江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）灌民初字第0760号
原告李春（反诉被告）。
委托代理人李佃军，江苏苍佑律师事务所律师。
被告高飞（反诉原告）。
委托代理人徐林。
第三人靳国富。
原告李春与被告高飞租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月8日立案受理后，被告提起反诉，本院予以合并处理，依法由审判员黄正华适用简易程序，于2013年7月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李佃军，被告的委托代理人徐林到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，并依法通知靳国富为本案第三人参加诉讼，于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告李春（反诉被告）及其委托代理人李佃军、被告高飞（反诉原告）的委托代理人徐林到庭参加诉讼，第三人靳国富经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。
原告李春诉称：2011年7月1日，原、被告签订《场地租用协议》，约定被告高飞将位于灌云县燕尾闸下游右岸的一块场地和部分房屋转让给原告使用，租赁期限为4年，年租金人民币40800元。原告按照约定交付当年租金给被告。合同签订当日，原、被告双方到现场指认场地，但当时第三人靳国富未在场。第二天，原告到所租场地，遭到第三人靳国富阻扰，后被告到场，原告提出要求租给原告的房屋内的物品在三、五天内搬出，第三人靳国富没有同意，第五天，原告告知介绍人徐某，提出解除租赁合同，第六天，原告又电话通知被告要求解除合同。至今，原告所租房屋、场地一直由第三人靳国富使用，且第三人靳国富在2012年已在场地上另建房屋。原告要求被告返还租金，被告仅在2012年通过灌云县工商局殷某退还原告租金人民币5000元，余款提出借口拖延不退。现要求法院判决被告返还租金人民币35800元。
被告高飞辩称，双方合同签订后，被告已经按照约定向原告交付租赁物，原告现场予以接收，原告没有向被告提出解除租赁合同，被告也未曾向原告退还过租金。双方的合同现在仍在履行期内，原告现在仍然可以使用所租场地和房屋。要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告高飞诉称，2011年7月1日，反诉原、被告签订《场地租用协议》，约定反诉原告高飞将位于灌云县燕尾闸下游右岸的一块场地（租赁场地面积占总场地面积的2／3左右）和7间房屋转让给反诉被告使用，租赁期限为4年，年租金人民币40800元。反诉原告将租赁场地、房屋的范围现场向反诉被告指定，并向反诉被告交付，反诉被告向反诉原告交付了第一年租金，反诉被告应付的第二年度租金至今未付。在诉讼过程中，因第三人靳国富陈述反诉原告高飞出租其房屋数量为10间，反诉原告提出认可靳国富陈述的出租房屋数量。现反诉原告起诉要求反诉被告支付2012年7月1日至2013年7月1日期间的租金人民币40800元。
反诉被告李春辩称，反诉原告没有向反诉被告交付租赁物，导致双方合同不能履行，依法应驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人靳国富述称，原、被告租赁合同约定的租赁物的使用权人是靳某，靳某将该场地、房屋交给第三人靳国富使用，该场地共计房屋15间。2011年6月10日，被告高飞向第三人承租涉案房屋和场地，租期为5年，第一年租金人民币17000元，此后每年租金人民币10000元。第三人靳国富向被告高飞出租房屋、场地经过了靳某的同意。高飞将所租场地及场地上从东向西第1-10间房屋转租给李春，李春到现场查看，经第三人现场指界，后李春没有使用所租场地和房屋。李春所租房屋中有三间是第三人原出租给他人，租金为7000元，该租金已由第三人收取，该承租人所付该租金由高飞处理。
经审理查明：
靳某与第三人靳国富系兄弟关系，靳某名义取得位于灌云县燕尾闸下游右岸的0.11公顷海域滩涂使用权证，在该滩涂上有房屋15间及油罐。靳某因上班，该滩涂海域及房屋等由第三人靳国富经营管理。原告李春因办厂需要，经过徐某向被告高飞提出租赁场地使用。后被告高飞向第三人靳国富提出租用房屋、场地。第三人靳国富经与靳某协商，于2011年6月，被告高飞与第三人靳国富签订《房屋及场地租用协议书》，约定第三人靳国富将该滩涂的10间房屋和部分场地出租给被告，租金每年10000元（该租金不含第三人此前将其中3间房屋另租他人的租金，该3间房屋租金人民币7000元已由承租人支付给第三人），租期为5年。被告高飞已将第一年的租金交付给第三人靳国富。
2011年6月14日，原告将租金人民币40800元交给徐某，要求徐某在原、被告租赁合同履行时，将该租金款交给被告高飞。2011年7月1日，由徐某代书，原、被告双方签订《场地租用协议》，约定：一、场地界址及房屋间数双方现场指定（以双方确定的分隔围栏为界址点）；二、租用期限为4年，从2011年7月1日起至2015年7月1日止；三、租金给付方式，双方议定租用金为40800元／年，双方签约时原告先交40800元，2011年12月底再交40800元，2012年7月1日交40800元，2013年7月1日交40800元，共计163200元。合同签订后，原、被告双方到现场指界，确定原告所租房屋为从东向西数共计10间，场地约占该滩涂的2／3。后徐某将租金给付被告。
