江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民再123号
上诉人（原审被告）：潘军，男，1969年3月22日出生，汉族，华夏银行南京市虹桥支行员工，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：郑晓翔，男，住南京市秦淮区，由南京市鼓楼区中央门街道劝业路社区居民委员会推荐。
委托诉讼代理人：史复泳，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：姚如乔，男，1945年11月8日出生，汉族，南京大唐发电厂退休员工，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。
原审被告：黄艳梅，女，1971年12月19日出生，汉族，南京市小红山汽车客运站员工，住南京市鼓楼区。
原审第三人：张鹤军，男，1974年12月20日出生，汉族，无业，住南京市栖霞区。
原审第三人：张军，男，1969年10月14日出生，汉族，南京浦镇车辆厂员工，住南京市雨花台区。
上诉人潘军因与被上诉人姚如乔、原审被告黄艳梅、原审第三人张鹤军、张军房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民再初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘军及其委托诉讼代理人郑晓翔、史复泳，被上诉人姚如乔及其委托诉讼代理人李天平，原审第三人张军到庭参加诉讼。原审被告黄艳梅、原审第三人张鹤军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人潘军上诉请求，驳回原审原告姚如乔的全部诉讼请求。事实和理由：1、姚如乔在明知黄艳梅无潘军的授权和委托的前提下是无权处分案涉房屋的，但仍与黄艳梅违法签订合同，应当归属无效。2、证人胡某的证言是伪证，依法不应采信；证人章某的证人证言不属于新证据，且属非法证据，依法亦不应采信。3、潘军在2013年12月11日在法院的笔录中的陈述是为了调解而作的陈述，不能作为定案依据。4、案涉《房地产买卖中介合同》第五条与2010年4月26日、2011年1月27日、2014年1月22日三次庭审笔录是具有最高证明效力的关键证据，上述证据足以证明案涉《房地产买卖中介合同》是无效合同，姚如乔的原审诉讼请求不应得到支持，请求二审法院判如所请。
被上诉人姚如乔答辩称，相关的生效法律文书已经确认案涉《房地产买卖中介合同》合法有效，相关的生效法律文书已经确认潘军、黄艳梅与张鹤军于2010年2月20日所签订的《南京市存量房买卖合同》无效。上诉人潘军的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。重审一审判决依据上述生效判决认定本案的事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。
原审第三人张军述称，其不认识姚如乔与潘军，不知道他们之间是否有协议，故对此不发表意见。但潘军和黄艳梅将所购的案涉商品房转售给张鹤军并已过户到张鹤军名下，这说明潘军和黄艳梅都是同意的，张鹤军取得案涉房屋是合法有效的，我从张鹤军处取得案涉房屋的抵押权也应是有效的。
2012年6月20日，姚如乔向原一审法院起诉请求判令：1、潘军、黄艳梅立即将位于本市浦口区旭日上城1单元1002室房屋过户到姚如乔名下；2、潘军、黄艳梅支付90000元违约金；3、本案诉讼费由潘军、黄艳梅承担。
被告黄艳梅、潘军未到庭，亦未作书面答辩。
