湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第189号
上诉人（原审被告）谢春登，男，1977年6月16日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托代理人彭华，湖南百杰律师事务所兼职律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）湖南尚格置业有限公司，住所地为湖南省株洲大道8号。
法定代表人何志锋，系公司董事长。
委托代理人旷勇，湖南一星律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
上诉人谢春登与被上诉人湖南尚格置业有限公司（以下简称尚格置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服湖南省天元区人民法院（2013）天法民一初字第977号民事判决，于2014年8月5日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月4日公开开庭审理了此案。上诉人谢春登及其委托代理人彭华，被上诉人湖南尚格置业有限公司的委托代理人旷勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2008年2月20日，原告尚格公司与被告谢春登签订《尚格名城商业商铺租赁合同》。该合同主要约定：原告同意将位于尚格名城B10号楼102-109号商铺及负03-08号商铺，B11号楼101-109号商铺及负01、负03、负04号商铺，B12号楼106号商铺，B9号楼106号、负06号商铺租赁给被告从事汽车服务、汽车用品经营。租赁期限自2008年3月1日起至2013年1月31日止。约定租金为：1、2008年3月1日至208年8月31日，免租；2、2008年9月1日至2009年2月30日，租金为10000元／月；3、2009年3月1日至2010年2月30日，租金为15000元／月；4、2010年3月1日至2012年2月30日，租金为20000元／月；5、2012年3月1日至2013年1月31日，租金为23000元／月。租金的交纳方式和时间约定为：合同签订之日第一次交纳半年租金，之后采取每半年一交，每半年租金应提前两个月交纳，第一次交半年租金（2008年9月1日至2009年2月30日）在2008年6月26日交纳；第二次半年租金（2009年3月1日至2009年8月30日）在2009年1月1日前交纳；第三次半年租金（2009年9月1日至2010年2月30日）在2009年7月26日前交纳，依此类推。租赁期间被告逾期未交纳租金、水费、电费、物业管理费等其他费用的情况，原告有权要求被告交纳应交费用，并按每日千分之五承担滞纳金。租赁期间，被告向原告交纳了733000元租金，原告认为被告还欠租赁240000元未付，故诉至法院，请求判如所请。
另查明，被告谢春登于2007年6月26日向原告交纳租金150000元，于2009年8月25日交纳租金90000元，2010年2月11日交纳租金240000元，2012年5月30日交纳租金138000元，2012年11月30日交纳租金115000元。原告分别于2010年2月20日、2012年7月14日向株洲爱车巧手汽车服务有限公司（以下简称爱车巧手公司）共计开出金额为60000元的发票四张，共计240000元。
再查明，被告谢春登于2008年8月8日与案外人谢政军、谢爱华共同投资设立爱车巧手公司。该公司于2011年11月30日因决议解散而注销。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、本案涉案商铺的承租主体为被告谢春登还是爱车巧手公司；三、原告要求被告支付租金240000元及逾期付款违约金200000元有无事实与法律依据。
关于本案是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，虽然本案涉案租赁合同约定了租金每半年一付，但该合同在整个租赁期间均在履行，诉讼时效应从最后一次支付租金的时间起算，根据合同约定，最后一次支付租金的时间为2012年7月26日，且被告在2012年11月30日支付了115000租金，故原告在2013年12月1日前起诉均未超过诉讼时效，原告已于2012年5月2日第一次向法院起诉要求被告支付拖欠的租金，故本案未过诉讼时效。
关于本案涉案商铺的承租主体。本案涉案《尚格名城商业街商铺租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同的签订双方方系原告尚格公司与被告谢春登个人。该合同签订时，爱车巧手公司并未成立，该公司成立后，亦未与原告签订关于本案涉案商铺的租赁合同。关于被告认为爱车巧手公司实际交纳租金的行为表明其对被告所签租赁合同的追认，本院认为合同履行期间以爱车巧手公司的名义交纳部分租金的行为并不足以认定该公司与原告存在租赁合同关系，实际上，该公司成立前及注销后，本案涉案租赁合同均在正常履行，至于被告与爱车巧手公司之间的关系，不在本案审理范围之内，故对于被告提出2008年2月20日与尚格公司签订房屋租赁合同的主体系株洲爱车巧手汽车服务有限公司的主张，法院不予支持。
