广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0106民初22390号
原告：广州市天河区沙河供销合作社，住所地广州市天河区。
法定代表人：林伟苗，主任。
委托代理人：余玮玮、罗凌，均系广东卓信律师事务所律师。
被告：黄伟，男，1969年9月26日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告广州市天河区沙河供销合作社诉被告黄伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市天河区沙河供销合作社的委托代理人余玮玮，被告黄伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终�。
原告广州市天河区沙河供销合作社诉称：2016年12月，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将坐落于广州市天河区沙和路35号二楼及首层一号卷闸出租给被告，租赁期限自2017年1月1日起至2019年9月30日止，且2017年1月1日至2017年9月30日的租金为20800元／月；每月租金由被告于当月10号前支付，被告如有延迟，除付清欠款外，每逾期一日，原告按当月租金总额的2%处罚滞纳金，若被告拖欠租金一个月的，则原告有权立即解除本合同且收回该物业，并没收租金押金；被告拒不交纳任何应缴之款达一个月的，原告可单方终止本合同，并没收租赁押金、停水停电、收回该物业等。《租赁合同》签订后，原告依约将租赁场地交付给被告使用。但被告自2017年05月01日起至今没有向原告支付过任何租金，原告多次催促无果后，于2017年8月25日向被告发出《解除租赁合同�知书》，要求解除双方签订的《租赁合同》，但被告于2017年8月28日拒收该《解除租赁合同通知书》。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告就广州市天河区沙和路35号二楼及首层一号卷闸签订的《租赁合同》已于2017年8月28日解除。二、被告立即将上述场地内属被告的物品清空并将上述场地交还原告。三、被告立即向原告支付2017年5月1日至2017年8月28日的租金81187.1元。四、被告立即向原告支付上述场地的占有使用费（按照20800元/月的标准，从2017年8月29日起计至被告向原告交还场地之日止）。五、被告立即向原告支付逾期付款违约金（其中租金的违约金以每月拖欠的租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，分别自当月11日起计至付清之日止；占用使用费的违约金以20800元为本金，分别自每月1日起计至付清之日止）。六、原告有权没收被告已交纳的租赁押金42000元。七、被告承担本案的诉讼费用。
被告黄伟辩称：案涉场地一开始是出租给李霞，2016年11月，因李霞经营不善，故将该场地转让给我，我向李霞支付了15万元的转让费，又向原告支付了5000元作为办理变更承租人的费用。在我承租案涉场地以前，李霞已经营有十年以上，原告通过案涉场地收取了十年以上的租金。我接收案涉场地后，因经营不善，导致每月亏本，到2017年5月1日时我确实无力再经营，所以关闭了案涉场地，也遣散了员工，并让员工把其内的物品搬走，当天我也电话通知了原告的科长我已搬离。我搬走以后，一直与原告商讨以后的合作，并在交流过程中口头告知原告我不再承租案涉场地。根据市场交易惯例，租赁合同违约后就是没收押金，没有想到原告会在我明确不承租案涉场地后仍要求我支付租金。我不太懂法律，以为原告没收了押金就不会再追究我的违约责任。我认为即便我存在违约行为，也只同意原告没收租赁押金42000元，不同意原告的其他诉讼请求。我认为双方的租赁合同在2017年5月1日即解除，当天我也已口头告知原告可随时收回案涉场地。且2017年5月1日后我基本没有到过案涉场地，没有占用案涉场地的行为。
经审理查明：原告系广州市天河区沙和路35之2号二楼的登记产权人。
