湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终408号上诉人（原审被告）：株洲市嵘兴房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市建设北路110号五金机电国际装饰商城10栋。法定代表人：蒋华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓武，湖南法达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：吴南，女，1973年1月9日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：谭惠雁，株洲市中良法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。上诉人株洲市嵘兴房地产开发有限公司因与被上诉人吴南商品房预售合同纠纷一案，不服株洲市石峰区人民法院（2015）株石法民一初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人株洲市嵘兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘晓武，被上诉人吴南及其委托诉讼代理人谭惠雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。株洲市嵘兴房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，没有查明涉案房屋顶防水层破损原因的基础事实。被上诉人诉请的房屋租金损失也事实不清。二、一审法院的判决在适用法律上存在错误。造成房屋屋顶防水层破裂“施工与设计不符”有一定影响，但根本原因其实是因为上诉人在楼顶不当设置广告支架。吴南辩称，一、一审法院认定事实清楚，在一审中花费两年时间进行实地勘察，由法院委托鉴定中心进行鉴定，才查明本案的涉案房屋存在渗漏的原因。二、被上诉人因上诉人交付的房屋存在质量问题，造成被上诉人无法正常使用涉案房屋，也造成被上诉人出租的一、二层，无法正常出租，造成租金损失，被上诉人实际的损失远不止此。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。吴南向一审法院起诉请求：一、被告嵘兴地产公司承担原告吴南自行修复位于株洲市石峰区建设北路110号的五金国际装饰商城11栋312、212、112号房屋所产生的费用（暂以320000元计）；二、被告嵘兴地产公司承担原告吴南因不能正常使用上述房屋而造成的经济损失28000元；三、被告嵘兴地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于株洲市石峰区建设北路110号的株洲五金机电国际装饰商城11栋商铺于2009年9月22日竣工验收。原告于2009年12月14日向被告购买了该栋商铺的312、212、112号房屋。被告于2010年向原告交付了上述房屋，并于2011年9月23日协助原告办理了产权过户手续。原告入住后，发现上述房屋存在漏水、渗水、开裂等房屋质量问题，遂向被告及相关物业公司反映情况，被告及物业公司多次组织人员进行维修，但未能实质解决问题。湖南大学司法鉴定中心所出具的湖大司鉴中心[2016]建鉴字第58号司法鉴定意见书的鉴定意见为：“1、根据对株洲市五金机电国际装饰城11栋商铺312、212、112号房屋渗水范围等特点的调查结果，渗漏主要是由于屋面部分防水层破损所引起，该房屋19轴与20轴建筑双墙部位施工与设计不符对该房屋渗漏情况也有一定的影响；株洲五金机电国际装饰商城11栋312、212、112号房屋出现漏水、渗水、开裂等现象属于房屋质量问题。2、根据修复方案，以评估日作为基准日评估株洲市五金机电国际装饰城11栋商铺312、212、112号房屋的修复费用为：110345.10元。”一审法院认为：争议焦点为株洲市五金机电国际装饰商城11栋312、212、112号房屋出现漏水、渗水、开裂等现象是否属于房屋质量问题，被告是否应对此承担赔偿责任，现详述如下：在审理过程中，法院依原告申请委托湖南大学司法鉴定中心对上述房屋出现漏水、渗水、开裂等现象的原因进行了鉴定。湖南大学司法鉴定中心所出具的湖大司鉴中心[2016]建鉴字第58号司法鉴定意见书，明确确认原告所购买的位于株洲市石峰区建设北路110号的五金国际装饰商城11栋312、212、112号房屋所产生的漏水、渗水、开裂等现象属于房屋质量问题，其主因系防水层破裂，双墙部位施工与设计不符也有一定影响。基于原、被告的庭审陈述，原告所提交的房屋渗漏照片，第三方鉴定机构所提供的鉴定现场照片及本案承办人现场勘验的主观感知，有理由认为上述房屋因的质量问题已严重影响到原告方的正常使用居住；故对原告要求被告嵘兴地产公司承担相应的房屋修复费用，予以支持。修复费用以湖南大学司法鉴定中心所制作的湖大司鉴中心[2016]建鉴字第58号司法鉴定意见书所确定的金额为准（110345.10元）。被告以原告所购买房屋已过保修期为由抗辩称不应承担赔偿责任，不予认可，理由如下：根据原、被告所签订的商品房预销售合同第二十一条对保修期间的约定，该房屋的防水工程保修期间为五年，自房屋竣工验收之日起计算，具体时间段为2009年9月22日至2014年9月22日。