浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第621号
上诉人（原审被告）：杭州杭正电子科技有限公司。
法定代表人：束小梅。
委托代理人：徐伟平，浙江浙联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州制高媒体科技有限公司。
法定代表人：郑晓明。
委托代理人：吕倩梅，浙江万向光明律师事务所律师。
上诉人杭州杭正电子科技有限公司（以下简称杭正公司）因与被上诉人杭州制高媒体科技有限公司（以下简称制高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余良民初字第194号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年9月10日，制高公司、杭正公司签订《租赁厂房合同》一份，约定制高公司将位于杭州市余杭区五常街道后山路12号（现为后山路8号）C幢厂房计3920平方米出租给杭正公司使用，其中一楼980平方米按每平方米9元，四层1960平方米、五层980平方米按每平方米8元的价格。租赁期为10年，自2009年12月1日至2019年11月30日止。前三年每年租金388000元整，租金根据先付后用原则，付款为半年一付。此后租金视届时市场价格作适当调整并以本协议附件形式签订。双方还就其他事项进行了约定。杭正公司按约支付了三年的租金。三年租赁期满后，因双方对租金的市场价格存在争议，虽双方通过书面等形式多次进行协商，但因未能达成一致意见，导致双方至今未能签订协议附件。杭正公司仍参照前三年的租金标准向制高公司支付了2012年12月1日之后的租金582120元。
在诉讼过程中，制高公司申请对涉案租赁房屋的市场租赁价格进行估价，制高公司、杭正公司均认可估价时点设定为2013年1月1日。经原审法院委托上海信衡房地产估价有限公司价格评估，涉案租赁房屋一楼为每月每平方米13元，四楼、五楼为每月每平方米10元。
涉案租赁房屋系制高公司从案外人杭州余杭顾家桥股份经济合作社承租而来。截止至该案一审法庭辩论终结前，制高公司、杭正公司均未向原审法院提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证。
2013年6月3日，制高公司向原审法院提起诉讼，审理中其变更诉讼请求为：一、确认制高公司、杭正公司于2009年9月10日签订的《租赁厂房合同》无效；二、杭正公司迁出杭州市余杭区五常街道五常后山路12号（现更名为后山路8号）C幢一层、四层、五层厂房，并将上述房屋返还给制高公司；三、杭正公司支付自2012年12月1日至2013年5月31日的占有使用费105840元及利息3175.2元（利息按未足额支付的租金金额、同期银行贷款年利率6%计算），后续占有使用费按一楼每月每平方米15元，四楼、五楼按每月每平方米12元计算至杭正公司实际返还上述房屋之日止，并按同期银行贷款利率支付相应利息；四、本案诉讼费用，由杭正公司承担。
原审法院认为：因双方当事人在本案中均未提供证据证实涉案租赁房产已取得建设工程规划许可证，故制高公司与杭正公司签订的《租赁厂房合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。制高公司要求确认合同无效及要求杭正公司腾退涉案租赁房产的诉讼请求，理由成立，对此予以支持。关于制高公司要求支付房屋占有使用费的诉讼请求，因杭正公司已支付了2012年12月1日之后的房屋占有使用费582120元，而根据上海信衡房地产估价有限公司的价格评估结论来计算，从2012年12月1日至2013年11月30日，杭正公司应当支付的房屋占有使用费为505680元，故扣除上述杭正公司已支付的费用，杭正公司截止至2013年11月30日无须再向制高公司支付房屋占有使用费。至于2013年12月1日至涉案租赁房屋实际腾退时止的房屋占有使用费，杭正公司应当根据上海信衡房地产估价有限公司的价格评估结论另行支付。杭正公司在支付的同时有权就其已支付的76440元进行抵扣，双方对此可另行进行结算。综上，原审法院对制高公司的上述诉讼请求，予以适当调整。因双方对后续租赁价格未能达成一致意见并非杭正公司一方的责任，且对合同无效双方均负有过错，故制高公司要求杭正公司支付利息的诉讼请求，理由不能成立，对此不予支持。综上，对制高公司诉讼请求中的合理部分，予以支持；不合理的部分，不予支持。对杭正公司的答辩意见中的合理部分，予以采信；对不合理的部分，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、制高公司与杭正公司于2009年9月10日签订的《租赁厂房合同》无效；二、杭正公司于判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市余杭区五常街道后山路8号C幢厂房一楼、四楼、五楼（建筑面积总计3920平方米，其中一楼980平方米、四楼1960平方米、五楼980平方米）并返还给制高公司；三、杭正公司于判决生效之日起十日内支付制高公司自2013年12月1日至房屋腾退之日止的房屋占有使用费（按一楼每月每平方米13元，四楼、五楼每月每平方米10元的标准计算）；四、驳回制高公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2654元，减半收取1327元，由杭正公司负担40元，由制高公司负担1287元。
