广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗萝法民三初字第480号
原告（反诉被告）：区扬华，1960年11月9日出生，住广州市海珠区。
委托代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。
委托代理人：徐萍，住广州市海珠区。
被告（反诉原告）：广州华实机电工程有限公司，住所：广州经济技术开发区。
法定代表人：岑少明。
第三人：广州市诚帮融资担保有限公司（原名称为广州市诚帮信用担保有限公司），住所：广州市增城市。
法定代表人：胡展辉。
第三人：广州经济技术开发区卜威工业有限公司，住所：广州经济技术开发区。
法定代表人：曾发仁，董事长。
委托代理人：吴剑，住武汉市洪山区，系该公司职员。
第三人：广州市柏森塑料制品有限公司，住所：广州经济技术开发区。
法定代表人：蔡诗源。
原告区扬华诉被告广州华实机电工程有限公司（以下简称“华实公司”）及华实公司反诉区扬华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据原告的申请，依法通知广州市诚帮融资担保有限公司（以下简称“诚帮公司”）、广州经济技术开发区卜威工业有限公司（以下简称“卜威公司”）、广州市柏森塑料制品有限公司（以下简称“柏森公司”）作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，区扬华的委托代理人徐萍，华实公司的法定代表人岑少明，第三人卜威公司的委托代理人吴剑到庭参加诉讼，第三人诚帮公司、柏森公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
区扬华诉称：诚帮公司于2009年3月16日与华实公司签订《租赁合同》，约定华实公司租赁诚帮公司所有产权的“广东省广州市开发区永和经济开发区新业路11号物业”（下称涉案房产），房产产权证号：C6073244号，约定租金5057.1266平方，每平方米15元计算，月租金以75856.9元计算，华实公司若逾期交付租金，每天以月租金千分之五按日加收违约金。诚帮公司2010年12月15日将涉案房产过户至区扬华（粤房地权证穗字第××号），并与华实公司签订《放弃回购权承诺书》，约定诚帮公司将涉案房产过户至区扬华名下，华实公司自愿放弃租赁涉案房产的回购权，并约定，华实公司向区扬华照常支付租金，但华实公司依约支付两个月租金后，借口资金周转困难为由，一直拖欠区扬华的租金至今。
区扬华认为，根据《合同法》、《物权法》的规定和“物权买卖不破租赁”的原则，华实公司一直拖欠原告的租金至今，侵犯了原告的权益，故请求法院判令：1.解除区扬华、华实公司的租赁关系；2.华实公司支付拖欠的租金1517138元（从2011年3月起计算至2012年10月，共20个月）；3.华实公司按合同的约定，占用期间每天按月租金的千分之五计算违约金至实际清偿之日止（从2011年3月起计算至2012年10月为227570.7元）；4.本案诉讼费由华实公司承担。
华实公司针对本诉辩称：不同意区扬华的全部诉讼请求。理由如下：1.我方不存在拖欠区扬华租金的情况，相反还多支付了30多万元租金；区扬华诉请支付拖欠租金20个月，依据相关法律规定，其中诉请支付2012年3月至2012年7月11日期间的租金已超过诉讼时效期间；2.我方不存在违约的情况，故不同意支付违约金，相反是区扬华违约，但我方出于息事宁人故没有主张区扬华支付违约金；3.我方要求区扬华履行合同义务，将涉案物业交付我方继续使用至合同期满止。
华实公司反诉称：一、我司至2012年9月18日已付租金46笔共计1596732.55元，不但已将租金付到2014年1月31日（租约到期日，租金共计1286599.51元），还多付310133.04元。由于区扬华蛮不讲理，并未交付整个物业，却要整个物业租金，并且赖账（企图把公司交付的租金赖成员工借款的还本付息），大闹我司，强行要我司多付。1.2012年6月及之前，用现金、银行卡、网银、银行支票转账，支付租金43笔共1369161.85元。其中21笔是用现金、银行卡、网银计345078.80元直接付给区扬华、其妻徐萍、区扬华指定的个人，其中21笔是用支票转账方式，通过以区扬华为法定代表人的银裕餐饮公司、控股（股份51%）的银裕酒家公司计1017383.05元付给区扬华。