济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0112民初6528号
原告：山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370112MA3C6DY91X。
负责人：李泽铖，总经理。
委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师，特别授权代理。
被告：张学冬，男，1985年8月26日出生，汉族，大众日报集团齐鲁不动产职工，户籍所在地山东省济阳县，现住济南市槐�区
委托诉讼代理人：刘理阳，济南历城精诚至法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司（以下简称鲁能唐冶分公司）与被告张学冬合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告鲁能唐冶分公司的委托诉讼代理人王业华、王若宇,被告张学冬及其委托诉讼代理人刘理阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲁能唐冶分公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2016年9月27日签订的《鲁能泰山都会城预约协议》；2、判令被告向原告支付违约金50000元；3、诉讼费等由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告于2016年9月27日签订的《鲁能泰山都会城�约协议》；2、诉讼费等由被告承担。事实与理由：2016年9月27日，原被告双方就鲁能泰山都会城项目一区XX商品房的优先购买权签订《鲁能泰山都会城预约协议》，协议中同时明确被告应于收到原告通知后7日内与原告签署《商品房买卖合同》并支付应交款项、办理银行按揭贷款手续，否则视为乙方自动放弃优先购买权。上述《鲁能泰山都会城预约协议》签订后，经原告多次通知，被告未按照上述约定与原告签署《商品房买卖合同》并支付应交款项，办理银行按揭贷款手续，被告已构成违约。为维护原告合法权益，诉至法院。
被告张学冬辩称，不同意解除《鲁能泰山都汇城预约协议》。被告于2016年9月27日与原告签订上述协议，协议签订后，被告按协议约定缴纳一万元定金（认筹金）。2016年10月27日，被告向原告缴纳首付款30万元整�原告向答辩人出具购房发票。后被告屡次催促原告尽快办理网签备案手续，签订房屋买卖合同，原告皆以各种理由推迟。2017年5月23日原告取得网签合同备案号之后，一直未与被告签订房屋买卖合同。被告按约定履行了义务，原告却屡次违约，原告的行为已造成被告的其他损失，应向被告承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：原被告于2016年9月27日签订《鲁能泰山都会城预约协议》，协议（预约方张学冬简称“乙方”，接受预约方鲁能唐冶分公司简称“甲方”）约定的主要内容为：一、甲方同意保留乙方对鲁能泰山都会城项目一区，房号为XX的商品房的优先购买权，其建筑面积约134.43㎡，总价为1617179元，大写壹佰陆拾壹万柒仟壹佰柒拾玖元整。以上总价款暂未扣除优惠，在签�正式购房合同时扣除。二、在本协议签订之时，暂不付款。乙方自愿在签订本协议的同时，须提供指定银行《个人存款证明》或《客户资金冻结通知书》，金额50000元作为购房预约凭证。乙方在签订本协议且上述商品房取得《商品房预售许可证》后，取得该商品房的优先购买权。三、在约定商品房取得《商品房预售许可证》并开始正式销售后，乙方应在甲方通知后（以口头、书面、邮件、信函或报纸刊登等形式），在2日内向甲方支付人民币50000元作为签订正式《商品房买卖合同》的定金（乙方如不能按时交纳定金，可自愿委托第三方向甲方支付），否则视为乙方自动放弃上述商品房的优先购买权。四、乙方应在接到甲方签订《商品房预售合同》口头或书面通知后7日内，携带本协议、身份证及办理银行按揭相关证明文件至鲁能泰山7号运动文化体验中心签署《商品房�卖合同》，按照双方协商的付款方式，缴付应交款项，并办理银行按揭相关手续。五、乙方在甲方通知后7日内未办理以上手续的，视为乙方自动放弃上述商品房的优先购买权，甲方有权将该套商品房另行销售而无须通知乙方，同时定金不予退还。六、如果因乙方原因导致甲方无法正常联系乙方，从而致使乙方未能在约定期限内办理相关手续的，甲方可在下达口头或书面通知之日起7日内按照自动放弃优先购买权处理，甲方有权将该商品房另行销售……。八、甲乙双方的通知联络应按本协议中所列地址进行，乙方应确保地址、联系电话正确，如有变动，必须立即书面通知甲方，否则由此引起的一切损失全部由乙方承担……。
