北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8820号
原告（反诉被告）：唐朝阳，男，1972年9月12日出生，北京科鸿医疗用品有限公司股东，住北京市大兴区。
委托代理人：汪游，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京爱生生物科技有限公司，住北京市大兴区中关村科技园区生物医药产业基地天河西路19号312室。
法定代表人：张琼，总经理。
委托代理人：白勇，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人：孙名赤，男，1957年6月23日出生，北京爱生生物科技有限公司副总经理，住北京市西城区南半截胡同19号。
原告（反诉被告）唐朝阳诉被告（反诉原告）北京爱生生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐朝阳的委托代理人汪游、被告（反诉原告）北京爱生生物科技有限公司（以下简称：爱生生物）的委托代理人白勇、孙名赤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐朝阳起诉要求：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2016年8月6日签订的《厂房租赁合同》；2、被告（反诉原告）退还房屋租金、押金和管理费362193.48元；3、支付违约金145139.52元，赔偿唐朝阳实际经济损失756136.95元；4、爱生生物承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2016年8月6日，唐朝阳与爱生生物签订《厂房租赁合同》，爱生生物将位于北京市大兴区中关村科技园区生物医药产业基地天河西路25号7#厂房三层和四层（以下简称：租赁物）租赁给唐朝阳，用于义齿材料制作和办公。租赁物建筑面积1178.2平方米（含公摊面积）。合同约定该租赁物的功能为：义齿材料生产、研发和办公用房。租赁期为5年，自2016年10月1日至2021年9月30日，依照合同约定，唐朝阳支付了租金、押金、管理费共计362193.48元。并对此房屋进行了装修等大量投入。从上述租赁合同约定的使用用途可以清楚地看出，原告（反诉被告）承租此房屋的合同目的是义齿生产、研发和办公用房，对此，被告（反诉原告）是明知的，上述合同目的实现的前提，必须取得国家工商部门的批准，获取工商营业执照，同时，取得国家环保部门、消防部门等的批准，根据国家工商行政管理总局的相关规定，办理工商营业执照需要提供经营场所使用证明，如租用他人场所，应当提交租赁协议和场所的产权证明。国家有关法律、法规还明确规定核发工商营业执照还需要取得环保审批等。由于被告（反诉原告）始终未取得房屋产权证明和环评等相关重要资质文件，致使原告（反诉被告）租赁目的无法实现。被告（反诉原告）的行为已经构成根本违约，并且给原告（反诉被告）造成了房屋装修及材料损失和公司无法经营等营业损失。为维护原告（反诉被告）合法权益，特提起诉讼。
被告（反诉原告）爱生生物答辩称：不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。双方签署的厂房租赁合同是爱生生物在充分告知唐朝阳目前物业的使用现状的情况下签署的，双方在签署合同的过程中并没有对其开办公司作出任何书面的承诺，是唐朝阳因自身经营能力所限，无法持续缴纳后续租金，编造出我方物业无法满足其合同约定的使用目的，而合同约定的使用目的仅为义齿生产研发及办公，同样在爱生生物承租相应房产的其他企业，包括同样生产义齿材料的企业，已经完成备案注册，无论从合同约定的使用用途、还是爱生生物目前的物业使用现状，均能满足原告（反诉被告）的使用要求，所以我方在履行合同过程中没有任何违约行为，唐朝阳的诉讼请求缺乏事实依据。