广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法棠民初字第539号
原告：江门市东骏地产顾问有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：林英华，该公司总经理。
委托代理人：李永鸿，男，1989年9月26日出生，汉族，住广东省江门市江海区，该公司营业经理。
委托代理人：李丽芳，女，1987年5月20日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，该公司客服部助理。
被告：黄彩霞，女，1980年12月24日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：刘伟亮，广东良匠律师事务所律师。
委托代理人：梁彧健，广东良匠律师事务所律师。
第三人：周华希，女，1958年10月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
原告江门市东骏地产顾问有限公司（下称东骏公司）诉被告黄彩霞、第三人周华希居间合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法由审判员梁珊适用简易程序，于2014年8月6日、8月15日公开开庭进行了审理。原告东骏公司的委托代理人李永鸿、李丽芳，被告黄彩霞的委托代理人刘伟亮，第三人周华希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东骏公司诉称：2014年2月25日，被告（买方）与�三人（卖方）经原告（经纪方）介绍，成功签订位于江门市蓬江区五邑碧桂园御翠十街133号的《房屋买卖合约》（编号FQ1402011）。按合约约定，被告及第三人须在签合约当日分别向原告支付代理费及咨询费人民币70600元。后被告未按合约约定支付定金余额，被告行为已构成违约。按照合约约定，违约方需赔偿守约方已付经纪方的代理费及咨询费，但被告及第三人均未履行向原告支付代理费及咨询费的义务。现因被告违约，按合约约定，被告应承担第三人应付的代理费及咨询费合计人民币141200元。原告多次电话催促被告履行支付代理费及咨询费义务，但被告一直未履行。后原告又发函被告敦促其履行合同义务，被告仍然不理会。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告支付中介代理费及咨询费141200元给原告；2、被告承担本案的诉讼费用。
原告向本院提交证据有：1、《房屋买卖合约》；2、房地产权证、国有土地使用证；3、定金收据一份；4、敦促履行通知书、国内挂号信函收据两份。
被告黄彩霞辩称：1、《房屋买卖合约》为居间合同，不能取代正式备案的房屋买卖合同。该合约对于房屋买卖的重要条款，如房屋结构、坐向、验收标准、水电煤费用等交接手续、装饰和设备标准、基础设施、公共配套建筑及维修等均未进行约定。合约中也明确约定当事人除签订本居间合同外，还需签署其他文件和办理相关手续。被告交付定金10000元，仅是双方日后订立正式房屋买卖合同的担保。因此居间人东骏公司未促成黄彩霞与周华希订立房屋买卖合同，根据《合同法》第四百二十七条规定，不得要求支付报酬。2、《房屋买卖合约》中关于支付居间费及违约金的条款为格式条款，加重房屋买卖双方当事人的负担，应属无效。合约第五条第3点约定，买卖双方在签订本合约当日向经纪方支付代理费及咨询费，即东骏公司除了提供房源信息，无需履行其他后续居间服务就可获得14万元，权利义务极不对等。合约第六条第2点，对房屋买卖双方自愿订立合同的意思自治权利加以限制，加重买卖双方责任，变相达到即使买卖合同因故不成立的情况下收取高额居间费的目的。3、东骏公司未完成居间服务，且未向黄彩霞出示涉案房屋的房产证，更未告知房屋存在抵押的情况。东骏公司没有履行如实告知义务，致使黄彩霞在知道房屋被抵押后无法继续与周华希订立正式的房屋买卖合同，损失定金，根据《合同法》第四百二十五条规定，东骏公司不得要求支付居间费和违约金。
被告向本院提交证据有：民生银行支付业务回单一份。
第三人周华希述称：买卖双方是你情我愿，第三人没有与原告串通向被告隐瞒任何情况。涉案房屋是有抵押，但银行借款已还清，只是没有办理注销抵押登记。要在被告付清定金后，第三人才去银行办理注销抵押登记。
第三人向本院提交证据有：1、东骏地产服务项目表；2、中国银行江门分行贷款已还款明细清单；3、房地产权证（粤地产证字第C50736**号）。
经审理查明：第三人周华希是江门市蓬江区五邑碧桂园御翠十街133号房屋的产权所有人。2014年2月25日，周华希作为卖方，被告黄彩霞作为买方，原告东骏公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合约》，约定：周华希向黄彩霞出售江门市蓬江区五邑碧桂园御翠十街133号，房屋建筑面积312.83平方米，总价款为人民币3530000元。合约第五条为“经纪方的权利和义务”，其中第1点约定：经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。第3点约定：基于经纪方提供的居间服务，买卖双方同意在签订本合约当日向经纪方支付代理费及咨询费，买、卖方各支付人民币70600元。若本合约被取消、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取代理费及咨询费的权利。关于付款，合同附件第一条“物业无抵押登记情况适用”第A款“一次性付款”第1点约定买方应在签署本合约同时交付定金10000元；第2点约定买方须在2014年3月10日前交付定金100000元；第4点约定买方应在本次交易过户当天支付楼价余款3420000元。
