四川省自贡市贡井区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0303民初1117号原告：曾永福，男，汉族，1960年4月4日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。原告：刘利平，女，汉族，1963年6月7日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。原告：刘淑先，女，汉族，1957年1月14日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。原告：戴克俭，男，汉族，1947年8月16日出生，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。原告：刘淑芳，女，汉族，1946年11月1日出生，四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。原告：刘淑琴，女，汉族，1953年4月15日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。原告：陈德祥，男，汉族，1952年7月17日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。原告：邱绍华，女，汉族，1943年10月31日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。上述八原告的共同诉讼代表人：戴克俭，男，汉族，1947年8月16日出生，住四川省成都市金牛区。被告：王淑辉，女，汉族，1962年12月22日出生，住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：邓云绮，四川宏宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：尧庆，四川富�律师事务所律师。被告：刘显明，男，汉族，1942年4月3日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：刘晓梅，女，汉族，1969年9月1日出生，住四川省自贡市自流井区委托诉讼代理人：齐浩，四川智见成律师事务所律师。原告曾永福、刘利平、刘淑先、戴克俭、刘淑芳、刘淑琴、陈德祥、邱绍华诉被告王淑辉、刘显明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理。本案依法由审判员刘俊适用简易程序于2018年1月31日与本院的（2018）川0303民初13号案合并公开开庭进行了审理。上述八原告的共同诉讼代表人戴克俭和委托诉讼代理人姚科、谭潇仪及原告戴克俭到庭参加诉讼。被告王淑辉及委托诉讼代理人邓云绮、�庆，被告刘显明的委托诉讼代理人刘晓梅、齐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上述八原告向本院提起的诉讼请求判令：1、请求法院判决被告一与被告二签订的转让房屋协议无效；2、请求判令被告一向原告支付赔偿款60万元；3、请求判令被告一、被告二承担本案的诉讼费及保全费。事实和理由：自贡市贡井区长土镇某房屋原始权利人刘某于2001年4月4日去世，原告以及被告二均系刘某的合法继承人。2017年4月原告以及被告二作为继承人对该房产进行了遗产分配，并于2017年6月6日在自贡市国土资源局重新进行了不动产登记，并取得不动产产权证书【川（2017）自贡不动产权第*******号】。由于原告均不在该房产居住，因此原告近期才发现被告二早于2002年在未经原告同意的情况下，就擅自将上述房产转卖给被告一，并签订《转让房�协议》。而当时刘某名下的房产属于各继承人共同共有，被告二处分该房产未取得其他继承人的许可，也未得到追认。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，处分共有的不动产应当经过全体共同共有人同意的规定，被告二对房屋的处分行为属无权处分，损害了其他权利人的利益。故请求法院判决被告一与被告二签订的转让房屋协议无效。