广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终237号
上诉人（一审被告）广西大宇建设投资有限公司，住所地贵港市。
法定代表人肖强。
委托代理人陆延军。
委托代理人黄国。
被上诉人（一审原告）朱景福。
被上诉人（一审原告）黄巧珍。
两被上诉人的共同委托代理人潘绍兵。
上诉人广西大宇建设投资有限公司（以下简称大宇公司）因与被上诉人朱景福、黄巧珍商品房买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院于2015年12月16日作出的（2015）港北民初字第3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈燕霞参加的合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行审理。上诉人大宇公司的委托代理人陆延军、黄国，被上诉人朱景福、黄巧珍的委托代理人潘绍兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年12月16日，朱景福、黄巧珍与大宇公司签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：201312160009），约定：1、朱景福、黄巧珍向大宇公司购买位于贵港市白沟井（武警用地北）康城小区XXXX商品房，该房屋总价款482584元。付款方式采取银行按揭付款，朱景福、黄巧珍首期支付全部房价款的37%即182584元，余款300000元由朱景福、黄巧珍向银行申请贷款按揭。2、合同第十条约定大宇公司于2015年6月30日前向朱景福、黄巧珍交付商品房，商品房交付时应当符合的条件为该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，大宇公司还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。3、合同第十二条约定双方进行房屋交接时，大宇公司应当出示满足第十条约定的证明文件。大宇公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第十条约定条件的，朱景福、黄巧珍有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由大宇公司承担。商品房达到交付条件后，大宇公司在《贵港日报》上刊登交房公告，视为书面通知买受人。朱景福、黄巧珍未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间前来办理交接手续的，视为房屋已交接，与房屋有关的风险及相关权利义务自合同约定的交房日起转移到朱景福、黄巧珍，该房屋的保修期、物业管理相关费用从大宇公司通知日起计算。4、合同第十三条约定交付商品房逾期超过三十日，合同继续履行的，大宇公司按日计算向朱景福、黄巧珍支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向朱景福、黄巧珍支付。
合同签订当日，朱景福、黄巧珍向大宇公司支付了首期款182584元。合同签订后，2014年4月30日，朱景福、黄巧珍黄巧珍与中国建设银行股份有限公司贵港分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-2012-201402866XXXX），约定朱景福、黄巧珍向该行申请贷款300000元，朱景福、黄巧珍授权贷款人将贷款一次划入大宇公司在银行开立的账户（账号：45×××04）。2014年5月4日，大宇公司已收到了该款300000元，朱景福、黄巧珍此时已付清全部购房款482584元给大宇公司。
2015年6月30日即合同约定交付商品房期限届至，大宇公司未能按照约定向朱景福、黄巧珍交付房屋。2015年9月16日，大宇公司通过《贵港日报》刊登公告交房通知，朱景福、黄巧珍至今以大宇公司不能满足双方合同第十条约定的交房条件以及不能出示消防验收合格证明为由拒绝接收商品房。为此，双方发生纠纷，朱景福、黄巧珍遂诉至法院。
另查明，2015年9月3日，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司等三方共同在《单位工程逐套验收汇总表》签字并加盖公章认可康城小区XXXX商品房经验收合格。
2015年9月14日，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、勘察单位广西基础勘察有限责任公司、设计单位柳州市建筑设计科学研究院、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司等五方共同在《建设工程质量竣工验收意见书》签字并加盖公章认可“贵港康城住宅小区7#住宅楼”工程质量评定为合格。
2015年9月15日，贵港市房地产测绘队出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》，认可已完成对康城小区第7幢商住楼的测绘。大宇公司出具康城小区XXXX商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，该住宅保修期从2015年9月18日起算。
