辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1677号
上诉人(原审被告、反诉原告)：安杰。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：梁景飞。
委托诉讼代理人：林凤岩，辽宁摩斯尔律师事务所律师。
上诉人安杰因与被上诉人梁景飞房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
安杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人承担违约责任，判令被上诉人给付违约金、精神损失费10.65万元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.原审认定事实错误，错误判决上诉人存在逾期交付房屋的违约行为。事实是2016年12月30日是无偿使用与有偿使用的节点，原审提供短信证明2017年1、2月都是无偿使用房屋。2.原审判决对被上诉人逾期时间计算不当，违约金计算基数违反合同条款及条件。被上诉人违约的期限为2016年9月19日至11月18日共54天，违约金计算基数为合同约定的总房款。因被上诉人违约，导致上诉人母亲未能住上新房，2017年3月3日摔倒后5月14日病逝，给上诉人造成了巨大精神伤害。3.原审判决对有偿使用房屋期间的认定错误。事实是被上诉人违约后导致上诉人无法及时收到房款以购置新房及装修，约定2017年5月前为无偿使用期，但被上诉人却要求上诉人支付2017年3-7月房租，这也充分说明至少1-2月为无偿使用期。
梁景飞辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
梁景飞向一审法院起诉请求：判令被告给付原告违约金58.5万元（自2017年1月1日起至2017年8月15日止，以195万元为基数按日千分之三的标准计算，只主张该数额的30%即58.5万元）、原告代缴的水电煤气费461.94元（2017年8月之前欠缴的）及被告欠缴2017年1月至8月的物业费597元；被告立即将户籍从案涉房屋内迁出。
安杰向一审法院反诉请求：判令原告支付自2016年9月26日至2016年11月18日迟延支付房款违约金10.65万元（按日千分之一的标准支付）。
一审法院认定事实：原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《大连市房地产买卖合同》，合同约定，第一条，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：甲方依法取得的房地产权证号为：大房权证沙私字第XX**号，产权取得日期：2008年6月26日。房地产座落：沙河口区中龙园18号1单元1层1号，结构：钢混；房屋建筑面积：124．33平方米。甲方保证已如实陈述房地产权属状况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为155万元，乙方的付款方式为：现金＋贷款，付款日期为首付款50万元为过户当日付，尾款乙方拿到产权证后7个工作日办结公积金贷款手续支付。第三条，双方同意于2016年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。第五条，违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。
2016年7月19日，原告与被告在华夏银行五一广场办理了二手房屋交易资金托管，原告将50万元存入托管账户。
2016年7月19日，案外人刘亮向被告银行账户转账40万元。被告向原告出具收条，内容为：”卖房人安杰，买房人梁景飞，安杰将名下沙河口区中龙园18号1单元1层1号建筑面积124．33平方米住宅售予买房人梁景飞，售房总款壹佰玖拾伍万元，所签订合同的价款为壹佰伍拾伍万元，卖房人安杰今收合同外差价款人民币肆拾万元整，原收买房人定金人民币贰万元计入合同购房款内。”
2016年9月29日，双方办理了房屋过户手续。原告认可案涉房屋于2016年9月29日过户至原告名下。
2016年9月29日，双方办理资金托管的50万元由原告账户支付至被告账户；2016年10月11日，案外人刘亮向被告账户转账20万元；2016年11月16日，案外人刘亮向被告账户转账23万元；2016年11月18日，原告办理的银行贷款60万元支付至被告账户，至此，原告向被告支付了全部购房款。被告认可共计收到原告支付的购房款195万元。
