广东省乐昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶乐法乐民初字第131号
原告：林向前。
委托代理人：霍福全。
被告：乐昌市百信物业服务有限公司。
法定代表人：卿如民。
原告林向前诉被告乐昌市百信物业服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林向前的委托代理人霍福全；被告乐昌市百信物业服务有限公司的法定代表人卿如民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林向前诉称：一、被告于2012年12月2日收取原告林向前姐姐林黎明代办证费12857.5元和预告登记费80元，当时工作人员说多退少补。二、本人咨询房管局得知，办房产证只收取登记费80元和工本费10元，提供契税证明，契税发票额5510.36元，至今被告未退回余额7337.14元，故提起诉讼，请求人民法院依法判决被告：1、提供办6栋1203号房房产证收费的法律依据和发票；2、退回余额7337.14元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张而提交的证据有：证据一、《收据》两份，证明被告向原告收取办理房产证所收取的费用；证据二、《税收转账专用完税证》，证明原告的房屋办理房产证时只是收取计税的1.5%；证据三、房屋登记费票据，证明办理房产证只是收取了80元的登记费，办理房产证只是收取了一次的登记费；证据四、《商品房买卖合同》，证明原告房子交易的总金额；证据五、《房地产行政事业性收费及经营服务性收费一览表》，证明房管局公示办理房产证的收费项目及标准，我2015年7月份时在乐昌房管局一层大厅拍摄的；证据六、林黎明的证明，证明林黎明同意其向被告支付的代办证费用由原告林向前向被告主张起诉的权力。
被告乐昌市百信物业服务有限公司对原告提交证据的质证意见是：证据一、无异议；证据二、无异议；证据三、准确说这是预告登记费，后面还有一个产权登记费用。事实上收取了两次。证据四、无异议；证据五、原告是什么时间拍摄的？我方不予认可，该份证据与本案的办理房产证收取的费用无关；证据六、同意。
被告乐昌市百信物业服务有限公司答辩称：原告所称事实和理由一：当时工作人员说多退少补。这一说法与事实不符，理由：林黎明于2012年12月2日委托乐昌市百信物业服务有限公司（以下简称本物业公司）代办房产证，双方签订了委托书（证据一）。代收代办费用按照当时乐昌市房管局交易大厅公告的各项收费标准（证据二），开发商地产公司将此代收代办费用标准累加在售楼大厅公示：普通商品房首套按房价3.5%、二套5%，高档商品房按房价5%（同时注明了代收代办由购房者自愿选择）（证据三），林黎明当时自愿选择委托本物业公司代办房产证，并于当日一次性付清代办费用。本物业公司当日开具所收代办费用属实收实缴，本物业公司已按此金额入账（证据四），并已按此金额申报纳税、完税（证据五），不存在多退少补的问题。原告所称事实和理由二：办房产证只收取登记费和工本费，提供契税证明。这与事实大相径庭。2012年至2013年办房产证需缴纳的费用，远不止这些，还包括：测绘费、房地产交易手续费（证据六）、查档费（证据七）、房屋买卖代理费（证据八）、房地产咨询服务费（证据九）、房屋登记费（证据十）、印花税。
综上所述，原告所称的两项事实和理由均不成立。本物业公司认为，原告委托本物业公司代办房产证，是一种委托合同关系。原告于2012年12月2日在百信地产公司购买房屋一套，百信地产公司依照当时通行的收费标准，在销售大厅明文公示：商品房销售价格相关信息公示表中关于房产证代收代办费用，普通商品房首套按房价3.5%，代收代办由购房者自愿选择。林黎明委托了本物业公司为其代收代办房产证，本物业公司依照当时通行的、并经地产公司公示的收费标准，林黎明当时也认可的这一收费标准，并如数缴纳了代办费用，本物业公司当场开具了全额收据（该收据等同发票）交给林黎明。本物业公司依照林黎明的委托事项，着手办理房产证的相关手续，在2013年10月全部手续办理完毕，将其房产证办理好（证据十一），至此本委托合同已履行完毕，当时双方均无异议。