重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0115民初7152号
原告：周远琴，男，1977年10月21日出生，汉族，居民，户籍地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：杨丽娟，重庆厚善律师事务所律师。
被告：重庆市长寿区凯美家具城，住所地重庆市长寿区凤城街道桃花大道**号，注册号500221600069079。
经营者：余春花，女，1976年12月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人（特别授权）：甘国静，重庆时济律师事务所律师。
原告周远琴与被告重庆市长寿区凯美家具城（以下简称“凯美家具城”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序于2016年10月10日、11月11日公开开庭进行了审理。原告周远琴及委托诉讼代理人杨丽娟，被告凯美家具城的委托诉讼代理人甘国静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周远琴向本院提出诉讼请求：要求判令被告凯美家具城退还原告周远琴2012年10月20日签订的《凯美家居名都商铺租赁合同》的履行保证金47982元。事实和理由：2012年10月20日，原告周远琴与被告凯美家具城签订《凯美家居名都商铺租赁合同》，约定由被告凯美家具城将重庆市长寿区骑鞍车站综合大楼第三层B区出租给原告周远琴用于经营家具城，出租面积727平方米。租期自2012年11月21日起至2015年11月20日止。合同签订后，原告周远琴向被告凯美家具城缴纳了履约保证金47982元,被告凯美家具城向原告周远琴出具了缴款收据。合同期满后，原、被告协商一致降低租金，双方又于2015年10月30日续签《凯美家居名都商铺租赁合同》，租期自2015年11月21日至2016年11月20日。原告周远琴又向被告凯美家具城缴纳了履约保证金47982元。2016年4月，因原告周远琴经营不景气，拖欠了被告凯美家具城租金及管理费约150000余元，后原、被告协商由被告凯美家具城自行变卖原告周远琴铺面所有的家具用于抵扣房屋租金及管理费。2016年8月8日，被告凯美家具城口头通知原告周远琴撤场，但拒不退还原告周远琴于2012年10月缴纳的履约保证金47982元。后原告周远琴发现案涉房屋系案外人重庆庆丰文化传媒有限责任公司（以下简称“庆丰传媒公司”）从重庆市汽车运输（集团）有限责任公司（以下简称“汽车运输集团公司”）处承租而来，汽车运输集团公司与庆丰传媒公司的租赁合同中明确表示房屋不得转租，故原告周远琴与被告凯美家具城签订的《凯美家居名都商铺租赁合同》系无效合同。
被告凯美家具城辩称，原、被告签订的《凯美家居名都商铺租赁合同》合法有效。原、被告于2015年10月30日续签的《凯美家居名都商铺租赁合同》是按照2012年10月20日的合同修改过来的，故直接将前一份合同的履约保证金转为该合同的履约保证金，原告周远琴只缴纳了一次履约保证金。2015年10月30日的《凯美家居名都商铺租赁合同》履行过程中，原告周远琴拖欠被告凯美家具城租金150000余元，按照合同约定，拖欠租金超过15日时被告凯美家具城有权解除合同，且不退还保证金，故被告凯美家具城依法解除了与原告周远琴的合同，请求人民法院依法驳回原告周远琴的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2012年10月20日，原告周远琴（乙方）与被告凯美家具城（甲方）签订《凯美家居名都商铺租赁合同》，约定由被告凯美家具城将位于重庆市长寿区骑鞍车站综合大楼第三层B区的商铺（建筑面积727平方米）出租给原告周远琴，租期自2012年11月21日起至2015年11月20日止。合同期内第一年租金为24658元/月，第二年为27125元/月，第三年为29836元/月。合同约定履约保证金47982元。该合同第4.1条约定，乙方在签约时向甲方缴纳以第一个季度的三个月租金作为保证金。合同第6.5条约定：在本合同期内如乙方自愿提前终止本合同时，乙方应提前两个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理合同解除手续。但乙方不得要求甲方返还履约保证金，该履约保证金归甲方所有。
2012年10月11日，原告周远琴向被告凯美家具城缴纳了履约保证金47982元，被告凯美家具城向原告周远琴出具了缴款收据。
合同期满后，2015年10月30日，原告周远琴（乙方）与被告凯美家具城（甲方）签订《凯美家居名都商铺租赁合同》，约定由被告凯美家具城将位于重庆市长寿区骑鞍车站综合大楼第三层B区的商铺（建筑面积727平方米）出租给原告周远琴，租期自2015年11月21日起至2016年11月20日止。合同期内租金为9610元/月。合同约定履约保证金47982元。该合同该合同第4.1条约定，乙方在签约时向甲方缴纳以第一个季度的三个月租金作为保证金。第4.2条约定：房屋租金按季度计算，乙方进场装修前交第二季度房租，在第二季度期满前20日内交第三季度房租，以此类推，否则不得继续使用，并视为乙方违约。第6.3条约定，对商铺在有效的租赁使用期内所发生的有关费用，乙方须在规定的期限内如数计付，否则，当乙方拖欠租金或有关费用时，甲方将按欠款总额以每日5%收取滞纳金，当累计欠款达十五日时，甲方有权单方面解除与乙方签订的合同，履约保证金作为乙方违约金，不予退还，归甲方所有。
