广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终9954号上诉人（原审原告）：黎秀容，女，1957年4月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：纪树雄，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：黄纪文，女，1983年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：邵松华，广东经国律师事务所律师。原审被告：广州市星云市场管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区惠福东路550号xxx房。法定代表人：杨少辉。原审被告：广州市食通街餐饮企业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区惠福东路550号首层东侧夹层A13-A14、A16-A33、A36-A37号铺。法定代表人：周炳鸿。上诉人黎秀容、杨少辉、黄纪文因与原审被告广州市星云市场管理有限公司（以下简称星云市场公司）、广州市食通街餐饮企业管理有限公司（以下简称食通街公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，星云市场公司、食通街公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。黎秀容上诉请求：1、撤销一审判决第四项；2、判决将一审判决第二项返还款项共1322495元的利息计算方式变更为从每笔付款的实际支付日起算至实际清还房款之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付；3、判决将一审判决第三项变更为杨少辉、黄纪文向黎秀容支付违约金（以房款1282500元为基数，自2016年7月1日起至实际付清违约金之日止，按每日1‰计算；4、判决本案全部诉讼费用由杨少辉、黄纪文承担。事实和理由：一、一审判决关于返还款项共1322495元的利息自2016年10月1日起算是错误的。利息属于法定孳息，当合同解除之后，双方应相互返还的财产的金钱债权之利息应从原交付之日起计算。二、一审判决认定“合同没有约定黄纪文等人违约责任的标准”是错误的。涉案买卖合同明确约定了逾期办证的违约责任，虽然涉案补充协议协商变更了买卖合同中办理房屋过户的期限，但补充协议并未废除主合同的违约责任条款，杨少辉、黄纪文仍应按照买卖合同承担违约责任。另答辩不同意黄纪文、杨少辉的上诉请求。黄纪文上诉请求：判决撤销一审判决，改判驳回黎秀容的全部诉讼请求；2、判决黎秀容承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、黎秀容己于2013年2月22日签署了《收铺确认书》，确认己收到商铺，2017年12月7日该商铺己登记到黎秀容名下，房管部门出具了《不动产权证》，至此，黎秀容的合同目的己全部实现，黄纪文己履行了全部合同义务，虽然存在逾期办证的违约行为，但仅仅应当承担的是违约责任，从维护市场交易的稳定性来讲，不宜解除双方己履行完毕的《商铺买卖合同》。二、黄纪文为将商铺登记至黎秀容名下，缴纳了10多万元税费，如若解除《商铺买卖合同》，还存在将商铺过户回黄纪文的问题，可能还要缴纳税费，另还存在商铺交付的问题，判决解除《商铺买卖合同》是对社会资源的极大浪费，且造成黄纪文巨大的税费损失。三、《商铺买卖合同》第三条明确约定了黎秀容的付款时间及金额，黎秀容自称至今尚欠21元购房款未付清，因黎秀容至今未付清全部房款，所以黄纪文无需对黎秀容承担逾期办证的违约金。四、黎秀容委托经营期间以及委托结束收回商铺后，黎秀容均未有任何损失，一审法院判决黄纪文承担30%的违约金明显过高。五、因黎秀容没有遭受任何损失，一审法院既判决黄纪文承担违约责任，又判决黄纪文支付利息，明显对黄纪文不公。另答辩不同意黎秀容的上诉请求。杨少辉上诉请求：1、判决撤销一审判决，改判驳回黎秀容的全部诉讼请求；2、判决黎秀容承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、与黎秀容签订《商铺买卖合同》的出卖方为黄纪文，收款人也是黄纪文，杨少辉并非合同一方，没有收取过黎秀容的任何款项，没有履行《商铺买卖合同》的义务，一审法院判决杨少辉承担违约责任没有合同及法律依据。二、《补充协议》是星云市场公司作为卖方即黄纪文的委托代理人与黎秀容签订，而非杨少辉作为星云市场公司的委托代理人与黎秀容签订。杨少辉在《补充协议》上的签名，是作为星云市场公司的法定代表人签署的，其责任理应由星云市场公司承担，如果一审法院认为星云市场公司侵害了黎秀容的权利，其侵权责任也理应由星云市场公司承担，且本案黎秀容提起的乃合同之诉，一审法院判决黎秀容承担侵权责任没有任何法律依据。