福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1346号
上诉人（原审原告）：李春强，男，1975年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：赵东波、阮嘉铭，福建永时律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林周山，男，1973年5月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：童晓鸥，福建汇丰联盟律师事务所律师。
原审第三人：厦门德义房产代理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉园里41号308室之一。
法定代表人：陈小云。
委托诉讼代理人：康跃文，该公司工作人员。
上诉人李春强因与被上诉人林周山、原审第三人厦门德义房产代理有限公司（下称德义公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初6182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李春强上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持李春强的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由林周山承担。事实和理由：李春强与林周山的《房产买卖协议》是2016年3月25日签订的，约定“双方那个同意用全权委托公证的方式办理该套房产的交易方式，甲乙双方于2016年3月31日前带上过户所需的材料前往厦门公证处办理全权委托公证手续，乙方于公证成功同时支付68万元整，另银行贷款的230万元由林周山自行还款，公证成功后所产生的贷款利息由林周山还款，林周山应于2016年7月1日之前办理过户手续”。林周山作为购房人应在3月31日就应将购房款备齐并在7月1日前完成该套房产过户，一审法院认为李春强2016年7月13日向林周山发出《催款函》没有给林周山合理的付款期限，于2016年7月19日发出的《解除房产买卖协议通知函》是不合理的。根本没有事实依据。1.林周山购房不是为了自己居住，证据中双方的沟通显示林周山根本没有钱买房，而是通过倒卖讼争房屋寻找实际购房人，获取购房款并从中套取巨额利益。真正实际居住的家庭购房者一般是不需要经过公证手续，双方直接到房产局办理过户手续即可。本案约定公证是林周山为了能逃税、费，即林周山买房不是为了自己居住，而是倒卖房屋从中获取利润，若李春强与林周山双方直接去房产局交易直接过户到林周山名下，林周山转手出卖房屋则需要支付数额可观的税费，林周山作为房产倒卖商成本增加，利润也相应减少。但是，若通过公证，林周山就对房屋有完全的处分权，原房产证名字不变情况下则可以避免高额的税费，同时也可以避开国家对房产限购的规定。公证后，林周山倒卖房屋时，将公证书与实际买房者到房产局办理过户手续，二手房市场上一般买房者缴纳税费，林周山转卖房屋就获取了没有任何税费的净利润。在本案中，林周山在6月份对外报价为430万元（证据三第16页），若有购房者买房，将购房款300万元支付给李春强，多余的130万元就是其利润。但林周山从签订合同3月至7月初就没有找到实际的购房者，无法从实际购房者中“筹集”到购房款履行《房产买卖协议》，林周山从签订合同时根本就没有资金履行购房合同。2.李春强卖房的目的是为了还清即将到期的银行贷款，林周山对李春强的卖房目的是非常清楚的，并在双方签署的《房产买卖协议》约定，由林周山还银行贷款230万元，《房产买卖协议》是一手交钱一首交房同时履行的房屋买卖合同，林周山没有筹集房款履行主要债务致使双方签署的协议目的无法实现，李春强依法有权解除合同。李春强与银行贷款（230万元）合同于2016年7月10日到期，由于生意上资金较紧张，为了如期偿还银行的贷款，避免银行信用留下不良的记录，李春强原本想通过卖房得到购房款用于还贷。2016年3月25日与林周山签署的《房产买卖协议》，李春强就非常清楚地告知林周山卖房的目的是为了在7月10日前偿还银行贷款，才在《房产买卖协议》约定由林周山偿还银行贷款、7月1日前完成公证、过户等。在银行还款的期限前双方的微信往来林周山一直声称购房款没有问题，但却在李春强银行贷款230万元还款之日仍没有筹集到资金，致使双方签署的《房产买卖协议》目的落空。