湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）娄中民一终字第486号
上诉人（原审被告、反诉原告）娄底市中信房地产开发有限公司。
法定代表人李湘卫，该公司董事长。
委托代理人龚俊，湖南泰涟律师事务所律师。
委托代理人严建林，湖南泰涟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴忠凯，男，1950年9月28日出生，汉族，居民。
委托代理人阎新清，男，1968年12月16日出生，汉族。
委托代理人吴忠凯，男，1950年9月28日出生，汉族。
上诉人娄底市中信房地产开发有限公司因买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民二初字第225号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月4日对本案公开开庭进行了审理。上诉人娄底市中信房地产开发有限公司的委托代理人龚俊、严建林，被上诉人吴忠凯及其委托代理人阎新清，到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审法院经审理查明，2009年7月20日，被告中信房产公司竞得坐落于城南新区早元街与甘桂路交叉口东北角、宗地编号为娄国土告字18号地块的国有建设用地使用权，随后被告中信房产公司即与娄底市国土资源局为此签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2009年9月1日，由被告中信房产公司为甲方，吴名杰、戴安源、毛耀南等九十名团购户为乙方，双方签订了一份《内部认购合作协议》，具体内容为：“甲方于2009年7月20日竞得宗地编号娄国土告字第18号地块国有建设用地使用权。乙方以团购方式认购其中九十套住房及住宅下面的车库。经甲乙双方多次协商，秉着诚信、互利、双赢的合作态度，以内部认购方式订立如下协议：一、认购位置：甲方3#地中心纯住房自南向北数为二、三、四栋，对乙方实行内部认购。二、合作方式：1、甲方要按合法程序操作；2、甲方户型必须由正规设计院设计，由乙方代表审定签字方可实施。3、甲方施工基建必须请资质正规施工单位，必须办理施工许可证，必须接受政府职能部门的监督，乙方选出代表予以全程质量监督。4、乙方要求房屋屋高包板3m，安装防盗门、铝合金窗，地面找平，墙壁粉平、楼梯安铁扶手。5、商品房买卖合同样本必须是工商行政局监制的正规文本。6、甲方按乙方需要代办有关产权证件，房产证、土地使用证。煤气开户费、水电开户费、公共分摊费用、有线网络、契税、办证工本费、交易手续费、分户登记费、印花税、住房维修基金以上税费全部由乙方承担。7、房屋均价1268元和车库1800元／㎡不变。…三、付款方式：共分五次付清。第一次：2009年8月7日-12日，乙方按每套住房伍万元，每个车库壹万元，同时签订内部认购协议书，由甲方开具财务收据。第二次：2009年11月1日-11月10日，甲方做好设计办理好相关报建报批，安装好施工用水、用电时，乙方按每套住房交纳3万元，每个车库1万元。第三次：2010年1月1日-15日，甲方基础开始施工到基础完成，乙方按每套房再交叁万元，每个车库壹万元。第四次：当房屋建到第三层时10天内，乙方再次向甲方交纳每个套间肆万元，每个车库壹万元。第五次：交钥匙后10天内的所有余款付清。……”。该合同有被告公司的盖章，并由公司法人代表李湘卫同吴名杰等六十余名团购户签名。2011年1月21日，仍由被告中信房产公司为甲方，王国文、戴安源、毛耀南、刘明望、邓芳桂、黄建国、刘伟程、龙献忠八名团购户主代表为乙方，又签订了一份《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》，具体内容为：“甲乙双方于二00九年九月一日签订了新星花园《内部认购合作协议》，因原协议部分条款不够全面和清晰。团购户主提出修改建议，二0一一年元月三日中信房地产开发公司主持召开了团购房屋户主全体会议，经与会团购户主与甲方协商一致，达成补充协议如下：一、团购项目地点：早元路与甘桂路交叉处，…二、团购项目名称：新星花园住宅小区。认购位置：甲方3#地中心纯住房自南向北第二、三、四栋。四、团购房屋价格及计价方式：1、价格：根据《内部认购合作协议》二款七条的价格调整为团购房屋均价总体大包干：住房每平方米包干价1380元，车库每平方米包干价1800元。