北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第13174号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市西郊农场，住所地北京市海淀区上庄乡。
法定代表人管建国，场长。
委托代理人杨凯，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人卢浩斌，北京市君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周云美，女，1950年7月13日出生。
委托代理人崔振德，北京市天宁律师事务所律师。
委托代理人刘画荣，北京市天宁律师事务所律师。
上诉人北京市西郊农场（以下简称西郊农场）因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第09148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2013年3月，周云美诉至原审法院称：1998年5月，西郊农场授权北京市西郊工业公司（以下简称西郊工业公司）与我就房屋所有权及土地使用权的转让签订合同，我依约支付转让费共计55万元，购买了北京市海淀区上庄乡上庄村原西郊工业公司后院的平房及院内土地使用权，房屋建筑面积合计460.60平方米，院落土地面积为1157.90平方米。按照上述合同的约定，西郊工业公司应为我办理上述土地的使用权及地上房屋的转让手续，但其至今未履行该义务。2009年6月，西郊工业公司被注销，我多次要求西郊农场履行上述土地的使用权及地上房屋的过户义务，西郊农场至今未予以协助。为了维护我的合法权益，故我诉至法院，请求西郊农场将位于北京市海淀区上庄乡原西郊工业公司后院内的30间平房（即原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证上载明的幢号为1、2、4、5的房屋）的所有权过户至我名下，并将上述房屋所在的1157.90平方米土地的使用权登记至我名下。本案的诉讼费由西郊农场负担。
西郊农场在原审法院辩称：我方不同意周云美的诉讼请求，理由如下：第一，根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十条，对于公房买卖必须按照房管机关的规定进行，个人购买需要有本市正式户口，公房买卖必须经过区县房管机关的审查批准，非经批准不得擅自买卖，而周云美与西郊工业公司签订诉争合同进行涉案房屋的买卖时没有经过区县房管部门同意，故无法办理相关手续。第二，诉争的房屋买卖合同签订后，周云美对诉争房屋进行大规模改造和扩建，无任何审批手续，也未得到我方同意，导致原房屋的面积和结构发生重大变化，现在也无法再办理相关过户手续，合同目的落空。第三，诉争合同所涉房屋性质是办公用房，但周云美在诉争院落内新建三层楼房一栋作为民用住宅，导致诉争合同所涉房屋无法办理过户。第四，诉争房屋及院落只有房屋所有权证，没有土地使用权证，而且，周云美与西郊工业公司签订诉争合同时涉案土地的土地使用权出让手续尚未办理，我方当时尚未取得涉案土地的使用权。根据2004年3月30日颁布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》第二条，自2004年8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由以协议方式出让土地使用权。现涉案土地截至今日仍未办理土地使用权证，而且在办理土地出让过程中，受让方是西郊工业公司，而土地出让金是由我方交纳的，我方认为诉争土地的出让存在瑕疵。第五，不能因为土地出让金收据载明的土地出让金交纳方是我方，就认为国家相关部门对于周云美与西郊工业公司之间的土地使用权及地上房屋的转让予以批准或追认。第六，土地使用权出让合同上载明诉争土地的用途为工业用地，周云美在该院落内建住宅违反国家规定，也违反了诉争合同中关于周云美应当按照规划要求翻建、增建房屋的约定，是违约行为。综上，我方请求法院驳回周云美的全部诉讼请求，并基于周云美的上述违约行为提出反诉，要求解除西郊工业公司与周云美于1998年5月4日和1998年5月5日签订的《合同书》，并要求周云美将原西郊工业公司后院房屋及院落腾退给我方。本诉及反诉的诉讼费由周云美负担。
