江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03508号
上诉人（原审被告）顾佳。
委托代理人蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人胡波，江苏致邦（苏州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）中新苏州和乔物业服务有限公司，住所地苏州工业园区星州街2号B区3楼。
法定代表人陆铌，该公司总经理。
委托代理人王秦益，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
委托代理人李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
上诉人顾佳因与被上诉人中新苏州和乔物业服务有限公司（以下简称中新和乔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第01265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：顾佳系苏州工业园区城邦花园26幢1103室业主，该房屋建筑面积为167.58平方米，建筑用途为成套住宅。2006年8月28日，中新苏州工业园区开发有限公司（委托方、甲方）与苏州和乔物业服务有限公司（受托方、乙方）（以下简称苏州和乔物业公司）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过招投标方式将“城邦花园”小区委托乙方实行物业管理服务，服务期限自2006年12月1日至2008年11月30日。乙方根据约定按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：2.2元／月·平方米。在本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按提交苏州仲裁委员会仲裁解决。后顾佳与房地产开发企业选聘的苏州和乔物业公司签订苏州市前期物业管理服务协议，约定前期物业管理费为住宅2.2元·月／平方。管理费以半年度为结算周期，购房人应于每半年之首月末前交纳本结算周期费用。购房人不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。双方约定争议解决方式为提交苏州仲裁委员会仲裁。
苏州和乔物业公司于2009年9月25日经工商核准变更登记为中新和乔物业公司。
后苏州工业园区城邦花园业主委员会（以下简称城邦花园业委会）与中新和乔物业公司（受委托方、乙方）签订苏州市物业管理委托合同，约定：甲方将城邦花园委托乙方实行物业服务，委托服务期限自2009年10月1日至2012年12月31日止。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，小高层、高层住宅2.2元·月／平方米。物业服务费按月计算。业主或物业使用人应按以下方式向乙方交纳物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用（■千分之三，□万分之五）乙方在此同意并确认，无论业主是否实际居住使用，业主自办理入住手续后即应当按本合同约定的标准和期限全额支付物业服务费。在每年1月、7月的1日前向乙方交纳包括本年在内的半年的物业服务费。物业共用部分（包括共用照明）运行发生的费用，按全部纳入物业服务成本，平均分摊。合同到期后，双方再次签订苏州市物业管理委托合同，约定委托服务期限自2013年1月1日至2015年12月31日止。其他相关内容均同上述合同内容一致。
中新和乔物业公司自前期物业服务期满后至今一直为涉案小区提供物业服务。
以上事实，由中新和乔物业公司提交的房地产登记簿、苏州市前期物业管理委托合同、苏州市物业管理委托合同等证据及当事人庭审中的陈述予以证实。
原审原告中新和乔物业公司的诉讼请求为：1、判令顾佳立即支付物业管理费25267元（暂计至2013年12月31日止，以后按半年2212元标准计收物业服务费），迟延支付物业费产生的滞纳金合计81331.22元（暂计至2013年12月31日止，以后按标准支付至实际支付之日止）；2、诉讼费用由顾佳承担。后变更相应诉请金额为：顾佳支付自2008年4月15日至2015年6月30日的物业管理费31890.47元，按每日千分之三从逾期之日分段计算的相应滞纳金120421.56元。
原审法院认为：小区开发商与选聘的物业公司签订的前期物业管理委托合同合法有效，关于城邦花园业委会与中新和乔物业公司签订的物业管理委托合同，城邦花园业委会作为城邦花园业主大会的执行机构，与中新和乔物业公司先后两次签订物业管理委托合同，自双方签字、盖章时已成立、生效，中新和乔物业公司自前期物业始至今连续为涉案小区提供物业管理服务，顾佳作为业主亦应及时履行交费义务。顾佳主张前期物业委托合同约定争议解决方式为仲裁，应驳回中新和乔物业公司基于该合同项下的诉请，原审法院认为，顾佳已于法定期限提出管辖异议，原审法院裁定驳回其对本案管辖权提出的异议，顾佳提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原裁定，顾佳并未就其申请充分举证，并就本案审理出庭应诉，再次提起管辖异议超出法律规定期限，就顾佳该主张原审法院不予支持。
