上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民三（民）初字第2750号
原告（反诉被告）上海某某实业有限公司，住所地某某某。
法定代表人李某，总经理。
委托代理人叶某某，系该公司董事。
被告（反诉原告）丁某某，女，某年某月某日生，汉族，住某某某。
被告（反诉原告）上海某某塑业有限公司，住所地某某某。
法定代表人丁某某，总经理。
两被告共同委托代理人李某某，上海某某律师事务所律师。
两被告共同委托代理人刘某，上海某某律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海某某实业有限公司（以下统称原告）诉被告（反诉原告）丁某某（以下统称第一被告）、上海某某塑业有限公司（以下统称第二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2013年10月21日、11月11日两次公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告法定代表人李某及其委托代理人叶某某、第一被告即第二被告法定代表人丁某某（第二次未到庭）及其两被告共同委托代理人李某某（第二次未到庭）、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年12月29日，通过上海国际商品拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）组织的第124期房产拍卖会，以最高竞价拍得上海市金山区新农镇新顺路28号房地产（以下简称系争房产）所有权，同年12月30日，原告履行完全部拍卖义务。2012年2月1日，上海市金山区人民法院签发（2008）金执字第1318号《执行裁定书》，确认系争房产的所有权归原告所有，原告于同年3月15日将上述事实函告了第一被告，并附相关证明材料。后第一被告回函称其为实际承租人，并要求继续占有系争房产，但未提供相关租赁合同及已经支付租金付款凭据。后原告了解到，第二被告未经任何权利人同意的情况下擅自在系争房产中注册营业执照，并与第一被告共同占据系争房产。至原告本次起诉之日，两被告既不与原告协商，也不搬离，蛮横占用系争房产却未向原告履行过任何给付义务。原告认为其为系争房产的唯一合法产权人，具有法律所赋予的占有、使用、收益、处分的权利，现两被告的行为已严重损害到了原告的合法权益，故请求法院判令：1、第一被告与原告的租赁关系解除，两被告立即搬离系争房产；2、两被告向原告支付占用费用（以占用面积4，546.72平方米为基数，自2012年2月1日起至实际迁出之日止，按市场价格9元／平方米／月计算）。
两被告答辩并反诉称，2007年7月，案外人上海捷骄服饰有限公司（以下简称捷骄公司）与第一被告协商，将其拥有的系争房产转让给第一被告设立生产性公司使用，因转让前捷骄公司需补办相关手续并补缴有关费用，捷骄公司因资金困难无力支付，由第一被告先行垫付人民币4，000，000元，如捷骄公司无法办妥相关手续致转让不能，则系争房产租赁给第一被告使用30年，该垫付款自动转做30年租金。为此双方签订协议书，并经上海市卢湾区公证处给予了公证。协议签订同时，第一被告即入住系争房产。同年7月30日，第一被告支付了协议书约定的4，000，000元。同年9月，在系争房产里注册成立了第二被告，第一被告系第二被告投资人，为公司法定代表人，并在系争房产里装修完成后即进行生产经营，上述支付的4，000，000元亦列入了第二被告经营成本。2011年12月，两被告接到拍卖公司通知函及拍卖会相关资料，资料显示受上海市高级人民法院委托，于2011年12月29日对系争房产进行拍卖，拍卖标的现存有租约期限自2007年9月中旬开始30年，承租人已一次性支付4，000，000元租金。两被告及原告参加了拍卖，拍卖前均在相关材料上对拍卖标的情况进行了签字确认。原告最终拍得系争房产，于2013年1月15日办理了产权证，2月20日以系争房产抵押从银行获得了15，000，000元贷款，后于3月初通知两被告称租赁合同无效，要求从系争房产中迁出并恢复原状。同年4月9日，原告纠集20多名打手，砸开厂房门锁，拉掉配电闸，将正在生产员工打出厂房，封堵公司大门，霸占了门房、办公室，强行进驻了系争房产，致公司无法生产而停业。