中华人民共和国上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初27617号
原告(反诉被告)：许治华，男，1978年5月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市闵行区。
原告(反诉被告)：周丽萍，女，1979年10月11日出生，户籍地上海市金山区，现住上海市闵行区。
两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。
被告(反诉原告)：杨慧，女，1973年6月20日出生，汉族，现住台湾省台北市。
被告(反诉原告)：杨世绿，女，1973年11月30日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住新加坡。
两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：陈志华，上海申浩律师事务所律师。
原告许治华、周丽萍与被告杨慧、杨世绿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程�独任审判。后因案件复杂,本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。被告杨慧、杨世绿当庭提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告许治华、周丽萍及共同委托诉讼代理人周俊辉，两被告共同委托诉讼代理人陈志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许治华、周丽萍向本院提出诉讼请求：1、要求两被告双倍返还定金10万元(人民币，下同)；2、两被告向原告支付违约赔偿金806,000元(按合同总价款的20%计算)；3、两被告承担居间服务费3万元。事实与理由：两被告系姐妹关系。被告杨世绿因旅居新加坡，故将上海市闵行区七莘路XXX弄X区XX号XXX室(以下简称涉案房屋)的房产证原件、身份证原件交给杨慧，委托杨慧办理出售涉案房屋的相关前期工作。2016年6月16日，原、被告经上海太平洋房屋服务有限价居间签订了《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，约定原告以403万元的价格受让杨世绿名下的涉案房屋。同时，原告向被告杨慧支付了5万元购房款，并向居间方支付了3万元居间服务费。另，原告与被告杨慧签订一份《协议》，主要内容为：甲方(杨慧)已取得杨世绿关于按买卖合同约定的交易条件出售上述房屋并代为签订买卖合同的同意；甲方(杨慧)承诺该房屋产权人杨世绿于2016年6月30日这前补签买卖合同。之后，在约定的补签合同的期限届满，原告多次催促杨慧履行《协议》，尽快补签合同并办理网签合同的手续，但被告却以各种借口故意拖延。最后杨慧迫于原告催告而道出实情，因杨世绿对房价的反悔而拒绝房屋买卖。《协议》第3条规定，若该房屋产权人杨世绿未在上述期限内补签买卖合同，则甲方(杨慧)按本次交易约定总价的20%赔偿乙方(原告)。原、被告签订的《上海�房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。被告拒绝办理涉案房屋过户手续的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼请求。
诉讼中，原告变更第一项请求为：要求两被告返还购房款5万元。增加诉讼请求：确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》解除。
被告杨慧辩称：按买卖合同约定，原告应当在2016年6月30日前支付30万元房款，却未能支付。原告以自身行为表示其不再购买涉案房屋。在2016年6月16日，居间方居间斡旋时，居间方及原告均明知杨世绿并未授权委托杨慧。在6月19日，杨世绿明确表示不认可杨慧代签的买卖合同,因此买卖合同并未生效。原告支付的5万元购房款，被居间方直接扣除了27,500元的居间服务费，杨慧仅收到22,500元的购房款，现同意返还此�。另，由于杨世绿在6月19日已明确表示不认可买卖合同，故原告在当时并不产生任何损失。不同意原告的诉讼请求。
被告杨世绿辩称：其未以任何形式授权委托杨慧处理涉案房屋。房屋的产权原件确实保存在涉案房屋内，但其身份证原件一直保留在自己身边。居间方曾于2016年6月16日通过微信与其沟通，其当时明确表示尚未决定是否卖房，并明确未委托任何人卖房。居间方明知此情况,却仍促成原告与杨慧签订合同，明显恶意。其在得知杨慧代为签订买卖合同后，再次向居间方表示不认可此合同。故不同意原告的诉讼请求。
两被告在诉讼中提起反诉称：因杨慧未取得杨世绿的授权而代杨世绿与原告签订合同，杨世绿事后未追认，故请求确认《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》无效。
针对两被告的反诉，原告许治华、周丽萍辩称：授权委托不一定需要书面形式，也可以是口头形式，或以自身行为表示。两被告系姐妹关系，原告在签订合同时，居间方提供了房地产权证原件，原告亦看到了杨世绿的身份证复印件。居间方与杨世绿进行了慎重沟通，杨世绿与居间方工作人员的微信联系中也没有否认由杨慧代签合同。因此可以确认杨世绿委托杨慧代签买卖合同。合同已生效且已部分履行。在合同签订后，杨世绿对包括交房期限等事宜予以反悔，构成违约。原告购房是为了自住，但由于被告违约，失去了购房机会，而涉案房屋目前已涨价达120万元，如被告坚持认为合同无效或毁约，则应承担赔偿责任。现不同意两被告的反诉请求。
