湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1221民初464号
原告嘉鱼新天地商业管理有限公司。
法定代表人杨志斌，系该公司总经理。
委托代理人施敏，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人马家强，湖北谦顺律师事务所律师。
被告李婷，女，1982年1月13日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人。
第三人许芳，女，1984年3月13日出生，汉族，湖北省嘉鱼县人。
委托代理人施敏，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人马家强，湖北谦顺律师事务所律师。
原告嘉鱼新天地商业管理有限公司（以下简称新天地公司）与被告李婷及第三人许芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法由审判员徐宏彪独任审判于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告及第三人委托代理人马家强、被告李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新天地公司诉称，2014年11月8日，原告受第三人的委托，与被告签订了《商用物业租赁合同》，原告将嘉鱼新天地8A栋一层114、115号物业出租给被告经营使用。双方就租赁用途、租赁期限、租金标准、缴纳时间、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，被告于2015年3月15日入驻店铺并经营使用，但一直未按照合同约定交纳房屋租金，原告多次向被告书面递交催租、催缴通知书，但被告均不予理会。鉴于被告拖欠租金长达一年，严重违反合同约定，损害业主利益，2016年4月21日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告即日起解除租赁合同，并限其三日内腾退房屋、支付拖欠的租金及违约金。2016年4月25日，原告依据合同已收回出租房屋。故起诉1、请求确认原告与被告于2014年11月8日签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》已于2016年4月21日解除；2、判令被告立即腾退嘉鱼新天地8A栋一层114、115号商铺；3、判令被告支付房屋租金27740元（从2015年3月15日算至2016年4月21日）及逾期支付违约金32122元（从2015年3月15日算至2016年4月21日），以后的违约金合同约定日千分之五算至租金付清之日。
原告新天地公司为证明自己诉讼请求所依据的事实成立并支持其主张，向本院提交了以下证据材料：
1、《嘉鱼新天地授权委托经营管理协议》，以证明原告得
到了涉案房产开发商的授权，具有对外招租、出租、签订的合同、
收取租金的权利。
2、《商品房买卖合同》两份，以证明2015年5月20日、2015
年6月20日，许芳购买了嘉鱼新天地商铺A115、明娟娟购买了嘉鱼新天地商铺A114。
3、许芳、明娟娟与原告签订的《嘉鱼新天地商铺委托租赁
管理协议书》各一份，以证明明娟娟将商铺A114、许芳将商铺A115委托原告租赁管理。
4、《委托书》二份，以证明涉案产房的原权利人委托本案
原告进行招租、签署合同等，且同意由本案原告起诉。
5、《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》一份，以证明被告李
婷向原告租赁了嘉鱼新天地商铺A114、A115，以及合同约定的租金及违约金。
6、《新天地商铺交付标准》一份，以证明原告向被告交付
了合乎约定标准的涉案商铺。
7、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、
《建筑施工许可证》、《湖北省商品房预售许可证》各一份，以证明涉案房产所在楼盘建造审批程序合法。
8、《工程竣工报告》一份，以证明涉案房产也已通过建筑
单位、施工单位和监理单位的审核，工程质量合格。
9、《催租通知函》一份，以证明原告于2015年12月26日向
被告催租，要求被告在2016年1月28日前缴纳租金。
10、《解除合同通知书》送达照片、邮寄单及跟踪记录等，
以证明原被告之间的租赁关系已于2016年4月21日解除，并要求被告在3日内腾退。