经多方协调未果，造成两被告巨大损失。第一被告与捷骄公司自2007年起成立租赁关系，已一次性付清租期内租金，并实际使用承租的系争房产至今，双方合法的租赁关系应受法律保护。原告行为既是违约亦是侵权，依法应承担相应的民事责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求，同时反诉请求判令：1、原告立即撤出派驻侵占系争房产内的人员，继续忠实履行与两被告之间现有租赁合同；2、原告赔偿两被告因其违约强行侵占租赁场地致无法生产经营所造成的损失600，000元。
原告针对两被告反诉辩称，被告反诉无事实依据，且与本案无关联，故请求法院驳回其反诉请求。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、双方当事人主体信息材料，证明双方的主体资格。2、《执行裁定书》及房地产权证，证明原告通过拍卖取得系争房产产权。3、通知函及复函，证明原告通知第一被告交接系争房产，第一被告回复其为系争房产承租人，未付租金，一直在使用房屋。4、照片及责令限期整改指令书，证明被告因在厂区内违反法律规定，阻塞消防通道等行为被政府部门采取了责令限期整改的行政措施，据此原告有权解除房屋租赁关系。
两被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、第一被告与捷骄公司《协议书》及《公证书》，证明第一被告与系争房产原权利人捷骄公司存在租赁关系，拥有合法的租赁使用权，并已支付租金。2、收条及付款凭证，证明第一被告已支付4，000，000元租金。3、拍卖公司意向竞买申请登记表、企业名称预先核准通知书、情况说明、企业法人营业执照、法人资格证明、拍卖目录、拍卖公告、拍卖须知、房产拍卖特别说明、竞买人声明、拍卖成效确认书等有关系争房产拍卖材料，证明原告知道拍卖系争房产2007年9月起存有租约，租期30年，年租金266，700元，承租人已支付租金4，000，000元。4、公安机关对第二被告员工张立将、边勇军、原告员工王保鸿、杨潘、高宏、陈好普（两次）、陈复超、郑玉川询问笔录、验伤通知书及照片，证明原告阻挠第二被告正常生产经营。5、案件接报回执单，证明2013年6月18日之前原告阻挠被告正常经营。6、电费发票，证明2013年4至6月份的电费由被告支付。7、《租赁协议》、证明转帐凭证、收条、出租人营业执照、超期费入账通知、运费价格确认单及对应单据、关税及代理费入帐通知及对应增值税发票、物流公司营业执照、支付工资付款回单及下载列表、上海市社会保险费征收专用收据，证明被告停业损失：⑴、向案外人上海杨财投资管理有限公司租赁厂房堆放原料，已支付租赁费44，550元；⑵、向案外人上海好名汇国际物流有限公司支付的进口原料超期费88，051元；⑶、向案外人上海申安轩国际物流有限公司支付支付港杂费、超期费6，621元；⑷向案外人上海好名汇国际物流有限公司支付无法生产消化进口原料所产生的港区费52，940元；⑸、工资（含缴纳社保等等相关费用）性损失152，766.66元。
经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议，但认为照片拍摄于2013年4月9日之后，正由于原告派人锁住大门，无法出货致堆放于场地，直至2013年6月18日原告才让工人进入，即进行了整改。原告对被告提交的证据1、3、4、5、6的真实性无异议，但认为《协议书》只能证明被告与捷娇公司的买卖关系或垫付了4，000，000元，且系争房产上实际经营的第二被告与捷娇公司也无联系；租赁期限30年应当无效；被询问人员应当出庭作证；报案内容未经公安机关核实，被告观点不能成立。原告对被告提交的证据2真实性表示无法确认；对于证据7表示与本案无关联在性，作为产权人进驻系争房产合法，也未妨碍被告生产经营。综上，对于各方对彼此提交的证据的真实性无异议的，本院应予认定，即对原告提交的全部证据及被告提交的证据1、3、4、5、6应予认定；至于被告提交的证据2、7，被告应原告要求提交了相应原件，且与本案相关联，而原告又无相反证据予以反驳，故本院亦予认定。据此，本院查明：
