北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5499号
上诉人(原审原告)：陈锋，男，汉族，1971年7月22日出生。
委托诉讼代理人：任冰，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：刘凤枝，女，汉族，1976年3月29日出生。
委托诉讼代理人：骆策，河北顺治律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：北京海航通达工程设备技术有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号中关村科贸电子城4A30。
法定代表人：海娥飞，总经理。
委托诉讼代理人：骆策，河北顺治律师事务所律师。
原审第三人：北京中关村科贸电子城有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号一至五层。
法定代表人：侯占军，董事长。
委托诉讼代理人：宋向杰，北京市海淀区海淀街道法律服务所法律工作者。
原审第三人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街32号。
法定代表人：侯占军，董事长。
委托诉讼代理人：苏兴国，男，1977年6月10日出生，北京中关村科技发展（控股）股份有限公司员工。
委托诉讼代理人高攀，男，1987年5月8日出生，北京中关村科技发展（控股）股份有限公司员工。
上诉人陈锋因与被上诉人刘凤枝、被上诉人北京海航通达工程设备技术有限公司（以下简称海航通达公司）、原审第三人北京中关村科贸电子城有限公司（以下简称科贸电子城）、原审第三人北京中关村科技发展（控股）股份有限公司（以下简称中关村科技公司）返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2014)海民初字第28327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人陈锋之委托诉讼代理人任冰，被上诉人刘凤枝及其委托诉讼代理人骆策，海航通达公司之委托诉讼代理人骆策，原审第三人科贸电子城之委托代理人宋向杰，原审第三人中关村科技公司之委托代理人苏兴国、高攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈锋上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈锋的一审诉讼请求。事实和理由：一是陈锋是涉案摊位的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，有权要求刘凤枝腾退摊位。二是2016年11月29日的协议书无效，刘凤枝构成非法占有，侵犯了陈锋的合法权益。三是《中华人民共和国物权法》第二条是保护物权的规定，一审以该条规定驳回陈锋的诉讼请求系适用法律错误。四是本案应当先解决物权纠纷，再由协议书的当事人解决合同问题，而不应将解决合同纠纷作为解决物权问题的前提。
刘凤枝辩称，其是基于与科贸电子城的协议占有涉案摊位的，属于有权占有。陈锋在签订房屋买卖合同时知道刘凤枝使用该摊位，存在过错。故不同意陈锋的上诉请求。
海航通达公司辨称，海航通达公司从刘凤枝处承租涉案摊位，并办理了经营手续。故不同意陈锋的上诉请求。
科贸电子城述称，同意陈锋的上诉请求。
中关村科技公司述称，同意陈锋的上诉请求。其与陈锋之间的买卖合同合法且实际履行，作为所有权人，陈锋的请求具有法律依据。
陈锋向一审法院起诉请求：1、判令刘凤枝、海航通达公司立即腾退4A30摊位；2、判令刘凤枝、海航通达公司支付自2013年11月6日起至实际腾房之日止的摊位占有使用费，按照每天每平米5元的标准计算。
一审法院认定事实：陈锋系4A30摊位的所有权人，产权登记时间为2013年11月6日，建筑面积86.58平方米，套内建筑面积39.31平方米。中关村科技公司系涉案摊位开发建设单位，电子城公司系中关村科技公司之子公司，负责经营管理电子城摊位及地下车位。
