上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第422号
上诉人（原审被告、反诉原告）李红兰。
委托代理人钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）仇为一。
委托代理人李宏伟，上海四维乐马律师事务所律师。
委托代理人黄超，上海四维乐马律师事务所律师。
上诉人李红兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人李红兰及其委托代理人钟景勇、张越，被上诉人仇为一的委托代理人黄超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月11日，仇为一与李红兰签订《房屋租赁合同》一份，仇为一将位于上海市泰康路XXX弄XXX号楼1楼7号店铺（面积为24.50平方米，以下简称系争房屋）出租予李红兰使用。合同约定（1）租期自2012年8月19日起至2014年8月18日止；（2）李红兰拖欠租金累计达1个月，仇为一可终止合同并收回房屋；（3）第一年店铺使用费每月为人民币（以下币种均为人民币）17，000元，第二年店铺使用费每月为19，550元；（4）店铺使用费每3个月支付一次，李红兰于签约后店铺交接当日支付首期店铺使用费51，000元，并同时支付租房押金34，000元，之后于每期到期日前10日支付下期3个月租金；（5）合同期满，经仇为一确认李红兰应付之租金、水电费等费用均已付清，仇为一于7日内返还李红兰全部押金；（6）租赁期间系争房屋内所发生之水电费及物业管理费等费用均由李红兰承担，物业管理费每平方米为30元；（7）李红兰逾期15日不予支付租金、电费及其他应付款项之行为视作违约，除李红兰仍应及时如数补交之外，李红兰尚应支付违约金100，000元，同时仇为一可予断电断水并收回房屋。签约后，仇为一与李红兰履行各自合同义务，李红兰实际支付押金34，000元。2012年11月2日，仇为一与李红兰另行签订《房屋租赁合同补充协�》一份，协议中对租金支付方式等再次予以明确约定。租赁期间，李红兰始终未支付物业管理费，且欠付部分电费。2013年2月，李红兰未按期支付第三期租金。同年2月18日，仇为一致李红兰《律师函》，要求李红兰支付拖欠之租赁费用。次日，李红兰向仇为一支付租金25，500元。同年2月28日，李红兰委托律师致仇为一《关于要求排除营业妨碍并赔偿经济损失的律师函》，称仇为一于2012年11月间未经各租户同意即擅自对租赁场所房屋布局作出多处明显改动，导致租赁场所通道受堵、相关设备使用受限等，从而影响李红兰正常经营，就所遭受之经营损失，应当在租金中予以扣减。同年4月12日，仇为一再次致李红兰《律师函》，要求李红兰补足缴纳第三期租金并支付物业管理费。李红兰收函后未予付款。同年4月22日，仇为一致李红兰《解除租赁合同通知函》，称鉴于李红�拖欠租金且经催讨后仍不予支付，故依据租约第二条第C款约定及合同法相关规定，通知于函件送达之日解除租约，并要求李红兰即时迁离及支付欠费等。次日，李红兰收讫该通知函。同年4月24日，李红兰致仇为一《关于不同意解除租赁合同的告知函》，称李红兰并非无故欠租，且不同意解除租约。同年5月，仇为一对系争店铺停止供电。现仇为一起诉至原审法院，要求判令：（1）确认双方所签租约于2013年4月23日予以解除；（2）李红兰将系争房屋返还予仇为一；（3）李红兰支付2013年2月19日至合同解除日期间未付租金11，333元；（4）李红兰按每月17，000元支付自合同解除日起至房屋返还日期间之房屋使用费，如房屋返还日逾2013年8月19日，则自该日起按每月19，550元计付房屋使用费；（5）李红兰按每月735元支付自2012年8月19日起至房屋返还日期间之物业管理费；（6）�红兰支付截至2013年7月28日止尚欠电费3，974.50元，并支付自次日起至实际迁离日止期间之电费；（7）李红兰偿付违约金100，000元。对此，李红兰提起反诉，要求判令：（1）仇为一与李红兰继续履行双方所签《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；（2）仇为一拆除位于商铺中庭之违章搭建，将中庭及通道恢复至交房状态，恢复供电，消除对李红兰营业之障碍，并恢复李红兰之营业条件；（3）准予李红兰在仇为一恢复李红兰营业条件之前可不予支付租金；（4）仇为一赔偿李红兰营业损失378，476元（自2012年8月19日起至2013年6月30日止，其中利润亏损计7，426元，预期盈利损失计371，050元）
原审法院另查明，截至2013年7月28日，李红兰结欠仇为一电费计3，974.50元。
原审审理中，仇为一称所涉装修工程于2013年6月初开始，并于同年6月底结束。
