上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第669号
原告（反诉被告）上海市宝山区珺乐苑业主大会。
负责人吴体正。
负责人袁金根。
委托代理人金建良，上海市江南律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海二耐物业管理有限公司。
法定代表人庄伟。
委托代理人朱建平，上海同甘律师事务所律师。
委托代理人刘晓旻，上海同甘律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海市宝山区珺乐苑业主大会（以下简称“业主大会”）与被告（反诉原告）上海二耐物业管理有限公司（以下简称“二耐公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月5日受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。业主大会的负责人吴体正、袁金根及其委托代理人金建良，二耐公司的委托代理人朱建平、刘晓旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）业主大会诉称，2010年12月24日与二耐公司签订《物业服务合同》，约定二耐公司为珺乐苑小区提供物业服务，物业服务费1.22元／平方米／月，实行包干制，服务期限自2010年12月23日至2013年12月22日止。被告接管小区物业工作后，曾经收取部分业主欠缴的2010年物业费60，044元、停车费15，300元，扣除支出，二耐公司应返还48，488.90元；该款依据为二耐公司出具的《珺乐苑2010年管理费、停车费账目明细》。2011年1月1日至2013年12月22日，业主大会委托二耐公司收取停车费，但至今未按分成比例返还给业主，该笔款项为171，477.60元。2011年10月，二耐公司收取广告费28，000元，扣除税金后应返还给业主26，432元，该款也未支付。综上，业主大会起诉要求二耐公司返还2010年管理费、停车费48，488.90元，返还2011年1月1日至2013年12月22日停车费171，477.60元，返还广告费26，418元。
被告（反诉原告）二耐公司辩称并反诉称，根据二耐公司制作的《珺乐苑停车费、管理费、收支账目（2011年）》，2010年、2011年业委会结余费用为6，446.48元，同意返还给业主大会。业主大会起诉的其余费用，均应根据审计报告进行结算。关于反诉，2014年1月起，业主大会指示小区物业经理收取二耐公司管理期间应收但未及收取的物业服务费、停车费。2011年4月1日起，因市政府调整企业职工最低工资标准，双方约定每月从珺乐苑小区公益性收入中补贴二耐公司2，000元，直至2012年1月物业服务费调整为止，共计2万元。2012年7月，二耐公司垫付珺乐苑小区2号电梯IPM驱动功力模块更换安装费用4，500元。因业主大会至今未支付上述费用，故二耐公司反诉请求业主大会返还已收取的2010年12月23至2013年12月22日珺乐苑小区物业服务费57，649.04元、停车管理服务费10，200元，支付珺乐苑小区2号电梯IPM驱动功力模块更换安装费用4，500元，支付2011年4月1日至2012年1月31日物业服务费补贴2万元。
原告（反诉被告）业主大会针对反诉辩称，关于2010年12月23至2013年12月22日二耐公司应收的珺乐苑小区物业服务费、停车费，业主大会并没有收过，是上海珺乐苑社区服务有限公司收取的，该公司是独立法人，二耐公司告错了对象。物业服务费补贴与业主大会议事规则不符，双方之间也没有约定，业主大会没有义务支付这笔款项。故不同意上述反诉请求。珺乐苑小区2号电梯IPM驱动功力模块更换安装费用4，500元应当支付，但是应该从维修基金账户内支付，只不过之前双方还没有办手续。
二耐公司针对业主大会辩称表示，因为业主大会与上海珺乐苑社区服务有限公司是两块牌子一套班子，二耐公司应收的珺乐苑小区物业服务费、停车费肯定是收了，但是不知道进入谁的账户，从实际解决问题的角度来讲，二耐公司没有必要另外再起诉。对电梯IPM驱动功力模块更换安装费用，之前二耐公司确实没有提交申请，现在既然业主大会同意用维修基金支付，审理中联系业主大会办理相关手续。对于物业服务费补贴，当时上海市有这样的规定，不是二耐公司擅自决定的。
