北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终383号
上诉人（原审原告）：冯小玲，女，1980年10月1日出生，国家电网辽中供电分公司职员，住辽宁省辽中县。
上诉人（原审原告）：张海丰，男，1979年10月10日出生，沈阳市辽中区总工会职员，住辽宁省辽中县。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：李丽（张海丰之母），1951年9月22日出生，住北京市丰台区。
被上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市沈河区惠工街56号（12---16层）。
法定代表人：于苓，总经理。
委托诉讼代理人：黄英伟，男，1968年11月18日出生，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：汪华燕，女，1964年11月6日出生，该公司工作人员。
被上诉人（原审第三人）：沈阳星辰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，执行董事。
被上诉人（原审第三人）：京明控股集团有限公司，住所地北京市丰台区西木樨园8号11层。
法定代表人：黄哲明，执行董事。
被上诉人（原审第三人）：黄哲明，男，1962年3月10日出生，住北京市朝阳区。
以上三被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨军昌，北京市华博金隆律师事务所律师。
上诉人冯小玲、张海丰因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达辽宁省分公司），沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司），京明控股集团有限公司（以下简称京明控股公司）、黄哲明案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院(2016)京02民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冯小玲、张海丰的共同委托诉讼代理人李丽，被上诉人信达辽宁省分公司的委托诉讼代理人汪华燕到庭参加了诉讼。经传唤，被上诉人星辰公司、京明控股公司及黄哲明未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯小玲、张海丰上诉请求：依法撤销一审判决；依法改判支持冯小玲、张海丰在一审时所提全部诉讼请求；判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：虽然冯小玲、张海丰仅交付了大部分购房款，但已将贷款手续报送给银行，银行迟迟没有放款的原因在于星辰公司未能及时办理备案手续。冯小玲、张海丰购买辽宁省沈阳市和平区文兴路41－3号京城中心1－15－1号房屋（以下统称涉案房屋）的目的是自主，信达辽宁省分公司属于营利行为，故冯小玲、张海丰的生存权利优先于信达辽宁省分公司的抵押权。冯小玲、张海丰是在星辰公司五证俱全的情况下购买的涉案房屋，且支付了超过一半的购房款，该房屋理应归其所得。在到达合同约定的交付时间时，星辰公司未交付涉案房屋，辽宁省沈阳市和平区人民法院已经作出生效判决，确认了买卖合同的效力，并判决星辰公司承担逾期交房违约责任、负责开具正式发票。故而，一审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销并改判停止对涉案房屋的执行。
信达辽宁省分公司辩称，不同意冯小玲、张海丰的上诉请求及意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
星辰公司、京明控股公司及黄哲明述称，同意冯小玲、张海丰的意见。
