浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第475号
上诉人（原审原告）季月琴。
委托代理人（特别授权）蒋洪联。
被上诉人（原审被告）义乌双环玩具有限公司。
法定代表人吴光跃。
委托代理人（特别授权）楼兵军。
上诉人季月琴为与被上诉人义乌双环玩具有限公司（以下简称双环玩具公司）共有物分割纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义民初字第1163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
季月琴在原审中诉称，其为季慎贤的配偶，季慎贤系原经营字号为义乌市赛珀文具厂的个体工商户。2003年5月，义乌市赛珀文具厂与被告共同出资以被告名义取得坐落于义乌经济开发区三期内的工业用地2.2232公顷（计33.348亩），双方于2003年5月18日签订投资合作协议书，该协议书载明义乌市赛珀文具厂已出资180万元，与被告共同出资共同努力并以被告名义取得了上述工业用地；该协议书约定上述土地使用权其中10亩及其建成后的地上建筑物、附着物产权归义乌市赛珀文具厂所有，其余归被告所有；并约定被告应积极协助义乌市赛珀文具厂办理土地、规划、建房、产权登记等有关手续。2005年5月，季慎贤经被告协助以被告名义办理了工程建设许可手续，与浙江省二建建设集团有限公司签署了施工合同。建设工程规划许可载明建设项目名称为厂房、厂房二。后义乌市赛珀文具厂（季慎贤）支付了部分工程建设费用，在上述10亩土地上具体经手建成厂房、厂房二共两幢房屋。2006年8月，季慎贤将上述房屋出租给李国均使用。2004年9月，上述2.2232公顷用地以被告名义办理了土地使用权登记。2008年1月，上述2.2232公顷用地范围内全部地上建筑物以被告名义办理了房屋所有权登记，已登记房屋所有权的建筑物包括由被告在划归其所有土地上建设的外贸厂房、办公楼，以及上述由季慎贤负责建设的厂房、厂房二。季慎贤已于2011年8月去世，原义乌市赛珀文具厂财产由原告继承。字号为义乌市赛珀文具厂的个体工商户经营者也因此变更为原告。原告认为，季慎贤以义乌市赛珀文具厂名义与被告共同取得的土地使用权应属双方共有；根据双方约定，10亩土地使用权及其地上建筑物厂房、厂房二应分割归义乌市赛珀文具厂所有。原告为季慎贤的配偶，同时是义乌市赛珀文具厂的现经营者，故原告有权要求分割取得上述土地使用权及地上建筑物，被告并应协助将上述土地房产权属转移登记至原告经营字号为义乌市赛珀文具厂的个体工商户名下。为此，原告诉请：1、要求将坐落于义乌经济开发区三期（现义乌市稠江街道戚继光路481号）内10亩土地使用权及其地上建筑物厂房二（建筑面积10703.01平方米）、厂房（建筑面积4687.21平方米）分割归原告所有；2、要求被告协助将上述房地产权属转移登记至原告经营字号为义乌市赛珀文具厂的个体工商户名下。
双环玩具公司在原审中辩称，涉案土地坐落于义乌经济开发区三期（现义乌市稠江街道戚继光路481号）是对的。该33.348亩土地是被告与义乌市稠江街道办事处签订协议，稠江街道办事处招商引资的一个项目，该33.348亩工业用地是被告符合政府的招商引资条件才受让取得，与义乌市人民政府签订的国有土地使用权出让合同也都是以被告名义签订，该土地的所有土地出让金及土地增值税、土地使用税、地上建筑物全由被告支出，原告没有出过一分钱。对本案所涉的被告与义乌市赛珀文具厂签订的协议，不是被告的真实意思表示，该协议上载明的义乌市赛珀文具厂出资180万元也不真实，义乌市赛珀文具厂没有出过一分钱。被告为什么会与义乌市赛珀文具厂签订该协议，是因为当时原告丈夫季慎贤称他有很好的社会关系，季慎贤所称的很好的社会关系在市级甚至省级都是有名的，大家都知道的。作为被告的法定代表人吴光跃2004年在义乌也算是办企业比较有名气的人，所以与季慎贤这些社会名流都经常在一起。由于季慎贤称他有很好的社会关系，有个建筑公司愿意给他造房屋，且不用他支付工程款，他提出在被告的33.348亩土地上帮被告免费造一些房屋，被告认为这是有利可图，而季慎贤的要求是免费造好这些房屋后，这些房屋要给季慎贤免费收租10年，吴光跃也同意了这个说法，同时季慎贤又提出造房屋要有个说法，该33.348亩土地中10亩是义乌市赛珀文具厂的，让建筑公司信以为真，所以被告与义乌市赛珀文具厂就签订了这么个协议，实际上义乌市赛珀文具厂并没有任何投资，被告也没有把10亩土地划给义乌市赛珀文具厂的意思表示。一直到2007年，当时的建筑公司即浙江省二建建设集团有限公司作为原告起诉双环玩具公司支付工程款，诉讼标的是17436000元，这时被告才发现上了季慎贤的当。在2005年厂房的造价不会超过每平方米500元，在该10亩土地上建造的房屋面积共计15390平方米，总造价不到770万元，而签订的施工合同的造价是1575万元。