上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第42472号
原告上海天越投资管理有限公司。
法定代表人厉璇律。
委托代理人顾俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。
被告江进宝。
被告刘必开。
原告上海天越投资管理有限公司诉被告江进宝、刘必开房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日受理后，依法适用普通程序，由审判员杨怡霖担任审判长，与人民陪审员李树高、高天明组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告上海天越投资管理有限公司的委托代理人顾俊杰到庭参加诉讼。被告江进宝、刘必开经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海天越投资管理有限公司诉称，2013年10月9日，原告与被告江进宝签订《三信国际商业广场物业租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区金海路2591弄38、39号（一、二、三、四层）房屋（以下简称系争房屋）出租给被告江进宝使用。被告江进宝拖欠2014年3月2日至2014年10月8日租金人民币（以下币种相同）814，600.32元、水费9，628.03元、电费131，703.66元，原告多次催讨未果。2014年10月8日，原告向被告江进宝邮寄《合同解除通知书》。根据合同约定，因被告江进宝违约而提前终止合同，被告江进宝应向原告支付相当于三个月租金的违约金，同时应按照第一个租约年度的租金标准补交装修免租期内的租金。2014年8月16日，被告刘必开出具《担保函》称愿意对涉案租赁合同中所产生租金等费用全部款项之付款义务承担无条件、独立的、不可撤销连带担保责任。现向法院起诉要求：一、解除原告与被告江进宝于2013年10月9日签订的《三信国际商业广场物业租赁合同》；二、判令被告江进宝从上海市浦东新区金海路2591弄38、39号房屋中迁出并将房屋返还给原告；三、判令被告江进宝支付自2014年3月2日起至2014年10月8日止的租金814，600.32元；四、判令被告江进宝支付自2014年3月2日起至2014年10月8日止的水费9，628.03元、电费131，703.66元；五、判令被告江进宝支付自2013年10月15日起至2014年3月1日止的装修免租期租金1，098，278.15元（月租金244，061.81元×4.5个月）；六、判令被告江进宝支付违约金732，185.43元（月租金244，061.81元×3个月）；七、判令被告刘必开对上述第三至六项诉讼请求承担连带清偿责任；八、诉讼费由两被告负担。
被告江进宝、刘必开未到庭应诉。
经审理查明，位于上海市浦东新区金海路2591弄38、39号（一、二、三、四层）房屋产权登记在三信国际电器上海有限公司（以下简称三信公司）名下。2013年4月2日，三信公司与原告签订《授权委托书》约定三信公司委托原告就系争房屋签订《租赁合同》及其他相关文件，并代为行使出租人各项权利及代为履行出租人各项义务。
2013年10月9日，原告与被告江进宝签订《三信国际商业广场物业租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区金海路2591弄38、39号（一、二、三、四层）总建筑面积为4863平方米的房屋出租给被告使用。合同第3.1条约定租赁期限为9年，即从2013年10月15日起至2022年10月14日止。第4.1条约定原告应于2013年10月15日向被告交付物业。第5.1条约定第1-2年租金单价为1.65元／平方米建筑面积／天，月租金244，061.81元／月；第3年租金单价为1.85元／平方米建筑面积／天，月租金273，645.06元／月；……第9年租金单价为2.0396元／平方米建筑面积／天，月租金301，689.98元／月。第5.2条约定本合同项下的租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个缴租期，被告应当在每个缴租期结束15日前以转账方式向原告一次性足额支付下个缴租期租金；第一个缴租期租金应于本合同签订后的5个工作日内一次性足额支付。第5.3条约定物业交付之日即为起租日，原告给予被告免收装修免租期内租金的优惠，免租期满后第一天即开始计算租金，而无论被告营业与否。第6.1条约定被告支付第一期租金的同时，应向原告支付当年租金年度3个月租金即732，185.43元作为履约保证金。第6.6条约定，被告租赁该物业需自行承担水、电、煤气、通讯、设备等相关费用，由原告代相关公用事业部门收取，费用标准以相关部门公布及调整为准，其中电费暂定为1.2元／度（含电损，如遇物价部门电价发生调整则该电价也按调整比例调整）；水费按实摊派（总水表共3个）；每月抄表时间为：公用事业部门抄总表日或第二日内。缴纳时间、方式为：接到缴费单之日起7日内以支票或转账方式缴清上述费用。第7.1条约定原告同意自房屋交付之日起138天为被告自行装修和免租期，即自2013年10月15日起至2014年3月1日止，此期间为免租期，但被告需自行承担此期间发生的水电费用、垃圾清运费等费用。第7.4条约定被告需在向原告提供装修设计方案的同时，向原告支付装修施工押金。施工押金为第一个月租金即244，061.81元。装修完毕，经原告检验合格后一个月内退还押金。第13.1条约定合同有效期内，如乙方要求提前解除合同，需提前三个月书面告知对方。经双方协商一致后，合同解除。被告提出解除合同的，履约保证金不予返还。