贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初3757号原告：贵州省黔东南州永丰农工商总公司。住所地：凯里市北京西路**号（大地明珠*楼）。法定代表人：杨国师，该公司总经理。委托诉讼代理人：王学坤，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郑桂美，贵州兄弟律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被告：谭某，男，1969年7月11日出生，汉族，湖南省涟源市人，住凯里市。委托诉讼代理人：李健，贵州万木春律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：贵州鸿翔一心堂医药连锁有限公司。住所地：贵州省兴义市桔山镇花月村*组**号附*号。法定代表人：阮鸿献，该公司董事长。委托诉讼代理人：施良芬，女，1983年5月5日出生，汉族，云南省嵩阳县人，贵州鸿翔一心堂医药连锁有限公司员工，住昆明市嵩阳县。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈芸，女，1987年2月2日出生，苗族，贵州省凯里市人，贵州鸿翔一心堂医药连锁有限公司员工，住凯里市。代理权限为特别授权。原告贵州省黔东南州永丰农工商总公司（以下简称：永丰公司）诉被告谭某及第三人贵州鸿翔一心堂医药连锁有限公司（以下简称：鸿翔医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，经审理于同年6月20日作出（2016）黔2601民初1293号民事判决书。宣判后，第三人鸿翔医药公司不服判决结果向黔东南州中级人民法院提起上诉。黔东南州中级人民法院审理后认为原审判决违反法定程序，于2016年10月27日作出（2016）黔26民终1509号民事裁定书，裁定：撤销（2016）黔2601民初1293号民事判决，发回凯里市人民法院重审。2016年11月16日，本院立案受理重审诉讼，并依法适用普通程序于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告永丰公司的委托诉讼代理人王学坤、郑桂美，被告谭某的委托诉讼代理人李健及第三人鸿翔医药公司的委托诉讼代理人施良芬、陈芸到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告永丰公司在原审诉讼中请求本院依法判决：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.被告支付原告2015年5月1日至2015年11月13日房屋租金976580元；3.被告支付原告电费42727.78元；4.第三人将被告转租的永丰宾馆一层门面退还给原告；5.被告与第三人连带支付原告从2015年11月14日起至第三人实际退还门面之日止的占用使用费（暂计至2016年4月15日为220150元）；6.案件受理费由被告与第三人连带承担。在重审诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.确认原、被告对于永丰宾馆的房屋租赁关系已解除，被告支付原告租金987380.00元；2.被告支付原告电费42727.78元；3.被告与第三人连带支付原告门面占有使用费（其中2015年11月14日至2015年12月31日为65800元，2016年1月1日至2016年5月31日为220500元）；4.案件受理费由被告与第三人连带承担。事实及理由：2011年10月18日，我公司与被告谭某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：我公司将位于凯里市北京东路22号建筑面积为3220.43平方米的永丰宾馆整体租赁给被告谭某。后因房屋消防等后续工程延误，我公司与被告在2014年4月18日又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》。双方约定：“租金支付原则为“先交租金，后用房”，每六个月为一个租金交纳期，承租方应在租金交纳周期到来10天以前提前付清下一期的租金；2014年11月1日至2017年10月31日期间，每月租金为151800元；2015年5月1日至2015年10月31日（第二期）的租金应在2015年4月20日前一次性付清；逾期三个月交纳租金的，出租方有权解除房屋租赁合同与补充协议。……”租赁合同及补充协议履行过程中，被告于2015年1月30日将永丰宾馆第一层的一间（面积为118平方米）门面转租给第三人。后因被告未按时支付租金，我公司多次催要未果后，向被告发出了解除租赁合同及补充协议的通知，但被告置之不理。而因我公司与被告已解除租赁关系，遂要求第三人返还转租门面，第三人也未返还。2015年11月13日，法院在执行被告租用我公司上述房屋内的其他财产过程中，将永丰宾馆除第三人占有的门面外的房屋移交给我公司。原审诉讼过程中，第三人才于2016年5月31日将其占有的门面退还给我公司。在此过程中，被告及第三人欠下租金、电费等相应费用，损害了我公司的合法权益。