北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10839号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾建明，男，1980年12月20日出生。
委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴小慧，北京市两高律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宗越，男，1992年11月8日出生。
委托诉讼代理人：宗保民（宗越之父），1967年11月6日出生。
原审第三人：贾慧珍，女，1993年2月15日出生。
原审第三人：陈小明，男，1972年2月25日出生。
委托诉讼代理人：刘瑄，北京中朗律师事务所律师。
原审第三人：中信银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市西城区金融大街甲27号。
负责人：朱加麟，总经理。
委托诉讼代理人：张丽，北京市天岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。
上诉人曾建明因与被上诉人宗越及原审第三人贾慧珍、陈小明、中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初49916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾建明之委托诉讼代理人周坤平、吴小慧，被上诉人宗越之委托诉讼代理人宗保民，原审第三人陈小明之委托诉讼代理人刘瑄，原审第三人中信银行之委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。原审第三人贾慧珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾建明上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判驳回宗越的全部诉讼请求，支持曾建明的全部反诉请求，本案一、二审诉讼费用全部由宗越承担。事实和理由：一审法院对本案房屋买卖合同有关约定解除的条款作出了有利于宗越的解释，违背公平原则。合同约定解除合同的条件已经成就，曾建明根据《补充协议》的约定无条件享有合同解除权。一审法院未查明双方曾于2016年7月23日商谈解除合同事宜达成的一致意见，以及后来因宗越违反2016年12月15日之前付款的约定导致曾建明遭受巨大经济损失的客观事实。继续履行双方签订的房屋买卖合同及相关补充协议存在现实困难，曾建明有权以承担相应违约金为代价解除合同。涉案房屋系曾建明与配偶贾慧珍婚后共同所有的房产，但共有权人贾慧珍对曾建明将房屋卖给宗越一事持反对意见，拒绝对曾建明的无权处分行为予以追认。宗越未经房管局审查购房资格，如过户房屋将违反有关规定。
宗越辩称：同意一审法院判决。一审法院对房屋买卖合同有关约定解除条款的解释公平合法，曾建明上诉称一审法院作出有利于宗越的解释，没有任何依据，本案房屋买卖合同未出现约定解约情形。合同约定解除条件没有成就，曾建明造成严重违约导致合同不能执行，其不具有合同解除权。双方于2016年7月23日商谈中，并未达成一致意见，合同未能继续履行是由曾建明单方违约导致，未能及时买房是由其个人导致且不存在无房居住情况。继续履行双方签订的房屋买卖合同及相关补充协议不存在现实困难，且不属于婚后共同财产，曾建明无权以任何理由解除合同。涉案房屋买卖合同已于2016年1月27日完成相关购房资格核验并在住建委网站完成网签，因购房资格已锁定，此后宗越未再购房，按现行购房政策，宗越依然符合相关资格规定。
陈小明述称：同意一审法院判决。陈小明由于没交诉讼费及预交房款，已经放弃优先购买权了。
中信银行述称：同意一审法院判决。我方对涉案房屋享有合法抵押权，曾建明在涉案房屋抵押期间转让抵押房屋应该取得我方同意或将转让所得价款优先偿还贷款本息，之后才能办理解除抵押和过户手续。
贾慧珍未到庭发表意见。
宗越向一审法院起诉请求：1.判令曾建明继续履行合同并立即为宗越办理北京市朝阳区某某602房屋（以下称602号房屋）转移过户登记手续；2.判令曾建明立即支付宗越违约金50万元；3.如果602号房屋现在确实由陈小明控制，请求判令陈小明协助把602号房屋交付给宗越。
曾建明向一审法院反诉请求：判令解除曾建明与宗越于2016年1月6日签订的（合同号：E1601004423）《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、补充协议（二）及J15090482号《居间服务合同》、《履约服务合同》。
