安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第00328号
上诉人（原审被告）：汪良宽，住安徽省安庆市岳西县。
上诉人（原审被告）：许华林，住安徽省安庆市岳西县。
被上诉人（原审原告）：储珺，住安徽省合肥市政务新区。
委托代理人：储结良，住安徽省安庆市岳西县，系储珺父亲。
委托代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。
原审第三人：刘金桃，住安徽省安庆市岳西县。
原审第三人：住安徽省安庆市岳西县。
上述二原审第三人共同的委托代理人：俞浩彬，安徽中辉律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行。
法定代表人：李晓鸿，该行行长。
上诉人汪良宽、许华林因与被上诉人储珺、原审第三人刘金桃、储得金、中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行（以下简称工商银行合肥望江路支行）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省岳西县人民法院于2014年12月8日作出的（2014）岳民一初字第01481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人汪良宽、许华林，被上诉人储珺及其委托代理人储结良、刘光耀，原审第三人刘金桃、储得金共同的委托代理人俞浩彬到庭参加诉讼。原审第三人工商银行合肥望江路支行经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年11月17日，刘金桃与工商银行合肥望江路支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同主要内容有：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币410000元；贷款用途为购买坐落于合肥市政务区天鹅湖畔小区××号一套住房；贷款期限为10年（自2009年11月17日至2019年11月17日）；未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方；刘金桃及共有人储得金以该房屋提供抵押担保，其抵押物（该房屋）价值记载为689356元。刘金桃与储得金曾经为夫妻关系，2006年9月1日双方办理补结婚登记、2010年1月18日办理离婚登记、2012年4月6日办理结婚登记、2013年9月29日办理离婚登记。2012年5月18日，储珺与刘金桃、储得金签订《房屋转让协议》，协议主要内容有：甲方刘金桃、储得金将位于合肥市政务区天鹅湖畔小区××号（产权证号房地权合产字第××号）住房一套转让给乙方储珺；房屋作价（含装饰费用）捌拾万元，交付房产证和钥匙时付款60万元，剩余20万元在办理房屋转让手续时付清；本房产剩余未交银行贷款由甲方负责偿还，甲方应按时结算，待乙方过户时一次结清剩余贷款并解除抵押登记；考虑过户税费等因素，过户时间初定为购房满五年，政策允许提前过户，买卖双方承担各自应承担的税费。双方就该协议在岳西县公证处进行了公证，公证书号（2012）皖岳公证字第211号。协议签订当日，储珺父亲储结良在中国农业银行岳西城东分理处通过活期取款转银行卡的方式向储得金账户打款5万元，储珺母亲胡某在中国农业银行岳西城东分理处通过活期取款转银行卡的方式向储得金账户打款25万元，同年5月20日两次在安徽农村合作银行向储得金银行卡存款6万元、4万元，同年5月21日在中国工商银行向储得金银行卡汇款20万元。同年6月18日，刘金桃、储得金出具收条，其中载明：收条，今收到储珺购房款人民币陆拾万元正（600000）元，此据，收款人，刘金桃、储得金，2012.6.18号。2012年9月储珺对房屋进行装修后即入住至今。2013年11月20日，刘金桃向储珺出具承诺书，内容为：承诺书，储珺女士，我转让给你的房子属于10年按揭总额为41万元，尚有27万多元未支付，因本人资金问题，出现支付困难，现委托你先代为支付，抵算未付贰拾万元房款，超出的柒万多元（以银行还款数字为准）及利息，待我经济好转时支付给你，刘金桃。嗣后，储珺以刘金桃名义为涉案房屋偿还按揭贷款近5万元，中国工商银行个人一手住房购置贷款还款凭证客户填写栏中客户签名有储珺签名，截止一审法庭辩论终结贷款余额尚有224746.13元。储珺系储结良与胡某夫妇之女，储珺在涉案房屋买卖过程中以及该房屋诉讼过程中相关文书中签名系储结良代签，该行为事前经储珺授权，储珺予以认可。
