湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2014）郴苏民初字第1375号原告龙某某，男，汉族，。委托代理人雷敏，湖南银光律师事务所律师。被告郴州市某某房地产开发有限公司。法定代表人李某某，系该公司董事长。委托代理人欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师。原告龙某某与被告郴州市某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙某某委托代理人雷敏，被告郴州市某某房地产开发有限公司的委托代理人欧阳志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙某某诉称，2＊＊1年7月29日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于苏仙区某某洞镇某某洞村八组苏仙某某园第三栋203号房，总房款为383776元。被告应当在2＊＊1年l0月30日前将验收合格并符合约定的装饰、设备标准的房屋交付原告。合同中约定了被告未按约定逾期交付房屋的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款383776元以及其他费用。被告至今仍未具备交付条件，未能向原告出具《竣工验收备案表》等依法应有的交付文件。暂至起诉之日即2＊＊4年11月13日被告已经逾期交付共计1109天（如之后被告仍未交付符合交付条件的房屋的，原告保留要求被告继续承担违约责任的权利）。据此，原告要求被告继续履行合同，并要求被告承担逾期交付违约金共计85122元。请求法院：1、判令被告赔偿原告逾期交付违约金85122元（按已付房款383776元每日万分之二算，从2＊＊1年10月31日至2＊＊4年11月13日共计1109天）；2、本案诉讼费由被告承担。原告龙某某就其主张，提交如下证据：证据1：身份证复印件，拟证明原告主体资格。证据2：被告工商企业注册登记资料，拟证明被告主体资格。证据3：商品房买卖合同，拟证明原、被告双方签订商品房买卖合同的事实以及合同中的约定内容。证据4：房款收据，拟证明原告依约支付房款的事实。证据5：调解未果证明，拟证明原、被告双方就本案纠纷曾由某某洞司法所调解未果的事实。被告郴州市某某房地产开发有限公司辩称，一、原告与被告的纠纷已经调解，原告再次起诉系无理滥诉，应依法判决驳回其诉讼请求。2＊＊3年9月27日，经某某洞街道办事处政法书记孙某某主持，街道办事处司法所，青年路社区，被告法定代表人李某某，物业公司某某园项目部李某1，业主代表参加，召开了被告开发的苏仙·某某园延迟交房等问题的调解协调会，并形成了书面的会议纪要。调解协调会明确形成结论：被告开发的苏仙·某某园小区因位于苏仙区某某洞八组范围内，施工环境客观上受一定的制约，施工期恰逢城市三创建设期，各种材料进出受一定的限制，加上当年雨水多等自然灾害，整个施工工期受到一定的影响，才致使交房延期。同时，针对业主提出的延期交房的违约责任，违约金补偿的问题，被告同意减免全部业主物业费至2＊＊3年12月31日以作为补偿。此阶段业主应交的物业管理费用由被告与物业管理公司结算，由被告承担，业主自2＊＊4年元月1日起支付物业管理公司的物业管理费。故原、被告之间的纠纷已经调解处理完毕，根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》，现原告再次起诉系无理滥诉，应依法判决驳回其诉讼请求。二、即便原告能够再次起诉，其诉请的逾期交房违约金也过高，依法应予核减。1、被告逾期交房的起止时间应为合同约定的交房时间至原告实际收房之日。原、被告于2＊＊1年7月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2＊＊1年10月30日。房屋于2＊＊2年10月17日竣工验收，已达合同约定的交付条件，被告也于2＊＊2年7月28日通知了原告收房。原告于2＊＊2年9月6日缴纳了装修保证金及水、电费等费用，实际收房。故被告逾期交房的时间为2＊＊1年10月30日至2＊＊2年9月6日共312天。2、原告逾期付房款违约在先，应向被告支付逾期付款违约金。原、被告于2＊＊1年7月9日签订《商品房买卖合同》，原告于当日支付房屋首付款。按合同第五条的相关约定，原告应于合同签订后30日前即2＊＊1年8月8日前支付剩余房款，但原告直至2＊＊1年10月26日逾期79天才支付剩余房款23万元。故按合同第六条的相关约定，原告应向被告按日支付应付款万分之5的违约金。3、被告对原告减免的物业管理费应抵扣逾期交房违约金。综上所述，请法院依法查明事实并公正裁判。被告郴州市某某房地产开发有限公司就其主张，举出如下证据：证据1：企业法人营业执照证据2：组织机构代码证证据3：法定代表人身份证明上述证据拟证明被告的身份情况和主体资格。证据4：郴州市商品房买卖合同，拟证明原、被告双方签订了房屋买卖合同，对房屋价款的支付、房屋的交付等事项作了相关约定。证据5：苏仙·某某园延迟交房等调解会议纪要，拟证明：①被告延期交房系遭遇不可抗力；②被告延期交房已通过减免全部业主的物业管理费进行了补偿；③被告延期交房一事已经调解处理完毕。证据6：苏仙某某园小区栋号变更说明，拟证明小区的栋号变更情况，竣工验收时的1栋实为原来的1、2、3栋。证据7：建设工程竣工验收报告，拟证明原1、2、3栋的竣工验收时间为2＊＊2年10月17日，至此房屋已达交付条件。证据8：交房汇总，拟证明被告委托的代理销售机构已于2＊＊2年7月28日前三天陆续通知了全部业主收房。证据9：房款付款凭据，拟证明：①原告支付房屋首付款及余款的金额、时间；②原告支付房屋余款23万元逾期89天。证据10：装修保证金收款收据，拟证明原告的实际收房时间为2＊＊2年9月6日。被告对原告举出的证据质证如下：对证据1、2、3没有异议；对证据4，真实性没有异议，但证明方向有异议，恰恰证明原告逾期付款的事实，说明原告是违约在先的；对证据5，真实性没有异议，但是证明方向有异议，并没有调解未果，而是达成了协议，减免了部分物业管理费，也恰恰证明被告在2＊＊2年4月通知了原告来收房，是原告自身的原因未收房，其对此被告无需承担违约责任。