贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0222民初1940号
原告肖奉花。
被告周兵（邹兵）。
被告周丹（邹丹）。
原告肖奉花与被告周兵、周丹房屋租赁合同纠纷一案，原告肖奉花于2016年4月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员李彦独任审理，于2016年5月25日公开开庭进行了审理，原告肖奉花，被告周兵、周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖奉花诉称，2015年5月31日，原被告经协商签订《租房合同》，合同约定二被告将其位于西铺村威红公路旁的房屋第一层及房屋四周所属场地和水池一并租给原告经营羊肉馆，租赁期限为五年，第一年租金为46000元，以后每年在前一年租金的基础上增加2000元，每年的5月31日为次年租金支付日期。原告可在场地上自行出资建设活动板房，租期内或续租期间为原告方使用，如原告方不适用，也不得拆除，但活动板房的最终产权归二被告方所有，原告在5月31日交付租金后，如自然灾害或政府拆迁房屋，场地造成原告方不能继续使用，剩下未使用的月份，二被告方应把剩余月份租金无条件如数退还给原告方。合同签订后，原告支付给了二被告第一年的租金46000元，并在二被告房屋四周的场地上建好了四间总面积为100平方米的活动板房，建造费用为20000元。原告建造活动板房后开始经营羊肉馆，每天至少销售一头山羊。2016年3月26日，盘县人民政府以盘府（2016）7号文件通告：为建设西铺湿地公园，将威红公路东湖大桥至火车站货场的道路永久性封闭。封闭道路的挡墙刚好在原告所租的房屋旁100米处的公路上，原告向二被告承租的房屋是用于经营羊肉馆，该羊肉馆的客人均是来源于红果城区，由于上述道路的封闭，导致没有客源，羊肉馆生意无法经营，原告于2016年3月30日找到二被告协商解除合同并退还租金、活动板房款相关事宜未果。原告于2016年3月31日从承租的房屋内搬出，停止了经营。
盘县人民政府为公共利益封闭道路的行为是原被告不能预见、不能避免并不能克服的情况，属于法律规定的不可抗力的情形，由于出现了不可抗力，原告租赁房屋的合同目的不能实现，应当解除原被告签订的合同，由二被告退还原告已经支付但未使用房屋期间的房屋租金。由于原被告在合同中约定原告修建的活动板房是在五年合同期满后归二被告所有，现原告租赁使用房屋尚不足一年，根据公平原则，应当由二被告向原告补偿活动板房款20000元。现请求：1、请依法判决解除原告与二被告于2015年5月31日签订的《租赁合同》；2、判决二被告退付原告两个月租金7666元（2016年3月31日至2016年5月31日）；3、判决两二被告支付原告板房费用20000元。
原告肖奉花向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，用以证明原告的身份情况。二被告无异议。2、租赁合同复印件一份，用以证明原被告双方的合法合同关系。二被告无异议。3、收据复印件一份，用以证明原告向二被告支付一年房租并由二被告出具收据的事实。二被告无异议。4、板房费用收据复印件一份，用以证明原告建活动板房花费2万元。二被告的质证意见为，二被告不知道原告的活动板房建造的价值。5、政府公告挡墙照片一份，用以证明政府行为导致原告生意无法做下去。二被告的质证意见为，对该证据的真实性无异议，但现在挡墙已经拆除。6、搬出房屋照片一份，用以证明原告停业时间为2016年3月30日，原告主张退还两个月租金的依据。二被告的质证意见为，原告确实是2016年3月30日搬出房屋的，但未与二被告协商解除租赁合同。
被告周兵、周丹辩称，1、原告陈述原被告之间签订租赁合同及原告向二被告支付一年租金的情况属实，但原被告并未在租赁合同中约定出现政府封闭道路的情况下可以解除合同，且车辆还是可以到原告的经营场所，并不影响原告经营羊肉馆，并没有发生自然灾害导致合同不能履行，不属于不可抗力，不应当解除原被告签订的房屋租赁合同。2、原被告签订的租赁合同约定的租赁期限是五年，现合同期限不满，原告可继续使用房屋，二被告不应当向原告退还房屋租金。3、原被告签订的房屋租赁合同中约定原告建造的活动板房原告可使用五年，如五年合同期满后原告续租二被告的房屋，还是可以继续使用该活动板房，二被告不应当向原告支付活动板房的费用。4、原告搬出房屋并未与二被告进行过协商，原被告之间的房屋租赁合同尚未解除。
被告周兵、周丹向本院提交了申请书复印件一份，用以证明二被告出租给原告的房屋虽没有房产证和建房许可证，但是有盘县红果镇人民政府的批准文件，不是两违建筑。原告无异议。
对证据的分析与认定，原被告提交的所有证据能够相互印证，对方当事人对证据的真实性均无异议，可以作为认定本案事实的依据，本院均予以采信。
