山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1082民初3509号
原告：韩峰，男，汉族，户籍所在地内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区，住山东省荣成市。
原告：邸云香，女，汉族，户籍所在地内蒙古呼伦贝尔市，住山东省荣成市。
二原告共同委托诉讼代理人：孙红军，荣成昀林法律服务所法律工作者。
被告：邸云龙，男，汉族，住山东省荣成市。
被告：朱子渊，女，汉族，住陕西省榆林市神木县。
二被告共同委托诉讼代理人：宋经，山东中立达律师事务所律师。
原告韩峰、邸云香与被告邸云龙、朱子渊确认合同有效纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩峰、邸云香共同委托诉讼代理人孙红军、被告邸云龙、朱子渊共同委托诉讼代理人宋经到庭参加诉讼，被告邸云龙第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩峰、邸云香向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告之间关于荣成市石岛开发区海风花园10号楼103号别墅的口头买卖协议合法有效；2.请求判令二被告协助办理房屋过户手续；3.判令被告承担诉讼费、保全费、担保费。事实和理由：二原告系夫妻关系，二被告原系夫妻关系。2012年11月份，原、被告达成口头买卖协议，约定二被告将所有的位于荣成市石岛开发区海风花园10号楼103号别墅一栋卖与原告，总价款为1,000,000元。协议达成后，原告向被告支付房款500,000元，被告将楼房交付给原告，原告开始对楼房装修并居住至今。该别墅买卖时已经抵押给中国工商银行股份有限公司威海市中支行，并办理了他项权登记，该别墅尚在抵押期间，无法办理产权变更登记，所以未能过户。后原告又支付给被告100,000元。2015年4月份，被告称该别墅的他项权已经解除，能够办理过户手续，要求原告再支付300,000元。原告支付300,000元后，被告仍拒不办理房产过户手续。综上，原告认为原、被告间的买卖协议合法有效。故原告提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。
邸云龙、朱子渊辩称，1.原、被告间没有就房屋买卖达成口头协议。即使达成口头协议，因口头协议违反法律的强制性规定而应当认定为未成立，根据《合同法》第十条、《城市房地产管理法》第四十一条、《城市房地产转让管理规定》第七条规定：房屋转让应当签订书面的转让合同。被告认为，上述法律规定系国家以法律形式对不动产转让合同予以干预条款，要求买卖双方签订合同书应当采取书面的形式，因为买卖合同属于要式合同，也要求买卖双方签订书面合同，否则合同不成立，也不存在生效的问题；2.涉案房屋买卖并未经过抵押权人同意，即使原被告之间存在口头协议，口头协议应属于无效；3.即使原告与被告朱子渊存在口头协议，因被告朱子渊未经被告邸云龙同意，擅自处分涉案房屋，转让行为应当无效；4.当时协商买卖的房屋不是原告诉请的房屋，是荣成市石岛管理区瀛海美地23号楼304、305号两套单元楼房，不是原告诉请的别墅楼。综上二被告认为原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。二原告提交如下证据：1.提交录音证据五份，分别为邸云香与朱子渊、韩峰与邸云龙、原、被告及家庭成员间的录音对话，欲证明二被告因资金紧张，以1,000,000元的价格将涉案房屋卖给二原告，二原告已支付900,000元，被告邸云龙对收到900,000元购房款的事实多次认可，关于小别墅买卖的过程等相关事宜，被告邸云龙均亲口予以承认，双方交谈过程中反复提到交易的房屋是涉案房屋，与被告答辩称买卖房屋系瀛海美地23号楼304、305号两套单元楼房不符，且涉案别墅与被告所称大别墅一起于2011年作的三年抵押贷款，涉案房屋于2015年3月份在威海仲裁开过庭。2.汇款记录两张，欲证明原告分两次给付被告邸云龙购房款780,000元。