上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12272号
上诉人（原审被告）：上海睿选汽车销售有限公司，注册地中国（上海）自由贸易试验区富特东一路146号2060室，主要营业地上海市闵行区吴中路1071号。
法定代表人：甘宏伟，总经理。
委托诉讼代理人：宋英杰，上海胜杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈慧玲，上海胜杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海耀光物业管理有限公司，住所地上海市闵行区宜山西路1768号，主要营业地普陀区祁连山南路2888弄A座18楼。
法定代表人：吴耀光，董事长。
上诉人上海睿选汽车销售有限公司（以下简称睿选公司）因与被上诉人上海耀光物业管理有限公司（以下简称耀光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初34223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人睿选公司的委托诉讼代理人宋英杰，被上诉人耀光公司的法定代表人吴耀光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人睿选公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的全部诉请。事实和理由：一、双方签订租赁协议时，上诉人提出租赁合同须北京总公司审核后正式生效，被上诉人表示同意。后因被上诉人未能向上诉人提供其口头承诺的停车场地，且租赁合同未经上诉人总公司审核通过，故双方于2016年9月底协商一致解除了系争租赁合同；二、被上诉人在合同签订后从未有催讨租金的行为，直至2016年11月5日突然向上诉人发函，该行为违反常理；三、上诉人已于2016年9月底告知被上诉人不租赁房屋，被上诉人也从未向上诉人交付房屋，故被上诉人无实际损失。即使存在损失，至发函解约日止只有35日租金。一审法院认定的违约金数额过高。
被上诉人耀光公司辩称，不同意睿选公司的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。签合同时上诉人就应当付款，但其未履行义务。之后，被上诉人多次致电上诉人，催讨租金，但未果。双方从未协商一致解除合同。
耀光公司向一审法院起诉请求：1、睿选公司向耀光公司支付自2016年10月1日起至2016年11月5日止的租金人民币（币种下同）319,500元及物业费15,975元；2、睿选公司向耀光公司支付违约金1,441,125元；3、本案诉讼费由睿选公司承担。
一审法院认定事实：2016年9月18日，耀光公司（出租方，签约甲方）与睿选公司（承租方，签约乙方）签订《耀光OFFICE租赁协议》。约定内容如下，一、甲方出租给乙方上海市闵行区XX路XX号一楼店铺（以下简称系争房屋）。系争房屋产证为整座大楼一本，用途为工业厂房，面积为1,500平方米。二、乙方承诺，租赁系争房屋仅作为汽车展厅销售和商务办公使用。三、房屋租赁期限自本协议签订之日起五年，即至2021年9月30日止。四、2016年10月1日起至2021年9月30日止以6元/日/平方米计算租金，月租金为274,500元；物业管理费每平方米0.30元/日计算，计13,725元/月；签约之日起，乙方需押二付一（即支付相当于两个月的租金与物业管理费的押金，支付第一个月的租金与物业费），以后均为一月一付，先付后用；首期的月租金及物业管理费于签约日全额支付；以后每个月的租金和物业管理费均应于上个月月底前支付；在乙方履行合同的情况下，甲方给予乙方3个月的免租期，免租期的免租优惠仅在乙方完全履行本租赁合同完毕时享受，中途无论何种原因乙方不租，不享受免租期。五、签约时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金576,450元；乙方如未到期终止合同或违约，不退还保证金。九、合同期间，若有一方因各种原因提前终止协议，则必须提前三个月向另一方书面提出，在取得另一方同意的情况下，由终止方承担由此产生的有关经济责任，支付等同于月租金及物业费的3倍违约金。而一方不同意的，另一方仍需继续履行本合同。9.1甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可直接解除本合同，违反合同的一方，还需向另一方按押金+（月租金及物业费的3倍）支付违约金，给对方造成损失的，应全额予以赔偿：……9.1.4乙方逾期拖欠租金时间一次超过15天，或者累计超过1个月的。十、10.3乙方应在租赁期间，按时交纳各项费用；如有特殊情况，书面说明并经甲方书面同意可延迟7天；否则，一旦迟延支付，一律按每天应交费用千分之五计算滞纳金；到期未支付，乙方同意甲方采取断电措施，直到所有费用全部付清为止，一切责任乙方自负；逾期15天未付房租及物业费（包括签约时3天内应付的押金及首期房租），即作严重违约处理，违约金相当于押金加支付3个月房租及物业费，甲方可单方面随时解除合同，乙方无权再进入该租赁房屋。
前述合同签订后，睿选公司并未按约缴纳租金、物业费、保证金等费用。
2016年11月4日，耀光公司向睿选公司寄送《关于解除睿选公司租赁协议的函》，表示截至今日，睿选公司仍未向耀光公司支付约定的押金、租金及物业管理费，已严重超过协议约定的履行期，构成严重违约。鉴于此，耀光公司现决定，即日起解除与睿选公司的《耀光OFFICE租赁协议》。该函，睿选公司于2016年11月5日收到。
