延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民终2026号上诉人（原审被告）：吕天兵，户籍所在地吉林省九台市，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王晶莹，吉林诚途律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张美子（上诉人吕天兵之妻），住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王晶莹，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔双双，住吉林省延吉市。委托代理人：陆树俊，吉林由正律师事务所律师。上诉人吕天兵、张美子因与被上诉人崔双双互易纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初5521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕天兵、上诉人张美子的委托诉讼代理人王晶莹、被上诉人崔双双的委托诉讼代理人陆树俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吕天兵、张美子上诉请求：撤销一审判决，改判违约金欠款利息为10000元；将已履行的两套房屋从总价款中扣除，并判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审判决支持被上诉人违约金的标准过高。双方在“房屋置换合同”中约定，如上诉人不能按约定在2016年7月1日前向被上诉人交付房屋，视为上诉人违约，应按照约定的2713200元向被上诉人支付房款，并按照月利率3%计算利息，向被上诉人支付违约金。该约定过分高于实际损失，被上诉人未能证明其实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，请求二审法院将违约金调整为欠款利息10000元。2.上诉人已经向被上诉人履行了两套房屋的购房合同，对于已经履行的部分，应当扣除。崔双双辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。事实与理由：上诉人主张交付两套房屋的购房合同与双方“房屋置换协议”及其补充协议约定的房屋不符，且没有完成实际交付，也没有给被上诉人办理房屋产权登记备案手续，上诉人并未按照合同约定履行义务，其上诉理由不能成立。崔双双向一审法院起诉请求：请求判决二被告向原告给付房款2723200元及利息（自2015年12月24日至给付之日止，按月利率3%计算），并由二被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年12月17日及同年12月22日，原、被告之间签订房屋置换合同及补充协议，约定：原告以其所有的位于延吉市长白路3287号、建筑面积为294.67平方米的门市房与二被告所有的六套房屋置换，原告的房屋价款为2723200元。合同签订后，原告将房屋已交付给被告，并办理了房屋产权变更登记手续，但被告未能履行向原告交付房屋的合同义务，其行为已构成违约。一审法院认�事实：2015年12月17日，原告与二被告签订房屋置换合同，约定：原告以其所有的位于延吉市长白路3287号、建筑面积为294.58平方米的商业用房与二被告所有的位于延吉市人民路与光进街交汇处世腾国际大厦六套房屋（B-8-01、面积132.59平方米；B-8-04，面积32.85平方米；B-11-01，面积132.59平方米；B-11-02，面积65.41平方米；B-11-05，面积102.67平方米；B-11-06，面积78.53平方米）进行置换，双方确认原、被告用于置换的房屋总价款均为2723200元。合同签订之日起三日内办理原告交付房屋的产权变更登记手续，所需费用由被告承担。被告以商品房买卖合同或商品房认购协议书的形式将房屋的买受人确定为原告或原告指定的人，被告在2016年7月1日将B-11-01号房屋按约定方式交付给原告，剩余房屋自2016年8月1日至2016年11月30日间交付完毕。如原告未能及时协助被告办理房屋产权变更登记手续，导致被告无法及时进行融资，需另行融资时，被告承担对第三人的违约责任并赔偿第三方损失时，增加的融资费用以及违约责任由原告承担；被告未能按约定时间、期限向原告交付房屋，被告应以该置换房屋的银行融资评估价值向原告支付该置换房屋的房款，并自原告办理完毕置换房屋产权变更登记手续的次日起，以银行评估金额为基础，按中国银行同期贷款利率的四倍计算利息。合同签订后，原告于2015年12月22日将上述房屋置换合同中约定的294.58平方米的商业用房交付给被告。2015年12月24日，原告协助被告吕天兵办理了上述294.58平方米商业用房的产权变更登记手续。2015年12月22日，原告与被告吕天兵签订房屋置换合同补充协议，约定：原告已按照双方房屋置换合同的约定于2015年12月23日为被告办理了延吉市长白路3287号10号楼2005门市房的产权变更登记手续，原告已履行完毕合同约定的义务。