被告在庭审中陈述，其在2012年起既已知晓原告房屋漏水、开裂之事实，并至少两次派遣维修人员进行修复，但未解决问题，由此可知，原告房屋在保修期内出现漏水、开裂等情形，被告是知情的，但一直未能为原告解决该房屋的漏水、开裂等问题，导致原告所购买的房屋长期性、持续性的处于漏水、开裂等不良状态，故被告应就其在保修期内未尽保修之义务承担赔偿责任。被告在庭审中称，被告不为原告修复房屋的原因系原告不缴纳物业费，对此抗辩理由，法院不予认可，理由如下：该抗辩理由混淆了商品房买卖合同与物业服务合同之间的权利、义务关系，在保修期内修复房屋系房屋出卖方的义务，收取物业服务费是物业服务提供方的权利，房屋出卖方不能以物业服务提供方的权利来免除自身应当承担的义务。两份彼此独立的合同，两种各自独立的权利义务关系。被告称房屋修复费用应由原、被告按比例共同承担，法院对此不予认可，理由如下：湖南大学司法鉴定中心所制作的湖大司鉴中心[2016]建鉴字第58号司法鉴定意见书所确定的修复金额110345.10元，根据该意见书所确定的修复方案，用途为以下三处：1、对屋面现有破损防水层修复；2、对渗水受损部位装饰层（墙面、天花吊顶及储物柜等）重新修复；3、对未按施工部分重新填充墙体。其中1、3项修复内容，本即为被告应履行的保修义务，只有被告履行了上述义务，房屋才能恢复到正常使用的状态。2项所确定的修复内容，以一般理性人为标准，买房人在明知房屋存在漏水、开裂等情形下仍执意在问题房屋上为装修添附的盖然性并不高，在被告没有证据证明原告明知房屋存在问题仍执意装修以致扩大自身损失的情况下，该房屋装修添附的修复费用，由被告承担更为合理，故对于房屋修复费用110345.10元应由被告全额承担。原告要求被告赔偿因不能正常使用房屋而导致的租金损失28000元，对于原告因房屋不能正常使用而在外租房的事实，被告在庭审时予以认可，但对租金数额不予认可，本院酌情认定原告的租金损失为25000元。原告因房屋质量问题所导致的总损失为房屋修复费用110345.1元、租金损失为25000元，总损失金额为135345.1元。原告在房屋出现漏水、开裂等情形时，自身也应积极处理，故对自身的经济损失也存在一定过错，本院酌定其对自身总损失所应承担的责任比例为10%，被告承担90%。被告总计应向原告赔偿121810.59元。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、被告株洲市嵘兴房地产开发有限公司赔偿原告吴南房屋修复费用及房租损失121810.59元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告吴南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6520元，诉讼保全费用2770元，鉴定费19000元，以上共计28290元，由原告吴南承担4453元，由被告株洲市嵘兴房地产开发有限公司承担23837元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人吴南提交了一组共四份证据，分别为门面租赁合同两份、房产复印件两份、租房协议书两份及租金收条、租赁情况说明及营业执照，拟证明被上诉人存在租金损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人质证认为：对该组证据三性都有异议，该组证据在一审未提交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：以上四份证据足以形成完整的证据链证明被上诉人将涉案房屋中两层出租给案外人株洲宏卓新材料实业有限公司，后因房屋漏水导致案外人另觅房屋租赁，造成了被上诉人的租金损失。故对该组证据本院予以认可。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，并经当事人当庭确认，本案二审争议焦点为：一、上诉人是否应当承担被上诉人房屋修复费用；二、上诉人是否应当承担被上诉人房租损失。一、上诉人是否应当承担被上诉人房屋修复费用问题。湖南大学司法鉴定中心所制作的湖大司鉴中心[2016]建鉴字第58号司法鉴定意见书中明确指出：“……渗漏主要是由于屋面部分防水层破损所引起，该房屋19轴与20轴建筑双墙不为施工与设计不符对该房屋渗漏情况也有一定的影响；……房屋出现漏水、渗水、开裂等现象属于房屋质量问题。”故涉案房屋渗漏属于房屋质量问题，应当由上诉人承担修复费用。而上诉人所主张的防水层破裂与被上诉人在楼顶不当设置广告支架有关并未提供相关证据证明，本院不予认可。二、上诉人是否应当承担被上诉人房租损失。根据被上诉人二审提交的证据，足以证明被上诉人因房屋质量问题存在房租损失的事实，且根据承租人的退租时间与租金计算被上诉人的房租损失远超一审认定的25000元。故对于一审认定的房租损失上诉人应予承担。综上所述，株洲市嵘兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2736元，由株洲市嵘兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳战文审判员  罗慧虹审判员  邓画文二〇一七年四月二十七日书记员  刘林玉