江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02849号
上诉人（原审被告）：戚玉军。
上诉人（原审被告）：王卫华。
二上诉人委托代理人：林勇，江苏钟吾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙兆田。
上诉人戚玉军、王卫华与被上诉人孙兆田房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭华民初字第00569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙兆田原审诉称：2005年9月21日，孙兆田因和妻子闹矛盾，将坐落于长富路西边，南邻张道达，北邻孙兆国的一座三上三下楼房占地0.52亩，以103000元价格出售给戚玉军、王卫华，并签订了售房协议书。随着时间的推移，现在孙兆田知道自己出售的土地是集体土地不能买卖，房子也不能卖给相隔十里之远的戚庄村人，乡里要求孙兆田退回土地。现请求依法判决孙兆田与戚玉军、王卫华签订的售房协议无效，戚玉军、王卫华依法返还孙兆田所出售的房屋。
戚玉军、王卫华原审辩称：一、对孙兆田所说的与妻子闹矛盾而将房屋出售给戚玉军、王卫华不是事实，如果属实，则协议中就不会出现其家属的姓名，该协议是房屋买卖协议，不是宅基地买卖，也不是单纯的土地买卖。二、孙兆田与戚玉军、王卫华之间在2005年9月21日通过中间人达成的售房协议书，权利义务约定明确，孙兆田所售房屋四界清楚，该协议签订后，戚玉军、王卫华及时支付了对价，同时双方在协议履行过程中，孙兆田协助戚玉军、王卫华办理了所售房屋产权登记手续，因此该售房协议是有效的，应当受到法律的保护。综上，请求驳回孙兆田的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2005年9月21日，孙兆田与戚玉军签订售房协议一份，约定戚玉军购买孙兆田位于沭阳县青伊湖镇滥洪街长富路宅基东至路、西至沟、南邻张道达、北邻孙兆国的三上三下式楼房一座及平房两间，房屋面积为砖混结构二层161平方米，砖木结构24平方米，价款为103000元，协议内容为“售房协议书，甲方：孙兆田，乙方：戚晓军，现经甲乙双方友好协商达成如下协议：1、现有甲方楼房一座，座落于青伊湖镇滥洪街长富路宅基东至路、西至沟、南邻张道达、北邻孙兆国，楼房为三上三下，带家院，平房两间出售给乙方，乙方察看后并认可房屋。2、楼房总价为103000元正（拾万叁仟元正），现经双方同意时间内款已付清，以收款收条为据，甲方向乙方提供原宅基地建房许可证一张（1994年）乙方负责办理一切手续，所有费用由乙方自行承担。3、甲方和乙方在成交后，双方不得以任何理由提出异议，成交以签此协议为准。（甲方夫妻及子女无异议）。4、甲方放弃楼房土地使用权，乙方无土地补偿，乙方可以办理土地使用证。5、本协议一式二份，成交以双方签字即生效，此协议双方应共同遵守。甲方：孙兆田、吴东林，乙方：戚玉军、王卫华2005.9.21”。同日，戚玉军给付孙兆田房款103000元，由孙兆田出具收条，内容为“今收到，戚晓军购房款（总价）拾万零叁仟元正（103000），此据，收款人：孙兆田、吴东林，2005.9.21”。协议签订后一个月左右，孙兆田将该房屋交付戚玉军、王卫华使用至今，戚玉军、王卫华在原来房屋的基础上又新建了部分房屋。
原审法院另查明：位于沭阳县××村长富路西侧，东至长富路，西至排水沟，南至张道达住宅，北至孙兆国住宅的土地属于沭阳县××村××组集体所有。孙兆田的户籍地为沭阳县××村××组，戚玉军、王卫华的户籍地为沭阳县××伊湖镇××组。
原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋所有权，是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后，在宅基地上建造房屋，并对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。它是我国特有的物权的表现形式，受宅基地人身依附性的牵制，农村房屋主要是用来满足农民最基本的生活需求，其所有权的权能必然是不完整的；宅基地使用权是指公民个人在依法取得的国家所有或者农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的权利，它具有社会福利性、人身依附性、流转限制性，由此农村房屋和土地的权利是不可分割的，而通过原始取得方式取得农村房屋所有权的主体只能是集体经济组织的成员，农村房屋自由流转必然侵犯集体经济组织及其其他组织成员的利益，孙兆田与戚玉军、王卫华之间的房屋转让协议虽系双方真实意思表示，但其制订的前提违反法律、行政法规的规定，由此双方在2005年9月21日订立的售房协议书无效。无效的协议自始没有法律效力，依照该协议取得的财物，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。戚玉军、王卫华依照该协议取得的房屋及土地应当返还孙兆田，孙兆田依照该协议取得的购房款103000元应当退还戚玉军、王卫华，关于戚玉军、王卫华在购买涉案房屋基础上新建房屋的相关权利，可以另行主张。调解不成，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第六十条第一款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、孙兆田与戚玉军、王卫华于2005年9月21日签订售房协议书无效；二、戚玉军、王卫华于判决发生法律效力之日起十日内返还孙兆田位于沭阳县××村长××路西侧××（该地东至××路，西至排水沟，南至张道达住宅，北至孙兆国住宅的）及土地上的房屋。三、孙兆田于判决发生法律效力之日起十日内退还戚玉军、王卫华购房款103000元。案件受理费2360元，由孙兆田负担1180元，戚玉军、王卫华负担1180元。
