广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初8917号
原告：佛山市南海区汇潮天地购物有限公司，住所地：佛山市南海区桂城南海大道北51号财汇大厦5层502A室，统一社会信用代码91440605782967450N。
法定代表人：孙旭光，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林海霞，女，该公司工作人员。
被告：郑明德，男，1983年8月3日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，
委托诉讼代理人：梁润冰，广东邦南律师事务所律师。
原告佛山市南海区汇潮天地购物有限公司与被告郑明德租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告佛山市南海区汇潮天地购物有限公司的委托诉讼代理人林海霞，被告郑明德的委托诉讼代理人梁润冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2016年1月至7月部分租金共计35000元（5000元/月×7个月）及逾期付款违约金（以5000元为本金，分别从2016年1月至7月每月的6日起按每日3%计算至实际付清之日止）；2.被告立即向原告支付2017年5月租金7935元及逾期付款违约金（以7935元为本金从2017年5月6日起，按每日3%计算至实际付清之日止）；3.被告立即将承租商铺恢复原状后交回给原告，并向原告支付自2017年6月起至被告实际交还承租商铺之日止的租金（按月租金7935元/月计算）；4.被告立即向原告支付违约金47610元（按租赁合同约定陆月租金金额，每月7935元计）；5.解除原告与被告于2016年7月31日签订的《汇潮天地租赁合同》；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年7月30日就被告承租位于佛山市南海区桂城南海大道北51号财汇大厦一层1A019号固定铺签订了租赁期自2014年8月1日至2016年7月31日止共24个月的《汇潮天地租赁合同》，并于2014年7月30日就前述租赁事宜签订了《补充协议》，明确了承租商铺租金为每月12935元，租金的缴付方式为每月5日前一次性缴付当月费用，每逾期一日按应付费用的3%计付逾期付款违约金，并约定了双方若未达成书面协议，任何一方不得单方变更任何合同约定及其他双方权利义务的各项条款。2016年7月31日，原、被告双方就承租商铺签订了租赁期自2016年8月1日至2017年7月31日止共12个月的《汇潮天地租赁合同》及于2016年8月1日签订了《补充协议》，明确了承租商铺租金每月7935元，租金的计缴方式为每月5日前一次性缴付当月费用，每逾期一日按应付费用的3%计付逾期付款违约金，并约定了双方若未达成书面协议，任何一方不得单方变更任何合同约定及其他双方权利义务的各项条款。被告自2016年1月起就未按2014年签订的租赁合同及补充协议约定足额缴纳租金，该合同期内累计拖欠原告2016年1月至7月部分租金共35000元及相应的逾期付款违约金；2017年5月起被告未缴纳相应租金给原告，并自2017年5月17日停止营业，截至2017年5月31日，该合同期限内被告拖欠2017年5月租金7935元及相应逾期付款违约金，针对被告的单方违约行为，原告多次告知被告，要求被告履行其合同义务，但被告一直以各种理由推脱不予缴费，更于停止营业日后对原告的通知不予理会，根据租赁合同约定，被告单方违约，被告应支付相当于六个月租金金额即47610元的违约金给原告。
被告黎郑明德辩称，被告无需支付2016年1月至7月的部分租金和违约金：1.2016年1月，被告与原告协商因现在实体店经营困难，要求原告降低租金，原告同意按每月7935元计算，当初因租赁合同快到期，原告与被告协商不继续签订变更租金协议，被告按照双方口头协议交纳租金直至2017年4月，在此期间原告没有任何异议，且在合同到期时原告与被告在2016年8月续签了租赁合同，租赁合同是按照原被告双方约定（以7935元/月）。如果原告认为被告拖欠租金，根据双方签订的租赁期间为2014年至2016年的租赁合同第十章第三条的规定，被告违反合同约定未足额支付租金超过当月15日，应视为被告违约，提前解约。原告与被告不可能再继续签订租赁期间为2016年7月至2017年7月的租赁合同。由此可见，原、被告双方口头协议变更了2016年1月至7月的租金标准，所以被告不存在拖欠原告2016年1月至7月租金的事实。而且原告要求被告支付2016年1月至7月的部分租金和逾期付款违约金，已过诉讼时效，不应支持。2.