广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1217号
上诉人（原审被告）：孙国全，男，汉族，1976年11月24日出生，住址：广东省惠州市仲恺区。
被上诉人（原审原告）：李开郁，男，汉族，1971年12月23日出生，住址：广西北流市。
委托诉讼代理人：陈时习，系广东直信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐汝男，系广东直信律师事务所律师助理。
原审第三人：惠州市天健房地产经纪有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区。
法定代表人：闫磊。
上诉人孙国全因与被上诉人李开郁、第三人惠州市天健房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初8214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告李开郁诉称：2016年5月25日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，被告将其与配偶肖某共同所有的仲恺区惠环仲恺大道263号华裕居XX房出售给原告。合同约定：1、房产成交价为460000元。2、买方（原告）在合同生效之日起三日内将定金5万元交付给被告。3、卖方（被告）承诺已告知另一共有权人肖某（被告的配偶），�愿意承担上述协议中所有条款的法律责任；4、买方同意提前支付首期款给卖方协助赎楼，在此前卖方需做全权委托公证给中介指定人员。5、如卖方未依照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15天，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。6、卖方同意买方李开郁指定人员作为上述协议的买受人签署相关文件，办理相关手续。合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元。随后，原告准备了足额首付款，但经原告一再催告，被告拒绝履行公证委托手续，且被告拒绝配合原告申请银行按揭手续。后经原告了解得知，被告与其配偶肖某正办理离婚事宜，肖某对被告出卖其共有房产事宜不知情。后肖某得知该情况后，经第三人多次劝说，仍不同意出售该房产，更拒绝配合办理公证授权等手续。被告的拒绝办理公证授权手续、隐瞒共有权人处理该房产的行为已构成违约，依据《二手房买卖合同》的约定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，被告应当向原告退还定金5万元，并支付违约金9.2万元。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：一、判令被告向原告退还定金5万元；二、判令被告向原告支付违约金9.2万元；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
原审被告孙国全在庭审中答辩称：一、同意支付被答辩人违约金1656元。二、没收被答辩人购买房屋定金5万元�三、被答辩人承担本案全部诉讼费用。四、要求第三方退还水电押金1万元和房产证原件。事实与理由：一、答辩人与被答辩人于2016年5月25日签订《二手房买卖合同》，双方约定最迟于2016年7月1日前含当日答辩人须做全权委托给公证给中介指定人员。被答辩人须于2016年7月1日前（含当日）将除定金外的首付款13万支付到双方约定的银行监管帐号上，到7月1日答辩人没能做全权委托公证给中介指定人员，直到7月13号才能做全权委托给指定人员，因合同约定答辩人每逾期一日须支付被答辩人以成交价46万元的另分之三支付违约金，并继续履行合同，答辩人共逾期十二天，共计须支付违约金1656元。二、答辩人于2016年7月8号收到被答辩人寄来的律师函，里面内容是：1、请收到本律师函之日起七日内继续履行合同。2、请收到本律师函之日起如不愿意继续履行合同，你须支付被答辩人双倍定金（即10万元）。答辩人收到被答辩人律师函就积极与房屋共有产权人肖某沟通，并在收到律师函7日内也就是2016年7月13日答辩人与产权共有人肖某同意做全权委托给公证人员，并于当日上午通知中介人员李科海，且要求李科海通知被答辩人，答辩人又于2016年7月14号用短信通知被答辩人过来签合同做公证交赎楼款，被答辩人当日也回复了答辩人短信，内容是想好办法再通知答辩人，被答辩人尽力去办及实在没办法就按法律走下去，我也欣然同意。按合同约定，做完公证后，被答辩人要将13万赎楼款打到双方约定的银行监管帐号上。到2016年7月16日被答辩人都没有过来配合做公证及交赎楼款。按合同约定被答辩人逾期超15日的，答辩人可解除合同并没收被答辩人定金5万元。由于被答辩人违约造成答辩人解除合同，第三方应退回答辩人已支付的水电押金1万元�托管的房产证原件。
原审第三人惠州市天健房地产经纪有限公司述称：其对原、被告的诉辩意见均无异议。
一审法院查明的事实
