黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终2065号
上诉人（原审被告）许科，男，1971年3月23日出生，汉族，无职业。
委托代理人韩志坚，黑龙江四维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邹晓光，男，1970年10月22日出生，汉族，无职业。
委托代理人张潇，黑龙江欲凌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）何金良，男，1980年6月14日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）李秀梅，女，1980年1月28日出生，汉族，无职业。
委托代理人王维东，黑龙江铁人律师事务所律师。
上诉人许科因与被上诉人邹晓光、何金良、李秀梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2014）让民初字第2267号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人许科的委托代理人韩志坚，被上诉人邹晓光的委托代理人张潇，被上诉人李秀梅及其委托代理人王维东到庭参加诉讼，何金良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年7月6日，原告邹晓光与被告何金良、李秀梅签订房地产买卖合同。双方约定，二被告将共有的登记在何金良名下的位于大庆市让胡路区阳光佳苑住宅小区14-3-302室的房屋（产权证号：NA129035，产权面积108.14平方米）出售给原告，房屋价款为人民币50万元，双方约定于2013年9月6日前办理房屋产权过户事宜；何金良、李秀梅保证在2013年12月30日前将该房屋户口迁空；合同还对违约责任等进行了约定。2013年7月6日合同签订当日，原告向被告何金良以现金方式交付购房款人民币50万元，并由何金良出具了收据。经查，双方在合同中对房屋交付日期未予明确约定。庭审中原告陈述，当时双方口头约定应于2013年9月6日前办理过户手续的同时交付房屋，但约定期限届满后，原告多次要求何金良夫妇协助办理过户和交房，但何金良在电话里称一直在外地，并以种种理由躲避推脱，以致至今未履行交付房屋和协助过户义务。同时查明，2013年8月8日，原审法院立案受理了（2013）让民初字第1838号“原告许科诉被告何金良民间借贷纠纷”一案。在该案诉讼过程中，经许科申请，原审法院于2013年8月13日作出诉讼保全的裁定，将本案涉案房屋的产权手续予以查封，并于2013年8月15日由大庆市房产局协助予以查封。该案于2013年11月20日开庭当天，许科与何金良达成调解协议，内容为“被告何金良向原告许科偿还借款600000元，此款于2013年12月1日前一次性付清”，该份民事调解书已于当天生效。因何金良未履行给付义务，许科于2013年12月6日向原审法院申请执行。2014年5月5日，本案原告邹晓光作为案外人对该执行案件执行标的即本案涉案房屋提出异议，主张涉案房屋已由其购买，应归其所有。2014年5月20日，原审法院执行局作出（2014）让执字第43号执行裁定书，以“不动产物权实行登记公示原则，登记具有排它性效力，不动产所有权的变更，要有登记机关的变更登记，登记是物权公示原则的基本要求，不动产物权依据法律行为的各项变动实行不登记不生效原则，案外人邹晓光不能证明对该不动产物权拥有实际权利”为由，裁定驳回案外人邹晓光的异议。2014年9月16日，原告签收该执行裁定书，并于法定期限十五日内（2014年9月19日）向本院提起本案案外人执行异议之诉。另查明，被告何金良与李秀梅系夫妻关系。关于该房屋目前占有和使用情况，本案原告和被告许科均表示“不清楚”，二人均未实际占有和使用涉案房屋。双方均陈述无法找到被告何金良和李秀梅。
原审认为，根据庭审查明的事实可以认定，涉案房屋系被告何金良和李秀梅的夫妻共同财产，该二被告作为涉案房屋的共有人共同与原告邹晓光签订房屋买卖合同，该合同合法有效，故原告与该二被告于2013年7月6日形成房屋买卖合同法律关系。现已查明，原告已于合同签订当日向被告何金良交付了全部50万元购房款，实际履行了作为买受人的全部付款义务，被告何金良和李秀梅应按合同约定和法律规定向原告履行交付房屋和协助过户义务。双方在合同中虽对房屋交付时间未予明确约定，但根据合同中关于该二被告应于2013年9月6日前办理房屋产权过户事宜，并于2013年12月30日前将该房屋户口迁空的约定内容，原审法院认定原告关于双方曾口头约定“应于2013年9月6日前办理过户手续的同时交付房屋”的主张成立。原告有权要求被告何金良和李秀梅继续履行合同，承担交付房屋和协助过户的合同义务。据此，原审法院依法确认原告对涉案房屋享有合法的买受权和继续履行合同请求权。被告许科关于本案原告与被告何金良、李秀梅不存在房屋买卖关系的主张，与事实不符，不予采信。本案被告许科与何金良之间存在民间借贷法律关系，且已经法院审理终结并进行执行程序。在该案诉讼期间，许科申请诉讼保全和法院对涉案房屋实际查封的日期分别为2013年8月13日和2013年8月15日，均在邹晓光与何金良、李秀梅签订房屋买卖合同和实际交付房款的2013年7月6日之后。