陕西省安康市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）安中行终字第00007号
上诉人（原审第三人）张海波，男，汉族，陕西中驰投资集团公司董事长。
上诉人（原审第三人）刘祥秀，女，汉族，城镇居民。
委托代理人张海波，基本情况略。
被上诉人（原审原告）陕西旬阳百汇商贸有限责任公司。地址：旬阳县城关镇振旬南路*号。组织机构代码：22319036-6。
法定代表人邢晓敏，该公司总经理。
委托代理人李小安，该公司副总经理。
委托代理人张登产，陕西法力律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）旬阳新百货商贸有限公司。地址：旬阳县城关镇振旬南路中段。组织机构代码：67790370-3。
法定代表人赵广安，该公司总经理。
委托代理人景汉祥，该公司副总经理。
委托代理人袁善仓，陕西腾浩律师事务所律师。
原审被告旬阳县房地产业管理局。地址：旬阳县城关镇商贸街四巷**号。
法定代表人李家武，该局局长。
委托代理人南西昌，该局干部。
委托代理人常正堂，陕西护正律师事务所律师。
上诉人张海波、刘祥秀因颁发房屋所有权证一案，不服旬阳县人民法院（2013）旬行初字第00023号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张海波，被上诉人陕西旬阳百汇商贸有限责任公司的委托代理人李小安、张登产，被上诉人旬阳县新百货商贸有限公司的委托代理人景汉祥、袁善仓，原审被告旬阳县房地产业管理局的委托代理人南西昌、常正堂到庭参加了诉讼，上诉人刘祥秀未到庭，其委托张海波代为诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2008年8月陕西旬阳百汇商贸有限责任公司（以下简称百汇公司）为深化改革，公司在改制时，经旬阳县经贸局批准，由部分职工入股设立了旬阳县新百货商贸有限公司（以下简称新百货公司），公司法定代表人为吴世平，将原公司所有资产（包括房产）及人员移交该公司，由该公司落实各项社会保险待遇。为解决百汇公司职工安置及资产收购资金问题，新百货公司吸收张海波等人为该公司股东。2008年8月23日百汇公司与新百货公司签订了《资产收购和职工安置协议》。该协议约定百汇公司应将所有资产包括职工宿舍和住宅用房全部移交给新百货公司，并保证移交的资产无遗漏、无国有资产、股东资产和其他权利人资产，同时约定在协议生效三年内协助新百货公司办理房屋及土地过户手续。后新百货公司接手了百汇公司移交的资产及花名册上的职工。该协议对房地产的过户有特别约定，其中协议第一条1款3项载明资产移交办法：为了保障甲方职工权益的全面落实，在协议生效三年内，由甲方协助乙方办理过户手续，过户后两证由甲方主管部门保管。协议第二条第（二）项7小项约定，在甲方职工未全部退休前，乙方不得抵押、不得买卖，以保证甲方职工的权益不受损害。旬阳百汇公司有老商场建筑面积950㎡、百汇商厦建筑面积2835.91㎡、农贸市场59.22㎡三处房地产。2012年4月17日旬阳县房地产业管理局依据2008年8月23日百汇公司与新组建的新百货公司签订的《资产收购和职工安置协议》及新百货公司的单方申请，将百汇公司坐落在旬阳县城关镇三居十九组农贸市场的房产证号为旬房权证城字第01025**号的房产，即诉争房产转移登记给新百货公司，房屋坐落变更为旬阳县城关镇商贸大街四巷1号10幢1-106室，房产证号为旬房权证产字第X300300-04-10-11**号。2009年6月14日经新百货公司股东会议决议将诉争房屋处置给张海波、刘祥秀，并于2009年6月16日新百货公司与张海波签订了《房屋内部转让合同》，2012年2月14日张海波、刘祥秀申请过户登记。2012年4月28日旬阳县房地产业管理局将该房屋过户登记给张海波、刘祥秀，房产证号为旬房权证产字第X300300-04-10-1106-1号。百汇公司以旬阳县房地产业管理局两次转移登记违法为由，向旬阳县人民法院提起诉讼，请求撤销旬房权证产字第X300300-04-10-11**号房屋所有权证及旬房权证产字第X300300-04-10-1106-1号房屋所有权证。