另答辩不同意黎秀容的上诉请求。星云市场公司、食通街公司经本院合法传唤未到庭表明意见。黎秀容向一审法院起诉请求：1、解除黎秀容与黄纪文签订的编号为xxx《商铺买卖合同》；2、杨少辉、黄纪文、星云市场公司、食通街公司共同向黎秀容返还购房款1282500元、税费39716元、公证费300元，共1322495元及利息295961.62元（按中国人民银行同期贷款年利率6%计自实际支付之日至清偿之日止）；3、杨少辉、黄纪文、星云市场公司、食通街公司向黎秀容支付违约金1158097.5元（该违约金包括逾期办证违约金、房屋差价、转售利益等可得利益损失、房产价值波动的损失，参照逾期办证的标准每日按应付款1282500元的1‰计自2014年6月24日至合同解除之日止）。一审法院认定事实：据原粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，越秀区惠福东路550号xxx商铺（建筑面积14.99平方米）的房地产权属人是黄纪文，登记时间为2011年11月22日。2012年11月1日，黄纪文（委托人）与星云市场公司（受托人）签订《委托书》，内容为委托人是广州市越秀区惠福东路550号xxx等商铺的合法业主，现委托受托人为代理人，全权委托受托人办理上述商铺的下列手续：一、代为办理上述商铺出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理上述商铺过户手续并签署相关文件；二、代领取房地产交易缴费通知书，登记备案证明书等文件；三、代缴房地产交易税费及领取证明文件、房地产证；四、办理房地产产权登记、注销登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；五、有权收取所有售房款及其他有关商铺买卖的一切款项；六、收取与售房相关的手续费（包括但不限于契税、交易服务费、产权登记费、交易印花税、律师费、公证费）。上述受托人对上述受托事项所签署的一切文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任，此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止，本委托书为不可撤销委托书。同年12月17日，黎秀容（买方）与黄纪文（卖方）的委托代理人星云市场公司签订《商铺买卖合同》，约定买方购买卖方出售的广州市越秀区惠福东路550号xxx商铺（建筑面积14.9939平方米），价款总金额为1282500元。付款方式为一次性付款，即1、定金50000元买方须在2012年12月6日支付给卖方；2.房款（不含定金）180000元买方须在2012年12月12日前支付给卖方；3.房款（不含定金）67360元买方须在2012年12月20日前支付给卖方；4.房款（不含定金）535000元买方须在2013年1月30日前支付给卖方；5.房款（不含定金）450140元，买方于2013年1月至2014年6月每月15日支付25007元，最后一期于2014年6月15日支付25021元于卖方；买卖双方应于卖方收齐所有房款及有关代缴税费及手续费等当天起7个工作日内备齐交易所需资料到房屋登记机关办理交易递件手续。如因买方或卖方原因导致交易延迟，违约方需赔偿守约方每日按应付房款1‰的标准支付违约金等。同日，黎秀容（甲方、委托人）与食通街公司（乙方、受委托人）签订《委托协议书》，记载甲方于2012年12月17日与黄纪文签订商铺买卖合同，购买广州市越秀区惠福东路550号xxx商铺，是上述商铺的买受人，根据上述商铺买卖合同的约定，原业主黄纪文于2013年2月28日将上述商铺交付给甲方，甲方此时拥有上述商铺收益权；现甲乙双方约定在上述商铺由甲方接收后，将商铺委托乙方进行经营管理，委托内容包括1、到广州市工商行政管理局办理商场开业及要经营所须的一切执照、证件等相关文件；2、对外广告、对外招租、宣传，与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等……。合同签订后，黎秀容分别于2012年12月5日支付了定金50000元、12月7日支付了房款合计共247360元、2013年1月29日支付了房款535000元，于2013年1月至2014年6月期间，分18个月每月25000元转账支付了房款共450000元及于2015年12月1日转账了119元购房余款。黎秀容还于2013年1月29日向星云市场支付了涉案商铺的税费39716元及公证费300元，星云市场公司分别向黎秀容开具了上述款项的《收款收据》。