江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1189号
上诉人（原审被告）：吉安市金典地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场西路6号，统一社会信用代码91360800561086297Q。
法定代表人：王倩，总经理。
委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张荣华，男，1963年2月7日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人吉安市金典地产开发有限公司（以下简称金典公司）因与被上诉人张荣华商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初42号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人金典公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判上诉人按合同约定支付被上诉人逾期交房违约金560.9元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往的原则，在民法总则实施之前应适用《中华人民共和国民法通则》的规定，适用两年的诉讼时效，本案的违约金是按日计算，故在2015年10月1日前的违约金诉讼时效已经届满，不应得到支持，而一审法院一律适用《中华人民共和国民法总则》的规定，明显是错误的。二、一审法院增加违约金金额没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，应当严格按照合同约定履行。合同中对于逾期交房违约金已有约定，应当按照合同约定履行。根据法律规定，如被上诉人认为违约金过低，要求增加违约金，应当对其损失承担举证责任，但一审法院在被上诉人没有提供任何证据证明其损失的情况下，判决增加违约金额，明显不符合法律规定。三、一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。上诉人在工程竣工时已多次通知被上诉人前来办理交接手续，但被上诉人一直未来办理，上诉人遂于2016年11月18日再次以书面形式通知被上诉人前来办理房屋交接手续，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张荣华答辩称：1、关于诉讼时效，应认定是三年；2、关于违约金问题，按照万分之零点一标准计算明显过低，应当予以调高；3、金典公司是在2016年11月18日才通知收房，其主张以五方主体验收时间为收房时间没有道理。综上，请求二审法院驳回金典公司的上诉请求。
张荣华向一审法院起诉请求：1、判令金典公司支付逾期交房违约金36000元（自2014年12月30日起按总房款711698元每日万分之0.5计算至2016年11月30日止）；2、本案诉讼费由金典公司负担。
一审法院认定事实：2013年2月28日，张荣华与金典公司签订一份商品房买卖合同，约定张荣华购买金典公司开发的恒源泰﹒荣诚3幢1-703房一套，该房建筑面积124.80平方米，单价5702.67元，房款总计711693元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策性因素导致延期。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过460日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过460日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期超过三十日，买受人按逾期交接的时间，每日以总房价的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，张荣华按约付清了购房款。2015年12月11日，施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰﹒荣诚3#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2016年11月14日，恒源泰﹒荣诚1-6#楼及地下室通过竣工验收备案。2016年11月18日，金典公司通过邮政挂号方式向张荣华邮寄了收房通知。2017年11月23日，双方办理了房屋交接手续。上述事实，有张荣华提供的商品房买卖合同、购房款收据、物业费收据、入伙通知书等证据，金典公司提供的工程竣工验收报告、竣工验收备案表等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。
一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同合法有效，均应严格履行。关于逾期交房的问题，张荣华按约支付了购房款，金典公司应在2014年12月30日前向张荣华交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，金典公司应当书面通知张荣华办理交付手续，并提供相关证明文件以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。金典公司于2016年11月18日书面通知小区业主收房，且此时房屋已符合交房条件，故逾期交房时间应计算至2016年11月18日，共计689天。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效期间为三年，张荣华向本院起诉时间未超过诉讼时效期间，故金典公司提出的相关辩解意见，依法不予采纳。关于逾期交房违约金的标准，双方约定的违约金明显过低，因此张荣华要求调整的主张依法予以支持，综合考虑本案的实际情况，可调整为每日按总房款的万分之零点五计算。综上所述，金典公司应支付给张荣华的违约金为711693元×689天×0.005%=24518元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：被告吉安市金典地产开发有限公司于本判决生效后一个月内支付原告张荣华逾期交房违约金24518元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由原告负担112元，被告负担238元。
