福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0205民初1453号68年12月1日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉福建省平和县，委托诉讼代理人：林伯奇，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。76年4月26日出生，汉族，住福建省长汀县。被告：福建省长汀县，77年10月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。福建省厦门市海沧区，上列两被告共同委托诉讼代理人：郭玉梁，福建彬恺律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：程曾锦，福建彬恺律师事务所律师。第三人：长汀县农村信用合作联社，住所地福建省长汀县汀州镇兆征路148号，统一社会信用代码9135082115791584XJ。法定代表人：吴佳龙，理事长。委托诉讼代理人：吴永彬，男，职员。原告杨长宏与被告涂则旺、丁金花、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序于2017年6月1日公开开庭进行了审理，原告杨长宏及其委托诉讼代理人林伯奇、被告涂则旺、丁金花及其共同委托诉讼代理人程曾锦、郭玉梁到庭参加诉讼，在庭审过程中，原告杨长宏向本院申请追加长汀县农村信用合作联社（以下简称长汀合作联社）为本案第三人，本院依法追加长汀合作联社为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，组成合议庭于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告杨长宏及其委托诉讼代理人林伯奇、被告涂则旺、丁金花及其共同委托诉讼代理人程曾锦、郭玉梁、第三人长汀合作联社的委托诉讼代理人吴永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨长宏向本院提出诉讼请求：1、判令涂则旺、丁金花向杨长宏支付400000元（人民币，币种下同）的违约金；2、判令涂则旺、丁金花立即配合办理注销海沧区嵩屿南二里283号913室房产的抵押登记手续；3、判令涂则旺、丁金花立即配合办理案涉房产的个人存量房出售转移登记手续，将上述房产过户至杨长宏指定的第三人名下；4、判令涂则旺、丁金花向杨长宏交付海沧区嵩屿南二里283号913室房产；5、判令涂则旺、丁金花在2017年5月31日前将落户在海沧区嵩屿南二里283号913室房产内的户口迁出；6、本案案件受理费、保全费由涂则旺、丁金花承担。在本案审理过程中，杨长宏变更并增加诉讼请求为：1、判令涂则旺、丁金花自2017年5月11日起每日按照购房款2720000元的0.05%向杨长宏支付违约金，直至案涉房产过户至杨长宏指定的第三人名下之日止；2、判令涂则旺、丁金花立即配合办理注销海沧区嵩屿南二里283号913室房产的抵押登记手续；3、判令涂则旺、丁金花立即配合办理案涉房产的个人存量房出售转移登记手续，将上述房产过户至杨长宏指定的第三人杨晨昀名下；4、判令涂则旺、丁金花在收到扣除杨长宏已支付的200000元及应支付的违约金后剩余的全部购房款之日起3日内向杨长宏交付海沧区嵩屿南二里283号913室房产；5、判令涂则旺、丁金花立即将落户在海沧区嵩屿南二里283号913室房产内的户口迁出；6、判令中介费54000元由涂则旺、丁金花承担；7、本案案件受理费、保全费由涂则旺、丁金花承担。在2017年7月20日的庭审中，杨长宏再次变更诉讼请求为：1、判令涂则旺、丁金花向杨长宏支付违约金至起诉之日为29920元；2、判令涂则旺、丁金花立即配合办理注销海沧区嵩屿南二里283号913室房产的抵押登记手续；3、判令涂则旺、丁金花立即配合办理海沧区嵩屿南二里283号913室房产的个人存量房出售转移登记手续，将上述房产过户至杨长宏指定的第三人杨晨昀名下；4、判令涂则旺、丁金花向杨长宏交付海沧区嵩屿南二里283号913室的房产，交付时间为收到杨长宏支付的剩余购房款（扣除涂则旺、丁金花应付的违约金后三日内）；5、判令涂则旺、丁金花立即将落户在海沧区嵩屿南二里283号913室房产内的户口迁出；6、判令中介费54000元由涂则旺、丁金花承担；7、本案案件受理费以及保全费2520元由涂则旺、丁金花承担。事实与理由：2017年3月5日，经中介方厦门容居房地产行销策划有限公司（以下简称容居公司）居间介绍，杨长宏与涂则旺签订一份《房产买卖协议》，约定：涂则旺将海沧区嵩屿南二里283号913室房产（以下简称案涉房产）以2720000元的价格出售给杨长宏，购房定金200000元，当日支付100000元，剩余100000元在2017年3月31日前支付；购房款分六次支付，其中首期款700000元（含定金200000元）在2017年4月20日前支付用于银行解押；双方保证于2017年5月10日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往办理交易登记手续，杨长宏有权以第三方名义过户；涂则旺应在2017年5月31日前将落户在案涉房产内的户口迁出；涂则旺应于收到购房全款当日将案涉房产交付给杨长宏；若涂则旺中途毁约，应支付相当于双倍定金的违约金。