北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09746号
上诉人（原审被告）北京高山美洁服务中心，住所地北京市顺义区李桥镇南半壁店村东。
法定代表人张建新，经理。
委托代理人马虹，北京市京国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）诺云拿投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路21号1幢7层705-1室。
法定代表人王鲁宁，总经理。
委托代理人李阳，湖北长久律师事务所律师。
原审第三人北京穆恩楼清真饮食有限责任公司朝阳霄云路店，住所地北京市朝阳区霄云路15号。
负责人何军，总经理。
委托代理人马常成，男，1992年1月16日出生。
委托代理人马帅，男，1990年7月9日出生。
原审第三人北京立新江鱼村餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路15号（由西向东第四间）。
法定代表人陈静，总经理。
委托代理人谭桂英，女，1955年5月4日出生。
原审第三人北京香沁满园餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区太阳宫乡牛王庙村霄云路15号-6。
法定代表人刘东方，总经理。
委托代理人刘东旭，男，1983年7月23日出生。
原审第三人北京市北新桥晓林餐饮管理有限责任公司霄云路分店，住所地北京市朝阳区太阳宫乡牛王庙村霄云路15号-5。
负责人李小林，经理。
委托代理人何力，男，1969年3月27日出生。
委托代理人刘伟，男，1971年1月5日出生。
上诉人北京高山美洁服务中心（以下简称高山美洁中心）因与被上诉人诺云拿投资管理（北京）有限公司（以下简称诺云拿公司）、原审第三人北京穆恩楼清真饮食有限责任公司朝阳霄云路店（以下简称穆恩楼公司霄云路店）、北京立新江鱼村餐饮有限公司（以下简称立新江鱼村公司）、北京香沁满园餐饮有限公司（以下简称香沁满园公司）、北京市北新桥晓林餐饮管理有限责任公司霄云路分店（以下简称北新桥晓林公司霄云路分店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第2391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。高山美洁中心之委托代理人马虹、诺云拿公司之委托代理人李阳、立新江鱼村公司之委托代理人谭桂英、北新桥晓林公司霄云路分店之委托代理人何力、刘伟到庭参加诉讼。穆恩楼公司霄云路店、香沁满园公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诺云拿公司在原审法院诉称：2000年9月，大通国际运输有限公司签订协议书将本案诉争房屋和场地承包给高山美洁中心经营，期限10年，现已到期。2012年10月，我公司通过签订协议，取得本案诉争的房屋和场地的合同权益。高山美洁中心拒绝办理物业移交手续，也未支付使用费。我公司通过调查得知涉案房屋和场地现实际使用人为本案的第三人。现要求判令高山美洁中心和第三人腾空并返还位于北京市朝阳区霄云路（机场辅路）21号大通大厦东侧100米的房屋和场地。高山美洁中心和第三人支付拖欠的房屋使用费6354167元（计算期间为2012年11月1日至实际腾退之日，暂计算2年零1个月），穆恩楼公司霄云路店对其中250000元（1500平米，每年120000元，暂计算两年零1个月）、立新江鱼村公司对其中的1041667元（500平米，每年500000元，暂计算两年零1个月）、北新桥晓林公司霄云路分店对其中的1145833元（500平米，每年550000元，暂计算两年零1个月）、香沁满园公司对其中的1666667元（800平米，每年800000元，暂计算两年零1个月）与高山美洁中心承担连带偿还责任；高山美洁中心支付拖欠房屋使用费的违约金760000元（每延迟一天应支付违约金1000元，计算期间为2012年11月1日至实际腾退之日，暂计算2年零1个月），第三人承担连带责任。
