湖南省宜章县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民二初字第451号
原告（反诉被告）郴州市众意房地产开发有限公司（原名宜章县众意房地产开发有限公司）。
法定代表人朱辉纪，系该公司董事长。
委托代理人刘建军，男，系朱辉纪女婿。
委托代理人王华，湖南宜林律师事务所律师。
被告（反诉原告）宜章县广播电视台（原名宜章县广播电视局）。
法定代表人曾红斌，系该台台长。
委托代理人李书成，系该台副台长。
委托代理人欧远忠，湖南莽源律师事务所律师。
原告（反诉被告）郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）与被告（反诉原告）宜章县广播电视台（以下简称宜章电视台）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理，被告（反诉原告）宜章县广播电视台于2015年6月30日提起反诉，本院受理后，依法组成由审判员曾国萧担任审判长，人民陪审员樊友海、邓宏亭参加的合议庭公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）众意公司的委托代理人刘建军、王华，被告（反诉原告）宜章电视台的委托代理人李书成、欧远忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告众意公司诉称：2005年度，被告通过招商引资办法要求原告承担其院内改造工程的建设任务，经过双方协商同意，于同年8月30日签订了《宜章县广播电视局院内改造协议》，于2006年元月10日又签订了《建房协议》各一份，约定：1、甲方（即被告，下同）提供南起杂房、厕所外墙至北面S324线九户房屋外墙43.25米长，西止大院九栋和政协交界处等地段范围内的土地作为改造建设用地，乙方（即原告，下同）出资一道共同开通府兴商业一条街；2、甲方杂房、厕所按一半即112m2作拆一补一给甲方，二层广播站、二层单身宿舍、老办公室、收费室二至四楼共1242.37m2作拆一补一；公房拆一补一面积共计1354.37m2；3、甲方办公楼包括装修每平方米以700元计价结算；4、所有税费由甲方承担，如甲方暂无现金支付费用，先由乙方垫付，由甲方认可，乙方在施工前，各种费用由乙方垫付，工程竣工后由甲方付给乙方（其他条款详见合同）。合同签订后，原告按约组织施工人员及设备设施进场施工，然而由于拆迁户等问题致使工程不能按时进行，同时，在合同签订后的国土部门却要求被告提供的所谓土地必须依法进行招拍挂，为了保证合同的正常履行，原告按照国土部门的要求出资70.72万元竞拍了被告用于改造的土地488.31m2，由此被告所述提供的国有土地的使用权归原告所有。由于被告的原因，致使原告所承担的建设任务在困境中慢慢完工，一直到2006年完工，当年11月，被告未经验收就强行搬进办公楼办公并使用至今。2010年12月经主管部门测量并办理产权证，证实原告所建设并交付使用的被告办公大楼的实际面积为1571.15m2，比原告应当拆一补一的面积多出216.78m2，应当按照当时的850元/m2的市场价格计算，因此，被告应当支付原告包括超出建筑面积在内的建设补偿款为1132322元（948059元+184263元）。几年来，原告多次要求被告履行协议，按约支付工程款及原告垫付的土地出让金，除2014年1月被告支付土地出让金20.2256万元外，均一直违背约定，拖欠至今未付。由于钉子户的问题，被告一直不能解决而无法按约提供建设土地，致使府右街无法开通，被告大楼的南面楼梯间也无法建设，直至2013年5月竣工，建设面积为206.976m2，被告应当支付原告补偿款144883.2元。上述所签订的合同符合法律的规定，被告应当履行约定义务，立即支付原告全部款项，可是，被告名为合作，却一分钱不出就进行了回迁户安置、办公楼的使用，钱却一拖再拖，不愿支付原告款项，致使原告遭受了重大经济损失，严重损害了国家机关的形象，根据我国《合同法》等法律的规定，特请法院：1、判令被告立即支付原告办公大楼包括装修补偿款948059元；2、被告立即支付办公楼超出面积包括装修补偿款184263元；3、被告立即支付原告垫支款504944元；4、支付逾期付款利息1242658.34元；5、被告立即支付原告楼梯间补偿款144883.2元；6、被告承担本案案件受理费。
原告众意公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
营业执照及代码证，拟证明原告的基本情况；
改造合同及建房合同，拟证明原告与被告合作房地产开发及相关权利义务的约定等事实；
