北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初1154号
原告（反诉被告）：李刚，男，1960年10月24日出生，回族，北京京农联合科技发展有限公司顾问，住北京市昌平区。
委托代理人：杨丽娜，北京首冠律师事务所律师。
委托代理人：张文利，男，1966年10月26日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）：杨振辉，男，1976年9月25日出生，汉族，北京市公安局昌平分局民警，住北京市昌平区。
委托代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。
委托代理人：杨丽，女，1970年9月29日出生，汉族，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）李刚诉被告（反诉原告）杨振辉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李刚及其委托代理人杨丽娜和张文利、被告（反诉原告）杨振辉的委托代理人张春月和杨丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李刚起诉称，2000年9月14日，原告与被告杨振辉签订《房屋买卖协议》，双方约定，被告自愿将昌平区兴寿镇象房村xxx号院落房屋以60000元的价格出卖给原告，并经兴寿法律服务所进行见证，花费见证费500元；同日，原告与象房村村委会签订《协议书》，约定如遇拆迁，原告享有象房村村民同等待遇。后原告即迁入该xxx号院落居住生活至今，期间原告对房屋进行了装修、翻建、新建及多项修整：2000年，原告对北房进行了全面装修，拉大量渣土将院落垫平，将院墙砌好；2010年，因东西房年代久远破漏，亦因院落西北角处有一深3米宽5米的沼气池坍塌导致西房开裂无法使用，经村委会批准，原告将原东西房拆除翻建，并新建南房五间、南房二层及三层彩钢房，在南房与北房之间增加了门道。原告是信鸽协会的会员，在象房村xxx号院居住期间，一直靠饲养信鸽为生，xxx号院既是生活居住环境，又是原告从事信鸽养殖的工作环境，原告夫妻靠信鸽比赛、育雏、良种出售，维持生计。目前拥有信鸽600多只，曾多次参加全国及国际信鸽比赛，并多次获得大奖及奖金。2014年9月25日，被告杨振辉向北京市昌平区人民法院提起诉讼，要求确认《房屋买卖协议》无效，并要求原告腾退房屋。2014年12月10日，北京市昌平区人民法院作出(2014)昌民初字第13664号民事判决书，判决确认《房屋买卖协议》无效，判令李刚腾退房屋。李刚不服该判决提起上诉，后于2015年3月22日撤诉。至此，(2014)昌民初字第13664号民事判决书生效。原告认为，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。(2014)昌民初字第13664号生效判决已经确认《房屋买卖协议》无效，被告因此取得的购房款则应当返还原告，对原告翻建、新建及装修的房屋不能返还，被告应当折价补偿；被告明知其房屋座落的宅基地为象房村集体所有，农村宅基地不能向本村集体组织成员以外的人转让，在出卖房屋十多年后，基于房价上涨或遇拆迁等原因，以房屋买卖行为违反国家法律规定为由，单方毁约，主张房屋买卖合同无效，其行为有悖诚实信用原则，被告应对合同无效的后果承担全部责任，因此对原告造成的损失，特别是原告重置房屋所需要资金的损失，被告应予以赔偿。信鸽是以归巢为主要特征的，如原告搬家，会造成信鸽丢失，育雏将无法成活，预定鸽无法按期交付，所有的信鸽都需要重新训练，多年来饲养信鸽的心血将全部毁于一旦，信鸽无法参赛，对原告的经济损失和精神损失都是非常巨大的，被告应当对此承担赔偿责任。综上所述，为维护原告合法权益，依据《合同法》第五十八条及其他相关法律规定，诉至法院，请求判令：1、被告杨振辉返还原告李刚购房款6万元；2、被告赔偿原告各项经济损失共计2853866元，具体包括房屋及附属物损失1353866元、信鸽因搬家而造成的损失80万元、宅基地区位补偿价70万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告杨振辉针对本诉答辩称：1、被告与原告于2000年9月14日签订的《房屋买卖协议》己被昌平区人民法院作出的(2014)昌民初字第13664号民事判决认定无效；并判决原告于本判决生效后六十日内将涉案院落和房屋向被告返还。