河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海经初字第349号
原告（反诉被告）秦皇岛市玉洁物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区海阳路272号。
法定代表人李晶晶，总经理。
委托代理人曾昭贵，1951年6月12日，系该公司办公室主任。
委托代理人孙文凤，系该公司办公室副主任。
被告（反诉原告）王小东。
委托代理人赵丹丹，河北王来升律师事务所律师。
委托代理人李永和，与王小东关系。
原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司诉被告王小东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾昭贵、孙文凤，被告王小东委托代理人赵丹丹、李永和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司诉称，原告于2008年与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，依据上述合同，原告对文博城1-7号楼进行物业管理，被告为文博城业主，自2009年开始未缴纳物业服务费、电梯电费、二次供水电费和垃圾费合计10151元（2009年7月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×6个月＝781元、生活垃圾处理费18元；2010年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、生活垃圾处理费36元；2011年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、电梯电费1.5元／层.户.月×13层×12个月＝234元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元；2012年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、电梯电费1.5元／层.户.月×13层×12个月＝234元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元；2013年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、电梯电费1.5元／层.户.月×13层×12个月＝234元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元；2014年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、电梯电费1.5元／层.户.月×13层×12个月＝234元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元；），原告多次催要被告始终未缴纳。请求法院判令被告给付物业费8591元，电梯电费936元，二次供水费480元，垃圾处理费144元，合计10151元及起诉日至给付日滞纳金4535.19元。被告承担本案诉讼费用。
被告王小东辩称，被答辩人起诉无事实及法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。
一、被答辩人多次违规收费，擅自提高收费标准，且所有收费均没有开具正规发票。
（一）2008年5月，答辩人找开发商必玉地产领钥匙，被答辩人强迫答辩人缴纳2008-2009年的取暖费，但没有发票。因被答辩人是开发商必玉地产的子公司，必玉地产将房屋钥匙都交给被答辩人，被答辩人威胁答辩人称如果不缴纳2008年到2009年的取暖费就不给房钥匙，对此小区其他业主均知情。被答辩人擅自提高物业收费标准。根据《前期物业管理服务协议》以及《文博城销售楼书》，答辩人所在楼层为十三层，每平米每月物业费0.98元，按照当时的秦皇岛市物业收费情况，这已经是最高的收费，所以被答辩人承诺，该物业费包括电梯费、二次供水电费，不再另外收取，但从2013年1月1日起，除物业费每平米每月0.98元外，答辩人还必须另外缴纳电梯电费、二次供水费等费用，现在被答辩人又在起诉高达936元的电梯电费。答辩人认为，这些费用既然已经分离出来单独缴纳，那么物业费就应当降低，否则就是变相提高物业费标准或者是重复收费，应当退还多余费用。
