广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终475号
上诉人（原审原告）：张道进，男，1968年10月3日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
上诉人（原审原告）：张道汉，男，1972年10月24日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：张秀允，男，1942年4月3日出生，汉族，住广东省阳东区。系两上诉人的父亲。
被上诉人（原审被告）：张秀高，男，1954年8月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：欧德贵，男，1938年4月11日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审被告）：张道校，男，1982年3月8日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：陈玩娟，女，1962年9月10日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行，住所地：广东省阳江市阳东区东城镇环山西路1号。
主要负责人：陈国超，该行行长。
委托诉讼代理人：林善炯，系该行员工。
委托诉讼代理人：莫宏欢，系该行员工。
上诉人张道进、张道汉因与被上诉人张秀高、张道校，原审第三人中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行（以下简称阳东农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市阳东区人民法院（2015）阳东法合民初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：张道进与张道汉是亲兄弟关系，张秀高与张道校系父子关系，张秀高与张道进、张道汉是叔侄关系。张秀高所有的位于阳江市阳东区甲镇乙路桥头m号土地使用权[国有土地使用证号：东府国用（20××）字第07××××3号，使用权面积：60.7平方米]与张道校所有的位于阳江市阳东区甲镇乙路桥头的土地使用权[国有土地使用证号：东府国用（20××）字第07××××2号，使用权面积：63.6平方米]相邻。1991年左右，张秀高与张道校共同在上述两块相邻土地上建设了一幢建筑面积为406.85平方米的房屋（房地证号：阳东03×××××××9，建基面积：122.45平方米，房地产权证上记载的房屋坐落为：阳江市阳东区甲镇乙路桥头m号，属张秀高与张道校共同共有），并一直在该房屋居住至今。
2007年5月8日，张道进、张道汉与张秀高、张道校约定，由张秀高、张道校将上述位于阳江市阳东区甲镇乙路桥头m号房产的部分（即登记在张秀高名下的土地使用权及其地上建筑物部分）转让给张道进、张道汉，双方并签订一份《契约》，约定：卖房屋人张秀高户主，有房屋一幢，坐落在甲旧桥头门牌n号楼，高三层半（不含地下室），总面积240平方米，该楼屋经家人同意卖给侄子张道进、张道汉俩人居住，言定楼价人民币12万元正，等等。上述《契约》的“卖屋人张秀高、张道校”处加盖有张秀高和张道校本人指模，“买屋人张道进、张道汉”处加盖有张道进和张道汉本人指模。2007年5月10日，张秀高与其妻子陈玩娟作为卖屋方，张道进、张道汉作为买屋方，双方又签订一份《协约》，约定：“卖屋人张秀高与买屋人张道进、张道汉双方同意签订此协约供双方遵守：（一）买屋方家人定于2007年公历5月10日搬家到张秀高房屋居住……（四）买方欠下的楼款卖方有权向买方追讨。该屋的契约卖方应在短时期内理妥给买方……。”