广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶武法民二初字第292号
原告：中国建设银行股份有限公司韶关市分行。地址：广东省韶关市武江区。
负责人：石中心，该分行行长。
委托代理人：邱东华、李洪波，均系该分行职员。
被告：蒋兴林，男，汉族，身份证号码：×××5596，原住广东省韶关市武江区，现下落不明。
原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行（以下简称建行韶关市分行）诉被告蒋兴林金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告建行韶关市分行的委托代理人邱东华、李洪波到庭参加了诉讼，被告蒋兴林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行韶关市分行诉称：2011年10月12日，建行韶关市分行向蒋兴林发放了金额为47万元的个人住房贷款，其中商业性贷款、公积金贷款各23.5万元，期限为30年，从2011年10月12日起至2041年10月12日止，共计360期，还款方法为等额本息还款法，每期还款额为2818.56元，其中商业性贷款1571.36元，公积金贷款1247.2元。蒋兴林用该笔贷款购买了位于韶关市武江区新民路63号御龙湾B7幢××房，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，房产所有权人蒋兴林以上述房产作为抵押，韶关市欧浦置业投资有限公司提供阶段性保证，三方签订了《个人住房组合借款合同》，并在韶关市房地产交易登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记手续，后于2013年8月5日办理了房屋抵押权登记手续。借款合同签订后，建行韶关市分行向蒋兴林发放贷款47万元。贷款发放后，蒋兴林开始还款还属正常，但从2015年2月开始出现拖欠，目前已连续拖欠贷款5期，拖欠借款本金3286.77元，利息9879.3元，共计人民币13165.27元，经建行韶关市分行工作人员多次电话、信函催收，蒋兴林仍未清偿上述欠款。截至2015年6月12日，蒋兴林名下的贷款本金余额为448401.72元，其中商业性贷款余额为226105.52元，公积金贷款余额为222296.2元。由于蒋兴林没有按合同约定正常偿还贷款本息，缺乏偿还贷款的诚意，已构成了严重的违约，严重侵犯了建行韶关市分行的合法权益，已发生债权人有权要求解除借款合同，宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及费用的情形。根据借款合同抵押条款的约定，建行韶关市分行有权行使抵押权利，有权对涉案抵押物进行处分，并享有优先受偿权。为维护当事人的合法权益，现向法院起诉，请求法院判令：1、蒋兴林立即清偿贷款本金448401.72元及利息9879.3元（暂计至2015年6月12日止，之后的利息按合同约定的罚息利率计算至清偿之日止），合计458281.02元；2、建行韶关市分行对蒋兴林所有的位于韶关市武江区新民路63号御龙湾B7幢××房的抵押物享有优先受偿权；3、本案诉讼费用（包括但不限于处置抵押物的费用）由蒋兴林负担。
被告蒋兴林未作答辩。
经审理查明：2011年6月8日，蒋兴林与韶关市欧浦置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于韶关市武江区新民路63号的预售商品房一套，房屋总价为671785元，其中银行按揭470000元。为此，蒋兴林向建行韶关市分行申请贷款。2011年8月16日，借款人（抵押人）蒋兴林、贷款人建行韶关市分行、保证人韶关市欧浦置业投资有限公司共同签订《个人住房组合借款合同》，约定蒋兴林向建行韶关市分行借款470000元，其中商业性贷款、住房公积金贷款各235000元，贷款期限自2011年10月12日起至2041年10月12日止。商业性贷款利率为浮动利率，按银行贷款基准利率计算；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。公积金贷款利率为浮动利率，按公积金贷款基准利率计算。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日施行的个人住房公积金贷款基准利率调整，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款期限在一年以上的借款，贷款利率在每年的1月1日调整一次。借款人未能在委托扣款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。借款人的还款方法为等额本息还款法，合同签订时，每期商业性贷款还款1571.36元，公积金贷款还款1247.2元。韶关市欧浦置业投资有限公司承担阶段性保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。蒋兴林以其所购房屋为银行贷款设定抵押，2013年8月5日在韶关市房地产交易登记中心办理了抵押权登记。还约定，借款人出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；争议解决方式为向贷款人所在地人民法院申请强制执行或提起诉讼。
2011年10月12日，建行韶关市分行向蒋兴林发放了商业性贷款、住房公积金贷款各235000元。2015年2月前，蒋兴林能正常归还贷款本息。2011年10月12日至2015年3月21日，蒋兴林归还了商业性贷款本金8894.48元，利息50556.4元，罚息0.71元，尚欠本金226105.52元未归还。截至2015年6月12日，商业性贷款已拖欠5期按揭款，拖欠本金共计1408.06元、利息共计5779.59元、本金罚息共计21.9元、利息复利共计91.33元，合计7300.88元。2011年10月12日至2015年1月14日，蒋兴林归还了公积金贷款本金12703.8元，利息34622元，罚息0.66元，尚欠本金222296.2元未归还。截至2015年6月12日，公积金贷款已拖欠5期按揭款，拖欠本金共计1878.71元、利息共计3923.24元、本金罚息共计20.29元、利息复利42.95元，合计5865.19元。此后，建行韶关市分行多次催收，蒋兴林均未再还款，且蒋兴林离开原工作单位，下落不明。为此，建行韶关市分行向本院起诉。
2014年11月22日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中五年以上贷款的基准利率调整为年利率6.15%，五年以上个人住房公积金贷款的基准利率调整为年利率4.25%。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。蒋兴林与建行韶关市分行及韶关市欧浦置业投资有限公司于2011年8月16日签订的《个人住房组合借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。建行韶关市分行依约履行了发放贷款的义务，蒋兴林未能如期偿还借款本息，对贷款人构成违约，应按照借款合同的约定承担逾期还款的违约责任。借款人逾期还款构成违约，贷款人宣布贷款立即到期，符合合同约定，本院予以确认。建行韶关市分行要求蒋兴林归还借款本金448401.72元（其中商业性贷款226105.52元、公积金贷款222296.2元）及2015年6月12日前拖欠的利息9702.83元（其中商业性贷款5779.59元、公积金贷款3923.24元）、本金罚息42.19元（其中商业性贷款21.9元、公积金贷款20.29元）、利息复利134.28元（其中商业性贷款91.33元、公积金贷款42.95元），共计458281.02元，事实清楚，依据充分，本院予以支持。2015年6月12日后的利息，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》【银发（2003）251号】第三条第二款：“对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，应按合同约定的罚息利率（商业性贷款：年利率6.15%加收50%后为7.65%；公积金贷款：年利率4.25%加收50%后为6.375%）计算利息及复利。
蒋兴林以其名下的房屋设定抵押，现不能清偿到期债务，抵押权人建行韶关市分行要求对抵押物享有优先受偿权，依据充分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告蒋兴林应于本判决生效之日起二十日内向原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行清偿借款本金448401.72元（商业性贷款226105.52元、公积金贷款222296.2元）及利息、本金罚息、复利9879.3元（利息、本金罚息、复利已计至2015年6月12日，之后至本判决确定履行之日的利息，商业性贷款按合同约定的罚息利率年利率7.65%计算利息和复利，公积金贷款按合同约定的罚息利率年利率6.375%计算利息和复利）。
二、原告中国建设银行股份有限公司韶关市分行对拍卖或变卖被告蒋兴林所有的位于韶关市武江区新民路63号御龙湾B7幢××房所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8174元，财产保全费3020元，共计11194元，由被告蒋兴林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 汤桂新
审 判 员 李俊俊
代理审判员 吴 放
二〇一五年十二月三日
书 记 员 梁施琪