广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8338号
上诉人（原审被告）：张少英，住广州市芳村区。
上诉人（原审被告）：张庆樑，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：张庆耀，住广州市荔湾区。
委托代理人：刘光华、黄丽平，均为广东广信君达律师事务所律师。
原审被告：高婉雯，住广州市荔湾区。
原审被告：何燕玲，住广州市海珠区。
原审第三人：张庆绵，住广州市荔湾区。
原审第三人：张少霞，住广州市海珠区。
上诉人张少英、张庆樑因与被上诉人张庆耀、原审被告高婉雯、何燕玲及原审第三人张庆绵、张少霞房屋买卖合同纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初409号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张少英、张庆樑上诉请求：1、撤销(2016)粤0103民初409号民事判决书；2、认定《合约》已失效(合约标的已取消)，终止张少英、张庆樑与张庆耀于2000年10月签定订购1407房5.945平方米的《合约》的买卖；3、《合约》标的取消后，已超过两年，认定《合约》已过诉讼期限，驳回张庆耀起诉的请求；4、根据《合约》双方约定的如订购房屋不成交，按买卖双方在《合约》中约定的内容处置，按双方在《合约》中约定的“改变原拆迁安置，订购的房屋不再成交，订购的5.9415平方米由张少英、张庆樑自行处置，退回定金给张庆耀”；5、本案一审的起诉费用，二审的上诉费用由张庆耀负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，认定的事实有误。原带河路泰兴街XX号二、三楼的房屋是张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀五人共有，产权各占五分之一，原拆迁房屋由五共有人居住使用，于2000年拆迁，五共有人与广州市房屋开发建设有限公司（以下简称广房公司）签定《房屋拆迁安置协议》安排回迁14楼1407房，该房屋拆迁安置协议由广东元某房地产有限公司接手。回迁前，五共有人与广东元邦房地产有限公司（以下简称元邦公司）因回迁纠纷诉讼至荔湾区法院，后双方达成了民事调解书。2012年4月，元邦公司安排文昌北路XX号1205房和1911房给张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀回迁，两套房的产权均是五人共有，每人各占五分之一。2014年11月4日，房管局已核发房产证。调解书确定，房屋增大部份的平方数是开发商卖给五个共有人的，产权为五人，其中增大部份由张庆绵、张庆耀出资，其它共有人才同意由张庆绵使用1205房，张庆耀使用1911房，开出发票也是给五个共有人的，在领房产证时，五个共有人也是签字同意的，所以房产证领证时，1911房，1205房两套房都是五个共有人的每人占五分之一。张庆耀居住使用1911房，张庆耀未经其他共有人同意，在2012年5月将1911房出租至2015年1月，共计出租31个月。每月租金2500元，共计77500元，出租1911房所得租金归张庆耀一人独占，直接损害了其他共有人的利益，张庆耀没有办理出租登记，是违法的。其他共有人在2014年12月14日20时，到1911房大楼管理处，并向逢源派出所报警(附报警回执)，要求查处违法出租，张庆耀才停止出租1911房。2006年张庆耀购买了自有房屋，房屋地址是广州市西槎路XX号H4南梯406房，面积70平方米。2012年4月与元某公司签定调解书时，张庆耀欺骗其他共有人，一直强调没有自有房屋，要求使用1911房，其他共有人才同意张庆耀使用1911房。张庆耀在出租1911房后，两年多来，其他共有人多次要求张庆耀将1911房分割，因1911房分割纠纷，张庆绵、张少英、张庆樑、张少霞四人于2015年11月12日起诉至荔湾法院请求分割房产，经荔湾法院判决及2016年3月29日经广州中院终审判决【终审案号：(2016)粤01民终621号】，判决将文昌北路XX号1911房以交吉价拍卖的形式分割。所得价款，五共有人各占五之一。