广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终1394号上诉人（原审被告、反诉原告）：广西桂平市宇洋房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇人民西路（宇洋大酒店内）。法定代表人：邹敏聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹旭成，广西旭成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒙天能，男，1988年2月18日出生，壮族，住广西马山县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨宇婷，女，1991年10月22日出生，汉族，住桂平市。被上诉人的共同委托诉讼代理人：王莉，广西贵鹏律师事务所律师。上诉人广西桂平市宇洋房地产开发有限公司（以下简称宇洋公司）因与被上诉人蒙天能、杨宇婷商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院作出的（2017）桂0881民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭于2017年10月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人宇洋公司的委托诉讼代理人曹旭成及被上诉人蒙天能、杨宇婷的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇洋公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人赔偿违约金10166元给上诉人。事实与理由：一、按合同约定，被上诉人应在签订合同后10内提供完整的资料给按揭银行办理贷款，被上诉人没有在约定时间内提交，导致上诉人未能按期得到购房款，因而逾期支付工程款和不能按时交房。交房时间应当顺延，一审法院未认定被上诉人违约并判决被上诉人承担违约责任，是错误的。二、被上诉人不按约定提交按揭资料，根据合同约定应按未交款的日万分之一或万分之二承担违约责任，上诉人以此为由提起反诉，应当得到支持。一审法院以上诉人的反诉超过诉讼时效为由驳回反诉请求是错误的。蒙天能、杨宇婷辩称，上诉人的上诉请求不符合法律规定，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。蒙天能、杨宇婷向一审法院起诉请求：判令宇洋公司支付逾期交房违约金12512元给蒙天能、杨宇婷。宇洋公司则向一审法院反诉请求：判令蒙天能、杨宇婷支付逾期付款的违约金10166元给宇洋公司。一审法院认定事实：2015年1月21日，蒙天能、杨宇婷（买受人）与宇洋公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同约定：宇洋公司将其开发建设的座落于桂平市XX小区的XX号房卖给蒙天能、杨宇婷，房款总价为338182元，蒙天能、杨宇婷以首付108182元加向银行按揭贷款230000元的方式支付房款给出卖人，出卖人应当于2015年3月31日前将“已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房测绘技术报告书”的商品房交付给买受人使用。其中合同第十二条第(三)款约定:“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议的，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人在接到出卖人电话通知或者《入住通知书》或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与出卖人办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为出卖人已将该房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给买受人承担。”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日的，买受人有权解除合同…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同附件四第1点约定：“买受人选择按揭贷款方式付款的，买受人须在签订本合同当日付清首付款108182元，其余房款230000元申请按揭贷款付清。选择按揭贷款的，买受人须在签订本合同之日起10日内按照按揭银行（或公积金管理中心）的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件交给出卖人，否则视为买受人逾期付款。”该《商品房预售合同》于2015年1月30日经桂平市房产管理所登记备案。