上述《协约》的卖屋方签名处有张秀高及其妻子陈玩娟本人签名。在本案庭审中，张秀高、张道校提出，上述《契约》中卖屋人张秀高、张道校的指模，以及《协约》中卖屋人张秀高、陈玩娟的签名均是伪造的。为此，张秀高、张道校于2016年3月3日向原审法院申请对上述《契约》中张秀高、张道校的指模是否属张秀高、张道校本人指模，以及《协约》中张秀高及其妻子陈玩娟的签名是否属张秀高及其妻子陈玩娟本人签名进行鉴定，但张秀高、张道校此后又自行向原审法院撤回上述鉴定申请。针对张秀高、张道校上述主张，张道进、张道汉抗辩称，上述《契约》的内容以及签名均是案外人张秀允代为书写，但该《契约》中张秀高、张道校签名处的指模均是张秀高、张道校本人加盖，而《协约》中卖屋人处的签名均是张秀高及其妻子陈玩娟本人签名。同时，张道进、张道汉在庭审中还称，自2007年5月8日签订上述房屋买卖合同后，张道进、张道汉及其家人即搬到讼争房屋居住至今。
2013年4月22日，张道汉与张秀高协商约定，由张道汉以30万元的价格将本案讼争房产卖回给张秀高，为此双方于2013年9月8日签订了一份《房屋归属权转让协议》，协议的甲方为张道汉，乙方为张秀高，主要约定：“原甲方购买乙方位于广东省阳江市阳东区甲镇乙路m号之n房屋，经甲、乙双方协商确定，甲方愿意以30万元人民币转让该房屋的房屋归属权给乙方，付清款项后甲方父亲可继续独立自主地经营及使用该房屋的1、2两层及地下室，并且自负盈亏，期限至2014年清明前，清明后乙方可以自筹钱装修后，由乙方负责出租或自主经商，出租或自主经营后将无条件给付甲方父亲500元/月，期限暂定两年，如两年后甲方父亲因生活困难或另外因素视情况考虑另协商解决；另外二楼现在甲方父亲住的房间将继续住，直到他自愿放弃居住为止。”上述《房屋归属权转让协议》的附注处还载有“全部房屋归属权转让款已于2013年9月8日付清给甲方，以此协议约定为准，之前订立协约及所有预收单据作废”的内容。在签订上述《房屋归属权转让协议》后，张秀高已依约向张道汉支付清30万元房价款。在诉讼过程中，张秀高、张道校提出，张道进是同意张道汉将讼争房产卖回给张秀高，且张道汉在收取30万元房价款后，其已将其中8万元房价款交付给张道进。为此，张秀高、张道校申请原审法院向阳江市阳东区甲镇社区居民委员会主任李荣就，以及双方当事人共同的亲属张秀彩（张秀彩与张道进、张道汉系伯侄关系，与张秀高系兄弟关系）、张秀存（张秀存与张道进、张道汉系亲叔侄关系，与张秀高系兄弟关系）、张道潘（张道潘与张道进、张道汉系堂兄弟关系，与张秀高系侄叔关系）就本案有关事实进行调查。原审法院分别于2016年9月29日、2016年11月3日和2016年12月9日向李荣就、张秀存、张秀彩、张道潘进行调查，并形成笔录。李荣就在笔录中称：就本案纠纷，阳江市阳东区甲镇社区居民委员会曾多次组织双方进行调解，张道汉曾在电话中向我亲口陈述，其已向张道进交付了讼争房产的房价款8万元，同时张道进也曾在电话中亲口承认其收取了张道汉8万元，但张道进称其不清楚该8万元是什么钱，我当时还质问张道进，你拿了钱怎么会不清楚该钱是从哪里来的，当时张道进没有出声。张秀彩在笔录中称：我并没有亲自参与本案纠纷，只是曾听张秀高的妻子陈玩娟谈论过本案纠纷。张秀存在笔录中称：对本案纠纷的具体情况我并不清楚，但张道进、张道汉的母亲李美英曾告诉我，张道进是向张道汉收取了讼争房产8万元房价款。张道潘在笔录中称：对本案房屋买卖纠纷，张道进、张道汉、张秀高、张道校与我本人等家族成员曾于2013年清明祭祖后在甲镇澳奇酒店协商过，当时张道进、张道汉与张秀高、张道校均同意由张秀高支付30万元给张道进、张道汉，以买回本案讼争房产。针对上述调查情况，张道进、张道汉的委托诉讼代理人称：据张道进陈述，张道进所收取的8万元，并不是张道汉转让讼争房产的房价款，该8万元是张道进为购买车辆而向张道汉所借的借款，张道进对张道汉转让讼争房产的事情并不知情。而张道进、张道汉本人则称：张道汉从未给过8万元给张道进，张道进也从未向张道汉借款8万元，至于张道进、张道汉的委托诉讼代理人为何称张道进曾因购买车辆而向张道汉借款8万元，张道进、张道汉不清楚。
