上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9865号
上诉人(原审被告)：上海财智投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：孙四喜，董事长。
委托诉讼代理人：章至民，该公司工作人员。
被上诉人(原审原告)：上海科耀实业有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：王鸣，执行董事。
委托诉讼代理人：万能，上海一曼律师事务所律师。
上诉人上海财智投资管理有限公司(以下简称“财智公司”)因与被上诉人上海科耀实业有限公司(以下简称“科耀公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初9406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人财智公司的法定代表人孙四喜及其委托诉讼代理人章至民，被上诉人科耀公司的委托诉讼代理人万能到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
财智公司上诉请求：撤销一审法院判决主文第一至五项。事实与理由：双方合同约定的租期是2014年1月23日至2017年3月9日，现合同尚在有效期内。财智公司自2007年6月开始租房至2014年3月9日，租金均是正常支付的。在2007年6月与科耀公司签订租赁合同时，科耀公司从未出示过上海科学院(以下简称“上科院”、房屋产权人)的授权委托书，2007年12月才出具授权委托书。因科耀公司是上科院下属的三产单位，上科院的委托期限至2012年11月30日止。此后的租赁合同主体应为上科院，但财智公司并没有告知，违约在先。同时，租赁合同履行过程中，科耀公司不配合办理相关证照、手续，拖延、不配合财智公司进行装潢、未按约提供泊车、维修等服务等，均属违约行为，应承担违约责任。
科耀公司辩称，不同意财智公司的上诉请求，请求驳回财智公司的上诉，维持一审法院的判决。
科耀公司向一审法院起诉，请求判令：1、解除科耀公司与财智公司签订的《房屋租赁合同》，财智公司迁出租赁的黄浦区五里桥路XXX号、205号、207号、209号房屋；2、财智公司支付自2016年3月10日至2016年6月9日拖欠的租金80,190元，以及自2016年6月10日至实际迁出之日止的租金(以月租金26,730元为标准计算)；3、财智公司支付2016年3月10日至2016年4月9日房租滞纳金24,057元，以及2016年4月10日起至实际支付全部房租之日止的滞纳金(应付房租的百分之一乘以天数)；4、财智公司支付科耀公司聘请律师费用10,000元；5、科耀公司没收保证金26,730元。
一审法院认定事实：上海市五里桥路XXX-
XXX号房屋权利人为上科院。2007年11月27日，上科院在《关于委托上海科耀实业有限公司管理上海科学院部分房产的通知》中，明确委托科耀公司对该院所属包括本市五里桥路XXX-
XXX号等在内的房产实施经营管理，委托期限自2007年12月1日至2012年11月30日止。
2014年1月23日，科耀公司与财智公司签订《房屋租赁合同》，确认科耀公司作为甲方，财智公司作为乙方曾于2011年1月6日和2011年3月9日分别签订了两份合同，约定乙方向甲方租赁上海市五里桥路XXX号、205号和207号、209号房屋，用作经营和办公场所，乙方已将上述房屋租金支付至2014年3月9日，现双方就上述房屋续租事宜，签订本合同。合同约定乙方向甲方租赁上海市五里桥路XXX号、205号、207号、209号房屋，建筑面积为390.58平方米。租赁目的仅限于办公、商铺使用，未经甲方事先书面同意不得改变其用途。房屋租赁期限自2014年3月10日至2017年3月9日止。租金按建筑面积计算，每平方米每日租金贰元贰角伍分，每月租金计算为26,730元。房屋租赁采用先付租金后使用办法，支付办法为每季度支付一次(即三个月租金)。首次租金于2014年3月10日前支付，此后租金支付按此类推。乙方延期付租，每逾期一日，则须按应付房租额的百分之一向甲方支付房租滞纳金。另外，《房屋租赁合同》第二十条约定：如乙方发生下列情况之一时，甲方有权解除合同，没收乙方所交付之保证金，并可自行收回物业。其中第1款为，乙方积欠租金及其他债务超过壹个月未付。第二十四条第2款约定：守约方有权追偿其因违约方违约而依法行使相应权利所产生的法律费用，包括律师费、法院诉讼费用、保全费用等。
