湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2508号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋学良
委托诉讼代理人：吴联钰，湖南苍松律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：许卓伟
被上诉人（原审被告）：唐根华
上诉人蒋学良与上诉人许卓伟、被上诉人唐根华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院(2017)湘1129民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋学良上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人蒋学良的一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人在租赁合同未到期之前明确表示不愿继续履行租赁合同，上诉人蒋学良才将大门锁住，上诉人蒋学良在本案中无任何违约行为。
许卓伟辩称，一审认定事实错误，许卓伟表示“不想租了”，只是为了促进蒋学良尽快修好房屋；蒋学良在租赁期内，将房屋锁起，导致我方无法经营，构成基本违约。
唐根华未予答辩。
许卓伟上诉请求：撤销原判，依法改判蒋学良赔偿许卓伟的经济损失10000元；本案一、二审诉讼费由蒋学良承担。事实和理由：许卓伟在租赁蒋学良的房屋后，发现租赁房屋漏水、发霉、用电电线安装不合理等，不符合办学条件，曾多次要求蒋学良对房屋漏水部位进行修缮，但蒋学良对维修部位敷衍了事，且蒋学良在房屋租赁期内，将大门换锁锁住，造成我方极大损失，蒋学良构成根本违约，我方并无违约行为。
蒋学良辩称，蒋学良不存在违约行为，上诉人许卓伟明确表示不愿意继续履行租赁合同并搬走屋内物品时，蒋学良交谈无果，且粘贴租赁广告是许卓伟要求的；涉案房屋并不存在不能使用的情形，许卓伟单方解除合同，应依据合同约定支付5万元违约金；许卓伟要求赔偿损失无任何法律依据，且蒋学良无过错。
唐根华未予陈述意见。
蒋学良向一审法院起诉请求：1、二被告继续履行2005年2月1日签订的《房屋出租合同》并支付租金；2、判决二被告支付原告违约金5万元；3、本案诉讼费由被告承担。许卓伟向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判决原、被告终止合同；2、判决反诉被告蒋学良支付违约金50000元给反诉原告；3、判决反诉被告赔偿反诉原告的各项经济损失10000元；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟与案外人蒋作潇、唐子辉合伙经营上海交通大学昂立国际教育ＸＸ幼少儿培训中心（工商注册公司名称为ＸＸ鼎立教育咨询服务中心）。2015年2月1日，原告（反诉被告）蒋学良与被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟签订《房屋出租合同》，约定甲方（蒋学良）将沱江镇腊树山街6号1-2层房屋出租给乙方（唐根华、许卓伟）进行经营。《房屋出租合同》内容为：“二、租金：第一年租金肆万园（元）整，以后每年按伍仟元整递增。三、付款方式：每年一付，农历12月初一付给甲方。四、租期：七年，2015年2月15日至2022年2月15日止。五、违约金：如有一方违约，则自愿赔偿伍万元给守约方。六、押金：壹万元整，交房屋时交清。七、第一年租金用于甲方三楼板房建设及配套设施，如资金不够，由乙方先行垫付……”因原告（反诉被告）需将第一年租金用于三楼板房建设，在双方签订合同之前，被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟便支付了2015年2月15日至2016年2月15日的租金给原告。被告在使用租赁房屋期间发现房屋有多处漏水、渗水情况，便提出要求原告（反诉被告）补漏，原告（反诉被告）对部分渗（漏）水点进行了处理。2016年2月15日至2017年2月15日的房租，被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟已分期交付给原告（反诉被告）（最后一笔租金付款时间为2016年6月13日）。2016年6月25日，被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟与案外人蒋作潇、唐子辉达成《退股协议》，约定被告唐根华与案外人蒋作潇、唐子辉退出股份不再拥有股权，培训中心由被告（反诉原告）许卓伟一人经营，与原告（反诉被告）蒋学良所签订的房屋租赁合同自2017年起，租金由许卓伟一人承担，租赁合同中的其他权利义务也由许卓伟一人承担、享受。因考虑到2017年的经营计划，被告（反诉原告）许卓伟未向原告（反诉被告）蒋学良支付2017年的租金，并向原告透露出不想租房的意向。2016年12月份，许卓伟将租赁房屋内的自有物品搬离，蒋学良发现后便于2017年1月换大锁将租赁房屋的大门锁住。