北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终8969号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王牧游，女，1985年12月18日出生。
委托诉讼代理人：杨锦炎，北京易准律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张若南，男，1965年10月31日出生。
委托诉讼代理人：赖绍松，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何畔，河北戴志金律师事务所律师。
上诉人王牧游因与被上诉人张若南房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初17703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王牧游上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第五项，改判支持王牧游的一审反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律不当。一审法院认定王牧游应当于房屋交付当日（户口迁出当日）支付张若南12万元属认定错误。《北京市存量房屋买卖合同》约定分三次支付房款，因此对于贷款不足部分，应当随第二次、第三次付款时分批支付，王牧游不存在违约行为。2.王牧游于2016年12月15日以及之后多次要求张若南交付房屋，但张若南均以需要银行放款后方才交付，张若南构成违约，应当支付违约金。没有证据显示张若南以未支付剩余房款为由予以拒绝，张若南的抗辩理由不能成立。3.王牧游已经就租房事实承担举证责任，应当由张若南承担该部分经济损失。
张若南辩称，同意一审判决，不同意王牧游的上诉请求。
张若南向一审法院起诉请求：1.判令王牧游向我支付25万元购房款；2.判令王牧游向我支付违约金71.3万元。
王牧游向一审法院反诉请求：1.判令张若南向我支付延期交房违约金392150元；2.判令张若南向我支付租房费用66000元；3.判令张若南向我支付供暖费用2313.6元。
一审法院认定事实：2016年9月2日，张若南（出售方、甲方）与王牧游（买受方、乙方）签订房屋买卖合同，约定张若南将位于海淀区407号房屋（以下简称407号房屋）出售与王牧游，房屋成交价格为713万元，定金20万元；王牧游拟贷款金额为453万元。双方一致同意，王牧游于交税前通过资金监管的方式向张若南支付195万元，于房屋所有权转移登记当天支付张若南330000元，于房屋交付当日（户口迁出当日）支付张若南120000元。张若南应当在产权转移当日将该房屋交付给王牧游。双方另约定房屋交付在该房屋产权登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五每日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。同日，双方在北京我爱我家房地产经纪有限公司见证下签订补充协议，约定经三方友好协商，任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或者《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同日，王牧游支付张若南定金20万元。合同签订后，双方均按照合同履行义务。因政策原因，王牧游向银行申请贷款实际数额为421万元。2016年11月28日，王牧游将房款195万元打入北京市海淀区房屋管理局资金监管账户中。2016年11月29日，王牧游将房款52万元汇入我爱我家监管账户。2016年12月15日双方办理了房屋所有权转移登记手续。后双方因房款支付及交付房屋产生纠纷。
庭审中，张若南以王牧游一直未支付剩余购房款为由主张其违约并承担相应的违约责任。王牧游认可未支付剩余房款之事实，但以张若南延迟交房为由主张对方违约，并要求其承担相应的违约责任以及王牧游另行租房的费用。张若南认可延迟交房之事实，但以双方之间就交房时间进行了变更，且王牧游未按时交付房款且贷款延误为由主张其行使了先履行抗辩权，认为王牧游应当先交付房款且贷款金额到账之后再由其履行交房义务。关于贷款金额减少的部分应如何支付，双方均认可就此并未明确约定。王牧游主张就贷款减少的部分，应当分在后两笔房款中一并支付，故其在第二次支付房款时比约定多支付了19万元，剩余房款应于过户当日支付完毕。张若南认可上述事实，亦认可剩余房款应于过户当日支付完毕。另，双方就房屋交付日期产生争议，张若南主张合同约定系房屋产权过户当月交付房屋，且双方之间存有待房屋贷款到账后再交付房屋的口头约定，王牧游否认上述口头约定，主张按照合同约定应为房屋产权过户当日交付房屋。张若南并未就其主张向法院充分举证。另查，张若南于2017年3月8日收到银行贷款金额421万元，于2017年3月11日将房屋交付于王牧游，后王牧游开始进行装修。王牧游另主张于过户之后一直催促张若南履行交房义务，并以与张若南之间的短信往来以及北京我爱我家房地产经纪有限公司经纪人王栋与张若南、王牧游之间的微信往来记录为据。张若南对上述证据真实性没有异议。上述短信及微信记录显示，王牧游于房屋过户后曾多次要求张若南履行房屋交付义务，但张若南以银行贷款金额未到账及剩余房款未支付为由予以拒绝。
另查，王牧游于2017年3月12日曾向张若南发送告知函，认为张若南延期交房构成违约，主张其未付的房款抵偿部分违约金，另要求张若南支付剩余违约金。张若南后于2017年3月18日向王牧游发送告知函，要求其支付剩余房款25万元并承担相应的违约责任。
王牧游另主张租房费用，并以出租人洪涛出具的说明以及北京市房屋租赁合同为据。房屋租赁合同显示租赁期限为2016年12月24日至2017年12月23日，月租金为11000元。张若南对上述证据真实性不予认可。王牧游未就实际支付房租一节向法院充分举证。