被告一与房产原始权利人刘某系邻居，在明知其所购买的房屋系刘某的遗产，并存在多名继承人的情况下，仍然与无处分权的被告二进行房屋买卖，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其民事责任。故原告请求法院判令被告一向原告赔偿因拆除自贡市贡井区长土街某房屋给原告造成的损失。被告王淑辉辩称：被告刘显明卖房行为构成表见代理，《转让房屋协议》合法有效。本案王家与刘家是亲戚关系且是多年的老邻居，王淑辉及王家与刘家兄妹刘显明、刘淑芳、刘淑琴和刘淑先等人以及刘利平的关系好，2017年拆迁前，特别是在2002年房屋买卖发生后的15年，一直很好、经常往来，相互了解、信任。且清楚知道原143号房屋是串夹壁竹林结构，多年闲置导致该房房顶门窗等已经损环，不能居住使用，所以该房有出让的客观需要，但房子位于长土且破损，价值不高，转让不易。刘显明主动上门找隔壁王家出让该房合情合理，最终因亲戚关系，王淑辉以高于市场的价格与刘显明签订房屋买卖合同，履行了各自义务，因产权证被押给他人而未能过户。因刘显明是该房继承人（共有人）之一，和其他继承人（共有人）是亲兄妹关系，王淑辉有理由相信刘显明有代理处置（转让）该房的权利，即刘的行为符合表见代理的表象，卖房行为具有法律效力。刘淑芳等原告称不知涉案房屋买卖、改建，这不是事实。原143号房屋买卖是在2002年5月，随即王淑辉在原址上拆除串夹壁老房、改建了钢混结构新房，至2017年刘家起诉，王淑辉在143号已居住了十五年。相关证据可以直接或间接证明刘家众人知晓该房的买卖及改建的事实。刘淑芳等八人均知晓143号房买卖、改建的事实，在本案诉前15年长的时间里从未主张权利，是以消积方式默认了卖房的事实。“借地基”不是事实，是刘显明等人反悔卖房而虚构的借口，而无任何证据佐证。根据谁主张谁举证的原则，刘显明等人有义务举示相应证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。同时，我方主张的“房屋买卖”则有《转让房屋协议》、《收条》、证人证言、被告刘淑琴的自述等证据形成证据链证明刘显明等人在2002年将诉争房屋卖给了王淑辉是客观事实。“借地基”的说法与刘淑琴在社区的自述也自相矛盾。本案原告起诉要求侵权赔偿超过法定诉讼时效，早已超过两年的法定诉讼时效依法不应支持。现存的143号房是王淑辉依法申请改建、重建的房屋，是其个人投资修建的合法财产。因此，该房的拆迁赔偿款应归王淑辉所有。八原告以用拆迁中142号房拆迁赔偿标准计算原143号房价值错误，143号房早已灭失，应以其灭失时的实际价值确定损失金额，不应以十多年后拆迁的标准确定损失。并且，142号房为钢混结构，原143号房为串夹壁竹木结构，物�不同，不应用同一标准。没有证据证明有附属物，该部分赔偿的要求及标准毫无依据。相应的搬迁奖金、房租费等也没有依据，因为本案双方不是拆迁关系，客观上也不存搬迁的需要。综上所述，刘显明卖房构成表见代理，刘淑琴等八人明知卖房，诉前十五年均未提出任何异议，以默示方式认可了双方的房屋买卖。刘淑琴等八人诉求超过法定诉讼时效，依法不应予以支持。法院应依法予以驳回八原告的诉讼请求。被告刘显明辩称：2002年左右，王某和我商谈，说他家房子太窄，想修宽点，说我家房屋空着不住人容易坏，当时我家厨房确实有点漏雨。他们想一起拆了修宽点。我想我家与王家是几十年的友好邻居，且我的舅舅是他的继父，生前住在他们家。我就同意了，因为想到房子产权还是我们�，只是让王家用，就没有征求本案原告的意见。记不清确切的时间，王某给了我3000元表示感谢，我考虑到九妹家刚买了房子要还贷款，就把这3000元给了九妹刘淑琴。记不清是哪一年的清明节回长土给父母扫墓时，九妹刘淑琴、十妹刘淑先发现我家房子被王某、王淑辉拆了修成了现在的房子就问我是不是我把房子卖给王家了，我说没卖。他们只是借用我家地基修宽点，房子产权是我们家的。关于房屋转让协议，我第一次看到是某分局的几位同志给我们看的，字迹和内容把我惊呆，怎么一点记忆都没有？这个协议是在哪儿签的？怎么签的我完全想不起来（时间已经过了15年，人也75岁了）。王某、王淑辉清楚那个房屋应该是我们兄妹共有财产。转让协议没有大家共同签字不具有法律效力。所以王家一致没法去相关部门办理过户登记。此案让我和原告的亲情关系受到了�害，我也自责，苦恼。虽然我有过错，但我不是受益人，我只收了3000元也没有占为己有，我也是受害者。