四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终941号
上诉人（原审原告、原审反诉被告)：刘涛，男，1956年3月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
委托诉讼代理人陈庆，四川名声律师事务所律师。
委托诉讼代理人钟伟，四川名声律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）成都市青羊区建筑工程总公司，住所地四川省成都市青羊区三多里3号。
法定代表人李显之，总经理。
委托诉讼代理人黄德，四川德斯普律师事务所律师。
上诉人刘涛因与被上诉人成都市青羊区建筑工程总公司（以下简称青建总公司）返还原物纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第9365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实、证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘涛上诉请求：请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。其主要上诉的事实和理由为：1、原审法院曲解刘涛的诉讼理由及本案案由，刘涛的诉请为判令青建总公司将诉争房屋及产权证原件予以返还，并未主张解除已经失效的房屋买卖合同。2、原审法院对《协定》认定错误。双方签订《协定》的本意是如果青建总公司没有在2002年底前完成决算，双方以房抵账的房屋买卖合同自2013年1月1日起“失效作废”。该《协定》明确提到了“诉争房屋”，并约定了合同的失效条件，因青建总公司没有如约结算，抵房协议按照双方约定应该自动失效，无需当事人通知对方解除或请求法院判令解除合同。3、原审法院适用法律错误，本案应当适用《合同法》第四十五条关于附解除条件的合同，应自条件成就时失效的规定。4、原审判决认定刘涛“有违诚实信用原则”错误，因青建总公司掌握了全部工程决算资料，为取回投资款刘涛才被迫同意以房抵债，并待决算结束后才提起了本案诉讼。5、一审中，双方均未提出诉讼时效问题，且案涉房屋被占有状态是持续的。
被上诉人青建总公司辩称，刘涛的上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。一审对《协定》的性质及效力的认定并无不当，且双方在《协定》约定的时间虽未完成有关工程的结算，但双方已经以事实行为继续履行房屋回购事宜，应视为对合同的变更。此外，在一审中，就刘涛提出本案诉讼青建总公司提出过时效抗辩，并被记录于庭审笔录中。
刘涛向一审法院起诉请求：1、判令青建总公司将诉争房屋及该房屋产权证（面积425平方米，房屋产权证号：成监001×××2号）退还给刘涛；2、判令青建总公司赔偿其占用刘涛诉争房屋期间�刘涛造成的租金损失及利息（期限自2003年1月1日起到青建总公司将该房屋归还给刘涛之日止，每年租金损失按12万元、利息按年利率7％计算），目前暂时计算到2015年年底，租金损失为156万元，历年利息共76.44万元，两项相加共计232.44万元；3、青建总公司承担案件的全部诉讼费用。
青建总公司向一审法院反诉请求：判令刘涛为青建总公司办理房屋过户手续并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：1、1995年12月1日，成都市房地产管理局给刘涛颁发了房屋所有权证书，载明房屋位于青羊区顺城大街××号第五楼部分，所有权人为刘涛，业务件号为权2×××17，权证号为成监0×××082，建筑面积425平方米。即本案讼争房屋的所有权证书。2、1996年4月，刘涛与青羊建筑总公司签订《联合开发协议》约定双方共同出资开发位于成都市金牛区抚琴西路216号“羊市街西延线复式住宅”工程即“安居苑××号佳园”项目。该工程于1997年6月30日竣工，但双方未办理结算。3、2001年3月29日，青羊建筑总公司制作《刘涛购房结算清单》，载明:一、应收刘涛购房款3381600元：⑴正间（255.75㎡×12000元/㎡）3069000元，⑵楼梯间后面（44.1㎡×8000元/㎡）352800元，⑶房产证与购房面积之差3.35㎡×12000元/㎡（房产证少）-40200元。