广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2654号
上诉人（原审被告）：胥志燕，女，1985年7月12日生，壮族，住：江西省抚州市临川区。
委托代理人：曾庆礼，广东巨航律所事务所律师。
委托代理人：石亚利，广东巨航律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾东圳房地产有限公司。住所地：惠州大亚湾西区。
法定代表人：沈沛勇，该公司执行董事。
委托代理人：刘邦柠，该公司职员。
上诉人胥志燕因与被上诉人惠州大亚湾东圳房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1024号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人代理人曾庆礼、被上诉人代理人刘邦柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审诉辩意见
一审原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称“东圳公司”）诉称：原、被告双方于2014年7月21日签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2014）10570），约定被告共须向原告支付总购房款416706元，首期款166682元于2014年7月21日前付清，余款250024元分两期支付给原告：2014年9月30日支付第一期购房款125012元，2014年12月30日之前支付第二期购房款125012元。被告支付首期款及第一期购房款后，第二期购房款125012元至今仍未向原告支付。原告得知后，多次发函敦促被告履行合同义务，被告一直置之不理。综上所述，被告不遵守合约精神，拒不履行合同义务，给原告造成了重大损失，现原告为维护合法权益，特依法提起诉讼，恳请法院判令：1.解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2014）10570）；2.被告支付原告违约金50000元（按逾期购房款日万分之一计算逾期违约金，另加解除合同总价款5%的违约金）并由被告承担已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用（以实际发生为准）；3.被告承担本案全部的诉讼费。
原告向法庭提交的主要证据有：广东省商品房买卖合同、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单、广东省商品房预告登记证明、广东省惠州大亚湾区商品房预售许可证、维修资金及契税发票，拟证明其诉称事实。
一审被告胥志燕辩称：不同意解除合同，可以一次性付清剩余房款及支付违约金。
被告胥志燕未向法庭提交证据。
一审查明的案件事实
一审审理查明，2014年07月21日，原告东圳公司作为出卖人与作为买受人的被告胥志燕签订了一份《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2014）10570），主要约定：被告购买原告开发的位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区×栋×单元×号房，该建筑面积为89.56平方米，总价款为416706元；被告以分期付款方式向原告支付房款，即2014年7月21日前付清首期款166682元，剩余房款250024元分两期付清：2014年9月30日支付125012元整，2014年12月30日之前支付剩余房款125012元整。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
同日，双方又签订《合同补充协议》，补充协议第1条就双方权利义务补充约定：买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、户型图、多媒体等售楼资料及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准。补充协议第4条就买受人逾期付款违约责任约定：买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。
合同签订前，被告胥志燕就已向原告支付166682元首期款且到被告售楼大厅支付10000元的搜房网团购费。合同签订后，被告向原告支付维修资金5374元、契税4167.06元（均已代缴至相关部门）。2014年10月1日，被告向原告支付购房款125012元，此后被告未按合同约定的时间向原告支付剩余购房款125012元，原告以电话向被告催告未果。2015年4月4日，原告向被告寄送催款通知书，要求被告立即支付逾期未付的购房款及利息。被告于2015年4月5日签收了该通知书，至今仍未支付所欠购房款。原告遂诉至本院，并提出上述诉讼请求。
另查，原告于2014年5月30日取得涉案房屋的预售许可证，编号：惠湾房预许字（2014）第×号；涉案房屋于2015年6月16日办理房地产预告登记证明，证号为粤房地预登惠州字第×××号。
以上事实，根据原、被告庭审陈述，原告提交的广东省商品房买卖合同、收据、催款通知书、EMS详情单及回执查询单�广东省惠州大亚湾区商品房预售许可证、维修资金及契税发票、广东省商品房预告登记证明等证据，经庭审核实，足以认定。
一审判决理由和结果
一审认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方应当按照该合同的约定履行相应的义务。
按合同约定，被告应当于即2014年7月21日前付清首期款166682元，剩余房款250024元分两期付清：2014年9月30日支付125012元整，2014年12月30日之前支付剩余房款125012元整。被告支付首期款166682元及剩余第一期房款125012元后，剩余的125012元房款至今仍未支付，被告逾期付款的行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告请求按约定解除合同，本院予以支持。
关于违约金的问题。双方在合同补充协议中约定的违约责任为：买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。因上述违约金约定重复，本院结合审判实践，酌情支持商品房总价款的5%作为违约金，即20835.3元（416706元×5％），原告的诉讼请求超过20835.3元的部分，本院不予支持。
