浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽商终字第112号
上诉人（原审第三人）：包霞。
委托代理人：刘小乐，浙江法和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴锋。
委托代理人：叶巍，银行职员。
原审被告：朱晓虹。
上诉人包霞为与被上诉人吴锋、原审被告朱晓虹债权人撤销权纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2014）丽莲商初字第549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日受理后，依法组成由审判员程允平担任审判长，审判员聂伟杰、陈俊明参加评议的合议庭，于2015年3月19日公开开庭对本案进行了审理。上诉人包霞的委托代理人刘小乐、被上诉人吴锋及其委托代理人叶巍、原审被告朱晓虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告包霞、朱晓虹系母女关系，原告吴锋于2013年7月16日借给案外人单剑勇人民币4000000元，由被告朱晓虹承担连带责任保证，借款到期后，被告朱晓虹偿还借款本金800000元，余款未支付，原告将案外单剑勇，被告朱晓虹诉至法院，丽水市莲都区人民法院于2013年8月15日根据原告申请作出（2013）丽莲诉保字第28号民事裁定书，预查封被告朱晓虹所有的坐落于丽水市莲都区秀丽春江XX房屋产权。2013年8月22日，两被告到房产管理部门签订房地产买卖契约，被告朱晓虹将其所有的坐落于丽水市莲都区金桥文苑XX房屋一套（建筑面积87.94平方米，含地下车库），以800000元的价格转让给被告包霞，并办理了房产过户手续，房款支付约定为2013年8月23日支付360000元，2013年9月22日前支付440000元。被告辩解称：该合同系为过户时避税所签，并提供两被告于2013年7月9日所签订的协议，内容为本案所涉房屋售价为1400000元，支付方式为合同签订之日支付定金600000元，办理过户时由买方付清银行按揭款360000元，具体金额以银行确定的金额为准，余款440000元，在房屋过户手续办理完毕后十日之内支付。2013年7月9日，被告包霞通过中国工商银行转账汇款给被告朱晓虹600000元，2013年8月22日归还该房按揭贷款363260元，同年8月27日银行转账汇款给朱晓虹440000元。
另查明：本案所涉房屋系被告朱晓虹于2011年5月22日以970651.13元从丽水市同昌房地产开发有限公司购得。原、被告在2013年期间，双方银行账户之间资金往来较频繁，资金量达数百万元，2013年8月27日，在被告包霞主张支付房款440000元的当日，被告朱晓虹通过银行转账给被告包霞390000元，2013年7月1日转账给被告包霞506240元。
原审法院审理认为：原告系被告朱晓虹的担保权人，在原告向法院主张该权利申请查封被告朱晓虹其他房产后，被告朱晓虹即将其所有的本案诉争房产以800000元的价格出让给母亲即被告包霞，该价格明显低于市场价格，虽然两被告抗辩认为实际买卖价格高于该价格，并提供被告母女双方在此之前所签订的协议及相应的支付凭证，该院认为，该协议的证明力低于已经房管部门见证并存档的房地产买卖契约，且两被告在其主张的购房款支付期间的银行账户之间资金往来频繁，在被告包霞主张分期支付440000元、600000元购房款的当日及近期，被告朱晓虹即有接近相应数额的资金汇入被告包霞账户，故原告主张被告朱晓虹为逃避债务而转让资产的行为应予撤销的诉请成立，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决：撤销被告朱晓虹、包霞于2013年8月22日签订的房地产契约。案件受理费11800元，由被告朱晓虹负担；财产保全申请费5000元，由原告吴锋负担。
