河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涧民重字第24号
原告（反诉被告）洛阳瑞控自动化技术有限公司，住所地：洛阳市涧西区南昌路5号院锦茂国际大厦1-0711号
法定代表人：韩慧玲
委托代理人李捷，河南经源律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）郝玉。
委托代理人李克军，河南松盛永进律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）洛阳瑞控自动化技术有限公司（以下简称瑞控公司）诉被告（反诉原告）郝玉为所有权确认纠纷一案，本院于2013年6月28日作出（2013）涧民三初字第59号民事判决，被告（反诉原告）郝玉不服，向洛阳市中级人民法院提起上诉，洛阳市中级人民法院于2014年5月15日作出（2014）洛民终字第76号民事裁定书，裁定如下：一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民三初字第59号民事判决；二、发回洛阳市涧西区人民法院重审。本院受理后依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告瑞控公司的委托代理人李捷，被告郝玉及其委托代理人李克军到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，反诉原告郝玉于2015年1月10日向本院申请撤回反诉。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）瑞控公司诉称，2006年10月31日，瑞控公司股东为筹备公司需购买经营场地，瑞控公司委托郝玉以按揭形式到洛阳昊源房地产开发有限公司购买位于涧西区南昌路5号院锦茂国际大厦0710、0711号房屋，用于瑞控公司办公用房。2007年8月30日双方签订了书面《委托购房协议》，确认了双方的委托购房的权利义务。根据双方签订的《委托购房协议》，瑞控公司严格按照协议通过瑞控公司财务人员向郝玉按月支付房产的贷款及利息。2012年，由于郝玉怠于履行接受款项，多次拒绝瑞控公司财务人员送去的款项，造成无法还房贷及利息。2012年11月12日，瑞控公司根据《委托购房协议》第4、5、6条之规定，以书面形式通知郝玉，表示瑞控公司要一次性向郝玉支付房产的剩余贷款及利息，瑞控公司并以特快专递形式将记名为郝玉的转账支票（载明金额为331266.39元）原件邮寄给郝玉。郝玉收到该支票后，瑞控公司已经履行了支付全部房贷及利息的义务，而郝玉至今未予回复，亦未按照约定与瑞控公司办理房产转移过户手续，郝玉的行为已经构成违约。故诉至贵院，请求人民法院依法判令：1、确认涧西区南昌路锦茂国际大厦七层710、711号房产为瑞控公司所有；2、郝玉立即履行生效的《委托购房协议》，为瑞控公司办理产权转移手续并配合瑞控公司办理产权登记；3、本案诉讼费由郝玉承担。
被告（反诉原告）郝玉辩称，1、该合同标的房屋所有权已由房管部门办证给本诉被告。2、由于本诉原告严重违反了购房协议、借款协议的约定，已经丧失了对房屋的一切权利。3、该房屋所有权归本诉被告所有。4、原告诉称的事实理由不符合事实。2006年10月31日，原告股东筹备公司购房不是实际情况。2007年8月双方签订的购房协议实际是二手房买卖协议。2012年元月之后并非本诉被告单予接受房款，而是由于本诉原告不履行合同约定的付款义务。2012年11月12日，本诉被告没有收到原告的转帐，并且从原告庭审中提交的转帐支票内容上看，该转帐支票系口头支票，原告仍然构成违约。依据合同的约定，原告丧失了对房屋的一切权利，请求人民法院驳回原告的诉求。
