广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终第40号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡广，男，汉族，住遂溪县。公民身份号码：×××4935。
委托代理人：林耀，男，××年××月××日出生，汉族，住湛江市坡头区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄武，男，汉族，住遂溪县。公民身份号码：×××3614。
委托代理人：黄星东，广东荣来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡燕，女，汉族，住遂溪县。公民身份号码：×××3621。
委托代理人：黄星东，广东荣来律师事务所律师。
上诉人蔡广因与被上诉人黄武、蔡燕建设用地使用权转让纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2014）湛遂法杨民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日受理后，依法组成由审判员杨伟玲担任审判长，审判员黎振华、代理审判员卢珍桥参加的合议庭对本案进行了审理，书记员朱浩光担任记录。上诉人蔡广及其委托代理人林耀与被上诉人黄武、蔡燕的共同委托代理人黄星东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月4日，原审原告（反诉被告）黄武、蔡燕向原审法院起诉称：2009年12月24日，黄武将位于遂溪县遂城镇楼下村的宅基地（使用权人为蔡燕）口头协议转让给蔡广。蔡广要求黄武立下一张定金（2000元）的收据给蔡广，蔡广在约定时间内没有向黄武、蔡燕交款。事后黄武、蔡燕要求终止口头协议，蔡广多次指使社会上不明身份的人员打电话威胁黄武、蔡燕在遂溪上班的儿子，同时还在黄武、蔡燕的宅基地上插上内容为“此地有争议”的木牌，侵害黄武、蔡燕的合法权益。因此请求判决终止双方的口头协议并没收蔡广给付黄武、蔡燕的定金2000元。
原审被告（反诉原告）蔡广在原审期间答辩称：一、黄武、蔡燕关于蔡广不按约定时间支付土地转让款的陈述与事实不符，其诉讼请求依法应予驳回。黄武、蔡燕于2009年12月24日收取蔡广2000元的土地转让定金后，蔡广按约定时间于2009年农历11月12日向黄武、蔡燕支付土地转让款172000元（含居间人报酬20000元），但黄武、蔡燕拒收该款，反悔转让土地。证人劳某、钟某能够证明这一事实。黄武、蔡燕诉称蔡广不按时支付转让款，与事实不符。黄武、蔡燕诉请没收定金2000元，缺乏事实根据。合同解除分为约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方并未约定解除土地转让的条件，至今也未就解除土地转让达成一致，因此黄武、蔡燕诉请解除土地转让协议，不符合约定解除的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案并不存在法定解除的任一情形，黄武、蔡燕诉请人民法院解除土地转让协议，明显缺乏事实和法律依据。二、黄武、蔡燕应当履行合同义务，与蔡广办理土地权属变更登记。黄武、蔡燕拒收土地转让款，反悔转让土地，违背了诚实信用原则，违反了《合同法》第八条“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，蔡广有权提起反诉，请求黄武、蔡燕履行约定的义务，向蔡广转让土地，与蔡广办理土地权属变更登记。三、如果黄武、蔡燕坚持解除土地地转让协议，则必须依法赔偿蔡广的损失。蔡广不同意解除土地转让协议，如果黄武、蔡燕坚持要求解除，根据《合同法》第一百零七条条及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，黄武、蔡燕应当赔偿土地转让后蔡广可获得的土地增值的利益。诉争的土地市场价值现在为680000元，因此黄武、蔡燕应当赔偿蔡广土地增值的利益508000元（680000元-172000元）。
原审被告（反诉原告）蔡广在原审期间反诉称：黄武与蔡燕系夫妻关系，经蔡广与黄武自愿平等协商，2009年12月24日，黄武同意将位于遂溪县遂城镇楼下村、使用权人登记为蔡燕的土地转让给蔡广，转让价格为172000元（含经纪人介绍费20000元），黄武当天收取了蔡广定金2000元。双方约定蔡广于农历2009年11月底前付清转让款，否则定金2000元归黄武。2009年农历11月12日，蔡广将土地转让款172000元付给黄武与蔡燕，不料黄武与蔡燕反悔，不同意将土地转让给蔡广，并拒收蔡广支付的土地转让款。之后近5年时间里，蔡广多次要求黄武与蔡燕履行义务，与蔡广办理土地使用权变更登记，但黄武与蔡燕均予以拒绝。由于土地升值快，黄武与蔡燕现提出要求蔡广支付680000元才同意转让土地。更令人气愤的是，黄武与蔡燕竟于2014年5月向法院起诉，要求没收蔡广的定金2000元并终止双方达成的协议。为维护蔡广的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，请求判令黄武、蔡燕履行与蔡广约定的义务，与蔡广办理土地使用权变更登记手续。
