广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第152号
上诉人（原审原告）：黎国生。
委托代理人：张文源，广东义致律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李雁。
委托代理人：张海龙，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。
委托代理人：陈志华，广东世纪华人（梅州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：梅县腾飞房地产开发有限公司。住所地：梅州市梅县区宪梓大道腾飞华府B区售楼处。组织机构代码：
法定代表人：曾红梅，该公司经理。
委托代理人：李育玲，该公司员工。
上诉人黎国生、李雁因与被上诉人梅县腾飞房地产开发有限公司（以下简称腾飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2014）梅县法民二初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黎国生的委托代理人张文源、上诉人李雁的委托代理人张海龙到庭参加了诉讼，被上诉人腾飞公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：2009年10月6日，黎国生（乙方）与李雁（甲方）签订《梅县大新城新地街泰宝花园套房购买合同》，约定：“甲方将坐落在泰宝花园A3栋第一梯501房转让给乙方使用。整个套房金额合计人民币226800元正。一、结算方式：第一期预付50000元。第二期预付26800元。车库或杂物间待定。（如办理银行按揭，应按银行规定付款，首期款应一次性付清）交付使用后，未办理房产证，套房预留人民币5000元，房产证办好5天内，必须领取及缴清余款，否则，每天按10%违约金计算。二、房地产权证手续由甲方代办，乙方应提供有关资料，并承担做国土、房产证总费用一次性付人民币15000元。三、甲方于2009年X月X日按实际标准移交乙方。房地产权证在楼房销售一部分后，甲方才办理各套房分户证给乙方”。
合同签订当日，黎国生向李雁交付50000元，李雁向黎国生出具一张收据，其中载明：“今收到泰宝花园A3栋（第四条楼梯）501房（四房）黎国生交来首期款。余款按揭。房款226800元。房产证、主门、楼梯门、防盗网、车库或杂间另算”。
此后，李雁未将涉案房产交付黎国生，双方因此产生矛盾纠纷一直未能解决，黎国生遂向原审法院起诉，请求判令：1、解除双方于2009年10月6日签订的《梅县大新城新地街泰宝花园套房购买合同》；2、李雁、腾飞公司返还黎国生已付购房款本金50000元整，并向黎国生支付利息15356元（从2009年10月6日起至2014年7月6日之利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计付，审理期间的利息另行计算；利息计算方式见附注）；3、李雁、腾飞公司连带赔偿黎国生因房屋升值所造成的损失267000元（房屋现值493800元-合同金额226800元=267000元）；4、判令李雁、腾飞公司向黎国生支付相当于黎国生已付房款一倍的赔偿金50000元；5、案件诉讼费由李雁、腾飞公司承担。
原审法院另查明：腾飞公司是经批准成立的从事房地产开发经营的公司。2007年7月1日，李雁及案外人房仕瑜（乙方）与腾飞公司（甲方）签订《兴建商品房挂靠协议》，协议约定：1、乙方将梅县大新城泰宝花园的A1、A2、A3栋（土地面积2578㎡）挂靠甲方兴建商品房，甲方收取乙方挂靠费用建筑面积1.5元／平方。2、乙方就该地块挂靠兴建的商品房，由乙方自主兴建和销售，其土地使用权和房产所有权属乙方所有，乙方在该地块兴建的商品房在其兴建、销售及其使用年限内的管理、安全、质量及所牵涉的债权、债务等相关问题应负全责，甲方仅负责协助办理挂靠中的相关手续。3、兴建的泰宝花园A1、A2、A3栋为李雁、房仕瑜共有，双方各占50%。
