广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法民初字第29号
原告吴海祥，男，汉族，1985年5月24日出生，住深圳市福田区。
委托代理人陈青云，广东新东方律师事务所律师。
委托代理人宋子雄，广东新东方律师事务所律师。
被告重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司（原重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司），住所地重庆市璧山区璧城街道中山南路181号。
法定代表人蒋卫兵，该公司总经理。
被告蒋卫兵，男，汉族，1969年5月1日出生，住重庆市渝北区。
被告吴建军，男，汉族，1954年3月11�出生，住重庆市璧山区。
被告周丛中笑，女，汉族，1967年12月8日出生，住重庆市北碚区。
被告贾旭东，男，汉族，1963年10月9日出生，住重庆市北碚区。
被告陈辉，男，汉族，1963年7月26日出生，住重庆市江北区。
第三人深圳市红岭创投电子商务股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田路1006号益田二期花园19栋11楼。
法定代表人周世平，该公司董事长。
委托代理人陈青云，广东新东方律师事务所律师。
委托代理人宋子雄，广东新东方律师事务所律师。
原告吴海祥与被告重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵、吴建军、陈辉、贾旭东、周丛中笑、第三人深圳市红岭创投电子商务有限公司（以下简称红岭创投公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告吴海祥及第三人红岭创投公司的委托代理人陈青云到庭参加诉讼。被告重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵、吴建军、陈辉、贾旭东、周丛中笑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴海祥诉称，2014年7月15日，重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司（以下简称璧山永恒公司）、蒋卫兵以资金周转为名，通过第三人红岭创投公司向吴海祥借款，双方签订了《借款合同》，约定：借款金额1.2亿；期限1年，利率18%；还款方式为按月付息，到期还本；逾期按未还本金每日加收3‰违约金等。同日，原告吴海祥还与蒋卫兵、吴建军、周丛中笑、陈辉、贾旭东签订了不可撤销的连带责任《保证担保书》。同日，璧山永恒公司与原告吴海祥还签订了《在建工程抵押合同》，将其名下位于重庆市璧山县璧城镇洋河步行街xx水岸x期的在建房产抵押给原告吴海祥，并在重庆市璧山县房管局办理了抵押登记。7月21日，红岭创投公司分八次向璧山永恒公司转账1.2亿元。璧山永恒公司、蒋卫兵支付了第一期利息后，从9月21日起既不支付利息至今，其行为已构成违约，几个担保人经原告催告，亦无履行担保责任，为此向法院提起诉讼，请求法院判令：1、全部被告向原告返还借款1.2亿元；2、全部被告向原告支付借款利息至清偿之日止。至2014年10月21日，应偿还的利息为345万元；3、原告对于重庆市璧山县璧城镇洋河步行街xx水岸x期的在建工程项目享有优先受偿权；4、全部被告承担本案诉讼费用、保全费、律师费等诉讼所有相关费用。2015年10月22日，原告吴海祥将其诉讼请求变更为：1、判令璧山永恒公司、蒋卫兵向原告吴海祥返还借款1.2亿元；2、判令璧山永恒公司、蒋卫兵支付借款利息，以未还本金为基数，按18%/年计收，从2014年8月22日计算至欠款清偿之日止，截止2014年10月11日，璧山永恒公司、蒋卫兵应支付的利息为306万元；3、判令璧山永恒公司、蒋卫兵向吴海祥支付违约金，以未还本金为基数，按年6%计收，从2014年9月22日起计算至其欠款清偿之日止，截止2014年10月11日，璧山永恒公司、蒋卫兵应支付违约金40万元；4、判令被告吴建军、周丛中笑、陈辉、贾旭东对上述债务承担连带清偿责任；5、判令吴海祥对重庆市璧山区璧城街道xx水岸x期的房屋（房产证号：2××房地证2014字第20434号；2××房地证2014字第20435号；2××房地证2014字第20437号；2××房地证2014字第20438号；2××房地证2014字第20440号；2××房地证2014字第20442号；2××房地证2014字第20443号；2××房地证2014字第20444号；2××房地证2014字第20445号；2××房地证2014字第20446号；2××房地证2014字第20448号）享有抵押权，并就抵押物变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；6、判令原告对重庆市璧山区璧城镇洋河步行街xx水岸x期的商铺，权属证号为璧国土房管（2012）预字第（X）号、璧国土房管（2011）预字第（X）号享有租金收益权；7、判令全部被告承担本案诉讼费、公告费、律师费等实现债权的费用。
