你北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14824号
上诉人（原审被告，反诉原告）马国辉，男，1982年1月10日出生。
委托代理人左金鑫（马国辉之妻），女，1984年6月6日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）张生德，男，1971年3月6日出生。
委托代理人冯京（张生德之妻），女，1976年4月12日出生，北京市中创律师事务所律师。
委托代理人刘桂林，北京市时代九和律师事务所律师。
原审第三人北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**号辉煌时代大厦***层。
法定代表人张盟，主任。
委托代理人胡建臣，男，1982年7月3日出生。
委托代理人曲淮佳，女，1981年8月7日出生。
原审第三人交通银行股份有限公司北京公主坟支行，营业场所北京市海淀区复兴路甲14号华鹰大厦一层。
负责人张庚，行长。
委托代理人逄晓霞，山西屹博律师事务所律师。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生。
上诉人马国辉因与被上诉人张生德、原审第三人北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）、交通银行股份有限公司北京公主坟支行（以下简称交行）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人马国辉及委托代理人左金鑫，被上诉人张生德委托代理人冯京、刘桂林，原审第三人担保中心委托代理人曲淮佳、交行委托代理人逄晓霞、我爱我家公司委托代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张生德一审诉称：2010年5月8日，马国辉从北京第六大洲房地产开发有限公司购得了朝阳区×号房屋，并于2011年12月31日前办理了入住手续。2012年10月13日，张生德通过我爱我家公司居间介绍，与马国辉签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买马国辉所有的上述×号房屋。同日，双方还签订了《补充协议》和《付款方式补充协议》。签约时，马国辉尚未取得诉争房屋的产权证。张生德依约于合同签订当日支付了马国辉5万元定金，并于2012年10月23日支付了马国辉第一笔首付款75万元，于2012年11月13日支付了马国辉第二笔首付款20万元，以上张生德共计支付了马国辉房款100万元整。但在双方约定的交房日，即2013年4月1日，马国辉却拒绝按协议约定交付房屋。在张生德额外向房屋产权证代办人员支付了5000元办证加急费后，马国辉于2013年6月8日取得了诉争房屋的房屋所有权证。当张生德要求依约办理房屋交易网签及过户手续时，马国辉却要求除了支付其63万元尾款外，要再多支付其6万元购房款，否则拒绝办理网签及房屋过户手续。至今马国辉仍违反协议约定，一直未交房，且拒不办理网签及过户手续。故诉至法院要求：1、要求判决马国辉继续履行双方于2012年10月13日签订的E×号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》、《付款方式补充协议》，要求判决马国辉协助张生德办理上述房屋的所有权转移登记手续，即将位于朝阳区×号房屋过户到张生德个人名下，并将上述房屋交付张生德；2、要求马国辉支付张生德自2013年4月1日起至实际向张生德交房之日止的延期交房违约金（按照每日500元，暂时计算至2013年7月1日为46000元）；3、要求马国辉向张生德支付自2013年6月17日起至张生德取得上述房屋所有权证之日止的延期办理产权转移登记违约金（按照每日500元，暂时计算至2013年7月1日为7500元）；4、要求马国辉支付张生德违约金326000元。
马国辉一审辩称并反诉称：不同意张生德的全部诉讼请求。一，双方已明确约定交付房屋的条件是出卖人领取全部房款，但直至开庭之日张生德并没有将63万元尾款支付给马国辉。二、买受人选择的付款方式为首付加商贷，买受人应当配合出卖人共同办理商贷手续，之后根据贷款银行的指示，办理过户登记手续，否则不同意协助张生德办理房屋过户手续。三、马国辉不存在延期交房的行为，交房的条件是领取全部房款。四、张生德不办理网签手续，不办理商贷手续，导致马国辉无法收到房款。2013年6月8日，马国辉加急办理房屋所有权，但张生德却以出差、过节等理由不前往银行办理贷款。此外根据交行的意见，我方认为张生德、马国辉双方签订的合同效力有问题，而且张生德逾期超过10日付款，我方有权解除合同。故马国辉提出如下反诉请求：1、要求解除双方于2012年10月13日签订的第E×号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）附件B×《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》、《付款方式补充协议》；2、要求张生德支付违约金32.6万元。张生德已付的款项100万元，我方同意退还。
