文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终17259-17261号（17259号案）上诉人（原审原告）：张茜。（17260号案）上诉人（原审原告）：韩克难。（17261号案）上诉人（原审原告）：付光宪。上述上诉人共同委托代理人：陈一炀，广东华途律师事务所律师。（17259-17261号案）被上诉人（原审被告）：深圳市隆新安居装修工程有限公司。法�代表人：杜永昱，总经理。诉讼委托代理人：袁梅，广东远明律师事务所律师。诉讼委托代理人：叶雪艳，广东远明律师事务所律师。（17259-17261号案）被上诉人（原审被告）：深圳市宝安区新安街道办事处。法定代表人：苏喜金，主任。委托代理人：康世强，系该单位工作人员。委托代理人：谢建生，系该单位工作人员。上诉人张茜、韩克难、付光宪因与被上诉人深圳市隆新安居装修工程有限公司（以下简称为隆新公司）、深圳市宝安区新安街道办事处（以下简称为新安街道办）财产损害赔偿纠纷三案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7015、7016、7018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。上诉人张茜、韩克难、付光宪上诉请求：一、撤销原审判决；二、发回重审或直接改判被上诉人隆新公司向上诉人支付损坏房屋经济损失人民币40万元（实际损失以评估机构出具的评估报告为准）；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人对涉案房屋享有使用权、居住权。原审法院认为上诉人不是涉案物业的所有权人，就认定被上诉人有权侵犯涉案物业，损害上诉人的合法权益，这是错误的。涉案房屋虽然未取得房地产证，但金丰豪庭项目已取得了土地使用证、用地规划许可证、建筑工程施工许可证以及办理了有关报建报批手续，金丰豪庭项目并不是违法建筑，上诉人与金丰豪庭项目的开发商签订了《内部认购协议》后，一直居住、使用涉案房屋，取得了涉案房屋的使用权。金丰豪庭项目的�封解除及办理竣工验收手续后，涉案房屋就可以办理房地产证。上诉人购买了合法报建报批的住宅项目，其占有、使用、收益的权利不受侵犯。虽然上诉人的房屋尚未办理房地产证，但并不影响实际居住的权利，被上诉人无权侵害。深圳市中级人民法院对金丰豪庭的拍卖公告确认上诉人对涉案房屋享有居住权，就算被上诉人隆新公司通过拍卖取得金丰豪庭项目的产权，但对于上诉人在内的所有小业主的现居住状况不能改变，并不是隆新公司拍卖取得金丰豪庭项目后，就可以为所欲为，强制清场，损害上诉人的合法权益。更何况，被上诉人隆新公司、新安街道办的《公告》也确认原告对涉案房屋享有按现状居住的权利。退一万步来说，就算涉案房屋是违法违章建筑，也只能由行政执法机关严格按照程序依法依规来进行处理，而不能由隆新公司违法清场。2、居住权属�用益物权的范畴，受法律保护，原告的居住权受到侵犯，应当适用侵权责任法的规定予以救济。二、被上诉人隆新公司侵犯上诉人涉案房屋的侵权行为证据确凿、充分。根据谁主张谁举证的原则，上诉人在起诉时已向原审法院提交了被上诉人隆新公司打砸涉案房屋的多张照片，照片显示的地点是金丰豪庭项目，被砸的是涉案房屋。被上诉人否认其没有侵权，则应提供反驳的证据予以证明。原审开庭审理时，上诉人明确向法庭陈述被上诉人隆新公司打砸涉案房屋后，上诉人与金丰豪庭业主袁正华等人于2015年11月5日到宝安区镇南派出所报案的具体情况。法庭准予上诉人在三天内补交报警回执作为证据（详见开庭笔录）。庭审后，上诉人依时向法庭提交报警回执（报警回执号：J440306500000201511000142），但法庭却在开庭的第二天就违法作出判决（开庭时间是2016年6月3日，判�时间是2016年6月4日），原审法院出尔反尔的做法，实在是匪夷所思。被上诉人打砸涉案房屋，上诉人等业主曾多次向深圳市宝安区政法委上访，区政法委对该情况进行了全程录像，区政法委也有充分的证据能进行证明。被上诉人隆新公司拍卖取得金丰豪庭项目后，在2016年6月26日接手了该项目的物业管理，其是利用物业管理的便利，才能趁着上诉人离开涉案房屋后的时间来打砸（详见证据《告示》及《记录业主出入信息》）。但原审法院却无视上诉人提交的证据，也不去查清物业管理情况的事实。三、上诉人要求被上诉人赔偿损失的金额具体明确。原审法院以上诉人未提交证据证明房屋受损情况及损失的具体金额来驳回请求，这也是严重错误的。上诉人的涉案房屋已经被隆新公司全部砸坏，上诉人被强制清场，金丰豪庭项目已经被隆新公司接管并封锁，上诉人已经�离失所，无家可归，难道这还不能证明受侵害的情况？上诉人请求被上诉人赔偿损坏房屋经济损失人民币40万元（具体以评估机构出具的评估报告为准），该40万元的金额仅为立案时初步估算，实际上的经济损失，以评估公司出具的评估报告为准。