张道进、张道汉向原审法院起诉，请求判令张秀高将位于阳江市阳东区甲镇乙路n号楼的房屋过户给张道进、张道汉。在一审诉讼过程中，张道进、张道汉变更诉讼请求为：判令张秀高、张道校将位于阳江市阳东区甲镇乙路m号楼中所占土地登记在张秀高名下的房地产过户给张道进、张道汉；
另查明：位于广东省阳江市阳东区甲镇乙路桥头m号房地产已办理了抵押登记（房地证号：阳东03×××××××9，建筑面积：406.85平方米，他项权证编号：阳东他押03×××××××6），抵押权利人为中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行，设定期限为2013年7月25日至2021年7月24日。
原审判决认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。本案中，张道进、张道汉主张张秀高、张道校已于2007年5月8日将其共有的本案讼争房产卖给张道进、张道汉，为此提供了张秀高、张道校加盖指模确认的《契约》等证据为证，对此事实应予确认。张秀高、张道校主张上述《契约》是伪造的，但其并没有提供证据推翻上述《契约》，且张秀高、张道校申请对上述《契约》进行指模鉴定，后又自行撤回该鉴定申请，故张秀高、张道校上述主张，缺乏证据佐证，不予支持。上述《契约》签订后，张道进、张道汉已依约足额向张秀高、张道校支付房价款，张道进、张道汉此时共同享有作为讼争房产买受人的合同权利，张道进、张道汉日后再处分该讼争房产时，其应共同协商一致。张道汉于2013年9月8日与张秀高签订《房屋归属权转让协议》，约定由张道汉以30万元的价格将讼争房产卖回给张秀高。虽然在形式上仅是张道汉与张秀高签订了上述《房屋归属权转让协议》，但综合本案相关证据可知，张道汉向张秀高收取30万元房价款后，张道汉亦就该房价款与张道进进行了分配，张道进收取了8万元房价款。张道进提出其并没有收取8万元房价款的抗辩意见，不能成立。理由如下：1、由阳江市阳东区甲镇社区居民委员会主任李荣就的证言可知，张道汉曾在电话中向李荣就承认其向张道进交付了8万元房价款，而张道进也曾在电话中向李荣就承认收取了张道汉8万元。李荣就作为阳江市阳东区甲镇社区居民委员会主任，其在诉前曾就本案纠纷多次进行调解，了解本案纠纷的相关事实，李荣就对本案纠纷所作的证言可信度较高；2、根据张秀存（张秀存系张道进、张道汉的亲叔叔，系张秀高的兄长）的证言，张秀存曾听张道进、张道汉的母亲李美英说过，张道进向张道汉收取了8万元房价款；3、就张道进是否收取张道汉8万元房价款的问题，张道进、张道汉的委托诉讼代理人称，据张道进陈述，张道进曾向张道汉取了8万元，但该8万元是张道进为购买车辆而向张道汉所借的借款，并不是房价款；但张道进、张道汉本人却称，张道汉从未给过8万元给张道进，张道进也从未向张道汉借款8万元。张道进、张道汉与其委托诉讼代理人就此问题所作的陈述，前后矛盾。原审法院认为，张道进收取张道汉8万元房价款的行为，表明张道进是同意张道汉以30万元的价格将讼争房产卖回给张秀高，张道进的上述行为构成对张道汉将讼争房产卖回给张秀高的行为的追认，故上述《房屋归属权转让协议》应为有效合同，张道进、张道汉已将讼争房产卖回给张秀高。因此，张道进、张道汉诉请张秀高、张道校将讼争房产过户至张道进、张道汉名下，缺乏理据，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回张道进、张道汉的诉讼请求。一审案件受理费100元，由张道进、张道汉负担。