因案涉房产共有人涂则旺的妻子丁金花无法到场签字，涂则旺签约前确认已取得其妻子丁金花的同意，有权出售案涉房产。后杨长宏依约支付了200000元的购房定金，2017年3月19日，涂则旺以其妻子丁金花反悔不同意卖房为由提出悔约。杨长宏与涂则旺多次协商，但涂则旺坚持悔约，故向法院起诉。涂则旺、丁金花共同辩称，杨长宏庭审变更诉求超过法定期限，不应作为审理对象。根据房屋买卖合同约定，违约金支付前提是一方中途悔约应支付双倍定金的违约金，杨长宏既主张解除合同的双倍违约金，又主张继续履行合同，诉讼请求自相矛盾。合同签订后，涂则旺因楼市行情变化无法实现之前的换房目标而曾提议解除合同，但这仅是涂则旺的一方提议，并没有以书面形式通知杨长宏停止履行合同，涂则旺在2017年3月29日、3月30日、3月31日、4月4日与杨长宏现场沟通、电话沟通、短信沟通过程中，均明确愿意继续履行合同，但杨长宏因政府推出限购政策要多支付税费而于3月30日主动向涂则旺提出终止交易，4月初，杨长宏又反悔要求继续履行合同。杨长宏至今未按合同约定支付解押款500000元，导致涂则旺无法到按揭银行办理解除抵押登记手续。是否注销抵押登记系由房产登记部门依按揭银行通知办理，而不是由涂则旺办理。合同约定，杨长宏应于2017年5月10日前向涂则旺支付购房款1110000元，但合同订立后杨长宏仅支付200000元定金，再未履行付款义务，未能办理案涉房产过户的原因在于杨长宏，且杨长宏也从未明确将要过户第三人的相关信息，杨长宏有炒房嫌疑。杨长宏要求涂则旺、丁金花配合解除抵押登记手续、办理房产过户、交付房产的前提是按约支付购房款。杨长宏要求涂则旺、丁金花迁移户口的诉求不属于民事案件受理范畴。杨长宏要求涂则旺、丁金花支付中介费没有事实与法律依据。丁金花并未参与杨长宏与涂则旺之间《房产买卖协议》的洽谈、订立，丁金花在事后追认涂则旺的卖房行为，同意继续履行合同，但并不表明丁金花认可《房产买卖协议》中的所有条款。综上，杨长宏未按合同约定履行付款义务，涂则旺、丁金花享有先履行抗辩权有权拒绝杨长宏关于继续履行合同的诉讼请求，请求驳回杨长宏的诉讼请求。第三人长汀合作联社述称，涂则旺、丁金花将案涉房产抵押给长汀合作联社，贷款700000元至今未还，贷款期限自2016年10月27日至2019年10月25日。案涉房产买卖与长汀合作联社无关，但需要征得长汀合作联社同意的情况下还清抵押贷款。如双方交易成功，长汀合作联社会配合解押，但解押的前提是按揭款项700000元本金、利息（利息未计算）全部还清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查认定的证据，本院认定事实如下：涂则旺与丁金花系配偶关系，案涉房产系涂则旺与丁金花按份共有，涂则旺、丁金花各自拥有50%产权。2017年3月5日，在容居公司的居间下，涂则旺（甲方）与杨长宏（乙方）签订一份《房地产转让协议》（编号0001001），约定：甲方同意将厦门市海沧区嵩屿南二里283号913室房产（云樽283#913），用途住宅出售给乙方，土地房屋权证号00853924-1、00853924-2，建筑面积为92.62平方米；房产成交总价款为2720000元，购房定金200000元，本协议签订当日支付100000元，剩余100000元在2017年3月31日前支付。甲乙双方应按规定缴纳办理过户手续所需的相关税费（以办理过户手续时国家执行的政策为准），相关税费由乙方承担。乙方将购房款分六次支付给甲方，已支付购房定金冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1、乙方于2017年4月20日前向甲方支付700000元（含定金）用于银行解押；2、乙方于2017年5月10日前（过户当天）向甲方支付410000元；4、乙方于交房当日向甲方支付10000元；5、乙方向银行申请商业贷款1600000元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给甲方；6、丙方根据协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续，乙方在过户当日向丙方支付代为办理评估报告费用4000元整（以评估公司出具发票为准，多退少补）。甲方应于收到购房全款当日将房产交付给乙方使用，交付房产前所产生的水、电、气、有线（数字电视）、卫生费及物业费等有关费用由甲方负责缴清。