原审认为，中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。第二十二条（二）项规定，申请人不能提供合法、有效的权力来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的房屋登记机构不予登记。本案中，旬阳县房地产业管理局作为房屋登记的管理机关，仅依据新百货公司单方申请对百汇公司坐落在旬阳县城关镇三居十九组农贸市场59.22㎡房产予以转移登记，就颁发了旬房权证产字第X300300-04-10-11**号房屋产权证，显然与《房屋登记办法》第十二条规定相佐，属违反法定程序发证，应予纠正。后旬阳房地产业管理局知道百汇公司在改制时，与新百货公司签订资产收购和职工安置协议，对移交的房地产在百汇公司职工未全部退休前新百货公司不能转移登记的特别约定，而又转移登记给应当知道特别约定的新百货公司的股东张海波名下，并颁发了旬房权证产字第X300300-04-10-1106-1号房屋所有权证，显然与《房屋登记办法》第二十二条（二）项相佐，属于发证行为主要证据不足，应予纠正。旬阳县房地产业管理局及张海波、刘祥秀辩称应当依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，案件应当中止审理，其辩称不符合法律法规规定的情形，不予采纳。原审判决：一、撤销旬阳县房地产业管理局2012年4月17日为旬阳新百货商贸有限公司颁发的旬房权证产字第X300300-04-10-11**号房屋所有权证；二、撤销旬阳县房地产业管理局2012年4月28日为张海波、刘祥秀颁发的旬房权证产字第X300300-04-10-1106-1号房屋所有权证。案件受理费50元由旬阳县房地产业管理局承担。
宣判后，张海波、刘祥秀不服，向本院提起上诉。其上诉称，一、原审判决认定事实不清，且超越法定职权。原审判决认定上诉人张海波明知被上诉人百汇公司在改制时与新百货公司签订《资产收购和职工安置协议》，对移交的房产在百汇公司职工未全部退休前不能转移登记有特别约定，属认定事实不清。《资产收购和职工安置协议》第一条第三项约定：“为保障甲方（百汇公司）职工权益的全面落实，在本协议生效三年内，由甲方协助乙方（新百货公司）办理过户手续，过户税费由乙方承担，过户后两证由甲方主管部门保管……”。同时该协议第二条第七项约定：“资产移交给乙方后，在甲方职工未全部退休前，乙方不得抵押，不得买卖，以保证甲方职工的权益不受损害”。该协议约定的以上两条内容相互矛盾，相互冲突，而原审判决无视协议第一条第三项的内容，仅采信第二条第七项的内容，实属断章取义。且原审判决的这一认定间接否认了上诉人与新百货公司签订的《房屋内部转让协议》效力，超越法定职权。二、原审判决撤销房产证的依据不足。上诉人取得房产证是经过被上诉人百汇公司的法定代表人邢晓敏的同意，另经贸局领导杨峰等对上诉人受让59.22㎡房屋无异议。因此，被上诉人百汇公司虽未在房屋转移登记表上签字，但实际上同意上诉人办理过户登记。原审判决撤销房产证违背了事实和法律。三、原审法院应当先中止案件审理，而不是仓促作出判决。被上诉人百汇公司诉讼请求撤销房屋登记行为，是基于《资产收购和职工安置协议》，且认为上诉人张海波与被上诉人新百货公司签订的《房屋内部转让合同》无效。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有…等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议…”故本案应中止审理。原审法院无视法律规定，明显不利于司法公正。综上，请求二审撤销一审判决，依法公正裁判。
