浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第3499号
原告：何牛弟，农民。
委托代理人：潘高，浙江绣湖律师事务所律师。
委托代理人：杨柳，浙江绣湖律师事务所实习律师。
被告：何胜，农民。
委托代理人：何丹丹，农民。
被告：义乌市北苑街道塘坦村民委员会，住所地：义乌市北苑街道塘坦村。
诉讼代表人：陈美兴，村委主任。
原告何牛弟诉被告何胜、义乌市北苑街道塘坦村民委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2015年12月31日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2016年2月1日公开开庭进行了审理。原告何牛弟及其委托代理人潘高、杨柳，被告何胜的委托代理人何丹丹、被告义乌市北苑街道塘坦村民委员会的诉讼代表人陈美兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何牛弟起诉称：原告何牛弟和被告何胜是同胞兄弟关系。先父何孙福户在1951年土地改革时登记有人口五人即何孙福（1984年去世）、何绮南（1995年去世）、何通牛（现名何胜）、何孙多、杨柳村奶。其中何孙福与何绮南系夫妻，何通牛为其子；何孙多与杨柳村奶系夫妻；何孙多系何孙福之弟，登记有房屋三间半及一又四分之一间（房屋座落于本村厅后边，其中堂屋东厢房两间、堂屋边间一又四分之一间、小宗祠半间）。1953年何孙福、何孙多兄弟分家，各自管业。上述房屋中东靠滴水、南靠何小宝、西靠堂屋、北靠何孙多的两间又四分之一房屋分归何孙福所有；东靠滴水、南靠何孙福、西靠通道（何孙福）、北靠施泽清（何子潮）的两间半房屋分归何孙多所有。1998年12月10日，被告何胜在原告何牛弟不知情的情况下私自与被告义乌市北苑街道塘坦村民委员会签订了《房产出交契约》。契约约定将先父何孙福在1953年分家所得的祖遗房屋上交被告义乌市北苑街道塘坦村民委员会处理，被告义乌市北苑街道塘坦村民委员会按规划提供地基，被告何胜待政府批准定点放样后一年内搬出旧房，上述旧房无偿归村集体管业。2015年5月份，原告何牛弟在旧村改造审批过程中发现上述侵权行为，遂及时与两被告进行交流沟通，但两被告均未予以改正。原告认为，该房屋由原告何牛弟与被告何胜双方共同继承、共同共有，而两被告签订房产出交契约的行为已经违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，已属无权处分。同时，两被告的行为侵犯了原告何牛弟的合法权益。现诉请依法确认被告何胜与被告义乌市北苑街道塘坦村民委员会于1998年12月10日签订的房产出交契约无效。
被告何胜答辩称：按照农村的风俗习惯，祖传下来的房屋都是兄弟平分的。当时被告何胜申请建房用地，按村里一户一宅的规定先把旧房收回村里，村里才给审批新的建房用地。当时被告何胜和村里签了协议，新的建房用地批下来，也造了新的房子。当时旧的房子村里一直没有收回去过，还是一直由被告何胜和原告何牛弟共同在使用。旧房产权证的名字是登记在何孙福的名下。
被告义乌市北苑街道塘坦村民委员会答辩称：以前的事情也不太了解，按照现在村里旧村改造的规则，祖传的房屋面积在旧村改造时都是兄弟平分的。现在按照实际情况，整个村里都是这么做的。协议签订后，村里也没有将房子收回，还是由被告何胜和何牛弟在用的。关于契约的效力由法院依法判决。
原告何牛弟为了证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1，土地房产清册复印件、土地房产所有证存根复印件、2015年10月15日义乌市北苑街道塘坦村民委员会出具的证明原件各一份，证明涉案房屋系原告与被告何胜之父所遗房产，原告与被告何胜享有同等继承权的事实。
证据2，房屋出交契约复印件一份（加盖义乌市北苑街道塘坦村民委员会公章），证明两被告私自处分涉案房屋系无权处分的事实。
证据3，义乌市北苑街道塘坦村民委员会出具的情况说明原件一份，证明涉案房屋原系何孙福、何孙多兄弟所有，1953年两兄弟分家各自管业及1958年何孙多与杨柳村奶离婚的事实。
证据4，何孙多出具的情况说明原件一份，证明何孙福、何孙多于1953年分家各自管业及何孙多前妻杨柳村奶已于1958年离婚至今未曾联系的事实。