2、住房、车库总体大包干内容：小区单位建筑结构，室内外给排水，住宅楼防盗监控、对讲、消防等及小区道路硬化、绿化、亮化、安防监控、化粪池、下水道、垃圾收集地、物业管理用房等设施包括在内。3、计价方式：以团购户所认购的楼号、层次的设计面积和实测面积计算价款。五、团购房屋、车库价格总体大包干后，无论国家政策变化，价格物价上涨或下降，团购房、车库总体包干价格不变。六、团购房付款方式：第一次：2009年8月7日，乙方按每套住房伍万元，车库壹万元标准不变。第二次：甲方施工队伍进场动工开挖基础时，乙方按每套住房叁万元，车库壹万元的标准交款。第三次：甲方建到第1层时，乙方按每套住房叁万元，车库壹万元的标准交款。第四次：甲方建到第3层时，乙方按每套间住房叁万元，车库壹万元标准交款（车库总金额小于4万元的按实交款）。第五次：当甲方建到第五层时，乙方按购房款的95%结算交款。第六次：房屋竣工，综合验收合格，甲方把房交给乙方时，乙方交清所有余款。交房前一个月，乙方应预交办证费用，水电气开户费等，便于甲方及时办证。七、团购房户主应自觉按认购补充协议规定的时间把款交甲方，如乙方未按时付款，乙方必须按付款总款的3%交付滞纳金给甲方，未交清全部款项，甲方不予交房办证，所造成的责任损失，由乙方自负。……十、项目主体工程完成日期与项目竣工验收合格交房日期：1、主体工程应在二0一一年九月底前完成，人力不可抗拒的原因致使工程滞后，甲方不负责任。2、自本补充协议签订之日起至二0一二年六月三十日前，项目建设应全部完成竣工验收交付团购户主使用，逾期未完成交付使用，每超过一天，按乙方所交购房款总额的万分之五赔偿乙方损失。十一、团购房交给乙方使用时，一年内甲方应为乙方办理好房屋产权证，土地使用证，因甲方原因逾期办理两证，由甲方赔偿乙方每天每户50元，项目主体完成后，甲方应及时与团购户主签订正式商品房买卖合同。十二、双方权利和责任：1、甲方权利和责任：①甲方有权按本协议约定的时间获得相应比例的房款，对未按补充协议约定时间交纳该房款的团购户，甲方有权另行处理其团购房，按该户实交款总额另加利息2万元退款。②甲方应保证严格按照规划、设计方案、设计图纸施工。③甲方有责任邀请乙方代表监督工程进度和材料设备质量。④甲方应认真听取乙方合理意见，对出现的质量问题认真整改。⑤甲方按规定提交《住房质量保证书》和《住房使用说明书》。2、乙方权利和责任：①乙方有权参与工程施工过程中的监督，有权对发现的问题提出整改意见。②乙方有权获得质量合格的住宅、车库与完全的权证和相关资料。③乙方应当按照补充协议约定的交款时间、按时交付房款、车库款。④乙方应在甲方交付住宅使用之日起履行业主的权利和义务。⑤乙方负责代表各团购户应尽的法律、经济等责任。十三、团购住房、车库、一切费用按每平方米由甲方包干责任之外，交房时应由乙方另行缴纳的费用明细如下：1、契税，2、印花税，3、房屋维修基金，4、房产证工本费，5、土地使用证工本费，6、有线电视、宽带网络开通费，7、燃气开通费，8、水、电开通费，9、车库办证费用同上，并另行承担车库办证所应交营业税，10、如因顶层屋面隔热层加高利用，其增加的费用由六楼房屋协商落实。…”。此补充协议由被告中信房产公司盖章、法人代表签字，并由王国文、戴安源、毛耀南、刘明望、邓芳桂、黄建国、刘伟程、龙献忠八名团购户主代表签名确认。2009年8月19日，原告吴忠凯（吴伟）向被告中信房产公司财务交纳第一期购房款60000元；2011年元月11日，原告吴忠凯（吴伟）向毛耀南、杨拥华（业主之一）交纳第二期购房款40000元；2011年6月21日，原告吴忠凯（吴伟）向毛耀南、杨拥华交纳第三、四期购房款80020元以及质监费230元；2011年10月9日，原告吴忠凯（吴伟）向毛耀南交纳购房款10000元；2012年4月7日，原告吴忠凯（吴伟）向毛耀南交纳购房款21314元以及防盗门款1268元；上述款项均由毛耀南、杨拥华先后转交至被告中信房产公司的财务账号。原、被告双方对毛耀南、杨拥华代收、代缴房款的行为均予认可。2013年3月，被告中信房产公司通知各购房户进行最后的交房结算，并要求各购房户将所剩余的房款、公共分摊费用以及契税、物业维修基金、办理两证费用和水电费、煤气费全部一次性交清才能予以交房。为此还提供了一份承诺书要求各购房户签字确认，该承诺书的具体内容为“承诺书本人承诺购买娄底市中信房地产开发有限公司开发新星花园项目第栋号，建筑面积㎡，单价1728元／㎡；车库号，单价2118元／㎡，承诺人：年月日。”