2010年12月5日，李雁、房仕瑜与腾飞公司协商对泰宝花园A3栋房产进行分配，并制定了《泰宝A3栋分配图》，涉案房产分配至李雁名下。2011年1月20日，泰宝花园A3栋楼盘由腾飞公司报批后，经批准，获得了商品房预售许可证［梅房预字（2010）第0249号］。办证后，涉案房产地址表述为梅县大新城新地街泰宝花园A3栋之一501房。2013年8月13日，泰宝花园A3栋楼建成竣工。同日，腾飞公司向梅州市梅县区住房和城乡规划建设局出具具结书，具结书说明涉案房产由腾飞公司和李寻欢（李雁之子）在2011年11月5日签订了商品房网上买卖合同，现申请办理商品房网上买卖合同退回重订手续。梅州市梅县区住房和城乡规划建设局同意了其申请。2013年9月30日，涉案房屋办理了房地产权证（粤房地权证梅县字第11201474**号），权属人为腾飞公司，其中在附记中注明买方为李寻欢。
2013年10月11日、2013年11月25日涉案房产分别办理了国有土地使用证［梅府国用（2013）第4441号］、房地产权证（粤房地权证梅县字第11201489**号），土地使用权人和房地产权属人为黄国辉、张德芬，土地使用权类型为出让，为黄国辉、张德芬向腾飞公司购买取得。涉案房屋现已交付购买人黄国辉、张德芬。
庭审中，原审法院询问双方涉案房产是向李雁购买还是向腾飞公司购买的问题。黎国生表示出售房屋时李雁称是其的房屋，其有权处理，当时并不清楚李雁挂靠腾飞公司的情况，但黎国生知道李雁在出售房屋时，是得到了腾飞公司的积极配合及认可的。李雁表示房屋是其所有，并以其个人名义出售房屋。李雁和腾飞公司之间的挂靠关系属于技术挂靠性质，腾飞公司只收取管理费用1.5元／平方，并根据挂靠协议在房产交易成功后协助办理相关手续，如有责任则自行负担。
关于双方所签订的合同是否解除的问题。李雁提交《购房合同》、《收据》、《移动通信记录》、《梅州日报声明》及《温奎亮购房资料》、《古向阳等解除合同资料》、《王亦宽等购房资料》、《个人住房贷款管理办法》、《个人购房（按揭）贷款操作流程》证明按照银行政策规定和交易习惯，在合同签订后，黎国生仅交付了不足30%的首期预付款50000元却没有依约交付第二期预付款26800元、首期余款18040元、办证费用15000元及办证所需的资料，构成根本性违约致使房屋买卖合同目的无法实现。李雁主张其分别于2010年12月24日、2011年1月18日电话通知黎国生，并在通知无果的情况下于2011年2月3日在《梅州日报》刊登声明，内容为：“在梅县大新城大宝路泰宝花园预定套房的客户黎国生、温奎亮请在登报之日起15天内前来售楼处办理一切手续。如逾期者按协议第一条、第三条论处，并承担由此造成的一切法律责任”。黎国生则表示其与李雁之间曾偶尔通过一两次电话，但涉及内容仅是房产办证费用的争议，不存在李雁所说的曾多次通知黎国生交房办理房产证的情况。对于李雁登报声明的内容，黎国生表示不知情，李雁也未通过其他方式向黎国生明确有解除合同的通知，且该方式欠妥，不具有合法性，登报声明的时间是春节期间，是李雁浑水摸鱼，欲达到不卖房的目的。
关于黎国生损失的计算依据及李雁与黄国辉、张德芬交易的房屋价格问题。黎国生提交了《广东省地方税收通用发票》及《广东省商品房买卖合同》，用于证明李雁一房二卖的事实，并因此获取巨额差价。其中，《广东省地方税收通用发票》显示涉案房屋的“建筑面积为126.13平方米、单价每平方米3550元、金额447761.50元”。《广东省商品房买卖合同》显示涉案房屋“按套出售，按套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米3286.7元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2868.47元，总金额361800元整”。但黎国生主张以购房差价计算损失，即以黎国生提出诉讼之时的相同地段、相类房产的市场评估价格计算差价损失，不能以李雁与第三人的购房合同或税务部门征税时的相关房价作依据。李雁则提交了其与张德芬于2013年3月8日签订的《梅县大新城新地街泰宝花园套房认购合同》、《收据》（NO：1873363），用于证明房屋的实际交易价格为316800元，张德芬在签订上述合同时交付了首期款66800元。其中该合同显示，李雁（甲方）与张德芬（乙方）“商议501套房按套计价一口价316800元人民币。乙方必须在2013年3月8日交付第一期66800元人民币。第二期25万元人民币到银行办理按揭”。