被告璧山永恒公司、蒋卫兵、吴建军、周丛中笑、贾旭东、陈辉没有到庭进行答辩，也未提交书面答辩状。
第三人红岭创投公司支持原告吴海祥的起诉意见。
本院经审理查明，2014年7月15日，吴海祥作为××，璧山永恒公司、蒋卫兵作为借款人，红岭创投公司作为借款中介和管理人签订一份《借款合同》，约定：1、居间人红岭创投公司为本次借款的管理人；2、红岭创投公司接受××委托，将借款划入借款人指定账户，并代为收取借�本息、罚息、违约金等；3、借款人每月向红岭创投公司支付管理费，管理费率为借款总额的5%/年；4、借款金额为1.2亿元，借款期限12个月，借款起始日以借款划付至借款人指定账户为准；5、利息为18%/年，借款人应按照红岭创投公司旗下网站服务规则缴纳风险准备金，计提标准为借款本金总额的1%/年；6、借款人未按约定还款，××有权对未偿还借款本金按日加收3‰违约金等等。同日，吴建军、周丛中笑、贾旭东、陈辉向原告吴海祥出具一份《保证担保书》，约定：吴建军、周丛中笑、贾旭东、陈辉自愿为璧山永恒公司、蒋卫兵向吴海祥借款1.2亿提供连带保证担保。担保范围包括：对主合同及相关合同项下债务人的全部债务承担连带责任，包含但不限于债权人所提供的借款本金、利息、违约赔偿金、其他有关费用，以及债权人实现债权的费用等（包括但不限于诉讼或仲裁、财产保全或证据保全费、强制执行费、评估费、拍卖费、鉴定费、律师费、差旅费、调查取证费等）；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年等等。同日，吴海祥作为××（甲方），璧山永恒公司（乙方）作为××签订一份《在建工程抵押合同》，合同编号：2014年XXXX,约定：乙方同意以本合同抵押物清单中所列财产作为抵押物；抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附和物、加工物、孳息及代位物；上述抵押物作价1.2亿元；本合同抵押担保的主债权金额为主合同项下借款本金1.2亿元，抵押担保的范围包括但不限借款合同的本金、利息、罚息、管理费、违约金、损害赔偿金以及实现债权、抵押权的费用等。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执�费、律师费、差旅费、保险费及其他费用。抵押物清单记载的抵押物是：重庆市璧山县城镇洋河步行街xx水岸x期在建工程，建筑面积19211.54，预售证书为：璧国土房管（2012）预字第X号、璧国土房管（2011）预字第X号，作价1.2亿，等等。2014年7月15日，璧山永恒公司作为××，吴海祥作为××签订《重庆市房地产抵押合同》，合同编号：登记号：XXXX号，约定：甲方（××）：重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；乙方（××）吴海祥。甲方以下表所列房地产设定抵押权作为重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司向乙方履行债务的担保。列表记载：坐落：璧山区璧城镇洋河路X号；所有权人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；备注：1、房产证2××房地证2009字第04937号；2××房地证04938号；2、预售许可证：璧国土房管2012预字第X号；3、建设规划许可证XXXX号；4、工程已竣工�贷款金额壹亿贰千万元，贷款期限至2015年7月14日；等等。重庆市土地房屋权属登记审核表记载：座落：璧城街道洋河街XX号；登记申请人吴海祥；土地房屋××重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；房屋建筑面积19211.54，房屋套内面积15909；抵押建筑面积19211.54，抵押金额120000000；初审意见：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司在璧城街道XXX号有房屋，房屋用途为商服用房，领有2××-2009-049382××2-2009-04937《房地产权证》。现权利人因贷款申请办理在建工程抵押权登记，根据抵押当事人签订的《借款合同》和《抵押合同》，拟将上述房地产中建筑面积19211.54平方米作为向吴海祥贷款的抵押担保物，贷款金额120000000元，贷款期限至2015年7月14日。经审查，本次抵押房地产权属清楚，无争议，无司法限制和其他形式的限制，符合抵押登记条件，拟同意办理在建工程�押登记，并在权证中做好抵押情况记载。2014年7月17日，璧山县国土资源和房屋管理局加盖了房地产抵押登记专用章。抵押权证号2××2房地证（押）2014字第XX号。