广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第242号
上诉人（原审原告）：黄忠群，男，汉族，1982年9月10日出生。
委托代理人：谢素光，广东尚律律师事务所律师。
委托代理人：黄添财，男，汉族，1957年8月27日出生，系黄忠群父亲。
被上诉人（原审被告）：深圳市盛鑫实业发展有限公司。
法定代表人：钟明，该公司董事长。
委托代理人：林坚，湖南公言（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区龙之盛实业有限公司。
法定代表人：钟明，该公司董事长。
委托代理人：庄晓东，男，汉族，1982年11月26日出生，该公司员工。
上诉人黄忠群因与被上诉人深圳市盛鑫实业发展有限公司（以下简称盛鑫公司）、深圳市龙岗区龙之盛实业有限公司（以下简称龙之盛公司）土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2006年10月10日，黄忠群与盛鑫公司签订《用地租赁协议》，约定盛鑫公司将座落于深圳市龙岗区龙岗街道ab工业园内厂房外空地2000平方米出租给黄忠群作为仓库和厂房使用。
协议第二条约定，黄忠群同意自行出资75万元按附件图纸方案要求自行组织施工（该图纸经施工单位聘请专业设计人员设计），因政府有关部门干预，所造成任何损失，均与盛鑫公司无关。协议第五条约定，盛鑫公司保证所出租土地为其合法历史用地，黄忠群保证在租用土地使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定，依法交纳各种税费，做好消防及安全工作。
协议签订后，盛鑫公司将涉案位于深圳市龙岗区龙岗街道ab工业园内一块空地交由黄忠群使用，黄忠群未经报建在空地上建设两栋钢架结构临时建筑物作为厂房。
2007年5月8日，黄忠群与盛鑫公司对协议签订《补充条款》，重新确定涉案空地为2200平方米，并重新约定租金标准等。
（二）2009年2月18日，原深圳市龙岗区城市管理行政执法局向龙之盛公司下达《责令停止（改正）违法行为通知书》，内容为：经查，龙之盛公司2009年2月18日15时在龙东上井龙之盛实业有限公司厂房内实施了未取得《建设工程规划许可证》擅自在龙东社区上井居民小组龙之盛实业发展有限公司厂房内建设占地约1000平方米1栋临时厂房，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条，责令龙之盛公司立即停止违法行为并于2009年2月25日24时前清理、搬迁、修复、拆除。
后涉案的由黄忠群在其承租空地上建设的临时建筑物被拆除。
黄忠群在2009年4月13日向盛鑫公司、龙之盛公司发出付款申请书，以经费紧张为由请求盛鑫公司、龙之盛公司代为付款以抵扣其欠黄忠群的工程款，后盛鑫公司代黄忠群支付了123000元赔偿款给临时厂房的承租人。2012年11月9日，黄忠群向盛鑫公司、龙之盛公司发出赔偿请求书，要求盛鑫公司、龙之盛公司赔偿临时厂房被拆除造成的损失。黄忠群主张系龙之盛公司拆除其建设的临时厂房，盛鑫公司、龙之盛公司曾承诺给予赔偿，却在黄忠群再三催促下仍不赔偿，黄忠群遂诉至法院。
（三）原审另查，盛鑫公司在1992年获得原宝安县国土局批准征用深圳市龙岗区龙岗街道龙东上井社区八仙岭和上井背部分土地作为科技工业园用地。本案涉案租赁空地位于深圳市龙岗区龙岗街道ab工业园内，而ab工业园部分土地、宗地号为G09308-17号的土地的使用权已在2002年由原深圳市规划与国土资源局出让给盛鑫公司［土地使用权出让合同书编号为深地合字（2002）5001号］。