（二）包括答辩人在内的每个业主，均已缴纳高达400元的单元门门禁，被答辩人虽然发了门禁卡但自始至终根本没有投入使用，这400元是典型的乱收费，无异于从业主手中抢钱，依法必须退还。而且被答辩人在文博城管理以来，单元门一直都是敞开的，从来没有锁上过，这不仅是极大的安全隐患，也说明门禁形同虚设，门禁卡无用。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十七条“受业主或业主委员会委托实行小区出入证（卡）管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证（卡）管理的，不得收取出入证（卡）费。”本案中，这项收费没有业主或者业主委员会的委托，依法不应当存在。
（三）从2012年11月底开始，被答辩人向小区业主收取天价车位租金和停车位服务费，车位租金6600元每年，服务费600元每年，不缴费就不能停车，面对高收费、乱收费，业主只能把车停在小区附近，被答辩人动用黑社会力量砸业主车，逼迫业主花钱租车位。答辩人认为，小区的车位应当归全体业主所有，被答辩人无权收取租金，服务费600元更没有法律依据，已收取的应当退还。
（四）被答辩人擅自安装电梯管控系统，乘坐电梯必须刷卡，业主们必须购买磁卡，这也属于乱收费，后因业主举报，被技术监督局责令拆除。
（五）被答辩人向答辩人收取的所有费用，均没有开具正规发票，仅仅是收据，被答辩人涉嫌偷税漏税，答辩人保留举报其违法行为的权利。
综合以上几点，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十条违约责任：甲方违反协议擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”根据以上法律规定及合同约定，答辩人多次要求被答辩人退还多收取的费用，退还利息并支付违约金，但被答辩人始终拒绝。
二、2009年1月，由于被答辩人操作加压泵不当，导致水压过大，答辩人家楼上的董某家自来水管破裂，造成答辩人家房顶漏水，损失严重。答辩人和董某多次找被答辩人处的冯经理、张经理及客服人员小陈，被答辩人让答辩人写明损失财产，但答辩人将损失详单及材料交给被答辩人至今都没有音讯，没有得到任何赔偿。2012年8月西港路发水，因被答辩人未及时疏导排水，导致包括答辩人在内的多户业主家下房进水，答辩人家下房的25件待出售的干红酒被泡，电动自行车被水浸泡，电瓶损坏，还有其他生活物品均被水浸泡，造成很大损失。当时被答辩人进行了登记，但至今未给予任何赔偿。此外，电梯经常出现故障，影响业主正常使用。答辩人认为，在《前期物业管理服务协议》中明确约定了物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备包括加压水泵，明确约定了应达到排水管道畅通，明确约定了被答辩人实行24小时报修值班制度。然而，被答辩人长期不履行物业服务职责，对二次加压水泵不予维修，不及时排水，对于24小时报修值班制度更是形同虚设。根据《前期物业管理服务协议》第十条违约责任“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的相关规定，以上所有损失责任，必须由被答辩人承担。
关于小区环境问题。在文博城新聘请的物业公司与被答辩人交接时，小区的卫生环境极其恶劣：
必玉地产集中装修剩余200多套空置房产生大量装修垃圾，被答辩人不予清理，导致装修垃圾堆积严重，污染了小区的生活环境，影响业主出行。
小区绿化带垃圾杂物到处可见，宠物棚占用绿化带、园区宠物粪便满地无人清理。
楼内前厅地面脏乱，窗台、消防栓、柜台尘土多。楼道堆放杂物混乱，侧梯、扶手、台阶尘土垃圾未清理。
地下车库垃圾未清理，生活垃圾堆积，滋生大量细菌，直接影响业主出行，且严重污染环境。
园区内、地下车库垃圾桶均损坏严重，无法正常使用。
小区单元楼内小广告张贴问题严重，遍布墙面、楼梯、电梯，业主自家门上也满是小广告，都要业主自行清理，被答辩人从不清理。
综合以上几点，根据《前期物业管理服务协议》第二条“保证小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁；公共楼道、电梯、大堂、会所的保洁；垃圾的收集；小区内排水排污管道的畅通。”第三条“保证整体环境及环卫设施保持清洁、垃圾袋装收集，处理日产日清。”的约定，被答辩人完全没有履行环境卫生及保洁义务，没有理由收取相应服务费。
