广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1743号
上诉人（原审被告）：何标，男，汉族，1960年9月29日出生，住址：惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：魏宏强、马怀德，广东瀛仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温雪娜，女，汉族，1985年6月10日出生，住址：海丰县。
委托诉讼代理人：朱灿强，男，汉族，1982年12月16日出生，住址：博罗县，是原审原告温雪娜丈夫。
原审第三人：惠州市永富源投资有限公司，住所地：惠州市河南岸渡船头村惠淡路口33号A栋1层。
法定代表人：何秒。
原审第三人：何秒，男，汉族，1979年1月8日出生，住址：广东省龙川县。
上诉人何标因与被上诉人温雪娜及原审第三人惠州市永富源投资有限公司、何秒案外人执行异议之诉一案，不服惠州市惠城区人民法院(2016)粤1302民初8769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何标的委托诉讼代理人魏宏强，被上诉人温雪娜及其委托诉讼代理人朱灿强到庭参加诉讼。上诉人何标及其委托诉讼代理人马怀德，未到庭参加诉讼。原审第三人惠州市永富源投资有限公司、原审第三人何秒经本�合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何标上诉请求：1．请求依法撤销（2016)粤1302民初8769号《民事判决书》的全部判项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实错误。原判决认定“原告已付请涉案房产的房款”没有事实依据。被上诉人并没有按《商品房买卖合同》的约定向原审第三人惠州市永富源投资有限公司支付购房款。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限明确约定“买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为惠州农村商业银行股份有限公司营业部，专用帐户为××”。被上诉人提供的《收款收据》、《确认书》不足以证明已经支付全部购房款。根据《惠市房（2013）190号》文件第一条的规定，预售款必须进监管账户，否则，交易登记所不得启动商品房预售系统受理合同预告登记相关业务。被上诉人没有按规定支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形。综上所述，原审判决认定事实错误，被上诉人没有按规定支付全部购房款，不具有能够排除执行的权利，应依法撤销原判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
温雪娜辩称：一、答辩人已经付清涉案房产的全部房款。涉案房产系第三人惠州市永富源投资有限公司（下称“永富源公司”）开发、所有，在签订《商品房买卖合同》后，答辩人于2015年6月19日已经缴纳全部房款73万元，永富源公司于当日开具了73万元的发票。该事实有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《确认书》、发票等证据佐证，足以认定。虽然房款没有支付到预售款专用账户，但却是按照永富源公司的要求支付，永富源公司予以认可、接受，并开具购房发票，这应视为双方对支付方式的变更，该变更并未违反任何法律、行政法规的效力强制性规定，答辩人的付款合法有效。《关于调整预售合同预告登记办理流程更改预售款查验程序的通知》（惠市房（2013）××号）的适用对象是房地产开发企业，而非答辩人。并且，答辩人将房款支付给永富源公司后，永富源公司完全可以再将其支付到预售款专用账户。因此，违反惠市房（2013）190号文的是永富源公司，而非答辩人。总之，答辩人为涉案房产已经实际支付73万元至开发商永富源公司，己经付清房款，这是不可改变的事实。二、答辩人一直在涉案房产居住。永富源公司将涉案房产交付给答辩人后，答辩人便开始装修，装修完毕后，答辩人便入住作为唯一一套住房的涉案房产至今�此等事实，有答辩人提交的各种缴费单据为证。三、涉案房产未过户的责任不在于答辩人。答辩人付清房款后，一直催促永富源公司办理过户登记，但永富源公司、第三人何秒未予以配合。好不容易永富源公司于2016年5月12日向惠州市不动产登记中心提交申请材料，又因法院对涉案房产的查封被退件。涉案房产至今未能办理产权登记的责任，在于永富源公司、第三人何秒，答辩人没有任何过错。须说明的是，对于以上第二、三点事实，上诉人何标也没有任何异议，因此并未针对其提出上诉。总之，无论是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，还是二十九条的规定，还是公平合理原则，都应优先保护答辩人的合法权益，涉案房产都应当解除查封、排除执行，永富源公司应协助答辩人办理不动产转移登记手续。综上，�判决书认定事实清楚，适用法律正确，请贵院驳回上诉人的全部诉讼请求。
惠州市永富源投资有限公司未提交答辩意见。
何秒未提交答辩意见。
