辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2923号
上诉人（一审原告）：夏桂娟，女，汉族，1959年12月4日出生，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：张薇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：沈阳鸿发展房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区冬青街59号。
法定代表人：王坤生，职务：总经理。
委托代理人：傅泓然，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人夏桂娟因与被上诉人沈阳鸿发展房地产开发有限公司（以下简称“鸿发展公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2015）苏民二初字第338号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
夏桂娟一审起诉称：2009年，夏桂娟通过辽宁省咨询策划协会文化关爱组委会（以下简称组委会）从鸿发展公司处购买了位于沈阳市苏家屯区苏家屯区富城国际二期34号楼南4门车库一处，面积28.70平方米，车库价款人民币67，745元。夏桂娟于当日将车库款交付给受鸿发展公司委托收款的组委会，并由高振刚负责的组委会出具收款收条一份，鸿发展公司随后向夏桂娟交付车库钥匙，对组委会出售车库的行为予以确认。之后，夏桂娟对车库占有并使用至今。基于夏桂娟与鸿发展公司存在商品房买卖合同关系，且夏桂娟一直合法占有使用该车库至今，期间曾多次要求鸿发展公司配合其办理房屋所有权登记手续，但鸿发展公司以种种理由推诿，鸿发展公司的违约行为严重侵犯了夏桂娟的合法权益，夏桂娟特诉至法院，请求法院依法判决夏桂娟、鸿发展公司于2010年11月2日签订的商品房买卖合同有效；判决鸿发展公司继续履行商品房买卖合同，协助夏桂娟办理房屋过户登记手续；诉讼费由鸿发展公司承担。
鸿发展公司一审答辩称：鸿发展公司从未与夏桂娟签订过商品房买卖合同，也从未收到过夏桂娟的任何房款，双方不存在合同关系；夏桂娟与组委会订立合同并向其交付房款与鸿发展公司无关，鸿发展公司从未委托该组委会进行房屋销售；高振刚与王日斌已被法院以合同诈骗罪判处刑罚，夏桂娟是该案的被害人，夏桂娟在本案中的诉讼请求是因为房款被骗引发的，应该向刑事案件的犯罪分子去追索，其向鸿发展公司提起诉讼主张合同有效没有法律依据；有关于夏桂娟在诉状中所称王日斌参与了夏桂娟看房的整个过程与夏桂娟在公安机关询问笔录中所述事实不符；王日斌通过私配车库钥匙致使夏桂娟占有车库，夏桂娟占用车库的形式不合法，不应受法律保护，综上请求法院驳回夏桂娟的诉讼请求。
一审法院查明：2010年11月2日，夏桂娟从案外人高振刚负责的组委会处购买了诉争车库，面积28.70平方米，车库坐落于沈阳市苏家屯区玫瑰街34号楼南4门，夏桂娟将房款67，745元交给了案外人高振刚，并由其以组委会的名义向夏桂娟出具了收款收据一份，但高振刚并未将该房款交给鸿发展公司，现诉争车库由夏桂娟使用。
