四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终2050号上诉人（原审原告）：杨长华，男，1972年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（原审原告）：孙西南，女，1987年2月出生，汉族，住四川省南溪县。二上诉人共同委托诉讼代理人：ＸＸ，四川舟度律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：叶成朋，四川舟度律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川上力地产有限公司，住所地宜宾市翠屏区西郊翠柏大道东段152号上力理想城5号楼B座21层。法定代表人：李海。委托诉讼代理人：郑伦武，四川霆睿律师事务所律师。上诉人杨长华、孙西南与上诉人四川上力地产有限公司（以下简称“上力公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨长华、孙西南上诉请求：撤销原判第一项，改判上力公司向其支付逾期交房违约金18085.51元；一、二审诉讼费由上力公司承担。理由：一审认定事实正确，但逾期交房违约金计算的天数错误，应该计算至上力公司取得建筑工程竣工验收备案书后再次通知杨长华、孙西南验房的时间即2016年6月4日止。上力公司虽然于2015年11月23日取得了建筑工程竣工备案书，但取得后一直未通知杨长华、孙西南前往验房，该房屋实际上是处于上力公司的控制之中，上力公司在此期间一直处于违约状态之中，故逾期交房的时间应计算至上力公司再次通知杨长华、孙西南接房的时间即2016年6月4日，共计340天。四川上力地产有限公司辩称，杨长华、孙西南有付清房款的义务，杨长华、孙西南与宜宾合牌商贸有限公司签订的借款合同第七条约定，杨长华、孙西南在未完清借款本息时上力公司可以不交房，即使房屋缺乏相应的资料不符合交付条件，因杨长华、孙西南欠借款本息并承诺上力公司可以不交房，上力公司亦未违约，且上诉人已经收到了宜宾合牌商贸有限公司发的通知，要求在杨长华、孙西南没有还清借款前不交付房屋，故一审判决上力公司支付逾期交房利息不当。四川上力地产有限公司提出上诉请求：撤销原判，改判驳回杨长华、孙西南的诉讼请求；一、二审诉讼费由杨长华、孙西南承担。理由如前所述。杨长华、孙西南辩称，上力公司有向杨长华、孙西南履行交房的义务，上力公司承担责任的原因系没有按约取得竣工验收备案书，杨长华、孙西南与案外人的其他法律关系并不影响上力公司承担其违约责任；在房屋买卖合同履行过程中，案外人并没有向上力公司发出任何要求其停止交房的书面请求，只是在一审诉讼过程中上力公司为了规避责任才让案外人出具了一份书面告知书，但时间已经是本案提起诉讼以后，故上力公司的上诉理由不成立。杨长华、孙西南向一审法院起诉请求：1.判决上力公司按照已付房款531927元的5%标准支付逾期交付房屋的违约金26596.3元；2.上力公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：杨长华、孙西南与上力公司于2013年9月14日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定：杨长华、孙西南购买由上力公司开发的位于宜宾市翠屏区天柏组团中坝A1-4-10地块上的上力•理想城4幢2层8号建筑面积约49.64㎡商业用房一套，总价款为531927元。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件，1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；逾期交房违约金总额不超过买受人已付款金额5%。《补充协议》第三条约定：合同签订当日买受人向出卖人支付房款271927元，剩余房款260000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。第九条约定：“对《商品房买卖合同》第十五条的补充，1、《商品房买卖合同》中约定的书面通知的方式为电话通知、手机短信、电邮、信函、宜宾晚报公告、宜宾日报公告。2、买受人如在出卖人通知的交房之日起10日内不办理或不完全办理相关交房手续的，视为出卖人已将合同约定的商品房交付买受人，…。4、买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题或者其他未约定的原因为理由拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务，但出卖人应对房屋存在的质量问题及时进行维修。