辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终3754号
上诉人（原审被告）：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号。
法定代表人：王杰昌，该公司总经理。
委托代理人：朱海维，男，1980年4月3日出生，回族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：刘燕，女，1985年3月23日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
上诉人沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴公司）与被上诉刘燕商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第03324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘燕一审诉称，刘燕、和兴公司于2013年签订《商品房买卖合同》，约定刘燕购买由和兴公司开发的位于沈阳市和平区胜利南街304-4号1-6-1商品房一处，房屋总价款440，093.36元，合同约定交房时间为2013年12月31日前，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2013年12月31日）的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”刘燕按规定日期向和兴公司部购房款，但和兴公司未如期交付房屋，刘燕实际入住时间是2014年6月24日。刘燕要求和兴公司给付延期交房违约金未果，故诉至法院。刘燕一审诉讼请求：1.请求法院依法判令和兴公司向刘燕支付逾期交房违约金6689.42元；2.诉讼费用由和兴公司承担。
和兴公司一审辩称，1、延期交房是因为不可抗力导致，应免除违约责任。和兴公司延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，市政府要求工程停工三个月，即2013年6月28日至2013年9月15日停工。和兴公司认为，此情况属不可抗力，应该免责；2、刘燕属于贷款购房，双方签订合同时间为2013年12月9日，约定交房时间为2013年12月31日。刘燕的贷款于2014年3月13日才办理下来，只有贷款全部进入和兴公司账户才可以办理入住。事实上，刘燕所购房屋于2013年11月16日已经具备入住条件，系因刘燕自身原因才没有办理入住。另外，与刘燕同一单元的其他住户在2013年11月初都办理了入住，亦可进一步证明是刘燕自身的原因不办理入住。综上，和兴公司不存在违约行为，不应给付刘燕逾期交房违约金，请求法院驳回刘燕的诉讼请求。
一审法院审理查明，2013年12月9日，刘燕、和兴公司签订《商品房买卖合同》（已备案）一份，约定刘燕购买和兴开发的沈阳市和平区胜利南街304-4号1-6-1、建筑面积70.28平方米的房屋，总价款440，093.36元。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。”第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”合同附件四（合同补充协议）第二条第1款约定：“买受人以贷款方式支付购房款的，需要买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款140，093.36元，余额300，000元采用商业贷款方式支付，并于本合同签订之日起30日内付清。”该合同还就其他事项进行了约定。合同落款处，刘燕在买受人处签名并按捺手印，和兴公司亦加盖公章予以确认。
合同签订后，刘燕依约履行了付款义务，和兴公司于2013年12月9日向刘燕出具销售不动产统一发票，载明购房款金额为440，093.36元。但和兴公司未按照合同约定在2013年12月31日前交付房屋，直至2014年6月24日才为刘燕办理入住，刘燕亦于该日缴纳正式电费、电梯费等相关费用。
现刘燕诉至法院，要求和兴公司给付逾期交房违约金。
诉讼中，和兴公司提供《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》、《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》，证明其延期交房的原因，但该方案中并未明确涉及案涉房屋的施工现场，且通知中的重点控制区域亦不能证明和兴公司施工的诉争园区在此范围之内。另，和兴公司还提供其他业户的房屋准住通知单，证明与刘燕同楼层的住户已于2013年11月16日办理入住。
另查，刘燕于2014年4月4日开始偿还购房贷款。
一审法院认为，刘燕、和兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。刘燕已按合同约定履行交付购房款的义务，和兴公司未在合同约定的期限内向刘燕交付房屋，延期交房175天，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金的计算方式，从其约定，故对刘燕主张的逾期交房违约金（440，093.36元×0.0001×175天＝）7，701.63元，一审法院予以支持。
合同附件四（合同补充协议）第二条第1款约定：“买受人以贷款方式支付购房款的，需要买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款140093.36元，余额300000元采用商业贷款方式支付，并于本合同签订之日起30日内付清。”涉案合同签订于2013年12月9日，根据补充合同的约定，刘燕应于2014年1月8日前付清全款，而和兴公司于2013年12月9日向刘燕出具的销售不动产统一发票明确载明购房款金额为440，093.36元，虽然刘燕于2014年4月4日才开始偿贷，该销售不动产统一发票亦应视为和兴公司已认可收到刘燕全额购房款。故对和兴公司关于“只有贷款全部进入答辩人账户才可以办理入住”的抗辩，一审法院不予采信。
关于和兴公司抗辩全运会导致工期延误一节。首先，和兴公司向一审法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而和兴公司施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，和兴公司向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，和兴公司没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。故和兴公司该抗辩，因证据不足，一审法院不予采信。
