广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第970号
上诉人(原审被告)：惠州市铭基置业有限公司，住所地：惠阳区淡水白云二路世贸广场A座2202。
法定代表人：范容妹。
委托代理人：徐稳，系广东稳健律师事务所律师。
委托代理人：施琼玲，系广东稳健律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）:李春艳，女，汉族，1981年2月9日出生，住址：湖南省常宇市。
委托代理人：黎恩豪，系广东立国律师事务所律师。
上诉人惠州市铭基置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第99号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年12月26日，原审原告李春艳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、判令被告继续履行商品房买卖合同，将验收合格并出具竣工报告，并符合合同约定的商品房交付原告使用；二、判令被告按20%支付原告逾期交付的违约金98763元；三、判令被告支付原告逾期交付的赔偿金16500元；四、由被告承担本案诉讼费用。
主要事实和理由：2012年10月11日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售），该商品房总价为493816元。合同约定：1、交付时间：出卖人即被告应在2013年12月30日前，将验收合格并出具竣工报告，并符合合同约定的商品房交付买受人即原告使用；2、违约责任：原告未按合同时间付款，逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的20%向被告支付违约金。被告逾期交房超过120日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，被告向原告支付违约金；3、被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担。原告已按照合同约定支付合同价金，但合同约定交付期限届满，被告并未将验收合格并出具竣工报告，并符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交付的事实明显，其行为已经构成违约。被告的违约行为，已侵害了原告的合法权益。
被告辩称：请求依法驳回原告全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担，事实理由：1、答辩人依法具备涉案商品房的开发条件及资质，符合商品房开发的法律规定；2、涉案商品房经过政府相关职能部门及有关部门验收合格可以交付使用，并且答辩人按照商品房住建部等有关规定程序履行了告知义务，因此答辩人无论是实体还是程序都符合法律规定；3、答辩人对98-100号案的商品房买卖合同具有免责条款，免责条款在合同补充协议22条有规定，涉案商品房推迟交付是答辩人不可预见原因造成，是因为规划变更需政府相关部门审批同意才能规划变更，因此我国合同法及相关法律有明确规定的情势变更原则，有合同约定应当依照合同约定。因此答辩人具有免责条件因此原告的请求既不符合法律规定也不符合合同约定应予驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原被告于2012年10月11日签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2012）××7】（以下简称“合同”）及《合同补充协议》，约定：原告购买被告位于惠州市××区淡水××坑金××大道边××单元××房，房屋总价款为493816元，首期房款153816元签订合同时交付，余款340000元原告须在签订合同之日起规定时间内到指定银行办理按揭手续；被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工报告，且符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定被告逾期交房的违约责任为，逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第15条约定：……延期交楼未超过90日的，或因不可预测原因、不可抗力或调整原设计方案及因政府有关职能部门工作程序原因等而导致延期交楼的，买受人表示理解，不视为出卖人违约。合同补充协议第17条约定：……买受人能够在《入伙通知书》指定的入伙期限届满之日起15日内提供当地具有建设工程质量检测资质的机构出具的认定该商品房建设工程质量不合格的证书除外，否则，《入伙通知书》指定的入伙期限届满之日即为该商品房的交付时间。合同补充协议第22条约定：双方同意本合同所指不可抗力是指人力不能预见、不能避免、不能抗拒和不能克服的自然原因或社会原因，包括但不限于以下情形：1、异常天气、异常地质状况或自然灾害，包括但不限于地震、塌方、水灾、火灾、暴风雨、发现文物遗址等，异常天气是指施工期间的台风、暴雨次数或量超过本地区前两年平均值；2、发生任何不可抗拒的社会灾难或时间，包括但不限于战争、暴乱、重大疾病流行等；3、法律、法规、技术规范标准或政策发生新的变化，政府规划变更、征收、征用及类型行政强制行为，相关主管部门原因导致的延误、误差等非出卖人所能预见、控制并可避免的事件。对因为不可抗力发生的逾期交房或迟延取得房产证的，出卖人有权相应顺延履行合同义务且不承担违约责任。
