南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺庆民初字第285号
原告（反诉被告）南充市鸿源物业管理有限公司。
法定代表人汪子力，经理。
委托代理人赵晓明、董尚太，四川首力律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐丹。
委托代理人虞宏军。
原告南充市鸿源物业管理有限公司（简称鸿源公司）诉被告唐丹物业服务合同纠纷一案以及反诉原告唐丹反诉被告鸿源公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员唐峻适用简易程序公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）鸿源公司的委托代理人赵晓明、董尚太，被告（反诉原告）唐丹的委托代理人虞宏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鸿源公司本诉诉称并反诉辩称，原告系“新世纪小区”的前期物业管理公司，被告唐丹系该小区业主。原告进场后依约进行了物业管理，被告先期按时给付了相关物业费用，但从2012年2月1日起未再交纳物业费用。2013年10月31日，原告退出了“新世纪小区”的物业管理。对被告唐丹欠缴的费用经催收未果，现诉至法院，请求判令：1、被告唐丹立即向原告支付拖欠的物业管理费、公用电费和生活垃圾处理费合计2244.48元［其中：物业管理费1897.98元（90.38平米×1元×21个月）、公用电费210元（10元×21个月）、生活垃圾处理费136.5元（6.5元×21个月）］；2、本案诉讼费用由被告负担。
对于反诉，答辩如下：1、我公司收取公用电费和生活垃圾处理费都有合法依据，不同意要求返还上述费用的反诉请求；2、反诉原告唐丹的财产是在家中被盗，物管公司不可能对业主的室内进行监管，我公司不应承担赔偿责任。另外，物品被盗要求赔偿的诉请与本诉标的不一致，该请求不应在本案中一并处理。
为了证明上述事实，原告（反诉被告）鸿源公司提供了如下证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证、被告的身份证，证明双方当事人的诉讼主体资格。
2、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》，证明双方的合同关系，以及在《前期物业管理服务协议》中约定了业主交纳的物管费中不含公用电费，公用电费须另行按户分摊。
3、南充市物价局（2009）77号文件、南充市环境卫生管理处出具的收据、垃圾清运领条，证明原告向被告收取生活垃圾处理费的标准合法。
4、《收款收据》，证明被告在停止缴费以前是一直给付了公用电费和生活垃圾清运费的。
5、《关于南充市鸿源物业管理有限公司再次请求退出新世纪小区物业管理的函》、南充康源水务公司客户服务部《公告》、缴纳水费的发票、“新世纪小区”业主委员会与现任物管公司签订的《物业服务合同》，证明原告的服务期限截止到2013年10月底。
6、通知，证明在诉讼前原告向被告进行了催收。
被告（反诉原告）唐丹本诉辩称并反诉诉称，1、由于原告的管理混乱，致使我家中于2012年6月28日被盗；2、原告从2013年9月1日就退出了“新世纪小区”的物业管理，而不是原告诉称的2013年10月底，原告多算了2个月的物管费；3、《前期物业管理服务合同》中并没有要求交纳公用电费和生活垃圾处理费的约定，不认可这两笔费用。因此，被告不但不应该交纳这两笔费用，原告还应该退还以前多收的费用。现提起反诉，请求判令1、被告返还多收的物业费297元［（公用电费10元／月＋生活垃圾处理费6.5元／月）×18个月（2010年8月－2012年2月）］；2、被盗财产3000元冲抵物管费。
为了证明上述事实，被告（反诉原告）唐丹提供了如下证据：
1、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》，证明开发商与物管公司的法定代表人是同一人，物业合同中没有约定要收取公用电费和生活垃圾处理费，在购房合同中约定物管费中包含有垃圾处理费。
2、《关于南充市鸿源物业管理有限公司退出新世纪小区物业管理的函》、照片、接（报）处警登记表，证明原告的退场时间是2013年8月31日。
3、《报告》，证明原告对小区的管理差，电梯存在安全隐患等问题。
4、《房屋租赁合同》、《场地使用协议》，证明原告未经业主同意，擅自将小区的公共区域出租给他人，其租金收益完全可以冲抵公用费用，原告不应再收取业主公用费用。
5、顺庆公安分局西城派出所的《接（报）处警登记表》，证明2012年6月28日被告家中被盗后进行了报案。
经审理查明，2008年4月27日，原告（反诉被告）鸿源公司与南充市驿鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告鸿源公司对驿鑫房产公司开发的“南充市新世纪购物广场”小区进行前期物业管理，住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.5元交纳（后按1元／平米／月实际履行）。该合同第二十一条“物业管理服务费”第八款还约定“物业管理公共服务费中未计入的公用设备运行、能耗费用、按该物业住户实际用量共同分摊；公共服务中未计入的垃圾处置费，由业主按政府部门的相关规定缴纳。”其后，原告鸿源公司对该小区进行了物业管理。被告（反诉原告）唐丹为该小区业主。被告唐丹入住后，亦按约支付了截止2012年1月的相关物管费用。2012年6月28日，被告唐丹家中被盗，向顺庆公安分局西城派出所报了案，称其家中被人入室盗窃现金3000元等物品，该案目前尚未侦破。
