山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终663号
上诉人（原审原告）李宝鑫，男，1952年5月8日出生，汉族，住济南市。
委托代理人崔华松，山东科创律师事务所律师。
委托代理人杨丹丹，山东科创律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）济南槐兴房产综合开发（集团）有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人潘庆纲，经理。
委托代理人董昌民，山东博翰源律师事务所律师。
委托代理人张岳，山东博翰源律师事务所律师。
原审第三人阎季堂，男，1953年5月11日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李占义，山东海那律师事务所律师。
委托代理人张培胜，山东海那律师事务所实习律师。
上诉人李宝鑫因与被上诉人济南槐兴房产综合开发（集团）有限责任公司（以下简称槐兴公司）、第三人阎季堂商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：1998年8月20日，阎季堂作为甲方与作为乙方的槐兴公司签订《关于共同开发建设道德北街某号住宅楼的合同》一份，双方约定：经上级有关部门批准，甲方对道德北街某号危陋房屋进行改造并自愿与乙方共同合作建设；建设地点为济南市槐荫区道德北街某号；甲方负责办理工程立项、建设规划、规划定点、土地征用等全部各项建设手续并承担相关一切费用；乙方承担总价为12万元以内的水电增容及工程费用；在全部15套住宅中甲方分得东户1-5层，中户3层，6套约579平方米，乙方分得西户1-5层，中户1、2、4、5层约780平方米；合同还约定了其他事项。2000年4月30日，槐兴公司作为甲方与作为乙方的李宝鑫签订《售房合同书》一份，约定：经上级有关部门批准，甲方对道德北街某号进行改造，乙方自愿在该处购买商品房一套，位于西单元一层103号；全部购房价款为177536元；工程竣工交付使用后产权归乙方所有，有关税项及费用双方按规定分别各自承担；如有乙方违约，违约方将承担由此带来的一切责任；合同还约定了其他事项。上述合同签订后，槐兴公司与阎季堂进行了共同开发并竣工交付。李宝鑫按照约定支付了购房款并提交了购房款收据及收条，槐兴公司于2003年左右向李宝鑫交付了所购房屋并由其实际居住至今。为此，李宝鑫提交了营市东街社区居委会为其出具的证明一份，载明：社区居民李宝鑫槐兴公司与阎季堂联合开发建房后，将济南市槐荫区道德北街某号所有所建房屋登记在阎季堂名下，双方因存在争议，并未按照双方合同将约定由槐兴公司分得的房屋进行过户登记。本案所涉房屋现仍登记在阎季堂名下。本案审理中，原审法院询问槐兴公司为何未按照共同开发合同向阎季堂主张权利，要求办理房屋过户手续，其称现在负责的同志不清楚当时的情况，当时的经办人都退休或离岗了，不清楚原因。
原审法院认为：李宝鑫与槐兴公司签订的《售房合同书》系双方真实意思表示且不违反国家法律法规的强制性规定，其效力原审法院予以认定。双方均应按照合同约定各自履行义务，李宝鑫已经按照约定交纳了全部房款，槐兴公司本应履行将房屋由其名下过户至李宝鑫名下的合同义务。但根据查明的事实，上述房屋的产权并未登记在槐兴公司名下，而是登记在阎季堂名下。因此，槐兴公司现在根本无法履行协助李宝鑫办理房屋过户的义务，属于履行不能的情形。李宝鑫现在要求槐兴公司履行上述义务，原审法院不予支持。李宝鑫还要求阎季堂协助其与槐兴公司将涉案房屋过户至其名下，但阎季堂并非上述《售房合同书》的合同相对方，并不负有合同义务；且阎季堂取得上述房屋的产权系在履行其与槐兴公司之间的《关于共同开发建设道德北街某号住宅楼的合同》后经房屋主管部门合法登记取得，李宝鑫与槐兴公司并无证据证实其系通过欺诈等恶意方式取得。而且，槐兴公司如认为本案所涉房屋应属于其所有，应当根据上述合同及时向阎季堂主张权利，但此内容并非本案审理范围。据此，李宝鑫要求阎季堂协助办理过户的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的相关规定，判决：驳回原告李宝鑫的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李宝鑫负担。
上诉人李宝鑫不服原审判决上诉称：一、原审法院没有查明槐兴公司与阎季堂联合开发道德北街某号房产的事实错误。二、原审判决已查明槐兴公司于2003年左右向李宝鑫交付了涉案房屋，并由李宝鑫使用至今。李宝鑫提交的证据也能证实涉案房屋自建成之日起就交付李宝鑫实际使用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，李宝鑫已是涉案房屋的业主，即事实上的所有人，李宝鑫基于物权法赋予所有人的权利向涉案房屋的名义产权人主张过户，应当得到支持。三、原审判决已经查明李宝鑫对涉案房屋实际占有，阎季堂的辩称也说明了其自己也认为系与槐兴公司共同开发涉案房屋，没有过户不是基于阎季堂对涉案房屋享有真正的所有权，而是和槐兴公司之间存在纠纷，原审判决认为李宝鑫与阎季堂之间没有直接关系错误。四、原审判决可能剥夺了李宝鑫的司法救济权利。综上，请求：1.判令槐兴公司继续履行与李宝鑫签订的《售房合同书》；2.判令阎季堂协助李宝鑫、槐兴公司将济南市槐荫区道德北街某号西单元103户房产过户至李宝鑫名下。
