浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初11652号原告：杨洪庆，男，1954年12月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：楼东平、周敏丽，浙江越光律师事务所律师。被告：王柏海，男，1956年9月19日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：郭峰，浙江京衡律师事务所律师。原告杨洪庆与被告王柏海租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月28日立案受理后，依法适用简易程序，公�开庭进行了审理。原告杨洪庆的委托诉讼代理人周敏丽，被告王柏海的委托诉讼代理人郭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洪庆向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2013年12月9日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》；2.要求被告返还转让款880000元，并支付该款自2013年12月10日起至款清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。事实和理由：2013年12月9日，原、被告签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定被告自愿将其承租的位于轻纺城汽车站东首柏海汽车修理厂6间营业房转让给原告承租，转让价格880000元，该转让款一次性付清；在绍兴县轻纺城汽车运输有限公司可以办理过户时，被告应无条件随叫随到办理过户；交房时间为2013年12月31日等。上述�议签订当天，原告依约向被告支付880000元。被告未按约履行合同义务，既未交付上述营业房，也未给原告办理过户。2015年9月，出租人绍兴县轻纺城汽车运输有限公司发出公告，案涉6间营业房由该公司收回，不再续租。为此，原告的合同目的无法实现。据此，原告向法院呈讼。被告王柏海辩称，原、被告签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》属实，该协议合法有效。原告提出提出解除合同，已超过一年除斥期间，其解除理由是被告未履行合同约定的交房和过户义务，但双方明确约定营业房是否过户与被告无关，且被告已履行交房义务，原告签订合同的目的不是其与绍兴县轻纺城汽车运输有限公司订立租赁协议，而是从被告处取得租赁权从而取得在租赁权溢价时可获得投资收益，现原告的合同目的已经实现，故原告解除合同�乏理由。另，根据合同约定，在合同签订之后，租赁权市值涨跌均与被告无关，说明双方已预见租赁权转让的风险，且该风险应由原告承担，如果任由原告解除合同，则意味着原告仅享有权利不承担风险，显失公平，也会引发社会风险。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉营业房为绍兴县轻纺城汽车运输有限公司位于轻纺城汽车站东首壹楼柏海汽车修理厂6间营业房。原由绍兴县轻纺城汽车运输有限公司出租给被告开办的柏海汽车修理厂（个体工商户）。2013年12月9日，被告（合同甲方）、原告（合同乙方）签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议》，约定：甲方自愿将案涉营业房转让给乙方承租，转让价格880000元，办理过户费用由乙方承担；签约时乙方一次性全部付清转让款，双方永不反悔，（若甲方反悔，所收乙方定金需双倍返还，乙方反悔，所付定金属违约自愿放弃，归甲方所有）；双方初定于绍兴县轻纺城汽车运输有限公司允许过户时前去办理过户手续，（注：工商、市场公司主办部门原因造成延迟，双方应谅解，择日现办）。过户之前该营业房的一切债权，债务均由甲方负责，与乙方无关；交房日期为公历2013年12月31日止交给乙方（包括该营业房内的一切财物甲方全部移交给乙方，详见清单）。交房之前该营业房的（工商管理、税务、电话费、水电）等一切费用由甲方负责交清；原甲方与产权单位就该营业房所�订的有关协议，是本协议的组成部分，继续受法律保护，原协议中甲方享有的一切权利全部转让给乙方，甲方所应承担的一切义务，同时全部转由乙方履行，原协议和原一切发票、收据由甲方转交给乙方保存等。该协议落款下方处手写部分载明：如汽车站不同意过户，与甲方无关；此转让价格涨跌与甲方无关，乙方如值1元，与甲方也无关，乙方如值500万元，与甲方也无关；甲方如违约，按转让价格40倍返还给乙方；轻纺城汽车站可以办理过户时，甲方无条件随叫随到前来办理过户，同时同意乙方再次转让；甲方郑重承诺永不反悔；房子转让后继续由甲方搞修理汽车，按汽车站价格租给甲方；拆迁后所有装修费、搬迁费、补偿费都归乙方所有等。当日，原告向被告付清转让款880000元。嗣后，案涉营业房按原、被告的合同约定仍继续由被告开办的汽车修理厂使用，使用期间的租赁合同、租费均由被告与绍兴县轻纺城汽车运输有限公司进行签订、交接。