江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终3093号
上诉人（原审被告）：南京市秦淮区荣庆洗浴中心，住所地南京市秦淮区富丽山庄**幢*楼。
经营者：崔熙，男，1951年11月1日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：韩聪，江苏泰和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文，江苏泰和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王海洪，男，1959年2月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈恕莹，江苏天淦律师事务所律师。
原审第三人：ＸＸ，男，1961年8月17日生，汉族，住南京市秦淮区。
上诉人南京市秦淮区荣庆洗浴中心（以下简称荣庆洗浴中心）因与被上诉人王海洪、原审第三人ＸＸ用益物权确认纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初9282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
荣庆洗浴中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院的案由及适用法律错误。本案中，被上诉人对案涉房屋的权利来自于其与案外人南京金秋投资控股集团有限公司（以下简称金秋集团）签订的《房屋租赁合同》，即被上诉人对案涉房屋仅享有租赁权。根据物权法定原则，被上诉人对案涉房屋并不享有用益物权，被上诉人在诉讼请求中也并没有提请确认用益物权。根据一审法院向上诉人送达的开庭传票，本案的案由为房屋租赁合同纠纷，然而一审法院却在判决中直接将案由更改为用益物权确认纠纷，并依据《物权法》第一百一十七条关于用益物权的规定作出判决。一审法院认定的案由及适用的法律均属错误。二、一审法院事实认定错误。1.一审法院认定上诉人客观上占有使用案涉房屋属于事实认定错误。首先，2016年2月底前，上诉人与被上诉人确实存在租赁关系，但截至2016年2月底，上诉人己经将房租等费用结清，双方之间不再存在租赁关系。2016年3月12日起，被上诉人将案涉房屋租赁给金传华，租期至2017年3月。根据原审第三人ＸＸ的陈述，其一直在替金传华看管洗浴中心，由此可知，金传华才是案涉房屋的承租人，即使租赁期间于2017年3月到期，但ＸＸ仍然代表金传华看管案涉房屋，被上诉人与金传华之间仍存在事实的租赁关系，因此，案涉房屋一直系由金传华占有使用。其次，阻碍被上诉人取回案涉房屋的一直都是金传华及其指定管理洗浴中心的第三人，而并不是上诉人或上诉人的经营者。即使相关设备一直在案涉房屋中，但这并不妨碍被上诉人取回案涉房屋，被上诉人与金秋集团的租赁合同中所约定的案涉房屋的用途也仅限于浴室。因此，相关设备并不影响被上诉人取回并使用案涉房屋，被上诉人发给上诉人的《通知函》中也未提到要求上诉人搬走设备的表示。因此,上诉人并未阻碍被上诉人取回案涉房屋。再次，虽然上诉人的注册地址登记在案涉房屋中，但是上诉人客观上并未占有、使用案涉房屋，如被上诉人对上诉人的注册地址提出异议，上诉人的义务也仅限于注销或变更注册地址，而不应为腾空房屋或支付占有使用费。2.一审法院认定第三人ＸＸ以上诉人的名义从事经营活动并使用案涉房屋属于事实认定错误，没有相应的证据予以证实,证据不足。洗浴中心自成立时就一直以“天外天”的字号对外经营，而“天外天”洗浴中心的字号原本属于被上诉人注册的字号,洗浴中心消防许可等文件使用的也是“天外天”的字号,而并非荣庆洗浴中心的字号。虽然上诉人的注册地址登记在案涉房屋中，但是洗浴中心从未以上诉人的名义经营，目前，洗浴中心的名称依然为“天外天”。三、一审判决显失公正。一审庭审中，第三人ＸＸ多次表示案涉房屋系由金传华承租，由ＸＸ代为经营管理，与上诉人之间无任何关系，而一审法院明知上述事实，依然将支付占用费这一实质性的责任强行判给上诉人承担，一审判决显失公正。从被上诉人提交的报警记录可以看出阻碍被上诉人取回房屋的,一直是案外人指定管理洗浴中心的第三人ＸＸ，而非上诉人。被上诉人主张要求上诉人腾空房屋并支付占用费没有依据。一审判决第一项要求上诉人、第三人腾空房屋,这也意味着一审判决认定了第三人占用房屋这一事实,但是却判决由上诉人承担占用费用,两项判决内容相互矛盾。