内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终691号
上诉人（原审原告）赵玉柱，男，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。
上诉人（原审原告）胡梅梅，女，汉族，现住址同上，赵玉柱的妻子。
二上诉人的委托代理人李艳华，内蒙古扬阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）内蒙古友邦房地产开发有限责任公司(简称友邦公司)。
法定代表人郭振平，系该公司总经理。
委托代理人闫军，系公司法务部主任。
原审被告巴彦淖尔市临河区城关镇万丰村民委员会（简称万丰村委会）。
法定代表人秦德明，村主任。
上诉人赵玉柱、胡梅梅为与被上诉人友邦公司、原审被告万丰村委会商品房买卖合同纠纷一案，不服临河区人民法院(2015)临民初字第2911号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月30日公开开庭进行了审理，上诉人赵玉柱及其与胡梅梅的委托代理人李艳华、被上诉人友邦公司的委托代理人闫军、原审被告万丰村委会的法定代表人秦德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
临河区人民法院经审理查明，明珠城小区系“巴彦淖尔市临河区城关镇万丰村被征地农民安置住宅项目”。按照巴彦淖尔市发改委“巴发改投字（2007）字597号”文件通知规定，被告万丰村委会是该小区开发建设单位。因万丰村委会不具备房地产开发资质，万丰村委会与友邦公司于2007年11月4日签订的住宅项目联合开发协议书，由被告友邦公司对该住宅项目开发建设。原告赵玉柱、胡梅梅属该住宅项目安置对象。2007年至2008年8月，二原告分多次给被告万丰村委会交付房款135849元。2011年1月8日，原告赵玉柱、胡梅梅与被告友邦公司签订《商品房买卖合同》，约定“出卖人：友邦公司，买受人：赵玉柱、胡梅梅；买受人购买的商品房为明珠城A26号楼3单元202号房屋；该商品房建筑面积共91.79㎡；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，每平方米价格为1480元，价款为135849元。买受人（通过万丰村委会）于2010年8月31日已交清房款，出卖人应当在2009年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向当地房地产主管部门申请登记备案”等内容。2011年8月4日，被告友邦公司为二原告办理完涉诉房屋权属登记证书。
临河区人民法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告友邦公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。取得房屋权属证书是原告与被告签订《商品房买卖合同》的重要目的，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”中对被告的备案义务也进行明确约定。本案《商品房买卖合同》签订前，被告友邦公司即向原告赵玉柱、胡梅梅交付了房屋，但其自认至2011年8月4日为二原告办理涉诉房屋权属登记证书。由于双方未选择合同第十五条第2项买受人不退房的违约情况，应认定双方对出卖人迟延办理房屋权属证书的违约金没有约定。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。被告友邦公司于2009年8月31日交付涉诉房屋。2011年8月4日，被告友邦公司为二原告办理完涉诉房屋权属登记证书。双方签订的商品房买卖合同中所约定的权利义务全部履行完毕，二原告明知被告应当在订立合同之日起90日内为原告办理产权证书，但直至2011年8月4日被告办理出产权证书，其后的两年之内二原告未向被告主张违约损失。依照法律规定，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。二原告无证据证明诉讼时效中止或中断情形，所以，二原告的诉讼请求已超出法律规定的诉讼时效，对其要求被告友邦公司、被告万丰村委会支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决：驳回原告赵玉柱、胡梅梅对被告友邦公司、被告万丰村委会的诉讼请求。案件受理费124元，由二原告负担。
宣判后，赵玉柱、胡梅梅不服向本院提出上诉称，一审法院认定上诉人的诉讼请求已过两年诉讼时效是错误的。上诉人自2007年即开始交付购房款，2009年住上房屋，直至2010年10月30日被上诉人才与上诉人签订《商品房买卖合同》，这段时间内，上诉人的权利一直未得到保证，房虽已住上，却没有任何权属证明，经过所有业主长期不断的催促，于2011年6月才给上诉人办理了权属证书，之后上诉人又走上漫长的索要违约金的维权之路，直至最后无奈向人民法院提起诉讼。这期间上诉人及该小区的业主从未中断过向被上诉人主张各项权利，诉讼时效是在不断的处于中断过程当中，因此，一审法院认为上诉人的诉讼请求已过两年诉讼时效是错误的。请求二审法院依法改判。
被上诉人友邦公司辨称，本案真正的合同双方主体是万丰村委员会与买受人，友邦公司只是建筑方，不存在真实的买卖合同关系，房款的收取都是由万丰村委员会收取，与我公司无关。本案已经超过2年的诉讼时效，从入住到起诉，已经4年，期间上诉人并没有主张过该权利，因此已经超过了诉讼时效。办理产权证的主体是房管部门，友邦公司已经履行了自己的义务，故我方没有过错。上诉人提起诉讼正是依据《商品房买卖合同》第15条，若该条无效，上诉人起诉的理由不存在，因此该条款应当是有效的。
被上诉人万丰村委会辩称，上诉人从友邦公司购买了商品房，并与友邦公司签订了《商品房买卖合同》，友邦公司是为上诉人办理房屋产权证的法定义务人。上诉人请求万丰村委会支付逾期办理产权登记违约金不符合客观事实和法律规定。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人赵玉柱、胡梅梅主张2011年6月被上诉人友邦公司给其办理了权属证书，之后上诉人及该小区的业主从未中断过向被上诉人主张索要违约金的权利，诉讼时效是在不断的处于中断过程当中，对该主张上诉人赵玉柱、胡梅梅并无有效的证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人赵玉柱、胡梅梅应承担举证不能的不利后果。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人赵玉柱、胡梅梅的上诉理由不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费124元，由上诉人赵玉柱、胡梅梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 彬
审判员 温业平
审判员 刘 平
二〇一六年七月四日
书记员 李昊庭