2014年12月26日，上科院与科耀公司签订协议，明确科耀公司在其经营管理上科院房屋期间(自2011年1月1日至2014年12月31日止)与租户或物业管理部门签订的尚处于执行期的合同(或协议)继续有效，并执行至合同期满。2015年1月1日起，科耀公司在上述合同中所承担的权利和义务转由上科院享有和履行，即自2015年1月1日起，上科院房屋的租金、物业管理费等收入归上科院所有，由上科院开具发票并缴纳相关税费等。
2014年12月30日，科耀公司及上海科耀科技发展有限公司联合向各租赁户发出告知书，告知自2015年1月1日起，各租户的房屋租金汇缴至上科院账户，原由科耀公司在其管理上科院房屋期间(自2011年1月1日至2014年12月31日止)与租户签订的尚处于执行期的合同(或协议)继续有效，并执行至合同期满。
2015年11月，财智公司因需装修系争租赁房屋，向科耀公司申请提供房屋图纸和房产面积复印件。2015年11月17日，科耀公司发出《关于财智公司装修的回复函》书面回复财智公司，并作出四点说明：1、要求财智公司明确是否转租；2、科耀公司再次提供房屋图纸复印件，需财智公司书面保证仅限于此次装修使用；3、装修图纸需经科耀公司书面同意才可施工；4、双方签订的租赁合同于2017年3月9日合同到期后，不再续签合同，希望财智公司在装修上没有必要花费巨资。此后，财智公司对系争租赁房屋进行了装修。2015年12月11日，财智公司向上科院支付了2015年12月10日至2016年3月9日期间的租金80,190元。此后，财智公司又向科耀公司申请提供租赁合同复印件，用于办理火锅店营业执照。2016年3月2日，科耀公司在给财智公司《关于提供租赁合同复印件的回复函》中，表示根据租赁合同，科耀公司没有协助财智公司办理相关证照的义务，财智公司在系争租赁房屋内经营餐饮业务，将产生噪音和油烟，影响楼上住户的生活，并与租赁合同约定的用途不符，明确不同意财智公司要求其提供《房屋租赁合同》复印件加盖公章的申请。
2016年3月16日科耀公司向财智公司发出催告函，要求财智公司尽快支付租金。2016年4月12日，科耀公司再次向财智公司发出催告函，告知财智公司如果4月15日前不支付租金，将解除双方签订的《房屋租赁合同》。2016年5月26日，上科院和科耀公司签订补充协议，确认上科院全权委托科耀公司按照《房屋租赁合同》的约定，处理财智公司拖欠房屋租金事宜，授权科耀公司向法院提起诉讼、申请执行等一切与房屋租赁有关的法律事务。
一审法院认为：双方当事人对长期存在房屋租赁合同关系，及财智公司自2016年3月10日起未支付房屋租金等事实并无异议。双方争议焦点主要为：一、科耀公司的合同主体资格问题；二、科耀公司是否未履行合同应尽的附随义务问题。
关于争议焦点一，财智公司称科耀公司在签订系争房屋租赁合同时，无权利人授权因此不具备合同主体资格问题。首先，科耀公司自2007年12月1日至2012年11月30日受权利人上科院的委托经营管理系争租赁房屋。科耀公司、财智公司2014年1月签订的系争房屋租赁合同系在2011年1月和2011年3月两份租赁合同基础上，就续租事宜重新签订的合同。2011年1月至3月科耀公司尚处于权利人委托期限内。其次，2014年12月26日，上科院与科耀公司再次通过协议形式，确认2011年1月1日至2014年12月31日科耀公司经营管理上科院房屋期间，与租户签订的尚处执行期的合同继续有效，并执行至合同期满。2016年5月16日，本案诉讼期间，上科院再次全权委托科耀公司按照系争房屋租赁合同，处理与财智公司之间拖欠租金事宜。由于科耀公司自2007年12月1日起曾接受权利人委托，后又经权利人追认取得处分权，故2014年1月23日与财智公司签订的房屋租赁合同有效，科耀公司具有合同主体资格。
