北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05087号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京天蜀人家餐饮有限公司，住所地北京市西城区冠英园西区6号楼一层。
法定代表人黄晶，经理。
上诉人（原审被告）黄晶，女，1967年1月20日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人徐进，北京大成律师事务所律师。
上列二上诉人之共同委托代理人曾蜀鹏（黄晶之夫），1958年2月10日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中共北京市西城区委党校，住所地北京市西城区南菜园**号。
法定代表人闫建国，常务副校长。
委托代理人闫伟荣，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人王京晶，北京观韬律师事务所律师。
上诉人北京天蜀人家餐饮有限公司、黄晶因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第11755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，中共北京市西城区委党校（下称西城党校）起诉至原审法院称：2005年1月26日，我单位与黄晶签订《承租协议书》，约定由黄晶承租党校餐厅，租期八年，自2005年3月1日至2013年2月28日，年租金18万元。协议签订后，我单位依约将租赁房屋及相关设施交付黄晶，并协助黄晶办理了北京天蜀人家餐饮有限公司（下称天蜀人家）的相关手续。天蜀人家成立后，一直在黄晶承租的党校餐厅经营。期间，天蜀人家、黄晶多次未能按时向我单位交付租金，经我单位多次催收天蜀人家、黄晶陆续支付了部分房租，但仍拒绝支付2011年3月1日至2013年4月28日的租金。2013年2月26日，我单位向天蜀人家、黄晶送达《承租协议书到期终止的通知》，告知《承租协议书》于2013年2月28日终止，承租期满后将不再与天蜀人家、黄晶续签承租协议书，考虑到天蜀人家、黄晶的善后工作，我单位决定推迟至2013年4月28日终止承租协议书（含补充协议），要求天蜀人家、黄晶到期腾退房屋。天蜀人家、黄晶收到上述通知后，拒绝腾房。现我单位为维护自身合法权益，请求法院确认双方签订的《承租协议书》于2013年4月28日期满终止；判令天蜀人家、黄晶立即腾退位于北京市西城区冠英园西区6号楼一层的党校餐厅；判令天蜀人家、黄晶支付拖欠租金338000元及截止至2013年4月28日止的利息32798.25元，并支付自2013年4月29日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息；判令天蜀人家、黄晶按每月13000元的标准支付自2013年4月29日起至腾退之日的房屋使用费；诉讼费用由天蜀人家、黄晶承担。
天蜀人家、黄晶辩称：2005年1月26日，黄晶与西城党校签订协议，租用党校餐厅，租期八年，至2013年4月28日到期。2005年5月8日，天蜀人家成立，租赁房屋一直用作天蜀人家的经营场地。我们始终严格履行协议要求，2011年3月之前，我们一直如期支付房租，后因支付渠道受阻，致使我们无法支付房租，直到2011年12月5日，西城党校才发来传真，单方提出补充协议，把租金改为培训费，但我们无法走账，我们及时将这一意见回复西城党校，西城党校没有想出更好的办法，也一直没有提出具体的支付渠道，导致我们无法如期支付房租，故不存在我们故意拖欠房租的情况。关于2013年3月1日后的房租，我们不同意支付，因西城党校的牟校长在协调会上承诺不让我们支付，且不能腾退房屋的过错在西城党校，应由西城党校承担全部责任，综上，现我们同意与西城党校的承租协议书于2013年4月28日到期终止，双方结清债权债务后我们同意腾退房屋；我们同意支付房租312000元，不支付利息及房屋使用费，诉讼费不同意承担。
