湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初3922号
原告：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区老武黄公路2号（原鼓风机厂）。
法定代表人：黄济志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘德茹，该公司员工。
委托诉讼代理人：汪园，该公司员工。
被告：曹某某，男，1984年10月28日出生，汉族，住湖北省钟祥市，
委托诉讼代理人：谭某某，女，1985年8月5日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告曹某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员蔡丽红适用简易程序，于2017年9月26日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托诉讼代理人刘德茹、汪园，被告曹某某的委托诉讼代理人谭某某，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告曹某某系名湖豪庭小区一期联排某号房屋业主，于2015年6月14日办理收房手续。2015年6月14日，原、被告签订了《前期物业管理服务合同》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务合同的义务，但被告曹某某自2015年6月14日交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的物业服务费7252元后，拒不再履行交纳物业管理服务费的义务，截止2017年4月30日止，被告曹某某共欠物业费7856.55元、违约金3707.67元。原告物业公司多次向被告曹某某催收未果，故诉至人民法院，请求判令：1、被告曹某某向原告物业公司支付从2016年4月1日起至2017年4月30日止拖欠的物业费7856.55元、违约金3707.67元，合计11564.22元；2、由被告曹某某负担本案诉讼费用。
被告曹某某辩称：一、原告物业公司诉称被告曹某某为名湖豪庭小区一期联排某号房屋业主及其未缴纳2016年4月1日至2017年4月30日期间物业服务费的情况无异议，但其提出该房屋属于空置毛坯房，应只收取70%的物业服务费，所以其认为拖欠的这段期间的物业管理服务费的金额应该是在原告物业公司主张的7856.66元的物业服务费的基础上的70%。二、被告曹某某拒绝交物业费的原因为：1、被告曹某某提出其并非是恶意拖欠物业服务费，所以不存在交纳滞纳金的问题，被告曹某某多次向原告物业公司反映问题，但原告物业公司一直未处理，所以其才没有缴纳物业服务费的；按照物业服务合同的约定，被告曹某某交纳的物业服务费的单价为别墅区的每月每平方米3元，但是原告物业公司的服务质量达不到这么高的物业服务费标准的物业服务，除了现在出庭的原告物业公司的委托诉讼代理人汪园外，被告曹某某向原告物业公司的其他员工反馈的问题均无人处理。2、案涉房屋在验收房屋的时候，被告曹某某发现房屋存在一些问题，并在验房确认书上注明了相关问题且要求原告物业公司整改的内容，但经过多次的交涉，原告物业公司一直不予处理。3、卫生服务不到位、绿化服务不到位、工作人员配备不到位。4、别墅区内都是赠送的停车位，因为当时停车位有问题，被告曹某某的停车位在井盖上，上面有几根钢筋，钢筋将被告曹某某的车子划伤了，故其一直没有收取停车位并要求原告物业公司解决，原告物业公司总说是开发商的问题，但如果被告曹某某不收取停车位原告物业公司就不让车子进入小区，所以被告曹某某没办法就签收了停车位，被告曹某某本想在停车位的验收确认书上注明存在的问题，但是原告物业公司不允许；地下车库水泥板的噪音较大，原告物业公司也不予处理，被告曹某某自己有停车位，但是原告物业公司不让进小区，因为开发商在售卖停车位。5、案涉小区业主委员会尚未与原告物业公司续签继续对名湖豪庭小区进行服务的物业服务合同。6、案涉小区内公共卫生脏乱差，绿化也基本没有了，原告物业公司一直不予处理，别墅区的门卫都在低着头玩自己的，服务不到位，也没有主动提供服务的意识，根本就未尽到安保的责任，小区目前入住的业主较少，现在就已经存在很多问题了，如果业主均入住就会产生更多的问题。7、原告物业公司的工作人员请外来人员殴打小区业主，另现在去原告物业公司反映问题，原告物业公司的工作人员就说以前的工作人员已经离职了，对以前的工作人员与被告曹某某签订的协议均不予认可。8、别墅区内无障碍通道、消防通道也被外面摆摊的占据了三分之一，导致小区内业主行动极其不方便。9、别墅区管理不善、门卫管理不善、外来人员随意进出、给其他业主产生了一系列的问题等等。10、被告曹某某的邻居装修将空调外机安装在案涉某号房屋窗户门口，噪音很大，导致被告曹某某家窗户不能打开，二楼房屋的地漏也被装修垃圾堵塞了，原告物业公司不予处理。11、被告曹某某提出在原告物业公司对以上问题解决后，其愿意交纳物业费，但其不承担本案诉讼费用。
经审理查明：被告曹某某系名湖豪庭小区一期联排某号房屋的业主，该房屋性质为多层住宅，建筑面积为201.45平方米。
2015年6月14日，甲方被告曹某某与乙方原告物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对名湖豪庭小区提供物业服务工作。该合同第二条双方的权利义务中约定：（一）甲方的权利和义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、有权要求乙方按本合同的约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；……。（二）乙方的权利和义务：……2、按照本合同约定的服务事项和标准提供物业服务；……。该合同第三条物业服务内容中约定：……（二）负责本物业公共部位的日常维修、养护和管理；……。该合同第五条物业服务费用中约定：……（三）物业服务费收取标准：高层住宅每平方米每月2.20元、多层住宅每平方米每月3.00元；……（八）缴纳费用时间：当月10日前，甲方未能按时足额支付物业服务费，甲方按照应缴纳欠费总额每日千分之三标准向乙方支付违约金；……。该合同第六条其他有偿服务费用中约定：（一）车辆停泊服务费：是指在停车场内，乙方为维护保养场地设备设施、相关道路等过程发生的费用，该费用不包括场地（车位）租金及车辆保管费用。地下车位每个90元每月；……。该合同第十一条违约责任中约定：（一）乙方违反本合同，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；……；（三）甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准按时缴纳费用的，甲方必须足额补交并从逾期之日起按逾期付款总金额的每日千分之三交纳违约金。……。等内容。
