贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民终字第1184号
上诉人（原审原告）贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地贵州省都匀市。
负责人杜鑫忠，该公司经理。
被上诉人（原审被告）罗树成，男，生于1952年3月22日，苗族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。
上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑房开都匀公司）与被上诉人罗树成房屋拆迁安置合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年8月26日作出（2015）都民初字第541号民事判决后，黎筑房开都匀公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月5立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：原告黎筑房开都匀公司经贵州省都匀市人民政府批准，对贵州省都匀市工人路市粮食局片区进行拆迁改造，拆迁许可证号为拆许字（2008）第002号建设“中鑫大厦”。2011年3月11日，原告黎筑房开都匀公司（合同甲方）与被告罗树成（合同乙方）经协商，签订了编号为黎筑房拆合同字（59）号的《房屋拆迁补偿安置合同》，合同约定：“一、乙方被拆除房屋位于都匀市工人路35号，总数七层属于砖混结构，产权证号匀房字0114**号，登记面积56.12平方米。经双方认可的建筑面积为56.12×1.7＝95.404平方米，自建面积28.06平方米，总面积123.46平方米。乙方于合同签订后五日内将房屋保持完好交付被告，统一拆除；二、甲方以产权互换和商品房买卖相结合的方式对乙方进行安置。安置乙方的新房位于都匀工人路“中鑫大厦”，总层数30层，属于框架结构，乙方的新住宅安置在A栋二十三层F户型，建筑面积145.56平方米，甲方于拆迁完毕后36个月建成交付乙方使用（此建筑面积未经产权登记部门核准，最终以产权登记面积为准）；三、甲方以第二条所述“中鑫大厦”A栋二十三层F户型（建筑面积145.56平方米）与乙方被拆迁房屋（总面积123.46平方米）进行产权调换，双方互不补差。甲方提供给乙方的产权调换房屋建筑面积与产权部门核准建筑面积有差异的，以产权部门核定建筑面积为准。面积不足部分由甲方按每平方米3200元计收乙方房款。甲方应当自房屋竣工交付之日起半年内为乙方办理好“房屋所有权证”，并交付乙方。……五、乙方自行解决临时过渡房，过渡期从《中鑫大厦》办理施工许可证为准，过渡期36个月。甲方向乙方交付安置房屋的时间最迟不得超过2014年8月30日。过渡费500元／月，从乙方交旧房钥匙之日起开始计算，每叁个月发一次。如果甲方在过渡期满后不能交付新房，按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》有关规定执行。（第三十三条关于超期临时安置补助费的规定……”。原告在该合同盖印了“贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司市食品公司二期拆迁安置专用章”，被告在合同上签名并捺印。
一审另查明，被告罗树成于1999年6月28日取得本案被拆迁房屋的所有权（产权证号：都匀市房权证匀房字第0114**号），该房登记建筑面积为50平方米。2015年3月30日，原告以签订合同时，被告存在欺诈行为，使原告在违背真实意思表示的情况下订立了合同为由，诉至法院。
原审原告黎筑房开都匀公司一审诉称：原、被告于2011年3月9日签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，约定由原告按拆1补1.7的标准，对被告所有的房屋进行拆迁补偿。被告自报房屋建筑面积为56.12平方米，原告应补偿95.40平方米（56.12×1.7），对于被告在楼顶自建的28.06平方米的房屋，原告补偿28.08平方米。原告要求被告出示并交付房产证原件或建房手续，被告以交付安置房时再交付前述文书为由，一直拖延未予交付。2014年11月6日，原告电话通知被告交房，并再次要求被告将拆迁房屋的相关证照交付原告，同时要求被告对超出补偿面积部分以3200元／平方米补交房款，被告以合同第三条约定“原告145.56平方米的新房与被告被拆迁旧房123.46平方米产权互换，互不补差”为由拒不补交房款，且其要求原告给付约定的145.56平方米与实际交付的140.17平方米的差额部分房款，同时，被告仍拒绝交付拆迁房屋房产证。