北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13503号
上诉人（原审被告、反诉原告）:范文军，女，1968年6月15日出生。
委托诉讼代理人:艾宏，北京市正见永申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:第一物业（北京）股份有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层。
法定代表人:张鹏，董事长。
委托诉讼代理人:樊莉，女，该公司职员。
委托诉讼代理人:梁聪，男，该公司职员。
上诉人范文军因与被上诉人第一物业（北京）股份有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初4367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范文军上诉请求：撤销一审判决，驳回第一物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定房屋验收及质量问题与本案物业纠纷无关联性，与事实相悖。2.一审没有查明涉案物业通过伪造的交付验收文件规避合同权利义务的事实。3.一审法院认定本案主体错误。第一物业公司应当根据合同约定向开发商主张物业费，无权直接向范文军主张物业费。二、一审判决适用法律错误。本案应首先适用担保法的相关规定，涉案合同第九条规定构成了开发商和前期物业管理公司对房屋质量的品质担保，一审法院消灭了第一物业公司的保证义务。一审判决违反了法律平等适用原则、合同解释原则、客观全面评价证据和公平分配举证责任证据规则。
第一物业公司辩称，不同意范文军的上诉请求，同意一审判决。
第一物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令范文军向我公司支付物业服务费57504.72元；2.请求判令范文军向我公司支付物业服务费违约金6000元；3.请求判令范文军承担本案诉讼费用。
范文军向一审法院反诉请求：1.第一物业公司赔偿因违约及恶意诉讼给我方造成的损失20000元；2.第一物业公司违约收取物业费，并将每平米7.5元物业费降至每平米2.5元；3.第一物业公司立即制定物业服务质量标准；4.第一物业公司立即依法公示2016年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、2017年物业服务收支预算。
一审法院认定事实：范文军系顺义区万万树花园二区×号×层×号室房屋（×号）业主，该房屋在房屋所有权证上登记的建筑面积为479.16平方米。2007年8月1日，北京东君房地产开发有限公司与北京当代物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，内容为：第一章物业基本情况，物业名称高丽营住宅小区二期工程，物业类型独栋别墅……第三章服务费用，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：独栋别墅7.5元/月/平方米……业主应以入住通知书载明入住日期之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季末履行交纳义务……第四章物业的承接验收，北京当代物业管理有限责任公司承接物业时，北京东君房地产开发有限公司应配合其对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：供配电系统、消防监控系统、给排水系统，双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题时，双方协商进行整改。因房屋建筑质量、设备设施安装技术等原因，达不到使用功能，造成事故的，由北京东君房地产开发有限公司承担责任并做善后处理。产生质量事故的直接原因以政府相关部门的鉴定为准。如因北京东君房地产开发有限公司设计安装等原因，达不到使用要求，造成业主或物业使用人投诉，由北京东君房地产开发有限公司负责解决，导致业主或物业使用人拖欠物业服务费等费用，给北京当代物业管理有限责任公司造成损失的，由北京东君房地产开发有限公司负责赔偿……第七章违约责任，北京东君房地产开发有限公司违反本合同第八条、第九条、第十条的约定，致使北京当代物业管理有限责任公司的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由北京东君房地产开发有限公司赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失……北京东君房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按千分之0.5的标准向北京当代物业管理有限责任公司支付违约金……第九章其他事项，本合同期限自2007年8月1日起至本物业业主大会成立后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2009年3月31日，北京东君房地产开发有限公司与第一物业服务（北京）有限公司签订《前期物业服务合同补充协议》，约定原合同中的乙方名称由“北京当代物业管理有限责任公司”变更为“第一物业服务（北京）有限公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力，本补充协议经双方签字盖章后，自2009年4月1日起生效。2015年12月31日，第一物业服务（北京）有限公司经北京市工商行政管理局海淀分局核准，名称变更为第一物业公司。