一审法院认定事实：曾建明于2014年9月15日登记为602号房屋所有权人。2016年1月6日，经我爱我家公司居间介绍，宗越与曾建明签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同号：E1601004423），约定：宗越购买曾建明的602号房屋，建筑面积56.33平米，成交价为250万元；买方于签约当日向卖方支付定金10万元，于网签后2日内向卖方支付30万元，于其他缴税当日通过资金存管方式向卖方支付100万元，买方申请商业贷款110万元；卖方在收到全部房款当天将房屋交付买方。另，宗越与曾建明于2016年1月6日签订一份《补充协议》并由我爱我家公司见证，协议约定：由宗越、曾建明及我爱我家公司于2016年1月6日签署的《买卖合同》、《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2016年12月15日。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》，而无须征得他方的同意。2016年1月11日，宗越、曾建明及我爱我家公司又签署《补充协议（二）》，约定：一、双方在我爱我家公司居间服务下，到房产管理部门完成购房资格和房源核验后，买方支付给卖方定金10万元。网签手续完成后，买方再支付给卖方定金30万元，待卖方完成银行贷款解押手续后，将房产证交予买方保管。上述定金共计40万元，至2016年9月房产证满2年，双方办理后续相关手续及房产证过户手续时，如卖方违约不出售上述房产，卖方应双倍返还买方定金即返还80万元；如买方违约不购买上述房产，所支付的定金40万元归卖方所有，不需返还。二、至2016年9月房产证满2年，双方办理后续相关手续及房产证过户手续时，如产生个人所得税，由卖方承担；如因提前办理网签手续，被税务部门认定需缴纳出售该房产的营业税，由卖方承担。三、卖方应保证双方在办理产权转移（即办理过户手续）时，上述房产内无户口。如未达到无户口状态，由卖方负责联系相关人员清理。上述买卖合同及补充协议签订后，宗越按约定支付了共计40万元定金。2016年7月23日，曾建明拒绝配合办理后续手续，拒绝继续履行买卖合同。2016年8月18日，曾建明与贾慧珍登记结婚。
陈小明提交其与曾建明签订的落款日期为2015年1月1日的《房屋租赁协议》，该协议约定曾建明将602号房屋租赁给陈小明使用，租期10年，年租金3.6万元。
宗越称，买房时曾建明称没有租户。我们去看房时屋里有两位女士，曾建明说是他的女朋友和他未来的岳母。当天是曾建明店里的业务员和他联系好之后带我们去的。
曾建明称，卖房时没有把房屋与陈小明签租赁合同的事告知宗越。2016年1月宗越的父母去看过房，贾慧珍给开的门，他们看得差不多了我才回去。当时只有贾慧珍和她母亲在这住，陈小明没有在这住过。我从2013年开始向陈小明借钱，现在还欠陈小明60万元。我向陈小明借钱时用602号房屋作为抵押物，陈小明让我签房屋买卖合同或租赁合同，我没同意签买卖合同，签了租赁合同。签订时间大概在2015年，但是陈小明没有实际居住使用602号房屋。我结婚以后，因为2016年9、10月份我没有按时还款，陈小明让我把602号房屋钥匙给了他。602号房屋现在空置，陈小明拿着钥匙，我和贾慧珍搬到了别处居住。
因宗越申请财产保全，一审法院于2016年11月11日做出（2016）京0105民初49916号、（2016）京0105民初49916号之一的民事裁定书，查封了宗保民名下的担保房屋和602号房屋。
一审法院认为，宗越与曾建明签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。现曾建明以其出售602号房屋需经贾慧珍同意，现贾慧珍不同意售房为由要求解除与宗越签订的买卖合同。对此法院认为，物权登记具有公示公信力。曾建明于2014年9月15日登记为602号房屋所有权人，于2016年1月6日与宗越签订房屋买卖合同，曾建明于2016年8月18日与贾慧珍登记结婚。现无证据证明贾慧珍是602号房屋共有权人，亦无证据证明曾有人向宗越说过贾慧珍是共有权人。即使曾建明与贾慧珍之间对于602号房屋产权归属有过特别约定，该约定也不能对外对抗善意第三人。如果曾建明因出售602号房屋确实损害了贾慧珍的利益，贾慧珍可要求曾建明赔偿，双方另行解决。曾建明要求解除与我爱我家公司之间居间合同的请求与本案不属同一法律关系，曾建明可与我爱我家公司另行解决。
宗越与曾建明于2016年1月6日签订的《补充协议》约定，双方签署的《买卖合同》延期执行至2016年12月15日，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》。从该约定的文义进行解释，该条款系指守约方有权单方通知违约方解除买卖合同，但本案中曾建明未举证证明宗越存在违约行为，曾建明亦从未以宗越违约为由书面通知宗越解除买卖合同。依据公平原则和交易习惯，期满后守约方有权要求对方继续履行买卖合同，曾建明认为期满后其有权单方解约的主张没有依据。在守约人要求继续履行买卖合同的情况下，曾建明亦无权以同意支付违约金为由单方解除合同。曾建明要求解除与宗越的买卖合同没有事实和法律依据，法院不予支持。
