上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第827号
原告上海宝良劳务有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人胡莲娟，经理。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
被告上海市宝山区建东汽车零配件商店，住所地上海市宝山区。
经营者胡建东，男，1970年3月29日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人苏贇春，上海利歌律师事务所律师。
委托代理人黄政法，上海利歌律师事务所律师。
原告上海宝良劳务有限公司与被告上海市宝山区建东汽车零配件商店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王雅静、被告的委托代理人苏贇春、黄政法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宝良劳务有限公司诉称，2013年3月29日原被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告的宝安公路XXX号房屋，租期为一年。租赁到期后，原告多次要求被告商谈续租事宜，但均未果。后原告收回了部分房屋。现尚有一部分房屋由被告使用。双方未签订合同，被告也未支付租金。故原告向法院起诉，要求1、判令被告立即清腾并恢复原状后返还上海市宝山区宝安公路XXX号房屋中仍由其实际占用使用的部分（包括但不限于：占地面积约为234.89平方米的两层房屋、占地面积约为146.88平方米的三层楼房中建筑面积约为257.04平方米的六间房屋、占地面积约为249.69平方米房屋中约96.21平方米的房屋、占地面积约为21平方米的简棚、以及占地面积约为189平方米的彩钢棚）；2、判令被告按每年340，460.32元的标准支付原告从2014年2月1日起至实际清腾并返还系争房屋之日止的房屋使用费，并支付水、电费（2015年1月到5月份的电费10，042.16元，水费1，182.7元；6月到9月份的电费9，431.75元，水费925.93元；10月份电费1，535.40元，水费211.5元）；3、判令被告承担原告律师费3万元。
被告上海市宝山区建东汽车零配件商店辩称，原告起诉时将胡建东列为被告，属主体不适格。现原告变更被告主体，代理人只是胡建东的代理人，不是上海市宝山区建东汽车零配件商店的代理人，故无权代理该商店。原告变更被告诉讼主体，是不恰当的。被告是不适格的，应当裁定驳回起诉。被告承租原告的房屋是2006年开始。2009年房屋遇到市政动迁，把被告承租的租赁场地动迁了一部分，其中应当由被告享有的动迁款，原告至今没有支付给被告，导致在租赁中产生纠纷和矛盾，故在租赁过程中，原告存在较大的过错和违约情况。动迁后，租赁面积减少了，但是2013年合同中租金反而增加了，是不合理的，租期届满后，被告也一直在与原告协商。2014年2月起，原告将系争房屋又擅自转租给案外人，损害了被告的利益。由于原告对外出租了，使用面积和租金都无法确定，所以被告的租金无法支付。需按照双方认可的被告使用面积，被告愿意按照原来的租金标准支付原告租金。虽然原告没有和被告签订合同，但是合同现在是有效的。不同意原告诉请。
经审理查明，2005年12月30日原被告签订租赁合同，由被告承租宝安公路XXX号内的房屋、场地，租期为2006年2月1日至2009年1月31日。
2009年1月30日原被告签订租赁合同，由被告继续承租宝安公路XXX号内的房屋、场地，租期为2009年2月1日至2011年1月31日。
2012年12月11日原告与胡建东签订房屋租赁合同，由胡建东承租宝安公路XXX号面积为901.37平方米房屋，租期为2012年2月1日至2013年1月31日。
2013年3月29日原被告签订房屋租赁合同，由被告承租宝安公路XXX号面积为912.65平方米房屋及451平方米简棚，用于汽车修理及配件。租期为2013年2月1日至2014年1月31日。月租金为27，917元，每半年支付一次，先付后用。合同第二条约定，合同期满2个月前，双方应书面通知对方，表明以后的意向。如续订不成，乙方应如期搬迁。如乙方逾期不搬迁的，除按原合同约定租金收取使用费外，甲方可要求乙方按原租金的1倍支付，赔偿甲方的损失。第九条约定，租期满后或本合同提前解除，乙方可拆除与房屋、场地不连体的部分，与房屋、场地连体部分，乙方在经甲方同意并付足房屋、场地修复费后方可拆除，否则归属甲方，甲方不承担补偿责任。第十五条约定，甲方向乙方追讨欠款所需支出的任何费用可按本合同约定向乙方追讨，包括但不限于律师费、诉讼费。
被告向原告支付租金至2014年1月底，并支付了部分水电费，向原告支付押金2万元。
2014年11月17日原告向被告发出告知书，要求被告于同年11月25日前办理相关租赁事宜，逾期将视作放弃承租权。
2014年12月17日原告向被告发出告知书，称合同已于2014年1月31日到期，被告未按约办理租赁手续，故有权收回房屋。对于被告占用的部分同意重新签订合同，要求被告于同年12月25日前商谈具体租赁事宜，如逾期不来或协商不成的，将收回房屋。
审理中，原告称2014年1月合同期满后，原告已与另两个次承租人上海欣畅汽配有限公司及朱曰明直接签订了租赁合同，并提供平面图，证明与两户承租人确认了使用面积。2015年的水电费收取方法是，水费应由被告及另两家承租人各承担三分之一，电费则是被告总电表抄表数，减去两家承租人各自分电表承担的电费后，即为被告应承担的电费。并提供水电费发票及清单，证明2015年被告应承担的水电费。被告称平面图中两家承租人使用的面积属实。水电费发票上的户名不是原告，是案外人，无法证明是被告所用。另两家承租人承担的水电费与被告无关。
