北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03549号
上诉人（原审原告）北京市丰北汽车修理厂，住所地北京市丰台区丰北路北100米。
法定代表人伽军，经理。
委托代理人王志强，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人王誉洁，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京瑞丰饭店，住所地北京市丰台区丰北路**号。
法定代表人任庆和，总经理。
委托代理人郑富强，男，1955年8月28日出生，北京瑞丰饭店经理。
委托代理人李磊，北京市华洋律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京欣燕都酒店连锁有限公司，住所地北京市西城区新街口南大街44号。
法定代表人左祥，董事长。
委托代理人陈景通，男，1972年8月2日出生，北京欣燕都酒店连锁有限公司丽泽桥店店长。
上诉人北京市丰北汽车修理厂（以下简称丰北汽修厂）因与被上诉人北京瑞丰饭店（以下简称瑞丰饭店）、北京欣燕都酒店连锁有限公司（以下简称欣燕都酒店公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第08575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成由法官李丽担任审判长，法官赵胤晨、卜晓飞参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丰北汽修厂在一审中起诉称：丰北汽修厂和北京市丰台区丰台镇瑞丰涮肉馆（以下简称瑞丰涮肉馆）于2000年10月26日签订了《承包经营协议书》。《承包经营协议书》约定，丰北汽修厂将位于丰北路47号的自由建筑综合服务楼一栋，建筑面积3000平方米及现有楼前停车场院地，承包给瑞丰涮肉馆经营，期限自2001年1月1日起至2010年12月31日止。2003年1月10日，承包人由瑞丰涮肉馆变更为瑞丰饭店。2008年2月20日，丰北汽修厂、瑞丰饭店双方签订了《补充协议书》，约定将《承包经营协议书》变更为租赁性质。目前，瑞丰饭店将《承包经营协议书》所涉租赁标的物转租给第三人，由第三人实际占用租赁标的物。《承包经营协议书》所涉租赁标的物坐落在北京市丰台区西局村村集体土地之上，该房屋无建设工程规划许可手续。丰北汽修厂认为，《承包经营协议书》违反了我国土地管理法及规划、建筑等法律法规的强制性规定，应属无效合同。现丰北汽修厂诉至法院，请求：1、确认丰北汽修厂、瑞丰饭店于2000年10月26日签订的《承包经营协议书》及2003年1月10日和2008年2月20日的补充协议无效；2、判令瑞丰饭店、欣燕都酒店公司按现状返还《承包经营协议书》及其补充协议所涉及的场地、房屋及附属物并移交给丰北汽修厂；3、由瑞丰饭店承担本案诉讼费。
瑞丰饭店在一审中答辩称：瑞丰饭店在经营期间将部分房屋租给欣燕都酒店公司及李瑞祥，到目前为止，除了瑞丰饭店占有两间房屋外，其余大部分房屋被欣燕都酒店公司和李瑞祥占用。丰北汽修厂只将欣燕都酒店公司列为第三人，未列李瑞祥，瑞丰饭店请求追加李瑞祥为第三人。2000年10月26日瑞丰涮肉馆法人郑富强与丰北汽修厂签订承包经营协议书，实际经营丰北汽修厂设立的北京无极大酒店，期限从2001年1月1日到2010年12月31日止。瑞丰涮肉馆使用房产包括丰北汽修厂自有建筑一栋、附属平房，楼前停车场，瑞丰涮肉馆使用丰北汽修厂设立的北京无极大酒店的营业执照从事经营。经丰北汽修厂同意，经过工商部门核准，北京无极大酒店名称变更为瑞丰饭店。2003年1月10日郑富强以瑞丰饭店的名义与丰北汽修厂签订补充协议，双方就该补充协议所列的债权债务进行清算，并对房屋的设置及归属进行约定。2005年4月25日为配合丰北路改造，需要拆除经营的两间平房。郑富强以瑞丰饭店的名义与丰北汽修厂签订补充协议，丰北汽修厂将拆除后剩余的半间平房作为补偿交给瑞丰饭店经营，拆除剩余的其他部分继续由瑞丰饭店经营。2008年8月20日郑富强以瑞丰饭店名义与丰北汽修厂签订补充协议，确定将承包经营书变更为租赁协议书，同日双方签订了补充协议，将承包期限延长至2026年12月31日，并对承包金额进行调整。后瑞丰饭店与欣燕都酒店公司签订租赁合同，将主楼地上五层和地下一层及楼后二层小楼和楼前停车场租给欣燕都酒店公司，租期到2026年12月31日止。