2016年10月2日，济南市人民政府办公厅作出济政办发（2016）26号关于进一步加强房地产市场调控工作的通知，通知内容为：一、购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。二、家庭用于购房的公积金贷款最高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款最高额度由40万元调整为30万元；本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。三、本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房。四、……。本通知适用于历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区。
被告张学冬于2016年10月27日向原告支付了首期款302875.00元，原告向被告出具了专用收据。被告购买涉案房屋的付款方式为除首付之外采用银行贷款方式。双方未签订商品房买卖合同。
原告于2017年7月向被告发出催款通知函，主要内容为：尊敬的张学冬先生：贵方于我司于2016年9月27日与我司签署的《鲁能泰山都会城预约协议》，购买我司开发的鲁能泰山都会城一区-10号楼-1-1002，单价为人民币12029.9元/平米，总价为人民币1617179元整，贵方应按照协议第四条、第五条约定，接到通知7天内，缴纳足额首付款项并提交按揭贷款资料办理相关手续，但是截至目前，贵方依然未缴纳齐全首付款并办理按揭贷款，我司亦未收到贵方的全部房款。郑重通知贵方，请贵方在2017年7月30日前，办理完毕按揭贷款手续并保证全部房款支付至我司或一次性付清剩余全部房款。否则，我司将按照《鲁能泰山都会城预约协议》的约定解除《鲁能泰山都会城预约协议》，并视为乙方自动放弃该商品房的购买权，甲方有权将该套商品房另行销售而�须通知乙方，同时定金不予退还。2017年8月8日，原告向被告发出解除合同通知书，主要内容为：尊敬的张学冬先生：……我公司曾多次告知催促您，希望您及时缴纳足额首付款并签订《济南市商品房买卖合同》。但是截至目前，您依然未缴纳齐全首付款及办理银行按揭贷款手续或一次性补齐全部房款及办理相关手续。我公司特向您通知如下：您的行为已严重损害了我公司的合法权益，我公司依据双方买卖相关协议约定，通知您解除双方于2016年9月27日签订的《鲁能泰山都会城预约协议》。本通知书送达您方后，双方买卖关系自行解除。请您在接到本通知后三日内（最迟五日内）来我公司办理退房手续。上述催款通知函及解除合同通知书，被告均拒收退回。
另查明，原告于2016年9月27日取得涉案房屋的商品房预售许可证。庭审中，被告陈述：其与原告于2016年9月27日签订协议时，曾有一套住房，坐落于保利华庭8号楼1单元1202号，登记在其前妻名下。被告与其前妻于2017年5月办理离婚登记手续，该套房产分割至其前妻名下。
上述事实，有原告陈述、被告答辩，原告提交的《鲁能泰山都会城预约协议》、催款通知函、解除合同通知书、商品房预售许可证、济南市人民政府办公厅作出济政办发（2016）26号通知、邮寄查询单、被告提交的专用收据、济南房管与城市更新网上查询截图予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告鲁能唐冶分公司与被告张学冬签订的《鲁能泰山都会城预约协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定�面履行自己的义务。被告张学冬在购买涉案房产时已有一套家庭住房，其购买涉案房屋属于第二套家庭住房，根据济南市人民政府办公厅作出济政办发（2016）26号通知的要求，被告张学冬以银行贷款方式向原告鲁能唐冶分公司购买涉案商品房，必须支付的最低首付比例应为涉案房款的40%，而其在2016年10月27日向原告交纳的首期款不足涉案房款的20%。在原告于2017年7月向被告催缴后，被告在合理期限内仍未能补交剩余首付款项。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告的行为符合法定解除条件，原告已于2017年8月8日向被告送达了解除合同通知，合同应自到达被告处时解除。对原告主张解除原�告于2016年9月27日签订的《鲁能泰山都会城预约协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告应当返还被告已交纳的购房首期款302875元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司与被告张学冬于2016年9月27日签订的《鲁能泰山都会城预约协议》。
二、限原告山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司于判决生效之日起十日内返还被告张学冬交纳的购房首期款302875元。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告张学冬负担。
如不服�判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 周继贤
二〇一八年一月二十三日
书记员 杨 丽