南京市浦口区人民法院原一审查明，2009年8月1日，黄艳梅、潘军与姚如乔及南京浦老大房地产经纪有限公司（以下简称浦老大公司）分别作为甲方、乙方、丙方签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：由姚如乔以450000元的价款向黄艳梅、潘军购买位于本区××路××旭日××城××单元××室（建筑面积91.09平方米）。……乙方于2009年8月1日当日支付甲方定金10000元，2009年9月10日前支付甲方房屋首期150000元（含定金10000元）。并于当日将房屋交付给乙方。待甲方办理好房屋权证3日内办理产权过户，乙方出件当日支付甲方房屋款人民币300000元整……约定违约金为90000元。……甲方承担办理房屋一手证费用，交易过户所产生的税费由乙方承担。甲方承诺此房无任何纠纷。甲方办证时间为准，甲方不得人为拖延。房屋产权人潘军承诺房屋共有权人黄艳梅对本合同约定及出售无任何异议，若有异议房屋产权人黄艳梅承担一切责任……。当日，该合同由黄艳梅签名，经中介人员向潘军征求意见，潘军同意后，该合同中的落款由黄艳梅代为潘军签名。合同签订后，姚如乔于2009年8月3日给付购房款150000元（含定金10000元），同日，两被告将诉争房屋交付给原告，现原告将诉争房屋进行装潢居住。后两被告要求原告增加价款，双方未能协商一致，引起诉争。
另查明，黄艳梅、潘军系夫妻关系。本案所涉浦口区南浦路301号旭日上城17幢1单元1002室房屋，已于2009年12月2日办理完毕产权登记手续，登记产权人为黄艳梅、潘军。2010年2月20日，黄艳梅、潘军与第三人张鹤军签订一份《南京市存量房买卖合同》，约定由黄艳梅、潘军以500000元的价款将诉争房屋出售给张鹤军，黄艳梅、潘军及张鹤军于2010年4月16日办理房屋产权过户手续，现诉争房屋登记在张鹤军名下。2010年2月21日，姚如乔向黄艳梅发出通知函一份，要求黄艳梅于2010年3月1日前办理案涉房屋的过户手续。该函因黄艳梅逾期未领取，予以退还。
本案审理中，经原告姚如乔申请，法院于2011年8月9日依法查封了案涉位于本区××路××旭日××城××单元××室房屋。
南京市浦口区人民法院于2012年6月27日作出（2012）浦民初字第1146号民事判决：一、第三人张鹤军在本判决生效后十五日内协助原告姚如乔办理完毕本区××路××旭日××城××单元××室房屋产权过户手续，在产权过户手续办理完毕当日，原告姚如乔给付被告黄艳梅、潘军剩余购房款300000元；二、被告黄艳梅、潘军于本判决生效后十五日内给付原告违约金90000元。案件受理费8130元，诉讼保全费2770元，公告费600元，合计11500元，由被告黄艳梅、潘军负担。
黄艳梅、潘军及张鹤军不服上述判决，向本院提出上诉。因上诉人潘军、黄艳梅未在规定的时间内预交二审诉讼费，上诉人张鹤军书面明确表示不预交二审诉讼费，故本院于2013年3月5日下发（2013）宁民终字第831号民事裁定：本案按上诉人潘军、黄艳梅、张鹤军自动撤回上诉处理，各方均按原审判决执行。
2013年12月23日，南京市浦口区人民法院作出（2013）浦民监字第3号民事裁定：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。南京市浦口区人民法院再审后，于2014年9月2日作出（2014）浦民再字第3号民事判决：一、撤销本院（2012）浦民初字第1146号民事判决第一项。二、维持本院（2012）浦民初字第1146号民事判决第二项，即黄艳梅、潘军于本判决生效后十五日内给付姚如乔违约金90000元。三、驳回原审原告姚如乔的其他诉讼请求。黄艳梅、潘军不服该判决向本院提出上诉。2015年6月30日，本院作出（2014）宁民再终字第044号民事裁定：一、撤销南京市浦口区人民法院（2014）浦民再字第3号民事判决；二、本案发回南京市浦口区人民法院重新审理。
南京市浦口区人民法院重审一审中，依法追加张军为第三人参加本案诉讼。
原审原告姚如乔重审中诉称，涉案房屋买卖协议签订后，我已按合同约定付清了150000元的首付款，黄艳梅、潘军也交付了房屋，我对房屋进行了装修并入住。但在黄艳梅、潘军办好房屋权证后我要求过户时，黄艳梅、潘军却以房价上涨卖亏了为由要求增加50000元房款，并一直拖延不肯办理产权过户手续，2010年4月16日将房屋过户至张鹤军名下。现有生效法律文书对潘军、黄艳梅与张鹤军所签订的房屋买卖合同效力已经做出了相关判决，该份合同被认定为无效。潘军、黄艳梅在将涉案房屋已经出售给我的情况下，又将涉案房屋转让给他人，构成违约，依法应当按照合同约定继续履行合同，将涉案房屋登记到原告名下并承担违约责任。张鹤军对于涉案房屋并不享有相应物权，其与张军签订的抵押合同属于无权处分行为，张军对涉案房屋不享有抵押权。请求判令：1、立即办理房屋过户手续，将位于本区旭日上城17幢1单元1002室房屋过户至姚如乔名下；2、黄艳梅、潘军支付姚如乔90000元违约金并承担本案诉讼费。
