安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终2468号
上诉人（原审被告）：姜宝，男，1978年8月4日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：马述爱，安徽三联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨广民，男，1961年10月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
被上诉人（原审原告）：苌光芹，女，1963年8月21日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上列两被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴怀矿，宿州市埇桥区灰古镇法律服务所法律工作者。
上列两被上诉人共同的委托诉讼代理人：尹成林，宿州市埇桥区灰古镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张道理，男，1965年7月5日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人姜宝因与被上诉人杨广民、苌光芹、张道理确认合同效力纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜宝上诉请求：撤销原判，改判驳回杨广民、苌光芹的诉讼请求。事实和理由：1、双方均认可《抵押借款合同》及《委托合同》合法有效，一审法院认定张道理超越代理权限，其与杨广民、苌光芹订立的两份《房屋买卖契约》无效，显然错误。《委托合同》系杨广民、苌光芹的真实意思表示，委托权限具体明确，内容不违反法律规定，且经过公证机关公证，房地产管理部门正是基于该《委托合同》及《房屋买卖契约》才为涉案房屋办理了产权变更登记。对于《委托合同》第一条第三项，结合借款发生的事实，该项约定的是抵押“贷款”、“取回”等字样，约定内容与陈永军替杨广民还清银行抵押贷款，取回房屋产权证等及姜宝与杨广民之间借款发生前的客观事实是吻合的，因此，该项应理解为陈永军替杨广民还清银行抵押贷款，取回房产证后，张道理有权以杨广民、苌光芹的名义签署转让争议房屋的相关文件（包括协商、谈判、签订房屋买卖合同、办理过户登记等）。2、一审法院认定张道理的行为未经杨广民、苌光芹追认，与客观事实不符。杨广民、苌光芹在一审中承认在该房屋过户后一个月左右，其从姜宝处收回了其出具的70万元的借条，该行为说明其认可争议房屋抵付70万元借款本息及对张道理签订《房屋买卖契约》行为的追认。
杨广民、苌光芹辩称，姜宝的上诉请求不能成立，应予驳回，理由如下：1、涉案《抵押借款合同》与《委托合同》经公证机关公证，合法有效，案涉房屋也办理了他项权证，姜宝出借的款项有合法保证。即使杨广民不能及时偿还借款，姜宝可以依据《抵押借款合同》的约定申请法院强制执行或按照法律规定实现抵押权。张道理与姜宝签订的《房屋买卖契约》仅以39万元的价格抵付了姜宝的借款本息，远低于《抵押借款合同》签订时约定的80万元，且张道理与姜宝处分案涉房屋时，未告知杨广民、苌光芹，违反了《城市房地产抵押管理办法》“抵押权人处分抵押房产时，应当事先书面通知抵押人”的规定及《中华人民共和国担保法》关于流押、流质无效的规定，《房屋买卖契约》无效。2、杨广民与姜宝签订的《抵押借款合同》的主要内容为：用杨广民的房产抵押借款，并办理抵押登记，《委托合同》委托事项中“办理抵押登记、签订抵押合同、领取他项权证”的内容与上述《抵押借款合同》一致，系杨广民、苌光芹的真实意思，其他事项均与《抵押借款合同》没有关联性，张道理与姜宝实施的房屋买卖行为超出了委托事项，且未经杨广民、苌光芹追认，也导致《房屋买卖契约》无效。3、陈永军替杨广民偿还银行抵押贷款、取回房产证发生在2014年8月28日之前，而涉案抵押借款发生在2014年8月29日以后，两者之间没有关联性。4、姜宝仅出借40万元，其于2015年2月15日带人将杨广民正常经营的涉案房屋用电焊切割机将门锁切断，据为己有并对外出租收益，杨广民、苌光芹两次报案，故杨广民抽回70万元借条的行为不能表明是对《房屋买卖契约》的追认。
