中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终5478号
上诉人（原审被告）：陈东联，住广州市越秀区。
委托代理人：罗文湘。
委托代理人：陈伟明。
被上诉人（原审原告）：WANJOSEPHINE，美国公民，现住美国。
委托代理人：许慧敏，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：林建菲，国信信扬律师事务所律师。
上诉人陈东联因与被上诉人WANJOSEPHINE物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈东联上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回WANJOSEPHINE的起诉或者诉讼请求；3、判决陈东联继续租�案涉房屋，并按原由房管部门所定的租金标准即每平方米8元向涉案房屋的产权人
交付租金；4、如法院确定WANJOSEPHINE为涉案房屋的产权人，请求判决WANJOSEPHINE返还陈东联为涉案房屋产权人代垫的涉案房屋的全部修缮费21万元；5、本案一、二审诉讼费由WANJOSEPHINE负担。事实与理由如下：一、WANJOSEPHINE提交的起诉书、授权材料以及证据均没有经美国当地的公证机关予以公证以及经我国驻美国使领馆予以认证，不足以证明涉案房屋登记的所有权人的名字“温某1”是温德铭的曾用名，也不足以证明“温某1”与温某2同属一人，不足以证明其是温某1遗产的合法继承人，因涉案房屋的所有权人是温某1而非温某2，故不能证明其是涉案房屋所有权人的合法继承人，WANJOSEPHINE不是本案适格原告，原审法院不应受理本案。二、WANJOSEPHINE的诉讼请求不成立，本案实体判决有误�（一）陈东联是向涉案房屋所有人的业权代理人温某3（温某1的胞妹，已故）租住涉案房屋的，并在越秀区房管局代管期间由该局出租给陈东联居住至今，其依据合法的租赁关系在涉案房屋居住不构成侵权。相反，即使WANJOSEPHINE有证据证明其因继承取得涉案房屋的所有权，但其从房管局领回涉案房屋产权后并没有依法履行告知义务，没有依照《通知》要求与陈东联签订租赁合同以及去房屋登记部门办理租赁手续。（二）涉案房屋存在诸多问题及隐患，租金从原来的每平方米8元升至每平方米39元明显不合理，WANJOSEPHINE是恶意地通过单方面的升租行为以期达到赶走原租户的目的。（三）买卖不破租赁，陈东联只能按照原租金每平方米8元的标准，交租给涉案房屋的所有权人以及合法继承人，WANJOSEPHINE主张陈东联非法占用涉案房屋是不合理的。（四）虽然双方当事人确认�案房屋是危房，但是涉案房屋并非属于不能居住的高度危房，法律上也没有规定、行政部门也没有禁止该类房屋不能出租，原审判决以保障当事人合法权益为由判令陈东联限期迁出涉案房屋，缺乏事实和法律依据。且陈东联在承租期间，多次对年久失修的涉案房屋进行维护、修缮，垫付费用高达20多万，原审法院对于其向疏于管业的WANJOSEPHINE追讨修缮费用的答辩请求置之不理，有失公允。综上，请求本院支持陈东联上诉请求。
WANJOSEPHINE答辩称，原审认定租金标准合理，本案应当驳回上诉，维持原判。
WANJOSEPHINE的原审诉讼请求为：1、陈东联停止侵权，立即搬离及返还非法占用WANJOSEPHINE的广州市越秀区XXX房屋；2、陈东联向WANJOSEPHINE支付自2015年11月1日起至陈东联实际返还房屋之日止房屋使用费（占用房屋面积21.66平方米，按照广州市房屋租赁管理所�布的2015年广州市房屋租金参考价标准，每月39元/平方米计算）。
原审法院认定事实：广州市XXX房屋原权属人为温某1，由房管部门经租。2013年11月12日，广东省广州市广州公证处出具（2013）粤广广州第021477号《公证书》，确认：被继承人WAN,D、WAN,Y夫妇死亡时遗留的夫妻共同财产为座落在广州市越秀区，该房屋由房管局代管，现正在发还阶段，上述遗产由WAN,JOSEPHINE一人继承。继承后，WAN,JOSEPHINE占有上述房屋的全部产权份额。
2015年10月10日，广州市越秀区房屋管理局向温某1发出《通知单》，确定自2015年11月1日起撤管涉讼XXX房屋（面积193.90平方米）。
2015年10月29日，广州市越秀区第一房屋管理局向WANJOSEPHINE发出《通知》，内容为：“XXX房屋，现经上级批准，自2015年11月1日起撤销代管，发还给你自行管业……特此通知，业主：WAN,JOSEPHINE。”该通知并附有《代管房屋撤管住户居住情况移交表》，载明：房屋地址为XXX，其中地下尾房住户为陈东联，面积21.66平方米，使用性质为住宅，每月租金173.30元，租金止戳日期为2015年10月31日，撤管日期为2015年11月1日。