拍卖确认书、审批单、土地使用权出让合同及图纸等，拟证明被告不能提供其中488.31平方米的土地而应返还原告价款70.72万元的事实；
房产证复印件，拟证明原告建房超出拆一补一面积216.78平方米的事实；
工程验收记录，拟证明所建办公楼验收合格及被告未验收便使用的事实；
报告、文件，拟证明被告未经验收先使用，尚欠50.462万元应返还等事实；
会议纪要，拟证明被告没有履行合同义务的事实；
被告验收报告、住户证明及图纸，拟证明楼梯间未建原因及被告违约事实和竣工时间、建筑面积为206.976平方米等事实；
投诉报告及照片，拟证明被告未经验收使用楼梯间的事实。
被告宜章电视台辩称：原告的本诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。2005年5月19日宜章县发展计划局印发宜计基字（2005）16号《关于府兴商业一条街北段建设立项的批复》，批复宜章县广播电视局（现名：宜章县广播电视台）采取招商引资方式改造办公大院和建设府兴商业一条街北段。2005年8月30日、2005年11月23日原、被告及拆迁户分别签订了《宜章县广播电视局院内改造协议》、《住房拆迁、安置、补偿协议书》，协议约定：由宜章电视台提供改造建设用地，众意公司（现名：郴州市众意房地产开发有限公司）负责拆迁改造老院子，建设一栋框架到顶长30米、径深10米的七层半办公大楼和两栋约120平方米每套的砖混结构宿舍楼。其中，新建办公大楼一楼被告除留南北楼梯间、收费大厅、门卫、通道外，门面剩余面积给原告，抵作新建办公大楼超出面积部分的建设费用和普通装修。同时约定，众意公司负责分摊房产到户和办公楼的二证（房产所有权证和国有土地使用权证）及其税费，并在交付使用后半年内办结。上述协议经过原宜章电视台党政领导班子成员研究并共同签署，是民主讨论的结果，协议详细约定了双方的权利和义务，合法有效，双方应当履行。协议签订后，被告依法及时的履行了自己的约定义务，向原告交付了约定的房屋和土地，积极协助解决开发建设中存在的问题和困难，没有任何违约行为，不应当承担违约责任。理由如下：1、根据《宜章县广播电视局院内改造协议》第一条第3项中“新建办公大楼一楼甲方除留南北楼梯间、收费大厅、门卫、通道外，门面剩余面积给乙方，抵作新建办公大楼超出面积部分的建设费用和普通装修。”的约定，被告取得改造后交付的约定房产是不需要支付任何费用的，交付面积超过约定面积部分的差价也包含在原告售卖的门面收入内。因此，原告要求被告支付补偿款和超出面积款没有事实依据。2、划拨方式取得的国有土地出让金是法律规定的义务。《宜章县广播电视局院内改造协议》第一条第一项中“甲方提供等地段范围内的土地作为改造建设用地。”是甲方提供了建设用地及地上建筑物和构筑物，原告也在该土地上完成了建设行为。期间被告没有就土地收取原告任何费用，原告支付的土地出让金是基于法律规定，取得出让金的主体是人民政府而非被告，而且原告也明知其受让的土地为划拨取得，因此原告请求返还出让金504944元没有事实和法律依据。3、《宜章县广播电视局院内改造协议》没有约定被告任何付款义务，不存在拖欠款项的事实和行为，原告请求支付逾期利息1242658.34丧失了最基本的前提条件。4、处理刘氏居民的拆迁问题是原告的责任，不是被告的义务，建设交付楼梯间和门卫用房是协议约定范围内义务，原告没有理由要求被告另行支付任何补偿，因此其第5项请求应当驳回。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，应当驳回。
被告宜章电视台为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据：
10、宜章县人民政府文件宜政人（2014）1号《关于周继华等同志职务任免的通知》，拟证明原宜章县广播电视局变更为宜章县广播电视台；
11、①宜章县广播电视局文件宜广字（2005）13号《关于开通兴建府兴商业一条街北段的立项请示》②宜章县发展计划局文件宜计基字（2005）16号《关于府兴商业一条街北段建设立项的批复》，拟证明宜章县广播电视局大院建设改造合法；
12、宜章县广播电视局院内改造协议、住房拆迁、安置、补偿协议书（含附件一、二），拟证明①证明原告承担建设所需的立项、开工建设的全部费用的事实；②证明原告承担建设项目的税费并负责办证和工程交付使用后半年内办妥交付的事实；③证明涉及刘氏居民的问题由原告负责的事实；④证明交付房产的质量要求及装饰标准（除特定部位外普通装饰）；⑤证明履行期限为2005年9月至2006年9月底；⑥证明原告应当及时向宜章县广播电视局（台）交付未交付房屋及权属证的事实；
13、宜章广播电视局《函》《催告函》（1-5号），拟证明原告在履行改造协议过程中违约事实及被告督促整改的事实；
