文书内容重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初10907号原告：重庆鹏润物业管理有限公司，住所地重庆市江北区兴竹路19号附7号-5-1,统一社会信用代码91500105671040302H。法定代表人：黄秀虹，总经理。委托代理人：余明学，男，系公司员工。委托代理人：周光华，男，系公司员工。被告：任兴杰，男，1963年8月11日出生，汉族，住重庆市开县。委托代理人：任登亚，系任兴杰的儿子。原告重庆鹏润物业管理有限公司（下称鹏润公司）与被告任兴杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹏润公司的委托代理人周光华，被告任兴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏润公司诉称，2011年4月10日，原告与重庆中房房地产开发有限公司签订《重庆半山华府前期物业服务合同》。原告依据合同为小区提供物业服务。被告作为业主自2013年9月1日起以种种理由拒付物业服务费等，虽经原告多次催收，被告至今仍未支付。根据合同约定，被告未能按时向原告足额交纳物业服务费、供暖费以及其他费用的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金。请求判令被告给付原告物业服务费6128.26元及违约金6128.26元，共计12256.52元；判令被告给付原告水电公摊费364.7元及违约金364.7元，共计729.4元；本案诉讼费由被告承担。被告任兴杰辩称，原告未向我催收过物业费。原告先违约，没有按照物业服务合同的约定服务，保洁服务不到位。将小区私自出租给他人，给小区造成安全隐患，影响小区生活。没有按约维护小区公共区域部分。电梯未按时检修，影响小区出行及安全。小区安保、人员配备不到位，上班不负责。小区安全设施维修、监护设施不到位，导致小区发生偷盗事件。小区车辆管理不到位，造成出行不便、噪音污染。小区装修管理不到位，影响小区居民休息。小区违法建筑较多。小区消防管理不到位、消防设施没有及时管理，小区失火未能及时扑火，消防管道没有水。小区绿化养护不到位。业主被困电梯，原告未及时营救。原告没有为小区提供等价的物业服务，因此不应当收取等价的物业费。原告服务态度差，胁迫业主，与业主发生斗殴事件。原告违反法律法规，未取得业主同意在小区公共区域进行经营活动，收取停车费用、广告收入以及其他营业性收入，未将收入给业主。原告未公开物业服务标准、收费项目以及收费标准，在小区公共收入中造假。原告侵占小区公摊水电费。原告要求的违约金标准过高，原告没有收取违约金的权利。被告对原告没有与业主协商处理小区物业等情况就起诉的行为不予认可。因原告严重不作为，小区成立业主委员会后，解聘了原告。部分诉讼请求的诉讼时效已超过。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年4月10日，原告与重庆中房房地产开发有限公司签订《重庆半山华府小区前期物业服务合同》（下称《前期物业服务合同》），约定由原告为半山华府小区提供前期物业服务，合同期限为三年，自2011年4月10日至2014年4月9日。原告服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；装饰装修管理服务；根据小区实际情况，不定期开展丰富多彩的社区活动；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。物业管理区域的物业服务收费方式为包干制。原告收取住宅物业服务费标准（按建筑面积）为1.8元每平方米每月。共用的专项设备的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主与物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。《前期物业服务合同》第二十三条约定，业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金。原、被告在被告接房时签署了《鹏润•半山华府前期物业服务协议》（下称《物业服务协议》），约定原告依据《前期物业服务合同》和《物业服务协议》向被告收取物业服务费。服务内容包含：（一）房屋共用部位的维护和管理；（二）房屋共用设施设备的维护和管理；（三）环境卫生；（四）安全防范；（五）交通秩序和车辆停放；（六）房屋装饰装修管理；（七）消防管理；（八）公共绿化。同时约定物业服务费用采取包干制方式（不包括公共水电费、高消耗设备产生的消耗性费用；不包括房屋共用部位、共用设备大中修、更新的、改造的费用）。高层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元（已含电梯费）。被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告每逾期一日支付应缴额千分之三的滞纳金。被告系重庆市江北区兴竹路X号X幢X号房屋业主，该房屋建筑面积为85.65平方米。2013年9月1日至2017年2月28日期间，被告未交纳物业服务费及水电公摊费。另查明，在2014年6月1日之前，原告按1.35元每平方米每月的标准收取物业服务费。之后，原告才正式按照《前期物业服务合同》约定的1.8元每平方米每月标准向被告收取物业服务费。2016年6月28日，半山华府小区成立业主委员会。半山华府小区业主委员会成立后，未与原告签订《物业服务合同》。2017年2月28日，原告撤场，停止为半山华府小区业主服务。本案诉讼中，原告举示了证据如下：1、营业执照，拟证明原告服务合法。被告对此没有异议。2、《前期物业服务合同》，拟证明物业服务费的收费标准等。被告称半山华府小区超过30万平方米，应当由一级资质企业来提供服务，原告是三级资质企业，前述合同无效。3、社区证明，拟证明原告一直为小区提供物业服务。被告没有异议。4、欠费明细表（2016年12月），拟证明被告欠费时间以及收费标准和欠付的总金额。