天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初80056号
原告（反诉被告）：吴保建，男，1981年11月4日出生，汉族，天津英利船务有限公司员工，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：张宪廷，天津悦德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡志洁，女，1968年12月23日出生，汉族，无业，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：国占开，天津善治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙宏刚，天津善治律师事务所实习律师。
原告吴保建诉被告胡志洁及反诉原告胡志洁诉反诉被告吴保建房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴保建及其委托诉讼代理人张宪廷、胡志洁委托诉讼代理人国占开均到庭参加了诉讼。诉讼期间，原、被告申请庭外和解，但未达成一致意见，本案现已审理终结。
吴保建向本院提出诉讼请求，请求判令：1.胡志洁继续履行2016年8月19日、10月31日与吴保建签订的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》，协助吴保建办理位于天津经济技术开发区（银洲公寓）2门1402号房屋所有权转移到吴保建名下的登记手续；2.胡志洁支付吴保建违约金125000元；3.案件受理费由胡志洁承担。
吴保建起诉称：吴保建与胡志洁就位于开发区房屋买卖事宜，双方于2016年8月19日在天津开发区万业源房地产经纪有限公司居间下，签订了《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，吴保建以125万元公积金加按揭组合贷款的方式购买胡志洁具有所有权的上述房屋，办理该房屋所有权转移到吴保建名下登记手续过程中的相关税费由吴保建承担，吴保建于2016年8月19日向胡志洁支付定金25万元，2016年9月15日前吴保建凑齐首付款，双方签订《天津市房产买卖协议》，办理银行面签手续，任何一方根本违约，由违约方向守约方支付房款10%的违约金。合同签订后，吴保建依约向胡志洁支付了25万元定金，向房屋中介支付了中介信息服务费和评估费等费用。2016年10月31日，双方签订《天津市房产买卖协议》，该协议约定吴保建以银行贷款方式向胡志洁支付购房款，并自协议签订之日起5个工作日内将首付款一次性存入胡志洁开立的资金监管账户，协议订立后双方应在30日内办理过户手续。协议签订后，吴保建依约将首付款存入监管账户。2016年12月28日，吴保建与银行签订《个人购房担保借款合同》，贷款获得批准。但截止诉讼，涉案房屋办理过户手续的期限已经届满，胡志洁拒绝协助吴保建办理过户等相关手续。综上，胡志洁的行为已经构成违约，故吴保建呈诉来院，要求胡志洁承担依据合同和协议约定的相应责任。
胡志洁辩称，不同意吴保建的诉讼请求。吴保建既没有办理贷款手续，也没有将房款交付胡志洁，因此不同意完成过户。吴保建存在违约行为，未按照合同约定在9月15日之前凑齐首付款25万元，而且在吴保建第一次无法办理贷款时应一次性付款，吴保建的行为构成根本违约，双方合同已经解除。
胡志洁反诉主张，请求：1.法院判决确认吴保建与胡志洁之间的《房屋买卖（置换）合同》及《天津市房产买卖协议》于2017年4月11日解除；2.诉讼费由吴保建承担。
胡志洁反诉称，其与吴保建为房屋买卖关系，吴保建存在违约行为，包括：未按照约定的日期存入首付款，即吴保建应于2016年9月15日存入首付款，而吴保建直至12月28日才存入首付款；未办理完成贷款，也未按照合同约定一次性付款，即按照合同约定办理公积金和按揭组合贷款被银行拒绝时，吴保建在2016年12月24日采用伪造胡志洁签字的方式办理按揭贷款，按照合同约定，吴保建应在2016年12月24日起20个工作日内一次性付清全部房款。而吴保建至今未办完贷款，更没有按照约定的时间一次性支付房款。吴保建的上述违约行为给胡志洁造成极大损失，因此，胡志洁提出反诉要求解除合同。
吴保建反诉辩称，双方没有解除合同的任何合意，因此反诉请求于法无据。对于首付款的存入问题，因胡志洁没有与吴保建签订网签协议，没有开立资金监管账户，因此吴保建无法在9月15日前向胡志洁支付首付款。对于组合贷款改为商业贷款的问题，是由于胡志洁拖延平贷时间，致使年底公积金贷款审批时间延长并最终没有获得审批，吴保建不得以改变贷款方式。吴保建改为纯商业贷款也是为了让胡志洁尽快取得剩余房款，实现胡志洁的合同目的。根据合同法的规定，只有构成根本违约进而导致合同目的不能实现才可以解除合同。吴保建没有根本违约的行为，因而不存在解除合同的问题。吴保建贷款已经获批准，不存在应该一次性付款的问题。综上，请求驳回胡志洁的全部反诉请求。
庭审中，吴保建针对本诉和反诉出示了以下证据：
1.房屋买卖（置换）合同，证明就胡志洁具有所有权的涉诉房屋，吴保建与胡志洁在中介公司居间下签订了房屋买卖协议，协议约定了吴保建以125万元公积金加按揭组合贷款的方式购买胡志洁涉案房屋，定金25万元，任何一方根本违约，由违约方向守约方支付房款10%的违约金等事项；
2.收据，证明胡志洁收到了吴保建支付的定金25万元；
3.财务专用收据，证明吴保建支付了中介费1万元、评估费1000元、贷款服务费600元；
4.天津市房地产买卖协议，证明双方按照行政主管部门的要求签订了该协议；