根据双方当事人在ab工业园平面图上标注的涉案空地的位置情况，原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局发函核查包括涉案空地在内的整片地块权属情况（因涉案空地没有具体座标，整片地块有座标，故查询整片地块）。该局复函称：查询的整片土地面积41456.6平方米，已征面积41263.8平方米（协议号：深规土龙补征字（2001）031号），涉及经深地合字（2002）5001号土地合同出让的G09308-17号宗地18770.71平方米。根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局复函所附的土地可能性核查示意图及结合双方当事人在ab工业园平面图上标注的涉案空地的位置情况，涉案空地为已征收国有的土地，但涉案空地的大部分不包含在G09308-17号宗地中，即使用权还未出让给盛鑫公司。
（四）盛鑫公司于1993年4月13日将企业名称从“深圳cd县工业发展公司”变更为“深圳市龙岗区efg业发展公司”，于1993年5月4日变更为“深圳市efg业发展公司”，于2002年3月12日变更为现名。
（五）原审法院为查明黄忠群在涉案租赁空地上建设的临时厂房被拆除的具体情况，向龙之盛公司原法定代表人凌明进行调查询问，凌明称：龙之盛公司确实在2009年2月收到政府土地执法部门的拆除通知，后龙之盛公司组织拆除黄忠群临时厂房的事宜，但其不清楚具体实施拆除的人是谁，且其确认龙之盛公司没有聘请人员实施拆除工作。
黄忠群在原审的诉讼请求为：1、盛鑫公司、龙之盛公司共同连带赔偿黄忠群3379460元（其中厂房建筑2762630元、黄忠群垫付租户赔偿金472000元、厂房拆除费4万元、保证金及租金104800元）；2、本案诉讼费用由盛鑫公司、龙之盛公司承担。
原审法院认为，黄忠群与盛鑫公司签订《用地租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄忠群诉称其在涉案租赁空地上建设的钢架结构临时厂房被拆除是因政府土地执法部门要求拆除，但黄忠群没有充分证据证明政府土地执法部门要求拆除的理由是涉案空地不属于盛鑫公司，故虽涉案租赁空地大部分的权用权还未出让给盛鑫公司，但无证据证明这与黄忠群所建临时厂房被拆除存在法律上的因果关系，无证据证明盛鑫公司对黄忠群所建临时厂房被拆除存在过错或存在违约情形。
相反，从原深圳市龙岗区城市管理行政执法局在2009年2月18日作出的《责令停止（改正）违法行为通知书》可见，政府土地执法部门要求拆除的理由是因违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条关于临时建设应经批准的规定，根据《用地租赁协议》约定，黄忠群对在涉案租赁空地上建设临时厂房应自行出资、自行组织施工并对政府部门的干预所造成的损失自行承担责任，故黄忠群未经批准而进行临时建设是临时厂房被要求拆除的直接原因，黄忠群应按合同承担相应责任，黄忠群要求盛鑫公司赔偿其因临时厂房被拆除而造成的损失和退还保证金、租金，没有合同或法律依据，原审法院不予支持。
原审法院对黄忠群要求龙之盛公司赔偿黄忠群因临时厂房被拆除而造成的损失的诉讼请求亦不予支持，理由为：1、原深圳市龙岗区城市管理行政执法局在2009年2月18日作出的《责令停止（改正）违法行为通知书》系对龙之盛公司出具，龙之盛公司时任法定代表人凌明亦确认龙之盛公司对黄忠群建设的临时厂房的拆除工作进行组织，但黄忠群诉称对拆除工作知晓并配合，且黄忠群没有证据证明实际实施拆除工作的是龙之盛公司。2、涉案临时厂房在2009年2月被拆除，黄忠群在2009年4月13日向盛鑫公司、龙之盛公司发出付款申请书，在2012年11月9日向盛鑫公司、龙之盛公司发出赔偿请求书，黄忠群没有充分证据证明其在2009年至2012年11月9日期间曾向盛鑫公司、龙之盛公司主张过权利，故原审法院对盛鑫公司、龙之盛公司关于黄忠群诉讼请求已超过诉讼时效的答辩主张予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回黄忠群的全部诉讼请求。本案受理费33836元，由黄忠群承担。