经审理查明，2010年12月24日，业主大会（甲方）与二耐公司（乙方）签订《珺乐苑小区物业服务合同》，主要约定，乙方为珺乐苑小区提供物业管理服务；商品房住宅物业服务费1.22元／平方米／月，其中不含物业大修、中修和专项维修及更新的费用，若需使用应按规定程序报批，其费用在维修资金中列支，并按规定分摊；乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，由业主向乙方支付，盈余或亏损由乙方享有或者承担；遇国家政策性规定调整，导致乙方物业服务成本上涨，如乙方提出补偿要求，经甲方提请业主大会按小区业主大会议事规则审议决定后，酌情从小区公共收益中予以补贴；露天停车场地属于全体业主共用的，甲方委托乙方向车位使用人收取占用场地使用费，按露天固定机动车停车位100元／个／月、临时机动车位100元／个／月的标准代收停车费，乙方从停车费总额中按80%提取停车管理服务费（税后）；合同期自2010年12月23日至2013年12月22日止等。合同签订后，二耐公司进入珺乐苑小区提供物业服务，至合同期满退出。
以上事实，有《珺乐苑小区物业服务合同》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
对于2010年管理费、停车费的诉请，业主大会提供以下证据：1、上海鑫馨物业管理有限公司（甲方）与珺乐苑业主委员会（乙方）签订的《物业管理委托合同》，约定甲方将珺乐苑小区委托给乙方全面物业管理，甲方提供统一发票、定额小票等，乙方按每月1，100元交管理费；2、2010年1－6月的8号302室物业费发票及收据；3、二耐公司出具的《珺乐苑2010年管理费、停车费账目明细》，载明，收入累计75，344.70元，其中管理费60，044.70元、停车费15，300元；支出累计63，559.80元，包括2010年12月23日至2010年12月31日二耐公司管理费6，771.50元、税75，344.70元×10%＝7，534.50元等；累计结余11，784.90元；4、商品住宅维修资金支取汇总表、建行维修基金业务受理单等。根据上述证据，业主大会表示，2008年12月1日至2010年6月30日，珺乐苑小区由业委会自主管理，期间物业费、停车费应由业主大会收取；因2010年6月业委会集体辞职，2010年7月1日至2010年12月22日期间，高镜镇政府指定上海高境物业管理有限公司（以下简称“高境物业”）托管；高境物业托管期间，有部分业主物业费没有缴纳，高境物业就把收取的停车费全部拿走冲抵物业费，并表示没有收取的物业费归业主大会，二耐公司进场后陆续收取了2010年12月22日之前的停车费、物业费75，344.70元，经二耐公司结算，结余11，784.90元，并出具《珺乐苑2010年管理费、停车费账目明细》，业主大会对此认可；2011年9月，二耐公司将上述明细中的部分支出计36，704元，在维修资金中又重复收取，故结余的11784.90元加上36，704元，二耐公司应返还48，488.90元。二耐公司表示，不清楚证据1、2；对证据3、4的真实性没有异议，但返还金额应以《珺乐苑停车费、管理费、收支账目（2011年）》为准；证据3原件上没有业主大会的章，只有二耐公司财务章，这份证据性质是二耐公司自行制作的明细，不存在双方对账的问题；36，704元是从维修基金中支取，但无法证明二耐公司重复支取了该笔款项。为此，二耐公司向本院提供以下证据：1、二耐公司制作的《珺乐苑停车费、管理费、收支账目（2011年）》，载明，2010年1月－7月30日前的物业费12，964.78元、停车费1，635.20元，2011年1－12月停车费16，275元，收入合计30，874.98；支出合计24，428.50元；业委会结余6，446.48元；2、2011年1月6日高境物业与二耐公司签订的《委托催缴物业管理费协议》，约定珺乐苑小区2010年12月24日前应收缴的物业管理费、停车费委托二耐公司收缴；3、代收2010年8月1日前物业费及停车费清单、代高境物业收2010年8月1日－12月30日物业费及停车费清单。根据上述证据，二耐公司表示，2010年8月1日之前代收的费用是给业主大会的，2010年8月1日之后代收的费用是给高境物业的，目前二耐公司与高境物业尚未结算。业主大会对证据1、3真实性不予认可；对证据2真实性无异议，但事实上应该由业主大会与二耐公司结算，因为二耐公司没有与高境物业结算，而且高境物业现在已经名存实亡，之前的业务都结束了，人员都已经离开，无法进行结算。
