重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第00423号
上诉人（原审被告）：重庆夏都实业有限公司，住所地：石柱土家族自治县南宾镇玉音巷。
法定代理人：谭继红，该公司董事长。
委托代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。
委托代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐麒林，男，汉族，1970年1月2日生，警察，住重庆市江北区。
委托代理人：唐善祥，唐麒林之父，男，汉族，1941年7月3日生，退休工程师，住址同上。
上诉人重庆夏都实业有限公司与被上诉人唐麒林商品房预售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年1月20日作出（2014）石法民初字第01743号民事判决。重庆夏都实业有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人重庆夏都实业有限公司的委托代理人高亚，被上诉人唐麒林的委托代理人唐善祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院审理查明：原告唐麒林（作为乙方）与被告重庆夏都实业有限公司（作为甲方）于2012年7月13日签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，该合同约定：甲方将坐落于黄水镇紫竹山水的预售商品房1幢6层20号建筑面积44.37平方米出售给乙方，总价款为123445元，付款方式为2012年7月4日首付20000元，余款103445元于2012年7月19日前付清。其中第十二条约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交登记备案，取得受理单的，逾期60日（含）内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于实际取得受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条约定，预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，并取得登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同三日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。逾期60日（含）之内按上述违约责任处理，逾期超过60日后原告有权解除合同，……；原告要求继续履行合同的仍按上述违约责任予以处理。石柱土家族自治县国土资源和房地产交易所出具的唐麒林的预购商品房买卖合同备案证明（合同登记备案2012字第1525号）载明的时间为2012年8月25日。石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局出具的紫竹山水1-5号楼预售后房屋权属登记业务受理通知书（201405070390066）载明的时间为2014年5月14日。
2013年10月8日，石柱土家族自治县城乡建设委员会作出的《关于重庆夏都实业有限公司在房屋开发中存在违法行为信访的回复》中第一条载明：“在紫竹山水小区第一幢房屋中，6-6、6-7、6-20与6-21四套房屋紧邻电梯布置，未采取任何隔声、减振措施，经查反映存在的问题基本属实，我委已责成开发商进行整改，在你未向我委信访前，开发商已落实人员、资金在整改之中”，该回复未盖单位印章。该院依职权于2014年8月25日到石柱土家族自治县城乡建设委员会核实情况并做了调查笔录，该委经办人答复：“关于信访回复第一条，因当时处理的经办人到现场未打开电梯轿厢门，所以没有发现旁边的弱电井，才做出了紧邻整改的回复。作出回复后，由于原告再次向我委投诉，前不久我委安排我又去现场查看，打开电梯轿厢门发现旁边有弱电井，认为不为紧邻”。2014年8月26日，该院向原告告知到建委核实的情况，并向原告释明因如紧邻证据不足，原告可以申请鉴定噪音、振动是否符合相关建筑设计规定，原告明确表示不鉴定。2014年9月30日，该院依职权到现场查看，发现原告于2013年7月13日签订的商品房买卖合同中原告所购1幢6层20号建筑面积44.37平方米的房屋并不包括原告诉称的与电梯机箱紧邻的卧室；另，弱电井与电梯机箱在同一间房，原告诉称的卧室在弱电井楼板下方，跃层上方与弱电井下方共楼板约1.045平方米（含墙体）。现被告已在弱电井与电梯机箱中间修建了隔墙，并在电箱下面安装了隔音棉。
2014年10月15日，该院给石柱土家族自治县规划局出具咨询紫竹山水1号楼1幢6-20号的房屋跃层，是否属于规划范围。石柱土家族自治县规划局于2014年10月23日出具复函，载明：“黄水镇紫竹山水1号楼原规划设计为6层，实际竣工验收8层（其中竣工的第1层和第8层为违法超建楼层），1号楼1幢6-20号房屋实际为规划竣工核实中的第7层，该楼层上面的第8层为违法建设，我局已处罚完毕并办理了竣工规划核实”。
