广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终23373号
上诉人（原审被告）：何连Z，男，1971年4月2日出生，汉族，住所地：湖北省大悟县。
被上诉人（原审原告）：深圳市北T实业股份有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表：陈S强，董事长。
委托诉讼代理人：郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏茂先，广东贤耀律师事务所律师。
上诉人何连Z因与被上诉人深圳市北T实业股份有限公司（以下简称北T公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初11621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人何连Z上诉请求：1、撤销一审判决，依法重审。2、判决北T公司补偿装修费、名誉损失费、精神损失费等1元。3、驳回北T公司的全部诉讼请求。4、一、二审诉讼费用全部由北T公司承担。
主要的上诉事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不充足。(1)双方《房屋租赁合同》已于2015年12月早已经到期，根本不存在解除。(2)房屋早就被北T公司锁了，不存在返还北T公司的问题;而是北T公司终止合同应该补偿我装修费的问题。(3)何连Z和北T公司的主要纠纷是北T公司要终止合同，收回房屋做其他用途，不租给何连Z，而不是房屋租金的问题。北T公司提出房屋租金问题的主要原因是：合同已于2015年2月到期，还有此房屋已经于2015年底南山区民政局就开始申报政府公益项目了，政府与北T公司沟通过，北T公司知情并同意南山区民政局申报公益项目的即补偿我的装修费。二、何连Z不存在欠北T公司一分钱，是北T公司欠何连Z一个月的押金和装修补偿费以及其他损失。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不充足，适用法律有误，请求二审法院依法查明事实、重审，维护何连Z的合法权益。
二审期间，何连Z补充其上诉理由称，原审计付租金有误，多计算了一个月，应为41000元。
被上诉人北T公司辩称，一审法院已查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。何连Z所提的上诉请求与一审法院判决并不一致，且其在一审过程中并未提起反诉，无权在二审过程中请求北T公司支付补偿装修费、精神损失费等。其他答辩意见同一审意见一致。
深圳市北T实业股份有限公司向一审法院起诉请求：1、确认深圳市北T实业股份有限公司与何连Z之间的《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除；2、何连Z支付拖欠的租金共计36666.67元（人民币，下同，即2016年1月1日至2016年4月20日的租金，按月10000元计算）；3、何连Z支付违约金10000元；4、何连Z将涉案房产返还深圳市北T实业股份有限公司并自2016年4月21日起，按照双倍租金标准支付房屋使用费至实际搬离之日（暂计至2016年9月20日为10万元）5、何连Z承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月1日，深圳市北T实业股份有限公司（出租方、甲方）与何连Z（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区桃园路TL花园6号楼07、08、09、10、11房（涉案房产）出租给乙方使用；租赁建筑面积423.8平方米；月租金10000元；乙方应于2014年4月1日前交付首期租金10000元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；乙方租赁期限自2014年4月1日起至2017年3月30日止；甲方应于2014年4月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金10000元；本合同终止后，乙方应于三日内迁离并返还租赁房屋，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；及其他内容。深圳市北T实业股份有限公司提交催缴通知、律师函三份，以证明深圳市北T实业股份有限公司于2016年6月24日向何连Z发送催缴通知书，并分别于2016年7月28日、10月12日和12月7日委托律师向何连Z发函要求其支付拖欠的租金；深圳市北T实业股份有限公司表示上述通知、函件均由深圳市北T实业股份有限公司上门向何连Z送达，何连Z店铺的工作人员何联玉予以签收。何连Z表示何联玉是其店铺的工作人员，但何连Z并未收到过上述材料。2016年4月20日，深圳市北T实业股份有限公司公司的工作人员通过手机彩信的方式向何连Z发送《收回物业通知》，内容为：双方签订的租赁合同物业已租赁期满，由于深圳市北T实业股份有限公司对上述物业有其他用途，经公司研究决定不再与深圳市北T实业股份有限公司续签租赁合同，现限何连Z接本通知之日起一个月内（2016年5月20日前）自行搬迁完毕并将物业恢复原状交还深圳市北T实业股份有限公司。何连Z表示其收到过短信，但没有收到过该通知。2016年4月25日，深圳市北T实业股份有限公司出具《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：因何连Z未依约支付租金，经深圳市北T实业股份有限公司多次催要，至今仍未支付；因何连Z违反合同约定，故通知何连Z自本通知送达之日起，双方于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》正式解除；请何连Z在收到本通知后五日内离场，撤出深圳市北T实业股份有限公司的物品并将房屋及原附属设备、设施归还深圳市北T实业股份有限公司等。深圳市北T实业股份有限公司另提交2015年5月3日的视频光盘以证明深圳市北T实业股份有限公司的主要负责人通过面谈的方式将上述通知书送达何连Z。何连Z表示2015年5月3日其与深圳市北T实业股份有限公司的工作人员见过面，但记不清楚有没有收到过解除合同通知书。一审庭审中，何连Z确认其租金支付到2015年12月31日。何连Z表示，何连Z与深圳市北T实业股份有限公司的租赁合同关系已经于2015年12月31日终止，自2016年1月1日起，涉案房产一直空置没有使用，但何连Z的一切家私等物品还在涉案房产内，何连Z未交还涉案房产的钥匙。深圳市北T实业股份有限公司则表示其不清楚何连Z何时开始不在涉案房产经营。