天蜀人家反诉称：在协议履行期间，我单位先后为西城党校垫付多笔费用，至今西城党校没有向我单位支付。2007年12月，西城党校所属办公楼、教室和会议楼进行整体装修，收回了由我单位使用的201号房间，并同意在礼堂二层增设夹层供我单位使用。后因西城党校原因，夹层未能施工，先期设计费27000元由我单位先行垫付。2007年3月至2008年5月，西城党校装修期间使用的水电费一直由我单位垫付，共计35112.76元。2008年1月30日，西城党校装修期间失火，造成我单位营业损失6200元，经双方协商由双方分担，西城党校应负担3100元。2008年2月，我单位的餐厅安装风机出口消声器发生费用2500元，与西城党校协商双方平摊。上述四笔费用，西城党校共应向我单位支付52962.76元及此期间的利息17547.39元。2004年12月13日，北京金玉八珍餐饮有限公司和黄晶签订转让合同，担保方为西城党校，转让费为60万元。现西城党校既不让转让又不让续租，转让费60万元的形成含党校初期食堂经营不善所欠供货商的货款25万元和楼房北侧洗碗间的房屋修缮费用20万元，因西城党校无钱支付，均由承包商垫付，导致转让费存在，60万元转让费应由西城党校承担。2005年，协议生效后，我单位开始对餐厅进行装修，经西城党校会议决定，让我单位修建了党校礼堂大门和避风塘，修建费用共计30万元，全部由我单位垫付，经协商西城党校同意补偿我单位3万元，我单位认为至少应补偿8万元。2013年2月27日，西城党校未与我单位协商沟通，单方发出《承租协议书到期终止的通知》，决定将协议终止时间推迟至2014年4月28日。我单位认为房屋腾退前，应先就债权债务关系、房屋交接手续等事宜进行协商。在我单位多次请求下，双方在西城工商分局就有关问题进行了两次沟通。在此情况下，员工人心不稳，纷纷要求离职，我单位不得不同意加薪要求才使经营得以正常进行，这笔费用共计5万元，应由西城党校承担。2014年4月28日前，西城党校依然没人与我单位联系交接事宜。5月2日，西城党校直接切断营业地的电源，导致当时十几桌客人无法就餐。经与上级政府沟通，当天下午4时30分才通知我单位当晚恢复供电，但西城党校并未恢复供电，导致大量鲜货、冻货变质，员工无法正常生活，情绪不稳定。我单位为员工安排住处、承诺赔偿损失、协调安排工作，造成直接经济损失15万元，该费用应由西城党校承担。现我单位反诉要求判令西城党校偿还拖欠我单位的债务52926.76元及利息17547.39元，承担餐厅转让费60万元，赔偿我单位修建避风塘的经费30万元、因西城党校的行为造成我单位人员不稳定不能正常经营的损失5万元及给我单位造成的经济损失15万元，返还扣押我单位的食品、饮料等物品，诉讼费用由西城党校承担。
针对天蜀人家的反诉，西城党校辩称：双方之间不存在任何债权债务关系。我单位系房屋的使用权人，与原承租人合同终止后与天蜀人家签订新的合同，不存在餐厅转让的情况，天蜀人家与原承租人之间的关系与我单位无关，我单位不承担转让费。双方就修建避风塘有约定，双方已按约定履行，天蜀人家的主张缺乏法律和事实依据。天蜀人家人员的不稳定造成的损失系因天蜀人家经营所致，与我单位无关，我单位对此不承担责任。天蜀人家的经济损失不是租赁关系所引发的法律问题，应另行起诉，且该事件发生在2008年，已过诉讼时效。扣押食品饮料天蜀人家应提供证据，断电查封及上锁不是我单位所为。现我单位不同意天蜀人家的反诉请求。
原审法院经审理认为：西城党校与天蜀人家、黄晶签订的《承租协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据《承租协议书》的约定，租赁期限应于2013年2月28日到期。因房屋使用人的改变，西城党校不能与天蜀人家、黄晶续签合同，西城党校于2013年2月27日书面告知天蜀人家、黄晶不再续签合同，并考虑天蜀人家、黄晶的善后工作，自愿将租期延后两个月，因此西城党校与天蜀人家、黄晶之间的租赁合同应于2013年4月28日到期。现西城党校请求确认与天蜀人家、黄晶的《承租协议书》于2013年4月28日终止的请求，天蜀人家、黄晶认可，法院不持异议。《承租协议书》到期后，西城党校与天蜀人家、黄晶未能协商签订新的合同，故天蜀人家、黄晶无合法依据继续使用租赁房屋，现西城党校要求腾退租赁房屋及交纳租金之请求，符合合同约定，法院予以支持。天蜀人家、黄晶称未交纳租金的原因系西城党校所致及西城党校同意免收2013年3月1日至2013年4月28日的租金的答辩意见，因天蜀人家、黄晶未能提供充分证据，故法院对此不予采信。