文昌北路XX号19楼1911房的产权证总面积是48.48平方米，五个共有人各占五分之一，张少英、张庆樑各占五分之一即48.48÷5=9.696(平方米)。张少英、张庆樑合计19．392(平方米)。具体理由如下：一、《合约》标的14楼1407房被张庆耀取消，《合约》已失效。一审法院无视这一事实。《合约》的内容是：《合约》签订时间：2000年10月22日，由张少英、张庆樑、何燕玲与张庆耀签订订购《合约》，订购的标的是广州市房屋开发建设有限公司安排回迁的14楼1407房，将张少英、张庆樑两人在1407房其中的5.945平方米由张庆耀订购，订购价格是每平方3000元，《合约》的总价款是17847元。由张庆耀付定金10000元给张少英、张庆樑(两人各收取了5000元定金合共10000元)。《合约》已经很明确，订购的标的是广某公司安排回迁的14楼1407房，将张少英、张庆樑两人在1407房其中的5.945平方米由张庆耀订购。2012年4月18日，张庆耀与元某公司签订《(2012)穗荔法民三初字第252号》民事的调解书时，张庆耀签名确认广州市房屋开发建设有限公司《房屋拆迁安置协议》失效。由于广某公司《房屋拆迁安置协议》是安排回迁14楼1407房的。因安置协议失效，原拆迁安置回迁的14楼1407房，就取消了。张庆耀明知《合约》的订购标的原拆迁安置回迁的14楼1407房已取消，《合约》已失效，张庆耀从未提出与张少英、张庆樑重新签《合约》，既然《合约》订购的标的14楼1407房已取消，《合约》已失效。现在一审法院判决张少英，张庆樑将文昌北路XX号19楼1911房的19.392平方米其中的5.945平方米卖给张庆耀，是没有事实依据的。一审法院既然认定《合约》有效，那么就要按照《合约》双方约定的订购标的原拆迁安置回迁的14楼1407房。而不应该将另一标的19楼1911房卖给张庆耀。二、《合约》的失效已超过二年时间，已过诉讼期限，一审法院对这一事实置之不理。2000年10月22曰，张少英、张庆樑两人与张庆耀签订《合约》，是订购广州市房屋开发建设有限公司《房屋拆迁安置协议》安排回迁的14楼1407房。2012年4月18日，张庆耀与广东元某房地产有限公司签订《(2012)穗荔法民三初字第252号》调解书时，张庆耀签名确认广某公司《房屋拆迁安置协议》失效。广某公司《房屋拆迁安置协议》安排回迁的14楼1407房是由张庆耀签名取消的。《合约》定购的标的14楼1407房由张庆耀签调解书取消后，从2012年4月18日起《合约》已失效，至第一次张庆耀在2016年1月6日向某甲湾法院递交起诉书提出《合约》的纠纷一案，已经长达3年多，两年的诉讼时效已过，因《合约》标的14楼1407被张庆耀取消，《合约》已失效。现一审法院判决张少英、张庆樑的另一标的19楼1911房中的19.392平方米其中的5.945平方米的，卖给张庆耀没有依据。三、一审法院对认定《合约》的内容有重大遗漏：违背《合约》双方的约定。张少英、张庆樑两人与张庆耀签定的《合约》双方约定：若改变原拆迁安置的。由卖方张少英、张庆樑退回一万元定金给买方张庆耀，张少英、张庆樑的5.945平方米自行处置。14楼1407房是《合约》订购的标的，是原拆迁安置的房屋，安排回迁19楼1911房在事实上已经改变了原拆迁安置。张少英、张庆樑不将19楼1911房其中的5.945平方米卖给张庆耀是根据《合约》双方的约定，改变原拆迁安置，就退回定金，对《合约》双方的这个约定一审法院置之不理，还违背双方的约定，判决将19楼1911房卖给张庆耀，有违合同法。四、一审法院错误认定张少英、张庆樑两人是卖被拆迁的房屋。一审法院，认定张少英、张庆樑，两人实质是卖被拆迁的房屋。被拆迁的房屋是禁止买卖的，不受法律保护的。《合约》写得很清楚，是卖回迁的14楼1407房两人其中的5.945平方米。《合约》双方还约定，改变原拆迁安置。就退回定金给张庆耀，原拆迁安置是1407房，现改为安排回迁19楼1911房。在事实上已经改变原拆迁安置。改变原拆迁安置，退回定金。这是《合约》双方的约定。一审法院歪曲《合约》双方的约定，随意推理为14楼1407房等同于回迁房，回迁房等同于19楼1911房。一审法院有违合同法及民法通则。如果安排的回迁房14楼1407房存在。因不买或不卖，双方都约定了处置方式。应按双方约定的方式处置。具体内容合约有说明。