四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终19号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京捷思时代咨询有限公司成都分公司。营业场所：成都市锦江区红星路三段一号国际金融中心三号办公楼31楼02单元。
法定代表人：杨柳。
委托诉讼代理人：丁潇，北京市天元（成都）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市沪宁商业管理有限公司。住所地：成都市锦江区红星路三段*号国际金融中心*号楼****号。
法定代表人：葛盼雷，成都市沪宁商业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：马力焜，四川恒和信律师事务所律师。。
上诉人北京捷思时代咨询有限公司成都分公司（以下简称“捷思成都分公司”）因与上诉人成都市沪宁商业管理有限公司（以下简称“沪宁公司”）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初3019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人捷思成都分公司的法定代表人杨柳及其委托代理人丁潇，上诉人沪宁公司的委托代理人马力焜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
捷思成都分公司上诉请求：撤销成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初3019号民事判决第一项，依法改判沪宁公司双倍返还捷思成都分公司保证金136372.56元及六个月租金106437.12元，赔偿损失21172.2元。事实和理由：未沪宁公司履行保障讼争房屋能够正常开通网络办公，沪宁公司未履行交付约定用途房屋的义务，捷思公司有权行使拒缴租金的抗辩权，其行为并不构成违约，而沪宁公司应当承担违约责任。
沪宁公司辩称，捷思成都分公司主张无事实和法律依据。沪宁公司并未违约。捷思成都分公司在起诉中声称其入驻租赁房屋后因沪宁公司原因一直无法正常安装网络进行办法，不属实。捷思成都分公司方违约所产生的损失应由其自行承担，
沪宁公司上诉请求：撤销成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初3019号民事判决，改判驳回捷思成都分公司的一审全部诉讼请求，改判支持沪宁公司的一审全部诉讼请求，捷思成都分公司应共计向沪宁公司支付162721.3元的赔偿。事实和理由：沪宁公司已履行完成合同约定义务，捷思成都分公司没有成功安装其他公司网络系自身原因导致，沪宁公司不存在过错。沪宁公司不支付租金的行为已经构成违约。
捷思成都分公司辩称，捷思成都分公司不存在违约，故不应当承担赔偿金等相关费用。
捷思成都分公司向一审法院起诉请求：1、沪宁公司双倍返还捷思成都分公司保证金136372.56元及六个月租金106437.12元（当庭陈述因合同约定沪宁公司提前解除合同，应当提前2个月通知赔偿4个月的租金，故按6个月计算），合计242809.68元；2、沪宁公司赔偿损失21172.2元；3、本案案件受理费、公证费、律师费等诉讼相关费用诉讼费用（包括：律师费20000元，公证费4000元，案件受理费2630元）由沪宁公司承担。
沪宁公司向一审法院反诉请求：1、捷思成都分公司支付拖欠的2016年3月1日-3月7日3的租金及管理费（包括1-3月份的741元电费）共计人民币5721.00元；滞纳金人民币9497.57元（以人民币21342.86元为基数，从2016年2月26日起计算至被告实际付清款项之日止）；2、捷思成都分公司支付2016年3月8日至3月24日的单元空置期的租金损失12094.29元及中介佣金服务费用人民币50037.00元；3、捷思成都分公司支付赔偿金共计85371.44元（按4个月的租金及管理费金额计算）；4、捷思成都分公司承担本案全部的诉讼费，即反诉受理费及代理费5000元。
一审法院认定事实：2015年9月8日，捷思成都分公司法人杨柳向沪宁公司支付30000元。2015年9月14日，北京捷思时代咨询有限公司（简称北京捷思公司）向沪宁公司支付“成都房租”50000元。