此案受益人是王淑辉，她在不需要申请土地，在水、电、气、等畅通的情况下进行了房屋的扩建，根本上改善了居住条件，享受了较好的物质生活。有一年我六妹刘淑芳，妹弟戴克俭从成都回来扫墓，他们去看了老家，发现房子被拆，问我怎么回事，我仍然重复了以前说的话，他们半信半疑。后来叫九妹刘淑琴去查房产信息资料档案，并索要了相关证据，紧接着就让我们所有继承人提供相关资料进行了继承相关财产份额分割，补发了房产证。（已换成了不动产证）见到房产证后，心中如释重负，我之前说的话只是给王家用，房子产权仍是我们的是事实。我终于好向原告亲人们交代了。签订房屋买卖协议实际上本意并不是出售房屋，是因为老房子没有人居住，经�双方协商一直，把房屋借给王淑辉使用，后面清明扫墓的时候，各兄弟姐妹才发现房子被王家重建了。房子只是借用并不是买卖。上述八原告为证明其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、常住人口登记表，证明刘淑芳等人与刘某系父子女关系，享受对房屋的继承权。2、刘某死亡证明，证明刘某于2001年4月4日死亡，刘淑芳等人自此应继承对房屋享有物权。3、不动产权证及结婚证，证明刘某对143号房屋具有所有权。4、不动产权证及结婚证，证明继承人对房屋进行了分配，现刘淑芳等人对143号房具有所有权。5、自贡市国有土地上房屋征收自主购买方式货�补偿协议书，房产证与国土证，转让房屋协议，规划许可证及规划核实通知书，房屋征收分户评估结果，贡井区长土某片区棚户去改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案，143号房屋损失的计算方式，证明参照王淑辉142号房屋每平米3263元原评估价值及某局的文件，143号房屋应得征收补偿款（货币补偿）的金额为487619.31元，包含附属物总金额为60万元。被告王淑辉对八原告举示的证据质证认为：1、真实性无异议，证明目的有异议；2、第五份证据补偿协议书，是意向协议，不是最终安置协议，142号完全是王淑辉个人所有，跟本案无关，143号是王淑辉根据归建局的批准，改建成139.7平方米的一个新住宅，跟原告不到90平方米的房子已经不存在,与本案无关；143号房以不存在，就不存在相应的补偿，而且计算方式的第6项，11万多也不知�怎么来的。所以说只是单方面计算的一个数据，并不是一份证据，数据来源没有合法性。被告刘显明对八原告举示的证据质证认为无异议。被告王淑辉为证明其主张向法庭提交了如下证据：1、身份证复印件，证明被告王淑辉的诉讼主体资格。2、转让房屋协议、收条，证明2002年5月刘家兄妹等的代表人即本案被告刘显明与王淑辉签订房屋转让协议，收取了3000元房屋转让款，王淑辉受让取得原143号串夹壁结构危房的所有权。3、自贡市某许可证，证明王淑辉依法取得原143号房改建的行政许可，拆除原143号危房，按规划许可，在原址重建面积139.75平方米的钢混结构住房。4、天然气“工带民”用户转市燃气司直供用户工程改造协、收据、天然气供用合同。5，水、电、气户头及缴费票据，证明2002年起至今143号房由王淑辉居住使用已经十五年。该房水电气费用也是王淑辉缴纳。6、社区证明（两份），证明王淑辉在2002年购买143号房后改建为钢混结构住房，并使用居住至今。7、谈话记录（两份），证明社区于2017年10月28日和30日于原告等人的谈话记录证明：王家与刘家系亲戚关系，原告刘淑琴知道其兄刘显明卖掉房子，且她分得1000元卖房款，因今年棚改政策才反悔十多年前的卖房，知道2017年棚改政策后才去办的不动产权证。8、照片，证明143号房的现状，2010年原告刘淑先、刘利平和曾永福等和王淑辉在改建后的143号房院内合影，证明原告明知143号房买卖、改建的情况。9、证明、证明人身份证复印件；录像光盘，证明原告等人每年扫墓、看望长辈都要从143号房经过，不可能不知道该房的买卖、改建情况。被告王淑辉申请证人王某出庭作证，证实证人和刘显明是朋友也是亲戚，证人和被告王淑辉是兄妹。刘显明说长土的房子要卖，被告王淑辉委托证人与刘显明在某公司二楼签订了房屋转让协议，协议是刘显明书写的。证人给了刘显明房屋买卖款3000元，购买该房子当时满地都是瓦，很简陋，门都没有。整个交易过程中，没有其他刘家人参与。刘显明说没有房产证，房产证被抵押了。当时想买来是自己住，房产证、土地证就没有去办理产权证。