江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）赣执复字第50号
申请复议人（异议人、被执行人）：江西丰德商务酒店有限公司。住所地：江西省广丰县。
法定代表人：徐德水，该××董事长。
委托代理人：吴辛，江西××正××律师事务所律师。
委托代理人：严清容，江西××正××律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司南昌东湖支行（原为中国建设银行股份有限公司南昌阳明支行）。
负责人：谢映，该行行长。
被执行人：江西广德实业有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区。
法定代表人：徐梦阳，该××董事长。
被执行人：徐梦阳。
被执行人：吴城荣。
第三人：江西广瑞贸易有限公司。住所地：江西省上饶市广丰县。
法定代表人：祝堂慧。
申请复议人江西丰德商务酒店有限公司（下称丰德公司）不服江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）（2015）洪中执异字第48号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
南昌中院查明，申请执行人中国建设银行股份有限公司南昌阳明支行与被执行人丰德公司、江西广德实业有限公司、徐梦阳、吴城荣借款合同纠纷一案，该院于2012年11月26日立案受理，于2013年3月5日委托该院司法技术处对该借款纠纷中的担保财产丰德公司所有的房产证号为广房权字第××号，建筑面积为6115.62平方米的房产进行评估拍卖。该院司法技术处依法选定江西同致房地产鉴定所进行了评估，评估价值为2364.91万元。拍卖先后进行了三次，12月6日进行的第三次拍卖，江西广瑞贸易有限公司以1702万元竞得上述房产，并已付清款项。2015年2月25日，该院作出（2012）洪中执字第235-3号执行裁定书，裁定位于江西省广丰县芦林街道源溪社区芦林大桥头房屋一幢（房产证号为：广房权字第××、他项权证号为：广房他证字第T201016**号、土地证号为：广土国用（2008）第**号）及相应的其他权利归买受人江西广瑞贸易有限公司所有；上述房产（含土地使用权）自裁定送达买受人江西广瑞贸易有限公司时起转移。2015年3月6日，上述裁定书送达江西广瑞贸易有限公司。2015年7月15日分别送达广丰区房地产管理局及广丰区国土局。2015年7月24日，广丰区房地产管理局函告该院称：“该局将依法依规予以积极配合做好相关产权过户工作，但经审查，上述房产要过户存在问题予以妥善解决，2008年5月16日原广丰县城乡规划局核发给丰德公司的《建设工程规划许可证》（建字第36232220080008号）中，载明丰德公司名下的该宗房产建筑面积为6489平方米；丰德公司目前持有的广房权字第××号《房屋所有权证》上载明的建筑面积为6115.62平方米，总层数为13层，现经广丰县房产测绘公司测绘，该幢房产实际建筑面积为6481.44平方米，总层数为14层。增加的365.82平方米属丰德公司在办理房屋所有权证后，加建的第14层建筑面积，而该院评估拍卖的房屋总层数为13层，建筑面积为6115.62平方米，丰德公司名下的该处房产第14层的365.82平方米产权，未列入评估和组织拍卖。由于该处房产属经营性房产，且加建的14层不能独立使用，按规定只能整体过户、不能分割过户。故请该院对该365.82平方米房产启动评估和拍卖程序，保证江西广瑞贸易有限公司获得完整产权，以便于其整体受让丰德公司名下的6481.44平方米房产。”
另查明，竞买人江西广瑞贸易有限公司表示对顶层房产可按评估价进行补偿。另据该院于2015年8月12日及2015年9月1日对江西广瑞贸易有限公司所做询问笔录，其称，“为避免更大的损失，希望法院尽快了结案件，并同意对该酒店14层房产按评估价付款并取得所有权。”
南昌中院认为，丰德公司提出的关于评估价格偏低的问题，其已向法院提出异议、复议，均被该院及江西省高级人民法院依法驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。”上述异议理由被依法驳回后，该院不予受理。
