山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1884号
上诉人（原审被告）青岛海高置业有限公司。
法定代表人孟祥照，董事长。
委托代理人张玉环，青岛海高置业有限公司职工。
被上诉人（原审原告）刘滨。
委托代理人孙绍兵，山东齐岳律师事务所律师。
委托代理人黄瑞，山东齐岳律师事务所律师。
原审第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行。
上诉人青岛海高置业有限公司（以下简称海高公司）因与被上诉人刘滨、原审第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行（以下简称工商银行即墨支行房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月7日受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长及本案主审，代理审判员齐新、代理审判员马喆参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年8月20日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人海高公司的委托代理人王玉环、被上诉人刘滨的委托代理人孙绍兵、黄瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘滨在一审中诉称，其与海高公司于2013年10月9日签订《青岛市商品房预售合同》，合同标的为山东省即墨市岭海中路88号逸景湾×号楼×单元×户。合同约定海高公司于2014年9月30日交付房屋，逾期90日刘滨可解除合同。现双方约定的交付房屋时间已过，经刘滨多次催促，海高公司仍未交付。请求法院判决：1、解除刘滨与海高公司签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议，海高公司返还刘滨购房款及税费等损失438，496.51元；2、海高公司支付刘滨本案起诉之日起至海高公司还款之日止的购房款等利息损失；3、解除刘滨与工商银行即墨支行签订的《个人购房借款担保合同》；4、诉讼费用由海高公司承担。
海高公司在一审中未予书面答辩，在庭审中口头辩称：一、双方签订的《青岛市商品房预售合同》不具备解除条件，不应解除。1、海高公司与刘滨于2013年10月9日签订《青岛市商品房预售合同》，明确约定单方行使合同解除权时应书面通知对方，但刘滨未曾向海高公司主张过解除合同。2、刘滨在未经书面告知海高公司且海高公司仍在积极履行合同义务的情况下解除合同，有违公平原则。二、刘滨向海高公司支付购房款共计389，350元，存在逾期付款情形，应承担逾期付款违约金，违约金应在双方解除合同前先予扣除。1、海高公司收到刘滨购房款共计389，350元整，除此之外，刘滨再未付款。2、依照合同附件一第（3）条的约定，刘滨应于2013年10月23日前将购房余款15万元支付至海高公司指定银行账户，但刘滨于2014年1月13日才将购房款支付给海高公司。依照合同第七条及补充条款第七条的约定，刘滨若未按合同约定的时间付款，应当向海高公司支付违约金；在商品房交付前，刘滨应向海高公司足额付清违约金，否则海高公司有权拒绝交房且不承担违约责任。违约金计算公式：15万元×1‰／天×82天=12，300元。三、海高公司仅在出现违约情形且刘滨发出书面解除通知的情况下，在需承担违约责任的期间向刘滨支付购房款的银行同期存款利率作为赔偿。1、合同补充条款第八条中房屋交付时间明确说明：2014年9月30日为预计交房时间，因房地产分期开发等众多影响因素，房屋的实际交付时间可以在合同约定的基础上提前或顺延90天，海高公司不需承担违约责任。2、依照合同补充条款第八条第4款的约定，因刘滨未按约定时间付清房款或贷款未汇入海高公司账户，房屋交付时间顺延，海高公司无需承担任何责任。3、依照合同补充条款第十二条的约定，因海高公司违约刘滨行使合同解除权的，刘滨应书面通知，海高公司退还已付房款，并向刘滨支付银行同期存款利息的赔偿金；该赔偿金为一次性赔偿，包括海高公司所应承担的一切赔偿责任及违约责任，除此之外海高公司无需向刘滨支付任何其他违约金或赔偿金。四、因刘滨并未将契税和维修基金直接向海高公司支付，故海高公司不同意向刘滨支付该费用。因此，刘滨诉请解除合同条件不成熟；如以诉讼形式解除合同，应在解除前对各方应承担的违约金按合同约定进行扣除，自法院判决合同解除之日起计算利息。综上，请求法院依法驳回刘滨的诉讼请求。
原审第三人工商银行未提交答辩意见。
