山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8899号
上诉人（原审被告）：葛连华，×。
委托诉讼代理人：代峰，山东青成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕义盛，山东青成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：鲁琳，×。
委托诉讼代理人：刘建军，×。
上诉人葛连华与被上诉人鲁琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人葛连华和委托诉讼代理人代峰、吕义盛，被上诉人鲁琳的委托诉讼代理人刘建军，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
葛连华上诉请求：1、撤销一审民事判决第二、三项；2、改判鲁琳退还租房保证金人民币5000元；3、请求依法改判葛连华按照2500元／月的标准向鲁琳支付自2016年11月23日起至迁出之日止的房屋占用费；4、请求依法改判鲁琳向葛连华支付涉案房屋装饰装修物现值及设施费人民币50000元；5、本案一、二审诉讼费用全部由鲁琳承担。事实与理由：一、涉案房屋的租金在2016年已经更改为3万元／年，而非4.3万元/年。从双方的租赁合同来看，双方2011年签订合同时约定的年租金为51000元。但2013年11月27日双方达成书面的补充条款，约定将涉案房屋的年租金由每年5.1万元减为每年4.3万元。葛连华在之后2014年支付的租金为4.3万元。2015年双方通过口头协议的方式将涉案房屋的年租金变更为了3.8万元。2016年双方再次达成口头协议，约定涉案房屋的租金由每年3.8万元减为每年3万元。根据《合同法》第三十六条的规定，意思表示一致并不仅限于书面形式。双方在2013年11月27日之后虽然未再对房屋租金进行书面修改，但葛连华在2015年支付的租金为3.8万元，2016葛连华年实际交纳的年租金为3万元。葛连华支付租金的银行转账凭证可以证实。可见，葛连华已经按照双方的口头约定履行了变更后的合同，从鲁琳未就此提出异议，并接受了租金的事实来看，其显然是以实际行动对双方的口头协议予以了认可。二、涉案房屋租赁合同无效，鲁琳应当返还租房保证金5000元。双方的《房屋租赁合同》第三条第4款约定：承租方交纳保证金5000元人民币，在水、电设施、门窗、屋内无损的情况下，租赁期满或者解除协议时出租方将保证金退回。葛连华在租房时已经按照约定支付了该笔保证金。根据一审法院的判决，双方的房屋租赁合同因涉案房屋没有有效的权属凭证而无效。双方的租赁合同既然无效，鲁琳接受葛连华交纳的保证金5000元欠缺法律上的原因且损害了葛连华的利益，属于不当得利，根据法律规定应当予以返还。三、葛连华承租后对涉案，房屋进行了装饰装修，安装了取暖设施，鲁琳应当返还装饰装修物的现价值及设施费50000元。根据双方的租赁合同约定，被上诉入将涉案房屋出租给葛连华经营旅店。根据租赁用途，葛连华不可避免的要对涉案房屋进行装饰装修和安装必要的经营设施。现双方的租赁合同被认定无效，合同中并没有对合同无效后承租人投入的装饰装修物以及安装的设施如何处理作出约定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第九条的规定，从一审法院认定的事实来看，双方租赁合同无效的原因是鲁琳不能提交合法批建手续，也不能提供涉案房屋的房地产权证。由此可见，鲁琳应当就涉案租赁合同的无效承担主要责任。据此，涉案合同既然无效，就自始当然不产生法律效力。鲁琳享受葛连华安装设施及装修所带来的利益欠缺法律上的原因，损害了葛连华的利益，且鲁琳应当就合同无效承担主要责任，鲁琳应当按照法律规定返还涉案房屋装饰装修物的现值及设施费。
鲁琳答辩称，同意葛连华将装修物拆走，在葛连华恢复房屋原状的情况下押金可以退还葛连华。2014年至2016年每年房租是4.3万元，但葛连华每年只交了3万元。
鲁琳向一审法院起诉请求：1、判令葛连华立即腾出房屋，并将房屋返还给鲁琳；2、判令葛连华按照3583.33元/月的标准向鲁琳支付自2016年11月23日起至迁出之日止的房屋占有使用费；3、本案诉讼费用由葛连华承担。
