上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第22089号
原告李忠勤。
委托代理人张淑珍。
被告崔赛骏。
被告王美贞。
委托代理人崔赛骏。
被告崔霖。
委托代理人崔赛骏。
原告李忠勤与被告崔赛骏、王美贞、崔霖排除妨害纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告李忠勤及其委托代理人张淑珍、被告崔赛骏到庭参加诉讼。被告王美贞、崔霖经本院传票传唤未到庭参加诉讼，故本院依法进行了缺席审理。本院于2015年5月26日再次对本案公开开庭进行了审理。原告李忠勤及其委托代理人张淑珍、被告崔赛骏（暨被告王美贞、崔霖的委托代理人）到庭�加诉讼。本案现已审理终结。
原告李忠勤诉称，2013年10月22日，原告与案外人王某某的公证委托人陈哲就位于上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称302室房屋）签订了《上海市房地产买卖合同》，并于2013年12月24日付清了所有房款。在2014年1月7日领取了房屋产权证。按照合同约定，2014年1月24日前，王某某应交出房屋并迁出户口。期间原告多次联系王某某，却无法联系上。原告现为该房屋的产权人，不允许三被告继续居住在该房屋内。故其要求三被告立即搬离302室房屋，支付从2014年1月25日起至实际迁出日至，以每月人民币3，200元计算的房屋使用费。
被告崔赛骏、王美贞、崔霖辩称，302室房屋原系被告崔赛骏个人所有，因需资金贷款，就将房屋产证做到被告崔赛骏的表妹王某某名下，贷款由被告崔赛骏使用。实际上房屋仍属被告崔赛骏所有。被告崔赛骏（甲方）与王某某（乙方）曾于2010年8月31日签订协议，约定：甲方因资金困难，需向银行贷款，故乙方为帮忙办理302室房屋买卖手续，房屋实际仍为甲方所有，银行贷款由甲方偿还后，乙方应配合甲方将房产过户给甲方。银行贷款应由甲方还贷，若因此引起纠纷也由甲方承担责任。乙方对302室房屋无任何权利。现王某某未经被告崔赛骏同意将房屋擅自出售给原告，王某某属无权处分该房屋，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告崔赛骏系被告王美贞之子，被告崔霖系被告崔赛骏之侄。302室房屋由三被告居住使用至今，该房屋于2014年1月7日登记在原告名下。2014年6月原告诉至本院，要求判如所请。
审理中，原告将案外人王某某作为被告，陈某作为第三人诉至本院，要求王某某支付户口逾期迁出违约金，从2014年1月25日�计算至2014年11月3日止，按照每天100元的标准计算。本院于2014年12月3日依法作出（2014）浦民一（民）初字第11415号民事判决，该判决查明：“2013年5月28日，被告在其作为委托人、第三人作为受托人的《委托书》上签名，该《委托书》载明：委托人因故无法亲自办理出售登记在委托人名下的位于上海市高科西路XXX弄XXX号XXX室的房地产相关事宜，特委托受托人陈某为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的第一至拾叁项（共计拾叁项）事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2013年12月30日止。附录：1、代为签订定金协议；2、代为签订房地产买卖合同；3、代为办理买卖合同公证、领取公证书；4、代为办理房地产�移登记过户手续；……7、代为收取房价款，开具收款凭证；8、代为交房；9、代为申报、支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费并签署相关税收承诺文件；……13、代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。当天，上海市东方公证处对上述《委托书》办理了公证。2013年10月22日，经上海联纵房地产经纪事务所居间，第三人持上述公证的《委托书》代被告作为甲方，与作为乙方的原告签订买卖合同，合同第二条约定，乙方以101万元的价格向甲方购买系争房屋；合同第六条约定，双方确认于2013年11月25日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款（一）中补充本合同第四条约定，待甲方收到乙方的银行贷款后三十日内，甲、乙双方应对该房屋进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房地产交接书。甲方承诺在该房屋交接之前向房屋所在地的公安派出所办妥原有户口（若有）迁出手续，若由于甲方未及时迁出户口，则每逾期一天按乙方已付款的万分之五支付违约金。