河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀05民终1954号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭海芬，女，1959年9月22日出生，汉族，教师，现住邢台市内丘县，
委托诉讼代理人：胡延民，河北国途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱颜斌，河北国途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢台县会宁镇南良舍村村民委员会，住所地：邢台市邢台县会宁镇南良舍村，组织机构代码：05267589-4。
法定代表人：霍东全，该村党支部书记。
委托诉讼代理人：桑拥军，河北张舰律师事务所律师。
上诉人郭海芬因与被上诉人邢台县会宁镇南良舍村村民委员会租赁合同纠纷一案，前由河北省邢台县人民法院于2016年11月2日作出（2016）冀0521民初141号民事判决。郭海芬对该判决不服，向本院提起上诉。本院作出（2017）冀05民终656号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。河北省邢台县人民法院于2017年5月4日作出（2017）冀0521民初653号民事判决。郭海芬对上述判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭海芬及其委托诉讼代理人胡延民、朱颜斌，被上诉人邢台县会宁镇南良舍村村民委员会的法定代表人霍东全及其委托诉讼代理人桑拥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭海芬上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、本案涉及房产系合法建筑，一审认定非法建筑错误。涉案房产曾存在过房产证，因权利人之间的权属争议导致撤销，并非因为该房产证违反建筑、规划等法律规定而被撤销。2、双方在租赁协议中约定，涉案房产归上诉人所有，一审判决由被上诉人补偿上诉人197543元不符合客观事实，且没有法律依据，应当依据评估的价格判决由被上诉人补偿上诉人1235493元。3、因政府政策的调整，导致不能继续履行合同或者不能实现合同目的，属于合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形，应当适用情势变更原则。双方在土地租赁协议的履行过程中，上诉人没有违约。以上诉人存在过错为依据作出的判决是错误的。4、上诉人不应当支付被上诉人租赁费。双方在租赁协议中约定上诉人自2002年之后不再交纳租赁费，且上诉人不存在违约行为，不应向被上诉人交纳租赁费。何况自2009年之后被上诉人也未向上诉人主张过房租，诉讼时效已过。5、上诉人与被上诉人之前的租赁合同纠纷案件，虽经两级法院作出生效判决，但该判决内容没有解决实际问题，造成双方矛盾激化，应予撤销。
被上诉人邢台县会宁镇南良舍村村民委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，建议驳回上诉，维持原判。
原审原告邢台县会宁镇南良舍村村民委员会向一审法院起诉请求：1、依法判令被告恢复原状，限期拆除在原告场地上修建的校舍，将占用的场地返还原告。2、依法判令被告支付原告租赁费48000元（自2007年1月1日至2015年1月8日）及占有使用费（自2015年1月9日至场地实际返还原告之日止）。
原审法院认定事实：1999年6月5日，原、被告签订租赁协议，原告将4000平方米场地租赁给被告建学校，被告自2000年至2002年每年向原告缴纳租金6000元，2002年以后不再缴纳租金，原告村民子弟在被告所建的邢台县希望星学校上学可以减免部分学费。协议签订后，被告只办理了邢台县教育局及邢台县计划局同意建学校的批示。被告在建校过程中，没有办理土地规划、建设施工相关手续，邢台县土地管理局对被告违法占地进行了处罚，并申请法院强制执行，被告缴纳了罚款。被告经营几年后于2006年在未与原告协商的情况下将邢台县希望星小学校舍及相关物品租赁给邢台市青松文武学校使用。此后，原告村民子弟逐渐不在被告学校上学。被告只缴纳了2000年至2002年的租金，2006年被告将学校转租收取租金以后也没有向原告缴纳租赁费。2014年原告将被告起诉到邢台县人民法院，要求解除租赁合同，邢台县人民法院于2014年11月1日作出(2014)邢民初字第1021号民事判决，以被告违反合同约定，致使合同目的无法实现为由，解除了原被告之间的租赁协议，2015年1月8日邢台市中级人民法院依法作出（2015）邢民四终字第20号民事判决书维持了一审判决。经郭海芬申请，法院委托邢台金华资产评估有限责任公司对郭海芬所建校舍及附属资产进行了资产评估，该评估机构于2016年8月10日作出资产评估报告：资产评估价值原值为1922752元，净值为1235493元；其中树木55棵，价值26340元。