2015年9月10日，捷思成都分公司与沪宁公司签订《房屋租赁合同》约定：捷思成都分公司统一租入成都市国际金融中心三号办公楼31楼2单元用于办公，建筑面积为138.59平方米。租期为2015年9月29日起至2017年9月28日止，免租期为5天，即自2015年9月29日起至2015年10月3日止，起租日为2015年10月4日。租金为128元/㎡/月，月租金为17739.52平方米，管理费及空调费为26元/㎡/月，即每月3603.34元。捷思成都分公司应当在合同签订后两日内支付首月租金及管理费21342.86元，并于每月25日前支付次月租金，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算。租赁期间，管理费（含正常办公时间空调费）及水电费由沪宁公司代收代缴。如因特殊需要，超时空调费、水电费等其他费用按《物业管理服务合同》的相关约定，额外费用由捷思成都分公司向物业公司直接支付。双方签订本合同二日内，捷思成都分公司向沪宁公司支付以下款项：租赁保证金53218.56元含已交定金（相当于三个月租金）；管理费保证金10810.02元（相当于三个月管理费）；水电费保证金4157.7元，三项合计68186.28元。以上款项于本合同终止时，捷思成都分公司将该租赁房产交还给沪宁公司且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用后三十个工作日内，沪宁公司将保证金退还给捷思成都分公司（不计利息）。保证金不能作为捷思成都分公司违约的免责条款，亦不能用于抵充捷思公司成都分公司租金、管理费及其他相关费用。沪宁公司和务管理公司有权就捷思成都分公司对租赁房产的装修、分割、修建、安装设备或改建行为进行规范、管理，包括对捷思成都分公司施工人员的进出、材料运输、施工时间、施工安全等事宜进行合理管理。租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，捷思成都分公司应于次日内撤出租赁房产，捷思成都分公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，沪宁公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向捷思成都分公司收取相当于双倍租金的赔偿金。双方共同对租赁房产进行验收交接。关于违约责任，合同期内如沪宁公司提前解约，需提前两个月通知捷思成都分公司，双倍返还保证金及赔偿合同期间内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为捷思成都分公司的赔偿。如捷思成都分公司提前解约，支付的保证金不予返还，同时还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为给沪宁公司的赔偿。合同期内如捷思成都分公司提前解约，还需承担全部免租期的租金。捷思成都分公司不得以任何理由拒交或拖欠租金及管理费。若捷思成都分公司未按照合同约定时间内支付租金、管理费及其他费用的，应按照应付租金及管理费总额的千分之五/天支付滞纳金。捷思成都分公司未按合同约定时间支付租金及其他费用达五日的，沪宁公司将停止为其提供服务，由此产生的损失由捷思成都分公司自行承担。租赁期间，捷思成都分公司出现未按约定支付租金及其他费用达七日的，或拖欠租金及其他费用达到三次的，沪宁公司视为严重违约，将解除租赁合同，没收捷思成都分公司支付的保证金，并有权将房产收回另行出租，同时捷思成都分公司将承担合同期内的剩余租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为沪宁公司的赔偿。
2015年9月14日，北（简称北京捷思公司）分别向沪宁公司支付“成都房租”50000元、9529.14元。同日，沪宁公司向捷思成都分公司开具收款收据，载明收到（9.25-10.24）的租金17739.52元、管理费3603.34元、水电保证金4157.7元、管理费保证金10810.02元、租赁保证金53218.56元。2015年10月28日，北京捷思公司向沪宁公司支付租金20164.93元。2015年12月23日，捷思成都分公司法定代表人代公司支付租金21771.46元，沪宁公司出具收据载明为2016年1月至1月31日的租金17739.52元、管理费3603.34元、电费428.6元。2016年1月15日，北京捷思公司支付租金物业电费共计21827.46元，沪宁公司收据记载为2016年2月1日至2月29日的租金17739.52元，管理费3603.34元、电费428.6元。
2016年1月10日，捷思成都分公司与电信成都分公司签订《业务预受理单》，并预存9000元，拟办理电信的中小企业网络套餐。后因无法办理，对方于2016年5月4日将全款退回。并由中国电信成都分公司高新北区分公司客户经理林雨的名义于2016年6月22日出具《情况说明》称沪宁公司不允许其进入办理电信中小企业宽带业务。