一审法院也不应将14楼1407房某、张庆樑两人份额中的5.945平方米卖给张庆耀。由于合约的标的不存在。一审法院更不能将19楼1911房中张少英、张庆樑两人份额中的5.945平方米房卖给张庆耀。综上所述，《合约》订购的标的14楼1407房，由于张庆耀在签《(2012)穗荔法民三初字第252号》民事调解书时，确认原安置协议失效，原拆迁安置的14楼1407房被取消。《合约》订购的标的14楼1407房取消后，合约已失效。合约失效的责任在于张庆耀。《合约》标的取消后，张庆耀没有与张少英、张庆樑两人重新签定《合约》。从2012年4月18日，张庆耀签调解书取消原拆迁安置的14楼1407房后，到2016年1月6日向某甲湾法院递交起诉书提出《合约》纠纷一案，已经长达3年多，已超过两年的诉讼期限。由于张庆耀在签《(2012)穗荔法民三初字第252号》民事的调解书时，原拆迁安置的14楼1407房被张庆耀取消。变更为回迁19楼1911房在事实上已经改变了原拆迁安置。应按照《合约》双方约定，改变原拆迁安置的，由卖方张少英、张庆樑合共退回一万元定金给买方张庆耀，张少英、张庆樑的5.945平方米自行处置。以上说明一审法院判决张少英、张庆樑的另一标的19楼1911房中的19.392平方米其中的5.945平方米的，卖给张庆耀没有事实依据，是违反民法通则及合同法的规定。关于19楼1911房在分割纠纷中，荔湾法院及广州中院终审案号：(2016)粤01民终621号的审理中，张庆耀向某甲湾法院及中院提出有《合约》订购14楼1407房。由于订购的标的是14楼1407房，现在分割的是19楼1911房，《合约》定购的标的与分割的房产不是同一标的，荔湾法院及中院不支持张庆耀的请求。荔湾法院及中院均判决拍卖19楼1911房。拍卖款五共有人各占五份之一。
张庆耀辩称：同意一审判决，坚持我方一审答辩意见。1、《合约》是因为拆迁，张庆耀与张少英、张庆樑达成的协议，在拆迁过程中，开发商将拆迁的房屋的转让给元某公司，元某公司代替原拆迁公司履行拆迁义务，所以这份《合约》签订的时候，1407房是不存在的，之后，元某公司与张庆耀、张少英、张庆樑达成协议，把1911房对应回迁1407房。张少英、张庆樑对此要求推翻《合约》，认为1911房无权代替1407房，理由不能成立。在履行中，张庆耀与张少英、张庆樑积极履行《合约》，包括由张庆耀支付约定的楼款，包括维修资金，税费。2、张少英、张庆樑提出《合约》中“原拆迁安置与开发商破产”，其理解为不用履行《合约》。但前提是无法执行此协议，张少英、张庆樑应对开发商破产进行举证。我方认为对方提出的中院的判决与本案没有冲突。对于《合约》时效的问题，按照《合约》约定新的产权证到了张庆耀手里再办妥5.945平方米的产权手续，该《合约》一直在履行中，也没有过诉讼时效。请求二审法院驳回张少英、张庆樑的上诉请求，维持原判。
原审被告高婉雯、何燕玲无答辩意见。
原审第三人张庆绵、张少霞答辩同意张庆樑、张少英的上诉意见。
张庆耀向一审法院起诉请求：1.确认张庆耀、张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯在2000年10月22日签订的《合约》有效；2.张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯继续履行合约，将其产权面积5.945平方米出售给张庆耀，并自判决生效之日起一个月内协助张庆耀办理荔湾区文昌北路XX号1911房产权转移变更手续，产权转移的各项税费由张庆耀、张庆樑、张少英三人均摊；3.荔湾区文昌北路XX号1911房增大的面积产权归张庆耀所有，张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯及张庆绵、张少霞至本判决生效的一个月内协助张庆耀办理1911房增大面积产权的变更过户手续；4.张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯向某乙耀支付违约金45694元；5.张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市荔湾区带河路泰兴路19号二、三楼房屋（以下简称：原址房屋，建筑面积59.49平方米，已拆除）是张庆耀和张少英、张庆樑、张庆绵、张少霞按份共有的房产。