北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终6038号
上诉人（原审原告）：北京望族净化技术开发有限责任公司，住所地北京市顺义区双河大街甲57号。
法定代表人:周翔，总经理。
委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱京华，男，1982年4月15日出生。
被上诉人（原审被告）：王建顺，男，1976年11月10日出生。
上诉人北京望族净化技术开发有限责任公司（以下简称望族公司）因与被上诉人朱京华、王建顺确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第12337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月16日进行了询问。本案现已审理终结。
望族公司的上诉请求为：1.请求二审法院依法查明案件事实，发回重审或予以改判。2.本案一、二审诉讼费用由朱京华、王建顺承担。事实及理由：一审法院事实审理不清，适用法律错误。首先，一审法院认定望族公司与朱京华、王建顺签订的《房产转让协议》为房屋使用权的转让而不是所有权的转让错误。协议中之所以适用“所有权或者使用权”字样，是因为双方均清楚房屋没有办理产权证，因此转让时为了规避法律规定而使用了不确定的词语。使用权的转让即为租赁合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，望族公司转让的房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此应为无效。其次，房屋租赁合同最重要的一点就是租期，而望族公司与朱京华、王建顺签订的协议中没有明确的租期，只写“根据土地证或者土地租赁合同所标明的期限”，而土地租赁合同期限为30年，2001年1月1日到2030年12月31日。依照《合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。第三，依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项、合同法第五十二条第五项规定，本案中涉诉房产不得转让。综上一审判决错误，请求二审法院支持望族公司的上诉请求。
朱京华、王建顺未答辩。
一审法院审理查明：2013年1月14日，望族公司作为房屋使用权出让方（甲方）与房屋使用权受让方王建顺、朱京华（乙方）签订《房产转让协议》，协议主要内容如下：“1.1（2）转让标的指房屋所有权（或使用权），出让方根据本协议的约定向房屋所有权（或使用权）受让方出让其所拥有产权的房屋；（3）租赁期限是指甲方将转让标的转让给乙方的期限；（4）转让完成日期为双方在本协议签字盖章之日起。2.2转让标的。甲方所属位于北京市顺义区双河大街甲57号院内一座五层楼房（地上五层、地下一层）总面积13778.6平方米（土地证编号：京顺集用2011划企字第0028号），以及楼体为基准南向17米范围内的所有土地。2.3转让方式。鉴于该栋楼房未办理产权证书，如果甲方能够办理产权证书则此协议为产权转让协议；如果甲方未能办理产权证书则此协议为使用权转让协议。甲方不承担办理产权证书的义务及费用，并且本协议的执行不以甲方能否办理产权证为前提。2.5转让价格。转让价格为人民币叁仟伍佰万元整。2.6付款方式。合同签署后乙方向甲方支付人民币壹仟万元整合同生效。合同签署后一个月内乙方向甲方缴纳剩余款项贰仟伍佰万元整。3.2未经乙方同意甲方不得将转让标的擅自出售、抵押、收回。3.4该转让标的中现租用给首钢员工宿舍部分由乙方自行解决清退事宜。3.6合同签署生效后，甲方收到首笔人民币壹仟万元整的款项后，乙方即可开展施工改造，甲方予以积极配合。若一个月后乙方后续资金未能到位甲方则有权终止合同，并不退还乙方交纳的人民币壹仟万元整的款项，亦不赔偿乙方施工损失。5.4本协议于甲乙双方授权代表签署之日，立即生效。”
庭审中，望族公司称朱京华自2013年2月开始给付转让款，至2013年4月25日共给付1000万元，后陆续给付至2014年5月20日，以上合计给付2440万元。
庭审中，望族公司称其转让涉案房屋，如有房屋产权证则为转让房屋所有权，如没有房屋产权证则为转让房屋使用权。
法院在向朱京华送达过程中，朱京华称双方签订《房产转让协议》时约定的是转让房屋使用权而不是房屋所有权，且不存在无效的情形，故不同意望族公司的诉讼请求。
另1，2001年4月29日，原北京市顺义区房屋土地管理局为望族公司颁发京顺集用2011划企字第0028号集体土地使用证，证载：“土地使用者为望族公司，座落为顺义区仁和镇平各庄村东侧，用途为工业，使用权类型为划企，使用权面积为47333.62平方米。”截至本案一审庭审结束，望族公司未取得本案涉诉房屋产权证书。
另2，原北京市规划委员会于2009年7月14日为望族公司颁发2009规（顺）建字0079号建设工程规划许可证，证载：“建设单位望族公司，建设项目：（1）1#生产车间，建筑面积13778.60平方米，地上五层，地下一层，其中含地下建筑面积2076.50平方米；（2）2#库房，建筑面积2132.80平方米。”
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，朱京华、王建顺经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，望族公司与朱京华、王建顺签订《房产转让协议》时，均明知涉诉楼房未办理产权证书，并在转让方式条款明确约定：“鉴于该栋楼房未办理产权证书，如果甲方能够办理产权证书则此协议为产权转让协议；如果甲方未能办理产权证书则此协议为使用权转让协议。甲方不承担办理产权证书的义务及费用，并且本协议的执行不以甲方能否办理产权证为前提。”且，自双方签订涉诉《房产转让协议》至今，涉诉房屋并未办理产权证书。可见，双方并没有约定在涉诉房屋未办理产权证书的情况下转让房屋所有权。另，望族公司亦已收取朱京华支付的大部分转让款，且望族公司在建设涉诉房屋时亦已取得建设工程规划许可证，因此，在望族公司、朱京华、王建顺各方均具有签订合同的民事行为能力、订立的合同意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益，具备民事法律行为应当具备的全部有效条件的情况下，《房产转让协议》应属有效。望族公司要求确认涉诉《房产转让协议》无效的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回北京望族净化技术开发有限责任公司的诉讼请求。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。望族公司与朱京华、王建顺签订的《房产转让协议》中明确约定：“鉴于该栋楼房未办理产权证书，如果甲方能够办理产权证书则此协议为产权转让协议；如果甲方未能办理产权证书则此协议为使用权转让协议。甲方不承担办理产权证书的义务及费用，并且本协议的执行不以甲方能否办理产权证为前提。转让期限：根据土地使用权证书或土地租赁合同所标明的期限。”可见签约各方均明知涉诉楼房未办理产权证书，且根据约定未办理产权证书的情况下，系转让涉案房屋的使用权，转让期限根据土地租赁合同所标明的期限确定。在签订合同后，望族公司已收取朱京华支付的大部分转让款，且望族公司在建设涉诉房屋时亦已取得建设工程规划许可证，现望族公司上诉主张《房产转让协议》实为租赁合同，根据相关法律规定超过20年租赁期限部分应为无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，北京望族净化技术开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京望族净化技术开发有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
审 判 员 陈敏光
二〇一七年五月二十五日
法官助理 薛俣潇
书 记 员 田亚男