北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3536号
上诉人（原审原告、反诉被告）：戚瑞军，男，1955年6月17日出生。
委托诉讼代理人：戚媛媛（戚瑞军之女），1981年8月25日出生。
委托诉讼代理人：胡立，男，1983年2月8日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡先银，男，1972年1月3日出生。
委托诉讼代理人：秦东伟，北京允元律师事务所律师。
上诉人戚瑞军、上诉人胡先银因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戚瑞军上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判胡先银共支付水电费41356.9元；2.撤销一审判决第四项，改判驳回胡先银要求装饰装修损失的诉讼请求。事实和理由：1.虽然租赁期间，我在该地址留存了办公室，但是长期没有工作人员，并不必然会使用水电，因此不应该负担水电费；2.对于装饰装修损失，我坚持认为鉴定报告在形式上不符合法律规定，鉴定的依据和标准存在错误，此外，我和胡先银签订合同的有效期就是一年，并且只有我和北京温度水城旅游管理有限公司（以下简称温都水城公司）的合同继续存在，才能够延续，因此装修投入应该在一年的合同期之内折旧完毕，一年之后不应该再对装饰装修损失进行作价赔偿。
胡先银上诉请求：1.维持一审判决第一项、第五项；2.撤销一审判决第二项，改判我一共支付戚瑞军占有使用费9万元；3.撤销一审判决第三项，改判驳回戚瑞军关于支付水电费的诉讼请求；4.撤销一审判决第四项，改判戚瑞军向我支付房屋装修现值损失756307元；5.撤销一审判决第六项，改判戚瑞军向我赔偿非法扣押、变卖空调、电视等物品现值91877元。事实和理由：1.签订租赁合同的时候，戚瑞军向我隐瞒了租赁房屋没有房产证、无法办理营业执照的事实，�且承诺可以办理营业执照，因此导致合同无效的过错全部在于戚瑞军，我没有过错，戚瑞军应当承担合同无效的全部赔偿责任；2.戚瑞军的过错还表现在其无权转租涉案房屋，温都水城公司作为出租人，禁止对涉案房屋的转租，故戚瑞军或北京神农华泰科技有限公司（以下简称神农华泰公司）都无权转租；3.起诉状上的签字不是戚瑞军本人所签，本案存在虚假诉讼的可能；4.戚瑞军是神农华泰公司的法定代表人，其与我签订合同是代表神农华泰公司签的，故合同当事人应当是神农华泰公司，戚瑞军不是本案的适格原告；5.因神农华泰公司没有给温都水城公司交租金，导致给我断电断水造成损失；6.我已交纳2014年8月27日前的租金，此后由于没有办理营业执照，在经营期间工商局责令我停业并罚款，导致诉争房屋无法使用，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合�纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条，我不应当承担租金。鉴于客观情况，我自愿承担2014年8月27日至2015年5月28日期间9个月租金的20%的占用费，共计9万元；7.2015年5月底，戚媛媛强行将我的员工驱离并更换门锁，戚瑞军构成侵权，且戚瑞军实际控制了诉争房屋，我在2015年5月底以后未再使用二层房屋，也不具备取回物品的可能性，因此不应当支付2015年5月底以后的占有使用费；8.戚瑞军在收回房屋后另行转租，已经利用了我的装修并且获得收益，应当向我支付装饰装修折价款，依据鉴定意见1260512.46元为基数，考虑折旧40%的因素，房屋装饰装修的现值应当为1260512.46×60%，为756307元，因戚瑞军对于合同无效负有全部过错，故应当承担我全部损失的赔偿责任；9.在一审审理过程中，戚瑞军并没有如数归还被扣押物品，应当将未归还物品折价支付，考虑折旧因素�戚瑞军应当支付153129×60%，即91877元。
戚瑞军向一审法院起诉请求：1.胡先银支付2014年6月27日至2015年6月26日拖欠的房屋占有使用费60万元；2.胡先银支付逾期支付房屋占有使用费的滞纳金（计算方式：以2015年6月27日为起算点计算至2015年8月26日，依照合同约定的年租金标准×千分之五×60天的标准计算）共计18万元；3.胡先银支付2015年6月27日至2015年12月30日的房屋占有使用费25万元；4.胡先银支付2016年1月1日至2016年5月30日的房屋占用使用费384010元；5.胡先银支付自2013年6月27日起至2015年12月30日止水电费共计41356.9元；6.胡先银支付违约金6万元。
胡先银向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.戚瑞军返还剩余物品；3.戚瑞军赔偿胡先银装修损失款1153900元；4.戚瑞军承担律师费6万元。