原审法院认为，仇为一与李红兰所签《房屋租赁合同》及其补充协议系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，仇为一与李红兰作为签约方均应恪守合同约定之义务。根据庭审，李红兰实际付款情况为（1）支付押金34，000元；（2）截至2013年2月18日止，均按月租金17，000元付租，自2013年2月19日起，仅付租金25，500元，之后未再付租；（3）物业管理费均未支付；（4）自2012年11月22日起至2013年7月28日止结欠电费3，974.50元。现本案争议焦点在于仇为一进行之整改工程何时开始，李红兰就该整改工程是否可要求酌减部分租金。仇为一与李红兰双方对整改工程开始时间意见不一，仇为一称整改工程仅于2013年6月进行，李红兰则称整改工程于2012年11月底即已开始，李红兰对此虽未能提供充足证据加以证明，但根据李红兰于2012年2月28日致仇为一之律师函，其中曾提及整改工程于2012年11月底进行并影响李红兰经营一节，如仇为一所述整改工程仅于2013年6月进行一节属实，则李红兰在2012年2月函件中既已提及整改事项显然有悖常理，由此，根据现有证据，法院依法认定整改工程于2012年11月底开始，并于2013年6月底结束。鉴于整改工程确实会导致李红兰经营条件受到一定影响，故李红兰就2012年12月1日至2013年6月30日期间可要求酌减部分租金，但不可以此为由拒绝付租。针对仇为一解约诉请，仇为一诉讼过程中所称解约理由为李红兰欠付租金及物业管理费。对于李红兰欠租一节，鉴于李红兰就整改工程期间可酌减付租，而仇为一与李红兰对租金酌减标准未曾予以确定，由此，李红兰付租情况是否已经构成租约约定之解约事由亦无法确定，仇为一以李红兰欠租为由要求解约，法院依法难以支持。对于李红兰欠付物业管理费一节，鉴于该费用系租约明确约定�李红兰按约应予支付，现李红兰未予支付物业管理费逾15日已经构成违约，根据租约约定，仇为一基于李红兰该违约情节，可予断水断电、收回房屋及要求李红兰偿付违约金100，000元。鉴此，仇为一现在诉讼过程中以李红兰欠付物业管理费为由要求解除合同，法院依法予以支持，李红兰在租约解除后即应及时迁离系争房屋并清结尚欠租赁费用，如不迁离，仇为一就李红兰继续占用店铺期间，可要求李红兰按原租约约定之租金标准支付房屋使用费。对于仇为一诉请之违约金，李红兰对此辩称违约金数额约定过高，故法院结合仇为一遭受之损失，依法予以酌情减少。对于李红兰所付押金，则由仇为一在李红兰清结各项欠费之后按约予以返还李红兰。对于李红兰要求继续履行租约之反诉请求，鉴于李红兰欠付物业管理费情节已经构成租约约定之解约事由，且仇为一亦已依法行使合同解除权，故法院对李红兰要求继续履约之反诉诉请依法予以驳回。对于李红兰要求仇为一恢复交房条件并准予就整改期间不予付租之反诉请求，鉴于仇为一整改系基于商场整体经营环境而进行，李红兰就此仅可要求对于整改期间租金予以酌减支付，故法院对于李红兰上述反诉请求依法予以驳回。对于李红兰诉请之营业损失，因证据不足，法院亦依法予以驳回。对于仇为一所称租约已于2013年4月23日解除一节，鉴于仇为一就其在解约通知中所提及之解约理由及解约依据尚未取得合同解除权，故仇为一发出该解约通知之行为并不产生租约提前解除之法律后果。对于李红兰所称仇为一予以停电一节，鉴于租约约定仇为一在李红兰逾期支付相关租赁费用达15日后可予停水停电，故该停电行为系仇为一在李红兰发生违约行为后所采取之合同补救措施，李红兰就此亦不�拒绝付租。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、仇为一与李红兰于2012年8月11日所签《房屋租赁合同》及于2012年11月2日所签《房屋租赁合同补充协议》于判决生效之日予以解除；二、李红兰于判决生效之日起十日内迁离上海市泰康路XXX弄XXX号楼1楼7号店铺；三、李红兰于判决生效之日起十日内支付仇为一租金（2012年12月1日至2013年6月30日整改期间，以月租金标准17，000元、按8折计应付租金为95，200元，该期间李红兰实际已付租金为69，700元，则李红兰该期间尚应付租金25，500元；2013年7月1日至2013年8月18日期间，按月租金17，000元计，李红兰该期间尚应付租金26，871元；2013年8月19日至判决生效之日止期间，按月租金19，550元计付）；四、李红兰于判决生效之日起十日内支付仇为一房屋使用费（自本判决生效次日起至李红兰实际迁离日止、每月按19，550元计付）；五、李红兰于判决生效之日起十日内支付仇为一物业管理费（自2012年8月19日起至李红兰实际迁离日止、每月按735元计付）；六、李红兰于判决生效之日起十日内支付仇为一电费3，974.50元；七、李红兰于判决生效之日起十日内偿付仇为一违约金51，000元；八、李红兰就上述第三项至第七项履行完毕后七日内，仇为一返还李红兰押金34，000元；九、驳回李红兰要求继续履行合同、恢复房屋状态、暂时不予付租及赔偿营业损失的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，721元、反诉案件受理费3，614元、财产保全费1，122元，均由李红兰负担。