甲方保证上述房屋权属清楚，有权出售该房屋，自本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责清理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。甲乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费54000元，其中甲方支付0元，乙方支付54000元。甲乙双方签订本协议后，双方均不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自毁约之日起三日内退还乙方所付全部购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还一方应支付的购房款，在此条件下，应向丙方支付的全部中介费均由违约一方承担。若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。甲乙双方保证于2017年5月10日前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；若于2017年5月13日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求中止协议，同时要求违约方承担相应的违约责任。乙方应在签订《厦门市房地产买卖合同》后当日备齐银行按揭所需的材料并经银行确认，乙方取得的产权应交付丙方或银行保管，甲方应配合乙方办理银行按揭贷款，在银行通知可抵押时，乙方应及时办理抵押手续。经甲乙双方协商，甲方将如下室内设施一同出售给乙方，设施如下：电视一台、冰箱带走，其余留下。甲方承诺于2017年5月31日前将落户在本房屋的户口全部迁出，如甲方未按时迁出户口，每逾期一日按房款总额的万分之五赔偿。双方约定的其他事项：1、乙方要确保银行信誉良好；2、乙方有权以第三方名义过户；3、甲方已取得该套房产产权共有人同意，有权出售该房屋，否则视为甲方违约。涂则旺在甲方处签名、捺印，杨长宏在乙方处签名、捺印，荣居公司在中介方（丙方）处盖“厦门容居房地产行销策划有限公司钟林营业部”章。2017年3月5日，杨长宏通过银行转账二笔共计100000元给涂则旺。2017年3月11日，杨长宏通过银行转账给涂则旺100000元。涂则旺于2017年3月5日出具了一份《购房款收条》，载明收到杨长宏购房定金200000元，同时在收条中还备注“实际以银行到账为准”。此后，双方因就继续履行问题发生争议，杨长宏于2017年4月19日诉至本院。另查一：2016年10月，涂则旺、丁金花将案涉房产抵押于长汀合作联社，抵押方式为一般抵押，担保主债权数额为700000元，贷款期限自2016年10月27日至2019年10月25日。另查二：在本案审理过程中，杨长宏申请财产保全，本院依法作出（2017）闽0205民初1453号民事裁定，查封、扣押、冻结涂则旺、丁金花价值400000元的财产。杨长宏已经支付财产保全申请费2520元。另查三，涂则旺户籍地址福建省平和县，属于现行厦门市房产限购、限贷政策规定的限购对象。另查四：合同签订后，涂则旺与杨长宏就继续履行问题多次协商，其中，涂则旺与杨长宏的妻子陈坛通过微信协商，涂则旺与杨长宏通过短信、电话协商，涂则旺与杨长宏也曾在容居公司的工作人员组织下沟通协商。双方有如下对话：2017年3月6日陈坛发微信：“你好！银行明天可以解押，然后去办证，估计月底可以出来，再过户，这样首付款最迟4月初就可以付给你了，我会以最快的速度去办理，后续我继续跟进”，3月11日早上陈坛发微信：“你好！我刚给你账号汇10万元，请查收！”，涂则旺：“收到，后面的赶快帮忙付过来，这次搞得好被动，这样付款，我根本没法买房子”，陈坛：“好”，涂则旺：“大姐，您后面的钱是要等卖了漳州的房子才能付吗？”，陈坛：“房产证出来，过户时收款，估计月初”，涂则旺：“已经卖了吗？五月初还四月初？”，陈坛：“四月初”、“我自己要先办证，已经在办，等证出来就可以过户，办过户时收首付款。漳州办证要18个工作日才能出来，刚好3月底”。3月14日陈坛发微信：“你好！我有托人催办我的产权证，可能下周会领证，然后办过户，过户完，拿到钱后，马上给你汇去”，涂则旺：“我自己的房子已经定了，月底就要给他120万”，陈坛：“好，我认真配合你”，涂则旺：“一定要支持我！这次我是心太好了”、“没经验，自己搞的那么累”，陈坛：“我也一样，买方只给我7.5万就把我套在那里，解押也是我自己先垫资还款。其实我们都很不容易，我现在能做的就是早一天拿到款，然后马上汇给你，积极配合把双方的事做好”。2017年3月15日，涂则旺与杨长宏有如下通话。涂则旺：“我知道首付款，你是3月30号可以给我首付款吗？”，杨长宏：“我知道，那个协议是什么时候？”，涂则旺：“我知道，协议是协议，我现在是给你协商，因为协议也是写之前吗，现在催你也是正常的吗，是不是？我现在要去买房子，协议也是写之前吗？也是合理的吗？那就是协商，你想给我，我再去定后面的房子”，杨长宏：“到时候我会尽量给你”，涂则旺：“这样就没法安排事情，对不对，我说见面与你老婆一起见面，也可以探讨一下怎么弄”、“尽量快，我就没有办法，所以我才要跟你确定时间”，杨长宏：“不是说不见面，我现在真的很忙！”