被告向原告支付逾期付款违约金和违约金47610元的诉讼请求已超过法律规定的违约金计付标准，根据合同法的有关约定，当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过正常损失的30%，可认定为过分高于正常损失。本案中，原告的损失只有被告拖欠的2017年5月的租金7935元，并没有其他损失，但原告不仅扣押了被告的租赁保证金25870元，还要求支付每日3%的逾期付款违约金及6个月的违约金，从而产生3倍的违约金，明显过高，有违公平原则，不应支持。3.根据合同法的有关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失过大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，被告在2017年5月17日已停止营业，在搬离店铺物品时，原告百般阻挠并将铺面反锁，导致无法清空涉案店铺的物品，原告没有采取适当措施防止损失扩大，反而人为地扩大损失，因此被告只需支付原告2017年5月的租金7935元，被告缴纳了保证金25870元，故原告还需返还给被告17935元。4.被告同意解除租赁合同，但解除时间应为2017年5月17日。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:关于催收财汇大厦汇潮天地1A019商铺欠费的通知原件1份、EMS单据（1055471536121、1055471538921）投递详情打印件各1份，原告提供了两份EMS单据及邮局签收回执的原件，EMS单据上的收件地址分别为被告的身份证地址和合同写明的被告的通讯地址，且原告提供了相应EMS单据的投递情况，该投递详情与EMS单据及邮局签收回执能相互印证，故本院对上述证据的真实性予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
位于南海区桂城××大道中××号首层商场的框架结构已于2005年11月18日办理房地产权证，登记权属人为财汇发展有限公司。2006年12月1日，财汇发展有限公司出具委托书，委托原告为其所拥有的广东省佛山市南海区桂城××大道中××号财汇大厦的出租、经营管理，负责财汇发展有限公司之租赁事宜，并代为收取有关费用。2007年5月24日，佛山市南海区桂城街桂雅社区居民委员会出具证明，确认原地址南海区桂城××大道中××号首层商场，现新规范地址为佛山市南海区桂城南海大道北51号财汇大厦首层商场。
2014年7月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《汇潮天地租赁合同》（以下简称涉讼合同一），约定：甲方同意将佛山市南海区桂城南海大道北51号财汇大厦一层1A23号固定铺出租给乙方经营，商铺建筑面积59平方米，租赁期为24个月，自2014年8月1日起至2016年7月31日止，月租金按月计算，标准租金为23600元/月，乙方同意在签订合同时，向甲方交付相当于两个月标准租金的租赁保证金作为履约保证金，合计金额为47200元，乙方在租赁期内必须于每月5日前一次性交付当月租金，乙方保证在租赁期内，不得将租赁保证金抵缴租金，经营范围为通讯器材零售、维修、移动业务；租赁期内，甲方给予乙方31天的免租装修期，即从2014年9月1日起计收租金；租赁期内，除合同有明确约定外，双方若未达成书面协议，任何一方不得单方变更任何合同约定。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》（以下简称补充协议一），约定：合同期内甲方按每月12935元的优惠租金收取，租赁保证金按25870元收取，乙方保证不将该优惠租金金额泄露给任何第三方，如有任何第三方知悉乙方实际缴纳的优惠租金金额，则乙方不再享受优惠租金，需按涉讼合同一约定的每月23600元缴纳租金。
2016年7月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《汇潮天地租赁合同》（以下简称涉讼合同二），约定：甲方同意将佛山市南海区桂城南海大道北51号财汇大厦一层1A019号固定铺（以下简称涉讼铺位）出租给乙方，租赁期为12个月，自2016年8月1日起至2017年7月31日止，月租金按月计算，标准租金为23600元/月，租金按月计收，不足一个月则按实际租赁天数计收，乙方同意在签订合同时，向甲方交付相当于两月标准租金的租赁保证金作为履约保证金，金额47200元，乙方在租赁期内必须于每月5日前一次性交付当月租金，乙方可以现金方式交付租金给甲方，乙方保证在租赁期内，不得将租赁保证金抵缴租金，经营范围为通讯器材零售、维修、移动业务，租赁期内，甲方给予乙方零天的免租装修期，即从2016年8月1日起计收租金