2017年7月29日，被告向原告发出短息，内容为：”小梁你好，具现在情况定8月9日搬家，之前多为不宜，耽误你几天请谅解”；原告向被告回复短信，内容为：”好的。互相理解。安哥麻烦提前把房子水电煤气费，物业费，有线电视，户口等处理好。还有就是房子的维修基金发票，3-7月的房租准备好。”2017年8月10日，被告向原告发出短信，内容为：”小梁不用电话了，拿证后一个月付款，违约付我9.75万，因我母亲没住一天新房的心理伤害赔偿9.75万，我不承担房租，两笔赔偿到账后我会结清杂费并一个月内迁出户口”；原告向被告回复短信，内容为：”安哥，我觉着咱们一直相处不错，老母亲去世我也是后来听说，还是希望您能说话算话，违约是要看合同违约条款的。”2017年8月13日，原告向被告发出短信，内容为：”安哥你好。今天还是什么时候你有时间，见面谈谈房子的事情”，被告未回复。2017年8月16日，原告向被告发出短信，内容为：”安杰你好，我是买方梁景飞，今就我购买你位于沙区中龙园18号1单元1层1号房屋你从2016年12月30日至今不交付房屋及拒不腾退事宜，最后一次郑重通知与你：第一，2016年5月份我们双方达成买卖意向，我向你以现金方式交纳购房定金2万元，于2016年7月19日通过华夏银行五一广场支行资金监管购房款50万元，同日我妻子刘亮向你账户通过网银转款支付房款40万元。之后我们双方于2016年9月29日前往房地产部门申请过户登记，同日资金监管的50万元房款由银行转账至你账户；部分房款43万元分别于2016年10月11日、11月16日由我妻子刘亮以网银转款20万元、23万元支付房款至你华夏银行账号。剩余60万元银行贷款于2016年11月18日由中信银行大连分行代转支付至你账户，至此，我履行完毕了支付195万元房款的义务。第二，按照双方之间签订的《大连市房地产买卖合同》约定，你应于收到全部房款后的2016年12月30日将出让房屋正式交付于我，经我多次向你催促交付，但至今你仍未交房，此也严重的违反了双方合同约定。第三，基于合同违约金的约定，至今你违约拒不腾退交付房屋的违约金已达100余万元。为此，要求你接到本信息通知两日内，主动和我联系，立即搬走你房屋内的全部物品腾退交付房屋、迁出房屋内户口，并支付自2017年1月1日始至实际腾退日止的房租，以上信息内容发送至你处立即生效。若两日内，你仍不腾空房屋，即视为同意信息全部内容，房屋内的全部物品视为无主物放弃，我将通过开锁部门进入房屋，相关全部损失及责任均由你承担。特此通知。买方梁景飞17年8月16日。”被告向原告回复短信，内容为：”我是卖方安杰，正式通知你梁景飞买方，因你方私自更改合同约定导致房款支付逾期。违约金明天为支付最后一天，如不支付将于后天即2017年8月18日开始追要。”
2017年8月18日，原告主张其通过开锁机构进入案涉房屋。
另查，2017年8月15日，原告通过微信支付方式支付了案涉房屋水电气费461.94元，被告对此予以认可。
一审法院认为，原告与被告签订的《大连市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应当于2016年12月30日将案涉房屋交付给乙方，被告直至2017年7月27日才通知原告其于2017年8月9日搬家，原告直至2017年8月18日才自行进入案涉房屋，被告存在逾期交付房屋的违约行为。关于原告请求法院判令被告支付违约金58.5万元的诉讼请求，一审法院认为，按照合同约定，被告不能按期向原告交付房屋的，每逾期一日，需向原告支付总房款千分之三的违约金，原告主张的违约金标准过高，一审法院酌情调整至按照总房款日万分之一标准，自2017年1月1日至8月17日，被告应当支付原告逾期交付房屋违约金44,655元。
关于被告要求原告支付逾期支付房款违约金10.65万元的反诉请求，一审法院认为，按照合同约定，首付款50万元为过户当日付，尾款原告拿到产权证后7个工作日内办结公积金贷款手续支付，案涉房屋于2016年9月29日过户至原告名下，故原告应当在2016年9月29日后7个工作日内，即2016年10月13日前付清剩余房款。虽然原告变更了办理贷款的形式，由公积金贷款变更为商业贷款，但无论采用何种贷款形式，原告的付款时间不应有所变化，原告仍需在2016年10月13日前向被告付清尾款，原告直至2016年11月18日才付清尾款，原告存在逾期付款的违约行为，应当承担违约责任。按照合同约定，原告不能按期向被告付清购房款，每逾期一日，需向被告支付总房款千分之三的违约金，现被告主张按照日千分之一标准计算违约金，该违约金标准亦过高，且原告已支付了部分房款，故参照逾期交房违约金标准，根据对等原则，一审法院酌情调整至按照欠付房款日万分之一标准计算。截止2016年10月13日，原告共计向被告支付购房款112万元，尚欠83万元未付，故自2016年10月14日至2016年11月15日（共计33天），以欠付房款83万元为基数，按日万分之一标准计算，原告应当向被告支付违约金2739元；自2016年11月16日至2016年11月17日（共计2天），以欠付房款60万元为基数，按日万分之一标准计算，原告应当向被告支付违约金120元。原告共计应当向被告支付逾期支付房款违约金2859元。