，涂则旺：“有必要见一下，一起坐坐聊一下这个事”，杨长宏：“周末再看看，我在上班呀”、“周末再看看吧，噢。”2017年3月15日陈坛发微信：“如果我拿首付钱，再凑一下，估计月底就可以跟你过户，还得通知小孩回来签字。你放心了，我们是诚心诚意要买你房子”、“我老公他很忙，我们上班都挺忙的。这边联系催房款也都是我在办，有情况我都及时告知你，周二就把提前到月底付款的情况跟你说清楚了”、“我很理解你的心情，在还不知道你月底要付款的时候，我就找人托关系，争取我这边提前拿到款，尽早付给你买房”，3月17日晚上陈坛发微信：“你好！最快20号下午就可以再给你50万解押款，到时候再通知你，另外就是解押后什么时间可以办了过户，麻烦你问下银行具体时间，我好通知小孩回来”，涂则旺：“你看看明后天见面聊聊”，陈坛：“不好意啊，这周末有事没空”，涂则旺：“这样就没法搞了”、“你老公没有购房资格，这个交易合同是无效的”，陈坛：“你什么意思？”。3月18日早上涂则旺发微信：“我现在担心到时候过不了户，因为不知道杨长宏是否符合厦门买房的资格要求？是否有在厦门缴纳两年的医社保？所以请你们提供一下杨长宏先生的医社保证明材料给我确认一下，可以吗？”、“免得拖到最后是因为你们的原因过不了户就麻烦大了”、“最好明天大家安排时间碰面一下，积极解决！本来前两天直接要去平和找你们见面的又说不方便，现在又说没空！”，3月18日晚上陈坛：“我们那天在中介就跟他们问清楚了，我小孩的名字可以买，所以才敢跟你签合同，都快奔五的人了，做事方方面面都会考虑清楚，弄清楚才敢去做，请放心”、“下周二杨老师会去拜见你，并提前给你送去解押款”、“我们会按合同去执行，争取快点把事办了，积极配合你早点买房，因为大家上班都很忙，没太多闲暇时间”、“合同是杨先生跟你签的，是指定以第三方名义过户，我小孩符合买房条件，是首套，利率还有优惠的，所以请你放心吧！”、“等下周二杨先生付给你解押款后，看下几天可以过户，去办过户手续，首付款就可以提前付给你，赶得上你月底需要支付的款项，那天知道你订了房真替你高兴，可我们也很着急，赶着筹集资金，不能延误你付款，不管什么情况，我们都会守约”，3月18日晚上22:05涂则旺：“看来：我们还是无缘分哦！这套房子我们不卖了！我老婆，父母亲，两个儿子都不同意卖！因为房子的事情弄得鸡犬不宁，天天吵架！我的工作也丢了，根本没心思工作，实在不好意思！你们看看要怎么来解决这件事情？”、“本来看好的房子根本没钱去定的！”、“你们也是信佛之人，有菩萨心肠，肯定也不希望因为这套房子，导致我家妻离子散，两个小孩没地方可住！”。2017年3月19日,涂则旺发短信给杨长宏：“杨长宏先生你好！我那套云樽913的房子不卖了，实在对不起哦！你们看看要怎么解决？方案一：我们坐下来协商一下？方案二：协商解决不了，就只能通过法院了？我不能让我的两个孩子无家可住！希望彼此多多谅解！你们看什么时候有空，见面协商一下？”。2017年3月20日晚上陈坛发微信：“你好！我今天忙了一天，把我漳州卖房子过户了，拿到首付款，刚回到家就给你发信息了”、“知道你买房子月底要付120万，其实我心里非常着急，怕耽误你，所以我紧赶慢赶今天收到款，明天就可以先预支50万解押款给你，明天上午十点多我们见个面，把款转给你”、“真的很不好意思，钱没到手就没底气，但我是很积极的配合你，终于拿到钱能付给你”。2017年3月24日下午14：33涂则旺发微信:“陈姐，那套房子我老婆是死活不同意卖的！当时首付款是我老父亲出的，现在他听说我要卖了它，就从老家下来了，天天要死要活的，我迟早是会疯掉！你们也是有大爱的人，总不会因为这套房子毁了我们家庭的幸福！我们家两个小孩你也看到了，都还在上学，他们从来都反对我卖房子！无论用什么方法，我们最终还是要去解决这件事情！你们看看有没双方都容易接受的方式把这件事情了决了？”，3月24日晚上23：42陈坛：“涂则旺先生，请你跟你的老婆商量，以我们双方于2017年3月5日在房产中介签订买卖协议的价格把房子卖给我方，这就是最好的解决方式。涂先生，我已经把购房款准备好，要付首付并办理过户手续，希望你方配合办理”。2017年3月25日凌晨00：03陈坛发微信：“2017年3月5日，我们买卖双方在厦门容居房产中介的见证下，签订了房产买卖协议。我方严格按照已签订的协议执行，因为我方清楚的知道，法律是公正的，没按签订的协议执行是要付出代价的，希望你方能信守诺言，慎重考虑。”2017年3月28日晚上20:23分涂则旺：“陈姐看看你们这周什么时间有空我们见个面再聊聊吧？我有劝说我老婆，她有所松口，新政出来我们也想尽量买回去，皆大欢喜”，陈坛：“涂先生，既然你们都舍不得卖房子，我们也不勉强。按照合同约定，该赔给你赔给我们就是”，涂则旺：“我说服我老婆了，你们不买了？”、“你们想怎么赔？”、“不买也没事，刚好就不换了”，3月28日晚上23:07分陈坛截图给涂则旺，并发微信：“涂先生，你这样反反复复，出尔反尔，我都不知道你到底哪句是真，哪句是假？