江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第03634号
上诉人（原审原告）宋伟益，个体。
委托代理人孟凡永，江苏圆点律师事务所律师。
委托代理人马颖。
被上诉人（原审被告）徐州市滨湖花园房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路滨湖花园三期C9-4-305。
法定代表人吕嘉铭，董事长。
委托代理人屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。
委托代理人吉晓春，该公司销售部经理。
上诉人宋伟益因与被上诉人徐州市滨湖花园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人宋伟益的委托代理人孟凡永、马颖，被上诉人徐州市滨湖花园房地产开发有限公司的委托代理人屈庆功、吉晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋伟益原审诉称，宋伟益与徐州滨湖花园房地产开发有限公司于2012年5月16日签订商品房买卖合同一份，由宋伟益购买徐州滨湖花园房地产开发有限公司开发的位于欣欣路北侧T2幢1单元102室住宅一套，合同约定房屋建筑面积198.88平方米，总价款1312000元。但根据徐州市房管局颁发的房权证，房屋建筑面积仅有194.08平方米，减少4.8平方米。以合同约定的房屋总价款1312000元和房屋建筑面积198.88平方米为依据，可以计算出该套商品房单价约为人民币6596.94元，故徐州滨湖花园房地产开发有限公司多收购房款31665.3元。宋伟益多次要求徐州滨湖花园房地产开发有限公司返还超出部分的购房款，均遭拒，现诉请法院判令徐州滨湖花园房地产开发有限公司返还多收的购房款31665.3元，并支付该款自2012年5月16日起至起诉之日止的利息5858元。诉讼费用由徐州滨湖花园房地产开发有限公司负担。
徐州滨湖花园房地产开发有限公司原审辩称，宋伟益的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。按照宋伟益与徐州滨湖花园房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定，宋伟益购买的该套房屋的计价方式是按套计算，总价款为1312000元，并非按照建筑面积计算总价款，因此宋伟益推算的该套商品房单价约为人民币6596.94元无事实和法律依据。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，对于交付的房屋建筑面积与约定的面积不符，合同有约定的按照约定处理。宋伟益与徐州滨湖花园房地产开发有限公司签订的合同第五条是关于面积确认及面积差异处理的约定，明确规定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。因此宋伟益主张徐州滨湖花园房地产开发有限公司多收购房款31665.3元不能成立。
依据宋伟益与徐州滨湖花园房地产开发有限公司诉辩意见及庭审质证，双方当事人对以下事实无异议，原审法院予以确认。
2012年5月8日，宋伟益签署了滨湖御景湾合同签订确认单。该确认单为格式文本，在“买受人认真阅读了《商品房买卖合同》范本，认可并同意合同中的各项条款后填写本《合同签订确认单》”处标注了五星符号，确认单还记载了房号，建筑面积，买受人为宋伟益、宋伟益的身份证、家庭住址等信息；在付款方式中记载总房款为1312000元，房屋单价为空白。宋伟益在“上述内容买受人已认真阅读，并同意签订《商品房买卖合同》，由此产生的责任买受人自行负责”处签名。
2012年5月16日，宋伟益与徐州滨湖花园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同是根据国家建设部和工商行政管理局编制的《商品房买卖合同》示范文本制定，由徐州市房产管理局监制。合同约定，宋伟益购买徐州滨湖花园房地产开发有限公司开发的滨湖御景湾预售商品房一套，房屋编号为T2幢1单元102室，合同约定房屋建筑面积198.88平方米，其中，套内建筑面积181.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.34平方米。
合同第四条计价方式与价款规定了四种计算商品房价款的方式可供选择，分别为按建筑面积与单价计算、按套内建筑面积与单价计算、按套计算和另行约定。原徐州滨湖花园房地产开发有限公司约定按套计算，该商品房总价款为1312000元，其他三种计价方式为空白。合同第五条面积确认与面积差异处理规定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，该条在房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，规定了两种处理方式，“1、双方自行约定；2双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。宋伟益与徐州滨湖花园房地产开发有限公司选择在房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按第一种方式处理，但在自行约定处仅约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同附件一为房屋平面图。庭审中，宋伟益认可房屋实际户型与合同附件中的房屋平面图一致，无证据证明徐州滨湖花园房地产开发有限公司进行设计变更。