故我方提出反诉，反诉请求1、判令唐朝阳向爱生生物支付第二期租金290278.04元；2、唐朝阳支付逾期支付租金的滞纳金，暂计算4354.17元；3、诉讼费由唐朝阳承担。事实与理由如下：被反诉人承租反诉人名下物业，2016年8月6日签署《厂房租赁合同》，记租日自2016年10月1日起，每六个月支付一次租金，第二期租金应于2017年4月30日前的7日内支付，但反诉人至今未收到被反诉人应交租金，合同约定，被反诉人逾期支付租金，应按应付租金金额的千分之三每日计算滞纳金。反诉人认为，合同系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，反诉人已全面履行合同义务，但被反诉人拒不履行义务，望法庭支持反诉人的诉讼请求。
原告（反诉被告）唐朝阳针对爱生生物提起的反诉辩称：不同意爱生生物的反诉请求。理由如下：租赁合同约定的使用用途是义齿生产、研发和办公用房，对此，被告（反诉原告）是明知的，上述合同目的实现的前提，必须取得国家工商部门的批准，获取工商营业执照，同时，取得国家环保部门、消防部门等的批准，由于被告（反诉原告）始终未取得房屋产权证明和环评等相关重要资质文件，致使原告（反诉被告）租赁目的无法实现。被告（反诉原告）的行为已经构成根本违约，因出租方违反约定导致承租方提前解除合同，承租方不承担任何责任。我方已向爱生生物发出律师函，告知其解除合同，并要求退还租金及赔偿损失。2017年4月起，出租方不允许我方工作人员进入租赁物，爱生生物的反诉没有事实和法律依据，不应得到支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）唐朝阳提交证据如下：
证据一、《厂房租赁合同》，证明原告（反诉被告（反诉原告））和被告（反诉原告）2016年8月6日签订《厂房租赁合同》，被告（反诉原告）将位于北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地天河西路25号7#厂房三层和四层租赁给原告（反诉被告），用于义齿材料制作与办公，租赁物建筑面积1178.2平方米，合同约定的租赁物功能为：义齿材料生产、研发和办公用房；证据二、北京科鸿医疗用品有限公司（以下简称：科鸿公司）筹建营业执照，证明原告（反诉被告）因被告（反诉原告）不能取得房屋产权证明和环评资质文件，原告（反诉被告）拟设立的公司无法获得工商部门的核准，无法实现合同目的；证据三、北京科鸿医疗用品有限公司企业信用信息公示；证据四、北京科鸿医疗用品有限公司授权证明；证据五、北京市大兴区综合行政服务中心建设项目环境保护审批（验收）事项告知卡；证据六、北京科鸿医疗用品有限公司关于相关资质文件及房屋租赁合同函；证据七、律师函及快递送达单；证据八、录音证据，证明被告（反诉原告）2017年4月14日承认一直未取得环评等重要资质文件；证据九、房屋租金、押金、装修押金、水电押金和消防验收费用收据及转账记录；证据十、北京科鸿医疗用品有限公司生产办公楼、办公家具、生产原料及设备图片；证据十一、北京科鸿医疗用品有限公司现场实拍视频；证据十二、北京科鸿医疗用品有限公司办公楼装修工程项目平面图；证据十三、公司实际经济损失包括房屋装修、营业损失及材料费用等；证据十四，搬家费收据。
爱生生物对以上证据发表质证意见如下：对证据一、真实性认可，证明目的不认可，合同约定的租赁物功能是智齿材料生产研发和办公用途，但并未明确约定为是唐朝阳即将设立公司的办公场所，其作为生产用房包括材料的储藏等均不影响使用。合同签署时对应的主体是唐朝阳，合同文本整体未体现对唐朝阳设立公司有任何的约定且在合同第六页出租方提供材料处明确“房产证复印件暂无，可以出具相应的说明”，作为一个科技园区，爱生生物直接向工商环保部门出具租赁物可以使用的说明可以证明该租赁物可以合法使用，可以在公司办理注册时使用。