高山美洁中心在原审法院辩称：我单位不同意诺云拿公司的诉讼请求。本案的全部第三人与我单位、北京嘉通联成投资顾问有限公司（以下简称嘉通联成公司）签订的租赁合同是合法有效的，要求法院驳回诺云拿公司的诉讼请求。嘉通联成公司在商铺没有形成气候时把投资拿走了，这部分投资应该由我单位回收，现在嘉通联成公司要求收回，这对我单位是不公平的。
穆恩楼公司霄云路店在原审法院述称：我单位承租诉争房屋是经过原房屋权利人嘉通联成公司同意的，我单位与高山美洁中心就诉争房屋中的1500平方米所签署的协议书合法有效，原权利人在该协议书上盖章确认，认可了该协议租赁期间为10年。我单位对于诺云拿公司受让诉争房屋权利一事完全不知情，11月24日我单位突然收到律师函以及后边的起诉材料。11月30日，高山美洁中心也向我单位发送了律师函，要求我单位向高山美洁中心支付诉争房屋租金。我单位困惑之际向高山美洁中心发函要求其披露事情的情况，明确租金后续履行情况。高山美洁中心回函称三方协议合法有效，诺云拿公司不是该协议书的主体，无权变更合同。诺云拿公司于2012年取得房屋权益，但是因为原权利人与高山美洁中心、我单位约定的租赁期间到2020年，即使该次权利变动属实，也不影响租赁协议书的效力，不影响我单位的承租权。我单位从未有过欠付租金的行为。
立新江鱼村公司在原审法院述称：我公司一直向高山美洁中心交付租金、水电费，没有欠过任何费用。我公司进来的时候是商业用房，生意做不起来，现在刚刚做起来了，我公司希望不要给我们造成任何经济损失。
香沁满园公司在原审法院述称：我公司不清楚诺云拿公司、高山美洁中心之间的关系，不了解之前的纠纷。我公司前期投入了不少钱，房屋腾退的话我公司会遭受很大的损失。
北新桥晓林公司霄云路分店在原审法院未陈述意见。
原审法院认为：高山美洁中心取得涉案房屋、场地系基于其与嘉里大通物流有限公司签订的协议书，由该协议书的内容来看，虽名为承包，但实为租赁，故协议书应属租赁合同。现该协议因到期已终止，而诺云拿公司已取得合同中的权益，故高山美洁中心应向诺云拿公司返还房屋及场地。嘉通联成公司虽然在相关协议书中作为丙方，但协议书内容未涉及嘉通联成公司，高山美洁中心与嘉里大通物流有限公司签订的协议书终止后，嘉通联成公司并未与高山美洁中心继续签订租赁合同，因此，高山美洁中心已无权作为出租人对外出租房屋、场地，在高山美洁中心丧失对房屋、场地对外进行出租基础的情况下，其与案外人签订的出租合同亦丧失了履行基础，故本案中的第三人因此丧失继续使用租赁房屋、场地的权利，对各自使用的房屋及场地负有腾退义务。第三人如因此导致权益受损，有权依法另行主张合法权益。现无证据显示高山美洁中心已交纳了2012年11月1日之后的房屋、场地使用费，故诺云拿公司有权要求高山美洁中心支付使用费。使用费标准应根据涉案协议书中约定的最后一期标准计算，诺云拿公司主张的使用费标准依据不足，法院不予采纳。因第三人与诺云拿公司不存在合同关系，故第三人在本案中对于使用费不应承担给付义务。高山美洁中心与嘉里大通物流有限公司签订的协议书已经终止，诺云拿公司依据此协议书中的违约条款主张协议终止后应交纳的使用费的违约金依据不足，法院不予支持。北新桥晓林公司霄云路分店经法院合法传唤未到庭，法院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年5月判决：一、北京高山美洁服务中心于判决生效后七日内将北京市朝阳区霄云路21号大通大厦东侧100米的房屋和场地腾空并返还诺云拿投资管理（北京）有限公司。