云南省临沧市临翔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0902民初134号
原告：中国工商银行股份有限公司临沧分行。住所地：临沧市临翔区南塘街***号。
法定代表人：赵国明，系该分行行长。
委托诉讼代理人：杨昊玥，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：张德志，系该分行员工。代理权限：特别授权代理。
被告：罗新萍，女，1991年2月6日生，汉族，临沧市凤庆县人，打工，住临沧市凤庆县。
被告：李金伟，男，1986年3月5日生，汉族,临沧市凤庆县人，户籍所在地：临沧市凤庆县。现在保山市强制隔离戒毒所一大队强制隔离戒毒。
被告:临沧腾达房地产开发有限责任公司。住所地:临沧市临翔区南天路***号。
法定代表人：鲁汉明，系该公司董事长。
委托诉讼代理人:周永林,云南盛天(临沧)律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。
原告中国工商银行股份有限公司临沧分行（以下简称工商银行）与被告罗新萍、李金伟、临沧腾达房地产开发有限责任公司（以下简称腾达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用简易程序审理。2017年5月2日，因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理。2017年7月6日，本院公开开庭审理了本案。原告工商银行的委托诉讼代理人杨昊玥、张德志，被告罗新萍、李金伟到庭参加诉讼，被告腾达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方于2014年11月24日签订《个人购房借款/担保合同》；2.要求被告罗新萍、李金伟偿还借款本金401903.72元及计算至2016年11月24日止的借款利息，罚息、复利等共计15936.52元。2016年11月25日起至实际还清款项之日止的借款利息、罚息、复利等，按照双方签定的借款合同约定计算，随上述借款本金、利息，罚息、复利一并结算付清。被告腾达公司对该借款本金、利息，罚息、复利等承担连带清偿责任；3.如被告罗新萍、李金伟不能偿还上述借款本金、利息，罚息、复利，原告工商银行享有对本案抵押物在拍卖、变卖、折价后的价款优先受偿权利；4.要求三被告共同承担因本案而产生的一切诉讼费、律师费等费用。事实及理由：2014年10月18日，被告罗新萍与被告腾达公司签订了一份《商品房购销合同》，约定罗新萍购买由被告腾达公司开发的位于临沧市临翔区××号房屋，（以下简称“涉诉房产”），该房按套计价，总价款为600729元，套内建筑面积面积为115.05㎡。为支付“涉诉房产”的购房款，被告罗新萍与共同购买人李金伟共同向原告申请按揭贷款，双方于2014年11月24日签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告罗新萍、李金伟向原告借款420000元用于个人购置住房贷款，借款期限30年。贷款利率为年基准利率6.15%上浮5%确定，还款方式采用按月等额本金还款法（按月计息）。若借款人连续3个月或者累计6次未按时足额偿还贷款本息的，即为违约，原告可以宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息等。被告罗新萍、李金伟将“涉诉房产”作为借款担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等，并于2014年11月24日办理了预购商品房抵押预告登记。被告腾达公司自愿为上述《个人购房借款/担保合同》承担连带保证责任，保证期限为借款到期之日起两年。此后，原告按合同约定履行了发放借款义务，但被告罗新萍、李金伟自2016年2月24日起连续发生违约行为，截止2017年7月，已累计17次未按合同约定还本付息。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告罗新萍、李金伟共同辩称：对原告起诉的事实及理由无异议，腾达公司原定于2015年6月30日前交付房屋，但至今未交付使用，对此，腾达公司应承担相应的责任。针对原告的诉讼请求，罗新萍、李金伟同意解除合同，但根据二人目前实际情况，没有偿还借款本金及利息的能力，只能将借款抵押物转卖后来偿还借款。
被告腾达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但该公司于2017年7月3日本院向其送达开庭传票及出庭通知书时陈述，原告工商银行所诉均是事实。如果被告罗新萍、李金伟不能偿还借款本金及利息，腾达公司同意拍卖、变卖抵押物后偿还借款本金及利息，但本公司不同意承担借款本金、利息，罚息、复利等的连带清偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的预购商品房抵押权预告登记证如何认定的问题，本院认为，因原、被告双方在《个人购房借款/担保合同》中约定，借款抵押物即上述“涉诉房产”。抵押担保范围为：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，而该《个人购房借款/担保合同》又不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，该合同应认定为有效合同。故借款抵押物虽然未办理本登记，但上述约定对原、被告双方均有约束力，即抵押权预告登记证应认定为有效证据；2.被告腾达公司是否应承担借款连带清偿责任的问题，原、被告双方在《个人购房借款/担保合同》中约定，在本案抵押物即“涉诉房产”未正式办理抵押登记手续前，保证人即被告腾达公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等承担连带保证责任，而本案涉诉房产原定于2015年6月30日前交付使用，但至今未能交付购房人罗新萍使用，故不能办理正式抵押登记，被告腾达公司免除保证责任的条件尚未成就，故被告腾达公司应对借款承担连带清偿责任。
