贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2730民初954号原告：杨彩云，女，苗族，1960年6月25日生，贵州省贵阳市人，本科文化，贵阳市公安局退休干警,住贵阳市南明区。被告：贵州天益丰房地产开发有限公司，地址贵阳市云岩区。法定代表人：赵文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：金剑江，男，汉族，1970年5月29日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区，该公司办公室主任。原告杨彩云与被告贵州天益丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月18日新收立案后，依法适用简易程序，由审判员陈培琼于2016年8月23日公开开庭审理了此案。原告杨彩云，被告贵州天益丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人金剑江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的起诉意见，诉讼请求：一、依法判决被告支付原告延期交房违约金共计191800.96元；二、该商品房土地使用年限赔偿金共计29710.91元；三、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2010年12月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省龙里县龙山镇水桥村吴家庄龙腾苑小区兰园3-9-1的住宅一套，房屋总面积为140.63平方米，房屋单价为3309.90元/平方米，总价款为465471元。被告应于2014年3月30日前向原告交房。如延期交房，出卖人按约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。随后原告按被告要求，以分期付款的方式于2014年3月2日付清了全部房款。但被告将交房日期一拖再拖，原告多次催促被告交房并承担违约金。直至2016年7月9日，被告也未向原告交付房屋。延长交付天数达830日（至2016年7月9日止被告还未具备交房条件）。该商品房使用年限自2010年7月5日至2057年8月12日止共计47年，按交房日期计算已达3年。原告认为，被告延迟交房的行为违反双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张提供以下证据：第一组，《商品房买卖合同》和龙里县商品房预售合同备案登记表各一份，拟证明：1.原、被告存在商品房买卖合同的事实；2.原告首付房款金额；3.双方约定交房时间为2014年3月30日前，合同对逾期交房违约责任进行了约定，被告存在逾期交房行为；4.土地使用年限赔偿金的计算方式和计算依据,合同第6页土地使用年限自2010年7月5日至2057年8月12日止，用原告已付房款除以47年得出赔偿金为29710.91元。第二组，《拒绝接受房屋移交手续》一份、当庭出示手机照片30张，拟证明被告逾期交房后，两年内公共环境仍不具备交房条件，被告存在逾期交房事实，已构成违约。第三组，收据8张，拟证明原告已向被告交付房款462171元（即2013年3月15日支付245471元，2013年5月1日支付30000元、2013年7月17日支付30000元、2013年9月15日支付30000元、2013年11月3日支付30000元、2013年12月29日支付30000元、2014年3月2日支付66700元），2014年12月24日，支付住房维修基金4218.9元。房屋约定面积140.63平方米，但售楼部楼下标注只有136.6平方米。被告的答辩意见，原告购买被告房屋属实，被告逾期交房亦属实，现在该商品房已达到交付条件。合同约定的违约金按每日万分之五计算过高，显失公平，请求酌情予以调整，建议按照以往类似案件的生效判决处理。原告要求被告支付商品房土地使用年限赔偿金不予认可，要求予以驳回。被告为证明自己的诉讼主张提供了《建筑工程竣工验收报告书》一份，拟证明，2015年4月1日，该商品房已经达到交房条件。并解释说明《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》须经原告接收房屋并填写相关信息后，加盖印章才交付原告。本院对双方提供的证据作如下评析，原告提供的第一组证据，经被告质证认可双方存在商品房买卖事实和延期交房事实，但认为达不到应支付土地赔偿金的目的，经核实，能够证明原被告双方已经签订编号为342《商品房买卖合同》，双方系商品房买卖合同关系，被告认可未按期限履行交付商品房义务，本院予以确认。原告提供的第二组证据，被告质证未收到《拒绝接受房屋移交手续》，对30张照片无异议，能够证明,2014年,被告曾经通知过原告收房以及原告曾经查看过该商品房的事实，予以采信。原告提供的第三组证据，经核实，能够证明自2013年3月15日至2014年3月2日止，原告分期向被告支付房屋价款合计人民币462171元的事实，本院予以确认。被告提供的《建筑工程竣工验收报告书》，经原告质证对真实性、合法性和关联性均无异议，能够证明上述商品房于2015年4月1日已经验收合格的事实，予以采信。经审理查明，2012年12月19日，原被告签订《商品房买卖合同》。双方约定:由原告购买被告公司开发位于龙里县冠山街道水桥社区（原龙山镇水桥村）吴家庄龙腾苑小区兰园3单元9层1号住宅用房，建筑面积140.63平方米,总价款465471元。第八条约定付款方式及期限，按分期方式付款，买受人(原告)于2012年12月19日支付首付款245471元，余款分期每两个月付款30000元，直至2013年年底一次性付清剩下全部房款。第十条约定逾期付款责任，按“该款第1种方式处理，即（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人(被告)支付逾期应付款日万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过30日后，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.05％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款日万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。