重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终3842号
上诉人（原审被告）重庆兴太升商业地产投资有限公司，注册登记地重庆市南岸区南坪街道南坪西路2号2单元10-10号，统一社会信用代码：915001086733591573。
法定代表人:向良国，董事长。
委托代理人;郑翔，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒲实，女，汉族，1981年11月17日生，住成都市成华区。
被上诉人（原审原告）吕志元，男，汉族，1974年7月13日生，住成都市青羊区。
二被上诉人委托代理人:邢垚，四川金座标律师事务所律师。
原审第三人成都成业房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市锦江区通盈街78号。
法定代表人：李红梅，区域经理。
委托代理人：唐远强，男，汉族，1988年6月9日生，住四川省资阳市雁江区。
上诉人重庆兴太升商业地产投资有限公司（以下简称重庆兴太升公司）诉被上诉人蒲实、吕志元、第三人成都成业房地产经纪有限公司（以下简称成都成业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初7532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
重庆兴太升公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：1、因被上诉人举示的餐厅改造报价单内容反映改造的内容不仅仅有改造烟道、污水管道，还包括电缆线、配电箱等项目，故改造烟道、污水管道的费用应低于发票金额140407.2元；2、合同并未就改造烟道、污水管道约定违约责任，被上诉人的实际损失为2015年8月1日至2015年11月30日期间的租金损失103040元，一审法院认定的违约金明显过高；3、诉讼费应由上诉人与被上诉人按比例分担，一审判决不应判决诉讼费24543元由上诉人承担。在二审庭审中，上诉人表示撤回对一审判决第一项中烟道改装垫资款140407.2元的上诉。
蒲实、吕志元答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。
成都成业公司答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。
蒲实、吕志元一审诉称：经第三人介绍看中重庆兴太升公司出售的位于成都市城南交子大道中海华府天地1幢-1层1035号商铺，蒲实、吕志元接受重庆兴太升公司提出全款支付方式，重庆兴太升公司亦向蒲实、吕志元承诺室内能安装烟道并能从事餐饮业。三方于2015年4月12日签订《房屋买卖合同》及《关于合同（编号：MM2100128）的补充协议》，明确约定了重庆兴太升公司保证华府天地负一楼1035号商铺可做餐饮商铺，在交房后一个月内保证室内烟道，污水出水管道畅通等。2015年6月30日蒲实、吕志元交纳了全部购房款，重庆兴太升公司亦与蒲实、吕志元办理了交房手续。交房后重庆兴太升公司以中海公司不允许安装烟道为由推脱，待蒲实、吕志元征得中海公司同意后重庆兴太升公司自行提出了设计方案，但该方案因结构串联、气烟倒灌等问题被物管公司及包括蒲实、吕志元在内的业主拒绝。而后重庆兴太升公司拒不履行义务，蒲实、吕志元遂商请物管公司协调原房屋设计方和施工方分别设计施工，并垫付了相应费用。综上所述，重庆兴太升公司违约行为损害了蒲实、吕志元权益，故蒲实、吕志元诉至法院请求判令：1、重庆兴太升公司立即向蒲实、吕志元支付违约金183万元（以总成交价300万元为基数，从2015年8月1日起至2015年11月30日，按每日千分之五的标准计算）、安装烟道垫支款387976.8元、电力增容垫支款116000元；2、由重庆兴太升公司和第三人承担本案全部诉讼费用。