2013年12月9日，许华林提起诉讼，要求刘金桃、储得金偿还其于2013年9月1日提供的借款，安徽省岳西县人民法院（2014）岳民一初字第00016号民事调解书确认：储得金、刘金桃在2013年12月20日前偿还许华林借款550000元及利息，岳西县普金新型材料有限公司对上述本息承担连带清偿责任。2013年12月10日，汪良宽提起诉讼，要求刘金桃、储得金偿还其于2012年12月10日提供的借款，安徽省岳西县人民法院（2014）岳民一初字第00017号民事调解书确认：储得金、刘金桃在2013年12月20日前偿还汪良宽借款200000元及利息，岳西县普金新型材料有限公司对上述本息承担连带清偿责任。2014年1月，汪良宽、许华林依据上述民事调解书向安徽省岳西县人民法院申请执行，2014年1月20日，岳西县人民法院以（2014）岳执字第00059、00060号民事裁定书裁定：查封被执行人刘金桃所有的位于合肥市政务区天鹅湖畔小区××号，房产证号为“合产××”的房产。储珺以其享有该查封房屋实际所有权提出案外人异议。2014年6月12日，安徽省岳西县人民法院作出（2014）岳执异字第00001号民事裁定书，裁定驳回案外人储珺的异议。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，储珺委托其父亲储结良与刘金桃、储得金签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，且经公证机关公证，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，所涉房产虽未办理变更登记，但不影响转让协议效力，储珺主张《房屋转让协议》合法有效，符合法律规定，故予以支持。不动产物权的设立、变更、转让未经依法登记，不发生效力，故储珺主张涉案房产的实体权利，不符合法律规定，故不予支持。汪良宽、许华林对《房屋转让协议》及公证的真实性提出质疑，但未提供足以反驳的证据，故不予采纳。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案《房屋转让协议》签订后，储珺于2012年9月实际占有入住该房屋，该事实除房屋转让双方当事人认可外，还有涉案房屋所在合肥市蜀山区笔架山街道办事处天鹅湖社区工作站、合肥市政文外滩物业管理有限公司天鹅湖畔客服中心、其工作单位中国能源建设集团安徽省电力设计院市场开发部证明以及部分热电、电信、物业收费收据佐证，足以认定。汪良宽、许华林对该事实予以否定，提供了安徽金胜架业有限公司2011年5月25日的登记材料，该证据反映涉案房屋为安徽金胜架业有限公司注册地，而《房屋转让协议》签订时间为2012年5月18日，该证据不足以推翻储珺所举证据，故不予采信。本案房屋转让款总额为80万元，储珺父母于2012年6月已支付60万元。刘金桃2013年11月又承诺按揭贷款27万余元转由储珺偿还、抵付购房款，储珺已实际开始偿还该按揭贷款，该笔按揭贷款需要偿还数额大于储珺未支付的剩余购房款，相对于刘金桃而言，储珺于刘金桃承诺后，已支付全部购房价款。涉案房屋未办理过户登记手续，除因合同约定之外，亦因刘金桃购买该房屋时向银行办理了按揭贷款，按揭贷款期限至2019年，在未还清银行按揭贷款前，难以办理过户手续，故储珺对未办理过户登记不存在过错。综上，在法院作出查封裁定之前，储珺已交付房款并实际入住，故不应查封案涉房产。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）、（三）项、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十四条之规定，遂判决：一、确认原告储珺与刘金桃、储得金于2012年5月18日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、停止安徽省岳西县人民法院依据（2014）岳执字第00059、00060号民事裁定书对位于合肥市政务区天鹅湖畔小区××号（房地权合产字第××号）房产的执行；三、驳回原告储珺的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告储珺负担。
汪良宽、许华林共同上诉称：一、《房屋转让协议》无效，理由如下：1、刘金桃、储得金转让诉争房屋未经抵押权人同意或通知抵押权人。2、《房屋转让协议》并非储珺本人签名，没有证据证明储珺委托储结良签订该协议，亦没有证据证明储珺已追认该协议。3、《房屋转让协议》约定购房满五年过户目的，故意逃避税费，属恶意串通损害国家利益的情形。4、诉争房屋转让价格明显偏低，有逃避债务和利益输送嫌疑。5、《房屋转让协议》未进行备案登记。二、原审法院认定储珺已实际支付全部购房款错误。三、原审法院认定诉争房屋已由储珺实际占有错误。四、原审法院认定储珺对诉争房屋未办理过户登记不存在过错显属错误。《房屋转让协议》约定购房满五年过户的原因是规避国家税费，储珺对未办理过户登记具有明显过错。五、原审违反法定程序。本案事实不清，权利义务关系不明确，双方争议较大，原审法院适用简易程序审理错误。储珺在第一次庭审后申请法院调查取证，且申请事项不属于法院依职权调查取证的范围。原审法院进行调查取证并作为判决依据错误。工商银行合肥望江路支行对诉争房产具有独立请求权，有权自主决定是否参加诉讼，原审法院追加工商银行合肥望江路支行作为第三人参加诉讼错误。综上，请求二审法院改判驳回储珺的全部诉讼请求或者裁定发回重审。
