上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9147号
上诉人(原审原告、反诉被告)张位良，男，1957年7月24日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审原告、反诉被告)赵小英，女，1960年4月23日出生，汉族，住址同上。委托代理人张位良。上诉人(原审原告、反诉被告)张海飞，女，1997年9月23日出生，汉族，住址同上。委托代理人张位良。被上诉人(原审被告、反诉原告)叶挺华，男，1981年2月4日出生，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。委托代理人徐春海，上海璀博律师事务所律师。上诉人张位良、赵小英、张海飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初7107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于上海市定边路XXX弄XXX号XXX室系争房屋产权人为张位良、赵小英、张海飞，其自2008年起即向叶挺华出租，租赁合同每年续签。最近的房屋租赁合同经赵小英、张海飞同意，由张位良与叶挺华签订于2015年6月，主要内容为：1、房屋续租十二个月，自2015年6月1日起至2016年5月30日止，月租金人民币(以下币种均为人民币)4,100元；2、承租方暂付设施保证金4,100元，此款于租期内不抵充任何费用，租期届满后双方按下述各项进行验收退房：房屋结构及各种管线、水电煤计费装置、有线网络、监控设备、卫生设施、门窗、门锁、地墙面、各类费用清结、室内清扫、各类钥匙等，出租方在收回房屋后退还保证金，如承租方未按合同约定期限退房或验收不符而逾期退房的，须按每日500元向出租方支付逾期退房期间内的租金并承担为争议所产生的交通费、误工费、律师费等；3、承租方要求出租方无须在租期内进入现场，一切维修维护责任、安全管理责任、设施正确安装责任均由承租方负责；4、承租方在签署租赁合同及书面承诺前必须对房屋所属的各类设施、门窗、管线、地墙面等认真检查并确认不存在任何自然损坏。上述合同签订后，双方各自履行义务，租赁期间，承租方要求于2015年8月30日后退租，出租方对此予以认同，但双方于当月31日进行房屋交接时发生纠纷，出租方认为室内设施设备有损坏而拒绝接收房屋及退还保证金，经交涉双方协商不成。原审法院另查明，当事人对下列事项不持异议：1、系争房屋出租时为毛坯房，用途为居住，承租方未对房屋进行装修；2、房屋租赁关系于2015年8月30日终止，此前租金已结算完毕。现张位良、赵小英、张海飞涉讼，请求判令叶挺华交还系争房屋、支付恶意延期交房的违约赔偿金(按每日500元计，自2015年9月1日起算至判决履行之日止)，以及赔偿房屋设施损失12,700元(按损坏设施恢复原状所需的费用结合市场价格计算)、为交接房屋所花费的交通费、误工费共计1,500元(自行估算)等。叶挺华则不同意，并提起反诉，请求判决对方退还设施保证金4,100元等。原审法院审理中，2016年5月18日，在双方当事人均到场的情形下，法院进入房屋勘查取证，出租方指出：损坏或未恢复原状的设施有门禁监视系统、坐便器、水管、落地移门玻璃、门框、钢窗把手、集线盒、墙壁插座等。此外，2015年8月31日进行房屋交接时室内还堆放有物品，现已被清理；承租方表示：除移门玻璃确有损坏、钢窗把手状况不明外，其余设施均保持承租方接收房屋时的原状；承租方同意现场进行房屋交接，出租方则认为房屋交接应待本次诉讼作出裁决后进行，当事人对法院为取证所摄制的照片均无异议；三、系争房屋所在地居委于原审法院勘查现场时陈述：张位良与叶挺华向居委反映，双方素有租赁关系，后达成退租意向，交房当日租赁现场较为杂乱，故张位良与叶挺华之父发生争执。此系小纠纷却因双方意气之争导致矛盾扩大，居委曾协调，但不成功。