江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01159号
上诉人（原审被告）吴雪元。
上诉人（原审被告）吴凤妹。
上诉人（原审被告）史根英。
上诉人（原审被告）吴敏。
上诉人（原审被告）吴雪娥。
委托代理人付生，江苏诚鑫律师事务所律师，代理上述五上诉人。
被上诉人（原审原告）张建男。
委托代理人李玉珍，女，1963年8月2日生，汉族。
委托代理人张冬玲，女，1985年12月22日生，汉族。
上诉人吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏、吴雪娥因与被上诉人张建男动迁房买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第01290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年9月14日，原审被告吴雪元（甲方）与原审原告张建男（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：“甲方因政府动迁分得安置房三套，现甲方自愿其中一套卖于乙方，经协商，双方自愿达成如下协议：一、房屋坐落：淞江花园18幢103室。二、房屋面积：80㎡。三、买卖性质：该房系一次性绝卖。四、房屋价格：壹拾捌万捌仟元整。五、付款方式：签订本协议时乙方一次性付清所有房款。六、其他约定：（1）房屋其他附属设施（车库）、层次差价，甲方一同将其卖于乙方，甲方不因房屋增加附属设施而增加房价。（2）今后房屋产权等其他相关手续办理过户，一切费用由乙方承担，与甲方无关，甲方协助办理相关手续。七、违约责任：以上条款双方共同执行，如有违约的，则按房屋价格的30%承担违约责任。八、本协议一式三份，双方、见证单位各执一份，双方共同遵照执行，各无反悔。”协议首部记载“出卖人吴仕仁”（甲方），协议下方“甲方”处原审被告吴雪元签字，“乙方”处原审原告张建男签字，“见证单位”处注明“双方签字意思真实同意见证”，并加盖苏州市吴中区车坊法律服务所印章。合同签订后，原审原告即向原审被告吴雪元付清购房款188000元，当月原审被告吴雪元将诉争房屋交付原审原告使用至今。
另查明，本案讼争房屋系动迁安置房，安置对象为吴仕仁及原审被告吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏五人。2005年6月7日《苏州工业园区娄葑镇车坊地区定销公寓房房款结算协议书》载明讼争房屋原建筑编号为18幢103室（现房），面积80㎡，现公安编号为淞泽家园三区47幢103室，登记的建筑面积83㎡，另附车库16.20㎡，已于2013年8月27日登记产权于原审被告吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏名下。2005年6月7日《苏州工业园区娄葑镇车坊地区定销公寓房房款结算协议书》同时载明，除上述讼争房屋外，吴仕仁及原审被告吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏五人另有安置住房两套，即面积80㎡的原建筑编号为30幢101室期房一套及面积120㎡的原建筑编号为14幢303室现房一套。
再查明，动迁安置后，吴仕仁于2008年11月4日死亡，其父母先于其死亡，其与配偶原审被告史根英共生育两子女，即原审被告吴雪元、吴雪娥。原审被告吴雪元、史根英、吴雪娥为吴仕仁第一顺位法定继承人。
上述事实，有房屋买卖协议书、苏州工业园区房地产登记簿、定销公寓房安置合同、苏州工业园区娄葑镇车坊地区定销公寓房房款结算协议书、户口注销证明、户籍资料、人口普查登记表等及庭审笔录在卷佐证，原审法院予以确认。
首次庭审中，针对原审被告提出的关于原审被告吴雪元卖房给原审原告未经其他共有人同意、其他共有人不知情的抗辩意见，原审原告表示：1.根据《合同法》第49条（表见代理），原审被告吴雪元是房屋共有人之一，当时该房屋外墙上写明出售及联系电话标志，且有中间人金宏斌协助磋商，故几原审被告应当（对出售房屋给原审原告）知情；2.当时原审原告付清了全款（购房款），该款原审被告吴雪元应用于家庭生活，其他原审被告不可能不知情，如果是出租（房屋），金额不可能有这么多；3.涉案房屋当时已交付原审原告，原审原告已居住十年，该期间无任何一个原审被告向原审原告提出过异议，且后期水、电、煤气都由原审原告开通，如原审被告不知情，不会都由原审原告完成。对此，原审被告认为：1.原审被告吴雪元签协议时未告知其他共有人；2.房屋当时没有出售，没有在房屋外墙上写明出售，出售房屋是原审被告吴雪元个人行为，出售行为从未与其他共有人进行协商；3.原审原告所称房款，原审被告吴雪元未用于家庭生活，其他原审被告均认为该房产已被出租；4.原审原告虽在涉案房屋内居住几年，且开通了水、电、煤气，但不代表其他共有人认可原审被告吴雪元的买卖行为，更不代表原审原告与原审被告吴雪元的买卖行为有效。
第二次庭审中，原审原告提交周志华的身份证复印件及《证词》，内容为：“因当事人大概于2005年8月初来社区时，问起淞泽家园三区（原淞江花园）是否有动迁安置房出售，有意购买动迁安置房，后来我发现在淞泽家园三区47幢103室户主在该楼道口用水笔写的出售该户的信息（原淞江花园18幢103室），并将该户的出售房屋信息告知当事人，后当事人自行与该户户主联系买卖房屋。因本人与原原审被告都在同一社区，为不影响邻里和睦，故不出庭，以此证词为证！”原审原告表示，周志华是淞泽家园三区的社区工作人员。原审原告另提交金宏斌的身份证复印件及《证言》，内容为：“2005年8月到9月期间，我与张建男、李玉珍共两次一同前往吴雪元家（当时在车坊老街的永顺小区）洽谈房屋买卖事宜。当时吴仕仁、史根英、吴雪元、吴凤妹、吴敏都在家中，除吴敏当时年纪较小未参与外，其他人都一同参与了买卖房屋的洽谈。因我与原原审被告都是认识的，为了邻里和睦，不出庭作证，以此证言为证！”原审原告表示，金宏斌是原审被告村上的。