辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽11民终1144号
上诉人（原审原告）：辽宁华润万家生活超市有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区。
法定代表人：王松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林雨兰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：王江，男，1970年6月23日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托诉讼代理人：贾忠利，辽宁泰来律师事务所律师。
上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人王江租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2015）兴民一初字第01976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华润公司的委托诉讼代理人林雨兰，被上诉人王江及其委托诉讼代理人贾忠利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审认定华润公司单方违约错误，王江在履行合同过程中也存在过错。合同解除后，王江应将租赁房屋腾退。王江一直占用使用涉案房屋，就应当给付租赁费。王江未经华润公司同意，私自向顾客出售消费卡，违反合同约定，华润公司有权随时解除合同，故涉案履约保证金不应退还。
王江辩称，2015年5月份，华润公司张贴公告宣布停止停止所有营业，并采取停水停电导致租赁户停业。本案租赁合同的违约方是华润公司，其应承担王江的各项经济损失。2015年5月23日，王江交纳了最后一笔租金，不存在拖欠租金的事实。王江没有违约，华润公司的行为导致租赁合同无法履行，履约保证金应当返还王江。
华润公司向一审法院起诉请求：1、判令解除《租赁合同》；2、判令王江支付尚欠租金81,280.00元，并按同期贷款利率支付违约金至交付日止，租金支付至王江腾退之日止；3、判令王江支付未缴电费11,470.80元；4、判令王江支付因拒绝腾退房屋给华润公司造成的损失。
王江向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令华润公司向王江支付解除合同的违约金20,000.00元；3、判令华润公司因无法继续提供场地给王江，按照每日场地租赁费2％向王江支付违约金130,680.00元；4、判令华润公司支付王江财产损失465,079.00元；5、判令华润公司支付王江经营损失117,428.50元；6、判令华润公司承担因违约造成王江实际发生的雇员补偿金72,000.00元；7、判令华润公司返还王江交纳的履约保证金20,000.00元。
一审法院认定事实：2013年2月16日，华润公司与王江签订了《租赁合同》，华润公司将位于盘锦市兴隆台区兴隆台街125号3099店铺出租于王江经营餐饮，计租面积为133平方米，承租场地的期限自2013年2月16日至2017年2月15日，场地租赁费自2013年2月16日起至2014年2月15日期间为97,200.00元，自2014年2月16日起每年调整一次，每次在上年基础上递增10%。乙方（王江）于合同签订后7日内，一次性支付甲方（华润公司）履约保证金20,000.00元。场地租赁费及其他费用结算周期均为一个月。乙方逾期交付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按月场地租赁费的2%向甲方支付违约金。如乙方无故提前解除本合同，甲方有权要求乙方支付20,000.00元作为违约金。违约方对因违约而造成对方的直接经济损失应负责赔偿。合同签订后华润公司向王江交纳了履约保证金20,000.00元。王江在租赁场地后按照合同约定按月及时向华润公司交纳租赁费至2015年4月。2015年5月，华润公司张贴告顾客书公告及向王江发出通知，内容为华润公司由于战略布局调整，决定于2015年6月1日开始停止对外经营。因华润公司停止对外经营，王江无法继续经营饭店。王江委托辽宁金信资产评估事务所对经营饭店的资产进行了评估，包括未形成附合及形成附合装饰装修物的价值共465,079.00元，其中未形成附合装饰装修物的价值为77,670.00元，包括餐桌椅、沙发、电视、空调、冰柜、刨肉机、肉馅机、微波炉、电脑及收银系统等。王江在经营饭店时注册成立个体工商户，名称为盘锦市兴隆台区御香园排骨锅，雇佣工作人员六名，包括二名服务员，工资分别为3,000.00元、2,800.00元，经理工资为6,000.00元，收银员工资为3,200.00元，厨师工资为5,500.00元，改刀人员工资为3,500.00元，因王江无法继续经营饭店，与其工作人员解除劳动关系，支付员工经济补偿金共72,000.00元。
一审法院认为，一、关于本诉的诉讼请求部分。华润公司、王江签订合同后，双方均应按照合同的约定全面履行自身的义务，作为华润公司而言，应向王江提供租赁合同约定的场地，在王江按照合同约定按时交纳租赁费及水电费的情形下，华润公司因自身原因提前解除与王江签订的租赁合同，属华润公司单方违约行为，王江在未欠付租赁费及水电费的情形下华润公司向王江主张租赁费、水电费无事实及法律依据，故对华润公司的诉讼请求不予支持。对于华润公司在庭审中增加的诉讼请求，即判令王江支付因拒绝腾退房屋给华润公司造成的损失，因华润公司系违约方，且华润公司未对王江进行赔偿，加以该主张并不明确，故对该诉讼请求不予支持。
