山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋07民再21号二审上诉人（一审被告）：华融国际信托有限责任公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区中山路333号。法定代表人：周道许，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨利卫，北京市汉韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵献玮，北京市汉韬律师事务所律师。二审上诉人（一审被告）：山西中凯集团灵石房地产开发有限公司，住所地：灵石县翠峰镇新建街北113号。法定代表人：李金胥，该公司董事长。二审被上诉人（一审原告）：王志勇，男，生于1978年9月6日，汉族，灵石县村民，现住。委托诉讼代理人：宋鹏飞，山西天石律师事务所律师。王志勇与山西中凯集团灵石房地产开发有限公司（以下简称中凯房地产）、华融国际信托有限责任公司（以下简称华融信托）抵押合同纠纷一案，灵石县人民法院于2016年4月25日作出（2015）灵商初字第473号民事判决。中凯房地产、华融信托均不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日作出（2016）晋07民终2224号民事裁定，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2017年9月19日作出(2017)晋07民监3号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人华融信托的委托诉讼代理人杨利卫、邵献玮与二审被上诉人王志勇的委托诉讼代理人宋鹏飞到庭参加诉讼。二审上诉人中凯房地产经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。王志勇向一审法院起诉请求为：要求依法确认中凯房地产与华融信托于2013年签署的华融信托（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》中将王志勇购买的中凯广场西栋九层房屋抵押无效。一审法院认定事实：中凯房地产是一家房地产开发企业，2007年其在灵石县××街南（原铸钢厂院内）经销部批准开发中凯广场项目，并经有关部门办理了《规划许可证》、《施工规划许可证》、《建筑许可证》、《施工许可证》《预售许可证》等有关手续。2008年10月10日，王志勇与中凯房地产签署《中凯广场写字楼买卖合同》。合同约定：1.王志勇购买的写字楼坐落在灵石××街南（原铸钢厂）中凯广场西栋九层房屋，房屋销售总面积共764.81平方米。2、计价与付款方式：每平方米6570元，总金额2730448元。在本合同签订之日首付房款1274938元，交房时付清剩余房款1455510元。3、房屋交付期限为2009年3月31日前，合同还就双方权利、义务作了约定，落款处中凯房地产加盖公章，王志勇签名捺印(详见《购房合同》)。合同签订后，王志勇依合同约定，交纳首付房款1274938元。2010年1月12日，王志勇向中凯房地产交清剩余房款1455510元，均有中凯房地产出示的收款收据在案佐证。王志勇交清购房税后，同时交纳房屋维修金100000元和煤气初装费3300元，中凯房地产将王志勇所购房屋交付王志勇，随后王志勇进行了装修。2010年12月后王志勇投资的家庭股份企业诚悦小额贷款公司入驻该处办公，并逐年向中凯房地产物业管理交纳水、电和物业费用，直至2015年4月，均有交款收据佐证。2013年5月30日，借款人山西梅园华盛能源开发有限公司与山西中凯实业集团有限公司同华融信托签订《信托贷款合同》，合同编号为华融信托（2013）集信第66号-抵第1号。合同约定的相关条款有：1.2贷款金额是410000000元；1.4贷款用于支付梅园华盛煤矿技改款及资源价款流动资金等；1.5期限30个月。4.1担保措施（1）梅园华盛以其所有的采矿权，提供抵押担保；（3）山西中凯集团灵石房地产开发有限公司即中凯房地产与贷款人签订编号为华融信托（2013）集信第66号-抵第3号的《抵押合同》进行约定（详见合同书）。同时，中凯房地产与华融信托签订的于2013年5月30日（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》第3条言明抵押物相关明细详见抵押清单，清单载明抵押物新建中凯广场物业将王志勇购买并已交付使用的房屋抵押于华融国际信托有限责任公司（详见合同书和抵押物清单），随后经灵石县房产管理所办理了抵押登记。中凯房地产与华融信托在办理抵押登记时，中凯房地产未告知王志勇，华融信托也未到王志勇处查询房产使用情况。王志勇多次催促中凯房地产办理房屋产权手续，中凯房地产均以各种理由推诿。2015年6月，王志勇要求中凯房地产办理房屋手续无果，前去灵石县房产管理所咨询办理产权证相关手续时，被告知该房屋已被中凯房地产抵押给他人。同年8月，王志勇以财产遭到侵害为由，提起诉讼，要求依法确认中凯房地产与华融信托签署的华融信托（2013）集信第66号-抵第3号抵押合同中将王志勇购买的中凯广场西栋九层房屋抵押无效；中凯房地产承认过错责任愿协调处理；华融信托辩称，中凯房地产与华融信托签订的抵押合同合法有效，并办理了抵押登记，请求驳回王志勇的诉讼请求，此为本案事实。上述事实有王志勇提供的《购房合同》、交款手续及水电管理费收据，被告提供的中凯房地产与华融信托之间签署的《信托贷款合同》两份、抵押房屋及房管局出示的相关手续，华融信托提供的房屋抵押合同手续、房屋相关手续、房产证件复印件等相关的证据及一审原、被告的庭审笔录在案佐证。一审法院认为，王志勇与中凯房地产签订书面《中凯广场写字楼买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，予以确认。合同签订后，王志勇按约支付购房款，并于2010年12月实际占有使用，同时交纳水、电和物业各项费用，庭审中一审被告不持异议，一审法院予以确认。