原审法院认为，原、被告之间的租赁协议已被生效的判决解除，被告理应返还租赁物。考虑到被告是造成合同解除的过错方，被告所建的固定资产并非合法建筑，为了妥善解决纠纷，化解矛盾，在最大程度上减少损失，宜判决被告腾出房屋及土地，由南良舍村委会给予被告适当补偿。合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，所以被告应当在该租赁最长期限内修建和使用建、构筑物。自合同签订日1999年6月5日至今，被告已租赁土地近18年，被告固定资产的原值为1896412元（不包括树木），按时间折算，剩余价值为197543元，应由南良舍村委会补偿给郭海芬。2006年以后郭海芬将租赁物转租，南良舍村适龄学生不能在郭海芬所建学校上学，郭海芬理应继续向南良舍村委会缴纳租赁费，2006年至2014年，租赁费合计48000元。2015年1月8日合同解除以后，被告仍占有租赁物，应赔偿原告损失，损失数额可按租赁费计算，2年损失共计12000元。由于郭海芬持续占有租赁物，租赁费或租赁费损失持续发生，所以南良舍村委会要求郭海芬给付租赁费不超过法律规定的诉讼时效。经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第一百一十一条，第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四第二百二十七条的规定判决：一、被告郭海芬在判决生效后十日内腾出所建的邢台市希望星小学房屋，自行处理院内树木，将租赁土地以及地上建、构筑物一并交付原告邢台县会宁镇南良舍村村民委员会。二、原告邢台县会宁镇南良舍村村民委员会在判决生效后十日内补偿被告郭海芬197543元。三、被告郭海芬在判决生效后十日内给付原告邢台县会宁镇南良舍村村民委员会2006年至2014年租金，每年6000元，共计48000元。四、被告郭海芬在判决生效后十日内给付原告邢台县会宁镇南良舍村村民委员会2015年、2016年两年的损失12000元。如不按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元由被告负担，反诉费6900元，原告负担4000元，被告负担2900元，评估费由被告负担。
二审中查明，上诉人与被上诉人于1999年6月5日签订一份租赁协议，该协议第二条约定：建校资金由乙方（郭海芬）单独承担，建筑物及配套设施所有权归乙方……。另，上诉人曾与案外人郭海全、邢台县人民政府就涉案房屋产权的登记事项产生行政诉讼纠纷，经过邢台县人民法院及邢台市中级人民法院两级法院审理，最终以邢台县人民政府在权属审核程序上存在瑕疵为由，判决撤销了邢台县人民政府为郭海全颁发的邢县字第3054593号房屋所有权证。
二审经审理查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于1999年6月5日签订的租赁协议已于2015年1月以“不能实现合同目的”为由被生效判决解除，双方的合同权利义务已经终止，但该协议第二条对建房资金和房屋产权作出了明确约定，即“建校资金由乙方（郭海芬）单独承担，建筑物及配套设施所有权归乙方”。依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定,“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。郭海芬建造房屋属于一种事实行为，应于建造房屋行为成就之时，取得对该房屋的所有权；且郭海芬在本案中作为承租人基于租赁合同的特别约定，亦享有对租赁期间添置物的所有权。至于涉案房屋是否属于违章建筑、应否予以拆除，应当由有权部门依据建设房屋当时的规划、土地、建设等行政管理性法律、法规予以综合考量后作出相对应的处理决定，并保障当事人的法定程序救济权利。原审法院在本案民事纠纷案件中直接对此进行处理显属不当。被上诉人在本案原审中提出的第一项诉讼请求为要求郭海芬恢复原状、拆除在被上诉人场地修建的校舍，因恢复原状民事责任承担方式适用于侵害物权和无效合同后续财产返还处理的情形，与本案原生效判决认定的双方的租赁合同效力相违悖，且双方当事人已在租赁协议中对房屋产权作出明确约定，故原审原告在涉案房屋产权权属明确的基础上在本案民事纠纷案件中直接要求改变双方的合同约定，拆除他人所有房屋显然缺乏相应法律依据，对其主张不予支持。租赁合同解除后，当事人应针对地上房屋与占用土地分属于不同主体这一现实状况积极协商处置途径，以发挥现有资产最大的利用价值，使拥有产权的双方均获取收益。如果协商一致，可以在双方之间完成所有权转让。原审人民法院在未征得房屋所有权方同意的情况下，判定房屋产权转由被上诉方行使无法律依据，应予纠正。至于原审人民法院在审理过程中形成的资产评估报告，因房屋物权的价值受多种因素的影响存在时效性，应当在交易双方实现交易时采用。现当事人不能在本案诉讼中就是否转让、放弃房屋所有权达成一致，该资产评估报告对本案处理不具有参考意义，故本院对该资产评估报告不予审查和采纳。关于上诉人应否支付租赁费的问题。虽然租赁协议中约定，上诉人在2002年之后不再交纳租金，但该约定系以被上诉人方村民子弟能在上诉人学校就读并减免相应学费为条件。本案上诉人自2006年将涉案校舍及配套设施租与他人使用后，被上诉人村民子弟便不在希望星学校就读，故上诉人不交纳租金的条件已无法成就，上诉人应当向被上诉人继续交纳相应租金。因租赁协议中诉讼双方对上诉人自2006年之后是否应当交纳租金的事项及交费时间未做约定，且上诉人持续占有该租赁物，租赁费用亦持续产生，故上诉人主张被上诉人要求给付租赁费超过诉讼时效的主张不能成立。至于当事人主张的解除双方租赁协议的生效判决是否妥当的问题，不属于本案的审查范围，当事人应当通过审判监督程序另行处理。综上，因上诉人与被上诉人之间的租赁协议已被生效判决解除，上诉人应当立即停止使用租赁土地从事经营活动和生活居住，并对地上建筑物及配套设施的后续使用或处置情况与被上诉人进行协商处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持河北省邢台县人民法院（2017）冀0521民初653号民事判决的第三、四项；
二、变更河北省邢台县人民法院（2017）冀0521民初653号民事判决的第一、二项为：上诉人郭海芬立即停止使用涉案租赁土地从事经营活动和生活居住；
三、驳回原审原告邢台县会宁镇南良舍村村民委员会的其他诉讼请求。
一审案件受理费及评估费的负担按原判决执行；二审案件受理费7900元，由上诉人郭海芬负担负担6000元，被上诉人邢台县会宁镇南良舍村村民委员会负担1900元。
本判决为终审判决。
审判长 苏运平
审判员 王华青
审判员 高恒振
二〇一七年七月四日
书记员 刘 静