被告（反诉原告）郝玉反诉称，2006年10月31日，郝玉以按揭形式向洛阳昊源房地产开发有限公司（以下简称昊源公司）购买位于南昌路金茂国际大厦七层710、711房产两套，分别签订了房屋买卖合同。2006年11月1日，郝玉按合同约定向昊源公司分别支付首付款总计138574元。2006年11月20日，郝玉、昊源公司与中国建设银行股份有限公司洛阳分公司签订洛阳市房地产抵押合同（按揭）及抵押合同及公证书，同日银行向郝玉支付贷款298000元给昊源公司。2011年5月20日，郝玉取得洛房权证市字第××号、00××95号的房屋产权证书。2007年8月10日，瑞控公司与郝玉签订锦茂国际大厦711房屋的租赁合同。2007年8月24日，瑞控公司登记注册成立。瑞控公司实际将710、711房屋都作为该公司的经营办公房占用。其后，瑞控公司想购买这两套房产，便于2007年8月30与郝玉签订“委托购房协议”及“借款协议”。协议签订后瑞控公司不再交付租金，按月向郝玉支付房屋月供及利息。2012年前，瑞控公司按月向郝玉支付相应款项，但对购买房产契税、增加面积、维修基金等费用计34999.09元一直拒绝支付。从2012年起，瑞控公司停止向郝玉支付上述款项，经郝玉多次向瑞控公司催要，但其推托拒付至今。瑞控公司的行为已严重违反了协议的约定，其行为已明确表明该协议已不能履行。另瑞控公司于2007年8月10日与郝玉签订的房屋租赁协议至2011年8月9日已经到期，虽经郝玉催告要求瑞控公司搬出，但瑞控公司至今仍非法占用拒绝搬出。据此，郝玉于2012年10月10日和15日分别向瑞控公司发出了返还房屋、解除委托购房协议的通知。综上，瑞控公司的行为已明确表明双方间的协议不能履行，且无论依据本案的事实理由、还是依照我国的现行法律政策的有关规定，该协议都符合失效的条件。请求人民法院依法判令：1、依法判决反诉被告违反《委托购房协议》、《借款协议》的约定，丧失对标的房屋的一切权利，搬出反诉原告的房屋；2、依法判决反诉被告支付反诉原告的房屋租赁损失（自2012年4月起按每月40元／平米），计算至反诉被告判处该房屋止）；3、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）瑞控公司反诉辩称，1、本案反诉被告严格履行了双方的委托购房协议，并且自2007年至今支付了长达六年的相关委托购房所产生的银行贷款、利息及其他费用。在2011年，反诉原告没有向受托人公示相关办理涉案房屋的房产证和还贷款情况，及剩余房屋所产生的还贷款的余额和相关手续费用。反诉被告通过公司的财务人员从2012年元月起，多次找到反诉原告，要求郝玉收取每月由郝玉所确定的费用，总计4309元，但遭到郝玉拒收。为此，是由于委托人违反了委托购房协议中的告知、说明义务，并且如果涉及第三人产生债务关系，应当依法向本案受托人进行信息纰漏。至今为止，对郝玉与第三人银行之间是否存在拖欠月供及办理房产证所需的相关税费均没有得到郝玉的明示。根据合同法先履行义务原则，郝玉没有向受托人纰漏相关履行委托购房协议的债务，致使受托人无法明确向债权人支付属于委托人的过错。2、根据反诉原告向中级人民法院的上诉状，明确了二点事实。第一，郝玉向受托人所称首付款15万元的借款实际只向房产公司支付了13万元，这已经隐瞒了购房交易的真实情况。在郝玉上诉状中，反映出洛阳瑞控自动化技术有限公司向郝玉以特快专递形式寄出的转帐支票金额为33万余元，印证了郝玉收到该转帐支票。并且，在该上诉状中郝玉称相差了11万多元，但至今为止反诉被告没有接到相关贷款银行的剩余还贷款及利息的总费用清单。导致受托人无法依照合同法的规定履行委托购房协议当中第4条规定，鉴于此，由于委托人违反了购房协议，没有对受托人进行真实信息纰漏，导致委托人无法及时履行委托合同，是委托人郝玉违约。综上所述，本案反诉原告能够积极促成履行委托购房协议及对受托人公式和告知相关的购房期间的所有真实交易情况。并且履行接收对外因购房所产生的债务。根据合同法第45条第2款的规定，由于本案反诉原告郝玉拒绝接收反诉被告财务人员按照郝玉要求金额支付对外购房产生的债务，导致反诉被告无法履行支付债务的能力，该故意违约的不正当手段以促成所谓洛阳瑞控自动化技术有限公司无法支付债务的“违约”，依法视为条件不成就。