河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第2242号原告（反诉被告）臧莉静。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区。法定代表人张峰，该公司经理。委托代理人赵亮、赵建廷，系该公司法律顾问。原告（反诉被告）臧莉静诉被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）臧莉静到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰公司）的委托代理人赵建廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告臧莉静诉称，2011年7月12日原、被告签订了《商品房预售合同》（以下简称该合同），约定原告购买被告开发建设的万峰大酒店综合开发二期小区7号楼1单元1402号商品房，该房成交总价429832元，已支付给被告。该合同第八条约定，出卖人应在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条同时约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。按相关法律法规的规定，该合同补充协议第四条暖气集资及燃气集资费用条款因违法而无效，因相关费用已在购房款中包含，原告无须再支付该项费用。至今该商品房未经相关行政管理部门的验收，被告不能将合同约定的商品房交付原告使用。原告认为被告不依照合同的约定将具备综合验收合格条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用是错误的，也是违法的，该行为及其违法行为严重侵犯了原告的合法权益。诉讼请求：一、判令被告承担因未按双方签订的《商品房预售合同》第九条向原告交付经综合验收合格的商品房构成违约，而应向原告支付2012年8月1日到2014年8月20日期间（750天）32237元（违约金以合同约定的按日总房款429832元的万分之1计算），并判令被告支付违约金至被告将符合本合同约定的商品房交付原告使用时止；二、判令被告立即向原告提供所购商品房的经综合验收合格的验收手续；三、确认双方购房合同补充协议第四条暖气集资及燃气集资费用条款无效；四、判令被告立即为原告按购房价开具发票；五、判令被告承担本案诉讼及其他费用。在庭审中，原告明确了所主张的违约天数从2012年7月31日计算至2014年9月25日，共计785天。被告万峰公司辩称，1、合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更已经属于无效，国发2004第16条国务院关于第三排取消和调整行政审批项目决定附件，国务院决定取消的行政审批项目目录，第83项明确规定取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，关于被告逾期交房的期限，金域首府7号楼于2014年9月20日验收合格达到法定交房条件，被告2014年9月24日向原告邮寄交房通知书，原告2014年9月25日收到，原告于2014年10月30日办理交房手续并领取钥匙，被告的逾期交房期限应当为2012年8月1日至2014年9月24日；2、关于暖气集资费和天然气集资费，依据商品房预售合同14页第四条双方明确约定了乙方应当向甲方交纳该笔费用，依据合同法第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，合同条款只有在违反法律或者行政法规的情况下，才能导致无效，而本案双气费的条款不属于违反法律或行政法规的情形，应当认为有效；3、合同约定的违约金数额过高应当依据合同法114条、合同法解释二17、19条，商品房买卖合同纠纷解释16、17条予以调整；4、可以开具发票。反诉原告（被告）万峰公司诉称，被反诉人系邢台市金域首府小区7号楼1单元1402号业主，该房屋建筑面积为101.49㎡，反诉人在2014年9月份通知被反诉人办理交房手续并缴纳暖气集资费和燃气集资房共计8874.5元，但被反诉人拒绝缴纳暖气集资费和燃气集资费。根据双方签订的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第四条“为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方应在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米）、燃气集资（3800元／户）”的约定，被反诉人应当向反诉人支付暖气集资5074.5元，燃气集资3800元，共计8874.5元。反诉请求：1、请求法院判决被反诉人向反诉人支付暖气集资5074.5元，燃气集资3800元，共计8874.5元；2、诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告（原告）臧莉静辨称，按照相关法律的规定，该合同补充协议第四条暖气、燃气集资条款因违法而无效，因相关费用已经在购房款中包含，原告无须再支付该费用。经审理查明，2011年7月12日，原告（反诉被告）臧莉静与被告（反诉原告）万峰公司签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2011009557。该合同约定原告购买被告公司所开发的金域首府7号楼1单元1402号商品房，总价款为429832元，首付款129832元，贷款300000元。