买卖合同另附原告作为乙方、第三人代被告作为甲方，签署日期为2013年10月20日的《补充条款》，该《补充条款》约定，甲、乙双方均认可双方所签买卖合同第二条款中约定的转让价款90万元为房屋毛坯价格，不包括该房屋现有维修基金、商铺营业转让费、固定装修等费用，甲、乙双方协商约定该房屋的维修基金、商铺营业转让费、固定装修等费用作价为35万元，由乙方作为补偿款另外补偿给甲方，即乙方应支付甲方房价款及该房屋的补偿款共计125万元，具体付款如下：2013年10月16日支付房款2万元，2013年10月20日支付房款5万元，补偿款35万元，共计42万元；2013年11月10日前支付房款20万元；待本交易经浦东新�房地产交易中心登记完毕后，乙方应委托贷款银行将第二期房价款58万元支付到甲方指定账户，放款期限以贷款银行规定为准，若贷款在2013年12月31日之前未放款，乙方应当日用现金补足贷款部分金额；3、在甲、乙双方约定的交房当日，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，乙方应支付甲方尾款5万元，甲方应将该房地产按本合同约定交付乙方，本交易结束。等等。原告于2013年10月16日支付第三人2万元，于10月20日支付第三人35万元，于2013年10月27日支付第三人20万元，于12月4日支付第三人48万元，于12月24日支付第三人10万元，共计支付第三人115万元，上述付款均由第三人出具收据。2014年1月7日，系争房屋产权登记至原告名下。”并认为：“双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方自愿签订，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据约定，王某某应于2013年12月24日之后的三十日内与原告办理房屋交接，并迁出系争户口，但王某某未能迁出系争房屋内的原有户口，已构成违约。”判决：“被告王某某应于本判决生效之日起十日内按每日100元支付原告李忠勤自2014年1月25日起至2014年11月3日止的逾期迁移户口违约金。”后王某某向上海市第一中级人民法院提出了上诉，上海市第一中级人民法院于2015年5月12日依法作出（2015）沪一中民二（民）终字第667号判决，该判决认为：“系争房屋登记在上诉人王某某名下，而王某某又并未提供充分、有效的证据证明自己非系争房屋的权利人，因此作为买受方的被上诉人李忠勤在原审第三人陈某持有王某某出具的、且经公证的《委托书》之情况下而与陈某（王某某）签订系争房屋的买卖合同并取得房屋产权，并不违反法律规定，应属合法有效。上诉人王某某认为自己无权出售系争房屋，与上述法律规定相悖，本院不予采信。在此情况下，王某某应当全面履行合同义务。”故依法作出了驳回上诉，维持原判的判决。
以上事实，由上海市房地产权证、本院（2014）浦民一（民）初字第11415号民事判决书、上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第667号民事判决书及原、被告的陈述所证实。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。现302室房屋已登记在原告名下，三被告虽辩称，王某某无权处分302室房屋，王某某与原告之间的买卖合同无效，但未提供相应证据予以证实，且原告李忠勤与王某某就302室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已经生效法律文书确认合法有效。故原告系302室房屋的合法产权�，该房屋应于2014年1月24日前交付给原告，现三被告一直居住使用该房，理应从2014年1月25日起支付原告房屋使用费。但原告主张每月3，200元的使用费过高，根据本院查询的2014年1月至今的同类地区的房屋租赁费以及该房屋内的设施均由三被告购买的情况，本院酌定每月的使用费为2，500元。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告崔赛骏、王美贞、崔霖于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区高科西路XXX弄XXX号XXX室房屋；
二、被告崔赛骏、王美贞、崔霖于本判决生效之日起十日内支付原告李忠勤自2014年1月25日起至实际迁出日止，以每月2，500元为标准的房屋使用费。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元（原告李忠勤已预交），减半收取计40元，由被告崔赛骏、王美贞、崔霖负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉婷
二〇一五年六月十二日
书 记 员 俞 硒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所�权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。