本院认为，本案中，原、被告双方对所欠借款的本金及利息、罚利等事实均无异议，仅是对所欠款项如何偿还及被告腾达公司是否应承担款项的连带偿还责任的问题双方不能达成共识。本院认为，被告罗新萍、李金伟、腾达公司共同承认原告主张的事实，故本院对如下事实予以确认：2014年10月18日，被告罗新萍与被告腾达公司签订了一份《商品房购销合同》，约定罗新萍购买由被告腾达公司开发的本案“涉诉房产”。该房按套计价，总价款为600729元，建筑面积为137.93㎡（套内建筑面积面积为115.05㎡）。为支付“涉诉房产”的购房款，被告罗新萍与被告李金伟作为共同借款人，向原告申请按揭贷款。双方于2014年11月24日签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告罗新萍、李金伟向原告借款420000元用于个人购置本案“涉诉房产”。借款期限30年，贷款利率为年基准利率6.15%上浮5%确定。还款方式采用按月等额本金还款法（按月计息）。若借款人连续3个月或者累计6次未按时足额偿还贷款本息的，即为违约，原告可以宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息等。被告罗新萍将“涉诉房产”作为借款担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用等，并于2014年11月24日办理了预购商品房抵押预告登记。被告腾达公司自愿为上述《个人购房借款/担保合同》承担连带保证责任，保证期限为借款到期之日起两年。此后，原告按合同约定履行了发放借款义务，但被告罗新萍、李金伟未按约定履行还款义务。截止2017年7月止，已累计17次未按合同约定还本付息。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
本院认为，被告罗新萍、腾达公司双方于2014年10月18日签订的《商品房购销合同》及原告与被告罗新萍、李金伟、腾达公司于2014年11月24日《个人购房借款/担保合同》，均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该二份合同属合法有效合同。被告罗新萍、李金伟、腾达公司应按合同约定承担相应责任。本案中，原告工商银行要求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，因该合同履行过程中，被告罗新萍、李金伟已累计17次未按约定履行还款义务，即双方约定的解除合同的条件已经成就，故该项请求有事实依据及法律依据，本院应予支持；原告要求被告罗新萍、李金伟偿还借款本金401903.72元及计算至2016年11月24日止的借款利息，罚息、复利等共计15936.52元。2016年11月25日起至实际还清款项之日止的借款利息，罚息、复利等，按照双方签定的借款合同约定计算，随借款本金及其他借款利息，罚息、复利一并结算付清的诉讼请求，因被告罗新萍、李金伟对该项请求无异议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故原告的该项请求本院应予支持；原告要求被告腾达公司对该借款本金、利息，罚息、复利承担连带清偿责任及要求当被告罗新萍、李金伟不能偿还上述借款本金及利息，罚息、复利时，原告享有对本案抵押物在拍卖、变卖、折价后的价款优先受偿权利的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第六条、第二十八条、第三十三条规定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任。同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人有权依照担保法规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。首先，如被告罗新萍、李金伟不履行上述借款本金、利息、罚息及实现债权费用等义务时，被告罗新萍应当将自己购买的，已办理了抵押预告登记的本案“涉诉房产”，在借款本金401903.72元及计算至2016年11月24日止的借款利息、罚息、复利等共计15936.52元，两项合计417840.24元范围内，以及2016年11月25日起至实际还清款项之日止的借款利息，罚息、复利，按照双方签定的《个人购房借款/担保合同》约定计算的范围内，
对折价或者拍卖、变卖后的价款，原告享有优先受偿的权利。不足部分由被告腾达公司承担连带清偿责任。故原告的该部分诉讼主张，符合法律规定及有事实依据的部分本院应予支持。原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求，因原告未提交律师代理费收据，该请求本院不予支持。被告腾达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及有关证据材料，对此应自行承担举证不能的法律后果。被告罗新萍、李金伟共同辩称的被告腾达公司逾期交付房屋的事实，属另一法律关系，被告罗新萍、李金伟可另行主张权利。
综上所述，原告工商银行的各项诉讼请求，有事实依据及符合法律规定的部分，本院予以支持。被告腾达公司不同意承担连带清偿责任的意见，与本案查明的事实不符及与有关法律规定相悖，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条第一款、第二十八条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司临沧分行与被告罗新萍、李金伟、临沧腾达房地产开发有限责任公司于2014年11月24日签订的《个人购房借款/担保合同》；
二、被告罗新萍、李金伟应于本判决生效后七日内，偿还所欠原告中国工商银行股份有限公司临沧分行借款本金401903.72元及计算至2016年11月24日止的借款利息，罚息、复利等共计15936.52元，两项合计417840.24元。2016年11月25日起至实际还清款项之日止的借款利息，罚息、复利等，按照双方签定的《个人购房借款/担保合同》约定计算，随上述借款本金、利息，罚息、复利一并结算付清；
三、如被告罗新萍、李金伟到期不履行上述全部借款本金、利息、罚息、复利的还款义务时，原告中国工商银行股份有限公司临沧分行对本案抵押物，即被告罗新萍向被告临沧腾达房地产开发有限责任公司购买的位于临沧市临翔区文林秋苑18幢10层1005号房屋，在折价或者拍卖、变卖该房屋价款后享有优先受偿的权利；
四、在折价或者拍卖、变卖上述抵押物后仍然不能清偿的上述借款本金、利息、罚息、复利等款项部分，被告临沧腾达房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司临沧分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7570元，由被告罗新萍、李金伟、临沧腾达房地产开发有限责任公司共同承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。
审 判 长 石兆钟
审 判 员 姜泽贤
人民陪审员 杨海波
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 罗咏凤