四、一审判决混淆概念，事实认定错误,把浴室的经营权与荣庆洗浴中心个体工商户的经营权相互混淆，上诉人给被上诉人的回函已经明确是把浴室的经营权转给第三人,但一审法院混淆概念,认为是将荣庆洗浴中心个体工商户的经营权转让给第三人。五、一审判决证据不足，一审判决认为被上诉人与案外人金传华之间的租赁合同已经终止,其认定的依据为被上诉人自认,但是租赁关系是双方合同关系,其终止不应当以被上诉人单方自认为准,而应当是以其与案外人金传华之间的解除协议,或者提供其与金传华之间的租赁合同以证明合同已经到期或者解除,但是本案中被上诉人并未提供相应证据。六、被上诉人与案外人金秋集团之间的租赁合同,与被上诉人所主张的租赁价格可以看出两者之间成倍数关系，被上诉人之所以可以主张如此高的价格，就是因为诉争房屋中存在的相应洗浴设备,由此也说明相关设备实际上并未损害被上诉人的权益，反而是增加了其权益。
王海洪辩称，第一，荣庆洗浴中心是由经营者崔熙于2014年6月9日注册的个体工商户，经营范围是洗浴服务和棋牌服务。在一审中上诉人和第三人认可该浴室中的设备所有人为崔熙所有,上诉人所称的经营权在本案中并不是一个严谨的法律概念，所谓的经营权应当有一定的物质支撑,在本案中被具体化为房屋的使用以及经营浴室所要用到的相关设备。第二,关于荣庆洗浴中心和第三人之间的关系,双方在一审中均认可第三人系由崔熙授权经营荣庆洗浴中心,并且双方之间曾经有过经营者每月要给崔熙1万元钱的约定。基于以上两点，荣庆洗浴中心作为涉案房屋的实际使用者是不容置疑的客观事实,其有权选择谁来实际经营该浴室,但这与本案被上诉人主张房屋使用费并没有关系。一审判决之所以判令第三人ＸＸ有腾空房屋的义务,是因为ＸＸ作为浴室的管理人，在实际管理浴室,这与荣庆洗浴中心作为房屋的实际使用者，本身要承担房屋使用费并不矛盾。一审判决事实认定清楚，判决符合法律相关规定。上诉人的上诉状中对于某些事实做出了与一审庭审过程中完全不符合的陈述,有违诚信原则。
ＸＸ述称，经营浴室的人不是崔熙，是金传华，原先都找不到人，是ＸＸ帮金传华经营管理的，ＸＸ只是管理人员，具体事情ＸＸ不清楚。
王海洪向一审法院起诉请求：1.判令荣庆洗浴中心及第三人ＸＸ腾空房屋交还王海洪；2.判令荣庆洗浴中心交付房屋使用费（从2016年9月26日起，以712元/天为标准计算至荣庆洗浴中心实际迁出之日止）。
一审法院认定事实：案涉房屋系王海洪自金秋集团处承租。2013年3月，王海洪将案涉房屋转租给案外人经营使用，租期自2013年3月1日起至2016年2月29日。期间，案外人将案涉房屋中经营洗浴中心的设施设备及上述合同项下的承租权转让给荣庆洗浴中心，荣庆洗浴中心将案涉房屋作为经营场所领取营业执照，崔熙为经营者，荣庆洗浴中心并实际向王海洪交纳截至2016年2月29日期间的租金。
再查明，一审庭审中双方当事人均确认2016年3月起荣庆洗浴中心实际由案外人金传华承包经营，王海洪与金传华签订租赁合同。2017年3月14日，王海洪向荣庆洗浴中心及经营者崔熙发出《通知函》，载明：王海洪于2016年3月12日将案涉房屋出租给金传华使用，租期一年，现租赁期已满，得知该房屋目前由荣庆洗浴中心实际使用，要求荣庆洗浴中心在接到函件后三日内迁出案涉房屋，并自2017年3月12日起，以712元/天为标准向王海洪支付房屋实际使用费。2017年3月31日，荣庆洗浴中心的经营者崔熙向王海洪发出回函称：其将荣庆洗浴中心的设施设备及经营权承包给ＸＸ实际经营，协议中明确要求由承包人直接和房东签订住房协议，自己不参与租房问题，因为王海洪、荣庆洗浴中心之间并无房租纠纷；根据王海洪与金秋公司的房租租赁合同，王海洪已违反该合同第十五条第一款、第八款，王海洪无房屋转让的权利。
在本案审理过程中，荣庆洗浴中心及第三人ＸＸ均认可荣庆洗浴中心将荣庆洗浴中心的设施设备、营业执照、经营权交由第三人ＸＸ承包经营，双方约定第三人每月向荣庆洗浴中心支付10000元。
一审法院认为，王海洪依据其与金秋集团的租赁合同依法对案涉房屋享有使用权，虽然王海洪、荣庆洗浴中心之间就案涉房屋并无房屋租赁合同关系，但现有证据可以证明荣庆洗浴中心客观上占有使用案涉房屋。虽然庭审中荣庆洗浴中心陈述其在2016年3月即已对案涉房屋内的设施设备放弃权利，但该陈述与其经营者崔熙于2017年3月31日的回函内容相矛盾，崔熙在该函件中明确其将洗浴中心的设施设备及经营权承包给第三人实际经营，表明其并未对洗浴中心内的设施设备放弃权利；且崔熙在庭前协调及庭审过程中亦认可其于2016年8、9月将荣庆洗浴中心的设施设备、营业执照及经营权交由第三人承包经营，并与第三人约定由第三人按月向其交纳10000元承包费。