广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第71号
上诉人（原审被告）：蒋德培。
委托代理人：韦杰才。
被上诉人（原审原告）：林秋燕。
上诉人蒋德培因与被上诉人林秋燕房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人委托代理人韦杰才、被上诉人林秋燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年5月7日，蒋德培作为甲方、林秋燕作为乙方、南宁铭越房地产交易咨询有限公司作为丙方，三方签订一份《房屋买卖合同书》，约定：林秋燕向蒋德培购买坐落于南宁市亭洪路×号×栋×单元×号房，房屋面积为56.34平方米，房屋所有权证为邕房权证字第×号，房屋总售价280000元；林秋燕在签订合同时支付定金30000元，在办理房屋产权交易登记时，林秋燕支付110000元，在办结产权转结手续、领取新的《房屋所有权证》时，林秋燕支付140000元；蒋德培在合同签订之日起五日内备齐相关办证材料，办理房屋交易手续；在林秋燕支付完所有购房款当日，蒋德培向林秋燕移交该房屋及钥匙；林秋燕一次性向南宁铭越房地产交易咨询有限公司支付中介服务费5600元；蒋德培违约的，应将定金退回林秋燕，另支付等同定金数额的违约金，林秋燕违约的，蒋德培不退回定金。
2011年5月7日，林秋燕向蒋德培交付定金30000元，蒋德培向林秋燕出具《收条》。2011年5月9日，林秋燕向南宁铭越房地产交易咨询有限公司支付中介服务费5600元，南宁铭越房地产交易咨询有限公司向林秋燕出具《收据》。至诉讼时，没有证据证明蒋德培履行了协助将讼争房屋变更登记至林秋燕名下的手续。
另查明：坐落于南宁市亭洪路×号×栋×单元×号房，房屋所有权人为蒋德培，共有人为钟玉兰；截至2013年7月15日，该房屋无查封、无抵押。
2013年7月15日，林秋燕诉至一审法院，请求判令：一、蒋德培履行合同，将坐落于南宁市亭洪路×号×栋×单元×号房过户给林秋燕；二、由蒋德培承担本案诉讼费。经一审法院释明后，林秋燕变更其诉讼请求为：一、蒋德培双倍返还林秋燕购房定金共计60000元；二、蒋德培赔偿林秋燕经济损失5600元；三、本案诉讼费用由蒋德培负担。林秋燕所提出的解除合同、赔偿损失的变更诉讼请求的起诉状，于2013年8月1日到达蒋德培。
一审法院经审理认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。林秋燕与蒋德培均有缔约能力，双方于2011年5月7日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，由法释（2012）8号最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，明文解释。在林秋燕与蒋德培签订《房屋买卖合同》时，直至本案诉讼期间，蒋德培并不是讼争房屋唯一的所有权人，其并没有单独处分讼争房屋的权利。本案诉讼中，并无证据证明讼争房屋的共有人钟玉兰（或其他权利人）对蒋德培处分讼争房屋的行为进行追认的，导致讼争房屋所有权不能转移到林秋燕（买受人）名下，林秋燕在本案中所提出的要求解除合同并主张损害赔偿的诉讼请求，合法有据，予以支持。
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，由《中华人民共和国合同法》第九十六条，明文规定。林秋燕变更其诉讼请求为“解除合同，由蒋德培赔偿损失”，变更后的起诉状于2013年8月1日到达蒋德培；该《通知》送达到蒋德培后，蒋德培未提出合同解除异议之诉；且经一审法院审查，林秋燕所提的解除合同的行为合法，故予以确认：本案林秋燕与蒋德培签订的《房屋买卖合同》，于2013年8月1日解除。
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，由《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，明文规定。蒋德培收取定金后，不履行约定的债务的，应当向林秋燕双倍返还定金。林秋燕关于由蒋德培双倍返还定金60000元的诉讼请求，合法有据，本予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。林秋燕向南宁铭越房地产交易咨询有限公司支付中介服务费5600元，因蒋德培违约，导致林秋燕的合同目的不能实现，该款亦属于林秋燕的损失。林秋燕关于由蒋德培赔偿损失5600元的诉讼请求，合法有据，予以支持。本案林秋燕所交纳的诉讼费为5500元，因林秋燕变更诉讼请求，减少诉讼请求数额为65600元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项之规定，应变更诉讼费为1440元。林秋燕多支付的诉讼费4060元，应退还林秋燕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、蒋德培向林秋燕双倍返还定金人民币60000元；二、蒋德培应向林秋燕赔偿损失人民币5600元。案件受理费1440元，由蒋德培负担。
