上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第935号
原告唐发强。
原告邵宇。
上列二原告共同委托代理人衷兴茂，上海川汇律师事务所律师。
被告赵彬。
原告唐发强、邵宇与被告赵彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告邵宇及二原告共同的委托代理人衷兴茂、被告赵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐发强、邵宇诉称：原、被告于2013年10月24日达成购房意向，并于同日在上海顺亭房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，于2013年12月24日正式签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议。合同约定原告购买被告位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”），该房屋实际价款为人民币（以下币种同）2，270，000元，原告应于2014年1月20日之前支付购房款共计940，000元，双方于2014年3月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。此后，原告分别于2013年12月14日、12月24日、2014年1月15日向被告支付购房款共计1，200，000元。然2014年3月12日，因被告与案外人存在债权债务纠纷，系争房屋被上海市闵行区人民法院依法查封，双方无法再如期办理过户手续。此后，原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告于2013年12月24日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）；2、被告返还原告已支付的购房款1，200，000元；3、被告向原告支付违约金463，000元（其中延期过户15天的违约金9，000元，0.05%×120万×15天；解除合同违约金227万×20%）。
被告赵彬辩称：同意解除双方的房屋买卖合同，但是购房款被告暂时无法返还给原告；被告不同意支付违约金，双方签订过协议，如果贷款没问题，5月份过户互不追究违约责任，此外，即便要承担违约金，金额也过高。
经审理查明：2013年10月24日，原告邵宇作为买受方（乙方）、被告赵彬作为出卖方（甲方）、案外人上海顺亭房地产经纪事务所作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方委托丙方向甲方购买系争房屋，甲方净到手的房价款为2，270，000元。居间合同还对房屋交易中的其他事宜进行了约定。
2013年12月24日，被告赵彬作为卖售人（甲方）、原告唐发强、邵宇作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定房地产座落于松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室，房屋转让价款共计2，000，000元；甲、乙双方同意，甲方于2014年3月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2014年3月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意按如下处理：乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；此外，该合同附件三约定了付款协议：一、2013年10月24日乙方向甲方支付房价款定金100，000元，二、2013年12月24日前，乙方向甲方支付部分房价款700，000元，三、2014年1月20日前，乙方向甲方支付房价款140，000元，四、乙方向贷款银行申请贷款1，060，000元，由贷款银行直接放款甲方指定账户。房屋买卖合同还对房屋交易中的其他事宜进行了约定。
2013年12月24日，被告赵彬作为甲方、原告唐发强作为乙方，双方签订了《补充协议》一份，约定乙方购买甲方上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室产权房（合同编号：XXXXXXX），双方就补充条款达成如下协议：一、甲、乙双方确认约定的实际房价款计2，270，000元为本次交易的甲方净到手价格，交易过程中产生的税费均由乙方承担并支付；二、甲、乙双方同意将《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为名义成交价格计2，000，000元，差额部分房价款计270，000元，乙方要求甲方配合做低房价；三、实际付款方式：1、2013年10月24日，乙方向甲方支付房价款定金100，000元，2、2013年12月24日前，乙方向甲方支付房价款700，000元，3、2014年1月20日前，乙方支付甲方部分房价款400，000元，4、乙方向贷款银行申请贷款1，060，000元，由贷款银行直接支付给甲方指定账户，5、甲、乙双方办理交割手续当天，乙方支付给甲方尾款10，000元；四、乙方承诺：乙方的付款义务以双方约定的实际成交价格为准，乙方无权仅按《上海市房地产买卖合同》中约定的名义成交价格承担付款义务；五、本补充条款和《上海市房地产买卖合同》具有同等法律效力，本协议一式两份，双方签字生效。
