黑龙江省亚布力林区基层法院
民 事 判 决 书
（2017）黑7508民初158号
原告：王淑芳，女，1973年9月18日出生，汉族，现住黑龙江省尚志市。
被告：赵刚，男，1975年6月8日出生，汉族，现住黑龙江省尚志市。
原告王淑芳与被告赵刚侵权责任纠纷一案，因原告王淑芳不服本院（2016）黑7508民初154号民事判决书，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。黑龙江省林区中级人民法院（2017）黑75民终122号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清为由裁定撤销本院原审判决，发回本院重审。本院于2017年10月24日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经审查，本案案由确定为占有物返还纠纷。原告王淑芳、被告赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王淑芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认亚布力林业局升泰小区1号楼13单元5层东门房屋，归原告占有、使用；2.要求被告立即退出侵占房屋。事实和理由：2014年6月25日，原告通过购买方式从案外人蔺德秀处购买尚志市顺达房地产开发有限责任公司（以下简称顺达房地产公司）开发的亚布力林业局升泰小区1号楼13单元5层东门房屋一栋，价值人民币十万元，双方签订买卖合同，办理了房屋交付手续，双方到开发商处办理了合同变更登记，原告更换房锁，正式占有该房。2016年10月，在原告不知情的情况下，被告私自撬开原告房屋房锁，进入该房居住，严重损害了原告的合法权益，侵犯了原告对该房的占有、使用权利，多次与被告交涉未果。故起诉到法院，要求被告立即停止侵权，倒出占用房屋，归原告占有、使用，并由被告承担诉讼费用，以维护原告的合法权益。
原告为证明其主张提供了如下证据：
证据一，原告与蔺德秀签订的房屋买卖协议一份，拟证明蔺德秀于2014年6月25日将位于亚布力林业局升泰小区1号楼13单元5层东门房屋出售给原告。
证据二，蔺德秀给原告出据的收据一份，拟证明蔺德秀收到原告的100000元购房款，双方履行了房屋买卖协议。
证据三，原告与顺达房地产公司签订的商品房买卖合同一份，拟证明原告与蔺德秀双方到开发商处办理了合同变更登记，现开发商处房屋购买人备案为原告王淑芳。
证据四，哈尔滨松花江林业建筑安装工程公司亚林升泰小区工程项目经理部出据的购房款收据一份，拟证明开发商处该房屋的交款人备案为原告王淑芳。
证据五，顺达房地产公司证明一份，拟证明升泰小区1号楼现悬挂9单元5层东门房屋与原告所持购房合同标注的13单元5层东门房屋为同一房屋。及造成原告与蔺德秀签订房屋买卖协议及收据上的日期在原告与顺达房地产公司签订商品房买卖合同及收据上的日期之后的原因。
证据六，原告与蔺德秀于2014年6月25日签订的租房协议一份，拟证明蔺德秀将房屋卖给原告后，因当时没有地方住，就与原告签订了一份房屋租赁协议，继续在该争议房屋居住。
证据七，证人韩长生证言，拟证明蔺德秀将房屋出售给原告王淑芳，他们共同到售楼处将蔺德秀的商品房买卖合同的买受人变更为王淑芳。当日，他们还签订了房屋租赁合同，蔺德秀继续在该房屋居住。
证据八，依据原告申请，本院保全的证人蔺德秀证言，拟证明蔺德秀将房子卖给原告王淑芳，蔺德秀与被告赵刚之间只是债权债务关系。蔺德秀2014年6月20日与赵刚签订的房屋买卖合同，只是以房屋买卖的形式作为蔺德秀向被告赵刚借款2万元的担保。
证据九，依据原告申请，本院在黑龙江省亚布力林业局建设和环境保护局调取的编号为08－SYBLG-003号中华人民共和国建筑工程施工许可证及黑建备字（2010SG041-42）号竣工工程备案证各一份，施工许可证与竣工工程备案证均显示亚布力林业局升泰小区1住宅楼的建设单位是顺达房地产公司，施工单位是哈尔滨松花江林业建筑安装工程公司。
证据十，依据原告申请，本院在尚志市市场监督管理局调取的私营企业基本注册信息查询单一份，哈尔滨大众商城房地产开发有限公司尚志市庆阳镇分公司（以下简称大众商城房地产庆阳分公司）于2010年8月16日成立。
赵刚辩称，原告起诉要求返还的是亚布力林业局升泰小区1号楼13单元，不是我现在居住的升泰小区1号楼9单元，另外我从2016年5月23日就一直在这个房屋住，并不是原告所说的2016年10月份。
被告赵刚为证明其主张提供了如下证据：
证据一，被告与蔺德秀签订的房屋买卖协议一份，拟证明蔺德秀于2014年6月20日将位于亚布力林业局升泰小区1号楼9单元5层东门房屋出售给原告。
证据二，蔺德秀与大众商城房地产庆阳分公司于2009年12月29日签订的商品房买卖合同一份，拟证明蔺德秀有权处分该房屋。
