贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汇民初字第2974号
原告（反诉被告）何波浪，男，汉族，桐梓县人，住贵州省桐梓县。
委托代理人赵林峰，贵州义遵律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐嘉，女，汉族，住遵义市汇川区。
委托代理人黄远明，贵州义遵律师事务所律师。
被告（反诉原告）程昌先，女，汉族，住址同上。系被告徐嘉母亲。
委托代理人黄远明，贵州义遵律师事务所律师。
被告遵义和业房地产经济有限公司四发楼分公司，组织机构代码：57334418-5。
住所地：遵义市汇川区四发商住楼*楼**号门面。
负责人刘付中，职务：经理。
委托代理人谢建伟，男，汉族，住四川省岳池县，系该公司员工。
原告（反诉被告）何波浪诉被告（反诉原告）徐嘉、程昌先及被告遵义和业房地产经济有限公司四发楼分公司（以下简称和业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理。审理过程中，被告徐嘉、程昌先于2015年8月11日向本院提起反诉，本院对本诉、反诉合并审理，由审判员张亚丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何波浪及委托代理人赵林峰、被告（反诉原告）徐嘉、程昌先及共同委托代理人黄远明、被告和业公司委托代理人谢建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何波浪诉称：2015年4月5日，原告与三被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告向第一被告购买房屋，和业公司负责查购买方的征信，若和业公司在2015年4月7日查出原告有不良征信，则该合同作废，徐嘉退还定金。当日，原告交付了10000元购房定金。2015年4月8日，和业公司在未查清原告的征信情况即建议原告支付了90000元购房首付款。现因原告个人征信报告有逾期记录，无法办理购房按揭，根据合同约定，房屋买卖合同作废，被告徐嘉及程昌先应当退还原告定金及首付款，和业公司应当退还原告中介费。为此，原告诉到法院，请求判令：一、被告徐嘉退还原告购房定金10000元；二、被告程昌先返还原告购房首付款90000元；三、被告和业公司返还原告中介服务费6376元；四、三被告承担原告搬家费、交通费等经济损失5000元；五、本案诉讼费由三被告承担；六、解除原告与被告徐嘉于2015年4月5日签订的房屋买卖合同。
被告（反诉原告）徐嘉、程昌先辩称并反诉称：原告何波浪与被告徐嘉签订房屋买卖合同属实。合同中约定“合约作废”用词不当，真实意思是何波浪不履行合同应该承担全部责任。何波浪对于自身征信不良应当明知，其应在2015年4月7日就知晓能否办理贷款，但何波浪并未提出解除合同反而继续交纳首付款90000元。双方签订合同后，我方向何波浪交付了房屋，何波浪也已实际入住，现何波浪因自身征信不良不能办理按揭要求解除合同，其行为违反了合同约定，我方同意解除，但何波浪应向我方支付违约金、按双倍定金赔偿我方损失并支付房屋租金，其已交付的定金不予退还，其主张我方支付其搬家费、交通费，应予驳回。故我方向法院提起反诉，要求判令：一、何波浪支付我方违约金31880元；二、何波浪赔偿我方房屋降价损失30000元、赔偿双倍定金20000元；三、何波浪从交付房屋之日起按每月租金600元标准向我方支付房租费至交还房屋时止；四、解除双方于2015年4月5签订的《房屋买卖合同》；五、诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）何波浪反诉辩称：出卖人提出房屋降价损失不具有代表性，应予驳回；和业公司未在2015年4月7日查询我个人征信情况，构成违约，故我方不承担违约金及双倍定金。同意房屋租赁费按合同约定计算，但应由违约方和业公司承担。
被告和业公司辩称：我方作为中介公司只是起到居间的作用，我方已促成何波浪与徐嘉达成房屋买卖合同，何波浪的征信如果有瑕疵不能按揭，可以通过其他方式支付剩余房款继续履行合同，但何波浪未采取这些措施，故导致双方不能履行合同的责任在于何波浪不在我公司。我方不应当退还何波浪中介费。
