案在后；房屋竣工验收合格才能交付使用；竣工验收的单位为勘察、设计、施工、工程监理等单位，并由该单位分别签署质量合格文件；竣工备案是建筑质量行政管理要求，不是房屋交付使用的必要充分条件。涉案房屋已于2014年6月25日竣工验收合格，一审判决混淆了竣工验收和竣工验收备案的关系，混同“取得备案表”与竣工验收合格的时间为2015年8月6日，进而认定涉案房屋符合交付使用条件的时间为2015年8月6日，该认定事实、适用法律错误。竣工日期应当以勘察、设计、施工、监理、建设五方签字盖章的时间为准。涉案房屋《竣工验收备案表》封面页是由建设方人员单方基于特殊原因错误填写，单方错填日期2015年4月16日并不能改变五家2014年6月25日验收合格的事实，一审判决认定2015年4月16日为竣工验收日期与事实不符。二、一审判决适用同期银行贷款利率的130%计算违约金不符合法律规定。买卖合同的履行行为，是一方支付对价（货币），一方提供商品或者服务。支付货币的一方在支付完成后，对货币即丧失了所有权，同时取得对合同商品或者服务的请求权。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条对逾期付款、逾期交付使用房屋的违约金作了明确的区别规定，即使是城泰公司违约，逾期交房违约金也仅应当以熊志龙的实际损失即涉案房屋同期、同地、同类房屋租金的130%为准，一审判决不符合法律规定。
熊志龙答辩称：原审判决认定对方逾期交房是正确的，双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，对方应在2013年6月30日之前交房，对方提供的竣工验收备案表上的竣工时间为2015年4月16日，存在逾期交房行为。一审判决按同期银行贷款利率计算过低，应按合同约定计算违约金。
双方在二审均没有提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人熊志龙与上诉人城泰公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法应受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行各自义务，违约方应承担违约责任。城泰公司主张合同约定的交付条件是“商品房经竣工验收合格”，涉案房屋已于2014年6月25日经勘察、设计、施工、监理、建设部门验收合格，本院认为，根据《竣工验收备案表》的记载，涉案房屋的竣工验收日期为2015年4月16日，竣工验收备案时间为2015年8月6日，城泰公司也未提供证据证明诉争房屋在合同约定的交付时间已验收合格并符合通水通电等其他使用条件，故一审认定违约金的起止时间正确。根据双方合同约定，逾期交房违约金按日万分之十计算，熊志龙据此计算出的违约金为2044987.98元，明显过高，城泰公司请求法院予以调整，符合法律规定。一审法院按照已交房款的同期银行贷款利率的1.3倍计算违约金没有依据，本院综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定城泰公司按日向熊志龙支付已付房款万分之一的违约金，金额为195734.56元（4869019元×402天×万分之一）。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第872号民事判决第二项；
变更江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第872号民事判决第一项为“上诉人江西城泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人熊志龙支付违约金195734.56元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审执行。本案二审案件受理费15148元（上诉人熊志龙预交7574元，上诉人江西城泰投资有限公司预交7574元），由熊志龙承担10000元，由江西城泰投资有限公司承担5148元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 邓 晖
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 滕漪兰