合同解除后，原告收取被告的款项应当退还（已发生的行政收费项目除外），维修资金、契税已代缴至相关部门，此款应由被告自行申请退回。解除合同所需的费用尚未发生，在本案中不作处理。
综上所述，依照《中华人民�和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司与被告胥志燕于2014年07月21日签订的购买惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区×栋×单元×号房的《广东省商品房买卖合同》及补充协议（预告登记号为：粤房地预登惠州×××号；预告登记依据合同号为：HW×××）；
二、被告胥志燕自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司违约金20835.3元；
三、原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应当向被告胥志燕返还购房款291694元；
四、以上二、三项相抵，原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司应当向被告胥志燕返还270858.7元，此款项原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付，�无人领取，原告可依法提存款项。
五、驳回原告惠州大亚湾东圳房地产有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告胥志燕负担。
二审诉辩主张
宣判后，上诉人胥志燕不服向本院提出上诉称：一、请求撤销一审判决，并依法改判：1、双方商品房预售合同继续履行；2、上诉人不应当承担违约责任；3、被上诉人依法履行上诉人购房时的承诺并依法接收剩余房款；4、涉诉一、二审的受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定的事实不清，裁决错误。上诉人与被上诉人双方于2014年7月21日签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号为：大亚湾（2014）10570），约定上诉人共需向被上诉人支付房款416706元，首期款166682元已于2014年7月21日前付清，2014年12月30日之前上诉人付清了第二期购房款，但此时被上诉人迟迟不兑现售房时的承诺，上诉人多次找到被上诉人要求其履行售房时的承诺，被上诉人置之不理，后上诉人又多次找到被上诉人支付最后一期的购房款，但被上诉人均无理拒绝，属于恶意违约行为。一审法院在没有查清被上诉人违约在先的情况下作此判决显失公平，裁决错误。故请求二审法院依法查明事实，依法改判。
被上诉人惠州大亚湾东圳房地产有限公司口头答辩称：一审法院认定的事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人没有按照合同约定履行付款义务，在接到被上诉人的电话和书面通知后，仍然不支付剩余购房款，致使不能实现合同目的，上诉人的行为构成违约，符合合同约定的解除条件，所以�诉人的上诉理由无事实依据，请法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人二审庭审时提交了如下证据：一、微信公众号为龙光城发布的宣传资料，二、关于补登老带新申请之情况说明，三、上诉人胥志燕与周国全的结婚证复印件，四、两份买受人签署名字为“周国全”的商品房买卖合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认为上述证据不是在法定期间提交，均不属于新证据，对微信公众号为龙光城发布的宣传资料质证认为，应以商品房合同约定的为准，对情况说明质证认为是上诉人单方制作的，没有被上诉人的签字或者盖章确认，对两份商品房买卖合同和结婚证复印件质证认为无法核实其真实性，与本案没有关联，对其关联性不予认可。2016年9月14日，经本院核实，上诉人提交的两份商品房买卖合同中载明的内容与原件合同中对应的内容一致，结婚证复印件与原件核对无误。
二审查明的事实
二审查明：一审认定事实清楚，本院应予以确认。根据上诉人二审提交的证据可查明以下事实：微信号“龙光城”的推出主体是被上诉人，打开该微信号9月30日发布的消息，可见到其在微信号发布了龙光惊喜大礼二：“老带新”优惠，业主享受1.5%的奖励；新业主送价值200元的天虹购物卡一张。2014年11月1日，上诉人的丈夫周国全与被上诉人签订了两份商品房买卖合同，购买了被上诉人开发的两套公寓。上诉人提出其符合被上诉人推广的老带新活动的条件，应领取老带新奖励，但因被上诉人未兑现该奖励而与被上诉人协商，才未交纳第三期购房款。
裁判理由及结果
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是本案所涉商品房�卖合同是否符合合同约定的解除条件。依照双方合同约定，上诉人应在2014年12月30日前付清剩余的购房款125012元。双方签订的合同附件四：预售合同补充协议第4条约定，买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权随时解除合同。上诉人在合同签订后，仅按约定交纳前两期的购房款，对最后一笔购房款迟迟不予支付，至被上诉人一审起诉时止，已超过60天，达到了合同约定的出卖人解除合同的条件。对于上诉人上诉提出是由于被上诉人迟迟不兑现售房时的承诺，违约在先这一问题，经庭审，上诉人所称的被上诉人违约是指被上诉人未兑现其发布的“老带新”优惠，给予上诉人老带新奖励，对此，本院认为，即使被上诉人发布的“老带新”优惠消息可以认定是要约，上诉人介绍其丈夫周国全购买被上诉人开发的楼房符合老带新优惠，被上诉人应兑现承诺给予上诉人一定的�励，双方之间形成的也是另一法律关系，与本案的合同并无因果关系，不能成为上诉人拒绝付款的法定事由，上诉人以此抗辩其未违约，理由不成立。由于上诉人逾期付款已超过60天，一审判决解除合同并按合同约定要求上诉人支付总房款5%的违约金正确。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1050元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 志 文
审 判 员 蓝 惠 兰
代理审判员 胡 江
二〇一六年十一月十五日
法官 助理 兼书记员唐栩权
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；