一审查明：2015年4月12日，蒲实（买方）与重庆兴太升公司（卖方）在第三人成都成业公司居间介绍下签订《房屋买卖合同（2100128）》，主要约定：卖方房屋坐落于成都市高新区交子大道华府天地1幢-1层1035号商铺，成交价为300万元，付款方式为签约当日支付定金15万元、首付款225万元于过户递件完成当日支付、剩余房款60万元于过户取件完成当日支付；卖方逾期办理房屋过户递件、取件、交房或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天按照房屋成交价的千分之五向买方支付违约金；合同附件，手书以开发商交房标准为准。三方在合同书上签字或捺印。同日，各方当事人签订《关于合同（编号：MM2100128）的补充协议》，主要约定：卖方为重庆兴太升公司，因商铺未办理产权证，买卖双方协商一致不做预约公证，交易方式为到商铺所在开发商办理更名手续，更名手续的一切由卖方全权负责办理，经纪方协助办理；买方于签约当日支付定金15万元，买卖双方约定在2015年6月30日前到开发商签订正式买卖合同，签约当日买方将剩余款项285万元支付给卖方，房屋总价为300万元；卖方保证华府天地负一楼1035号商铺可做餐饮商铺，保证该商铺水、电全通，交房时间以开发商交房为准；卖方在交房一个月内，保证室内烟道、污水出水管道畅通（均以中海华府天地1033号商铺为准）；本补充协议与原合同有不同之处，以本协议为准。三方在协议书上签字或捺印。
2015年7月5日，重庆兴太升公司向蒲实、吕志元出具收据，载明：付款方为蒲实、吕志元，收款方为重庆兴太升公司，款项性质为购房款，金额为350万元。经本院询问收据记载350万元与合同约定300万元差异原因时，蒲实、吕志元表示以合同约定为准。
2015年10月29日，蒲实、吕志元（业主）与案外人四川川泰建筑装饰工程有限公司签订《中海国际中心华府天地餐饮改造工程合同》，主要约定：工程承包范围为中海国际中心华府天地1035号烟道、给排水装饰装修工程，商业用电改造不包含在此次合同内；工期暂定2015年10月29日至2015年12月18日，价款暂定总价234012元。次月9日，四川川泰建筑装饰工程有限公司向蒲实、吕志元开具建筑业统一发票，载明金额为140407.2元。2015年10月29日，蒲实、吕志元向案外人中海物业管理有限公司成都中海振兴分公司缴纳装修管理费153964元。2015年10月30日，房屋登记至蒲实、吕志元名下，共有情况为按份共有，其中蒲实为70%份额、吕志元为30%份额。
庭审中，买卖各方当事人确认房屋于2015年6月30日交付，重庆兴太升公司已收取了买方缴纳的房款300万元。另查明，蒲实、吕志元于2004年2月25日登记结婚。2017年1月18日本院工作人员对成都市高新区交子大道399号1幢负一层1033、1035号商铺进行了勘验，经勘验，1035号商铺已装修营业，一层尾部为厨房，厨房内有改装烟道，烟道走向为厨房等宽横向，并从左端延伸至三楼楼顶；给排水管道完整，管道从负一层通至负二层污水处理器设备间。1033号商铺为交房原始状态，房屋顶部左侧居中位置设有烟道，尾部设有给水管道与排水管道。
2017年1月18日本院工作人员对涉案房屋物管公司中海物业管理公司成都分公司进行调查询问，该公司商务经理郭洪贵表示，1033号商铺规划为餐饮商铺，交房即有烟道与给排水系统。1035号商铺原规划为非餐饮商铺，原未安装烟道与给排水系统。若非餐饮商铺业主改变使用用途就必须向物管缴纳该笔装修管理费以作为烟道与给排水设施后期维护、保养、更换的费用，现1035号商铺业主已实际缴纳了该笔费用；同时为方便管理，物业公司向业主推荐了川泰公司实施改造，包括蒲实、吕志元在内的几家业主选择了川泰公司。
另，重庆兴太升公司于2016年9月10日针对涉案房屋烟道安装工程费用向本院申请司法鉴定。经本院传票传唤，申请方未在指定时间前往本院选取鉴定机构，故按撤回鉴定申请处理。
