海南省定安县人民法院	民 事 判 决 书	（2016）琼9021民初674号	原告:林一某，男，汉族，住（略）。	原告：李一某，女，汉族，住（略）。	委托诉讼代理人：房一某，辽宁省铁岭市人。	被告：海南某公司，住所地：（略）。	法定代表人：陈一某，总经理。	委托诉讼代理人：王一某，海南德银律师事务所律师。	原告林一某、李一某与被告海南某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告林一某、李一某委托诉讼代理人房一某、被告海南某公司委托诉讼代理人王一某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告林一某、李一某诉称,原告与被告于2012年2月签订《房屋买卖协议书》，原告于2012年3月13日将共计13962884元的协议总款给付被告；原告将协议全款付清后，在履行协议过程中被告违背协议约定，未将协议约定房源中的B1-1505、Bl-1106两房销售款返还原告；现产权登记面积少于签订协议时的面积总数，减少的面积数共计88.85平方米（详见附件5），被告未按协议第2条约定的多退少补原则退还相应款项。在原告请求将合同约定房源中剩余的未销售房屋办理过户手续的过程中，被告拒绝联络，对原告的合理请求不予理采。在办理诉前保全过程中原告发现，由于被告原因导致协议中涉及到的11套房屋（详见附件4）被其他法院查封，这在权益和精神上对原告再次形成损害。综上所述，为维护我方的合法权益，特诉至贵院，请求法院判决l、判决被告将附件3中所列共计53套房屋，面积共计3249.16㎡过户给原告。2、判决被告将已销售的Bl-1505房未返还的款项244881元返还给原告。3、判决被告将己销售的B1-1106房未返还的款项51485元返还给原告。4、判决被告将面积差部分共计88.85㎡，总价248780元退还给原告。5、判决被告承担因本案中所发生的费用，包括保全保险费22744元、保全申请费5000元、律师费、诉讼费等。6、判决被告赔偿误工费、交通费、通信费共计2000元。	被告海南某公司辩称，一、关于诉讼请求第一项，根据双方《房屋买卖协议书》，原告购买被告B1、B2栋房产面积合计4986.73㎡，扣除原告已售房产27套面积合计1648.72㎡，以及误差部分面积，未过户房产共计53套面积3249.16㎡，被告对原告的第一项请求予以认可。其中11套被其他法院查封，由法院判决。二、关于诉讼请求第二、三项，诉争的B1栋1505房、1106房确实已经出售，但该两套房款均已依约全额退还原告，不存在被告截留B1栋1505房244881元、B1栋1106房51485元的事实，故请求法院驳回原告该两项诉讼请求。三、关于诉讼请求第四项，原告购买B1栋房产45套，面积2785.83㎡，实测面积2734.06㎡，误差51.77㎡；购买B2栋房产35套，面积2200.9㎡，实测面积2163.82㎡，误差37.08㎡，两项相加，误差面积合计88.85㎡。目前原告已售B1栋房产22套，销售面积1313.98㎡，误差25.67㎡；已售B2栋房产5套，销售面积334.74㎡，误差5.99㎡，两项相加，已售房屋部分误差面积合计31.66㎡。由于被告在返还原告房款时已将面积误差金额部分一并返还给原告，业主给多少钱，我们就都给原告了。而且因与业主签订的购房合同的主体是被告，承担向业主返还面积误差金额责任的也是被告，而非原告，我们在返还原告房款时没有扣留面积误差金额部分。因此，请求法院驳回原告的该项请求，或者在扣除已售房屋部分误差面积合计31.66㎡之后将剩余误差部分的金额返还给原告，即被告实际退还原告面积误差金额为：160132元=（88.85㎡-31.66㎡）×2800元/㎡。四、关于诉讼请求第五、第六项，除诉讼费外，原告要求被告承担保全保险费、保全申请费、律师费没有法律依据和合同依据，要求被告赔偿误工费、交通费、通信费没有法律依据和证据支持。五、根据《房屋买卖协议书》第7条，乙方销售的自有房源，合同单价超过2800元/㎡以上的差额部分所产生的税费由乙方承担。截止2016年8月30日，B1、B2栋销售面积合计1680.38㎡（B1栋销售面积1313.98㎡+B2栋销售面积334.74㎡+销售面积与实测面积差为31.66㎡），销售金额总计6324643元，故销售单价应为3836元/㎡（6324643元÷1648.72㎡）,销售利润为1036元/㎡（销售单价3836元/㎡-合同单价2800元/㎡），因此原告应承担税款合计245792元（1036元/㎡×1648.72㎡×税率6.9%），由于被告退还原告购房款时未扣除以上税费，故请求法院在判决时对此税费245792元予以扣除。	