徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初7708号原告：兴业银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市建国西路75号财富广场A座。负责人：刘金本，行长。委托诉讼代理人：孙丽美，女，1985年12月10日生，汉族，该银行职工，住徐州市泉山区。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路163号。法定代表人：王广备，总经理。原告兴业银行股份有限公司徐州分行（以下简称兴业银行徐州分行）与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行�州分行的委托诉讼代理人孙丽美到庭参加诉讼，被告同力公司经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴业银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1，被告同力公司偿还贷款本金644063.13元及至2017年11月30日的利息、罚息77483.78元，并按照借款合同约定给付以贷款本金644063.13元计算的自2017年12月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息；2，被告同力公司承担诉讼费。事实和理由：2015年4月16日，兴业银行徐州分行与于XX、胡XX、同力公司签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：xxxxxx向兴业银行徐州分行借款650000元，用于购买同力公司开发的奎山美景嘉园xx幢xx单元xx房产；借款期限240个月，自2015年4月16日至2035年4月16日止；借款利率为基准利率乘以系数0.95，按年浮动，逾期罚息利率为借款利率上浮50%；借款发放次月起每公历月18日及借款到期日为还款日。2015年4月17日，兴业银行徐州分行向于xx发放贷款650000元，并于同日将款项支付至同力公司。2015年10月10日，于XX、胡XX与同力公司达成（2015）泉民初字第3919号民事调解书，确认于XX、胡XX与同力公司解除《商品房买卖合同》等。2016年1月7日，经（2015）泉商初字第988号民事判决书判决，解除了于xx与兴业银行徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及《不动产抵押合同》，并于2016年7月19日经（2016）苏03民终1316号民事判决书判决维持原判。2015年10月14日，兴业银行徐州分行提起(2015)泉商初字第966号金融借款合同纠纷诉讼，要求判令于XX、胡XX偿还贷款本金644063.13元及利息、罚息等，同力公司承担连带还款责任。泉山区法院于2017年6月29日作出判决，驳回兴业银行徐州分行的诉讼请求，并于2017年11月15�经（2017）苏03民终5452号民事判决书判决维持原判。为维护自身权益，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，提起诉讼。被告同力公司未到庭，未答辩。本院经审理认定事实如下：本院于2017年6月29日作出(2015)泉商初字第966号民事判决书，查明：“2015年3月14日，被告于xx与被告同力公司签订《商品房买卖合同》，约定被告xx购买被告同力公司开发的奎山美�嘉园第x幢x单元xx号房屋，付款方式为签订合同时付房款284496元，余款650000元在2015年4月14日之前付清。同力公司应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付给原告。双方还对违约责任等作出了约定。2015年4月16日，被告于XX为购买上述房产与同力公司及原告兴业银行徐州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告于XX向原告借款650000元整，借款期限为240个月，自2015年4月16日至2035年4月16日止。借款利率执行央行人民币贷款基准利率同期限档次，借款利率按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数0.95，固定日浮动，利率浮动周期为年。双方约定若借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款偿还方式为等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日。连续发生三期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮40%，浮动方式同借款利率定价公式确定的浮动定价方式。债务人不按合同约定按时偿还借款本息即构成违约，违约行为发生后，原告有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。被告同力公司提供阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。同日，被告于XX与原告签订《徐州市不动产抵押合同》，约定为确保个人购房抵押借款合同的履行，被告愿意以其位于徐州市泉山区××美景××单元××号的合法房地产抵押给原告。双方办理了抵押权预告登记，原告的主债权数额为人民币650000元。债务履行期限为2015年4月16日起至2035年4月16日止。2015年4月17日，原告将650000元贷款经被告于XX账户转给被告同力公司。被告于XX自2015年9月起未按约还款，至2015年10月12日，共欠贷款本金644063.13元、利息及罚息4975.9元。另查明，被告于XX购买被告同力公司开发的奎山美景嘉园第XX幢XX单元XX号房在2010年3月8日已经由被告同力公司产权交换给案外人陈XX，被告同力公司与陈XX签订了拆迁产权交换协议书。2015年9月14日，被告于XX将被告同力公司诉至本院，2015年10月10日双方签订调解协议，本院（2015）泉民初字第3919号民事调解书确认：于XX与同力公司解除《商品房买卖合同》；同力公司于2015年10月25日前一次性返还原告购房款650000元等。再查明，2015年10月20日，本案被告于XX将本案原告兴业银行徐州分行诉至本院，要求解除其与兴业银行徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及房屋抵押合同，本院依法追加同力公司为该案第三人。本院经审理认为，于XX与同力公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房产已由同力公司与案外人陈XX签订拆迁产权交换协议书，作为拆迁安置房补偿给了案外人。因此同力公司在签订《商品房买卖合同》时存在重大违约行为，致使商品房担保借款合同目的不能实现，遂于2016年1月7日作出（2015）泉商初字第988号民事判决，判令解除于XX、胡XX与兴业银行徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及《不动产抵押合同》。兴业银行徐州分行不服提起上诉，徐州市中级人民法院经审理作出（2016）苏03民终1316号民事判决，驳回上诉，维持原判。此后，于XX、胡XX向本院申请强制执行，因同力公司无财产可供执行而终结执行程序”。对该案本院认为：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案所涉《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）贷款合同》及不动�抵押合同均被解除，依法应由商品房出卖人即被告同力公司向原告返还购房贷款650000元，被告于XX与同力公司虽达成调解协议，由同力公司向于XX返还购房款650000元，但该协议是被告同力公司与于XX之间的约定，无法免除同力公司对原告应负的返还义务，故原告要求被告于XX、胡XX偿还案涉借款本息无法律依据本院不予支持；本案中，原告诉请要求同力公司承担保证责任，本院已向原告释明，可向被告同力公司主张返还贷款本息，但原告未变更诉讼请求，故对其诉请依法应予驳回”。兴业银行徐州分行不服该判决，提起上诉。徐州市中级人民法院于2017年11月15日作出（2017）苏03民终5452号民事判决书，认为：“于XX、胡XX以本案《商品房买卖合同》解除为由，另案诉讼请求解除本案《个人购房抵押（保证）借�合同》及《不动产抵押合同》，人民法院已作出终审民事判决，判令予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案《个人购房抵押（保证）借款合同》解除前后的本息，均应由同力公司而非于XX、胡XX偿还”，判决驳回上诉，维持原判。2017年12月12日，原告兴业银行徐州分行提起本案诉讼。截至2017年11月30日，尚欠的贷款本金为644063.13元，利息、罚息为77483.78元。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”，故于XX、胡XX与兴业银行徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》解除前后的本息，均应由被告同力公司偿付。综上所述，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告徐州市同力创展房地产有限公司于本判决生效后十日内偿还原告兴业银行股份有限公司徐州分行贷款本金644063.13元及至2017年11月30日的利息、罚息77483.78元，并按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定给付以贷款本金644063.13元计算的自2017年12月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11200元，减半收取5600元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  龚思红二〇一七年十二月二十五日书记员  刘星辰