众所周知，除差旅费外，银行企业账户只能对单位，不对个人转账，区扬华要求通过银裕餐饮公司、银裕酒家公司，由银行转账付款，尽量减少现金收款之麻烦。其中1笔是区扬华及徐萍等在2011年1月下旬到我司时，区扬华直接签收我司背书转让的支票两张，合计6700元。2.2012年7月、8月、9月，用邮政汇款付租金3笔合计227570.70元。由于区扬华一直拒不开具租金发票并且赖账（企图把公司交付的租金赖成员工借款的还本付息），无奈之下，2012年7月、8月、9月，我司只好取出现金通过邮政汇款到区扬华身份证上的地址。区扬华认为系借款明显不能成立，我司根本就不是借款人，从未向其借款，也不是担保人，何来还本付息的义务，该个人“借款”与华实公司毫无关联，事实上，银裕餐饮公司已于2013年3月10日向该借款员工提起民事诉讼。3.在华实公司提交的证据1-2第11-12行，区扬华承认我司在之前的19个月内，有43笔款项（合计近137万元）打给银裕公司，与我司证据1-1“2012年6月及之前，我司付租金43笔共计1369161.85元”中的付款人、笔数、金额三者完全吻合。4.以区扬华为法定代表人的银裕餐饮公司于2013年3月10日以其与我司员工岑少明之间借款纠纷为由，在黄埔区法院起诉了该员工岑少明，案号（2013）穗黄法民二初字161号。该院分别于2013年4月24日和5月29日就此案举行了两次庭审，该案的区扬华代理人徐萍在庭审中承认收到我司46笔款共1596732.55元，与我司证据1-1“我司至2012年9月18日已付租金46笔共1596732.55元”中的付款人、笔数、金额三者完全吻合。5.华实公司一而再、再而三发函（EMS送达）通知区扬华，华实公司已经多付了租金，要求区扬华确认，就已付款项对账，区扬华收到函后并无表示异议。华实公司亦一再发函（EMS送达）要求区扬华出具租金收款凭证。二、华实公司不应支付整个物业租金，因为区扬华并未依照《租赁合同》第一条第1项约定交付整个物业，以及该房地产由于区扬华自身原因，自2011年4月18日至2014年5月7日先后三次被法院裁定查封，不能再转租、分租，未能达到《租赁合同》第四条约定“可以转租、分租”的标准，已造成华实公司实际损失。本物业（5057.1266平方米）包含：原卜威公司租赁部分（1645.5357平方米）、原柏森公司租赁部分（1988.59平方米）、华实公司直接使用部分（1423.0009平方米）共三部分。（一）关于原卜威公司租赁的部分：1.自2010年7月1日起至2012年6月30日止，该部分物业就由诚帮公司租给卜威公司，买卖不破租赁，区扬华买下该物业，已经由区扬华继续租给卜威公司，区扬华没有把这部分物业交付华实公司，因此，华实公司不应支付这部分物业的租金。2.2012年6月30日后，上述原由诚帮公司租给卜威公司的厂房，租约已到期，区扬华在未与华实公司进行任何协商的情况下，亲自出马指使其手下人员，撕毁封条，剪断门锁，强行搬进大量施工和生活用品，直到现在，这部分厂房仍摆放着区扬华强行搬入的材料，一直强占这部分物业，一直没有把这部分物业交付给华实公司，加之，物业被法院查封，华实公司对这部分物业既不能使用也不能转租、分租，因此，华实公司不应支付这部分物业的租金。（二）关于原柏森公司租赁的部分：1.2012年6月30日前，华实公司与柏森公司签订的原租赁合同与补充协议，租赁面积共1988.59平方米，租期六年：2006年7月1日-2012年6月30日。因此，华实公司应支付区扬华租金是：从2011年1月25日华实公司获得该物业起，至2012年6月30日原租约到期止，华实公司已经按时足额付清。2.2012年7月1日至2013年6月30日期间，因在2012年6月30日华实公司与柏森公司租约到期，本应续约，但区扬华违法、违规强行与柏森公司签订租约，租赁期自2012年7月1日至2013年6与30日，区扬华已向柏森公司收取每平方米20元的12个月租金，还有12个月的原应由华实公司收取的配电设备维护管理费、门卫管理费、水电卫生费。因此，华实公司不应支付2012年7月1日至2013年6月30日该12个月这部分物业的租金。3.2013年7月1日后，柏森公司虽然已搬走，但已将这部分物业上锁，原出租人区扬华未与其办交接手续，更未交华实公司，加之，物业被查封并已进入拍卖程序，华实公司对这部分物业既不能使用也不能转租、分租，因此，华实公司不应支付这部分物业的租金。