广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1201号
上诉人（一审原告）：王某甲，男，汉族，身份证地址：湖南省长沙市天心区。公民身份号码：×××0511。
委托代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。
委托代理人：黄丹。
上诉人（一审原告）：王某乙，男，汉族，身份证地址：湖南省长沙市天心区，公民身份号码：×××0513。
委托代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。
委托代理人：黄丹。
被上诉人（一审被告）：唐某，女，汉族，住广东省珠海市，公民身份号码：×××0522。
委托代理人：童良康，男，汉族，××年××月××日出生。
委托代理人：胡新玉，广东泰诺律师事务所律师。
一审第三人：童某，女，1985年5月4日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省珠海市香洲区。澳门身份证号码：XXXXX14（6）。
委托代理人：童良康，男，汉族，1958年7月19日出生，公民身份号码：4301031958********。
上诉人王某甲、王某乙因与被上诉人唐某、一审第三人童某法定继承纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民一初字第1602号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王某甲、王某乙一审起诉请求：1、依法分割被继承人唐谷全的遗产（位于珠海市香洲碧海路濠海大厦77栋22楼2203房50％的房产权利）；2、判令王某甲、王某乙依法继承唐谷全濠海大厦2203房的房产权利，王某甲享有和继承该房三分之二的房产权利，王某乙继承该房屋六分之一的房产权利，并对该房屋变卖分割，对房屋变卖款项按各自的房产权利份额予以分配；3、判令唐某将该房屋的房款收据交还王某甲（2010年1月12日由珠海市豪晖房产有限公司（以下简称豪晖公司）开具给唐谷全的70万元（币种为人民币，以下同）房款收据、2010年3月12日由豪晖公司开具给唐谷全的30万元房款收据］；4、本案诉讼费由唐某承担。
一审法院查明：
王某甲与唐谷全是夫妻关系，唐谷全已于2012年11月25日去世。王某乙、唐某为王某甲与唐谷全的子女。童某为唐某的女儿、王某甲与唐谷全的外孙女。
2010年1月12日，唐谷全与豪晖公司签订《濠海大厦商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，约定由唐谷全向豪晖公司购买其开发的珠海市香洲区碧海路濠海大厦77栋2203房（以下称濠海大厦2203房），总楼款1373600元。签订合同时支付房款70万元，2010年3月10日支付30万元，余款办理产权证时一次性支付。办理产权证时可以指定到任何人名下。
豪晖公司2010年1月12日、2010年3月12日分别出具《收据》，载明收到唐谷全购买2203房购房款70万元、30万元。王某甲、王某乙主张房款由唐谷全支付，而唐某主张该100万元房款其由支付。
2012年7月27日，唐谷全与童某签订《房产转让变更承诺书》，约定：转让方唐谷全同意将濠海大厦2203房转让给受让方童某，房屋建筑面积171.70平方米，总房价为1373600元。双方因此引起的经济纠纷及其他费用与豪晖公司无关，贵单位协助办理转让变更手续。该承诺书由唐谷全、童某签名确认，王某甲也在承诺书中签名。
2012年7月28日，唐谷全、王某甲与童某签订《房屋赠与协议》，约定唐谷全、王某甲将濠海大厦2203房赠与童某个人所有。协议由三人签名确认。
2012年8月5日，童某与豪晖公司签订了《商品房买卖合同》，约定童某向豪晖公司购买濠海大厦2203房（即唐谷全与豪晖公司签订的《濠海大厦商品房预售合同》和《商品房买卖合同》项下的涉案房产），房屋建筑面积171.7平方米，总金额1373600元。
