湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浏民初字第02674号
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行。
负责人徐勤。
委托代理人周永明，系该行员工。
委托代理人张良琪，系该行员工。
被告浏阳市同力房地产开发有限公司。
法定代表人罗霖。
被告沈雄文，男，汉族，农民。
被告王尾初，女，汉族，农民。
上列两被告委托代理人陈彩霞，XX律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行与被告沈雄文、王尾初、浏阳市同力房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年6月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员黄卫国担任审判长，人民陪审员肖成国、吴婷霞参加的合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。书记员刘若雯担任法庭记录。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的委托代理人周永明、张良琪，被告沈雄文、王尾初的委托代理人陈彩霞，被告浏阳市同力房地产开发有限公司的法定代表人罗霖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行诉称，请求法院判决：1、被告偿还原告借款1892010.25元及自2014年11月21日起至偿还之日止的贷款利息、逾期违约利息；并依法确认原告对借款抵押物的优先受偿权。2、浏阳市同力房地产开发有限公司对沈雄文贷款承担连带担保责任。3、被告承担本案的诉讼费用。
被告沈雄文、王尾初辩称：1、2012年3月28日，被告沈雄文与被告浏阳市同力房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，2012年6月20日被告在原告处申请按揭贷款，沈雄文申请的贷款是230万元，2014年11月份开始，被告沈雄文因没有偿还能力，未再按期还款。原告起诉被告借款属实，被告希望与原告协商处理，并要求原告能够提供欠款的计算清单予以核实。2、被告申请按揭贷款时，原告于2012年6月28日在浏阳市房产局办理了抵押预告登记，所以请求法院判令原告对抵押物享有优先受偿权。被告沈雄文的房产在折价、拍卖、变卖中，原告应优先受偿。3、被告浏阳市同力房地产开发有限公司在被告沈雄文借款中提供了阶段性的保证担保，现抵押的房产一直未交付，故被告浏阳市同力房地产开发有限公司应按约定在保证担保范围内，对被告沈雄文的债务承担连带保证责任。
被告浏阳市同力房地产开发有限公司辩称，被告公司为沈雄文借款担保属实，愿意承担相应的责任。
经审理查明，被告沈雄文、王尾初系夫妻关系。2012年3月28日，被告沈雄文与被告浏阳市同力房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：被告沈雄文购买被告浏阳市同力房地产开发有限公司开发的位于浏阳北正北路XX商业使用房屋一套，建筑面积为314.16平方米。每平方米14800元，总金额4649568元。付款方式为银行按揭。签订合同当日买受人已付首付款2349568元，余款2300000元办理银行按揭。2012年6月20日，被告沈雄文以其购买的商用房作抵押向原告申请按揭贷款2300000元。被告浏阳市同力房地产开发有限公司作担保人为被告沈雄文向原告按揭贷款进行担保。被告沈雄文、浏阳市同力房地产开发有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：第一条借款用途购买商用房。第二十五条借款金额和期限借款金额230万元，借款期限为120个月即2012年6月20日至2022年6日19日。第二十八条利率按浮动利率。第三十条还款方式为等额本息，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日对应日。第三十一条本合同采用的担保方式为阶段性保证＋抵押，由浏阳市同力房地产开发有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。…双方在合同签字盖章后，原告将借款2300000元支付给被告浏阳市同力房地产开发有限公司。被告沈雄文在原告的个人借款凭证上签字并加盖手模。2012年6月27日，被告沈雄文在房产主管部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续。被告沈雄文偿还原告按揭贷款本息至2014年11月20日，尚欠原告借款本金1892010.25元。此后，被告沈雄文一直未偿还原告房屋按揭贷款本息。原告多次找被告催收房屋按揭贷款本息未果，遂诉至本院。
上述事实，有原告的陈述，《商品房买卖合同》、《结婚证》、《个人购房担保借款合同》、《房屋抵押的房他证》、《借款借据》等证据证明，经庭审核实，可以认定。
本院认为，被告沈雄文、浏阳市同力房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》，均系双方真实意思的表示，且不违反法律的规定。故该借款及抵押合同均合法有效，具有法律约来力。被告沈雄文自2014年11月20日起就一直未按合同约定偿还原告的借款，以自己的行为明确表明不再履行合同约定的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任；原告按照《个人购房担保借款合同》的约定，有权解除《个人购房担保借款合同》，提前收回借款及要求赔偿相应的利息损失。故原告要求解除其与被告于2012年6月20日签订的《个人购房担保借款合同》，提前收回被告沈雄文的借款1892010.25元及自2014年11月21日起至偿还之日止的贷款利息、逾期违约利息的诉讼请求，本院予以支持；被告沈雄文向原告借款230万元，以其商品房屋作预抵押登记为其债务进行担保。故原告为实现其债权对被告沈雄文抵押的商品房屋享有优先受偿的权利。被告浏阳市同力房地产开发有限公司为被告沈雄文向原告借款提供连带责任保证担保，应对被告沈雄文所欠原告借款及利息承担连带清偿责任。被告浏阳市同力房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告王尾初与沈雄文系夫妻关系，应对被告沈雄文在婚姻关系存续期间内所欠原告借款及利息负有共同偿还的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：
一、从本判决生效之日起解除中国农业银行股份有限公司浏阳市支行与沈雄文于2012年6月20日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、沈雄文、王尾初在本判决生效后5日内共同返还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款1892010.25元并赔偿利息损失（利息损失从2014年11月21日起按照合同约定的利率及逾期罚息计算至判决确定的履行期限届满之日止）；浏阳市同力房地产开发有限公司对上述债务负连带清偿责任。
三、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行对沈雄文所有的位于浏阳北正北路体育新城3栋301商业使用房屋一套享有优先受偿的权利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22433元，由沈雄文、王尾初共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 黄卫国
人民陪审员 吴婷霞
人民陪审员 肖成国
二〇一五年九月七日
书 记 员 刘若雯
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者以拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。