湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终字1670号
上诉人（原审被告）：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司，住所地武汉市汉阳区阳新路1号第2栋第3层。
法定代表人：刘纪顺，该公司总经理。
委托代理人：雷元松，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：武汉中防瑞达运营管理有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道139号2栋20层2006室。
法定代表人：马友，该公司总经理。
委托代理人：钟满君，湖北忠三律师事务所律师。
上诉人武汉中防瑞达运营管理有限公司（以下简称中防公司）因与被上诉人湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称真快活公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，中防公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、真快活公司立即将租赁场地腾退交还给中防公司；2、真快活公司支付拖欠款项1，217，347元（计算至2015年5月6日），并按应交额每天千分之三标准缴纳滞纳金至款项付清之日；3、真快活公司从2015年5月1日至将场地腾退交还给中防公司之日止，按照租赁费用标准计算支付合同终止后继续占用场地的费用；4、真快活公司支付中防公司经济赔偿损失1，976，000元；5、由真快活公司负担案件受理费。
一审法院查明：中防公司于2012年11月8日取得位于武汉市汉阳区汉阳大道（北城路-
归元寺路）的钟家村人防工程的人防工事平时使用证，使用期限为40年，自2012年11月8日至2052年11月7日止。真快活公司与2013年3月18日向中防公司汇款20万元，同月20日，中防公司向真快活公司开具了金额为20万元，交款事由为定金的收据一份。中防公司与真快活公司于2013年6月26日签订《中防百诚美食广场租赁合同》一份，该合同约定：中防公司将位于中防百诚负二层G区，使用面积1522平方米（以交付时双方测量面积为准）的商铺租给真快活公司用于经营；租赁期限为15年，拟定自2013年6月15日至2028年11月14日止，如未按期交付租赁房屋则以中防公司发出的《进户通知书》列明的日期为准，并约定中防公司交付之日起5个月为开业前调整、装修免租期；租金：第一年（2013年11月-2014年11月）真快活公司应付租金1，000，000元（人民币：壹佰万元整）租金单价：55元／㎡／月；第二年（2014年11月-2015年11月）真快活公司应付租金1，000，000元（人民币：壹佰万元整）租金单价：55元／㎡／月；第三年（2015年11月-2016年11月）真快活公司应付租金1，643，760元（人民币：壹佰陆拾肆万叁仟柒佰陆拾元整）租金单价：90元／㎡／月；第四年（2016年11月-2017年11月）真快活公司应付租金1，643，760元（人民币：壹佰陆拾肆万叁仟柒佰陆拾元整）租金单价：90元／㎡／月；第五年（2017年11月-2018年11月）真快活公司应付租金1，826，400元（人民币：壹佰捌拾贰万陆仟肆佰元整）租金单价：100元／㎡／月；第六年（2018年11月-2019年11月）真快活公司应付租金1，826，400元（人民币：壹佰捌拾贰万陆仟肆佰元整）租金单价：100元／㎡／月；第七年（2019年11月-2020年11月）真快活公司应付租金2，009，040元（人民币：贰佰万零玖仟零肆拾元整）租金单价：110元／㎡／月；第八年（2020年11月-2021年11月）真快活公司应付租金2，009，040元（人民币：贰佰万零玖仟零肆拾元整）租金单价：110元／㎡／月；第九年（2021年11月-2022年11月）真快活公司应付租金2，191，680元（人民币：贰佰壹拾玖万壹仟陆佰捌拾元整）租金单价：120元／㎡／月；第十年（2022年11月-2023年11月）真快活公司应付租金2，191，680元（人民币：贰佰壹拾玖万壹仟陆佰捌拾元整）租金单价：120元／㎡／月；第十一年（2023年11月-2024年11月）真快活公司应付租金2，374，320元（人民币：贰佰叁拾柒万肆仟叁佰贰拾元整）租金单价：130元／㎡／月；第十二年（2024年11月-2025年11月）真快活公司应付租金2，374，320元（人民币：贰佰叁拾柒万肆仟叁佰贰拾元整）租金单价：130元／㎡／月；第十三年至第十五年（2025年11月-2028年11月）真快活公司应付租金数额，由甲方根据真快活公司实际经营情况，在第十二年租金（即2，374，320元）基础上确定，第十三年至第十五年租金增幅每年最高不超过10%；租金支付方式：第一年、第二年，为半年付。即真快活公司应于每年10月15日前支付前半年租金，于次年4月15日前支付后半年租金；首次半年租金及经营管理费应于2013年6月15日进场前一次性支付。第三年至第十五年，为季付。