山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第752号
上诉人（原审被告）庞东振，男，1969年3月17日生，汉族，无业，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南九州方圆物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人李昌军，董事长。
委托代理人任晓华，该公司经理。
委托代理人谢前前，该公司职员。
上诉人庞东振因与被上诉人济南九洲方圆物业管理有限公司（以下简称九洲方圆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第1048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人庞东振，被上诉人九洲方圆物业公司的委托代理人任晓华、谢前前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：位于济南市XX区XX路XX号的XX小区系由案外人济南建中房地产综合开发有限公司开发建设的住宅小区。2007年11月26日，案外人济南建中房地产综合开发有限公司与九州方圆物业公司签订了《前期物业管理合同》一份，该合同中约定由九州方圆物业公司为山景佳圆小区提供前期物业服务，约定的合同期限为：“本合同期限自2007年12月1日起至业主委员会代表全体业主与与本物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同第三条“乙方（九州方圆物业公司）权责”中第3项中约定：“2008年5月1日前按照物业管理程序成立业主委员会。”合同中还对九州方圆物业公司的服务内容、质量标准进行了约定。合同第五条中约定了收取物业费的标准为：“物业服务费用暂由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.58元∕月·平方米；待济南市物价局审核批准后，依批复执行。”合同第六条约定了物业服务费按季度交纳。合同第四条中对物业服务企业的安保责任进行了约定，规定了九洲方圆物业公司应当按照服务标准配备足额的保安人员。地下车库须有专人值守，保证停车业主权益并能够应对突发事件；规定了发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；物业公司的保安人员在维护服务区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。合同第六章第十二条“其他乙方应注意事项”中约定：“……3、……（2）2#、5#楼南侧设有一道雨水明沟，雨前应及时清淤。（3）七里山西路5#楼西侧处设有10米道路雨水篦子，因此处为道路最低点，一旦下雨雨水汇集此处较快，因而乙方应格外注意，下雨时必须有人在此处值班，随时清除堵塞杂物，确保道路雨水畅通排放。雨过后，应组织人员及时对沉淤井清淤。”合同第七章“物业的保修约定”条款中，约定由开发商按照国家有关规定及与业主签订的《商品房购买合同》中有关内容与物业施工单位签订《房屋质量保修书》。保修期内，开发商全权授权九州方圆物业公司按《房屋质量保修书》中的有关内容、办法要求物业施工单位履行保修责任、按照开发商与物业购买人签订的《商品房购买合同》中有关内容向物业购买人提供保修服务。合同落款处，甲方由开发商济南建中房地产综合开发有限公司加盖公章并由经办人签名确认，乙方由九州方圆物业公司加盖公章并由经办人任晓华签名予以确认。合同签订后，自2007年12月1日起，九州方圆物业公司开始在XX小区进行物业服务，至2013年12月31日止，正式撤离该小区，由其他物业企业接替该公司为小区提供物业服务。庞东振系XX小区X号楼X单元XX室业主，其从他人手中购买了涉诉房屋，并于2012年12月19日取得了涉诉房屋的所有权证书，其居住的房屋建筑面积为89.41平方米。自其搬入小区以来，自2012年12月9日起至2013年12月31日止，未向九州方圆物业公司交纳过物业费，累计12个月，共计金额622.29元（0.58元每平方米每月×89.41平方米×12个月＝622.29元）。九洲方圆物业公司诉至法院，请求法院依法判令庞东振向其补交拖欠的上述物业服务费622.4元，由庞东振承担本案的诉讼费用。
原审另查明，根据九州方圆物业公司提供的证据，在2013年12月20日，XX小区业主委员会向小区全体业主发出通知一份，内容为小区于2013年12月26日办理物业服务企业的更换和交接工作，至2013年12月31日前的物业费，由九州方圆物业公司收取，相关事宜与责任由九州方圆物业公司承担。自2014年1月1日起，由济南宏祥物业管理有限公司为山景佳圆小区提供物业服务。2013年12月31日，小区业主委员会再次发出《告知书》一份，内容为九州方圆物业公司受开发商委托在山景佳圆小区已服务六年，希望广大业主积极配合，缴纳该公司在服务期间的物业服务费用。
