沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初2565号
原告：柳涛。
被告：沈阳市和兴房地产开发有限公司。
法定代表人：王杰昌，该公司总经理。
委托代理人：朱海维，辽宁恒敬律师事务所律师。
原告柳涛诉被告沈阳市和兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月4日受理后，依法由审判员张伟独任审判，于2016年3月14日公开开庭进行了审理，原告柳涛、被告委托代理人朱海维均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告柳涛诉称，原告与被告于2012年11月21日签订商品房买卖合同，约定购买由被告开发的位于沈阳市和平区靓岛路XX号1-15-3商品房一处，房屋总价款为660，845.25元整，建筑面积99.45平方米的一处商品房。由于被告未按合同履行，应当在2013年8月31日前交房，而且在2013年11月4日交房，被告违反了合同的约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了一定的经济损失。故原告诉至法院。诉讼请求：一、依法判令被告支付逾期交房的违约金4，163.32元；二、原告未按合同约定取得房地产权属证书，判令被告支付逾期办证违约金3，304.22元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告沈阳市和兴房地产开发有限公司辩称，1、原告要求支付延期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持原告主张延期交房违约金的诉讼请求，在双方的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年8月31日交付房屋，依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。也就是说在2013年8月31日之后，原告就知道或者应当知道权利被侵害，而本案起诉已经超过二年的诉讼时效，即使根据原告在诉状中的记载，被告交房日期为2013年11月4日，也已经超过二年的诉讼时效，因此请求驳回原告的该项诉讼请求。2、延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。被告延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，就政府要求工程停工三个月，从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为，这个属于不可抗力，所以我们应该免责。3、在《商品房买卖合同》补充协议的第八条规定，因买受人未按合同约定和出卖人通知及时缴纳相关资料和税费、房款等买受人原因，导致该商品房权属证书不能办理或者延期办理的，出卖人不承担第十五条项下的违约责任。直到今日，原告未向被告提交相关资料及税费等票据，导致被告无法给原告办理房证，由于被告不承担违约责任，因此关于延期办理房屋产权证的违约金不应支持。依据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而本案原告于2016年2月向和平区人民法院起诉被告要求延期交房违约金，由于该判决还没有做出，无法确定被告的实际交房日期，原告现在起诉不具备条件，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，关于计算逾期办理房证违约金及逾期交房的违约金的数额应依据双方签订的商品房买卖合同中违约条款计算。
经审理查明：2012年11月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区靓岛路XX号1-15-3（现变更为沈阳市和平区胜利南街XX号1-15-3）房屋，建筑面积为99.45平方米，总房款660，845.25元。其中第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：……（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2013年11月4日将房屋交付原告使用，庭审中被告自认诉争房屋仍未下发初始登记批复，不具备办理房产证条件。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同，购房发票，电梯费、水费收款收据等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。原告依约将房款交付给被告，被告未按约定履行交付房屋义务，系违约行为。关于被告提出的诉讼时效的抗辩，因原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，属于债权请求权，故应适用二年诉讼时效的约束。原告于2016年2月4日起诉，已超出请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间，且未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断事由，故对于原告主张被告给付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。另外，被告交付房屋后未能依照合同约定在商品房交付使用后720日内（即2015年10月25日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准，合同约定出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，本院从其约定。关于被告的其他抗辩意见，因其未提供证据加以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告柳涛逾期办证违约金3，304.22元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费25元，由被告沈阳和兴房地产开发有限公司承担。
审判员 张 伟
二〇一六年三月二十八日
书记员 黄诗珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。