重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06200号
上诉人（原审原告）：黄益。
被上诉人（原审被告）：重庆成晋实业有限公司。
上诉人黄益与被上诉人重庆成晋实业有限公司（以下简称成晋公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院法院于2015年6月18日作出（2015）合法民初字第01456号民事判决。上诉人黄益对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与代理审判员陈娅梅组成合议庭，并于2015年11月27日公开开庭进行了审理，上诉人黄益的委托代理人傅家强、杨建冲，被上诉人成晋公司的委托代理人王春雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄益一审诉称，2010年10月13日，黄益、成晋公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，黄益购买位于合川区××号房屋。合同签订后，黄益交付首期房款95146元。因成晋公司拖延办理按揭黄益只得于2013年7月3日以现金方式支付余款94000元。合同约定的交房时间是2011年10月31日，成晋公司于2013年3月15日具备交房条件，按合同约定成晋公司应支付逾期交房违约金18952元（189146×501×0.0002）。按合同约定成晋公司在房屋实际交付使用后60日内，为黄益办理产权登记，成晋公司至今未取得登记受理单，成晋公司应按合同约定支付逾期办理产权登记违约金11916元（189146×（690-60）×0.0001）。为维护黄益的合法权益，请求法院依法判令成晋公司支付黄益逾期交房违约金18952元、逾期办理产权登记违约金11916元，合计30868元；本案诉讼费由成晋公司承担。
成晋公司一审辩称，合同约定接房是2011年10月31日，而其起诉时间是2015年2月5日，黄益请求成晋公�支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效。成晋公司尚未取得产权登记受理单，不能确定违约金数额。另外，黄益延期支付购房尾款，属于补充协议第二条约定的成晋公司免责事由，应当免除成晋公司相应的责任。
一审法院经审理查明：2010年10月13日，黄益、成晋公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定黄益（乙方）购买成晋公司（甲方）开发建设的位于重庆市××号普通商品住房，建筑面积39.97㎡，套内建筑面积35.64㎡，总成交金额为189146元。付款方式：签订合同时，乙方向甲方支付购房款95146元，余款94000元乙方向银行申请按揭贷款支付给甲方。
合同第七条、第八条约定，本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方（成晋公司）应当在2011年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（黄益）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
合同第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：逾期超过90日后乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……；乙方要求继续履�合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。
合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在120日（含）之内……。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退�全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
补充协议第二条关于成晋公司免责事由的约定：1、乙方在接房及取得房地产证书时，均必须完善包括但不限于本合同规定之各项购房手续及款项为前提……；若因乙方未按期交清款项、提供完整资料的，甲方有权相应延迟交房及办理登记时间……。2、乙方若未按本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期是否到期，甲方�权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。”
合同签订后，黄益依照合同的约定向成晋公司支付了购房首付款95146元，于2013年7月3日，支付成晋公司购房余款94000元，共计189146元。2012年6月27日黄益办理接房手续。2013年3月15日，成晋公司开发建设的育才天街工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。成晋公司尚未取得土地房屋登记机构出具的黄益所购房屋权属登记业务受理通知书。2015年2月黄益向一审法院起诉，其诉请如前。案经审理调解无果。
本案审理中，黄益、成晋公司双方均同意自合同约定交房时间起算至竣工验收备案登记证时间（2103年3月15日）计算逾期交房的天数；自2013年3月15日再给予60日的办理时间（即2013年5月14日）起算至合川区国土资源和房屋管理局实际受理登记业务的时间计算逾期办理产权登记的天数；若《补充协议》第二条约定的免责事由存在，成晋公司免除相应的违约责任。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。黄益、成晋公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。
一、关于成晋公司是否存在交房违约，黄益要求成晋公司支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。
黄益、成晋公司商品房买卖合同约定房屋交付为2011年10月31日前，但当时该商品房尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合交付条件。该商品房于2013年3月15日取得建设工程竣工验收备案登记证，故成晋公司向黄益交付符合合同约定条件的房屋时间应为2013年3月15日，故成晋公司逾期交房的行为构成违约。
按合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后的30日内，即2013年4月15日前，黄益于2015年2月起诉主张权利，故黄益的该诉讼请求未超过两年诉讼时效期限。
二、关于成晋公司在办理产权登记过程中是否违约的问题。
按照合同约定，房屋实际交付使用之日起60日后计算逾期办理产权登记的违约天数。成晋公司向黄益实际交付房屋时间为2012年1月12日，成晋公司应从2012年1月12日起的60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，而成晋公司至今未取得登记受理单，其行为已构成违约。
三、关于成晋公司是否应向黄益支付逾期交房、逾期办理产权登记违约金的问题。
按照《补偿协议》的第二条的约定及交易习惯，付清购房款是成晋公司交房的前提条件之一。未足额或未按期付清房款的，成晋公司有权拒绝交付房屋，�不承担相应的逾期责任。本案中，黄益于2013年7月3日才付清购房款，成晋公司有权于2013年7月3日前拒绝交房，且不承担逾期交房责任。黄益称其延期支付房款是由于成晋公司延迟协助黄益办理按揭贷款所致，但黄益在举证期间届满前未举示充分的证据予以证实，故其理由不予采信。故成晋公司应免除逾期交房的违约责任。
黄益已足额支付了办理产权登记应支付的房款及其他款项并提供完整资料，成晋公司应当承担逾期办理产权登记的违约责任。但根据黄益、成晋公司签订的商品房买卖合同第十三条约定，成晋公司向黄益支付逾期办理产权登记违约金的条件为甲方（成晋公司）实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，因登记受理单成晋公司至今未取得，支付条件尚未成就，故现黄益要求成晋公司支付办证违约金的诉讼请求一审法院不予�持，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回黄益的诉讼请求。案件受理费572元，减半收取286元，由黄益负担。
上诉人黄益对该判决不服，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决并改判由成晋公司向黄益支付逾期交房违约金9534元；本案一审、二审费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院对上诉人按揭支付购房款逾期的认定是错误的。本案是因为被上诉人的懈怠而导致上诉人逾期按揭支付购房款，该责任不应由上诉人承担。二、一审法院对被上诉人逾期交房违约责任的免除是错误的。
被上诉人成晋公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为成晋公司是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房违约金。现评析如下：
我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2010年10月13日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定签订合同时黄益应向成晋公司支付房款95146元，余款94000元黄益向银行申请按揭贷款支付给成晋公司。且补充协议第二条约定，黄益若未按照本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期限是否到期，成晋公司均有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。合同履行过程中，黄益迟至2013年7月13日方付清尾款94000元，那么，根据�述约定，成晋公司在2013年7月13日前均有权拒绝向黄益交房及履行办证义务，且不承担逾期责任。换而言之，涉案房屋只要在2013年7月13日前完成竣工验收，取得竣工验收备案登记证，即满足合法交付的条件。
黄益于2012年6月27日接房，现涉案房屋已于2013年2月25日通过竣工验收，后于2013年3月15日取得竣工验收备案登记证。从前述事实可知，成晋公司已在合同约定的期限内（即2013年7月13日前）向黄益完成了交房义务，该司不存在逾期交房违约行为，不应支付逾期交房违约金。黄益称其延期支付房款是由于成晋公司延迟协助黄益办理按揭贷款所致，但黄益未举示充分的证据予以证实，一审法院据此免除成晋公司的逾期交房违约责任并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人黄益的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用�律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费572元，由黄益负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 赵 青
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 何 欢
书 记 员 邓 超