福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0802民初3370号
原告：福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路裕福国际2＃20C，统一社会信用代码9135080076177377XE。
法定代表人：陈柏健，董事长。
委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：曹金妹，女，福建天鸿物业管理有限公司员工。
被告：郭安，男，1962年9月6日出生，汉族，公务员，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：周素琼，女，1966年7月6日出生，汉族，公务员，住龙岩市新罗区,系郭安之妻。
原告福建天鸿物业管理有限公司（以下简称天鸿物业公司）与被告郭安物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人廖永红、被告郭安的委托诉讼代理人周素琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：判令郭安向天鸿物业公司支付尚欠的物业费1681.2元、公摊水费68.9元、公摊电费250.5元、电梯维修保费148.5元，合计2149.1元，并支付以2149.1元为基数自起诉之日至款清之日止按月利率2%计算的违约金。诉讼过程中，天鸿物业公司减少要求支付违约金的诉讼请求为：郭安应支付以1681.2元为基数自起诉之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金，其余诉请不变。事实和理由：2013年6月15日，福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司以邀请招标方式选聘天鸿物业公司为水韵华都小区提供前期物业服务，并签订《前期物业服务合同》。该合同对委托物业项目的基本情况、前期物业服务合同期限、乙方提供物业服务的基本内容、甲乙方权利义务、物业服务费用标准和收取办法、代为和特约服务费、物业管理用房、物业承接查验与接管、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，天鸿物业公司按合同的约定履行义务，为全体业主提供符合标准的物业服务。水韵华都小区19号楼305室房屋系郭安所有，面积为160.11平方米，为高层住宅（带电梯），其中物业服务费每平方米1元/月。截至2016年11月15日止，郭安无故拖欠物业服务费1681.2元、公摊水费68.9元、公摊电费250.5元、电梯维保费148.5元，合计2149.1元。天鸿物业公司多次催促郭安付清尚欠的物业费均未果，故诉至法院，请求判如所请。
郭安辩称，一、天鸿物业公司没有认真履行物业管理职能，在管理上存在重大瑕疵，物业费应按其提供的服务质量重新计算。2013年6月15日天鸿物业公司管理小区以来，整个小区管理混乱，公共设施损毁，基础设施年久失修，电梯故障频繁，消防设施完全瘫痪，垃圾没有及时处理，偷盗案件频发，消防通道长年被堵，乱停放车辆，占道经营严重，小区车库当经营性店铺。霸占业主架空层当物业员工宿舍使用，在架空层内私拉电线，用大功率电器烧莱煮饭，架空层违建卫生间，其员工生活用电经举报后由电业局检查，系盗用业主公摊电费。门禁形同虚设，闲杂人随意进出。三年来从未清理过公共化粪地，导致化粪池粪水四溢。小区内杂草丛生，住户私自种菜现象普遍。二、根据天鸿物业公司提交的证据不能证实郭安拖欠公摊水、电费。天鸿物业公司将保安用电计入公摊，小区内的龙腾社区养老服务站及游泳池所用水电是否列入公摊，业主均不知情，要求物业公司公示2013年至2016年11月15日管理水韵华都小区期间的公摊水电费测算清单。三、物业费包括了小区电梯的日常维护费用，物业公司应提供每月收取11元电梯维保费的收费依据及分摊测算清单。天鸿物业公司违规擅自扩大收费范围，应将已收取的2013年7月至2015年9月（共27个月）11元的电梯维保费退还业主。四、天鸿物业公司超越职权，擅自利用小区公共场地、设施，牟取不当利益，且拒绝公布广告、租金收费及使用情况，侵犯了业主的知情权。五、天鸿物业公司在管理小区过程中存在明显的过错，且于2016年11月15日擅自停止服务，导致近年关的小区垃圾成灾、偷盗频发，严重影响业主的正常生活，应承担违约责任，其要求支付违约金，没有法律依据。综上，应驳回天鸿物业公司的不当诉请。
本院经审理认定事实如下：2013年6月15日，天鸿物业公司与福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司签订《新罗区德兴水韵华都项目前期物业服务合同》一份，约定由天鸿物业公司为龙岩市新罗区水韵华都小区提供前期物业服务，合同期限为：从签订物业服务合同正式履行服务职能之日起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并办理完移交手续时止，高层住宅的物业服务费按每月每平方米1.00元计算，车位的物业服务费按每月每个60.00元计算，物业管理服务费按季度收取，由业主或物业使用人在每季度首月10日前向天鸿物业公司交纳上季度物业服务费。天鸿物业公司为水韵华都小区提供服务期间，该小区内存在生活垃圾未及时清运、公共设备损害未及时维修、消防通道堵塞等情况。龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路318号（水韵华都三期）19幢305室房产的登记所有权人为郭安，建筑面积为160.11平方米。从2016年1月1日起至2016年11月15日期间，郭安共拖欠物业服务费1681.2元、公摊水费68.9元、公摊电费250.5元、电梯维保费148.5元，合计2149.1元。
上述事实，有天鸿物业公司提供的水韵华都项目前期物业服务合同、欠费明细表、国网福建省电力有限公司龙岩供电公司及龙岩水发自来水有限责任公司出具的证明、水电公摊说明、公摊明细表、电梯验收保养费发票；郭安提供的照片、低压客户用电检查结果通知书、闽西日报与今日头条及民生925追问有关水韵华都小区的报道、龙岩市12345便民服务平台回复资料、龙岩市业主委员会备案表及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，天鸿物业公司具有独立的法人资格，系有资质的物业管理服务单位。因水韵华都小区在2013年6月15日前未成立业主委员会，故福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司作为该小区的开发商有权与天鸿物业公司签订前期物业服务合同，委托天鸿物业公司对该小区物业进行管理，双方签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，该合同对业主和物业服务企业均有法律约束力。在合同履行过程中，天鸿物业公司确实存在诸多的服务瑕疵，而郭安也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，依法应当各自承担违约责任。但因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，天鸿物业公司的服务瑕疵并不构成郭安减交或免除物业服务费的理由，郭安若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案中，郭安以天鸿物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准为由要求折价计算物业费，缺乏依据，本院不予采纳。郭安作为水韵华都小区的业主应依合同约定及法律规定支付物业服务费，郭安拖欠物业服务费，侵害了天鸿物业公司的合法权益，应限期清偿。天鸿物业公司在为水韵华都小区提供物业服务的过程中，未完全尽到其承诺的义务，小区内存在生活垃圾未及时清运、公共设备损害未及时维修、消防通道堵塞等情况，虽然郭安不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，但从合同的履行看，郭安不履行合同约定的支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。作为小区的物业管理方，天鸿物业公司应积极、主动协助业主解决问题，妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定天鸿物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，故对天鸿物业公司主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：
一、郭安应于本判决生效之日起十日内给付福建天鸿物业管理有限公司物业服务费1681.2元、公摊水费68.9元、公摊电费250.5元、电梯维保费148.5元，合计2149.1元。
二、驳回福建天鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由福建天鸿物业管理有限公司负担5元，郭安负担20元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审判员 江 彬
二〇一七年七月二十七日
书记员 吴琳婷（代）
书记员 郭萍 （ 代）
附：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示：
（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
履行款存入以下账户
开户单位：龙岩市新罗区人民法院
开户行：兴业银行龙岩新兴支行
账号：17×××01
支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。
（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。