福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0581民初1272号
原告：中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市。
负责人：许文足，该分行行长。
委托诉讼代理人：邱明月，女，1990年9月7日出生，汉族，该行职员，住福建省石狮市。
委托诉讼代理人：吴旱治，女，1985年3月9日出生，汉族，该行职员，住福建省南安市。
被告：柯国程，男，1983年12月19日出生，汉族，住福建省永春县。
被告：石狮市义德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：李贤义，该公司负责人。
委托诉讼代理人：龚延禄，福建博广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈珊珊，福建博广律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称建行石狮分行）与被告柯国程、石狮市义德房地产开发有限公司（下称义德公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告建行石狮分行的委托诉讼代理人邱明月、被告义德公司的委托诉讼代理人陈珊珊律师到庭参加诉讼，被告柯国程经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行石狮分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除2012年建泉石个房借字1123号个人住房借款合同；2、判令被告柯国程立即偿还个人住房贷款本金334750元，截止到2016年2月26日的利息、罚息、复息4921.80元，自2016年2月27日起至全部还款日止所兹生的利息、罚息、复息，以及依照2012年建泉石个房借字第1123号个人住房借款合同约定的违约金；3、判令原告对被告柯国程提供的址于福建省石狮市镇中路西侧信义华府第11幢二单元3层309单元房产抵押物享有优先受偿权；4、判令义德公司对本笔贷款承担连带清偿责任；5、判令本案的诉讼费用及由此发生的费用由两被告承担。事实和理由：2012年9月19日，被告柯国程于向原告申请个人住户贷款，填写一份《个人住房借款申请书》，并于同年12月6日与原告签订了编号为2012年建泉石个房借字第1123号的《个人住房借款合同》，贷款金额为39万元，期限20年，即2012年12月6日至2032年12月6日，该笔贷款以福建省石狮市镇中路西侧信义华府第11幢二单元3层309单元房产作为抵押，由被告义德公司对本笔贷款承担连带保证责任。2013年2月1日，原告如约向借款人发放贷款39万元。贷款发放后，借款人并没有如约履行还款义务，自2016年1月1日起开始逾期还款。截止至2016年2月26日，被告柯国程尚欠原告贷款本金334750元，利息、罚息、复息4921.80元。
被告柯国程在法定期限内均未作书面答辩。
被告义德公司辩称，其与原告签订了《商品房销售贷款合作协议书》及《补充协议》，其中《补充协议》第一条对其提供的阶段性连带保证责任的免除做了约定：若法院判决原告对涉案房产享有优先受偿权，其就不必承担阶段性连带保证责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告柯国程未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利；被告义德公司对原告建行石狮分行提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议；原告建行石狮分行对被告义德公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提供的《个人住房借款合同》，原告认为，合同第三十六条对保证期间做了明确约定，被告义德公司的保证期间并未超过，其保证责任并非当然免除；被告义德公司认为，合同第三十九条第二款对优先受偿权及保证责任作了明确约定；本院经审查认为，该合同由当事人签名、捺印、盖章，可以证明原告与被告柯国程、义德公司的具体权利义务，其中合同第三十六条约定的保证期间为“保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，第三十九条第二款约定“保证人与贷款人约定的其他条款为：如借款人违约，不予偿还贷款，在该纠纷经法院审理确定贷款人对该房产享有优先受偿权的，则保证人无须再承担保证责任。”，当事人有关保证期间的约定与保证人免除责任的约定并不矛盾，依法均合法有效。
对到庭当事人有争议的事实，本院认定如下：根据按揭登记证明书，讼争房产设定的系按揭登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或者约定期限届满后对讼争房屋办理抵押权登记的请求权以及排他性地对抗他人针对讼争房屋处分的权利，并非对讼争房屋享有现实抵押权利。因此，在双方未办理正式抵押登记手续的情况下，原告要求对讼争房屋（抵押物）享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，不予支持。至于如何具体处分讼争房屋，并非本案审理范围。被告义德公司自愿为被告柯国程的上述债务提供连带责任保证担保，并与原告、被告柯国程签订借款合同，其意思表示真实，其保证范围、保证方式、保证期限明确，保证合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，被告义德公司提供阶段性连带保证担保，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人义德公司仍应对被告柯国程的上述债务承担连带保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款合同签署之日起至抵押有效登记设定且相关权利证明文件交付贷款银行执管之日止的阶段内向贷款银行履行还款义务提供保证担保，其实质是为贷款银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦抵押设定成功，该阶段性保证的任务即告完成。上述按揭登记虽于2012年12月21日完成登记确权，但至今未能办理抵押登记，抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书至今未能交由贷款人核对无误、收执，在按揭登记未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得讼争房屋的优先受偿权，保证人提供的阶段性保证期限届满的条件尚未成就，被告义德公司仍应对被告柯国程拖欠原告的借款本息承担连带清偿责任。故被告义德公司关于根据其与原告的特殊约定，其不应承担保证责任的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。
