广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤执复221号
复议申请人（案外人）：广州地中海国际酒店有限公司，住所地：广州市天河路。
法定代表人：谢炳钊，该公司执行董事兼经理。
委托代理人：马勋伟、陈静，该公司员工。
申请执行人：中懋投资有限公司，住所地：香港特别行政区。
法定代表人：梁松山，该公司执行董事。
委托代理人：庄泽满、李超，中伦律师事务所律师。
被执行人：广州天河中南房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：罗嘉群，该公司董事长。
复议申请人广州地中海国际酒店有限公司不服广州铁路运输中级法院（2016）粤71执异4号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
广州铁路运输中级法院在执行申请人中懋投资有限公司（以下简称中懋公司）与被执行人广州天河中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）预售商品房合同纠纷一案中，作出（2015）广铁中法执字第1号之二裁定，裁定拍卖登记在被执行人中南公司名下的位于广州市天河区天河路518号共计89套房产。案外人广州地中海国际酒店有限公司（以下简称地中海酒店）不服广铁中院（2015）广铁中法执字第1号之二裁定，提出书面异议，称：其与中南公司于1998年签订《南方国际商业大厦投资承包合同》，约定由地中海酒店承包使用南方国际大厦首层大堂商铺、2-6层商铺、7-8层写字楼及31层以上酒店，承包使用期限从1998年5月15日至2028年5月15日共30年。该合同签订时间早于法院查封时间，内容真实有效。地中海酒店已履行合同义务并实际占有使用，法院对其承租房产的查封已经给其的规划和经营造成损失。请求：1.中止（2015）广铁中法执字第1号案的执行拍卖程序；2.确认该合同合法有效，并依法保护其承包使用权至2028年5月15日；3.解除对其承包使用的广州市天河路518号房产首层大堂商铺及1301号房的查封。
被执行人中南公司的意见是：1.其公司正在对（2009）粤高法审监民再字第17号民事判决书申请抗诉；2.《南方国际商业大厦投资承包合同》是真实的并实际上由地中海酒店占用经营，且广州市中级人民法院的拍卖公告里也确认了地中海酒店对查封标的有合法承包经营权，期限为1998年5月15日至2028年5月15日。
申请执行人中懋投资有限公司（以下简称中懋公司）答辩称：1.《南方国际商业大厦投资承包合同》并不存在，地中海酒店对本次拍卖的房产没有承包权或租赁权。地中海酒店出具的广州市中级人民法院发布的拍卖公告，实际上该院已经暂停了对拍卖公告中的涉案财产拍卖，故该份拍卖公告已失去效力，无法证实地中海酒店对涉案房产有承包经营权；2.即使拍卖房产存在承包租赁的情况，地中海酒店也无权要求中止拍卖程序和解除拍卖房产的查封；3.被执行人中南公司一直否认拍卖房产存在承包租赁，如果确认异议人的主张，那么应当对被执行人的欺诈行为做出处罚。综上，应当驳回异议申请人的执行异议，尽快对房产进行拍卖。
广州铁路运输中级法院（以下简称广铁中院）审理查明：2014年12月22日，该院根据广东省高级人民法院指定，依据已发生法律效力的（2006）粤高法民一终字第260号民事判决立案执行申请执行人中懋公司与被执行人中南公司预售商品房合同纠纷一案。在执行过程中，该院于2016年6月7日裁定拍卖登记在被执行人中南公司名下的位于广州市天河区天河路518号1630房、2123房、2403房、2607房、2621房、2627房、2628房、2703房、2709房、2802房、2803房、2901房和首层111-114房、116-134房、136房、138-140房、143-145房、148房、150-152房、154房、155房、157-161房、163房、165-167房、169-171房、173-177房、180-182房、184-190房、195-199房、1109房、1183房、1242-1244房、1338房、1339房、1365房、1366房共计89套房产。
对异议人所提异议理由，该院认为，本案执行过程中，中南公司一直否认涉案房产有出租或出售的情况，在对评估报告提出异议时也未提出拍卖房产被承包经营。且地中海酒店与中南公司双方均不能提供《南方国际商业大厦投资承包合同》原件，该合同真实性无法核实。根据法律规定，拍卖财产上原有的用益物权不因拍卖而消灭，故即使该《南方国际商业大厦投资承包合同》真实有效，涉案房产存在承包经营的情况，亦不影响对涉案房产的拍卖。综上，地中海酒店的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款之规定，作出（2016）粤71执异4号执行裁定（以下简称4号裁定），裁定如下：驳回地中海酒店的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。
地中海酒店向本院申请复议，请求：1.裁定撤销广铁中院4号执行裁定；2.中止（2015）广铁中法执字第1号案件对南方国际大厦首层大堂商铺及1301房的执行拍卖程序；3.确认申请人在承包期内（自1998年5月15日起至2028年5月15日止）对南方国际大厦首层大堂商铺及1301房的占有使用权。主要理由为：1.申请复议人对涉案房产有承包经营权并已实际使用多年，4号裁定认为申请人与被执行人之间的投资承包合同真实性无法核实属于事实认定错误；2.4号裁定不能以被执行人曾否认过争议房产存在出租或出售情况就否定申请复议人占有使用争议房产的事实；3.广州中院（2008）穗中法执字第1022号执行裁定明确提出“扣留、提取地中海酒店应支付给中南公司的承包金，直至金额满55516140元为止，证明执行法院已确认其与中南公司之间存在承包合作关系；4.申请复议人提起的执行异议属于案外人执行异议，但4号裁定按照执行行为异议审查属于法律适用错误。
申请执行人中懋公司答辩提出：地中海酒店对涉案房产没有承包权或租赁权。在执行异议听证程序中，没有提供《南方国际商业大厦投资承包合同》原件，不存在此份合同。地中海酒店与被执行人恶意串通，目的是阻碍执行；2.即使拍卖房产存在承包（租赁）情况，地中海酒店也无权要求中止拍卖程序和解除对涉案房产的查封；3.广州中院2015年3月拍卖公告提到的《南方国际商业大厦投资承包合同》没有经过质证，不应作为认定案件事实的依据；4.广铁中院异议裁定适用法律正确，如果地中海酒店的主张被法院确认，则应对被执行人的欺诈行为作出处罚。
本院认为，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物强制执行的，属于案外人异议。应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定处理，以保护案外人和当事人通过诉讼途径寻求实体救济的合法权利。本案中，案外人地中海酒店主张其与被执行人中南公司存在承包经营关系，对涉案房产有占有使用权，显系以主张实体权利的方式寻求阻却强制执行，属于案外人异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查及作出异议裁定。案外人、当事人对异议裁定不服的，应当通过向执行法院提起诉讼解决。广铁中院（2016）粤71执异4号执行裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，赋予案外人、当事人向上级法院申请复议的权利，属于适用程序法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下：
一、撤销广州铁路运输中级法院（2016）粤71执异4号异议裁定。
二、本案发回广州铁路运输中级法院依据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定重新审查并作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 胡志超
审判员 李昙静
审判员 李焱辉
二〇一七年一月五日
书记员 邝燎亮