2016年6月3日，WANJOSEPHINE以EMS形式向陈东联寄送《通知》，内容为：陈东联：根据2015年10月10日广州市越秀区房管局发出的《通知》，XXX房屋自2015年11月1日起撤管，房屋产权交回业权人WAN,JOSEPHINE。业权人WAN,JOSEPHINE自2015年11月1日起接管该房屋。你居住的XXX地下尾房，面积21.66㎡，根据2015年广州市房屋租金参考价，该房屋每平方米的租金为39元。故自2015年11月1日起，该房屋每月的租金为844.74元，租赁期自2015年11月1日起至2016年8月31日止。请于2016年6月10日前与业权人WAN,JOSEPHINE的代理人林建菲小姐联系并办理该房屋签订租赁合同、缴纳租金事宜…�。同日，WANJOSEPHINE在涉讼房屋门口张贴《通知》，通知越秀区XXX房屋各住户如上内容。
据广州市房地产档案馆于2016年12月19日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，陈东联及其妻子罗文湘在本市查无房地产情况记录。
原审庭审中，陈东联、WANJOSEPHINE确认房屋发还后双方未签订过租赁合同，也没有交收过租金，双方也确认涉讼房屋非常老旧，属于危房。陈东联陈述目前由其夫妻二人实际居住使用涉讼2号房屋地下尾房（21.66平方米），二人均已退休，每月退休金二人合共约7000多元，并要求按原租金173.30元/月的标准与WANJOSEPHINE建立租赁关系。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。WANJOSEPHINE经继承取得涉讼房屋的产权，房管部门也�将原为经租房的涉讼房屋撤管发还给WANJOSEPHINE，WANJOSEPHINE对涉讼房屋享有的所有权理应得到法律保护。陈东联已退休，自有收入，且自房屋撤管发还至今已使用涉讼房屋逾一年，期间没有与WANJOSEPHINE建立租赁关系，也未支付过任何房屋使用费，侵犯了WANJOSEPHINE的房屋所有权，故根据公平合理原则，陈东联应按房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价标准向WANJOSEPHINE支付自2015年11月1日起的房屋使用费。建立租赁关系需要产权人与承租人之间达成一致的意思表示，现陈东联单方面主张以原公房租金标准与WANJOSEPHINE建立租赁关系，WANJOSEPHINE明确表示不同意，对陈东联的该抗辩意见，原审法院不予采纳。另WANJOSEPHINE、陈东联双方均陈述涉讼房屋较为陈旧属于危房，为了保护所有权人的物权权益，同时也为了保护陈东联的人身财产安全，陈东联应尽快将涉讼房屋腾空�还给WANJOSEPHINE。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、陈东联户（含同住人员）应自本、判决发生法律效力之日起三十日内腾空、迁出广州市越秀区高第街敬业苑2号地下尾房，并将房屋交还给WANJOSEPHINE。二、陈东联应自判决发生法律效力之日起七日内向WANJOSEPHINE支付自2015年11月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按21.66平方米计，参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付）；此后的房屋使用费，由陈东联参照上述标准逐月向WANJOSEPHINE支付至实际腾空交还房屋之日止。一审受理费减半收取50元，由陈东联负担。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提供新证据。
本院认为，WANJOSEPHINE因继承取得涉案房屋的产权，其对涉案房屋享有的所�权应得到法律保护；又因其与涉案房屋由房管局代管时的原租户陈东联之间并未达成租赁意向，故原审法院判令陈东联户将涉案房屋腾空交还给WANJOSEPHINE以及向WANJOSEPHINE支付房屋使用费并无不当。针对陈东联上诉提出的原审判令其应支付WANJOSEPHINE房屋使用费标准等争议问题，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，上诉人陈东联既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，对上诉人的上诉请求，不予支持。
综上所述，陈东联的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈东联负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚连娣
审判员 陈弋弦
审判员 曾文莉
二〇一八年二月六日
书记员 罗倩雯