浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2960号
上诉人（原审被告）：林秋波。
委托代理人：邱芳君，浙江建桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州市瓯海区新桥街道高翔村村民委员会。住所地：温州市瓯海区新桥街道高翔村牛山西路***号。
代表人：李新，主任。
被上诉人（原审原告）：温州市高翔经济发展有限公司。住所地：温州市瓯海区新桥街道高翔村牛山西路***号。
法定代表人：鲍胜克，经理。
以上两位被上诉人的共同委托代理人：谢伟忠，温州市经纬法律服务所法律工作者。
原审被告：金柏勋，曾用名金松国。
上诉人林秋波因租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2014）温瓯民初字第1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，温州市瓯海区新桥街道高翔村村民委员会（以下简称高翔村委会）系温州市高翔经济发展有限公司（以下简称高翔公司）的股东，其出资占高翔公司注册资本的95%，表决权为90%。2003年4月7日，温州市国土资源局（出让方）与高翔公司（受让方）签订《温州市国有土地使用权出让合同》（温瓯土资合（2003）22号），约定：出让方出让给受让方的宗地位于温州市瓯海区新桥街道高翔村，面积为21837平方米，位置与四至范围如温州市国土局瓯海分局第2001-0106号地籍图所示；土地用途为仓储用地，在宗地范围内兴建建筑物总建筑面积不超过8402平方米；土地使用权出让年限为50年，自本合同生效之日起计算；受让方在本合同签订之日起，已向温州市国土资源局瓯海分局付清上述地价款等内容。2004年下半年，经高翔公司认可，高翔村委会与林秋波协商将上述土地及周边部分高翔村集体土地（统称为小水潭）出租给林秋波使用，并由林秋波向高翔村委会支付了保证金50万元。2004年12月8日，林秋波开始进场搭建地面建筑用于开办物流企业（托运部），建成后总建筑面积约为17000平方米。2004年12月14日，林秋波以温州市大唐物流有限公司（乙方）的名义与高翔村委会（甲方）签订《租赁协议书》，约定：甲方自愿将坐落于新桥街道高翔村（温州市国土局瓯海分局第2001-0106号地籍图所示）面积为22600平方米的土地出租给乙方作为货运仓储中心使用；每年租金于当年提前15天支付，第一年为8元／m2·月，即2169600元，每三年递增3%，如乙方不按期支付租金，甲方有权收回出租权及所有附着物；因乙方使用所需建造的一切办公楼、仓储用房、道路及其他附属设施的资金投入均属乙方自负，租赁到期时，乙方不得拆除地上所有附着物，保持原状，无偿地归甲方所有等内容。该协议书对租赁期限未作约定，但下方另注明“待乙方完工后再重新签订协议，动工时间为2004年12月8日，工期暂定3个月，如工期提前，以竣工时间为准，如乙方延期完成，则按3个月计算”。此后，双方约定实际租赁期限从2005年3月8日起算。2006年4月8日，高翔村委会（甲方）与林秋波、金柏勋（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于新桥街道高翔村（小水潭）面积为22700平方米的土地（具体坐落位置以温州市国土局瓯海分局第2001-0106号地籍图所示为准）出租给乙方作为货运仓储用地；租期为9年，自2005年3月8日起至2014年3月7日止；第一年租金为8元／m2·月，年租金为2179200元，每三年递增3%，每年租金于当年3月8日提前15天支付（即每年2月23日前缴清全年全部租金），先付后用；租期届满时，即2014年3月7日甲方按约收回该土地使用权，并无偿将该地上所有附着物、建筑物及水电等设施完整收归甲方所有；乙方因使用所需，投入建造办公楼、仓储用房、道路及其他附属设施的资金均由乙方自负；租期届满，乙方投资建造的一切地上附着物均应保持原状，不得拆除，无偿归甲方所有；甲方负责安装250kw电力设施及生活用水设施；任何一方违约，应支付对方违约金100万元，并赔偿对方由此造成的损失；若遇国家相关部门征用土地或因规划因素变更该地用途，甲方应提前一个月通知乙方，并应折价补偿地上附着物损失（补偿款金额以相关部门对该地上附着物的赔偿金额为上限），返还当年剩余租金；乙方于合同签订之日另向甲方交合同履行保证金10万元；本合同生效之同时，双方于2004年12月8日签订的租赁协议即作废；本合同经双方签字或盖章后生效等内容。