上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7379号
上诉人(原审原告)：朱瑾，男，1982年11月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：潘心持，上海源泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王廷金，男，1980年6月26日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：王士可，男，1956年1月3日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)胡广灿，男，1980年1月3日出生，汉族，住上海市。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：马韡俊，上海君韵律师事务所律师。上诉人朱瑾因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人朱瑾上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持朱瑾的一审诉请。事实和理由：第一，被上诉人王士可和胡广灿既未与上诉人朱瑾签订租赁合同，也未与案外人王某签订租赁合同，不论该二人与王廷金是何种关系，只要未征得出租人书面同意，均应搬离房屋并支付房屋占用费。第二，被上诉人王廷金虽与王某订有租赁合同，但朱瑾是房屋的抵押权人，抵押权优先于债权，且王廷金是在抵押权登记后才和王某签订租赁合同，抵押在先，朱瑾可对抗王廷金，现朱瑾要求收回房屋，实现抵押权所获之房屋产权，租赁合同归于无效。第三，从合同的合理性来看，该租赁合同租金极低，租期超长，明显反常，虽然朱瑾曾在法院执行阶段做过执行笔录，并向法院表明过知悉该房屋“带租拍卖”的情形，但还是改变不了租赁合同的无效性，故王廷金基于“买卖不破租赁”而获得的租赁权，并不能适用本案。第四，即使王廷金有权与朱瑾续签租赁合同，但在朱瑾获得房屋产权后，自2014年5月28日起，朱瑾已陆续对王廷金进行了多次书面催告，而王廷金仍未按时支付房屋占用费，故朱瑾有权依法解除合同。第五，租金的支付应按合同约定进行，如未明确约定，则按交易习惯进行，该租赁合同约定第一期租金四年一付，虽未约定其后如何支付，但按照交易习惯仍应四年一付。一审法院认定王廷金不存在违约情况，不符合事实和相关法律规定。此外，该租赁合同约定的租金水平远低于市场价格，应予调整。被上诉人王廷金、王士可、胡广灿辩称：第一，王士可、胡广灿与王廷金是亲属关系，并非转租或群租。第二，王廷金未能及时支付租金是因为房屋产权人变更后双方对于租赁支付金额及方式存在分歧，未能协商一致。第三，王某与王廷金的房屋租赁合同中对于租金的支付方式没有明确约定，后经朱瑾催告后，王廷金已经将租金支付给了朱瑾。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱瑾向一审法院起诉请求：王廷金、王士可、胡广灿搬离上海市真光路XXX弄XXX支弄XXX号房屋，并支付2013年1月7日起至搬离之日止的赔偿金人民币(以下币种均为人民币)130,000元(暂计至2015年3月7日)；王廷金、王士可、胡广灿承担诉讼费及律师费。一审法院认定事实：坐落上海市真光路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋产权人原为案外人王某，因向朱瑾借款故将房屋抵押给了朱瑾。后因王某未还钱款，朱瑾持(2010)沪嘉证执字第6号执行证书向一审法院申请执行。2013年1月7日，(2011)普执字第141号执行裁定书载明“申请执行人朱瑾可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”。涉案房屋的产权登记手续于2013年5月30日办妥。朱瑾在收房时发现系争房屋已由王廷金、王士可、胡广灿居住在内，为此朱瑾多方与王廷金、王士可、胡广灿交涉但未果。为此朱瑾诉至法院要求判决支持如其诉请。一审法院另查明，案外人王某与王廷金于2010年5月经上海明明房产经纪管理公司的介绍，签订了涉案房屋的租赁合同。合同约定租期为2010年5月10日至2020年5月9日止，月租金2,000元。双方并未约定租金的支付方式，在租金支付方式其他载明：一次性支付四年房租96,000元。2014年12月29日，朱瑾曾诉至法院要求王廷金搬离涉案房屋并支付房屋使用费。2015年3月9日，朱瑾因故申请撤诉。一审法院再查明，(2011)普执字第141号执行案件显示2011年5月20日，一审法院曾与朱瑾及其代理人张南贤谈话，并告知“王某在将房产抵押之前，已将房屋出租给案外人，向你出示案外人提某的租赁合同及付款凭证”并征询了朱瑾的意见。朱瑾答复称：无异议，我方申请带租拍卖，不要求法院对抵押房屋清场。