广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初3124号
原告：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。住所地：茂名市光华南路***号*座****室。
法定代表人：郑力源，该公司经理。
被告：陈勇强，男，1977年9月14日出生，汉族，住茂名市，
原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称广州蓝悦茂名公司）诉被告陈勇强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文锋适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州蓝悦茂名公司的法定代表人郑力源到庭参加诉讼。被告陈勇强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州蓝悦茂名公司诉称：2014年6月10日，原告与茂名油城建筑工程有限公司（以下简称油城建筑公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告对油城建筑公司开发的位于茂名市光华北路336号雍景东园小区进行前期物业管理。合同第七条第（一）款约定：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算。1、住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，收费标准为：(1)七楼以下（含七楼）住宅物业费0.7元/平方米.月：(2)八楼以下（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米.月。2、业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的。物业服务费上业主按2元/平方米.月缴纳。3、单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米.月缴纳。4、首层商铺物业服务费一层0.5元／平方米.月，二层商铺0.2元/平方米.月缴纳。该条第（二）款约定：1、小区公共水费、电费的分摊根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊；2、小区地下车库的公用水电为业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1、摩托车车位分摊系数0.5；3、电梯日常运行电费由该梯业主按房屋建筑面积分摊，电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体业主按所拥有的房屋建筑面积分摊；4、住宅水池清洗用水、清洗赘用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用房按实际用水量分摊。第十条约定：车位使用人按汽车车位20元/个月，摩托车车位10元/个月的标准交纳停车管理服务费。合同签订后，原告依约对茂名市光华北路336号雍景东园小区提供前期物业管理服务。被告是茂名市光华北路336号大院雍景东园C栋6梯1402房的业主，建筑面积155.79平方米。按合同约定应向原告交纳2014年7月至2015年5月各项费用合计2795元，但被告经多次催讨一直拒缴纳。合同签订后，原告依合同履行了合同义务，但被告未按合同履行缴费义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告立即支付拖欠的物业管理费1558元（2014年7月至2015年5月）；支付拖欠的公摊电费475元（其中路灯分摊3.5元、电损耗分摊105.3元、梯灯展分摊24.9元、电梯分摊200.8元、生活泵电量分摊157.7元）；自用水费409.7元、水损耗分摊102.4元、污水附加费17.9元；电梯维保、年检费158.6元；生活泵维保费27元、生活垃圾费30元。上述二项合计：2795元；本案诉讼费用由被告承担。
被告陈勇强辩称：一、原告与被告从来未签订过任何物业合同，被告也不知道原告是何时、如何进驻本小区。二、原告未尽到物业管理应尽的基本责任与义务。1、小区楼梯间与外墙多次瓷砖脱落，很多业主多次向原告反映，但未得到维护和修补。2、因原告欠缺维护与维修导致门禁系统和监控系统全部瘫痪至报废。3、原告进驻期间，小区卫生状况差。存在电梯里面灰尘厚，张贴混乱，垃圾无人处理、公厕堵塞等情况。4、小区绿化如枯死的树木花草，从来没有补种。5、原告对小区车辆并没有尽到管理责任，原告进驻期间车辆随便进出，乱停乱放。6、小区大门形同虚设，人员随意出入，来访没有登记制度。原告在未作任何公示，业主都不知情的情况下，私自搬空撤离小区，置所有业主不管，撤离了保安和保洁，造成小区停电停水等情况。原告收取的服务费用比原来高许多。
