广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3476号上诉人（原审被告）：邓春辉，男，汉族，1978年9月10日出生，住广东省梅县，被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区住房保障中心,住所地广东省佛山市禅城区汾江中路77号红棉大厦二层，组织机构代码68443217-X。法定代表人：胡国明，主任。委托诉讼代理人：何国良，该单位政策法规科工作人员。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。原审被告：张四连，女，汉族，1979年5月8日出生，住广东省梅县，上诉人邓春辉因与被上诉人佛山市禅城区住房保障中心（以下简称禅城住房保障中心）、原审被告张四连房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初10989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓春辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判邓春辉无需向禅城住房保障中心支付租金及占有使用费46410元，禅城住房保障中心返还邓春辉交纳的保证金15000元；2.诉讼费由禅城住房保障中心负担。事实和理由：（一）本次纠纷是因为禅城住房保障中心违约，没有按照约定日期举行公开招租手续，拖延时间超过四个月，完全不理会邓春辉，不按约定书面告知，不退还押金，存在重大过错而造成。一审判决邓春辉支付2016年5月1日至2016年11月21日的铺位占有使用费缺乏依据。1.2016年3月10日，禅城住房保障中心向邓春辉发出《温馨提示》，称租期届满前（2016年4月30日前）将对物业组织公开招租，若邓春辉有继续租赁该物业的意向，根据招租公告办理竞租手续，在同等条件下，邓春辉拥有优先租赁权。邓春辉在该《温馨提示》签收回执一栏明确填写提出有竞租意向。《温馨提示》明确注明：禅城住房保障中心会再次派发书面通知告知邓春辉具体进度。2016年3月10日至4月30日期间，邓春辉一直致电禅城住房保障中心及多次到办公窗口询问相关情况，禅城住房保障中心答复“等上级安排，届时会派发书面通知”，无期限让邓春辉等待。禅城住房保障中心没有按照约定如期（2016年4月30日前）举行公开招租，实际公开招租时间是2016年8月22日，拖延时间四个月，严重超出了正常商业行为的合理期限，且不理会邓春辉要求退还押金，不按约定书面告知邓春辉相关事宜，造成邓春辉无法经营，遂于2016年4月30日主动将涉案铺位的物品清理并腾空，停止经营，铺位未锁，交回处理，等待禅城住房保障中心的公开招租通知。2.一审庭审中双方均确认邓春辉于租赁合同期满后停止经营并将铺位清空的事实，一审法院在2016年11月21日开庭过程中要求双方在庭审结束后办理一份书面的房屋现场勘查记录，邓春辉在2016年11月21日主动找禅城住房保障中心签订《禅城区住房保障中心祖庙房管所房屋现场勘查记录》。实际上邓春辉已经在租赁合同期满当天主动将涉案铺位的物品清理并腾空，向禅城住房保障中心返还了涉案铺位，等待公开招租通知。3.《禅城区住房保障中心祖庙房管所房屋现场勘查记录》表明涉案铺位大门关闭，未上锁，水电表停止使用，铺位内仅剩余少许遗弃物，印证邓春辉已于租赁合同期满清空铺位未上锁的事实。4.禅城住房保障中心提交《竞租成交确认书》、《佛山市禅城区资产租售服务中心成交信息》显示其于2016年8月22日将涉案铺位出租给第三方，《竞租成交确认书》第一条“竞租承租方已对招租方所要出租物业作充分的了解，并愿意按出租物业的现状承租该物业”表明禅城住房保障中心和第三方在2016年8月22日前肯定到涉案铺位现场勘察过，禅城住房保障中心清楚承认铺位已经空置未上锁，铺位已经移交，其自身拥有铺位出租权的事实。5.邓春辉与禅城住房保障中心于2015年1月7日签署《租赁合同》第五条第7款“无论基于何种原因解除或终止本合同履行的，邓春辉应当在禅城住房保障中心通知规定期限内向禅城住房保障中心办理移交并结清应承担的有关费用”、第八条“确认邓春辉的联系方式或通讯地址为禅城区市东下路7之一501，本合同有关的任何通知或通信文件按该房屋地址由专人传送或特快专递方式邮寄”，禅城住房保障中心应在租赁合同期满前书面告知相关的流程和处理方案，实际上禅城住房保障中心怠于行使该约定，应视为其存在重大过错。