对证据二：我们已经取得了环评报告，唐朝阳还没有装修完，不具备环评的条件。唐朝阳已经办理了营业执照的筹建照，恰恰证明爱生生物的物业具备合法租赁条件，筹建照在其相应的前置审批办理完毕后才可以换成正式的营业执照，但如果爱生生物的租赁物不具备对外出租的基本资格，唐朝阳根本不可能办理营业执照的筹建照。
对证据三：真实性认可，关联性不认可，爱生生物从没有承诺为科鸿公司办理相关的注册手续。
对证据四：关联性有异议，北京科鸿医疗用品有限公司的授权与爱生生物没有任何的关系，爱生生物和北京科鸿医疗用品有限公司没有直接的法律关系。
对证据五：真实性认可，证明目的不认可。该告知卡不能证明唐朝阳曾经向环保审批窗口提交环评审批，爱生生物向其提供的相关说明完全可以办理相应的环评手续。因为爱生生物不止一家公司承租园区的房产，均已顺利办理完毕环评。
对证据六：两封函我方都没有收到，如果唐朝阳说我方收到，需要提供我方签收的证据。函真实性不能确认，科鸿公司与爱生生物没有直接的合同关系，不能代表唐朝阳发函解决租赁纠纷。
对证据七：真实性认可，证明目的认可。我们收到了。
对证据八：这段话是真实的，是唐朝阳和孙名赤对话，内容中很明确，房产证不影响唐朝阳公司的注册手续，其筹建照的办理已经充分说明，关于环评的问题需要通过政府的正常办理程序且环评并没有双方的租赁合同中明确约定办理期限。截至在开庭前爱生生物已经顺利办理环评验收，且同时其他相关企业也完全环评验收备案。录音无法体现其形成于2017年4月14日。
对证据九：真实性认可，证明目的认可。消防验收费用确实收取了，说明爱生生物的物业具备合法的租赁的资质，否则消防验收无法通过。
对证据十：图片真实性认可，证明内容不认可。庭前去看过，和照片反映出整洁的感觉完全不同，现场看，整体是半成品，而且有很多没有清理的装修垃圾，不具备任何办公或验收的基础，所以我方认为该照片应该是经过整理摆拍的，现场目前还是原样保留，没有动，唐朝阳没有后续的资金继续投入。所有的租赁房屋到现在也没有装修完毕，法庭可以到现场调查看。从照片本身无法看出唐朝阳装修完毕。且装修存在大量局部未完工的情形，如踢脚线、窗帘等，且爱生生物向唐朝阳交房时并非为全毛坯用房，哪些为唐朝阳的实际装修并不明确。现场仅仅放置了部分办公家具，未看到任何生产设备，更不可能达到可以生产的状态。这些照片只能说明唐朝阳已经占有出租房屋的事实。并且，北京科鸿医疗用品有限公司并非租赁合同的主体，租赁合同并未约定将来用于科鸿公司生产、办公。
对证据十一：拍摄视频真实性认可，证明内容不认可。五组视频中大量拍摄厂区外部场景和一楼待装修的场景，该内容与唐朝阳主张的待证内容缺乏关联性。视频本身无法看出唐朝阳装修完毕，质证意见基本同证据十。
对证据十二：装修设计图真实性不认可，施工是有施工图，该图纸没有设计单位，不可能成为施工依据。唐朝阳已经委托专业装修公司设计并施工，全部图纸未见设计单位、施工单位签字、盖章。况且，平面图与施工图存在区别，平面图只能看个平面布局，而施工图能知道如何施工，装修的事实我们认可，从物业的角度，所有的施工图纸是我们应当签字确认，没有我们签字确认的，不是我们的意见。
对证据十三：真实性、关联性、合法性均不予认可。
对证据十四：没有发票和支出凭证，真实性不认可。
爱生生物就反诉进行提交证据如下：
证据一：厂房租赁合同。证明被反诉人与反诉人于2016年8月6日签订合同，双方存在合法租赁关系，合同约定租赁用途为义齿材料生产，研发和办公，双方并没有约定为被反诉人提供工商登记手续。
证据二：房本收押凭证。反诉人房本用于融资，具备合法使用物业的资质。
证据三：国有土地使用证、建设工程规划许可证。反诉人拥有合规使用物业的资质。
证据四：科鸿公司筹建营业执照。证明被反诉人已经取得工商登记筹建许可，反诉人的厂房租赁合同属于合法有效的场地使用证明，否则唐朝阳无法办理筹建执照。
证据五：领用资料单。证明被反诉人已经从反诉人处领取办理审批的文件。
