浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第916号
原告：东阳市白云雅居业主委员会。
负责人：黄大进。
委托代理人：周闪电、朱国扬。
被告：东阳市佳杰物业服务有限公司。
法定代表人：况胜国。
委托代理人：徐龙秀、许莎莎。
原告东阳市白云雅居业主委员会（以下简称白云雅居业委会）为与被告东阳市佳杰物业服务有限公司（以下简称佳杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，于2014年4月28日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。后因为案情复杂，转为适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周闪电，被告的委托代理人徐龙秀到庭参加全部二次庭审，原告的负责人黄大进到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告白云雅居业委会起诉称：原告于2014年3月依法成立，成员为白云雅居小区全体业主。2010年11月2日，东阳市锦泰房地产开发有限公司（以下简称锦泰房地产公司）与被告签订了一份《白云雅居前期物业服务合同》，委托被告对白云雅居小区提供物业管理服务，并对物业管理事项、服务期限、服务费用、双方的权利义务，专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、违约责任等内容进行约定。合同履行期间，被告依约向小区业主收取了物业管理费。按合同约定，被告应安排水电维修工一人，但被告在提供物业管理服务期间，从未安排实际人员到岗；同时，被告将属于小区的公共房屋出租给他人使用，并将租金据为已有。请求判令：1、被告赔偿原告因物业管理人员缺岗的违约金9万元；2、被告赔偿原告租金损失12800元。
原告白云雅居业委会向本院提供以下证据：
一、东阳市小区业主委员会成立备案表1份，以证明原告系依法成立，并具备合法诉讼主体资格。
二、东阳市白云雅居小区业主大会决议、白云雅居章程各1份，以证明白云雅居业主授权白云雅居业委会就本案相关事实进行诉讼的事实。
三、《白云雅居前期物业服务合同》1份（复印件），以证明锦泰房地产公司与被告签订《白云雅居前期物业服务合同》，双方的权利义务的事实。
四、2012年11月15日佳杰物业公司与王某签订的《租赁合同》1份，以证明被告将属于原告小区的公共房屋出租给案外人王某使用，并收取租金12800元的事实。
被告佳杰物业公司答辩称：1、白云雅居业委会不是适格的原告主体，其没有权利向被告提起诉讼。被告系与锦泰房地产公司签订《东阳市白云雅居前期物业服务合同》，且合同约定期限为2012年12月1日至2013年11月30日，到期后也没有续签合同，而原告成立时间是2014年4月1日，此时涉案的服务合同已经到期。故根据合同相对性原则，原告的起诉无事实与法律依据。2、原告诉状中陈述被告水电工缺岗未提供任何证据证明，且该陈述也不属实。如果原告陈述属实，三年物业服务期间的水电维修由谁来完成，特别这是前期物业服务合同，涉及水电工的工作既多又杂，新住户也无法交接入住。3、被告改变了物业管理用房的用途，将部分房屋改为营业房进行出租是事实，但被告收取的租金已用于弥补业主交纳的物业费不足以支付相关开支问题，且未占用原告公共房屋，而是将原告安排给被告用于物业服务的用房进行了压缩，其目的是为本小区业主谋福利。另外，原告要求被告赔偿租金不能成立，且“赔偿”的用词不正确，被告的行为未造成原告任何损失。综上所述，请求驳回原告的全部诉请。
被告佳杰物业公司提供了下列证据：
一、白云雅居前期物业服务协议2份，以证明下列事实：1、在各业主购买房屋的同时，与被告单独签订了物业服务协议，该协议中对电工等辅助人员缺勤、缺岗应承担的违约责任及违约责任的考核计算方法进行约定；2、在白云雅居业委会未成立之前，被告系与每个业主单独签订服务协议来履行义务。
二、被告与吴某签订的劳动合同书、被告与李某签订的劳动合同各1份、吴某、李某的电工证（复印件）各1份，以证明被告与锦泰房地产公司签订的合同中约定的与原告诉状中陈述的水电工，被告不但已经到位，且多配备了一位，配备两位的目的是万一一位电工请假，另外一位电工可以做，保证业主的需要。
三、2013年8月份、12月份公共场地、公共分摊房屋和场所的缴纳水电费的发票若干份，以证明每个月的公共用房和公摊面积缴纳的水电费有1-2万元，未从业主处收取，或者收取的不够，所以被告已将收取的租金交付公共电费等事实。
四、业主蒋某、业主王某单独出具的证明各1份，业主孙某、王某、王某乙等七人共同出具的证明1份，与5-2-202房业主、2-1-102房业主、4-2-502房业主王某、2-2-102房业主、1-1-601房业主的通话录音各1份，以证明被告安排了水电工为业主提供服务的事实。
五、被告工资表（与原件核对一致的复印件）27份，以证明被告物业服务期间有水电工并支付了相应劳动报酬的事实。
经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：
关于原告的诉讼主体资格的证据即原告提供的证据一、二，被告对真实性无异议，但对原告主张的证明目的及与本案的关联性有异议，认为业委会成立是2014年4月1日，被告与锦泰房地产公司签订的合同到期日期为2013年11月30日。经审核，本院认为，该组证据符合有效证据的认定要件，具有证明原告的起诉经过了多数业主授权的事实的证明力，予以采纳。
关于原、被告间的物业服务合同关系的证据即原告提供的证据三，被告对真实性无异议，但对原告主张的证明目的有异议，认为前期物业服务合同系锦泰房地产公司与被告签订，锦泰房地产公司并未将权利义务转让给原告。本院认为，被告质证意见不能成立，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，在物业公司与业主委员会签订正式服务合同之前的权利义务按前期物业服务合同的约定确定各自权利义务，且被告对真实性无异议，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。被告提供了证据一，原告对被告与黄大进签订的物业服务协议的真实性无异议，对证明目的有异议，其仅能证明当时被告与两位业主签订过协议，不能证明被告与原告的所有业主都签订过服务协议。本院认为，原告的质证意见成立，对被告主张的证明目的不予认定。
