山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第308号
上诉人（原审原告）刘敬荣，农民。
被上诉人（原审被告）刘树亮，农民。
委托代理人沙涵，山东贝特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张耒荣，农民。
上诉人刘敬荣因与被上诉人刘树亮、张耒荣确认合同无效纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2014）诸贾民初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，刘敬荣与张耒荣系夫妻关系，二人于1984年11月2日登记结婚。婚后于2009年购买房屋一套，房屋总价款为286591元，涉案房屋地址为诸城市密州东路63号鑫城生活办公区2号楼2单元601房，房权证号为鲁潍房权证诸城市字第××号，登记所有权人为张耒荣，产权登记时间为2011年4月21日，规划用途为住宅，建筑面积为128.55㎡，套内建筑面积为97.79㎡。
2009年12月22日，张耒荣与刘树亮签订房屋买卖协议一份，约定张耒荣将涉案房屋按原来购房价格出卖给刘树亮。合同签订后，刘树亮向张耒荣支付购房款10000元，该房屋于2010年1月6日由张耒荣交付给刘树亮，刘树亮装修居住使用至今。
2013年1月23日，张耒荣曾起诉至原审法院，请求判令刘树亮返还房屋并赔偿经济损失16000元，后原审法院依法作出（2013）诸贾民初字第127号民事判决书，判决驳回张耒荣的诉讼请求。该民事判决书已生效。刘树亮于2014年5月21日亦诉至原审法院，请求判令张耒荣继续履行合同、协助办理过户手续，后原审法院作出（2014）诸贾民初字第335号判决，该案中查明中国农业银行股份有限公司诸城市支公司同意由刘树亮代偿涉案房屋抵押贷款及利息。
以上事实，有房屋买卖协议、（2013）诸贾民初字第127号民事判决书、（2014）诸贾民初字第335号判决书、结婚证等证据及当事人陈述在案为凭。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、刘敬荣主张对张耒荣与刘树亮签订的买卖合同不知情是否符合常理；二、刘敬荣要求确认张耒荣与刘树亮之间的买卖合同无效有无法律依据。关于争议焦点之一，原审法院认为刘敬荣主张不知情不符合常理。理由为：第一、刘敬荣、张耒荣、刘树亮均系农民，购买、出卖房屋系家庭事务中的重大事宜，刘敬荣与张耒荣系于2009年购买的涉案房屋，而张耒荣、刘树亮系于2009年12月22日签订的房屋买卖合同，且刘树亮自2010年1月6日起就在涉案房屋居住，至刘敬荣起诉时已有四年之久，刘敬荣主张在此期间从未到过涉案房屋，不符合常理；第二、张耒荣、刘树亮曾因涉案房屋产生纠纷，并分别于2013年1月23日、2014年5月21日诉至法院，刘敬荣作为张耒荣的妻子，理应知晓诉讼事宜；第三、张耒荣陈述其家庭月均支出不到2000元，而涉案房屋的房贷每月就需偿还2000多元，支出房贷应系刘敬荣及张耒荣的家庭重大支出事项，而2010年2月份至2011年3月份的房贷系由刘树亮偿还，刘敬荣称不知道其家庭此期间有无房贷支出，不符合常理。关于争议焦点之二，原审法院认为刘敬荣主张张耒荣与刘树亮签订的买卖合同无效无法律依据。理由为：第一、根据婚姻法及婚姻法司法解释的相关规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，且我国不动产实行所有权登记制度，不动产权属证书是权利�享有该不动产物权的证明，涉案房屋的产权登记系张耒荣单独所有，刘树亮作为善意的购房者有理由相信张耒荣有权出卖该房屋；第二、张耒荣与刘树亮签订的房屋买卖合同成立后，刘树亮已支付购房款，且张耒荣已交付房屋，应视为该房屋买卖合同已履行完毕，刘敬荣主张张耒荣与刘树亮之间的买卖合同侵害了夫妻共有财产人的共有权，该侵权责任主要是张耒荣未履行夫妻间的告知义务，擅自处分共有财产所致，但刘树亮并未实施侵害行为，不应承担责任；第三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，刘敬荣主张张耒荣与刘树亮签订买卖合同时未经其同意，并以共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产为由要求确认张耒荣与刘树亮间的买卖合同无效，无法律依据。综上，张耒荣与刘树亮之间签订的房屋买卖合同合法、有效，刘敬荣的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回刘敬荣的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由刘敬荣负担。
宣判后，刘敬荣不服，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。被上诉人张耒荣将与上诉人共有财产擅自出卖给被上诉人刘树亮，上诉人未参�，张耒荣一直偿还银行贷款，上诉人不知情是事实，原审推定上诉人主张不知情不符合常理没有事实依据和法律依据。上诉人与被上诉人张耒荣到诸城农业银行办理涉案房产按揭贷款在先，上诉人是共同债务人，二被上诉人签订房屋买卖合同在后，而且二被上诉人也未就涉案房产转让情况告知抵押权人（诸城农业银行）。根据担保法的有关规定，二被上诉人之间的转让是无效的。2、原审适用法律错误。根据《合同法》第五十二条第（五）项、《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、《物权法》第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《担保法》第四十九条第一款的规定，二被上诉人之间签订的房屋买卖合同应当认定为无效。综上，请求二审法院依法撤销原判，依法改判。
被上诉人刘树亮答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张耒荣答辩称：合同上的签字是其个人所为，与上诉人无关，该合同应为无效。贷款也是由上诉人偿还。
本院认为，二被上诉人协商一致并签订房屋买卖协议，形式合法，且无证据证明存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形；买卖协议约定了相应的购买价格，且已经实际履行了交付房屋、支付房款等部分义务，并没有损害国家、集体、第三人及其他社会公共利益。上诉人刘敬荣与被上诉人张耒荣系夫妻关系，上诉人刘敬荣虽然辩称对被上诉人张耒荣出卖涉案房屋不知情，但根据已经生效的（2013）诸贾民初字第127号民事判决书，以及原审法院作出的（2014）诸贾民初字第335号判决书，可以确认购房人刘树亮已经实际居住使用涉案房屋多年并偿还了部分房屋贷款的事实�而且涉案房屋纠纷已经历两次诉讼，据此可以推定刘敬荣对房屋买卖事宜知情并同意，刘敬荣关于对涉案房屋买卖事宜不知情的抗辩理由不能成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，上诉人以二被上诉人签订买卖合同时未经其同意、部分共有人擅自处分共有财产为由要求确认本案房屋买卖协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人称涉案房屋已经在中国农业银行股份有限公司诸城市支行进行抵押，二被上诉人之间买卖涉案房屋并未告知抵押权人，对此，抵押权人中国农业银行股份有限公司诸城市支行已经在（2014）诸贾民初字第335号案件中明确表示同意由被上诉人刘树亮�为清偿抵押贷款，故本案房屋买卖行为并不因抵押权问题而归于无效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘敬荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾桂秀
审 判 员 杨景达
代理审判员 贾元胜
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王 新