杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第909号
原告：吴伟鹰。
委托代理人：王建军。
被告：王加卫。
被告：郑凤。
上述两被告共同委托代理人：黄耀。
被告：王悦。
委托代理人：冯嘉。
被告：杭州纳居房地产代理有限公司。
法定代表人：吴红强。
原告吴伟鹰诉被告王加卫、郑凤、王悦、杭州纳居房地产代理有限公司（以下简称纳居房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月26日立案受理后，依法由代理审判员卜亮独任审判，于2010年6月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转换成普通程序并组成合议庭，于2010年8月17日公开开庭进行了审理。原告吴伟鹰的委托代理人王建军，被告王加卫、郑凤的委托代理人黄耀，王悦的委托代理人冯嘉，纳居房产公司法定代表人吴红强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴伟鹰诉称：2010年3月26日，吴伟鹰通过纳居房产公司（杭州裕兴房产代理有限公司文苑店）与三被告王加卫、郑凤、王悦签订了《房屋居间转让意向协议》。该协议载明：三被告将其所有的杭州市西湖区阳光地带花园（西）2幢1单元502室房屋出售给吴伟鹰。房屋总价为3780000元，吴伟鹰支付三被告购房款80000元后该协议生效。协议签订后，吴伟鹰依约支付了三被告购房款80000元，但三被告未按照协议履行合同义务。经吴伟鹰催告后，王加卫、郑凤通过纳居房产公司告知吴伟鹰，由于共有人王悦不同意出卖该房屋，王加卫、郑凤拒绝履行《房屋居间转让意向协议》。故依法请求法院判决：1、解除吴伟鹰与王加卫、郑凤、王悦、纳居房产公司签订的《房屋居间转让意向协议》；2、王加卫、郑凤、王悦退还购房款80000元，支付违约金380000元并承担本案的诉讼费用。在庭审中，经法庭释明，吴伟鹰陈述，如果《房屋居间转让意向协议》无效或未生效，其变更诉讼请求，请求依法判令：1、王加卫、郑凤、王悦退还购房款80000元。2、王加卫、郑凤、王悦赔偿损失380000元并承担本案诉讼费用。
被告王加卫、郑凤答辩称：80000元愿意退还给吴伟鹰，但吴伟鹰要求支付380000违约金不能成立。《房屋居间转让意向协议》仅是意向协议，该房屋属于王加卫、郑凤、王悦共同共有，王悦没有在协议上签字，王加卫、郑凤未经王悦同意，无权出卖该房屋，该协议无效。
被告王悦答辩称：1、王悦不是本案适格的被告，王悦没有在《房屋居间转让意向协议》上签字，王悦也是在事后才知道房屋买卖的事实，该协议对王悦不具有拘束力；2、《房屋居间转让意向协议》并未生效。从转让协议上的甲方来看，必须三个共有人签字才能生效，王悦没有签字，故该协议尚未生效；3、如果法院认定合同有效，违约金也过高，请求法院降低金额。
被告纳居房产公司答辩称：同意解除《房屋居间转让意向协议》。
原告吴伟鹰为证明其主张，提供以下证据材料：
1、《房屋居间转让意向协议》原件一份，证明吴伟鹰通过纳居房产公司与三被告王加卫、郑凤、王悦签订《房屋居间转让协议》的事实。
2、郑凤2010年3月26日出具的收据原件一份，证明郑凤收到吴伟鹰给付的80000元的事实。
3、关于返还购房意向金的通知书复印件一份，证明本案《房屋居间转让意向协议》不能履行的责任在三被告王加卫、郑凤、王悦。
被告王加卫、郑凤为证明其主张，提供房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋共有权证、契证原件等一组证据，证明涉案房屋属王加卫、郑凤、王悦共有的事实。
被告王悦、纳居房产公司未提供证据材料。
根据当事人对证据材料的质证意见及证据材料间的相互关系，本院作如下认证：原告吴伟鹰提供的以上证据材料，四被告对证据的真实性均无异议，本院予以认定；被告王加卫、郑凤提供的证据，原告吴伟鹰、被告王悦、纳居房产公司均无异议，本院亦予以认定。
根据上述本院认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
吴伟鹰提供《房屋居间转让意向协议》一份，该协议书载明，卖方（甲方）为王加卫、郑凤、王悦；买方（乙方）为吴伟鹰；居间方（丙方）为杭州裕兴房产代理有限公司文苑店。协议书编号为JM0008863。协议约定：三方经协商一致，就乙方委托丙方以本协议约定条件购买甲方的房产达成一致，三被告将其共同所有的杭州市西湖区阳光地带花园（西）2幢1单元502室房屋出售给吴伟鹰，房屋总价为3780000元，吴伟鹰于2010年4月9日前支付首付款人民币1400000元，余款按银行或公积金中心贷款要求办理按揭。协议第一条明确了该房屋所有权人为王加卫，共有权人郑凤、王悦；第三条约定，乙方为表示对丙方居间提供房屋的购买诚意，支付购买该房的意向金80000元交由丙方先行代为保管。第四条约定，丙方收取乙方意向金后，在当天内联系甲方书面确认，如甲方同意乙方的购买条件，在本协议上签字认可并将上述房产的权利凭证交由丙方保管后，乙方同意丙方将意向金转付给甲方。第七条约定，甲、乙方达成一致意见后，双方同意于2010年3月31日之前到丙方所在地签订《杭州市房屋转让合同》及其他买卖文书并共同委托丙方办理该房的过户转让手续。