成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0105民初9188号原告：成都耐心物业管理有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇长柏村五组柏林小区23栋1层8号。法定代表人：刘礼，职务不详。委托诉讼代理人：胡志，男，1979年9月11日出生，汉族，住四川省遂宁市。系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：范安彬，四川路石律师事务所律师。一般代理。被告：余庆，男，1977年8月26日出生，汉族，住成都市青羊区。被告：陈英，女，1979年4月25日出生，汉族，住四川省邛崃市。原告成都耐心物业管理有限公司（以下简称耐心物业）与被告余庆、陈英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耐心物业的委托诉讼代理人范安彬、胡志，被告余庆到庭参加了诉讼。被告陈英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告耐心物业向本院提出诉讼请求：1.余庆、陈英交纳其拖欠的物管费3658.5元、违约金2341.44元，合计5999.94元及违约金（请求至2016年10月31日）；2.余庆、陈英承担本案诉讼费用。耐心物业当庭明确第一项诉请为要求余庆、陈英缴纳从2014年11月1日起至2015年2月28日的物业管理费及2015年9月1日至2016年10月31日的物业管理费，共计18个月，金额为3658.50元，并当庭明确违约金2014年11月1日至2014年11月30日的违约金292.68元、2014年12月1日至2014年12月31日的违约金280.485元、2015年1月1日至2015年1月31日的违约金268.29元、2015年2月1日至2015年2月28日的违约金256.095元、2015年9月1日至2015年9月30日违约金170.73元、2015年10月1日至2015年10月31日的违约金158.535元、2015年11月1日至2015年11月30日的违约金146.34元、2015年12月1日至2015年12月31日的违约金134.145元、2016年1月1日至2016年1月31日的违约金121.95元、2016年2月1日至2016年2月29日的违约金109.755元、2016年3月1日至2016年3月31日的违约金97.56元、2016年4月1日至2016年4月30日的违约金85.365元、2016年5月1日至2016年5月31日的违约金73.17元、2016年6月1日至2016年6月30日的违约金60.975元、2016年7月1日至2016年7月31日的违约金48.78元、2016年8月1日至2016年8月31日的违约金36.585元。事实和理由：余庆、陈英系青羊区的房屋的业主。2012年12月21日，余庆、陈英与耐心物业签订《前期物业服务合同》。合同签订后，耐心物业按照协议履行了义务，余庆、陈英从2014年11月1日至2015年2月28日、2015年9月1日起至今不缴纳物业服务费，至2016年10月31日止，累计拖欠物业管理费3658.5元。依据《前期物业服务合同》约定，余庆、陈英应当承担违约金2341.44元，每天按总金额为千分之三支付。耐心物业为维护自身合法权益，诉至本院。被告余庆辩称，1.其于2015年3月21日收房，从2014年10月1日至2015年3月21日，因为前期开发商整改，延迟收房，根据《前期物业服务合同》物业费应该由开发商承担，因此该段的物业服务费及违约金不应该由余庆承担；2.《前期物业服务合同》约定的物业服务费超出了政府指导价；3.耐心物业是二级服务，一级服务是一小时一巡查，二级服务是两小时一巡查，根据余庆在耐心物业签到表上查询到耐心物业不是按照标准巡查；4.耐心物业违章搭建；5.我们小区应该有直饮水，直饮水在购房合同里面有约定，从收房到现在没有使用过，而且还被耐心物业关掉。故请求驳回耐心物业的全部诉讼请求。被告陈英未答辩，亦未提供相关证据。本院经审理认定事实如下：2012年7月2日，中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司与耐心物业签订的《前期物业管理服务合同备案表》经成都市青羊区房产管理局登记备案，合同约定：中铁八局中泰房地产开发有限公司委托耐心物业为“中铁·瑞景颐城”提供物业管理服务，物业服务期限为2014年10月31日至2017年11月1日0时，物业服务费标准为住宅每月每平方米2.5元。2012年12月21日，余庆、陈英与中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：余庆、陈英购买中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司开发位于青羊区的房屋，建筑面积88.36平方米；出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘的物业管理企业为耐心物业，物业服务费价格为每月2.3元。同日，余庆、陈英与耐心物业签订《前期物业管理服务协议》，约定：耐心物业为余庆、陈英所购买的“中铁·瑞景颐城”提供物业服务协议，住宅按建筑面积每月每平方米2.3元计收，余庆、陈英应按时缴纳物业管理服务费及其他代收代缴费用，缴纳时间为当月十日前，逾期按日加收缴纳费用3‰的违约金；物业服务费缴纳的时间自开发商向余庆、陈英发出的《入伙通知书》要求入伙之日起。中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司向业主发出《交房通知书》，载明：“中铁·瑞景颐城”将于2014年10月25日至2014年10月31日每天9点至17点集中交房，其中5、11号楼、6号楼商业交付时间为2014年10月31日。另查明，青羊区的房屋，建筑面积88.37平方米，登记在余庆、陈英名下。庭审中，余庆对耐心物业主张的其未缴纳从2014年11月1日起至2015年2月28日及2015年9月1日至2016年10月31日的物业管理费，共计18个月的物业管理费的事实予以认可。上述事实，有耐心物业的营业执照、余庆的身份证复印件、陈英的身份证复印件、《前期物业管理服务合同备案表》《商品房买卖合同》及《补充协议》、《前期物业管理服务协议》、《交房通知书》、房产证复印件、庭审笔录等在案佐证，上述证据经审查均具有真实性、合法性、关联性与相应证明力，本院予以采信。庭审中，耐心物业还提交如下证据材料：月度服务报告、秩序维护队值班记录、外来人员登记表、停车场值班记录本、值班情况记录表、电梯巡视记录表、巡逻签到表，耐心物业拟证明其按合同约定履行了物业服务义务。