广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终50号
上诉人（原审原告）：卢良坚，住广州市。
被上诉人（原审被告）：潘远志，住广州市。
委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。
上诉人卢良坚因与被上诉人潘远志房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初3023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
卢良坚上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持卢良坚全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由潘远志承担。事实和理由：一、一审判决遗漏本案需查明的重要事实。卢良坚购买涉案房屋是为了取得涉案房屋的入学指标。潘远志承诺涉案房屋可入户，双方约定签订合同后第二个月就申请提前还贷。合同签订后卢良坚一致催促潘远志向银行申请提前还贷，但潘远志一直迟迟未办理相关手续。卢良坚发现涉案房屋共有人詹某的户口仍挂在涉案房屋，为确保入学指标，卢良坚要求约见詹某，明确将户口迁出涉案房屋的具体时间，但潘远志一直未安排三方见面。由于户口挂靠问题未解决，而潘远志又与其前期闹离婚，为筹集补偿款，潘远志建议双方将该房屋挂网放盘。直至2015年底，双方均未找到合适买家，双方对涉案合同如何履行以及是否解除等问题进行多次协商，在潘远志擅自将涉案房屋另行出售前，双方仍在协商过程中。卢良坚已提供潘远志前妻的微信截图等予以证实，但一审法院未对该证据予以审查，导致事实认定错误。二、一审法院以提前还款回执和某志2016年1月18日发出的短信，认定潘远志已经通知卢良坚付款，把合同不能履行的责任全部归责于卢良坚，缺乏依据。三、在履约过程中，在不能归责于一方当事人且双方仍处于协商的情况下，潘远志擅自另行出售涉案房屋，导致合同不能履行，构成根本违约。
潘远志二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。卢良坚的上诉没有事实和法律依据，户口以及房屋问题在双方签订合同都是清晰的，且双方没有约定是否转移户口。除了潘远志发函给卢良坚之外，潘远志代理人的律师事务所也有发律师函给卢良坚，后来卢良坚搬离了房屋，当时潘远志就称其可以退还5万元给卢良坚，因此潘远志就将房屋出卖，但出卖后卢良坚又提出本案诉讼。潘远志是没有违约的，且潘远志代理人的律师事务所也对此情况予以调解的，在本案中潘远志已经尽到其最大的努力。
卢良坚向一审法院起诉请求：1.解除卢良坚和潘远志于2015年1月22日订立的《房屋买卖合同》；2.潘远志双倍返还购房定金60万元；3.本案诉讼费用由潘远志承担。
一审法院经审理查明：2015年1月22日，卢良坚（买方）与潘远志（卖方）签订房屋买卖合同，约定卢良坚购买潘远志位于广州市从化区xx街xxx路x栋xxx房。合同第二条约定：由于该房屋属于共有产权房产，卖方须保证该房屋权属无争议并保证出售的该房屋已取得其他共有权人的同意。如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。第三条付款方式约定：1.买卖双方同意该房屋总楼价为135万元。本次交易按规定向有关政府部门支付的房产过户费用由买方承担。2.买方在签订合同之日须一次性支付卖方购房定金30万元。买卖双方同意该物业交付使用的时间为买方支付卖方购房定金30万元当天。买方在接收该房屋使用权时须自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等费用。3.由于卖方该房屋还处于供款阶段，尚未与该房屋所属商业贷款银行处理清贷赎契手续。现经买卖双方协定，卖方在申请该房屋贷款结清手续后（具体清贷金额以卖方该房屋所属商业贷款银行提供），买方须在卖方该房屋所属商业贷款银行指定贷款结清日当天，在扣除已付购房定金30万元的基础上，把卖方的清贷剩余款项30万元一次性支付给卖方。4.该房屋过户手续办理完毕，买方须立即办理该房屋的按揭贷款手续。如买方办理按揭的金额不足以支付该房屋价格的剩余尾款，买方须在卖方收到买方全部按揭贷款的10天内，以一次性支付的方式补齐所差房款给卖方。第四条违约责任约定：买卖双方任何一方的原因导致该房屋不能成功交易，卖方须全额退回买方已支付的购房款，违约方须支付合同另一方违约金5万元并承担被违约方造成的相关经济损失。
