重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0110民初11462号
原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，统一社会信用代码9150010373396136XU。
法定代表人：康云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张胜，男，该公司项目部客服主管。
被告：文仁敬，女，1954年4月4日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。
委托诉讼代理人：陈绍江（系被告文仁敬之夫），男，1954年4月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）诉被告文仁敬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年11月8日、12月1日两次公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司之委托诉讼代理人张胜、被告文仁敬及其委托诉讼代理人陈绍江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫龙物业公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告给付原告从2014年11月1日至2017年9月30日止物业服务费4210.5元（120.3㎡×1元/㎡×35月）及违约金1089.62元（按物业服务合同万分之五计算，详见违约金明细表），公共能源费350元（10�/月×35月），合计5680.12元。2、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告物业服务费及违约金、公共能源费共计5680.12元。原告因资金周转并发放员工工资急需收取上述费用，多次找被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付，原告因此十分苦恼。综上所述，被告应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用依据重庆市綦江区发展和改革委员会制定的收费标准和《物业服务合同》。现在被告拖欠原告的上述巨额物业服务费使原告不能正常经营，该费用被告理应及时全额给付。为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条之规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特请贵院依法查明上述事实后，判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告文仁敬辩称，对欠费时间、房屋面积无异议。对物业服务费收费标准有意见。具体理由如下：一、原告未对小区电梯、利用物业共用部位、共用设施设备等自2010年3月起的至少300万元的广告费等公共收益向广大业主作出清算前，被告有权行使抗辩权，将应交物业费予以抵扣，用于补充专项维修资金。二、原告应当对2010年起至今的设备设施日常维修养护费专款专用、按栋建账，并向业主进行公示、接受业主监督。被告有权物业服务费予以抵扣原告挪用的设备设施日常维修养护费。三、业主委员会自始至终没有组织召开业主大会，明显不具备与原告签订物业服务合同主体资格。业主委员会与原告签订的物业服务合同是虚假的，被告方不予认可。四、小区车辆乱停乱放、消防通道堵塞一直没有妥善解决，严重威胁到业主的人身财产安全。五、原告主张的物业服务费有7个月的数额已超过了法定两年的诉讼时效，依法不应保护。六、原告应当退还被告于2014年向原告交纳的停车费2700元。原告方整改好了，被告就交物管费。
经审理查明，2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，鑫龙物业公司（2014年10月16日变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司”，2015年11月27日又变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团有限公司”）为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，物业服务费用选择包干制，按月收取，被告文仁敬所住房屋应按1元/㎡/月的标准交纳物业服务费，按10元/户·月定额交纳公共能源费。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日内履行交纳义务。原告提供物业服务的内容包括物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。交通秩序与车辆停放的管理。合同中还列明了原告提供物业服务的其他主要内容。关于公共收益，合同约定乙方利用全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应征得甲方相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后剩余部分的本金和利息全部用于补充乙方管理服务费的不足。本合同期限为伍年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。
