山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7806号
上诉人（原审被告）：孙丰梅，女，1986年6月10日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉臣，山东齐鲁律事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：樊名周，男，1965年3月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：梁冰清，山东圣义律师事务所律师。
原审被告：白新会，女，1965年4月7日出生，汉族，住济南市。
上诉人孙丰梅因与被上诉人樊名周、原审被告白新会房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4911号民事判决，向本院提起上诉。一审法院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。
孙丰梅上诉请求：1.依法撤销一审判决。2.一、二审诉讼费用由樊名周负担。事实与理由：一、樊名周在一审中的诉讼请求是请求确认合同效力，一审法院归纳的焦点是善意取得问题属于物权法范畴。根据“不告不理”原则，不是案件的审查范围。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。1、签订合同之前，孙丰梅与白新会至济南市房屋档案馆查询了涉案房屋的权属信息状况，确定涉案不动产的登记证书及房屋权属信息均显示白新会是单独所有权人，孙丰梅作为买受人有充分理由信赖白新会有权处分涉案房产。孙丰梅还审查了2006年8月11日樊名周和白新会签订的离婚协议书，第二款明确记载对财产处理无异议。故在签订合同之前孙丰梅对涉案不动产的所有权的权属状况进行了足够谨慎的审查。2、一审判决书第七页倒数第一行至第二行：“孙丰梅未能实际确认房产占有使用等权利情况，对此有重大过失”，没有事实和法律依据。房屋买卖合同第二条记载房屋租赁情况“无”，白新会当时答复称房子是其朋友住着，随时可以腾房，故第十二条补充协议第一款约定，“卖方承诺此房屋不存在租赁协议，如有租赁，卖方承担一切后果”。孙丰梅对房屋的占有使用情况是非常在意的，不但实际看房，且在补充条款予以重点强调，故不存在重大过失。三、一审法院认定孙丰梅与白新会签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通，无事实及法律依据。1、孙丰梅与白新会签订房屋买卖合同时自己正在房天下公司任职，但其在与白新会签订房屋买卖合同的行为中，是买受人的身份，而不是工作人员，没有法定理由认定其具有或者应当具有高于普通人的注意义务，且孙丰梅时任店务秘书职务，并非经纪人职务。我国对房地产经纪人实行资格准入制度，孙丰梅也没有房地产经纪人证书。2、一审判决书第九页第三行认定在孙丰梅看房未果的情况下，“应当知道涉案房产可能存在相关债权债务纠纷”，没有事实和法律依据。法律上没有规定购买房产必须看房，且“看房未果”和“存在纠纷”之间没有法律上的因果关系。退一步讲，即便如一审法院所讲，也得不出“串通”的结论。3、一审判决书第九页第三行认定双方“有急于办理权属登记并急于完成付款的共同意思表示”。孙丰梅认为，办理登记、付款事宜是任何买卖双方都“急于”想做的事情，因为谁都不想在买卖过程中出问题。且即便是“急于”，也得不出“串通”的结论。综上所述，孙丰梅无恶意且与白新会之间不存在串通行为。《房屋买卖合同（经纪成交版）》（2016年7月7日签订）和《济南市存量房买卖合同》（2016年7月8日签订）不违反法律行政法规的效力性强制性规定，是有效的。
樊名周辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回孙丰梅的诉讼请求，维持原判。
白新会经合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
樊名周向一审法院起诉请求：1.确认孙丰梅与白新会签订的关于济南市房产的《济南市存量房买卖合同》及《房屋买卖合同（经济成交版）》无效；2.白新会赔偿樊名周律师代理费3000元；3.案件受理费由白新会负担。事实和理由：樊名周与白新会于2006年8月11日协议离婚，2013年7月25日双方就离婚协议签订了补充协议，约定涉案房屋归樊名周所有，在涉案房屋符合办理产权登记条件时，白新会应无条件协助樊名周办理房屋产权过户登记。但房产证下发后，两被告恶意串通、以明显不合理的低价对上述房屋进行买卖，两被告的行为严重侵害了樊名周的合法权益。
一审法院认定事实：樊名周与白新会原系夫妻关系，两人于2006年8月11日协议离婚。二人离婚时签订了《离婚协议书》一份，就财产约定部分载明：“无疑议”（协议书原文）。2013年7月25日，樊名周与白新会重新达成《离婚协议》一份，载明：“甲方（樊名周）与乙方（白新会）因感情不和，双方协商离婚，于2006年8月11日签署了离婚协议，协议中约定济南市天桥区清和巷7号东屋归甲方所有，现因离婚协议中所涉及房屋拆迁，双方自愿达成以下补充协议：1.原离婚协议中涉及的济南市天桥区清和巷7号东屋归甲方所有（该房屋因拆迁冻结一直未办理过户），建筑面积：22.08平方米，因该房屋拆迁所得的安置房位于宝华小区X号楼X单元XXA-
