广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第218号
上诉人（原审被告）：珠海市成泰置业有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：邓伟群。
委托代理人：陈昱，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：谢翔，广东××赛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：孙明若，男，汉族，住吉林省通化市二道江区。公民身份证号码：×××1230。
委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。
委托代理人：张爽，广东友邦方达律师事务所律师。
上诉人珠海市成泰置业有限公司（以下简称成泰公司）与孙明若房屋买卖合同纠纷一案，成泰公司不服珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第286号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，一、本案《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2013年5月25日，孙明若、成泰公司订立《商品房买卖合同》一份及其附件。《商品房买卖合同》约定孙明若向成泰公司购买其开发的位于珠海市金湾区红旗镇成行路288号的“珠光新城”第x幢x单元x号房，房屋总价款为613，829元。附件对《商品房买卖合同》的主要条款及付款方式等作了补充约定。孙明若在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容为：买卖双方已详尽阅读并理解附件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。
二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年2月28日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊孙明若因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第6.1条约定，特殊孙明若因除遭遇不可抗力外，还包括非出卖人所能控制的客观孙明若因包括但不限于因政府部门孙明若因导致验收延误、受国家及市政府颁布的法律、法规及政策等影响而导致延误等。《补充协议》第6.3条约定，交付期限相应顺延的情况包含：……（3）施工期间发生恶劣天气，包括台风、大雨或以上天气等；……（10）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误等；……。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
三、房屋交付情况。2014年3月21日珠光新城二期（4、6至11、14、17、19至21、34-35、40、42、44至46栋）竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》。2014年5月5日，孙明若收到成泰公司邮寄的收楼通知书，通知孙明若于2014年5月10日前前往珠光新城销售中心办理收楼手续，收楼接待时间自2014年5月1日起。
四、成泰公司辩称存在符合合同约定的交付期限顺延情形，包括恶劣天气及政策变更。1、关于恶劣天气的影响。一审法院在审理期间向珠海市公共气象服务中心调取2013年5月26日（合同签订之次日）至2014年3月21日（工程竣工验收之日）期间的天气数据：（1）珠海市小林自动站数据显示，2013年6月6日、9日、10日、11日、14日、15日、22日，7月21日、24日、25日、26日，8月16日，12月17日为大雨天气共13天；2013年6月24日、7月15日、8月14日、8月15日、9月4日为暴雨以上级别天气共5天；（2）珠海市红旗自动站数据显示，2013年9月2日为大雨天气共1天；（3）珠海市受热带气旋影响天数共11天，具体为2013年6月21日至22日、2013年6月30日至7月1日、2013年8月12日至8月14日、2013年9月22日至9月23日、2013年11月3日至11月4日。广东中火炬监理咨询有限公司珠海分公司作为工程监理方于2014年6月6日就珠光新城二期因恶劣天气孙明若因停止施工出具了一份证明，证明反映工程施工期间凡遇台风及大雨以上级别天气关键路线工程均停工，最后一次停工日期为2013年10月1日。珠海市金湾区建设工程安全监督站的短信通知显示，在台风或暴雨天以上天气来临之际会向工地发出预警通知，从2013年5月26日至2014年3月21日，安监站共发出通知9次。2、关于供电方案，成泰公司提交的供电方案答复通知书及一审法院调取的供电方案（高压）合同均显示，因政策调整需要成泰公司重新申请报批的供电方案于2013年2月1日已获审批通过。
孙明若在一审中的诉讼请求为：1、成泰公司从2014年2月28日起以孙明若已交付房款为基数，按每日万分之五计算向孙明若支付逾期交房违约金至房屋实际交付时止；2、成泰公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为，一、关于成泰公司是否逾期交房的问题。