三、区扬华获得物业（开始收取租金）的时间是2011年1月25日，不是2010年12月15日。因为《房地产登记簿查册表》明确记载登记时间为2011年1月25日，与区扬华提交的《房地产权证》登记时间为2010年12月15日明显不一致，依据《物权法》的相关规定，区扬华没有证据证明不动产登记簿确有错误，因此以不动产登记簿为准。四、综合二、三所述，华实公司从2011年1月25日（区扬华获得物业开始收取租金日）至2014年1月31日（租约到期日），应支付区扬华租金累计1286599.51元。计算如下：1.华实公司直接使用部分（1423.0009平方米）：应付租金时间为三年零七天（36.24个月），租金为15元每月每平方米，租金合计773543.29元。2.关于原卜威公司租赁的部分（1645.5357平方米），如上所述，华实公司不应支付这部分物业的租金。3.关于原柏森公司租赁部分（1988.59平方米）：华实公司应付区扬华租金时间：2011年1月25日至2012年6月30日（华实公司与柏森公司租约到期日）共17个月零6天（17.20个月），租金为15元每月每平方米，而2012年7月1日后不应支付租金，因此，租金合计513056.22元。由于华实公司至2012年9月18日已付租金46笔共1596732.55元，不但已将租金付到2014年1月31日（租约到期日，租金累计共1286599.51元），还多付了310133.04元，区扬华应退还310133.04元租金给华实公司。华实公司请求法院判令：1.区扬华履行2009年3月16日华实公司与诚帮公司所签订的《租赁合同》；2.区扬华将华实公司已经付到2014年1月31日（租约到期日）还多付的309451.62元租金返还华实公司；3.本诉和反诉的诉讼费由区扬华承担。
区扬华针对反诉辩称：不同意华实公司的全部反诉请求。华实公司的反诉请求是没有事实根据的，华实公司在反诉状中所陈述的事实实际上是在区扬华与华实公司法定代表人个人之间另外的债权债务产生的关系，并不是本案区扬华与华实公司发生的债权债务关系。区扬华与华实公司法定代表人之间有许多债权债务关系，而区扬华与华实公司之间仅仅只有租赁关系，华实公司将双方个人之间的关系混为一起不利于处理双方之间的关系，也为对方有机可乘，其所想达到的目的是在事实上混淆各种关系，从而达到赖掉本案的债务。具体可从区扬华提交的证据体现，具体待质证阶段再发表。总之，华实公司在反诉状中所陈述的事实是不存在的。
第三人卜威公司述称：没有答辩意见。
第三人柏森公司述称：经过核查第三人的历史缴租发票及租赁合同，发现第三人自2006年2月22日至2008年8月8日向华实公司支付租金共七笔合计1290187.08元。合同到期后，第三人自2012年6月28日至2013年6月3日（实际租赁期10个月）向区扬华支付租金共三笔合计397718元。
第三人诚帮公司未发表意见。
经审理查明：诚帮公司（甲方）与华实公司（乙方）于2009年3月16日签订《租赁合同》，约定：诚帮公司将位于广东省广州开发区永和经济区新业路11号（厂房等）之现有物业的全部（建筑面积5057.1266平方米，使用面积9988平方米）；租赁期限自2009年2月1日至2014年1月31日止（五年），共计60个月；租金以5057.1266平方，每平方15元／月计算，月租金为75856.90元，以当月18日前以现金缴付当月租金，先交租金后使用，乙方如逾期交付租金，每天以月租金的5‰按日加收违约金，累计逾期三个整月，甲方有权终止合同并处理物业，本合同签订时乙方已对该物业的情况（包括但不限于装修、水电、门窗等设施）签收确认，并保证今后无异议。
诚帮公司原系涉案物业的所有权人。2010年12月20日，华实公司的法定代表人岑少明和案外人徐贵梅签署《放弃回购权承诺书》，载明由于华实公司、徐贵梅未能按时向诚帮公司支付相应的租金，严重违反双方的约定，有鉴于此，诚帮公司主张对涉案房产过户给区扬华，为明晰诚帮公司的权利，所以，华实公司、徐贵梅承诺自愿放弃向诚帮公司主张房产的回购权，并注明涉案物业的现状是由华实公司、卜威公司分别在承租。区扬华提交的穗字第××号粤房地权证载明涉案房产的权属人为区扬华，登记时间为2010年12月15日。华实公司提交的房地产登记簿查册表显示涉案房产的登记时间为2011年1月25日。
