广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终867号上诉人（原审原告）：邓文生，男，1987年6月23日出生，汉族，住罗定市。委托代理人：郭锦霞，广东悦耘律师事务所律师。委托代理人：黄庆强，广东悦耘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：姚永洪，该公司总经理。委托代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。上诉人邓文生因与被上诉人罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓文生上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持被上诉人支付从2015年3月29日起至实际书面通知交楼之日止计算的违约金给上诉人（计至一审起诉时2016年11月2日的违约金为73893元）；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人并未履行书面通知收楼的义务。被上诉人并不能证实其在2015年5月27日邮寄了收楼通知书给上诉人，被上诉人在一审开庭时出示的《国内小包邮件详情单》只是底单，该底单的“内检品名及数量”均为空白，不能证实寄出的就是《收楼须知》，更不能证明是《收楼通知书》。2、根据双方签订的《补充协议》第15条的约定，邮寄送达包括挂号信或特快专递，但《国内小包邮件详情单》显示属于“小包”，不属于挂号信或特快专递。3、被上诉人既没有上诉人签收《国内小包邮件详情单》的回执，也没有上诉人拒收或由于上诉人地址变更不能送达的证明，无法认定上诉人已收到邮件，而且上诉人实际上并没有收到《收楼须知》。4、被上诉人虽然在开庭时出示了《收楼须知》，但从其出示的《收楼须知》看，并没有业主的收楼日期，不符合《补充协议》第7条对于《收楼通知书》有明确的“交楼期限”的约定。因此，一审法院将《收楼须知》视为《补充协议》所指的《收楼通知书》，并认定上诉人已经收到，实属错误。被上诉人在一审开庭时所出示的《国内小包邮件详情单》存在伪造的嫌疑，在被上诉人提供的其他业主的《国内小包邮件详情单》上，有明显的邮戳错误的情况。被上诉人声称在2015年5月27日寄出了《收楼须知》，但在其中一张《国内小包邮件详情单》上却出现了2016年5月27日的邮戳。《国内邮件处理规则》第六十四条规定：“邮政日戳是邮局表示处理邮政业务的一种戳记。日戳上表示日期的字钉，应当在每个工作日开始以前更换，不得提前或推迟更换；凡处理业务有时间关系而需要有时刻记载的，日戳上应当加用‘时’字钉，并按规定的封发交运时刻更换。日戳更换字钉后，每次要在‘日戳打印薄（邮1615）’上盖一清晰戳样，经检查无误后方可使用。日戳戳面必须符合统一的规格标准，不得将日戳时间字钉改镶营业人员私人名章。”从该规定可知，邮局在使用日戳前，要在日戳打印薄上盖一清晰戳样，经检查无误后方可使用，对于在同一张单内既有2015年也有2016年的字样，是不可能出现的。只能说明，被上诉人所出示的所有《国内小包邮件详情单》显示的日期不真实，是伪造的。一审法院认定被上诉人在2015年5月27日寄出《收楼须知》时已符合交房条件，与事实不符，被上诉人在2016年8月12日才备齐文件进行房屋的备案登记，也就是说在2016年8月12日才符合交房的基本条件。被上诉人的房屋在2016年4月6日才通过消防验收，在此之前，房屋是禁止交房使用的。综上，特向二审法院提出上诉，恳请法院依法支持。天恒公司辩称：被上诉人认为上诉人的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，而且对于本案案件的裁判方向已经有其它同类型案件的生效判决予以明确，判决的理由很清楚，被上诉人建议二审法院维持一审判决。邓文生向一审法院起诉请求：1、天恒公司继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交房义务；2、天恒公司支付从2015年3月29日起至实际完成交房义务之日止因逾期交房而产生的违约金给邓文生，计至2016年11月2日（共585天）的违约金为73893元；3、本案所有诉讼费用由天恒公司承担。一审法院认定事实：天恒公司是位于罗定市XX路XX商住小区的房地产开发商。2014年1月28日，邓文生作为买受人与天恒公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX小区XX座XX梯XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为421040元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期款131040元，余款290000元于买卖双方签订本合同之日起三日内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在合同附件四《补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。……《补充协议》第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。合同签订后，邓文生已按合同约定支付了全部购房款给天恒公司。天恒公司于2015年3月8日取得XX一期、二期《建筑工程竣工验收报告》，于2016年8月12日取得XX一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。天恒公司于2015年5月27日通过邮政专递向邓文生发出收楼通知书，于2016年1月28日代邓文生办理电表开户，至2016年2月已产生电表读数152.86度。2016年11月2日，邓文生以天恒公司违约为由诉至一审法院，要求处理。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。邓文生、天恒公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房是否符合交付使用条件？2、天恒公司应否向邓文生支付迟延交楼的违约金？关于第一个争议焦点即涉案商品房是否符合交付使用的条件的问题。根据邓文生、天恒公司签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：邓文生认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而天恒公司认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。一审法院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。邓文生的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。且在《合同补充协议》中的第7条亦明确约定出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。该约定属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因天恒公司的XX一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故邓文生认为涉案商品房未符合交付使用条件的主张，理据不足，不予支持。关于第二个争议焦点天恒公司应否向邓文生支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，天恒公司本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付邓文生使用，并应当书面通知邓文生办理交付手续。