江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴江汾民初字第00422号原告苏州中杰房地产有限公司。被告汝成安。原告苏州中杰房地产有限公司（以下简称中杰公司）诉被告汝成安商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理，依法由审判员吴卫忠适用简易程序于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告中杰公司的委托代理人、被告汝成安的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中杰公司诉称：2013年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号Y2013000500），约定被告购买原告开发的海尚城市花园第5幢2501室房屋，合同总价1101078元。若原告为被告申请的贷款提供担保的，担保期限至被告办出房地产产权证；若被告对银行的违约行为导致银行提前收回全部贷款，原告代为清偿，被告在原告清偿之日起十日内原告支付已代为清偿的全部费用（含本息、违约金、诉讼费、律师费、交通费等）。若被告未在十日内向原告支付的，原告有权行使追偿权，并有权要求被告承担实现债权的全部费用，以及原告为其代偿的按日万分之五计算的资金占用费；解除合同通知书之日起七天内与原告一同向房地产管理部门撤回办证手续，由此产生的费用由被告承担。同日，原、被告与案外人中国银行股份有限公司吴江分行（以上简称中国银行）三方共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行贷款770000元，并由原告承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告按约履行了义务，并将房产交付给被告使用，但被告不仅未按约履行还款义务，还未按约办理房地产产权证，致使原告的阶段性担保无法完成。2014年9月29日，原告为被告代偿贷款15408.23元，2014年12月19日原告为被告代偿贷款7691.77元，2015年1月27日，案外人中国银行起诉要求原告承担保证责任，经吴江法院判决，原告需向中国银行支付借款本金、利息、罚息和其他费用合计777226.91元，原告已于2015年4月22日予以代偿。被告的违约行为对原告造成了巨大的损失，为维护原告合法权益，现诉至法院请求：1、判决确认原、被告双方2013年1月11日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2015年1月1日解除；2、判令被告与原告一同至房地产管理部门办理解除购买系争房屋的相关手续；3、判令被告支付原告赔偿金暂计47254.6元（以1101078元为本金，按每日万分之五计算自2015年1月16日起至原、被告到房地产管理部门办理解除购买系争房屋的相关手续之日止），4、判令被告迁离系争房屋，并将系争房屋交还原告，逾期交付的，按合同约定每日支付原告房屋占用费330.32元直至交付；5、判令被告支付原告已代偿的借款本金及利息合计800326.91元，并支付资金占用费暂计1000元（以15408.23元为本金，自2014年10月10日起，计算至2015年4月21日止，以7691.77元为本金，自2014年12月30日起，计算至2015年4月21日止，以800326.91元为本金，自2015年4月22日起，按每日万分之五计算至实际清偿之日止）；6、判令被告赔偿原告经济损失115001.86元；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告汝成安辩称，对原告的第1、2、4、5项诉讼请求予以确认，没有异议；对第3项诉讼请求认为原告要求的赔偿金过高；对第6项诉讼请求认为原告要求的经济损失过高；要求原告对装修按装修费的50%给付被告。经审理查明：2013年1月11日，中杰公司与汝成安签订《吴江市商品房买卖合同》，合同编号Y2013000500，约定汝成安向中杰公司购买海尚城市花园XXXXXX房，房屋价款1101078元，其中首付331078元、按揭贷款770000元。合同补充协议约定：若买受人对银行的违约行为导致银行提前收回全部贷款，出卖人可以选择代为清偿。买受人应在出卖人清偿之日起十日内向买受人支付买受人代为清偿的全部费用（含本息、违约金、诉讼费、律师费、交通费等）。若买受人未在十日内向出卖人支付的，出卖人有权行使追偿权，并有权要求买受人承担实现债权的全部费用（含调查费、律师费、诉讼费、交通费等）。