广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民二终字第510号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄艳灵，女，汉族，身份证住址广东省增城市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市增城粤生环保固硫厂，住所地：广州市（土名）。
法定代表人：黄艳灵，厂长。
两上诉人共同委托代理人：吴凯亮，广东兆鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：何淦深，男，汉族，身份证住址广东省增城市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪保国，，汉族，身份证住址广东省惠州市惠城区惠新中街*号。
委托代理人：何淦深，男，1973年8月22日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。
原审第三人：增城市仙村镇竹园村民委员会，住所地：增城市。
负责人：阮细祥。
委托代理人：阮锦威，该村委会主任。
上诉人黄艳灵、广州市增城粤生环保固硫厂因与被上诉人何淦深、洪保国承包合同纠纷一案，不服增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第2703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市增城粤生环保固硫厂、黄艳灵作为合同甲方与何淦深、洪保国作为合同乙方于2012年3月17日签订《租赁合同》，约定：“甲方将广州市增城新塘镇竹园鹤园（土名）的土地使用权及该土地上的厂房和机器设备、电房设备的使用权转租给乙方使用，租赁期限为2012年4月1日至2018年3月31日止，每年租金为48万元，最后一年的租金为50万元，每年按季度分四次支付，乙方在每季度的第一日起三个工作日内支付租金到甲方的账户。在签订本合同即日乙方必须支付定金50万元及电费押金20万元，自本合同期满后十天内退回定金50万元及电费押金20万元。”合同签订之日，乙方向甲方支付了4-6月的租金、定金50万元及电费押金20万元。两被上诉人在履行合同过程中，由于涉案土地是农业用地，未办理相关报批手续，致使合同难以履行，两被上诉人从7月份开始没有交纳租金，并在同年9月开始要求将涉案厂房退回给两上诉人，两上诉人不同意，双方没有办理交接手续。两被上诉人于2012年11月9日诉至原审法院。庭审中两上诉人和两被上诉人均陈述何淦深、洪保国以广州市增城粤生环保固硫厂的名义进行经营，在涉案租赁物上生产脱硫剂。两上诉人陈述涉案厂房是没有房产证的，但主张涉案土地为村里的工业用地，属于三旧改造的土地，但未向原审法院提供合法有效的证据予以证实。原审第三人增城市仙村镇竹园村民委员会陈述涉案土地是属于其村的农村集体土地，但主张在1982年已经转为工业用地，亦未向原审法院提供合法有效的证据予以证实。为查明事实，原审法院到增城市国土资源和房屋管理局查询涉案租赁物的产权登记情况，增城市国土资源和房屋管理局复函《查询结果证明》：“经查核，增城新塘镇竹园鹤园在我局房地产档案系统暂没有房地产权属登记资料记录。”另，原审法院到仙村国土所了解亦未查询到涉案土地转为工业用地所需的办理土地变更登记手续的相关情况。
原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，第十二条的规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，本案中，两上诉人主张涉案土地为村里的工业用地，属于三旧改造的土地，但未向原审法院提供土地证、房产证、报建手续及其他合法有效的证据予以证实，且增城市国土资源和房屋管理局出具的《查询结果证明》核实增城新塘镇竹园鹤园没有房地产权属登记资料记录，故对两上诉人的主张原审法院不予采信。涉案土地出租是农业用地，在出租后至今均未办理用地报批等相关证件，在此情况下，双方签订《租赁合同》，两上诉人将涉案土地的使用权及该土地上的厂房和机器设备、电房设备的使用权出租给两被上诉人使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，双方签订的《租赁合同》无效，两被上诉人应当将涉案土地退还给两上诉人，两上诉人亦应向两被上诉人退还定金50万元及电费押金20万元。