河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终2338号
上诉人（原审被告）：张志刚，男，1954年4月10日出生，汉族，张家口市人，现住北京市通州区。
委托诉讼代理人：骆丽，北京市雄志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：柴文，男，1951年4月5日出生，汉族，现住下花园区。
委托诉讼代理人：田树平，河北纵腾律师事务所律师。
原审第三人：刘迎龙，男，1979年2月11日出生，汉族，定方水乡政府工作人员，现住下花园区。
委托诉讼代理人：王世余，河北宝庆律师事务所律师。
原审第三人：张英杰，男，1978年11月10日出生，汉族，张家口市人，北京科尔切乳业有限公司采购部经理，现住北京市通州区。
上诉人张志刚因与被上诉人柴文买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市下花园区人民法院（2017）冀0706民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人张志刚上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回柴文的诉讼请求或将本案发回重审；一二审诉讼费由柴文承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，证据不足。2010年1月13日，我与柴文签订的《房屋出售协议》并未成立，双方并未成立房屋买卖合同关系，因售房人(甲方）处签字并非我本人签字，而是由刘迎龙冒名签字，而刘迎龙并非该房屋的所有权人，其无权处分我的房产。因房屋出售协议的所有条款我并不知情，也没有要出售房屋的意思表示，更没有与购房人即柴文签订所谓的《房屋出售协议》，故该份协议自始不成立。2009年，我与刘迎龙签订的《房屋出售委托协议书》亦未成立，双方并未成立委托关系，因甲方委托人处签字的“张志刚”并非我本人签字，而是由刘迎龙冒名代签的，在协议的乙方被委托人处刘迎龙的签字是刘迎龙所签，也就是说这份《房屋出售委托协议书》系刘迎龙自己与自己签订的，我根本就不知情，也没有要委托刘迎龙出售房屋的意思表示，该份协议对我并未成立生效。在一审中我否认是其本人签字，刘迎龙承认是自己代签的我名字，并擦自己的指纹。对于上述事实在原审法院审理时，已经査清楚。二、刘迎龙代为签名的行为，属于无权代理，柴文对此是知情的，其无权要求我协助其办理房屋所有权转移登记手续。基于第上述理由，虽然柴文一直占有该房屋及相关权利证书，有《房屋出售协议》，但是房屋系不动产，不动产房屋买卖是要到房屋管理部门办理过户登记手续，才算交易完成，更何况柴文买的房屋还是通过专业的中介机构来办理的，按正常程序，在签订完房屋买卖协议后，就应该马上去相关部门办理产权变更手续，可是，并没有完成。因此签订的《房屋出售委托协议书》、《房屋出售协议》并不是我真实的意思表示，事后这么多年，我也没有追认过刘迎龙的代理行为。而柴文对于刘迎龙的无权代理行为，应该是知晓的，否则不可能这么多年不去向我主张过户的权利。在《房屋出售协议》第二条第2款双方明确约定“乙方1月13日前一次性付给甲方，甲方收到房款即协助乙方办理更名过户手续，办理更名过户手续费用全部由乙方支付”；乙方柴文也从来没有向我主张过要去办理过户手续。三、合同签订后至今己过了七、八年的时间了，在此期间，柴文从来没有向我主张关于房屋过户事宜，故柴文的权利己过了诉讼时效，不应支持。综上，请求二审法院查明事实，维护我合法权益。
被上诉人柴文辩称，针对上诉的第一项、二项内容，我有理由相信签订房屋买卖协议的人享有处分权利，且张志刚在一审中明确表示他是明知张英杰在外面借款且用房屋作抵押，在借款不能偿还时用房屋偿还借款，代理行为有效。一审时候张志刚没有提出时效的抗辩，本案属于物权，没有时效的抗辩。张志刚有过户的义务应当承担责任，张志刚可以根据合同法解释二第13条规定，要求代理人赔偿损失。张志刚的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘迎龙陈述，一审庭审中张志刚承认张英杰用房屋抵押借款，不能偿还就卖房，这是事实。所以张志刚对将相关的手续交给柴文的情况是知晓的。多年里房屋一直是柴文居住，张志刚没有提出任何异议，表明其同意张英杰出卖房屋的事实。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人张英杰陈述，我在一审收到传票的时候，第二天就要开庭，我没有时间到庭。我们今年五月份才知道刘迎龙把房屋出卖，之前让刘迎龙托管。我和刘迎龙签字我父亲张志刚不知道，刘迎龙承认我父亲签名全部都是他自己写的，我父亲没有签订买卖合同和委托书。我只签订过借款协议，没有签订过委托书。
