辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民再42号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：侯某某，男，汉族，1960年6月19日出生，住沈阳市某区某街*号3-6-1。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：某地产公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。法定代表人：郑弘，该公司董事长。
侯某某与某地产公司（简称某地产公司）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2014�8月29日出作（2014）沈和民二初字第1819号民事裁定，裁定驳回侯某某的起诉。宣判后，侯某某不服，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日作出（2014）沈中民二终字第2592号民事裁定，撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第01819号民事裁定，指令该院进行审理。沈阳市和平区人民法院于2015年7月28日出作（2015）沈和民二初字第682号民事判决。宣判后，侯某某不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日作出（2015）沈中民六终字第568号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，侯某某向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2016年3月22日作出（2016）辽民申348号民事裁定，指令本院再审此案。本院依法另行组成由审判员王曌鋆担任审判长，审判员田华主审、代理审判员权红霞参加的合议庭，公开开庭审理了本案。侯某某到庭参加诉讼。某地产公�经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月29日侯某某向沈阳市某区人民法院起诉称，2004年5月15日，侯某某与某地产公司签订商品房买卖合同，约定购买房屋（沈阳市某区某街35-1号某家园29栋4-1-2，面积128.43平方米，价款310000元）以及违约责任。合同签订后，侯某某于2004年7月28日即按合同约定支付了310000元房款，并于2004年12月21日入住。但某地产公司至今仍没有为侯某某所购商品房办理房屋所有权证，显然已超过了双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间，构成违约，现诉至法院。诉讼请求：1、请求依法判令某地产公司无条件为侯某某办理商品房屋权属证书；2、请求法院判令某地产公司无条件支付逾期办证违约金9477元（按照合同第15条第一款日十万分之一，从2004年5月15日至2014年5月7日）；3、请求依法判令某地产公司承担全部诉讼费用。
某地产公司一审时既未到庭，亦未提供书面答辩意见。
一审法院查明，2004年5月15日，侯某某、某地产公司签订商品房买卖合同一份，约定：侯某某购买某地产公司开发建设的位于沈阳市某区某街35-1号某家园29栋4-1-2房产一处，建筑面积128.43平方米，价款310000元。关于交房时间，合同第八条约定“出卖人应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房单体验收合格，水、暖、电通。”关于产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权�记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。”该合同于2005年5月27日办理备案登记。2004年7月28日，某地产公司向侯某某出具了购房款发票联310,000元。某地产公司按合同约定于2004年12月31日前将诉争房屋交付侯某某，现该房屋由侯某某占有使用。
另查，2003年10月31日，某地产公司向交通银行某分行借款1350万元，并以侯某某购买的房产作为贷款的抵押担保房产之一。2005年11月3日，沈阳市中级人民法院作出（2005）民（3）合初字453号民事判决书，判决交通银行某分行对涉诉房屋享有优先受偿权。该判决现已生效。
一审法院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告某地产公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据侯某某提供的证据对案件事实予以认定。
侯某某与某地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于侯某某要求某地产公司办理房屋所有权证的诉讼请求，虽依据合同的约定某地产公司有义务为侯某某办理房屋所有权证，但由于诉争房屋已经被法院生效的法律文书确认交通银行沈阳分行享有优先受偿权，现该房产尚不具备办证条件，一审法院对该项诉讼请求暂不予支持，可待具备办证条件后，另行诉讼。关于侯某某主张的逾期办证违约金�诉讼请求，某地产公司虽为侯某某办理了商品房买卖合同备案登记，但如上所述，因某地产公司原因导致侯某某无法取得房屋所有权证，某地产公司应按合同的约定承担相应的违约责任；关于违约金的计算期间及标准，因合同约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”，故违约金应按合同约定的标准，从2005年12月27日起计算，侯某某要求计算至2014年5月7日，该院准许。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事�讼法》第一百四十四条之规定判决，一、某地产公司于该判决生效之日起十日内给付侯某某逾期办证违约金9,464.3元；二、驳回侯某某其他诉讼请求。案件受理费150元由某地产公司负担。