被告对上述证据质证如下：对录音证据及汇款单真实性均无异议，认可涉案房屋有抵押且在威海仲裁开过庭的事实，认可原告韩峰通过银行转账给被告邸云龙780,000元的事实，另外原告曾汇款20,000元，原告虽未提交证据，被告也予以认可，但对录音证据及汇款单证实的内容有异议，认为：朱子渊与邸云香录音对话系二人就涉案房屋即荣成市石岛管理区瀛海美地23号楼304、305号两套单元楼房进行的磋商，但双方并未就涉案房屋买卖合同成立的基本条款达成一致的意见，故该协议存在不成立的事实，且二被告于2012年4月份已经离婚，而朱子渊与邸云香协商的是在2012年10月份，朱子渊无权买卖房屋；其他录音证据不能证实原告的主张，能够证实原、被告之间买卖事宜在磋商过程进行了激烈的冲突，且双方就房屋买卖的主要价款并未达成一致意见，也无法清楚的证实录音中所述小别墅即为涉案房屋，原告应进行举证；原告韩峰给被告邸云龙汇的500,000元是购买荣成市石岛管理区瀛海美地23号楼304、305号两套单元楼房中的一套，另一套二原告还没给钱；原告邸云香2009年与其前夫离婚后，在凤凰湖办一个楼房代售点，被告邸云龙借给邸云香约400,000元用来装修、买车等，二原告给付被告邸云龙另外300,000元是归还的借款，原告邸云香尚欠被告邸云龙借款100,000元；3.担保费发票一张，欲证明二原告支付担保费10,000元，二被告应予给付。二被告对真实性无异议，但认为不应由二被告承担。
二被告提交证据如下：1.二被告离婚证复印件一份，欲证明二被告于2012年4月25日离婚；2.威海仲裁委就海风花园10号楼103号房屋的裁决书复印件一份，欲证明海风花园10号楼103号房屋在威海银通融资担保有限公司设定抵押。二原告对两份证据真实性无异议，但认为与本案无关。
原告申请证人董某出庭作证，董某曾经营饭店、个体装修等，与原、被告均无亲属关系。董某陈述，大概是2014年春天，原告邸云香找董某装修别墅，具体位置为赤山大酒店一直往东走，路南边一个小区，装修的别墅带小院，小院的门朝向大海，具体的小区记不清楚。双方针对前期改造、装修签订了协议，后期装修没有签订协议，有的是邸云香自己出料，有的是董某出工出料，经董某手的装修款共计150,000元左右，邸云香分三次给付款项，董某为邸云香出具收据，均为现金给付，董某并陈述该楼房具体改造、装修的过程，但称装修合同及收据底联均找不到了。原告对证人董某的证言质证如下：该证言能够证实原告对海风花园10号楼103号房屋进行改造装修的事实。被告对证人董某证言质证如下：证人未提供改造装修房屋具体位置，也没有提交合同及相关收据，无法证实装修房屋就是海风花园10号楼103号房屋。
被告当庭申请证人王某出庭作证，王某系原告邸云香与被告邸云龙母亲。王某陈述，邸云香和邸云龙曾协商过买卖房屋，协商的是两套住宅楼，具体位置、总价格不清楚，双方分几次交付900,000元，邸云龙在石岛管理区海风花园58号楼及涉案房屋，涉案房屋借给邸云香居住，邸云香居住期间对房屋进行了装修。原告对王某的证言质证如下：1.证人系原、被告母亲，双方之间系亲属，通过证人庭审中的语言态度，能够证实其对原告邸云香有不满情绪，该证人证言不排除带有倾向性；2.通过证人证言，能够证实原告邸云香曾居住在海风花园10号楼103号，并对该楼房进行过装修的事实；3.该证人证言称原告邸云香曾经想买两套住宅楼，一套给她婆婆，该两套楼房系楼上楼下四五楼，与本案邸云龙庭审中辩称的其卖给原告的楼房是304、305室相互矛盾，且证人对原、被告之间买卖的具体事宜记不清楚，无法证实本案中双方争议房产是其所称两套单元楼，与所要证明的事实相互矛盾，不存在关联性。被告对王某的证言质证如下：证人证言真实性予以认可，证人系原告邸云香、被告邸云龙母亲，证言具有一定的证明效力。通过证人证言，可以得知原告的初衷就是买两套房屋，即荣成市石岛管理区瀛海美地23号楼四楼的304室与五楼的305室，进一步验证被告邸云龙所讲的买卖标的。
根据上述证据的质证，对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的五份录音证据，二被告对其真实性认可，对原告欲证明的内容有异议，但该组证据系真实合法的，且与本案有关联，故该组证据可以结合其他证据及原、被告陈述，作为本案认定事实的依据予以采信；2.原告提交的汇款记录两张，二被告对真实性认可，对原告欲证明的内容有异议，该组证据真实合法，且与本案有关联，故该组证据可以结合其他证据及原、被告陈述，作为本案认定事实的依据予以采信；3.原告提交的担保费发票一张，二被告对真实性认可，且与本案有关联，本院予以采信。4.二被告提交的离婚证复印件、威海仲裁委员会裁决书复印件，二原告对真实性认可，且与本案有关联，本院予以采信；5.王某的证言，原告提出异议，认为其证言有倾向性，但该证人证言与原、被告当庭陈述及录音对话有部分相吻合，故可作为本案认定事实的部分依据予以采信；6.董某的证言，被告提出异议，但该证人证言与原、被告当庭陈述及录音对话有部分相吻合，故可作为本案认定事实的部分依据予以采信。