让人无法相信！”、“而且你这人太不地道，跟我们签了合同收了定金后，还居然在其他中介挂320万，夫妻双方在我们面前演戏，莫非想欺诈不成？”。2017年3月29日早上涂则旺：“我一直给你说没有委托任何中介卖这套房子，中介他们自己个别行为跟我无关！”、“我个人一直积极的促成这件事情，本来我老婆她们确实不同意，包括我儿子她们一说卖房子这件事，都是说不卖不卖”、“今天明确通知你们：继续履行合同，款项安排给我们可以马上过户！要是你有其他什么想法也可以说出来！”、“现在政策天天收紧，自己看着办！”。2017年3月30日下午陈坛：“你这人也太狡猾了，这样对你没好处，好好的一件事，全被你搅浑了，税收要多交好几万，贷款利率也没优惠，这是最后一次协商机会，希望你权衡利弊”，涂则旺：“我好不容易说服我老婆，不知道你们什么意思？”，陈坛：“都是你的错！要不是你出尔反尔，反反复复，早就办好过户手续了，我们21号就把钱全部准备好，要办过户，你却突然来办出戏，这不都是你们的问题吗？”、“我们意思很清楚，马上过户，过户好付首付”，涂则旺：“钱给我们就过户呀！”，陈坛：“办好过户手续，立马给钱”、“我20号那天好不容易凑到了首付款，准备21号那天跟你办过户，你反悔了，说不卖了，因为房子涨价了”，涂则旺：“你们这样就不是想解决问题的态度！”、“有什么困难本来就是协商解决的，这样才能把事情完美解决”。2017年3月30日上午，涂则旺与杨长宏在容居公司当面沟通，容居公司员工阿文在场，主要有如下对话：阿文：“你是什么想法？”，涂则旺：“就是卖给他，看款是怎么给我的？”，阿文：“款是吧？那你的想法？”，涂则旺：“款就是越快越好，既然卖了也没办法，反正也签了，现在房子也比较多，这个机会赶快买回去”，阿文：“那如果解押，消费贷是哪个银行？”，涂则旺：“农商银行”、“我跟你讲了，谈完了找她签个字就行了，就这么简单，就在岛内嘛，是不是，她确实来不了，已经说了这个情况”，杨长宏：“21日我们在这里协商，你老婆说不卖，说这个合同是无效合同是不是？3月16日我再网上看到这套房子卖320万，市场涨了，现在市场不涨，现在你说明确要卖，原来都不明确，都是假的，那你说我该怎么相信？而且你表示不卖的意愿有好多次，我准备下了，明天给我说不卖了，我向谁要，你要给我一个放心，我以为签了协议就行，从头到尾你那个3月19日说不卖了，你也没提违约两个字。而你在什么时候提违约，你自己心里清楚”、“要不你老爸过来说这个房子不卖，我要怎么办，是不是？你站在我的立场想想，并不是简单的说签名的不要管了，我把签名的从头到尾想一遍，或者你老婆不同意，你一直在动摇，一直在看行情，所以我对你的信任，而那天你说不卖的那天，把20万的定金还给你，你的理由是：这个合同是无效的，为什么呢？你没有资格，第三方你也不同意，你老婆你不同意，其实现在还是一样的状况，协议还是这份协议，签还是你签的”，涂则旺：“我老婆确实不同意，我们也知道要是我们违约肯定是要赔钱的，后面她妥协，没办法，根本的原因，房价这样涨，钱你又不能及时付给我，要是当时不是这样签合同，只有我这个傻逼才签这个合同，分六期才给钱的，你也看过合同，我也要买房子，现在买不了房子，那要怎么弄？我们也是换房，也不是投资”、“自己签的合同，我这个也认了”，阿文：“现在最主要的原因，第一你老婆要签字”，涂则旺：“这个没有错，她会签字，她签上字，主要她签上字，我们谈好了，叫她签上字，确认了就没有问题”，杨长宏：“我跟你说，我把钱给你，马上过户”，涂则旺：“你给我多少钱？没问题，可以呀，你钱给我了，讲好了，我提前给你过户”，杨长宏：“假如我现在钱给他，他马上过户给我”，涂则旺：“可以呀，我同意”，阿文：“给多少钱？解押让他去解押，解押完了，马上去过户，是不是？他在给你50万，解押款你去解押，然后去过户，过户完了，剩下的钱全部给你”，涂则旺：“那样不好，要按照上次讲的方案才行”，阿文：“上次那样的会产生3万多的费用…，如果15号去解押，他能赶在政策之前过到户，那他就可以省好几万的税”，阿文：“目前来讲，他要过户到这个房子，第一税至少多5万以上，如果想那种方法的话：走质押的话，还有多2到3万的费用，是不是?”，杨长宏：“那天我也说，我们走质押都可以”，阿文：“要是走质押，那天又不同意”，杨长宏：“如果我把钱转给你，你把钱拿到别处，我就过不了户，我就白搞了，明年后年才能解决这件事情，你要给我保证”，涂则旺：“这个都没事，你那样的话，我一样手上一分钱都没有呀，意思我根本买不到房子”，阿文：“你的意思还是走质押方式，那费用方面？如果你想很快拿到钱，就是杨老师答应你，那2,3万的费用谁来解决？税费多了好几万了”，涂则旺：“一样的，我们买房子也要多税费，要是早买了，我也要多税费了”，杨长宏：“你也可以选择不卖呀！费用那么多，你可以选择不卖”、“涂先生你可以选择不卖，你可以选择不卖你跟你老婆商量，然后我们协商，看我是不是要追究你，其实也可以走这条道”，阿文：“卖是现在确定要卖”，杨长宏：“我真的，对是不是能顺利过户产生怀疑，有两条路啦，也不是你一定怎么样，两条路，你要让我放心的拿到这房子”，涂则旺：“很简单，你钱给我，马上不就可以到你手上了，不就是钱的问题吗！”