关于小区安保问题。
西门、东门岗是文博城小区业主进出最多的门岗，没有门和门禁，各类人员、非机动车辆、机动车随便进出小区，存在非常大的安全隐患，小区入室盗窃案件频发、业主停放在停车位内的车辆经常被划、被砸，业主停放在小区内的自行车经常被盗。
小区内摄像头28个，只有4个能够正常运转，而且不清晰，另外24个已经损坏，不能使用；电梯内摄像头26个，只有4个能够正常运转，其余22个均已经损坏，不能适用；围墙的红外对摄全部被绿化所阻挡，红外报警系统25个已经全部处于瘫痪状态，小区安全问题实在堪忧。
小区监控室没有主机，所有监控画面黑屏。
小区各楼层烟感、各类报警器缺失，无法使用，其中烟感报警器总共1537个，但仅有35个可以使用，消防箱损坏37个、没栓头的8个、没水带的273个，且经过测算无法和消防控制室进行连接，设备瘫痪，存在极大消防隐患。
正是因为小区存在诸多安全隐患，答辩人的车停在地下停车位，被外来人砸碎车窗，盗窃了车内财物，答辩人认为，这起事件完全可以避免，只要被答辩人履行了安保义务。
综合以上几点，根据《前期物业管理服务协议》“协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区主出入口24小时值班；对小区重点部位每小时巡查一次。”的约定，可知被答辩人完全没有履行安保义务，已经严重违约，并给小区业主造成巨大经济损失，没有理由收取相应服务费。
公共设施方面存在的问题。
文博城小区共有26部电梯，其中有4台损坏。
小区水泵房设备老化，电源控制柜没有防水措施。
各楼栋天台门、机房门损坏严重，存在安全隐患，无人管无人问。
楼顶及顶楼道没有警示标识，存在安全隐患。
高区供水减压阀损坏，压力过大，容易造成爆管现象发生，多处楼层调压阀生锈严重无保养，到处漏水。
单元门与楼宇对讲全部失效，对防盗防冻产生极大影响。
天台顶部排烟、排气孔被严重损坏，导致漏雨，排烟不顺。
天台顶风机电源裸露室外，易进水发生电器危险。
1栋和7栋天台电梯机房，四间风机房被必玉房地产变相卖出，此四间风机房属于设施设备房属于全体业主，侵占了业主的利益。
管道、阀门设备老化、漏水。楼层公共区域漏水45处，公共区业主家外墙漏水7处。
公共区域墙体严重损坏。
污水井、化粪池阻塞、外溢。
楼道、园区公共照明经常不亮，楼道灯共坏970个，园区路灯坏24个。
楼道内瓷砖掉落严重，墙体瓷砖、地砖损坏严重，无人修复。
小区厨房主管道的问题导致多起业主家反水，房子、下房被淹，损失严重，被答辩人不给解决，每次业主家反水需要业主自己花钱来承担。
综合以上几点，根据《前期物业管理服务协议》第三条“设施设备运行正常、维护良好，无事故隐患；24小时报修值班制度；齐全的专业设备运行人员，严格执行操作规程；对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录”的约定及相关法律规定，被答辩人已经严重违法违约，无权要求业主支付物业费等相关费用。
被答辩人在没有取得小区业主同意的情况下，私自将小区的地下停车场改建为游泳池和浴池，并且已经开始对外营业，被答辩人的行为已经违反了《河北省物业服务收费管理实施办法》第二十三条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”之规定，给小区业主生活带来极大不便，私改线路设施等更是给小区带来安全隐患，且至今仍然在经营中，答辩人认为，被答辩人必须立即关停该游泳馆和浴池，其违法所得必须上缴给业主委员会，由全体业主进行处分。
《前期物业管理服务协议》附件二：业主公约中业主义务与责任方面有如下条款：“业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报小区管理处审查批准后，向小区管理处缴纳装饰装修保证金方可按规定施工”，该条款违反了《河北省物业服务收费管理实施办法》第十六条第二款“物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费”的规定，因此，被答辩人无权约定收取装修保证金，且被答辩人必须将已经违规收取的保证金全部退还给业主。
被答辩人伪造业主签字，擅自提取维修资金。被答辩人向秦皇岛市物业管理办公室报告称监控安防系统维修，该维修项目需分摊维修资金的业主2486户，签字表示同意使用维修资金的业主1699户，申请使用资金为1031278.96元。然而，据答辩人所知，根本没有这么多户业主签字，答辩人也没有签字，这一行为也引起了众多业主的不满，也成为大家拒绝缴纳物业费的重要原因之一。
