黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0803民初637号原告：佳木斯利达房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳东区新立社区。法定代表人:林裕艳，该公司经理。委托诉讼代理人：王斌艳，黑龙江中东律师事务所律师。被告：李思博，男，1984年8月23日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区红光社区**组**号。原告佳木斯利达房地产开发有限公司（以下简称利达公司）与被告李思博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王斌艳到庭参加诉讼。被告李思博经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、依法确认被告违约，且不予退还被告已给付原告的购房款30443元；3、被告应按合同约定按房屋总价款的20%向原告支付违约金58265元；4、被告给付原告代其偿还的房屋贷款利息7236.12元；5、被告给付原告聘请律师的费用10000元；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月28日，原、被告签订《项目首付款分期付款协议书》一份，双方约定：被告李思博购买原告开发建设的位于佳木斯市向阳区志同社区A区A3幢3单元1002室，建筑面积为66.84平方米房屋，总价款为291392元；首付款为91329元，被告李思博在2015年8月1日前缴纳首付款的30%（其中包含定金10000元）即91329元，该协议签署前，被告已缴纳30443元，剩余首付款60886元，分两期还清，第一期还款时间为2016年7月25日，付款30443元；第二期还款时间为2017年7月25日，付款30443元并出具《欠条》一份。2015年8月4日、8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份。2015年8月20日，被告与哈尔滨银行股份有限公司佳木斯松花江支行签订了按揭借款合同，借款20万元，约定2016年3月21日前偿还本息。2015年8月21日，原告与哈尔滨银行股份有限公司佳木斯松花江支行签订《个人贷款保证合同》，承诺对被告李思博的欠款承担连带责任。首付款第一期还款期限到期后，被告李思博并未按《项目首付款分期付款协议》中约定的时间还款，经原告多次催要，被告亦未如期支付。原告在2016年8月13日原告给被告发出催款通知书、律师函后，均无法联系被告，现已失联。原告认为，依据《项目首付款分期付款协议》第三条约定：”如乙方未按协议约定的时间支付任何一期款项，逾期时间达到或超过30天的，则视为被告自愿放弃购买房屋的权利，原告有权解除合同，且不退还被告所缴纳的房屋30443元。因被告不履行付款义务，根据原、被告签订的《补充协议》第二条第五项约定，被告逾期付款，应承担购房款总额的20%违约责任。被告不仅未如期给付原告首付款，亦未如期偿还银行贷款本息，哈尔滨银行依据原告为被告贷款签订的《个人贷款保证合同》中的约定，在2016年9月1日向原告发出催款通知书，要求原告替被告李思博偿还本息203556.47元或承担被告贷款金额总数的20%违约金。被告履行了为被告的担保义务，偿还了银行贷款利息7236.12元。故原告诉至法院，要求解除商品房买卖合同，并支付违约金和赔偿原告的各项损失。李思博在答辩期内未向本院提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，原、被告签订《项目首付款分期付款协议书》、《欠条》各一份，双方约定：被告李思博购买原告开发建设的位于佳木斯市向阳区志同社区A区A3幢3单元1002室，建筑面积为66.84平方米房屋，总价款为291392元；首付款为91329元，被告李思博在2015年8月1日前缴纳首付款的30%（其中包含定金10000元）30443元，剩余首付款60886元，分两期还清，第一期还款时间为2016年7月25日，付款30443元；第二期还款时间为2017年7月25日，付款30443元。被告在第一期还款时间到期后，至今未给付房款。该《项目首付款分期付款协议书》第六条约定：”因被告李思博违约致使原告方采取诉讼方式实现债权的，被告方应当承担原告方为此支付的律师费、差旅费、公证费、查档费及其他实现债权的费用。”原告实际支付律师费10000元。2015年8月4日，原告与被告李思博就本案争议房屋签订商品房买卖合同一份，合同约定了房屋坐落位置、面积、单价、违约责任等合同主要条款。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2015年8月5日，双方又就该合同签订了补充协议一份，协议约定：被告李思博以银行按揭付款或公积金贷款方式支付剩余房款200000元，原告提供担保如被告未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息，致使贷款银行向原告要求承担担保责任的，被告应在收到原告通知后5日内将出卖人代偿款项支付给出卖人。