，杨长宏：“对呀，给你解押款，你要去解押呀，你不去解押，我还是拿不到那个房子，真的是这样子，就这么一回事，其实很简单，你解押要70万，是不是？已经给你20万了，假如我能给你50万的话，你就可以去解押，你不能把这个钱拿去定房子，你不去解押，我还是拿不到房子。你早点解押出来，早点过户给我，那个首付款先付给你，你解押完以后，你才剩40几万，你早点过户，我早点贷出来，这样的话，打到你账上，你就有钱去付房子的首付款”、“第二条路就是说，你可以选择不卖，然后你跟我说，然后有中介在，来协商，你可以说让我是不是可以不追究你，其实这套房子还有两条路可以走，不一定真的要买，因为这套房子搞得我身心疲惫”，涂则旺：“你是不想买吗？”，杨长宏：“不不，意思是这样子，为了这套房子，我比较好说话，要是真要告你，20几号那天我就去告你了”、“因为按照协议我再给你50万，你就要去解押，不是说再给你50万，你去定房，你解押完以后要马上过户呀，你过户完，我再给你剩下的”，阿文：“涂先生你是龙岩哪里的农商银行？”涂则旺：“长汀县城的，我有问过她，解押很快”，杨长宏：“解押是很快，你把钱还了，我现在是真怀疑这个，那你原来买这房子没有按揭”、“现在是这样子，跟涂先生交流那么久，总是反复，我对他的诚信产生怀疑，这个正常，另外呢，我再给他50万的解押款的话，外加原来定金20万总共70万，完全可以解押，现在就是怕他拿这个钱不去解押的话，到时候我还是过不了户呀”、“我怕他到时候没办法给我过户，我现在很怕这个”，涂则旺：“我给你讲，当时为什么我老婆同意这事情，就是确认质押的方式，钱比较快，我讲那个情况，要是现在这样她基本上也不同意了，我可以马上打个电话给她”，“过户的肯定没问题”、“不是最有利的，我是以为他同意的，没什么问题，我才说服我老婆，她知道要是我违约，肯定要赔钱”、“那费用我老婆同意，那就考虑一下”，阿文：“我说明一下，他是带着起诉书来的”，涂则旺：“没关系呀，我们是同意卖房不是不同意卖房，我们是同意继续履行合同呀，没事呀！”、“当然，当时我自己签的，我认了，要是大家钱早点到了，就没那么多事情”、“要不让我先回去，我跟她商量一下”，杨长宏：“你跟你老婆商量的结果怎么样？我刚才有跟你说，钱给你你要去解押，要是你不去解押，我就不放心”，涂则旺：“杨校长你要是不放心，你把钱一次性给我，我就直接过户给你，那你就放心了，你也做不到呀”。2017年3月30日下午，涂则旺与杨长宏在容居公司当面沟通，容居公司员工阿文、吴经理在场涂，主要有如下对话：涂则旺：“早上说了什么？三种方案”，杨长宏：“现在都走不通”、“你可以选择不卖，你可以选择把定金还给我，而我可以选择不去追究你的，是这么一回事，你早上没听清楚？”、“听清楚了没有”，杨长宏：“听懂了”、“你的意思是终止交易？是不是这个意思？”，杨长宏：“我不是不是”、“我建议你可以选择不卖，我可以选择不追究你的，但是你定金要还给我是不是？然后我不追究你违约金要多少，但是中介费你要去交，凭你良心，你认为给我多少就行”，涂则旺：“我现在是同意卖，我不是不同意卖，考虑的是这一点”、“大家都咨询过律师，谁违约承担。大家可以协商，可以终止协议”、“对呀，现在讲的很白了，首先是同不同意，同意的话，中介费要多少钱？还有你有什么要求，就这么简单”，杨长宏：“对呀要终止交易，中介肯定要找我们要钱，中介费写的是5万4，对呀，就这个意思！”2017年3月31日9点30分，涂则旺、杨长宏电话通话。杨长宏：“你说的那种方式比较合适？你说的质押的也是可以呀，是不是？”，涂则旺：“可以就可以，那就没什么问题”，杨长宏：“你要是走质押的话，你老婆要过来签呀”，涂则旺：“没关系，可以去签呀”，杨长宏：“怕就是说她不签就麻烦啦”，涂则旺：“怕这怎么说，你去做了才知道”，杨长宏：“为了这套房子，其实我们二个一直在努力，我也想把这套房子买下来，现在我们走质押，你叫你老婆要过来签个字，没签字怎么弄，质押下来她再不来签的话，我确实没有什么办法可以那个”，涂则旺：“可以呀，同意走质押就质押，质押好像要去置换那里”，杨长宏：“我现在怕的说，等一下我们约好的质押的，又不来，那我真的就”，涂则旺：“未来的事情，谁呀都没有办法去预测，我现在告诉你同意走质押就质押就好了！你担心的话，你的钱赶快过来，直接过户掉就比较简单了，现在同意走质押就走质押的方式就可以了”。2017年3月31日9点42分，涂则旺、杨长宏再次电话通话。杨长宏：“你好，那质押这条路，走得通吗？”