广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民再203-206号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市金怡富投资发展有限公司（原深圳市金怡富投资担保有限公司）。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路***号百货广场大厦中庭*层。
法定代表人：张彧，总经理。
委托诉讼代理人：李万，广东广厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈靖祥，广东深明德律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：清远市万托置业投资有限公司。住所地：广东省清远市新城连江路**号百里楼*幢*层**号。
法定代表人：陈健文，董事长。
委托诉讼代理人：黄立胜，广东瑞迪安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王娟，广东瑞迪安律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：企辉实业发展（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区爱国路*号东湖宾馆*******室。
法定代表人：金浩宇，总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市百货广场大厦开发有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路***号百货广场大厦*座1503。
法定代表人：胥备，董事长。
再审申请人深圳市金怡富投资发展有限公司（以下简称金怡富公司）因与被申请人清远市万托置业投资有限公司（以下简称万托公司）、企辉实业发展（深圳）有限公司（以下简称企辉公司）、深圳市百货广场大厦开发有限公司（以下简称百货公司）申请执行人执行异议之诉纠纷四案，不服本院(2015)粤高法民一终字第47-50号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院分别于2016年11月28日和11月30日作出（2016）最高法民申2486、2793、2794、2796号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。再审申请人金怡富公司的法定代表人张彧及其委托诉讼代理人李万、陈靖祥，被申请人万托公司的法定代表人陈健文及其委托诉讼代理人黄立胜、王娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
最高人民法院经审查认为，本案争议焦点是，原判决依据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定认定万托公司享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，案涉财产出售给万托公司时是否属于被执行人企辉公司所有的财产、万托公司是否已经支付全部价款并实际占有，以及万托公司对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错等，是认定万托公司是否具有足以排除强制执行的民事权益的关键所在。
一、关于原判决对于万托公司是否已经支付全部价款事实的查明问题
万托公司是否已经支付全部价款的事实，是各方当事人争议的主要事实和本案裁判的重要依据，但通观一审判决和原判决查明的事实部分，未看到载明任何有关付款事实的内容。一审判决第10页至第14页的“经审理查明”的所有内容，没有体现万托公司付款的事实；原判决第21页至第22页“本院查明的事实”部分，除对一审判决查明的事实予以确认外，虽然在“本院另查明”中通过载明“原审时，万托公司提供的证据包括：1、……”的方式，描述了万托公司一审时提交了《财务凭证》、《确认书》及《说明》等有关付款证据的名称及其拟证明的事项，但并未从“人民法院查明事实”的角度对上述当事人提交证据的采信情况作出认定。原判决在未查明万托公司付款事实的情况下，径行在“本院认为部分”认定万托公司已支付了全部购房款并以此下判，明显不当。