唐麒林一审诉称：原、被告于2012年7月13日签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，该合同第十二条约定：预售商品房的，自合同签订之日起10日内到土地房屋登记机构登记备案，取得登记受理单。合同签订的时间为2012年7月13日，被告取得登记单时间为同年8月25日，违约33天。根据上述合同第十三条的规定，预售商品房办理产权登记在房屋交付使用后60日内取得。本案房屋交付使用时间为2012年8月1日，被告取得产权登记受理单时间为2014年5月14日，违约592天。以上两项被告共计违约625天，其违约金按合同约定，每天按已支付房款123445元的万分之0.5计算，违约金共计3856元。被告在本案房屋设计和施工中，不执行国家强制性标准，即2012年《住宅设计规范》规定：凡受条件限制，卧室、起居室（厅）与电梯紧邻布置时，必须采取有效的隔音和减振措施。本案中，原告的卧室、起居室紧邻电梯布置，被告未采取任何隔音、减振措施。为此，原告多次向被告和石柱县建委反映和投诉，被告承诺整改，早已落实整改资金和人员，但时间已过去一年多，仍未整改。原告请求法院依法判令：1.被告支付其违约金3856元；2.限被告30天内完成电梯有效的隔音和减振整改。
重庆夏都实业有限公司一审辩称：一、原告主张的违约金3856元不应得到支持。1.被告迟延办理预售商品房备案登记以及房地产权登记的原因系原告未及时提供委托办理房地产权证的书面委托书，经被告多次催促仍未出具，后被告出于无奈才于今年年初伪造了一份原告的委托书到相关部门予以登记。2.被告为原告办理减税也延误了房地产权的登记受理，按相关减税规定，建筑面积在90平方米以内的可减免2%的交易税，但购房户需提供相应的资料，被告为原告方办理减税直至2013年7月16日才取得了原告等人的纳税依据，该部分时间是为原告谋取利益，不属被告的违约时间。3.原告以房地产权登记机关的登记时间主张被告违约错误，被告给房地产权机构提交了办理房地产权的申请，但房地产权机构给被告出具的受理通知单的时间并非是受理的时间，而是颁证的时间。二、原告要求被告对电梯采取隔音和减振措施的诉求也不应得到支持。1.原告在此前已提起过诉讼，后因缺乏证据撤回起诉。2.原告所购房屋当时是现房，原告在购买时知情未提出异议。3.原告该项主张缺乏依据。
石柱土家族自治县人民法院认为，本案争议的焦点为：一、登记备案的时间、办理房地产权登记受理时间违反了合同约定的原因，被告是否违约，违约金能否支持；二、原告请求被告对电梯进行隔音、减振整改能否得到支持。下面分别作如下评判：
一、登记备案的时间、办理房地产权登记受理时间违反了合同约定的原因，被告是否违约，违约金能否支持。1.登记备案的时间问题。按原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当于2012年7月23日前向石柱土家族自治县房屋登记机构申请办理登记备案并取得登记受理单，但被告实际取得登记备案证明的时间为2012年8月25日，逾期33天。被告未提供充分的证据予以证实其逾期的原因不为被告，因此，对被告违反合同的约定迟延办理登记备案，应当按照约定的违约金予以计算，即被告应当支付原告违约金为：123445元×0.00005×33天=203.68元。2.房地产权登记受理时间。按原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，原、被告双方均有向石柱土家族自治县房屋登记机构提出办理房地产权证的义务，如原告需要委托被告予以办理，原告应在3日内，将办理产权登记需要的资料交与被告。该条款为格式合同，实际上，所有的房地产权证均由被告在予以办理（从被告提供的契税申报表及庭上被告自认“所有材料为被告提交，原告配合”可以看出），被告辩称原告未给被告出具委托书等，但按交易习惯原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告就会告知并收取原告办理产权需要的相关资料。本案中，被告辩称一直催促原告提供委托书，原告迟迟不提供导致超期，但被告并未提供“曾有向原告催促，原告怠于行使”的相应证据予以佐证，被告的这一辩称也恰恰证明了办理房地产权登记是被告的义务。那么被告理应按照合同的约定在房屋交付使用之日起60日内向石柱土家族自治县房屋登记机构申请，并取得登记受理单。被告向原告交付房屋的时间为2012年8月1日，按合同约定应当在2012年9月30日前取得登记受理单，但实际取得房屋登记受理单的时间为2014年5月14日，逾期591天。至于被告辩称为原告办理首套房减税的时间应予以扣除，但原、被告签订的合同并未约定，双方也并未达成“该减税部分时间除外”的补充协议，因此被告的这一辩称该院难以采纳；被告辩称被告实际将资料交与房屋登记机构受理的时间与该机构出具的受理通知书时间不符，该房屋登记机构出具受理通知书的时间实为房地产权证办证的时间，但被告并未提供充分的证据予以证实，该院也碍难支持。因此，按照原、被告签订的《重庆市商品房屋买卖合同》第十三条的约定，被告应向原告按日支付已付房款万分之0.5的违约金，即被告因办理房地产权登记受理的时间违反合同约定应当支付原告违约金为：123445元×0.00005×591天=3647.80元。综上，被告应当支付原告违约金为：203.68元（123445元×0.00005×33天=203.68元）＋3647.80元（123445元×0.00005×591天=3647.80元）=3851.48元。二、原告请求被告对电梯进行隔音、减振整改能否得到支持。原告的这一诉求，该院碍难支持。理由如下：1.本案中，原告提供的证据仅有原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，该商品房买卖合同中的标的并未包含原告起诉认为紧邻电梯的卧室，紧邻电梯的卧室也并未在商品房登记备案及产权登记受理范围内。