贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终4418号
上诉人（原审被告）：项东强，男，1989年10月20日出生，仡佬族，贵阳公共交通集团有限公司修理工，住贵州省贵阳市花溪区。
被上诉人（原审原告）：贵阳小河区天富物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路84号。
法定代表人：吴明玉，该公司经理。
委托代理人：何云，男，1976年10月26日出生，汉族，该公司员工，住贵州省毕节市。
上诉人项东强因与被上诉人贵阳小河区天富物业管理有限公司（以下简称天富物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初2252号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
项东强上诉请求：撤销一审判决中的第一项，并依法予以改判。事实和理由：物业公司没有完全尽到管理职责，服务存在严重瑕疵，应当大幅度减免上诉人物业费。
天富物管公司答辩称：小区24小时有人值班，不存在未按规定安排保安人员值班的问题；关于上诉人提出的地板、凳子、亭子损坏没有维修的问题，也积极与业委会对接，但因本小区建设较早，业主没有交纳维修基金，现又不同意自行集资，故没有进行维修。
天富物管公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付2012年1月至2015年12月的物业服务管理费2001元；2、被告立即支付楼道路灯费72元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，原告天富物管公司于2004年11月30日获得准予从事物业管理活动的资质。贵阳市花溪区小河漓江花园成立了业主委员会。2010年11月28日，原告天富物管公司（乙方）与贵阳市花溪区小河漓江花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，该合同约定：一、甲方聘用乙方对漓江花园实行物业服务；二、服务管理事项内容为漓江花园物业的共用部位、共用设施、绿化、附属配套建筑和设施及公共环境卫生、安保、交通与车辆停放等项目进行维护、修缮、管理等；三、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托及时处理，双方协商合理收费；四、服务管理期限为三年，自2010年11月30日起至2013年11月30日止；五、乙方的服务质量应达到：1、房屋外观不能损坏；2、设备运行要正常，不能影响业主和物业使用人的正常生活；3、房屋及设施、设备的维修、养护应随坏随修，不能拖延。但漓江花园住宅小区已交付使用近十年，除主体工程外，其余部分已过保修期，在未收取维修基金之前，共用部位的大、中修及更新由共用人承担一切费用，自有部分的维修由自有人承担一切费用；4、公共环境要清洁、整齐美观；5、绿化要定期养护，绿化地垃圾要清理；6、交通秩序，对车辆停放要规范化，停放车辆有人指挥；7、门岗实行二十四小时值班，做好来访人员登记，巡逻岗坚持每天夜间3-5点巡逻二次；8、对物业的急修、小修，接到报告后要及时（不超过24小时）处理；9、业主和物业使用人对乙方的满意率要达到70%左右；六、本物业的管理服务费实行按建筑面积每平方米人民币0.4元收取，收费标准应随物价、工资的变化而适当调整；楼道路灯照明费、材料费等每户每月交纳费用1.5元。
2013年12月26日，原告与贵阳市花溪区小河漓江花园业主委员会续签《物业管理服务合同》一份，合同约定服务管理期限为三年，自2013年11月28日起至2016年11月28日止，其余内容与2010年11月28日签订的《物业管理服务合同》相同。被告系贵阳市花溪区小河漓江花园B8栋3单元2楼3号房屋的业主，该房屋建筑面积为104.24平方米，因双方在小区清洁问题及门禁损坏未及时维修等方面出现争议，故被告未再交纳2012年1月至2015年12月的物业管理费人民币2001元（104.24m2×0.4元／m2／月×48个月=2001元）及楼道单元路灯费人民币72元（1.5元／户／月×48个月=72元），上述费用共计人民币2073元。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告小河天富物管公司与贵阳市花溪区小河漓江花园业主委员会代表全体业主签订的《物业管理服务合同》，内容不违反有关法律的规定，应对包括被告在内的全体业主有效。《物业管理服务合同》就小河天富物管公司对漓江花园小区进行物业管理的相关事项进行了约定，其内容符合法律规定，业主及物业管理公司均应全面履行合同约定的义务。《物业管理服务合同》中约定，原告作为漓江花园的物业管理公司，对漓江花园物业的共用部位、公用设施设备、停车场、绿化、环境卫生、安保、交通等项目有进行维护、修缮等物业服务管理义务。本案中，原告按合同约定提供了物业管理服务，作为漓江花园业主之一的被告理应向原告缴纳物业管理费。故对于原告小河天富物管公司要求被告支付物业管理费的请求，予以支持。但考虑到漓江花园小区楼道环境差，墙面并不整洁美观，公用设施设备维护修缮不力，原告的服务质量存在一定的瑕疵，法院酌情对其应当收取被告的物业管理费作九折处理，即2001元×0.9=1800.9元。《物业服务管理合同》约定每户每月交纳1.5元楼道路灯照明费，原告在物业服务过程中实际提供了该项服务，被告辩称楼道灯被损坏没进行维修，因其未提交相关证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对于该抗辩理由不予采信。故对原告要求被告支付72元楼道单元路灯费的诉讼请求予以支持。此外，原告作为物业的服务单位，应与业主及物业使用人加强沟通联系，对于漓江花园目前存在的物业服务问题，原、被告双方可通过业主委员会进行协商解决，共同营造一个和谐的小区环境氛围。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告项东强于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳小河区天富物业管理有限公司2012年1月起至2015年12月期间的物业管理费人民币1800.9元、楼道单元路灯费人民币72元，合计人民币1872.9元；二、驳回原告贵阳小河区天富物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告项东强负担20元，原告贵阳小河区天富物业管理有限公司负担5元。
本院二审期间，上诉人项东强提交照片6张拟证明被上诉人没有履行管理义务，阳台上的树枝影响采光，小区亭子坏了没人维修，小区单元门上安装有广告；被上诉人认为树枝影响上诉人采光的问题，上诉人从未提出过，广告是社区安排安装的，至于小区亭子维修曾与业委会商量过，但没有维修基金，物管公司无法开展此项工作。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，漓江花园业主委员会代表全体业主与被上诉人天富物管公司签订的《物业管理服务合同》对包括上诉人项东强在内的全体业主有效，业主及天富物管公司均应按合同约定全面履行相应合同义务，合同签订后被上诉人天富物管公司为上诉人项东强提供了物业服务，上诉人项东强享受了物业服务，理应向被上诉人天富物管公司支付物业管理费。上诉人项东强对于欠缴2012年1月至2015年12月的物业管理费2001元及楼道单元路灯费72元无异议，但认为被上诉人天富物管公司服务存在严重瑕疵，应当大幅度减免物业管理费。本院认为，原审法院已充分考虑了漓江花园小区楼道环境差，墙面不整洁美观，公用设施设备维护修缮不力，服务存在一定瑕疵，酌情按九折收取上诉人的物业管理费，其上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人项东强负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桢
审判员 唐玉平
审判员 刘 华
二〇一六年十月十九日
书记员 龙真扬