辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4708号
上诉人（原审被告）：徐营，女，1977年10月18日出生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：赵兰，辽宁广嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于学伟，辽宁广嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘颖，女，1969年9月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：彭华，辽宁途禹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：栾玉华，女，1969年5月1日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
上诉人徐营因与被上诉人刘颖、栾玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初9503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐营上诉请求：上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人刘颖对上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年4月10日，上诉人（甲方）与被上诉人栾玉华（乙方）签订案涉《出兑合同》，约定“乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责”。对案涉《出兑合同》，被上诉人刘颖是知情并同意的。根据案涉《出兑合同》，此后基于案涉《租赁合同》发生的上诉人的权利义务应由被上诉人栾玉华概括承受。上诉人不应再承担案涉房屋租金和违约金的给付义务。从事实上看，《出兑合同》签订后，上诉人已将案涉房屋交付给被上诉人栾玉华，钱款一次性结清。上诉人既不参与经营，也不从被上诉人栾玉华经营的收益中分取利润，案涉房屋的房租也是一直由被上诉人刘颖交付。已经形成了三方之间的商业习惯。这足以证明上诉人已经完全退出基于案涉《租赁合同》产生的权利义务关系。在上诉人无法基于案涉《租赁合同》获得任何商业利益的前提下，要求上诉人承担案涉《租赁合同》的合同义务，既不符合历史事实和三方之间的商业习惯，也明显有失公平。综上所述，上诉人向贵院提起上诉，请求判如所请，依法维护上诉人的合法权益。
刘颖辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，具体而言栾玉华与徐营系共同经营人，就涉案房屋出租人即刘颖与共同经营人徐营签订一份房屋租赁合同，合同期限为8年2014年3月-2022年5月，该合同中明确有共同经营人并要求共同经营人在合同履行期限内承担连带责任。就确认共同经营的问题上刘颖与栾玉华、徐营在2016年5月31日签订补充协议，签字主体一方为徐营和栾玉华，一方是刘颖，补充协议中双方确认原租赁合同对双方有约束力可证明栾玉华和徐营为共同经营人。一审中徐营出具了出兑合同，合同主体为栾玉华和徐营，但出兑合同时间为2016年4月10日该合同充其量是栾玉华和徐营内部关系，不能对抗2016年5月31日刘颖与徐营、栾玉华签订的补充协议。加之栾玉华没有提起上诉确认一审判决，故一审判决正确，请求驳回上诉人请求。
栾玉华辩称，我2016年4月在徐营手中兑的店，兑店前徐营给刘颖打电话，兑店给徐营45万，双方签订了协议，2016年4月末给刘颖110万一年租金，我重新进行了装修，店兑给我了应该由我承担，与徐营无关。