一审判决宣判后，侯某某不服，向本院提起上诉，请求支持一审诉讼请求。其上诉理由是：１、某地产公司向其出卖的房产五证具全，符合国家的相关规定，且其已经交付了全部房款办理了产权登记备案，并已经入住；２、某地产公司将侯某某所购房屋进行抵押，其并不知情；３、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，侯某某作为消费者已经交付了全部房款，应优先保护消费者的利益。
三利公司二审时既未到庭，亦未提供书面答辩意见。
本院二审查明的事实与一�法院查明的事实一致。
本院二审认为，本案侯某某与某地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定的效力性强制性规定，属合法有效的合同，合同约定的各条款对双方当事人均有法律约束力。双方争议的焦点在于某地产公司是否应当协助办证以及逾期办证违约金如何计算。关于产权证的办理，由于诉争房屋被本院已生效裁判（2005）民（3）合初字453号民事判决判定由交通银行某地产公司分行享有优先受偿权，现该房产尚不具备办证条件，本院对该项诉讼请求暂不予支持，侯某某可另行主张权利。
关于某地产公司应支付侯某某逾期办证违约金的计算问题，侯某某主张应从合同签订之日开始计算，其余计算并无异议，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，逾期办�违约金的计算起始时间是商品房交付使用后360日之后开始计算，根据入住通知单，某地产公司通知其在2004年12月31日开始办理入住手续，一审将违约金起始时间定在360日后的2005年12月27日是，并无不当，对侯某某权利并无损害，予以维持，侯某某主张以合同签订时间作为起算时间，并无事实和法律依据，不予以支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由侯某某承担。
本院再审过程中，侯某某申请再审称，1、撤销（2015）沈中民六终字第568号民事判决第（一）项；2、判决某地产公司为侯某某办理商品房权属证书；3、由某地产公司承担本案全部诉讼费用。理由如下：1、原审法院仅考虑交通银行的优先受偿权�而未考虑侯某某作为消费者已经交付全部房款，侯某某的权益应优先得到保护，因此，原审法院明显属于适用法律错误；依据相关规定（法释（2002）16号），银行的抵押权不能对抗已经大部分或全部支付房款的消费者，侯某某是诉争房屋合法的权利人，该房没有办理房证的法律障碍，且已具备办理房证条件；2、涉案房产档案里，并没有交通银行沈阳分行对涉案房屋的保全和查封手续，因此，也不存在阻止诉争房屋办理房证的法律障碍；3、同样的案子，法院作出两种判决。
某地产公司再审期间既未到庭，亦未提供书面答辩意见。
本院再审查明的事实，与原审判决认定的事实一致。
另查明，2016年7月7日，沈阳市房产档案馆出具房屋电子登记（簿）查询证明，沈阳市某地产公�区某地产公司街35-1号412商品房已于2004年5月27日在沈阳市房产局备案，出卖人为某地产公司，买受人为侯某某，该商品房现无所有权登记、无抵押登记、无在建工程抵押登记、无发证预告登记、无抵押预告登记、无地役权登记、无异议登记、无司法查封登记、无预查封登记、无更证登记、有合同备案。
本院再审认为，本案争议焦点为：某地产公司是否应协助侯某某办理房屋产权证。
本案侯某某与某地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定的效力性强制性规定，属合法有效的合同，合同约定的各条款对双方当事人均有法律约束力。
关于侯某某要求某地产公司协助办理房屋产权证的问题。根据《房屋登记办法》第三十四条第二款规定，以在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记；第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。且不动产的权属应以不动产的权属登记证明来确定，由于在建工程的特点，即没有产权证，所以在建工程抵押登记属于一种预告登记的性质，其并不意味着建筑物建成后，抵押权人对已经建成的建筑物自动享有抵押权，所以，在建工程抵押还必须到有关部门办理房地产抵押登记。
经查，涉案商品房档案登记记载，备案登记的买受人为侯某某，该房现无抵押登记、无在建工程抵押登记、无司法查封登记，因此，该诉争房屋具备办证条件，故侯某某要求某地产公司协助其办理商品房权属证书的诉讼请求，应予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）沈中民六终字第568号民事判决和沈阳市某区人民法院（2015）沈和民二初字第682号民事判决第二项；
二、维持沈阳市某区人民法院（2015）沈和民二初字第682号民事判决第一项；
三、某地产公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助侯某某办理沈阳市某区某街35-1号某家园29栋412室的房屋所有权证书；
四、驳回侯某某其他诉讼请求。
一审案件受理费150�、二审案件受理费150元，均由某地产公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王曌鋆
审 判 员 田 华
代理审判员 权红霞
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 韩 丹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审�监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；