黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终1744号
上诉人（原审被告）：陈莉，女，1969年5月6日出生，汉族，公务员，住黑龙江省巴彦县。
上诉人（原审被告）：周广仁，男，1970年2月2日出生，汉族，公务员，住黑龙江省巴彦县。
上诉人（原审被告）：周晓红，女，1973年12月15日出生，汉族，公务员，住黑龙江省巴彦县。
以上三上诉人委托诉讼代理人：涂娟娟，辽宁仁凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许艳英，女，1969年7月15日出生，汉族，个体，住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：郑丽娜，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
原审被告：张冀威，男，1972年11月28日出生，汉族，公司经理，住河北省涿州市。
原审第三人：巴彦县苏城房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇。
法定代表人：范生，董事长。
委托诉讼代理人：雷树森，男，1979年2月7日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省巴彦县。
上诉人陈莉、周广仁、周晓红因与被上诉人许艳英、原审被告张冀威、原审第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司（简称苏城公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2017）黑0126民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈莉、周广仁及三上诉人的委托诉讼代理人涂娟娟；被上诉人许艳英及其委托诉讼代理人郑丽娜；原审第三人苏城公司的委托诉讼代理人雷树森到庭参加诉讼，原审被告张冀威经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
陈莉、周广仁、周晓红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许艳英的诉讼请求。事实和理由：1.本案争议房产在法院查封时仍登记在苏城公司名下，未办理销售备案和预告登记，未发生物权变动，依法应为苏城公司的财产；2.许艳英与苏城公司之间的购房合同仅为简单的一纸协议，不符合《商品房预售管理办法》的相关规定，也不符合苏城公司的售房习惯。且双方房屋买卖的大额资金交易仅有收据，无其他客观证据予以佐证。因此，许艳英与苏城公司之间的房屋买卖合同不真实；3.争议房产为商服用房，而非用于居住，许艳英无权主张消费者物权期待权保护，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定支持许艳英的诉讼请求属于理解法律错误。
许艳英辩称，1.许艳英与苏城公司签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，协议中对商品房的基本情况、总价款、付款方式及付款时间等要件均作出了相应的约定，符合法律规定，合同合法有效；2.许艳英在案涉房屋被法院查封前已经与苏城公司签订了合法的房屋买卖合同，并根据合同约定交付了相应的价款，且已实际占有该房屋，据此，许艳英对案涉房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。与陈莉、周广仁、周晓红对苏城公司享有的金钱债权相比，许艳英享有的物权请求权具有优先效力；3.根据相关法律规定，人民法院认定异议人享有足以排除强制执行的民事权利所具备的条件为：在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，交付了相应价款且已合法占有该不动产，非因买受人自身原因未办理产权过户登记。许艳英为善意购买人，客观事实完全满足上述条件，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决公平、公正。请求驳回上诉，维持原判。
苏城公司述称，同意原审判决。
张冀威未出庭答辩。
许艳英向一审法院起诉请求：1.请求判令排除巴彦县人民法院对巴彦县恒瑞花园小区一层商服厢1建筑面积135.93平方米及厢2建筑面积136.43平方米房产的强制执行，解除对上述房产的查封；2.请求判令许艳英与苏城公司签订的购买案涉房产的《协议》合法有效，确认上述房产归许艳英所有；3.请求判令苏城公司配合许艳英办理上述房产登记手续。
一审法院认定事实：陈莉、周广仁、周晓红、张冀威与苏城公司存在债权债务关系，巴彦县人民法院依法先后查封了苏城公司名下的位于巴彦县巴彦镇××小区××商××1建筑面积135.93平方米、厢2建筑面积136.43平方米的两套房屋（案涉房屋）。许艳英作为案外人对查封标的提出书面异议，巴彦县人民法院（2017）黑0126执异39号民事裁定书以许艳英提供的证据能够证明其购买了苏城公司的商品房，但未办理产权登记手续，该房产所有权在苏城地产公司名下，物权登记是法律形式上的公示行为，该房产所有权人仍为苏城公司，且许艳英所购买的房产是商服房非居住用房为由，驳回了许艳英的异议请求。许艳英为此在法定期间向巴彦县人民法院提起案外人执行异议之诉，请求判令排除对巴彦县恒瑞花园小区一层商服厢1建筑面积135.93平方米及厢2建筑面积136.43平方米房产的强制执行，解除对上述房产的查封。庭审中，苏城公司承认许艳英购买房屋的事实，并同意许艳英的诉讼请求。