2012年9月28日，唐谷全和王某甲出具一份《委托书》，内容为“珠海市濠晖房产有限公司负责人：本人唐谷全、王某甲特全权委托我儿子王某乙，前来贵公司办理原在贵公司购买了濠海大厦B栋2203住房一套，原购买人属唐谷全，后因变改购房合同给外孙女童某，现本人决定将该房屋的购房合同，童某的购房合同取消，收回，待我和儿子王某乙商意后再决定，特告知。”
2012年10月23日，唐谷全和王某甲又向豪晖公司出具一份《告知函》，内容为：“本人于2010年1月12日向珠海市豪晖房产有限公司购买位于珠海市香洲碧海路77号2203房，因本人前几个月身体问题，意识不清晰，2012年7月27日签的关于珠海市香洲碧海路77号2203房转让变更承诺书无效，本房仍然是唐谷全名下。”
唐谷全去世后，王某甲向一审法院提起诉讼，要求确认2012年7月27日的《房产转让变更承诺书》无效，濠海大厦2203房为王某甲所购买，判令童某办理《商品房买卖合同》变更手续。2014年11月20日，一审法院作出（2014）珠香法民三初字第943号民事判决，认定《房产转让变更承诺书》不存在法定无效情形，驳回了王某甲的全部诉讼请求。王某甲不服一审判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。珠海市中级人民法院经审理后，驳回了王某甲的上诉，维持一审判决。
王某甲、王某乙认为，涉案房产属于唐谷全和王某甲两人夫妻共同财产，唐谷全去世后，其享有的份额依法应当由法定继承人继承，故提起本案诉讼。
另查明，本案所涉2203房现尚未办理房产证，由王某甲实际使用。
一审法院认为：
2012年7月27日，唐谷全与王某甲签订《房产转让变更承诺书》，同意将涉案房产转让给童某。2012年7月28日，唐谷全、王某甲又与童某签订《房屋赠与协议》，将涉案房屋赠与给童某。《房产转让变更承诺书》和《房屋赠与协议》均是唐谷全与王某甲的真实意思表示，内容也没有违反法律和行政法规的强制性规定。而且唐谷全已经将与开发商豪晖公司签订的购买濠海大厦2203号房的商品房买卖合同项下的权利转让给了童某，由童某与豪晖公司重新签订了新的《商品房买卖合同》。
由于涉案房产至今没有办理房产证，唐谷全履行《房屋赠与协议》也只能以转让房屋买卖合同权利的方式进行。目前有关涉案房产的《商品房买卖合同》的买受人为童某，这说明唐谷全生前已经将与涉案房屋相关的权利转移给了童某，《房屋赠与协议》已经履行完毕。涉案房产归第三人所有，并非唐谷全的遗产。
王某甲、王某乙主张，唐谷全和王某甲于2012年9月28日出具的《委托书》和10月23日出具的《告知函》，说明两人已经撤销了对涉案房产的赠与。对此主张，一审法院不予认同。首先，《委托书》和《告知函》是向豪晖公司发出的，而赠与合同的相对方为童某。赠与人撤销赠与，其意思表示应当向受赠人作出。其次，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。反言之，赠与财产权利转移后，赠与人不能随便撤销赠与。涉案房产权利已经转移给了童某，因此唐谷全和王某甲不能撤销赠与。
综上所述，濠海大厦2203房属于童某的财产，王某甲、王某乙要求继承分割该房产没有法律依据，一审法院不予支持。王某甲要求唐某交付购房款收据，也没有依据，一审法院也不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条第一款、《中华人民共和国继承法》第三条之规定，判决驳回王某甲、王某乙的诉讼请求。一审受理费13800元，由王某甲、王某乙负担。
王某甲、王某乙不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，支持王某甲、王某乙全部诉讼请求，本案诉讼费用由唐某负担。事实和理由如下：
一、已生效判决认定《房产转让变更承诺书》有效，仅表明唐谷全做出了有效的赠与意思表示，该生效判决没有涉及到赠与行为的履行、赠与财产是否转移等问题，因此该判决不能作为涉案财产权利是否已赠与转移给童某的审判依据。已生效判决仅针对《房产转让变更承诺书》的内容本身是否有效做出审查和认定，而对赠与行为是否完成、赠与财产的权利是否已转移并未做审查和认定。二审判决中同时也提到，虽然《房产转让变更承诺书》有效，但此后赠与人又有不同意思表示的，属于最终要履行哪份协议的问题。所以说，该判决没有审查赠与财产的权利是否已转移，判决赠与承诺有效并不影响王某甲、王某乙提出本案诉求主张。