另，原判决在“另查明”中列举的有关付款的《财务凭证》《确认书》及《说明》等证据能否充分证明万托公司已经支付全部价款的事实，有待进一步查证。如，案涉《房地产转让协议书》系于2006年11月17日由企辉公司与万托公司和案外人黄勤飞签订，并由万托公司一并履行其和黄勤飞的付款义务。据万托公司提供的证据显示，该合同签订之前，不仅万托公司已经于2006年9月18日和10月17日共计支付了500万元，履行了主要付款义务，而且企辉公司就该两次付款分别于9月19日和10月17日出具的《确认书》均载明：“根据企辉公司与陈健文先生签订的《房地产转让协议书》……”即企辉公司出具<确认书》时，合同虽尚未签订但该合同的名称“《房地产转让协议书》”已经出现在了《确认书》中，故《确认书》的真实性需要审查认定。又如，万托公司2006年9月18日支付140万元的银行转账凭证，收款人赵希鹏的身份不明确，且无企辉公司的付款指示；2006年10月17日支付250万元给夏继来存折账户的转账凭证，并未显示付款的主体；2006年12月3日支付的50万元，万托公司虽主张系通过银行转账支付，但并未出具相关的银行转账凭证……上述转账凭证如何证明相关款项系支付的案涉合同项下转让款，亦需审查认定。
二、关于案涉房产是否属于企辉公司所有的问题
企辉公司1995年购买案涉房产后，直至2006年与万托公司和案外人黄勤飞签订《房地产转让协议书》再次转让案涉房产，始终未办理过户登记手续。即2006年企辉公司出让案涉房产时，该房产并非企辉公司所有的财产。《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条明确规定该条所涉查封、扣押、冻结的财产应属于被执行人“所有”。企辉公司在并未取得案涉房产所有权的情况下将该房产转让给万托公司，能否依据上述司法解释认定万托公司享有足以排除强制执行的民事权益，有待进一步研究确定。
三、关于万托公司对案涉房产未办理过户登记是否有过错的问题
1995年企辉公司购买案涉房产后，一直未能办理登记手续。2006年万托公司签订案涉合同时，应对企辉公司自买受案涉房产后的11年内没有办理过户登记的情况有所认知，亦应对其所购买的案涉房产难以办理过户登记有所预期。在此情况下，万托公司仍与对案涉房产不具有所有权的企辉公司签订买卖合同，以致最终未能办理过户登记手续，能否认定其对此不具有过错，亦待进一步研究确定。
综上，深圳市金怡富投资发展有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十××条第一款的规定，最高人民法院作出（2016）最高法民申2486、2793、2794、2796号民事裁定：指令广东省高级人民法院再审本案。
再审申请人金怡富公司称：原一、二审法院认定事实不清，适用法律错误，主要表现在：一、黄勤飞、万托公司申请执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条的规定，其执行异议应当被驳回。（一）企辉公司并未取得37套别墅的所有权，不符合《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条适用的条件。1、根据我国《中华人民共和国物权法》第九条的规定，一般情况下，不动产物权变更经登记才生效。企辉公司1995年购买案涉房产后，至今未能办理过户登记，在完成变更登记之前，企辉公司都不能享有所有权。因此，其不满足《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条规定的“由被执行人所有”的条件。2、虽然清远市中级人民法院作出的(2010)清中法民二初字第12号民事判决限令广发房地产公司清远分公司和清远市粤侨企业有限公司在判决生效三十日内将案涉的37套别墅过户至企辉公司的名下，但该判决的生效并不代表企辉公司就获得了案涉别墅的所有权。(2010)清中法民二初字第12号判决并不属于此类能导致物权设立、变更、转让的判决。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》的第七条对哪些判决属于《物权法》第二十八条的判决作出了解释。(2010)清中法民二初字第12号判决不属于分割不动产的判决。只有变更（或称“形成”）性质的法律文书才产生物权变更的效力，法律文书生效之日则物权发生变更，而给付性质的法律文书仅产生一方当事人可以申请强制执行的效力，而无变更物权的效力。（二）黄勤飞、万托公司并未付清全部价款，不符合《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条适用的条件。1、根据第三人黄勤飞、万托公司提交的证据，其与企辉公司先付款后签订房地产转让协议的行为不符合交易习惯，金额如此巨大的交易，不应认定第三人提交的付款证据就是购房款。