如被告不能按照房屋置换合同的约定在2016年7月1日前向原告交付房屋时，视为被告违约，被告应按房屋置换合同约定的2723200元向原告支付房款，并支付利息的违约责任，利息以“房屋置换合同”约定的2723200元价款为基数，按月利率3%计算，利息起算日为原告为被告办理房屋产权变更登记之日。合同签订后，被告至今未能向原告履行交付房屋的合同义务。一审法院认为，原告与二被告之间签订的互易合同及原告与被告吕天兵签订的补充合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告按合同约定已将房屋交付给被告吕天兵，并已协助被告吕天兵办理了房屋产权变更登记手续，其合同约定的义务已履行完毕；被告吕天兵未能按合同约定向原告履行交付房屋的合同义务，其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据原告与被告吕天兵在补充合同中“被告不能按照房屋置换合同的约定在2016年7月1日前向原告交付房屋时，视为被告违约，被告应按房屋置换合同约定的2723200元向原告支付房款，并支付利息的违约责任，利息以房屋置换合同约定的2723200元价款为基数，按月利率3%计算，利息起算日为原告为被告办理房屋产权变更登记之日。”的约定看，应认定原告交付给被告的房屋价款双方协商确定为2723200元，被告向原告交付房屋的时间确定为2016年7月1日之前。被告不履行交付房屋的合同义务时，应自2015年12月24日起按月利率3%计算向原告承担利息损失的违约责任。同时，上述债务发生在二被告夫妻关系存续期间，应认定为二被告的夫妻共同债务，故原告要�二被告共同给付欠款2723200元及利息（自2015年12月24日至给付之日止，按月利率3%计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告吕天兵提出其已部分履行了合同义务，并已向原告实际交付了两套房屋的主张，因原告对此予以否认，且被告吕天兵不能举证证明，故本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告吕天兵、张美子于本判决生效后立即共同给付原告崔双双欠款2723200元及利息（自2015年12月24日至给付之日止，按月利率3%计算）。如果被告吕天兵、张美子未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28586元、减半收取14293元（原告缓交），由被告吕天兵、张美子负担。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：吕天兵、崔双双签订的“房屋置换合同”及其补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方应按照合同约定全面履行。吕天兵、张美子在二审期间主张其已经按照约定履行了其中二套房屋的交付义务，但其提供的二份延边世腾置业发展有限公司的合同中，并无崔双双签字，吕天兵也不能举证其取得崔双双的授权代为订立合同，且该合同项下房屋的房号、面积均与“房屋置换合同”约定不符，崔双双亦不予认可，故吕天兵关于已经履行部分合同义务的主张，因证据不足无法认定，该主张本院不予支持。现崔双双已按照合同约定向吕天兵交付房屋，而吕天兵未能按照约定履行合同义务，应按照约定承担违约责任。根据双方签订的补充合同的约定，因吕天兵未能按期交付房屋，应按照约定金额支付房款及利息，利息计算方式为“以2723200元为基数，按照月利率3%计算，起算日为崔双双为吕天兵办理房屋产权变更登记之日”。吕天兵、张美子主张该约定过分高于实际损失，请求人民法院予以调整。因合同已约定发生违约行为时，吕天兵应向崔双双交付房款，即负有金钱给付义务，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，将月�率调整为2%。吕天兵、张美子关于将违约金调整为10000元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因吕天兵、张美子的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：变更吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初5521号民事判决“吕天兵、张美子于本判决生效后立即共同给付崔双双欠款2723200元及利息（自2015年12月24日至给付之日止，按月利率3%计算）”为“吕天兵、张美子于本判决生效后立即共同给付崔双双2723200元及利息（自2015年12月24日至给付之日止，按月�率2%计算）”。二审案件受理费50元，由吕天兵、张美子负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘景秋代理审判员  黄 伟代理审判员  李一博二〇一八年二月八日书 记 员  张晨光