四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2157号
上诉人（原审被告）：四川省南部新源房地产有限公司，住所地四川省南部县南隆镇幸福路19号。
法定代表人：敬涛，董事长。
委托诉讼代理人：周成德（特别授权），四川建春律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李传勇（特别授权），四川建春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜雪，女，1972年10月12日出生，汉族，住四川省南部县。
被上诉人（原审原告）：敬桥洋（杜雪之夫），1973年4月24日出生，汉族，住址同上。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨祥虎（特别授权），广东广和（成都）律师事务所律师。
上诉人四川省南部新源房地产有限公司（以下简称新源房产公司）因与被上诉人杜雪、敬桥洋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2017）川1321民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人新源房产公司委托诉讼代理人周成德、李传勇，被上诉人杜雪及其委托诉讼代理人杨祥虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新源房产公司上诉请求：1、依法撤销四川省南部县人民法院（2017）川1321民初847号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案部分主要事实没有查清。一审未查清上诉人为什么出具《认定书》、将二单元A的钥匙暂扣以及将二单元B房屋改换成一单元B。二、一审法院认定事实错误。二单元A不是未能交付，而是根据双方签订的《认定书》暂扣钥匙，不交付的原因是《认定书》载明“在认定还房位置后进行结算，双方签订结算清单后生效。”一单元B是先已出售，而不是先还房后再进行的出售。三、一审法院适用法律错误。根据双方达成合意的《认定书》约定“在认定还房位置后进行结算，双方签订结算清单后生效”，该认定书至今未生效。之后对二单元A房屋改换成一单元B仅对《认定书》进行变更，并未对《认定书》附生效条件进行否定。违约是违反已生效合同约定，本案中《认定书》并未生效，上诉人要求对已出售的一单元A重新按照约定进行还房符合法律规定，上诉人未构成违约，一审法院认定上诉人违约错误。被上诉人依据一单元B不能还房请求解除合同，对其他还房没有异议，还房具有可分性，即使上诉人履行合同存在部分瑕疵，也不能解除全部合同。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方不通过司法程序或者仲裁程序行使解除权时需要具备“应当通知对方”和“对方无异议”两个条件才能合同自通知到达对方时解除。上诉人在法定异议期间提起诉讼，说明上诉人对被上诉人的解除合同通知有异议，人民法院应当根据被上诉人是否有解除合同的事由进行审理。同时，本案也不适用法定解除的情形。目前南部县城的商品房“有价无市”，被上诉人解除合同的行为带有恶意，违反公序良俗、诚实信用和公平合理原则，不应得到法院的支持。
杜雪、敬桥洋辩称：一、上诉人与被上诉人签订的合同已经依法解除。根据双方签订的《幸福路幸福花园拆迁安置补偿合同协议书》约定，因上诉人的原因导致一直无法还房，被上诉人向上诉人发出解除合同通知，通知到达上诉人时合同已经解除。根据合同法若干问题解释（二）第24条规定，上诉人对解除合同提出的异议应不予支持。二、上诉人违约是客观事实。上诉人未按照《协议》约定的时间还房、提供还房户型图、将还房钥匙扣押、将已经出售的房屋作为还房，致使还房无法实现。三、被上诉人解除合同符合双方的约定和法律的规定。四、本案的争议焦点是解除合同后的处理问题，不是解除合同效力的确认问题。解除合同通知到达上诉人时合同已经解除，应当处理的问题是解除合同后的问题。五、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人房屋真实售房情况，被上诉人无从知晓。《认定书》加盖上诉人公司公章，说明是公司行为。二单元B号房屋未交付钥匙是上诉人强行扣押，拒绝交付，属于违约行为。
杜雪、敬桥洋向一审法院起诉请求：1、确认解除合同行为已经发生法律效力；2、判令新源房产公司支付房价款180万元和违约金18万元；3、诉讼费、保全费由新源房产公司承担。
一审法院认定事实：2012年10月26日，杜雪、敬桥洋与新源房产公司签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》，约定，新源房产公司在幸福花园第二期DA幢电梯公寓第B层C平方米的房屋一套、第D层102平方米、97平方米的房屋各一套，第D或第E层97平方米的房屋一套，共四套房屋给杜雪、敬桥洋还房；还房总面积398平方米；如新源房产公司未按合同约定全面履行义务，杜雪、敬桥洋有权选择单方解除合同，如杜雪、敬桥洋单方解除合同，新源房产公司必须于本合同解除时2个月内按每套房屋45万元的价格赔偿杜雪、敬桥洋的全部损失，同时新源房产公司需承担房屋总价款10﹪的违约金，如杜雪、敬桥洋未按本合同约定全面履行义务，按房屋总价款10﹪承担违约金。次日，杜雪、敬桥洋与新源房产公司又签订了《补充协议》约定水、电、气等费用的承担。2016年8月28日，新源房产公司出具《认定书》，将D13号楼的二单元A、C、D、B四套房确认还房给杜雪、敬桥洋，但将D13号楼的二单元3-1的钥匙暂扣。因二单元A房屋另行出卖给案外人，随后新源房产公司改换成一单元A，杜雪、敬桥洋亦签字同意。杜雪、敬桥洋随即与物业签订了《前期物业管理服务协议》等，同时交纳了包括B号楼二单元C、D在内的三套房屋的物管费，同样因一单元5-1房又另行出卖给案外人，最终新源房产公司未能交付该房和B号楼的二单元A。杜雪、敬桥洋于2016年12月2日向新源房产公司发出《通知》解除《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》，并要求新源房产公司按《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》第8条的约定在2个月内将四套房价款180万元和违约金18万元，合计198万元支付给杜雪、敬桥洋。当日，新源房产公司收到《通知》，至今未付，杜雪、敬桥洋遂诉至一审法院。
