广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终208号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三，统一社会信用代码914406067962742176。
法定代表人：张广炽，该公司董事。
委托诉讼代理人：潘子权，该公司员工。
委托诉讼代理人：邓家益，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：曾家俊，男，1989年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：庞狄堃，广东康格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧楚琪，广东康格律师事务所实习律师。
上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司（以下简称星光公司）因与被上诉人曾家俊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星光公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回曾家俊的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由曾家俊负担。事实和理由：（一）曾家俊不是主张退回租金的权利人，星光广场没有收取曾家俊的租金，故不存在向其返还的事实和法律依据。双方签订《物业预租合同》时是新合同关系的成立，旧合同关系（星光广场与曾仲豪之间的租赁合同关系）已解除，新合同不是针对旧合同权利义务的转让协议。星光广场与曾家俊、曾仲豪三方没有就房屋使用权转让达成转让协议，只是曾家俊、曾仲豪达成合意，这种合意不能对抗善意第三人，对星光广场不具有约束力，故一审法院认定的曾家俊完全承接曾仲豪对案涉房屋所享有的权利义务，没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在整个合同存续期间，星光广场并没有取得曾家俊的租金，即使合同无效，也不存在退还的事实和法律依据。（二）即使认定曾家俊有权向星光广场主张权利，但本案诉讼请求中请求返还超过20年自动续期部分的租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。曾家俊请求返还超过20年自动续期部分的租金，应适用普通的债权请求权的诉讼时效。案涉合同在2013年8月1日签订，根据合同的第十三条第8款的约定可知，在签订合同时，曾家俊对合同所涉相关法律规定以及该合同可能会被认定无效的法律风险是知道或者有义务知道的，故该请求的诉讼时效应从签合同时算起而不是法院确认合同无效时起算，曾家俊提起本案诉讼已超过诉讼时效。（三）涉案合同约定的租赁期限以及租期届满自动续期的期限均未超过20年，并未违反法律的强制性规定。租金发票载明的仅仅是收费期限，而不是租赁期限。法律并未强制规定租金不可预收。提前缴租是当事人对其民事权利的处分，法院不应认定无效。根据涉案合同第二条、第三条及《房屋交接书》可知，星光公司收取租金的第一时间段为2014年6月28日-2034年6月27日，第二时间段为2034年6月28日-2048年8月30日。两个时间段均未超出20年。曾家俊愿意提前支付第二时间段的租金，是其权利的自由行使。对于未来发生的事情，合同当事人有权事前约定，法律并不禁止，法院不应认定无效。（四）涉案合同期限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。2001年10月25日，国土资源部和国务院法制办正式批准顺德农村集体土地管理改革试点[国土资函（2001）469号]。2005年6月23日，广东省政府根据顺德先行试点经验的总结，制定并发布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，对集体土地的流转条件、流转方式、流转期限等做出规定。根据该办法的规定，集体建设用地使用权出租的最高年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。涉案租赁房屋是星光公司通过顺德区“招、拍、挂”平台向佛山市乐从镇路州村股份合作社租赁的商业用途的集体建设用地，且取得了国土资源部出具的土地使用证，是顺德区第一个针对集体土地流转、开发先行先试的项目。项目开发前也征得了顺德区国土城建与水利局及顺德区发展与改革局等相关职能部门同意，可见该项目的开发合法有效，其出租年限应当参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》也指出，“只要政府或土地主管部门允许、同意出租、转让的，法院则可以认定当事人之间的出让、出租、转让集体建设用地使用权的合同有效。”因此，对于出让、出租年限问题，也可参照该原则予以处理。集体土地流转的目的是为了工业或商业开发，建设商品房、厂房用于出售、出租、贷款担保等，让农民获取更多收益，符合投资者（含曾家俊）及广大农民的根本利益。上述办法和批复表面上适用于集体建设用地使用权问题，但房屋建筑于土地之上，两者密不可分，解决集体建设用地出租、转让、出让问题的地方规章、政策及省高院批复应类推适用于本案。否则，集体建设用地转让、出租合法，房屋出租不合法，损害的是广大农民及投资者的根本利益，不利于我国经济稳健发展。（五）曾家俊见利忘义，无视契约精神，法院应当遏止这种行为。曾家俊与星光公司签订涉案合同时对合同内容是清楚的，合同约定是双方的真实意思表示，合同约定也是双方当事人真实意思表示。但是由于其自身经营问题，案涉物业的阶段性回报低于其心理预期，再加上有利其判例的出现，故其出尔反尔，要求星光广场退还租金。如果其做法得到支持，势必造成改革的挫败，影响到广东省乃至全国集体土地使用权流转改革的大局。
