广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法荷民初字第325号
原告：钟华星，男，汉族，住香港慈云山。
委托代理人：钟日暖，女，汉族，住江门市蓬江区。
被告：黎祖荣，男，汉族，住江门市蓬江区。
原告钟华星诉被告黎祖荣租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，于同年5月20日、6月17日公开开庭进行了审理，原告钟华星的委托代理人钟日暖、被告黎祖荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟华星起诉认为：原告与被告于2013年5月1日签订租赁合同，铺位地址江门市港口一路，每月租金600元，被告交了1个月的租金及1个月的按金之后一直再也没交租金。10月，被告说铺位装修用了3700元，在租金里扣，并以广东中山市宏泰科技建材有限公司的名义开单出来，这装修费没有报价给原告，原告没有签名确认，被告说等广东中山市宏泰科技建材有限公司给钱，被告才交租金。2014年2月，被告故意放水，放了1800多元的水费，直到3月份被逼停水停电。被告曾讲卷闸让人换了几次锁，但没有去报案，分明是自己做贼叫捉贼，还编故事妖言惑众。合同约定乙方不得转租或借给他人使用，超过10天不交租，甲方有权终止合同。被告不交铺租，还高价转租给广东中山市宏泰科技建材有限公司，坐享其成。据此，请求法院判令：解除原、被告之间签订的租赁合同，被告支付2013年6月至2014年3月共10个月的租金6000元、2013年6月17日至2014年2月17日的水费1814.40元、2013年6月至2014年3月的电费303.17元。
原告钟华星对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.租赁协议书1份，证明原、被告之间是租赁关系，原、被告双方是在2013年5月1日签订租赁协议书的，出租的铺位位于江门市港口一路，租金是600元每月；2.中山市宏泰科技建材有限公司装修费用单1份，证明原、被告之间并没有约定装修费用的分摊问题，这是被告自行制作的装修费单；3.水费单1份，证明被告欠水费未交的事实；4.电费单1份，证明被告欠电费未交的事实；5.房产证1份，证明铺位产权人情况，位于江门市港口一路的商铺是登记在原告的名下。
被告黎祖荣答辩认为：被告于2013年4月份与原告签署了江门市港口一路的租赁合同，被告支付了1个月的租金和1个月的按金，双方在中介方一起约定，是由被告负责装修及维修铁闸，具体花费了多少钱就在租金那里扣减。被告装修花费了3700多元之后，还把维修的资料给了原告。但到了10月中旬，被告发现铺位的门锁被人换了，当时原告催交租，10月份和11月份多次打电话要求被告交租，11月份又被换了第二次门锁。直至到11月至12月期间，原告再次上门吵，被告就到北街派出所汇报事情，派出所说这些是民事纠纷，由我们自行调解。2014年4月14日，原告到派出所报案，被告也在11时左右去到派出所，当时派出所没有立案处理，还是叫我们自行协商解决。被告在2013年7、8、9、10月去了外地，店铺是没有开铺的，被告不明白为什么会产生这么多的水电费用。在商铺的附近是有摄像头的，完全是可以调查清楚是由谁换锁的，对于店铺的财物的损失被告会保留追究的权利。
被告黎祖荣对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：报警回执1份，证明被告因铺位的门锁被人换了多次曾到派出所报案的事实。
经开庭审理，本院查明：江门市港口一路170号的铺位的权属人为原告钟华星。2013年5月1日，受原告钟华星的委托，钟日暖（甲方）与被告黎祖荣（乙方）签订了1份《租赁协议书》，内容主要约定甲方将上述铺位租给乙方使用，租期从2013年5月1日至2015年5月1日，租金每月600元，按金600元，交第一期1个月租金后方能入住使用，以后一次交1个月租金才能续住或使用；甲方是住房（铺位）产权人，拥有住房（铺位）的所有权，乙方为租赁人，在租赁期内有本住房（铺位）的使用权，租赁期内甲方不能擅自提高租金；在租赁期内，甲方不能把租房（铺位）任意收回，乙方未征得甲方同意，不得转租或借给他人使用；在租赁期内，中途退租，甲方不予退回按金给乙方，如乙方超过10天故意不缴纳租金，甲方有权终止协议，按中途退租处理；租赁期内的一切水、电费及卫生费、治安费等一切费用由乙方承担；补充事项：分表水从60吨计起等。在签订协议的同时，双方还口头约定由被告负责铺位的铺地板砖、开窗户、通厕所及维修卷闸的工程，具体费用报给原告在应缴的租金内扣减。协议签订后，被告依约交付1个月的租金600元及按金600元并进场进行装修。装修完成后，被告向原告出具中山市宏泰科技建材有限公司装修费用单一份，内容载明地板砖1900元、开窗900元、通厕所200元、修理卷闸400元、修理水电300元，装修费共计3700元，要求原告签名确认，原告以被告在装修前未向其报价，装修费不合理为由拒绝签名。此后，原告以被告占用铺位没有交租为由要求被告按照协议约定缴交租金，双方发生争吵，被告认为原告更换了卷闸锁头以及怀疑原告私自放水，加大被告的用水量，影响了被告的正常租赁，曾到北街派出所反映情况。2014年3月28日，原告以被告拖欠租金为由提起本案诉讼。