中国联通锦江分公司片区经理刘春龙出具《情况说明》称捷思成都分公司于2016年2月2日联系安装办公宽带网络，此后，公司一直尽力协调。但直到2016年2月29日，捷思成都分公司的出租方依旧不允许安装，故将该情况告知，后于2016年3月7日接到捷思成都分公司的通知，称其将搬离，故始终未能成功安装宽带网络。
2016年2月29日，沪宁公司通过微信向捷思成都分公司进行催款。捷思成都分公司回复称如果能装网络就会付费用，要求沪宁公司对网络进行协调，安装网络不产生阻碍则愿意支付房租。2016年3月2日，沪宁公司回复，称当日已第一时间与物业联系并与联通工作人员对接上进酒店弱电井拉线事宜，目前线路已安装好。但从联通工程人员口中得知没有收到捷思成都分公司的安装申请，让捷思成都分公司尽快确认是否申请安装联通网络，或是否有工作对接没有跟上。
2016年3月2日，沪宁公司发送《催款函》称捷思成都分公司应于2016年2月25日前支付2016年3月份租金，但尚未支付，已产生滞纳金，并要求捷思成都分公司支付。
2016年3月4日，沪宁公司向捷思成都分公司发出《通知函》称捷思成都分公司拖欠租金及其他费用的行为已超过七天，构成严重违约，要求捷思成都分公司自发函之日起三日内搬离并撤走承租办公室内的物品，逾期有权按照合同约定进行处理。
2016年3月5日，沪宁公司事业发展部工作人员徐春梅通过微信告知捷思成都分公司，经询问物业管理公司，次日管理人员没有上班，出门条签发不了，只能等到周一办理相关手续。对此，捷思成都分公司表示系严格按照沪宁公司的要求星期一搬走，但由于沪宁公司的原因要求未能星期一搬走。
2016年3月17日，沪宁公司通过成都宜仁居房地产经纪有限责任公司将案涉写字间租赁给其他承租人，双方约定起租日为2016年3月25日，沪宁公司于2016年3月22日申请支付居间费用50037元。
2016年5月9日，四川移动锦江分公司向捷思成都分公司发送《关于贵公司停止建设的情况说明》称在建设过程中，由于物管和电信有深度合作，不允许其进行施工建设，故只能停止了网络建设。
捷思成都分公司因搬离支付搬运费800元，装饰工程款820元。捷思成都分公司于2015年12月21日向双流牧瑟家具厂签订《产品销售合同》订购价值1482元的办公家具。捷思成都分公司为本案聘请委托诉讼代理人产生法律服务费20000元，
一审法院认为，捷思成都分公司与沪宁公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。
关于捷思成都分公司和沪宁公司是否构成违约。双方在合同中约定应于每月25日前支付下月租金及管理费，捷思成都分公司租赁案涉房屋用于办公，网络是现代办公的必备条件，双方签订的房屋租赁合同中未就选择何网络供应商进行约定，则捷思成都分公司可根据自身需求自行选择进行合作。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。沪宁公司作为出租方，应当为承租方提供适租的房屋及相应配套设施，并为承租人安装网络提供便利。沪宁公司称没有任何主体提出网络施工申请，捷思成都分公司提交的证据能够证明，其先后寻求多家网络供应商安装网络均因沪宁公司的原因无法安装，沪宁公司未能提交证据予以反驳。捷思成都分公司就此反映后，沪宁公司于2016年3月2日反馈称与联通对接上进酒店弱电井拉线事宜，目前线路已安装好。可见，在此之前，沪宁公司并未完全衔接好网络线路，对捷思成都分公司的办公存在一定影响。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，捷思成都分公司要求沪宁公司协调解决网络问题属于双务合同中主张同时履行抗辩权的行为，且捷思成都分公司明确表示网络解决后愿意支付租金。沪宁公司此时以捷思成都分公司逾期支付租金为由要求捷思成都分公司搬离，不符合法定的解除合同事由规定。但捷思成都公司收到通知后，仍选择搬离，可视为双方均不愿继续合作，对解除租赁合同达成了合意。因双方对合同的解除均无过错，捷思成都分公司与沪宁公司分别认为对方构成违约要求其承担违约责任，即捷思成都分公司主张沪宁公司双倍返还保证金、支付六个月租金及赔偿损失、公证费、律师费，以及沪宁公司要求捷思成都分公司承担滞纳金、空置期租金损失及中介佣金服务费及赔偿金等诉讼请求，于法无据，均不予支持。捷思成都分公司未存在过错，且在收到通知书的合理期限内进行搬离，故扣除占用案涉房屋相应的房屋占用费及管理费外，沪宁公司应退还捷思成都分公司支付的保证金。