XX室，建筑面积57.84平方米，经双方协商拆迁安置房归甲方所有，安置房所缴纳的差价62896元由甲方交纳；乙方应保证甲方对于宝华小区X号楼X单元XXA-
XX室房屋完全的占有、使用、收益、处分的权益；乙方有义务协助甲方进行房屋的再次销售。2、当甲方所占有宝华小区X号楼X单元XXA-
XX室房屋符合办理房屋产权登记条件时，乙方应当无条件帮助甲方办理房屋产权过户登记，将该房屋过户到甲方名下。3、如有违约，违约方按照房屋总价值的百分之二十支付违约金，因违约之诉所产生的法院案件受理费，律师费、交通费等一切费用由违约方承担...”，上述协议中所述宝华小区X号楼X单元XXA-
XX室现登记地址为济南市天桥区宝华街XX号X号楼X-
XXXX室（以下简称涉案房产），涉案房产于2013年7月24日取得了迁入证，达到回迁安置条件，樊名周与白新会签订《离婚协议》后一直在涉案房产中居住至今。白新会于2016年6月29日取得了涉案房产的不动产登记证书，证号为鲁（2016）济南市不动产权第0075343号，房屋建筑面积58.99平方米，共有情况一栏登记为单独所有。
2016年7月7日，白新会与案外人济南房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）签订《房屋出售委托协议》一份，约定白新会委托房天下公司出售上述涉案房产。2016年7月7日14：44：55，白新会在济南市房屋档案馆查询了涉案房产的房屋权属状况信息，并打印了书面的房屋权属状况信息，权属取得方式部分载明为“产权调换”。同日，白新会与孙丰梅签订了《房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定由孙丰梅购买登记在白新会名下的涉案房产，双方约定的成交价为36万元，其中定金1万元于签订合同当日支付，剩余房款35万元于过户当日支付，上述款项的支付方式均为自行交接，并约定自行交接是在双方签署《放弃资金监管声明书》的前提下适用。该合同第二条房屋权属情况中第（一）款约定“...出卖人房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若出卖人无法提供，将承担因此产生的法律责任”。第（四）款中约定“...该房屋的租赁情况为：该房屋未出租。”第六条房屋的交付部分，未约定涉案房产的具体交付时间。第八条权属转移登记部分约定，“买卖双方最晚于签合同次日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续...”第九条违约条款第（一）款约定，“除不可抗力，出卖人逾期交房违约责任，按照下列方式处理：逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金或支付买受人双倍定金并向买受人支付买受人已支付的居间服务费。”第十二条补充协议约定，“①卖方承诺此房屋不存在租赁协议，如有租赁协议，卖方承担一切后果...”该合同签订后，为履行涉案房产转移所有权登记手续，白新会与孙丰梅于2016年7月8日签订了《济南市存量房屋买卖合同》，该合同中约定的房价款为30万元。上述两份合同签订后，孙丰梅于2016年7月7日支付了定金1万元，同年7月8日支付了购房款25万元，同年7月11日支付了购房款8万元，共计34万元，尚有物业保证金1万元、户口保证金1万元未支付。2016年7月17日，孙丰梅取得了涉案房产的不动产登记，登记证号鲁（2016）济南市不动产权第0086409号。诉讼中，孙丰梅自认其在2015年下半年至2016年11月份期间在接受白新会委托出售涉案房产的房天下公司工作，涉案房产的成交价36万元略低于市场价。孙丰梅自述如下事实：孙丰梅与白新会签订房屋买卖合同时正在房天下公司任职，白新会签订上述房屋买卖合同时提交了2006年的离婚协议书、不动产登记证书、单身证明以及房屋权属状况信息；2016年7月7日白新会带孙丰梅去涉案房产看房，但未能打开房门，白新会当时答复称涉案房产存在不定期租赁关系，可随时要求腾房。
另查明，樊名周因案件支出律师代理费3000元。
一审法院认为，案件的争议焦点：一、孙丰梅购买涉案房产是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。案件诉讼中，孙丰梅自认其签订的房屋买卖合同中成交价略低于市场价，且其在签订房屋买卖合同前并未能实际查看涉案房产的实际占有使用情况。一审法院认为，涉案房产系产权调换而来，根据樊名周与白新会2013年7月25日达成的离婚协议中明确约定原产权调换的置换房以及涉案房产归樊名周所有，樊名周也已实际对涉案房产进行了占有、使用和收益的权能。孙丰梅在签订房屋买卖合同时，除应审查房屋的登记权属情况，还应实地查看涉案房屋是否存在其他权利瑕疵，以此确定合同所约定的涉案房产交付义务履行的可能性。孙丰梅与白新会签订的房屋买卖合同所约定的交付义务，一方面包括权利上的交付，即房屋所有权登记的转移，另一方面还包括实体上的交付，即涉案房产的实际交付。孙丰梅未能实际确认涉案房产的占有使用等权利情况，对此具有重大过失，不能成立善意第三人，孙丰梅购买涉案房产的行为不能构成善意取得。
