江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭商初字第0457号
原告尹翔，居民。
委托代理人于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。
委托代理人刘尚飞，江苏序阳律师事务所律师。
被告沭阳金利置业有限公司，住所地沭阳县人民路与天津路交叉口。
诉讼代表人江苏宏亮律师事务所，该公司破产管理人。
委托代理人张戈，江苏宏亮律师事务所律师。
委托代理人曹天君，江苏宏亮律师事务所律师。
原告诉被告沭阳金利置业有限公司（以下简称金利公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。依法由代理审判员程家亮独任审判，于2014年5月29日公开开庭进行了审理，后因案情需要，转为普通程序审理，于2014年8月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告金利公司破产管理人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：案外人刘某与被告签订商品房买卖合同，购置被告开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区10号楼1单元703室商品房1套及10-61车库1个，刘某交清全部房款321269元及车库款18334.80元，后经被告同意，刘某将该套房屋转让给原告，被告将收据上刘某的名字改成原告尹翔的名字，原告交付了杂费3565.60元。后被告被法院裁定进入破产清算程序，破产管理人对原告债权未予确认。现原告要求被告继续履行商品房买卖合同，交付房屋。诉讼过程中，将诉讼请求变更为确认原告对所交付的购房款享有优先权，并要求被告赔偿损失。
被告辩称：涉案房屋抵押给山东美凯龙门业有限公司，虽然被告现与山东美凯龙门业有限公司现已无债权债务关系，但该抵押登记仍然存在，未经抵押权人同意，原告取得该房屋是无效的；原告提交的证据均是刘某名字被划掉写上原告的名字，该修改未取得被告的同意，对原告提交的证据无法确认其真实性；管理人查阅被告的帐册无法反映原告实际支付了购房款，原、被告双方签订该套房屋合同行为应系以物抵债的行为，原、被告双方的合同是无效合同，被告不能确认原告对购房款享有优先权。
原告为支持自己的诉讼主张，向法庭提供了交款的相关收据三张、选房确认单、交款通知书、认购协议书及证人刘某的证人证言、取款凭证。经质证，被告对认购协议书因盖章不予认可；除2011年9月8日的收据外，其他证据交款人或购房人均由刘某修改为尹翔，对修改部分均不予认可；因原告与证人系甥舅关系，证人证言不具有真实性；取款凭证的真实性无异议，但与本案不具有关联性。
经审理查明：案外人刘某于2011年8月8日向被告购置被告开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区10号楼1单元703室商品房1套及10-61车库1个，房屋面积为99.68平方米，单价为3223元／平方米。2011年8月8日，被告出具收据给刘某，载明刘某交付全部房款321269元。2011年9月8日，被告出具收据给刘某，载明刘某交付车库款18334.80元；同日，尹翔向被告交付杂费3565.60元。双方约定的该房屋尚未完工，不具备交付条件。因经营不善，被告不能清偿到期债务，于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，原告向破产管理人申报房屋及车库产权，破产管理人未予确认。现原告要求被告继续履行商品房买卖合同，交付房屋。后原告将诉讼请求变更为要求确认对购房款享有优先权，并要求被告按差价赔偿损失。庭审中，本院向原告释明，如经本院查明，不存在买卖关系，可变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求。在庭审中，本院出示了本院调取的附近小区的房源销控表，双方同意以销控表价格作为本院确定该套房屋价格的参照。
本院认为，原、被告之间达成的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。涉案房屋虽被抵押，但抵押权人和抵押人之间的债权债务关系已消灭，主债权消灭，从债权随之消灭，虽然抵押登记仍存在，但不影响被告处置该抵押物的效力。
被告主张该合同系以物抵债合同不能成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称原刘某交付款项为借款，但没有出具相关证据予以证实，本院不予采信。原告提供了选房确认单、收款收据，能够证明刘某与被告之间原存在房屋买卖关系。
原告与被告就涉案房屋达成了买卖合同。原告提供证据能够证明刘某将涉案房屋转让原告的行为得到了被告的同意；被告向原告出具了交费人为原告的杂费单收据，且该转让行为得到了证人刘某的认可，可以视为被告之间重新签订了房屋买卖合同，被告与刘某之间签订的涉案房屋买卖合同随即解除。
现双方约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，且被告因经营不善，不能清偿到期债务，已被法院裁定进入破产清算程序，原、被告双方达成的商品房买卖合同已无法继续履行，管理人在法定期间内没有通知原告继续履行合同，合同已视为解除；原告作为购房户要求确认对房屋购房款321269元享有优先权，并要求赔偿损失并无不当。综合附近小区楼房价格，本院酌情确认原告所购楼房在2013年9月28日单价为4300元／平方米，被告应赔偿原告差价107355.36元【（4300－3223）＊99.68】，该赔偿款与原告交付的车库款18334.80元、杂费3556.60元共计129255.76元，该笔款项应为普通债权。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告尹翔对被告沭阳金利置业有限公司开发的位于江南枫景小区10号楼1单元703室商品房拍卖、变卖、折价所得款在321269元范围内享有优先受偿权。
二、确认原告尹翔对被告沭阳金利置业有限公司普通债权129255.76元。
案件受理费80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。
审 判 长 章彦威
人民陪审员 黄用文
人民陪审员 周长城
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 赵丹丹
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在发行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不发行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。