刘颖向一审法院起诉请求：1.判令解除刘颖与徐营、栾玉华签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.判令徐营、栾玉华向刘颖支付从2017年5月31日起至实际交付房屋前的租金（租金标准按年租金120万元计算）；3.判令徐营、栾玉华向刘颖交付承租的房屋应符合刘颖在民事立案时的房屋现状；4.判令徐营、栾玉华结清在交付房屋前所发生的水、电、煤气、物业、采暖等费用；5.判令徐营、栾玉华给付刘颖在交付房屋前由房屋租赁而产生的营业税、附加房产税、土地使用税及刘颖应承担的个人所得税；6.判令徐营、栾玉华向刘颖支付迟延滞纳金18万元；7.判令徐营、栾玉华向刘颖支付违约金30万元；8.判令徐营、栾玉华在解除合同后15日内将徐营、栾玉华经营的注册信息（包括但不仅限于工商、税务等）迁出承租房屋的地址；9.判令徐营、栾玉华所给付刘颖的履约保证金10万元归刘颖所有；10.判令徐营、栾玉华自行妥善处理在承租期间发生的所有债务；11.由徐营、栾玉华承担本案的全部诉讼费用及保函费。
一审法院认定事实:2014年3月31日，刘颖（出租方）与徐营（承租方）签订《租赁合同》，约定徐营租用刘颖位于沈阳市铁西区沈辽东路35号，建筑面积1792.08平方米房屋，用于洗浴中心经营之用，租赁期限是8年，从2014年3月31日起至2022年5月31日止，其中2014年3月31日至2014年5月31日为免租期，第一年至第三年的年租金为每年120万元，第四年至第五年的年租金为每年132万元，第六年至第八年的年租金为每年1,583,000元，每年支付租金的同时，徐营还应支付房屋租赁所产生的营业税及附加、房产税、土地使用税及刘颖应承担的个人所得税。除合同年租金外，徐营还需单独支付因使用房屋及经营而产生的费用（包括但不限于采暖费、煤气费、物业费、电话费、宽带费、水电费、排污费、除雪费、广告发布费等），租金支付周期为1年，首期租金徐营应于签订本合同之日起7日内支付到刘颖指定账户，以后每下一周期的租金，徐营须在其上一周期届满30日前交付到刘颖指定账户。徐营于本合同签订日再交5万元人民币，与2014年3月28日交付的5万定金，合计人民币10万元作为本合同的履约保证金。履约保证金在合同解除后，徐营按附件四的价格赔偿徐营损坏刘颖的房屋或附属设施和办理完经营主体的注销和迁移手续后，剩余款项返还给徐营，如合同期满，徐营不再续约，且没有违反合同约定的情况下，刘颖全额返还保证金。
合同第3.6条约定徐营签订本合同时，徐营作为法定代表人的洗浴中心尚未注册，徐营同意在其经营主体注册成立后，徐营和注册的经营主体的投资人对本合同项下的权利义务承担连带担保责任，并在本合同上加盖其经营主体的公章。
合同第8.2条约定，徐营不得以任何形式将此房屋转租。经刘颖书面同意，徐营可以根据其经营需要，在承租期内将本合同权益转让给第三方。转让时徐营需提前30天通知刘颖，并保证受让的第三方接受原合同的条件并与刘颖签订剩余租期的租金连带给付责任的合同。
合同第11.1.3条约定，徐营不能按时缴纳租金达到一个月的，刘颖有权通知徐营解除本合同。但刘颖不行使解除权，本合同继续有效。合同第11.2.1条约定，本合同终止后，徐营应在15日内，按房屋的现实状况交还房屋，并需在15日内完成被告徐营洗浴中心的经营机构办理注销或迁移手续的办理。徐营不得故意损害或拆除建筑物本身的结构及拆除不可移动部分的装饰。在本合同11.1.3款和徐营未履行8.2款的情况下，刘颖通知解除合同的，徐营的所有装修无偿归刘颖所有，同时不计为违约金的一部分。
合同第12.3.1徐营未按本合同约定向刘颖支付租金的，每延迟一日须按照年租金千分之五的标准支付滞纳金，并负有继续履行本合同的义务。合同第12.3.3经刘颖催要，徐营逾期1个月未交租金，刘颖有权解除本合同，并有权要求徐营补足租金、承担额外当年3个月租金的违约责任。
《租赁合同》签订后，刘颖将案涉房屋交付给徐营，交付时案涉房屋系清水房。
2016年5月31日，刘颖（甲方）与徐营（乙方）又签订《补充协议》，载明“鉴于甲、乙双方于2014年3月31日签订《租赁合同》，现经双方协商，达成本补充协议，双方共同遵守。一、变更原《租赁合同》第3.1条约定的租金数额。将乙方应向甲方支付的租金修改为2016年5月31日起至2017年5月30日止的租金数额为110万元。2017年5月31日起至2018年5月30日止的租金数额为110万元。2018年5月31日起至2019年5月30日止的租金数额为110万元。2019年5月31日起至2020年5月30日至的租金数额为121万元。2020年5月31日起至2021年5月30日止的租金数额为121万元。2021年5月31日起至2022年5月30日止的租金数额为121万元。二、乙方于本协议签订之日向甲方支付2016年至2017年租金110万元。以后每年租金均需于当年4月30日一次性付清。否则视为违约。违约责任参照《租赁合同》。三、双方其它条款按原合同执行。四、若乙方违约，则执行原合同，本补充协议自动失效。”合同落款处乙方有徐营及栾玉华的签字。
