呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终1419号
上诉人(一审被告)内蒙古标志房地产开发有限公司，住所地金川开发区。
法定代表人吴志强，该公司董事长。
委托代理人刘文利，慧聪律师事务所律师。
委托代理人陈鑫，慧聪律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)降世豹，男，1985年12月6日出生，汉族，公司职员，住山西省右玉县。
委托代理人何伟东，信泽法园律师事务所律师。
上诉人内蒙古标志房地产开发有限公司因与被上诉人降世豹房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院(2015)土左民初字第01544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭审理了本案。内蒙古标志房地产开发有限公司的委托代理人陈鑫、降世豹的委托代理人何伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年11月9日内蒙古标志房地产公司（甲方）与降世豹（乙方）签订《商品房认购协议》，约定：第一条认购房屋名称及座落：本项目暂定为“阳光小筑”，座落于呼市金山开发区110国道以南汇业路以东。第二条房屋详细情况：乙方认购的商品房为预售商品房，位置为8号楼1单元402室，该商品房用途为住宅，户型建筑面积为99.02平方米。第三条价款：商品房单价为每平方米2680.49元，总金额265422元。第五条付款方式及期限：付款方式为银行按揭付款，乙方于签合同之日支付首期款45422元，余款22万元以银行按揭方式一个月内支付于甲方。第六条交付期限：甲方应当在2014年10月31日前，将商品房交付乙方使用。第七条甲方应履行的条款及违约责任：甲方如未按期将该商品房交付乙方使用，按以下方式处理：1、……。2、逾期超过90个工作日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起50个工作日退还全部已付款，并按乙方累计已付款的百分之二向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金。第八条乙方应履行的条款及违约责任（略）。同日，降世豹向内蒙古标志房地产开发有限公司交纳房款45422元。另查明，内蒙古标志房地产开发有限公司所开发的“阳光小筑”未取得商品房预售许可证明。降世豹诉至法院，请求判令：一、确认双方签订的《商品房认购协议》无效；二、返还首期购房款45422元，并承担占用资金期间的利息损失5243.28元，诉讼后的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至房款实际返还之日；三、赔偿租房损失16000元；四、支付已付款一倍的赔偿金45422元。
一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，涉案《商品房认购协议》所约定的合同内容符合该法律所规定的情形，故该协议应为商品房买卖合同。根据该解释第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经庭审调查，内蒙古标志房地产开发有限公司向降世豹出售的“阳光小筑”8号楼1单元402室房屋在庭审前仍未取得商品房预售许可证明，涉案《商品房认购协议》应属无效合同，故对降世豹主张确认该协议无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）……。本案中，内蒙古标志房地产开发有限公司认为双方所签订的是商品房认购协议，并没有隐瞒未取得预售许可证明的事实，否则会签订商品房买卖合同。关于该理由，本院认为，内蒙古标志房地产开发有限公司做为房地产开发公司，其应当明知根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，其所售预售房屋应先向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后才能进行商品房预售。其有义务应就所售房屋的实际情况向买受人予以明确告知或说明，而非以签订的《商品房认购协议》来推定买受人知道或应当知道所售房屋无商品房预售许可证明。本案在审理过程中，内蒙古标志房地产开发有限公司并无证据证明降世豹在购买涉案商品房时已明知所售房屋无预售许可证明，故对内蒙古标志房地产开发有限公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，本院予以认定。内蒙古标志房地产开发有限公司应当返还降世豹已交购房款45422元及占用该笔款项所产生的利息损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。因降世豹主张的房屋租金损失所提供的证据并非同地段同类房屋，且降世豹放弃评估权利，故对其主张的租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法确认降世豹与内蒙古标志房地产开发有限公司于2013年11月9日所签订的《商品房认购协议》无效。二、内蒙古标志房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还降世豹购房款45422元及从2013年11月9日至给付之日止的利息，该利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。三、内蒙古标志房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付降世豹赔偿款45422元。四、驳回降世豹的其他诉讼请求。案件受理费2540元减半收取1270元，由内蒙古标志房地产开发有限公司承担。