原审法院查明，2013年10月9日，海高公司（甲方）与刘滨（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》。合同主要约定：1、房屋价款。乙方购买该房屋，每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为5，990元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为389，350元。2、付款方式和付款期限。乙方于2013年10月9日前向甲方支付首付款239，350元，其中含定金3万元。乙方应于首付款付清后，持有关材料到指定银行办妥购房余款的贷款手续，并保证所贷款项在2013年10月23日前足额支付给甲方（货款到达甲方账户，视为乙方付款完成）。乙方支付首付款后，如银行提高首付款比例，乙方应按照要求补足；如因乙方原因或法律、政策调整等导致乙方不能全部或者部分获得贷款的，乙方应当在上述贷款支付期限届满之日起7日内向甲方付清房价余款；若逾期仍未足额付清房价余款的，乙方应按照主合同第七条承担逾期付款违约责任；乙方付款日期以款项实际到达甲方指定银行账户之日为准。第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款之日第二天起算至实际付款之日止；逾期超过30天后，甲方有权解除本合同。若甲方不行使解除权的，合同继续履行，自本合同的应付款之日第二天起算至实际付款之日止，乙方每日应按逾期未付款额的万分之十向甲方支付违约金。合同继续履行的，在商品房交付前，乙方应向甲方足额付清违约金，否则甲方有权拒绝交房且不承担违约责任。3、房屋交付。第十条约定：该房屋的交付必须符合的条件是经验收合格。第十一条约定：甲方定于2014年9月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的购房款的日万分之一计算，自本合同第十一条约定的最后交付之日第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，双方按照本合同第十九条的约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付之日第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之一的违约金。第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付手续，乙方应在收到通知之日起30天内，会同甲方对房屋进行验收交接，房屋交付的标志以《补充条款》为准。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件；因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示或不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方；甲方应当在收到乙方书面通知起60天内，将乙方已支付的购房款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的购房款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的购房款。
双方签订上述合同时，海高公司已经取得即墨市房产处颁发的《商品房预售许可证》。涉案房屋已经办理了房地产预告登记证明，预告登记权利人为刘滨。
双方签订上述合同后，刘滨按照合同约定的首付房款数额支付了首付款239，350元，并与工商银行即墨支行签订了《个人购房借款担保合同》，取得15万元贷款。该贷款于2014年1月13日直接划入海高公司名下账号为38×××33的账户，扣款卡号为62×××62，还款卡号的户名为刘滨。海高公司作为保证人在上述合同上盖章确认。
海高公司至今未将涉案房屋向刘滨交付。
刘滨提交其委托代理人孙绍兵寄给海高公司的顺丰快递，证明其曾向海高公司发出律师函，要求解除双方之间的房屋买卖合同，但海高公司拒收。
2013年9月25日，刘滨为购买涉案房屋缴纳住宅专项维修资金8，645元。2013年12月27日，刘滨为购买涉案房屋缴纳契税11，680.5元。
另查明，刘滨在2014年1月13日至2015年3月13日期间共向工商银行即墨支行支付贷款本息19，024.08元。
原审认为，刘滨与海高公司签订的《青岛市商品房预售合同》、刘滨与工商银行即墨支行签订的《个人购房担保借款合同》，均未违反法律的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
1、根据查明的事实，刘滨与海高公司签订合同后，刘滨按合同约定支付了首付款239，350元，并获得15万元的银行贷款，该贷款于2014年1月13日直接划入海高公司名下的账户。合同约定，除不可抗力外海高公司应于2014年9月30日前将房屋交付给刘滨。海高公司至今未交付房屋，应当承担延期交房的责任。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条、第十二条的约定，海高公司应于2014年9月30日前将房屋交付给刘滨，逾期超过90天，刘滨有权解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，刘滨要求解除合同，符合法律规定。刘滨提交了其委托代理人孙绍兵寄送给海高公司的顺丰快递，证明刘滨向海高公司发出律师函，要求解除双方之间的房屋买卖合同，但海高公司拒收。刘滨提交的顺丰快递单上未见邮戳，刘滨也未提交邮件投递过程的详情单。刘滨于2015年1月29日向原审法院提起诉讼后，原审法院于2015年3月13日将起诉状送达海高公司，故原审认定双方签订的《青岛市商品房预售合同》于2015年3月13日解除。
