辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民三终字第91号
上诉人（原审被告）：蔚清贤，男，1978年2月22日出生，汉族。
委托代理人：罗明，系辽宁园丁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李振，男，汉族，1983年11月11日出生。
被上诉人（原审第三人）：李培连，男，1955年8月23日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：周可为，女，1966年11月27日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：王洪海，男，1965年7月28日出生，汉族。
上诉人蔚清贤与被上诉人李振、李培连、周可为、王洪海因买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2012）沈于民三初字第1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员关长春主审、代理审判员鞠安成共同组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月，蔚清贤从周可为、王洪海处承租门市房一处，地址在沈阳市铁西新区张士开发区弓匠小区门市房，面积375平方米，约定租赁期限2010年4月20日至2020年4月19日，租金一年一交，每年需提前10日交纳租金，若承租人逾期20日未交纳租金，出租人有权收回房屋。同时约定，该房屋只能由承租人即蔚清贤使用，不得全部或部分转让他人使用，若发生此种情况出租房有权收回房屋。
蔚清贤利用其所承租的门市房与李振、李培连合伙经营饭店。2010年8月1日，蔚清贤与李振、李培连签订协议书内容为：有饭店一处，沈阳市铁西新区张士开发区弓匠小区门市房，面积375平方米；本三人蔚清贤、李振、李培连同意一次性出兑给李振，出兑现金20万元整。
2010年8月1日，蔚清贤与李振签订授权书：我御吉祥酒店老板蔚清贤授权李振代理饭店一切事宜，各种事宜由李振全权处理，特此授权。
2010年7月29日，蔚清贤出具收条：今收到李振兑御吉祥酒楼人民币50，000元、顶账100，000元，共计150，000元。
此后该饭店由李振一人经营，饭店内所有物品归李振所有，并约定以后的房租由李振向房主交纳，蔚清贤彻底撤出饭店。
现李振、蔚清贤均未向房主周可为、王洪海缴纳房租，房主将该门市房收回，李振无法继续使用该门市房经营饭店，因此要求蔚清贤返还已付的兑饭店现金15万元人民币。
上述事实，有协议书3份、授权书1份、收条1份、报警情况登记表1份及各方当事人的陈述、答辩意见在卷佐证，经庭审质证，可予采信。
原审法院认为：首先，关于案由。因最高人民法院公布的案由中并无“出兑协议纠纷”这一案由，而该案确因出兑饭店引起，因出兑饭店包括转让饭店的经营权及饭店内物品，股将该案案由定为买卖合同纠纷为宜。
其次，关于本案的责任承担。依据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案中，周可为及王洪海与蔚清贤签订的协议书，双方意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，该协议书是合法有效的。依据该约定，该房屋只能由承租人即蔚清贤使用，不得全部或部分转让他人使用，若发生此种情况出租房有权收回房屋。蔚清贤在庭审询问中表示：虽然2010年8月1日签订了一个出兑协议，但是也签订了一份授权书，我是把饭店授权给李振经营，不是转租；李振将出兑款20万元给蔚清贤，蔚清贤将所有的手续全部交给李振，李振自己经营，并将租金直接交给房主，蔚清贤退出经营，另办的营业执照也都写李振的名。根据日常生活经验可知，蔚清贤写授权书是为了避免房主追究不准转租房屋责任，蔚清贤的真实意图是将饭店转租给李振，由李振经营，蔚清贤退出经营。这有悖蔚清贤与房主周可为及王洪海不可转租的约定。依据法律规定，未经出租人同意，承租人擅自转租的，出租人可解除与承租人之间的租赁合同。第一个承租合同解除后，承租人与次承租人之间的租赁合同亦应终止。案中，房主与蔚清贤的租赁关系解除后，李振、蔚清贤间的租赁关系亦终止。因李振经营饭店的目的无法实现，故蔚清贤应在合理限度内返还承兑金。
