浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第451号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张金迷。
委托代理人：沈国锋，浙江象港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：董尧洪。
上诉人张金迷因与被上诉人董尧洪房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2014年6月23日作出的（2014）甬象民初字第601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年3月28日，原、被告以被告董尧洪为甲方、原告张金迷为乙方签订《厂房租赁协议》一份，其中约定：“甲方将象山县丹西街道宁西路南侧自有厂房部分区域租赁给乙方，租赁范围限厂房的一楼车间及相应前面场地，即占地面积1800平方米左右的区域；租赁期限为5年，自2010年10月16日至2015年10月15日止；租费（不含税）前三年为每年人民币贰拾柒万元交付一次，第一次自签订协议后甲方交付房屋时予以付清，以后每期提前一个月交付贰拾柒万元整，乙方自第四年开始在前一年租金基础上以每年加5%租金递增，并提前一个月交付年租金，如到期不交，视为乙方自动悔约，甲方可责令乙方无条件立即搬出厂房；租赁期间，如乙方不按协议时间向甲方交纳租金，逾期超过一个月，则视为乙方违约，甲方有权随时终止本协议，且甲方有权依法向乙方追回乙方拖欠的所有费用；如遇政府规划拆迁或其他改造，甲方应提前一个月通知乙方，则本协议无条件终止，乙方必须在一个月内无条件搬出甲方厂房，资金算止乙方搬完之日，多余租金由甲方退还给乙方，政府部门支付的因征用造成乙方搬迁等损失赔偿，由乙方享受；协议最后备注因原乙方黄常年于2011年3月28日将所租房子全部转租给张金迷，由张金迷作为乙方与甲方重签协议，则本协议自动延续并等同于原协议，今后原乙方黄常年与甲方董尧洪的所有事宜全部由现乙方张金迷承担，与黄常年无涉。”该协议落款日期为2010年10月15日。
原审法院另查明，座落于象山县丹西街道宁西路南侧（白岳庙农场）地号为01122016-05的国有土地使用权者系被告董尧洪，该土地系国有出让工业用地，使用权面积1923.32平方米。该土地上有房屋一幢，房屋所有权人系被告董尧洪，房屋总层数3层，建筑面积2066.81平方米，占地面积约近700平方米，设计用途厂房。原、被告签订《厂房租赁协议》时，厂房南面约1100平方米场地已搭建顶棚。
原审原告张金迷于2014年4月23日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原、被告双方于2010年10月15日签订的《厂房租赁协议》；二、原审被告赔偿原审原告对租赁物进行的装修等经济损失20万元（此为暂计款，最终损失以评估机构结论为准）。
原审被告董尧洪于2014年4月28日提起反诉，请求判令：原审原告张金迷支付原审被告租金3883.55元（暂计至2014年4月27日，之后按照776.71元／日计算至法院判决确定腾退房屋之日止；若仍未腾退，按照3000元／日计算至实际腾退房屋之日止）。
原审法院经审理认为：租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同签订后，租赁合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告均同意解除双方签订的《厂房租赁协议》，该院予以准许。原、被告双方主要争点在于《厂房租赁协议》解除的责任承担主体。
原告诉称被告出租的房屋部分不具有权属证书。根据《厂房租赁协议》约定的租赁范围为“厂房的一楼车间及相应前面场地，即占地面积1800平方米左右的区域”，结合讼争租赁房屋所有权证、土地使用权证及原告提供照片显示的房屋现状，原告租赁的房屋应包括近700平方米一楼厂房车间及厂房南面占地1100平方米左右的场地，故该租赁范围内厂房具有房屋所有权证、场地取得土地使用权证，该租赁范围均具有合法权属证书。原告又称租赁范围内将近三分之二部分属于象山县三改一拆范围，但其并未提供象山县三改一拆关于讼争租赁范围部分属于拆除范围的相关书面文件，且被告作为房屋所有权人及土地使用权人表示并未收到任何关于讼争租赁房屋属于三改一拆范围的通知，原告所称上述内容仅属于其推测性的观点，更不可能已存在任何因拆除产生的损失赔偿。原告再称其因承租房屋漏水及被告倾倒生活垃圾遭遇损失，但均未提供相应的证据予以佐证。根据《厂房租赁协议》约定内容，并未有证据证明被告应承担原告的装修、改建损失，且双方系一致同意解除该协议，结合下文对反诉请求的认定，被告要求解除该协议证据充分、理由正当。据上，对原告所诉因租赁房屋无权属证书将面临无偿拆除而要求被告赔偿原告装修等经济损失的主张不予采信。
