北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第1029号
原告秦乃昶，男，1956年7月4日出生。
被告北京国凯宏业管理咨询有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇三台路南口1号楼201。
法定代表人褚玉成，总经理。
委托代理人陈占国，男，1963年11月29日出生。
原告秦乃昶与被告北京国凯宏业管理咨询有限公司（以下简称：国凯宏业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘瑶适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦乃昶、被告国凯宏业公司委托代理人陈占国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦乃昶诉称：2011年1月20日，原、被告签订房屋租赁合同租赁房屋用于公寓出租，租期为2011年1月20日到2020年1月19日，年租金为23万元一年，同时要求原告在2011年下半年的租金中加付10万元，合同延长一年。合同签订后，因该房屋系崔天虎原来租赁并进行装修，经与崔天虎协商，于2011年2月20日签订转让合同，以65万元的价格将公寓经营权和装修设施转让给原告。2012年11月2日，双方签订补充协议，以十八大安全检查为由，要求原告不得在出租公寓中吸烟、烧水、做饭、取暖。如有违反，其可单方终止合同。2012年12月20日，被告发现租房户使用大功率电阻丝炉取暖，就单方通知原告解除合同，同时采用骚扰、殴打住户，断水断电等方式将所有住户赶走，导致原告无法经营。对此原告认为：所签订的合同只能约束双方，原告并未违反协议，而是租房户违反。被告以住户的行为认定为原告的行为，用该补充协议单方终止合同构成违约。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判决：1、被告支付违约金1.15万元（23万元×5%=1.15万元）；2、被告赔偿原告装修损失65万元；3、被告退还房租10万元；4、被告赔偿原告停业损失20万元；5、被告退还2个月房租4万元，空调费3万元。
被告国凯宏业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。公寓面积是1000多平方米，人口密度大，自从大兴发生了火灾事件之后，区里面加大了防火力度，为了避免群死群伤，所以我们要求商户按照消防法规规定执行，如果发现有不按照规定执行的，根据补充协议的规定，我们可以终止合同。被告住户有违规使用电暖器的行为，所以我们终止了合同。
经审理查明：位于北京市大兴区旧宫镇三台路南口玖玖仁和五金建材城内综合楼登记在北京国凯经贸集团名下（房产证号为：京房权证兴股字第000049**号），2008年12月20日，北京国凯经贸集团与国凯宏业公司签订《房屋租赁合同》，约定将该房屋出租给国凯宏业公司使用，租期为自2009年1月1日起至2023年12月31日止。2011年1月20日，国凯宏业公司与秦乃昶签订了《房屋租赁合同》，约定将该综合楼的第三层出租给秦乃昶，租赁期自2011年1月20日起至2020年1月19日止。合同签订后，�乃昶依照合同约定向国凯宏业公司交纳了2011年1月20日至2013年1月19日房租，对于房租，双方一致认可一年的房租为23万元，另外秦乃昶多交了10万元作为合同延期半年的房租。2011年12月30日，秦乃昶给付国凯宏业公司取暖费35361元。秦乃昶承租该房屋后用于经营宾馆，该房屋经隔断装修，共计有80个房间。秦乃昶称房屋系上一个承租人崔天虎装修，并提交崔天虎（甲方）与秦乃昶（乙方）签订的《转让合同》一份，合同显示，甲方将玖玖公寓经营权、装修、设施于2011年2月20日转让给乙方，转让费为65万元。