庭审时，上诉人提出可按该地段同类型住宅租赁每月出租指导单价，乘以涉案房屋面积及剩余使用年限来计算经济损失。根据诉讼法规定，在法庭辩论结束前，原告有权变更诉讼请求，但原审法院却违反法律规定，以上诉人未提交证据证明房屋受损情况及损失的具体金额来驳回请求，这是严重错误的。四、被上诉人隆新公司应承担违约及侵权责任。1、上诉人与被上诉人隆新公司构成了合同关系。被上诉人隆新公司向原告出具《告示》具备合同的性质及内容，主体确定、主体平等以及没有违反国家法律法规的规定。该合同的内容是上诉人提交资料并登记，隆新公司保持按原状给上诉人居住或通过法律途径解决涉案房屋问题。因此，当上诉人根据该公告履行了提交资料并登记的义务后，被上诉人隆新公司应遵守其保持原状给上诉人居住或通过法律途径解决涉案房屋争议。隆新公司违反其承诺后，其应承担相应的违约责任。2、被上诉人违反了后合同义务。《合同法》第92条规定：合同权利义务终止后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该义务为附随性义务，可分为注意义务、通知义务、照顾义务、告知义务、说明义务、保密义务、忠实义务和不作为义务。被上诉人隆新公司竞买金丰豪庭项目的款项支付义务已经履行完毕，但根据深圳市土地房产交易中心2014年10月8日拍卖公告，明确说明金丰豪庭项目存在房屋租赁、房屋买卖合同关系，拍卖标的物按现状进行拍卖，拍卖成交后，由买受人与相关合同关系当事人自行协商解决或另循法律途径处理。但隆新公司却没有与上诉人等业主协商解决也没有通过法律途径来处理，而是利用其接管了项目物业管理的便利，通过非法打砸及封锁出入口大门的方式来强制清场，迫使上诉人无家可归。被上诉人隆新的行为，违反了上述法律规定的后合同义务。五、被上诉人隆新公司应当向上诉人赔偿损失。《民法通则》第107条第2款规定：损坏国家、集体的财产或他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务，或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《物权法》第7条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。《侵权责任法》第6条规定�行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被上诉人隆新公司答辩称：1、我方是金丰豪庭大厦的合法所有权人，我方通过中级人民法院执行案件公开竞价的方式拍得涉案的大厦。于2015年6月取得涉案大厦所有权，当年10月份办理产权过户手续。因此我方是合法所有权人，上诉人张茜、韩克难、付光宪对于涉案房产不享有任何合法的权益。其诉称与深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称为金银威公司）签订了公司内部认购协议，从金银威公司处购买了涉案的房产。包括涉案房产在内的金丰豪庭大厦因涉及多宗民事诉讼案件从2001年开始就已经被包括深圳中级人民法院的多家法院查封，根据法律的相关规定，金银威公司对已被法院查封的房产没有处分权，因此上诉人所称的内部认购协议当属无效。2、上诉人张茜、韩克难、付光宪自己提供的证据当中有一份拍卖公告，该拍卖公告第十条已经明确了该房产的部分房屋被金银威公司出租及违法转让给了案外人使用。拍卖公告当中明确写的是“违法转让”。这也进一步证实了上诉人占有涉案的房屋是缺乏合法性基础的。其不是房产的合法所有人，亦不是任何的权利主体，故我方认为上诉人张茜、韩克难、付光宪自始至终就没有取得过涉案房产任何法律上的权益，对于涉案房屋的占有缺乏合法基础，因此其作为原告所提出赔偿损失的诉讼请求缺乏法律依据。3、根据谁主张谁举证的原则，作为原告的上诉人张茜、韩克难、付光宪方对其主张是负有举证责任的，上诉人所提供的证据当中有一些照片，其来源不明确，既不能确认照片当中房屋的位置所在，亦无法确认�为的打砸房屋的实施主体。其提交的证据没有一份能够反映和证明我方对其所谓的房屋及其室内物品实施的入侵或者损坏的行为。故上诉人主张其房屋损失没有事实依据，不能得到支持。4、我方已经与新安街道办积极履行了己方的承诺，上诉人张茜、韩克难、付光宪称我方与新安街道办曾向金丰豪庭的住户及租户做出承诺，保证其居住和租赁状况不变，事实上我方与包括新安街道办在内的有关政府部门，遵守承诺积极与金丰豪庭大厦符合要求的购房者和租户进行了协商。并且已经在政府部门的监督和见证下解决了一大批购房者和历史遗留问题。并且已经与多户购房者达成债权转让协议，与多户购房者达成搬迁补偿协议，为此都支出了2000余万元的补偿款项。同时也通过协商等方式引导购房者和租户向原开发商进行维权。