上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1195号
原告杨永兴。
委托代理人刘志庆，上海申蕴和律师事务所律师。
委托代理人闫亚峰，上海申蕴和律师事务所律师。
被告上海恒太置业发展有限公司。
法定代表人傅高华。
委托代理人顾岱华，上海纽迈律师事务所律师。
委托代理人陈宸，上海纽迈律师事务所律师。
被告上海堡华建筑工程有限公司。
法定代表人张小根。
委托代理人王苇，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人杨建军，上海市李国机律师事务所律师。
被告上海强劲地基工程股份有限公司。
法定代表人宋伟民。
委托代理人俞光洪，上海建领城达律师事务所律师。
委托代理人孙艳，上海建领城达律师事务所律师。
原告杨永兴与被告上海恒太置业发展有限公司（以下简称恒太公司）、上海堡华建筑工程有限公司（以下简称堡华公司）、上海强劲地基工程股份有限公司（以下简称强劲公司）财产损害赔偿纠纷一案，原告于2014年4月4日向本院提起诉讼，同时被告恒太公司申请就上海市闸北区老沪太路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）申请因受损而导致的贬值损失以及房屋修复价进行评估。在诉调阶段，经上海市高级人民法院委托，由上海富申房地产估价有限公司（以下简称富申公司）对房屋贬值损失进行评估，由上海沪港建设咨询有限公司（以下简称沪港公司）对房屋损坏修复工程造价进行审价。2014年4月28日、2014年5月14日上述两家公司分别出具了评估及审价结论。本案于2014年5月9日立案受理，依法由审判员朱一心独任审理，于2014年5月23日公开开庭审理了本案。原告杨永兴的委托代理人刘志庆、被告恒太公司的委托代理人顾岱华、陈宸、被告堡华公司的委托代理人杨建军、被告强劲公司的委托代理人俞光洪、孙艳到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告诉称，原告系闸北区老沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2006年5月，被告恒太公司在原告居住房屋的东面进行新弘国际公寓项目施工过程中，由于不规范的打桩等行为，对原告的房屋造成了天花板脱落、房屋整体走样、门窗关不严等严重后果。现请求判令被告：1、赔偿因房屋受损而导致的贬值损失6万元；2、赔偿修复房屋损坏费用1万元。
被告恒太公司辩称，根据同济大学的质量鉴定结论，造成房屋损坏的原因既有内因也有外因，故要求对造成房屋损坏的原因进行综合考虑后依法确定恒太公司的民事责任。
被告堡华公司辩称，其是新弘国际公寓建设项目的总包方，但总包项目中并无桩基工程项目。其施工是严格按照施工合同的约定及工程设计的要求进行，原告房屋的损坏与其无关，其不应当承担责任。
被告强劲公司辩称，其系新弘国际公寓建设项目中桩基工程的专业分包单位，新弘国际公寓5号楼于2006年6月25日压桩施工结束以及地下车库于2006年7月6日压桩施工结束，上述工程结束时，周边居民的住宅并没有出现损坏的现象。此外，从房屋监测点的累计沉降量、施工时的监测单位从未向强劲公司提出报警整改建议以及从（2007）闸民三（民）初字第777号判决书等法律文书的认定来看，原告房屋的损坏与强劲公司的施工无关，其不应当承担责任。另外，强劲公司认为原告等周边居民的诉讼超过了法律规定的诉讼时效。
经审理查明，杨永兴系上海市闸北区老沪太路XXX弄XXX号XXX室的业主，该房屋系六层砖混结构住宅，一梯五户，于1983年竣工。该房屋所在的楼栋位于新弘国际公寓4号楼的西侧，距离新弘国际公寓小区4号楼约31米。
2006年前后，恒太公司将新弘国际公寓的建设项目发包给堡华公司施工。堡华公司的总包项目中不含有桩基工程项目。
之后，恒太公司与强劲公司签订“新弘国际公寓桩基承包工程合同”，约定将桩基工程发包给强劲公司施工，合同总价为XXXXXXX元。
2006年6月，强劲公司就新弘国际公寓5号楼桩基工程开始施工，同年7月26日强劲公司就上述工程通过了监理方、设计方及建设单位的验收。
上述工程开工不久，包括原告在内的上海市延长中路500弄居民、老沪太路255弄居民、普善路XXX弄XXX号居民陆续发现房屋墙体出现不同程度的裂缝以及门窗变形等现象，遂与被告交涉。