经审理查明，被告杨世绿系涉案房屋的产权人。
两被告系姐妹关系。被告杨世绿长期旅居新加坡。
被告杨世绿之父到上海太平洋房屋服务有�公司万科二店(以下简称太平洋公司)委托该公司挂牌出售涉案房屋。两原告获知该房屋出售信息，便委托太平洋公司提供居间服务。居间方工作人员闫某某至涉案房屋处与两被告的父母进行沟通磋商。
2016年6月11日，闫某某通过微信联系杨世绿称“我们这边还在跟客户(即两原告)沟通，如果我们把价格沟通好了，传真给您签字可以吗？”，杨世绿回复“我还没有来得及与家人沟通，明天联系”，闫某某回复“希望我们的努力能尽早帮您们把房屋卖掉，不用客气”，杨世绿回复“两位老人住哪里？”，闫某某回复“他们再买一套小两房”。6月12日，闫某某微信联系杨世绿“您和叔叔阿姨商量好了吗”，杨世绿回复“银行这边还有房产中心这边需要我本人办理，我们家里这边没有那么快”，闫某某回复“那你们商量好了怎么处理了吗？”，杨世绿回复“没有，好了通知你”，闫某某回复“希望您们能尽快处理，免得再因为这个事情流失客户。这个房子您只负责签合同，是吗？其他事情跟您姐姐沟通吗？”，杨世绿回复“说(谁)告诉你的？”
2016年6月16日，在太平洋公司，被告杨慧代杨世绿作为甲方、原告许治华、周丽萍作为乙方，签订一份非网络版、手写填空式的《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将涉案房屋转让给乙方，转让价为280万元；双方确认于2016年11月30日前办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，甲方承担赔�责任，赔偿金额为总价款的20%。合同补充条款约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内将该房地产交付乙方；双方约定于2016年6月30日前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版的《上海市房地产买卖合同》。合同附件三“附款协议”约定：乙方于签订当日，支付甲方房款5万元；乙方于2016年6月30日之前，支付甲方房款30万元；乙方于2016年9月16日之前，支付甲方房款49万元；乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款44万元；乙方以购房贷款形式向甲方支付房款150万元。该款由银行直接转入甲方账户；乙方于双方办妥房地产交接手续当日，直接支付甲方房款2万元。在合同落款甲方处，杨慧代杨世绿签名，两原告在乙方落款�名。
同日，被告杨慧代杨世绿与两原告签订一份《补偿协议》，约定，双方签订的买卖合同约定的成交价为280万元，未包括房屋装潢、厨卫设施设备。现经双方协商，乙方同意就现有装潢、厨卫设施设备另行补偿甲方123万元，乙方于双方办理房地产过户手续之前支付此款；本次交易，双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担。
另，被告杨慧(协议甲方)与原告许治华、周丽萍(协议乙方)于该日签订一份《协议》，约定，甲乙双方于2016年6月16日签订涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，签订合同时，该房屋权利人杨世绿未到场签约，现经甲乙双方协商一致达成如下协议：1、甲方承诺已取得该房屋权利人杨世绿关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并代为签订买卖合同的同意。2、甲方承诺该房屋权利人杨世绿于2016年6�30日之前补签买卖合同。3、若该房屋权利人杨世绿未在上述期限内补签买卖合同，则甲方按本次交易约定的总价的20%赔偿乙方，并按本次交易总价的2%赔偿中介方太平洋公司。4、若乙方在上述期限内反悔不购买该房屋，则乙方应按本次交易约定的总价的20%赔偿产权人，并按本次交易总价的2%赔偿中介方太平洋公司。5、本协议独立于买卖合同，是买卖合同得以全面履行的前提条件，即使买卖合同无效或尚未发生效力，本协议仍对甲乙双方发生效力。被告杨慧在甲方落款处签名，两原告在乙方落款处签名。同时，两原告支付了5万元房款，被告杨慧出具了收据。另，两原告于该日向太平洋公司支付了居间服务费3万元。
2016年6月19日，杨世绿通过微信联系居间方经办人闫某某：“小闫，我今天才知道你和杨慧签了一份什么协议，我不知道这件事件�我没有授权委托给她去做这件事情，我也不同意，上次你来我家我也跟你讲过，这件东西只有我自己会签，我没有授权委托任何人，你们这样做的话我是不认可的”
2016年6月底，杨世绿从新加坡回上海，并于之后与居间方以及两原告进行过沟通，但杨世绿对于房屋交易中的交房期限等提出异议，杨世绿未在上述买卖合同上补签姓名，也未与两原告签署其他合同或协议。
现两原告以诉称理由诉至本院。两被告则提起反诉。
庭审中，原告向本院申请证人出庭作证。证人闫某某陈述：涉案房屋由被告父亲来太平洋公司挂牌出售。证人去涉案房屋处与两被告父母沟通时，两被告父母表示涉案房屋属于杨慧一人。杨慧当时也表示此房产属于她自己，卖房需要经她本人同意。在签订买卖合同前，证人与杨世绿微信联系时，杨世绿表示具体的交易细节可以与杨慧谈，谈好后她再回国签合同。之后，6月16日原告与杨慧谈妥并签署了非网络版的买卖合同。6月底，杨世绿回上海，但因其不同意合同中关于交房期限的约定，认为如果按合同约定时间交房，两老人(两被告父母)将无处居住。