目前也已经有多名购房者依法向各级法院提起�民事诉讼，要求金银威公司承担相应的赔偿责任。4、我方与上诉人张茜、韩克难、付光宪之间没有法律关系，其与金银威公司签订内部认购协议实际上是其与金银威公司之间形成的买卖债权债务关系，如若上诉人张茜、韩克难、付光宪就涉案房屋主张权利，不应当向我方主张，而应当向其合同相对方提起请求，其应当在本案之外另行向金银威公司通过法律途径予以解决诉争。综上所述，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人新安街道办答辩称：上诉人诉我方承担财产损害赔偿连带责任没有任何事实和法律依据。我方没有作出任何损害上诉人财产�行为。到目前为止上诉人也没有任何证据证明我方存在侵权行为。上诉人诉称我方作出所谓的“承诺”根本就不存在。我方只是为了维护社会的稳定，在金丰豪庭贴出了一份公告。而公告的内容，并没有任何承诺的意思表示。即使上诉人认为我方所贴的“公告”损害了其财产权益，我方所贴公告的行为也是为了维护社会的稳定，属于行政行为，并非民事行为，依法应通过行政诉讼解决。综上所述，上诉人没有任何证据证实我方作出过侵害其财产权属的行为，请求法院依法驳回上诉人对我方的起诉。上诉人张茜、韩克难、付光宪向一审法院起诉请求：一、判令被告隆新公司向原告赔偿损坏房屋经济损失，实际经济损失以评估机构出具的评估报告为准（各案�讼请求金额详见附表）；二、判令被告新安街道办对被告隆新公司的赔偿义务承担连带责任；三、本案的诉讼费用由上述被告承担。一审法院认定事实：各案原告分别通过购买、债务抵偿等方式（详见附表）从案外人金银威公司购买位于金丰豪庭的房产，并支付相应约定的房款，但未办理产权证书。2014年10月8日，深圳市土地房产交易中心对涉案的金丰豪庭刊登拍卖公告，该公告写明：1、金丰豪庭尚未办理竣工验收，未办理房产证，已基本建设完成，地下一层，地上1-5层为商业，6层为避难层，7-22层为住宅（塔楼）；2、买受人必须符合国家及深圳�现行有关房地产调控政策规定的条件，否则，造成不能过户的后果由买受人自行承担；3、拍卖物按现状拍卖；4、根据业已生效的（2012）粤高法民一终字第27号民事判决书，金银威公司与深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司之间所签订的合作开发“创业广场”项目的相关合同被依法认定为无效合同；5、拍卖物中的部分房屋分别被金银威公司出租及违法转让给了案外人使用。2014年12月9日，深圳市土地房产交易中心与被告隆新公司签署《深圳市房地产拍卖成交确认书》，确认被告隆新公司通过拍卖取得金丰豪庭项目。2015年6月17日，被告新安街道办向金丰豪庭全体住户、租户及相关单位发出《公告》，写明：对金丰豪庭经济纠纷，市中级人民法院已完成拍卖程序。为妥善处理有关纠纷，按照市相关协调会议要求，新安街道成立了工作组，从即日起，专门安排人员对大楼购房者、租户及相关单位、利益涉及人员进行核查登记，以便为下阶段沟通协商，按法律程序处理打好基础。请各购房者、租户及相关单位、利益涉及人员积极配合，并提供真实准确的资料信息；如蓄意提供虚假信息，将可能承担行政、经济乃至刑事责任。同时，根据6月16日下午由市中级人民法院执行局等单位及购房者代表、金银威公司、现物业公司、买受方隆新公司多方协商得出的初步意见，金丰豪庭购房者、租户现居住、租赁状况不变，涉及争议待协商后依法处理。2015年10月28日，被告隆新公司取得涉案金丰豪庭项目的所有权及宗地号为A009-0009宗地的国有建设用地使用权。另查明，金丰豪庭项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回；金丰豪庭项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记，自2001年起被多家法院查封或轮候查封。庭审中，原告提交打印照片数张欲证明被告隆新公司强行撬门砸墙，非法侵入原告上述房屋，强行搬离或打烂原告在房屋内的物品，被告称该照片无法确定拍照时间及具体房号，不能证明原告诉求。原告另提供被告隆新公司与付光宪、蒋成惠签订的《交付房产协议书》一份，以此为依据要求被告隆新公司赔偿原告损坏房屋经济损失。该协议约定付光宪、蒋成惠同意搬离，将其居住的全部房产交付给被告隆新公司，被告隆新公司支付其搬迁补偿金（金额详见附表）。被告隆新公司称该协议与涉案房产无关，对其不予认可。原审法院认为，关于各案原告是否为涉案物业的合法所有权人。案涉房地产所涉项目未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记，且被人民法院查封。