上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初1971号
原告：上海菁泓实业有限公司。法定代表人：罗强，总经理。委托诉讼代理人：颜一峰，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾涛，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海新龙实业有限公司。法定代表人：王晓鸣，总经理。委托诉讼代理人：张晓葳，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海弘望投资管理有限公司。法定代表人：蔡沁芩，总经理。委托诉讼代理人：余超，上海儒君律师事务所律师。原告上海菁泓实业有限公司(以下简称菁泓公司)与被告上海新龙实业有限公司(以下简称新龙公司)、上海弘望投资管理有限公司(以下简称“弘望公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告菁泓公司的委托诉讼代理人颜一峰、顾涛，被告新龙公司的委托诉讼代理人张晓葳、被告弘望公司的委托诉讼代理人余超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菁泓公司向本院提出诉讼请求：一、两被告支付自2014年3月至2015年12月的物业管理费870,599元；二、被告弘望公司支付以870,599元为本金按10%计算的违约金。事实和理由：原告与被告新龙公司签订《七韵美地苑商业物业管理服务合同》，原告与被告弘望公司签订《七韵美地苑商铺物业管理服务协议》，约定将上海市闵行区七宝镇七韵美地苑小区航中路XXX号整幢商厦委托给原告管理。原告按照合同约定对该幢商厦进行了管理，被告弘望公司为该房屋的使用人，理应按照合同约定缴纳物业管理费，但被告弘望公司自2014年3月起至2015年12月止一直未缴纳物业管理费。被告新龙公司作为权利人应对弘望公司的付款义务承担连带清偿责任，原告因此诉至法院。新龙公司辩称，被告与弘望公司签订了《七韵美地苑商铺租赁合同》，由弘望公司租赁上海市闵行区航中路131、135、139号，建筑面积7,000平方米。之后，两被告又签订了补充协议，确认一层的监控室94平方米为物业使用，从弘望公司租赁面积中扣除，实际租赁面积调整为6,906平方米。因此，涉案房屋的物业管理费应按6,906平方米计算。原告提供的物业服务质量很差，对公共设施维护养护不到位，存在监管缺失的问题，这一问题在原、被告的会议纪要中也有体现。根据原告与被告之间会议纪要和补贴协议的约定，原告应该将商铺的相关收益例如停车费、垃圾清运费向被告备案，但原告从未向被告备案过，导致物业费无法测算出来，现在原告起诉的物业费是不全面的，不应获得支持。被告将系争的商铺出租给他人，按照约定应当由原告自行向商铺使用人收取物业费，被告不应承担连带清偿责任。弘望公司辩称，被告同意新龙公司的意见。系争物业的建筑面积包含了物业用房，应予扣除，因此应按照6906平方米计算物业费。原告主张的物业管理费6元每平方米的标准过高，也未向物价局备案，因此被告不予认可。2014年3月至2015年6月的物业费被告确实没有缴纳。2015年6月之后，原告与被告的合同已经到期，因此商铺的物业费不应再由原告收取。系争物业已由被告转租给他人，物业费一直是实际使用人自行缴纳的，原告也曾向实际使用人收取了物业费，该部分物业管理费原告不应再向被告收取。原告对商业区提供的物业服务质量很差，垃圾不及时清运，破损的路面不及时修补，保安人员擅自离岗，原告在物业管理上的失误会给被告造成损失，因此物业费应该打折，大约每平方米3到4元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告提供的《七韵美地苑商铺物业管理服务协议》、《七韵美地苑商业物业管理服务合同》、建筑平面图纸、物业费缴费发票，以及被告新龙公司提供的《七韵美地苑商铺租赁合同》、《七韵美地苑小区生活垃圾清运费补贴协议书》、《关于解决七韵美地苑商铺物业管理问题的会议纪要》等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2012年7月1日，被告新龙公司(甲方，委托方1)及案外人上海华裕实业公司(甲方，委托方2)与原告菁泓公司(乙方，受托方)签订《七韵美地苑商业物业管理服务合同》，双方约定：“由菁泓公司对七韵美地苑小区商业街，即闵行区七宝镇吴中路商业街(航中路至航西路)、航中路商业街(吴中路至航南路)、航南路商业街(航中路至航西路)，甲方委托方一物业门牌号：吴中路XXX-