关于争议焦点二，财智公司认为科耀公司作为出租方，应承担为财智公司提供产权证、图纸及租赁合同复印件等材料，协助财智公司办理火锅店营业执照的附随义务问题。科耀公司、财智公司之间系租赁合同关系，根据合同法的相关规定，科耀公司作为出租方的主要义务为按照约定将租赁房屋交付财智公司，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，附随义务为按照合同约定的租赁目的提供相应通知、协助、保密等义务。双方签订的租赁合同第二条对租赁目的进行了“仅限于办公、商铺使用”的明确约定。而财智公司在系争租赁房屋经营火锅店，作为需经特别许可的餐饮服务，不同于一般意义上的“商铺”。且2016年3月2日科耀公司已明确书面表示，不同意财智公司在租赁房屋内经营餐饮业务。可见科耀公司在本案的房屋租赁合同关系中，并无向财智公司提供材料协助办理餐饮服务相关执照的附随义务。
当事人双方在合同履行过程中，对于涉及变更租赁目的相关事项理应协商解决，在未能协商一致的情况下，仍应当按照原合同履行。但财智公司作为承租人，在合同履行期内占有使用房屋的情况下，拒不履行支付租金这一主要合同义务，显然违反合同约定，应当根据合同约定承担相应的违约责任。
综上所述，对于科耀公司的诉讼请求1、要求解除与财智公司签订的《房屋租赁合同》，要求财智公司迁出租赁的黄浦区五里桥路XXX号、205号、207号、209号房屋的诉讼请求。由于财智公司未按约支付2016年3月10日至2016年6月9日的租金，科耀公司2016年3月16日曾发函催告，2016年4月12日再次发函催告，告知财智公司如果4月15日前不支付租金，将解除双方签订的《房屋租赁合同》。但科耀公司2016年4月13日即向法院起诉，现法院认为租赁合同应自2016年4月28日起诉书副本送达财智公司之日解除。对于科耀公司的诉讼请求4、要求财智公司支付科耀公司聘请律师费用10,000元，虽然合同中有关于守约方有权向违约方追偿依法行使相应权利所产生的律师费等费用的约定，但无具体的计算标准，现财智公司认为科耀公司与其代理律师约定的律师费过高，法院酌情调整为7,000元。对于科耀公司的其他诉讼请求，因符合合同约定，予以支持。
一审法院据此作出判决：一、确认科耀公司与财智公司2014年1月23日签订的房屋租赁合同于2016年4月28日解除；财智公司应于判决生效之日起三十日内(携物品)迁出上海市黄浦区五里桥路XXX号、205号、207号、209号房屋，将该房屋返还科耀公司；二、财智公司应于判决生效之日起十日内支付科耀公司2016年3月10日至2016年6月9日租金80,190元，以及2016年6月10日起至实际迁出之日止的租金(以月租金26,730元为标准计算)；三、财智公司应于判决生效之日起十日内支付科耀公司2016年3月10日至2016年4月9日租金滞纳金24,057元，以及2016年4月10日起至支付全部租金之日止的租金滞纳金(应付租金的百分之一乘以天数)；四、财智公司应于判决生效之日起十日内支付科耀公司律师费用7,000元；五、财智公司在科耀公司处保证金26,730元归科耀公司所有。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。财智公司与科耀公司签订的租赁合同，是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人有约束力。租赁合同履行过程中，财智公司未按约支付租金。就未予支付的原因，财智公司称系科耀公司违约在先，未履行相应的配合义务等。鉴于一审法院已经查明，并阐明科耀公司并不负有相应的义务，对一审法院的观点，本院予以认同，不再赘述。财智公司的上诉请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,585元，由上诉人上海财智投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 卢薇薇
审判员 乔蓓华
审判员 成 皿
二〇一七年二月二十二日
书记员 曹 丽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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