综上以上分析，法院认定至少在2017年3月以后，第三人以荣庆洗浴中心的名义经营并使用案涉房屋，现在双方不能就案涉房屋的使用达成一致意见的情况下，王海洪要求荣庆洗浴中心及第三人腾空返还案涉房屋并要求荣庆洗浴中心支付房屋使用费的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。关于荣庆洗浴中心应从何时开始支付房屋使用费的问题，王海洪主张从2016年9月26日起，荣庆洗浴中心辩称即使应由荣庆洗浴中心支付使用费也应从2017年3月12日起算。对此，一审法院认为，王海洪自认其与金传华的租赁合同于2017年3月11日界满，其所举现有证据不能证明其与金传华的租赁合同已提前解除；王海洪在向荣庆洗浴中心发函时亦明确表示要求荣庆洗浴中心自2017年3月12日起支付房屋使用费，现王海洪要求荣庆洗浴中心自2016年9月26日起支付使用费，依据不足，荣庆洗浴中心应自2017年3月12日起向王海洪支付房屋使用费。王海洪主张的使用费标准即712元/天符合当地市场租赁行情，法院予以支持。另对于荣庆洗浴中心提出王海洪收取的15000元押金应予以抵扣，王海洪当庭予以认可，并表示同意用押金冲抵欠费，法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、南京市秦淮区荣庆洗浴中心及第三人ＸＸ于判决生效之日起十五日内腾空迁出南京市秦淮区富丽山庄33幢一层自西向东第九间、第十间房屋，并将上述房屋返还给王海洪；二、南京市秦淮区荣庆洗浴中心于判决生效之日起十五日内按712元/天的标准向王海洪支付房屋使用费（自2017年3月12日起计算至房屋腾空返还给王海洪之日止，需扣除王海洪应返还给南京市秦淮区荣庆洗浴中心的押金15000元）；三、驳回王海洪的其他诉讼请求。
二审中，荣庆洗浴中心提交：1.南京天外天沐浴休闲中心工商信息打印件，拟证明天外天这一字号实际是被上诉人经营注册的,从2004年开始案涉洗浴中心就是以天外天字号进行经营，目前已经注销。2.建筑工程消防验收意见书，拟证明案涉洗浴中心使用的字号一直是天外天的字号。王海洪质证认为，对南京天外天沐浴休闲中心工商信息打印件真实性认可,但该证据与本案没有任何关联性，天外天浴室历史上确实存在过,经营者确实是被上诉人王海洪，但是被上诉人仅经营了几年之后，在2008年左右就注销掉了。对建筑工程消防验收意见书，因没有看到原件，对真实性无法核实，对该证据的关联性及证明目的不予认可，这份消防意见书是2003年12月5日出具的,是针对当时天外天的消防设计审核意见。王海洪在天外天洗浴中心注销之后就再也没有经营过浴室。ＸＸ质证陈述，2016年至2017年底根本不存在崔熙经营涉案浴室，全都是金传华一手管理，ＸＸ是金传华的管理人员。
王海洪二审中提交其与金传华就案涉房屋签订的租赁合同，本院组织了证据交换和质证。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审中，荣庆洗浴中心与王海洪经协商就案涉房屋于2018年5月19日进行了交接，双方均认可本案中如计算案涉房屋的占有使用费，计算到2018年5月19日止。
上述事实，有通知函、回函、房屋交接确认函及当事人陈述等证据证实。
本院认为，本案二审的争议焦点为：荣庆洗浴中心是否实际占有使用了案涉房屋，王海洪要求荣庆洗浴中心支付房屋占有使用费的诉讼请求能否得到支持。对于荣庆洗浴中心是否实际占有使用案涉房屋的问题，根据荣庆洗浴中心的工商登记资料及荣庆洗浴中心经营者崔熙向王海洪发出回函中关于其将荣庆洗浴中心的设施设备及经营权承包给ＸＸ实际经营的内容，并结合一审中荣庆洗浴中心和ＸＸ对于承包经营权及费用的陈述，本院认为，一审法院认定荣庆洗浴中心自2017年3月占有使用案涉房屋，具有事实依据。而荣庆洗浴中心二审中提出案涉房屋经营中悬挂南京天外天沐浴休闲中心招牌，本院认为，南京天外天沐浴休闲中心曾由王海洪注册使用，现已被注销，案涉房屋所悬挂的招牌，并不足以反驳前述认定荣庆洗浴中心占有使用案涉房屋的证据。案涉房屋系王海洪自金秋集团处承租，故王海洪依据租赁合同对该房屋享有合法权利。一审法院结合市场租赁行情，对王海洪主张的房屋占有使用费部分予以支持并无不当，本院予以维持。二审中，荣庆洗浴中心与王海洪就案涉房屋进行了交接，并对案涉房屋占有使用费计算截止时间达成一致意见，本院予以确认。
综上所述，上诉人荣庆洗浴中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2711元，由南京市秦淮区荣庆洗浴中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年六月二十二日
书记员 陈晓君