呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0102民初3240号
原告：杨再新，男，1984年12月25日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴泰东河*号楼*单元***号房屋。
被告：内蒙古南璞房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区毫沁营镇南店村。
法定代表人：杨全福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭争鸣，内蒙古经纬天融律师事务所律师。
被告：呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街养鱼池巷西2号。
法定代表人：张文斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人包玉龙，该公司法务部工作人员。
原告杨再新诉被告内蒙古南璞房地产开发有限公司（简称南璞公司）、被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（简称蒙海和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨再新、被告南璞公司委托诉讼代理人谭争鸣、被告蒙海和公司委托诉讼代理人包玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨再新向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《商品房认购合同》无效；2、判令被告归还原告购房款451520元，已抵顶支付被告的购房款209334元，共计660854元。3、请求判令被告按照同期银行贷款利率支付原告购房款利息损失（自2014年4月15日至实际返还购房款之日止）；4、本案诉讼费由被告。事实与理由：原告于2014年3月30日购买了被告开发建设的的位××路交汇处的内蒙古义乌国际商贸城E区负一层97号商铺，并于同日与被告签订了《商品房认购合同》，合同约定，房屋总价款951520元，首付购房款481520元，余款47万元办理按揭贷款，且合同约定被告应于2015年8月30日向原告交付房屋，并在房屋达到使用条件后，由被告通知原告办理房屋交付手续，并提供了《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，如被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，且由此产生的逾期交房责任均由被告承担，被告未能在规定期限内提供上述文件的，原告有权解除合同。2015年12月19日，被告以其开发建设的内蒙古义乌国际商贸城E区四层326号商铺抵顶其应付原告所购的E区负一层97号商铺的三年租金209334元（2015年9月1日至2018年8月31日，每年租金为69778元，日租金为191元，截止至2017年6月9日产生的租金为123577元），并另行签订了《商品房认购合同》，合同约定，该房屋的交付时间为2016年12月31日，合同约定的购房款支付方式为一次性付款。合同履行过程中，原告已支付被告购房款451520元，但被告均未在上述签订的两份《商品房认购合同》约定的期限内交付房屋，也未向原告提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等证明文件，且截止原告起诉之日，被告仍未向原告交付房屋。被告未取得房屋预售许可证，原、被告签订的合同应为无效。
被告蒙海和公司答辩称，原告在与被告签订《商品房认购合同》时已知该房暂无“五证”的情况，被告未隐瞒该事实。虽然签订合同是南璞公司第五项目部，但购房款是由蒙海和公司收取，故案件审理结果应由蒙海和公司承担。被告不应支付利息，合同无效，合同约定条款也无效，且双方存在同等过错，被告可以协助办理退房手续，但不应承担利息。抵顶商铺租金部分不同意给付，商铺尚未建成，主合同无效，附合同也无效。
被告南璞公司答辩称，答辩人认可义乌国际商贸城暂时未取得“五证”，答辩人也认为合同无效，但答辩人在与原告订立合同时并未隐瞒该事实，答辩人现正在积极办理项目审批手续。南璞公司与蒙海和公司共同开发义乌国际商贸城，蒙海和公司持有被告公司第五项目部公章，实际是蒙海和公司与原告签订《商品房认购合同》并收取了原告交纳的购房款，应由蒙海和公司与答辩人共同承担法律责任。原告请求支付的购房款利息，因合同无效双方都有过错，故被告不应支付利息。抵顶商铺租金同被告蒙海和公司答辩意见一致。
原告庭审中提交了《商品房认购合同》、《收款收据》、证明原、被告存在房屋买卖关系，原告交纳购房款，被告承诺以商铺抵顶租金损失。二被告提交了《合作开发项目转让协议书》、《征收土地协议书》及政府相关部门批文，证明二被告合作开发义乌国际商贸城，现项目开发建设手续仍在办理中，原、被告对合同无效及已付购房款451520元无争议，对以商铺抵顶租金损失被告认为抵顶协议无效，不应支付。