本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，被告邸云龙与原告邸云香系兄妹关系，二被告原系夫妻关系，于2012年4月25日离婚。2012年11月份，原告邸云香与被告朱子渊协商买卖房屋事宜，双方协议价格1,000,000元。2012年12月11日，原告韩峰经银行给被告邸云龙汇款500,000元。2015年4月13日，原告韩峰经银行给被告邸云龙汇款280,000元。期间，原告对涉案房屋进行装修并居住，原、被告未办理房屋过户手续。涉案房屋与被告居住的山东省荣成市石岛管理区海风花园小区58号楼曾抵押给中国工商银行威海市中支行，抵押期间自2011年1月21日至2014年1月20日。2014年1月20日，荣成市海风花园10号楼103室房屋在威海银通融资担保有限公司设定抵押。
另查，2016年1月10日前，涉案房屋被威海火炬高技术产业开发区法院查封。
诉讼中，原告申请诉讼保全，要求查封被告财产。本院依法查封荣成市石岛开发区海风花园10号楼103号房屋一处，由此产生诉讼保全费5,000元。
本院认为，原、被告对曾协商买卖房屋的事实及原告给付被告部分购房款的事实均无异议，但对买卖房屋协商的标的房产及口头协议的效力双方各执一词，故本案争执的焦点问题是：1.原、被告协商买卖的房屋是否涉案房屋；2.原、被告买卖房屋口头协议的效力。
关于协商买卖房屋的标的：根据原告提交的录音证据内容，原、被告协商买卖的房屋均称为“小别墅”，而未出现二被告陈述荣成市石岛管理区瀛海美地23号楼304、305号两套单元楼房，且该组录音证据系原、被告自行协商时所说，有原告邸云香与被告邸云龙父母等家庭成员在场，能够真实的反映买卖事实及标的，且二被告无证据证实其主张，故二被告辩称买卖标的系荣成市石岛管理区瀛海美地23号楼304、305号两套单元楼房，与事实不符，理由不当，本院不予支持。涉案房屋与被告邸云龙居住的荣成市石岛管理区海风花园小区58号楼在同一小区，证人王某当庭陈述原告曾居住在该别墅并进行过装修，被告邸云龙辩称不知原告在涉案房屋居住并装修，与常理有悖，故二被告之异议，本院不予认可。综上，原告提交的录音证据结合原、被告当庭陈述及证人证言，能够形成完整的证据链，可以认定原、被告协商买卖的房屋系涉案房屋，原告居住该房屋并对房屋进行改造装修。
关于口头协议效力：2012年11月份，被告朱子渊与原告邸云香协商买卖房屋，约定价格1,000,000元，被告邸云龙虽提出二被告已离婚，被告朱子渊无权处分，协议应属无效，但在2012年12月11日、2015年4月13日，原告韩峰曾两次向被告邸云龙汇款，被告邸云龙认可部分购房款的事实，且在多次录音对话中认可房屋买卖的事实，系对该协议的确认，故被告邸云龙认为朱子渊无权处分致协议无效之主张，理由不当，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原、被告间的房屋买卖虽未签订书面房屋买卖合同，但双方口头协商约定房屋价格，协议达成后原告给付被告部分购房款，并在涉案房屋居住、装修，双方之间买卖房屋的事实清楚，证据确实充分，形成了事实上的房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，买卖合同成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。二被告辩称涉案房屋买卖时，在中国工商银行威海市中支行设定抵押，未经抵押权人同意，且双方未按法律规定签订书面房屋买卖合同，违反法律法规的强制性规定，但二被告辩称规定系管理性规定，并不必然导致协议的无效，二被告亦未提供导致协议无效的证据，故二被告口头协议无效之辩解，证据不足，理由不当，本院不予支持。涉案房屋在威海银通融资担保有限公司设定抵押，且被威海火炬高技术产业开发区法院查封，不符合过户的条件，故二原告要求二被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。二原告要求二被告承担担保费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上，原、被告间的口头房屋买卖协议合法有效，原告请求确认原、被告之间关于荣成市石岛开发区海风花园10号楼103号房屋的口头买卖协议合法有效的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。二原告要求二被告协助办理房屋过户手续及承担担保费的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：
一、原告韩峰、邸云香与被告邸云龙、朱子渊间关于荣成市石岛开发区海风花园10号楼103号房屋的买卖协议合法有效；
二、驳回原告韩峰、邸云香的其他诉讼请求。
案件受理费50元，保全费5,000元，由被告邸云龙、朱子渊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
代理审判员 李朝胜
二〇一六年十二月七日
书 记 员 周志波