新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州
阿勒泰地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新43民终30号
上诉人（原审原告）杨金生，男，1942年12月2日出生，汉族，住阿勒泰市北屯镇。
上诉人（原审原告）张翠霞，女，1956年6月13日出生，汉族，住阿勒泰市北屯镇。
二上诉人共同委托代理人欧瑜，新疆鼎华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈建强，男，1966年2月26日出生，汉族，住阿勒泰市。
委托代理人许睿，新疆克兰律师事务所律师。
原审第三人杨维龙，男，1977年3月27日出生，汉族，住阿勒泰市。
委托代理人王之惠，男，1973年6月8日出生，汉族，住阿勒泰市。
上诉人杨金生、张翠霞因返还原物纠纷一案，不服阿勒泰市人民法院（2015）阿民一初字第718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨金生、张翠霞及委托代理人欧瑜，被上诉人陈建强的委托代理人许睿，原审第三人杨维龙的委托代理人王之惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年，杨维龙与杨金生、张翠霞一起生活、共同经营。在共同经营期间，杨维龙从陈建强处购买水泥和楼板，共欠其70884元。2004年8月31日，陈建强与杨维龙签订合同书，约定杨维龙将北屯桥头综合楼二楼北数第三间的一套住宅作价55000元抵给陈建强用来偿还欠款。合同签订后，杨维龙就将该房屋交由陈建强占有、使用至今。杨金生、张翠霞现在居住的房屋和涉案房屋在同一栋楼的同一楼层。陈建强陈述是由于第三人一直拖延导致其至今未办理涉案房屋的产权证。杨金生于2011年5月办理了涉案房屋的房产证。
原审法院认为，杨金生与陈建强于2004年8月31日签订的合同书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，也即陈建强与第三人杨维龙之间以物抵债的行为合法。第三人杨维龙和陈建强达成协议并向陈建强出具欠条，可以认定二人之间形成债务关系。对第三人杨维龙辩称不欠陈建强债务的辩称不予采信。第三人杨维龙在将涉案房屋抵给陈建强时与杨金生、张翠霞住在一起，共同生活、共同经营，且杨金生、张翠霞居住的房屋和涉案房屋在同一层，可以合理地推断杨金生、张翠霞对第三人将涉案房屋抵给陈建强是知情的。杨金生、张翠霞诉称十几年不知道该房屋已经抵给陈建强明显不合常理，不予采信。根据从阿勒泰市住房和城乡建设局北屯建设分局调取的档案也可以看出涉案房屋所在的综合楼在立项时也并非是杨金生、张翠霞个人独立建设的。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，陈建强和第三人杨维龙签订合同将涉案房屋以物抵债的方式交由第三人占有、使用，发生物权转移的法律效力，也即陈建强对涉案房屋的占有是合法的。杨金生、张翠霞于2011年5月办理的涉案房屋的产权证不能排除该房屋所有权已转移的效力。因此，对杨金生、张翠霞起诉要求陈建强返还房屋、赔偿损失的诉讼请求不予支持。杨金生、张翠霞起诉要求陈建强支付暖气费、水费等费用因未提供相关证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告杨金生、张翠霞的全部诉讼请求。案件受理费3450元，减半收取1725元，由原告杨金生、张翠霞负担。
宣判后，杨金生、张翠霞不服原审判决，上诉称：原审认定事实错误。被上诉人与原审第三人签订的合同无效，第三人不是房屋所有权人，无权处分诉争房产。上诉人是诉争房屋的所有权人，依照法律规定权利人可以请求返还义务，并要求被上诉人承担水、电、暖等费用。请求二审人民法院依法撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：原审认定事实清楚，被上诉人善意取得房屋所有权，原审第三人的代理行为有效，被上诉人占有房屋合法有效。上诉人陈述租赁行为及被上诉人承担水、电、暖等费用没有事实和法律依据，被上诉人无过错，不存在侵权之诉。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人答辩称：原审第三人与被上诉人签订的合同为无效合同，其不是房屋所有权人，没有上诉人的授权，无权处分诉争的房产。原审第三人拖欠水泥厂水泥款等费用，被上诉人在主体不适格的情况下与原审第三人签订的合同为无效合同。
在原审中，双方当事人向法庭提交如下证据：
杨金生、张翠霞举证如下：
1、土地登记审批表1份，证明涉案整栋楼都是杨金生、张翠霞的。
2、房产证、土地证各1份，证明涉案房屋所有权是杨金生、张翠霞的。
陈建强质证，对证据1的真实性、合法性、关联性认可。土地审批表2002年就取得了，当时杨金生、张翠霞与杨维龙的财产是共同的。对证据2的真实性、合法性、关联性均认可，但确权的时候陈建强和杨维龙已经达成以房抵债的协议。