在法院告知风险后，朱瑾表示“我方愿意承担并垫付执行费用，我方承诺在第一次拍卖时以买受人身份将抵押权房屋买下。”一审审理中，朱瑾增加诉讼请求，要求解除朱瑾与王廷金的房屋租赁合同。朱瑾认为，依照房屋租赁合同约定王廷金应于2014年5月10日支付房屋使用费，但王廷金经朱瑾催告仍未予理睬。2015年3月18日，朱瑾曾收到24,000元，即使该款为王廷金支付仍低于四年的费用，无法改变王廷金违约的事实，故涉案房屋的租赁合同应予解除。况且，朱瑾和王廷金间没有任何合约，因此王廷金、王士可、胡广灿应搬离系争房屋。对此王廷金称，租赁合同并未约定王廷金一次性支付四年租金，且未约定王廷金支付租金的日期。目前王廷金不欠租，已支付租金至2016年5月10日。朱瑾称收到48,000元，但事先不知是谁支付。即使如此王廷金亦违约了。朱瑾称，王廷金应自2013年1月7日起支付朱瑾房屋使用费，每月按5,000元计。同时朱瑾表示，同意法院依照行情酌情判定房屋使用费。王廷金称，朱瑾要求王廷金等支付律师费，无法律依据，不予同意。一审庭审中，王廷金表示，涉案房屋原所有人与王廷金间有借贷关系，房屋所有人拿租金抵偿债权债务关系，所以租赁合同约定的租金比通常的租金标准低。王廷金并未将房屋转租给他人，入住人员均系王廷金的亲戚。朱瑾则称，涉案房屋于2010年1月即办理了抵押手续，因此王廷金不应与案外人王某签订房屋租赁合同。且涉案房屋由多名案外人不当居住，也违反了租赁合同相关的法律规定，因此房屋租赁合同即使有效，亦应当予以解除。一审法院认为：涉案房屋的租赁合同系王廷金和案外人王某自愿协商签订，无违法律法规，应为有效。签约方均应恪守履行。通过庭审可知，朱瑾在涉案房屋拍卖前明知涉案房屋有租约，且表示可带租不清场拍卖，故一审法院视为朱瑾对系争房屋的租赁合同是认可的，因此朱瑾应继续履行王廷金与案外人签订的涉案房屋《租赁合同》。现朱瑾称，王廷金迟延支付租金构成违约，要求解除租赁合同。因租赁合同中“一次性支付四年房租96,000元”只是表示王廷金先期支付四年的租金，而非双方约定租金四年一付，况且租赁合同对王廷金支付下一期租金的时间未作约定，同时王廷金现已将租金支付至2016年5月，故朱瑾认为王廷金迟延支付租金构成违约的主张，与事实不符，无法采纳。故朱瑾要求解除涉案房屋《租赁合同》的诉讼请求，于法无据，无法支持。至于朱瑾称，王廷金将涉案房屋交给他人不当居住，由于王士可系王廷金父亲，而胡广灿则为亲戚，因此对朱瑾的主张，不予采纳。至于房屋使用费，由于《租赁合同》有效，而目前王廷金已支付租金至2016年5月，故对朱瑾要求王廷金支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。同理，朱瑾要求王廷金、王士可、胡广灿搬离系争房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。至于律师费，朱瑾为维护自己权益发生的律师费无法要求王廷金、王士可、胡广灿承担，因此朱瑾的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，一审法院作出判决：一、对朱瑾要求解除上海市真光路XXX弄XXX支弄XXX号房屋的《租赁合同》的诉讼请求，不予支持；二、对朱瑾要求王廷金、王士可、胡广灿搬离上海市真光路XXX弄XXX支弄XXX号房屋的诉讼请求，不予支持；三、对朱瑾要求王廷金、王士可、胡广灿支付房屋使用费的诉讼请求，不予支持；四、对朱瑾要求王廷金、王士可、胡广灿支付律师费的诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：第一，王廷金与案外人王某就涉案房屋签订的《租赁合同》合法有效，应依约履行。朱瑾在通过拍卖取得涉案房屋的产权之前已知悉上述《租赁合同》的存在，并表示愿意申请带租拍卖，不要求清场。因此，朱瑾在成为涉案房屋的产权人后，应当作为出租人，继续履行上述《租赁合同》。第二，《租赁合同》未明确约定租金的具体支付方式与支付时间，虽然其中特别约定承租人一次性支付四年房租，但这只是对首次支付租金的特别约定，并非意味着双方约定的具体租金方式为四年一付。第三，朱瑾成为涉案房屋的产权人后，通过发送声明函等方式要求王廷金按照市场租金行情支付房屋侵占费、协商清场搬离事宜等。双方就此对于《租赁合同》的履行产生分歧。王廷金因此而延付租金的行为，不能构成根本违约，即朱瑾不能因此享有合同解除权。第四，关于朱瑾所称的不当转租及容留他人居住问题，因王士可与王廷金是父子关系，胡广灿与王廷金是亲戚关系，故其二人居住于涉案房屋的事实并不能构成朱瑾有权解除《租赁合同》的依据。综上所述，朱瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,980元，由上诉人朱瑾负担。
审判长 张 松
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一六年九月二十二日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……