关于顾佳主张物业服务质量等存在问题，但并未举证予以证实，且物业服务合同属于公共服务合同，因此在评判服务质量是否符合合同约定时应根据一般社会公众的评判标准并参考多数业主的意见来进行，单个业主对于物业服务企业的要求应通过适当的程序转化为多数意见之后才能作为公共要求，故顾佳可采取其他合法途径予以解决，不能据此拒交物业费用。
关于交纳时间，顾佳主张物业管理费应于享受物业服务后再交纳，然双方合同约定业主在每年1月、7月的1日前向乙方交纳包括本年在内的半年的物业服务费，1月、7月的1日前应包含本数，故该合同约定物业服务费应属预交，顾佳认可自2008年4月15日起欠付物业费，中新和乔物业公司主张欠费周期2008年4月15日至2015年6月30日符合合同约定，原审法院予以认定。关于2.2元／月·平方米的收费标准系合同双方意思表示，未有违反法律、行政法规的强制性规定或损害社会公共利益而无效之情形，原审法院亦予确认。根据中新和乔物业公司主张欠费周期及收费标准，原审法院经核算就中新和乔物业公司主张金额31890.47元予以认定。
关于诉讼时效，因顾佳自2008年4月15日起系连续欠费，诉讼时效依法应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，故不存在部分诉请已逾诉讼时效情况。中新和乔物业公司基于物业服务合同法律关系主张顾佳交纳欠付物业费的要求应予支持。关于滞纳金，其实质应为顾佳逾期交纳物业费而造成的违约金损失，中新和乔物业公司要求滞纳金的诉讼请求应予以支持，但中新和乔物业公司要求按每日千分之三的滞纳金标准过高，原审法院根据顾佳欠费情况等因素，酌定顾佳向中新和乔物业公司支付滞纳金5000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：顾佳于判决生效之日起十日内支付中新苏州和乔物业服务有限公司物业服务费31890.47元、滞纳金5000元，合计36890.47元。案件受理费2432元，由中新苏州和乔物业服务有限公司负担1590元，顾佳负担842元。
上诉人顾佳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审审理程序违法，适用法律错误。民事诉讼法第一百一十九条第（四）项规定，人民法院受理案件必须属于人民法院受理民事诉讼的范围；仲裁法第五条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。本案中，中新和乔物业公司部分诉请依据系《苏州市前期物业管理委托合同》，该合同明确约定的纠纷解决方式为提交苏州仲裁委员会解决，中新和乔物业公司在诉讼时未提交该合同，有隐匿证据规避法院受理条件的动机，我方并未放弃上述仲裁协议，且依法对原审法院的受理提出异议，故对该部分诉讼请求，一审法院不应理涉，而应当依据民事诉讼法第一百二十四条之规定裁定驳回起诉。二、《苏州市前期物业管理委托合同》项下的债权已逾诉讼时效，依法不应支持。中新和乔物业公司的诉讼请求涉及三份物业合同，合同主体各不相同，纠纷解决方式亦不相同，三份合同所涉债务不属于“同一债务”，应当分别计算诉讼时效。《苏州市前期物业管理委托合同》服务期限自2006年12月1日起至2009年9月30日止，最后一期物业费履行期限届满之日为2009年7月1日，中新和乔物业公司直至2014年6月5日诉讼才出现诉讼时效中断的事由，故该部分债权诉讼时效已于2011年7月1日届满，不应支持。三、合同约定的2.2元／月·平方米的收费标准违反法律、行政法规的强制性规定，系无效约定。根据价格法第十九条、二十条，《江苏省定价目录》，《江苏省物业管理条例》等规定，普通住宅物业管理公共服务费基准价格及浮动幅度应由政府制定，物业服务企业应在政府指导价范围内约定收费标准。当事人约定的收费标准超出政府指导价范围的，应属无效约定。涉案房屋属于普通住宅物业，双方约定的物业服务等级为四级，按照《苏州市物业服务收费管理实施办法》第八条及附件，收费标准为0.7元／月·平方米上下浮动20%。顾佳拒交物业费是行使自身权益的合法行为。四、根据“谁主张谁举证”原则，中新和乔物业公司有义务举证证明其完全履行了物业服务合同，其不但未能完全履行物业服务合同，并且擅自扩大收费范围、提高收费标准，违约在先，顾佳有权拒交物业费，中新和乔物业公司也无权主张滞纳金损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，判决驳回中新和乔物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由中新和乔物业公司负担。
