广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终2034号上诉人（原审被告）：李春连，女，1978年4月7日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：余志华，男，1969年4月2日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：黄永强，李春连丈夫。被上诉人（原审原告）：谭维，男，1991年1月23日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭金荣，系谭维父亲。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，住所地广东省广州市从化街口街河滨南路23号。负责人：邹锦君，职务：行长。委托诉讼代理人：程广宁，女，员工。委托诉讼代理人：黄雪梅，女，员工。上诉人李春连因与被上诉人谭维、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州从化支行（以下简称农业银行从化支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2017）粤0184民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人李春连上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除李春连与谭维于2017年1月21日签订的《房地产买卖合同》(编号：0000xxx)；3.李春连退还购房款给谭维。事实和理由如下：一审法院认定的事实不清，依据不足。一、一审认定李春连违约错误，缺乏事实和法律依据。根据《房屋买卖合同》第六条约定，谭维须在李春连办理好房产证手续后10个工作日内支付楼款60万元给卖方用作于银行还款使用。李春连的房产证已于2017年7月24日办好，但开发商于2017年8月21日才通知李春连，其知道后立即打电话通知了谭维，并叫谭维支付60万元楼款，但谭维至今仍未将60万元楼款支付给李春连。已经构成违约。二、一审将李春连所享有超出交易房产面积的产权过户给谭维，显然是错误的、无法律依据的。李春连、谭维及中介方三方签订的《房地产买卖合同》第一条约定的交易房产建筑面积与李春连实际房地产权登记的建筑面积有差异，超出部分的面积并未约定卖给谭维的价钱，合同第一条约定是以《广州市商品房买卖合同》为准，但由于《广州市商品房买卖合同》还没有签订，所以买卖双方必须要谈超出部分的面积交易问题。三、《房地产买卖合同》附件第二条第3点约定，由谭维出资赎契。李春连已于2017年3月15日向银行申请提前还贷，2017年4月20日银行同意该请求，但谭维没有按合同约定的时间出资赎契，有意拖延了交易时间。李春连的房产证于2017年7月24日办好，但开发商在2017年8月23日才告知李春连，所以李春连于当天电话告知了谭维，并叫其支付60万元楼款，但谭维没在约定的时间内支付且逾期，根据合同备注第一条约定，谭维已经构成违约。四、李春连一直是按照合同履行，只是因房产证确定的面积大于合同约定的面积，且多出部分双方并未约定，所以李春连要求谭维支付多出部分的面积价钱并未违反合同。按照合同约定，由谭维出资赎契，李春连已经得到银行的同意提前还贷，银行也同意了提前还贷，但谭维迟迟不将款交由李春连或直接交付银行，造成李春连损失，因此，李春连与谭维商谈要求其补偿实属正常。根据《定金合同》第三条、《房地产买卖合同》第十四条约定，谭维根据合同约定，要求与李春连商谈，所商谈的内容没有达成一致意见的，不能作为解除合同或变更依据。况且谭维在李春连不知情、也没有征得其同意的情况下把闲谈录下来，是不能作为谭维解除合同的依据。被上诉人谭维二审辩称：1.同意一审判决；2.李春连的上诉请求及上诉理由不成立，导致涉案交易未能继续的责任在于李春连，谭维不存在违约。一、李春连认为谭维未按合同约定支付60万元购房款违约在先，与事实不符。根据合同约定，60万元房款是在办好房产证后十个工作日内支付，但李春连于2017年7月24日取得房产证后没有告知谭维，也没有通知谭维支付60万元购房款，李春连与谭维23日晚的电话谈话录音可以印证这一事实。24日，李春连再次以短信方式向谭维明确表示解除合同，可见，涉案交易不能继续的原因及责任在于李春连。二、李春连的陈述不尊重事实，违背诚实诉讼原则。李春连上诉称由于协商没有结果，8月24日发信息给谭维，要求谭维按合同办事明显歪曲事实。此外，李春连上诉称于8月28日、9月1日、9月9日电话要求谭维支付60万元房款同样不是事实。8月28日谭维主动给李春连丈夫黄永强电话，但对方未接听，当晚再次拨打其电话，接通后问其向银行办理还贷手续没有，黄说出差外省，回来再说，9月1日谭维再次主动拨打黄的电话，问其回来没有，黄称还在外省，9月9日黄打电话给谭维父亲，告知不卖房按合约赔偿。