河南省伊川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）伊三民初字第770号
原告：王建华，女，汉族，1965年10月4日生，住河南省洛阳市涧西区。
原告：陈欢，女，汉族，1990年1月30日生，住河南省洛阳市西工区。
二原告共同委托代理人：周开元，河南广泉律师事务所律师。一般代理。
二原告共同委托代理人：石克俭，河南森合律师事务所律师。特别授权。
被告：河南天地辉煌置业有限公司。住所地：栾川县栾川乡方皮路南枫丹白露小区。组织机构代码71127609-7。
法定代表人：周红伟。
委托代理人：茅忠良，男，汉族，1963年5月19日生，住河南省洛阳市涧西区。系该公司行政人员。
委托代理人：郭丽红，女，汉族，1971年6月11日生，住河南省洛阳市老城区。
原告王建华、陈欢诉被告河南天地辉煌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建华及二原告共同委托代理人周开元、石克俭，被告河南天地辉煌置业有限公司委托代理人茅忠良、郭丽红均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告王建华、陈欢于2015年4月22日与被告河南天地辉煌置业有限公司签订了《商品房预售合同》。合同约定原告购买位于伊川县××大道东侧龙门南桥南侧龙门一号第135幢-3号房屋，房屋代码为78539。二原告于2014年5月5日一次性支付给被告215万元购房款。合同约定被告人应当于2015年2月1日前将验收合格后的商品房交付给原告使用，然而被告至今没有交付房屋。根据双方签订的《商品房预售合同》第九条第一款第二项，逾期交房超过90日的，原告方可以要求解除合同。另外，在上述《商品房预售合同》第九条第一款第二项中，被告方将逾期交房后解除合同的违约金定为“按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，原告方认为该数额显然过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，原告方要求被告按照同期银行贷款利率支付违约金。综上所述，《商品房预售合同》系在平等自愿的基础上签订的，合法有效。被告逾期交付房屋的行为，构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》之规定，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求：1、解除原、被告双方于2014年4月22日签订的合同编号为YS0001595的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告的购房款215万元，并支付违约金187318.75元（按中国人民银行同期利率，从2014年5月5日暂计至2015年10月4日）；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告河南天地辉煌置业有限公司辩称，2014年4月，答辩人与被答辩人签订《商品房预售合同》。合同约定：被答辩人购买答辩人开发的龙门一号住宅小区135幢3号商品房，交房时间为2015年2月1日。2015年1月31日，被答辩人购买的135#-3号房产，经建设、施工等单位的工程验收，验收合格，达到房产交付条件。2015年2月5日，伊川县建设工程竣工验收备案管理办公室对龙门一号135#楼进行验收并发放了《竣工验收备案证书》。答辩人完成了行政备案手续。2015年1月26日，答辩人提前向被答辩人邮寄“入伙通知书”，告知被答辩人按照入伙须知和流程的规定到答辩人处办理交房手续，该邮件由被答辩人王建华正常签收。但被答辩人没有按照约定时间办理交房手续。现被答辩人诉称答辩人至今没有交付房产，与事实不符，其诉求解除预售合同、由答辩人退还房款并支付违约金，理由不能成立。被答辩人房产逾期交付，系被答辩人自身怠于办理交房手续所致，与答辩人无关，答辩人不存在逾期交房的违约事实，不应当承担逾期交房的违约责任。综上，被答辩人起诉事实不真实，诉求不成立，请求贵院公正审理，依法驳回被答辩人的诉讼请求！
原告为支持其主张，向法庭提交以下证据：