2000年10月22日，张庆樑及其妻何燕玲、张少英及其夫高某（已亡）与张庆耀签订《合约》，约定因广某公司拆除原址房屋，安排1208房及1407房回迁居住；张庆绵回迁1208房、张庆耀回迁1407房，回迁后两套房屋增大面积部分由张庆绵和张庆耀自负；张庆耀回迁1407房屋当中有5.945平方米属张少英、张庆樑所有，现经三人协商后确定，张庆耀以每平方米三千元作价订购5.945平方米，共计17847元，先付定金10000元，其余款项至回迁1407房的新产权证到张庆耀之手之日起一个月内办妥5.945平方米产权转移手续时一次性付清；张少英、张庆樑拒绝办理5.945平方米产权出售手续的，从违约之日起一个月内退还定金10000元，并赔偿35694元给张庆耀。《合约》签订之日，张庆耀向张少英、张庆樑支付了定金10000元。
2000年11月13日，广房公司（甲方）与张庆耀和张少英、张庆樑、张庆绵、张少霞（共同为乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除乙方所有的原址房屋后将自有的荔湾区文昌北路原地段新建回迁楼1208、1407房（建筑面积共88.489平方米）用作产权调换补偿，其中1208房建筑面积44.725平方米、1407房建筑面积43.764平方米；张庆绵回迁1208房、张庆耀回迁1407房，房面积增大部分购房款为83395.2元，其中由张庆绵支付44004元、张庆耀支付39391.2元。
2005年，原址房屋地段的土地使用权由广某公司转让给了元某公司，广某公司在该地块中相关拆迁权利义务由元某公司承接。
2012年，张庆耀和张少英、张庆樑、张庆绵、张少霞在一审法院起诉广某公司及元某公司要求回迁及支付临迁补助费等费用。后经一审法院主持调解，各方当事人达成调解协议，并签订了（2012）穗荔法民三初字第252号民事调解书。协议约定由元邦公司安排张庆耀等人回迁文昌北路XX号1205房（以下简称：1205房，建筑面积48.3262平方米）、1911房（以下简称：1911房，建筑面积48.4845平方米），其中1205房由张庆绵居住，1911房由张庆耀居住；张庆耀等人在2012年5月30日前付清元某公司购房款83395.2元，其中张庆绵支付44004元、张庆耀支付39391.2元，元某公司支付货币补偿款85844元；各方同意以调解书内容为依据签订《房屋拆迁补偿协议书》，自调解书生效之日起张庆耀等人与广某公司签订的《房屋拆迁安置协议》失效。
2012年1月，张庆耀向某丙公司支付了1911房房款39391.2元。2012年4月23日，元邦公司与张庆耀和张少英、张庆樑、张庆绵、张少霞按上述调解协议内容签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，同时约定了原与广房公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》作废。该协议已经房管部门备案。
2012年4月24日，张庆耀接收了明月星辉楼E栋1911房使用。
2014年10月29日，荔湾区文昌北路XX号1911房（建筑面积48.48平方米）产权经核准登记于张庆耀和张少英、张庆樑、张庆绵、张少霞名下，各占五分之一产权份额。
一审法院认为：本案争议的焦点是：1.在原址房屋产权人与广房公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》作废及回迁房屋已作实际变更的情况下，《合约》能否继续履行？张少英、张庆樑是否存在违约行为？2.1911房面积增大部分的产权是否归张庆耀所有？