XXX号、航中路XXX号、XXX号、XXX号、99弄45号102、103室及26号103室商业用房及广场面积约20,000平方米，商业用房建筑面积10,850.58平方米。甲乙双方约定，乙方按照每月不少于人民币壹拾贰万元的费用、按商用房建筑面积分摊折合每月每平方米6元向甲方签约的租赁户收取商业街物业管理费；加上原小区物业服务合同约定的商业用房物业服务费每月每平方米2元，因此七韵美地苑的商业用房的物业服务费合计每月每平方米8元。甲方指定的物业使用人迟付或拒付物业费的，甲方应协助乙方催讨……否则甲方承担违约责任、违约金为应付物业费的20%。因乙方未认真履行合同约定的义务，服务有明显瑕疵，经甲方指出但未能及时整改或整改不力，给甲方或物业使用人造成经济损失的，经房管部门确认确属乙方责任的，乙方应承担违约责任和违约金，违约金为当月物业服务费的20%。合同期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止。……乙方应在本合同届满后业主大会选聘出新的物业服务企业前继续履行本合同。”2012年12月底，新龙公司又与菁泓公司签订补充协议，约定航中路XXX号(商务大楼)物业管理费标准为每平方米每月6元。2013年3月28日，被告新龙公司(甲方)与被告弘望公司(乙方)签订《七韵美地苑商铺租赁合同》，由甲方将航中路131、135、139号建筑，建筑面积7,000平方米出租给乙方用于商业经营。甲方指定菁泓公司提供物业管理服务，乙方按月以每月每平方米6元的标准向甲方指定的物业管理公司缴纳物业管理费。2013年8月28日，原告(乙方)与弘望公司(甲方)签订《七韵美地苑商铺物业管理服务协议》，约定：“乙方服务范围为闵行区七宝镇吴中路商业街(航中路至航西路)、航中路商业街(吴中路至航南路)、航南路商业街(航中路至航西路)，甲方经营类型为旅馆，甲方位置坐落于航中路XXX号，物业建筑面积7,000平方米，自2013年8月1日起，甲方按照承租面积乘以每月每平方米6元的标准向乙方缴纳物业费，物业费按月缴纳，甲方应在每月的月底以前缴纳本月物业服务费。”合同另对双方的其他权利、义务及违约责任进行了约定。被告弘望公司自2014年3月起至2015年12月止尚欠原告菁泓公司物业服务费870,596.15元。另查明，被告新龙公司与被告弘望公司又签订了补充协议一份，双方确认从弘望公司租赁的面积中扣除一层监控室94平方米，实际租赁面积调整为6,906平方米。2015年2月9日，原告菁泓公司与被告新龙公司、案外人华裕公司就七韵美地苑商铺物业管理存在的问题召开工作联席会，并形成会议纪要一份，会上菁泓公司总经理罗强通报了由于公司前阶段监管缺失导致七韵美地苑商铺物管工作产生诸多的问题，分析了问题产生的深层次原因及给菁泓公司造成的影响和教训，向新龙、华裕二公司的领导表明了扭转现状和规范管理的决心，通报了菁泓公司采取一系列人员调整措施及下一步规范管理的工作计划。还查明，系争的航中路XXX号房屋至今未办理产权登记手续。本院认为，上海市闵行区航中路XXX号房屋由被告弘望公司租赁使用，虽至今尚未办理产权登记手续，但原告菁泓公司自2012年7月起即对系争房屋提供物业服务，与原告之间具有事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相一致的原则，被告弘望公司享受了原告所提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理费。至于系争房屋的面积，根据《七韵美地苑商铺租赁合同》、《七韵美地苑商业物业管理服务合同》、《七韵美地苑商铺物业管理服务协议》，航中路XXX号房屋的建筑面积为7,000平方米。之后，被告弘望公司与新龙公司虽然签订了补充协议，确认监控室建筑面积94平方米为物业使用，从弘望公司租赁面积中扣除，实际租赁面积调整为6,906平方米，上述补充协议并无原告确认，且由佳园装潢公司测量时亦无证据证明原告予以确认，因此补充协议的效力不及于原告。综上，被告弘望公司仍应按7,000平方米的面积标准缴纳物业管理费。至于违约金，原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，然根据《会议纪要》的记载，原告在为航中路XXX号房屋提供物业服务的过程中确存在一定问题，该问题虽未使原告提供的物业服务达到严重瑕疵从而减免物业费的程度，但考虑到被告未付物业费确属事出有因，因此对于原告主张的违约金，本院不予支持。此外，航中路XXX号房屋的实际使用人为弘望公司，弘望公司负有支付物业管理费的义务，现原告要求被告新龙公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告上海弘望投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海菁泓实业有限公司870,596.15元；二、驳回原告上海菁泓实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计12,505.99元，由原告上海菁泓实业有限公司负担1,250.60元，被告上海弘望投资管理有限公司负担11,255.39.元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐新健
审 判 员 叶 岚
人民陪审员 童笑钦
二〇一六年十月十三日
书 记 员 周 密
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。