冯小玲、张海丰向一审法院起诉请求：1、请求法院解除对涉案房屋的查封，终止拍卖；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：冯小玲、张海丰于2013年6月22日与星辰公司签订《商品房买卖合同》，购买星辰公司开发的涉案房屋，用途为公建，房价款为308065元，双方约定房屋交付日期为2014年5月31日前。付款情况：冯小玲、张海丰于2013年6月16日和6月22日分别向星辰公司付款20000元和138065元，共计158065元。星辰公司为其开具了收据，无正式发票。因星辰公司未按照约定履行合同义务，冯小玲、张海丰于2015年诉至辽宁省沈阳市和平区人民法院：1、要求确认其与星辰公司签订《商品房买卖合同》有效；2、要求星辰公司完成商品房备案登记、尽快交付房屋、赔偿违约金、开具正式发票等。该法院于2015年11月作出[2015]沈和民二初字第1546号民事判决，认定《商品房买卖合同》有效，星辰公司承担逾期交房违约责任并负责开具正式发票。因星辰公司未交付涉案房屋，冯小玲、张海丰于2014年底自行占有涉案房屋。
2009年4月，借款人京明控股公司与贷款人中信信托有限责任公司（下称中信信托公司）签订两份《人民币资金贷款合同》，借款总额分别为6000万元、8000万元，星辰公司以其拥有的位于沈阳市和平区文体路北侧的两块土地的国有土地使用权为借款人在两份合同项下全部债务提供抵押担保。黄哲明以其持有的星辰公司30％的股权为6000万元借款合同提供质押担保和连带责任担保，为8000万元借款合同提供连带责任担保。上述两份合同分别于2009年4月1日、8月27日在北京市方圆公证处办理了强制执行公证。一审法院于2011年8月23日作出的（2011）二中执字第1322号执行裁定和1323号执行裁定，申请执行人为中信信托公司，被执行人京明控股公司、星辰公司、黄哲明。裁定书载明：北京市高级人民法院依据已经发生效力的北京市方圆公证处做出的（2011）京方圆内经字第15792号和15793号执行证书，于2011年8月9日向三被执行人发出执行通知，但三被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，北京市高级人民法院将本案指定由该院执行，故裁定：依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人京明控股公司、星辰公司、黄哲明应当履行义务部分的其它财产。在执行中，一审法院于2011年8月25日依法查封了星辰公司名下坐落于沈阳市和平区文体路北侧的国有土地使用权，面积为20521.6平方米，证号为沈阳国用（2008）第0039、0040号。
信达辽宁省分公司与星辰公司于2012年9月14日签订抵押合同，并于2012年9月24日在沈阳市房产局办理在建工程抵押登记证明，抵押在建工程坐落和平区文兴路37号及和平区五里河街60号1153套，抵押面积86636.62平方米。之后，信达辽宁省分公司于2012年10月25日与中信信托公司、京明控股公司、星辰公司、黄哲明签订《债权收购协议》，信达辽宁省分公司收购中信信托公司债权金额（包括本金1.4亿，违约金、罚息等）449610817.83元。收购价格为200500888.67元。京明控股公司作为债务人、星辰公司作为抵押人、黄哲明作为质押及保证人均在《债权收购协议》上签字盖章。同日，信达辽宁省分公司与京明控股公司、星辰公司、黄哲明签订《债务重组合同》，其中第8条约定了资金监管，约定在沈阳国用（2008）第0039、0040号国有土地使用权上在建房屋具备销售条件后，星辰公司以销售回款优先偿付重组债务，信达辽宁省分公司监督其履行，并共同与银行签署了《资金监管协议》。
信达辽宁省分公司于2012年11月向一审法院申请执行变更，该院于11月6日作出（2012）二中执异字第1499号、1500号执行裁定书，裁定（2011）二中执字第1322号和1323号执行案件的申请执行人由中信信托公司变更为信达辽宁省分公司。
一审法院再查明，星辰公司于2012年11月13日取得其所开发的包括住宅、商业、公建4幢楼房的商品房预售许可（沈房预售第12542号），信达辽宁省分公司同意星辰公司预售房屋。在一审庭审中，信达辽宁省分公司向一审法院补充提交其与星辰公司、中国民生银行股份有限公司沈阳分行共同签署的《资金监管协议》。信达辽宁省分公司与星辰公司共同确认星辰公司通过预售商品房及其他方式向信达辽宁省分公司偿还债务共计70254397.50元，信达辽宁省分公司与星辰公司共同确认就星辰公司抵押的1153套房屋中，解除抵押219套房屋。涉案房屋仍在抵押房屋名单之列。冯小玲、张海丰及京明控股公司、星辰公司、黄哲明对信达辽宁省分公司提交的上述证据及陈述的事实不持异议。
因一审法院于2011年8月查封了星辰公司名下沈阳国用（2008）第0039、0040号国有土地使用权，涉案房屋在查封范围之内，冯小玲、张海丰向该院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，该院于2016年5月30日以（2016）京02执异字230号执行裁定驳回其执行异议请求。后，冯小玲、张海丰提起本案案外人执行异议之诉。
