山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1602民初1397号
原告：周新华，男，1973年5月29日出生，汉族，个体工商户，住滨州市滨城区。
委托诉讼代理人：张鹏，山东纵横家律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建军，山东纵横家律师事务所律师。
被告：赵树成，男，1974年4月6日出生，汉族，农民，住滨州市沾化区。
委托诉讼代理人：张保全，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚吉镇，山东众成清泰（滨州）律师事务所实习律师。
被告：周明燕（与被告赵树成系夫妻关系），女，1973年8月27日出生，汉族，农民，住滨州市沾化区。
原告周新华与被告赵树成、周明燕民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周新华委托诉讼代理人张鹏、被告赵树成及其委托诉讼代理人张保全到庭参加了诉讼，被告周明燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周新华向本院提出诉讼请求：1.两被告偿还原告借款70000元及利息（自2016年10月19日起至2017年4月19日利息为8400元；自2017年4月20日起至被告履行之日止，以本金70000元为基数，按年利率24%计算）；2.原告对被告抵押的房屋（房权证号：滨州市房权证市属字第××号）依法优先受偿；3.本案的诉讼费用及其他费用由两被告承担。
事实和理由：2013年3月20日，被告与原告签订个人抵押借款合同，因经营需要急需资金向原告借款70000元，合同约定借款利率为月利率2%，借款期间自2013年3月20日起至2013年12月19日止，并提供房产抵押。借款到期之后，被告继续使用借款，原告表示同意，被告继续为原告支付利息。后经原告多次催要，被告至今未偿还借款本息。
被告赵树成辩称，1.本案原告主体不适格。2013年3月，被告赵树成在滨州市滨城区黄河三路与渤海六路路口处看到滨州创利投资有限公司向外放款的信息，于是到该公司联系到其员工油珍慧洽谈交易。自签订协议到放款，赵树成自始至终没有见到本案原告，也不认识原告，其与原告之间没有任何经济往来。2.虽赵树成给油珍慧出具的收据及借据金额均为70000元，但油珍慧在扣除了6400元后，实际向赵树成交付借款63600元，并约定借款期限自2013年3月22日至2013年12月19日。3.赵树成与油珍慧约定的借款期限早已届满，至原告提起诉讼之日，已经超过诉讼时效。4.赵树成按照与油珍慧的约定，通过向油珍慧中国邮政储蓄银行尾号为6470的账户存转款共计还款75900元，也即赵树成已经还清以上借款本息。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审查予以确认并在卷佐证：原告提交的房屋抵押保证借款合同、借据、收据、中国工商银行个人业务凭证（填单）、赵树成房屋所有权证及房屋他项权证、油珍慧中国邮政储蓄银行尾号为6470账户交易明细各一份；被告提交的其户口簿一份、中国邮政储蓄银行转账凭单及汇款收据、自动柜员机客户凭单等共计37份；被告申请本院调取的油珍慧中国邮政储蓄银行尾号为6470账户交易明细一份；经原告申请，本院传唤证人油珍慧出庭作证。
根据当事人陈述、证人证言和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵树成与周明燕系夫妻关系。
2013年3月20日，经滨州创利投资有限公司（以下简称创利公司）工作人员油珍慧介绍，原告周新华（出借人、抵押权人、甲方）与被告赵树成、周明燕（借款人、抵押人、乙方）在创利公司签订“房屋抵押保证借款合同”一份，约定乙方向甲方借款70000元，用途为房屋装饰装修，借款期限自2013年3月20日起至2013年12月19日止，共9个月，实际借款日以借款实际交付的日期为准，实际还款日相应顺延，借款月利率为2%，对逾期偿还的贷款本息，乙方多缴纳月利息10%的罚金，乙方以其坐落于滨州市滨城区某楼东户的房屋（房权证号：滨州市房权证市属字第××号）提供抵押担保。
2013年3月22日，滨州市房地产管理局对上述房屋进行抵押登记，并颁发了《房屋他项权证》（滨房他证中区字第20130306**号），确认房屋他项权利人为周新华。
2013年3月22日，原告将出借的款项交给油珍慧，油珍慧于当日通过其中国工商银行尾号为7360的账户向赵树成尾号为8145的账户转账支付58900元，另以现金方式交付部分借款，共计向赵树成实际交付63600元。同日，赵树成向原告出具借据，注明今借人民币70000元，同时出具收据，注明今收到人民币58900元、现金11100元，共计70000元，自愿将房产抵押，如期未还，按合同执行。
