湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00425号
上诉人（原审原告）：陈艳华，女，1970年6月3日出生，汉族，武汉市人。
委托代理人：彭燕蓉，湖北法正联合律师事务所律师。
委托代理人：郭隆，湖北法正联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉浩天电子股份有限公司，住所地武汉市武昌区解放路257号。
法定代表人：徐晓铁，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：徐晶，女，1982年11月16日出生，汉族，武汉市人。
委托代理人：徐晓铁（系徐晶父亲），1959年8月12日出生，汉族。
原审第三人：武汉市硚口区土地储备事务中心，住所地武汉市硚口区沿河大道***号。
负责人：谢建斌，该中心主任。
委托代理人：陈晖，湖北重友律师事务所律师。
上诉人陈艳华因与被上诉人武汉浩天电子股份有限公司（以下简称浩天公司）、徐晶、原审第三人武汉市硚口区土地储备事务中心（以下简称硚口土地储备中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2013）鄂硚口民三初字第00042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年1月31日，陈艳华向一审法院提起诉讼，请求判令：1、浩天公司、徐晶向陈艳华赔偿因解除合同造成的停业损失280000元、赔偿装修损失880000元、赔偿搬家损失9400元、赔偿因解除与员工的劳务合同所支付的损失334550元；2、浩天公司、徐晶退还陈艳华押金20000元及房屋租金64168元；3、浩天公司、徐晶承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，陈艳华将第一项诉讼请求变更为浩天公司、徐晶赔偿停业损失240000元、装修损失243670元、搬家损失9400元及因解除与员工的劳务合同所支付的损失270000元。
一审法院查明，浩天公司原系武汉市硚口区武胜西街18-32号（荣华西村5栋）1层商业服务用房（建筑面积241.54平方米）的所有权人。浩天公司于2007年将上述房屋出租给该公司法定代表人徐晓铁的弟弟徐曾忠经营红河谷酒店，后因经营不善，徐曾忠将酒店转让给陈艳华。2009年6月22日，陈艳华与浩天公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：“浩天公司将武汉市硚口区武胜西街18-32号（荣华西村5栋）1层（建筑面积241.54平方米）出租给陈艳华，租赁期间从2009年8月8日起至2014年8月8日止，第一年租金200000元，合同生效之日一次性交纳。第二年起，租金按上年度租金的5%逐年递增”。合同另约定：“给予一个半月的装修时间，从2009年8月8日开始计算租金。……房内设备及装修如政府拆迁，由陈艳华向政府申报赔偿，归陈艳华所有”。当日，徐曾忠出具收条，确认收到陈艳华购买原红河谷酒店内部设备、搭建和装修款共计330000元。徐晓铁亦于当日出具收条，确认收到陈艳华合同保证金20000元。后陈艳华对诉争房屋进行了装修并用于经营七味酒店。
2009年9月，浩天公司将诉争房屋过户至徐晶名下。2010年10月，硚口土地储备中心取得了武土资规拆许字（2010）第111号《拆迁许可证》，拆除武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处的房屋，本案诉争房屋在拆迁范围内。2011年7月22日，徐晓铁出具收条，确认代收租金110000元。后因拆迁单位在诉争房屋周围砌了围墙，导致陈艳华无法正常经营，陈艳华于2011年12月1日开始遣散员工并停止经营。2013年3月4日，徐晶与硚口土地储备中心签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》两份，约定硚口土地储备中心应还建徐晶商业用房557.06平方米，并支付搬迁补助费24154元、临时安置补助费231878.40元、附属设施补偿7308元、特别补助200000元、历史遗留无证面积补偿1941056.38元，并特别约定：“租户的剩余租金和押金由徐晶退还，七味酒店其他经济损失由硚口土地储备中心负责解决和清退”。诉争房屋现已被拆除，硚口土地储备中心已经将拆迁款全部支付给徐晶。
一审法院认为，陈艳华与浩天公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。浩天公司将房屋转让给徐晶后，该合同对徐晶亦具有约束力。陈艳华与浩天公司之间签订的合同约定了“房内设备及装修如政府拆迁，由陈艳华向政府申报赔偿，归陈艳华所有”，徐晶与硚口土地储备中心签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》中亦约定了“租户的剩余租金和押金由徐晶退还，七味酒店其他经济损失由硚口土地储备中心负责解决和清退”，且硚口土地储备中心支付给徐晶的补偿款并不包含对房屋装修的补偿，故陈艳华应按合同约定就房屋装修部分向拆迁人申报赔偿。本案中租赁合同无法继续履行的原因在于政府要对该地实施拆迁，浩天公司、徐晶对此并无过错，且浩天公司、徐晶并未从拆迁人处获得对停业损失和员工离职损失的赔偿，故陈艳华要求浩天公司、徐晶赔偿停业损失240000元及因解除与员工的劳务合同所支付的损失270000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。陈艳华的装修损失、停业损失以及与员工解除劳动合同支付的费用，均系在房屋拆迁过程中发生，陈艳华可以依据相关规定向拆迁人申报赔偿，如达不成协议可以申请行政裁决。硚口土地储备中心已经向徐晶支付了搬迁补助费24154元，但房屋拆迁前一直是陈艳华在房屋内经营，拆迁时也是陈艳华将物品搬出房屋，陈艳华主张的搬家费9400元系合理费用，徐晶应支付陈艳华搬家费9400元。陈艳华要求浩天公司退还押金20000元的诉讼请求，浩天公司予以认可，故浩天公司应将收取的押金20000元返还给陈艳华。