安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）皖民四终字第00377号上诉人（原审原告）：赵德芳，女，1976年11月1日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：马峰，安徽君光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宿州市圣铭置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区。法定代表人：宋坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘琼，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人赵德芳与上诉人宿州市圣铭置业有限公司（以下简称圣铭置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市中级人民法院（2014）宿中民一初字第00082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵德芳上诉请求：1、维持原判主文第一项；2、撤销原判主文第二项，改判为：圣铭置业公司于判决生效之日起五日内按赵德芳已付购房款247万元的日万分之十五标准向赵德芳支付逾期交房违约金（自2013年3月2日起计算至圣铭置业公司交付涉案商品房之日止）；3、本案一、二审诉讼费用由圣铭置业公司负担。事实与理由：1、按照涉案《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应在2013年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人；第九条约定：逾期超过60日后，买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金。一审法院按照已付款247万元的银行同期同类贷款利率的2倍计算逾期交房违约金，违背了合同约定。2、直至2014年12月3日一审法院开庭时，圣铭置业公司未提供证据证明涉案商品房经竣工验收合格，且具备交付条件，一审法院认定涉案健康产业园8#楼于2014年10月28日经相关部门验收合格，已具备交付条件错误。3、涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。但直到2015年4月25日，赵德芳才收到圣铭置业公司的办理房屋交付手续的书面通知。圣铭置业公司辩称：1、涉案商品房逾期交付是因政府市政基础配套设施未建成，影响了工程整体竣工验收，并非圣铭置业公司自身原因造成的，确定违约责任时，应考虑圣铭置业公司的过错程度。2、涉案《商品房买卖合同》约定的违约金过高，显失公平，应参照赵德芳的实际损失标准予以降低。3、一审法院认定涉案工程于2014年10月28日已具备交付条件，但赵德芳拒绝办理商品房交接手续，恶意拖延交付时间，对2014年12月3日开庭之后时间，不应计算违约责任。请求二审法院驳回赵德芳的上诉。圣铭置业公司上诉请求：1、维持原判主文第一项；2、撤销原判主文第二项，改判为：圣铭置业公司于判决生效之日起五日内支付逾期交房违约金15万元（参照涉案房产同地段同类商品房租金标准计算，自2013年3月2日起计算至2014年12月3日止）。事实与理由：1、一审法院在既未考虑圣铭置业公司的过错程度，也未审查铭置业公司违约对赵德芳造成的实际损失情况下，按照银行同期同类贷款利率2倍确定违约金数额过高，不符合《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条的规定精神，明显不公平。2、按照《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，应该按照当地同地段同类商品房租金计算逾期交房给赵德芳造成的损失。一审法院按照银行同期同类贷款利率的计算方法确定圣铭置业公司应承担的违约责任，于法无据。3、涉案商品房2014年10月28日已具备交付条件，圣铭置业公司多次通知赵德芳办理交房手续，并按照赵德芳提供的住址邮寄交房通知，均无回应。2014年12月3日一审开庭时，圣铭置业公司明确告知赵德芳的委托诉讼代理人交付涉案商品房，但赵德芳始终不出面办理交接手续，存在恶意拖延，因此扩大的损失责任，依法应由赵德芳自行负担。赵德芳辩称：1、涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应尊重当事人的意思自治原则，随意改变，不利于交易过程的稳定。