2013年11月6日，被告向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局提交《关于我公司在建项目“万祥豪苑”停车位调整的申请书》，申请将原设计在庭院内的地面停车位调整到地下室，实现人车分流，增加花园绿化、喷泉、凉亭等，并增加地下室出入车道顶棚和花园入口门楼等，美化小区庭院内及小区周边环境，增加小区人文气息，提升居住品质，调整后总车位为529个（原审批530个）比原审批少1个。2014年4月30日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出《关于惠州市铭基置业有限公司“万祥豪苑”项目停车位调整方案的批复》（惠阳规建方【2014】43号），内容为该项目停车位调整方案经该局规划建设评审小组2014年3月7日评审通过，2014年3月18日—2014年3月28日依照《广东省城乡规划条例》的相关规定进行了公示，公示期间未收到与该调整方案相关的异议，批复如下：同意该项目的停车位调整方案（停车位529个），须按相关程序完善手续。
涉案房屋《商品房预售许可证》有效期为2012年7月3日至2014年9月30日。涉案工程万祥豪苑的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格竣工验收日期为2014年10月31日。涉案房屋已于2015年2月2日完成初始登记。
另查明，原告已于2014年6月23日支付完全部房款493816元。被告于2014年9月27日以通过韵达快递向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2014年10月1日办理入伙手续，该快递于2014年9月28日到达原告处。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《合同补充协议》为原被告真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，原被告双方应按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，被告应于2013年12月30日将建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工报告的商品房交付原告使用，被告通知原告于2014年10月1日办理入伙，而此时，涉案房屋仍未竣工验收，不符合交付使用条件，涉案商品房所在工程竣工验收时间为2014年10月31日，即涉案房屋符合交付条件的时间为2014年10月31日，因原告收到入伙通知后，并未对房屋质量提出异议，故涉案房屋可视为已于2014年10月31日交付。被告辩称涉案商品房推迟交付原因为规划变更需政府相关部门审批同意，是被告不可预见原因造成的，因此被告可以免责，对此，本院认为，被告对首层园林规划、停车位进行调整并不属于不可抗力范畴，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。根据合同第九条约定，出卖人逾期交付超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按合同约定的最后交付期限的第二天即2013年12月31日起按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1。故原告延期交房的时间为304天（2013年12月31日至2014年10月30日），因双方在合同补充协议第15条约定交房宽限期为90天，故计算违约金的天数应为214天，即被告应支付给原告逾期交房违约金为11624.43元（493816元×0.11‰/天×214天）。原告请求被告按20%支付原告逾期交付的违约金98763元，没有事实依据，本院不予支持，原告主张被告支付原告逾期交付的赔偿金16500元，因原告已主张违约金，本院不予支持。原告请求被告继续履行商品房买卖合同，将验收合格并出具竣工报告，且符合合同约定的商品房交付原告使用，因被告已向原告发出《入伙通知书》，原告也未有相关证据证明被告拒绝交付涉案商品房，故对原告的上述请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市铭基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交房违约金11624.43元给原告李春艳。
二、驳回原告李春艳其他诉讼请求。
本案受理费2705元，由被告惠州市铭基置业有限公司承担104元，原告李春柳承担2601元。
当事人二审的意见
上诉人惠州市铭基置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求判决撤销惠州市惠阳区人民法院(2015)惠阳法民一初字第99号民事判决;2、请求驳回被上诉人所有诉讼请求。
主要事实和理由：惠州市惠阳区人民法院(2015)惠阳法民一初字第99号民事判决(一下简称原审判决)认定事实错误或不清,适用法律错误,判决有误,具体详细说明如下:一、一审判决认为政府相关职能部门审批通过的停车位调整方案不属于不可抗力范畴是认定事实不清,适用法律错误。被上诉人与上诉人签订的合同的补充协议中第22条第三款明确约定:“因相关主管部门原因导致的延误、误差等非出卖人所能预见、控制并可避免的事情,出卖人有权相应顺延履行合同义务且不承担违约责任。”而上诉人正因为政府主管部门审批上诉人在建项目停车位调整方案的原因,顺延了合同履行的时间。以上事实可由上诉人出具的证据中的“政府主管部门关于上诉人的“万祥豪苑”项目停车位的调整方案的批复”可知。因此,上诉人因政府相关主管部门原因延迟交楼,符合合同的免责条件中的不可抗力条件,被上诉人无权解除合同,上诉人不承担逾期交付责任。一审判决解除涉案合同,是认定事实不清，使用法律错误。