一审宣判后，包霞不服，向本院提起上诉称：一、上诉人包霞有一女一子，原审被告朱晓虹系上诉人的女儿。原审被告朱晓虹于2007年完成研究生学业，同年9月到某某学院工作。2010年，某某学院经相关部门批准，在学校内建造教职工的商品（福利）房，原审被告朱晓虹符合购房条件。2011年4月，学校确定由参与购房人员进行选房，原审被告朱晓虹因参加工作时间短，无力承受购房的经济能力，原审被告朱晓虹与上诉人商量并决定由上诉人出资购买，当时由于学校购房规定的限制，不能直接由上诉人购买，而只能以原审被告朱晓虹名义先办购房手续再办转户，故案涉房产购房手续以原审被告朱晓虹名义办理，但房屋实际归属上诉人；案涉房产于2013年5月交房，原审被告朱晓虹承诺案涉房屋归上诉人所有。2013年7月初，某某学院通知可以办房屋产权证，为了办理案涉房产转户手续，上诉人、原审被告朱晓虹双方于2013年7月9日签订了房屋转让协议，用作变更登记使用。就案涉房屋，上诉人分别于2011年10月25日向丽水市同昌房地产开发有限公司支付预购房款290000元，于2013年5月28日以现金方式向该公司支付房屋差价款4518元，并于同年8月22日清偿了房屋公积金按揭贷款余额及利息363260.62元，以上共计657778.62元，上诉人尚有巨额资金在朱晓虹的银行账户中。案涉房产以朱晓虹名义于2013年8月20日进行初始登记，2013年8月22日，上诉人与朱晓虹在办理房屋转户登记手续时，根据房产登记机构的要求，在办证中心签订了房屋买卖契约作为办理房屋产权过户手续使用。上诉人于2013年8月26日依法取得案涉房屋所有权。二、1、上诉人早在2011年4月就明确由上诉人出资购买案涉房屋，系案涉房屋买受人、合法权利人。上诉人向开发商支付预售购房款、接受房屋交付、支付房屋差价款，以及原审被告朱晓虹在房屋交付期间的书面承诺和2013年7月9日为了办理房屋登记而签订房屋转让协议等行为，均发生于原审被告朱晓虹担保之前。上诉人与原审被告朱晓虹就案涉房屋实施的民事行为既是真实意愿，又不违反法律的规定，此时，不存在逃避债务、低价转让案涉房产的事实。2、原审已查明上诉人与原审被告朱晓虹在2013年6月至9月期间双方银行账户之间资金往来的账单。在银行账户资金往来账单中清楚地表明上诉人转给原审被告朱晓虹的资金为3631330元，原审被告朱晓虹转给上诉人的资金为1374200元，故上诉人与原审被告朱晓虹双方资金往来的金额以及资金差额是确定的，原审仅抽出其中两笔往来款项就作为认定逃避债务的事实，显然是错误的。特别是在原审被告朱晓虹担保之前（2013年7月16日之前），计算上诉人与原审被告朱晓虹款项往来数额（计算到2013年7月16日之前，不含2013年7月16日当日），上诉人在原审被告朱晓虹处的款项为200多万元，据此，也说明不存在上诉人与原审被告朱晓虹双方恶意串通以800000元的价格将案涉房产低价转让的问题。3、众所周知，在二手住宅房屋买卖中，房屋买卖契约系办证机构提供房屋买卖双方当事人在办理房屋产权过户手续时填写，而房屋买卖双方当事人在房屋买卖契约中填写的房价一般较低，评估机构的评估价则一般高于房屋买卖契约中的房价，税务机构则按评估机构的评估价格计收相关税款。如果，房屋买卖双方当事人在房屋买卖契约中填写的房价高于评估机构评估价的，税务机构则按房屋买卖契约中填写的房价计收相关税款。故上诉人与朱晓虹于2013年8月22日签订的房屋买卖契约就是为了办理房屋产权过户手续使用，该房屋买卖契约约定的800000元的价格不是实际成交的价格，这也是符合二手住宅房屋买卖登记办理手续的习惯。因此，原审认为2013年7月签订协议的效力低于2013年8月22日的房屋买卖契约，以及房产转让价格明显低于市场价格的事实是错误的。4、退一步说，案涉房屋的购房总价为97万余元，本案涉房屋过户时的评估价为930000元，既使按照原审认为房产转让价格800000元，也不存在明显低价问题。