江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣06民终73号
上诉人（原审被告）吴利华，经商。
被上诉人（原审原告）余江县邓埠供销社，住所地邓埠镇站前路。
法定代表人倪来龙，职务邓埠供销社主任。
原审被告吴金华，经商。
上诉人吴利华因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省余江县人民法院（2015）余民一初字第374号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴利华，被上诉人余江县邓埠供销社的法定代表人倪来龙，原审被告吴金华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，涉案房屋的产权属于原告余江县邓埠供销社，2013年12月30日原告余江县邓埠供销社将位于邓埠镇车站街由南至北第3、第4、第5、第10间这四间店面出租给被告吴金华，当天原告余江县邓埠供销社就与被告吴金华签订了一份店面租赁合同，合同内容“甲方：出租方邓埠供销社乙方：承租方油化店……1、租赁经营有效期限自2013年12月30日起到2014年12月30日止。2、乙方在租赁经营期间，乙方每年应向甲方交纳租金18000元整，乙方应按月交纳店租每月30日交清店租。如超过月底不交者，甲方有权收回店面，乙方应立即空出店面。……5、本合同依法签订具有法律效力，任何一方不得随意变更或解除，如遇上级和政府出台新的政策，则从其新的政策实行变更或解除，如产权制度改革、房屋出售，随时终止合同，接通知后，壹个月之内空出店面。……出租方（甲方）邓埠供销社法人：叶年仁承租方（乙方）承租负责人：吴金华2013年12月30日。”2014年7月1日被告吴金华将承租原告余江县邓埠供销社处的位于邓埠镇车站街由南至北第十间店面转租给被告吴利华并当天与被告吴利华签订了一份店面租赁合同，合同内容“甲方：吴金华乙方：吴利华……1、租赁经营有效期限自2014年7月1日起到2016年7月1日止。2、乙方在租赁经营期间，乙方每年应向甲方交纳租金计柒仟捌佰元整，乙方应按时交纳店租每半年交清店租，如超过月底不交者，甲方有权收回店面，乙方应立即空出店面。……5、本合同依法签订具有法律效力，任何一方不得随意变更或解除，如遇上级和政府出台新的政策，则从其新的政策实行变更或解除，如产权制度改革、房屋出售，随时终止合同，接通知后，壹个月之内空出店面。……出租方（甲方）吴金华承租方（乙方）承租负责人：吴利华2014年7月1日。”2014年9月26日原告邓埠供销社向被告吴金华发了通知，通知主要内容“金华门业门市部：合同期满，不再续签。依据上级精神，供销社进行产权制度改革，经邓埠供销社职工会议研究决定，请你门市部务必在2014年12月30日空出店面，进行空基出让。特此通知接通知人签字：吴金华余江县邓埠供销社2014年9月26日”。2015年1月13日原告邓埠供销社再次向被告吴金华发了通知，通知主要内容“金华门业门市部：本店于2014年12月30日合同期满，不再续签合同，根据上级精神，邓埠供销社进行产权制度改革，经邓埠供销社职工会议研究决定，请你门市部务必在2015年3月15日空出店面，进行空基出让。一、乙方必须在2015年1月15日前签字承诺，于2015年3月15日空出店面及后面仓库。二、乙方签订承诺后，甲方通过协商后，2015年1月至3月免交房租。如在2015年3月15日零点，未空店面和仓库者，则房租和仓库在原店面租金上每月加倍收取。三、如不签字承诺，1至3月房租照收，2015年3月15日店面强制收回，一切后果由乙方负责。特此通知”接通知承诺人（签字）吴金华余江县邓埠供销社2015年1月13日”。诉讼期间被告吴金华已经返回三间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第3、第4、第5间）给原告余江县邓埠供销社，就转租给被告吴利华的那间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第10间）没有返回给原告余江县邓埠供销社。被告吴利华收到原告余江县邓埠供销社发出的两次不续签合同通知后并没有按通知上的规定时间搬离承租店面，被告吴金华也没有支付转租给被告吴利华那间店面的逾期使用房屋期间的租金费。被告吴利华使用的另一间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第11间）就这间店面被告吴利华与原告余江县邓埠供销社没有租赁合同。
原审法院认为：原告余江县邓埠供销社与被告吴金华于2013年12月30日共同签订的《店面租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同不违背法律规定，具有法律效力。2014年7月1日，被告吴金华与被告吴利华共同签订的《店面租赁合同》是基于原告余江县邓埠供销社与被告吴金华2013年12月30日签订《店面租赁合同》的原租合同的转租合同，因此本案中原告余江县邓埠供销社是出租人，被告吴金华是承租人，被告吴利华是次承租人。被告吴金华转租给被告吴利华，原告余江县邓埠供销社知道这个情况并在六个月之内没有表示异议，应视为对转租行为的默许。因此两被告之间的转租合同是合法有效的。两被告之间约定的租赁期限是2014年7月1日至2016年7月1日，这时间超出原租合同上租赁时间1年7个月，原告余江县邓埠供销社对转租合同的租赁期限并没有特别承诺、约定，因此就这超出的1年7个月的租赁时间视为无效。在2014年9月26日、2015年1月13日原告余江县邓埠供销社向二被告发出不再续签租赁合同的通知，并明确要求二被告在限定期间内搬离承租房屋。原告余江县邓埠供销社作为该房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、受益和处分的权利。因此，原告余江县邓埠供销社在合同约定的租赁期限届满后，要求被告吴金华交回承租的房屋，其行为并不违背法律规定和合同约定，故予以支持。