被上诉人中新和乔物业公司辩称：一、原审法院依法有权审理本案。《苏州市前期物业管理委托合同》约定的仲裁管辖条款双方当事人是中新苏州工业园区开发有限公司与我公司，而本案争议双方是我公司与顾佳，双方之间从未就争议解决方式达成仲裁协议，上述仲裁条款不适用于本案，我公司选择合同履行地所在法院即原审法院提起诉讼，符合法律规定，原审法院受理本案也有充分的事实和法律依据。我公司不存在故意隐匿证据的必要。起诉时未提交上述合同系工作失误，但顾佳在购买涉案房屋时签署过《苏州市前期物业管理服务协议》，也知道《苏州市前期物业管理委托合同》的存在，应当知晓其中仲裁条款的约定，但在其提出管辖权异议时并未以此作为异议理由。二、合同约定的收费标准并未违反法律强制性规定。《苏州市前期物业管理委托合同》签订于2006年8月28日，中标日为2015年12月12日，顾佳主张所依据的《苏州市物业服务收费管理实施办法》是2006年9月1日起执行，且该办法属于地方政府规章，不足以否定合同效力。顾佳所主张的价格法第十九、二十条也属于行政管理性规范而非效力性规范，不足以导致合同无效。涉案房屋属于高档住宅，建筑面积达到167.12平方米，不属于普通住宅，其物业管理费价格不属于政府定价范畴。三、顾佳长达七年拒交物业管理费的行为构成严重违约，理应承担履行支付物业管理费和滞纳金的法律责任。顾佳一审中已经认可我公司一直为涉案小区提供物业服务。顾佳未能提供有效证据证明其所称的物业服务质量问题，若其认为存在服务质量问题，可以通过业主委员会要求我公司纠正或行使投票解聘等权利，但不能成为拒交物业费的合法理由。我公司的收费标准和滞纳金标准系与原开发商和涉案小区业委会双方合议的结果，不存在擅自扩大、提高收费标准的问题，顾佳作为业主理应遵守相应约定，履行相关义务。我公司与顾佳之间的债权债务关系虽然跨越了三份合同，但是债权债务的主体、性质均未发生变化，具有一致性和连续性，应当视为分期履行的同一债务，从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。另我公司自2009年起均有催缴，该催缴行为也已中断诉讼时效，因此顾佳所谓的超过诉讼时效理由不成立。顾佳欠缴物业费长达七年，对现有物业服务管理秩序造成极大冲击，理应承担迟延履行滞纳金。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审另查明，中新苏州工业园区开发有限公司（甲方）与苏州和乔物业公司（乙方）签订的《苏州市前期物业管理委托合同》第九条约定：“……乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费……住宅2.2元／月·平方米……小高层、高层住宅另行收取的电梯水泵运行费已计入物业服务费之中。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。”第三十三条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第（一）方式解决。（一）提交苏州仲裁委员会仲裁。”顾佳（乙方）与房地产开发企业（甲方）签订的《苏州市前期物业管理服务协议》第一条约定：“……前期物业管理费为：（1）住宅：2.2元／月·平方米……（5）小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费0.65元／月·平方米（已计入物业管理费中，不再另行收取）。”第十五条约定：“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第（一）方式解决：（一）提交苏州仲裁委员会仲裁。”
二审中，中新和乔物业公司提供前期物业管理中标结果公示信息一份，该公示信息打印自苏州房产信息网，公示时间为2005年12月13日，公示的中标价格为：高层住宅2.20元／月／平方米，含有代收代缴费0.65元／月／平方米，用以证明涉案小区房地产开发企业与中新和乔物业公司在2005年12月13日前即确定苏州市前期物业管理委托合同收费标准并公示，当时《苏州市物业服务收费管理实施办法》尚未开始实施。顾佳质证认为对上述公示信息真实性没有异议，但认为公示的中标价格没有经过物价部门核准，而且其中包含了代收代缴费0.65元／月／平方米，该约定应属无效。顾佳提供苏州市住房和城乡建设局2014年11月11日发布的关于《普通住宅物业公共服务分类分享分级标准及政府指导价标准》适用范围等事项的通知（苏住建物（2014）24号）一份，用以证明涉案房屋物业费收取适用政府指导价。该通知中载明：“三、开发建设单位在进行前期物业招投标时，应当依据《苏州市物业服务收费管理实施细则》（苏价规（2014）4号）的规定，确定项目是否属于普通住宅，并在前期物业服务投标文件中明示，提供由规划部门签发的‘规划设计条件表’等证明文件或资料复印件。属于普通住宅的，不得在‘服务等级标准’中添加任何需要增加物业公共服务费的服务事项和内容。”
经查，《苏州市物业服务收费管理实施办法》（苏府（2006）91号）自2006年9月1日起执行，其中第七条第二款规定：“普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价”；第七条第三款规定：“高档住宅（含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等）及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价”；第八条规定：“实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理制度。各等级基准收费标准见附件，具体执行标准可上、下浮动20%。住宅物业管理服务标准可以参照省质量技术监督局发布的标准执行”。该实施办法已经于2011年3月1日被苏州市人民政府苏府规字（2011）1号决定废止。