李刚不服一审判决，上诉至北京市一中院，在一审法官的主持下，双方和解并达成：李刚于2015年8月2日前将涉案院落及房屋返还杨振辉。然而原告违背诚实信用的原则，拒绝返还，现该案件在昌平法院执行庭强制执行中。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效者或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中涉及合同无效的原因是基于双方不懂法而签订了违背法律的强制性规定的协议，因此合同无效的责任是双方的同等过错而形成，绝非是被告一人所为。关于责任问题原告在诉状中的陈述是完全错误的。3、双方签订协议所涉及房屋的用途、性质是用于人居住使用的，该用途系签订协议之时被告所能预见的。我们参照《中华人民共和国合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。合同法113条规定的承担赔偿损失责任的构成要件包括：一是有违约行为，二是有损失后果，三是该损失不得超过违约方订立合同时应当预见到的损失。四是违约行为与财产等损失之间有因果关系。而本案中原告在购买房屋后养殖所谓信鸽，将农村住房变为养殖小区，该养殖行为是被告订立合同时根本无法预见的，且其将“住房”变为“养殖”，改变订立合同时的用途与性质，其即使有损失也不应由被告承担。况且本案合同无效是基于双方过错，根本不存在某一方违约，也不适用合同解除后的损失承担规则。我们只是参照此条款来阐述“损失赔偿的原则”。另外对于间接损失不予赔偿，一直是司法实践中所秉承的原则。4、原告腾退房屋就应当立即将鸽笼、鸽舍迁走，并将鸽子转移，这是合同认定无效后原告应承担的法定义务。由于是原告自行履行，也不会产会产生任何损失。5、原告所主张的第二项诉请无事实依据，应依法驳回。6、原告方提出在2010年翻建房屋的事实我们不认可，这张表没有土地的管理机构或者政府部门的签字盖章确认，事实在2010年双方就一直谈论将房屋返还的问题，原告所谓的向有关部门批准，是规避法律的行为，并且原告也没有翻建房屋的行为，我们认为只是原告盖了一个章作为诉讼的方式，这张申请表本身不具备任何效力，所谓的诉状当中东、西房改动翻建是与事实不符的，只有大门翻修了，其他的没有变化。因此原告陈述的翻建我们不认可而且与事实不相符，对原告提出申请表中的面积我们也不认可，我们不清楚申请表当中的章是否是真实的，我们也不认可增加的面积。另外，本诉原告自房屋交付之日起便一直使用房屋，现房屋买卖的协议已经被判无效，原告应当支付宅院占用使用费，故被告将在本案提出反诉。
被告杨振辉反诉称：李刚起诉杨振辉农村房屋买卖合同纠纷一案法院已经受理，2000年9月14日签订的《房屋买卖协议》已被昌平区人民法院作出的（2014）昌民初字第13664号民事判决书认定无效，故李刚应当从2000年9月至今支付该房屋宅院的占有使用费，故被告杨振辉依据法律和事实提出反诉，请求判令反诉被告李刚给付反诉原告杨振辉自2000年9月14日至2016年9月13日的房屋及宅院使用费48万元（请求法院按照每年3万元的标准，自2000年9月计算至实际交付之日止）
原告李刚针对反诉答辩称：原告不同意被告杨振辉提出的反诉请求，即要求原告支付房屋及宅院使用费，现提出答辩意见如下：房屋买卖协议是在双方真实意思表示下签订的，并履行房屋的交接，原告对象房村xxx号房屋享有合法所有权，系合法占有使用自己所有的房屋，无需向他人支付占有使用费。昌平区兴寿镇象房村xxx号房屋及宅院，系原告于2000年9月14日花费60000元购房款所购买，后于2010年，经象房村村委会批准，对东、西房共8间进行了翻建，又新建北房5间，并加上了过道，而后新建了鸽子房。依据《物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”那么，原告自合法建造房屋完成之时，即取得房屋的所有权。在被告未向原告返还购房款及支付相应房屋对价款并对原告进行财产赔偿之前，象房村xxx号房屋及宅院所有权归原告享有，原告在此院落居住合法合理，根本无需向被告支付任何使用费。