安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铜中民三终字第00085号上诉人（原审原告、反诉被告）：高峰。上诉人（原审原告、反诉被告）：邵文平。委托代理人：高峰，男。上诉人（原审被告、反诉原告）：钱旭东。上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ琳。上诉人高峰、邵文平因与上诉人钱旭东、ＸＸ琳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院2015年8月19日作出的（2015）铜官民二初字第00744号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年9月16日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月26日公开开庭审理了本案，上诉人高峰、钱旭东、ＸＸ琳、上诉人邵文平的委托代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2015年5月7日，原告（反诉被告）高峰、邵文平作为乙方（买方）与被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳作为甲方（卖方）签订《房屋买卖合同》，载明：甲方自愿将坐落在南山村36栋108室的自有住宅房出售给乙方。该房屋买卖总价款为人民币叁拾肆万陆仟元（346000元）。签订合同时乙方一次性支付甲方14.6万元，由甲方给乙方出具收据；合同签订次日乙方再支付甲方10万元，由甲方给乙方出具收据，余款10万元在甲方交付乙方房屋时，再由乙方一次性支付甲方，并由甲方出具收条。签订合同时，甲方须将该房屋的房地产权证等所有相关资料原件交给乙方保管，由乙方向甲方出具收条，直至办理房�产权过户手续时。甲乙双方有责任积极配合办理房屋产权过户手续，如因一方故意拖延或不及时提供相关资料，造成另一方损失，违约方负责赔偿。在办理房地产交易、登记手续时，乙方承担所有国家规定应缴纳的税费。本合同一旦签字生效，甲乙双方不得以任何理由拒绝履行，否则自违约之日起以本合同买卖总价为基数，按每日万分之五由违约方向对方支付违约金。合同总价中包含1000元的乙方支付甲方的房租，甲方必须于2015年5月31日前交付房屋，否则自违约之日起以本合同买卖总价为基数，按每日万分之五由甲方向乙方支付违约金，违约金在尾款中扣除。本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。同日，两原告（反诉被告）收到两被告（反诉原告）南山村36栋108室房产证贰本、土地使用证壹本，并出具收条，�产证上载明房屋性质为集资合作建房。2015年5月7日和8日，两被告（反诉原告）共收到两原告（反诉被告）支付的购房款24.6万元。另查，2015年5月29日，被告（反诉原告）发短信给原告（反诉被告）高峰：高先生你好，南山村36*108号现在已经空出来，达到了你我房屋买卖交接的条件，请你把尾款十万元人民币给我。谢谢。（要求履行合同通知书随后送达）。2015年6月1日，被告（反诉原告）再次发短信给原告（反诉被告）高峰：高先生你好，今天是你违反房屋买卖合同的第一天，按照合同规定，从今日开始，你将需要每天支付总房价的万分之五（即每日172.5元）违约金给我。直到合同履行结束为止。谢谢。（要求履行合同通知书已经委托他人送达）。再查，南山村36栋108号房屋房产证取得时间为2009年6月15日。该房为集资合作建房，该房购买满5年后�以上市转让，但应按照同地段普通商品住房与集资合作建房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款即本案中双方当事人争议的房屋上市交易费（以下简称房屋上市交易费）。一审判决认为：高峰、邵文平与钱旭东、ＸＸ琳之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。高峰、邵文平与钱旭东、ＸＸ琳均应当依据合同约定履行各自的权利义务。高峰、邵文平以房屋上市交易费被告方在签订合同之前未告知、房屋上市交易费应当由卖方承担为由要求解除合同，但在双方当事人签订的《房屋买卖合同》中并无此项约定解除条件，在法律规定的法定解除条件中也并无此项规定。故对原告（反诉被告）的本诉请求，因无合同及法律上的依据，依法不予支持。对被告（反诉原告）要求依法判决原告�反诉被告）、被告（反诉原告）之间于2015年5月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，依法予以支持。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在《房屋买卖合同》中并未明确约定房屋上市交易费的交纳问题，双方当事人在签订合同时对此费用也并未特别说明，对此双方当事人均有过错。故对被告（反诉原告）反诉要求继续执行《房屋买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持，但鉴于房地产市场交易的稳定性，依据过错原则，房屋上市交易费由原告（反诉被告）承担1/3，被告（反诉原告）承担2/3。