第十一条约定交付时间和条件，出卖人应在2014年3月30日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当符合:1.已取得有建筑工程竣工合格证明文件;2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定逾期交房责任，按“该款第1种方式处理，即（1）逾期在30日之内，自第十一条的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出买人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际支付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出买人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际支付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条约定交接手续，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续起，买受人15日内须办理房屋交接手续。逾期未办理且未告知出卖人正当理由的，视为出卖人已合法交付房屋，与之房屋有关的风险及相关权利义务随之转移由买受人承担。同日，双方在龙里县商品房预售合同备案登记表（登记号：Y0005388）上签名捺手印、盖章。合同签订后，自2013年3月15日至2014年3月2日止，原告分期向被告交付房款合计人民币462171元，与合同约定的465471元，相差3300元。2014年9月29日，被告通知原告等业主带齐购房资料（包括商品房合同原件、购房收据原件、业主本人身份证原件）于同年10月16日至10月31日到兰苑售楼中心和物管中心办理房屋交接手续。同年10月2日，原告到现场查看涉诉商品房。同月26日，原告向案外人贵州天瑞和物业管理有限公司服务中心递交《拒绝接受房屋移交手续》，载明:“我已两次到该房实地查验，道路、绿化、进单元楼梯等设施均未修建完善。同时询问房开商委托的贵州天瑞和物业管理公司负责人，无任何房屋验收合格手续，为此，该商品房不具备交房条件，请房开公司完善以上手续、设施后，再另行通知业主进行收房，并按合同约定赔偿相关损失”。2015年4月1日，涉诉房屋建筑工程经勘查单位贵州地质工程勘查院、设计单位上海沪闵建筑设计院有限公司、施工单位贵州建工集团第七建筑工程有限责任公司、监理单位贵州省建筑设计研究院验收，评定该建筑地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑给水排水及采暖工程、建筑电气工程、通风与空调工程、电梯安装工程、智能建筑工程质量合格。至今，被告未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。同时,亦未提供相应证据佐证被告自2015年4月1日取得建筑工程竣工合格证明文件后，已经通知原告履行收房义务。原告亦未提供相关证据佐证其主张所购买商品房建筑面积只有136.6平方米,其所缴房款462171元实际已经超出其应缴购房款以及双方实际是按套计算房屋价款，而非按合同约定计算房屋价款。至今，被告未将涉诉商品房交付原告。诉讼前，原告曾以涉诉商品房未符合交付条件，拒绝接受违约金按日万分之1.5计算，双方因此发生纠纷，原告诉至本院，要求判如其诉请。本院认为，原告杨彩云与被告贵州天益丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效，原、被告双方依法应当全面履行。原告自2013年3月15日至2014年3月2日止，已经分期向被告交付购房款合计人民币462171元，虽与合同约定465471元相差3300元，但至法庭辩论终结前，被告未要求原告补足约定购房款，并明确表明愿意将涉诉商品房交付原告，可视为被告默认原告已经全部履行支付购房款义务。涉案商品房至今未交付，故原告要求被告支付自2014年3月31日起至实际交付商品房期间的逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金计算标准问题，在原告未举证证明其损失的情况下，被告提出违约金过高,要求降低违约金比例，请求参照同类生效案例处理，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成的损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过份高于造成的损失’的规定”,结合本案的具体情况,应酌情将双方的违约金比例调整为已付款的日万分之一点五,被告应按已付款的日万分之一点五，支付原告2014年3月31日至实际交房之日止的违约金，为每日69.33元（462171元×0.00015）。关于土地使用年限赔偿金的问题，原告主张按其已付房款除以47再乘以延期交房日期即29710.91元，于法无据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨彩云支付违约金（具体金额，按每日69.33元计算，自2014年3月31日起至交房之日止）；二、驳回原告杨彩云的其余诉讼请求。本案依法减半收取受理费2311元，由原告杨彩云承担1618元，被告贵州天益丰房地产开发有限公司承担693元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决发生法律效力。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行支付金钱义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  陈培琼二〇一六年十月八日书记员  冉慧芳