黄忠群不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审法院以黄忠群的请求已过诉讼时效为由，驳回黄忠群的全部诉讼请求，显然违背客观事实且有悖常识，系事实认定错误。黄忠群花费巨资兴建的厂房被盛鑫公司、龙之盛公司以政府要求强拆为由，组织人员予以拆除。一审法院竟然轻信盛鑫公司、龙之盛公司推卸责任的说法：自厂房被拆除后至2012年11月9日止，黄忠群从未向他们提出过赔偿要求。黄忠群花费巨资兴建的厂房，在仅使用一年余的时间就被拆除，巨额投入付诸东流，违约和侵权人又未作出任何实质性赔偿的情况下，黄忠群作为一个正常人不会不闻不问。
一审法院为查明事实而向龙之盛公司原法定代表人所做的调查中没有对黄忠群是否向盛鑫公司、龙之盛公司主张权利作了解，该原法定代表人也没有否认黄忠群曾无数次向盛鑫公司、龙之盛公司主张过赔偿事宜。显然一审法院对此事实认定不清。
（二）盛鑫公司采取欺诈的手段，将自己本无所有权的土地出租给黄忠群并收取不当利益，违背了基本的诚实信用合同原则，已构成违约。一审法院已查明盛鑫公司、龙之盛公司出租给黄忠群的土地至一审庭审结束都没有取该土地的所有权，仅有一部分有土地使用权出让合同，显然该出让合同并不当然表明盛鑫公司定就会享有该部分土地使用权，土地出让合同并不等同土地权属登记证书。盛鑫公司的欺诈行为诱导了黄忠群的承租意愿，盛鑫公司不履行合同义务对厂房进行申报，也为后来厂房被当做违建埋下隐患。
协议中第二条的约定明显加重了黄忠群的责任，免去了盛鑫公司应当承担的基本合同义务，该约定当属无效。从该条在协议中所处位置看，也仅是对盛鑫公司在厂房建设过程中的免责，而不是对厂房建成后使用中发生“政府干预”的免责。更何况在协议第五条中盛鑫公司有保证出租土地的合法性的承诺。
盛鑫公司、龙之盛公司所提供的龙岗区城市管理局通知书中责令改正的占地面积是1000平方米，但实际拆除的面积是2000多平方米，即使是违章建筑，也只有1000平方米，但是实际拆除的是2000多平方米。
（三）龙之盛公司以深圳市龙岗区城市管理行政执法局的《责令停止（改正）违法行为通知书》，就组织人员拆除黄忠群的厂房，严重侵害黄忠群的财产权。《责令停止（改正）违法行为通知书》只是一个“通知”，而非其他。充其量，黄忠群所建厂房只是“涉嫌违法”，但是，龙之盛公司为了“顾全大局”组织人员充当执法者强拆黄忠群厂房。龙之盛公司在既无合同约定，又无法律依据的强拆行为，侵犯了黄忠群的财产权。黄忠群在盛鑫公司、龙之盛公司作出口头赔偿承诺后，才没有阻拦其强拆，还同意其从黄忠群的债权中支付承租人的搬迁损失。
据此，黄忠群请求本院判令：1、撤销原审判决；2、盛鑫公司、龙之盛公司共同连带赔偿黄忠群3379460元（其中厂房建筑2762630元，黄忠群垫付租户的赔偿金472000元，厂房拆除垃圾清理费4万元，退还保证金及租金104800元）。
盛鑫公司答辩称：（一）盛鑫公司对涉案临时厂房被拆除没有过错，且黄忠群没有经批准进行临时建设，对此负有全部的责任。（二）盛鑫公司对涉案土地已经办理了征用手续，且将近一半的土地已签订了出让合同，剩余部分正在办理中，盛鑫公司对土地有合法的使用权。本案涉案临时厂房被拆除与土地权属没有关系。（三）城管执法局的《责令停止改正违法行为通知书》是具有特定法律意义的执法文书，也是告知可能违法的当事人自行停止违法行为和拆除违法建筑的通知。如果逾期没有拆除必然导致行政处罚和行政强制执行，而事实上龙之盛公司收到通知书后转交给盛鑫公司，盛鑫公司书面通知黄忠群，涉案厂房实际上是由黄忠群自行拆除。
龙之盛公司答辩称：龙之盛公司不是涉案土地租赁合同的主体，也不应该作为本案的被告。龙之盛公司与盛鑫公司是独立的民事主体，双方不存在相互经营管理的关系。
本院经审理查明：（一）黄忠群在2013年7月8日原审庭审中称其主张龙之盛公司承担连带责任的理由是：“被告二是被告一的实际经营者，在整个事件的过程中都是由被告二在实际操作，法定代表人都是同一人。”