周云美针对西郊农场的反诉辩称：我方与西郊工业公司于1998年5月4日签订《合同书》后，于1998年5月5日另签订一份《合同书》。后一份合同书对前一份合同书在房屋面积和土地面积上进行了变更，并增加了违约金条款，而前一份合同书也被对方收回，我方因此认为前一份合同书已经解除。而我方不同意西郊农场的其他反诉请求，理由如下：第一，本案涉及合同效力问题。我方认为，西郊工业公司与我方于1998年5月5日签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效。我方已依约支付转让款55万元，对方也依约将房屋及院落交由我方使用至今，故合同已经履行。在我方已就涉案土地交纳土地出让金后，西郊农场应依约为我方办理房屋所有权和土地使用权的过户手续，现其以我方违规建房导致涉案房屋及土地使用情况发生重大变化为由，认为已无法办理房屋所有权及土地使用权的转移手续，该主张无事实根据。即使西郊农场主张是以其名义交纳的土地出让金，也表明其对西郊工业公司签订的国有土地使用权出让合同的追认。第二，西郊工业公司根据西郊农场的授权将西郊工业公司后院内的房屋所有权及土地使用权转让给我方，西郊工业公司基于授权所为的民事行为符合法律的规定。而且，民事法律行为成立后不得擅自变更或解除。1998年5月5日签订的合同合法有效，西郊农场应依约履行合同义务，其要求解除上述合同的理由不足。第三，根据诉争合同第五条，我方有权在使用期内按照规划翻建、增建房屋，即使自建房屋违规，也应由相应部门予以处理，并不影响西郊农场为我方办理房屋过户及土地使用权转让手续。涉案房屋及土地已交付我方使用了十几年，在诉争合同未约定解除条件、西郊工业公司和西郊农场一直未依约为我办理房屋过户和土地使用权转让手续的情况下，西郊农场现以房屋、土地的结构和面积发生重大变化不能实现合同目的为由，拒绝协助我方办理土地使用权及地上房屋的过户手续并反诉解除合同，该诉求无事实和法律依据。第四，诉争房屋所有权人为西郊农场，权属确定无争议。西郊农场自行拆除了原房产证上载明的2号房中东侧的3间房屋及3、4号房屋，因为拆除这些房屋没有办理灭失登记手续，故西郊农场就上述被拆除房屋仍应履行为我方过户的义务，之后由我方进行恢复原状。我方并不因房屋产权证上的部分房屋已被拆除而丧失对西郊工业公司后院内全部31间房屋的所有权。根据房地产管理法的规定，西郊农场协助我方办理了诉争房屋的所有权变更后，我方可以向规划部门办理相应的房屋翻建手续，恢复被拆除房屋原状，该权利行使不损害国家、集体、社会的利益和第三方权益。所以，部分房屋虽已被拆除，但我方对被拆除的房屋的所有权仍受法律保护。第五，西郊农场要求腾退房屋和院落的反诉请求，不宜在本案审理。因为西郊农场的反诉请求涉及合同效力的认定及解除理由是否成立的认定，是确认之诉，故西郊农场可于诉争合同经法院确认效力以及解除与否后，另行起诉院落和房屋的腾退。而且，诉争房屋由周云美一家人及北京云美发商贸有限公司使用，西郊农场仅反诉要求周云美腾房，属遗漏当事人，据此，西郊农场也应另案起诉使用人腾退房屋和院落。第六，西郊工业公司被注销后，其权利义务应由作为其上级单位的西郊农场承继，故西郊农场负有依据诉争合同依约向我方履行房屋所有权及土地使用权的过户义务。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，西郊工业公司虽非其后院房屋的产权人，且其在与周云美签订诉争《合同书》时尚未签订涉案宗地的国有土地使用权出让合同并完成相关出让手续，但西郊工业公司就其后院房屋的转让取得了房屋产权人西郊农场的授权和同意，西郊农场在西郊工业公司就涉案宗地签订国有土地使用权出让合同且全部土地出让金被付清后，也对西郊工业公司将涉案房屋和土地使用权转让给周云美一事作出了同意的批复，而西郊工业公司及西郊农场在涉案宗地的土地出让金付清后至今未办理国有土地使用证，并不影响西郊工业公司与周云美就涉案房屋及宗地使用权所为的转让行为之效力，故周云美与西郊工业公司于1998年5月4日和1998年5月5日签订的《合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方理应依约履行各自的合同义务。
