湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00343号
上诉人（原审原告）陈义启。
上诉人（原审原告）邓相英。
二上诉人的委托代理人柴继强，湖北凡成律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为调解、和解；代为上诉；代为申请执行；代签法律文书；代为收取执行款物等特别授权。
被上诉人（原审被告）梁永付。
被上诉人（原审被告）韩红林。
二被上诉人的委托代理人刘建平，襄阳市襄州区大禹法律服务所法律工作者。代理权限：代收文书；代为进行和解；代为申请执行等特别授权。
上诉人陈义启、邓相英因与被上诉人梁永付、韩红林房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民三初字第00083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长、审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人陈义启、邓相英的委托代理人柴继强、被上诉人梁永付及其委托代理人刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈义启、邓相英一审诉称：2010年8月12日，原告陈义启、邓相英与被告梁永付、韩红林签订房屋买卖合同，约定原告方将其位于襄阳市襄州区春园东路，证号为：襄阳区字第S00013981号房屋一套以328000元的价格出售给被告方。被告支付部分购房款后搬入居住至今。合同约定待原告房产证办妥后，将房屋过户给被告方时，被告应一次性支付剩余房款，否则应承担违约金100000元。2013年底，原告方取得房产证后，随即要求被告办理过户手续，但被告方将房屋过户后不依照合同约定支付剩余房款，引起诉讼。
梁永付、韩红林一审辩称：原告方诉称二被告违约与事实不符，是恶意诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案是欠款纠纷，不是合同履行纠纷，原告方诉讼事实错误。
原审判决认定：原告陈义启、邓相英夫妇与案外人李晓红、胡波夫妇系亲属关系。案外人李晓红、胡波以原告陈义启、邓相英名义购买位于襄阳市襄州区铁路四院清静园14栋1单元2层2号（房产证号为襄阳区字第S000139**号）房屋。2010年8月，被告梁永付、韩红林经襄阳市樊房房产经纪有限责任公司（以下简称樊房经纪公司）介绍，欲购买登记在原告陈义启、邓相英名下的本案讼争房屋。后讼争房屋的买卖事宜均由樊房经纪公司与案外人李晓红、胡波及被告梁永付、韩红林联系、洽谈。2010年8月12日，在被告梁永付、韩红林与案外人李晓红、胡波协商一致的情况下，由本案讼争房屋的登记房主即原告陈义启、邓相英与被告梁永付、韩红林签订房屋买卖合同。合同约定，原告陈义启、邓相英将登记在其名下的位于襄阳市襄州区铁路四院清静园14栋1单元2层2号（房产证号为襄阳区字第S000139**号）房屋以328000元的价格卖给被告梁永付、韩红林。在本合同签订时被告方付购房定金10000元，暂交由樊房经纪公司保管。首付款193000元于原告方将交易的房产按合同约定内容交付给被告方使用时当场付清，剩余房款125000元待原告方取得其房地产权属证书配合被告方到房管局验审过户资料符合交易条件签字过户后当日付清。合同约定原告方在2010年8月20日之前交房，其在取得房地产权属证书后必须及时通知被告方并配合被告方办理该房地产权属证书的过户手续，否则承担被告方的损失。被告方在原告方取得房地产权属证书通知被告方一个月内办好过户手续，并将剩余房款付清给原告方。若原、被告双方任何一方违约，则由违约方赔偿守约方人民币500000元整。合同还约定，案外人李晓红、胡波作为原告方担保人，如果原告方违约，李晓红、胡波自愿连带承担原告方的违约责任。合同签订后，案外人李晓红、胡波依照合同约定履行了交房及协助被告梁永付、韩红林办理房屋过户手续的义务；被告梁永付、韩红林在案外人李晓红、胡波交付讼争房屋时向其支付房款200000元。2013年11月底，案外人李晓红、胡波已配合被告梁永付、韩红林签署完房产过户所需的所有文件，后为合理避税经买卖双方同意，讼争房产的过户时间由2013年11月底推迟到2014年1月20日。2014年1月20日办理讼争房产房产证过户时被告梁永付、韩红林又向案外人李晓红、胡波支付房款20000元，并向案外人李晓红、胡波出具欠条一张，载明“今欠到陈义启于铁路四院清静园14号楼1单元2楼房款人民币壹拾万捌仟（108000元），保证在2014年3月份付清”的字样。2014年3月20日，被告梁永付、韩红林在樊房经纪公司要求向案外人李晓红、胡波支付剩余房款108000元遭拒，案外人李晓红、胡波认为二被告逾期支付剩余房款构成违约，要求被告梁永付、韩红林承担违约责任，引起诉讼。