2013年1-2月间，温州市瓯海区新桥街道办事处组织对辖区内（重点为六虹桥路和高翔路沿线）的托运部违法建筑进行强制拆除。林秋波、金柏勋承租的土地亦在上述范围内，因其搭建的地面建筑物未取得合法审批手续，于2013年2月底被拆除，租赁合同随即终止履行。拆除后的钢材等物品由高翔村委会组织变卖，所得价款计21万元，高翔村委会、高翔公司同意在林秋波、金柏勋应付租金中予以扣减。上述租赁土地于2005年3月8日至2013年1月7日租赁期间，租金共计17509835元，林秋波、金柏勋已陆续支付高翔村委会、高翔公司租金合计15895499元（包括林秋波支付的保证金、垫付的水电设施安装费用266499元、向老人协会支付老人亭建设费用50万元、理财小组给老人发工资50万元、向高翔村委会下辖的三个自然村支付划龙舟费用6万元），另扣减拆除后的钢材等物品出售所得21万元，林秋波、金柏勋尚欠高翔村委会租金1404336元。
原判认为，高翔村委会与林秋波、金柏勋签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于高翔公司的主体资格问题，高翔公司为大部分租赁土地的实际使用权人，同时高翔村委会又持有高翔公司95%的股份，现高翔公司与高翔村委会作为共同原告，向林秋波、金柏勋主张租金，表明其认可高翔村委会与林秋波、金柏勋签订《租赁合同》的效力，以及高翔村委会、高翔公司协商一致租金由其共同收取，并未损害被告方合法权益，林秋波、金柏勋已支付的部分租金亦是汇入高翔公司的银行账户，故高翔公司作为原告主体适格。
关于2005年3月8日至2006年4月7日期间的租金计算标准问题。2004年12月14日《租赁协议书》约定的前三年租金为2169600元，2006年4月8日《租赁合同》约定的前三年租金为2179200元，但二者对租金单价的计算标准约定一致，系后者租赁面积多了100平方米导致租金总额的差异。该两份合同签订期间，林秋波、金柏勋实际承租的区域并未发生变化，在后签订的《租赁合同》记载的租赁面积系重新测量核定的结果，该份合同约定租赁期限仍从2005年3月8日起算，以及该合同生效后，之前签订的《租赁协议书》作废，表明林秋波、金柏勋认可该面积测量结果适用于全部在先及在后的租赁期间，故2005年3月8日至2006年4月7日期间的租金亦应按2179200元／年计算。
高翔村委会、高翔公司主张租金计算至2013年1月7日止，没有损害林秋波、金柏勋利益，应予以支持。现林秋波、金柏勋尚欠租金1404336元，依法应当支付。高翔村委会、高翔公司起诉后，林秋波、金柏勋仍未及时履行付款义务，应赔偿高翔村委会、高翔公司自起诉之日起的利息损失。林秋波辩称高翔村委会、高翔公司提前终止履行合同，构成违约。由于该终止履行系因政府拆迁行为导致，并且林秋波搭建的建筑物面积已超出《温州市国有土地使用权出让合同》的规定，没有合法审批手续，作为违章建筑被政府部门拆除的后果应由其自行承担，林秋波的该项抗辩不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：林秋波、金柏勋应于本判决生效之日起十日内支付温州市瓯海区新桥街道高翔村村民委员会、温州市高翔经济发展有限公司租金1404336元，并赔偿利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2014年11月4日起计算至本判决确定的履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19329元，公告费640元，由林秋波、金柏勋负担。
宣判后，林秋波不服，提起上诉称：第一，高翔村委会、高翔公司应当向林秋波支付违约金100万元。涉案土地作为货运仓储用途已经取得土地规划及建筑建设审批手续，林秋波实际按照合同约定将土地作货运仓储使用，且搭建的建筑物及建筑面积也已取得审批手续，故涉案建筑物不属于违章建筑物。即使部分属于违章建筑，一审法院片面地将林秋波搭建的建筑全部认定为违章，显属错误。现因高翔村委会原因导致租赁合同提前解除，其应当承担违约责任。第二，一审判决的租金中部分款项未予依法认定并扣减。（1）每年3万元过路费，连续支付4年。一审庭审时旁听的高翔村委会书记毛和飞对于同意该笔费用扣减的事实予以确认。（2）15万中标费用，高翔村委会当时也口头承诺在当年租金中全额予以扣减。第三，根据租赁合同先付后用的约定，林秋波未拖欠租金。高翔村委会就出租涉案地块先后签订两份租赁合同，前一份是与温州市大唐物流有限公司（以下简称大唐物流）签订的，后一份是与林秋波、金柏勋签订的，两份合同承租方为两个完全不同的法律主体，林秋波在2006年2月23日之后支付的租金均为履行后一份合同。同时，原审法院将林秋波支付的涉案租金计算在同一时期属于皖江物流应承担的大水潭租金，加上该部分被误减的租金，林秋波已经足额支付租金。综上，高翔村村委会诉请的租金，应由大唐物流承担，与林秋波无关。请求依法改判林秋波无需支付租金或者发回重审。
