上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第2245号
原告上海舒兴物业管理有限公司。
法定代表人孔卫平。
委托代理人刘康。
委托代理人王雪峰。
被告王小沙。
委托代理人王鑫，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。
原告上海舒兴物业管理有限公司（以下简称“舒兴物业公司”）与被告王小沙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告舒兴物业公司委托代理人刘康、被告王小沙委托代理人王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒兴物业公司诉称：原告系上海市陕西南路XXX号城市一品苑的物业管理公司，被告系城市一品苑2103室的业主，被告自2012年1月起未缴纳物业管理费及公用事业费，截至2014年3月25日，被告共拖欠原告物业管理费人民币（以下币种均为人民币）43786.40元，水费1738.48元、电费11324.88元。原告多次催讨，被告仍未支付。故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付自2012年1月起至2014年4月止的物业管理费43786.40元及上述欠款的滞纳金（以每月物业管理费1563.80元为本金，按照日千分之三的标准，从欠费当月16日开始计算至判决生效日止，以43786.40元为限）；2.被告支付2011年12月25日至2014年3月25日原告垫付的水费1373.48元和电费11324.88元。
原告舒兴物业公司提供下列证据：
1.《前期物业管理服务合同》；2.《上海市商品房出售合同》；3.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；4.支票、客户业务回单、发票；5.城市一品苑2013账单。
被告王小沙辩称：原告要求被告支付2012年7月之前物业管理费的诉请已经超过诉讼时效；合同约定的违约金标准过高，要求予以调整；2010年交房的时候被告发现房屋存在严重问题，被告要求城利公司整改，延迟一年才入住房屋，但入住后不到一个月，被告发现房屋墙面开裂就向原告反映，原告让被告自行修复并承诺报销维修费用，被告修复后将单据给了原告，但原告至今未补偿，当时开发商的项目经理兼任原告的总经理，城利公司的法定代表人至今仍是原告的法定代表人，原告是城利公司的下属公司，原告同意对房屋质量问题进行补偿并免收物业管理费，所以被告一直未支付物业管理费；水电至今没有过户，且原告也没有证据证明已经缴纳了水电费，被告不同意支付水电费。
被告王小沙提供下列证据：
1.被告给城利公司的信；2.城利公司给被告的《致歉函》；3.原告和城利公司的工商登记信息；4.《成品装潢展示中心装修合同》。
经质证，被告对原告提供的证据1-3真实性无异议；对证据4真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据系城利公司与城市酒店之间的往来付款交易，不能证明原告代被告支付了电费和水费；证据5合法性无异议，真实性、关联性有异议，该账单系原告自行制作，不能证明水、电费的真实情况，也不能证明原告代被告支付，即使原告代被告支付了水、电费，2012年7月之前的物业管理费和水、电费诉请已经超过诉讼时效。原告对被告提供的证据1-4形式上真实性无异议，但认为即使原告与城利公司人员存在交叉任职，原告也无需对城利公司房屋的质量问题承担责任。
经审理查明，上海市陕西南路XXX号城市一品苑系城利公司开发建造的小区。2010年8月，原告与城利公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为城市一品苑提供物业服务，服务期限为2010年9月1日至城市一品苑业主委员会成立并选聘物业管理服务公司止或者至2013年8月31日止，原告按建筑面积向业主收取每月每平方米10元物业管理费；物业管理费按月缴纳，业主在每月15日前向原告足额交付当月物业管理费，逾期缴纳的，每逾期一天按未付金额的千分之三向原告支付滞纳金。
2010年8月12日，被告与城利公司签订《上海市商品房出售合同》，约定城利公司向被告出售城市一品苑2103单元房屋，该房屋交付的标志为双方签收《房屋交接书》且交付该房屋钥匙；因城市一品苑尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即应将该房屋交原告统一进行管理，管理期限至业主委员会成立后选聘的新房屋管理企业接手管理之日；物业管理费为每月每平方米10元。2010年9月25日，被告取得上海市陕西南路XXX号XXX室房屋（建筑面积156.38元，房屋类型为办公楼）产权，每月应缴纳物业管理费1563.80元。被告取得系争房屋产权后未支付物业管理费。
