上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12731号
上诉人（原审被告）：生宝英，女，1963年10月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告）：上海中技物业发展公司，住所地上海市白玉路50号。
法定代表人：徐左正，总经理。
委托诉讼代理人：李勤明，公司工作人员。
上诉人生宝英因与被上诉人上海中技物业发展公司（以下简称中技物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初18881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人生宝英上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由为：生宝英居住的上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（XX路XX弄XX号XX室）是当年为动迁安置委托动迁公司购买的商品房，性质上是产权房，而非使用权房，且动迁公司当年承诺半年内办理完房产证，但由于开发商问题导致无法办理房产证，后经政府相关部门协调可以办理房产证了，但却缩小了上诉人可登记的产权面积，还要签署所谓的“承诺书”，上诉人认为产权面积缩小及要求签署“承诺书”均没有事实和法律依据，不能接受，故至今未办理房产证的责任不在上诉人一方，且未办理房产证的行为并不能否定房屋性质实为产权房的客观事实；上诉人生宝英并认为租用公房凭证系违法形成且记载事项和内容与客观事实不符，故不认可租用公房凭证的真实性和法律效力；此外，中技物业已经被吊销营业执照处于“吊销未注销”状态，依法不得开展与清算无关的经营活动，故中技物业与上海XX有限公司签订的物业服务合同是违法无效的；上诉人生宝英从不认为其负有缴纳房屋租金的义务；综上，中技物业按公房标准向上诉人收取租金及保安、保洁费用缺乏事实和法律依据。
被上诉人中技物业辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
2017年8月29日，中技物业向一审法院提起诉讼，请求判令：生宝英支付自2016年1月至2016年12月居住上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（XX路XX弄XX号XX室）租金1,230元（人民币，币种下同）、保安费180元、保洁费108元。
一审法院认定事实如下：2003年10月，生宝英经新宏利公司安置，XX路XX号动迁至上海市XX路XX弄XX号XX室（即系争房屋）居住。生宝英于2003年11月20日取得租用公房凭证，确认系争房屋承租人为生宝英，租赁凭证上记载的月租金为102.50元。自2002年12月27日起中技物业的企业状态为吊销未注销。2013年6月10日，中技物业（甲方）与Z公司（乙方）签订物业服务合同，约定XX路XX弄XX、XX、XX号（以下简称“老三幢”）的物业管理服务在甲方维修后由甲方委托乙方管理。甲方统一缴纳物业服务费的房屋，在甲方统一缴纳后，属单位产权房的房屋，由甲方自行向各具体的物业使用人收取租金及保安、保洁及相关费用，与乙方无涉。本合同签署后，在“老三幢”内所有使用权房，凡涉及产权转移、代理经租、售后公房买卖、使用权房更户等事宜均仍由甲方全权负责办理。同年11月，中技物业及Z公司联合发布《关于华欣家园‘老三幢’物业服务移交和接管的公告》，自2013年1月1日起，正式由Z公司接管“老三幢”物业服务工作。公告指出，单位使用权房的房屋使用人仍向中技物业交纳房屋租金。2012年7月31日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发文《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》，2012年度公有住宅售后房屋的物业服务收费标准为：多层住宅费每户每月5-9元，高层住宅管理费每户每月6-12元。保洁费每户每月6元。保安费每户每月9元。公有住宅承租人应当按照本小区公有住宅售后保洁费和保安费收费标准，缴纳保洁费和保安费。2013年11月22日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市物价局发文《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》，保洁费调整为每户每月7-11元，保安费每户每月11-19元，多层中套户型（包含二室、二室半、二室一厅和二室二厅等户型）保洁费每月9元、保安费每月15元。