重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第04617号
原告重庆森荣物业管理有限公司。住重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码：62203874-0。
法定代表人袁庄，总经理。
委托代理人陈某某，重庆中力律师事务所律师。（一般代理）
委托代理人王某某，重庆中力律师事务所律师。（特别授权）
被告姜瑜，女，1979年9月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆森荣物业管理有限公司（以下简称“森荣物业公司”）诉被告姜瑜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王烁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告森荣物业公司的委托代理人陈某某，被告姜瑜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告森荣物业公司诉称：原告于2007年4月18日与重庆天龙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并取得某小区的物业管理资格。被告入住某小区后，作为小区业主，自2012年4月到2013年9月，共18个月，被告拖欠原告物业费663元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令被告立即支付物业服务费663元，并从起诉之日起按每日万分之三的标准支付违约金。
被告姜瑜辩称：被告系重庆市南岸区某号房屋所有权人，房屋建筑面积81.89平方米。被告2011年6月接房，2011年10月开始入住，入住之后被告按期缴纳各项费用，但原告提供的物业服务越来越差，小区内楼道、草坪、墙面均有问题，无人修理；小区内配电房长期没有锁过，有重大的安全隐患，故从2012年4月开始，被告就没有再缴纳物业服务费，直到2013年9月，共计18个月。因此，被告在物业服务期间存在服务瑕疵，故请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告森荣物业公司原名重庆南岸天龙物业管理有限公司，系具有二级物业管理资质的物业服务企业。该公司成立于1999年1月15日。2009年12月14日，经工商行政管理部门批准，原告完成公司名称变更登记，变更为现名称。2007年4月18日，原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆天龙房地产开发有限公司开发建设的某小区提供前期物业管理服务。该合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：1.00元／月／平方米（按建筑面积计算）；业主应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向重庆南岸区天龙物业管理有限公司支付违约金；本合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。合同签订当日，重庆市南岸区房屋管理局完成了该合同的登记备案。
2008年12月29日，重庆市南岸区物价局下发南岸价（2008）107号《关于确定某小区物业服务收费试行标准的通知》，该通知明确：某小区的多层住宅物业服务费0.33元／月／平方米，公共设备设施日常维修养护费0.12元／月／平方米。
原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》履行期限届满后，因某小区未能成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业。为此，原告继续为该小区提供物业服务直至2013年9月。之后，原告撤出小区，未再继续提供物业服务。
被告姜瑜系重庆市南岸区某号房屋所有权人，该房屋建筑面积81.89平方米，该房屋被告每月每平米需交纳物业服务费0.45元。2012年4月到2013年9月，共18个月，被告拖欠原告物业费663元（81.89平方米×0.45元／平方米×18个月）。
以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《准予变更登记通知书》、南岸价（2008）107号物价局文件以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。
本院认为，重庆南岸区天龙物业管理有限公司与重庆天龙房地产开发有限公司于2007年4月18日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告系由重庆南岸区天龙物业管理有限公司更名而来，重庆南岸区天龙物业管理有限公司的权利和义务由原告享有和行使。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，但2010年4月17日后，某小区仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而从该合同签订之日起至2013年9月止，原告一直按照该合同为某小区提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，原告与某小区业主之间成立了事实上的物业服务关系。
关于物业服务费，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为某小区的物业服务企业，已按合同约定为某小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。被告认可其一直未缴纳过物业服务费，但提出的原告未尽到合同义务，其物业服务存在质量问题的答辩理由，因未提交有效证据证明，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。关于物业服务费的收费标准，原告请求按0.45元／月／平方米的标准收取物业服务费，该收费标准有物价局核准文件证明，依法应予支持，故被告应支付原告从2012年4月到2013年9月，共18个月，被告拖欠原告物业费663元。
关于违约金。因被告未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物管费的抗辩理由，故被告拒绝交纳费用的行为构成违约，应当支付违约金。原告要求被告按每日万分之三的标准计算违约金过高，本院酌情认定按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算违约金至付清之日止。违约金的给付方式，应当以被告自原告起诉之日即2014年5月9日起，以拖欠的物业服务费为本金，计算至欠费付清为止
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告姜瑜于本判决生效之日起十日内由，向原告重庆森荣物业管理有限公司支付物业服务费663元；
二、限被告姜瑜于本判决生效之日起十日内由，向原告重庆森荣物业管理有限公司支付违约金，违约金自2014年5月9日起，以被告拖欠的费用663元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止；
三、驳回原告重庆森荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告姜瑜负担（此款原告重庆森荣物业管理有限公司已交纳，限被告姜瑜于本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 王 烁
二〇一四年十一月五日
书 记 员 王忆枫