根据《合同法》第94条第（四）项规定当事人乙方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同不能实现合同目的，李春强有权解除合同。3.林周山作为购房者，从签署3月份《房产买卖协议》至7月初根本没有能力以自己的财力或自己筹集的资金购买房屋，作为买方无法履行主要债务支付购房款已构成根本违约，李春强有权依法解除合同。李春强在签署《房产买卖协议》对房屋被厦门市中级人民法院保全是不知情的，从双方的证据微信沟通记录，当得知法院保全后，李春强、林周山双方都积极处理、查询保全的事宜，房屋被查封根本没有影响双方房产的买卖交易，真正的原因是林周山没有财力履行协议。6月中旬李春强将保全申请人象屿典当的6月12日向厦门中院递交的《解除、终结案件申请书》通过微信发给了林周山，之后，双方也关注厦门市中级人民法院向房产局递交解除查封的结果（以上都有证据微信记录予以支持）。6月22日李春强向林周山提醒要还银行的贷款，房屋才能解押，林周山也表示等到房管局正常（厦门中院解封）才会到银行还钱解押交易房产（证据三第17-A）。李春强得知厦门市中级人民法院6月28日提交解封通知，李春强再次要求林周山准备资金向银行还贷解押交易房产。7月5日房产解封，李春强将房产局已解封的信息告知林周山，林周山称马上安排资金，下午去银行还款解押，但林周山却没有履行承诺。当日李春强7通电话追问情况及李春强也从韩国电话询问房产交易之事，却被林周山要求在韩国出差的李春强本人回厦门办理交易手续，李春强当即改签机票于7月7日晚飞回厦门（补充证据第8-12页）。7月6日李春强卖房代理人刘锦文去林周山办公室，林周山不在，刘锦文发微信银行贷款期限将至，赶快交易，林周山下午12：16回复“我约好垫资方，2：30去落实这个事”（证据一第14页）下午并让刘准备卖方资料，晚上8：09还许诺“今天落实购房款没有问题……”，第二日林周山仍筹不出购房款，眼看合同目的（还银行贷款）无法实现，李春强只能自行筹集资金还银行贷款。李春强合同目的已落空，林周山没有能力履行协议的主要债务，已根本违约。无奈，李春强于7月13日通过书面发函催款交易履行《房产买卖协议》，但林周山至7月19日还是没能筹集到购房款，最终，李春强发出解除合同通知，解除《房产买卖协议》。4.一审期间林周山恶意收集证据，不惜以事后撬锁、搬家具入住、非法让居委会出具证明、炮制《建筑装饰工程施工合同》、录音诱供李春强一房二卖等方式收集取证。林周山收到一审法院诉状后，为手机证据，不惜以事后撬锁入住。虽然《房产买卖协议》是李春强的卖房代理人刘锦文与林周山签署，但买卖房产的沟通者主要是买方的购房代理人陈曼玲与刘锦文。陈曼玲给刘锦文说她在汽修厂的哥哥没地方住，能否将九楼空的房屋让其暂住，刘锦文心生怜悯未在与李春强商量，私自就将9楼的钥匙交给陈曼玲，然而，陈曼玲拿到钥匙并没有让其哥哥入住，并未经李春强的同意，将墙壁刷新，在其微信上广告卖房将讼争房屋卖到430万元，陈曼玲给刘锦文拿要是目的是为了倒卖房屋。7月初由于林周山无法筹集购房款，刘锦文让陈曼玲交出要是，陈曼玲称要是给了林周山，刘找林周山，林周山说锁匙没有带，于是刘锦文将锁换了。不想林周山却将锁换成自己的锁。5.林周山从签订合同至解除合同的近4个月里，根本没有资金能力履行合同，由于林周山的迟延履行债务，致使合同不能实现合同目的，根据法律规定，李春强有权解除合同。林周山从2016年3月25日签订《房产买卖协议》起至7月19日李春强发出《解除房产买卖协议通知函》的根本没有自己履行合同，而是通过寻找实际购房人倒卖房屋筹集资金并获取暴利。本案为二手房买卖，根据《合同法》第94条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人乙方迟延履行债务或者其他违约行为致使合同不能实现合同目的；李春强有权解除合同。
