云南省巧家县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巧民初字第532号
原告程开书，女，汉族，云南省巧家县人，农民，住巧家县。
委托代理人李守崇，男，汉族，四川省宁南县人，个体户，住巧家县。（特别授权）
委托代理人曾加美，女，汉族，云南省巧家县人，农民，住巧家县。（特别授权）
被告黄太清，男，汉族，云南省巧家县人，居民，住巧家县。
委托代理人李发兴，云南滇东北律师事务所律师。（特别授权）
原告程开书诉被告黄太清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。依法由审判员陆开莲适用简易程序于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告程开书的委托代理人李守崇、曾加美，被告黄太清及委托代理人李发兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程开书诉称，2015年5月14日，原、被告经口头协议，被告将2015年2月15日经公证买卖取得的坐落于巧家县白鹤滩镇XX路XXX号附X号房屋以326000元价款卖给原告，该房屋面积117.50平方米，房屋所有权证号为巧房权县字第0000XXXX，国有土地使用权证号为巧国用（2014）第000XXX。2015年5月15日，原告通过转账方式支付被告黄太清购房款281000元。事后，原告知道该房屋系白鹤滩电站淹没拆迁补偿安置区房屋，买卖房屋时被告未告知原告，双方至今未办理过户登记，也未交付使用。根据《物权法》的规定，房屋未经登记，不发生法律效力，原、被告协议买卖房屋的行为无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，出卖人隐瞒所出售房屋为拆迁补偿安置区房屋的事实，导致合同无效，买受人可以请求返还已购房款。故请求法院判决原、被告的房屋买卖无效，由被告黄太清返还原告购房款281000元。
被告黄太清辩称，原、被告通过口头达成房屋买卖协议，其已将房屋交付给原告程开书占有使用，原告已支付房款281000元，双方的合同行为不存在违法和无效的情形，也未违反购房合同约定的义务，原告所诉被告隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置区房屋无事实依据，该房屋不在拆迁补偿安置范围内，至今为止没有相关政府文件或者通知该房屋为拆迁补偿安置房。且本案交易房屋是二手房，不是商品房，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。双方的房屋买卖合同有效，被告不应返还购房款，原告应继续履行合同约定义务，支付下欠款项。请求法院依法确认双方的买卖合同有效，驳回原告的诉讼请求。
综合原、被告的诉辩主张，双方存在的争议焦点是：
1、双方的买卖合同是否有效。
2、本案是否适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释。
3、争议房屋是否属拆迁安置补偿房屋，双方交易时，被告是否知道。
针对以上争议，原告的代理人向本院列举下列证据：
1.2015年5月15日黄太清书写收到程开书购房款281000元的收条1张；
2.客户取款回单2张，客户存款回单2张；
3.巧房权证县字第0000XX**号房屋所有权证；
4.巧国用（2014）第00XXX号土地使用证；
5.2015年2月25日云南省巧家县公证处的公证书1份。用以证明交易房屋系黄太清向杨某某购买并通过公证后卖给程开书，程开书支付黄太清购房款281000元。
经质证，被告对原告提交的上述证据均无异议。
被告为证实其主张，向本院列举下列证据：
1.黄太清与杨某某的房屋转让协议1份；
2.杨某某收到黄太清房屋款的收条1张。证明2015年2月15日，黄太清向杨某某购买本案争议的房屋，当日交清全部购房款300000元。买房协议经过公证，房屋产权已属黄太清。
经质证，原告方对被告出示的上述证据无异议，提出不能证明黄太清已取得该房屋的产权。
对原、被告双方所列举的证据，本院做如下分析、认证：
原告方出示的5份证据，被告方对其真实性、合法性无异议，能够证明原、被告双方交易房屋及付款的事实，予以采信。被告方出示的2份证据，原告方对其真实性无异议，对证明房屋产权归黄太清有异议。本院认为，这2份证据能够证明黄太清与杨某某交易房屋的过程，该协议经公证，具有法律效力。
根据原告的申请，本院依职权向巧家县移民局调取2012年白鹤滩水电站建设影响移民人口调查表、白鹤滩水电站建设征地影响房屋调查表、征地影响附属物设施调查表一张，证明交易房屋在白鹤滩水电站征地影响房屋调查范围内，调查时的房主为杨某某的母亲辛某某。
经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为通过移民局登记，能证明这套房屋在搬迁范围内。被告方对证据的真实性无异议，认为这仅仅是一个调查表，只是提供一个线索，白鹤滩电站的项目还没有立，只是一个投资预算的参考数据，并不能确定在调查表内就一定要搬迁，也不能证明黄太清在买房屋时知道该房屋为搬迁房。对本院依法调取的证据，予以采信。
通过庭审举证和质证，本院确认本案的法律事实如下：
原、被告双方买卖的房屋坐落于巧家县白鹤滩镇XX路XXX号附X号，该房屋面积117.50平方米，房屋所有权证号为巧房权县字第0000XXXX，国有土地使用权证号为巧国用（2014）第000XXX。该房屋的所有权人原系辛某某，后所有权转让过户给辛某某的女儿杨某某，2015年2月15日，杨某某将该房屋以300000元价款卖给黄太清，并到巧家县公证处进行公证。同年5月15日，黄太清将该房屋以326000价款卖给程开书，程开书于购房当日通过银行转账方式支付黄太清购房款281000元，黄太清出具收条给程开书。2012年白鹤滩镇对白鹤滩水电站建设征地影响房屋、移民人口、附属物设施三项调查时，对该房屋及房主进行过登记，当时房所有权人为杨某某的母亲辛某某。
本院认为，原、被告虽未订立书面协议，但双方一致认可口头协议买卖房屋的的事实，原告明知该房屋是被告向杨某某购买经过公证处公证，产权尚未登记到被告名下，仍愿意购买并交付大部份房款。后因得知该房屋可能涉及拆迁安置，而以被告未对房屋进行产权登记、未取得房屋所有权而出售、及被告隐瞒该房屋系白鹤滩电站搬迁淹没拆迁补偿安置房为由要求确认买卖房屋无效。本院认为，《物权法》虽规定不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。但法律另有规定的除外。但同时也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。《合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方均为具有完全民行为能力的人，自愿达成的房屋买卖协议具有法律效力。被告方提出本案交易的房屋是二手方，不是商品房，不适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本院认为，本案交易房虽不是商品房，但已进入交易，可参照适用审理商品房的相关司法解释，本案争议的房屋是否属于白鹤滩电站拆迁安置房屋，除2012年调查登记过，尚无明确的其他证据证明该房屋所在区域要拆迁安置，且原告提不出证据证明被告在与原告协议买房时知道该房屋被作为白鹤滩电站淹没区影响房屋调查登记过。原告应承担举证不能的责任。综上所述，双方的房屋买卖行为不符合无效合同具备的条件，原告的诉讼请求不予支持。
为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告的程开书的诉讼请求。
案件受理费人民币5515元，减半收取2757.50元，由原告程开书负担。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 陆 开 莲
二〇一五年八月十三日
书记员 王安莫离