原审被告潘军、黄艳梅辩称，不同意姚如乔的诉请，合同是在黄艳梅无处分权的情况下签订的，违反了相关法律规定，潘军也没有追认，合同不应当履行，不同意承担9万元违约金，要求驳回姚如乔的诉请。
原审第三人张鹤军述称，根据物权法规定，房屋已登记在我名下，我是房屋的所有权人。原告在明知房屋产权属于我的情况下，只应当诉讼赔偿，而非要求房屋产权归姚如乔。姚如乔起诉时不应当将我列为第三人，根据民诉法规定，第三人在诉讼过程中，依法追加或主动参加诉讼，如果姚如乔诉请成立，民诉法的规定应当修改。
第三人张军述称，根据物权法规定，房屋以登记为准，房屋应当属于张鹤军所有，张鹤军与潘军、黄艳梅办理过户的时间前后达2个月，且过户都是双方到场签字，经过潘军、黄艳梅认可的。房屋既然登记在张鹤军名下，案涉房屋设定的抵押权是有效的。
南京市浦口区人民法院重审一审认定案件事实如下：一、2009年8月1日，黄艳梅、潘军与姚如乔及裕兴房产浦老大店（后变更为南京房管家房地产经纪有限公司，以下简称中介公司）三方签订《房地产买卖中介合同》一份，合同签订时潘军不在现场，由黄艳梅代其签字，合同中约定：1、姚如乔以450000元的价格购买黄艳梅、潘军所有的位于浦口区××路××旭日××单元××室房屋（合同上房屋原地址为浦口区京新3**号旭日上城一区17幢1单元1002室）；2、姚如乔于2009年8月1日当日支付黄艳梅、潘军定金10000元；3、姚如乔于2009年9月10日前支付黄艳梅、潘军房屋首期款150000元（含定金），黄艳梅、潘军于当日将房屋交付给姚如乔；4、黄艳梅、潘军办理好房屋权证3日内办理产权过户，姚如乔于出件当日支付黄艳梅、潘军房屋款300000元；5、无正当理由不履行合同及有合同约定的其他违约情形，违约方向守约方支付违约金90000元；6、黄艳梅、潘军承担办理房屋一手证费用，交易过户所产生的税费由姚如乔承担；7、黄艳梅、潘军承诺此房无任何纠纷，黄艳梅、潘军办证时间以开发商可以办证时间为准，黄艳梅、潘军不得人为拖延；8、房屋产权人黄艳梅承诺房屋共有权人潘军对本合同约定及出售无任何异议，若有争议房屋产权人黄艳梅愿意承担一切责任。二、2009年8月3日，黄艳梅收取了姚如乔给付的首付款150000元，并将房屋交付给了姚如乔。后因黄艳梅要求增加诉争房屋价款，双方产生纠纷。三、2010年3月2日，姚如乔向本院起诉，要求判令黄艳梅、潘军将讼争房屋过户到姚如乔名下并承担违约金90000元，在该案诉讼中，证人胡某、章某于2011年1月27日到法院出庭作证，证明2009年8月1日姚如乔与黄艳梅签订本案所涉合同时，因潘军不能到场签字，胡某与潘军通了电话，潘军明确表示同意卖房，并委托黄艳梅全权代理卖房事宜。四、2013年12月11日，潘军在本院陈述，其事后才知道黄艳梅将房屋卖给姚如乔，知道后与黄艳梅吵了几天，后来听信张鹤军的话又将房子过户给了张鹤军，其现在愿意将房子给姚如乔，但可能不好执行。五、黄艳梅、潘军于2009年12月2日办理完诉争房屋的产权登记手续之后，于2010年2月20日与张鹤军签订了存量房买卖合同，并于同年4月20日将房屋产权过户给了张鹤军。六、2010年11月23日，张鹤军向张军借款50万元，双方签订了借款合同及房地产抵押合同，约定将诉争房屋抵押给张军。七、黄艳梅、潘军及张鹤军在收到原审判决书之后上诉至南京市中级人民法院，但因均未交纳二审诉讼费，南京市中级人民法院作出（2013）宁民终字第831号民事裁定书，裁定按上诉人自动撤回上诉处理，各方均按原审判决执行。八、2015年5月28日，姚如乔向本院起诉黄艳梅、潘军及张鹤军，要求确认黄艳梅、潘军与张鹤军于2010年2月20日所签订的《南京市存量房买卖合同》无效，本院于2016年1月21日作出（2015）浦民初字第1846号民事判决书，确认姚如乔诉请成立。