湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终492号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李中园。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁红林。
委托诉讼代理人：赵美珍，湖南宏彦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李秀连（系宁红林之妻）。
委托诉讼代理人：赵美珍，湖南宏彦律师事务所律师。
上诉人李中园因与被上诉人宁红林、李秀连房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院于二○一五年十二月十日作出的（2015）邵东民初字第1481号民事判决，向本院提出上诉。本院于二○一六年四月七日作出（2016）湘05民终336号民事裁定，将本案发回重审。湖南省邵东县人民法院经重审后，于二○一七年二月七日作出（2016）湘0521民初1206号民事判决。李中园仍不服，再次向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人李中园，被上诉人宁红林、李秀连及其共同委托诉讼代理人赵美珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李中园上诉请求：撤销湖南省邵东县人民法院（2016）湘0521民初1206号民事判决，改判宁红林、李秀连在一审判决的赔偿款基础上，增加赔偿李中园损失50000元，李中园在一审判决的房租款基础上，少支付宁红林、李秀连房租4175元。事实和理由：第二次的鉴定费用10000元以及该次鉴定意见书中第四条认定的歇业期间人工工资损失5000元，宁红林、李秀连应当予以赔偿，对李中园的装修残值以及因宁红林、李秀连停水、倒灰、泼脏水、谩骂等行为影响李中园正常的经营而造成的相应损失，一审未判决宁红林、李秀连承担赔偿责任不当。现租赁房屋周围已有十余间门面因受金融危机的影响一直闲置，无人租赁，一审却对该房屋房租按62000元/年的标准计算过高。宁红林、李秀连原审反诉请求是对2016年5月16日之后按照62000元/年的租金支付，一审却从2016年3月2日即开始按该标准计算房屋租金，属超诉讼请求进行判决，违反“不诉不理”的基本民事诉讼原则，程序违法。
宁红林、李秀连均辩称，原判认定事实清楚，适用法律和处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
李中园向一审法院起诉请求：确认李中园、宁红林、李秀连签订的房屋租赁协议合法有效，并解除该租赁合同；宁红林、李秀连赔偿李中园工资、货物、房租、税费、可得利益等损失50000元（最终赔偿金额以鉴定结论为准）。
宁红林、李秀连向一审法院反诉请求：要求李中园支付房租费从2015年5月16日至2016年5月16日按56000元/年支付，2016年5月16日后按照62000元/年支付到实际交付房屋之日止，并按月利率2%支付房屋租赁期间逾期利息，退还租赁房屋，恢复原状。
一审法院认定事实：李中园为服装经营者，2008年11月16日，李中园与宁红林签订房屋租赁协议，宁红林将其位于某某县某某镇某某路25号两间门店出租给李中园经营服装，租期八年，房租费暂定为19000元/年，以后房租随行就市。2013年11月16日，双方经协商，宁红林（甲方）与李中园（乙方）又签订了一份协议书，约定：“经甲方乙方共同协商某某路25号门面租给乙方，即2013年11月16号至2014年5月16号止房屋租金暂付半年，壹万玖仟元整。2014年5（月）16号后，随对面赵某某（门）面相同价格，随涨就涨，随跌就跌，随行就市，双方不得非议。乙方如续租应提前一月与甲方商议，但必须提前一月交房租。如乙方不续租，乙方要转让但需甲方同意，在场。以上协议双方共同遵守。”李中园房租已交至2015年5月16日。2015年5月8日，宁红林告知李中园如要租房屋必须按赵某某房租56000元/年交房租，同时表示想收回房屋。次日，李中园请宁红林兄嫂申某某做中间人，想续租房屋并希望宁红林少涨房租。同年5月16日，申某某陪同宁红林找到李中园协商房屋租赁问题无果，宁红林当晚对门面断电。