被告称原告从未公开公摊水电费，原告将公摊水电进行盈利。5、催费通知单，拟证明每月张贴催费通知单到欠费业主家进行催收，并电话向业主催收。被告称没有收到催费单，催费单模糊不清。6、缴费收据（2013年12月水费、2014年12月水费及电费、2015年12月的电费，均为复印件），拟证明被告之前向原告缴纳公摊水电费，认同原告提供的物业服务。被告认可原告向供水供电部门缴纳了水电费，但称原告没有公示相关水电的起止度，公摊的水电费中包含有移动部门基站使用的水电费。原告称公摊的水电费就是按照明细表计算的。被告举示了证据如下：1、《业主满意度调查问卷》，拟证明小区大多数业主不满意原告的服务。原告称《业主满意度调查问卷》未加盖原告公章，对真实性不予认可。2、《物业服务协议》，拟证明原告提供的物业服务不到位，没有按照协议约定的标准提供物业服务。原告的物业资质为3级，不能为小区提供物业服务。原告对前述证据的真实性没有异议。3、《业主联名登记表》，拟证明小区存在保洁、安全等问题。原告对此不予认可。4、《答复》，拟证明2014年7月被告向原告提出小区存在的问题后，原告作出了《答复》，但被告仍不满意。因为被告未享受到等级服务，才拒交物业服务费。原告对《答复》的真实性没有异议，但称原告对相应问题进行了回复，不代表原告提供的物业服务不到位。5、《业主大会解聘原告汇总表》（复印件），拟证明小区召开业主大会要求解聘原告。原告称我方没有签字确认，系业委会单方制作。6、《新旧设施设备交接清单》，拟证明原告对设施设备维护未尽责。原告对此不予认可，称与本案无关。7、光盘（含图片、视频），拟证明2013年至2017年2月28日期间原告没有按照约定提供物业服务。原告称视频中的偷电行为系被告单方陈述，不予认可，称视频中的员工已经被原告开除，对其私自行为不予认可。8、资质证书，拟证明原告不具有承接楼盘的资质。涉案小区为30万平方米以上的建筑，根据相关规定，应由一级物业资质企业为小区提供服务。原告对资质证书无异议，称《物业服务协议》系开发商与原告签订的，被告所述与本案无关。以上事实，有《前期物业服务合同》、营业执照、欠费明细表、社区证明、催费通知单、缴费收据、《物业服务协议》、《业主满意度调查问卷》、《业主联名登记表》、《答复》、《业主大会解聘原告汇总表》、《新旧设施设备交接清单》、光盘、产权证及双方当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，《前期物业服务合同》和《物业服务协议》对业主具有约束力，物业服务企业和业主均应按约行使权利和履行义务。《前期物业服务合同》虽到期届满，但原告继续在小区提供物业服务，原、被告之间的物业服务关系继续存续，双方仍应按照《前期物业服务合同》的约定行使权利履行义务。对于原告主张的欠交物业服务费时间和金额、欠交水电公摊费的期间，被告无异议。给付物业服务费及水电公摊费属于债权范畴，应受诉讼时效约束。原告催费通知单等证据，被告不予认可。被告欠付原告2013年9月1日至2017年2月28日期间的物业服务费等费用，原告作为经营性物业服务企业对欠费业主长达三年多未进行催收不合常理，故对被告提出的本案部分债务已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。2013年9月1日至2017年2月28日期间，被告未支付原告的物业服务费为6128.26元[2013年9月1日至2014年5月31日期间为1040.65元（按1.35元每平方米每月计算，每月为115.63元）；2014至6月1日至2017年2年28日期间为5087.61元（按1.8元每平方米每月计算，每月为154.17元。按照《前期物业服务合同》，原告可向业主收取公摊水电费。根据原告举示的证据，结合被告的陈述，被告未支付原告2013年9月1日至2017年2月28日期间的水电公摊费为364.7元。原告作为小区的物业服务企业，在从事物业服务中应当恪尽职守完成物业服务以满足业主的要求。物业服务具有公共性，在物业公司的服务存在瑕疵或不当时，业主可通过各种方式或渠道予以反映，要求整改。若业主认为物业公司违反合同约定或给业主造成损失，业主可以通过与物业公司协商或者寻求法律途径予以解决，但直接拒绝缴纳物业费并无相应的合同依据或者法律依据，且对于物业公司提高服务标准、改善服务质量、降低损失无益，因此对被告以原告物业服务不到位、不具有承接楼盘的资质等抗辩付款的意见，本院不予采信。对原告要求被告支付2013年9月1日至2017年2月28日期间物业服务费6128.26元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付前述期间水电公摊费364.7元的诉讼请求，本院予以支持。根据《前期物业服务合同》的规定，业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日千分之三的标准向原告支付违约金。并没有针对水电公摊费约定违约金条款，故对原告主张的欠交水电公摊费的违约金，本院不予支持。鉴于原告提供的物业服务客观上确存在一定瑕疵，业主才以拒绝交纳物业服务费用的方式予以敦促和对抗，故对原告主张逾期支付物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告任兴杰于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鹏润物业管理有限公司物业服务费6128.26元。二、被告任兴杰于本判决生效之日起五日内支付原告重庆鹏润物业管理有限公司水电公摊费364.7元。三、驳回原告重庆鹏润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取62.32元，由被告任兴杰负担。此款已由原告重庆鹏润物业管理有限公司向本院交纳，被告任兴杰在履行本判决确定的义务时一并给付原告重庆鹏润物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王涛二〇一七年八月一日书记员  张欢