许科与何金良之间的民间借贷为普通债权，法院在诉讼中对涉案房屋的查封仅仅是一种控制性强制措施，并不具有优先性。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。而本案原告邹晓光作为房屋买受人已经向被告何金良支付了全部50万元购房款，房屋未由原告实际占有及未办理过户登记，均系因何金良和李秀梅的违约行为所致，原告对此并无过错。据此，原审法院认定本案原告邹晓光作为该民间借贷执行案件的案外人，对该案执行标的（即涉案房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院不得执行该涉案房屋。被告何金良、李秀梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何证据对抗原告的诉讼请求，应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告邹晓光对被告何金良名下位于大庆市让胡路区阳光佳苑住宅小区14-3-302室房屋（产权证号：NA1290**）享有合法的买受权和继续履行合同请求权；二、本院（2014）让执字第43号执行案件，不得执行被告何金良名下位于大庆市让胡路区阳光佳苑住宅小区14-3-302室房屋（产权证号：NA1290**）。案件受理费8800元（已由原告预交），公告费606元，邮寄费110元由三被告连带负担。
上诉人许科上诉称，一、被上诉人邹晓光不享有排除强制执行的民事权利。自2013年起至今邹晓光不是本案的涉案房屋的产权人也未实际占有使用房屋，涉案房屋登记在被上诉人何金良名下，所有权归何金良，邹晓光享有的只是债权，与上诉人的金钱债权是平等的。二、涉案房屋2013年已经被何金良、李秀梅卖给案外人席晓辉，席晓辉已交付全款，且何金良、李秀梅已将房屋交付给席晓辉使用，席晓辉已向让胡路区法院起诉何金良、李秀梅履行合同给付房产，即使认定房屋的实际所有人也应是席晓辉而不是邹晓光。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，邹晓光至今未实际占有涉案房屋，不应支持其异议。四、本案是执行异议案件，并非房屋买卖合同案件，不是确权案件，一审法院不应认定邹晓光对房屋具有合法买受权和继续履行合同请求权，一审法院判决超出审理范围，不符合法律规定。五、被上诉人邹晓光购买涉案房屋价款明显过低，房屋实际价值应在70万元左右，邹晓光以50万元价格取得120多平方米的房屋明显不合常理。一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人补充陈述，本案不存在买卖合同，被上诉人邹晓光提出的执行异议申请不成立。2015年5月5日《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该司法解释已在一审判决前生效施行，该司法解释是人民法院处理执行异议案件专门性司法解释，而本案是执行异议之诉理应适用该司法解释。
被上诉人邹晓光辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、邹晓光与李秀梅、何金良签订了房屋买卖合同，该合同合法有效，且合同签订时间是2013年7月6日，是在上诉人查封房屋产权之前，邹晓光按照合同的约定履行了全部的付款义务，因此邹晓光已具有排除强制执行的民事权利，诉讼中的查封仅是为了防止转移财产的强制措施并不具有优先性。二、关于上诉人所陈述的将该房屋出售给他人。首先对事实是否存在并不知晓，即使真实存在，也是何金良与李秀梅一房二卖，涉及诈骗，应根据合同签订的具体时间来确定被害人是谁。三、关于上诉人所用的司法解释与本案没有关系，该案的查封过程实际是在诉讼阶段，因此应适用最高人民法院关于审理执行案件中的查封规定。
被上诉人李秀梅辩称，一、上诉人许科于2013年8月8日起诉被上诉人何金良民间借贷纠纷一案，一审法院于2013年8月13日依法对被上诉人涉案房屋采取财产保全措施，2013年11月2日双方达成和解协议。后由于被上诉人何金良未能履行和解协议，2013年12月6日上诉人依法申请强制执行。2014年5月5日，被上诉人邹晓光以案外人名义，对执行标的（即涉案房屋）提出异议，2014年9月16日被驳回。2014年9月19日被上诉人邹晓光提起诉讼，2015年6月16日，让胡路区人民法院判决支持了被上诉人的诉讼请求，后上诉人许科提出上诉。此外、由于被上诉人何金良自2013年2月至9月期间累计拖欠被上诉人邹晓光借款未能偿还，经协商被上诉人李秀梅、何金良同意将位于中山市的住宅以50万元的价格抵债，双方的买卖合同已于2014年初履行完毕。二、上诉人的上诉理由成立、被上诉人邹晓光没有对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益证据，故就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应撤销原审判决，依法驳回被上诉人的执行异议及诉讼请求。理由为：首先，被上诉人主张的买卖事实并不存在。