湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民初63号
原告：钱远胜。
委托诉讼代理人：杜水桥、喻亚平，均系湖北元初律师事务所律师。
被告：吴冬至。
第三人：湖北天下华腾置业有限公司，住所地：咸宁市温泉长安大道。
法定代表人：肖昌盛，该公司董事长。
原告钱远胜与被告吴冬至、第三人湖北天下华腾置业有限公司（以下简称华腾公司）执行异议之诉一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告钱远胜的委托诉讼代理人喻亚平，被告吴冬至，第三人华腾公司的法定代表人肖昌盛，均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告钱远胜向本院提出诉讼请求：请求判令：1、不得执行其购买的位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1�元2××号房屋，并解除查封扣押；2、案件诉讼费由吴冬至承担。事实和理由：2014年10月20日，其与华腾公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买华腾公司开发建设的位于咸宁市淦河大道31号咸银大厦1单元2××号房屋，总价款350万元，全部房款需在2014年10月30日前付清，华腾公司在2014年12月31日向其交付房屋，并在交房后240日内为其办理房屋权属登记。合同签订后，其于2014年10月21日分两次通过银行向华腾公司的法定代表人肖昌盛支付350万元，华腾公司于同日向其出具了购房款收据。2015年2月5日，因吴冬至与华腾公司借款纠纷一案，黄石市中级人民法院作出（2015）鄂黄石中民开初字第00015-1号协助执行通知书，将此部份房屋查封。吴冬至与华腾公司的借款纠纷案调解书生效后，华腾公司未按民事调解书确定的内容义务，吴冬至于2015年3月20日向黄石市中级人民法院申请�制执行。其得知所购房屋被他人查封，为维护合法权益，其将华腾公司诉至咸宁市咸宁区人民法院，要求华腾公司履行合同义务，为其办理房屋权属登记。2015年7月22日，咸宁市咸宁区人民法院作出（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书，载明：1、华腾公司于民事调解书生效之日起三个月内配合钱远胜办理咸宁市淦河大道31号咸银大厦1单元2××号房屋所有权证、土地使用权证；2、钱远胜自愿补偿华腾公司450万元购房款，此款在办证过程中按办证进度分期给付华腾公司。其于2016年3月底提出执行异议申请，黄石市中级人民法院于2016年5月3日作出（2016）鄂02执异160号执行裁定书，驳回了其申请。其在执行法院查封之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同，且付清了房款，并实际占有、使用，是因开发商的原因没有办理过户登记，咸宁市咸宁区人民法院的（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书，也确认华腾公司于民事调解书生效之日起三个月内配合其办理涉案房屋所有权证、土地使用权证，故依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其应该能排除吴冬至的执行。
被告吴冬至辩称，1、华腾公司法定代表人肖昌盛在法院调查时的陈述已清楚表明钱远胜与华腾公司之间签订的“《商品房买卖合同》”是为华腾公司与钱远胜所在的咸宁福元运通公司之间350万元借款所进行的担保，双方之间并不是房屋买卖关系；2、查封房屋的买卖合同价格只有评估价的四分之一左右，且严重低于当地市场价格，这种价格严重偏低并显失公平的异常状况明显不合常理，是真借款假买卖的典型特征；3、钱远胜向法院提供的（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书中，华腾公司辩称“本想在经济缓解时予以回购，但目前仍无力回购，如若办证，希望钱远胜能在房价款上予以补偿”，“房屋回购”实质上就是借款担保的代名词，并且钱远胜自愿补偿的购房款450万元比约定买卖合同价格还高，明显不符合常理；4、华腾公司法定代表人肖昌盛在法院调查时的陈述和华腾公司的内部财务资料账都表明，华腾公司向咸宁福元运通公司借款总计550万元，其中包括以钱远胜的名义借款350万元，约定的借款月利息4.8%（包括管理费3.3%），该利息�支付至2015年2月，正常的房屋买卖是不需要支付利息，只有借款才会支付利息；5、钱远胜支付的“购房款”并没有汇至“《商品房买卖合同》”中注明的华腾公司在咸宁市湖北银行开立的商品房预售资金专用账户，仅凭钱远胜向华腾公司法定代表人肖昌盛个人转账的凭证不能证明已支付了“购房款”；6、咸宁市咸宁区人民法院的（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书是在涉案房屋被查封之后才生效的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，法院对钱远胜提出的排除执行异议不应支持。综上，钱远胜以与华腾公司存在房屋买卖关系为由提出执行异议之诉的理由不能成立。
