福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第4873号
原告丁晗，女，1990年6月29日出生，回族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人陈建忠、陈瑞鹏，福建刺桐律师事务所律师、实习律师。
被告骏林（泉州）贸易有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。
法定代表人林祺麟，经理。
委托代理人王清木、王志坚，福建闽荣律师事务所律师。
原告丁晗诉被告骏林（泉州）贸易有限公司（以下简称骏林公司）物权保护纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告丁晗的委托代理人陈建忠、陈瑞鹏，被告骏林公司的委托代理人王志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁晗诉称，泉州市星达房地产开发有限公司于2004年12月16日将坐落于鲤城区的店面卖给陈束，陈束再于2013年3月份将该店面转卖给原告，原告于2013年6月5日经房产登记取得该店面的所有权证（泉房权证鲤城区［鲤］字第201311437号，建筑面积为145.94㎡）。原告在办理产权证时，代垫了被告经营该店面所欠的物业管理费。现被告骏林公司占用该店面用于经营，且经原告多次与其交涉仍拒不搬出，拒不偿还原告代为垫付的物业管理费。为此，原告请求法院判令：1、被告立即搬出坐落在鲤城区的店面；2、被告赔偿占用该店面给原告造成的损失（自2013年6月5日起至实际交付店面之日止，参照租赁标准计付）；3、被告支付原告代垫的物业管理费5002.6元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告骏林公司辩称，一、被告骏林公司是讼争店面的合法承租人，未对原告构成侵权及造成原告损失，原告诉求没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。被告自2007年2月份向讼争店面的实际所有权人即泉州市星达房地产开发有限公司承租该店面，每月租金2000元，租赁期限为20年，被告租赁时该店面还是毛坯房，被告承租后投入巨资对该店面进行了装修。由于泉州市星达房地产开发有限公司向被告借款，双方约定借款抵作租金，被告已经支付泉州市星达房地产开发有限公司二十年的租金；二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。讼争店面的实际所有权人泉州市星达房地产开发有限公司未通知作为承租人的被告而直接将店面出售给原告，损害了被告优先购买该店面的权利，泉州市星达房地产开发有限公司及讼争店面的登记所有权人陈束与原告关于该店面的买卖合同应依法认定为无效；三、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，即使泉州市星达房地产开发有限公司或陈束确实有将讼争店面出售给原告，且买卖合同合法有效，被告仍有继续承租的权利；四、泉州市星达房地产开发有限公司、陈束与本案存在利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百三十二条等相关规定，有必要依法追加泉州市星达房地产开发有限公司、陈束作为本案第三人参加诉讼，以利于法院查清案情，公正审理本案；五、被告骏林公司不存在占用问题，原告主张被告赔偿损失没有依据，不应支持；六、被告未欠物业费用，原告自行缴纳的物业费与被告无关，不应由被告负担。
经审理查明，泉州市星达房地产开发有限公司以出让方式取得位于泉州市编号为泉国用（2000）字第100041、100042号地块的土地使用权，并经批准在上述地块建设商品房。2004年12月16日，出卖人泉州市星达房地产开发有限公司与买受人陈束签订了一份商品房买卖合同，约定泉州市星达房地产开发有限公司将讼争的址在泉州市鲤城区店面卖与陈束。2013年3月，陈束将讼争店面出售给原告丁晗。2013年6月5日，原告依法办理了的房屋所有权证，内载明房屋所有权人：丁晗，房屋坐落：鲤城区，建筑面积：145.94平方米。讼争店面自2007年2月至今一直由被告骏林公司占有及使用。2013年3月21日，原告丁晗代被告骏林公司向福建省诚信物业管理有限公司缴纳了讼争店面2008年3月至2013年3月的物业费人民币4372.6元及2008年1月至2013年3月的水电公摊费用人民币630元，以上费用共计人民币5002.6元。原告多次与被告交涉，要求被告搬出讼争店面，被告拒不搬出，原告遂于2013年7月4日诉至本院。
另查明，坐落于泉州市鲤城区附近的店面2013年月租金标准为58元／平方米左右，据此计算，讼争店面的月租金标准应为8464元左右。原告在庭审中自愿将要求被告骏林公司支付的占用店面损失标准调整为6000元／月。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的私营企业登记基本情况表、组织机构代码、房屋所有权证、物业收款凭证、相片、商用铺位租赁合同各一份，被告提供的商品房买卖合同一份等为证，以上证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以确认。
本院认为，讼争的址在泉州市鲤城区店面系原告丁晗所有，有原告提供的房屋所有权证为证，事实清楚、证据确实充分。原告作为房屋所有权人要求被告骏林（泉州）贸易有限公司返还讼争店面，于法有据，本院予以支持。但应给被告一定期限，结合本案的实际情况，给予一个月为宜。被告骏林公司辩解，其自2007年2月起向泉州市星达房地产开发有限公司承租讼争店面，并已向该公司缴纳了2007年2月至2008年10月31日止的租金；泉州市星达房地产开发有限公司因经营困难，无法偿还向被告所借的款项及利息，因此，承诺将所欠借款及利息抵作被告承租讼争店面二十年的租金，即租期延续自2008年11月1日起计算的二十年。但被告所举之证无法证明其与泉州市星达房地产开发有限公司之间存在租赁合同关系的事实，且原告对此辩解也予以否认。因此，被告的上述辩解，证据不足，本院不予采信。被告骏林公司以泉州市星达房地产开发有限公司及陈束分别为讼争店面的实际所有权人及登记所有权人，与本案的诉讼存在利害关系为由，请求本院依法追加两者作为本案第三人参加诉讼。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案讼争店面所有权的设立、变更及转让经登记已发生法律效力，合法所有权人为原告丁晗，并不存在所谓的实际所有权人及登记所有权人之说。本案案由为物权保护纠纷，原告丁晗系基于房屋所有权向被告骏林公司主张权利，泉州市星达房地产开发有限公司及陈束与本案并不存在利害关系。因此，被告的追加申请，无事实与法律依据，本院不予采信。至于被告骏林公司与泉州市星达房地产开发有限公司及陈束的纠纷，可以另案处理。被告骏林公司占有及使用讼争店面拒不返还，给原告造成了损失，对该部分损失被告应予赔偿。原告作为讼争店面的所有权人，主张参照讼争店面附近的商用铺位2013年的租金标准，要求被告自2013年6月5日起按6000元／月的租金标准赔偿其损失，合理合法，本院予以支持，但损失应计算至被告交付讼争店面之日止。本案被告自2007年2月起占有并使用讼争店面至今，原告代其垫付的2008年3月至2013年3月的物业费及水电公摊费用共计人民币5002.6元，被告应予付还。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告骏林（泉州）贸易有限公司应自本判决生效之日起一个月内腾空址在泉州市鲤城区店面，并将其返还给原告丁晗；
二、被告骏林（泉州）贸易有限公司应自本判决生效之日起一个月内赔偿原告丁晗自2013年6月5日起至被告腾空并交付原告丁晗店面之日止按6000元／月标准计付的损失；
三、被告骏林（泉州）贸易有限公司应自本判决生效之日起一个月内付还原告丁晗代其垫付的物业费及水电公摊费用共计人民币5002.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16095元，由被告骏林（泉州）贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 刘志骅
人民陪审员 蔡毓瑜
人民陪审员 吴淑华
二〇一三年十二月三日
书 记 员 杨佩芳
判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条?申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。