2015年2月3日，被告向贵州省都匀市人民法院提起诉讼，请求原告向其交付房屋等诉请。该案于2015年3月25日开庭审理，庭审中，被告罗树成提交拆迁房屋的产权证书原件进行举证，并明确说明28.06平方米的自建房屋属违法建筑，原告此时才知被拆迁房屋的实情。因被告存在欺诈行为，原告在违背真实意思表示的情况与被告签订了房屋拆迁安置补偿合同，为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判决：1、撤销《房屋拆迁补偿安置合同》第一条中多补偿的38.46平方米的部分，其中，产权证号为匀房字0114**号的房屋登记面积为50㎡，实际以56.12㎡补偿，多补偿10.40㎡（6.12㎡×1.7）。28.06㎡自建房屋属于违法建筑，予以补偿无法律依据，共计多补偿38.46平方米；2、撤销《房屋拆迁补偿安置合同》第三条第一款“甲方以第二条所述‘中鑫大厦’A栋二十三层F户型房屋（建筑面积145.56平方米）与乙方被拆迁旧房（总面积为123.46平方米）进行产权互换，双方互不补差。”；3、本案诉讼费由被告承担。
原审被告罗树成一审辩称：1、原、被告签订《房屋拆迁补偿安置合同》经过反复协商，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效；2、不存在重大误解、显示公平及欺诈情形。具体如下：（1）原、被告并未约定交付房产证系签订合同的前置条件，被告也没有接到交付被拆迁房屋房产证的通知，且原告作为房开公司，拆迁知识、经济条件明显优于原告，不存在欺诈的情形。《房屋拆迁补偿安置合同》中载有被拆迁房屋产权证号，足以证明原告对被拆迁房屋的登记面积是明知的，原告诉称被告未出示及交付房产证原件无事实依据，亦不符合交易习惯和逻辑常识。实际情况是被告按原告要求出示了房产证、身份证等相关证明材料，原告安排工作人员两次实地测量补偿安置的面积。被拆迁房屋共七层，被告所有的第七层和楼下业主户型一致，原告在拆迁时清楚被告被拆迁房屋信息，不存在重大误解及显示公平。（2）原、被告对补偿安置的面积在合同第一条做了明确约定，足以证明双方对拆迁安置的房屋面积（包含自建部分）进行了充分协商并以合同的形式进行了确认，法律亦并未规定拆迁应以产权登记面积作为补偿标准，原告应依约进行拆迁补偿。（3）合同第三条明确约定产权互换，互不补差，内容文义明确，原告应依约提供安置的房屋面积为145.56㎡。（4）《房屋拆迁补偿安置合同》经双方签字认可，并加盖原告公章，原告也一直依约支付被告过渡费至2014年8月，在此期间，被告并未收到任何通知交付房产证的通知，不影响合同效力；3、原告行使合同的撤销权应在一年内提出，原告诉称在订立合同之始未见房产证等证件，则订立合同之日为撤销权的起算日期，根据法律规定，除斥期间已届满；4、诉讼费由法院依法判决。
一审法院认为：原告黎筑房开都匀公司作为开发建设单位，具有政策、资金、技术以及市场上的优势地位，在对被告居住的整栋楼房进行拆迁时，应当知晓被拆迁房屋的户型、面积等基本情况，其与被告罗树成签订《房屋拆迁补偿安置合同》时，相对于被告而言具有丰富的经验，对于条款的利害应知悉。被告被拆迁房屋位于第七层，与楼下被拆迁房屋户型、面积一致。被告系最后的被拆迁人，原告在明知本案被拆迁房屋登记面积为50平方米的情况下，仍在《房屋拆迁补偿安置合同》中认可其建筑面积为56.12平方米、自建面积28.06平方米，是双方自愿的市场行为，合法有效。合同明确载明了被告被拆迁房屋的产权证号，且被告辩称，依据﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第五十五条第﹤一﹥项关于具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭的规定，原告在与被告订立合同之日（2011年3月9日）即知撤销事由（被拆迁房屋建筑面积），其向法院请求撤销部分合同条款的日期为2015年3月30日，撤销权消灭。被告的辩解意见于法有据，予以采纳。对原告以被拆迁房屋实际登记建筑面积为50平方米，被告存在欺诈为由，主张撤销《房屋拆迁补偿安置合同》第一条中多补偿的38.46平方米的请求，不予支持。
关于《房屋拆迁补偿安置合同》第三条：“甲方以第二条所述‘中鑫’大厦A栋二十三层F户型房屋（建筑面积145.56平方米）与乙方被拆迁旧房（总面积为123.46平方米）进行产权互换，双方互不补差。甲方提供给乙方的产权调换房屋建筑面积与产权部门核准建筑面积有差异的，以产权部门核定面积为准。面积不足部分由甲方按每平方米3200元以现金形式补偿乙方，超出部分甲方按每平方米3200元计收乙方房款。甲方应当自房屋竣工交付之日起半年内为乙方办理好‘房屋所有权证’，并交付乙方。”从该条文义，结合合同第二条、第三条第二款来看，应理解为被告获得的回迁房屋建筑为145.56平方米，原、被告将回迁房屋（145.56平方米）与拆迁房屋（123.46平方米）进行产权互换，相互不补差价。从合同目的来看，因被告系最后的被拆迁户，原告为达成拆迁目的，经过与被告磋商，达成如上协议，是双方真实意思表示，故对原告主张该条存在重大误解、显示公平，请求撤销该条的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司承担。
