河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终733号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何天兴，男，1954年12月3日出生，汉族，住河南省嵩县，现住嵩县。
委托诉讼代理人（特别授权）：吴红光，河南鼎大律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王建立，男，1963年4月7日出生，汉族，住河南省嵩县。
委托诉讼代理人（一般代理）：闫喜平，女，1962年2月9日出生，汉族，住址同上。系王建立之妻。
委托诉讼代理人（特别授权）：汤帆，河南江帆律师事务所律师。
上诉人何天兴、上诉人王建立因租赁合同纠纷一案，均不服不服河南省嵩县人民法院（2016）豫0325民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何天兴及其委托代理人吴红光，上诉人王建立及其委托代理人闫喜平、汤帆到庭参加了诉讼本案现已审理终结。
何天兴上诉请求：1、撤销原判,改判全部支持上诉人一审诉求,并改判驳回被上诉人的反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决对房租的起算点认定错误。双方约定租赁期限从开业时即2008年5月1日开始计算,到2018年5月1日到期。这一点被上诉人出具的租金收据也明确显示“房租自开业之日起计算”,上诉人证据显示开业时间为2008年5月1日,一审认定房租按照合同显示日期2008年1月1日起算,属于认定事实错误。二、上诉人不存在转租、欠付租金的违约行为。1、关于转租问题。第一、上诉人和李成良签订的是合伙协议,不能认定为转租,而且该合伙协议后来双方已经解除。第二、上诉人和李成良的合伙协议签订时间在2011年6月,解除在2015年9月,双方合伙时间长达4年,即使转租成立也应当认定被上诉人己经认可。第三、我方大量的证据证明,关于是否存在转租问题,以被上诉人提高房租达成协议。上诉人并不存在转租的违约行为。2、上诉人截止起诉前不存在欠交房租的违约行为。本案的房租起算时间应当为2008年5月1日。原告的房租已经交到了2016年5月1日前(诉状笔误,开庭时己经变更)。不应认定为上诉人违约。三、被上诉人存在严重的违约行为,应当赔偿上诉人的损失。1、2015年10月14日,在双方合同未到期,上诉人的租金也远未到期的情况下,被上诉人和其妻子强行要求上诉人腾出房屋,收回房子。2、2014年4月9日,在双方合同未到期,上诉人的租金未到期的情况下,被上诉人通过邮局通知上诉人要求解除合同。属于严重的违约行为,理应承担退还剩余房租,赔偿上诉人预期利益损失等违约责任。四、上诉人重新鉴定申请应当支持。
王建立上诉请求:1、依法改判原判第四项，上诉人不赔偿99208元;2、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定上诉人2015年10月14日催缴房租属违约行为无事实根据。把2015年10月14日因转租发生纠纷认定是因催缴房租发生纠纷,偏袒对方。二、一审法院已明确认定被上诉人在2015年底后仍不缴房租属违约行为,认定被上诉人存在转租行为,并进一步认定这些是本案合同解除的法定原因；又将本案合同解除是因为上诉人违约引起的,不符合逻辑。上诉人没违约。三、一审以城镇房屋租赁合同解释第11条第一款，将鉴定价值99208认定为损失，让上诉人承担错误。合同解除是因被上诉人违约引起，上诉人不存在违约行为,不应赔偿被上诉人的损失。
何天兴辩称：对方存在违约行为，其上诉不符合事实。
王建立辩称：合同租赁期限从08年1月1日到17年12月30日，对方的租金交到15年年底，这一切可以由对方的诉状自认可以证明，对方提供的损失表，也能显示合同已经履行7年，对方称租金从08年5月1日起计算不正确。对方存在转租行为，并且拖欠租金，本案违约方是对方。关于鉴定，系对方自己选择的，对方重复申请鉴定，目的是为了拖延时间，而事实上，对方一直做着生意。