本案中，西郊农场反诉要求解除上述两份《合同书》，法院认为：第一，因后一份《合同书》在房屋面积、土地面积、断买断卖时间以及违约金方面对前一份《合同书》进行了变更，且合同双方也实际按照后一份《合同书》载明的房屋面积和土地面积履行了房屋、土地的交付义务和付款的义务，故前一份《合同书》已被后一份《合同书》所取代。第二，周云美与西郊工业公司签订的《合同书》是否违反《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十条关于个人购买公房须有本市正式户口并经区县以上房管部门审批的规定，并不构成西郊农场就上述《合同书》行使单方解除权的法定事由。第三，西郊农场虽主张周云美在诉争院落内建房须取得其同意，但未就其该主张提交证据予以证明，周云美对此亦予以否认，故法院对于西郊农场的上述主张不予采信；加之，建房时是否具备建房审批手续并不必然导致建成的房屋不能办理产权和过户登记，故西郊农场以周云美在未经其同意、未取得建筑审批手续的情况下进行大规模增建、改建房屋的行为已构成违约、导致房屋不能过户、合同目的落空为由，要求解除上述《合同书》，无事实和法律依据。第四，周云美受让涉案宗地的土地使用权及涉案房屋后，一直在该处经营北京云美发商贸有限公司，西郊农场现仅以周云美及其家人在院内建楼房一栋用于居住生活为由，主张周云美改变了涉案宗地和房屋的工业用途，构成违约，导致房屋无法过户，该主张缺乏事实和法律依据，法院不予采信。综上，西郊农场要求解除上述两份《合同书》的反诉请求，于法无据，法院不予支持；进而，法院对于西郊农场要求周云美腾退诉争院落及房屋的反诉请求，亦不予支持。
根据周云美与西郊工业公司于1998年5月5日签订的《合同书》，西郊工业公司就原西郊工业公司后院内的房屋、就该后院所在宗地的使用权负有为周云美办理房屋过户及土地使用权之转让手续的合同义务，在西郊工业公司已经注销的情况下，西郊工业公司在上述《合同书》项下的权利义务理应由西郊农场继受。关于周云美要求西郊农场将涉案宗地的使用权登记至其名下的诉讼请求，存在事实和法律依据，法院依法予以支持，至于办理土地使用权登记过程中产生的费用，由周云美先行垫付，待数额确定后，双方当事人可就费用的负担，另行解决。关于周云美要求西郊农场将原西郊工业公司后院内的30间平房（即原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证载明的幢号为1、2、4、5的房屋）的所有权过户至其名下的诉讼请求，因部分房屋已经灭失，已无法办理过户登记；又因上述《合同书》所涉房屋系在整宗国有土地上，在周云美未就涉案宗地取得国有土地使用证的情况下，涉案房屋尚不具备过户至其名下的客观条件，故法院对于周云美要求过户涉案房屋的诉讼请求，不予支持。
综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决：一、北京市西郊农场于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区上庄乡人民政府（现北京市海淀区上庄镇人民政府）东侧原北京市西郊工业公司后院所在宗地的国有土地使用权登记至周云美名下{注：该宗地的《北京市国有土地使用权出让合同》编号为京海房地出让［合］字（98）第某号，面积为1157.90平方米}。二、驳回周云美的其他诉讼请求。三、驳回北京市西郊农场的全部反诉请求。