二、已付购房款2995642.08元。三、应收刘涛购房款（一减二）385957.92元。四、青羊建筑总公司回购刘涛三多里综合楼五楼房款（425㎡×2600元/㎡）1105000元。五、青羊建筑总公司应付回购刘涛房款尾款（四减三）719042.08元。备注：尾款在2001年底前付清。还载明了已付购房款明细共计12项。青羊建筑总公司盖有单位公章。2001年5月9日，刘涛签字确认。4、2001年6月5日，刘涛与青羊建筑总公司双方签订《协定》，载明根据青羊建筑总公司提�“前账不清，后账不结”的理由，现刘涛将“三多里92号综合楼五楼”抵账〈刘涛欠青羊建筑总公司38万多元，青羊建筑总公司与刘涛联建“羊市街西延线复式住宅”工程欠刘涛〉（因为没有决算）近200万元。双方决定：一、“羊市街西延线复式住宅”工程在2002年底完成决算，如不完成，刘涛给青羊建筑总公司三多里92号综合楼五楼抵账失效作废；二、青羊建筑总公司在决算完结后，必须在2003年底前付清欠款，如不能付清，剩余欠款部分按每月0.8%计息。同日，刘涛向青羊建筑总公司出具《委托书》“青羊建筑总公司已购刘涛三多里92号综合楼五楼425平方米房产，房屋产权证已交青羊建筑总公司，特委托青羊建筑总公司办理有关产权事务。委托人刘涛。”5、刘涛三多里综合楼五楼房即是刘涛上述房屋所有权证书载明的位于青羊区顺城大街××号第五楼部分。2001年�半年，刘涛代青羊建筑总公司收到房租260828.40元作为房款，下半年代青羊建筑总公司收到房租260828.40元作为房款，两次共计以房租名义收到房款521656.80元。6、2008年3月，刘涛向成都市金牛区人民法院起诉，主张青羊建筑总公司办理决算、支付工程款。2011年5月12日，该院出具（2008）金牛民初字第349号民事调解书，载明项目完工后，双方于2009年12月16日签订协议书确认青羊建筑总公司应支付刘涛2177208.44元，且青羊建筑总公司于2010年5月19日已经支付刘涛20万元，双方达成协议：一、青羊建筑总公司在调解书生效之日起30日内支付刘涛30万元；二、青羊建筑总公司于2012年1月15日前支付刘涛177208.44元；三、如青羊建筑总公司未按期支付刘涛以上款项，还应支付未付款部分的利息（从2009年12月17日计算至款项付清之日止，标准按银行的同期贷款利率）；四、刘涛放弃其他诉讼�求。在该案审理中以及2009年12月16日签订协议书时，双方未对讼争房屋提出争议。其后，经刘涛向该法院申请执行，该调解书约定款项到2012年8月10日方才执行完毕。审理中，刘涛为证明其主张，还提供陈建华与四川智诚会计师事务所有限责任公司签订《租房协议》所载明相同位置425平方米写字间的租金10000元/月，主张依据约定2003年1月1日起以房抵账失效作废，青羊建筑总公司应该将讼争房屋及产权证退还刘涛，并按月租金10000元赔偿刘涛租金损失，13年租金损失共计156万元，利息损失76.44万元。
一审法院认定上述事实主要采信了房屋所有权证、房屋信息摘要、协定、刘涛购房结算清单、委托书、民事调解书、租房协议、当事人陈述等在案佐证。一审法院认定上述事实采信了道路交通事故认定书、身份证、出院病情证明书、住院费用结算票据、门诊票据、法�学鉴定意见书、调解协议及当事人陈述等证据。
一审法院认为，依据青建总公司2001年3月29日制作、刘涛签字确认的《刘涛购房结算清单》，刘涛当时同意将诉争房屋出售给青建总公司，双方买卖关系成立。2001年6月5日，双方签订的《协定》没有载明诉争房屋，而是直接确定刘涛欠青建总公司38万多元，青建总公司与刘涛联建“羊市街西延线复式住宅”工程欠刘涛近200万元，应当认定双方回到以房抵账前的账目状态。《协定》的真实意思应当认定为：刘涛要求青建总公司在2002年底完成羊市街西延线复式住宅工程的决算以保证刘涛更大金额资金的收回，在此种情况下，刘涛同意将诉争房屋作价抵账即青建总公司可以回购诉争房屋，否则抵账失效即刘涛不同意将诉争房屋让对方回购，双方就诉争房屋解除买卖关系。刘涛明知青建总公司在2002年底未能完成羊市�西延线复式住宅工程的决算，此后其应当向对方主张抵账失效的相关权益即取消对方回购诉争房屋、解除买卖关系。刘涛主张青建总公司将诉争房屋退还，实际上是主张解除房屋买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，青建总公司在2002年底前未能完成案涉工程决算后，刘涛可在此后主张解除买卖合同并应当通知对方。