2009年10月，上海市闸北区老沪太路XXX弄XXX号、XXX号内共计10名业主起诉至本院，要求恒太公司赔偿因房屋受损导致的贬值损失及房屋修复费用。在上述案件审理中，经该些案件的原告申请，本院委托同济大学房屋质量检测站（以下简称同济大学）对老沪太路XXX弄XXX-
XXX号、XXX-XXX号房屋是否存在质量问题以及质量问题形成的原因进行鉴定。同济大学在检测时，对老沪太路XXX弄XXX-XXX号、XXX-
XXX号共计四个门牌号码内的所有房屋（除正在装修和拒绝检测的外）均进行了检测，并在上述报告中列明了包括本案系争房屋在内的被检测房屋的完损情况。
据上述检测报告记载，系争房屋的完损情况描述如下：门变形。
2010年2月25日，同济大学房屋质量检测站出具了房屋质量检测报告，该检测报告对房屋损伤原因的分析（检测报告第八点）如下：本次所调查居民楼7-8号、11-12号，其主要损伤为门窗变形、墙地面瓷砖开裂、窗角开裂、预制板拼接缝、墙体斜向及竖向开裂、渗水等现象，分别判断原因为：1、墙体出现的竖向裂缝及斜裂缝，是由于砌块强度较低、房屋地基土受到邻近施工扰动而导致；2、墙体粉刷龟裂主要由于粉刷老化，空鼓及收缩等原因引起；3、预制板拼接缝及窗角开裂系由于材料干缩与房屋不均匀沉降引起；4、门窗变形、开关不灵活，下水道不通畅及墙地面瓷砖开裂系由房屋不均匀沉降所致，房屋不均匀沉降包括周围施工影响的不均匀沉降和房屋自身的不均匀沉降；5、渗水的原因为预制板拼接缝或管道开洞；6、阳台扶手开裂，钢筋锈蚀为房屋老化所致。
上述检测报告第10.2点提出建议如下：（1）建议对房屋基础近期的沉降进行监测，以确定其是否稳定。基础沉降稳定后进行下述修复与加固。（2）对墙体裂缝宽度小于0.2mm处粉刷修补，裂缝宽度大于0.2mm处采用灌浆法进行闭合，并恢复原粉刷。（3）对变形的门窗进行矫正或更换，对室外下水道进行翻修处理，对开裂或鼓起的地砖进行修复，对卫生间漏水处进行修复。（4）预制楼板拼接缝处铲除原粉刷及酥松填充物，水泥砂浆嵌实，再沿裂缝处黏贴宽0.2m网格布并恢复原粉刷。（5）由于7-8号房屋外纵墙抗震承载力不满足现行规范要求，楼梯间墙体抗震抗压承载力均不满足现行规范要求，11-12号房屋南面纵墙抗震承载力不满足现行规范要求，楼梯间墙体抗震抗压承载力均不满足现行规范要求，建议增设构造柱加固，对承载力不满足要求的楼梯间墙体进行加固。
在审理中，原、被告对同济大学出具的上述检测结论均无异议，且均同意将上述检测报告作为本案中进行房屋贬值损失评估及房屋修复造价审价的依据。
审理中，富申公司于2014年4月28日出具原告房屋受损贬值估价报告。详细评估结果如下表：
部位建筑面积（m2）市场单价（元／m2）市场总价（万元）贬值率贬值额
（万元）
12号204室56.XXXXXXXXXX.890.5%0.86
审理中，沪港公司于2014年5月14日出具房屋修复工程司法审价报告。审价建议为：老沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋修复工程造价为962元。
另查明，2007年6月，居住在上海市闸北区延长中路XXX弄XXX号、XXX号甲的郝锦元等14位业主（涉及9套房屋）诉至本院，要求恒太公司对损坏房屋进行修复并赔偿房屋贬值损失【案号为（2007）闸民三（民）初字第777号】。在该案的审理中，经该案原告申请，上海市高级人民法院委托上海房屋质量检测站对所涉的九套房屋进行了检测。上海房屋质量检测站于2007年12月14日出具了沪房鉴（001）证字第2007－1494号房屋质量检测报告，检测结论为：目前被检测房屋主要存在以下损坏现象：楼、屋盖混凝土预制板拼缝处变形开裂；墙体和顶角线与平顶交接处变形开裂；墙面、窗角变形开裂，粉刷起壳开裂；门、窗变形翘曲，开关不便；屋面、外墙渗漏水；厨卫面砖起壳，震裂坠落；下水管道不畅；天井围墙变形开裂等。检测报告对每户原告房屋的具体损坏情况分别作了说明。根据被检测房屋的结构现状和损坏特征等，综合分析得出以下意见：（一）被检测房屋在相邻“新弘国际公寓”基坑施工前的2005年～2006年初，进行了包括外墙面涂料、上下水管道、屋面防水层、小区部分路面及下水道等的整修。经过整修处理的被检测房屋可以认为基本完好房。