成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青羊民初字第4334号
原告姚某某。
委托代理人张璐，四川苍龙律师事务律师。一般授权。
被告成都天月企业管理有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人万林，职务不详。
委托代理人朱阳，四川海峡律师事务所律师。特别授权。
第三人成都摩尔百货有限公司。住所地：成都市青羊区。
法定代表人江秉金，职务不详。
委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。一般授权。
委托代理人黄薇，四川英济律师事务所律师。一般授权。
第三人四川新时代实业有限公司。住所地：成都市。
法定代表人陶海翎，职务不详。
委托代理人王晓莉。
原告姚某某与被告成都天月企业管理有限公司（以下简称天月公司）及第三人成都摩尔百货有限公司（以下简称摩尔公司）、四川新时代实业有限公司（以下简称新时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员刘卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚某某的委托代理人张璐，被告天月公司的委托代理人朱阳，第三人摩尔公司的委托代理人彭晶、黄薇，第三人新时代公司的委托代理人王晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚某某诉称，原告于2012年9月10日与被告天月公司签订了一份《成都天月茶城租赁合同》，约定：原告承租位于四川省成都市青羊区某广场成都天月茶城所确定的租赁面积，用于经营茶叶、茶具及相关产品，面积编号为：2层13，面积40.25平方米，租期3年，自2012年10月1日至2015年10月1日，租金按照每月每平方米110元计算，支付方式为半年一支付，半年的租金价格为26565元整。合同签订后，原告向天月公司缴纳了合同保证金、租金及物业管理费共计28497元，后双方开始各自履行《茶城租赁合同》约定的义务。在《茶城租赁合同》履行期间，天月公司于2013年9月1日单方面无正当理由向原告发出了公告，称天月公司已单方面告知原告，与原告解除签订的《茶城租赁合同》，并告知天月公司与摩尔公司已于2013年8月13日解除《租赁合同》，天月公司将于2013年9月1日正式停业，通知原告自行拆卸并搬走商场内的所有设施、商品等。新时代公司于2012年6月1日出具的同意转租证明，同意摩尔公司与天月公司签订《租赁合同》，并称若在履行该《租赁合同》的过程中，无论何种原因，摩尔公司不能继续履行合同条款，则由新时代公司接替摩尔公司继续履行该《租赁合同》出租方项下的所有权利和义务，直至《租赁合同》期满时止。摩尔公司与新时代公司未协助被告履行与原告签订的《茶城租赁合同》的租赁义务，导致原告的合法权益受到侵害。故请求法院判令：1.被告继续履行《成都天月茶城租赁合同》，并将租赁物继续交付原告使用、收益，保持租赁物符合约定的用途；2.第三人协助被告履行第一项诉讼请求；3.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.被告返还原告履约保证金20000元，返还租金26565元；2.被告支付原告违约金26565元；3.摩尔公司对上述履约保证金承担连带返还责任；4.被告承担本案所有的诉讼费用。
被告天月公司辩称，原告诉请的返还履约保证金、租金等要在租赁合同解除的前提下，被告从未向原告表示要解除租赁合同，故不应支持原告的该项诉请；造成原告不能继续租赁合同是摩尔公司单方面关门导致的；同意原告的第三项诉讼请求；如法院认定合同已解除，请求降低违约金。
第三人摩尔公司述称，原告的诉请没有法律依据，被告的答辩与事实不符；被告长期拖欠摩尔公司租金，早已具备解约条件，后被告向摩尔公司提出解约，摩尔公司同意，双方的合同已经解除，且事实上不具备履约条件，摩尔公司在整个过程中不存在任何过错，解除合同的过错在被告；摩尔公司和原告没有合同关系，也没有收取原告任何费用，不应该承担赔偿或返还责任，原告说的摩尔公司和被告有引诱行为没有事实依据，请求驳回原告对摩尔公司的诉讼请求。
第三人新时代公司述称，对原、被告及摩尔公司的经营行为不清楚。
经审理查明，2009年1月15日，新时代公司（甲方）与成都摩尔百盛实业有限公司（乙方）签订《新时代广场商场租赁合同》，约定甲方将其所有的位于成都市青羊区某广场A区地下层，地上一层至五层（商场）租赁给乙方，租赁期限从2009年5月1日至2024年4月30日止，租赁期间，乙方无权将承租的物业整体转租给第三方。2009年4月17日，新时代公司（甲方）与成都摩尔百盛实业有限公司（乙方）及成都摩尔百货商贸有限公司（丙方，于2010年6月17日变更为摩尔公司）签订《协议书》，约定由于乙方已在商场所在地注册新公司丙方，在租赁合同中设立乙方的权利、义务一并转移给丙方。2012年7月13日，摩尔公司（甲方）与天月公司（乙方）签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的场地座落在成都市的成都摩尔百货新时代店负一楼至三楼，总计建筑面积约12000平方米，乙方租赁商场用于开设茶城，茶城名称暂定为摩尔天月茶城；租赁期限从2012年7月1至2024年4月30日，乙方不得将租赁标的物以任何形式进行整体转租。《租赁合同》同时对租金的缴纳金额、方式及违约责任等进行了约定。2012年8月30日，双方签订《补充协议（一）》，摩尔公司将汤臣倍健区域面积租赁给天月公司。