一审法院认为：本案争议焦点为：一、烟道、污水管道、电力增容改造是否属于重庆兴太升公司义务；二、重庆兴太升公司违约赔偿的范围。蒲实、吕志元与重庆兴太升公司之间的《房屋买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行己方义务。关于烟道、污水管道、电力增容改造是否属于重庆兴太升公司义务的问题。蒲实、吕志元认为，补充协议第六、七条约定重庆兴太升公司保证室内烟道、污水管道畅通，可做餐饮商铺使用，故改造系重庆兴太升公司义务；重庆兴太升公司认为，合同附件清单载明以开发商交房标准为准，重庆兴太升公司不是开发商，没有义务、能力、责任去改变房屋交房标准，另重庆兴太升公司与开发商协议对外以自己名义与蒲实、吕志元签订合同，协助蒲实、吕志元去开发商处完成更名后，蒲实、吕志元与开发商再签订房屋买卖合同，房屋交付标准应以之为准；第三人述称，因没有烟道和污水管道，重庆兴太升公司保证房屋能做餐饮商铺才约定由重庆兴太升公司安装，故形成补充协议第六、七条。一审认为，重庆兴太升公司作为涉案房屋买卖合同的当事人，其向蒲实、吕志元承诺在交房后一个月内保证室内烟道、污水管道畅通（均以1033号商铺为标准），保证1035号商铺可做餐饮使用、水电全通，故烟道与污水管道改造确系重庆兴太升公司义务，但电力增容既非重庆兴太升公司承诺内容且其乃据业主实际经营需要而定，故电力增容改造并非重庆兴太升公司义务。重庆兴太升公司在约定期限内未履行相应义务，构成违约，依法应当承担违约责任。关于违约赔偿范围。蒲实、吕志元认为，双方合同对违约金标准已有明确约定，即每日按照交易价的千分之五，蒲实、吕志元因重庆兴太升公司不履行义务而垫付的烟道、污水管道、电子增容改造费皆应由重庆兴太升公司负担，此外装修管理费系由非餐饮商铺改造为餐饮商铺而必须缴纳的费用，是改造餐饮商铺的必然费用，应由重庆兴太升公司承担；重庆兴太升公司认为，违约金标准过分高于实际损失，电力增容改造费用合同并未约定，装修管理费性质不明，没有证据证明其系改造餐饮商铺和改造烟道、污水管道的费用，故均不应由重庆兴太升公司承担。本院认为，原告进行烟道、污水管道改造系重庆兴太升公司义务的替代履行，实际支出费用应由重庆兴太升公司承担。改造合同约定金额与发票记载不一致，应以发票金额作为实际支出认定依据，即140407.2元。蒲实、吕志元与重庆兴太升公司双方约定了违约金计算标准，即每日以总成交价千分之五计，该标准约定过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,本院综合考虑蒲实、吕志元房款支付、重庆兴太升公司履行情况及过错程度，酌定调整违约金标准为每日以总成交价万分之六点五计；双方确认实际交房日期为2015年6月30日，约定履行期限为交房后一个月，故违约金起算点应为2015年8月1日；蒲实、吕志元在重庆兴太升公司怠于履行合同义务情形下，及时与物业公司推荐的案外人签订改装合同，避免了损失扩大，同时也减轻了重庆兴太升公司的违约责任，该行为正当合法，一审法院予以认同；蒲实、吕志元与案外人签订改装合同约定工程期间为2015年10月29日至2015年12月18日，其诉讼请求以2015年11月30日为止点，其违约金主张期间与约定履行期间基本一致，予以支持，故重庆兴太升公司应当承担违约金应以已付总房款300万元为基数，从2015年8月1日至2015年11月30日按日万分之六点五计算，共计237900元。双方争议的装修管理费负担问题。据物业公司解释，装修管理费系在非餐饮商铺改装为餐饮商铺时应物管公司要求需缴纳的维护、保养、更换烟道与给排水设施设备的费用。一审认为，首先，合同及补充协议均未明确约定该笔费用的负担；其次，该笔款项名义用途是维护、保养、更换烟道与给排水设施，系业主后期使用维护费用而非商铺改装的直接费用，故蒲实、吕志元要求重庆兴太升公司承担此费用于法无据，不予支持。重庆兴太升公司辩称吕志元主体不适格的问题。一审法院认为，重庆兴太升公司出具的销售不动产专用收据中载明了付款方系蒲实与吕志元，应视为其认可了吕志元作为当事人的合同加入行为；其次，本案合同签订于蒲实、吕志元夫妻关系存续期间，故对吕志元的合同当事人身份予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、重庆兴太升商业地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向蒲实、吕志元支付违约金237900元、烟道改装垫资款140407.2元，共计378307.2元；二、驳回蒲实、吕志元其他诉讼请求。案件受理费24543元，由重庆兴太升商业地产投资有限公司负担。