宣判后，杭正公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决事实认定不清。1、原审法院在未查明涉案双方房屋租赁关系的情况下，判令上诉人腾退涉案房屋，显然与事实不符，同时上诉人基于对双方所签订合同的信赖，将不便移动的机器设备放置于涉案房屋内进行正常的生产经营，法院判决生效之日内三十日内腾退，明显未了解实际情况，近四千平方米的厂房及生产设备要搬完最少六个月时间。此时如果被迫迁出房屋，那么机器搬运费、劳务费，正常经营所得利润等一系列信赖利益都会遭受重大损失。2、原审法院在上诉人与制高公司合同继续维持的情况下，判令上诉人支付涉案房屋的占有使用费也缺乏合理性。上诉人一直履行着合同项下的付款义务，同时也积极促进房屋租金调整的谈判，原审法院仅因为双方谈判久拖不决就认定上诉人无权占有涉案房屋，并按照双方均不认可的评估价格为标准要求上诉人支付占有使用费，缺乏事实依据及法律依据。二、原审判决的证据不足。原审法院认定制高公司是涉案房屋的占有使用权人缺乏有效的证据支持。如果法院认定双方所签订的厂房租赁合同无效，那么本案所涉房屋应为违章建筑，制高公司也不是该建筑的建设者和所有者，因此制高公司无权要求上诉人腾退涉案房屋。其次，制高公司与余杭顾家桥社区所签订的房屋租赁也是无效合同，制高公司更没有权利要求上诉人腾退。原审法院在缺乏有效证据证明制高公司对涉案房屋享有使用权的情况下，判令上诉人将房屋腾退给制高公司，显然缺乏证据，难以以理服人。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足。上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法发回重审或者查清事实后，判决驳回制高公司的诉讼请求。
被上诉人制高公司辩称：一、涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。一审法院据此认定双方《租赁厂房合同》无效，并无不当。对此，杭正公司已经认可，不再赘述。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人出租未取得建设工程规划许可证的房屋，则租赁合同无效，除非在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的。而事实上，双方在本案一审法庭辩论终结前均未向法院提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者主管部门的批准材料，那么一审法院认定双方《租赁厂房合同》无效恰恰是根据本案事实而依法作出的判决，并无不当。二、杭正公司明知涉案房屋的实际情况而予以承租，自身明显存在过错，应当承担因合同无效而造成的法律后果。制高公司在与杭正公司签订《租赁厂房合同》之时，已经向杭正公司出示了制高公司与顾家桥经济合作社签订的租赁合同，同时还附带有涉案房屋的土地使用权证。对于该事实，杭正公司在其《民事上诉状》的第一大点第1小点中已经予以承认。这就说明在双方签订《租赁厂房合同》时，制高公司并未隐瞒房屋的实际情况，杭正公司也已经知道该厂房系违章建筑。因此，杭正公司在明知的情况下仍愿意承租涉案房屋，其应当承担因此而造成的法律后果。三、一审判决杭正公司于判决生效之日起三十日内腾退涉案房屋并返还给制高公司，以及支付占用房屋期间的占用使用费用完全合法合理，并无不当。首先，三十日已经足够杭正公司腾房屋，如果其全力腾退，二十日的时间就足够了。杭正公司所谓的“最少要六个月时间”，这根本是无稽之谈。六个月的时间，一座楼都可以建好了，更何况仅仅是公司搬迁。其次，一审法院判令杭正公司按照评估的租金标准支付房屋占有使用费，这也是于法有据的。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，当事人有权要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。杭正公司作为占用房屋的一方，既不能无偿占用房屋，更不能按照自己单方面认可的标准支付占用费。占用费的支付标准不是杭正公司说多少就是多少的。一审法院在双方无法统一的情况下，委托评估公司进行评估，并以此判令杭正公司应当支付相应的占用使用费，这完全合情合理。四、制高公司有权要求杭正公司腾退涉案房屋。杭正公司认为制高公司不是涉案房屋的建设者和所有者，因此无权要求杭正公司腾退涉案房屋。对此，制高公司认为，杭正公司的该观点是错误的。首先，杭正公司混淆了物上请求权和债权请求权的概念。作为房屋的建设者和所有者，其要求他人腾退房屋是基于物上请求权。而本案中，制高公司要求杭正公司腾退房屋是基于债权请求权，其法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。一审法院判令杭正公司腾退涉案房屋适用的也是该规定。其次，从合同相对性角度讲，杭正公司是与制高公司签订租赁合同，也是制高公司将涉案房屋交给杭正公司使用的。既然杭正公司应当返还房屋，那么理应返还给制高公司，而不是其他第三方。最后，制高公司与杭州余杭顾家桥股份经济合作社签订的合同是否有效，并不影响制高公司要求杭正公司腾退房屋的请求。制高公司与顾家桥股份经济合作社签订的合同是否有效是制高公司与顾家桥股份经济合作社之间的事，与第三方无涉，也不属于本案的审查范围。到目前为止，制高公司仍向杭州余杭顾家桥股份经济合作社支付租金，而涉案房屋也仍在由制高公司使用，所以制高公司才是涉案房屋的实际使用权人，当然有权利要求杭正公司腾退并返还房屋。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人杭正公司、被上诉人制高公司在二审期间未提交证据。
根据有效的证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，本案中，由于杭正公司与制高公司所签订的《租赁厂房合同》系无效协议，原审法院根据无效合同的处理原则，结合本案所查明的事实，判令杭正公司腾退租赁房屋及支付相应期间的房屋使用费，完全符合法律规定。同时，原审法院根据本案实际情况，判决给予杭正公司三十天的腾退期限，亦基本合理，并无不当。而对于制高公司是否对争议房屋享有使用权的问题。由于制高公司已经提交了其与杭州余杭顾家桥股份经济合作社签订的《租赁厂房合同》，证明其系向第三方承租使用争议房屋。且制高公司也已经就上述租赁合同中涉及的部分房屋与杭正公司签订了房屋租赁合同，杭正公司亦实际使用了承租的房屋。因此，制高公司当然有权依据其与杭正公司之间的协议，主张相应的权利。至于制高公司与杭州余杭顾家桥股份经济合作社之间的《租赁厂房合同》是否有效的问题，则并不影响制高公司作为原告向杭正公司提起诉讼。综上，杭正公司提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2654元，由上诉人杭州杭正电子科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年五月二十六日
书记员 曹姝隽