被告出卖房屋后，又基于房价上涨等原因，背信弃义主张房屋买卖合同无效，其行为已经严重违反了诚实信用原则，在未向原告支付任何对价赔偿的前提下，被告主张房屋及宅院占有使用费，没有事实与法律依据，不应得到支持。故请求人民法院充分考虑原告的答辩意见，驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2000年9月14日，原告李刚与被告杨振辉签订了《房屋买卖协议》，协议约定：经象房村委会同意并经北京市昌平区兴寿法律事务所见证，被告杨振辉将自己所有的位于北京市昌平区兴寿镇象房村中央部位的东、北临道，西邻刘守祥，南邻王才的房屋（包括北房五间、东西厢房各三间）及其附属设施卖给原告李刚，成交价格为6万元，双方均已履行完毕。根据诉争院落的《集体土地建设用地使用证》的记载，该宅院用地面积为372.5㎡，超105.8㎡，其中建筑面积为147.72㎡。被告杨振辉在2014年将原告李刚诉至本院，要求确认双方于2000年9月14日签订的《房屋买卖协议》无效，我院于2014年12月10日作出一审判决，判决该协议无效，原告李刚将该房屋返还给被告杨振辉，后原告上诉至北京市第一中级人民法院，在二审诉讼中，双方签署《和解协议》一份，内容为“一、李刚于2015年8月2日前将位于北京市昌平区兴寿镇象房村昌集建（95宅地）字第14-09-0150号的院落及院内房屋返还给杨振辉。二、双方在此期间应积极主张权利，彻底解决本案纠纷。”后李刚撤回上诉,但在双方《和解协议》约定的期间内，原告李刚并没有实际腾退返还房屋，被告杨振辉亦没有向原告李刚支付补偿款，后原告李刚诉至本院。
本案在审理过程中，原告李刚申请对诉争院落内砌墙及台阶、将坡地垫平（包括院内、院外的回填土工程和道路硬化工程）的价值，北房装修的价值，东西厢房、东西房二层房屋、南房5间，南房二层房屋、新建门道及所有鸽子房的价值、诉争院落的宅基地区位补偿价，搬家对信鸽造成的损失等内容进行评估、鉴定。针对院-
落内砌墙及台阶、将坡地垫平（包括院内、院外的回填土工程和道路硬化工程）的价值，北房装修的价值，经摇号确定由北京希地环球建设工程顾问有限公司对该部分造价进行评估，鉴定机构于2016年4月19日进行了现场踏勘，原告李刚和被告代理人杨丽到现场参与了踏勘的过程，原告李刚认可该公司的测量数据，被告方代理人对评估行为认可，但对评估的事项存在异议。后该公司出具报告书，鉴定结论为北房装修工程造价为59859.88元，院内工程造价6494.26元，院内回填土工程造价为22196.93元，院外回填土及道路硬化工程造价为7826.46元，被告杨振辉对该结论不认可。针对原告李刚申请对诉争院落的宅基地区位补偿价和除北房外的院落内房屋（包括东西厢房、东西房二层房屋、南房5间，南房二层房屋、新建门道及所有鸽子房）的价值及装修附属物进行房地产市场价值评估，经摇号确定，本院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司（以下简称：国泰公司）对该部分进行了评估，该公司在2016年5月18日出具了鉴定报告，鉴定结论为宅基地区位补偿价408051元，房屋重置成新价为119929元，装修及设备附属物重置成新价为116446元，该报告出具后，原告李刚以该报告适用法律错误，依据不足，且存在计算错误、漏项等因素申请重新鉴定，被告杨振辉以该报告存在鉴定时点错误、计算标准随意、部分建筑不应当评估等因素对该报告的结论不予认可。后本院对原告重新鉴定的申请予以准许，经摇号确定由北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称：国地公司）对该部分鉴定内容进行了重新鉴定，结论为区位补偿价值473187元，房屋重置成新价为186360元，装修、附属设施重置成新价为61287元。针对原告申请的搬迁对鸽子造成的损失一节，被告方不同意对该项内容进行鉴定，经法庭充分释明，原告仍坚持对该项进行评估，经原告本人寻找鉴定机构，本院委托南通市信鸽协会信鸽评估事务所对搬家可能对信鸽造成的损失额进行了评估，后该事务所出具了评估报告书，结论为李刚鸽舍搬迁造成的信鸽方面的损失约为989000元。
庭审中原告李刚主张2010年其对东西房进行了翻建，并新建了东西房二层、南房五间、南房二层房屋、门道、鸽子房，对于原告主张翻建东西房的事实，被告杨振辉提出异议表示，其对原告陈述的东、西房全部拆除的陈述不予认可。此外，关于院内院外的回填土、院内台阶、室内装修等鉴定内容，被告杨振辉认为部分施工不存在、部分属于原有装修，对原告的相应部分主张不予认可。庭审中，原告出具了一份2010年4月5日象房村委会盖章的《村民建房用地申请审批表》，该审批表记载，申请人为李刚，申请理由为危房翻建。