合同签订后，蒙天能、杨宇婷依约付清了首付款给宇洋公司,余款230000元蒙天能、杨宇婷通过向银行按揭贷款方式支付给宇洋公司，并于2015年9月9日与中国工商银行股份有限公司桂平市支行签订了《个人购房借款/担保合同》，授权贷款人将全部贷款直接划拨至宇洋公司的账户。2015年9月18日该笔贷款230000元全部到达宇洋的账户。至此，蒙天能、杨宇婷已付清全部购房款给宇洋公司。宇洋公司所建涉案商品房于2015年4月8日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位及监理单位五方验收合格，并出具《工程质量竣工验收记录汇总表》，认定涉案商品房工程质量合格。宇洋公司述称于2015年9月25日前已经电话通知各业主于2015年9月25日可以正式办理交房手续，2015年10月13日再次通过在贵港日报登报的方式告知各业主:宇洋公司此前已通知明珠中央花园二期于2015年9月25日起正式进行交收房手续，现正在办理中,希尚未办理收房的业主,请尽快前来办理交收房手续。蒙天能、杨宇婷诉称因宇洋公司未能提供竣工验收合格证明而于2015年10月2日才到宇洋公司办理该商品房交接手续。一审法院认为，（一）关于《商品房预售合同》效力的问题。蒙天能、杨宇婷、宇洋公司签订的《商品房预售合同》属合法、有效的合同。（二）关于宇洋公司交房时间的认定问题。《商品房预售合同》约定宇洋公司在2015年3月31日前将“已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房测绘技术报告书”的商品房交付给蒙天能、杨宇婷使用。宇洋公司于2015年9月25日前通知蒙天能、杨宇婷于2015年9月25日正式交房，而蒙天能、杨宇婷于2015年10月2日到宇洋公司处办理了收房手续。按照合同第十二条第(三)款的约定,被告通过电话通知或公告通知交房的,公告之日起30日内买受人逾期不来办理交接手续的,视为被告宇洋公司已经将房屋交付给买受人。蒙天能、杨宇婷在公告的期限内按合同约定前去办理房屋交接手续，故该院确认宇洋公司实际交房时间应为2015年10月2日。故宇洋公司辩称实际交房时间应以2015年9月25日为准，不予采纳。蒙天能、杨宇婷主张宇洋公司所交付的房屋未经验收合格，没有竣工验收合格证明文件，应属不能交付的房屋。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》第十条约定：“出卖人应当于2015年3月31日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房测绘技术报告书的商品房交付给买受人使用。”根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。根据上述相关法律法规规定并结合本案《商品房预售合同》的表述，涉案商品房经验收合格应理解为竣工验收合格。宇洋公司已经提供了证据证实涉案商品房于2015年4月8日经过了建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位及监理单位五方验收合格，认为该工程质量合格。故蒙天能、杨宇婷的上述主张，证据不充足，理由不充分，不予支持。（三）关于宇洋公司是否逾期交房，是否存在合同约定的免责事由，应否支付违约金给蒙天能、杨宇婷的问题。从合同约定的交房时间2015年3月31日至实际交房时间2015年10月2日来看，宇洋公司已经逾期交房了185天。宇洋公司为此抗辩根据双方签订的《商品房预售合同》第十三条的约定，在本案合同履行期间，分别存在天气原因、国家法定节假日、高考等不可抗力的原因及蒙天能、杨宇婷逾期付款等可延期交房的事由，应据实延期交房。对宇洋公司的抗辩意见，一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。本案中，宇洋公司提出雨天天气、国家法定节假日、高考因素，这些事由均是在签订合同时应当可以预见的。故上述事件不属于不可抗力的情形，宇洋公司抗辩施工过程中存在上述不可抗力的免责事由，可以顺延交房给蒙天能、杨宇婷，没有事实和法律依据，不予采纳。关于宇洋公司辩称由于蒙天能、杨宇婷逾期付款，宇洋公司可以顺延交房的问题。本案中，蒙天能、杨宇婷采取了首付加向银行按揭贷款的方式支付房款给宇洋公司。而办理银行按揭贷款手续，不仅是要求蒙天能、杨宇婷提供应由其个人提供的相应资料给按揭银行，宇洋公司作为开发商也应提供应由其提供的资料给蒙天能、杨宇婷及银行，再由银行审批后方能发放按揭贷款。这个过程是需要由买受人、开发商、按揭银行三方共同协商一致方可以办妥所有按揭手续。蒙天能、杨宇婷提供了应由其提供的按揭贷款资料给银行后，银行何时审批、何时通知蒙天能、杨宇婷签订借款合同、何时发放贷款，均不是作为买受人的蒙天能、杨宇婷所能掌控的。同时宇洋公司并未能陈述应由买受人提供完整的按揭贷款手续具体包括了哪些资料，而根据现实中银行办理按揭贷款手续的实际情况来看，应当包括开发商提供经房产部门备案登记的《商品房预售合同》。