因李振、蔚清贤约定，李振承兑房屋后，在2011年4月19日前无需向房主交纳租金，从租房协议的第二个租赁年开始向房主交纳租金即可；且李振与蔚清贤对于房租无其他约定，故应视为李振的承兑金200，000元中包含了2010年8月1日至2011年4月19日共计262天的租金，共计57，424.66元租金（80，000元／年÷365天×262天）。因李振承兑的物品均在所承兑的饭店中未取走，且其经营权已无法实现，故蔚清贤应返还李振饭店经营权及物品所有权等的承兑费用92，575.34元（150，000元-57，424.66元）。
关于李振提出案外人王金祥阻拦干扰其酒店经营的主张，因未提供充分证据予以证明，故该主张该院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第一百零七条、一百一十二条、一百一十三条之规定，判决如下：蔚清贤于本判决发生法律效力之日起10日返还李振承兑饭店付款92，575.34元；二、驳回李振其他诉讼请求。案件受理费3，300元，其中1，186元由李振承担，其中2，114元由蔚清贤承担并直接给付李振。
宣判后，蔚清贤不服原审判决，向本院上诉称：一审判决对该案认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人、李培连合伙共同经营饭店，其中上诉人投资30万元，其余两人每人投资10万元，由于饭店经营不善，三人各分担了10万元，后上诉人退出了经营，由被上诉人李振继续经营，李振还应给付上诉人多投资的20万元，该20万元并不包括房屋的使用，现还欠上诉人5万元没有给付，上诉人为了经营该饭店已经比李振、李培连多支出了很大一笔费用，一审判决在没有查明事实的基础上，直接认定20万元系出兑饭店的费用并且还认定该费用包括房租，要求上诉人返还被上诉人费用对上诉人是不公平的。上诉人已经向被上诉人李振出具了授权委托书，上诉人是将该饭店授权给李振经营，并不是转租。恳请二审法院查明事实，撤销原判，依法改判驳回被上诉人李振的诉讼请求。
被上诉人李振答辩称：我与蔚清贤在出兑饭店之前是合伙关系，后来蔚清贤将饭店出兑给我，由于案外人王金祥与房主周可为、王洪海就饭店房屋签订了一份同样的租房合同，导致我无法继续经营，于是，我多次向蔚清贤要求返还15万元，他总是说过几天给，后来多次找不到他。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律无误，恳请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
第三人李培连诉称：三人经营饭店亏损，兑给李振后，王金祥经常来扰乱经营，同意一审判决。
第三人周可为、王洪海未提出答辩意见。
本院经审理后对一审法院已经查明的事实予以确认。另查明：涉案标的御吉祥酒楼所在的沈阳市铁西区张士开发区弓匠小区门市房，存在房主周可为、王洪海分别与蔚清贤和案外人王金祥同时签订2份内容相同的租房《协议书》，导致该御吉祥酒楼的房屋使用权属发生争议，以上事实有当事人陈述及2010年10月11日《报警情况登记表》等证据佐证，本院予以确认。
本院认为：本案诉争法律关系确因饭店出兑协议引起，故本案案由应为买卖合同纠纷，二审期间双方当事人的争议焦点主要是：上诉人蔚清贤返还被上诉人李振92，575.34元是否具有法律和事实依据。
本案中，上诉人蔚清贤主张“本案应为合伙协议纠纷，诉争饭店的实际经营者已经变更为被上诉人李振，不应再给其返还饭店出兑款”。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”之规定，上诉人蔚清贤作为出兑饭店所在房屋的原承租人，在未与案外人王金祥及房主周可为、王洪海明确出租房屋使用权属的情况下即行出兑饭店，致使出兑饭店标的存在严重瑕疵，以致饭店出兑协议不能得到正常履行，应承担出兑协议不能履行所产生的返还出兑款等责任。本案中，被上诉人李振在明知《协议书》约定诉争饭店房屋不得转租且没有征得房屋出租人同意的情况下，仍然与上诉人蔚清贤签订饭店出兑协议，本身未尽到合理的注意义务，具有相应过错，一审法院判定由李振承担2010年8月1日至2011年4月19日共262天共计57，424.66元租金的责任，并无不当，本院予以维持。
综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，300元，由上诉人蔚清贤承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 关长春
代理审判员 鞠安成
二〇一四年二月十三日
书 记 员 卢智慧