浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终2698号上诉人（原审被告）：王彩娟,女,1966年11月25日出生,汉族,住象山县。委托诉讼代理人：陈忠华、刘欣然，浙江匠造律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴徽商置业有限公司,住所地：嘉兴市南湖区庆丰路1337号徽商大厦2301室-3。统一社会信用代码：91330402059575722Y。法定代表人：张保全，公司总经理。委托诉讼代理人：刘毅，浙江圣文律师事务所律师。上诉人王彩娟因与被上诉人嘉兴徽商置业有限公司（以下简称徽商公司）商品房销售合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初4167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王彩娟上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回徽商公司的一审诉讼请求；2、诉讼费由徽商公司负担。事实和理由：一、关于逾期付款，合同约定最后一期房款以按揭贷款方式支付。按交易惯例应先由出卖人向买受人发出办理按揭贷款的通知，通知应载明办理按揭的银行、办理贷款所需的资料等内容。徽商公司从未向王彩娟发出过符合条件的按揭通知书，也未按规定向房地产管理部门办理《商品房买卖合同》网上备案，导致王彩娟无法办理按揭手续，无法获得银行贷款并支付剩余的购房款，责任在于徽商公司。关于交房，合同约定徽商公司应于2015年7月30日前将房屋交付给王彩娟，但徽商公司未在约定的期限内交付房屋，存在违约。徽商公司向王彩娟发出的通知书在形式和内容上均不符合交房通知书的条件，不能视为徽商公司履行了通知交房义务。因此，系徽商公司的原因导致王彩娟逾期付款和收房，一审认为系王彩娟违约并判令解除合同，缺乏依据。二、由于逾期付款和收房的责任均在于徽商公司，王彩娟不应承担违约金。反而是徽商公司逾期交房，根据合同约定王彩娟有权向徽商公司主张逾期交房违约金。三、一审对事实认定错误导致适用法律错误，适用《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条不当。徽商公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王彩娟的上诉请求。徽商公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2014年12月29日签订的嘉兴徽商大厦1002室东边2间商品房买卖合同及附件补充合同；2.王彩娟承担合同约定的逾期付款违约金248050元，承担逾期收房违约金248050元；3.律师费24000元、诉讼费由王彩娟承担。一审法院认定事实：2014年12月29日，徽商公司与王彩娟签订一份《浙江省商品房买卖合同》（含八份附件），合同由王彩娟委托其丈夫郑清和代为签署。合同约定，王彩娟向徽商公司购买徽商公司开发建设的位于庆丰路与九曲路口、编号为嘉土国用（2013）第543876号地块上的徽商大厦1002室东边2间房产一套，建筑面积约234.01平方米，价款1240253元。合同第七条约定付款方式为按揭付款，2014年12月31日前支付购房款310063元，2015年5月31日前支付购房款330190元，余款600000元自出卖人发出办理银行按揭通知书之日起15日内办毕相关银行按揭手续。第八条约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。附件八第四条约定，买受人逾期付款时出卖人选择解除合同的，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应承担（赔偿）总房款的20%的违约金及各项费用等，剩余房款无息退还给买受人，如买受人已支付的房价款不足承担（赔偿）的，出卖人有权追索。因追索产生的其他费用，如律师费、诉讼费等由买受人承担。第六条约定，在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同所有义务（…以贷款方式付款的，还需贷款机构将贷款全部划入出卖人账户…）。买受人须在交房通知规定期限内办理交房手续，超过交房期限30天未办理交房手续的，出卖人有权解除合同，并收取总房款20%作为买受人的违约金。第十三条约定，双方承诺合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列联系地址系送达地址，如有变动应及时书面通知对方。出卖人按上述买受人提供的地址寄送变更通知、交房通知、催款通知等信函，若因提供有误或在变更后未及时通知出卖人，引起合同履行停滞或不能履行，由买受人承担责任。根据合同约定进行的通知、答复等，…异地以特快专递发出后的第三日为送达日…。第十八条约定，…补充协议与合同正文相关条款或其他附件有冲突的，以本补充协议条款为准。2016年6月28日，徽商大厦通过了竣工验收备案。2014年12月31日与2015年6月11日，郑清和通过转账的方式向徽商公司支付了两笔首付款合计640253元。2016年8月5日至2016年11月30日之间，徽商公司工作人员郑益青多次向郑清和电话联系，告知其徽商大厦已经达到交房条件，要求其与王彩娟前往办理交房手续。2017年1月11日，徽商公司通过EMS按照合同约定的地址向王彩娟寄送了交房通知书，通知书记载：请您务必在2017年1月18日前前往我公司付清房款、办理交房及不动产产权转移登记等事项。该快递因王彩娟拒收被退回。因王彩娟未办理银行按揭缴纳第三期款项及交房手续，故徽商公司诉至一审法院。一审另查明，徽商公司为本案诉讼支付律师费24000元。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，与法不悖，应为合法有效，双方均应按合同行使权利、履行义务。本案的争议焦点在于，徽商公司是否已经履行了办理按揭的通知义务。