南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初271号
原告（反诉被告）：徐海鸿，女，1962年9月21日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。
委托诉讼代理人：覃俊杰（系原告丈夫），住湖北省襄樊市樊城区。
被告（反诉原告）：曾万勇，女，1968年7月29日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。
原告徐海鸿与被告曾万勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，依法适用简易程序，被告曾万勇在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年5月26日裁定转为普通程序，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告徐海鸿的委托诉讼代理人覃俊杰，被告曾万勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)徐海鸿向本院提出诉讼请求:1.被告曾万勇向原告徐海鸿退还租房押金9000元；2.本案诉讼费用由被告曾万勇承担。事实和理由:2014年3月20日，原告徐海鸿与被告曾万勇签订《租房协议书》，约定原告承租被告位于南宁市青秀区，租期自2014年3月至2016年3月，每月租金3000元，押金9000元，物业管理服务费由原告承担。合同签订后，原告按合同约定履行义务。2015年4月，因涉案房屋的生活阳台没做防水处理，导致楼下802房出现渗水现象，802房业主频繁到原告家指责。另外，楼上1001房也渗水至涉案房屋门口，导致原告家人多次摔倒,原告多次找被告和物业公司协商均无果。因渗水问题严重影响原告及家人的租住安全,为此原告于2015年4月电话通知被告将于2015年12月底终止《租房协议书》，被告也表示同意,并答应退回押金9000元。2015年9月30日，原告担心被告不守承诺,又电话告知被告将用租房押金9000元抵2015年10月至12月期间的租金,被告不同意并要求原告先付租金待退房时才如数退还押金，原告只好又支付三个月的租金。2016年1月4日，原告再次电话通知被告将于当月9日退房，15日交还房屋钥匙，被告同意但表示年前事多晚些时候再跟原告办交房手续。2016年1月28日，被告通知原告可以办理交房手续，并在原告新承租的南宁市青秀区翡翠园璇月轩一单元803号房接收了房卡和钥匙。原告交清2016年1月1日至15日期间的租金及物业管理费后,被告同意先向原告退还押金6000元，并提出将该款项转账至原告的银行账户。因友好协商的缘故，原告没有要求被告出具任何接收凭据就将房卡和房屋钥匙交给了被告,但被告回家后迟迟不将押金转账给原告，也不接听原告的电话。2016年1月30日，被告发微信给原告称其家人不同意先退押金，待房屋出租后再决定是否退回押金或退回押金的数额。被告至今未退还押金，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告(反诉原告)曾万勇辩称：1.被告提供的租赁物没有任何问题，楼下802房屋顶出现部分渗水现象是由于原告在房屋阳台洗衣服所致，原告的不当使用与被告无关；2.楼上1001房渗水并未渗到涉案房屋内，只是渗到公共区域的电梯边角处，而且楼上1001房业主早已处理好渗水问题；3.租赁合同约定的租期从2014年4月1日至2017年3月31日，被告并未同意原告于2016年1月搬出房屋，也未同意原告提出的提前解除合同；4.原告自2016年1月1日起未支付租金，被告于2016年4月30日才开锁进入涉案房屋，原告所交的押金9000元根本不足以支付这段时间的租金和物业管理费；综上，原告徐海鸿无权要求被告曾万勇退回押金9000元。