5月17日早上，宁红林在李中园经营的门面上张贴“危房请勿靠近”的告示，并声明房租已经到期，要收回房屋。并将李中园承租的门面卷闸门拉下来，李中园闻讯赶回论理，双方发生争执并发生斗殴，李中园将宁红林家电表断电，并损坏宁红林家水管。当日下午李中园之妻喊人修复。某某县公安局火厂坪派出所对双方的行为进行制裁。当日下午，李秀连将李中园承租门店加锁，李中园中止经营。2015年6月4日，李中园申请先予执行，请求责令宁红林将其加锁的门锁打开让李中园继续经营。当天，宁红林履行先予执行裁定，将租赁门店锁具打开，并允许李中园继续经营。此后李中园继续经营，至2016年11月16日将租赁门店交付给宁红林、李秀连。李中园打开门店后，发现部分商品霉变损坏。李中园于2015年6月5日申请对歇业期间的工资、受损的商品、歇业期间的房租、税费和歇业至合同期满期间损失的可得利益及装修残值进行价值鉴定。某某县价格事务所做出价格鉴定结论为：价格鉴定标的的价格为：￥2425元（人民币贰仟肆佰贰拾伍元整）包括霉变衣裤63件计价857元，水浸男裤16件768元，门面招牌修复费800元。对李中园租赁的门面歇业期间的工资、房租及歇业和因解除合同损失的可得利益、装饰残值、因委托方无法提供确切的依据，本次不做价格鉴定。另查明，双方2013年11月16日签订的协议书约定的参照对面赵某某的门面租金为：赵某某房租自2015年3月2日起至2016年3月2日止的房租是56000元/年，2016年3月2日后62000元/年；后李中园申请委托邵阳市南方司法鉴定所对其租赁的门面歇业期间的工资、房租及歇业和因解除合同损失的可得利益、装饰残值进行了鉴定。鉴定结论为可得利益损失为4000元。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方因租赁期间对房租和解除合同协商不成而酿成纠纷，现双方租赁合同到期，对解除合同双方已无争议。本案的争议焦点为，宁红林、李秀连的行为给李中园造成损失赔偿及房租如何确定。对李中园因双方纠纷发生锁门造成的商品霉变和门面招牌修复费损失予以确认；在合同未到期，双方协商无果的情况下，宁红林、李秀连单方终止合同，对李中园正在营业门店关门上锁，歇业时间为19天，歇业期间的房租因未达到合同目的，可以认定为案件损失。歇业期间造成的可得利益及损失客观存在，根据相关规定，参照邵阳市南方司法鉴定所意见，酌定为4000元。造成李中园的商品霉变和门面招牌修复费，酌定损失为2625元，用去鉴定费500元，上述损失，因合同未到期，宁红林、李秀连在未经合法途径解除合同的情况下，单方面终止合同，应负相应责任；双方于2013年11月16日签订的协议书是对以前房屋租赁合同的修改和补充，是双方的真实意思表示，双方应当遵照执行。赵某某房租自2015年3月2日起至2016年3月2日止的房租是56000元/年，2016年3月2日后为62000元/年，故此确定宁红林、李秀连房屋自2015年5月17日起房屋租金按56000元/年，2016年3月2日后房屋租金按62000元/年计算。李中园与宁红林、李秀连的其他主张无事实、法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决：一、由宁红林、李秀连赔偿李中园损坏的货物及门面修复费2625元，鉴定费500元，赔偿李中园歇业期间的可得利益等损失4000元，二项共计7125元，限判决生效后10日内付清；二、由李中园支付宁红林、李秀连自2015年6月4日起（已扣减歇业期间19天）按房租56000元/年计房租41117.8元，2016年3月2日后按房租62000元/年至2016年11月16日止的房屋租金计43145.2元，共计房租84263元。限判决生效后10日内付清；三、驳回李中园与宁红林、李秀连的其他诉讼请求。本案受理费1550元，反诉受理费500元，共计2050元，由李中园负担1000元，由宁红林、李秀连负担1050元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，就李中园租赁的门面歇业期间的工资、房租及歇业和因解除合同损失的可得利益、装饰残值，邵阳市南方司法鉴定所于2016年12月19日做出鉴定，鉴定意见为：1、招牌被损失，修复费用为人民币壹仟元整（￥1000.00）；2、2015年6月15日至2016年11月17日，共计17个月，可得利润为人民币玖万陆仟壹佰陆拾捌元陆角伍分（￥96168.65）；3、2008年10月22日，装修使用剩余期限的残值为人民币陆仟肆佰玖拾元整（￥6490.00）；2012年12月5日装修使用剩余期限的残值为人民币壹万柒仟零肆拾元整（￥17040.00）；4、2015年5月17日至2015年6月14日，歇业期间，人工工资损失为人民币伍仟元整（￥5000.00）；5、2015年5月17日至2015年6月14日，歇业一个月的可得利益为人民币伍仟陆佰伍拾陆元玖角捌分（￥5656.98）。该次鉴定的鉴定费为10000元。
