浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南执异初字第8号
原告：缪琳娜。
委托代理人：许智添，浙江子竣律师事务所律师。
被告：徐建华。
委托代理人：陈超，嘉兴市学海法律服务所法律工作者。
第三人：吴建忠。
原告缪琳娜与被告徐建华、第三人吴建忠案外人执行异议纠纷一案，本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案，原告委托代理人许智添、被告委托代理人陈超、第三人吴建忠出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告缪琳娜起诉称，原告与第三人吴建忠于2011年7月1日签订房屋转让协议一份，吴建忠将其名下还没有建造预名为湘南公寓93幢301�住房卖给原告，转让价为41万余元，原告已付385000元，剩余房款为吴建忠领取房屋时需交付给国家的费用，在房屋交付时付清，并由吴建忠交付给国家。现法院根据被告的申请查封了上述拆迁安置房屋，原告为此提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。2014年10月22日，法院做出执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，1、原告对涉案房屋享有合法权益，应受到法律保护。原告签约时虽未能实际占有房屋，但已支付全部房款，余款主要是因房屋尚未交付，需待交付房屋时交付国家的费用。2、吴建忠与吴建文于2011年6月协议离婚，双方约定将涉案房屋归吴建忠单独所有，其对该房有处分权。3、2014年1月涉案房屋进入交付过程，原告于2014年1月16日向法院起诉后得知法院在审理被告与第三人民间借贷的（2011）嘉南商初字第1817号案件中，于2011年11月10日查封了涉案房�，当时吴建忠尚未过户到吴建忠名下，吴建忠也未能实际取得房屋，何来查封的可能？原告自2014年2月以后已实际占有并使用涉案房屋。4、原告与吴建忠的买卖合同成立于离婚之后，查封之前；法院的查封在买卖合同成立之后，已侵害了原告的合法权益，故诉请判令：一、撤销（2014）嘉南执异字第15号执行裁定；二、请求对执行标的物湘南公寓93幢301室住房解除查封，终结执行；三、诉讼费由被告承担。
被告徐建华答辩称：被告认为原告的主张并不成立。1、原告所提供的房屋转让协议真实性被告方持有异议。2、原告与第三人签订的房屋转让协议仅是约束原告与第三人双方，该合同未在相关的拆迁部门备案，对外没有公示力。其次，原告只是支付了部分房款，且并未实际占有该房产，法院的查封是完全正确的，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人吴建忠陈述称：1、第三人欠被告的钱真实的数额不正确。后面的10万元中6万元是第三人的，其他是第三人原来的女朋友的钱。因为第三人平时与被告关系很好的，平时的钱款往来也没有明确；25万元中第三人已还给被告3万元。2、被告当时起诉第三人的事情第三人不知道，材料也没有拿到，房子被查封也不知道。3、第三人为做生意，确实已将房屋卖给了原告，钱也收到了。
针对自己的诉讼请求，原告向法庭提供了如下证据：
1、（2014）嘉南执异字第15号执行裁定书一份。证明本案讼争的异议经南湖区人民法院执行局裁定，驳回原告的异议。
被告及第三人质证，对真实性均无异议。
2、房屋转让协议书一份、收条一份（均原件）。证明在2011年7月1日第三人将本案所涉房屋卖给了本案原告，房价为410362元，原告已付房款385000元，第三人已出具了收条。
被告质证，对证据的真实性有异议。1、房屋转让协议约定的房价远超当时的市场价格。2、这么大的一笔房款原告也不能提供转帐凭证。3、房屋在没有交付前，原告就已支付了这么多的款项，是不符合常理的。
第三人质证，第三人确实收到了这笔钱，房子确实卖掉了。
3、置换房屋协议书一份（复印件）。证明第三人卖给原告的房屋是其拆迁安置房。
被告质证，对证据的真实性无异议，对原告要证明的内容有异议。农村拆迁安置房是家庭共有的，并不只是第三人单独可以成为该房屋的所有人。
第三人质证，无异议。
4、协助执行通知书一份、民事裁定书一份、送达回证各一份（复印件）。证明2011年11月份本案涉案房屋被预查封，时间在第三人离婚之后。
被告质证，无异议。
第三人质证，法院查封的事情第三人不知道。将第三人两套房子查封有异议，第三人与前妻离婚，有一套房屋是第三人前妻和儿子的。