三、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，撤销了上诉人与原审被告朱晓虹于2013年8月22日的房屋买卖契约。上诉人认为原审适用法律是错误的。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债权人撤销权成立的要件之一是债务人实施了损害债权的诈害行为，该诈害行为包括以无偿或明显不合理的低价转让财产，给债权人实现其债权造成损失。本案中，上诉人与原审被告朱晓虹之间转让本案涉及的房屋，并不是低价转让财产，而且，除本案涉房款外，仅在2013年7月16日之前上诉人尚有200多万元巨额款项在原审被告朱晓虹处；同时，在时间上，上诉人出资购房行为在前，被上诉人对原审被告朱晓虹的担保债权在后，故不存在给债权人实现其债权造成损失的情形。因此，原审适用法律是错误的。四、原审判决程序违法。1、被上诉人在起诉时将上诉人与原审被告朱晓虹列为共同被告是错误的。债务人是被告，而上诉人应属第三人，原审判决没有纠正被上诉人诉讼主体的错误，也将上诉人作为共同被告是错误的。2、原审判决并没有适用《中华人民共和国民事诉讼法》，其作出判决缺乏民事诉讼法的法律依据，故也属程序违法。综上，恳请二审法院查明事实，撤销原判，并驳回被上诉人诉讼请求；诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人吴锋答辩称：上诉人在上诉状中陈述，“因学校购房规定的限制，决定由上诉人出资以被告朱晓虹名义先行购买，房屋归上诉人所有，2013年7月9日签订房屋转让协议是用作变更登记使用，上诉人分别于2011年10月25日、2013年5月28日、2013年8月22日支付房款290000元、4518元、363260.62元，合计657778.62元。”而上诉人与另一被告朱晓虹在一审时是这样陈述的（摘自一审判决书），“朱晓虹因生活困难，于2013年7月9日决定将丽水金桥文苑XX房产，以1400000元的价格卖给上诉人包霞，双方当天签订了房屋买卖协议，协议约定当天由包霞支付房款600000元，8月20日支付360000元，8月27日付清余款440000元。2013年8月22日签订的在房产管理部门留档的合同，仅是为了避税而签订的。”上诉人的前后两次陈述完全不一致，相互矛盾，有悖诚信诉讼的原则。根据上诉人本次陈述，上诉人自己承认2013年7月9日签订的协议是用作变更登记使用，是无实际交易行为的虚假合同，进一步佐证一审判决是公正的。被告朱晓虹1981年10月29日出生，系某某学院的正式老师，具有完全的民事行为能力。其购房有与房产公司签订的正式合同，并经管理部门登记备案，合同己履行完毕，被告朱晓虹是涉案房产唯一的合法产权人。购房款的来源与支付方式是不能改变产权的归属。根据以上事实，已经明显说明朱晓虹与包霞于2013年8月22日签订的购房合同是为了逃避债务转移资产而编造的虚假合同。2013年7月9日签订的购房买卖协议是为了一审应诉而编造的虚假合同。上诉人自己也承认两次合同均是无实际交易行为的虚假合同。因而一审判决撤销两被告于2013年8月22日签订的房地产契约是有事实依据，是公正合法的。因朱晓虹未履行还款义务，吴锋于2013年8月15日通过法院查封了朱晓虹另一套位于丽水绿城秀丽春江的房产，已明确向朱晓虹主张了债权，而朱晓虹为了逃避债务，利用吴锋来不及查封本案房产空隙，与包霞串通于2013年8月22日编造虚假合同，办理虚假房产转户手续，转移资产，损害了债权人的合法权益。原审适用的法律是正确的。包霞为了配合被告朱晓虹逃避债务，恶意串通，编造虚假房产交易合同，恶意转移资产，是本案的直接当事人，理应列为被告，程序合法。