鉴于被答辩人严重不负责任，不履行物业服务义务，经小区业主举报，秦皇岛晚报等报纸以及多家网络媒体均对被答辩人的违法违约行为进行了曝光，市房管局当时也对被答辩人进行了评价，在业主满意度调查情况公告中，可以清楚的看到小区业主对物业服务不满意度极高，尤其是物业服务态度、服务热线、与业主沟通、小区消防、车辆管理、公共设施等方面不满意程度达到一半以上，最高达到百分之七十，多数项目满意人数不足十人，由此可见被答辩人在文博城小区已经尽失人心，这也是业主实在忍无可忍，成立业委会罢免被答辩人，重新聘请新物业的重要原因。
答辩人曾经起诉必玉地产要求办证并给付延期办证的违约金，现在已经两审终审且胜诉，但必玉地产一直不给这笔违约金，也一直没给办证，拒不执行法院生效判决，答辩人找必玉地产和执行局时，双方都说让答辩人先把物业费交清才能给违约金或者用违约金抵销物业费，否则不给办房本。答辩人认为，这是两个不同的法律关系，不能抵销，如想抵销，只能通过调解方式，且应当一并计算答辩人的损失在内。至今还未给我方办理房产证。
综上，答辩人并非恶意拖欠物业费，而是被答辩人实在是没有提供约定的服务。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第十八条：物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提交质价相符的服务。答辩人认为，被答辩人起诉主张物业费等相关费用，必须承担相应举证责任，证实其已经按照法律规定、合同约定履行了应尽的所有义务，提供了质价相符的服务，否则答辩人有权行使先履行抗辩权，有权不缴纳相关费用，并有权要求被答辩人赔偿损失，承担违约责任。故答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。同时原告起诉是2009年不交物业费到现在有部分的请求已经过了诉讼时效。
被告王小东反诉称，2009年1月，由于反诉被告操作加压泵不当，导致水压过大，反诉原告家楼上的董某家自来水管破裂，造成反诉原告家房顶漏水，墙皮脱落，反诉原告和董某多次找反诉被告处的锋经理、张经理级客服人员小陈，反诉被告让反诉原告写明损失财产，但反诉原告将损失详单及材料交给反诉被告至今都没有音讯，反诉被告一直不给解决，不给任何赔偿，反诉原告至今未装修，如果装修至少需要3000元。二、2009年2月，也是由于反诉被告操作加压泵不当，导致水压过大，致使反诉原告家的电热水器破裂损坏，无法使用，价值3000元，该损坏的热水器至今仍然在反诉原告家下房保留。三、2012年8月西港路发水，因反诉被告未及时疏导排水，导致包括反诉原告家在内的多户业主家下房进水，反诉原告家下房的25件将出售的干红酒被泡（每件价值100元，共2500元）、电动自行车被水浸泡，电瓶损坏（价值500元），还有其他生活物品均被水浸泡，当时反诉被告进行了登记，但至今未给予任何赔偿，此外，反诉原告自己花钱对下房进行维修，对下水道进行疏通维修，共花费800元。请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失9800元。诉讼费用全部由反诉原告承担。
原告辩称，反诉称2009年1月，由于反诉被告操作加压泵不当，导致压力过大，导致水压过大，造成反诉人家楼上的董某家的自来水管破裂，造成家房顶漏水，墙皮脱落，如果装修至少需要3000元，首先反诉人称反诉答辩人操作加压泵不当，没有任何证据，应驳回反诉人的请求，二、反诉人称2012年8月西港路发水，下房进水，25件干红酒被泡，电动车电瓶损坏，还有其他生活物品损坏应赔偿3800元，首先反诉人承认2012年8月份西港路发水是自然灾害，属于不可抗力，是任何人不能防止，不能克服的外因，反诉答辩人没有任何责任。综上请求驳回反诉人的反诉请求，作出公正判决，支持原审原告的诉请。
原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司为支持其诉讼请求向法院提供如下证据：
证据一、原被告双方签订的前期物业服务协议，证明原告为被告小区进行物业服务，有物业服务关系；
证据二、保安、保洁的工资表，证明小区进行保安保洁服务；
证据三、玉洁物业同茂盛花木公司签订的绿化管理委托合同，证明小区做了绿化及维护管理；
证据四、河北省物价局颁发的经营许可证，证明我方的收费标准；
证据五、电力公司开具的发票，证明我方实际向电力公司缴纳了电费，我方从业主处收取然后交给了电力公司；