张道理辩称，杨广民、苌光芹在《委托合同》中授权张道理办理涉案房屋过户，其在办理房屋过户登记时电话通知过杨广民、苌光芹。杨广民和陈永军想借钱，通过张道理找到姜宝，姜宝同意出借70万元，杨广民同意将该款直接汇给陈永军。《委托合同》是借款时所签，其目的是对借款的担保。后期杨广民支付一两月借款利息后不再支付，张道理找到杨广民，其同意还款20万元，但房子不卖。因后来一直没有落实，张道理与姜宝即协商签订《房屋买卖契约》，处分涉案房屋。请求依法裁判。
杨广民、苌光芹向一审法院起诉请求：1、判决确认张道理与姜宝于2016年7月5日签订的两间门面房（房地产权证号200914388/200914389）买卖契约无效，并判决杨广民仍为上述门面房所有人；2、本案的诉讼费用由姜宝、张道理承担。
一审法院认定事实：2014年8月，案外人陈永军与杨广民协商用杨广民位于香港××××街的两间门面抵押借款，款项一部分由杨广民经营使用，剩下部分交由陈永军使用。后陈永军替杨广民偿还涉案房屋的17万元贷款后，将房产证取回。经陈永军介绍，2014年8月29日，杨广民、苌光芹与姜宝、张道理在宿州市拂晓公证处签订了《抵押借款合同》和《委托合同》，并办理了公证。《抵押借款合同》约定，杨广民将其所有的位于宿州市淮海中路西香港××××街A区（原权证字号200914388、200914389号）的两间门面房作抵押向姜宝借款70万元，借款期限为三个月。《委托合同》约定，委托张道理办理上述抵押借款的相关事宜。同日，张道理代理杨广民，与姜宝签订《房地产抵押合同》，后办理了抵押登记。2014年9月1日，杨广民向姜宝出具70万元借条一张，并指定将该款汇入陈永军账户。2014年9月4日，姜宝通过妻子马玉红账户向陈永军汇款40万元。因借款到期未偿还，2016年7月5日，张道理代理杨广民与姜宝签订了《房地产买卖契约》两份，将涉案房屋过户至姜宝名下。一审法院认为，本案的争议焦点为张道理处分案涉房屋的行为是否超越代理权，进而判断杨广民是否仍为房屋所有权人。杨广民、苌光芹与张道理签订的《委托合同》中载明，张道理可代为办理涉案房产的交接、换证、变更手续，而上述行为均为办理相关手续的行为，并未明确授权张道理处分涉案房产，也即《委托合同》赋予以上行为的实施权，而并未赋予其决定权；《委托合同》第一条第三项“还清上述抵押贷款，取回房产证后，签署转让上述房屋的相关文件（包括协商、谈判、签订房屋买卖合同、办理过户登记等），国有土地使用权转让，签订转让合同，缴纳各种税费等相关事宜，并收取购房款”，此项中虽有签署相关文件、合同等的约定，但前提条件是还清上述抵押贷款、取回房产证后，此项中还清哪笔抵押贷款约定不清；如若是陈永军代为偿还银行贷款，在签订《委托合同》之前，银行贷款就已经还清，并取回了房产证；如若是本案涉及的向姜宝的抵押借款，而该笔借款显然没有还清，故，此项约定不明。综上，张道理无权处分涉案房屋，其与姜宝签订合同的行为超越代理权。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”张道理超越代理权的行为未经被代理人杨广民、苌光芹的追认，自始无效，其代理杨广民与姜宝签订的两份《房地产买卖契约》为无效合同。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”涉案房屋产权虽已变更至姜宝名下，但由于张道理超越代理权的行为导致合同无效，杨广民仍是涉案房屋的真实权利人，对该项诉讼请求予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、张道理代理杨广民与姜宝于2016年7月5日签订的两份《房地产买卖契约》无效；二、杨广民为坐落于安徽省宿州市淮海中路西香港××××街A区（原权证字号××××、××××号）房屋所有权人。一审案件受理费80元，由张道理负担。
二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年8月9日，委托人杨广民、苌光芹（甲方）与受委托人张道理（乙方）签订《委托合同》，该合同约定：一、甲方全权委托乙方为代理人，并以委托人夫妻二人的名义办理下列事项：（一）到宿州市房地产管理部门办理上述房地产的抵押登记、签订抵押合同、领取他项权证，注销抵押登记及与此相关的事宜；（二）到宿州市房地产管理部门及相关单位办理上述房屋的产权证，代为缴纳各种税费并领取上述房产证。办理房地产交接手续，办理上述房地产的换证登记、变更登记及领取上述房地产权证；（三）还清上述抵押贷款，取回产权证后，签署转让上述房屋的相关文件（包括协商、谈判、签订房屋买卖合同、办理过户登记等），国有土地使用权转让，签订转让合同，缴纳各种税费等相关事宜，并收取房款；（四）在宿州市范围内各银行网点办理上述房地产抵押、按揭贷款、签订赋予强制执行效力的借款合同，并自愿接受人民法院的强制执行，出具借据等相关事宜。除上述事实外，一审判决认定事实属实，本院予以确认。一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、张道理与姜宝签订《房屋买卖契约》是否为无效合同；2、姜宝能否依据该合同取得案涉房屋所有权。