西郊农场不服该判决，以原审判决适用法律错误为由上诉至本院，要求撤销原审判决，支持西郊农场的原审诉讼请求，驳回周云美的原审诉讼请求。西郊农场的具体上诉理由为：第一，西郊工业公司与周云美于1998年5月4日和1998年5月5日签订的合同书约定将该公司后院办公用房和土地卖断买断给周云美违反我国法律法规的强制性规定，应属无效，双方签订上述合同时，所涉土地使用权系划拨方式取得，根据最高院相关司法解释，应当经有批准权的人民政府批准，否则无效。周云美不具有北京市户籍，合同也未经过海淀区房管部门审批，因此属于无效。另外，周云美在涉案土地上大量翻建新建，未经规划审批，已经严重违约，导致目前合同书也无法实际履行。
第二，原审判决中认定西郊工业公司作为涉案宗地使用权的受让方已经就本案所涉宗地签订国有土地使用权出让合同且所涉宗地的出让金已以西郊农场名义缴纳后，所涉宗地的受让方未办理国有土地使用权证不影响受让方将其土地使用权依法转让他方并办理转移登记手续是错误的，严重违反了我国有关国有土地出让转让的法律程序。依据相关法律规定，转让国有土地使用权的前提是已经交纳全部土地出让金并交纳了全部税费，并且已经领取《国有土地使用权证》，但本案并未达到该两个条件。西郊工业公司并未交纳契税、印花税等缴税义务。依据《物权法》的规定，土地使用权自登记时成立，西郊工业公司未取得《国有土地使用权证》，则对涉案土地尚未产生法律权利。另外，依据《城市房地产管理法》的规定，未登记领取权属证书的，不得转让，本案即属于该情况。第三，周云美严重违反合同书的约定，在未办理任何进行规划手续及征得西郊工业公司或西郊农场同意的情况下，擅自翻建了三层楼房一栋作为民用住宅，导致房屋无法办理过户，致使合同目的无法实现，法院也应当依法判令解除合同书。综上，原审审判决认定事实有误，适用法律错误，请求依法改判，支持西郊农场的原审诉讼请求。
针对西郊农场的上诉请求及理由，周云美辩称：不同意对方的上诉请求，同意原审判决。第一，两个合同都是当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，并不是划拨土地的转让。西郊农场授权西郊工业公司转让涉案房屋所有权及相应土地使用权，周云美支付了土地出让金，本案是出让土地而不是划拨土地的转让。土地出让金57895元是周云美缴纳。第二，对方说的建设用地没有登记不产生法律效力，本案不是被征用的建设用地。另外双方合同签订时间是1998年5月4日和5日，物权法是后颁布的，不具有溯及力。本案不适用物权法规定。另外，《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中有个人买房须有本市正式户口的规定，但该规定是管理性规章，不是合同无效的依据。第三，周云美有权翻建房屋不需要对方同意，增建翻建房屋不构成妨碍履行合同的根据。上诉人在涉案宗地土地使用权出让金付清后未办理国有土地使用权证，不影响上诉人与被上诉人就涉案房屋及宗地使用权转让行为的效力与履行。我们认为已经交清土地出让金，没有缴纳税费责任不在被上诉人。在签订土地出让合同以后，在1999年3月西郊农场又出证明同意涉案房屋产权和土地使用权转让给被上诉人。还有一个批复同意将房屋转让给被上诉人。上诉人现在认为合同无效，但是上诉人曾经在本案一审时说解除合同，对方的陈述是矛盾的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：西郊农场是西郊工业公司的上级单位。1998年5月4日，西郊农场出具授权委托书，授权西郊工业公司将该公司后院卖断给周云美。