大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初5474号原告：王其志。委托诉讼代理人：宋文明，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子勋，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告：大连九华资产管理有限公司，住所地大连市甘井子区汇利街80—10号。法定代表人：王立国，该公司经理。委托诉讼代理人：王洪岩，辽宁众义律师事务所律师。原告王其志与被告大连九华资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭对本案进行了审理，原告王其志及其委托代理人宋文明、刘子勋，被告的委托诉讼代理人王洪岩到庭参加了诉讼。第一次开庭审理后，本院另行组成合议庭，于2017年5月17日第二次公开开庭对本案进行了审理，原告的委托诉讼代理人宋文明，被告的委托诉讼代理人王洪岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付违约金10万元；2、被告返还装修保证金12,000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年1月8日经被告招商与房东签订了《商铺租赁合同》，商铺位于大连市甘井子区中华西路XX号，并于2015年4月13日与被告签订了商铺装修协议并交纳了装修保证金12,000元。原告店铺装修后要求被告开业，被告一直以各种理由推脱，经过原告等业户多次要求，被告与原告签订《承诺函》并约定：我司（被告）承诺于2015年11月8日前完成商场公共区域装修工程（包括水、电、公区供暖、空调、天棚、地面、排烟、消防、保安保洁、监控、未完成装修商铺的遮挡、电梯、网络、外立面清洗、处理外墙漏水问题、在试营业前协调商户办理工伤执照），达到已完成商铺装修的商户试营业条件。如我司违反上述承诺，影响商户试营业，将予以每家租户10万元赔偿金，赔偿款于2015年12月8日前以现金形式付清。承诺函签订后，被告未履行上述约定，至今商场内无公区供暖、空调、消防、电梯不能正常使用，原告商铺装修后根本无法对外正常营业。为此找被告索要赔偿及装修保证金，均遭到拒绝。现原告为依法维护自身合法权益，诉至法院，判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告的陈述与客观事实不符，被告已经按照承诺的时间履行了自己的相关义务，现商城可以正常营业。且商城内很多商铺也已经开始营业，所以原告的主张没有相应的事实和法律依据。2.原被告之间签署的承诺函，双方均负有相关的义务。原告没有提供证据证明其于2015年11月8日前完成商铺装修并进行营业，故原告要求被告给付赔偿款无事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告王其志（乙方、承租方）与案外人杨国红（甲方、出租方）于2015年1月8日签订商铺租赁合同，合同约定，甲方同意将位于大连华南广场的红星国际商城XX号建筑面积126.58平方米商铺在合同期限内有偿交给乙方用于餐饮项目经营，乙方不得擅自变更经营范围。租赁期限为2015年4月1日至2022年3月31日，租金按建筑面积每天每人民币4.5元计算。在租赁期内，乙方需按甲方商场管理制度中规定的程序履行相应的审批手续。合同还对其他租赁事宜进行了约定。原、被告于2015年6月8日签订商铺装修协议约定，协议约定：商铺面积126.5平方米，保证金12,658元（实收12,000元），须于签订合同时一次性付清。商户到管理中心办理申请装修进场手续，提出装修申请，审批后办理装修进场手续。装修完毕，商户到管理中心提出验收申请，管理中心登记备案，三日内组织各部门联合验收，各部门填写《装修竣工验收表》，不合格通知商户整改，直至验收合格；合格将《装修竣工验收表》交回管理中心，通知商户准备铺货、筹备开业，商户铺货后，进行开业验收；合格交表格到财务中心申请款项退还，不合格通知商户整改，再次验收，整改期限为5日，若二验收不合格，每逾期一日扣除装修保证金200元，直至验收合格。装修验收合格后，30天内财务部退还装修保证金，管理中心通知商户/施工单位前来领取。2015年10月8日，原、被告共同签订承诺函一份，内容为：“（一）我司承诺于2015年11月8日完成商场公共区域装修工程（包括水、电、公区供暖、空调、天棚、地面、排烟、消防、保安保洁、监控、未完成装修商铺的遮挡、电梯、网络、外立面清洗、处理外墙面漏水问题、在试营业前协调商户办理工商执照），达到已完成商铺装修的商户试营业条件。如我单位违反上述承诺，影响商户试营业，将予以每家租户10万元赔偿款，赔偿款于2015年12月8日前以现金形式付清。（二）若商户未能在2015年11月8日前完成商铺装修并试营业，公司将收回商铺。