经原审法院审理查明，2016年5月25日，原告（买方）与被告（卖方）及第三人（经纪人）签订了《二手房买卖合同》。该合同约定，卖方将其名下的位于惠州市仲恺区仲恺大道263号华裕居3单元XX号房产（建筑面积为74.37平米，房地产证号为11××31，1100159094）出售给买方；转让成交价为人民币460000元；买方在合同生效之日起三日内（含当日）向卖方支付定金50000元；买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，买方须于2016年7月1日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款130000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三方的监管账号中，并于2016年7月1日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请资料……。买方同意提前支付首期款给卖方协助赎楼，在此前卖方须做全权委托公证给中介方指定人员；双方协商同意在定金中预留10000元作为交楼押金；卖方承诺已告知另一共有产权人肖某并愿意承担合同中所有条款的法律责任；卖方同意买方指定人员作为合同的买受人，签署相关文件，办理相关手续；如买方未依照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15天，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未依照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15天，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价百分之二十的违约金承担违�责任或双倍返还买方已支付的定金；卖方同意买方里开郁指定人员作为上述协议的买受人，签署相关文件，办理相关手续；双方还就其他内容进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付了定金50000元。2016年5月23日，被告向第三人交纳了房屋押金10000元及交付房产证原件托管。后被告与产权人共有人肖某因未能就该共有房屋转让相关事宜达成一致意见，被告未在约定时间内做全权委托公证给中介方指定人员。2016年7月6日原告委托广东指针律师事务所向被告发出一份律师函，称被告在合同签订后，一直拒绝继续履行合同，已构成违约，要求被告在收到律师函之日起七日内继续履行合同，否则承担相应的法律责任。2016年7月13日被告微信通知中介其已同意其妻子的要求，可以当天下午或第二天签合同，被告又于7月14日短信通知原告，问原告在该日什么时候可以来签合同，其与妻子都已请假，等原告过来。原告回复称，想好办法再通知原告，这两天找到钱再说，其会尽力去办。2016年7月18日，原告通知被告，其可以办理相关手续。被告认为原告已逾期，未去办理相关手续。后口头告知原告，解除签订的合同。2016年8月22日，原告诉至本院，要求判如所请。
另查，本院依原告申请，于2016年8月12日作出（2016）粤1302财保号《民事裁定书》，裁定：对被保全人孙国全名下位于惠州市仲恺区惠环仲恺大道263号华裕居XX房的房产在价值人民币10万元以内予以查封【房地产权证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：74.37平方米】。查封期限为三年。
一审法院的判决理由及结果
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争执的焦点为：导致原、被告签订的《二手房买卖合同》解除是因原告还是被告的违约行为�致？原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。根据双方合同约定，买方同意提前支付首期款给卖方协助赎楼，在此前卖方须做全权委托公证给中介方指定人员；卖方承诺已告知另一共有产权人肖某并愿意承担合同中所有条款的法律责任。原告在合同签订当天向被告向原告支付了定金50000元，被告亦应按合同约定在原告交付首付130000元前，做全权委托公证给中介方指定人员。但被告因与产权人共有人肖某未能就该共有房屋转让相关事宜达成一致意见，以致不能在双方约定的交付首付时间前，与共有人肖某办理共同委托公证手续，其行为已构成违约。原告为此委托律师向其发函催告。被告在收到律师函后，理应积极履行合同约定义务。原、被告已于2016年5月25日签订了《二手房买卖合同》，其于2016年7月13日告知�介其可以当天下午或第二天签合同，应为办理公证委托中介指定人员的手续，该手续并不需原告的配合或协助，且双方约定买方指定人员作为合同的买受人，被告应事先通知原告在合理期间内办理相关手续，以便原告通知其指定的买受人及筹集相应首付款。被告在2016年7月13日通过中介通知原告第二日办理相关手续，存在明显不合理。原告因此回复被告这两天找到钱，想好办法再通知原告，被告亦未明确拒绝。原告于2016年7月18日告知被告可以办理，被告称原告已逾期的理由不能成立，其据此解除双方签订的《二手房买卖合同》，缺乏相应的事实与法律依据，应认定导致原、被告签订的《二手房买卖合同》解除为被告单方的违约行为所致，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，现原告要求退还购房定金50000元的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。