张道进、张道汉不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销原审判决；二、判令张道汉与张秀高于2013年9月8日签订的《房屋归属权转让协议》无效；三、判令张秀高、张道校将登记在张秀高名下的、位于阳江市阳东区甲镇乙路m号楼归还给张道进、张道汉，并协助办理过户手续。事实与理由：张道进与张道汉是亲兄弟关系，张秀高与张道校系父子关系，张秀高与张道进、张道汉是叔侄关系。2007年5月8日，张道进、张道汉与张秀高、张道校约定，张秀高、张道校将位于阳江市阳东区甲镇乙路桥头m号房地产的部分（即登记在张秀高名下的土地使用权及其地上建筑物部分）转让给张道进、张道汉，双方签订一份《契约》，张道进、张道汉按约定支付了购房款12万元给张秀高、张道校，同时与家人一起搬到该房产居住至今。对于这一事实，双方当事人均无异议，也得到一审法院的确认。2013年4月22日，张道汉在没有告知张道进的情况下，个人与张秀高协商约定，以30万元的价格将本案讼争房产卖回张秀高，并于2013年9月8日签订了一份《房屋归属权转让协议》，约定张秀高付清款项后，可由张道进、张道汉父亲张秀允继续独立自主经营及使用该房屋的1、2层和地下室至2014年清明节前；清明后，张秀高可自筹钱装修，并负责出租或自主经商，每月支付张秀允500元，期限暂定两年，日后视情况另行协商解决，另外该房屋二楼由张秀允居住，直到他自愿放弃居住为止。签订转让协议后，张秀高、张道校即要张秀允搬走。这时，张道进才知道张道汉私下以个人名义转让房产，张道进坚决不同意转让该房产而产生矛盾纠纷，经当地居民委员会调解未果，张道进、张道汉才提起本案诉讼。一审判决认定张道汉与张秀高签订的《房屋归属权转让协议》有效，并据此驳回张道进、张道汉的诉讼请求，是错误的，因该协议在张道进完全不知道的情况签订的，张道进在事后没有追认，并立即提出异议，要求张道汉退钱回张秀高。因此，该协议应是无效的。二、一审法院采信张秀高提供证人调查取证的证据是无效的，因为证人李荣就、张秀彩、张秀存、张道潘都是亲属关系，所作证言不具合法性，应不予采信。同时上述证人称张道进收取了张道汉8万元的事实，没有提供有效的证据进行证明，一审对此予以采信，是错误的，应纠正。三、退一步而言，即使认定张道汉与张秀高签订的《房屋归属权转让协议》合理，那张秀高、张道校没有按约定每月支付500元给张秀允，及将房屋的二楼交由张秀允居住，反而要求张秀允立即搬走，属违约，也反映了这份协议是无效的。另外，张道进常年在外，张秀高尚欠张道进等人款项，张道进一方只有受让讼争房屋，涉讼房屋是张秀允出钱买的，当时只有沙纸契。张秀允及张道进一家入住该房屋十几年，张秀允不知道二儿子张道汉与张秀高私自买卖讼争房屋，现房屋沙纸契仍在张秀允处，张道进不知情，亦没有收取张道汉所给的8万元。综上，请支持张道进、张道汉的诉讼请求。
张秀高、张道校答辩称：一、张道进、张道汉以张道进对张道汉与张秀高签订《房屋归属权转让协议》不知情及事实后没有追认，主张该协议无效的上诉理由不成立。张道进既然不知道张道汉签订协议之事，与其所讲的“马上提出异议，要求张道汉退钱给张秀高，坚决不同意变卖上述房屋”相矛盾。从而证明张道进对该事是知情并且同意的。张道进称不知情及没有事后追认的理由不成立，应不予采纳。二、张道进、张道校称证人之间是亲属关系，一审法院采信张秀高提供证人进行调查取证的证据无效。证人李荣就是居委会主任，证人张秀彩、张秀存、张道潘均与双方当事人是亲属关系，上述证人证言是公正、可信。张道进、张道校称称证言不具合法性，没有法律依据。张道进、张道汉主张证人认为张道进收取了张道汉8万元，没有证据证明，一审法院采信不当，是对证据的片面理解。三、张道进、张道汉上诉，即使《房屋为属权转让协议》合理，张秀高、张道校要求张秀允立即搬走，是违约的，也反映了该协议是无效的。