2015年10月8日，贵港公安消防支队出具贵公消验字（2015）第0056号《建设工程消防验收意见书》，该意见书结论为综合评定康城小区1#、2#、7#、9#楼建设工程消防验收合格。
2012年9月至2015年6月期间，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司共同在《康城住宅小区晴雨表》签字并加盖公章，该表记录2012年9月至2015年6月期间因降雨、高考停工情况。大宇公司据此主张因降雨、高考等不可抗力的原因可延长工程工期88.5天。
一审法院经审理认为，朱景福、黄巧珍与大宇公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，朱景福、黄巧珍已按约定付清了购房款482584元给大宇公司，合同约定交房时间2015年6月30日届至，大宇公司未能按约定将商品房交付给朱景福、黄巧珍使用。大宇公司的行为已构成违约，应向朱景福、黄巧珍承担违约责任。虽然2015年9月14日康城住宅小区7#住宅楼经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方单位验收结论为合格工程，且取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，并提供有《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《单位工程逐套验收汇总表》。大宇公司此时已具备了双方合同第十条约定的交房的证明文件，已符合合同约定交房的条件，但此时尚未取得消防验收合格证明文件，朱景福、黄巧珍至今拒绝接收房屋。由于涉案楼房是属于大型的密集场所，法律强制性的规定此类建筑工程项目只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用。因此，大宇公司在未达到法定交付条件之前应承担相应的责任。而涉案房屋于2015年10月8日经公安消防支队验收合格，至此大宇公司才符合法定的交房条件。所以关于逾期交房违约金问题，大宇公司登报通知朱景福、黄巧珍时虽不具备法定交房条件，但已于2015年10月8日达到法定的交房条件，朱景福、黄巧珍应当在合理时间内办理房屋交接手续，故大宇公司在取得消防验收合格证明前仍应承担逾期交房的违约责任。因此，逾期交房违约金应计算至2015年10月8日为宜。故违约金计算应当从合同约定交房时间2015年6月30日至2015年10月8日，大宇公司逾期交房的时间为100天。根据合同约定交付商品房逾期超过三十日的，大宇公司按日计算向朱景福、黄巧珍支付全部已付房款万分之二的违约金，因此，大宇公司应向朱景福、黄巧珍支持逾期交房违约金为9651.68元（已付房款482584元×日万分之二×100天），故朱景福、黄巧珍请求大宇公司支付逾期交房违约金（违约金计算：从2015年7月1日起计至正式收房之日止按全部已经付房款的日万分之二计付，暂计至2015年10月8日为9651.68元）的诉请，不予全部支持，仅支持违约金9651.68元，超出的部分请求，予以驳回。大宇公司提出因降雨天气、高考等不可抗力的原因造成工程延误的情况可将交房期限延长88.5天的免责抗辩，虽然大宇公司出示的证据证明经施工单位、监理单位、建设单位确认因降雨而停工情况，但由于大宇公司出示的证据系施工单位、监理单位、建设单位出具的晴雨表，并非气象部门。因此，大宇公司提供的证据无法证明合同签订后的天气状况，且大宇公司应当将降雨天气影响工程进度的因素考虑在内，故大宇公司此抗辩理由，缺乏事实依据，依法不予采信。大宇公司提出因高考停止施工延误工期的免责抗辩，由于高考的停工通知是政府临时的限制行为，合同亦没有该相关免责事由的约定，且大宇公司未能举证证明因高考期间被有关部门通知或责令停止施工的情形，故大宇公司此抗辩理由，依据不足，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、广西大宇建设投资有限公司向朱景福、黄巧珍支付逾期交房违约金9651.68元；二、驳回朱景福、黄巧珍的其他诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由广西大宇建设投资有限公司负担。
上诉人大宇公司不服一审判决，向本院上诉称，其因为高考、台风、暴雨等不可抗力因素影响，导致有88.5天无法施工造成延迟交房，根据法律规定，应免除上诉人全部违约责任。且上诉人的实际交房时间应以经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位等五方单位验收合格后的2015年9月16日为准。上诉人延期交付的行为属于不可抗力造成的，上诉人没有违约，不应承担支付违约金的责任。据此，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人朱景福、黄巧珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被上诉人已依约支付了全部房款，上诉人应按约定的时间交房。