但实际上天恒公司在合同约定的交付期限届满后，直至2015年5月27日才向邓文生发出《收楼通知书》，有天恒公司提供的寄件回执、发票等证实，予以认定。鉴于天恒公司已按邓文生提供的地址寄出《收楼通知书》，并按邓文生提供的手机号码填写了联系电话，邓文生无证据证实其联系地址和电话发生变更并已通知天恒公司，天恒公司按邓文生预留的联系方式送达《收楼通知书》并无不妥，对邓文生称没有收到《收楼通知书》，理据不成立，不予采信。天恒公司向邓文生发出《收楼通知书》时已迟于合同约定的交付期限，属于天恒公司怠于履行通知义务所造成的后果。天恒公司的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。故天恒公司认为逾期交楼是邓文生所导致的，其不应向邓文生支付逾期交楼违约金的抗辩意见，理据不足，不予采纳。至于逾期时间计至何时的问题，一审法院认为，邓文生虽然未实际办理收楼手续，但根据《补充协议》第11条买受人应在收到《收楼通知书》之日起15天内办理收楼手续，否则视为同意接收该房屋的约定，至2015年6月11日办理收楼手续的期限届满，该日应视为房屋交接日期，予以认定。故天恒公司逾期交楼的时间，应从合同约定的交付之日的次日起计至2015年6月11日时止。邓文生已支付购房款421040元，故天恒公司应支付从2015年3月29日起计至2015年6月11日止74天的逾期交房违约金9347.09元（421040元×3/10000×74天）给邓文生。综上所述，邓文生的诉请及天恒公司的抗辩理据充分的，予以支持；邓文生的诉请及天恒公司的抗辩理据不足的，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、限罗定天恒贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2015年6月11日止的逾期交房违约金9347.09元给邓文生。二、驳回邓文生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费824元（邓文生已预交），由邓文生负担720元，由罗定天恒贸易有限公司负担104元。二审期间，邓文生为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：证据1、通知书、速递单复印件，拟证明被上诉人于2017年3月21日或23日才书面通知业主收楼。证据2、网页打印件、国内邮件处理规则、详情单复印件，拟证明被上诉人在一审庭审时出示的《国内小包邮件详情单》没有内件品名，不能证实被上诉人已经寄出通知收楼的文件，详情单的邮戳不符合规定，存在伪造寄出日期的嫌疑。证据3、拒绝收楼通知书复印件，拟证明上诉人在2017年3月底收到被上诉人的书面收楼通知书后认为被上诉人未能出示所有证明文件及未支付延迟交楼的违约金，拒绝收楼。本院查明的案件事实除“天恒公司于2015年5月27日通过邮政专递向邓文生发出收楼通知书”外，其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：涉案商品房于2016年2月5日抄表时的电表度数为152.86度。还查明：邓文生在一审中确认已入住涉案商品房。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。邓文生与天恒公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议的焦点问题为：1、天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为；2、天恒公司应支付多少逾期交楼违约金。关于天恒公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题。双方签订的合同约定，天恒公司应于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。而双方签订的《合同补充协议》第7条载明：“买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准。”即双方已确认商品房经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即符合交楼条件，该约定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定相符，本院予以确认。涉案商品房已于2015年3月8日经建设、监理、施工、勘察、设计相关单位进行了验收，《工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房已于2015年3月8日符合合同约定的交付条件。根据双方签订的合同约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但天恒公司在双方约定的交楼期限内并无向上诉人发出书面通知要求上诉人收楼，亦未能提供证据证明其在2015年3月28日前已将房屋交付给上诉人，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。关于天恒公司应支付多少逾期交楼违约金给邓文生的问题。一审中，天恒公司提供寄件回执、发票等拟证明其已于2015年5月27日向上诉人发出了收楼通知书，但天恒公司提供的寄件回执中并未反映出其向上诉人寄送的信件是收楼通知书，亦未能提供证据证实邮件的寄送情况，天恒公司并未能证实其在2015年5月27日已履行了通知上诉人收楼的义务。因此，一审认定天恒公司于2015年5月27日书面通知上诉人收楼错误，本院予以纠正。上诉人在一审中表示已入住涉案商品房，结合涉案商品房在2016年1月28日电表立户后至2016年2月5日期间已实际用电152.86度的情况，可认定上诉人在2016年1月28日已实际占有使用涉案商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，涉案商品房在2015年3月8日已经验收合格符合交付标准，邓文生亦已实际使用了涉案房屋，而天恒公司未能提供证据证明其何时交付房屋给上诉人。因此，根据上述司法解释的规定，可视为天恒公司于2016年1月28日将房屋交付转移给了上诉人。双方合同约定交付房屋的日期为2015年3月28日，天恒公司至2016年1月28日才交付房屋给邓文生，天恒公司应支付自2015年3月29日起至2016年1月28日止的逾期交楼违约金38525.16元（421040元×0.3‰×305天）给邓文生。一审判决天恒公司支付从2015年3月29日起至2015年6月11日止的违约金给邓文生错误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人邓文生的上诉请求成立部分，予以支持，不成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2625号民事判决。二、罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起至2016年1月28日止的逾期交房违约金38525.16元给邓文生。三、驳回邓文生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费824元，由邓文生负担442元，由罗定天恒贸易有限公司负担382元；二审案件受理费1648元，由邓文生负担884元，由罗定天恒贸易有限公司负担764元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年十一月二十二日书 记 员  冯梓叶