阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1472号原告：黄丽换，女，1975年6月9日生，汉族，住阳江市江城区。委托诉讼代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托诉讼代理人：冯兆春，男，1967年10月20日生，汉族，住阳江市江城区。是该公司员工。原告黄丽换诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽换的委托诉讼代理人阮永华，被告锦绣名城房地产公司的委托诉讼代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽换诉称：2014年11月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区××路××湖××单元××商品房××套，总房价408003元，该款原告巳付清。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2015年4月29日前向原告交付上述经验收合格的商品房，第九条约定，如果出卖人逾期交房超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。而该商品房至今未经依法验收合格，已远超合同约定的期限，构成违约，被告应支付违约金29906.6元（408003×0.1‰×733天）给原告。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付逾期交房的违约金29906.6元给原告（违约金按每日万分之一计算，从2015年4月30日起计至被告交付验收合格的商品房时止。起诉时按已付款408003元，从2015年4月30日起暂计至2017年5月2日，共733天，合计29906.6元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告锦绣名城房地产公司辩称：原告起诉没有尊重本案原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告。请法院驳回原告的诉讼请求。一、原告所购买的该涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的工程建筑承包商—阳江市阳东区第二建筑工程公司（下称“工程承包方”）造成。具体事实是：涉案商品房工程建设是被告经合法的公开招投标由“工程承包方”中标承包工程施工，于2013年6月15日签订了《工程合同》，《工程合同》约定涉案商品房工程总造价12963万元，总工期为500日历天，涉案商品房工程于2013年7月份开工。由于“工程承包方”原因，涉案商品房工程于2015年7月份起停工至2015年11月底。在阳江市政府和政府有关部门的强力介入和主持下，被告与“工程承包方”于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》（下称“补充合同”），“补充合同”约定“被告方支付4000万元给‘工程承包方’。按被告与“工程承包方”所签订的工程合同约定，被告应支付给“工程承包方”款5292万元，但被告为了涉案商品房工程承包方能加快工程进度，已向“工程承包方”累计支付了工程款9783万元，已超付了4491万元工程款给“工程承包方”，但“工程承包方”未能履行工程合同约定完成工程，迟迟未能按合同工期约定进行竣工验收并交付被告方，被告不但没有过错，而且也是受害方。二、鉴于原告在未收到被告的《交楼通知书》和未征得被告同意而强行将本案涉案商品房进行装修使用，并部分改变了房屋原有设计，就原告已使用了该涉案商品房，原告必须承担下列原因所造成的相应法律责任：1、因涉案商品房工程项目尚未完成，也未进行工程竣工验收，“工程承包方”尚未把涉案商品房工程项目移交给被告，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告要求原告恢复至原告强行装修使用前的涉案房屋原状，并在第一次开庭之日起20天内（即在2017年6月14日前）将强行所侵占的涉案商品房退回被告。2、因原告原因造成涉案商品房主体结构破坏，造成涉案商品房存在质量隐患，被告将依法追究原告的相应法律责任。3、因原告未能在被告要求的期限内将所侵占的涉案商品房恢复原状退回被告，造成被告无法完成下列工程和工作而产生损失的，被告将依法追究原告的相关法律责任。①造成阻碍未施工部分工程施工进度的；②造成未能进行消防工程验收、工程规划验收、绿化工程验收的；③造成未能进行工程竣工验收和备案工作的。4、因原告和原告邀请的人员强行入住或进入涉案商品房建筑工地，原告和原告邀请的人员在涉案商品房建筑工地内所发生的安全事故责任、经济损失责任和相关法律责任由原告负责。5、因原告强行侵占涉案商品房，造成涉案工程项目的施工承包方根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定追究被告相应责任时，被告将依法追究原告相应的连带法律责任。经审理查明：2014年11月9日，原告黄丽换（买受人）与被告锦绣名城房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014110556），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区位于阳江市江城区××路××单元××商品房××套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共90.18平方米（其中套内建筑面积73.92平方米，公共分摊建筑面积16.26平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5519.52元，房屋总价款为408003元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非出卖人过错原因造成的延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。签订上述合同后，2014年11月21日，原告付清全部购房款408003元给被告。被告未能按合同约定的时间交付房屋给原告，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告承认其未交付涉讼房屋给原告，但原告已自行装修并入住。原告自认其已于2017年4月份入住所购买的商品房。但对于何时装修该商品房，双方存在争议，原告主张是2017年1月中下旬装修商品房，被告主张是在2016年12月31日前原告自行装修商品房。同时，被告表明如法院认定原告是在2016年12月31日开始装修，其没有异议。诉讼中，被告承认其开发的伴湖豪庭尚未完全建好，未能通过验收，何时建好未能确定。被告主张不能交房给原告，其没有过错，未能交房给原告的原因是工程承包方不按合同约定施工造成的，但被告未能举证证明上述情况不是其过错造成的。以上事实，有原、被告提供的身份证、发票、《商品房买卖合同》、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、借款凭证、《工程合同》、入户照片等证据，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为：本案双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2015年4月29日前交付经验收合格的商品房给原告。被告在本案开庭审理时（2017年5月25日）承认其未交付验收合格的商品房给原告，逾期已超过90天，原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担违约责任。因此，原告请求被告从2015年4月30日起，以408003元为本金，按日万分之一支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。至于违约金支付至何时止的问题，原告称其于2017年1月中下旬装修了涉案商品房，被告则主张原告于2016年12月31日前装修了涉案商品房，双方对装修商品房的时间争议不大，因原告是在被告未交房的情况下擅自装修的，故本院酌定原告在2016年12月31日装修商品房，也即是认定原告于2016年12月31日收取涉案商品房。虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经综合验收合格的交房条件，但原告仍予以收取，应视为被告在2016年12月31日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为买受人可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告收取商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。被告逾期交房时间应从2015年4月30日起计至2016年12月30日止，共计610天。根据原、被告双方签订的合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款408003元的万分之一的标准支付违约金给原告，即被告应向原告赔偿的逾期交房违约金为24888.18元（408003元×1/10000/天×610天）。被告主张不能按合同约定交付房屋给原告，其没有过错，是工程承包方违约所致，其不应承担违约责任。对被告该主张，本院认为，即使工程承包方对被告违约，也是被告与工程承包方之间的另外合同关系，也并非可归责于原告的原因，不能以此作为减轻或免除被告对原告承担违约责任的理由。因此，本院对被告上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金24888.18元给原告黄丽换。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费274元（该款原告已预交），由原告黄丽换负担46元，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一七年十二月一日书记员  周仙帮