对于2011年1月1日至2013年12月22日停车费的诉请，业主大会提供以下证据：1、2014年2月25日上海琳方会计师事务所有限公司出具的《审计报告征询稿》，载明，2011年1月1日至2013年12月31日，固定车位收入330，500元、临时车位收入11，500元，广告费收入31，900元；2、2014年5月20日上海琳方会计师事务所有限公司出具的《审计报告》，载明，2011年1月1日至2013年12月31日，固定车位收入300，350元、临时车位收入10，500元，广告费收入0元，相关税费17，563.02元；3、2011年、2012年、2013年珺乐苑停车收费表及业主大会制作的珺乐苑2011年至2013年停车费收费明细表；4、2012年8月20日收益（仅限小区停车收益）与物业公司进行分成比例方案表决结果的公告；5、二耐公司出具的珺乐苑2011年1－12月机动车场地使用费账目、2012年珺乐苑停车明细表、珺乐苑停车收费明细（2013年）。根据上述证据，业主大会表示，《审计报告征询稿》载明停车费收入342，000元，《审计报告》变成310，850元，这是因为二耐公司不同意在征询稿上盖章确认，所以鉴定单位根据二耐公司提供的停车费数据出具正稿，并在正稿中列明2013年固定车位收入只有2012年的67.64%，2012年、2013年临时车位收入分别仅占2011年的70%和40%，以此体现二耐公司提供的2013年停车费数据不真实，但是鉴定单位也不能在正稿中作一个明确的说明，只能通过这一方式宛转地表达二耐公司提供的数据偏低，所以业主大会仍按照《审计报告征询稿》计算；为此业主大会还调取证据3所有停车费收费的原始资料，并制作证据4明细表，三年停车费总额是376，600元，其中约2，000元停车费没有写清是何时收取的，予以扣除，最后确定为374，650元，而《审计报告征询稿》确定为342，000元，业主大会认可该金额，并放弃差额部分；停车费分成的计算方法：2011年1月1日至2012年1月31日根据物业合同约定为二耐公司80%、业主大会20%；因2012年2月1日开始双方同意将物业费从1.22元／平方米／月调整到1.73元／平方米／月，停车费从每月100元调整到每月150元，故约定2012年2月1日－8月31日停车费100%归业主大会；2012年9月1日起按照业主大会表决结果，停车费按照六四分成，二耐公司60%、业主大会40%，一直到物业合同到期；综上，计算出2011年1月1日至2013年12月22日停车费为171，477.60元。二耐公司表示，证据1、2真实性无异议，《审计报告征询稿》只是初稿，没有法律效力；认可《审计报告》；证据3中的2011年、2012年、2013年珺乐苑停车收费表原件盖有二耐公司珺乐苑管理处的章，珺乐苑管理处虽是二耐公司下属，但二耐公司对此不予认可；停车费收费明细表是业主大会自行制作，不予认可；证据4哪怕是真实的，也是业主大会自己的行为，不能约束二耐公司，双方合同约定整个合同期间的停车费都是二八分成，业主大会无权自行变更；证据5真实性无异议，但还是认可《审计报告》的金额；综上，二耐公司认可按照《审计报告》确定的停车费收入，去掉税收以后二八分成，二成给业主大会。
对于广告费26，418元的诉请，业主大会提供以下证据：1、《审计报告征询稿》；2、《审计报告》；3、2011年11月22日现金交款单，载明业主大会存入账户3，900元；4、2009年8月10日上海定向广告传播有限公司与上海鑫馨物业管理有限公司签订的《合作合同书》，约定2009年7月10日至2011年7月9日在珺乐苑小区7部电梯安装“装饰镜框”，每年补偿费用为22，400元等；5、2014年1月4日会议记录，主题为小区2011－2013年公共收益清算问题，出席对象为第三、四届业委会、居委组团服务人员，第三届业委会主任梁昌发的发言中包括“2.8万电梯广告费收入，是广告单位要发票，是二耐物业代开的，支票交给二耐物业财会徐培玲了，是我经手转交的。