2、黄勤飞、万托公司主张其于2006年9月18日支付200万元购房款、于2006年10月17日支付300万元购房款、2006年12月30日支付50万元购房款、于2007年12月24日支付50万元购房款，该几笔付款的付款人和收款人均非《房地产转让协议》的主体，也没有书面委托付款的凭据，证据之间矛盾重重。再审申请人有合理理由认为该《确认书》不真实，属于事后伪造。3、既然在签订合同前已经付了共计500万元人民币房款，合同里为什么还要约定在签订合同当日及签订后支付共计600万元呢？黄勤飞、万托公司提供的付款证据与合同约定相互矛盾，不能证明其已支付了房款。4、再审期间，黄勤飞、万托公司的代理人又提交了陈健文与企辉实业发展（深圳）有限公司于2006年9月18日签订的《房地产转让协议书》。该证据是在再审程序中才提交，我方怀疑该份证据是伪造的。即使该协议为真，也与被申请人提供的其他证据存在矛盾，不能证明被申请人黄勤飞、万托公司付清了购房款。5、黄勤飞和万托公司主张由万托公司一并履行了《房地产转让协议书》600万款项的支付义务，从万托公司的成立时间及出资情况来看，万托公司并不具备该付款能力。（三）黄勤飞、万托公司存在过错，不符合《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条适用的条件。1、1995年企辉公司购买案涉房产后，一直未能办理登记手续，2006年黄勤飞、万托公司在与企辉公司签订转让协议时，是对此明知的。其明知企辉公司不具有案涉房产的所有权仍签订转让合同，对未办理登记存在过错。2、从本案事实来看，黄勤飞、万托公司签订房地产转让协议的行为属于恶意串通，帮助企辉公司转移财产，逃避债务的行为，其并非善意的买受人，存在过错。二、第三人与企辉公司之间的转让合同无效，第三人并不享有足以排除执行的权益。1、法院的几次生效判决已经否认了黄勤飞、万托公司与企辉公司之间《房地产转让协议》的效力。2、此外，黄勤飞、万托公司与企辉公司签订《房地产转让协议》，属于恶意串通损害第三人的利益的行为，因此该转让行为无效。
被申请人万托公司辩称：一、金怡富公司认为原一、二审判决对本案的基本事实认定错误，没有事实依据。（一）原一、二审判决认定万托公司已付清全部购房款认定事实正确。（二）原一、二审判决对《房地产转让协议书》确认合同的有效性符合法律的相关规定，适用法律正确。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条第（六）项规定是管理性强制性规定，违反该条不影响转让合同效力。二、原一、二审判决对本案适用法律正确，合情合理。（一）本案中企辉公司虽然尚未取得涉案不动产的所有权，但享有类物权。（二）本案中被申请人已经付清全部购房款。（三）被申请人对涉案房产具有“足以排除强制执行的民事权益”，被申请人没有过错。企辉公司购买案涉房产后，一直未能办理登记手续是因为案涉房产处于查封状态。被申请人一直积极催促企辉公司办理产权登记手续。清新县地方税务局也开具了发票，证明企辉公司将案涉别墅出售给被申请人，后清新县国土资源局向被申请人颁发了《国有土地使用权证》。虽然该证后因程序问题被撤销，但办证过程形成的文件能说明被申请人对案涉房产及土地享有实体权利，且办证过程中并无过错。
被申请人企辉公司、百货公司未答辩。
金怡富公司向广东省深圳市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1、依法确认企辉公司对涉案的37套别墅不享有合法的房产所有权；2、确认企辉公司与万托公司签订的《房地产转让协议书》无效，万托公司对涉案的31套别墅不享有合法产权；3、撤销广东省深圳市中级人民法院(2013)深中法执外异字第112-115号执行裁定，驳回万托公司的执行异议申请；4、判令由万托公司承担全部诉讼费用。
一审法院查明：1993年11月23日，粤侨公司与广东广发房地产公司（以下简称广发公司）签订《协议书》，约定由粤侨公司投资、经营清新县太和镇开发区6号区地块开发别墅式的雄侨花园项目，广发公司提供房地产开发资质和营业执照，共同管理。粤侨公司负责组织楼宇的销售及协助广发公司办理房产契证工作，广发公司负责出具房屋销售发票、办理预售商住楼房许可证、办理住房契证（费用由粤侨公司负责）。1994年1月31日，广发公司以自身为售房单位，向清新县城乡建设委员会申请办理了《预售商品房许可证》。1995年9月1日，粤侨公司与广发公司签订《补充协议书》，将双方于1993年11月23日所签订的《协议书》内容进行变更，将应由广发公司负责出具房屋销售发票变更为由粤侨公司协助广发公司办理；还约定了双方刻制一枚名称为“广东广发房地产公司清远分公司雄侨花园”的业务章，用于签订雄侨花园售房合同、办理相关契证和缴纳税款等售楼业务的工作，粤侨公司负责保管和使用，由此造成经济上的损失由粤侨公司负责。