据此，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2006年10月31日，郝玉与洛阳昊源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买涧西区南昌路5号院锦茂国际大厦0710、0711号房屋，合同价款分别为224428元及212146元，首付款总计为138574元。2007年8月24日，瑞控公司注册成立。2007年8月30日，瑞控公司与郝玉签订《借款协议》一份，载明：“甲方：洛阳瑞控自动化技术有限公司，乙方：郝玉。经双方协商一致，达成如下协议：1、乙方（郝玉）已于2007年8月30日将人民币壹十五万元借给甲方（瑞控公司）使用。甲方用该资金购买办公用房（位于南昌路的锦茂国际大厦710、711两间）。2、借款期限为5年，即2007年8月30日至2012年8月29日。到期一次性还清。3、借款利息为月息1%，甲方保证按月支付。4、违约条款：若甲方延期支付利息，需付双倍利息给乙方；如超过三个月仍不能支付利息，甲方丧失对该房屋的一切权利。之前所付利息不予退还”。同日，瑞控公司与郝玉签订《委托购房协议》一份，载明：“甲方：洛阳瑞控自动化技术有限公司，乙方：郝玉。由于以按揭形式购买房产只能以个人名义办理。甲方（瑞控公司）决定委托乙方（郝玉）以个人名义出资办理各项购房手续。1、公司决定购买南昌路锦茂国际大厦七层710号房103.53平方米、711号房97.38平方米，计200.91平方米。2、购买形式为按揭，贷款年限15年整，首付款用借款已支付，以后月供由公司提前一个月付给乙方，由乙方按月办理还贷事宜。3、月供必须按期及时支付，不得拖延，如发生拖延按银行罚款的双倍付滞纳金给乙方。月供款如超期3个月仍不能支付，甲方丧失对该房的一切权利。之前所付供房款不予退还。4、五年到期，公司将借款及贷款还清后，即当办理房产转移手续，由乙方名下办至甲方名下。若不能将借款和贷款还清，乙方可拒绝办理房产转移手续。甲方丧失对该房的一切权利。之前所付供房款不予退还。5、甲方将借款和贷款及利息还清后，乙方应无条件将产权转移至甲方。6、甲方还清借款和贷款及利息后，实际出资及月供均为甲方”。合同签订后原告（反诉被告）瑞控公司共向被告（反诉原告）郝玉支付月供及利息157852元，最后一次支付时间为2011年12月29日。2011年5月25日，洛阳市房管局颁发涉案房产产权证，所有权人为郝玉。
另查明，庭审中原告（反诉被告）瑞控公司向法庭提交了日期为2012年11月11日中国建设银行《转账支票》复印件、《转账支票形式还款通知书》复印件、国内特快专递邮件详情单、国内特快专递邮件查询单各一份，以证明原告以记名为郝玉的转账支票原件一张一次性向被告郝玉支付以上房产的所有剩余房款、房贷款及利息（票号：10504122／02308487载明金额：叁拾叁万壹仟贰佰陆拾陆元叁角玖分）。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2007年8月30日，瑞控公司与郝玉签订《借款协议》及《委托购房协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当遵照执行。本案中，自瑞控公司最后一次清偿房屋按揭贷款及利息即2011年12月至瑞控公司向郝玉邮寄支票即2012年11月已远超过三个月，瑞控公司已构成违约，根据双方的约定，瑞控公司丧失对房屋所有权的请求权。瑞控公司未能依约清偿房屋按揭贷款及利息；瑞控公司称未能付款系郝玉拒收导致，但未能提交有力证据予以证实，并且瑞控公司也可以采取其他付款方式，故本院不予采信原告的该主张。综上，原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
驳回洛阳瑞控自动化技术有限公司的诉讼请求。
本案本诉受理费9800元，由原告（反诉被告）洛阳瑞控自动化技术有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 张智峰
审判员 卫艳霞
审判员 王张洋
二〇一五年一月二十三日
书记员 陈 蓓