北京穆恩楼清真饮食有限责任公司朝阳霄云路店、北京立新江鱼村餐饮有限公司、北京市北新桥晓林餐饮管理有限责任公司霄云路分店、北京香沁满园餐饮有限公司对于各自使用的房屋、场地与北京高山美洁服务中心共同承担腾空、返还义务。二、北京高山美洁服务中心于判决生效后七日内给付诺云拿投资管理（北京）有限公司使用费（按照每年一百二十万元的标准自二○一二年十一月一日起给付至房屋、场地实际腾退之日止。）三、驳回诺云拿投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，高山美洁中心不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回诺云拿公司原审诉讼请求；一、二审诉讼费用由诺云拿公司承担。主要事实与理由为：1.诺云拿公司不具备作为原审原告的诉讼主体资格，其无权要求我中心腾房并支付租金。基于我中心与嘉通联成公司的租赁关系，我中心享有涉案房屋的承租权并对外转租。嘉通联成公司以协议的方式将其作为出租人的相关权利义务概括转让给诺云拿公司，应征得我中心的同意才发生法律效力，而我中心对于该协议并不知情，该协议不能成为诺云拿公司要求我中心腾房并支付租金的权利来源。2.原审法院认定我中心与大通国际运输有限公司签订的《协议书》（以下简称原协议）到期后未继续签订租赁合同，进而确认我中心自2011年1月19日起不再享有承租权之事实，系事实认定错误。原协议租赁期届满后，嘉通联成公司、我中心与4位次承租人分别签订了4份《协议书》（以下简称“三方协议”），嘉通联成公司同意我中心就三方协议中的标的物分别承租至2016年3月10日、2016年3月12日、2016年8月28日、2020年3月1日，并约定次承租人租赁房屋并向我中心支付租金。三方协议履约至今，一直由我中心收取转租租金而后向嘉通联成公司支付租金，该三方协议是对我中心自2011年1月19日起承租涉案房屋并转租的确认。原审法院关于三方协议由于没有约定嘉通联成公司的权利义务而认定即使嘉通联成公司签约盖章，亦不应履行的结论没有法律依据。3.原审法院对于租金支付的确认标准与事实不符。涉案租赁标的中的2204.4平方米由嘉通联成公司出租给北京宇宙龙文化传播有限公司（以下简称宇宙龙公司）。自2011年1月19日起，我中心在原协议项下承租的722平方米租赁物已转由嘉通联成公司直接出租给北京霄云路金山城重庆美食有限公司（以下简称金山城公司）。上述两处租赁物已不由我中心承租，且宇宙龙公司、金山城公司直接将租金支付给嘉通联成公司。而原审法院判令嘉通联成公司向宇宙龙公司、金山城公司直接出租的两处租赁物所产生的租金由我公司承担。我中心认为，即便认定我中心承担支付租金的责任，也应当核减两处租赁物的租金。4.诺云拿公司起诉主体错误。我公司、嘉通联成公司、第三人均为三方协议中的主体，而诺云拿公司却将合同相对方作为第三人提起诉讼，违反了民诉法中关于原、被告资格的规定。原审法院在审理中发现存在三方协议对原租赁事实变更，且明知第三人也为租赁关系主体时仍未能释明诺云拿公司变更起诉主体，属诉讼程序错误。原审遗漏了两个与本案有关的第三人即嘉通联成公司直接出租的承租方金山城公司和宇宙龙公司。5.原审根据三方协议中没有嘉通联成公司的利益而否定租赁协议是错误的。大通国际运输有限公司与我中心签订的第一份协议是因为大通国际运输有限公司建造房屋投资花费600多万元，建成后荒废了两年，因急于收回投资与我公司联系，委托我公司对房屋承包管理，我中心改建了给排水、临建、道路，进行建设施工并开始招商，改变了当时的经营环境。双方签订的协议可以看出租金逐年递减，前期是由大通国际运输有限公司收取利润，后期是由我中心收取利润。