第三人华腾公司述称，其公�与钱远胜就涉案房屋存在真实的房屋买卖关系，因为当时房屋的水、电均没有通，且其公司急需用钱，所以才会以350万元的低价出售该房屋，钱远胜在咸宁市咸宁区人民法院起诉后，请求其公司配合办理房屋相关证件，自愿补偿其公司450万元，其公司法定代表人肖昌盛在法院调查时之所以陈述其公司与钱远胜之间是以签订房屋买卖合同的形式为借贷提供担保，是因为觉得当时350万元的出售价格太低，想再通过这种形式把房屋买回来。
原告钱远胜为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、加盖商品房预售合同备案专用章的“《商品房买卖合同》”及“合同备案证明。证明：双方之间的房屋买卖是真实、合法有效的，并且办理了相关合同备案手续。
证据二、收据及银行转款凭证。证明：350万购房款已经支付。
证据三、黄石市中级人民法院的（2015）鄂黄石中民开初字第00015-1号财产保全民事裁定书和（2015）鄂黄石中民开初字第00015-1号协助执行通知书。证明其所购房的房屋被吴冬至申请强制执行。
证据四、咸宁市咸宁区人民法院的（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书。证明：华腾公司虽交付房屋，但未能履行为其办理房屋权属登记的义务。
证据五、黄石市中级人民法院的（2016）鄂02执异160号执行裁定书。证明：其提出的执行异议被驳回。
证据六、《租赁协议》原件及租金支付转款凭证。证明：华腾公司已经向其交付了涉案房屋，其已经合法占有并管理利用房屋。
被告吴冬至为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、黄石市中级人民法院询问笔录。证明：华腾公司法定代表人肖昌盛在法院调查时的陈述已清楚表明钱远胜与华腾公司之间真实关系。
证据二、华腾公司内部债务资料。证明：涉案房屋之所以登记在咸宁福元运通公司员工钱远胜名下，是为了给华腾公司和咸宁福元运通公司之间350万元的借贷提供担保。
证据三、湖北九州房地产评估经纪事务所出具的确定查封房屋价值的评估报告。证明：查封房屋的买卖合同价格只有评估价的四分之一，这种价格严重偏低并显失公平的异常状况明显不合常理。
证据四、咸宁福元运通公司的简介。证明：咸宁福元运�公司是一家专门的民间借贷服务中介，钱远胜与华腾公司的交易是通过咸宁福元运通公司提供中介服务完成，因此钱远胜与华腾公司存在的必定是民间借贷关系。
证据五、《咸宁市城区商品房预售资金监管办法》。证明：钱远胜支付给华腾公司法定代表人肖昌盛个人的款项不能证明已支付了“购房款”。
证据六、华腾公司银行交易记录。证明：华腾公司没有收到350万元“购房款”。
证据七、咸宁市咸宁区人民法院的（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书。证明：350万元的价格超低，明显显失公平，房屋买卖合同就是借款的担保。
第三人华腾公司未向本院提交证据。
经庭审质证，针对原告钱远胜提交的证据，被告吴冬至质证意见为：对证据一的“三性”均有异议、“购房款”没有进入商品房预售资金监管账户，合同备案是不合法的；对证据二银行转款凭证的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，对收据的“三性”都有异议，既然是支付了全部“购房款”，华腾公司就应该出具正式的购房发票，而不是出具收据，且“购房款”没有汇至商品房预售资金监管账户；对证据三的“三性”均没有异议；对证据四的真实性没有异议，对合法性和关联性均有异议，咸宁市咸宁区人民法院对事实作出了错误认定，且该民事调解书是在涉案房屋都查封后才生效的，与本案无关�对证据五的“三性”均没有异议；对证据六的“三性”均有异议，涉案房屋并没有实际交付，且所有出租合同都存在事后补签的可能情形。第三人华腾公司的质证意见为：对证据一至证据五的“三性”均没有异议，对证据六的情况不了解。
针对被告吴冬至提交的证据，原告钱远胜质证意见为：对证据一的真实性希望法院核实，若是真实的，合法性就没有异议，但该证据与本案没有关联性；对证据二“三性”均有异议，该资料没有华腾公司盖章认可，且内容不能达到证明目的；对证据三“三性”均有异议，该评估报告是复印件，没有评估机构的盖章认可，且报告作出的时间是在涉案房屋买卖合同签订之后一年作出的；对证据四“三性”均有异议，咸宁福元运通公司不是本案的当事人，没有证据证明咸宁福元运通公司参与了本案的交易；对证据五的真实性、合法性希望法院核实，即便汇款不规范，也不能说明没有支付购房款；对证据六真实性、合法性希望法院核实，华腾法定代表人肖昌盛已经认可收到了购房款；对证据七真实性、合法性没有异议，肖昌盛对此已经进行了解释，不能达到证明目的。第三人华腾公司的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，笔录上的字是其所签，其当时之所以这样陈述是觉得房屋出售价格太低，想把房子买回来；对证据二的真实性没有异议，该资料其是提供给律师使用的，资料上记载的债务大部分都是真实的，现在觉得房屋出售价格太低，想把房子买回来；对证据三的真实性没有异议，其收到了评估报告，评估的价格就是当时的市场价；对证据四真实性不清楚，与本案没有关联性；对证据五真实性没有异议，但当时咸宁市房地产也不是特别规范，因为公司要运转，不可能把购房款都汇至商品房预售资金监管账户；对证据六真实性不清楚，350万元购房款是汇至其个人账户，但其已分批把款项汇至公司账户，用于支付相关的工程付款；对证据七的“三性”没有异议。
