江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹰民一终字第246号
上诉人（原审被告）葛金香。
被上诉人（原审原告）江西创佳物业管理有限公司，住所地：江西省鹰潭市建设路4号。
法定代表人刘志勇，经理。
委托代理人袁列文，江西华星律师事务所律师。
上诉人葛金香因物业服务合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人葛金香、被上诉人委托代理人袁列文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原告于2009年6月1日与鹰潭市东湖家园业主委员会就鹰潭市东湖家园高层住宅签订《物业服务合同》。该合同约定，鹰潭市东湖家园业主委员会委托原告实行物业管理，委托管理期限从2009年6月1日至2012年5月31日止，住宅房屋原告按建筑面积（以房产证为准）每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，收取时间为每月10日至月底，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；该合同对委托管理事项、双方权利义务、服务要求与标准、违约责任等进行了约定。2012年2月7日原告与鹰潭市东湖家园业主委员会签订《物业管理委托合同》，该合同约定，鹰潭市东湖家园业主委员会委托原告实行物业管理，委托管理期限从2012年4月1日至2015年4月1日止，多层住宅房屋原告按建筑面积（以房产证为准）每月每平方米O.53元向物业产权人、使用人收取，高层住宅房屋原告按建筑面积（以房产证为准）每月每平方米1元向物业产权人、使用人收取，付费时间为每季度第一个月15-30日，逾期交纳从逾期之日起按照应交金额的千分之三按日交纳滞纳金；该合同对委托管理事项、双方权利义务、服务要求与标准、违约责任等进行了约定。原告从2009年6月1日至2015年3月31日对鹰潭市东湖家园小区实施了物业管理，向高层业主均按每平米0.8元收取物业费。被告系鹰潭市东湖家园高层一单元1301室房屋产权人，该房屋建筑面积为205.15平方米，自2012年1月起被告未交纳该房屋物业费用，应收水费1189元。原告未提交证据证实原告系鹰潭市东湖家园2303号房屋业主的相关证据。原告向被告催要物业费用及水费未果，遂诉至本院，请求判令被告支付拖欠的物业管理费、滞纳金、水费等共计41906.75元。
原审法院认为，原告与鹰潭市东湖家园业主委员会签订了《物业服务合同》、《物业委托管理合同》，成为鹰潭市东湖家园的物业服务企业，并实施了物业管理，有权向鹰潭市东湖家园小区的物业产权人、使用人收取物业管理费与水费。被告同意按实际缴纳水费，且未对原告要求给付水费的请求提出异议，为此本院对原告要求被告给付水费1189元的请求予以支持。原告提交的证据不能证明原告系东湖家园2303号房屋的业主，因此原告要求被告给付该房屋物业费用的请求没有事实依据，本院不予支持。原告依据《物业服务合同》向被告收取鹰潭市东湖家园1301号房屋2012年1月1日至2012年5月31日的物业费已过诉讼时效，且未提交诉讼时效中断、中止的证据，因此原告要求被告支付该鹰潭市东湖家园1301号房屋该时间段物业费的主张本院不予支持。原告依据《物业委托管理合同》向被告主张2012年6月1日至2014年12月31日的物业费用，是一个连续性的行为，不存在超过诉讼时效，原告要求被告支付2012年6月1日至2014年12月31日的物业费用予以支持，但费用应按实际收取的每平米0.8元计算，即205.15平方米×O.8元／平方米×31=5087.72元。原告要求被告按照《物业委托管理合同》支付滞纳金的请求过高，本院酌情确定被告应当按总欠费的10%支付违约金。被告在辩称中的相关请求，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，被告可以通过其他救济途径主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：
一、被告葛金香应当于本判决生效后十日内支付原告江西创佳物业管理有限公司物业费5087.72元；
二、被告葛金香应当于本判决生效后十日内支付原告江西创佳物业管理有限公司水费1189元；