14、宜章电视台《关于提前启用我台四楼主楼梯间杂房的函》，拟证明原告没有按时履行交付房屋的违约事实及给宜章电视台的正常工作造成影响的事实；
15、宜章电视台文件宜广字（2010）37号《关于解决县广电局大院改造后有关事项的请示》、《关于对我局办公楼主楼梯间验收的报告》（送住建局）、宜阅（2005）13号《宜章县府兴商业一条街开通暨广电局大院改造工程协调会议纪要》、宜阅（2012）20号《关于府佑街改造工作的协调会议纪要》及项目示意图，拟证明宜章县广播电视局（台）按照协议约定，为原告获取更多、更大的政策优惠，充分履行了协助义务，得到了政府及部门的重视、支持和税费优惠；
16、国有土地使用权出让合同书、郴州市众意房地产开发有限公司《关于请求补贴国有土地使用权出让金的报告》，拟证明①签订国有土地使用权出让合同的双方当事人是宜章县国土资源局及原告，宜章县广播电视局不是合同当事人；②收取土地出让金及税费的主体是政府而不是宜章县广播电视局，原告主张也是向政府提出，因此宜章电视台没有返还该款项的义务；
17、宜房权证城关镇字第710004010房产证、宜国用（2007）第NO0992号土地证，拟证明原告虽然在2010年办好了两证，但没有向被告交付的事实。
反诉原告宜章电视台诉称：《宜章县广播电视局院内改造协议》明确具体的约定了房屋交付时间和交付标准，协议双方本应当全面履行。由于反诉原告以外的居民拆迁纠纷，影响了开发建设进程，导致办公大楼的南面楼梯间和门卫房不能如期建设完工，对此反诉原告给予了反诉被告的充分理解和支持，也没有追究任何违约责任。但是反诉被告完成建设后，拒不交付本应交付的房产，扣押权属证件，严重违反了协议的约定，给反诉原告造成了很大损失。为此，反诉原告曾经多次发函，多次协调，但反诉被告均以各种理由拒绝，直到现在办公大楼的南面楼梯间和门卫房都没有交付，已经于2010年办好的产权证也拒不交付，该行为是明显的违约行为。2006年元月10日的《建房协议》不能作为本案认定事实的依据。2006年元月10日的《建房协议》实为应反诉被告之请求，为其在办理有关税费优惠时专用，该协议既不是《宜章县广播电视局院内改造协议》补充协议，也没有得到拆迁户的签署（第二条有住房500元平方米的约定），其内容背离了经民主决策后签订的《宜章县广播电视局院内改造协议》的合同目的和性质，不是宜章县广播电视局真实意思。《建房协议》在性质上只是一个施工合同，完成施工后所有的施工成果本应当交付给反诉原告，可是事实上反诉被告并没有履行交付义务，除开依约定补偿安置外，剩余的全部房产都由反诉被告处分、销售，所得款项也都由反诉被告占用、支配。因此，在本质上双方都没有履行该协议。退一步讲《建房协议》第八条“乙方（反诉被告）所垫资的所有的资金由所有出售门面款中付给乙方。在验收合格后付清”的约定也充分证明反诉原告没有另外支付任何款项的义务。反诉原告的请求合法有据，依法应当支持。反诉请求：1、驳回本诉原告的诉讼请求；2、判令反诉被告立即向反诉原告交付宜章县广播电视台办公楼南面楼梯间和门卫房（符合协议约定的装修标准）；3、反诉被告立即向反诉原告交付约定的宜章县广播电视台办公用房的房屋所有权证及国有土地使用权证；4、本案的诉讼费及反诉费由反诉被告承担。
反诉原告宜章电视台为支持其主张，向本院提交的证据同证实辩称意见的证据。
反诉被告众意公司辨称：反诉原告的请求没有事实和法律依据，应当驳回。
反诉被告众意公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据:
18、消防大队通知、处罚书，拟证明原告没有违约及交纳罚款的事实；
19、建设局通知、处罚书，拟证明原告没有违约及交纳罚款的事实；
20、回复，拟证明原告没有违约的事实；
21、回复函，拟证明回迁用户的情况；
22、承诺书，拟证明反诉原告对楼梯间未验收先使用的事实。
本院依双方当事人申请对宜章电视台办公楼工程造价进行了对外委托鉴定。
23、郴州同兴工程造价咨询有限公司于2016年5月29日出具的宜章县广播电视局广电中心办公楼工程造价鉴定报告。
本院组织庭审质证，原、被告双方对提交的证据质证意见分别是：
宜章电视台对众意公司提供的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，《建房协议》双方并未实际履行；对证据3的真实性无异议，对证明方向有异议，该组证据证实了被告已经提供了土地和房产的事实；对证据4无异议，超面积是事实；对证据5的真实性无异议，但该证据不能证实未验收使用的事实；对证据6的真实性无异议，但对证明方向有异议，不能证实宜章电视台欠众意公司50.462万元的事实；对证据7的真实性无异议，但对证明方向有异议，不能证明被告没有履行合同约定；对证据8中的验收报告、图纸真实性无异议，对证明方向有异议，导致不能按期竣工的原因不是宜章电视台，建筑面积与合同约定面积的差异已经在合同中有约定，面积误差以房屋的登记为准，对用户证明的真实性不能核实；对证据9投诉报告属于原告自己的问题，楼梯间至今未投入使用，原、被告双方调解几次要求原告交付，原告均不同意交付。对证据18－20真实性无异议，该义务都属于众意公司的义务，与宜章电视台没有关联性；对证据21与宜章电视台没有关联性；对证据22有异议，证实了原告一直不愿意交付宜章电视台楼梯间的事实，没有真正意义上的全部交付使用。
