上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1310号
上诉人（原审被告）上海领亿实业发展有限公司。
法定代表人骆燕斌。
委托代理人孙鸿书，上海市华联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海悦捷机电设备有限公司。
法定代表人方伟源。
委托代理人雷芳，上海开觉律师事务所律师。
原审被告上海翔颖机械厂。
法定代表人邱建忠。
原审被告上海希诺家庭用品有限公司。
法定代表人张碧峰。
上诉人上海领亿实业发展有限公司（以下简称领亿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭审理了本案。上诉人领亿公司的委托代理人孙鸿书，被上诉人上海悦捷机电设备有限公司（以下简称悦捷公司）的法定代表人方伟源、委托代理人雷芳到庭参加诉讼。原审被告上海翔颖机械厂（以下简称翔颖厂）、上海希诺家庭用品有限公司（以下简称希诺公司）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，悦捷公司（甲方）和领亿公司（乙方）于2012年7月11日签订厂房租赁协议书一份，约定由领亿公司承租悦捷公司坐落于上海市嘉定区宝钱公路XXX号靠西侧厂房。协议约定租赁面积厂房约5485平方米、土地面积约7500平方米，租赁时间为6年，自2012年8月15日起至2018年8月15日止，甲方于2012年7月15日交付乙方使用，之后一个月为免租装修期。厂房租金第一、二、三年每年租金为人民币（以下币种均为人民币）120万元，第四、五、六年每年租金为130万元，保证金（押金）为10万元。厂房租金采用先付后用的方式，乙方每三个月支付一次，分别于每年的8月15日、11月15日、2月15日、5月15日之前（前一周）支付给甲方，甲方开具相关的房租发票给乙方。在租赁期间甲方部分厂房不在产证上，甲方应保障乙方能够正常使用。合同还约定乙方不得擅自改变厂房结构，如因生产及办公需要进行装修改造，必须取得甲方书面同意，杜绝在厂区内乱搭乱建。在租赁期内厂房只能由乙方及其相关合法的业务客户使用，不得挪作他用，乙方与第三方发生的任何纠纷与甲方无关，一切责任由乙方负责。合同关于违约责任的约定为：甲方在无不可抗拒特殊的原因而单方面提出提前终止租赁协议，将赔偿乙方六个月的房租作为违约金及由此造成的相应损失；乙方如提前退租，必须提前三个月以书面形式告知甲方，并补偿甲方六个月的房租作为违约金；乙方未按合同规定期限缴纳房租，应支付甲方到期租金总额2%的滞纳金，如延期支付超过一个月，视为自动终止租赁协议，并以提前退租条例赔偿违约金；乙方未经甲方同意擅自改变厂房结构，经甲方发现后乙方必须恢复原样，并赔偿甲方实际造成的损失。协议签订后，悦捷公司按协议约定时间将租赁厂房交领亿公司使用，领亿公司亦按约支付了2012年8月15日、11月15日两期房租及押金10万元。但领亿公司未能于2013年2月15日前支付其应付房租30万元，至今仅支付5万元。
2013年1月31日，领亿公司向悦捷公司发出合法使用房屋告知函，称双方签订租赁协议中彩钢搭棚车间面积为1819平方米，为不在房产证面积，按合同约定悦捷公司应保障领亿公司能够正常使用，现国家有关部门及其消防部门，明确告知我方该处为违章搭建属于消防通道不得使用，否则罚款上限为20万元，并会查封领亿公司货物等。领亿公司决定将该彩钢搭棚车间所有面积按原来合同价格退还悦捷公司，并退还领亿公司已交该处半年租金，领亿公司方可不予追究所造成领亿公司的经济损失，房产证内的房屋按原合同继续履行。针对上述函件，悦捷公司在于2013年2月5日寄送给领亿公司的律师函中回复称，双方签订租赁合同时对部分厂房无产权证的事实是明确了解的，并在此基础上签订了合同，故租赁合同系双方真实意思的表示；根据相关法律规定，即便悦捷公司部分厂房无产权证，但双方的合同仍为合法有效。悦捷公司无产权证部分的厂房，并未影响领亿公司的正常使用。领亿公司存在将部分厂房转租的行为，悦捷公司依法有权解除合同。