江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初16098号原告：黄德科，男，1928年7月7日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙亚克，江苏通达声远律师事务所律师。被告：纪先贵，男，1976年8月10日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。被告：陈金玲，女，1975年6月12日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。原告黄德科诉被告纪先贵、陈金玲定金合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙亚克、被告纪先贵、陈金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告纪先贵、陈金玲双倍返还定金40000元。事实和理由：二被告（以下简称被告）系夫妻关系。2016年8月31日，原告委托其儿子黄新华向被告购买位于沭阳县都市××小区××楼××单元××室。当日，原告向被告支付20000元定金，并约定房价为644000元，被告向原告出具收条一份。后原告多次要求签订购房合同并完成房屋交易，但被告拒绝出售房屋。综上所述，原、被告达成房屋买卖意向，且原告向被告支付了定金，定金合同已经成立并生效。现被告拒绝履行双方约定的购房事宜，构成违约，应当承担双倍返还定金的责任。被告纪先贵、陈金玲辩称：1.原告并非本案适格主体，无权提起诉讼。该房屋买卖事宜一直是由原告的儿子黄新华以买受人的身份与被告商谈，且黄新华从未向被告提及原告系买受人。所以，黄新华才是实际买受人，原告不是适格主体。2.本案不适用定金罚则。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式”。原、被告双方并未签订书面合同，房屋买卖合同关系未成立。被告收取原告的款项只能作为购房意向金，而不能作为定金。同时，《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”。既然双方未签订主合同，也就没有从合同，原告无权要求双倍返还定金。3.原告主张被告拒绝出售房屋不属实，是原告违约在先。黄新华于8月31日晚交付20000元款项时，双方约定9月份完成交易并过户，但直到9月份结束，黄新华也未与被告办理房屋买卖手续。根据以上事实，系原告方违约。双方对于以下事实没有异议：1.2016年8月31日，由被告出具收条，收条内容为“收条今收到购房定金贰万元整￥20000购房于都市阳光29号楼3单元101室。总房款陆拾肆万肆仟元整。收款人：纪先贵陈金玲2016.8.31”。2.涉案房屋于2016年10月13日之后涤除抵押登记并于2016年10月31日另售他人且已办理过户登记手续。对上述双方无异议的事实，本院依法予以确认。双方争议焦点为：1.原告是否为本案适格主体；2.交付20000元款项后，造成房屋买卖合同未能签订的原因在于原告方还是被告方。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交与被告陈金玲的两份录音证据，录音时间分别为2016年10月13日及10月26日，在2016年10月13日的录音中，原告主张被告陈金玲隐瞒涉案房屋有抵押并且承租人主张优先购买权问题，被告陈金玲未予否认并在录音中明确表示房屋不出售给原告、最多承担双倍赔偿的责任；另在该份录音中，原告妻子数次提到其与原告年纪较大，诚心想买被告涉案的一楼房屋，希望能与被告好好协商、促成买卖。在10月26日录音中，被告陈金玲仍明确表示房屋不出售给原告并且只同意退还定金。对该两份录音，被告当庭质证对其真实性无异议，但认为部分内容与其当初表达的意思不同。被告为支持自己的答辩意见，向本院提交了2016年8月18日至10月27日其与原告儿子、儿媳、女儿等人的部分通话记录一份以及2016年11月14日16:27的短信记录一条，在8月份的通话记录中，显示主叫1次、被叫8次，在9月份的通话记录中（被告只提供了9月1日至9月11日），3次均是主叫，在10月份通话记录中，7次主叫，11次被叫；短信记录内容为“纪老师、陈女士你们好！购房事思考再三，此事本不应该如此折腾，也怨我们当初没有抓紧。也许你们认为房价还可以卖得更高些，卖给我们你们心里有点不平衡。