2007年7月27日，第一被告（乙方）与捷娇公司（甲方）签订《协议书》。约定：乙方有意购买甲方拥有的金山区新农镇新顺路地二十八号工业用地使用权及该地上建筑物及附属建筑物，因甲方出售该上述物业及土地使用权须补办、补缴有关手续及费用后，才能转让，但甲方遇资金困难，乙方同意先行垫付人民币肆佰万元整。若届时，甲方没有办妥或有关部门没有批准该建筑物及附属建筑物、工业用地的使用权出售所需的相关条件，则甲方须将上述建筑物及附属建筑物、工业用地的使用权土地租赁给乙方使用，期限三十年，上述肆佰万元人民币充作三十年租金的费用。同年7月30日，第一被告分两次均以本票支付方式合计支付捷娇公司4，000，000元，交易银行在相应的申请书上盖章。同年9月20日，在系争房产里注册成立了第二被告，第一被告系第二被告投资人，任公司法定代表人，并开始生产经营。
2011年12月26日，上海市工商行政管理局给原告核发企业名称预先核准通知书。同年12月27日，李旭出具情况说明：原告尚在注册中，现由其法定代表人李旭参与系争房产拍卖，竞拍成功后，由原告享有一切权利，承担一切义务和责任。当日，李旭在竞买申请登记表、竞买人声明上签字，声明其作为竞买人已收到并已认真阅读了2011年12月29日房地产专场拍卖会相关文件，同时对自己意向竞拍的拍卖标的已做充分的查看和了解，愿意接受最终竞拍成交的拍卖标的的一切现状。同年12月29日，李旭在拍卖目录、拍卖须知、房产拍卖特别说明、拍卖成交确认书等文件上签字，其中拍卖目录的特别告知3载明：拍卖标的现存有租约，租赁期限2007年9月中旬开始，期限30年，承租人已一次性支付400万元租赁期内的租金，租赁费26.67万元／年。租赁人享有优先购买权，带租约拍卖。后原告通过拍卖公司以最高竞价拍得系争房产。2012年1月16日，原告企业成立，李旭任公司法定代表人。同年2月1日，本院发出（2008）金执字第1318号《执行裁定书》，确认系争房产的所有权归原告所有。同年3月15日，原告基于系争房产权利人函告第一被告于同年3月20日前迁出系争房产，如有意租赁于同年3月19日前洽谈。同年3月28日，第一被告复函：原告拍卖前明知系争房产存有15年租约，其将在合法的租赁期限内继续生产、经营，原告欲收回系争房产租赁使用权，可通过正常的法律途径来进行。2013年1月15日，系争房产取得房地产权证，登记权利人为原告。
2013年4月9日，原告以安全检查为由，组织十多人搬来了十张床，强行进驻系争房产，将正在生产的第二被告员工赶出厂房，并锁住大门，货物进出须经原告法定代表人同意，致第二被告无法生产而停业。被告于该日后对系争房产拍摄了场地堆物的一组照片。同年4月26日，上海市金山区朱泾镇人民政府对第争房产场地堆物发出（沪金朱）安监管责改（2013）第128号《责令限期整改指令书》。新农派出所分别于同年4月9、4月13日、4月15日、5月10日、6月14日对第二被告员工张立将、边勇军、原告员工王保鸿、杨潘、高宏、陈好普（两次）、陈复超、郑玉川进行询问。原告公司工作人员陈好普、郑玉川在同年6月14日一致陈述：2013年4月9日至4月19日，锁了门，第二被告货物不可以自由进出。4月20日左右，货物进出须经李旭同意。截止今日，第二被告没有货物进出过。双方产生纠纷后，经多方协调未果，至今仍有原告工作人员占有系争房产中的两间房屋。
2013年5月5日，第二被告与上海杨财投资管理有限公司签订《租赁协议》，租期2个月，支付租金44，550元。同年6月18日，上海申安轩国际物流有限公司向第二被告开具港杂费、超期费6，621元发票。同年7月29日，第二被告向上海好名汇国际物流有限公司支付超期费88，051元。同年4月24日至5月9日间，上海好名汇国际物流有限公司为第二被告支付港区费52，940元。同年5月至7月，第二被告支付职工工资及社会保险费合计152，766.66元。两被告述称以上损失总计344，928.66元。
审理中，双方对于第二被告停产期间陈述不一。原告认为，进驻系争房产后未妨碍第二被告生产经营；两被告认为，直至2013年6月18日才恢复生产经营。另两被告主张的停业利润损失，自2013年4月9日至6月18日为71天，按近两年的平均利润4，000元／天计算，总损失超出600，000元，以600，000元主张。
