河北省香河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民初字第1288号
原告香河县城镇房地产综合开发有限公司，住所地：香河县淑阳镇迎宾路。
法定代表人王尚新，该公司董事长。
委托代理人吴联盟，该公司职工。
委托代理人许春力，该公司职工。
被告张炜，现于河北省承德市上板城监狱内服刑。
第三人中国工商银行股份有限公司香河支行。
原告香河县城镇房地产综合开发有限公司（以下简称城镇房地产公司）与被告张炜、第三人中国工商银行股份有限公司香河支行（以下简称工行香河支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王亚萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴联盟、被告张炜到庭参加了诉讼。第三人工行香河支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城镇房地产公司诉称，2012年12月12日，被告从原告处购买坐落于香河县永泰路东侧“泰河家园”小区14号楼3单元601室房屋一套，总房款415296元，被告交纳首付款125296元，余款290000元被告从工行香河支行办理了按揭贷款，原告为被告的房屋贷款提供担保。但在合同履行中，被告未按照借款合同的约定按期偿还贷款，被告自2013年6月至起诉之日一直未偿还贷款本息，截止到2015年7月31日原告共计为被告垫付了被告未偿还的贷款本息44724.88元。现因被告已不具备履行《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》的能力，根本实现不了合同的目的，故诉至法院，请求解除原、被告于2012年12月12日签订的《商品房买卖合同》；解除原告与第三人签订的《个人购买借款／担保合同》，原告向第三人支付合同解除后剩余银行贷款本息，合同解除前被告向第三人支付的本息自行承担；被告偿还合同解除前原告为其垫付的房屋贷款本息44724.88元及自起诉之日起止偿还之日止按同期中国人民银行贷款利率向申请人支付利息；被告向原告支付违约金10000元；诉讼费由被告承担。
被告张炜辩称，同意与原告解除《商品房买卖合同》及与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，但原告要将我交纳的首付款退还给我，解除合同后的贷款全部由原告自行偿还。同意给付原告为我之前垫付的房屋贷款本息及相应利息。不同意给付原告违约金，因为造成我不能按时偿还贷款是有客观原因的，我现在监狱服刑，没有履行偿还贷款的能力，而并不是我主观上不想偿还贷款，构成违约，因此不同意给付原告违约金。
第三人工行香河支行未陈述。
经审理查明：2012年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告从原告处购买坐落于香河县永泰路东侧“泰河家园”小区14号楼3单元601室房屋一套，总房款415296元。该合同中第七条买受人逾期付款的违约责任中约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金等等。2012年10月22日，被告向原告交纳了首付款125296元。
2012年12月20日，原、被告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，被告从工行香河支行办理了房屋按揭贷款290000元，由原告为被告的房屋贷款提供担保。被告自2013年1月20日起，按月向第三人还款，截止至2013年6月21日，被告自己偿还贷款本金共计1265.61元、利息共计5373.36元，本息合计6638.97元。原告自2013年8月27日起至2015年7月31日止原告为被告垫付房屋按揭贷款本金共计9298元、利息共计35426.88元，本息合计44724.88元。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》一份、《个人购房借款／担保合同》一份、2012年10月22日收据一张及工行香河支行还款明细单和说明各一份予以证实。
本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。当事人协商一致可以解除合同。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。但因被告张炜正在服刑期间且已经连续两年多的时间未能向工行香河支行偿还房屋按揭贷款，已不能实现合同目的，现原告要求解除《商品房买卖合同》，被告张炜亦同意解除该份合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告要求原告退还其已付首付款125296元，合法有据，本院予以支持。原、被告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，但因原、被告商品房买卖合同的解除，致使该借款合同的合同目的无法实现，亦失去继续履行的基础和必要，故原告请求解除与第三人的借款合同，本院予以支持。对于被告张炜在2013年6月21日前已偿还的银行贷款本息6638.97元，因第三人工行香河支行已将按揭贷款本金290000元交付给原告，因此原告应退还被告张炜已交付给第三人的贷款本金1265.61元；而被告张炜交付给第三人的利息5373.36元，由于造成合同解除的原因在被告张炜，因此应由被告张炜自行承担该部分的利息损失；对于原告已为被告垫付的房屋贷款本息44724.88元以及尚欠第三人的贷款本息，考虑到第三人已将全部按揭贷款本金290000元直接付给原告，因此原告已为被告垫付的房屋贷款本金9298元应由原告自行承担，而原告为被告垫付的利息35426.88元，由于造成合同解除的原因在被告张炜，因此应由被告张炜自行承担该部分的利息损失，故原告要求被告张炜给付原告为其垫付的利息35426.88元的请求本院予以支持；对于尚欠第三人的剩余贷款本息应由原告偿还给第三人。原告要求被告支付所垫付的房屋贷款利息的主张，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金10000元的主张，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中第七条买受人逾期付款的违约责任中约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。现被告已逾期两年未偿还房屋贷款，已构成违约，虽被告抗辩称未偿还房屋贷款是由于客观原因在监狱服刑，没有履行能力，并不是其主观上不想偿还房屋贷款，因此不同意支付违约金。但本院认为被告违约已成事实，即使有客观原因的存在也是被告自身造成，不能以此为由抗辩，故原告要求被告支付违约金的请求，本院予以支持，但原告主张过高，应以双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金的计算方式计算即按应付款的2%支付违约金，因截止到2015年7月31日被告未按约定时间支付房屋贷款本息共计44724.88元，因此应以该款项的2%计算违约金，即被告需向原告支付违约金894.50元，超出部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告香河县城镇房地产综合开发有限公司与被告张炜签订的《商品房买卖合同》。
二、解除原告香河县城镇房地产综合开发有限公司、被告张炜与第三人中国工商银行股份有限公司香河支行签订的《个人购房借款／担保合同》。
三、原告香河县城镇房地产综合开发有限公司退还被告张炜购房首付款125296元及向第三人中国工商银行股份有限公司香河支行交付的房屋按揭贷款本金1265.61元。
四、被告张炜给付原告香河县城镇房地产综合开发有限公司为其垫付的房屋按揭贷款利息35426.88元及违约金894.50元。
五、原告香河县城镇房地产综合开发有限公司代替被告张炜向第三人中国工商银行股份有限公司香河支行偿还2015年7月31日以后尚欠的所有房屋按揭贷款本息。
六、驳回原告香河县城镇房地产综合开发有限公司其他诉讼请求。
以上三、四项原、被告相抵后，由原告香河县城镇房地产综合开发有限公司退还被告张炜90240.23元，原告于本判决生效后三日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1008元，减半收取504元，保全费3020元，共计3524元，由被告张炜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审判员 王亚萍
二〇一五年九月七日
书记员 张晓星