二、唐谷全赠与给童某的财产是濠海大厦2203房的所有权，而不是房屋买卖合同的合同权利。1?根据《合同法》第185条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”之规定，赠与合同是转移财产所有权的合同，即赠与标的物是财产所有权。本案中，唐谷全签署的《赠与房屋协议书》载明，赠与给童某的财产为其购买的2203房，而唐谷全在赠与时2203房尚未取得预售许可证，也未办理房产证，唐谷全还未取得该房屋所有权，因此唐谷全对童某的房屋赠与不成立，不能产生赠与的法律后果。2、《房产转让变更承诺书》及《房屋赠与协议书》的内容来看，唐谷全明确表明将2203房赠与给童某，不是合同权利。其次，唐谷全的合同权利不能作为赠与标的物，因为唐谷全与豪晖公司之间签订的《商品房买卖合同》属无效合同，合同权利根本不存在，因此一审法院认定唐谷全已经将其与豪晖公司之间的合同权利转移给童某是错误的，合同权利的赠与关系根本不能成立的。
三、赠与行为没有完成，赠与关系不成立，赠与财产的权利尚未发生转移，仍属唐谷全的财产。1?2203房至今未取得房产证，也无法办理过户手续，根据最高院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）之第一百二十八条：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”之规定，房屋作为赠与标的物的前提须取得房屋产权证书，否则赠与不成立。赠与人唐谷全即没有取得产权证书，也无法办理房屋过户手续，该房屋自始至终都由王某甲和孙女在居住使用。因此，唐谷全与童某的房屋赠与关系不成立，不能产生财产权利转移的效力。另外根据《合同法》第一百八十七条：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”以及《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，作为不动产的房屋的赠与，如仅仅签订房屋赠与合同，或是将买卖合同更名，而未按照法律要求进行房屋产权的变更登记，则该房屋所有权事实上并未发生转移，赠与人可以依法撤销对于受赠人的赠与。2?购房款收据仍在唐谷全名下。唐谷全在2010年1月以个人名义购房并支付房款100万元，并取得豪晖公司开具的付款人为唐谷全的房款收据二张。基于前面所述，赠与标的物为购房款，但由于购房款早在赠与之前就已经支付给开发商，取而代之的是100万元的房款收据二张，2012年7月签订赠与协议后，唐谷全并没有将购房款收据更名给童某，豪晖公司亦未给童某重新开具购房款收据，至今为止购房款收据仍为唐谷全名下。在童某与豪晖公司签订的合同中，唐谷全并未确认购房款转移给童某。从其合同内容来看，并未约定唐谷全已支付的购房款转移至该合同项下或是童某名下。以上事实表明2203房的权利尚未发生转移。3?童某签订的合同亦属无效合同。基于赠与关系，受赠人童某与豪晖公司又重新签订了新的《商品房买卖合同》，但2203房至今未取得商品房预售许可证，根据最高院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，豪晖公司与童某重新签订的合同属无效合同。根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。因此，童某与豪晖重新签订的合同自始没有法律效力，正如一审法院所认定，该合同的签订是为了履行赠与协议，只是履行赠与协议的一种方式，这种方式无效，不能起到财产权利发生转移的法律效力，赠与的财产仍属唐谷全的财产。4、濠海大厦2203房自始至终由王某甲和孙女王京京占有、使用，未曾交付给受赠人，近一步印证赠与的财产权利尚未转移。唐谷全在支付100万元的购房款后即从豪晖公司处取得了对2203房占有、使用的权利，并且自收房起一直由唐谷全、王某甲和孙女王京京共同居住使用。唐谷全以100万元的对价取得2203房的占有使用权，但唐谷全虽然曾表示将2203房赠与童某，但却始终没有转移该房的占有使用，也即唐谷全支付的100万元对价的权利没有转移给童某，赠与行为没有完成。