另查明，2016年4月10日，徐营（甲方）与栾玉华（乙方）签订《出兑合同》，约定甲方将自己位于辽宁省沈阳市铁西区沈辽东路35号的铭爵花溪汇洗浴（共二层）转让给乙方使用，乙方在2016年4月10日前一次性向甲方支付转让费45万元，上述费用包括出兑定金3万元。合同第四条约定甲方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责（转让前的甲方员工工资除外，详见第五条第5款）；乙方接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。合同第五条约定乙方须一次性向甲方支付兑店费用明细：1）兑店费用45万元，其中包括出兑定金3万元再支付42万元，2）承租房屋押金10万元，3）电费8,538元，4）水费5,000元整，甲方总共交付给乙方现金533,538元整，5）转让之前员工工资37,869元由乙方自行交付给员工，如出现拖欠转让之前员工工资37,869元而产生的法律纠纷，由乙方自行承担，甲方不承担由此产生的任何法律责任。
《出兑合同》签订后，徐营将案涉房屋交付给栾玉华，案涉房屋现由栾玉华占有使用。
刘颖称收到案涉房屋租金至2017年5月31日，第一年及第二年收取的租金金额为120万元，系由徐营支付，第三年收取的租金金额为110万元，刘颖不清楚是由谁支付；徐营称第一年及第二年的租金系由徐营支付，第三年是由栾玉华支付；栾玉华称第三年的租金是由栾玉华交付的。
一审法院认为，刘颖与徐营签订的《租赁合同》及刘颖与徐营、栾玉华签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。刘颖、徐营、栾玉华均应按照合同约定履行自己的义务。因《补充协议》是由刘颖与徐营、栾玉华之间签订的，该《补充协议》仅是针对租金标准进行了变更，其余的条款均按《租赁合同》执行，即徐营、栾玉华均同意承担《租赁合同》的权利义务。因租赁合同约定不按时缴纳租金达到1个月，刘颖有权解除合同，而徐营、栾玉华至今未交纳2017年5月31日之后的租金，对刘颖主张解除刘颖、徐营、栾玉华之间签订的《租赁合同》及《补充协议》，一审法院予以支持。
关于刘颖要求徐营、栾玉华支付租金的诉讼请求，《补充协议》约定2017年5月31日起至2018年5月30日的租金为110万元，但因徐营、栾玉华未按约定于2017年4月30日前支付租金，构成违约，而《补充协议》约定，若徐营、栾玉华违约，则执行原合同，刘颖要求徐营、栾玉华按照年租金120万元的标准支付租金不违反《租赁合同》的约定。对刘颖要求徐营、栾玉华支付2017年6月1日至实际交付房屋之日按年租金120万元的标准支付房屋租金的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于刘颖要求徐营、栾玉华按照在民事立案时的房屋现状返还房屋的诉讼请求，虽合同约定，合同终止后，徐营、栾玉华应按房屋的现实状况交还房屋，但刘颖未提供证据证明房屋的现实状况，且刘颖在交付徐营、栾玉华房屋时，房屋系清水房，是由徐营、栾玉华进行装修的，按房屋现状返还房屋属于约定不明，因《租赁合同》已经解除，徐营、栾玉华应将案涉租赁房屋腾空，返还给刘颖。
关于刘颖要求徐营、栾玉华支付交付房屋前的水费、电费、煤气费、物业费、采暖费及营业税、附加房产税、土地使用费、个人所得税等的诉讼请求，因刘颖未提供证据证明徐营、栾玉华欠付上述费用，对刘颖的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于刘颖要求徐营、栾玉华支付迟延滞纳金18万元的诉讼请求，刘颖主张的滞纳金系合同履行过程中被告违约应支付的违约金，现因徐营、栾玉华逾期支付租金导致刘颖主张解除合同，刘颖主张该滞纳金无法律依据，一审法院不予支持。
