江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04100号
上诉人（原审被告）苏州嘉得宝置业有限公司，住所地苏州市吴江区黎里镇汾湖大道558号。
法定代表人左勤贞，执行董事。
委托代理人徐莉敏，该公司销售经理。
被上诉人（原审原告）朱缘园。
委托代理人朱宇清。
上诉人苏州嘉得宝置业有限公司（以下简称嘉得宝公司）因与被上诉人朱缘园房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江汾民初字第00391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年1月13日，朱缘园作为乙方，嘉得宝公司作为甲方，双方签订《预定协议书》1份，协议书约定朱缘园向嘉得宝公司预订由嘉得宝公司开发的坐落于本市吴江区汾湖镇城司路819号的嘉乐城生活广场商品房1幢城司路829室，暂定建筑面积约20.89平方米，房屋单价为32000元／平方米，房屋总价为668480元，优惠折扣147066元后总价为521414元。协议第一条第2款约定“乙方于2015年1月13日，支付预定定金人民币贰万元／套，定金不作退还，由甲方开具定金收款收据，并签订本协议。对此后果，乙方在签署本协议时已明白无误且没有异议”；第二条第1款约定“乙方须在本协议书约定的签约时间内（即2015年1月13日至2015年2月14日期间）至甲方现场售楼中心，根据本协议约定的商品房位置及价格，支付约定房款，签订正式购房合同。如乙方在本协议书约定的日期内不按时与甲方签订正式购房合同或选择放弃已取得房源的购买权，则甲方有权将预留给乙方的房屋另行出售，预定定金不作退还”；第二条第3款约定“乙方与甲方签订正式《商品房买卖合同》时，乙方的预定定金将无息转为房款”；第三条第1款约定“甲方保证在本协议约定的签约日期前，乙方拥有预定商品房的第一购买权。如甲方在本协议书约定的签约日期前将该套商品房转售他人，则甲方双倍返还乙方的预定定金”。
2015年1月13日，朱缘园向嘉得宝公司支付预定定金20000元。当日，朱缘园（作为甲方）就上述房屋与无锡好得家商业管理有限公司（作为乙方）签订《委托经营管理合同》，约定“甲方委托乙方经营管理该商铺的期限为：2016年10月1日至2026年9月30日止。甲方明确所购商铺在10年委托管理期限内，该商铺租赁权、经营权归乙方所有，由乙方自主制定招商政策并统一经营管理”等事宜。
2015月1月29日，朱缘园向嘉得宝公司出具《申请书》一份，载明“本人原认购嘉乐城城司路829号商铺，因对委托管理合同条款，对于三年后房租金不明确难以接受，对于委托合同中条款难以保障购房者的利益。因此申请退房”。
2015年2月12日，朱缘园就退房事宜与嘉得宝公司交涉，理由是委托经营管理合同不符合其要求，当时口头谈的是包租3年，但合同上约定的是包租10年，并且租金不明确。
2015年3月11日，嘉得宝公司向朱缘园寄送《催促函》，载明“……乙方须在2015年1月13日至2015年2月14日期间至甲方现场售楼中心，根据本协议书约定的商品房位置及价格，支付约定房款，签订正式购房合同。如乙方在本协议书约定的日期内不按时与甲方签订正式购房合同或选择放弃已取得房源的购买权，则甲方有权将预留给乙方的房屋另行出售，预定定金不作退还。截止到目前，您尚未到售楼处签订《商品房买卖合同》，您已严重违约。请阁下于2015年3月20日之前亲临吴江区汾湖镇洋砂路嘉乐城售楼处支付预定协议书约定的首付款，并签订《商品房买卖合同》，若您未在上述指定日期内付清首付款并签订《商品房买卖合同》，我司将依照预定书的约定将该物业另行出售，您所支付的定金将不作退还……”。
2015年3月18日，朱缘园至嘉得宝公司处，发现正式购房合同关于产证办理时间的约定不符合其要求，其要求付款后6个月内房屋所有权证及土地使用权证，但合同中约定的是付款2年后办理上述两证。
庭审中，嘉得宝公司称《商品房买卖合同》记载的交房时间是2016年6月10日，合同约定交付后180日办理备案手续；房屋交付时间无法调整，产证办理的时间肯定在交付后，可以根据客户的要求最多提前3个月办理，但前提是房屋交付之后。朱缘园对嘉得宝公司该陈述的真实性无异议，但表示其不能接受。