（一）原告林一某、李一某在庭审中提交如下证据及被告海南某公司的质证情况如下：	1、《房屋买卖协议书》及B1、B2房源表，证明原告向被告购买位于定安县得发豪苑项目B1、B2栋16+1层住宅楼中80套房总建筑面积4986.73㎡，2、4张收据，证明原告已向被告交付购房款人民币13962844元，3、定安县人民法院（2016年）琼9021财保10号民事裁定书，证明原告要求本院查封53套房，其中11套房已被其他法院查封，本院仅查封42套，4、协议面积与产权登记面积比对表，证明被告向原告交房面积少了88.85平方米，5、保全保险费22744元，证明原告为了诉前保全要求保险公司担保，保险公司收取的保险费，6、保全申请费5000元，证明原告向本院交纳的保全费。	庭审时，被告对证据1、2、3表示无异议，对证据4误差88.85㎡，认为已代替原告出售27套，误差31.66㎡，误差的面积价款被告愿意退还给业主，剩余的误差57.19㎡的价款同意退还给原告，对证据5、6被告表示不同意承担。	（二）被告海南某公司在庭审中提供如下证据及原告林一某、李一某的质证情况：	一、《房屋买卖协议书》，证明被告将B1、B2栋16+1层住宅楼总建筑面积为4986.73平方米的房产销售给原告，合同单价2800元每平方米，合同金额合计人民币13962844元。合同还就税费分担问题作出约定。二、《海口里源房地产营销策划有限公司投资款明细》，证明被告实际收到原告付款13962844元。三、《交易明细查询信息列表》若干份，证明原被告双方进出账情况。四、《2012年2月购买B1栋房源》一览表，证明1、原告购买B1栋房屋45套，建筑面积2785.83平方米，实测面积2734.06平方米，误差51.77平方米。按2800元每平方米计算，误差金额144956元。2、原告已销售房屋22套，面积1313.98平方米，误差25.67平方米×2800元/平方米=71876元，实际差：（51.77平方米-25.67平方米）=26.1平方米×2800元/平方米=73080元，差额部分金额为：144956元-71876元=73080元。3、B1栋未销售房屋23套，面积剩余合计1446.18平方米【2785.83平方米一（1313.98平方米+25.67平方米）】。五、《2012年2月购买B2栋房源》一览表，证明1、原告购买B2栋房屋35套，建筑面积2200.9平方米，实际面积2163.82平方米，误差37.08平方米。按2800元每平方米计算，误差金额103824元。2、原告已销售房屋5套，面积334.74平方米，误差5.99平方米，实际差：（37.08平方米-5.99平方米）=31.09平方米×2800元/平方米=87052元，差额部分金额为：103824元-16772元（5.99平方米×2800元/平方米）=87052元。3、B2栋未销售房屋30套，面积合计1860.17平方米（2200.9平方米-334.74平方米-5.99平方米），差额面积为：37.08平方米-5.99平方米=31.09平方米。	庭审中，原告对被告提供的5份证据表示没有异议。	本院对原、被告双方提交的证据认证如下：	1、对原、被告都提交的房屋买卖协议书和B1、B2栋房源附表，经双方质证均表示无异议，因此本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。	2、对原告提交的4张收据，经被告质证表示无异议，本院予以确认。	3、对原告提交的本院（2016）琼9021财保10号民事裁定书，经被告质证表示无异议，本院予以确认。	4、对原告提交的协议面积和产权登记比对表，经被告质证被告表示无异议，本院予以确认。	5、对原告提交的保全保险费、保全申请费的票据，经被告质证，表示该费用不该由被告负担，本院对该两张票据的真实性、合法性、关联性均予以确认。	6、对被告提交的海口里源房地产营销策划有限公司投资款明细，经原告质证表示无异议，本院予以确认。	7、对被告提交的2012年2月B1、B2栋房源一览表，经原告质证表示无异议，本院予以确认。	根据以上的举证、质证、认证以及双方在庭审中的陈述，本院确认如下事实：	2012年2月，原告林一某、李一某与被告海南某公司签订《房屋买卖协议书》，协议书约定，原告向被告购买位于定安县得发豪苑项目B1、B2栋16+1层住宅楼中总建筑面积为4986.73㎡、共80套房屋，其中B1栋面积2785.83㎡、45套，其房号和面积分别是901、43.29㎡，903、68.02㎡,904、71.03㎡、905、71.03㎡，906、68.02㎡,908、43.29㎡,1001、43.29㎡。