即真快活公司应于每年10月15日前支付第一季度租金，于每年1月15日前支付第二季度租金，于每年4月15日前支付第三季度租金，于每年7月15日前支付第四季度租金；经营管理费每年150，000元，每年经营管理费应于该年度支付第一笔租金的同时一次性支付；真快活公司需于签订本合同之时向中防公司支付人民币200，000元作为经营保证金，以保障真快活公司履行本合同约定的义务；如真快活公司未按期足额缴纳租金或其他费用的，每延迟一天，应按未交租金与其他费用总额的千分之三支付违约金等条款。同日，中防公司与真快活公司签订《补充协议》一份，双方约定将中防商街G区美食街整体租赁给真快活公司，并将中防公司与涉案租赁场地中原9户承租方签订的租赁合同中中防公司的权利义务转让给真快活公司等条款。中防公司于2013年7月25日向真快活公司发出《中防百诚业主进场通知书》。要求真快活公司于2013年10月25日前完成装修。真快活公司于2014年6月21日向中防公司发出《申请免租函》，要求免除2014年4月16日至2014年12月15日期间的租金及物业管理费。中防公司与真快活公司于2014年6月30日签订关于《美食广场租赁合同》的补充协议一份，协议约定：应真快活公司的减免租金及经营管理费的要求，中防公司同意在下列条件成就的前提下，免收真快活公司2014年4月16日至2014年12月15日期间的商铺租金及经营管理费：1、真快活公司在上述免收商铺租金及经营管理费期间，坚持正常经营；2、真快活公司在2014年12月15日前实际支付2015年2月16日至2015年5月15日期间的租金及经营管理费；其它事宜按原合同约定条款执行。中防公司于2015年3月30日向真快活公司发出《关于真快活美乐园续交租金及经营管理费的通知》，要求真快活公司于收到通知之日起五日内向中防公司缴纳双方于2014年6月30日签订补充协议中约定的相关费用，如逾期未缴纳，中防公司将按合同相关规定执行。中防公司于2015年4月15日向真快活公司发出《关于缴纳租金及经营管理费的函》，要求真快活公司于收到函件后7日内全面履行缴款义务，否则将解除合同。中防公司于2015年4月25日向真快活公司发出《解除合同通知》，要求解除合同。真快活公司于2015年4月26日向中防公司发出关于同意解除《美食广场租赁合同》的函，表明同意解除合同，将于2015年5月1日停止经营，并表明因中防公司承诺地铁出口将很快开通但实际未开通及空租率高的原因，要求中防公司予以赔偿。此后双方一直协商未果，中防公司于2015年8月10日将真快活公司留在租赁场地的可移动物品搬走，并对固定现场现状及清点情况进行了公证。
一审法院另查明，真快活公司向中防公司支付了2013年11月至2014年11月上半年的租金500，000元及经营管理费150，000元后，未再向中防公司支付租金。
一审法院认为：位于武汉市汉阳区汉阳大道（北城路-
归元寺路）的钟家村人防工程平时使用权登记在中防公司名下，中防公司享有该房屋占有、使用、收益的权利。真快活公司辩称根据《湖北省人民防空工程管理规定》第三十九条规定，人防工程的转让、抵押、租赁，需报县级以上人民政府人民防空主管部门备案，且未经环保验收合格的工程不得使用的规定，均系管理性规定，不影响双方之间签订的租赁合同效力，故中防公司与真快活公司之间所签订的钟家村人防工程内中防百诚负二层G区的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。中防公司、真快活公司应依该合同约定全面履行各自的义务，即中防公司依约将房屋交付给真快活公司使用，真快活公司应依约向中防公司支付租金及经营管理费。因真快活公司拖欠租金及经营管理费，中防公司于2015年4月25日向真快活公司发出《解除合同通知》，要求解除合同，真快活公司于2015年4月26日向中防公司发出关于同意解除《美食广场租赁合同》的函，表明同意解除合同，该租赁合同已于2015年4月26日经双方协议解除。双方于2014年6月30日签订关于《美食广场租赁合同》的补偿协议一份，约定真快活公司在免收商铺租金及经营管理费期间正常经营及真快活公司在2014年12月15日前向中防公司支付2015年2月16日至2015年5月15日期间的租金及经营管理费的前提下，中防公司同意免收真快活公司自2014年4月16日至2014年12月15日期间的商铺租金及经营管理费，该补充协议也系双方真实意思表示，于双方签字之日起成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”因上述补充协议双方约定了生效条件，真快活公司在满足于免租期正常经营及于2014年12月15日前向中防公司支付2015年2月16日至2015年5月15日期间的租金及经营管理费两个条件后，该补充协议开始发生效力。因真快活公司未于2014年12月15日前向中防公司支付2015年2月16日至2015年5月15日期间的租金及经营管理费，即约定的生效条件尚未成就，该补充协议未生效，真快活公司应向中防公司支付自拖欠租金之日至合同解除之日的租金及管理费，即真快活公司应向中防公司支付第一年（2013年11月-2014年11月）下半年的租金500，000元及第二年中2014年11月至2015年4月26日的半年租金500，000元及第二年中欠交租金同时段的经营管理费75，000元。