北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9457号
上诉人（原审原告）：姜爱军，男，1977年8月6日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张思星，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京常安今贵餐饮有限公司，住所地北京市丰台区青塔西路临1号。
法定代表人：申峰，总经理。
委托诉讼代理人：龙琍，北京市天如律师事务所律师。
上诉人姜爱军因与被上诉人北京常安今贵餐饮有限公司（以下简称常安今贵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初6447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜爱军之委托诉讼代理人张思星、被上诉人北京常安今贵餐饮有限公司之法定代表人申峰、委托诉讼代理人龙琍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜爱军上诉请求：撤销原判，改判支持我一审全部诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由常安今贵公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，根据合同约定常安今贵公司有向我出具、协助办理合法手续、证照的义务，但其一直未提供手续，导致我无法办理相关证照；2.鉴于相关主管部门已明确办理证照的材料，但常安今贵公司未向我提供，导致我没有办理餐饮服务的证照；3.建设工程规划许可证并不等同于房屋产权证；4.虽然我办理了北京顺来福酒店管理集团有限公司第五分公司营业执照，但是经营范围是酒店管理，实现不了合同目的；5.一审判决超出我的诉讼请求，我要求解除合同，并未要求确认合同是否有效，一审应当判决解除一、二层的租赁合同关系；6.租赁合同第一条约定租赁的建筑面积是7300平米，但实际租赁面积不足7300平米。
常安今贵公司答辩：同意原判，原判认定事实清楚，适用法律正确。1.姜爱军主张租赁房屋无产权证致其无法办理相关行政许可，与事实不符。2015年10月起，国家实行“先照后证”改革，即先取得工商营业执照，再办理相关许可；姜爱军怠于办理营业执照及相关行政许可；租赁房屋一、二层有建筑工程规划许可证，可以办理相关许可。2.常安今贵公司一直积极履行协助义务。3.姜爱军一直占有、使用、收益租赁房屋，其置办的家具、厨具、电话、宽带等均由其使用，其雇佣的人员也投入了餐饮和酒店住宿经营，已经形成收益，其返还租金及保证金，赔偿损失的主张无事实和法律依据。4.一审判决后双方虽然实际上解除合同，但可另诉解决争议。
姜爱军向一审法院起诉请求：1.判令解除我与常安今贵公司于2016年4月26日签订的《租赁合同》；2.判令常安今贵公司退还保证金212.5万元，并支付我违约金212.5万元；3.判令常安今贵公司退还已收取的租金850万元；4.判令常安今贵公司赔偿我损失共计2352272元，包括购买家具费用605600元、电话移机费10500元、员工工资914969元、电视机费用44363元、桌椅费用26840元、广告牌750000元；5.诉讼费用由常安今贵公司承担。
一审法院认定事实：2016年4月26日，姜爱军（乙方）与常安今贵公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于丰台区青塔西路15号（临一号）1-4层（以下简称租赁房屋）精装修酒店及设备设施出租给乙方使用；租赁期限6年，自2016年5月1日至2022年5月31日止。甲乙双方约定违约保证金为三个月租金，合同签订后，乙方应支付甲方违约保证金2125000元，如乙方违约，保证金不退，如甲方违约，甲方应退还乙方保证金，并赔偿违约款2125000元。同时还约定，甲方有向乙方出具或协助办理合法手续、证照的义务。
上述合同签订后，常安今贵公司将租赁房屋交付姜爱军，姜爱军交纳了租金及违约保证金。
常安今贵公司提供北京市规划委员会建设工程规划许可证附件，用以证明租赁房屋一、二层已取得建设工程规划许可证。
常安今贵公司提供北京顺来福酒店管理集团有限公司第五分公司营业执照（副本），负责人为姜爱军，营业场所为北京市丰台区青塔西路15号（临一号），用以证明姜爱军以租赁房屋第一、二层为场所办理了营业执照。