被告（反诉原告）曾万勇向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告徐海鸿与反诉被告曾万勇签订的《租房协议书》已于2016年4月30日解除；2.反诉被告徐海鸿向反诉原告曾万勇支付2016年1月至4月的租金12300元、物业管理费781元，赔偿租金差价损失3300元、中介费1500元；3.本案诉讼费用由反诉被告徐海鸿承担。事实和理由：原告徐海鸿（承租人）与被告曾万勇（出租人）签订《租房协议书》，约定租期自2014年4月1日至2017年3月31日，押金9000元，第一、二年月租金3000元，第三年月租金3300元；租金按季度支付，于每季度提前十天交纳；物业管理费、水电费、收视费、宽带费等由承租人承担。合同签订后，双方在初期都能按约履行，但从2016年1月1日起，原告未按时交纳租金，被告电话联系原告要求其支付2016年1月至3月期间的租金，原告提出解除合同，被告明确表示不同意。2016年1月14日，被告得知原告在没有从物业公司申领放行条的情况下，已经悄悄搬走。被告再次电话联系原告的丈夫覃俊杰要求其支付租金，覃俊杰称其和家人已经搬走，要求被告于2016年1月16日与其协商退租和退还押金一事，被告未答应并表示原告提前退租的行为已经违约。后原告利用中间人说情，提出由原告找人来继续承租，等新租户入住，结完房租、水电，物业管理费后，如押金还有剩余再退还给原告；但之后原告并没有找人来承租涉案房屋，也没有将房屋钥匙交还给被告。2016年4月底，被告接到法院的电话，才知晓原告已起诉被告要求退还押金。在得知原告明确不租的意思后，为减少损失，被告于2016年5月1日委托房产中介公司重新出租涉案房屋。被告应向原告支付2016年1月至4月期间的租金12300元及物业管理费781元，赔偿租金差价损失3300元及中介费1500元。为维护合法权益，被告提出以上反诉请求，请求判如所请。
本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，原告徐海鸿（乙方，承租方）与被告曾万勇（甲方，出租方）签订《租房协议书》，约定：1.甲方将位于南宁市车位出租给乙方使用，租期从2014年4月1日至2017年3月31日，押金9000元；2.2014年4月1日至2016年3月31日期间月租金3000元，2016年4月1日至2017年3月31日期间月租金3300元；3.租金按季度支付，每季度提前十天交纳，若逾期十天不交租金的，按乙方自动退租处理；4.物业管理费、水电费、收视费、宽带费等由乙方交纳；此外，合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约向被告支付押金9000元和首季度租金9000元，被告将房屋及车位交付原告使用。2015年1月初，原告告知被告将于2016年1月15日退租。2016年1月14日，被告得知原告已经搬离涉案房屋。2016年1月18日，被告发微信给原告的丈夫覃俊杰，称近期工作较忙，没空见面，希望与原告在过年前找个空闲的时间见面商谈。2016年1月30日，被告发微信给覃俊杰表示虽已收回房屋门卡和钥匙，但因原告退租时间处于春节前，被告的损失较大，故暂时先不退押金，待房屋重新租出去之后再决定是否退还押金以及退还押金的数额。
另查明：2016年5月2日，南宁市中联金牌物业管理有限责任公司开具的《收款确认电脑单客户联》显示：涉案房屋2016年1月至4月的综合服务费、生活垃圾处理费为718.8元，2016年1月至3月的公摊电费为41.3元，2016年1月水费为21.1元。
还查明：2016年5月1日，被告曾万勇与案外人于光涛、范学博及经纪方南宁怀原房地产代理有限公司（以下简称怀原公司）签订《房屋租赁及经纪合同书》，约定：由曾万勇将涉案房屋出租给于光涛、范学博使用，租期自2016年5月3日至2017年5月2日，月租金3000元；双方均同意支付经纪方佣金1500元。2016年5月2日，怀原公司向曾万勇开具收到其佣金1500元的收据。
再查明：号码为159××××8003系被告曾万勇的手机号，该手机号注册的微信号昵称为“漫漫征途”。
以上事实，有“租房协议书”、“房屋租赁及经纪合同书”、“房产证”、“收款确认电脑单客户联”、“邮政快递单”、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，原告徐海鸿与被告曾万勇签订的《租房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，双方都应按照合同约定全面履行自己的义务。