三、被告葛金香应当于本判决生效后十日内支付原告江西创佳物业管理有限公司逾期缴纳物业费的违约金508.77元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人不服，上诉称：一、一审法院水费计算错误。一审法院以上诉人同意按实际缴纳水费，且未对被上诉人要求的给付水费要求提出异议为由，支持了被上诉人要求上诉人支付水费1189元的请求，这一认定是错误的。
二、一审法院认定事实不清，忽略了被上诉人没有履行维修、维护、管理等义务的情形。物业服务期间，上诉人曾多次向被上诉人反映房屋的漏水、渗水问题，要求被上诉人维修物业外墙面及公共水管，但至今被上诉人都未解决。同时，被上诉人还存在不维护公共设施设备、垃圾随意堆放、监控损坏等不履行物业服务管理义务的情形。根据高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》规定，物业管理企业未履行服务、管理职责或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可以行使抗辩权。
三、收费标准和滞纳金的计算没有法律依据。物业服务合同中约定的滞纳金的计算按照每日千分之三计算滞纳金，完全是不公正也不合理的，也是没有任何法律依据的。
被上诉人江西创佳物业管理有限公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确，被答辩人诉请不成立，依法应驳回其上诉请求并维持一审判决。1、被上诉人应依法支付物业服务费。《物业管理条例》规定“业主在物业管理活动中有按时交纳物业服务费用的义务”。上诉人系依法取得营业执照的合法物业服务企业，根据上诉人与业主委员会签订的物业服务合同，双方对合同期限、权利义务、服务费用、违约责任等进行了详细的约定，并对物业费约定为每平方米1元。该约定系双方当事人的真实意思表示，对全体业主都有约束力，内容不违反法律的规定，协议合法有效。2、被上诉人应支付违约金。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，一审判决被上诉人违约长期拖欠物业费达三年多而承担10%的违约金符合法律规定。3、被上诉人应支付二次供水费。《物业管理委托合同》第十八条规定由物业公司收取二次供水费，上诉人为被上诉人代缴了三年多的水费，被上诉人理应及时偿付给上诉人。
二、上诉人上诉请求不符合事实，也没有证据支撑，应予以驳回。
二审庭审时上诉人向法庭提交了小区内漏水、渗水以及卫生状况不佳的照片若干张，证明被上诉人未履行好维修、维护、管理的义务。
被上诉人的质证意见为：被上诉人如果未尽到相关义务，该权利应由小区内的业主委员会行使，因合同的相对方式业主委员会，而不是上诉人行使。
经合议庭评议，对上述证据的认证意见为：小区内确存在脏、乱、差的现象，被上诉人未按合同约定全面履行自己的义务。
被上诉人未向本庭提供新的证据材料。
经审理查明：其他事实与一审认定事实一致。
本院认为：上诉人上诉称其应缴水费，但应缴水费不是1189元，且应扣除二次供水费，但上诉人未提供其用水吨数，也没有申请法院要求查清其用水吨数，故无证据证明应缴水费具体是多少；依照被上诉人与小区业主委员会签订的服务合同，二次供水费应另行交纳，为此，被上诉人依约收取二次供水费，故一审法院认定上诉人应缴水费为被上诉人主张的1189元，并无不当。被上诉人在签订物业服务合同后，对小区进行了物业服务，应收取物业管理费及代缴的相关费用，但上诉人二审期间提供的证据材料表明，被上诉人在物业服务期间也存在管理不善的情形，导致上诉人不愿如期交纳物业费，被上诉人对此应付一定的责任，故被上诉人要求上诉人支付逾期付费的滞纳金，本院不予支持。原审认定事实部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第174号民事判决的第一、二项；
二、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2015）月民一初字第174号民事判决的第三项；
二审案件受理费50元，由被上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈华秀
审判员 陈信仕
审判员 徐遇金
二〇一五年九月二十二日
书记员 罗玉萍