如果禅城住房保障中心在租赁合同期满之日书面明确告知相关方案，按约执行，本案纠纷完全可以避免。一审法院认定邓春辉应支付禅城住房保障中心2016年5月1日至2016年11月21日的铺位占有使用费，缺乏事实与法律依据。（二）邓春辉不存在违约行为，其仅需支付2016年3月1日至4月30日期间的铺位租金10500元（每月5250元×2个月），由于邓春辉在签订租赁合同时交纳保证金15000元，予以抵扣后，禅城住房保障中心应向邓春辉返还保证金4500元。禅城住房保障中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回邓春辉的上诉请求，维持原判。（一）一审判决邓春辉向禅城住房保障中心支付铺位占用费正确。租赁合同到期后邓春辉没有向禅城住房保障中心返还租赁物，应当支付占用期间的相关费用。邓春辉主张禅城住房保障中心未按约定逾期举行公开招租手续，对其占用铺位具有重大过错没有事实依据。双方没有约定在2016年4月30日前进行公开招租手续，禅城住房保障中心明确告知邓春辉在租赁期届满后如无意继续租赁或者竞租不中标应当及时返还租赁物。涉案租赁物在2016年8月公开招标后，邓春辉没有竞标却拒不返还租赁物，不仅拖欠了禅城住房保障中心的租赁物占用费，还造成禅城住房保障中心不能及时向新承租人交付租赁物，严重损害禅城住房保障中心的合法权益。邓春辉的上诉主张不能成立。（二）一审判决邓春辉将其交纳的保证金支付给禅城住房保障中心正确。邓春辉拖欠禅城住房保障中心租金累计六个月以上，按合同约定，禅城住房保障中心有权不退还邓春辉的保证金。张四连未发表意见。禅城住房保障中心向一审法院起诉请求：1.邓春辉、张四连立即向禅城住房保障中心返还位于佛山市禅城区人民路102号首层1号铺的房屋；2.邓春辉、张四连立即向禅城住房保障中心支付自2016年3月起至2016年10月的租金合计42000元（5250元×8个月），此后至实际返还房屋之日止按月租金三倍的标准（即每月5250×3=15750元）向禅城住房保障中心支付房屋占用费；3.邓春辉、张四连从2016年3月11日起每日按月租金（房屋占用费）的5‰分别分段累计计算至实际清偿之日止向禅城住房保障中心支付滞纳金；4.邓春辉、张四连支付的租赁保证金15000元归禅城住房保障中心所有；5.诉讼费由邓春辉、张四连承担。一审法院认定事实：2015年1月7日，禅城住房保障中心（出租方、甲方）与邓春辉（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定如下：①甲方将位于佛山市禅城区人民路102号首层1号铺，建筑面积为59.76平方米出租给乙方，用途限于商铺。②租赁期2年，自2014年5月1日至2016年4月30日；第一年租金为每月5000元，第二年租金为每月5250元；乙方必须在每月10日前把当月租金一次性向甲方缴纳，……签订本合同之日，邓春辉向禅城住房保障中心交纳三个月租金15000元作为租赁保证金。……合同期满，待乙方清缴其租金、水电煤（燃）气费及物业管理费等有关费用后，如乙方不存在合同违约行为，该保证金在乙方向甲方办妥退房手续后，由甲方全额无息返还给乙方。否则，甲方有权在租赁保证金中划扣赔偿金、违约金、滞纳金等有关费用，并无需经乙方同意。③租赁期满，如甲方继续出租，乙方拟续租时，需在租赁合同期届满前3个月书面通知甲方，并必须参与甲方对该物业组织的公开招租……双方若不再续签合同，乙方必须在合同期满之日内将出租物业归还甲方。……⑤如乙方有擅自将承租的房屋转租、分租、转让、转借他人，或拖欠房租累计6个月以上（含6个月），或故意损坏承租房屋等情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并追收所欠租金、违约金及滞纳金，租赁保证金不予返还。……乙方逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金；租赁期满，若甲、乙双方不再续签合同，乙方必须在合同期满之日内将出租物业归还甲方，否则，除甲方保留追究其法律责任的权利外，同时每逾期一日，乙方按合同期末月的租金标准的三倍向甲方支付违约金。