2014年7月15日，重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司召开股东会，形成决议：1、同意本公司联合蒋卫兵向吴海祥××人身份证号0）申请借款壹亿贰仟万元整用于支付工程款，装修款及补充流动资金，本公司对该笔借款承担连带偿还责任。2、同意以本公司名下位于重庆市璧山县璧城镇洋河步行街xx水岸x期的在建工程（预售证号：璧国土房管（2012）预字第（X）号，璧国土房管（2011）预字第（X）号）为该笔借款提供抵押担保，并办理相应的抵押登记手续。落款处有全体股东吴建军、周丛中笑、贾旭东、蒋卫兵签名，璧山永恒公司加盖了公章。同日，璧山永恒公司向吴海祥出具了一份《租金收益权转让承诺函》，该函记载：根据贵方××人）重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵（借款人）签订的编号为XXX的《借款合同》（借款本金壹亿贰仟万整），为确保上述债务的履行，我公司愿以名下的在建工程向贵方提供抵押担保，抵押物为位于重庆市璧山县璧城镇洋河步行街xx水岸x期，权属证号为璧国土房管（2012）预字第（X）号，璧国土房管（2011）预字第（X）号在建商铺。并签署了以贵方为唯一受益人的、无条件的、不可撤销的《在建工程抵押合同》，并办理了抵押登记手续。我司郑重声明：1、我司保证不将上述抵押物的租金出质给任何第三方。2、我司承诺：一旦借款人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵发生逾期、违约、或者被要求提前收回贷款等不能履行债务的情形，我司自愿放弃上述抵押物的租金收益权，并将上述抵押物的租金收益权无条件转让××人。我司自愿放弃其诉权、抗辩权。特此承诺。蒋卫兵签署了名字，璧山永恒公司加盖了公章。2014年7月21日，红岭创投公司向璧山永恒公司分八笔转款1.2亿元。2014年7月21日，璧山永恒公司、蒋卫兵向吴海祥出具了借款借据，确认收到上述全部借款。2014年11月13日，重庆市璧山区国土资源和房屋管理局向璧山永恒公司颁发了十一份《房地产证》，《房地产证2××2房地证2014字第XX号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X、X、XX号；房地籍号XXXXX；房屋用途商服用房；房屋建筑面积2957.68平方米；在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字第XX号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X、X、X、X、X、X、X号；房地籍号XXX；房屋用途商服用房；房屋建筑面积590.6平方米�在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字第XX号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X号；房地籍号XXX；房屋用途商服用房；房屋建筑面积8377.63平方米；在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字第XX号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X、X、X号；房地籍号XX
X；房屋用途商服用房；房屋建筑面积472.25平方米；在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字第X号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X、X、X、X、X、X、X号；房地籍号XXX；房屋用途商服用房；房屋建筑面积805.16平方米；在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字第XX号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开�有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X、X号；房地籍号XX；房屋用途商服用房；房屋建筑面积190.12平方米；在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字X号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X、X、X号；房地籍号XX