赵树成通过自己或者其儿子赵绪明的中国邮政储蓄银行账户以转账、汇款或存入现金的方式，自2013年4月22日起按月向油珍慧尾号为6470账户支付利息（以本金70000元为基数，按月利率2%计算），但借款到期后，赵树成未按期返还借款本金。此后，赵树成仍以以上方式继续向油珍慧账户还款。自2013年4月22日起至2016年10月26日，赵树成通过油珍慧账户分38笔向原告累计还款75900元，借款到期后的还款，双方未约定系还本还是付息。自2016年10月26日起，赵树成和周明燕再未向原告偿还借款本息。
本院认为，原被告自愿签订房屋抵押借款合同，系双方当事人真实意思表示，原告依约实际交付了出借的款项，双方对房屋抵押进行了依法登记，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行各自的义务。
关于借款本金数额的认定问题。根据原告提交的证据及被告陈述，可以认定本案借款本金数额为63600元。至于原告称除转账58900元，另外以现金方式交付11100元，但对现金交付部分，原告未提交证据证明，被告亦予否认，另外油珍慧在出庭作证时称原告交给其现金六万余元不到七万元。故综合上述证据及当事人陈述、证人证言，对于原告主张借款金额为70000元，本院不予支持。两被告应当返还原告借款本金63600元，并以此数额为基数计付利息。
关于利息问题。原被告在借款合同中约定，借款期内利息按照月利率2%（即年利率24%）计算，该利率不违反法律对民间借贷利率的限制，合法有效。合同约定对逾期偿还的贷款本息加收月利息10%的罚金，该约定违反了法律规定。但原告及证人均认可借款期限届满后，两被告实际以约定的借款期内利率即月利率2%继续计息，且根据两被告的还款数额，亦可以确认双方在借款逾期后，实际仍按照约定的借款期内利率计息。故原告请求以年利率24%计算剩余借款的利息直至借款本金全部还清之日，本院予以支持。
关于还款问题。通过对原被告各自提交的证据、本院依法调取的证据及证人证言进行审查，原被告均认可两被告的还款都是通过油珍慧的账户进行，本院经审查认为以上证据均可以相互印证，对两被告的还款数额足以认定为75900元。两被告主张借款期内偿还的款项系利息，而在借款逾期后所偿还的款项均系本金。而原告主张，两被告的以上还款均为支付借款利息，两被告并未偿还借款本金。根据合同法司法解释相关规定，债务人的给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：“（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”因此，本案中，对逾期后所偿还款项，双方未约定清偿债务顺序，当事人的主张相互矛盾，应当按照法定顺序清偿债务，即先冲抵利息，后冲抵借款本金。另外，两被告已付借款期内利息与按照实际借款数额计算的应付利息之差，亦应冲抵借款本金。借款到期后，两被告继续向原告支付利息，原告亦予接受，视为双方已经达成合意，双方继续按原合同约定履行，直至两被告最后一次还款，该期间认定为履行合同的期间，在此期间利息统一计算。故自2013年3月23日起至2016年10月26日止，以本金63600为基数，按年利率24%计算，两被告应付利息54823.20元；两被告已偿还75900元，其中余额部分21076.80元，应冲抵本金。故截至2016年10月26日，两被告仍拖欠原告借款本金42523.20元（即63600元-21076.80元）。
关于抵押权问题。双方签订了房屋抵押合同，经法定部门登记并颁发了他项权证，原告对该房屋的抵押权已经依法设立，原告请求对该房屋优先受偿，本院予以支持。
关于诉讼时效。借款合同约定的借款期限虽于2013年12月19日届满，但两被告在借款期满并未清偿借款本息，而是陆续偿还借款本息至2016年10月26日，原告亦予接受，视为同意按原合同继续履行至该日。故两被告主张原告的起诉已超过诉讼时效，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告赵树成、周明燕于本判决生效之日起十日内归还原告周新华借款本金42523.20元并支付利息（自2016年10月27日起至本判决履行之日止，以本金42523.20元为基数，按年利率24%计算）；
二、原告周新华对被告赵树成位于滨州市滨城区某楼东户的房屋（房权证号：滨州市房权证市属字第××号）就以上第一项借款本息优先受偿；
三、驳回原告周新华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1760元，由原告周新华负担634元，被告赵树成、周明燕负担1126元；因原告周新华已经全部预交，被告赵树成、周明燕将所负担的案件受理费直接支付给原告周新华。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 曹爱民
人民陪审员 李建祥
人民陪审员 韩福山
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 马 爽