济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第3982号
原告赵佳佳，男，现住济南市。
委托代理人乔伟立�济南历下金宏法律服务所法律工作者。
被告王涛，男，住济南市。
委托代理人王燕、张小苹，均系山东昌平律师事务所律师
被告薛家胜，男，现住址不详。
原告赵佳佳与被告王涛、薛家胜案外人执行异议之诉一案，原告赵佳佳于2014年12月1日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。因不能直接向薛家胜送达法律文书，本院依法公告送达。本院依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理，原告赵佳佳委托代理人乔伟立，被告王涛及其委托代理人王燕、张小苹到庭参加诉讼，被告薛家胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵佳佳诉称，2011年8月18日，赵佳佳与薛家胜经济南绿色家园房地产咨询有限公司万盛园分公司签订了房屋买卖合同一份（合同编号0001581）。合同在双方自愿、平等的基础上达成，并已经履行和交付，薛家胜并将其房产证原件交与赵佳佳。王涛与薛家胜的借贷关系形成于2013年8月29日，办理房屋的抵押也是由于薛家胜的违法行为在先而导致，薛家胜明知房屋所有权证原件已经交付赵佳佳，恶意挂失补办房产证，并持此证向王涛借款并办理房产抵押登记，其行为严重侵害了赵佳佳的合法权益。赵佳佳在法院执行过程中提起执行异议符合法律规定，法院驳回缺乏事实和法律依据，请求法院确认原告赵佳佳与被告薛家胜签订的房屋买卖合同合法有效；判令被告薛家胜为原告赵佳佳办理济南市天桥区堤口路110号万盛园4区5号楼2-702室的房屋过户手续；确认被告王涛与被告薛家胜办理的房产抵押登记无效。（撤销天字073370号房屋他项权�）停止对济南市天桥区堤口路110号万盛园4区5号楼2-702室房屋的执行。
被告王涛辩称，赵佳佳与薛家胜签订房屋买卖合同无效，不应当受到法律保护。涉案房产是银行按揭贷款的房产，其上设立了抵押权，根据《物权法》的规定，未经抵押权人同意，不能转让抵押财产，其违反了此禁止性规定故房屋买卖合同无效。济南市历城区人民法院作出的（2014）历城执字第1811-1号执行裁定书，认定了该合同不受法律保护。王涛属于善意第三方，无任何过错，房屋的买卖是赵佳佳与薛家胜二人的行为，与王涛无关，王涛申请执行的行为不应当被停止。王涛在进行抵押权登记时已经尽到了应尽的审查、监督义务，合法取得了抵押权，应当受到保护。王涛与薛家胜的抵押借款行为合法有效，济南市历城区人民法院作出（2014）历城民初字第1407-1号民事�定书、第1407号民事判决书对此均予以认定，王涛享有对涉案的房产以拍卖、变卖的价款优先受偿的权利，现该判决书已经生效并进入执行阶段。赵佳佳与薛家胜签署的房屋买卖协议无效，退一步讲即使有效因双方未在房管局办理相应的过户登记手续，原告买房付款的行为属于债权行为，王涛对房产享有的抵押权属于物权，物权优于债权，王涛的优先权应当受到法律保护。
被告薛家胜缺席未答辩。
经审理本院认定：被告薛家胜名下有位于济南市天桥区堤口路110号万盛园四区5号楼2-702室的房屋一套（含地下室），根据房屋权属状况信息登记记载，该房屋于2007年6月7日设立了抵押权登记，抵押权人为中国银行股份有限公司济南和平支行，权利价值为175000元，债务履行期限为2007年6月7日至2030年6月7日。该房屋�2013年8月29日再次设立了抵押权登记，抵押权人为被告王涛，权利价值为120000元，债务履行期限为2013年8月29日至2014年2月28日。该房屋于2014年3月3日又设立了抵押权登记，抵押权人为原告赵佳佳，权利价值为480000元，债务履行期限为2014年3月3日至2025年4月5日。
2013年8月29日，薛家胜向王涛借款12万元，借款期限至2014年2月28日，以自己所有的济南市天桥区堤口路110号万盛园四区5号楼2-702室的房屋（含地下室）作为抵押，并设立了抵押权登记。薛家胜到期未还，王涛于2014年5月19日向本院提起诉讼，本院于2014年7月10日作出（2014）历城民初字第1407号民事判决，判决确定薛家胜向王涛偿还借款及债务利息，并确定王涛有权就担保即前述房屋（含地下室）申请法院进行拍卖、变卖，并就变价款优先受偿（按照抵押权登记的先后顺序）。在案件审理过程中，本院作出裁定查封了前述房屋。判决生效后，王涛申请执行实现其优先受偿的权利，赵佳佳在执行程序中提出案外人执行异议，认为其购买了该房屋，并已经实际接受和占有，没有办理房产过户并非赵佳佳的过错，不应当查封该房屋。本院作出（2014）历城执字第1811-1号执行裁定书，认为薛家胜与赵佳佳的买卖房屋行为发生在中国银行股份有限公司济南和平支行的抵押权期间内，不受法律保护，且生效的法律判决已经确定王涛的抵押权及优先受偿权，裁定驳回了赵佳佳对查封提出的异议。赵佳佳对此裁定不服，提起本案诉讼。
