四川省大英县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大英民初字第721号
原告彭伟，男，汉族，生于1970年2月21日，居民。
原告彭尧，男，汉族，生于1989年10月21日，居民。
上列二原告的特别授权委托代理人任强，四川诸葛律师事务所律师。
被告伍卫，男，汉族，生于1968年9月1日，居民。
委托代理人任李城，遂宁市大英县回马法律服务所法律工作者。
被告李文珍，女，汉族，生于1944年12月29日，居民。
被告伍平金，男，汉族，生于1936年2月7日，居民。
原告彭伟、彭尧诉被告伍卫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了第一次审理，原告彭尧、彭伟及二原告的特别授权委托代理人任强、被告伍卫到庭参加诉讼。诉讼中，二原告申请追加李文珍、伍平金为共同被告，本院经审查，予以准许，并于2014年8月26日第二次公开开庭进行了审理。原告彭尧及二原告的特别授权委托代理人任强、被告伍卫、被告伍平金参加了第二次庭审，被告李文珍无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2008年3月18日，二原告委托彭哲华与被告伍卫签订购房协议，约定：被告伍卫将位于大英县的安置房卖给原告，房屋总价款为7万元。合同签订后，二原告于同月18日、23日向被告支付共计7万元。被告伍卫出具了收条，并于2008年11月将房屋交给原告，原告居住至今。后二原告多次找被告办理房屋过户手续，被告无故拖延，并将房屋产权办理在其父母李文珍、伍平金名下。请求确认二原告与被告伍卫签订的购房协议有效；判令被告将讼争房屋产权人变更为二原告；由被告承担本案诉讼费。
被告伍卫辩称：房屋是李文珍、伍平金的，他们没有委托我买房，且该房系安置房，不能买卖，我与原告签订的购房协议无效，我没有交钥匙给原告，是原告自己拿的钥匙；应驳回原告的请求。
被告伍平金辩称：房屋是我与李文珍的，我们不同意卖。
二原告为支持其诉讼主张，提交以下证据：
1.原、被告身份信息资料，证明原、被告身份信息。经质证，被告无异议。本院经审查，予以确认。
2.购房协议1份，证明原、被告于2008年3月18日签订购房协议的事实。经质证，被告伍卫对真实性无异议，但提出其无授权出卖该房，且安置房不能买卖，故该协议应属无效；被告伍平金质证认为，不知道伍卫卖房子的事，不同意卖房。本院经审查，对证据予以确认。
3.收条2份，证明原告支付购房款7万元。经质证，被告伍卫无异议；被告伍平金质证认为不知道收钱的事。本院经审查，对被告伍卫收到原告7万元购房款的事实予以确认。
4.讼争房屋初始登记表，证明房屋登记在被告伍平金、李文珍名下是在2010年，发生在买卖协议签订、房屋交付之后。被告伍卫、伍平金质证无异议。本院经审查，予以确认。
5.证人胡松华出庭证言，证明原、被告房屋买卖过程的情况。被告伍卫质证无异议，被告伍平金质证不知情。本院经审查，对2008年3月18日，原告与被告伍卫协议买房、被告伍卫收到原告7万元购房款以及房屋已交付给原告使用的事实予以确认。
被告伍卫为支持其辩解意见，提交以下证据：
1.分房位置表，证明讼争房屋系被告李文珍的。经质证，二原告对真实性无异议；被告伍平金质证无异议。本院经审查，予以确认。
2.收款收据2份，证明李文珍缴纳安置房购房款，讼争房屋应该是李文珍的。经质证，二原告对真实性无异议；被告伍平金质证无异议。本院经审查，予以确认。
3.农房拆迁补偿安置协议、房产证、国土证，证明讼争房屋系被告李文珍、伍平金所有。经质证，二原告对证据的真实性无异议，但认为农房拆迁补偿安置协议与本案无关联，房产证、国土证登记时间在买卖之后。被告伍平金质证无异议。本院经审查，予以确认。
被告伍平金未提交证据，视为放弃举证权利。
被告李文珍未提交证据和答辩材料，亦未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利。