本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据，本院二审另查明，蒲实作为出租人，成都市三得利餐饮管理有限公司（以下简称三得利公司））作为承租人，双方于2015年8月1日签订了《商铺出租合同》，约定蒲实将1035号商铺出租给三得利公司，租期五年，自2015年8月1日起至2020年9月1日，第一年房屋租金为309120元。在本院二审庭审中，上诉人重庆兴太升公司表示除一审判决的烟道及污水管道改造费用外，上诉人还愿意承担烟道及污水管道改造期间的租金损失。经上诉人与被上诉人确认，烟道及污水管道改造期间被上诉人的租金损失金额为103040元。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为：关于上诉人提出合同并未就烟道、污水管道改造约定违约责任，应按照实际租金损失主张违约责任的问题。上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。《房屋买卖合同（2100128）》约定：卖方逾期办理房屋过户递件、取件、交房或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天按照房屋成交价的千分之五向买方支付违约金；《关于合同（编号：MM2100128）的补充协议》约定：卖方在交房一个月内，保证室内烟道、污水出水管道畅通（均以中海华府天地1033号商铺为准），本补充协议与原合同有不同之处，以本协议为准。由此可见，被上诉人负有烟道与污水管道的改造义务，上诉人在约定期限内未履行相应义务，构成违约，依法应当承担违约责任。但该义务并非在《房屋买卖合同（2100128）》中约定，而是在《补充协议》中进行约定，当事人在订立《房屋买卖合同（2100128）》时所约定的违约金条款应仅适用于《房屋买卖合同（2100128）》中约定的义务，对于《房屋买卖合同（2100128）》中并未约定的出卖人的义务，《房屋买卖合同（2100128）》中的违约金条款不能适用。烟道与污水管道的改造义务属于双方当事人另行订立的《补充协议》中为出卖人新设立的义务，并不属于《房屋买卖合同（2100128）》中约定的“未能按时履行本合同约定的其他义务”中“其他义务”的范畴，不能按照《房屋买卖合同（2100128）》中的违约金计算条款来主张未履行烟道与污水管道改造义务的违约责任。因《补充协议》中并未对此违约行为约定相应的违约金的计算依据，而被上诉人蒲实、吕志元在一审中系依据《房屋买卖合同（2100128）》中的违约金条款来起诉请求重庆兴太升公司承担未履行烟道与污水管道改造义务的违约金，其诉请没有合同依据，本应予以驳回。考虑到上诉人重庆兴太升公司自愿承担烟道及污水管道改造费用140407.2元及烟道及污水管道改造期间被上诉人的租金损失103040元，系当事人对自己权利的处分，本庭予以确认。故上诉人的上诉理由成立。
综上，根据本院二审查明的新事实，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初7532号民事判决第一项为“重庆兴太升商业地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向蒲实、吕志元支付烟道改装垫资款140407.2元及烟道、污水管道改造期间蒲实、吕志元的租金损失103040元，共计243447.2元”；
二、撤销重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初7532号民事判决第二项；
三、驳回蒲实、吕志元其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费24543元，由重庆兴太升商业地产投资有限公司负担4543元，由蒲实、吕志元负担20000元；二审案件受理费24543元，由重庆兴太升商业地产投资有限公司负担4543元，由蒲实、吕志元负担20000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 商雪梅
审 判 员 于 利
代理审判员 黎 明
二〇一七年七月十三日
书 记 员 高广宇