广西壮族自治区贺州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂11执异6号
异议人（案外人）:广西国穗贸易有限公司，住所地：广西南宁市科技园东路2号第六层。
法定代表人：黄罗光，总经理。
委托代理人：张敏，该公司员工。
申请执行人：广西贺州桂东农村合作银行，住所地：广西贺州市建设东路*号。
法定代表人：曾建华，该行董事长。
被执行人：广西贺州市国渊农资贸易有限公司，住所地：广西贺市八步区新兴社区八达西路200号三楼。
法定代表人：陈海波，该公司董事长。
被执行人：广西金湖置业开发有限公司，住所地：广西钦州市永福西大街金湖国际大大厦。
法定代表人：黎天，该公司董事长
被执行人：陈海波，男，1990年12月8日出生，汉族，住湖南省双峰县。
被执行人：唐伍，男，1971年9月4日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。
被执行人：黎天，男，1962年10月29日出生，住广西钦州市钦南区。
被执行人：方苑全，女，1985年9月15日出生，汉族，住广西钦州市钦北区。
被执行人：方军，男，1975年1月28日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
被执行人：陈国柱，男，1976年2月22日出生，汉族，住南宁市。
被执行人：韦新甜，女，1975年2月20日出生，住南宁市。
本院在执行（2016）桂11执12号之一案中，案外人广西国穗贸易有限公司于2017年9月17日对本院执行被执行人广西金湖置业开发有限公司所有的位于钦州市永福西大街南面金湖国际综合楼时提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人广西国穗贸易有限公司异议请求，请求保护异议人对执行标的物（房产）合法享有的租赁权和优先购买权。
主要理由如下：异议人于2013年4月30日与广西金湖置业开发有限公司签订《房屋租赁合同》，承租金湖国际综合楼1-6层，租赁期限从2013年5月1日至2033年5月1日。贵院裁定拍卖、变卖的6处房产（金湖国际综合楼1-6层）系被执行人广西金湖置业开发有限公司出租给异议人的租赁房屋，异议人与被申请执行人之间存在合法、有效的租赁合同，异议人作为租赁房屋的承租人，对租赁房屋享有优先购买的权利。根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，该6处房产（租赁房屋）尚处于有效租赁期限内，租赁房屋权属的变更不影响租赁合同的继续履行，因此，异议人仍有权继续占有和使用该6处房产（租赁房屋）进行经营活动。
申请执行人广西贺州桂东农村合作银行于2014年4月21日与广西金湖置业开发有限公司签订《抵押担保合同》，广西金湖置业开发有限公司以上述6处房产作为贷款抵押物提供抵押担保，于2014年4月22日办理抵押登记。异议人承租该6处房产时，申请执行人的抵押权还未设立并登记。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，异议人有权请求法院保护异议人合法有效的房屋租赁权。
综上所述，异议人对执行标的物6处房产享有占有、使用和收益的实体权利，请贵院现依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理，保护异议人的合法权利。
经查明，本院2016年3月8日作出(2015)贺民二初字第4号民事调解书已经发生法律效力，调解书确认：一、原告广西贺州桂东农村合作银行定于调解书签收之日起再给予被告广西贺州市国渊农贸有限公司一年的还款宽限期，该一年还款宽限期内按原借款合同的约定计算贷款利息，不计收罚息和复利。在该一年还款期限内，被告广西贺州市国渊农贸有限公司每个季度至少偿还10万元利息给原告广西贺州桂东农村合作银行。该还款宽限期届满后被告广西贺州市国渊农贸有限公司再归还原告广西贺州桂东农村合作银行贷款本金3500万元及利息。从原借款到期日（3000万元即2015年4月21日起，500万元即2015年6月25日起）至调解书签收日期间的利息，仍按照贷款金额及实际天数计算罚息和复利，利息按照借款合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；不按期偿付的贷款利息，按中国人民银行规定计收复利。二、被告广西贺州市国渊农贸有限公司承担原告广西贺州桂东农村合作银行为实现债权需要发生的评估费、执行费、过户费、拍卖费等实现债权和抵押权的费用，以及支出的公告费、律师代理费30000元。三、原告广西贺州桂东农村合作银行对被告广西金湖置业开发有限公司名下的下列担保财产（房屋所有权证号为：钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号）在以上一、二项协议确定的债务担保范围内享有优先受偿的权利。四、被告陈海波、唐伍、黎天、方苑全、方军、陈国柱、韦新甜对以上一、二项协议确定的债务承担连带清偿责任。五、被告广西贺州市国渊农贸有限公司在上述一年还款宽限期届满后仍未履行以上一、二项协议确定的债务的，原告广西贺州桂东农村合作银行有权在以上第三项协议确定的担保范围内对涉案抵押物折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利。六、案件受理费216800元（原告已预交），减半收取108400元，由被告广西贺州市国渊农贸有限公司、广西金湖置业开发有限公司、陈海波、唐伍、黎天、方苑全、方军、陈国柱、韦新甜负担。还款限期界满被执行人未能履行调解书确定的义务，广西贺州桂东农村合作银行逐向本院申请执行，本院于2017年9月15日作出（2017）桂11执12号之一执行裁定书，决定拍卖、变卖被执行人广西金湖置业开发有限公司位于钦州市××××大街南面金湖国际综合楼房子所有权（房屋所有权证号为：钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号、钦房权证城区字第××号）。
另查明：广西贺州市国渊农资贸易有限公司在向广西贺州桂东农村合作银行借款时由广西金湖置业开发有限公司把涉案房屋抵押给申请执行人，并于2014年4月21日由广西金湖置业开发有限公司出具了告知义务承诺书给申请执行人收执，承诺书主要内容：把涉案房屋作为贷款担保物抵押给申请执行人，并告知该房屋已出租给相应的出租人。并提供了2010年7月27日、2010年3月6日、2012年9月21日三份房屋租赁合同，三份租赁合同出租人均为广西钦州市金湖物业管理有限公司，承租人分别为：ＸＸ升、林瑜及广西蓝梦投资发展有限公司，承租期限分别为五年、六年及十六年，租金交付方式主要分别为：1、第一年度承租方按每平方米90元/月计算付给甲方。从第二年度起，租金每年递增10%；2、每年租金在上年租金的基础上递增8%，即第一年度租金为人民币（￥：777600.00元）30元/月/平方米；3、出租方给予承租方一年免租金装修期，第二年至第三年的租金为每月每平方米（￥：42.00元），自第四年起，每三年的租金在上一个三年的租金的基础上增加16%。
本院认为，房屋承租人的优先购买权，是一种附条件的形成权，承租房屋的真实性、合法性、有效性是取得优先购偿权的先决条件。本案案外人提交的2013年4月30日广西金湖置业开发有限公司与广西国穗贸易有限公司签订的租赁合同，与广西贺州市国渊农资贸易有限公司在向广西贺州桂东农村合作银行借款时由广西金湖置业开发有限公司提供的三份承租合同，不论是在出租、承租主体、承租期限还是在租金的给付条件上均不相符。对案外人提交的租赁合同是否真实合法有效，应通过审判程序予以确认，并非执行程序所能解决的，故对案外人提出的保护其对执行标的物（房产）合法享有的租赁权和优先购买权提出的请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款之规定，裁定如下：
驳回案外人广西国穗贸易有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 覃祚著
审判员 黎 健
审判员 邓行奇
二〇一七年十月二十三日
书记员 龚婷婷