广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第1715号
原告：舒萍，男，1991年10月21日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市，现住广东省中山市。
原告委托代理人：舒金成，系原告的父亲。
被告：黄灿，男，1984年8月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现于广东省番禺监狱服刑。
被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：邓向阳，经理。
委托代理人：孙振科、钟凯恒，分别系广东邦杰律师事务所律师。
原告舒萍诉被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。诉讼中，因本案需以中山市中级人民法院受理的（2014）中中法刑二初字第19号审理结果为依据，本院于2014年10月9日作出（2014）中一法民一初字1715-1号民事裁定，裁定本案中止诉讼。后于2015年6月10日恢复审理，并另行组成合议庭于2015年7月7日公开开庭进行审理。原告舒萍委托代理人舒金成，被告时尚京都公司委托代理人钟凯恒到庭参加了诉讼。被告黄灿经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月13日，原告与被告签订了商铺买卖合同，合同约定原告购买被告所有的中山市西区富华道383号柏景台1层036卡商铺，并于当日支付房价款484906元，另支付用于办证的各项税费16266元，以上两项共计501172元。按照合同第十二条约定，对方应于2012年8月1日将商铺交付买受方，并于交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心办理该商铺的交易过户手续，出卖人如未按本合同约规定的时间申请办理该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。
被告自2012年8月1日至今已经严重超过合同约定的交付期限，至今也未履行合同约定责任，经与被告多次联系，被告拒不出面协商解决问题，诉至本院，请求判令：1.解除原告与被告之间的商铺买卖合同；2.被告退还房款484906元；3.被告退还代办证费用16266元；4.被告支付原告5%的违约赔偿金25058.6元（501172元×5%）；5.解除中山市西区富华道383号柏景台1层036卡商铺租赁合同；6.被告支付原告购铺款和代收办证费用总和的利息（利息以购房款501172元为本金，自2012年8月13日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；7.被告承担诉讼费用；8.被告赔偿精神损失费1元。诉讼中，原告撤回第5项诉讼请求。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商铺买卖合同、授权委托书；2.收据及付款凭证；3.商铺租赁合同。
被告时尚京都公司辩称：原告对被告时尚京都公司的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对被告时尚京都公司的诉讼请求。
被告时尚京都公司就其辩解提供的证据有：中山市中级人民法院刑事判决书。
诉讼中，本院在广东省番禺监狱向黄灿询问，被告黄灿辩称：房产虽登记在黄灿名下，但房产实际持有人是其舅舅郑立锋，所有商铺都是郑立锋出资购买的，当时郑立锋的工作重心都在广州，不方便过来中山，所以登记在黄灿名下方便在中山办理房产过户登记手续等。合同签订的整个细节黄灿都不知道，无法支付房款和违约金或者赔偿损失。黄灿称不出庭应诉，亦无证据提交。
经审理查明：2012年8月13日，以黄灿作为出卖人，由时尚京都公司作为黄灿的代理人与舒萍作为买受人签订商铺买卖合同，合同约定买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台1层036卡商铺，该商铺建筑面积共18.98平方米，商铺总价为484906元。合同第四条约定付款方式为：买受人于2012年8月13日前一次性支付全部房价款。合同第六条约定出卖人应于2012年8月1日前交付合同约定的商铺。合同第十一条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。该合同还约定本合同项下的商铺正在办理产权分割手续，对此买受人已经十分明确，本合同项下因分割具体商铺产权而涉及的大产权证包括：1层1卡、2层1卡等，买受人已知晓并认可出卖人的委托人是受上述物业的产权人之委托来处分本合同项下的商铺的。合同还约定了其他条款，由舒萍与时尚京都公司签名盖章。
同日，舒萍与时尚京都公司签订了［时尚京都服饰城］商铺租赁合同，约定舒萍将上述商铺出租给时尚京都公司，租期为三年，即从2012年8月1日至2015年7月31日。舒萍于合同签订当日向时尚京都公司一次性支付全部房款484906元及代收款16266元，黄灿未按约为舒萍办理产权过户手续，故舒萍于2013年10月30日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2012年4月16日，黄灿在中山市公证处签名授权时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台1层1卡、2层1卡、5层以及地下负2层或该房地产分割后的房地产，有效期为两年，自签名之日起生效。涉案商铺属于黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台1层1卡（建筑面积3700.64平方米）的其中一个卡位，尚未办理产权分割手续，至今仍登记在黄灿名下。该卡位于2013年1月30日办理抵押登记在案外人李金锋名下，现已被查封。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告黄灿签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守履行。原、被告于2012年8月通过返租的方式完成了该商铺的交付。被告未按合同约定日期履行办证义务，且逾期时间达到原告可行使单方解除权的条件。原告请求解除与被告签订的商铺买卖合同，理据充分，本院予以支持。合同约定此种情形下被告应按房价款5%支向原告支付违约金，按此计违约金金额为23772.15元（484906元×5%），该金额明显低于原告已付全部款项的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，故原告有权请求增加违约金的数额。原告第6项诉讼请求可予支持，利息的起算日自付款次日2012年8月14日起计。既然本院支持的赔偿利息损失源于对违约金的调整，因而在本院已支持原告选择的更重的赔偿损失诉求后，对原告主张的被告按合同支付违约金，不再予以支持。原告主张被告赔偿精神损失费，没有法律依据，本院不予支持。
综上，被告黄灿应返还原告购房款484906元、代收款16266元，共501172元并赔偿原告利息损失（利息以所欠的501172元为本金，自2012年8月14日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至清偿之日止）。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案商铺登记在被告黄灿名下，被告黄灿是涉案商铺的所有权人，原告有权基于登记的公信力与黄灿发生交易。且黄灿是合同的相对方，根据合同的相对性原则，被告黄灿应承担合同责任，其以自己未出资为由抗辩不承担违约责任的理据不足，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”及《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告签订合同时明知时尚京都公司系代理黄灿处理涉案房产，故相关违约责任应由被告黄灿承担，原告要求被告时尚京都公司承担责任的理据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告舒萍与被告中山市时尚京都物业管理有限公司代理被告黄灿签订的原告购买中山市西区富华道383号柏景台1层036号商铺的《商铺买卖合同》；
二、被告黄灿于判决生效之日起七日内向原告舒萍退还购房款484906元、代办证费16266元合计501172元并赔偿利息损失（以501172元为本金，自2012年8月14日起，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；
三、驳回原告舒萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9062元（原告已缓交），由被告黄灿负担（被告黄灿于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 钟劲松
审 判 员 杨海芳
人民陪审员 邓杏妹
二〇一五年七月十七日
书 记 员 叶玉娟
冼日飞
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