上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1643号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈勇君，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人桂维康，上海友禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明县XX路XX号XX室。法定代表人王一中，董事长。委托代理人牛庆丽，该公司职员。委托代理人傅霞，上海市沪一律师事务所律师。上诉人陈勇君因与被上诉人上海承望资产管理有限公司（以下简称承望公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第25365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭，于同年3月8日公开开庭进行了审理，上诉人陈勇君之委托代理人桂维康，被上诉人承望公司之委托代理人牛庆丽、傅霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，承望公司系为该商铺统一经营管理专门设立的独立法人，受托对XX大厦1-6楼统一招租、经营。系争商铺位于上述承望公司管理的商场内。2014年5月30日，承望公司（出租人、甲方）与陈勇君（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：承望公司将系争商铺出租给陈勇君。第八条2、基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期。第二十一条1、乙方应于2014年9月1日前开业经营，如延期开业则支付违约金，违约金=延期日期×日租金。新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整。第二十八条1、甲方无正当理由不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%/日×逾期天数。6、在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任：……（3）逾期超过三十天，如继续履行本《合同》的，甲方有权要求乙方缴清欠款并加收滞纳金，滞纳金为：应付金额×0.05%/日×逾期天数。同时，乙方应当向甲方支付违约金，违约金为违约行为当月租金的二倍（含管理费）……第三十条3、因履行本《合同》发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。甲乙双方同时签订《补充协议》，约定：第三条，租期从2014年6月15日起至2019年6月14日止，自2014年9月1日起计租。甲方于2014年6月15日前向乙方交付租赁场地，管理费的缴付起始日自2014年6月15日起计。第四条，年基本租金为人民币（下同）672,202元，月基本租金为56,017元，首年租金优惠10%，合同第二年按基本租金计，自第三年起在上年租金基础上每两年递增6%。第五条，乙方先付后租，每个支付期支付贰个月的基本租金和管理费。第六条，租赁押金168,051元，作为履约保证金。2014年9月10日，承望公司向陈勇君发出《入场通知书》称，“本商场拟定于10月18日左右试营业，请贵租户接本通知后尽快安排入场装修并办理营业所需证照，做好开业前各项准备工作，以便配合商场同步开业。”但实际商场并未在2015年10月18日开业。2014年12月9日，承望公司向各租户发开业确认书，系争商铺所在商场于2014年12月26日正式开业。陈勇君租赁系争商铺用于开设餐馆，名为大秦府。2015年9月11日，承望公司发函给陈勇君催讨租金、管理费及滞纳金。陈勇君的店员签收了函件。2015年9月中旬，陈勇君曾打算给付承望公司支票一张（出票日期为2015年10月1日，金额18万元）用以支付8月至10月的租金及管理费。承望公司认为8月至10月的租金及管理费应当在8月之前支付，由于陈勇君出具的是远期支票，拒绝收取，要求重开即期支票。陈勇君并未重开支票，承望公司并未收取相应的租金及管理费。另查明，承望公司收取了陈勇君装修押金18,416.40元。关于本案诉讼，承望公司共计支付律师费3.50万元，陈勇君支付律师费2.30万元。陈勇君于2015年7月份在系争商铺办理了工商注册。承望公司于2015年7月9日诉诸原审法院，请求判令：1、陈勇君支付2015年5月1日至2015年10月31日的租金302,490元；2、陈勇君支付2015年3月1日至2015年10月31日的管理费134,440元；3、陈勇君支付滞纳金（滞纳金计算至2015年9月25日止，计算标准为应付金额×日万分之五×欠付天数,共计21,678.45元）、逾期付款违约金134,440元；4、陈勇君支付律师费18,000元、反诉律师费17,000元。