江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣03民终704号上诉人（原审被告）：朱冲，男，1984年10月19日生，汉族，住萍乡市。上诉人（原审被告）：黄苏，女，1987年9月29日生，汉族，住萍乡市。共同委托诉讼代理人：刘波，江西博韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：萍乡市碧桂园投资有限公司，统一社会信用代码9136030LMA35FPQF5J，住所地萍乡经济开发区玉湖东路18号。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：赵元兵，该公司职员。上诉人朱冲、黄苏因与被上诉人萍乡市碧桂园投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱冲及其共同委托诉讼代理人刘波，被上诉人萍乡市碧桂园投资有限公司的委托诉讼代理人赵元兵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱冲、黄苏上诉请求：依法改判其不承担支付23715元违约金及后续违约责任。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定上诉人因未偿还之前所欠银行贷款导致无法发放贷款，属于主观臆断。上诉人之前的贷款属于正常合法的个人贷款，没有逾期记录，个人征信良好。没有证据证明银行未发放房屋按揭贷款与该笔贷款未还清存在因果关系，且上诉人已于2017年4月8日全部归还该笔贷款。即使两者之间存在关系，上诉人作为普通购房者也无法事先知悉。2、购房合同签订后，上诉人提供了贷款所需的全部资料，由被上诉人向银行办理。上诉人个人无法向银行申请贷款。3、商品房买卖合同附件四系格式条款，属于无效条款。4、上诉人自始至终不存在任何过错，不应承担违约责任。萍乡市碧桂园投资有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的房贷未予发放的原因系有其他贷款未还清，与被上诉人无关。双方签订的合同并未约定被上诉人应当履行为上诉人办理银行按揭贷款的义务。上诉人的上诉请求和理由与事实不符，请求二审法院予以驳回。萍乡市碧桂园投资有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付所欠购房款总计670000元；2、被告立即支付所欠购房款的违约金13668元（从应付之日次日起至实际支付之日止，每日按逾期应付款的万分之二计算，暂计至2017年5月27日），所欠房款和违约金总计683668元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：朱冲与黄苏系夫妻关系。2016年9月20日，萍乡市碧桂园投资有限公司取得碧桂园?天玺湾一期10#楼住宅楼、11#住宅楼的《商品房预售许可证》。案涉房屋所在地块的不动产权证号为赣（2016）萍乡市不动产权第0002048号，土地使用权面积为119379平方米，土地性质为出让。2016年11月16日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》。约定，1、萍乡市碧桂园投资有限公司向朱冲、黄苏出售碧桂园·天玺湾10号住宅楼1—1902房，房款为843063元。2、付款方式，必须在签订合同时付该商品房总房价款的20.53%即173063元并向贷款机构办理按揭申请手续，在2017年2月14日前付该商品房总房价款的79.47%即670000元（银行按揭款项）。3、逾期付款10日之内的按日万分之二的标准支付违约金；逾期超过10日的，萍乡市碧桂园投资有限公司有权解除合同；不解除合同的，朱冲、黄苏按日万分之五的标准支付违约金。合同签订以后，朱冲、黄苏支付了首付款173063元。因其名下仍有银行贷款未还清导致无法申请按揭贷款，后将贷款还清并申请该房的按揭贷款。因朱冲、黄苏欠购房款670000元，萍乡市碧桂园投资有限公司诉至原审法院。在本案审理过程中，朱冲、黄苏于2017年8月10日支付了住房公积金贷款490000元。截止至法庭辩论结束，朱冲、黄苏仍欠购房款180000元（该款系已申请的商业贷款，尚未发放）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现因朱冲、黄苏未按照合同约定支付房款，萍乡市碧桂园投资有限公司请求支付房款及违约金，本案系房屋买卖合同纠纷。双方均认可在本案审理过程中，住房公积金贷款490000元已于2017年8月10日支付，朱冲、黄苏仍欠购房款180000元，故支持萍乡市碧桂园投资有限公司请求支付所欠购房款180000元的诉求，超出部分不予支持。但朱冲、黄苏认为，其未及时支付购房款的原因系银行未及时发放贷款，应由其向萍乡市碧桂园投资有限公司承担违约责任，故本案的争议焦点为朱冲、黄苏是否应支付逾期付款的违约金。关于违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方约定购房款分两次支付，第一次在签订合同时付20.53%即173063元，并向贷款机构办理按揭申请手续，第二次在2017年2月14日前付该商品房总房价款的79.47%即670000元（银行按揭款项）。