同年3月26日，原告吴忠凯虽然未在上述承诺书上签名，但还是按照通知的要求向被告中信房产公司财务交纳了剩余的购房款以及其他各项费用共计48394元。2013年3月26日，被告中信房产公司亦将原告吴忠凯所认购的新星花园住宅小区第4栋162号商品房以及第4栋18号车库交付与原告。但被告中信房产公司至今仍未能为原告方办理好房屋产权证以及土地权使用证。另被告中信房产公司一直未能按《补充协议》的约定在项目主体工程完成后，及时与团购户签订正式商品房买卖合同，也未能按规定向团购户提交《住房质量保证书》、《住房使用说明书》和相关资料。为此原告吴忠凯等新星花园住宅小区16户业主遂起诉至本院，要求判决如前所述。在诉讼过程中经核对，原告吴忠凯所认购的新星花园住宅小区第4栋162号商品房，面积为120.63㎡；车库4栋18号，面积为27.18㎡，共计已交总房款215393.4元（其中房屋120.63㎡×1380元／㎡=166469.4元；车库27.18㎡×1800元／㎡=48924元）以及契税、物业维修基金、公共分摊费用等其他款项45832.6元。
原审法院经审理认为，原告吴忠凯等九十名团购户与被告中信房产公司所签订的《内部认购合作协议》以及《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》，均是当事人双方的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，应合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。现原告吴忠凯诉讼提出，被告中信房产公司应立即将原告所购房屋和车库及符合交付使用的相关证明文书交付原告。对此法院经审查后认为，因被告中信房产公司于2013年3月26日已将原告吴忠凯所认购的新星花园住宅小区第4栋162号商品房以及第4栋18号车库交付与原告，且也由原告吴忠凯在《交房业主签字确认表》上签字认可。上述事实清楚、证据确凿，双方当事人亦无异议。原告现诉求由被告中信房产公司将其所购房屋及车库予以交付，与所查明的事实不符，故不予采纳。但对原告吴忠凯所提出的由被告公司将符合交付使用的相关房屋证明文书交付与原告，对此法院审查后认为根据《补充协议》第十二条关于双方权利和责任的规定，被告方应当按规定提交《住房质量保证书》和《住房使用说明书》，而原告方则有权获得质量合格的住宅、车库与完全的权证和相关资料。故原告此诉求合理合法，予以支持。原告吴忠凯诉讼提出，由被告返还对原告多收的房款44334.6元，并按银行同期贷款利率计取至实际返还日止的利息损失116.61元。对此法院经审查后认为，根据所查明的事实，原告吴忠凯向被告公司缴纳其所认购的新星花园住宅小区第4栋162号商品房以及车库的总房款为215393.4元，另还根据被告公司的要求缴纳了相应的契税、物业维修基金、公共分摊费用等其他款项共计45832.6元。而根据《补充协议》第七条以及第十三条的规定，各团购房户主应自觉按认购补充协议规定的时间把房款交给被告方，且交房时应由原告方另行缴纳的费用包括契税、印花税、房屋维修基金、房产证工本费、土地使用证工本费、有线电视、宽带网络开通费、燃气开通费、水、电开通费等等。由此可见，按《补充协议》约定缴纳相应房款以及承担相应契税、物业维修基金等费用系原告的合同义务。现原告诉求将其所缴纳的契税、物业维修基金等款项费用予以返还，与双方协议约定不符，且于理无据，故不予支持。被告中信房产公司辩称兼反诉提出，原告方延期交付房款以及至今未能依约承担相应契税、物业维修基金等款项费用的行为，不但导致房屋工程延期完工且也充分表明双方已丧失诚实信用的基础，故房屋买卖合同关系无法履行，为此要求解除被告公司与原告的房屋买卖合同关系。对此法院经审查后认为，在上述协议的履行过程中，原告吴忠凯于2009年8月19日向被告中信房产公司财务交纳了第一期购房款60000元，此后，其又于2011年元月11日、2011年6月21日、2011年10月9日、2012年4月7日先后将第二、三、四、五期的购房款交至毛耀南、杨拥华，并由毛、杨转交至被告中信房产公司的财务账号。2013年3月26日，原告吴忠凯还按照被告公司通知的要求，向被告中信房产公司财务交纳了剩余的购房款以及相应契税、物业维修基金等其他各项费用共计48394元。而根据《补充协议》第六条的约定：“…团购房付款方式：第一次：2009年8月7日，乙方按每套住房伍万元，车库壹万元标准不变。…第六次：房屋竣工，综合验收合格，甲方把房交给乙方时，乙方交清所有余款。”