若出卖人根据上述条款解除合同时出卖人已向买受人交付该物业，买受人名下的房地产产权证已在办理中，则买受人应在收到出卖人解除合同通知书之日起7天内与出卖人共同向房地产管理部门撤回办理买受人名下的房地产产权证的手续并将该物业恢复至交付时的状态交还出卖人，由此产生的费用由买受人承担。就出卖人承担担保责任代为支付的款项（包括违约金等），买受人除应及时向出卖人清偿外，还应承担自出卖人代为支付之日起至买受人实际清偿之日期间按日万分之五计算的资金占用费。出卖人行使单方解除本合同的权利时，买受人承诺予以积极配合（包括但不限于在15日内办理完各种与本合同有关的合同、协议的解除、注销登记等手续）。若买受人在15日内不配合出卖人办理上述手续，则买受人除全权委托出卖人行使买受人的一切权利办理上述各种相关手续外（包括但不限于办理完各种与本合同有关的合同、协议的解除、注销登记等手续），每逾期一日，买受人还应向出卖人支付总房价款的日万分之五赔偿金，直至办理完毕上述各种相关手续止。2013年3月1日，汝成安作为借款人、中国银行作为贷款人、中杰公司作为保证人三方签订《个人一手住房贷款合同》，约定汝成安向中国银行贷款770000元用于向中杰公司支付购房款，贷款期限25年。中杰公司提供阶段性连带责任保证。同时约定如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，有权要求保证人履行保证责任。上述两份合同签订后，汝成安向中杰公司支付了全额购房款。中杰公司向汝成安交付了房屋。汝成安接收后对房屋进行了装修并入住使用。后汝成安因涉嫌刑事犯罪被羁押并判刑，在杭州东郊监狱服刑至今。张丽梅将未形成附合的家具电器等搬离房屋，留有已形成附合的装饰装修在房屋内，本院于2015年7月27日现场勘察并拍摄照片，张丽梅签字确认，并代表汝成安表示同意将房屋以现状返还中杰公司。2014年9月26日、2014年12月26日，中杰公司两次发催告函，要求汝成安办理房地产产权证，表明否则有权单方解除买卖合同。由于汝成安未按期还贷，中杰公司分别于214年9月29日、2014年12月19日向中国银行代偿贷款本息15408.23元、7691.77元。后汝成安仍未按期还贷，中国银行于2015年1月27日诉至本院，要求中杰公司代偿借款本息、利息、罚息及诉讼费用。本院经审理后判决中杰公司向中国银行代偿借款本息748176.34元以及相应利、罚息（截止2014年12月19日的利息为1286.50元，罚息为9.17元；自2014年12月20日起至实际给付之日止，以本金748176.34元为基数按照合同约定的罚息利率计收利息，并对此期间的未付利息按照罚息利率计收罚息）、案件受理费5647元，中杰公司承担保证责任后有权向汝成安追偿。判决作出后，双方均未上诉，现已生效。中杰公司于2015年4月22日向中国银行支付777226.91元。综上，中杰公司累计为汝成安代偿贷款本息合计800326.91元。以上事实，有原告提供的吴江市商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、催告函二份、（2015）吴江商初字第0183号民事判决书，原、被告的当庭陈述及本院现场拍摄的照片等证据予以证实。本院认为：原告中杰公司与被告汝成安之间的商品房买卖合同关系合法有效，系双方当事人的真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告中杰公司为被告汝成安向中国银行代偿贷款本息后，原告有权解除合同，且被告不持异议，故本院对原告要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于合同解除的时间，原告认为在其第二次即2014年12月26日向被告发函催告要求办证后，去除宽限期，合同于2015年1月1日解除。本院认为，原告于2014年12月26日第二次催告被告要求办证，并提出如被告不办，则原告有权单方解除买卖合同。原告只是提出有权解除合同的主张，但并未实际行使合同解除权，原告直至本案起诉时才行使合同解除权。本院于2015年6月5日向被告汝成安送达诉状副本等材料时，由张丽梅代收后通知才到达被告，此时合同解除，故本院认定合同于2015年6月5日解除。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，被告应于合同解除后15日内迁离该房屋，同时配合原告至房地产管理部门办理合同的注销手续，原告应在扣除代偿款800326.91元及被告因违约应承担的违约金、诉讼费等各项费用后，将剩余购房款返还被告。