北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第01212号
原告杨云天，男，1983年7月26日出生。
委托代理人于景光，北京市擎天律师事务所律师。
被告堵久来（曾用名吕占军），男，1967年6月10日出生，现下落不明。
被告孙志环，女，1967年12月26日出生。
委托代理人吕龙璟，男，1989年12月25日出生。
委托代理人李存明，北京市环亚律师事务所律师。
原告杨云天与被告堵久来、孙志环房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨云天及其委托代理人于景光，被告孙志环之委托代理人吕龙璟、李存明到庭参加诉讼。被告堵久来经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告杨云天诉称，2013年7月28日，被告通过朋友向我借款150000元，同时被告用其自有的位于怀柔区汤河口镇后安岭村的房屋作为借款的担保（土地使用权证号为怀集建93字第18-5-13号），并签订了借款抵押合同。当时约定借款期为五个月，自2013年7月28日至2013年12月27日止，利息为9000元。到期被告没有还款，并说自己工程还需要资金，自己家的房院用不着，就将怀集建93字第18-5-13号的房院租给我，我一次性付给他租金40万元，租期五十年。现被告既没有还我钱，也没有将房院交付给我，现请求判令被告将土地使用证号为怀集建93字第18-5-13号的房院交我使用。
被告孙志环辩称，我不同意原告的请求。我也不清楚堵久来借款的事；租赁合同应无效，因为我们1993年建的房子早已不存在了，且该租赁期50年超出了法律规定；该房屋应属家庭共同共有，并不是无人居住，而是由堵久来之母高桂兰、孙志环及吕龙璟等人共同居住，堵久来无权私下处理该房屋及院落。
被告堵久来经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
经审理查明，本案诉争的房屋位于北京市怀柔区汤河口镇后安岭村，该院落内共有北房两层共八间，无门牌号。门口标志后安岭村民俗旅游接待户孙志环，No.×。现该房屋由高桂兰、孙志环与吕龙璟、堵久来共同居住。2014年1月，杨云天诉至本院，主张上述房屋及院落已由堵久来、孙志环抵押并租赁给杨云天，故要求法院依法判令被告将上述房院交付给杨云天使用。堵久来现下落不明，经本院公告传唤，未到庭应诉。
庭审中，杨云天提交了以下证据：
1、个人房屋抵押借款合同。该合同甲方为杨云天、乙方为堵久来、孙志环。内容为：第一条、借款内容：1、借款总金额15万元整。2、借款期限自2013年7月28日至2013年12月27日。借款利息为9000元。第二条、抵押物事项：1、抵押物名称为土地使用证（证号：怀集建93字第18-5-13号）及地上建筑物。2、抵押期限为自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本金利息为止。第四条、违约责任2、乙方如不按期付息还本，逾期每日需支付甲方3000元违约金，超过一个月，甲方有权自行处置房产证上建筑物，包括拆除、买卖、改变其房屋整体结构用于居住、出租、转让，亦可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息。5、甲方的房屋产权（土地使用证）产权人为堵连有，已经死亡，其财产归其子堵久来合法继承，其证据为堵久来本人提供的与其村委会于2013年8月13日签订的带后安岭村村委会公章的拆迁建房协议。堵久来承诺提供的资料真实可靠，如有虚假，愿承担一切法律后果。该合同甲方处有杨云天签名及手印、乙方处有堵久来及孙志环的签名及手印。孙志环辩称，该证据上自己的名字及手印是自己的，但是强迫签的，自己对上述协议内容不清楚，也没借钱。
2、房屋租赁合同。出租方（甲方）为堵久来、孙志环、承租方（乙方）为杨云天。该内容为：一、甲方将位于北京市怀柔区汤河口镇后安岭村的房屋（土地使用证号：怀集建93字第18-5-13号）出租给乙方使用，租赁期限为2013年12月31日至2063年12月31日，计五十年。二、本房屋租金五十年共计人民币四十万元，已现金的方式于2013年12月29日一次性付清。五、房屋租赁期为三十年。从2013年12月31日至2063年12月31日。在此期间，甲方不得以任何理由终止本合同，如强行终止，需一次性支付乙方1200000元违约金，如甲方转让该房屋，需经乙方书面文字同意，并一次性支付违约金。七、在承租期间、未经甲方同意，乙方可以转租或转借该房屋，可以当仓库使用，也可以改变房屋所有结构及法律法规规定内的其他用途。八、甲方的房屋产权（土地使用证）产权人为堵连有，已经死亡，其财产归其子堵久来合法继承，其证据为堵久来本人提供的与其村委会于2013年8月13日签订的带后安岭村村委会公章的拆迁建房协议。堵久来承诺提供的资料真实可靠，如有虚假，愿承担一切法律后果。该合同甲方处有堵久来及孙志环签名及手印、乙方处有杨云天的签名及手印。孙志环辩称，名字及手印是真实的，但内容不清楚，也未收到40万租金。