调整后的收费标准自2013年12月1日起施行。2017年1月5日，中技物业在公示栏张贴《通知》，“老三幢”未办理售后公房产权证的承租居民，尚未支付2016年1月—12月房租、保洁、保安费，请尽快到XX号XX室来办理交纳2016年房租、保洁、保安费。2月9日，中技物业又张贴《告示》，重申前述《通知》的内容，并指出，若承租居民仍未在2017年3月30日之前缴纳2016年房租、保洁、保安费，将通过法律程序维护合法权益。此后，中技物业向生宝英发《通知》，载明：你居住的XX路XX弄XX号XX室，目前未办理售后公房产证。根据我公司与上海XX有限公司签订《物业服务合同》，你居住房屋应支付2016年1月至2016年12月租金、保洁保安费，共计1,518元。请收到通知后，在2017年3月31日前支付租金、保洁保安费。届时未交纳上述费用的房屋承租人，将承担因此产生的后果。（物业办公地址：XX小区XX号XX室，电话18964****XX。若暂时联系不上，可留纸条于信箱内。谢谢！）。该《通知》以挂号信方式（邮件号码XXXXXXXXXXXXXXXXX）于2017年3月8日寄送给生宝英。生宝英至今尚未向中技物业支付2016年租金、保洁保安费。一审又查明，因生宝英拖欠2013年至2015年的房屋租金及保洁保安费，中技物业诉至一审法院，一审法院于2017年3月17日判决生宝英支付系争房屋上述期间的房屋租金及保洁保安费。后，生宝英不服提起上诉。该判决经二审维持并生效。后，中技物业申请执行，现已执行完毕。一审另查明，“老三幢”居民入住后，上述房屋因在未取得房屋预售许可证的情况下，擅自出售给拆迁公司安置动迁户，致使多年来无法办理房屋产权证。居民向政府相关部门反映后，政府相关部门进行了协调。此后，中技物业取得了“老三幢”的大产证，部分入住居民也陆续办理了房屋产权证。生宝英因对面积持有异议未办理房屋产权证。
一审法院认为，公有房屋的所有人和承租人、使用人必须遵守《上海市房屋租赁条例》及房屋土地管理部门的实施意见等相关规定。“老三幢”虽然因历史遗留问题一度无法办理房屋产权证，但经过各方努力，办理房屋产权证的障碍已经消除，部分业主也已经办理了房屋产权证。本案中，生宝英未取得房屋产权证，中技物业与生宝英依法仍属公房租赁管理关系。生宝英作为公有房屋承租人，应当按照租用公房凭证上记载的月租金额支付租金，并按照本小区物业服务规定和房屋主管部门出台的收费标准，交纳保洁费和保安费。中技物业作为系争公房出租人，虽然并不实际管理系争房屋，但委托Z公司进行了管理，生宝英作为公房使用人，享受了服务，理应支付租金及保洁费、保安费。中技物业的企业状态虽在2002年12月27日起处于吊销未注销状态，其依法仍有权作为民事诉讼主体参加诉讼，作为公房管理人向承租人主张欠付的租金等债权。综上，中技物业的诉请，理由正当，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决：生宝英于判决生效之日起十五日内向中技物业支付上海市XX路XX弄XX号XX室房屋2016年1月至2016年12月的公房租金1,230元、保安费180元、保洁费108元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由生宝英负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为公房租赁凭证系违法形成不具有真实性和法律效力，系争房屋事实上自始即为产权房而非使用权房，但是，上诉人并未提供充分和有效证据来证明上述主张。系争房屋为上诉人动迁安置取得，被上诉人亦向上诉人颁发了公房租赁凭证，上诉人也已实际入住系争房屋达十余年，故根据现有证据，上诉人与被上诉人之间形成公房租赁管理关系，具有高度盖然性；且被上诉人委托案外人上海XX有限公司管理“老三幢”所在小区，提供了相应的物业服务，故被上诉人有权向上诉人收取相关费用。被上诉人虽被吊销营业执照，但其依法有权作为民事诉讼主体参加诉讼，作为公房管理人向承租人主张欠付的租金等债权。至于“老三幢”房屋的历史遗留问题，与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张、处理。
综上所述，上诉人生宝英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人生宝英负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一七年十二月六日
书记员 张功楷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；