原审认定该协议有效正确，至于未履行相关的义务，是因为张道进、张道汉未按协议约定交房屋给张秀高、张道校装修出租或自主经营，未获得收益，亦无从履行相应的义务。四、张道进、张道汉于2007年5月8日购买涉讼房屋，至2015年9月23日向一审法院提起诉讼，已相隔8年时间，即使从2013年9月8日把涉讼房屋转让回张秀高、张道校，至本次起诉也超过二年的诉讼时效期间，其诉讼请求亦应予驳回。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
阳东农业银行陈述意见：阳东农业银行不清楚涉讼房屋买卖过程，但该房屋已在阳东农业银行办理抵押登记，抵押权人是阳东农业银行，在该房屋抵押权涂销前，不能办理过户登记手续。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案属房屋买卖纠纷。本案中，张秀高、张道校对2007年5月8日将两人共有的位于阳江市阳东区甲镇乙路桥头m号部分房地产（土地使用权证登记在张秀高名下的部分房地产）出卖给张道进、张道汉的事实没有异议，但认为张道进、张道汉于2013年9月8日将该部分房屋回转给张秀高、张道校，并由张道汉与张秀高签订《房屋归属权转让协议》，收取房屋转让价款30万元。张道进、张道汉对张道汉与张秀高、张道校签订上述协议及张道汉已收取30万元购房款的事实无异议，但张道进认为该协议是张道汉未经张道进同意签订的，且张道进事后未对此追认，是无效协议，并请求张秀高、张道校按2007年5月8日签订的房屋买卖契约的约定，将涉案房屋办理转移登记至张道进、张道校名下。本案争议焦点是张道进对张道汉将涉案房屋回转给张秀高、张道校是否知情并同意。对此事实，原审法院对相关证人进行调查，证人阳江市阳东区甲镇社区居民委员会主任证言证实张道汉在电话中承认其向张道进交付了8万元房价款，及张道进在电话中承认收取张道汉8万元房价款的事实，证人与双方当事人没有利害关系，所作证言是其知道的事实，可信程度较高。证人张秀存作证称听张道进、张道汉母亲讲过张道进向张道汉收取了8万元房价款的事实；证人张道潘作证称2013年清明祭祖后，张秀高、张道校与张道进、张道汉协商过，张道进、张道汉同意张秀高、张道校支付30万元买回涉案房屋。上述两证人与双方均是亲属关系，证人的陈述均是其知道的事实，相互之间没有矛盾，且与其他证人证言相吻合，可信程度较高，应予采纳。张道进的委托诉讼代理人在一审庭审时承认张道进讲过收取张道汉8万元的事实，只不过认为该款是张道进为购车而向张道汉借款。对此，张道进并无提供证据证明。张道进后来在原审法院调查时称从没有为购车向张道汉借款8万元，张道汉称没有借款8万元给张道进，两人陈述均与委托诉讼代理人陈述相矛盾，且没有提供证据证明其委托诉讼代理人在庭审所作的陈述为虚假的陈述。基于本案当事人之间存在亲属关系，存在张道汉收取张秀高支付的30万元购房款的事实，结合上述证人证言、当事人陈述及张道进、张道汉的诉讼代理人在庭审中的陈述，原审认定张道进知道张道汉将涉案房屋转卖回张秀高、张道校，并收取张道汉给付的8万元购房款的事实正确，应予支持。张道进、张道汉已将涉案房屋再将转卖回张秀高、张道校，张道进以其不知情及不同意为由，主张张道汉与张秀高、张道校签订的《房屋归属权转让协议》无效的理据不足，应不予采纳。由于涉案房屋再次发生转卖关系，故张道进、张道汉上述上诉请求理据不足，应不予采纳。原审据此驳回张道进、张道汉的诉讼请求正确，应予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张道进、张道汉负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 莫怡华
二〇一七年六月二十七日
书记员 曾秋霞