原审判决作出后，戚玉军、王卫华不服，向本院提出上诉，要求撤销原审判决，发回重审，或者在查明事实后依法改判。理由：1.2005年，孙兆田将涉案房屋卖给戚玉军、王卫华，戚玉军、王卫华并办理了产权证。房屋交付后，戚玉军、王卫华将房屋进行装修，用于机床加工业务，收入稳定。2012年至2013年，戚玉军、王卫华依托前面门面房，在房屋后的宅基地上扩建400多平方米的房屋，加上装修投入50万元。由于涉案房屋对面的青伊湖花园建成，并开通了商业街，涉案房屋明显升值，导致孙兆田心理失衡，背信弃义，向原审法院提起诉讼。孙兆田在青伊湖街上另有一处宅基和房屋，而戚玉军、王卫华仅有该一处房屋。如果原审判决生效，戚玉军、王卫华二十多年的劳动成果将在一夜之间化为乌有，而孙兆田因其失信行为却能霸占戚玉军、王卫华的辛勤劳动成果，故原审判决违背社会最朴素的情理。2.原审判决认定合同无效无法律依据。孙兆田作为完全民事行为能力人，将拥有完整产权的房屋卖给戚玉军、王卫华，双方并在真实意思表示下签订了合同，戚玉军、王卫华在支付全部购房款后实际占有和使用房屋，并办理了产权证，该协议未有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据法律规定，孙兆田只能有一块宅基地，所以其对涉案房屋的宅基也没有合法的使用权，原审判决戚玉军、王卫华返还孙兆田房屋和宅基地没有合法依据。3.假如合同无效，原审判决适用法律也是错误的。根据《合同法》第五十八条的规定，本案即使认定是无效合同，也不必判决返还。涉案房屋已经历时十年，房价和房屋状况发生了巨大变化，戚玉军、王卫华对房屋扩建的面积远远超过原房屋，且周边房屋的市场价格涨幅巨大，确认合同无效后返还的应当是房屋和宅基地的现值，而非当初的购房款103000元。4.原审判决如果认定合同无效，应当以书面方式向戚玉军、王卫华释明，并且应当对宅基地和房屋进行价格评估，在判决返还房屋和宅基地的同时还应当判令孙兆田返还戚玉军、王卫华房屋扩建和装修费用。对于房屋和土地的升值部分也应当评估并给予补偿。
孙兆田二审答辩称：因为土地和宅基地要进行确权，村委会要求我收回宅基地，这件事情到现在还未落实。戚玉军、王卫华称我没有权利使用宅基地，我在原审中已经证明我是合法的拥有者，现在我们家十一口人在一套房子里居住。戚玉军、王卫华提出的出资50万没有证据证明，即使按照四百多平方米，也投资不了50万元，这些年来戚玉军、王卫华已经通过该房屋挣得200万元。戚玉军、王卫华称原审判决合同无效不合理，实际上从合同签订之日该合同就没有法律效力，戚玉军、王卫华因诉争房屋取得的财产应返还，双方承担各自过错，戚玉军、王卫华将我原有的房屋拆除，后建为厂房，我要重新调整才可以居住，根据法律规定，戚玉军、王卫华的房屋应当拆除或折价。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
二审中，孙兆田认可其在出售涉案房屋之后即在青伊湖镇滥洪村另购地块建房居住。
本案的争议焦点为：1.孙兆田与戚玉军于2005年9月21日签订的售房协议是否合法有效？2.戚玉军、王卫华是否应当向孙兆田返还房屋？
本院认为：对争议焦点一。戚玉军、王卫华因不是孙兆田所在的沭阳县青伊湖镇滥洪村村民，不具备该集体经济组织成员的资格，故其购买孙兆田的宅基第及房屋的行为必然侵犯该集体经济组织及成员的合法权益，因此，原审判决认定孙兆田与戚玉军签订的售房协议违反了法律及行政法规的强制性规定，为无效协议并无不当。
对争议焦点二。根据原审及本院二审查明的事实，戚玉军、王卫华购买涉案宅基地及房屋已十年时间，在此期间，因生活及从事机床加工业务需要，戚玉军、王卫华在原宅基地范围内加盖了三上三下楼房一处，还有其他改建行为，现有房屋面积远大于原有房屋的面积，且与原房屋共用一个通道，成为不可分割的整体，亦是戚玉军、王卫华及其家庭成员近十年来生产和生活的重要处所。如果返还，必将导致其家庭失去这一处所，即便不考虑房屋及土地增值的因素，也势必给戚玉军、王卫华带来巨大损失。而孙兆田在出售涉案房屋之前，该房屋仅为其家庭居住使用，出售该房屋之后，孙兆田亦另有居所，是否返还对其利益并无实质性影响。因此，涉案房屋符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的“不能返还或者没有必要返还”的财产，戚玉军、王卫华无需返还。原审判决戚玉军、王卫华返还该房屋属适用法律不当，应予纠正。
综上，戚玉军、王卫华的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沭阳县人民法院（2015）沭华民初字第00569号民事判决第一项；
二、撤销沭阳县人民法院（2015）沭华民初字第00569号民事判决第二项、第三项；
三、驳回孙兆田的其他诉讼请求。
原审案件受理费2360元，二审案件受理费2360元，合计4720元，由被上诉人孙兆田负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘芳芳
代理审判员 葛 娜
代理审判员 陈 民
二〇一六年五月九日
书 记 员 王 丹
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