2012年9月10日，姚某某与天月公司签订《成都天月茶城租赁合同》，主要约定：天月公司将位于青羊区某广场成都天月茶城2层13号，面积为40.25平方米的门面租赁给姚某某，用于经营茶叶、茶具及其相关产品；租赁期为3年，从2012年10月1日至2015年10月1日止，免租期为6个月，以标准的开业日期为准，如推迟开业，房租则推迟日期收取，如未推迟，则以2012年10月1日为准；租金采取半年支付方式，按每月每平方米110元缴纳，共计26565元；合同签订之日起10个工作日内，姚某某需向天月公司支付履约保证金20000元，合同终止或解除时若姚某某没有任何违约行为，则天月公司应于三个月内将保证金如数退还；任何一方单方面终止合同的应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照租期当年租金标准计算的6个月租金数额的违约金。上述合同签订后，姚某某以汇款方式向天月公司支付半年租金及物管费共计28497元。2012年8月20日，天月公司向姚某某出具20000元保证金收据并加盖天月公司财务专用章。2012年9月4日，天月公司向姚某某出具《补充协议》，内容为：若天月茶城二楼入驻率未达到80%，将不收取商家租金，直至入驻率达到80%。
2013年8月26日，天月公司向摩尔公司发出《关于天月茶城撤场方案》，方案提及天月公司因其他纠纷导致支出超过收入，决定无奈撤场，并就员工工资、商户的解约问题等提出了解决方案。2013年8月31日，摩尔公司向天月公司发出《关于天月茶城撤场方案中相关费用的书面确认函》，确认天月公司尚拖欠摩尔公司的租金、水电费合计1234235.67元。2013年9月1日，天月公司在天月茶城内向各商户发出《公告》，载明：“我司于2013年8月29日与各商户解除租赁合同并以书面形式告知，后我司又与成都摩尔百货有限公司于2013年8月31日解除《租赁合同》。故我司将于2013年9月1日起正式停业，相关工作人员将撤离商场……具体的关门清场时间定于2013年9月8日至2013年9月25日。”天月公司于2013年8月底搬走了物品，员工也陆续撤场。
上述事实，有原告的身份证、被告的信用信息查询单及第三人的工商信息查询通知单、《新时代广场商场租赁合同》、《协议书》、《准予变更登记通知书》、《租赁合同》、《补充协议（一）》、《成都天月茶城租赁合同》、《补充协议》、《关于天月茶城撤场方案》《公告》、境内汇款申请书、收据及当事人的陈述在案为证。
审理中，1.姚某某陈述其与天月公司签订的《成都天月茶城租赁合同》已于2013年9月1日实际解除；2.新时代公司陈述其对摩尔公司将案涉商场转租给天月公司的事实知情，在天月茶城开业时便知晓该情况并予以认可。3.天月公司称其对于二楼商户的入住率是否达到80%不清楚，本院告知其在规定的举证期限内提交与二楼商房签订的租赁合同，天月公司并未提交。4.姚某某提交了2013年7月、8月的销售流水明细账，7月、8月的销售额分别为41406元、38750元。天月公司对该证据的真实性无异议。
本院认为，新时代公司与成都摩尔百盛实业有限公司签订的《新时代广场商场租赁合同》、新时代公司与成都摩尔百盛实业有限公司、摩尔公司签订的《协议书》、摩尔公司与天月公司签订的《租赁合同》及姚某某与天月公司签订的《成都天月茶城租赁合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。天月公司因自身原因不能继续经营，与摩尔公司解除了双方签订的《租赁合同》后，并于2013年9月1日在天月茶城内向各商户发出解除合同的《公告》后撤场，现姚某某与天月公司之间的《成都天月茶城租赁合同》因天月公司与摩尔公司租赁关系的解除及天月公司的撤场行为已无法继续履行，姚某某亦确认天月公司《公告》发出日为合同实际解除之日，故其要求天月公司退还保证金、租金的诉请系基于双方租赁合同已解除的前提下提出，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，天月公司应承担因其单方解除租赁合同的行为造成的损失。姚某某要求天月公司退还保证金20000元，符合《成都天月茶城租赁合同》关于合同终止或解除时姚某某没有任何违约行为则保证金如数退还的约定，故本院予以支持。根据天月公司于2012年9月4日向姚某某出具的《补充协议》的约定，二楼入驻率未达到80%将不收取商家租金，直至入驻率达到80%。天月公司称不清楚入驻率是否达到80%，也未能在规定的期限内提交反驳证据，应承担举证不能的责任，即应按照协议约定不收取租金，故本院对姚某某要求返还已收取租金26565元的诉讼请求予以支持。《成都天月茶城租赁合同》约定：任何一方单方面终止合同的应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照租期当年租金标准计算的6个月租金数额的违约金，现姚某某依据该约定要求天月公司支付26565元违约金，符合合同约定，因天月公司对违约金的金额提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，并综合考虑天月公司单方解除合同的过错程度、姚某某享受免租期及存在经营利润损失等情况，本院将违约金酌定为8000元。摩尔公司与姚某某并不存在租赁合同关系，摩尔公司非合同相对方，姚某某现以租赁合同纠纷为由要求摩尔公司对天月公司的上述债务承担连带责任，无事实和法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都天月企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚某某退还履约保证金20000元；
二、被告成都天月企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚某某退还租金26565元；
三、被告成都天月企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚某某支付违约金8000元；
四、驳回原告姚某某的其余诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告成都天月企业管理有限公司负担，该款已由原告姚某某预交，被告被告成都天月企业管理有限公司在履行上述支付义务时一并支付给原告姚某某。
如果被告成都天月企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘卿
二〇一四年四月二十八日
书记员 杨倩