原租合同已经到期，两被告之间的转租合同也就随之到期。原告余江县邓埠供销社基于所有权请求权要求被告吴利华返还承租的店面予以支持。由于被告吴金华与原告余江县邓埠供销社租赁合同到期而侵害到被告吴利华的用益权，被告吴利华可以提出损害赔偿，但与本案不属同一法律关系不属本案审理的范围可另行起诉。原告余江县邓埠供销社要求被告吴金华搬离位于邓埠镇车站街由南至北第11间店面不属于本案审理范围，可另行起诉。被告吴金华在原告余江县邓埠供销社明确提出搬离承租房屋的要求后，只腾出了三间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第3、第4、第5间），还有一间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第10间）转租给被告吴利华，被告吴利华仍执意继续使用承租的店面，其行为违背合同约定，故原告余江县邓埠供销社要求被告吴金华支付逾期使用房屋期间的租金予以支持，但原告余江县邓埠供销社要求的费用36000元/年没有提供相关证据，而且被告吴金华在诉讼阶段已经返还了三间店面，就这一间店面向原告余江县邓埠供销社支付逾期使用房屋期间的租金费用依照原告余江县邓埠供销社与被告吴金华按照店面租赁合同约定的租金标准支付逾期使用房屋期间的租金费，应认定为4500元（18000元/年÷4间)。由于被告吴利华在本案是次承租人，原告余江县邓埠供销社要求负有腾房义务的次承租人即本案被告吴利华支付逾期使用房屋期间的租金费应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告吴金华、吴利华于本判决生效后十五天内将承租原告余江县邓埠供销社的店面（位于邓埠镇车站街由南至北第10间）腾空并予以返还。二、被告吴金华、吴利华连带承担逾期使用房屋期间的租金费4500元并于本判决生效后十五天内将逾期使用房屋期间的租金支付给原告余江县邓埠供销社。三、驳回原告余江县邓埠供销社其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，原告余江县邓埠供销社负担50元，被告吴金华负担100元，被告吴利华负担100元。
上诉人上诉称：上诉人租赁合同未到期，被上诉人无权要求上诉人腾空并返还店面。上诉人于2014生7月1日与原审被告吴金华签订店面租赁合同，原审被告吴金华将其租赁的被上诉人的一家店面租给上诉人卖电器。当时原审被告吴金华声称自己可以转租两年，于是上诉人与吴金华签订两年租赁合同，租金半年交付一次，第一次租金在签订合同时已交付。同时，上诉人又从其他人手上转租过来一家被上诉人的店面，租期三年。被上诉人在知道转租的情况下并未再六个月内表示异议，应当视为对转租合同的默认。所以，上诉人与原审被告之间的租赁合同合法有效，且租赁合同还未到期，被上诉人无权要求上诉人腾空并返还店面。被上诉人下达的收回店面的通知过于仓促，并且未与上诉人协商赔偿事宜，上诉人装修两间店面共花费50000万，店面装修时间长达一个多月，被上诉人都没有提出任何意义，应当认定被上诉人默认上诉人承租该店面的行为。上诉人一直按照约定交纳租金，没有任何想违反合同的行为，本案中上诉人损失很大，故对一审判决不服，要求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人享有继续承租被上诉人店面的权利。
被上诉人答辩称，上诉人称租赁合同未到期，被上诉人无权要求其腾空并返还店面无法律依据。答辩人与原审被告吴金华的原租赁合同期限是2013年12月30日至2014年12月30曰止。上诉人与原审被告吴金华的转租合同期限是2014年7月1日至2016年7月1曰止。转租合同的期限远远超出原租赁合同的期限，超出部分无效。故上诉人称合同未到期，无法律依据。答辩人是房屋的所有权人，要求其腾空并返还店面的行为是合法的。二、上诉人称答辩人下达收回店面的通知过于仓促，并非事实。2014年9月26日、2015年1月13日答辩人两次向上诉人及原审被告发出不再续签租赁合同的通知，并明确要求上诉人和原审被告吴金华在限定期间内搬出承租房屋。答辩人的其他承租人在接到通知后，均已腾出店面，唯独上诉人迟迟未腾出店面。三、上诉人称未与其协商赔偿事项的理由更无依据。上诉人在2014年7月1日租下店面后立刻就装修。然而原租赁合同到2014年12月30日就到期，当时上诉人还在装修铺地板，还没有吊顶，答辩人就多次上门找到其告之单位要改制不要装修。然而上诉人依然我行我素，无视答辩人的告之，仍对店面进行装修。上诉人作为完全民事行为能力的成年人，对自己的行为所产生的后果应承担相应的法律责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理，二审查明的事实与一审所查一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴利华作为次承租人，其承租期限不应超过被上诉人余江县邓埠供销社与原审被告吴金华签订的《店面租赁合同》期限，超出的期限对房屋所有权人不产生效力。被上诉人余江县邓埠供销社与原审被告吴金华签订的《店面租赁合同》约定的到期日2014年12月30日，而上诉人吴利华与原审被告吴金华签订的《店面租赁合同》约定的租赁期限是2014年7月1日至2016年7月1日，这时间超出原租赁合同上租赁时间1年7个月，就这超出的1年7个月的租赁时间视为无效。租赁期间届满后，被上诉人余江县邓埠供销社作为该房屋的所有权人，有权要求原审被告吴金华交回承租的房屋，其行为并不违背法律规定和合同约定，原审法院据此作出判决，于法有据，并无不当。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币250元，由上诉人吴利华负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈华秀
审判员 陈信仕
审判员 徐遇金
二〇一六年五月十日
书记员 罗玉萍