2015年6月26日，重庆市綦江区××××小区业主委员会（以下简称“××××业委会”）为甲方，鑫龙物业公司为乙方，双方签订了《××××物业服务合同》，具体内容与前期物业服务合同大致相同。其中物业服务费用选择包干制，按月收取，被告文仁敬所住房屋应按1元/㎡/月的标准交纳物业服务费，按10元/户·月定额交纳公共能源费。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。关于公共收益,合同约定乙方利用共用部位、共有设施设备进行经营，应征得甲方同意，所得收入除去经营管理成本后，其余部分按乙方占四成甲方占六成比例进行分配。本合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会对原告鑫龙物业公司的收费标准作出符合物业收费政策的意见。
另查明，为了解决小区车辆乱停乱放，原告在小区张贴了消防通道严禁停车、规范小区内车辆停放的提示，拉宣传横幅，对违规车辆贴告知书，对小区道路进行划线，对车辆进出进行登记。但小区车辆乱停乱放、消防通道堵塞问题并没有得到妥善解决。
审理中，为了证明自己全面地履行了物业服务义务，原告举示�物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、车辆管理资料、倡议书、照片、收支情况公示照片、打款凭证、更换消防设施照片等材料，被告对前述证据没有异议。原告为证明自己曾向原告催费，举示2015年8月12日、2016年6月14日、2017年6月8日在××门牌下方张贴的催费通知照片四张，第一次庭审中被告对前述照片的真实性予以认可，第二次庭审中被告又否认曾收到过原告的催费单。关于被告主张要求原告退还停车费2700元，原告称是有业主交纳了停车费，但也享受了停车服务，即使被告交纳了停车费也不应当在本案中抵扣或退还，若被告方认为原告收费有误，可以以其他方式维权。
前述事实，有前期物业服务合同、××××物业服务合同、业主接房流转单、房屋面积分户汇总表、业主情况登记表、业主入伙流程卡、催费单照片、承诺书、收费登记表、资质�书、物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、车辆管理资料、倡议书、照片、收支情况公示照片、打款凭证、更换消防设施照片、变更登记等书证及原、被告双方当庭陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，当事人应当按照合同的约定诚信、全面地履行自己的义务。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告签订的前期物业管理服务合同和重庆市綦江区××××小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对原、被告均具�法律约束力，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。被告文仁敬认为业主委员会与原告签订的物业服务合同是虚假的，该份合同的收费标准与前期物业服务合同大致相同，按照前期物业服务合同，被告文仁敬仍应按该标准交纳物业服务费。被告文仁敬辩称在原告对公共收益、设施设备日常维修养护费未作清算前有权拒绝交纳物业服务费，首先，原告鑫龙物业公司主张被告文仁敬交纳物业服务费是基于物业服务合同，本案审查的是原、被告双方物业服务合同履行情况。其次，物业服务合同约定了公共收益的处分方式，物业服务费收取采取包干制，由原告自负盈亏，被告文仁敬所提出的公共收益、设施设备日常维修养护费等不能对抗物业服务费用的交纳。关于原告履行物业服务义务的情况，被告文仁敬对原告提交的证明自己全面履行了物业服务义务的�据予以认可，本院认为该组证据客观反映了原告提供物业服务的情况。虽然从整体而言，原告完成物业服务合同约定的大部分事项，也保证了相应质量，但是从审理查明的情况看，原告提供的服务也有瑕疵和不足，由于原告是对整个小区提供的物业服务，且物业服务费收取直接影响物业服务质量。本院在本案中支持原告要求按照约定标准收取物业服务费的请求。关于欠费时间的计算。被告文仁敬主张2014年11月1日至2015年5月30日期间的费用适用民法通则规定的普通债权的两年诉讼时效不应再受到法律的强制力保护，被告文仁敬在第一次庭审中认可了原告举示的催费照片的真实性，又在第二次庭审中陈述自己没有收到催费单。本院认为被告文仁敬在第一次庭审中已经认可了催费照片的真实性，即使又否认，也应当认定原告在2015年8月12日、2016年6月14日、2017年6月8日进行�催费，适用诉讼时效的中断，原告方主张的前述费用没有超过诉讼时效。综上，本院确认被告文仁敬应当支付原告鑫龙物业公司2014年11月1日至2017年9月30日的物业服务费4210.5元（120.3㎡×1元/㎡/月×35月）、公共能源费350元（10元/月×35月）；关于违约金，由于原告方提供的物业服务确存在瑕疵，本院对此不予支持。本院需特别指出，在物业服务关系中，物业服务人应保质保量完成约定服务事项才能按约定标准收取物业服务费。如此才符合公平、诚信原则。从审理查明的情况来看，原告提供的物业服务确实存在瑕疵和不足，特别是涉及对该小区业主有重大影响的消防通道不畅之类问题，原告应切实依约履行好自己的职责，才能杜绝安全隐患，减少纠纷的发生。若再在此类问题上直接影响物业服务质量，并因此发生纠纷，将直接影响物业服务费的收取。
为此，�照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告文仁敬在本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2014年11月1日至2017年9月30日的物业服务费4210.50元，公共能源费350元，共计4560.50元；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告文仁敬负担（此费原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司已预交，被告文仁敬在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司）。
本判决为终审判决。
代理审判员 留微微
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 喻 琳