湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初817号
原告（反诉被告）金科物业服务集�有限公司湖南分公司。
负责人夏绍飞。
委托代理人彭云松。
被告（反诉原告）李如秋。
委托代理人任达。
委托代理人王强。
原告（反诉被告）金科物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称“金科物业公司”）诉被告（反诉原告）李如秋物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理，在审理过程中，本诉被告李如秋向本院提出反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理。依法由审判员肖和平适用简易程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理，书记员杨舒敏担任法庭记录。原告（反诉被告）金科物业公司的委托代理人彭云松到庭参加了诉讼，被告（反诉原告）李如秋及其委托代理人任达、王强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金科物业公司诉称：2009�5月5日，原告与湖南金科房地产开发有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按逾期未交物业服务费的日千分之三交纳违约金。被告系上述物业第4-2栋C幢706号房的业主，物业建筑面积120.18平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年5月1日至2015年11月30日的物业管理费用人民币7452.4元，但被告一直拒绝缴纳，产生违约金人民币7452.4元。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催要仍拒不支付。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，特起诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告物业管理费人民币7452.4元，违约金人民币7452.4元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）李如秋辩称：虽然在前期物业合同中规定原告享有收取物业费的权利，但是《前期物业合同》和《住宅质量保证书》均证明了原告对被告的房屋质量问题有维修整改的义务，根据《前期物业合同》第五章第十条第八项原告在接到业主报修之后应及时赶到现场进行维修。但是，被告一户的防盗门由于质量问题，曾经在2012年10月26日就已经上报原告处，但是至今为止，被告的防盗门仍然没有得到维修整改。根据合同法第66条的规定，当事人互负债务没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。因此，在原告维修被告的防盗门之前，被告拒绝支付物业费是合乎法�规定的，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）李如秋反诉称：2011年5月10日，反诉人与湖南金科房地产开发有限公司（简称“金科房产公司”）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买由该公司开发的金科?盛世东方大院第4-2栋C幢706号房。2012年10月20日，该物业正式交付使用，交付当时，反诉人即发现该物业入户门把手受损、门框漆被磨掉，合页生锈，锁已坏，需要更换防盗门。根据金科房产公司与被反诉人签订的《前期物业服务合同》以及两家公司共同向反诉人出具的《住宅质量保证书》，应当由被反诉人承担房屋质量问题的维修责任，反诉人遂立即向被反诉人提出报修，被反诉人虽然受理了反诉人的报修申请，并指定（长沙）铸诚门业集团有限公司进行处理，但并未对反诉人的报修项目予以实际维修，为此，反诉人多次与被反诉人沟通，被反诉人均未给予任何答复。根据反诉人与金科房产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，对于房屋质量问题，应当在60日内予以修复，而金科房产公司也将该维修义务交由被反诉人处理，被反诉人怠于履行《前期物业服务合同》以及《住宅质量保证书》中约定的维修义务，应当依法承担违约责任，反诉人为维护自身的合法权益，特提出反诉，请求法院判令：1、被反诉人对金科?盛世东方大院第4-2栋C幢706号房的入户防盗门在保持原有外观及墙体完整的前提下予以修缮或更换；2、被反诉人支付反诉人延期整改违约金58100元（自2012年12月26日计算至反诉之日，后段延期整改违约金按50元／日计算至实际履行之日止）；3、被反诉人承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）金科物业公司对反诉辩称：房屋质量瑕疵问题属于反诉原告与开发商签订的房屋买�合同的法律关系范畴，而前期物业服务合同是物业服务公司与业主之间的法律合同关系，根据合同的相对性，反诉原告要求反诉被告承担违约金没有法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年5月5日，重庆金科物业管理有限公司与湖南金科房地产开发有限公司（以下简称“金科房地产公司”）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定金科房地产公司聘请重庆金科物业管理有限公司依照法律法规及《金科?盛世东方大院临时管理规约》等为金科?盛世东方大院项目提供物业服务。2011年5月10日，被告（反诉原告）李如秋与金科房地产公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110067706），该商品房买卖合同第十一条房屋交接及违约责任规定：“……买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在交�验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日50元的延期交房责任”及第十五条保修责任规定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。