从上述所查明的事实可见，原告吴忠凯在交纳第一期购房款时，确实存在有稍后延期交付的情形，但对此情形被告中信房产公司并未及时提出异议，还对原告此后四期房款的缴纳行为也予以认可，并于2013年3月通知原告进行最后的交房结算。为此，同年3月26日原告有根据被告通知的要求将剩余的购房款以及相应契税、物业维修基金等其他各项费用均缴纳给了被告中信房产公司，被告公司亦将原告所认购的房屋及车库交付与原告。从上述所查明的事实来看，被告中信房产公司所提出的上述辩称兼反诉主张，与事实不符，且于理无据，故不予采纳。原告吴忠凯诉讼中提出，被告中信房产公司因延期交房需按购房款总额259728元的万分之五承担相应违约金责任的主张。对此法院经审查认为，根据《补充协议》第十条的约定：“…自本补充协议签订之日起至二0一二年六月三十日前，项目建设应全部完成竣工验收交付团购户主使用，逾期未完成交付使用，每超过一天，按乙方所交购房款总额的万分之五赔偿乙方损失。…”而在《补充协议》的实际履行过程中，被告中信房产公司确实未能按《补充协议》约定的时间准时交房，其延期至2013年3月才通知各团购户进行交房结算。但原告对被告中信房产公司延期交房的行为也未能及时提出异议，加之考虑到原告方在缴纳房款上也存在延期支付的情形，故根据公平原则，对原告方该主张亦不予支持。原告吴忠凯诉讼中提出，由被告中信房产公司出具《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》第十三条规定的预收原告各项费用项目的法律政策依据。对此法院经审查认为，根据《补充协议》第十三条的规定，交房时原告还应向被告中信房产公司缴纳房屋契税、印花税、房屋维修基金、房产证工本费、土地使用证工本费、有线电视、宽带网络开通费、燃气开通费、水、电开通费等等。根据上述补充协议之约定以及相关法律法规的规定，被告中信房产公司对上述费用的预收应当系代收代缴性质，为此被告公司在向原告代收上述各项费用时，理应向原告方明示代收各项费用标准所依据的相关法律以及政策文件。由于在本案中原、被告双方所签订的《内部认购合作协议》以及《关于新星花园〈内部认购合作协议〉之补充协议》中对此并没有明确具体的约定，因本案审理的是房屋买卖合同纠纷，故对本案所审查的范围应当仅限于上述协议中具体条款所约定的内容。综上，对原告的该项诉讼主张不宜在本案中进行处理。原告吴忠凯诉讼中还提出，依法由被告在2013年6月30日前为原告办理好房屋产权证、土地使用权证，否则按每天50元赔偿给原告至实际办毕日止的损失。对此法院经审查认为，根据《补充协议》第十一条的约定：“…团购房交给乙方使用时，一年内甲方应为乙方办理好房屋产权证，土地使用证，因甲方原因逾期办理两证，由甲方赔偿乙方每天每户50元…”。现查明，虽然被告确实未能在《补充协议》约定的期限内予以交房，至2013年3月26日被告中信房产公司才将原告吴忠凯所认购的新星花园住宅小区第4栋162号商品房以及第4栋18号车库予以交付。但因考虑到合同双方分别有延期付款和延期交房的情形，且双方对此均未能及时提出异议，故对本案办理两证的期限应当以实际交房时间起算为宜，即自2013年3月26日至2014年3月25日系被告中信房产公司理应办理好两证的合理期限，由于被告至今仍未能办理好两证，亦属于《补充协议》第十一条约定的逾期办证违约情形。故原告吴忠凯所提出的上述请求，只能部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）娄底市中信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）吴忠凯提交新星花园住宅小区第4栋162号商品房以及第4栋18号车库的《住房质量保证书》和《住房使用说明书》。二、由被告（反诉原告）娄底市中信房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告（反诉被告）吴忠凯所购的娄底市新星花园住宅小区第4栋162号商品房以及第4栋18号车库办理好房屋所有权证和土地使用权证。三、由被告（反诉原告）娄底市中信房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内按每日50元的标准，自2014年3月26日起支付给原告（反诉被告）吴忠凯逾期办证违约金至房屋所有权证和土地使用权证实际办毕日止。
