天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4511号
上诉人（原审原告）：天津市金石雨珠宝科技股份有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）东方大道166号501室。
法定代表人：吕春光，董事长。
委托诉讼代理人：王祥，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：范明，天津桐江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津乐城置业有限公司，住所地天津市河西区乐园道9号银河购物中心。
法定代表人：李彤，董事长。
委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。
上诉人天津市金石雨珠宝科技股份有限公司（以下简称金石雨珠宝公司）因与被上诉人天津乐城置业有限公司（以下简称乐城置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初3889号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
金石雨珠宝公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人返还房屋租赁保证金105726元以及房屋装修的押金20000元。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的房屋租赁合同及被上诉人发出的解除合同通知函规定，上诉人有理由相信，该房屋租赁保证金已冲抵所欠款项及违约损失。2016年8月4日，上诉人接到被上诉人另案起诉书后，方知房屋租赁保证金未冲抵所欠款项及违约损失。故诉讼时效应当自该时起算。其次，上诉人未接到被上诉人关于涉诉房屋装修不合格的通知书，且在涉诉房屋中经营长达一年之久，应视为被上诉人认可涉诉房屋装修合格。返还房屋装修押金一项，因开票是24780元，所以一审起诉时主张的是24780元，但其中4780元经双方当事人确认，是商场一个月的管理费，应从押金中减除，故现上诉要求返还的押金金额为20000元整。
乐城置业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
金石雨珠宝公司向一审法院起诉，请求判令乐城置业公司：1、返还房屋租赁保证金105726元；2、返还房屋装修押金24870元；3、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告、被告系房屋租赁合同关系。2012年7月31日双方签订房屋租赁合同，被告乐城置业公司将坐落于天津市河西区乐园道9号银河购物中心B1层第043号单元房屋出租给原告金石雨珠宝公司，租赁期限自2012年8月1日至2014年7月31日，租赁面积88.55平方米，双方对有关事项进行了约定。合同签订后，乐城置业公司于2012年7月31日将约定的房屋交付给金石雨珠宝公司。金石雨珠宝公司在承租该房屋后，未按时向被告乐城置业公司交纳租金和相关费用，2013年8月15日原、被告解除了双方签订的房屋租赁合同。后被告乐城置业公司于2016年8月起诉原告金石雨珠宝公司至一审法院，要求原告金石雨珠宝公司支付房屋租金342243.12元、商场管理费55971.64元及滞纳金、市场推广费8137.15元及滞纳金、电费13171.20元及滞纳金、违约金111573.00元、房屋占用使用费940727.06元等项诉讼请求。一审法院于2016年11月依法作出判决，判决认定原告金石雨珠宝公司违约,由其给付被告乐城置业公司2012年10月1日至2013年8月31日的商铺租金326304元，商铺租金、商场管理费、市场推广费的违约金21321.41元，电费13171.2元，商场管理费53570元，市场推广费7788元，房屋恢复原状费9740元，免租期租金29664元。后原告金石雨珠宝公司不服该判决上诉于天津市第二中级人民法院，2017年3月20日天津市第二中级人民法院判决维持原判。至今该案尚未执行完毕，原告金石雨珠宝公司尚有130000余元欠款未执行。
一审法院认为，原告、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。双方发生争议后，被告乐城置业公司于2016年起诉原告金石雨珠宝公司至一审法院，后一审法院判决认定原告金石雨珠宝公司违约，原告金石雨珠宝公司理应承担违约责任。原告、被告双方在合同中约定，原告金石雨珠宝公司向被告乐城置业公司交纳的保证金是作为其忠实履行合同各项条款的保证，如果原告金石雨珠宝公司违反合同条款，被告乐城置业公司有权扣除全部或部分保证金抵偿欠款及赔偿损失。保证金与定金非同一性质，考虑在上一个案件中，一审法院判决认定原告金石雨珠宝公司违约，且判决后至今本案原告金石雨珠宝公司尚有130000余元欠款未执行，被告乐城置业公司有权用原告金石雨珠宝公司交纳的保证金充抵欠款。关于原告金石雨珠宝公司要求被告乐城置业公司返还房屋装修押金24870元的诉讼请求。双方在合同中约定，原告金石雨珠宝公司装修后，经被告乐城置业公司或商业管理公司验收合格后，三十日内无息返还给原告金石雨珠宝公司。诉讼中，原告金石雨珠宝公司未提交充足有效的证据，证明其装修已经有关单位验收合格。且被告乐城置业公司抗辩称，原告金石雨珠宝公司的该两项诉讼请求均已超过了诉讼时效。双方房屋租赁合同于2013年8月15日解除，原告金石雨珠宝公司最迟应当在合同解除后2年内提出，至本案起诉时，原告金石雨珠宝公司的该两项诉讼请求显然已超过了诉讼时效。故原告金石雨珠宝公司要求被告乐城置业公司返还房屋租赁保证金和装修押金的诉讼请求，不符合双方合同的约定，证据不足，于法无据，且已超过诉讼时效，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回原告天津市金石雨珠宝科技股份有限公司要求被告天津乐城置业有限公司返还房屋租赁保证金105726元的诉讼请求；二、驳回原告天津市金石雨珠宝科技股份有限公司要求被告天津乐城置业有限公司返还房屋装修押金24870元的诉讼请求。案件受理费2912元，减半收取1456元，由原告天津市金石雨珠宝科技股份有限公司承担。
