广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法楼民初字第285号原告：广州市安庭物业管理有限公司，住所地：。法定代表人：周凤婷，职务总经理。委托代理人：陈渐佳、谢熏娜，是广东华誉律师事务所律师。被告：张永雄，男，汉族，1962年5月2日出生，住址：番禺区。原告广州市安庭物业管理有限公司诉被告张永雄物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市安庭物业管理有限公司的委托代理人陈渐佳到庭参加诉讼。被告张永雄经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市安庭物业管理有限公司（以下简称“安庭物业公司”）诉称，2002年12月19日，广州市绿庭雅苑发展有限公司（以下简称“绿庭雅苑公司”）与广州市番禺区石基镇竹山村民委员会签订了《物业管理服务合同》（以下称《物业管理合同》）。根据《物业管理合同》约定，绿庭雅苑公司全权负责管理广州市番禺区石基镇竹山村的一切物业及设施（涉讼房产属于竹山村范围内的物业）。签订协议后，绿庭雅苑公司即进驻竹山村进行物业管理，被告接受了绿庭雅苑公司提供的物业管理服务。2006年6月15日，绿庭雅苑公司将其在管理广州市番禺区石基镇竹山村小区期间所产生的全部债权债务转让给原告。2010年8月28日，原告与翠竹园业主委员会签订了《翠竹园别墅小区物业管理服务委托合同书（2010-2013）》，约定由原告继续为翠竹园小区提供物业管理服务至2013年12月31日。自2002年起，原告为翠竹园小区服务至今，但被告作为翠竹园小区的业主，并没有依约向原告支付管理费及路灯费。虽经原告多次催缴，被告仍拒绝履行付费义务。为维护原告的合法权益，特提出起诉，请法院查明事实，判令被告：1、支付物业管理费10410元（从2007年4月暂计至2013年2月），并从欠缴之日起，按欠款金额的每日百分之一计付滞纳金至付清之日，现暂计至2013年3月31日的滞纳金为10410元；2、支付路灯费710元；3、承担本案的诉讼费。被告未作答辩，也未提供证据。经审理查明，原告安庭物业公司是具有三级物业管理资质的企业法人，被告是位于广州市番禺区石基镇竹山村翠竹园翠怡路翠竹苑4街12号自建别墅的权属人，该房屋于2007年1月领取房地产权证书，房屋建筑面积为328.7平方米2002年12月19日，广州市番禺区石基镇竹山村民委员会（以下简称“竹山村委会”）与绿庭雅苑公司签订一份《物业管理委托合同》，约定包括本案涉讼的翠竹园小区在内的广州市番禺区石基镇竹山村的一切物业及设施，由绿庭雅苑公司全权负责管理，管理期限从2003年1月1日起至2009年12月30日止。签订上述合同后，绿庭雅苑公司将上述项目交由旗下的广州市绿庭雅苑发展有限公司物业管理分公司（以下简称“绿庭雅苑分公司”）进行管理。2003年5月4日，绿庭雅苑分公司获取了广州市番禺区物价局核发的《关于石基镇翠竹园小区物业管理费的批复》，其中载明石基镇翠竹园小区物业管理费的收费标准：一、物业管理费：100-130㎡（按购地面积计算，下同）：136元／户·月；二、区内公共路灯电费按实合理向住（用）户分摊，但最高不得超过10元／户·月。绿庭雅苑分公司于2005年7月12日正式改组成为绿庭物业公司。2006年6月16日，绿庭雅苑公司与绿庭物业公司签订一份《转让协议》，约定将涉诉小区移交给绿庭物业公司进行管理，并且将之前的一切债权债务转让给绿庭物业公司。同时，绿庭物业公司与竹山村委会再次签订一份《物业管理委托合同》，约定将涉诉小区交由绿庭物业公司管理，并约定管理时间为：2006年1月1日起至2008年12月31日。2010年7月，竹山村翠竹园小区成立业主委员会，绿庭物业公司遂于2010年8月28日与竹山村翠竹园小区业委会签订《翠竹园别墅小区物业管理服务委托合同书（2010-2013）》，约定涉诉小区继续由绿庭物业公司进行管理，期限从2010年9月1日起至2013年12月31日止。