西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0112民初7825号原告叶某委托代理人胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托代理人侯海英，陕西云德律师事务所律师。被告刘某委托代理人谢国强，北京市中兆（西安）律师事务所律师。原告叶某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶某及其委托代理人胡小青、侯海英、被告刘某的委托代理人谢国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某诉称，2016年5月1日，其与被告委托人刘继斌签订房屋租赁合同，由其承租被告所有的位于西安经济开发区某小区某号商铺，其对该商铺进行了装修。同月18日下午其得知被告交付的房屋并非被告所有，经多次协调，被告于7月6日退还5万元租金。其认为被告的行为已构成违约，现诉至法院，请求：1、判令解除其与被告所签订的《房屋租赁合同》；2.判令退还其支付的房租共计30472元，保证金13412元；3.判令被告支付违约金77789.6元（暂计至8月29日，合同第十二部分违约责任）；4.判令被告赔偿其在签订租赁合同后所产生的物业费用8267.02元；5.赔偿其在该商铺装修期间所有费用56785.2元及购买器具定金支出1300元；6.赔偿其误工费15000元，营业损失30000元；7.判令被告承担本次诉讼费用。被告刘某辩称，同意解除合同、退还原告已向其交纳的未退租金，其他费用不予承担。经审理查明，2016年4月29日，原、被告签订商铺租赁合同，约定由原告承租被告位于西安市经济技术开发区某小区，建筑面积191.6平方米，租赁用途为餐饮，租赁期限5年，2016年5月5日起至2016年8月20日止为装修免租期，租赁费用每月每平方米70元。该合同第十二部分第二条约定，“甲方若迟延交付租赁商铺，逾期每日按月租赁费用的百分之五支付违约金”。截止到2016年5月12日原告向被告支付6个月租金80472元及保证金13412元共计93884元。2016年5月5日原告开始装修，同月18日发现房屋交付错误，当日即停止装修。次日被告经确认确因开发商交房错误，导致其交付给原告的商铺为29号楼1单元1层10123号而非租赁合同约定的商铺。7月16日，被告退还原告租金50000元。庭审前，被告已将西安市经济技术开发区首创国际城小区29号楼1单元1层10122号商铺租给他人。又查，原告对该房屋进行装修，加装厨房隔墙一堵、吊顶、格力空调两台、隔墙一堵。原告提交购买、安装格力空调（风管机）20000元、木质材料2187元、石膏板1987元、线缆162元、塑胶681元、轻质砖及工人工资4025元、吊顶材料2374元、木工工资2000元、脚手架租赁费2307元、油烟机订金500元、红砖2391元、水泥沙子700元、诺贝尔磁砖订金800元等票据，证明装修支出的费用。对此，被告对未盖章的票据不予认可，且认为收款收据还需发票证实用于该房屋装修。原告向首创国际城商务物业服务中心支付装修保证金2000元、垃圾清运费2611.26元、物业费3655.76元，并与该物业服务中心约定装修期限为2016年5月5日到2016年7月4日，期限内不能完工可申请延期，经验收合格后该物业服务中心无息退还装修保证金。对原告支出的装修保证金、垃圾清运费、物业费，被告认为应当向收款单位请求退还。原、被告对装修所产生的费用均不申请评估。审理中，本院依法主持调解，因双方分歧较大，致调解无果。上述事实，有商品房买卖合同、商铺租赁合同、首创国际城商务中心室内装饰装修安全服务协议书、装修施工许可证、室内装修施工管理规定、陕西增值税普通发票、西安雪银工贸有限公司的证明、销售单、销货清单、收款收据、脚手架租赁合同、中国建设银行账户交易明细、支付宝转账记录、刘继斌书写的收据、专用收据等及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。在履行过程中，因被告交付标的物错误，造成迟延交房，被告后将涉诉房屋租给第三人，致使租赁合同目的无法实现，原告据此请求解除租赁合同符合法律规定，依法应予支持，被告亦同意解除，故原、被告于2016年4月29日签订的关于西安市经济技术开发区某小区29号楼1单元1层10122号房屋的商铺租赁合同予以解除。原告向被告支付租金及保证金共93884元，被告当庭同意退还，扣除已退还的50000元后，被告还应向原告退还租金30472元、保证金13412元。原告主张按照租赁合同第十二部分第二条约定要求被告支付违约金，被告认为违约金标准过高，参照原告的实际损失，双方约定的违约金计算标准明显过高，本院酌情调整为每日按月租赁费用的万分之七计算违约金，起止时间为2016年5月5日至本判决确定的给付之日。装修期间，原告向首创国际城商务物业服务中心支付装修保证金2000元、垃圾清运费2611.26元、物业费3655.76元，根据约定，原告可向该物业中心请求退还装修保证金，垃圾清运费、物业费属实际发生，为原告实际损失，故被告应当赔偿原告垃圾清运费2611.26元、物业费3655.76元共计6267.02元。原告请求被告赔偿其购买建材、空调等装修费用一节，根据原告提交的发票及西安雪银工贸有限公司的证明，能够证实其购买格力空调（风管机）花费12380元，收取货、材料费及人工费用7620元，其中收取货、材料费及人工费用属于实际已发生的损失，被告应予赔偿。而原告购买的2台格力空调（风管机）尚存在，应由其自行搬走，故对该损失本院不予支持。原告主张的木质材料2187元、石膏板1987元、线缆162元、塑胶681元、轻质砖及工人工资4025元、吊顶材料1759元、木工工资2000元共计12801元有收据为证，对上述损失本院予以支持。吊顶材料615元的票据日期为2016年4月7日，发生于装修之前，该笔费用本院不予认定。脚手架租赁费每日22.4元，有原告与西安市众邦建筑租赁公司签订的脚手架租赁合同证实，原告主张租赁103天，结合5月18日即停止装修的事实，脚手架租赁期应为5月10日至5月31日共22天为宜，故脚手架租赁费为492.8元。原告提交的红砖、水泥沙子、油烟机订金票据缺少印章，材料运输费无票据佐证，诺贝尔磁砖订金票据无法证实该笔费用为实际损失，故对上述费用本院不予支持。原告主张误工费15000元、营业损失30000元，但未提交证据证实其主张成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告叶某与被告刘某于2016年4月29日签订的关于西安市经济技术开发区某小区某号的商铺租赁合同予以解除；二、被告刘某退还原告叶某租金30472元、保证金13412元、赔偿原告叶某垃圾清运费2611.26元、物业费3655.76元、装修损失20913.8元，以上款项共计71064.82元，由被告刘某于本判决生效之日起十五日内支付给原告叶某；三、被告刘某于本判决生效之日起十五日内按照每日月租赁费用万分之七的标准支付原告叶某违约金（违约金计算起止时间为2016年5月5日起至本判决确定的给付之日止）；四、原告叶某于本判决生效之日起十五日内将西安市经济技术开发区某号商铺内的2台格力空调（风管机）自行搬走；五、驳回原告叶某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4789元（原告已预交），由原告叶某负担2289元，由被告刘某负担2500元，被告负担部分于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  白 剑审 判 员  杨怀周代理审判员  杨金翠二〇一七年二月七日书 记 员  陈梦瑶