一审法院认为，信达辽宁省分公司享有的债权自中信公司转让而来，同时享有涉案土地使用权及地上房屋的抵押权，并申请法院就涉案土地使用权及地上房屋进行了司法查封。据此可以认定，首先，信达辽宁省分公司通过设立抵押权享有法定优先受偿权，又通过法院司法查封有权限制被查封标的物的处分；其次，信达辽宁省分公司有权利限制土地使用权以及地上房屋的转让，由法院依法通过强制执行以实现债权。
然而，本案关键问题在于，信达辽宁省分公司在法院查封期间，允许星辰公司处分抵押及被查封的财产，是否导致其丧失对涉案房屋所拥有的优先受偿权。根据查明的事实，信达辽宁省分公司以实现债权为目的，与星辰公司在《债务重组合同》中约定，在信达辽宁省分公司享有抵押权的沈阳国用（2008）第0039、0040号国有土地使用权上在建房屋具备销售条件后，星辰公司以销售回款优先偿付重组债务，信达辽宁省分公司为监督其履行，并共同与银行签署了《资金监管协议》。之后，信达辽宁省分公司同意星辰公司办理商品房预售许可证，星辰公司亦实际取得商品房预售许可证。星辰公司通过向业主预售商品房以销售回款向信达辽宁省分公司偿付了部分债务。权利人与债务人自行协商处分抵押及被查封的财产，通过抵押财产的流转实现抵押物的价值，这在法律上并无禁止性规定，不损害国家、集体和他人利益，应当准许。本案中，买受人冯小玲、张海丰根据预售许可与星辰公司签订买卖合同，且经生效判决确认为有效合同。法院尊重生效判决的既判力，对冯小玲、张海丰与星辰公司签订《商品房买卖合同》的效力不持异议。虽然冯小玲、张海丰自行占有涉案房屋，但其仅交付部分款项，不能实现抵押物的价值，不构成价金物上代位。因此，在冯小玲、张海丰没有支付全部购房款的情况下，其享有的实体权利不能优先于信达辽宁省分公司享有的权利。故冯小玲、张海丰对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，冯小玲、张海丰请求解除涉案房屋查封、终止拍卖的诉讼请求不予支持。判决：驳回冯小玲、张海丰的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。
本院另查明：冯小玲、张海丰（买受人）与星辰公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》第六条约定，买受人于2013年6月22日前支付购房首付款158065元整，并在七日内办理完毕商贷相关手续，剩余房款15万元整于2013年8月8日前支付给出卖人。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
本案中，虽然信达辽宁省分公司对涉案房屋依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，并申请法院予以了查封，但是，在查封期间，为了实现债权，信达辽宁省分公司与星辰公司在《债务重组合同》中约定，在信达辽宁省分公司享有抵押权的沈阳国用（2008）第0039、0040号国有土地使用权上在建房屋具备销售条件后，星辰公司以销售回款优先偿付重组债务，信达辽宁省分公司为监督其履行，并共同与银行签署了《资金监管协议》。之后，信达辽宁省分公司同意星辰公司办理商品房预售许可证，星辰公司亦实际取得商品房预售许可证。星辰公司通过向业主预售商品房以销售回款向信达辽宁省分公司偿付了部分债务。
冯小玲、张海丰与星辰公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》即发生在星辰公司取得商品房预售许可证之后，虽经法院生效判决确认为有效合同，但冯小玲、张海丰并未依照约定支付全部购房款，在此情况下，涉案房屋作为信达辽宁省分公司享有债权的担保，其价值并未得以实现，不能构成了价金物上代位。因此，冯小玲、张海丰对涉案房屋并不享有足以阻却其执行的实体权利，其所提停止对涉案房屋执行的诉讼请求，不应予以支持。
综上所述，冯小玲、张海丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由冯小玲、张海丰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 刘 辉
代理审判员 汪 明
二〇一七年六月一日
书 记 员 贾云鹤
书 记 员 刘佳莹