何天兴一审本诉请求：诉请被告因其违约行为赔偿原告剩余房租，以及各项损失（包括停业损失、合同如期履行原告受益等一切法定损失）共计20万元；赔偿原告在租房期间对房屋的装修、装饰等各项投资共计30万元；诉讼费由被告承担。
王建立一审反诉请求：判令被告立即将原告的房子腾空；支付拖欠的房租43333元（2016年元月1日始至2016年4月30日）和后期拖欠的房租（每月10833元算至实际腾房之日）；反诉讼费由原告负担。
一审法院认定的事实：2007年3月21日，原被告签订《租房合同》。合同主要约定：被告将其所有的位于嵩县××大道北（黄金大厦路××门面房和××、××住房一并租给原告使用；租赁费每年总共五万元，原告同意在协议签订之日一次性首付两年租金共计拾万元，被告同意三年租赁期内租金不涨不降后租金按照市场行情和左邻右舍房租升降，以及在每年房租到期提前一个月交下年房租；租期预订拾年；合同期内，不得擅自出租或转让；合同期满后，同等条件下原告有优先租赁权；如违约，违约方承担一切责任。该合同的租期，原被告各提供的合同载明不一致。原告提供的合同载明，自2008年1月1日起至2017年12月30日。被告提供的合同载明，自2008年1月1日起至2018年2月30日。合同签订当日，被告给原告出具收到条一张。该收到条载明“今收到何天兴交来房租（二年）计壹拾万元（100000元）整，房租自开业之日起计算。王建立。2007，3,21。”原告对其租的房屋一、二楼进行了装修、装饰，其装修、装饰的价值经河南正恒地产评估咨询有限公司评估为99208元。2008年5月1日原告开办的花轿起动婚纱影楼开业。
2011年6月16日，原告和案外人李成良签订合伙经营协议，约定原告将嵩县人民路黄金大厦东花轿起动婚纱影楼一楼门店入股和李成良合伙经营眼睛店。该协议主要内容：“李成良每年向原告交壹拾万元纯利润，且其自主经营、自负盈亏。”2015年9月10日，原告和案外人李成良签订解除合同协议书。该协议书主要内容：“合伙经营协议自本协议签订之日起解除。李成良需向原告支付五万元，并于2015年9月20日前腾空房屋撤离现场。”原告陆续向被告缴纳房租共计50万元。原告在诉状中认可将房租交至2015年年底。2015年10月14日，原告和被告之妻因租房一事发生争执并撕打，经嵩县公安局城关派出所调解，原告赔偿被告之妻300元。后原告将一楼门市房锁上，钥匙原告自己拿着。2016年元月1日，被告通知原告交2016年全年房租和所欠电费。2016年4月9日，被告通过邮局给原告送达解除合同通知书，要求解除与原告间的租房合同。
原告申请对因被告违约造成无法租用房屋所减少的收益进行评估，洛阳明鉴会计师事务所有限公司以仅有支出的账目及凭据、无收入的相关资料，以及仅能对已发生的业务发表鉴定意见、而委托的目的是对2015年9月至2018年5月10日尚未发生的受益进行鉴定为由退回。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中2007年3月21日原被告签订的《租房合同》未违反法律规定，应为有效合同。关于合同是否依法解除问题，2016年4月9日，被告通过邮局给原告送达解除合同通知书，原告并未向法院起诉确认解除合同的效力。如果被告解除合同的理由符合合同或法律的规定，该合同就已解除，因此应认定被告解除合同是否符合法律规定。被告解除合同的理由是原告未按时缴纳房租、及原告违反合同约定转租。根据被告给原告出具的收条，房租从原告开业之日起算。原告将房租交2015年底，按照合同约定每年房租到期提前一个月交下年房租的约定，原告在此期限届满后仍不缴纳房租属违约行为。关于是否转租问题，从原告和案外人李成良2011年6月16日签订合伙经营协议来看，该协议名为合伙实为租赁，应认定原告违约。按照法律规定，未经出租人同意转租和未按期交纳租金，经出租人通知限期支付后仍不缴纳租金的，当事人可以解除合同。因此，2016年4月9日，被告通知原告解除合同符合法律规定，原告接到通知后未向人民法院起诉，应认定合同已解除。