上述事实，有《房屋买卖协议》、《收据》、《协议书》、《村民建房用地申请审批表》、民事判决书、照片、鉴定评估报告及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告李刚与被告杨振辉签订的《房屋买卖协议》已被生效判决认定为无效，在合同无效的处理上，应当全面考虑土地增值及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，平衡双方的利益关系。被告杨振辉作为出卖人，应当明知其所出卖的宅院属于我国法律禁止流转的范畴，且在出售宅院十多年后，原告李刚在该宅院已形成稳定居住且进行大量添附行为的情形下，其又以买卖协议违反法律强制性规定为由主张合同无效，有悖诚实信用原则，故本院认为其应当对合同无效承担主要责任，本院确定为70%。作为买受人的原告明知其户籍性质为居民，并非象房村的集体经济组织成员，仍购买房屋，应当对合同无效承担次要责任，本院确定为30%。原告李刚在购买该宅院后的十多年中，对宅院中的部分房屋进行了装饰装修，翻建、新建了部分房屋，故在合同无效返还财产的过程中，被告杨振辉应当对原告的该部分出资进行补偿。此外，合同无效场合的损害赔偿责任，在性质上属于缔约过失责任，原则上应当以信赖利益损失为限，对于信赖利益，主要表现为土地升值的利益，本案中主要为宅基地区位补偿款，故本院确定被告杨振辉应当补偿或赔偿原告的金额包括北房装修、翻建新建的房屋及附属物的重置成新价和原告信赖利益的损失。
关于原告李刚在起诉时主张返还6万元购房款一节，在2017年2月27日的庭审中，原告明确表示放弃该请求，故对于该请求，本院不再阐述和处理。
关于原告主张的北房装修一节，经鉴定数额为59859.88元。庭审中被告杨振辉提出房屋内的电源插孔、插座、门等均为原有的属于重复评估，暖气换了应当折抵，吊炕只是换了位置不应赔偿等意见，本院认为被告提供的照片仅仅能证明部分原有插座、插孔的位置与现在的位置相近，不能证明这些插座插孔属于被告卖房前原有的，此外，原告李刚从入住该房屋到被告第一次起诉已有十多年，在这期间更换部分物品符合常理，且从实际情况来看，北房内确实进行了装饰装修，故对于原告该部分出资，被告应当予以补偿，具体补偿数额，本院以鉴定报告确定的数额为准。关于院内工程和院内回填土工程的造价数额，评估公司评估的价格分别为6494.26元和22196.93元，院内工程的价格主要包括北房台阶、坡道、小平台、贴砖等，院内回填土的价格包括沼气池、回填土、水泥地面硬化等，庭审中被告称不存在拆台阶的情况，门柱瓷砖应当折抵、沼气池原本就存在，院内也没有回填土等意见，依据证据规则，应当由被告承担该部分的举证责任，依据被告提交的关于台阶比对的照片，可以看出现台阶的坡度变缓，从台阶右边的窗户与地面的高度的变化来看，院落明显有垫高的痕迹，故本院对被告的相关答辩意见不予认可，故本院对评估报告确定的金额予以采信。关于院外回填土及道路硬化工程，本院认为首先双方买卖的宅院并不包括院外，原告并无证据证明其在院外进行过回填土及道路硬化的施工，且从村委会的证明来看院落外的施工可能为村委会出资，故本院对原告的该部分主张不予支持。
关于东西厢房、东西房二层房屋、南房5间，南房二层房屋、新建门道及所有鸽子房的价值及装修附属物的价值，本院先后委托国泰公司和国地公司进行评估，本院参考该两份评估报告及原、被告的意见综合认定。针对东、西厢房，被告杨振辉认为原告根本没有拆除重建，原告是在原有墙体的基础上将坡屋顶改为平屋顶，本院认为首先从该宅院的《集体土地建设用地使用证》上可以得出原有东、西房的面积大约均为42.64㎡（10.4米×4.1米），从两次评估公司的现场测量来看，目前东西房一层均为25㎡左右，从面积的减少情况可以得出明显存在拆除行为，此外，两次鉴定报告中成新率均在80%以上，从被告提供的照片可看，原有东西房外墙面有抹灰的痕迹，现在的东西房外墙面并无抹灰，且窗户明显也为新换，故综合以上情况，本院对被告的该条答辩意见不予认可，本院认定院内东、西房为原告翻建，关于东西房一层的价值，国泰公司评估为30799元（15294+15505），国地公司评估为33243元（16505+16738），本院取平均值，确定为32021元。