对于争议焦点1。从《合约》的内容及性质来看，约定的是原址房屋按份共有产权人张少英、张庆樑将两人共有份额中的5.945平方米出售给另外的共有人张庆耀，属于共有人之间的产权转让行为。该《合约》是当事人真实意思表示，合法有效。张少英、张庆樑主张受胁迫签订该合约依据不足，对此一审法院不予采纳。本案的特殊性在于《合约》约定转让产权面积的1407房是作为与广某公司约定用作拆除原址房屋产权调换补偿面积的一部分，而且在拆迁补偿过程中，原广房公司与张庆耀等人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已由后来与元邦公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所取代，实际回迁的房屋也变更为1911房和1205房。虽然拆迁补偿的房屋发生实际变更，但是一审法院认为并不影响《合约》的履行。首先，《合约》中对于张少英、张庆樑在原址房屋被拆除之后回迁之时向某乙耀转让原址房屋共有产权份额中5.945平方米的意思表示是明确的，也约定了相应的价款，张庆耀也依约支付了定金；其次，《合约》内容：“张庆耀回迁1407房屋当中有5.945平方米属张少英、张庆樑所有，现经三人协商后确定，张庆耀以每平方米三千元作价订购5.945平方米……”反映了张少英、张庆樑决定将其共有的产权份额中的5.945平方米分配在张庆耀回迁的1407房中转让给张庆耀。因为签订《合约》时1407房尚未起建，标的物尚不存在，所以当事人约定转让房屋产权份额除了1407房外，更主要是针对产权调换的房屋及特定的房屋使用人即张庆耀。现虽然拆迁补偿的房屋实际变更为1911房及1205房，且1911房与1407房在面积、楼层等方面存在差异，但仍然属于对拆除原址房屋后的产权调换补偿，并没有影响《合约》中关于张少英、张庆樑向某乙耀转让共有产权份额的实际履行；而且，生效民事调解书及变更后的拆迁补偿协议仍然约定了1911房由张庆耀回迁居住，与《合约》及原拆迁安置协议的内容一致，因此，在原约定回迁的1407房被实际变更的情况下，张庆耀要求被告张少英、张庆樑针对1911房履行5.945平方米共有产权份额转让义务具有合理性及可行性。因此，对于张庆耀第一、二项诉讼请求一审法院予以支持。何燕玲、高婉雯及张庆绵、张少霞作为涉转让房屋产权份额共有人应共同承担协助义务。在张庆樑、张少英、张庆绵、张少霞协助办理产权变更的同时，张庆耀应将购房余款7847元支付给张庆樑、张少英。因《合约》约定出售的5.945平方米是属于张少英、张庆樑共有产权份额的一部分，在分割产权的时候应按各出售一半面积即2.9725平方米为宜。经核算，在按《合约》履行的情况下，各产权人分割占有1911房产权面积及份额如下：张庆耀占有15.641平方米即3226/10000份额；张少英、张庆樑各占有6.7235平方米即1387/10000份额；张庆绵、张少霞各占有9.696平方米即2000/10000份额。
至于张庆耀主张张少英、张庆樑承担违约责任问题，因《合约》签订之后出现了拆迁补偿房屋变更等与《合约》内容不一致的情况，张少英、张庆樑以此为由作为抗辩并非恶意，张庆耀要求其承担违约责任依据不足，一审法院不予支持。
对于争议焦点2。张庆耀主张《合约》约定了回迁后两套房屋增大面积部分由其与张庆绵自负，因此在其已实际缴纳增大面积款项的情况下，该部分面积应归其所有。但是实际上，《合约》中并没有对张庆耀购买增大面积及其他共有人特别是张庆绵及张少霞放弃共有产权作明确约定，且生效调解书确定的付款义务人是各共有人，也没有对1911房增大面积作产权变更约定，至于该款项实际由张庆耀支付属于各产权人之间的债权债务关系，当事人可自行协商解决。因此，对于张庆耀第三项诉讼请求，一审法院不予支持。高婉雯、何燕玲经一审法院传唤没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。
一审法院判决：一、原告张庆耀与被告张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯在2000年10月22日签订的《合约》有效；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯履行《合约》，将被告张庆樑、张少英占有荔湾区文昌北路XX号1911房产权份额中的5.945平方米转让给原告张庆耀；被告张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯及第三人张庆绵、张少霞协助原告张庆耀办理荔湾区文昌北路XX号1911房产权变更登记手续（张庆耀占有15.641平方米即3226/10000份额；张少英、张庆樑各占有6.7235平方米即1387/10000份额；张庆绵、张少霞各占有9.696平方米即2000/10000份额）；产权变更登记产生的各项税费由原告张庆耀与被告张庆樑、张少英平均分担；三、在被告张庆樑、何燕玲、张少英、高婉雯及第三人张庆绵、张少霞履行完毕上述第二项判决内容的同日，原告张庆耀向被告张庆樑、张少英支付房款7847元；四、驳回原告张庆耀其他诉讼请求。本案受理费571元，由原告张庆耀负担521元，被告张庆樑、张少英共同负担50元。
