北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第2932号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：邱君，男。
委托代理人：强磊，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人：刘茵，女。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京晨光马宝装饰公司，住所地北京市海淀区西北旺镇唐家岭村南大街18号。
法定代表人：赵丽萍，总经理。
委托代理人：公佩祥，男。
委托代理人：侯为华，北京市立天律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱伟达，男。
委托代理人：孙浩亮，北京市长歌律师事务所律师。
申请再审人邱君与被申请人北京晨光马宝装饰公司（以下简称晨光马宝公司）、朱伟达返还原物纠纷一案，不服本院（2011）一中民终字第18386号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年5月23日作出（2013）高民申字第556号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人邱君及其委托代理人强磊、刘茵，被申请人晨光马宝公司的委托代理人公佩祥、侯为华，被申请人朱伟达的委托代理人孙浩亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
晨光马宝公司在一审法院起诉称：我公司与朱伟达素有业务往来，截至2000年6月底我公司欠朱伟达货款22万元。因资金周转困难，我公司决定将位于62号房屋折价22万元抵偿给朱伟达。就此，双方于2000年8月6日签订《转让协议》，我公司随即将62号房屋的所有权证原件交付朱伟达，但双方未办理过户。2006年6月，我公司向朱伟达付清了货款，双方商定将62号房屋退还我公司，并就此签订了《补充协议书》。然而，朱伟达至今未向我公司返还62号房屋的房产证。现62号房屋由邱君占用，我公司多次要求邱君腾退房屋均遭拒绝。为维护我公司的合法权益，请求法院判令朱伟达、邱君立即向我公司归还62号房屋；本案诉讼费用由朱伟达和邱君承担。
朱伟达在一审法院答辩称：我并未侵占晨光马宝公司的房产。2000年，晨光马宝公司将62号房屋抵给我以偿还货款，2006年，晨光马宝公司还清了货款，我也同意返还62号房屋。现在我并未占有62号房屋。在占有62号房屋期间，我将在京业务委托杜云中管理，相关厂子是以杜云中名义登记的，业务联系也是通过杜云中进行的。我2006年返还62号房屋时未找到房产证，诉讼后才知道房产证原件在邱军手中。对于杜云中向邱君转让62号房屋一事我并不知情。我同意62号房屋归晨光马宝公司所有，但是我没有侵占该房屋，不承担归还义务。
邱君在一审法院答辩称：晨光马宝公司的起诉存在主体错误。根据2000年的《转让协议》，晨光马宝公司已将62号房屋转让给澳门诚信贸易行，晨光马宝公司应以澳门诚信贸易行为被告提起诉讼，朱伟达并非本案适格被告。我与晨光马宝公司没有法律上的利害关系，与朱伟达也没有业务往来，亦非本案的适格被告。62号房屋系我于2002年7月25日自杜云中处购得的，我已向杜云中支付了28万元购房款，而杜云中系《转让协议》的见证人，并向我提供了62号房屋的产权证原件，我有理由相信杜云中具有处分62号房屋的权利，故我已善意取得了62号房屋的所有权。自2002年7月25日起，我多次找到晨光马宝公司要求协助过户，晨光马宝公司虽未予配合却明知我已购得62号房屋。