一审法院认定事实：2013年6月27日，戚瑞军（甲方）与胡先银（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将温都水城南侧一栋（上下两层楼），面积共1200平方米的房屋（其中不包括二楼东三间及一楼东侧大办公室）出租给乙方使用，年租金为60万元，租金交付是年缴。乙方需在签约后三天内交付前30万元，开业后交付剩余30万元。租赁期限为一年，同时注明甲方只要与温都水城租赁的协议存在，甲方与乙方的协议就一直延续，租金五年内不变。乙方装修、使用不得改变租赁房屋主体安全结构，否则按相应价格赔偿。
合同签订后，戚瑞军将房屋交付胡先银使用，胡先银对租赁房屋进行了装修，将租赁房屋作为足疗养生会所使用，但一直未能办理营业执照。关于未能办理营业执照的原因，胡先银称戚瑞军曾口头承诺帮其办理营业执照，但后来却因房屋没有产权证等原因，戚瑞军未能帮其办�营业执照。戚瑞军则称自己没有帮胡先银办理营业执照的义务，应该是其自己申请办理，且诉争房屋可以办理营业执照。2014年10月27日，胡先银因无照经营被北京市工商行政管理局昌平分局给予没收违法所得800元，罚款1000元的行政处罚。
关于租金及费用交纳，2014年6月11日，戚瑞军之女戚媛媛出具收据，载明“2013年6月27至2014年6月27租金已结清”。双方当事人在庭审中均认可2013年6月27日至2014年6月27日的租金已交纳完毕。2014年7月13日，胡先银向戚媛媛账户转账10万元，戚瑞军认可收到该10万元，但认为这10万元不是租金，而是胡先银交纳的水电费。胡先银则称该10万元就是房屋租金，戚瑞军曾承诺免收其水电费。
2015年5月底，胡先银从诉争租赁房屋撤场。关于撤场原因，双方各执一词。胡先银称系温都水城断水断电，无法经营，戚媛媛换锁，强行驱离胡先银的员工，胡先银是被迫离开。戚瑞军则称2015年5月，温都水城改为插卡式水电表，胡先银的水电费用完之后，胡先银自行遣散其员工，后戚瑞军收回租赁房屋，但没有驱离胡先银的员工。
2015年5月底6月初，戚瑞军收回租赁房屋后，将房屋一层租给他人，将一层胡先银的物品搬至二层，租赁房屋的二层各房间内仍保存胡先银的物品，且房间锁闭。双方均不承认房间由己方锁闭。在本案诉讼过程中，戚瑞军申请胡先银将占用的房屋腾退，胡先银在反诉中亦请求返还物品，故法院组织双方当事人就该问题进行协商，双方当事人同意于2016年4月28日和2016年5月15日前分两批搬走胡先银的物品。2016年4月28日，法院组织了双方的第一次清点，双方自行制作了搬离物品清单，并同意在2016年5月15日前搬离剩余物品，但胡先银并未在此时间内搬离其剩余全部物品。关�未搬离原因，胡先银称在搬离过程中与戚瑞军产生争议。法院后于2017年2月17日再次组织双方进行遗留物品交接，双方制作交接清单。戚瑞军表示再无其他胡先银的遗留物品。
关于诉争房屋的装修，胡先银称其装修花费170万元并提供相应装修合同和收据，戚瑞军对胡先银提交的该部分证据不予认可，不承认胡先银的装修花费，故胡先银申请对房屋的装修价值进行鉴定，经摇号确定，法院委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对诉争房屋的装修价值进行了鉴定。北京中兴恒信工程造价咨询有限公司于2016年6月24日出具（2016）中兴鉴字8008号《工程造价鉴定报告》，鉴定结论为“对北京市昌平区温都水城南侧一栋（上下两层）楼的装修价值鉴定结果为1260512.46元，其中无争议的金额为889656.12元，有争议的金额为370856.34元。”双方当事人对上述鉴定报告发表了质证意见，胡先银认可鉴定报告，戚瑞军认为鉴定报告的制作形式不符合法定要求，鉴定内容错误，不应鉴定装修价值，而应鉴定剩余价值或现存价值，鉴定依据和标准亦错误，故不认可该鉴定报告。
另查，诉争房屋系由温都水城公司租赁北京市昌平区北七家镇郑各庄村的集体土地修建，没有房产证。当事人也未提供该房屋合法的建设审批手续。
再查，戚瑞军系神农华泰公司法定代表人，神农华泰公司股东为戚瑞军和其女戚媛媛，戚瑞军以神农华泰公司的名义与温都水城公司签订租赁协议，承租诉争房屋。戚瑞军再以自己名义与胡先银签订租赁协议，出租诉争房屋。
上述事实，有租赁协议、房屋租赁合同、银行转账记录、收据、鉴定报告书、工商注册信息及当事人的陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，当事人的民事行为不�违反法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，诉争租赁房屋建设在农村集体土地上，没有建设规划手续，没有房屋产权证书，违反了我国土地管理和城乡规划的强制性规定，故戚瑞军与胡先银签订的房屋租赁合同应为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于戚瑞军要求胡先银支付2014年6月27日至2015年6月26日房屋占有使用费的诉讼请求，基于胡先银占用诉争房屋直至2015年5月底，故胡先银应当向戚瑞军支付2014年6月27日至2015年5月底共11个月的占有使用费55万元。