审理中，被告称现实际使用情况：第一，占地面积约为234.89平方米的两层房屋，底层七间是被告占用，二层被告占用东面三间，西面四间是刘行粮管所在用。第二，占地面积约为146.88平方米的三层楼房中，被告占用底层西面三个办公室，二楼是东面两个房间，总共五个房间，其余被告没有占用。第三，占地面积约为249.69平方米房屋，是三个房间，层高五米，是水泥混合顶的，有个阳台是4.5米，中间有一个通道，有地槽，被告是修小车的，不修大车，被告不会使用该房屋。第四，占地面积约为21平方米的简棚，以前是被告搭建的，现在是欣畅公司在用，被告没有使用；第五，占地面积约为189平方米的彩钢棚，是被告在使用。
原告称，第一，被告所述234.89平方米的两层房屋的占用情况属实。第二，占地面积约为146.88平方米的三层楼房中，被告占用底层西面三个办公室，二楼是东面两个房间，三楼最东面一个房间。第三，249.69平方米房屋是一层的，有顶棚，南北向两面是通的，没有围墙，东西向有围墙，中间有一个修车槽，类似于一个修车的车间，平时被告会开车进来修车，修车槽两边是其他次承租人使用。第四，两个次承租人的面积很清楚了，剩余的部分就是被告在使用，占地面积约为21平方米的简棚是被告在使用；第五，被告所述属实。
关于搭建，被告称东边车间及西边车间加装了屋顶的铁管和彩钢瓦楞板，东西两个车间内高压铝线老化改建、西边车间铺设混凝土、老食堂下水道改建、小树林垃圾清理、围墙搭建、老食堂灶台改建、搭建小阁楼、办公大楼下水道清理、主办公楼后面加盖彩钢屋顶。若要求被告搬走，原告应当给予补偿。若原告不给补偿，被告要拆除电缆电线、装饰装修（如空调），搬走办公用品、汽车零配件。
原告称被告承租后是经过一些改建，东西车间彩钢棚本来就是有的，只是被告进行了加固和改建。管线、混凝土铺设等是被告为了更好的利用场地，围墙只有几米。主办公楼后面是搭建了一个彩钢板屋顶，但是被告搭建以后等于把公共空间封闭起来由被告使用了，原告也没有向被告要这部分场地的费用。若被告搬离，被告的搭建都与房屋相连，不能拆除。如果属于是空调、办公用品、汽车零配件可以搬走的，被告可以搬走。
另原告起诉时列胡建东为被告，后变更为上海市宝山区建东汽车零配件商店。
以上事实，有租赁合同、平面图、产权证、告知书、律师费发票及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，关于本案被告主体问题，原被告签订的租赁合同中的承租方为胡建东个人开办的个体经营户，根据相关司法解释的规定，个体经营户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但需注明经营者的基本信息。原告在起诉时列胡建东为被告，由于胡建东与字号上的主体系一体，故原告在诉讼中变更被告为营业执照上的字号为当事人，并无违反法律禁止性规定，本院予以准许。
原被告签订的租赁合同于2014年1月31日到期，后双方未能就继续租赁达成一致，故合同已终止，被告应当按合同约定将实际占用的房屋清空并返还原告，并应支付实际占用期间的使用费。由于合同到期后，原告已与案外人另某签订了租赁合同，将部分房屋出租给案外人，被告实际使用面积相应减少。故本院参照案外人的使用情况及原被告间合同约定的租金标准，酌定由被告按每月14，000元向原告支付使用费。关于原告主张的按两倍租金标准支付，虽然合同中约定被告逾期不搬的，原告还可要求被告按原租金1倍赔偿损失，但原告是在2014年11月17日向被告发出告知书，要求被告于11月25日前办理租赁事宜，也未在合同约定的合同到期前2个月书面通知，故对原告的主张本院不予采纳。由于被告与案外人均某承租，共同产生了相应的水电费，本院参照水电费的发票及案外人的使用情况，酌定由被告承担2015年10月前的水费2，320元、电费15，000元。合同中约定原告可向被告主张追讨欠款而支出的律师费等，鉴于被告确实欠原告使用费等未付，故本院酌定由被告支付原告律师费2万元。
关于被告在系争房屋上的装修、添附等，由于装修、添附与房屋相连体，故不应拆除。被告可将自已的相关物品、可拆除的设备、设施搬走。关于被告所称的拆迁补偿一事，被告可通过包括诉讼在内的方法另某解决，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告上海市宝山区建东汽车零配件商店于本判决生效之日起十日内，将实际占用的宝安公路XXX号房屋、场地等清空并返还给原告上海宝良劳务有限公司；
二、被告上海市宝山区建东汽车零配件商店于本判决生效之日起十日内，按每月14，000元向原告上海宝良劳务有限公司支付使用费（自2014年2月1日起至实际返还房屋日止）；
三、被告上海市宝山区建东汽车零配件商店于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝良劳务有限公司支付2015年10月前的水费2，320元、电费15，000元；
四、被告上海市宝山区建东汽车零配件商店于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝良劳务有限公司支付律师费2万元；
五、原告上海宝良劳务有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告上海市宝山区建东汽车零配件商店押金2万元；
六、原告上海宝良劳务有限公司其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费3，610元，由被告上海市宝山区建东汽车零配件商店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
审 判 员 杨利民
人民陪审员 时金兰
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。