诉讼期间，本院于2014年5月28日到港口一路铺位调查取证，抄录水表（分）的实际使用水量为440.2吨，电表（分）的实际使用电量为2421度。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。原、被告在租赁期间，因对铺位装修费用口头约定不明确，产生争议，之后亦未及时协商，至被告无法计算（扣减）租金，引致纠纷。解决本纠纷，必先考虑装修费怎样承担的问题，庭审中，原告确认有铺地板砖、开窗户、通厕所及维修卷闸的工程由被告负责找人装修，装修费在租金内扣减的口头协定的事实，但被告没有在装修前将所需费用向原告报价。由于被告没有向法院提供能够证明该装修费用的购买材料或支付装修费用的证据，不能证明被告用于装修的费用就是3700元，故被告的证据不足。但原告向本院表示，为了尽快收回铺位，原告愿意承担装修费3700元，原告的该项主张，没有侵害被告的权益，本院予以支持。对于原告请求解除租赁协议及请求被告支付2013年6月至2014年3月共10个月的租金6000元的问题，租赁协议订明“如乙方超过10天故意不缴纳租金，甲方有权终止协议，按中途退租处理”，被告从2013年5月1日开始租赁铺位，但只支付了2013年5月份的租金600元，从2013年6月份起至原告起诉时止累计10个月没有缴交租金，显属违约，即使需要扣减装修费后再缴交租金，亦应从2013年12月开始缴交租金，故依照上述约定超过10天故意不缴纳租金，原告有权解除协议。因此，原告请求解除租赁协议有理有据，本院应予支持。原告请求被告支付租金6000元，减除装修费用3700元后，剩余2300元被告尚应缴交给原告。另对原告请求被告支付水费1814.40元的问题，原、被告双方在协议中约定租赁期内的一切水、电费及卫生费、治安费等一切费用由被告承担，然而，被告在答辩中认为原告因无故更换了卷闸锁头以及私自放水，造成大额水费1814.40元，被告只同意支付5吨的水费，其余的水费要求原告自行承担。但被告的该抗辩主张，因没有提供证据支持，证明大额水费是原告造成的，虽然被告称已向北街派出所反映情况，但派出所没有立案审查，故此，被告认为大额水费是原告造成的抗辩理由不成立。原、被告双方约定计算水费的方式是按分表从60吨计起，本院抄录该分表的实际使用水量为440.2吨，因此，被告应交的水费为（440.2吨-60吨）×4.48元＝1703元。故原告请求被告支付原告请求被告支付水费1814.40元计算不准确，应予按此数额调整。对原告请求被告支付电费303.17元的问题，因原、被告双方并没有约定电费从多少度起算，本院虽抄录被告的实际使用电量为2421度，但因无法扣减基数，故该数额不能反映真实的用电量。庭审中，被告提出应按5度电量计算，原告无异议，因此，本院采纳被告按5度使用电量计算的主张，计算使用电量为5元（1.0038元／度×5元）。对被告在答辩中提出要求原告赔偿其装修损失的问题，因其没有提出反诉请求，且亦无举证，本院不予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下：
一、原告钟华星与被告黎祖荣于2013年5月1日签订的《租赁协议书》定于本判决发生法律效力之日解除；
二、被告黎祖荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告钟华星租金2300元、水费1703元及电费5元，共计4008元；
三、驳回原告钟华星的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给权利人。
本案受理费100元，由被告黎祖荣负担。
如不服本判决，原告钟华星可在判决书送达之日起三十日内、被告黎祖荣可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 钟国华
代理审判员 杨婷焕
人民陪审员 何宝燕
二〇一四年七月九日
书 记 员 杨海棠