广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初3184号
原告：王淦超，男，1988年10月17日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖巧玲，广东南天星律师事务所律师。
被告：卫晓勤，女，1976年12月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
被告：钟建才，男，1974年4月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
两被告共同委托诉讼代理人：潘斌，广东金领律师事务所律师。
被告：东莞市利澳花园开发有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇齐沙村利澳花园。组织机构代码：72650037-0。
法定代表人：崔志明。
原告王淦超与被告卫晓勤、钟建才、东莞市利澳花园开发有限公司（下简称利澳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为适用普通程序审理。又因在审理的过程中，本院发现本案要以尚未审理终结的（2016）粤1972民初3178号案件的审理结果为依据，故于2016年7月5日中止本案诉讼。在该案审理终结后，本案于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告王淦超的委托诉讼代理人袁良平，被告卫晓勤、钟建才的共同委托诉讼代理人潘斌到庭参加了诉讼，被告利澳公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王淦超向本院提出诉讼请求：1.三被告协助办理注销东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅《商品房买卖合同》备案登记手续；2.被告利澳公司于上述东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅《商品房买卖合同》备案登记注销之日，继续履行与原告签订的关于东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的《商品房买卖合同》，为原告办理关于东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的《商品房买卖合同》备案登记，并将办理房屋产权所需的材料提交房屋产权登记部门，协助原告办理东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的房地产权登记手续，将该房屋登记至原告名下；3.本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2007年10月18日，东莞市高盛誉信用担保有限公司（后更名为东莞市高盛誉融资担保有限公司，以下简称高盛誉公司）与利澳公司签订《购房合同》，约定由乙方高盛誉公司向甲方利澳公司购买XXX花园XXX期XXX型别墅1套，房号：LXX（以下简称涉案房屋）。总房价为3,300,000元，由高盛誉公司一次性付清款项给利澳公司，利澳公司开具临时收据。双方签订《购房合同》并约定该合同是临时合同，乙方以后转换其它名字时再签订正式《商品房买卖合同》，签订正式《商品房买卖合同》的时间、名字由乙方决定，且甲方不再收取转名手续费；签订正式《商品房买卖合同》后此合同作废，同时乙方退回临时收据给甲方，甲方重新开发票给乙方。利澳公司时任法人代表崔某在合同上签名。2007年10月22日，高盛誉公司向利澳公司转帐支付购房款3,300,000元。2010年1月12日，高盛誉公司原会计陈某持利澳公司开给高盛誉公司的涉案房屋购房款临时收据与利澳公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由陈某购买利澳公司开发的涉案房屋，总房价3,300,000元。陈某将临时收据退回利澳公司，利澳公司向陈某开具了购房发票。2011年8月18日，陈某向利澳公司出具《声明》，确认涉案房屋为高盛誉公司购买并由高盛誉公司支付款项，陈某就该房产并无款项支付关系，陈某愿解除与利澳公司所签署的《商品房买卖合同》，就该房屋利澳公司可直接与高盛誉公司的指定人王某另行签订正式的《商品房买卖合同》，并向王某出具新开发票，为其办理房产证。2011年8月27日，利澳公司收回了与陈某签订的《商品房买卖合同》及原出具给陈某的发票。2011年11月29日，利澳公司与陈某签订《解除合同协议书》并进行了公证，再次确认了解除合同的事实。2012年1月7日，利澳公司向税务局出具申请，要求将原开具给陈某的发票冲红。2011年8月18日，高盛誉公司及其全体股东共同出具同意书，同意高盛誉公司购买的涉案房屋登记至王某名下，归属王某所有，原向利澳公司支付的房款由王某另行安排按原价款返还高盛誉公司。随后，王某就购买涉案房屋与利澳公司签订正式的《商品房买卖合同》。2011年8月26日，王某出具《声明》，决定解除与利澳公司签订的《商品房买卖合同》，同意就该涉案房屋利澳公司可直接与王淦超另行签订正式的《商品房买卖合同》，并向王淦超出具新开发票，为其办理房产证。利澳公司予以同意与王某解除合同，并收回了与王某所签订的《商品房买卖合同》。同日，高盛誉公司及其全体股东共同出具同意书，同意撤销2011年8月18日出具的同意书，并同意高盛誉公司购买的涉案房屋登记至王淦超名下，归属王淦超所有，原向利澳公司支付的房款抵作王淦超的购房款，由王某或王淦超另行安排按原价款返还高盛誉公司。