另查明，2009年10月，案外人高振刚以“辽宁省咨询策划业协会文化关爱活动组委会”的名义向鸿发展公司订购该公司开发的富城国际小区140套商品房，每套向鸿发展公司交纳了一万元定金，双方约定鸿发展公司给予高振刚每平方米低于市场价格200元的团购优惠，高振刚卖出房屋后，向鸿发展公司支付房款，鸿发展公司依据高振刚提供的买受人信息与买受人签订商品房买卖合同，并由鸿发展公司向买受人交付房屋，团购协议中高振刚与鸿发展公司并未将该140套房屋特定化，而由买受人购买时在鸿发展公司向社会公开出售的商品房中确定，后高振刚以组委会的名义按照住宅、车库每平方米2，000元的价格、商业用房每平方米3000元的价格将该140套房屋全部卖出，并收取了房款，其中大部分房屋系通过王霏等居间人卖出，除为部分购房者向鸿发展公司交清房款外，尚有80名购房人所支付的95套房屋的购房款10，241，424元被高振刚据为己有，案外人王日斌，时任鸿发展公司销售主管、销售经理，协助高振刚为62名购房者提供了房屋钥匙或商品房买卖合同、入住通知单等文件，案外人高振刚、王日斌的行为因犯合同诈骗罪于2012年6月18日分别被判处无期徒刑、有期徒刑五年，该判决已生效。
一审法院认为：意思表示真实是民事法律行为的要件之一，夏桂娟、鸿发展公司双方意思表示一致，民事法律关系才能建立，夏桂娟、鸿发展公司并未通过协商就案涉房屋达成买卖合意，双方未建立民事法律关系即夏桂娟、鸿发展公司之间不存在商品房买卖合同关系，且夏桂娟将房款交给了案外人高振刚，高振刚以组委会的名义向夏桂娟出具了收款收据，夏桂娟要求确认其与鸿发展公司之间的商品房买卖合同有效，没有事实和法律依据，因夏桂娟、鸿发展公司之间不存在合同关系，夏桂娟要求鸿发展公司协助办理房屋所有权登记亦没有事实依据，故对夏桂娟的诉讼请求，一审法院不予支持。夏桂娟基于错误认识向高振刚支付了房款，高振刚与王日斌的犯罪行为造成夏桂娟损失，至于诉争的房屋的交付并非鸿发展公司的真实意思，而是王日斌的实施诈骗行为的手段。
一审法院判决：驳回原告夏桂娟的诉讼请求。案件受理费1，494元，由原告夏桂娟承担。
宣判后，上诉人夏桂娟不服一审裁定，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书；改判支持上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人鸿发展公司承担。主要理由：一、一审判决认定双方不存在商品房买卖合同关系属事实认定错误。1、鸿发展公司与案外人高振刚之间系委托代理合同关系，高振刚的售楼行为属于有权代理。一审判决认定鸿发展公司的房屋销售模式，即高振刚卖出房屋后，向鸿发展公司交付房款，鸿发展公司依据高振刚提供的买受人信息与买受人签订商品房买卖合同，并由鸿发展公司向买受人交付房屋。根据上述事实可知，鸿发展公司对其公司销售模式是认可的，一批团购、二批团购都在此模式运作下进行，因何本案诉争车库商品房买卖合同关系鸿发展公司不予认可，原因在于高振刚未及时将车库款交付给鸿发展公司，但这恰恰是鸿发展公司与高振刚之间的委托代理关系出现了问题，与夏桂娟无关。因此，鸿发展公司与高振刚虽无授权委托合同，但鸿发展公司与高振刚销售房屋的行为构成事实委托代理关系。2、鸿发展公司销售主管王日斌，对外代表公司销售房屋，为买房人以鸿发展公司名义办理看房及入住手续等事宜。刑事卷宗内的情况说明可知鸿发展公司对王日斌的售楼行为予以认可。无论王日斌是否以诈骗形式或其他形式向夏桂娟交付车库钥匙，其以公司名义对外售楼的行为应当归咎于鸿发展公司，并非王日斌个人行为。鸿发展公司不能因其内控疏漏，让夏桂娟承担因鸿发展公司过错造成的后果。一审法院在鸿发展公司未提供相反证据反驳夏桂娟主张的合同关系情况下，认定车库交付并非鸿发展公司真实意思表示，事实认定错误。3、夏桂娟已向鸿发展公司履行付款义务，鸿发展公司已向夏桂娟交付车库及钥匙。夏桂娟于2009年将购房款交付给高振刚后，鸿发展公司即向夏桂娟发放车库钥匙，随即夏桂娟对车库占有使用至今。因此，鸿发展公司对出售车库予以认可。夏桂娟之所以向鸿发展公司的代理人高振刚支付合同价款，完全基于鸿发展公司以往的售楼模式，并非一审判决认定的基于错误认识。鸿发展公司向夏桂娟出售车库时自愿真实意思表示，夏桂娟已履行付款义务。一审判决认定夏桂娟与鸿发展公司并未通过协商就车库买卖达成合意，未建立民事法律关系，属认定事实错误。