证据六、秦皇岛市海港区城管局出具的委托书，证明我方受城管委托收取卫生费每年36元；
证据七、催缴通知书及法律顾问函，证明我方向被告催收过物业费；
证据八、秦皇岛市气象台开具的证明，证明当时2012年大雨是自然灾害，原告的损失与我方无关。
证据九、内资企业基本情况登记表一份，证明2009年2月24日我方名称由秦皇岛市玉洁物业管理有限公司变更为秦皇岛市玉洁物业服务有限公司；
证据十、秦皇岛市物价局出具证明一份，证明我方2009年-2012年有收费许可证。
被告王小东对原告所出示证据发表质证意见为：
证据一、真实性合法性关联性均认可，对其内容我方认为该协议清楚的约定了原告应尽的物业服务义务，并且详细说明了应当达到的服务标准，原告均没有达到相应的服务标准和尽到相应的义务，滞纳金万分之五是格式条款，滞纳金过高；
证据二、没有原件，如果和原件相印证我方无异议，对证明内容有异议，即便雇人是真实的，但是物业公司没有对人员进行严格的管理，没有达到物业服务的标准；
证据三、真实性认可，不能支持原告的诉请，不认可证明目的，茂盛公司是否严格履行，给小区业主达到绿化标准，没有证据证实；
证据四、真实性无异议，但是即便按照证明说最早收费是2009年12月起，本案原告收取物业费是从2008年7月份开始收的，没有收费资质收取的费用应该退还，我方认为0.98元与我方没有关系，我方从入住文博城小区之后都是0.45元每平米进行收费；
证据五、真实性认可，对于原告的证明目的不认可，开票是2014年以后，没有2008年到2013年之间的发票，对于没有发票的我方不认可，证明不了是用于业主，还包含文景商务酒店和周边的商业；
证据六、真实性认可，原告未向我方开具该收费项目的发票；
证据七、代理人不清楚业主是否看到，业主长期出差，催缴通知单不能告知我方已经欠费了，律师顾问函不符合法律规定，没有律师的签字和事务所的盖章；
证据八、的三性均不认可，单一的证明无法证实属于不可抗力，与小区下房进水没有必然联系，小区下房进水属于物业管理不到位。2012年大雨导致我方下房被泡，即使是天灾，但物业公司没有采取防护措施存在一定的过错，这是可以避免的。
证据九、证据十、证据三性无异议。
被告王小东为支持其主张向法院提供如下证据：
证据一、《前期物业管理协议》及商品住宅质量保证书，证明原告应当履行的物业服务内容范围及应达到的标准，其他的同上述的质证意见，保证书证明物业公司有受理业主对于房屋住宅质量的投诉或反映情况的义务，有妥善处理的义务，住户入住后有关住宅质量的来信来访投诉本公司将直接或委托玉洁物业公司及时答复和妥善处理；
证据二、《销售楼书》，证明原告向我方的承诺应当作为物业服务的标准履行，里面承诺了1-3层物业收费标准为0.45元；证据一二能够共同证实1-3层物业收费标准为0.45元／平米，3层以上为0.98元／平米；
证据三、门禁卡，证明该卡没有用，属于乱收费，是2007年收的；
证据四、秦皇岛市房管局关于玉洁物业服务有限公司管理的文博城小区业主满意度调查情况的公告一份，证明原告服务文博城小区期间业主不满意度高，物业服务没有达到约定标准，业主拒绝交物业费，是正常行使抗辩的权利；
证据五、临时租赁车位费用标准计算表（含服务费）一份，证明原告车位的收费标准过高，不公平也不合理，车位归属权在诉讼中，归属权未确定，收取租金和服务费没有租金和法律依据；
证据六、秦皇岛市人民政府政务服务中心网站关于文博城小区竣工验收的通知，证明在设施没有验收之前，公用和共用设施的费用不应算在业主身上，住宅验收合格是在2010年8月16日，对房屋质量问题的损失物业公司应承担相应的责任；
证据七、必玉地产关于办理房本手续的通知，证明物业和地产公司是一家；
证据八、秦皇岛市物业管理办公室公示一份及维修资金分摊和业主签字同意表一份，证明物业公司做了损害业主利益的事情；
证据九、《关于秦皇岛市玉洁物业在文博城小区物业服务管理中存在严重问题》图文资料一份，证明原告在物业管理中存在的问题，玉洁物业没有达到服务标准，对小区存在的问题视而不见；
证据十、照片55张（电热水器损坏2张、室内漏水24张、下房泡水7张、13、14、15楼供水井间、水管破裂、地面未修复22张），证明第一、我方的损失客观存在，第二、对方未达到物业服务合同约定的标准，没有进行相应的维修管理，给小区造成了隐患；
证据十一、收据2张（2012年8月下房和下水道维修费），证明我方进行维修的损失；
证据十二、判决书一份，证明反诉原告之前起诉反诉被告关于延期办理房本违约金的诉讼已经胜诉，但违约金一直没给，房本也没有办，执行局和地产、物业一致让用违约金抵消物业费，证明物业与地产是一家；