李红兰不服原审法院判决，向本院提起上诉称，仇为一作为个人没有资质收取物业管理费，且仇为一也没有提供相关物业管理服务，原审法院认定李红兰未付物业管理费违约是错误的，租赁合同中涉及物业管理费的约定与相关物业管理条例规定相悖，原审法院对此认定事实不清，仇为一在李红兰租赁期间擅自对商铺进行整改装修，已构成违约，由于仇为一的整改装修，使李红兰完全无法经营，之后仇为一提出解除合同并在2013年5月擅自停止供电，使租赁房屋失去使用价值，仇为一无权要求李红兰继续支付租金和使用费，原审判决既不合理也不公平，要求撤销原审判决，依法改判驳回仇为一原审中的诉讼请求、支持李红兰原审中的反诉请求。
被上诉人仇为一辩称，不同意李红兰的上诉请求，仇为一按照约定提供了场地、空调、照明等，按约收取物业管理费合法有据，李红兰应按约支付物业管理费，仇为一在租赁履行期间未对房屋擅自装修，也没有影响李红兰使用房屋，原审法院对整改工程的认定有误，酌情减少租金不当，断电行为不能作为李红兰拒付租金的理由，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，李红兰于2014年3月17日将系争房屋归还仇为一，双方办理了交接手续。
本院认为，李红兰与仇为一于2012年8月11日签订的房屋租赁合同及之后双方签订的补充协议均系双方真实意思表示，均属合法有效，当事人双方均应按约履行自身的义务。房屋租赁合同明确约定李红兰需承担物业管理费，逾期15日不付款即为违约。实际履行中，李红兰未支付物业管理费已超过15日，原审法院据此认定李红兰已构成违约，并判决支持仇为一要求解除租�合同的诉讼请求，并无不妥。李红兰上诉以仇为一不具有收取物业管理费的资质，且未提供相应物业管理服务，李红兰不应支付物业管理费为由，主张李红兰未违约，理由尚不充分，本院难以支持。由于仇为一在合同履行中对商场进行了整改工程，原审法院认定整改工程导致李红兰经营条件受到一定影响，并据此酌情减少李红兰在相应期间应支付的租金数额，亦无不妥。李红兰上诉主张整改工程造成其无法经营，其不应支付租金，仇为一应赔偿营业损失，缺乏依据，本院不予采纳。根据合同约定，李红兰逾期不支付相关费用，构成违约，仇为一可以采取断水断电的措施。现仇为一在李红兰未按期付款的情况下，采取停电措施，符合双方合同约定，李红兰以此为由主张不支付租金和使用费，本院亦不予采纳。合同解除后，李红兰除应及时迁出租赁房屋外还需结清尚�的各项费用。本院审理中，双方于2014年3月17日办理了房屋交接手续，故双方租赁合同及补充协议应于2014年3月17日解除，李红兰应支付的租金及物业管理费亦应计算至2014年3月17日止，原审法院判决本院予以调整。综上，李红兰上诉要求改判驳回仇为一原审诉讼请求，支持李红兰原审反诉请求，理由不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第891号民事判决主文第六、七、八、九项；
二、撤销上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第891号民事判决主文第一、二、三、四、五项；
三、上诉人李红兰与被上诉人仇为一于2012年8月11日所签《房屋租赁合同》及于2012年11月2日所签《房屋租赁合同补充协议》于2014年3月17日予以解除；
四、上诉人�红兰于本判决生效之日起十日内支付被上诉人仇为一租金（2012年12月1日至2013年6月30日整改期间，以月租金标准人民币17，000元、按8折计应付租金为人民币95，200元，该期间上诉人李红兰实际已付租金为人民币69，700元，则上诉人李红兰该期间尚应付租金人民币25，500元；2013年7月1日至2013年8月18日期间，按月租金人民币17，000元计，上诉人李红兰该期间尚应付租金人民币26，871元；2013年8月19日至2014年3月17日止期间，按月租金人民币19，550元计付）；
五、上诉人李红兰于本判决生效之日起十日内支付被上诉人仇为一物业管理费（自2012年8月19日起至2014年3月17日止，每月按人民币735元计付）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币2，721元、反诉案件受理费人民币3，614元、财产保全费人民币1，122元，均由上诉人李红兰负担；二审案件受理费人民币6，335元，由上诉人李红兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 刘 郡
代理审判员 高 胤
二〇一四年五月二十日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。