二审中，双方当事人未提交证据。本院另查明，一审法院查明事实中，2016年8月乐城置业公司诉金石雨珠宝公司支付房屋租金342243.12元等费用租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2016）津0103民初7257号民事判决，金石雨珠宝公司上诉至本院后，本院经审理，作出（2017）津02民终1082号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案剩余的执行款134815.61元金石雨珠宝公司于2017年8月4日交至一审法院，该案已执行完毕。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案围绕房屋租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：被上诉人是否应返还上诉人房屋租赁保证金105726元以及是否应返还房屋装修押金20000元。围绕争议焦点阐述如下：
关于被上诉人是否应返还上诉人房屋租赁保证金105726元的问题，上诉人金石雨珠宝公司与被上诉人乐城置业公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效。双方在合同中约定，金石雨珠宝公司向乐城置业公司交纳的保证金是作为其忠实履行合同各项条款的保证，如果金石雨珠宝公司违反合同条款，乐城置业公司有权扣除全部或部分保证金抵偿欠款及赔偿损失。但本案一审法院作出判决后，出现新的事实，上诉人金石雨珠宝公司已将另案生效判决——一审法院（2016）津0103民初7257号民事判决剩余的执行款134815.61元交至一审法院，该案已执行完毕。有鉴于此，乐城置业公司再扣留金石雨珠宝公司交纳的房屋租赁保证金冲抵欠款即丧失前提和事实基础。故上诉人金石雨珠宝公司要求被上诉人乐城置业公司返还房屋租赁保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于该项诉请是否超过诉讼时效的问题，因上述另案中，被上诉人起诉上诉人拖欠费用为全额，并未扣除房屋租赁保证金，故本院认为，上诉人的该项诉讼的时效计算应从知道或应当知道权利受到损害时起算，即2016年8月乐城置业公司诉金石雨珠宝公司支付房屋租金342243.12元等费用租赁合同纠纷一案时，上诉人始知道自己权利受到侵害，时效自此开始计算，并未超过法定诉讼时效期间。
关于被上诉人是否应返还上诉人房屋装修押金20000元的问题，因双方在合同中约定：“金石雨珠宝公司装修后，经乐城置业公司或商业管理公司验收合格后，三十日内无息返还给金石雨珠宝公司。”据此约定，乐城置业公司应在金石雨珠宝公司装修后对其装修进行验收判定是否合格，而诉讼中乐城置业公司主张金石雨珠宝公司装修不合格，故不予退还装修押金，对此，其应承担举证责任。然，审查乐城置业公司提交的验收评定证据，不足以证明其已经完成验收工作并将结果通知金石雨珠宝公司之事实，且金石雨珠宝公司装修后一直实际使用租赁商铺至合同期满，故乐城置业公司主张因金石雨珠宝公司装修不合格而不予退还装修押金，事实依据不足，本院不予支持，上诉人的上诉主张，具有事实和法律依据，予以支持。至于该项诉请是否超过诉讼时效的问题，根据前述双方约定装修押金的退还条件是金石雨珠宝公司装修后，经乐城置业公司或商业管理公司验收合格后，三十日内无息返还。就乐城置业公司或商业管理公司验收合格与否并通知金石雨珠宝公司的证据，乐城置业公司证据不足，故上诉人本次起诉主张该款项应予返还，并未超过诉讼时效。
综上，上诉人金石雨珠宝公司的上诉请求成立。鉴于二审出现新的事实，本院对一审法院的处理意见予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销天津市河西区人民法院（2017）津0103民初3889号民事判决；
二、被上诉人天津乐城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人天津市金石雨珠宝科技股份有限公司房屋租赁保证金105726元及房屋装修的押金20000元；
三、驳回上诉人天津市金石雨珠宝科技股份有限公司一审的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2912元，减半收取1456元，由上诉人天津市金石雨珠宝科技股份有限公司负担109元，由被上诉人天津乐城置业有限公司负担1347元；二审案件受理费2815元，由被上诉人天津乐城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
审 判 员 张晓彤
代理审判员 李冬梅
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 刘晓筱