安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终7554号上诉人（原审原告）：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号，统一社会信用代码91340100781060654M（1-1）。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：李杨，职员。被上诉人（原审被告）：吴文婷，女，1985年11月20日，汉族，住安徽省肥西县，委托诉讼代理人：丁志成，男，住安徽省合肥市庐阳区，系吴文婷配偶。上诉人明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）因与被上诉人吴文婷房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初5412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。明发房地产公司上诉请求：撤销原判，改判支持公司一审全部诉讼请求或发回重审，由吴文婷承担一、二审诉讼费。事实及理由：吴文婷未将租赁房屋恢复原状，未向公司返还租赁房屋，一审未审查房屋占有使用情况，认定事实不清。公司一审庭审变更了诉讼请求，一审未重新指定举证期限，未组织现场勘察，系程序违法。吴文婷未举证证明其返还了租赁房屋，一审适用法律错误。吴文婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。明发房地产公司向一审法院起诉请求：吴文婷支付租金、房屋占用使用费118218元、逾期利息22030元（按银行同期贷款利率暂计算至2017年7月20日，顺延计算至偿还日止）、违约金22030元，承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年4月26日，明发房地产公司（出租方、甲方）、吴文婷（承租方、乙方）签订了《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，合同载明：甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场B2区一层143号商铺出租给乙方使用，租赁总建筑面积约46.08㎡；乙方承诺租赁该商铺用于商业用途，品牌为伊诺女装；物业交付使用日期暂定为签订合同之日起5个工作日内；租赁期限自2012年5月5日至2017年5月4日；开业期为2012年6月12日，如乙方拖延开业，甲方有权单方撤销免租期或合同，且不予退还履约保证金；第一年平均租金为128元/㎡/月，第二年平均租金为149.3元/㎡/月，第三年平均租金为149.3元/㎡/月，第四年平均租金为170.7元/㎡/月，第五年平均租金为170.7元/㎡/月；甲方给予乙方优惠后第一年租金为30元/㎡/月，第二年租金为60元/㎡/月，第三年租金为85元/㎡/月，第四年租金为135元/㎡/月，第五年租金为150元/㎡/月；租金按季度支付，先付后用，乙方于签订本合同时支付优惠后2012年6月12日至2012年9月11日租金4147元，乙方应当于交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如迟延支付，则需向甲方按日千分之五支付违约金，逾期达三十日，甲方有权单方终止合同，没收履约保证金，要求乙方赔偿损失；乙方须在合同签订时向甲方交纳履约保证金4000元，合同届满或终止，甲方验收未发现乙方拖欠任何费用和违约行为，且乙方出具注销营业执照凭证后十五个工作日内，履约保证金无息退还给乙方等。合同签订后，明发房地产公司按约将租赁场地交付给吴文婷，吴文婷向明发房地产公司支付了履约保证金4000元、首期租金4147元，并进场装修、营业。吴文婷最后一次交纳电费日期为2012年11月27日。2015年10月15日，明发房地产公司在安徽商报刊登公告，公告载明吴文婷在内的多家商户自签订《明发集团（合肥）房地产开发有限公司合肥明发商业广场租赁合同》后，私自停业不履行合同义务，拒交拖欠的租金远超合同约定的逾期三十日，构成严重违约，其已于2015年9月6日寄发律师解约函，自2015年9月6日起正式解除与以上商户的租赁关系，其要求商户在接函后七日内搬离租赁商铺，恢复商铺原状，并按合同约定缴付所欠费用，公告刊登之日起三日内还未办理相关手续及交纳合同约定费用，其将处置商铺内所有物品，重新招商。2017年6月，明发房地产公司起诉至一审法院。一审法院认为，明发房地产公司和吴文婷签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。明发房地产公司主张上述合同于2015年9月6日解除，吴文婷认可双方租赁关系已实际解除，并述称2013年4月已搬离租赁商铺，故确认双方租赁合同于明发房地产公司2015年10月15日刊登公告日解除。明发房地产公司诉请吴文婷支付2012年9月10日至2015年9月6日的租金118218元及逾期付款利息、违约金，吴文婷抗辩明发房地产公司的主张超过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年，明发房地产公司未能提供证据证明2015年10月15日合同解除后一年内向吴文婷主张过租金，故吴文婷的抗辩理由成立。明发房地产公司诉请租金超出1年诉讼时效，胜诉权消灭，故不予支持其对租金及违约金的主张。明发房地产公司诉请吴文婷支付2015年9月7日至2017年7月25日期间房屋占用使用费及逾期付款利息、违约金，但其提供的证据不足以证明吴文婷在2015年9月7日至2017年7月25日期间仍占有使用房屋，吴文婷亦不予认可，故对该项请求亦不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回明发集团（合肥）房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3546元减半收取为1773元，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担。本院二审期间，明发房地产公司提交照片一组及合肥市庐阳区大杨镇人民政府《证明》一份，以证明吴文婷至诉讼时仍在使用租赁商铺，公司多次向吴文婷主张租金；吴文婷质证称不认可前述材料真实、关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，明发房地产公司与吴文婷就明发商业广场B2区一层143号商铺租赁事宜签订了书面租赁合同，双方应全面、诚信履行各自合同义务，此后双方在合同履行中产生争议，明发房地产公司于2015年10月15日公告通知吴文婷租赁合同解除，吴文婷未提异议，一审确认双方租赁合同于2015年10月15日解除，本院予以确认。明发房地产公司于2017年6月起诉至一审法院，请求吴文婷支付租金及逾期利息、违约金，明显超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的诉讼时效期间，一审采纳吴文婷关于诉讼时效的抗辩，无不当，本院予以认同。明发房地产公司上诉称吴文婷于合同解除后仍占有使用租赁房屋以及一审程序违法，经查无事实依据，本院不予采信。综上，明发房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3546元，由明发集团（合肥）房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月二十七日书记员  徐文强附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。