对此，原审被告质证认为：证人应出庭作证，因未出庭，对其证明内容真实性无法确认；提交证言超出举证期限，且证明内容与本案事实不符，证言也不能证明吴雪元本人出售房屋经过其他共有人一致同意。原审被告吴雪元表示，其不认识周志华，认识金宏斌，金宏斌是与原审原告一起做电工的同事。原审被告吴雪娥表示：原审被告未在墙上写卖房的字样；其不认识周志华、金宏斌。原审原告表示，因为其不认识原审被告，就是通过金宏斌带到原审被告家里谈的，当时吴雪元的父亲（吴仕仁）、母亲（史根英）、妻子（吴凤妹）、小孩（吴敏）都在。原审被告吴凤妹表示，其当时在楼上，其“一直说不卖不卖的”。对此，原审原告表示，刚好说明原审被告吴凤妹知道卖房的事情。原审被告吴雪元、吴凤妹另表示吴仕仁当时不在，原审被告吴凤妹称原审被告吴敏当时在外读书，在苏州电子工业学院上学。原审原告表示，原审被告吴敏九年前应在读初中或小学，不可能在苏州电子工业学院上学，原审被告吴凤妹开的厂距离涉案房屋不过十米，其不可能不知道卖房的事。原审被告吴凤妹称，其厂不是开在那边（涉案房屋）的，外面的事情其都不打听，反正卖房的事其不知道。
原审原告张建男的诉讼请求为：1.房屋买卖合同有效，原审被告立即履行苏州工业园区淞泽家园三区48幢103室房屋产权过户义务；2.原审被告承担诉讼费。审理中，原审原告变更第一项诉请为：确认2005年9月14日原审原告与原审被告吴雪元签订的房屋买卖协议书有效，原审被告立即协助原审原告将苏州工业园区淞泽家园三区47幢103室房屋（含附属车库）产权过户至原审原告名下。
原审法院认为：吴仕仁及原审被告吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏作为讼争房屋拆迁安置对象，系房屋共有人。共有人处分共有财产，应取得其他共有人的事前同意或事后追认。尽管吴仕仁及原审被告吴凤妹、史根英等房屋共有人未在原审原告张建男与原审被告吴雪元于2005年9月14日签订的《房屋买卖协议书》上签字，但基于原审被告吴雪元与其他共有人之间特定的亲属关系，足以使人相信协议是房屋共有人的共同意思；房屋共有人原审被告吴敏当时尚未成年，财产亦可由父母作为法定监护人代为行使处分权利。且协议签订后，原审原告张建男已支付房款，并自2005年9月起即已实际占有讼争房屋多年，即使其他共有人在原审被告吴雪元签订协议时对协议不知情，在原审原告张建男多年占有讼争房屋期间，也应知悉房屋状况及出售事实，但原审被告均未举证证明在此期间原审被告及吴仕仁就讼争房屋出售给原审原告一事提过任何异议，应视为其知悉并同意。综上，原审被告辩称其他共有人对原审被告吴雪元出售讼争房屋给原审原告一事不知情且不同意的抗辩意见不能成立，原审法院不予采纳。原审原告张建男与原审被告吴雪元于2005年9月14日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，亦有第三方见证，且内容不违反法律规定，应属合法有效。有效合同应予信守，交易秩序应受维护。原审被告吴雪元表示反悔、除非按现在市场价买卖的抗辩意见不能成立，原审法院不予采纳。原审原告已支付相应房款，原审被告已交付讼争房屋给原审原告使用多年并已完成房产登记，原审被告吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏理应配合原审原告办理房屋所有权及土地使用权过户手续。因吴仕仁已过世，原审被告吴雪娥作为吴仕仁的第一顺位法定继承人，同样负有协助过户义务。现原审原告请求确认《房屋买卖协议书》有效、原审被告协助原审原告将苏州工业园区淞泽家园三区47幢103室房屋（含附属车库）产权过户至原审原告名下，有事实和法律依据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认张建男与吴雪元于2005年9月14日签订的《房屋买卖协议书》有效。二、吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏、吴雪娥于本判决生效之日起十五日内协助张建男将苏州工业园区淞泽家园三区47幢103室房屋（含附属车库）产权过户至张建男名下。案件受理费9610元，由吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏、吴雪娥负担。
上诉人吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏、吴雪娥不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、本案诉争房屋是上诉人家庭共有的房屋，吴雪元在没有其他共有人同意的情况下擅自处分财产，事后也没有得到其他共有人的追认，故本案房屋买卖行为是无效的行为。2、本案房屋买卖协议无效，被上诉人非善意购买，不构成善意取得。3、一审法院认定“基于被告吴雪元与其他共有人之间特定的亲属关系，足以使人相信协议是房屋共有人的共同意思”，没有任何事实依据。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人张建男二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，张建男在与吴雪元磋商涉案房屋买卖时其他房屋共有人也在场，上诉人吴凤妹认为其当时是不同意卖房的，但未提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。其次，涉案房屋与上诉人的其他房屋在同一小区，被上诉人对涉案房屋进行了装修，并入住多年，上诉人并未提出异议，上诉人吴凤妹、史根英、吴敏、吴雪娥辩称对吴雪元出卖房屋一事毫不知情，不合常理。再次，张建男在购买涉案房屋时支付了相应的对价房款。因此，张建男有理由相信吴雪元签订涉案房屋买卖合同时得到了其他共有人的同意，双方的房屋买卖协议是有效的。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9610元，由上诉人吴雪元、吴凤妹、史根英、吴敏、吴雪娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年四月二十日
书记员 王文君