广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0305民初3906号
原告（反诉被告，以下统称原告）：深圳市雪洋科技投资有限公司。
法定代表人：梅阳，总经理。
委托诉讼代理人：徐德军，广东中意达律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：深圳市群晖智能科技股份有限公司。
法定代表人：吴小平，总经理。
委托诉讼代理人：黄鹏森，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖昕怡，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
原告深圳市雪洋科技投资有限公司诉被告深圳市群晖智能科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理。被告在法定期限内提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人梅阳、委托诉讼代理人徐德军，被告的委托诉讼代理人黄鹏森、廖昕怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、继续履行《房地产租赁合同》；2、被告向原告提供收取租金的银行账户；3、被告与原告签订书面租赁合同；4、被告向原告提供加盖公章的营业执照和不动产登记证；5、被告赔偿原告律师费16000元；6、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求系要求被告继续履行原告与杨某、李某签订的《房地产租赁合同》；并申请撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原告于2015年8月30日与杨某、李某签订房地产租赁合同，租赁位于南山区某物业，杨某、李某是该物业的所有权人，租期为2015年9月1日至2020年8月31日，合同约定出租方同意承租方分租和转租并积极配合办理租赁合同，承租方放弃优先购买权，出租方带租约出售。2017年2月，出租人杨某、李某告知原告己将物业出售给被告，杨某、李某将收取的原告的租房押金和水、电押金转给了被告，被告向原告出具了押金收款收据。原告提出和被告签订书面房地产租赁合同，但被告以各种理由拖延；原告让被告提供其书面确认的收取租金的账户以便支付租金，被告至今也不提供给原告，导致原告无法支付租金：因分租及转租需要被告提供加盖公章的营业执照和不动产登记证，被告也拒绝提供给原告。
被告辩称：1、被告有权解除租赁合同。被告于2017年1月17日已向不动产登记中心申请涉案房产产权变更，2017年1月22日不动产登记中心已核准产权变更登记。因此，原告应向被告缴纳2017年1月17日之后的房屋租金，然而其至今为止分文未交。原告迟延缴纳租金时间已超过三个月，拖欠的租金累计超过二十多万。按照合同约定及法律规定，被告享有约定解除权及法定解除权，有权解除涉案租赁合同。2、被告不需向原告提供收取租金的银行账户。根据租赁合同约定，收取租金的方式有两种，一种为现金缴纳，另一种为银行转账。现因出租人变更，租赁合同约定的原出租人的银行账户已不能适用。故原告应当通过现金缴纳的方式支付租金。没有任何法律规定必须要有银行账户才可以缴纳租金。3、原、被告之间不需重新签订租赁合同。根据法律规定，房屋产权变更，出租人与承租人之间继续履行原来的租赁合同。而又因本案原告迟延支付租金构成解除合同条件，被告有权解除租赁关系，更无须与原告重新签订租赁合同。4、被告不需向原告提供加盖公章的营业执照和不动产登记证。5、被告不需向原告赔偿律师费。本案原告构成根本违约，被告没有违约，无需承担原告的律师费；租赁合同没有约定违约方需承担律师费；原告没有任何证据证明其实际发生的律师费用。
被告向本院提出反诉请求：1、解除《房地产租赁合同》；2、被告不需返还合同押金158732元（人民币，下同）；3、原告立即交还位于深圳市某物业；4、原告立即向被告支付自2017年1月17日起至原告实际交还涉案房产之日止的房屋租金／占用使用费（按照调整后的每月租金68109.38元计算，每日为2270.31元，暂计至2017年4月9日为188435.95元）；5、诉讼费由原告承担。庭审中，原告变更其第四项诉讼请求的租金/使用费的计算标准为按每月67299元计算。事实与理由：2015年8月30日，原告与原业主杨某、李某签订《房地产租赁合同》，合同约定原告租赁深圳市某物业。2017年1月，被告向杨某、李某购买涉案房产，并于2017年1月17日取得涉案房产所有权。因此，原告应当向被告交纳2017年1月17日之后的租金。然而，直至今日，被告仍未收到原告缴纳的任何租金。拖欠交租的时间已超过两个多月，拖欠的租金己超过十多万元。根据《房地产租赁合同》第四条第（三）款“承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，出租房有权加收拖欠部分0.1%滞纳金；如拖欠租金超过5日，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过3万元整，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转为定金并由出租方没收，出租房同时有权向承租方进一步追究责任”，被告有权解除《房地产租赁合同》并没收押金。