2015年9月25日，绍兴县轻纺城汽车运输有限公司发布关于不再续订租赁合同的通告，通知各承租人因轻纺城汽车站即将关停，公司决定解散并依法清算注销，在现租赁合同到期后，公司将收回出租房屋、场地作清算处置，不再续签租赁合同。2017年，案涉营业房被拆迁。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为有效。结合当事人的争议点及原告的诉求，本院作以下评判分析。针对原、被告签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》的性质问题。本院认为，该�同应定性为租赁权的转让合同。理由基于：根据该合同约定，被告将其与出租人签订的原租赁协议中享有的一切权利全部转让给原告，被告所应承担的一切义务，同时全部转由原告履行，故原、被告签订营业房转让协议，其目的是原告取得案涉营业房的租赁权，所谓被告将租赁权“过户”到原告名下，该“过户”并不指物权变动意义上的过户行为，而是出租人绍兴县轻纺城汽车运输有限公司对于承租人即被告将其享有的合同权利义务概括性转让给第三人即原告予以同意的一种意思表示。完成“过户”登记，意味着租赁权的转让获得出租人同意，租赁合同主体发生变更，转让人即被告不再是承租方，案涉营业房租赁权由受让人即原告享有。反之，则意味着租赁权转让合同未获得出租方同意，租赁合同的主体不发生变更。作为债权合同，案涉营业房转让合同对原、被告均具有法律约束力。针对原告要求解除《中国轻纺城市场营业房转让协议》的诉求。本院认为，合同解除有约定解除和法定解除。在本案中，双方未在合同条款中就解除合同的条件进行约定。原告基于法定事由要求法院判决解除。根据前述，案涉营业房转让协议为租赁权转让协议，原告合同目的是取得案涉营业房的租赁权，然事实表明，被告在收取转让款之后，原告并未完成所谓“过户”登记，虽双方约定“绍兴县轻纺城汽车运输有限公司不同意“过户”，与被告无关”，结合绍兴县轻纺城汽车运输有限公司发布关于不再续订租赁合同的通告以及案涉营业房被拆迁的事实，该公�同意或者不同意被告转让租赁权的意思表示仍不得而知，但案涉营业房因拆迁灭失从而导致原告取得案涉营业房租赁权的合同目的落空系不争的事实。我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，原告主张其合同目的不能实现，要求解除合同的诉求，符合上述第（一）项规定的合同解除情形，本院对原告的该项诉求予以支持。被告辩称原告的合同目的已实现，且其提出解除合同已超过一年除斥期间，不应予以支持。本院�为，从原、被告签订的营业房转让协议的内容分析，协助原告办理营业房租赁权的转移系其主要合同债务，被告辩称原告通过取得租赁权从而取得在租赁权溢价时可获得投资收益，其合同目的已经实现，且其提出解除合同已超过一年除斥期间，均缺乏事实与法律依据，本院不予采信。针对原告主张返还转让款880000元并支付相应利息的诉求。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考量被告在合同解除之后应承担的民事责任，应综合本案事实具体分析。本案事实表明，原告已支付给被告转让款880000元，但如前述，案涉营业房转让协议因不可抗力致使不能实现合同目的而解除，该解除事由不可归责于原、被告。该协议约定如绍兴县轻纺城汽车运输有限公司不同意“过户”，与被告无关，表明原告已明知出租人不同意转让租赁权亦不能不能归责于被告。另，在合同解除之后，原告因案涉营业房被拆迁也无法返还营业房，势必给被告造成经济损失。据上分析，由于合同解除给原、被告带来的损失，应由双方按照公平原则进行分担。本院考虑原、被告的损益情况以及双方利益平衡，确定由被告返还原告已付转让款的一半及其相应利息，对原告的其他请求，本院不再予以支持。综上所述，本院对于原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告杨洪庆与被告王柏海于2013年12月9日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议》；二、被告王柏海应返还给原告杨洪庆营业房转让款440000元以及该款自2013年12月10日起至本判决确定履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，限于本判决生效后十日内履行完毕，利随本清。三、驳回原告杨洪庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14410元，减半收取计7205元，由原告杨洪庆负担3602.5元，被告王柏海负担3602.5元，当事人负担的受理费均限于本判决生效后十�内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  冯春盛二〇一八年三月十六日书记员  钱 芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事�应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。????1?