新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）头民一初字第693号
原告（反诉被告）：丁一峰，男，汉族，1968年6月27日出生，个体工商户，住乌鲁木齐市头屯河区屯坪路**号楼*单元***号。
委托代理人：顾代英，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：易兵，男，汉族，1970年2月8日出生，宝钢集团新疆八一钢铁有限公司检修中心职工，住乌鲁木齐市头屯河区八钢4管区88栋39号。
委托代理人：赵爱萍，新疆久印铭正律师事务所律师。
本院于2014年4月24日立案受理原告（反诉被告）丁一峰与被告（反诉原告）易兵房屋租赁合同纠纷一案，本案依法由审判员柯媛媛独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁一峰的委托代理人顾代英，被告（反诉原告）易兵及其委托代理人赵爱萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁一峰诉称，2013年11月2日，我与被告（反诉原告）易兵签订了《房屋租赁合同》，合同期限为2013年11月1日至2014年10月31日，被告（反诉原告）易兵不得擅自将租赁房屋转租他人。合同签订后，我将房屋交付给被告（反诉原告）易兵使用，但被告（反诉原告）易兵将房屋擅自转租给他人，严重违反合同约定，故诉至法院，要求被告（反诉原告）易兵给付违约金10000元，并承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）易兵辩称并反诉，2013年11月2日，我与原告（反诉被告）丁一峰签订了《房屋租赁合同》，我一次性交付了履约金10000元，并交纳一年房租50000元。我是乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）新航船教育培训中心（以下简称培训中心）管理人员，租赁该房屋是用于教学使用，由于原告（反诉被告）丁一峰的原因导致原告（反诉被告）培训中心暂停办学，给我造成了极大的损失，故我提出反诉，要求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、原告（反诉被告）丁一峰返还履约金10000元；3、原告（反诉被告）丁一峰返还房屋租赁费25000元；4、原告（反诉被告）丁一峰承担本案反诉费用。
经审理查明，原告（反诉被告）丁一峰与被告（反诉原告）易兵于2013年11月2日签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2013年11月1日至2014年10月31日，租金为50000元。合同第十一条对合同解除的条件进行了约定，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：第6项约定未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人。关于违约责任，双方约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的约定向对方交纳违约金10000元。2013年9月3日被告（反诉原告）易兵以培训中心名义向原告（反诉被告）丁一峰交纳了合同履约金10000元，双方约定交还房屋时退还。2013年11月3日，被告（反诉原告）易兵以培训中心名义交纳了一年租赁费50000元。2014年1月29日，被告（反诉原告）易兵与夏萍签订《房屋租赁合同》，将其承租的房屋租赁给夏萍使用，租赁期限自2014年2月1日至2014年4月30日。2014年4月18日，被告（反诉原告）易兵与夏萍解除《房屋租赁合同》。被告（反诉原告）易兵一直占用该房屋至今。
另查，被告（反诉原告）易兵与原告（反诉被告）丁一峰签订了《房屋租赁合同》后所租的房屋用于培训中心教学使用。
又查，2014年5月6日，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）教育局作出乌经开教许销决（2014）1号行政许可注销决定书，内容为由于培训中心的办学场地存在房屋租赁问题，现在无法正常办学，培训中心现在也未重新找到符合办学条件的场地，依照《中华人民共和国行政许可法》第七十条第五款和《中华人民共和国民办教育促进法》第八章第五十六条的规定，决定注销培训中心的行政许可。
上述事实有原告（反诉被告）丁一峰提交的《房屋租赁合同》2份、收据2张，被告（反诉原告）易兵提供的《终止房屋租赁合同协议》、收据2份、（2014）1号行政许可注销决定书、培训中心注销公告、视听资料，当事人陈述及庭审笔录存卷为证。
本院认为，原告（反诉被告）丁一峰与被告（反诉原告）易兵签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，依法应认定为有效，双方当事人均应当按约定履行各自义务。按照双方约定未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人时出租人有权解除合同。被告（反诉原告）易兵承租后未经原告（反诉被告）丁一峰书面同意将房屋转租给夏萍，违反双方合同约定，其行为构成违约。双方签订的《房屋租赁合同》约定任何一方违反合同的约定向对方交纳违约金10000元，故原告（反诉被告）丁一峰要求被告（反诉原告）易兵给付违约金10000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告（反诉原告）易兵要求解除与原告（反诉被告）丁一峰签订的《房屋租赁合同》，对此原告（反诉被告）丁一峰不同意解除。本院认为，被告（反诉原告）易兵代表培训中心与原告（反诉被告）丁一峰签订《房屋租赁合同》，将承租的房屋用于培训中心教学，对此原告（反诉被告）丁一峰是知晓并认可的，现培训中心已经教育部门注销，无法从事教学工作，被告（反诉原告）易兵在合同履行期限届满之前，明确表示无法履行租赁合同，为防止双方损失的扩大和避免资源浪费，对被告（反诉原告）易兵要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持；被告（反诉原告）易兵要求原告（反诉被告）丁一峰返还履约金10000元，对此原告（反诉被告）丁一峰不同意返还。本院认为，原告（反诉被告）丁一峰收取履约金时双方明确约定应当在被告（反诉原告）易兵返还房屋时予以退还，故对被告（反诉原告）易兵要求原告（反诉被告）丁一峰退还履约金10000元的诉讼请求本院予以支持；被告（反诉原告）易兵要求原告（反诉被告）丁一峰返还租赁费25000元，对此原告（反诉被告）丁一峰不同意。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告（反诉原告）易兵向原告（反诉被告）丁一峰交纳了一年房租50000元，自2013年11月1日至2014年7月15日被告（反诉原告）易兵占有使用房屋9.5个月，双方解除租赁合同后原告（反诉被告）丁一峰应当返还尚未履行期间的房租10416.68元（50000元÷12个月×2.5个月），故对被告（反诉原告）易兵要求原告（反诉被告）丁一峰返还房租10416.68元的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）易兵给付原告（反诉被告）丁一峰违约金10000元；
二、解除原告（反诉被告）丁一峰与被告（反诉原告）易兵于2013年11月2日签订的《房屋租赁合同》；
三、原告（反诉被告）丁一峰返还被告（反诉原告）易兵合同履约金10000元；
四、原告（反诉被告）丁一峰返还被告（反诉原告）易兵房屋租金10416.68元。
上述被告（反诉原告）易兵给付原告（反诉被告）丁一峰款项共计10000元，原告（反诉被告）丁一峰给付被告（反诉原告）易兵款项共计20416.68元，双方给付款项相互折抵后原告（反诉被告）丁一峰应当给付被告（反诉原告）易兵款项为10416.68元，原告（反诉被告）丁一峰应于本判决生效后十五日内付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉标的10000元，本诉给付标的10000元，本诉案件受理费50元，原告（反诉被告）丁一峰已预交，现减半收取案件受理费25元，由被告（反诉原告）易兵负担，退还原告（反诉被告）丁一峰25元；本案反诉标的35000元，给付标的20416.68元，占反诉标的58.33%，反诉案件受理费337.50元，被告（反诉原告）易兵已预交，由原告（反诉被告）丁一峰负担196.86元，被告（反诉原告）易兵负担140.64元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审判员 柯媛媛
二〇一四年七月十五日
书记员 田新萍