原审法院经审理查明：黄武与蔡燕是夫妻关系，其夫妻在遂溪县附城乡楼下村购有面积为100平方的住宅用地一块，土地使用人登记为蔡燕。大约在2009年12月，经劳某介绍，黄武与蔡广达成口头协议，黄武将其位于遂溪县附城乡楼下村的住宅用地转让给蔡广。蔡广于2009年12月24日向黄武交付了定金2000元，并书面约定蔡广于2009年农历11月底前付清转让款，否则定金2000元归黄武。黄武收取了定金2000元及立下收据，并将该住宅用地的使用证复印件交给蔡广。另外，蔡广自称与劳某约定，由蔡广支付给劳某中介费22000元（未支付）。约定的付款期限届满后，蔡广没有支付转让款给黄武、蔡燕，住宅用地也未实际交付。后双方因此产生纠纷，黄武、蔡燕起诉要求终止协议及没收定金2000元，而蔡广反诉要求履行协议，办理土地使用权变更登记。
原审法院经审理认为：本案属建设用地使用权转让纠纷。黄武与蔡燕主张其将位于遂溪县附城乡楼下村的住宅用地经口头协议转让给蔡广，对于口头约定转让住宅用地的事实，各方均予以确认，故原审法院对该事实亦予以认定。双方虽未签订书面转让合同，但蔡燕已取得该转让住宅用地的使用权证，该转让行为并无违反法律规定，也没有损害他人的合法权益，故该口头协议合法有效。黄武与蔡燕主张转让价款为600000元，而蔡广称当时约定价格为150000元。由于双方只是口头约定，并无书面方式确认转让价格，黄武与蔡燕主张转让价款为600000元，但并未能提供相应的证据证明，而蔡广申请出庭作证的证人劳某自称是双方进行住宅用地转让的介绍人，其与蔡广有明显的利害关系，其证言不可采信。因此对双方所主张的价格均不予采信。对于造成该转让合同无法履行的责任问题，黄武与蔡燕称蔡广在约定时间没有交款，而蔡广称在约定的付款期限内，曾与劳某及钟某带款到黄武与蔡燕家庭支付给其两人，但遭到黄武与蔡燕拒收，并申请证人劳某及钟某出庭作证。但劳某是双方交易的介绍人，而蔡广与劳某约定由蔡广支付劳某22000元的中介费，因此蔡广与劳某之间存在利害关系。故劳某的证言不可信。而钟某是蔡广的工人，与蔡广有利害关系，其证言也不应采信。蔡广没有在约定的期限内交付双方约定的购地款，也没有在合理的期间内要求黄武与蔡燕履行转让合同的义务，导致转让合同至今无法履行，违约责任在于蔡广。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，蔡广没有按照约定交付转让款，已以自己的行为表明不履行转让协议，由于蔡广的违约行为导致合同无法履行，故依法应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条及第一百一十六条的规定，蔡广不按时交付转让款，已构成违约，黄武与蔡燕请求没收蔡广的定金2000元，依法应予支持。黄武与蔡燕没有违反协议约定，是蔡广没有按照约定履行合同构成违约，蔡广主张判令继续履行合同，办理土地使用权变更登记手续，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除黄武与蔡广于2009年12月24日订立的转让位于遂溪县附城乡楼下村土地使用权人蔡燕的住宅用地的口头协议；二、黄武、蔡燕收取蔡广的定金2000元，不予退还；三、驳回黄武、蔡燕及蔡广的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，共100元，均由蔡广负担。
蔡广不服原审判决，向本院上诉称：一、黄武、蔡燕主张蔡广违约，但不能提供证据加以证明，其依法应当承担举证不能的不利后果，原审判决认定蔡广违约属于认定事实错误。二、蔡广反驳黄武、蔡燕违约，能提供证据加以证明，蔡广的反诉请求应予支持；原审判决认定出庭作证的证人与蔡广有利害关系不采信其证言，理由不能成立。蔡广在约定时间内支付土地转让款给黄武、蔡燕，但其两人拒收。证人劳某、钟某的证言相互印证，足以证明黄武、蔡燕违约。证人劳某、钟某与蔡广均不存在利害关系，即使证人劳某、钟某与蔡广存在利害关系，但由于其证言真实可靠，依法仍可采用，原审判决不予采信，显属错误。另外，黄武、蔡燕在原审开庭审理时均不到庭，仅委托代理人到庭，这虽不违反法律规定，但其中必有隐情。因此建议二审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条的规定，通知黄武、蔡燕到庭就案件事实接受询问，并签署保证书。三、本案解除权依法应由当事人行使，当事人不能请求法院行使解除权，法院更不能就当事人的请求替当事人行使解除权，因此原审判决解除双方协议是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除有两种情况，分别是协议解除和行使解除权。行使解除权是当事人一方行使约定的或法定的解除权，而使合同效力消灭的行为。合同解除权属私力救济权，不论是约定解除权还是法定解除权，法律性质均为形成权，即由解除权人单方作出意思表示即可，不需要向法院提出请求，更不需要强制执行，这是民事主体特有的民事权利，作为公法主体的法院无权干预，只有对方当事人对解除合同有异议请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，法院或者仲裁机构才可以作出确认解除合同有效或者无效的判决、裁决，法院或者仲裁机构是无权应解除权人的请求作出解除合同的判决、裁决的。法律规定虽有例外，但不适用于本案的情形。因此如果黄武、蔡燕认为自己依法有权解除土地转让协议，那么其俩应当通知蔡广解除，而无需亦无权起诉请求法院解除土地转让协议，法院亦无权应黄武、蔡燕的请求作出解除土地转让协议的判决决。故原审判决解除土地转让协议显属违法。综上所述，特提出上诉，请求：1、撤销广东省遂溪县人民法院（2014）湛遂法杨民初字第91号民事判决；2、驳回黄武、蔡燕的起诉；3、判决黄武、蔡燕履行合同义务，协助蔡广办理土地过户手续。