关于反诉被告要求反诉原告支付至腾退房屋之日的租金及相应损失费的问题。根据《厂房租赁协议》第三项第1条的约定，原告若不按照协议约定时间缴纳租金，逾期超过一个月，则视为原告违约，被告有权随时终止协议，并向原告追回拖欠的所有费用。现双方已确认原告应支付被告2013年10月16日至2014年10月15日的租金共计28.35万元，款应于2013年9月16日之前付清，但至该院开庭之日（2014年5月21日）原告仅支付14.5万元，尚欠租金13.85万元。故反诉被告张金迷已逾期一个月以上未支付租金，反诉原告董尧洪有权终止合同。鉴于租赁合同解除后至反诉被告实际腾退房屋之前，反诉被告对租赁房屋尚处于占用状态，故仍应当支付反诉原告相应的房屋租金损失。根据双方约定的年租金28.35万元计算出日租金为776.71元（28.35万元÷365天），原告已支付租金14.5万元可以承租至2014年4月19日（14.5万元÷776.71元=186.7天，计186天），现反诉原告自认反诉被告可以承租至2014年4月22日，该院予以准许。故反诉被告张金迷应当自2014年4月23日起向反诉原告支付未付的租金。对于反诉原告所称的法院判决确定反诉被告腾退房屋之日后仍未腾退的按照3000元／天标准计算损失费的主张，因该损失费具有违约金性质，而反诉被告亦主张该费用过高，故仍采纳日租金标准计算反诉原告因房屋未腾退承受的损失费至反诉被告实际腾退之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，作出如下判决：一、原告（反诉被告）张金迷与被告（反诉原告）董尧洪于2011年3月28日签订的《厂房租赁协议》解除；二、原告（反诉被告）张金迷于判决生效之日起十五日内腾退出位于象山县丹西街道宁西路南侧一楼车间及相应前面场地；三、反诉被告张金迷支付反诉原告董尧洪租金及损失（自2014年4月23日起，按776.71元／日计算至反诉被告实际腾退租赁房屋之日止），款定于判决生效之日起十五日内履行；四、驳回原告张金迷的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告董尧洪的其他诉讼请求。
宣判后，原审原告、反诉被告张金迷不服，上诉至本院，称：1.上诉人实际租赁的是一楼厂房和临时搭建的房屋，没有场地。上诉人对房屋的装修投入大约180万元。因涉案房屋漏水，上诉人要求被上诉人维修，但被上诉人不予理睬。2014年3月，被上诉人将几车垃圾倒入上诉人经营场地，阻止上诉人正常营业。2014年4月，被上诉人又将上诉人的电源断掉，致使上诉人无法正常经营。涉案房屋属于违章建筑，相关部门也多次来电话要求限期拆除整改。原审法院对上述事实均未认定。由于被上诉人的违约行为，使得继续履行合同已无必要，故提出解除合同。解除合同的责任完全在被上诉人，上诉人无奈之下提出解除合同，故租赁费应根据双方过错来承担，而不应全部由上诉人承担；2.被上诉人的反诉请求只要求支付租金，未请求具体腾退房屋，原审法院判决上诉人于15日内腾退房屋与被上诉人的反诉请求不符，程序违法。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求、驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人董尧洪答辩称：我是房屋所有权人，相关行政机关没有通知我拆迁相关事宜。倾倒垃圾、断电均是因为上诉人未交房租。请求驳回上诉，维持原判。
在二审期间，双方均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人、被上诉人签订的《厂房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。双方协商一致，可以解除合同。现上诉人请求判令解除《厂房租赁协议》，被上诉人表示同意，原审法院判决解除《厂房租赁协议》，判决恰当。《厂房租赁协议》约定租赁范围为厂房的一楼车间及相应前面场地，现上诉人主张其没有租赁场地，与协议不符，且未提供其他证据证明，本院不予采信。上诉人另主张因被上诉人的违约行为，上诉人才主张解除合同，解除合同的责任在被上诉人，但并未提供充分证据证明，本院难以采信。上诉人以此为由主张租赁费由双方根据过错承担不能成立，本院不予支持。被上诉人于原审中的反诉请求，包含了腾退房屋的诉讼请求，原审法院在判决解除合同的基础上，判决腾退房屋，未超出被上诉人的反诉请求，逻辑正确，判决得当。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决妥当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人张金迷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 赵保法
代理审判员 莫爱萍
二〇一四年九月二日
代书 记员 汤李燕