上诉人娄底市中信房地产开发有限公司不服原审判决向本院上诉称：1、上诉人于2009年7月20日竞得娄国土告字18号地块国有建设用地使用权，并于2010年3月18日取得《娄国用（2010）第01552号》土地使用权证，2009年8月17日被上诉人的委托代理人蔡小龙和吴明杰购买了上述土地的3#土地的使用权，2010年11月30日上诉人与被上诉人签订了《新星花园商住楼建设承包合同书》，根据该协议可以确定上诉人与被上诉人之间是委托建房关系，上诉人没有为被上诉人办理房产证和土地使用权证的义务，其应由蔡小龙和吴明杰负责；2、被上诉人委托毛耀南、杨拥华向上诉人交付购房款，但因为毛耀南、杨拥华截留房款，造成被上诉人存在延迟交付建房款。因被上诉人拖欠建房款和代办证费用，导致该房屋竣工交付延期至2013年3月，上诉人亦无法为被上诉人代办房产证和土地使用权证，故应由上诉人承担相应的责任。且房产证和土地使用权证的办理时限非上诉人所能控制，一审法院要求上诉人向被上诉人交付房产证及土地使用权证不合理；3、因本案被上诉人存在严重的拖欠购房款和代办权证费用的行为，且污蔑上诉人，已经给上诉人造成巨大的损失，双方已经丧失诚实信用的基础，上诉人与被上诉人之间的签订的委托建房合同是无效合同，故一审法院驳回上诉人的反诉请求错误。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、五项，依法改判由被上诉人自行办理房屋所有权证及土地使用权证，解除上诉人与被上诉人之间的委托建房合同，一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人吴忠凯答辩称：1、上诉人没有提交任何证据证明被上诉人委托蔡小龙和吴名杰从上诉人处购买土地的事实，根据上诉人在一审中提交的2009年8月17日蔡小龙、吴名杰出具的承诺书表明蔡小龙、吴名杰与上诉人之间是分包关系且本案涉案土地登记在上诉人名下，该土地的使用权归上诉人所有；2、上诉人没有为被上诉人办理土地使用权证、房产证违反合同约定，且被上诉人不存在拖欠缴纳购房款、代办费等行为；3、一审法院驳回上诉人的反诉请求并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
在二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审经审查，确认原审法院所查明的案件事实。
本院认为，根据上诉人娄底市中信房地产开发有限公司与被上诉人吴忠凯签订的《内部认购合作协议》、《关于新星花园﹤内部认购合作协议﹥之补充协议》以及上诉人娄底市中信房地产开发有限公司在一审提交的反诉状，可知被上诉人吴忠凯等九十人系团购上诉人娄底市中信房地产开发有限公司承建的新星花园的部分房屋，故本院对上诉人娄底市中信房地产开发有限公司认为其与被上诉人吴忠凯之间是委托建房关系的上诉理由不予采纳。根据《关于新星花园﹤内部认购合作协议﹥之补充协议》，可知上诉人娄底市中信房地产开发有限公司在房屋交付被上诉人吴忠凯使用一年内有为被上诉人办理好房屋产权证、房屋土地使用权证的义务，现房屋已交付被上诉人吴忠凯使用，故原审法院判决上诉人娄底市中信房地产开发有限公司依约为被上诉人吴忠凯办理好相关权证并无不当。本案被上诉人吴忠凯在交付购房款时，虽存在部分延期交付的情形，但上诉人娄底市中信房地产开发有限公司并未及时提出异议，应视为其对被上诉人吴忠凯延付房款行为的默许，同时上诉人娄底市中信房地产开发有限公司并未提交证据证明被上诉人延付房款与房屋竣工延期之间存在因果关系，故本院对上诉人娄底市中信房地产开发有限公司主张应由被上诉人吴忠凯承担逾期办理房产证及土地使用权证的责任的上诉理由不予采纳。本案被上诉人吴忠凯已根据协议约定履行了交付房款及代办权证的相关费用的义务，上诉人娄底市中信房地产开发有限公司亦已将房屋交付被上诉人吴忠凯使用，上诉人娄底市中信房地产开发有限公司以双方丧失诚实信用的基础，合同无法履行，请求解除上诉人娄底市中信房地产开发有限公司与被上诉人吴忠凯之间的房屋买卖合同关系无事实和法律依据，故原审法院对其反诉请求不予支持亦无不当。综上，上诉人娄底市中信房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1162.5元，由上诉人娄底市中信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 郭超群
审判员 陈友红
审判员 王纲礼
二〇一四年九月三十日
书记员 刘志丹
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。