湖北省神农架林区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂9021民初223号原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司神农架林区支行（以下简称林区农行），住所地：神农架林区松柏镇。统一社会信用代码：9142902188371513X2。负责人：万林知，行长。委托诉讼代理人：张峰，男，1969年9月4日出生，汉族，神农架人，系林区农行经理，住神农架林区。特别授权代理。委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：吴桂春，男，1970年5月18日出生，汉族，神农架人，个体工商户，户籍地神农架林区。委托诉讼代理人：陈美娟，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：邢诚，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。原告林区农行与被告吴桂春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告林区农行委托代理人张峰、李玲、被告吴桂春及其委托代理人陈美娟、邢诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林区农行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的事实租赁关系；2.判令被告返还原告的房屋；3.判令被告支付自2015年1月1日起至起诉之日的房租共计206667元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为依法判令解除原告与被告之间的不定期租赁合同关系。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于神农架林区松柏镇中心街的房屋出租给被告，租赁期限为一年。合同签订后，原告接到上级部门通知，不得再对门面房进行出租。原告遂分别于2015年9月16日、12月4日书面通知被告，告知其于2017年3月31日腾退清场、返还租赁房屋，但被告拒不返还，且自2015年1月1日起未向原告支付房租，故提起诉讼。被告吴桂春在法律规定的期限内未提出书面答辩，当庭辩称，1.原、被告存在不定期租赁关系，被告于2007年6月开始承租原告房屋，且分别在2008年5月1日、2011年5月1日、2015年1月对原有合同进行了续期，原、被告的租赁关系从2007年6月开始；2.因原告的原因要求解除租赁合同关系，原告应向被告支付装修及扩建部分的补偿；3.原告要求被告支付租金的请求不成立，被告经营的酒店于2016年10月被神农架林区消防查封，因原告的原因导致被告停业；4.租赁期间，被告向原告交纳了三万元的租赁押金至今未退。同时，被告（反诉原告）吴桂春在法律规定的期限内向本院提交书面反诉状，按期交纳了反诉案件受理费，并反诉称，被反诉人即原告因解除租赁合同，给反诉人造成了经济损失，应向反诉原告补偿装修费用1547960元、房屋修缮费用64980元、垫付水费56231元、2016年10月—2017年7月停业期间人工工资损失40377元，故请求人民法院依法判令被反诉人因解除租赁合同而向反诉人支付上述经济损失共计170万元，并承担反诉诉讼费用。原告（反诉被告）林区农行当庭辩称，反诉人的反诉无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告本诉中提供的2017年4月21日出具的公告和张贴公告的照片及2015年9月16日、2016年12月4日出具的房屋腾退通知。被告对房屋腾退通知的关联性有异议，认为这两份通知不是向被告送达、被告也未收到；认为2017年4月21日的公告被告未签收，拍摄的照片未显示张贴时间，无法确认是否在公告当天进行了张贴，故对该份证据不予认可。本院对该证据真实性予以认定，对其证明效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑认定。2.被告本诉中提供的2007年6月4日、2008年5月1日、2011年5月1日原、被告签订的房屋租赁协议书三份和关于餐厅改扩建的请示一份。原告对三份房屋租赁协议书的真实性无异议，但认为2007年6月4日的房屋租赁协议书中被告自己手写增加了第八条，对被告私自增加的内容不予认可；对请示有异议，认为原告未收到过该请示、且该请示无原告签章。本院认为，2007年6月4日房屋租赁协议书中被告增加的第八条内容，因与原告持有的文本内容不一致，且未得到原告的认可，故对被告增加的第八条内容不予认可，但对三份房屋租赁协议（除2007年6月4日协议书中第八条）的真实性予以认定，对请示的真实性和效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑。3.被告本诉中提供的王志雄的收款收据和现场照片。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据均为复印件、不能达到被告的证明目的。本院对该证据的真实性和效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑。4.被告反诉中提供的客房、餐厅、包房、厨房、大厅、房顶、化粪池等照片共计18张。