5、诉状一份（复印件）。证明到交房时间原告没有找到第三人，故到新丰法庭进行起诉。
被告质证，无异议。
第三人质证，第三人在监狱里，对原告起诉事宜不知道。
6、2011年6月28日第三人与其前妻的离婚协议书一份（原件）。协议中明确约定，两套安置房第三人一套，第三人的前妻和儿子占有另一套，分割明确。
被告质证，该离婚协议恰恰证明第三人有转移财产的行为。
第三人质证，无异议。
7、照片一组4张（原件）。证明原告在交房时间到了后已进住该房屋，具体时间为在向新丰法庭起诉后，照片中的人为原告本人。
被告质证，对�组证据有异议，该房屋一直被南湖区人民法院查封，被告也有照片可以证明。
第三人质证，交房手续本人没有去办过，应该是第三人父亲帮第三人去办的。
庭审中，原告代理人陈述原告是自己开门进去的，原告去时门是开着的；没有通过合法手续办理过房屋交接。
被告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、2015年1月19日拍摄的照片4张（原件）。证明本案讼争房屋一直被南湖区人民法院查封着，不存在原告所说的房屋交付的情况。
原告质证，对证据的真实性无异议，查封时间是2014年10月24日，并不是原告向第三人买房屋时贴的封条，这是原告提执行异议时查封的。
第三人质证，无异议。
2、提供自嘉兴房产超市二手房页面关于市场价的网页信息。证明当时原告与第三人签订房屋转让协议�所约定的房价远远高于市场价。
原告质证，网页的时间是2014年9月30日，说明上面显示的房价是2014年9月份的价格，不是2011年的价格，不能反映当时的房价，故不予认可。在2011年时原告买的3800元一平方，价格还是相对低的。
第三人质证，这是原告与第三人之间的事情，与被告没有关系。
第三人未提供证据。
法院依职权调取了以下证据：
1、（2011）嘉南商初字第785号、1817号借条两份。
原告质证，原告不清楚。
被告质证，无异议。
第三人质证，借款的数额不对，同上述陈述意见。
2、置换协议书、1817号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证各一份。
原告质证，对真实性无异议，置换协议中在册人口为三人，即第三人及其前妻、儿子。预查封的材料时间都是2011年11月，在房屋买卖协议之后。
被告质证，无异议。
第三人质证，当时查封第三人不知道。
3、（2011）嘉南商初字第785号、1817号民事判决书两份。
原告及被告质证，无异议。
第三人质证，对判决书有异议，与真正的事实不符。
4、执行卷宗中住房保障局告知单一份，证明至2012年8月8日经查，涉案房屋尚未登记。
原、被告及第三人质证均无异议。
5、（2014）嘉南执民字第1182号、1148号执行卷宗中查封清单一份、执行裁定书两份、送达回证两份、照片打印件两份。
原告质证，真实性无异议，送达回证不是第三人签的。
被告质证，无异议。
第三人质证，材料中资金数额没有58万元，其他无异议。
6、（2014）嘉南执异字第15号听证笔录一份。
原、被告及第三人质证均无异议。
本院认证如下：原告的证据1、3、6，被告及第三人对其真实性均无异议，本院予以认定；证据4、5，有法院案卷材料予以印证，本院予以认定；证据2，合同相对人吴建忠经质证没有异议，本院予以认定。庭审中，原告代理人确认没有通过合法手续办理过房屋交接，原告也未能提供相应的合法房屋交接的书证，故原告提供的证据7与已查证的客观事实不符，本院不予认定。
被告的证据1，原告与第三人对真实性均无异议，本院予以认定；证据2，系网页信息与本案无关联性，本院不予认定。
对本院依职权调取的证据1至6，有法院案卷材料予以印证，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2009年12月12日第三人妻子吴建文代表吴建忠户与嘉兴七新投资发展有限公司（以下简称七新公司）�订了《南湖区七星镇农村住宅置换城镇房产协议书》，协议书中确定七新公司将（期房）湘南公寓小区93幢301室（建筑面积101.45平方米）、116幢104室（建筑面积123.10平方米），共两套房屋作为置换用房，被置换人吴建忠户内3人。