经审理查明：茂名油城建筑工程有限公司（甲方）与原告广州蓝悦茂名公司（乙方）双方于2014年6月10日签订一份《前期物业服务合同》，约定：“第一条、物业基本情况。物业名称：茂名市雍景东园。座落位置：茂名市光华北路东侧。物业管理区域：雍景东园小区。第七条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费和分摊费用具体标准如下：（一）物业服务费：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。1、住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，其收费标准为：（1）、七楼以下（含七楼）住宅物业服务费0.7元/平方米/月。（2）、八楼以下（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米/月。2、业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元/平方米/月向乙方缴纳。3、单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米/月向乙方缴纳。4、首层商铺物业服务费一层0.5元/平方米/月，二层商铺0.2元/平方米/月.5、业主缴纳物业服务费的计费起始日期从统一交楼之日起。6、因业主原因未及时办理收楼手续的业主，其交纳物业服务费起计费时间与第七条第二款第5项相同。（二）其他约定和收费：统一交楼日之前的购房者，按统一交楼次月起分摊下列费用；统一交楼日之后的购房者，从签订《商品房买卖合同》次月起分摊下列费用。1、住宅小区公共、共用水费、电费：(1)小区公共水费、电费分摊（已明确的及地下车库除外）根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊。公共水费包捂但不限于小区内设备运转耗水、消防用耗水及其他公共区域发生的用水、耗水费用。公共用电包括但不限于小区内差额电量（公共部分的变损、线损、表损用电损耗），大堂、消防楼梯、楼道等照明用电，消防水泵用电及公共庭院照明、小区外立面照明、路灯等用电，消防系统、楼宇智能系统、保安系统及通风系统等设备设施用电及其他公共区域发生的用电、耗电费用。(2)小区地下车库的公用水电由业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车位分摊系数0.5。(3)小区住宅电梯日常运行电费由该梯已住业主及开始装修的业主按所拥有房屋建筑面积分摊（装修的业主从办理好装修手续的次日开始计算）；小区住宅电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体的业主按所拥有房屋建筑面积分摊。(4)小区住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用户按实际用水量分摊。2、公共、共用设备（己明确的除外）设施年检、检测等费用，根据受益业主所拥有房屋建筑面积分摊。3、共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。4、住宅小区公共、共用水电费，公共、共用设备设施维护、维修、检验、检查费等费用住宅物业的分摊系数为1，办公物业的分摊系数为2。5、乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第九条、物业服务费和分摊费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号前，履行交纳当月物业费用义务。第十条、车位使用人应汽车车位20元/个.月、摩托车车位10元/个.月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十一条、本合同期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”甲方茂名油城建筑工程有限公司与乙方广州蓝悦茂名公司分别在合同盖印公章及双方的法定代表人在合同上签名确认。
上述合同签订后，原告广州蓝悦茂名公司进场对雍景东园小区提供物业管理。被告陈勇强为茂名市光华北路336号大院雍景东园C栋6梯1402房的业主，建筑面积155.79平方米。但被告没有按时交纳物业服务费，截止2015年5月，被告共拖欠2014年7月至2015年5月的物业管理费1558元；公摊电费475元；自用水费409.7元；水损耗分摊102.4元；污水附加费17.9元；电梯维保、年检费158.6元；生活泵维保费27元；生活垃圾费30元，上述合计2795元。原告多次追讨无果，于2016年11月9日诉至本院，双方致成纠纷。
另查明，茂名油城建筑工程有限公司为茂名市光华北路336号大院雍景东园的建设单位。
以上事实，有原告提供的证据及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，依上述规定，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但原告经过被告所在雍景东园小区的建设单位选聘进入到雍景东园小区进行物业管理，被告事实上已接受了原告提供的物业服务，应当支付相应的物业费、杂物房管理费及原告代收代付的公摊电费，自用水费，水损耗分摊费，污水附加费，电梯维保，年检费，生活泵维保费，生活垃圾费，共计2560.93元，理由充分，证据充足，本院予以支持。被告陈勇强如认为原告存在其他违约行为，可另行寻找法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
限被告陈勇强于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1558元，公摊电费475元，自用水费409.7元，水损耗分摊102.4元，污水附加费17.9元，电梯维保、年检费158.6元，生活泵维保费27元，生活垃圾费30元，共计2795元给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。
本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的案件受理费25元（原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司已预交），由被告陈勇强负担。由被告负担的案件受理费，限其于本判决生效之日起十日内迳付原告，本院不再另行退收。
本案适用小额诉讼程序审理，本判决为终审判决。
审判员 陈文锋
二〇一六年十二月十二日
书记员 李丹红
书记员 陈丽君