北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书2015年朝民初字第50532号原告（反诉被告）罗西，女。委托代理人黄星，男。委托代理人谢少贇，北京市合达律师事务所律师。被告（反诉原告）赵广潮，男。委托代理人骆道好，北京市融智律师事务所律师。委托代理人孔开翔，北京市融智律师事务所实习律师。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人徐俊杰，男。委托代理人杜文娜，女。原告（反诉被告）罗西（以下称姓名）与被告（反诉原告）赵广潮（以下称姓名）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，开开庭进行了审理。罗西及其委托代理人黄星、谢少贇、赵广潮的委托代理人骆道好、孔开翔、我爱我家公司的委托代理人徐俊杰、杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗西向本院提出诉讼请求：判令赵广潮依约履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助罗西办理房屋产权转移登记手续。剩余房款74万元随时可以支付给赵广潮。事实和理由：原被告通过我爱我家公司居间介绍，于2012年3月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定罗西购买赵广潮位于北京市朝阳区1115号房屋，总价款为156万元。由于合同签订时赵广潮尚未取得该房屋的产权证，故双方约定：罗西于2012年3月31日向赵广潮支付购房首付款，赵广潮将房屋交付罗西使用；待赵广潮取得该房屋产权证，并将房屋产权转移登记至罗西名下之后，罗西再支付尾款。合同签订后，罗西积极履行合同义务，于签订合同当日向赵广潮支付了定金2万元，于2012年3月26日向赵广潮支付了第一笔首付款50万元，于2012年4月12日向赵广潮支付了第二笔首付款30万元。罗西于支付第一笔首付款后入住了1115号房屋。2013年10月初，罗西得知赵广潮已经取得1115号房屋的产权证书，遂要求赵广潮依合同约定办理产权转移登记手续，但赵广潮拒绝履行该项义务，并提出增加购房款的无理要求。赵广潮辩称：不同意罗西的诉讼请求。一、罗西存在严重的违约行为，补充协议第五条约定2012年3月31日之前支付首付款28万元给赵广潮，买卖合同第七条第二项也对逾期付款有约定，罗西实际是4月12日支付的30万元首付款，逾期12天，所以赵广潮享有约定和法定的解除权。二、在罗西付款期间和付款之后，赵广潮多次向罗西告知并通知解除合同，罗西提出可以协商价款等相关要求。赵广潮也通过中介公司以及与我爱我家公司和罗西一起在场的情况下通知过罗西我们行使解除权解除合同，可以赔偿罗西相关的装修损失等，罗西提出可以增加购买金额，但之后又拒绝。我们认为，根据双方的交易行为和赵广潮行使解除权的通知行为，以及三方商议告知罗西双方解除合同的行为，双方的买卖合同已经解除。综合以上两项，我们认为应当驳回罗西的诉讼请求。赵广潮向本院提出反诉请求：1、解除赵广潮与罗西签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、罗西返还赵广潮1115号房屋钥匙5把、门禁5个、燃气卡1张、水卡1张、购房合同原件1份、购房发票3张、公共维修基金发票1张、房屋户型图纸三份、住宅质量保证书1份、住户装修手册1份、住户服务手册1份、住宅建筑使用说明书1份、燃气卡表使用说明书1份、密码锁手册1份、燃气壁挂炉用户手册1份、华贸城住宅住户卡3张；3、罗西立即腾空退还1115号房屋。2012年3月20日，赵广潮与罗西通过我爱我家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定：罗西购买赵广潮1115号房屋。补充协议约定：罗西付款时间为签订合同当日给付定金2万元，2012年3月25日前给付50万元，2012年3月31日前给付28万元，并且约定逾期付款超过10日，赵广潮有权解除合同。罗西于2012年3月25日支付50万元后，赵广潮向罗西交付了房屋，罗西于2012年4月12日通过银行转账支付30万元，比约定付款时间逾期12日。2012年10月，赵广潮通过我爱我家公司通知罗西，要求解除合同，罗西拒绝，后经我爱我家公司多次协调，未达成一致。罗西针对赵广潮的反诉辩称：不同意赵广潮的反诉请求。一、罗西逾期付款是经过赵广潮同意的，否则赵广潮也不会在收到第二笔款项四年之后才提出解除合同。如果赵广潮是因为逾期付款而要解除合同，应当在逾期付款之后就提出。二、赵广潮以其行为变更了双方的约定，罗西收到赵广潮的通知，说要求增加2万元购房款，罗西跟赵广潮说如果增加2万元，需要多一些时间筹措资金，并在12天之后凑齐交给了赵广潮，赵广潮也表示收到了，说明赵广潮已经以其行为变更了付款时间的约定。三、罗西从来没有收到过赵广潮要求解除合同的通知。我爱我家公司述称：同意罗西的诉讼请求，罗西对事实理由的陈述属实。签订合同时1115号房屋的房本还没办，约定是先付一部分房款，等房本办下来了再付尾款。房本办下来后，赵广潮不配合履行合同。罗西起诉后，赵广潮以诉讼的方式在他老家将1115号房屋所有权转移至他姐姐赵丽丽名下，罗西在河北法院申请了重审。赵丽丽参与了卖房，但从没说房屋是她的。赵广潮没有对罗西逾期付款提出过异议，他从未说过罗西首付款付晚了。本院经审理认定事实如下：经我爱我家公司居间介绍，原被告于2012年3月20日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定:罗西购买赵广潮的1115号房屋，建筑面积52.64平米，总价款156万元；买方于签订合同当天支付定金2万元，于2012年3月24日前支付第一笔首付款50万元，于2012年3月31日前支付第二笔首付款28万元，剩余76万元等卖方房产证办理下来买卖双方办理产权转移登记手续后买方的贷款银行直接支付给卖方；卖方于2012年3月25日前将房屋交付买方使用并装修。