2013年3月4日，领亿公司向悦捷公司发出回复函，表示领亿公司收到国家消防部门通知该处为违章搭建属于消防通道，已对领亿公司下达整改通知，如未整改该处，将进行罚款及扣留货物。按合同规定悦捷公司应保障领亿公司能够正常使用，现悦捷公司未能保障，故领亿公司提出将部分违章搭建厂房退还悦捷公司。如悦捷公司能出具保证书，保证如因国家有关部门查处，因房屋不合法导致的领亿公司及第三方所带来的损失由悦捷公司承担的话，领亿公司愿意缴纳该处的使用费。2013年3月19日，悦捷公司向领亿公司发送解除合同函，以领亿公司已构成违约为由，通知领亿公司解除合同，并要求领亿公司在2013年3月31日前完成合同解除后的相关事宜，包括返还租赁房屋、支付房租和实际使用费并支付违约金等。领亿公司于2013年3月20日收取此函后，于2013年3月25日回复表示坚决不同意解除合同，并坚持无证（违章搭建）部分如悦捷公司不能够保障领亿公司正常使用，领亿公司将该部分退还予悦捷公司。2013年3月28日，悦捷公司复函称对领亿公司提出退还无证部分的厂房不予同意，并要求领亿公司严格按合同约定支付租金。2013年5月，悦捷公司诉至原审法院，故诉至法院，要求判令：1、确认悦捷公司和领亿公司于2012年7月11日签订的厂房租赁协议书于2013年3月20日解除；2、领亿公司、翔颖厂、希诺公司将坐落于上海市嘉定区宝钱公路556靠西侧厂房返还悦捷公司；3、领亿公司给付悦捷公司2013年2月15日至2013年3月20日的租金108，493.11元（扣除领亿公司已付5万元后为58，493.11元）；4、领亿公司支付悦捷公司违约金60万元；5、领亿公司支付房屋实际使用费（自2013年3月21日起，按每日3，287.67元的标准计算至房屋实际返还之日）。
原审法院另查明，2012年10月8日，领亿公司与翔颖厂签订租赁合同一份，约定由领亿公司将上海市嘉定区宝钱公路XXX号C栋租赁给翔颖机械厂作为加工仓库使用，租赁期限从2012年8月15日至2018年8月14日止。2013年1月13日，领亿公司与希诺公司签订租赁合同一份，约定由领亿公司将上海市嘉定区宝钱公路XXX号里底楼2号仓库加1号办公楼二楼局部租赁给希诺公司作为加工仓库使用，租赁期限从2013年2月15日至2018年8月15日。
原审审理中，领亿公司提供了由上海市嘉定区公安消防支队于2013年6月17日向领亿公司出具的责令立即改正通知书一份，载明：消防支队于2013年6月17日对领亿公司单位场所进行消防监督检查，发现存在搭建的彩钢板占用消防间距、搭建的彩钢板占用消防车通道等消防违法行为，责令立即改正，并要求领亿公司采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。
原审诉讼中，领亿公司申请对宝钱公路XXX号厂区内领亿公司施工工程的造价进行司法鉴定。原审法院委托万隆建设工程咨询有限公司进行鉴定后出具的司法鉴定意见书载明：可确定的由领亿公司组织施工的工程造价为82，044元（工业建筑仓库单层）；双方存在争议的施工工程造价合计为305，135元。具体内容包括：1、对组织施工单位主体存在争议的工程造价为275，387元。工程内容是指厂区内的新建简易房工程、新建自行车棚工程、北面厂房的装饰和安装工程（包括两台起重机和配套电缆）、北面厂房办公室装饰工程、南面厂房装修工程、南面厂区内简易房屋工程。悦捷公司认为这部分工程是由领亿公司转租的实际用户（即翔颖厂和希诺公司）组织施工的，与领亿公司无关；领亿公司则认为这部分工程是由领亿公司组织施工的，与翔颖厂和希诺公司无关。2、对是否实施施工存在争议的工程造价为20，577元。工程内容是指厂房南立面的外墙涂料工程和北面厂房内情窗台上方刷涂料工程。悦捷公司主张厂区交付领亿公司使用后，这两项工程现场没有再行施工过（即指房屋出租前由悦捷公司施工），领亿公司则主张是在其租赁使用厂区期间对这两项工程进行了施工。3、施工责任存在争议的工程造价9，171元。悦捷公司主张厂房周边原有600宽的散水坡是领亿公司将其拆除后重做地坪，拆除后重新施工的责任应由领亿公司承担，领亿公司主张原有600宽的散水坡拆除后重做地坪是工程需要，不存在由哪一方承担责任的问题。悦捷公司对鉴定报告无异议。领亿公司认为鉴定报告总的鉴定价格偏低，特别是两台起重机和配套电缆每台鉴定价格5万元明显偏低。鉴定单位则认为鉴定价格是合理的。另对组织施工单位主体存在争议的工程造价275，387元，翔颖厂和希诺公司认可系由领亿公司施工。
