云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚中民一终字第503号
上诉人（原审被告）杨云新，男，汉族，1959年11月24日生，大专文化，个体户。
委托代理人吴春燕，云南佳信律师事务所律师。代理权限特别授权代理。
被上诉人（原审原告）云南双柏妥旬酱油有限公司（以下简称妥甸酱油公司）。
注定代表人：董学和，系该公司董事长。
委托代理人李连华，云南李连华律师事务所律师。代理权限特别授权代理。
上诉人杨云新因与被上诉人妥旬酱油公司房屋租赁合同纠纷一案，不服双柏县人民法院（2015）双民初字第204号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭于2015年11月4日审理了本案。上诉人杨云新及其委托代理人吴春燕、被上诉人妥甸酱油公司的委托代理人李连华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明的事实是：2012年5月1日，原告妥旬酱油公司与被告杨云新签订租房合同，原告将位于双柏县东和苑小区振兴路地段二幢二楼房租给予被告，租期三年，即自2012年5月1日起至2015年4月30日止，租金为每年63600元，三年租金合计为190800.00元。扣除被告安装楼梯费用5000.00元，实际应支付原告三年租金185800.00元，租金分三次支付。第一次为合同签订之日付清第一年的租金61933.00元，第二次为2013年5月1日前付清第二年的租金61933.00元，第三次为2014年5月1日前付清第三年的租金61934.00元。同时双方还.对租房期间相关费用及税金、房屋交付及收回的验收、房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、房屋修缮与使用、双方违约责任、安全责任及争议解决方式进行了约定。合同履行期间，被告向原告交纳保证金4000元，共付租金144510.32元，房屋租赁期满后，双方产生纠纷，被告未向原告交还租赁的房屋，未付清房租41289.68元。
原审法院院认为，原、被告双方基于自愿、真实的意思表示签订租房合同，该合同不违反法律规定，合法有效。双方签订的租房合同，按合同第八条第5款的约定，现租赁期满，租房合同的权利义务终止，予以解除。租赁合同作为典型的双务合同，承租人享有租赁物的使用权，同时，承租人有义务依照双方约定履行支付租金的义务。本案中，被告作为承租人将租赁的房屋投入使用，且双方在协议中对租金的数额及支付方式进行了约定，其应当按照合同支付未付租金41289.68元。被告未按合同约定在2014年5月1日前付清第三年的租金，原告可按双方签订的租房合同第八条第2款的约定在租赁期内行使合同解除权，原告怠于行使该权利，现租赁期届满又要求按照双方签订的租房合同第十一条第2款的约定，由被告支付未付清租金41289.68元的逾期滞纳金75353.66元，理由不成立，不予支持。原告主张被告承担逾期归还房屋的滞纳金13574.68元，按照双方签订的租房合同第十一条第4款的约定，请求成立.，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定判决：一、原告云南双柏妥旬酱油有限公司与被告杨云新的租房合同予以解除；二、由被告杨云新支付原告云南双柏妥旬酱油有限公司租金41289.68元，逾期归还房屋滞纳金13574.68元，合计54864.36元，扣除保证金4000元，剩余50864.36元，于判决生效后10日内给付。
宣判后，杨云新不服，提出上诉，请求依法撤销原判，将本案发回重审或查清事实后改判驳回妥旬酱油公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用被上诉人承担。主要理由是：一、一审判决认定事实不清。双方签订的《租房合同》第七条第3项规定，甲方出售房屋，须在一个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。但被上诉人于2012年12月17日在未通知上诉人的情况下，将上诉人租赁的商铺以110万元的价格出售给周乐色，被上诉人的行为侵犯了上诉人的优先购买权，既违反了《租房合同》第七条的规定，也违反了《合同法》第二百三十条，〈商品房屋租赁管理办法》第十三条的规定，被上诉人的行为给上诉人造成了较大经济损失：1、被上诉人所出租的商铺在竣工后消防设施未通过验收，不能向社会公众销售，为了实现经济利益的最大化，被上诉人将商铺出租给上诉人以收取租金，同时承诺商铺将来通过验收后，将出售给上诉人。为此，上诉人对230㎡的商铺投入了235666元进行装修，如果不是合同中明确约定优先购买权，上诉人不会投入巨额资金装修商铺；2、上诉人的优先购买权既是合同约定也是法律规定，这就强制要求被上诉人负有通知的义务，被上诉人未履行通知义务就出售上诉人所租赁的商铺，同样是利益的驱使。