中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申3731号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏二喜，男，1957年2月26日出生，汉族，住陕西省榆林市府谷县。委托诉讼代理人：梁会琪，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：高举，陕西瑞森律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王志坚，男，1964年7月18日出生，汉族，住山东省德州市武城县城区。委托诉讼代理人：肖鸿炜，北京市康达（西安）律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：杨买如，男，1967年12月6日出生，汉族，住陕西省榆林市府谷县。委托诉讼代理人：房宏强，陕西正北律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩喜荣，陕西正北律师事务所实习律师。再审申请人苏二喜因与被申请人王志坚、杨买如案外人执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院（2017）陕民终218号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。苏二喜申请再审称，有新证据足以推翻原判决，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二项规定的情形，应当再审，请求改判撤销原判决，停止对海南省三亚市鲁能三亚湾美丽三区一期2-65号三层别墅（以下简称鲁能2-65别墅）、红沙海岸半岛蓝湾28号8-C-3-805号房产（以下简称半岛蓝湾805房）的强制执行，并解除查封；诉讼费用由王志坚与杨买如承担。具体理由如下：一、关于鲁能2-65别墅。二审法院认为“苏二喜明知抵债房屋之上设定有银行的抵押权，却没有依法消灭抵押权以办理过户登记，存在自身原因”是不正确的。1.对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四项的理解应当限定于在买受人与出卖人之间比较未办理过户登记的过错应归因于何方。基于公平原则，在第三人（案外人、买受人）已支付全部价款并实际占有该标的物的情形下，判断其对未办理过户登记手续是否存在过错时不宜过于苛刻。2.2014年4月8日苏二喜与杨买如及其配偶苏美玲签订《个人房屋转让协议书》，约定杨买如在五年内还清银行贷款后协助苏二喜办理过户登记手续，而杨买如至今仍未还清银行贷款，未办理过户登记手续是杨买如过错造成的，而非苏二喜的原因。二、关于杨妮名下半岛蓝湾805房，二审法院以杨妮2014年6月25日的公证委托书否定杨妮于2014年6月23日与苏二喜签订的《房屋转让合同》，事实认定错误。1.2014年6月23日苏二喜在半岛蓝湾805房与杨妮签订《房屋转让合同》，杨买如、苏美玲、王掌仁作为中介人在《房屋转让合同》上签字。该合同约定，合同签订当日杨妮已将该房屋交付给苏二喜。王掌仁亦出庭作证当天当场进行了交接。2.杨妮2014年6月25日委托安志华代售该房产，是因为杨妮要长期出国不能亲自办理该房产的过户登记手续，只好委托三亚的房屋中介安志华代办相应事宜，并且公证。苏二喜对杨妮委托安志华代办房屋过户手续是知晓的，因为公证书原件由苏二喜保存，该公证书是苏二喜在执行异议审查程序中交给执行法院的。安志华至今未将该房产转卖给其他人，从2014年6月23日至今一直由苏二喜占有，该房产门锁留存的指纹密码就是苏二喜之子苏国荣的。三、2014年4月8日苏二喜与杨买如签订的《个人房屋转让协议书》以及2014年6月23日苏二喜与杨妮签订的《房屋转让合同》均在一审法院2015年2月10日正式查封涉案两套房产之前，并且合法有效。在一审法院正式查封涉案两套房产之前，苏二喜已经合法占有使用涉案两套房产，苏国荣还于2015年1月28日专程前往三亚缴纳半岛蓝湾805房2015年度的物业费3349.8元，2014年6月23日苏二喜与案外人郑玉峰签署委托管理协议委托其对鲁能2-65别墅进行日常卫生打扫等管理性事务，鲁能2-65别墅物业档案里也有苏二喜手机号码、身份证号码和家庭住址的记录信息。