2013年8月26日，原告鸿源公司向“南充新世纪业主委员会筹备小组”送达了《关于南充市鸿源物业管理有限公司退出新世纪小区物业管理的函》，称“我司决定于2013年8月31日正式退出南充新世纪小区等物业管理服务，请筹备小组提前与我司做好该小区物业管理的相应接收工作。…”其后，原告鸿源公司仍继续在管理。同年10月15日，原告鸿源公司向南充市房地产管理局顺庆办事处送达了《关于南充市鸿源物业管理有限公司再次请求退出新世纪小区物业管理的函》，内容为“2013年8月27日，我司函告贵处、顺庆区西城街道办事处、顺庆区西城街道办事处府苑社区以及新世纪小区业主筹备委员会，将退出新世纪小区物业管理的相关事宜，并就相同内容在小区内进行了公告。2013年8月28日，你处虽在回函中告知我司新的物业服务企业选聘前，继续按照前期物业服务合同约定做好小区的管理工作。但新世纪小区业主委员会已成立近两个月，仍未选聘新物业企业，也不配合我司对小区的管理。鉴于上述事实，我司再次函告贵处：1、我司已于2013年8月27日依法履行60日的告知义务，即从2013年10月26日起，我司依法解除前期物业管理服务合同，退出对新世纪小区的管理，并撤离相关人员；…”该函同时向西城街道办事处、顺庆区信访办、市委群工局、西城街道办事处府苑社区予以了送达。10月26日后，原告鸿源公司退出了新世纪小区的物业管理。
另查明，《南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》［南市物发（2009）77号文件］中对生活垃圾处理费的征收范围确定为：凡在顺庆区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、团体、部队、事业单位、城市居民和城市暂住人口、生产企业、学校、商业服务业，均应按规定缴纳生活垃圾处理费。收费标准为：1、城市居民（含城市暂住人口）6.5元／户／月，2、…。诉讼中，原告鸿源公司提供了该司与新世纪小区其他业主（赵文秀、敬华琼、刘强等6人）签订的《前期物业管理服务协议》，其中第四条第二款“物业管理服务费用标准”约定：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.00元收取；2、…。以上标准中不含共用设施设备（包括：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等）的公共水电费。上述公共水电费按政府规定另行按户分摊。合同履行中，原告鸿源公司按照住宅1.0元／平米／月收取了物业管理费，并另行以6.5元／户／月的标准向业主代收了生活垃圾处理费和公用电费（按业主住宅建筑面积60平米以下8元／月、60－100平米10元／月、100平米以上12元／月的标准收取）。被告唐丹以原告提供的“服务协议”不是自己签订的为由，不予认可，但对2012年1月以前是按此标准交纳相关费用的事实予以认可。
本院认为，原告鸿源公司对“新世纪小区”进行物业管理的事实，有该司与“新世纪小区”开发商签订的《前期物业管理服务合同》以及被告自认为证，对该事实，本院予以确认。原告鸿源公司履行了物业管理服务的义务，被告唐丹亦应按照合同的约定支付物业服务费及其他费用。被告唐丹家中遇盗，原告鸿源公司并不是直接侵权人，被告以此拒交物管费于法无据，本院不予支持。原告鸿源公司虽向“新世纪小区”业主委员会筹备小组提出从2013年8月31日退出该小区物业管理，但从该司于10月15日向南充市房地产管理局顺庆办事处送达的书函中可看出，自2013年8月31日到10月15日期间，原告鸿源公司的确尚未退场，原告提出按照以上述书函中约定的2013年10月26日为该司结束“新世纪小区”物业管理时间的主张，本院予以认可。根据南充市的相关规定，“生活垃圾处置费”是生活在顺庆城区范围内所有产生生活垃圾的单位、居民均应缴纳的费用，在《前期物业管理服务合同》中亦有“物业管理公共服务费中未计入的垃圾处置费，由业主按政府部门的相关规定缴纳”的约定。因此，被告唐丹以合同没有约定为由不同意支付该费用的主张，不符合合同以及法律规定，本院不予认可；要求退还以前交纳的“生活垃圾处置费”的反诉主张，本院不予支持。关于被告是否应该支付共用电费的问题，原告鸿源公司与“新世纪小区”其他业主签订的《前期物业管理服务协议》中将物业管理费确定为1.00元／平米（先签订的《前期物业管理服务合同》约定的是1.50元／平米），且明确说明该费用中不含共用设施设备的公共水电费。被告唐丹在入住后长达1年半的时间内亦是按此标准（物管费1.00元／平米／月、公用电费10元／月、生活垃圾处理费6.5元／月）在实际履行，说明被告唐丹是知道向原告交纳的费用中包括有上述项目，即表示双方当事人均同意按照《前期物业管理服务协议》履行，双方执行的是该协议内容。况且，被告唐丹在小区居住，享用了共用设施设备（如楼道照明、电梯间照明、院墙路灯等），就应承担义务。故，被告唐丹应当支付公用电费，其要求退还以前交纳的公用电费的反诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）唐丹于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）南充市鸿源物业管理有限公司物业管理费1897.98元、公用电费210元、生活垃圾处理费136.5元，合计2244.48元；
二、驳回被告（反诉原告）唐丹的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费60元、反诉诉讼费25元，合计85元，由被告（反诉原告）唐丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
代理审判员 唐 峻
二〇一四年五月十六日
书 记 员 张佳佳