关于原告诉请的租金和违约金。双方签订合同后，原告将商铺交给被告经营。被告应按合同约定向原告及时交纳租金。按合同约定，在租赁期间，被告应交纳的租金为973000元，被告已交纳的租金为733000元，尚欠租金240000元。故对原告要求被告支付拖欠的租金240000元，法院予以支持。按涉案合同约定，被告拖欠租金，应向原告支付违约金金，违约金按拖欠金额的每日千分之五计算。关于违约金的约定，被告提出按该约定的方法计算违约金过高，要求核减的辩驳主张，法院认为，该合同约定违约金按日千分之五计算，明显超出原告方的损失，故法院对被告该辩驳主张予以支持，综合考虑原告的租金利息损失和双方合同的约定，酌情认定按日万分之五计算为宜。违约金的具体计算如下：1、2011年3月1日至2011年8月31日，6个月，每月租金20000元，共120000元，合同约定应在2011年1月1日支付，被告2012年5月30日付款120000元，逾期天数为510天，违约金为120000元×0.0005／天×510天=30600元；2、2011年9月1日至2012年2月28日，6个月，每月租金20000元，共120000元，应在2011年7月26日支付，被告2012年5月30日付款18000元，2012年11月30日付款102000元，120000元逾期天数为300天，102000元逾期天数为540天，违约金为18000元（120000元×0.0005／天×300天）＋27540元（102000元×0.0005／天×540天）=45540元；3、2012年3月1日至2012年8月31日，6个月，每月租金23000元，共138000元，应在2012年1月1日支付，被告2012年11月30日付款13000元，13800元逾期天数为330天，125000元被告至今未予付款，计算至2013年3月31日，逾期天数为120天，违约金为22770元（138000元×0.0005／天×330天）＋7500元（125000元×0.0005／天×120天）=30270元；4、2012年9月1日至2013年1月31日，5个月，每月租金23000元，共115000元，应在2012年7月26日支付，被告未予付款，115000元逾期天数计算至2013年3月31日，240天，违约金为115000元×0.0005／天×240天=13800元；以上1-4项，逾期违约金共计120210元。原告庭审中表示愿意放弃部分违约金请求，只要求被告支付100000元违约金，法院认为，原告放弃部分诉请金额系其对自身实体权利的自由处分，未损害国家、集体及其他第三人的权利，法院依法予以准许，故对原告要求被告支付违约金100000元的诉请予以支持。
综上所述，本案经调解未成，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、限被告谢春登于本判决生效之日十五日内向原告湖南尚格置业有限公司支付拖欠的租金240000元及违约金100000元，共计340000元；
二、驳回原告湖南尚格置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费7900元，由被告谢春登承担6105元，原告湖南尚格置业有限公司承担1795元。
一审宣判后，上诉人谢春登不服提起上诉，谢春登认为
涉案门面的承租人是株洲爱车巧手汽车服务有限公司，而一审认定租赁合同的承租人是谢春登属认定事实错误，谢春登只是株洲爱车巧手汽车服务有限公司的法定代表人，是股东之一，谢春登在公司筹备期所签合同是履职行为并不是个人行为；一审程序违法，请求二审依法撤销一审判决。
被上诉人湖南尚格置业有限公司答辩称：谢春登是涉案门面的承租人，谢春登与株洲爱车巧手汽车服务有限公司均是本案租赁合同的责任主体，株洲爱车巧手汽车服务有限公司成立后，实际使用涉案门面并以其名义缴纳租金，该情形构成债务加入，但债务加入并不免除谢春登的责任。2011年11月30日株洲爱车巧手汽车服务有限公司未经清算即注销，公司债务由三位股东连带清偿，谢春登系股东之一，对债务应承担连带清偿义务。
二审中被上诉人尚格置业公司提交新证据1份：客户名为爱车巧手的税控管理费发票一张，拟证明2011年11月30日株洲爱车巧手汽车服务有限公司注销后，承租人仍是爱车巧手的名义在租赁。上诉人质证认为就算是以爱车巧手为客户，也仅仅是谢春登的个体户商号，与株洲爱车巧手汽车服务有限公司无关，谢春登对爱车巧手拥有商标权，被上诉人不能证明其目的。本院结合一、二审查明的事实给予综合认定。另本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。
本院二审认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、涉案门面的承租主体是谢春登还是株洲爱车巧手汽车服务有限公司；二、谢春登是否应对租金承担偿还责任。三、一审程序是否违法，现综合分析如下：
关于本案涉案门面的承租主体和承担责任问题。本案涉案门面的租赁合同一共签有两份，第一份是湖南尚格置业有限公司与谢春登个人于2007年6月26日签订的《尚格名城商业街商铺租赁合同》，第二份是湖南尚格置业有限公司与谢春登于2008年2月20日签订的《尚格名城商业街商铺租赁合同》。虽第二份合同载明的承租方是株洲爱车巧手汽车服务有限公司，但实际该公司是2008年8月8日才注册成立的，第二份合同的签名人仍是谢春登个人且也没有加盖株洲爱车巧手汽车服务有限公司的印章或其他股东签名。两份合同系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该两份合同的签订人系尚格置业公司与谢春登个人。株洲爱车巧手汽车服务有限公司成立后，亦未与被上诉人重新签订关于商铺租赁的新合同。上诉人谢春登以爱车巧手公司实际交纳租金的行为，证明系该公司对谢春登与尚格置业公司所签租赁合同的追认。本院认为合同履行期间以爱车巧手公司的名义交纳部分租金的行为并不能认定该公司追认与尚格置业公司存在租赁合同关系。实际上，涉案门面在租赁期间一直是以同一标识对外营业，并未对外公告其承租主体发生变更的事实。爱车巧手公司注销时在株洲市工商管理局备案中谢春登作为股东之一向外公开承诺公司全体股东对公司债务负责清偿。故现上诉人谢春登提出2008年2月20日与尚格公司签订房屋租赁合同的主体系株洲爱车巧手汽车服务有限公司，其不应承担租赁期间租金的理由不能成立，本院不予支持。另上诉人提出一审程序违法，但其未提供确实充分的证据证实，本院对该上诉理由也不予支持。
综上，上诉人谢春登的上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6105元，由上诉人谢春登负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
审 判 员 阳桂凤
代理审判员 陈 强
二〇一四年九月二十一日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。