被告李婷辩称，在合同签订后，被告已缴纳签约定金10000元，该定金在合同签订后，原告并未将其退还，该签约定金自动转为租金，该租赁店铺第一年的租金为24034.32元，每月租金为2000.86元，即被告李婷已经支付了5个月的租金，店铺的实际交付时间为2015年4月初，故已将租金支付至2015年9月初，何来拖欠租金一年之久。原告诉称被告违反合同约定，要求被告承担违约责任支付违约金27840元的请求，与事实不符，请人民法院依法驳回。2016年4月21日晚深夜，原告在未征得被告许可的情况下，强行将被告所承租商铺的门锁撬开，并将商铺内价值10万余元的货物及价值2万余元的电脑、监控设备盗走，原告的这一行为与强盗、小偷有何差异，真正让被告无法在该店铺继续正常经营下去的原因是原告的强盗行为，况且被告店铺内的货物、设备价值远远高于店铺租金，原告的行为给被告造成的直接经济损失高达12万余元，被告将保留要求原告赔偿经济损失的权利。
被告李婷为证明其辩称的意见成立向本院提供了如下证据：
1、《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》一份，以证明商铺租赁合同签订的时间是2015年3月15日。
2、收据一份，证明2015年5月20日被告向原告缴纳的定金1万元。
3、原告的商业广告照片，以证明原告承诺的商业品牌并没有入住新天地，原告招商具有欺骗性。
4、商铺的原有照片，以证明被告店铺内的货物。
5、店铺的现状照片，以证明店铺内的货物全被原告搬走。
本案在庭审过程中各方当事人对原、被告所举证据进行了质
证，对于原告提出的11项证据，对其中第1-4项证据被告对其真
实性没有提出异议，但认为是她先承租，原告再出售给第三人的；
对其中第5-8项证据被告认为对真实性无异议，但《嘉鱼新天地
商用物业租赁合同》不是2014年11月8日签订的，实际时间应是
2015年3月15日；对其中第9-11项证据被告认为《解除合同通知
书》贴在了商铺门口，但其本人没有收到《解除合同通知书》。
对于被告提出的5证据，对其中第1项证据原告认为对真实性没有
异议，合同签订的时间是2014年11月8日，起租日是2015年3月15
日；对其中第2项证据原告没有提出异议；对其中第3项证据原告
认为证据形式不合法，真实性无法核实，与本案没有关联；对其
中第4项证据原告认为由于没有具体拍照时间，不能证明被告的
证明目的；对其中第5项证据原告认为与本案无关联性，可以证
明2015年4月25日我们已经解除租赁合同，同时原告认可已将被
告商铺内的物品搬迁至他处存放。
本院认为，原告提出的第11项证据均是书面证据材料，具
有较强的证明效力，且被告也未提出足以反驳的证据，该11项
证据依法应予以采信。被告提出的第1项证据是书面证据材料，
具有真实性、合法性，与本案具有关联性，依法应予采信，但该
合同签署的时间为2014年11月8日；被告提出的第2项证据因
各方当事人均没有异议，且具有真实性、合法性，与本案具有关
联性，依法应予采信；被告提出的第3、4、5项证据缺乏其他证
据印证，证明力不强，对该3项证据不予采信；但原告自认已将
被告商铺内的物品搬迁至他处存放，应予以认定。
根据当事人自认的事实，以及根据以上依法确认的证据，本院可以确认以下事实：2014年11月8日，原告新天地公司（出租方）受嘉鱼高地房地产开发有限公司委托，与被告李婷（承租方）签订了《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》一份，约定：“出租方将嘉鱼县嘉鱼新天地项目商业部分8A栋一层114、115号物业租赁给承租方经营。租赁期限为5年，计租起始日2015年3月15日；第一年租金为人民币每平方米每月27元，月租金合计约为人民币2002.86元，年度租金合计约为人民币24034.32元，即免租6月；租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；本合同签订之日起三个工作日内，承租方需支付签约定金10000元，此前缴纳的意向合同定金转为合同定金，多退少补，该定金自起租日始自动转为首月租金，余款自动转为次月租金的一部分；如发生下列情形，出租方有权书面通知承租方解除本合同：......承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费，水费、电费等费用超过十五日的”。2014年12月2日，原告收取了李婷交纳的定金1万元。2015年5月20日和2015年6月20日，嘉鱼高地房地产开发有限公司与第三人许芳、吕卫星及明娟娟、周海涛分别签订了《商品房买卖合同》，约定该公司将新天地项目商业部分房屋将8A栋一层115出售给第三人许芳、吕卫星，8A栋一层114出售给明娟娟、周海涛。2015年5月20日和2015年6月20日，第三人许芳（甲方）、明娟娟（甲方）分别与原告（乙方）签订了《嘉鱼新天地授权委托经营管理协议》，约定：甲方把位于嘉鱼新天地8A栋一层115、8A栋一层114的铺位委托给乙方租赁经营管理；甲方委托给乙方经营管理期限，乙方委托经营管理期限自签约之日起开始，至2020年5月1日终止；甲方同意将自己购买的上述商铺的经营权托管给乙方招商及营运管理，并自甲方与开发商签署《商品房买卖合同》之日起，以乙方的名义为该商铺寻找承租人，与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，按照乙方的方案进行业态规划、商户调整等工作，并负责向商户收取定金、押金、租金等款项，并将属于甲方所有的部分款项按时向甲方支付（甲方自行收取租金的除外）；乙方向签约商户收取的租金，按照租赁合同约定的金额、缴款时间进行收取。