湖北省荆门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂08执异8号
案外人：姚婧芸，女，1986年2月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张笛，湖北龙田律师事务所律师。特别授权。
申请执行人：王丐良，男，1968年8月18日出生，汉族，浙江省温州市人，住荆门市。
委托诉讼代理人：张琼，湖北新天律师事务所律师。
被执行人：湖北宇风房地产开发有限公司。住所地钟祥市郢中镇王府大道**号。
法定代表人：陈其胜，执行董事。
委托诉讼代理人：徐伟，男，1974年10月21日出生，汉族，湖北省荆门市人，系湖北宇风房地产开发有限公司总经理，住荆门市东宝区。
被执行人：王体全，男，1963年12月12日出生，汉族，四川成都市人，住四川省成都市高新区。
被执行人：大众阀门集团有限公司。住所地浙江省永嘉县瓯北镇东瓯工业园。
法定代表人：金志渊，执行董事。
被执行人：金志渊，男，1965年3月27日出生，汉族，浙江省温州市人，住浙江省永嘉县。
被执行人：钟祥市金都商业运营管理有限公司。住所地钟祥市郢中镇王府大道**号。
法定代表人：林永通，执行董事。
在本院执行申请执行人王丐良与被执行人王体全、金志渊、大众阀门集团有限公司（以下简称大众阀门公司）、湖北宇风房地产开发有限公司（以下简称宇风公司）、钟祥市金都商业运营管理有限公司（以下简称金都公司）民间借贷纠纷一案中，案外人姚婧芸提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人姚婧芸称，请求撤销荆门市中级人民法院依据（2016）鄂08民初37号调解书、（2017）鄂08执69号执行通知书及（2017）鄂08执69号之二执行裁定书对案外人合法所有的位于钟祥市金都国际广场B区1001号房产的查封和执行措施，终止对该房屋的拍卖执行。事实和理由：荆门市中级人民法院在执行（2016）鄂08民初37号民事调解书过程中，对钟祥市金都国际广场B区1001号房屋进行了查封，并准备拍卖。该房产所有权应属于案外人所有，继续执行该财产会严重侵害案外人的合法权益。现案外人对荆门市中级人民法院的查封和执行拍卖行为提出异议：一、案外人与宇风公司签订的房屋买卖合同合法有效。案外人作为房屋的买受人，已经依约支付了部分购房款并实际占有，作为善意第三人的买受人，其合法权益不应受到侵害。2015年3月24日，案外人与宇风公司之间签订了《荆门市商品房买卖合同》，宇风公司将其开发的钟祥市金都国际广场B区1001号房产以总价2843846元出卖给案外人。合同签订后，案外人按合同约定一次性支付了1423846元的购房款，对房屋进行了装修，并合法占有至今，案外人作为买受人的合法权益应获得法律保护。同时，依合同约定，宇风公司应当配合案外人办理房屋过户手续，但宇风公司未能协助办理过户手续，且未进行房屋过户登记的原因不在案外人。在本案中，案外人并非债务人，显属善意第三人，其合法购买并取得的财产理应得到保护。荆门市中级人民法院对案外人房屋查封及执行拍卖的行为势必将严重损害案外人的合法权益。二、法院依据（2016）鄂08民初37号民事调解书、（2017）鄂08执69号执行通知书及（2017）鄂08执69号之二执行裁定书对案外人的财产所作查封和拟拍卖的执行行为有违最高院有关司法解释的规定，应予纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”依此司法解释的规定，案外人现自愿将剩余未付房屋价款按贵院要求交付执行，且案外人其余情形均与以上司法解释各项规定完全符合。综上，案外人在法院对涉案房屋实施查封前，已签订了购房合同并支付了房款，且已实际合法占有该房屋，该房屋至今未办理过户手续的责任完全在于宇风公司。依最高法司法解释的规定，法院理应支持案外人的请求。三、上述房屋所有权不属于宇风公司，在以宇风公司为被执行人的案件中，依据《中华人民共和国拍卖法》的规定，该房屋不应作为拍卖标的被拍卖，法院应当终止对案外人房屋的拍卖程序，并解除对该房屋的查封。法院在此前查封了与本案涉案主体没有关联的案外人房屋，严重损害了案外人的合同权利及私有财产权，对法院的执行行为，案外人持有异议。本案近期执行阶段中，法院拟对案外人所购的房屋进行拍卖，其执行委托拍卖行为同样没有法律依据，违反《中华人民共和国拍卖法》的相关规定。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”法院作为执行依据的案件，所有债务人均与案外人无关，法院只能执行宇风公司自身所有财产，而案涉房屋尽管未进行房屋过户手续，但案外人已签订了合法有效的买卖合同，支付了部分价款并已合法占有，且案外人对未过户事由无任何责任。依前述司法解释及拍卖法的规定，法院作为委托拍卖人，无权将与案件无关并为善意第三人的案外人房屋作为拍卖标的委托拍卖，否则将对案外人的合法权益造成巨大损失，对无任何过错的案外人极不公平。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人特提出执行异议，请求法院立即终止此拍卖行为，解除对上述房屋的查封措施，维护案外人的合法权益。