，涂则旺：“只要你同意就可以呀，说明你不是不想买，还是可以走呀”，杨长宏：“没有我不是不买”，涂则旺：“那就可以呀，看你要怎么弄，因为我今天没办法过去”，杨长宏：“那就清明后4月5日下午我们办，怎么样”，涂则旺：“对，4号我们再约一下时间，别到时候你有什么问题，或者我有什么事情，我们再约一下，这样比较保险”，杨长宏：“关键你要把你老婆工作做通”，涂则旺：“做通，不是已经做通了，昨天不是已经讲好了吗，可以做的通，质押的话”，杨长宏：“我也是给我老婆做了一个晚上的工作”，涂则旺：“那就可以了，我们两人达成共识就好了吗”，杨长宏：“那我们就走质押，你跟中介说一下”、“这个质押要经过中介的，我们要中介帮我们的忙”，涂则旺：“约他们去现场一起去操作”、“只要我们定好就可以了”，杨长宏：“要不然我跟中介说一下，我们约个时间，我们把它做下来，那就这么定了”。2017年4月1日周六杨长宏发短信给涂则旺：“涂则旺先生，你好，咱两于3月31日商定的质押担保，你也说你的老婆也同意，那么，4月5日上午9点你和你的老婆一起到中介来，我们三方一起去把质押担保及相关手续签了。”涂则旺回复：“4日才能通你确认，我今天回老家了，我父亲××住院”，杨长宏：“你明天给我一个确定的时间去办理质押担保及相关手续。”2017年4月2日涂则旺：“杨长宏先生这几天我回来照顾我父亲，是在没心情考虑房子的事情怎么解决。要不等我回到厦门？我们一起携手用什么方案保证双方的权益。我相信只要我们都是有诚意的一定可以很圆满的解决这个事情！”，杨长宏：“涂则旺先生，你是说质押担保这个方案又不行吗？”、“如果质押担保可行，你确定时间，我们三方一起去办理”、“你有诚意就不要一拖再拖”，涂则旺：“我没有拖哦！第一，现在清明放假，单位也没上班。第二，我父亲重病，我在老家医院，需要发照片还是给视频给你确认吗？同时我们不是还在协商吗？那天并没否决第三方案，当时我们都还在谈，各种可行性只要双方达成共识就可以了”，杨长宏：“你说你的老婆也同意质押担保，如今你说你的父亲重病，那么你应该根据你的父亲病情，定个时间把质押担保和相关手续办了”、“现在我们协商的是质押担保的时间”。2017年4月4日20点15分，杨长宏发短信：“涂则旺先生，你的父亲病好些了吗？今天你能确定办理质押担保及相关手续的时间吗？”，涂则旺：“谢谢杨先生的关心，我父亲的病时间可能要比较长。看看我们之间先确认一下细节，然后我抽一两天时间赶回厦门同你处理这件事情。一两天解决好后我还要回去照顾他的”，涂则旺：“杨长宏先生不知道使用质押抵保的方案具体细节你是否有咨询过？首批款你准备付款多少？剩下的款你如何保证多长时间可以到账？”。2017年4月4日21点00分，杨长宏和涂则旺电话通话。杨长宏：“现在已经是4号了，再过10几天就19号了”，涂则旺：“肯定不能拖到那一天，我们确认下来，我就赶回去办”、“我马上跟她确认，我打电话给她，过半个小时回电话给你，我跟她电话确认一下，同意就可以了，同意我打电话，不管同不同意，我都打电话给你！什么方案，行的话，我明天或者最迟后天我赶回厦门办理这个是吗，我也不想拖呀，拖来干嘛，总要解决吗！或者他自己有什么想法，我问他，好吗？或者等一下我回电话给你，一会打电话”，杨长宏：“好好好。”2017年4月4日21点33分涂则旺：“杨先生要不这样，她那边我也是没法搞定她，她不去签字我也拉不了她去的。最好还是采用我们那天谈的第三种方案：终止交易。这样也就不要通过她的同意了，我们直接协商解决算了，我现在也是没时间和精力在这里了，你看这样可行吗？”、“事先申明：中介费需要你去搞定的哦，合同那个中介费应该有点虚的，你们是老乡也就是万把块钱的事情”，杨长宏：“涂则旺先生，你说的这个方案，我不能接受”，涂则旺：“这个方案是你当时提出来的呀！当时三个方案”、“消费贷款的名字是她的名义借的，到时候她不去签，怎么搞”，杨长宏：“涂则旺先生，你要么房子卖给我，要反悔的话，合同上写得清清楚楚，第10条、第11条，你自己看着办吧！”、“你又想不把房子卖给我吗？”。2017年4月5日、4月6日涂则旺发短信：“现在只有第三种方案才行得通！她不去签字我也无能为力。你看怎么办你就去怎么处理，想好了通知我，会赶回厦门！”、“杨先生，我已返回厦门”，杨长宏：“涂先生，你好，这几天我考虑了一下，鉴于我之前提出的诸多方案，你都不同意，那么，我只能邀请你继续履行合同，至于你老婆是否同意的问题，应该由你负责解决，这是我最终答复。我这边解押款伍拾万元早已经准备好了，请你按合同确定具体的日期到银行办理解押手续并通知我，此复”，涂则旺：“于3月30日最终你提出的第三种方案：需要终止交易，我是一直同意的，有录音为证的，不知道你们现在又出尔反尔那就是你的问题了”，杨长宏：“你回复：我当时跟你协商，一开始你说你老婆不同意卖，后面又说继续履行，再后面你老婆又不同意，再后面又说你可以说服你老婆走质押担保，现在又说做不了你老婆的工作，你老婆又不同意卖了，你这样反反复复，请问你到底想怎样？因为你的反复，我们从未达成任何一致的处理意见，而且我提出的方案中，即便是终止交易，按照合同约定，也是要你承担违约责任，我也从未同意免除你的违约责任！这一点合同约定得很清楚，之前我发短信也说得十分明确了，希望你能秉持诚信原则，继续履行合同，避免大家更多的纠纷”，涂则旺：“杨先生，现在新政出来你买房的实际也不适宜，你可以去了解一下有关税费适宜，所以你现在不买也没关系，也不要再说其他的，我们把定金退还给你，否则一直纠缠下去，一直耗着对大家都没好处，谁也不知道后面国家政策会有什么变化，很多事情你我都无法控制的，你好好考虑考虑！”