根据双方签订的租赁合同，起租日为2015年10月4日，捷思成都分公司支付租金所对应承租日期为2016年3月3日。捷思公司认为其已将租金支付至2016年3月4日，与事实不符。根据庭审查明的事实，捷思成都分公司于2016年3月5日要求沪宁公司配合搬离，但因无法开具出门条，实际搬离时间为2016年3月7日。关于沪宁公司认为捷思成都分公司拖欠2016年3月1日至7日的租金，其理由是沪宁公司先收取免租期的租金，待双方合同终止时，将免租期的租金扣除或退还承租人。沪宁公司关于免租期的租金应先行收取最终扣退的主张，双方未能明确约定，捷思成都分公司亦不予认可。沪宁公司在出具的租金收据中关于租期计算的记载，系其单方面手写，未得到对方认可。故对沪宁公司的该主张，不予认可。
如前所述，双方属合意解除合同，且2016年3月5日捷思成都分公司无法搬离原因不在捷思成都分公司。但考虑到即使2016年3月5日搬离，捷思成都分公司当日仍使用案涉房屋，故2016年3月6日—7日的租金及管理费不应由捷思成都分公司承担。双方合同约定每月租金为17739.52元，管理费及空调费3603.34元，则2016年3月4日-5日的租金为17739.52元/月÷31天（2016年3月共计31天）×2天=1144.49元，管理费及空调费为3603.34元/月÷31天×2天=232.47元，电费741元为实际使用产生，且捷思成都分公司对此未持异议，予以确认，前述费用共计2117.96元。捷思成都分公司共支付租赁保证金53218.56元、管理费保证金10810.56元、水电费保证金4157.7元，三项合计68186.28元，扣除前述租金、管理费和电费后，沪宁公司应予退还66068.32元，
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、成都市沪宁商业管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向北京捷思时代咨询有限公司成都分公司退还租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金共计66068.32元；二、驳回北京捷思时代咨询有限公司成都分公司的其他诉讼请求；三、驳回成都市沪宁商业管理有限公司的反诉请求。本案本诉诉讼费2630元，反诉诉讼费1777.21元，两项共计4407.21元，由北京捷思时代咨询有限公司成都分公司负担2000元、成都市沪宁商业管理有限公司负担2407.21元。
本案二审审理期间，沪宁公司申请四川联通工作人员徐开波出庭作证并举示了照片、租赁合同、施工申请单，拟证明沪宁公司已经履行合同义务，捷思成都分公司没有成功安装其他公司网络系自身原因导致，沪宁公司不存在过错。捷思成都分公司对上述证据系复印件，证人证言不能说明沪宁公司履行了相关义务，对其合法性、真实性、关联性均不予认可。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，捷思成都分公司与沪宁公司签订的案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。对双方争议的焦点问题评述如下：
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同是转移财产使用权的合同，在租赁关系中，出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是支付租金、按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故一审法院据此认为沪宁公司作为出租方应当为承租方提供适租的房屋及相应配套设施并提供相应便利，沪宁公司2016年3月4日要求捷思成都分公司搬离，捷思成都公司收到通知后选择搬离，系双方对解除租赁合同达成了合意并无不当，本院予以维持。由于案涉租赁合同系双方合意解除，故一审法院认定双方对合同的解除均无过错，对捷思成都分公司与沪宁公司要求对方承担违约责任均不予支持并无不当，本院予以维持。捷思成都分公司且在收到通知书的合理期限内进行搬离，故一审法院在查清捷思成都分公司就案涉房屋实际房屋占用费和管理费及空调费、电费基础上，与应退还给捷思成都分公司的保证金予以品迭，并无不当，本院予以维持。
综上所述，捷思成都分公司、沪宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8814元，由北京捷思时代咨询有限公司成都分公司负担5260元、成都市沪宁商业管理有限公司负担3554元。
本判决为终审判决。
审判长 冯 璐
审判员 曹 洁
审判员 张卫敏
二〇一七年三月九日
书记员 龙春光