1995年8月28日，企辉公司与广发公司签订《<雄侨花园>房屋买卖合同》，约定企辉公司购买雄侨花园别墅内B型7幢、C型6幢、D型5幢、E型5幢、F型8幢、H型3幢、I型3幢共计37幢别墅，建筑面积合计8909平方米，购买价款合计4009万元，支付方式为一次性支付；并约定一切契证手续由广发公司办理，涉及契税、交易手续费等国家规定范围内的费用由企辉公司负责。该合同加盖了名称为“广东广发房地产公司清远分公司雄侨花园”的业务章，并于1995年9月10日在广东省清远公证处进行了公证。企辉公司于1995年9月21日一次性付清购楼款4009万元，粤侨公司开具了收款收据，上面载明“收到企辉公司购楼款人民币4009万元”，加盖了“广东广发房地产公司清远分公司雄侨花园”的印章，并由原粤侨公司的法定代表人胡志雄在收款收据经手人栏及转账支票存根上签名确认。同日，粤侨公司和广发公司向企辉公司出具“确认书”，载明“经由雄侨花园别墅区发展商粤侨公司、广发公司一致确认，证明雄侨花园别墅内的七种类型共计37幢别墅已被企辉公司购买，……发展商负责协助企辉公司办理其所购房屋之一切契约手续，并保证将房产证交给广东发展银行清远分行作为企辉公司抵押贷款之证物”。该《确认书》加盖了粤侨公司及“广东广发房地产公司清远分公司雄侨花园”的印章。粤侨公司和广发公司一直没有为企辉公司办理相关房产契证。
2006年11月17日，企辉公司与万托公司签订《房地产转让协议书》，将涉案31栋别墅转让给万托公司，并向广发公司发出《告知函》，企辉公司同意由万托公司全权办理房地产转让过户手续，要求广发公司予以协助办理。
另查明，2006年6月28日，广发公司因经营不善，未能清偿到期债务，被广东省清远市清新县人民法院宣告破产，并指定广发清算组接管破产企业。
企辉公司以广发清算组、粤侨公司为被告提起房屋买卖合同之诉，广东省清远市中级人民法院于2010年10月29日作出（2010）清中法民二初字第12号民事判决，判令广发清算组和粤侨公司于判决发生效力之日起三十日内办理位于清新县太和镇开发区6号“雄侨花园”内37幢别墅（建筑面积合计8909平方米）的房地产权证到企辉公司名下。
万托公司与企辉公司房屋买卖合同纠纷一案，广东省清远市清新县人民法院于2010年12月27日作出（2011）清新法民初字第94号民事调解书，对双方在诉讼期间达成的下列调解协议予以确认：企辉公司于取得“雄侨花园”别墅房地产权证的十××日内将万托公司购买的涉案别墅的房地产权证转到万托公司名下。
万托公司向企辉公司购买涉案别墅后，一直督促企辉公司为其办理房地产权证。经企辉公司协调，广发清算组于2006年12月25日出具《承诺书》，承诺为万托公司办理“雄侨花园”31幢别墅及相关土地的产权登记手续。2007年12月28日，清新县国土资源局向万托公司颁发了地号为010201025、010201026、010201027、010201028、010201029、010201030、010201031的《国有土地使用权证》。前述《国有土地使用权证》后因程序问题被撤销，但办证过程中形成的文件能够说明万托公司对涉案别墅享有实体权利。
原执行案件的申请执行人中国东方资产管理公司深圳办事处（以下简称东方资产深圳办）与被执行人百货公司、企辉公司借款合同纠纷四案，一审法院(2001)深中法经一初字第358号民事判决书、一审法院(2009)深中法民二初字第96、97、98号民事判决书均已发生法律效力。因被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，东方资产深圳办向一审法院申请强制执行。一审法院依法受理，其中执行一审法院(2001)深中法经一初字第358号民事判决书的执行案号为（2002）深中法执查字第815号，执行一审法院(2009)深中法民二初字第96、97、98号民事判决书的执行案号为（2011）深中法执字第547、548、549号。2004年9月17日，广东省高级人民法院作出(2004)粤高法执指字第109号指定执行决定，将一审法院(2001)深中法经一初字第358号民事判决书指定由广州铁路运输中级法院执行。广州铁路运输中级法院依法受理，案号为（2004）广铁中法执字第202号。2010年6月13日，广东省高级人民法院作出(2010)粤高法执指字第8201号指定执行决定书，将案件指定由一审法院继续执行。一审法院依法受理，案号为（2011）深中法执字第349号，并将该执行案连同一审法院（2011）深中法执字第547、548、549号三案合并执行。执行过程中，一审法院于2011年6月9日作出(2011)深中法执监字第36、37、38、39号民事裁定，将四案申请执行人由东方资产深圳办变更为金怡富公司。