2011年8月26日，王淦超在向利澳公司交纳了合同转名服务费用40,000元后，就购买涉案房屋与利澳公司签订了正式的《商品房买卖合同》。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款2%向买受人支付违约金。2011年12月1日，利澳公司向王淦超发出收楼通知书。2012年8月7日，王淦超与利澳公司签署《业主收楼资料领取清单》、《楼宇验收表》、《楼宇交接书》，正式接收涉案房屋，并开始缴交物业管理费和水电费。自此王淦超实际占有了该涉案房屋。自签订《商品房买卖合同》后，原告多次催促利澳公司办理商品房销售备案登记的相关手续，利澳公司以各种理由予以拖延。时至今日，利澳公司仍未为原告办理涉案房屋的商品房销售备案登记的相关手续，也未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书，严重损害原告的合法权益。原告经调查了解到：早在2006年10月前后，利澳公司因资金紧张，为筹措款项，通过恶意串通，操纵与钟建才、卫晓勤签订虚假的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，然后以钟建才、卫晓勤的名义向工行虎门支行申请个人购房借款，以利澳公司作为保证人，并以涉案房屋作为抵押，办理了商品房贷款抵押登记。而首付款及在借到款项后（该款项已变成所谓的购房款支付到利澳公司帐户）的每次还款，均由利澳公司将款项支付到钟建才、卫晓勤帐户，再由工行虎门支行从钟建才、卫晓勤的帐户中扣收。利澳公司采取该手法骗取银行贷款共涉及七套房产，该案后由东莞市公安局以涉嫌骗取银行贷款罪立案，并经东莞市第二人民法院审理，判决认定崔某构成骗取贷款罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金200,000元。原告为维护自身的合法权益，曾提起民事诉讼，要求认定被告利澳公司与钟建才、卫晓勤的《商品房买卖合同》无效，要求利澳公司为原告办理商品房买卖合同备案登记及产权登记等，经东莞市第二人民法院及东莞市中级人民法院审理，均认定利澳公司与钟建才、卫晓勤所签订的《商品房买卖合同》无效，认定原告与利澳公司的《商品房买卖合同》有效，并判决利澳公司向原告支付违约金。但认为因涉案房屋备案登记于被告钟建才、卫晓勤名下，且工行虎门支行已经办理抵押登记手续，故认定原告要求办理商品房买卖合同备案登记手续和产权登记手续的诉请不具有履行的可能性，遂驳回原告有关办理备案登记和产权登记的诉请，并释明可待履行条件成就后，另循法律途径解决。即认为必须注销在先的抵押登记和房屋备案登记，才能为原告办理产权登记。原告认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭。”原告作为涉案房屋的买受人，购买涉案房屋的合同是合法有效且已得到法院认可的《商品房买卖合同》，早已付清全部房款，现已实际占有该房屋，是涉案房屋利害关系人。为能涤除涉案房屋的抵押权及取得涉案房屋的物权，原告现同意先代被告利澳公司、钟建才、卫晓勤偿还以抵押物涉案房屋抵押担保的所欠被告工行虎门支行的尚未清偿的债务。请求法院予以准许。同时，请求法院判决被告工行虎门支行在以抵押物即涉案房屋抵押担保的债权得到清偿后十日内与被告利澳公司、钟建才、卫晓勤协助办理注销涉案房屋抵押登记手续，涤除涉案房屋上的抵押权。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，在涉案房屋涤出抵押权后，三被告应协助办理注销涉案房屋的买卖合同备案登记手续。原告与被告利澳公司的商品房买卖合同应继续履行，被告利澳公司应于涉案房屋买卖合同备案登记注销之日，继续履行与原告签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，为原告办理关于东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的《商品房买卖合同》备案登记于原告名下的相关手续，并将办理房屋产权所需的材料提交房屋产权登记部门，协助原告办理东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的房地产权登记手续，将该房屋登记至原告名下。
被告卫晓勤、钟建才辩称，一、被告卫晓勤、钟建才对原告诉请注销东莞市沙田镇利澳花园LXX号别墅的商品房预告登记无异议；二、涉案房屋预告登记在被告卫晓勤、钟建才名下，是利澳公司所为。被告卫晓勤、钟建才实际没有购买该房屋，根据东莞市第二人民法院作出的（2014）东二法刑初字第720号已经生效的刑事判决书，查明的事实是：“2006年2月8日，崔某借用钟建才的名义签订购买LXX别墅合同，并以钟建才名义向工行虎门支行按揭贷款2,540,000元，银行于2006年3月3日放款至利澳公司账户内。”据此，法院判决认定崔某及利澳公司通过借用他人名义虚假购房的方式从工商银行虎门支行等银行骗取贷款用于解决公司资金周转和公司经营。因此，被告卫晓勤、钟建才实际并无购房，也没有向银行贷款，只是被崔某和利澳公司借用被告卫晓勤、钟建才名义贷款，实际贷款人是利澳公司。随后，被告卫晓勤、钟建才也没有还款行为及事实。同时，东莞市第二人民法院于2015年3月17日作出的（2013）东二法民一初字第1160号民事判决书，判决利澳公司与被告卫晓勤、钟建才的《商品房买卖合同》无效。利澳公司与被告卫晓勤、钟建才不存在真实的房屋买卖合同，利澳公司只是借用钟建才的名义签订《商品房买卖合同》，向银行贷款取得流动资金，涉案房屋的首期款及供房款均是由被告利澳公司支付；三、根据上述生效判决认定的事实，被告卫晓勤、钟建才既不是涉案房屋的买受人，也不是贷款人，因此，本案的受理费应由利澳公司负担。