林周山答辩称，一、本案讼争房屋买卖合同系双方当事人于2016年3月25日在协商一致的情况下依法签订的合同，该合同订立时已经明确约定了房屋的售价和三期房款的支付条件及相应时间、违约责任等。2016年5月初，李春强主动将房屋的二楼以上部分房屋交付给林周山使用，林周山遂出资近十二万元对房屋的二楼等进行了一定装修后进行居住管业，后因李春强向林周山隐瞒了其房屋因涉及其他借贷案件而被法院查封的基本事实导致合同约定的公证委托书一直无法办理，故李春强在此明显已经构成根本性违约。此后，经双方协商均同意待李春强房屋被法院解封后再行履约，后该房屋于2016年7月5日解除查封前后，因为已出现李春强要求林周山先行支付解押款230万元，林周山同意在李春强根据协议约定备齐相关资料办理全权委托公证手续后即行向其支付230万元。此后，由于李春强无法备齐资料导致委托公证一直无法办理。因此，正是李春强的继续违约导致该履行合同持续出现障碍，李春强对此应当承担完全的违约责任。此后，李春强见房价飙升，为能获得更多的不当利益，李春强竟然向林周山发来所谓的《催告函》以李春强未在2016年7月1日前筹集到购房款300万元为由要求解除合同，挑起本案诉讼。二、对于李春强在上诉中所称，林周山购房不是为了自己居住，而是通过倒卖讼争房产寻找实际购房人从中套取巨额利益的说法，与本案买卖合同的有效性、合法性均无关，亦与本案房屋买卖合同的履行出现的李春强再三违约情况无关。对于李春强购买讼争房是否一定要用于自住而不能再转卖，目前并无禁止性规定，即林周山购买后用于自住再行转卖均不违法。即使林周山办理公证授权委托后再行转卖，亦属合情、合法、合理。三、对于李春强在上诉中所称卖房是为了还清即将到期的银行贷款230万元，指责林周山违反了合同约定“一手交钱一手交房”的，致使合同目的无法实现的主张实属可笑。因为对于本案讼争合同如何约定分期交付购房款已经在证据及一审判决中予以体现。后两期68万元和230万元的购房款在合同已经明确约定了在委托公证开始办理时，才先后支付，且李春强在2016年5月初就主动将讼争房产二楼部分交付给林周山。四、李春强在上诉状中多次毫无依据的称林周山无能力购买房产。该主张毫无依据。既然李春强强调其履行合同、能够履行合同，为何不主动提供资料配合双方完成合同约定支付二期购房款时必须完成的委托公证资料呢？因此，李春强在本案中存在根本性违约的事实，是无法掩盖的。五、林周山在一审中为查明真相的证据，竟然被李春强中伤为恶意收集证据等。因为，林周山在二楼进行装修的事实可客观存在的，居委会对其证明何来非法。
德义公司陈述称，同其在一审中的意见。
李春强向一审法院起诉，请求判令：1、确认解除李春强与林周山签署的《房产买卖协议》解除；2、林周山向李春强支付违约金580000元；3、林周山向李春强支付本案律师费40000元；4、本案诉讼费用由林周山承担。
一审法院认定事实：2016年3月25日，在德义公司的中介下，李春强通过其代理人刘锦文与林周山签署了《房产买卖协议》，约定：1、李春强将其名下坐落于厦门市湖里区江浦南里19号801室出售给林周山，售价300万元，签订之日林周山向李春强支付2万元定金；2、林周山应于办理全权委托公证时向李春强支付68万元；3、双方同意用全权委托公证的方式办理该房的交易方式。双方于2016年3月31日之前带上过户所需材料前往厦门公证处办理全权委托公证手续，林周山于公证成功同时支付68万元整，另银行贷款的230万元由林周山自行还款，公证成功后所产生的贷款利息由林周山还款。林周山应于2016年7月1日之前办理过户手续；4、若有一方违约，违约方应向守约方赔偿房价的20%违约金；5、李春强及共有人保证上述房屋权属清楚。自本协议生效之日起，若发生与李春强有关的房屋产权纠纷或债务债权等，概由李春强负责清理，并承担相应法律责任，由此给林周山造成的损失，由李春强负责赔偿。
2016年5月初，李春强将讼争房屋二楼部分交给林周山使用。履约过程中发现讼争房屋被厦门市中级人民法院查封，查封原因是李春强涉及其他借贷纠纷案件。双方同意待讼争房屋解除查封后再行履约。该房屋于2016年7月5日解除查封后，双方对付款方式不能达成一致意见。
2016年7月15日，林周山收到李春强的催告函，该函称“经本人催促，你在协议约定的2016年7月1日前无法筹集到购房款300万元，以致无法在约定的时间办理房产过户手续。本人望你收到本催告函之日起3日内筹足购房款，并办理公证、过户手续。否则，本人将依法解除《房产买卖协议》”。2016年7月22日，林周山收到李春强的解除房产买卖协议通知函。