原告对被告提交的证据质证如下：对证据1、2、3、4没有异议；对证据5，真实性没有异议，但是证明方向有异议，被告声称的交房以及减免物业管理费是被告的单方意思表示，原告并没有同意，原、被告双方没有就调解达成协议；对证据6、7，真实性没有异议，但是证明方向有异议，被告的竣工时间并不是验收合格达到交付条件的交房时间；对证据8真实性没有异议，但是证明方向有异议，不能证明被告通知了原告收房；对证据9真实性没有异议，但是证明方向有异议；对证据10，真实性没有异议，但是不能证明原告的收房时间。根据原、被告双方证据、举证、质证及庭审情况，本院查明如下事实：经审理查明，被告郴州市某某房地产开发有限公司系具有房地产开发叁级资质的有限责任公司。2＊＊1年7月29日，原告龙某某（以下简称：买受人）与被告郴州市某某房地产开发有限公司（以下简称：出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》，约定：一、出卖人以出让方式取得位于苏仙区某某洞镇某某洞村八组，预售许可证号2＊＊1-＊＊43，编号为郴国用（2＊＊0）第1＊＊3号的地块的土地使用权上建设商品房，项目名称苏仙某某园，买受人购买的商品房为苏仙某某园项目中的第3栋203号房，面积132.46㎡，商品房单价为每平方米2897.3元，总金额383776元。二、买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计153776元，余款230000元向郴州市住房公积金中心申请贷款。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30个工作日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。三、合同第六条：买受人逾期付款超过30日，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。四、交房期限为2＊＊1年10月30日前，条件是该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；如遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。五、房屋交接及违约处理方式（即合同第十条）。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。受受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：1、逾期未超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……合同签订后，原告2＊＊1年7月29日已支付了被告首付购房款153776元，余款23万元在2＊＊1年10月26日已支付了被告。合同约定的交房期限为2＊＊1年10月30日前，现诉争房屋2＊＊2年10月17日竣工验收，被告郴州市某某房地产开发有限公司于2＊＊2年7月28日许向原告龙某某电话通知交付房屋。2＊＊2年9月6日，原告龙某某向物业公司交付装修保证金2000元，2＊＊5年1月1日，原告龙某某入住该房。2＊＊3年9月27日，苏仙区某某洞办事处组织某某园项目开发方和小区业主代表在苏仙宾馆会议室召开了苏仙·某某园延迟交房等问题的协调会，会议由某某洞街道办事处政法书记孙某某主持，街道办事处司法所，青年路社区，被告法定代表人李某某，物业公司某某园项目部李解华，业主代表参加了调解会。调解形成的结论：苏仙·某某园小区位于苏仙区某某洞八组范围内，施工环境客观上受一定的制约，施工期恰逢城市三创建设期，各种材料进出受一定的限制，加上当年雨水多等自然灾害，整个施工工期受到一定的影响，交房延期是事实，但延期交房现象因受各种因素影响现实中也较为普遍，综合考虑小区各种情况，会议作出如下结论：1、为弥补因延期交房给部分业主造成生活和经济上的损失，同时考虑整个小区的情况，由开发商减免全部业主物业费至2＊＊3年12月31日。此阶段业主应交的物业管理费用由开发商与物业管理公司结算，由开发商承担，业主自2＊＊4年元月1日起支付物业管理公司的物业管理费。原告龙某某作为业主参加了会议，双方并未签订协议。后双方因迟延交房酿成纠纷，诉至法院。本院认为，原告龙某某与被告郴州市某某房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，是双方当事人的意思表示一致，内容合法，没有违反有关法律规定，本院予以确定合同效力。被告郴州市某某房地产开发有限公司未在合同约定的期限交房，应承担违约责任。现原、被告争议的焦点是被告是否交了房，如交了房，交房时间是什么时候。经查，原告于2＊＊2年9月6日交纳了装修保证金，装修保证金是业主在装修前，与物业服务企业签订装修管理协议，物业公司向业主收取的保证金，为规范业主装修行为，保障公共设施及楼体结构等方面的安全。故，原告向物业交纳装修保证金的行为，是对被告交房的认可，根据原告交纳装修保证金的日期，可以确认被告已于2＊＊2年9月6日交房给原告。逾期交房违约金为23794.11元（383776元×310天（2＊＊1年10月31日-2＊＊2年9月5日）×0.2‰］。被告辩称自然灾害导致延期交房，但提供的依据不足以认定，本院不予支持；被告辩称本案已经调解，原告再次起诉系无理滥诉，经查，苏仙区某某洞办事处虽组织调解，但未与业主达成协议，只是一个会议意见，故被告该辩称不予支持；被告辩称原告应向被告支付逾期付款违约金和抵扣物业管理费，系反诉请求，经本院释明，被告未反诉，亦未提供证据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、限被告郴州市某某房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告龙某某支付从2011年10月31日至2012年9月5日的逾期交房的违约金23794.11元。二、驳回原告龙某某的其他诉讼请求。本案受理费1928.05元，由被告郴州市某某房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  胡红锋代理审判员  欧阳懿人民陪审员  雷 萍二〇一五年八月二十五日代理书记员  雷露萍