时隔两年半以后，原告突然提出三项诉讼请求，本物业公司认为这违背了经济合同法规定，违反了双方签订的委托合同约定，侵害了本物业公司的利益，影响了本物业公司的声誉，请求乐昌市人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告乐昌市百信物业服务有限公司为支持其诉讼主张而提交的证据有：证据一、《委托书》，证明原告是自愿委托我公司办理房产证并签订了委托合同；证据二、2012年12月1日在房管局办事大厅所列的各项费用计算清单，证明当时办证费用情况及标准。两者不矛盾，因为原告提交的办证费用情况及标准证据拍摄的时间是2015年，而我们办证的时间是2012年；证据三、商品房销售价格相关信息公示表电子版两份及备案文件，证明我公司收取的费用标准是经过公示及备案的，我公司的经营范围包括了自营物业的代办项目，因此我公司是有权办理自营小区的代办业务；证据四、《记账凭证》，证明我公司收费不存在原告所说的多退少补，我方的记账凭证就是我公司实收的费用情况；证据五、《纳税申报表》、《完税证》，证明我公司收取费用后就马上申请了纳税申报并完税，业主委托我方办证，我方都是批量去办的，一批共几十户人，所以发票只能开给我物业公司；证据六、测绘费用发票，证据七、查档费发票，证据八、房屋买卖代理费发票五张，证据六到证据八之四证明我公司办理房产证相关事项和金额，另证据八之五证明其他业主委托我公司办理房产证也是收取了1.5％的代理费，该证据与我方提交的证据十三是一组证据链，证明了办理房产证的代理费用。证据九、房屋买卖代理费及咨询服务费发票，证据十、房屋登记费用票据，证明除了原告所列的两项费用外，还有其他费用，另也收取了第二次的房产登记费用；证据十一、《房地产权证》，原告委托我公司办理的事项已完成；证据十二、《协议书》，证明我公司与恒泰房地产经纪公司已签订了协议并约定了收费标准，虽然原告并未与恒泰房地产经纪有限公司签协议，但是原告与我公司签订了委托办理的《委托书》，故原告与恒泰房地产经纪有限公司是存在法律关系的；证据十三、《商品房买卖合同》，证明原告应该交纳1.5％的房产证办理代理费用；证据十四、《营业执照》，证明乐昌市恒泰房地产经纪有限公司具有办理《房地产权证》的权限，在其经营范围之内。被告在原告的授权内可以委托第二个公司办理房产证，且当时的情况是必须通过乐昌市恒泰房地产经纪有限公司才能办理到产权证。
原告对被告提交证据的质证意见是：证据一、业主是林向前，不是林黎明，该委托书只是说为6栋203委托办理房产证，并未涉及任何费用；证据二、有异议，这个手写的，无效，应以我方提交的在房管局拍摄公示的收费标准为准，我方已经咨询房管局该收费标准几年都未进行变动；证据三、2009年广东出台了房地产政策明确规定房产公司不能以任何名目收取任何办理费用，但是被告却超越其经营范围收取房产证办理费用。不同意；证据四、证据五、对于证据四、五，我方不予认可。因为我方的收据是2０13年，而被告的收据是2０12年的，另被告的证据并未显示具体的收费事项，也未向原告开发票，因此我方不予认可，被告并未马上进行申报，因为收据、记账及申报完税的时间不一致；证据六、证据七、证据八、原告并未与恒泰房地产经纪有限公司签订任何收费的《协议书》；证据九、证据十、原告并未与恒泰房地产经纪有限公司签订任何协议和《委托书》，且第二次房屋登记费用发票的缴费人是被告，并不是原告个人；证据十一、无异议；证据十二、有异议，该协议并未有原告的签名；证据十三、有异议，该证据与本案无关；证据十四、该证据无效，因为原告没有和乐昌市恒泰房地产经纪有限公司签订任何协议和合同，原告不清楚被告和乐昌市恒泰房地产经纪有限公司签订的合同，原告只是与被告签订了办理房产证的委托合同。被告提供证据一委托书的第一点，明确说明原告是委托了被告，并没有委托第三方办理房产证。
经审理查明：2012年12月2日，原告姐姐林黎明意欲在乐昌市百信花苑购买一套住宅，在办理相关按揭购房手续时，由于原告姐姐林黎明不符合条件，遂变更由原告林向前为购房人与乐昌市百信房地产开发有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，由原告林向前购买位于乐昌市长塘路18号的百信花苑6栋1203室，同日，原告姐姐林黎明与被告乐昌市百信物业服务有限公司签订了一份《委托书》，由原告姐姐林黎明委托被告“办理领取《房地产权证》”，原告姐姐林黎明并按照当时乐昌市房管局交易大厅公告的各项收费标准和开发商地产公司在售楼大厅公示的代收代办费用标准，向被告支付了12937.5元，被告共出具了两张《收据》给原告姐姐林黎明，其中一张《收据》注明“今收到林黎明6栋1203号房代办预告登记费80元”；另一张《收据》注明“今收到林黎明6栋1203号房代办证费12857.5元”。