关于东房二层，国泰公司评估金额为6627元，国地公司评估为7644元，本院取平均值，确定为7136元。关于南房一层，国泰公司评估的金额为56560元，国地公司评估为59630元，本院取平均值，确定为58095元。关于南房二层，国泰公司评估的金额为25943元（20462+5481），国地公司评估的金额为35041，本院取平均值，确定为30492元。值得注意的是，在国地公司的报告中，坐落示意图中的“④”在国泰公司的报告中归类于“附属设施的其他房屋”，该部分国地公司评估的价格为41192元，国泰公司评估的价格为29193元，本院取平均值为35193元。另外，在国地公司现场测量中，坐落示意图中“③”局部有三层，而在国泰公司评估时，并无明确显示三层有房屋，本院以后进行测量的国地公司评估时为准，国地公司出具的价格为9610元，本院予以认可。关于原告翻建、新建房屋内的附属物的价值，因本案先后进行过两次现场勘查，对比两次现场记录，绝大多数附属物内容均一致，考虑到附属物可能会有变化，本院认为以第二次到现场查勘的数额为准，故本院采纳国地公司的鉴定结果，即附属物的价值为61287元。对于国地公司报告中所列附属物明细表之外的部分，原告李刚在实际腾退时可自行搬走。关于被告杨振辉答辩称附属物中的水表、电表系集体出资，不应评估和补偿，本院认为即便为集体出资进行的整体改造，该改造行为也与特定的居住行为密切相关，原告在该村落居住十多年，如确有整体改造，也发生在原告居住期间，原告极有可能在十多年中付出相应的对价，故本院认为被告对此补偿并不违反公平原则。
关于宅基地区位补偿款，根据诉争宅院的《集体土地建设用地使用证》的记载，用地面积为372.50㎡，超105.80㎡，国泰公司评估的价格为408051元，国地公司评估的价格为473187元，两份报告计算的基础依据为《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（人民政府令[2013]124号）、《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（北京市昌平区人民政府令第4号）、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号），这几份规定均颁布于2003年前后，当时该宅院所在兴寿镇当地普通住宅指导价标准为每平方米1500-3000元。根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》文中规定的“当地普通住宅指导价”应“由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定”。目前该价格与2003年颁布文件时的价格相比变化巨大，若仍按照2003年前后的标准计算，会造成利益严重失衡，故本院在本案中对两份鉴定报告中出具的价格均不采用。2017年4月7日，北京市昌平区人民政府印发了《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》（昌政发[2017]14号），其中第九条关于兴寿镇的宅基地区位补偿价按照每平方米6800-8220元执行，本案中原告李刚主张宅基地区位补偿款为70万元，合同无效后，被告杨振辉承担合同无效70%的责任，参考“昌政发[2017]14号”文件中关于兴寿镇宅基地区位补偿价格的执行标准，本院认为原告李刚主张70万元并不超过其受到的损失，也并未超过被告杨振辉承担责任的范围，故本院对原告诉求的数额予以支持。
关于原告李刚主张的搬家对鸽子造成的损失，本院认为诉争宅院为农村宅基地上建造的民用住宅，并非养殖小区，并无证据证明原、被告在签署《房屋买卖协议》时，被告杨振辉对原告要进行鸽子养殖一事知晓，被告在订立合同时并不能预见原告在购买诉争宅院后经营鸽子养殖且形成了较大规模，故即使搬家会造成鸽子部分损失，该损失也超出了被告杨振辉在订立合同时可以预见的范围，依据合同立法的精神，本院对原告的该部分主张不予支持，庭审中经本院释明，原告坚持做该鉴定，故该部分鉴定费用应当由原告李刚自行承担。