储珺在庭审中辩称：一、当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。《房屋转让协议》未办理过户登记和备案均不影响合同效力，该协议约定若干年后办理过户登记不违反法律规定，汪良宽、许华林所称逃避国家税费无事实依据。储珺委托其父亲储结良签订该协议，不违反法律规定，且储珺对储结良的签字行为予以认可，汪良宽、许华林主张协议无效，无法律依据。《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，价格公平合理，不存在所谓的利益输送行为。二、《房屋买卖协议》签订后，储珺付清了合同约定的全部价款，实际占有并使用诉争房屋多年，未办理按揭是因银行按揭未还清所致，储珺对此没有过错，原审法院判决停止对诉争房屋的执行正确。三、原审法院适用简易程序审理本案不违反法律规定，储珺就案件基本事实在开庭后提交证据及申请法院调查核实有关事实符合法律规定。原审法院经审理认为工商银行合肥望江路支行可能与本案处理结果存在法律上的利害关系，通知其作为第三人参加诉讼符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘金桃、储得金述称：储珺与其签订房屋转让协议属实，协议已经实际履行，储珺已支付房款60万元，双方约定剩余贷款由储珺偿还，银行接受储珺代为偿还，应视为债务转移给了储珺，储珺实际已全部付清购房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
工商银行合肥望江路支行书面述称：刘金桃个人按揭贷款至今还款状态正常，自2013年11月至今，储珺每月以现金存款方式到该行柜面办理刘金桃个人按揭贷款还款业务，由储珺偿还刘金桃按揭贷款未损害其利益，其对此无异议。
汪良宽、许华林二审当庭提交如下证据：
证据一、《声明》一份。证明：1、刘金桃转让案涉房产，未通知抵押权人，未取得抵押权人同意，房屋转让无效；2、刘金桃承诺由储珺还款未取得债权人同意，不发生债务转移。证据二、安徽省公证协会《不予受理决定书》，证明：汪良宽、许华林已就储珺与刘金桃、储得金房屋转让公证书向相关部门投诉，安徽省公证协会认为本案已进行诉讼程序，公证书的合法性应由法院审查。证据三、执行异议听证程序开庭笔录。证明：1、储结良故意隐瞒与储得金交往的事实；2、储结良当庭承认房屋转让协议及办理公证材料上签字均为储结良签字；3、储结良听证时的陈述与其在一审时提交的证据明显不相符。证据四、合肥市政务区天鹅湖畔小区房价信息。证明：储珺购买诉争房屋的价格明显偏低，有利益输送之嫌。证据五、工商银行个人业务凭证。证明：1、刘金桃经常委托他人归还涉案房屋按揭贷款；2、涉案房屋虽然登记在刘金桃名下，其购房及归还贷款来源均为岳西县普金开发有限公司及岳西县普金新型材料有限公司。证据六、关于成立岳西县国土局信息化建设领导小组有关问题的通知等。证明：储结良的任职情况。证据七、岳西县普金开发有限公司土地登记表。证明：储结良任职期间关照储得金、刘金桃所拥有的公司取得大量土地的事实。
储珺、刘金桃、储得金质证均认为：除证据二，其他证据均不是新证据。对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。《声明》来源和形式均不合法，其中加盖的是个人信贷业务合同专业章，不是行政公章，且无法定代表人签字，不符合法律规定。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议。对证据三真实性无异议，但与本案无关联性，达不到其证明目的。对证据四真实性、合法性有异议，即使来源于网络，也不具有权威性，达不到其证明目的。对证据五真实性有异议，证据来源不合法，达不到其证明目的。对证据六真实性无异议，但与本案无关联性，达不到其证明目的。对证据七真实性、关联性有异议，达不到其证明目的。
工商银行合肥望江路支行未发表质证意见。
本院对汪良宽、许华林二审所提交的证据认证如下：储珺、刘金桃、储得金对证据一、四、五、七的真实性均有异议，证据一所盖印章为工商银行合肥望江路支行个人信贷业务合同专用章，并非工商银行合肥望江路支行公章，且其中内容与工商银行合肥望江路支行向本院述称内容不符，证据四系打印件，且与本案无关联性，证据五系复印件，且无出具该复印件的单位或个人签字盖章，证据七与本案亦无关联性，故对上述证据均不予采信。储珺、刘金桃、储得金对证据二、三、六真实性无异议，对证明目的有异议，故对其真实性予以采信，至于能否达到其所要证明的目的，需综合全案进行认定。