原审审理中，领亿公司提供申请书一份，以证明其在租赁后实施的工程均征得悦捷公司同意，如果悦捷公司要解除合同，则应赔偿领亿公司工程造价的损失，并返还不能正常使用的无证部分面积相应的租金和押金。悦捷公司则表示经过其同意的仅是“该厂房部分门口开大及在外面建造雨棚”，在实际施工过程中，悦捷公司实施了上述两项工程中的一项即在厂房南侧搭建雨棚（即司法鉴定意见书中的南面钢结构大棚工程），鉴于合同系因领亿公司违约导致解除，故领亿公司不应赔偿残值损失，且悦捷公司不同意利用，也不应予以补偿；其余施工工程均未经悦捷公司同意，故应由领亿公司自行承担相应费用且应将厂房恢复原状。
原审法院认为，鉴定报告中悦捷公司和领亿公司双方均认可由领亿公司组织施工的工程造价82，044元应予确认。对组织施工单位主体存在争议的工程造价275，387元，因翔颖厂和希诺公司均认可系由领亿公司施工，故亦可予以确认。对是否实施施工存在争议的工程造价20，577元，因鉴定单位表示无法辨别该两项涂料工程何时施工，且领亿公司未提供证据证明该两项涂料工程系由领亿公司施工，故法院对领亿公司的主张不予采信。对施工责任存在争议的工程造价9，171元。因悦捷公司和领亿公司均表示系领亿公司施工，法院予以确认。
本案的争议焦点在于：首先，悦捷公司和领亿公司于2012年7月11日签订的厂房租赁协议的效力应如何认定？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得批准的，应当认定有效。本案租赁标的物有一部分未取得产权证（合同约定租赁面积5458平方米减去有证部分面积3666.64平方米即为无证面积1，818.36平方米），系悦捷公司在未取得合法建设手续的情况下违章搭建，因此这部分租赁标的物具有违法性，与该部分租赁标的物相对应的部分租赁合同无效。法院据此认定上述厂房租赁协议部分有效，部分无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。由过错的一方赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。故领亿公司应将其基于合同取得的无证部分的租赁物返还悦捷公司。同时，领亿公司还应当支付悦捷公司实际占用无证房屋期间的使用费，因双方一致确认租金支付至2013年2月15日，故使用费应当自2013年2月16日起算至实际返还租赁物之日止，领亿公司提出的关于不同意支付无证部分租赁物使用费的理由难以成立。至于使用费的标准，可以参照合同约定的租金标准支付。其次，悦捷公司是否有权解除合同？如果合同解除后的相关法律后果如何处理？悦捷公司主张解除的是整个厂房租赁合同，但在法院确认部分合同无效的前提下，所要讨论的问题就变成悦捷公司是否有权解除有效部分的合同？法院认为，因领亿公司存在未按合同规定期限缴纳房租及未经悦捷公司同意转租的情形，且在悦捷公司催告的情况下仍未支付租金，故悦捷公司有权解除合同。因悦捷公司要求解除合同的函件于2013年3月20日到达领亿公司，故法院确认合同于2013年3月20日解除。由于领亿公司将有证厂房转租给了翔颖厂和希诺公司，故在合同解除后，翔颖厂和希诺公司应从租赁厂房中搬出，由领亿公司将租赁物返还悦捷公司。领亿公司亦应按照合同约定的租金标准支付自2013年2月16日起算至实际返还租赁物之日止的租金及实际使用费，但领亿公司后来支付的5万元可从中扣除。悦捷公司则应将收取领亿公司押金10万元返还领亿公司。其三，悦捷公司要求领亿公司支付违约金的诉请是否应予支持？因合同约定领亿公司未按合同规定期限延期支付房租超过一个月，视为自动终止租赁协议，并以提前退租条例赔偿违约金（即补偿六个月的房租作为违约金），故悦捷公司要求领亿公司支付60万元违约金符合合同约定，但考虑到合同存在部分无效的因素及本案实际情况，法院酌情将违约金调整为30万元。其四，领亿公司要求悦捷公司赔偿是否应予支持？