曾家俊辩称，（一）曾家俊承接了曾仲豪对涉案租赁物所享有的权利义务，与星光广场形成了租赁合同关系，享有本案的诉讼主体资格。（二）涉案合同为格式合同，星光广场在签署合同时并未向曾家俊尽合理提醒义务，曾家俊请求返还租金未超过诉讼时效。（三）涉案合同已经超过法律强制性规定租赁期限，星光广场上诉意见前后矛盾。（四）本案的租赁合同期限不应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
曾家俊向一审法院起诉请求：1.判令星光公司向曾家俊返还租金102661元及其利息（利息按银行同期贷款利率计算，从2013年8月1日起算至实际清偿之日止，暂计至2017年4月14日的利息为16784元）；2.判令星光公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月1日，曾家俊（乙方）与星光广场（甲方）签订一份编号为XG2012E2604的《物业预租合同》，约定星光广场出租位于佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道东B270号星光广场E座XX号的房屋给曾家俊使用；建筑面积为49.39平方米，套内面积为35.18平方米；租金总价款为239542元；曾家俊需于2013年8月1日前付清；星光公司应在2014年5月31日前将房屋交付给曾家俊使用。《物业预租合同》第二条还约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”星光公司于2013年9月25日出具一份租金发票给案外人曾仲豪，注明收到2013年8月1日至2048年8月30日的租金共239542元。案涉房屋是于2014年6月28日交付给曾家俊。现双方发生纠纷，曾家俊于2017年4月19日向一审法院提起本案诉讼。
另查明，案涉租赁物星光公司系先出租给案外人曾仲豪，后曾仲豪及曾家俊向星光公司申请变更《物业预租合同》中的承租人，即由曾家俊承租案涉租赁物并承接《物业预租合同》相关权利义务。
另在（2015）佛顺法乐民初字第2012号案中查明案涉房屋所在的建设工程已取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，案件的争议焦点有四，一是曾家俊能否向星光公司主张案涉权利；二是本案是否已超过诉讼时效；三是租赁合同的租赁期限是多少；四是本案租赁期限超过二十年部分是否无效。
一、曾家俊能否向星光公司主张案涉权利。根据曾家俊提供的并经星光公司确认的编号为XG2012E2604的《物业预租合同》，系由曾家俊及星光公司双方签订的，即使曾家俊之前存在前手曾仲豪，但并不影响本案房屋租赁合同纠纷的曾家俊、星光公司的主体地位。虽星光公司出具的租金发票中显示的付款方为曾仲豪，但因曾家俊已经完全承接了曾仲豪对案涉租赁物所享有的权利义务，故曾家俊系主张退回租金的权利人。若曾家俊主张成立，星光公司作为多收取租金的一方，其应向曾家俊退回，因此星光公司称退回租金的义务人为曾仲豪的抗辩理由不成立。
二、本案是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”按照本案曾家俊的第一项诉讼请求，属于返还财产请求权，应适用诉讼时效的规定，但曾家俊在签订《物业预租合同》时，尚没有合同被确认部分无效，不能认定为已经知道或者应当知道权利被侵害，故星光公司主张签订《物业预租合同》时为诉讼时效起算点，至曾家俊起诉已超过二年的诉讼时效，一审法院不予采纳。
三、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”而租金发票是写2013年8月1日至2048年8月30日租金239542元。因此，应从整体而不能割裂来看，一审法院认为租赁合同的租赁期限是自星光公司交付房屋给曾家俊之日起至2048年8月30日。星光公司主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，一审法院不予采纳。