张生德就马国辉的反诉请求答辩称：不同意马国辉的全部反诉请求。1.马国辉对合同的效力上存在混乱的认识，其认为合同效力有问题，与合同解除不是一个概念；2.马国辉在陈述解除理由时称是为了避免对银行承担比较重的违约责任，那么其解除合同理由是为了逃避对银行的违约责任；3.整个合同履行过程中，我方没有任何违约行为，是马国辉在房价上涨的情况下要求我方加6万元房款，违约责任在对方。故我方不同意马国辉的反诉请求。
我爱我家公司述称：我公司同意张生德的第1、2项诉讼请求，我公司可以配合办理过户。对于违约金，与我公司无关，我公司听从法院判决。
交行述称：一、张生德、马国辉、我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》为无效合同。二、交行与马国辉签订的《北京市住房资金管理中心住房公积金贷款借款合同》合法有效。三、交行与马国辉、担保中心签订的借款合同的担保条款合法有效。四、交行按照《借款合同》全面履行了合同义务，马国辉违反了法律规定和借款合同约定，构成严重违约，交行现有权宣布贷款到期，并要求马国辉偿还全部贷款本息、罚息、违约金、补偿金和实现债权的费用。截止到2013年10月31日马国辉欠交行的贷款本金是776758.66元，不包括利息罚息、违约金和实现债权的费用。
担保中心述称：同交行的意见。2013年6月8日，涉案房屋取得产权证，2013年8月23日开发商将该产权证送我中心收押，我中心在办理抵押登记手续时发现该房屋被法院查封，无法办理抵押登记。
一审法院经审理查明：2012年10月13日，经我爱我家公司提供居间服务，马国辉（出卖人）与张生德（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（编号E×），出卖人出售涉诉房屋，建筑面积47.06平方米，房屋成交价格系163万元。第六条约定：出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付买受人。第九条约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳的新的税费的，由政策规定的缴纳方交纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人交纳。第十条约定：当事人双方同意自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，马国辉（甲方）、张生德（乙方）与我爱我家公司（丙方）签署《补充协议》，第二条约定：若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。第四条约定：由于本房的房产证正在办理当中，一切相关事宜则以甲方提供的购房合同为主，购房合同号为Y×。经甲乙双方友好协商，甲方应在取得房产证后三个工作日内，积极主动配合乙方办理银行贷款及产权转移等相关手续。甲方应于2013年4月1日前将该房屋交予乙方，并结清2013年4月1日前的所有相关费用。第五条第三款约定：本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
同日，马国辉（甲方）与张生德（乙方）签署《付款方式补充协议》，甲方出售给乙方涉诉房屋，甲方净得价款为163万元。双方协商约定：1.乙方于签署合同当日支付甲方购房定金5万元。2.乙方于2012年10月23日前支付甲方第一笔首付款75万元。3.乙方于2012年11月13日前支付甲方第二笔首付款20万元。4.乙方贷款63万元在办理完过户手续后由乙方贷款银行直接支付甲方。
签约当日，张生德支付马国辉购房定金5万元。2012年10月23日，张生德支付马国辉第一笔首付款75万元。2012年11月13日，张生德支付马国辉第二笔首付款20万元。后续履约过程中，双方出现争议。
