重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初12702号
原告：中信银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区青年路56号重庆国际贸易大厦，统一社会信用代码91500000902901959A。
负责人：史原，行长。
委托诉讼代理人：刘迟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘潇，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被告：吴磊，男，1985年11月27日出生，汉族，住重庆市忠县。
被告：重庆融创启洋置业有限公司，住所地：重庆市巴南区南泉街道迎宾路99号。
法定代表人：商羽。
原告中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）与被告吴磊、重庆融创启洋置业有限公司（以下简称“融创置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行重庆分行的委托诉讼代理人刘迟到庭参加诉讼，被告吴磊、被告融创置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1.吴磊立即向中信银行重庆分行偿还借款本金286749.94元、利息3633.82元、罚息26.11元及复利26.23元（利息、罚息及复利计算至2016年6月16日），并自2016年6月17日起至清偿本息之日止，以借款本金为基数、按合同利率的150%计收罚息，对未能按时支付的利息和罚息，按合同利率的150%计收复利，利随本清；2.中信银行重庆分行对吴磊的抵押物即位于重庆市巴南区融创启洋项目一期四批次房屋拍卖、变卖或折价所得的价款在中信银行重庆分行债权范围内享有优先受偿权；3.融创置业公司对吴磊的第一项债务承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费用及保全费用由吴磊及融创置业公司承担。事实和理由：2014年9月11日，中信银行重庆分行与吴磊、融创置业公司签订《个人借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定吴磊向中信银行重庆分行贷款310000元购买房屋，并对贷款期限、贷款利率、还款方式、违约责任等进行了约定，融创置业公司对吴磊的抵押贷款承担连带保证责任。同日，中信银行重庆分行与吴磊签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，以位于重庆市巴南区融创启洋项目一期四批次房屋为其贷款提供抵押担保，并办理抵押登记。2014年9月22日，中信银行重庆分行按约支付了贷款310000元，但吴磊于2016年4月22日开始拒绝还款。现中信银行重庆分行为维护其合法权益，遂起诉来院。
被告吴磊未作答辩。
被告融创置业公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：
贷款人：中信银行重庆分行。
借款人：吴磊。
保证人：融创公司。
贷款本金：310000元。
贷款期限：2014年9月11日起至2034年9月11日止。
贷款执行利率：浮动利率，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%执行，合同签订时贷款年利率7.205%；如遇贷款基准利率调整贷款利率按上述方式相应调整，自贷款发放日起，首次利率调整日为次年1月1日，从首次利率调整日后每12个月调整一次。
逾期利息标准：逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。
复利计收标准：对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利。
约定还款方式：按月等额本金还款。
保证担保情况：融创公司（甲方）与中信银行重庆分行（乙方）签订的《商品房按揭贷款合作协议书》约定：“甲方同意在乙方承诺贷款额度项下，对每一购房人向乙方的借款提供不可撤销的连续的无条件的阶段性连带责任保证，担保范围为借款人贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费等）。担保阶段为：从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购商品房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押本登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止”。
抵押担保情况：吴磊与中信银行签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，以其所有的位于重庆市巴南区融创启洋项目一期四批次房屋作为抵押物为本案所涉借款提供最高额抵押担保，并办理了预告登记。
欠款情况：截至2016年6月16日，吴磊尚欠中信银行重庆分行本金286749.94元、利息3633.82元、罚息26.11元及复利26.23元。
提前收贷情况：2016年7月19日，中信银行重庆分行以吴磊未按《个人借款合同》约定偿还借款本息为由宣布提前收贷。
送达约定：司法机关或仲裁机构可按约定的地址、联系方式发送相关文书，无人签收、拒收等原因导致文书未能送达或退回的，则文书退回之日视为送达之日；如直接送达时拒收，送达人可采取拍照、录像方式记录送达过程，并将文书留置，亦视为送达。因提供错误联系方式或未及时告知变更后联系方式的，导致文书未能送达或退回的，则文书退回之日视为送达之日。
另查明，中信银行重庆分行与吴磊、融创置业公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市巴南区融创启洋项目一期四批次房屋尚未办理房地产权证。
本院认为，中信银行重庆分行与吴磊、融创置业公司签订的《个人借款合同》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，与融创公司签订的《商品房按揭贷款合作协议书》，与吴磊签订的《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，各方当事人均应当按约履行各自的义务。中信银行重庆分行按约发放了贷款后，吴磊未按照合同的约定偿还借款本息,其行为已经构成违约，应当承担违约责任。吴磊应当按照合同的约定偿还全部借款，并支付相应的利息、罚息。因此，中信银行重庆分行有权按照合同约定要求吴磊立即偿还全部借款本息。
关于中信银行重庆分行对涉案房屋能否行使抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，吴磊以其所购商品房为中信银行重庆分行设定抵押权，中信银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于吴磊对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，中信银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对吴磊抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对吴磊抵押房屋的处分，但并非对吴磊抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告中信银行重庆分行要求对吴磊办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对中信银行重庆分行要求行使讼争房屋抵押权的诉请应不予支持。
关于融创置业公司是否承担连带清偿责任的问题。根据《商品房按揭贷款合作协议书》约定，融创公司为吴磊的债务从中信银行重庆分行与吴磊签订的借款合同生效之日起，至融创公司为吴磊办妥所购商品房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押本登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交中信银行重庆分行保管之日止，提供不可撤销的连续的无条件的阶段性连带责任保证，担保范围为贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金及中信银行重庆分行为实现债权而发生的有关费用。现涉案房屋抵押登记手续尚未办理完成，融创公司的阶段性连带保证担保责任并未解除，故融创公司应就吴磊的本案所涉债务向中信银行重庆分行承担连带清偿责任。
被告吴磊、被告融创置业公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴磊在本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司重庆分行借款本金286749.94元、及截止2016年6月16日的利息3633.82元、罚息26.11元及复利26.23元；并支付自2016年6月17日起至付清时止，以未偿还的借款本金286749.94元为基数在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%的150%计收的罚息，以未偿还的利息和罚息为基数在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%的150%计收的复利；
二、被告重庆融创启洋置业有限公司对被告吴磊的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中信银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5656元，减半收取计2828元，保全费2120元，由被告吴磊负担，被告重庆融创启洋置业有限公司对此承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 吴瑶
二〇一六年九月二十日
书记员 张锐