期间，一审法院于2013年4月28日查封了被执行人企辉公司名下位于清远市清新县太和镇开发区6号区“雄侨花园”（预售商品房许可证：清新建委字第004号）内的37幢别墅（建筑面积合计8909平方米），具体包括B型7幢、C型6幢、D型5幢、E型5幢、F型8幢、H型3幢、I型3幢。案外人万托公司对该执行措施不服，向一审法院提出异议。一审法院于2013年12月10日作出(2013)深中法执外异字第112-115号民事裁定，认为根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，万托公司的情形符合上述司法解释的规定，万托公司的异议请求，一审法院予以支持。另，人民法院在案外人异议审查程序中主要是围绕执行标的是否应予执行进行形式审查，当事人如果对执行标的的权属存有争议，应通过另行提起诉讼的方式寻求解决。综上，裁定中止对位于清远市清新县太和镇开发区6号区“雄侨花园”（预售商品房许可证：清新建委字第004号）内的31幢别墅（B型7幢、C型6幢、D型5幢、E型5幢、F型8幢）的执行。
一审法院认为：本案是金怡富公司对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点是涉案房产的归属及其能否排除金怡富公司的执行申请。
首先，根据广东省清远市中级人民法院（2010）清中法民二初字第12号民事判决查明的事实，企辉公司通过与广发公司签订房屋买卖合同的方式，购得包括涉案别墅在内的“雄侨花园”37幢别墅，企辉公司为此已付清房款。因此，可以认定涉案别墅系被执行人企辉公司名下的财产。而且，企辉公司通过与万托公司签订《房地产转让协议书》的形式，将涉案别墅让与万托公司。又根据广东省清远市清新县人民法院（2011）清新法民初字第94号民事调解书，企辉公司愿将涉案别墅在取得相应房地产权证十××日之内转到万托公司名下。
其次，不论是企辉公司与广发公司1995年8月28日签订的《雄侨花园房屋买卖合同》，还是企辉公司与万托公司2006年11月17日签订的《房地产转让协议书》，均表明两次转让属当事人意思自治，并为上述生效判决认可，可以认定企辉公司和万托公司对涉案房产有处分权。
第三，根据万托公司提交的收款收据、企辉公司的确认书、陈健文的“说明”、清新县地方税务局的销售不动产统一发票、税收转账专用完税证以及清远市清新区太和供水有限公司的“证明”，万托公司已经履行作为涉案别墅买受人的合同义务，并取得对涉案别墅的实际占有。
第四，从对生效民事判决的执行情况看，企辉公司尚未通过执行取得涉案别墅的房地产权。因而，万托公司未能取得房地产权，并非其自身过错所致。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，万托公司在金怡富公司申请执行中的异议成立，金怡富公司的诉讼请求没有事实依据，一审法院难以支持。
金怡富公司起诉认为，根据《中华人民共和国物权法》及相关规定，企辉公司与万托公司对涉案房屋均无合法所有权或产权，不应适用上述第十七条的规定。一如企辉公司未取得法律规定的房地产权利证书，万托公司也未取得相关权利证书，但前述清远市相关人民法院的民事判决书和调解书以及万托公司向法院展示的对涉案房产的占有、收益等权利的凭证，足以认定万托公司在执行中所提异议有理有据，应予支持。如若依金怡富公司诉讼请求所提企辉公司和万托公司均无合法权益的话，则金怡富公司在执行中请求查封企辉公司涉案房产即失去前提基础，一审法院之前的相关查封、冻结亦不能成立。上述第十七条司法解释中所称“所有”并不特指权利证书，而应当是基于占有并可处分且不侵害他人合法权益的民事权利。本案中，万托公司之于涉案房产的权利应当受上述第十七条司法解释规定的保护，金怡富公司的诉讼请求应予驳回。
据此，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2014年8月20日作出（2014）深中法房初字第12-15号民事判决：驳回深圳市金怡富投资发展有限公司的诉讼请求。上列四案一审案件受理费共54200元，由金怡富公司承担。
金怡富公司不服一审判决，向本院上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持金怡富公司的诉讼请求。2、确认万托公司对执行标的即涉案31套别墅没有实体房产权利，并许可执行法院对执行标的继续查封执行。3、确认企辉公司对涉案31套别墅具有实体权利并许可执行。4、判令万托公司承担本案全部诉讼费用。2015年10月14日，该系列案件二审调查时，金怡富公司的委托代理人明确其上诉请求为：第二项请求不要求法院作为判项，而是作为法院的“本院认为”，第二项请求中的“实体房产权利”指的是债权，万托公司对涉案31套别墅没有物权，不享有房屋所有权。在一审开庭期间，万托公司提出其对涉案31套别墅有实体权利，但金怡富公司认为万托公司对涉案31套别墅是没有房产权利的。需要强调的是，金怡富公司上诉请求第三项中的“实体权利”指的是企辉公司对涉案31套别墅享有的只是债权（只享有占有权和使用权），但没有受益和处分的权利。