第三人杨维龙质证，对杨金生、张翠霞出示的证据均认可。
陈建强举证如下：
1、2004年8月31日，杨维龙与陈建强签订的合同书1份，证明本案陈建强对房屋是合法占有的。
2、欠据1份，证明杨维龙还欠陈建强15884元。
杨金生、张翠霞质证意见，对陈建强出示证据1的真实性认可，对合法性、关联性不认可。房屋所有权是杨金生、张翠霞的，杨维龙没有权利处理。陈建强没有权利代表水泥厂和预制厂签订合同。证据2需要杨维龙认定，杨金生、张翠霞无法核实真实性。
第三人杨维龙质证意见，对陈建强出示证据1的真实性认可，合法性不认可，因为第三人无权处置涉案房屋。对证据2认可。
原审法院依职权向第三人杨维龙做了调查笔录并向阿勒泰市住房和城乡建设局北屯建设分局调取了涉案房屋的档案。
杨金生、张翠霞质证，对调查笔录认可。对房屋档案的真实性、合法性认可。
陈建强质证，对笔录的真实性和关联性没有意见，但杨维龙的陈述是虚假的，和事实不相符。对房屋档案陈建强未到庭发表质证意见。
经第三人杨维龙质证，调查笔录是第三人本人陈述的，认可。对房屋档案真实性、合法性认可。
第三人杨维龙未向原审法院出示证据。
二审中，上诉人对被上诉人在原审中提交的证据1有新的意见，认为被上诉人利用职务之便（其担任水泥厂的销售经理）将水泥厂的水泥款和预制厂的尾款占为己有，侵害国有企业的财产权，故双方签订的合同无效。
被上诉人认为合同书能够反映被上诉人和第三人之间存在欠款关系，债权债务双方认可，合同合法有效。
上诉人、被上诉人、原审第三人对原审中的其他证据没有新的证明目的和新的质证意见。
二审中，上诉人向法庭出示以下证据：
1、北屯西区供热有限责任公司出具的一份证明。证明被上诉人租用的涉案房屋从2009年至2015年拖欠暖气费11104元。
被上诉人对该证据的真实性、合法性认可，与本案的关联性不予认可。该房屋实际使用发生的费用与本案诉争房屋应否返还没有关系，该证据不能证明双方发生过租赁关系。
原审第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
2、上诉人申请证人寇明英、陈宏出庭作证。证明上诉人对外出租房屋一套年租金为5000元。
被上诉人对两位证人证言及上诉人的证明目的均不予认可，租赁与涉案房屋的所有权是不同的法律关系。
原审第三人对证人证言予以认可。
二审中，被上诉人、原审第三人未出示证据。
本院对上诉人提交的证据认证意见为，证据1、2均与本案诉争的返还房屋没有关联性，故本院对上诉人提交的证据1、2的证明目的不予确认。
原审查明的案件事实，经本院审查予以确认。
另查明，2001年，上诉人修建北屯桥头综合楼，本案诉争房屋为北屯桥头综合楼二楼北数第三间的一套住宅，上诉人将该综合楼的部分房屋和门面出售和出租。2011年5月、6月，上诉人办理了综合楼二楼北数第三间，即诉争房屋的房屋所有权证（北房字第20112**号）和土地使用证。
案件争议的焦点是：上诉人的诉讼请求应否得到支持。
本院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。上诉人合法修建房屋，并依法取得本案诉争房屋的房屋所有权证，他人不得侵占，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。被上诉人抗辩其取得该房屋是因与原审第三人之间存在债权债务关系，原审第三人以物抵债，将诉争房屋抵给被上诉人偿还欠款。但原审第三人以房屋抵债并没有告知上诉人，被上诉人也没有提供证据证明上诉人是明知的，即便原审第三人与上诉人共同生活、共同经营，该诉争房屋共有，但其处分共有的不动产也应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，共有人之间另有约定的除外，且上诉人取得房屋的行为也不符合善意取得的要件。故本院审查认为，被上诉人和原审第三人签订合同将涉案房屋以物抵债的方式交由被上诉人占有、使用，不发生物权转移的法律效力，也即陈建强对涉案房屋的占有侵犯了上诉人的合法权益。本院对上诉人要求返还房屋的诉讼请求予以支持，被上诉人应及时将本案诉争的房屋返还上诉人。因上诉人要求赔偿损失的诉求与本案不是同一法律关系，可另行主张，本案不予处理。原审认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六十六条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、（三）项的规定，判决如下：
一、撤销阿勒泰市人民法院（2015）阿民一初字第718号民事判决；
二、被上诉人陈建强于本判决生效之日起十五日内返还上诉人杨金生、张翠霞北屯桥头综合楼二楼北数第三间的住宅一套（房屋权属证北房字第20112**号）。
一审案件受理费1725元，二审案件审理费1494元，一、二审案件受理费共计3219元，由被上诉人陈建强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 峰
代理审判员 马 维 红
代理审判员 阿丽亚*夏依扎提
二〇一六年三月三十日
书 记 员 王 鹏