证据三，大众商城房地产庆阳分公司亚林升泰2期房产工程项目部2009年12月29日出据的购房款收据一份，拟证明蔺德秀出资购买该房屋。
证据四，亚布力林区基层法院（2016）黑7508民初94号返还原物纠纷一案的开庭传票一份，拟证明蔺德秀起诉赵刚要求返还的是升泰小区1号楼9单元501室。
证据五，被告赵刚与亚布力林业地区电业局于2016年5月23日签订的居民用电合同一份及七份电费收据，拟证明从2016年5月23日起，被告赵刚就开始居住在升泰小区1号楼9单元501室。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据三原告与顺达房地产公司签订的商品房买卖合同、证据四哈尔滨松花江林业建筑安装工程公司亚林升泰小区工程项目经理部出据的购房款收款凭证，被告均未发表质证意见，但被告对原告提供的证据一原告与蔺德秀签订的房屋买卖协议、收据上注明的日期有异议，认为原告与蔺德秀签订协议时的日期在其与房地产开发有限责任公司签订日期之后，时间上存在矛盾，且要求倒出的房屋与被告所居住的房屋不是一处房屋。而该争议房屋的建设单位顺达房地产公司证明升泰小区1号楼现悬挂9单元5层东门房屋与原告所持购房合同标注的13单元5层东门房屋为同一房屋。为方便办理房屋产权证书，公司收回签名为蔺德秀的原合同及收据，将购房合同及收据的买受人变更为王淑芳本人，造成原告与蔺德秀签订房屋买卖协议及收据上的日期在原告与顺达房地产公司签订商品房买卖合同及收据上的日期之后。故对原告提出的证据三、证据四，本院予以采信。依据原告申请，本院在黑龙江省亚布力林业局建设和环境保护局调取建筑工程施工许可证及竣工工程备案证均证明亚布力林业局升泰小区1号住宅楼的建设单位是顺达房地产公司，施工单位是哈尔滨松花江林业建筑安装工程公司。在尚志市市场监督管理局调取的私营企业基本注册信息查询单证明大众商城房地产庆阳分公司于2010年8月16日成立。而被告赵刚提供的商品房买卖合同与购房款收据上的出卖人均为大众商城房地产庆阳分公司，这与黑龙江省亚布力林业局建设和环境保护局调取建筑工程施工许可证及竣工工程备案证上的建设施工单位不一致，且大众商城房地产庆阳分公司在2009年12月29日还未成立，故对被告赵刚提供的证据二、证据三，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
顺达房地产公司于2008年4月15日开发建设亚布力林业局升泰小区1号住宅楼，工程完工后，对各单元按逆时针方向排序为1－15单元。后又在1号楼1单元东侧邻近加盖了2号楼，2号楼共4个单元。为了统一管理，将1、2号楼的单元号重新按逆时针方向进行了排序，2号楼按逆时针方向排成1、2、3、4单元，而原1号楼的1单元则变更为5单元，原1号楼2单元变更为6单元，以此类推，原1号楼9单元则变更为13单元。由于在对升泰小区1、2号楼各单元重新排序后，只是把购房户手里的合同进行了更改，而1号楼各单元原来悬挂的单元牌号并没有更改。造成了住户手里的购房合同单元号与实际住房悬挂的单元号不一致的现象。升泰小区1号楼现悬挂9单元5层东门房屋与购房合同标注的13单元5层东门房屋为同一房屋，即原、被告双方争议标的物同一。
2014年6月20日，被告赵刚与蔺德秀签订房屋买卖合同一份，但合同的标的物并不明确具体，仅标注为升泰小区1号楼9号，仅凭该份合同无法确认双方交易的房屋为升泰小区1号楼9单元5屋东门或13单元5层东门。2014年6月25日，原告王淑芳与蔺德秀签订房屋买卖协议一份，合同标的为升泰小区1号楼13单元5层东门，原告王淑芳将购房款100000元交付给蔺德秀，蔺德秀给原告王淑芳出据收据一份，并将房屋交付于王淑芳。蔺德秀和王淑芳共同到售楼处将商品房买卖合同与购房收据上的买受人变更为王淑芳。蔺德秀将房子卖给王淑芳后，因当时没有地方住，与王淑芳商定继续在该处房屋居住，每月支付租金，双方签订了书面的房屋租赁协议。2016年5月23日，被告赵刚进入该处房屋居住。现开发商顺达房地产公司处备案的亚布力林业局升泰小区1号楼13单元（现悬挂的单元牌号为9单元）5层东门房屋的购买人为原告王淑芳。
本院认为，原、被告双方的争议焦点为：1、被告赵刚是否有权占有该争议房屋；2、原、被告分别与房屋出卖人蔺德秀签订的两份房屋买卖合同，哪一份合同的效力优先；3、原告王淑芳是否有权占有该争议房屋。
1、被告赵刚是否有有权占有该争议房屋？
