湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00459号
上诉人（原审被告）：汪梦洋，女，1978年8月3日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：张红敏，女，1972年10月1日出生，汉族。
委托代理人：金运虎，湖北省鄂州市华容区华正法律服务所法律工作者。
委托代理人：汪志勇，湖北省鄂州市华容区华正法律服务所法律工作者。
原审被告：孔玲俐，女，1979年3月21日出生，汉族。
原审第三人：胡宗英，女，1968年5月11日出生，汉族。
原审第三人：邓科（曾用名邓柯），男，1989年5月22日出生，汉族。
上诉人汪梦洋因与被上诉人张红敏、原审被告孔伶俐、原审第三人胡宗英、邓科房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民初字第02492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，张红敏诉至一审法院，请求判令：1、撤销张红敏与汪梦洋签订的房屋转让协议，由汪梦洋、孔玲俐返还张红敏转让费38000元；2、本案诉讼费由汪梦洋、孔伶俐负担。在一审庭审中，张红敏变更其第一项诉讼请求为“确认张红敏与汪梦洋签订的房屋转让协议无效，由汪梦洋、孔玲俐返还张红敏转让费38000元”。
汪梦洋辩称，张红敏与汪梦洋之间签订的房屋转让协议的内容包括门面内的设施设备。该门面系汪梦洋于2011年3月19日从胡泰宝手上转让过来的毛坯门面，转让费10000元。汪梦洋经过房东同意花费了3万多元进行了整体隔断装修。汪梦洋将花费了4万多元的门面以38000元的价格转让，属于正常转让。汪梦洋的转让行为经过了邓科和孔玲俐允许，张红敏从2012年3月23日开始进行营业，向邓科及孔玲俐缴纳了房租，和邓科及孔玲俐形成了新的租赁关系。汪梦洋完全恰当地履行了该转让协议，张红敏主张的重大误解没有事实和法律依据，请求法院驳回张红敏的诉讼请求。
孔玲俐辩称：诉争门面系由孔玲俐和汪梦洋合租，租房协议系孔玲俐代表汪梦洋与房东签订。孔玲俐对汪梦洋转让门面知情，张红敏对孔玲俐与房东之间的房屋租赁协议亦知情，知道该门面不能转租。故张红敏承租门面后便将房租交给孔玲俐，再由孔玲俐交给房东。孔伶俐在转让合同上签字只是为了证明转让门面里的装修、家居用品都是汪梦洋的，并非对合同本身的担保。
胡宗英、邓科共同述称：胡宗英、邓科系母子关系。2011年4月3日的《房屋租赁协议》是与孔玲俐签订的。协议明确约定“乙方在承租期间内，不得在未征得甲方同意的情况下将房屋分租或转租给第三人”。胡宗英、邓科不认识汪梦洋，不清楚诉争门面房是如何经汪梦洋转让给张红敏，也没有收取张红敏和汪梦洋的租金。张红敏找胡宗英、邓科要门面使用时，胡宗英、邓科没同意。现该门面房已收回，处于闲置状况。
一审法院审理查明，邓科与胡宗英系母子关系。坐落于武汉市武昌区南湖华锦花园四期·春天320第609栋1层商网（6）室、建筑面积81.95平方米房屋所有权人为邓科，该房屋记载用途为商业服务。
2011年4月3日，胡宗英作为甲方（出租方）与孔玲俐作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方将位于华锦花园四期609栋六号，房型为门面房，面积约为81.95平方米的门面出租给乙方经营使用。一、甲乙双方议定上述房屋按一个月租金为22.00元／米（其中包含物业管理费2.00元／米为代收），租期1年，即2011年4月3日至2012年4月3日。……三、乙方在承租期间内，不得在未征得甲方同意的情况下将房屋分租或转租给第三人，并保证在上述房屋内仅作商业用途，不作其他用途或违法用途。不得随意改变房屋原有结构。若乙方须装修增加空调等设备，应先征得甲方同意，在甲方所指定的部位开孔或开洞……。”双方还对其它相关事宜进行了约定。在上述协议履行期间，孔玲俐、汪梦洋分隔使用租赁房屋（其中孔玲俐使用面积44.95平方米，汪梦洋使用面积37平方米），并按各自使用面积分担租金，由孔玲俐按季向邓科支付租金5408元（81.95平方米×22元／㎡×3个月）。
2012年3月23日，汪梦洋作为转让方（甲方）与张红敏作为承租方（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：“一、甲方将位于华锦花园四期609-6-87号的房屋转让给乙方使用。二、转让时间：于2012年3月23日起生效。三、转让费3.8万元整，乙方一次性支付给甲方现金。四、乙方从使用开始，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。五、甲方保证该转让房屋无经济纠纷，无拖欠费用，保证交付使用时该房屋及其附属设施处于正常的可使用的状态。六、本协议自双方签字之日起生效。”孔玲俐在该转让协议下方签署“担保证明人孔玲俐”字样。当日，汪梦洋收取张红敏转让费38，000元，并于次日将转让房屋交付张红敏。张红敏每季度向孔玲俐交付租金2，442元，由孔玲俐代为转交给邓科。截止2012年9月，张红敏已交纳两个季度的租金。
一审庭审中，邓科表示与孔玲俐之间的房屋转让协议系以胡宗英名义签订，租金由其本人收取。因孔玲俐、汪梦洋在承租期间内未征得其同意将房屋转让给张红敏，邓科于2012年9月底将该转让部分房屋收回。该转让房屋目前处于闲置状况。
