福建省泉州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）闽05执复36号复议申请人（利害关系人）：蔡朝阳，男，1970年7月16日出生，汉族，住福建省石狮市。申请执行人：泉州农村商业银行股份有限公司洛江支行，住所地福建省泉州市洛江万安开发区万发街65号。负责人：邱建焕，支行行长。委托代理人：张婉言，女，支行员工。被执行人：力泰（福建）物流有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东湖街湖景苑B幢1001室。法定代表人：蔡茂棕。被执行人：蔡加庆，男，1970年8月23日出生，汉族，户籍所在地福建省石狮市，现住福建省泉州市丰泽区。被执行人：蔡金治，女，1972年5月12日出生，汉族，住福建省石狮市。被执行人：陈文明，男，1962年10月23日出生，汉族，住福建省石狮市。复议申请人蔡朝阳不服泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504执异6号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人泉州农村商业银行股份有限公司洛江支行（下称洛江农商行）与被执行人力泰（福建）物流有限公司（下称力泰公司）、蔡加庆、蔡金治、陈文明金融借款合同纠纷一案，洛江区人民法院（以下简称洛江法院）于2016年3月22日作出（2015）洛民初字第1554号民事判决，判决生效后因力泰公司未履行该判决，洛江农商行于2016年8月9日向法院申请强制执行。洛江法院受理后，于2016年8月22日向力泰公司、蔡加庆等发出执行通知书，责令力泰公司、蔡加庆等限期履行义务。因力泰公司、蔡加庆等未按执行通知履行义务，洛江法院又于2016年9月28日轮候查封包括蔡加庆名下址于泉州市丰泽区东湖路北侧湖锦苑B号楼1001号房屋（以下简称1001号房屋）在内的抵押房产。2017年5月4日洛江法院将限期履行通知书、查封公告及封条粘贴在1001号房屋大门，于5月31日向蔡加庆发出限期履行通知书，要求蔡加庆限期腾空包括1001号房屋在内的抵押房产，逾期将对上述房产采取限水、限电等强制执行措施。2017年5月23日复议人蔡朝阳向洛江法院提出执行异议。洛江法院查明，2012年6月18日，蔡加庆与洛江农商行签订《最高额抵押合同》，约定蔡加庆提供包括1001号房屋在内的房产为力泰公司的债务提供最高额抵押担保，抵押担保的债权本金为300万元，担保的主债权发生期间自2012年6月26日起至2015年6月25日止，二者于2012年6月26日到登记机关办理抵押登记手续。2014年5月1日，洛江农商行与蔡金治、陈文明、蔡加庆签订《最高额保证合同》，约定蔡金治、陈文明、蔡加庆为洛江农商行与力泰公司签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额保证担保，担保的债权本金最高余额为1000万元，担保的主债权发生期间自2014年5月1日起至2015年12月31日止。2014年5月4日，洛江农商行与力泰公司于签订《流动资金借款合同》，约定力泰公司向洛江农商行贷款300万元等。洛江农商行依约发放贷款后，力泰公司未按约还款付息，遂诉至洛江法院。2016年3月22日，洛江法院作出（2015）洛民初字第1554号民事判决，判决力泰公司应偿还洛江农商行借款本金300万元及息，洛江农商行对包括1001号房屋在内的抵押房产享有抵押权，有权以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。因力泰公司未履行该判决，洛江农商行于2016年8月9日向洛江法院申请强制执行。洛江法院受理后，于2016年8月22日向力泰公司、蔡加庆等发出执行通知书，责令力泰公司、蔡加庆等限期履行义务。力泰公司、蔡加庆等未按执行通知履行义务，又于2016年9月28日轮候查封包括1001号房屋在内的抵押房产。2017年5月4日，洛江法院将限期履行通知书、查封公告及封条粘贴在1001号房屋大门上，并于5月31日向蔡加庆发出限期履行通知书，要求蔡加庆限期腾空包括1001号房屋在内的抵押房产，逾期将对上述房产采取限水、限电等强制执行措施。本案涉案房产1001号房屋已于2014年11月14日被泉州市中级人民法院查封。洛江法院认为，当事人依据生效裁判文书申请人民法院强制执行的，人民法院依法向被执行人发出执行通知书，要求被执行人限期履行。被执行人未按执行通知书履行法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人的财产采取强制措施。在本案中，蔡加庆于2012年6月26日与洛江农商行办理了1001号房屋的抵押登记手续，抵押权成立，后于2014年10月14日与蔡朝阳签订《房屋租赁合同》，将1001号房屋出租给蔡朝阳，二者形成租赁关系。故租赁关系成立在抵押权设立之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，蔡朝阳的租赁权不得对抗洛江农商行的抵押权，即洛江农商行的抵押权优先于蔡朝阳的租赁权。