5.个人购房担保借款合同，证明吴保建为了履行房屋买卖协议，与银行签订了购房担保借款合同，贷款已被批准；
6.贷款审批通知书，证明目的同证据5；
7.天津市滨海新区存量房屋交易监管资金收款凭证，证明吴保建已将首付款35万元存入胡志洁开立的监管账户，吴保建已经履行了合同的主要义务；
8.光盘，证明胡志洁拒绝履行产权过户、交接房款等后续合同义务，因胡志洁未及时偿还涉诉房屋原有的贷款，导致其未在房屋买卖合同约定的2016年9月15日前签订天津市房地产买卖协议，因年底政策收紧，公积金贷款未批准，吴保建无奈改为按揭贷款，导致利息上的损失，吴保建按揭贷款截止到2016年12月28日才被批准，胡志洁认可年底贷款不好批准，贷款审批时间延长；
9.微信聊天记录照片，证明目的同证据8；
10.户口簿、离婚证、开发区房管局柜台咨询情况，证明原告为天津户籍，可以购买涉案房屋，不受天津市2017年4月新政影响；
11.房屋租赁合同，证明因胡志洁的违约行为，导致吴保建租房居住，产生经济损失；
12.借条三份，证明吴保建为了凑齐一次性购房款而借款；
13.银行查询明细三份，证明目的同证据12；
14.利率差额，证明吴保建因组合贷款变为商业贷款利率上调产生损失，多支付利息94000元。
胡志洁针对本诉和反诉出示了以下证据：
1.房屋买卖（置换）合同，证明双方约定了房屋买卖的事实及双方的权利义务；
2.借款合同，证明胡志洁在房屋买卖没有拿到房款的情况下，无奈向他人借款，所以胡志洁房屋买卖的目的已经不能实现，因此不同意卖房；
3.天津市滨海新区存量房交易资金凭证，证明吴保建在2016年12月28日才存入首付，违反了合同约定。
本院经审理认定事实如下：胡志洁为天津开发区房屋所有权人。2015年8月，吴保建、胡志洁及案外人天津开发区万业源房地产经纪有限公司（以下简称万业源公司）订立《房屋买卖（置换）合同》，约定胡志洁将上述房屋出售给吴保建，房屋面积95.95平方米，该房屋设定抵押，贷款余额32000元，房屋成交价为125万元，房屋配套设施过户的相关费用、产权交易过程中产生的契税、增值税、个人所得税由吴保建承担。合同还约定，吴保建于2016年8月19日向原告支付购房定金25万元，胡志洁同意吴保建采用贷款方式中公积金组合贷款购买涉案房屋，双方于2016年9月15日前吴保建凑齐首付款，签订《天津市房产买卖协议》、办理银行面签手续。对于违约责任，合同约定，双方均应按照合同约定互相配合，到场办理协议、贷款、过户、房屋交付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交3‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视违约方根本违约，守约方有权解除买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；因违约方根本违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，胡志洁房屋可另行出售，吴保健可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的违约责任；吴保建以贷款方式购买该房屋的，吴保建必须提供真实有效完整的相关材料，如因吴保建提供的相关资料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由吴保建按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十个工作日内向胡志洁补齐全部房款，否则视为根本性违约，适用上述违约责任。
上述买卖合同签订后，吴保建于8月19日向胡志洁支付定金25万元，并向万业源公司支付服务费、代收评估费、贷款服务费共计11600元。
此后，因胡志洁办理清偿涉案房屋原抵押贷款还款手续迟延，吴保建多次催促后，直至2016年10月31日，双方才签订了《天津市房产买卖协议》。庭审中吴保建提供的上述买卖协议显示，涉案房屋价格为100万元，吴保健首付款自20万元变更为35万元，申请银行贷款80万元变更为65万元，贷款种类由包含公积金，变更为不包含公积金。以上变更处均有“吴保建”与“胡志洁”签名，庭审中胡志洁否认协议变更处的全部签字为其本人书写，吴保建称仅“不包含公积金”处的签字为吴保建代胡志洁签名，其他变动处的签名均为胡志洁本人书写。
对于监管房价款交纳协议约定，吴保建应自订立本协议之日起5个工作日内将监管的全部房价款或者首付款合计35（由20变更为35，变更处有“吴保建”与“胡志洁”）万元一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市农业银行设立的专用账户。对于产权转移登记及其他相关设施登记，协议约定，协议订立后，双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续。
又查明，2016年12月25日，吴保建与胡志洁进行面谈，期间，吴保建方告知胡志洁希望胡志洁再等一周时间，其已在上周将按揭方式贷款的申请提交银行。胡志洁对贷款方式的变更未提出异议，但认为一个多月了吴保建的贷款还没有获得审批，贷款到账的时间也不确定，房价上涨致自己损失太大，其明确回复吴保建不想出卖房屋的原因为房价上涨，希望吴保建加价。
2016年12月28日，吴保建与案外人中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行签订个人购房担保借款合同，该行并向吴保建发放贷款审批通知书，同意向吴保健出借65万元用于购买涉案房屋，贷款方式为自营常规贷款。吴保建并于当日将35万元存入胡志洁资金监管账户。