原审法院经审理后认为，当事人对租赁关系于2015年8月30日终止均不持异议，法院对此予以确认，则本案的争议焦点为租赁关系终止后房屋未及时完成交接的责任认定。叶挺华作为承租人在接收租赁房屋时，如发现房屋的设施具有缺陷或瑕疵可能对使用产生影响的，理应及时向出租方提出整改修缮意见以避免风险。系争租赁合同中既载明了叶挺华对各类基础设施进行了检查并确认，则应视为张位良向叶挺华交付房屋时相关设施的外观及功能均完备且无损，而诉讼中经现场勘查，系争租赁房屋室内的门禁监视系统、部分管线及门窗的外观确有一定的损坏、位移现象，对出租方继续使用或出租上述设施将不可避免地造成一定影响，如叶挺华主张其接收与交还房屋时设施状况一致的，则相当于其认为接收房屋时上述设施的外观同样存在一定的破损与位移
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此类主张的举证责任在于叶挺华而非张位良，在其未充分举证的情形下，法院对叶挺华的此辩称难以采信。因此，法院认定房屋交还时，附属设施确有损坏迹象，此类损坏应属承租方使用维护房屋不当所致而非房屋出租前的原始状态。但据现场实际勘查的结果，考虑到房屋长期租赁过程中的自然损耗，法院认为设施的损坏尚不严重，可视为承租方对交房义务的一种履行瑕疵而非重大过错由其适度承担违约及赔偿责任。此类履约瑕疵纠纷发生后，双方本可按合同履行过程中互谅、容忍、公平的原则妥善处置，但承租方拒绝承担相应的合同义务，出租方以“设施损坏严重”而要求承租方按每日500元的标准支付违约金并进行赔偿又过于苛刻，由此造成矛盾升级而导致房屋至今无法交接的后果应由租赁双方按责任分担。综上所述，对张位良等要求叶挺华支付违约金及赔偿损失的诉请予以支持，但对叶挺华酌减违约金的请求予以采纳，张位良单方出具的与设施损失费用相关的证据证明效力不足，考虑到设施损坏程度并不严重且价值不高，该赔偿费用同样由法院酌定。张位良等为请求叶挺华支付交通费、误工费等提供的证据之真实性难以认定、证明效力不充分，故法院对此诉请不予支持。至于原审反诉，鉴于租赁合同未赋予出租方在房屋交接时罚没保证金的权利，况承租方既被判令承担相应责任，则出租方在取得违约金与赔偿金的同时应返还保证金。另，房屋产权人中仅张位良一人参与了租赁合同的签订而余者并不反对，则基于合同的相对性原则，本案中出租方的权利与义务由张位良一人承受为宜。原审法院据此判决：一、叶挺华应于判决生效之日起十日内将上海市定边路XXX弄XXX号XXX室房屋交还张位良；二、叶挺华应于判决生效之日起十日内向张位良支付延期交房违约金15,000元；三、叶挺华应于判决生效之日起十日内向张位良支付房屋设施损坏赔偿金5,000元；四、张位良应于判决生效之日起十日内向叶挺华返还保证金4,100元；五、对张位良、赵小英、张海飞的其余诉请不予支持。原审判决后，上诉人赵小英、张海飞、张位良不服，向本院提起上诉称：被上诉人叶挺华于2015年5月19日向上诉人提出继续租赁房屋的申请及承诺，故双方签署了为期12个月的续租合同。但被上诉人仅履行了合同一个多月，即在2015年7月24日发短信给上诉人，要求于同年8月30日后，不再租赁使用系争房屋。故被上诉人单方面要求提前终止租赁合同违约，而原审法院将此混淆为上诉人对于双方解除合同予以认可。2015年8月31日，被上诉人仍有物品堆放在系争房屋内，房屋内各种设施损坏，不符合双方合同约定的退房要求，被上诉人逃避在外，上诉人也无法将保证金退还，且退还保证金的时间和条件在双方合同中明确作出了约定。系争房屋向被上诉人出租时，系简易装修，上诉人对于原审法院认定系争房屋为毛坯房，持有异议。原审法院认为系争房屋附属设施损害尚不严重，缺乏认定标准，故作出的设施损失赔偿金额的判决，没有依据。双方当事人在合同约定了逾期退房的违约责任，原审法院以该违约金赔偿过于苛责，作出酌情减免违约金的判决，系错误认定和程序违法。原审法院故意偏袒被上诉人，将无法交接系争房屋的责任，由双方按责任分担，完全不符合事实真相。