浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1620号
上诉人（原审被告）：温州市金阁房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道城南龙居A幢303室。
法定代表人：陈默，该公司总经理兼执行董事。
委托诉讼代理人：任乐平、苏亮，浙江嘉一律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：温州恒隆影城有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道238号恒隆商务楼401室。
法定代表人：陈骞，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：温州万达安邦物业服务有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道恒隆商务楼502室。
法定代表人：蔡瑞云，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘政华，浙江晨达律师事务所律师。
上诉人温州市金阁房地产开发有限公司、温州恒隆影城有限公司因与被上诉人温州万达安邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因没有新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。
温州市金阁房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、原判认定自上诉人与案外人温州恒隆广场商业有限公司签订《房屋租赁合同》之日起，就应对物业服务费用承担连带责任，是错误的。《物业服务委托合同》第一条明确约定合同“甲方”为上诉人，即开发建设单位。但该合同第九条第二项针对的是“业主”，即房屋买受人。同时，该合同第十三条第七项约定，对于尚未出售的房屋出租的，甲方即上诉人仅负有向承租人催缴的义务。2、被上诉人从未与承租人温州恒隆影城有限公司签订物业服务合同。一审中，恒隆影城已经提供了其自行负责物业的相关证据，因此，原审判决上诉人承担物业服务费交纳的连带责任，是错误的。3、原判认定按5元/月·平方米标准计算物业服务费，属认定事实错误。《物业服务委托合同》第八条第三项约定，大厦1-5层商场的物业服务费参照财富中心、华盟广场的综合收费标准，6层以上按5元/月·平方米收取。但实际情况是，财富中心和华盟广场并无相应的商场物业收费标准。被上诉人对恒隆商务楼的承租经营户实际是按3元/月·平方米收取物业服务费的，但由于其并未完全按照服务项目的公示内容提供物业服务，故应相应减少物业服务费。综上，原判认定事实错误，判决结果不当，应予撤销。
温州恒隆影城有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人没有为上诉人提供具体物业服务，原审判决支付物业服务费，有违客观事实。上诉人承租恒隆商务楼第四层用于开办影城，该楼层在结构上有独立入户门厅及直达电梯，与大楼其他部分相互独立。营业至今，影城所有保洁、安保及电梯等设施维护，均由上诉人自行负责管理，故不应支付物业服务费。有关物业服务费标准的争议，与温州市金阁房地产开发有限公司的上诉理由一致。
温州万达安邦物业服务有限公司辩称：1、《物业服务委托合同》于2009年订立时，双方并不知道房屋是否全部出售，故在合同中使用了“甲方”和“业主”的称谓。当房屋建成后由开发建设单位自持时，合同的“甲方”就具有物业服务合同的“业主”身份，两者并不矛盾。因此，上诉人作为涉案房屋的所有人，应当履行支付物业服务费的合同义务。《物业服务委托合同》已明确约定物业出租时应从租赁合同生效之日起由承租方交纳。2、原判认定按5元/月·平方米收取物业服务费，是正确的。《物业服务委托合同》签订时，华盟广场和财富中心并未投入使用，也不知道具体物业服务收费标准，但商场物业费标准明显高于办公楼。而华盟广场的物业收费标准就是5元/月·平方米，且上诉人与他人签订租赁合同时，约定的物业服务费标准也是5元，表明其认可该收费标准。3、物业服务企业是对房屋设备、外观、卫生、安全等方面提供公共服务，恒隆影城作为大楼的组成部分，属于物业服务范围，上诉人作为物业服务的受益人，不得因其自身是否需要作为不交纳物业服务费的抗辩理由。
温州万达安邦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：恒隆影城支付恒隆商务楼4层2011年9月1日至2015年12月31日间的物业服务费695609元及滞纳金1495773元；2.金阁房开公司对上述物业服务费及滞纳金承担连带支付责任。