综上，真快活公司应向中防公司支付拖欠的租金及经营管理费共计为1，075，000元。真快活公司拖欠租金及经营管理费系违约行为，应当承担相应的违约责任，按照中防公司、真快活公司双方签订的《美食广场租赁合同》第十五条第1项的约定，如真快活公司未按期足额缴纳租金或其他费用的，每延迟一天，应按未交租金与其他费用总额的千分之三支付违约金，该约定的违约金计算标准明显过高，应酌定为100，000元为宜。故真快活公司应向中防公司支付拖欠租金及经营管理费共计1，075，000元的违约金100，000元。双方合同解除后，真快活公司尚有部分物品未搬离租赁场地，在双方协商未果的情况下，中防公司于2015年8月7日申请湖北省武汉市琴台公证处对真快活公司存留的物品进行了取证、清点，并于同月10日将真快活公司存留的物品搬往租赁场所之外的地方。中防公司的行为系合理止损的行为，虽租赁场地已经腾退，但真快活公司仍应将其存留的物品从中防公司处搬离，并按照双方合同约定的同时段的房屋租金标准支付自合同解除之日的次日起（2015年4月27日）至中防公司公证搬离之日（2015年8月10日）的房屋占用费，因中防公司主张的房屋占用费自2015年5月1日起计算，予以照准，故真快活公司应支付中防公司的房屋占用费为279，033.3元（55元＊1522平方米＊3.33个月）。因真快活公司向中防公司支付了经营保证金2000，000元，可用该经营保证金冲抵房屋占用费，冲抵后真快活公司应向中防公司支付房屋占用费79，033.3元。中防公司主张的经济损失1，976，000元包括中防公司原来对租赁场地的装修、给原租户的违约赔偿、中防公司购置的餐桌椅、中防公司为原租户安装的收银系统及预计的三个月空置期租金损失，以上各项损失均系中防公司为于真快活公司签订租赁合同所做的准备工作，意在确保租赁物在租赁期间符合约定的用途，该项义务系中防公司作为出租人应承担的义务，故对中防公司要求真快活公司赔偿经济损失1，976，000元的诉请，不予支持。真快活公司辩称中防公司有虚假宣传的行为，造成真快活公司的巨大损失，但该公司未提交证据予以证明，不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内将其所存留的物品从武汉中防瑞达运营管理有限公司处搬离；二、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉中防瑞达运营管理有限公司支付租金及经营管理费1，075，000元；三、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉中防瑞达运营管理有限公司支付违约金100，000元；四、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉中防瑞达运营管理有限公司支付房屋占用费人民币79，033.3元。五、驳回武汉中防瑞达运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币32，347元，由湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司承担，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内将所承担的案件受理费直接支付给武汉中防瑞达运营管理有限公司。
判后，真快活公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回中防公司的全部诉讼请求，并由中防公司承担本案一、二审的诉讼费用。其上诉的主要理由为：一、一审法院认为真快活公司与中防公司签订的《美食广场租赁合同》及补充协议合法有效，认为出租人防工程未经县级以上人民政府防空主管部门备案，未经环保验收不影响该合同的效力。这一“认为”是错误的。二、真快活公司与中防公司签订的《中防百诚美食广场租赁合同补充协议》中关于减免租金的事实及原因应当作为影响“租赁合同”不能履行的法律事实，而不能仅作为真快活公司补交租金的事实。三、一审法院关于判令真快活公司支付中防公司房屋占用费的判决不符合客观存在的事实，认定事实与判决错误。四、一审法院关于支付违约金的判决不符合客观存在事实，显失公平公正。
被上诉人中防公司则要求维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2013年6月26日，中防公司与真快活公司签订的《中防百诚美食广场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。在合同履行的过程中，真快活公司未按双方合同的约定，长期拖欠中防公司的房屋租金及经营管理费，有违诚信、构成违约，应承担相应的民事责任，故一审法院判决真快活公司向中防公司支付拖欠的房屋租金及经营管理费以及支付违约金等并无不当。因此，真快活公司的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32，347元，由湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 陈继红
审判员 张立新
二〇一六年六月六日
书记员 刘贝莉