经审理查明，原被告于2015年5月31日签订《租房合同》，双方以邹兵、邹丹为甲方，以肖奉花为乙方，约定了以下事项：“1、甲方有房屋两层，甲方自愿将其房屋第一层（四个门面）及房屋四周所属场地和水池一并出租给乙方使用，租期为五年，即2015年5月31日至2020年5月31日。2、房屋及其所属场地租金结算方式：由乙方支付甲方租金，第一年按全年肆万陆仟元整（￥46000元）支付，第二、三、四、五年按前一年租金总额基础上每年增加两仟元（2000元）。3、租金支付日期为每年的5月31日为次年支付日期。4、乙方在场地上自行出资建设的活动板房，租期内或续租期内仍为乙方使用，如乙方没有使用，也没有转租第三方，乙方也不得拆除，但活动板房的最终产权归甲方所有。5、乙方在5月31日交付甲方租金后，如自然灾害，或政府拆迁甲方房屋、场地造成乙方不能继续使用的情况，租金按当月份所使用天数不足30天，也按当月满月计算支付甲方，剩下未使用的月份，甲方应根据当年收据金额的月平均租金，把剩余月份租金无条件如数退还给乙方。6、如乙方经营不善，无力支撑，乙方有权在合同租期内将房屋及四周场地、活动板房一并转租给第三方，甲方物权干涉，应予以支持。7、如甲方单方撕毁合同，造成乙方损失的，依照法律，按乙方投资原价由甲方赔偿。8、乙方在租期内，甲方不得干扰乙方的正常经营活动，否则，造成的经济损失由甲方承担。9、乙方在租期内，不能损害甲方房屋主体安全，但可以如张贴广告单、打膨胀螺丝等小行为，合同期满后，房屋及场地，乙方无义务恢复。”合同签订后，原告于2015年5月31日向二被告支付了2015年5月31日至2016年5月31日的房屋、场地租金共计46000元。原告在被告提供的场地上出资20000元建造了四间活动板房，并开始经营羊肉馆生意。因盘县人民政府自2016年3月26日起封闭威红公路东湖大桥至火车站货场段道路，原告于2016年3月31日停止在向二被告承租的房屋内经营羊肉馆生意，并搬离了房屋。
本院认为，本案需要解决的问题是：1、原被告于2015年5月31日签订的《租房合同》是否应当解除。2、二被告是否应当向原告返还房屋租金并支付原告建造活动板房的费用。
关于第一个争议焦点问题，本院认为，二被告将其合法享有权利的房屋及土地出租给原告使用，原被告之间因此签订的《租房合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律的规定，是有效合同，对双方均具有拘束力。合同签订后原告向二被告交付房屋租金，二被告将房屋及土地交付给原告使用，原被告已经实际履行了合同。原告作为餐馆经营者，有合理选择经营场所和防控经营风险的义务，原被告在合同签订时已经明确约定原告租用二被告的房屋及场地的目的是用于经营羊肉馆，原告应当对相关的商业风险进行预测，在原被告签订的《租房合同》中，原被告约定若遭遇政府拆迁二被告所有的房屋，则原被告之间的《租房合同》可解除，同时也约定若原告经营不善导致羊肉馆无法维系，可以转租房屋及场地，原被告之间的租房合同仍是继续履行的，因此，从原被告签订的《租房合同》中可以看出，原被告对羊肉馆可能出现无法经营的情况是有预见的，盘县人民政府强制封闭了租赁房屋附近的威红公路东湖大桥至火车站货场段的道路的行为并不直接导致原告的餐馆无法经营，只是可能导致原告经营餐馆的客人不易到达该餐馆，而没有客源或客源稀少属于原告在从事经营活动的过程中可以预见的商业风险，不属于不可抗力，故原告主张盘县人民政府封闭道路导致羊肉馆无法经营是不可抗力，应当解除原被告之间的《租房合同》的理由不能成立，本院不予支持。
原被告签订《租房合同》的期限是五年，现尚在合同期内。但从原被告签订《租房合同》的目的来看，原告承租二被告的房屋及土地的目的是为了经营羊肉馆，现原告已经实际搬离了向二被告出租的房屋，原告已经以其实际行为表明不履行向二被告支付租金的合同义务，原告的行为已经构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的合同解除条件，为避免原被告双方的损失进一步扩大，原被告之间的《租房合同》应当予以解除。由于合同解除的原因是原告违约，故二被告有权向原告主张因原告违约给二被告造成的损失。由于本案被告周兵、周丹经本院释明仍未在本案中提起反诉要求原告肖奉花承担赔偿二被告损失的责任，故本院在本案中对二被告的损失问题不予处理，二被告仍有另案向原告主张违约责任的权利。
关于第二个争议焦点问题，本院认为，原被告签订的《租房合同》约定的期限是五年，原告虽于2016年5月31日搬离了承租的房屋，但原被告之间的房屋租赁合同并未解除，原告仍需向被告支付至合同解除时的房屋租金，故原告主张由二被告返还其2016年3月31日至2016年5月31日的房屋租金7666元的理由不能成立，本院不予支持。
关于活动板房的问题，本院认为，原被告签订的《租房合同》中明确约定，原告对其建造的活动板房享有最低五年的使用权，但最终产权应当归二被告所有，由于原被告之间的《租房合同》提前解除，原告仅使用了一年该活动板房，根据民事活动的公平和诚实信用原则，二被告获得活动板房的控制权应当对原告进行一定的补偿，该活动板房建造的价格为20000元，原告使用了一年，剩余四年，但原告不能继续使用该活动板房是原告的违约行为所致，被告没有过错，应当由原告自行承担部分损失。但由于二被告没有支出费用而获得了活动板房的控制权，应根据公平原则对原告进行部分补偿，按原告未得使用年限部分的40%的损失计算，约为6400元[（20000元-20000元÷5年）×40%]。故二被告应当补偿原告活动板房的价款6400元，原告主张由二被告全额补偿20000元的理由不能成立，超出部分本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告肖奉花与被告周兵（邹兵）、周丹（邹丹）于2015年5月31日签订的《租房合同》。
二、由被告周兵、周丹于本判决发生法律效力后十日内补偿原告活动板房款6400元。
三、驳回原告肖奉花的其他诉讼请求。
案件受理费950元，因适用简易程序审理减半收取475元，由原告肖奉花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 李彦
二〇一六年五月二十五日
书记员 胡丽