因经营不善，截止2016年4月，原告周远琴拖欠被告凯美家具城租金及管理费150000余元。原、被告协商由被告凯美家具城自行变卖原告周远琴铺面所有的家具用于抵扣房屋租金及管理费。通过上述方式，原告周远琴已完清拖欠的租金及管理费。2016年8月8日，原告周远琴撤场，原、被告双方解除《凯美家居名都商铺租赁合同》。
同时查明，2007年7月9日，案外人汽车运输集团公司与案外人庆丰传媒公司签订《房地产租赁合同》，约定由汽车运输集团公司将其公司所有的位于重庆市长寿区桃花大道16号骑鞍车站售票综合楼第2-4层经营用房（建筑面积6512.81平方米）和一层扶梯间及电梯间（205.99平方米）出租给庆丰传媒公司，租赁期自2007年8月1日至2012年12月31日止。租赁期满后，2012年12月31日，双方又续签了《房地产租赁合同》，租赁期自2013年1月1日至2016年12月31日止。
对于当事人双方没有争议的以上事实，本院予以确认。
关于原、被告争议的原告周远琴是否再次缴纳2015年10月30日续签的《凯美家居名都商铺租赁合同》的履约保证金的事实，原告周远琴称其向被告凯美家具城缴纳了两份履行保证金，被告凯美家具城予以否认，辩称2012年10月20日的合同期满后，该合同中原告周远琴缴纳的47982元已转为2015年10月30日的合同中约定的履约保证金，原告周远琴仅缴纳了47982元的履约保证金。原告周远琴在第一次庭审中陈述2015年10月30日的合同中约定的履约保证金“47982元”系笔误，其只缴纳了第一个季度的租金20000余元作为保证金，但在第二次庭审中其又称既缴纳了履约保证金47982元，又缴纳了第一季度的租金作为保证金，其陈述前后矛盾。再者，原告周远琴仅向本院提交了2012年10月11日缴纳履约保证金47982元的收据一张，未举示2015年10月30日续签合同后缴纳履约保证金的证据，应承担举证不能的法律后果，故本院认定原告周远琴仅于2012年10月11日缴纳了47982元履约保证金。
2016年10月25日，汽车运输集团公司向本院出具《证明》，载明：位于重庆市长寿区凤城街道桃花大道18号长寿汽车客运中心站房大楼为我司房产。因企业经营需要，我司将该大楼裙楼第一层至第四层出租给庆丰传媒公司经营，在签订租赁合同时我司已同意该公司分零转租经营。同时，该公司还向本院出具《长寿区凯美家具城坐落情况说明》，长寿汽车客运中心站房大楼原门牌号为桃花大道16号，后在办理产权时公安机关将门牌号变更为桃花大道18号。
本院于2016年10月21日向庆丰传媒公司法定代表人伍军明进行调查，其陈述庆丰传媒公司和被告凯美家具城系两块牌子，一套人马。因庆丰传媒公司不具有经营家具城的资质，所以以余春花的名义注册设立了凯美家具城。庆丰传媒公司将房屋承租后以凯美家具城的名义对外出租并经营管理，但实际上凯美家具城是其妻陈川维等人在经营。
本院于2016年11月4日对陈川维进行调查，其陈述其与庆丰传媒公司法定代表人伍军明系夫妻关系，其和伍军明共同经营庆丰传媒公司和凯美家具城，两块牌子一班人马。凯美家具城登记的经营者是余春花。凯美家具城与原告周远琴于2012年10月20日签订的《凯美家居名都商铺租赁合同》期满后，双方又续签了合同，履约保证金就直接从前一份合同转过来，原告周远琴只缴纳了一次47982元的履约保证金，每次原告周远琴缴纳了钱财务都会向其出具票据。2016年4月，原告周远琴拖欠凯美家具城租金和管理费达150000余元，我们就与原告周远琴协商，由我们自行变卖其铺面的家具用于抵扣租金和管理费，租金及管理费计算至2016年4月16日，合同终止，履约保证金不予退还，但原告周远琴不同意签书面材料。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。案涉房屋的所有权人汽车运输集团公司同意庆丰传媒公司分零转租，庆丰传媒公司授权被告凯美家具城对外出租经营，故被告凯美家具城有权以自身名义对外签订租赁合同。原告周远琴与被告凯美家具城签订的《凯美家居名都商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。
关于被告凯美家具城是否应返还原告周远琴履约保证金的问题。本院已认定原告周远琴仅于2012年10月11日缴纳了47982元履约保证金，在2012年10月20日签订的租赁合同到期后，原告周远琴并未要求被告凯美家具城退还其缴纳的该笔保证金，不合社会常理；因原、被告于2015年10月30日签订的《凯美家居名都商铺租赁合同》约定了原告周远琴应向被告凯美家具城交纳履约保证金47982元，但在签订第二份租赁合同时，其并未向被告凯美家具城交纳履约保证金，且两份合同的关于履约保证金的约定基本一致，故原、被告双方将2012年10月20日签订的合同的履约保证金直接转为2015年10月30日签订的合同的履约保证金，更符合社会常理。本院认定原告周远琴于2012年10月11日交纳的履约保证金已经转为2015年10月30日签订的合同的履约保证金。
2015年10月30日的《凯美家居名都商铺租赁合同》第6.3条约定，当乙方累计欠款达十五日时，甲方有权单方面解除与乙方签订的合同，履约保证金作为乙方违约金，不予退还，归甲方所有。至2016年4月，原告周远琴欠被告凯美家具城的租金及管理费达150000余元，故原告周远琴累计欠租已超15日，构成违约，被告凯美家具城有权解除合同，并不退还履约保证金，现原告周远琴要求被告凯美家具城退还履约保证金不符合双方合同约定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告周远琴的诉讼请求。
案件受理费1000元，减半收取500元，由原告周远琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 周玉玲
二〇一六年十一月三十日
书记员 罗梦妮