2006年，朱伟达以个人名义签署《补充协议书》，该补充协议在内容上与转让协议自相矛盾，且在朱伟达无法返还房产证的情况下，晨光马宝公司没有理由相信朱伟达可以返还62号房屋，故该《补充协议书》是无效的。另外，已用房产抵债，时隔六年再次还债，明显违背了交易习惯，加之现有证据无法显示晨光马宝公司确已偿还欠款，该补充协议应系朱伟达与晨光马宝公司恶意串通的结果。此外，晨光马宝公司的起诉已经超过诉讼时效。按照物权法第二百四十五条的规定，既然《补充协议书》签署于2006年6月30日，晨光马宝公司最迟应该于2007年6月30日提起诉讼，而自2006年至诉讼前，我从未收到腾房通知。总之，我不同意晨光马宝公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2000年8月6日，澳门诚信贸易行（甲方）与晨光马宝公司（乙方）签订《转让协议》，该协议的主要内容为：一、乙方同意将62号房屋所有权转让予甲方，甲方且接收，折价人民币二十二万元整；二、双方签订合同之日起，乙方将此处房屋移交甲方管理，并同时将62号房屋的房屋所有权证正本三份交予甲方；三、移交之日起，此处房屋一切事宜由甲方全权负责，乙方不再承担；需过户，乙方可协助办理有关过户手续，其费用由甲方承担。该协议落款处加盖了双方的公章，并载明澳门诚信贸易行经办人为朱伟达，见证人为杜云中。澳门诚信贸易行所用公章为椭圆形章，内容为”诚信贸易行，TEL：333448”。双方签订《转让协议》后未办理过户登记，现62号房屋仍登记在晨光马宝公司名下。
庭审中，晨光马宝公司陈述澳门诚信贸易行已于2006年将62号房屋返还晨光马宝公司，并就此向法庭提交澳门诚信贸易行（合同甲方）与晨光马宝公司于2006年6月30日签订的《补充协议书》一份，该协议书内容为：双方于2000年8月6日因生意来往双方货款问题，暂将乙方”京房权证海股移字第**号房屋所有权证”正本三份暂存甲方朱伟达先生处，故暂作一个临时协议书；现乙方已结清甲方朱伟达先生所有货款，故朱伟达先生同意将此房屋退还晨光马宝公司，原转让协议（2000年8月6日双方签订）同时作废。协议落款处亦加盖了双方的公章。甲方落款处另有朱伟达的手写签字。澳门诚信贸易行所用公章为圆形章，内容为”诚信贸易行，TEL：333448”。
朱伟达对该《补充协议书》表示认可，承认晨光马宝公司已于2006年清偿了相应货款。邱君不认可该《补充协议书》的真实性、合法性及关联性，认为该补充协议存在诸多问题，系伪造或由朱伟达和晨光马宝公司恶意串通后签订，应归于无效：1、在内容上与《转让协议》相矛盾；2、朱伟达无权撤销澳门诚信贸易行的合同；3、晨光马宝公司在未见到房产证原件的情况下就签署协议有悖常理；4、转让协议所用澳门诚信贸易行的签章与补充协议上的签章不同。
针对邱君的质疑，晨光马宝公司解释称：双方在签订《补充协议书》时，杜云中称找不到房产本了，因双方相熟，且从相关部门查询，登记情况并未变动，故考虑予以补办，后因补办时需进行测量，而邱君不让测量，才逐渐了解到邱君所述的内容，双方遂协调解决至今。朱伟达解释称：在签订《补充协议书》时的确找不到房产本了，我让赵丽萍（晨光马宝公司法定代表人）直接找杜云中要，反正房产没有过户，还在晨光马宝公司名下，之后很长时间都没有与我联系，诉讼后才知道在邱君处；我是澳门诚信贸易行的权利人，共有椭圆形及圆形两个公章，两个公章均合法有效。
邱君就其已自杜云中手中购买并善意取得了62号房屋的所有权的主张向法庭提交以下证据：1、杜云中、邱君于2002年7月25日签订的《房屋转让协议》，内容为”今有杜云中在62号房屋一处44平方米（房产证海股移字第**号）以人民币二十八万元卖给邱君。杜云中负责与晨光马宝公司陈东提供手续协助过户，费用由邱君支付。双方签字生效并具有法律效力，如有一方违约，由违约方承担一切经济损失。”2、杜云中向邱君出具的收条，收条内容为”今收到邱君交给杜云中给人民币二十八万元整”；3、京房权证海股移字第**号所有权证原件。晨光马宝公司认可房产证原件的真实性，但不认可《房屋转让协议》及《收条》的真实性，主张《房屋转让协议》中杜云中的签字与《转让协议》中杜云中的签字明显不同，且其公司从未收到过房款，亦无证据证明杜云中有权出售62号房屋。朱伟达亦仅认可房产证原件的真实性，表示无法确认《房屋转让协议》与《收条》的真实性。