西城党校要求天蜀人家、黄晶支付未交纳租金利息之请求，法院予以支持。因天蜀人家、黄晶在《承租协议书》到期后，未履行腾退房屋之义务，继续占用租赁房屋，故应向西城党校支付房屋使用费，具体数额法院参照《承租协议书》约定的月租金标准计算。天蜀人家、黄晶反诉要求西城党校支付拖欠债务及利息和修建避风塘的费用之请求，天蜀人家、黄晶未能提供西城党校明确承诺承担相关费用的证据；关于餐厅转让费系天蜀人家、黄晶与第三人就餐厅转让事宜达成的协议，系天蜀人家、黄晶黄晶个人的经营行为，与西城党校无关；《承租协议书》到期后，天蜀人家、黄晶即应及时履行腾退房屋之义务，妥善解决人员及善后工作，但天蜀人家、黄晶仍继续营业，造成的经营损失及其它经济损失，应由其自行承担；天蜀人家、黄晶称西城党校扣押其食品饮料等物品证据不足，且系天蜀人家、黄晶未及时履行合同义务所致，故法院对天蜀人家、黄晶的反诉请求均不予支持。据此，原审法院于2015年3月24日判决：一、确认中共北京市西城区委党校与黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司签订的《承租协议书》于二〇一三年四月二十八日终止；二、自判决生效后十五日内，黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司将其承租的位于北京市西城区冠英园西区六号楼一层的党校餐厅腾退给中共北京市西城区委党校；三、自判决生效后十五日内，黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司给付中共北京市西城区委党校房屋租金三十三万八千元、利息三万二千七百九十八元二角五分，并按中国人民银行同期贷款利率支付自二〇一三年四月二十九日起至租金实际给付之日止的利息；四、自判决生效后十五日内，黄晶、北京天蜀人家餐饮有限公司给付中共北京市西城区委党校自二〇一三年四月二十九日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋使用费，每月按一万三千元计算；五、驳回北京天蜀人家餐饮有限公司之反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，天蜀人家、黄晶均不服，上诉至本院。
天蜀人家的上诉理由及请求为：1、西城党校对租赁房屋不享有所有权或使用权，无权收取房屋使用费，且自2013年5月2日起西城党校对租赁房屋断电上锁，导致我单位无法占用房屋，因此我单位无需支付房屋使用费；2、我单位未支付房租系因西城党校要求我单位把发票名目开具为培训费，但我单位无法进行财务处理，此后西城党校未再提出具体的租金支付渠道，因此未支付房租的过错在于西城党校，而且西城党校也同意以房租抵扣其欠付我单位的款项，另外，即使我单位存在过错，合同也未约定西城党校有权收取利息，因此我单位不同意支付利息，故我单位请求撤销原判，依法改判驳回西城党校的全部诉讼请求。
黄晶的上诉理由及请求为：1、我并非《承租协议书》的一方当事人，我只是作为公司的发起人和未来的法定代表人签订的合同，合同的当事人应为天蜀人家；2、西城党校发出的合同终止通知中未提及我，合同终止函中我仅系天蜀人家的法定代表人，该行为也可以证明西城党校认可天蜀人家系租赁房屋唯一的承租人；3、根据公司法有关规定，只有当公司未能成立时，公司发起人才可能对公司债务承担责任，而天蜀人家已成立并营业至今，因此我不应承担合同责任，故请求撤销原判，依法改判驳回西城党校的全部诉讼请求。
西城党校同意原判。
经审理查明：北京市西城区房屋土地经营管理中心系租赁房屋的所有权人，并授权西城党校使用。
2005年1月26日，西城党校（甲方）与黄晶（乙方）签订《承租协议书》，约定：甲方将党校餐厅及餐厅各种设施租给乙方使用，租期八年，承租日期从2005年3月1日至2013年2月28日，承租期满后，餐厅现有设施及设备、器具等所有权归甲方；承租期满后，在同等条件下，乙方有权优先继续承租；甲方协助乙方办理营业执照等手续；乙方每年向甲方交纳租金，2005年至2009年，年租金17万元，2010年起至2013年，每年租金为18万元，签约时交付头半年租金8.5万元，此后类推；甲方应认真履行协议，不得无故终止协议，如果甲方无故终止协议，甲方应赔偿乙方由此造成的经济损失，乙方必须按期向甲方交纳租金，如果逾期不能交纳租金，即视为自动终止协议，乙方应无条件从餐厅搬出，全部设备、器具归甲方所有。协议签订后，西城党校将租赁房屋及相关设施交付黄晶。2005年5月8日，天蜀人家成立，黄晶为法定代表人，天蜀人家在租赁房屋内进行经营。