孙明若、成泰公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，一审法院予以认可。本案《商品房买卖合同》第七条约定了成泰公司应在2014年2月28日前将“完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》”的房屋交付孙明若使用。2014年3月21日涉案工程竣工验收，2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，双方在庭审中确认迟延交房期间为2014年2月28日至2014年5月5日，对成泰公司迟延交房的事实一审法院予以确认。成泰公司主张其具备《商品房买卖合同》第七条及补充协议第六条约定的顺延交付期限的情形。情形一，施工期间发生恶劣天气。成泰公司认为工程施工期间因台风及大雨以上天气影响工期共计68天，而孙明若认为台风等天气是可以预见的，不能作为延期交房的抗辩事由。一审法院认为，双方在《补充协议》第六条约定了，台风、大雨或以上天气属于交付期限相应顺延的情况，上述恶劣天气无法避免、非成泰公司所能控制，对成泰公司据此主张予以延期的辩称，符合合同的约定，一审法院予以采信。成泰公司提交的停止施工证明期限从2012年4月6日至2013年10月1日止，2013年10月1日之后，成泰公司没有提供相关停工证明，珠海市金湾区建设工程安全监督站在此后亦再无因台风及暴雨以上天气向成泰公司发出过预警通知，一审法院认为2013年10月1日后的台风及大雨以上天气与工期延期不具有因果关系，故一审法院在本案仅认定2013年5月26日至2013年10月1日期间发生的台风及大雨以上级别天气作为顺延情形。一审法院向珠海市公共气象服务中心调取了2013年1月1日至2014年4月30日的大雨以上级别日雨量记录，经对比，珠海市红旗自动站的数据明显少于珠海市小林自动站，结合珠海市金湾区建设工程安全监督站的短信通知次数，一审法院认为珠海市小林自动站的数据来源更客观真实，一审法院以一审法院调取的珠海市小林自动站的雨量记录作为核算标准。经核算，大雨以上天气共17天，台风天气共9天，扣除2013年6月22日（既是大雨天亦是台风天）、2013年8月14日（既是暴雨天亦是台风天）重复记算的两天，符合合同约定的可顺延交付期限的天数为24天。情形二，施工期间发生政策变更。成泰公司辩称，因配电工程国家行业标准变动需重新调整供电方案以及重新设计配电施工图，导致后续工作相应顺延影响工期至少60天。一审法院认为，成泰公司提交的供电方案答复通知书及一审法院调取的供电方案合同显示，新的供电方案已于2013年2月1日审批通过，成泰公司此刻即可评估后续工作对工程工期的影响，而双方的《商品房买卖合同》系在2013年5月25日签订，符合合同约定的可顺延交付期限的情形应只限定于合同签订后发生的情形，成泰公司以合同签订前就已经发生的事实作为抗辩事由，无法律依据，违背合同约定，一审法院不予支持。综上，成泰公司合理顺延交付房屋天数为24天，一审法院确定成泰公司应交房日期顺延至2014年3月24日前，成泰公司直至2014年5月5日才通知收楼，从2014年3月25日至2014年5月5日逾期交房天数计为42天。
二、关于逾期交房违约金是否过高的问题。
成泰公司主张涉案房屋同地段相同户型房屋每月租金为2037元，即孙明若延期2个月的租金损失只有4075元，《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金远远高于租金损失的30%，属于约定违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额计算方法，违约金数额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该司法解释只是规定了在商品房买卖合同没有约定违约金的情形下可以按租金标准计算违约金，并非确认了逾期交房的实际损失为该房屋的租金损失。《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，该条款对双方均具有约束力，成泰公司逾期交房，且没有举证证实违约金过分高于损失，应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金数额支付孙明若逾期交房违约金。违约金以总房款613，829元为基数，按日万分之五计逾期交房天数42天，违约金计为12，890.4元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：成泰公司于判决发生法律效力之日起七日内向孙明若支付逾期交房违约金人民币12，890.4元（计算方法：以总房款人民币613，829元为基数，按每日万分之五计42天）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币134元，由成泰公司负担人民币92元，由孙明若负担人民币42元。