夏桂娟和鸿发展公司商品房买卖合同关系成立且合法有效。二、夏桂娟虽为高振刚、王日斌合同诈骗罪案件被害人，但并不影响夏桂娟向鸿发展公司主张权利。刑事案件报案人为鸿发展公司，鸿发展公司是本案被害人，鸿发展公司损失的出售房屋应收账款，夏桂娟损失的是购房款，造成二者损失，是由于鸿发展公司与高振刚的委托代理出现问题，并非夏桂娟的过错。夏桂娟基于与鸿发展公司之间的商品房买卖合同提起诉讼，由于鸿发展公司违约行为导致夏桂娟不能办理房屋过户登记手续，并非高振刚、王日斌造成，鸿发展公司不能将高振刚、王日斌的犯罪行为产生的不利影响转嫁给夏桂娟。三、一审法院适用法律错误。鸿发展公司与高振存在委托代理关系，其行为归咎于鸿发展公司，故夏桂娟与鸿发展公司之间符合《民法通则》第五十五条规定的民事法律行为应当具备的条件，应当适用《民法通则》第四十三条、第六十三条以及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第58条之规定，认定夏桂娟与鸿发展公司存在商品房买卖合同关系。鸿发展公司与高振刚存在事实委托代理合同关系，根据合同相对性原则，鸿发展公司应当承担高振刚因合同诈骗罪而造成的损失，不应推卸责任，让无辜百姓承担因其过错造成的后果。
被上诉人鸿发展公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方之间并未合同关系，我公司与高振刚之间不存在委托代理关系。夏桂娟与辽宁省咨询关爱组委会签订购房合同，将购房款交于组委会，由组委会出具收款收据。不论是从夏桂娟的主观态度来看，还是从合同的形式来看，都不能看出高振刚、组委会以我公司名义签订合同。本案没有任何证据证明王日斌介入夏桂娟购房的任何环节，即便介入，王日斌的行为也是诈骗行为的一部分，不是职务行为。根据夏桂娟在公安机关所做的笔录，夏桂娟是通过中介员王文学购买的车库，并在王文学处取得车库钥匙，并不是在我公司处取得。综上所述，夏桂娟与我公司之间并无合同关系。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，收款收据、情况说明、辽宁省沈阳市中级人民法院（2011）沈刑二初字第62号刑事判决书、公安询问笔录等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附一审卷宗佐证。
本院认为：本案争议焦点为夏桂娟与鸿发展公司之间是否成立房屋买卖合同关系。首先，夏桂娟主张从鸿发展公司处购买诉争车库，但其并不持有与鸿发展公司签订的商品房买卖合同。夏桂娟将购买车库款交给了刑事被告人高振刚，高振刚以“辽宁省咨询策划业协会文化关爱活动组委会”名义为夏桂娟开具收款收据，无法证明由鸿发展公司实际受领了车库款。其次，夏桂娟上诉主张其在鸿发展公司售楼处购买诉争车库，以及鸿发展公司与高振刚之间存在委托售房关系等，并无相关证据能够证明，且刑事案件并未认定存在上述情节。再次，对于夏桂娟提出鸿发展公司向其交付车库钥匙的问题，因夏桂娟并不持有鸿发展公司出具的准住手续，故高振刚收取车库款及夏桂娟取得车库钥匙的行为并不是鸿发展公司的意思表示。由于夏桂娟与鸿发展公司之间并未通过协商就诉争车库达成买卖合同，双方并未建立起民事法律关系，故夏桂娟与鸿发展公司之间不存在车库买卖合同关系。据此，对于夏桂娟起诉要求确认商品房买卖合同有效，并要求鸿发展公司协助办理诉争车库的过户登记手续，缺乏合同依据和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，应当予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，494元，由上诉人夏桂娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。