广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民五终字第643号
上诉人（原审原告）王某，女，汉族
被上诉人（原审被告）深圳市某房地产开发有限公司
法定代表人李某，董事长。
王某诉深圳市某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，王某不服深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第1965号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
王某在原审诉称，王某于2003年5月6日与深圳市某房地产开发有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定购买由深圳市某房地产开发有限公司开发的涉案房屋。5月20日，王某依约向深圳市某房地产开发有限公司一次性支付购房款，深圳市某房地产开发有限公司向王某出具了收款收据及付清房款证明。2003年12月15日，深圳市某房地产开发有限公司依约向王某交付了涉案房产。但由于深圳市某房地产开发有限公司的原因，王某至今仍未办理过户变更登记手续，也未依法领取《房地产证》。据此，王某于2008年10月17日诉至法院，请求判令：1、确认王某对涉案房屋拥有所有权；2、深圳市某房地产开发有限公司按照合同约定履行涉案房屋产权过户登记手续，领取《房地产证》；3、深圳市某房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。
深圳市某房地产开发有限公司开庭时答辩称，深圳市某房地产开发有限公司对王某所述事实没有异议，承认其拥有涉案房产的所有权。深圳市某房地产开发有限公司已于2003年12月15日将涉案房产实际交付给王某。致使深圳市某房地产开发有限公司无法为王某办理涉案房产的《房地产证》的原因是由于新疆维吾尔自治区高级人民法院的错误查封。深圳市某房地产开发有限公司已就涉案房产被新疆维吾尔自治区高级人民法院查封一事提出异议，深圳市某投资公司也就此事出具了声明，但至今未予以解封。
原审经审理查明，王某、深圳市某房地产开发有限公司对深圳市某房地产开发有限公司系涉案房产的开发商、王某与深圳市某房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》、涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》未在国土部门办理预售登记、王某已付清购房款、深圳市某房地产开发有限公司已于2003年12月15日将涉案房产交付给王某、涉案房产现仍处于查封状态的事实没有异议，对于双方无异议的事实，原审法院予以确认。
以上事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、付清房款证明、收款收据、协助执行通知书、开庭笔录等证据证实。
原审法院认为，王某与深圳市某房地产开发有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，双方应全面履行各自的义务。王某付清房款后，深圳市某房地产开发有限公司应在合同约定的期限内为王某办理房地产证。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，司法机关和行政机关依法裁定决定或者以其他方式限制房地产权利的房地产，不得转让。本案涉案房产已被司法机关查封，现处于查封状态，王某要求深圳市某房地产开发有限公司协助办理产权转移登记手续的请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。另，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立，应当按照法律规定进行登记，对房产所有权进行确认系专属于房地产权登记机关的职权范围。王某与深圳市某房地产开发有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》未经法定程序由法定机关对权利状态进行公示，王某据此仅取得买卖合同之债权，不能直接取得涉案房产的物权。因此，王某要求确权的请求，原审法院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（三）项、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定，判决如下：一、王某与深圳市某房地产开发有限公司于2003年5月6日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》有效；二、驳回王某的诉讼请求。案件受理费100元（已由王某预交），根据《诉讼费用交纳办法》的规定减半收取50元，由王某负担。