一审法院认定的事实：一审中，当事人对鲁琳提交的购买网点房协议书、收款收据、门牌变更证明、葛连华提交的房屋租赁合同无异议。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。当事人对如下证据和事实存在争议：
鲁琳主张双方房屋租赁合同已经到期，因此葛连华应立即腾出房屋，将房屋返还给鲁琳，并提交房屋租赁合同复印件1份予以证实。葛连华因证据系复印件不予质证，认可合同已经到期，但不同意腾让房屋，要求继续租用涉案房屋。
鲁琳主张葛连华按3583.33元/月的标准向其支付自2016年11月23日起至迁出之日的房屋占用费。葛连华认可租金仅交付至2016年11月22日，但主张双方已经于2016年口头协商将租金降至3万元/年，且2016年度的租金也是按该标准缴纳的，租期届满后其想将占有使用费给付鲁琳，但鲁琳并不接受。
鲁琳提交的房屋租赁合同虽为复印件，但内容与葛连华提交的原件一致，一审法院确认为有效证据。根据上述依法确认的有效证据及当事人陈述一致的笔录，可以认定如下事实：鲁琳与原青岛市李沧区河北村民委员会签订了购买网点房协议书，购买了×号（原×号）网点房。鲁琳自认无法提交涉案房屋的房地产权证书及合法批建手续。2011年11月11日，鲁琳将涉案房屋出租给葛连华经营旅馆，租期5年，自2011年11月22日将房屋交付葛连华使用，至2016年11月22日收回。第一年、第二年租金为5.1万元，第三年递增3000元，以后每年递增3000元，递增到6万元后停止递增。2013年11月27日，鲁琳、葛连华另约定，涉案房屋租金变更为4.3万元/年。双方均认可葛连华租金交付至2016年11月22日。目前葛连华仍占有使用涉案房屋。
一审法院认为：鲁琳自认涉案房屋没有房地产权证，也不能提交该房屋的合法批建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因此，鲁琳、葛连华就涉案房屋签订的租赁协议应属无效合同。因鲁琳、葛连华之间的房屋租赁合同无效，葛连华应当迁出涉案房屋，将房屋归还鲁琳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”葛连华主张双方口头协商年租金降为3万元，但并未提交证据且鲁琳不认可，一审法院不予采信。占有使用费应按照4.3万元/年，即3583.33元/月的标准计算。因此对于鲁琳要求葛连华按照3583.33元/月的标准向其支付自2016年11月23日起至迁出之日止的占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、鲁琳与葛连华于2011年11月11日签订的租赁合同无效；二、葛连华于本判决生效之日起三十日内自青岛市李沧区书院路4-60号网点房迁出，将房屋归还给鲁琳；三、葛连华按照3583.33元/月的标准向鲁琳支付自2016年11月23日起至迁出之日止的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内付清。如果葛连华未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币158元，由葛连华负担。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，一审法院根据查明的事实认定鲁琳、葛连华就涉案房屋签订的租赁协议属无效合同正确。因鲁琳、葛连华之间的房屋租赁合同无效，葛连华应当迁出涉案房屋，将房屋归还鲁琳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，一审法院参照双方签订的书面合同约定，占有使用费按照4.3万元/年，即3583.33元/月的标准计算并无不当。虽然葛连华主张双方口头协商年租金降为3万元，但并未提交证据且鲁琳不予认可，本院不予采信。关于葛连华主张承租后对涉案房屋进行了装饰装修，安装了取暖设施问题，因双方事先并无约定，且鲁琳同意葛连华将装修物拆走，并同意在葛连华恢复房屋原状的情况下将押金退还葛连华，因此，葛连华要求鲁琳返还装饰装修物的现价值及设施费50000元于法无据。
综上，葛连华的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1533元，由葛连华负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年十二月八日
书记员 于国英
书记员 郑 昭