为查明案件事实，原审法院向张德芬调查了解情况，张德芬表示，涉案房屋是其与丈夫黄国辉共同向李雁购买，相关《梅县大新城新地街泰宝花园套房认购合同》是其与李雁签订的，房屋价格为316800元，当时还购买了杂间，约定价格为45000元，因此房屋加杂间的价格合计361800元，相关办证费用由他们自行负担。最初约定是办理25万元按揭贷款，但因为其他原因只按揭了20万元，余款则是通过现金交付方式付清给李雁。
原审法院审理认为：本案是因履行《梅县大新城新地街泰宝花园套房购买合同》所产生的房屋买卖合同纠纷，本案主要涉及对如下问题的认定：一、关于黎国生请求解除其与李雁所签订的《梅县大新城新地街泰宝花园套房购买合同》的问题。涉案房产是经审批由腾飞公司开发经营的商品房，按照法律规定，房地产开发经营应由持有建设行政主管部门核发的开发资质证书的房地产开发企业进行经营，未取得商品房预售许可证明，不能销售商品房。而涉案房产系李雁以自己名义向社会销售，所收款项并未以腾飞公司名义收取，事后腾飞公司并未对合同进行盖章追认，且现涉案房产已转卖张德芬夫妇，并办理了产权登记手续，即使腾飞公司追认也无交付可能，因此，黎国生和李雁所签订的《梅县大新城新地街泰宝花园套房购买合同》应为无效合同，无效合同自始无效，不存在解除合同问题，所以黎国生解除合同的请求，不予支持。二、关于黎国生要求李雁赔偿因房屋升值所造成损失的问题。由于黎国生和李雁均是以自然人身份订立合同，并且在履约过程中双方均没有以腾飞公司作为合同相对方的意图，因此，本案的处理应以《中华人民共和国合同法》作为处理依据，而不应以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为处理依据。本案中，李雁与腾飞公司虽然有挂靠协议及《泰宝A3栋分配图》证明其挂靠腾飞公司自建销售，但该约定系内部约定，对外其应以腾飞公司名义进行销售。李雁明知其系个人，无权对外向社会销售商品房，仍以自己名义与黎国生签订《梅县大新城新地街泰宝花园套房购买合同》，且签订合同时涉案房产楼盘尚未兴建，亦未取得商品房预售许可，以致迟迟未能将涉案房产交付黎国生。此后，又在未与黎国生解除买卖关系情况下将涉案房产转卖黄国辉、张德芬，致使黎国生不能获得涉案房产，对此，李雁应承担返还购房款及利息，并承担相应的赔偿损失的责任。对于黎国生，涉案房产的土地权属、产权、报建人、销售人均登记在腾飞公司名下，该登记具有公示效力。在李雁迟迟不交付房产且在《梅州日报》刊登声明的情况下，怠于行使权利，致使房产被转卖他人，对此，黎国生亦应承担相应的过错责任。由于双方的过错造成合同无效，黎国生因无法按原合同价格获得房产，李雁因转卖房产而受益，因此，应按李雁转卖房产而受益部分，即李雁与黄国辉、张德芬的实际交易价格作为计算黎国生损失的依据，且双方在过错责任范围内各承担50%为宜。另，关于黎国生的50000元预付款，由于黎国生和李雁在合同中未约定定金条款，因此，该款应作为购房款由李雁返还。关于该预付款的利息，因合同无效而取得的财产应当予以返还，该返还的财产是指《中华人民共和国民法通则》第92条所确认的不当得利返还，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第131条规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息，因此，李雁返还财产应包括利息，而该利息应按银行活期存款利率计算。三、关于李雁与黄国辉、张德芬的实际房屋交易价格的认定问题。根据原审法院向张德芬调查了解的情况来看，张德芬确认《梅县大新城新地街泰宝花园套房认购合同》是其与李雁签订的，双方约定房屋价格为316800元，当时还购买了杂间，约定价格为45000元，因此房屋加杂间的价格合计361800元。并且李雁提交的《温奎亮等购房资料》及与古向阳等所签订合同显示，李雁一贯是认为其有权出售泰宝花园房产，所以一直以个人名义与购房者签订合同。因此，《梅县大新城新地街泰宝花园套房认购合同》属于李雁与张德芬真实意思表示，双方的实际房屋交易价格是316800元。