同日，西郊工业公司（甲方）与周云美（乙方）签订《合同书》，双方约定：买断卖断的办公用房位于北京市海淀区上庄乡人民政府（现北京市海淀区上庄镇人民政府）东侧西郊工业公司后院，其中包括北房12间（12间＊18平方米，即216平方米）、西房5间（5间＊21平方米，即105平方米）、附属用房2间（2间＊18平方米，即36平方米）、大院（东西长49米、南北长21.30米，计1043.70平方米）、小院（东西长5.30米、南北长18.30米，计97平方米），以上房屋面积总计357平方米，土地面积总计1140.70平方米；断买断卖时间为1998年5月4日；卖断金额为55万元；甲方在合同签字生效后10日内将院内屋内用品搬清；甲方保证乙方在使用期内生活用水、用电正常供应（由公司下属企业木器厂供电10KKW）；甲方负责办理房屋土地转让给乙方的正常手续，其费用在6万元以内各负担50％，如乙方翻建、增建房屋，手续由甲方协助办理，但报批费用由乙方支付；乙方在使用期内有权按照规划要求翻建增建房屋；乙方按月及时支付水电费用，不得拖欠；遇有国家和地方规划调查时，双方以原价为基数进行协商调整；乙方在使用期内，要遵纪守法，服从地方政府管理；任何一方违约，违约方须赔偿对方经济损失，按成交额的50％赔付。1998年5月5日，西郊工业公司（甲方）与周云美（乙方）另签订《合同书》一份，双方在该合同中除将总计的房屋面积由357平方米变更为460.60平方米、将总计的土地面积由1140.70平方米变更为1157.90平方米、将断买断卖时间1998年5月4日变更为买断卖断时间1998年5月5日、将违约方的违约责任由按成交额的50％赔付变更为赔偿经济损失一百万元以外，其余合同条款均与双方于1998年5月4日签订的《合同书》一致。上述合同签订前后，西郊工业公司将合同所涉房屋及院落交付周云美，由周云美在此经营北京云美发商贸有限公司（原名为北京云美发食品经销有限公司）；周云美于缔约后陆续支付全部转让费55万元。另外，1998年5月，西郊工业公司出具证明书，该证明书载明：经北京市西郊工业公司与周云美女士共同协商，本着互利互惠、平等自愿的原则，西郊工业公司同意将后院办公用房和土地一次性卖断给周云美女士，其中北房12间＊18平方米（216平方米）、西房5间＊21平方米（105平方米）、附属用房2间＊18平方米（36平方米），总计房屋面积357平方米，土地面积1140平方米。该证明书上加盖有西郊工业公司公章。北京市海淀区上庄乡人民政府土地规划科亦在该证明书上加盖公章，章下载有“情况属实，98.6.5”的字样。庭审中，就1998年5月4日的《合同书》与1998年5月5日的《合同书》的关系，周云美主张，后一份《合同书》已对前一份《合同书》进行变更，取代了前一份合同，前一份合同已经解除；西郊农场主张，后一份合同虽对前一份合同进行变更，但是前一份合同仍然存在。
原西郊工业公司后院所在的面积为1157.90平方米的整宗土地为国有土地。1998年3月24日，西郊工业公司以“为了发展生产，解决下岗职工就业，增加盘活资产力度，更好的增加经济效益和社会效益”为由，就该宗土地向北京市海淀区房屋土地管理局提出土地出让申请并填写申请表。1998年12月30日，西郊工业公司作为上述宗地使用权的受让方与北京市海淀区房屋土地管理局签订编号为京海房地出让［合］字（98）第某号的《北京市国有土地使用权出让合同》，该合同载明，上述宗地为工业用地；土地使用权出让年限为50年，自颁发该地块的中华人民共和国国有土地使用证之日起计算；地价款在本合同中只包括土地使用权出让金，金额为57895元；在土地使用期限内，受让方须以每年每平方米用地人民币1元的标准、合计每年人民币1157.90元向出让方或出让方委托的单位交纳土地使用费，并应当在当年12月15日前缴清；出让方须在受让方付清全部地价款30日内，向受让方颁发《中华人民共和国国有土地使用证》；受让方依法取得土地使用权后，其土地使用权在使用年限内可依法转让（包括出售、交换、赠与）、出租、抵押或者用于其它经济活动，其合法权益受国家法律保护，对取得土地使用权的个人，其土地使用权可继承；受让方转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，本合同载明的权利义务也随之转移，受让方应在转让合同签订后60日内，到房屋土地管理部门办理土地使用权、建筑物产权过户手续；受让方转让土地使用权须先付清全部地价款，取得中华人民共和国国有土地使用证。上述出让合同签订后，所涉宗地的地价款即出让金共计57895元已于1999年1月15日以西郊农场名义全部付清。1999年3月，西郊农场出具证明，同意产权归西郊农场的原工业公司后院以55万元的价格一次性卖断给周云美同志。1999年11月17日，西郊农场批复西郊工业公司，同意将原工业公司后院土地面积1157.90平方米、建筑面积460.60平方米有偿转让给周云美，同意周云美办理转让等有关手续。现上述宗地至今未办理国有土地使用证。
