吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5807号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马丽苹，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：曹明，吉林沃野律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李文祥，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁立国，吉林五洲律师事务所律师。
上诉人马丽苹因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马丽苹原审诉称：2016年2月1日双方当事人签订房屋租赁合同，马丽苹租赁李文祥房屋，期限五年，年租金18万，后马丽苹按约定支付了租金，并对房屋进行了装修，共花费150000元，2016年12月15日李文祥来到马丽苹租赁的房屋内，声称取消合同，不再将房屋租给马丽苹，殴打马丽苹并损坏了马丽苹室内物品，不让马丽苹使用，又将房屋上锁，马丽苹报警，警方已经立案调查。李文祥上述行为属于严重的违约行为，应当向马丽苹支付违约金54000元，马丽苹在使用房屋期间因李文祥房屋漏水，导致马丽苹一幅珍贵字画损坏，李文祥应当予以赔偿，后马丽苹多次找李文祥索要上述几笔款项，李文祥置之不理，故诉至法院，请求：1.判令李文祥支付违约金54000元，及装修款120000元，合计174000元；2.判令李文祥支付因漏水而造成马丽苹字画损失，合计80000元；3.案件受理费由李文祥负担。
李文祥原审辩称：马丽苹的诉请没有事实及法律依据，因我方并无违约行为，马丽苹发生的装修款项应由其自行承担，双方在租赁合同中明确约定了由马丽苹负责装修管理和维修费用，马丽苹即便发生了财产损失也应由其自行承担，在履行租赁合同期间，是马丽苹违约未按合同约定向李文祥缴纳房屋租金，故李文祥在应诉本案过错中向法院提出反诉，请求法院依法驳回马丽苹诉请，支持李文祥的反诉请求。
李文祥原审反诉称：2016年2月1日李文祥与马丽苹签订房屋租赁合同，马丽苹租赁李文祥房屋，期限五年，年租金18万，分两次缴纳，合同约定，如拖欠租金，李文祥有权收回房屋，每拖欠一天，按月房屋租金5%缴纳滞纳金，同时约定不经李文祥同意，马丽苹不得将房屋转租，马丽苹拒绝缴纳2017年上半年房屋租金，且将该房屋转租他人，已经构成违约，请求：1.判令马丽苹支付房屋租金（每天500元）、房屋滞纳金（每天750元）自2017年2月2日至马丽苹归还钥匙止；2.请求判令马丽苹归还李文祥合同登记的物品；3.反诉案件受理费由马丽苹负担。
马丽苹原审辩称：1.我方并没有违反合同约定，相反是李文祥在合同期限内驱赶并殴打我方，应承担违约责任，故李文祥的主张不应成立；2.关于李文祥要求我方返还合同登记的物品，因李文祥违约给我方造成了巨大的经济损失，包括装修款及字画损失，我方承诺当李文祥赔偿我方上述款项后，我方将上述该物品返还，另外，因为被告将我方租赁的房屋门上锁，致使我方无法持有和正当保管合同上登记的物品，故上述物品如造成损毁应由李文祥承担责任。
原审法院审理查明：2016年2月1日，马丽苹、案外人王艳忠与李文祥签订房屋租赁合同一份，约定李文祥将位于长春市朝阳区中转站的房屋租赁给马丽苹和案外人王艳忠，年租金18万，该合同第三项第二条约定：“房屋交付方式先付五万元，2016年2月1日再付4万元，2016年7月1日前付下半年房租。以后每年分两次交付房租，提前30天交付……。第三条约定承租方若逾期支付租金，每逾期一天则按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过30天，甲方有权收回该房屋，乙方须按实际居住日交付租金并承担违约责任。在合同补充条款中注明交接过程中有木椅62把，桌子29个，学生椅12把，床8张，蓝铁椅9个，红铁椅8个，黑板4块，沙发10把，煤气罐1个，铁卷柜3个，净水器1个，自动供水泵1台，电表14块，水表5块，钥匙全套函遥控器，木柜2个，关公一尊，鼎一尊，监控器，热风器两台，以上全部物品留给乙方使用，期满后还给甲方，以上合同签订后，李文祥又与马丽苹签订了一份补充合同，约定出租房屋具体范围是南湖新村东街副六栋，含球场、彩钢房、洗车房、库房，一、二、三楼，整体租给马丽苹。