证据六：消防检测通知。证明租赁物可以正常办理消防检测。
证据七：消防检测费发票。被反诉人交纳检测费，已经正常完成消防检测验收。
证据八：工商登记信息。证明反诉人的厂房使用无任何瑕疵。
证据九：备案通知书。其他在园区企业已经完成备案，且与被反诉人经营范围一致。
证据十：备案通知书。其他在园区企业已经完成备案。
证据十一：环保验收批复。证明反诉人在被反诉人装修期间已经取得环评验收，不影响被反诉人任何权益。
证据十二：厂房租赁合同。证明反诉人应当支付第二期租金，并按照每日千分之三支付滞纳金。
证据十三：告知函。证明被反诉人应交房租、供暖费等290279.04元。
证据十四：房租催交函。2017年4月1日前应交租金290279.04元。
证据十五：公章使用登记表。证明催收租金用印申请。
证据十六：照片。被反诉人装修未完毕，本身不具备验收条件。
证据十七：北京市门楼牌编号证明信。证明被告（反诉原告）所在物业具体的编号，原来的规划许可证上是规划施工号，在实际使用过程中，重新编号后公安机关出具证明，租赁物就是1#厂房。
证据十八：北京市建筑消防设施检测报告，1#厂房7号楼就是合同中的7号厂房。消防部门可以对该建筑进行消防验收，说明该建筑是可以合法使用。
证据十九：施工三方协议。施工协议书，北京海港展旺装饰工程有限公司与原告（反诉被告）、被告（反诉原告）三方签订的。证明我们的建筑是可以使用的。三方协议是说原告（反诉被告）入住被告（反诉原告）的厂房进行装修，实际装修施工单位是北京海港展旺装饰工程有限公司，其发生的所有相关费用应是由该公司出具相关的票据，而不应是没有任何单位的收据。
证据二十：环境影响报告表的批复。
原告（反诉被告）唐朝阳发表质证意见如下：
对证据一：真实性认可，证明目的不认可，双方并未约定为被反诉人提供工商登记手续这个说法不认可，合同第15条第3款，如果是出租方原因，承租方不存在相关的责任，第4款出租方应积极配合的说明。
对证据二：该证据证明被告（反诉原告）不能提供房产证的事实。导致我们不能办理营业执照和环评。
对证据三：真实性认可，证明目的不认可。原告（反诉被告）认为该证据清晰的表明被告（反诉原告）租赁给原告（反诉被告）的租赁物即7号厂房没有取得建设工程规划许可证，被告（反诉原告）经过规划验收的是其1号和3号厂房。而原告（反诉被告）和被告（反诉原告）签订的租赁合同中的租赁物是7号厂房。根据建设工程核验意见，建设工程规划许可证是相关部门办理房产登记的凭证，被告（反诉原告）的租赁物7号厂房没有取得建设工程规划许可证，因此不能办理房屋所有权证，原告（反诉被告）因此也不能取得环评，无法取得营业执照，合同目的无法实现。
对证据四：真实性认可，证明目的不认可。办理营业执照必须取得环保部门批准，环保部门要求必须先到大兴经济信息委员会进行备案，进行备案要求必须有工商营业执照，工商部门为了防止三部门互相推诿，出了筹建照这个形式，只是为了申请人将这个工作推展下去，可以用这个进行备案，之后可以去做环评，最后拿营业执照，所以出具的筹建照不能证明说科鸿公司有合法的资质。同时2016年10月我们拿着筹建照申请项目备案的时候，相关部门告诉我方必须拿着租赁物的房产证明，因此我方没有办理成功。我方是租赁了爱生生物租赁物3、4层，但我方不能单独进行环评，而是爱生生物进行大环评之后，我方才能进行小的环评，爱生生物一直没有取得大环评，我方根本无法取得批准和审批。
对证据五：领用资料单正说明反诉人与被反诉人就办理工商营业执照进行过沟通，爱生生物对我方要办理营业执照的情况是知道的，王红涛是我方为办公司专门请的员工，现在他已经辞职。
对证据六：真实性认可，证明目的不认可。不能证明其证明目的，证明了我方已经把检测费用交给了爱生生物。
对证据七：真实性认可，证明目的不认可。
对证据八：真实性认可，证明目的不认可。
