四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江阳民初字第4217号
原告杜薇，女，汉族，1989年11月8日生，住四川省泸州市江阳区。
委托代理人黄兰英，女，汉族，1965年12月13日生，住四川省泸州市江阳区，系原告之母。
被告张嘉怡，女，汉族，1988年7月12日生，住四川省泸州市江阳区。
委托代理人罗学军，四川蜀泸律师事务所律师。
被告四川省新三江房地产营销策划有限公司，住所地：泸州市龙马潭区蜀泸大道27号5号楼1单元1907号，机构代码69226656-2。
委托代理人雷忠，男，汉族，1964年3月22日生，住四川省古蔺县，被告公司员工。
委托代理人肖海军，广东广岭律师事务所律师。
原告杜薇与被告张嘉怡、四川省新三江房地产营销策划有限公司（以下简称“新三江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈佳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜薇及其委托代理人黄兰英，被告张嘉怡的委托代理人罗学军，被告新三江公司的委托代理人雷忠、肖海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜薇诉称：原告于2015年7月17日通过被告新三江公司酒城华府分店的介绍，认识被告张嘉怡，并于2015年7月17日签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定：原告向被告张嘉怡购买其位于江阳区酒城大道一段住房，售价为72万元，合同对原被告双方的相关权利义务作了详细约定。当天，原告按合同约定交给被告张嘉怡定金5万元。2015年7月31日又支付给被告张嘉怡34万元购房款。2015年8月13日，原被告双方到泸州市不动产交易中心办理过户时，才得知该住房已被江阳区法院、龙马潭区法院查封，导致该房屋无法买卖、过户，所以，原被告签订的《房地产买卖及经纪合同》从根本上无法履行。被告新三江公司未尽到审查义务，出售房屋存在重大权利瑕疵而导致原告可能遭受重大经济损失。原告为维护其合法权益，请求法院判令：1、解除原被告于2015年7月17日签订的《房地产买卖及经纪合同》；2、被告张嘉怡退还已收取的房款39万元，并支付违约金7.8万元；3、被告新三江公司对被告张嘉怡应当承担的支付义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告张嘉怡辩称：按照合同的约定，原告应当先履行给付购房余款33万元的义务后，才办理房屋产权手续，因此，被告并无违约行为。虽然房屋有权利瑕疵，但不必然导致房屋不能办理过户，只要原告支付了剩余的购房款，即可偿还被告债务，房产即可解封，合同可以继续履行，原告已经支付的购房款不予返还。
被告新三江公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，新三江地产公司只能作为第三人参加诉讼，而非本案被告。新三江不是房屋买卖合同的当事人，原告要求解除与被告张嘉怡的房屋买卖合同与新三江地产公司无关。原告与新三江地产公司签订的合同是合法有效的，且已经完成合同义务，不同意解除。诉争房屋的产权人是被告张嘉怡，房屋被查封不必然导致合同无法履行，产权无瑕疵，被告新三江地产公司对房屋被查封的情况不知情，不对被告张嘉怡应当承担的支付义务承担连带清偿责任。
经审理查明：2015年7月17日，原告张嘉怡与被告杜薇、新三江房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖及纪合同》，约定：一、合同标的：买卖双方（原告张嘉怡与被告杜薇）通过经纪方（被告新三江公司）购买及出售位于泸州市江阳区酒城大道一段的房地产，面积109.03平方米；买卖双方均清楚该房地产目前状态为《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件在抵押中……二、房款及支付方式：买卖双方约定该房地产转让价格为72万元，买卖双方协议按下述方式付款：（一）定金5万元，此定金在结算中抵扣房款，买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元；（二）67万元为剩余部分房款（不含定金），付款时间和方式为分期付款：首付房款33万元，买方应在卖方抵押银行通知还款当天前支付给卖方，剩余房款34万元，买方应在过户前支付给卖方；（三）买卖双方约定在卖方