2011年4月28日被告徐建华因与第三人吴建忠民间借贷25万元纠纷一案，向本院新丰法庭提起诉讼。同年9月6日本院作出（2011）嘉南商初字第785号民事判决，判决第三人吴建忠归还徐建华借款本金25万元并支付利息等。2011年11月8日被告徐建华再次因与第三人吴建忠民间借贷10万元纠纷一案，向本院新丰法庭提起诉讼，并申请了财产保全。同月10日本院向七新公司送达了对湘南公寓小区93幢301室、116幢104室两套房屋查封的民事裁定书及协助执行通知书。2012年3月17日本院作出（2011）嘉南商初字第1817号民事判决，判决第三人吴建忠归还徐建华�款本金10万元并支付利息等。因吴建忠下落不明，两案均采用公告送达相关法律文书，现均已生效。此后徐建华先后将两案向本院申请执行。在两案执行过程中，本院于2013年10月29日对上述两套房屋办理了延续查封手续。2014年10月24日再次办理了延续查封手续，并在湘南公寓小区93幢301室房门张贴了查封清单、执行裁定书及封条。
2011年6月28日第三人吴建忠与妻子吴建文经协议离婚，协议中确认湘南公寓小区93幢301室及车库归男方所有、116幢104室及车库归女方所有等。
2011年7月1日原告缪琳娜与吴建忠签订房屋转让协议一份，双方确认吴建忠将湘南公寓小区93幢301室及车库转让给原告，转让价格为3800元／平方米，合计41.0362万元；在协议签订当日付21万元，协议签订后一周付款17.5万元，余款2.5362万元在交房时一次性付清等。同月30日吴建忠向原告出具�条一份，确认收到购房款38.5万元。
2014年1月因湘南公寓开始交房，原告缪琳娜向本院新丰法庭提起诉讼，诉请判令吴建忠履行交房义务。在案件审理中得知本院在审理徐建华诉吴建忠民间借贷纠纷的（2011）嘉南商初字第1817号案件中已查封了该套房屋。为此原告向本院提出异议，认为湘南公寓小区93幢301室已转让给原告，原告为上述房屋的实际权利人，请求解除对上述房屋的查封。本院经听证后作出（2014）嘉南执异字第15号执行裁定，驳回了原告的异议请求。本案原告不服上述裁定，遂成讼。
另查明，庭审中原告代理人陈述原告没有通过合法手续办理过房屋交接。
本院认为，本案的争议焦点为原告缪琳娜请求解除湘南公寓小区93幢301室房屋的查封、终结执行是否符合法律规定。
首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中�封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封扣押冻结规定》）第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属”。涉案房屋属拆迁安置房，虽尚未登记在吴建忠名下，但根据吴建忠与七新公司所签订的相关协议，可以认定其对涉案房屋享有其他财产权，故本院在审理及执行中的查封符合有关法律规定，本院予以确认。
其次，《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。由此可见购房人基于房屋买卖合同等方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。买卖合同履行过程中，在买受人与出卖人之间尚未完成标的物的所有权转移登记手续之前，双方存在的是债的法律关系，此时买受人仅依据买卖合同而主张确认其对于标的物享有所有权，缺乏法律依据。
第三，《查封扣押冻结规定》第十七条的三个要件。1．第三人已经支付全部价款。2．实际占有。3．第三人对未办理产权过户没有过错。对照本案事实来看，因本案原告签订转让协议时房屋尚未具备交付条件，其后又被本院财产保全予以预查封，涉案房屋至今已不具备交付原告的条件，现原告既没有支付全部价款，也没有通过合法手续实际�有执行标的物，更没有办理过过户登记，因此原告的执行异议请求不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告缪琳娜的诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告缪琳娜负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长 陈晋伟
审判员 沈 晔
审判员 金哲玺
二〇一五年四月二十三日
书记员 于建岚
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：嘉兴市财政局财政专户，帐号39×××79，开户行农业银行嘉兴分行（具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准）。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日�计算。