第八条约定，甲方保证上述房屋产权清晰，如有共有人，共有人对所有委托出售事项均予以认可。第九条对违约责任作了约定，甲方违反上述约定的向乙方支付违约金380000元。第十一条约定，本意向书签字盖章后生效，乙方与丙方签字或盖章则单方意向生效，如甲方签字认可则双方意向生效。协议落款时间为2010年3月26日，居间方（丙方）处盖有“裕兴不动产文苑店”。王加卫、郑凤在卖方、共有人落款处签字、按手印；吴伟鹰在买方处签字、按手印。吴伟鹰当日支付给郑凤80000元，郑凤出具收据一份。后王加卫、郑凤以共有人王悦不同意，未能在《房屋居间转让意向协议》中签字确认为由，未与吴伟鹰继续签订正式的房屋转让合同。2010年4月16日，郑凤向杭州裕兴房产代理有限公司文苑店发出《关于返还购房意向金的通知书》，明确由于共有人王悦不同意转让房屋，要求退回意向金。2010年4月26日，吴伟鹰向本院起诉。
另查明，王加卫、郑凤系夫妻，王悦系王加卫、郑凤的女儿。杭州市西湖区阳光地带花园（西）2幢1单元502室房屋系王加卫、郑凤、王悦共同共有。2010年3月26日《房屋居间转让意向协议》系吴伟鹰与王加卫、郑凤商谈，王悦当时在国外读书，未在协议上签字。关于《房屋居间转让意向协议》当时签订的情形，当事人分别作如下陈述：吴伟鹰陈述，签订合同时王加卫、郑凤告诉她，王悦是同意卖房的，但需要办理委托手续；王加卫、郑凤陈述，签订合同时没有跟原告说过已经征得王悦的同意，而只是和吴伟鹰说过王悦当时不在中国，委托手续还需要办理，但后来手续办不下来，王悦也不同意卖房；王悦陈述，王加卫、郑凤卖房没有征得她的同意，其不同意卖房；纳居房产公司陈述与吴伟鹰一致，签订合同时，王加卫、郑凤说已经和王悦沟通过，只是没有办好相应的手续，手续办好后，相关的文件他们会提供给中介。在庭审中，当事人还一致陈述，2010年3月26日吴伟鹰支付给郑凤的80000元系《房屋居间转让意向协议》约定的意向金。
还查明，纳居房产公司系杭州裕兴房产代理有限公司的加盟店，其具有独立法人资格，本案《房屋居间转让意向协议》中居间方“裕兴不动产文苑店”由纳居房产公司开设并营业。
本院认为，根据合同法的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，但在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，对合同成立与否的判断，关键是看当事人是否达成了合意。本案《房屋居间转让意向协议》虽系吴伟鹰、纳居房产公司与王加卫、郑凤所订立，但从该协议的抬头载明情况、涉案房屋的所有权主体以及当事人的当庭陈述来看，本案《房屋居间转让意向协议》的卖方主体是王加卫、郑凤、王悦三人。王悦作为合同的卖方主体之一，由于协议签订当时人在国外，未能在协议上签字，事后也未能补办相关委托授权手续，在庭审中王悦已明确表示无授权且事后不认可，故本案涉案房屋的买方吴伟鹰与卖方的所有主体之间事实上并未达成一致合意。根据《房屋居间转让意向协议》第十一条“本意向书签字盖章后生效，乙方与丙方签字或盖章则单方意向生效，如甲方签字认可则双方意向生效”的约定，本案《房屋居间转让意向协议》也仅在吴伟鹰、纳居房产公司之间“单方意向生效”，在涉案房屋的买方吴伟鹰与卖方王加卫、郑凤、王悦之间，实际上仍处于并未成立、生效的状态。故吴伟鹰以协议为依据要求王加卫、郑凤、王悦承担违约责任，支付违约金380000元的诉讼请求，没有相应的事实与法律依据，本院对此不予支持。在庭审中，纳居房产公司同意解除与吴伟鹰之间的《房屋居间转让意向协议》，本院予以准许。对于吴伟鹰认为王加卫、郑凤的签字可代表王悦，王加卫、郑凤的行为构成表见代理的主张，本院认为，在签订协议时，吴伟鹰已明知涉案房屋属王加卫、郑凤、王悦三人共有，王悦在国外，尚需办理委托手续的事实，其也认可协议的卖方主体是王加卫、郑凤、王悦三人，因此吴伟鹰在主观上并不是善意且无过失地相信王加卫、郑凤有权代表王悦，本案王加卫、郑凤的行为不符合表见代理的构成要件，本院对此不予采纳。由于《房屋居间转让意向协议》在涉案房屋的买方吴伟鹰与卖方王加卫、郑凤、王悦之间处于并未成立、生效的状态，王加卫、郑凤应当将收取的80000元意向金退还给吴伟鹰。吴伟鹰与纳居房产公司均无证据证明王加卫、郑凤有权代理王悦，导致房屋转让意向协议未成立未生效系王加卫、郑凤及纳居房产公司之过错，本院认为无法律依据，吴伟鹰也未能举证证明其因此受有损失，故吴伟鹰要求王加卫、郑凤、王悦赔偿损失380000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条、第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王加卫、郑凤于本判决生效之日起十日内返还吴伟鹰购房意向金80000元。
二、驳回吴伟鹰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8200元，由吴伟鹰负担6774元，王加卫、郑凤负担1426元。王加卫、郑凤负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚春芳
代理审判员 卜 亮
人民陪审员 张庆华
二〇一〇年九月二十五日
书 记 员 王晓岚