买受人如对房屋质量有异议的，则以书面形式提出，否则视为无异议，出卖人应在收到书面异议后7个工作日内进行答复。房屋质量的问题应以有资质的单位检测结果为准。”合同签订后，杨长华、孙西南通过自筹资金、贷款及向案外人宜宾合牌商贸有限公司借款的方式，向上力公司支付了全部购房款531927元。2015年6月28日，上力公司在宜宾日报上刊登《上力.理想城交房公告》，主要载明“理想城业主：四川上力地产有限公司、四川美上美物业公司将于2015年6月30日起，在理想城物业服务中心办理接房手续，办理时间为每天上午8点30分-下午18点”。杨长华、孙西南于2015年6月30日前往理想城验房接房时，向上力公司出具“理想城交房工程整改通知单”，载明：“整改房号：4-2-8---12，整改内容：墙体漏水、卫生差”，该通知单上有上力公司员工的备注：“情况属实，原件交公司。四川上力地产股份有限公司”。2016年6月13日，杨长华、孙西南再次验房时向上力公司出具“验房返修申请表”，载明：“①墙体漏水②没出示验收合格证”。杨长华、孙西南以上力公司交付的房屋存在墙面漏水的质量问题以及该房屋在交付时未取得建筑工程竣工验收备案表为由，至今未办理接房手续，并要求上力公司按《商品房买卖合同》的约定承担已付房款5%的逾期交房违约金。另查明：2014年6月19日，案外人宜宾合牌商贸有限公司（甲方/出借方，上力公司的关联公司）与杨长华、孙西南杨长华（乙方/借款方）签订一份《借款协议》，约定：乙方向甲方借款30万元用于支付乙方购买的上力理想城项目4栋2楼8-12号房屋，借款期限10个月，从2014年6月19日至2015年4月19日（每月30日前还款3万元），如乙方未履行全部还款义务的，除承担约定的违约责任外，若尚未办理房屋交接手续的，乙方同意四川上力地产公司暂不向其交付房屋，在乙方还清借款本息并承担相应法律责任后再向其交付房屋。庭审中，杨长华、孙西南确认向宜宾合牌商贸有限公司借款30万元支付购房款，及尚欠借款本金20多万元至今未清偿的事实。2017年7月3日，宜宾合牌商贸有限公向上力公司出具《关于暂停办理杨长华交房手续的商函》，载明：“杨长华向你公司购买上力理想城4栋2楼8-12号房屋，在公司借款30万元，但至今未清偿我公司借款本息。根据我公司与杨长华签订的《借款协议》第七条约定，请你公司暂停办理杨长华所购上述房屋的交付手续，待杨长华还清我公司借款本息并承担法律责任后再向其交房，请你公司大力协助。”再查明：1.2015年6月17日，上力公司取得天柏组团中坝A1-4-10地块项目（上力•理想城）的《宜宾市建设工程规划核实合格证》。2.上力公司于2015年7月17日提交上力.理想城《竣工验收报告》；宜宾市建设工程质量安全监督站于2015年8月12日出具上力理想城二期工程（住宅1#、2#、3#楼、商业）的《工程质量监督报告》；宜宾市公安消防支队于2015年11月12日向上力公司出具宜公消验字[2015]第0076号《建设工程消防验收意见书》；宜宾市住房和城乡建设局于2015年11月23日出具上力•理想城项目的《竣工验收备案书》（备2015行27号）。一审法院认为：杨长华、孙西南与上力公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。杨长华、孙西南诉请上力公司支付逾期交房违约金的理由有二：一是房屋墙面漏水，二是上力公司未取得竣工验收备案书不符合交房条件。关于房屋墙面漏水的问题，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定“买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题或者其他未约定的原因为理由拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人如对房屋质量有异议的，则以书面形式提出，否则视为无异议”，杨长华、孙西南诉称所购买房屋存在墙面漏水的情况，但杨长华、孙西南未就墙面漏水的严重程度进行举证，且根据杨长华、孙西南提交的现有证据，不能证明案涉商品房存在主体结构的质量问题或其他影响正常居住使用的房屋质量问题。故杨长华、孙西南以房屋漏水为由要求上力公司承担逾期交房违约金，证据不足，一审法院不予支持。关于竣工验收备案书的问题。上力公司于2015年6月28日在宜宾日报上刊登交房公告通知杨长华、孙西南办理接房手续，杨长华、孙西南对此予以认可。