一审法院认为，2011年4月3日，孔玲俐与胡宗英签订武汉市武昌区南湖华锦花园四期•春天320第609栋1层商网（6）室《房屋租赁协议》，并与汪梦洋共同使用事实，均业经房屋所有权人邓科追认，应予确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，该协议依法成立，对上述三方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
2012年3月23日，汪梦洋与张红敏签订《房屋转让协议》，约定汪梦洋将诉争房屋转让给张红敏使用，张红敏一次性支付汪梦洋转让费38，000元，该民事行为与本案2011年4月3日《房屋租赁协议》中关于“乙方在承租期间内，不得在未征得甲方同意的情况下将房屋分租或转租给第三人”的约定相冲突，房屋所有权人事后不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《房屋转让协议》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，汪梦洋明知2011年4月3日《房屋租赁协议》约定不得转租房屋，且在该协议租赁期限即将届满情形下，将该合同租赁权转让给张红敏，在本案中应当承担主要责任。张红敏在签订《房屋转让协议》时，怠于行使审慎注意义务，亦应承担相应的民事责任。考虑到汪梦洋与张红敏在上述合同权利义务转让时，一并转让添附在该承租房屋中装修及物品，以及张红敏在该诉争门面实际经营近半年的事实，依据公平原则，综合考虑双方的过错程度，酌情由汪梦洋、张红敏按六四比例分担本案民事责任。
孔玲俐在房屋转让协议上签字担保，应当承担连带保证责任。孔伶俐抗辩在转让合同上签字只是为了证明转让门面里的装修、家居用品都是汪梦洋的，并非对合同本身的担保的理由无事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、确认张红敏与汪梦洋于2012年3月23日签订的《房屋转让协议》无效；二、汪梦洋于本判决生效之日起五日内返还张红敏转让费22800元；三、孔玲俐对上述债务22800元承担连带责任，其承担保证责任后，有权向汪梦洋追偿；四、驳回张红敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费750元、保全费410元，由汪梦洋、孔玲俐共同负担696元，张红敏负担464元。
判后，汪梦洋不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回张红敏一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。汪梦洋与张红敏签订的《房屋转让协议》是民事主体之间的合法民事行为，该合同真实、合法、有效。一审认定《房屋转让协议》无效没有法律依据，也违反合同法公平自由原则。汪梦洋与张红敏之间签订合同的民事行为不属于合同法第五十二条合同无效的五种情形。二、一审法院剥夺汪梦洋的诉讼权利。张红敏在一审庭审中变更诉讼请求后，一审法院没有给予汪梦洋相应的答辩期限，剥夺了汪梦洋提出抗辩及相关证据的重要权利。三、一审法院查封汪梦洋财产的行为违反法律规定。一审中汪梦洋未收到一审法院关于查封冻结的任何法律文书，请求撤销一审法院的此种违法行为。
张红敏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
孔伶俐未应诉及答辩。
胡宗英、邓科共同述称，同意一审判决，汪梦洋转租给张红敏的行为无效。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2012年3月23日，汪梦洋与张红敏签订《房屋转让协议》，约定汪梦洋将诉争房屋转让给张红敏使用，张红敏一次性支付汪梦洋转让费38000元。该《房屋转让协议》未经出租人邓科的同意，邓科在知道汪梦洋转租后，表示不同意转租，并将转让部分的房屋收回，邓科以其行为明确表示对汪梦洋与张红敏之间的转租行为不予追认，故汪梦洋与张红敏签订的《房屋转让协议》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。汪梦洋在未征得出租人邓科同意的情况下，将租赁权转让给张红敏，汪梦洋应当承担主要责任；张红敏在签订《房屋转让协议》时，怠于行使审慎注意义务，亦应承担相应的民事责任。考虑到汪梦洋与张红敏在上述合同权利义务转让时，一并转让添附在该承租房屋中装修及物品，以及张红敏在该诉争门面实际经营近半年的事实，一审依据公平原则，综合考虑双方的过错程度，酌情由汪梦洋、张红敏按六四比例分担本案民事责任，判决汪梦洋返还张红敏转让费22800元正确，汪梦洋的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。
孔玲俐的担保行为因房屋转让协议无效而无效，但孔伶俐对汪梦洋转租给张红敏知情，对转租未告知邓科亦知情，其明知主合同无效而为之担保，具有过错，应当承担赔偿责任。一审判决孔伶俐承担连带责任虽有不当，但孔伶俐并未上诉，视为服判，故对该判项本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由汪梦洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 叶玉宝
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年七月七日
书 记 员 于 宁