被上诉人高翔村委会和高翔公司答辩称：第一，林秋波主张违约金100万没有根据。林秋波所搭建的钢结构大棚被政府部门认定违章建筑，整个拆违行为系政府部门实施，而非高翔村委会。第二，双方合同中没有约定过路费、招标费用，故该部分的费用不应在租金中扣除。第三，从林秋波履行合同的过程看，其一直存在拖延支付租金的行为，并未按照合同约定的先付后用条款履行。第四，林秋波在原审庭审中承认大唐物流系其个人所办，故履行主体就是林秋波，原审认定并无不当。林秋波一方面认为先付后用不存在拖欠，一方面又要求扣减租金，自相矛盾。第五，关于林秋波已经实际支付的租金。在原审中已经核对，大水潭的实际承租人也是林秋波，部分大水潭的租金也是由林秋波夫妇支付的。相关的票据在原审中已经进行了核对。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告金柏勋未答辩。
二审期间，高翔村委会、高翔公司、金柏勋未提供新的证据。林秋波提供证据1：2015年11月11日邱芳君律师分别与毛和飞、卢显敏的谈话笔录。以证明当时林秋波租赁的土地系高翔村委会以仓储形式出租的。林秋波在租赁小水潭后，由于车流量大，交警将该条出路划为单行道，因此不得不借道，故支付了过路费。两位被谈话人都承认没有接到政府的通知告知林秋波承租的小水潭存在违章建筑。证据2：温州市国土资源局瓯海分局新桥管理所证明、温瓯计（2001）569号关于温州市高翔经济发展有限公司项目建议的批复、温瓯建复（2002）51关于温州市高翔货运仓储中心项目扩初设计的批复、建设工程规划许可证副本，以证明林秋波承租的土地至少有8325平方的建筑面积合法，幢数为7栋。即使承租的土地上存在违建，也不能认定全部建筑都是违章建筑，一审认定均为违章建筑属于认定错误。对于林秋波提供的证据，高翔村委会、高翔公司认为均不属于新的证据，且真实性都无法确认。即便是真实的，毛和飞、卢显敏作为高翔村村支部书记与支部委员，不能代表村民委员会作出决策。林秋波在所承租的土地建的连片大棚被拆除，这些行为并非高翔村委会所能克服，不应由高翔村委会及高翔公司承担责任。本院认为证据1中的被谈话人毛和飞、卢显敏未到庭接受本庭质询，证据2均为复印件，证据的真实性均存疑，本院不予确认。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于林秋波主张的高翔村委会、高翔公司提供的租赁物不符合租赁合同约定而应当支付违约金的问题。涉案租赁物系小水潭的土地，根据温瓯土资合（2003）22号《温州市国有土地使用权出让合同》第五条的约定，该合同项下出让宗地的土地用途为仓储用地。故高翔村委会出租的土地符合《租赁合同》中“作为货运仓储用地”的约定。林秋波该主张于法无据，不予支持。关于林秋波主张租金中应扣除过路费及招投标费用的问题。双方签订的《租赁合同》中没有约定该两项费用，故本院对其该主张不予支持。关于原审法院确认的实际支付租金数额问题。林秋波在原审庭审中承认“大唐物流是林秋波与几个股东办的，由于高翔村不同意个人名义签订合同，林秋波才用这个公司的名义签订合同，合同履行两年后，大家比较熟悉了，就以林秋波、金柏勋个人名义签订合同。前后两份合同的实际履行都是林秋波一人。”且在实际履行过程中，小水潭的保证金及租金均由林秋波支付。现林秋波以大唐物流与林秋波系两个法律主体，认为以大唐物流名义签订的租赁合同所约定的租金不应当由其承担的主张与其庭审中的陈述、实际履行情况相矛盾，本院不予采信。至于林秋波所称其支付的部分租金被计入大水潭租金的问题。原判认定的已付租金系组织高翔村委会、高翔公司与林秋波对账核实后确定的。林秋波认为账目有错，但未提供证据证明，应承担不利后果。综上，对林秋波的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19329元，由上诉人林秋波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年一月十日
书 记 员 李博武