无论基于何种原因解除或终止本合同履行，乙方应当在甲方通知规定期限内向甲方办理移交并结清应承担的有关费用……。2016年3月10日，禅城住房保障中心向邓春辉发出《温馨提示》，内容如下：佛山市禅城区人民路102号首层1号铺于2016年4月30日租期届满，租期届满前我中心将对物业组织公开招租。若你有继续租赁该物业的意向，请关注佛山市禅城区资产租赁租售服务中心有关该物业的招租公告，并根据招租公告办理竞租手续。该物业上租售服务中心公开招租后，我中心将会再次派发通知。若你无意向继续租赁物业或你竞租不中标，请根据租赁合同约定于2016年4月30日退还铺位。2016年11月21日，禅城住房保障中心与邓春辉办理退还铺位的交接手续。另查明，佛山市禅城区快帮家政服务中心为个体户，负责人为张四连，经营场所位于佛山市禅城区人民路102号首层。邓春辉与张四连为夫妻关系，于2004年6月15日登记结婚。佛山市禅城区人民路102号首层为禅城住房保障中心单独所有，房屋所有权取得方式为2014年9月划转，建筑面积为456.29平方米。再查明，2016年8月22日，涉案房屋通过竞拍，由案外人张国祥成功竞租。禅城住房保障中心与邓春辉共同确认，邓春辉已支付保证金15000元。禅城住房保障中心陈述，禅城住房保障中心主张张四连承担责任的依据是张四连在承租的房屋上注册禅城区快帮家政服务中心进行经营，且与邓春辉为夫妻关系。邓春辉陈述，承租的涉案铺位用于经营快帮家政服务中心以及和他人合作经营“睡衣世界”服装生意；邓春辉从2016年3月起没有交租，但由于合同期将满，邓春辉也有按金在禅城住房保障中心处，所以邓春辉认为租金可以从按金中抵扣，故邓春辉未向禅城住房保障中心交纳2016年3月之后的租金；同意以保证金折抵租金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于租赁合同主体的问题。《租赁合同》上载明的承租人仅为邓春辉，故一审法院确认涉案《租赁合同》的承租人为邓春辉，相关合同权利和义务由邓春辉承担。禅城住房保障中心主张张四连在承租的房屋上注册快帮家政服务中心进行经营，但禅城住房保障中心无证据证明张四连为涉案租赁合同的相对人，故禅城住房保障中心主张张四连为承租人的意见不能成立。禅城住房保障中心与邓春辉签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。依据《租赁合同》第二条约定，租赁期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止。由于禅城住房保障中心与邓春辉在签订上述《租赁合同》后没有再就涉案铺位继续签订租赁合同，故一审法院确认禅城住房保障中心与邓春辉的租赁合同关系于2016年4月30日因合同期满而终止。关于禅城住房保障中心诉请返还铺位。租赁合同到期后，邓春辉应向禅城住房保障中心返还涉案铺位。邓春辉抗辩认为已于涉案租赁合同到期日归还铺位，但未能举证证明，且禅城住房保障中心亦予以否认，故一审法院对邓春辉的抗辩意见不予采纳。因禅城住房保障中心与邓春辉已于2016年11月21日办理了铺位交接手续，故禅城住房保障中心返还铺位的诉请已无处理的必要，一审法院不予支持。关于禅城住房保障中心诉请的租金及占有使用费。邓春辉确认自2016年3月起无向禅城住房保障中心支付租金，故一审法院确认邓春辉自2016年3月起欠租的事实。邓春辉应支付2016年3月1日至2016年4月30日的租金10500元，禅城住房保障中心诉请有理，一审法院予以支持。如前所述，因邓春辉于2016年11月21日才向禅城住房保障中心交还涉案铺位，故邓春辉应支付2016年5月1日至2016年11月21日的占有使用费。依据《租赁合同》的约定，邓春辉未于租赁期满之日返还租赁房屋，其行为构成违约，应按日以合同期末月租金标准的三倍向禅城住房保障中心支付违约金。禅城住房保障中心诉请2016年5月1日至2016年10月31日期间的占有费以5250元的标准计算，属对自己诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。