被告逾期支付的，原告有权与被告解除合同，被告应赔偿因解除合同而遭受的损失，原告还有权要求被告按总房价款的20%承担违约责任。再查明，2015年8月20日，被告与哈尔滨银行股份有限公司佳木斯松花江支行，签订了《个人贷款保证合同》一份，双方约定：被告借款20万元，约定2016年3月21日前偿还本息。2015年8月21日，原告与哈尔滨银行股份有限公司佳木斯松花江支行签订《个人贷款保证合同》，原告承诺对被告李思博的偿还义务承担连带责任。因被告未按期偿还银行借款本息，2016年9月1日，哈尔滨银行股份有限公司佳木斯松花江支行依据《个人贷款保证合同》向原告发出《逾期催收通知书》，要求原告履行保证责任。同日，原告代被告偿还哈尔滨银行股份有限公司佳木斯松花江支行未到期本金、利息196320.35元；已到期本金余额2045.42元、已利息应收未收利息5057.71元、欠还罚息38.2元、欠还复利94.79元，共计7236.12元。另查明，原告于2014年8月21日取得了佳天下居住小区（A区）（解放路南、志同胡同北），总建筑面积56019㎡总576套（其中包括：ABA1、CC1E、F、D）《商品房预售许可证》（佳房许字第2014015号）。又查明，原告未将本案诉争房屋实际交付给被告。本院认为，原、被告在自愿基础上签订的《项目首付款分期付款协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，具有法律约束力，应属合法有效，双方当事人应当按照诚实信用原则履行各自的义务。因被告未按双方约定及时履行给付房款的义务，已构成违约，应承担违约责任。按照双方合同约定，被告逾期付款且截至原告诉讼来院时，被告仍未履行给付房款义务，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于原告要求不予退还被告已给付原告的购房款30443元及被告支付违约金58265元的诉讼请求，本院认为该项请求虽不违背社会公德，但明显有违法律的公平原则，且违约金赔偿范围应以原告实际损失及可得利益的丧失为原则。本案中，原告并未实际交付房屋，被告的违约行为并不影响原告再次出售争议房屋，且原告未能提供充分有效的证据证实被告的违约行为给原告造成实际损失的具体数额，故依据相关法律规定，应按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于原告要求被告给付律师费的诉讼请求，因双方签订的《项目首付款分期付款协议书》第六条对律师费进行了约定，故对于原告主张的由被告给付律师代理费的诉讼请求，予以支持，结合原告提供的律师费正规增值税发票，可支持10000元。关于原告要求被告给付代其偿还的房屋贷款利息7236.12元的诉讼请求，经庭审查明，被告向哈尔滨银行股份有限公司佳木斯松花江支行共贷款20万元，截至2016年8月31日，该笔贷款未到期本金余额196012.20元，未到期当期利息余额308.15元，已到期本金余额2045.42元、已利息应收未收利息5057.71元、欠还罚息38.2元、欠还复利94.79元，合计203556.47元，现原告已代替被告全部偿还给银行。根据原、被告签订的《补充协议》中约定，如被告未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息，致使贷款银行向原告要求承担担保责任的，被告应将代偿款项支付给原告且原告有权在被告已支付的房价款中扣除被告上述应向原告支付的款项，若有剩余，由原告返还给被告。综上所述，依法解除原告利达公司与被告签订的商品房买卖合同，被告李思博依法给付原告律师费10000元，代偿款3556.47元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理〈商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告佳木斯利达房地产开发有限公司与被告李思博于2015年8月4日签订的《商品房买卖合同》；二、被告李思博于本判决生效后10日内，给付原告佳木斯利达房地产开发有限公司律师费10000元；三、被告李思博于本判决生效后10日内，给付原告佳木斯利达房地产开发有限公司代偿款3556.47元；四、被告李思博给付原告佳木斯利达房地产开发有限公司未付购房款的金融机构计收逾期贷款利息。（以本金60886元计算，自2016年7月26日起至商品房买卖合同实际解除之日止）五、驳回原告佳木斯利达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2419元，公告费650元由被告李思博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  刘静人民陪审员  孙宏人民陪审员  韩晶二〇一七年三月二十日书 记 员  ＸＸ