二审期间，被上诉人张荣华向法庭提交如下证据：业主投诉登记表，以证明其于2016年5月5日，在收到金典公司收房通知后，发现其购买的3幢703号房次卧墙面渗水，向金典公司及物业投诉，并主张过逾期交房的损失。因此，其于2017年11月23日才与金典公司办理房屋交接手续。
被上诉人金典公司质证认为，该证据不能证明张荣华向公司主张过质量问题和逾期交房的损失，金典公司未说过这一事情。
本院对张荣华提供的证据认证如下：张荣华提供的业主投诉登记表所载的事实，能够证明张荣华在房屋交付过程中向金典公司和物业投诉主张过权利的事实，本院对该证据的证明力予以确认。
本院经二审审理查明：2015年6月8日，包括张荣华在内的恒源泰﹒荣诚小区的业主就金典公司逾期交房赔偿问题，向信访部门反映并主张过权利。2016年5月5日，在房屋交付过程中，被上诉人张荣华就房屋质量和逾期交房向上诉人金典公司和物业投诉主张过权利。2017年11月23日，张荣华才与金典公司办理了房屋交接手续。
本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。
本院认为，二审期间，双方当事人争议的主要焦点为：1、张荣华的诉请是否已过诉讼时效？2、金典公司逾期交房违约金应如何计算？3、金典公司逾期交房时间应计算至何时？
一、关于本案的诉讼时效如何确定的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。因此，人民法院适用诉讼时效规定的前提，是当事人主动以诉讼时效作为抗辩理由。本案一审庭审过程中，金典公司已就诉讼时效提出抗辩，故法院应就张荣华的诉请是否超过诉讼时效进行审理。根据涉案合同约定，金典公司的交房时间是2014年12月30日，逾期且没有免责事由的情况下，金典公司应承担逾期交房的违约责任。因双方合同约定违约金按日计付，在金典公司逾期交房期间，每一日都产生一个独立的违约金，数额相同，且不存在隶属关系，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。张荣华于2017年12月28日向法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效的规定，自起诉之日往前推两年之内产生的违约金未超过诉讼时效，即2015年12月27日之后若产生逾期交房违约金受法律保护。因2017年10月1日起开始实施的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效变更为三年，从新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，2015年10月1日之后的权利开始受到《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定保护。根据本案二审查明的事实和张荣华提供的证据证明，张荣华分别于2015年6月8日和2016年5月5日向信访部门、金典公司和物业公司主张过权利。因此，本案诉讼时效期间产生中断，无论是适用《中华人民共和国民法通则》，还是适用《中华人民共和国民法总则》，张荣华的诉讼主张均未超过诉讼时效。金典公司主张荣华部分逾期交房违约金的诉请超过诉讼时效的理由不能成立，本院依法不予采纳。
二、关于逾期交房违约金应如何计算的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据该条款的规定，并结合我国合同法关于违约金的其他规定可知，合同一方当事人依法有权主张增加或减少违约金；违约金兼具补偿和惩罚的双重性质，且以补偿为主，以惩罚为辅。本案中，金典公司逾期交房，系违约方，依法应承担支付违约金的责任。但商品房买卖合同中所约定的违约金折算后远低于同期一年期定期存款利率，明显过低，无法补偿买受人的损失，依法应予适当调高。否则，将对该类违约行为无法起到民事制裁的法律效果。因此，一审法院在买受人张荣华未能提供充分证据以证明其损失的情况下，综合考虑到涉案房产已于2015年12月份经竣工验收合格，张荣华于2017年11月23日与金典公司办理了房屋交接手续以及为均衡双方之利益等，按已付房款日万分之零点五的标准调整和确定逾期交房的违约金，处理并无不当。
三、关于金典公司逾期交房时间应计算至何时的问题。上诉人金典公司上诉称，一审法院关于逾期交房时间的计算不符合实际情况。上诉人在工程竣工时已多次通知被上诉人前来办理房屋交接手续，但被上诉人一直未来办理，故逾期交房时间应计算至五方主体验收时止。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同，金典公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人张荣华；商品房达到交付使用条件后，出卖人金典公司应当书面通知买受人张荣华办理交付手续。因此，即使金典公司主张涉案商品房在书面通知前已达到交付条件，但仍应以书面通知的时间作为交房时间，否则，依法应视为出卖人金典公司逾期交房。本案中，仅有证据证明出卖人金典公司通知交房的时间是2016年11月18日，因此，一审法院认定金典公司通知交房的时间是2016年11月18日以及确定逾期交房违约金应计算至该日，共计689天，处理并无不当。即上诉人金典公司关于逾期交房违约金应计算至五方主体验收合格时止的上诉意见，缺乏事实和证据证明，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费398.95元，由上诉人吉安市金典地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳骥
审判员 肖建文
审判员 黄小红
二〇一八年五月二十五日
书记员 张志坚