温雪娜向一审法院起诉请求：1．确认位于惠州市××富源××品××单元××层××房产（合同编号：（2014）××）为原告所有，并停止对该财产的执行，解除对该房产的查封。2．本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月7日，原告与第三人惠州市永富源投资有限公司达成购买第三人惠州市永富源投资有限公司开发的位于惠州市××号永富源御品湾房产的意向。原告称第三人惠州市永富源投资有限公司承诺先预付房款，签约时可享有优惠，故于2015年6月19日向第三人惠州市永富源投资有限公司指定的账户转账支付房款73万元。同日，第三人惠州市永富源投资有限公司出具《收款收据》，确认收到原告房款73万元。原告称所购买的房产用于自家居住。2014年5月7日，原告与第三人惠州市永富源投资有限公司签署合同编号：惠州（2014）××《商品房买卖合同》，约定采用分期付款方式，于2015年6月19日支付人民币690000元，备案后买方在一周内补交房款40000元整向第三人惠州市永富源投资有限公司购买惠州市××富源××品××单元××层××房。合同签订后，第三人惠州市永富源投资有限公司于2015年6月19日开具了购房发票。2014年5月19日，原告缴纳了惠州市住宅专项维修基金7541元。2016年9月15日，原告缴纳了契税12680.10元。2015年6月23日，第三人惠州市永富源投资有限公司向原告交付了房屋，原告对涉案房屋进行了装修，并交纳了有关物业管理费用。原告已付清涉案房产的房款，因第三人惠州市永富源投资有限公司、第三人何秒未予以配合，涉案房产至今未办理产权证。2014年6月18日，被告诉第三人惠州市永富源投资有限公司、第三人何秒商品房买卖合同纠纷至本院，本院做出（2014）惠城法民一初字第1657号《民事判决书》。因第三人惠州市永富源投资有限公司、第三人何秒未履行上述法律文书确定的义务，被告向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年5月16日作出（2015）惠城法执字第2311号执行裁定书，查封了登记在第三人惠州市永富源投资有限公司名下的位于惠州市××号永富源御品湾共18套房子，包含原告购买的房子。原告得知上述信息后，向本院提出执行异议，要求终止对上述房产的拍卖、执行，并解除对上述房产的查封。2016年7月25日，本院作出（2016）粤1302执异字126号《执行裁定书》，驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，诉至本院。
一审法院认为：原告与第三人惠州市永富源投资有限公司签订�商品房买卖合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”涉案房产在本院查封前，已签订了正式的《商品房买卖合同》，且原告已将房款付清，第三人惠州市永富源投资有限公司也已将房产交付给原告居住使用。涉案房产至今未能办理产权登记，系第三人惠州市永富源投资有限公司、第三人何秒的原因导致，责任在于第三人惠州市永富源投资有限公司、第三人何秒，原告不存在过错。故，原告请求停止（2015）惠城法执字第2311号《执行裁定书》中关于本案涉案房产的执行，解除查封，有事实理由及法律依据，本院予以支持。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告温雪娜与第三人惠州市永富源投资有限公司于2014年05月07日签署的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）××]合法有效，第三人惠州市永富源投资有限公司应按照上述买卖合同履行义务并协助原告温雪娜办理不动产权证。二、停止本院（2015）惠城法执字第2311-2号执行案件中对位于惠州市××富源××品××单元××层××房的执行，并解除对上述房产的查封。本案受理费100元（原告温雪娜已预交50元），由被告何标、第三人惠州市永富源投资有限公司、第三人何秒负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的�诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人温雪娜是否已支付涉案房屋全部价款的问题。经查，2014年5月7日，被上诉人温雪娜与原审第三人惠州市永富源投资有限公司签订《商品房买卖合同》，温雪娜先后以现金和转账方式付款，2015年6月19日，永富源投资有限公司向温雪娜出具《确认书》，内容为“温雪娜：你支付我公司购房款，先后以现金或转账方式支付，我公司确认已收到”，并于同日向温雪娜开具了购房发票。2015年6月23日，永富源投资有限公司交付房屋。温雪娜收房后对房屋进行装修入住，并一直缴纳物业管理费、水电费、燃气费。以上事实可以认定温雪娜支付了全部购房款，并一直入住涉案房屋。对于上诉人所说温雪娜未付清购房款，并无相关证据予以证明，至于温雪娜未将房款付至监管账户的问题，监管账户的设立系为加强商品房预售资金的监督�理，保证商品房预售资金专款专用，防范交易风险，作为房产开发企业的永富源投资有限公司负有履行监管账户的相关义务，不应将该责任转嫁给购房者温雪娜。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，能够排除执行。因此，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 于海砚
审 判 员 胡 江
二〇一七年八月十四日
法官助理 刘剑锋
书 记 员 叶秀婷
�：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。