还有灭蚊灯广告费3，900元，不要发票是直接解款到维修资金账户。”等。根据上述证据，业主大会表示，以上证据证明2009年8月在业主大会自管期间签订广告合同，广告公司的广告费都是直接付给业主大会的，但是最后一笔28，000元广告公司提出要开发票，所以业主大会委托二耐公司代收代开发票，二耐公司确实代开发票，但是代收以后钱没有还给业主大会，所以扣掉税收1，582元（服务行业税率5.65%）后，二耐公司应返还26，418元；《审计报告征询稿》载明广告费收入31，900元，其中包含了上述广告费28，000元，还有3，900元由证据3证明；因二耐公司对此不认可，故《审计报告》将上述广告费28，000元去除，并在《审计报告》将另外3，900元确定为“其他（上届物业广告费等收入转入）”。二耐公司表示，证据1、2真实性无异议；证据3真实性无异议，但是无法证明是广告费；证据4真实性无异议；证据5真实性不清楚；确实收到广告费28，000元，因为二耐公司是接手高境物业的，并且高境物业委托二耐公司收取高境物业管理期间的所有费用，所以该笔广告费应当扣除税费后移交给高境物业；与高境物业还没有结算过，所以现在该款项还在二耐公司；对扣税税率5.65%无异议。
对于2010年12月23至2013年12月22日珺乐苑小区物业服务费57，649.04元、停车管理服务费10，200元的反诉请求，二耐公司提供姚国梁出具的情况说明、收费情况，主要内容为，姚国梁在2014年1月1日至2014年3月25日被珺乐苑业委会聘为珺乐苑小区物业管理处经理；2014年1月1日业委会主任吴体正指示，从当天起收到的二耐公司2013年度管理费、停车费全部交给业委会，不得交给二耐公司，由此共收到管理费57，649.04元、停车费12，750元全部交于珺乐苑小区业委会正副主任手中。业主大会表示，姚国梁未到庭，不认可情况说明的真实性；明确没有收取过钱款，即使交的话，也是交给上海珺乐苑社区服务有限公司，业主大会可以协调让上海珺乐苑社区服务有限公司与二耐公司对账；关于收费情况，业主大会核实过，是有误差的。
对于珺乐苑小区2号电梯IPM驱动功力模块更换安装费用4，500元的反诉请求，二耐公司提供2012年7月25日上海市宝山区珺乐苑小区业主委员会与二耐公司珺乐苑管理处签订的《委托合同》、房屋修理养护任务单、建筑业统一发票。业主大会对上述证据的真实性无异议。
对于2011年4月1日至2012年1月31日物业服务费补贴2万元的反诉请求，二耐公司提供2014年5月13日上一届业委会主任梁昌发、委员沈一华出具的情况说明，主要内容为，政府从2011年4月1日起上调了企业职工的最低工资标准，由于考虑当时物业管理费偏低，物业公司服务成本增加，物业公司在经营过程中存在亏损，经业委会讨论决定从2011年4月1日起从公益性收入中每月补贴二耐公司2，000元直至物业管理费调整。二耐公司表示，因2012年2月1日起调整物业服务费，故上述补贴从2011年4月1日起计算至2012年1月31日，共十个月，计2万元。业主大会表示，不认可证据的真实性，给予补贴必须业主大会表决并公告，况且事情发生在2011年，情况说明是在2014年写的，此时梁昌发已经不是业委会主任了，无权出具该情况说明。
审理中，业主大会、二耐公司确认上海珺乐苑社区服务有限公司代二耐公司收取2010年12月23日至2013年12月22日珺乐苑小区物业服务费、停车费的事实。2014年10月10日，业主大会、二耐公司及上海珺乐苑社区服务有限公司签订《协议书》，其中对上述两项费用以及达成珺乐苑小区2号电梯IPM驱动功力模块更换安装费用4，500元的处理达成一致意见，故二耐公司向本院撤回要求业主大会返还已收取的2010年12月23至2013年12月22日珺乐苑小区物业服务费57，649.04元、停车管理服务费10，200元并支付珺乐苑小区2号电梯IPM驱动功力模块更换安装费用4，500元的反诉请求，本院裁定予以准许。
本院认为，业主大会与二耐公司签订《珺乐苑小区物业服务合同》后，二耐公司对珺乐苑小区实际提供了物业管理服务，现二耐公司退出该小区，理应对相关费用进行结算。