诺云拿公司辩称：同意原审判决，不同意高山美洁中心上诉请求。主要理由如下：1.高山美洁中心对涉案房屋和场地的承包期为2001年1月19日至2011年1月19日，在十年承包期协议内，高山美洁中心承担了给排水和修建相关电力设施等义务，这是该协议约定的其应承担的义务，因此通过该协议给了高山美洁中心极大的租金优惠。2012年10月31日，我公司受让涉案房屋和场地相关权益时，高山美洁中心已经不是承租人，无对外转租的权利。2.高山美洁中心与签订的四份协议书合同主体为高山美洁中心和相应的第三人，没有任何关于嘉通联成公司权利和义务的约定，是非法对外转租。3.原审判决高山美洁中心2012年11月1日起按每年120万元的标准支付使用费远低于目前同类房屋和场地的市场租金水平，也远低于高山美洁中心向四位第三人收取的年租金总额，我公司为了减少诉累未上诉。4.原审未遗漏诉讼参加人，程序合法。综上，原审判决程序和实体上均合法合理，应驳回上诉，维持原判。
穆恩楼公司霄云路店述称：我公司与高山美洁中心及嘉通联成公司的租赁协议于2009年12月30日签订时，嘉通联成公司是知情并同意的。即使高山美洁中心与诺云拿公司之间的权利变更属实也不应影响到我公司承租协议的效力，我公司仍有承租权。自承租以来，我公司依法履行合同义务，从未有过欠租行为，请求法院支持我公司承租权益。
立新江鱼村公司述称：不同意原审判决，理由同原审陈述意见。
北新桥晓林公司霄云路分店述称：不同意原审判决，我公司与高山美洁中心及嘉通联成公司签订的的合同未到期，并在有效期内正常交纳房租。
香沁满园公司述称：我公司意见同原审陈述意见。
经审理查明：1997年4月15日，案外人北京市朝阳区牛王庙经济合作社（甲方）、大通国际运输有限公司（乙方）、北京龙凯和物业管理有限责任公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将武术中心大楼正门前的场地8400平方米租赁给乙方使用，场地位置为麦子店路以东140米，机场辅路以北60米，约8400平方米，期限30年。乙方拥有8400平方米场地范围内的使用权30年，乙方投资建设3500平方米的商业用房的全部土建和装修费用，除甲给丙方靠东边1500平方米的用房外，其产权、经营权、管理权归乙方所有。丙方分得乙方建成装修后的靠东侧1500平方米的产权及经济管理权等内容。
1997年7月11日，大通国际运输有限公司（甲方）、北京龙凯和物业管理有限责任公司（乙方）签订《联合建房补偿协议》，约定：将以后要建成的临时商业用房乙方拟使用的1500平方米房屋让于甲方统一、全部使用，甲方同意为此补偿乙方的建造费用660万元人民币等内容。
2000年9月19日，大通国际运输有限公司（甲方）与高山美洁中心（乙方）签订《协议书》，约定：乙方经营承包甲方位于朝阳区霄云路21号大通大厦东侧100米临建商业用房，房屋面积4189.68平方米，其中地上2285.28平方米、地下1904.40平方米，后院空地1230平方米，房屋状况为框架结构。承包期限共10年，自2001年1月19日起至2011年1月19日止。甲方义务包括提供租赁此房屋合同约定的临建商业用房的建造审批手续；负责协助、协调办理乙方所需相关的手续；不干涉、不参与乙方的经营等。乙方的义务包括：以自己的名义对外开展经营活动，独立承担其经营活动的一切法律后果，保证甲方不受任何损失；负责办理并投入房屋使用的临时变压器、水指标、污水处理的报批与设备安装的费用，并承担房屋的水、电、卫生、绿化、环保、保安、排污和综合治理等一切费用等。乙方前6年每年向甲方支付承包金216.67万元人民币，第7至10年每年支付承包金120万人民币，十年共支付承包金1780万元人民币。承包金额每半年支付一次，每次支付全年承包金的50%。乙方逾期未交付承包金的，除应及时如数补交外，每迟延1天，应支付违约金1000元，逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并收回该房屋。乙方应当在合同解除后10日内将该房屋恢复原状，清除乙方所有物品及设施，否则甲方有权自行处置该房屋内的装饰、装修、设备、设施和物品等内容。