诚帮公司与卜威公司于2010年7月16日签订《厂房租赁合同》，约定：将涉案物业的一部分即第四跨厂房之全部及第三跨厂房之部分（建筑面积为1645.5357平方米）租赁给卜威公司，租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，租金为每月每平方米12元，合同总额473914.28元，本合同两年份租金一次性在2010年7月30日前付讫，诚帮公司按卜威公司的要求，一次性或在合同期内分24次等额出具发票。第三人卜威公司提交的缴纳租金的发票及中国工商银行支票存根显示卜威公司已向诚帮公司支付2010年7月1日至2012年6月30日的租金共计473914.28元。
区扬华与柏森公司于2012年7月1日签订《财产租赁合同》，约定：将涉案物业的一部分即第一至三跨厂房之部分、办公室两间及相应区域内消防、供电、照明等附属设施、设施之全部（建筑面积为1988.59平方米）租赁给柏森公司，租赁期限为2012年7月1日至2013年6月30日，租金为每月每平方米20元，月租金39771.80元，双方在本合同依法签章后三天内，柏森公司向区扬华支付3个月按金119315.40元和一个月租金39771.80元，合计159087.20元。
华实公司提交其单方制作的《华实公司支付给区扬华租金明细表》及相应的支付凭证以证实其自2010年12月10日至2012年9月18日共分46笔支付给区扬华租金1596732.55元，区扬华一方陈述称收到华实公司方面支付的1596732.55元，只有2012年7月11日、2012年8月23日、2012年9月18日、2012年9月20日的四笔款项（金额分别为75856.9元、75856.9元、25856.9元、50000元）是支付的2012年7至9月三个月的租金（75856.9元是厂房全部面积5057.1266平方米的租金）外，其余款项系华实公司的法定代表人岑少明与区扬华和广东银裕餐饮管理有限公司（以下简称“银裕公司”）之间的债权债务关系，系偿还的借款利息及担保费、管理费，并提交了相关的判决书和其开具的发票予以证实。华实公司提交的支付凭证中，2012年3月26日华实公司支付给银裕公司的30000元、2012年3月30日华实公司支付银裕公司的8000元标明为租金，区扬华一方确认系租金的2012年7月至9月的款项标明为租金，其余有部分款项显示为归还（区扬华）往来款、归还往来款，还有大部分款项未显示用途。在区扬华一方提交了证据证实未显示用途的款项系其他债权债务关系后华实公司未提交相应的反驳证据。
另查明，华实公司发给区扬华的函件显示双方曾就租金及之间的债权债务关系于2012年2月24日进行沟通、协商。区扬华曾于2012年8月28日向本院起诉要求华实公司支付租金，后区扬华向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。
案件审理过程中，区扬华一方同意其租给柏森公司的厂房面积1988.59平方米对应的租金在计算华实公司应付租金时可进行相应的扣减。区扬华一方向本院申请撤回第三项诉讼请求即华实公司按合同的约定，占用期间每天按月租金的千分之五计算违约金至实际清偿之日止（从2011年3月起计算至2012年10月为227570.7元）的诉讼请求。
案件审理过程中，华实公司向本院申请调取下列证据：双方在萝岗区永和街道综治信访维稳办调解时区扬华提交的《华实公司从未付过租金的事实依据》的文件；区扬华与柏森公司2012年7月1日签订的租约；诚帮公司与卜威公司2010年7月16日签订的租约；广州市黄埔区法院（2013）穗黄法民二初字第161号案的庭审记录、徐萍提交的发票等。
以上事实有《租赁合同》、《放弃回购权承诺书》、粤房地权证、房地产登记簿查册表、《厂房租赁合同》、发票、中国工商银行支票存根、《财产租赁合同》、《华实公司支付给区扬华租金明细表》及相应的支付凭证、岑少明与区扬华和银裕公司之间的债权债务关系的判决书、利息、担保费、管理费的发票、《调取证据申请书》以及当事人陈述等证据证实。