陈勇君反诉请求判令：1、承望公司向陈勇君支付延期开业违约金213,631.40元（计算方式为：日租金1,841.65元×延期开业天数116天）；2、承望公司赔偿直接经济损失144,300元（员工工资125,400元、房租损失18,900元）；3、承望公司返还装修押金18,416.40元；4、承望公司支付陈勇君律师费23,000元。原审审理中，双方确认，陈勇君未支付2015年5月1日至2015年10月31日的租金302,490元；未支付2015年3月1日至2015年10月31日的管理费134,440元。审理中，关于商场迟延开业给陈勇君造成的工资损失。陈勇君提交了何某某的上海市从业人员健康合格证（以下简称健康证，健康证的发证日期为2014年12月15日）、银行转账凭证、结婚证等证据，证明支付何某某6月至12月的工资5.20万元（6月、7月、8月、9月，每月6,000元；10月，8,000元；11月、12月，每月1万元）；提供贺某某、曹某、王某某、许某某、冉某某、李某某等六人的健康证以及贺某某、冉某某、李某某、姚某某四人出具的收据（2014年11月1日至2014年12月31日的工资收据），证明支付曹某、王某某、许某某、贺某某、冉某某、李某某、姚某某（未提供健康证）七人11月至12月的工资；因姚某某的健康证遗失了，曹某、王某某、许某某三人离职了，无法提供工资收据；因餐饮业情况特殊，无法提交劳动合同以及社保证明。承望公司对上述证据的真实性及关联性不认可。关于商场迟延开业给陈勇君造成的住宿费损失。陈勇君提交了陈勇君与案外人张某之间的《公司股份合作协议书》以及张某的租房合同，证明为给工人提供住宿，产生房租损失18,900元。承望公司对上述证据的真实性及关联性不认可。原审认为，承望公司与陈勇君签订《物业租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定陈勇君应于2014年9月1日前开业经营，如延期开业要支付违约金，但并未约定承望公司管理的商场如果迟延开业要承担违约金。陈勇君要求承望公司支付迟延开业违约金，缺乏依据，法院不予支持。陈勇君提交的《公司股份合作协议书》以及租房合同，即便是真实的，也不足以证明是为系争商铺店员提供住宿所需，陈勇君要求赔偿员工住宿损失，法院不予支持。承望公司未能于2014年9月1日开业，也未能按照其《入场通知书》声称的时间2015年10月18日开业，实际直到2014年12月底商场才开业。陈勇君开设餐饮店需要事先招聘员工准备开业，会造成陈勇君额外支付员工工资损失，陈勇君提交了健康证、银行转账凭证、工资收据等可以佐证。但陈勇君提交的现有证据不足以证明工资损失实际达到125,400元。首先，陈勇君提供了支付何某某工资的银行转账凭证，以证明陈勇君支付了何某某2014年6月至12月共计6个月的工资，但承望公司并未承诺过2014年9月1日之前开业，之前的三个月损失与承望公司无关。其次，从事餐饮业需要健康证，陈勇君提供了四名员工工资的收款收据，但其中一人有收据无健康证，另有三人的工资未提供收据。再次，陈勇君未能提交劳动合同及社保证明，仅凭现有的收据和付款凭证也不足以证明实际支付了系争商铺店员工资达到125,400元。鉴于承望公司延期开业，确实给陈勇君造成了损失，法院酌定承望公司赔偿陈勇君延期开业的损失6万元。虽然延期开业给陈勇君造成损失，双方合同并未约定相关损失处理完毕后承望公司才有权主张租金及管理费。现双方损失的补偿未达成一致，也不足以成为陈勇君拒付租金及管理费的理由。合同并未约定承望公司需要出示相关的证照，承望公司未出示证照也未给陈勇君的经营造成实际影响。陈勇君拒付租金及管理费的种种理由，均缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。陈勇君应当支付承望公司2015年5月1日至2015年10月31日的租金302,490元、2015年3月1日至2015年10月31日的管理费134,440元。租金的支付方式为先付后用，陈勇君存在逾期付款的违约事由。合同约定，陈勇君逾期支付租金及管理费超过三十日，承望公司可以同时主张滞纳金和逾期付款违约金。滞纳金和逾期付款违约金的性质均为违约金，法院认为承望公司主张的滞纳金和逾期付款违约金确实高于全部实际损失。滞纳金和逾期付款违约金由法院依法参照违约给承望公司造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为1万元。关于装修押金18,416.40元，承望公司同意返还，于法不悖，法院予以准许。