案外人姚婧芸向本院提交了如下证据，拟证明在人民法院查封之前，涉案房屋还在建设过程中，其已向宇风公司交了300万元的购房款：证据一、2014年6月20日苏远菊汇给宇风房地产公司的300万元（原件）及300万元的中国银行结算业务申请书（复印件）；证据二、2015年2月16日苏远菊刷卡支付给宇风公司50万元（原件）；证据三、《收款收据》一份，内容为在2015年3月24日，姚婧芸交付购B栋1001号商铺款1423846元；证据四、姚婧芸与宇风公司签订的《荆门市商品房买卖合同》，内容为姚婧芸购买了钟祥市金都国际广场B栋1001号商铺，但该合同中未显示签订时间。
王丐良的委托诉讼代理人质证认为，对于证据一、二，并未标明350万元的用途，与本案的异议人支付的房款没有关联性，不能证明是为本案涉案房产支付的款项；对证据三真实性有异议，姚靖芸应当提供其向宇风公司付款1423846元的转账流水单。
本院查明，王丐良与王鹏、大众阀门公司、金志渊、宇风公司、金都公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月12日立案，2016年11月14日，王丐良以王体全自愿代替王鹏承担合同义务为由，申请撤回对王鹏的起诉，追加王体全为本案被告，本院予以准许，并已另行制作民事裁定书。
王丐良诉讼请求：1、依法判决宇风公司偿还王丐良借款29590000元，并自2016年8月31日起按月利率2%支付利息至其还清借款本息之日止；2、判令宇风公司支付王丐良聘请律师的费用500000元；3、判令大众阀门公司、王鹏、金志渊、金都公司对上述1、2项承担连带偿还责任；4、诉讼费、保全费由宇风公司、大众阀门公司、王鹏、金志渊、金都公司负担。
本案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：
一、宇风公司确认共欠王丐良借款本金2959万元整。二、宇风公司在（2016）鄂08财保4号民事裁定书查封的银行账户及房产解封后五日内付700万元，余款2259万元由宇风公司自2016年12月起至2017年8月止每月12日前支付王丐良各251万元整，不计利息。三、如宇风公司未在上述约定的期限内偿还借款的，则自逾期之日起以未还金额为基数按月利率1%向王丐良支付利息直至还清借款本息之日，且王丐良有权要求宇风公司立即就全部借款2959万元的本息履行还款义务。四、宇风公司于本调解协议达成五日内向王丐良支付聘请律师的费用5万元整。五、大众阀门公司、王体全、金志渊、金都公司对宇风公司的上述债务承担连带偿还责任，王鹏不再承担连带保证责任。六、案件受理费192250元减半收取96125元，保全费5000元，由宇风公司承担。
2016年11月21日，本院依据以上协议，制作了（2016）鄂08民初37号民事调解书，并已发生法律效力。
申请执行人王丐良向本院申请执行，本院依法立案执行。2017年6月12日，本院以（2017）鄂08执69号执行通知书，要求五被执行人自本通知书送达之日起3日内履行下列义务：一、宇风公司向申请执行人王丐良支付借款本金2109万元及利息；二、大众阀门公司、王体全、金志渊、金都公司对上述第一项承担连带责任；三、宇风公司、大众阀门公司、王体全、金志渊、金都公司向申请执行人王丐良支付迟延履行期间的加倍债务利息；四、宇风公司、大众阀门公司、王体全、金志渊、金都公司共同承担执行费89713元。
2017年6月28日，本院依据申请执行人王丐良的申请，作出了（2017）鄂08执69号之二执行裁定书，裁定如下：一、查封登记在被执行人宇风公司名下的位于钟祥市金都国际广场A区1026、1027号房；B区1001、1010、1015、1016、1023、1029、2049号房；二、被执行人宇风公司负责保管被查封的财产；三、查封期限为3年（自2017年6月28日起至2020年6月27日止）。
另查明，2018年3月20日，本院向钟祥市房地产市场管理所调查姚婧芸与宇风公司签订的《荆门市商品房买卖合同》，查询结果为：姚婧芸购买的钟祥市金都国际广场B栋1001号房屋在该处没有商品房备案。
本院认为，本案争议焦点为：姚婧芸是否为钟祥市金都国际广场B区1001号房屋的权利人。
对案外人提交的证据，本院经审核认为，证据一、二只能证明苏远菊向宇风公司汇款350元的事实,该两份证据未标明350万元的用途，与本案的案外人支付的房款没有关联性，不能证明是为本案涉案房产支付的款项,对该证据不予采信；证据四，本院认为，该商品房买卖合同中未显示合同的签订时间，该合同缺乏合同成立的形式要件，且该合同未在相关部门备案。因此，案外人提交的证据四不能作为其与宇风公司已签订了合法有效的买卖合同；证据三，本院认为，《收款收据》是复印件，不是原件，该证据未能清楚显示“收款单位”；案外人也未能提交该笔购房款流水账单。因此，不能证明其已向宇风房地产公司支付购房款的事实。案外人不能提交其已购买该商铺的不动产权证；也没有证据证实其已合法占有该不动产。因此，在现有证据来看，本院不能确定姚婧芸为钟祥市金都国际广场B区1001号房产的权利人。案外人的异议不符合《最高人民法院（关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定）》第二十八条规定，对其提出的执行异议应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回姚婧芸的异议请求。
案外人对裁定不服，认为原调解、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原调解、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 万 玲
审判员 邓中华
审判员 李 欢
二〇一八年四月十六日
书记员 李 静