案件争议焦点二，孙丰梅与白新会之间是否存在恶意串通，损害樊名周利益的情形。白新会明知其已经就涉案房产与樊名周达成了离婚协议以及补充协议，其再次将涉案房产出售给孙丰梅的行为，明显属于恶意。一审法院认为，关于孙丰梅是否与白新会之间存在恶意串通，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。案件中，首先，孙丰梅与白新会签订《房屋买卖合同（经纪成交版）》时，系居间方房天下公司的工作人员，且是通过房天下公司的居间服务签订及履行房屋买卖合同，其具有或者应当具有高于普通第三人的注意义务。实际上，白新会于2016年6月29日取得了涉案房产的不动产登记证书，2016年7月7日与房天下公司达成了委托销售协议，挂牌出售涉案房产。同日，孙丰梅即与白新会达成了房屋买卖合意，在实地看房未果的情形下，孙丰梅仍然于同日签订了《房屋买卖合同（经纪成交版）》。为履行房产过户手续，又于2016年7月8日签订了《济南市存量房屋买卖合同》，并分别于2016年7月7日支付了定金1万元，同年7月8日支付了购房款25万元，同年7月11日支付了购房款8万元，共计34万元。该合同签订及履行过程中，孙丰梅均未充分尽到合理注意义务。其次，孙丰梅与白新会签订《房屋买卖合同（经纪成交版）》中第二条第（四）项以及第十二条补充协议均明确约定了涉案房产无租赁，与孙丰梅诉讼中所陈述的看房未果白新会向其述称的房屋存在不定期租赁、随时可以腾房的事实明显矛盾。第三，孙丰梅自认涉案房产成交价确实低于市场价，不论是否明显低于市场价，孙丰梅系经房天下公司居间，而且其亦是房天下公司的工作人员的情况下，在其实地看房未果的情形下，应当知道涉案房产可能存在相关债权债务纠纷。第四，《房屋买卖合同（经纪成交版）》第八条约定了在该合同签订后的次日便申请办理房屋产权权属转移登记手续，并在该合同第四条约定了过户当日支付剩余房款35万元，可见白新会与孙丰梅有急于办理权属转移登记并急于完成付款的共同意思表示，而在该合同第六条房屋的交付部分，孙丰梅与白新会却并未约定涉案房产的具体交付时间。由此，双方均系明知涉案房产存在难以交付的相关纠纷。综上，孙丰梅作为房天下公司的工作人员，并经其所供职的房天下公司居间签订及履行上述房屋买卖合同的过程中，系明知或者应当明知涉案房产存在权属争议的情况下，仍与白新会签订房屋买卖合同，对可能损害他人利益，孙丰梅存在任意放任的间接故意。孙丰梅与白新会签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通，损害了樊名周的合法权益。判决：一、白新会与孙丰梅签订的关于济南市房产的《济南市存量房买卖合同》（2016年7月8日签订）及《房屋买卖合同（经济成交版）》（2016年7月7日签订）无效；二、白新会于本判决生效之日起10日内赔偿樊名周律师代理费3000元。案件受理费5800元，由白新会负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为孙丰梅与白新会签订的《房屋买卖合同（经纪成交版）》和《济南市存量房买卖合同》的效力。当事人的合法权益受法律保护。诉争房屋在出售时，产权登记在白新会一人名下，基于不动产的公示、公信原则，权属登记具有权利推定效力，孙丰梅依据白新会提供的鲁（2016）济南市不动产权第00753**号房产证、离婚协议书（2006年8月11日）、单身证明以及房屋权属状况信息，认可白新会对诉争房屋有处分权利并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。樊名周主张孙丰梅与白新会恶意串通，严重侵害了其的合法权益，但未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。孙丰梅与白新会双方约定房屋价款为36万元，该价款虽低于当时市场价格，但二手房买卖的价格受多方面因素决定，不能据此认定孙丰梅支付的对价系不合理的低价。一审判决以孙丰梅未尽到合理审查和注意义务，构成重大过失，以及以不合理的低价购房为由，认定孙丰梅与白新会恶意串通，理由不能成立。一审判决孙丰梅与白新会签订的《房屋买卖合同（经纪成交版）》和《济南市存量房买卖合同》无效，于法无据，本院予以纠正。关于案件受理费的负担，一审判决案件受理费由白新会负担，白新会对此未做上诉，孙丰梅无权代为主张，故孙丰梅关于一审案件受理费由樊名周负担的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，孙丰梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4911号民事判决第一项；
二、维持济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4911号民事判决第二项。
二审案件受理费5800元，由孙丰梅、樊名周各负担2900元。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月二十八日
书记员 刘 琳