众意公司对宜章电视台提供的证据10的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明方向有异议，不能证明该单位变更的问题；对证据11的三性无异议，但对证明方向有异议，该证据仅能证实改造是经过立项的事实，不能证实整个建设的合法性；对证据12无异议；对证据13的三性无异议，但证明方向有异议；对证据14的三性无异议，但对证明方向有异议；对证据15无异议；对证据16的三性无异议，但对证明方向有异议；对证据17无异议。双方当事人对证据23均无异议。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：
证据1－23具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳。
根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方的陈述，本院认定下列事实：
2005年5月8日，宜章电视台向宜章县委、县政府请示要求改造府兴街宜章电视台段。2005年5月19日，宜章县发展计划局印发宜计基字（2005）16号《关于府兴商业一条街北段建设立项的批复》，批复宜章电视台采取招商引资方式改造宜章电视台办公大院和建设府兴商业一条街北段。2005年8月30日，宜章电视台（甲方）与众意公司（乙方）签订《宜章县广播电视局院内改造协议》。协议的主要内容为“一、甲方的责任及要求：1、甲方提供本局南起杂房、厕所外墙至北面S324线九户房屋外墙43.25米长，西止大院九栋和政协交界处等地段范围内的土地作为改造建设用地。2、甲方尽可能协助乙方办理有关证件、手续和争取有关优惠政策。3、甲方杂房、厕所和瓦房共224平方米的一半即按112平方米作拆一补一给甲方；二层广播站362.34平方米、收费室二至四楼99.9平方米，即1242.37平方米作拆一补一，公房拆一补一面积共计1354.37平方米（以房产证为准）。九户宿舍589.55平方米为作拆一补一。门面以房产证为准，九户楼下173.36平方米、老办公楼下61.59平方米、茶叶店21.00平方米、收费室33.3平方米，共计289.25平方米作如下安排：新建办公大楼一楼甲方将留南北楼梯间、收费大厅、门卫、通道外，门面剩余面积给乙方，抵作新建办公大楼超出面积部分的建设费和普通装修。……二、乙方责任及要求：1、乙方负责承担所有申报项目的证费和税费。2、乙方负责分摊房产到户和办公楼的二证（房产证、土地使用证）及其税费。二证必须在交付使用后半年内办结。3、迁涉居民刘氏住宅问题由乙方负责处理。……8、乙方出资建的办公大楼，地板砖按80元/平方米装贴，除演播厅、大小会议室特殊部分由局里出资装修外，其它均作普通装修。……六、其它约定：1、甲乙双方未尽事宜，再行协商。……”2005年11月23日，宜章电视台与众意公司及拆迁户分别签订《住房拆迁、安置、补偿协议书》。随后，众意公司动工兴建该工程。2006年1月10日，宜章电视台（甲方）与众意公司（乙方）签订《建房协议》。协议的主要内容为“一、甲方所改造工程由乙方垫资兴建，全部以包工包料形式结算。二、甲方办公楼包括装修每平方米以柒佰元计价结算，住房以每平方米伍佰元计价结算。……五、乙方在施工前，各种费用由乙方垫付，工程竣工后，由甲方付给乙方。六、乙方在施工中，严格按设计图纸及操作规程施工，决不允许偷工减料，如质量有问题所造成一切损失由乙方负责。七、乙方在施工中一定要注意安全施工，在施工中发生的大小安全事故全部由乙方负责。八、乙方所垫资的所有的资金由所有出售门面款中付给乙方。在验收合格后付清。九、以上条款未尽事宜，另行协商。”该工程于2006年上半年完工，于2006年11月交付使用。在建设过程中，众意公司应宜章电视台要求，在办公楼装修时超出合同标准进行了装修。众意公司在补办相关手续时，因政策原因，于2007年1月21日挂牌取得协议中用于商业开发部分土地的出让土地使用权，众意公司垫支费用70.72万元。2007年5月14日，众意公司与宜章县国土局签订《国有土地使用权出让合同书》，将用于商业开发部分土地转为出让土地。