证据十三、秦皇岛市一星至四星普通住宅小区物业服务等级标准一份，共5页，证明按照秦皇岛市物业服务标准，反诉被告未达到秦皇岛市一星至四星普通住宅小区物业服务等级标准，反诉被告说自己提供的是五星级服务，更加没有达到。因为没有达到服务标准，所以物业费不能按照0.98元收，因为这个0.98元过高；
证据十四、文博城小区业主与物业纠纷的新闻报道（含视频和网页资料照片），证明物业没有履行约定的及法定的物业服务职责，给文博城小区及业主生活造成极大的影响，并给业主造成财产损失，能够证实原告动用维修基金被禁止，伪造业主签字。
原告对被告所出示证据发表质证意见为：
证据一、真实性合法性关联性无异议，协议的条款被告理解有误，内容是对公共设施的维护管理，不是维修和改造；
证据二、可以证明原告的物业管理很好；
证据三、是必玉地产收的，可以向必玉地产索要退款，与原告无关；
证据四、公告调查了114位业主，文博城小区有2千多户，这114户业主都是欠物业费的，说不满意不能证明我方服务不到位；
证据五、收费标准高低是协商自愿的，与本案无关；
证据六、与本案无关不认可；
证据七、与本案无关，与原告无关；
证据八、确实公示了，钱没批下来，是有业主捣乱，我方没有贪污过维修基金一分钱；
证据九、不认可，不能证明拍摄的时间和地点，与我方无关；
证据十、三性均有异议，对楼上损失的照片应由真正侵权人董家赔偿，对于下房的损失气象局出示的证明可以说明是因为自然灾害；
证据十一、的三性均不认可，属于自然灾害不属于赔偿范围；
证据十二、的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性；
证据十三、物业费不包括电梯电费、二次供水费，物业收费许可上有规定，物业管理条例45条也有规定；
证据十四、真实性合法性关联性都有异议，我方没有冒领维修基金，视频与本案没有关联性。
原告提供证据一至证据十及被告提供的证据一、证据四、证据九（其中的一、安保方面存在的问题：1）、安全方面：二、小区环境方面存在的问题）因其具备证据的真实性、合法性和关联性，本院均予以采信。原告与上述证据相一致的当庭陈述，本院予以采信，一并认定为本案的诉讼证据。
根据原告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：被告王小东系秦皇岛市海港区文博城小区的业主，该房屋建筑面积132.8平方米。2008年6月21日，原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司（甲方）与被告王小东（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，秦皇岛市玉洁物业服务有限公司对被告王小东居住的文博城小区有物业管理的权利。其中，第二条明确约定了物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（除相关部门和行业单位维保职责范围内的设施及管线以及业主自用部位和自用设备），共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库；公益性文体设施和共用设施设备使用的防雾等。三、环境卫生区域1、小区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁；2、公共楼道、电梯、大堂、会所的保洁等；3、垃圾的收集等；4、小区内排水排污管道的畅通；5、共用绿地、花木、管理和养护；四、保安1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）小区出入口24小时值班；（3）对小区重点部位每小时巡查一次；五、交通秩序与车辆停放1、内容（1）对进出小区车辆引导出入，有序停放车辆。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：按订立合同交付日期起交纳物业管理费；二住宅按建筑面积（6＋1）层每月每平方米0.45元，高层每月每平方米0.98元；…。违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…。