山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第516号
上诉人（原审被告）李秋燕，无业。
委托代理人林荣茂，烟台华新集团有限公司工人。
委托代理人何智勇，山东君孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）烟台德润建筑有限公司，住所地：烟台市福山区门楼镇卫家疃村。
法定代表人吕其昊，经理。
委托代理人孙法朋，山东明朗律师事务所律师。
委托代理人由晶霞，山东明朗律师事务所实习律师。
原审被告烟台市福山天府房地产开发有限公司，住所地，烟台市福山区高新技术产业区盐场村。
法定代表人刘锡强，董事长。
上诉人李秋燕因与被上诉人烟台德润建筑有限公司（以下简称德润建筑公司）、原审被告烟台市福山天府房地产开发有限公司（以下简称天府房地产公司）申请执行人执行异议纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2013）烟民一初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李秋燕的委托代理人林荣茂、何智勇，被上诉人德润建筑公司的委托代理人孙法朋到庭参加诉讼。原审被告天府房地产公司经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明并经本院认定，德润建筑公司诉天府房地产公司、烟台市福山区恒丰建材有限公司建设工程施工合同纠纷一案，原审法院于2010年12月6日作出（2010）烟民一初字第31号民事判决：一、天府房产公司于判决生效之日起十日内支付德润建筑公司工程款23594451元。二、烟台市福山区恒丰建材有限公司对天府房地产公司上述一项的付款义务承担连带责任。该案诉讼期间，原审法院于2010年4月23日作出（2010）烟民一初字第31号民事裁定，查封了天府房地产公司包括涉案的天府街15-7号房产在内的财产一宗，查封期间自2010年4月23日至2012年4月22日。并于2010年4月23日、4月28日分别向烟台市国土资源局福山区分局，福山区房管局送达了民事裁定书、协助执行通知书；于2010年4月29日分别向天府房地产公司、德润建筑公司送达了民事裁定书、查封（扣押）物品清单。
另查明，天府房地产公司与李秋燕于2010年12月17日签订商品房买卖合同，李秋燕购买天府房地产公司开发的天府街15-7号房屋，价格为1405946元。天府房地产公司于2011年1月11日为李秋燕出具了收取房款1405946元的发票。李秋燕于2011年1月19日取得该房屋的房屋所有权证，于2011年2月24日取得土地使用证。
该院执行过程中，李秋燕提出执行异议，主张其已购买涉案房产，要求解除对涉案房产的查封。该院经审查认为，李秋燕购买房产的行为虽然发生在该院查封上述房产之后，但无证据证明其明知所购买的房屋属于法院查封的财产，李秋燕已经交纳了全部价款，且已经取得了房屋登记，如继续执行涉案房屋，将会造成更多的纠纷。故在天府房地产公司除涉案房屋之外尚有其他可供执行财产的情况下，应停止执行涉案房产。该院于2012年12月7日作出（2012）烟执异字第64号执行裁定，中止对位于烟台市福山区天府街15-7号房产的执行。
原审法院认为，该院依据德润建筑公司的申请，于2010年4月23日查封了涉案房产，并依法向烟台市国土资源局福山区分局、福山区房管局送达民事裁定书及协助执行通知书。裁定书载明，未经该院允许，不得转让、抵押或作其他处理。天府房地产公司与李秋燕于2010年12月17日签订商品房买卖合同时，涉案房产正处于被法院查封的状态。根据《城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条等规定，人民法院依法查封的财产，不得转让。被执行人就已查封财产所作的移转等行为，不得对抗申请执行人。因此，被执行人与买受人虽签订房屋买卖合同，但其行为不得对抗申请执行人德润建筑公司。德润建筑公司依法请求许可执行法院查封的涉案房屋，理由正当，依法应予支持。至于李秋燕作为买受人的利益保护问题，应另案解决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决：许可执行被告烟台市福山天府房地产开发有限公司位于烟台市福山区天府街15-7号的房屋。案件受理费100元，由被告烟台市福山天府房地产开发有限公司负担。
上诉人李秋燕不服判决上诉称，一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定，认定被执行人与买受人签订房屋买卖合同行为不得对抗申请执行人是错误的。上诉人购买涉案房产时对查封不知情，上诉人交付了全部房款且取得了房产证、土地证等权属登记证书，应当参照《物权法》第106条善意取得的规定，认定上诉人李秋燕取得了涉案房产所有权。物权法作为上位法应当优于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。请求撤销原判，改判中止执行位于烟台市福山区天府街15-7号房产同时解除查封。
二审庭审中，上诉人李秋燕补充上诉称，上诉人取得房产时是善意的，一审法院查封公告张贴日期在上诉人购买房产及过户之后。涉案房产在一审法院查封至2014年4月14日后，没有续封。即使房管部门和土地部门颁发房产证书时存在过错，目前查封状态已经消失，房管土地部门颁发证书的合法性应当予以确认。
被上诉人德润建筑公司答辩称，上诉人的房屋买卖发生在法院查封之后，法院查封时，已经向国土部门和房管部门送达了民事裁定书和协助执行通知书。上诉人与原审被告应当知道涉案房产已查封。根据房地产管理法规定和最高法院司法解释，对司法机关查封的房产不允许转让，被执行人对已经查封、扣押、冻结财产所做的移转不能对抗申请执行人。上诉人所依据的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定讲的是法院查封在后的情况，与本案无关。
本院认为，二审争议的焦点问题是：天府房地产公司与上诉人签订房屋买卖合同处分涉案房产的行为可否对抗申请执行人及是否产生阻却执行的效力。
在德润建筑公司诉天府房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，烟台市中级人民法院依据德润建筑公司的申请，于2010年4月23日查封了包括涉案房产在内的房产，并依法向烟台市国土资源局福山区分局、福山区房管局送达民事裁定书及协助执行通知书。裁定书载明“查封期间，未经本院允许，不得转让、抵押或其他处理。本裁定送达后立即执行。”原审法院亦于2010年4月29日分别向天府房地产公司、德润建筑公司送达了民事裁定书、查封（扣押）物品清单。原审法院的查封行为合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让；最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”由于原审法院的查封措施本身即具有公示效力，上诉人主张原审法院查封公告张贴日期在上诉人购买房产及过户之后，因而认为查封未经公示，理由不能成立。原审法院认定被执行人与买受人虽签订房屋买卖合同，但其行为不得对抗申请执行人德润建筑公司，本院认为并无不当。由于天府房地产公司与上诉人在法院查封涉案房屋以后，签订房屋买卖合同处分涉案房产的行为，违反了有关法律的强制性规定，因而不具有阻却执行的效力，不能对抗申请执行人。鉴于物权转移登记只是产生物权的公示公信力效果，对于天府房地产公司与上诉人所签订的房屋买卖合同以及物权转移登记所产生的问题，当事人可另行解决。
综上，经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李秋燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张爱华
审 判 员 张 豪
代理审判员 杨 敏
二〇一五年三月五日
书 记 员 李 倩