江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第1902号
原告徐州市春华物业管理有限公司，住所地在本市泉山区中山北路盛佳大厦18楼。
法定代表人曹邦春，该公司总经理。
委托代理人杨爱玲，该公司办公室主任。
委托代理人刘爱国，该公司副总经理。
被告刘宝华，男。
原告徐州市春华物业管理有限公司（以下简称春华公司）诉被告刘宝华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年6月24日公开开庭进行了审理。原告春华公司的委托代理人刘爱国、被告刘宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春华公司诉称，我公司与徐州市云龙区如意家园业主委员会签订物业管理服务合同，承担徐州市如意家园小区的物业服务工作。被告居住于该小区57#-1-102室，房屋面积168.49平方米，另有地下室18.90平方米，共计187.39平方米，物业服务费0.50元／月／平方米，被告有义务按期交纳物业服务费。原告多次催要，被告仍拖欠2013年3月1日至2015年2月28日共计24个月的物业服务费2249元未付。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费2249元、共用能耗费100元、滞纳金820元。
被告刘宝华辩称，我和原告没有合同关系，我也不知道原告何时进驻如意家园；原告没有按照合同约定提供合格的物业服务，对于小区的管理比较混乱，具体情况如下：小区南门原有的围墙被破坏擅自往院外开门，门卫形同虚设、对外来人员及车辆不进行登记任其随意出入，机动车乱停乱放、消防通道被占，小区内自行车、电动车及业主财物经常被盗，废品、易燃物品乱堆乱放污染环境且存在安全隐患，小区路面高低不平、多处损毁、路面排污盖板多处损毁，雨天积水严重难以通行，晴天则尘土飞扬，机动车随意停放侵占草坪绿地，小区内公共设施不予维护维修，楼道内贴满小广告、野广告，门禁电话、开锁系统长期损坏无人维修，原告对违章扩建、乱搭乱建现象不予过问，小区内主干道私设停车位乱收停车费，其承诺的修路、安装32个高清摄像头至今未兑现。原告从未公布物业费的收支情况、公共设施租金流向、小区车位租金流向，也未上门听取、征求业主的意见或建议，对业主反应的问题推诿、不作为。我认为原告存在重大违约行为，在收费前应对其管理行为进行更正、整改，相应的管理费用不应得到支持。
经审理查明，2013年3月1日徐州市云龙区如意家园居民业主委员会（甲方）和原告春华公司（乙方）签订物业管理服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对如意家园物业实行管理与服务，期限为三年，自2013年3月1日起至2016年2月28日止，由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，住宅0.50元／月／平方米，非住宅1元／月／平方米，空置房按有关规定收取上述标准的70%，为保证物业管理服务工作的正常运行，上述费用每一年收取一次，先收费后服务；装饰装修垃圾处理费1元／平方米，上房时一次性收取，二次装饰装修的也按此标准执行，在装饰装修申请时收取；共用能耗费用住宅预收50元／年／户；由乙方收取本年度的物业管理服务费（生活垃圾处理费和共用能耗费用），收费时限为交费通知公布之日起的10日内，对业主逾期交纳各项物业服务费的，乙方有权加收应交纳费用的每日万分之五的滞纳金；物业服务质量标准门卫物业区域出入口24小时值班，认真做好出入车辆交通指挥、大件物品出入登记、访客接待登记、传达与收发，谢绝未经业主同意和其他闲杂人员、商贩入内，定时开闭大门；实行24小时物业区域内治安巡逻，接受业主的投诉和求助，巡查物业区域内公共设施、车辆、标识标牌、物业外墙门窗的完损和开闭情况，发现异常情况应及时处理，发现偷盗、滋事等事件应及时制止和报警；保持公共照明灯具完好、整洁，消防器材的完好无损，发现火警应迅速通知业主撤离和报警，并积极协助扑救；道路、场地、建筑小品与景观池每日至少清扫一次，循环保洁，目视无垃圾、尘埃、杂物和油泥；标志标牌、宣传栏、单元防盗门、车库门、奶箱、表箱、公用照明灯罩、门卫门窗应每月擦洗一次，目视无积尘；住户公共楼道、地下室走道和扶手每周擦洗一次，保持楼道、走道无积尘、无杂物，确保畅通无阻；绿地保洁每日清除绿地、水池内垃圾和杂物，保持绿地整洁、水池内水质清澈；门卫室、物业楼道和厕所前应随时确保卫生、清洁、整齐；配电柜、配电箱、水表井应随时保持清洁、无杂物、无积水，保持门、窗、盖关闭完好；卫生消毒针对不同季节应及时进行有效的灭蚊、蝇、蟑螂、老鼠活动，夏季对积存的生活垃圾每周视情况喷药消杀1-3次，住户楼道、地下室走道和污水窨井应每周喷药消杀1次；园林树木应定期修剪、整形、灭虫、浇灌，保持其生长良好，发现枯萎、缺枝，应于第二年春季补植；花卉应保持生长良好，较好地体现花坛设计要求，在花卉开花期间应定期修剪、整形、补水，保持无病虫害及人为损害，缺枝应适时补栽补植；绿地草坪应每日清扫，无杂草和杂物，基本无病虫害，并定期打草、整形、淋水、灭虫；有效阻止毁绿、侵绿、占绿、乱挖、乱搭、乱养和违反物业管理条例及不利于“四城同创”等一切恶性事件。双方还就物业服务范围、物业管理收费使用办法、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告春华公司即开始为本市云龙区如意家园小区进行物业服务管理。被告刘宝华为该小区57#-1-102室房屋所有权人，房屋建筑面积168.49平方米，地下室面积18.90平方米，其尚欠原告2013年3月1日至2015年2月28日期间的物业服务费（168.49平方米＋18.90平方米）×0.50元／月／平方米×24个月≈2249元、共用能耗费用50元／年／户×2年=100元。
另查明，原告春华公司在为本市云龙区如意家园小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如未能对小区内垃圾进行及时清扫，保证清洁、无杂物、无积水；未能每日巡查物业区域内公共设施、车辆、标识标牌等的完损和开闭情况；门卫未能进行相应登记，闲杂人员、商贩随意进出，小区大门未定时开闭；车辆无序停放，小区内存在乱设经营摊点现象；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻，并报业主委员会和有关主管部门；对绿地草坪、园林花卉未能定期修剪养护，未能有效阻止毁绿、侵绿、占绿等现象。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告春华公司和徐州市云龙区如意家园居民业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对如意家园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告刘宝华为如意家园小区业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。因原告在为如意家园小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的标准严重不符，且原告的物业服务质量并非一般瑕疵，严重影响了业主的生产、生活，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为2249元×75%≈1687元。由于原告的物业服务存在质量问题，故原告无权向被告主张违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘宝华应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市春华物业管理有限公司物业服务费1687元、共用能耗费用100元，合计1787元。
二、驳回原告徐州市春华物业管理有限公司要求被告刘宝华支付滞纳金820元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市春华物业管理有限公司负担10元、被告刘宝华负担15元（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年七月一日
书记员 崔朝宇