现蔡加庆未按执行通知书履行法律文书确定的义务，洛江法院依法查封其名下的1001号房屋，向其发出限期履行通知书，要求其限期腾空房屋，逾期将采取限水、限电等强制执行措施，并无不当。蔡朝阳主张法院查封1001号房屋，损害其作为承租人对房屋的占有、使用、收益等权利，请求解除对1001号房屋的查封措施，无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回蔡朝阳的异议。蔡朝阳向本院复议称，1、洛江农商行与被执行人力泰公司、蔡加庆、蔡金治、陈文明金融借款合同纠纷执行一案，洛江法院依据（2016）闽0504执761号执行裁定书查封了被执行人蔡加庆名下址于泉州市丰泽区东湖路北侧湖锦苑B号楼1001号房产，复议人基于善意取得该房产的租赁权，依法享有对该房产行使占有、使用、支配的实体权利。复议人于2014年10月14日与蔡加庆签订《房屋租赁合同》，约定由蔡朝阳承租蔡加庆名下的1001号房屋用于公司经营使用，租赁期限自2014年11月1日起至2029年11月1日止，月租金为5000元。合同签订后，蔡加庆依约将1001号房屋交付给蔡朝阳使用。现蔡朝阳已向蔡加庆支付租金约40万元，并将该房屋地址作为泉州市恒通新能源科技有限公司注册地办理了工商登记手续。蔡加庆未告知复议人泉州市丰泽区东湖路北侧湖锦苑B号楼1001号房产已抵押给洛江农商行，租赁期间复议人已按合同约定足额支付租金且租金价格合理，复议人的租赁权应当予以优先保护。2、复议人是对执行标的提出执行异议，洛江法院依照执行行为相关规定进行审查，适用法律错误。洛江法院作出的（2017）闽0504执异6号认定事实和法律适用错误，请求予以撤销。本院对洛江法院查明的事实予以确认。本院认为，被执行人蔡加庆与申请执行人洛江农商行于2012年6月18日已签订了《最高额抵押合同》，在合同中双方约定蔡加庆提供包括1001号房屋在内的房产为力泰公司的债务提供最高额抵押担保，担保的主债权发生期间自2012年6月26日起至2015年6月25日止，并于2012年6月26日在登记机关办理了上述房产的抵押登记手续。复议人蔡朝阳与蔡加庆于2014年10月14日才签订《房屋租赁合同》，双方于此时才形成租赁合同关系。复议人开办的泉州市恒通新能源科技有限公司于2015年3月31日成立，泉州市丰泽区工商行政管理局于2016年2月22日颁发的该公司营业执照上登记该公司的住所地为泉州市××××室。申请执行人洛江农商行与被执行人力泰公司、蔡加庆、蔡金治、陈文明金融借款合同纠纷一案，洛江法院已于2016年3月22日作出（2015）洛民初字第1554号民事判决，判决力泰公司应偿还洛江农商行借款本金300万元及相应利息、罚息、复利，并判决确认洛江农商行对包括1001号房屋在内的抵押房产享有抵押权，有权以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。蔡朝阳与蔡加庆在本案抵押物上设定的租赁权，是在本案抵押权设定之后，且该租赁权的设定并未取得抵押权人的同意，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故本案被执行人与复议人之间设立的租赁权不得对抗本案抵押权，不得对抗人民法院对抵押不动产的查封执行。本案已查明复议人与被执行人之间设立的租赁权设定在抵押权之后，且该租赁权的设定未经抵押权人同意，人民法院可以依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，依法拍卖处分该查封财产。（2015）洛民初字第1554号民事判决已生效，力泰公司未履行该判决，洛江法院依据（2016）闽0504执761号执行裁定书，采取的轮候查封包括1001号房屋在内的抵押房产，要求被执行人限期腾空抵押房产等执行行为均符合法律规定。洛江法院在（2017）闽0504执异6号执行异议审查中，对异议人请求“中止对蔡加庆名下址于泉州市丰泽区东湖路北侧湖锦苑B号楼1001号房产的执行程序，并解除对该房产的查封措施”的异议申请，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理，适用法律正确。复议人蔡朝阳的复议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。洛江法院作出的（2017）闽0504执异6号执行裁定程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，裁定如下：驳回蔡朝阳的复议申请，维持洛江区人民法院（2017）闽0504执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  林明清审 判 员  吴梅芳代理审判员  李岩芳二〇一七年八月十日书 记 员  陈小东附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。