原、被告在合同中约定，如卖方逾期履行超过15天，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该约定未违法法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。因被告拒绝履行办理与房屋变更登记的相关手续，并单方解除双方签订的《二手房买卖合同》已构成了违约，现原告要求被告支付成交价百分之二十的违约金即92000元的诉讼请求，亦具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和�民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告孙国全应于本判决生效之日起七日内向原告李开郁返还定金人民币50000元。
二、被告孙国全应于本判决生效之日起七日内向原告李开郁支付违约金人民币92000元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3140元，保全费1020元，合计4160元，由被告孙国全负担。
当事人二审的诉辩意见
上诉人孙国全因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠城区人民法院，2017年2月20日做出的(2016)粤1302民初8214号民事判决，上诉人认为一审认定事实错误，明显偏袒一审原告方，判决结果有失公正，向本院提出上诉。上诉请求:1.依法撤销惠州市惠城区人�法院(2016）粤1302民初8214号民事判决书。2、请求二审法院查清事实后，依法改判或将本案发回重审。3、被告愿意退还原告50000元定金。4、第三人依法承担因工作上的失职给被告造成的损失。5、一审、二审及保全费由原告、被告和第三人共同承担。事实和理由:一、被告与第三方合同成立。1、经被告与原告协商同意在定金中预留10000元作为交楼押金，2016年5月23日，被告向第三人交纳房屋押金10000元，及交付孙国全一方房产证原件托管。双方合同成立，双方应承担各自的责任和义务。二、第三人没有按法律规定签订三方合同，存在过错。1、2016年5月25日被告与原告及第三人共同签订《二手房买卖合同》，原告随后支付了5万元定金，第三方明知被告的房产是夫妻共同共有，没有按规定要求被告出示结婚证，也没要求被告共有产权人按规定一同签订《二手房买卖合同》，导�被告产权共有人，因财产分配上与被告产生分歧而拒绝履行合同，随后向被告提出不合理的财产分配要求，当告收到原告律师函后，才被迫同意产权共有人的要求。被告认为第三人作为一个十多年的地产中介公司，没有按法律规定签订三方合同，没有尽到自己的责任。若因此给被告造成违约的,第三人应承担相应的责任。三、第三人在履行合同中严重失职。1、一审认为2016年7月13日被告告知中介其可以当天或第二天签合同，应为办理委托公正给中介指定人员的手续，该手续并不需原告的配合或协助。被告己经告知第三人，从2016年7月13日下午起可以做委托公证给中介指定人员，而第三人在13日、14日、15日三天时间里都没有配合被告做委托公证，工作上存在严重失职。一审认为是被告没有做委托公证在先，原告可以不用将首付款打到双方约定的帐户上。若因被告没有做�托公证在先而造成被告违约的，第三人应承担全部责任。四、被告已构成违约?没有法律依据1、一审认为被告因与产权共有人肖某未能就该共有房屋转让相关事宜达成一致意见，以至不能在双方约定的交付首付时间前与共有人肖某办理共同委托公证手续，其行为已构成违约。被告认为20l6年7月13日前不能履行合同(是被告产权共有人不配合所致，也是第三方没有按规定签订《二手房买卖合同》所留下的隐患)只是逾期12天，未超过15日的合同规定期限，完全可以继续履行合同，并不构成违约。五、原告只有三日时间办理相关手续1、一审认为被告应事先通知原告在合理期内办理相关手续以便原告通知其指定受买人及筹集相应首付款，时间上存在明显不合理。当原告向被告发出律师函，要求被告收到律师函，七日内履行合同或退还双倍定金。被告收函后认为如果再不履行合同就会构成违约，需要退还原告双倍定金，就积极与产权共有人沟通，并被迫答应了她不合理的要求。于2016年7月13日通知第三方和原告要求履行合同，被告在有客观原因下，提前三日时间给第三方做委托公证手续(做公证只需1小时)及原告将首付款打到双方指定帐户上(网上24小时可转帐)，时间是充足的。被告认为原告早已准备好首付款，原告在起诉书上说到，被告与原告签订合同当日，原告向被告支付5万元定金，随后原告准备了足额首付款。以此证明原告是不需要三天时间筹集首付款。原告应该知道被告在这七日时间内会随时通知原告前来办理相关手续，原告有必要提前和受买人安排好时间。原告之前没有向被告说明其买受人是廖燕秋，需要从湖南长沙坐车过来办理相关手续。也未要求被告在时间上宽限几日。2016年7月18日原告通知被告可以办理相关手续，被告认为原告已逾期超过15日，故未去办理相关手续，原告在没有征得被告同意就将履行合同日期延期至2016年7月18日以后，是原告时间安排不合理所致，存在重大过错，应承担相应责任。六、公平对等原则1、在合同签订当日，原告向被告支付了50000元定金，经双方协商同意，在定金中预留10000元作为交楼押金。