本院经审理认定事实如下：被告南璞公司与被告蒙海和公司合作开发义乌国际商贸城，2014年3月30日，被告蒙海和公司以南璞公司第五项目部名义与原告签订了《商品房认购合同》，将二被告共同开发的位于呼和浩特市××路交汇处的内蒙古义乌国际商贸城E区负一层97号商铺出售给原告，合同明确该项目暂未取得预售许可证，该商铺面积50.08平方米，单价19000元/平方米，总价款951520元，首付购房款481520元，余款47万元办理按揭贷款。合同签订之日原告支付20000元购房定金，2014年4月8日原告付购房款200000元，2014年4月15日原告支付购房款231520元。合同约定被告应于2015年8月30日交付商铺给原告，因未能交付商铺，原被告协商以商铺抵顶租金损失，2015年12月19日，原被告签订内蒙古义乌国际商贸城E区四层326号商铺的《商品房认购合同》，价款209334元。同日，被告给原告出具内容为“今收到杨再新交来叁年的自营补贴和延期交房补偿抵顶房款209334元”的收据。即325号商铺购房款209334元是以97号商铺未能按期交付计算三年租金损失而抵顶形成，原告并未实际付款。二被告至今未取得义乌国际商贸城商品房预售许可证，房屋也未竣工交付。
本院认为，二被告均是房地产开发企业，二被告共同开发义乌国际商贸城，被告蒙海和公司以南璞公司第五项目部名义对外公开销售商铺，与原告签订了《商品房认购合同》，并收取了原告的购房款，二被告对该事实认可，该行为系商品房的销售行为。原告与二被告签订的合同虽名为认购合同，但合同条款具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且被告收取了全额购房款，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《商品房认购合同》符合商品房买卖合同要件。现该项目至今未取得预售许可证明，二被告的销售行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订的《商品房认购合同》应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。二被告共同开发义乌国际商贸城，庭审中也认可愿意共同承担合同无效的责任，二被告应向原告返还收取的全部购房款。原告请求二被告按照银行同期贷款利率支付原告从2014年4月15日至实际还款之日止的利息。对原告所付购房款的利息损失，二被告对合同无效负有过错，二被告出售商铺时并未向原告隐瞒未取得预售许可证明的事实，但直到合同约定的交房之日，二被告仍未取得预售许可，不能交付房屋，考虑双方对合同无效的风险预见和控制的客观情况，被告应承担原告合同约定的交房之日后的购房款利息损失。原告主张负一层97号商铺延期交房三年租金补偿抵顶房款209334元，因负一层97号商铺《商品房认购合同》无效，因该房屋不能交付而计算的租金损失及据此形成的E区四层326号商铺的《商品房认购合同》亦无效。无效合同自始没有法律约束力，返还仅限于因该合同取得的财产，原告主张的三年租金损失及据此形成的商铺买卖抵顶款，并非实际交付的购房款，且对于该房屋未取得预售许可，被告在双方所订立的合同文本中已披露，在合同约定的交房日期仍未取得预售许可，双方即可预见和控制合同无效的风险，原告仍然要求给付无效合同所购买房屋不能交付的租金损失，该损失属于经营利益，不予保护，故对该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告杨再新与被告内蒙古南璞房地产开发有限公司于2014年3月30日签订的的购买位××区交汇处“内蒙古义乌国际商贸城”E区负一层97号商铺《商品房认购合同》和2015年12月19日签订的的购买位××区交汇处“内蒙古义乌国际商贸城”E区四层326号商铺的《商品房认购合同》无效。
二、被告内蒙古南璞房地产开发有限公司、呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内返还原告杨再新已付购房款451520元，支付自2015年8月31日起至给付之日止的利息（本金按照人民币451520元计算，利率按照中国人民银行同期基准贷款利率计算）。
三、驳回原告杨再新其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币5204元（原告申请缓交），由被告内蒙古南璞房地产开发有限公司、呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司负担3556，原告杨再新负担1648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 孟春燕
二〇一七年九月二十五日
书记员 杜景瑶