2003年4月10日，刘凤枝购买2B200号摊位。2005年，中关村科技公司对电子城二层西区加装扶梯改造。2005年3月8日，刘凤枝出具承诺书：“同意中关村科技公司对电子城各楼层西区的改造方案，认可原购房合同中所附楼层平面图变更为改造后的楼层平面图。本人明确了解科贸电子城西区改造后会对科贸电子城带来有益的影响。本人支持中关村科技公司对科贸电子城的改造，并承诺不会以此作为变更科贸电子城原规划设计方案的依据，向中关村科技及科贸电子城经营管理公司提出其它项要求。上述承诺书的附件内容：1.二层开扶梯方案，须保留我的柜台。2.在保留柜台的前提下，如需占用我柜台的部分面积，需科贸按所占面积退还相应的购房款。2006年3月17日，2B200号摊位产权登记在刘凤枝名下，建筑面积12.7平方米。
刘凤枝主张上述扶梯改造造成其2B200摊位冬冷夏热、通道狭窄，无法正常经营，且未取得消防验收，故科贸电子城承诺将4A30、4A27铺位给其免费使用至2B200正常经营问题彻底解决，并同意问题解决后刘凤枝就4A30、4A27铺位有优先承租权。刘凤枝就此提交2006年11月29日科贸电子城（甲方）与其（乙方）所签《协议书》1份，载明：“为了配合解决电子城二层西区重新规划改造给2B200经营困难，甲、乙双方友好协商，达成如下协议：1、甲方同意将4A30、4A27免费提供给乙方使用，直至对2B200经及其周边重新调整，保证2B200经的正常经营……。2、甲方应继续努力解决2B200的正常经营问题，直至问题彻底解决；3、2B200正常经营后，乙方将4A30、4A27归还给甲方，同时乙方在同等条件下有优先承租权。”科贸电子城公司对该协议书真实性不认可，并非其真实意思表示，改造完毕，后未进行任何施工改造，且2B200不存在不能正常经营的状况，不可能以134平米的摊位与其置换。陈锋对该协议书真实性无法确认，主张即便该协议真实，在2B200具备经营条件的情况下刘凤枝应腾退所占铺位，且无论协议是否真实，其作为4A30摊位的产权人均有权收回该摊位。科贸电子城对该协议书的意见为：1.真实性不认可，当时科贸电子城内部人员变动导致大量盖有公章的空白纸外漏，而该协议书落款存在字压章的情形，中关村股份公司未同意电子城签订该协议，该协议并非科贸电子城真实意思表示;2.4A30、4A27摊位面积共134.95平方米，与2B200摊位相差10.53倍，故协议内容显失公平，不合常理；3.即便该协议真实，在2B200具备经营条件的情况下刘凤枝应腾退所占铺位，不应以此协议内容对抗陈锋；4.中关村科技公司从未同意电子城签订上述协议。中关村科技公司对该协议书真实性无法确认，称未见过该协议书，且科贸电子城未经其同意擅自将4A30铺位免费提供给刘凤枝使用，侵犯其收益权，应属无效协议。
刘凤枝称其自2010年下半年起将4A30摊位对外出租收益。4A30摊位目前实际承租人为海航通达公司，该公司工商登记的住所亦为4A30摊位。
陈锋要求刘凤枝、海航通达公司腾退交还4A30摊位，并按照5元/平方米/天的标准共同连带向其支付占有使用费。陈锋为证明该标准的合理性提交了4A30摊位相邻三套房屋的《场地租赁合同》，显载明4A028号摊位建筑面积48.37平方米、年租金73000元，4A029号摊位建筑面积47.73平方米、年租金90000元，4A031号摊位建筑面积53.12平方米、年租金90000元。刘凤枝、海航通达公司对上述证据真实性、证明目的均不认可。电子城、中关村科技公司对上述证据真实性均无异议。
科贸电子城主张相关扶梯工程已于2005年12月30日竣工验收，未占用2B200摊位面积，2B200摊位自2015年7月电梯运行起即符合正常经营条件，且在接到本案起诉前处于实际经营状态。电子城就此提交以下证据：1.《北京市特种设备登记卡》。2.二层平面图。3.商品房买卖合同。4.录像光盘。包括三段录像，拍摄时间分别为2015年9月26日、10月20日、3月17日，拍摄地点为2B200摊位及周边。5.2015年4月28日所拍2B200摊位照片。6.租赁合同。证明2B200摊位相邻摊位能正常经营。刘凤枝、海航通达公司对证据6真实性无法确认，对其他证据真实性均无异议。陈锋、中关村科技公司对上述证据真实性均无异议，均主张2B200号摊位已正常经营。