余庆对上述证据的真实性予以认可，但认为11栋2单元、6楼负一楼、顶楼漏水已经一年多了没有修好。余庆还提交如下证据材料：1.“中铁·瑞景颐城”非机动车停车场的收费标准，拟证明耐心物业乱收费。耐心物业对该证据的真实性不予认可，并认为与本案无关。2.向物价局咨询的录音U盘一个，余庆拟证明耐心物业收费没有经过物价局备案。3.《巡逻签到表》，未加盖耐心物业公章。余庆拟证明耐心物业提供的服务属于二级标准。耐心物业对该份证据的三性不予认可。4.“中铁·瑞景颐城”房屋交付流程卡，载明：2015年3月21日，余庆、陈英收房。“中铁·瑞景颐城”维修跟踪记录单2张，其中载明：房号11-2-104号房屋报修记录为家中无直饮水管、窗台顶不平弯曲梁上、卫生间对着房间地面有地方不平及2015年1月12日至2015年2月8日的维修跟踪记录。2014年10月29日“中铁·瑞景颐城”房屋交验工程整修单，载明：房屋11-2-104号房屋整改内容为房顶及生活阳台顶严重渗水，客卫顶面渗水等。“房屋验收表”两张，载明：房屋11-2-104号房屋卧室墙地面不平、阳台墙地面漏水等。余庆拟证明，因为前期开发商整改，延迟收房，于2015年3月21日收房。耐心物业对该组证据的真实性予以认可。本院认为，余庆、陈英与耐心物业签订《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，余庆、陈英、耐心物业均应按《前期物业管理服务协议》约定履行其义务。依据《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理费服务标准为每月每平方米2.3元收取，余庆、陈英所购买的“中铁·瑞景颐城”的住宅的建筑面积88.37平方米，故余庆、陈英每月应向耐心物业支付203.25元物业费。余庆对耐心物业主张的其从2014年11月1日起至2015年2月28日及2015年9月1日至2016年10月31日的物业管理费，共计18个月未缴纳物业管理费的事实予以认可，且余庆、陈英也未提供证据证明其缴纳了该部分费用，故余庆、陈英应向耐心物业支付从2014年11月1日起至2015年2月28日及2015年9月1日至2016年10月31日的物业服务费3658.5元（203.25元×18个月），对耐心物业要求余庆、陈英向其支付3658.5元物业服务费的诉请，本院予以支持。余庆抗辩其于2015年3月21日才收房不应当承担收房之前的物业服务费的理由为：中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司向业主发出《交房通知书》通知11号楼应于2014年10月31日收房，由于房屋质量存在瑕疵需要整改，经中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司整改后，余庆于2015年3月21日收房。但本院认为，根据《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费缴纳的时间自开发商向余庆、陈英发出的《交房通知书》要求交房之日起，故余庆的抗辩主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。余庆抗辩因耐心物业违章搭建及应该有直饮水而现在没有直饮水主张故拒交物业服务费，亦缺乏合同及法律依据，本院不予支持。余庆就其主张耐心物业未尽到巡查义务，所提交《巡逻签到表》，未加盖耐心物业公章且耐心物业对该证据的真实性不予认可。故本院对该份证据的证明力，不予采信。关于余庆抗辩的耐心物业收取的物业服务费超出了政府指导价且未经物价局备案的主张。本院认为，参照国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知【发改价格（2014）2755号】第六项规定，放开非保障性住房物业服务实行定价管理的服务价格，物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动向业主收取费用，故现已放开非保障性住房的物业服务价格，且余庆、陈英与耐心物业签订《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，余庆、陈英以耐心物业收取的物业服务费超出政府指导价且未经物价局备案而拒交物业服务费的理由，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于耐心物业主张的迟延缴纳物业服务费的违约金问题。依据《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费缴纳时间为当月十日前，逾期按日加收缴纳费用3‰的违约金，及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，余庆、陈英未按约支付物业服务费应当承担相应的违约责任。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，余庆、陈英逾期缴纳物业费违约行为给耐心物业造成的损失主要为资金占用利息损失，按照上述《前期物业管理服务协议》约定的违约金计算标准计算之违约金明显高于造成的损失，且余庆作出调整违约金的意思表示，故本院予以适当调整，以余庆、陈英违约给耐心物业造成的资金占用利息损失为标准，综合考虑余庆、陈英的违约情节，衡量民法公平原则，本院酌定调整违约金为500元。故耐心物业要求余庆、陈英赔偿违约金2341.44元的诉请，本院予以部分支持。综上，原告耐心物业的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告余庆、陈英于本判决生效之日起十日内向原告成都耐心物业管理有限公司支付自2014年11月1日起至2015年2月28日止的物业管理费及2015年9月1日至2016年10月31日止的物业管理费共计3658.5元及违约金500元，以上合计4158.5元；二、驳回原告成都耐心物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告余庆、陈英未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，该款已由原告成都耐心物业管理有限公司预交，由原告成都耐心物业管理有限公司承担25元，由被告余庆、陈英承担25元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告成都耐心物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  隋 婧人民陪审员  王蜀宁人民陪审员  王 川二〇一六年十二月十六日书 记 员  谭璐婷