根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，（2012）洪中执字第235-3号执行裁定书经送达后即发生了法律效力，丰德公司名下房产证号为：广房权字第××，面积为6115.62平方米房产已发生了物权变动，转移至买受人江西广瑞贸易有限公司名下。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”而异议人丰德公司的理由并非上述情形之一。何况司法拍卖源于竞买人对法院公信力的信任，非因法定理由不能撤销。故对异议人要求撤销拍卖的请求，该院不予支持。
该院对异议人的担保房产（房产证号为：广房权字第××，面积为6115.62平方米）进行评估拍卖时，作为房产的原所有权人，被执行人丰德公司具有协助人民法院执行的法定义务，但其未就第14层房产未予评估提出异议，复议程序中也不提出。因此，异议人在该院已作出并送达（2012）洪中执字第253-3号确权执行裁定书后提出该异议，对第14层未予评估的损失，应由异议人和被执行人自行承担。鉴于该房产第14层尚未完工，既无产权，又不属于抵押物，只是一个钢结构、砖混框架结构，且担保房产产权已裁定归买受人江西广瑞贸易有限公司所有。异议人现请求对该第14层标的与抵押的13层房产再行重新整体评估、拍卖，会损害买受人及申请执行人的合法权益。但基于房管部门关于房产整体过户的要求，买受人又同意按第14层的评估价予以补偿的方式取得第14层房产的所有权，该院对第14层房屋进行补充评估予以支持。综上，关于异议人撤销（2012）洪中执字第235-3号执行裁定书，中止对14层365.82平方米房产进行评估，启动对该房产整体重新评估拍卖之请求，该院不予支持。裁定驳回丰德公司的异议。
申请复议人丰德公司称，请求依法撤销南昌中院（2015）洪中执异字第48号执行裁定书和（2012）洪中执字第235-3号执行裁定书，督促南昌中院中止对申请人酒店房产第14层的评估拍卖，并对本案酒店1-14层房产重新进行评估拍卖。理由：1、在申请人就酒店房产1-13层评估拍卖活动提出异议并复议后，江西省高级人民法院未能正面南昌中院在本案评估拍卖活动中存在的客观问题，仅从程序角度驳回我方复议。在此前问题未能解决情况下，本案执行又产生新问题。（1）南昌中院下达了（2012）洪中执字第235-3号房屋产权过户裁定，经过梳理，申请人发现房产过户将面临新问题，即不包含在本案执行中的酒店第14层房产问题。申请人名下被执行的整栋房产（共14层）面积是6481.44m2，其中，6115.62m2房产（13层及以下）被南昌中院列入了评估和拍卖，365.82m2房产（十四层）未列入评估和拍卖。申请人名下被执行的房产属经营性房产，且未列入评估和拍卖的365.82m2房产因在顶层（14层）不能独立使用，所以按房产交易规定，该房产只能将6481.44m2整栋交易，不能分割面积交易。因此，上述6481.44m2房产只能整体过户、不能分割过户。现若只办理了申请人名下被执行房产的部分面积6115.62m2房产的过户手续，剩下的365.82m2房产必将因权属不清及归属问题引起诉讼争议。为此广丰区房管局特意发函南昌中院要求解决上述问题。此外，申请人的广丰债权人已对申请人的14层365.82m2房产主张权益，向当地法院提起诉讼并对该房产进行保全，现在经当地法院立案审理，该14层房产已抵给债权人。南昌中院对已属于广丰债权人的第14层房屋进行补充评估没有法律依据，买受人没有权利按评估价予以补偿的方式取得第14层房产的所有权。（2）广丰当地政府已明确发函要求南昌中院妥善解决本案。（3）申请人的广丰债权人已经实际控制酒店并进行装修经营。2、由于南昌中院对酒店1-13层共计6115.62m2房产进行评估拍卖活动存在诸多问题，使得酒店房产被低价评估拍卖，只有彻底解决此关键问题，才能排除本案执行过程中存在的诸多客观障碍，让本案最终得以妥善解决。