关于被告杨振辉的反诉请求，在双方第一次诉讼二审期间，双方约定2015年8月2日之前原告李刚将该院落及房屋返还给被告杨振辉，本院认为，在约定的返还日期到来之前，原告李刚对诉争院落的使用有正当的理由，原告支付了购房款，并对宅院进行了大量的装饰装修和翻建新建，故2000年9月14日至2015年8月2日之间，被告杨振辉主张房屋使用费，没有法律依据，本院不予认可。在2015年8月2日之后，依据《和解协议》，原告李刚应当将该宅院返还给被告杨振辉，但《和解协议》第二条亦约定“双方在此期间应积极主张权利，彻底解决本案纠纷”，但目前并无证据表明在原告李刚起诉本案之前，双方曾有积极主张权利欲彻底解决本案纠纷的行为，故本院认为原告在2015年8月2日之后未实际向被告腾退房屋的责任应当由双方共同承担，责任比例本院确定为同等责任。被告杨振辉主张按照每年30000元的标准计算使用费，结合该宅院的区位和面积，本院认为该数额符合实际，本院予以认可，结合责任比例，对于自2015年8月3日至实际腾退之日的房屋使用费，本院按照每年15000元的标准支持被告杨振辉的请求。
关于原告李刚在庭审中申请对北房的价值进行评估，即对诉争宅院上的所有地上物进行评估一节，本院认为，北房系被告杨振辉所建的原有房屋，未经过拆建或翻建行为，现在的鉴定结论已足以涵盖原告在该宅院内的投入，故本院对该申请不予准许。关于原告李刚称返还的宅院面积应为372.5平方米，而不是现在实际占用的385平方米，增加的12.5平方米是从依据和村委会的协议从村委会取得的，返还的对象不应该是杨振辉，原告此陈述虽与本案的赔偿问题关系不大，但涉及到后期原告实际腾退的问题，本院在此一并予以说明，通过对比该宅院的《集体土地建设用地使用证》和李刚在2010年4月5日的《村民建房用地申请审批表》，可以看出，两者中载明的宅基地四至均一致，占地平面图的数据也一致，可以得出村委会批准李刚翻建房屋时的宅院与颁发宅基地使用证时大小一样，并无变化，原告在《村民建房用地申请审批表》计算的数据忽略了该宅院并非规则的长方形，宅院北侧的东西长度与南侧的东西长度有稍微变化。
此外，关于本案房屋、装修、附属物等价值鉴定的基准日，本院确定为2016年1月13日，理由为该日是本院向被告杨振辉送达传票、民事起诉状、证据副本之日，自此日开始，原告的各项诉求为被告知晓，而鉴定的结果系本案原告诉求的重要组成部分，故本院认为以第一次送达被告之日作为鉴定基准日较为适宜。关于原、被告的其他陈述或者答辩意见，合理部分本院予以采信，不合理或没有证据支持的部分，本院不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨振辉于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）李刚宅基地区位补偿款、北房装修价值、翻建新建房屋的重置成新价及附属物价值等共计一百零二万二千三百八十五元零角七分。
二、原告（反诉被告）李刚于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）杨振辉房屋使用费，计算标准为自二〇一五年八月三日至实际腾退之日，按照每年一万五千元的标准支付。
三、驳回原告（反诉被告）李刚的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）杨振辉的其他反诉请求。
如果原告李刚、被告杨振辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万九千六百三十一元，由原告李刚负担一万九千零一十六元，已交纳；由被告杨振辉负担一万零六百一十五元，于本判决生效后十五日内支付给原告李刚（李刚已全额预交）。反诉案件受理费八千五百元，由反诉原告杨振辉负担八千二百一十二元，已交纳；由反诉被告李刚负担二百八十八元，于本判决生效后十五日内支付给反诉原告杨振辉（杨振辉已全额预交）。鉴定费共计四万六千六百元，由原告李刚负担三万四千九百八十元，已交纳；由被告杨振辉负担一万一千六百二十元，于本判决生效后十五日内支付给原告李刚（李刚已全额预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院,如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚小锋
人民陪审员 王延尚
人民陪审员 冯淑敏
二〇一七年五月五日
书 记 员 李 尧
书 记 员 王娈杰