一审庭审中，就事实经过，张生德表示，2012年10月13日，张生德、马国辉通过我爱我家公司居间介绍，签订了第E×号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）附件B×《房屋交易保障服务合同》，当天还签了《补充协议》、《付款方式补充协议》，房屋买卖合同第4条约定房屋成交价163万，签订合同同时支付定金5万元，《付款方式补充协议》第2条约定张生德于2012年10月23日前支付第一笔首付款75万，2012年11月13日前支付第二笔首付款20万元，尾款63万元在办理完贷款后由银行直接支付马国辉。合同签订当天，张生德支付了马国辉5万元定金，2012年10月23日通过银行转账支付了马国辉首付款75万元，11月13日现金支付马国辉第二笔首付款20万元。双方签合同时，当时房产证还未办理下来，所以约定马国辉在取得房产证3个工作日内，配合张生德办理银行贷款及转移登记手续，马国辉于2013年4月1日前将房屋交付给张生德。2013年3月底张生德电联马国辉要求交房，马国辉当时表示房款未交全不能交房，房屋其还要继续出租，此前在我方看房时已经处于出租状态了。双方就此进行协调，但一直我们也没有住进此房，马国辉一直也未交房。马国辉于2013年6月8日办理下来房产证，张生德还为此替马国辉交纳了5000元加急费，房产证办到了马国辉名下。办房产证时，我方提出可以一次性支付63万元尾款给马国辉，但马国辉当时表示要加6万元房款再办理过户，我方当时表示拒绝。后双方无法协商，我方就提起了本案诉讼。马国辉表示，签订合同的时间及合同内容、支付定金和2笔首付款的时间均认可。在签合同时，本来约定房价款是164万，当时张生德预计房产证在2012年10月就能下来，11月就能办完相关手续，所以要求我把2012年12月到2013年3月的房租1万元给张生德，后来协商就从房款164万减掉这1万，最后确定的房款是163万。2012年11月12日，双方在北苑家园肯德基见面，张生德表示购房是因为学区房，现在可能不是学区房了，要求签订补充协议，如果不是学区房，张生德可以无条件退房，我没有同意，张生德就表示要直接付全款。2013年春节张生德又一次说到要支付全款。2013年3月28日双方打电话又说到了付全款的问题。所以我方认为付款方式在2012年11月12日就更改为付全款了。根据《北京市存量房屋买卖合同》第6条的约定，张生德要付清全款我才交付房屋。《付款方式补充协议》虽约定办完过户后由贷款银行支付我房屋尾款，但如上所述张生德自行要求支付全款，所以我认为张生德已经变更了合同条款。所以2013年4月1日张生德也没有支付全款，我也没有交房。2013年6月8日办理下来房屋的所有权证书，登记在我名下，5000元加急费是我负担的，不是张生德负担的。2013年6月初，我确实提出过要求张生德加6万元房款，因为3月底时我就多次要求张生德支付尾款63万元，但张生德表示拒绝，所以应当赔偿我相关损失5万元，另外2012年12月2013年3月的房租1万元也应该给我，所以我要求一共增加了6万元房款。当时张生德妻子冯京表示只要6月8日能办理过户，就同意一次性付清尾款再加6万元房款。6月8日我把房产证办下来之后，因为购房还欠银行贷款，所以我说先去还银行贷款然后就办理过户，但张生德方表示不同意增加6万元房款，63万尾款也要过户之后再付。2013年7月19日我给张生德打电话表示让其赶紧交尾款好去解抵押，否则办理抵押登记就要3、4个月才能解，我也没有要求张生德增加6万元房款，但张生德并没有明确表态就起诉了。2013年8月2日我给张生德发函催其支付63万元尾款，也没有说加6万元的事。现在房屋还在出租中。我爱我家公司表示，签约的时间、内容以及付款情况均属实。不清楚是否存在扣1万元房款的事，当时合同约定的房款就是163万元，4月1日交房是因为租户4月1日到期。到4月1日没有交房的原因我方不清楚。没有办理过户的原因是马国辉提出要加6万元，张生德不同意，后来就没有继续履行下去。房屋一直没有办理网签。合同约定尾款63万办理贷款，过户后银行将尾款打给马国辉，如果不过户银行也不会放款。交行、担保中心表示，马国辉从未向银行提出过申请要求提前还款，而且提前还款也需要时间批。目前房屋贷款马国辉均按时还了，以前欠的几期也都按时补交了。截止2013年12月19日，马国辉应还款金额为775254.16元。2010年8月31日马国辉和交行、担保中心签订的《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定贷款金额80万元，每月月末最后一天还款，自由还款方式，每月最低还款3641元。现在房产证原件在担保中心收押，因房屋被法院查封，所以现无法办理抵押登记。