《房屋买卖合约》签订当日，被告通过银行转账向第三人支付定金人民币10000元，由原告出具收据（NO003361），被告及第三人均在收据上签名确认。
因被告未在2014年3月10日前向第三人支付定金余款100000元，同年3月15日，原告向被告发出敦促履行通知书，要求被告收到通知后5日内到原告公司办理定金余额交付手续。被告于同月17日收到该通知，但未回复。同年6月19日，原告向被告发出敦促履行通知书，以被告违约为由，要求被告支付买、卖双方的代理费及咨询费共141200元。被告于同月19日收到该通知。因被告拒绝支付上述代理费及咨询费，遂发生本案纠纷。
另查，江门市蓬江区五邑碧桂园御翠十街133号房屋于2010年7月23日办理抵押登记，他项权利人为中国银行股份有限公司江门分行，2014年4月25日注销该他项权利。
在庭审中，原、被告及第三人均对被告于2014年3月10日后提出不购买涉案房屋、第三人已没收定金10000元的事实没有异议，本院对上述事实予以确认。原告在庭审中承认没有要求第三人支付代理费及咨询费70600元。
本院认为，本案是居间合同纠纷。居间合同是居间人促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议的焦点是：1、《房屋买卖合约》的性质及效力。2、被告应否向原告支付居间服务费及应支付的数额。
一、关于《房屋买卖合约》的性质及效力问题。
原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》对交易房屋的基本情况、权属情况、成交金额、付款方式、交房日期、买卖及经纪方的权利义务、违约责任等均有明确约定，已具备房屋买卖合同的基本要件，合约一经签订，应视为周华希与黄彩霞之间的房屋买卖合同已成立。同时，东骏公司与周华希、黄彩霞之间形成居间合同关系。被告辩称《房屋买卖合约》是居间合同，不属房屋买卖合同，理据不足，本院不予采纳。
对被告辩称该合约中关于支付居间费及违约金的条款无效，因被告在庭审时确认签订《房屋买卖合约》时已清楚了解合约条款的全部内容，且至本诉讼发生前，被告从未就支付居间费及违约金的条款向原告提出异议，另被告亦没有充分证据证明上述条款加重了买卖双方的责任，故本院认为上述条款已经三方当事人认可，没有违反法律的强制性规定，应属有效。对被告主张条款无效的辩解意见，本院不予采纳。据此，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，三方均应遵循诚实信用原则，依约履行各自义务。
二、关于被告应否向原告支付居间服务费及应支付的数额问题。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，《房屋买卖合约》的签订，即表明被告与第三人之间的买卖合同关系已成立，按照合约第五条约定，原告促成买卖双方订约成功，被告应当向原告支付居间报酬。
对原告要求被告承担第三人应支付的代理费及咨询费70600元，本院认为，根据�房屋买卖合约》第五条第3点约定，支付代理费及咨询费是买卖双方各自的义务，原告应分别向买卖双方即被告及第三人主张权利。合约第六条第2点约定，若买卖双方有第1点违约情形之一的，守约方已支付代理费及咨询费，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。该条款是适用于守约方已支付代理费及咨询费的情形，由守约方向违约方主张权利。由于本案第三人（守约方）并未支付代理费及咨询费，因此原告不能依据本条主张由被告（违约方）承担该费用。故对原告该项请求，本院不予支持。
对被告辩称东骏公司没有履行如实告知义务，损害被告利益，不得要求支付报酬的意见。原告在庭审时承认没有明确告知被告涉案房屋被抵押的情况，并称因为第三人多次强调贷款已还清，所以在《房屋买卖合约》附件中适用物业无抵押登记情况。第三人在庭审时述称其欠银�借款已于2014年2月21日还清，并提供还款清单证明。本院认为，1、东骏公司作为专业的房地产中介公司，应当对房屋状况进行必要、谨慎的审查核实，为房屋买卖双方提供真实、全面的信息。本案中，原告虽然提供了居间服务，但未尽到严格审查的义务，没有将涉案房屋的抵押登记情况明确告知被告，亦未举证证明在签订《房屋买卖合约》时向被告出示过涉案房屋的产权证，其提供的服务有瑕疵，应酌减其居间报酬。2、被告自认其交付定金10000元后即知道房屋被抵押，原告及第三人均陈述签约当日被告并无针对房屋抵押提出任何意见，其后被告一直没有支付定金余款100000元，至2014年3月10日后才明确表示不购买涉案房屋，鉴于原、被告双方对被告不购买涉案房屋的原因各执一词，但均无提供证据证明，根据已查明的事实及现有证据，无法证实被告不购买房屋与该房�已抵押之间存在必然的因果关系。3、被告没有举证证明原告与第三人之间存在恶意串通、故意隐瞒涉案房屋被抵押的行为。故此，被告对其因不履行《房屋买卖合约》而造成定金被没收的损失，应承担相应的责任。综合原、被告双方的过错责任，依据公平原则，被告应酌情支付代理费及咨询费的50%即35300元给原告作为合理对价。对原告超出该部分的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告黄彩霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介代理费及咨询费35300元给原告江门市东骏地产顾问有限公司；
二、驳回原告江门市东骏地产顾问有限公司的其他诉讼请求。
如被告不按本判决指定期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费3124元，减半收取1562元，由原告江门市东骏地产顾问有限公司负担1171.5元，被告黄彩霞负担390.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 梁珊
二〇一四年九月十六日
书记员 李海