本院综合当事人双方的质证意见，以及庭审调查的情况，对原告钱远胜提供的证据作如下认证：证据一、二来源合法，对书面形式上记载的内容，本院予以采信，至于能否证明其观点，将在“本院认为”部分予以阐述；对证据三，被告吴冬至及第三人华腾公司表示没有异议，本院予以采信；对证据四来源合法，至于能否证明其观点�将在“本院认为”部分予以阐述；对证据五被告吴冬至及第三人华腾公司表示没有异议，本院予以采信；对证据六仅凭租赁合同，不能证明涉案房屋已由钱远胜占有使用，本院不予采信。对被告吴冬至提供的证据作如下认证：证据一来源合法，书面记载的内容可以印证被告吴冬至的名为房屋买卖，实为借贷的观点，本院予以采信；证据二内容真实，与本案事实相关联，本院均予以采信；对证据三来源合法，书面记载的内容可以印证被告吴冬至的名为房屋买卖，实为借贷的观点，本院予以采信；对证据四与本案有关联性，本院予以采信；对证据五、六来源合法，书面记载的内容可以印证被告吴冬至的名为房屋买卖，实为借贷的观点；对证据七来源合法，至于能否证明其观点，将在“本院认为”部分予以阐述。
经审理查明：2014年11月20日，钱远胜与华腾公司签订“《商品房买卖合同》”，约定：华腾公司将其开发建设的位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1单元2××号房屋，以总价款350万元出卖给钱远胜，首付款175万元于同年10月20日前付清，余款于2014年10月30日前付清。2014年10月21日，钱远胜分两次向华腾公司的其法定代表人肖昌盛个人账户转入现金150万元和200万元。2014年10月21日，华腾公司向钱远胜出具收到350万元“购房款”收据。2015年2月初，吴冬至与华腾公司因借款合同纠纷一案诉至本院，要求华腾公司偿还借款本金28430000.85元。本院立案受理后，于2015年2月3日作出（2015）鄂黄石中民开初字第00015-1号财产保全民事裁定书。同年2月5日，本院作出（2015）鄂黄石中民开初字第00015-1号协助执行通知书，查封华腾公司开发建设的位于湖北省咸宁市淦河大道31号1-3层商业用房及4-17层住宅用房56套。借款合同纠纷案在审理过程中，吴冬至与华腾公司达成调解协议：截止2015年1月31日，华腾公司欠吴冬至借款本金2276.4万元，利息479.6万元，共计2756万元，华腾公司于协议签订后十五内付清，逾期未付清上述借款本金及利息，则从2015年2月1日起计息至付清之日止。据此，本院作出（2015）鄂黄石中民开初字第00015号民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，华腾公司因未按民事调解书确定的内容履行义务，吴冬至遂于2015年3月20日向本院申请强制执行。2015年3月，钱远胜诉至咸宁市咸安区人民法院，请求判令华腾公司协助办理湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1单元2××号房屋权属登记手续。2015年4月23日，华腾公司法定代表人肖昌盛向本院陈述：其向咸宁福元运通公司借�550万元，其中350万元是以与咸宁福元运通公司员工钱远胜签订商品房买卖合同形式提供担保，另外200万元是以华腾公司的股权提供担保，涉案房屋的的实际价值为1680万元左右，涉案房屋并不属于咸宁福元运通公司，咸宁福元运通公司准备对涉案房屋进行装修时，其还去现场进行了阻止，并拍有照片作为证据。2015年6月23日，本院委托湖北九洲房地产评估经纪事务所对该房屋价值进行评估。湖北九洲房地产评估经纪事务所作出评估结论意见：位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1单元2××号房屋单价为7511元／平方米，总价值为12977130元。2015年7月22日，咸宁市咸安区人民法院作出（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书，确认：1、华腾公司于民事调解书生效之日起三个月内配合钱远胜办理咸宁市淦河大道31号咸银大厦1单元2××号房屋所有权证、土地使用权证；2、钱�胜自愿补偿华腾公司450万元购房款，此款在办证过程中按办证进度分期给付华腾公司。钱远胜以本院查封的上述房产中包含其购买的房屋为由，于2016年3月底向本院提出执行异议，本院于2016年5月3日作出（2016）鄂02执异160号执行裁定书，以钱远胜虽在法院查封之前与华腾公司签订了“《商品房买卖合同》”，但不能证明其已按合同约定支付了购房款，购买该房屋不是为了居住以及咸宁市咸安区人民法院的（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书是在本院查封涉案房屋之后作为为由，驳回了钱远胜执行异议。钱远胜不服，为此，于2016年6月17日诉至本院，请求依法判决：不得执行其购买的位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1单元2××号房屋，并解除对该房屋查封扣押。