经审查，被告赵刚提供的出卖人蔺德秀与大众商城房地产庆阳分公司于2009年12月29日签订的商品房买卖合同、大众商城房地产庆阳分公司亚林升泰2期房产工程项目部2009年12月29日出据的购房款收据均与事实不符，本院未予采信。被告赵刚与出卖人蔺德秀签订的房屋买卖合同中的标的物并不明确具体，只写明升泰小区1号楼9号，并未标明具体的单元、层数等具体信息，明显不符合日常交易习惯，仅凭合同无法判断房屋的具体位置，所以被告赵刚仅凭该房屋买卖合同无法证明其有权占有亚布力林业局升泰小区1号楼13单元5层东门房屋。另外出卖人蔺德秀证明其与赵刚之间只是民间借贷关系，签订房屋买卖合同只是作为民间借贷合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”根据该规定，以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，当事人之间不存在买卖合同关系。被告赵刚与出卖人蔺德秀于2014年6月20日签订房屋买卖同，被告赵刚没有证据证明其向出卖人蔺德秀交付100000元购房款的事实，也没有证据证明出卖人蔺德秀向其交付房屋的事实。将近两年后被告于2016年5月23日才占有该争议房屋。上述行为明显不符合房屋买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。被告赵刚出示的证据开庭传票证明房屋出卖人蔺德秀曾于2016年7月4日向本院起诉，要求被告赵刚返还侵占的房屋，进一步证明房屋出卖人蔺德秀与被告赵刚之间签订的房屋买卖协议，并非双方的真实意思表示。被告赵刚亦没有其它证据证明其有权占有该争议房屋，故其对该房屋的占有为无权占有。
2、原、被告分别与蔺德秀签订的两份房屋买卖合同，哪一份合同的效力优先？
假设如果不存在以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，被告赵刚与出卖人蔺德秀签订的房屋买卖合同真实存在的情况下，原、被告分别与蔺德秀签订的两份房屋买卖合同，哪一份合同的效力优先呢？根据《中华人民共和国物权法》第十五、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，蔺德秀购买顺达房地产公司开发建设亚布力林业局升泰小区1号住宅楼13单元5屋东门，虽然没有办理房屋登记，未取得房屋的所有权，但蔺德秀与原、被告分别签订的房屋买卖合同均有效。在两份合同均有效的情况下，哪一份合同的效力优先呢？第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”根据该规定，原、被告与蔺德秀签订房屋买卖合同后，均没有办理房屋所有权变更登记，但原告王淑芳将购房款交付给了蔺德秀，蔺德秀亦将房屋交付给了原告王淑芳，双方合同得以履行。虽然被告赵刚签订的房屋买卖合同先于原告，但被告没有证据证明交付购房款的事实，出卖人蔺德秀也没有将房屋交付被告，双方的合同实际上没有履行。故原告王淑芳与蔺德秀签订的房屋买卖合同权利保护顺位优先。
3、原告王淑芳是否有权占有该争议房屋？
原告与房屋出卖人蔺德秀签订房屋买卖合同后，双方履行了合同，只是未办理房屋产权登记，原告尚未取得该房屋的所有权，该争议房屋的所有权还归建设单位顺达房地产公司所有。但房屋出卖人蔺德秀将房屋出卖给原告王淑芳后，双方共同到建设单位顺达房地产公司对原商品房买卖合同进行了变更，出卖人已经将自己在原商品房买卖合同中的权利义务一并转让给了原告。现原告王淑芳与建设单位顺达房地产公司签订了商品房买卖合同，虽然没有办理房屋产权登记，但原告王淑芳享有合同债权，享有依据该合同债权要求开发单位办理产权登记的权利，并可依据该权利形成对该争议房屋事实上的管领、控制。因此，原告王淑芳有权占有、使用该争议房屋。
综上所述，本案原告完成了证明了双方争议标的物同一以及购房款收据收款时间问题的举证证明责任，且进一步证明了其有权占有、使用该争议房屋。被告未能提供证据证明其有权占有该争议房屋，况且在假设不存在以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保的情况下，原告与房屋出卖人签订的房屋买卖合同的权利保护顺位也要优先于被告与房屋出卖人签订的房屋买卖合同。现原告王淑芳享有对占有物的本权，原本已对该争议房屋形成了事实上的管领、控制，而被告赵刚则无权占有该争议房屋，故对原告王淑芳的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、二百四十五条第一款规定，判决如下：
一、亚布力林业局升泰小区1号楼13单元（现悬挂的单元牌号为9单元）5层东门房屋，归原告王淑芳占有、使用；
二、被告赵刚于本判决生效之日起10日内，从上述房屋搬出并腾退给原告王淑芳。
案件受理费100元，由赵刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。
审 判 长 陈延伟
审 判 员 耿殿湖
人民陪审员 赵 静
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 耿一鸣