XX；房屋用途商服用房；房屋建筑面积268.14平方米；在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字第X号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X、X、X号；房地籍号XX；房屋用途商服用房；房屋建筑面积210.29平方米；在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字第X号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X、X、X、X、XX、X号；房地籍号XX；房屋用途商服用房；房屋建筑面积579.74平方米；在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字第X号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附899××号号；房地籍号XX；房屋用途商服用房；房屋建筑面积1202.87平方米；在建工程抵押给吴海祥。《房地产证2××2房地证2014字第X号记载：权利人重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；坐落璧山区璧城街道洋河街X号附X、X号；房地籍号XX
X；房屋用途商服用房；房屋建筑面积2209.04平方米；在建工程抵押给吴海祥。2011年10月20日璧山县国土资源和房屋管理局颁发的《璧山县商品房预售许可证》璧国土房管（2011）预字第31号，该许可证记载：售房单位名称重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；项目名称璧山县粮站旧改工程二期（金山水岸）；项目坐落璧山县璧城街道洋河街X号；建设总规模134363.07平方米；预售总面积46278.77平方米；预售房屋状况等内容。2012年5月21日璧山县国土资源和房屋管理局颁发的《璧山县商品房预售许可证》璧国土房管（2012）预字第X号，该许可证记载：售房单位名称重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司；项目名称璧山县粮站旧改工程二期（金山水岸）；项目坐落璧山县璧城街道洋河街X号；建设总规模78114.97平方米；预售总面积77574.03平方米；预售房屋状况：幢号2；结构钢混；层次负1-2层；建筑面积19211.54平方米；用途商业等内容。
2014年8月20日，周丛中笑向红岭创投公司汇款200万元，备注为跨行实时转账。同日周丛中笑向红岭创投公司汇款40万元，备注为璧山永恒房地产公司利息。2014年9月29日，周丛中笑向红岭创投公司汇款10万元，备注为璧山永恒。2014年9月30日，周丛中笑向红岭创投公司汇款10万元，备注为璧山永恒。吴海祥、红�创投公司认为上述上述260万元转款中，有186万元为偿还的利息，74万元为红岭创投公司的管理费。
另查，2015年3月23日，重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司更名为重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司。2014年7月中国人民银行一年期贷款年利率为6%。
以上事实有借款合同、借款借据、在建工程抵押合同、重庆市房地产抵押合同、股东会决议、租金收益权转让承诺函、重庆市璧山县商品房预售许可证、中国工商银行电子回单、重庆市房地产证在卷佐证。
本院认为，本案属民间借贷纠纷，争议的焦点问题主要是借款合同的效力及履行、抵押合同的效力、租金受益权质押的效力问题。
关于借款合同的效力及履行问题，本院认为，借款合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。吴海祥作××人已经按照借款合同履行了自己的付款义务，璧山永恒公司、蒋卫兵未按约定支付借款利息，构成违约，应承担违约责任。借款合同约定的违约金为日3‰，与年利率18%之和已经超过24%（同期银行贷款利率的四倍），故超出部分本院不予支持。原告吴海祥主张违约金按年6%计算，本院予以支持。2014年8月20日，周丛中笑转款240万元给红岭创投公司，吴海祥、红岭创投公司认可其中为偿还借款利息与管理费，经计算本院确认借款利息为180万元，管理费60万元。9月29、30日，周丛中笑转款20万元给红岭创投公司，吴海祥、红岭创投公司认可该款为偿还红岭创投的管理费，本院予以确认。璧山永恒公司、蒋卫兵给付利息的时间应当从2014年8月21日起算。璧山永恒公司、蒋卫兵请求给付违约金的时间从2014年9月22日，符合合同约定，本院予以确认。
关于抵押合同的效力问题。本院认为，抵押合同是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，且抵押合同也在房地产管理部门办理了抵押登记，应属合法有效。吴海祥对于璧山永恒公司所有的坐落于重庆市璧山区璧城街道洋河街X号附X、899××号号房产，对应的房地产证分别2××2房地证2014字第20434号2××2房地证2014字第20435号2××2房地证2014字第20437号2××2房地证2014字第20438号2××2房地证2014字第20440号2××2房地证2014字第20442号2××2房地证2014字第20443号2××2房地证2014字第20444号2××2房地证2014字第20445号2××2房地证2014字第20446号2××2房地证2014字第20448号，总计建筑面积17863.52平方米享有抵押权××人吴海祥对于未清偿的债权，可以上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得优先受偿。吴建军、周丛中笑、贾旭东、陈辉作为璧山永恒公司、蒋卫兵借款的保证人�应当对吴海祥上述物的担保以外的债权承担连带保证责任。
