辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽08民终723号上诉人（原审原告）营口市国合物业管理有限公司，住所地营口市站前区。法定代表人贾谊，总经理。委托代理人李树奇，男，系营口市国合物业管理有限公司法律顾问，现住营口市站前区。被上诉人（原审被告）王洪叶，男，退休工人，现住营口市站前区。委托代理人迟萍（被上诉人之妻），女，退休工人，现住营口市站前区。委托代理人王晓迪（被上诉人之女），女，工商银行职员，现住营口市站前区。上诉人营口市国合物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2015)营站民一初字第00551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人营口市国合物业管理有限公司的委托代理人李树奇、被上诉人王洪叶及其委托代理人迟萍、王晓迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2012年2月22日，原告与营口市站前区八田地办事处惠安社区签订了《物业服务合同》一份。合同约定，原告为怡景国际小区提供公共秩序及小区安全维护服务，公共环境，保洁服务，道路与车辆停放管理，公共绿化养护服务，房屋共用部位、共用设备设施维修、养护和管理服务。之后，原告又与营口市站前区怡景国际小区业主委员会续签了该合同，服务期至2017年2月21日。物业服务费标准，按住宅房屋面积每月每平方米0.6元、电梯费0.2元计收。原告按照合同约定，提供了物业服务。被告系原告提供物业服务的营口市站前区怡景国际小区11乙1单元401室房屋业主，房屋面积126.76平方米。另查，被告于2012年2月21日，于该小区公共部分晾晒大葱，该大葱丢失后，原告未提供监控录像。庭审中，原告主张被告给付2013年1月至2014年12月，物业费2433.8元及滞纳金219.04元，被告以大葱丢失、楼宇门门铃未修理等理由要求减免300元后立即给付。原判认为，原告营口市国合物业管理有限公司与营口市站前区八田地办事处惠安社区、营口市站前区怡景国际小区业主委员会物业管理服务合同，是合同双方主体的真实意思表示，物业管理服务内容合法有效，依法产生效力，怡景国际小区业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同对业主具有约束力。因此，本案中原告与营口市站前区八田地办事处惠安社区、营口市站前区怡景国际小区业主委员会签订的物业管理服务合同对怡景国际小区内业主具有约束力，因被告系怡景国际小区业主，故原、被告双方应当依照物业管理服务合同的约定履行各自担负的义务。原告作为怡景国际小区的物业管理服务提供主体，依约为小区业主提供物业管理服务。被告作为怡景国际小区业主，应依约交纳物业管理服务费。因此，原告具有收取被告2013年1月至2014年12月欠缴物业费的主体资格。根据本案双方陈述，被告为营口市站前区怡景国际小区11乙1单元401室房屋业主，房屋面积126.76平方米。根据物业服务合同所载明的内容，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，怡景国际小区具体标准为每月每平方米物业费0.6元、电梯费0.2元，被告未就该标准提出异议，本院予以确认。原告主张被告缴纳拖欠2012年1月至2014年12月期间的物业管理服务费2,433.80元，经核算实际应欠缴物业管理服务费1,825.34元、电梯费608.45元。被告以大葱丢失、原告未提供监控、楼宇门门铃未维修为由，要求减免物业费300.00元。根据被告提供的相关证据，本院对原告在物业服务管理上存在一定的瑕疵，予以认可。鉴于原告所提供的物业管理服务中存在瑕疵，在瑕疵存在期间，应以相应减收物业管理服务费的方式承担其违约责任，其减收应以该年度物业管理服务费的30%为宜。对减收物业费30%这一比例，因原告未提供监控录像为2012年，故此，该比例仅限于一年度减收，而电梯费因被告未提异议，故此不应予以减收。故此被告2013年1月至2014年12月实际应缴纳物业管理服务费具体金额应为2,159.99元（1,551.54元+电梯费608.45元）。原告主张的2,433.8元超过被告实际应缴付的金额，超出部分本院不予支持。原告主张的滞纳金，因其物业管理服务中存在瑕疵，且该滞纳金约定并非与被告签订，证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院》第六条之规定，判决：被告王洪叶给付原告营口市通惠门物业管理有限公司2013年1月至2014年12月期间的物业管理服务费2,159.99元（物业费1,551.54元+电梯费608.45元）。上述款项被告于本判决书生效后十日内给付原告，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费50.00元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。宣判后，营口市国合物业管理有限公司不服，向本院提出上诉，请求依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。理由：上诉人提供的物业服务与被上诉人丢失大葱之间没有法律上的因果关系。被上诉人一审时仅有陈述和两张照片，不能证明大葱丢没丢、丢多少、如何丢失等事实。而且被上诉人在丢失大葱时，并未向派出所报案，也未向上诉人单位上申请调取监控录像，因此上诉人不应承担物业服务合同的违约责任，原判不支持上诉人滞纳金的主张缺乏事实和法律依据。被上诉人王洪叶答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。2014年2月21日发生纠纷时，上诉人代理人并不在现场，也不是上诉人法律顾问，对纠纷不了解，上诉人代理人对我方一审答辩状也未提出任何异议。事实上我们之间的纠纷包括楼宇门铃长期不能得到妥善的维修，造成生活很不方便。其次，物业清洁将我们的大葱200斤连带加盖的军用被拿走拒绝归还并拒绝调取监控录像，另我方无法报警。后来据物业人员介绍，上诉人单位为了迎接大连总公司视察进行大清扫，把大葱都清理走了。我们亲自找物业经理交涉，经理让保安老彭做了保安记录，我们当时很信任所以就没有复印报案记录。当我们要求调录像时，物业方以需要领导批准和录像机损坏为由一直拖延不予调取。之后又据物业工作人员说当日大葱都被物业拿到食堂用了。之后我们到派出所报案，派出所要求物业提供录像，否则无法立案，导致我方现在都无法向派出所报案。综上，我方之所以认为大葱被物业收取的原因是，一是保洁人员证实送到食堂，二是大葱放置地点是公开地点，不利于小偷盗窃，三是重量较大，所以没有工具无法带走。我们缴纳了2012年的物业费。之后物业公司很多人员调动，而且楼宇门铃和大葱一直未予解决，录像也不予调取。物业虽然表示愿意赔付，但是价值相差太大，所以一直未能谈妥。另外，自我们入住以来，楼宇门铃一直不好使，物业一直未给维修好。综上，上诉人的物业服务有瑕疵，让我们缴纳滞纳金无道理，我们要求300元目的是要求上诉人公司改正服务态度。本院二审查明的事实与原判认定的事实基本一致。本院认为，上诉人营口市国合物业管理有限公司与营口市站前区怡景国际小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，双方均应当依照合同的约定履行各自义务。上诉人上诉的主要内容是其不存在违约行为、要求法院支持其滞纳金的主张。首先，被上诉人因大葱丢失向上诉人反映情况并要求调取监控录像，上诉人作为物业公司负有协助义务，但上诉人并未向被上诉人提供监控录像，致使被上诉人无法及时维护自身权益。其次，被上诉人家中与楼宇门相关联的门铃不好使，被上诉人亦多次向上诉人公司反映情况要求维修，上诉人虽当庭辩解已安排相关人员进行了修理，但却一直未能正常使用。基于上述事实，原判认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵、判决上诉人减收物业费并无不当。此外，被上诉人延期缴纳物业费的原因是上诉人提供的物业服务存在瑕疵，并不能归责于被上诉人，故原审判决被上诉人不承担滞纳金正确。本院应予维持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人营口市国合物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈友占审 判 员  王 莹代理审判员  朱 丹二〇一六年六月六日书 记 员  张 锐