庭审中，第一物业公司为证明其主张，向法院提交如下证据：《万万树花园房屋入住通知书》和《万万树二期业主临时公约》，证明目的为范文军入住时间及业主身份；范文军拖欠物业服务费及产生的滞纳金计算表，证明范文军欠费起始时间及金额；物业欠费催收函及快递邮寄单，证明其公司已经积极履行催缴义务。
范文军对《万万树花园房屋入住通知书》的真实性、合法性不予认可，对《万万树二期业主临时公约》的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，称该临时公约只能证明其为万万树小区业主，而不能证明入住时间；对计算表的真实性不予认可，称2015年12月31日第一物业公司进行名称变更，而此前第一物业公司不具备原告的主体资格；对催收函及快递邮寄单的真实性、关联性、证明目的不予认可，称该催收函的发出地址为北京市东城区，证明第一物业公司的服务履行地不在万万树小区，且第一物业公司明知其未在小区内居住仍然催缴，说明第一物业公司具有履约恶意。第一物业公司称催收函由其公司总部发出，总部地址为北京市东城区，而为万万树小区提供物业服务的是第一物业公司的分公司，该分公司注册地在万万树小区。
范文军为证明其辩解意见及反诉主张，向法院提交如下证据：一、万万树房屋交付验收单（复印件），证明目的为第一物业公司人员冒充其签署验收单，隐瞒房屋质量问题，故意掩盖房屋及专用部分质量问题，剥夺其根据《前期物业服务合同》第九条行使合同权利，第一物业公司自始知悉房屋及专用设施存在缺陷，构成恶意违约。二、门禁客户终端照片、浴缸照片、门窗照片、院墙照片及地下室墙体照片，证明门禁客户终端、安监系统不能正常使用，盗贼入室破坏导致浴缸被砸，门窗玻璃被电焊严重烧蚀，院墙因质量存在问题而破损严重，地下室墙体存在质量问题，第一物业公司并没有履行物业合同中约定的相应义务。三、违建照片及业主微信群记录，证明目的为违建侵犯了其相邻权，且导致万万树小区外墙坍塌，第一物业公司拒绝履行物业服务义务。四、正见永申律师事务所函，证明范文军曾先后两次就相邻业主的违建行为要求第一物业公司出面解决，但第一物业公司拒接接收律师事务所函件，拒绝与其进行沟通。五、名片，证明第一物业公司的地址与律师事务所函件邮寄地址相同。六、第一物业公司项目总经理闫恒章和私家总管吴铁利的照片及微信截图，证明第一物业公司总经理闫恒章拒绝沟通及私家总管吴铁利采取拖延战术拒绝履行物业服务义务。七、第一物业公司催款函投递情况，证明第一物业公司的催款函未送达至范文军处。八、增值税专用发票，证明范文军因第一物业公司的恶意诉讼行为而聘请律师的相关费用，二万元为其经济损失。九、私家总管吴铁利微信通信截图，证明万万树房屋交付验收单（复印件）的来源真实，徐西保系建设单位工程师，建设单位冒充其签署验收单，第一物业公司知道或应当知道建设单位冒充其签署验收单的事实，第一物业公司诉讼请求违反《前期物业服务合同》第九条。十、产权证建筑图，证明物业费交费面积为303.34平方米。
第一物业公司对证据一的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，称徐西保并非其公司员工，房屋质量问题是建设单位的问题，第一物业公司无需隐瞒。对证据二的真实性、关联性和证明目的均不认可，称照片拍摄时间和拍摄地点均无法确认。对证据三的真实性、关联性和证明目的均不认可，称就业主的违建行为而言，第一物业公司已经采取了相应的措施对违建进行制止和管理，但是第一物业公司并非行政执法部门，不能进行强行拆除。对证据四的真实性、关联性和证明目的均不认可，称第一物业公司并未收到律师事务所函件，且结合证据五可知范文军在明知第一物业公司名称、地址、公司电话和工作人员电话的情况下，故意错填、漏填邮单信息。对证据五的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可。对证据六中项目经理和私家总管照片的真实性认可，对微信截图的真实性不予认可，对照片及微信截图的关联性和证明目的不予认可。对证据七的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可，称第一物业公司依法行使催收程序，但被范文军解读为恶意制造诉讼证据，且催收函件及邮寄送达材料并非诉讼必须证据和必经程序。对证据八的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可。对证据九的真实性和证明目的均不认可，称单凭微信截图不能认定是吴铁利的微信，亦无法证实吴铁利知悉建设单位工作人员徐西保。对证据十的真实性认可，对证明目的不予认可，不认可单方测绘结果，可能涉及公摊和墙体面积。
第一物业公司针对范文军的反诉主张提交如下证据：1.《万万树前期物业服务协议》和授权委托书，证明目的为第一物业公司有相应的物业服务标准。《万万树前期物业服务协议》中约定甲方为第一物业服务（北京）有限公司摩码万万树分公司，乙方为范文军，房号AC-C209栋，建筑面积319.47平方米，协议同时约定了物业服务内容和物业服务质量，约定物业服务费用标准为：7.5元/平方米/月（地上建筑面积）。协议落款处有第一物业服务（北京）有限公司摩码万万树分公司的签章和徐洪文的签字，签署日期为2012年5月3日。授权委托书载明委托人范文军，受托人徐洪文，委托人范文军因出国不能亲自去办理万万树花园C区C209号楼房屋的交接手续，现委托徐洪文作为本人的代理人，全权代表本人办理上述手续。本人对受托人在办理房屋交接手续时所签署的文件及领取房屋钥匙均予以承认，并承担由此产生的相应民事责任。本委托书授权期限从2011年6月12日至2012年6月11日，落款处有委托人范文军和受托人徐洪文的签字。范文军与徐洪文系夫妻关系。2.关于发放2016年度顺义区社区物业服务质量评估第二阶段评分结果和奖励的通知、2016年度北京市物业管理示范项目，证明目的第一物业公司达到了物业服务的标准。3.（2015）顺民初字第06686号判决书、关于限期拆除违章建筑并将公共区域恢复原状的函、装修违章整改通知单、违约通知单，证明目的为第一物业公司已经对相关业主的违建行为进行了制止。4.万万树小区物业服务项目收支情况报告、2017年度物业项目收支预算，证明第一物业公司已经按照法律规定履行了收支公示的法定义务。
