河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫12民终337号
上诉人（原审被告）：刘爱国，男，汉族，1957年11月14日生，住河南省渑池县。
被上诉人（原审原告）：王丽丽，女，汉族，1985年10月6日生，住河南省渑池县。
上诉人刘爱国因与被上诉人王丽丽房屋租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2017）豫1221民初2127号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘爱国到庭参加诉讼，被上诉人王丽丽经本院传票传唤未到庭，并于庭后向法院递交答辩状并接受询问。本案现已审理终结。
刘爱国上诉称：请求二审人民法院撤销湖滨区人民法院（2017）豫1221民初2127号民事判决第一项，改判刘爱国不补偿王丽丽租赁房屋期间的附和装饰装修物2万元，诉讼费由王丽丽负担。事实和理由：1、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律并无不当，但是判决补偿2万元无事实和法律依据。在履行租赁合同过程中，王丽丽不按时交付房租，又在放弃承租权的情况下不按期腾房，构成违约，刘爱国明确表示不愿意接受王丽丽的任何装饰装修物，也不同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，王丽丽作为承租人因违约导致合同解除，应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值损失，一审没有委托鉴定机构对装饰装修物残值损失数额进行鉴定，王丽丽的诉求依法不应支持；2、王丽丽交房时不履行合同约定的义务，没有将房屋腾空，对装饰装修物进行恶意破坏性拆除，没有将改变的房屋结构恢复原貌，给刘爱国造成巨大损失。
被上诉人王丽丽辩称：本案事情经过已经查清，刘爱国在我房屋不到期的情况下，在门口张贴“空房出租”的广告，已经形成违约事实，并多次到我店里吵闹影响正常营业，是刘爱国让我搬走的，我并没有说不再租赁。争议租赁房屋的基础装修与附属物现在让在被第三方继续使用，刘爱国表示不愿意解释基础装修与附属物的意见不符合事实，刘爱国是受益人，该房屋的基础装修、附属物是最有依据的事实证明，请求法院公平判决。
王丽丽向一审法院起诉请求：1、请求判令刘爱国补偿王丽丽装修损失260842元；2、由刘爱国承担诉讼费。
一审法院认定事实：2013年10月1日，王丽丽（承租方、乙方）与刘爱国（出租方、甲方）经协商，在监证人上某的见证下签订一份《门面房租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于渑池县新兴花苑小区大门北侧的门面房10间（其中一楼4间、二楼6间）租赁给乙方使用。甲方保证对所出租的房屋具有合法产权。二、租赁期限共三年，即自2013年10月1日起至2016年9月30日止。三、租金和支付方式：1、该门面房第一年年租金总额为人民币13万元整。第二年年租金总额为人民币15万元。第三年年租金总额为人民币15万元。2、支付方式为按年度支付，交纳时间为上年租金期满一个月前交纳下年租金。四、权利义务：1、乙方所租赁的房屋必须是合法经营。2、乙方根据租赁用途自行装修，装修方案需经甲方同意，但不得随意改变房屋主体。3、合同有效期内，乙方对所租赁的房屋拥有合法使用权和经营自主权。未经甲方同意，不得私自将房屋出租和转让给第三方。经甲乙双方协商同意后，乙方有权收取第三方相应转让费。4、乙方按照合同内容及时交纳租金。如不按时交纳租金，迟交一个月，视为自动放弃承租权。5、乙方在合同期满或自动放弃承租权后，应及时腾空交房并保证房屋、门窗及相应设施完好无损。6、7、8、五、续租……。六、违约责任：合同生效后，任何一方违约，需支付对方违约金壹万元。七、合同生效：1、本合同双方签字后生效，即具有法律效力，双方共同遵守。单方无故终止合同所带来的经济损失由该方负责。2、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充规定，补充规定与合同具有同等效力。3、本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，监证人一份。合同签订后，王丽丽向刘爱国交纳了第一年度租金13万元并开始装修房屋和使用。
2015年8月份，刘爱国依合同约定向王丽丽催要第三年度房租15万元时，王丽丽向刘爱国提出降低第三年度租金，最终刘爱国未予接受王丽丽请求，也未能达成新的租金履行协议。双方发生争执后，刘爱国在租赁房屋周边张贴招租信息，预出租该租赁房屋。