二审法院对一审判决查明事实予以确认。
另查明，一审时，万托公司提供的证据包括：1、2006年11月17日签订的《房地产转让协议书》，证明万托公司向企辉公司购买涉案31栋别墅的房产及土地权益；2、万托公司委托陈健文代为支付涉案房地产转让款的财务凭证、企辉公司出具的确认书及代付款人陈健文出具的《说明》，证明万托公司已支付全部房地产转让款，企辉公司已确认收到万托公司支付的全部涉案房产转让款；3、万托公司办理涉案31栋别墅过户时缴付税款的发票，证明万托公司依法办理涉案物业的过户手续并依约承担相应的过户费用，其中包括载明付款方为万托公司、收款人为企辉公司的《销售不动产统一发票（代开）》；4、出租涉案物业的部分出租合同及支付涉案房地产水费、排污费等相关费用的单据，证明涉案别墅已交付万托公司管理、使用，万托公司实际占有涉案房地产；5、（2011）清新法民初字第94号《民事调解书》，证明经生效法律文书确认，企辉公司应于取得涉案房地产产权证十××日内将31栋别墅过户给万托公司；6、（2010）清中法民二初字第12号《民事判决书》及生效证明，证明生效判决确认企辉公司有权取得涉案房地产的产权证；7、（2011）清中法执字第23号《协助执行通知书》，证明法院要求国土房管部门协助执行生效判决，将涉案房地产过户到企辉公司名下；8、现场照片，证明涉案物业的状态和使用状况；9、雄侨花园其他别墅（涉案37幢别墅除外）的买卖合同和交易发票，证明万托公司购买31幢别墅的价格符合当时的市场价，属于善意取得。
二审法院认为：本四案系申请执行人执行异议之诉纠纷，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应审理查明案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的问题包括金怡富公司上诉是否增加了诉讼请求、万托公司就涉案标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于金怡富公司上诉是否增加诉讼请求的问题。金怡富公司一审诉讼请求为：1、确认企辉公司对涉案的37套别墅不享有合法的房产所有权；2、确认企辉公司与万托公司签订的《房地产转让协议书》无效，万托公司对涉案31套别墅不享有合法产权；3、撤销深圳市中级人民法院（2013）深中法执外异字第112-115号执行裁定，驳回万托公司的执行异议申请；4、判令万托公司承担全部诉讼费用。金怡富公司上诉请求为：1、撤销一审判决，支持金怡富公司的一审诉讼请求；2、确认万托公司对执行标的即涉案31套别墅没有实体房产权利，并许可执行法院对执行标的的继续查封执行；3、依法确认被执行人企辉公司对涉案31套别墅具有实体权利并许可执行。
二审法庭调查时，金怡富公司的诉讼代理人明确，其第二项上诉请求，不作为判项，而是作为二审判决“本院认为”部分。据此，金怡富公司前述第二项所谓的“上诉请求”，其实为上诉主张，不存在是否超出一审诉讼请求的问题。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。据此，金怡富公司提出的关于“依法确认被执行人企辉公司对涉案31套别墅具有实体权利并许可执行”的第三项上诉请求，与其一审时提出的关于“撤销深圳市中级人民法院（2013）深中法执外异字第112—115号执行裁定，驳回万托公司的执行异议申请”的第三项诉讼请求，法律效果是统一的，即只要金怡富公司的诉讼主张成立，万托公司的执行异议就是不成立而应被驳回的，本案就应撤销（2013）深中法执外异字第112-115号执行裁定，并许可继续执行。因此，金怡富公司提出的第三项上诉请求并未超出一审诉讼请求的范围，不属于变更或者增加的诉讼请求。
关于万托公司就涉案标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。涉案执行标的雄侨花园31幢别墅（即涉案房屋）由广发公司取得《预售商品房许可证》，1995年8月28日企辉公司与广发公司签订《〈雄侨花园〉房屋买卖合同》，约定企辉公司向广发公司购买包括涉案房屋在内的37幢别墅。该合同内容是当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，企辉公司也依合同的约定付清了购房款。2006年11月17日，企辉公司又与万托公司签订《房地产转让协议书》，约定企辉公司将涉案房屋转让给万托公司。