上述四组证据共同证明：被告何胜私自处分涉案房屋已侵害原告何牛弟相应权利的事实。
被告何胜质证认为：对证据1、2、3、4没有异议。
被告义乌市北苑街道塘坦村民委员会质证认为：对证据1、2、3、4没有异议。
结合被告的质证意见，本院对原告提供的证据认证如下：1、对房屋出交契约复印件、土地房产所有证存根、土地房产清册的真实性予以确认。2、对义乌市北苑街道塘坦村民委员会出具的证明的证明效力予以确认。3、对义乌市北苑街道塘坦村民委员会出具的情况说明、何孙多出具的情况说明本身的真实性予以确认。本院对何孙福、何孙多曾对土改时确权取得的房屋进行分家析产的事实予以确认。对于何孙多与杨柳村奶离婚的事实，由于涉及身份关系，现无其他书面证据印证，本院不予确认。
被告何胜、义乌市北苑街道塘坦村民委员会均未提供证据。
经审理，本院认定事实如下：
义乌市北苑街道塘坦村村民何孙福、何绮南夫妇生有二子一女，即为原告何牛弟、被告何胜及女儿何慧；何孙福于1984年去世，其父母均先于其去世；何绮南于1995年去世，其父母均先于其去世。
1951年土改时，何孙福户确权取得堂屋东厢楼房二间、堂屋边间楼房一又四分之一间、小宗祠平房半间。当时登记人口为五人，即为何孙福、何绮南及儿子何通牛（即本案被告何胜）、何孙福的弟弟何孙多及其妻子杨柳村奶。
1953年何孙福、何孙多兄弟对上述房屋进行了分家析产。1998年12月10日，被告何胜（乙方）因审批建房所需将上述房屋中何孙福分得的两间房屋上交村里，为此与被告义乌市北苑街道塘坦村民委员会（甲方，当时名称为义乌市稠城镇塘坦村民委员会）签订《房产出交契约》一份，其中载明：“根据国家有关政策法律，有利改造的村规划加快建设新农村步伐。双方经过协商，自愿签订本契约：一、稠城镇何胜户，愿将房屋座落在厅后，座北朝南，53.64平方米，东靠滴水、南靠何小宝、西靠堂屋、北靠何孙多，全部交由村委会处理，永不反悔。甲方按规划提供地基，具体面积按上级批准为准。乙方待政府批准定点放样后一年内搬出旧房，上述旧房无偿归村集体管业，乙方不得干扰。二、凭此约向有关管理部门办理变更土地房产登记手续，为免日后争执，特依法立约。三、本契约一式三份，甲、乙双方各执1份，上报二份。此契约双方签字盖章有效。”之后，该房屋仍由原告及被告何胜管理使用，2015年4月左右因旧村改造该房屋被拆除。
本院认为：1951年土改时，何孙福户确权取得小宗祠平房半间、堂屋东厢楼房二间、堂屋边间楼房一又四分之一间，当时登记的家庭成员包括何孙福、何绮南及儿子何通牛（即本案被告何胜）、何孙福的弟弟何孙多及其妻子杨柳村奶，该房屋应归五人共有。之后何孙福、何孙多两兄弟对上述房屋进行了分家析产，现何孙福、何绮南均已去世，对于《房产出交契约》中所涉房屋份额作为遗产应由其三个子女即女儿何慧及原告何牛弟、被告何胜共同继承，由于对该遗产尚未分割，应认定原告何牛弟对《房产出交契约》中所涉房屋享有因继承而取得的共同共有份额。根据1988年4月2日开始试行的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”。2007年10月1日起施行的《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告方未提供证据证明原告对两被告于1998年12月10日签订《房产出交契约》一事知情且予以认可，也无证据证明共有人之间另有约定，因此，两被告于1998年12月10日签订的《房产出交契约》应依法确认无效。由于本案只涉及合同效力问题，不涉及涉案房屋的具体份额分割问题，故不再追加涉案房屋的其他利害关系人为本案当事人。依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：
确认被告何胜与被告义乌市北苑街道塘坦村民委员会于1998年12月10日签订的《房产出交契约》无效。
案件受理费40元，由被告何胜、义乌市北苑街道塘坦村民委员会各负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费80元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 楼宇栋
二〇一六年二月二十九日
代书记员 楼晓晶