关于刘颖要求徐营、栾玉华向刘颖支付违约金30万元的诉讼请求，因租赁合同约定徐营、栾玉华逾期1个月未交租金，刘颖有权解除本合同，并有权要求徐营、栾玉华补足租金、承担额外当年3个月租金的违约责任，对刘颖的该项诉讼请求，一审法院予以支持，违约金的金额为30万元（120万元÷12个月×3个月）。
关于刘颖要求徐营、栾玉华将注册信息迁出承租房屋的地址的诉讼请求，不属于人民法院的受案范围，对刘颖的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于刘颖要求徐营、栾玉华支付的保证金归刘颖所有的诉讼请求，因《租赁合同》约定，履约保证金在合同解除后，徐营、栾玉华按附件四的价格赔偿被告损坏刘颖的房屋或附属设施和办理完经营主体的注销和迁移手续后，剩余款项返还给徐营、栾玉华，如合同期满，徐营、栾玉华不再续约，且没有违反合同约定的情况下，刘颖全额返还保证金。因徐营、栾玉华现未办理完经营主体的注销和迁移手续，所以未达到返还保证金的条件，对刘颖的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于刘颖要求徐营、栾玉华自行处理在承租期间发生的所有债务的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，对刘颖的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于徐营辩称其已将租赁房屋及洗浴出兑给栾玉华的抗辩意见，因《出兑合同》系徐营、栾玉华之间签订，且栾玉华未与刘颖重新签订《租赁合同》，徐营作为《租赁合同》的相对人，应承担相应合同义务，对徐营的抗辩意见，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，一审法院判决：一、解除原告刘颖与被告徐营于2014年3月31日签订的《租赁合同》及原告刘颖与被告徐营、栾玉华于2016年5月31日签订的《补充协议》；二、被告徐营、栾玉华于本判决发生法律效力后十五日内将位于沈阳市铁西区沈辽东路35号房屋腾空，返还给原告刘颖；三、被告徐营、栾玉华于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘颖房屋租金（自2017年6月1日起至实际腾房之日止，按年租金120万元计算）；四、被告徐营、栾玉华于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘颖违约金30万元；五、驳回原告刘颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,600元及保全费5,000元，由被告徐营、栾玉华承担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘颖与徐营签订的《租赁合同》及刘颖、徐营、栾玉华签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。因徐营、栾玉华未能按合同约定履行给付租金的义务，导致合同解除，则徐营、栾玉华应承担相应的违约责任。关于徐营提出其与栾玉华签订了《出兑合同》，租赁合同的权利义务已由栾玉华概括承受，其不应承担给付租金及违约金的义务的主张，徐营与栾玉华之间的《出兑合同》签订于2016年4月10日，而刘颖、徐营、栾玉华之间签订的《补充协议》时间为2016年5月31日，即徐营虽将房屋出兑给栾玉华，但其仍系以承租人身份作为乙方与刘颖签订补充协议，表明徐营仍系案涉房屋的承租人，徐营应受该协议约束。根据该补充协议约定，若乙方违约，则执行原合同，本补充协议自动失效。故徐营作为协议当事人在未能按协议约定履行给付租金的义务的情况下应承担相应的违约责任，即解除合同、支付租金及违约金的责任。现徐营以与栾玉华之间签订有《出兑合同》作为不应承担违约责任的理由本院无法支持。
综上，上诉人徐营的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,600元，由上诉人徐营负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年五月二十八日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。