上诉人蒋德培诉称：一、一审判决上诉人向被上诉人双倍返还定金60000元是错误的。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，被上诉人处分的是单位的房改房，是由于上诉人与配偶钟玉兰在单位共同享有福利待遇才能有资格买下本案的诉争房屋，上诉人要处分该房必须得到房屋共有人钟玉兰的追认，该房屋买卖合同明显违反了上述规定。该房屋买卖合同属于无效合同。依照《合同法》第五十八条的规定，被上诉人仅需返还上诉人30000元定金，不能适用双倍返还定金的法律规定，一审法院判决被上诉人返还上诉人双倍定金无法律依据。二、一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿损失5600元是错误的。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同属于无效合同，不存在违约赔偿损失的法律问题，一审判决上诉人向被上诉人赔偿损失5600元无法律依据。三、一审法院遗漏了当事人，应把南宁铭越房地产交易咨询有限公司追加为第三人。被上诉人5600元的损失应该由中介公司南宁铭越房地产交易咨询有限公司承担返还责任，南宁铭越房地产交易咨询有限公司作为专业的中介公司应该知道房改房的买卖必须经过全部房屋所有权的签字，才产生物权效力，才能顺利办理房产过户手续。在上诉人的配偶未参与签订房屋买卖合同的前提下，中介公司便促使上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，导致合同无效，合同无法履行。中介公司有重大过错，中介公司收取的5600元费用应退还被上诉人。一审法院没有把南宁铭越房地产交易咨询有限公司追加为第三人是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人返还定金30000元；一审受理费1440元，由上诉人承担550元，被上诉人承担890元，二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人林秋燕辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
当事人的争议焦点是：1、本案是否遗漏当事人？2、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》的效力应如何认定？3、上诉人应否双倍返还被上诉人定金60000元和赔偿损失5600元？
双方当事人在二审期间均未提交新的证据，且对一审查明的事实无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明：二审审理期间，林秋燕认可蒋德培在签订合同时出示过房屋所有权证并且看过，但认为其没有注意共有人的情况，并认为蒋德培跟其签订合同就代表其愿意卖房，也应该能代表其家里人卖房。
本院认为：关于第一个争议焦点。林秋燕、蒋德培、铭越房地产公司签订的《房屋买卖合同书》中存在两个法律关系，即林秋燕与蒋德培之间的房屋买卖合同关系，林秋燕、蒋德培与铭越房地产公司之间的居间合同关系。本案是基于林秋燕与蒋德培之间的房屋买卖合同关系而产生的纠纷，林秋燕要求解除的亦是买卖双方之间的买卖合同，并不涉及居间合同关系，故蒋德培要求追加铭越房地产公司作为当事人，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买卖人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”蒋德培签订房屋买卖合同时没有取得共有人钟玉兰的同意，影响的是物权能否实现变动之结果，并不影响作为原因行为的房屋买卖合同的效力。依据房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。本案中，林秋燕与蒋德培签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。蒋德培主张房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。本案讼争房屋因未取得房屋共有权人同意而无法办理过户手续，合同目的已无法实现，因此，林秋燕要求解除双方之间房屋买卖合同，本院予以支持。蒋德培在没有取得房屋共有权人同意的情况下将房屋转让给林秋燕，对合同的解除存在过错，而林秋燕在签订合同时已看过房屋所有权证，其作为完全民事行为能力人，应当预见到未审查房屋所有权人、共有权人情况的后果，其对合同的解除亦存在过错。由于双方对合同解除均存在过错，故应各自承担相应责任，即由蒋德培退回林秋燕定金30000元。至于赔偿损失问题，因中介费系林秋燕向铭越房地产公司所交纳，而铭越房地产公司在履行合同过程中是否存在瑕疵，将直接影响中介费的收取或退回，且林秋燕是否实际造成了中介费损失尚不确定，林秋燕可另案主张权利，故对于中介费损失在本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1070号民事判决第二项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1070号民事判决第一项为：上诉人蒋德培向被上诉人林秋燕返还定金人民币30000元。
一审案件受理费1440元，由上诉人蒋德培负担658元，被上诉人林秋燕负担782元；二审案件受理费1440元，由林秋燕负担。
上述债务，债务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如逾期不履行的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 刘 萌
审判员 高翔宇
审判员 唐荣娜
二〇一四年七月二十四日
书记员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。