被告王小东拖欠2009年7月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×6个月＝781元、生活垃圾处理费18元；2010年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、生活垃圾处理费36元；2011年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、电梯电费1.5元／层.户.月×13层×12个月＝234元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元；2012年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、电梯电费1.5元／层.户.月×13层×12个月＝234元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元；2013年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、电梯电费1.5元／层.户.月×13层×12个月＝234元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元；2014年1月1日至12月31日物业费0.98元／月.平米×132.8平米×12个月＝1562元、电梯电费1.5元／层.户.月×13层×12个月＝234元、二次供水电费10元／月×12个月＝120元、生活垃圾处理费36元；综上被告王小东拖欠原告物业费8591元、电梯电费936元、二次供水电费480元、生活垃圾处理费198元。
2008年7月1日，原告与秦皇岛市必玉房地产开发有限公司签订商品住宅质量保证书，第七条约定，住户入住后，有关住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接或委托秦皇岛市玉洁物业管理有限公司及时给予答复和妥善处理，若对我们（包括物业公司）的服务工作不满意，可向本公司投诉，我们将及时进行处理。
另查，秦皇岛市玉洁物业管理有限公司于2009年2月24日更名为秦皇岛市玉洁物业服务有限公司。
本院认为，原告秦皇岛市玉洁物业服务有限公司与被告王小东签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业公司履行了约定的义务，为小区提供了日常的物业管理服务，被告应当按照协议约定向原告交纳物业费、电梯电费、二次供水电费、生活垃圾处理费。依照双方协议约定再结合被告的举证及抗辩，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务，应承担相应的违约责任，故原告要求被告给付2009年7月1日至2014年12月31日全额物业费的诉讼请求，本院不予支持，被告向原告给付物业费应按80%为宜；被告应当向原告交纳电梯电费、二次供水电费、生活垃圾处理费。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告赔偿3000元装修费及电热水器损失3000元，由于被告无证据证实是由于原告操作加压泵不当，导致水压过大，从而使被告家楼上的自来水管及电热水器破裂，因此被告上述两项反诉请求，本院不予支持。由于西港路发水，被告要求原告赔偿干红酒损失、电瓶损失、下房维修及下水道疏通费用计3800元，1、由于当时降水过大，2012年8月西港路发水；2、被告没有证据证实原告未及时疏导排水；被告要求原告赔偿红酒损失、电瓶损失、下房维修及被告家内的下水道疏通费用没有事实和法律依据，上述反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王小东向原告（反诉被告）秦皇岛市玉洁物业服务有限公司交纳物业费8591元的80%即6872.8元、电梯电费936元、二次供水电费480元、生活垃圾处理费198元，共计8486.8元。
二、驳回原告（反诉被告）秦皇岛市玉洁物业服务有限公司其他的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）王小东的反诉请求。
以上判决于本判决生效后七日内履行。
本案受理费54元，反诉费25元，由被告（反诉原告）王小东负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 范晓春
代理审判员 张 伶
人民陪审员 张立敏
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王丙文