黄武、蔡燕针对蔡广的上诉请求及理由答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蔡广的上诉无理，其提交的证人证言前后矛盾，请求二审法院驳回其上诉请求。
蔡广在二审期间没有提供任何证据。
黄武、蔡燕在二审期间未提供任何证据。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：黄武、蔡燕在二审阶段称其在约定付款期限届满后已口头通知蔡广解除涉案土地转让口头协议书，蔡广对此予以否认。
又查明：2014年8月15日，原审法院向蔡广送达本案黄武、蔡燕的起诉状副本及应诉通知书等。
本院认为：本案案由为建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对蔡广上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据蔡广的上诉理由及黄武、蔡燕的答辩意见，本案各方当事人二审争议焦点问题是：一、黄武、蔡燕有关解除与蔡广之间的涉案建设用地使用权转让协议的主张能否获得支持；二、黄武、蔡燕是否可以不退还蔡广交付的涉案定金2000元；三、黄武、蔡燕应否履行涉案协议协助蔡广办理涉案建设用地使用权的过户手续。
关于黄武、蔡燕有关解除与蔡广之间的涉案建设用地使用权转让协议的主张能否获得支持的问题。因各方当事人均确认黄武、蔡燕与蔡广之间曾就转让位于遂溪县附城乡楼下村的涉案建设用地使用权达成口头协议，因此本院对此亦予确认。本案中，黄武、蔡燕与蔡广之间虽就涉案建设用地使用权转让价格存在争议，但书面约定蔡广需于2009年农历11月底前付清转让款。因此蔡广应于2009年农历11月底前付清涉案土地使用权的转让款。蔡广称其已在约定的付款期限内将转让款交给黄武与蔡燕，但遭到黄武与蔡燕拒收，黄武、蔡燕对此予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，蔡广应举证证明其已依约在2009年农历11月底前付清涉案土地使用权的转让款。但蔡广对其主张仅提供了证人劳某、钟某的证言欲证明其已依约履行付款义务，且劳某、钟某与其存在利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（二）项“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”的规定，蔡广提供的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。因此视为蔡广没有提供证据证明其已依约履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，
黄武、蔡燕可以解除涉案建设用地使用权转让协议。黄武、蔡燕主张其在本案诉讼前已口头通知蔡广解除涉案协议，但蔡广对此予以否认，且其没有提供证据证明，因此可视为其在本案诉讼前尚未先行通知而直接诉请解除与蔡广的涉案土地转让协议。故黄武、蔡燕向原审法院递交起诉状并经原审法院向蔡广送达的行为视为向蔡广发出了解除涉案土地转让协议的通知，即蔡广签收起诉状副本的时间2014年8月15日视为涉案土地转让协议的解除时间。
关于黄武、蔡燕是否可以不退还蔡广交付的涉案定金2000元的问题。蔡广于2009年12月24日向黄武交付了定金2000元，并书面约定蔡广于2009年农历11月底前付清转让款，否则定金2000元归黄武。因蔡广没有提供证据证明其已依约在2009年农历11月底前付清转让款，因此蔡广的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，黄武、蔡燕可以不退还蔡广交付的涉案定金2000元。
关于黄武、蔡燕应否履行涉案协议协助蔡广办理涉案建设用地使用权的过户手续的问题。因蔡广的行为构成违约，造致涉案土地转让协议已被解除，因此基于该涉案土地转让协议而产生的履行及协助蔡广办理涉案建设用地使用权过户的问题不再存在，故蔡广有关黄武、蔡燕应履行涉案协议协助其办理涉案建设用地使用权过户手续的主张，于法无据，不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，可以维持。蔡广的上诉主张和理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由蔡广负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨伟玲
审 判 员 黎振华
代理审判员 卢珍桥
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 朱浩光
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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