原西郊工业公司后院内房屋的产权人为西郊农场（即原国营北京市西郊农场）。根据原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证及该房产证所附1989年10月30日的房产平面图，院内房屋共计31间，含1号房处（即院落西侧）的7间平房、2号房处（即院落北侧）的16间平房、3号房处（即院落东侧）的1间平房、4号房处（即院落东侧）的5间平房、5号房处（即院落西侧）的2间平房，其中1号房和2号房之间以及1号房和5号房之间均为过道，以上房屋建筑面积合计460.60平方米，占地面积1157.90平方米。另外，根据法院从北京市国土资源局海淀分局就涉案宗地调取的编号为京海房地出让［合］字（98）第某号的《北京市国有土地使用权出让合同》所附1998年4月的附图，原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证所附房产平面图所示的院落西侧的1号房和5号房处为完整房屋一处，之间过道已不存在；除1990年10月15日的房产证所附房产平面图所示的院落西侧、北侧、东侧的房屋以外，院中还有南房一处、院落东北角的厕所一处以及西房、北房、南房之间的房屋一处，西房与北房之间、西房与南房之间均有过道。经法院组织双方勘验现场，现诉争院落内有西房、北房、南房各一排，形成勾连搭，院内东北角有楼房一栋（地下一层，地上三层），西房、北房、南房之间有彩钢板顶的仓库1个，而原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证所附房产平面图所示的2号房中东侧部分房屋以及3号房、4号房均已被拆除，原4号房处东侧现有大门1个。庭审中，双方就交付时的房屋情况以及交付后房屋的变化情况存在较大分歧。周云美称，诉争院落内现有的西房、南房、北房、仓库和其已经拆除的北房3间、大公厕一处，均是西郊工业公司向其交付的房屋，房屋格局和状况基本未变，其只是进行了装修和修缮，具体包括：拆除原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证所附房产平面图所示1号房和5号房之间的房屋1间的东侧墙体；在西房临街的一面贴瓷砖并安装卷帘门、铁门；每年给西房和部分北房做防水；在北房室内贴瓷砖、铺地砖、吊顶，并换成塑钢门窗，将北房操作间中原有隔断的中间部分拆除；将仓库原有的石棉瓦顶更换为彩钢板顶，并在仓库内部用木板、铁架隔成上下两层；将与仓库相通的1间北房内的原有隔断拆除；将南房的房屋墙体修缮、重建房顶并进行内部装修；将西郊工业公司向其交付的院落东北角的大公厕和北房中东侧的3间房屋拆除，建成现有楼房一栋；就其上述建房行为，西郊工业公司和西郊农场未依约为其办理建房审批手续。周云美另称，原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证所附房产平面图所示3号、4号处的房屋均由西郊工业公司为建大门自行拆除，并就此提交西郊工业公司1998年4月28日关于申请在该公司后院东南角建大门的申请予以证明，该申请盖有西郊工业公司和北京市海淀区上庄乡人民政府土地规划科公章。西郊农场主张，西郊工业公司向周云美交付的房屋与原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证载明的房屋面积和格局一致，但周云美后来进行了改建和增建，具体包括：于1999年将原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证所附房产平面图所示2号房中东侧的数间房屋以及3号、4号处的房屋拆除，并占用院内东侧空地，建成院内现有楼房一栋；新建彩钢板仓库1个、南房1排；将原西郊工业公司后院1990年10月15日的房产证所附房产平面图所示1号房和5号房之间原有的过道、1号房与2号房之间原有的过道以及1号房、5号房与现有仓库和南房之间的过道封顶；在原有北房中添加隔断形成现有的北房格局。西郊农场另称，周云美在诉争院落内建房须取得其同意，但未就该主张提交证据予以证明，周云美亦予以否认。