被告利澳公司没有提出答辩意见，亦没有在举证期限内提交任何证据及提出任何质证意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月18日，东莞市高盛誉信用担保有限公司（后于2011年4月22日更名为东莞市高盛誉融资担保有限公司，以下简称高盛誉公司）作为合同乙方，被告利澳公司作为合同甲方，共同签订一份《购房合同》，约定高盛誉公司以3,300,000元向利澳公司购买涉案LXX号别墅，该合同为临时合同，高盛誉公司以后转换其他名字时再签订正式《商品房买卖合同》。2007年10月22日，高盛誉公司通过银行转账方式向利澳公司支付3,300,000元，并于转账的支票上注明LXX楼款。2010年1月12日，陈某与被告利澳公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈某购买涉案房屋，利澳公司出具了购买涉案房屋的3,300,000元的购房发票。2011年8月18日，陈某出具《声明》，声明涉案房屋为高盛誉公司购买并由高盛誉公司支付款项，其就该房产并无款项支付关系，陈某愿意解除与利澳公司所签署的《商品房买卖合同》。陈某与利澳公司对解除合同一事于广东省东莞市南华公证处进行了公证。同日，高盛誉公司及其全体股东共同出具同意书，同意涉案房屋登记至王某名下，归王某所有，原向利澳公司支付的房款由王某另行安排按原价款返还高盛誉公司，随后，王某与利澳公司签订正式的《商品房买卖合同》。2011年8月26日，王某出具《声明》，决定解除与利澳公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》。同日，高盛誉公司及全体股东共同出具同意书，同意撤销2011年8月18日出具的同意书，并同意涉案房屋登记至王淦超名下，归王淦超所有，原向利澳公司支付的房款抵作王淦超的购房款，由王某或王淦超另行安排按原价款返还高盛誉公司。2011年8月26日，原告王淦超就购买涉案房屋与利澳公司签订了正式的《商品房买卖合同》，合同第15条约定，“出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”。及第24条约定，“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向东莞市房地产管理部门申请登记备案。”同日，原告向利澳公司缴纳了合同转名服务费40,000元。2011年12月1日，利澳公司向王淦超发出收楼通知书，2012年8月7日，王淦超与利澳公司签署《业主收楼资料领取清单》、《楼宇验收表》、《楼宇交接书》，正式接收涉案房屋。原告另提供物业管理费、水电费发票证明原告已经实际占有涉案房屋。
2006年2月25日，被告利澳公司与被告卫晓勤、钟建才就购买涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，约定由被告卫晓勤、钟建才购买涉案房屋。
又查，本院作出的（2014）东二法刑初字第720号刑事判决书已经生效，该生效判决书查明：“2007年10月，崔某将LXX别墅卖给王某、陈某2夫妇，王一次付清别墅房款，但直至2012年8月仍未能办理房产证，王遂报案，公安机关接报案后于2013年4月9日将崔某抓获。2006年2月8日，崔某借用钟建才的名义签订购买LXX别墅合同，并以钟建才名义向工行虎门支行按揭贷款2,540,000元，银行于2006年3月3日放款至利澳公司账户内。”本院据此判决崔某犯骗取贷款罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金200,000元。
再查，原告王淦超曾就与被告利澳公司、钟建才、卫晓勤、中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行（下称工行虎门支行）的房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，要求判令：1.确认被告利澳公司与被告钟建才、卫晓勤签订的关于LXX别墅的《商品房买卖合同》无效；2.确认被告利澳公司将LXX别墅的商品房销售备案登记于被告钟建才、卫晓勤名下的行为无效；3.确认被告钟建才、卫晓勤、利澳公司与工行虎门支行签订的《个人购房借款合同》中的关于将LXX别墅设定抵押的抵押条款及合同附件一无效；4.确认被告钟建才、卫晓勤、利澳公司与工行虎门支行将LXX别墅办理商品房贷款抵押登记的行为无效；5.确认LXX别墅归原告所有；6.被告利澳公司为原告办理LXX别墅《商品房买卖合同》的登记备案的相关手续；7.被告利澳公司继续履行与原告签订的关于LXX别墅的《商品房买卖合同》，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理LXX别墅的房地产权属证书；8.被告利澳公司向原告支付违约金66,000元；9.本案诉讼费、保全费由四被告共同承担。本院于2015年3月17日作出（2013）东二法民一初字第1160号民事判决书，判决：一、确认被告利澳公司与被告钟建才、卫晓勤签订的《商品房买卖合同》无效；二、限被告利澳公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告王淦超支付违约金66,000元；三、驳回原告王淦超其他诉讼请求。原告王淦超不服该判决而上诉至东莞市中级人民法院，该院于2015年10月28日作出（2015）东中法民一终字第2062号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