为此，企辉公司向广发公司发出《告知函》，告知广发公司自己同意万托公司全权办理涉案执行标的的转让过户手续，要求广发公司予以协助。万托公司向企辉公司购买涉案房屋后，一直督促企辉公司为其办理房地产权证，经企辉公司协调，广发公司宣告破产后成立的广发清算组于2006年12月25日出具《承诺书》，承诺为万托公司办理涉案房屋及相关土地的产权登记手续。根据万托公司提交的《收款收据》、企辉公司的《确认书》、陈健文的《说明》、清新县地方税务局的《销售不动产统一发票（代开）》、《税收转账专用完税证》以及清远市清新区太和供水有限公司的《证明》，证实万托公司已支付了全部购房款，并对涉案房屋实际占有。2010年10月29日，清远市中级人民法院在企辉公司诉广发清算组、粤侨公司房屋买卖合同纠纷一案中，作出（2010）清中法民二初字第12号民事判决，判决广发清算组和粤侨公司在该判决发生法律效力之日起30日内办理包括涉案房屋在内的37幢别墅的房地产权证到企辉公司名下。该判决已于2010年12月1日发生法律效力。2010年12月27日，清新县人民法院在万托公司诉企辉公司房屋买卖合同纠纷一案中作出（2011）清新法民初字第94号民事调解书，确认双方当事人达成的企辉公司在取得“雄侨花园”别墅房地产权证的15日内将万托公司购买的涉案房屋的房地产权证转到万托公司名下的调解协议。上述事实均发生在执行法院2013年4月28日查封涉案房屋之前。可见，在涉案房屋被查封前，万托公司通过签订房地产转让协议、支付对价、占有房屋、诉讼等途径取得了涉案房屋的相关民事权益，在生效的判决和调解书执行后，万托公司即可取得涉案房屋的所有权，该民事权益足以排除强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。虽然查封时涉案房屋仍未登记到万托公司的名下，但万托公司对未办理过户登记手续没有过错。执行法院根据万托公司购买涉案房屋的实际情况，认定万托公司购买涉案房屋的情形符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，支持了万托公司的执行异议请求，裁定中止对涉案房屋的执行，并无不当。一审判决驳回金怡富公司的诉讼请求正确，应予维持。金怡富公司上诉认为万托公司没有付清全部价款，但没有提供充分证据，不予采纳。金怡富公司上诉请求撤销一审判决并支持其一审诉讼请求的理由不充分，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金怡富公司的上诉主张，理据不足，对其上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，本院于2015年11月16日作出（2015）粤高法民一终字第47-50号民事判决：驳回上诉，维持原判。本四案一、二审案件受理费各54200元，均分别由深圳市金怡富投资发展有限公司负担。
本院再审对二审判决查明的事实予以确认。
另查明：清新县地方税务局出具的《销售不动产统一发票》及企辉公司出具的收款收据、相关银行凭证，可以证明万托公司在强制执行前已经支付案涉31栋别墅的全部价款。万托公司的《租赁合同》、清远市清新区太和供水有限公司出具的《证明》及《水费发票》，可以证明万托公司在强制执行前已经实际占有案涉31栋别墅。
本院再审认为：根据最高人民法院再审审查的裁定意见和各方当事人的诉辩意见，本案再审争议的焦点是，强制执行前万托公司是否已经支付案涉31栋别墅全部价款；强制执行前万托公司是否已经实际占有案涉31栋别墅；万托公司对未办理案涉31栋别墅的过户登记是否有过错。
清远市中级人民法院作出的（2010）清中法民二初字第12号民事判决，判决广发清算组和粤侨公司在该判决发生法律效力之日起30日内办理包括涉案房屋在内的37幢别墅的房地产权证到企辉公司名下，该判决已于2010年12月1日发生法律效力。因此，根据该生效判决，在企辉公司转让案涉37栋别墅之前，案涉37栋别墅的权益归企辉公司所有。
万托公司与企辉公司于2006年11月17日签订的《房地产转让协议书》，约定万托公司以390万元购买企辉公司的案涉31栋别墅。企辉公司于1995年购买案涉别墅后，一直未将案涉别墅登记在其名下。金怡富公司认为企辉公司未依法登记领取案涉别墅的权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，企辉公司不得转让案涉别墅，因此双方签订的《房地产转让协议书》无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条关于禁止转让房地产情形的规定，属于管理性的强制性法律规定，不属于效力性的强制性法律规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条关于法律、行政法规未规定合同在登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力的规定，企辉公司与万托公司签订合同后未办理登记手续，但不影响双方签订的《房地产转让协议书》效力。