因对房屋上市交易费没有明确约定，原告（反诉被告）据此没有按时履行合同，并不构成违约。故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付购房尾款10万元的诉讼请求，予以支持，但对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金诉讼请求，不予支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，参照《经济适用住房管理办法》第三十条、第三十五条之规定，判决：一、原告（反诉被告）高峰、邵文平与被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳之间于2015年5月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并继续履行，对于房屋上市交易费由原告（反诉被告）高峰、邵文平承担1/3，由被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳承担2/3；二、原告（反诉被告）高峰、邵文平于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳购房尾款10万元；三、驳回原告（反诉被告）高峰、邵文平的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳的其他反诉请求。如果原告�反诉被告）高峰、邵文平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4990元，减半收取2495元，诉讼保全费1750元，合计4245元，由原告（反诉被告）高峰、邵文平承担。反诉案件受理费1197元，由原告（反诉被告）高峰、邵文平承担1150元，由被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳承担47元。上诉人高峰、邵文平不服一审判决，向本院上诉称：一、房屋买卖合同中约定的房屋总价是34.6万元，符合该房的市场价，如果加上上市交易费，超出市场价太多，上诉人不可能同意。上市交易费只能是双方约定的重大事项的遗漏，而非一审判决书认定的双方过错。上市交易费的缴纳是被上诉人应尽的法律义务，一审判令上诉人承担上市交易费的1/3，侵害了上诉人�合法权益。二、一审判决书的诉讼费负担不公，一审法院判令上诉人承担相关费用合计5395元，被上诉人仅承担47元，明显是在偏袒被上诉人。请求二审法院撤销一审判决，改判撤销上诉人与被上诉人于2015年5月7日签订的《房屋买卖合同》，被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。钱旭东、ＸＸ琳答辩称：双方约定的房价并不高，合同合法有效，而且合同也是高峰、邵文平草拟的，我们并无更改，合同是双方自愿签订的。关于税费问题，我们也提醒过高峰、邵文平咨询相关部门。上诉人钱旭东、ＸＸ琳不服一审判决，向本院上诉称：一、双方签订的房屋买卖合同第五条明确约定“在办理房地产交易登记手续时，乙方承担所有国家规定应缴纳的税费”，这里的乙方就是指高峰、邵文平，这里的“所有国家规定应缴纳的税费”指的是该套房屋买卖过程中所需缴纳的各种税费，当然包括上市交易费。一审判决认定“双方并未约定上市交易费的缴纳问题，对此双方当事人均有过错”适用法律不当。二、双方签订的房屋买卖合同明确约定交付房屋、支付房款在先，过户登记在后，高峰、邵文平逾期未支付房款，就已经违约了，理应支付违约金，与上市交易费并无任何关系。三、因高峰、邵文平要房要的太急，支付的房租又太低，根本租不到房子，高峰、邵文平应向上诉人赔付房租差额。综上，请求二审法院依法判令:一、上市交易费全部由高峰、邵文平负担；二、高峰、邵文平支付违约金及尾款10万元的银行同档期利息；三、高峰、邵文平赔付房租差额2600元；四、判令一审判决的第一项部分、第二项、第三项等其他判决有效并尽快执行；五、高峰、邵文平承担本案一审、二审的所有诉讼费用。高峰�邵文平答辩称：一、双方在签订合同时并未对上市交易费进行约定，钱旭东、ＸＸ琳作为房产所有人，对上市交易费是知情的，却故意隐瞒欺骗，我们双方签订的合同应该是可撤销的。由于我不懂法律，所以起诉时要求解除合同，一审法院未履行释明义务，机械地认为本案不属于解除合同的情形，判定合同有效并强制我继续履行合同，严重违反了法律规定。二、一审法院判决我承担1/3的上市交易费毫无道理。根据集资建房上市交易的规定，此费用应当由钱旭东、ＸＸ琳承担，现其二人在未取得房屋出售权的情况下，与我们签订房屋买卖合同，属于恶意隐瞒、欺骗。二审期间，双方所举证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为：高峰、邵文平在二审中提出撤销�方签订的《房屋买卖合同》，钱旭东、ＸＸ琳在二审中提出支付10万元尾款的同期银行利息、2600元房租差价，均超越了一审诉讼请求的范围，双方当事人也不同意在本案中一并处理，故上述上诉请求均不属于二审的审理范围，本案不作处理。