证人张某某陈述：其与原告许治华是朋友关系。2016年7月13日，其陪同原告、中介人员与杨世绿及其父母协商网签合同的相关事宜，但杨世绿提出将交房期限延迟至2017年7、8月，如原告不同意，她就不再出售房屋。最终双方对此未能协商一致。
以上事实，由两原告提供的被告杨慧代签的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、杨慧与两原告签订的《协议》、涉案房屋房地产权证、5万元房款收据、佣金确认书及3万元佣金收据，被告杨世绿提供的其与居间工作人员闫某某之间的微信来往截屏，双方当事人陈述所证实。
本院认为，本案的焦点问题是：被告杨慧代被告杨世绿签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》的效力，即被告杨慧是否具有代理权限。
本案所涉的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均由被告杨慧代被告杨世绿签署，首先，杨世绿未出具书面的授权委托书，原告也未向本院提供证据证明杨世绿委托杨慧出售房屋并代签合同；其次，从杨世绿与居间方工作人员闫某某的联系过程中，杨世绿从未表示委托杨慧代为签署合同。即使按证人闫某某陈述的证言“杨世绿表示交易条件由杨慧洽谈，谈妥后杨世绿再回国签合同”的理解，此证言也不能推断出杨世绿以口头形式委托杨慧签署买卖合同。因此，无证据证明被告杨世绿以书面或口头形式委托被告杨慧代为与原告签署涉案房屋的买卖合同。
被告杨慧与两原告签订买卖合�后，被告杨世绿在与居间方的联系中，明确无误的表示不认可杨慧代签合同的行为。因此，被告杨世绿对于杨慧代签合同的行为未予追认。
在杨世绿未授权委托杨慧代签买卖合同的情况下，杨慧自行代杨世绿与两原告签署买卖合同的行为是否构成表见代理，是本案是另一争议焦点。所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同有效，要求本人承担合同中所规定的义务。构成表见代理的条件是：行为人没有获得授权就与合同相对方签订合同、合同相对方在主观上是善意且无过失。本案中，被告杨慧与两原告签订买卖合同时，仅提供了涉案房屋的产权证原件，另外提供的被告杨世绿身份证系复印件，杨慧并未能提供两被告身份关系的其他相关证明材料，也未能提供杨世绿本人的身份证件原件，尚不足以让人相信杨慧取得杨世绿的代理权。两原告在签订买卖合同时未能谨慎的审核杨慧是否具有代理权或有理由相信杨慧具有代理权的相关表征。杨慧代杨世绿签订买卖合同的行为不构成表见代理。
基于上述分析，本院认定，杨慧代杨世绿就涉案房屋的买卖与两原告许治华、周丽萍签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》无效。被告杨慧、杨世绿反诉主张合同无效的请求，本院予以支持。
由于合同无效，杨慧构成无权代理，杨慧已收取的5万元房款应当返还。因合同无效，原告提出确认合同解除的诉讼请求，本院不予支持。
原告主张的806,000元违约赔偿金，是按照买卖合同关于出售方违约导致合同解除的违约条款而提出的请求，此项请求权是基于买卖合同有效、出售方违约为前提�但本案所涉的房屋买卖合同无效，违约条款亦无效，原告提起的违约金请求丧失了合同基础，亦无法律依据，故本院不予支持。关于原告主张的居间服务费3万元的损失，基于上述同样的分析，本院亦不予支持。况且，因买卖合同无效，原告已付的居间服务费可以依据导致合同无效的相关责任方的责任大小，由责任方承担民事责任。同理，因合同无效，如果导致原告损失，亦应按照导致合同无效的责任方之责任大小承担赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)杨慧代被告(反诉原告)杨世绿与原告(反诉被告)许治华、周丽萍就上海市闵行区七莘路XXX弄X区XX号XXX室房屋而签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》无效；
二、被告(反诉原告)杨慧返还原告(反诉被告)许治华、周丽萍购房款人民币5万元；
三、驳回原告(反诉被告)许治华、周丽萍的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12,360元，由原告(反诉被告)许治华、周丽萍负担11,618.40元，被告(反诉原告)杨慧负担741.60元。
反诉案件受理费减半收取25元，由原告(反诉被告)许治华、周丽萍负担12.50元，被告(反诉原告)杨慧负担12.50元。
如不服本判决，原告(反诉被告)许治华、周丽萍可以在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)杨慧、杨世绿可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第�中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
人民陪审员 石定伟
人民陪审员 邓红霞
二〇一七年九月十五日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。