北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终5030号
上诉人（原审被告）：高健，男，1989年1月3日出生。
委托诉讼代理人：郭超，北京市安博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任相儒，北京市安博律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：秦收奇，男，1958年9月5日出生。
委托诉讼代理人：顾倩，北京睿乾律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人高健因与被上诉人秦收奇，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高健上诉请求：撤销原审判决第三项，发回重审或者依法改判；一、二审诉讼费由秦收奇承担。事实与理由：1、原审判决认定事实不清，适用法律错误。在双方签订房屋买卖合同时，高健对房屋存在争议的事实和可能存在被限制转让的风险并不知情，张某和高健的房屋买卖合同虽然被确认为无效，但该房屋产权仍在高健名下，高健有权对该房屋进行处分，本案中的买卖合同完全可以继续履行，房屋可继续办理过户手续，我方不存在任何违约的事实。本案应等待另一行政案件的审理结果，一审法院违反法定程序。2、一审法院认定我方违约的依据存在误解，导致错误认定。我方并未违反“承诺”内容，况且在交易时也确实没有产权纠纷（仅为合同效力纠纷），该房屋产权至今也不存在被限制转让的情况。秦收奇仅支付了5万元定金，却判决我方支付27万多元赔偿，不符合公平原则。
秦收奇辩称：同意原审判决，不同意高健的上诉请求。高健因自己的行为，导致与原房主的房屋买卖合同无效，该案已经终审判决确认该房屋买卖合同无效，因此本案双方的房屋买卖合同已无法履行。高健给秦收奇造成的损失远远高于27万元。
链家公司向本院提交书面答辩意见称：同意原审判决认定的事实和理由。
秦收奇向一审法院起诉请求：1.依法解除秦收奇与高健签订的房屋买卖合同，编号为：×××的《房屋买卖业务签约文件合并本》；2.高健向秦收奇返还定金50000元；3.高健向秦收奇支付违约金443600元；4.高健向秦收奇赔偿居间代理费48796元；5.本案诉讼费用由高健承担。
一审法院认定事实：涉案房屋原登记所有权人为张某。2016年1月15日，张某与高健签订《存量房屋买卖合同》，张某将涉案房屋以135万元的价格（含税费）卖给高健。截至2016年1月14日，高健实际支付张某120万元。后双方办理了房屋所有权转移登记，房屋登记所有权人变更为高健。
高健取得房屋所有权登记后，2016年2月18日，高健（出卖人、甲方）与秦收奇（买受人、乙方）在链家公司的居间服务下，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定高健将其名下位于北京市昌平区19层7的房屋售予秦收奇，房屋成交价格2218000元。合同第五条第（一）项约定，“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”合同签订当日，秦收奇向高健支付了5万元定金。
2016年3月1日，徐某将张某和高健诉至法院，请求确认张某与高健签订的房屋买卖合同无效。2016年8月31日，法院作出（2016）京0114民初4208号《民事判决书》，认为高健不是善意买受人，张某与高健构成恶意串通，损害徐某利益，其签订的房屋买卖合同应属无效。后张某、高健提起上诉，2016年10月25日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终6306号《民事判决书》，认定高健存在主观恶意，张某与高健以签订房屋买卖合同的方式相互串通，在客观上共同实施了损害徐某利益的行为，故终审判决驳回上诉，维持一审判决。
高健与秦收奇签订房屋买卖合同后，因诉争房屋存在纠纷，一直处于诉讼过程中，双方的房屋买卖合同在秦收奇支付5万元定金后没有继续履行。现秦收奇将高健诉至法院，请求解除合同，并要求高健承担违约责任。
上述事实有房屋买卖合同、民事判决书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约一方可以解除合同，并要求违约方承担违约责任。本案中，合同约定了出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，但该房屋事实上存在产权争议，高健从张某手中购得该处房屋的房屋买卖合同，已被人民法院终审判决确认系恶意串通损害第三人利益故合同无效，因此，高健与秦收奇签订的房屋买卖合同客观上无法实际履行，不能实现合同目的，秦收奇有权解除合同，其关于解除合同的诉讼请求法院应予支持。合同解除后，高健收取秦收奇的5万元定金应当向秦收奇返还，秦收奇关于返还定金的请求法院予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同第五条系约定“房屋产权及具体状况的承诺”，“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让”是一个总的承诺，若该房屋存在产权纠纷或被限制转让的各种情形，导致房屋不能办理产权登记的，合同约定违约方应按照房屋成交总价款的20%向守约方赔偿损失。本案诉讼中，高健提出违约金约定过高，要求法院予以酌减，法院结合合同履行的情况，对违约金数额予以调整。秦收奇要求高健赔偿居间代理费的诉讼请求因无合同依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除高健与秦收奇于2016年2月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、高健于本判决生效后15日内向秦收奇返还定金5万元；三、高健于本判决生效后15日内向秦收奇支付违约金270596元；四、驳回秦收奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同，并要求违约方承担违约责任。
本案中，双方在合同中约定了出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，但事实上，高健从张某手中购得该房屋的房屋买卖合同已被终审判决确认系张某与高健恶意串通损害第三人利益合同无效，因此，高健与秦收奇签订的房屋买卖合同客观上无法实际履行，不能实现合同目的，故秦收奇依法有权要求解除合同、返还定金。
根据双方合同第五条的约定，出卖人高健应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记的，出卖人高健应按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方秦收奇的损失。现因高健违反上述承诺，导致双方房屋买卖合同客观上无法实际履行，秦收奇据此要求高健支付违约金应予支持。高健提出违约金约定过高，请求酌减，一审法院结合本案合同的实际履行情况，对秦收奇依据合同主张的违约金数额予以适当酌减并无不当。高健的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。
综上所述，高健的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5359元，由高健负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 王爱红
审判员 辛 荣
二〇一七年六月二十六日
书记员 李 想