江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大商初字第0194号
原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司金丰支行，住所地在大丰市金丰南大街89-1号。
法定代表人谈玉蓉，该行行长。
委托代理人赵锋（特别授权），江苏陈定喜律师事务所律师。
被告宗元龙，男，汉族。
被告刘美兰，女，汉族。
委托代理人刘兴红（特别授权），江苏涤非律师事务所律师。
原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司金丰支行（以下简称农商行金丰支行）诉被告宗元龙、刘美兰金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理，依法适用简易程序于2014年4月1日公开开庭进行了审理。原告农商行金丰支行的委托代理人赵锋，被告宗元龙、刘美兰的共同委托代理人刘兴红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商行金丰支行诉称，被告宗元龙与被告刘美兰系夫妻关系。2010年4月8日，我行与被告宗元龙签订个人楼宇按揭抵押担保借款合同一份，约定被告宗元龙以其购买的位于大丰港区海韵广场海润园二期C3-C6号楼C3-701室、C3-601室住房作为抵押向原告借款人民币28万元，月利率为3.465‰，还款方式为按月分期等额本息还款。同年4月9日，被告宗元龙从原告处提取借款28万元，约定到期日为2029年3月20日。在此期间内，被告宗元龙未能按约结息，截止2014年2月8日共结欠原告借款本金261025.81元、利息21461.53元。此款经我行多次追要，被告仍未履行还款义务。故请求判令被告宗元龙、刘美兰共同偿还本金261025.81元及利息21461.53元，并承付本金261025.81元自2014年2月9日起至实际偿还之日止按月利率5.1975‰计算的利息，支付原告律师代理费6000元；判令被告宗元龙、刘美兰以其抵押的大丰港区海韵广场海润园二期C3-C6号楼C3-701室、C3-601室房屋拍卖或变卖价款优先偿还所欠原告的上述贷款本息及实现债权的费用；本案的诉讼费用由被告共同承担。
被告宗元龙、刘美兰共同辩称，我们在原告处借款是事实，但目前我们没有能力偿还借款本息，愿意以房屋折价抵偿借款及相应利息。
经审理查明，被告宗元龙与被告刘美兰系夫妻关系。2010年4月8日，甲方原江苏大丰农村合作银行金丰支行（以下简称农合行金丰支行，贷款人暨抵押权人）与乙方宗元龙（借款人暨抵押人）、丙方江苏兴东海港置业发展有限公司（保证人）签订个人楼宇按揭抵押担保借款合同一份，约定甲方根据乙方的需要和甲方的可能，自2010年4月8日起至2030年3月20日止，向乙方发放额度为28万元的个人楼宇按揭贷款。合同记载的借款金额、用途、期限、利率与借款借据不一致时，以借款借据记载为准，借款借据作为合同的组成部分具有同等的法律效力。借款利率按月利率3.465‰执行。还款方式为等额本息还款，每月第二十日为乙方的每期还款日，最后一次利随本清。对于逾期未交的贷款本息，甲方可向乙方计收逾期罚息及其复利。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，是指以乙方提供的所购住房及其全部权益作抵押，乙方未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向乙方发放贷款的方式。抵押担保的范围包括贷款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现债权的一切费用。抵押担保期间自设立抵押之日起至担保范围内全部债务清偿完毕止。在合同有效期内，如发生下列事项，甲方有权宣布本合同提前到期，并有权依法办理抵押物，并优先受偿：1、乙方连续超过三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息和相关费用的。……保证方式为连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至抵押的房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方保管之日止。保证范围为合同项下的借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他按照合同规定应由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用。乙方在合同期内，未按约偿还借款本息，甲方将按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。乙方连续三个月或累计六个月付款期未按时偿还借款本息及相关费用，甲方即可根据合同有关条款处理。同日，农合行金丰支行出具放贷通知书一份，载明逾期罚息浮动系数为50%。同年4月9日，被告宗元龙向农合行金丰支行出具借款借据一张，载明借款日期为2010年4月9日，到期日期为2029年3月20日，借款金额为28万元，月利率为3.465‰。2010年12月17日，被告宗元龙、刘美兰将其所有位于大丰港区海韵广场海润园二期C3-C6号楼C3-701室、C3-601室（所有权证号港区-201005220、港区-201005221）房屋办理抵押登记，并办理他项权证书，其上载明房屋他项权人农合行金丰支行，债权数额为28万元整，登记日期为2010年12月17日。被告宗元龙在借款后，截止2013年1月28日，共计偿还借款本金人民币18974.19元，利息人民币36509.34元。截止2014年2月8日，尚欠借款本金261025.81元，利息21461.53元。原告农商行金丰支行多次向被告追要余款未果，遂向本院提起诉讼，为此，原告支出律师代理费6000元。
另查明，江苏大丰农村合作银行于2011年10月变更登记为江苏大丰农村商业银行股份有限公司。
上述事实，有原告陈述，个人楼宇按揭抵押担保借款合同1份，他项权证书1份，借款借据1份，放贷通知书1份，还款明细清单1份，结婚证复印件1份，律师代理费发票1份等在卷予以证实。
本院认为，农合行金丰支行与被告宗元龙签订的个人楼宇按揭抵押担保借款合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同的双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。农合行金丰支行已按约将贷款28万元汇付至被告宗元龙的账户，但被告宗元龙未能按照合同的约定，按期足额履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，乙方连续超过三个月或累计六个月未按时偿还借款本息和相关费用的，原告有权宣布合同提前到期。被告宗元龙自2013年1月28日起即不能按时还本付息，故原告主张被告宗元龙偿还合同项下所有未还借款本息有相应依据，本院予以支持。至于律师代理费用，在原，被告双方之间签订的合同中有明确约定，原告为实现债权所支付的合理费用包括律师代理费，应由被告宗元龙承担。被告宗元龙、刘美兰以其所有的房屋设定抵押，并办理了抵押登记，故原告主张在上述房屋的拍卖或变卖价款内享有优先受偿权，有相应的事实依据和约定依据，本院依法应予支持。被告刘美兰与被告宗元龙系夫妻关系，本案所涉债务系其双方夫妻关系存续期间发生的债务，应视为夫妻共同债务，故原告要求被告刘美兰承担共同还款责任，有相应依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告宗元龙、刘美兰共同偿还原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司金丰支行借款本金人民币261025.81元及截止2014年2月8日的利息21461.53元，并承担本金261025.81元自2014年2月9日起至判决确定的履行之日止按月利率5.1975‰计算的利息；支付原告律师代理费6000元。于本判决生效后十五日内履行完毕。
二、原告江苏大丰农村商业银行股份有限公司金丰支行对被告宗元龙、刘美兰所有的位于大丰港区海韵广场海润园二期C3-C6号楼C3-701室、C3-601室（所有权证号港区-201005220、港区-201005221）房屋拍卖或变卖款项在抵押登记的债权范围内享有优先受偿权。
案件受理费5537元，减半收取2768元，由被告宗元龙、刘美兰承担。
被告如不能按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费5537元（上诉法院开户银行及账户：收款人盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行江苏省盐城市农行中汇支行；账号40×××21；附言说明交盐城市中级人民法院诉讼费用）。
代理审判员 许 雁
二〇一四年五月十六日
书 记 员 管益新
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
3.《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
4.最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。