另，和兴公司称刘燕所购房屋于2013年11月16日已具备入住条年，并提供与刘燕同楼层其他住户的准住通知单，因其他住户的准住通知单对本案刘燕不具有约束力，故对和兴公司该项抗辩理由，一审法院亦不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘燕自2014年1月1日起至2014年6月24日止期间的逾期交房违约金7，701.63元。若被告沈阳市和兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担（于付款时一并给付原告）。
宣判后，和兴公司不服，向本院提出上诉。向本院提出上诉。诉讼请求：1、撤销原审判决，查明事实依法将案件发回重审或者依法改判上诉人不承担违约责任；2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要理由：上诉人认为延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。我方在原审中向法院提交了《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》以及《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》以证明本案所涉房产及整个地产工程是因政府的要求而停工三个月，属不可抗力，是因被上诉人自身原因不办理入住，上诉人不存在违约，我方应该免责。刘燕属于贷款购房，双方签订合同时间为2013年12月9日，约定交房时间为2013年12月31日，而刘燕贷款是于2014年3月13日才办理下来，只有贷款的数额全部进入和兴公司帐户，才可以办理入住，而实际上在2013年12月31日前，刘燕的房屋已具备入住条件，而是由于刘燕个人原因才没有办理入住，另外通过和兴公司提供的证据也可以证明与刘燕同一单元的其他住户在2013年11月初都办理了入住手续，因此刘燕要求支付逾期交房的违约金不予支持。另，被上诉人要求支付延期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持原告主张延期交房违约金的诉讼请求，在双方的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年8月31日交付房屋，依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。也就是说在2013年8月31日之后，原告就知道或者应当知道权利被侵害，而本案起诉已经超过二年的诉讼时效，因此请求驳回上诉人的上诉的该项诉讼请求。
被上诉人刘燕答辩称，同意维持判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院另查明，和兴公司与刘燕于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条对合同第八条（交付期限）的补充规定约定，除合同第八条项下所规定的不可抗力条款外，如遇到下列特殊情况之一，买受人同意将商品房交付使用时间顺延，出卖人不承担任何违约责任；1.买受人延迟付款，包括但不限于商品房的总价款、契税、维修基金等各项税费、物业服务费、采暖费、水电费等相关费用。刘燕以贷款方式支付的购房款，银行放款日为2014年3月4日。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》、《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》、其他住户的准住通知单等证据经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。被上诉人已经按照合同约定将房款交付给和兴房地产公司，和兴房地产公司亦应按照约定履行交付房屋的义务。审理中已查明，和兴房地产公司存在迟延向被上诉人交付房屋的事实。对此，和兴房地产公司提出系因全运会，政府要求停工三个月，属不可抗力。现上诉人对于政府要求停工的主张没有政府下发的书面停工通知，其提出按照省、市政府的文件要求，本案涉案工程在停工范围之内。经审查，《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围是比赛场馆2公里范围之内，上诉人施工项目不属于该文件规定的范围内的工程；《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，现上诉人没有证据证明其在文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容，故此，对和兴房地产公司提出该上诉理由本院不予采信。
关于上诉人提出被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，故本院对其该项主张，不予支持。根据双方补充协议约定买受人延迟付，买受人同意将商品房交付使用时间顺延。刘燕的贷款于2014年3月4日银行给予放款，故此时应认定刘燕支付了全部房款，故应以此日为结点计算延期交房的起始时间，和兴公司于2014年6月24日为刘燕办理入住，和兴公司未能提供证据证明此前房屋已具备交付的条件，故和兴公司应按合同承担自2014年3月5日起至2014年6月24日止的逾期交房违约金。即：440，093.36元×112天0.1‰=4929元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第03324号民事判决“被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘燕自2014年1月1日起至2014年6月24日止期间的逾期交房违约金7，701.63元”为：沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘燕自2014年3月5日起至2014年6月24日止期间的逾期交房违约金4929元。
沈阳市和兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回双方其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由沈阳市和兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年五月十九日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；