合同解除后原告应将房屋交还被告并应支付2016年元月1日起至在腾房前的房租，租金按双方认可的全年租金13万元支付。2015年10月14日被告在支付租金期限未至的情况下到原告承租的房屋催缴房租，属违约行为，给原告造成的损失应承担赔偿责任，但原告提供的证据，无法确认停业的损失，对其诉讼请求无法支持。经被告同意原告对房屋进行了装修，且装饰装修物已与房屋形成附合，双方对合同解除后对装修费用承担没有约定。根据有关法律规定，合同解除双方均有违约行为的，考虑根据各自的过错及原被告实际损失情况，对鉴定部门认定的装修损失被告应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）何天兴和被告（反诉原告）王建立2007年3月21日签订的租房合同解除；二、原告（反诉被告）何天兴于本判决书生效后十日内将房屋腾空交付被告（反诉原告）王建立；三、原告（反诉被告）何天兴于本判决书生效后十日内给付被告（反诉原告）王建立房租（2016年元月1日始按年租金13万元算至房屋腾空交付之日）；四、被告王建立于本判决书生效后十日内赔偿原告何天兴房屋的装修、装饰现价值99208元；五、驳回原告何天兴和反诉原告王建立的其他诉讼请求。如不按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，反诉费4300元，鉴定费2000元，计15100元，原告何天兴负担12000元，被告王建立负担3100元。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为：经过一、二审审理已查明，何天兴与王建立于2007年3月21日，签订《租房合同》一份，约定了对位于嵩县白云大道北一层门面房和二、三层住房的出租事宜，同时约定了租赁费标准及支付时间、方式，租期预订拾年；合同期内不得擅自出租或转让等事项。但在合同租期一项，双方各提供了不同版本。何天兴对承租房屋进行装修，开办了婚纱影楼。之后，2011年6月16日，何天兴与案外人李成良签订了合伙经营协议，约定：李成良每年向何天兴交壹拾万元纯利润，且其自主经营、自负盈亏。”2015年9月10日，何天兴又于李成良签订解除合同协议书，约定了解除合伙经营协议，李成良需向何天兴支付五万元，并于2015年9月20日前腾空房屋撤离现场。自何天兴与王建立租房合同签订后，何天兴陆续向王建立缴纳房租50万元，认可该房租交至2015年底。后何天兴与王建立发生矛盾，王建立于2016年4月9日，通过邮局邮寄解除合同通知书给何天兴，要求解除租房合同。以上事实，本院予以确认。关于何天兴的上诉事项中的转租认定问题，何天兴与李成良2011年6月16日签订了合伙经营协议，但内容未约定合伙经营事项，从何天兴不参与经营、而李成良给何天兴交纳固定款项的内容。说明何天兴与李成良之间的合伙经营协议，名为合伙实为租赁，故原审认定何天兴存在转租行为，违反了何天兴与王建立于2007年3月21日签订的《租房合同》中不得转租的约定，事实清楚。双方合同解除后，何天兴应将房屋交还王建立，并支付2016年元月1日起的租金。关于是否应当重新鉴定问题，洛阳明鉴会计师事务所有限公司作出的《房地产司法评估报告》系在一审法院审理期间，经一审法院委托，根据《房地产估价规范》，经过实地勘察和调查，进行的专业评估。何天兴要求重新进行鉴定，但未提交证据证明该鉴定存在违法之处，一审法院采纳该《房地产司法评估报告》，并无不当。关于王建立的上诉事项，何天兴与王建立签订《租房合同》后，何天兴出于经营需要，对房屋进行了合理装修，由于双方对合同解除后对装修费用承担没有约定，故原审根据本案中双方均有违约行为的实际情况，采纳鉴定部门认定的装修损失，对双方的合法利益均以保护。综上，何天兴与王建立的上诉请求均无法律与事实依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由何天兴负担8800元，王建立负担2280元。
本判决为终审判决。
审判长 裴文娟
审判员 董 鹏
审判员 黄兴东
二〇一七年五月二十六日
书记员 雷小静