另查，原西郊工业公司经理系张x，是西郊工业公司的法定代表人，其于2000年11月被西郊农场免除法定代表人及经理的职务和法定代表人的资格。2009年6月1日，西郊工业公司经其上级单位决定被注销。在本案审理过程中，周云美申请张x作为证人出庭作证，张x称，其于1998年10月前在西郊工业公司任经理，是该公司的法定代表人；西郊工业公司当年资金紧张，经向西郊农场党委请示获得批准，将该公司后院的土地使用权及地上房屋以55万元的价格转让给周云美；西郊工业公司与周云美于1998年5月4日签订的《合同书》中土地面积和房屋面积是估算的，与房产证载明的土地面积和建筑面积不一致；为了给周云美办理过户手续，双方于1998年5月5日另行签订《合同书》一份，就土地面积和建筑面积以房产证上的土地面积和建筑面积为准进行列明；西郊工业公司1998年5月的证明书上除了“情况属实、98.6.5”、西郊工业公司的公章以及北京市海淀区上庄乡人民政府土地规划科的公章外，其余内容都是其本人书写的。
此外，法院经向土地管理部门了解获悉，在西郊工业公司作为涉案宗地使用权的受让方已就本案所涉宗地签订国有土地使用权出让合同且所涉宗地的出让金已以西郊农场名义交纳后，涉案宗地使用权的受让方未办理国有土地使用证，不影响该受让方将其土地使用权依法转让他方并办理转移登记手续。另外，法院从房屋管理部门了解到，房屋受让方就整宗国有土地的地上房屋申请办理房屋过户手续时，须提交该宗国有土地的使用权证。
庭审中，周云美主张，涉案土地的土地出让金是由其实际支付的，但其未就此提交证据予以证明，西郊农场亦不予认可。就办理房屋过户及土地使用权的转让手续产生的费用如何负担，周云美主张，无论上述费用超过6万元与否，均应由其与西郊农场各负担50％，但其愿先行垫付因办理土地使用权转让手续和房屋所有权过户手续产生的相关费用，并就上述费用的负担另案解决；西郊农场则主张，上述费用在6万元以内的部分，由周云美与西郊农场依据诉争《合同书》各负担50％，超出6万元的部分由周云美自行负担。
上述事实，有周云美提供的《合同书》、西郊农场的批复等证据，西郊农场提供的2013年3月28日的情况说明等证据，法院调取的《北京市国有土地使用权出让合同》及合同附图、出让金收据等证据，法院制作的现场勘验图和现场勘验照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，西郊工业公司作为涉案土地受让方，与海淀区房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》并交纳了土地出让金，根据土地管理部门的意见，目前虽未办理国有土地使用证，但不影响该受让方将其土地使用权依法转让他方并办理转移登记手续。因此，1998年5月4日和5月5日签订的《合同书》亦双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。西郊农场的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七十元，由周云美负担三十五元（已交纳）；由北京市西郊农场负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉费九千三百元，由北京市西郊农场负担（已交纳）。
二审案件受理费九千三百七十元，由北京市西郊农场负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 冀 东
代理审判员 赵 蕾
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 刘芳芳