双方在合同中约定房屋交付的条件是房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方单位验收结论为合格工程，且取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《单位工程逐套验收汇总表》等。由于上诉人在2015年9月16日通过《贵港日报》刊登公告交房通知时已具备上述交房条件，因此上诉人实际交房时间应为2015年9月16日。上诉人逾期交房达78天，已构成违约，应按约定支付违约金7528元（已付房款482584元×日万分之二×78日）。被上诉人并未与上诉人在合同中约定房屋经消防验收合同后才同意接收，且没有商品房应经消防验收合格后才能交付的法律强制性规定，一审判决以消防验收合格的时间为实际交房时间不当，本院予以纠正。对于上诉人提出由于高考、台风、暴雨等不可抗力因素影响，才导致延迟交房的问题。经查，上诉人仅提供2012年9月至2015年6月施工期间的晴雨表记录，不能证实施工期间出现大规模反常极端天气等不可抗力的情形，而高考亦是每年必经的事件，并不属于法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此上诉人的该项上诉主张不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第3479号民事判决第二项；
二、变更贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第3479号民事判决第一项为：上诉人广西大宇建设投资有限公司向被上诉人朱景福、黄巧珍支付逾期交房违约金7528元。
本案一审案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由上诉人广西大宇建设投资有限公司负担20元，被上诉人朱景福、黄巧珍负担5元。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人广西大宇建设投资有限公司负担39元，被上诉人朱景福、黄巧珍负担11元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志廉
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 梁明燕
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民事判决书
（2016）桂08民终237号
上诉人（一审被告）广西大宇建设投资有限公司，住所地贵港市港南区行政中心南侧、江一路北侧。
法定代表人肖强，该公司执行董事。
委托代理人陆延军，广西正大五星律师事务所律师。
委托代理人黄国，广西正大五星律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）朱景福，居民。
被上诉人（一审原告）黄巧珍，居民。
两被上诉人的共同委托代理人潘绍兵，广西正营律师事务所律师。
上诉人广西大宇建设投资有限公司（以下简称大宇公司）因与被上诉人朱景福、黄巧珍商品房买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院于2015年12月16日作出的（2015）港北民初字第3479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成由审判员李志廉担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈燕霞参加的合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行审理。上诉人大宇公司的委托代理人陆延军、黄国，被上诉人朱景福、黄巧珍的委托代理人潘绍兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年12月16日，朱景福、黄巧珍与大宇公司签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：201312160009），约定：1、朱景福、黄巧珍向大宇公司购买位于贵港市白沟井（武警用地北）康城小区7幢1单元1-1802号商品房，该房屋总价款482584元。付款方式采取银行按揭付款，朱景福、黄巧珍首期支付全部房价款的37%即182584元，余款300000元由朱景福、黄巧珍向银行申请贷款按揭。2、合同第十条约定大宇公司于2015年6月30日前向朱景福、黄巧珍交付商品房，商品房交付时应当符合的条件为该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。该商品房为住宅的，大宇公司还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。3、合同第十二条约定双方进行房屋交接时，大宇公司应当出示满足第十条约定的证明文件。