我想这些都是暂时的，如能成交，我们应该能成为好邻居好朋友……但，不管如何我还是希望能坐在一起友好面谈，尽快了结此事。……”。原告质证认为，对通话记录的真实性没有异议，但与本案无关联性，不能证明通话内容为被告要求原告签订购房合同事宜，且该通话记录并不完整，缺少9月11日至9月30日期间的通话记录；对短信记录的真实性有异议，系被告单方提供。综合分析上述证据，本院认证意见为：对原告提供的录音，被告对其真实性无异议，对该证据的真实性，本院依法予以采信；被告虽对录音的部分内容有异议，但未说明具体哪部分内容有异议，亦未在本院限定的时间内向本院提交详细的书面质证意见，视为其对录音内容没有异议，据此，可以认定原告系涉案房屋的购买主体，在原告给付被告20000元后，因涉案房屋存在抵押、承租人主张优先购买权等原因导致双方未能及时签订购房合同。对被告提供的通话记录，原告对其真实性没有异议，对该通话记录的真实性，本院依法予以采信；但对其关联性，因原告有异议，被告亦未提供其他证据与之相互印证，从通话记录中并不能反映出通话内容，因此，对被告的证明目的，本院依法不予采信；对短信记录，原告虽对其真实性有异议，但该短信原始记录显示发送号码为黄新华所使用的号码，因此，对该证据的真实性，本院依法予以采信；虽然原告方在短信内容中有“也怨我们当初没有抓紧”的表述，但结合原告提供的录音证据，并不能得出系原告方的原因致双方买卖合同未能签订。本院经审理认定事实如下：1.原告系涉案房屋的购买主体；2.因涉案房屋存在抵押、承租人主张优先购买权等原因，致原被告双方未能签订房屋买卖合同。本院认为：1.原告系本案的适格主体。根据本院查明的事实，在原告提供的录音证据中，原告妻子明确表示系其与原告购买被告的涉案房屋，被告陈金玲在录音现场，对此并未提出异议；其次，涉案定金收条未载明付款人，现该定金收条为原告所持有，也能推定原告为涉案房屋的购买主体；再者，原告称其年老不便，委托其儿子与被告商谈购房的相关事项，也符合常理。被告主张系原告儿子购买涉案房屋、原告不是本案适格主体，未能提供证据证明，且也与本院查明的事实不符，因此，对被告该辩解意见，本院依法不予采纳。2.涉案20000元款项的性质为定金，被告应予双倍返还。被告收取原告的20000元款项后，向原告出具的收条上明确载明系购房定金，并载明了房屋的位置及总价款，双方之间形成定金合同关系，该定金合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张该20000元款项的性质不是定金而是购房意向金，不适用定金罚则，与其出具给原告的收条上载明的内容不一致，对其该辩解意见，本院依法不予采纳。被告辩称本案定金合同系从合同，因作为主合同的房屋买卖合同未能订立，因此从合同也未成立的辩解意见不能成立。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，原告交付的定金性质属于订约定金，即是为了保证与被告订立正式的书面房屋买卖合同，因此该定金合同的成立生效与双方之间的房屋买卖合同是否签订无关。被告辩称系原告方违约造成涉案房屋买卖合同未能签订，证据不足，与本院查明的事实不符。根据本院查明的事实，系涉案房屋存在抵押、承租人主张优先购买权以及被告明确表示不出售给原告并实际上已另售他人、完成过户手续等原因，导致双方无法再就涉案房屋签订买卖合同。根据前述法律规定，被告在收受原告的定金后，拒绝与原告订立房屋买卖合同，其依法应双倍返还原告定金，即40000元。原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告纪先贵、陈金玲于本判决发生法律效力之日起五日内双倍返还原告黄德科定金计40000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元（已由原告黄德科预交），由被告纪先贵、陈金玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费800元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位宿迁市中级人民法院）。审 判 员 刘路路二〇一六年十二月二十七日法官助理 廖胜维书 记 员 詹文成书 记 员 钟 凯附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。