庭审时，原告当庭放弃“确认原告与被告对永丰宾馆的房屋租赁关系已解除”的诉讼请求。原告永丰公司向本院提供的证据有：1.原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》复印件各一份1页，拟证明原告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2.（2011）10号《房屋租赁合同》、（2011）10补1号《房屋租赁合同补充协议》复印件各一份共6页，拟证明（1）原、被告签订合同的日期、租赁期限、租金数额及交纳方式等；（2）双方在合同与协议中约定各自权利义务及违约责任的内容；（3）变更、解除与终止合同的条件；（4）租赁物转租的相关约定。3.被告与第三人在2015年1月30日签订的《房屋租赁合同》复印件一份5页，拟证明被告与第三人转租房屋签订合同以及约定了租金数额等内容。4.《电费统计清单》、《电费清单（户）》、黔东南州中医院出具的《通知》复印件各一份共18页，拟证明被告在2013年8月至2014年11月期间欠承租原告房屋电费42727.78元的事实。5.（2015）黔中证民字第0740号《公证书》、（2015）黔中证民字第0741号《公证书》复印件各一份共10页，拟证明原告通过公证用快递方式将《尽快交纳租金通知书》邮寄通知被告，催促被告在2015年7月20日前支付第二期租金，逾期则按约定解除房屋租赁合同以及补充协议，并收回租赁房屋的事实。6.（2015）黔中证民字第0858号《公证书》、（2015）黔中证民字第0859号《公证书》复印件各一份共12页，拟证明原告通过公证向被告邮寄送达解除房屋租赁合同以及补充协议通知的事实。7.（2015）黔中证民字第1065号《公证书》、《发文本》、《黔东南州永丰农工商总公司通知》复印件各一份共10页，拟证明（1）原告2015年10月16日通过公证通知第三人，要求第三人移交承租的门面的事实；（2）原告于2015年12月29日再次向被告发送《通知书》，要求第三人移交承租门面的事实。被告谭某的委托诉讼代理人李健答辩称，重审答辩意见与原审答辩意见一致，其在原审中的答辩意见为：第一，我的当事人与原告永丰公司已经解除租赁合同及补充协议，对原告诉请的租金予以认可。第二，原告永丰公司没有证据证明我的当事人拖欠租赁期间的电费。第三，原告诉请第三人退还门面与我的当事人无关。第四，涉案门面的转租原告是同意的，故我的当事人与第三人不应连带承担2016年的租金。第五，案件受理费的承担由法院确定。被告谭某的委托诉讼代理人李健另行补充答辩称：对原告诉请的租金无异议，但原告诉请的门面占有使用费应由实际使用人支付。被告谭某未向本院提供证据材料。第三人鸿翔医药公司述称：第一，我公司向被告承租门面时已征得原告的同意，故我公司与被告签订的租赁合同系合法有效的。第二，我公司已依照与被告签订的协议支付了至2015年12月31日的租金，原告主张的2015年11月14日至2015年12月31日期间的租金应由被告承担。第三，根据合同的相对性，原告应当向被告主张权利，而非直接向我公司主张权利。因原、被告的之间的争议，我公司迫于无奈已于2016年5月31日将租赁房屋退还原告，现我公司愿意按照原告与被告之间约定的租金标准支付该房屋自2016年1月1日起至2016年5月31日的租金。第四，我公司从被告处租赁涉案房屋后，对房屋进行了装修。因原、被告提前解除合同，造成我公司不能正常使用房屋，我公司的损失应由原、被告承担。第三人鸿翔医药公司向本院提供的证据有：1.《房屋租赁合同》、2015年1月30日原告公司出具的《证明》、《租金收取委托书》、2015年3月4日的《收据》复印件各一份共8页，拟证明经原告同意，被告与第三人签订房屋租赁合同，第三人已向被告付清2015年度的租金，租金支付至2015年12月31日。2.《协议书》复印件一份1页，拟证明第三人与贵州飞云岭药业股份有限公司签订《协议书》，约定第三人与原告因房屋租赁发生的纠纷，由贵州飞云岭药业股份有限公司承担全部责任。3.《建设装饰工程施工合同》、《发票》、《装修工程验收决算书》、《装修工程验收单》复印件各一份共10页，拟证明第三人租赁的房屋于2014年12月24日装修完毕，并支付相应的装修费用212870.79元。经审理查明：2011年10月19日，以原告永丰公司为甲方（出租方）、被告谭某（承租方）为乙方就房屋租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“房屋位置：贵州省凯里市北京东路36号。房屋楼层与面积：永丰宾馆整栋房屋，建筑面积约3134㎡。房屋设施：出租方以房屋现状出租给承租方。租赁期限：从2011年10月21日起至2022年4月20日止。租金：月租金为人民币壹拾伍万壹仟捌佰元整。第1-3年租金不变，第4-6年按5%环比递增计算租金，第7-10年视凯里市物价情况再议租金递增比例，以确保租赁收入随市场变化而递增。租金交纳方式：租金交给基本原则为‘先交租金，后用房’；每六个月交一次租金，每次交六个月的租金。税费承担：从承租之日起，因本承租方租赁经营关系所产生的全部税金、租赁房屋发生的水费、电费、闭路电视费、物业管理费等全部由承租方主动缴纳并承担。合同的变更、解除与终止：承租方拖欠租金累计超过30天的，出租方无需催告，即可直接行使解除权。