本案审理过程中，原告向本院提出财产保全的申请，申请本院查封被告柯国程名下址于福建省石狮市镇中路西侧信义华府第11幢二单元3层309单元的房产[《商品房买卖合同》编号为MF-2007-01-N00486219]，前述保全财产的价值以338942.80元为限，并提供相应的担保，预缴诉讼财产保全申请费2215元。2016年4月18日，本院作出（2016）闽0581民初1272号民事裁定，查封被告柯国程名下的址于福建省石狮市镇中路西侧信义华府第11幢二单元3层309单元房产[《商品房买卖合同》编号为MF-2007-01-N00486219]，查封期限为三年。
综上所述，本院认为，原告建行石狮分行与被告柯国程、义德公司于2012年12月6日签订的编号为2012年建泉石个房借字1123号的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告依约放贷,履行了合同义务，被告柯国程未能按约偿付借款本息，截止至2016年2月26日，借款人尚欠原告贷款本金334750元、利息、罚息、复利4921.80元以及自2016年2月27日起按上述合同约定及中国人民银行规定的利息、罚息、复利，事实清楚，证据充分，足以认定。被告柯国程未按时偿还借款本息，已构成违约，根据双方上述借款合同的约定，原告有权解除合同，故原告诉求解除其与被告柯国程签订的上述合同，具有合同依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，上述借款合同解除后，被告柯国程应向原告偿还尚欠借款本息，原告关于被告柯国程清偿尚欠借款本金、利息、罚息、复利的诉求，合理合法，应予支持。虽然双方在借款合同中约定第十七条明确约定“出现任一违约情形，贷款人有权行使一项或几项权利：四、向借款人收取违约金”、第四十条明确约定“本合同违约金的计收方法为：违约金按以下公式计算：违约金＝违约借款本金*违约金收取比例*违约天数。违约金收取比例为日万分之二点一”，但是，原告未能进一步提供证据证明因被告柯国程违约造成的实际损失，且双方在上述借款合同中关于逾期还款违约金的约定，违反中国人民银行关于金融机构不得收取除利息之外的其他任何费用的禁止性规定，该约定无效，因此，原告关于被告柯国程支付逾期还款违约金的诉求，缺乏事实和法律根据，不予支持。同时，原告在保证有效期间内向被告义德公司主张权利，合理合法，应予支持。被告义德公司在承担保证责任后，有权向被告柯国程追偿。
综上所述，原告建行石狮分行的诉讼请求，合理合法的部分，本院予以支持；不合理不合法的部分，本院不予支持。被告柯国程经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告柯国程、石狮市义德房地产开发有限公司于2012年12月6日签订的编号为2012年建泉石个房借字1123号的《个人住房借款合同》。
二、被告柯国程应于本判决生效之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司石狮分行偿还上述合同项下借款本金334750元、截止至2016年2月26日的利息、罚息、复息4921.80元，并按上述合同约定及中国人民银行规定的利率支付自2016年2月27日起的利息、罚息、复利[扣除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行起诉后，被告柯国程已偿还的部分金额]。
三、被告石狮市义德房地产开发有限公司对被告柯国程的上述第二项债务承担连带清偿责任；被告石狮市义德房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告柯国程追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石狮分行其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6284元，由原告中国建设银行股份有限公司石狮分行负担100元，由被告柯国程、石狮市义德房地产开发有限公司共同负担6184元；诉讼财产保全申请费2215元，由被告柯国程、石狮市义德房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄招荣
代理审判员 李珊珊
人民陪审员 吴辉荣
二〇一六年九月二十四日
书 记 员 蒋正伟
附：
一、本案引用的主要法律法规条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
(一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
(二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
(三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
(四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
3、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
4、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
7、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
8、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。