经审理查明：被告（反诉原告）程昌先、徐嘉系母女关系。徐嘉系遵义市汇川区香港路航天生活六区16幢1层101号房屋的房产所有权人。原告何波浪经他人介绍知晓被告和业公司，通过该公司了解到被告徐嘉有现房出售并与之接触。2015年4月5日，卖方徐嘉（甲方）、买方何波浪（乙方）、经纪方和业公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其位于遵义市汇川区香港路航天生活六区16幢1层101号房屋（建筑面积70.53平方米）出售给乙方，成交价318800元；乙方于本合同签订之日支付甲方定金10000元，第二部分房款为首付款90000元，第三部分房款由乙方向银行申请办理二手房按揭贷款218800元；乙方在合同签订之日支付丙方中介服务费6376元；甲乙双方于2015年7月20日前办理该房过户相关手续，甲方将房屋实体于支付首付款时起一个星期内交割给乙方，并结清此前所产生的水、电、气、闭路等费用。该合同第六条约定“违约责任：…3、如乙方于签署本合同及交付上述定金后未能履行本合同之条款购买此房屋，则除甲方无须退还乙方定金，并双倍赔偿予甲方，且须按本合同第六条第6款约定支付服务费于丙方；…5、约定如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本项上述1、2、3条违约责任，则守约方有权要求违约方支付本合同第三条第1款所确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，还应据实赔偿”。合同第十一条约定“1、乙方若自己银行征信不良，则可指定自己妻子李冬梅以银行按揭方式购买上述房产，丙方负责购买方的征信，若丙方在2015年4月7日查出乙方有不良征信，则该合同作废，甲方退还定金；2、上述协议中第五大款1项中的定金确定为10000元；3、乙方支付首付款后，甲方将房屋交于乙方，在甲方未收到按揭款之前，乙方支付每月600元的租金给甲方。”甲、乙、丙三方均在该合同页尾处签字。
合同签订后，何波浪于合同签订当日支付徐嘉购房定金10000元，徐嘉出具收条，并承诺：“若购买方银行征信不良，由和业公司在2015年4月7日核实，若存在征信不良记录导致无法贷款，则本人立马退还定金，若购买方在2015年4月7日后产生不良征信，则责任属于购买方，本人不退还定金”。同月7日，何波浪未与和业公司查询其个人征信。同月8日，何波浪、徐嘉及和业公司又签订《购房协议》，载明“买方今日支付首付款，上述房产的过户及按揭相关事宜由和业公司办理，在购买方保证自己属于首套房购房资格并且保证自己或购买方在银行征信无不良记录的情况下和业公司保证从过户当日起60个工作日内将银行按揭款划入卖方账户上，否则由和业公司为买方垫付按揭款给卖方”。当日，何波浪支付程昌先涉诉房屋首付款90000元，并支付和业公司中介费6376元。同月11日，何波浪入住涉诉房屋。同月13日，何波浪经中国人民银行查询到自己信用状况，有未结清／未销房数1个，发生过逾期的账户数1个，发生过90天以上逾期的账户数1个。后何波浪向徐嘉提出个人征信不良不能办理按揭手续，要求解除合同，双方因对违约金及损失多次协商未果，原告何波浪于2015年7月27日诉至本院，被告徐嘉、程昌先在答辩期内向本院提起反诉。本案经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，致本案调解不成。
庭审中，何波良及和业公司均确认查询个人征信必须本人持居民身份证原件查询，他人无法查询。另，徐嘉经本院释明后选择要求何波浪按房款的10%支付违约金，不要求其赔偿双倍定金。
庭审结束后，经本院协调，何波浪于2015年9月17日将涉诉房屋返还给徐嘉，徐嘉退还其10000元。
上述事实，有当事人陈述，房屋买卖合同、收条、购房协议、房产证等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告何波浪与被告徐嘉、和业公司签订的《房屋买卖合同》、《购房协议》均是合同当事人真实意思的表示，未违反法律强制性规定，合法有约，各方当事人均应按合同约定全面诚信履行各自的义务。何波浪提出个人征信不良无法办理按揭不能支付剩余购房款，要求解除《房屋买卖合同》，徐嘉作为守约方同意解除合同，和业公司亦无异议，本院予以确认。《房屋买卖合同》解除后，从合同《购房协议》也随之解除。本院现围绕双方当事人的诉、辩意见，逐项分析如下：