案件审理过程中，原告（反诉被告）蒋学良认可承租方（即被告）所交纳的押金10000元尚未退还。被告（反诉原告）许卓伟未就其反诉主张中的经济损失10000元向法院提交证据。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告双方所签订的《房屋出租合同》明确约定房屋租期为七年，自2015年2月15日起至2022年2月15日止，现被告（反诉原告）许卓伟明确表示不再履行《房屋出租合同》，被告（反诉原告）许卓伟的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《房屋出租合同》已无履行基础，被告（反诉原告）许卓伟请求合同终止履行应予准许。原、被告在合同第三条对付款方式有明确约定，但从被告已支付的2015、2016年度租金来看，双方并未按《房屋出租合同》第三条约定付款时间履行。按照《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期内，承租对租赁房屋有使用、收益的权利，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案租赁房屋存在漏水情况，原告（反诉被告）蒋学良并未积极履行维修义务，且在房屋租赁期内于2017年1月将租赁房屋换大锁锁住，原告（反诉被告）蒋学良的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案《房屋出租合同》约定违约金为50000元，鉴于双方均有违约行为，而被告（反诉原告）许卓伟的行为构成根本性违约，据此对被告（反诉原告）许卓伟要求原告（反诉被告）蒋学良支付50000元违约金的诉请不予支持；对原告（反诉被告）蒋学良要求被告许卓伟支付违约金的诉请酌情支持25000元，超过25000元部分不予支持。案件审理过程中，原告（反诉被告）蒋学良认可尚有押金10000元未退还给被告（反诉原告）许卓伟，为减少当事人讼累，该10000元押金可在25000元违约金中抵扣，抵扣之后，被告（反诉原告）许卓伟尚需支付原告（反诉被告）蒋学良违约金15000元。原告（反诉被告）蒋学良基于对唐根华、许卓伟的信任而与其签订了《房屋租赁合同》，被告唐根华系本案《房屋租赁合同》签约人之一，对原告（反诉被告）蒋学良要求被告唐根华承担违约责任的诉请予以支持，即被告唐根华应与许卓伟共同向蒋学良支付违约金15000元。被告唐根华可在承担违约责任后依《退股协议》向被告（反诉原告）许卓伟主张相关权利。被告（反诉原告）许卓伟未向本院提交证据证实因原告（反诉被告）的违约给其造成经济损失10000元，对被告（反诉原告）许卓伟要求原告（反诉被告）蒋学良赔偿10000元经济损失的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决：一、准许原告（反诉被告）蒋学良与被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟于2015年2月1日签订的《房屋出租合同》终止履行；二、被告（反诉原告）许卓伟于本判决生效后十日内支付违约金15000元（25000元违约金-10000元押金）给原告（反诉被告）蒋学良；三、驳回原告（反诉被告）蒋学良的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许卓伟的其他反诉请求。本案本诉诉讼费525元，由原告（反诉被告）蒋学良负担；反诉诉讼费650元，由被告（反诉原告）许卓伟负担。
二审期间，上诉人蒋学良、许卓伟、被上诉人唐根华均未向本院提供新证据。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案《房屋出租合同》明确约定房屋租期为七年，自2015年2月15日起至2022年2月15日止，约定违约金为50000元。上诉人许卓伟明确表示不再履行《房屋出租合同》，其行为构成根本性违约。2016年2月15日至2017年2月15日的房租上诉人许卓伟、被上诉人唐根华已分期交付。在房屋租赁期内于2017年1月将租赁房屋换大锁锁住，且本案租赁房屋存在漏水情况，上诉人蒋学良并未积极履行维修义务，上诉人蒋学良的行为亦构成违约。鉴于双方均有违约行为，而上诉人许卓伟的行为构成根本性违约，一审法院酌情判令上诉人许卓伟、被上诉人唐根华支付上诉人蒋学良15000元（已抵扣10000元押金）并无不当。另对上诉人许卓伟要求上诉人蒋学良赔偿10000元经济损失的上诉请求，因上诉人许卓伟未能提交证据证实本院不予支持。
综上所述，上诉人蒋学良、许卓伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人蒋学良、许卓伟各负担525元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海燕
代理审判员 唐英虎
代理审判员 熊孝航
二〇一七年十二月六日
书 记 员 孙 畅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。