关于合同解除的时间问题。被告曾万勇认可手机号159××××8003系其所有，但不承认该手机号注册的微信号“漫漫征途”系其本人使用。根据被告曾万勇与覃俊杰的微信聊天内容以及该手机号注册的微信号，可以推断出微信号“漫漫征途”是曾万勇本人使用。2016年1月初，原告徐海鸿告知被告曾万勇将于2016年1月15日退租。2016年1月14日，被告曾万勇得知原告徐海鸿已经搬离，后被告曾万勇以工作忙为由要求推迟办理退租手续。原告徐海鸿称已于2016年1月28日将房屋钥匙及门卡交回给被告曾万勇，但未举证证明，对原告徐海鸿的该说辞，本院不予采信。2016年1月30日，被告曾万勇在发给覃俊杰的微信中承认收到原告交回的房卡和钥匙，故本院依法确认徐海鸿与曾万勇签订的《租房协议书》于2016年1月30日解除。
关于押金的问题。徐海鸿已向曾万勇支付押金9000元，现徐海鸿提前退租，并将房卡和房屋钥匙交回给了曾万勇，租房协议书中并未约定徐海鸿提前退租曾万勇不退还押金的情形，故徐海鸿要求曾万勇退还押金9000元，本院予以支持。
关于租金的问题。曾万勇于2016年1月30日收回涉案房屋，徐海鸿自2016年1月1日起未支付租金，故徐海鸿应向曾万勇支付2016年1月1日至2016年1月30日期间的租金，涉案租赁合同约定2014年4月1日至2016年3月31日期间月租金3000元，故徐海鸿应向曾万勇支付2016年1月1日至2016年1月30日期间的租金3000元。
关于物业管理费的问题。徐海鸿称已结清2016年1月1日至2016年1月15日期间的物业管理费，但未提供任何证据予以证明，故对徐海鸿的上述说辞，本院不予采信。徐海鸿未支付2016年1月1日至合同解除日即2016年1月30日期间的物业管理费。因2016年1月至4月的综合服务费、生活垃圾处理费共718.8元，2016年1月至3月的公摊电费为41.3元，2016年1月的水费为21.1元。本院根据公平原则将综合服务费、生活垃圾处理费、公摊电费分摊至每个月，即2016年1月的综合服务费、生活垃圾处理费为179.7元（718.8元÷4个月），2016年1月的公摊电费为13.8元（41.3元÷3个月）。故徐海鸿应向曾万勇支付物业管理费（含综合服务费、生活垃圾处理费、公摊电费、水费）214.6元（179.7元+13.8元+21.1元）。
关于租金差价损失的问题。曾万勇收回涉案房屋后于2016年5月1日将房屋出租给了案外人于光涛、范学博，双方约定的租期为2016年5月3日至2017年5月2日，月租金为3000元，曾万勇主张该月租金较本案租赁合同月租金少300元，徐海鸿应赔偿剩余租赁期间的租金差价损失。本院认为，曾万勇与于光涛、范学博签订的房屋租赁合同是其双方的真实意思表示，且租金的高低与双方的亲疏程度、市场行情、房屋室内装修的新旧等因素有关，现曾万勇仅就与案外人于光涛、范学博签订的房屋租赁合同来要求徐海鸿赔偿租金差额损失，本院不予支持。
关于中介费的问题。曾万勇认为因徐海鸿提前退租，其委托房产中介重新出租涉案房屋支出中介费1500元，该费用应由徐海鸿承担。本院认为，虽然徐海鸿提前退租，曾万勇需重新出租涉案房屋，但曾万勇支付的中介费1500元并不是必须发生的费用，不是徐海鸿提前退租必然会给曾万勇造成的损失。故对曾万勇要求徐海鸿赔偿中介费1500元，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、确认反诉原告曾万勇与反诉被告徐海鸿签订的《租房协议书》于2016年1月30日解除；
二、被告曾万勇向原告徐海鸿退还押金9000元;
三、反诉被告徐海鸿向反诉原告曾万勇支付租金3000元、物业管理费214.6元，共计3214.6元；
四、驳回反诉原告曾万勇的其他诉讼请求；
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元（原告已预交），由被告曾万勇负担；反诉受理费124元（反诉原告已预交），由反诉原告曾万勇负担102元，反诉被告徐海鸿负担22元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 杜金泽
代理审判员 刘东海
代理审判员 王 婷
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 刘 媛