2、关于刘滨主张解除其与工商银行即墨支行签订的《个人购房借款担保合同》的请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，刘滨为购买海高公司的房屋而与工商银行签订《个人购房借款担保合同》，现刘滨与海高公司签订的主合同被解除，刘滨与工商银行即墨支行签订的《个人购房借款担保合同》目的无法实现，刘滨主张解除其与该支行签订的《个人购房借款担保合同》，对此予以支持。原审法院于2015年4月9日将起诉状、追加第三人申请书以及增加诉讼请求申请书送达给海高公司，故原审认定刘滨与工商银行即墨支行签订的《个人购房担保借款合同》于2015年4月9日解除。
3、关于刘滨要求返还购房购房款、利息、税费、住宅专项资金共计438，496.51元的诉讼请求，包括：首付款239，350元、购房贷款15万元、契税11，680.5元、住宅专项维修资金8，645元、自2013年10月9日起至至还款之日止的首付款银行利息、银行贷款利息损失。原审认为，双方签订《青岛市商品房预售合同》后，刘滨按照合同约定支付海高公司首付款239，350元，并于2014年1月13日将贷款15万元直接由工商银行即墨支行支付给海高公司，但海高公司未按照合同约定交付房屋，导致双方签订的商品房买卖合同被解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”结合刘滨与海高公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十九条关于利息的约定，海高公司返还刘滨首付房款239，350元的同时，还应支付自2013年10月9日起至还款之日止，以首付款239，350元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息。
关于刘滨要求海高公司返还房屋贷款15万元，以及银行贷款的利息损失。本院认为，刘滨与海高公司签订商品房预售合同后，与工商银行即墨支行签订了《个人购房借款担保合同》，办理了15万元的贷款，海高公司作为保证人在合同上盖章确认。该贷款15万元由工商银行即墨支行直接划入海高公司名下账号为38×××33的账户。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，工商银行即墨支行作为有独立请求权的第三人经原审法院传票传唤未到庭陈述其主张，原审无法确认出卖人应返还工商银行即墨支行的购房贷款本金及利息，故对此无法处理，工商银行即墨支行可另行主张商品房担保贷款合同中的权利。另，根据刘滨提交的银行明细清单，刘滨自2014年1月13日起至合同解除之日2015年3月13日止共向工商银行即墨支行支付贷款本息19，024.08元，该贷款本息应由海高公司支付给刘滨。
关于刘滨主张海高公司返还契税11，680.5元、住宅专项维修资金8，645元的诉讼请求。原审认为，刘滨为购买该房屋缴纳契税11，680.5元、住宅专项维修资金8，645元，海高公司的违约行为导致刘滨解除合同，刘滨签订合同的目的无法实现。因此，海高公司应当偿付刘滨为购买该房屋支付的契税11，680.5元以及住宅专项维修资金8，645元。
4、关于海高公司要求刘滨延期付款的违约金在双方解除合同前予以扣除的抗辩。原审认为，根据刘滨与海高公司签订的《青岛市商品房预售合同》第七条之约定：“刘滨若未按本合同约定的时间付款，应当向海高公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，海高公司有权解除本合同。海高公司如行使解除权，……；若海高公司不行使解除权，合同继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，刘滨每日应按逾期未付款额的万分之十向海高公司支付违约金。合同继续履行的，在商品房交付前，刘滨应向海高公司足额付清违约金，否则海高公司有权拒绝交房且不承担违约责任。”双方合同约定，刘滨于2013年10月9日前向海高公司支付首付款239，350元；刘滨应于首付款付清后，持有关材料到指定银行办妥购房余款的贷款手续，并保证所贷款项在2013年10月23日前足额支付给海高公司。刘滨的银行贷款15万元于2014年1月13日支付给海高公司，刘滨逾期付款，海高公司没有选择解除合同，而是选择以要求支付违约金的方式追究刘滨责任。根据合同约定，刘滨应支付海高公司的违约金应自2013年10月24日起至2014年1月13日止，以15万元为基数，按日万分之十计算违约金，共计12，300元。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、确认刘滨与海高公司在2013年10月9日签订的《青岛市商品房预售合同》于2015年3月13日解除。