一审庭审中，就63万元尾款问题，张生德表示，如继续履行合同，我方同意将63万元尾款直接支付给银行，代马国辉清偿银行贷款。多出63万欠银行贷款的部分，我方不同意代马国辉清偿，因为我方仅剩63万尾款未付，其余房款均已付清。马国辉表示，如继续履行，我要求张生德将尾款63万元直接给我，我不同意其方代我清偿银行欠款，我自行与银行解决。交行表示，如继续履行，我们要求张生德将尾款63万代马国辉向银行清偿，不足的部分我们自行向马国辉主张，现马国辉已累计6期未还款，按照我们之间的合同约定，马国辉只要一期未按期付款，我们就有权要求其提前还款。担保中心表示，如继续履行，张生德即使将尾款63万元代马国辉偿还欠款，也必须一次性足额支付全部欠款，否则我中心无法走账。另，交行、担保中心还表示，我们的意见是63万元可以提存至法院，银行给担保中心出具委托书，委托担保中心收款，但是如果不是全额欠款交到法院，我们无法进行该操作，所以即便张生德把63万元提存法院，欠的部分也必须交齐才能进行操作偿还银行全部欠款。
另，本案审理过程中，马国辉另案提起撤销合同之诉，一审法院出具（2014）朝民初字第04553号判决书，驳回了马国辉的全部诉讼请求。后马国辉提出上诉，北京市第三中级人民法院出具（2014）三中民终字第08852号判决书，驳回上诉，维持原判。
一审审理中，张生德还表示，税费负担双方签订的存量房屋买卖合同第九条有约定，但第九条约定的见附件七，实际并没有签过附件七。当时第九条第二款约定合同履行过程中，因为政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳。签订合同时，按税法规定，应该缴纳的有契税，印花税，这两项应该由我方来负担，还有个人所得税，应该由马国辉来负担，缴纳的标准有两项可以选择，一是按房屋总价款的1%或按照房屋出售价格和房屋购入价格差额的20%来缴纳，当时双方谈好1%的应该由马国辉负担的个人所得税由张生德来负担，也就是办理过户所需的税费我方当时同意全部由我方负担，对方当时是净得款163万元。2013年4月1日之后，税务部门要求个人所得税必须以差额的20%缴纳，按合同第九条第二款的约定，个人所得税应该由马国辉来负担，因为这属于新的税费，故应按税法规定由马国辉来负担。现在办理过户我们同意负担契税、印花税以及个人所得税16300元，其他个人所得税应由马国辉来缴纳。马国辉表示，我们不同意负担任何税费，因为合同里写的我们的净得总价款是163万。双方除了合同第九条的约定，还签订过交易税费提示，该提示上明确显示签约时的个人所得税是按照全额的1%或者凭票差额的20%缴纳。买卖合同第九条所说的新的税费我们认为没有出现，我曾向税务机关询问过，其表示2013年3月31日的政策并非税费征收政策的变化，而是税费信息化管理方式的调整，而且我这房子属于新房，也可以核实差额，因此一开始税务机关就要求按差额的20%交税费，所以并不存在政策的变化。我爱我家公司表示，当时是可以选择按全额1%或者差额20%来交个人所得税的，根据双方口头约定以及补充协议，双方约定2013年4月1日前交房入住，当时新政策大家都已经知晓，所以是为了规避新的税费政策。最开始确实约定全部税费由张生德来负担，如果出现新的税费，我们认为应该双方协商，协商不了应该由违约方来负担。过户所说的税种就是契税、印花税、个人所得税三种，按税法规定，契税、印花税是由买受人负担，个人所得税应该由出卖人负担。交行表示，2013年4月1日的税费只是征收方式的变化，并非征收政策的调整。而且163万是净得价款，补充协议对此有明确约定。我们希望能把尾款直接判给我们，直接偿还贷款，以免诉累。担保中心表示，这与我们无关，不发表意见。但是我们要求张生德、马国辉无论哪一方立刻向我们还清相应贷款。马国辉对此表示，如果法院判决过户所需的全部税费由张生德承担，张生德欠我的尾款63万元我同意由张生德给付交行或担保中心以清偿我欠的贷款，现在我欠的贷款以及利息总额已超过63万，超出部分我自行和交行以及担保中心解决。如果税费有一项由我来负担，我就不同意尾款直接给交行和担保中心了。如果法院判决我违约，承担违约金，我也不同意尾款直接给交行和担保中心。我们没有违约行为，不承担违约金，应该是对方向我们支付违约金。交行、担保中心又表示，如果可以把63万判给我们，那判给担保中心就可以了，现在马国辉所欠贷款已经超过63万，超过部分我们自行协商解决。
一审法院认为，2012年10月13日马国辉、张生德签订的《北京市存量房屋买卖合同》、同日马国辉、张生德以及我爱我家公司签订的《补充协议》、同日马国辉、张生德签订的《付款方式补充协议》均系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。合同履行过程中，张生德已按约共计支付了马国辉100万元购房款，按约定其余63万元房款应在办理完过户手续后给付，现张生德亦同意一次性给付63万元购房尾款，合同理应继续履行，马国辉应按约将诉争房屋过户至张生德名下并将房屋交付给张生德，一审法院对张生德的第一项诉讼请求予以支持。就63万元尾款应该给付给谁的问题，因诉争房屋并未办理抵押登记，故63万元尾款仍应由张生德给付给马国辉，就马国辉与交行、担保中心之间的债务问题，其可另行起诉解决。