原告王淦超又就与被告利澳公司、钟建才、卫晓勤、工行虎门支行的房屋买卖合同纠纷于2016年3月29日向本院提起诉讼，请求判令：1.准许王淦超代利澳公司、钟建才、卫晓勤偿还以抵押物东莞市沙田镇齐沙村渡轮路利澳花园LXX号别墅抵押担保的所欠工行虎门支行的尚未清偿的债务1,250,000元；2.工行虎门支行在以抵押物东莞市沙田镇齐沙村渡轮路利澳花园LXX号别墅抵押担保的债权得到清偿后十日内与利澳公司、钟建才、卫晓勤协助办理注销东莞市沙田镇齐沙村渡轮路利澳花园LXX号别墅抵押权登记手续，涤除东莞市沙田镇齐沙村渡轮路利澳花园LXX号别墅上的抵押权。后本院于2016年6月13日依法作出（2016）粤1972民初3178号民事判决书，判决：限东莞市利澳花园开发有限公司、钟建才、卫晓勤、工行虎门支行于判决发生法律效力之日起十日内协助王淦超办理注销东莞市沙田镇齐沙村渡轮路利澳花园LXX号别墅抵押权登记手续，涤除东莞市沙田镇齐沙村渡轮路利澳花园LXX号别墅上的抵押权。一审受理费8,025元，由利澳公司、钟建才、卫晓勤共同负担。后被告卫晓勤、钟建才不服该民事判决书上诉至东莞市中级人民法院，该院于2016年12月14日依法作出（2016）粤19民终5670号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
原告在起诉后向本院提出财产保全申请，本院依法于2016年3月29日作出（2016）粤1972民初3184号民事裁定书并完成了相应的财产保全手续。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，因被告钟建才、卫晓勤对协助原告王淦超办理注销东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅《商品房买卖合同》备案登记手续无异议，故本院对原告的第一项诉请予以准许。本案的主要的争议焦点是：原告诉请被告利澳公司在注销东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅《商品房买卖合同》备案之日继续履行其与原告签订的关于东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的《商品房买卖合同》，为原告办理关于东莞市沙田镇齐沙村利澳花园LXX别墅的《商品房买卖合同》备案登记于原告名下的相关手续，并将办理房屋产权所需的材料提交房屋产权登记部门，协助原告办理东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的房地产权登记手续，将房屋登记在原告名下是否合法。
被告利澳公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告提交的证据和陈述进行质证及抗辩的权利，本院依法对原告提交的证据的真实性予以确认。因原告王淦超与被告利澳公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。因双方在上述合同中明确约定自合同生效之日起30天内由被告利澳公司向东莞市房地产管理部门申请登记备案，以及在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由利澳公司提供的资料报产权登记机关备案。现原告王淦超已经足额支付了购房款，且已于2012年8月7日正式接收涉案房屋。被告利澳公司未按照约定履行上述合同义务已经构成违约，原告王淦超诉请被告利澳公司在注销东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅商品房买卖合同备案之日继续履行其与原告签订的关于东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的《商品房买卖合同》，为原告办理关于东莞市沙田镇齐沙村利澳花园LXX别墅的商品房买卖合同备案登记于原告名下的相关手续，并将办理房屋产权所需的材料提交房屋产权登记部门，协助原告办理东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的房地产权登记手续，将房屋登记在原告名下符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告卫晓勤、钟建才、东莞市利澳花园开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告王淦超办理注销东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅《商品房买卖合同》备案登记手续；
二、限被告东莞市利澳花园开发有限公司于上述东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅《商品房买卖合同》备案登记注销之日起继续履行与原告王淦超签订的关于东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的《商品房买卖合同》，为原告王淦超办理关于东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的《商品房买卖合同》备案登记，并将办理房屋产权所需的材料提交房屋产权登记部门及协助原告办理东莞市沙田镇XXX村XXX花园XXX号别墅的房地产权登记手续，将该房屋登记至原告名下。
本案受理费50元、保全费5,000元，共计5,050元，由被告卫晓勤、钟建才、东莞市利澳花园开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 林健华
人民陪审员 曾智生
人民陪审员 何丽琴
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 梁秀惠
李丽芬