福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0481民初979号
原告永安天立物业管理有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号永星小区3栋2层。组织机构代码：69664006-4。
法定代表人曾齐文，总经理。
委托代理人李观明，男，1954年6月6日出生，汉族，该公司副总经理，住永安市。
被告张萍，女，1964年7月18日出生，汉族，住永安市。
被告胡孝良，男，1961年9月7日出生，汉族，住永安市。
原告永安天立物业管理有限公司（以下简称天立物业）与被告张萍、胡孝良物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由代理审判员肖懿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李观明到庭参加诉讼。被告张萍、胡孝良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告天立物业诉称，原告于2009年11月5日与福建明泰置业有限公司签订了永安市蝶翠山水小区的《前期物业服务合同》，于2011年11月20日正式接管了永安市蝶翠山水小区物业。双方约定：原告按有关法律规定提供各项物业管理服务，被告按建筑面积0.78元／㎡／月缴纳物业管理服务费，被告如未能按时足额缴纳物业服务费，除应补齐应交的物业管理费用外，还应按每天应交管理费3‰的标准向原告支付违约金。从协议签订至今，原告完全履行了协议约定的管理服务事项和义务，该小区在2012年被三明市住建局评为“2012年度三明市物业管理示范项目”，2015年通过复评保持了该荣誉。蝶翠山水小区9幢1-801室房产系被告张萍、胡孝良所有，建筑面积为93.56平方米，二被告每月应交物业服务费72.98元。被告至今未办理上述房产的物业交接手续及交房手续。原告在2011年11月20日至2015年9月20日期间按约提供了物业服务，二被告应向原告支付物业服务费3357元、公摊水电费808元、违约金33.65元，合计4198.65元。原告经多次催讨未果，故请求判令：1、二被告支付物业服务费3357元、公摊费808元、违约金33.65元，合计4198.65元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告的诉讼请求第一项明确为：二被告向原告支付物业服务费3357元（按建筑面积93.56㎡、单价0.78元、2011年11月20日算至2015年9月20日），公摊水电费808元（2011年11月20日至2015年8月31日）及违约金33.65元（2014年11月26日至2015年9月20日，按日万分之二计算），以上合计4198.65元。
被告张萍、胡孝良提交书面答辩状共同辩称，1、被告购买的该房产于2013年3月21日办理国有土地使用权证，根据《物业管理条例》的规定，在未取得房屋所有权证及国有土地使用权证之前物业费应由开发商交纳，故原告诉请要求从2011年11月20日起算物业费无法律依据。2、《前期物业服务合同》约定合同期限为2年，自开发商向原告移交物业管理之日起算，原告于2011年11月20日接管物业，《前期物业服务合同》的合同期限为2011年11月20日至2013年11月19日止，原告与业主委员会签订《物业管理服务合同》的日期为2014年11月8日，故2013年11月20日至2014年11月7日期间原告未签订物业服务合同，原告向被告主张上述期间的物业费无合同依据。3、原告自始至终未通知被告办理交房手续，亦未向被告催讨过物业费，根据诉讼时效的相关规定，原告主张的2014年4月14日之前的物业费、公摊费等费用均已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。4、根据三明市物价局、三明市房地产管理局联合下发的《三明市物业服务收费实施办法》第十五条第三款规定，业主办理入住手续后长期仍（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费。被告购房至今尚未入住，只需按物业服务费标准的60%缴纳相关费用。5、原告主张的公摊费无依据，其中对超出诉讼时效部分的主张不予认可。6、原告主张违约金无事实和法律依据，原告以日0.2‰计算违约金过高。
经审理查明，永安市蝶翠山水楼盘系福建明泰置业有限公司开发建设。2009年11月5日，原告天立物业与永安市明泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：“由原告为永安市蝶翠山水小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每平方米每月0.78元；物业管理费由原告向业主直接收取，公共设施（不含地下车位）的用电、用水等费用由业主按建筑面积共同分摊，由原告代为收取；物业服务费的起收日为原告正式接管福建明泰置业有限公司移交的物业管理之日；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，除应补齐应交的物业管理费用外，还应按每天应交管理费千分之三的标准向原告支付滞纳金；合同期限为2年，起始日为永安市明泰置业有限公司向原告移交物业管理之日，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；合同期满前1个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，永安市明泰置业有限公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。”该合同还对其他事项作了约定，但未就物业服务费用、公摊费的交纳时间、交纳方式等事项进行约定。原告于2011年11月20日接管永安市蝶翠山水小区物业，依约开始提供物业服务。上述前期物业服务合同到期后，该小区的业主委员会尚未成立，原告与福建明泰置业有限公司未就延长合同期限达成协议，福建明泰置业有限公司亦未选聘新的物业管理企业。2014年11月8日，原告与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，主要约定：“原告以建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为每平方米每月0.78元；电梯的年检费、消防设施、监控设施、智能化设施的维保费由业主按户公摊，以上公摊的费用从业主交纳的预收公共公摊水电费中支出；物业服务费（不包含电梯、公共照明用电和公共用水的水、电费）每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年起始的15日内；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费及公摊费用的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之五交纳滞纳金；物业服务期限为壹年，从2014年11月10日至2015年11月9日止。”该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至2015年9月20日。