储珺二审当庭提交证据如下：证据一、储珺、储结良、胡某户口簿复印件、胡某身份证复印件各一份。证明：储珺支付刘金桃、储得金购房款60万元是通过储珺父母代为支付的。证据二、2015年1月21日储珺偿还涉案房屋按揭贷款业务凭证三张。证明：储珺自2013年11月20日开始至今一直在偿还按揭贷款，工商银行合肥望江路支行知晓并认可储珺受让刘金桃的债务。
汪良宽、许华林质证认为：对证据一真实性无异议，但是达不到证明目的。对证据二真实性无异议，还款账户没有变更还是刘金桃账户，所以债务没有转移，达不到证明目的。
刘金桃、储得金质证认为：对储珺所提交的证据真实性和证明目的均无异议。
工商银行合肥望江路支行未发表质证意见。
本院对储珺二审所提交的证据认证如下：相对方对储珺提交的证据真实性均无异议，故对真实性予以采信，至于能否达到其证明目的，需综合全案进行认定。
各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审审理过程中，各方均表示对一审查明的事实无异议。原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点一为《房屋转让协议》是否有效；争议焦点二为原审程序是否违法；争议焦点三为原审法院判决停止对诉争房产的执行是否有事实和法律依据。
关于《房屋转让协议》的效力问题。汪良宽、许华林上诉称《房屋转让协议》无效，并提出刘金桃、储得金转让诉争房屋未经抵押权人同意或通知抵押权人，转让协议并非储珺本人签字且无证据证明储珺追认该协议，双方约定五年后过户，故意逃避税费，属恶意串通损害国家利益的情形，转让价格明显偏低，转让协议未经登记备案等上诉理由。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案《房屋转让协议》载明买方为储珺，储珺明确表示对储结良签字予以认可，抵押权人明确表示由储珺偿还刘金桃按揭贷款未损害其利益，其对此无异议，协议双方约定过户时间不违反法律规定，该协议系当事人真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，应认定有效。
关于原审程序是否违法。汪良宽、许华林上诉称，原审法院适用简易程序审理本案错误。本案各方对案件基本事实无异议，权利义务关系明确，不存在法定不适用简易程序的情形，并且汪良宽、许华林在一审未对适用简易程序审理提出异议，故原审法院适用简易程序审理本案并无不当。汪良宽、许华林又称，储珺在第一次庭审后申请法院调查取证，且申请事项不属于法院依职权调查取证的范围，原审法院进行调查取证并作为判决依据错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，当事人或者诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。本案储珺为证明其实际占有使用诉争房屋，在举证期限内已经提交了（2014）岳执异字第0001号执行裁定书和电信业务缴费发票、合肥热电集团有限公司供冷和供暖费发票，因汪良宽、许华林当庭提出异议，故储珺申请原审法院调查核实诉争房屋的居住情况，原审法院依据申请进行调查取证，并无不当。汪良宽、许华林还称，工商银行合肥望江路支行对诉争房产具有独立请求权，有权自主决定是否参加诉讼，原审法院追加工商银行合肥望江路支行作为第三人参加诉讼错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。本案工商银行合肥望江路支行系诉争房屋抵押权人，本案处理结果与其有法律上的利害关系，原审法院通知其作为第三人参加诉讼并无不当。
关于应否停止对诉争房产的执行。汪良宽、许华林上诉称，原审法院认定储珺已实际支付全部房款及诉争房屋已由储珺实际占有错误。且储珺规避国家税费，对诉争房屋未办理过户登记具有过错。本案储珺按《房屋转让协议》约定支付60万元后，刘金桃向其出具《承诺书》，约定储珺代其支付诉争房屋剩余按揭贷款27万余元，抵算未付的20万元房款，超过的7万余元及利息待经济好转支付给储珺。此后，储珺按约定偿还诉争房屋按揭贷款。根据该约定，诉争房屋剩余按揭贷款由储珺偿还，储珺仅需向刘金桃、储得金支付60万元房款，储珺实际已付清全部价款。双方约定购房满五年过户，不违反法律规定，汪良宽、许华林认为储珺对未办理过户登记手续存在过错的上诉理由不能成立。本案储珺已经支付全部价款并实际占有诉争房屋，虽未办理过户登记手续，但对此没有过错，故原审法院判决停止对诉争房屋的执行并无不当。综上，一审认定的案件事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人汪良宽、许华林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘梦灵
代理审判员 陈世拥
代理审判员 程 顺
二〇一五年五月五日
书 记 员 王岳霞
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。