签订该协议之前，丰北汽修厂和其上级单位北京金盛丰投资管理公司（以下简称金盛丰公司）也就是北京市丰台区西局农工商联合公司出具了证明文件同意转租。2010年5月31日郑富强与李瑞祥签订租赁协议，将部分平房租给李瑞祥，这部分房屋由李瑞祥实际占有和经营。瑞丰饭店认为房屋的产权归金盛丰公司所有，其同意丰北汽修厂出租经营使用，房屋有合法产权，可以经营。当初瑞丰涮肉馆和丰北汽修厂签订了经营合同，后来承包改为租赁。实际上是郑富强承包经营由丰北汽修厂发包的下属企业瑞丰饭店，双方并不是租赁关系，是承包经营的性质。按照国家规定，集体土地的建设行为不需要取得建设规划许可证，丰北汽修厂上级单位对房屋有产权可以对外使用，丰北汽修厂要求宣告合同无效没有依据。即便建房缺乏规划许可证，违反了强制性规定，这种强制性规定不属于效力规定，不能以此认定合同无效。丰北汽修厂当初签订合同说房屋产权没有问题，上级单位也说有合法产权。现在丰北汽修厂想撕毁协议把房屋场地收回再高价出租，即使没有产权证及审批手续过错也在丰北汽修厂，丰北汽修厂以自己的违法行为来追求利润。综上，请求法院驳回丰北汽修厂的诉讼请求。
欣燕都酒店公司在一审中答辩称：当时欣燕都酒店公司和瑞丰饭店签订租赁合同时，丰北汽修厂出具了同意转租的说明。欣燕都酒店公司在承租后进行了大量的装修改造，投资巨大。如果按丰北汽修厂诉讼请求的理论，第一，丰北汽修厂可以不同意转租，可是从2008年开始，欣燕都酒店公司的房租发票是由丰北汽修厂开具，这充分证明丰北汽修厂是同意转租的。如果法院认定合同无效，将对欣燕都酒店公司造成巨大损失，还将造成欣燕都酒店公司人员失业，造成社会问题。综上，请求法院认定合同有效。
一审法院经审理查明：2000年10月26日，甲方丰北汽修厂和乙方瑞丰涮肉馆签订了《承包经营协议书》，该协议约定：“甲方将位于丰北路47号的自有建筑综合服务楼一栋，建筑面积3000平方米，及现有楼前停车场院地，（现无极大酒店）承包给乙方经营。二、协议自2001年1月1日起至2010年12月31日止。”该《承包经营协议书》尾部盖有甲方上级单位北京市丰台区西局农工商联合公司的印章，乙方负责人处郑富强签字。2001年北京无极大酒店名称变更为瑞丰饭店。2003年1月10日，甲方丰北汽修厂与乙方瑞丰饭店签订《补充协议》，协议约定：“2001年瑞丰经营以来，以内两年连续进行装修及设备更新，致使企业严重亏损，为了保障经营的利益，经甲乙双方共同协商，在原协议的基础上补充以下几点：3、乙方所更新的设备及装饰，待承包经营协议期满后全部归甲方所有。4、除以上条款外，其他条款均遵循原协议。”2005年4月25日甲方丰北汽修厂与乙方瑞丰饭店签订《补充协议》，约定：“为配合丰北路改造工程，将原属瑞丰饭店两间平房及属丰北汽修厂一间平房拆除。工程完工后，根据2000年签定的乙方承包经营协议书第九条之精神。经双方协商，将拆除后剩余属丰北汽修厂的半间平房交给乙方经营，以做补偿，重建工作及费用由乙方担负，原有承包经营协议书条款不变。”2008年2月20日，甲方丰北汽修厂与乙方瑞丰饭店签订了《补充协议》，约定：“延长承包时间：自2011年1月1日至2026年12月31日止；2、提高承包金额：自2011年1月1日起调整为每年壹佰壹拾万元；3、延长期每五年为一承包期，从第二个五年开始每五年递增5%......”同日，甲方丰北汽修厂与乙方瑞丰饭店签订了《补充协议书》，约定：“甲方丰北汽修厂与乙方瑞丰饭店（原瑞丰涮肉馆），……就甲乙双方于2000年10月26日签订的关于丰北路47号综合楼承包经营协议进行友好协商达成如下变更：1、原承包协议书变更为租赁协议书。2、将原承包经营协议书以及相关所有补充协议中涉及承包的内容及条款，一律变更为租赁，今后均按租赁原则执行。”上述二份协议乙方负责人处有郑富强签字。
2008年3月21日甲方瑞丰饭店（承包人郑富强）与乙方欣燕都酒店公司签订房屋租赁合同，约定：“…….在取得产权方同意基础上，甲乙双方在平等自愿基础上，经友好协商，甲方同意将所承包经营的（瑞丰饭店）房屋租赁给乙方。租赁范围及建筑面积：楼房地上五层、地下一层，主楼建筑面积2916平方米（含地下一约150平方米）；楼后临建二层小楼约550平方米；院落及楼前停车场。租赁期限自甲方腾空全部出租房屋移交给乙方次日起至2026年12月31日止。”2008年3月21日产权人金盛丰公司出具房屋产权证明，载明：“北京市丰台区丰台北路47号（现瑞丰饭店）是金盛丰公司之产权房屋。”北京市丰台区卢沟桥乡人民政府经济委员会盖章确认情况属实。同时金盛丰公司房屋产权证明还载明：“丰台区丰台北路47号（现瑞丰饭店）是本公司产权房屋。主楼地上五层，地下一层，建筑面积2916平方米；二层小楼550平方米。丰北汽修厂为本公司的下属企业，具有以上房屋的出租经营权。此房屋产权归属金盛丰公司，非住宅建筑，可用于商业经营。”金盛丰公司同日出具《同意房屋装饰装修证明》，该证明载明：“丰台区丰台北路47号（现瑞丰饭店）是本公司产权房屋。主楼地上五层，地下一层，建筑面积2916平方米；二层小楼550平方米。同意本公司下属企业丰北汽修厂，将以上房屋出租给欣燕都酒店公司，并由欣燕都酒店公司对以上房屋进行装饰装修。”
