河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）驿民初字第2586号
原告杨答拉。
委托代理人陈青。
委托代理人张巍。
被告驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组。
代表人张汝平。
委托代理人李筱军。
原告杨答拉诉被告驻马店市驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组（以下简称付楼居民组）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈青，被告委托代理人李筱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨答拉诉称，2007年4月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，合同约定：原告租赁被告大院一个、平房五间，租期十年。之后，原告进行了一定投资（建有瓦房17间、厂房4间、院内打了地坪、种了树木）。原、被告签订的《租赁合同》仅履行了六年，被告便霸道地要求解除合同，并于2013年8月27日下午，采用野蛮手段在院大门口挖掘了宽1.5米、深2.1米的大沟，阻断通行道路，致使大院内住户无法生活。被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失。因此，请求判令：1、依法解除原被告于2007年4月1日签订的《租赁合同》。2、判令被告退还原告租赁费2625元（自2013年9月计算至2014年4月，月租金375元／月）、赔偿原告租金损失48375元、建材损失10618元、评估费2000元，共计63618元。
被告付楼居民组辩称，一、原告养猪造成了污染，所以是原告违约在先。二、房屋被拆是驿城区统一规划建设的政府行为，被告租赁的土地应予收回。三、被告拆除的是被告自己的房屋，并没有拆除原告的房屋，原告要求评估的建材损失和评估费和被告没有关系，所有费用都不应该由被告赔偿，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年4月1日，原告杨答拉（乙方）与被告付楼居民组（甲方）签订《租赁合同》一份，被告将其位于驿城区中华大道付楼村的大院一个、平房五间出租给原告使用。合同约定：一、租赁期为10年，从2007年4月1日起至2017年4月1日止。二、租赁费每年为4500元，租赁费先交后使用房屋。三、甲方移交乙方墙壁、门窗等设施完整齐全，乙方租赁到期时必须完整无损地交给甲方。四、乙方如果扩大建房或增加其他设施，待合同终止时，乙方无条件拆除。如果甲方需要，经双方协商甲方可按当时的价格收留使用。五、乙方在租赁期间，甲、乙双方都不得随意提出终止合同，如果一方提出终止合同，应无条件赔偿对方的一切经济损失；如果国家建设需要此院，甲方提前四个月向乙方声明提出，如果没有提前四个月提出声明，甲方应赔偿乙方损失，提出后经双方协商可终止合同等条款。合同签订后，原告依约缴纳租金并使用大院。在租赁期间，原告在承租的院内自建了17间石棉瓦房、4间厂房。2013年9月4日，被告组织人员把原告租赁的房屋部分捣毁。2013年9月25日上午，被告再次组织人员拆除原告承租的院落及房屋，原告阻拦无果，遂报警，驻马店市公安局南海分局交通管理巡防大队接警后进行现场处置，并在现场录制了录像。该局出具的《接处警登记表》显示付楼村队长付世清称，正在拆的房屋属于其生产队，已在拆迁前通知租赁房屋的人。但出警民警录制的录像证明，被告组织的人员驾驶挖掘机将原告扩建的房屋全部拆除。故原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，原告提供的被告于2012年12月29日出具的租金收据显示：付楼村组收到杨云华2013年租金肆仟伍佰元整（2014年4月1日止）。被告收到的该笔租金的期限应为2013年4月1日至2014年4月1日。原告诉称，从2012年4月1日起至2017年4月1日止，原告将部分大院转租给了案外人李发成，年租金18000元，因被告的违约行为，造成原告少收李发成的租金损失为48375元。被告辩称，原告的转租行为未经被告同意，其转租的租金损失与本案无关。
再查明，本案中被告出租的院落及房屋五间位于驻马店市驿城区中华路东段，属南海街道办事处管辖，租赁房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋产权证书。原告在租赁期间，自建的17间石棉瓦房、4间厂房亦未取得合法的建设手续或取得房屋产权证书。诉讼中，根据原告的申请，驿城区法院委托驻马店振兴资产评估事务所对原告自建的石棉瓦房17间、厂房4间正常拆除后的残值进行鉴定，2013年11月3日该所评估认定：杨答拉所建造的17间石棉瓦房、4间厂房正常拆除后的残值评估价值为10618元。原告为此支付鉴定费用2000元。
上述事实，有原告提供的租赁合同、收据、资产评估报告书、接处警登记表、照片等，及被告提供租赁合同等证据，经当庭质证，据以认定。
本院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租的院落及房屋至今未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2007年4月1日签订的《租赁合同》为无效合同。关于原告诉请退还的租赁费问题。原告提供2012年12月29日的租金收据显示被告收到杨云华2013年租金（2014年4月1日止），同时结合原告提供的另外两份租金收据及租赁合同，证明原、被告之间交纳租金的习惯为，每一年的年末提前交纳下一年度的租金，从下一年度的4月1日计至第二年度的4月1日止，故被告于2012年12月29日收到的租金期限应为2013年4月1日至2014年4月1日。本案争议的院落按年租金4500元计算月租金应为375元。原告已向被告交纳了2013年4月1日至2014年4月1日的租金，而由于被告的拆除行为致使原告无法使用租赁房屋，故原告请求被告返还已交纳的未使用期限（2013年9月至2014年3月）的房屋占用使用费2625元（375元／月×7月=2625元），于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的转租租金损失，转租租金损失是在租赁合同、转租合同均有效的前提下才可能产生的费用损失，属可得利益损失，而本院已经认定租赁合同为无效合同，现原告请求转租租金损失、即可得利益损失，无法律依据，本院不予支持。关于原告请求的建材损失及鉴定费问题。被告辩称原告利用租赁房屋开办养猪场属违法经营，及被告进行房屋拆迁是驿城区统一规划建设的政府行为的理由，均证据不足，不能成立，本院不予采纳。原告提供的录像资料充分证明是被告组织的人员拆除了原告扩建的房屋，被告辩称其拆除的仅是自己的房屋，未拆除原告扩建的房屋的理由，与事实不符，其辩称不能成立，本院不予采纳。根据原、被告签订的租赁合同第四条约定，可以视为原告在租赁期限内，有权进行扩建。租赁合同无效后，依据相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。鉴于被告以未取得建设工程规划许可证的院落进行出租是导致租赁合同无效的直接原因，以及被告在租赁期限未到期，提前拆除租赁房屋的房屋的情况下，被告对此扩建费用应承担70%的责任。原告作为承租人亦应查验租赁的房屋是否具有合法的建设手续或产权证明，以及原告扩建时未办理合法的建设手续，也是导致租赁合同无效的原因之一，故原告应对此扩建费用承担30%的责任。经评估鉴定，原告所建造的17间石棉瓦房、4间厂房正常拆除后的残值评估价值为10618元，鉴定费2000元，合计12618元，有相关的资产评估报告书及票据证明，本院予以确认。按照原、被告各自的过错比例，原告应承担该费用的30%，即3785元。被告应承担该费用的70%，即8833元。原告请求超过8833元的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条的规定，判决如下：
一、限被告驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组于判决生效后十日内返还原告杨答拉房屋占用使用费2625元。
二、限被告驿城区南海街道办事处光明社区居委会付楼居民组于判决生效后十日内赔偿原告杨答拉扩建的建材损失费及鉴定费8833元。
三、驳回原告杨答拉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1390元，由原告杨答拉负担1140元，被告负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向上级人民法院申请再审，并按对方当事人的人数提出副本，提交于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 蒋沛森
人民陪审员 邵 翔
书 记 员 姜 浩
二〇一三年十二月二十日