上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初11709号原告(反诉被告)：周梅华，女，1989年8月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘琪，上海衡茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：卞银弟，男，1967年12月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)：钟秋，女，1964年9月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：高煜，女，1989年7月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)：卞真，男，1988年11月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列三被告共同委托诉讼代理人：赵伟喆，上海市锦天城律师事务所律师。原告周梅华与被告卞银弟、钟秋、卞真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2016年11月23日和2017年1月4日两次公开开庭进行了审理，原告周梅华及其委托诉讼代理人李辉、被告卞真、被告委托诉讼代理人赵伟喆及高煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周梅华向本院提出诉讼请求：判令三被告支付原告违约金人民币(以下币种均为人民币)60万元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告在2016年7月13日签订的购房协议书；2、三被告返还原告购房定金10万元；3、三被告支付原告违约金60万元。事实和理由：原、被告于2016年7月13日签订《购房协议书》，约定原告购买被告所有的位于青浦区五浦苑C区4号502室房屋，房屋总价182万元，原告应于2016年7月13日支付定金10万元，2016年8月30日前支付60万元，2016年10月30日前支付72万元，房屋过户之日支付40万元。任何一方违约，违约方自愿赔偿守约方违约金为首付款的三倍。原告于签约当日支付被告定金10万元，被告于2016年7月14日签订《承诺书》，承诺如违约，自愿赔偿房屋首付款的三倍。原告在支付首付款60万元的过程中，被告多次推脱避而不见致使原告迟迟未能交付首付款，期间原告通过微信方式告知被告要求履行协议，但被告以家里情况有问题为由拒绝履行，原告于2016年8月15日、16日快递书面告知被告要求履行协议交付首付款，未收到任何答复。无奈之下，原告于2016年8月23日快递送达被告《关于甲方违约、解除合、赔偿的函》，要求与被告协商，被告未予回复。原告为购买系争房屋将原有房屋出售，因被告不愿意履行，造成原告巨大损失,故原告起诉至法院。被告卞银弟、钟秋、卞真辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告于2016年7月13日支付10万元后，被告明确告知中介和原告要求按照协议履行，并于2016年8月致电中介要求按照合同尽快履行付款义务。原告未按时支付首付款违约，被告在2016年8月31日催告原告支付房款，并于9月4日发出解约函。被告卞银弟、钟秋、卞真认为因原告未按约付款违约，故提起反诉请求判令：1、原告赔偿三被告违约金60万元；2、反诉费由原告承担。原告针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。因被告不同意继续履行合同，并且在原告多次书面和口头催告下拒绝配合原告完成付款，故系被告违约。经开庭审理查明：2016年7月13日，原告(乙方)与三被告(甲方)签订《购房协议书》，约定甲方将位于上海市青浦区五浦苑X区X号X室房屋出售给乙方，总价182万元；第一期定金10万元，第二期首付到8月30日前付60万元，第三期到10月30日前付72万元，第四期到过户时付40万元；过户时房产证办理所产生的费用，包括国家所规定的一切税收由乙方承担，拿房子的维修基金由甲方承担；在首付款的过程中，任何一方违约，首付款的金额，按违约金额处理。不管以后房屋价格涨跌，双方均不能以任何理由违约，如有一方违约作违约处理，违约方自愿赔偿守约方违约金为首付款的三倍(除购房款外)。定金支付后，任何一方不能违约，如任乙方违约，违约方自愿赔偿180万元，等。协议中中介工作人员许华作为见证方签字。2016年7月14日，三被告出具《承诺书》，承诺经全家共同协商一致同意，不管以后房价涨跌自愿将该房屋转让给乙方，绝不违约，按房产证实际平方多贴少补。如任何一方违约自愿赔偿该房屋首付款的三倍。如一方装修好房子，甲方另外赔偿60万元。2016年7月13日，原告转账支付10万元至被告卞银弟账户。原告于2016年8月15日和16日通过快递向被告发送《有关乙方要求支付首付款的书面申请》和《有关乙方第二次要求支付首付款的书面申请》，表示因被告以各种理由拒绝履行协议，在沟通履行支付第二期首付款问题中不予回复，原告书面申请被告在协议约定的日期内配合完成付款流程，若被告未配合视为违约。被告收到上述申请后未予以书面回复。2016年8月23日，原告通过快递向被告发送《关于甲方违约、解除合同、赔偿的函》，表示因被告拒绝履行协议，对原告的要求不予回复，中介多次调解无果，原告视为被告违约拒绝买房，要求解约并赔偿违约金和损失，要求被告两日内予以书面回复。被告收到该函后未予以书面回复。2016年8月21日，原告致电被告卞真，表示原告写的申请被告已经签收，被告如何答复。被告卞真表示按照合同走。原告询问被告是否决定遵循被告奶奶意见不卖了，被告卞真表示其他不说了，就是按照合同走。原告询问按合同走是什么意思，被告卞真挂断电话。2016年8月中旬，原告通过微信将《有关乙方要求支付首付款的书面申请》发送给被告卞真，并表示：“申请付首付款的单子我已经给中介了，中介打你爸妈电话了，他们说他们同意卖了，是你奶奶不同意，让你决定”。