福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终1200号
上诉人（原审被告、反诉原告）：彭建南，男，1973年10月29日出生，汉族，住漳浦县。
委托诉讼代理人：林跃辉，福建兴南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪艺玲，福建兴南律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳海林，男，1965年7月26日出生，汉族，住漳浦县。
委托诉讼代理人：王坤田，福建郎马律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林振利，福建郎马律师事务所实习律师。
上诉人彭建南因与上诉人欧阳海林房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2016）闽0623民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人彭建南的委托诉讼代理人林跃辉、被上诉人欧阳海林的委托诉讼代理人王坤田、林振利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭建南上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或驳回欧阳海林的诉讼请求，改判欧阳海林赔偿彭建南经济损失100000元，返还多给的购房款20436元并提供给彭建南已经付给的587090元的相应发�。事实和理由：一、一审判决对上诉人在一审提出的要求开给发票的反诉请求只字不提，即对上诉人提出的要求判令被上诉人“提供发票”的反诉请求未加以审理，径行作出判决，明显程序违法。二、一审判决上诉人支付购房金款100000元，缺乏事实和法律依据。首先，讼争“集资建房协议书”是在讼争房屋未建成时订立，该“集资建房协议书”的甲方即上诉人并无商品房开发资质，故该“集资建房协议书”应依法认定为无效协议，一审判决认为该“集资建房协议书”有效，明显于法无据。其次，如前所述，鉴于讼争“集资建房协议书”系无效条款，故“集资建房协议书”约定的每平方米7800元明显不能作为本案的计算讼争房屋的计价依据。退一步说，即使讼争“集资建房协议书”有效，该“集资建房协议书”约定的每平方米7800元是以讼争房屋建成3.5层为计价依据，但被上诉人并未按“集资建房协议书”约定将讼争房屋以3.5层的约定进行建设，而是为追求更大的利益以标准的4层进行建设，并直接导致上诉人可分摊的土地面积直接减少，原审判决无视这一事实，以原“集资建房协议书”约定的7800元/平方米作为讼争房屋的计价依据，明显不客观、不公正。三、一审判决未支持上诉人提出的赔偿损失，返还多支付的购房款，并开给相应的发票等反诉请求，同样不客观、不公正。首先，被上诉人有不按“集资建房协议书”约定为牟取更大利益，将讼争房屋建成4层，导致上诉人原可分摊的土地面积从35.51平方米变成实际只分摊20.16平方米等客观事实，故上诉人要求被上诉人承担赔偿责任，返还多支付的购房款等反诉请求，明显有事实根据和法律依据，一审判决未予以支持，明显不客观、不公正。其次，被上诉人作为本案讼争房屋买卖的卖方，在收取上诉人购房款的同时，依法负有提供发票的义务，上诉人要求被上诉人供给发票有事实和法律依据，原审判决未予以支持，同样不客观、不公正。
欧阳海林辩称：1、一审程序合法，发票是否开具不属于本案的审理范围；2、我方认为房屋买卖合同是二手房买卖，并非开发商的房地产买卖，双方在协议中约定的以房屋的平方数及单价为计算标准，以房屋所建的几层没有关系，协议中所写的3.5层是一种预估行为，当时还没有开始建就签了合同，建成之后才以实际面积转让给彭建南，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
欧阳海林向一审法院提出的诉讼请求：请求彭建南支付房屋购买款款100000元，并分别以本金50000元从2015年7月1日起、本金50000元从2016年1月1日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。
一审法院认定事实：欧阳海林的妻子黄清英系址在漳浦县住宅用地的登记土地使用权人（该地块宗地总面积406.28平方米，本户分摊116.56平方米，超批准面积44.26平方米）。2013年该地块进行旧房改建，欧阳海林（甲方集资人）与彭建南（乙方购房人）于2013年8月12日签订《集资建房协议书》，双方约定，一、建设范围程度：1.该地块建成3.5层（政府控制11.6米，详见设计图）；2.所建设的标准以商品房为准（每套一个防盗门、外墙水泥抹平，商品房内卫生间隔间），钢混结构；3.楼梯水磨，扶手不锈钢。二、价格及付款形式：乙方购买一层车库共约91平方米，高度4.2米，每平方米7800元，共约709800元，建成后以房产证面积结算，多还少补。1.乙方付给甲方100000元作为订金；2.一个月内再付50000元；3.封顶时付给200000元；4.尚欠部分（约360000元）乙方贷款付清。以上款项如未按时交付时，甲方可退换乙方本金，本合同终止。三、甲乙双方的义务和责任：1.甲方负责办理建设中手续及交纳过户费用；2.全部完成建设工期一年（政府批准建设许可证之日为准），超过一年者甲方必须付给乙方投资总额的年利息1%（因遇长月雨天或特殊原因者时间顺延）。