被上诉人百汇公司辩称，旬阳县房地产管理局没有审慎审查房屋申请人提供的材料，没有收到双方当事人提交的申请，没有核实双方当事人意思表示是否真实，就直接将百汇公司的房屋过户登记给申请人新百货公司一方，其登记行为违反《房屋登记办法》第十二条之规定，属于违反法定程序。从形式上看2012年4月17日新百货公司才获得房屋产权，但是2009年6月16日新百货公司就在转让房屋，2012年2月14日房屋还没过户到新百货公司名下，上诉人张海波就在申请过户，就是这样的基本材料明显不符法律规定，就足以撤销旬阳县房地产业管理局的再次过户登记行为。上诉人张海波、刘祥秀诉称答辩人法定代表人同意了其购买行为，显然也是不能成立的，因为法定代表人不能越权改变经过职工代表大会通过的决议。综上，原审判决依法撤销旬阳县房地产业管理局对涉案房屋的转移登记行为，是完全正确的，旬阳县房地产业管理局也接受了一审判决，上诉人的上诉理由和请求没有事实和法律依据。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人新百货公司辩称，陕西旬阳百汇商贸有限则责任公司改制为旬阳新百货商贸有限公司时，为保障原企业职工的养老、医疗等权益，对公司的资产做了特别的约定，在职工未全部退休前，财产不得转移、变卖。这一事实无论是原公司的职工还是新公司的股东，以及参加的主管部门领导都是一清二楚的，改制协议和相关文件被政府部门行文确定，并要求严格执行。旬阳县房地产业管理局对百汇公司的改制也是知晓的，明知不能过户而未取得原权利人的同意，违规将权利人的财产过户给新百货公司，紧接着又过户给新百货公司的法定代表人张海波、刘祥秀夫妇名下。两次过户登记行为均未取得原权利人的同意，旬阳县房地产业管理局没有对相关资料认真审查，其两次过户发证行为违反法定程序，证据不足。上诉人张海波作为新百货公司的股东应该知道公司在改制时对资产过户做的特别约定，且《物权法》保护的是合法取得的财产，因此上诉人张海波、刘祥秀称其属善意第三人，其房屋受《物权法》保护的理由是不能成立的。原审判决认定事实清楚，程序合法，请求依法维持。
旬阳县房地产业管理局辩称，我局为新百货公司过户是依据百汇公司与新百货公司的签订的《资产收购和职工安置协议》，该协议明确约定百汇公司有义务协助新百货公司办理移交房产的过户手续，为张海波颁证是依据其2009年新百货公司的股东会议决议及内部转让合同，同时也由两方共同申请。《资产收购和职工安置协议》中的部分约定与法律规定不一致，而一审判决又以此为依据，显然是超越职权。综上，我局两次颁证行为事实清楚，适用法律正确。
经二审公开开庭审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
二审另查明，被上诉人百汇公司目前尚有53名职工未退休。
本院认为，因本案申请登记的房屋系被上诉人百汇公司改制后，依照其与被上诉人新百货公司签订的《资产收购和职工安置协议》移交给新百货公司的资产，后新百货公司又将其转让给上诉人张海波，故根据《房屋登记办法》规定，本案的两次登记行为均属转移登记行为，依法应由双方当事人共同申请。原审被告旬阳县房地产业管理局作为房屋登记机构，在办理房屋转移登记时，应依法审查转移登记房屋的权属来源及是否是双方申请人的真实意思表示等相关事项。而其在给新百货公司办理第一次转移登记时，未对申请人新百货公司提供的材料尽到严格审查义务，仅依据新百货公司的单方申请即为其办理了转移登记，明显违反了《房屋登记办法》规定。在给上诉人张海波、刘祥秀办理转移登记时，由于在新百货公司和张海波、刘祥秀申请转移登记时，转让人新百货公司尚未取得转移房屋的合法权利证书，且申请人提供的《房屋内部转让合同》是在新百货公司取得转移房屋产权之前签订的，导致申请登记的房屋来源不清。因此，旬阳县房地产业管理局第二次转移登记时未尽审查义务，其发证行为明显证据不足。上诉人张海波、刘祥秀上诉称本案涉及其与被上诉人新百货公司签订的《房屋内部转让合同》的效力等相关民事法律关系，故本案应中止审理，先行解决民事争议。由于该案涉及的《房屋内部转让合同》等民事法律关系的认定不影响本案对所诉具体行政行为的审查结果，因此上诉人张海波、刘祥秀关于本案应中止审理的上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳。另原审判决认定上诉人张海波应当知道本案争议房屋转移登记的特别约定，超出本案审查范围，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人张海波、刘祥秀共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓坤
审 判 员 王玉红
代理审判员 王红霞
二〇一四年四月八日
书 记 员 程晓淑