关于退还购房首付款。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《房屋买卖合同》解除，何波浪已于2015年9月17日将涉诉房屋交还给徐嘉，出卖人应当退还买受人购房款，而程昌先收取购房款90000元系代表出卖人徐嘉收取，徐嘉对此予以认可，返还购房款的义务应由徐嘉承担，故何波浪要求程昌先返还其购房首付款90000元，本院不予支持。徐嘉在本案审理过程中已退还何波浪10000元，故还应退还80000元。
关于何波浪是否违约，若构成违约，应如何承担违约责任。本院认为，第一、何波浪对于自身征信情况应当明知；第二，庭审中其也陈述查询个人征信必须本人持居民身份证查询，何波浪本人不主动查询，和业公司无法查询到何波浪的个人征信情况；第三，根据《房屋买卖合同》的约定，何波浪本人无法办理按揭时可指定由其妻子办理按揭，但何波浪并未指定妻子办理按揭，也不通过其他方式支付剩余购房款。综上，导致合同无法继续履行的过错在于何波浪本人，故其支出的搬家费、交通费应由其承担，且其也未提交证据证明二项费用的金额，故何波浪要求三被告承担搬家费、交通费，无事实及法律依据，本院不予支持。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。和业公司作为居间人已促成合同成立，何波浪应当支付相应的报酬，故其要求和业公司返还中介费6376元，本院亦不予支持。何波浪作为违约方提出解除房屋买卖合同，守约方徐嘉、和业公司均同意解除。《合同法》第九十八条规定“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，违约条款属于结算和清理条款，合同解除并不会导致违约条款和违约责任终止，故何波浪应当承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，其应向徐嘉赔偿双倍定金，并按合同成交价的10%即31880元支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，经本院释明，徐嘉选择适用违约金条款，故何波浪应向徐嘉支付违约金31880元，不再赔偿双倍定金，徐嘉退还何波浪定金10000元。另，根据双方合同约定，何波浪在银行支付按揭前要按每月租金600元向徐嘉支付租金，经查，何波浪自2015年4月11日入住至同年9月17日返还涉诉房屋，期间5个月，应承担租金3000元（600元／月×5个月）。故徐嘉要求何波浪支付涉诉房屋租金，本院予以支持。
关于徐嘉主张涉诉房屋价格下降差价。徐嘉为证明其主张向本院提交中介公司单方制作的售房广告、延安路一居民楼垮塌报道，本院认为，售房广告仅能起到向购房者提供售房信息的作用，不代表房屋的实际价值，该售房广告不足以证明涉诉房屋价格实际下降。延安路居民楼垮塌与本案涉诉房屋无关联。故徐嘉要求何波当赔偿房屋价格下降差价损失30000元，本院不予支持。
综上，依据《中华人民人和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉原告）何波浪与被告（反诉原告）徐嘉、被告遵义和业房地产经济有限公司四发楼分公司签订的《房屋买卖合同》、《购房协议》；
二、被告（反诉原告）徐嘉于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）何波浪定金10000元、首付款80000元；
三、原告（反诉被告）何波浪于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）徐嘉违约金31880元；
四、原告（反诉被告）何波浪于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）徐嘉房屋租金3000元；
五、驳回原告（反诉被告）何波浪的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）徐嘉、程昌先的其他诉讼请求。
上述第二、三、四项抵销后，被告（反诉原告）徐嘉支付原告（反诉被告）何波浪55120元。
案件受理费1260元，反诉费690元，共计1950元，原告（反诉被告何波浪）承担460元，被告（反诉原告）徐嘉、程昌先承担1490元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 张亚丽
二〇一五年十月十八日
书记员 张 浪