原审再查明，本案诉讼期间，庞东振提交由XX小区业主委员会出具的收据一份，载明的金额为622.4元，称其已将物业费交至业主委员会，已履行完毕交纳义务。对此，九州方圆物业公司不予认可，称其从未委托业主委员会代收过物业服务费，且该费用业主委员会并未转交至九洲方圆物业公司。庞东振在庭审中提交了部分照片，欲证实由于九州物业公司的服务质量问题，导致公共设施的污水管道堵塞，返流至一楼业主家中后渗入其地下室，导致其家中地下室的房顶和墙皮受损的事实。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，九州方圆物业公司与开发商济南建中房地产综合开发有限公司签订的《前期物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，该合同对包括庞东振在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2007年12月至2013年12月期间，九州方圆物业公司为庞东振所居住的XX小区提供了物业服务，庞东振应当及时向九洲方圆物业公司交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，原审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。本案中，庞东振提供部分照片欲证实其家中地下室因九州方圆物业公司未及时对公共污水管道进行清淤，导致污水倒灌渗到其地下室内，造成了部分财产损失。对此原审法院认为，即使九洲方圆物业公司真实存在未能及时清理公共污水管道的事实，也只是服务过程中存在一般瑕疵，并不构成重大瑕疵；且在《前期物业管理合同》中可以看出，在小区2号楼前的污水管道是存在一定的设计缺陷的，开发商也意识到了这一点，所以在合同中特别加以约定。九州方圆物业公司服务期间，即使按照合同约定及时进行清理，也无法完全保证上述现象不会发生，故庞东振以上述理由拒交物业服务费的主张，不能成立，不予采信。根据合同的约定，业主应当直接把物业服务费用交给物业服务企业，在未得到物业服务企业的同意或认可的前提下，将物业服务费交给业主委员会，是履行对象错误，不能视为业主已经履行了交费义务，且该行为九洲方圆物业公司并不认可，故庞东振以将拖欠物业费交至业主委员会，已履行完交费义务为由拒交物业费的理由不能成立，不予支持。综上，对九州方圆物业公司要求庞东振补交2013年1月1日至2013年12月31日的物业费622.29元的诉讼请求，应予支持；其超出的部分，没有事实和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告庞东振于判决生效之日起10日内向原告济南九州方圆物业管理有限公司补交拖欠的2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费622.29元。二、驳回原告济南九州物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告庞东振承担。
上诉人庞东振不服原审判决上诉称：被上诉人在服务期间没有尽到其签订的《前期物业管理合同》所规定的责任，服务水平没有达到服务合同约定的服务内容现质量标准条款，且因服务质量问题，市中房管局、街道办事处、会及小区业委会多次开会，督促其事发，最终被上诉人被终止服务。在被上诉人长期不作为的情况下，上诉人交纳了部分的物业费，上诉人认为之前交纳的部分被上诉人应予以退还。被上诉人起诉后，因起诉数额较少，上诉人希望与被上诉人协商解决，但被上诉人拒绝协商，上诉人按被起诉的金额将物业费交到业委会，并由业委会开具收据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人九洲方圆物业公司辩称，九洲方圆物业公司是2007年11月份进行进驻XX小区，上诉人是2012年12月9日办理的房产证，买的二手房。被上诉人在该小区多年来的服务得到了绝大多数业主的认可。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人庞东振拒交物业费的主要理由为九洲方圆物业公司提供的物业服务质量存在重大瑕疵。本院认为，九洲方圆物业公司在提供物业管理期间即使存在一些瑕疵，但根据庞东振所提供的证据，也不足以证明九洲方圆物业公司提供的物业服务已构成重大瑕疵，故庞东振作为XX小区业主，在接受了九洲方圆物业公司的基本物业服务后，以此物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费理由不当，本院不予支持。上诉人庞东振要求被上诉人退还其以前交纳的物业费，鉴于九洲方圆物业公司已提供了基本物业服务，庞东振的该理由亦不能成立，本院不予支持。对于庞东振主张的其已将本案所涉的物业管理费交给了小区业主委员会，因庞东振并无证据证明九洲方圆物业公司委托小区业主委员会收取该物业费，也未证明小区业主委员会已将该物业费交给了九洲方圆物业公司，因此，其履行对象错误，不能免除其向九洲方圆物业公司支付物业费的义务。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人庞东振负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 王立强
二〇一四年十二月一日
书 记 员 杨 云