对鉴定报告中法院已经确认的内容，法院作分析如下：一、装饰装修工程造价。包括北面厂房的装饰工程、北面厂房办公室装饰工程、南面厂房装修工程。装饰装修工程领亿公司已实际使用，领亿公司可主张赔偿的是装饰装修残值损失。由于租赁合同是因领亿公司违约导致解除，故即便领亿公司装饰装修是经过悦捷公司同意的，其请求赔偿装饰装修残值损失，法院亦不予支持。二、扩建发生的费用。包括仓库、厂区内的新建简易房工程、新建自行车棚工程、南面厂区内简易房屋工程。悦捷公司表示前述工程中，其仅同意领亿公司实施厂房南侧搭建雨棚工程，其余施工工程均未经悦捷公司同意，且合同系因领亿公司违约导致解除，故悦捷公司不应赔偿相关损失；领亿公司认为其所施工工程均经过悦捷公司同意，悦捷公司如要求解除合同，就应予以赔偿。法院认为，悦捷公司在申请书中同意领亿公司根据使用需要，在不影响房屋结构前提下，对“该厂房部分门口开大及在外面建造雨棚等改造”进行施工。从申请书文义来看，不能认为领亿公司申请进行改造施工的仅为“该厂房部分门口开大及在外面建造雨棚”两项工程，而且在领亿公司进行该两项工程（实际仅施工了其中一项）以外的施工时，悦捷公司未提出异议，故可以确认悦捷公司对上述扩建工程是同意的。由于上述扩建工程未办理合法建设手续，悦捷公司和领亿公司双方对此均有过错，故扩建费用由双方按过错分担为宜，具体金额由法院根据本案实际情况酌定。三、安装工程造价。存在争议的工程造价275，387元中，150，902元是安装工程造价。其中主要为两台起重机安装工程价格（起重机价格每台3.5万元，含配套电缆等安装价格每台约5万元）约10万元。法院认为，因起重机本身可以搬走，故无须将其纳入损失范围。至于起重机的安装费用及其他安装费用，虽然因合同无法继续履行而可作为领亿公司的损失，但由于租赁合同是因领亿公司违约导致解除，相关损失应由领亿公司自行承担，故对领亿公司请求赔偿该项损失，法院亦不予支持。综合上述分析并结合本案情况，法院酌情确定由悦捷公赔偿领亿公司扩建费用损失10万元，其余损失不予支持。虽然翔颖厂和希诺公司也要求赔偿损失，但因涉及翔颖厂和希诺公司分别与领亿公司签订的租赁合同，法院在本案中无法对此作出处理，翔颖厂和希诺公司可另行主张。
原审法院审理后作出判决：一、确认上海悦捷机电设备有限公司和上海领亿实业发展有限公司于2012年7月11日签订的厂房租赁协议书部分有效、部分无效；其中有效部分于2013年3月20日解除；二、上海领亿实业发展有限公司、上海翔颖机械厂、上海希诺家庭用品有限公司应于判决生效之日起三十日内从位于上海市嘉定区宝钱公路XXX号靠西侧厂房和场地中迁出，由上海领亿实业发展有限公司将前述厂房和场地返还上海悦捷机电设备有限公司；三、上海领亿实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海悦捷机电设备有限公司租金和实际使用费（从2013年2月16日起算至上海领亿实业发展有限公司、上海翔颖机械厂、上海希诺家庭用品有限公司实际迁出之日止，按合同约定年租金120万元的标准计算，但应扣除领亿公司已付5万元）；四、上海领亿实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海悦捷机电设备有限公司违约金30万元；五、上海悦捷机电设备有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海领亿实业发展有限公司押金10万元；六、上海悦捷机电设备有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海领亿实业发展有限公司经济损失10万元。七、上海悦捷机电设备有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，384.93元，由上海悦捷机电设备有限公司负担3，384.93元，由上海领亿实业发展有限公司负担7，000元（上海领亿实业发展有限公司负担之款于判决生效之日起七日内交付上海市嘉定区人民法院）。