该合同第三条约定，乙方负责整体房屋维修管理，室内外水电维修一切费用由乙方承担，三楼主体改造必须经甲方同意，乙方整体转租转让需经甲方同意，房屋租期为5年，从2016年2月1日至2021年1月30日，房屋交付方式为先付款5万元，2016年2月1日前交满9万元，以后付款方式为半年交一次。第二次签订合同时案外人王艳忠没有签字，据双方当事人陈诉，王艳忠并没有实际参与该租赁合同的履行。2016年7月1日双方当事人共同签属一份租赁费的收条，内容为：“今收到马丽苹2016年8月1日至2017年2月1日房费90000元整，包含采暖费。2017年1月1日交上半年房租。”经过庭审询问，2017年1月1日交上半年房租的意思是在2017年1月1日马丽苹缴纳2017年2月份到7月份的房租。2017年1月1日马丽苹没有按照约定缴纳房租，李文祥在2017年2月18日将出租的房子上锁，后被马丽苹将门锁打开。李文祥自认在2017年3月7日控制了除一楼租给徐卫国的整体出租房屋。马丽苹认为李文祥在2017年2月18日就收回了房屋。另查明，马丽苹对承租的房屋进行了装修共花费15万元。马丽苹诉请名画损失8万元，但是只提供了后补的发票，以及作者照片,水侵泡后的字画照片，没有提供其他证据予以佐证。再查明马丽苹在承租期间将一楼一部分房屋转租给徐卫国，从2016年5月1日至2017年7月1日止，按照每年5.5万元由马丽苹收取租金。
原审法院认为：一、根据庭审查明事实和双方当事人举证、质证，应当认定双方当事人之间存在房屋租赁合同法律关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效，合同主体应按照双方约定的条款履行合同。二、本案租赁合同的现状。根据双方当事人的陈诉和双方微信通话记录，应当认定本案的租赁合同在2017年2月18日李文祥将出租房屋上锁，就已经形成事实上的解除。虽然双方都没有明确提出解除本合同，但是根据双方的微信通信，马丽苹在2017年3月初已经不用该出租房屋，李文祥一直催促马丽苹把东西搬走，马丽苹也同意李文祥的意见，并且将主要物品搬走。以上情况应当认定双方已经事实上解除了租赁合同。合同解除的时间以李文祥实际控制了出租房屋为确定点，即2017年2月18日，双方事实上解除了租赁合同。三、导致本案租赁合同解除的违约方。租赁合同第三项第三条约定：“承租方若逾期支付租金，每逾期一天则按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过30天，甲方有权收回该房屋，”本条款约定了合同解除的条件。马丽苹没有按照约定的时间履行缴纳房租的费用，且超过约定缴费时间49天,李文祥按照合同约定的条款行使合同的解除权并无不当。导致本合同解除的违约方是马丽苹，因此对于马丽苹起诉要求李文祥承担违约金的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，李文祥不同意利用马丽苹的装饰装修，因此对于马丽苹要求李文祥赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。四、关于马丽苹提出字画损失的问题。马丽苹凭借2017年3月13日补开的增值税发票、字画作者照片、和字画照片不能充分证明马丽苹购买了该作者字画，也不能充分证明马丽苹将字画悬挂在承租房屋被水浸泡。对于该画真伪以及价值情况马丽苹负有举证义务。庭审过程中马丽苹没有提供被水浸泡的字画的原物，李文祥对此也不认可，无法对字画的价值作出判断，因此马丽苹此项证据不足，不予支持。五、关于李文祥反诉要求。李文祥缴纳的房租截止2017年1月31日，2017年2月18日李文祥将房屋上锁，事实上解除了出租合同。因此马丽苹应当缴纳18天的房租款，按每天500元计算，共计9000元。双方约定的滞纳金过高，应予调整，具体为按照年利率24%调整为宜。在双方当事人之间的租赁合同解除后，马丽苹继续收取转租租金，属于不当得利，应当返还给李文祥。从2017年2月19日到2017年7月1日的转租给徐卫国4个月零10天，按每月4583.33，每天152.78元计算，马丽苹马丽苹应当返还给李文祥李文祥房屋转租租金共19,861.12。合同解除后，马丽苹应当返还李文祥交给其使用的合同记载的物品。