本院认为：诚帮公司与华实公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于华实公司申请本院调取的证据，根据案件审理的需要，华实公司申请调取的证据所涉的案件事实通过各方当事人的举证质证已查明，故华实公司申请调取的证据无需再调取。区扬华提交的房地权证载明涉案房产权属人登记为区扬华的时间为2010年12月15日，华实公司提交的房地产登记簿查册表显示涉案房产登记为区扬华的时间为2011年1月25日，上述两份证据显示至迟至2011年1月25日，区扬华已取得涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故区扬华与华实公司之间的租赁关系合法有效，《租赁合同》约定的内容对双方均具有约束力。《租赁合同》明确约定“先交租金后使用，乙方如逾期交付租金，每天以月租金的5‰按日加收违约金，累计逾期三个整月，甲方有权终止合同并处理物业”，本案中，华实公司逾期交租累计逾期超过三个月，符合合同解除的条件，区扬华请求解除双方的租赁关系有理据，本院予以支持。尽管华实公司辩称其已超额支付租金并提交了相应的转账记录，在区扬华已举证证实岑少明与其及银裕公司存在债权债务关系的情况下，除了2012年7-9月的租金共计227570.70元和转账凭证标注为租金的38000元外，华实公司并未提交充分的证据证实其余款项系其支付给区扬华的租金，应承担举证不能的法律后果，故华实公司抗辩其已超额支付租金无理据，本院不予支持。关于租赁关系的解除时间，鉴于区扬华未明确通知华实公司解除合同，本院以本案应诉材料的送达之日2013年8月4日为准，即双方的租赁关系于2013年8月4日解除。华实公司反诉主张履行2009年3月16日华实公司与诚帮公司签订的《租赁合同》无理据，本院不予支持。
鉴于华实公司拖欠租金的事实，区扬华主张从2011年3月至2012年10月共20个月租金有理据，华实公司辩称已过诉讼时效无理据，本院不予支持。关于华实公司应支付的租金金额。区扬华同意其租给柏森公司的厂房面积对应的租金在计算华实公司应付租金时可进行相应的扣减，此其在法律许可范围内对自身权利的处分，本院予以准许。关于诚帮公司租给卜威公司的厂房面积对应的租金，因该部分厂房2010年7月1日至2012年6月30日实际由卜威公司在使用，该部分租金已由卜威公司缴纳给诚帮公司，在2012年6月30日租约到期后，区扬华亦未提交证据证实该部分厂房由华实公司实际使用，故在计算华实公司应付租金时对该部分厂房面积所涉租金应进行相应的扣减，华实公司辩称不应支付这部分厂房面积的租金有理据，本院予以支持。综上所述，华实公司在2011年3月至2012年10月应付租金的金额计算为：2011年3月至2012年6月的租金：（5057.1266平方米-1645.5357平方米）×15元／平方米／月×16个月＋2012年7月至2012年10月的租金：（5057.1266平方米-1645.5357平方米-1988.59平方米）×15元／平方米／月×4个月=904161.87元，扣除华实公司已支付的租金227570.70元和38000元，华实公司还应支付区扬华2011年3月至2012年10月的租金638591.17元（904161.87元-227570.70元-38000元）。华实公司主张区扬华应将其多付的309451.62元租金返还无理据，本院不予支持。区扬华一方向本院申请撤回主张华实公司按合同的约定，占用期间每天按月租金的千分之五计算违约金至实际清偿之日止（从2011年3月起计算至2012年10月为227570.7元）的诉讼请求，系其在法律许可范围内对自身权利的处分，本院予以准许。区扬华诉讼请求超出部分无理据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告区扬华与被告广州华实机电工程有限公司之间的租赁关系于2013年8月4日解除；
二、被告广州华实机电工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告区扬华支付欠付租金638591.17元；
三、驳回原告区扬华的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告广州华实机电工程有限公司的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18454元，由原告区扬华负担10686元，由被告广州华实机电工程有限公司负担7768元。反诉案件受理费2971元，由反诉原告广州华实机电工程有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 钟伟波
人民陪审员 钟伟雄
二〇一四年十二月八日
书 记 员 王结仪
倪淑如