浙江省二建建设集团有限公司起诉的时候，被告该10亩土地的使用权及房屋造价总体拍卖当时还卖不到1000万元，就算是被告重新购买10亩土地也不要17436000元。2009年被告与浙江省二建建设集团有限公司的案件在执行阶段，浙江省二建建设集团有限公司的一个工作人员在义乌市劳务市场雇了一百多人到被告厂里闹事，被告有报警过，且发现原告方有人与浙江省二建建设集团有限公司的人一起来的，这就有可能浙江省二建建设集团有限公司与原告进行串通。原告方在涉案土地上没有任何投资，双方签订的协议也不是双方真实意思的表示，受让合同是被告签订的，权证也是做在被告名下，从物权法角度讲，涉案土地归被告所有，与原告无关，要求驳回原告的诉请。
原审法院查明，2004年11月5日，义乌市赛珀文具厂以个体工商户的经营方式经工商登记注册成立，经营者为季慎贤。2011年8月季慎贤因病去世。季慎贤父母已先于季慎贤前死亡。2013年3月4日，原义乌市赛珀文具厂因负责人死亡注销。2013年3月28日，经浙江省义乌市公证处公证，季慎贤的第一顺序继承人中其子女季永生、季钱娟自愿放弃继承季慎贤的遗产，季慎贤的遗产由其配偶季月琴继承。2013年4月16日，义乌市赛珀文具厂重新经工商登记注册成立，经营者为季月琴。2003年5月18日，双环玩具公司（甲方）与义乌市赛珀文具厂（乙方）签订《投资合作协议书》一份，载明：“甲、乙双方因企业发展和经营需要，经过双方共同努力、共同出资并以甲方名义取得了义乌市经济开发区三期地块中的土地使用权（具体位置以规划平面图为准）。为进一步明确双方各自职责，现双方本着平等、自愿、意思自治的原则就此协商一致，并达成如下协议：一、因乙方前期已支付了壹佰捌拾万元的投资款，同意在取得的开发区三期地块使用权中的其中10亩土地使用权及其建成后的地上建筑物、附着物产权归乙方所有；其余部分归甲方所有。二、甲、乙双方本着谁投资、谁收益的原则，双方各自负责划分区域内的经营和建设，并各自承担土地费用、建造房屋及附着物等所需的一切费用。三、双方具体的地块划分详见规划平面图上双方共同划分标明的区域。四、乙方在办理土地、规划、建房、产权登记等有关手续时，甲方应积极协助和配合乙方”。2004年8月23日，义乌市国土资源局（出让人）与双环玩具公司（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》（工业用地）一份，其中约定：出让人出让给受让人的宗地位于义乌经济开发区三期，宗地总面积22232平方米，出让年限为50年，土地使用权出让金每平方米270元，总额为6002640元，受让人于本合同签订之日起当日内一次性付清；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应按城建规划，主体建筑物性质为工业用房；受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（二）款规定之条件，……（二）按照本合同约定进行投资开发，按批准的规划全部建成并投产5年以上，不分割、不改变用途，并按市政府有关规定调整出让金。2004年9月18日，双环玩具公司作为上述宗地的土地使用权人取得义乌国用（2004）第1-2892号《国有土地使用证》。2005年4月15日，讼争厂房二（建筑面积10690.3平方米）取得建设工程规划许可证。2005年5月26日，讼争厂房（建筑面积4677.3平方米）取得建设工程规划许可证。2005年7月14日，讼争厂房、厂房二取得建筑工程施工许可证。建设单位均为双环玩具公司。2005年5月8日，双环玩具公司（发包人）与浙江省二建建设集团有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同》一份，约定：工程名称为二期厂房工程，工程内容为施工图范围内土建、水电等安装工程，承包范围系施工图及招标文件中明确的内容、可能引起的设计变更而引起的工程量；合同工期总日历天数210天；本合同价款采用可调价格合同；双方还对工程进度款支付方式和时间等进行了约定。季慎贤在合同的委托代表人一栏内签字。2005年7月18日，监理单位出具开工报告，开工报告上载明建设单位项目负责人为季慎贤。2006年8月至9月的数份施工联系单中，由季慎贤在签复意见一栏内签字。2006年8月31日的竣工验收记录单中，被告双环玩具公司在建设单位一栏进行盖章，季慎贤作为项目负责人签字确认。讼争厂房施工过程中，义乌市赛珀文具厂因讼争厂房安装电梯及电力设备设施需要支付相应款项给其他单位。工程竣工验收后因工程款纠纷，浙江省二建建设集团有限公司向金华市中级人民法院起诉双环玩具公司，最终法院判决由双环玩具公司支付讼争厂房的工程款。2006年8月6日，季慎贤（出租方）与李国均（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定将讼争厂房租给李国均使用，租期五年，从2006年10月10日至2011年10月9日；第一年租金1024800元，第二年租金1045300元，第三年租金1097600元，第四年租金1152500元，第五年租金1210100元。合同履行中因发生纠纷，季慎贤向原审法院起诉李国均要求支付第三年租金1097600元，双环玩具公司作为第三人参加诉讼。在该案上诉庭审过程中，第三人双环玩具公司的代理人自认收到过季慎贤支付的180万元投资款。2008年1月，讼争厂房在义乌市房地产管理处进行产权登记，所有权人为双环玩具公司。