二、上诉人执行整个停车场调整方案完全是考虑到被上诉人及其他购房者的利益,将人车分流,额外投资了几千万，对被上诉人有百利而无一害。上诉人为了符合政府相关部门及购买人实际利益,从购房者的人身安全利益出发,调整项目方案,实行停车场人车分流,不惜牺牲由己的利益多投资几千万因而延迟了交房时间,若一审法院因此判决解除合同,将会把开发商的善意抹杀在摇篮当中,降低开发商从购房者利益考虑的积极性,有显失公平。
被上诉人李春艳辩称，1、答辩人答辩意见与一审诉讼请求一致,请求法院判决被答辩人支付答辩人李春柳、李春艳、刘海波逾期交付的违约金、赔偿金;请求法院判决答辩人曾雪平解除与被答辩人之间的商品房买卖合同,并判决被答辩人返还答辩人购房款,并支付答辩人利息、违约金、逾期交付的赔偿金、维修基金、按揭费、档案证费等。2、判决由被答辩人支付本案的诉讼费用。
本院查明的事实及裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，2013年5月1日颁布实施的《广东省城乡规划条例》第三条规定，城乡规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，与土地利用总体规划相衔接，并体现主体功能区规划的要求。
本案在二审开庭查询中，上诉人向本院提交两份新证据：1、告知书及签名确认书，拟证明上诉人调整车位的行为已告知业主，并得到业主同意顺延交房的事实。2、广东省城乡规划条例，拟证明因该条例构成情势变更。3、《惠阳区住建局关于惠州市铭基置业有限公司万祥豪苑项目停车位调整事项的情况说明》。《广东省城乡规划条例》自2013年5月1日起实施，此时于涉案工程施工期间，该条例对城镇规划提出更高的要求，导致涉案工程无法按照《条例》出台前的设计方案通过2013年10月惠阳住建局组织的初验，并被要求改变设计方案，上诉人于2013年11月6日向惠阳住建局申请对项目停车位设计方案进行调整，惠阳住建局2014年3月7日对该方案进行评审，2014年4月30日出具停车位调整方案批复。
被上诉人质证意见为：1、上诉人在二审庭审结束后约两个月，仍提交证据，不符合我国法律规定的证据规则，合议庭亦不应以该证据作为认定案件事实的依据。2、对上诉人提交的证据包括其内容以及证明内容均无法确认：上诉人在一审时提交的《“万祥豪苑”项目停车位调整方案批复》内容记载：上诉人向住建局申请调整停车位，住建局同意调整方案；但在补充提交的证据中，却变成住建局要求上诉人优化项目停车设计右案，同一部门对一事情作出前后不一的描述，让人无法理解。3、停车位建设是附属于房屋，其作用是增加该项目的价值，但其本身不是合同的主要条款，并不能对合同履行作出影响。并且开发商在设计时，便应注意到相关问题，否则便是产品缺陷问题，抛开设计问题，假若合议庭认为上诉人所提的停车位的调整，可以作为开发商延期交付的依据，无疑是在鼓励开发商无限期延期支付，规避法律责任。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房预售合同系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方对此均不持异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：上诉人逾期交房是否构成违约。
上诉人在一审诉讼中已提交相关的证据证明涉案商品房逾期交房是由于新法规颁布实施，原工程规划需进行变更导致的。本案二审中本院要求上诉人提交住建部门关于涉案房屋所在工程的停车位调整情况说明，根据上诉人在二审中就涉案工程变更设计方案提交的惠阳区住房和城乡规划建设局出具的情况说明可以得知，由于《广东省城乡规划条例》颁布实施，涉案工程的停车位设计无法通过惠阳住建局组织的初验必须变更设计方案。受此影响，上诉人不得不重新设计停车场的规划导致涉案工程的迟延竣工及交付。依据双方签订合同补充协议中第22条第3款约定“法律、法规、技术规范标准或政策发生新的变化，政府规划变更、征收、征用及类型行政强制行为，相关主管部门原因导致的延误、误差等非出卖人所能预见、控制并可避免的事件。对因为不可抗力发生的逾期交房或延迟取得房产证的，出卖人有权相应顺延履行合同义务且不承担违约责任”的免责事由，本案中未有其他证据证明上诉人在扣除以上期间后，仍构成逾期交房应承担相应的违约责任。故上诉人的逾期交房符合双方约定的免责事由不构成违约，依法不应承担违约责任，原审法院以上诉人惠州市铭基置业有限公司的调整行为不属于不可抗力范畴，而认定铭基置业有限公司违约适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二、五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第99号民事判决书。
二、驳回李春艳全部诉讼请求。
本案一审受理费2705元，二审受理费2705元，均由被上诉人李春艳负担。限于本判决送达后十日内向本院缴纳，逾期未缴纳的在本案执行中一并处理。上诉人预交的二审受理费2705元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；