买卖合同第七条第（二）款“逾期付款责任”约定：买方未按照附件五“付款方式及期限的具体约定”的时间付款，逾期超过十日后，卖方有权解除合同。罗西于签约当日向赵广潮支付了定金2万元，于2012年3月26日向赵广潮支付了第一笔首付款50万元，于2012年4月12日向赵广潮支付了第二笔首付款30万元。赵广潮于2012年3月26日将1115号房屋交付罗西使用。赵广潮于2012年4月12日签署《二手房首付款交付确认函》，确认收到罗西交付的首付款30万元。2013年8月13日，赵广潮取得1115号房屋的产权证书，登记为该房屋产权人。因赵广潮拒绝办理1115号房屋的过户手续，罗西于2013年12月在我院起诉赵广潮要求继续履行买卖合同。我院向赵广潮签发了2014年1月21日的开庭传票，赵丽丽向我院提交深圳市罗湖区人民医院给赵广潮开具的病假证明，申请延期开庭。2014年2月17日，河北省涞水县人民法院（以下称涞水县法院）就赵丽丽诉赵广潮分家析产纠纷一案做出（2014）涞民初字第241号民事判决书，判决1115号房屋归赵丽丽所有，赵广潮协助赵丽丽办理过户手续。此后罗西申请再审（2014）涞民初字第241号案件，涞水县法院于2015年12月21日做出（2015）涞民再字第1号民事裁定书，裁定：一、撤销（2014）涞民初字第241号民事判决书；二、驳回赵丽丽的起诉。赵丽丽上诉，河北省保定市中级人民法院于2016年6月28日裁定驳回上诉，维持原裁定。赵广潮提交赵丽丽2014年3月5日与我爱我家公司业务经理杜某某的电话录音，证明赵丽丽曾于2012年10月通知杜某某因罗西迟延付款违约，要求解除合同并通知解除。因罗西申请，杜某某到庭作证称，我印象中是2013年4月25日三方面谈之后卖方提出要解除合同，原因是当时房价上涨，卖方从2013年3月要求涨价，买方不同意，之后卖方要求解除合同。这是当时卖方要求解除合同唯一的理由，卖方没有提到首付款付晚了的事，之前也没说过。在此之前双方正常付款交房，等着房产证办下来。按照合同约定的时间买方付款是晚了几天，原因我记不清了，交接房款时我们三方都在场，当时卖方没有提出首付款付晚的问题，没有提出买方违约，也没有提出要解除合同。如果确实存在迟延付款，根据我的经验，应该是买卖双方都认可才交接的房款。经本院释明，罗西到庭签署如实陈述保证书后就案件事实回答了双方当事人和法庭的询问，赵广潮、赵丽丽均未到庭。因罗西申请诉前财产保全，本院已于2013年11月查封了1115号房屋。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，公民进行民事行为应遵循公平和诚实信用原则。原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。现赵广潮以罗西未按照合同约定于2012年3月31日前支付第二笔首付款28万元，迟延12天付款为由要求解除合同。综合在案证据可知，罗西于2012年4月12日向赵广潮支付了第二笔首付款30万元，赵广潮于当天签署《二手房首付款交付确认函》，确认收到该款项。根据生活常识和交易习惯，如赵广潮对罗西的迟延付款行为有异议并因此要求解除合同，应当拒收该款项同时要求解约，即使收款后要求解约，亦应在合理期限内尽早提出，否则必然使买方对于合同能否继续履行丧失预见和信赖，造成双方权利义务明显不对等，违反公平和诚信原则。赵广潮收款并签署确认函的行为说明其在当时并未对此提出异议。目前没有证据表明赵广潮在收款后的合理期限内提出了解约要求，即使按照赵广潮自己的陈述，其也是在2012年10月才向中介公司提出解约要求，此时距其收取罗西的房款已半年，显已超出正常合理的期限。罗西的付款金额超出合同约定，说明罗西所述因赵广潮要求增加二次首付款数额，因此双方协商同意延缓付款时间的陈述具有可信性，罗西到庭签署如实陈述保证书宣誓其所述属实，而赵广潮、赵丽丽均未到庭。综合上述分析，依据公平和诚信原则，根据交易习惯和生活常识，可以认定罗西迟延12日付款的行为在当时已经赵广潮同意，双方经协商一致已变更了合同中关于付款时间和付款金额的约定，罗西按双方变更后的时间和金额履行了付款义务，赵广潮收取并确认无误，该项合同内容已履行完毕。赵广潮以罗西迟延付款违约为由要求解除合同并要求罗西返还房屋和相关物品的反诉请求均无事实和法律依据，本院均不予支持。罗西要求赵广潮继续履行买卖合同和《补充协议》，协助办理过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。剩余房款74万元于过户当日支付给赵广潮。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵广潮继续履行其与原告（反诉被告）罗西于2012年3月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，于本判决生效之日起十五日内将北京市朝阳区1115号房屋过户至罗西名下。罗西于过户当日向赵广潮支付剩余房款七十四万元。二、驳回被告（反诉原告）赵广潮的全部反诉请求。罗西如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费负担如下：本诉案件受理费9420元，均由赵广潮负担（罗西已预交，赵广潮于本判决生效之日起15日内支付给罗西）。反诉案件受理费9420元，均由赵广潮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  杨 静审判员  文怡昊二〇一七年二月二十三日书记员  姜 真