四、关于腾飞公司是否承担责任的问题。根据《兴建商品房挂靠协议》约定，李雁是自主兴建和销售，因兴建、销售及其使用年限内的管理、安全、质量及所牵涉的债权、债务等相关问题由李雁负全责。腾飞公司虽然收取管理费，但其不是合同相对人，李雁并非以腾飞公司名义而是以个人名义与黎国生签订购买合同，将涉案房产转卖他人也是李雁自行决定所致，黎国生亦是与李雁签订合同、履行约定，其并非因挂靠企业腾飞公司原因造成认识上错误而遭受损失，黎国生的损失与挂靠关系之间并无因果关系。因此，对于黎国生遭受的损失腾飞公司不应承担责任。综上所述，李雁应承担返还购房款50000元，并承担自2009年10月6日起至付清款项之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类活期存款利率计算）及赔偿黎国生损失45000元［（316800元－226800元）÷2＝45000元］，黎国生其余请求应予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《商品房销售管理办法》第四条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条之规定，作出如下判决：一、李雁应返还购房款50000元，并承担自2009年10月6日起至款项付清之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类活期存款利率计算）及赔偿损失45000元给黎国生，限于自判决生效之日起五日内付清；二、驳回黎国生其他诉讼请求。如果李雁未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7036元，减半收取3518元，由黎国生负担2644元，李雁负担874元。
黎国生不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、黎国生与李雁之间签订的合同并非无效合同。1、李雁与腾飞公司之间是挂靠合同关系，由李雁与房仕瑜合作建房，并挂靠腾飞公司进行项目登记、审批和报建等手续。因此，涉案房产虽然初始登记在腾飞公司名下，但是腾飞公司并非涉案房产的实际所有人。更何况，在2010年12月5日，李雁与腾飞公司、房仕瑜也曾就涉案房产等达成过《泰宝花园A3栋分配图》，明确了李雁才拥有涉案房产的处分权，因此，李雁向黎国生销售房产，并非无权处分情形下的房产销售行为，是房产实际支配人依法处分自有财产的表现，李雁与黎国生之间的购房合同是合法有效的合同，应当受到法律保护。原审法院认定该合同为无效合同，属于适用法律错误。2、李雁挂靠腾飞公司开发经营房地产，同时在向黎国生销售房产时，涉案房产仍未办妥预售许可证等，但在2010年底已获得销售涉案房产的资格。在2013年10月前，双方签订的合同仍一直维持，完全可以完善并履行。但由于双方签订合同后，房价飙升，李雁在巨大的经济利益驱使下，为追求暴利，在购房者不愿意让利的情况下，利用销售方为购买方办理完善购房后期相关手续的便利，肆意拖延，不予办理，由此产生的一切责任应由李雁承担。明知在没有合法解决第一手购买合同的情况下，在2013年10月又与第二手购房者签订购房合同，是明显的一房二卖。3、在涉案房产的处分问题上，腾飞公司并无实质的处分权，该公司在涉案房产的处理事务中，仅起到配合挂靠人进行房产销售的义务，因此，黎国生与李雁之间签订的合同不存在腾飞公司的追认问题。二、李雁“一房二卖”的行为是恶意毁约的行为，应当承担恶意毁约造成的一切法律责任。1、按照双方签订的合同约定，李雁最迟应于2009年底向黎国生交付涉案房产，但李雁未能依时将房产建好并交付，明显违反合同约定。涉案房产系在2010年底前才办好商品房预售许可证，因此，李雁不可能按合同约定时间交付房产证。在没有与黎国生解除购房合同时，2011年11月5日，李雁与其子李寻欢签订涉案房产的购房合同，明显违反相关法律。2013年10月，李雁又将涉案房产高价转卖给黄国辉、张德芬夫妇，并迅速办好房产证，至黎国生购房无果。2、李雁拒不履行与黎国生之前签订的合同，根本原因是李雁缺乏诚信、见利忘义。