2016年12月31日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市天河区沙和路35号二楼及首层一号卷闸（以下简称“案涉场地”）出租给乙方作按摩用途使用；租赁期为2017年1月1日至2019年9月30日，其中2017年1月1日至2017年9月30日的租金为20800元/月；每月租金由乙方于当月10号前支付；乙方如有迟延，除付清所欠款项外，每逾期一日，甲方按当月租金总额的2%处罚滞纳金；若乙方拖欠月租金的，甲方有权立即停水停电，因停水停电导致的一切损失由乙方自负，与甲方无关；若乙方拖欠月租金超过一个月的，则甲方有权立即解除本合同且收回该物业，并没收租赁押金，该物业内的一切乙方物品视作遗弃物由甲方全权处理；乙方于本合同生效之日起向甲方交纳租赁押金42000元；甲方应在租赁期满或解除合同之日将抵销了本合同约定的应由乙方承担的所有费用后余下的租赁押金无息退回乙方；乙方拒不交纳任何应缴之款达一个月的，甲方可单方终止本合同，并没收租赁押金，停水停电，收回该物业，由此引起的一切经济损失由乙方负责；若甲方违约提前收回该物业的，应向乙方退回租赁押金本金，并给付与租赁押金相等的违约金；若乙方提前解约的，则甲方可没收租赁押金；本合同�止（包括期满终止和提前解除）的，乙方应于本合同终止之日交还该物业给甲方，否则甲方除责令乙方限期迁出和补交无权占有期间的租金及服务费(无权占有期间的租金及服务费标准等同于本合同终止前最后一个月的标准)外，还有权每日按无权占有期间月租金及服务费合计总额的百分之百收取违约金，本合同终止后，该物业内的一切乙方物品视作遗弃物由甲方全权处理；有关本合同的任何事宜，任何一方均可发送书面文件到对方的指定收件地址和收件人，如任何一方拟变更收件地址和收件人的，须盖章后书面通知对方，否则视为未变更：甲方的收件地址为广州市天河区龙口东路139号后座三楼，收件人为原告，乙方的收件地址为案涉场地等。
原、被告共同确认：被告就案涉场地向原告交纳了租赁押金42000元；被告足额向原告交纳了案涉场地2017年1月至4月�租金；但自2017年5月开始，被告未再向原告交纳租金。
据此，原告主张被告逾期交租，且在原告催收无果的情况下，原告于2017年8月25日分别根据《租赁合同》约定的被告收件地址及被告的身份证地址发出了《解除租赁合同通知书》，要求解除双方的《租赁合同》，并要求被告在收到通知之日起三日内与原告办理案涉场地的交接手续、清缴欠费等；就原告提交的《速递邮件改退批条》及《邮递详情单》打印件显示，寄往《租赁合同》约定的被告收件地址的邮件因“人已他往/收件人名址有误”于2017年8月29日被退回，寄往被告身份证地址的邮件因“人已他往/收件人要求退回”于2017年8月28日被退回。且原告称，由于被告一直未将案涉场地的钥匙交还原告，导致原告至今无法收回案涉场地，给原告造成了损失。
被告否认其收到了上述邮件，理由为2017年5月1日后其已搬离了案涉场地，故寄往案涉场地的邮件其无法收到；而寄往其身份证地址的邮件，其也没有印象了。且被告主张，2017年5月1日被告因无法继续经营案涉场地，故要求员工处理了案涉场地内的物品，但钥匙一直由员工保管，故不清楚钥匙此后的去向；被告搬离当天也有口头告知原告其不再承租案涉场地；2017年5月底，因台风问题，原、被告还一起到案涉场地进行了查看，原告要求被告处理好二楼的空调架以消除安全隐患，原告还就案涉场地的漏水问题拍摄了录像，原告是清楚知道被告未再经营的事实的；2017年6月，被告也多次与原告通过电话及口头的方式协商案涉场地的问题，原告还要求被告签署保证书，但因双方最终未能达成一致，故未能签署。
对此，原告确认被告曾于2017年5月提出改变合作方式的口头申请，但被告并未要求解除《租赁合同》、交还案涉场地，且从被告陈述的2017年5月底双方还一起到案涉场地查看台风隐患的情况来看，双方的《租赁合同》并未解除；2017年7月，原告确有要求被告签订解除《租赁合同》的协议，但被告拒绝，以致原告不敢自行处理案涉场地。
因原、被告均表示同意先行交接案涉场地，本院于2017年12月15日组织双方办理交接手续；在原、被告均表示不持有案涉场地首层卷闸门钥匙的情况下，该卷闸门后系聘请的案外人破锁打开，当天案涉场地内仍放有被告经营使用的桌椅若干。后原告确认其于2017年12月15日收回了案涉场地，亦确认被告结清了案涉场地的水、电费。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