未完成商铺装修商户不得拆除商铺已装修部分，已装修部分所有权归大连九华资产管理有限公司。（三）试营业期间不收取租金，试营业时间为2015年11月8日，正式开业时间待双方商议后决定”。原告于该承诺函中签字确认，被告于该承诺函中盖章确认。2015年3月至7月，原告自行雇佣工人购买材料对案涉商铺进行装修。2016年1月11日，大连市公证处做出（2016）大证民字第410号公证书，该公证所涉及的内容包含了对被告资产公司所管理的案涉商场的装修情况、相关设施、人员配备、现场情况进行的现场拍照和摄像等内容。2016年1月18日，大连市公安消防局作出大公消验字（2016）第0026号建设工程消防验收意见书，该意见书内容包括：被告申报的家居大世界一期8号楼裙楼装修建设工程进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，意见为综合评定该工程消防验收合格，对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。本院所确认的上述事实，有原告提供的商铺租赁合同、装修协议、承诺函、公证书、建设工程消防验收意见书、装修相关票据，被告提供的案外人甘井子区牟传仁饭庄营业执照、餐饮结算单、报纸、增值税专用发票、采暖费发票、照片、通用机打发票等证据材料及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，2015年10月8日，原、被告所签订的承诺函系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当依照承诺函的约定履行义务、享有权利。在该份承诺函中，被告支付100,000元赔偿款所附条件为被告未能在2015年11月8日完成商场公共区域装修工程，达到已完成商铺装修的商户试营业条件，影响商户试营业；被告收回原告商铺的所附条件为商户未能在2015年11月8日完成装修并试营业。故本案的争议焦点在于：一、被告是否在2015年11月8日完成了商场公共区域装修工程，达到已完成商铺装修商户试营业的条件；二、原告是否在2015年11月8日完成了商铺装修。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签署的承诺函中，被告所承诺的“完成商场公共区域装修工程”的范围包括：水、电、公区供暖、空调、天棚、地面、排烟、消防、保安保洁、监控、未完成装修商铺的遮挡、电梯、网络、外立面清洗、处理外墙面漏水问题、在试营业前协调商户办理工商执照等内容。而原告提供的消防验收意见书可以证明，被告完成消防事项的时间晚于2015年11月8日，被告没有在承诺函限定的期限前全部完成商场公共区域装修工程。在此情况下，应由被告承担进一步举证的责任，否则应当承担不利的后果。本案中被告提供的证据仅可以证明被告进行了相关投入以及牟传仁饭店进行了营业，但不足以证明被告于2015年11月8日前全部完成了商场公共区域装修工程，据此，本院认定被告未按照承诺函的约定于2015年11月8日前完成商场公共区域装修工程。关于第二个争议焦点，根据原告所举的装修票据，可以证明原告已经对案涉商铺进行了装修，原告已对其在2015年11月8日前完成自身商铺装修的事实完成了初步举证责任。被告对原告所举的该项证据材料及待证事实有异议，但未能向法庭提供相反的证据材料以推翻原告的该项证据材料，应承担举证不能的不利后果，故此，本院对于原告于2015年11月8日完成了商铺装修一节事实予以认定。综上，原告作为已完成商铺装修的商户，由于被告未能履行合同义务，导致原告无法于2015年11月8日开始试营业，符合合同约定的100,000元赔偿款的给付条件，原告主张被告应当向其支付100,000元赔偿款具有事实和法律依据。关于原告主张的要求被告退还12,000元装修保证金一节，根据原、被告签订的商铺装修协议的约定，装修完毕后，商户到管理中心提出验收申请，管理中心登记备案，三日内组织各部门联合验收，各部门填写《装修竣工验收表》。装修验收合格后，30天内财务部退还装修保证金，管理中心通知商户施工单位凭票据前来领取。由此可见，退还装修保证金需履行相应的程序和手续。原告提交的证据材料不足以证明原告已完成退还保证金的相应流程，因此原告要求被告退还装修保证金12,000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内被告大连九华资产管理有限公司给付原告王其志违约金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王其志其他诉讼请求。案件受理费2,540元，其他诉讼费50元，合计2,590元（原告已预付），由原告负担240元，由被告大连九华资产管理有限公司负担2,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  李 艳审 判 员  司 萍人民陪审员  张爱华二〇一七年七月十一日书 记 员  宋雅楠