以上事实，由经庭审质证的《预定协议书》、《收款凭证》、《委托经营管理合同》、《催促函》等证据以及庭审笔录在案佐证，原审法院予以确认。
原审原告朱缘园的诉讼请求是：1、判令解除双方于2015年1月13日签订的《预定协议书》；2、判令嘉得宝公司返还朱缘园预定定金20000元；3、本案诉讼费用由嘉得宝公司承担。
原审法院认为，朱缘园、嘉得宝公司就系争房屋签订的《预定协议书》系此后签订房地产买卖合同的预约，对有关房屋的坐落、房屋价款、买卖合同签订等作了约定，系双方真实意思表示，依法成立并有效。《预定协议书》签订后，双方经磋商，最终未能签订《商品房买卖合同》。庭审中，双方均表示同意解除《预定协议书》，符合法律规定的合同解除的情形，原审法院确认《预定协议书》解除。嘉得宝公司以朱缘园违约为由表示仅同意退还一半定金，原审法院认为，朱缘园在约定时间内就正式购房合同与嘉得宝公司进行了磋商，虽双方最终就某些条款未能达成一致意见，致《商品房买卖合同》签订未果，朱缘园并未表现出违约行为。嘉得宝公司以《商品房买卖合同》未能签订为由主张朱缘园存在违约行为，系对《预定协议书》的误解，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、朱缘园与苏州嘉得宝置业有限公司于2015年1月13日签订的《嘉乐城生活广场预定协议书》解除；二、苏州嘉得宝置业有限公司于判决生效之日起十日内向朱缘园退还定金20000元。案件受理费减半收取150元，由苏州嘉得宝置业有限公司负担。
上诉人嘉得宝公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：签订《预定协议书》、《委托经营管理合同》后，被上诉人以租金不能明确为由多次提出退房，上诉人拒绝后，被上诉人又以要求在付款后6个月内办理权证等不合主张以达到不签合同的目的，完全属于恶意磋商，不符合法律规定退还定金的条件。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人朱缘园答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同来说，预订协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在订立本约之前将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。
本案是因上诉人嘉得宝公司没收被上诉人朱缘园交付的定金而引发纠纷。嘉得宝公司没收定金的理由，是认为朱缘园没有在2015年1月13日至2月14日期间与嘉得宝公司签订《商品房买卖合同》，违反了《预定协议书》的约定。就本案而言，虽然《预定协议书》上约定了被上诉人应在2015年1月13日至2月14日期间到售楼处，与嘉得宝公司完成签署《商品房买卖合同》。但之后嘉得宝公司又于2015年3月11日向朱缘园发催促函，要求朱缘园于2015年3月20日前完成签约手续。由此可见，嘉得宝公司已将签约日期放宽至2015年3月20日。在此期间，根据查明的事实，双方就委托管理合同条款及房屋所有权证及土地使用权证办理时间等情况进行过磋商，上诉人没有证据证明朱缘园拒签商品房预售合同的明确原因。因此双方未能签订商品房买卖合同原因应认定双方当事人磋商不成，不能认为是任何一方当事人违反预订协议的约定。此情况应属于不可归责于双方的事由。
综上，由于不可归责于双方当事人的事由导致双方未订立商品房买卖合同，上诉人嘉得宝公司应依法返还被上诉人朱缘园定金，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人嘉得宝公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人苏州嘉得宝置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 吴茂程