内蒙古标志房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决将不能证明买受人明知未取得混同于故意隐瞒，系对法律规定的理解和适用，依法应当撤销。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定可以看出，只有在故意隐瞒的特定情况下，才可适用。一审判决仅凭内蒙古标志房地产开发有限公司不能证明降世豹明知未取得商品房预售许可证，就直接推定构成“故意隐瞒”，完全排除了买受人的审慎注意义务，更扩大了房地产企业的法定义务和责任。二、内蒙古标志房地产开发有限公司并未隐瞒未取得房屋预售许可证的事实。《商品房认购协议》不是直接的商品房买卖合同，按照正常人思维，签订该协议即暗含了不具备签订商品房买卖合同或房屋预售合同的条件，故主观上不存在隐瞒的故意，客观上也未故意隐瞒。三、一审判决在没证明降世豹客观损失的情况下，直接判决内蒙古标志房地产开发有限公司承担最高限额的赔偿责任明显不当。综上，一审判决部分法律适用错误，判决结果不当，请二审法院依法处理。
降世豹答辩称，首先，合同内明确告知预售商品房，等于告知有预售许可证，对方没有另行告知没有预售许可证，是故意隐瞒；其次，不应将故意隐瞒的行为归咎于买房人；再次，一倍的赔偿金符合法律规定，在各地判决均有先例。本案应予维持。
本院经审理查明，2013年11月9日内蒙古标志房地产公司（甲方）与降世豹（乙方）签订的《商品房认购协议》中第七条约定“甲方保证该商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。”
本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）内蒙古标志房地产开发有限公司是否故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实；（二）内蒙古标志房地产开发有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任是否恰当。
一、关于内蒙古标志房地产开发有限公司是否故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实的问题。故意隐瞒，是指知晓事实真相的一方采用积极方式掩盖事实真相或采用消极方式不告知事实真相的行为。以下两种情形均为故意隐瞒，（一）积极地告知对方虚假情况的故意隐瞒；（二）消极地引导、放任对方形成错误认识的故意隐瞒。根据《城市商品房预售管理办法》第九条第一款规定“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》”。由此可见，向预购人出示《商品房预售许可证》是房地产开发企业应依法承担的合同义务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”由上述规定可知，是否向承购人履行了出示《商品房预售许可证》的义务，举证责任应当由房地产开发企业承担。首先，内蒙古标志房地产开发有限公司未取得《商品房预售许可证》，不能履行该义务，应履行告知义务，本案中，无证据证明内蒙古标志房地产开发有限公司向降世豹履行了未取得《商品房预售许可证》的告知义务；其次，《商品房认购协议》中第七条约定“甲方保证该商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。”该条款明显会使购房者形成房屋手续齐备，可以办理产权登记的错误认识。综合以上两点，内蒙古标志房地产开发有限公司的行为属消极地故意隐瞒。故内蒙古标志房地产开发有限公司主张并非故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。
二、关于内蒙古标志房地产开发有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任是否恰当的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明…”，根据该规定，因内蒙古标志房地产开发有限公司故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》，应承担已付款金额一倍以内的赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此条可知，合同双方均有过错的，双方均应承担责任。因双方签订的是《商品房认购协议》，并非《商品房买卖合同》，观其名，预购人理应对房屋手续是否齐备产生合理怀疑，继而进一步核实确认，降世豹在签订该合同时未向对方核实相关手续，未尽到审慎的注意义务，也应承担相应责任。故一审判决内蒙古标志房地产开发有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任明显不当，本院依法变更为承担已付购房款0.5倍的赔偿责任。内蒙古标志房地产开发有限公司主张由其承担一倍赔偿责任明显不当的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。
综上，内蒙古标志房地产开发有限公司主张由其承担一倍赔偿责任明显不当的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持土默特左旗人民法院(2015)土左民初字第01544号民事判决第一项，即“依法确认降世豹与内蒙古标志房地产开发有限公司于2013年11月9日所签订的《商品房认购协议》无效；”第二项，即“内蒙古标志房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还降世豹购房款45422元及从2013年11月9日至给付之日止的利息，该利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；”第四项，即“驳回降世豹的其他诉讼请求。”
二、变更土默特左旗人民法院(2015)土左民初字第01544号民事判决第三项为“内蒙古标志房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付降世豹赔偿款22711元。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2540元，减半收取1270元，二审案件受理费2540元，共计3810元，由降世豹负担510元，内蒙古标志房地产开发有限公司负担3300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马国民
审 判 员 韩 韬
代理审判员 王 晶
二〇一六年六月六日
书 记 员 秦俐娟