（二）黄忠群及盛鑫公司在原审庭审中确认：盛鑫公司实际收取2007年5月至2009年2月的租金96800元、保证金8000元。
双方当事人在本院二审调查时均确认：黄忠群所建的临时厂房在2009年2月被拆除。黄忠群称其在厂房拆除后未再继续使用涉案土地。
（三）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据黄忠群的原审起诉状内容及其在原审庭审中的陈述，其系以盛鑫公司违反涉案《用地租赁协议》第五条及单方解除合同为由提出本案诉讼，故本案为土地租赁合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）盛鑫公司是否存在违约情形；（二）盛鑫公司、龙之盛公司应否向黄忠群承担赔偿责任。
关于盛鑫公司是否存在违约情形的问题。根据原审已经查明的事实，涉案土地属已办理征转手续的国有土地，虽然尚未全部出让予盛鑫公司，但原宝安县国土局已经批准盛鑫公司征用包括涉案土地在内的地块作为科技工业园用地，故盛鑫公司与黄忠群签订的《用地租赁协议》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因盛鑫公司已经行政主管部门批准使用涉案国有土地，且黄忠群未举证证明其在使用土地过程中另有其他土地权利人向其提出过异议，黄忠群关于盛鑫公司“欺诈签约”及违反合同中“保证出租土地为合法历史用地”约定的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，鉴于本案中没有证据显示盛鑫公司合同履行中存在违约行为，盛鑫公司收取租金具有合同依据，不属不当得利，故黄忠群关于退还2007年5月至2009年2月的租金的诉请没有法律及合同依据，本院不予支持。
关于盛鑫公司、龙之盛公司应否向黄忠群承担赔偿责任的问题。本院认为，根据原深圳市龙岗区城市管理行政执法局发出的《责令停止（改正）违法行为通知书》，黄忠群所建临时厂房系因违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定而被主管部门责令限期拆除，该条法律规定是对临时建设应报经规划主管部门批准的规定，而不是对土地权属的规定，临时厂房被拆除亦属违法建设行为所导致的行政法律后果。在黄忠群未能举证证明其曾向主管部门申请临时建设并因土地权属问题而未获批准的情况下，不能认定盛鑫公司在黄忠群的违法建设过程中存在过错或违约情形。其次，双方《用地租赁协议》第二、五条已明确约定，黄忠群在使用涉案土地过程中应自行对其建造行为的相关后果承担责任，故黄忠群主张由盛鑫公司赔偿其违法建筑被拆除所遭受的损失，与双方合同约定不符。第三，各方当事人均确认涉案临时厂房于2009年2月拆除，黄忠群亦自认其在厂房拆除后即未再继续使用涉案土地，黄忠群有关赔偿拆除损失及返还保证金的请求的诉讼时效期间依法则自此起计，但至2012年11月9日黄忠群向盛鑫公司、龙之盛公司发出赔偿请求书，以及2013年5月24日黄忠群向原审法院提出本案诉讼时，其赔偿损失及返还保证金的请求均已超出法定的诉讼时效期间。据此，原审法院驳回黄忠群的诉讼请求，于法有据。黄忠群虽上诉称其间曾多次向盛鑫公司、龙之盛公司主张权利，但并未举证予以证明，不能认定本案中存在法定的时效中断情形，本院对其该项上诉理由不予采信。本案为合同纠纷，根据现有证据，龙之盛公司与黄忠群之间无合同关系，黄忠群在本案中主张龙之盛公司向其承担法律责任，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费33836元，由黄忠群承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年七月十四日
书 记 员 严军军（兼）