广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初4958号
原告：林静敏，女，汉族，住广东省阳春市。
委托诉讼代理人：欧泳麟，广东禅都律师事务所律师。
被告：何根华，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：龙婧，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李秋萍，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告林静敏诉被告何根华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2017年3月4日签订的房屋买卖合同（合同号F1005192）及2017年3月16日签订的买卖单车房补充协议，并向原告返还定金2万元；2、请求判令被告何根华向原告支付违约金58000元；3、请求判令被告何根华向原告赔偿违约导致的实际损失：包括中介费7000元、房屋申请按揭费3960元及房屋上涨差价损失17万元（现市场价75万-合同价58万）；4、请求判令被告支付本案所有诉讼费。
在庭审过程中，原告提出：诉讼请求3中的房屋申请按揭费3960元不再主张。
事实和理由：原告通过佛山市合富置业房地产顾问有限公司中间介绍的方式，于2017年3月4日与被告何根华签订了《房屋买卖合约》，被告何根华将其名下合法所有的位于佛山市南海区桂城街道南桂西路20号一座601房的房产以580000元的价格出售给原告，合同约定了付款方式、定金数额、中介费用及违约责任。2017年3月16日，原被告双方另就该合同所售房屋对应的单车房签订补充协议，被告同意以1万元的价格出售对应的单车房。签订《房屋买卖合约》后，原告于当天按照约定向被告支付了定金2万元，并向中介公司支付中介费7000元。2017年3月16日又因所购房屋申请贷款支付了按揭费3960元，此后，原告为购买房屋作充分准备（包括准备首期款，整理资料申请商业贷款，向房管部门提交合同文件等），但被告却突然告知原告，因二手楼市场价格上涨，不再履行合同，拒绝销售房屋。原告向中介机构了解情况后，中介机构称无法协调，建议原告走法律途径维权。
原告认为，房屋买卖合同是基于原被告双方平等自愿的意思表示下签订的，原告按照合同约定，履行相关义务，被告没有履行合同义务，其行为已经构成违约，应依照合同的相关条款，向原告返还定金，并支付违约金。另外，原告遵守合同所约定的义务，本应可以享受相应的权利，但被告的行为导致原告应得的合法利益受到损害，因此，原告要求被告向其赔偿因违约导致的中介费用、申办按揭的费用，以及房屋上涨差价(合同签订时约5000元/方，目前该地段小区价格已达到6200元/方以上)等实际损失。
被告辩称：1、《房屋买卖合约》是在我妻子不在场的情况下签订的。2、在当时我本意不是要签合同的，3月4号只是为了看一下中介公司位置，但是中介公司收了我的房屋的房产证，然后一步一步被引导签了合同。3月5日我打电话给中介说我妻子不同意出卖房子，但是中介公司告诉我要赔偿违约金，所以一直被牵着走。
被告的诉讼代理人提供书面意见，主要内容为：1、被告与陈少英于1985年结婚,涉讼房屋属于被告与陈少英共有的唯一已购公有住房,而原告与被告签署的《房屋买卖合约》未依法取得共有权人陈少英同意,事后陈少英也坚决反对出售,根据《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售,但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售:(-)……(四)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;……。”涉讼房屋出售未取得共有权人陈少英同意,属于法律、行政法规禁止上市出售的情形,故原告与被告签署的《房屋买卖合约》和《补充协议》因违反了法律、行政法规的禁止性规定无效。2、根据《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条“已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售的,应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请,并提交下列材料:(一)职工已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表;(二)房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书;(三)身份证及户籍证明或者其他有效身份证件;(四)同住成年人同意上市出售的书面意见;(五)个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。”涉讼房屋上市出售前,依法应当向房地产主管部门申请,并依法取得批准同意的意见后方可上市出售,而且原产权单位依法享有优先购买权,而涉讼房屋既未履行审批手续,也未依法告知原产权单位,中介机构、原告对此情况是知悉的,在此情况下,中介机构还骗取被告签署《房屋买卖合约》和《补充协议》,《房屋买卖合约》和《补充协议》损害了第三人原产权单位的利益,且未经房地产主管部门批准同意,依法无效。3、原告也没有合法有效的证据证明其已向中介机构支付了中介费7000元，因此,原告主张被告赔偿其已支付的中介费7000元没有事实及法律依据。4、《评估报告》评估价格过高。
原告在诉讼中提供了以下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。
2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。
3、合同号为F1005192的《房屋买卖合约》，证明原被告双方通过佛山市合富置业房地产顾问有限公司中间介绍的方式于2017年3月4日签订房屋买卖合同，被告将其名下所有的位于佛山市禅城区南桂西路20号一座601房以58万元的方式出售给原告，合同还约定了定金2万元，违约金为成交价的10%。