1996年北京无极大酒店（瑞丰饭店）在申请营业执照时提供的住所（经营场所）使用证明载明：“产权单位证明本房产产权归丰北汽修厂所有，同意将——方式提供给北京无极大酒店企业使用。其他需要证明的情况：此产权属丰台区丰北汽修厂，尚未办理产权证。特此证明，1996年11月12日，北京市丰台区西局农工商联合公司。”上述使用证明盖有丰北汽修厂、北京市丰台区西局农工商联合公司的印章。
一审法院判决认定，本案涉及的房屋建设在集体所有土地上，该房屋所涉及的租赁及承包经营事宜，应综合考虑国家法律、法规及政策的相关规定。现丰北汽修厂称该房屋未取得建设工程规划许可证，鉴于北京无极大酒店（后名称变更为瑞丰饭店）在1996年以该房屋作为营业场所申请营业执照时，丰北汽修厂、北京市丰台区西局农工商联合公司皆出具了产权证明，且北京无极大酒店（瑞丰饭店）经当地工商行政管理部门核准经营场所后办理了营业执照，金盛丰公司也出具了房屋产权证明。现丰北汽修厂要求确认协议无效，按现状返还涉案的场地、房屋及附属物，依据不足，法院不予支持。应当指出，法院对于合同效力的认定不影响行政主管机关对房屋性质的认定和处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决：驳回北京市丰北汽车修理厂的诉讼请求。
丰北汽修厂不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、一审判决认定基本事实不清。《承包经营协议书》所涉及的租赁房屋有无建设工程规划许可手续，属于本案的基本事实，但一审判决未对此事实予以查清。2、一审判决认定事实错误。一审判决引用的产权证明等相关证据，均不属于建设工程规划许可证或者城市规划行政主管部门批准建设文件。3、一审判决适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并据相关条文作出合法判决。综上，丰北汽修厂请求二审法院依法撤销一审法院判决，改判2000年10月26日签订的《承包经营协议书》及其补充协议无效、由瑞丰饭店按现状返还《承包经营协议书》及其补充协议所涉及的场地、房屋及附属物并移交给丰北汽修厂或裁定发回重审，并由瑞丰饭店和欣燕都酒店公司承担一、二审诉讼费用。
瑞丰饭店和欣燕都酒店公司均服从一审法院上述民事判决，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有住所（经营场所）使用证明、《承包经营协议书》、2003年1月10日《补充协议》，2008年2月20日的二份《补充协议》、房屋租赁合同、房屋产权证明、双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，涉案房屋建造于集体土地之上，北京无极大酒店（后名称变更为瑞丰饭店）在1996年以涉案房屋作为营业场所申请营业执照时，丰北汽修厂、北京市丰台区西局农工商联合公司皆出具了产权证明。金盛丰公司于2008年亦出具了对涉案房屋的产权证明，北京市丰台区卢沟桥乡人民政府经济委员会对此盖章予以确认。综合考虑地区实际状况及国家法律、法规、政策的相关规定，辅以涉案房屋长期以来的经营使用情况，涉案协议书以认定有效为宜。丰北汽修厂的诉讼请求，欠缺法律依据，本院不予支持，但法院对于合同效力的认定不影响行政主管机关对房屋性质的认定和处理。综上，丰北汽修厂的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京市丰北汽车修理厂负担（已交纳）。
二审案件受理费70元，由北京市丰北汽车修理厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丽
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 卜晓飞
二〇一四年四月十七日
书 记 员 杨 育