大通国际运输有限公司于2005年2月4日更名为嘉里大通物流有限公司。审理中，诺云拿公司提交的盖有嘉里大通物流有限公司印章的情况说明中，嘉里大通物流有限公司陈述2004年12月22日，嘉里大通物流有限公司与案外人北京华通创展投资顾问有限公司签订《合同转让协议》，将涉案房屋和场地的相关权益转让给北京华通创展投资顾问有限公司。北京华通创展投资顾问有限公司于2009年9月1日更名为嘉通联成公司。
2009年11月30日，高山美洁中心（甲方）与穆恩楼公司霄云路店（乙方）、嘉通联成公司（丙方）签订协议书，约定主要内容为：乙方承租北京市朝阳区霄云路（机场辅路）15号，房屋总面积1500平方米商业店铺（其中，前厅950平方米，后厨350平方米，后院200平方米）；乙方每年租金为120万元；租赁期限10年，自2010年3月1日至2020年3月1日。现上述房屋、场地由穆恩楼公司霄云路店经营使用。
2011年9月2日，高山美洁中心（甲方）与朱×（乙方）、嘉通联成公司（丙方）签订协议书，约定主要内容为：乙方承租北京市朝阳区霄云路（机场辅路）15号，房屋总面积500平方米商业店铺（其中，前厅380平方米，后厨120平方米，）；乙方每年租金为50万元；租赁期限5年，自2011年8月28日至2016年8月27日。现上述房屋、场地由立新江鱼村公司经营使用。
高山美洁中心（甲方）与李×（乙方）、嘉通联成公司（丙方）签订协议书，约定主要内容为：乙方承租北京市朝阳区霄云路（机场辅路）15号，房屋面积500平方米商业店铺；乙方每年租金为55万元；租赁期限5年，自2011年3月11日至2016年3月10日。该协议书未签署签订日期。乙方落款处除李×签字外，加盖有北京市北新桥晓林餐饮管理有限责任公司印章。现上述房屋、场地由北新桥晓林公司霄云路分店经营使用。
高山美洁中心（甲方）与赵×（乙方）、嘉通联成公司（丙方）签订协议书，约定主要内容为：乙方承租北京市朝阳区霄云路（机场辅路）15号，房屋面积800平方米商业店铺；乙方每年租金为80万元；租赁期限5年，自2011年3月13日至2016年3月12日。该协议书未签署签订日期。现上述房屋、场地由香沁满园公司经营使用。
上述四份协议中的丙方均为嘉通联成公司，协议书内容未涉及嘉通联成公司。
2012年10月31日，嘉通联成公司（甲方）、诺云拿公司（乙方）、嘉里大通物流有限公司（丙方）签订《关于有关临时建筑经营管理权处置的协议》。约定：鉴于甲方（当时名称为北京华通创展投资顾问有限公司）与丙方（当时名称为大通国际运输有限公司）于2004年12月22日签订有《合同转让协议》，丙方将附件一所列临时建筑的经营、管理、收益等权利转让给甲方。各方确认该权益为一系列合同项下的合同权利，该系列合同在《合同转让协议》中有明确约定。现由于甲方决定进行清算而无法经营管理该临时建筑，达成协议如下：因甲方决定进行清算，经各方协商同意，甲方将该权益整体移交给丙方指定的乙方，乙方同意接受该临时建筑及该权益，各方同意乙方享有甲方在《合同转让协议》项下规定的各项权利，行使对附件一所列临时建筑的经营、管理、收益权利等内容。
高山美洁中心于2013年3月25日收到盖有嘉通联成公司印章的通知函，通知函主要内容是告知高山美洁中心2000年9月15日签订的协议书已经到期，高山美洁中心的承包经营权亦于合同期满后终止，请高山美洁中心收到通知后5日内办理物业移交手续等。诉讼中，诺云拿公司提供2013年3月1日其出具的委托书一份，主张其委托嘉通联成公司书面通知高山美洁中心，其承包经营权已终止，要求其收到通知后5日内与嘉里大通物业管理有限公司办理物业移交手续。高山美洁中心对上述委托书的真实性、合法性、关联性不予认可，称此时嘉通联成公司已将权利转与他人，与诺云拿公司没有关系，诺云拿公司不是本案适格主体。