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，判决如下：一、马丽苹在本判决生效后立即给付李文祥房屋租金9000元及利息（利息以9000元为本金，按照年利率24%计算至给付之日止）；二、马丽苹在本判决生效后立即返还李文祥房屋转租租金19861.12元；三、马丽苹在本判决生效后立即返还李文祥木椅62把，桌子29个，学生椅12把，床8张，蓝铁椅9个，红铁椅8个，黑板4块，沙发10把，煤气罐1个，铁卷柜3个，净水器1个，自动供水泵1台，电表14块，水表5块，钥匙全套函遥控器，木柜2个，关公一尊，鼎一尊，监控器，热风器两台。四、驳回马丽苹的全部诉讼请求；五、驳回李文祥的其他反诉请求。案件受理费5110马丽苹自行负担，反诉费650由李文祥负担15元，马丽苹负担500元。
宣判后，马丽苹不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.在2016年12月15日，李文祥为提前收回房屋解除租赁关系，曾前往案涉房屋打砸财物并打伤马丽苹，造成我方无法继续承租，之后双方一直协商解除合同事宜，才没有按合同约定交纳房租，是李文祥先构成的违约，才造成合同无法继续履行。而我方不存在违约情形，故装修费用应由李文祥承担。2.我方将部分房屋转租给徐卫国收取的房屋租金，由于李文祥已于2017年2月18日将出租房屋上锁，我与徐卫国都不能再继续使用房屋，原审法院已经认定2017年2月18日租赁合同解除，因此徐卫国的房租也应于此时截至，剩余部分应由我方返还徐卫国，而不应给付李文祥。3.原审判决要求我方返还的桌椅等物品，由于已被李文祥实际控制，不应再判令返还。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，一、二审案件受理费由李文祥负担。
李文祥二审答辩称：原审判决正确，应予维持。我方申请撤回关于返还出租屋内物品的诉讼请求。
除原审查明的案件事实外，本院另查明：2015年12月15日，马丽苹与李文祥在出租房屋内产生冲突，马丽苹报警后，双方在公安机关主持下进行调解并签订《和解协议》，李文祥赔偿马丽苹6000元。
本院认为：1.案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。依据合同约定，马丽苹应于2017年1月1日前交付租金，其未依约履行该义务构成违约。李文祥依据合同约定具有解除权，其以单方收回房屋的形式解除房屋租赁合同并无不当。因租赁合同无法继续履行系由马丽苹未交付租金的违约行为造成，其要求李文祥赔偿装修损失，不符合法律规定，本院不予支持。马丽苹虽主张未交付租金系由于李文祥在2016年12月15日打砸案涉房屋要求解除租赁合同，但双方产生冲突后在公安机关已经和解，该行为并未实际影响马丽苹继续履行租赁合同，马丽苹以此作为拒付租金的理由不成立。马丽苹上诉另主张其曾向李文祥交付租金但李文祥拒收，李文祥对此予以否认，马丽苹亦未提供证据证实，该主张本院不予采信。2.马丽苹在房屋租赁合同履行期间将部分房屋转租给徐卫国，并收取徐卫国租金。在2017年2月18日马丽苹与李文祥的租赁合同解除后，马丽苹已退出案涉房屋，此时其无权将案涉房屋继续转租给徐卫国，如徐卫国在李文祥许可的情况下继续使用了案涉房屋，则徐卫国与李文祥形成新的房屋租赁合同关系，应由徐卫国直接向李文祥支付租金。而马丽苹即使收取徐卫国的租金构成不当得利，亦应由马丽苹直接返还徐卫国而非李文祥。原审判决以不当得利判令马丽苹将收取徐卫国的租金直接给付李文祥不当，应予纠正。另，李文祥二审撤回要求马丽苹返还房屋登记物品的反诉请求，属当事人合法处分自身权利，本院予以准许。
综上，原判决认定部分事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初2672号民事判决第一项、第四项；
二、撤销长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初2672号民事判决第二项、第三项、第五项；
三、驳回被上诉人李文祥的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费5110元，由马丽苹负担；反诉案件受理费650元，由马丽苹负担150元，由李文祥负担500元；二审案件受理费4776元，由马丽苹负担4276元，由李文祥负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 王 淇