广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初13628号原告（反诉被告）：广东中奥物业管理有限公司。法定代表人：刘建。委托诉讼代理人：姚宏，系公司原告。被告：谢红冰（反诉原告），女，汉族，住广东省佛山市。原告广东中奥物业管理有限公司与被告谢红冰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉，本院予以准许，并依法由审判员林波适用小额诉讼程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年1月1日至2017年6月30日期间4区7座803室单元的物业管理服务费2773.8元给原告（详细见欠费名细表）；2、被告向原告偿付7座803室单元从2016年1月1日起至实际清还全部物业管理服务费之日止的违约金1538.84元（暂计至2017年6月30日，按每日2‰计算，详见欠费明细表）；3、被告支付7座803室单元的代收公摊费用413.6元（1至3项诉讼请求的标的额总合计4726.24元）；4、被告承担本案的全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实与理由：2011年10月30日，业主委员会与原告签订东海国际项目《物业管理服务合同》，约定自2011年10月30日起东海国际项目由原告进行物业管理服务。被告无理由拒交物业管理服务费，已构成违约。被告辩称，就是因为我们在13年的时候被入室被盗了,物业管理到现在为止也没有对我们进行过解释也没有道歉也没有赔偿,所以我们至今还没有交物业管理费。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告经济赔偿或物业费减免1万元；2、原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年12月21日中午，被告外出2小时期间，家中门锁被暴力打开，盗走笔记本电脑、摄像机、数码像机、钻戒、现金等财物共计5万余元，当时有报警并做了现场勘查。因原告管理不善，没有尽到安保责任，给被告造成了严重经济损失，尤其是摄像机里小孩成长记录和笔记本里业务资料给被告带来不可挽回的损失和长久的心理阴影。原告针对反诉辩称，针对被告所提出的家里被盗，原告认为依法无据，首先要提供出警记录还有损失财产的凭证和购买发票，还有损失清单。我们签订的物业服务协议里面明确业主要缴纳物业服务费。我们签订的服务协议内明确的服务的款项和服务内容。被告家里被盗了我们也有协助，我们物业服务公司也尽到了物业管理的职责。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。其中原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、企业资质证书、法人代表身份证明、被告身份证复印件；2、欠费明细表；3、违约金明细表；4、商品房买卖合同；5、东海国际花园前期物业服务协议、物业管理服务合同。被告提交如下证据：报警回执。另外，本院依职权调取佛山市（禅城区）不动产信息查询结果。经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区佛山大道北38号4区七座803房的房屋权利人系被告，房屋建筑面积90.63平方米。案外人佛山市禅城区东海国际花园业主委员会（甲方）与原告签订《物业管理服务合同》，双方主要约定如下：第一条、物业名称：东海国际花园，座落位置：佛山市禅城区佛山大道北38号。第五章、物业管理服务收费。第十一条、乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业管理费、业主与使用人对费用负担另有约定的，从新约定。住宅1.70元／月*建筑平方米（不含公共能耗分摊费）；第十二条、业主或者物业使用人应按月向乙方交纳物业管理费，应在每月10号前交纳当前的物业管理费。逾期交纳的，开始计收滞纳金，滞纳金不高于欠缴本金。（例：如逾期一个月的管理费150元，滞纳金按每日千分之二收取，但最多不能高于150元）。第三十八条、本合同为期四年，自2016年1月1日起至2019年12月30日止。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区东海国际花园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。上述《物业管理服务合同》对被告有约束力，被告需按时足额缴纳物业管理费等费用。原告主张被告拖欠2016年1月1日至2017年6月30日期间4区7座803室单元的物业管理服务费2773.8元，被告未提出异议，亦未提供相反的证据足以反驳，故本院对原告主张的上述被告拖欠费用的事实予以确认。至于被告提出的相关证据及抗辩意见，本院认为，首先，被告提供的证据并不能证明原告存在不履行物业管理服务义务的情形；其次，即使原告对涉案小区存在某些管理服务方面的瑕疵，但其作为服务于被告所在小区的物业公司，所提供的服务内容具有公共性和整体性，被告不按时交纳物业管理费等费用将对小区的整体服务产生不利影响。综合上述分析，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于7座803室单元的代收公摊费用413.6元，原告未提交已代被告缴纳上述费用的票据，故原告该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金，如前认定，被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，根据上述《物业管理服务合同》约定，原告有权向被告主张滞纳金。原告主张依据合同约定每日按应缴费用的千分之二计付，但该滞纳金计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院确定被告因欠物业管理费所产生的滞纳金以年利率24%计算，且从本案情形来看，被告并非故意拖欠费用，系事出有因，故本院确定被告应承担上述滞纳金的50%，经计算为252.96元。至于被告提出的反诉请求。被告并未举证证明原告存在管理不善及造成其家中被盗，因此其反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告谢红冰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中奥物业管理有限公司支付2016年1月1日至2017年6月30日期间4区7座803室单元的物业管理服务费2773.8元及滞纳金252.96元，合计3026.76元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告谢红冰的反诉请求。被告谢红冰如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，本诉受理费25元，由被告谢红冰负担。反诉受理费25元，由被告谢红冰负担。本判决为终审判决。审判员 林 波二〇一七年十一月三十日书记员 冯裕雯附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。