原审法院认为：原、被告双方协商签订的《房屋买卖合同》及案外人李晓红、胡波夫妇的担保行为是三方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，应受法律保护，对各方均有约束力。合同签订后，原告方依照合同约定履行了交房及协助办理房屋产权变更登记的义务，被告方依照合同约定支付了购房款220000元，下欠108000元未付的事实，有被告出具的欠据予以证实，原审法院予以采信，因此，二原告要求被告梁永付、韩红林支付剩余购房款108000元的请求，原审法院予以支持。对二原告要求二被告承担违约责任100000元之主张，原审法院认为，虽然合同约定被告应在办完过户手续时向二原告付清欠款，但在双方于2014年1月20日办理完过户手续时，二原告同意二被告2014年3月付清欠款的承诺，应视为对付款期限的变更，二被告应按此期限向二原告履行给付义务；否则，应视为违约，本应承担一定的违约责任，但基于本案审理中查明的事实，二被告在办理完产权过户手续时向合同的担保人履行付款义务遭拒的情形，不应认定二被告不履行付款义务存在违约行为。因此，对二原告要求二被告承担100000元违约金之请求，原审法院不予支持；二原告代理人辩称，被告方于2014年3月20日是向案外人李晓红交付剩余房款，不是向原告方付款，该行为与本案无关的理由，原审法院认为，在庭审查明中，本案讼争房屋的实际房主是案外人李晓红、胡波，也是其二人一直与二被告联系、洽谈讼争房屋的买卖事宜，因此，被告梁永付、韩红林于2014年3月20日向案外人李晓红、胡波交付剩余房款108000元的行为，应视为二被告按期履行了付款义务，二原告代理人的这一辩称理由，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告梁永付、韩红林于判决生效之日起三日内支付原告陈义启、邓相英购房款108000元；二、驳回原告陈义启、邓相英的其他诉讼请求。案件受理费4420元，减半收取2210元，由原、被告双方各负担1105元。
上诉人陈义启、邓相英不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决认定上诉人同意被上诉人2014年3月付清欠款的承诺是无中生有，欠条、欠款仅是欠款人的单方意思表示；（二）一审判决认定“应视为对付款期限的变更”错误，被上诉人从未主张变更合同，上诉人也根本没有同意过变更合同；（三）一审判决“视为被上诉人按期履行了付款义务”错误，上诉人至今未拿到被上诉人一分钱，不能视为被上诉人按期履行了付款义务；（四）一审判决认定“2014年3月20日，案外人要求被上诉人承担违约责任，引发诉讼”错误，事实是一审法院早在2014年3月6日就立案受理了本案；（五）本案被上诉人出具欠条自认违约，却被一审判决“视为按期付款”，判决“本判决生效……付款”让人理解不能；（六）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款规定“买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持”，并且本案被上诉人方的证人证明了上诉人主张了逾期付款违约金。故请求二审法院依法撤销原审判决；改判被上诉人立即支付上诉人房款并支付违约金100000元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人梁永付、韩红林答辩称：原审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，运用证据恰当，责任确定合理，审判程序合法，故请求二审法院依法予以维持。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：陈义启、邓相英与梁永付、韩红林及担保人李晓红、胡波夫妇签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该《房屋买卖合同》约定：梁永付在陈义启、邓相英取得其房地产权属证书通知梁永付一个月内办好过户手续，并将剩余房款付清给陈义启、邓相英。2014年1月20日，且合同签订人李晓红、胡波已配合梁永付、韩红林办理完房屋过户手续，梁永付、韩红林此时也应当依照《房屋买卖合同》的约定将剩余房款支付陈义启。但陈义启支付房款20000元后，向案外人李晓红、胡波出具了一份剩余房款108000元保证在2014年3月份付清的欠条一张。本院认为，该欠条仅为陈义启单方出具要求延迟付款的意思表示，李晓红、胡波并未作出同意延期付款的意思表示，不能视为双方协商一致对付款期限的变更。梁永付迟延付款构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人主张梁永付应支付违约金100000元，考虑到梁永付的过错程度以及陈义启、邓相英的实际损失、拖延时间较短，本院酌定梁永付支付上诉人违约金10000元。综上，原审判决虽查明事实清楚，但认定上诉人同意延期付款缺乏证据，导致实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民三初字第00083号民事判决第一项：即被告梁永付、韩红林于本判决生效之日起三日内支付原告陈义启、邓相英购房款108000元；
二、撤销襄阳市襄州区人民法院（2014）鄂襄州民三初字第00083号民事判决第二项；
三、被上诉人梁永付、韩红林于本判决生效之日起三日内支付上诉人陈义启、邓相英违约金10000元；
四、驳回上诉人陈义启、邓相英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费2300元，由上诉人陈义启、邓相英负担2000元，被上诉人梁永付、韩红林负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 苏 轶
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王文翔