物业服务费用由业主按其拥有有购地面积交纳，具体标准为：100-130平方78元／月，246-300平方136元／月。2010年12月4日，绿庭物业公司经与业委会协商，自2011年1月1日起，将各档物业服务作适当提升，其中246-300平方的提升至165元／月·户，路灯费统一收10元／户／月，逾期按百分之一计付滞纳金。2013年1月，绿庭物业公司经工商部门核准，更名为安庭物业公司。被告向原告交纳物业管理费至2007年3月，自2007年4月起即开始拖欠物业管理费，原告经多次催收未果，遂诉至法院要求被告以136元／月的标准支付自2007年4月至2010年12月共计45个月的物业管理费，及以165元／月的标准支付自2011年1月至2013年2月共计26个月的物业管理费并支付滞纳金和拖欠期间按日百分之一计付滞纳金至付清之日止，以及自2007年4月至2013年2月路灯费710元。上述事实，有《中华人民共和国物业管理企业资质证书》、被告的《房地产权情况证明》、《物业管理委托合同》、《转让协议》、《债权债务转让公告及公证书》、《翠竹园别墅小区物业管理服务委托合同书（2010-2013）》、番价房字（2003）17号《关于石基镇翠竹园小区物业管理费的批复》、《关于翠竹园业主委员会第一届业主委员会备案的通知》以及当事人陈述等证据以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，2002年竹山村翠竹园小区所在的竹山村委会与绿庭雅苑公司签订《物业管理委托合同》；2006年绿庭雅苑公司将涉诉小区移交给绿庭物业公司进行管理，并且将之前的一切债权债务转让给绿庭物业公司，同时，竹山村委会与绿庭物业公司签订《物业管理委托合同》，此时，该小区尚未成立业主委员会，该村委会将竹山村的一切物业及设施最终交由绿庭物业公司全权负责管理，符合法律规定，竹山村委会分别与绿庭雅苑公司及绿庭物业公司签订的两份原《物业管理委托合同》意思表示真实，内容合法，依法有效，其效力及于原告和竹山村翠竹园小区的全体业主。其后，竹山村翠竹园小区业主委员会成立，并经主管部门核准登记，该业主委员会管理，合法有效，原两份《物业管理委托合同》自此终止，原告作为绿庭物业公司依法更名的企业，具有物业管理资质，依据《翠竹园别墅小区物业管理服务委托合同书（2010-2013）》有权继续对竹山村翠竹园小区实行物业管理。被告作为竹山村翠竹园小区的业主，在小区居住多年，不可能不知晓原告进行物业管理的情况，其在享受原告提供的物业管理服务的同时，应按权利义务对等原则及时交纳物业管理费，故原告要求被告支付2007年7月至2013年2月期间的物业管理费10410元以及支付分摊路灯费710元，本院均予以支持。对于原告要求依《翠竹园别墅小区物业管理服务委托合同书（2010-2013）》约定的日百分之一计付滞纳金的诉讼请求，本院认为该滞纳金的约定已经超过银行同类贷款利率的四倍，参照原《物业管理委托合同》，本院酌情支持滞纳金按每日千分之一收取。被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告张永雄自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付2007年4月至2013年2月的物业管理费10410元和滞纳金（滞纳金是以每月拖欠的物业管理费为基础，按每日千分之一，从拖欠之日起计至付清之日止的总和）；二、被告张永雄自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付分摊路灯费710元。本案受理费50元，由被告张永雄负担（受理费50元，原告广州市安庭物业管理有限公司已向本院预交，本判决生效之日起十日内，由被告径付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡志强审 判 员  黄健华人民陪审员  谭菲映二〇一三年十二月二十六日书 记 员  蒋风采