范文军对证据1《万万树前期物业服务协议》的真实性不予认可，称徐洪文作为范文军的丈夫曾被授权办理房屋交接手续，虽然协议中的签字是徐洪文，但是该项签字并不在授权范围内；对证据2的真实性、关联性、证明目的均不认可；对证据3中判决书的真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，对其他证据的形成时间不予认可，不能证明与本案的关联性，并且如果第一物业公司履行了相关义务，2333号业主也不会有如此的违建规模；对证据4的真实性不予认可，称该收支情况报告中的记载面积与《前期物业服务合同》的收费面积不一致，并且不符合法定公开内容。
一审法院认为：北京东君房地产开发有限公司与北京当代物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。北京当代物业管理有限责任公司经核准最终变更名称为第一物业公司，依据法律规定，第一物业公司承继北京当代物业管理有限责任公司的权利义务。
范文军提交的交付验收单上有徐西保的签字，但徐西保并非第一物业公司员工，在范文军未提交证据证明第一物业公司与建设单位之间存在恶意勾结行为的情况下，不能得出第一物业公司故意掩盖房屋和专用部分质量问题的结论。房屋交付验收的相关情况和房屋质量问题与本案并无直接关联性，范文军不能以此作为拒绝交纳物业费的原因，故法院对范文军的该项主张不予采信。第一物业公司对涉诉万万树小区提供物业服务，范文军作为该小区的业主，也是第一物业公司提供物业服务的受益人，应该向第一物业公司支付与其服务标准相适应的物业服务费。
针对《万万树前期物业服务协议》效力一节，范文军对第一物业公司提交的《万万树前期物业服务协议》的真实性不予认可，因范文军与徐洪文系夫妻关系，徐洪文持范文军签署的授权委托书与第一物业公司签订《万万树前期物业服务协议》时，第一物业公司有理由相信徐洪文系代表范文军，故该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行该协议中规定的权利与义务。范文军应该按照该协议中确定的物业费收费面积即319.47平方米交纳相应的物业费，范文军所主张的物业费收费面积，于法无据，法院不予采信。
根据范文军在庭审中提交的证据来看，第一物业公司在对涉诉万万树小区共用设施设备维修养护方面和防止私搭乱建方面所提供的服务存在一定瑕疵，使小区业主面临人身、财产安全隐患，其他业主的违法乱建行为给范文军的生活带来不便，故根据第一物业公司的服务质量法院依法酌减范文军应当交纳的物业服务费数额。鉴于第一物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，范文军并非恶意拖欠物业服务费用，故对第一物业公司主张拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，法院不予支持。
范文军存在未向第一物业公司交纳物业服务费的事实，第一物业公司向法院起诉要求范文军支付相应的物业费于法有据，不存在恶意诉讼的行为。另，范文军所提交证据不足以证明第一物业公司构成恶意违约，故法院对其该项主张不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。范文军作为涉诉小区的业主，应该受到《前期物业服务合同》和《万万树前期物业服务协议》的约束，第一物业公司并未违规收费，且范文军提交的证据也不足以证明物业费标准应该予以降低，故法院对范文军的该项主张不予支持。
《万万树前期物业服务协议》中对物业服务质量已经做出了相应的规定，故范文军要求第一物业公司制定物业服务质量标准没有事实和法律依据，法院对其该项主张不予支持。第一物业公司已经在公告栏对物业服务项目收支情况、履行情况和收支预算进行了公示，至于内容是否正确不是本案涉诉范围，故法院对范文军的该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、范文军于本判决生效之日起七日内给付第一物业公司二○一五年一月一日至二○一六年十二月三十一日期间的物业服务费五万四千六百二十八元八角；二、驳回第一物业公司的其他诉讼请求；三、驳回范文军的反诉请求。
二审中，双方均未提交新证据。对于一审审理查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点是范文军是否应向第一物业公司交纳物业费。北京东君房地产开发有限公司与北京当代物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。后第一物业公司承继北京当代物业管理有限责任公司的权利义务，故第一物业公司有权向范文军主张物业费。范文军主张的房屋交付验收的相关情况和房屋质量问题与本案并无直接关联性，范文军不能以此作为拒绝交纳物业费的原因。第一物业公司对涉诉万万树小区提供物业服务，范文军作为该小区的业主，系物业服务的受益人，应按照《前期物业服务合同》和《万万树前期物业服务协议》中确定的收费标准和收费面积向第一物业公司缴纳物业费。鉴于第一物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，一审法院对物业费予以酌减并无不当。
综上所述，范文军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理1166元，由范文军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
审 判 员 金园园
审 判 员 江 惠
二〇一七年十二月十二日
法官助理 俞 洁
书 记 员 张旭燃