原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。本案双环玩具公司于2004年8月23日与义乌市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以工业用地的名义取得22232平方米土地使用权，其应按土地使用权出让合同的规定使用土地，即首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当按照出让合同约定进行投资开发，按批准的规划全部建成并投产5年以上，不分割、不改变用途，并按市政府有关规定调整出让金。而事实上，2003年5月18日，双环玩具公司即与义乌市赛珀文具厂签订《投资合作协议书》，以共同投资合作的方式私自将其中10亩土地使用权分割给义乌市赛珀文具厂使用，显然该行为与其之后与义乌市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》约定不符，也违反了上述法律、行政法规的强制性规定，该行为应系无效。故原告的诉讼请求于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款的规定，判决：驳回季月琴的诉讼请求。一审案件受理费93800元，由季月琴负担。
宣判后，季月琴不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实错误。1、原判对季慎贤支付双环玩具公司180万元投资款的事实未予认定。根据原判已确认的（2007）金中民一初字第161号案件庭审笔录，其中双环玩具公司自认了涉案10亩土地上建筑物厂房、厂房二由季慎贤建设的事实，但原判仅认定了其中电梯、电力设备由季慎贤建设。原判已确认2006年1月19日100万元银行电汇凭证的真实性，该证据可以证实季慎贤向浙江省二建公司付款100万元的事实，但原判却以缺乏到账收讫证据为由不予认定付款的事实。2、原判认定《投资合作协议书》系涉案土地出让前形成有误。该协议书实际形成于2004年4月18日，在双环玩具公司与国土部门订立土地使用权出让合同之后。二、原判适用法律错误。原判所依据的法律为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，但该条系行政法规中的管理性规定，不能作为认定合同无效的依据。三、原审审理程序未能保障其基本诉讼权利。1、原审庭审后其提交了四份证据补强证实季慎贤向双环玩具公司支付180万元、涉案房屋由季慎贤建设的事实，但原审法院并未组织质证，导致认定事实错误。2、若原审认为查明的法律关系与当事人主张的法律关系不一致时，根据有关规定应向当事人进行释明，但原审未按规定执行。综上，请求二审法院依法改判。
双环玩具公司二审中答辩称，一、季慎贤支付过180万元不是事实。虽然（2007）金中民一初字第161号案件中有过陈述，但是该款项实际上并没有支付过，当时是建筑施工合同中双环玩具公司为了推卸责任而作的相应陈述。二、涉案工程是由季慎贤建设完成，这个也不是事实。该工程所有工程款都是由双环玩具公司支付，季慎贤并没有支付，建筑工程合同也是双环玩具公司与浙江二建所签。对季月琴提出季慎贤支付过100万元工程款，该主张也非事实。工程款有没有支付，由（2007）金中民一初字第161号生效判决可以认定。三、原审适用法律正确。双环玩具公司没有拿到土地，就和季慎贤签订了合同，这个合同并非双方的真实意思表示，季慎贤为了帮双环玩具公司拿到这块土地而拿180万元的费用所以签订了合同，但是没有实际上分割土地的意思表示。四、关于原审程序不能保障季月琴权益的问题，该上诉理由不能成立，在一审中所有的诉讼权利都已经给了季月琴。综上，请求二审法院驳回季月琴的上诉，维持原判。
