安徽省铜陵市铜官区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0705民初4001号
原告：铜陵拓基物业服务有限责任公司，住所地：安徽省铜陵市托莱多欧陆花园会所106-109、201、202、204号。
法定代表人：肖业文，该公司总经理。
委托代理人：王欣然，安徽古圣律师事务所律师。
被告：陈盛斌,男，1991年4月4日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：王涛，安徽铜都律师事务所律师。
原告铜陵拓基物业服务有限责任公司与被告陈盛斌物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员王新会独任审判，于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告铜陵拓基物业服务有限责任公司委托代理人王欣然，被告陈盛斌委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铜陵拓基物业服务有限责任公司诉称：原告系为托莱多小区提供物业服务的物业公司，被告系托莱多小区业主。被告自2013年1月1日起开始拖欠其应交纳的物业服务费，至2016年12月31日止，被告共计欠物业服务费3585.6元。被告拖欠物业费的行为，已经对原告的物业服务造成了严重影响并给原告的经营造成了一定的经济困难。现要求被告立即支付所拖欠的物业费3585.6元并支付自2016年7月1日起至2016年12月31日止的违约金1290元（按本金3585.6元的日千分之二计算）。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：
证据1、收楼物品资料单。证明被告于2008年7月1日成为托莱多小区业主。
证据2、前期物业管理服务协议。证明：⑴物业费收费标准为每平方米0.8元/月；⑵、逾期缴费按日千分之二支付违约金。
证据3、服务价格登记证。证明：⑴、原告收取物业费价格标准已经过铜陵市物价局核准并登记在案；⑵、托莱多物业综合服务费标准为每平方米0.6元/月。
证据4、发票存根。证明：⑴、被告2012年1月31日支付了“2012年1月1日至2012年12月31日”期间的物业服务费891.4元；⑵、被告房屋建筑面积为124.5平方米；⑶、被告按照每平方米0.6元/月的标准交纳物业服务费至2012年年底。
证据5、缴费通知单。证明原告书面向被告催交所拖欠的物业服务费。
证据6、整改资料。证明物业公司就小区违章搭建问题向社区和城管部门交过申请，同时张贴过整改通知书要求违规业主整改。
证据7、何小爱与许小喜签订的租车位协议书。证明被告与一楼关系比较好。
被告陈盛斌辩称：1、被告自2013年停交物业费是事实，但数额由法院核定；2、原告未按双方签订的协议履行相应的义务，系违约在先，被告有权履行不安抗辩权，拒绝交纳所欠的物业费。被告所在楼下不但将庭院全部铺设地板，而且还建起了阳光房，该阳光房屋顶离被告洋房窗户仅40厘米左右，对报告的家庭造成极大的安全隐患，而原告对此无人问津，既没有履行管理义务，也没有召集被告与一楼协商解决；物业公司未起到良好的监管作用，导致小区违章搭建滋生蔓延，破坏了小区绿化，影响了被告的生活和工作；3、原告将小区道路划上停车位并打上私家车的牌号，系擅自改变原有规划，对业主的出行及权利造成损害。综上请求依法判决。
为支持其辩称观点，被告向本院提交了下列证据：
证据1、被告身份证复印件。证明被告主体身份。
证据2、前期物业服务合同。证明被告居住的洋房位于二楼。
证据3、前期物业服务合同。证明原告服务的内容、质量，物业对小区环境有维护的义务。
证据4、百度百科搜索截图。证明小区对外宣传的小区洋房的周围环境与实际不符。
证据5、一楼加盖阳光房及道路划线的现状照片。证明原告未尽到管理义务，导致一楼加盖阳光房，已影响被告居住环境，存在安全隐患。
证据6、光盘一张。证明阳光房的现状及小区内其他住户楼下违章搭建的现状。
经开庭质证，被告对原告所提交的证据1、2、3、4的真实性不持异议；但认为原告没有履行证据2中合同约定的义务。对证据5、6的真实性不清楚，因为被告长期不在家。对证据7的真实性没异议，但不能证明原告的观点。
原告对被告提交的证据的真实性不持异议，但认为百度截图与本案没有关联性；宣传是开发商的事，与物业公司无关；照片与光盘证明被告与一楼之间系相邻权纠纷，被告应当另案起诉一楼业主；划设车位收费符合《铜陵市物业服务收费管理实施细则》的相关规定，费用也按规定在物业公司大厅张贴公告对外公示。
对双方提交的证据的真实性，本院本院予以确认。
根据双方当事人当庭陈述及本院认定的证据，本院审理查明，原告系为铜陵市托莱多欧陆花园（下称托莱多小区）提供物业服务的物业公司；被告系该小区6栋201号的业主；房屋面积为124.5平方米。