合同签订后，欧阳海林开始基建房屋，彭建南先后支付欧阳海林350000元。2014年10月，房屋建成。欧阳海林及黄清英取�址在漳浦县车库的房屋所有权证，同月，欧阳海林向彭建南交付建成的址在漳浦县车库，彭建南接收并开始装修房屋。之后，欧阳海林夫妻分别于2014年10月31日、2014年11月14日将上述房屋的房屋所有权（登记建筑面积90.25平方米，套内建筑面积87.63平方米）、土地使用权（记事中记载：宗地总面积406.28平方米，本户分摊32.51平方米，其中超批准面积12.35平方米，分摊面积20.16平方米）变更登记至彭建南名下，彭建南取得产权证明通过银行贷款向欧阳海林支付房款250000元后尚有余款未支付，但双方未明确约定支付期限。之后，双方因房屋尾款支付问题、房屋高度等问题产生纠纷并起诉至本院。2016年9月，经漳州市力远测绘有限公司测绘鉴定：1.址在漳浦县整幢楼房的层数为四层；彭建南购买的一层车库的高度为4.22米。
一审法院认为：合�的买卖合同关系应受到法律保护。欧阳海林与彭建南签订的《集资建房协议书》，名为集资，却是以单价计算价款，符合买卖合同的法律特征，应认定为房屋买卖合同。彭建南向欧阳海林购买自建房，在房屋未建前即与欧阳海林签订的《集资建房协议书》系双方真实意思表示，且彭建南也已依约定取得涉讼房屋并办理了产权变更登记手续，故应认定该协议有效，双方应按照协议约定履行义务。协议签订后，彭建南先后支付房款350000元，欧阳海林依照约定基建房屋，在房屋建成后交付房屋并将房屋所有权证及土地使用权证变更登记至彭建南名下，之后，彭建南通过银行贷款支付欧阳海林250000元后尚有余款（经计算为90.25平方米×7800元/平方米-350000元-250000元=103950元）未支付，因双方未约定余款支付期限和逾期付款违约责任，欧阳海林可催告彭建南在合理期限内支付，彭建南经催讨后仍未能履行支付义务，欧阳海林向本院起诉之日即2016年1月7日可视为彭建南逾期付款之日，彭建南经催告后仍未能支付余款，构成违约，应承担违约责任，故欧阳海林请求彭建南支付购房余款100000元，有事实与法律依据，本院予以支持，因逾期付款造成的损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照未付余款100000元，自逾期还款之日即起诉之日（2016年1月7日）起至还清余款之日止按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计付利息予以支持。欧阳海林请求本金50000元从2015年7月1日起、本金50000元从2016年1月1日起计付利息，缺乏依据，不予支持。经测绘鉴定，欧阳海林交付彭建南的房屋高度为4.22米，符合协议约定，故彭建南以交付的房屋实际建成高度只有4.05米，不符合协议约定为由，请求欧�海林赔偿损失20000元，无事实依据，不予支持；协议中未约定涉讼房屋在土地使用权证上登记的分摊的面积数额，彭建南以欧阳海林将楼房私自增建至四层，导致涉讼房屋在土地使用权证上登记的分摊面积减少12.35平方米为由，请求欧阳海林赔偿损失80000元，无相应的协议和法律依据，不予支持；涉讼房屋的面积应按房产证上的房屋建筑面积计算，彭建南以房屋套内面积作为房屋总面积计算房款，请求返还20436元，亦无相应的协议和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、彭建南于本判决生效后10日内支付欧阳海林购房余款100000元，并支付自2016年1月7日起至还清欠款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息。二、驳回欧阳海林其他诉讼请求。三、�回彭建南反诉诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，彭建南在一审提出反诉时，并未将要求对方提供发票作为诉讼请求，故其上诉认为一审程序违法的理由缺乏事实依据，不予采纳；其上诉主张一审判决对此未予以支持不客观、不公正的理由同样不能成立，不予采纳；彭建南向欧阳海林购买自建房，双方签订的《集资建房协议书》系双方真实意思表示，且彭建南也已依约定取得涉讼房屋并办理了产权变更登记手续，故应认定该协议有效，双方应按照协议约定履行义务。彭建南主张《集资建房协议书》应依法认定为无效协议的上诉理由缺乏法律依据，不予采纳，一审根据鉴定机构的鉴定意见和产权证记载的面积按双方约定的单价计算实际房款正确，彭建南上诉主张该《集资建房协议书》约定的每平方米7800元是以讼争房屋建成3.5层为计价依据的理由缺乏事实依据，其上诉主张原可分摊的土地面积从35.51平方米变成实际只分摊20.16平方米、要求欧阳海林承担赔偿责任的理由缺乏事实与法律依据，不予采纳。
综上所述，彭建南的上诉请求均不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第一百七十条(?javascript:SLC(98761,153)?)第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由上诉人彭建南负担。
本判决为终审判决。
审�判长唐志忠
审 判 员 陈天明
代理审判员 杨国栋
二〇一七年八月一日
书 记 员 詹靓妹
附本判决书适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。