对于赵佳佳与薛家胜之间的房屋买卖关系，本院查明如下：2011年8月18日，薛家胜及其妻子朱雪梅作为卖方，赵佳佳、段彦作为买方，双方签订房屋买卖合同一份，约定卖方将其所有的位于济南市天桥区万�园新区四区5号楼2单元702室的房屋一套（包括地下室）出售给买方，价款358000元。双方约定买方在合同签订当日支付3万元定金。其中在合同第十条双方约定的其他事项中：1、2011年8月30日买方将购房首付款24万元整给予卖方，卖方当日办理房产抵押手续，同时2011年8月31日双方办理产权手续。2、2011年9月30日前，买卖双方交接物业，卖方不得延误。3、2012年5月10日双方办理产权过户手续，同时买方将购房余款88000元支付卖方。……2011年8月24日，薛家胜、朱雪梅与赵佳佳签订补充协议一份，内容为：1、2011年8月24日买方赵佳佳将购房首付款24万元给予卖方薛家胜，其中12万元整用于卖方当日撤销民间贷款抵押，2万元用于偿还中国人民银行房屋贷款。日期不得延误。2、卖方薛家胜同买方赵佳佳协商一致同意于2011年9月24日之前交接物业。3、买卖双�约定2012年4月30日之前买方将购房尾款8万8千元给予卖方，此款用于偿还卖方全部贷款，并撤销房屋抵押手续，日期不得延误。4、在协议生效之日起，由卖方按日期偿还银行贷款，若因此产生任何房屋纠纷及一切债务均由卖方承担。5、买卖双方约定2012年5月10日前，双方办理产权过户手续，日期不得延误。……。2012年6月2日，薛家胜与赵佳佳再次签订补充协议一份，内容为：1、买方赵佳佳于2012年6月2日给予卖方薛家胜18000元，用于偿还中国人民银行月供，不得挪为它用。2、卖方薛家胜须在2012年11月20日之前办理房屋抵押撤销手续。撤销当日买方将剩余尾款7万元给予卖方，用于撤销抵押。3、双方约定2012年11月31号办理房产证过户手续。……。2012年11月20日，薛家胜与赵佳佳又签订一份补充协议，内容为：1、买方赵�佳于2012年11月20日给予薛家胜、朱雪梅15000元，用于卖方偿还中国人民银行月供，不得挪为它用。2、卖方薛家胜须于2013年4月1日之前办理房屋抵押撤销手续。撤销当日买方将剩余尾款55000院给予卖方，用于撤销抵押。3、买方赵佳佳、卖方薛家胜及朱雪梅约定2013年4月15号办理房产证过户手续。……。赵佳佳于合同签订当日支付定金30000元，之后分别于2011年8月24日、2012年6月2日、2012年11月20日、2012年12月17日支付薛家胜240000元、18000元、15000元、55000元，共计358000元。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿�抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据此规定，法律并不禁止抵押物的转让，故此规定并非是效力性的禁止性规定，原告赵佳佳与被告薛家胜签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，系有效合同，原告赵佳佳基于该合同享有要求薛家胜履行合同义务，交付房屋并办理房屋产权过户登记的权利，此权利系合同义务，属于债权。但此权利的行使需经抵押权人同意，并清偿债务以消灭抵押权，在未经抵押权人同意，抵押权也未消灭的情况下，赵佳佳要求薛家胜履行此合同义务本院不予支持。被告王涛因借贷关系在争议房屋上设立了抵押权，并已经登记，系担保物权。房屋的所有权变更以转移登记为准，在房屋未变更登记的情况下，薛家胜仍是争议房屋的所有权人，其有权在争议房屋上设立抵押权，故王涛对争议房屋享有的抵押权应当得到法律的保护。根据物权优于债权的法理，王涛可以因对争议房屋享有的担保物权而优先受偿，且此优先权已经经过生效法律判决的确认，应当得到执行。因被告薛家胜不履行房屋买卖合同约定的所有权转移登记义务，导致赵佳佳不能依照房屋买卖合同关系取得房屋的所有权，其可以向薛家胜主张违约责任，不能因此对抗王涛的担保物权，也不能因此阻止执行。综上，本院对原告要求确认赵佳佳与被告薛家胜之间签订的房屋买卖合同有效的请求予以支持，对其他请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第六条、第一百九十一条、第一百九十五条第二款、第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，�决如下：
一、原告赵佳佳与被告薛家胜于2011年8月18日签订的房屋买卖合同有效。
二、驳回原告赵佳佳的其他诉讼请求。
案件受理费6270元，由原告赵佳佳负担6170元，被告薛家胜负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
审 判 员 张本荣
人民陪审员 孙 营
二〇一五年十一月十日
书 记 员 张肖亭