北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3388号
上诉人（原审被告）：武言博，男，1981年10月27日出生。
被上诉人（原审原告）：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府右街6号。
法定代表人：史永联，董事长。
委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹山，男，北京信卫物业管理有限公司职员。
上诉人武言博与被上诉人北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初22114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
武言博上诉请求：1.撤销一审判决、依法改判；2.一、二审诉讼费由信卫物业公司负担。主要事实和理由：涉案小区违建现象非常普遍，2017年11月政府各部门针对涉案小区违建综合整治工作会议上明确指出违建乱像由信卫物业公司未履行物业管理合同造成；涉案小区地下车库公共区域长期漏水，物业公司以各种理由拖延维修；信卫公司未对设案小区消防设施进行维护，2015年火灾起火因消防栓没水给小区业主造成100万余元的经济损失，给小区居民人身安全形成重大威胁；信卫物业公司没有依约为武言博提供物业服务，是对物业合同的严重违约。
信卫物业公司辩称：同意一审判决，不同意武言博的上诉请求及理由。违建事实虽然存在，但信卫物业公司已经及时劝阻并向违建业主发送了律师函，向相关政府部门也发函报告，信卫物业公司的义务已经履行完毕，小区违建从认定到拆除都是政府部门的权力范围，信卫物业公司无权认定也无权拆除；地下车库漏水属于开发商房屋质量的问题，信卫物业公司已经向开发商反映该问题由开发商去维修；信卫物业公司给小区业主造成100万余元损失的案件，经过顺义法院一审与三中院二审已经驳回了业主的起诉和上诉。
信卫物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令武言博向信卫物业公司支付2015年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费50028.84元；2.武言博向信卫物业公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2016年6月30日该违约金为1145.52元）；3.武言博向信卫物业公司支付因追讨物业费而支出的律师费2400元；4.案件受理费由武言博承担。
一审法院认定事实：2009年5月26日，本案涉诉房屋的原业主李大海与北京长乐房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：Y794596）及《车库赠与协议》，购买北京长乐房地产开发有限公司位于北京市顺义区E21组合体-1层06号房屋一套，车库编号1-421-7，即本案涉诉房屋。该房屋建筑面积267.22平方米，所赠车库建筑面积84.6平方米。在上述协议中明确约定物业费的标准为每月每平方米7.9元。每半年缴费一次。后李大海将上述房屋卖与武言博，武言博于2013年12月4日签署了物业管理确认函，确认认可北京长乐房地产开发有限公司与信卫物业公司签署的《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。前期物业管理服务合同第九条中，规定每半年的第一天或之前预缴下一个半年的物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。武言博入住后于2014年4月28日办理了房屋产权变更登记手续。信卫物业公司依约为武言博提供了相应的物业服务，但武言博自2015年1月1日至2016年6月30日欠缴信卫物业公司物业费共计50028.8元。
一审庭审中，信卫物业公司变更请求为要求武言博给付2015年1月1日至2016年6月30日期间物业费共计50028.8元。武言博对其主张提供了视频材料和照片予以证明。信卫物业公司认为违建现象确实存在，然而物业公司对违建现象无权阻止，仅能举报或向城管反映，且我公司已经多次履行了该义务，并提交了物业部门特别事件报告（含城管现场执法照片）予以证明，物业公司已经履行了物业管理职责。
一审法院认为：信卫物业公司依约为武言博提供了相应物业服务，武言博作为业主应当按照合同约定向原告信卫物业公司交纳物业管理服务费。在车库赠与协议中已经明确约定车库建筑面积计收物业管理服务费，故信卫物业公司要求武言博给付物业费，有事实依据和法律依据。根据双方陈述以及相关证据，信卫物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，法院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减。武言博迟延交纳物业费并非恶意拖欠，信卫物业公司要求武言博支付违约金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。信卫物业公司要求武言博支付律师费2400元，缺乏法律依据，法院不予支持。
针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，一审法院于2017年12月依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、武言博给付北京信卫物业管理有限公司二○一五年一月一日至二○一六年六月三十日期间物业费四万九千零二十八元，于判决生效之日起十日内执行；二、驳回北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费五百七十元，由北京信卫物业管理有限公司负担五十七元（已交纳），武言博负担五百一十三元，于判决生效之日起七日内交纳。
二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，武言博作为涉案房屋的业主，虽未与信卫物业公司签订书面物业服务合同，但其受让该涉案房屋时签署了物业管理确认函，确认认可建设单位与信卫物业公司签署的前期物业管理服务合同，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。故，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。信卫物业公司为涉案小区提供了物业服务，信卫物业公司有权依据其与涉案小区建设单位签订的前期物业服务合同及物业管理确认函收取相应的物业费，武言博作为涉案小区业主在享受物业服务的同时亦有义务向物业公司交纳物业费。根据武言博提供的证据显示，信卫物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，一审法院结合相关证据对物业费数额予以酌减处理正确。信卫物业公司已经提供了基本的物业服务，武言博亦应支付相应的物业费，武言博上诉所主张的违建、漏水等问题并不足以成为其拒绝交纳物业费的理由，如因上述情况造成其财产权益受损，其可依据相应的法律关系另行主张权利。
本院需要特别指出的是，信卫物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，积极与业主沟通并听取业主的意见和建议，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。
综上所述，武言博的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1140元，由武言博负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
审 判 员 邓青菁
审 判 员 高 贵
二〇一八年三月三十日
法官助理 王欣欣
书 记 员 张晶晶