因被告汝成安尚在服刑期间，有正当理由无法配合原告中杰公司在短期内办理注销合同的相关手续，且原告未举证证明其相应的实际损失，故本院对原告要求被告支付按总房款1101078元的每日万分之五的逾期办理手续的违约金的诉讼请求，不予支持；对原告要求被告支付按总房款1101078元的每日万分之三即330.32元/天的逾期迁离房屋的违约金，因被告汝成安已长期未居住，家具电器已搬离，只留有装饰装修，可委托张丽梅代为办理，故本院对该部分诉讼请求，予以支持，但双方约定的违约金明显过高，本院根据同地段同类型房屋的租金标准，酌情调整为60元/天，即自2015年6月21日起至实际迁离之日止按60元/天计算。原告主张的资金占用费（以15408.23元为本金，自2014年10月10日起计算至2015年4月21日止；以7691.77元为本金，自2014年12月30日起计算至2015年4月21日止；以800326.91元为本金，自2015年4月22日起按每日万分之五计算至实际清偿之日止），符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原告主张的要求被告赔偿经济损失115001.86元，包括（2015）吴江商初字第0183号案件律师代理费2823.5元、本案律师代理费3667.5元、本案诉讼费用7335元、其余的是税金95528.86元，本院认为原告仅提供聘请律师合同，但没有提供支付律师代理费凭证，故不予认定；因本案系被告违约导致原告行使合同解除权，责任在被告，故诉讼费用应由被告承担；关于税金，原告未提供涉案房屋的纳税发票，且双方解除合同后可至税务部门办理退税手续，故不予支持。被告汝成安接收涉案房屋后，已进行装修，后搬离并将未形成附合的家具电器带走，留有形成附合的装饰装修，根据民法上的添附制度，从经济效益考虑和维护现有的秩序，在可以利用的情况下，将添附的装饰装修强行拆除，必然造成社会财产的损失和浪费，故本院认定被告将涉案房屋返还原告后，相应的装饰装修折价归原告。由于原告系专业房产公司，原告收回房屋后会将另行销售，被告对涉案房屋进行的已形成附合的装饰装修虽然会对房屋销售的价格有所增加，但销售的价格并不是毛坯房与当时的装饰装修的造价或折旧后残值的简单相加，故本院未采用司法鉴定的方法进行评估，根据现场勘察拍摄照片的装饰装修情况及市场交易习惯，酌情认定原告对装饰装修应折价50000元给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告苏州中杰房地产有限公司与被告汝成安之间关于坐落于汾湖镇XXXXX的商品房买卖合同（合同编号Y2013000500）于2015年6月5日予以解除。二、被告汝成安于本判决生效之日起十日内协助原告苏州中杰房地产有限公司至房地产管理部门办理合同注销手续，同时将其购买的海尚城市花园XXXXXX房返还原告苏州中杰房地产有限公司，包括房屋内已形成附合的装饰装修。三、原告苏州中杰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告汝成安购房款1101078元，同时支付装饰装修折价款50000元。四、被告汝成安于本判决生效之日起十日内返还原告苏州中杰房地产有限公司代偿款800326.91元、同时支付资金占用费（以15408.23元为本金，自2014年10月10日起计算至2015年4月21日止；以7691.77元为本金，自2014年12月30日起计算至2015年4月21日止；以800326.91元为本金，自2015年4月22日起按每日万分之五计算至实际清偿之日止）、逾期迁离房屋占有费（自2015年6月21日起至实际迁离之日止按60元/天计算）及本案诉讼费用7355元。五、上述三、四项折抵后，如有剩余，则由原告苏州中杰房地产有限公司将剩余款项于本判决生效之日起十日内给付被告汝成安；如有不足，则由被告汝成安于本判决生效之日起十日内将差额给付原告苏州中杰房地产有限公司。（履行方式：汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，帐号：0706678011120100001793）六、驳回原告苏州中杰房地产有限公司的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7355元，由被告汝成安负担，从原告苏州中杰房地产有限公司应返还被告汝成安款项中扣除，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  吴卫忠二〇一五年八月五日书记员  董 杰