大宇公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第十条约定条件的，朱景福、黄巧珍有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由大宇公司承担。商品房达到交付条件后，大宇公司在《贵港日报》上刊登交房公告，视为书面通知买受人。朱景福、黄巧珍未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间前来办理交接手续的，视为房屋已交接，与房屋有关的风险及相关权利义务自合同约定的交房日起转移到朱景福、黄巧珍，该房屋的保修期、物业管理相关费用从大宇公司通知日起计算。4、合同第十三条约定交付商品房逾期超过三十日，合同继续履行的，大宇公司按日计算向朱景福、黄巧珍支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起七日内向朱景福、黄巧珍支付。
合同签订当日，朱景福、黄巧珍向大宇公司支付了首期款182584元。合同签订后，2014年4月30日，朱景福、黄巧珍黄巧珍与中国建设银行股份有限公司贵港分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-2012-20140286659），约定朱景福、黄巧珍向该行申请贷款300000元，朱景福、黄巧珍授权贷款人将贷款一次划入大宇公司在银行开立的账户（账号：45×××04）。2014年5月4日，大宇公司已收到了该款300000元，朱景福、黄巧珍此时已付清全部购房款482584元给大宇公司。
2015年6月30日即合同约定交付商品房期限届至，大宇公司未能按照约定向朱景福、黄巧珍交付房屋。2015年9月16日，大宇公司通过《贵港日报》刊登公告交房通知，朱景福、黄巧珍至今以大宇公司不能满足双方合同第十条约定的交房条件以及不能出示消防验收合格证明为由拒绝接收商品房。为此，双方发生纠纷，朱景福、黄巧珍遂诉至法院。
另查明，2015年9月3日，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司等三方共同在《单位工程逐套验收汇总表》签字并加盖公章认可康城小区7幢1单元1-1802号商品房经验收合格。
2015年9月14日，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、勘察单位广西基础勘察有限责任公司、设计单位柳州市建筑设计科学研究院、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司等五方共同在《建设工程质量竣工验收意见书》签字并加盖公章认可“贵港康城住宅小区7#住宅楼”工程质量评定为合格。
2015年9月15日，贵港市房地产测绘队出具《房屋建筑面积测绘成果报告书》，认可已完成对康城小区第7幢商住楼的测绘。大宇公司出具康城小区7幢1单元1-1802号商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，该住宅保修期从2015年9月18日起算。
2015年10月8日，贵港公安消防支队出具贵公消验字（2015）第0056号《建设工程消防验收意见书》，该意见书结论为综合评定康城小区1#、2#、7#、9#楼建设工程消防验收合格。
2012年9月至2015年6月期间，施工单位十一冶建设集团有限责任公司、监理单位广西中正金诺建设工程项目管理有限公司、建设单位广西大宇建设投资有限公司共同在《康城住宅小区晴雨表》签字并加盖公章，该表记录2012年9月至2015年6月期间因降雨、高考停工情况。大宇公司据此主张因降雨、高考等不可抗力的原因可延长工程工期88.5天。
一审法院经审理认为，朱景福、黄巧珍与大宇公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。合同签订后，朱景福、黄巧珍已按约定付清了购房款482584元给大宇公司，合同约定交房时间2015年6月30日届至，大宇公司未能按约定将商品房交付给朱景福、黄巧珍使用。大宇公司的行为已构成违约，应向朱景福、黄巧珍承担违约责任。虽然2015年9月14日康城住宅小区7#住宅楼经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方单位验收结论为合格工程，且取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，并提供有《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《单位工程逐套验收汇总表》。大宇公司此时已具备了双方合同第十条约定的交房的证明文件，已符合合同约定交房的条件，但此时尚未取得消防验收合格证明文件，朱景福、黄巧珍至今拒绝接收房屋。由于涉案楼房是属于大型的密集场所，法律强制性的规定此类建筑工程项目只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用。因此，大宇公司在未达到法定交付条件之前应承担相应的责任。而涉案房屋于2015年10月8日经公安消防支队验收合格，至此大宇公司才符合法定的交房条件。