2013年2月22日，食通街公司向黎秀容出具《确认函》，记载食通街公司接受了广州市越秀区惠福东路550号xxx商铺买受人黎秀容的委托，对该xxx商铺在2016年3月1日前进行经营管理，并确认本公司承诺在2016年3月1日前，在对上述商铺进行经营管理过程中，若涉及商铺产生经营管理费用或产生经济纠纷、法律等责任，均与黎秀容无关；本公司至2016年3月1日前会根据与黎秀容签署的《委托协议书》中约定的装修标准，将上述商铺交回给黎秀容。2016年4月11日，黎秀容（买方）与黄纪文（卖方）签订《补充协议》，约定卖方于2016年6月30日前到广州市房屋登记机关将广州市越秀区惠福东路550号xxx商铺过户到黎秀容名下；若超过2016年6月30日，卖方仍未将上述商铺过户到买方名下，则买方有权解除双方签订的《商铺买卖合同》等相关文件等。该补充协议卖方为星云公司盖章，委托代理人杨少辉签名。据广州市国土资源和规划委员会2017年12月7日核准登记并出具的粤（2017）广州市不动产权第00263110号《不动产权证书》记载，越秀区惠福东路550号xxx商铺权利人为黎秀容。另查，据商事登记基本信息档案记载，食通街公司2015年3月9日的法定代表人为杨少辉，任期三年。及据广州市房地产档案馆2016年12月14日出具的房产登记号2016登记字xxx号《广州市不动产查册表》记载，越秀区惠福东路550号xxx商铺抵押权人为长春市钱隆小额贷款有限责任公司，登记时间2016年5月16日，债权数额850000，他项案号2016登记xxx，不动产登记证明号粤（2016）广州市不动产证明第xxx号，不动产义务人杨少辉。一审庭审中，黎秀容向一审法院提供了2016年9月4日向星云市场公司发出的《关于解除》（2017年12月15日开庭时当庭拆封），该函件黎秀容于2016年9月8日向杨少辉（收件人）邮寄的，邮寄地址为广州市越秀区惠福东路550号xxx房，单位名称为星云公司，解除惠福东路550号xxx商铺的买卖合同，速递邮件改退批条为退回寄件人地址，函件内容为由于至2016年9月4日仍然未将涉案商铺过户至其名下，现函告贵公司解除《商铺买卖合同》，及根据《商铺买卖合同》的约定，要求贵公司赔偿损失，并请于2016年9月30日前一次性付清款项。杨少辉、黄纪文、星云市场公司、食通街公司称没有收到该函件，对该函件的真实性、合法性及关联性不予确认。另杨少辉、黄纪文、星云市场公司、食通街公司陈述涉案商铺的不动产权证书于本案开庭前才取得，之前联系不到黎秀容，并提供了黎秀容于2013年2月22日向黄纪文签署的《收铺确认书》，内容为黎秀容签署《收铺确认书》当日，确认接收到黄纪文以该商铺现场现状交付的商铺，本确认书签署后，黄纪文已经向黎秀容履行了广州市惠福东路550号夹层xxx商铺交铺义务。黎秀容对杨少辉、黄纪文、星云市场公司、食通街公司提供的《收铺确认书》的真实性没有异议，并陈述涉案商铺的不动产权证书取得的时间是2017年12月7日，本案诉讼一年才办理过户登记，杨少辉、黄纪文、星云市场公司、食通街公司完全可以通过法院联系黎秀容的，不存在联系不上的手法，杨少辉、黄纪文、星云市场公司、食通街公司在办证之前从未通知或告知黎秀容。黄纪文、杨少辉原系夫妻关系，于2007年3月8日登记结婚，于2012年8月13日登记离婚。一审法院认为：星云市场公司作为黄纪文的委托代理人，在委托权限内就涉案商铺与黎秀容签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，均为有效合同。合同签订后，黎秀容依约定向黄纪文支付了购房款及税费，但黄纪文一直未按约定的期限将涉案商铺过户至黎秀容名下，已构成违约，且在《商铺买卖合同》履行期间特别是黄纪文与黎秀容就涉案商铺约定2016年6月30前办理过户登记事项签订了《补充协议》后，黄纪文与同年5月将涉讼房屋变更登记至杨少辉名下，并由杨少辉对房屋办理抵押登记进行贷款，致使黎秀容没有在约定的期限内取得涉案商铺的物权，黄纪文、杨少辉理应承担的相应的违约责任。至黎秀容于2017年1月3日提起本案诉讼后，杨少辉在明知黎秀容的诉讼请求后于同年12月才办理将涉讼房屋过户登记到黎秀容名下的相关手续。可见，黄纪文、杨少辉在履行合同过程中明显存有违诚实信用原则，故意拖延办证时间，以达到其利用涉案商铺谋取利益的目的，其行为损害了黎秀容的合法权益，应自行承担相应的法律后果。黎秀容要求按《补充协议》的约定，解除《商铺买卖合同》的诉讼请求，予以支持。鉴于黄纪文已实际收取黎秀容的购房款及相关款项共1322495元，杨少辉虽然与黄纪文离婚，但杨少辉作为星云市场公司的委托代理人在与黎秀容签订的《补充协议》签名，故杨少辉显然是清楚黄纪文与黎秀容就涉案商铺的买卖行为的，且之后商铺过户其名下并抵押贷款，存在明显的恶意侵犯黎秀容的权益，故黎秀容要求杨少辉共同返还上述款项及利息的诉讼请求，予以支持。关于违约金一节，鉴于合同没有约定黄纪文等人违约责任的标准，黎秀容要求按逾期办证的违约标准计算违约金没有依据，且黎秀容亦没有提供证据证明其实际损失，故调整为商铺交易额的30%为宜。