江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终287号
上诉人（原审原告）：徐州皓宇农贸市场管理有限公司，住所地徐州市贾汪区大吴街道办事处大吴商城内。
法定代表人：王飞，该公司经理。
委托诉讼代理人：董兆强，江苏同凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈玉启，男，1974年2月11日生，汉族，住徐州市贾汪区。
委托诉讼代理人：徐爱松，江苏彭城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马正根，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人徐州皓宇农贸市场管理有限公司（以下简称皓宇市场管理公司）因与被上诉人陈玉启排除妨害纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2017）苏0305民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人皓宇市场管理公司的委托诉讼代理人董兆强、被上诉人陈玉启及其委托诉讼代理人徐爱松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
皓宇市场管理公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、徐州市贾汪区人民法院（2016）苏0305民初5755号民事判决书已确认陈玉启与徐州珈赫悠扬房地产营销策划有限公司签订的房屋转让协议无效，虽然在该判决中未判决陈玉启返还涉案房屋，但依据法律规定，被认定为无效的合同不能履行，陈玉启应当将涉案房屋返还给上诉人。同时陈玉启已经另案起诉徐州珈赫悠扬房地产营销策划有限公司要求返还购房款，亦经调解结案，故一审法院论述陈玉启的购房款及其合同损失未得到解决与事实不符。2、上诉人收取陈玉启支付的10万元并非对房屋销售达成合意的售房款，在双方未达成买卖涉案房屋一致意见之前，认定陈玉启为善意、有偿占有缺乏证据支持。同时，在扣除陈玉启非法占用涉案房屋给上诉人造成损失的前提下，对陈玉启支付的10万元，上诉人同意退还。
陈玉启辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
皓宇市场管理公司向一审法院起诉请求：请求依法判令陈玉启停止侵占大吴农贸市场内街22号商铺房产并恢复原状，并赔偿因侵权行为给皓宇市场管理公司造成的损失3万元。
一审法院认定事实：2014年4月23日，皓宇市场管理公司与徐州市贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会（以下简称解台村委会）签订解台农贸市场合作投资建设协议书一份，约定双方合作开发建设解台农贸市场，项目地点位于大吴商城西侧，占地约30亩，皓宇市场管理公司投资约4000万元作为协议合作开发的预算资金，并按建设的实际需求量增加投入，解台村委会以土地作为投资，并负责本项目物业的规划、报建、备案等相关行政审批手续，合同并明确土地以国土部门审批或挂牌出让为准；工程竣工后，市场摊位部分底层面积约6000平方米，二层约4000平方米和市场的东侧房屋500平方米及拆迁安置补偿房屋200平方米归解台村委会所有；其余所有房屋及相关配套设施的产权及土地使用权归皓宇市场管理公司所有，皓宇市场管理公司有权以转让及出租等方式处理并享有收益。2014年5月18日，皓宇市场管理公司与连云港宁发建设有限公司（以下简称宁发建设公司）签订《合同协议书》一份，约定皓宇市场管理公司将大吴农贸市场总承包给宁发建设公司施工，工程范围为施工图纸所有内容，合同价款暂定为3000万元，工期为2014年6月1日至2015年1月20日，计230天。2015年6月29日，皓宇市场管理公司与徐州珈赫悠扬房地产营销策划有限公司（以下简称珈赫悠扬公司）签订《商业用房租售合同》一份，约定将位于大吴邻里中心内房区22号商业用房，建筑面积24平方米，以22万元的价格出售给珈赫悠扬公司。2016年5月，珈赫悠扬公司与陈玉启达成涉案房屋转让合意，约定将涉案房屋以13.5万元转让给陈玉启，陈玉启于2016年5月3日向珈赫悠扬公司支付购房订金7万元，2016年5月23日，珈赫悠扬公司与陈玉启签订《房屋转让协议》一份，约定珈赫悠扬公司将其购买的大吴邻里中心内房区22号房屋以价格13.5万元转让给陈玉启，2016年5月23日，陈玉启委托案外人刘士清向珈赫悠扬公司法定代表人张伟卡号为62×××78的农业银行账户转账65000元。