2016年5月23日，被告向第三人交纳了房屋押金10000元，秉承公平对等的法律原则，被告实际收取定金40000元，因此对等违约责任是40000元。2、第三人在庭审中表示，经三方协商，口头同意做委托公证及交付首付款要在同一天完成。由此说明，原告在最后三日里没有要求第三人与被告做委托公证，其意在等受买人廖燕秋从湖南长沙过来一同办理相关手续，办理相关手续应理解为做委托公证，交付首付款及受买人签署相关文件。综上所述:一审法院认定事实不清，证据不足、适�法律错误。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人李开郁发表答辩意见：第一，一审法院事实认定清楚，适用法律准确，不存在上诉人所诉请事实理由，请求二审法院维持原判。第二，第三人在合同履行中，依照法律规定全面履行了义务。根据二手房买卖合同第十五条约定，上诉人就房产共有人肖某同意售卖房屋以作保证，而且第三人及被上诉人在合同履行过程中，多次找到上诉人及其前配偶协商继续履行买卖合同，但均被上诉人予以拒绝。因此，合同无法履行的根本过错原因在于上诉人。第三，原审原告在履行合同过程中善意全面履行了有关义务，不存在违约行为。
原审第三人惠州市天健房地产经纪有限公司发表口头答辩：第一，在签订合同过程中完全履行了告知义务，包括买方在场，卖方一方权利人不在场，上诉�知情且同意。第二，从6月份起两次找到房屋权利人，第一次去找到了肖某，因为他们针对婚姻纠纷问题牵扯到房屋买卖;第二次在六月底，上诉人老婆、孩子均在场。从第一次买方起诉卖方，我方己经作了许多工作范围内及范围外的工作，已经尽力。
本案二审中，被上诉人李开郁提交一组新证据如下:二手房买卖合同、房地权证11××95号、张某身份证、不动产权证5004736、平面图。证明案外人张某及赖某之间房屋交易的合同及权属登记的变更，涉案房屋的小区在2016年底已经涨价到59万元(参考值)，而且面积相当市场交易价值约60万元，上诉人因其根本违约行为存有15万元的获利空间。
上诉人孙国全发表质证意见：该证据与本案无关联。目前的小区的价格我不清楚，且该价格与本案无关，因为是被上诉人违约在先。
原审第三人惠州市天健房地产经纪有限公司发表质证意见:对该证据的三性均不异议。
上诉人孙国全提交一份新证据：1、粤房地权证惠州字第××号房产证，证明共有人肖某；2、惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初5153号被告孙国全的开庭传票，证明惠城区人民法院；3、短信截图，证明原告李开郁。
被上诉人李开郁发表质证意见：对证据1房产证无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这是上诉人与其前配偶的关系，与本案无关。上诉人在房产合同第十五条第二小项明确承诺己经告知另一共有人有关责任，所以上诉人与其配偶的纠纷我方认为是狡辩。对证据3的三性均不予认可。
原审第三人惠州市天健房地产经纪有限公司发表质证意见：我方同意被上诉人的质证意见。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审�院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人孙国全是否应当向被上诉人李开郁支付违约金。本院对此分析如下：
本案中，涉案《二手房买卖合同》是由上诉人孙国全与被上诉人李开郁、第三人惠州市天健房地产经纪有限公司签订的，系各方真实的意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，各方均应当依约履行相应的义务。在该合同第十五条“备注”栏写明，卖方承诺已告知另一共有产权人肖某并愿意承担上述协议中所有条款的法律责任。由此可见，在三方签订合同时，被上诉人与第三人有理由相信上诉人已经就卖房事宜告知肖某并取得其同意，故上诉人认为第三人没有要求肖某一同签订涉案买卖合同，不具有事实依据，本院不予支持。至于上诉人�张第三人没有配合其办理公证，一则没有提供充分的证据予以证实，二则本案中最终未能办理委托公证的主要原因在于上诉人未能与肖某达成一致意见，据上诉人陈述在签订合同之前，肖某口头同意卖房，但是后来其反悔了不同意，故对于上诉人该观点，本院不予支持。上诉人主张其已经给予了被上诉人充分的时间办理首期款的支付等相关手续，对此，根据法院查明的事实可知，被上诉人在7月14日接到上诉人的签约通知时明确表示“这两天找到钱再说，其会尽力去办”，上诉人当时并未作出拒绝表示，而当被上诉人在4天之后通知上诉人可以办理相关手续时，上诉人才明确表示拒绝，由此可见，导致涉案合同未能履行的根本原因在于上诉人单方违约，而非首期款的支付时间问题，因此一审法院认定上诉人构成违约，须向被上诉人支付违约金，具有事实与法律依据，�院予以维持。
综上所述，上诉人的诉讼请求不能成立，本院不予支持。一审法院的判决，具有事实及法律依据，本院予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费为2225元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年八月十六日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 叶秀婷