证据一、《商品房预售合同》一份（编号：YS0001595）；用于证明：1、2014年4月22日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，合同第九条约定了逾期交房的违约责任。按照该条约定，原告有权解除该合同。2、原告购买的房产交房日期为2015年2月1日。3、付款方式为：一次性支付全部购房款215万元。
证据二、编号为00910919的销售不动产统一发票一张；用于证明原告于2014年5月5日前支付了购买伊川县××大道东侧龙门南桥南侧龙门一号第135幢03号房屋的全部购房款215万元。
证据三、法院交诉讼费的凭证一份；用于证明原告于2015年9月11日向伊川县人民法院交付了25499元的诉讼费。同时也证明了原告通过人民法院主张解除合同的权利。
证据四、交房公告一份；用于证明：被告交房时间为2015年10月31日，被告逾期交房长达9个月。
证据五、2016年4月7日小区里面录音资料（经当庭播放）一份；用于证明：被告没有按照约定交房，截止2015年5月份该房屋不具备交接的条件（2015年3月中旬，原告接售楼部小杨电话，到小区看房子，见里面门窗没有装，怎么能验收，在等销售部门解决时，碰到个装修工人李志勇说房子没有交房没法装修，售楼部小杨说一个月之后会交房。2015年5月底我们又到售房部问怎么答复，说领导在开会，之后一直在推脱。原告通过人找到被告公司董事长要求解除合同，之后于2015年9月份向法院主张权利要求解除合同）。
证据六、2016年4月21日调查笔录一份、4月27日调查笔录一份；朱瑞入伙通知书原件两份、朱瑞身份证复印件一份；2016年4月13日录音一份；2016年4月14日视频两份；2016年4月20日视频一份；
证据七、照片三张，来源于龙门一号业主的微信通信；用于证明2015年7月22日显示，龙门一号135-3号房屋没有门窗、没有绿化、没有通路。
证据八、孙雷鸣和朱瑞的购房合同复印件各一份；用于证明孙雷鸣和朱瑞与被告约定的交房时间均为2015年2月1日，但是实际交房时间晚于这个时间。
被告河南天地辉煌置业有限公司对上述证据质证意见为：对证据1，真实性无异议，对第一个证明方向不认可，对方说的违约事实不存在，要求解除合同理由不成立。对证据2，无异议。对证据3，无异议，这是向法院交付的票据，不能证明违约事实，向法院主张权利不认可。对证据4，真实性无异议，这是个广告性概括交房通知，之前已经邮寄了交房通知，不能证明被告交房时间。对证据5，不认可。谈话内容系原告与不知名第三人所作的，被告没有委托施工方。根据合同，装修是业主自己做的，不能成立。被告没有委托任何装修公司装修，真实性不认可，被告公司没有徐广东此人，该证据存在虚假，没有任何依据，不属实。2015年3月份-5月份去被告公司看房子不合适，也没有书面告知解除合同，当时没有拍照录音录像，不予认可。对证据6、对孙雷鸣的调查时间是4月21日，法院规定的举证时间是4月19日，这个调查笔录时间超过了法院规定的举证时间。被告对此证据不予质证。对朱瑞的调查笔录及入伙通知书，质证意见同对孙雷鸣质证意见。对4月20日的视频同理不质证。对4月14日的视频和4月13日的录音，对视频和录音的真实性不认可。因为是传来证据，没有原件，不能作为证据使用，同理不质证。对证据7、不认可。这不是135-3号房屋。证据显示是孙雷鸣传给原告的，首先传给原告证据的时间是4月21日，超过了法院规定的举证时间，照片上也不显示拍摄时间。另外照片上这个房子也不能证明是135或者是135-3号房屋。微信照片没有原件。对证据8、对购房合同不予质证。与本案无关，且已经超过了举证时效。这两份合同仅能证明朱瑞和孙雷鸣是被告的业主，不能证明原告所提交的调查笔录是这两个人本人书写的。律师所做的调查笔录是属于证人证言，证人应当出庭接受双方询问，现二人均未到庭，二人是被告公司的业主，不能当然证明被告公司不具备交房条件。而且孙雷鸣是被告于2015年2月1日通过特快专递通知其交房，孙雷鸣所说的证言内容不属实。
被告河南天地辉煌置业有限公司为支持其主张，向法庭提交以下证据：
证据一、2014年4月22日签订的《商品房预售合同》一份；用于证明二原告和被告于2014年4月22日签订商品房预售合同，合同对本案争执的交房时间、交房条件、逾期交付责任等内容已作出约定的事实。
