山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1773号
上诉人（原审原告）范香。
委托代理人吴刚，山东恒百律师事务所律师。
委托代理人于佳珉，山东恒百律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛鑫龙置业有限公司。
法定代表人张禄霞，董事长。
委托代理人王斌，山东诚功（青岛）律师事务所律师。
委托代理人邵爱科，山东诚功（青岛）律师事务所律师。
上诉人范香因与被上诉人青岛鑫龙置业有限公司（以下简称鑫龙置业）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第5897号民事判决，于2014年6月17日向本院提起上诉，本院于2014年7月21日受理后，由审判员赵建担任审判长，由代理审判员高仁青担任本案主审，与代理审判员徐镜圆共同组成的合议庭，经过阅卷审查，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年8月13日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人范香的委托代理人于佳珉、被上诉人鑫龙置业的委托代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范香在原审中诉称：2010年11月4日，范香与鑫龙置业签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定范香购买鑫龙置业开发的位于青岛市黄岛区香江路126号鑫汇国际3栋1单元××层的××××户房屋，房屋总价款为801193元，交房时间为2012年12月31日，鑫龙置业如未按约定期限交房，则应当向范香支付违约金，违约金按范香已支付的房价款日万分之三计算。合同签订后，范香依约支付了购房款，但鑫龙置业至今未向范香交付该房屋，范香要求鑫龙置业支付2013年1月1日至2013年7月24日期间的逾期交房违约金49273元，本案诉讼费由鑫龙置业承担。
鑫龙置业在原审中辩称：1、涉案房屋已竣工验收合格，符合合同约定的交房条件。范香与鑫龙置业签订的商品房预售合同第十条约定房屋的交付必须符合的条件为“甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件。”涉案房屋已于2012年12月13日通过了五方的竣工验收，且质量合格，故涉案房屋已具备合同约定的交付条件。2、鑫龙置业已按合同约定通知范香交房，履行了合同约定的通知交房义务。3、即使存在鑫龙置业延期交房的情形，范香请求的延期交房违约金数额也过高，请求法院依据实际损失予以调减。
原审判决查明和认定的基本事实是：
1、范香、鑫龙置业双方于2010年11月4日签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：乙方（范香）向甲方（鑫龙置业）购买黄岛区香江路126号《鑫汇国际》3栋1单元××层××××户房屋；房屋建筑面积90.90平方米，每平方米房屋建筑面积单价为8814元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋权装修价格）暂定为801193元；该房屋交付必须符合甲方已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件；甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未按合同约定期限将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权选择继续履行合同，自逾期第61日起每日按已支付房款的万分之四向乙方支付违约金，此违约金与本条规定的日万分之三违约金不重复计算；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方向乙方交付钥匙；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同补充条款约定如乙方未按“入住通知书”约定的期限办理交付该房屋的交接手续，则甲方通知的验收交接日结束第二日为甲方交付之日，该房屋的风险责任转移由乙方承担。
2、范香提交收款收据，证明范香在合同签订后已经支付鑫龙置业房屋总价款801193元。
3、鑫龙置业提供主体工程质量验收备案报告及建设工程竣工验收报告，证明2012年12月13日涉案房屋经勘察、设计、施工、工程监理各方验收，质量合格，具备合同约定的交付条件。
4、鑫龙置业提交特快专递邮件详情单，证明鑫龙置业于2013年1月20日左右向范香发出交房通知。范香称在2013年1月23号收到过鑫龙置业的交房通知。
5、范香提交申通快递详情单及律师函，证明鑫龙置业向范香发出交房通知后，又告知范香房屋漏水，交房期间延后，2013年1月23日，鑫龙置业再次向范香发出通知并告知前期问题已得到解决，收到本通知后5日内办理入住手续，范香明确告知鑫龙置业在未取得综合验收备案手续的情况下通知范香收房违反相关规定，应承担逾期交房责任。
6、2013年6月29日，涉案房屋取得青岛市建设工程竣工验收备案证。