；租赁期内，除合同有明确约定外，双方若未达成书面协议，任何一方不得单方变更任何合同约定；租赁期满，乙方必须于期满日前将商铺复原后交回给甲方，若乙方逾期交回商铺，乙方应按月租金金额的双倍支付占用费，直至乙方交回商铺；租赁期满，如乙方无任何违约行为，且乙方支付完应付给甲方和物业管理公司的所有费用并提供办理完结工商变更或注销手续的工商证明，经甲方验收商铺合格后十五个工作日内，甲方将租赁保证金无息返还给乙方；甲方单方原因提出终止合同，甲方应支付相当于租赁保证金金额的赔偿金给乙方；乙方单方违约的，乙方应支付相当于六个月租金（按违约时租金标准计算）金额的违约金给甲方；乙方违反合同约定，未按时向甲方足额支付租金，每逾期一日，乙方必须支付相当于应付租金百分之三的滞纳金给甲方，乙方拖欠租金超过当月15日，属乙方违约，视为乙方提前解约，由乙方承担违约责任；乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，连续三天或累计十五天不开门营业的，乙方在免租装修期满后，仍不进场实施装修，不开门营业的，均属乙方违约，乙方应承担违约责任；当乙方有违约行为，应承担违约责任时，甲方有权即时采取停电停水及限制乙方货物出入等措施，有权单方提前终止合同，乙方所交纳的租赁保证金不退还，同时甲方有权向乙方追偿一切欠费和要求乙方赔偿一切损失（包括经济、名誉损失等），乙方必须在甲方规定期限内无条件将商铺复原交回甲方，否则视为乙方同意甲方将商铺内留置物品作为杂物处理，同时甲方有权采取任何措施进驻商铺，且无须承担任何责任，一切责任由乙方承担；甲方根据合同签署的通讯地址向乙方送达文件，如因乙方拒收或因地址变更不详尽等原因不能送达，属乙方责任，甲方可视为已送达乙方，甲方派送文件至乙方承租商铺，如因乙方拒收或因乙方工作人员拒收、不转达，属乙方责任，甲方可视为已送达乙方。
2016年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》（以下简称补充协议二），约定：合同期内甲方按每月7935元的优惠租金收取，租赁保证金按25870元收取，乙方保证不将该优惠租金金额泄露给任何第三方，如有任何第三方知悉乙方实际缴纳的优惠租金金额，则乙方不再享受优惠租金，需按涉讼合同二约定的每月23600元缴纳租金。
2017年5月26日，原告向被告邮寄发出《关于催收财汇大厦汇潮天地1A019商铺欠费的通知》，该通知指出截至2017年5月26日，被告仍未支付2017年5月租金7935元及滞纳金4285元，合计12220元，依据涉讼合同二约定，被告需缴纳2017年6月1日至2017年7月31日期间的租金15870元，被告收到通知三日内缴清上述费用并处理相关违约事宜。该邮件被投递并签收。
另查明，2016年1月至2016年7月，被告按每月7935元标准向原告支付租金，原告分别向被告出具七份《汇潮天地收据》，七份收据均载明确认收到被告对应月份部分租金7935元。
2017年6月15日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼合同一、二的承租人为被告，出租人为被告；原、被告均确认被告于2017年5月17日停止营业；原、被告同意交接涉讼铺位，被告陈述确认其于2017年8月2日至9日期间将涉讼铺位内的物品搬离并按照原告要求将涉讼铺位复原，2017年8月9日办理涉讼铺位交接手续，原告确认于2017年8月9日收回涉讼铺位，并同意按现状接收涉讼铺位；原、被告均确认佛山市南海区桂城南海大道北51号财汇大厦一层1A23号固定铺与涉讼铺位为同一租赁物，因原告对商铺编号重新调整，故从原来的1A23号变更为1A019号；原、被告均确认被告向原告支付租赁保证金25870元；原、被告均确认被告已支付至2017年4月的租金；原告明确其要求被告支付的违约金47610元不包括被告支付的租赁保证金25870元，该违约金47610元是原告没收被告租赁保证金外，另行要求被告支付6个月租金作为违约金。
本院认为，租赁的涉讼铺位已办理房地产权证，原告与被告签订的涉讼合同一、补充协议一、涉讼合同二、补充协议二均系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。涉讼合同二约定租赁期限为2016年8月1日起至2017年7月31日止，原、被告均未提供证据证明双方在涉讼合同二履行期限届满后有就涉讼铺位的续租问题进行协商并达成一致意见，涉讼合同二的租赁期限自2017年7月31日届满，在租赁期限届满的情况下，原告主张涉讼合同二解除没有事实依据，本院依法不予支持。被告并未提供证据证明原告存在违约行为，其认为涉讼合同二已于2017年5月17日解除的辩解无事实依据，本院不予采信。被告确认其于2017年8月9日按被告要求将涉讼铺位复原并交还原告，原告确认于2017年8月9日按现状接收涉讼铺位，故本院认定被告已于2017年8月9日将涉讼铺位交还原告，故对原告要求被告将涉讼铺位恢复原状后予以交还的诉讼请求，本院不再重复处理。