本案中，虽然涉案的《租地合同》无效，但涉案土地已实际交付两被上诉人使用，双方对土地使用费（即双方约定的土地租金）的约定是双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第四条关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，两被上诉人应当向两上诉人支付土地使用费，因双方产生纠纷后两被上诉人多次提出将厂房交回给两上诉人，两上诉人均予以拒绝，两被上诉人遂向原审法院提起诉讼，故原审法院认为该土地使用费应当计付至两被上诉人起诉之日止即2012年11月9日为宜。综上所述，两被上诉人向原审法院提起诉讼，请求以涉案土地被增城市防汛防旱防风指挥部发出“关于开展仙村大围违法设置码头、堆放物清理行动通告”要求限期清理为由解除两被上诉人、两上诉人签订的《租赁合同》，但未向原审法院提供合法有效的证据予以证实，且双方签订的《租赁合同》无效，不存在解除的基础，故原审法院不予支持。因双方签订的《租赁合同》无效，对于两上诉人反诉请求继续履行双方签订的《租赁合同》，依法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、被上诉人何淦深、洪保国于判决书发生法律效力之日起十日内将位于增城新塘镇竹园鹤园的厂房（包括租赁的机器设备、电房设备）退回给上诉人黄艳灵、广州市增城粤生环保固硫厂。二、上诉人黄艳灵、广州市增城粤生环保固硫厂于判决书发生法律效力之日起十日内退回被上诉人（反诉上诉人）何淦深、洪保国定金和押金合计700000元。三、被上诉人何淦深、洪保国于判决发生法律效力之日起十日内向上诉人黄艳灵、广州市增城粤生环保固硫厂支付土地使用费（土地使用费从2012年7月1日起按每月租金40000元计付至2012年11月9日止）。四、驳回被上诉人何淦深、洪保国的其他诉讼请求。五、驳回上诉人黄艳灵、广州市增城粤生环保固硫厂反诉的其他诉讼请求。案件受理费10900元，由被上诉人何淦深、洪保国负担100元，由上诉人黄艳灵、广州市增城粤生环保固硫厂负担10800元；反诉费29840元，由被上诉人何淦深、洪保国负担1782元，由上诉人黄艳灵、广州市增城粤生环保固硫厂负担28058元。
判后，上诉人黄艳灵、广州市增城粤生环保固硫厂不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、原审判决认定的事实错误，适用法律错误。二、对于两上诉人提交的电费清单也完全没有审查，应由两被上诉人支付的电费完全没有扣减。请求：1、撤销原审判决，改判两上诉人继续履行双方2012年3月17日签定的《租赁合同》。2、判决两被上诉人向两上诉人支付2012年7月份至2013年1月份（暂计至诉讼期间）的厂房租金共计28万元。3、两被上诉承担一、二审案件的诉讼费用及反诉费用。
针对两上诉人的上诉请求以及事实和理由，两被上诉人共同答辩认为：原审判决处理正确，请求维持原判。
针对两上诉人的上诉请求以及事实和理由，原审第三人答辩表示同意两上诉人的请求。
经审查，本院对原审判决查明事实部分予以确认。
经审理查明，《租赁合同》还约定：两上诉人保证对土地厂房设备享有使用权，两被上诉人经营期间两上诉人协助两被上诉人办理年检、排污等其他证件，合同期内原审第三人现定的管理费由两上诉人承担，两被上诉人使用两上诉人的公章对外经营。
二审期间，两上诉人共同向本院举证如下：一、《个人独资企业变（更备）案记录》证明涉案土地在出租给两被上诉人时，已经是工业用地。二、《临时经营场所使用证明》证明涉案土地已经政府批准办理了临时使用证的证明。三、《广东省地方税收纳税社保表（综合）》，证明两上诉人当时已经缴纳土地使用税和房产税，证明涉案土地是工业用地。四、原审第三人和增城市国土资源和房屋管理局仙村国土资源管理所出具的《证明》一份，证明涉案土地是工业用地。五、《增城市土地利用总体规划图》，证明涉案土地是工业用地。六、《广州供电局有限公司电费通知单》，证明土地上的房屋是按照工业用途收费的。七、《供用电方案协议》，证明涉案土地在出租给两被上诉人时，已经是城市用地，并不是农业土地。
针对两上诉人举证的证据，两被上诉人未就证据的关联性、合法性、真实性发表质证意见。
针对两上诉人举证的证据，原审第三人对两上诉人证据的关联性、合法性、真实性均予以认可。
本院认为，两上诉人上诉认为，出租场地的用地不是农业用地，双方签订的《租赁合同》有效，请求继续履行合同。鉴于上述情况，本案争议的焦点为：一、合同的定性问题；二、合同效力问题；三、合同是否具备解除的条件问题。四、两被上诉人支付土地使用费的问题。
关于第一个问题。两上诉人与两被上诉人签订的《租赁合同》中约定：“两上诉人保证对土地厂房设备享有使用权，两被上诉人经营期间两上诉人协助两被上诉人办理年检、排污等其他证件，合同期内原审第三人现定的管理费由两上诉人承担，两被上诉人使用两上诉人的公章对外经营”。在实际履行过程中，双方当事人均确认以广州市增城粤生环保固硫厂名义对外从事经营活动，上述合同约定及实际履行的情况符合承包合同的法律特征，因此虽然双方当事人签订的合同名为《租赁合同》，但合同的性质应该定性为承包合同，两上诉人与两被上诉人之间结成承包合同关系。