诉讼中，本院准予被告诉讼保全申请，冻结被告银行存款600，000元或查封、扣押其相应价值的财产。
本院认为，第一被告与捷娇公司签订的《协议书》，除租赁期限超过法律规定最长期限部分的约定无效外，不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效。该协议内容明确为附生效条件的租赁合同，应自条件成就时合同生效。协议双方买卖未成的事实，成就了租赁合同的生效。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。系争房产最终因捷娇公司所负债务致强制执行，原告在拍卖过程中愿意接受最终竞拍成交的拍卖标的的一切现状，即拍卖标的现存有租约，且承租人已一次性支付4，000，000元租赁期内的租金；原告竞拍成交，应自所有权变更之日起，新的法律关系即原告与第一被告间的租赁关系产生。第一被告早在协议之后即在系争房产里注册成立了自己投资的第二被告，且其为第二被告的法定代表人，以及第二被告在系争房产生产经营至今的事实，可认定为两被告共同租赁。因此，该协议对双方具有法律约束力，各自应当按照约定全面履行自己的义务。
租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容，租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应租金。对于何种情形下可解除租赁关系，协议未作约定；原告现以系争房产所有权人身份行使占有、使用、收益、处分的权利，以及第二被告在场地内的堆物受到相关机关的责令限期整改，存在生产安全隐患，可能危及系争房产等由，请求解除与第一被告间的租赁关系，亦不符法定的解除情形，故本院不予支持。系争房产带租约拍卖，且承租人已一次性支付15年租金，故原告请求两被告支付占用费用，无事实和法律依据，故本院亦不予支持。
相反，原告在租赁期限内无故进驻系争房产，试图收回，显然履行义务不符合约定，属于不当行使解除权，侵害了两被告对租赁物的占有、使用权能，其行为已构成违约，除应退出占有的房屋外，尚应给对方造成的损失予以赔偿。双方对于2013年4月9日原告强行进驻系争房产，致使第二被告无法生产而停业均无异议；至于第二被告何时恢复生产，虽双方意见不一，但原告公司工作人员在公安机关的相关陈述应具有较强的可信性，其陈述内容与原告陈述的6月18日恢复生产时间比较接近，故本院采信两被告的相关陈述。两被告损失应直接与原告强行进驻行为相关联。两被告对于除利润外的损失已予充分举证证明，而原告又未提供相反证据予以反驳；被告主张的停业利润损失，虽无证据支持，但按常理存在发生的可能。从惩戒原告的违法行为出发，以因原告违约所造成的损失为基础，同时考虑被告的停业时间等因素，本院酌情支持300，000元。
综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定判决如下：
一、驳回本诉原告上海某某实业有限公司的全部诉讼请求；
二、反诉被告上海某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内撤出派驻上海市金山区朱泾镇（新农）新顺路28号的人员；
三、反诉被告上海某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告丁某某、上海某某塑业有限公司损失300，000元；
四、驳回反诉原告丁某某、上海某某塑业有限公司的其他诉讼请求。
如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5，787元，由本诉原告上海某某实业有限公司负担；反诉案件受理费4，900元、诉讼保全费3，520元等合计8，420元，由反诉原告丁某某、上海某某塑业有限公司、反诉被告上海某某实业有限公司各负担4，210元。反诉被告上海某某实业有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 金志荣
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 张 辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。