诉讼中，高山美洁中心提供其向嘉通联成公司交纳房租的发票三张，其中2011年8月1日交纳房租63万元；2011年9月30日交纳房租15万元；2012年6月1日交纳房租50万元。高山美洁中心称，其与大通国际运输有限公司签订的协议有确定的平米数和金额，第七至第十年租金为每年120万元；其最后一笔租金50万元于2012年6月交纳，租金交至2012年底，此后，嘉通联成公司不再收取其租金；其承租的面积中应核减宇宙龙公司与嘉通联成公司签订租赁合同的租赁面积及金山城公司与嘉通联成公司签订租赁合同的租赁面积。诺云拿公司称，其按高山美洁中心转租涉本案房屋的租赁协议中载明的租金标准主张高山美洁中心应向其支付的租金数额。
另查，2013年5月3日，嘉通联成公司登记注销。
2010年1月，嘉通联成公司（甲方）与高山美洁中心（乙方）、宇宙龙公司（丙方）签订《协议书》，约定主要内容为，甲方为北京市朝阳区霄云路大通大厦东侧商铺房建筑物（下称“房产”）的权益人。甲方与乙方于2000年9月19日达成协议，以乙方按期向甲方支付该协议约定的款项为前提条件，授权乙方在2011年1月19日之前经营上述房产。丙方已与乙方就上述房产签订了《租赁协议》。就上述房产在2011年1月19日之后的经营事项，各方经友好协商达成如下协议：如果在2011年1月19日之前，甲方与乙方未就授权乙方继续经营上述房产签订新的协议，甲方和丙方应当按照本协议附件《租赁协议》相同的条件，签订以甲方为出租人、丙方为承租人的新《租赁协议》，自2011年1月20日开始，丙方应按照新签订的《租赁协议》向甲方支付租金，并交纳相应押金和租金。如果丙方未按照签署约定与甲方签订新的《租赁合同》或者将2011年1月20日之后的租金直接支付给甲方，丙方应当无条件地搬出该房产并负责恢复该房产原状，丙方未搬出的任何物品均视为丙方的抛弃物，甲方有权任意处置。上述协议签订后，因高山美洁中心与嘉通联成公司未在原协议书于2011年1月19日到期后签订新的协议，故宇宙龙公司与嘉通联成公司依据该协议建立租赁关系。宇宙龙公司使用的房屋、场地面积为2204.4平方米，其中地上300平方米、地下1904.4平方米。
高山美洁中心提供了其作为出租方与案外人金山城公司于2009年9月27日签订的《租赁合同》，其中载明，金山城公司租用北京市朝阳区霄云路（机场辅路）15号房屋面积300平方米，后院空地276平方米，总面积722平方米，每年租金为48万元，租赁期限自2009年6月19日起至2011年1月18日止。高山美洁中心主张协议到期后，金山城公司与嘉通联成公司单独签订了新的租赁协议，故在计算租赁面积时应扣减上述面积。诺云拿公司称，对上述协议的真实性无法核实且与本案无关，其诉讼请求系针对本案第三人正在使用的房屋面积。
再查，高山美洁中心现使用北京市朝阳区霄云路21号大通大厦东侧100米的房屋中的二层彩钢房七间，其中东数第二间为小间；并使用彩钢房东侧自建房两间；西侧自建房四间，其中西侧一间为门道。此外，高山美洁中心在地下一层使用库房一间，诺云拿公司与高山美洁中心均认可该库房为宇宙龙公司所租赁的房屋、场地范围。
以上事实，有协议书、联合建房补偿协议、合同转让协议、关于有关临时建筑经营管理权处置的协议、情况说明、发票、通知函、勘验笔录、当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，高山美洁中心与大通国际运输有限公司（即嘉里大通物流有限公司）于2000年9月19日签订的协议书虽名为承包，但双方约定的主要内容实为租赁，该协议书应系租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2004年12月22日，嘉通联成公司依据《合同转让协议》自嘉里大通物流有限公司处取得涉案建筑的经营、管理、收益等权利。