根据《租赁合同》的约定，�告应在每月10日前向原告支付当月租金；逾期支付的，每逾期一日，原告有权要求被告按当月租金总额的2%支付违约金，且在被告拖欠租金超过一个月的情况下，原告有权解除《租赁合同》、收回案涉场地并没收租赁押金。虽被告称其自2017年5月开始未向原告支付租金是因为被告已于2017年5月1日停止使用案涉场地并搬离，但原告予以否认，被告亦无法提供相应证据予以证明；且在《租赁合同》约定的租赁期内，被告亦无权在未经原告同意的情况下单方提前解除《租赁合同》；故此，被告仍负有按《租赁合同》约定向原告支付租金的义务，被告自2017年5月开始拖欠租金，已构成违约，原告于2017年8月25日根据《租赁合同》约定的被告收件地址向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除《租赁合同》，并要求被告与原告办理案涉场地的交接手续、清缴欠费等，系原告依法行使其合同权利，虽该邮件于2017年8月29日被退回，亦应视为原告已依约行使了合同解除权，《租赁合同》已于2017年8月29日解除。据此，原告主张被告支付案涉场地2017年5月1日至8月28日的租金81187.1元（20800元×3个月+20800元÷31天×28天），有其合同依据，本院予以支持。被告迟延支付租金，原告要求被告支付逾期交纳租金的违约金，亦有其合同依据，因原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付违约金并无不妥，本院予以支持，故被告支付的违约金应以每月欠付的租金为本金（其中2017年5月至7月每月以20800元为本金，2017年8月以18787.1元为本金），参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，分别自当月11日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限。此外，因《租赁合同》系被告拖欠租金而解除，原告有权没收被告已交�的租赁押金42000元。
《租赁合同》解除后，被告负有将案涉场地交还原告的义务，但被告无法举证证明其已在2017年12月15日前向原告交还了案涉场地，故应由被告承担举证不能的法律后果，被告应承担其未能及时将案涉场地交还原告的赔偿责任。但结合本案双方当事人的陈述，原、被告在2017年7月前后确有就解除《租赁合同》进行过协商，原告应清楚知悉被告的违约事实，故原告在依法解除《租赁合同》后，亦应采取适当措施防止损失扩大。综合上述情况，就原告要求被告按20800元/月的标准支付案涉场地占有使用费及迟延交纳占有使用费违约金的诉讼请求，本院根据公平原则，酌情判令被告应向原告支付2017年8月29日至12月15日的占有使用费为37238.71元【（20800元×3个月+20800元÷31天×18天）×50%】；对原告诉请的迟延交纳占有使用费违约金，不予支持。�于原告要求被告腾空并交还案涉场地的诉讼请求，因案涉场地已在本案审理过程中由原告收回，该诉请已丧失事实基础，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告广州市天河区沙河供销合作社与被告黄伟签订的《租赁合同》已于2017年8月29日解除。
二、确认原告广州市天河区沙河供销合作社有权没收被告黄伟已交纳的租赁押金42000元。
三、被告黄伟自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天河区沙河供销合作社支付2017年5月1日至2017年8月28日的租金81187.1元。
四、被告黄伟自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天河�沙河供销合作社支付迟延交纳上述租金的违约金（其中2017年5月至7月每月以20800元为本金，2017年8月以18787.1元为本金；参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，分别自当月11日起计至清偿之日止；违约金以不超过本金为限）。
五、被告黄伟自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天河区沙河供销合作社支付2017年8月29日至2017年12月15日的占有使用费37238.71元。
六、驳回原告广州市天河区沙河供销合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9330元，由被告黄伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上�状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 杨国峰
人民陪审员 陈世德
二〇一八年二月七日
书 记 员 梁怡筠
本判决书已于2018年月日送达