2005年5月23日，西城党校（甲方）与天蜀人家（乙方）签订《补充协议》，就乙方因餐厅装修提出减免餐厅租金一事达成协议，即甲方同意将承租协议书中承租日期前两个月的租金给予减免（起止时间2005年3月1日至2005年4月30日），减免租金额为2.8万元；党校礼堂大门改造由乙方负责承建，甲方负责承担材料费用1万元（台阶地面石每平方米100元），此项费用由乙方的租金中扣除；扣除上述两项金额后，乙方上半年应交付的餐厅租金由乙方在5月底前一次性交付党校。该《补充协议》已实际履行完毕。
2005年6月22日，天蜀人家、黄晶出具《关于区委党校学员食堂装修有关情况的报告》，就居民来信反应的装修扰民问题、在便道建立一间小屋的情况、就餐人员停车占道问题及关于空调室外噪音问题进行了说明。西城党校认为天蜀人家、黄晶所述情况属实，并在报告上加盖公章。2005年6月27日，西城党校给天蜀人家、黄晶出具《关于区委党校学员食堂装修有关情况的报告》，称为给学员创造更好的学习环境，经西城党校决定在原食堂大门南侧另开一个小门，作为学员到楼上教室的通道，同时将西城党校食堂大门及壁风格进行了装饰。
2007年6月20日，西城党校（甲方）与天蜀人家（乙方）签订《补充协议》，就甲方拟对现教学办公楼及礼堂实施装修改造事宜达成协议：甲方自2007年7月起不再向乙方提供礼堂二楼配套用房（1间，面积约20平方米），由乙方自行租房解决；该协议有效期自2007年6月21日起至2013年2月28日止；甲方在该协议有效期内给予乙方每年24000元租房补助；乙方应在该协议签订之日起一周内腾空该房屋。该《补充协议》亦已实际履行完毕。
2013年2月27日，天蜀人家收到西城党校送达的《承租协议到期终止的通知》，该通知的主要内容为：根据承租协议书（含2007年6月20日签订的补充协议），按照承租协议书应于2013年2月28日协议终止，西城党校按照协议书内容，承租期满后不再与天蜀人家续签承租协议书，但考虑到天蜀人家合同到期后的善后工作，西城党校决定推迟至2013年4月28日终止承租协议书（含补充协议）所述内容，如天蜀人家到期不腾退房屋，西城党校将向法院起诉。西城党校同时在该通知书中注明，待2013年2月28日承租协议书（含补充协议）终止后，餐厅现有设施及设备、器具等所有权归西城党校所有。
2013年4月26日，天蜀人家、黄晶收到西城党校向其送达的《关于﹤承租协议书﹥到期终止的函》，函中称天蜀人家、黄晶与西城党校于2005年1月16日签订的《承租协议书》将于2013年4月28日因租赁期限届满而终止，请天蜀人家、黄晶于2013年4月28日下午五点前与西城党校办理房屋返还手续，将租赁餐厅内的设备设施、器具及房屋钥匙交还西城党校，并支付拖欠租金。
审理中，西城党校与天蜀人家、黄晶均认可自2011年3月1日起天蜀人家、黄晶未向西城党校交纳租金。天蜀人家、黄晶称未交租金的原因系西城党校支付渠道改变，对此西城党校不予认可。天蜀人家、黄晶称2013年5月2日中午11时左右，西城党校将租赁房屋断电，同时将通往小库房和锅炉房的门反锁，导致小库房内的饮料食品无法取出，造成经济损失，对此西城党校不予认可。天蜀人家、黄晶未就其上述主张提供证据予以证明。
审理中，天蜀人家、黄晶称天蜀人家曾与西城党校达成协议，约定由西城党校承担设计费13500元、水电费35112.76元、失火造成的经济损失3100元、风机出口消声器费用1250元，共计52926.76元，并提供《会议纪要》作为证据。该《会议纪要》没有西城党校的签字盖章，西城党校对该《会议纪要》不予认可。天蜀人家、黄晶称天蜀人家曾与西城党校签订《补充协议》，约定收费项目由原来的房屋租赁改为培训费，并提供《补充协议》作为证据。该《补充协议》亦无西城党校的签字盖章，西城党校对该《补充协议》亦不予认可。天蜀人家、黄晶称因与西城党校纠纷，其员工人心不稳，为餐厅正常经营，其只能加薪稳定员工，由此产生的5万元损失及15万元的经济损失应由西城党校承担，并提供《天蜀人家全体员工给黄总的信》作为证据，西城党校对此不予认可，称该损失系天蜀人家、黄晶经营造成的，与西城党校无关。