被上诉人槐兴公司答辩称：一、李宝鑫的上诉事由属实，予以认可。二、不能办理房屋过户手续的原因不在于槐兴公司，而是阎季堂拒绝配合办理过户手续。三、槐兴公司目前处于被吊销营业执照的状态，没有资产供履行相应的义务。
第三人阎季堂答辩称：一、本案为房屋买卖合同纠纷案件，售房合同甲方为槐兴公司，乙方为李宝鑫，根据合同的相对性，阎季堂不是合同的相对人，不负履行合同的义务，无需承担协助过户的义务。二、阎季堂取得涉案房屋权属登记合法，是在履行了与槐兴公司签订的《关于共同开发建设道德北街某号住宅楼的合同》后，经房屋主管部门合法登记取得。三、按照《关于共同开发建设道德北街某号住宅楼的合同》约定建筑的楼层应当为5层，而实际只是建造了4层，并且槐兴公司欠付阎季堂很多费用，槐兴公司给阎季堂造成的损失一直没有解决，槐兴公司同意将涉案房屋登记在阎季堂名下，待以后协商处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，李宝鑫上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，李宝鑫提交加盖有济南市房屋档案馆查档专用章的关于涉案房屋所在的济南市槐荫区道德北街某号房屋的档案材料21张，证明涉案房屋在建成后全部登记在阎季堂名下，后经多次出售分割。槐兴公司对证据的真实性和证明内容无异议，主张上述证据能够证明涉案房屋在建成后全部登记在阎季堂名下。阎季堂对证据的真实性无异议，但是主张上述证据形成日期均为2002年左右，不能证明房屋现在变更情况，证据载明涉案楼房建筑面积为1159.59平方米，与《关于共同开发建设道德北街某号住宅楼的合同》约定建设的面积不一致，因槐兴公司存在违约行为，造成阎季堂与槐兴公司就涉案楼房开发建设存在争议。
本院认为：本案系槐兴公司将正在建设中的商品房预售给买受人李宝鑫，因房屋所有权转移登记引发的纠纷，因此本案系商品房预售合同纠纷。从阎季堂与槐兴公司订立的《关于共同开发建设道德北街某号住宅楼的合同》来看，阎季堂与槐兴公司约定双方共同合作开发建设包括涉案房屋在内的济南市槐荫区道德北街某号房屋，合作开发建设的主体是阎季堂与槐兴公司双方。合同约定建设项目为住宅楼，暂定建筑面积为1359㎡，建设住宅15套，阎季堂分得其中的6套，槐兴公司分得其中的9套。合同约定建设项目前期的工程立项、设计、规划、所使用土地等建设手续由阎季堂办理，并特别约定阎季堂将办理后的土地使用权证交槐兴公司保管；槐兴公司负责建设项目的施工建设，并特别约定槐兴公司协调办理商品房产权过户事宜。可见，阎季堂与槐兴公司订立《关于共同开发建设道德北街某号住宅楼的合同》，双方合作开发建设商品房并面向社会销售，槐兴公司依约分得的商品房由槐兴公司以自己的名义销售，槐兴公司负责协调阎季堂协助买受人办理房屋所有权转移登记。此后，道德北街某号房屋实际开发建设12套商品房。虽然涉案房屋建成后所有权登记在阎季堂名下，但是该登记行为系阎季堂与槐兴公司履行《关于共同开发建设道德北街某号住宅楼的合同》合作开发的结果。在该12套商品房中，槐兴公司面向社会出卖了包括涉案房屋在内的6套，阎季堂对此知情，且未表示反对，并协助办理了其中2套商品房的所有权转移登记手续。综合上述事实和理由，阎季堂与槐兴公司作为涉案房屋的合作开发主体，均应履行因涉案房屋销售而产生的所有权转移登记义务，应协助李宝鑫将涉案房屋所有权转移登记至李宝鑫名下。阎季堂主张济南市槐荫区道德北街某号房屋实际建造12套住宅，其与槐兴公司未就如何分配该12套住宅达成合意，并以此为由拒绝协助李宝鑫办理所有权转移登记手续。关于阎季堂与槐兴公司如何分配商品房，系合作开发房地产纠纷，不应影响本案商品房预售纠纷的处理。阎季堂与槐兴公司之间因合作开发产生的纠纷，可以另案解决。综上，原审法院判决驳回李宝鑫的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第1597号民事判决；
二、上诉人李宝鑫与被上诉人济南槐兴房产综合开发（集团）有限责任公司继续履行于2000年4月30日订立的《售房合同书》；
三、被上诉人济南槐兴房产综合开发（集团）有限责任公司和第三人阎季堂于本判决生效之日起30日内协助上诉人李宝鑫将济南市槐荫区道德北街某号西单元一层103户房屋所有权转移登记至上诉人李宝鑫名下。
一审案件受理费100元，由被上诉人济南槐兴房产综合开发（集团）有限责任公司负担；二审案件受理费100元，由第三人阎季堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年四月十三日
书 记 员 刘 翔