2016年8月3日，珈赫悠扬公司出具证明一份，明确皓宇市场管理公司因拖欠珈赫悠扬公司代理销售佣金，于2015年6月29日将大吴邻里中心内侧22号商铺抵款给珈赫悠扬公司并签订《房屋租售合同》，之后珈赫悠扬公司又将该房屋以13.5万元的价格转卖给陈玉启并签订了《房屋转让协议》，陈玉启已付清全部房款。现该房屋已被陈玉启使用并进行了相应的装修。2016年12月12日，皓宇市场管理公司将珈赫悠扬公司、陈玉启诉至一审法院，要求判令皓宇市场管理公司与珈赫悠扬公司签订的大吴邻里中心内区22号房《商业用房租售合同》及珈赫悠扬公司与陈玉启签订的大吴邻里中心内区22号房的《房屋转让协议》无效。一审法院审理后于2017年1月25日作出（2016）苏0305民初5755号民事判决书，认为皓宇市场管理公司与珈赫悠扬公司于2015年6月29日签订的商业用房租售合同无效；珈赫悠扬公司与陈玉启于2016年5月23日签订的房屋转让协议无效。该判决作出后，皓宇市场管理公司与陈玉启就涉案房屋的出售问题进行了协商，并同意将涉案房屋再次出售给陈玉启，并实际收取了陈玉启购房款10万元。
一审法院认为，根据本案查明的事实，皓宇市场管理公司将涉案房屋出售给珈赫悠扬公司后，珈赫悠扬公司又将该房屋转让给陈玉启，并向陈玉启出示了皓宇市场管理公司签订的商业用房租售合同，致使陈玉启在主观上确认珈赫悠扬公司是涉案房屋的权利主体，陈玉启按照约定支付了全部的购房款后，珈赫悠扬公司将涉案房产交付给陈玉启使用，客观上陈玉启系基于合同买卖有偿取得房屋的使用权利。之后因开发人没有办理土地挂牌和建设用地规划许可等手续，致使涉案房屋无法进行初始登记，不具备进行交易及办理房屋产权过户登记的法定条件，买卖合同被认定为无效，但买卖合同被认定无效后，陈玉启的购房款项及其合同损失尚未得到解决，人民法院也没有判决陈玉启返还房屋；另买卖合同被人民法院认定无效后，皓宇市场管理公司又与陈玉启就该房屋买卖事宜进行了协商，并实际收取了陈玉启购房款10万元，皓宇市场管理公司与陈玉启之间形成了新的房屋买卖合同关系，因此陈玉启对该房屋的占有系善意有偿占有，并非对皓宇市场管理公司财产的非法侵占。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，判决，驳回徐州皓宇农贸市场管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费275元，由徐州皓宇农贸市场管理有限公司负担。
二审中，当事人未提供新的证据。
本院二审查明，一审法院作出（2016）苏0305民初5755号民事判决书后，陈玉启将珈赫悠扬公司、张伟诉至一审法院要求其返还购房款并支付利息及赔偿损失。后该案在审理过程中，双方达成调解，一审法院制作（2017）苏0305民初2064号民事调解书，确认“解除陈玉启与珈赫悠扬公司于2016年5月23日签订的关于大吴邻里中心内房区22号房的房屋转让协议及2016年8月6日签订的关于大吴邻里中心D区1号房和D区2（1-2）号房的房屋转让协议，珈赫悠扬公司返还陈玉启购房款735000元、支付利息15000元，合计750000元，张伟对上述债务承担连带给付责任……”
本院二审查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为，关于陈玉启应否从涉案房屋中迁出并赔偿损失的问题。依据生效法律文书确认，皓宇市场管理公司与珈赫悠扬公司于2015年6月29日签订的涉案商业用房租售合同无效；珈赫悠扬公司与陈玉启于2016年5月23日签订的涉案房屋转让协议无效。依据合同法第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但涉案房屋转让协议被确认无效后，作为权利人的皓宇市场管理公司再次与陈玉启就涉案房屋的买卖事宜进行了协商，并实际收取了陈玉启购房款10万元。虽双方对涉案房屋的出售价格及该10万元的性质（是否为预付款）存在争议，但仅是双方在房屋买卖合同履行过程中需要解决的问题，在双方存在买卖房屋真实意思表示并实际履行的情形下，陈玉启占有涉案房屋具有合法依据，并非非法侵占。上诉人皓宇市场管理公司要求陈玉启停止侵占、恢复原状并赔偿损失的主张，无事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。
综上，徐州皓宇农贸市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人徐州皓宇农贸市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 玲
审判员 黄 政
审判员 周东海
二〇一八年六月二十七日
书记员 王嫣然