当时�房的气是刘显明妹妹的名字刘淑琴，我们找她过户了气的名字，他们家里的人肯定是知道的，后面我们就打申请，然后房屋改建。被告王淑辉申请证人许某出庭作证，证实证人租的王淑辉的房子，在那里住了3年多了。有几次都见了刘家的人，都说房子是刘家卖给他们王家的。被告刘显明在举证期限内未向本院举示证据。八原告对被告王淑辉举示的证据质证认为：1、转让房屋协议收条，我方认为这份收据，收款人并非刘显明；2、对第3证据，我们认可真实性，但是与本案没有直接关系；3、关于第4、5证据，我方认可真实性，但是我认为该2组证据与本案没有关联性；4、关于第6项证据，第一份只是说王淑辉对该房屋进行了修建，社区书记出示的证明，出具证明�本人并不在现场，真实性有异议；5、谈话记录，并没有谈话人的签字，否认其真实性；6、该系列照片的真实性均予认可，但是该系列照片和本案没有关联性，7、金某的证言，与本案没有直接关系。被告刘显明对被告王淑辉举示的证据质证认为：对协议真实性有异议，其他证据意见和八原告的意见一致。八原告对二位证人的证词质证认为：证人与被告王淑辉实际上是有利益关系的，所以我们对他证言的真实性，同时在照片指认的时候不科学，照片上写了名字，对方代理人，也有引导性的指认。被告王淑辉对二位证人的证词质证认为：作为本案被告刘显明与证人在具体的时间、地点，整个过程，表述非常清晰。买卖协议，转让协议，收条，完全出于本案被告刘显明，作为非专业笔迹鉴定人员，均能辨别是同一人，同时证人详细向法庭陈述了买卖协议、收条系本案第二被告所出具。第二位证人向法庭详细客观陈述了本案其他原告在其租赁房屋向证人如实表述该房屋系各原告协商后出让给本案被告。被告刘显明对二位证人的证词的质证意见与八原告的意见一致。本院对上述八原告和被告王淑辉举示的证据及二位证人的证词，认为与本案具有真实性、合法性、关联性符合法律规定，本院予以采信。经本院审理，查明的事实如下：2001年4月4日，刘某因病死亡，未留有遗嘱。刘淑芳、刘淑琴、刘淑先、刘显明系刘某子女作为其法定继承人。刘锡洲长子刘显高于1966年去世，刘显高的女儿刘利平因代为继承享有继承权。依法对刘锡洲所有位于自贡市贡井区长土镇某房屋作为遗产继承，但各继承人没有办理该房的过户变更登记。2002年5月18日，被告王淑辉委托王某与被告刘显明签订了购买自贡市贡井区长土镇某房屋《转让房屋协议》，被告王淑辉支付购房款3000元给被告刘显明，该房的产权证书被告刘显明未交付给被告王淑辉，该房没有办理房产过户登记。之后，被告王淑辉占用、使用该房。2010年1月18日，被告王淑辉将自己所有的自贡市贡井区某房屋和购买的自贡市贡井区长土镇光明巷五组143号房屋一并向自贡市规划和建设局报批了危房改建，该局出具了自规私建证居民私人住宅建设许可证，被告王淑辉将上述房产改建成了139.75平方米的砖混结构的房屋，该改建的房屋的水电气均办理在被告王淑辉名下，但该改建的房屋没有办理房产登记，其自贡市贡井区长土镇光明巷五组143号房产因改建�消灭。2017年10月25日，自贡市贡井区人民政府关于《贡井区长土胜利路片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的公告。2017年11月15日，自贡市贡井区城乡建设和住房保障局与被告王淑辉拟签订《自贡市国有土地上房屋征收自主购安方式货币补偿协议书》。该协议载明房屋征收部门对被告王淑辉已经拆除的自贡市贡井区长土镇光明巷5组142号41.97平米房屋（所有权证号：*********号）进行了各项补偿556073元，对于被告王淑辉新建的139.75平米的房屋进行了补偿473333元。上述两项合计为1029406元。2017年6月6日，原告曾永福、刘利平、刘淑先、戴克俭、刘淑芳、刘淑琴、陈德祥、邱绍华与被告刘显明对自贡市贡井区长土镇某房产进行遗产分割，并办理不动产证。共有情况为按份共有，曾永福10%、刘利平10%、刘淑先20%、戴克俭10%、刘淑芳10%、刘淑琴10%、陈德祥10%、刘显明10%、邱绍华10%。现八原告起诉到法院，要求支持其诉求。被告刘显明同意八原告的诉求，被告王淑辉请求法院驳回八原告的诉讼请求。本院认为，本案八原告和被告刘显明与被告王淑辉所争议的焦点是被告王淑辉委托王某与被告刘显明签订的购买自贡市贡井区长土镇某号房屋《转让房屋协议》的有效或无效的问题。