2015年1月23日，潘远志收到卢良坚交付的定金30万元，并将房屋交付卢良坚使用。
潘远志曾分别于2015年6月17日、2015年10月12日、2015年12月17日、2016年1月8日向银行申请提前还贷，并获得批准。但未能还贷。
2016年1月18日潘远志向卢良坚发短信：“坚：后天还款日又到了，你觉得如何处理为好。你再这样拖我都不是办法，一年了我该让步的都作出了应有的让步，也从来没有为难过你。亦都因为各种原因如果再这样下去大家都会好辛苦所以我觉得都是交给法院去定断。”
2016年2月19日，潘远志向卢良坚发出律师函，认为卢良坚未清还贷款构成违约，要求与卢良坚解除合同。
2016年4月底前卢良坚搬离涉案房屋。
2016年6月15日，潘远志将涉案房屋出售给案外人刘某。
一审另查明：涉案房产登记的权属人为潘远志，占有份额90%，案外人詹某，占有份额10%。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点主要是导致涉案房屋买卖合同解除的违约方是谁？
卢良坚与潘远志于2015年1月22日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均同意解除该合同，一审法院予以确认。
根据上述房屋买卖合同第三条第3款的约定，潘远志申请贷款结清手续后，卢良坚须在贷款银行指定的贷款结清日当天，支付30万元款项给潘远志用于还贷。本案潘远志多次向银行申请提前还贷，并于2016年1月18日发短信要求卢良坚还贷，卢良坚均未支付款项清还贷款，为此潘远志于2016年2月19日向卢良坚发出律师函要求解除合同，因此卢良坚未能按合同约定履行付款义务是涉案买卖合同未能继续履行的主要原因。
关于卢良坚主张涉案房屋买卖合同系因潘远志违约导致履行不能并提出以下理由：第一，卢良坚认为潘远志未如实披露共有人詹某的户口仍挂在涉案房屋的事实，违反合同第二条约定的潘远志不应隐瞒与房屋有关的重要事实。第二，卢良坚认为潘远志未履行协助卢良坚要求詹某迁出户口的义务。对此，首先，该合同中并未约定关于户口的相关问题，亦未将潘远志迁移户口作为卢良坚支付还贷款项的前提条件，潘远志已将涉案房产交付卢良坚居住使用，卢良坚应履行支付房款的合同主要义务，卢良坚将迁移户口作为其支付清贷款项的前提条件，无合同依据和法律依据。其次，关于涉案房产的落户情况可以向有关户籍管理部门查询，卢良坚在签订合同时对于涉案房产存在共有人是知情的，无证据证明潘远志存在刻意隐瞒户口问题的情况。第三，卢良坚认为潘远志未向其披露潘远志与妻子婚姻关系非常紧张以及发生离婚纠纷的事实。对此，首先，涉案房产登记的产权人为潘远志，潘远志签订房屋买卖合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，其配偶是否签名不影响该合同的效力；其次，潘远志离婚后涉案房产协议归潘远志所有，潘远志此后还要求卢良坚支付房款继续履行合同，卢良坚仍居住在涉案房产中，并未提出异议，因此潘远志夫妻关系是否紧张，与涉案合同能否顺利进行没有直接关联性。第四，卢良坚认为潘远志未履行通知卢良坚付款赎贷的义务。根据潘远志提供的提前还款回执以及通知卢良坚还款的短信，可以证实潘远志曾多次申请提前还贷以及曾通知卢良坚付款的事实，双方从签订合同至解除合同长达一年多的时间，潘远志在签订合同时已将涉案房产交付卢良坚居住使用，另售他人的价格也低于卢良坚的价格，卢良坚主张潘远志未通知其付款，不愿意继续交易，与常理不符。且卢良坚也确认收到了潘远志通知付款的短信，故卢良坚的该项抗辩理由不成立。第五，卢良坚认为潘远志在未依法解除涉案房屋买卖合同的情况下将涉案房屋转让给他人，导致合同目的无法实现。对此，如上所述，在卢良坚违约未履行付款义务的情况下，潘远志有权解除合同另售他人。