就违约责任的问题，根据张生德、我爱我家公司的陈述以及马国辉的陈述，一审法院认为合同履行出现障碍系马国辉提出要求增加6万元房款所致，马国辉显属恶意违约，故马国辉对此应承担相应的违约责任，但合同约定的违约金存在重复计算，就此可按合同约定的合同金额的20%予以计算，即马国辉应向张生德给付违约金32.6万元。就马国辉提出的反诉请求，如上所述，均缺乏依据，一审法院均不予支持。另，就争议的税费负担问题，马国辉、张生德均表示并未签订过附件七，但合同仍有约定，合同履行过程中因政策原因须缴纳的新的税费的，由政策规定的缴纳方交纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人交纳。现双方争议的个人所得税，并不属于新的税费，只是征收方式产生了变化，故因过户产生的全部税费仍应按张生德、马国辉按原约定负担，即过户的相关税费仍应由张生德全部负担，但应说明的是，上述税费负担的结论系法院经审核后依法判定，合同中对此约定并不详细且易产生歧义，故税费的负担问题不应作为认定违约的依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、马国辉于本判决生效之日起十五日内协助张生德办理位于北京市朝阳区×房屋（现在马国辉名下）的过户手续，将该房屋过户至张生德名下；马国辉于本判决生效之日起十五日内将上述房屋交付给张生德；上述房屋因过户产生的全部税费由张生德负担；二、张生德于本判决生效之日起十五日内给付马国辉购房尾款人民币六十三万元；三、马国辉于本判决生效之日起十五日内给付张生德违约金人民币三十二万六千元；四、驳回张生德的其他诉讼请求；五、驳回马国辉的全部反诉请求。
马国辉不服上述判决，上诉至本院，其主要上诉理由：1.本案中上诉人不存在违约行为，不应支付违约金。合同的实际履行是由一系列环节构成的。在房屋买卖合同的实际履行过程中，上诉人不存在违约行为。不应支付高额违约金；2.被上诉人并没有遵守双方所签订的合同，不是守约方；3.即使一审法院认定上诉人违约，按照最高法院相关司法精神，在上诉人以不构成违约进行免责抗辩的情况下，一审法院既没对上诉人的违约进行释明，也没有释明如果法院认定上诉人违约，是否要求酌减。综上，请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人反诉请求中解除合同的请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。
张生德辩称，不同意一审判决对于税费的认定，其余同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
担保中心述称，同意一审判决。
交行述称，同意一审判决。
我爱我家公司述称，同意一审判决。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。
本院另查明，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条违约责任中约定：出卖人未按第六条约定期限和条件将房屋交付买受人，逾期10日之内，出卖人按买受人已付房款日万之五支付违约金；逾期超过10日的，买受人有权退房，出卖人按买受人全部已付款的20％支付违约金。买受人未按约定时间付款的，逾期10内，买受人按逾期应付款日万之五支付违约金；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还全部已付款；第十条第（二）项规定：买受人未能在房屋交付之日起九十日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。
马国辉、张生德与我爱我家公司于2012年10月13日签订的补充协议中载明，张生德在北京仅有一套房屋，无贷款记录；在外地有一套房屋，有贷款。
本院再查明，涉案房屋的产权证证号为X京房权证朝字第×号。因张生德提出诉讼保全申请，一审法院已于2013年7月22日查封了涉案房屋。另张生德购房资格审查已于2013年7月5日初步核验通过，但该审查现已过期。
本院（2014）三中民终字第08852号民事判决审理查明部分确认，张生德、马国辉并未签署附件七。但对于税费问题负担存有分歧。马国辉认为是个人所得税征收方式调整，如其负担，房价款就达不到净得163万元，全部税费应由张生德负担；张生德认为发生在签约后，因政策改变以致增加的个人所得税部分应由马国辉负担。
本案在一审诉讼过程中，马国辉另行起诉张生德解除合同，被一审法院裁定驳回起诉，该裁定现已生效。