1003、68.02㎡，1004、71.03㎡,1005、71.03㎡,1006、68.02㎡,1008、43.29㎡,1101、43.29㎡，1103、68.02㎡,1104、71.03㎡,1105、71.03㎡，1106、68.02㎡,1108、43.29㎡，1201、43.29㎡，1203、68.02㎡，1204、71.03㎡,1205、71.03㎡,1206、68.02㎡,1208、43.29㎡，1301、43.29㎡，1303、68.02㎡，1304、71.03㎡,1305、71.03㎡，1306、68.02㎡，1307、77.69㎡，1308、43.29㎡,1401、43.29㎡，1403,68.02㎡，1404、71.03㎡,1405、71.03㎡,1406、68.02㎡,1407、77.69㎡,1408、43.29㎡,1501、43.29㎡,1503、68.02㎡，1504、71.03㎡，1505、71.03㎡,1506、68.02㎡,1507、77.69㎡,1508、43.29㎡；B2栋面积2200.90㎡、35套，其房号和面积分别是604、71.03㎡，605、71.03㎡,605、71.03㎡,704、71.03㎡,705、71.03㎡,708、43.29㎡,804、71.03㎡,808、43.29㎡，903、68.02㎡,904、71.03㎡,1001、43.29㎡,1003、68.02㎡,1004、71.03㎡,1005、71.03㎡,1101、43.29㎡,1103、68.02㎡,1104、71.03㎡,1105、71.03㎡,1201、43.29㎡,1203、68.02㎡,1204、71.03㎡,1205、71.03㎡,1208、43.29㎡,1301、43.29㎡,1303、68.02㎡,1304、71.03㎡,1305、71.03㎡,1307、77.69㎡,1308、43.29㎡,1401、43.29㎡,1403、68.02㎡,1404、71.03㎡,1405、71.03㎡,1406、68.02㎡,1407、77.69㎡,1408、43.29㎡。原告虽然向被告购买上述80套房，但被告已代替原告销售了27套，分别是B1栋901、906、908、1005、1006、1008、1106、1206、1305、1306、1307、1308、1401、1407、1408、1501、1503、1504、1505、1506、1507、1508；B2栋605、705、708、1307、1407。原告也认可被告代为销售，被告销售27套房后，已将销售的22套房所得款付给了原告。被告虽然销售B1栋1505、1106号房，除了付部分款项外，剩余的296366元尚未付给原告。被告总共向原告销售4986.73㎡的房屋，但误差了88.85㎡，也就是被告少交了88.85㎡的房屋给原告。原告向本院起诉前，原告向被告购买的房产中，已被海口市龙华区人民法院查封B1栋904、1001、1304、1404、1405，B2栋1003、1103、1203、1303、1403、1406共11套房产。2016年8月8日，原告向本院提出诉前财产保全时，原告向中国平安财产保险股份有限公司缴交了保全保险费22744元，向本院缴交保全申请费5000元。	本院认为，本案争议的焦点是：1、被告代替原告销售27套房误差面积31.66㎡，价款31.66×2800=88648元，该不该退还给原告？2、被告代替原告销售B1栋1505、1106号房，被告是否还欠原告的卖房款296366元？3、B1栋904、1001、1304、1404、1405及B2栋1003、1103、1203、1303、1403、1406号房，共11套房已被海口市龙华区人民法院查封，该不该还判决交付给原告？4、保全保险费22744元、保全申请费5000元、律师费、误工费、交通费、通信费共计2000元该不该由被告负担？	关于该案讼争的被告代替原告销售27套房误差31.66㎡，价款31.66×2800=88648元，该不该退还给原告问题。被告在为原告销售27套房过程中，都是由被告分别与27户业主签订商品房买卖合同，业主要到房管部门办理房产证，房管部门要核实每套房的实际使用面积。如果出现误差，业主凭着与被告签订的商品房买卖合同，要回所产生误差面积的款项，被告也表示由其退还，因此，原告主张要求被告返还误差面积31.66㎡、价款88648元，理由欠缺，不予支持。对于原告主张要求被告返还误差面积57.19㎡，价款57.19×2800=160132元，被告表示同意退还，原告的主张应予以支持。	关于被告代替原告销售B1栋1505、1106号房，被告是否还欠原告的卖房款296366元问题。被告承认接受原告的委托，代为原告销售27套房是事实，原告也表示已收到被告交来已销售的27套房的大部分的销售房款，但尚未收到被告全部交来B1栋1505、1106号销售房款，被告尚欠原告销售房款296366元。被告主张销售27套的款项已全部付给原告，被告举不出已付B1栋1505、1106号房的296366元的证据，本院不予采信。