就杜云中是否有权出售62号房屋一节，晨光马宝公司陈述其与杜云中没有任何往来，仅知道杜云中为朱伟达的职员，否认杜云中有处分62号房屋的权利。朱伟达陈述杜云中原系其雇员，自1999年开始在京做销售工作，2009年左右离开公司，之后未再与其联系；由于其长期在京，故委托其保管62号房屋的房产证，但从未授权其转售62号房屋。邱君不认可关于杜云中与澳门诚信贸易行之间的雇佣关系的陈述，并陈述曾在杜云中处看到过晨光马宝公司将62号房屋抵给杜云中的书面协议或澳门诚信贸易行将62号房屋抵给杜云中的书面协议，但其未就此提交相应证据。晨光马宝公司与朱伟达对此均予以否认，虽认可杜云中系北京市丰丽泽石材供应中心的法定代表人的事实，但主张仅是以杜云中的名义登记公司，实际经营人为朱伟达。经询问，邱君无法联络杜云中出庭作证，亦无法提供杜云中的有效联系方式。
邱君另主张晨光马宝公司对其占有62号房屋是知情的，其曾多次找到晨光马宝公司的负责人要求将62号房屋过户至其个人名下，晨光马宝公司并未提出异议，并提交晨光马宝公司于2001年向海淀区房屋土地管理局提交的翻新西小口村大院内房屋及盖职工宿舍的申请书，用以证明其曾要求晨光马宝公司协助提交翻建、新建的申请，得到过晨光马宝公司的帮助。晨光马宝公司及朱伟达认可申请书的真实性，但否认该申请与邱军有关，陈述是朱伟达提出并因此予以协助。
诉讼中，邱君申请法院对《补充协议书》的形成时间进行单一检材的鉴定，经查证，法院可委托的鉴定机构均无法进行单一检材的形成时间鉴定，邱君虽向法院提供了鉴定机构的线索，但该鉴定机构不在司法鉴定名录中，亦未获得其他当事人认可，故法院未予委托。
另查，澳门财税厅出具的证明书显示”澳门诚信贸易行以朱伟达为纳税人／业权人”。朱伟达系澳门诚信贸易行的唯一股东。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，晨光马宝公司作为62号房屋的所有权人，有权将62号房屋转让给澳门诚信贸易行，则同理，澳门诚信贸易行依据《转让协议》取得62号房屋的物权权利后，亦有权对62号房屋进行处分，包括转让他人乃至返还晨光马宝公司。现澳门诚信贸易行与晨光马宝公司签署了《补充协议书》，确认将62号房屋的权利返还给晨光马宝公司，虽然邱君对该补充协议的效力提出疑义，但并无客观证据相辅，且晨光马宝公司、朱伟达亦对其疑义予以相应解释，所解释的内容并无明显瑕疵，其尚无充分证据证明双方存在恶意串通等否认合同效力的行为，不足以否定澳门诚信贸易行确有将62号房屋返还晨光马宝公司的意思表示，故法院对其疑义无法予以支持。针对邱君关于其自杜云中处善意取得该房屋所有权的主张，现其并无证据显示杜云中在签订《房屋转让协议》时系有权进行转让，亦无充分证据证明朱伟达抑或晨光马宝公司对杜云中的行为予以过追认，则邱君的现有证据尚无法证明杜云中具有出让62号房屋的合法权利或权利外观，加之62号房屋尚未过户至邱君名下，无法满足善意取得的构成要件。故邱君主张已经善意取得62号房屋的抗辩，缺乏法律依据，法院不予支持。就邱君所称本案诉讼主体存在错误一节，鉴于朱伟达系澳门诚信贸易行的唯一股东、纳税人，其形式类似个体工商户，且其个人系涉诉协议的具体经办人，本案中亦不需要承担实际腾退的义务，故在其本人亦未就主体提出异议，同意应诉的前提下，法院不再进行主体变更。就邱君依据物权法第二百四十五条主张晨光马宝公司超过诉讼时效一节，系其对该条款的误读，法院不予支持。现晨光马宝公司依据对62号房屋所享有的所有权请求邱君腾退62号房屋，该诉讼请求具备事实及法律依据，法院予以支持。因朱伟达并未实际占有争议房产，故法院对晨光马宝公司要求朱伟达予以腾退的诉讼请求不予支持。法院据此作出判决：一、邱君于判决生效后十五日内将六十二号房屋腾空后交付北京晨光马宝装饰公司；二、驳回北京晨光马宝装饰公司的其他诉讼请求。