四、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故一审法院认定案涉合同超过二十年部分无效。星光公司认为应适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》来处理，即如政府或土地主管部门同意农村集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限超过二十年的，也可认定租赁合同有效。经查，本案属于房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一性质，不适用于本案纠纷的处理。因此，本案的租赁期限自交付之日2014年6月28日起计算二十年，从2034年6月28日起的部分无效，该租赁无效部分的租金为99363.01元（全部租金239542元÷全部租赁期限12483天×无效部分5178天），曾家俊诉请超过的部分，一审法院不予支持。对于曾家俊请求的利息，应依《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定来处理，本案中，曾家俊、星光公司对合同部分无效均有相应过错，故曾家俊需自行承担其利息损失而不能要求星光公司承担。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决：一、星光公司应在判决发生法律效力之日起十日内向曾家俊退回租金99363.01元；二、驳回曾家俊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1344.45元，由星光公司负担1118.41元，曾家俊负担226.04元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据星光广场的上诉意见和曾家俊的答辩意见，本案二审中的争议焦点为：（一）曾家俊作为请求星光公司退还租金的主体是否适格；（二）涉案租赁合同约定的期限是否超过二十年及超过部分是否无效；（三）曾家俊诉请退还超过二十年租赁期限的租金是否超过诉讼时效期间。
关于第一个争议焦点。涉案租赁物由星光公司先出租给案外人曾仲豪，后曾仲豪及曾家俊向星光公司申请将《物业预租合同》的承租人由曾仲豪变更为曾家俊。星光公司与曾家俊于2013年8月1日签订涉案《物业预租合同》。星光公司、曾仲豪、曾家俊三方就《物业预租合同》实施的更名行为，实质是由曾仲豪将其在涉案合同中作为承租人的权利义务概括转让给曾家俊，故星光公司、曾仲豪、曾家俊三方已就涉案合同中承租人权利义务的概况转让达成合意。因此，本案中，曾家俊与星光公司是涉案合同的相对方，曾家俊是主张涉案合同权利义务的适格主体。星光公司上诉主张三方未就合同转让达成合意，涉案合同是新的合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。涉案《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”虽然涉案合同约定了两段租赁期间，但合同约定第一期租赁期限届满后自动延续至第二期租赁期间，双方无须另行协商续签，同时结合涉案租金发票注明所收取的费用为“2013年8月1日至2048年8月30日租金”可知，涉案合同约定的两段租赁期间实为一个整体，双方实际上按租赁期限至2048年8月30日的约定履行合同。由于涉案合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止，而涉案房屋已于2014年6月28日交付，故涉案合同的租赁期限已超过二十年。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定涉案合同租赁期限超过二十年的部分无效并无不当，本院予以维持。星光公司上诉主张涉案合同的租赁期限为二十年，超过二十年的部分是自动续租、属预租合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。星光公司还主张涉案合同的租赁期限应根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院粤高法民一复字[2010]第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。经查，本案属房屋租赁合同纠纷，上述办法及批复解决的是集体建设用地使用权问题，与本案不属同一法律关系，不适用于本案纠纷的处理，故星光公司的该上诉理由理据不足，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。曾家俊诉请退还超过二十年租赁期限的租金是基于超过二十年租赁期限部分的合同无效而提出的，由于合同效力需要通过法院审查认定，故在双方签订的合同被依法确认无效之前，不能认定曾家俊已经知道或者应当知道权利被侵害。因此，曾家俊于本案中诉请返还租金并未超过两年的诉讼时效期间。星光广场关于曾家俊诉请退还超过二十年租赁期限的租金超过诉讼时效期间的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，星光公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2284.07元，由上诉人佛山市顺德区星光广场投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
审 判 员 潘伟丹
二〇一八年一月二十五日
法官助理 彭振宇
书 记 员 何斯棋