本案中邹晓光出具的买卖合同第二页虽具有真实性，但该买卖合同的标的并非是本案阳光佳苑A14-3-302室的住宅，而是李秀梅夫妇位于中山市的住宅，当时也是由于被上诉人何金良因不能偿还邹晓光的借款，最终由李秀梅、何金良夫妇将位于中山市的房屋以50万元的价格，以买卖的方式折抵给了邹晓光，双方买卖合同已履行完毕。本案买卖合同第二页及50万元收条（该收条关于房屋的信息为其单方补填、并非原始书写）均系该买卖事实的相关证据，现邹晓光又提供没有答辩人夫妇任何一方签字的买卖合同第一页，与原珠海买卖合同第二页拼凑在一起，虚构双方同时存在关于阳光佳苑A14-3-302室住宅的买卖事实，依法不应予以认定，理由为：1、已签订购房合同未能履行，只履行后一合同不符合常理。本案的基本事实是双方实际履行的中山市的买卖合同，时间为2014年初，若确有邹晓光主张于2013年7月6日签订协议，并支付了购房款，约定2013年9月6日办理过户及交房，双方都忘了该事实不履行而履行后者？显然不符合常理2、本案合同权利义务并不对等。案涉房屋合同记载建筑面积为104.18平方米，2013年总金额为70万元左右，而合同交易价格为50万元明显与市场价不符；双方还约定出卖方违约赔偿金为15万元，权利义务明显不对等。3、从购房目的上看，合同并没有约定实际交房时间，亦违背正常交易习惯。其次、邹晓光虚构的买卖事实因“何金良推脱”未能履行的事实并不存在。现有证据证明答辩人夫妇于2013年12月仍与邹晓光办理了关于中山市的房屋过户的50万元抵债手续，即截止到2014年年初，邹晓光并未与何金良夫妇失去联系，李秀梅至今从未变更过住址及手机号码，邹晓光从未找过答辩人要求交付本案房屋及办理过户事宜，其依据虚构的事实主张的未能履行的事实并不存在，依法不应予以认定。第三、邹晓光作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应判决驳回诉讼请求。结合本案，由于《房地产买卖合同》载明的转让事实并不存在，邹晓光对涉案房屋不享有合法的买受权和继续履行合同的请求权。本案李秀梅夫妇签订的用于折抵欠款的买卖合同已经履行完毕，合同标的为产权证号码“粤房地证字第C6719858号”该合同已经于2014年初履行完毕，由于邹晓光变造合同主张的买卖事实并不存在，故其不享有与涉案房屋有关的任何权利。最后、若李秀梅陈述属实、本案及相关案件或涉嫌虚假诉讼。一方面、邹晓光明知被上诉人李秀梅的住址及联系电话未变更，其先后三次起诉均因为其未提供准确联系方式导致李秀梅未能出庭陈述事实，因而导致相关判决认定的事实存在不同程度的错误。另一方面、邹晓光提交的所谓合同是其变造的证据，其以捏造的事实、伪造重要证据提起民事诉讼的行为严重妨害了诉讼秩序，或已涉嫌妨害作证罪、帮助伪造证据罪及虚假诉讼罪，应当依法予以审查。
二审期间，被上诉人何金良未提交书面答辩意见。
二审期间，被上诉人李秀梅提交证据如下：
一、复印于大庆市让胡路区档案馆委托书和公正书各一份。欲证明2013年12月10日李秀敏、何金良夫妇将位于中山市一套共有住宅以50万元的价格抵偿给被上诉人邹晓光。该份证据证实邹晓光称2013年9月6日之后无法联系被上诉人夫妇，合同无法履行是由于被上诉人夫妇过错，这一事实并不存在。上诉人许科质证称对该组证据的真实性及证明问题均无异议。被上诉人邹晓光质证称对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该组证据无法证实李秀梅所要证实的问题，且邹晓光一审陈述是因为何金良以种种理由进行推脱过户而并非是无法找到人而无法过户。该证据与本案没有关联性。本院认为，该组证据不能证明被上诉人李秀梅所要证明的问题，本院对该组证据不予确认。
二、（2014）让民初字第1623号民事判决书一份。欲证明：1、何金良2013年2月至2013年9月期间共计拖欠邹晓光借款233万元，该事实已被判决确定。2、2013年7月6日在被上诉人何金良拖欠邹晓光巨额债务情况下不可能存在用现金方式购买何金良夫妇阳光佳家苑住宅这一事实。上诉人许科质证称对该证据的真实性及证明问题均无异议，邹晓光在2013年9月期间仍与何金良存在借款关系，邹晓光在起诉中所称的何金良拒绝过户的事宜应当不存在。被上诉人邹晓光质证称对该证据的真实性无异议，该证据与本案没有任何关联性。本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予确认。
二审期间，上诉人许科、被上诉人邹晓光、被上诉人何金良均未提交证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形,且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人邹晓光虽已签订房屋买卖合同并交付全部购房款，但在人民法院查封之前，邹晓光未实际合法占有案涉房屋，不符合上述规定的第（二）项规定，故被上诉人邹晓光的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2014）让民初字第2267号民事判决；
驳回被上诉人邹晓光的诉讼请求。
一审案件受理费8800元，公告费606，二审案件受理费8800元，由被上诉人邹晓光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱志晶
审 判 员 刘 放
代理审判员 王鹏渤
二〇一六年七月四日
书 记 员 王奕尊