本院二审期间，张少英、张庆樑提交本院（2016）粤01民终621号民事判决书，拟证明该案对1911号房进行拍卖，所得款项由五共有人各占五分之一，该判决已经认定1407号房与1911号房没有对应关系，一审判决与该判决有冲突。张庆耀确认该判决的真实性，并认为：该判决与本案没有冲突，并且也没有明确1407号房与1911号房没有对应关系。1、该判决是共有物的分割，简单对1911房进行分割，而本案是商品房份额的买卖，张少英、张庆樑出售了产权证中的部分份额给张庆耀，合同应得到履行。出售部分的份额是属于张庆耀，一套房中有大小不同的份额，得到分割是正常的，都应该得到法院的支持。对方不履行合约是为了追求违法的合法化。2、本案一审的判决是在该判决之后作出的，本案一审已考虑了上述中院判决的理由。张庆绵、张少霞对该证据的意见与张少英、张庆樑一致。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：《合约约定》：若因市政规划建设征地用地改变原拆迁安置及开发商破产而没法执行补偿事宜的，卖方所收一万元定金按当地政府批准破产公告之日起一个月内返还买方。若开发商不能安排张庆棉、张庆耀每人一套住房回迁的，张少英、张庆樑三天内一次性退回张庆耀定金一万元，张少英、张庆樑的5.945平方米自行处理。
本院于2016年3月29日作出（2016）粤01民终621号民事判决：变更广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1339号民事判决为：在本判决送达之日起30日内，张庆棉、张少英、张庆樑、张少霞与张庆耀申请拍卖广州市荔湾区文昌北路XX号1911房，所得款项由张庆棉、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀各占五分之一，拍卖费用各负担五份之一。
本院认为，根据张庆樑、张少英的上诉理由以及张庆耀的答辩意见，本案的争议焦点为：一、诉讼时效问题。二、张庆樑、张少英主张涉案《合约》失效能否成立？《合约》能否继续履行？
关于焦点一，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”本案张庆耀诉请确认《合约》有效，要求继续履行《合约》、张少英、张庆樑协助办理涉案1911房5.945平方米产权转移手续以及确认1911房增大面积的产权归其所有，张庆耀是基于物权而提出的请求，不属于债权请求权，故不适用诉讼时效的规定。
关于焦点二，首先，张庆棉、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀在原址房屋被拆除时与广房公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，对于两套回迁房的使用人以及增大面积款由使用人支付，均作出了明确具体的约定，其中张庆耀回迁1407房，张庆棉回迁1208房，房屋增大面积由张庆耀支付39391.2元，张庆棉支付44004元。而《合约》也明确约定张庆耀回迁1407房，张庆棉回迁1208房，房屋的增大面积由张庆耀、张庆棉自负。《合约》约定张庆耀以每平方米3000元的价格订购张庆樑、张少英共有份额中的5.945平方米，先付10000元定金给张庆樑、张少英，余款待办妥产权移转手续之日一次性付清。由此可见，各当事人于上述补偿协议书与《合约》中对于回迁房的处理是一致的，而《合约》对张庆樑、张少英转让回迁房中的5.945平方米产权面积的意思表示清楚，该约定是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，在广某公司将原址房屋地段的土地使用权转让给元某公司，张庆棉、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀向一审法院起诉广某公司及元某公司要求回迁及支付临迁补助费，经一审法院调解，各方当事人达成调解协议，根据（2012）穗荔法民三初字第252号民事调解书，张庆棉、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀与元某公司签订了《房屋拆迁补偿协议书》，变更了实际回迁的房屋为1205房、1911房，并且约定原《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》作废。