江西省赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民二初字第4331号
原告：兴业银行股份有限公司赣州分行，住所地：赣州市章贡区红旗大道23号。
统一社会信用代码：913607005787658945。
负责人：康丽蓉，系该分行行长。
委托诉讼代理人：钟延粲，男，汉族，1971年4月7日生，系该行员工，一般代理。
被告：袁桂仲，男，汉族，1983年4月10日生，住江西省赣州市章贡区。
被告：曾春艳，女，汉族，1987年3月14日生，住江西省赣州市宁都县。
原告兴业银行股份有限公司赣州分行（以下简称兴业银行赣州分行）与被告袁桂仲、曾春艳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行赣州分行的委托代理人钟延粲到庭参加诉讼，被告袁桂仲、曾春艳经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、由被告袁桂仲、曾春艳立即偿还所欠原告的借款本金500000元及利息20528.57元（以本金500000元为基数计算，暂计至2015年11月7日，从2015年6月15日起按年利率11.7%计算至还清日止）；2、判令原告享有被告袁桂仲、曾春艳已经办理抵押登记房产的优先受偿权（他项权证号：赣房他证字第××号）；3、本案诉讼费、财产保全费等全部费用由被告承担。事实和理由：2014年8月15日，被告袁桂仲、曾春艳与原告签订《零售经营类借款合同》，约定：被告袁桂仲、曾春艳向原告借款50万元整，借款期限从2014年8月15日至2015年8月15日；借款利率为固定年利率7.8%，每月15日被告需向原告支付借款利息，借款到期日需向原告归还本金及剩余利息，利随本清，借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%（即年利率11.7%），被告不能按时支付利息的，原告有权按借款逾期罚息利率对欠息计收复利。同日，被告袁桂仲、曾春艳与原告签订《零售借款最高额抵押合同》，被告袁桂仲、曾春艳以位于赣州经济技术开发区××路××华府××＃楼××室（房产证号：赣房权证字第××号）的住房为被告的上述借款提供抵押担保并办理了抵押登记（他项权证号：赣房他证字第××号）。借款到期后，被告未依约支付借款本金及利息。截至2015年11月7日，被告袁桂仲、曾春艳尚欠原告借款本金50万元及利息20528.57元，原告多次催收未果遂起诉。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提交了如下证据：
证据1、兴业银行股份有限公司赣州分行的组织机构代码证、企业法人营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件，证明原告的诉讼主体资格。
证据2、袁桂仲、曾春艳身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。
证据3、《个人授信额度借款合同》、《零售经营类借款合同》及兴业银行赣州分行借款借据复印件，证明袁桂仲、曾春艳向原告借款50万元并以商品房为抵押担保的事实，且原告已经完全履行合同义务。
证据4、欠息清单，证明截至2015年11月7日，被告袁桂仲、曾春艳50万元借款欠本金500000元，欠利息20528.57元。
被告袁桂仲、曾春艳未作答辩，亦未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为原告的证据内容真实合法，与本案具有关联，本院对原告证据的证明力予以确认,并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告袁桂仲、曾春艳于2014年8月15日与原告兴业银行赣州分行签订了《零售授信额度借款合同》，合同约定：原告提供授信最高本金限额50万元，授信有效期自2014年8月15日至2017年8月15日止。同日，原告与被告袁桂仲、曾春艳签订《零售借款最高额抵押合同》，合同约定：被告袁桂仲、曾春艳以其所有的位于华府××＃楼××室（产权证号：赣房权证字第××号）为原告向其提供的授信50万元提供抵押担保，抵押最高本金限额为50万元，抵押额度有效期自2014年8月15日至2017年8月15日，抵押担保的范围为抵押最高本金限额项下，原告与被告在抵押额度有限期内发生的所有债权余额以及在最高额抵押权设立前已经存在的经抵押人同意转入本合同约定担保范围的债权余额（包括但不限于借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金，原告为实现抵押权所发生的费用等）。原告于2014年8月14日取得房屋他项权证（他项权证号：赣房他证字第××号）。2014年8月15日，原告与被告袁桂仲、曾春艳签订《零售经营类借款合同》，合同约定：被告袁桂仲、曾春艳向原告借款50万元用于购货，借款利率为年利率7.8%，借款期限自2014年8月15日至2015年8月15日止，借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为到期还本，还本付息日期为自借款发放次月起每月的15日及借款到期日，计息公式为利息=本金×借款天数×日利率，被告未按期还款且未就展期事宜与原告达成协议，即构成借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息，不能按时支付利息的，原告有权按借款逾期罚息利率对欠息计收复利。上述合同签订后，原告于2014年8月15日依约向被告袁桂仲、曾春艳发放贷款本金50万元。被告袁桂仲、曾春艳自2015年7月15日开始逾期支付利息，截至2015年8月15日，被告袁桂仲、曾春艳尚欠原告借款本金50万元，利息6534.26元。原告催收未果，致诉。
本院认为，原告兴业银行赣州分行与被告袁桂仲、曾春艳签订的《零售授信额度借款合同》、《零售经营类借款合同》、《零售借款最高额抵押合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，上述合同均合法有效，对当事人具有法律约束力。原告依约履行了放款义务，但被告袁桂仲、曾春艳未依约履行归还本息的义务，其行为已构成违约。原告要求被告袁桂仲、曾春艳归还借款本金及利息的诉请，本院予以支持。法律并未禁止金融机构计收复利，原告可对借款期间内未付利息计收复利。借款逾期后，原告可向被告计收罚息，但不宜再计收复利。被告袁桂仲、曾春艳自愿以其所有的房产为该借贷提供抵押担保，并已办理了抵押登记,原告要求对被告袁桂仲、曾春艳提供抵押的房产享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。被告袁桂仲、曾春艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告袁桂仲、曾春艳于本判决生效之日起七日内归还原告兴业银行股份有限公司赣州分行借款本金50万元；
二、由被告袁桂仲、曾春艳于本判决生效之日起七日内支付原告兴业银行股份有限公司赣州分行借款利息6534.26元（该利息计算至2015年8月15日）和之后的利息（利息以尚欠借款本金为基数，按年利率11.7%计算，自2015年8月16日至还清款项之日止）；
三、若被告袁桂仲、曾春艳届期不履行上述第一、二项付款义务，原告兴业银行股份有限公司赣州分行有权就被告袁桂仲、曾春艳提供抵押的房产（赣州经济技术开发区文峰北路×号铭欣﹒华府×楼×室，产权证号：赣房权证字第××号）行使抵押权，就上述房产拍卖、变卖或折价方式取得的价款在50万元的范围内优先受偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9005元，由被告袁桂仲、曾春艳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 刘迪驰
审 判 员 吴 芬
代理审判员 赵盈慧
二〇一七年九月十九日
书 记 员 邱 虹