在与原告姐姐林黎明办妥了委托手续和收取了相关代办费用之后，被告于2013年8月为原告林向前办理好了《房地产权证》。现原告林向前按乐昌市房管局交易大厅现在2015年公示的各项收费项目和标准，以被告工作人员在原来办理委托手续时说多退少补为由，向本院提起诉讼，请求依法判决被告：1、提供办6栋1203号房房产证收费的法律依据和发票；2、退回余额7337.14元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称原来双方是按照当时2012年乐昌市房管局交易大厅公示的各项收费标准和开发商地产公司在售楼大厅公示的代收代办费用标准办理委托手续和收取相关代办费用的，并没有说多退少补，被告按原告的委托办理好了《房地产权证》，当时双方均无异议，现在原告却按今天2015年的收费标准比照过去2012年办证时的收费标准来要求被告退费是无理的，违背了合同法的规定，违反了双方签订的委托合同约定，侵害了被告的利益，影响了被告的声誉，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。双方各执一词，调解无果。
原告姐姐林黎明同意就其向被告支付的代办证费用的相关事宜，由原告林向前向被告主张起诉的权力，被告表示同意。
另查明，在原告姐姐林黎明与被告签订《委托书》之前的2011年9月8日，被告与乐昌市恒泰房地产经纪有限公司签订有一份《协议书》，委托乐昌市恒泰房地产经纪有限公司办理房地产权证等事宜，并向乐昌市恒泰房地产经纪有限公司支付房屋买卖代理费（1.5%／宗）和房地产咨询服务费（300元／宗）。乐昌市恒泰房地产经纪有限公司的经营范围是“房地产经纪”，营业期限是2010年1月12日至2015年10月30日。
以上事实，有原告提交的起诉状、被告提交的答辩状、双方提交的证据、庭审陈述证实。
本院认为：原、被告双方对原告姐姐林黎明因不符合按揭条件，遂变更由原告林向前为购房人与乐昌市百信房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》购房，原告姐姐林黎明与被告乐昌市百信物业服务有限公司签订《委托书》，支付相关费用委托被告“办理领取《房地产权证》”，现由林向前作为原告诉讼主体进行诉讼的事实认定一致，本院对原、被告双方认定一致的事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”；第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”。原告既然与被告签订了《委托书》并付款和收取两张《收据》而达成委托代理合同法律关系，本案实为委托合同纠纷。委托合同签订形成后，双方按照达成的合同约定履行自己的合同义务，本案被告于2013年8月份按合同约定代理原告办理好了乐昌市长塘路18号百信花苑6栋1203室的《房地产权证》，履行完成了自己的合同义务，原告也在签订《委托书》时就支付了代办预告登记费80元和代办证费12857.5元给被告，被告共出具了两张《收据》给原告姐姐林黎明，原告和原告姐姐林黎明予以接收并无异议，双方达成的委托合同目的已经实现，委托合同履行完毕。
由于被告与乐昌市恒泰房地产经纪有限公司在2011年9月8日，签订有一份互相协助的《协议书》，委托乐昌市恒泰房地产经纪有限公司代为办理《房地产权证》等事宜，乐昌市恒泰房地产经纪有限公司的经营范围是“房地产经纪”，据此《协议书》，被告具备承接委托代办《房地产权证》业务和实现代办《房地产权证》委托合同目的的能力。
依照《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同”；第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”；第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”；第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”的法律规定，根据本案原、被告双方一致确认的原告林向前与乐昌市百信房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