，杨长宏：“你如果确实要终止交易，那你就按照合同约定，立即把我已经付的20万退给我，并且按照合同约定赔偿我40万的违约金！否则，我们就按照合同约定继续履行吧！”、“我一直都是诚意要买房，你却房价涨了就说老婆不卖，调控政策出来又说履行合同，看价格波动不大又不想卖了？从你提出毁约到现在，你第一次说要退我定金！你觉得这样合适吗？难道你把几百万金额的合同当初儿戏，想签就签，想毁约就毁约，定金想收就收想退就退吗？”，涂则旺：“你要这样说就没辙了”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，案涉房屋权属登记为涂则旺与丁金花按份共有(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=fnl&Id=0&Gid=121771011&ShowLink=false&PreSelectId=315022464&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”m_font_0?)，涂则旺、丁金花各自拥有50%产权。虽然涂则旺与丁金花是夫妻关系，但涂则旺仅享有案涉房产50%所有权，涂则旺无权擅自处分属于丁金花房产份额。在签订《房产买卖协议》前，杨长宏已经阅知案涉房产权属证书记载的权利人为涂则旺与丁金花按份共有，理应审慎判断涂则旺是否有权处分丁金花的房产份额。杨长宏与涂则旺洽谈购房事宜、签订《房产买卖协议》时，丁金花并未参与，也无丁金花明确授权涂则旺代为出售其拥有的房产份额，因此，杨长宏与涂则旺之间签订的《房产买卖协议》，仅在杨长宏与涂则旺之间产生效力，《房产买卖协议》对丁金花不发生效力。合同签订后，杨长宏依照合同约定支付给涂则旺购房定金200000元，双方合同约定的第二个履约时间节点及履行情形为杨长宏于2017年4月20日前向涂则旺支付700000元（含定金）用于银行解押。根据涂则旺与杨长宏的妻子陈坛微信记录、涂则旺与杨长宏短信、电话、谈话内容表明，在第二个履约时间节点2017年4月20日前，涂则旺与杨长宏均有履约的意愿与行为，如双方曾商量提前支付解押款、办理过户登记手续，也曾商量将解押款和之后对应期的购房款变更为质押担保的付款方式，还曾商量解除之间房屋买卖合同，但双方对商定后的事项均未能实际履行。在合同约定的第二个履约时间节点届满日，杨长宏作为先履行的一方，在未获得丁金花明确追认涂则房屋买卖合同效力的情况下，行使不安抗辩权中止履行合同，并不构成根本违约。涂则旺作为后履行一方，在第二个履约时间节点届满日前与杨长宏、杨长宏妻子陈坛的协商谈话言词，亦不构成根本违约。现杨长宏主张涂则旺、丁金花支付至起诉之日违约金29920元，无合同和法律依据，本院不予支持。丁金花是在本案庭审中明确表示追认涂则旺有权处分其房产份额行为，丁金花庭审中追认的意思表示自到达杨长宏时生效，《房产买卖协议》自订立时起生效。案涉房屋抵押权存续期间，涂则旺、丁金花未经抵押权人长汀合作联社同意转让抵押房屋，不影响《房产买卖协议》的效力。《房产买卖协议》约定的大部分合同义务履行期间在本案案件审理过程中已经届满，在杨长宏庭审自认属于现行厦门市房产限购、限贷政策规定限购对象的情况下，杨长宏、涂则旺、丁金花于庭审中仍表示愿意继续履行合同，经本院主持调解，但三方又就合同主要条款如首期购房解押款的支付方式、办理解除抵押登记时间、商业贷款办理时间、是否将案涉房产过户至案外人杨晨昀名下等新的履行内容以及履行顺序产生分歧，致使三方房屋买卖合同继续履行存在现实困难。在本案庭审辩论终结前，三方仍无意改变继续履行合同意愿，故应由杨长宏、涂则旺、丁金花三方就继续履行房屋买卖合同的具体履行内容以及履行顺序进行协商确定。在杨长宏、涂则旺、丁金花三方就如何继续履行房屋买卖合同达成合意之前，杨长宏主张涂则旺、丁金花立即配合办理注销海沧区嵩屿南二里283号913室房产的抵押登记手续、立即配合办理海沧区嵩屿南二里283号913室房产的个人存量房出售转移登记手续、将上述房产过户至杨长宏指定的第三人杨晨昀名下、向杨长宏交付海沧区嵩屿南二里283号913室的房产、立即将落户在海沧区嵩屿南二里283号913室房产内的户口迁出、承担中介费54000元和保全费2520元，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告杨长宏的全部诉讼请求。本案案件受理费28560元，由原告杨长宏负担14280元，由被告涂则旺负担14280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  李庆东人民陪审员  郭桂花人民陪审员  周毅芳二〇一七年十月十七日法官 助理  许 晔代书 记员  颜巧贤附：本判决适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。