同日，吴保建通过电话联系胡志洁，告知其贷款已获审批，要求胡与其共同前往房管局预约办理后续事宜，胡志洁称急等用钱，不能等到年后二、三月份才得到房款，遂拒绝了吴保建的履约要求。12月29日，胡志洁表示希望吴保建一方多支付25万元房款解决问题，吴保建表示不能接受，只能起诉。
案件审理期间，吴保建已将涉案房屋的未付款项部分65万元存入本院账户。
本院认为，胡志洁为涉案房屋所有权人，其与吴保建签订的《房屋买卖（置换）合同》、《天津市房产买卖协议》均为双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方均应依约履行。
本案的争议焦点为吴保健与胡志洁之间签订合同和协议是否在2017年4月11日由胡志洁以提起反诉的方式合法解除。
对此胡志洁认为，首先，吴保建未按照合同约定于2016年9月15日支付首付款，其实际支付首付款的时间为2016年12月28日，吴保建迟延支付首付款构成违约；其次，双方协议约定的贷款方式为公积金与按揭组合贷款，当吴保建不能办理上述贷款时，应在二十个工作日内付清全部款项，而吴保建伪造胡志洁签名后以按揭方式办理贷款，违反了合同的上述约定，属于根本违约，胡志洁可以根据合同约定解除合同。吴保建主张，胡志洁无权解除合同，其拒绝履行合同和协议构成违约。
对于上述焦点问题，本院认为，首先，对于迟延支付首付款的问题，双方合同虽然约定吴保建应于2016年9月15日前支付首付款，但鉴于合同履行期间胡志洁逾期偿还房屋抵押贷款，导致双方于10月31日才签署了《天津市房产买卖协议》，胡志洁设立资金监管账户的时间已经晚于9月15日，故，不能在9月15日前支付首付款的原因不能归责于吴保建。
其次，对于变更为商业贷款的问题，双方在合同及协议中均约定涉案房屋的付款方式为贷款，而非一次性付款，因此，虽然吴保建在申请银行贷款时自行将贷款方式由公积金和商业组合贷款变更为商业贷款，但该变更并不属于法律规定合同的实质性变更，双方之间所签订的合同及协议的效力不受影响。本案中，吴保建已于2016年12月28日获批贷款，不存在二十天内一次性补齐房款的义务，胡志洁以此主张吴保建根本性违约，基此享有合同约定的解除权，不具有合理性。
再次，根据我国法律的相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方依法享有合同的解除权。本案中，吴保建虽然存在未在订立协议之日起5个工作日内付清首付款及擅自变更贷款方式为商业贷款的违约行为，但鉴于双方签订协议后二个月内吴保建已经办理完毕银行贷款手续并支付首付款，该期间应属于合理期间，且胡志洁未提供充分证据证明吴保建的违约行为导致不能实现合同目的，故，胡志洁认为其享有法定合同解除权的主张本院不予支持。
综上，胡志洁主张于2017年4月11日依法解除了与吴保建之间的合同及协议，无事实及法律依据，本院不予支持。双方之间的合同及协议有效，胡志洁应依约继续履行合同，完成协助吴保建办理涉案房屋所有权转移登记手续的义务。吴保建已将涉案房屋未付房款部分存入本院账户，胡志洁可待其义务履行完毕后自本院领取上述款项。
对于吴保建主张胡志洁迟延办理过户手续的违约金125000元，本院认为，胡志洁存在迟延履行协助吴保建办理房屋所有权转移登记手续的违约行为，应承担相应的违约责任。根据合同约定，每逾期一个工作日，违约方应向守约访支付该房屋成交3‰的迟延履行违约金。庭审中，吴保建主张按照房屋成交价10%计算违约金，胡志洁主张前述违约金过高。根据我国法律规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于吴保建迟延取得房屋所有权必然影响其对于涉案房屋的占有、使用等权利，结合案件的情况，参照天津经济技术开发区2016年住宅房屋指导租金高层每月每平方米30元的标准，酌情计算2017年2月至2017年8月期间涉案房屋的房屋租赁费损失20149.50元，上浮30%后，吴保建可获得的违约金为26194元，其超过部分的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项、第四项、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、胡志洁于本判决生效之日起十日内协助吴保建办理天津经济技术开发区2门1402室房屋的所有权变更手续，将上述房屋的所有权人变更为吴保建；
二、胡志洁赔偿吴保建违约金26194元；
三、驳回吴保建的其他诉讼请求；
四、驳回胡志洁的全部诉讼请求。
如果胡志洁未按本判决指定的期间履行义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
本诉案件受理费11550元、保全费5000元，共计16550元，由胡志洁负担，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付吴保建；反诉案件受理费40元，由被告胡志洁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 司 媛
代理审判员 周彦权
人民陪审员 张金明
二〇一七年八月三十日
书 记 员 陈镜西
附：法律释明：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第三项、第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。