陈艳华主张浩天公司、徐晶应退还2011年10月22日至2012年2月7日的租金，但陈艳华是在2011年12月1日停业，徐晓铁收取的半年租金110000元系代徐晶收取，故徐晶应返还陈艳华2011年12月1日至2012年2月7日的房屋租金41099元（110000元÷182天×68天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条的规定，判决：一、徐晶于本判决生效之日起15日内支付陈艳华搬家费人民币9400元并返还房屋租金人民币41099元。二、浩天公司于本判决生效之日起15日内返还陈艳华押金人民币20000元。三、驳回陈艳华其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12272元，诉讼保全费5000元，评估费12000元，共计29272元，由陈艳华负担26272元，浩天公司负担1000元，徐晶负担2000元（陈艳华垫付，浩天公司、徐晶于本判决生效之日起7日内支付给陈艳华）。
一审判决后，陈艳华不服，向本院提起上诉称，一、一审法院未就硚口土地储备中心是否应在本案中承担责任问题进行判决，属认定事实不清，适用法律错误。一审法院追加硚口土地储备中心为本案第三人参加诉讼，硚口土地储备中心是与案件有利害关系的当事人。根据硚口土地储备中心与徐晶签订的《房屋拆迁产权安置协议书》中约定的“租户的剩余租金和押金由徐晶退还，七味酒店的其他经济损失由硚口土地储备中心负责解决和清退”。该协议书已明确约定陈艳华的经济损失是由硚口土地储备中心解决，可是一审却没有做出这样的判决，显然是一审法院对硚口土地储备中心的偏袒，对陈艳华合法权益的漠视。硚口土地储备中心的拆迁行为导致陈艳华与浩天公司、徐晶的租赁合同无法继续履行，硚口土地储备中心的拆迁行为系行政行为，但硚口土地储备中心与徐晶签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因此，硚口土地储备中心应按照合同约定对陈艳华的损失进行赔偿。二、一审法院曲解法律，适用法律错误。本案中陈艳华的装修损失、停业损失以及员工的解除合同的损失的赔偿请求，实际是拆迁租赁房屋涉及的补偿安置和解除合同的两个法律关系，这两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，按照最高人民法院民商判例疑难问题的指导意见，在处理两个法律关系时应当一并考虑。依法拆迁是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成的赔偿，为了达到良好的社会效果，对拆迁补偿和解除合同的补偿应当一并考虑。同时，根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条第2款的规定“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”，对于存在租赁关系的房屋，拆迁人是应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议的。一审法院追加了拆迁人硚口土地储备中心为第三人，并依职权调取了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，但硚口土地储备中心在诉讼期间撇开陈艳华仍然与徐晶签订房屋拆迁协议，其行为明显违反《城市房屋拆迁管理条例》的规定，属程序违法。一审法院判决陈艳华申请行政裁决，将应当一并考虑的两个法律关系人为拆解，属于适用法律错误，明显偏袒浩天公司、徐晶和硚口土地储备中心。请求：1、撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。2、一、二审诉讼费用由浩天公司、徐晶和硚口土地储备中心承担。
被上诉人浩天公司、徐晶共同辩称，陈艳华要求我方赔偿其各项损失没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人硚口土地储备中心述称，本案审理的是租赁合同关系，根据合同相对性原理，与硚口土地储备中心没有法律关系，关于陈艳华的损失，其可依法律途径解决。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，围绕上诉人陈艳华的上诉请求和理由，本院评判如下：
陈艳华与浩天公司签订的《房屋租赁合同》以及徐晶与硚口土地储备中心签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。陈艳华向一审法院提起本案诉讼是基于其与浩天公司签订的《房屋租赁合同》，要求浩天公司赔偿其租赁房屋被拆迁所致合同解除造成的相关损失。一审法院鉴于案涉房屋拆迁，浩天公司将其所有的案涉房屋转让给徐晶，为了查明案件事实，追加徐晶和拆迁人硚口土地储备中心为本案当事人后，查明了硚口土地储备中心给予徐晶案涉房屋的补偿中并不包括陈艳华所主张的装修损失、停业损失以及员工的解除合同的损失。根据陈艳华与浩天公司之间签订的《房屋租赁合同》和徐晶与硚口土地储备中心签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定，陈艳华的装修损失及其他经济损失由硚口土地储备中心负责解决。但一审庭审中，陈艳华在知悉上述事实的情况下，没有变更相关诉讼请求，要求硚口土地储备中心赔偿其上述经济损失，仍然坚持要求浩天公司、徐晶赔偿，一审法院基于合同的相对性及陈艳华明确的诉讼请求，对陈艳华要求浩天公司、徐晶赔偿其上述三项损失的请求不予支持及根据当时的拆迁规定认定陈艳华主张的三项损失应向硚口土地储备中心申报赔偿正确。上诉人陈艳华认为一审法院应判决硚口土地储备中心赔偿其上述三项损失的上诉理由，没有事实和法律依据，其要求二审法院依法改判或将案件发回重审的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12272元，由上诉人陈艳华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 赖瑞文