现八原告以《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”和《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除�律另有规定外，符合下列情形的：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人┈”的规定，认为被告刘显明系无权处分自贡市贡井区长土镇光明巷五组143号的房屋，被告王淑辉也不具备善意取得的条件，主张《转让房屋协议》无效。关于表见代理，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”和《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，只要相对人有理由相信行为人有代理权，则该代理行为具有法律效力。被告王淑辉以被告刘显明在出卖该房时已征求了其他继承人的意见，代理其他继承人出卖该房，并且支付了相应的对价,且一直占用、使用。并在争议房屋消灭改建后，八原告和被告刘显明均已默示而没有提出异议，而主张被告刘显明构成表见代理。但本案中的《转让房屋协议》是被告刘显明以其自己名义而非以他人名义签订合同，故其行为本身非代理行为，亦不构成无权代理中的表见代理。本院认为以上当事人的法律观点，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院认为八原告错误引用了无权处分的规定，因无权处分是没有所有权而以自己的名义出卖房产的行为。本案的被告刘显明系所争议的自贡市贡井区长土镇光明巷五组143号房产的共有人之一，享有部分所有权，并不构成无权处分的概念。该《转让房屋协议》也不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同的情形，故八原告诉求确认自贡市贡井区长土镇某号的《转让房屋协议》无效，不符合法律规定，本院不予支持。相反，被告王淑辉辨称该《转让房屋协议》合法有效，符合法律规定，本院予以采纳。本案的《转让房屋协议》合法有效，但只限于被告刘显明和被告王淑辉之间债权关系，因该争议的房屋权属并没根据《转让房屋协议》而办理到被告王淑辉名下，物权的变动应受物权法的调整。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。被告王淑辉虽提供证据和证人证词证实其被告刘显明及部分原告知晓、同意出卖房屋的事实，但其证据并不够充分，因被告刘显明出卖争议房并没有其他权利人授权，其权利人的追认也必须是明示，并非默示。现八原告与被告刘显明均明确表示没有出卖房屋的事实，也不同意追认。故《转让房屋协议》一是被告刘显明没有经其他继承人的书面同意，而擅自处理；被告王淑辉购买该房时也没有尽到注意义务，而轻信被告刘显明有代理权。被告刘显明和被告王淑辉均有过错，对该诉争房屋构成共同侵权的不真正连带人，应各自对侵权事实的发生和损害赔偿，分别按照自己的过�对共同权利人负相应的赔偿责任。八原告以所办的不动产登记证书为权利人主张损害赔偿，并没有过法定的诉讼时效。本院书面对本案各方当事人释明，本案的基础法律关系是《转让房屋协议》的合同关系，自贡市贡井区长土镇光明巷五组143号房产因被告王淑辉改建而消灭，其物上请求权已不能实现。八原告以《转让房屋协议》无效而主张被告王淑辉侵权赔偿不符合法律规定，根据合同相对性的原理，八原告并非《转让房屋协议》的合同主体。八原告应根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关法律规定主张侵权责任人与责任人之间赔偿的具体份额和赔偿标准，组织相关侵权赔偿的证据，另行起诉主张权利。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，八原告起诉的证据不充分，对八原告的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾永福、刘利平、刘淑先、戴克俭、刘淑芳、刘淑琴、陈德祥、邱绍华的诉讼请求。本案受理费4925元，保全费2520元，共计7445元，由原告曾永福、刘利平、刘淑先、戴克俭、刘淑芳、刘淑琴、陈德祥、邱绍华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法�。审判员 刘 俊二〇一八年二月二十四日书记员 李曾艳