另，原业主杨某、李某与原告签订《房地产租赁合同》时，约定每月租金54186元，该租金不包含开具发票所需缴纳的税费。原告自2015年11月以来所缴纳的租金，也均未要求原业主提供任何发票。而约定租金不包含税费、不开具发票，不但直接违反了我国税法方面的法律法规，也使得国家税收征管秩序受到损害，并可能导致国家税款的流失，损害国家利益。根据《中华人民共和国台问法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”等规定，《房地产租赁合同》约定的每月租金54186元应属于无效合同条款。现被告诉求自2017年1月17日取得涉案房产所有权后，原告向被告缴纳的租金／房屋占用使用费应调整为每月68109.38元。综上所述，原告逾期交纳租金，被告有权解除《房地产租赁合同》，并不予退还押金。原《房地产租赁合同》中约定的租金不含税费，违反了国家税法强制性规定且损害了国家利益，应为无效合同条款。被告有权要求将每月租金／占用使用费调整为每月67299元。
针对被告的反诉，原告辩称：1、原告履行了缴纳租金及其他费用的义务。原告于2015年8月30日与杨某、李某签订房地产租赁合同，租赁涉案房产，租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日，出租人同意原告转租并配合办理租赁合同，如房产出售需附带租约出售，原告放弃优先购买权。2017年2月，出租人杨某、李辉告知原告已将物业出售给被告，收取的租房押金和水电押金转给了被告，被告于2017年2月15日向原告出具了押金收款收据。房地产租赁合同中规定每月5日前支付当月租金，原告已将2017年1月和2月的租金转账给原出租人杨某，故不存在被告所称的拖欠租金。原告多次让被告提供其书面确认的收取租金的账户以便支付租金，被告以各种理由拖延，不提供其账户给原告，原告只好通过邮政银行汇款的方式交纳租金。2、《房地产租赁合同》合法有效。房地产租赁合同中未约定税费的问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，出租人是纳税义务人。至于原告是否索要发票是原告的权利，原出租人有无缴纳税收原告并不清楚，故不存在被告所说的恶意串通。《房地产租赁合同》的签订是双方意思的真实表示，符合合同的生效要件，该合同合法有效。3、被告其他诉讼请求不成立。鉴于《房地产租赁合同》合法有效。原告也及时履行义务，故被告的其他诉讼请求也均不成立，请求依法驳回被告的所有诉讼请承。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于深圳市南山区某房屋（涉案房产）原登记在案外人李某、杨某名下，建筑面积821.04平方米。2017年1月22日，涉案房产核准登记至被告名下，房地产证书中载明的购房日期为2017年1月17日。
2015年8月30日，原告（承租方）与案外人杨某、李某（出租方）签订《房地产租赁合同》，约定：双方出租及租入位于深圳市某物业，建筑面积821.04平方米；租期自2015年9月1日起至2020年8月31日止；租金每月54186元，承租人于每月5日前支付当月租金；承租方应在合同签订之时向出租方支付108372元作为押金，出租方应出具收据；承租方交付租金的方式为银行转账方式；承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一滞纳金，如拖欠超过5天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过3万元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收；合同备注条款约定第三年开始租金每年递增6%、出租方若要求提前解除合同，则赔偿承租方三十万；及其他内容。
2015年9月2日，原告向案外人杨某、李某支付水电押金5万元、租房押金108372元。原告提交相关转账记录及收款收据，以证明原告向被告支付了2016年12月31日前的租金。
另查，2017年1月5日，原告向杨某转账支付租金54186元；2017年2月8日，原告向杨某转账支付租金54186元。杨某分别于2016年2月5日和3月5日向原告出具收款收据。
庭审中，被告确认其于2017年2月15日与案外人李某、杨某就原告已缴纳押金进行了交接。同日，被告向原告出具两份收款收据，载明收到原告支付的租房押金108372元和水电押金5万元。原告表示，被告开具收据时，杨某也在场，并告知原告3月份之后的租金要向被告缴纳，杨某表示其与被告约定了被告有权收取3月份之后的租金。
2017年3月7日、4月7日和5月8日，原告分别通过邮政储蓄银行汇款的方式向被告支付租金各54186元。被告表示其未收到取款通知，原告提交的证据无法证明被告收到了汇款。
2017年3月31日，被告向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，通知原告解除《房地产租赁合同》并结清相关费用。
为证明原告曾多次要求被告履行租赁合同并向原告提供收取租金的银行账户，原告提交了2017年2月26日原告法定代表人发给被告管理部长李某的电子邮件打印件及原告于2017年3月1日向被告邮寄的《提供收取租金通知书》、快递详情单予以证明。被告对电子邮件不予认可，对《提供收取租金通知书》真实性认可，但表示提供银行账户不是支付租金的必须方式，原告可以通过现金方式支付。