上述合同及补充协议签订后，原告分别于2013年10月25日、12月24日、2014年1月15日支付给被告购房款100，000元、700，000元和400，000元，共计1，200，000元。
2014年1月，被告赵彬作为甲方，原告唐发强作为乙方，双方签订了友好协议一份，约定经甲、乙双方一致同意，如果乙方因政策原因使自己购买的涞坊路XXX弄XXX号XXX室的贷款延迟到2014年5月1日之前去过户，在2014年5月1号之前过户的话互不追究违约责任。
2014年3月15日，被告赵彬作为甲方，原告唐发强作为乙方，双方签订了情况说明一份，载明乙方购买甲方位于涞坊路XXX弄XXX号XXX室产权房，签订的《上海市房地产买卖合同》约定甲、乙双方2014年3月15日前办理房屋产权过户手续，现因甲方自身问题不能履行合同，未能于乙方办理产权过户手续。
另查明，系争房屋登记权利人为被告，2014年3月12日系争房屋被上海市闵行区人民法院正式查封。庭审中，原、被告确认系争房屋已经交付原告居住使用，双方均同意于2014年4月22日解除房屋买卖合同关系。诉讼中，原告亦表示合同解除后，其愿意将系争房屋返还给被告。
庭审中，原告表示其主张的20%解约赔偿金的依据为双方真实意思表示签订的房地产买卖合同，原告的损失主要包括原告为支付购房款向亲属、朋友借款的利息；原告支付购房款后本身产生的利息；原告为了向甲方主张权益所支付的误工费、交通费、律师费等相关费用。被告则表示不同意支付赔偿金，双方签订过协议，如果贷款没问题，5月份过户互不追究责任，双方互不追究违约责任应该是对等的，也适用于被告。
以上事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、收款收据、银行汇款凭证、支付凭证、情况说明、友好协议、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2013年10月24日签订的《房地产买卖居间协议》、于2013年12月24日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）以及同日签订的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告逾期未能将系争房屋过户给原告构成违约，原告按约行使合同解除权，于法不悖，本院予以支持，但因原告并无证据证明此前已通知被告解除合同，且双方均确认以2014年4月22日作为合同解除的日期，故本院予以支持。再次，合同解除后，被告理应将已收取的购房款1，200，000元返还原告，原告也应将系争房屋返还给被告，现双方均同意予以返还，本院予以准许；原告主张以已付款1，200，000元为本金，按照日万分之五的标准计算15日的逾期过户违约金9，000元，符合合同约定和法律规定，本院亦予以支持。最后，对于原告主张的以2，270，000元为本金，计算20%的解除合同违约金，其性质属解约赔偿金，虽然符合双方合同约定，但一则被告在庭审中明确表示该赔偿金过高，请求法院予以调整，二则，根据原告庭审中的陈述及其诉讼中提供的损失凭据，原告主张的赔偿金依然过高，本院参考原告的损失情况，并结合被告的违约情形，酌情确定被告应支付给原告的赔偿金金额为200，000元。至于被告抗辩的双方签订过友好协议，双方互不追究违约责任应该是对等的，也适用于被告的意见，因双方协议的内容仅针对原告因政策原因导致贷款延迟而影响过户的情形，故被告不能因此而免除其违约和赔偿责任，本院对于被告的上述辩称意见，不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告唐发强、邵宇与被告赵彬于2013年12月24日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）及《补充协议》于2014年4月22日解除；
二、被告赵彬于本判决生效之日起十日内返还原告唐发强、邵宇已付的购房款1，200，000元；
三、原告唐发强、邵宇于本判决生效之日起十日内返还被告赵彬位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室的房屋；
四、被告赵彬于本判决生效之日起十日内支付原告唐发强、邵宇逾期过户违约金9，000元；
五、被告赵彬于本判决生效之日起十日内支付原告唐发强、邵宇解除合同赔偿金200，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19，767元，减半收取9，883.50元，财产保全费5，000元，合计诉讼费14，883.50元，由原告唐发强、邵宇负担1，183.50元（已付），被告赵彬负担13，700元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。