安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸠民一初字第00224号
原告：何启龙，男，1965年1月15日出生，汉族，初中文化，农民，住芜湖市鸠江区。
委托代理人：陈德龙，安徽天行剑律师事务所律师。
被告：芜湖鼎航置业有限公司，住所地芜湖市鸠江区。
法定代表人：徐峰，经理。
第三人：中国工商银行股份有限公司安徽省江北集中区支行，住所地芜湖市鸠江区。
负责人：孙光辉，副行长。
委托代理人：贾立，男，1961年8月5日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司芜湖分行信贷管理部副经理，住巢湖市居巢区。
原告何启龙诉被告芜湖鼎航置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法由审判员宣霖独任审判，并依法通知中国工商银行股份有限公司安徽省江北集中区支行作为第三人参加本案诉讼，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈德龙，第三人的委托代理人贾立到庭参加诉讼。被告芜湖鼎航置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年，被告在沈巷镇�巷街道原沈巷粮站的土地上兴建商品房，经有关部门批准后进行商品房买卖。原、被告签订《商品房买卖合同》，根据合同约定被告应于2013年1月13日前将房屋交付给原告，原告按照约定交付购房款。然而，由于被告资不抵债，无力继续将商品房完工并交付原告，现在的商品房已变成烂尾楼。原告为此多次找到沈巷镇政府，要求解除合同并优先返还购房款及利息，但被告至今未能将购房款支付原告，故诉请法院判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》。2、被告返还原告购房款496956元。3、被告因违约承担同期银行贷款利息损失82000元（自2012年2月28日至还款之日）。4、原告在被告变卖在建商品房的兑现款中对上述2、3项享有第一优先偿付权。本案审理中，原告变更其第3项诉请中自2012年2月28日起为自2012年6月25日起。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下�证据：
1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方形成了商品房买卖关系并约定2013年1月13日前交房，但被告至今无法交付。
第三人对该证据无异议。
2、购房款发票，证明被告收到原告支付购房首付款246956元的事实。
第三人对该证据无异议。
被告庭后提交书面答辩意见称：同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并返还原告实际交付的购房款，同期银行贷款利息也应以原告实际交纳的购房款数额进行计算。
被告未提交证据。
第三人述称：1、请求法院驳回原告提出的解除原、被告间的《商品房买卖合同》的诉请。2、确认第三人的抵押合法有据且就抵押物处置价款具有优先受偿权。
第三人向本院提交了下列证据：
1、第三人的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明，证明适格的主体资格。
原告无异议。
2、《借款合同》、借款凭据、个人贷款�据余额信息（截止2015年2月9日），证明：（1）第三人与原告的借贷关系合法有效。（2）第三人依据借款合同约定发放了贷款。（3）原告积欠贷款本息的具体金额。
原告无异议。
3、《个人购房借款／担保合同》、芜湖市房地产预告登记证明、芜湖市中级人民法院（2014）芜民二终字第00465号民事判决书，证明：（1）第三人与原、被告抵押和保证担保关系依法成立。（2）第三人就抵押物有优先受偿的权利。（3）被告对原告债务负有连带清偿责任。
原告对上述证据的真实性无异议，但认为第三人是否享有优先受偿权应当依据相关法律规定，同时抵押预告登记手续只提供了证明，而未看到相关资料，不知是否经被告同意，故该房屋的物权仍属于被告，实际上原告享有优先受偿权也等于第三人的优先受偿权。
经庭审举证、质证，本院对原告及第三人提交的证据的认�意见为：原告提交的证据1、2，具有证据的合法性、客观性、关联性，其证明效力本院予以认定。第三人提交的证据1、2以及证据3中的《个人购房借款／担保合同》、芜湖市房地产预告登记证明，具有证据的合法性、客观性、关联性，其证明效力本院予以认定。第三人提交的证据3中的（2014）芜民二终字第00465号民事判决书，因与本案缺乏关联性，故其证明效力本院不予认定。
经审理查明：2012年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人（被告）将其开发建设的鸠江区鼎航和园1#楼2-202室、建筑面积110.73㎡的住宅一套出售给买受人（原告），总价款496956元；出卖人应当在2013年1月13日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方还就其他事项进行了约定。2012年6月25日，原告支付了购房款246956元。2012年7月18日，原告与裘茂英作为借款人、被告作为保证人与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，约定第三人根据原告与裘茂英申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为25万元，期限为10年，并约定了利率和还款方式等。同日，第三人发放了贷款25万元。2012年7月11日，原告所购房屋在芜湖市房地产登记管理处办理了芜湖市房地产预告登记证明。此后，原告按约归还贷款。因被告未能按约交付房屋，原告向政府部门反映后于2015年1月12日诉至本院。
另查明：截至2015年2月9日，原告尚欠第三人贷款201868.67元。
本院认为：（一）原、被告于2012年2月28日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。原告依法履行了交纳购房款的义务，但被告未按合同约定时间交付房屋，且至今尚不具备交付条件，合同目的已不能实现，故原告现要求解除合同，被告也表示同意，符合法律规定，本院予以准许。（二）原告因购房需要向第三人申请个人住房贷款，原、被告及第三人为此签订的《个人购房借�／担保合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。为此办理的芜湖市房地产预告登记证明符合法律规定。（三）因本案中原、被告解除《商品房买卖合同》后，被告负有返还购房款、赔偿损失的义务。故本案审理中，本院依法通知第三人参加诉讼。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，第三人提出“要求法院驳回原告要求解�《商品房买卖合同》的诉请的意见，系对原告诉请的答辩意见，因原告要求解除《商品房买卖合同》，符合法律规定，故第三人的该要求不符合法律规定，本院不予采纳。同时，第三人提出的“确认第三人抵押合法有效且就抵押物处置价款具有优先受偿权”的意见，因第三人并未提出相应独立的诉请，故第三人与原、被告之间的借款及保证担保合同，本案中不予审理。各方可另行解决。原告现要求被告返还购房款496956元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的要求被告按同期银行贷款利率标准支付自2012年6月25日起至还款之日止的利息损失的诉请，因原告于2012年6月25日交纳购房款246956元，余款25万元由第三人于2012年7月18日发放贷款，故购房款496956元中的246956元应自2012年6月26日计息，25万元应自2012年7月18日计息。（四）关于原告主张的在被告变卖在建商品房的兑现款中对购房款及利息享有第一优先偿付权诉请，已有相关规定，无需法院判决确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告何启龙与被告芜湖鼎航置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、被告芜湖鼎航置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告何启龙购房款496956元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付原告利息（其中246956元自2012年6月26日计息，25万元自2012年7月18日计息）。
三、驳回原告何启龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费4795元，由原告何启龙负担99元，被告芜湖鼎航置业有限公司负担4696元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 宣霖
二〇一五年三月三日
书记员 叶青
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条
件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应
当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额方计算方法。
最高�民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第7页共7页