黑龙江省东京城林区基层法院民 事 判 决 书（2017）黑7501民初66号原告：王梅，女，1970年10月13日出生，住上海市松江区。原告：袁春艳，女，1976年4月19日出生，住上海市闵行区。原告共同委托诉讼代理人：孙雪梅，女，黑龙江信达律师事务所律师。被告：王研，男，1983年7月22日出生，户籍所在地吉林省敦化市，现住天津市。原告王梅、袁春艳与被告王研房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，适用简易程序，于2017年9月6日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于9月21日公开开庭审理了本案。第一次庭审中原告的共同委托诉讼代理人孙雪梅、被告王研到庭参加诉讼，第二次庭审中原告的共同委托诉讼代理人孙雪梅到庭，被告王研经本院依法传票传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告王梅、袁春艳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付二原告取暖费、物业费、租金，合计71784.47元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.在2017年4月30日之后截止2017年8月末又发生了供热费滞纳金4142元，2017年7月收回房屋时发现三商服电费又拖欠3002元，共计7144元；2.同时双方约定2016年5月30日之前被告不能如期支付取暖费费用，被告应支付日万分之五的取暖费滞纳金。事实与理由：2014年10月21日，原、被告签订了《天街商铺租赁协议》。协议约定被告承租国韵·天街E区105、106、107号商铺开酒吧，租期从2014年11月1日到2016年10月31日，期间免收租金，但是水、电、供暖及物业费由被告自行负担。在租赁合同履行过程中，被告未按时交供暖费、物业费，而且在合同租赁期满后，继续使用房屋拒不交租金。截止到2017年4月30日，被告一共拖欠原告取暖费、物业费、租金，合计71784.47元（取暖费19265元/年×3年＝57795元、物业费182元/月×30个月＝5460元、租金2016年11月1日到2017年4月30日，每平方米0.7元/天×304.1平方米×181天＝38529.47元。被告于2016年3月13日交纳18000元供热费、2017年3月8日交纳12000元供热费）。经多次协商、索要，未果。现起诉到法院，请求法院依法维护原告的合法权益。被告王研辩称，被告与天街公司签订两年合同，而且在到期前已经将钥匙上交原告方的尚新海经理了，当时交钥匙时没有说欠任何费用，也没有提到物业费，也没有人上门要收取物业费。同时原告尚欠被告2万元押金。被告两年后撤出，原告又找别人经营这个酒吧，被告听说是尚新海经理找的人，按天收取租赁费用。两年到期后，被告的东西没撤，尚经理说如果房子租出去就把东西撤出去，后于2017年4月份，被告将房子内的东西通过朋友王海军以3万元价格卖给别人，被告朋友将这3万元打给被告，由买方找到尚经理将东西撤出。原告所述被告交纳了18000元和12000元属实，被告记得欠取暖费不到4万元，被告有2万元的押金在原告处，被告也不想着要退，从里面扣就行了。在2016年春节期间，因2016年取暖费被告没有交纳，原告方强制给被告停电，被告报警后变电所来也没有给被告接电，从年三十直到正月十五，然后被告自己购买发电机发电，一直没有用过供电局的电。然后被告于2016年3月交了18000元供热费。根据原、被告双方的陈述，本案争议焦点：1.原、被告书面租赁合同到期后，被告是否继续租赁使用该房屋；2.原告主张的各项费用是否合理，是否应予支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。原告王梅、袁春艳为证实其主张，向法庭提供了以下证据：证据一、出示2014年10月21日原、被告签订的租赁合同1份（复印件），证明被告在免交租金期间自行承担物业费、取暖费、水电费，在合同中第八条第二项第三款的规定，如果被告逾期交付水费、电费、物业费达一个月的，甲方有权采取停止供水、供热、供暖措施，后果由被告承担。在合同第四条明确约定物业费标准每平米0.6元，每月182.47元。合同第七条，合同期满，被告要退房十天内将物业、供暖、水电费用结清，原告予以返还被告押金，本案被告在租赁期满时未进行结算，如果没有向法庭提交足够的证据证实，其把房屋钥匙交予原告方，依法应当认定被告继续租用、租住本案三处房屋。被告王研质证称，该租赁合同是真实的。没有人收过物业费和取暖费，第二年就要了两年的取暖费，被告就给尚经理了18000元取暖费，后被告又给尚经理12000元取暖费，因这两年取暖费都是天街公司代收，所以给了尚经理，只有电费是去供电局交纳。天街公司强行给被告停电是因为被告欠取暖费。按合同约定被告应承担2年取暖费，正常应交纳39000多元，被告交纳了3万元，还欠9000多元，被告与尚经理谈，说被告还有2万元的押金，应该能抵欠的取暖费、物业费等其他费用，尚经理说差不多够了，被告就没要押金。证据二、出示2016年3月13日被告给原告出具的承诺书1份，证明被告承诺于2016年5月30日前将欠取暖费交齐，否则承担日万分之五的滞纳金，并放弃2万元抵押金。被告王研质证称，该承诺书是其签的。