被上诉人出售商铺时，商铺已经过上诉人装饰装修，在商铺总价款上与毛坯房是有区别的，也就是说，被上诉人出售商铺的总价款中包含有上诉人的装修费用，而被上诉人如果将商铺出售给上诉人，因商铺是上诉人自行装修，就不可能以110万元的价格进行出售。所以，被上诉人将商铺出售给周乐色比出售给上诉人更加划算；3、上诉人租赁商铺后，购买动漫机器设备共投资约48万元，现商铺不能继续使用，装修费和购买动漫机器设备的费用共计71万余元至今仍未收回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。上诉人支付租金至2014年8月31日，此后，上诉人拒付租金是因为被上诉人侵犯其优先购买权，上诉人目的是以应付租金补偿其损失。二、滞纳金不应支持，且判处数额不符合实际。2015年5月25日，被上诉人擅自强行撬开上诉人租赁的商铺，并在此后实际控制、使用商铺。故，上诉人逾期交付商铺的天数24天，一审法院判决13574元的房屋滞纳全错误。
被上诉人口头答辩称：一审认定事实客观、真实、清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
二审中经征询双方当事人对原判认定事实的意见上诉人认为遗漏被上诉人已于2012年12月7日已将涉案房屋出售给周乐色的事实。被上诉人无异议，对双方无异义的其他事实本院予以确认。
对杨云新提出的异议，因有商品房购销合同在案证实，且被上诉人无异议，对涉案房屋已于2012年12月7日出售给周乐色的事实予以认定，杨云新提出的异议成立。
归纳双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是妥甸酱油公司是否存在违约行为，是否应在本案中对杨云新因此造成的损失予以赔偿；原判逾期归还房屋的滞纳金是否正确。
本院认为，关于争议的焦点一，本案一审被上诉人提出的诉请是解除合同，支付租金和赔偿违约金136818.02元，上诉人提出的答辩是公司违约在先，应赔偿违约给上诉人造成的实际损失164966.2元。虽然任何抗辩均是被告的诉讼权利，法院均应审理，本案一审杨云新只是对原诉主张提出抗辩，且杨云新的抗辩是基于同一个合同，双方对合同的履行情况是确定双方承担违约责任的基础。而被上诉人确存在未告知上诉人将房屋出售的违约事实，可以查清各自的违约行为给对方造成的损失，相互承担责任。但抗辩的特征只是对原诉提出的事实、证据进行反驳，其目的是否定对方的事实、证据，最终只能延缓或抵销原告诉讼请求，而不能超过原告的诉讼请求，被上诉人诉请上诉人支付差欠的房租，承担违约责任，按合同支付违约金，上诉人的抗辩并未仅针对被上诉人主张的证据、事实进行反驳，而是主张被上诉人先违约，给自己造成了损失，要求由原告予以赔偿。其抗辩已超出诉的请求范围，成立了一个独立之诉的条件，且在一审释明后，上诉人仍选择了抗辩（而非反诉），庭审中也表示要另诉，故上诉人要求在本案中查明公司违约事实，承担赔偿责任的请求不予支持。
关于争议的焦点二、根据租房合同，房屋租期至2015年4月30日止，此前上诉人认为被上诉人未通知其将房屋出售已违约，故未交足后一年的租金而产生矛盾，在案证据及双方陈述证实双方产生矛盾后，上诉人拒绝交还房屋，被上诉人于2015年5月25日撬了房锁，被上诉人亦承认该事实，但主张第二天上诉人又换了锁，此后争议房屋由谁具体使用无证据证实。应认定为此时后上诉人已不能正常用使用房屋，故逾期交回房屋的时间应为24天，原判认定60天，且以欠交租金额为基数没有依据，按照《租房合同》第十一条第4项约定“逾期归还房屋，每逾期一日应向甲方支付原日租金二倍的滞纳金”故逾期交回房屋的滞纳金应为8144.6元（61933元／年÷365天×24天×2）杨云新的该上诉理由成立。
综上，原判基本事实清楚，证据能证明事实，审判程序合法，适用法律正确，部分判处不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定。判决如下：
一、维持（2015）双民初字第204号民事判决书第一项；
二、撤销（2015）双民初字第204号民事判决书第二项；
三、由上诉人杨云新支付双柏妥甸酱油有限公司房屋租金41289.68元，逾期归还房屋的滞纳金8144.6元，合计49434.28元，扣除保证金4000元，实际还应支付45434.28元。限判决生效后60日内履行完毕。
一审案件受理费1713元，二审案件受理费1214.43元，合计2927.43元。由上诉人杨云新承担2700元，由被上诉人双柏妥甸酱油有限公司承担227.43元。
本判决为终审判决。
本判决书送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；若负有义务的当事人未自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向双柏县人民法院或与双柏县人民法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判长 刘文亮
审判员 李发连
审判员 速 力
二〇一五年十二月二十七日
书记员 ＸＸ江