后宜章县国土部门将挂牌土地的部分费用202256元又返还给宜章电视台，宜章电视台于2014年1月将该费用202256元支付众意公司。该工程于2008年4月24日验收合格，众意公司于2010年12月8日为宜章电视台办公楼办理了权属证书，现该权属证书未交付给宜章电视台。宜章电视台办公楼工程中的南面楼梯间在工程建设过程中，因拆迁户问题未解决直到2013年5月才建设完工，在审理过程中，办公楼的南面楼梯间经众意公司装修后已交付宜章电视台使用，该部分的工程装修款为70000元。但办公楼的南面楼梯间下的门卫房未交付宜章电视台。该合作开发项目中用于商业的门面及住房均由众意公司售出。在审理过程中，双方当事人申请本院对宜章电视台办公楼工程造价进行鉴定，鉴定结论为：“宜章县广播电视局广电中心办公楼项目造价鉴定为：壹佰伍拾壹万捌仟陆佰捌拾叁元贰角伍分（￥1518683.25）。其中：1、2005-2006年建造办公大楼的建筑部分工程造价捌拾肆万柒仟伍佰柒拾捌元陆角捌分（￥847578.68元）。2、2005-2006年办公大楼的合同标准装修部分工程造价贰拾肆万贰仟捌佰贰拾玖元玖角伍分（￥242829.95元）。3、2005-2006年办公大楼的超过合同标准装修部分工程造价贰拾贰万伍仟捌佰捌拾贰元玖角陆分(￥225882.96元)。4、2013年建造办公大楼南面楼梯间的建筑部分工程造价壹拾贰万叁仟柒佰伍拾伍元伍角捌分（￥123755.58元）。5、2013年办公大楼南面楼梯间装修部分工程造价柒万捌仟陆佰叁拾陆元零捌分（￥78636.08元）。”
另查明，2006年11月中国人民银行发布的年贷款基准利率为6.84%，2007年2月的年贷款基准利率为7.83%。众意公司的企业性质为房地产开发有限公司，没有建筑施工企业资质。
本院认为：本案为合作开发房地产合同纠纷。本案争议的焦点有以下几个方面：一、关于本案案由问题，从本案中宜章电视台与众意公司签订的《宜章县广播电视局院内改造协议》内容来看，是由宜章电视台提供土地，众意公司出资建房，合同的实质是合作开发房地产，因此本案的案由应为合作开发房地产合同纠纷，而不是建设工程施工合同纠纷。二、关于本案中众意公司支付的土地费用70.72万元及损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中宜章电视台与众意公司签订的《宜章县广播电视局院内改造协议》、《建房协议》两份合同，均是由宜章电视台提供土地，众意公司出资共同合作开发房地产，在本案中宜章电视台系土地的提供方，其提供的土地应是完整无瑕疵，现该土地出现瑕疵，消除瑕疵的义务则应为宜章电视台，众意公司为了顺利办理该房地产的权属证书，垫付了土地费用70.72万元，宜章电视台在事后应当及时将该费用支付给众意公司，被告宜章电视台一直拖欠该费用，直至2014年1月支付部分202256元，剩余部分504944元至今未支付，被告宜章电视台依法应支付给众意公司，因宜章电视台拖欠该费用，给众意公司造成损失是可遇见的，被告宜章电视台依法应当赔偿，至于赔偿众意公司损失的数额，本院支持按同期中国人民银行公布的银行基准贷款利率计算，暨707200元从2007年2月至2014年1月的利息、504944元从2014年2月至2016年7月的利息共计486459元{（707200×7.83%×7年）＋（504944×7.83%×2年）＋（504944×7.83%÷12×6月）}；三、关于宜章电视台与众意公司签订的《建房协议》的效力问题，从《建房协议》的内容来看，该合同系一份工程施工合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项的规定“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；……。”众意公司系房地产开发有限公司，而非建筑施工企业，不具有建筑施工企业资质，故宜章电视台与众意公司签订的《建房协议》无效。四、对于原建办公大楼部分超出合同标准的装修工程款的支付及支付逾期利息问题，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”第十七条的规定“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”第十八条第（一）项的规定“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；……。”