贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终3151号上诉人（原审被告）：黎发英，女，1968年6月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：肖文君，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐红平，男，1976年8月19日出生，汉族，住湖北省监利县。被上诉人（原审第三人）：付玲玲，女，1982年4月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人黎发英因与被上诉人唐红平、付玲玲房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎发英上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订合同后，被上诉人唐红平自愿交付租金、保证金，上诉人已将房屋交付给唐红平使用至今。同时上诉人与付玲玲签订了房屋订购合同，支付了全部房款，付玲玲已向上诉人交付了该门面，上诉人实际占有该门面，属于有权占有、有权处分，一审法院认定上诉人无权处分该门面从而认定《商铺租赁合同》无效错误。二、被上诉人唐红平所租赁门面处于未经营的状态，是付玲玲的侵权行为所致，对付玲玲的侵权行为，唐红平应当向法院主张权利，要求侵权人停止侵权并排除妨碍，不应提起违约之诉请求解除合同，上诉人未违约，合同目的仍然可以实现，被上诉人主张解除合同的理由不能成立。三、被上诉人唐红平未提供证据证明其损失的组成，仅提交一张草拟的单子，一审法院到案涉房屋拍摄照片据以支持被上诉人的该项诉讼请求并无依据。且上诉人将房屋出租给被上诉人时房屋已装修，一审法院认定交付的房屋为毛坯房错误。四、一审适用《最高人民法院》第九条属于适用法律错误。被上诉人唐红平答辩称，被上诉人接收房屋时房屋是空的，后因付玲玲主张房屋产权是她的，从而要求被上诉人将房租交给付玲玲，被上诉人不应支付两份房租。合同解除后上诉人应赔偿损失。是因为上诉人与付玲玲之间的买卖合同纠纷导致被上诉人无法经营。被上诉人付玲玲答辩称，对于黎发英与唐红平签订的合同我不清楚。我未影响唐红平经营，我只是告知唐红平我是房东，如果交易不成应当将房租交付给我。对于黎发英与唐红平之间的纠纷我不参与。唐红平向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即返还原告门面押金10000元；3.判令被告立即返还原告剩余房屋租金8233元；4.判令被告赔偿原告门面装修款36800元；5.判令被告赔偿原告因经营门面、置办理发工具、产品、机器等共计32000元；6.本案的诉讼费由被告承担。一审法院查明：2017年8月31日，第三人付玲玲（甲方）与被告黎发英（乙方）签订《房屋定购合同》，第三人将其所有的位于贵阳市××路××号房屋出售予被告，但双方未变更房屋所有权登记。2017年9月15日，原告唐红平（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，被告将位于贵阳市××路××号房屋出租予原告用于经营理发店，租期为2017年10月1日至2020年10月1日，租金6500元/月，保证金10000元，商铺交给乙方是毛坯房，乙方自己出资装修，装修免租期为2017年9月15日至2017年9月30日。签订合同当日，原告交付被告三个月房屋租金19000元、保证金10000元，原告至今未将房屋归还予被告。2017年9月16日至2017年10月11日，原告对涉案房屋的门头、墙面、吊顶及地板砖等进行了装修，共花费装修款36800元。另查明，被告黎发英就涉案房屋与第三人付玲玲发生房屋买卖纠纷，第三人明确表示被告针对涉案房屋不享有出租权，对其后续出租行为亦未追认。同时原告在庭审期间尚实际占有承租的门面，且处于未经营状态。一审法院认为，无权处分的人处分他人财产，未经权利人追认或者无权处分的人订立合同后未取得处分权的，该合同无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。关于原告唐红平要求解除原、被告双方于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》、退还保证金10000元及剩余房屋租金8233元的诉请，因被告黎发英未取得出租贵阳市××路××号房屋的权利，故原、被告双方于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》为无效合同，原告要求解除此合同、退还押金10000元及返还剩余房屋租金8233元的诉请不违反法律规定，法院予以支持。