（二）“新弘国际公寓”地下车库距离被检测房屋约10m，在清除基坑障碍物、压桩、水泥土搅拌围护桩和开挖等施工过程中，产生的震动、挤土和基坑变位，波及邻近范围的土体平衡被破坏，导致了相邻被检测房屋地基的不均匀沉降。（三）被检测房屋出现的损坏现象，主要与相邻的“新弘国际公寓”清除基坑障碍物、压桩、水泥土搅拌围护桩和开挖等施工因素等有关。（四）建议对被检测房屋受损部位进行必要的修缮处理。处理建议为：（一）平顶预制板拼缝和阴角裂缝，采用环氧胶泥封闭处理。（二）对于房屋墙面和窗角裂缝，采用微膨胀水泥砂浆修补，外做弹性腻子。（三）对屋面、外墙渗漏水部位，建议重新铺设防水层或涂刷防水涂料处理。（四）对影响使用的门窗，应进行拆装整修处理。（五）对受损影响使用的下水管道进行翻修处理。（六）室内装修损坏部位，建议不低于原有标准进行修缮处理。（七）对于天井围墙裂缝，采用钢丝网砂浆面层加固。
以上事实，有原告产权证、房屋受损照片、新弘国际公寓桩基承包工程合同、老沪太路XXX弄XXX-XXX号、XXX-
XXX号房屋质量检测报告、（2007）闸民三（民）初字第777号判决书、富申公司的评估报告、沪港公司的审价报告等证据以及当事人当庭陈述佐证。
本案的争议焦点是：原告房屋的损坏是否与被告的施工有因果关系？如有因果关系，则被告方应当承担何民事责任？
本院认为，根据同济大学房屋质量检测报告对房屋损伤原因的分析，系争房屋出现的门变形等房屋损坏现象主要由房屋不均匀沉降、以及房屋地基土受到邻近施工扰动等因素而导致。其中，房屋不均匀沉降包括受周围施工影响的不均匀沉降和房屋自身的不均匀沉降。因此，作为新弘国际公寓项目的建设单位，恒太公司应当对因其施工所导致的原告房屋受损承担相应的民事责任。根据沪港公司的审价结论以及富申公司的评估结论，再考虑到两家公司在作出相关审价及评估结论时均充分考虑房屋受损的各类因素，特别是富申公司在评估报告中明确发生房屋受损的因素分为外因和内因，并明确上述内外因素对房屋贬值的影响相辅相成，是房屋贬值的综合组成因素，目前的评估结论并未区分内外因素。故被告恒太公司应对外因造成的房屋贬值损失以及修复损失承担民事责任。本院根据检测结论中所确定的房屋损坏原因，确定恒太公司应承担主要责任，具体赔偿数额由本院根据审价结论和评估结论予以酌情确定。至于修复受损房屋造成的损失与房屋受损后的贬值损失是否重合一节，由于修复造价考虑的是恢复房屋的使用功能，并未涉及房屋所已经发生沉降的恢复，而贬值损失考虑的是在修复不可行以及修复不经济性的情况下所产生的风险性贬值，对于系争房屋发生的沉降，即属于该类型。因而，上述两种损失并未重合。至于三被告之间各自如何承担责任，恒太公司在对外先行赔偿后可再行依法主张权利。至于强劲公司提出的诉讼时效一节，由于包括原告在内的众多本市老沪太路255弄居民，自房屋发生损坏起即通过走访居委会、街道等部门的形式，要求维护自身的权益，故本院难以认定原告的起诉超过法律规定的诉讼时效。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款之规定判决如下：
一、被告上海恒太置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告杨永兴房屋修复损失770元；
二、被告上海恒太置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告杨永兴房屋贬值损失6880元；
三、驳回原告杨永兴其余诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取900元（原告杨永兴已预缴），由原告杨永兴负担800元，被告上海恒太置业发展有限公司负担100元。评估费共计6000元，由被告上海恒太置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 朱一心
二〇一四年六月十三日
书记员 龚 胤
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十七条……
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
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