综合双方当事人的诉辩意见及举证、质证，本案二审的争议焦点是：1.双方签订的房屋买卖合同是否应当被解除？2.双方争议的土地收益等相关价款（双方当事人所称的上市交易费）应当由谁缴纳？3.钱旭东、ＸＸ琳主张的10万元尾款及逾期付款违约金是否应该支持?4.一审判决对诉讼费的负担决定是否妥当？关于争议焦点一。高峰、邵文平与钱旭东、ＸＸ琳于2015年5月7日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。高�、邵文平以签订合同之前未告知上市交易费、上市交易费应当由卖方承担为由要求解除合同，但双方签订的房屋买卖合同中并未约定此项解除条件，同时也不符合法定解除条件，应不予支持。关于争议焦点二。本案双方买卖的房屋性质为集资合作建房，属于经济适用房的一种。根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。故本案双方所争议的上市交易费实际上是指经济适用房上市交易应当向政府交纳的土地收益等相关价款（以下简称土地收益款）。钱旭东、ＸＸ琳认为合同中明确约定由高峰、邵文平承担所有国家规定应缴纳的税费，当然也包括土地收益款，故该笔土地收益款应当全部由高峰、邵文平承担。本院对此不予采信。理由是：首先，合同明确约定“在办理房地产交易、登记手续时，乙方承担所有国家规定应缴纳的税费”，也就是说这里的税费是指办理房地产交易登记手续时所必须缴纳的所有税费。而土地收益款是国家法律明确规定的经济适用房转让前必须缴纳的款项，不属于办理房地产交易登记手续时应当缴纳的税费，故该笔土地收益款不属于合同约定的“所有国家规定的应当缴纳的税费”范畴。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，合同没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习�确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依据六十一条的规定，仍不能确定的，适用下列规定：履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。结合本案，虽然双方在合同中并未就土地收益款由谁缴纳作出约定，但根据《经济适用住房管理办法》的规定，钱旭东、ＸＸ琳是负有履行义务的一方当事人，故该笔土地收益款应当由钱旭东、ＸＸ琳承担。关于争议焦点三。本案双方签订的房屋买卖合同合法有效，高峰、邵文平理应按照合同约定支付剩余购房款10万元。高峰、邵文平以涉案房屋的土地收益款未缴纳为由，拒绝支付尾款，于法有据，不构成违约，故本院对钱旭东、ＸＸ琳主张的违约金不予支持。关于争议焦点四。原审法院根据当事人诉讼的胜败比例，决定诉讼费用的负担，并无不当，本院对高峰、邵文平认为原审判决的诉讼费用分�明显不公的上诉理由不予采信。综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2015）铜官民二初字第00744号民事判决书第二项、第三项、第四项，即“原告（反诉被告）高峰、邵文平于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳购房尾款10万元”、“驳回原告（反诉被告）高峰、邵文平的诉讼请求”、“驳回被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳的其他反诉请求”。二、撤销安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2015）铜官民二初字第00744号民事判决书第一项，即“原告（反诉被告）高峰、邵文平与被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳之间于2015年5月7�签订的《房屋买卖合同》合法有效，并继续履行，对于房屋上市交易费由原告（反诉被告）高峰、邵文平承担1/3，由被告（反诉原告）钱旭东、ＸＸ琳承担2/3”。三、上诉人高峰、邵文平与上诉人钱旭东、ＸＸ琳于2015年5月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并继续履行，由钱旭东、ＸＸ琳依法交纳土地收益款。如果高峰、邵文平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4990元，减半收取2495元，诉讼保全费1750元，合计4245元，由高峰、邵文平承担；一审反诉案件受理费1197元，由高峰、邵文平承担1150元，由钱旭东、ＸＸ琳承担47元。二审案件受理费9980元，由高峰、邵文平负担4990元，由钱旭东、ＸＸ琳负担4990元。本判决为终审判决。审 判 长  查慧凌代理审判员  盛丽娜代理审判员  马海平二〇一五年十一月五日书 记 员  王小江附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。……