综上，卢良坚的上述抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。本案庭审过程中卢良坚和某志均主张涉案房屋买卖合同适用定金罚则作为承担违约责任的方式，由于卢良坚的违约造成涉案房屋买卖合同的解除给潘远志造成了损失，无权要求潘远志返还定金。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”本案主合同标的额为135万元，定金不得超过135元×20%=27万，故其余3万元应当返还卢良坚。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年11月10日作出如下判决：一、确认卢良坚与潘远志于2015年1月22日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、潘远志应从本判决发生法律效力之日起10日内返还购房定金30000元给卢良坚；三、驳回卢良坚的其他诉讼请求。案件受理费8475元，由卢良坚负担8200元，潘远志负担275元。
二审期间，卢良坚提交了5张微信截图打印件，拟证明双方未协商一致，潘远志就私自将涉案房屋卖掉。潘远志经质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
经审理查明，双方当事人对一审法院查明事实部分均无异议，本院予以确认。
另查明：根据潘远志一审提供的网上查询的EMS快递单号送达情况，其于2016年2月19日发出的律师函在2016年2月20日由收件人“本人签收”而妥投。
二审期间，卢良坚承认潘远志于2015年6月曾打电话通知其去提前还贷，其当时要求詹某签名，但潘远志没有约詹某出来，所以其没有支付30万元。潘远志否认卢良坚曾要求其通知詹某出来签名。
本院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。本案二审的争议焦点在于涉案《房屋买卖合同》解除的责任的认定。
案涉《房屋买卖合同》中并未约定将房屋共有人户口迁出涉案房屋作为卢良坚向潘远志支付清贷款项的前提条件，卢良坚主张因涉案房屋的户口问题导致案涉买卖合同不能继续履行，但未提供相应的证据证明，本院不予采信。卢良坚称双方约定在合同签订第二个月后申请提前还贷，且其一直催促潘远志向银行申请提前还贷，但并未提供证据证明，本院亦不予采信。
案涉买卖合同第三条第3款中约定“买方须在卖方该房屋所属商业贷款银行指定贷款结清日当天，在扣除已付购房定金人民币叁拾万元的基础上，把卖方的清贷剩余款项人民币叁拾万元整一次性支付给卖方”。潘远志提供的银行出具的四份《提前还款回执》证明其已向涉案房屋所属商业贷款银行申请提前还款，潘远志曾先后多次通知卢良坚提前还款，但卢良坚均未按照通知于银行指定贷款结清日当天向潘远志支付清贷剩余款项，已构成违约。一审法院认定卢良坚未能按合同约定履行付款义务是案涉买卖合同未能继续履行的主要原因，该认定并无不当，本院予以维持。潘远志于2016年2月19日向卢良坚发出律师函，要求解除案涉《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，卢良坚于2016年2月20日收到潘远志发出的要求解除合同的《律师函》，案涉《房屋买卖合同》已于该日解除，现双方对案涉《房屋买卖合同》已经解除并无异议，本院对一审判决第一项不再予以调整。合同解除后，潘远志有权将房屋另行出卖，卢良坚主张因潘远志将房屋另行转卖他人导致涉案合同不能履行，缺乏理据，本院不予支持。案涉《房屋买卖合同》系因卢良坚违约而解除，卢良坚无权要求潘远志双倍返还定金。涉案合同约定的定金数额超出了合同标的额的20%，一审法院关于潘远志应将超出部分的款项返还给卢良坚的处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，卢良坚的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9500元，由上诉人卢良坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 李 静
审判员 余 盾
二〇一七年三月二十七日
书记员 甄雪皓
游瑞娜