本院认为，本案争议的焦点为钱远胜与华腾公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。
1、从合同约定的购买价格来看：钱远胜与华腾公司签订的“《商品房买卖合同》”合同价款明显低于房屋所在地段通常的市场价格，与普通的真实的商品房买卖合同有别。通常情况下因民间借贷而签订的房屋买卖合同，实质是借款人以房屋抵押借贷，签订这种买卖合同时，约定的房屋买卖价款数额通常就是双方发生的借贷数额，也不排除其中包括到期的利息在内，而这一价格又会比房屋所在地段通常的市场价格偏低，放贷人在放贷时为保证自己的利益最大化，降低可能发生的风险，同时基于借贷时所处的强势地位，将所谓的房价压得很低。
2、从款项支付和收款凭证来看：钱远胜与华腾公司签订的“《商品房买卖合同》”上已经载明了该房地产开发项目的商品房预售资金管理银行账户，且《咸宁市城区商品房预售资金监管办法》第十一条规定，房地产开发企业必须告知和协助购房人将商品房购房款全部存入商品房预售资金监管专用账户，房地产企业不得另设账户收取购房款或收取现金，房地产开发企业到市房地产管理部门办理商品房合同登记备案时，须提供购房人将购房款足额存入商品房预售资金监管专用账户的凭证。钱远胜理应按照上述规定和“《商品房买卖合同》”提供的账户信息，将“购房款”汇至华腾公司商品房预售资金监管专用账户，钱远胜对将“购房款”汇至华腾公司法定代表人肖昌盛的个人银行账户没有作出合理的解释。同时，华腾公司若收到钱远胜足额“购房款”350万元，应该向钱远胜开具正规的税务发票，钱远胜在向华腾公司足额交付“购房款”后，为了将来办理房屋权属登记证明的需要，也会要求华腾公司向其开具正规的税务发票，但华腾公司至今只给钱远胜开具了一张普通的收款收据，钱远胜也未提供证据证明向华腾公司索取过正规购房款的税务发票。
3、从“房屋买卖合同”的另一方当事人陈述来看：华腾公司法定代表人肖昌盛于2015年4月23日在本院陈述，向咸宁福元运通公司借款550万元，其中350万元是以与咸宁福元运通公司员工钱远胜签订商品房买卖合同形式提供担保，另外200万元是以华腾公司的股权提供担保，肖昌盛已经说明了钱远胜与华腾公司之间的真实关系。同时，（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书记载，华腾公司法定代表人肖昌盛在咸宁市咸安区人民法院陈述，其低价卖房系为了缓解经济困境，本想在经济缓解时予以回购，该陈述表明钱远胜与华腾公司签订的“《商品房买卖合同》”与普通的《商品房买卖合同》明显不同，普通《商品房买卖合同》体现的是买卖双方真实买卖意图，买卖双方应遵循诚实信用原则，在买方支付购房款后，卖方不可能可以随意解除买卖合同，回购已出售的房屋。
4、从咸宁市咸安区人民法院的（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书的效力来看：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，在金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。故钱远�在涉案房屋被本院查封后，不能依据已生效（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书提出排除执行异议，亦不能以（2015）鄂咸安民初字第00740号民事调解书确认的内容说明钱远胜与华腾公司之间存在真实的房屋买卖关系
综上，钱远胜与华腾公司签订的《商品房买卖合同》的真实意思不是建立买卖关系，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，钱远胜提出的执行异议之诉不能排除吴冬至借款合同纠纷案的执行，故对钱远胜要求不得执行其购买的位于湖北省咸宁市淦河大道31号咸银大厦1单元2××号房屋，并解除对该房屋查封扣押的诉讼请求，本院不予支持。至于钱远胜与肖昌盛、华腾公司是否存在其他债权债务关系，本案不予审理，其可以另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告钱远胜的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告钱远胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇于湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专�，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 柴 卓
代理审判员 南又春
二〇一六年十一月二日
书 记 员 黄显珠