上诉人王某因商品房买卖纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第1965号民事判决书，依法提起上诉，请求依法给予改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误；一审法院判决上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同依法有效，但却认为根据《中华人民共和国房地产管理法》”司法机关和行政机关依法裁定决定或者以其他方式限制房地产权利的房地产，不得转让”的规定，以本案涉案房产已被司法机关查封，现处于查封状态为由，判决驳回上诉人要求确认物权所有和办理权属登记的诉讼请求是错误的。涉案房屋被依法查封是本案件的事实。王某要求深圳市某房地产开发有限公司履行买卖合同的约定，办理产权转移登记手续，要求司法机关依法确认因房屋买卖合同之法律关系而产生的物权，并不应该因为司法机关对上诉人主张物权的标的之查封，而具有不合法性。上诉人在代理词中适用中华人民共和国《物权法》第十五条，已经说明双方的房屋买卖合同行为，依法有效，合法。一审判决也采纳了上述观点，认定双方的房屋买卖合同依法有效。上诉人要求人民法院判决被上诉人在交付合同标的的同时，依法履行办理物权登记的手续，是上诉人物权取得的必然步骤，是法定的物权公示原则的具体体现。一审判决根据《中华人民共和国房地产管理法》”司法机关和行政机关依法裁定决定或者以其他方式限制房地产权利的房地产，不得转让”的法律适用，对本案件而言是错误的，是错误理解了法律的适用条件、程序和对象。本案涉案房产已被司法机关查封，现处于查封状态，是本案件的事实。但是，上诉人购买的房屋，在房屋买卖合同依法有效的前提下，符合条件，应该依法登记，被上诉人就必须依照约定，履行给上诉人办理权属登记的手续。人民法院应该支持上诉人的合法诉求。至于登记权属、办理证件，实施物权公示的行为时，是否具有司法障碍或其他不得办理物权登记的状况，则是登记机关的职责范围，一审判决在物权争议审理阶段，就剥夺了上诉人的合法权益，是越俎代庖的执法和思维方式，其结果必然损害上诉人的合法诉求，一审判决适用法律错误，驳回上诉人要求确认物权所有权、要求被上诉人按照合同约定，履行涉案房屋产权登记过户手续的诉讼请求是错误的。二、一审判决书的审理思路错误；根据《物权法》第十五条的规定：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”房屋属于不动产，由此可说明上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同为物权转让行为，现上诉人在被上诉人已经履行了物权交付义务后，要求被上诉人继续履行合同，履行物权登记义务，以维护自己的合法权益。而且，上诉人和被上诉人在签订房屋买卖合同、交付房屋实物时，该房产并没有被采取司法查封的措施。按照物权的法定原则来看，人民法院既然认定了双方的房屋买卖合同依法有效，就应该依法对合同双方的交易（物权归属）给予确认，依法支持上诉人的诉讼请求。但一审判决最终依据我国《物权法》第六条、第九条的规定，驳回上诉人的诉讼请求，审理思路是错误的。上诉人要求对涉案房屋进行物权确认，应该由人民法院依法裁决。而对房地产所有权进行房地产权登记，则是产权登记机关的职权范围。房地产权登记机关仅仅只是起到进行产权登记、以及公示的作用，与物权转让的双方之间的履行合同应尽义务没有任何关系。在深圳市现行的房屋产权登记确权的行政程序中，只有被上诉人才有权利完善相应资料，提交相应资料，登记机关才能受理确权事项，上诉人单方去办理房地产登记手续，房地产权登记机关是不予接受的。而一审判决忽略上诉人请求被上诉人协助办理房地产过户登记手续的第一步，直接进入第二步，不给上诉人进入物权确认的程序之机会，剥夺上诉人的合法权益，对于一审审理错误思路而导致的判决，请求贵院依法直接改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人在二审口头答辩称，对上诉人提出的诉请没有异议，其他的事实在一审时我们已经答辩过，基本事实都是一致的。
本院经审理查明：上诉人与被上诉人对原审判决查明事实部分无异议，本院予以确认。另查，2003年5月28日，新疆维吾尔自治区高级人民法院以（2003）新执字第1-1号协助执行通知书查封了由深圳市某房地产开发有限公司开发的已经出售给王某的涉案房屋。2007年8月15日，广东省河源市中级人民法院以（2004）河中法执字第161-3号第一位轮候预查封。
本院认为：原审关于王某与深圳市某房地产开发有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，双方应全面履行各自的义务，王某付清房款后，深圳市某房地产开发有限公司应在合同约定的期限内为王某办理房地产证的认定正确。涉案房产已被司法机关查封，现处于查封状态。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，司法机关和行政机关依法裁定决定或者以其他方式限制房地产权利的房地产，不得转让。由于王某与深圳市某房地产开发有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》未经法定程序由法定机关对权利状态进行公示，王某据此仅取得买卖合同之债权，在涉案房屋处于查封状态情况下，王某要求深圳市某房地产开发有限公司协助办理产权转移登记手续的请求不能得以实现。因此，原审驳回王某要求深圳市某房地产开发有限公司履行涉案房屋产权登记过户手续的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。上诉人关于”一审判决驳回上诉人要求确认物权所有权、要求被上诉人按照合同约定，履行涉案房屋产权登记过户手续的诉讼请求是错误的；对于一审审理错误思路而导致的判决，依法直接改判”的上诉理由，本院不予支持，应予以驳回。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任舒中
审 判 员 钟 波
代理审判员 杨潮声
二〇〇九年四月十三日
书 记 员 王 剑