4、补充协议，证明原被告双方于2017年3月16日就涉案房屋的单车房签订补充协议，被告同意将单车房以1万元的价格转让给原告。
5、收款收据（定金）及手机银行转账记录截图、《个人账户汇总信息清单》原件一份，证明原告于签订房屋买卖合同当天已经按照约定向被告支付购房定金2万元，被告也出具收据确认收到定金款项。
6、代收款收据（中介费、申请按揭费），证明就本案涉案房产的交易，原告已经向中介机构佛山市合富置业房地产顾问有限公司支付了中介费，被告的违约行为导致了该款项的损失。
7、房屋所有权证（证号0377138号）复印件1份及禅城区不动产登记信息查询结果1份，证明本案涉案房屋为被告一人单独所有，没有共同共有人，属于公有旧住房。被告对该房屋有独自处分的权利。
8、住建局网签成功信息截图，证明2017年3月17日原被告双方已经完成涉案房屋的网签手续，但因被告拒绝配合银行进行房屋评估及按揭程序，导致无法进行计税，买卖交易无法继续进行。
9、周边同类型房屋现价资料网页截图，证明涉案房屋所在小区的楼价已升至均价6200元以上，被告的违约行为导致原告产生明显的差价损失达到17万元，而且这损失只是保守估计，目前该地段价格仍在攀升，被告明显是看到楼价的不断升高，故意不履行合同的。
10、广东至高律师事务所律师函，证明因被告违约拒不履行买卖合同交易，原告于2017年3月31日再次通过律师函的方式告知被告履行合同并支付违约金，但被告依然拒绝交易，也没有退还定金及支付违约金。
被告提供的证据如下：
买卖双方以及中介在3月21日在中介方面谈的录音，证明评估报告基准日期不符合事实。实际上被告在买卖合同签订第二天已经明确表达涉案房屋不卖，由于中介没有把原告的电话给被告，所以没有通知原告。我方认为买卖合同以及补充协议是无效。评估报告的基准日应该以2017年3月5日为准。
2、《租赁合同》1份以及收据2张，证明涉案房屋在买卖合同签订前后有租约，并且至今租约也存在，评估报告里面没有对房屋带租约进行考虑。
建筑物外墙照片2张，证明该房屋外墙已经严重脱落，随时可能掉落装饰物，有比较严重的安全隐患，并且外墙已经有裂缝。
房屋所有权证，证明1、评估报告按照120平方米来评估，实际该120平方米包括了5.22平方米单车房的面积，该评估报告并未把单车房面积剔除是不公平的。2、证明该房屋是房改房，而且该房屋有土地出让金没有缴纳，房产证上可以清楚展现出来，而评估报告没有对该部分进行考量。
结婚证、户口本，证明被告与陈少英房屋取得所有权之前已经是夫妻关系，即陈少英是涉案房屋的共同所有权人。因为房屋是房改房，共同所有权人明确不同意出售该房屋，同时该房屋的原所有单位南海煤炭公司以及该公司的主管单位南海市商业局没有放弃优先购买权，所以该买卖合同以及补充协议是无效。
经庭审质证，原告提供的证据1、2为诉讼主体资格证据，本院经审查后予以确认；证据3-8，被告对真实性无异议，本院确认证据的真实性；证据9为网上资料，本院仅作参考；证据10因没有送达签收材料，本院不予采信。对于被告提供的证据1-5，本院对真实性予以确认，至于被告对评估报告提出的意见以及对涉讼《房屋买卖合约》及补充协议无效的意见，本院在下文阐述。
在诉讼过程中，本院依原告的申请，委托了佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司对涉讼房屋的价值进行评估，并确定以原告起诉之日即2017年4月7日作为基准日。佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司向本院出具了《评估报告书》，确定涉讼房屋在评估基准日的评估价格为721000元。经质证，原告认为应以委托日或者现场评估日作为基准日，并申请复核。被告则认为应以2017年3月5日即被告提出不卖房屋时作为基准日，并提出涉讼房屋带租约、房屋外墙脱落、评估报告未剔除单车房面积等意见。经审查，原告起诉之日为其主张解除合同，要求被告赔偿损失包括房屋上涨差价之日，以该日期为基准日并无不当，原告的意见本院不予采信。而被告作为违约方，无论是合同约定还是法律规定，均没有赋予其单方解除权。其主张以2017年3月5日作为合同解除之日缺乏事实和法律依据，本院不予采信。同时，对于《评估报告书》本身，本院委托的评估公司具备价格评估机构资质，执业范围包括价格评估及当事人委托的涉讼财物价格评估，署名的两名价格评估人员均持有价格鉴证师执业注册证书，《评估报告书》对评估标的、基准日、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论等均有明确表述，评估程序合法，本院对该《评估报告书》予以采信。原、被告提出的相关意见，本院不予采信。
综合本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2017年3月4日，被告何根华作为卖方、原告林静敏作为买方、佛山市合富置业房地产顾问有限公司作为经纪方共同签订《房屋买卖合约》一份，主要内容为：1、卖方向买方出售位于佛山市南海区桂城街道南桂西路20号一座601房物业，该物业建筑面积为120.16平方米，其中住宅面积114平方米。买方同意以现状按套购买该物业。2、该物业出售时租赁状态为：带租约，卖方须在交楼前解除与承租人之租约。3、该物业成交价为580000元。4、定金20000元，买方应在签署本协议时自行交付卖方。5、按揭办理，卖方应在收到定金后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。6、基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日买方按《服务收费确认书》（NOF6018292）及卖方按《服务收费确认书》（NOF6018293）向经纪方支付中介代理费。7、双方有违约的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按成交价10%作出赔偿。以上合同签订后，原告于当日向被告何根华转账20000元定金，被告何根华向原告出具了收款收据。同日，原告还向佛山市合富置业房地产顾问有限公司支付了7000元中介费，佛山市合富置业房地产顾问有限公司亦向原告出具代收款收据。