2、关于违约金过高问题，圣铭置业公司至今未提供具体的参照物，且按照合同约定，如赵德芳违约，也应承担同样的违约金。3、涉案商品房楼梯扶手至今未安装，墙体未进行防水设备处理，花岗岩墙面至今未贴完，所以，不具备交房条件。请求二审法院驳回圣铭置业公司的上诉。赵德芳向一审法院起诉请求：1、圣铭置业公司将具备相关批准手续及符合交付条件的涉案商品房交付给赵德芳。2、圣铭置业公司自2013年3月2日起至涉案商品房交付之日止赔偿赵德芳210万元逾期交房违约金。3、本案诉讼费用由圣铭置业公司负担。一审法院认定事实：2012年9月20日，赵德芳与圣铭置业公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：赵德芳购买圣铭置业公司开发的健康产业园第8幢1单元103号、104号商品房，面积均为285平方米，价格均为123.5万元，合计为247万元；该合同第八条约定：出卖人应在2013年3月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政策法规或政府行为等情况出现导致工程逾期交付时，买受人应免除出卖人责任。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之十五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十五的违约金。合同签订后，赵德芳向圣铭置业公司支付了103、104室购房款计123.5万元，余款123.5万元办理了银行按揭贷款。2014年10月28日，涉案健康产业园8#楼经相关部门验收合格，已具备交付条件。但圣铭置业公司至今未将涉案健康产业园8#楼103号、104号室交付给赵德芳。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。赵德芳已按约支付购房款，圣铭置业公司未按约交付房屋，已构成违约。圣铭置业公司称其已通知赵德芳接收房屋，但赵德芳未按通知要求前来接收，应自行承担相应的责任。赵德芳对此不予认可，且涉案健康产业园8#楼于2014年10月28日才具备交付条件，故圣铭置业公司称于2013年10月29日通过《拂晓报》通知赵德芳前来接收房屋，已尽了通知交房的义务，不予采纳。因圣铭置业公司至今未按约将经验收合格的涉案商品房交付赵德芳，故圣铭置业公司应于判决确定之日予以交付。圣铭置业公司未按约交付涉案商品房，已构成违约。圣铭置业公司辩称其逾期交房系市政公用设施未建成导致的，依照涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，应免除其违约责任。经审查，涉案《商品房买卖合同》第八条约定了因政府行为导致商品房逾期交付，应免除其责任，但该条对于政府行为的范围约定不明，且该条款系格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，圣铭置业公司提供的格式条款免除其责任，排除对方主要权利，该条约定应属无效。因此，圣铭置业公司以此为由主张其不应当承担违约责任的理由不能成立，故不予支持。赵德芳主张涉案《商品房买卖合同》约定了具体的违约责任承担方式，圣铭置业公司应按约承担逾期交房的违约责任。圣铭置业公司辩称合同约定的违约金过高，要求予以减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对违约金的确定应以合同实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平和诚实信用原则予以衡量。在双方均未提供因圣铭置业公司逾期交房给赵德芳造成具体损失数额的情况下，可酌情裁决圣铭置业公司以涉案购房款额为基数，自2013年3月2日起计算至两套商品房交付之日止，按同期同类银行贷款利率的2倍向赵德芳支付逾期交房违约金。圣铭置业公司辩称应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，以涉案商品房所处地段的房租确定违约金数额。因该条规定属于在《商品房买卖合同》中未约定违约金数额或者损失赔偿计算方法的情况下，如何确定违约金数额。而涉案合同约定了违约金计算方式，两者并不相同。故圣铭置业公司的此节抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十五条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、圣铭置业公司于判决生效之日起五日内将涉案健康产业园第8幢1单元103号、104号房屋交付给赵德芳；二、圣铭置业公司于判决生效之日起五日内按赵德芳已付购房款247万元的同期同类贷款利率的2倍向赵德芳支付逾期交房违约金（自2013年3月2日起计算至圣铭置业公司向赵德芳交付涉案两套房屋之日止）。