至于2016年11月1日起至2016年11月21日的占有使用费，禅城住房保障中心诉请按三倍租金标准计算，因该占用费实际具有违约金性质，禅城住房保障中心主张以双方约定的标准诉请占有使用费显著偏高，邓春辉亦有异议，故一审法院依法酌定按租金标准的1.2倍计付，经计算，邓春辉应向禅城住房保障中心支付占有使用费合计为35910元（5250元×6个月＋5250元÷30日×21日×1.2）。邓春辉仍应向禅城住房保障中心支付租金和占有使用费合计46410元.关于禅城住房保障中心诉请的没收保证金、支付滞纳金。依据涉案《租赁合同》约定，邓春辉拖欠房租累计六个月以上，禅城住房保障中心有权单方解除合同、不予退还保证金。本案中，邓春辉自2016年3月起欠付租金，禅城住房保障中心有权主张没收保证金，禅城住房保障中心诉请于法有据，一审法院予以支持。至于滞纳金，依据《租赁合同》约定，若邓春辉逾期缴交租金的，禅城住房保障中心有权按每日千分之五的比例收取滞纳金，邓春辉逾期交租给禅城住房保障中心造成的损失，应为资金被占用期间的利息损失，禅城住房保障中心无证据证明如前判决的没收保证金不足以弥补邓春辉违约对禅城住房保障中心造成的实际损失，故对滞纳金的诉请，一审法院不予支持。关于张四连承担责任的问题。禅城住房保障中心以张四连是邓春辉的妻子，要求其对邓春辉的上述债务承担连带清偿责任。因涉案债务发生在邓春辉、张四连婚姻关系存续期间，对于夫妻关系存续期间的债务问题，邓春辉、张四连未能提供证据证明有约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有，且禅城住房保障中心明知该约定。故依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，涉案债务应属邓春辉、张四连的夫妻共同债务，张四连对此应承担连带偿还责任。禅城住房保障中心诉请有理，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、邓春辉于判决发生法律效力之日起十日内，向禅城住房保障中心支付租金及占有使用费46410元；二、邓春辉交纳的保证金15000元归禅城住房保障中心所有；三、张四连对邓春辉上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回禅城住房保障中心的其它诉讼请求。如果邓春辉、张四连未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费适用简易程序减半收取931元，由禅城住房保障中心负担251元，邓春辉、张四连负担680元。本院二审期间，邓春辉向本院提交照片一张、用水清单一张、电费单列表一张、客户抄表结算复核单七张，拟证明涉案商铺的水电使用到2016年8月12日，原因是禅城住房保障中心没有通知到邓春辉，邓春辉的店员等通知的时候就住在涉案商铺的仓库里，产生了水电费。禅城住房保障中心、张四连没有提交新证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证，禅城住房保障中心发表了质证意见，张四连未发表质证意见。对上述证据，本院认定如下：禅城住房保障中心对邓春辉提交的上述证据的真实性均无异议，本院对邓春辉提交的上述证据的真实性予以确认。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，邓春辉使用涉案商铺期间自行向相关单位交纳水电费，其交纳了2016年9月1日之前的水电费，2016年9月份之后的水电抄表情况显示为“0”。诉讼中邓春辉确认其在2016年3月10日收到禅城住房保障中心发出的《温馨提示》后，在2006年4月30日之前天天关注“佛山市禅城区资产租售服务中心（网站××/index.shtml）有关该物业的招租公告”，2006年4月30日之后不是天天关注，偶尔看一下。本院认为,本案二审争议焦点有三个：第一是涉案商铺的交还时间；第二是邓春辉应否支付涉案商铺2016年3月1日至11月21日的占有使用费予禅城住房保障中心；第三是禅城住房保障中心应否退还保证金15000元予邓春辉。关于第一个争议焦点。