陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初3481号
原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行
被告梁东
被告吕二梅
被告吕小涛
被告曹晓花
被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司
原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行与被告被告梁东、吕二梅、吕小涛、曹晓花、榆林市翔宇房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由审判员张晓涛担任审判长，与人民陪审员陈生友、人民陪审员陈国斌组成合议庭，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行的委托代理人张振中、李洁英到庭参加了诉讼，被告梁东、吕二梅、吕小涛、曹晓花、榆林市翔宇房地产开发有限责任公司本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行诉称：2011年，原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订了长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议，约定由被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司为其开发的位于靖边县长城路百福宁家园房产项目的个人房屋贷款提供最高额不超过叁亿伍仟柒佰捌拾万元的最高额保证。被告梁东、吕二梅为购买位于靖边县长城路百福宁家园11号商铺房产，与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，并于2012年6月26日同原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行就购房款签订了个人购房借款合同，合同对贷款本金、利率、罚息利率、借款期限、还款方式以及违约责任等作了详细约定，并约定以被告梁东、吕二梅所购的上述房产作抵押并办理了抵押登记，被告吕小涛、曹晓花自愿该前述借款提供保证担保。原告按约向被告梁东、吕二梅发放了该笔贷款，但被告梁东、吕二梅不能按期还款，其行为已经构成违约，且被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司、吕小涛、曹晓花在被告梁东、吕二梅违约的情况下不予承担其保证责任，双方协商未果，致原告依法提起诉讼并提出诉讼请求为：1、判令被告梁东、吕二梅向原告偿还本金1795344.58元及利息（含复利及罚息），利息暂计至2016年2月23日为102262.04元，共计1897606.62元，以后按照借款合同约定的借款利率计至实际还款日止；2、判令被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司、吕晓涛、曹晓花就上述债务向原告承担连带清偿责任；3、确认原告有权请求人民法院处置被告梁东、吕二梅提供的抵押物，并有权处置所得价款优先受偿；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费等原告因实现债权而产生的全部费用。
原告向法庭提交了以下证据：
一、个人购房借款合同，借款凭证，被告梁东、吕二梅身份证及结婚证复印件、吕小涛、曹晓花身份证及结婚证复印件各一份，用以证明：1、2012年6月26日，被告梁东、吕二梅与原告签订《个人购房借款合同》（下称“借款合同”），约定：原告为被告梁东、吕二梅提供贷款人民币227万元，贷款期间从2012年6月26日起至2022年6月26日止及借款年利率为8.16%，逾期贷款罚息为本合同约定的贷款执行利率上浮50%，贷款人有权依照人民银行的规定对逾期利息计收复利。2、贷款利息自划款之日起算，借款人贷款发放次月起按月偿还借款本金本息，贷款按月计息和结息，当月本息当月清偿，借款采用等额本息还款法。3、借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布所有对借款人已贷出的借款立即到期并要求借款人立即偿还全部借款本金、利息和其他应付款项。被告梁东、吕二梅逾期还款，原告依据合同约定宣布所有贷款立即到期，诉请被告梁东、吕二梅一次性偿还借款本息的请求合法合理，依法应予支持。4、被告梁东、吕二梅以靖边县长城路百福宁家园11号商铺房产为合同项下债务提供抵押担保。5、被告吕小涛、曹晓花自愿为合同项下债务承担连带保证责任。6、《借款凭证》证明2012年6月26日原告经借款人授权同意已将借款合同约定的人民币227万元付至被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司的银行账户内，原告完全、及时履行了前述《个人购房借款合同》的借款义务。7、被告梁东、吕二梅系夫妻关系；吕小涛、曹晓花系夫妻关系，四人均为适格的民事责任主体。
二、《抵（质）押品凭证》、《靖房预河西字第011443号证书》各一份，证明被告梁东、吕二梅以靖边县长城路百福宁家园11号商铺房产建筑面积273平房米为合同项下债务提供抵押担保，梁东、吕二梅已为原告债权办理预登记抵押，取得预登记抵押证书。原告对该房产依法享有抵押权，原告可对抵押物行驶优先受偿权。
三、《楼宇按揭合作协议》一份，证明：2011年被告榆林市翔宇房地产开发有限公司与原告签订《楼宇按揭合作协议》，该协议约定被告榆林翔宇房地产开发有限责任公司为其开发的百福宁项目购房借款人提供全额不可撤销连带保证责任。根据该协议被告榆林翔宇房地产开发有限公司为该笔贷款提供保证担保并承担连带责任保证。在被告榆林市翔宇房地产开发有限公司提供连带保证责任期间，如借款人未按期还款，被告翔宇公司保证无条件、直接代为清偿违约贷款本息，若借款人连续三期或累计六期出现贷款逾期，被告翔宇公司代逾期按揭借款人偿还全部剩余贷款本金及利息、罚息。以上被告翔宇公司授权原告在其开立在原告处的账户中或楼宇按揭保证金账户中直接扣除。
四、贷款本息偿还计算表一份，用以证明截至2016年2月23日，被告梁东、吕二梅违反《个人购房借款合同》约定，未按时足额偿还贷款本息，拖欠原告借款本1795344.58元息102262.04元（含复利、罚息），本息共计1897606.62元的事实。
被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司、梁东、吕小涛、曹晓花未到庭应诉、未向法庭提交证据、亦未发表书面质证意见。