证据二、《住宅分户验收表》、《单位竣工验收记录》、《竣工验收意见书》、《工程竣工验收结论》共四份；用于证明2015年1月31日，原告购买的龙门一号135#号房屋经分户验收和竣工验收，验收合格，达到合同约定的交房条件。
证据三、《验收备案证书》一份；用于证明2015年2月5日，经伊川县建设工程竣工验收备案管理办公室审查，龙门一号135号楼通过验收并予登记备案，答辩人完成建设工程行政备案手续。
证据四、2015年1月23日，入伙通知书及入伙须知、入伙流程。
证据五、2015年1月26日，韵达快递邮单、快件跟踪记录单及签单回执照片；用于证明被告于2015年1月26日向原告发出入伙通知书，告知原告办理交房手续，原告没有按照通知时间办理交验房手续，系原告自身原因造成，被告已尽到交房告知义务，不应承担违约责任。
证据六、2015年2月1，59#-2号业主方玲收楼资料清单、钥匙领取单、承诺书、前期物业服务合同。
证据七、2015年2月3日，81#-2号业主宁双飞收楼资料清单、钥匙领取单、承诺书、前期物业服务合同。
证据八、2015年2月8日，111#-3号业主王浩天收楼资料清单、钥匙领取单、承诺书、前期物业服务合同。
证据九、2015年2月9日，113#-3号业主张健收楼资料清单、钥匙领取单、承诺书、前期物业服务合同。
证据六-九共同用于证明龙门一号业主于2015年2月陆续办理入住手续，被告房产具备交付条件并已实际履行交付义务，不存在被告交付不能的事实。
证据十、张孟迪的民事裁定书一份，张孟迪是被告业主；用于证明张孟迪之前也是基于交房事宜向法院起诉，但是被告提供交房通知等证据，张孟迪撤诉。
证据十一、孙雷鸣的快递回单一份；用于证明2015年1月26日被告向其邮寄交房通知，同时也证明孙雷鸣所说的内容不属实。
原告对上述证据质证意见为：对证据1、真实性无异议，但是被告提出的问题，交房时间2015年2月1日对方没有交房。对证据2、住宅分户验收表、单位竣工验收记录、竣工验收意见书、工程竣工验收，与事实不相符，原告在现场看房子的时候，没有门窗、不通水电、路不通，不具备交房条件，验收上面与事实不相符，属于虚假伪造的。验收表、单位竣工验收记录、竣工验收意见书、工程竣工验收，存在偷换概念的可能，龙门一号有1期2期工程，2015年1月31日原告的房屋没有竣工，达不到交房条件，对方谈到验收合格证，可以通过法律程序鉴定真伪。对证据3、有异议，同证据二质证意见。对证据4、有异议，上面说的是2015年1月23日。但是提供的验收日期是2015年1月30日，没有验收就发出入伙通知书，属于虚假的，以合法形式掩盖不合法目的。明明交房搞入伙通知，对方搞如伙概念，迷惑原告。对证据5、有异议，内容虚假的，原告还没有验收该房屋就发出。原告没有收到这份入伙通知书，签字不是原告本人。被告所谓的合同补充协议采取不诚信的方法，发出所谓的入伙通知。最高法关于交接的程序有明确约定，买卖双方当场交接，不存在书面交接。对证据6、7、8、9，这与本案无关，不予质证，但被告目的是按照入伙通知约定内容的。对证据10、原告是以私下和解为由撤诉，不能证明被告没有违约，所以该裁定不能有任何证明力。对证据11、证据本身真实性无异议，但是他还是不能证明被告是如期交房。因为交房是要经过验收，要有条件。此快递单与被告向原告发出的一样，即使被告通知孙雷鸣，也不等于房屋已经验收完毕或者合格。同时快递单不能抵消孙雷鸣的证言，二者无矛盾。补充质证意见为：关于证据10、认定和解原告撤诉，但是和解的基础是什么不得而知。被告拿此来证明暂自己没有违约，没有证明力。对证据11、本案的原告以及孙雷鸣、朱瑞都是以同样的方式邮寄送达的入伙通知，均因为不具备交工条件，未验房。而使人感到不可思议的是，被告于2015年10月27日再次给朱瑞邮寄入伙通知，并通知其到2015年11月1日正式交房。按被告的逻辑，只要邮寄了通知书就视为交房的话，那么这一份入伙通知书的本身就证明了被告也承认2015年2月1日不具备交工条件。