领亿公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：悦捷公司出租的部分厂房属于违法建筑，双方签订的租赁合同虽然约定悦捷公司所出租的厂房部分没有产证，但同时约定悦捷公司有义务保障领亿公司正常使用。经消防主管部门多次检查，悦捷公司搭建的违章建筑不仅没有产证，而且还占有了消防通道。消防部门多次口头警告领亿公司，拆除该违法建筑，否则罚款20万元，还有可能承担刑事责任。在此情况下，悦捷公司才于2013年1月以书面形式通知领亿公司，要求退还没有产证的厂房，还支付了5万元，补足当期租金。因此领亿公司没有违约，不应当承担30万元违约金，双方应当继续履行租赁合同，领亿公司将没有产证的厂房退还悦捷公司，故请求二审法院依法改判。
被上诉人悦捷公司辩称：领亿公司自2013年2月16日起未按约支付租金，至本案二审庭审之日，欠付租金累计达165万元，显然具有拖欠租金的违约行为。租赁合同明确约定，在租赁期间部分厂房不在产证上，悦捷公司应保证领亿公司能够正常使用，故双方在签约时明确知道部分厂房没有产证，根据司法解释领亿公司实际占用该部分厂房，仍应当支付使用费。领亿公司未经悦捷公司同意擅自将其承租的厂房和场地分割出租给翔颖厂、希诺公司，由于没有产证的厂房租不出去，遂借故退还未能出租的厂房、场地。由于领亿公司擅自转租厂房和场地，悦捷公司依法、依约享有合同解除权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告翔颖厂、希诺公司未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的《厂房租赁协议》系双方真实意思表示。但租赁标的中有部分厂房没有产证，系出租人悦捷公司在未取得合法建设手续之情况下搭建，属违法建筑，故与该部分厂房相对应的合同部分无效。故原审法院认定涉案《厂房租赁协议》部分有效，部分无效并无不当。根据双方合同约定，悦捷公司将上海市嘉定区宝钱公路XXX号靠西侧厂房（包括有证和无证）及场地整体出租给领亿公司使用并整体计收租金。虽然无证厂房部分的合同无效，但领亿公司在签订合同时就明知该部分厂房没有产证，且实际受领并使用了该部分厂房，故仍应当支付相应的使用费，使用费的标准可参照合同约定的租金标准。领亿公司支付租金至2013年2月15日，后始终未再支付，构成违约。经悦捷公司催告，领亿公司仍未支付欠租，故悦捷公司有权解除合同。另外，合同约定在租赁期内厂房只能由领亿公司及其相关合法的业务客户使用，不得挪作他用。而领亿公司将其承租的厂房及场地分割转租给翔颖厂、希诺公司，从中牟取利益，该情形显然与合同约定不符。领亿公司未经悦捷公司同意，擅自转租其承租的厂房及场地，悦捷公司依法、依约亦有权解除合同。综上，合同有效部分，悦捷公司要求解除，应予准许。合同部分被确认无效、有效部分被解除后，领亿公司应当将其承租的厂房、场地返还悦捷公司，并支付相应的租金及使用费。由于领亿公司将有证的厂房转租给翔颖厂、希诺公司，故原审法院判令翔颖厂、希诺公司一并迁出并无不当。悦捷公司收取领亿公司的押金理应返还。鉴于领亿公司在履行合同中存在违约行为，原审法院考虑到合同存在部分无效的因素及本案实际情况，酌情将违约金调低为30万元并无不妥。对于领亿公司承租涉案厂房、场地后，在该厂房、场地上添附的处理，鉴于领亿公司在场地内的扩建工程并未经办理相关合法建设手续，而悦捷公司准许领亿公司扩建，故双方对扩建事宜均有过错。原审法院根据审价结论，结合双方对违章扩建的过错程度，考虑到涉案合同系因领亿公司违约而解除等实际情况，酌情判令悦捷公司赔偿领亿公司经济损失10万元，亦无不妥。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。领亿公司的上诉请求及理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，384.93元，由上诉人上海领亿实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年九月十一日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……