原告新天地公司按照合同约定向被告交付了出租房屋，但被告一直未向原告交付租金，原告向被告催缴租金未果。2016年4月21日，原告向被告发出了《解除合同通知书》一份，载明：“鉴于你差欠租金已达数月之久，根据合同，我司有权解除合同、收回商铺。因此，现我司特通知你如下：于即日解除你与我司于2014年11月8日签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》。请你于收到本解除合同通知书或本解除合同通知书送达之日起3日内，停止一切经营活动，清理、腾退你在商铺内的经营商品、物品，将商铺交还我司，并支付我司违约金及差欠的租金等”。原告将《解除合同通知书》张贴于被告租赁的房屋窗户上，并通过快递方式向被告进行送达。四日后，原告自行将被告存放于租赁房屋内的物品搬迁至他处。
本院认为，原告新天地公司受第三人许芳及明娟娟、嘉鱼高地房地产开发有限公司委托以自己的名义与被告李婷签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁房屋，被告也应按照约定履行给付租金的义务。原告请求被告交付租金，依法应予支持。双方合同中约定“定金自起租日始自动转为首月租金，余款自动转为次月租金的一部分”，被告已交付定金1万元，按双方约定的每月租金2002.86元计算，1万元定金可抵付租金5个月，自2015年8月15日起被告应另行交付租金。从2015年8月15日起至原告向被告发出《解除合同通知书》之日即2016年4月21日止，被告应付租金为16675元。双方约定“租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止”，根据该约定，被告应于2015年7月31日前一次性交付三个月租金6009元（从2015年8月15日起至11月15日止），被告没有按时交付，应承担违约责任，但日千分之五逾期付款违约金超出了国家限制利率的规定，酌定按年利率24%计算。被告从2015年8月15日起一直没有另行交付租金，根据双方的约定“承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金......等费用超过十五日的，出租方有权书面通知解除本合同”，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......”。原告于2016年4月21日向被告发出了《解除合同通知书》符合双方合同约定及法律规定，原告请求确认双方签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》已于2016年4月21日解除，依法应予支持，被告有义务将嘉鱼新天地8A栋一层114、115的铺位商铺腾退给原告。被告辩称“店铺的实际交付时间为2015年4月初，故已将租金支付至2015年9月初”，与事实不符，不予支持。被告辩称“原告强行将被告所承租商铺的门锁撬开，并将商铺内价值10万余元的货物及价值2万余元的电脑、监控设备盗走”属于另一法律关系，可另行主张权利，本案不予审理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第九十六条第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告嘉鱼新天地商业管理有限公司与被告李婷签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》于2016年4月21日已经解除；
二、被告李婷于本判决生效之日起五日内将嘉鱼新天地8A栋一层114、115号商铺腾退给原告；
三、被告李婷本判决生效之日起五日内向原告嘉鱼新天地商业管理有限公司支付房屋租金16675元，并按年利率24%支付违约金（以6009元为基数计算，从2015年7月31日算至本判决确定的还款之日止；以6009元为基数计算，从2015年10月31日算至本判决确定的还款之日止；以4657元为基数计算，从2016年1月31日算至本判决确定的还款之日止）。
四、驳回原告嘉鱼新天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，由原告嘉鱼新天地商业管理有限公司负担100元，被告李婷负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人在递交上诉状时，根据不服判决的请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐宏彪
二〇一六年七月十九日
书记员 杨 洋