庭审中，针对马国辉主张的5万元损失，马国辉称系因张生德要求其承担税费，该笔损失是税费，以弥补其净得的房款。张生德对此不予认可。我爱我家公司表示，不清楚6万元是什么钱。对于张生德是否有贷款资格，马国辉提供了相关文件，表明已暂停对第三套房的贷款。张生德承认在武汉的房产贷款未还完，北京的房产没有贷款，但其未能提供其现具有住房贷款资格的证据。交行代理人表示，在2014年9月30日新政实施前，张生德不能贷款，在新政实施后，其先行偿还武汉房产贷款后，可在本市贷款。马国辉提交了公证的与我爱我家公司客服录音证据，证明张生德在2013年8月13日前未做购房资格审查，8月13日后才有信息。
上述事实，有各方当庭陈述、相关书证、录音等证据在案佐证。
本院认为：张生德与马国辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《付款方式补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。对于房屋的交付时间，双方在补充协议中约定为2013年4月1日前，但该约定是以买卖合同中约定的双方应自买卖合同签订之日起九十日内办理房屋权属转移过户手续为条件的，因涉案房屋的产权证当时尚未取得，具有时间上的不确定性，而实际取得时间在2013年6月8日，故合同约定的房屋交付时间理应顺延，双方均无权主张对方承担迟延给付房屋和价款的违约责任；因双方在付款补充协议中明确约定马国辉的出售房屋，净得价款为163万元，故虽税款的征收方式发生了变化，但不能因此变更双方之间对于房屋价款的明确约定。结合双方因税款产生争议的事实，张生德要求马国辉承担税费的行为，已构成违约，其应承担相应的违约责任；对于马国辉要求增加6万元房款是否已构成违约，因生效判决已确认双方确因税费产生争议，故马国辉的抗辩理由虽然具有一定的合理性，但缺乏相应的证据支持，故马国辉的行为亦构成违约。还应指出，在双方签订的合同和补充协议中，约定了多项违约责任，而根据双方所签订合同中违约责任的目的性，应认定承担合同责任20%的违约金，是在一方根本违约，导致合同不能履行的情况下适用，而并非对所有违约行为均适用，否则会加重合同当事人的责任。现张生德、马国辉的违约行为，是导致合同不能顺利履行的原因，双方理应各自承担相应的责任。一审判决未对张生德的违约行为予以处理，而判决马国辉单方承担根本违约责任是不妥当的，本院应予改判；尽管双方当事人在合同履行过程中均有违约行为，但并不影响合同的继续履行。虽然张生德未对其是否具有贷款资格提供证据，但其变更付款方式，亦不影响合同履行。现因合同的履行条件、付款方式均发生变化，故付款时间亦应调整。本院对此予以相应的变更。又因在本市购房有相应的政策限制性规定，故法院不宜直接判决当事人办理产权过户手续，而应由当事人依合同约定，按房地产管理部门规定程序，经审查合格后方可办理。一审法院直接判决产权过户不妥，本院应予以纠正。综上，马国辉的部分上诉请求成立，本院对一审判决部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决第二、五项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决第三、四项；
三、张生德与马国辉于2012年10月13日签订的（编号E×）《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》、《付款方式补充协议》继续履行；
四、变更北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决第一项为：张生德于本判决生效后十五日内必须按本市房地产管理部门规定的房屋买卖程序，向相关的房地产管理部门申请办理位于北京市朝阳区×房屋（现在马国辉名下）的产权过户手续，将该房屋过户至张生德名下，马国辉、我爱我家房地产经纪有限公司予以协助配合。马国辉于张生德取得上述房屋产权证之日起十五日内将上述房屋交付张生德。因上述房屋过户产生的全部税费由张生德负担；
五、驳回张生德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6992.5元，由张生德负担（已交纳3095元，余款于本判决生效后七日内交至一审法院）；反诉案件受理费3095元，由马国辉负担（已交纳）；保全费5000元，由张生德负担（已交纳）。
二审案件受理费3170元，由张生德负担3095元（于本判决生效后七日内直接给付马国辉），马国辉负担75元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
代理审判员 史智军
代理审判员 刘向飞
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 李星月