2012年11月2日，国凯宏业公司（甲方）与秦乃昶（乙方）签订了《房屋租赁合同》补充协议书，该协议书约定，甲乙双方同意并确认，从签订本协议之日起，乙方经营的公寓内严禁吸烟、烧水、做饭、取暖等存在安全隐患的行为发生，如因此而造成安全事故，由乙方�担全部经济责任和法律责任；同时自本协议签订之日起，乙方同意并确认如乙方有违反本协议相关规定的行为发生，甲方可单方终止租赁合同，收回房屋。2012年11月15日，经秦乃昶签字认可，其所承租的房屋内存在使用不合格电器、在禁烟区吸烟等情况。2012年11月16日，秦乃昶签订《责任书》一份，主要内容为：“在2012年11月15日的消防安全检查中，检查出秦乃昶承租管理的综合楼三层公寓中有用电炉私自做饭的行为，……这种违反补充协议约定的行为是秦乃昶经营管理不善造成的，由秦乃昶承担全部后果和责任。”2012年11月21日，国凯宏业公司单方出具了一份《房屋租赁合同》终止协议，该协议称，在2012年11月15日对秦乃昶承租的房屋进行安全防火检查过程中，发现房屋内仍有做饭及使用大功率电阻丝炉取暖行为发生，并要求依据双方签订的补充协议的约定，终止�房屋租赁合同》。秦乃昶并未在该协议上签字。庭审中，秦乃昶认可补充协议及责任书上签字的真实性，但称其签字并非自愿，只有签字被告才让其继续经营，并且是因为被告方在供暖季不给供暖，才使用大功率电阻丝炉取暖的。2012年11月24日，国凯宏业公司以房屋不符合消防要求为由将出租房屋内80个隔断间全部拆除。
另查明，2012年6月，国凯宏业公司曾以消防安全为由停水、停电，导致秦乃昶经营的宾馆停业三个月。庭审中，秦乃昶要求国凯宏业公司赔偿其三个月的停产停业损失，并提交一份《北京市房屋租赁合同》作为证据，合同显示，案外人苟仲武租住秦乃昶隔断房屋30间，月租金为21000元。
上述事实有双方当事人当庭陈述、房产证、房屋登记表、房屋租赁合同、告知书、补充协议书、责任书、合同书、转让合同、收据、照片等证据材料在案佐证。
本院�为：依法成立的合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在房屋租赁合同补充协议中约定秦乃昶经营的公寓内如有“吸烟、烧水、做饭、取暖等存在安全隐患的”行为发生，国凯宏业公司可单方终止租赁合同。之后，在2012年11月15日的消防安全检查中，秦乃昶签字确认其经营的公寓内有用电炉私自做饭的行为，国凯宏业公司据此单方解除了双方签订的房屋租赁合同，该解除合同的行为有事实和法律依据，应为合法有效。根据我国相关法律的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故对于原告秦乃昶要求被告国凯宏业公司支付违约金及装修损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。秦乃昶租金交至2013年1月19日，并交纳了延期半年的租金10万元，国凯宏业公司于2012年11月21日单方解除租赁合同，于2012年11月24日将秦乃昶承租的房屋内装修设施拆除，秦乃昶从房屋内搬出，对于尚未发生的租金，国凯宏业公司应予以退还，根据双方约定的租金标准、秦乃昶实际交纳的租金以及房屋实际使用时间，确认国凯宏业公司应退还的租金为13.54万元；2012年6月，国凯宏业公司以消防安全为由停水、停电，导致秦乃昶经营的宾馆停业三个月，但国凯宏业公司并未提交证据证明其停水、停电的合法性，本院根据秦乃昶经营的宾馆隔断间的月租金及停业时间，酌定其停产停业损失为15万元；另外，2011年12月30日，国凯宏业公司收取秦乃昶供暖费35361元，秦乃昶�张国凯宏业公司赔偿其因停止供暖而产生的空调费3万元，因秦乃昶并未提交国凯宏业公司实际停暖的证据，而国凯宏业公司否认停止供暖，仅认可由于设备原因导致供暖不持续，本院酌定秦乃昶的该项损失为1万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：
一、被告北京国凯宏业管理咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告秦乃昶房屋租金十三万五千四百元；
二、被告北京国凯宏业管理咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告秦乃昶停产停业损失十五万元、空调费一万元，共计十六万元；
三、驳回原告秦乃昶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金�义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千九百元，由原告秦乃昶负担四千八百三十元（已交纳），由被告北京国凯宏业管理咨询有限公司负担二千零七十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘瑶
二〇一三年六月二十日
书 记 员 杨卓