被告提交房地产税收完税证明，以证明被告已缴纳了2017年第一季度的房产税19078.67元、租赁合同约定的租金标准过低。
庭审中，原告表示其是在原业主收取了2017年2月份租金后，才知道涉案房产已经出售给被告的事实。
以上事实，有《房产租赁合同》、房产信息单、房地产证书、转账记录、收款收据、电子邮件打印件、《提供收取租金通知书》、快递详情单、《解除租赁合同通知书》、税收完税证明等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，涉案房产在原告承租期间转让给被告，故原告与原业主签订的《房地产租赁合同》仍然有效，原、被告均应按照《房地产租赁合同》的约定履行各自义务。
本案的争议焦点为：原告是否存在违约行为、《房地产租赁合同》是否应予解除。对此，本院分析如下：首先，涉案房产于2017年1月22日核准登记至被告名下，原告按原合同的约定于2017年1月5日向原业主支付2017年1月份的租金，符合合同约定。而且，按正常的交易惯例，在涉案房产产权变更至被告名下后，被告及原业主应及时通知原告向被告交付租金；而本案中，被告并未提交证据证明其或原业主已及时通知原告向被告交纳2月份租金，故原告在“不知情”的情况下向原业主缴纳2017年2月份的租金，亦符合租赁合同的约定，不构成违约。其次，被告确认其已于2017年2月15日与原业主就原告已缴纳的押金进行了交接，并于当日向原告出具了押金收据；而此时原告已向原业主缴纳了2017年1、2月份的租金，故对于涉案房产变更登记至被告名下后的租金归属，被告可按照其与原业主的约定或法律规定另行主张权利。最后，租赁合同中约定支付租金的方式为转账支付，被告作为新业主，理应向原告提供租金收取的账号，而被告在收到原告书面要求提供账户的通知的情况下，仍拒绝提供，被告的行为并不符合合同约定，在此情况下，原告通过邮政汇款的方式向被告支付2017年3月至5月期间的租金并无不妥，亦尽到了原告应尽的付款义务。综上，原告不存在迟延支付租金的违约行为，被告以此要求解除租赁合同并无事实和法律依据，因此，涉案的《房地产租赁合同》应继续履行。对于被告要求解除合同、没收押金、交还涉案房产的反诉请求，本院不予支持。
对于被告要求原告支付2017年1月17日至实际交还房屋之日止的租金的反诉请求。如上所述，原告已向原业主支付了2017年1月和2月的租金，被告可依据其与案外人的约定或法律规定另行向案外人主张权利。而本案庭审之后，即2017年6月1日（包括当日）之后的租金，因尚未发生，原告无权要求被告支付，原告应按租赁合同约定如期支付。对于2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金，应被告并未收到原告支付的上述期间的租金，故原告应予支付。对于租金的支付标准，被告主张原租赁合同约定的租金标准过低、应为无效，对此，本院认为，被告提交的证据不能证明该租金标准过低，且该约定并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，故对被告的上述理由，本院不予采信。原告应按照租赁合同约定的租金标准向原告支付2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金，经计算，上述期间的租金为162558元（54186元/月×3个月）。
对于原告要求被告与其签订书面租赁合同的诉讼请求，《房地产租赁合同》继续有效，被告是否应与原告另行签订书面租赁合同，需双方当事人另行协商确定，原告无权强制要求被告与其另行签订书面租赁合同，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告赔偿律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
原告撤回要求被告提供加盖公章的营业执照和不动产登记证的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告深圳市雪洋科技投资有限公司与被告深圳市群晖智能科技股份有限公司继续履行2015年8月30日签订的《房地产租赁合同》；
二、被告深圳市群晖智能科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市雪洋科技投资有限公司提供收取租金的银行账户；
三、原告深圳市雪洋科技投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市群晖智能科技股份有限公司支付2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金共计162558元；
四、驳回原告深圳市雪洋科技投资有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市群晖智能科技股份有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12069.76元，由被告负担；反诉案件受理费3253.76元，由原告负担1301.56元，由被告负担1952.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 庞海婷
二〇一七年五月十八日
书记员 伍小丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。