浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0122民初97号
原告：中国工商银行股份有限公司桐庐支行。
代表人：冯一中。
委托代理人：李琳夏，系原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行员工。
被告：周焕平。
被告：朱雪华。
被告：朱建业。
被告：赵慧琴。
被告：杭州嘉威房地产开发有限公司。
法定代表人:徐子权。
被告：应建红。
被告：潘怀祖。
原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行与被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴、杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖金融借款合同纠纷一案，原告于2016年1月5日向本院提起诉讼，诉请：一、被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴立即偿还原告借款1359961.46元，支付利息57702.18元（利息算至2015年11月20日止，后续利息按合同约定利率算至本息全部清偿之日止）；二、被告杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖对上述款项承担连带清偿责任；三、被告周焕平、朱雪华为其上述借款作抵押的房地产依法处置后的价款原告享有优先受偿权；四、本案诉讼费用由七被告承担。本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于2016年3月22日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
本院经审理认定：2012年5月8日，原告与被告周焕平、朱雪华、杭州嘉威房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：周焕平以购买桐庐县江南镇窄溪大桥边江南水乡33幢1单元105室房产为由向原告申请借款147万元，借款期限为2012年5月8日至2032年5月8日；贷款利率为浮动贷款利率方式，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款年利率为7.050000%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月最后一日；逾期还款利息按合同约定贷款利率加收40%确定；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿付贷款本息的，原告有权宣布本合同项下的借款本息全部或部分提前到期；上述借款以预登记在周焕平、朱雪华名下的坐落于桐庐县江南镇窄溪大桥边江南水乡33幢1单元105室房产提供抵押担保。被告杭州嘉威房地产开发有限公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日止。2012年8月24日，被告朱雪华、朱建业、赵慧琴出具共同还款承诺书一份，承诺对《个人购房借款/担保合同》项下的全部债务承担共同还款责任。被告周焕平、朱雪华提供抵押担保的期房依法办理了预抵押登记。原告依约向被告周焕平发放了贷款147万元。2013年2月25日，原告（贷款人）与被告杭州嘉威房地产开发有限公司（保证人）签订补充协议，约定：保证人承担保证责任在满足包括但不限于正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2014年9月20日，原告与被告应建红、潘怀祖签订最高额保证合同一份，被告应建红、潘怀祖承诺：为在2011年1月20日至2014年12月30日期间发生的最高额7400万元内的，向被告杭州嘉威房地产开发有限公司购买由其开发的江南水乡的房产而向原告贷款的借款人的借款提供连带保证责任担保，担保范围包括本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，保证期限为主合同项下的借款期限届满之次日起两年，宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之次日起两年，并承诺放弃先诉抗辩权。自2015年4月8日起，被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴未能按约足额偿还贷款本息，原告依约宣布贷款全部到期，并向被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴邮寄合同提前到期通知书，要求被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴在2015年10月9日前偿还全部贷款本息。截止2015年11月20日，被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴尚欠原告借款本金1359961.46元及利息57702.18元。被告周焕平、朱雪华抵押担保的桐庐县江南镇窄溪大桥边江南水乡33幢1单元105室房产，目前尚未建成交付。
本院认为：原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《补充协议》及《最高额保证合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应遵照履行。合同签订后，原告已依约履行发放贷款义务。因被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴未按约定归还借款本息，原告有权根据合同约定宣布借款提前到期，被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴依法应当偿付原告借款本金及利息。原告请求确认对提供预抵押担保的商品房处置后的价款享有优先受偿权，而提供抵押担保的商品房目前未竣工交付，尚不具备办理现实抵押登记的条件，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设定，经依法登记，发生法律效力。现系争房产仅进行了预抵押登记，未能推进至正式抵押登记，抵押权预告登记权利人并没有现实的抵押权，故对原告请求对合同项下的在建商品房处置后的价款享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，未经预告登记的权利人同意，预告登记具有排除之后他人物权变动的保全效力，抵押权预告登记权利人在其债权未清偿前和在具备办理抵押登记条件时，有权请求办理抵押登记，并可另行主张抵押权以实现其债权。正因为未办理抵押登记，被告杭州嘉威房地产开发有限公司还处在约定的应承担阶段性连带责任保证担保期内，原告的债权到期后，被告杭州嘉威房地产开发有限公司应承担连带保证担保责任，故对原告该项诉请予以支持。被告应建红、潘怀祖应按《最高额保证合同》的约定，承担连带责任保证，案涉借款有多个保证人，各保证人间未约定保证份额，各保证人均应承担连带责任，均负有担保全部债权实现的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行借款1359961.46元，支付算至2015年11月20日止的利息57702.18元及按合同约定自2015年11月21日起计算至借款还清之日止的利息；
二、被告杭州嘉威房地产开发有限公司在完成涉案商品房抵押权登记前对上述款项承担连带清偿责任；
三、被告应建红、潘怀祖对第一项判决所确定的款项承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司桐庐支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17559元，财产保全费5000元，合计22559元，均由被告周焕平、朱雪华、朱建业、赵慧琴、杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费17559元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王泽静
人民陪审员 罗 敏
人民陪审员 裘伟麟
二〇一六年六月十二日
书 记 员 蒋玲燕
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。