上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第522号
原告陶俊。
委托代理人陶枫，上海海汇律师事务所律师。
被告游翠兰。
被告孙兆恒。
被告孙游。
上列三被告共同的委托代理人陈明坚，上海共识久久律师事务所律师。
原告陶俊与被告游翠兰排除妨害纠纷一案，于2014年3月3日由本院立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。2014年4月8日，本院依法通知孙兆恒、孙游作为本案被告参加诉讼。原告陶俊的委托代理人陶枫，被告游翠兰、孙游及被告游翠兰、孙兆恒、孙游共同的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陶俊诉称，原告与案外人殷某某共同带租约购买了上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋。后系争房屋产权于2013年6月变更登记至原告一人名下。原租约于2012年12月到期后，原告于2013年6月欲将系争房屋出租给案外人，但发现被告游翠兰居住在系争房屋内，并以系争房屋原产权人欠款为由，拒绝搬离，经双方多次协商未果。案件审理中，原告发现被告孙兆恒、孙游亦居住在系争房屋内。三被告未经许可擅自长期居住在系争房屋内，且未付租金的行为，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，要求判令：1、被告游翠兰、孙兆恒、孙游立即搬离上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室并返还给原告陶俊；2、被告游翠兰、孙兆恒、孙游向原告陶俊支付自2013年7月1日起至被告游翠兰、孙兆恒、孙游实际搬离上海市闵行区华漕新村XXX号XXX室房屋之日止，按每月人民币（以下币种相同）2，000元标准计算的房屋实际占有使用费。
被告游翠兰、孙兆恒、孙游共同辩称，不同意原告诉请。三被告于1996年购买系争房屋，随后居住在其中从未搬离过。三被告占有使用系争房屋是有正当理由，起因是系争房屋引起的买卖纠纷。经法院判决，判定案外人陈XX将钱款给被告后，被告才搬离房屋。当时案件审理过程中，案外人（购房方）朱某就提出过要求被告搬离，但法院没有支持。被告一直在等案外人陈XX还钱，但至今未给。判决后，案外人朱某也从来没有要求被告搬离，因此，被告居住至今。期间，三被告从未与任何人签订过租赁合同，系争房屋也从未有其他人居住使用过。原先，朱某购买系争房屋时没有看过房，现原告向案外人朱某购买系争房屋也没有来看过房。被告住在系争房屋房屋内，待拿到应当拿的钱后就会搬离。对每月租金标准2，000元没有异议，但是被告不应当支付租金。
经审理查明，被告游翠兰与被告孙兆恒系夫妻关系，被告孙游系被告游翠兰与被告孙兆恒的儿子。案外人上海XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）的法定代表人XXX系原告陶俊的父亲。
2003年9月16日，孙兆恒诉案外人陈XX、吴XX房屋买卖合同纠纷案由上海市闵行区人民法院（以下简称闵行区法院）立案受理（（2003）闵民三（民）初字第1743号），并通知中国光大银行上海分行为第三人参加诉讼。经审理查明，陈XX系吴XX的舅父。1996年4月25日，陈XX向孙兆恒出具收条一张，确认收到孙兆恒房款190，000元，本案系争房屋包括产权归孙兆恒所有。同年6月，陈XX将系争房屋交付给孙兆恒。2001年7月23日，陈XX取得本案系争房屋的房地产权证。2003年7月3日，陈XX与XXX签订《上海市房地产买卖合同》，由XXX购买原陈XX名下的本案系争房屋。同年7月19日，XXX取得本案系争房屋的房地产权证。其间，被告XXX于同年6月26日与中国光大银行上海分行签订《个人住房抵押借款合同》，约定由XXX一次性向中国光大银行上海分行借款200，000元，期限20年，XXX以本案系争房屋作为抵押，后办理了他项权利登记手续。本院认为，孙兆恒与陈XX虽未签订正式房屋买卖合同，但陈XX所出具的收条，确认双方存在房屋买卖关系，且已实际履行。因此本院认定双方间的房屋买卖合同有效。陈XX在取得房地产权证后应及时与孙兆恒办理房地产过户手续，却故意将上述房屋转让给XXX并办理房屋抵押贷款手续。鉴于陈XX系XXX舅父，XXX当不属善意取得，属共同故意侵害了原告的权益，应共同承担民事责任。因此本院认定陈XX与XXX签订的《上海市房地产买卖合同》无效。而中国光大银行上海分行与XXX签订《个人住房抵押借款合同》，并在该套房屋上设定抵押时，并不知上述情况，根据相对方提供的房地产权证进行办理，系无过错的善意第三人，其权益应受法律的保护。孙兆恒在明知上述房屋设有抵押权的情况下，仍执意要求陈XX继续履行合同，且表示愿行使抵押物上的涤除权，同时中国光大银行上海分行也表示只要其借款的权益受到应有的保护，可在收到贷款本息后注销房地产抵押登记。据此，本院对孙兆恒要求继续履行协议的请求予以准许。