关于第二个问题。第一，上诉人广州市增城粤生环保固硫厂作为个人独资企业，依法领取营业执照，涉案场地是由案外人向原审第三人承租后转租给两上诉人的，原审第三人也认可转租行为，两上诉人在涉案场地生产经营也是经过相关政府部门审批同意的，因此两上诉人在涉案场所经营是符合相关法律规定的。第二，按照原审第三人的陈述，涉案的场地从1982年开始就作为村的工业建设用地使用，在涉案场地上开设了水泥厂，按照增城市增府（2010）10号《增城市“三旧”改造实施办法（试行）》中第四条第一、二项的规定，类似涉案土地可以完善为集体建设用地，因此从历史沿革来看，该地块虽然属于原审第三人的集体所有土地，但一直作为工业用地在使用。第三，依据两上诉人举证的原审第三人和增城市国土资源和房屋管理局仙村国土资源管理所共同出具的证明以及《增城市土地利用总体规划图》，可以证明依照增城市土地利用总体规划，涉案的土地性质已经被规划为城市用地，该证明与增城市增府（2010）10号《增城市“三旧”改造实施办法（试行）》可以相互印证，也与原审第三人的陈述相符，证明该土地的性质已经发生变化，属于城市用地。因此原审法院认定该地块属于农业用地并用于非农业建设，依照《中华人民共和国土地管理法》认定合同无效与客观情况相悖。第四、涉案厂房、土地是两上诉人承租的，涉案的土地属于原审第三人所有，因此两上诉人不可能持有涉案厂房、土地的证照，同时，两上诉人在合同中保证对交给两被上诉人使用的厂房、设备享有使用权，原审第三人也认可两上诉人享有使用权，且并未有案外人对两上诉人享有的使用权提出异议，因此可以认定两上诉人是享有使用权的，而原审法院认为两上诉人未能提供土地证、房产证、报建手续等权属登记资料，进而以两上诉人举证不能为由不予采信原审第三人及两上诉人的主张。原审法院认为两上诉人没有提供上述证据，而上述证据是作为证明土地、厂房权属的凭证，两上诉人不能提交上述证据并不能否定两上诉人对土地、厂房享有使用权。综上，双方签订的合同合法有效。
关于第三个问题。两被上诉人以合同无效为由请求解除合同。首先，现可以认定双方签订的合同有效，因此两被上诉人认为合同无效的主张不予支持。其次，双方签订的合同没有约定解除的条件，因此只能从是否具备法定解除的情形来判断合同是否应该依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。两被上诉人在经营期间拖欠两上诉人合同约定的费用这种情形依法应该认定为两被上诉人违约，该情形不属于上述法律规定的解除合同的情形。两被上诉人认为其在经营期间，增城市防汛防旱防风指挥部向两上诉人发出《关于限期清理仙村大围管理范围非法设置码头、堆放场的通知》，该通知要求两上诉人对河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物进行自行清理，否则由增城市防汛防旱防风指挥部强制清理。两被上诉人认为上述通知导致其不能继续履行合同。增城市防汛防旱防风指挥部发出上述通知后，两被上诉人依然在两上诉人处经营，上述通知所涉及的阻碍行洪的障碍物在通知作出后，有关部门至今也没有强制拆除，两被上诉人至今仍在使用。因此上述通知不足以导致合同不能继续履行。因此，两被上诉人主张合同解除的理由不成立，本院不予支持。
关于第四个问题。两被上诉人从2012年7月1日起至今未按照合同约定每个月向两上诉人缴交相应的款项，由于两上诉人表示暂计至诉讼期间，该土地使用费应该按照合同约定的标准计算到实际欠款清偿之日止。
综上所述，两上诉人的上诉理由充分，本院予以支持。原审判决认定事实有误，适用法律不当，应当予以改判。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第2703号民事判决的第一、二、四、五项。
二、变更增城市人民法院（2012）穗增法民一初字第2703号民事判决的第三项为：被上诉人何淦深、洪保国于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人黄艳灵、广州市增城粤生环保固硫厂支付土地使用费。（土地使用费从2012年7月1日起按每月租金40000元计付至实际欠款清偿之日止）。
三、驳回两被上诉人的全部诉讼请求。
四、驳回两上诉人的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被上诉人何淦深、洪保国应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10900元，反诉费29840元，二审案件受理费5500元，均由被上诉人何淦深、洪保国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛卫东
审 判 员 宁建文
代理审判员 谢江武
二〇一四年四月十六日
书 记 员 郭一鸣
周思敏