一审另查明，系争房屋的产权人为案外人上海XX公司，根据房地产权证显示系争房屋的房屋类型为工厂、用途为厂房。2006年7月28日，上海XX公司与耀光公司、案外人上海XX有限公司签订《租赁合同》。上海XX公司将系争厂房出租给耀光公司及上海XX有限公司。上海XX公司同意耀光公司及上海XX有限公司在经营轻工业加工、展示等范围内转租。
一审法院认为：耀光公司、睿选公司签订的《耀光OFFICE租赁协议》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。现双方均认可《耀光OFFICE租赁协议》已经解除。但双方对协议解除的时间及导致协议解除的责任归属发生争议。睿选公司辩称，签约时，双方除协议约定内容外，另口头约定两点，1、耀光公司同意睿选公司向睿选公司总公司提交系争租赁协议予以审核，若审核不通过，则合同解除；2、耀光公司向睿选公司提供屋前场地供睿选公司使用。现因系争房屋是工业厂房，总公司认为工业厂房不能用于经营4S店，故协议审核未通过。且耀光公司事后不同意将屋前场地提供给睿选公司使用。故睿选公司在2016年9月23日前即向耀光公司提出解除协议，耀光公司亦已同意。故协议应当于2016年9月下旬既已解除。对此，耀光公司均不予认可。一审法院认为，当事人应当对自己的主张予以充分的举证，若举证不能，相应的责任后果由其自行承担。现睿选公司并无证据证明耀光公司、睿选公司对睿选公司所述的“口头约定的两点内容”已达成一致意见，也无证据证明耀光公司、睿选公司已对系争租赁协议的解除于2016年9月下旬达成一致意见。另就系争房屋性质的问题，一审法院需要强调，睿选公司在签订协议时对于系争房屋属于工业厂房的性质是明知的，对于自己承租系争房屋用于汽车展厅销售和商务办公使用也是明知的，睿选公司既然选择签署系争租赁协议，可见睿选公司实际已对经营中可能存在的风险有了一定的预估并且愿意承担这样的风险，此外睿选公司仅凭主观认为合同目的无法实现，并未提供相关证据证明因系争房屋的性质导致其合同目的无法实现。综上，一审法院对于睿选公司的辩称意见不予采纳。睿选公司应当按约履行协议。然根据协议约定，睿选公司应当于签约时3日内支付首期租金、物业费及保证金，但睿选公司迟迟不予支付，故耀光公司按约要求解除协议，符合双方约定。鉴于耀光公司已于2016年11月4日发函给睿选公司要求解除合同，睿选公司亦于2016年11月5日签收该份解除函件，故耀光公司、睿选公司签署的《耀光OFFICE租赁协议》已于2016年11月5日解除。
对于睿选公司是否应当支付自2016年10月1日至2016年11月5日止的租金和物业费，一审法院认为，鉴于睿选公司不认可耀光公司曾交付过系争房屋，而交付房屋的责任在于耀光公司，耀光公司又无充分有效的证据证明其已将系争房屋交付给睿选公司，且从耀光公司庭审陈述“系争房屋现场还是与睿选公司签订合同时的样子”来看，睿选公司也确实未曾使用过系争房屋，故一审法院认为，耀光公司未曾向睿选公司交付过系争房屋，睿选公司不应当向耀光公司支付租金、物业费。
对于耀光公司主张的违约金，一审法院认为，鉴于导致合同解除的责任在于睿选公司，睿选公司应当承担违约责任。至于违约金的具体金额，睿选公司认为耀光公司主张的标准过高。一审法院认为，虽然根据协议约定，违约金相当于押金加支付3个月房租及物业费，但是法院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到睿选公司违约的主观恶意、对耀光公司造成的实际损失等因素，酌情将违约金调整至576,450元。
一审法院据此判决：一、上海睿选汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内向上海耀光物业管理有限公司支付违约金576,450元；二、驳回上海耀光物业管理有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,256.19元，由上海耀光物业管理有限公司负担6,869.71元，由上海睿选汽车销售有限公司负担3,386.48元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《耀光OFFICE租赁协议》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。上诉人上诉称，双方曾口头达成两项约定，一是系争租赁协议须上诉人总公司审核后方成立生效；二是被上诉人应提供屋前场地供上诉人使用。因上述条件均未成就，故双方于2016年9月底达成合同解除的一致合意。对此，被上诉人予以否认，在上诉人未能进一步提供证据予以证明的情况下，根据民事诉讼法的相关规定，应承担举证不能的不利后果。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。鉴于上诉人未能按约履行付款义务，被上诉人有权基于协议行使单方合同解除权，并要求上诉人承担相应的违约责任。一审法院对合同解除的认定正确，本院予以维持。关于违约金的数额，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为租赁保证金数额，并无不当，本院予以尊重。
综上所述，上诉人睿选公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,564.50元，由上诉人上海睿选汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
审 判 员 杨斯空
代理审判员 吴 丹
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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