以上事实连同刘艳证言、苏二喜与富元装修公司的装修合同、梁以兴证言以及家具售货清单和苏国荣信用卡消费记录，足以证明苏二喜在一审法院查封之前已经占有使用该别墅。苏二喜已支付全部价款,2012年10月18日苏二喜向杨买如出借2000万元，月息2分。杨买如为偿还苏二喜借款本息，将其名下鲁能2-65别墅作价1600万元抵债给苏二喜；杨妮将其名下半岛蓝湾805房作价300万元抵债给苏二喜，以偿还其父亲杨买如债务。涉案两套房产没有办理过户登记，并非苏二喜自身原因造成。半岛蓝湾805房在2014年6月23日签订《房屋转让合同》时，房产证开发商没有办下来，导致不能给苏二喜办理过户手续。鲁能2-65别墅虽然有房产证，但该别墅抵押给了银行。而且杨妮并非执行案件中的被执行人，法院查封杨妮名下房产显然超出执行依据的执行范围，应当立即解除查封。王志坚提交意见称，一、苏二喜无权对登记在杨买如名下的鲁能2-65别墅提出排除执行异议。首先，苏二喜不是鲁能2-65别墅的权利人，该别墅登记于杨买如名下，苏二喜无权提起本次排除执行异议。其次，苏二喜的权利来源不合法，苏二喜明知该别墅已被抵押，仍与杨买如签署《个人房屋转让协议书》，已明显侵犯抵押权人合法权益，不具有合法性。再次，《个人房屋转让协议书》在性质上不是房屋买卖合同，是以物抵债协议，不适用执行异议和复议若干问题规定第28条。苏二喜基于以物抵债性质的《个人房屋转让协议书》对鲁能2-65别墅所享有的权益仅是最普通的债权权益，根本不足以对抗和排除本次执行。二、苏二喜无权对半岛蓝湾805房提起排除执行异议，其所享有的权益根本不足以排除本次执行。首先，根据执行异议和复议若干问题规定第25条，半岛蓝湾805房尚未办理房屋产权登记，苏二喜亦自认与杨妮签署的《房屋转让合同》是为了抵偿其父杨买如欠苏二喜的债务，该协议的性质仍为以物抵债协议。故在尚未办理房屋过户前，苏二喜无权要求杨妮继续履行该协议，只能继续主张对杨买如的债权。其次，苏二喜对涉案标的也不享有处分权。在双方签署该《房屋转让合同》后，杨妮又出具一份公证委托书，委托书内容不涉及之前与苏二喜签署的《房屋转让合同》，且与该合同内容存在明显矛盾。再次，苏二喜也未提供直接有效证据证明其实际占有半岛蓝湾805房，苏二喜依据《房屋转让合同》所享有的权益仅是最普通的债权权益，根本不足以对抗和排除本次执行。三、涉案两栋房屋所涉的两份基础合同（《个人房屋转让协议书》和《房屋转让合同》）的权利来源非法、不真实。如前所述，两份协议的性质是以物抵债协议，杨买如、杨妮以及苏二喜始终予以认可，按照两份协议内容所述抵偿的是杨买如欠苏二喜2000万元借款中的1900万元本金。在本案一审中，苏二喜承认就该2000万元借款杨买如仅向其偿还过240万元利息，并提供一份银行流水单。但这份银行流水单还显示，杨买如在偿还利息之前还用相同账户向苏二喜支付一笔300万元款项，这说明在签署两份抵债协议时，杨买如欠付苏二喜的借款本金极有可能就不是2000万元，而是1700万元，欠付的本金数额小于两份抵债协议中的抵债金额1900万元。据此，苏二喜提起本次执行异议之诉的权利来源即两份抵债协议本就是非法、不真实的。加之，杨买如和苏二喜之间本就关系密切，完全不排除苏二喜和杨买如为了逃避执行、对抗查封而相互串通，恶意虚构了本次诉讼。苏二喜并未实际占有涉案的两栋房屋，结合本案一、二审的证据以及苏二喜本次再审证据，苏二喜欲证明其实际占有涉案的两栋房屋无非是其提供的物业费缴纳票据以及往来三亚的机票、对涉案房屋进行日常打理等间接证据，但是这些证据都不足以说明苏二喜实际占有涉案的两栋房屋。除上述答辩意见外，苏二喜在本次再审中未提供任何新证据，也不符合申请再审的形式要件。杨买如提交意见称，原一、二审判决均是错误的，苏二喜的再审理由成立，应当支持苏二喜的再审请求。杨买如名下的鲁能2-65别墅未过户在苏二喜名下，苏二喜没有任何过错。法院查封杨妮的房产十分错误，首先，杨妮不是执行案件中的被执行人，查封案外人杨妮的房产没有法律依据。其次，杨妮有自己的合法收入，具有购买房产的能力，该房产不是杨买如赠与杨妮的。再次，2014年6月23日，杨妮自愿将其房产转让给苏二喜，用以抵销杨买如欠苏二喜的欠款是客观存在的。杨买如名下的鲁能2-65别墅，以书面形式转让给苏二喜的时间早于陕西省榆林市中级人民法院（以下简称榆林中院）查封的时间；在榆林中院查封之前，苏二喜已合法占有该房产；苏二喜已支付了全部购房款；房屋未过户，苏二喜没有任何过错。