（一）关于张道理与姜宝签订《房屋买卖契约》是否为无效合同的问题
从案涉《委托合同》约定的内容及相互之间的逻辑关系分析，该合同第一条第（一）项主要约定张道理有权代为办理签订抵押合同、办理抵押登记、领取他项权证、注销抵押登记；第（二）项主要约定张道理有权代为办理并领取房产证、办理房地产换证及变更登记；第（三）项主要约定还清上述借款后，张道理有权代理对案涉房屋进行法律上的处分；第（四）项主要约定张道理有权代为办理房地产抵押、按揭贷款、签订借款合同、出具借据等，上述授权的行使具有先后顺序，授权范围也有较大差异。第（一）项授权与杨广民向姜宝借款，并用案涉房屋提供抵押担保的事实直接相关，但授权范围不包括出售案涉房屋；第（二）项授权虽涉及办证、领证及变更登记等事宜，但未明确张道理有权出售案涉房产并有权决定房屋出售价格；由于案涉借款尚未还清，第（三）项授权即张道理有权处分案涉房屋的条件尚未成就，故张道理无权对案涉房屋进行法律上的处分；第（四）项授权中再次出现抵押贷款等内容，明显与案涉70万元借款无关。从上述约定看，杨广民、苌光芹在向姜宝借款时并未授权张道理出售案涉房屋。张道理在姜宝的债权能够通过实现抵押权得以保证的情况下，仍与姜宝就案涉房屋签订《房屋买卖契约》，并办理了过户登记，其行为有悖常理，且其在二审中也承认房屋出售价格未经杨广民、苌光芹确认，故张道理以杨广民、苌光芹的名义与姜宝签订《房屋买卖契约》的行为为无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”张道理超越代理权与姜宝签订的《房屋买卖契约》，未经杨广民、苌光芹追认，故该合同对杨广民、苌光芹不发生效力，仅对张道理与姜宝产生约束力。由于该合同没有法律、行政法规规定的无效情形，故杨广民、苌光芹要求确认该合同无效无法律依据，本院不予支持。杨广民、苌光芹称姜宝强行进入案涉房屋，姜宝与张道理均未提供充分证据证明杨广民事后追认了张道理处分案涉房产的行为，故姜宝关于杨广民通过收回70万元借条的方式对张道理处分房产行为予以追认的上诉理由，依据不足，本院不予采信。
（二）姜宝能否依据该合同取得案涉房屋所有权的问题
本案中，姜宝向杨广民、苌光芹出借款项，双方签订了抵押借款合同，并办理了案涉房屋的抵押权登记，如果杨广民不偿还借款，姜宝可依据法律规定实现抵押权。而姜宝在明知其有条件实现抵押权，从而保障债权顺利实现的情况下，仍与张道理签订房屋买卖合同，且合同载明的交易价格明显低于市场价格，故姜宝不能善意取得案涉房屋。由于张道理代理杨广民与姜宝签订的房屋买卖合同对杨广民不产生效力，故姜宝不能依据案涉两份《房屋买卖契约》取得房屋所有权，杨广民仍为坐落于安徽省宿州市淮海中路西香港××××街A区（原权证字号××××、××××号）房屋的真实所有权人。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初3799号民事判决第二项，即“杨广民为坐落于安徽省宿州市淮海中路西香港玉生街A区（原权证字号200914388、200914389号）房屋所有权人”；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初3799号民事判决第一项，即“张道理代理杨广民与姜宝于2016年7月5日签订的两份《房地产买卖契约》无效”；
三、驳回杨广民、苌光芹的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，由张道理负担；二审案件受理费80元，由姜宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚丽
审 判 员 杨俊举
审 判 员 李德道
二〇一七年十一月七日
法官助理 李 震
书 记 员 王珊珊
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。