黄艳梅、潘军不服判决提起上诉，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终3878号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。九、2015年12月9日，黄艳梅、潘军向本院起诉姚如乔、中介公司及中介公司柳州路分店，请求判令：1、确认被告姚如乔、被告中介公司共同侵犯了潘军共有房产权，确认潘军依法拒绝将诉争房产权转移过户给姚如乔的权利；2、确认《房地产买卖中介合同》无效，被告姚如乔、中介公司承担合同无效的法律后果以及赔偿责任；3、解除潘军、黄艳梅与被告姚如乔及中介公司签订的“房地产买卖中介合同”，双方相互返还诉争房占有使用权和价款及赔偿损失，姚如乔、中介公司承担该合同不能履行的责任（违约救济责任等）以及赔偿损失；4、姚如乔、中介公司承担本案诉讼费用。本院于2016年5月23日作出(2015)浦民初字第3929号民事判决书，判决驳回黄艳梅、潘军的全部诉讼请求。黄艳梅、潘军不服判决提起上诉，南京市中级人民法院于2016年10月9日作出（2016）苏01民终5680号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。黄艳梅、潘军不服上述判决向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2017年3月20日作出（2017）苏民申238号民事裁定书，裁定驳回黄艳梅、潘军的再审申请。
南京市浦口区人民法院重审一审认为，一、黄艳梅、潘军以黄艳梅无权处分涉案房屋为由主张涉案《房地产买卖中介合同》无效的依据不足，不予支持，应当确认《房地产买卖中介合同》有效，理由如下：1、黄艳梅、潘军与张鹤军于2010年2月20日所签订的《南京市存量房买卖合同》已被生效法律文书确认无效；2、黄艳梅、潘军要求确认其与姚如乔签订的《房地产买卖中介合同》无效的诉请已被生效法律文书驳回；3、本案审理过程中证人胡某系涉案房屋买卖中介公司的人员，其主导了涉案房屋交易的全过程，基于中介公司人员的特定身份属性，其具有对交易双方负责的责任，其在本案纠纷审理过程中所作陈述具有可信度，再结合证人章某的证词，应当认定《房地产买卖中介合同》签订当日潘军通过电话表示同意卖房并委托黄艳梅全权代理卖房事宜的事实成立，结合潘军在2013年12月11日向法院陈述其愿意将房子卖给姚如乔的事实，应当确认姚如乔与黄艳梅、潘军及中介公司三方签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。二、黄艳梅、潘军、张鹤军共同负有将涉案房屋过户至姚如乔名下的义务，同时姚如乔有按合同约定支付房屋价款的义务，理由如下：1、如上所述，涉案《房地产买卖中介合同》合法有效，合同各方应遵照执行；2黄艳梅、潘军与张鹤军于2010年2月20日所签订的《南京市存量房买卖合同》已被生效法律文书确认无效，负有将涉案房屋返还的义务。三、张军在本案再审过程中主张抵押权有效，系其作为第三人的独立的诉求，故法院应当就张军的诉求作出裁判。黄艳梅、潘军与张鹤军就涉案房屋所签订的《南京市存量房买卖合同》已被生效法律文书确认无效，即张鹤军并非房屋的所有权人，其以房屋所有权人名义设置抵押权依法应认定为无效，故本案应当判决确认张军对本案所涉房屋的抵押权无效，且张军负有协助办理涉案房屋过户至姚如乔名下的义务。四、姚如乔要求黄艳梅、潘军支付违约金90000元的请求成立，应予支持，理由如下：1、黄艳梅、潘军将涉案房屋出卖、过户过给张鹤军，其行为对姚如乔构成故意违约，且造成引发多个诉讼的后果；2、民商事合同违约金具有一定的惩罚性。