四、赠与财产的权利转移之前，唐谷全已撤销赠与。唐谷全在2012年7月28日签订《赠与房屋协议书》之后，先后于2012年9月28日、10月23日做出撤销赠与的意思表示，并且通知送达给豪晖公司。直至去世前，唐谷全未再重新做出过新的赠与意思表示。根据《合同法》第一百八十六条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，唐谷全与王某甲有权撤销对童某的赠与，并已实施了撤销赠与的行为。因此，童某尚未取得赠与财产的权利，该房仍属唐谷全与王某甲的财产。房屋赠与不是合同权益的赠与或转让，有明确的房屋赠与协议，并且唐谷全的合同无效，自始没有法律约束力，无效的合同不存在合同权益，只有无效的合同后果，基于无效的合同做出的合同权益的转让或赠与也是无效的。后果就是赠与无效或转让无效。
唐某二审答辩称：濠海大厦2203房的所有权利已转移给了童某，涉案房屋属于童某的个人财产，并非被继承人唐谷全的遗产，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，王某甲、王某乙的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
童某二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，涉案房产归童某所有，并非唐谷全的遗产。王某甲、王某乙的请求没有事实和法律依据。涉案房屋已实际交付童某，童某于2012年就已携丈夫、儿子入住了该房，房屋产权更是经过合法判决生效，童某系涉案房屋的所有人。唐谷全的撤销通知没有向童某发出，童某并不知情，其对童某也没有任何的法律约束力。故请求依法驳回王某甲、王某乙的上诉请求，以维护童某的合法权益。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，亦未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：
本案为法定继承纠纷，王某甲、王某乙的诉讼请求是分割濠海大厦2203房50%的房产权利，唐某、童某均否认濠海大厦2203房系唐谷全的遗产，故本案争议焦点为唐谷全生前是否享有濠海大厦2203房50%的房产权利。依照法律规定，王某甲、王某乙作为原告对此应当承担举证责任。王某甲、王某乙在本案一审提交的直接证据为2010年1月12日唐谷全与豪晖公司签订的《濠海大厦商品房预售合同》复印件，而经本院（2015）珠中法民三终字第183号民事判决确认，唐谷全与童某签订的《房屋转让变更承诺书》合法有效，唐谷全已将濠海大厦2203房的房产合同权益变更给童某，童某与豪晖公司已重新签订了《商品房买卖合同》。因此，唐谷全与豪晖公司签订的《濠海大厦商品房预售合同》已被2012年8月5日童某与豪晖公司签订的《商品房买卖合同》所取代。鉴于濠海大厦2203房至今没有办理房产证，故该房的房产权利体现在《商品房买卖合同》之中，目前《商品房买卖合同》的买受人为童某，故濠海大厦2203房的房产权利目前为童某所有。王某甲、王某乙未能提交唐谷全享有濠海大厦2203房房产权利的有效凭证，不能证明濠海大厦2203房50%的房产权利系唐谷全的遗产，应当承担举证不能的不利后果。一审法院据此驳回王某甲、王某乙的诉讼请求并无不当。
如前所述，本案为法定继承纠纷，并非赠与纠纷，审理范围应限于三继承人之间就遗产分割发生的争议，而唐某对案涉房产并没有主张权利，实际上就案涉房产发生争议的当事人是王某甲、王某乙与童某，童某并非继承人，而是赠与合同的当事人。故王某甲、王某乙上诉所提唐谷全赠与童某的财产是房屋所有权还是合同权利、赠与关系是否成立、赠与行为是否完成、赠与是否撤销等问题均系另一法律关系，并非本案审理范围，本院不予审处。一审法院对唐谷全和王某甲是否撤销赠与的认定超出本案审理范围，本院予以纠正。
综上，王某甲、王某乙的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币13800元，按一审判决承担。
二审案件受理费人民币13800元，由王某甲、王某乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 吴馥楠