关于原告请求法院判令被告支付原告代缴的水电气费461．94元，被告表示同意，一审法院予以照准。原告请求法院判令被告支付物业费597元的诉讼请求，由于原告未提交相关证据证明物业费的计算依据及缴纳情况，故原告的此项诉讼请求，一审法院不予支持。原告请求法院判令被告将户籍自案涉房屋迁出的诉讼请求，由于户籍迁移涉及公安部门户籍管理并非民事法律关系，故原告的此项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于被告主张双方曾口头协商被告在2017年1月至5月可以无偿使用案涉房屋，以后按照租金标准向原告支付租金的意见，一审法院认为，从原告与被告的短信记录来看，双方并未就被告逾期交付房屋期间支付租金达成一致，原告向被告提出的支付2017年3月至7月租金以及2017年1月1日始至实际腾退日的房租，被告对此并未认可，即双方并未达成合意，且被告提供的证据不足以证明原告同意被告在2017年1月至5月可以无偿使用房屋，故被告的此节抗辩意见，一审法院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）安杰支付原告（反诉被告）梁景飞逾期交付房屋违约金44,655元；二、被告（反诉原告）安杰支付原告（反诉被告）梁景飞水电气费461.94元；三、原告（反诉被告）梁景飞支付被告（反诉原告）安杰逾期支付房款违约金2859元；四、驳回原告（反诉被告）梁景飞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）安杰的其他反诉请求。上述具有给付内容的条款均于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9661元，由原告负担8918元、被告负担743元，于判决生效之日起十日内给付原告；反诉费1215元，由被告负担1165元，由原告负担50元，于判决生效之日起十日内给付被告。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议的焦点为上诉人安杰诉请被上诉人梁景飞支付违约金、精神损失费10.65万元是否具有事实与法律依据。第一，本案作为房屋买卖合同纠纷，无合同或法律依据存在精神损失赔偿问题。第二，关于违约情况，原审认定双方均存在违约行为，因合同约定违约金标准日千分之三过高，原审根据本案实际情况酌定违约金标准均按照日万分之一计算，并无不当。因按照合同约定，梁景飞拿到产权证后7个工作日内应办结公积金贷款手续支付房屋尾款，故原审确定案涉房屋应于2016年10月13日前付清剩余房款。由于截止2016年10月13日，尚欠房款金额为83万元，对于2016年10月14日至2016年11月15日的违约金，原审判决以欠付房款83万元为基数，按日万分之一标准计算，对于2016年11月16日至2016年11月17日的违约金，以欠付房款60万元为基数，按日万分之一标准计算，判令梁景飞向安杰支付逾期支付房款违约金合计2859元，并无不当。上诉人安杰要求从2016年9月19日起算并以总房款为基数，计算梁景飞逾期支付房款违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据。原审判决对于双方违约适用的违约金计算标准是一致的，均调整为日万分之一，上诉人安杰要求按照日千分之一标准计算被上诉人梁景飞的逾期付款违约金，不符合公平原则，本院不予支持。
关于上诉人安杰提出的案涉房屋无偿使用期问题，其主张双方约定2017年5月前为无偿使用期，但未提供充分证据予以证明。上诉人安杰主张原审提供的短信内容为被上诉人梁景飞要求支付2017年3-7月房租，能够证明2017年1、2月为无偿使用期，但梁景飞的该条短信内容应认定为要约，由于安杰并未同意亦未实际支付2017年3-7月房租，故双方就免除2017年1、2月房屋占有使用费未达成一致协议。上诉人安杰关于2017年1、2月为无偿使用期的上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，安杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9661元（上诉人已预交），由上诉人安杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 霍 宏
审判员 张 钱
审判员 王 亮
二〇一八年三月一日
书记员 王丽秋