据此，由于被上诉人存在明显故意违约的过错行为、极大地损害了上诉人的合同权益，而原审法院不遵循诚实信用原则等法律规定，有法不依，违背司法中立、放纵违约方，损害了上诉人的合法权益，故上诉人请求本院依法撤销原审判决第二、三项，改判支持上诉人要求被上诉人叶挺华支付上诉人逾期退房违约金108,500元(按照每天500元，从2015年9月1日至2016年8月7日共计217天计算)，以及房屋设施损坏赔偿金、交通费、误工费等全部原审本诉诉请。被上诉人叶挺华辩称：其父亲在交接房屋当天，到了系争房屋现场，原审法院开庭时，被上诉人亦表示要当庭交接钥匙，但上诉人张位良等人拒绝接收。当时前往现场勘查，系争房屋确系毛坯房，有关管线都在楼道内，双方合同中亦无“门禁”记载。原审法院审理中，有关中介公司亦到庭作证，证明系上诉人张位良等人不肯交接系争房屋，其要求按照每天500元租金主张逾期退房违约金不合理。系争房屋内的原有的设施就是上诉人提供的照片，其没有出示相应的监控设施的证据，有关此节房屋设施损失的举证责任，应由上诉人一方承担，被上诉人对于原审法院确定的举证责任分配有异议。至2015年9月，双方应当可以交接房屋，而且上诉人没有提出财产损失的评估申请报告，不能证明相关损失系被上诉人造成。据此，被上诉人认为原审法院基于现场勘查，酌情对于有关赔偿金等作出的处理，公正合理，对于上诉人的上诉诉请，被上诉人不同意，请求本院依法驳回。本院经审理查明，2016年4月18日，被上诉人叶挺华依法向原审法院提起反诉。2016年5月18日，原审法院对系争房屋进行现场勘查时，被上诉人叶挺华表示同意交还钥匙，但上诉人张位良则表示本案结束后再接收房屋。本院审理中，上诉人张位良等人要求将向被上诉人叶挺华主张逾期退房违约金的计算时间，由217天更正为450天，最终至法院执行完毕之日止。同时，上诉人向本院出示其在原审法院判决后，向对方发出的短信等，证明其就有关原审判决与对方进行了交涉。被上诉人叶挺华则不同意，并对上诉人出示的上述短信等称，由于原审判决尚未生效，所以无法与上诉人进行协商，但对于上诉人在短信中提出的费用没有结清的事实，被上诉人不予认可。以上事实，有被上诉人叶挺华的原审反诉状、上诉人张位良等人于2016年8月10日发出的短信，以及原审法院及本院的现场勘查、审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于经原审法院现场勘查、照片，以及双方当事人在原审法院审理中，均表示系争房屋出租时系毛坯房，上诉人张位良等人又未能提供其对该房屋进行装修的证据，故上诉人现关于其对系争房屋进行过简易装修的诉称，因缺乏证据，本院难以采信。原审法院在现场勘查时，上诉人明确表示其将按照合同约定进行交接房屋，不接受被上诉人叶挺华当场提出的钥匙交接要求，故相应的系争房屋未能交接的后果，上诉人应予承担。虽然被上诉人提前解除双方的合同，但是上诉人对于合同的提前解除并无异议，且在原审法院审理中也未主张要求对方承担提前解除合同的违约责任，故原审法院确认双方的租赁关系于2015年8月30日终止，并无不当。由于上诉人提出的要求对方承担房屋设施损失赔偿、交通费和误工费等主张，因未能提供足够的证据印证，原审法院鉴于现场勘查的情况，以及各方当事人的举证等，按照双方合同的约定，酌情由被上诉人承担延期交房违约金和房屋设施损坏赔偿金，并无明显不当，本院予以认同。上诉人的其他上诉请求和申请变更诉请，因缺乏事实和法律依据，或无相应的证据印证，本院均难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费917元，由上诉人赵小英、张海飞、张位良负担。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 张志煜
二〇一六年十二月十六日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……