海南省定安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9021民初674号
原告:林一某，男，汉族，住：（略）。
原告：李一某，女，汉族，住：（略）。
委托诉讼代理人：房一某，辽宁省铁岭市人。
被告：海南某公司，住所地：（略）。
法定代表人：陈一某，职务总经理。
委托诉讼代理人：王一某，海南德银律师事务所律师。
原告林一某、李一某与被告海南某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告林一某、李一某委托诉讼代理人房一某、被告海南某公司委托诉讼代理人王一某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林一某、李一某诉称：原告与被告于2012年2月签订《房屋买卖协议书》，原告于2012年3月13日将共计￥13962884元的协议总款给付被告；原告将协议全款付清后，在履行协议过程中被告违背协议约定，未将协议约定房源中的B1-1505、Bl-1106两房销售款返还原告；现产权登记面积少于签订协议时的面积总数，减少的面积数共计88.85平方米（详见附件5），被告未按协议第2条约定的多退少补原则退还相应款项：在原告请求将合同约定房源中剩余的未销售房屋办理过户手续的过程中，被告拒绝联络，对原告的合理请求不予理会。在办理诉前保全过程中原告发现，由于被告原因导致协议中涉及到的11套房屋（详见附件4）被其他法院查封，这在权益和精神上对原告再次形成损害。综上所述，为维护我方的合法权益，特诉至贵院，请求法院判决l、判决被告将附件3中所列共计53套房屋，面积共计3249.16㎡过户给原告。2、判决被告将已销售的Bl-1505房未返还的款项￥244881元返还给原告。3、判决被告将己销售的B1-1106房未返还的款项￥51485元返还给原告。4、判决被告将面积差部分共计88.85㎡，总价￥248780元退还给原告。5、判决被告承担所有本案中所发生的费用，包括保全保险费22744元、保全申请费5000元、律师费、诉讼费等。6、判决被告赔偿误工费、交通费、通信费共计￥2000元。
被告海南某公司辩称：一、关于诉讼请求第一项，根据双方《房屋买卖协议书》，原告购买被告B1、B2栋房产面积合计4986.73㎡，扣除原告已售房产27套面积合计1648.72㎡，以及误差部分面积，未过户房产共计53套面积3249.16㎡，被告对原告的第一项请求予以认可。其中11套被其他法院查封，由法院判决。二、关于诉讼请求第二、三项，诉争的B1栋1505房、1106房确实已经出售，但该两套房款均已依约全额退还原告，不存在被告截留B1栋1505房244881元、B1栋1106房51485元的事实，故请求法院驳回原告该两项诉讼请求。三、关于诉讼请求第四项，原告购买B1栋房产45套，面积2785.83㎡，实测面积2734.06㎡，误差51.77㎡；购买B2栋房产35套，面积2200.9㎡，实测面积2163.82㎡，误差37.08㎡，两项相加，误差面积合计88.85㎡。目前原告已售B1栋房产22套，销售面积1313.98㎡，误差25.67㎡；已售B2栋房产5套，销售面积334.74㎡，误差5.99㎡，两项相加，已售房屋部分误差面积合计31.66㎡。由于被告在返还原告房款时已将面积误差金额部分一并返还给原告，业主给多少钱，我们就都给原告了。而且因与业主签订的购房合同的主体是被告，承担向业主返还面积误差金额责任的也是被告，而非原告，我们在返还原告房款时没有扣留面积误差金额部分。因此，请求法院驳回原告的该项请求，或者在扣除已售房屋部分误差面积合计31.66㎡之后将剩余误差部分的金额返还给原告，即被告实际退还原告面积误差金额为：160132元=（88.85㎡-31.66㎡）×2800元/㎡。四、关于诉讼请求第五、第六项，除诉讼费外，原告要求被告承担保全保险费、保全申请费、律师费没有法律依据和合同依据，要求被告赔偿误工费、交通费、通信费没有法律依据和证据支持。五、根据《房屋买卖协议书》第7条，乙方销售的自有房源，合同单价超过2800元/㎡以上的差额部分所产生的税费由乙方承担。截止2016年8月30日，B1、B2栋销售面积合计1680.38㎡（=B1栋销售面积1313.98㎡+B2栋销售面积334.74㎡+销售面积与实测面积差为31.66㎡），销售金额总计6324643元，故销售单价应为3836元/㎡（=6324643元÷1648.72㎡）,销售利润为1036元/㎡（=销售单价3836元/㎡-合同单价2800元/㎡），因此原告应承担税款合计245792元（=1036元/㎡×1648.72㎡×税率6.9%），由于被告退还原告购房款时未扣除以上税费，故请求法院在判决时对此税费245792元予以扣除。
原告林一某、李一某在庭审中提交如下证据及被告海南某公司的质证情况如下：
