上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初1816号
原告戴云清，男，1965年3月26日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告叶荷素，女，1966年8月8日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告共同委托代理人马峰，上海汇创律师事务所律师。被告上海联富服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人周华成。被告上海联富房地产有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人周华成。原告戴云清、叶荷素与被告上海联富服饰市场经营管理有限公司(以下简称联富服饰公司)、上海联富房地产有限公司(以下简称联富房产公司)委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告戴云清、叶荷素共同委托代理人马峰到庭参加诉讼。被告联富服饰公司、联富房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终。原告戴云清、叶荷素共同诉称，2006年7月31日，两原告向被告联富房产公司购买本市闸北区河南北路XXX号地上一层1278室店铺(以下简称系争房屋)。后联富房产公司称系争房屋所在的联富商业广场需要统一管理，要求原告将系争房屋交由联富服饰公司统一管理。2011年8月16日，原告与两被告签订一份实租实返合同，合同期限五年，自2011年10月28日至2016年10月27日，租金每月人民币75830元(以下币种均为人民币)。合同签订后两年，被告联富服饰公司按约支付了租金。自2013年10月28日起，被告未再支付房租。根据合同第八条第三款的约定，被告联富服饰公司不能按期向原告支付租金，逾期时间超过一年以上的，原告有权单方面解除合同，联富服饰公司须按逾期未支付的原告应得租金总额的每日万分之三的标准向原告支付逾期付款违约金。因联富服饰公司的管理权是联富房产公司授权的，且实租实返合同也是根据联富房产公司要求签订的，故联富房产公司应对联富服饰公司的债务承担连带清偿责任。为此，原告诉至本院，请求：1、判令解除原告与两被告签订的实租实返合同，要求两被告将系争房屋归还原告；2、判令联富服饰公司向原告支付2013年10月28日起至返还房屋之日止的房租，按75830元/年的标准计算；3、判令被告联富服饰公司向原告支付逾期付款违约金(2013年以75380元为本金，从2014年10月28日起算至欠租付清之日止；2014年以75380元为本金，从2015年10月28日起算至欠租付清之日止，均按日万分之三的标准计算);4、判令联富房产公司对联富服饰公司的付款义务承担连带责任。被告联富服饰公司、联富房产公司未应诉答辩。经审理查明，2006年7月31日，两原告与联富房产公司签订《上海市商品房预售合同》，以XXXXXXX元的价格购买系争房屋，房屋暂测建筑面积14.35平方米，单价88072.33元。合同补充条款第四十条约定，“若买受方购买本房产(商铺)不是用于自营而是用于投资准备对外出租的，为保证整个商场统一经营和高档次的品牌风格，买受方必须将该房产(商铺)委托出售方或出售方所委托的商场管理公司进行代租代管，否则出售方有权解除本预售合同，并且不给买受方任何补偿或者赔偿。”2008年11月21日，两原告取得系争房屋房地产权证。2011年8月16日，两原告作为甲方与乙方联富服饰公司、丙方联富房产公司签订《实租实返合同》约定，系争房屋所在的联富商业广场是丙方投资、开发、建造的商业地产项目，现该商业广场已开设联富服饰市场。丙方授权乙方作为市场的管理者，并已得到甲方的认可，由乙方全面负责市场的经营、管理工作。由于联富商业广场商铺为小产权分割状态，其中各商铺均属于不同的所有权人所有，为在市场中尽快建立规范、高效、有序、统一的商业管理模式，由乙方对未售商铺及产权明晰且所有权人与丙方已不存在其他任何争议的已售商铺，均实行统一的实租实返。甲方确认，其与丙方签署的预售合同已履行完毕，双方之间已不存在其他任何争议，甲方委托乙方对系争房屋予以实租实返。本合同项下的实租实返是指甲方将其拥有所有权的商铺交付乙方，由甲方授权乙方，乙方以市场管理者及代租代管人的身份，以乙方自身的名义，向市场承租经营者出租商铺，并由乙方以市场管理者的身份，对商铺的租赁关系及其他相关经营事宜予以统一管理，对市场进行统一、科学的规划、招商、招租、管理，承租经营者向乙方支付租金。实租实返期限自2011年10月28日起至2016年10月27日止。租金标准由乙方根据市场的运营状态及合理的价格运行机制予以确定，甲方不得干预。租金的具体收取方式等，由乙方与商铺承租经营者另行约定。甲方合同租金为实租实返租金，以乙方向租赁户出租后实际收到的租金为准。租金按照每合同年度计算，每年度支付一次，第一年至第五年租金均为75830元。乙方应于收到租金后的一个月内，将该年度向甲方支付的租金，以现金或通过转账的方式，向甲方完成支付。乙方不能按期向甲方支付租金，逾期时间超过一年以上的，甲方有权单方面解除本合同，乙方须按逾期未支付的甲方应得租金总额的每日万分之三的标准，向甲方支付逾期付款违约金。合同签订后，原告分别于2012年3月6日收到租金75780元、2013年4月20日收到租金72039元。审理中，原告表示房屋建成后，其与联富房产公司没有办理过房屋交接手续，而是直接由联富服饰公司进行管理，房屋一直由被告掌控。前两个年度被告实际收取的租金，原告并不清楚。在购房时，开发商口头承诺了回报率，且预售合同补充条款第四十条约定原告的商铺要交给联富房产公司指定的公司统一管理，所以原告认为联富服饰公司应按照合同约定的标准支付2013年10月28日以后的租金，联富房产公司应当承担连带责任。因合同中约定的付款时间不具体，故原告现在按照先用后付的方式，从每年度结束之后开始主张违约金。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、实租实返合同、上海市商品房预售合同、银行卡交易明细及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的实租实返合同是各方当事人真实的意思表示，于法无悖，各方当事人均应恪守履行。现联富服饰公司违反合同约定逾期付租超过一年以上，原告要求解除实租实返合同，由被告返还房屋并按照合同约定支付租金、违约金，符合双方约定以及法律规定，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由被告自行承担。鉴于实租实返合同约定，原告与联富房产公司的预售合同已经履行完毕，代租代管的相对方是原告与联富服饰公司，故原告主张联富房产公司返还商铺并承担连带责任的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告戴云清、叶荷素与被告上海联富服饰市场经营管理有限公司、上海联富房地产有限公司就上海市闸北区河南北路XXX号地上一层1278室房屋签订的《实租实返合同》；二、被告上海联富服饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起五日内将上址房屋返还给原告戴云清、叶荷素；三、被告上海联富服饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起五日内按75830元/年的标准向原告戴云清、叶荷素支付2013年10月28日起至房屋返还之日止的租金；四、被告上海联富服饰市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告戴云清、叶荷素支付逾期付款违约金(以75830元为本金，按日万分之三的标准，分别以2014年10月28日、2015年10月28日作为起算日，各自计算至每期租金付清之日止)；五、驳回原告戴云清、叶荷素其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3499.26元(原告已预缴)，减半收取为1749.63元，由被告上海联富服饰市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 龚 平
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。