2016年8月5日至2016年11月30日之间，徽商公司工作人员郑益青多次与郑清和电话联系，告知其徽商大厦已经达到交房条件，要求其与王彩娟前往办理交房手续。2017年1月11日，徽商公司通过EMS按照合同约定的地址向王彩娟寄送了通知书。郑清和知晓房屋已经达到交付条件，可以前往办理银行贷款及房屋交接事项的事实，因合同系王彩娟委托其丈夫郑清和签订，且联系电话中也填写有郑清和的电话，故徽商公司工作人员与郑清和电话联系合同事项效力及于王彩娟。徽商公司按照合同约定的地址通过快递向王彩娟寄送了交房通知书，王彩娟拒收的，按照合同约定，以特快专递发出后的第三日为送达日，故书面交房通知书应视为已送达。根据合同第七条约定，王彩娟应当在徽商公司发出办理银行按揭通知书之日起15日内办毕相关银行按揭手续，即2017年1月26日前应办毕相关银行按揭手续。王彩娟抗辩称，交房通知书为要式文件，应记载税费金额、房屋测绘面积、办理交房的地点期限和手续等事项，徽商公司寄送的通知书不是合同约定的《交房通知》。一审认为，合同并未约定《交房通知》必须记载的事项，王彩娟要求在交房通知上记载特定事项对徽商公司提出了高于合同约定的要求，双方未就此达成过合意，按照商品房买卖交易习惯，交房通知为出卖人在商品房达到交付使用条件后告知买受人前往办理交房手续的意思联络，后续不仅要办理按揭、交付尾款，还需办理查验商品房等事项，需要买受人亲自前往房屋所在地进行办理；且合同第六条也约定，在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同所有义务（…以贷款方式付款的，还需贷款机构将贷款全部划入出卖人账户…）。徽商公司多次电话联络，而王彩娟丈夫郑清和一再推诿，在徽商公司发出书面交房通知书后，王彩娟也拒绝签收。徽商公司按照王彩娟提供的地址送达交房通知后，王彩娟未在交房通知记载及合同约定的时间里前往徽商公司所在地办理付款及交房手续，违反了合同义务，构成合同违约。根据双方合同约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应承担（赔偿）总房款的20%的违约金及各项费用等。超过交房期限30天未办理交房手续的，出卖人有权解除合同，并收取总房款20%作为买受人的违约金。根据合同约定，王彩娟违反合同约定，徽商公司有权解除合同，王彩娟应支付违约金。考虑到徽商公司也存在逾期交房的违约责任，王彩娟提出调整过高违约金的请求，但未明确数额和计算方式，一审就王彩娟逾期应付款金额600000元，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍标准予以支持，自2017年2月11日计算至判决之日（王彩娟应于2017年1月26日前办毕相关银行按揭手续，考虑到银行放贷的合理时间，从2017年2月11日起算逾期付款违约金），共240天，计34323.29元，超过部分不予支持。根据双方合同约定，买受人已支付的房价款不足承担赔偿的，出卖人有权追索，因追索产生的律师费由买受人承担，本案不涉及此种情形，故对徽商公司主张的律师费不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除徽商公司与王彩娟于2014年12月29日签订的嘉兴徽商大厦1002室东边2间商品房买卖合同及附件补充合同。二、王彩娟于判决生效之日起七日内向徽商公司支付违约金34323.29元。三、驳回徽商公司的其他诉讼请求。如果王彩娟未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4501元，由徽商公司负担4101元，王彩娟负担400元，于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，（一）关于徽商公司是否已经履行通知办理贷款和通知交房的义务。根据现有证据，徽商公司于2017年1月11日向王彩娟寄送了通知书一份，告知其前往办理银行贷款手续及房屋交接事宜。王彩娟虽否认收到过该通知书，但该通知书系寄往王彩娟在合同中指定的地址，快递回执显示该通知书被拒收，按照双方补充合同第十三条的约定，以特快专递发出后的第三日为送达日，故该通知书应视为已送达王彩娟。其次，该通知书合法有效。王彩娟认为办理按揭通知和交房通知应载明特定内容，但合同对此并无约定，其提出上述要求属于高于合同约定的标准，王彩娟也未证明上述事项属于一般交易习惯所必须记载的内容。而且，按照商品房买卖交易习惯，交房通知仅为出卖人在房屋达到交付条件后告知买受人前往办理交房手续的意思联络，后续需要买受人交付尾款、查验房屋、前往办理交房等手续。故王彩娟相应抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。（二）逾期付款和收房的责任如何认定。根据合同约定，在徽商公司交付商品房前，王彩娟必须缴清全部款项。结合双方通话记录和通知书，徽商公司屡次要求王彩娟继续履行合同，办理贷款和交房手续，但王彩娟一方一再推诿，已达合同约定的解除条件。虽然徽商公司确实存在逾期交房的违约行为，但经徽商公司催告后，王彩娟既不行使解除权，又拒绝继续履行支付房款和收房的合同义务，应承担相应责任。而且一审在计算王彩娟应付违约金时，已经考虑徽商公司具有违约行为并作相应扣减，合情合理，二审不作调整。王彩娟对此相应意见，本院不予采信。（三）一审适用法律基本正确，但援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条有误，本院予以纠正，但援引错误并不影响本案裁判结果。综上，王彩娟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果得当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9001元，由上诉人王彩娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥审 判 员 毛 彦审 判 员 王世好二〇一八年二月二十四日法官助理 沈文潇书 记 员 胡玉婷·2··1·