邓春辉与禅城住房保障中心签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》约定租赁期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止，租赁期满，如禅城住房保障中心继续出租，邓春辉拟续租时，需在租赁合同期届满前3个月书面通知禅城住房保障中心，并必须参与禅城住房保障中心对该物业组织的公开招租，……双方若不再续签合同，邓春辉必须在合同期满之日内将出租物业归还禅城住房保障中心。上述条款表明租赁期满双方当事人续签租赁合同的条件有两个：第一是邓春辉需在租赁期届满前3个月书面通知禅城住房保障中心，第二是邓春辉必须参与禅城住房保障中心对该物业组织的公开招租。本案中，禅城住房保障中心于租赁期满前向邓春辉发出《温馨提示》，明确告知其通过佛山市禅城区资产租售服务中心（网站××/index.shtml）发布该物业的招租公告，若邓春辉有继续租赁该物业的意向，关注该网站并根据招租公告办理竞租手续。邓春辉二审诉讼中确认其在2006年4月30日之后不是天天关注该网站，偶尔看一下，而且其并未参加该物业的公开招租，视为其自行放弃与禅城住房保障中心续签租赁合同的权利。邓春辉上诉主张其于2016年4月30日主动将涉案商铺清理后交回禅城住房保障中心处理，但是其二审提交的水电费交纳单据显示其在2016年4月30日之后还在使用涉案商铺，故邓春辉的该项上诉主张与事实不符，本院不予支持。涉案商铺于2016年8月22日通过公开竞拍由案外人成功竞租，邓春辉提交的水电费交纳单据显示2016年9月份之后水电抄表情况为“0”，表明邓春辉从2016年9月之后不再使用涉案商铺，依据上述合同条款，双方若不再续签合同，邓春辉必须将出租物业归还禅城住房保障中心。本案中，邓春辉并未提交证据证实其在2016年9月之后通知禅城住房保障中心收铺，也未提交证据证实其在2016年9月之后将涉案商铺交还给禅城住房保障中心，因双方于2016年11月21日办理了铺位交接手续，一审法院认定涉案商铺的交还时间是2016年11月21日，处理并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。邓春辉在上诉状中确认“其需支付2016年3月1日至4月30日期间的铺位租金10500元（每月5250元×2个月）”，一审判决对该部分租金处理正确，本院予以维持。关于2016年5月1日至2016年11月21日的占有使用费，邓春辉上诉主张因禅城住房保障中心违约、没有按照约定日期举行公开招租手续，拖延时间超过四个月，完全不理会邓春辉，不按约定书面告知，不退还押金，存在重大过错而造成，其无需支付该笔占有使用费。经审查，邓春辉的该项上诉主张不能成立，本院不予支持，理由如下：首先，双方签订的《租赁合同》并未明确约定招租时间。其次，《温馨提示》表明禅城住房保障中心只是在租赁合同期满前组织这项活动，该通知并不产生禅城住房保障中心承诺其在租赁合同期满前进行公开招租的法律效果。第三，《温馨提示》上写明其通过佛山市禅城区资产租售服务中心（网站××/index.shtml）发布该物业的招租公告，也留有房管所联系人员和联系电话，已经尽到了通知义务，邓春辉完全可以通过关注网站或者联系工作人员了解涉案商铺的招租进展，自行决定根据招租公告办理竞租手续或者无意继续租赁而退还该物业。本案中，邓春辉在2016年5月1日至2016年11月21日期间未交还涉案商铺给禅城住房保障中心，应支付此期间的占有使用费。一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点。邓春辉上诉主张禅城住房保障中心应退回其支付的保证金15000元。经核查，双方签订的《租赁合同》约定邓春辉拖欠房租累计六个月以上，禅城住房保障中心有权单方解除合同、不予退还保证金。本案中，邓春辉自2016年3月起欠付租金，至其交还铺位给禅城住房保障中心，其累计拖欠租金超过六个月以上。至此，原审法院认定禅城住房保障中心有权依据上述合同约定没收保证金15000元完全正确。邓春辉的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邓春辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人邓春辉负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  张雪洁审判员  邱程辉二〇一七年八月二日书记员  赖敏婷