原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为单从照片上不能看出是否系被告经营的酒店，也不能反映出被告是什么时间对酒店进行了哪些装潢或维修，更不能反映出维修或装潢的具体花费。本院对该证据的真实性和效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑。5.被告反诉中提供的酒店2—3层平面图。原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该平面图系打印件，不能证实是被告租赁酒店的平面图，也不能证实被告对房屋进行了扩建，且原告对被告所谓的扩建毫不知情。本院对该证据的真实性和效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑。6.被告反诉中提供的水费相关信息三张及证明一份。原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该信息系打印件，并非交纳水费的正规发票，且该打印件也不能反映出水费系何单位或部门交纳，且根据双方2015年签订的租赁合同第六条约定，即使存在水费也应由被告承担。本院对其真实性予以认定，对其效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑。7.被告反诉中提供的停业期间的工资表。原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该工资表系被告手写，无公章、无工资发放转账记录，且被告酒店一直未停业。本院对该证据的真实性和效力将结合庭审查明及其他证据综合考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴桂春于2007年开始租赁原告林区农行所有的位于神农架林区松柏镇中心街8号门面房及附属设施用于宾馆及餐厅经营，经营名称为“神农架大酒店”。双方分别于2007年6月4日、2008年5月1日、2011年5月1日签订房屋租赁合同，租期分别为一年、三年、两年，第一年租金为10万元/年，以后为8万元/年。被告于2007年6月4日向林区农行交纳了3万元保证金。2014年，双方未签订合同，但被告继续经营使用租赁房屋，并向原告交纳2014年房租8万元。2015年1月1日,双方签订《房屋租赁合同》，约定：“出租方（甲方）林区农行，承租方（乙方）吴桂春。甲方将位于神农架林区松柏镇中心街的房屋及附属设施出租给乙方，房屋面积为900平方米；房屋租赁期为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；租金按年支付为8万元／年，租赁期内，乙方承担使用的水费、电费等费用……。乙方承诺租赁该房屋仅作为经营使用。乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据需要对房屋进行装修、装潢。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：…拖欠房租累计3个月以上。租赁期满合同自然终止…”。2015年12月31日合同到期后，双方未续签书面合同，但被告继续在租赁的门面房内从事经营活动，亦未向原告交纳2015年的房租费及其后续房租。2016年12月28日，湖北省神农架林区公安消防大队向神农架大酒店下发了神公消封字【2016】第0010号《临时查封决定书》，对神农架大酒店二至六楼进行查封，要求限期整改火灾隐患，查封期限从2016年12月28日18时至2017年1月27日18时，吴桂春在该决定书上签字。2017年1月1日，神农架大酒店向林区消防大队出具承诺书，承诺“……在本单位消防安全隐患彻底整改之前，我单位2—6楼及餐厅不予营业”。2015年3月28日，中国农业银行股份有限公司湖北省分行财务会计部作出农银鄂财会〔2015〕13号《关于进一步明确房屋出租管理有关政策的通知》，原告林区农行接到该通知后遂分别于2015年9月16日、2016年12月4日向各租户送达了拟收回出租房、限期腾退清场的相关通知，因被告吴桂春拒绝签收该通知，林区农行于2017年4月21日在酒店楼道及门口张贴了限期腾退的公告，内容为：“根据上级要求，对所有出租房屋进行清理，停止所有对外出租行为，责令我行将所有出租的房屋在四月底之前必须收回，前期我行已多次逐户上门通知并下发了限期搬离通知书，现再次通知下：一、请各租赁户积极配合，必须在四月三十日之前搬离，将所租房屋归还农行。二、在搬离时必须保证房屋的结构完整，不得故意破坏房屋设施。三、搬离后必须及时将所欠房屋租金结清……”。后被告至今未腾退返还租赁的房屋，亦未向原告交纳2015年至今的房屋租金。原告林区农行诉至本院，本案经调解，双方未能达成一致意见。同时查明，涉案出租房在被告承租前为宾馆模式，被告分别于2009年、2011年至2012年对所经营的宾馆客房及餐厅进行了装饰装修，并对餐厅进行了部分改扩建，餐厅改扩建未取得原告的书面同意，亦未经相关建设部门审批和验收。本院认为，一、关于本案本诉：1、原、被告于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，2015年12月31日《房屋租赁合同》到期后，双方自此后未续签书面租赁合同，但被告吴桂春仍继续使用该门面房用于经营，双方从2016年1月1日转为不定期租赁合同关系，权利义务仍按照原租赁合同的约定。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告于2017年4月21日发出公告通知被告，限其在2017年4月30日之前搬离，即原告主张解除合同时间应为2017年4月30日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，双方的不定期租赁合同关系已于2017年4月30日解除。