原、被告虽均确认2017年5月17日被告停止营业，但至2017年8月9日止，被告的物品仍占用涉讼房屋，被告于2017年5月17日停止营业时，亦未与原告办理涉讼房屋交接手续，且被告并未提供证据证明原告曾阻碍其搬迁涉讼铺位内物品，故对被告认为其仅需支付原告2017年5月租金7935元的辩解，本院依法不予采纳。原、被告均确认被告已支付至2017年4月份的租金，被告于2017年8月9日将涉讼铺位交还原告，故被告需支付原告2017年5月1日至2017年8月9日的租金26108.71元[（7935元/月×3个月）+（7935元/月÷31日×9日）]。涉讼合同二约定被告应于每月5日前一次性缴付当月租金，被告逾期支付2017年5月的租金，应以7935元为本金从2017年5月6日起至付清欠款之日止按日万分之五计付逾期付款违约金予原告，原告主张按日3%计收违约金过高，超出核定部分，本院不予支持。
涉讼合同约定被告在租赁期内未经甲方书面同意，连续三天或累计15天不开门营业的，被告拖欠租金超过当月15日的，均属被告违约，被告单方违约的，被告应支付相当于六个月租金（按违约时租金标准计算）金额的违约金给原告。被告在未提供证据证明其取得原告书面同意的情况下，于2017年5月17日停止营业且未在涉讼合同约定的期限内支付租金予原告，其行为已构成违约，但考虑到被告停止营业的时间距涉讼合同二租赁期限届满的日期不足三个月，且根据被告对涉讼铺位的实际使用情况，本院已判决被告向原告支付至2017年8月9日止的租金（场地使用费）及相应的逾期付款违约金，结合被告已收取原告租赁保证金25870元的事实及原告的实际损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对原告除没收被告租赁保证金外，另行要求被告支付相当于6个月租金的违约金47610元的诉讼请求不予支持。
补充协议一虽约定2014年8月1日止2016年7月31日期间，被告承租铺位的租金为12935元/月，但被告自2016年1月至7月期间均按每月7935元标准向原告支付租金，原告对此并未提出异议，并按月向被告出具相应收据，在被告向原告缴付当月租金时，原告亦未就上月欠付租金进行相应抵扣；在涉讼合同一约定租赁期限届满时，原告既未就被告欠付租金向其主张权利，亦未就被告欠付租金进行结算，即与被告就涉讼铺位另行签订涉讼合同二，且双方明确约定涉讼合同二约定的租赁期限内涉讼铺位的租金标准为7935元/月，再结合原告向被告邮寄送达《关于催收财汇大厦汇潮天地1A019商铺欠费的通知》时，亦未就被告欠付2016年1月至7月的部分租金35000元（5000元/月×7个月）进行催收的事实，本院对被告认为原、被告在实际履行涉讼合同一的过程中对2016年1月至2016年7月期间租金标准协商变更的辩解予以采信，2016年1月至2016年7月期间的租金标准应为7935元/月。原告主张该期间租金标准为12935元/月没有事实依据，本院依法不予采纳。被告已向原告付清2016年1月至2016年7月期间的租金，原告主张被告支付2016年1月至7月部分35000元及逾期付款违约金的诉讼请求没有事实依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告郑明德应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金26108.71元予原告佛山市南海区汇潮天地购物有限公司；
被告郑明德应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以7935元为本金从2017年5月6日起至实际付清之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金予原告佛山市南海区汇潮天地购物有限公司；
驳回原告佛山市南海区汇潮天地购物有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1031.81元（原告已预交），由原告佛山市南海区汇潮天地购物有限公司负担804.81元，由被告郑明德负担227元，被告郑明德负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市南海区汇潮天地购物有限公司，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 赵 燕
二〇一七年八月二十一日
书记员 孙王成欣