辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽06民终477号
上诉人（原审被告）：丹东宇泉房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区桃源街66-9-5号。
法定代表人：张宪奎，该公司经理。
委托诉讼代理人：宋利庆，辽宁博阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丹东市东煜物业管理服务有限公司，住所地丹东市振兴区振四街福民小区7号楼7-5号。
法定代表人：李琳，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄庚宇，辽宁中天律师事务所实习律师。
上诉人丹东宇泉房地产开发有限公司（以下简称宇泉房地产公司）因与被上诉人丹东市东煜物业管理服务有限公司（以下简称东煜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宇泉房地产公司的委托诉讼代理人宋利庆，被上诉人东煜物业公司的委托诉讼代理人孙奎斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宇泉房地产公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审认定事实不清，适用法律错误，程序不当。1、2014年5月和2015年5月，被上诉人与小区业委会订立的《物业服务合同》不能作为上诉人与被上诉人尚未出售的房屋空房管理费的依据。2、被上诉人所主张的所谓上诉人未出售房屋中，上诉人已经提供证据证明有三套房屋，已经出售给购房人，且已经办理了产权登记手续，并向购房人出具了进户通知单，书面告知其入住，应由业主承担物业费。3、原审判决以丹东市物价局对于商品住宅的批复核准价格作为对上诉人开发建设的营业用房物业费收费标准没有依据。4、因双方对未出售的房屋管理费用问题有约定，且已经一次性解决，被上诉人起诉前并没有向上诉人主张过所谓拖欠物业费用的问题，被上诉人单方提供的费用催款告知书，上诉人不予认可，不能作为定案依据。因被上诉人未能完成举证义务，因此，如果被上诉人有权主张该部分费用，也已经超过法定的诉讼时效期间。综上所述，一审判决确有错误，故请二审改判纠正。
东煜物业公司辩称，原审判决所认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判
东煜物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即向原告交纳物业服务费186082.84元。
一审法院认定事实：被告系丹东德龙家园小区二期开发建设单位。2012年12月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为涉案小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅1元/月.平方米；高层住宅1.5元/月.平方米；一层商铺1元/月.平方米；以上物业收费标准为暂行价格，最终以实际物价局备案价格为准，多退少补；本物业尚未出售的空房，由甲方向乙方交纳空房管理费，经甲乙双方协商，空房管理费、物业进驻启动资金共计3万元人民币，由甲方一次性付给乙方，乙方不再以任何形式和理由向甲方收取各种费用；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，乙方应全面完成交接工作，包括所有物业管理档案。2014年5月15日，德龙家园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定由原告为涉案小区提供物业管理服务，由原告向业主收取物业管理费及固体垃圾排放费（代环卫处收）；收费标准为私产房按建筑面积每月每平方米1.5元（含0.5元电梯费）收取。2015年5月16日，德龙家园业主委员会与原告续签了《物业服务管理协议》。丹东市物价局对涉案小区物业服务费收费标准认定如下：德龙家园（二期）小区大众路6-9-9号楼商品住宅物业服务费收费标准为1元/月.平方米；电梯运行收费标准为0.5元/月.平方米；大众路6-9-8号楼商品住宅物业服务费收费标准为1元/月.平方米。
被告与原告签订的《前期物业服务合同》终止后至今，涉案小区已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，一直由原告负责管理。自2012年12月21日原、被告签订《前期物业服务合同》，被告给付原告空房管理费、物业进驻启动资金共计3万元后，未再向原告支付物业服务费。2016年12月20日，原告向被告作出告知函：要求被告给付空房物业服务费及其他费用。自2014年5月15日至2017年4月30日止，被告欠付原告物业服务费合计186082.84元。
一审法院认为，法律规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案中，在原告主张的期限内，原告已对涉案小区尚未出售或尚未交付物业买受人的房屋进行物业管理服务，被告作为涉案小区的建设单位，有义务按法律规定支付物业费。故原告的诉讼请求，有事实根据和法律依据，予以支持。关于被告提出的原、被告双方签订的合同中约定由被告一次性给付原告3万元，且不再向被告收取任何费用，故被告不同意再支付物业费的意见，经审查认为，原、被告签订的合同已于原告与业主委员会签订合同时自动终止，合同终止后，原告依旧对涉案小区尚未出售或尚未交付物业买受人的房屋进行物业管理服务，被告应支付物业费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。
一审法院判决：被告丹东宇泉房地产开发有限公司于本判决生效后20日内支付原告丹东市东煜物业管理服务有限公司物业服务费186082.84元。案件受理费6021元，减半收取3010.5元，由被告丹东宇泉房地产开发有限公司负担。
二审期间，上诉人提供证据一、商品房买卖合同三份、商品房进户通知单二份、申请登记受理凭证存根三份、房地产登记受理审核业务书三份。证明：被上诉人主张的空房中有三套房屋已经出售，应当由买售人支付物业费。
