杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第1191号
原告杭州萧山北干梵石珠宝饰品工作室。
委托代理人王家宝，浙江丰原律师事务所律师。
被告杭州萧山一页餐饮娱乐有限公司。
法定代表人项新华。
委托代理人黄安河。
原告杭州萧山北干梵石珠宝饰品工作室诉被告杭州萧山一页餐饮娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年4月13日公开开庭进行了审理。原告杭州萧山北干梵石珠宝饰品工作室的委托代理人王家宝，被告杭州萧山一页餐饮娱乐有限公司的委托代理人黄安河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州萧山北干梵石珠宝饰品工作室诉称：原、被告于2014年12月12日签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定由原告向被告承租被告的场所内（工人路900号）位于一楼大厅面积为12平方米的商铺用于开办饰品店，租期1年，自2014年12月12日至2015年12月24日。若被告违约，按被告解除合同之日起到合同期满之间的租金的10%作为违约金支付给原告。同时，被告要求原告购买价值2000元的消费卡一张。合同签订后，原告向被告支付了保证金3000元和三个月租金9000元，原告自2014年12月26日开始装修。2014年12月31日，原告收到杭州众安恒隆商厦有限公司回函，要求原告停止施工，在得知被告无产权及转租权后，原告于2015年1月2日停止装修，后一直与被告交涉相关事宜，但一直无果。2015年1月20日，原告请求相关媒体介入调解也无果。被告的行为已属于严重违约，导致原告的合同目的无法实现，给原告造成了较大的损失。为此原告向本院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告之间《商铺租赁合同》，被告返还原告已支付的保证金3000元及三个月租金9000元，返还2000元的消费卡金额。二、被告赔偿原告装修损失20182元及一个月停业损失10000元。三、被告支付原告违约金3600元。后原告变更诉讼请求：一、确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》无效。二、被告返还原告已支付的保证金3000元及三个月租金9000元，返还2000元的消费卡金额。三、被告赔偿原告装修损失20182元及一个月停业损失10000元。四、被告支付原告违约金3600元。
被告杭州萧山一页餐饮娱乐有限公司辩称：被告事先曾告知原告房屋是不能转租的，被告现同意返还租金和保证金，并按合同约定支付违约金作为赔偿金，但原告主张的其他损失过高。2000元KTV消费卡是原告自愿办理的，并不是被告强迫办理的。请法院依法判决。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1．《商铺租赁合同》一份，欲证明原告承租位于工人路900号一楼大厅面积为12平方米商铺用于开办饰品店，原、被告对权利义务进行约定的事实；
2.收据一份，欲证明原告向被告支付了保证金3000元及三个月租金9000元的事实；
3.谷德设计委托协议一份、收据各两份，欲证明原告因租赁商铺实际支出商铺设计费、效果图费共计2500元的事实；
4、收据、收条一组，欲证明原告因装修支出费用的事实；
5.回函照片打印件一份，欲证明商铺停止装修系被告原因造成的事实；
6.退房证明一份，欲证明原告因承租被告房屋而退租其他房屋产生停业损失的事实；
7.现场照片七份，欲证明装修现场被物业拆除的情况；
8.装修费用清单、淘宝交易打印记录各一份，欲证明装修具体费用的产生，其中收银台、地板、珠宝柜是在淘宝网购买的，后来因为不能营业而退货，产生300元快递损失的事实。
经质证，被告认为：对证据1、2、3、5无异议。对证证据4，杭州众安恒隆商厦有限公司送达回函的时间是2014年12月31日，但是原告提供的收据中有2015年1月3日、1月5日、1月9日的，这部分损失显然不应由被告赔偿。2014年12月26日管理费收据，大小写金额不同，具体明细也不清楚。木工装修收条中写的22工与事实不符，被告认为没有做这么多活。对证据6有异议，有可能是原告之前的租赁合同到期，也可能是与别人产生纠纷而退款，不能作为损失的依据。对证据7的真实性无异议，但现场不是被砸烂的，是被告怕影响经营在春节过后拆除的。对证据8的淘宝交易信息无异议，但是只能证明原告把货物退掉了，但不能证明快递损失，原告也未提供快递费票据。
本院审查后认为：对证据1、2、3、5被告无异议，本院对上述证据的证明效力予以确认。对证据4中除1000元管理费收据外的其他证据的真实性本院予以确认。对证据6、7、8的真实性本院予以确认。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：照片3份，欲证明原告只对地面、墙壁进行了装修，装修只用了5天时间的事实。
经质证，原告认为：对照片的真实性无异议，但照片上反映的仅是第一天装修的情况。
本院审查后对该证据的真实性予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2014年12月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同约定，被告将其一楼大厅内使用面积12平方米商铺出租给原告，用途为经营饰品（以原告营业执照核准的经营范围为准），于合同生效之日起将商铺及相关设施交付原告验收使用。租期自2014年12月12日至2015年12月24日止。租金每月3000元，每三个月支付一次，先付后用。签订合同时先支付3000元保证金及三个月租金9000元。若被告在原告没有违反本合同情况下提前解除合同，视为被告违约，按被告解除合同之日起到合同期满之间租金的10%作为违约金。合同签订后，原告按约支付了3000元保证金及三个月租金9000元。原告于2014年12月26日开始对商铺进行装修。2014年12月31日，原告收到杭州众安司隆商厦有限公司张贴的回函，该回函载明2014年12月30日杭州众安司隆商厦有限公司工作人员发现一楼大堂部分区域进行施工，经了解系被告擅自转租，要求原告停止施工。2015年1月2日原告停止装修。案涉房屋产权人系杭州众安司隆商厦有限公司。原、被告对赔偿事宜进行协商未果。现案涉商铺装修已由被告全部拆除。
本院认为：被告未经出租人同意将案涉房屋转租给原告使用，出租人发现被告转租后即表示不同意被告转租，故原、被告之间签订的《商铺租赁合同》应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告退还保证金3000元、三个月租金9000元，被告对此无异议，本院予以支持。原告主张停业损失10000元，缺乏相应依据，本院不予支持。因合同无效，原告要求被告支付违约金3600元缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失20182元，本院认为原告于2014年12月31日知晓杭州众安司隆商厦有限公司不同意案涉房屋转租，此后原告购买的钢化玻璃门、隔板玻璃、墙纸、不锈钢包边、黑镜、木线条、收银台、珠宝柜、地板系扩大损失，扩大损失部分应由原告自行承担。原告主张的装修损失中包含1000元管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本院根据原告提供的现场装修照片及双方庭审中对装修事实的陈述，酌情认定被告应赔偿原告装修损失12000元。原告要求被告退还KTV消费卡金额2000元，系与本案不同的法律关系，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、杭州萧山北干梵石珠宝饰品工作室与杭州萧山一页餐饮娱乐有限公司签订的《商铺租赁合同》无效；
二、杭州萧山一页餐饮娱乐有限公司在本判决生效后十日内返还杭州萧山北干梵石珠宝饰品工作室租金9000元、保证金3000元；
三、杭州萧山一页餐饮娱乐有限公司在本判决生效后十日内赔偿杭州萧山北干梵石珠宝饰品工作室损失12000元；
四、驳回杭州萧山北干梵石珠宝饰品工作室的其余诉讼请求。
如杭州萧山一页餐饮娱乐有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费994元，减半收取497元，由杭州萧山北干梵石珠宝饰品工作室负担297元，杭州萧山一页餐饮娱乐有限公司负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审判员 崔白洁
二〇一五年五月十二日
书记员 徐丽芳