中凯房地产与华融信托签订（2013）集信第66号-第3号《抵押合同》，中凯房地产将王志勇购买的中凯广场西栋九层房屋抵押给华融信托，此前中凯房地产已将该西栋九层交付王志勇使用，其已无处分权，再次抵押之行为构成欺诈，华融信托与中凯房地产在签订《抵押合同》时，未尽到实地核查和尽充分的勤勉注意义务，有明显过错，故该《抵押合同》中关于中凯广场西栋九层房屋在建工程抵押的部分无效。对于华融信托辩称，中凯房地产与华融信托在房产部门查实后签订《抵押合同》，并未提供证据予以证实，以及所述王志勇购买房屋未到房产部门办理登记和相关房产手续、其房屋买卖合同效力难以对抗二原审被告之间签订的《抵押合同》之理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国合同法》第二十五条第一项之规定，判决：依法确认被告山西中凯集团灵石房地产开发有限公司与被告华融国际信托有限责任公司于2013年签署的华融信托（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》中诉争的关于中凯广场西栋九层房屋抵押无效。案件受理费100元，由中凯房地产与华融信托负担。华融信托不服一审判决,上诉请求:依法撤销一审判，改判驳回王志勇的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由王志勇承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。华融信托对王志勇支付购房款并已实际占有使用该房屋的事实不予认可。一审判决认定上诉人在办理抵押时“未尽到实地核查和尽充分的勤勉注意义务，有明显过错”进而据此认定案涉房产抵押部分无效，是严重的事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院对王志勇可根据物权法第106条的规定善意取得案涉房屋的所有权的认定，与本案事实不符，王志勇并未办理产权登记。一审法院适用合同法第25条规定与本案无关，抵押合同不存在无效的情形。三、根据法律规定和合同约定，王志勇与中凯房地产之间为债权债务的合同法律关系，而不产生物权效力，其应向中凯房地产主张违约责任。中凯房地产不服一审判决,上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、中凯房地产与华融信托办理抵押登记时，由于工作人员粗心，未详细核实抵押房屋出售情况，即将中凯广场西栋九层房屋一体列入在建工程范围，办理了抵押，实属无意而为，故并无欺诈之实。二、中凯房地产与华融信托于2013年依据物权法规定，经房屋产权部门办理了相关抵押登记，手续齐全，流程合法，故《抵押合同》应为有效。王志勇答辩称，应驳回上诉，维持原判。本院原审查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院原审认为,本案的争议焦点为：王志勇是否为本案的适格主体？案涉《抵押合同》中诉争的关于中凯广场西栋九层房屋抵押是否有效？针对此争议焦点，评判如下：首先，王志勇并非案涉《抵押合同》的当事人，且其并未提供证据证明中凯房地产与华融信托签订的《抵押合同》存在《合同法》第五十二条中规定的无效情形，案涉房屋抵押权的设立亦符合《物权法》及《担保法》的相关规定。其次，抵押权的设立并非必然产生物权转移的后果，王志勇可根据《物权法》第十九条之规定，提出异议登记或行政诉讼，或在华融信托实现抵押权时提起案外人执行异议之诉，亦可向中凯房地产提出违约之诉，而非提出抵押合同纠纷之诉，故王志勇并非本案的适格主体。综上，依照《最高人民法院关于适用解释》第三百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销灵石县人民法院（2015）灵商初字第473号民事判决；二、驳回王志勇的起诉。华融信托的再审请求和理由与原审的上诉请求和理由基本一致。王志勇的再审答辩理由与原审的答辩理由基本一致。再审中，王志勇提交了灵石县房产管理所的证明一份，欲证明灵石县房产管理所在2014年才开始进行手签合同备案业务，现在还未开始办理商品房预告登记。华融信托质证称，1、举证期限已过，一、二审中均未提交；2、此证据除了证明2014年开始手签合同备案登记外没有说明有无其他备案登记形式；3、此证明不妨碍王志勇向房管部门主张要求办理备案登记和预告登记的权利，是因为王志勇没有及时备案造成的，故此证据不能达到王志勇要证明的目的。本院再审查明的事实与原一、二审查明的基本事实一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点：中凯房地产与华融信托于2013年5月30日签署的华融信托（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》中关于王志勇购买的中凯广场西栋九层房屋抵押部分是否无效。针对该争议焦点，评判如下：王志勇与中凯房地产公司签订《房屋买卖合同》后，中凯房地产公司已将本案所涉房屋实际交付王志勇占有使用。期间因灵石县房产管理所未开展商品房合同备案及预告登记业务，故华融信托主张王志勇存在重大过失与事实不符。相反，华融信托作为专业信托机构，其与中凯房地产在后签订的《抵押合同》确实侵害到王志勇的权益；而且，华融信托与中凯房地产基于上述合同对本案所涉房屋办理的抵押为在建工程抵押，该抵押亦与该房屋已实际交付使用的现状不符。故原一审法院在综合案件实际情况后认定，中凯房地产与华融信托于2013年5月30日签署的华融信托（2013）集信第66号-抵第3号《抵押合同》中关于王志勇购买的中凯广场西栋九层房屋抵押部分无效并无不妥，应予维持。本院原审以“王志勇并非本案适格主体”而驳回起诉，属适用法律错误，依法应予纠正。华融信托的再审请求和理由无事实与法律依据，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）晋07民终2224号民事裁定；二、维持灵石县人民法院（2015）灵商初字第473号民事判决。二审案件受理费100元，由华融国际信托有限责任公司和山西中凯集团灵石房地产开发有限公司各半承担。本判决为终审判决。审判长  黄丽萍审判员  卢琳山审判员  张 康二〇一七年十一月二十七日书记员  付雪晴