连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第508号原告（反诉被告）连云港港连富华行商业管理有限公司，住所地连云港市连云区墟沟海棠路西侧（栖霞路5号）。法定代表人姚海林，总经理。委托代理人薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。委托代理人马士彬，山东众成仁和律师事务所律师。被告（反诉原告）金莉，女，1981年8月10日生，汉族，住连云港市连云区。委托代理人刘军，男，1963年12月20日生，汉族，住连云港市连云区。原告（反诉被告）连云港港连富华行商业管理有限公司（以下简称为港连富华行公司）诉被告（反诉原告）金莉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆维增适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人薛尚美、马士彬，被告的委托代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港连富华行公司诉称，2014年12月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定被告承租原告的面积为70平方米的商铺经营男装使用，租期为三年，第一年租金为90000元，若被告逾期缴纳租金30日，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋，并要求被告赔偿损失。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，但被告经原告多次催促未按合同约定支付租金已满30日，原告为减少损失，于2015年3月11日书面函告被告，解除了双方的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，但被告拒绝将租赁房屋返还原告，为此，原告特提起诉讼，请求依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2015年3月11日起解除；判令被告将租赁房屋恢复原样并返还给原告；判令被告向原告支付欠付租金22500元（暂计算至2015年3月18日，之后至实际返还商铺期间的租金按照合同约定计算）并赔偿给原告造成的损失20000元；判令被告向原告支付违约金10125元，（暂计算至2015年3月18日，之后至实际给付之日的违约金按照应缴租金每日5‰计算）；被告承担本案诉讼费用。被告金莉辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据。1，原、被告之间签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议是原告单方提供格式合同，合同条款没有经过双方协商一致，且原告在签约时有误导和欺骗行为，合同违反公平公正协商一致原则。2，被告在履行合同中没有违约，也没有欠租金行为，是原告违约，原告签约后没有按时履行交付义务，原、被告双方于2014年12月17日签订房屋租赁合同，签约时被告即交付原告费用11000元，但原告并没有将具备使用功能的租赁物交付给被告，经被告多次催促，原告才于2015年2月3日将租赁物交付给被告，此时距离双方签约已逾期45天，为此，被告与原告协商，要求更改合同条款将租期顺延，双方正在协商中。3，2015年3月8日，原告利用卖场下班的时间用胶合板将被告经营的服装店全部封闭，无法开门经营，给被告造成巨大损失，要求原告赔偿服装店被封闭期间的经济损失人民币20000元，为此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告金莉诉称，原、被告签订租赁合同，原告将其商铺出租给被告经营销售男装，由于原告逾期交房，且交付房屋存在瑕疵，造成被告不能按时开业，2015年3月8日，原告将被告的商铺上锁，造成被告至今无法开门营业，为此，被告提起反诉，请求原告将商铺恢复原状交还被告经营；赔偿被告的经济损失20000元；原告承担本案的反诉费用。反诉被告港连富华行公司辩称，被告的反诉请求无事实和法律依据，原告按照合同约定于2014年12月20日将房屋交给被告进行装修使用，被告于2015年3月8日收到原告的律师函，并将律师函贴在商铺玻璃门内，至今还在被告所租商铺的门上，原告没有任何违约行为，相反都是被告违约行为造成的，原告有权按照双方租赁合同约定单方解除合同，被告因为违约，不仅要承担支付应支付的租金和各项费用，还应向原告支付违约金，承担违约责任。经审理查明，2014年12月18日，原、被告双方签订了一份租赁合同，合同约定：“被告租赁原告商铺70平方米用于经营男装；租赁期限3年，自2014年12月27日起至2017年12月26日止；租金及支付办法：租金第一年度为166075元，合同期内租金总计为498225元，租金每季度交纳一次，一次交清，下一期租金须提前30日交纳；承租人在正式签订合同时，须向出租人支付履约保证金人民币5000元，作为履行合同的保证。履约保证金在合同终止后扣除承租人拖欠的租金、水电费、管理费及损坏赔偿后，如无遗留问题，出租人无息返还；违约责任：在租赁期内，承租人有逾期交纳租金、水电费、管理费满30日的，出租人有权立即以书面的形式通知承租人单方面解除合同，没收履约保证金，收回该房屋并可另行对外招租，由此造成的损失，由承租人予以赔偿。在租赁期限内，如承租人逾期交纳租金，出租人有权按每逾期一日收取承租人应缴租金5‰的违约金；其它条款：如双方在履行合同过程中发生争议，应协商解决；协商不成，可依法向房屋所在地的人民法院起诉。后原告与被告对涉案租赁房屋又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，在原合同其它约定条款不变的前提下，将租金交纳方式变更为：第一年（从2014年12月27日至2015年12月26日）交纳租金人民币90000元；第二年（2015年12月26日至2016年12月26日）交纳租金人民币100000元；第三年（（2016年12月26日至2017年12月26日）交纳租金人民币100000元。