……”合同签订后，因消防等后续工程的施工延误租赁物的交付，原、被告另行以原告永丰公司为甲方（出租方）、被告谭某（承租方）为乙方于2014年4月18日签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，主要内容为：“第二条、租赁期限调整为：从2014年11月1日起至2024年10月31日止，共计10年。第三条、租金调整为：2014年11月1日至2017年10月31日三年期间的每月租金为壹拾伍万壹仟捌佰元整；2017年11月1日至2020年10月31日三年期间的每月租金为壹拾伍万玖仟肆佰元整；2020年11月1日至2024年10月31日四年期间的每月租金为壹拾陆万柒仟肆佰元整。第四条、租金交纳时间调整为：‘先交租金，后用房’的基本原则不变，每六个月为一个租金交纳周期，承租方应在租金交纳周期到来10天以前付清下一期的租金。第一期的租金应在2014年10月20日前一次性付清；第二期的租金应在2015年4月20日前一次性付清，以后依此类推。第五条、乙方应在房屋租赁合同解除或终止后五日内无条件退还甲方全部房屋，否则，每逾期一天，乙方应向甲方支付壹万元违约金。第七条、甲方同意乙方转租，但乙方不得收取“门面转让费”等租金以外的费用，否则，乙方应按收取的门面转让费等费用的两倍赔偿甲方。乙方若转租的，乙方仍应负责按甲乙双方的约定按时交纳租金……”补充协议签订后，被告向原告支付了部分租金，原告则将永丰宾馆交由被告管理经营。合同履行过程中，被告将承租的一间门面转租给第三人鸿翔医药公司，后因被告未能继续履行支付租金的义务，原告于2015年6月2日通过公证的方式向被告邮寄送达《尽快缴纳租金通知书》。同年7月21日，原告又通过公证方式向被告邮寄送达“解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》通知书”。2015年11月13日，本院在执行被告承租经营原告房屋（宾馆）内的其他财产过程中，将本案房屋除第三人租用的一层118平方米门面外的其他房屋移交给原告管理。后因各方就租赁、转租事宜发生纠纷，原告在主张权利未果的情况下，向本院提起诉讼。重审诉讼庭审中，因各方当事人各执己见，案经本院调解未果。另查明：2014年，被告将承租来的永丰宾馆一楼118平方米的门面出租给案外人贵州飞云岭大药房零售连锁有限公司（以下简称：飞云岭公司）经营药店，并收取2015年12月底之前的租金。2015年1月30日，原告出具一份《证明》，内容为：“兹证明位于凯里××××号的门面，产权属于贵州省黔东南州永丰农工商总公司所有，我公司同意谭某将该门面出租给贵州鸿翔一心堂医药连锁有限公司使用，使用期限自2015年1月1日起至2024年10月31日，租金由谭某收取。”同日，被告将原出租给飞云岭公司的门面一间转租给第三人鸿翔医药公司继续经营药店，并以被告为甲方、第三人为乙方就转租门面事宜签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“房屋结构：所在楼层一层，间数一间，出租经营面积118平方米。房屋租期：租期自2014年7月1日至2024年10月31日，租赁期10年零4个月。房屋租金：甲方确认，2014年7月1日至2014年12月31日的房屋租金，已经由乙方指定的贵州飞云岭大药房零售连锁有限公司支付给甲方，乙方无须再行向甲方支付。2015年3月1日前支付2015年1月1日至2015年12月31日的租金504000元；2015年12月1日前支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金529200元……”同日，被告向第三人出具一份《租金收取委托书》，委托飞云岭公司法定代表人胡建元代为收取鸿翔医药公司交纳2015年全年的房租504000元。2015年3月2日，第三人向胡建元的银行账户汇入11个月的租金462000元。同时查明：庭审中，原、被告确认双方的租赁关系于2015年7月31日解除；原、被告及第三人均认可，第三人使用的涉案门面是2016年5月31日退还给原告，其余原告租给被告的房屋是2015年11月13日退还给原告。再查明：2015年10月19日，原告通过公证邮寄送达的方式向第三人发送《通知》一份，要求第三人于2015年10月31日前退还转租房屋。2015年12月29日，原告再次向第三人发送通知，要求第三人于2015年12月31日前退还转租房屋。上述事实，本院根据采信的原、被告及第三人的陈述以及各方当事人提交的证据予以认定。本院认为，我国合同法所称的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。转租是指出租人将租赁物租赁给承租人后，承租人又将租赁物另行租赁给次承租人的法律关系，前一租赁关系为本租，后一租赁关系为转租，转租需以成立且合法有效的本租为前提。对于本案各方之间的法律关系、权利义务以及原告的诉讼请求，本院评析如下：关于本租与转租过程中法律关系的问题。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立，完全系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，本院对其真实性、合法性及有效性予以确认。