原审法院认为，范香、鑫龙置业签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定房屋交付的条件为鑫龙置业已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件，交付的时间为2012年12月31日前，鑫龙置业应在交付之日前7天书面通知范香办理交付该房屋的手续，范香应在收到该通知之日起5天内，会同鑫龙置业对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为范香向鑫龙置业交付钥匙。2012年12月13日，经勘察、设计、施工、工程监理单位验收，涉案住宅楼验收合格，且涉案房屋已具备基本居住使用条件。鑫龙置业称曾向范香发出书面交房通知，范香亦称其于2013年1月23日收到交房通知，范香应按合同约定于收到通知后5天内即2013年1月28日前，会同鑫龙置业对涉案房屋进行验收交接。因鑫龙置业提交的证据不足以证明其按约定于交付之日前7天通知范香办理交付房屋的手续，故鑫龙置业应向范香支付2013年1月1日至2013年1月28日期间的逾期交房违约金6730元（801193元×28天×0.03%）。综上，原审法院据此判决：鑫龙置业于判决生效后十日内向范香支付逾期交房违约金6730元。本案案件受理费1032元，由鑫龙置业负担200元，范香负担832元。
宣判后，范香不服原审判决，上诉至本院。
上诉人范香上诉称：范香与鑫龙置业签订的《青岛市商品房预售合同》约定的交房时间为2012年12月31日。商品房建设完成后，必须取得建设工程竣工验收备案证，这是法律法规规定的商品房法定交付条件。本案中，鑫龙置业于2013年6月29日才取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证，即涉案房屋最早也是于2013年6月29日才具备房屋交付条件，自该日起鑫龙置业向范香发出的交房通知才是符合约定和法定条件的通知。然而在2013年6月29日之后，鑫龙置业并未向范香发出交房通知，故鑫龙置业自2013年1月1日起便持续处于逾期交房的违约状态，鑫龙置业应承担自2013年1月1日起的逾期交房违约责任，并支付逾期交房违约金49273元（2013年1月1日至2013年7月24日）。一审法院忽略以上事实，认定鑫龙置业于2013年1月28日完成交付房屋的义务明显违背事实与法律。另外，一审判决中认定范香于2013年1月23日收到交房通知是错误的，范香是在2013年1月25日收到的入住通知。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持范香的诉讼请求；本案诉讼费由鑫龙置业承担。
被上诉人鑫龙置业答辩称：一、没有任何法律规定综合验收备案是商品房交付的条件。二、关于房屋验收后才能投入使用的规定，系管理性规范而非效力性规范，范香与鑫龙置业签订商品房预售合同中，关于交付条件约定为五方验收合格，该约定合法有效，应当作为判定被上诉人交房条件的基础，鑫龙置业在2012年年底通知交付房屋时，涉案房屋已具备合同约定交付条件，因范香拒绝接收房屋产生的所谓迟延交付责任应当由范香自行承担。综上，原审事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法维持原判。
二审审理中，范香提交手机短信证明范香于2013年1月25日收到鑫龙置业发出的交房通知，短信内容是“您好，您的快件EM287029368CS，预计今日内送达开发区香江路99号，请注意查收。如您不方便接收，请致电揽投员石永磊189××××4763联系。中国邮政EMS（邮政速递物流）”。
范香在二审审理中称：2013年1月29日，其会同鑫龙置业办理相关的交房手续和入住手续，但因当日鑫龙置业未提供住宅质量保障书、住宅使用说明书、商品房竣工验收备案证，故最终没有接收房屋。对此，鑫龙置业称：双方办理过相关的交房手续和入住手续，但具体日期不能确定，当时提供了住宅质量保证书和住宅使用说明书，范香没有接收房屋的理由是鑫龙置业未提供商品房竣工验收备案证。
另查明，原审庭审笔录载明：“范香答：……3、范香没有在鑫龙置业所称的时间收到过快递，应当是在2013年1月23日-24日收到过快递。”
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，范香与鑫龙置业签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点问题是：鑫龙置业是否存在逾期交房的违约行为。
本案中，范香与鑫龙置业签订的《青岛市商品房预售合同》明确约定：房屋交付的条件为鑫龙置业已组织勘察、设计、施工、工程监理进行竣工验收，且已签署质量合格文件；鑫龙置业于2012年12月31日前将该房屋交付给范香；房屋符合本合同约定的交付条件后，鑫龙置业应在交付之日前7天书面通知范香办理交付该房屋的手续，范香应在收到该通知之日起5天内，会同鑫龙置业对该房屋进行验收交接。合同补充条款约定如范香未按“入住通知书”约定的期限办理交付该房屋的交接手续，则鑫龙置业通知的验收交接日结束第二日为鑫龙置业交付之日。涉案住宅楼于2012年12月13日经勘察、设计、施工、工程监理单位验收合格，且涉案房屋已具备居住使用的条件。鑫龙置业称2012年年底前向范香发出交房通知，但鑫龙置业提交的证据不足以证明其主张，且其提交的交房通知落款时间为2013年1月23日，故涉案房屋虽然符合合同约定的交付条件，但鑫龙置业的交房行为已构成逾期交付。范香认可收到鑫龙置业的书面通知，亦去办理过相关接房入住手续，但双方均不能肯定办理验收交接手续的具体时间，亦未提交有效证据证明，故原审判决按照范香在原审中自认收到交房通知的时间，认定范香应于2013年1月28日前会同鑫龙置业对涉案房屋进行验收交接，并据此认定鑫龙置业应向范香支付2013年1月1日至2013年1月28日期间的逾期交房违约金6730元，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人范香的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费864元，由上诉人范香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 徐镜圆
代理审判员 高仁青
二〇一四年九月三十日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 于国英