一审法院认为，杜雪、敬桥洋与新源房产公司签订的《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。新源房产公司未按约定全面履行还房义务，显属违约，依法应承担相应的民事责任亦符合合同约定的解除条件，杜雪、敬桥洋行使约定解除权，一审法院依法确认解除合同行为已发生法律效力。对杜雪、敬桥洋主张支付房价款180万元的请求，符合约定，予以支持。对杜雪、敬桥洋违约金请求，一审法院认为，双方约定的违约金数额对双方当事人公平一致，适用条件一致，该约定未超出签订协议时应当预见的范围，故亦予以支持。判决：一、自2016年12月2日，原告杜雪、敬桥洋的解除行为已发生法律效力；二、被告四川省南部新源房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告杜雪、敬桥洋房价款180万元和违约金18万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费10500元，保全费5000元，共计15500元，由被告新源房产公司负担。
本院二审中，杜雪、敬桥洋提交一份购房人为赵白琼的商品房买卖合同和新源房产公司员工孙德伟与杜雪的短信，欲证明新源房产公司未在约定时间内还房和未提供还房户型图，其行为已经构成违约。
二审查明的其余事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、新源房产公司的行为是否构成违约；二、杜雪、敬桥洋发出的解除合同通知是否发生合同解除的法律效力；三、新源房产公司是否应当赔偿杜雪、敬桥洋损失及违约金。
一、关于新源房产公司的行为是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，杜雪、敬桥洋与新源房产公司签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》，约定新源房产公司向杜雪、敬桥洋还房4套，其中，不少于102平方米的房屋两套，不少于97平方米的房屋两套。2016年8月28日，新源房产公司出具《认定书》，确认向杜雪、敬桥洋的还房为四套：DA号楼一单元B号、二单元C、D、E。新源房产公司实际向杜雪、敬桥洋交付二单元C、D两套房屋；另外二单元E号房屋钥匙暂扣没有交付，一单元B号房屋因新源房产公司另行出售无法交付，故新源房产公司没有按照合同约定履行交房义务，其行为构成违约。《认定书》对四套还房位置已经确定，并且新源房产公司已交付二套房屋，《认定书》中约定“在认定还房位置后进行结算，双方签订结算清单后生效”，因结算是对房屋超面积部分价款进行结算，但不影响协议书中还房位置的确定，故新源房产公司认为双方未结算，《认定书》未生效，其不存在违约的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于杜雪、敬桥洋发出的解除合同通知是否发生法律效力的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”，本案中，双方签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》第8条约定“如甲方(新源房产公司)未按合同约定全面履行义务，乙方(杜雪、敬桥洋)有权选择单方解除合同，如乙方单方解除合同，甲方必须于本合同解除时2个月内按每套房屋45万元的价格赔偿乙方的全部损失，同时甲方需承担房屋总价款10﹪的违约金，如乙方未按本合同约定全面履行义务，按房屋总价款10﹪承担违约金”。新源房产公司未按合同约定全面履行交房义务，协议约定解除合同的条件已成就，解除方杜雪、敬桥洋享有合同解除权。2016年12月2日，杜雪、敬桥洋向新源房产公司发出解除《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》通知，因此，通知到达新源房产公司时合同解除，并发生解除合同的法律效力。
三、关于新源房产公司是否应当赔偿杜雪、敬桥洋损失及违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案，《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》已解除，新源房产公司应赔偿杜雪、敬桥洋的相应损失。解除《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》前，新源房产公司按照协议约定，向杜雪、敬桥洋履行交付了两套还房，杜雪、敬桥洋接受房屋。虽然本案已经部分履行的《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》应当整体解除，但对解除之前的履行行为不具有约束力。根据双方现实履行情况，二单元A-B、C-D两套房屋已经交付杜雪、敬桥洋，故没有必要再恢复原状，赔偿损失。故新源房产公司应当赔偿未交付两套房屋的损失，每套房屋按约定45万元进行赔偿，共计90万元。同时，并按房屋价款10%赔偿违约金，共计9万元。
综上所述，新源房产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省南部县人民法院（2017）川1321民初847号民事判决第一项，即“自2016年12月2日，原告杜雪、敬桥洋的解除行为已发生法律效力”；
二、撤销四川省南部县人民法院（2017）川1321民初847号民事判决第二项，即“被告四川省南部新源房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告杜雪、敬桥洋房价款180万元和违约金18万元”；
三、四川省南部新源房地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿杜雪、敬桥洋损失90万元、违约金9万元，共计99万元；
四、驳回杜雪、敬桥洋的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
一审案件受理费10500元、保全费5000元，共计15500元，由杜雪、敬桥洋负担7750元，由四川省南部新源房地产有限公司负担7750元。二审案件受理费21000元，由四川省南部新源房地产有限公司负担10500元，杜雪、敬桥洋负担10500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 刘荣耀
审 判 员 吴 彪
二〇一七年十月十七日
法官助理 曹明春
书 记 员 罗 满