取得房产证1个工作日内到房交所办理产权交易过户手续……八、违约责任：（一）卖方逾期交房的违约责任1、逾期在七日之内，自交付期限届满次日起至实际交付之日止，卖方按日计算向买方支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过上款约定时间的，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应自解除合同通知送达之日起七日内退还已付房款，并按已付房款金额的20%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条约定的最后交付期限次日起至实际交付日止，卖方按日向买方支付已付房款万分之五的违约金……（三）买卖双方未能在上述约定期限内办理房屋权属转移登记、银行按揭贷款、缴税取证及抵押登记等手续时，因卖方责任导致的，买方有权解除合同；买方解除合同的，卖方应当自解除合同书面通知到达之日起七日内退还买方全部已付房款，并向买方支付已付房款的20%的违约金。合同签订当日，原告向被告张嘉怡支付购房款定金5万元；2015年7月31日，原告向被告张嘉怡支付购房款34万元，用于偿还被告因购买上述房屋所欠银行的贷款，撤销相应的抵押权登记，至此，原告共向被告支付购房款39万元。此后，原告发现因房屋被法院查封，无法办理产权转移。
另查明，泸州市江阳区酒城大道一段的房屋先后于2014年9月30日、2015年4月1日被泸州市江阳区人民法院、泸州市龙马潭区人民法院查封至今。
上述事实，有原、被告双方在法庭上的陈述，《中华人民共和国房屋登记簿》、《房地产买卖及经纪合同》、《收款收据》、（2015）江阳执字第304号执行通知书、（2015）龙马初字第860号民事调解书等证据在案证明，本院予以认定。
本院认为：原告杜薇与被告张嘉怡签订的关于泸州市江阳区酒城大道一段房屋的《房地产买卖合同及经纪合同》包含两个合同，即《房地产买卖合同》和《经纪合同》。《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，依法具有法律效力，原被告应按照合同的约定履行各自的权利和义务，原告向被告张嘉怡支付相应价款，被告张嘉怡应当向原告交付房产。但是，在合同履行过程中，因房产依法被法院查封无法办理产权过户手续，对合同目的的实现有实质性影响，原告有权解除合同，因此，对原告要求解除与被告张嘉怡签订的房地产买卖合同的主张，本院予以支持。被告张嘉怡认为原告支付购房余款即可偿还清所欠债务、房产即可解封，合同不应解除的抗辩意见，虽然根据被告张嘉怡所举证据证明其通过法院法律文书确认的债务有32万余元，但如若原告支付剩余购房款33万元后被告是否即可偿还债务、房产即可解封并办理产权过户手续具有不确定性，因此，对该抗辩主张，本院不予采信。关于原告要求被告张嘉怡退还已收取的购房款39万元的诉讼主张，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告张嘉怡应当返还原告杜薇已经支付的购房款39万元。关于原告要求被告张嘉怡支付违约金7.8万元的主张，本院认为，房产无法办理过户手续，合同目的不能实现，系被告张嘉怡的原因所致，构成违约，原告有权要求被告张嘉怡承担违约责任，对原告的该诉讼主张，本院予以支持。
关于原告要求解除与被告新三江公司签订的《经纪合同》、并由被告新三江公司承担连带清偿责任的请求，本院认为，原告杜薇与被告张嘉怡、新三江公司签订的《经纪合同》属于居间合同，与房屋买卖合同属于两种不同的法律关系，根据原告的诉讼主张，本案的立案案由为房屋买卖合同纠纷，因此，原告在本案中要求解除与被告新三江公司签订的《经纪合同》、并承担连带清偿责任的主张，本案不予处理，原告可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告杜薇与被告张嘉怡于2015年7月17日签订的关于泸州市江阳区酒城大道一段房屋的《房地产买卖合同》；
二、被告张嘉怡于本判决生效之日起十日内返还原告杜薇购房款39万元；
三、被告张嘉怡于本判决生效之日起十日内支付原告杜薇违约金7.8万元；
四、驳回原告杜薇的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8320元，本院减半收取4160元，财产保全费2470元，共计6630元，由被告张嘉怡承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 陈佳
二〇一六年二月一日
书 记 员 何洁