二审中季月琴向本院提供了以下证据：一、投资合作协议书、协议书各一份，证明2003年5月18日季慎贤以其儿子季永胜开办的义乌市稠城镇华榕制笔厂的名义与双环玩具公司签订投资合作协议书，2004年11月8日季慎贤与双环玩具公司协商，原协议作废，以现在的甲方双环玩具公司与乙方义乌市赛珀文具厂的投资协议为准，前后两份协议，除了乙方进行变更，内容没有变，新的协议时间还是签到原来的2003年5月18日，实际签订时间为2004年11月。二、申请报告一份，证明2005年11月28日为避免日后双方产权不清，双方共同提出申请要求对该地块的土地使用权按双方约定的划分区域进行分开登记。双环玩具公司在申请报告上盖了章，对申请报告的内容予以确认。三、照片两张，该组照片是季月琴的儿子从现场拍摄的，证明双方在共同受让土地以后为了便于在各自的区域内经营和建设，用围墙予以阻断。双环玩具公司质证认为，一、对证据一真实性没有异议，但不能够证明季月琴所要求的证明目的，相反能够证明原判所认定的季慎贤与双环玩具公司在取得涉案土地以前就已经签订了投资合作协议书的事实。其中投资合作协议书中提到的乙方已经支付180万元投资款的内容不是事实，该款项并没有支付，如已支付季月琴应提供证据。二、对证据二真实性没有异议，但对证明目的有异议。建设工程是由双环玩具公司建设完成，并非季慎贤完成，金华市中级法院生效判决可以证明。三、对证据三真实性、合法性及关联性均有异议，无法看出其证明目的。本院认为，一、双环玩具公司对证据一真实性无异议，且该证据所反映的事实与客观事实相符，故本院对该证据予以确认。二、双环玩具公司对证据二真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定，但对关联性及证明目的本院在说理部分综合考虑。三、证据三仅为厂房的部分照片，不能全面、客观地反映讼争房产的真实情况，且双环玩具公司也不予认可，故本院对该证据不予确认。
经审理查明，2003年5月18日，双环玩具公司（甲方）与季慎贤儿子季永生开办的义乌市稠城镇华榕制笔厂（乙方）签订《投资合作协议书》一份，载明：“甲、乙双方因企业发展和经营需要，经过双方共同努力、共同出资并以甲方名义取得了义乌市经济开发区三期地块中的土地使用权（具体位置以规划平面图为准）。为进一步明确双方各自职责，现双方本着平等、自愿、意思自治的原则就此协商一致，并达成如下协议：一、因乙方前期已支付了壹佰捌拾万元的投资款，同意在取得的开发区三期地块使用权中的其中10亩土地使用权及其建成后的地上建筑物、附着物产权归乙方所有；其余部分归甲方所有。二、甲、乙双方本着谁投资、谁收益的原则，双方各自负责划分区域内的经营和建设，并各自承担土地费用、建造房屋及附着物等所需的一切费用。三、双方具体的地块划分详见规划平面图上双方共同划分标明的区域。四、乙方在办理土地、规划、建房、产权登记等有关手续时，甲方应积极协助和配合乙方”等内容。2004年11月8日，双环玩具公司（甲方）与义乌市赛珀文具厂（乙方）用复写纸签订协议书一份，大致内容为：因原义乌市稠城镇华榕制笔厂变更为义乌市赛珀文具厂，经双方协议协商一致，原双环玩具公司（甲方）与义乌市稠城镇华榕制笔厂（乙方）于2003年5月18日签订《投资合作协议书》作废，以双环玩具公司（甲方）与义乌市赛珀文具厂（乙方）法定代表人季慎贤签订的投资合作协议为准。后，双环玩具公司（甲方）与义乌市赛珀文具厂（乙方）签订了落款时间为2003年5月18日的《投资合作协议书》一份，内容与2003年5月18日双环玩具公司（甲方）与义乌市稠城镇华榕制笔厂（乙方）签订《投资合作协议书》一致。原判认定的其余事实，本院予以确认。
本院认为，一、关于讼争协议的效力问题。本案讼争协议虽名为《投资合作协议》，但实质是双方以双环玩具公司名义征用工业用地后再行依约分割转让的意思表示。原判认为该协议签订时违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，认定协议无效。但该条规定是对土地使用权转让合同标的物设定的有关物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到上述条件，属合同标的物转让限制并不直接影响土地使用权转让合同的效力，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，故原判认定协议无效缺乏依据，协议双方意思表示明确，应认定协议有效。二、关于讼争厂房的过户问题。讼争土地系义乌市经济开发区内的工业用地，根据《义乌市国有土地使用权转让和土地用途改变管理暂行办法》第十条的规定，开发区内的工业用地的分割转让不予批准。据此，季月琴要求双环玩具公司协助过户讼争房屋的诉请不具可执行性，故对该请求本院不予支持。至于因讼争协议不能履行而给当事人造成的损失，可另行主张。综上，原判适用法律错误，但实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93800元，由上诉人季月琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 桦
审判员 陈旻尔
审判员 杜月婷
二〇一四年六月九日
书记员 周 莉