吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
2014年长民四终字第00306号
上诉人（原审被告）：薛兴松，男，1983年12月13日生，汉族，个体业主，住长春市二道区。
委托代理人：张军勇，吉林大华铭仁律师事务所律师。
委托代理人：邓秀荣，吉林大华铭仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王孟红，女，1979年3月1日生，汉族，个体业主，住吉林省榆树市。
委托代理人：曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。
上诉人薛兴松因与被上诉人王孟红租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人薛兴松的委托代理人张军勇、邓秀荣，被上诉人王孟红的委托代理人曲冲霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王孟红在原审诉称：2013年4月1日原、被告签署潮流印象购物商城商铺租赁合同，合同约定：原告承租位于长春市重庆路26号阳光大夏潮流印象商场内三层107﹟商铺，面积8平方米，用于经营女装。租赁期自2013年5月1日至2014年4月30日止，租金为25920元，抵押金为5000元。合同签订后，原告按照合同约定，进场装修，交付租金和抵押金，商铺字号为鑫雨服饰，并在装修完毕后一直营业至今。2014年1月7日，被告以原告长期不正常经营影响商城整体运营效果为由，单方向原告下达清场通知，限原告3日内搬出，原告与之交涉无果，被告于2014年1月11日强行将原告店铺封档，导致原告无法继续营业。原告认为，被告没有法律依据及合同约定，单方解除合同并强行封档的行为已经构成严重违约，被告应当将原告剩余月份的租金、抵押金返还给原告，同时应当赔偿原告的合理损失。故诉至法院，请求依法解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；判令被告返还原告剩余月份租金8640元，抵押金5000元，损失10504.32元，共计24144.32元；诉讼费用及其他合理费用由被告承担。
薛兴松在原审辩称：原告违反《商铺租赁合同书》的有关规定，被告有权单方解除合同并要求原告清场。2013年3月25日，原告与被告签订的《商铺租赁合同书》第5.2条约定：“乙方（原告）保证商铺按照卖场统一的经营时间正常经营，特殊促销期间的营业时间按甲方（被告）通知执行。未经甲方事先书面许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或擅自推迟（或提前开门和闭门）营业时间”。该《商铺租赁合同书》关于违约责任与解除权9.3条约定：“乙方违反本合同第4.1、4.2、4.3、5.2、5.4、5.9、5.12、5.14、7.2条约定的义务的，应当立即予以改正，改正期间每日应当按日租金标准的两倍向甲方支付违约金，乙方在接到甲方改正通知之日起7日内仍不改正的，甲方有权解除本合同”。而原告自2013年10月起就长期不来人经营，为此，被告多次通知原告要求其遵守合同约定尽快改正错误做法，并多次给原告开具罚款收据，督促其改正，否则将按约定解除《商铺租赁合同书》，但原告始终不予理会，万般无奈，被告才在2014年1月7日最后给原告下达清场通知，要求原告3日内搬出。被告的行为完全符合《商铺租赁合同书》的约定，没有任何违约行为，而原告的行为已构成《商铺租赁合同书》中的违约条件，被告有权单方解除合同，要求其清场；依照《商铺租赁合同书》的约定，因原告违约行为导致被告解除合同的，被告不应退返剩余租金、履约保证金、装修损失等。依据《商铺租赁合同书》第九条违约责任与解除权一项中9.5条规定：“因乙方过错甲方解除本合同的，乙方预缴的租金，履约保证金、装修押金等不予返还，并有权要求乙方额外赔偿甲方因此而遭受的全部损失”。《商铺租赁合同书》8.2.3条约定：“甲、乙双方依照本合同约定或法律规定解除合同时，或合同期届满未续约的，乙方应在甲方通知期限内搬出商城，如乙方未在合同约定期限或指定期限前完成撤场的，甲方有权采取一切措施进行清场，由此造成的一切责任、费用和损失由乙方负责。逾期撤场的视为乙方自愿放弃其在商铺内的财务的所有权，甲方有权自行处置商铺内的一切物品，逾期撤场期间，乙方每日应按两倍日租金标准向甲方支付违约金至实际离场日，违约金从履约保证金中扣除”。《商铺租赁合同书》“8.2.5特殊情况下对乙方财务的处置，在乙方付清所有应付甲方的相关款项前，甲方有权采取法律手段禁止乙方处置其在商铺内的财物，直至乙方付清所有应付款项，由此造成的一切后果由乙方承担。在8.2.1条约定的撤场期限届满时乙方仍未付清款项的，甲方可用乙方处置上述财物冲抵上述乙方所欠款项，不足部分甲方有权追偿”。根据上述约定，解除合同是因为原告违约造成的，因此，其剩余月份租金及履约保证金、装修损失等被告不但不应予以返还，而且被告还有权依据本合同的有关约定追究原告的违约责任，要求原告按约定按日双倍支付违约金。综上所述，根据《合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。被告认为，原告的主张没有合同和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年3月25日，原告王孟红（乙方）与被告薛兴松经营的南关区潮流印象购物商城（甲方）签订《商铺租赁合同书》一份，被告薛兴松为该购物商城经营者。合同约定：“甲方出租、乙方承租的商铺地址为长春市重庆路26号阳光大厦潮流印象商场内三层107＃商铺。商铺契约面积8平方米。乙方商铺内的准营商品品种（或服务）为女装，铺货率为100%。