邱君不服一审法院判决，以晨光马宝公司无证据证明2006年《补充协议》的合法性与真实性，晨光马宝公司与朱伟达签订的两个协议内容上相矛盾且违背商业交易习惯；邱君从杜云中手中购买62号房屋，杜云中构成表见代理，邱君已支付购房款，自2002年7月25日起一起对该房屋进行管理；应以澳门诚信贸易行为被告，而不应以朱伟达为被告；占有人返还原物的占有权，应一年内行使，晨光马宝公司的起诉已经超过诉讼时效为理由，向本院提起上诉。要求撤销原判，改判驳回晨光马宝公司的诉讼请求
晨光马宝公司与朱伟达均服从一审法院判决。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还。晨光马宝公司系62号房屋的产权人，虽然于2000年转让给朱伟达为”业权人”的澳门诚信贸易行，但2006年6月30日澳门诚信贸易行又返还晨光马宝公司，故晨光马宝公司仍是62号房屋的权利人。邱君从杜云中手中购买62号房屋，杜云中不是62号房屋的产权人，故邱君不构成善意取得，邱君亦未提供杜云中有权处分62号房屋的证据，故邱君依据与杜云中之间的《房屋转让协议》占有62号房屋，属于无权占有。权利人晨光马宝公司起诉要求无权占有人邱君返还62号房屋，理由正当，一审法院判决邱君将62号房屋腾空交付晨光马宝公司正确，本院二审予以确认。邱君的上诉理由不能成立。据此作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
邱君申请再审称：1、在原一、二审审理过程中因邱君不能完全提供已受让诉争房屋的协议和被申请人共同伪造退还房屋的证明，致使原一、二审法院作出错误的判决。2、晨光马宝公司于2000年8月6日将诉争房屋转让给朱伟达，朱伟达于2001年7月10日将诉争房屋转让给杜云中，杜云中又于2002年7月26日将诉争房屋转让给邱君，合同约定由杜云中协助邱君办理过户手续，且杜云中已收到邱君交付的购房款，该房屋买卖合同签订后，邱君一直催促杜云中办理诉争房屋的产权过户手续，但杜云中一直未给邱君办理过户手续，邱君就带着杜云中去找晨光马宝公司要求办理过户手续。3、2006年6月30日朱伟达又与晨光马宝公司签订退还房屋的协议即使是真实的，也是无效的。故请求：1、撤销原一、二审判决。2、改判邱君对62号房屋具有所有权。3、晨光马宝公司负责办理邱君诉争房屋的产权过户手续。
晨光马宝公司辩称：1、邱君在一审时未提出反诉，故法院不应支持其再审申请的理由及请求。2、我公司与朱伟达签订返还诉争房屋的合同后，一直要求邱君归还诉争房屋。请法院维持原判。
朱伟达辩称：朱伟达就本案诉争房屋与晨光马宝公司签订过两次协议，朱伟达并未与杜云中签订过任何有关诉争房屋的转让协议，故朱伟达不同意邱君再审申请的理由及请求。请法院维持原判。
本院再审认为，原判对邱君占有和使用诉争房屋的事实认定不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）一中民终字第18386号民事判决及北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第6734号民事判决；
二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。
审判长 王 京
审判员 刘燕风
审判员 胡 沛
二〇一四年五月二十日
书记员 张 海