另查明，永安市蝶翠山水小区9幢1单元801室房产的业主系被告张萍、胡孝良，建筑面积为93.56㎡，于2012年8月13日办理房屋产权登记。被告张萍、胡孝良取得房产所有权后至今未交纳相应的物业服务费用，亦未办理房屋交接手续。该房产2012年9月至2015年8月期间的水电公摊费（含电梯年检费）604元已由原告先行垫付。
上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、违约金计算表、水电公摊及物业费一览表、门牌证、房产登记情况查询结果证明、电梯年检记账凭证与缴费发票、公共用水用电记账凭证与缴费发票、蝶翠山水小区公共公摊表、《三明市物业服务收费实施办法》复印件、房管局证明、电梯维保费缴费发票，被告提供的房产证复印件、国有土地使用权复印件及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原告作为物业服务单位与永安市蝶翠山水小区的建设单位福建明泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对原、被告均具有约束力。《前期物业服务合同》到期后，原告与福建明泰置业有限公司虽未就延长合同期限达成协议，但原告仍依据原合同继续提供物业服务直至该小区业主委员会成立，该事实有原告提供的电梯年检缴费发票、公共用水用电缴费发票、房管局证明、电梯维保费缴费发票为凭，本院予以确认。该小区业主委员会成立后，原告又与之签订了《物业管理服务合同》，继续提供物业服务至2015年9月20日。二被告作为蝶翠山水小区9幢1单元801室房产的业主理应向原告支付相应的物业服务费用，故原告要求二被告支付每月每平方米0.78元计算的物业服务费及代垫的水电公摊费之诉请，本院予以支持。根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，因被告至今未办理交房，原告亦未能举证证明该房产于何时交给被告，故被告交纳物业费应从办理房屋产权登记之日（即2012年8月13日）起算为妥。本案《前期物业服务合同》未约定物业服务费的交纳时间和交纳方式，故2012年8月13日至2014年11月9日的物业服务费被告应按建筑面积每平方米每月0.78元交纳。《物业管理服务合同》约定物业服务费（不含水电公摊费）交纳时间为每半年起始的15日内，故2014年11月10日至2015年5月9日的物业服务费被告应于2014年11月25日前交纳，2015年5月10日至2015年9月20日的物业服务费被告应于2015年5月25日前交纳。因原告于2016年4月14日方才起诉被告主张上述期间的物业费及水电公摊费，且原告无法提供其他证据证明有向被告主张过权利，故对被告辩称2014年4月14日之前原告的诉请已超出诉讼时效的意见，本院予以采纳。鉴于被告至今未办理房屋交接手续，房屋长期空置，原告在提供物业服务时所付出的管理成本与已居住使用的业主必然有所区别。况且，三明市物价局、三明市房地产管理局根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及《福建省物业服务收费管理办法》的相关规定，于2010年9月19日出台了《三明市物业服务收费实施办法》。该《实施办法》适用于三明市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业对物业管理区域提供物业服务的收费行为。该《实施办法》第十五条明确规定“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”。故，本案被告尚欠原告物业费应为751.66元（93.56㎡×0.78元×17月零5天×60%=751.66元，2014年4月15日算至2015年9月20日），被告尚欠原告先行垫付的水电公摊费为259.5元（2014年4月至2015年8月）。原告要求被告支付从2014年11月26日至2015年9月20日每日按应缴费用0.2‰计算的违约金的主张，有其与该小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》为凭，未超出中国人民银行同期贷款年利率5.6%的1.3倍，系在法律允许的范围内，故被告应支付原告违约金为20.18元（计算方式附后），本院予以支持。被告张萍、胡孝良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十五条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二﹥》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张萍、胡孝良应于本判决生效后十日内支付原告永安天立物业管理有限公司2014年4月15日至2015年9月20日期间的物业服务费751.66元、2014年4月至2015年8月期间的水电公摊费259.5元及逾期付款违约金20.18元，合计1031.34元；
二、驳回原告永安天立物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告永安天立物业管理有限公司负担19元，由被告张萍、胡孝良负担6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
代理审判员 肖 懿
二〇一六年七月十一日
书 记 员 曾婷婷
附违约金计算方式：
1、2014年11月10日至2015年5月9日期间共6个月的违约金，应从2014年11月26日算至2015年9月20日，共299天，违约金为：93.56㎡×0.78元×6月×0.2‰×299天×60%＝15.7元；2、2015年5月10日至2015年9月20日期间共4个月零10天的违约金，应从2015年5月26日算至2015年9月20日，共118天，违约金为：93.56㎡×0.78元×5个月零10天×0.2‰×118天×60%＝4.48元。以上合计20.18元。
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二﹥》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。