关于原告唐红平要求被告黎发英赔偿其门面装修款36800元，因经营门面而置办理发工具、产品、机器等共计32000元的诉请，因原、被告双方签订的《商铺租赁合同》中明确约定，商铺交给原告是毛坯房，由原告自己出资装修，且约定了相应的装修免租期，依据《最高人民法院》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，被告应当赔偿原告已形成附合的装饰装修物的现值损失，但原告未提供充足证据证明已形成附合的装饰装修物，法院酌情根据其装修情况支持30000元；因经营门面而置办理发工具、产品、机器等花费的32000元，原告未提供充足证据予以证明，且属于可自行拆卸、搬离的物品，对此诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告唐红平与被告黎发英于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》；二、被告黎发英自本判决生效之日起十日内退还原告唐红平押金10000元、房屋租金8233元，赔偿原告唐红平装修款30000元，合计人民币48233元；三、驳回原告唐红平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取988元，由原告唐红平负担485元，被告黎发英负担503元。二审中，上诉人黎发英向本院提交（2018）黔0103民初156号民事调解书，拟证明上诉人与付玲玲之间存在房屋买卖合同关系，上诉人支付了购房款，付玲玲将房屋交付给上诉人，且调解书确认房屋手续已实际交付给上诉人，上诉人实际占有了该房屋。被上诉人唐红平及付玲玲均表示对该证据无异议。被上诉人唐红平向本院提交视频资料，拟证明门面出租时的原始状态。上诉人黎发英质证认为，应以门面门头的状态为准。被上诉人付玲玲质证认为，对该证据予以认可。二审中，上诉人陈述门面出租时的状态为：地面铺贴白色地砖、墙面无墙砖、房顶有白色塑料吊顶。原审法院到案涉房屋拍照并录像的资料显示，案涉房屋地面铺贴黄色仿古砖，墙面铺贴墙砖，房屋吊顶改变并安装射灯、门面门头更换。二审经审理查明的其余事实与一审认定事实一致。本案事实有当事人陈述、《商铺租赁合同》、（2018）黔0103民初156号民事调解书等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人黎发英与被上诉人唐红平签订的《商铺租赁合同》的合同效力问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案上诉人黎发英与被上诉人唐红平签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效合同。虽然黎发英出租房屋之时，房屋所有权尚登记于付玲玲名下，但黎发英已与付玲玲签订《房屋定购合同》并支付购房款，并实际完成了房屋的交接，故黎发英与唐红平签订《商铺租赁合同》时实际占有房屋，房屋产权是否登记于黎发英名下并不影响租赁合同的效力。原判认定《商铺租赁协议》无效错误，本院予以纠正。关于《商铺租赁协议》是否应当解除的问题，由于黎发英已通过法院调解的方式解除了其与付玲玲签订的《房屋订购合同》，其行为导致《商铺租赁协议》无法继续履行。同时在本案二审过程中，上诉人黎发英表示愿意解除与被上诉人唐红平签订的《商铺租赁协议》，故唐红平要求解除双方签订的《商铺租赁合同》、退还押金10000元的诉讼请求应予支持。由于上诉人的原因导致被上诉人唐红平无法正常使用租赁房屋，并于2017年11月2日向一审法院起诉，被上诉人唐红平要求退还此后剩余租金的诉讼请求应予支持。关于装修损失的问题，虽然被上诉人未对其装修实际损失提交证据，但从一审法院到案涉房屋拍照并录像的资料及二审中双方当事人的陈述可以看出，唐红平承租房屋后对房屋地板、墙面、吊顶、门头等进行了装修。现由于上诉人的原因导致双方租赁合同解除，上诉人应对被上诉人的装修损失承担赔偿责任。一审法院酌情支持30000元并无明显不当，本院予以维持。综上所述，一审判决对合同效力认定错误，但处理结果并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元，由上诉人黎发英负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭伦禹审 判 员 田 勇审 判 员 余 鑫二〇一八年六月十九日法官助理 Ｘ Ｘ书 记 员 朱开昊