关于2015年6月以后房屋占有使用费的问题。首先，戚瑞军在2015年5月底收回诉争房屋后，将胡先银一楼的物品全部搬到二楼，并将一楼房间转租他人，因此，2015年6月之后，胡先银没有占有使用诉争房屋的一楼，对该部分不应承担占有使用费。其次，2015年6月之后，诉争房屋二楼仍存放胡先银的物品，双方对于二楼房间由谁锁闭、谁有钥匙说法不一，法院认为，客观上是胡先银的物品保存在这些房间内，由于当事双方也都认可这些物品归胡先银所有，因此胡先银具备取回这些物品的能力和可能性，但胡先银在经营停止后，没有取回这些物品，而将其继续存放在诉争房屋，应当支付相应的占有使用费用。当然，由于双方对门由谁锁闭说法不一，且胡先银的撤场属于非正常撤场，与戚瑞军就房屋租赁产生纠纷，故不应按照租金标准要求胡先银支付二楼房屋的占有使用费。本案中，在法院组织下，双方协商同意在2016年5月15日之前搬离胡先银存�在诉争房屋内的物品，故胡先银应承担2015年6月至2016年5月诉争房屋二楼部分的占有使用费，数额法院酌情予以确定。
关于戚瑞军要求胡先银支付水电费的诉请，法院认为，双方当事人没有约定水电费的承担，但依据市场一般交易习惯和谁使用谁负担的原则，胡先银应当承担水电费。且胡先银经营足疗洗浴业务，其称戚瑞军曾承诺免其水电费的说法，亦不合常理。戚瑞军提交了温都水城公司盖章确认的水电费明细，法院对该份证据记载的内容予以采信。自2013年7月至2015年5月，胡先银占有使用诉争房屋期间，水电费合计141356.9元。胡先银曾于2014年7月向戚瑞军转账10万元，戚瑞军认可该10万元为水电费，故在水电费总额中扣除该10万元，要求胡先银支付剩余41356.9元水电费。胡先银虽认为该10万元为租金而非水电费，但其说法没有证据支持，法院不予采信。现法�认定胡先银应承担诉争房屋的水电费，故该10万元可抵扣其应当支付的水电费，考虑到诉争房屋戚瑞军亦有使用部分，且双方对合同无效、权利义务约定不明均有责任，法院对胡先银应支付的剩余水电费酌情予以确定。
关于戚瑞军要求胡先银支付滞纳金和违约金的诉讼请求，因没有事实依据和法律依据，法院不予支持。
关于胡先银要求戚瑞军赔偿装修损失的反诉请求，法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，胡先银在经戚瑞军同�的情况下对诉争房屋进行了装饰装修，现因合同无效，胡先银主张装修损失，法院应予支持。关于赔偿损失的具体数额，由于戚瑞军不同意利用该装饰装修物，故双方应分担现值损失。法院参考本案鉴定报告以及装修折旧的因素，确定截止2015年5月的装修现值为70万。对于合同无效的责任，双方均明知诉争房屋无房产证，在生产经营方面存在风险，但依然将诉争房屋用于生产经营，故双方对于合同无效各担50%的责任。
关于胡先银要求戚瑞军返还扣押物品的反诉请求，经法院组织双方进行物品交接，现戚瑞军处已无胡先银遗留物品，故法院对该项诉讼请求不再处理。
关于胡先银要求戚瑞军承担律师费的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，一审法院判决：一、确认戚瑞军与胡先银于2013年6月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、胡先银于本判决生效后十五日内向戚瑞军支付房屋占用费70万元；三、胡先银于本判决生效后十五日内向戚瑞军支付水电费2万元；四、戚瑞军于本判决生效后十五日内向胡先银支付房屋装修现值损失35万元；五、驳回戚瑞军其他诉讼请求；六、驳回胡先银其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理期间，胡先银表示，在2017年2月17日双方交接遗留物品后其确定有部分空调、电视等物品戚瑞军未予返还，故另行提出赔偿的诉讼请求。二审�理中，就断水断电问题，戚瑞军主张2015年5月以后，水电改为插卡式，胡先银曾购买过水电，此后购买额度用完导致停水停电。胡先银表示，自己曾给过戚瑞军钱用于购买水电。关于2015年5月28日诉争标的物的控制问题，胡先银主张，戚媛媛在2015年5月28日更换了楼栋前门的门锁，后门可以出入。本院经审理认定，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，诉争房屋建设在集体土地上，且未取得建房审批手续，该房屋的建设及出租违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，一审法院认定戚瑞军与胡先银签订的房屋租赁合同无效正确，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认定双方当事人对于合同无效各承担50%的责任，而胡先银上诉主张戚瑞军具有全部过错，因此，本案的争议焦点之一即在于对合同无效的过错及责任比例的确定。