河北省赵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赵民初字第00377号
原告陈英学，农民。
委托代理人吴晓东，河北冠宇律师事务所律师。
被告谷英起。
被告冯利巧。
二被告委托代理人马东春，石家庄正大法律服务所法律工作者。
原告陈英学与被告谷英起、冯利巧民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈英学及委托代理人吴晓东和被告谷英起、冯利巧及其委托代理人马东春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月20日，二被告与原告签订借款合同，约定二被告向原告借款180000元，约定月息4％，违约金每天为借款金额的10％，当天原告向二被告交付了款项，同时二被告以其自有的赵县工业街二层自建房屋作为抵押担保。借款到期后，二被告未按照约定偿还所借原告款项，经原告数次催要仍然未有结果，二被告的行为已经严重违约，为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求法院判令二被告支付所借原告款项438720元（本金180000元，计算至2015年9月1日的违约金234000元，利息24720元），并就二被告抵押的房屋优先受偿。
二被告辩称，一、借款本金是166600元，而不是180000元。2015年5月20日因我们资金周转不灵，要求借原告180000元，按交易习惯，我们给原告打了180000元的借据，原告按月息4％扣除了两个月利息，即扣除了14400元利息，实际借给我们166600元。按照《合同法》第200条规定，借款利息不得预先在本金中扣除，利息在本金中扣除的，应按实际借款数额返还借款并计算利息。因此，应按166600元计息。二、双方约定的月利率4％，也就是年利率48％，明显超过法定年利率24％的最高限，超过年利率24％的部分依法应认定无效。《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条有规定，本案应按年利率24％，月利率2％计息。三、逾期利率双方未约定，原告主张依法应予驳回。《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第一款规定，借贷双方对逾期利率有约定的从其约定，但以不超过24％为限，本案原被告未约定，即便有约定，也不能超过年利率24％，而原告主张逾期利率无合同依据，并且约定的违约金已超过法定利息的最高限，因此，应予驳回。四、原被告约定了巨额违约金，二被告依法请求大幅度减少。本案约定的违约金是每日10％，也就是年利率3600％，显然超过了逾期利率的几百倍。原被告约定了巨额违约金，二被告依法请求调整，大幅度减少为年利率24％，即月利率2％。五、二被告抵押的房屋依法应认定无效。《物权法》规定，不动产建筑物及建设用地使用权的抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，因此，原告在被告房屋上的抵押权，因未登记，抵押合同应依法宣告无效。
经审理查明，二被告因从事个体经营，急需一笔资金。2015年5月20日，二被告与原告签订了借款合同，约定二被告向原告借款180000元，月利率4％，到2015年8月19日还清，如逾期未还，每逾期一日借款人赔付出借方借款金额10％的违约金，即每日18000元违约金。被告自愿用自己在位于赵县工业街的四间二层自建房屋做抵押，被告借原告款本金如不能按期偿还，超出十日后，被告抵押的房屋抵顶给原告，等于还清借款；被告承诺自己的房屋没有在别处做过任何担保和抵押，产权明确，有东卜庄村委会出示证明。二被告分别在个人借款合同、收据和借款协议上签名、捺印。赵县东卜庄村委会又出具了证明，证明二被告房屋座落位置，建筑面积、房屋未有抵押买卖情况和到期不能归还借款，则此房屋归原告所有；今后做产权登记，村委会做到原告名下（详见2015年5月20日赵县东卜庄村委会证明）。庭审时，二被告称借原告款180000元时原告扣除了两个月利息14400元，实际借款166600元。原告否认扣除两个月利息，被告未提供扣除两个月利息的相关证据。二被告还认为，双方约定的月利率4％和逾期后每日为借款金额10％的违约金明显过高，不符合《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条的规定，应按年利率24％支付利息和计算违约金。同时二被告还认为与原告约定的抵押房屋未办理抵押登记，应认定无效。原告则认为，双方订立的借款合同约定的借款利率和违约金约定是双方的真实意思表示，二被告应该按照约定支付利息和违约金。二被告用自己的房屋抵押给原告，二被告又承认没有纠纷，况且房屋占用的土地是集体土地，不能到房产部门办理抵押登记，位于房屋座落地的赵县东卜庄村委会已出具了证明，抵押应该认定有效，原告享有就二被告抵押的房屋享的优先受偿权。
本院认为，二被告借原告款180000元，有二被告与原告所打个人借款协议、借据和借款合同为证，二被告均已签上了自己的名字并捺印。二被告称借原告款时原告已将两个月的利息14400元扣除，原告否认，被告未提供相关证据，因此，本院对二被告陈述不予支持。二被告借原告本金180000元，证据确实、充分，原告要求二被告偿还借款本金180000元理应得到支持。在借款合同中双方约定了月利率4％和违约金为逾期后每日借款本金的10％，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”和第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”从双方所订立的借款合同看，原被告双方的约定不符合上述法律规定，根据法律规定，被告借款期限内的利率应当按年利率24%计付，对双方超出法律规定的年利率24％利息和违约金应认定为无效。被告2015年5月20日向原告借款180000元，到2015年8月19日还清，借款期限3个月，按年利率24％（即月利率2％）计算，利息为180000元×2％×3月＝10800元。二被告与原告还约定了用自己在位于赵县工业街的四间二层自建房屋做抵押，被告如不能按期偿还，超出十日后被告抵押的房屋抵顶给原告，等于还清借款的条款。虽此条款有约定，但由于二被告的房屋并未办理抵押登记手续，《最高人民法院关于＜适用中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归抵押权人所有”。因此，原被告双方约定的被告借原告款本金如不能按期偿还，超出十日后被告抵押的房屋抵顶给原告，等于还清借款的条款无效。由于二被告房屋并未办理抵押登记手续，因此不能对抗第三人，原告要求优先受偿权不能得到支持。经调解，原被告不能达成协议。故依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效后十日内，二被告谷英起、冯利巧偿还原告陈英学借款本金180000元及利息10800元，违约金自2015年8月20日起按年利率24％计付到执行完毕之日止）。
二、驳回其他诉争。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7881元，原告负担3634元，二被告负担4247元。
如不服本判决，可自本判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审 判 长 王风瑞
代理审判员 刘赛红
人民陪审员 秦新现
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 王苗苗