对证据九：真实性不认可，备案日期是2017年4月25日，也就是一个多月前，我方是在2016年10月拿到筹建照之后立刻去备案，但因爱生生物不能提供房屋产权证明，导致我方备案申请没有被受理。
对证据十：这只是个案，并不能证明我方在去进行备案申请以及办理环评和营业执照的时间就会被批准，每个公司的性质经营范围都不一样，不能一概而论。证明目的不认可。
对证据十一：真实性不认可，证明目的不认可。2017年4月25日取得的批复，本合同的签订是在2016年8月6日，由此可见，反诉人在和被反诉人签订合同的时候，是不具备租赁物出租的条件的。2013年批复关联性不认可。
对证据十二：证明目的不认可，根据双方租赁的合同的第一条第二款，关于租赁物的目的，我方已经提前解除合同，我方不应支付租金，也不应支付滞纳金，同时2017年4月反诉人已经禁止我方员工进入租赁物。
对证据十三：告知函我们不认可，没有我们的签字，我们也没有收到，不能证明他们告知我们了。
对证据十四：房租催交函，我们不认可，没有收到。
对证据十五：不认可证明目的，不认可上面唐朝阳的签字。反诉人所提供消防检测记录中的唐朝阳的签字与登记表中的唐朝阳的签字明显不符合。
对证据十六：照片真实性不认可，部分照片我们会与唐朝阳本人进行核实，证明目的不认可。
对证据十七：楼牌编号这组证据真实性、关联性认可，证明目的不认可，而且与被告（反诉原告）证明目的相反，被告（反诉原告）所取得的2013规（大）建字0124号建设工程规划许可证许可的两座厂房中1#厂房对应7号楼，3#厂房对应4号楼，而被告（反诉原告）与原告（反诉被告（反诉原告））签订的合同中的租赁物是7#厂房3、4层，而7#厂房在证据中是与5号楼相对应，5号楼并不存在，也没有经过核验。被告（反诉原告）上次开庭提交心云（北京）医疗器械有限公司大兴经信委备案通知书中显示，心云租用的是北京市大兴区天和西路25号1#厂房7号楼5层，这个证据显示1#厂房对应的是7号楼。
对证据十八：北京市消防建筑设施检测报告真实性不认可，关联性不认可，证据不能证明被告（反诉原告）的证明目的，原告（反诉被告）从来没有委托过北京宝凤翔公司进行检测，整个检测报告没有科鸿公司的公章，也没有法定代表人的签名，不能证明原告（反诉被告）是委托单位，也不能证明原告（反诉被告）认可1#厂房是7号楼，原告（反诉被告）报告的编制日期是2017年4月27日，原告（反诉被告）已经是在2017年4月19日与被告（反诉原告）就合同纠纷提起诉讼，也不可能委托进行消防设施的检测。电器防火检测报告，真实性不认可，关联性不认可，不能证明被告（反诉原告）的证明目的。消防设施隐患缓告知书6份，真实性不认可，关联性不认可，不能证明被告（反诉原告）的证明目的。所有6份告知书，没有检测负责人签字和公章。而且在单位名称处也没有原告（反诉被告）的单位负责人的签字和公章。
对证据十九：施工协议书（三方协议），真实性认可，但不认可关联性，这个证据不能证明被告（反诉原告）的证明目的。原告（反诉被告）是为了节省装修费用，选择自己购买装修材料，并雇佣工人对租赁物进行装修，原告（反诉被告）将其所雇佣的工人挂靠到北京海港展旺装修有限公司，北京海港展旺没有实际施工，也不可能出具发票，发票也不是证明装修费用的唯一证据。
对证据二十：北京艾力达环评批复，真实性认可，关联性不认可，不能证明被告（反诉原告）的证明目的，艾力达公司获得环评批复，不能证明原告（反诉被告）也可以获得环评批复，艾力达获得环评批复的时间是2017年6月16日。被告（反诉原告）获得大环评是在2017年4月25日。显然艾力达获得环评批复是在被告（反诉原告）大环评通过之后。
对原、被告（反诉原告）双方无争议的事实本院予以确认，对原、被告（反诉原告）双方有争议的事实将在本院认为部分进行阐述。