因此，案外人金银威公司和各案原告关于涉案金丰豪庭房屋的《公司内部认购协议》（7018号案件为《协议书》）违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。被告隆新公司通过公开竞价的方式取得了涉案大厦的所有权，办理了产权过户手续，依法成为涉案金丰豪庭大厦的所有权人。各案原告并非涉案房产的合法所有权人。关于各案原告要求被告隆新公司赔偿其损坏房屋经济补偿金的诉求，原审法院认为，一般侵权责任的认定，需要有侵权行为、损害事实以及二者之间的因果关系三个构成要件。本系列案中，各案原告提供的照片不能证明被告对涉案物业有侵权行为，无法证明损害事实的发生；各案原告提交的《交付房产协议书》上确定的款项亦写明为“搬迁补偿金”，且各案原告未提交其他证据证明房屋受损失的情况及损失的具体金额，故原审法院对各案原告要求被告隆新公司赔偿损坏房屋经济损失的诉求不予支持。各案原告要求被告新安街道办与被告隆新公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回各案原告的诉讼请求。本案受理费，由各案原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人申请法院向宝安区信访局、宝安区新安街道办大浪居委会调查2015年7月-11月的维稳记录，以证明隆新公司对涉案房屋进行了打砸行为。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案所涉房产未取得预售许可证，未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记，且被人民法院依法查封，本案各上诉人在涉案房产被查封期间与案外人金银威公司签订《公司内部认购协议》或《协议书》，以购买涉案房产，但至今未取得合法产权证书，而被上诉人隆新公司通过公开竞价的方式取得涉案房产的所有权，并办理了产权过户手续，因此，在上述情况下，各上诉人以内部认购协议约定的占有、使用权对抗享有合法所有权的被上诉人隆新公司，缺乏法律依据，本院不予支持。被上诉人隆新公司系涉案房产的合法所有权人，对涉案房产享有法律规定的所有物权，亦包括占有、使用权。各上诉人并非涉案房产的合法所有权人，故其请求涉案房产的所有权人赔偿涉案房产�损失，于法无据，本院不予支持。上诉人请求法院调查取证的事宜未在一审举证期限内提出，亦不能证明其系涉案房产的合法所有权人，故本院对其该项请求亦不予支持。综上所述，上诉人张茜、韩克难、付光宪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由各案上诉�负担。本判决为终审判决。审判长 刘  杰  晖审判员 李  小  丽审判员 谢    佳二〇一六年十一月二十一日书记员 胡旬子（兼）（2016）粤03民终17259-17261号各案相关信息附表序号              二审案号（2016）粤03民终              一审案号（2016）粤0306民初              上诉人              上诉人身份证号码              上诉人购房付款金额（元）              房产房号              诉讼请求金额(元）              一审      诉讼费（元）              二审      诉讼费（元）                  1              17259号              7015号              张茜              445221198106031223              1250000              12C12F              800000              5900              7300                  2              17260号              7016号              韩克难              440321195005290418              990000              11C              400000              3650              7300                  3              17261号              7018号              付光宪              510224196712251879              1479000              23K23L              800000              5900              7300