从李雁提交的《古向阳等解除合同资料》可以看出，李雁在房产价格大幅上涨时，一再违约，拒绝向拒不接受涨价要求的购房者交付房产，恣意违约。原审认定黎国生与李雁之间的购房合同无效，会更加助长违约者的嚣张气焰，破坏公平、公正的法律底线。三、原审在认定黎国生损失的问题上，违反相关法定审判程序。李雁与张德芬签订的第一份认购合同中，有关房价的表述不具有真实性。黎国生因李雁一房二卖的违约行为造成的损失，与李雁转卖房产所获利益并不对等，不能等同。一方面，黎国生的损失计算只能在获悉李雁违约转卖并且根本不能取得房产的情况下，才存在计算损失的价值；另一方面，李雁转卖房产，其所获得的利益不仅包含了房价上涨的溢价利益，而且还包含规避税费负担、优惠利益输送购房者等等。因此，黎国生的损失，必须以黎国生获悉李雁已经转卖房产为时间节点，以相同楼层相同地段同类型房屋的市场价格作为参照，并计入黎国生额外增加的购房成本（交通、误工和谈判的成本等），最低也不能低于李雁转卖房产时，国家税务机关对该交易所作的房价核定（即447761.5元）。原审在当事人未申请鉴定时，以李雁与第二手购房者伪造的阴阳合同价格作为依据，严重损害了黎国生的利益。据此，请求：1、撤销梅州市梅县区人民法院（2014）梅县法民二初字第138号民事判决第一项“赔偿损失45000元给黎国生”部分；2、改判李雁赔偿损失220961.5元给黎国生；3、案件受理费由李雁负担。
李雁亦不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：原审对于黎国生的根本性违约行为认定事实不清，适用法律不当。一、依据双方于2009年10月6日签订的合同约定，黎国生应当在签订合同时支付购房首期款和支付办证费用15000元，并提供有关资料，办理银行按揭手续，否则作违约处理。这也是该处房地产的交易习惯，其他购房者均按此办理。在合同签订后，黎国生仅支付了不足30%的首期款50000元，却没有依约交付办证费用15000元和办证所需材料，最后竟然避而不见。为此，李雁在委托售楼工作人员多次通过电话告知黎国生无果后，无奈在2011年2月3日通过梅州日报登报通知黎国生（同时通知的温奎亮见报后已前来协商办理），黎国生在见报后打电话质问我为何登报后挂掉电话。后黎国生到处诽谤李雁。后据售楼处工作人员讲述，黎国生还伙同温奎亮等人到售楼处闹事。由于黎国生出现根本性违约行为，致使房屋买卖合同的目的不能实现，应当解除合同，根据合同约定50000元不予退回。二、黎国生的起诉超过了诉讼时效。双方于2011年2月3日事实上解除了合同关系，根据《民法通则》第一百三十条的规定，黎国生的起诉超过了二年的诉讼时效。三、涉案房屋属于李雁挂靠腾飞公司的房屋，产权属李雁所有，李雁有完全的处置权。在黎国生违约的情况下，李雁将房屋卖给黄国辉、张德芬夫妇，实际售价316800元，而不是《商品房买卖合同》上的交税税种名称计算额447761.2元。据此，请求：1、撤销梅州市梅县区人民法院（2014）梅县法民二初字第138号民事判决；2、改判驳回黎国生的诉讼请求；3、案件受理费由黎国生负担。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院另查明：因同类案件，原审法院曾向梅县区住房和城乡规划建设局征询了如下事项：梅县大新城新地街泰宝花园附近楼盘的步梯毛坯房在2013年5月间市场实际成交价格大约每平方多少钱？梅县区住房和城乡规划建设局答复如下：上述地址附近楼盘的步梯毛坯房在2013年5月间市场实际成交价格大约每平方3100元左右。
本院认为，根据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审主要争议焦点问题是：1、合同的效力；2、导致讼争房屋未能办证及移交给黎国生的责任在于谁以及如何承担责任；3、黎国生的起诉有无超过诉讼时效。