应当确认杨买如与苏二喜签订的《个人房屋转让协议书》合法有效，并解除对该房产的查封；同样应当确认杨妮与苏二喜签订的房屋买卖合同合法有效，解除对该房产的查封。本院经审查认为:2011年2月21日，杨买如与海南鲁能广大置业有限公司签订《商品房买卖合同》，杨买如以7780500元购买鲁能2-65别墅，2012年3月1日，杨买如取得了该别墅的土地房屋权证书。2014年3月21日，杨买如因装修向银行申请贷款，将该别墅抵押并办理了抵押登记。2011年5月18日，杨买如之女杨妮与三亚润丰建设投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定以1978803元购买半岛蓝湾805房。合同签订后第二日即全部交清购房款。该房屋的产权证至今未办理。2012年10月18日，杨买如向苏二喜出具借条，载明杨买如向苏二喜借款2000万元，月息千分之二十。同日，苏二喜向杨买如转账2000万元。2014年4月8日，杨买如与苏二喜签订《个人房屋转让协议书》，约定将鲁能2-65别墅作价1600万元转让给苏二喜，转让价款从苏二喜给杨买如的借款中扣除。双方还约定，房屋在签订合同之日起20日内交付苏二喜，杨买如在五年内还清以房屋抵押贷款后办理房产过户手续。2014年6月23日，杨妮与苏二喜签订《房屋转让合同》，约定将半岛蓝湾805房作价300万元转让给苏二喜。杨买如作为中介人在该合同上签名。2015年10月，苏国荣联系中澳物业公司，告知该物业公司，鲁能2-65别墅已转让给苏二喜，苏国荣交清该房产所欠物业费用，留下联系电话，并要求进行修缮。之后，中澳物业公司即通过苏国荣所留的联系电话催要相关物业服务费用。之后，三亚富元装饰设计工程有限公司对该别墅进行了装修，于2015年底完工。2014年11月25日，陕西省高级人民法院作出（2014）陕民一终字第00161号民事判决，判决杨买如、府谷县海富进出口贸易有限责任公司向王志坚偿还借款本金2500万元及利息。该判决生效后，王志坚申请榆林中院执行，该院于2014年12月26日作出（2015）榆中执字第00042-1号执行裁定，查封杨买如所有的鲁能2-65别墅，以及杨买如购买，登记在其女杨妮名下的半岛蓝湾805房。为此，苏二喜提出异议。榆林中院于2015年9月8日作出（2015）榆中执异字第00027号执行裁定，驳回苏二喜的异议。苏二喜不服提起案外人执行异议之诉。原审法院经审理，驳回了其诉讼请求。苏二喜不服，申请再审。本案中，杨买如在购买鲁能2-65别墅后，于2011年6月对该别墅进行了装修，又于2014年3月21日开始重新对该别墅进行第二次装修，且向银行贷款并将该别墅进行了抵押。2014年4月8日，杨买如即与苏二喜签订了转让该别墅的合同。杨买如在短短不到3年内两次对该别墅进行装修，在第二次装修刚刚开始不到半个月时间就将该别墅转让给苏二喜的行为，均不符合常理；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，苏二喜及杨买如均未提交证据证明抵押权人同意杨买如转让该别墅，亦未提交证据证明苏二喜代杨买如清偿债务消灭了抵押权；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”苏二喜与杨买如转让协议中亦约定：“杨买如在五年内还清以房屋抵押贷款后办理房产过户手续。”可见，苏二喜在受让该别墅时，对该别墅设置了抵押贷款一事是明知的，其理应知道这种情况下该别墅是无法办理过户登记手续的，但仍与杨买如签订转让协议，其对无法办理过户登记手续存在一定过错。因此，原判决认定苏二喜无法排除法院对鲁能2-65别墅的强制执行并不缺乏证据证明。苏二喜虽在原审中提交了一系列证据欲证明其在法院查封半岛蓝湾805房前就已经实际占有使用该房屋，但其提交的证据并不足以证明其主张，半岛蓝湾805房至今未能办理房屋产权证书，无论是出资人杨买如还是房屋买卖合同上登记的业主杨妮，均对该房屋不享有足以对抗善意第三人的合法、完整的物权，因此，原判决认定苏二喜无法排除法院对半岛蓝湾805房的强制执行亦不缺乏证据证明。苏二喜申请再审虽在再审申请书中主张其有新证据，但是其并未提交所谓的新证据，在询问中亦明确表示没有新的证据,故其该项申请再审理由不能成立。综上，苏二喜的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回苏二喜的再审申请。审 判 长 王云飞审 判 员 冯文生审 判 员 崔晓林二〇一七年十一月二十七日法官助理 李 宁书 记 员 闫若涵