经审理查明：2014年4月22日，原告王建华、陈欢与被告河南天地辉煌置业有限公司签订《商品房买卖合同》（包括合同附件）。原、被告双方约定二原告购买被告开发的位于伊川县××大道东侧龙门南桥南侧龙门一号第135幢-3号房屋一套。该套房屋总价款为215万元整。付款方式为：“签订本合同时，已一次性付清全部房款，金额：贰佰壹拾伍万元整（￥2150000）”。该合同第八条约定交付期限为“出卖人应当在2015年2月1日前，……交付买受人使用”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人……并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金……”。合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺“1、自交房之日起水、电达到交付使用条件；2、自交房之日起小区道路达到畅通使用条件；3、小区公共燃气管线铺设完毕”。2014年5月5日，二原告一次性交付购房款215万元。2015年1月26日，被告通过韵达快递向原告预留地址邮寄入伙通知书。2015年1月31日，135-3号房验收合格。2015年9月14日，二原告以被告逾期交房为由起诉来院。
另查明：涉案第135幢-3号房屋系龙门一号工程第二期工程。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告于2014年5月5日一次性交付215万元购房款，则被告应于2015年2月1日前将达到交付条件的房屋交付原告。被告辩称，被告已于2015年1月26日向原告邮寄入伙通知书，并告知原告按照入伙须知和流程的规定，到被告处办理交房手续。但原告未按约定时间办理交房手续。是原告自身怠于办理交房手续才导致的房产逾期交房。本院认为，被告于2015年1月26日向原告邮寄入伙通知书是事实。但涉案房屋是否达到合同约定的交房条件？结合本案原、被告提供的证据来看，原告提供的证据六，从原告与物业公司史经理的谈话记录可以看出，2015年2月交房时，房屋状况为“窗户、门的问题，还有后院的问题”“绿化没有绿植，窗户什么东西也没有装，后院的东西也全都没有整”。从原告与被告售楼部工作人员谈话可以看出，二期工程为2015年10月份交工。被告辩解，录音及视频中的史经理非被告公司工作人员，亦不是物业公司工作人员，史经理不是接待原告办理交房事宜的人。本院认为，从视频中可以看出，物业接待人员直接称呼史经理为“史主管”，且从史经理与原告谈话内容中可以看出，史经理对2015年2月份涉案房屋交房状况及工程后期状况有很好的了解。在原告与史经理、杨经理（被告公司工作人员）谈话中，杨经理亦称呼史为史经理，且杨经理让史经理说出当时交房状况，并问史经理后期协调会是否参加。综上可知，史经理是物业人员，曾负责接待原告办理交房事宜。故史经理对2015年2月份交房时涉案房屋的描述真实可靠，本院依法予以采信。本院认定涉案房屋于2015年2月1日不具备交房条件。且原告至开庭前亦未取得涉案房屋的钥匙。
原告于2015年9月14日起诉来院，自2015年2月1日至2015年9月14日，被告逾期交房已超过90日，故按照合同约定，买受人即原告有权解除合同。该合同第九条同时约定，解除合同的，出卖人即被告应当按买受人即原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。故本案违约金为2.15万元。原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金的诉求，因合同中未约定，故本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十一条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、本判决生效后原告王建华、陈欢与被告河南天地辉煌置业有限公司之间的《商品房买卖合同》及合同补充协议依法解除。
二、被告河南天地辉煌置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告王建华、陈欢购房款2150000元，并同时支付二原告违约金21500元。
三、驳回原告王建华、陈欢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25499元，财产保全费5000元，共计30499元，由被告河南天地辉煌置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 陆珊珊
人民陪审员 李晶晶
人民陪审员 刘普利
二〇一六年九月八日
书 记 员 楚洋洋