本院查明，中国建设银行股份有限公司南昌阳明支行诉江西广德实业有限公司、丰德公司等借款合同纠纷一案，南昌中院在诉讼中于2012年5月10日作出协助执行通知书给广丰县房产管理局和国土资源局，办理查封丰德公司所有的位于广丰县芦林大桥头的房地产［广房权字第××号、土地证号：广土国用（2008）第**号］的登记手续。南昌中院于2012年7月31日作出（2012）洪民二初字第89号民事判决，主要内容：江西广德实业有限公司偿还中国建设银行股份有限公司南昌阳明支行借款本金13881107.77元及利息，如江西广德实业有限公司不按期偿还上述款项，中国建设银行股份有限公司南昌阳明支行则可将丰德公司坐落于广丰县芦林大桥头的房地产［广房权字第××号、土地证号：广土国用（2008）第XX号］下的房屋所有权及土地使用权证进行折价、拍卖、变卖并优先受偿，其价款超过担保数额13881107.77元借款本金、逾期付款利息及其他债务款项部分的，归丰德公司所有，不足部分由江西广德实业有限公司清偿。（判决书查明丰德公司签订最高额抵押合同时间是2010年8月）。经中国建设银行股份有限公司南昌阳明支行申请执行，南昌中院评估拍卖抵押房产，丰德公司对评估拍卖提出异议，被南昌中院驳回。后又向我院申请复议，我院于2015年1月30日作出（2014）赣执复字第24号执行裁定，驳回丰德公司的复议申请。2013年12月，南昌中院支付给申请执行人执行款1685万余元。
抵押房地产［广房权字第××号］于2008年颁发了房产证、土地证。根据房产证记载，房屋总层数13层（负1层-13层），建筑面积6115.62平方米。广丰县城乡规划局2007年审批材料反映，丰德商务大厦总建筑面积6071平方米（含地下室393平方米），地上十三层，地下一层，同意办理建设工程规划许可证。广丰县城乡规划局2008年5月审批材料显示，根据该项目竣工验收情况，其大楼顶部搭建了一层钢构办公用房，总超建建筑面积418平方米，对其立面造型进行整改，不严重影响规划，对其超建部分应进行处罚后，补办相关手续，给予换发正本。同年5月16日，颁发了建设工程规划许可证，记载丰德商务大厦建设面积6489平方米。
本院查明其他事实与南昌中院查明的事实一致。
本院认为，第14层系在丰德商务大厦顶层加盖的钢构砖混框架结构建筑物，虽经丰德公司补办手续取得了建设工程规划许可证，但丰德商务大厦原房产证并没有变更登记将该楼第14层面积纳入总面积之内。本案中的丰德商务大厦抵押登记面积仅为丰德商务大厦负一楼至13层总计6110余平方米，不包括第14层的300余平方米房产，南昌中院在本案评估拍卖丰德商务大厦时亦没有处置该第14层，且丰德商务大厦负一楼至13层总计6110余平方米拍卖款已足够清偿本案债务，丰德商务大厦第14层的物权主体仍为丰德公司。现南昌中院经执行评估拍卖程序后裁定，丰德商务大厦负一楼至13层总计6110余平方米物权已经发生变动，所有人系江西广瑞贸易有限公司，因此丰德商务大厦负1楼至13层与第14层建筑物分别属于不同的所有权主体，南昌中院现在执行程序中评估处置第14层，没有法律依据。如对第14层有争议，丰德公司或者江西广瑞贸易有限公司可以通过诉讼另行主张权利。南昌中院评估拍卖的丰德商务大厦（负一楼至13层），丰德公司所提异议、复议都已驳回，南昌中院已裁定过户给买受人，申请复议人现又对原同一执行行为提出异议，要求撤销该评估拍卖，重新对负一楼至14层评估拍卖的请求，依法不予支持，对要求撤销南昌中院（2012）洪中执字第235-3号执行裁定的请求不予支持。申请复议人提出南昌中院应中止对第14层的评估请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2015）洪中执异字第48号执行裁定；
二、驳回申请复议人要求撤销江西省南昌市中级人民法院（2012）洪中执字第235-3号执行裁定及撤销评估拍卖重新对负一楼至14层评估拍卖的复议请求；
三、撤销江西省南昌市中级人民法院对第14层进行评估的执行行为。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 罗 伟
审 判 员 周 敏
代理审判员 汤志勇
二〇一六年六月六日
代书 记员 尹 伟