2015年8月31日，第三年交纳租金期限届满，王丽丽未按期交纳房租。2015年9月30日，第二年租赁期限届满，王丽丽未明确表示是否继续履行合同或按照租赁合同退房、交房。刘爱国、王丽丽因租赁合同是否继续履行和租赁房屋装饰装修物的补偿问题发生纠纷，刘爱国遂于2015年10月13日将王丽丽诉至法院，请求判令：1、双方提前解除租赁合同，并按照合同约定的租金标准支付自2015年10月1日起至王丽丽实际退还租赁房屋之日止的租金；2、由王丽丽支付违约金1万元。渑池县人民法院经审理后，于2015年12月16日作出（2015）渑民初字第2307号民事判决书，判决：1、解除刘爱国、王丽丽之间签订的门面房租赁合同；2、王丽丽给付刘爱国房租12500元；3、驳回刘爱国的其他诉讼请求。
刘爱国诉王丽丽房屋租赁合同纠纷一案（2015）渑民初字第2307号民事判决书作出后，王丽丽于2016年1月21日将刘爱国、邹玉香诉至本院，请求法院判令刘爱国、邹玉香赔偿其上述租赁房屋的装饰装修费用共计17.8万元。审理中，2016年3月7日王丽丽自愿撤回起诉，渑池县人民法院于当日作出（2016）豫1221民初269号民事裁定书，准许王丽丽撤回起诉。2017年9月21日，王丽丽再次向立案，主张由刘爱国补偿上述租赁房屋的装修损失260842元。
一审法院认为，依法成立的合同，受国家法律保护。在合同履行中，履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，刘爱国、王丽丽之间签订的房屋租赁合同合法有效，并已经法律程序提前解除。王丽丽作为承租人经出租人刘爱国同意对租赁房屋装饰装修的行为，目的是为王丽丽自主经营需要。刘爱国、王丽丽在签订租赁合同和合同解除时，均没有对已经形成附合的装饰装修物的处理作出明确约定，王丽丽对此向法庭说明是刘爱国口头同意抵扣租金，但刘爱国当庭予以否认该事实，王丽丽亦未向法庭提交证据予以证实，故王丽丽的该项意见，依法不予采信。
刘爱国、王丽丽在履行租赁合同过程中，王丽丽未在2015年8月31日前向刘爱国交纳下一年度租金，又未在2015年9月30日第二年度租金届满的合理期限内向刘爱国主动移交租赁房屋的事实，按照双方签订的租赁合同约定的条款规定，王丽丽已经构成合同实质违约，致使合同无法继续履行而通过诉讼途径予以提前解除。
王丽丽辩称刘爱国违约在先，刘爱国不应在2015年8月31日前张贴房屋招租广告的理由，不是其抗辩不应当按期交纳第三年度租金的正当理由。刘爱国亦对张贴招租信息的事实不否认，并已向法庭作出合理解释，是在得到王丽丽明确表示不降租金就不再继续租赁的情况下为减少预期损失的情况下而为之，该行为并不构成违约，也并未对王丽丽的继续租赁和自主经营构成实质损害。故王丽丽主张刘爱国违约在先才导致合同无法继续履行而解除的理由不足，依法不能成立。
《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修物残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。
庭审中，刘爱国明确表示不愿接受王丽丽的任何装饰装修物，也不再利用，其出租房屋是为收取租金，不是自己直接使用该房屋，合同解除后继续出租房屋的状态不确定，利用价值也无法确定。但鉴于王丽丽在租赁刘爱国房屋装修时铺设的地板和安装的不锈钢门、玻璃窗、楼梯扶手等部分设施在合同解除后，刘爱国在后期的出租中仍有一定的利用价值，如果恢复租赁前的原状，对王丽丽、刘爱国均有一定的间接经济损失。结合查明的事实，依据民事活动应当遵循公平的原则和当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务原则，酌定刘爱国对王丽丽的附合装饰装修物适当予以补偿，数额以2万元为准。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第六十五条规定，判决：一、刘爱国于本判决生效之日起十日内补偿王丽丽租赁房屋期间的附合装饰装修物2万元；二、驳回王丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5214元，减半收取2607元，由原告王丽丽负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。王丽丽在履行租赁合同期间，进行的铺设地板、线路和安装不锈钢门、玻璃窗、楼梯扶手等基础设施的装饰装修，本案租赁合同解除后，出租人刘爱国在另行出租时仍有利用价值，如果恢复租赁前的原状，对王丽丽、刘爱国均有经济损失。刘爱国在一审法院开庭审理时自认截止2017年7月30日北边四间房屋已经再行出租，并对装饰装修物继续使用，能够认定出租人已经对装饰装修物进行了利用的事实，依据民事活动应当遵循公平的原则和当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务原则，及上述司法解释规定，一审法院判决刘爱国对王丽丽的附合装饰装修物在利用价值范围内补偿2万元并无不当。
综上所述，刘爱国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人刘爱国负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琦
审判员 张攀峰
审判员 李小敏
二〇一八年四月十二日
书记员 刘锦锋