因此，该跃层不属于规划范围内，系违法超建楼层，尽管规划局已对其处罚并办理了竣工规划核实，但该跃层仍不能取得合法的房地产权，不应受到法律的保护。2.根据《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010第4节住宅建筑中，隔声减噪设计4.3.4的规定：“电梯不得紧邻卧室布置，也不宜紧邻起居室（厅）布置。受条件限制需要紧邻起居室（厅）布置时，应采取有效的隔声和减振措施”。但本案中，原告诉称紧邻电梯的卧室即跃层上方系弱电井，跃层上方与弱电井下方共楼板约1.045平方米（含墙体），弱电井与电梯机箱虽在同一间房，但中间还是有一定的距离，且被告已在诉讼过程中将弱电井与电梯机箱之间修建了隔墙，因此，该院碍难认定原告跃层的卧室与电梯机箱为紧邻。同时，本案在审理的过程中也予以向原告释明，如本案认定不为紧邻，若原告认为噪声等不符合住宅建筑设计的相应规定，认为有必要申请鉴定需向该院提交书面申请，原告明确表示不鉴定。3.原告又以信件的形式提出本案应适用：“厨房、厕所、电梯机房不得设在卧室、起居室上层，亦不得将电梯与卧室、起居室相邻布置”，但该规定系原《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88第3节住宅建筑，隔声减噪设计中第3.3.4的规定，该规定已于2010年8月18日被《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010所取代，GB50118-2010规范明确规定了原《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88同时废止。因此，原告请求被告对电梯进行隔音、减振整改不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告重庆夏都实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐麒林违约金3851.48元；二、驳回原告唐麒林的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆夏都实业有限公司负担。
重庆夏都实业有限公司不服该判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判，改判减少其应赔偿的违约金；一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：第一、上诉人违约的起始时间应为2013年9月16日。因上诉人在2013年9月16日才取得被上诉人的减税手续，而办理房屋产权登记必须先纳税。上诉人征得被上诉人同意后，为了给被上诉人谋取2%的减税所延误的时间不属于上诉人的违约；第二、以颁证时间判决上诉人承担违约责任对上诉人极不公平。因《商品房买卖合同》中约定的是取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而不是颁证的时间。被上诉人提交的土地房屋登记机构的受理单上载明的时间，并不是土地房屋登记机构收到上诉人提交资料和申请的实际受理时间，而是土地房屋登记机构颁发产权证的时间。
被上诉人唐麒林答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：第一，上诉人称办理减税手续延误了房产证的办理与事实不符；第二，上诉人未提交其向土地房屋登记机构申请并取得受理通知单的相关证据；第三，上诉人应对电梯进行隔音、减振整改。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：逾期办理房屋产权登记产生的违约金起止时间的确定问题。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项的约定，在商品房交付使用之日起60日内应提交办理房地产权证的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，本案中双方对提交办理房地产权证申请的主体为上诉人没有争议，故上诉人应在交房（2012年8月1日）后的60日内，即2012年9月30日前向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。上诉人称违约金的起始时间应为取得减税手续的时间，即2013年9月16日。因双方当事人并未在合同中约定办理减税手续的时间从办理房地产权证的时间中扣除，上诉人也未举示办理减税手续会导致取得房地产权证时间延后的相关证据，因此对该项上诉请求不予支持。上诉人称被上诉人提交的受理单上载明的时间，并非实际受理时间，而是土地房屋登记机构颁发产权证的时间。因上诉人负有向土地房屋登记机构提交资料和申请的义务，故对取得受理单的时间应由上诉人进行举证，本案中上诉人未能举证证明其提交申请并取得受理单的时间，故对该项上诉请求不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。重庆夏都实业有限公司上诉的事实和理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆夏都实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 王军峰
代理审判员 王瑞霞
二〇一五年六月四日
书 记 员 谭昕怡