关于金怡富公司认为企辉公司与万托公司恶意串通，转移财产，逃避债务，损害第三人利益，因此双方签订的《房地产转让协议书》无效的问题。根据万托公司提供的雄侨花园其他别墅的房屋买卖合同，万托公司在2006年以390万元购买案涉31栋别墅，与市场价格基本吻合，不存在严重低于市场价值的情形。现有证据不足以证明企辉公司与万托公司存在恶意串通，损害第三人利益的情形，本院对此不予支持。万托公司与企辉公司签订《房地产转让协议书》，是双方真实意思表示，不违反效力性强制性法律规定，该协议合法有效。
关于强制执行前万托公司是否已经支付案涉别墅全部价款的问题。根据清新县地方税务局于2007年6月14日出具的6张《销售不动产统一发票》记载，付款方名称为万托公司，收款方名称为企辉公司，款项性质为售房款，销售的不动产为雄侨花园的31栋别墅。该6张《销售不动产统一发票》合计金额已超过《房地产转让协议书》约定的购房款390万元，足以证明在2013年4月28日强制执行前万托公司已经支付案涉31栋别墅全部价款。万托公司提供的收款收据、银行凭证，也可以证明万托公司支付部分价款的事实。
关于万托公司提供的企辉公司出具的《确认书》，部分落款时间早于双方签订《房地产转让协议书》的时间，且《确认书》载明是根据企辉公司与陈健文签订的《房地产转让协议书》付款，因此该《确认书》确有瑕疵，万托公司对此未能作出合理解释，本院不予采纳。陈健文于2006年9月18日支付140万元的银行凭证，收款人是赵希鹏，万托公司未提供证据证明赵希鹏代表企辉公司收款，但企辉公司于2006年9月19日出具的《收款收据》能够证明陈健文已经支付140万元，本院予以确认。企辉公司于2006年10月17日通过夏继来账户收款250万元，万托公司提供的银行凭证未显示付款主体，但企辉公司于2006年10月17日出具的《收款收据》能够证明陈健文已经支付250万元，本院予以确认。
关于强制执行前万托公司是否已经实际占有案涉31栋别墅的问题。根据万托公司提供的《租赁合同》，证明万托公司于2008年3月至2010年11月期间签订合同将部分案涉31栋别墅出租使用。根据清远市清新区太和供水有限公司出具的《证明》记载，供水公司为用户万托公司开具的水费发票，该用户水表电脑编号为0631900，该6-1水表号地址是案涉37栋别墅的总表地址，该用户一直正常使用。清远市清新区太和供水有限公司于2009年3月至2013年5月出具的水费发票，证明用户万托公司的案涉31栋别墅在上述期间产生用水，相关水费已经支付。据此，本院确认在2013年4月28日强制执行前万托公司已经实际占有案涉31栋别墅。
关于万托公司对未办理案涉31栋别墅的过户登记是否有过错的问题。2006年11月17日，企辉公司与万托公司签订《房地产转让协议书》并发出《告知函》，企辉公司同意由万托公司全权办理房地产转让过户手续，要求广发公司予以协助办理。2006年12月25日，广发清算组出具《承诺函》，承诺为万托公司办理案涉31栋别墅及相关土地的产权登记手续。2007年12月28日，清新县人民政府向万托公司颁发了与案涉31栋别墅相关的6张《国有土地使用权证》，后因程序问题该6张《国有土地使用权证》于2009年8月6日被法院判决撤销。2010年12月27日，经万托公司向法院起诉，清新县人民法院作出民事调解书，确认企辉公司取得案涉31栋别墅房地产权证后十××日内转到万托公司名下。据此，本院认为万托公司签订合同后积极采取措施，办理过户登记手续，对强制执行前未能办理案涉31栋别墅过户登记手续不存在过错。
万托公司在强制执行前已经支付案涉31栋别墅全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续也没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，深圳市中级人民法院依法裁定中止执行，并无不当。
综上所述，再审申请人的申诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第47-50号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永明
审 判 员 万季明
审 判 员 王 凯
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 罗伟恒
书 记 员 林芳华