一审判决宣判后，黎筑房开都匀公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、撤销《房屋拆迁补偿安置合同》第一条中多补偿38.46平方米的部分。3、撤销《房屋拆迁补偿安置合同》第三条第一款“甲方以第二条所述中鑫大厦A栋二十三层下户型房屋145.46平方米与乙方被拆迁旧房123.46平方米进行产权互换，双方互不补差”。4、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。其上诉主要理由为：一、28.06平方米属违法建筑，其补偿违反法律的效力性强制性规定，自始无效。被上诉人在其所在单位宿舍楼七楼的房顶上搭建28.06平方米，该建筑在过去属违法建筑，在现在和将来仍属违法建筑，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条，属法律禁止转让的房产，因此，《房屋拆迁补偿安置合同》第一条中补偿28.06平方米的部分至始无效。二、10.40平方米属被上诉人的欺诈取得行为，应予撤销。《房屋拆迁补偿安置合同》第一条中补偿10.40平方米，系被上诉人虚报其住房建筑面积56.12平方米，多计算10.40平方米（6.12×1.7），系被上诉人从未将房本交付上诉人造成。2015年3月25日，在一审法院开庭审理“罗树成诉贵州黎筑房开公司交付房屋”时，被上诉人罗树成在庭上出示房产的原件，上诉人才得知其拆迁房建筑面积为50平方米。因此，上诉人主张撤销权的期限从2015年3月26日起算，上诉人主张撤销符合法律规定。三、对《房屋拆迁补偿安置合同》第三条的理解，上诉人和被上诉人之间存在差异，上诉人是“坚持要按照安置补偿房的面积与拆迁补偿面枳的差额，以每平方米3200元补差”，而被上诉人“坚持123平方米与145平方米调换，互不补差”。从上诉人与其他被拆迁户的约定也是该条，现在其他被拆迁户也是按该条进行补差的。如果说被上诉人123平方米换145平方米互不补差，显然与拆迁合同的前后文不一致，也显失公平。
被上诉人罗树成在二审答辩期内未作书面答辩。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
另查明：一审庭审中，上诉人陈述本案所拆迁的被上诉人家楼层与该楼其他楼层的户型面积一致，赔偿比例一致，其他户都是按照房屋登记的50平方米来计算面积。并陈述在签订拆迁安置合同时，因为被上诉人一直不愿搬迁，其他家都已搬迁，上诉人没有办法，才按被上诉人自报的拆迁面积56.12平方米，与被上诉人签订合同。
本院认为：上诉人黎筑房开都匀公司与被上诉人罗树成签订的《房屋拆迁补偿安置合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约恪守履行。对于上诉人关于对该合同存在重大误解及合同条款部分内容无效的主张。本院对此认为，上诉人作为开发建设单位，对于签订数额较大的拆迁合同，负有审慎的审查义务。而从上诉人签订本案《房屋拆迁补偿安置合同》时的情况看，上诉人在与被上诉人签订合同前，已先后与该拆迁楼层的多家住户分别签订了《房屋拆迁补偿安置合同》，故能认定上诉人知晓该楼层的户型及面积情况，但上诉人为达到让被上诉人尽快搬迁的目的，与被上诉人在充分协商的基础上签订了该安置合同。并从该合同的内容看，合同亦未对被上诉人提交房产证进行约定，故本院认为本案上诉人主张撤销权的诉讼时效期间，应从双方签订合同之日起计算。而至上诉人起诉之日，上诉人行使撤销权已超过法定1年的期间，故对上诉人关于撤销合同部分条款的诉请，本院不予支持。对上诉人关于被上诉人自建的28.06平方米建筑为违法建筑的主张，本院对此认为，对违法建筑的认定及处理，应由相关行政部门作出，而本案被上诉人自建建筑并未被国家相关行政部门认定为违法建筑及进行过处罚，上诉人据此主张合同部分条款无效，没有事实及法律依据。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人黎筑房开都匀公司的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
审 判 员 王 锦
代理审判员 陆良艳
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 王 铨