关于合同效力问题。本案中签订合同的双方系李雁与黎国生，签订合同时间是2009年10月6日，而本案讼争商品房系由腾飞公司开发，腾飞公司在2010年底获得涉案商品房的预售许可证。根据相关法律法规规定，房地产开发经营应由持有建设行政主管部门核发的开发资质证书的房地产开发企业进行经营，未取得商品房预售许可证明，不能销售商品房。虽然李雁与腾飞公司签订有挂靠协议，约定涉案房产的权属归李雁，并由李雁负责涉案房产的销售，但该约定系李雁与腾飞公司的内部约定，该内部约定不能对抗第三人，对外仍然应以腾飞公司名义进行商品房销售。李雁以其个人名义与黎国生签订房屋买卖合同的行为，违反了法律法规的相关规定，李雁属无权处分人。但鉴于本案争议商品房的原权属问题，李雁和腾飞公司并无争议，且李雁与黎国生签订的合同并不符合《中国人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的情形，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条亦规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因此，李雁与黎国生签订的合同应当认定为有效。原审认为该合同无效，无效合同自始无效不存在解除问题，属于认定事实错误，应当予以纠正。现因该房产已经出卖给第三人，第三人已经支付了对价并取得了房屋所有权证，合同已无履行的可能，因此黎国生请求解除合同并赔偿损失，于法有理，应予支持。黎国生预交的50000元，由于双方未约定为定金，庭审中双方亦肯定该款作为购房款使用，因此，双方合同解除，应由李雁返还该50000元及其所生孳息。李雁认为不应当返还该50000元购房款及支付利息，理由不充分，不予支持。
关于导致讼争房屋未能办证及移交给黎国生的责任在于谁以及如何承担责任的问题。李雁认为经其多次电话催告以及报纸公告黎国生应当缴交办证费用并提供相关资料办理银行按揭手续，但黎国生拒不缴交，且黎国生预付首期款不足30%，所以系黎国生违约。黎国生则认为，李雁收取首付款后因为无商品房预售许可证，所以一直未能交房及办理房产证，在未解除第一手合同的情况下将房屋卖给他人，因此系李雁违约。经查，李雁与黎国生都确认，在双方签订合同时，李雁并未告知黎国生涉案房产系腾飞公司开发且尚未取得商品房预售许可证的事实，黎国生亦未主动了解该房屋由谁开发以及在签订合同时有无取得商品房预售许可证的事实。李雁在明知其无资质销售，且签订合同之时腾飞公司并未取得《商品房预售许可证》的情况下，仍然以个人名义与黎国生签订合同并收取首期款。李雁提交《移动通信记录》、报纸公告等证据，用以证明其已经多次向黎国生催收首期款和办证费用以及通过登报手续向黎国生发出了催促办理相关手续的通知，但上述证据并不足以证明催促办理手续已经通知到了黎国生，且合同并未注明交付首期款和办证费用的时间。在未与黎国生正式解除买卖关系情况下，李雁将涉案房产先是网签给其儿子，其后再转卖给第三人，致使黎国生不能获得涉案房产，对此，李雁应承担相应的违约责任。因涉案房产的土地权属、产权、报建人、销售人均登记在腾飞公司名下，该登记具有公示效力。黎国生在未了解涉案房产的权属以及是否取得商品房预售许可证的情况下，便与李雁签订合同。双方合同约定房屋销售价格为226800元，根据李雁开具给黎国生的收据的内容以及黎国生庭审认可来看，黎国生在签订合同时原系打算按揭贷款，根据银行有关按揭的相关规定，按揭应付首期款应当是总价款的30%，黎国生交给李雁的首期款并未达到房款总额的30%，李雁开具给黎国生的收据即使注明黎国生在交付5万元之后余款按揭，该约定亦不能对抗银行规定。虽然合同并未约定交付首期款和办证费用的时间，但黎国生作为买受人至争议房屋登记至第三人名下的四年时间里未提出异议，也未向李雁支付第二期房款以及缴纳相关的办证费用，导致房屋未能及时办理过户手续和按揭贷款手续，黎国生应承担相应的违约责任。因此，相较双方过错，李雁应承担60%的违约责任，黎国生应承担40%的违约责任。