陈锋亦主张2B200号摊位已正常经营，就此提交以下证据：1.2014年7月照片9张；2.北京炫烨世纪办公设备有限公司工商查询结果打印件；3.2014年7月2B200号摊位现场录像。照片及录像显示2B200号摊位用于经营办公设备批发，现场叠放展示有若干办公桌椅等设备，墙面粘贴有标语“屏风工位铁皮柜机房地板货架展柜”，天花板悬挂的企业法人营业执照显示经营者名称为北京炫烨世纪办公设备有限公司，摊位入口立柱上标有“桌椅批发”字样；录像中显示2B200号摊位附近其他摊位均处于营业状态。刘凤枝、海航通达公司对上述证据真实性均无异议，认可2B200号摊位可以经营，但认为无法正常经营，目前处于空置状态，否认2B200号摊位对外出租。对于2B200号摊位摆放的物品，刘凤枝、海航通达公司称相邻的2A042号摊位（原2B299号摊位）可能将其商品存放于2B200号摊位。刘凤枝、海航通达公司就其主张提交北京市海淀区中关村科贸中心业委会证明：“科贸电子城二层曾加装电梯一部，已于2006年3月安装完毕。该电梯为单向上行梯，正对2B200柜位，中间安装防火卷帘门，距离柜位过近，消防设施不达标。电梯安装后，致使2B200柜位处冬冷夏热，该问题无法解决，所安装电梯经常性不运行，且电梯占用原有通道，致使通道变窄，加之通道两侧柜位占用通道经营等原因，严重阻碍了客流通行。自电梯加装之后，2B200柜位一直无法达到正常经营条件，长期空置至今。”朱岩出庭陈述其2011年成为中关村科贸中心业委会主任，上述证言内容为据实陈述。陈锋、科贸电子城及中关村科技公司均认为朱岩的陈述无法反映客观情况，与事实不符。
陈锋认可其购买4A30摊位时知晓该摊位被他人免费占用，故其与电子城约定待其取得产权证后自行与实际占有人协商腾退事宜。中关村科技公司称其出售4A30摊位前未告知刘凤枝，仅与科贸电子城沟通。科贸电子城主张其在4A30摊位出售前已告知刘凤枝并要求其腾退，刘凤枝对此不予认可，称中关村科技公司在未通知刘凤枝的情况下出售4A30摊位，剥夺了其优先购买权。
一审法院认为，陈锋虽为4A30摊位登记的所有权人，但刘凤枝在陈锋购买4A30摊位前已长期、持续占有该铺位，陈锋购买之时知晓该铺位上的既存占有状态。现刘凤枝就其占有理由提交了科贸电子城与其签订的《协议书》，并以此为由占用该铺位多年，形成了一定的占有秩序，故对刘凤枝是否享有占有权的判断，不应简单理解为取得物权登记的人优于现实占有的人，而应对占有人的权利来源及占有状态做更细致的考察，以对双方权利义务作出更公平的分配。
本案庭审中，《协议书》的相对方科贸电子城对该协议是否成立、是否其真实意思表示等关键问题提出异议，中关村科技公司亦主张该协议侵犯其合法权益应属无效，各方对该协议是否成立、生效、终止等重大问题尚存争议，而本案系物权纠纷而非合同纠纷，上述问题在本案中不宜直接处理，各利益相关方应先就该协议的争议另案以合同之诉解决。在上述问题未得到解决之前，一审法院对陈锋基于物权要求刘凤枝、海航通达公司腾退交还4A30摊位的诉讼请求暂不能支持。就陈锋的房屋使用费损失，陈锋可待将来明确最终责任主体后再行主张，本案暂不予处理。
尽管一审法院暂未支持陈锋的请求，但不可否认的是，陈锋作为4A30摊位登记公示的所有权人，其所有权的完整性应受到尊重。陈锋的占有权能受阻，源于涉案协议书之争议长期遗留，中关村科技公司作为该摊位的出售方、电子城作为摊位的管理方、刘凤枝、海航通达公司作为摊位的实际占用方均应积极协调、并通过法律手段尽快化解上述遗留问题，避免矛盾的激化。
一审判决：驳回陈锋的全部诉讼请求。
二审中，各方当事人未提交新证据。对当事人争议的事实本院进行了审查，查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。但从本案看，涉案摊位的占有人刘凤枝提交其与摊位的管理方科贸电子城签订的协议书，以证明其在陈锋取得该摊位所有权前即经科贸电子城同意使用该摊位，为有权占有。诉讼中，科贸电子城对该协议是否是其真实意思表示提出异议，原摊位所有权人中关村科技公司亦主张该协议因侵犯其权利而无效，由此可见刘凤枝、科贸电子城、中关村科技公司之间存在债权纠纷。同时，本院注意到，只有解决上述债权纠纷，方才明了刘凤枝是否为有权占有，进而解决是否返还摊位问题。而本案系陈锋基于物权要求返还摊位，与刘凤枝、科贸电子城、中关村科技公司之间的债权纠纷分属不同的法律关系，且两个纠纷所产生的原因和事实基础也不尽相同，故不能一并处理。鉴此，在刘凤枝、科贸电子城、中关村科技公司之间存在债权纠纷未解决的情况下，陈锋基于物权要求刘凤枝、海航通达公司腾退交还4A30摊位不应支持，进而陈锋主张的房屋使用费损失暂也不能支持，待上述债权纠纷解决后陈锋可向相关义务人另行主张上述权利。
此外，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第二条虽有不妥，但判决结果并无不当。
综上所述，陈锋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费二千八百九十八元，由陈锋负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 罗娇杨