2016年3月份交完取暖费被告就走了，没再回来，被告将钥匙给一个朋友，2016年10月就将钥匙给尚经理了。尚经理给被告打电话问是否续租，被告说不续租。这12000元是在2016年被告就将钱给被告的弟弟王某，让王某交纳的取暖费，王某于2017年交纳该取暖费。证据三、出示收据2份，2016年3月13日预收供热费18000元的收据及2017年3月8日供热费12000元收据，证明被告在租赁期间一共缴纳的费用只有3万元供热费。被告王研质证称，对收据2份真实性没有意见。2017年3月8日交的取暖费是交2016年所欠的取暖费。证据四、出示欠电费3002元（2017年8月15日交纳）票据5张，2017年5月16日到2017年7月18日催费。被告王研质证称，不知道此事。证据五、出示出租协议2份（2016年9月4日华盛房地产开发有限公司与张某、李某某签订的租赁协议，系与本案争议房屋同地段的房屋），证明与本案出租的房屋同一地段的房屋租金为每天每平方米0.7元，从而证明原告请求法院保护租金38529.47元的请求成立。被告王研质证称，被告租赁的两年是免房租的房屋，合同到期后被告没再租赁，所以不同意交租金。证据六、出示国韵天街工商登记档案材料50页，证明原告王梅和袁春艳的主体适格，国韵天街已经依法注销，王梅和袁春艳是该公司的股东；在档案材料第五页，袁春艳联系电话号码，证明该号码是袁春艳使用的手机号码。被告王研未到庭，视为其放弃质证权利。证据七、出示录音资料1张及文字材料1份（该证据是2017年4月26日袁春艳与被告王研的通话内容）、2017年7月袁春艳电话付费通知单1份、2017年4月袁春艳通话记录1份，此组证据证明被告承认，其让弟弟王某把1万多元的费用交给原告；2016年3月后，由王研的弟弟王某在本案出租的房屋内进行酒吧经营，证明2016年10月，袁春艳通过各种方式要求被告腾房，但被告没有腾房，直至2017年4月底才把东西拿走，但钥匙没有交给原告；通话最后部分，被告王研同意由王研找房屋的使用人，联系交纳尚欠的租金等费用。从而证明，被告知道本案争议的出租房屋是由王某经营使用的，而且王研可以直接联系王某协商交费的问题。被告王研未到庭，视为其放弃质证权利。被告王研为证实其主张，向法庭出示2014年10月21日租赁房屋时的押金2万元票据1张。二原告质证称，对此无异议，签合同时确实收了2万元押金，至今没有返还。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告出示的证据一、证据二、证据三、证据五形式要件无异议，本院予以采信。对于原告出示的证据四，被告质证称不知道此事，本院认为，该电费票据从形式要件看具有真实性，从内容上看是2017年8月15日交纳的，是2017年4月30日前所欠电费，故对此证据予以采信。对于原告出示的证据六及证据七，被告未到庭质证，本院认为，证据六系宁安市工商行政管理局出具的工商管理档案，具有真实性，合法性，与本案具有关联性，故对此予以采信。证据七系一组证据，具有关联性，能够形成证据链，故对此证据七的真实性予以采信。原告对被告出示的租赁房屋押金票据无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月21日，牡丹江国韵投资管理有限公司作为甲方与被告王研作为乙方签订《天街商铺租赁协议》，约定：乙方自愿租用国韵天街E区105、106、107号商铺作为商业酒吧，建筑面积约304.1平方米；租用期限为两年，自2014年11月1日至2016年10月31日止；商铺租赁期限以2年为一个周期，在2年免租赁期内，租户须承担自己商铺所产生的水、电、供暖及物业费。免租期到期前三个月，物业发续约通知，第三年的租金按当时周边市场行情再定，商户或根据自身情况考虑续约并签订续约协议；本合同签订之日，乙方须向甲方交付租赁保证金，合同期满后，并结清水电、物业等费用及没有损坏房屋设施后，保证金如数退还。保证金征收方式，商铺面积在201-300平米以内（含300平米），需交保证金20000元；该商铺交付使用后所发生的水电费、供暖费、物业费、装修垃圾清理费等有关费用，由乙方负责交付。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方交纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分。（水、电、供暖按国家收费标准；物业费为0.6元/平米/月）；租赁期间，乙方不得转租该商铺。如乙方在未征得甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，由甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋收回另租他人。而乙方所交的保证金（即作为违约金），一律不予退回。租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租权。甲乙双方任何一方如需提前中止本合同，均需提前两个月通知对方，且违约方须向对方支付两个月的租金作为违约金；双方还约定了双方责任、违约责任……。合同签订后，牡丹江投资管理有限公司依约将房屋交付被告使用，被告交纳了20000元保证金。被告在租赁期间未交纳物业费，并且拖欠取暖费，于2016年3月13日交纳了取暖费18000元，同日写下承诺书，承诺2016年5月30日前将公司E区105、106、107号房屋取暖费余额全部交齐并按日万分之五交滞纳金，逾期不交者，公司有权立即收回上述场地，本人无条件搬离，所交押金不要求退回。