应当明确，导致本案租赁合同无效的原因在于，租赁涉案房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人的过错均应当依此进行判断。出租人戚瑞军在明确知晓房屋状况及性质的情况下仍签订租赁合同，其对于租赁合同的无效无疑存在主观过错。胡先银虽然主张其在签订合同时并不知晓诉争房屋无合法产权手续，但在双方协议中明确了戚瑞军对诉争房屋权利的来源，在此情况下，胡先银在签订租赁合同时未对租赁标的物的权属、性质等问题进行审查，未要求出租人就房屋产权状况�具证明材料，对于可能存在的经营风险未尽到审慎的注意义务，其对于合同无效亦存在主观过错。胡先银主张戚瑞军故意隐瞒诉争房屋无产权证的情况，但未就此提供证据，故本院对此不予采信。因此，一审法院依据双方当事人的过错程度，认定双方当事人对于合同无效各承担50%的责任并无不当，本院对此不持异议。
关于房屋占有使用费的问题，因双方当事人一致认可，胡先银于2015年5月28日撤离诉争房屋，且胡先银提供的证人证言能够证明其在2015年5月28日前处于经营状态，故胡先银应当按照约定的租金标准支付其实际占有使用房屋期间的占有使用费，胡先银主张诉争房屋不具备正常使用的条件，故使用费应当减少，但其在未办理营业执照的情况下仍然进行了经营活动，且其主张的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条系针对合同解除情况下租金负担的规定，并不适用本案，故对其要求按照租金标准20%负担使用费的上诉主张，本院不予采纳。对于2015年6月至2016年5月实际腾退房屋期间的使用费，由于戚瑞军已将一层房屋收回，但胡先银未将二层房屋内的物品腾空，且胡先银未提交证据证明其曾在撤离后要求戚瑞军返还其所有的物品而戚瑞军不予返还，故胡先银应当支付其对于二层相关房屋的占有使用费，一审法院酌情确定的使用费标准及具体数额并无不当。胡先银主张其不具备取回物品的可能性，但未就此提供证据，故本院对于其所持不支付2015年5月底以后的占有使用费的上诉请求不予支持。
关于胡先银是否应当负担水电费的问题，胡先银主张因合同中未约定水电费的负担方式，且戚瑞军曾口头承诺其无需交纳水电费，故其无需支付水电费。但水电费由�用者负担系租赁合同履行中的通常模式，而胡先银就戚瑞军曾承诺无需交纳水电费的事实未提供充分证据加以证明，且在二审期间亦表示其曾给戚瑞军钱以购买水电，故对胡先银所持无需交纳水电费的主张，本院不予采信。考虑到戚瑞军对于房屋的使用情况以及双方对于合同约定不明的过错情况，戚瑞军亦应当负担部分水电费，一审法院酌情确定的应由胡先银负担的水电费的具体数额并无明显不合理之处。对于戚瑞军上诉主张要求胡先银负担全部水电费的上诉请求，本院不予支持。
关于争议房屋的装饰装修现值补偿问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，在戚瑞军不同意利用的情况下，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审法院依据鉴定意见并考虑折旧因素所�定的房屋装饰装修现值并无不当。戚瑞军虽不认可鉴定意见，但未就此提供相反证据加以证明。合同约定的租期尽管只有一年，但合同无效导致的是对装饰装修现值的赔偿责任，与合同约定履行期限之间并无直接因果关系，故对于戚瑞军所持不应支付装饰装修损失的上诉请求，本院不予支持。胡先银所持因戚瑞军对于合同无效负有全部过错故应当赔偿全部现值损失的上诉意见，与法院对于双方过错情况的认定不符，本院对此亦不予支持。
胡先银在二审中提出要求赔偿未归还物品折价损失的诉讼请求，因其在一审期间并未提出，故不属于本院的审理范围，本院对此不予处理。此外，一审法院已就提起本案租赁合同纠纷是否是戚瑞军本人的真实意思进行核实，戚瑞军作为租赁合同的签订主体和当事人，在胡先银未提供证据证明合同的签订及履行过程与神农华泰公司有关的情况下，戚瑞军有权作为合同当事人提起诉讼，胡先银所持戚瑞军不具有本案原告主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。胡先银所持戚瑞军无权转租、强行换锁等上诉理由，均非导致合同无效的原因，不能支持其上诉请求，本院对此均不予采纳。
综上所述，戚瑞军、胡先银的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审法院判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20453元，由胡先银负担13582元，由戚瑞军负担6871元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 徐 冰
二〇一七年六月九日
书记员 刘 瑾
书记员 张 超