故本院于2005年2月4日作出判决，“一、被告陈XX与被告XXX签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告XXX在本判决生效之日起十五日内归还第三人中国光大银行上海分行贷款本息，具体金额以该行当日的借款流水帐为准（截止2004年11月20日本金为人民币192，001.77元），被告陈XX对被告XXX上述还款义务负连带清偿责任；若届时被告XXX、陈XX未归还，则由原告孙兆恒代为清偿；被告XXX、陈XX于原告代为清偿后十日内，归还原告该贷款本息；三、第三人中国光大银行上海分行于上述贷款清偿之日起十日内办理本市闵行区华漕镇华漕新村XXX号XXX室房屋注销抵押登记手续；四、被告XXX、陈XX在本判决生效之日起三十日内协助原告办理位于本市闵行区华漕镇华漕新村XXX号XXX室房屋的房地产权证。”案件一审判决后，孙兆恒、陈XX、XXX均不服，上诉至上海市第一中级人民法院（以下简称市一中院）。市一中院于2005年5月19日受理后（（2005）沪一中民二（民）终字第1405号），经审理查明，“XXX于2005年2月23日将系争房屋转让给案外人，案外人于2005年3月2日已取得系争房屋的房地产权证”。因原审判决后，二审审理之前发生了新的情况，且该情况对本案的事实及相关法律后果均有影响，故于2005年6月9日裁定，“一、撤销上海市闵行区人民法院（2003）闵民三（民）初字第1743号民事判决；二、本案发回上海市闵行区人民法院重审。”
事后，闵行区法院就上述案件进行重审（（2005）闵民三（民）重字第2号）。期间，因XXX已归还贷款，故中国光大银行上海分行退出诉讼。同时，本院通知案外人XX、朱某及中国银行股份有限公司上海市金山支行作为第三人参加诉讼。除上述已查明事实外，本院又查明，XXX于2005年2月23日与XX签订《上海市房地产买卖合同》，XXX以500，000元的转让价，将本案系争房屋转让给XX。同年5月28日，XX与朱某签订《上海市房地产买卖合同》，XX又将该房屋转让给朱某。朱某向中国银行股份有限公司上海市金山支行申请抵押贷款270，000元。同日，朱某取得房地产权证。第三人中国银行股份有限公司上海市金山支行则为本案系争房屋的抵押权人。该案诉讼中，鉴于本案系争房屋多次转让，且无证据证明转让人与受让人之间有恶意串通，故孙兆恒在本院进行释明后变更诉讼请求，要求陈XX返还购房款并按评估价赔偿房屋差价损失。本院委托上海大雄房地产估价有限公司对本案系争房屋进行评估。2006年2月24日，上海大雄房地产估价有限公司出具评估结论，本案系争房屋当时的房地产价值为473，171元。本院认为，孙兆恒与陈XX虽未签订房屋买卖合同，但转让系争房屋是双方的真实意思表示，且双方已履行了支付房款和交付房屋之义务，故本院确认双方的转让行为合法有效。由于陈XX在取得房地产权证后，未履行将系争房屋过户到孙兆恒名下之义务，并将房屋转让XXX，致使孙兆恒无法取得所购房屋之产权。其后，由于本案系争房屋又先后被转让给XX和朱某，而又无证据证明转让人与受让人之间有恶意串通的故意，故本院认定XX和朱某之间的房屋转让合同依法有效。对此陈XX应按评估的房屋价格向孙兆恒赔偿差价。孙兆恒要求陈XX返还购房款及赔偿购房差价的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于孙兆恒不拥有系争房屋之产权，其应于收到房款及赔偿款后三十日内搬离系争房屋，并交付朱某。故本院于2006年5月23日作出判决，“一、被告陈XX应于本判决生效之日起十日内返还原告孙兆恒购房款190，000元；二、被告陈XX应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙兆恒购房差价283，171元（473，171-190，000）；三、原告孙兆恒应于收到上述购房款及赔偿款后三十日内搬离位于上海市闵行区华漕镇华漕新村XXX号XXX室房屋。”判决后，陈XX、朱某不服向市一中院提起上诉。其中，朱某上诉称，其以投资为目的善意取得本案系争房屋，因此对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。一审判决侵犯了其合法权益，请求二审依法予以改判。市一中院于2006年6月27日受理后（（2006）沪一中民二（民）终字第1755号），经审理认为，陈XX与孙兆恒之间就转让系争的上海市闵行区华漕镇华漕新村XXX号XXX室房屋意思表示真实，且双方均已履行了各自的义务，双方之间建立的房屋买卖关系亦未违反法律法规的禁止性规定，因此应认定为合法有效，应受法律保护。陈XX在取得产权证后未依约与孙兆恒办理产权过户手续，反未经孙兆恒同意将系争房屋擅自转让给XXX，违反了诚实信用原则，陈XX应承担相应的责任。鉴于XXX在受让系争房屋后又发生两次转让，而又无证据证明买卖双方之间存在恶意串通的故意，因此陈XX应按系争房屋现行价值予以赔偿。原审据此判决陈XX赔偿孙兆恒房屋差价应属正确，本院依法予以维持……而朱某作为购房人在受让系争房屋时理当了解相应情况，但其未尽注意义务，朱某也应承担由此造成的后果。原审根据本案实际情况，判决孙兆恒在陈XX支付相应款项后搬离系争房屋，并无不当。朱某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，市一中院于2006年9月19日作出终审判决，“一、维持上海市闵行区人民法院（2005）闵民三（民）重字第2号民事判决第一、三项；二、变更上海市闵行区人民法院（2005）闵民三（民）重第2号民事判决第二项‘被告陈XX应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙兆恒购房差价283，171元（473，171-190，000）’为‘被告陈XX应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙兆恒购房差价243，171元（473，171-190，000-40，000）’”。