2013年6月25日，徐州市建设局向徐州滨湖花园房地产开发有限公司颁发讼争房屋交付使用通知书。同年6月28日徐州滨湖花园房地产开发有限公司向宋伟益开具讼争房屋购房款发票，发票记载建筑面积194.08，单价6760.10元，金额1312000元。同年6月30日宋伟益办理上房手续。2014年3月3日，宋伟益房屋进行产权登记，房权证登记建筑面积194.08平方米，套内建筑面积176.98平方米。
原审法院经双方当事人确认，认为争议的第一个焦点为：讼争房屋购房发票上载明商品房单价为6760.10元／㎡的事实，与合同约定按套计算房屋总价款的事实是否矛盾，能否据此将合同约定的按套计价，改变为按照建筑面积计价。
宋伟益主张，商品房销售合同虽约定按套计价，但购房发票上却明确体现购房单价，因此徐州滨湖花园房地产开发有限公司对于实际交付使用住房建筑面积减少的部分应进行结算。徐州滨湖花园房地产开发有限公司反驳认为，购房发票的格式是税务部门按照统一模板定制的，发票上即使有单价的内容也不能改变合同关于按套计价的约定。
原审法院认为，本案中房屋价款的计价方式当事人双方已在合同中明确约定，该约定未经双方当事人协商一致不得变更。购房款发票中载明的单价，是在首先确定房屋总价的基础上，除以建筑面积，推算出的房屋单价。购房发票载明的单价6760.10元／㎡，与宋伟益诉称中推算的单价6596.94元也不一致，唯一一致的是讼争房屋的价款都是按照1312000元计算的，该结果进一步证明，双方在房屋价款的计价方式上是按套计算，而非按照建筑面积与单价确定。
原审法院经双方当事人确认，认为争议的第二个焦点为：宋伟益房权证登记的建筑面积与商品房买卖合同约定的建筑面积不符，能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条或依据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的规定，按照合同没有约定或约定不明时的处理原则，解决本案争议。
宋伟益认为，合同约定的建筑面积比房权证登记的建筑面积减少4.8平方米，误差比为2.41%。但合同第五条明确约定，“当事人选择按套计价的，不适用本条约”。同时该条规定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，宋伟益与徐州滨湖花园房地产开发有限公司选择按第一种方式，即自行约定处理，但在自行约定处仅约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。因此合同约定在面积出现误差时排除了第五条的适用，实际未约定面积出现误差时的处理方式，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的规定，以合同没有约定或约定不明时的处理原则，解决本案争议。
徐州滨湖花园房地产开发有限公司反驳认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定出卖人交付使用的套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定的，要先按照约定处理。本案中，双方约定按套计价的，不适用合同第五条，这就是双方对于面积出现误差，如何处理的约定，即不需进行面积补差处理。因此在双方当事人就面积出现误差有约定的情况下，就不能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的规定，以合同没有约定或约定不明时的规则进行处理。
原审法院认为，依照双方当事人签订的商品房买卖合同第五条约定，在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，规定了两种处理方式，其中第二种处理方式与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中，关于合同没有约定或约定不明时的处理原则，以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的内容基本一致。但合同第五条明确约定，“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，因此双方当事人以约定的方式排除了第五条的适用，同时也排除了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项在本纠纷中的适用。
综上，原审法院认为，宋伟益与徐州滨湖花园房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是合法有效的。该合同样本为徐州市房产管理局监制，是签订商品房买卖合同专用的格式文本。宋伟益在与徐州滨湖花园房地产开发有限公司正式签订商品房买卖合同前，签署了合同签订确认单，该确认单可以证明徐州滨湖花园房地产开发有限公司就格式合同的内容，已对宋伟益进行了充分的提醒注意义务。依照法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。首先，从合同整体内容来看，第五条是关于“面积确认及面积差异处理”的约定，其中“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”是格式条款，即使用该合同范本订立的合同，只要选择按套计价，就不适用合同第五条关于面积确认和面积差异处理的规则。同时如选择按套计价，该条也间接排除了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中，关于合同没有约定或约定不明时的处理原则，以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的适用（理由见双方当事人争议焦点二，在此不再累诉）。该条仅针对当事人选择按建筑面积或套内建筑面积计价时，需对面积确认及面积差异进行处理。因此对于选择按套计价的，合同第五条所表达的意思就是不再进行“面积确认及面积差异处理”。当然双方当事人可以通过另行签订补充协议改变第五条的规定，但本案中双方当事人未再就误差面积的处理另行约定。