该《商品房预售合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1款第2项约定“逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。该《商品房预售合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。该《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》中第四条约定“为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方应在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米）、燃气集资（3800元／户）”。原、被告对该《商品房预售合同》均予认可，原告对补充协议中关于暖气集资和燃气集资的约定，认为该费用应已在购房款中包含，原告不应再支付，但在庭审中原告主张如果被告按期按合同款项支付违约金，原告就同意交纳“双气费”，并对被告主张的双气费共计8874.5元的数额没有异议。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均认可在《商品房预售合同》签订后，原告臧莉静依约向被告支付了全部房价款共计：429832元，其中个人支付129832元，公积金贷款支付300000元。原告于2014年10月30日向被告交纳了“公共维修基金”、“契税”等费用21754元；原告于2014年10月30日向邢台市万峰物业服务有限公司交纳截止2014年12月31日的物业费及垃圾处理费等费用467元。被告（反诉原告）万峰公司认可其未能按约定的交付期限交房，主张其已于2014年9月24日向原告邮寄了交房通知书，原告认可于2014年9月25日收到，并于2014年10月30日办理了交房手续并领取钥匙。被告认可原告要求逾期交房违约期间计算至2014年9月25日的主张。被告（反诉原告）万峰公司向本院提交了邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目7#楼的建设工程竣工验收报告，竣工验收结论显示为“该工程共7分部，所有分部全部合格，施工资料基本齐全，观感评价‘一般’，依据验收规范要求，该单位工程评定为‘合格’工程”，并加盖有相关验收单位印章和负责人或法定代表人的签章，显示时间为2014年9月20日。被告（反诉原告）万峰公司向本院提交对金域首府13号楼3单元702号房屋租金进行的价格评估鉴定结论，并要求法院根据该估价结果，来证明其在《商品房预售合同》中与原告间所约定逾期交房的违约金过高，应予适当调整。以上查明事实，有商品房预售合同、购房款缴费收据凭证、金域首府7号楼竣工验收报告、金域首府13号楼3单元702号的房屋租赁价格鉴证书以及原、被告当庭陈述的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告臧莉静按《商品房预售合同》的约定向被告万峰公司支付了房款，被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于逾期交房的违约责任问题，被告万峰公司认可其存在违约的事实，同时主张与原告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于违约天数的计算，原告主张违约期间为2012年7月31日至2014年9月25日，被告对此认可，本院予以支持，故逾期交房期限应于2012年8月1日计算至2014年9月25日止，共计785天。综上，被告逾期交房违约金数额为429832元×0.00008×785天=26993元。关于原告请求确认双方购房合同补充协议中第四条暖气集资与燃气集资条款无效的主张，因该约定并未违反我国相关法律、行政法规的规定，故认定该约定条款合法有效，在庭审中原告也对该约定作出了相应的认可，因此原告应当按照合同约定，同时对被告（反诉原告）要求原告给付暖气集资及燃气集资费的主张予以支持。关于原告提出的要求提供该房屋的综合验收合格手续的主张，因房屋综合验收属相关行政部门管理职责，不属于本案法律关系中所处理范围，故本院不予支持。关于原告要求被告为其按购房价开具发票的请求，被告予以认可并同意开具相应发票，对此本院予以支持。综上，本案经调解无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）臧莉静购买位于邢台市桥西区金域首府7号楼1单元1402号商品房的逾期交房违约金26993元。二、被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效后十日内按购房价给原告（反诉被告）臧莉静开具发票。三、原告（反诉被告）臧莉静自本判决生效之日起十日内，给付被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司暖气集资、燃气集资共计8874.5元；也可直接将该费用从被告承担的逾期交房违约金26993元中予以扣除。四、驳回原告（反诉被告）臧莉静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费600元，由被告（反诉原告）河北万峰房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）臧莉静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 员  吴会峰人民陪审员  卢振华人民陪审员  吴瑞琳二〇一五年四月七日书 记 员  石树勋