一审法院认定事实：2009年4月1日，原告温州万达安邦物业服务有限公司（乙方）与被告温州市金阁房地产开发有限公司（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定：甲方通过协议招标方式将车站大道恒隆商务楼委托给乙方实施物业管理服务；建筑面积（委托面积）：21173.7平方米（以房管实测为准）；前期物业管理服务合同期限，自合同签订之日起至业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；甲方按政府有关规定配置物业管理用房，乙方按政府有规定使用物业管理用房；物业服务费：大厦1-5层（包括5层）商场的物业服务费参照财富中心、华盟广场商场的综合收费标准，6层以上（包括6层）按5元/月/平方米的标准进行收缴（不含电梯运行费、二次供水费、楼梯间等公共部位照明所产生的费用）；费用的支付：1.业主应于收到房屋验收交付使用通知之日起计算交纳物业服务费用；2.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给买受人的物业，其物业服务费用不予交纳，但甲方将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责缴纳；3.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；4.物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的十日前履行交纳义务；5.已交付业主（买受人）但未入住的物业服务费，由业主（买受人）全额交付（即每平方每月5元）。超过缴纳物业服务期限一个月（即每季度最后一个月的最后一天之日起一个月）的业主或非业主使用人，加收每日千分之三的滞纳金，乙方可采取但不限于停水、停电的方式催缴，直到业主或非业主使用人缴清所欠费用为止；甲方尚未出售的房屋出租的，甲方应协助乙方向承租人催缴物业服务费用。同年4月3日，双方就该物业合同向有关部门进行了备案。
2012年2月1日，金阁房开公司（甲方）与恒隆影城（乙方）签订《租赁合同》，约定金阁房开公司将坐落于温州市车站大道238号恒隆商务楼四层出租给恒隆影城，租赁期共10年，甲方从2012年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年12月31日收回。2014年12月1日，金阁房开公司（甲方）与温州市小团圆餐饮有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方向乙方出租位于温州车站大道238号的恒隆商务楼裙楼第一层02柜位，场地建筑面积约438.5平方米，甲方承担缴纳物业管理费按建筑每平方交纳5元/月，自合同签订之日起收取全年物业管理费。2016年1月23日，温州万达安邦物业服务有限公司就恒隆商务楼1-4楼自2011年起至2015年止的物业费向金阁房开公司送达催缴通知单，但至今仍未交纳恒隆商务楼4层的物业服务费。
另查明：2015年8月5日，恒隆商务楼401室（建筑面积：2675.42平方米）由金阁房开公司转移登记至案外人陈阵名下。根据相关出租信息，财富中心与华盟商务广场写字楼收费标准均为5元/月/平方米。
一审法院认为：因金阁房开公司于2012年2月1日与恒隆影城签订《租赁合同》，约定将坐落于温州市车站大道238号恒隆商务楼四层出租给恒隆影城，租赁期共10年，从2012年1月1日起将出租房屋交付使用，至2022年12月31日收回。根据《物业服务委托合同》第九条第二、三项约定“……，但甲方将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责缴纳”、“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”自上述《租赁合同》签订之日起，恒隆影城应承担物业服务费交纳责任，金阁房开公司应就物业服务费缴纳承担连带责任。恒隆影城主张其未与物业公司签订物业服务合同，且相关物业服务一直自行负责，但未提供充分证据予以证实，不予支持。关于涉案恒隆商务楼1-3层物业收费标准，结合部分承租户签订的租赁合同中约定的物业服务费收费标准以及物业公司实际向该部分承租户收取的物业服务费标准等证据，其主张按5元/月·平方米标准计算，合情合理，予以支持。关于支付恒隆商务楼4层自2011年9月1日至2015年12月31日拖欠的物业服务费。恒隆影城称上述物业服务费部分已超过诉讼时效。一审法院认为，根据《物业服务委托合同》约定，恒隆影城应自2012年2月1日承租之日起向交纳物业服务费，金阁房开公司承担连带责任。另外，物业公司虽就恒隆商务楼四层欠缴物业服务费于2016年1月23日进行催缴，但通知送达对象为金阁房开公司，故就其主张的物业服务费，应自其向法院起诉之日向前倒推两年计算，即2014年2月17日起算。