宜章电视台与众意公司签订的《建房协议》虽然无效，但作为宜章电视台大院改造工程的实际施工人众意公司已将该工程完工并于2006年11月交付宜章电视台使用，该工程于2008年4月24日验收合格，众意公司于2010年12月8日为宜章电视台办公楼办理了权属证书，且在施工过程中，众意公司按宜章电视台的要求超出合同标准进行装修，该部分装修工程款经鉴定为225882.96元，对此部分工程款宜章电视台应承担支付义务，支付的日期为2006年11月，逾期则应承担逾期利息，故对此工程款宜章电视台还应支付众意公司从2006年11月至2016年7月的逾期利息149355.8元{（225885.96×6.84%×9年）＋（225885.96×6.84%÷12×8月）}。五、关于宜章电视台办公楼工程中的南面楼梯间变更合同装修标准的工程款问题，宜章电视台办公楼工程中的南面楼梯间因拆迁问题致该部分工程直至2013年才完工，其装修是在审理过程中完工，共用去装修工程款70000元，按合同标准众意公司应承担31990元（242829.95÷1571.15×206.98）装修工程款，多出的装修工程款38010元（70000－31990）应由宜章电视台承担。六、关于办公楼超面积部分的补偿问题，根据宜章电视台（甲方）与众意公司（）乙方《宜章县广播电视局院内改造协议》第一条第3项中的约定“新建办公大楼一楼甲方除留南北楼梯间、收费大厅、门卫、通道外，门面剩余面积给乙方，抵作新建办公大楼超出面积部分的建设费用和普通装修。”宜章电视台不存在需对众意公司补偿的义务。结合以上五点，宜章电视台对众意公司具有给付义务的款项合计为1404651.76元（504944+486459+225882.96+149355.8+38010）。在审理过程中，经本院做工作，考虑到宜章电视台的经济状况，众意公司向本院表示愿意放弃部分请求，只要求宜章电视台支付1230000元款项即可，此系众意公司对自己民事权益的自由处分，对此本院予以支持。七、关于宜章电视台办公用房的权属证书及办公楼南面楼梯间下门卫房的交付问题，基于当事人双方的互负义务，在宜章电视台承担付款义务的同时，众意公司应将宜章电视台办公用房的权属证书及办公楼南面楼梯间下门卫房交付给宜章电视台。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项、第二条、第十七条、第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宜章县广播电视台与原告（反诉被告）郴州市众意房地产开发有限公司签订的《建房协议》无效；
二、被告（反诉原告）宜章县广播电视台于本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）郴州市众意房地产开发有限公司人民币1230000元；
三、原告（反诉被告）郴州市众意房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将已办理好的被告（反诉原告）宜章县广播电视台办公楼的权属证书给付被告（反诉原告）宜章县广播电视台；
四、原告（反诉被告）郴州市众意房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为被告（反诉原告）宜章县广播电视台办理好宜章县广播电视台办公楼南面楼梯间的权属证书并将该权属证书及宜章县广播电视台办公楼南面楼梯间下门卫房给付被告（反诉原告）宜章县广播电视台；
五、驳回原告（反诉被告）郴州市众意房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告（本诉被告）宜章县广播电视台的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，给付金钱义务的加倍支付迟延履行期间的债务利息，履行其他义务的支付迟延履行金。
案件受理费30998元、鉴定费8000元由原告（反诉被告）郴州市众意房地产开发有限公司承担，反诉受理费3100元由被告（反诉原告）宜章县广播电视台承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 曾国萧
人民陪审员 邓宏亭
人民陪审员 樊友海
二〇一六年七月二十日
书 记 员 白芳艳
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：
（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；
第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
第十八条第（一）项利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：
（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。