经审理查明，2008年3月18日，二原告作为“乙方”委托彭哲华与作为“甲方”的被告伍卫签订《购房协议》，约定被告伍卫“将自己安置房卖与回马镇彭伟、彭尧长期居住”，协议载明：“甲方、乙方互相商讨决定，购房每一个平方价格700元，100个平方共计算折款70000.00元，大写（柒万元整）。以后如果加其他费用，买方只给700元价格，甲方负担其他费用。房屋过户、包括公证的费用由乙方负责。房款70000元，柒万元，由乙方一次性付清。”协议由彭哲华代为二原告签名捺印、被告伍卫、在场人胡松华、郭素兰、郭炳兰分别签名捺印。合同签订后，原告彭伟分别于同月18日、23日支付给被告伍卫购房款40000元、30000元，被告伍卫分别出具了收条两份。2008年11月，原告进入安置房屋并居住至今。嗣后，二原告多次找被告要求办理房屋过户手续未果，遂起诉来院，请求法院确认二原告与被告伍卫签订的购房协议有效；判令被告将讼争房屋产权人变更登记为二原告；并承担本案诉讼费。
另查明，2003年10月18日，大英县嘉泰城市建设投资开发有限责任公司与被告李文珍签订了《农房拆迁补偿安置协议书》，约定大英县嘉泰城市建设投资开发有限责任公司对李文珍“实行还房安置，安置在罗家湾安置小区，安置面积约100平方米，安置人口李文珍、伍平金。”被告李文珍、伍平金生育有子伍卫、子伍智、女伍凤兰。被告伍卫与张利登记结婚生育子伍龙强、女伍龙莹后于2000年4月26日办理了离婚登记。大英县嘉泰城市建设投资开发有限责任公司与张利于2003年10月18日另行签订了《农房拆迁补偿安置协议书》安置张利及其婚生女伍龙莹房屋一套。2007年4月2日，被告伍卫与李凤兰登记结婚，未生育子女，双方于2007年7月18日协议离婚。
2009年9月23日，被告李文珍申请办理了本案讼争议房屋国有土地使用权证；又于2010年7月3日领取了登记权利人为李文珍、伍平金。2013年3月5日，被告李文珍、伍平金以本案讼争房屋为被告伍卫的儿子伍龙强在原大英县农村信用合作联社贷款期限为2013年3月6日至2015年3月4日的贷款15万元在大英县房管局办理了抵押登记手续，现仍处于借款抵押担保状态。
还查明，被告伍卫系应当拆迁安置人口，因在2008年的拆迁安置过程中未得到实际安置，作为遗留问题解决，大英县嘉泰城市建设投资开发有限责任公司于2014年3月13日与被告伍卫、被告伍卫之子伍龙强签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定安置120平方米、80平方米住房各一套。
本院认为，二原告与被告伍卫签订《购房协议》以及被告伍卫将讼争房屋交与二原告使用至今的事实客观存在。本案主要存在以下争议焦点：一、关于《购房协议》的效力问题。被告伍卫以其不是房产权利人，且交易房产系安置房不能买卖为由，抗辩称《购房协议》无效。但根据国家有关法律规定房产权利人能依法取得房屋产权证和国有土地使用证的房屋可以转让。在协议签订时，房屋虽未建好分配给被告，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二原告与被告伍卫间的《购房协议》未违背国家法律、行政法规效力性强制性规定，被告抗辩《购房协议》无效的理由不成立，故对二原告要求确认购房协议有效的诉讼请求，应予支持。二、关于讼争房屋过户登记问题。因涉案房产的登记权利人为被告李文珍、伍平金，在该房被交与二原告后被告李文珍、伍平金于2013年3月以该房为他人贷款提供抵押担保并办理了抵押登记，且抵押登记至今未解除，在抵押登记未消除前不具有办理过户手续的条件。经本院向原告释明后，原告仍坚持要求办理过户登记、变更权利人，但依照物权法的相关规定，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。故对原告要求将讼争房屋权利人变更为二原告的诉讼请求，不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告彭伟、彭尧与被告伍卫于2008年3月18日签订的《购房协议》有效；
二、驳回原告彭伟、彭尧的其它诉讼请求。
案件受理费1550元，由被告伍卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 谢东升
审 判 员 何雪峰
人民陪审员 廖召容
二〇一五年五月十一日
书 记 员 黄拉拉