但根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，交付商品房时，该商品房应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。根据法庭查明事实，上力公司取得建筑工程竣工验收备案书的时间为2015年11月23日，即上力公司通知业主于2015年6月30日接房时并未取得竣工验收备案书，不符合交房条件，上力公司已构成违约。现杨长华、孙西南以该理由主张逾期交房违约金，符合双方的合同约定，一审法院依法应予支持，上力公司应当承担2015年6月30日至2015年11月22日期间（共计146日）的逾期交房违约金，按已付购房款每日万分之一的标准计算为7766元（531927元×0.0001×146天）。关于杨长华、孙西南与案外人宜宾合牌商贸有限公司签订的《借款协议》，虽然协议中约定杨长华还清借款前上力公司有权不向杨长华交付案涉商品房，但案外人宜宾合牌商贸有限公司直至2017年7月3日才书面告知上力公司暂停向杨长华交付案涉商品房，且上力公司无证据证明2017年7月3日前上力公司知道此约定并明确告知过杨长华、孙西南在还清借款前无权接房。故一审法院认为，上力公司于2017年7月3日前存在的逾期交房行为，不是基于该《借款协议》的约定，而是上力公司自身原因造成的违约行为，因此现上力公司以《借款协议》和《商函》抗辩2015年未取得竣工验收备案书的逾期交房违约金，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、四川上力地产有限公司于本判决生效之日起10日内向杨长华、孙西南支付逾期交房违约金7766元；二、驳回杨长华、孙西南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，减半收取计232元，由杨长华、孙西南负担207元，四川上力地产有限公司负担25元。经审理查明，一审审理查明的事实与二审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。二审审理期间，双方当事人均陈述杨长华向宜宾合牌商贸有限公司的借款用于支付购房款的本金30万元已经归还。杨长华、孙西南陈述上力公司在2016年6月4日再次以快递的方式通知其接房，上力公司陈述对以快递方式通知杨长华、孙西南接房的事实无异议，但具体日期不清楚。本院认为，关于上力公司是否应该承担违约责任的问题，虽然在杨长华与宜宾合牌商贸有限公司签订的《借款协议》中约定还清借款前杨长华同意上力公司暂不向其交付房屋，但该约定系杨长华与宜宾合牌商贸有限公司之间的约定，根据合同相对性原则，上力公司并不是该《借款合同》的主体，没有权利根据该合同要求杨长华履行相应的义务。虽然2017年7月3日宜宾合牌商贸有限公司书面告知上力公司暂停交房，但无证据证明在此之前杨长华及宜宾合牌商贸有限公司在借款合同履行过程中向上力公司明确表明过要求上力公司根据该合同约定拒绝向杨长华交付房屋。综上，上力公司认为根据杨长华与宜宾合牌商贸有限公司签订的《借款协议》其不应该承担违约责任的理由不成立。关于上力公司应该承担的逾期交房违约金的计算期限问题，虽然上力公司于2015年6月28日在宜宾日报上刊登交房公告通知杨长华、孙西南办理接房手续，但当时房屋并不具备合同约定的交付条件，杨长华、孙西南亦拒绝接房，房屋实际上一直处于上力公司的管理、控制之下，直至2015年11月23日，上力公司取得建筑工程竣工验收备案书，该工程至此符合合同约定的交付条件，但因该信息及房屋一直处于上力公司的管理、控制之下，买房人无法轻易知晓，故上力公司有义务根据合同的约定将房屋已经符合交付条件的信息及时告知买房人并通知其接房，上力公司没有及时告知买房人该信息致使买房人迟延接房应该由上力公司承担相应的违约责任，杨长华、孙西南上诉要求逾期交房时间计算至2016年6月4日共计340天，违约金为18085.51元（531927元×0.0001×340天）的理由成立。综上所述，一审判决认定事实部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初2419号民事判决；二、四川上力地产有限公司于本判决生效之日起10日内向杨长华、孙西南支付逾期交房违约金18085.51元；三、驳回杨长华、孙西南的其他诉讼请求。一审案件受理费232元，由上诉人杨长华、孙西南负担207元，上诉人四川上力地产有限公司负担25元。二审案件受理费303元，由上诉人四川上力地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  王 春审 判 员  吴 靖二〇一七年十二月二十日法官助理  翟旭玫书 记 员  罗劲松