柴文向一审法院起诉请求：1.请求判令被告张志刚协助原告办理房屋过户，第三人刘迎龙、张英杰与被告张志刚共同协助原告办理房屋过户；2.本案一切诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：第三人张英杰是被告张志刚的儿子。2008年10月18日经刘迎龙提供担保张英杰向李延鹏借款3万元，借期3个月，约定月利率3分。同时商定以张英杰当时居住的房屋作为抵押，约定到期不还款，借款人愿卖房还款。当时张英杰居住和使用的房屋就是本案中卖给原告柴文的前堡新村90-1号中单元253号房屋，登记的房屋所有权人是张志刚。借款到期后，张英杰无力偿还借款，约在2009年3、4月，刘迎龙同张英杰谈了卖房还款的事，当时张英杰把房本、土地使用证和钥匙交给了刘迎龙，让刘迎龙卖房，并将房款偿还借款。刘迎龙拿了房本、土地证和钥匙后就把房屋出售信息登记到其父亲开办的张家口市下花园区房桥中介。之后，柴文购买此房。签订房屋买卖合同时，刘迎龙预先打印了售房委托协议书和房屋出售协议书，在委托协议书和售房合同书上甲方处由刘迎龙自己签署了张志刚的签名并捺印了其自己的指纹。原告柴文只是在已经签署张志刚姓名和并捺印了指纹的合同上签了自己的名字，对对方实际签名人并不知情。合同中约定，房屋价款为4万元，付款后即协助购房人办理过户手续。合同签完后，柴文就付了房款4万元，刘迎龙向柴文交付了房屋，房款偿还了李延鹏的借款和利息。争议房屋从交付之日起由原告柴文占有并使用至今，尚未办理过户手续。2017年4月27日，张志刚给刘迎龙打电话说明要回房本，偿还借款的想法，并由张英杰至下花园与刘迎龙商谈。另查，三方当事人均称争议房屋已列入拆迁范围。
一审法院认为，第三人刘迎龙主张的张志刚直接委托其售房的事实其证据的证明力较弱，但被告张志刚对张英杰以房屋抵押进行借款、借款到期不能偿还借款就卖房还款的约定、房屋出售及房屋权利证书交付的事实知晓，且七、八年来一直未做其他处理的事实却足以说明张志刚对刘迎龙出售其名下房屋的代理行为是同意的，并且，原告在签订买卖合同时因房本、土地证、房屋钥匙、房屋业主身份证复印件、房屋中介、被告委托书等因素的存在使其有理由相信刘迎龙是有代理权的，故，该代理行为有效，其代理行为对被告张志刚具有约束力，被告张志刚依据《房屋出售协议》的约定应当协助原告柴文办理房屋所有权转移的过户登记。原告据此提出的要求被告张志刚协助办理过户的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持；但刘迎龙、张英杰在房屋所有权转移登记的实施中不具有法律上的协助能力，原告的请求超过了二位第三人的权利能力，对该请求，本院不予支持。本案中，原告虽未就土地使用权变更登记单独提起诉讼请求，但因不动产登记的规定和要求，对于房屋土地使用权证书的变更登记，应依据买卖合同的目的性要求，按照地随房走的原则一并予以变更。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告张志刚于本判决生效之日起十五日内协助原告柴文将前堡新村90-1号中单元253号房屋所有权转移登记至原告柴文名下。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告张志刚、第三人刘迎龙负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据查明的事实，柴文在签订房屋买卖合同时，对方持有房本、土地证、房屋钥匙、房屋业主身份证复印件、委托书、并有房屋中介参与情况下，足以使柴文有理由相信刘迎龙具有代理权，故该代理行为有效，对张志刚具有约束力。张志刚将房屋权利证书交给了张英杰，并对张英杰以房屋抵押进行借款，并约定借款到期不能偿还，就卖房还款的事实清楚，且七、八年来，涉案房屋一直由柴文占有、使用，张志刚并未提出异议，足以说明张志刚对刘迎龙出售其名下房屋的代理行为是认可的。张志刚主张本案超过诉讼时效没有依据。综上，原审法院判决并无不当，上诉人张志刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张志刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 进
审判员 姜建龙
审判员 姜 兵
二〇一七年十一月一日
书记员 宋 力
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。