根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，黎国生与李雁约定的房价为226800元，而黎国生预付的房款为50000元，故应当按照黎国生预付房款占合同价格的比例计算黎国生的损失。因双方合同并未对违约责任进行约定，原审法院曾经发征询函给梅州市梅县区住房和城乡规划建设局，征询梅州市梅县区大新城新地街泰宝花园附近楼盘步梯毛胚房在2013年5月间市场实际成交价格，梅州市梅县区住房和城乡规划建设局回复为3100元／平方米左右。而李雁将本案争议房屋卖给第三人的合同签订时间为2013年3月，成交价格为316800元，该房屋建筑面积为126.13平方米，按照成交价格计算均价为2511.69元。因此，李雁卖给第三人的时间与原审征询的时间比较接近，但交易价格与当时市场实际成交价格差距较大，故可以参照梅州市梅县区住房和城乡规划建设局回复的当时市场实际成交价格3100元／平方米的价格作为计算赔偿的标准。而黎国生请求的按照447761.5元计算，该价格系税务部门根据该路段的房屋所制定的计算税费的标准，无实际参考价值。根据3100元／平方米的参考价格计算，李雁应当承担的违约责任为（3100元／平方米×126.13平方米-226800元）×60%×（50000÷226800）=21720元。黎国生要求按照447761.5元计算，且认为其并无违约责任，理由不充分，不予支持。李雁认为其无违约责任，证据不足，理由不充分，亦不予支持。原审认定双方各承担50%的责任，判令李雁赔偿黎国生损失45000元，属于认定事实错误，应当予以纠正。
关于黎国生的起诉有无超过诉讼时效问题。李雁认为从其登报之日即2011年2月3日起双方合同已经事实上解除，因此，黎国生的起诉超过了二年的诉讼时效。经查，李雁于2011年2月3日登报要求黎国生在登报之日起15天内到售楼处办理一切手续。如逾期者按协议第一条、第三条论处，并承担由此造成的一切法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，李雁在报纸上的该单方声明并不能说明已经通知到了黎国生，且该内容并无要求解除合同，合同第一条、第三条亦未提到解除合同和要求黎国生付清首期款和办证费用的时间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，2013年10月11日、2013年11月25日涉案房产分别办理了国有土地使用证［梅府国用（2013）第4441号］、房地产权证（粤房地权证梅县字第11201489**号），土地使用权人和房地产权属人为黄国辉、张德芬，黎国生系2014年7月8日向原审法院起诉，黎国生在2013年10月11日之后知道自己权利被侵害后向法院起诉，并未超过两年期限，因此，李雁认为2011年2月3日起，黎国生的起诉超过了二年的诉讼时效，于法无据，不予支持。
综上，上诉人黎国生除主张合同有效有理外，其余上诉理由及上诉人李雁的上诉理由均不充分，其两人上诉请求均不予支持。原审法院认定事实部分错误，应当予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销梅州市梅县区人民法院（2014）梅县法民二初字第138号民事判决第二项；
二、解除李雁、黎国生于2009年10月6日签订的《梅县大新城新地街泰宝花园套房购买合同》；
三、变更梅州市梅县区人民法院（2014）梅县法民二初字第138号民事判决第一项“李雁应返还购房款50000元，并承担自2009年10月6日起至款项付清之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类活期存款利率计算）及赔偿损失45000元给黎国生，限于自判决生效之日起五日内付清”为“李雁应返还购房款50000元，并承担自2009年10月6日起至款项付清之日止的利息（利息按中国人民银行同期同类活期存款利率计算）及赔偿损失21720元给黎国生，限于自判决生效之日起五日内付清”；
四、驳回上诉人黎国生的其他诉讼请求。
一审案件受理费7036元，减半收取3518元，由黎国生负担2830.5元，由李雁负担687.5元。二审案件受理费7036元，由李雁负担691.6元，由黎国生负担6344.4元。黎国生未足额缴交的二审案件受理费1730.4元，应在收到本判决之日起七日内向本院缴交。李雁多预交的二审案件受理费6344.4元，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄莉芬
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一五年十月三十日
书 记 员 朱 棋