另查，2004年12月13日，黄晶（乙方）与北京金玉八珍餐饮有限公司（甲方）签订《转让合同》，双方就西城区党校酒楼（八珍酒楼）转让费一事达成协议，甲方同意以60万元转让费就酒楼的所有不动设施和动产设施及物品列清单转让乙方。该合同担保方处签有“干如春”，天蜀人家、黄晶称其为西城党校的常务副校长。西城党校对“干如春”签名真实性无法确认，称干如春是西城党校副校长的情况属实，但未加盖西城党校公章，不能作为西城党校的意思表示，且担保方是见证方，没有实际的权利义务。黄晶于2004年12月13日、2005年2月25日分两次交给北京金玉八珍餐饮有限公司共计60万元。
再查，2010年10月14日，北京市西城区机关事务服务中心出具《关于办公用房调整使用联席会会议纪要》，称根据全区办公用房调整使用整体需求，结合区委党校具体办公的实际，经区发改委、区编办、机关事务服务中心、区财政局联合办公用房使用小组联席会议决定同意区委党校从冠英园西区6号楼搬入南菜园49号合并办公，冠英园西区6号楼交区机关事务服务中心统一调配使用；同意西城分局新街口派出所搬入冠英园西区6号楼办公，新街口派出所原址交机关事务服务中心统一调配使用。西城党校称，因天蜀人家、黄晶未按期腾退租赁房屋，因此租赁房屋并未交付给西城分局新街口派出所。
上述事实，有《房屋所有权证》、《证明》、《承租协议书》、《补充协议》、《关于区委党校学员食堂装修有关情况的报告》、《承租协议到期终止的通知》、《关于﹤承租协议书﹥到期终止的函》、产权证、《关于办公用房调整使用联席会会议纪要》、《会议纪要》、《天蜀人家全体员工给黄总的信》、《转让合同》、收条及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
经查，西城党校与天蜀人家、黄晶签订的《承租协议书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。虽《承租协议书》中载明的合同主体乙方为天蜀人家，但《承租协议书》签订时，天蜀人家尚未成立，由黄晶在乙方处签字，而《承租协议书》签订后，租赁房屋由天蜀人家实际使用，故《承租协议书》及《补充协议》对天蜀人家、黄晶均具有法律效力，天蜀人家、黄晶均应作为本案租赁关系的合同主体。根据《承租协议书》的约定，双方之间的租赁合同于2013年4月28日到期，且到期后双方未再续签《承租协议书》，故原审法院确认双方之间的《承租协议书》于2013年4月28日终止，并无不当。合同到期后，天蜀人家、黄晶继续占用租赁房屋已无合同依据，理应腾退给西城党校，并支付合同履行期内欠付的租金、利息及合同终止后至实际腾退租赁房屋之日的房屋使用费，故原审法院判令天蜀人家、黄晶腾退租赁房屋并支付相应的租金、利息及房屋使用费，亦无不当。
本院审理中，天蜀人家上诉称西城党校对租赁房屋不享有所有权或使用权，无权收取房屋使用费，西城党校提供《房屋所有权证》及房屋所有权人出具的授权西城党校使用的《证明》作为证据，故本院确认西城党校对租赁房屋享有使用权，天蜀人家的该项抗辩意见，没有事实依据，本院不予采信。天蜀人家上诉称：自2013年5月2日起西城党校对租赁房屋断电上锁，导致其无法占用房屋，因此其无需支付房屋使用费；其未支付房租系因西城党校要求其把发票名目开具为培训费，但因其无法进行财务处理，此后西城党校未再提出具体的租金支付渠道所致；西城党校同意以房租抵扣西城党校的欠款；西城党校对天蜀人家的上述主张均不予认可，天蜀人家就其上述主张均未能提供充分证据予以证明，故对天蜀人家的上述抗辩意见，本院均不予采信。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6862元，由北京天蜀人家餐饮有限公司、黄晶负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费7429元，由北京天蜀人家餐饮有限公司、黄晶负担（已交纳）。二审案件受理费10450元，由北京天蜀人家餐饮有限公司、黄晶负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 赵 振
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘梓晨