》购房时，原告姐姐林黎明当日与被告乐昌市百信物业服务有限公司签订《委托书》，并向被告支付了12937.5元，被告共出具了两张《收据》给原告姐姐林黎明，其中一张《收据》注明“今收到林黎明6栋1203号房代办预告登记费80元”一张《收据》注明“今收到林黎明6栋1203号房代办证费12857.5元”的事实，原告姐姐林黎明与被告签订《委托书》并付款给被告，被告出具两张《收据》给原告姐姐林黎明，并注明“80元”和“12857.5元”的用途，且原、被告双方在庭审时一致认定《委托书》和两张《收据》是一个整体，则这个整体共同组合具备当事人的姓名；标的；数量；质量；价款；报酬；履行方式，具备合同的要约和承诺；符合《中华人民共和国合同法》规定的合同形成要件，《委托书》和两张《收据》这个整体，共同组合形成一份委托合同。
原告林向前的委托代理人霍福全（林黎明的丈夫，林向前的姐夫）在庭审中阐述，原告姐姐林黎明因不符合按揭条件，遂由原告林向前与乐昌市百信房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》购房，原告姐姐林黎明与被告签订《委托书》并付款给被告，被告出具两张《收据》给原告姐姐林黎明，现原告姐弟俩协商一致，由原告就姐姐林黎明向被告支付的代办证费用等相关事宜向被告主张起诉的权力，因此，本院认定原告姐弟对购买本案所涉房屋是协商一致共同完成整个购房及办证过程，互为代理和认可对方为购房及办证实施的民事法律行为。由于乐昌市长塘路18号百信花苑6栋1203室的产权登记在原告林向前的名下，林黎明代理原告林向前与被告之间签署《委托书》并付款和收取两张《收据》而形成的法律关系，其实就是代理房屋实际产权登记者原告林向前与被告之间达成委托代理合同法律关系，由被告代理原告办理乐昌市长塘路18号百信花苑6栋1203室的《房地产权证》。
《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告双方订立委托合同时，原告是按2012年乐昌市房管局在交易大厅公示的收费项目和标准，以及开发商地产公司在售楼大厅公示的代收代办费用标准支付代办预告登记费80元和代办证费12857.5元给被告的，乐昌市房管局在交易大厅公示的收费项目和收费标准是公开明示的，双方达成委托合同时，不存在收费项目和收费标准的欺诈和隐瞒，现在委托合同的目的实现了，原告就应按合同协商一致约定好的代办预告登记费80元和代办证费12857.5元支付给被告。众所周知，国家政府对房地产的利民政策减免了部分办证收费项目和降低了部分收费标准，房地产市场行情存在变化是正常的，被告已按当时2012年的收费项目和标准支付给了房产登记部门的相关办证费用，现在原告按2015年乐昌市房管局交易大厅公示的收费项目和收费标准，对比2012年的收费项目和收费标准，认为被告多收取了7337.14元，起诉要求判令被告退回这7337.14元的诉讼请求，违背一般的市场交易常识和经济规律准则，是不合理的。由于双方提交给本院组合达成委托合同的《委托书》和两张《收据》，均未约定被告需向原告提交相关的办证收费法律依据和发票及办证费用多除少补，原告在法定的举证期限内也未向本院提交有相关口头约定的证据证明，在被告不予认可另有交费多除少补口头约定，并强调是按房管局在交易大厅公示的收费项目和收费标准收取费用，是与其它代办证户一起交总办证费用，房管局是统一开出总发票的情况下，原告要求判令被告提供办理房产证收费的法律依据和发票，退回7337.14元，由被告承担诉讼费用的诉讼请求，理由不够充分，证据不足，依法无据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第十二条、第十三条、第六十条、第三百九十六条的规定，判决如下：
驳回原告林向前的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告林向前负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 王国强
审 判 员 张友荣
代理审判员 曾 建
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 曾 瑜
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