成泰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、一审判决第一项违约金按日万分之五的标准计算过高，请求改判违约金按同地段同类型的房屋租金的1.3倍计算。2、判令一、二审的诉讼费用由孙明若承担。上诉事实与理由：一审法院认为“被告逾期交房，且没有举证证实违约金过分高于损失，应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金数额支付原告逾期交房违约金”，该判断没有事实和法律依据。1、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。2、与前述指导意见一致的司法价值体现在《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十九条、《商品房买卖合同解释》第十六条、第十七条。根据前述法律规定，商品房买卖合同纠纷中，如果双方在合同中约定的违约金高于实际损失的30%，应当认定为过份高于实际损失，应予调整，如果合同中未约定逾期交付商品房的损失赔偿标准的，参照同地段同类房产的租金标准计算损失赔偿标准。根据这些法律规定，违约方弥补守约方的实际损失体现了违约金的补偿性，而法律规定允许违约金超出实际损失的30%的部分体现了违约金的惩罚性，前述法律规定与最高院的指导意见一致，体现了违约金以补偿为主、以惩罚为辅的性质。3、认定违约金是否过高，需要比较合同约定的违约金与守约方的实际损失之间的差距是否符合法律规定的情形，一般情况下合同约定的违约金会比较具体，可以计算，但是对于逾期交房给对方造成的实际损失则通常在合同中没有明确约定，因此，《商品房买卖合同解释》第十七条规定，合同中没有约定损失赔偿标准的，逾期交房的损失赔偿标准参照同地段同类房屋的租金标准计算。成泰公司主张参照房屋的租金标准计算孙明若的实际损失从而认为应当将违约金调整至租金标准的1.3倍以内有法律明文规定为依据。而且，众所周知，成泰公司不可能掌握孙明若的确切实际损失。既然法律赋予了成泰公司向法院申请调低违约金的权利，而成泰公司在客观上确实无法掌握其具体的实际损失，按照不低于法律明文规定的计算实际损失标准即同地段同类房屋租金标准计算实际损失并无不妥。且成泰公司根据该规定提交证据《珠海陆地土地房地产估价有限公司出具的《珠交新城二期房地产租金评估报告》显示，与孙明若相同地段、相同户型的房屋租金为人民币18元／平方米，即整套房每月的租金为人民币2037元，成泰公司延期的损失不超过人民币3000元，一审法院判决的逾期交房违约金为人民币12890.4元，是孙明若实际损失4倍以上，当然应当认定为过份高于实际损失。4、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第8条规定：人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，成泰公司已经根据法律规定完成了举证，而孙明若未提供证据证明其实际损失，一审判决以“被告逾期交房，且没有举证证实违约金过分高于损失，应当按照《商品房买卖合同》约定的违约金数额支付原告逾期交房违约金”为由不支持成泰公司关于违约金过高的主张存在错误。如果孙明若不认可原告举证证明的租金标准，人民法院为查清事实应当委托有资质的机构对与诉争房屋同地段同类型的房屋租金标准进行评估，再下定论，而遗憾的是一审法院基于错误的认识，没有查清事实，作出了错误的判决。
综上，成泰公司认为一审法院存在事实认定错误和法律适用错误，恳请二审人民法院，依法查清本案的事实，纠正一审法院的错误，依法作出公正、公平的裁决，支持成泰公司的请求。
孙明若答辩称：一审判决违约金百分之五符合合同的约定，关于成泰公司《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条规定，孙明若认为该意见只是就当前形势发出的，不能一概而论。
孙明若当庭提交珠海市公共气象服务中心于2014年12月23日向珠海市仲裁委员会发出的《关于﹤协助调查取证函﹥的复函》，证明红旗自动站雨量记录，应当以红旗的雨量为准。成泰公司对该证据的真实性不予认可。对于该证据，因黄维庆提供了该证据的原件，本院对该证据予以采纳。
本院查明，2014年12月23，珠海市公共气象服务中心向珠海市仲裁委员会发出《关于﹤协助调查取证函﹥的复函》，主要内容如下：2014年7月15日所开资料《2013年红旗自动站大雨以上量级（日降雨量≥25.0mm）记录》，因为数据统计系统出现故障，导致自动统计数据出现误差。后经专业技术人员调取原始数据进行逐一核对统计，最后核实结果如下，2013年大雨以上记录共26天。
一审法院查明的其他事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人成泰公司上诉主张合同约定的逾期交房违约金过高，应予以调整。为此，本院认为，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。任何一方违反该约定的义务，均应依据约定承担违约责任。况且，在本案中，成泰公司提交的证据不足以证明根据该标准计算出来的违约金远远超过业主实际损失，因此本院确定本案逾期交房违约金计算标准应为每日万分之五。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人成泰公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费122元，由珠海市成泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 牟宏微
代理审判员 葛阳辉
二〇一五年五月十一日
书 记 员 陈妙斯