被告向原告租赁涉案房屋后，经原告同意将其中一个门面转租给第三人，并与第三人签订了租赁合同，该合同同样合法有效。故本案中的合同当事人均应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行己方的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因被告未能依约支付租金，原告遂向被告发出解除合同通知，双方在庭审中也确认了租赁关系于2015年7月31日解除。本租合同的解除，致使被告不再享有涉案房屋的租赁权，故而转租合同的基础不复存在，则第三人自2015年8月1日起同样不再享有租赁权。被告及第三人在此之后继续占有使用租用房屋已无法律上的原因，属于无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故原告作为权利人有权要求被告、第三人返还占用的租赁房屋，被告、第三人仍占用租赁房屋则应支付相应费用。关于房屋租赁、占用期间责任如何承担的问题。被告租赁原告的房屋后未能依约支付租金，且在双方的租赁关系解除后，直至2015年11月13日才将除租赁给第三人之外的房屋返还给原告，则该期间的责任应由被告承担。庭审中，被告称对原告诉请2014年11月1日至2015年11月13日期间的房屋租金987380元无异议，故本院对原告的该诉请予以支持。原告同时诉请被告支付经营期间产生的电费42727.78元，但其所举证据不足以证明该电费系被告所欠，且被告也未予认可，原告依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该诉请予以驳回。关于原告主张被告及第三人连带承担2015年11月14日至2016年5月31日期间门面占有使用费的问题。本院认为，虽然原告可基于与被告的合同关系主张被告支付占有使用费，或是基于第三人侵害其物权为由主张第三人支付占有使用费，但被告与第三人并未就此形成对于原告的连带之债，而我国法律中的“连带责任”要么基于法律的规定，要么基于当事人的约定，故原告主张被告与第三人承担连带责任没有相应依据，本院不予支持。但被告和第三人仍应依法履行各自的义务，本院将2015年11月14日至2016年5月31日期间的付款责任划分如下：1.被告转租门面后，第三人已依约向被告支付了2015年度的租金，若由第三人再次向原告履行2015年11月14日至2015年12月31日期间的付款义务，即让第三人承担了双重付款责任，明显违背公平原则，故该期间的占有使用费应由被告承担。2.原告作为权利人在与被告解除租赁关系后，已通知第三人返还转租得来的门面，但第三人作为该门面的实际使用人仍占用至2016年5月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，2016年1月1日至2016年5月31日期间的占有使用费应由第三人承担。关于转租门面占有使用费的计算标准问题。本院认为，原告租赁给被告的房屋为一整栋，租金标准是以整体计算，而被告转租给第三人的为一楼门面，租金标准是以单个门面计算。根据市场交易行情，单个门面的租金标准明显要高于整栋楼租金平均标准。若按照原、被告之间约定的标准，再以平方数计算占有使用费将明显不合理，而如果原、被告未解除租赁合同，第三人仍应按照与被告之间约定的标准支付租金，故以被告与第三人之间约定的租金标准计算占有使用费既符合公平原则，也符合市场交易行情。综上所述，被告应支付的2015年11月14日至2015年12月31日（48天）期间的占有使用费为66279.45元（504000元÷365天×48天），原告只主张2015年11月14日至2015年12月31日（48天）期间的占有使用费65800元，系原告对自己权利的处分，本院从其自愿。第三人应支付的2016年1月1日至2016年5月31日（5个月）期间的占有使用费为220500元（529200元÷12个月×5个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告谭某在本判决生效之日起十五日内支付原告贵州省黔东南州永丰农工商总公司2014年11月1日至2015年11月13日期间尚欠租金987380元。二、被告谭某在本判决生效之日起十五日内支付原告贵州省黔东南州永丰农工商总公司2015年11月14日至2015年12月31日期间门面占有使用费65800元。三、第三人贵州鸿翔一心堂医药连锁有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告贵州省黔东南州永丰农工商总公司门面占有使用费220500元。四、驳回原告贵州省黔东南州永丰农工商总公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15960元，财产保全费用5000元，两项共计20960元，由原告贵州省黔东南州永丰农工商总公司负担680元，被告谭某负担16769元，第三人贵州鸿翔一心堂医药连锁有限公司负担3511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王金贵审 判 员  杨顺钰人民陪审员  顾劲松二〇一七年九月六日书 记 员  顾芳园