本案经南京市浦口区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、变更本院（2012）浦民初字第1146号民事判决第一项为：原审被告黄艳梅、潘军、原审第三人张鹤军于本判决生效后十日内将位于浦口区××路××旭日××单元××室房屋过户至原审原告姚如乔名下，原审原告姚如乔于房屋过户后三日内支付原审被告黄艳梅、潘军剩余购房款300000元；二、变更本院（2012）浦民初字第1146号民事判决第二项为：原审被告黄艳梅、潘军于浦口区××路××旭日××单元××室房屋过户至原审原告姚如乔名下后三日内给付原审原告姚如乔违约金90000元。三、第三人张军与原审第三人张鹤军在位于浦口区××路××旭日××单元××室房屋上设置的抵押权无效，第三人张军于本判决生效后十日内协助原审原告姚如乔办理上述房屋过户至姚如乔名下。本案案件受理费8130元、诉讼保全费2770元、公告费600元，合计人民币11500元，由原审被告黄艳梅、潘军负担。
本院再审二审审理查明，重审一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2014年1月16日，潘军和黄艳梅共同签名向南京市公安局高新分局创业新村派出所提交的“关于张鹤军诈骗旭日上城房屋犯罪情况的详细经过”里自认下列事实：1、2009年9、10月份时，潘军已经知道案涉房屋被其妻黄艳梅出售给姚如乔；2、当潘军向黄艳梅提出不愿意出售案涉房屋时，黄艳梅又向姚如乔提出加价5万元；3、2009年10、11月份，潘军的妹妹潘毅将张鹤军带到潘军家中商谈买房事宜时，潘军和黄艳梅夫妇当时的理解是：姚如乔将其夫妇告上法院，法院判决买卖合同有效，潘军和黄艳梅不仅要将案涉房屋卖给姚如乔，还要赔付9万元赔偿金。为了规避这个风险，潘军和黄艳梅认为只能将案涉房屋尽快卖给张鹤军（潘军和黄艳梅注释：这是张鹤军给的一个虚构暗示，目的是尽快买到案涉房屋）。4、2010年2月20日，潘军、黄艳梅夫妇与张鹤军三人到浦口房屋交易中心签订了案涉房屋的买卖合同，同年4月16日，在张鹤军分文未付的情况下，潘军、黄艳梅夫妇将案涉房屋过户至张鹤军名下。
本案的争议焦点为：潘军对黄艳梅与姚如乔之间的交易过程是否知情并且认可案涉《房地产买卖中介合同》。
本院再审二审认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，《房地产买卖中介合同》中潘军的签名虽系黄艳梅代签，但根据潘军和黄艳梅夫妇亲笔签名向南京市公安局高新分局创业新村派出所提交的“关于张鹤军诈骗旭日上城房屋犯罪情况的详细经过”中的陈述，可以认定潘军至少在2009年9、10月份已得知案涉房屋出售给姚如乔并已实际交付的事实，潘军并未就黄艳梅的代理权限问题向姚如乔提出异议，而是采取了将案涉房屋另行出售给张鹤军的方式，以达到规避承担违约赔偿责任的风险，潘军的行为表明，其对黄艳梅与姚如乔之间的交易过程是知情并且认可的；黄艳梅在合同中的承诺，仅是对其代表潘军签字效力的进一步确认，不能直接证明潘军对黄艳梅与姚如乔之间的交易过程不知情，且本院生效的（2016）苏01民终5680号民事判决已确认案涉《房地产买卖中介合同》的效力。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。现生效裁判已确认案涉《房地产买卖中介合同》的效力，潘军未能提交相关证据足以推翻生效裁判确认的事实，其主张案涉《房地产买卖中介合同》无效的依据不足，本院不予采信。本院据此认定，潘军对黄艳梅与姚如乔之间的交易过程知情并认可案涉《房地产买卖中介合同》，案涉《房地产买卖中介合同》合法有效，双方应当全面履行合同义务，黄艳梅、潘军未依约按期履行房屋过户义务，应承担违约赔偿责任。
综上，重审一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人潘军的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持南京市浦口区人民法院（2015）浦民再初字第4号民事判决。
再审二审案件受理费7150元，由潘军负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈亚峰
审判员 李 伟
审判员 于俊涛
二〇一七年十二月二十五日
书记员 唐俊芳
速录员 王嘉玉