2010年7月12日，双方签订了《托莱多前期物业服务协议》和《临时管理规约》。该协议约定，物业服务费按月交纳，被告应于每月10号前履行交纳义务，收费标准为1.2元/平方米。原告收取物业服务费用包含的服务内容有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护、管理费用；物业管理区域内公共秩序维护、安全防范的事项的协助管理；公共绿化养护费用和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；车辆停放管理等。原告收取物业费，应按服务内容和质量标准提供服务。原告每年应公布两次物业服务资金的收支情况。原告可采取规劝、批评、公示等必要措施制止物业使用人违反临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。原告管理和服务未达到约定的服务内容和质量标准，应按千分之二的标准向开发商、业主支付违约金；被告未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天千分之二的标准向原告支付违约金。协议和规约还约定了其他事项。2013年12月，经铜陵市物价局审批，托莱多小区物业综合服务费为每平方米0.6元/月；电梯洋房综合服务费为每平方米1.2元/月。2012年1月31日支付了“2012年1月1日至2012年12月31日”期间的物业服务费891.4元。此后，自2013年1月起，被告未向原告交纳物业服务费，经原告多次催缴，被告至今未交纳物业服务费。
另查，托莱多小区未成立业主委员会。
本案争议的主要焦点为：1、被告所在一楼私自搭建的阳光房是否可以认定原告在履行合同中构成违约？2、被告拒绝交纳物业费的理由是否成立？
关于被告所在一楼私自搭建的阳光房是否可以认定原告在履行合同中构成违约的问题。根据本案及其他相关案件的在案证据，原告在小区的公共绿化、公共卫生、公共设施维护、公共秩序的维护，以及小区的安全管理等方面均做了大量的工作。本案中，一楼在其庭院中搭建阳光房，客观上对被告构成了安全隐患，原告在接到投诉后，向一楼业主送达了整改通知书，基本履行了管理义务；且被告认为一楼阳光房影响了其居住的人身安全和财产安全，可以就相邻权问题依法予以解决。所以，一楼搭建阳光房的事实，不能认定原告构成根本违约；但原告作为小区的公共秩序的管理者，对一楼私自搭建阳光房的行为，没有进行有效的劝阻，致使一楼业主将阳光房顺利搭建完工，造成了对被告的安全隐患，应承担一定的管理责任，属于履行合同的瑕疵，对被告应交纳的物业费应予以适当核减。
关于被告拒绝交纳物业费的理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务合同是双务合同，物业费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上说，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果物业服务企业提供的服务仅有部分瑕疵，而拒绝交纳物业费，其后果是物业服务企业难以有效的为全体业主提供物业服务，损害其他业主的合法权益；因此被告拒绝交纳物业费应限于原告不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵等正当理由。但是根据本案被告提交的在案证据，原告在本案中虽有瑕疵，但尚不能构成重大瑕疵，故被告拒绝交纳物业费的理由不能成立。
本院认为，原告是取得物业服务收费资质的物业服务公司，双方签订的《托莱多前期物业服务协议》和《临时管理规约》，内容除部分条款有失公正外，未违反法律规定，对双方均有约束力，当事人均应全面履行自己的义务。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。现原告要求被告支付2013年1月1日起至2016年12月31日止欠交的物业管理费3585.6元，于法不悖，但本案中，原告在履行合同中亦存在瑕疵，本院酌情对被告应交纳的物业费予以适当核减，对原告的诉讼请求予以部分支持，即支持3047.76元（3585.6*0.85）。原告主张的逾期付款违约金1290.8元，因双方签订的《托莱多前期物业服务协议》属格式合同，其关于违约金的约定明显有失公正，属于依法可变更或撤销的条款；虽被告未依法履行变更或撤销的权利，但该违约金的约定过分高于造成的损失，故本院对原告要求被告支付的违约金的诉讼请求予以适当调整，且应按至2016年6月30日以前应交纳的物业费作为本金计算，即以本金2666.79元（3047.76*7/8）自2016年7月1日起至2016年12月31日止按同期银行贷款利率的1.3倍予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告陈盛斌于本判决生效后十日内支付原告铜陵拓基物业服务有限责任公司物业服务费3047.76元及逾期付款违约金（按本金2666.79元自2016年7月1日起至2016年12月31日止的同期银行贷款利率的1.3倍计付）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告铜陵拓基物业服务有限责任公司负担3.75元，由被告陈盛斌负担21.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽
省铜陵市中级人民法院。
审判员 王新会
二〇一六年十二月二十八日
书记员 朱 琳
附：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。