关于律师费，因双方在合同履行过程中均有过错，法院认为双方互不承担律师费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于二〇一五年十一月二十日判决：一、陈勇君应于判决生效之日起七日内支付上海承望资产管理有限公司2015年5月1日至2015年10月31日的租金302,490元；二、陈勇君应于判决生效之日起七日内支付上海承望资产管理有限公司2015年3月1日至2015年10月31日的管理费134,440元；三、陈勇君应于判决生效之日起七日内支付上海承望资产管理有限公司逾期付款的滞纳金和违约金共计1万元；四、上海承望资产管理有限公司应于判决生效之日起七日内支付陈勇君延期开业造成的损失6万元；五、上海承望资产管理有限公司应于判决生效之日起七日内退还陈勇君装修押金18,416.40元；六、驳回上海承望资产管理有限公司、陈勇君的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10,080元，减半收取计5,040元，由承望公司负担1,038元，陈勇君负担4,002元；反诉案件受理3,960元，由陈勇君负担3,080元，承望公司负担880元。判决后，陈勇君不服，上诉称，原审判决事实不清、适用法律不当：被上诉人承望公司延期开业，于2014年12月26日开业晚于租赁合同约定的9月1日，且承望公司商场开业面积不足60％、宣传“不到位”，同时被上诉人未向其出示建设工程竣工备案证书、消防设计及验收等证书，致上诉人等众多商户利益受损而违约在先，上诉人不应支付全额租金及所谓滞纳金、违约金。同时，由于延期开业应承望公司对等支付其违约金及逾期利益损失及上诉人客观发生的员工工资、宿舍租金。故上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人按照租金标准的百分之五十支付2015年5月1日至10月31日的租金；2、撤销原审判决第三项；3、请求依法改判被上诉人向上诉人支付延期开业违约金213,631.4元（日租金1841.65元X延期日116天）；4、请求改判被上诉人向上诉人赔偿直接经济损失144,300元；5、本案的诉讼费用由被上诉人承担。承望公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一、双方租赁合同未约定承望公司有出示相关证照的义务，上诉人的租赁经营也没有受到影响，上诉人应当按照合同约定支付相应的租金并承担相应的违约责任。第二、租赁合同没有约定商场的开业时间，租赁合同也没有约定延期开业的违约责任，原判上诉人的损失赔偿额为6万元实际已超过被上诉人预期，一审判决将逾期付款的违约金调整为1万元过低，应酌情予以调整。第三、被上诉人订立合同的目的是收取租金，上诉人租赁经营至今只支付6个月租金，拖欠10个月的租金和管理费，上诉人的违约行为造成了被上诉人的损失及损失的不断扩大。第四、根据租赁合同规定费用由败诉方提供，被上诉人恳请依法判决被上诉人二审期间发生的律师代理费用。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈勇君与被上诉人承望公司与签订《物业租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。必须指出，本案双方系租赁法律关系，上诉人指称被上诉人商场开业面积、宣传“不到位”及未提供建设工程备案证书等并无可足以形成案件事实的证据佐证，同时并无证据证明该等主张与本案双方租赁关系诉讼标的项下民事责任间存在必然联系。关于承望公司延期开业问题，根据查明事实，被上诉人确存该等事实，但双方租约及履行期间中对于所谓延期开业违约金并无书面或口头约定，该上诉主张缺乏合同及法律依据，不应支持。关于被上诉人延期开业可能造成的损失，在员工工资及其宿舍租金等项目上原审法院论证详尽、合理，需要指出的是，上诉人此类损失证据必须与本案租约而非仅上诉人自己的经营活动存在直接关联性，其非在租约期限内的上述损失应予排除；同时，员工工资应证明其为上诉人为本案租赁标的目的经营而合法雇佣及实际发放的工资，就现有证据而言，不能认为上诉人举证符合民事证据证明力标准，考虑到该部损失在定性上的客观性及合理性，在上诉人不能进一步证明条件下，原审斟酌确定6万元损失具有相对合理性，本院可予维持。上诉人主张减半支付2015年5月1日至10月31日的租金，根据查明事实，此期间被上诉人正常开业经营，上诉人早已合法占有、使用标的房屋，双方对此前开业问题或有龃龉，此部租金债务上诉人并无正当消灭或延迟性抗辩权行使依据，原判要求其按约支付（下调）违约金、滞纳金于法有据，本院应予维持。余者原审判理已充分阐述，不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人陈勇君的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,484元，由上诉人陈勇君负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十一日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……