卞真回复：“我是想卖的，只是现在家里有情况有问题，所以让中介跟你把情况说明”、“以后房子的归属是有问题的”。之后原告又通过微信将《有关乙方第二次要求支付首付款的书面申请》和《关于甲方违约、解除合同、赔偿的函》发送给被告卞真，要求明确被告是否出售系争房屋，被告卞真未在微信中予以回复。2016年8月30日，被告卞真打电话给中介工作人员(电话号码为XXXXX****XX)，表示：“我代表我的父母，明确向您表示，我们和周梅华的合同，一切按照协议履行。您作为见证方尽快敦促周小姐按照协议履行，今天是8月30日，我们没有收到任何首付款”、“另外如果她不想买房子的话，可以找我们好好协商，赔偿我们的损失就可以”。中介工作人员表示：“首付款我们打了好长好长时间，你们怎么不接电话了”、“我要打你们的电话，你们干嘛不接电话呢”、“我们要打款，你们怎么不接电话，是你们不想卖”。被告表示联系的该中介人员为女性。2016年8月31日，被告通过挂号信方式向原告户籍所在地寄送《履行协议催告函》，表示原告逾期支付约定首付款，要求原告在收到本函之日起2日内，原告仍不履行支付义务的，被告有权单方解除协议。2016年9月4日，被告通过挂号信方式向原告户籍所在地寄送《解除合同通知函》，表示因原告经催告未履行付款义务，被告要求解除《购房协议书》，扣除定金10万元，并按协议第五条约定执行违约条款。上述两份挂号信均被退信。以上查明的事实，由原、被告的陈述，《购房协议书》、《承诺书》、上海市房地产登记簿、微信聊天记录、《有关乙方要求支付首付款的书面申请》、《有关乙方第二次要求支付首付款的书面申请》、《关于甲方违约、解除合同、赔偿的函》、快递凭单、录音、《履行协议催告函》、《解除合同通知函》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告申请中介工作人员张金娥出庭作证，证人表示其在上海佳梦房产经纪事务所工作，是许华的妻子。原、被告签约当天，证人和许华均在场。2016年8月初，被告钟秋来中介处告诉证人房子不卖了，因为老太太不同意卖，已经与原告商量好了，钱也退了。之后原告打电话给证人要求付钱，证人打电话给被告钟秋，钟秋说在打牌，之后被告钟秋一直没有给中介打过电话，也不接中介拨打的电话。8月30日晚上，被告卞真给证人打电话，说原告没有按时付款，要求协商赔偿事宜，证人表示不是原告不买而是被告不接电话，最后被告卞真未等证人说完就挂断电话。被告认为证人非协议中的见证人许华，身份不明，且截取对原告有利的陈述。原告另提供了：1、2016年7月14日原告与中介人员的录音，欲证明每次交钱中介都要开具单据；2、2016年7月26日，原告及丈夫、被告卞真及妻子高煜在中介处谈话的录音，欲证明被告提出要更换银行卡；3、2016年8月15日原告在中介处，中介人员与被告钟秋之间的通话录音，欲证明被告不同意出售房屋；4、原告为了购买系争房屋，原告公公将其名下房屋出售；5、银行交易明细，欲证明原告账号内有足够钱可以支付首付款。被告对原告提供的2016年7月26日的录音予以认可，但认为虽被告卞真妻子提出换银行卡，但卞真表示不需要换。被告对上述其余证据真实性均不予认可。原告另表示，《关于甲方违约、解除合同、赔偿的函》并非明确解除，而是要求收到函件后予以答复，原告于2016年11月23日当庭明确要求解除合同。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告于2016年7月13日签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。首先，关于付款问题，被告认为原告定金10万元是转账至被告账户的，原告可以直接支付至该账户，被告对原告的付款请求没有义务回复。然购房协议书中并未约定付款的指定账户，原告想通过中介联系双方进行付款符合交易惯例。原、被告之间有微信和电话来往，原告多次通过快递、微信方式向被告表达要求配合完成付款，被告均未予以明确答复。如果被告愿意履行合同，完全可以通过微信或者电话等方式回复原告要求支付到之前的收款账号；其次，从原、被告微信聊天记录看，被告家庭内部对于房屋出售存有争议，被告也表示家里情况有问题，以后房屋归属有问题，再结合原告提供的证人证言和被告对原告的付款请求不予正面明确答复等因素，本院有理由相信被告表示过不出售房屋的意思；再次，被告未与原告积极沟通配合完成付款事宜，却在约定的付款最后一日晚上致电中介表示原告未按期付款，且在中介表示被告拒不接听电话和拒不配合付款时挂断电话，不符合常理。被告随后也未通过微信或电话联系原告要求付款，而是向原告未实际居住的户籍地寄送催告函并被退信，不符合继续履行合同的常理。综合上述因素，本院认定被告在合同履行过程中存在违约行为，原告未支付首付款系被告不愿意继续履行合同所致，故被告理应承担违约责任。现原告要求解除合同，本院予以支持，原告支付的定金被告理应退还原告。本院依据合同的履行程度、当事人的过错程度、合同约定的违约金标准、原告的实际损失等因素，酌情认定被告应支付原告违约金20万元。鉴于被告违约，故对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告周梅华与被告卞银弟、卞真、钟秋于2016年7月13日签订的《购房协议书》于2016年11月23日解除；二、被告卞银弟、卞真、钟秋应于本判决生效之日起十日内返还原告周梅华购房定金10万元；三、被告卞银弟、卞真、钟秋应于本判决生效之日起十日内支付原告周梅华违约金20万元;四、驳回反诉原告卞银弟、卞真、钟秋的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,800元，减半收取计5,400元，由原告负担2,500元，三被告负担2,900元；反诉受理费4,900元，由三反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一七年二月十四日书 记 员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。