租赁期限为壹年，自2013年5月1日起至2014年4月30日终止。甲乙双方达成本合同条款后，甲方将乙方支付25920元作为租金。乙方应在合作期间内保证货品100%的铺货率。本合同签订时乙方应向甲方支付履约保证金5000元。乙方按本合同第8.2条的约定撤场后的3个月后，甲方将剩余履约保证金无息返还乙方。未经甲方事先书面许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或擅自推迟（或提前开门和闭门）营业时间。乙方应严格遵守甲方卖场规章制度，服从甲方依据规章制度进行的管理。严重违法或严重违反甲方管理规章制度的，甲方有权单方解除本合同。严重违反甲方管理规章制度，指乙方违反甲方管理规章制度，被甲方书面警告三次或要求其支付违约金三次以上的情形或符合甲方管理规章制度所述为严重违反管理制度的情形。因乙方过错甲方解除本合同的，乙方预缴的租金、履约保证金、装修押金等不予返还，并有权要求乙方额外赔偿甲方因此而遭受的全部损失。本合同规定的各种通知和函件均以书面方式做出，接收的一方应签订送达回执，如拒绝签收回执，送达方有两名或两名以上的无利害关系人证实送达事宜的，或者通过媒体公告送达的，视为接收方已收到该书面文件，并知悉该文件的全部内容。”另查，2013年6月7日原告向被告交纳租金25920元、履约保证金5000元、装修费2000元。2014年1月7日，被告给原告下发通知，其内容为：“王孟红业主，在商场开业期间，你的铺位长期未正常营业，严重影响商场整体运营，限三日内将当口内货品自行清除，逾期不清，商场将强制执行，剩余租金，抵押金不予返还”。2014年1月11日，被告将原告商铺强行查封。
原审法院认为：原告与被告经营的南关区潮流印象购物商城签订《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，应认定合法有效，双方均应按协议规定履行各自的义务。2014年1月11日，被告在合同未到期的情况下，以原告铺位长期未正常营业，严重影响商场整体运营为由，将原告租赁的商铺强行查封。致使原告无法营业，故原告要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及要求被告返还剩余月份租金、抵押金的请求应予以支持。关于原告要求被告赔偿损失一节，因无证据证明，故不予支持。关于被告提出原告违约导致解除合同，不应退返剩余租金、履约保证金一节，因无充分证据证明，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款（二）项、九十四条第一款（四）项之规定，判决如下：“一、解除原告王孟红与被告薛兴松经营的南关区潮流印象购物商城于2013年3月25日签订的《商铺租赁合同》；二、被告薛兴松于本判决生效后立即退还原告王孟红剩余商铺租金人民币7829元；三、被告薛兴松于本判决生效后立即返还原告王孟红抵押金人民币5000元；四、驳回原告王孟红的其他诉讼请求。”
宣判后，薛兴松不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、上诉人不具备诉讼主体资格，因此，一审法院审理案件程序违法。被上诉人与长春市南关区潮流印象购物商城签订了《商铺租赁合同书》，根据合同的相对性原则，应起诉潮流印象购物商场，起诉上诉人是错误的。二、就商铺租赁合同而言，被上诉人违约在先，商场行使解除权和依据合同约定进行清场是行使权力的具体体现，根据合同的约定，被上诉人无权再主张返还剩余租金和抵押金。三、一审法院没有评论双方孰是孰非就认定上诉人应当返还被上诉人的未到期租金和抵押金，支持被上诉人的诉讼请求缺少事实和法律依据。综上，其请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王孟红辩称，一审法院判决解除租赁合同上诉人返还剩余租金和抵押金的判决正确，应予维持。关于上诉的第一个理由，因为潮流印象购物商城属于个体工商户，应以商户登记负责人为诉讼主体，被上诉人起诉符合法律规定。被上诉人在履行合同过程中没有违约行为，上诉人单方查封被上诉人租赁的商铺构成违约。上诉人与被上诉人签订的合同书系由上诉人提供的格式合同，对免除上诉人义务和加重被上诉人责任的条款没有适当说明，属于无效条款。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：（一）关于被上诉人告诉主体是否正确的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。”南关区潮流印象购物商城的企业类型系个体工商户，被上诉人列其经营者薛兴松为被告，符合法律规定。（二）关于上诉人应否返还被上诉人剩余租金及抵押金的问题。依据双方签订的《商铺租赁合同书》，被上诉人违反约定义务的，上诉人应首先向被上诉人下达改正通知或书面警告三次，仍不改正，才能行使单方解除权。上诉人虽主张被上诉人并未按照商场的规定按时考勤，且商场曾多次下达整改通知并开具罚款单，但并未提供通知及罚款单已经送达被上诉人或被上诉人已经交纳罚款的相关证据，故在上诉人并未举证证明行使单方解除权的条件已成就的情况下，上诉人查封被上诉人的商铺构成违约，应返还被上诉人剩余租金及抵押金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉主张不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费404元由上诉人薛兴松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙召银
代理审判员 谷 娟
代理审判员 闫 冬
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 于海晗