山西省新绛县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0825民初1245号原告：程瑞恒（又名程维恒），男，汉族，住新绛县龙兴镇。原告：刘勤娟（系程瑞恒妻子），汉族，住新绛县龙兴镇。委托诉讼代理人：黄建伟，山西泰同律师事务所律师。被告：张庆祥，男，汉族，住新绛县龙兴镇。委托诉讼代理人：张俊（系张庆祥之子），男，汉族，住新绛县龙兴镇。第三人：付晓东（系又名冬冬），男，汉族，住新绛县龙兴镇。第三人：李红霞，（系系付晓东之妻），女，汉族，住新绛县龙兴镇。原告程瑞恒、刘勤娟诉被告张庆祥、第三人付晓东、李红霞执行异议之诉一案,本院于2016年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程瑞恒及其委托诉讼代理人黄建伟、被告张庆祥的委托诉讼代理人张俊到庭参加诉讼。原告刘勤娟因故未到庭参加诉讼；第三人付晓东、李红霞经本院于2017年9月13日在《人民法院报》公告送达开庭传票等，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程瑞恒、刘勤娟向本院提出诉讼请求：1，要求依法解除对位于新绛县龙兴镇某社区**号院的查封，不得执行第三人付晓东、李红霞位于新绛县龙兴镇某社区**1号院和新绛县龙兴镇某社区**2号院房院；；2，要求确认原告于第三人于2016年2月3日签订的房屋买卖合同合法有效，并要求第三人协助办理过户登记手续。事实与理由：2016年2月3日，原告于第三人签订了房屋买卖合同，第三人将其位于新绛县龙兴镇居园池社区上排房22号房院出卖给原告，原告一次性支付了购房款105000元，第三人给原告出具了房屋收款凭据一份，并将该房院交付给原告占有至今。在被告与第三人民间借贷纠纷一案执行过程中，被告作为申请人对原告购买的上排房22号房院申请执行，原告提出执行异议后，贵院作出（2016）晋0825执异6号执行裁定书，裁定驳回原告的申请。被告张庆祥辩称：我方申请查封房子后，不是原告在居住，是其他人在居住。经过向邻居了解，没有人知道房子出卖，而且原告也未办理房屋过户手续，我方申请查封的21号和22号是合法有效的，不同意解除对新绛县居园池社区上排房22号的查封。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人付晓东、李红霞未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了总结交换和质证。原告向本庭提交了：1、房屋买卖合同一份及收条一份证明材料向法庭提交，以证明房屋买卖的过程和交付的事实。2，新绛县房地产转移登记申请审批表，证明上排房21号和22号院均为付晓东的财产。3，申请调取的起诉状一份、庭审笔录一份，可以证明第三人与原告达成的房屋买卖是真实有效的及证2016年6月30日二原告就所争房屋买卖向人民法院提起民事诉讼的事实。被告对原告提供的证据2、3无异议，对证据1提出房屋买卖合同的真实性有异议，存在付晓东转移财产的嫌疑。22号不是四间，是21号和22号一共是四间房屋。原告针对被告的主张提出：房屋交付后，由二原告的儿子一直在居住，该房屋买卖是真是的，被告陈述第三人存在转移财产嫌疑是不成立的，且被告没有证据证明其主张。另外，所争房院在房地产管理部门登记为新绛县龙兴镇某社区**1号院和新绛县龙兴镇某社区**2号院，现在门牌号登记为上排房22号，其中就包括21号。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人付晓东、李红霞先后购买了新绛县龙兴镇居园池社区上排房21、22号两个房院，此后，第三人将该21号、22号两个房院合为一个房院，但在房地产管理部门未办理变更登记。2015年新绛县对路街巷与门牌号码变更时将所争房院登记为新绛县龙兴镇某社区**2号院。2016年2月3日，第三人作为甲方、原告作为乙方，双方签订房屋买卖合同，载明：“经甲、乙双方协商并同中间人说合，甲方同意将自己上排房22号四间小院一座出售给乙方，价值以十万五千元，并无异议。甲方：付晓东、李红霞。乙方：程瑞恒、刘勤娟。中间说合人：韩文利、代俊会。2016年2月3日。”同日，原告支付了购房款，第三人将该房院交付给原告，并给原告出具收据载明：“今收到卖房款壹拾万另五千元整，李红霞、付晓东，2016年2月3日。”后，被告因房产证丢失未给原告办理过户登记，原告于2016年6月30日向本院提起民事诉讼，要求确认原告与第三人签订的房屋买卖合同有效并协助办理房屋过户登记。审理中，第三人付晓东、李红霞对其将所争房院出卖给原告及其收取卖房款和将该房院交付给原告的事实均与认可。2016年11月1日，原告以提起执行异议之诉为由申请撤诉。另查明，本院在审理被告张庆祥与第三人付晓东、李红霞民间借贷纠纷一案中，与2016年3月24日作出(2016)晋0825民初319-1号民事裁定书，对第三人付晓东、李红霞位于新绛县龙兴镇某社区**1号院和新绛县龙兴镇某社区**2号院房院予以查封。2016年5月4日，原告程瑞恒向本院提出异议。本院于2016年5月12日作出(2016)晋0825民初319-2号民事裁定书，裁定驳回程瑞恒要求解除对上排房22号房院查封的申请,但该裁定未告知当事人提起执行异议之诉的期限。本院在执行张庆祥与付晓东、李红霞民间借贷纠纷一案中，原告程瑞恒、刘勤娟于2016年10月10日向本院提出书面异议申请，本院于2016年10月25日作出(2016)晋0825执异6号执行裁定书，驳回程瑞恒、刘勤娟的申请。本院认为，案外人异议是案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产是否享有权利，且其权利能够排除执行，应根据下列情形判断：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求甲方执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告与第三人签订的房屋买卖协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予维护。被告按照协议约定向第三人支付了全部价款，第三人也按约定将诉争房屋交付给原告，且非原告自身原因未办理过户登记。该房屋买卖发生在人民法院查封之前，据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故原告就执行标的涉案房院享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉请解除对涉案房院查封的主张，于法有据，本院予以支持。被告提出第三人的存在转移财产嫌疑的述称理由，没有证据予以证明，本院不予支持。原告程瑞恒、刘勤娟是该诉争房屋的权利人，第三人应当协助原告办理过户登记。第三人付晓东、李红霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。综上所述，原告是诉争标的的权利人，也实际占有该房屋，其买卖合同合法有效，享有足以排除其强制执行的民事权益，故原告要求解除执行诉争房屋查封，不得执行第三人付晓东、李红霞位于新绛县龙兴镇某社区**1号院和新绛县龙兴镇某社区**2号院房院的主张，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、不得执行第三人付晓东、李红霞位于新绛县龙兴镇某社区**1号院和新绛县龙兴镇某社区**2号院房院；原告程瑞恒、刘勤娟与第三人付晓东、李红霞签订的房屋买卖合同有效；第三人付晓东、李红霞自本判决生效之日起10日内协助原告程瑞恒、刘勤娟办理房屋过户登记手续。案件受理费100元,公告费560元，共计858元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判长  畅英民审判员  王彦萍审判员  南春平二〇一七年九月十一日书记员  刘一民