该转让行为不存在合同法规定不得转让之情形。据此，嘉通联成公司承继嘉里大通物流有限公司的地位，与高山美洁中心之间形成房屋租赁关系，双方受原租赁协议的拘束。2011年1月19日，在高山美洁中心与原出租方大通国际运输有限公司签订的租赁协议到期终止后，由于高山美洁中心与新的权利人嘉通联成公司未签订新的租赁合同，而高山美洁中心事实上继续使用涉案房屋，出租方亦未就此提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故高山美洁中心与嘉通联成公司之间系不定期租赁关系。
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于嘉通联成公司与高山美洁中心在原协议书到期后，双方系不定期租赁关系，而在其后较长时期内，嘉通联成公司及高山美洁中心在双方租赁房屋、场地面积产生变化的情况下，未再就双方之间租赁房屋、场地面积、租金标准、租赁期限等进行约定，双方之间的租赁性质并未改变。2012年10月31日，诺云拿公司依据《关于有关临时建筑经营管理权处置的协议》取得了涉案房屋、场地的经营、管理、收益等权利。诺云拿公司在承接嘉通联成公司对涉案房屋、场地的相关权利后，与高山美洁中心亦未就租赁房屋、场地的面积、租期、租金等事项进行约定并达成合意，双方仍系不定期租赁关系，诺云拿公司作为出租方有权依据合同法之相关规定解除合同。且高山美洁中心使用涉案房屋、场地，其作为承租方长期未向出租方交纳租金，亦未有履行承租方义务的意思表示或采取提存等方式履行支付房租之义务，其行为违反合同法之规定及其与出租方租赁协议之约定，故诺云拿公司主张高山美洁中心不享有承租涉案房屋、场地并予腾退的诉讼请求，具有事实及法律依据。鉴于高山美洁中心使用的库房系宇宙龙公司租赁的房屋、场地范围，非本案处理范围，故本院对诺云拿公司主张高山美洁中心腾退房屋合理部分诉讼请求予以支持，超出部分的诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。
关于诺云拿公司主张本案第三人腾退涉案房屋、场地一节。根据查明的事实，2009年至2011年期间，高山美洁中心就涉案房屋、场地签订了四份转租协议书，原产权方嘉通联成公司在上述协议书中作为丙方签章。上述协议系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。上述协议书约定了承租人高山美洁中心与次承租人之间的权利义务，内容虽未涉及嘉通联成公司权利义务，但嘉通联成公司作为合同一方当事人，对此盖章予以确认，应视为该公司同意协议约定之内容，即嘉通联成公司作为产权方，认可次承租人按协议约定的房屋租赁期限、租金标准等承租涉案房屋、场地。鉴于诺云拿公司作为嘉通联成公司涉案房屋、场地权利义务的承接方，有义务继续履行原权利人即嘉通联成公司合同义务，而嘉通联成公司签署了三方协议允许次承租人依合同分别使用涉案房屋、场地，现本案第三人分别使用涉案房屋、场地用于经营，具有合同依据，诺云拿公司主张第三人腾退房屋、场地的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决本案第三人腾退、返还各自使用的房屋、场地不当，本院依法予以纠正。