2016年10月31日合同到期后，被告并未及时将房屋腾空交付公司。2017年3月8日被告委托其弟弟王某向公司交纳了12000元取暖费。2017年4月30日被告将自己的物品卖掉腾空房屋。另查明，被告租赁房屋期间，取暖费每年19265元，物业费每月182元，2016年11月至2017年4月期间，被告所租赁房屋临近的商铺租金每天每平方米0.6元。第二次庭审中，原告放弃主张被告支付日万分之五的取暖费滞纳金权利。再查明，2014年10月21日，牡丹江国韵投资管理有限公司与被告王研签订《天街商铺租赁协议》，该公司法定代表人为郭永成，公司股东为王梅、袁春艳。2015年8月24日牡丹江国韵投资管理有限公司股东召开会议，协商表决公司解散及成立清算组事宜。2015年10月20日，公司的债权债务已全部清算完毕，股东王梅、袁春艳以股本弥补亏损各占50%。该公司申请注销登记，宁安市工商行政管理局于2015年11月4日核准注销。本院认为，2014年10月21日，牡丹江国韵投资管理有限公司作为甲方与被告王研作为乙方签订《天街商铺租赁协议》时牡丹江国韵投资管理有限公司法定代表人为郭永成，公司股东为王梅、袁春艳，2015年10月20日牡丹江国韵投资管理有限公司解散，债权债务已全部清算完毕，债权债务由王梅、袁春艳负责，故王梅、袁春艳作为本案的主体适格。牡丹江国韵投资管理有限公司与被告王研签订《天街商铺租赁协议》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，牡丹江国韵投资管理有限公司依约将房屋交付王研使用，已履行了合同，被告依约交付了保证金，但是在合同期内未交纳物业费，拖欠取暖费，其行为已构成违约。关于原告要求被告支付合同期外房屋租金的诉请，因被告未举证证实在合同届满前后其已向原告主张不再继续承租该房屋，并且在合同约定的租赁期届满后，被告于2017年4月30日才将租赁房屋内物品搬走腾空房屋，故在租赁期届满之次日即2016年11月1日至完成房屋腾空前，应视为被告仍然控制并使用承租的房屋，为此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本院对原告要求被告支付租赁期外房屋租金的主张予以支持。该租金费用应从2016年11月1日计算至2017年4月30日共181天，具体数额参照原告方提供的争议房屋临近商铺租金每天每平方米0.6元标准计算，原告租赁房屋面积304.1平方米，计33025.26元。关于原告要求被告给付合同期外电费3002的诉请，经庭审核实，被告2017年4月30日腾空房屋前拖欠电费3002元，故原告该项主张应予支持。原告要求被告给付拖欠的取暖费19265元/年，3年共计57795元（其中合同期内为2年计38530元、合同期外为1年计19265元）、物业费182元/月，30个月共计5460元（其中合同期内24个月计4368元、合同期外6个月计1092元），其主张不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张2017年4月30日之后截止2017年8月末又发生了供热费滞纳金4142元，因其未提供相关证据佐证，故对此项主张不予支持。双方约定2016年5月30日前被告不能如期交付取暖费用，被告应支付日万分之五的取暖费滞纳金，原告放弃该项主张，本院认为，其行为系其自愿行使处分权，本院予以准许。被告主张合同期满将租赁房屋的钥匙交给原告方尚经理，因其未提供相关证据证实，本院不予认定。被告主张合同期内拖欠的费用可从被告支付的保证金20000元中扣除，因2016年3月13日被告给原告出具的承诺书中明确写明“2016年5月30日前将公司E区105、106、107号房屋取暖费余额全部交齐并按日万分之五交滞纳金，逾期不交者，公司有权立即收回上述场地，本人无条件搬离，所交押金不要求退回。”被告未如期交纳取暖费，原告不同意退回保证金，故对被告此项主张不予支持。综上，原告主张的各项费用，本院确定为99282.26元，扣减被告已交纳的30000元供热费，被告尚应支付原告69282.26元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王研给付原告王梅、袁春艳拖欠的取暖费、物业费、电费、房屋租金总计69282.26元；二、驳回原告王梅、袁春艳的其他诉讼请求。以上具有给付内容的款项于本判决书生效后十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1773元，由原告王梅、袁春艳负担241元，由被告王研负担1532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服上诉请求的数额计算交纳上诉案件受理费（开户行：农业银行黑龙江省农垦分行宏博支行，账号：08501601040003203，收款人：黑龙江省林区中级人民法院），上诉于黑龙江省林区中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期限为二年。自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈红君人民陪审员  夏秋芬人民陪审员  尚新杰二〇一七年十一月十六日书 记 员  王 雪