因提前解除合同给对方造成损失的，提前解除合同方需支付相应补偿金，补偿金数额以不超过当年租赁年度3个月的租金为限。第14.1条约定在本合同因租期届满或因任何原因提前终止后7日内，被告应将租赁物以不破坏建筑建构、外墙及设施、清洁良好的状态交给原告。返还时，应经原告验收认可，并签署《物业交还确认表》。第15.4条约定本合同因被告违约而提前终止的，被告应向原告支付相当于三个月租金的违约金，同时应按照第一个租约年度的租金标准补交装修免租期内租金。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告使用。被告自2014年3月2日起拖欠租金。原告分别于2014年8月1日、8月5日、8月13日、9月12日、9月23日、9月26日向被告发送《告知函》，催讨租金、水电费等欠付款项。2014年10月8日，原告向被告邮寄《合同解除通知书》要求解除租赁合同并要求被告支付欠费、返还房屋。2015年1月19日，原告自行收回房屋。本案在审理过程中，原告称被告先后共支付租金950，000元，未支付过履约保证金或施工押金。
另查，2014年8月16日，被告刘必开向原告出具《担保函》称“本人愿意就江进宝与贵公司在2013年10月9日签订的物业租赁合同中所约定的租金等应支付贵公司的全部款项之付款义务，为江进宝向贵公司承担担保责任。本担保为无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证担保。所担保金额与被担保人欠付贵公司的款项总金额相等，并且无上限担保金额。担保期限为一年，自应付款项履行义务到期之日起计算”。
以上事实由经庭审质证的《三信国际商业广场物业租赁合同》、沪房地浦字（2013）第028837号房地产权证、授权委托书、告知函、合同解除通知书、缴款通知、水电费发票、担保函等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原告与被告江进宝签订的《三信国际商业广场物业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中被告江进宝自2014年3月2日起拖欠租金、水电费等款项，原告多次催讨未果，原告要求解除与江进宝之间签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。原告于2014年10月8日向江进宝邮寄《合同解除通知书》，江进宝于同年10月11日收到，故原告与江进宝签订的《三信国际商业广场物业租赁合同》于2014年10月11日解除。合同解除后，江进宝理应从系争房屋中迁出，将房屋返还给原告。江进宝承租系争房屋，理应按约支付租金、水电费，现原告要求被告支付自2014年3月2日起至2014年10月8日止的租金814，600.32元、水费9，628.03元、电费131，703.66元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。根据合同约定，因江进宝违约而提前终止的，江进宝应向原告支付相当于三个月租金的违约金，同时应按照第一个租约年度的租金标准补交装修免租期内的租金，本案中因江进宝欠付租金导致租赁合同解除，故对原告要求被告支付自2013年10月15日起至2014年3月1日止的免租期租金1，098，278.15元以及违约金732，185.43元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告刘必开出具《担保函》自愿对涉案租赁合同中所产生的租金等全部款项之付款义务承担无条件、独立的、不可撤销连带担保责任，故对原告要求被告刘必开对第三至六项诉讼请求承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中因承租人江进宝违约导致合同解除，原告明确表示不同意对装修再利用。且被告江进宝、刘必开经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海天越投资管理有限公司与被告江进宝于2013年10月9日签订《三信国际商业广场物业租赁合同》于2014年10月11日解除；
二、被告江进宝在本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区金海路2591弄38、39号房屋中迁出，将房屋返还给原告上海天越投资管理有限公司；
三、被告江进宝在本判决生效之日起十日内支付给原告上海天越投资管理有限公司自2014年3月2日起至2014年10月8日止的租金人民币814，600.32元；
四、被告江进宝在本判决生效之日起十日内支付给原告上海天越投资管理有限公司自2014年3月2日起至2014年10月8日止的水费人民币9，628.03元、电费人民币131，703.66元；
五、被告江进宝在本判决生效之日起十日内支付给原告上海天越投资管理有限公司自2013年10月15日起至2014年3月1日止的免租期租金人民币1，098，278.15元；
六、被告江进宝在本判决生效之日起十日内支付给原告上海天越投资管理有限公司违约金人民币732，185.43元；
七、被告刘必开对上述第三至六项承担连带清偿责任。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币29，163元，公告费人民币600元，上述共计人民币29，763元，由被告江进宝、刘必开共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨怡霖
人民陪审员 高天明
人民陪审员 李树高
二〇一五年五月十八日
书 记 员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。