并补充约定，承租人进场装修前，须与出租人签订商业街装修管理规定。原、被告双方分别在上述合同、协议书上盖章、签字予以确认。合同签订后，被告共向原告交纳款项人民币11000元。2014年12月20日，被告进驻租赁商铺装修前，按规定于2014年12月20日领取装修进场许可证，并交纳进场装修许可证押金40元，进驻商铺进行装修后，被告进驻租赁商铺营业，未按合同约定向原告交纳租金，原告从2015年1月26日起至2015年3月13日止，原告多次向被告催缴租金，被告仍未交纳。2015年3月4日，原告发律师函给被告，函告其因已逾期交纳租金超过30日，解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；限收函之日起3日内将承租期间全部欠付租金交清，并按照合同约定支付违约金；将承租商铺交还原告，并自行承担费用恢复原样；逾期交还房屋，原告将采取自力取回措施，届时造成的一切损失均将由其承担，且原告因此产生的全部损失亦应由其承担。被告收函后，仍未按函告内容履行，原告于2015年3月11日自行将该商铺锁闭。被告至今没有向原告交清所欠原告租金，被告于2015年5月20日将租赁涉案商铺内物品搬出，将该商铺交还原告。另查明，被告从2014年12月27日起至2015年3月27日止，被告应交原告第一季度租金22500元，扣除被告已交原告租金6000元（已交纳11000元中的另5000元为履约保证金），被告尚欠原告租金16500元；从2015年3月28日起至2015年5月20日止，被告应交原告租金13500元，合计尚欠原告租金30000元。原告主张被告第一季度逾期缴纳租金16500元从2015年1月26日起算，第二季度逾期交纳租金13500元从2015年3月28日起算。上述案件事实有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、被告领取《装修进场许可证登记表》、交纳进场装修许可证押金《收据》以及原、被告在庭审中的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方所签订的合同，是其双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。被告租赁原告商铺从事商业经营，应按照合同约定向原告交纳租金，逾期交纳租金按合同约定已构成违约，故被告应履行向原告缴纳所欠租金并按合同约定对原告承担违约责任。被告抗辩原告在与被告签约时，没有经过协商一致，对被告有误导和欺骗行为，且逾期交房，没有事实依据，本院依法不予采纳。对其反诉要求原告赔偿其经营损失，因未提供相应证据予以证明，本院依法不予支持。由于作为合同一方当事人的被告迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，且在本案的诉讼中，原、被告均同意解除合同，故对原告要求确认其与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2015年3月11日起解除，依法予以支持，被告应将租赁房屋交还给原告。关于租金的计算截止时间，因被告是在2015年5月20日搬出租赁原告的商铺，故应计算至2015年5月20日止。涉案合同中原、被告约定的违约金日千分之五过高，依法应予以调整，违约金比例应按日万分之五计算为宜。被告第一季度应交租金16500元，从2015年1月26日起至2015年5月20日止，逾期交纳租金113天，被告应向原告承担违约金为932.25元。第二季度应交租金13500元，从2015年3月28日起至2015年5月20日止，逾期交纳租金54天，被告应向原告承担违约金364.5元。本案由于承租人违约逾期交纳租金导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿其损失20000元明显过高，本院依法酌定被告应赔偿原告一个月的租金损失7500元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（三）款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告连云港港连富华行商业管理有限公司与被告金莉签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2015年3月11日解除。二、被告金莉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港富华行商业管理有限公司支付租金30000元，承担违约金1296.75元三、被告金莉于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告房屋租金损失7500元。四、驳回反诉原告金莉对反诉被告连云港富华行商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1116元，由本诉原告承担550元，本诉被告承担566元；反诉案件受理费300元，由反诉原告承担。（反诉案件受理费300元，反诉原告已缴纳；本诉案件受理费原告已预交，被告承担的部分，在被告给付原告款项时一并给付本诉原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1416元，并将交款凭证一并交于本院。连云港市中级人民法院开户行：农行连云港市苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  穆维增二〇一五年五月二十七日书记员  李 惠法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的：（五）法律规定的其他情形。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，以应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。