其次，按照行业规定及交易习惯，建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套计价的预售房屋，交付使用的房屋套型或相关尺寸与合同不一致，当事人可以事先约定误差范围，在误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以选择退房或与房地产开发企业重新约定总价款。并未规定定买受人可以选择退面积误差价款。因此按照合同约定及法律规定，宋伟益要求返还多收的购房款31665.3元，并支付该款自2012年5月16日起至起诉之日止的利息5858元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，遂判决：驳回宋伟益宋伟益的诉讼请求。
上诉人宋伟益不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人就涉案房屋面积误差的价款如何处理未进行约定，应当按照交易管理及法律规定适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条的规定进行面积误差处理。
被上诉人徐州滨湖花园房地产开发有限公司辩称：一、从商品房买卖合同的内容来看，双方已约定按套计价，故上诉人主张购买面积存在差异，要求返还面积差异的请求不能成立。二、从合同订立的过程来看，上诉人对于按套计价，不再进行面积差异处理是明知的。1、2011年5月8日，上诉人签署《滨湖御景湾合同签订确认单》，在确认单中能够体现上诉人完全认可商品房买卖合同的样本，这也意味着上诉人完全认可买卖合同中关于按套计价不再进行面积差异处理的的约定。该确认单的付款方式中，有总房款的约定，但是并无房屋单价的约定。2、上诉人购房发票上关于建筑面积的内容，是行政机关对文书形式的要求，并不代表双方约定按单价计算面积。三、被上诉人在工程施工中没有变更设计，更没有对面积进行缩减。商品房买卖合同中附加了房屋结构图，被上诉人交付给上诉人的房屋结构与买卖合同附图的结构没有区别。房屋面积差异的出现是由于测绘方法的差异造成的。房屋南侧有一个挑檐，图纸标注为“斗”，在预测时，测绘部门在图纸上未能辨认其具体的做法，而将其作为封闭的面积计入建筑面积；在房屋施工完毕后，现场实测时，才发现不是封闭面积，所以未计入建筑面积。四、本案诉讼程序完全合法。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人所主张的房屋面积差价及其利息应否予以支持。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人双方真实意思表示，合法有效。首先，该合同第四条计价方式与价款明确约定“按套计算，该商品房总价款为人民币1312000元”；其次，该合同第五条面积确认及面积差异处理，规定了两种处理方式，第一种处理方式是双方自行约定；第二种处理方式是面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；超出3%时，买受人有权退房等内容。本案的当事人选择了第一种处理方式即双方自行约定，在自行约定处明确约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。对于该约定上诉人认为“不适用本条约定”表明双方当事人就涉案房屋面积差异的处理未进行约定，因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条的规定进行面积误差处理；而被上诉人则认为该条是双方当事人对面积差异处理的约定，即不需进行面积补差处理。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同条款所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合该合同第四条约定的计价方式以及第五条第二种处理方式的内容等，双方当事人约定的“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，是双方当事人对面积差异处理的约定，即排除适用该合同第五条关于面积确认和面积差异处理的规则。
因此，上诉人主张上诉人与被上诉人就涉案房屋面积误差的价款如何处理未进行约定，本院依法不予采信。故上诉人基于与被上诉人未约定如何处理涉案房屋面积误差而要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条的规定进行面积误差处理，本院依法不予支持。
综上，上诉人宋伟益的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费740元，由上诉人宋伟益负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 宗 正