原告主张要求被告返还B1栋1505、1106号房销售房款应予以支持。	关于B1栋904、1001、1304、1404、1405及B2栋1003、1103、1203、1303、1403、1406号房共11套房已被海口市龙华区人民法院查封，该不该还判决交付给原告问题。原告主张请求本院判决被告过户53套房给原告，其中上述11套房，原告向本院提起诉讼前，已被海口市龙华区人民法院查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十条六第一款“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。”因此，原告要提出执行异议之诉，对于原告主张已被查封11套的请求，本院不予以支持，剩余的42套，本院予以支持。	关于保全保险费22744元，保全申请费5000元、律师费、误工费、交通费、通信费共计2000元该不该由被告负担问题。原告申请诉前保全，要求查封被告53套房，保险公司按照53套价值收取保全保险费22744元，本院也按照53套的价值收取保全费5000元，本院仅查封42套房，剩余的11套房本院不能查封。对于保全保险费、保全费，原、被告按比例承担，即原告承担保全保险费4720.54元、保全费1052元，被告承担保全保险费18023.46元、保全费3948元。原告要求被告承担误工费、交通费、通信费共计2000元及律师费举不出相关证据，理由欠缺，不予支持。	综上所述，《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规，应为有效合同。有效成立的合同，对缔约各方当事人均具有法律约束力，当事人应当履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：	一、被告海南某公司于本判决生效之日起十日内，将位于定安县得发豪苑项目B1栋903、905、1003、1004、1101、1103、1104、1105、1108、1201、1203、1204、1205、1208、1301、1303、1403、1406号房及B2栋604、704、804、808、903、904、1001、1004、1005、1101、1104、1105、1201、1204、1205、1208、1301、1304、1305、1308、1401、1404、1405、1408号房共42套房交付给原告林一某、李一某，并办理房产证到原告林一某、李一某名下的义务；	二、被告海南某公司于本判决生效之日起十日内返还误差面积（57.19㎡）价款160132元给原告林一某、李一某；	三、被告海南某公司于本判决生效之日起十日内支付销售B1栋1505、1106号房的销售房款人民币296366元给原告林一某、李一某；	四、被告海南某公司于本判决生效之日起十日内支付保全保险费人民币18023.46元给原告林一某、李一某；	五、驳回原告林一某、李一某的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费4774元、保全费5000元共计9774元，由原告林一某、李一某负担2042元，被告海南某公司负担7732元。	如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。	审判员  王玉明	二〇一六年十月十八日	书记员  郭送梅	附：本案适用法律条文	《中华人民共和国合同法》	第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：	（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；	（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；	（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；	（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；	（五）法律规定的其他情形。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。	第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。	经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》	的规定承担损害赔偿责任。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。