一审案件受理费43360元，由赵德芳负担12000元，由圣铭置业公司负担31360元。二审中，圣铭置业公司新提交一份《交房通知书》、快递单，证明圣铭置业公司于2015年4月9日再次通知赵德芳办理交房手续。赵德芳质证意见：赵德芳于2015年4月25日接到《交房通知书》，也是第一次接到交房通知。本院认证：赵德芳对该证据三性不持异议，认可2015年4月25日收到圣铭置业公司的《交房通知书》，本院予以确定。赵德芳新提交一份房屋现状保全的公证书（附光盘，时间：2015年9月29日），内容：涉案两套房屋未完工部分及未贴外瓷砖造成室内渗水的现状。证明涉案两套房屋至今未竣工，不具备交付条件。圣铭置业公司质证意见：对该公证行为的真实性不持异议，但对其内容的真实性、合法性、关联性及证明目的持有异议。公证机构的现场拍照，不能推翻涉案工程经法定机构竣工验收合格的结论。本院认证：该公证只能证明涉案两套商品房存在部分装饰工程未按约完工及长期闲置后质量存在瑕疵的现状，不能否定涉案工程经过竣工验收合格的事实。二审双方所举的证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，二审另认定：涉案健康产业园8#楼市政基础工程于2013年12月28日通过竣工验收合格，于2014年1月7日通过综合验收。涉案健康产业园整体工程于2014年10月28日通过专业部门（包括公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理部门、工程质量监督部门）验收合格。2015年3月25日，一审法院主持双方核实涉案健康产业园工程竣工验收报告时，赵德芳的丈夫王颍振（特别授权）明确表示：“只要赔偿谈好，房子可以随时交付”。2015年4月9日，圣铭置业公司向赵德芳快递送达《交房通知书》，通知赵德芳及时前来办理涉案健康产业园8#楼1单元103、104室交房手续。赵德芳认可2015年4月25日收到圣铭置业公司快递邮寄的《交房通知书》。本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、涉案商品房是否已符合交付条件；2、原判以247万元购房款为本金，自2013年3月2日起至涉案房屋交付之日止，按中国人民银行同期同贷款利率的2倍计算标准，确定圣铭置业公司应承担的逾期交房违约金，是否适当。（一）关于涉案商品房是否已符合交付条件。赵德芳上诉称，涉案商品房的楼梯扶手至今未安装，且已完工程存在内墙渗水及外墙花岗岩未贴完等质量问题，不符合交付条件，并提交了公证文书、影像资料等证据予以佐证。圣铭置业公司辩称涉案健康产业园8#楼早已通过竣工验收合格，符合交付条件，并向法庭提交了系列竣工验资料，予以佐证。关于涉案商品房的质量问题，如楼梯扶手，按照合同约定，楼梯扶手材料由圣铭置业公司提供，但并未约定由圣铭置业公司负责安装，即使要安装，两种扶手（铝合金扶手与铁合金扶手）也应先由赵德芳选择确定，但赵德芳至今未予确定。关于花岗岩贴墙为什么部分被铲除，谁铲除的，圣铭置业公司明确其不清楚，上述事实也不能证明涉案商品房不符合合同约定的交付条件。经审查，涉案两《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。明确以“经过验收合格”为交付条件。涉案健康产业园整体工程于2014年10月28日通过竣工验收合格，具备交付使用条件。关于楼梯扶手未按约安装问题，在涉案合同中，当事人双方特别附加了15项具体配置条款，其中第15项约定的楼梯扶手为铝合金扶手或铁艺扶手。该项约定确定了应由圣铭置业公司为涉案商品房安装楼梯扶手，但具体是安装铝合金扶手，还是安装铁艺扶手，应由赵德芳选择确定。在其未选择确定的情况下，赵德芳追究圣铭置业公司未安装楼梯扶手的责任，不合情理，本院不予支持。关于涉案商品房存在内墙渗水现象及外墙花岗岩未按要求装饰完毕，均属于交付的房屋质量存在瑕疵，也是一种违约，应由圣铭置业公司承担维修责任。但房屋质量瑕疵的违约责任与房屋交付不能的违约责任，属两种不同的责任，不能混同。涉案房屋经过竣工验收合格，已具备交付使用条件。赵德芳以涉案房屋质量存在瑕疵为由，上诉主张不具备合同约定的交付条件，既无事实依据，也无法律依据，依法应予驳回。（二）关于原判以247万元购房款为本金，自2013年3月2日起至涉案房屋交付之日止，按中国人民银行同期同贷款利率的2倍计算标准，确定圣铭置业公司应承担的逾期交房违约金，是否适当。