物业公司主张恒隆影城支付截至2015年12月31日的物业服务费，予以支持。因恒隆商务楼401室（建筑面积2675.42平方米）于2015年8月5日转移登记至案外人陈阵名下，故金阁房开公司应就恒隆商务楼4层自2012年2月1日起至2015年8月4日止欠缴的物业服务费承担连带责任。经计算，恒隆影城应支付2014年2月17日至2015年12月31日拖欠的物业服务费为5元/月·平方米×2675.42平方米×22.7个月=303660.17元，金阁房开公司就2014年2月17日起至2015年8月4日的物业服务费5元/月·平方米×2675.42平方米×17.8个月=238112.38元承担连带责任。逾期交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担违约责任，但物业公司主张违约金按物业费用的日千分之三计算过高，应予调整，酌情确定为日万分之二，故恒隆影城应支付物业费逾期交纳违约金，303660.17元为基数，自2014年2月17日起至2015年12月31日止，按日万分之二计算，即41419.25元。金阁房开公司应就恒隆影城2014年2月17日至2015年8月4日止物业服务费违约金承担连带责任，即以238112.38元为基数，自2014年2月17日起至2015年8月4日止，按日万分之二计算，即25382.78元。
综上，恒隆影城应支付恒隆商务楼4层物业服务费303660.17元（2014年2月17日至2015年12月31日）及违约金41419.25元；金阁房开公司就物业服务费238112.38元（2014年2月17日至2015年8月4日）及违约金25382.78元承担连带支付责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告温州恒隆影城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州万达安邦物业服务有限公司支付物业服务费及逾期缴纳物业费产生的违约金，共计345079.42元；二、被告温州市金阁房地产开发有限公司就物业服务费238112.38元及违约金25382.78元承担连带支付责任；三、驳回原告温州万达安邦物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24331元，减半收取12165.50元，由原告温州万达安邦物业服务有限公司负担10249.50元，被告温州恒隆影城有限公司、温州市金阁房地产开发有限公司负担1916元。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据，本院经审核双方当事人一审提供的证据后，对原判认定的事实予以认定。
本院认为，双方于2009年4月1日签订《物业服务委托合同》属前期物业服务合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法具有约束力，双方均应恪守履行。该《物业服务委托合同》第九条第二项约定，金阁房开公司应当“从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责交纳”；同时，《物业管理条例》第四十一条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。因此，恒隆影城应当自承租之日起支付相应物业服务费，金阁房开公司作为业主和出租人，应当依照《物业管理条例》和《物业服务委托合同》的约定，承担连带支付责任。鉴于本案《物业服务委托合同》中有关恒隆商务楼1-5层的物业服务费收费标准约定不明确，原判结合实际物业服务情况、同类物业服务收费标准以及当前物业使用人物业费缴纳情况等因素确定按5元/月·平方米标准计算，并无不当。同时，由于物业服务属于一种特殊商品，具有公共性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，进而体现对全体业主的服务价值，它不因业主或者物业实际使用人是否使用或拒绝使用而受到影响。因此，恒隆影城称其自行负责保洁、安保及电梯等设施维护，故无需支付物业服务费的上诉理由不成立。双方对原判有关物业面积、违约金的认定以及诉讼时效的法律适用等方面均无异议，二审予以维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，金阁房开公司、恒隆影城的上诉理由与请求均不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11728元，由温州市金阁房地产开发有限公司负担5252元，温州恒隆影城有限公司负担6476元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
代理审判员 郭阳平
代理审判员 张元华
二〇一七年五月八日
书 记 员 戚彬滨