关于被告是否存在管理人员缺岗（即有否安排水电工）而违约的证据：原告未提供证据，被告提供了证据二、四、五，原告的质证意见是：对证据二的真实性有异议，且认为即使是真实的，也不能达到被告主张的证明目的，其仅能证明被告单位在这个时间段曾经与吴某、李某签订过劳动合同的事实，而不能证明被告派了上述二人到原告小区服务的证明目的；证据四是光盘，系复印件，不是原件，对光盘的真实性有异议，且这些录音没有明确通话的时间和人物，故对录音的效力有异议，同时，从其内容上看，其证据性质为证人证言，证人应当出庭接受质询，故对合法性也有异议；证据五系被告单方形成，其内容与被告提供的劳动合同相互矛盾，故对真实性有异议，对其内容也不认可。本院认为，经与录音资料中的相关业主核实，录音资料的真实性应予确认，同时原告未提供任何证据证明因被告水电服务不到位而导致业主停水、停电事故发生的事件，审核认定证据二、四、五基本能形成完整证据链，予以采纳，确认其具有证明被告主张的相应事实的证明力。
关于原告主张的被告擅自将小区所有的房屋私自出租收取租金的证据：原告提供了证据四，被告对真实性无异议，但认为收取租金已用于本小区合同期内的公共设施的物管费的支出，没有给原告造成任何损失。本院认为，因被告对真实性无异议，予以采纳，确认其具有证明被告将安排给其用于物业服务用房未给原告同意私自用于出租并已收取了12800元租金的事实的证明力。被告提供的证据三，原告对真实性无异议，但认为与本案不具关联性，也不能证明上述款项是被告用收取的租金来支付的事实。本院认为，原告的质证意见成立，本院不予采纳。
经审理，本院查明的事实如下：2010年11月2日，白云雅居的开发商锦泰房地产公司（甲方）与被告（乙方）签订了前期物业服务合同，合同第三条约定：委托管理事项1、房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，住户屋顶太阳能热水器安装协调；2、公共设施、设备的运行、维修、养护和管理；3、本物业范围内的市政公用设施的维修、养护和管理；4、附属配套建筑设施及公用绿地、花木建筑小品、健身器材等养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；7、维护公共秩序，加强对物业内人、财、物安全保护工作，例行为业主提供力所能及的服务和门岗执勤等保安工作；8、收集、管理与本物业相关的图纸、资料、住户档案；9、组织开展社区文化娱乐活动；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。第四条约定：合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日。第五条第10项约定：甲方提供物业管理用房154平米，位于2#楼架空层及3#楼架空层，此用房归全体业主集体所有，供乙方无偿使用。第六条第10项内容为：人员配置见附件一，实际到岗人员若达不到附件一的要求，每减少一人按附件一相应的岗位工资给予违约扣罚。附件一中载明水电维修人员应安排1人，每月工资2500元。合同还对其他事项作了约定。2010年12月1日，被告进驻白云雅居成为该小区的物业服务企业，后与入住该小区的部分业主分别签订了前期物业服务协议。被告在服务期间足额安排前期物业服务合同约定的人员到岗，其中水电工先后安排了吴某、李某从事白云雅居小区的水电维修、养护和管理服务。原告未提供任何证据证明被告在履行前期物业服务合同期间曾发生小区业主因被告水电维修、养护服务等不到位而被投诉的事件。因白云雅居小区的部分业主与被告产生纠纷，被告于2013年12月开始陆续撤出部分工作人员，截止2014年3月底撤出所有工作人员。2014年4月1日，业委会（即原告）成立，2014年4月10日，白云雅居业主大会决议同意授权原告代表全体业主提起本案诉讼。
另查明，被告未经原告同意于2012年11月15日与王某签订1份租赁合同，将原为提供给被告管理用房的3#楼架空层出租给王某用于开副食店，租赁期限自2012年11月27日至2013年11月27日。被告已向王某收取租金12800元。
本院认为，因原告的起诉得到了白云雅居大多数业主的授权，其依法具备本案诉讼主体资格。锦泰房地产公司与被告签订的前期物业服务合同及被告与白云雅居的部分业主签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人对自己提供的主张有责任提供证据证明，原告未提供任何证据证明被告在提供物业服务期间水电工缺岗，相反被告提供的证据能够证明其已按照前期物业服务合同的约定安排水电工到岗，原告应承担举证不能的法律后果，原告要求被告承担因水电工缺岗而支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告未经原告同意擅自将白云雅居小区安排给其作为物业服务用房的部分房屋出租给他人使用并收取了12800元租金的事实清楚，证据确实充分，且双方当事人均无异议，应依法予以认定。因被告擅自出租房屋未经房屋所有权人即本案原告的授权，收取的租金也分文未交纳给原告，被告获得的上述收益无任何合法依据，其行为也损害了原告作为房屋所有权人的合法权益，故被告应将上述收取的租金全额支付给原告。
综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告东阳市佳杰物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告东阳市白云雅居业主委员会出租房屋的租金12800元。
二、驳回原告东阳市白云雅居业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2356元，由原告东阳市白云雅居业主委员会负担2236元，被告东阳市佳杰物业服务有限公司负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴 玻
人民陪审员 虞 萍
人民陪审员 张晓帆
二〇一四年十月十三日
代书 记员 方俊欢