3、堵久来所写的声明一份。内容为：本人堵久来因个人原因未能于2013年9月28日杨云天借款利息9000元，经双方协商于2013年10月10日前向杨云天付清9000元。欠款人堵久来。孙志环对此未发表意见。
4、2010年8月13日，后安岭村村委会（甲方）与堵久来（乙方）签订的拆迁建房协议一份。其内容为：一、为后安岭村整体新农村建设，需将现有住房全部拆除，重新规划建房，甲方根据村民现有住房、质量、结构给予合理补偿，砖房每间一万元、石头房每间五千元、院内平房每间五千元。二、本村一户只有一处住房，拆除不再建房的，按第一条规划拆房补偿款加倍补偿，是本村农户的，农委每人补贴一万八千元，村委会每人补贴三万元，全部返还个人。三、乙方堵久来、高桂兰户，人口4人，现共有房一处，无砖房，石头房四间，合计拆迁补偿款为二万元。五、甲方负责在乙方住房原址上（可前后左右适当调整房屋位置），为乙方重新建四间上下两层住房，房屋总造价十八万四千元。不包括室内装修，原无房村民安排在调整出的空闲地上建房，抓号决定建房位置。八、堵久来按人口合计，农委补贴七万二千元、村委会补贴十二万元、拆房补贴二万元、合计二十一万二千元。所余资金二万八千元资金分期由甲方向乙方分期付清。该拆房建房协议上另加有：高桂兰同意把此房头改为堵久来，堵久来同意从本协议钱款中提出四万八千元给高桂兰。孙志环对该协议认可，称协议可证明上述房屋为高桂兰、吕龙璟、堵久来、孙志环四人的补偿款建成，属于家庭共同财产，堵久来无权私自处分。孙志环不认可高桂兰的声明，称高桂兰不识字，也不会写字。
5、怀集建（93）字第18-5-13号集体建设用地使用证复印件，记载土地使用权人为堵连有。孙志环对该使用证真实性认可，称堵连有系高桂兰之夫，堵久来继父，已去世。
6、堵久来家庭成员户口本及身份证复印件。内容为堵久来系高桂兰之子，孙志环系堵久来之妻，吕龙璟系堵久来与孙志环之子。孙志环对上述家庭成员认可。
孙志环未向法庭提供证据。
上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同、个人房屋抵押借款合同、拆迁建房协议、户口本及身份证复印件、声明、集体建设用地土地使用证等证据在案佐证。
本院认为，公民之间的民事行为，不得违反国家法律、行政法规的强行性规定或恶意串通、损害国家、集体或第三人利益。本案中，杨云天提交了个人房屋抵押借款合同及房屋租赁合同等证据以主张其对上述房屋及院落的相关权益，本院对两份合同逐一发表意见。
首先是个人房屋抵押借款合同，本院认为，杨云天与堵久来、孙志环签订的个人房屋抵押借款协议，虽系以农村房屋抵押借款，但因为房地一体，对该农村房屋的抵押及处分必然涉及到对宅地基的处分，而根据我国《物权法》等法律规定，宅基地只允许在该村集体组织内部流转、不能对外抵押。据此，上述抵押借款协议违反了我国关于宅基地的强行性法律规定。
其次是杨云天提交的房屋租赁合同，杨云天主张堵久来系上述房屋的合法继承人和所有权人，故堵久来、孙志环与杨云天之间签订的房屋租赁合同应合法有效。本院认为，根据2010年堵久来与后安岭村村委会签订的拆迁建房协议，本案诉争的两层共八间房屋及其院落系后安岭村委会用堵连有家的旧房补贴款及堵久来、高桂兰、吕龙璟及孙志环四人按人口下发的农委和村委会补贴款建成，其中四人按人口下发的补贴款占绝大多数，且该按人口下发的补贴款具有一定的人身依附性，因此，应认定上述房屋及院落并非全部系用堵连有的旧有房屋（遗产）翻建而成，亦应有孙志环、高桂兰、吕龙璟等人的相应份额。现该房屋及院落由高桂兰、孙志环、吕龙璟等人共同居住，但堵久来、孙志环在未征得房屋及院落共有人高桂兰及吕龙璟等人的同意下将上述房屋予以租赁，事后亦未取得高桂兰及吕龙璟等人的认可，且该租赁合同中，具有“未经甲方（堵久来、孙志环）同意，乙方（杨云天）可以转租或转借该房屋，可以当仓库使用，也可以改变房屋所有结构及法律法规规定内的其他用途”等约定，与租赁合同作为一种有名合同的性质严重不符，严重侵害了高桂兰及吕龙璟等人对上述房屋的所有权及居住权。
综上，本院对杨云天要求堵久来、孙志环交付上述房院供其使用的请求，不予支持。堵久来经本院公告传唤，未到庭视为其放弃了答辩、质证权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨云天的诉讼请求。
案件受理费七十元、公告费五百六十元，由原告杨云天负担（已交纳）。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李小伟
人民陪审员 庞国成
人民陪审员 项秀芹
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 刘圣杰