一审法院认为，综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：许艳英享有的实体权利是否足以阻却执行。关于许艳英享有的实体权利是否足以阻却执行的问题。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。本案中，许艳英作为案外人主张对执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益应承担举证责任，举证不能应承担不利法律后果。结合本案现有的证据及事实分析认定，第一、许艳英与苏城公司于2015年8与11日签订购房协议，虽不符合合同格式化要求，但从许艳英举示的6份交房款收据显示，许艳英已履行完毕总房款交付义务的62%。因此，许艳英主张购得案涉房屋的事实成立。第二、许艳英举示2015年8月以后交纳水、电、物业费用票据以及许艳英在此经营商店开业影像资料显示，许艳英已于巴彦县人民法院查封房屋之前占有、使用该房屋。因此，许艳英主张在法院查封前合法占有该不动产事实成立。第三、许艳英举示巴彦县房产住宅局《公告》显示，其购买的房屋自2017年10月10日起才具备办理权属登记的条件。因此，许艳英主张其对办理权属登记无过错的事实成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据该法律规定，结合上述事实，许艳英对案涉房产在法院查封前就已经签订购房合同，并支付对价由此实际占有、使用、收益，且未办理权属登记非许艳英自身的原因所致。另案涉房产许艳英购得时即为商服用房，应不属上述法律条款（二）调整范围。据此，许艳英对案涉房产享有物权，并享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，许艳英的诉讼请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行位于巴彦县巴彦镇××小区××商××1建筑面积135.93平方米、厢2建筑面积136.43平方米的两套房屋；二、许艳英与巴彦县苏城房地产开发有限公司签订的购买案涉房产的《协议》有效，确认位于巴彦县巴彦镇××小区××商××1建筑面积135.93平方米、厢2建筑面积136.43平方米的两套房屋归许艳英所有；三、巴彦县苏城房地产开发有限公司协助许艳英办理位于巴彦县巴彦镇××小区××商××1建筑面积135.93平方米、厢2建筑面积136.43平方米的两套房屋的产权过户手续。案件受理费7300元，由陈莉、周广仁、周晓红、张冀威负担。此款于判决书生效时交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈莉、周广仁、周晓红提供的证据，房屋买卖协议一份，拟证明许艳英在苏城公司还购买了其他房产，因此，许艳英提供的交款收据中还包含了其他房产，不能全部认定为案涉房屋的购房款。许艳英、苏城公司质证意见为，对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，主张该协议中的购房款系通过许艳英向苏城公司提供装饰材料冲抵购房款的。本院认证意见为，该证据不能证明陈莉、周广仁、周晓红拟证明的问题，本院不予采信。许艳英提供的证据，无折存款回单三份，拟证明许艳英从银行取款150万元用于交付案涉房屋的购房款，许艳英与苏城公司房屋买卖交易真实。陈莉、周广仁、周晓红质证意见为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。本院认证意见为，该款项不能确定是交纳案涉房屋的购房款，本院对该证据不予采信。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依照该规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。根据本案查明的事实，案涉商品房在人民法院查封时登记在苏城公司名下，该房产的用途为商服用房，许艳英不属于为生活需要而购买商品房用于居住的消费者，且许艳英另有房屋居住，因此，不符合上述法律规定保护的条件。故许艳英对案涉房产享有的权利不足以排除强制执行，本院对许艳英请求人民法院不得对案涉房产强制执行的诉请不予支持。许艳英与苏城公司虽对双方签订的房屋买卖协议的效力没有异议，但许艳英并没有向苏城公司交纳全部购房款，双方的房屋买卖协议没有实际履行完毕，故许艳英要求确认案涉房产归其所有的请求不能得到支持。许艳英要求苏城公司协助其办理案涉房产的产权过户手续的诉请，不属于人民法院审理案外人执行异议之诉案件的受案范围。
综上所述，陈莉、周广仁、周晓红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省巴彦县人民法院（2017）黑0126民初2394号民事判决；
二、驳回许艳英的诉讼请求。
一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，均由许艳英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松涛
审 判 员 侯守东
审 判 员 王爱军
二〇一八年四月二十日
法官助理 宛吟竹
书 记 员 李 迪