河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终448号
上诉人（原审被告）胡喜风。
委托代理人肖正，河南豫和律师事务所律师。
委托代理人龙宫，河南豫和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）朱小巧。
上诉人胡喜风因与被上诉人朱小巧房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第2850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡喜风及其委托代理人肖正、龙宫，被上诉人朱小巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱小巧于2014年3月28日诉至郑州市金水区人民法院，请求判令：1、被告退还原告租金38700元，押金5000元，退还原告添置的家具家电（价值1000元）；2、被告支付违约金15480元；3、被告赔偿原告经济损失20000元；4、诉讼费用由被告承担。
原审法院经审理查明：2012年11月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，主要约定：由原告租用被告位于大铺村的整院房屋，租赁期限为2012年12月1日至城中村（大铺村）拆迁为止，合同期内，租金不变。该院内标间共计35间，月租金为每月每间300元，每月租金共计为10500元；一室一厅共计6套，月租金为每套每月400元，每月租金共计2400元。每三个月结算一次，总合计为38700元。押金为5000元，待合同终止后，被告应当日将押金不计利息金额退还原告。水电费由原告承担，电费为0.86元／度；水费为2.4元／吨，每月缴纳一次，合同期间随水电价政策性调整。第一期租金及押金于签订合同当日支付，以后每期租金提前15天支付。在合同期内，被告不得要求原告退房或解除合同，如被告违约，应向原告支付年租金10%违约金，并赔偿原告经济损失；如果原告中途退房，原告只能搬走空调、家电、电热水器及自己使用的物品，其它的东西一概不能带走。被告不退押金。被告同意原告在合同期内转让租用房屋，如果原告转让，被告不能收取转让金及其它一切费用等。
合同签订后，原告统一将涉案房屋对外出租并收取押金、租金。原告向被告交纳了5000元押金及第一季度的租金38700元，后经原被告协商一致，原告自第二个季度开始按照每季度租金39000元向被告交纳，原告向被告交纳房租租金至2014年5月31日，但每次交纳房租均存在迟延交纳情况。后原、被告解除合同，原告向被告交付了房屋钥匙，被告自2014年3月11日开始接管涉案房屋。涉案的304房间、202房间（标间）为原告自用，其中304房间原告于2014年5月31日搬出，202房间因房租纠纷被告于2014年4月15日将房屋换锁，原告房间内的物品至今未搬出。合同解除后，原告出具结算清单一份，清单中列明了其出租的房间号及相应的入住时间、租金、联系方式、押金、钥匙等情况，并计算了每个房间的应退款项，但双方最终未就应退房租及押金数额达成一致意见，原告未向被告退还其已收取的租客的房屋押金，被告未退还原告5000元押金。现涉案房屋已经拆迁。在（2014）金民二初字第2356号案件审理中，被告在庭审中认可因原告造成火灾隐患，其于2014年3月11日提前收回了除202、304外的其他房屋。
原审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依照合同约定履行义务、行使权利。被告在合同承租期内违反合同约定提前收回涉案房屋，导致双方合同解除，构成违约，被告应承担相应的违约责任。原告已向被告交纳房租至2014年5月31日，双方合同解除后被告自2014年3月11日开始接管房屋，自2014年3月11日至2014年5月31日期间共计82天的房租，被告应当退还给原告。庭审中，原、被告双方均认可涉案房租为每季度39000元，依此计算82天的房租应为34761元。其中304房间原告于2014年5月31日搬出，该房屋租金不存在退还问题；其中202房间被告于2014年4月15日换锁导致原告无法占有使用，自2014年4月15日至2014年5月31日期间的房租应当退还原告，按照标间每月300元的租金计算，被告应当向原告退还该房间租金470元。综上，被告共应向原告退还房屋租金35231元。根据《租赁合同》约定，被告违约要求原告退房或解除合同的，应向原告支付年租金10%违约金，并赔偿原告经济损失。根据合同约定计算，被告应当向原告支付违约金为39000元×4×10％＝15600元，结合本案案情，鉴于原告未如期履行支付房租的义务，存在一定的过错，原告主张的违约金15480元，酌定7740元。关于原告主张被告赔偿经济损失20000元的诉讼请求，理由不足，证据不力，不予支持。双方《租赁合同》解除，被告应当将押金5000元退还原告，故原告该项诉讼请求，于法有据，予以支持。关于原告主张被告退还其添置的家具家电，证据不足，不予支持。关于原告收取的租客的押金等，因被告未提起反诉，不予审理，如双方产生纠纷，可另案再诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡喜风于本判决生效之日起十日内退还原告朱小巧租金35231元、押金5000元并支付违约金7740元，共计47971元。二、驳回原告朱小巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1805元，由原告负担725元，由被告负担1080元。
宣判后，胡喜风不服，向本院提起上诉称：1、上诉人在一审中提交的相关证据可充分证明被上诉人在承租期间没有履行合同约定的防火责任，给涉案房屋造成重大火灾安全隐患，严重违约，上诉人对涉案房屋采取停电措施目的是为了督促被上诉人整改，非违约行为；2、被上诉人所收取的合同解除后的房客租金及押金属不当得利，应向上诉人予以退还，一审判决对此未予处理不当。综上，一审法院认定事实不清，判决有失公正，请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判。
被上诉人朱小巧辩称：1、其租赁房屋开办旅社，有专门部门每半个月进行一次消防检查，若不合格就不能正常经营，其配置的灭火器2014年6月才到期，而双方合同解除时间为2014年3月，且被上诉人在合同履行期并未拖欠房租，不应当以防火为由对租赁房屋停水停电；2、关于预收房租及押金的问题，双方分歧太大，上诉人应另案起诉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉请求，上诉人胡喜风向本院提交了郑州市东风路白庙办事处证明1份及证人李某证言，证明被上诉人在租赁期间违反关于防火责任的政府通告及合同约定，被上诉人违约在先。
对上诉人胡喜风提交的上述证据，被上诉人朱小巧均不予认可，认为证人证言无其他证据相印证，且证人与上诉人系同村，其证言不应被采信。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、上诉人胡喜风称被上诉人朱小巧未履行合同约定的防火责任存在严重违约，但未提交充分有效的证据予以证明，上诉人胡喜风以此为由提前收回房屋解除合同，缺乏事实及法律依据，一审判决认定上诉人胡喜风提前收回房屋存在违约，合理有据，并无不当。二、上诉人胡喜风主张被上诉人朱小巧应退还预收的房客租金及押金，因其在一审中并未对此提起反诉，不属于本案审理范围，一审判决未予处理并无不当，上诉人胡喜风可另案主张。综上，上诉人胡喜风的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1805元，由上诉人胡喜风负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟晓奇
审 判 员 张林利
代理审判员 王明振
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 王梦娇