此后，因原告需要使用所租房屋、滩涂，第三人靳国富不能即时清理原告所租房屋内的物品，原告没有使用该场地、房屋，另行选址办厂。此后，原告多次向被告要求退还租金，被告经过灌云县工商局殷某向原告返还租金人民币5000元，其余至今没有返还。
在本案诉讼过程中，经本院征求原、被告意见，原告同意对自己的陈述进行测谎，被告高飞不同意测谎。
上述事实，有下列证据证实：1、原、被告及第三人陈述；2、原告举证的与被告签订的场地租用协议，徐某出具给原告的收条；3、原告举证的所租场地的当前状况的照片，证明第三人靳国富已在2012年在涉案场地上建房；4、原告举证的与第三人靳国富谈话录音光碟的部分内容，证明在原、被告签订租赁合同后，第三人靳国富没有即使清出原告所租房屋内的物品，第三人靳国富在2012年在涉案场地上建房；5、被告举证的与原告签订的场地租用协议，被告与第三人靳国富签订的房屋及场地租用合同书；5、被告举证的证人徐某、靳某证言的部分内容；6、被告举证的海域使用权证、灌云县海洋与渔业局证明。上述证据经庭审质证，本院予以确认。
原告李春称，双方指认场地后，因第三人靳国富没有清理存在其所租房屋内的货物，原告于协议签订后第五天即通知介绍人徐某要求解除租赁合同，并于第六天又电话通知被告要求解除合同。对此，被告否认，原告举不出证据印证，本院不予认定。
在本案审理过程中，被告和第三人靳国富一致陈述被告已向第三人靳国富支付第二年度的租金，对此，因第三人靳国富未将租赁物交付给原告使用，第三人自己又在2012年在该场地上另建房屋。本院认为，被告与第三人该主张与常理相悖，且原告不予认可，本院不予认定。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同约定履行义务，被告高飞不仅应向原告指明租赁物，还应当向原告全面完成交付，即清理租赁物内属于他人的财物。本案原、被告及第三人靳国富虽通过现场指界方式确定原告所租场地和房屋的范围和位置，而对原告没有使用该租赁物的原因，原、被告及第三人陈述不一。原告提出因第三人靳国富没能即时清理存放在房屋内的物品，导致原告未能实际使用租赁物。被告和第三人靳国富称，原告没有使用所租场地和物品是原告自己原因造成的，被告和第三人对该主张未能举证充足有效的证据印证，且被告及第三人没有如实陈述第三人已于2012年在场地上另建房屋的事实，对此，本院认为，原告因急需使用场地，原告在合同签订前即将租金予以交给徐某，结合原告举证的与第三人靳国富的谈话录音，以及原告在本案审理过程中，积极要求测谎，而被告则不同意测谎等情况分析，本院认定原告主张的因第三人靳国富没能即使清理存放在房屋内的物品，导致原告未能实际使用租赁物的事实成立。被告未协助原告实现对租赁物的实际占有，未全面履行合同义务，致使原告的合同目的不能实现。原告作为承租人，依法有权少交或不支付租金。
原告无证据证实自己在2011年期间向被告提出解除租赁合同。原告提出在2012年初，曾通过灌云县工商局殷某向被告要求返还租金，被告高飞通过殷某向原告返还租金人民币5000元，原告该陈述不利于自己，本院对此予以认定。据此，本院推定在2012年初原、被告双方对该租赁合同，均已同意解除，只是双方对租金返还的数额未达成一致意见。因此，本院认定原告未能即时向被告提出解除合同的主张，属怠于行使权利，应承担相应的责任。在本案审理过程中，对被告通过灌云县工商局殷某向原告返还租金5000元的具体日期，经本院询问，原告不能明确说明，结合被告已经向第三人靳国富支付第一年度租金的事实，以及原、被告的过错责任，对被告收取原告的租金人民币40800元，扣除被告已经返还原告租金人民币5000元，其余35800元，本院酌情判决被告向原告返还人民币20000元。
鉴于涉案租赁物一直由第三人靳国富占有使用，且第三人靳国富在2012年期间在该场地上另建房屋，原告的合同目的已经不能实现，现反诉原告高飞要求与反诉被告继续履行合同，以及要求反诉被告支付2012年7月1日至2013年7月1日期间的租金人民币40800元的诉讼请求，本院依法不予支持。被告高飞与第三人靳国富之间的权益争议，双方可以另行解决。
因本案双方合同签订于2011年7月1日，该合同约定第一年的履行期至2012年6月30日止，原告现主张权利，没有超出诉讼时效期间，故对被告以原告起诉超过诉讼时效为由，要求驳回原告诉讼请求的主张，本院依法不予支持。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十八条的规定，判决如下：
一、解除原告李春与被告高飞签订的《场地租用协议》；驳回反诉原告高飞要求反诉被告李春继续履行合同的诉讼请求；驳回反诉原告高飞要求反诉被告李春支付2012年7月1日至2013年7月1日期间的租金人民币40800元的诉讼请求；
二、被告高飞于本判决生效后一月内向原告李春返还租金人民币20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费695元，由原告李春负担395元，被告高飞负担300元。本案反诉案件受理费400元，均由反诉原告高飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，义务人不履行判决确定给付义务的，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 黄正华
人民陪审员 孙千祝
人民陪审员 姜有逊
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 王 辉