……”。2012年10月20日，金科房地产公司向被告（反诉原告）李如秋出具了《住宅质量保证书》。2012年10月26日，被告（反诉原告）李如秋将房屋交付时发现的入户门把手受损、门框漆被磨掉，合页生锈，锁已坏，需要更换防盗门的房屋质量问题予以报修，但该房屋质量问题至今没有得到妥善解决。2012年10月31日，被告（反诉原告）李如秋在收房时所签的�接房声明》中明确同意委托重庆金科物业管理有限公司对项目进行物业管理，并缴纳了半年（即交至2013年4月30日）的物业管理费。后重庆金科物业管理有限公司成立重庆市金科物业服务有限公司湖南分公司，并变更名称为金科物业服务有限公司湖南分公司为被告（反诉原告）所在的小区提供物业服务。被告（反诉原告）李如秋为金科?盛世东方大院第4-2栋C幢706号房的业主，其所购买房屋建筑面积为120.18平方米，双方约定的物业管理费收费标准按建筑面积每月每平方米2.00元。根据《金科?盛世东方大院临时管理规约》关于物业管理费的交纳和违约责任包括物业管理费的缴纳时间在该季度第一个月的10日前，如果业主未能按时足额缴纳物业管理费，每日应按缴费总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。被告（反诉原告）李如秋收房后，原告（反诉被告）金科物�公司为此提供了基本的卫生与安保等物业服务。被告（反诉原告）李如秋从2013年5月1日至2015年11月30日所欠的物业管理费用数额为7210.8元（120.18平方米＊2元／平方米／月＊30个月）。同时，原告（反诉被告）金科物业公司在为小区业主提供物业服务过程中，在公共设施管理等方面存在一定的服务瑕疵。经原告（反诉被告）金科物业公司催收，被告（反诉原告）李如秋仍未缴纳上述物业管理费，故形成本次诉讼。
上述事实有当事人的当庭陈述、原告（反诉被告）提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《接房声明》、《金科?盛世东方大院临时管理规约》、物业费用通知单公示照片，被告（反诉原告）提交的并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《住宅质量保证书》、《任务派工单》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，金科房地产公司与原告（反诉被告）金科物业公司签订了《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及业主委员会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此原告（反诉被告）为被告（反诉原告）所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。原告（反诉被告）应当严格按照合同约定为业主提供服务，被告（反诉原告）应当按照相关约定交纳物业管理费。本案中原告（反诉被告）金科物业公司为被告（反诉原告）提供了物业管理服务，但是被告（反诉原告）自2013年5月1日起一直未交物业管理服务费用，对于原告（反诉被告）提出的被告（反诉原告）支付从2013年5月1日至2015年11月30日所欠的物业管理费用金额7210.8元的诉讼请求予以支持。同时，考虑到原告（反诉被告）在提供的物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告（反诉原告）逾期交纳物业管理费有原告（反诉被告）自身的原因，因此对原告（反诉被告）提出的违约金7452.4元，本院不予以支持。对被告（反诉原告）李如秋在房屋交付时发现的入户门把手受损、门框漆被磨掉，合页生锈，锁已坏，需要更换防盗门的房屋质量问题，属于交付使用的房屋存在质量问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，应当由出卖人金科房地产公司承担修复责任，如果出卖人金科房地产公司拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人李如秋可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人金科房地产公司承担。同时，�据被告（反诉原告）与金科房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110067706）第十一条房屋交接及违约责任规定及第十五条保修责任的规定，也明确了出卖人按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，履行保修义务。所以被告（反诉原告）提出的反诉请求属于被告（反诉原告）李如秋与金科房地产公司之间因房屋质量问题导致的商品房买卖合同纠纷，与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，应由被告（反诉原告）另行起诉解决。故对被告（反诉原告）提出的反诉请求，本院不予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李如秋在本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）金科物业服务集团有限公司湖南分公司物业管理服务费7210.8元；
二、驳回原告（反诉被告）金科物业服务集团有限公司湖南分公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李如秋的反诉诉讼请求。
如果被告（反诉原告）李如秋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费173元，减半收取87元，由原告（反诉被告）金科物业服务集团有限公司湖南分公司负担；本案反诉案件受理费减半收取626元，由被告（反诉原告）李如秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，�诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一六年三月十五日
书记员 杨舒敏