朱冲、黄苏在第一次付款后，因未偿还其之前所欠银行贷款导致无法申请贷款，从而导致不能及时支付剩余购房款，构成违约，应根据合同约定向萍乡市碧桂园投资有限公司支付违约金。双方在合同中约定，逾期付款在10日之内的，应按日以逾期未付款的万分之二支付违约金，逾期超过10日不解除合同的，应按日以逾期未付款的万分之五支付违约金。现萍乡市碧桂园投资有限公司起诉要求按日万分之二支付违约金至购房款实际支付之日，符合合同约定，予以支持。但朱冲、黄苏于2017年8月10日支付了490000元，至今仍欠180000元。故对于490000元，应支付自2017年2月15日至2017年8月10日间计177天的违约金17346元；对于剩余房款180000元，双方均认可系申请的商业贷款，截止至本案法庭辩论结束即2017年8月21日仍未支付，应按双方合同约定支付该款的违约金至贷款发放之日，截止至2017年8月10日的违约金为6372元，并按日万分之二支付至贷款实际支付之日。以上两项款项违约金截止至2017年8月10日为23715元（17346元+6372元）。朱冲、黄苏关于其未付款系因银行未及时发放贷款导致，不应由其承担违约责答辩意见。原审法院认为，因朱冲、黄苏未及时偿还之前贷款导致贷款发放不及时系违约，且未举证证明其偿还之前贷款的时间，亦未举证证明其申请贷款后银行未及时发放贷款，对该答辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、朱冲、黄苏在判决生效之后5日内向萍乡市碧桂园投资有限公司支付所欠购房款180000元，及所欠房款截止至2017年8月10日的违约金23715元，并自2017年8月11日起按日万分之二支付所欠购房款180000元的违约金至购房款实际支付之日止；二、驳回萍乡市碧桂园投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费10636元，由萍乡市碧桂园投资有限公司负担6000元，由朱冲、黄苏负担4636元。本院二审期间，朱冲、黄苏提供了个人征信报告及富民村镇银行的收贷收息凭证，证明其个人信用良好，且先前贷款的归还没有逾期，不会影响贷款。经质证，萍乡市碧桂园投资有限公司认为不属于新的证据，且对三性均有异议。本院经审查认为，上述证据与本案缺乏关联性，不予采纳。二审中，萍乡市碧桂园投资有限公司没有提交新证据。二审经审理补充查明，双方当事人一致认可，房屋买卖合同签订以后，按揭贷款申请手续已全部办理完毕。在本案审理过程中，涉诉房屋的银行按揭贷款均已发放到位，尚无直接证据证明贷款延期发放的具体原因。此外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于剩余购房款的支付。在本案审理过程中，涉诉房屋的银行按揭贷款均已发放到位，故萍乡市碧桂园投资有限公司要求朱冲、黄苏支付剩余购房款的诉讼请求应予驳回。关于违约责任。双方在《商品房买卖合同（预售）》第七条（付款方式及期限）及附件四明确约定，采用按揭分期付款方式付款：（1）买受人必须在合同签订时付价款的20.53%即173063元并于前向贷款机构办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2017年2月14日前付价款的79.47%（银行按揭款项）即670000元。据此，涉诉购房合同在付款方式方面，约定买受人在支付首付款以后，剩余购房款的支付方式是银行按揭贷款。买受人的约定义务是在首付款支付以后、剩余购房款支付以前向贷款机构办理按揭申请手续。根据本地房地产行业交易习惯，当事人在房屋买卖合同签订以后，房地产开发企业会引导购房消费者办理银行按揭贷款申请手续。本案中，朱冲、黄苏在支付完首付款以后，按照萍乡市碧桂园投资有限公司的要求向贷款机构办理按揭贷款申请手续完毕，已履行了约定的义务。至于银行按揭贷款的发放时间，朱冲、黄苏是无法预见的。因不可归责于朱冲、黄苏的事由，合同约定由其承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。况且涉诉房屋的银行按揭贷款现已发放到位，尚无直接证据证明贷款延期发放的具体原因。综上所述，朱冲、黄苏的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定部分事实有误，适用法律不当，处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）第二条规定，判决如下：一、撤销萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初1709号民事判决；二、驳回萍乡市碧桂园投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10636元，二审案件受理费393元，共计11029元，由萍乡市碧桂园投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 杨发良审判员 周丽娜二〇一七年十二月四日书记员 胡 青