河南省新县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1523民初263号
原告彭广兰，女，汉族，1968年8月6日出生，初中文化，住河南省新县。
委托代理人李永恒、胡心宇（实习），河南义仁律师事务所律师。
被告徐明付，男，汉族，1975年1月6日出生，小学文化，住新县，系怡嘉花园项目部合伙投资人。
被告徐文东，男，汉族，1971年4月6日出生，高中文化，住新县，系怡嘉花园项目部合伙投资人。
被告戴启明，男，汉族，1968年8月20日出生，初中文化，住新县，系怡嘉花园项目部合伙投资人。
被告徐永金，男，汉族,1973年5月19日出生，小学文化，住新县，系怡嘉花园项目部合伙投资人。
原告彭广兰与被告徐明付、徐文东、戴启明、徐永金建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭广兰及其委托诉讼代理人，被告徐明付、徐文东、戴启明、徐永金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭广兰向本院提出诉讼请求，要求被告交付位于怡嘉花园（碾子湾刘冲），宗地编号为A7、A8两块面积均为142.50平方米的地皮；责令被告补偿原告因迟延交付地皮的经济损失20万元，（具体数额以确定补偿期间后的计算数额为准），并承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月5日，原、被告双方签订《怡嘉花园开发建设协议》，约定：被告将其位于怡嘉花园（碾子湾刘冲）的地皮出售给原告，宗地编号为A7、A8二块宗地面积均为142.50平方米的地皮。原告同时支付价款。后原、被告又签订了关于购买地皮善后处理意见的补充协议，约定：若被告方违反相关约定，所有股东自愿承担并同意依据原购买合同上的购买金额和日期，满一年以后起按月息1分五厘的标准为补偿，补偿标准延续到被告通知原告开工之日起为止。在此期间，其他人购该处的地皮被告已交付。原告多次要求被告交付地皮，并对原告进行补偿，而被告以各种借口和理由迟迟不履行交付义务，也未给原告进行补偿。
原告为证明自己的诉讼主张提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体身份；2、怡嘉花园开发建设协议2份，证明被告将其开发位于碾子湾刘冲处地皮2块转让原告建房居住；合同成立并生效，被告至今未交付土地构成违约。3、补充协议一份，证明因被告未依合同向原告交付建房土地，经双方协商，被告同意向原告支付迟延交付地皮期间的利息；4、收据一份，证明原告依照合同约定向被告交付转让费；5、怡嘉花园别墅效果图一份，证明被告统一设计并向原告承诺交付地皮后建成房屋后的效果图；6、调取被告与国土局签订土地出让合同等材料一套，证明被告依法取得位于碾子湾刘冲处土地，对该地块享有合法处分权。经四被告质证对证据没有异议。
被告戴启明答辩称，本案四被告是开发怡嘉花园的原始股东。其自己享有25%的股权，原告起诉的债务问题是事实。自2011年立项以来，我们在办理完善政府手续过程中，采取提前预售房屋的途径来吸纳工程的所需资金，并给投资人（买主）最优惠的价格，签订协议是双方真实意思表示。由于工程进展状况和后期诸多不利的政策的调整和收紧，造成项目进展迟缓，并于2013年停工接受整改至今，相关用地手续仍在完善之中，造成原告投资的预期目的未能实现，希望原告理解我们的困难。原告要求被告交付地皮，我方坚决不同意。理由是：1、预售买卖协议中，双方有约在先，不论什么原因工程干不成，我方愿意在本合同补充协议签订一年以后，按照年息1分5厘的利息作为投资购买人的经济补偿;2、土地法有明文规定，严禁土地非法买卖，我方无权利出售正在办理手续中的土地;3、我们的工程自2011年立项开工以来，由于因国家对房地产政策的调控收紧和变动，原来规划别墅地皮，现在国家严禁建别墅，需调整规划，这是政府行为，我们无力改变;4、我们签订的协议是民间协议，借贷关系，也是心照不宣的非法默契性书面协议，是无效合同，不具有法律效力。2015年5月期间，我们曾向原告提出全款退还预售款，但遭到拒绝。综上，原告索要地皮的理由不成立也不合法，请法院审查处理。
被告戴启明为证明自己的答辩主张提供如下证据：1、共同合作项目协议书一份；2、建设项目规划设计条件通知书一份；3、新县怡嘉花园平面规划批前公示图照片一份，证明四被告共同合作开发怡嘉花园项目，2011年建设规划和现在的规划不一样。经原告质证对四被告的合作协议没有异议，四被告主体适格，共同承担连带责任；证据2四被告开发碾子湾刘冲的地皮用于建房居住，被告转让地皮给原告也是建房住居的；对证据3有异议，该地块不能建别墅也是因为被告没有按约定交付地皮，是被告造成的，应赔偿原告损失。
被告徐明付、徐文东、徐永金的答辩意见和证据同戴启明的一致。
对证据的分析与认定，原告提供的证据符合法律规定，可作为本案的定案证据。
结合庭审举证及当事人陈述，可查明以下案件事实，2011年12月30日，被告徐明付与新县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以出让的方式取得位于京××隧道东侧总面积为13133.4平方米的土地，宗地用途为居住用地。后由四被告共同投资进行房地产开发，开发项目名称为怡嘉花园。2012年11月5日，四被告以怡嘉花园项目部的名义与原告签订了两份《怡嘉花园开发建设协议》，约定：四被告将怡嘉花园宗地编号为A7、A8两地块，面积均为142.50平方米，均作价33万元，出售给原告。原告并于2012年11月6日共交付了50万元。后来四被告未能交付地皮，并于2014年1月24日给原告出具了《关于彭广兰购买地皮善后处理意见的补充协议》，四被告承诺：不论我方什么原因，如果明年仍然不能动工建房，所有股东自愿承担并同意依据原购买合同上的购卖金额和日期，满一年以后按月息人民币一分五厘的补偿标准来弥补买方的经济损失，补偿标准延续到我方通知其开工之日为止。后来，怡嘉花园地块的相关用地手续和建筑手续仍未能办理，导致被告没有能按约定交付地皮，亦未按承诺赔偿原告损失。现原告起诉要求四被告交付地皮，并赔偿损失20万元，庭审中变更第二项诉讼请求为按补充协议的约定的方式和期限计算利息至被告通知原告动工之日止。
本院认为，《中华人民共和国城市房地管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，该合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告只是与新县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，并没有取得土地使用权证书，因此，被告无法转让土地，故,原、被告签订的《怡嘉花园开发建设协议》，因违反法律强制性规定而无效，故原告要求被告交付地皮的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被告撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，被告在未取得土地使用权证书的情况下，便与原告签订地皮开发协议，且原告未能实现建房的合同目的，对原告的损失应承担赔偿责任。同时原告在购买地皮时未尽到合理的审查义务，也存在一定过错。被告在补充协议中承诺愿意自合同签订后届满一年后按月利率1.5%的标准支付所交付购房款的利息，结合上述相关法律规定和本案实际情况，被告应承担退还购地款并自原告交付钱款之日起按月利率1.5%的标准支付购地款利息义务。本案经本院主持调解，未能调解达成一致意见，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐明付、徐文东、戴启明、徐永金于本判决生效后十日内退还原告彭广兰所交付的购地款50万元，并自2012年11月6日起至退清全部购地款之日止期间，按月利率1.5%的标准支付原告所交付购房款的利息；
二、驳回原告彭广兰其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12400元，由被告徐明付、徐文东、戴启明、徐永金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 扶元梅
审 判 员 黄 兴
人民陪审员 杨裕宏
二〇一八年四月二日
书 记 员 张 帆