2017年3月16日，被告何根华作为甲方与原告林静敏作为乙方签订一份《补充协议》，内容为：“甲乙双方经友好协商，现甲方同意以10000元的价格将位于佛山市南海区桂城街道南桂西路20号一座601房所含非住宅5.22方的单车房卖给乙方。本次交易过程中产生的税费则乙方出。甲方收齐楼款当天交付给乙方使用，单车房的房款乙方在交税过户当天支付给甲方，甲方不能再以任何理由要求乙方增加房款，并积极配合乙方完成此次交易过户手续。”
另查明一：根据房屋所有权证显示：涉讼房屋所有权人为何根华。
另查明二：涉讼评估费为3600元。
另查明三：本案受理后，本院于2017年5月16日向被告何根华送达了起诉状副本。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原告林静敏与被告何根华所签订的《房屋买卖合约》以及补充协议是否有效。2、原告主张的返还定金、赔偿中介费、房屋上涨差价损失、支付违约金是否应当支持。
关于涉讼《房屋买卖合约》是否有效的问题。被告认为：涉讼房屋属于何根华与其配偶陈少英的共有财产，而陈少英对何根华出售房屋不知情，且事后也不同意出售。根据《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的相关规定，涉讼《房屋买卖合约》及《补充协议》无效。经审查，本院阐述如下：1、涉讼房屋登记在被告何根华名下，原告基于房产证的登记记载为被告何根华，有理由相信被告何根华对涉讼房屋具备处分权，属于善意买受人。2、被告何根华辩称在2017年3月4日签订《房屋买卖合约》后，次日即告知房地产中介称其配偶陈少英不同意出售，但被告何根华在2017年3月16日又与原告就单车房签订《补充协议》，就单车房价格再次确定，被告何根华的辩解意见与其行为显然自相矛盾。3、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告与被告签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》并无证据显示存在欺诈、胁迫、恶意串通等法定无效的情形，也没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同。而《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》属于部委规章，并非法律或者行政法规，被告以该部委规章主张以上合同无效，依据不足。综上，本院确认涉讼《房屋买卖合约》及《补充协议》有效。被告的相关抗辩意见本院不予采纳。
被告何根华未依约履行《房屋买卖合约》且明确表示不履行，构成根本违约，原告据此要求解除涉讼《房屋买卖合约》以及《补充协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告在起诉前并未向被告发出解除合同的通知，故应以本院向被告送达起诉状副本时即2017年5月16日为通知到达时间。通知到达时，合同解除。
关于原告诉请的要求返还定金、赔偿中介费、房屋上涨差价损失、支付违约金58000元的问题。本院分别阐述如下：
1、定金20000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告已收取的20000元定金应当向原告返还。原告的该诉讼请求本院予以支持。
2、中介费7000元。该中介费为原告为购买涉讼房屋而产生的费用，且原告提供的代收款收据可以证实中介费的费用金额，原告主张被告赔偿该部分费用有事实和法律依据，本院予以支持。
3、房屋上涨差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的房屋上涨差价损失为可期待利益损失，本院已委托评估公司以原告的起诉之日即原告主张解除合同、请求赔偿之日作为评估基准日，对涉讼房屋的当时价格进行评估，评估价值为721000元，该评估价格比双方约定的价格590000元（580000元+10000元）高出131000元。被告应向原告赔偿房屋上涨差价损失131000元，原告的相关诉讼请求超过部分，本院不予支持。
4、违约金58000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定的违约金为成交价的10%，因以上约定的违约金不足以弥补原告损失，故本院对原告的房屋差价损失已按评估价格予以支持，而在该房屋差价损失可以弥补原告损失的情况下，原告再主张违约金理据不足，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告林静敏与被告何根华于2017年3月4日签订的《房屋买卖合约》以及2017年3月16日签订的《补充协议》于2017年5月16日解除；
二、被告何根华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林静敏返还定金20000元；
三、被告何根华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林静敏赔偿房屋上涨差价损失131000元；
四、被告何根华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林静敏赔偿中介费7000元；
五、驳回原告林静敏的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2592元、财产保全费1770元，合计4362元，由原告负担1000元，由被告负担3362元。评估费3600元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 邬青山
二〇一七年十一月二十二日
书记员 潘有鹏