但是，从调解书的内容看，明确1911房由张庆耀居住使用，1205房由张庆棉居住使用，购房款共83395.2元由张庆耀支付39391.2元，张庆棉支付44004元。由此可见，在回迁过程中，虽然实际变更了房屋的房号，但张庆棉、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀对回迁的两套房由张庆耀、张庆棉使用，增大面积的购房款张庆耀、张庆棉负担，且负担数额均与之前的约定一致。也就是说，实际回迁房号的变更，并不影响张庆棉、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀对回迁房的原处理原则。因此，原审认定1911房与1407房在面积、楼层等方面存在差异，但仍然属于对拆除原址房屋后的产权调换的补偿，并没有影响《合约》中关于张少英、张庆樑向某乙耀转让共有产权份额的实际履行，并无不当。再次，虽然民事调解书明确张庆棉、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀与广某公司签订的《房屋拆迁安置协议》失效，但并没有明确《合约》也随之失效。从常理分析，如果各方在签订调解协议时对《合约》约定的交易有异议，那么也不存在仍由张庆耀对涉案1911房进行使用以及由张庆耀对增大面积款进行支付的约定，实际上，张庆耀也按照约定接收、使用了1911房。另外，本案并无证据显示在变更了回迁房屋后，张庆樑、张少英与张庆耀对不再履行《合约》达成一致协议，亦无证据显示张庆樑、张少英退回定金10000元给张庆耀终止履行《合约》。因此，张庆樑、张少英主张《合约》失效，缺乏依据，原审不予支持，并无不当。最后，根据《合约》约定：若因市政规划建设征地用地改变原拆迁安置及开发商破产而没法执行补偿事宜的，卖方所收一万元定金按当地政府批准破产公告之日起一个月内返还买方。若开发商不能安排张庆棉、张庆耀每人一套住房回迁的，张少英、张庆樑三天内一次性退回张庆耀定金一万元，张少英、张庆樑的5.945平方米自行处理。本案张庆棉、张庆耀已经实际回迁，不存在上述《合约》约定的“改变原拆迁安置及开发商破产而没法执行补偿事宜”或“不能安排张庆棉、张庆耀每人一套住房回迁”的情形，故张少英、张庆樑认为改变原拆迁安置，应由其退回一万元定金，5.945平方米自行处理的上诉意见不符合双方的约定，本院不予采纳。综上，虽然拆迁补偿的回迁房的房号发生实际变更，但并不影响《合约》的效力，一审法院认定《合约》合法有效，并无不当，本院予以维持。
关于《合约》能否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”鉴于本院（2016）粤01民终621号民事判决已终审判决拍卖涉案1911号房，所得款项由张庆棉、张少英、张庆樑、张少霞、张庆耀各占五分之一。故虽然《合约》有效，但继续履行存在障碍，不具备履行条件，因此，张庆耀要求继续履行《合约》的主张不能得到支持，原审对此处理不当，本院予以纠正。
综上所述，原审认定事实清楚，唯部分处理结果不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初409号民事判决第一、四项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初409号民事判决第二、三项。
本案一审案件受理费571元，由张庆耀负担521元，由张庆樑、张少英负担50元。本案二审案件受理费100元，由张庆樑、张少英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 黄春成
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年八月十八日
书 记 员 罗 涛