上述合同签订后，原告物业公司向案涉某号房屋所在的名湖豪庭小区提供物业服务，被告曹某某依约向原告物业公司交纳了截至2016年3月31日止的物业服务费用。
因被告曹某某未交纳2016年4月1日至2017年4月30日期间的物业服务费用，故原告物业公司诉至法院，要求判如所请。
在本案的审理过程中，被告曹某某向本院提交了验房确认书一份、《落实名湖豪庭业委会提出的亟待物业服务中心及开发商解决的问题清单》一份、照片若干张，主要反映被告曹某某在收房时向原告物业公司反映的问题至今未解决，其中包括地下车库进出的井盖不平整，导致被告曹某某的车胎被划破、水泥板不牢固产生噪音、房屋入户门前的道路不平整、小区环境卫生部到位、车库卫生脏乱差、没有绿化、外来车辆随意进出、门岗无人值守等问题；对于被告曹某某提出房屋室外地面向房屋负一楼渗水的问题，原告物业公司只是告知被告曹某某此问题属于开发商解决的问题，原告物业公司解决不了，但被告曹某某认为最起码原告物业公司应该积极协调处理此事并告知被告曹某某协调结果；被告曹某某还提出，其代表全体业主向原告物业公司反映管理上存在的问题，希望原告物业公司在一定的时间内积极的处理好，如果能够及时解决这些问题，被告曹某某和其他业主会主动及时交纳物业服务费。对被告曹某某陈述的前述内容，原告物业公司提出：被告曹某某在收房时反映的问题原告物业公司已经及时反映给开发商了，并向开发商多次送达了联系函，开发商接到联系函后也积极的解决了，被告曹某某是在开发商解决了收房时反映的问题后才收取的房屋，但被告曹某某提出的室外地面向地下负一楼渗水事并不属实，并不是渗水，而是季节返潮；其确实收到了业主及业委会提交的问题清单，但对这份问题清单上所列的问题原告物业公司已经与业委会及洋房业主对接，并承诺了完成的时间节点；被告曹某某提出的其房屋是空置房，应只收取70%的物业服务费的情况属实，此前对被告曹某某以及其他业主也是这样承诺的，也只这样收费的，但被告曹某某提出的原告物业公司人员配备不齐全的情况不属实；车库进出的水泥板噪音问题，原告物业公司也在积极的想办法解决，门前树木枯死问题也会在2017年11月份统一补种；对于被告曹某某提出物业公司工作人员黄小红找人殴打业主一事不属实，此事经社区调解，已经处理完毕了；被告曹某某提出的地下车库不让业主进出的情况不属实，现在只要是有停车位的，车库系统均会自动录入，业主的车辆可以自动进出；案涉某号房屋门前有水坑的问题，是其他业主接水管洗车造成的，原告物业公司的工作人员看见水洼后均是及时解决的，路面积水是业主装修房屋运输材料的车辆进出多了将路面压的不平整造成的，原告物业公司已经将这个问题反映给开发商并向开发商发送了联系函；至于被告曹某某反映的邻居空调外机遮挡了案涉某号房屋窗户一事，该邻居安装空调外机的部分属于两家共有的部分，原告物业公司也已经与该邻居联系协商了，该邻居也表示可以随时配合处理。针对原告物业公司的回复，被告曹某某提出：在别墅区的地面是没有设置停车位的，没有停车的地方，所以原告物业公司陈述的是其他业主洗车造成的门前水洼的问题根本不属实；案涉某号房屋因漏水被淹的问题原告物业公司也一直没有处理。
以上事实，有营业执照、《武汉市商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、验房确认书、《落实名湖豪庭业委会提出的亟待物业服务中心及开发商解决的问题清单》、楼宇交接书、入伙手续书、照片及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告物业公司与被告曹某某签订的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同，对合同双方具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照合同约定为被告曹某某提供了主要的物业服务义务，虽然原告物业公司存在未妥善管理小区外来车辆进出等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，被告曹某某仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于原告物业公司要求被告曹某某支付拖欠的2016年4月1日至2017年4月30日期间的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告物业公司在庭审中确认的被告曹某某房屋空置一年而只收取空置一年期间物业管理服务费的70%的情况属实以及此前对被告曹某某以及其他业主也是这样承诺的，故对于被告曹某某提出的案涉T3-05号房屋属于空置毛坯房，应只收取70%的物业管理费，其认为拖欠的这段期间的物业管理服务费的金额应该是在原告物业公司主张的7856.66元的物业管理费的基础上的70%的辩称意见，本院部分予以采纳。结合本案情况，本院确定由被告曹某某按照2016年4月1日至2017年3月31日期间欠交物业管理服务费的70%及2017年4月1日至2017年4月30日期间欠交物业管理服务费向原告物业公司支付物业管理服务费，即5680.89元[201.45平方米×每月每平方米3元×（12个月×70%+1个月）]。因原告物业公司提供的物业服务客观上存在瑕疵，其主张逾期支付物业管理服务费的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，被告曹某某应向原告物业公司支付2016年4月1日至2017年4月30日期间的物业服务费5680.89元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告曹某某为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告曹某某于本判决生效之日起三日内向泉州南方物业管理有限公司武汉分公司支付2016年4月1日至2017年4月30日期间的物业服务费5680.89元；
二、驳回泉州南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取45元，由被告曹某某承担（此款原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司已先行垫付，被告曹某某于本判决生效之日起三日内直接向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司支付45元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一七年十二月二十七日
书记员 潘 雪