本院查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的其他事实本院予以确认。
本院认为，双方当事人二审争议焦点是：一、原审确定应由宁红林、李秀连赔偿李中园的损失项目以及金额是否正确；二、原审对宁红林、李秀连2016年3月2日至2016年11月16日期间的房屋租金按62000元/年的标准认定是否有事实依据；三、原判是否存在超诉讼请求判决的情况。对此本院评判如下：李中园上诉主张宁红林、李秀连还应承担其歇业期间人工工资损失、第二次鉴定费、装修残值以及因宁红林、李秀连影响其正常经营所造成的相应损失。根据本案的两次鉴定结论，李中园的损失中应由宁红林、李秀连承担的有：商品霉变和衣物水浸损失共计1625元，招牌损失费1000元、歇业期间人工工资损失5000元、歇业期间的可得利益4000元、第一次鉴定费500元。第二次鉴定所确定的损失有少部分是应由宁红林、李秀连承担的，故酌情确定由宁红林、李秀连承担第二次鉴定费2000元，以上应由宁红林、李秀连承担的损失共计14125元。李中园主张装修残值应由宁红林、李秀连承担没有法律依据和合同约定，其提出的相应损失也未提交相关的证据予以证实，故均不予支持。宁红林、李中园双方在2013年11月16日签订的租赁合同补充协议中约定了“2014年5月16号后随对面赵某某相同价格，随涨就涨，随跌就跌，随行就市，双方不得非议”，宁红林在一审时就其主张提交了赵伯芹证词、调查笔录、赵某某门面租赁协议书，能够证明赵伯芹的门面租金自2016年3月2日后为62000元/年，因此，原审认定宁红林、李秀连的房屋租金2016年3月2日后为62000元/年并无不当。但宁红林、李秀连对其房屋租金反诉只要求从2016年5月16日后开始按62000元/年支付到实际交付房屋之日止，原审判决自2016年3月2日后即按62000元/年的标准计算，超出了宁红林、李秀连的反诉请求，应予纠正。
综上所述，李中园的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省某某县人民法院（2016）湘0521民初1206号民事判决书；
二、由宁红林、李秀连赔偿李中园损坏的货物及门面修复费商品霉变和衣物水浸损失共计2625元、歇业期间人工工资损失5000元、歇业期间的可得利益损失4000元、鉴定费2500元，共计14125元，限收到本判决书后十日内付清；
三、由李中园支付宁红林、李秀连2015年6月4日至2016年5月15日期间租金（已扣减歇业期间19天）为50476.71元（56000元/年÷365天×329天），2016年5月16日至2016年11月16日期间租金为30575.34元（62000元/年÷365天×180天），共计81052.05元，限收到本判决书后十日内付清；
四、驳回李中园与宁红林、李秀连的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费2050元，二审诉讼费2050元，共计4100元，由李中园负担2000元，宁红林、李秀连负担2100元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 罗 松
审 判 员 李 鹏
代理审判员 李梅芳
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 徐志平
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求支付价款或报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……