对于陈小明要求行使优先购买权一节，其对自己申请提起的独立诉讼请求并未在法庭指定期限内交纳案件受理费，亦未在自行承诺且法庭许可的期限内预交购房款，法院视为其已放弃行使该权利。
宗越作为守约方，有权要求曾建明继续履行房屋买卖合同，宗越要求曾建明继续履行买卖合同并配合办理过户、交房的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。因曾建明现不配合履行合同，宗越要求自行筹集剩余房款210万元，先还清602号房屋剩余银行贷款，剩余款项支付给曾建明的请求合理，亦未损害曾建明的利益，法院予以支持。
陈小明因向曾建明出借款项而与曾建明签订租赁合同，其并未实际居住使用602号房屋，亦未向曾建明实际交纳房租。在宗越与曾建明签订买卖合同和看房时，陈小明并不在602号房屋内居住。基于上述情况，依据公平原则，应当认定陈小明对602号房屋并不享有可对抗产权人变更的优先使用权，陈小明不属法律保护的享有优先权的承租人。宗越要求陈小明配合交付房屋的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。如果曾建明售房确实损害了陈小明的利益，陈小明可与曾建明另行解决。
曾建明因自身原因拒绝继续履行房屋买卖合同，已构成违约，宗越要求曾建明支付违约金的诉讼请求有合同依据，但宗越未提交证据证明其存在实际损失，考虑到602号房屋已大幅升值，综合案件情况，依据公平原则，法院对违约金数额依法酌减为3万元，法院酌减金额部分的诉讼费仍由曾建明负担。
判决：一、曾建明继续履行其与宗越于2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。宗越于判决生效之日起二十日内代曾建明向中信银行偿还以602号房屋做抵押申请的银行贷款，贷款清偿完毕后，中信银行解除在该房屋上的抵押登记。之后曾建明配合将602号房屋过户至宗越名下，宗越于过户当天向曾建明支付全部剩余房款。剩余房款的数额为二百一十万元减去宗越代曾建明向中信银行偿还贷款数额（含贷款本息、罚息、违约金、手续费等所有银行收取的费用）后的金额；二、曾建明和陈小明于宗越向曾建明支付全部剩余房款当天将602号房屋交付给宗越使用，曾建明需配合宗越办理物业交接手续，陈小明不得妨碍宗越接收使用该房屋；三、曾建明于过户当天向宗越支付违约金三万元；四、驳回宗越的其他诉讼请求；五、驳回曾建明的全部反诉请求。宗越、曾建明如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
综合全案案情及各方当事人诉辩称主张，本案二审争议焦点为曾建明是否享有合同解除权以及涉案房屋买卖合同应否解除。
宗越与曾建明签订的房屋买卖合同及相关补充协议系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。曾建明主张其享有合同解除权，双方签订的房屋买卖合同应予解除，但并未充分举证证明宗越在合同履行中存在违约行为，且曾建明也从未以宗越违约为由书面通知宗越解除合同，故此时曾建明并不享有单方解除权；宗越作为合同守约方有权要求继续履行合同，在此情况下，曾建明主张其有权以承担相应违约金为代价解除合同，依据不足，本院不予采纳，一审法院对此认定正确。曾建明主张双方合同解除条件已成就，合同应予解除，缺乏事实及法律依据，本院对此不予采纳。曾建明主张双方于2016年7月23日已就解除合同事宜达成一致，但未充分举证予以证明，宗越对此亦予以否认，故本院对于曾建明主张的该项事实不予采信。
根据已查明的事实及当事人的陈述，涉案房屋系曾建明于其与贾慧珍婚前取得所有权登记；在曾建明与贾慧珍婚后，涉案房屋并未进行所有权变更登记，故现无证据证明贾慧珍系涉案房屋共有权人。曾建明现以贾慧珍作为涉案房屋共有权人反对出售房屋为由要求解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。另，曾建明主张宗越未经购房资格审查，但根据双方当事人的陈述，曾建明自认宗越的购房资格已经核验，且双方房屋买卖合同已经办理了网签，故曾建明主张的该项事实，本院不予采信。
综上所述，曾建明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13400元，由曾建明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年九月十三日
法官 助理 温 迪
书 记 员 左 爽