1、《房屋买卖协议书》，证明原告向被告购买位于定安县得发豪苑项目中B1、B2栋16+1层住宅楼中80套房总建筑面积4986.73㎡，2、4张收据，证明原告已向被告交付购房款人民币13962844元，3、定安县人民法院（2016年）琼9021财保10号民事裁定书，证明原告要求本院查封53套房，其中11套房已被其他法院查封，本院仅查封42套，4、协议面积与产权登记面积比对表，证明被告向原告交房面积少了88.85平方米，5、保全保险费22744元，证明原告为了诉前保全要求保险公司担保，保险公司收取的保险费，6、保全申请费5000元，证明原告向北苑交纳的保全费。
庭审时
以上20份证据，经被告质证，被告对原告提供的证据1-9的真实性和合法性没有异议，对所证明的内容和证明对象均有异议。被告对证据10-12的真实性、合法性和关联性均有异议。被告对证据13的真实性、关联性均无异议，对证据14、15的真实性和合法性均无异议，证明目的有异议，被告对证据16的真实性没有异议，被告对证据17、18、19、20的真实性没有异议，但对证明的内容和证明的对象有异议。
被告在庭审中提交如下证据及原告的质证情况：
1、1986年11月20日被告的父亲吴风刚与定安县红砖厂签订的协议（复印件），2、2010年4月2日被告的父亲吴风刚与定安县红砖厂签订的协议，证明被告的父亲吴风刚与定安县红砖厂之间有合法的土地承包关系，这块土地是定安县红砖厂的，不是多益村的。原告对被告提供的两份证据均有异议。
本院依职权收集下列证据：
1、2011年4月14日定安县国土环境资源局与原告签订的《收回国有土地使用权补偿协议书》，证明被告占用的土地是原告的，而不是定安县红砖厂的。2、《司法技术鉴定报告书》，证明被告占用土地期间通过评估后的土地租金为人民币58524元。
本院对原、被告提交的证据及本院收集的证据认定如下：
1、《广东省定安县革命委员会文件》（定革发字[73]108号），2、定安县砖瓦厂向民政局的申请书，3、《征用土地补偿协议书》，4、《征用土地示意图》，5、《合同书》，9、财政直接支付凭证，经审查，本合议庭认为证据1-5、9具有真实性、合法性、关联性，均予以确认。对证据6《调解协议书》，7、《现金收据6张》，8、定安县人民法院《询问笔录》，16、海南省一中院（2013)海南一中民二终字第210号《民事裁定书》，17、《民事答辩状》，18、（2012)定民初字第209号庭审笔录，19、《民事反诉状》，20、定安县人民法院送达回证，经审查，本合议庭确认原告曾经向有关部门和人民法院主张要求被告支付占用土地期间的土地租金，诉讼时效已中断，本案尚未超过诉讼时效和原定安县红砖厂使用的土地有80亩。10-12三分之二以上村民《证明书》，经审查，本合议庭认为不能作为本案证据，不予以采信。13、南国都市报2010年5月10日新闻报道，经审查，本合议庭认为被告的财产遭破坏后，曾作过报道。14、《定安县国土局关于清理国有建设用地地面青苗及附着物的公告》，15、《定安县2010年度廉租房建设项目选址示意图》，经审查，本合议庭认为，政府为了征用土地所作的公告。对被告提供的两份证据：1、1986年11月20日被告的父亲吴凤刚与定安县红砖厂签订的协议，被告提供的是复印件，经审查，本合议庭不予以确认，2、2010年4月2日被告的父亲吴凤刚与定安县红砖厂签订的协议书，经审查，本合议庭认为该协议系吴凤刚与定安县红砖厂前任厂长黄丁标签订，未经定安县红砖厂的追认，不予采信。
对本院依职权收集的证据：1、2011年4月14日定安县国土环境资源局与原告签订的《收回国有土地使用权补偿协议书》；2、《司法技术鉴定报告书》；本合议庭确认其真实性、合法性和关联性。
根据以上的举证、质证、认证以及双方在庭审中的陈述，本院确认以下事实。
经审理查明，1973年5月3日，定安县定安人民公社多益大队革命委员会（即原告多益一、二经济社）与第三人定安县红砖厂（原定安县砖瓦厂）签订《征用土地补偿协议书》，征用原告多益一、二经济社李界何、大墓坡土地13.82亩用于建设砖瓦厂。协议书第六条约定“以上所征用的土地，由县砖瓦厂使用，如使用后余下地底，不能转让给其他单位，应交还多益生产队改造使用”。1973年8月24日，原广东省定安县革命委员会以定革发字[73]108号文件《关于批准县砖瓦厂征用土地的通知》该通知明确规定同意原告多益一、二经济社与第三人定安县红砖厂签订的《征用土地补偿协议书》，同时还规定被征用的土地，经过砖瓦生产后遗下的底地，在事先征得砖厂同意后，可以交给生产队改造耕种。1986年8月14日，被告的父亲吴风刚与原告多益村一、二经济社签订《合同书》，合同约定：原告将其1985年已经种植经济林的李界坡地承包给被告的父亲吴风刚制砖，具体地点为：原县红砖厂上面，西至电压器、东至公社林带、北至公路、南至原砖厂串灶，被告的父亲吴风刚每年向原告一、二经济社交土料费6000元，超过三个月未交，原告一、二经济社有权向其他社员进行承包，合同从1987年1月1日起生效，至指定地段土料使用完为止等等。1986年11月20日，被告的父亲吴风刚与第三人定安县红砖厂签订《协议书》，协议书约定：红砖厂的一切现有财产，窑中灶20门、房屋等全部交给被告的父亲吴风刚管理及使用，土地四至为：东至鱼塘、西至电压平台、南至制砖车间、北至原串灶和公社农场防风林。