霍林郭勒市人民法院民 事 判 决 书（2016）内0581民初905号原告姜英辉，男，1986年10月27日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。原告葛晓燕，女，1988年5月30日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市。委托代理人赵钰，内蒙古兴君律师事务所律师。被告内蒙古仁远房地产开发有限公司。法定代表人不详。姜英辉、葛晓燕诉内蒙古仁远房地产开发有限公司（下称仁远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员敖德高娃独任审判，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。姜英辉、葛晓燕的委托代理人赵钰到庭参加诉讼，仁远公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。姜英辉、葛晓燕诉称，2011年11月25日，姜英辉、葛晓燕与仁远公司签订《霍林河环贸国际广场项目2期-碧水御府认购协议》和《补充协议》，并于2014年2月26日签订《逾期入住补充协议》，2014年12�30日签订《补充协议书》（背面为2014年5月15日内蒙古仁远房地产开发有限公司的《内蒙古仁远房地产开发有限公司关于霍市地产开发项目与买受人协商方案》）。姜英辉、葛晓燕按协议交付定金49376元，购房款2万元，但仁远公司未按约定的日期交房，故诉至法院，要求解除姜英辉、葛晓燕与仁远公司之间的《认购协议》；退还购房款23500.8元；双倍返还定金91750.4元；支付逾期交房补偿款32800元，以上合计148051.2元；诉讼费由仁远公司承担。仁远公司未作答辩。姜英辉、葛晓燕为证明自己的主张，向本院提举了如下证据：一、2011年11月25日《霍林河环贸国际广场项目2期-碧水御府认购协议》一份，证明姜英辉、葛晓燕购买房屋的位置以及房屋的价款，同时证明与仁远公司之间存在商品房买卖合同；二、2011年11月25日补充协议一份，双方已对定金条款�及如何按揭（预付款、剩余房款）进行明确约定；三、2014年2月26日逾期入住补偿协议及2014年12月30日补充协议书（背面2014年5月15日内蒙古仁远房地产开发有限公司关于《霍市地产开发项目与买受人协商方案》）各一份，证明双方签订关于仁远公司逾期交付房屋对姜英辉、葛晓燕从2013年1月1日开始每月按800元补偿的明确约定，仁远公司一直存在违约行为；四、收据四枚，证明姜英辉、葛晓燕按照约定缴纳相关款项，履行合同约定，合计69376元，收据中的姜英辉的名字“姜映辉”是因仁远公司工作人员工作失误所致，姜英辉的身份证号与签名能够相互印证，证明其姜英辉本人。本院认为，姜英辉、葛晓燕提举的四份证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且均有仁远公司的盖章确认，本院予以确认并采信。经审理查明，2011年11月11日，姜英辉、葛晓燕认购了仁远公司开发的霍林河环贸国际广场项目二期碧水御府3号楼2单元301号房屋，并交付了1000元的定金,2011年11月14日又交付了定金9000元。2011年11月25日姜英辉、葛晓燕与仁远公司签订了一份霍林河环贸国际广场项目二期碧水御府《认购协议》，约定房屋面积81.89平方米，房款共计229376元，在签订本协议当日姜英辉、葛晓燕需支付总价款的21.53％作为该套房屋的认购定金。房屋总价款的8.71％于2011年12月15日前支付。剩余的房款16万元应于仁远公司发出的《签约通知函》中规定的时间签定《商品房买卖合同》，并按合同中规定的时间办理完银行按揭贷款后付清。姜英辉、葛晓燕在签订本《认购协议》之日起，应按仁远公司规定按时交清认购金，仁远公司收取认购金后，应当向姜英辉、葛晓燕开具收款凭证，并注明收款时间，如姜英辉、葛晓燕不�规定交清认购金，仁远公司有权解除本认购书，并有权将该房源另行出卖给第三方。另约定房屋交工时间为2012年12月31日，如不能交工，从2013年1月1日起按每月800元进行赔偿。合同签订后姜英辉、葛晓燕当日交付了首付款39376元，2011年12月16日交付2万元，交付的款项共计69376元。仁远公司收取购房款后至今未与姜英辉、葛晓燕签订商品房买卖合同，也未交付该房屋，亦未退还购房款并赔偿损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本案中，双方签订的认购协议真实有效，因仁远公司迟迟未能交房使得双方未能订立商品房买卖合同，姜英辉、葛晓燕购买房屋的目的未能实现，故姜英辉、葛晓燕请求解除认购协议的主张能够成立，仁远公司应向姜英辉、葛晓燕退还购房款59376元。关于姜英辉、葛晓燕双倍返还定金91750.4元的主张，在协议中约定，在签订协议之日姜英辉、葛晓燕应支付总价款的21.53％作为所购房屋的认购定金，因定金属于协议担保，需要双方在合同中明确约定，本案中并没有明确约定该认购金及其他交付款项的性质，且定金的数额不能超过合同标的的20％，所以姜英辉、葛晓燕所交付的首付款39376元应为购房款，而不是定金。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，�英辉、葛晓燕主张以39376元为基础并以总房款229376元的20％索要定金损失不符合法律规定，在姜英辉、葛晓燕所交付的款项中仅有1万元已明确记载为房屋定金，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”故仁远公司应双倍返还定金2万元，其该项诉讼请求部分成立，本院对合理部分予以支持。对姜英辉、葛晓燕主张延期交房的损失32800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，且双方对延期交房的损失有明确约定，经核算，自2013年1月1日至2016年6月1日期间的损失为32800元（800元×41个月），故本院对该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除姜英辉、葛晓燕与内蒙古仁远房地产开发有限公司签订的《霍林河环贸国际广场项目1期二碧水御府认购协议》；二、内蒙古仁远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还姜英辉、葛晓燕购房款59376元，双倍返还定金2万元（1万元×2倍），赔偿损失32800元，合计112176元；三、驳回姜英辉、葛晓燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2592元，减半收取1631元，保全费1270元，合计2901元（姜英辉、葛晓燕已预交），由姜英辉、葛晓燕负担359元，内蒙古仁远房地产开发有限公司负担2542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 敖德高娃二〇一六年七月十一日书记员 孙 丽 胤