《苏州市物业服务收费管理实施细则》自2014年7月1日起实施，其中第七条第一款规定：“普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价”；第九条第三款规定：“业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定执行”；第十条规定：“各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费施行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行”；第二十九条规定：“代收代交费用，是指物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。已经计入物业服务费成本的，不得重复计收”；第四十三条规定：“服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行”。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中新和乔物业公司自与建设单位签订前期物业管理委托合同开始一直为涉案小区提供物业管理服务，顾佳作为业主亦应按约交纳相应的物业服务费。本案二审中存在以下争议焦点：一、《苏州市前期物业管理委托合同》约定的仲裁条款能否适用于本案；二、中新和乔物业公司依据《苏州市前期物业管理委托合同》主张的2008年4月15日起至2009年9月30日期间的物业费是否已过诉讼时效；三、2.2元／月·平方米的物业费标准是否违反法律法规规定；四、顾佳是否有权拒交物业费，是否应当支付滞纳金。
关于仲裁条款的适用问题，根据《中华人民共和国仲裁法》的规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。虽然《苏州市前期物业管理委托合同》及《苏州市前期物业管理服务协议》中均约定了纠纷由苏州仲裁委员会仲裁解决的仲裁条款，但《苏州市前期物业管理委托合同》的合同当事人为物业公司与建设单位，《苏州市前期物业管理服务协议》的合同当事人为建设单位与顾佳，顾佳与中新和乔物业公司之间并未就物业服务合同纠纷以仲裁方式解决争议达成仲裁协议；《苏州市前期物业管理委托合同》的权利义务与《苏州市前期物业管理服务协议》的权利义务并非一一对应的承继关系，也不能以建设单位与物业公司之间存在仲裁协议、顾佳与建设单位之间存在仲裁协议，而推定顾佳与物业公司之间存在仲裁协议。综上所述，《苏州市前期物业管理委托合同》中建设单位与物业公司达成的仲裁条款不适用于本案物业公司与业主之间的纠纷，顾佳要求据此驳回中新和乔物业公司基于《苏州市前期物业管理委托合同》项下诉讼请求的主张，本院不予支持。
关于诉讼时效问题，本案诉讼主张的物业费涉及的三份合同中约定的权利义务均为中新和乔物业公司为涉案小区提供物业服务，业主缴纳相应的物业服务费用，约定的缴费标准并无变化，顾佳自2008年4月15日起持续欠缴物业费，产生的债务具有一贯性和连续性，原审法院自最后一期物业费履行期限届满之日起计算诉讼时效并无不当。
关于物业费收费标准是否违反法律法规相关规定，顾佳认为涉案房屋属于普通住宅，物业费收费标准应当适用政府指导价，因双方约定的物业服务标准为四级，按照《苏州市物业服务收费管理实施办法》第八条及附件，收费标准为0.7元／月·平方米，可以上下浮动20%，双方约定的收费标准2.2元／月·平方米已经超出政府指导价范围。对此，顾佳未能举证证明涉案房屋属于适用政府指导价的普通住宅，且本案物业费收费标准在《苏州市物业服务收费管理实施办法》实施前已中标、公示，并在《苏州市前期物业管理委托合同》中予以明确，故对顾佳上述主张，本院不予支持。对于代收代交费用0.65元／月／平方米，根据《苏州市前期物业管理委托合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》中约定及前期物业管理中标结果公示信息，上述代收代交费用系向小高层、高层住宅业主收取的电梯水泵运行费，属于公共能耗费用，已计入物业服务费标准中，顾佳并无证据证明中新和乔物业公司在物业费之外另行收取了电梯水泵运行费，现其认为物业费中包含代收代交费用违反法律、法规规定并无依据。
关于顾佳能否拒交物业费，首先，顾佳认为中新和乔物业公司物业费收费标准违反法律、法规规定，如前所述，该主张不能成立，顾佳据此拒交物业费并无依据。其次，顾佳认为应由中新和乔物业公司举证证明其充分履行了物业服务义务，对此，本院认为，顾佳已经认可涉案小区由中新和乔物业公司提供物业服务，由于物业服务合同涉及到小区相关房屋及其配套设施、场地的维修、养护、管理及维护小区环境卫生与秩序等多项内容，有关管理和服务具有琐碎性和重复性的特征，且服务效果受到服务对象的主观感受之影响，由服务对象指出物业管理服务中存在的不足之处并相应举证，在举证责任分配上更为合理。顾佳并未提供证据证明中新和乔物业公司的物业服务中存在何种质量问题，故不能以此为由拒交物业费。综上所述，顾佳拒交物业费并无合法事由，其长期欠交物业费的行为构成违约，滞纳金的收取在合同中已有明确约定，中新和乔物业公司根据合同约定主张滞纳金应予支持。因合同约定的滞纳金标准过高，原审法院已经根据本案情况进行了相应调整，并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2432元，由上诉人顾佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十月十六日
书 记 员 张维雯