但刘涛2008年3月向对方主张办理工程决算并支付价款纠纷中也未向对方主张抵账失效的相关权益。在本案诉讼前，刘涛就解除诉争房屋买卖关系也未提出主张，而是直接以延期十多年结算工程款给其造成了巨大损失等，主张解除诉争房屋买卖关系，因青建总公司不同意解除买卖合同，且从2003年至今已十多年，房屋市场价格已经发生了巨大变化，在刘涛已经收取大部分房款以及工程款纠纷已经解决后，再主张解除诉争房屋购房合同有违诚实信用原则，其主张解除买卖合同返还诉争房屋及房屋产权证的理由不能成立，对其主张一审法院不予支持。对刘涛关于赔偿诉争房屋租金及利息的主张，因缺乏依据，一审法院不予支持。在买卖关系仍然成立的前提下，即使房款尚有余款未予付清，当事人可以另行主张。青建总公司主张刘涛完成买卖合同的附随义务即为其办理诉争房屋的过户事宜，符合法律规定，但结合交易习惯，刘涛应当在青建总公司付清回购诉争房屋所有款项后，协助青建总公司办理过户手续。但本案中，因青建总公司未举证证明其已经全部付清回购诉争房屋款项的相关依据，故对青建总公司反诉主张刘涛协助办理诉争房屋过户手续的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉�法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回刘涛的诉讼请求；二、驳回青建总公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费25395元，减半收取12698元；反诉案件受理费减半收取12690元，合计25388元，由刘涛负担12698元，青建总公司负担12690元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点应为《协定》中有关“抵账失效作废”的约定是否为附解除条件的条款，如果解除条件成就，上诉人刘涛有关返还诉争房屋及赔偿损失的请求是否成立。
结合《刘涛购房结算清单》《协定》，可以认定，青建总公司与刘涛之间具有房屋买卖、回购、联建等多重法律关系。为一揽子解决有关债权债务，在青建总公司“前帐不清，后账不结”的要求�，刘涛以同意在互负债务范围内，将部分到期债务抵销为条件，换取青建总公司尽快与之办理联建工程结算事宜。对此，刘涛及青建总公司的意思表示真实，应当产生法律拘束力。
《协定》关于青建总公司在2002年底未与刘涛完成联建工程清算义务，则“抵账失效作废”的约定，性质为附解除条件的合同条款，鉴于青建总公司确未在约定时间内完成决算，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条关于“附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，《协定》约定的解除条件成就，双方以刘涛欠款抵偿回购房款中385957.92元给付义务的约定解除，彼此权利义务回复到《协定》出具前的状态。
因青建总公司回购案争房屋的总价款为1105000元，而刘涛已通过代收租金的形式收取房款521656.80元，对剩余部分的价款，由于青建总公司对刘涛所有的385957.92元的债权先于回购产生，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，因本案当事人互负到期债权，且青建总公司在本案诉讼过程中多次主张该部分房款已经抵销，其抵销的意思表示明确，并已明确到达对方，亦无依法或依其性质不得抵销的情形，故在双方互负的到期债权385957.92元的范围内，可以产生抵销的法律后果，据此，青建总公司因回购产生的绝大多数购房款已支付完毕。
根据审理查明的事实，本案双方当事人未就房屋回购协议约定解除条件，刘涛关于解除房屋回购协议的主张也不符合《中华人民共和国合同法》九十四条有关法定解除的规定，对此，刘涛可以依据约定价款要求青建总公司支付剩余对价，但其关于解除合同、返还标的物和赔偿损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定金额和负担方式执行，二审案件受理费25395元，由上诉人刘涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱 寒
审判员 苟 峰
审判员 付冬琦
二〇一七年四月十四日
书记员 ＸＸ飞