承包期限为15年，承包金头5年租金为每年2500元，以后每年2000元等等。1992年后，因生产红砖的粘土受到环境的限制无法继续生产而歇业，被告的父亲吴风刚也未再向原告多益村一、二经济社缴交土料费，但被告的父亲及其家人仍在承包的砖厂李界坡地继续进行生产生活。1992年3月3日，原、被告因承包金发生纠纷，经定安县定城镇法律服务所调解双方达成协议。2010年4月23日，田洋村委会多益村张贴公告，决定收回红砖厂的土地，限期在15日内自行拆除，否则按无主处理。2010年5月12日原告将原来的红砖厂房舍推倒，树木砍掉，随后并将土地进行平整。2010年7月9日原告又将东门坡10亩林地上的林木砍掉出卖。因此，原、被告发生纠纷，2012年2月27日被告向本院提起诉讼，本院于2012年12月14日作出（2012）定民初字第209号民事判决书，作出了判决被告不服向海南省第一中级人民法院上诉，在上诉期被告撤回起诉，后来原、被告通过协商，原告已赔偿55万元给被告。但在（2012）定民初字第209号审理过程中，原告曾经主张要求被告支付占用集体土地的租金。定安县人民政府为了建设环城南西一环路时，需征用原红砖厂范围内的土地，2011年4月14日定安县国土资源环境局与原告签订《收回国有土地使用权补充协议》约定：有偿收回原告位于多益村路口北侧的土地，土地面积18.73亩，补偿金额974016元，定安县国土资源局已将征地补偿款付给了原告。定安县2010年度廉租房建设项目选址示意图中，原县红砖厂周围的土地已被征用修路，42.78亩土地尚未征用。2013被告的父亲吴风刚已去世。本院根据原告的土地租金评估鉴定申请，2016年2月23日委托海南省第一中级人民法院司法行政技术处委托鉴定机构进行鉴定，该技术处委托海南中明智资产估有限公司对被告占用集体土地期间的土地租金进行评估作价，评估结论是：位于定安县定城镇多益村李界坡30亩土地租金（期限为：自1994年3月至2010年5月）的评估值为人民币58524元。位于多益村李界何大墓坡地原来的地形地貌已改变。
本院认为，本案争议的焦点是：被告是否侵权?被告占用的土地是原告的还是第三人定安县红砖厂的?本案是否已经超过诉讼时效？
1973年5月30日原告与第三人定安县红砖厂（原定安县砖瓦厂）签订的《征用土地补偿协议书》，协议征用原告位于李界何坡地13.82亩土地用于建设红砖用，该协议书第六条明确规定“以上所征用的土地，由县砖瓦厂使用，如使用后余下地底不能转让给其他单位，应交还多益生产队改造使用”。在1973年8月24日原广东省定安县革命委员会文件（定革发字[73]108号）《关于批准县砖瓦厂征用土地的通知》书中，也明确规定“所有被征用的土地，经过砖瓦生产后余下的底地，在事先征得砖厂同意后，可以交给生产队改造耕种”。1986年11月20日被告的父亲吴风刚与第三人定安县红砖厂签订《协议书》将该厂的生产设备发包给吴风刚，生产红砖和瓦片，吴风刚在生产过程中1992年已停业，根据征用土地补偿协议的约定和定革发字（73）108号的通知精神，第三人定安县红砖厂使用的13.82亩土地应属原告所有，被告除了占用13.82亩土地外，还占用周围的土地共计30亩。1986年6月14日被告的父亲吴风刚与原告签订合同，1994初合同期限届满，承包的土地被告仍然占用至2010年5月，被告的行为是侵权行为，是侵占原告的土地，被告应负赔偿责任，其赔偿金额按照海南中明智资产评估有限公司作出的评估结论58524元，原告的诉讼请求予以支持，超出的赔偿金额不予支持。多年来原告多次主张要求被告支付土地租金，诉讼时效应中断，被告主张原告的诉讼时效已经超过，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一七条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴习坚、吴习强、吴习发、吴习为、吴习海于本判决生效之日起十日内赔偿原告定安县定城镇多益村一、二经济合作社人民币58524元；
二、驳回原告定安县定城镇多益村一、二经济合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10430元，由原告定安县定城镇多益村一、二经济合作社负担9430元，被告吴习坚、吴习强、吴习发、吴习为、吴习海负担1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
⺀
exxjnfxv2pp9wmrmd4
案件唯一码
|
审 判 长 王 玉 明
人民陪审员 陈 元 信
人民陪审员 张 济 国
二〇一六 年 九 月 十三日
书 记 员 陈 修 志
---|---
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
审核：王玉明撰稿：王玉明校对：陈修志印制：陈修志
海南省定安县人民法院2016年9月13日印制
（共印20份）