吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第164号
上诉人（原审被告）：黄戈，女，1978年12月8日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
委托代理人：刘淑芬，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林市鸿博御园物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：邹静伟，董事长。
委托代理人：于忠岩，该公司职员。
委托代理人：高广珠，该公司职员。
上诉人黄戈因物业服务合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2013）船民一初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄戈及其委托代理人刘淑芬、被上诉人吉林市鸿博御园物业服务有限公司（以下简称鸿博物业）委托代理人于忠岩、高广珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿博物业在原审时诉称：黄戈是吉林市鸿博御园物业服务有限公司管理的小区住户，自2011年10月22日至2013年9月21日，欠费共计23个月，按黄戈进户时签订的入住契约合同规定，维修金175.70元／月计算，总计人民币4，041.10元，另依据鸿博御园业主公约第十七条第三点的约定，滞纳金总计金额202.10元，两项合计4，243.20元。原告多次找黄戈收取此费用，黄戈均以各种借口推托。现原告诉至法院，请求判令：1.黄戈支付拖欠的物业费4，041.10元、滞纳金202.10元，共计4，243.20元；2.黄戈承担诉讼费。
黄戈在原审时辩称：一、鸿博物业从未给黄戈的网点进行维修，不应存在维修金的问题；二、鸿博物业所诉应是物业服务费，黄戈不交纳的目的是为了维护黄戈的合法权益，因鸿博物业的不作为造成了黄戈上万元的经济损失及精神损失，鸿博物业应赔偿。损失的情况有：1.2006年入户装修房屋，隔年发现房屋两侧靠窗墙体长黑毛，已经严重到掉皮脱落的程度，而鸿博物业报修后至今没有维修；2.因鸿博物业没有及时解决问题，导致2007年黄戈安装的铁质大门主体腐烂，被迫在2011年10月更换新门；3.黄戈网点大门右侧排水管断裂，外墙底部墙体断裂，致使屋内墙皮大面积脱落，至今没有修补，在2011年12月时，因排水管断裂，黄戈门前积水结冰，邻居滑倒造成骨折；4.2009年小区启动外墙保温工程，至今没有给黄戈的网点做保温，鸿博物业推说外墙保温工程不归他们管，原告应拿出有效证据予以证实；5.黄戈网点门前的方砖无人管理，鸿博物业推说他们不负责此项管理工作，原告应拿出相关证据予以证实；6.鸿博物业工作人员巩女士的工作态度极其强硬，激化矛盾。
原审判决认定：鸿博物业于2004年8月与吉林市船营区鸿博御园小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定鸿博物业对鸿博御园小区进行物业管理。2006年8月黄戈购买鸿博御园小区15号楼8号、5号网点房屋（建筑面积219.63平方米），并在验收合格的情况下办理了入户手续。2011年10月22日前黄戈按每月每平方米0.80元交纳物业费。从2011年10月22日起至2013年9月21日止，黄戈拖欠23个月物业费。金额为：物业费4，041.10元（每月175.70元）、滞纳金202.10元，合计4，243.20元。经鸿博物业多次催要，黄戈至今未给付。现鸿博物业诉至法院，请求法院判令黄戈给付上述款项，并承担本案诉讼费。
原审判决认为：鸿博物业与吉林市船营区鸿博御园小区业主委员会签订物业服务委托合同，黄戈在该小区居住并向鸿博物业交纳多期物业费，故双方已形成物业服务合同关系。双方应按约定行使权利、承担义务。现鸿博物业要求黄戈按照约定给付物业费，属合理请求，应予支持。关于鸿博物业请求黄戈给付物业费滞纳金，因黄戈未能及时履行交纳物业费义务，存在违约行为，按照双方就逾期交纳物业费的约定，黄戈应承担滞纳金给付义务，故鸿博物业此项请求本院予以支持。关于黄戈主张房屋漏水及屋内墙壁脱皮问题，黄戈可在界定赔偿责任主体后，另行告诉。关于黄戈主张的房屋外墙保暖工程及网点门前的方砖管理问题，因鸿博物业否认不是其管理范围之内，且黄戈亦未提供证据证明该项工程属鸿博物业服务范围，对黄戈的该项抗辩主张本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，作出判决。
原审判决主文：黄戈于本判决生效之日起三日内给付吉林市鸿博御园物业服务有限公司物业费4，041.10元（2011年10月22日起至2013年9月21日止）、滞纳金202.10元，合计4，243.20元。
原审判决后，黄戈不服，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求，保护上诉人合法权益。主要理由为：原审法院判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误、显失公平、程序违法。1.该物业服务委托合同为无效合同。被上诉人在原审庭审中提供的企业法人营业执照、物业服务企业资质证书证明吉林市鸿博御园物业服务有限公司成立于2006年8月，取得物业服务资质的时间是2011年4月25日。被上诉人在2004年还没有取得企业法人资格，不具备物业服务的法定资质，不能成为签订物业服务委托合同的主体，所签订的物业服务委托合同应当认定为无效。从2010年起，上诉人不再交纳物业费，以此抗衡物业服务企业违法行为。原审法院如认定合同有效，应当审查被上诉人是否按合同约定、服务等级标准提供与收费相适应的服务，应当依据上诉人提供的证据，查明房屋漏水部位是共用部位还是专有部位，维修房屋是被上诉人义务还是上诉人的义务。2.原审法院判罚滞纳金无事实根据和法律依据。被上诉人诉称滞纳金是依据业主公约第十七条第三小点约定的，但庭审中并未举证该公约。物业费滞纳金是依据哪部法律确定的？202.10元是如何计算出来的？公约是否经过业主大会批准？业主公约能否成为法院判罚依据均应查清。3.审判程序违法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本条规定有两个要件，一是必须经书面催交、二是业主无正当理由拒绝交纳。本案被上诉人并未证明已经书面催交，上诉人也不属于无正当理由拒绝交纳的情形。原审法院应当依法驳回被上诉人的诉请，依法纠正其违法经营的行为，保护全体业主的合法权益。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误。请求二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。
鸿博物业辩称：原审法院判决合理，要求维持一审判决。
二审庭审中，上诉人提供证据：鸿博御园小区600人的信访材料和鸿博物业维修执行单，证明被上诉人没有提供相应的物业服务。
经质证，被上诉人认为鸿博御园小区600人的信访材料与本案没有关系，大修房屋应申请物业维修资金，但是鸿博物业没有申请的权利，后来对房屋也进行了维修。由于上诉人的房屋是网点，不是住宅，所以保暖没有给做。本院对上诉人所举证据的真实性予以采信。
经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：鸿博物业已管理服务鸿博御园小区多年，与该小区业主已经形成事实上的物业服务合同关系。黄戈是吉林市船营区鸿博御园小区业主，向鸿博物业曾缴纳多期物业费，其与鸿博物业已形成物业服务合同关系。物业服务涉及整个小区的公共利益，不能以个别或者少部分业主财产受到损失为由而拒绝承认存在物业服务合同关系。如小区多数业主同意，可依法定程序解除与物业公司之间的物业服务合同关系，个体业主不能单独解除。黄戈作为小区业主，应继续缴纳物业服务管理费。综上，黄戈关于与鸿博物业之间不存在物业服务合同关系的主张无事实及法律依据，本院不予支持。黄戈认为其合法财产受到侵害之主张可在明确侵权主体后另行提起损害赔偿之诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黄戈负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理审判员 陈 卓
二〇一四年四月二日
代理书记员 赵春燕