原审被告朱晓虹陈述称：一、原审判决认定主要事实与客观事实不符。原审判决认定朱晓虹为案外人单建勇向原审原告吴锋借款4000000元提供担保及原审法院裁定诉前房产保全事实中，“借款到期后”“预查封被告朱晓虹所有的坐落于莲都区秀丽春江XX房屋产权”是没有事实依据的。单建勇于2013年7月16日向原审原告出具4000000元借条的内容并没有借款归还期限的约定，此外，原审原告吴锋于2013年9月9日向原审法院提交的民事起诉状中并没有“借款到期后”的事实内容，原审法院于2014年1月2日作出的并已生效的（2013）丽莲商初字第1593号民事判决书认定的事实中也没有“借款到期后”的事实内容，包霞以朱晓虹名义出资购买的丽水市莲都区秀丽春江XX房屋时至今日仍未办理不动产物权登记，朱晓虹未取得案涉房屋的物权。朱晓虹与包霞、朱晓虹与商品房开发商之间订立的案涉房屋买卖合同，属于债权而非物权，原审判决混淆了债权与物权的概念，将债权误定为物权，原审判决认定的上诉事实，从文字角度看，虽几个字之差别，但对朱晓虹与包霞就案涉房屋而行使的民事行为合法与否有重大影响。另外，在某某学院，教职员工父母或子女以教职工名义出资购房，支付购房款，先以享有购房资格的教职工名义办理房屋初始登记，实际出资人以此种方式取得不动产物权，再按二手房交易管理规程进行办证，是通行做法。包霞取得案涉房屋所有权，既符合丽水房产登记机构的规定，也符合法律规定。朱晓虹与包霞于2013年8月22日在房产登记机构订立的房屋买卖契约仅为了办理案涉房屋转户登记，并非原审法院认定的为逃避债务而以明显低于市场价转让涉案房屋的行为。二、原审判决认定案涉民事行为的性质错误。金桥文苑XX房屋，系包霞以朱晓虹名义出资购买的房屋，该房屋实际购买价款为809048元，车库价款161419.13元除外。因包霞与朱晓虹为母女关系，为减少转户相关费用，按照该房屋实际购买价款，填写了案涉房屋价款800000元，车库价款除外，案涉房屋购买价款与房屋买卖契约的价款基本相符，不存在逃避债务而转让房产的民事行为。三、原审判决适用法律错误。涉案房屋买卖的行为，实为案涉房屋购买合同权利转让行为，始于2011年4月，此期间，朱晓虹与吴锋不存在担保关系。朱晓虹的行为，不违反法律、行政法规强制性规定，并且符合丽水房地产行政管理机关的规定及丽水房地产行业的交易习惯。根据合同法有关合同权利转让的规定，应受国家法律保护，朱晓虹基于案涉房屋买卖合同权利转让而行使的签订2013年8月22日的房屋买卖契约行为，属于合同附属义务的行为，并非为逃避担保债务、以明显不合理的低价转让房产的行为，不构成合同法第七十四条撤销权的情形。原审判决适用法律错误。综上，恳请二审法院依法纠正。
二审期间，上诉人包霞向法院提供如下证据材料：一、某某学院教职工代建商品房选房说明书、某某学院与丽水市同昌房地产开发有限公司的证明、2011年4月选房确认书、钱某的证明，待证：原审被告朱晓虹系某某学院在编教师；2010年，某某学院经相关部门批准，在学校内建造教职工的商品（福利）房，原审被告朱晓虹符合购房条件；2011年4月，学校确定由参与购房人员进行选房，原审被告朱晓虹与上诉人商量并决定由上诉人出资购买，当时由于学校购房规定的限制，不能直接由上诉人购买，而只能以原审被告朱晓虹名义先办购房手续再办转户等事实。二、2013年5月25日协议书、2013年5月28日领钥匙名单、2011年10月25日建行取款凭条、现金交款单、销售不动产统一发票、2013年5月28日工行个人业务凭证、金桥文苑交房退（补）房款及费用清单、2013年8月22日建行个人贷款还款凭证（一审已提供），待证：原审被告朱晓虹2013年5月25日（房屋交付期间）书面承诺案涉房产实际归属上诉人，且由上诉人以朱晓虹的名义领取钥匙；上诉人于2011年10月25日支付丽水市同昌房地产开发有限公司预购房款290000元；上诉人于2013年5月28日以现金方式交付丽水市同昌房地产开发有限公司金桥文苑XX房屋差价款4518元（应为4516.1元）；2013年8月22日，上诉人清偿了金桥文苑XX室房屋公积金按揭贷款余额及利息363260.62元。