本院对原告提交的证据作如下认证：原告提交的证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，对本案具有证明力、可以证明待证事实，本院依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2011年，原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行（甲方、债权人）与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司（乙方、保证人）签订长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议（协议编号2011年第1号），约定：双方就被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司开发销（预）售的靖边县百福宁家园项目按揭贷款事宜达成合作协议。1、该项目是被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司拥有合法开发经营权或所有权的，依法可以向社会公众销售或预售，其商品房销（预）售许可证号为靖住建预售证第000028（2011-03号），总面积为11.23万㎡，住宅608套，面积87500㎡，商业性用房112套，面积15000㎡。销（预）售房款约为人民币伍亿捌仟万元；2、甲方（原告）为乙方（被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司）的上述房产项目提供的个人房屋贷款额度最高不超过人民币叁亿伍仟柒佰捌拾万元；3、乙方（被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司）同意自借款合同生效之日起，至甲方（原告）取得购房借款人以国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证所办抵押的抵押登记证明或他项权利证止。合同还约定了其他事项。2012年6月26日，原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行（贷款人）与被告梁东、吕二梅（借款人、抵押人）、吕小涛（保证人）、曹晓花（保证人）签订长安银行股份有限公司个人购房借款合同，合同约定：1、贷款金额为人民币2270000元，贷款期限从2012年6月26日起至2022年6月26日止；2、贷款用于借款人购买坐落于榆林市靖边县长城路百福宁家园11商铺，建筑面积273㎡；3、借款利率以年利率4.9%执行；4、还款方式为等额本息还款法。5、被告吕小涛、曹晓花自愿就被告梁东、吕二梅借款合同项下债务承担连带责任保证。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行按时向被告梁东发放了借款人民币2270000元，被告梁东、吕二梅以所购上述房屋为原告办理了预抵押登记。后被告梁东不能按期偿还原告借款，截止2016年11月24日，拖欠原告到期借款本金人民币为309734.63元，逾期利息201489.18元。原告对上述欠款本金及利息进行催要无果，致原告向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告与被告梁东、吕二梅、吕小涛、曹晓花签订的长安银行股份有限公司个人购房借款合同及原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订的长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议，系当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。合同签订后，原告足额向被告梁东发放了借款，被告梁东、吕二梅理应按照合同约定按时向原告偿还借款，但其不能按期履行还款义务已构成违约，应承担继续履行的违约责任。原告请求被告梁东偿还原告借款本金人民币1897606.62元及利息的诉讼请求，经审查，截止2016年11月24日，被告梁东、吕二梅共拖欠原告已到期借款本金人民币309734.63元，逾期利息201489.18元，事实清楚，对已到期的债权原告主张权利应予以支持，被告梁东、吕二梅对于剩余本金应当按逾期年利率7.35%【4.9%×（1+50%）=7.35%】支付逾期利息；其余借款由于尚未到期，虽然合同中约定“借款人违反合同约定的任何义务，贷款人均有权宣布对借款人已贷出的借款立即到期并要求借款人立即偿还全部借款本金、利息和其他应付款项”的内容。但因该借款合同系原告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”及第四十条“格式条款具有……或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款约定的内容加重了被告梁东的责任，应属于无效条款，对合同双方均不具有效力，故原告主张被告梁东、吕二梅偿还剩余未到期借款本金及利息的诉讼请求，依法不予支持；原告主张被告梁东、吕二梅支付复利的请求，无法律依据，依法不予支持；原告主张被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，经审查，原告与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订的长安银行股份有限公司楼宇按揭合作协议，约定由原告为被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司开发销（预）售的靖边县百福宁家园项目提供个人房屋贷款额度最高不超过人民币叁亿伍仟柒佰捌拾万元，该楼宇按揭合作协议属于原告与被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司签订的最高额保证合同，根据合同内容，原告主张权利是在保证期间内，故被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司应当在保证责任范围内承担连带责任保证，原告的该项诉讼请求符合双方合同的约定及法律的规定，依法应予支持；原告主张吕小涛、曹晓花承担连带责任责任的诉讼请求，经查，被告吕小涛、曹晓花在与原告签订的个人购房借款合同中，在保证人一栏签字，依据双方合同约定及法律规定，依法应予支持。原告主张在被告梁东、吕二梅所购买的位于靖边县长城路百福宁家园11号商铺房产在抵押物价值范围内享有优先受偿的诉讼请求，经审查，本案所涉抵押房产至今未取得房屋的房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记，原告主张优先受偿的请求没有法律依据，不予支持；原告主张被告承担本案的保全费、鉴定费、评估费、拍卖费的诉讼请求，无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，由被告梁东、吕二梅偿还原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行借款本金人民币309734.63元，及利息（从2016年5月11日起至借款付清之日止，按逾期年利率7.35%计算）。并支付已产生的利息201489.18元（含逾期利息）。被告榆林市翔宇房地产开发有限责任公司、吕小涛、曹晓花对上述借款本息承担连带清偿责任。
二、驳回原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21878元，由被告梁东、吕二梅负担9000元，由原告长安银行股份有限公司榆林开发区支行负担12878元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕
西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 张晓涛
人民陪审员 陈国斌
人民陪审员 陈生友
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 白存海