一审法院认为，姜爱军与常安今贵公司签订的《租赁合同》中的租赁房屋第一、二层建筑具有建设工程规划许可，故双方关于租赁房屋第一、二层的租赁合同关系应为有效。因常安今贵公司依约仅负协助姜爱军办理经营所需相关行政许可的义务，且姜爱军已经以租赁房屋第一、二层为处所办理了营业执照。姜爱军尚需办理的其他行政许可，因姜爱军未能证明其已经实际申请办理，亦不能提前归责于常安今贵公司。故姜爱军以未能办理相关行政许可为由，要求解除租赁合同及退还保证金、支付违约金、退还租金、赔偿损失，缺乏事实及合同依据，法院不予支持。租赁房屋的第三、四层建筑未经建设工程规划许可，故双方关于租赁房屋第三、四层的租赁合同关系应为无效。因姜爱军系以解除合同为诉求，法院对姜爱军关于租赁房屋第三、四层的诉请，亦不能支持，关于无效后的相关争议应另行处理。据此，原审法院于2017年6月判决：一、姜爱军与北京常安今贵餐饮有限公司签订的《租赁合同》中关于北京市丰台区青塔西路×号（临一号）第三、四层部分的租赁合同关系无效；二、驳回姜爱军的诉讼请求。
二审期间，双方未向本院提交新的证据。经询，姜爱军与常安今贵公司均认可双方已于2017年8月11日办理腾房交接手续，《租赁合同》已经实际解除。本院查明的其他事实与一审无异。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明情况，常安今贵公司出租的丰台区青塔西路15号（临一号）1-4层房屋中第三、四层房屋未经建设工程规划许可，因此常安今贵公司与姜爱军签订的《租赁合同》中第三、四层部分无效。合同有效部分，常安今贵公司与姜爱军均应按照合同约定履行各自的义务。鉴于姜爱军与常安今贵公司均认可，在一审法院宣判后双方已于2017年8月11日办理腾房交接手续，《租赁合同》中第一、二层部分已经实际解除。对此本院不持异议。
关于姜爱军所提，要求常安今贵公司退还保证金、赔偿违约金、退还已经收取的租金、赔偿损失的上诉主张。首先，关于保证金问题，根据双方合同约定，姜爱军应支付违约保证金2125000元，且姜爱军亦实际交付了上述违约保证金。现双方签订的租赁合同已经解除，因此，姜爱军主张常安今贵公司退还违约保证金理由正当，本院予以支持。其次，关于姜爱军要求常安今贵公司支付违约金问题，姜爱军主张因常安今贵公司未能提供房屋产权证明，致使其无法办理用于餐饮、住宿的证照，常安今贵公司构成违约。经查，姜爱军未能提供证据证实，其未能办理《餐饮服务许可证》、《消防许可证》、《特种行业许可证》等证照系因常安今贵公司未能提供租赁房屋产权证明所致；另，根据合同约定，常安今贵公司仅仅负有协助办理证照的义务，现姜爱军未能证实其曾向常安今贵公司主张提供协助义务；此外，姜爱军已经使用租赁房屋办理了北京顺来福酒店管理集团有限公司第五分公司的营业执照。综合上述事实，现姜爱军主张因常安今贵公司未能提供房屋产权证明，致使其无法办理用于餐饮、住宿的证照，常安今贵公司构成违约的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。第三，关于退还已经收取的租金问题，现姜爱军未能提供证据证实常安今贵公司具有违约行为，且亦未能证实因常安今贵公司的原因影响其使用租赁房屋。因此姜爱军此项上诉主张本院不予支持。第四，关于赔偿损失问题，姜爱军要求赔偿购买家具费用、电视机、桌椅、广告牌费用以及电话移机费，但上述物品并非与租赁物形成附合的装饰装修物，而是属于可以移动物品；因此姜爱军要求赔偿购买家具费用、电视机、桌椅、广告牌费用缺乏依据。关于员工工资问题，姜爱军未能提供证据证实该部分支出系常安今贵公司原因导致。综上，姜爱军要求赔偿损失的上诉主张本院不予支持。
综上所述，姜爱军的部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初6447号民事判决第一项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初6447号民事判决第二项；
三、姜爱军与北京常安今贵餐饮有限公司签订的《租赁合同》中关于北京市丰台区青塔西路15号（临一号）第一、二层部分的租赁合同于2017年8月11日解除；
四、北京常安今贵餐饮有限公司于本判决生效后七日内返还姜爱军保证金2125000元；
五、驳回姜爱军其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费56207元，由姜爱军负担48298元（已交纳），由北京常安今贵餐饮有限公司负担7909元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费112414元，由姜爱军负担96597元（已交纳），由北京常安今贵餐饮有限公司负担15817元（已由姜爱军预交，北京常安今贵餐饮有限公司于本判决生效后7日内给付姜爱军）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
审 判 员 王 云
审 判 员 李 桃
二〇一七年十月三十日
法官助理 郭 融
书 记 员 房依彤