王牧游主张供暖费用2313.60元应当由张若南支付，张若南对此表示同意，法院对此不持异议。
一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张若南与王牧游签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据合同约定，王牧游拟贷款金额为453万元。实际履行中，王牧游实际贷款金额为421万元。对于贷款数额减少部分房款的支付方式及时间，双方当事人虽没有明确约定，但结合双方之间的行为以及当庭陈述来看，双方均认可贷款数额减少的32万元，应当随合同约定的最后两次支付房款时一并予以支付。实际履行中，王牧游于2016年11月29日支付52万元购房款，故剩余房款25万元应当于房屋过户时支付。现张若南以王牧游未履行支付剩余房款的义务为由要求其支付剩余房款，并以延期付款为由主张王牧游违约，进而要求其承担相应的违约责任。王牧游则主张张若南逾期交房并要求其承担相应的违约责任。对此，法院认为，依据双方之间的约定，王牧游应于房屋过户之日将剩余房款25万元支付与张若南，张若南应于房屋产权转移当日将房屋交付于王牧游。张若南虽主张双方于房屋产权转移当日双方就房屋交付时间达成口头协议，即待张若南收到银行贷款之后再行办理房屋交接手续，但上述主张并未得到王牧游之认可，且通过双方之间的证据来看，王牧游在房屋产权过户之后多次主张张若南履行房屋交付之义务，故法院对张若南的上述主张不予采信。双方合同中对于支付最后一笔房款以及履行交房义务之间的先后履行顺序并未明确约定，属于双方对各自的履行顺序约定不明。按照法律规定，当事人互负债务的，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方没有履行之前有权拒绝其履行要求。现双方在对方未履行相应义务时，有权拒绝履行己方的义务，故双方未在过户当日支付房款以及交付房屋之行为均不构成违约。故王牧游主张张若南延期交房构成违约进而要求张若南支付违约金之反诉请求法院不予支持。后张若南于2017年3月11日将房屋交付于王牧游，王牧游应当同时支付房屋尾款25万元，其至今未支付相应房款，已经构成违约，王牧游应当支付张若南剩余房款并按照合同约定向张若南支付相应的违约金。王牧游另主张张若南支付租房费用之反诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。王牧游主张张若南承担供暖费用2313.6元，张若南对此予以认可，法院对此不持异议。
关于张若南主张的违约金数额，王牧游请求法院对违约金予以酌减，而张若南并未提交证据证明其实际损失，故法院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以衡量酌减。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告王牧游于本判决生效后七日内支付张若南剩余购房款250000元；二、被告王牧游于本判决生效后十日内赔偿张若南违约金20000元；三、原告张若南于本判决生效后十日内支付被告王牧游供暖费2316.6元；四、驳回原告张若南的其他本诉请求；五、驳回被告王牧游的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，张若南与王牧游于2016年9月2日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行己方义务。
截止2016年11月29日，王牧游已经按约履行了签订合同当日支付20万元定金和交税前支付195万元房款的义务。但是在商业贷款办理过程中，由于实际贷款金额和拟贷款金额不一致，产生了32万元的差额，就该差额的支付时间问题，双方合同虽未明确约定，但结合双方合同的实际履行情况和庭审陈述，双方均认可该32万元应当随合同约定的最后两笔房款支付时一并支付。
根据双方合同约定，王牧游应当于办理房屋所有权转移登记当天向张若南支付33万元房款。双方实际在2016年12月15日办理所有权转移登记，王牧游实际于2016年11月29日支付了52万元房款，已经在办理所有权转移登记之前完成了33万元房款的支付义务。故贷款差额32万元中还有13万元应当随最后一笔房款12万元一并支付。
根据双方合同约定，张若南应当于房屋产权转移当日交付房屋，王牧游应当于户口迁出当日（房屋交付当日）向张若南支付12万元房款。该表述应当理解为房屋产权转移、户口迁出、房屋交付、最后一笔房款的支付应该为同一日，由于合同并未约定房屋产权转移、户口迁出、房屋交付、最后一笔房款支付的先后履行顺序，应视为双方义务人应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。故在房屋产权转移后，张若南未交付房屋、王牧游未支付剩余房款，均不构成违约。但张若南实际于2017年3月11日向王牧游交房，双方亦认可户口已经实际迁出，故此时王牧游应当支付剩余房款25万元。王牧游从2017年3月11日至今仍未履行支付剩余房款的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。王牧游所持因张若南未交房构成违约，应当以房款抵扣违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。就王牧游应当承担的违约金数额，一审法院已经以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行酌定，该数额并无不当，王牧游所持其不应当支付违约金的主张，不能成立，本院不予采信。王牧游所持应当由张若南支付租房费用的主张，并无合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，王牧游的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8172元，由王牧游负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