一审判决认为，李春强、林周山签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，均应依约履行义务。双方在履约过程中，因李春强的原因以致讼争房屋被查封，致使双方无法按原约定履行。双方同意待讼争房屋解除查封后再行履约，说明双方具有继续履约的合意。讼争房屋于2016年7月5日解除查封后，双方对付款方式不能达成一致意见，鉴于双方有继续履约的合意，双方可以按原约定的付款方式履行。原约定于2016年3月31日支付68万元，于2016年7月1日前支付230万元；因李春强的过错无法按原约定履行，李春强应当参照原约定给予林周山合理付款期限。李春强于2016年7月15日催告林周山支付全部购房款300万元，在讼争房屋解除查封后没有给林周山合理的付款期限，明显不合理；再者，讼争合同因李春强的过错无法按原约定履行，现李春强理应本着诚实信用、公平合理的原则与林周山协商继续履行合同的条款。综上，2016年7月22日李春强向林周山寄送的解除房产买卖协议通知函，没有事实依据和法律依据，依法不具有法律效力。故李春强关于解除双方房产买卖协议的诉求，没有法律依据，故不予支持。李春强主张林周山没有依约支付购房款构成违约，应支付违约金，亦没有事实依据，本院亦不予支持。林春强要求林周山支付本案律师费40000元，因林周山没有违约行为，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李春强的全部诉讼请求。本案一审案件受理费30800元，减半收取计15400元，由李春强负担。
二审审理中，李春强对一审判决查明的事实提出如下异议：1.双方之间并非对付款方式没有达成一致，而是给了林周山四天的付款时间。2.讼争房产二层系因林周山称其表亲没有房子住，故将二楼借与其使用。此外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
审理过程中，李春强提交了四组证据：1.全国人民法院被执行人信息查询网页；2.失信被执行人查询结果；3.民事裁定书、判决书；4.人民法院报新闻报道，拟证明林周山因欠款事宜，无能力购房。嗣后，李春强再次提供全国法院失信被执行人名单信息公布与查询、全国法院被执行人信息查询，拟进一步证明林周山没有购房能力，在外欠他人巨额款项280万元。李春强还提供了林周山与刘锦文之间的微信、语音聊天记录；陈曼玲与刘锦文之间的微信及聊天记录，拟证明交易过程。林周山质证认为，李春强提供的失信被执行人名单，因涉林周山的案件均已达成执行和解，并提供担保。林周山就此提交执行笔录、房屋权证、情况说明、担保书等证明其所涉案件均已经处理完毕。李春强质证认为，上述证据可以证明林周山目前没有欠款，但合同签订后到2016年7月19日林春秋发出解除合同通知期间，林周山都没有证明其具有购房能力。审理过程中，案外人陈曼妮到庭就林周山支付款项提供了担保书，并附中国工商银行股份有限公司厦门梧村支行的《个人资信证明书.存款证明书》予以佐证，李春强对此质证认为，案外人的担保无法证明林周山在合同签订后至李春强发出解除通知的期间，其具有支付能力。本院对上述证据经分析认为，根据林周山提供的证据及李春强的确认，林周山目前并无欠款。林周山现提供的担保可证明其具有支付剩余款项的能力。
本院认为，李春强与林周山签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规，应认定为合法有效，并不因购房动机而对效力及履行产生影响，双方均应依约履行。因李春强的原因致讼争合同无法继续履行，但根据双方的陈述意见及于2016年5月初李春强交房的事实，可证明双方同意待讼争房产解除查封后再行履约，则原订立《房产买卖协议》中约定的办理委托公证及过户时间必发生变更，林周山亦相应的行使抗辩权，同时变更其付款时间。李春强上诉主张林周山缺乏履约能力，但根据林周山在二审中提交的证据及案外人的担保，其并非不具有履约能力，李春强据此解除合同缺乏合同和法律依据。李春强虽发出催告函，但其中称林周山“在协议约定的2016年7月1日前无法筹集到购房款300万元”，亦明显忽视因其本身原因导致讼争房产被查封的事实，并变更合同中付款的方式。在此基础上，李春强仅给予林周山三日的时间即全部支付剩余购房款，有违合同约定和合理期限，其据此发出的解除函不应发生法律效力。李春强主张应予以解除合同缺乏法律和合同的约定，应以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人李春强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 章 毅
审 判 员 柯艳雪
二〇一七年九月二十五日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。