为确保自身权益，谭维才于2017年9月13日决定聘请律师并向法院提起诉讼。三、谭维严格按照合同约定履行义务，不存在任何违约事实。根据一审查明的事实，谭维已按约定支付了购房定金及前两期的房款，在李春连约谈时已明确表示要支付60万元房款给李春连，且谭维提交的银行交易明细显示，谭维是有足够的资金支付，不存在李春连诉称的谭维拒绝支付的理由和事实。2017年9月14日，谭维向一审法院提起本案诉讼，请求：1.李春连继续履行谭维、李春连双方签订的NO.0000xxx《房地产买卖合同》，立即办理房屋产权变更登记手续，将位于从化街口街xx花园xx大街xx房过户登记到谭维名下；2.李春连自起诉之日起按照每日总楼价1320000元的千分之一支付违约金给谭维，至办理房屋产权变更登记之日止；3.中国农业银行股份有限公司广州从化支行在谭维结清按揭款项后，出具涉案房屋抵押登记的涂销证明给谭维、李春连，协助谭维、李春连办理涉案房屋的过户手续；4.本案的诉讼费用（案件受理费、财产保全费）全部由李春连承担。一审庭审过程中谭维撤回第2项诉讼请求，并表示同意付清李春连房款后再将涉案房产过户给谭维。一审法院经审理查明：2017年1月3日，谭维和李春连签订《定金合同》，约定李春连按双方约定的时间和买卖标的物单价（单价为1320000元）与谭维签订买卖合同；谭维在本合同签订之日起1日内向李春连交付定金20000元；任何一方不得擅自变更或解除本合同。该合同签订当日，谭维支付定金20000元给李春连。2017年1月21日，谭维、李春连及经纪方广州市聚创房地产中介服务有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：谭维购买李春连位于从化市街口街××花园××大街××房，建筑面积147.8平方米；该物业是以现状按套售予谭维；总楼价132万元。合同第六条约定：因谭维或李春连违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同附件第二条及双方在合同备注的约定：定金20000元谭维须在2017年1月3日支付给李春连；李春连应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续；银行涂销房产证抵押后三个工作日内买卖双方配合中介方去房管局办理过户手续；首期楼款20万元谭维于2017年1月22日支付给李春连；余下首期10万元谭维须于递件成功当天直接支付李春连，并注明：须在2017年4月20日前支付；谭维须在李春连办理好房产证手续后10个工作日内支付楼款60万元给李春连用作银行还款使用；楼价余款过户后45天内直接支付40万元给李春连。双方还约定了其他权利义务。上述合同签订后，谭维除之前支付的20000元定金外，谭维又按照约定于2017年1月22日支付20万元首期款，于2017年4月20日支付首期款10万元，合计32万元给李春连。李春连于2017年3月15日向农业银行从化支行申请提前还贷，2017年4月20日农业银行从化支行同意李春连提前还贷。2017年7月24日李春连取得涉案房产粤（2017）广州市不动产权第09211095号不动产权证，面积为148.62平方米。2017年8月23日李春连约谭维协商涉案房产的买卖事宜。在商谈的过程中，李春连提出涉案房产要补房屋差价和缴纳提前还贷的违约金，需要上万元，并且银行提前还贷手续过期了，还要再申请，办理这些手续时间拖得长，李春连需一直供款，继续交易李春连不划算，并提出单方面与谭维解除合同，按照合同赔偿给谭维，当时谭维并未同意。2017年8月25日李春连发短信给谭维：“谭公子你好，前天跟你说房产证手续已经办好了，看约个时间双方谈一谈吧！”谭维回复“8月23日你才说要向银行重新申请还贷，今天就说房产证手续办好了，意思是可以去还贷了是吗”，李春连没有再回复。2017年9月14日谭维提起本案诉讼，李春连收到传票后于2017年10月10日向谭维发出解除合同通知书。另查明：2014年10月15日，李春连与农业银行从化支行签订《个人购房担保借款合同》，因购买涉案房产，李春连向农业银行从化支行贷款69万元，借款期限240个月。李春连以涉案房产为该借款作抵押担保，并办理了粤（2017）广州市不动产证明第0920xxxx号不动产登记证明。农业银行从化支行称截至2017年10月26日，李春连尚有抵押贷款630719.44元未结清。另查，根据谭维的申请，一审法院作出（2017）粤0184民初3297号之二民事裁定书查封了涉案房产，查封期限至2020年10月26日止。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，谭维与李春连签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当切实履行。