2009年4月20日，案外人朱某（卖售人、甲方）与原告、案外人殷某某（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方名下的本案系争房屋。甲、乙双方约定，房屋转让价款为880，000元。另双方约定于2009年12月15日办理转让过户手续，并由甲方于2009年12月31日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。同时，该合同附件约定房屋买卖的居间方为XX公司，执业经纪人为XXX。合同签订后，XXX代表朱某于同年10月30日与原告以及殷某某重新约定，将系争房屋的过户日期延长至2010年2月28日前办理。事后，XXX代表朱某于2013年4月25日再次与原告以及殷某某约定，过户日期延长至2013年5月15日，并依据原告与殷某某的实际出资，由原告享有系争房屋99%的份额，殷某某享有1%的份额。同年6月13日，本案系争房屋产权登记至原告一人名下。上述房屋买卖期间，原告先后于2009年4月28日、4月29日，7月24日分别向朱某账户转账支付了70，000、100，000与680，000元，共计850，000元后，于同年7月31日收到落款为“朱某”的《收条》一份，载明，“今收到陶俊购华漕新村XXX号XXX室房款人民币88万元整，房款结清。”
2013年12月25日，原告向被告游翠兰寄送《通知函》一份，要求被告游翠兰于三日内搬离本案系争房屋，并要求其赔偿经济损失14，000元。庭审中，被告游翠兰确认，收到上述《通知函》。
另，三被告提供了上海市闵行区华漕镇华漕第二居民委员会（以下简称华漕二居委）出具《证明》、入户手续凭证、部分水电煤缴费发票等，证明三被告自1996年起一直占有使用系争房屋至今。原告对此无异议。
上述事实，由原告提供的《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2013）第033554号），《上海市房地产买卖合同》（合同编号：670751），2009年4月28日与4月29日付款人为原告陶俊、收款人为被告朱某的中国工商银行个人业务凭证两份，2009年7月24日付款人为原告陶俊、收款人为被告朱某的平安银行《特种转账贷方传票》一份。三被告提供的闵行区法院（2003）闵民三（民）初字第1743号、（2005）闵民三（民）重第2号民事判决书，市一中院（2005）沪一中民二（民）终字第1405号民事裁定书与（2006）沪一中民二（民）终字第1755号民事判决书，华漕二居委于2013年12月2日出具的《证明》，煤气初装费凭证与缴费发票、物业管理协议书与管理费发票、电费与水费缴款发票、以及电讯费与有线电视费缴款发票等付款凭证，以及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”原告作为系争房屋目前的权利人，有权提起本案之诉讼。但排除妨碍所指向之“妨碍状态”，必须具有不正当性，即没有法律根据，没有合同约定，缺乏合理性。本案中，三被告因1996年房屋买卖而实际占有使用本案系争房屋，且依据（2005）闵民三（民）重第2号民事判决书与（2006）沪一中民二（民）终字第1755号民事判决书之内容，原告孙兆恒应于收到陈XX购房款及赔偿款后三十日内搬离本案系争房屋，故三被告占有使用本案系争房屋实属合理。反观原告，其作为购房人在受让系争房屋时理应了解相应情况，但其并未尽到审慎注意义务。同时，依据原告与案外人朱某签订的《上海市房地产买卖合同》之约定，原告有权于2009年12月31日朱某腾出系争房屋后进行验收交接，然而，原告并未及时主张权利，反而一而再、再而三地与朱某约定，将系争房屋过户时间由2009年12月15日延长至2013年5月15日。延长的近三年半时间内，原告亦从未提出异议，或向系争房屋出售方朱某主张任何权利。特别需要指出的是，原告与朱某房屋买卖的房屋中介公司法定代表人系原告父亲XXX，且延期过户亦是由XXX代表朱某与原告陶俊约定，因此，原告理应知晓系争房屋的实际情况，由此产生的风险与后果应由其自行承担。现原告要求三被告搬离、返还本案系争房屋，并支付相应实际使用费之诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条之规定，判决如下：
驳回原告陶俊的全部诉讼请求。
案件受理费减半收取计40元，由原告陶俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一四年五月十六日
书 记 员 钱 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。