赵德芳上诉称，涉案合同第九条约定：逾期超过60日后，买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金。一审法院按照已付款247万元的银行同期同类贷款利率的2倍计算逾期交房违约金，违背了合同约定。圣铭置业公司辩称，涉案房屋逾期交付是由于政府行为导致的，按约应免除圣铭置业公司的逾期交房违约责任。即使应由圣铭置业公司承担违约责任，也应以赵德芳的实际损失为准，涉案合同约定的违约金过高，显失公平。经审查，本案确实由于政府市政管网工程未及时完工，导致涉案健康产业园整体工程无法及时竣工验收。但该事实不属于合同约定的因政府行为导致涉案房屋逾期交付的原因，不能因此免除圣铭置业公司的逾期交房违约责任。另一方面，截止赵德芳起诉之日止，以购房款247万元为基础，按日万分之十五标准计算逾期交房违约金，已达210万元左右，违约金明显过高。圣铭置业公司要求予以降低，符合法律规定。一审法院酌情以涉案购房款总额为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍标准，确定圣铭置业公司应承担的逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。圣铭置业公司辩称应按赵德芳实际损失为基础，确定圣铭置业公司应承担的逾期交房违约责任，既没有事实依据，也没有法律依据，本院不予支持。圣铭置业公司上诉称，涉案房屋于2014年10月28日已具备交付条件，圣铭置业公司多次向赵德芳的住址邮寄交房通知，均无回音。尤其是2014年12月3日开庭时，明确通知房屋具备交付条件，但赵德芳始终不露面办理交房手续，恶意不收房，因此扩大的损失，依法应由赵德芳自行承担。赵德芳辩称，圣铭置业公司一直未按约书面通知其接收房屋，直到2015年4月25日才收到圣铭置业公司快递邮寄的《交房通知书》。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，另一方有义务采取措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案圣铭置业公司违约后，赵德芳没有积极采取措施，防止损失扩大。另一方面，赵德芳作为涉案房屋购买人，按约验房、收房，既是其权利，也是其义务。作为权利人，赵德芳有权要求圣铭置业公司按约交付房屋，并承担逾期交房违约责任；作为义务人，赵德芳有义务按约接收房屋。从本院查明事实看，2015年3月25日，在双方核实涉案健康产业园整体工程竣工验收报告后，赵德芳已明知涉案房屋符合交付条件，理应积极配合圣铭置业公司办理房屋交接手续。但赵德芳2015年4月25日收到圣铭置业公司的《交房通知书》后，没有配合圣铭置业公司办理房屋交接手续，怠于履行房屋接受义务，因此产生的不利后果，应由赵德芳自行承担。因此，圣铭置业公司此节上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。本院确定圣铭置业公司应承担的逾期交房违约责任截止日期为2015年4月25日，此后产生的损失，由赵德芳自行承担。综上，由于圣铭置业公司二审提交了新的证据，证明客观事实已发生新的变化，按原判认定的事实处理纠纷，存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更安徽省宿州市中级人民法院（2014）宿中民一初字第00082号民事判决第一项为：宿州市圣铭置业有限公司与赵德芳于本判决生效之日起十五日内共同办理涉案宿州市医药健康产业物流园第8幢1单元103号、104号房屋交付交接手续；二、变更安徽省宿州市中级人民法院（2014）宿中民一初字第00082号民事判决第二项为：圣铭置业公司于本判决生效之日起十五日内向赵德芳支付逾期交房违约金（以247万元购房款为本金，自2013年3月2日起至2015年4月25日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算逾期交房违约金）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费28642元，由赵德芳负担18300元，圣铭置业公司负担10342元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 钢代理审判员  王依胜代理审判员  吴 辉二○二○一六年十二月十二日书 记 员  唐 婷附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。