关于诺云拿公司要求高山美洁中心支付房屋使用费一节，诺云拿公司取得涉案房屋、场地的经营、管理、收益等相关权利后，有权向作为承租方的高山美洁中心收取房屋使用费，高山美洁中心关于诺云拿公司不具备诉讼主体资格的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于高山美洁中心支付房屋使用费的标准一节，高山美洁中心在与大通国际运输有限公司签订的协议书于2011年1月19日到期终止后，双方未签订新的租赁合同且未就年租金标准进行新的约定，在该协议书中，双方所约定的租金标准系前六年216.67万元，第七至十年每年支付120万元，十年共支付承包金1780万元。而按每年120万元支付租金系高山美洁中心与原产权方所约定按年度递减后的租金标准，且上述协议中，高山美洁中心承租的房屋、场地包括宇宙龙公司、金山城公司的使用面积。诉讼中，高山美洁中心主张核减宇宙龙公司租赁房屋、场地面积的租金，根据查明的事实，2010年1月，嘉通联成公司与高山美洁中心、案外人宇宙龙公司签订的《协议书》中，协议各方就高山美洁中心出租于宇宙龙公司的房产在2011年1月19日之后的经营事项达成协议。此后，高山美洁中心与宇宙龙公司并未形成房屋租赁关系，而是嘉通联成公司与该公司直接建立租赁关系。故高山美洁中心主张在计算房屋使用费时核减上述房屋面积，合法有据，应予支持。关于高山美洁中心主张在房屋使用费中核减金山城公司租赁面积一节，鉴于该公司与高山美洁中心在房屋租赁合同到期后，双方未续订新的租赁合同，高山美洁中心承租的房屋面积减少，故高山美洁中心主张核减金山城公司使用的房屋、场地部分的租金，理由正当，本院予以支持。诺云拿公司主张按照高山美洁中心转租涉本案房屋、场地的租金标准向其支付租金，于法无据，本院不予采纳。故本院参照高山美洁中心与大通国际运输有限公司签订的协议书约定的十年期协议租金标准，并结合高山美洁中心租赁及转租的房屋、场地面积、双方租赁状况等相关情形酌情确定高山美洁中心应向诺云拿公司按照每年94万元标准支付房屋使用费。原审判决高山美洁中心按每年120万元的标准向诺云拿公司支付房屋使用费，缺乏事实依据，本院予以纠正。高山美洁中心主张已交纳房租至2012年底，但其未就上述主张提供充分有效证据，本院不予采信，故对诺云拿公司主张高山美洁中心向其支付自2012年11月1日起的房屋使用费的请求，本院予以支持。原审法院依当事人诉争房屋租赁纠纷相关事实及当事人签订、履行房屋租赁合同情况，确定本案诉讼主体，并无不当。穆恩楼公司霄云路店、香沁满园公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
综上，原审判决认定事实不清、适用法律有误，应予撤销。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第九十四条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第2391号民事判决。
二、北京高山美洁服务中心于本判决生效后七日内腾退北京市朝阳区霄云路21号大通大厦东侧100米的房屋中的二层彩钢房七间、彩钢房东侧自建房两间、彩钢房西侧自建房四间。
三、北京高山美洁服务中心于本判决生效后七日内按照每年九十四万元的标准给付诺云拿投资管理（北京）有限公司自二○一二年十一月一日起至本判决生效之日止的房屋使用费。
四、驳回诺云拿投资管理（北京）有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费61600元，由诺云拿投资管理（北京）有限公司负担30800元（已交纳）；由北京高山美洁服务中心负担30800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费30800元，由北京高山美洁服务中心负担24130元（已交纳）；由诺云拿投资管理（北京）有限公司负担6670元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 灵 灵
代理审判员 胡 泊
代理审判员 沈 放
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 郑芳书记员崔浩然