本案谭维认为李春连无理拒绝出售涉案房产，李春连认为谭维未按照合同约定在办好房产证后十个工作日内支付60万元购房款，双方争议的焦点在于违约责任在于哪一方？从双方提交的证据来看，李春连于2017年7月24日取得房产证后没有告知谭维及通知谭维支付60万元购房款，而是于2017年8月23日约谭维协商，在商谈过程中谭维表达了要将60万元购房款支付给李春连并要求继续交易的意愿，但李春连认为补房屋面积差价、支付提前还贷违约金，以及交易时间较长供款利息等方面的问题继续交易不划算，并承认过错在于自己及提出要单方解除涉案房地产买卖合同。可见，涉案交易未能继续的责任在于李春连不愿意继续履行涉案房地产买卖合同，而非谭维不同意支付60万元购房款。2017年8月23日协商之后，李春连亦没有告知谭维其愿意继续履行合同并要求谭维付款，故李春连违约在先，李春连以谭维没有继续支付购房款60万元为由认为谭维构成违约，理由不成立。谭维作为守约方按照《房地产买卖合同》第六条第（3）项的约定有权要求李春连继续履行合同。鉴于谭维主张继续履行买卖合同并明确表示愿意代李春连向农业银行从化支行清偿贷款，农业银行从化支行亦表示同意并愿意协助涂销抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，谭维代李春连清偿抵押债务后，涉案房产转让即不受到限制。并且谭维已将剩余未付购房款100万元存放在本案代管款账户以供本案合同的履行，并同意将扣除清还贷款及所需费用后剩余的购房尾款支付给李春连后办理过户手续，因此，对于谭维的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年11月14日作出如下判决：一、谭维和李春连于2017年1月21日签订的《房地产买卖合同》（编号：0000xxx）继续履行；二、在判决发生法律效力之日起五日内，谭维代李春连向中国农业银行股份有限公司广州从化支行清偿广州市从化区xx大街xx房[不动产权证号：粤（2017）广州市不动产权第092xxxxx号]所担保的尚欠抵押贷款（具体金额以中国农业银行股份有限公司广州从化支行出具的欠款单为准）及支付相关还贷的费用；三、在谭维履行完毕上述判决第二项的债务后五日内，中国农业银行股份有限公司广州从化支行和李春连协助谭维办理涂销涉案房屋的他项权利登记（抵押）手续；四、在涉案房屋的他项权利（抵押）登记涂销之日起五日内，谭维给付李春连购房余款（以100万元抵扣判决第二项谭维代李春连清偿贷款及支付相关费用后所得金额）；五、李春连收到判决第四项的购房尾款后三日内协助谭维办理广州市从化区xx大街xx房[不动产权证号：粤（2017）广州市不动产权第092xxxxx号]的产权过户手续，将该房过户至谭维名下。本案受理费8340元、财产保全费5000元，由李春连负担。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，李春连提交了新证据：李春连房地产登记查询证明，拟证明涉案房屋是李春连的唯一住房。谭维质证后认为：对房地产登记查询证明真实性没有异议，但认为与本案没有关联性，而且该证据也不能证明李春连其他家庭成员名下没有任何房产，不能达到李春连拟证明的内容；该房地产登记查询证明的打印时间是2017年11月27日，相距现在有一段时间，不排除现在家庭房产有所变动。农业银行从化支行质证后认为：由法庭确认证据的三性。二审庭后，李春连并未提交家庭成员的房地产登记查询证明，证实其家庭只有涉案房屋唯一一套房产。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是李春连能否主张解除涉案买卖合同。本院对此评析如下：李春连以谭维迟延支付60万元购房款为由，主张其有权解除涉案合同。双方签订的《房屋买卖合同》约定，谭维必须在李春连办理好房产证手续后的10个工作日内支付楼款60万元给李春连用作银行还款使用。李春连主张谭维未按约支付该60万元房款，根据谁主张谁举证的原则，李春连需举证证实其将涉案房产证手续办妥一事告知谭维，并要求谭维支付60万元首期款。李春连于2017年7月24日取得涉案房屋的产权证，但其并无证据证实将该事实告知谭维并要求谭维在十个工作日支付60万元，反而是在2017年8月23日双方协商时，李春连单方面提出解除合同，故一审认定谭维不存在迟延支付60万元购房款的情形，并无不当，本院予以维持。李春连要求解除涉案买卖合同的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人李春连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16680元，由上诉人李春连负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年四月三日书记员 李依虹