另由于黎秀容向黄纪文等人发出解除商铺合同函件中要求其于2016年9月30日返还款项，故利息应自2016年10月1日起计算为宜。星云市场公司作为黄纪文的代理人签订《商铺买卖合同》，星云市场公司签订该合同的法律后果应由黄纪文承担，故黎秀容要求星云市场公司承担本案的连带责任缺乏依据，不予支持。另黎秀容要求食通街公司在本案承担责任，也无依据，故对黎秀容要求食通街公司承担本案责任的诉请，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《商铺买卖合同》解除后的相关事宜，因双方在本案中均未提起相应的请求，应由双方协商处理，协商不成则另循合法途径调处。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、黄纪文与黎秀容于2012年12月17日就广州市越秀区惠福东路550号xxx商铺签订的《商铺买卖合同》自本判决发生法律效力之日解除；二、杨少辉、黄纪文自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向黎秀容返还购房款1282479元、税费39716元、公证费300元，共1322495元及利息（自2016年10月1日起算至实际清还房价款之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付）；三、杨少辉、黄纪文自本判决发生法律效力之日起十日内，向黎秀容支付违约金（以房款1282500元的30%计）；四、驳回黎秀容的其他诉讼请求。杨少辉、黄纪文如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14606元，由黎秀容负担100元，杨少辉、黄纪文负担14506元。本院二审期间，双方当事人均确认在涉案《补充协议》中星云市场公司是作为黄纪文的委托代理人盖章，而杨少辉是作为星云市场公司的法定代表人签名。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：关于涉案《商铺买卖合同》应否解除的问题。根据黎秀容与黄纪文于2016年4月11日签订的《补充协议》约定，卖方须于2016年6月30日前将涉案商铺过户到黎秀容名下，逾期则黎秀容有权解除《商铺买卖合同》。此后黄纪文未能按照约定期限将涉案商铺过户至黎秀容名下，且曾于2016年5月将涉案房屋变更登记至杨少辉名下，并由杨少辉对房屋办理抵押登记进行贷款，已构成违约，故黎秀容主张解除《商铺买卖合同》符合双方的约定。此外，黎秀容提起本案诉讼主张解除合同，故合同应否继续履行的问题本应待法院进行认定，而杨少辉、黄纪文在明知黎秀容诉讼请求的情况下仍于2017年12月办理将涉案房屋过户登记到黎秀容名下的相关手续，属恶意履行，该事实并不能成为黄纪文不同意解除合同的合理抗辩理由。综上，黎秀容主张解除《商铺买卖合同》的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持并无不当。关于违约金标准问题。合同约定了如因买方或卖方原因导致交易延迟，违约方需赔偿守约方每日按应付房款1‰的标准支付违约金，而并无约定合同解除情况下的违约金标准。黎秀容本案主张违约金系基于解除合同诉请而提出，故其主张适用合同继续履行前提下的逾期办证违约金标准，依据不足，本院不予支持。综合考虑本案实际情况、黄纪文一方违约行为的恶意程度及黎秀容的实际损失等因素，一审法院将违约金标准调整为相当于商铺交易额的30%，是可行的。至于黄纪文提出因黎秀容未付清全部房款故黄纪文无需承担违约金的问题，黎秀容实际已付清绝大部分房款，黄纪文对于余下21元差额并未提出过异议，且其在黎秀容支付最后一笔房款后仍与黎秀容签订《补充协议》同意承担解除合同等违约责任，故本院对于黄纪文该抗辩事由不予采纳。关于购房款利息的计付问题，本应自每笔房款的实际支付日起算，但鉴于上述违约金数额已考虑黎秀容的相应损失在内，故本院对于一审处理不作调整。关于杨少辉应否共同返还款项的问题。《中华人民共和国合同法》第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。杨少辉作为星云市场公司的法定代表人在黄纪文与黎秀容签订的《补充协议》上签名，故杨少辉显然清楚黄纪文与黎秀容就涉案商铺的买卖关系，而其此后仍将涉案商铺过户其名下并办理抵押登记，可认定其与黄纪文存在恶意串通，损害了黎秀容的权益，故一审法院判决杨少辉共同返还上述款项并无不当，本院予以维持。综上所述，黎秀容、杨少辉、黄纪文的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39343元，由黎秀容负担10331元，杨少辉负担14506元，黄纪文负担14506元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年六月二十九日书记员 邹凌青