关于租金受益权质押的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第九十七条规定以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产受益权出质的，按照担保法第七十五条第（四）项的规定处理。即不动产收益权可以质押。不动产收益权的质押属于普通债权质押，法律没有明确规定普通债权出质生效的法律要件，但从担保法对于质押的一般原则规定可以认定普通债权质押应当符合下列条件：1、订立书面的质押合同，约定质押的债权性质、债务人名称、具体金额、到期时间等内容，即质押的债权必须是合法、明确的。2、质权的设定应当以一定的方式进行公示，即以一定的方式将权利质权的存在事实表现于外部而使他人可能知晓；质押合同自权利凭证交付之日起生�，对于性质上不能交付权利凭证而设定质权的财产权利，则应以登记为合同生效要件。3、出质人应当书面通知出质债权的债务人，确认该债权已质押的事实，并明确质权人有保全质押债权的权利。本案中，既没有明确的出质债权的债务人，也没有出质的债权凭证，即出质的债权不明确，吴海祥作为质权人根本无法实现其质权，因此，本院认为涉案的权利质押并无生效。原告吴海祥主张对涉案商铺的收益享有优先受偿权，本院不予支持。原告吴海祥主张的律师费，因未提交相应的证据，本院不予支持。
综上，原告吴海祥合理、合法的诉讼主张，本院予以支持，超出或违背法律规定的诉讼主张，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一�、第二十六条、第二十八条、第三十三条、第四十一条、第四十六、第五十三条、第六十四条、第七十五条、第八十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决如下:
一、重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵应在本判决生效之日起三日内偿还吴海祥借款本金120000000元及利息、违约金。利息从2014年8月21日起，以未偿还的本金为基数，按年利率18%计算至清偿之日止；违约金从2014年9月22日起，以未偿还的本金为基数，按年利率6%计算至清偿之日止；
二、重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵不履行上述第一项付款义务的，吴海祥可以重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司坐落于重�市璧山区璧城街道洋河街X号附X、X、X、X、899××号号房产（房地产证号2××2房地证2014字第20434号2××2房地证2014字第20435号2××2房地证2014字第20437号2××2房地证2014字第20438号2××2房地证2014字第20440号2××2房地证2014字第20442号2××2房地证2014字第20443号2××2房地证2014字第20444号2××2房地证2014字第20445号2××2房地证2014字第20446号2××2房地证2014字第20448号），总建筑面积17863.52平方米，折价或者拍卖、变卖价款在上述第一判项债务范围内优先受偿。房产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司所有，不足部分由重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵继续清偿；
三、吴建军、周丛中笑、贾旭东、陈辉对于重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司以抵押物折价或者拍卖、变卖价款偿还上述第一判项债务后不足部�，承担连带清偿责任；
四、驳回吴海祥其他诉讼请求。
如果重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费659050元、公告费1810元，由被告重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵负担，该款已有原告吴海祥预缴，被告重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、蒋卫兵应径付原告吴海祥。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 郭勇忠
审判员 袁劲秋
审判员 彭雪梅
二〇一六年三月九日
书记员 杨炉英