关于2010年管理费、停车费的问题，业主大会已提供二耐公司出具的《珺乐苑2010年管理费、停车费账目明细》，证明2011年3月1日经二耐公司结算，结余11，784.90元。二耐公司虽然也提供了《珺乐苑停车费、管理费、收支账目（2011年）》，但该账目并没有经过业主大会的确认，不足以推翻自己出具的前一份账目明细。而二耐公司认为2010年8月1日之后的费用是代高境物业收取，但二耐公司至今未与高境物业进行结算，并不合常理，而且这也属于二耐公司与高境物业之间的经济关系，与业主大会无关。因此，根据《珺乐苑2010年管理费、停车费账目明细》，结余11，784.90元，加上之后二耐公司从维修资金支取的36，704元，业主大会要求二耐公司返还48，488.90元的请求，证据充分，本院予以准许。
关于2011年1月1日至2013年12月22日停车费的问题，上海琳方会计师事务所有限公司已对此出具《审计报告》，业主大会、二耐公司参与此次审计工作并对《审计报告》真实性不持异议，该《审计报告》可作为有效证据。业主大会以停车费收费的原始资料、《审计报告征询稿》为依据计算停车费，在《审计报告》有效的情况下，证明效力不及《审计报告》，故本院以《审计报告》为依据，确定2011年1月1日至2013年12月31日停车费收入为310，850元。关于分成比例的问题，双方当事人存在争议，业主大会认为应分段计算，而二耐公司认为应按物业合同二八分成。本院认为，业主大会的意见虽然证据不足，但考虑到2012年2月物业费、停车费均上调的事实，根据公平原则，结合案件相关事实，从利于计算的角度，确定2011年1月1日至2013年12月22日期间的停车费均按照五五分成。综上，扣除税金以及分成，二耐公司还应向业主大会支付146，643元。
关于广告费28，000元的问题，业主大会已提供《合作合同书》、《审计报告征询稿》等证据佐证，二耐公司也认可收到广告费28000元的事实，本院对此予以确认。二耐公司认为该款应扣除税费后移交给高境物业，首先二耐公司与高境物业签订的《委托催缴物业管理费协议》中并未涉及广告费，其次二耐公司与高境物业至今未结算该笔广告费，而且小区广告费理应由业主收取，故二耐公司的抗辩意见不成立，该笔广告费应在扣除税金后，由二耐公司支付给业主大会26，418元。
关于2011年4月1日至2012年1月31日物业服务费补贴2万元的反诉请求，因物业合同并未对该项补贴作出约定，双方当事人也未对此作出补充约定，二耐公司仅提供梁昌发、沈一华出具的情况说明，证据不充分，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海二耐物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海市宝山区珺乐苑业主大会返还2010年管理费、停车费48，488.90元；
二、被告（反诉原告）上海二耐物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海市宝山区珺乐苑业主大会返还2011年1月1日至2013年12月22日停车费146，643元；
三、被告（反诉原告）上海二耐物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海市宝山区珺乐苑业主大会返还广告费26，418元；
四、原告（反诉被告）上海市宝山区珺乐苑业主大会的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海二耐物业管理有限公司要求原告（反诉被告）上海市宝山区珺乐苑业主大会支付2011年4月1日至2012年1月31日物业服务费补贴2万元的反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2，498元，由原告（反诉被告）上海市宝山区珺乐苑业主大会负担186.50元，被告（反诉原告）上海二耐物业管理有限公司负担2，311.50元；反诉案件受理费减半收取150元，由被告（反诉原告）上海二耐物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一四年十月二十一日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。