被上诉人的质证意见：1、上诉人方提供的商品房买卖合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人书面通知的交付手续是入户通知书，而实际入户时应办理入户交接单。2买受人吕其龙2014年7月3日签订购买房屋买卖合同，一审判决后办理了入户手续。一审期间上诉人没有办理入住手续，被上诉人不知情。另两位买受人至今没有办理入住手续，物业费应当由开发公司承担。3、房地产登记受理审核业务书不能代表房屋交接单。4、我们现在认可吕其龙的物业费不应当由上诉人承担，同意从一审判决上诉人给付我方物业服务费186082.64元中吕其龙应交的管理费7045.78元。
证据二、《物业服务收费管理办法》，《辽宁省物业管理条例》。证明：营业房屋实行协商价格，住宅物业政府指定，非住宅物业实行市场价格。
被上诉人的质证意见：对文件的真实性没有异议，丹东地区市场交易习惯均是按照基本物业费1元收取，这也是丹东地区市场的基本调节价格，且涉案门市房收费已扣除电梯费用。
被上诉人二审提供《德龙家园二期地下停车场承包经营管理合同书》、《通知》、《告知函》、《桃源花都小区前期物业服务承诺书》《关于申请核准前期物业收取服务标准的报告》、企业机读档案三份，证明李文军系上诉人物业方面的负责人，其签字收到告知函的行为系代表上诉人的职务行为。
上诉人的质证意见：被上诉人提供的证据均不能直接证明李文军系上诉人工作人员，其个人签字代表不了上诉人的单位行为，因上诉人对李文军没有书面授权，李文军也不是上诉人的法定代表人或法定代表人指定的签字人，我方不予认可。对被上诉人提供的证据，我方均不予认可。
经庭审质证及合议庭评议，本院对上述证据认证意见：
上诉人提供的证据一、上诉人提供的证据可以证实房屋出售情况，被上诉人予以认可，本院予以采信。
上诉人提供的证据二、上诉人提供的地方性法规，不属于证据，被上诉人对法规的内容没有异议，故本院仅作参考。
被上诉人提供的证据，虽然上诉人对其真实性没有异议，但因无法直接证明李文军系上诉人工作人员，缺乏证明力，本院均不予采信。
本院对于双方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院的认证意见一致。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明：因被上诉人主张的空房中有部分已经出售，被上诉人将其主张的空房物业费数额调整为179037.06元。2016年12月20日，被上诉人向上诉人发出的《告知函》由案外人李文军签收，李文军不是上诉人工作人员。《辽宁省物业管理条例》第三十五条规定：“住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费，实行市场调节价”。
本院认为，本案审理的焦点是，上诉人是否应当给付自2014年5月15日至2017年4月30日期间空房物业费。
涉案《前期物业服务合同》第十六条约定：“本物业尚未出售的空房，由甲方（上诉人）向乙方（被上诉人）交纳空房管理费。经甲乙双方协商，空房管理费、物业进驻启动资金共计：30000元（人民币）叁万元整，由甲方一次性给付乙方，乙方不再以任何形式和理由向甲方收取各种费用。”合同签订后上诉人交纳了空房管理费、物业进驻启动资金3万元。现该合同已终止，合同终止后，上诉人是否应继续交纳空房物业费，即3万元空房物业费是否仅指合同存续期间的物业费，双方各执一词。
经审查，本院认为，首先，从《前期物业服务合同》第十六条的字面含义来看，“乙方不再以任何形式和理由向甲方收取各种费用”应视为双方对空房物业费所涵盖的期间作出的界定，即上诉人无需再就空房向被上诉人交纳任何费用。该合同虽已终止，但并不影响双方已经达成一致的真实意思表示。其次，从《前期物业服务合同》终止后双方实际履行情况来看，自2014年5月15日《前期物业服务合同》终止之日起，至被上诉人提起本案诉讼之日止，双方没有就未出售的空房签订新的物业服务合同。被上诉人现主张合同终止后上诉人需另行交纳物业费，而实践中又未与上诉人就空房的物业服务重新签订物业合同，其行为与主张相矛盾，也不符合交易习惯。另外，被上诉人也从未向上诉人主张过空房物业费。虽然被上诉人一审中提供了由案外人李文军签收的《告知函》，但因被上诉人没有能提供直接的证据证明李文军系上诉人的工作人员，故该《告知函》不能作为被上诉人向上诉人主张空房物业费的依据。再次，《辽宁省物业管理条例》第三十五条规定：“住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。”被上诉人作为提供小区物业管理服务的公司，应明知对非住宅物业的收费规则。被上诉人长期为上诉人的空房提供物业服务，而从未与上诉人商定门市房物业的收费价格，被上诉人对此没有给出合理的解释。最后，对于尚未出售的空置住宅房屋与已经出售并办理入住的住宅房屋，被上诉人提供的物业服务应有所区别，因此物业服务费的价格也应有所不同，现被上诉人不加区分的主张物业费，不符合常理。综上，在《前期物业服务合同》终止后长达三年多的时间内，被上诉人既未向上诉人提出重新签订物业服务合同的要求，亦未向上诉人主张物业费，更没有就门市房的物业费收费价格与上诉人进行协商，被上诉人的上述行为和双方约定的“乙方不再以任何形式和理由向甲方收取各种费用”相一致。因此，在双方未对空房达成新的物业服务合同的情况下，一审法院仅依据被上诉人提供的空房物业收费明细判令上诉人给付物业费，证据不充分。故上诉人提出的涉案3万元款项是空房售出前的全部物业费的上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，上诉人二审提供新证据，致使一审判决认定事实发生变化，本院予以调整。上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销丹东市振兴区人民法院（2017）辽0603民初2570号民事判决；
二、驳回被上诉人丹东市东煜物业管理服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费6021元，减半收取3010.5元，二审案件受理费6021元，合计9031.5元，由被上诉人丹东市东煜物业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王殿龙
审判员 姜艳艳
审判员 张峻峰
二〇一八年五月二十二日
本件与原本核对无异
书记员 张政悦