本院认为：本案中，双方的争议主要是爱生生物提供的租赁物是否符合租赁合同约定的目的，即义齿材料生产、研发和办公用房。原告（反诉被告）主张因为被告（反诉原告）无法提供相关文件导致科鸿公司无法取得营业执照，但本案租赁合同中，只字未提筹办科鸿公司一事，被告（反诉原告）没有义务提交相关材料配合原告（反诉被告）以租赁物所在地为公司注册地成立科鸿公司，也未对此作出任何书面承诺，租赁合同约定的“办公用房”，不能扩大解释为在租赁物地址上注册新公司，且租赁合同附件部分明确写明“房产证复印件暂无，出具相应的说明”，现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）无法提供房产证导致其不能取得科鸿公司营业执照为由要求解除合同，于法无据，故原告（反诉被告）不能以此为由在合同期内单方要求解除合同，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2016年8月6日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，该份合同应为合法有效。关于门牌号表述问题，经本院现场勘查，该园区内现有建筑只有1#厂房和3#厂房两幢，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订租赁合同并实际入住，结合被告（反诉原告）提交的公安部门盖章的门牌号对照表与园区内其他企业备案通过的文件，可以确定本合同租赁物就是1#厂房（7号楼），该厂房依法取得了建设工程规划许可。关于原告（反诉被告）主张2017年4月起，被告（反诉原告）阻止原告（反诉被告）进入租赁房屋，但原告（反诉被告）就此不能提交证据予以证明，本院不予采信。鉴于原告（反诉被告）已于2017年7月2日搬离租赁物，经本院释明，被告（反诉原告）坚持要求继续履行合同，考虑到承租人以实际行为表明不愿继续履行合同，该合同义务也不宜强制履行，合同目的已无法实现，双方之间于2016年8月6日签订的《厂房租赁合同》应予解除。根据租赁合同第三条、第四条，原告（反诉被告）应当在2017年4月1日前7日内交纳2017年4月1日至2017年9月30日的租金290279.04元，现被告（反诉原告）按照合同约定交付了租赁物，原告（反诉被告）应当交纳截止实际搬出之日的房屋租金145139.52（290279.04/6*3）元；关于滞纳金，因双方就合同履行一事发生争议，原告（反诉被告）并非恶意拖欠租金，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）唐朝阳与被告（反诉原告）北京爱生生物科技有限公司二〇一六年八月六日签订的《厂房租赁合同》；
二、原告（反诉被告）唐朝阳于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京爱生生物科技有限公司二〇一七年四月一日至二〇一七年七月一日的租金十四万五千一百三十九元五角二分；
三、驳回原告（反诉被告）唐朝阳的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京爱生生物科技有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万一千一百七十二元，由原告（反诉被告）唐朝阳负担二万一千一百元（已交纳），被告（反诉原告）北京爱生生物科技有限公司负担七十二元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费五千七百二十元，由原告（反诉被告）唐朝阳负担五千五百元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）北京爱生生物科技有限公司负担二百二十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵燕华
人民陪审员 朱洪涛
人民陪审员 鲁金娥
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 苏 娜