二、确认刘滨与工商银行签订的《个人购房借款担保合同》于2015年4月9日解除。三、海高公司于判决生效后十日内返还刘滨购房首付款239，350元，并支付刘滨自2013年10月9日起至还款之日止，以首付款239，350元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息。四、海高公司于判决生效后十日内返还刘滨自2014年1月13日起至2015年3月13日止已支付给工商银行即墨支行的全部贷款本息19，024.08元。五、海高公司于判决生效后十日内返还刘滨为购买房屋所支付的住宅专项维修资金8，645元。六、海高公司于判决生效后十日内偿付刘滨为购买房屋所支付的契税2，977.38元。上述三至六项海高公司应返还给刘滨的款项中应扣除刘滨应支付海高公司的违约金12，300元。七、驳回刘滨的其他诉讼请求。案件受理费7，877元，由海高公司负担。宣判后，海高公司不服，上诉至本院。
上诉人海高公司上诉称：一、双方签订的《青岛市商品房预售合同》不具备解除条件，不应解除。1、海高公司与刘滨于2013年10月9日签订《青岛市商品房预售合同》及其补充条款，明确约定单方行使合同解除权时应书面通知对方，但刘滨未曾向海高公司主张过解除合同。2、刘滨在未经书面告知海高公司且海高公司仍在积极履行合同义务的情况下解除合同，有违公平原则。二、因刘滨并未将契税和维修基金直接向海高公司支付，故海高公司不同意向刘滨支付该费用。刘滨作为该两项费用的缴纳人，可以凭借收款单位开具的收款票据要求收款单位返还。三、依照合同补充条款第十二条的约定，因海高公司违约刘滨行使合同解除权的，刘滨应书面通知，海高公司退还已付房款，并向刘滨支付银行同期存款利息的赔偿金；该赔偿金为一次性赔偿，包括海高公司所应承担的一切赔偿责任及违约责任，除此之外海高公司无需向刘滨支付任何其他违约金或赔偿金。综上，请求判决撤销原判，依法改判驳回刘滨的诉讼请求，一、二审诉讼费用由刘滨承担。
被上诉人刘滨辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明，2013年10月9日，海高公司（甲方）与刘滨（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》及其补充条款。补充条款第十二条约定，因甲方违约乙方行使合同解除权解除本合同的，乙方应书面通知甲方，甲方应退还乙方已支付房价款，并向乙方支付房价款的同期中国人民银行存款利率的赔偿金；本处约定之赔偿金为一次性赔偿，包括甲方所应承担的一切赔偿责任及违约责任，除该项赔偿金外甲方无需向乙方支付任何其他违约金或赔偿金。双方还约定了其他事项。上述事实，有海高公司和刘滨分别提交的《青岛市商品房预售合同》及其补充条款在案为凭，并经当事人质证和本院审查，可以采信。
二审查明的其他事实与原审查明一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十九条的约定，刘滨行使合同约定的单方解除合同权利时，应书面通知海高公司。因海高公司至今未将涉案房屋交付给刘滨，构成违约，刘滨有权解除房屋买卖合同。刘滨委托其代理人向海高公司发出律师函要求解除合同，海高公司拒收，刘滨又通过向人民法院起诉海高公司的方式要求解除合同，符合上述书面通知解除合同的约定。原审法院以向海高公司送达起诉状的时间作为合同解除时间，并无不当，本院予以确认。海高公司主张双方签订的《青岛市商品房预售合同》不具备解除条件，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
刘滨为从海高公司购买涉案房屋，缴纳契税11，680.5元、住宅专项维修资金8，645元。因海高公司的违约行为导致刘滨签订合同的目的无法实现，给刘滨造成上述损失，海高公司应向刘滨赔偿。海高公司以上述费用未直接向该公司支付为由，主张不应承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。海高公司还主张该费用可以凭借收款票据向收款单位要求返还，但未在本院限定的期限内提交证据予以证明，刘滨亦不予认可，故本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在补充条款第十二条约定，因海高公司违约刘滨行使合同解除权的，海高公司仅需退还已付房款，并支付银行同期存款利息的赔偿金。本院认为，双方约定的该赔偿金，实质上是违约金，该条款约定的违约金明显低于给刘滨造成的实际损失。因此，刘滨要求海高公司在上述约定的基础上向其赔偿因缴纳契税、住宅专项维修资金而造成的实际损失，符合上述法律规定，本院予以支持。
综上，上诉人海高公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，877元，由上诉人青岛海高置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 马 喆
代理审判员 齐 新
二〇一五年十月十九日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 魏 威