2、关于租金问题，因双方在合同中约定租金每年8万元，后被告继续租赁涉案房屋，则被告应按每年8万元的标准向原告支付自2015年1月1日起至2017年4月30日止，共计28个月的租金。同时，在双方不定期租赁合同已于2017年4月30日解除后，被告吴桂春未腾退房屋，仍继续占有使用房屋，依据诚实信用原则，被告吴桂春应自2017年5月1日起至2017年8月2日（原告起诉之日）止向原告支付房屋三个月的占有使用费。故被告吴桂春应支付自2015年1月1日起至2017年8月2日止的房屋租金及占有使用费共计206667元（80000元÷12月×31月）。二、关于本案反诉：被告吴桂春反诉称，在租赁期间对租赁房屋进行了装饰装修及扩建，其虽无直接证据证明该行为事先经过林区农行的明确同意，但林区农行办公区域与吴桂春经营的大酒店毗连，2009年吴桂春对酒店装饰装修之后，在长达若干年的时间内，林区农行并未提出异议或反对意见，故本院认定出租人林区农行对承租人吴桂春的装饰装修已经默示同意。1、关于装饰装修费用。本院认为，其一，承租人吴桂春2009年对房屋进行装饰装修支付相关费用仅为自身利益之目的，主观上并无使出租人受益之目的，而且从宾馆酒店相关行业惯例可知，装饰装修费用的目的是用于酒店经营，其价值已在租赁经营期间被消耗，客观上也并未让出租人因此受益，故装饰装修费用应由承租人自行承担。其二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”原告于2017年8月2日提起诉讼时，租赁期间已于2017年4月30日届满，且双方在有关房屋租赁的协议中对装饰装修的费用并无约定，故林区农行不应承担该项费用。2、关于扩建费用。前述解释第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”通过庭审查明，对反诉人吴桂春诉称的整个扩建项目，无论是否经出租人林区农行同意，其扩建因未办理任何审批手续，属违章建筑，违章建筑因其本质的非法属性而不具合法性，故对该违章建筑本院不做处理。3、对于反诉人吴桂春于2017年9月6日向本院提交的《鉴定申请书》，申请对神农架大酒店客房、餐厅装修、房屋扩建部分价值及房屋修缮费用进行鉴定。根据上述法律条款，在租赁期限届满的情况下，承租人无权再要求出租人补偿附合装饰装修费用，启动鉴定程序只会徒增当事人诉讼成本，并无必要，故对于被告吴桂春要求鉴定的申请，本院不予准许。4、关于停业期间的人工工资。本院认为，其一，反诉人仅提供了无公章的手写工资表，无其他发放记录等证据相互印证。其二，反诉人主张赔偿其2016年10月至2017年7月停业期间人工工资损失，根据证据显示，大酒店因整改停业的期限为一个月（2016年12月28日至2017年1月27日），而非其主张的十个月，停业时间与其提交的证据明显不相符。其三，在酒店被查封整改期间，反诉人作为酒店的实际经营者应积极采取有效措施进行整改，而非任其损失扩大，承租期间反诉人不仅是酒店的实际受益者，也应是酒店风险承担者。故本院对停业期间的人工工资损失不予支持。5、关于房屋修缮费用。因反诉人仅提供了照片，无其他相关证据予以佐证，均系孤证，根据“谁主张谁举证”的举证原则，反诉人应承担举证不能的法律后果。故对该主张本院不予支持。6、关于水费。反诉人吴桂春提出原、被告双方共用一块水表，故被反诉人应承担50%水费的请求，从日常生活经验及酒店行业经营项目可知，宾馆为维持正常经营，其水资源消耗明显应多于普通生活用水，且双方在2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》中，第六条关于租赁期间相关费用承担明确约定“乙方承担使用的水费、电费等费用，具体由神农架大酒店按表收取。”故本院对反诉人的该项反诉请求不予支持。7、关于租赁保证金。被告虽未提出反诉，但因双方对保证金事实均无异议，庭审中原告也表示“保证金可以抵扣房租”，故本院对保证金一并处理，从被告应付房租中扣除被告交纳的保证金。综上，本院对原告林区农行的诉讼请求予以支持，对于被告吴桂春的反诉诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告中国农业银行股份有限公司神农架林区支行与被告吴桂春之间的不定期房屋租赁合同已于2017年4月30日解除；二、被告吴桂春向原告中国农业银行股份有限公司神农架林区支行支付自2015年1月1日起至2017年4月30日止的租金186667元、同时支付自2017年5月1日起至2017年8月2日（原告起诉之日）止的房屋占有使用费20000元，扣除租赁保证金30000元后，合计支付176667元，限于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告吴桂春将位于神农架林区松柏镇中心街租赁房屋（现神农架大酒店）腾退返还给原告中国农业银行股份有限公司神农架林区支行，限于本判决生效后十五日内履行；四、驳回被告（反诉原告）吴桂春的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4400元，由被告吴桂春负担。反诉案件受理费10050元，由被告（反诉原告）吴桂春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长 张 丽审判员 赵能华审判员 杜君华二〇一七年十月二十五日书记员 徐 淦