上诉人上述三次支付金桥文苑XX房屋购房款为657778.62元，据此，说明在原审被告朱晓虹于2013年7月16日提供借款担保之前，案涉房产已由上诉人实际购买等事实。三、2014年12月5日丽水市同昌房地产开发有限公司的证明、2013年7月9日协议（一审已提供）、不动产发票、丽房权证莲都区字第××号和丽国用（2003）房产证第××号土地使用权证、2013年8月22日房屋买卖契约（一审已提供）、丽房权证莲都区字第××号和丽国用（2003）房产证第××号土地使用权证，待证：上诉人与原审被告朱晓虹在2013年7月9日为了办理房屋登记而签订房屋转让协议；2013年8月22日，上诉人与朱晓虹在房屋的转户登记手续时，根据房产登记机构的要求，在办证中心签订了房屋买卖契约作为办理房屋产权过户手续使用，上诉人于2013年8月26日依法取得金桥文苑XX房屋所有权，据此，说明在原审被告朱晓虹于2013年7月16日提供借款担保之后，对案涉房产仅是办理相关房产登记手续等事实。被上诉人吴锋质证认为：一、对第一组证据，这是某某学院买房的规定选房与本案无关。二、对第二组证据，缴款人是朱晓虹。对其他证据没有意见。原审被告质证认为：没有意见。
上诉人包霞申请证人钱某到庭作证，其主要证言为：金桥文苑性质是商品房，但这是给老师的福利，交易价格是成本价。一手房不允许不是学校老师的人购买，一手房资格不允许转让。针对此事，2011年4月份朱晓虹还来咨询过，因为子女想把房子挂父母名下的比较少见，对此事记得比较清楚。上诉人包霞质证认为：证人证言能证明2011年4月期间上诉人和朱晓虹咨询过能否直接用上诉人名义购买，对于整个过程中他是清楚的。证明的事实与本案具有关联的，且证言也是合法的，能作为本案证据使用。被上诉人吴锋质证认为：证人证言与本案无关，只不过是咨询这个问题，并非说明实际操作过。原审被告质证认为：没有意见。
本院认为，上诉人提供证据及证人的证言不能证明原审被告朱晓虹于2013年7月16日提供借款担保之前，案涉房产已由上诉人包霞实际购买，具体理由下文一并阐述。
本院经二审审理，除对原审查明的事实予以确认外，另查明：上诉人包霞一审时认可案涉房屋“当时的市场价是120万元”。
本院认为，由于本案上诉人包霞与原审被告朱晓虹系母女关系，双方之间经济往来频繁，包霞向朱晓虹付款的原因存在多重可能性，虽证人钱某陈述朱晓虹曾于2011年4月向其咨询购房资格能否由其母包霞享有的问题，但咨询本身并不能证明案涉房屋实际购买人为上诉人包霞，且上诉人包霞与原审被告朱晓虹在一审中均坚称双方的买卖合意形成于2013年7月份，故现有证据无法证实上诉人包霞于2011年10月25日、2013年5月28日支付的2笔共计294516.1元款项系基于其自身的购房意愿。至于上诉人包霞与原审被告朱晓虹于2013年7月6日签订的协议，一是协议中涉及的应付款项在支付前后有相应的款项回转，二是上诉人在二审中明确表示该协议系为变更登记使用，故因当事人陈述的自相矛盾，现有证据无法证实上诉人包霞与原审被告朱晓虹在2013年7月6日时达成买卖合意。此外，上诉人包霞二审还提交了2013年5月25日的协议，证明案涉房屋从此属于包霞，但该协议落款日期为2013年5月25日，一审时上诉人和原审被告却均未提及该协议的存在，故该证据的真实性无法确认。综上，上诉人陈述前后矛盾，本案现有证据仅能证明原审被告朱晓虹享有房屋所有权并在2013年8月22日以800000元将“当时的市场价是120万元”的房屋转让给上诉人包霞的事实，不能证明原审被告朱晓虹于2013年7月16日提供借款担保之前，案涉房产已由上诉人包霞实际购买。一审法院虽列上诉人包霞为被告存在不当之处，但实体处理并无不当。上诉人的上诉请求和理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人包霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程允平
审 判 员 聂伟杰
审 判 员 陈俊明
二〇一五年六月一日
代书记员 陈 莉