所以关于逾期交房违约金问题，大宇公司登报通知朱景福、黄巧珍时虽不具备法定交房条件，但已于2015年10月8日达到法定的交房条件，朱景福、黄巧珍应当在合理时间内办理房屋交接手续，故大宇公司在取得消防验收合格证明前仍应承担逾期交房的违约责任。因此，逾期交房违约金应计算至2015年10月8日为宜。故违约金计算应当从合同约定交房时间2015年6月30日至2015年10月8日，大宇公司逾期交房的时间为100天。根据合同约定交付商品房逾期超过三十日的，大宇公司按日计算向朱景福、黄巧珍支付全部已付房款万分之二的违约金，因此，大宇公司应向朱景福、黄巧珍支持逾期交房违约金为9651.68元（已付房款482584元×日万分之二×100天），故朱景福、黄巧珍请求大宇公司支付逾期交房违约金（违约金计算：从2015年7月1日起计至正式收房之日止按全部已经付房款的日万分之二计付，暂计至2015年10月8日为9651.68元）的诉请，不予全部支持，仅支持违约金9651.68元，超出的部分请求，予以驳回。大宇公司提出因降雨天气、高考等不可抗力的原因造成工程延误的情况可将交房期限延长88.5天的免责抗辩，虽然大宇公司出示的证据证明经施工单位、监理单位、建设单位确认因降雨而停工情况，但由于大宇公司出示的证据系施工单位、监理单位、建设单位出具的晴雨表，并非气象部门。因此，大宇公司提供的证据无法证明合同签订后的天气状况，且大宇公司应当将降雨天气影响工程进度的因素考虑在内，故大宇公司此抗辩理由，缺乏事实依据，依法不予采信。大宇公司提出因高考停止施工延误工期的免责抗辩，由于高考的停工通知是政府临时的限制行为，合同亦没有该相关免责事由的约定，且大宇公司未能举证证明因高考期间被有关部门通知或责令停止施工的情形，故大宇公司此抗辩理由，依据不足，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、广西大宇建设投资有限公司向朱景福、黄巧珍支付逾期交房违约金9651.68元；二、驳回朱景福、黄巧珍的其他诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由广西大宇建设投资有限公司负担。
上诉人大宇公司不服一审判决，向本院上诉称，其因为高考、台风、暴雨等不可抗力因素影响，导致有88.5天无法施工造成延迟交房，根据法律规定，应免除上诉人全部违约责任。且上诉人的实际交房时间应以经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位等五方单位验收合格后的2015年9月16日为准。上诉人延期交付的行为属于不可抗力造成的，上诉人没有违约，不应承担支付违约金的责任。据此，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人朱景福、黄巧珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被上诉人已依约支付了全部房款，上诉人应按约定的时间交房。双方在合同中约定房屋交付的条件是房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位等五方单位验收结论为合格工程，且取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《单位工程逐套验收汇总表》等。由于上诉人在2015年9月16日通过《贵港日报》刊登公告交房通知时已具备上述交房条件，因此上诉人实际交房时间应为2015年9月16日。上诉人逾期交房达78天，已构成违约，应按约定支付违约金7528元（已付房款482584元×日万分之二×78日）。被上诉人并未与上诉人在合同中约定房屋经消防验收合同后才同意接收，且没有商品房应经消防验收合格后才能交付的法律强制性规定，一审判决以消防验收合格的时间为实际交房时间不当，本院予以纠正。对于上诉人提出由于高考、台风、暴雨等不可抗力因素影响，才导致延迟交房的问题。经查，上诉人仅提供2012年9月至2015年6月施工期间的晴雨表记录，不能证实施工期间出现大规模反常极端天气等不可抗力的情形，而高考亦是每年必经的事件，并不属于法律规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此上诉人的该项上诉主张不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第3479号民事判决第二项；
二、变更贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第3479号民事判决第一项为：上诉人广西大宇建设投资有限公司向被上诉人朱景福、黄巧珍支付逾期交房违约金7528元。
本案一审案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由上诉人广西大宇建设投资有限公司负担20元，被上诉人朱景福、黄巧珍负担5元。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人广西大宇建设投资有限公司负担39元，被上诉人朱景福、黄巧珍负担11元。
本判决为终审判决。
审判长李志廉
审判员黄钰雄
代理审判员陈燕霞
二○一六年四月二十六日
书记员梁明燕