江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0724民初675号
原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司，住所地灌南县人民路29号。
法定代表人：杨东，董事长。
委托代理人高一翔，蒋兆龙，该单位职工。
被告汤井波，居民。
被告郑芹，居民。
原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司与被告汤井波、郑芹金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司的委托代理人高一翔、被告汤井波、被告郑芹的委托代理人汤井波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司诉称，被告汤井波、郑芹于2013年6月7日在原告下属单位借款410000元，约定贷款利率为月利率7.25‰，还款日期为2014年6月5日，借款人未按约定期限还款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在约定利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对所欠利息依据中国人民银行规定按逾期利率计收复利。被告汤井波将其所有的位于汤沟镇汤沟村三组（房产证号：灌房权证灌字第××号）的房产为该笔贷款进行了抵押担保。贷款到期后，汤井波、郑芹仅偿还本金41946.37元。现原告起诉要求被告偿还借款368053.63元及利息，对抵押财产享有优先受偿权。
被告汤井波、郑芹辩称：其借款是事实，抵押也是事实，但是现没有经济能力偿还贷款。
经审理查明，原被告双方签订了《最高额个人担保借款合同》，约定贷款利率为月利率7.25‰，还款日期为2014年6月5日。借款人未按约定期限还款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在约定利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对不按期偿还利息的，其欠息部分按照逾期贷款罚息利率计收利息；担保人汤井波、郑芹的担保方式为最高额抵押担保，担保期限为2013年6月6日至2016年6月5日，担保最高金额为不超过410000元，并办理了抵押登记手续。后原被告双方又签订《房地产抵押合同》，约定汤井波将其所有的位于灌南县汤沟镇汤沟村3组房产（权属证书编号为G00120711）及占用范围的土地使用权（权属证书编号为G灌国用（2010）字第010-××号），向原告提供抵押担保。担保期限为2013年6月6日至2016年6月5日，担保金额为410000元。2013年6月7日，被告因经营需要在原告下属单位借款410000元，借款期限为2016年6月7日至2014年6月5日。贷款到期之后，被告汤井波于2014年2月1日偿还利息21000元，2014年6月5日偿还利息1.95元，2014年6月21日偿还利息0.02元，2014年9月5日偿还本金346.37元，2014年9月16日偿还本金1600元，2015年2月16日偿还本金30000元，2015年3月31日偿还本金5000元，2015年5月27日偿还本金5000元。为此，原告诉来本院，现要求被告偿还剩余借款368053.63元及剩余利息，对抵押财产享有优先受偿权。
另查明。被告汤井波与被告郑芹系夫妻关系。
上述事实，有当事人的陈述、借款合同、借据、还款明细、身份证明等在卷为证，足以认定。
本院认为，原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司与被告汤井波、郑芹之间的借款合同属有效合同。原告未按合同约定偿还原告欠款，已侵犯了原告的合法权益，故对原告要求被告汤井波、郑芹承担还款责任的主张，本院予以支持。被告汤井波与原告签订的《房地产抵押合同》不违反法律的规定，该合同合法有效。对原告要求对抵押的房产及土地使用权享有优先受偿权，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国的担保法》《中华人民共和国的担保法》第五十三条之规定，判决如下：
被告汤井波、郑芹共同偿还原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司借款368053.63元及利息（从2013年6月7日开始以按照月利率7.25‰计算到2014年6月5日，扣除已付利息21001.95元；从2014年6月6日起以410000元为本金按照月利率10.875‰计算到2014年9月5日，从2014年9月6日以409653.63元为本金按照月利率10.875‰计算到2014年9月16日，从2014年9月17日开始以408053.63元为本金按照月利率10.875‰计算到2015年2月16日，从2015年2月17日开始以378053.63元为本金按照月利率10.875‰计算到2015年3月31日，从2015年4月1日以373053.63元为本金按照月利率10.875‰计算到2015年5月27日，从2015年5月28日以368053.63元为本金按照月利率10.875‰计算到判决确定给付之日，扣除已付利息0.02元；复利以借款期限内利息为本金2014年6月6日起按照月利率10.875‰计算到判决确定给付之日）。对被告汤井波、郑芹提供抵押的灌南县汤沟镇汤沟村3组房产（权属证书编号为G00120711）及占用范围的土地使用权（权属证书编号为G灌国用（2010）字第010-××号）采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告江苏灌南农村商业银行股份有限公司对变价后所得款项在借款本息范围内优先受偿。
限于本判决发生法律效力之日起十日内兑现。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6820元，由被告汤井波、郑芹负担（原告已预交，被告给付兑现款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉费6820元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
审 判 长 朱学敏
人民陪审员 杨成芳
人民陪审员 王加松
二〇一六年七月三日
书 记 员 张 蕊
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。