2010年10月30日，被告写信给城利公司，要求城利公司对系争房屋质量问题进行整改。
2011年7月4日，原告城市一品苑物业管理处向被告发出《致歉函》，表示因为上海市陕西南路XXX号XXX室房屋存在遗留问题影响被告入住，原告将请专业施工人员在最短的时间里解决一切问题，经过与被告的洽谈，双方达成以下共识，来补偿被告损失：1.免除被告从2010年9月30日至2011年9月30日的物业管理费18765.60元；2.免费为被告提供三个月的客房清洁服务；3.更换一扇新的进户门上的子门；4.填补或用装饰物掩盖21层过道消防栓上的空洞。
2012年2月28日，被告与上海荣欣宏馆国际控股企业签订《成品装潢展示中心装修合同》，约定由上海荣欣宏馆国际控股企业对上海市陕西南路XXX号XXX室房屋进行装饰施工，总价款为67557.58元。
2013年12月至2014年5月，城利公司向城市酒店（上海）支付了2014年1月至3月管理费等费用。
另查明，原告长宁分公司的负责人吴炯为城利公司的董事。
2014年9月11日，原告诉至法院，请求判如诉请。
本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。城利公司作为城市一品苑的建设单位，在城市一品苑业主委员会成立前与原告签订《前期物业管理服务合同》，该合同合法有效，对全体业主具有约束力；原告作为城市一品苑的物业管理单位，已按照合同履行了物业管理职责，被告作为该小区的业主理应按照合同约定向原告支付相应的物业管理费。被告辩称房屋存在质量问题，原告让被告自行修复并承诺报销维修费用，但被告未提供证据加以证明，且对房屋质量承担保修责任的是城利公司而非原告，原告分公司负责人系城利公司股东并不代表原告需要承担保修责任，原告曾经免除被告部分物业管理费也并不代表被告可以因房屋质量问题拒绝支付物业管理费，被告应该按照《前期物业管理服务合同》的约定支付物业管理费。被告辩称原告要求被告支付2012年1月至2012年6月物业管理费诉请超过诉讼时效，本院认为，原告未提供证据证明曾在2014年7月之前向被告催讨上述款项，故原告要求被告支付2012年1月至2012年6月的物业管理费的诉请超过诉讼时效，本院依法不予支持。鉴于原告要求被告支付2012年1至2012年6月物业管理费的诉请不成立，原告要求被告支付上述款项滞纳金的诉请亦不予支持。被告拒付全部物业管理费的理由不成立，被告应该支付自2012年7月1日起至2014年4月30日止物业管理费和相应的滞纳金。被告辩称水、电表至今没有过户，原告也未证明已经代为缴纳了水、电费，本院认为，原告提供的水、电费的表格系单方制作，抄表数字未得到被告认可，原告提供的城市一品苑与城市酒店的资金来往也不能证明原告代被告支付了水、电费，故原告要求被告支付水、电费的诉请在本案中不予支持。若原告此后有证据证明已经代被告支付了水、电费，可另行向被告主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王小沙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒兴物业管理有限公司自2012年7月1日起至2014年4月30日止物业管理费人民币34403.60元；
二、被告王小沙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海舒兴物业管理有限公司上述款项的滞纳金（以每月物业管理费人民币1563.80元为本金，按照日千分之三的标准，从欠费当月16日开始计算至判决生效日止，以人民币34403.60元为限）；
三、原告上海舒兴物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币1212.20元（原告已预缴），本案适用简易程序，减半收取，计人民币606.10元，由原告上海舒兴物业管理有限公司负担人民币246.10元，被告王小沙负担人民币360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 常彩玲
二〇一四年十二月十一日
书记员 ＸＸ妹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。