二、关于反诉的诉讼请求部分。1、王江主张解除租赁合同，因华润公司停止对外营业，无法继续履行提供经营场地的义务，如前所述，华润公司在履行合同过程中出现了违约行为，该违约行为导致王江租赁房屋经营饭店的目的无法实现，王江依法具有解除合同的权利，对王江主张解除租赁合同的请求予以支持。需说明的是，租赁合同的租赁期限至2017年2月15日，合同约定的期满已届满，合同的权利义务已终止，故无合同解除的必要及前提。2、王江主张华润公司向其支付违约金20,000.00元及每日按照场地租赁费2%向华润公司支付违约金130,680.00元。承担违约金的前提在于双方在合同中对违约情形进行了约定，如一方出现该违约情形时应向对方承担的责任。王江主张的违约金20,000.00元及130,680.00元，双方在合同中并未进行约定，故对王江主张的华润公司向其支付违约金的诉讼请求不予支持。3、王江主张的财产损失465,079.00元，王江提供的评估报告中既包含了形成附合的装饰装修物的损失，亦包括了未形成附合的装饰装修物的损失，因出租人违约导致合同解除，华润公司应赔偿王江已形成附合的装饰装修物的价值，但对未形成附合的装修物，可由王江拆除，而不应由华润公司对其进行赔偿，即王江主张华润公司对未形成附合物进行赔偿于法无据，华润公司应赔偿王江装饰装修损失387,409.00元（465,079.00元-77,670.00元）。4、王江主张的经营损失117,428.50元，王江主张该117,428.50元为因租赁合同解除无法继续经营，退还消费者的预存金而导致的王江经营损失，王江该主张并非合同解除导致的王江直接的必然经济损失，故对该主张不予支持。5、王江主张的工作人员经济补偿金72,000.00元，王江经营的饭店为个体工商户，在经营期间雇佣劳动人员为其必然，因华润公司违约导致王江无法继续经营饭店，王江与劳动者间的劳动合同解除，王江作为用人单位一方向劳动者支付经济补偿金为其法定义务。劳动者在王江经营饭店工作不到两年半的时间，王江应按两个半月工资的标准向劳动者支付经济补偿金，王江自愿向劳动者支付三个月工资的经济补偿，对王江支付的超过部分即多支付的半个月的经济补偿金部分不予支持，但华润公司应依法赔偿王江支付于工作人员的经济补偿金60,050.00元（72,000.00元-多支付部分11,950.00元）。6、王江主张的华润公司返还其履约保证金20,000.00元，王江向华润公司交纳了履约保证金20,000.00元，现因华润公司违约导致合同无法继续履行，且客观上该合同租赁期限已至届满，华润公司应返还王江的履约保证金20,000.00元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、反诉被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告王江装饰装修损失387,409.00元、赔偿反诉原告王江支付的经济补偿金60,050.00元、返还反诉原告王江的履约保证金20,000.00元。
二、驳回反诉原告王江的其他诉讼请求。
三、驳回本诉原告辽宁华润万家生活超市有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本诉案件受理费2,119.00元，由本诉原告华润公司承担；反诉案件受理费6,026.00元，由反诉被告华润公司承担4,156.00元，反诉原告王江承担1,870.00元。
二审查明的基本事实与一审认定一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，华润公司未经王江同意，单方宣布终止《租赁合同》履行，属根本违约，且实际不能继续履行，其应当赔偿王江的各项经济损失。故一审认定华润公司承担违约赔偿责任正确。
关于是否继续给付租金问题。华润公司单方宣布终止履行《租赁合同》时，发布的内容系停止营业，王江已按华润公司的要求停止营业，并未实际使用涉案房屋继续经营，而是在双方协商过程中搬离了涉案房屋。华润公司对王江未及时搬迁给其造成租金损失的主张有责任提供证据，但其一、二审未提供有效证据加以证明。华润公司主张已向辽宁华商能源有限公司承担违约责任的租赁合同纠纷正在诉讼过程中，即华润公司是否向辽宁华商能源有限公司给付租赁费以及给付租赁费是否是王江导致违约的事实均为不确定事实。故一审以华润公司增加诉请不明确为由驳回该诉请正确，华润公司可待辽宁华商能源有限公司案件明确后，另行向王江主张权利。
关于是否退还履约保证金问题。华润公司主张王江违约的依据是王江为用户办理了储值卡。华润公司不允许办理储值卡是防止持有储值卡用户向华润公司主张权利或造成损失，而王江为用户办理的储值卡是以火锅店的名义办理，其储值性质与华润公司主张的储值卡性质不同，且王江已解决与储值卡用户之间的纠纷，并承诺出现问题全部自行承担，绝不会向华润公司主张任何权利。本案双方无法履约的真正原因是华润公司单方终止合同，与是否办理储值卡无关，且华润公司在诉讼前从未拒绝办理储值卡，也未主张王江因办理储值卡违约。因此，租赁合同无法继续履行的原因系华润公司违约导致，故其主张不予退还履约保证金理由不成立。
关于如何认定赔偿数额问题。众所周知，经营饭店不仅仅为室内固定装饰装修，更需要配备相应设施设备。本案中，双方对室内固定装修价值没有争议，争议的是赔偿范围内是否应包括相关设施设备。华润公司主张的资产评估报告中仅为固定装饰装修资产，不包括其他设施设备，且该报告的形成时间2016年7月12日，已距离王江停止营业已达一年多时间。因此，一审法院扣除未附合经济损失77,670.00元后，认定各项损失387,409.00元并无不当。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案中，华润公司上诉状中未对如何采信评估报告问题提出上诉，且未发现有损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的事实，故本院不予重新审查。
综上所述，华润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,119.00元，由上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘洪亭
审判员 周慧君
审判员 乔 雪
二〇一七年十二月十五日
书记员 杨婷婷