一审法院认为，深圳市北T实业股份有限公司、何连Z于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。何连Z虽表示该合同是伪合同，双方的租赁合同已于2015年12月31日终止，但何连Z并未提交相关证据予以证明，故一审法院对何连Z的抗辩理由不予采信。何连Z在《房屋租赁合同》未终止和未解除的情况下，自2016年1月1日起未支付租金的行为，已违反《房屋租赁合同》的相关约定，深圳市北T实业股份有限公司在多次催缴租金未果的情况下，有权依据合同约定和法律规定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，深圳市北T实业股份有限公司虽于2016年4月20日发出《收回物业通知》，但该通知的内容并非解除合同，且何连Z表示未收到该通知，故2016年4月20日双方租赁合同并未解除。2016年4月25日，深圳市北T实业股份有限公司再次向何连Z出具《解除房屋租赁合同通知书》，且深圳市北T实业股份有限公司提交视频光盘已证明2016年5月3日由其工作人员直接将通知书送达了何连Z，何连Z对视频光盘的真实性予以认可，亦确认当日与深圳市北T实业股份有限公司工作人员见了面，故一审法院确认《解除房屋租赁合同通知书》于2016年5月3日送达何连Z，故双方的《房屋租赁合同》于2016年5月3日解除。对于深圳市北T实业股份有限公司要求何连Z返还涉案房产、支付租金并要求何连Z按双倍租金标准支付使用费的诉讼请求，一审法院认为，何连Z虽表示其于2016年1月1日起未再继续经营，但亦确认并未将涉案房产钥匙交还深圳市北T实业股份有限公司，且其物品仍在涉案房产内，故一审法院确认何连Z仍在占用涉案房产。现租赁合同已解除，深圳市北T实业股份有限公司有权要求何连Z返还涉案房产，故对于该项诉讼请求一审法院予以支持。因何连Z自2016年1月1日起未向深圳市北T实业股份有限公司支付租金，故何连Z应向深圳市北T实业股份有限公司支付合同解除之前，即2016年1月1日起至2016年5月3日期间的租金51000元（1万元/月×5个月3天），并支付合同解除之后的房屋占用使用费。对于使用费的支付标准和支付期限，一审法院认为，《房屋租赁合同》中明确约定何连Z逾期不返还租赁房屋的，深圳市北T实业股份有限公司有权就逾期部分向何连Z收取相当于双倍租金的赔偿金，深圳市北T实业股份有限公司现要求何连Z支付双倍租金的使用费，实质是参照该合同的约定要求何连Z承担违约赔偿金，故该诉求符合合同的约定，何连Z应按双倍租金标准向深圳市北T实业股份有限公司支付使用费。对于使用费的支付期限，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，何连Z已发函要求何连Z搬离涉案房产并明确要求何连Z对相关物品进行搬离，在何连Z未搬离其物品的情况下，深圳市北T实业股份有限公司亦应及时收回房屋，或可采取合法的措施清理何连Z物品并妥善保管以避深圳市北T实业股份有限公司的损失扩大，故深圳市北T实业股份有限公司对于损失的扩大亦存在过错，根据公平原则，一审法院酌情判令何连Z支付深圳市北T实业股份有限公司四个月的使用费共计8万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认深圳市北T实业股份有限公司与何连Z于2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月3日解除；二、何连Z于本判决生效之日起十日内将位于深圳市南山区桃园路TL花园6号楼07、08、09、10、11房返还深圳市北T实业股份有限公司；三、何连Z于本判决生效之日起十日内向深圳市北T实业股份有限公司支付2016年1月1日起至2016年5月3日期间的租金51000元并支付使用费8万元；四、驳回深圳市北T实业股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1616.67元，由深圳市北T实业股份有限公司负担172.67元，由何连Z负担1444元。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，二审期间，北T公司称其发现何连Z停止营业但未搬离家具物品后，因不敢擅自处理家具物品故将涉案房产上锁。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，涉案合同系合同双方真实意思表示，合法有效。原审关于合同效力认定正确，本院予以确认。何连Z上诉主张双方就涉案房产的租赁合同已于2015年12月到期终止，但未就此提供相关证据予以证明，本院对此不予采纳。其次，涉案合同合法有效，双方即应恪守履行。涉案合同明确约定租期至2017年3月30日，在租期尚未届满合同亦未解除的情形下，何连Z自2016年1月起未付租金，已构成根本违约，北T公司依约有权解除合同。原审认定涉案合同于2016年5月3日解除正确，本院予以确认。据此，何连Z应向北T公司支付2016年1月1日起至2016年5月3日期间的租金41000元。原审计算有误，应予纠正。再次，合同解除，何连Z即应返还涉案房产。依前述查明事实，何连Z确认其家私物品仍存放于涉案房产中且未交还房产钥匙，现何连Z上诉称北T公司将涉案房产上锁，但未提供证据证明北T公司上锁的具体时间，亦未能证明其系因北T公司上锁故未搬离物品，此情形下，何连Z上诉主张其无需返还房产且无需支付2016年1月1日以后的租金及占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，北T公司未尽减损义务，未采取合法措施及时收回房产亦具一定过错，原审据此酌定何连Z向北T公司支付四个月的占有使用费8万元未有不妥，本院予以维持。另，何连Z上诉请求北T公司补偿装修费、名誉损失费、精神损失费，因其就此未于原审中提出反诉，本案对此不作处理。
综上，何连Z的部分上诉理由成立，就成立部分，本院予以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初11621号民事判决第一项、第二项；
二、撤销深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初11621号民事判决第四项；
三、变更深圳市南山区人民法院(2016)粤0305民初11621号民事判决第三项为：何连Z于本判决生效之日起十日内向深圳市北T实业股份有限公司支付2016年1月1日起至2016年5月3日期间的租金41000元并支付使用费80000元；
四、驳回深圳市北T实业股份有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1616.67元（深圳市北T实业股份有限公司已预交），由深圳市北T实业股份有限公司负担282.92元，由何连Z负担1333.75元；本案二审受理费3233.33元（何连Z已预交），由深圳市北T实业股份有限公司负担565.83元，由何连Z负担2667.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月二十日
书 记 员 戴斌（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。