本案中，蒙天能、杨宇婷、宇洋公司双方于2015年1月21日签订了《商品房预售合同》，该合同宇洋公司于2015年1月30日才取得了房产部门的备案登记。在合同没有取得房产部门的备案登记之前，宇洋公司要求蒙天能、杨宇婷在合同签订后10日内提供完整的办理按揭贷款手续的资料给银行，并办妥所有按揭贷款手续，否则视为逾期付款，显然不符合实际，同时也是加重买受人的责任，是不合理不公平的条款。故宇洋公司主张扣除从合同签订之日的第10日起至蒙天能、杨宇婷签订借款合同之日止的该段时间，作为宇洋公司顺延交房的事由，于法无据，不予采纳。但因本案蒙天能、杨宇婷选择按揭贷款方式付款，在合同约定的交房时间届满时按揭贷款未到达宇洋公司账户之前，即蒙天能、杨宇婷在尚未付清房款前，宇洋公司有理由顺延交房。因此宇洋公司逾期交房的天数实际应为15天[185天-170天（未付清房款的时间，即从合同约定交房期限届满的次日2015年4月1日起至贷款到账之日2015年9月18日止）]。综上，宇洋公司已经逾期交房了15天，根据《商品房预售合同》第十三条第1款第（1）项的约定：逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。宇洋公司应当支付逾期交房违约金507元（338182元×0.0001元/天×15天）给蒙天能、杨宇婷，蒙天能、杨宇婷主张12512元，超出上述部分的不予支持。（四）关于宇洋公司的反诉请求应否支持及反诉是否超过诉讼时效的问题。宇洋公司主张逾期付款的时间计至蒙天能、杨宇婷签订按揭贷款合同之日即2015年9月9日止，如果蒙天能、杨宇婷的付款不符合合同约定，那么宇洋公司由此时起就应当知道了蒙天能、杨宇婷存在逾期付款的情形，请求逾期付款违约金的诉讼时效就应该从2015年9月9日起算两年，宇洋公司于2017年6月8日才提起反诉主张权利，已超过两年诉讼时效。因此，蒙天能、杨宇婷辩称宇洋公司的反诉超过了两年诉讼时效，该院予以采纳。且宇洋公司主张，按照双方在《商品房预售合同》附件四第1点约定，蒙天能、杨宇婷逾期付款时间应当从签订《商品房预售合同》后第10日起计算至蒙天能、杨宇婷签订借款合同之日止，请求蒙天能、杨宇婷支付该段逾期付款的违约金。该院认为，根据上述对“关于宇洋公司辩称由于蒙天能、杨宇婷逾期付款，宇洋公司可以顺延交房的问题”的论述，宇洋公司要求蒙天能、杨宇婷在签订合同后10日内提供完整的办理按揭贷款手续所需的资料提交给按揭银行，并办妥所有的按揭贷款手续，逾期的则视为逾期付款。而宇洋公司在合同签订之日起10日内在第9天才办理得合同备案证明的情况下就要求买受人办妥所有的按揭贷款手续，显然不符合实际，同时也是加重对方的责任。宇洋公司以此主张请求蒙天能、杨宇婷承担该段逾期付款违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决：一、广西桂平市宇洋房地产开发有限公司支付逾期交房违约金507元给蒙天能、杨宇婷；二、驳回蒙天能、杨宇婷的其他诉讼请求；三、驳回广西桂平市宇洋房地产开发有限公司的反诉请求。一审本诉受理费56元，由蒙天能、杨宇婷负担54元,由广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担2元；反诉受理费27元，由广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担。上述款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二审期间，当事人没有提供新的证据。对一审法院认定的上述事实，本院予以确认。本院认为，首先，《商品房预售合同》附件四第1项约定“……选择按揭贷款的，买受人须于签订本合同之日起10日内按照按揭（或公积金管理中心）的要求，将按揭所需的全部资料提交给银行（或公积金管理中心），同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交给出让人，否则视为买受人逾期付款”。上诉人并未能提供证据证实按揭银行已在签订本合同之日起10日内向被上诉人提出提交相关资料的要求以及被上诉人未按要求提交资料导致按揭贷款迟延到账。其次，办理银行按揭贷款手续，除需购房者提供相关资料给按揭银行外，还需要房产开发商提供《商品房预售合同》及备案登记等资料给银行，银行审批后方能发放按揭贷款。本案《商品房预售合同》于2015年1月21日签订，于2015年1月30日才取得了房产部门的备案登记。因此，按揭贷款迟延到账不可归责于被上诉人。上诉人主张被上诉人没有在约定时间内提交资料，导致上诉人未能按期得到购房款，因而逾期支付工程款和不能按时交房，没有事实依据；对上诉人提出的交房时间应当顺延和反诉请求被上诉人赔偿违约金10166元的主张，一审法院不予支持和驳回其反诉请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，判决正确，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元（上诉人已预交），由上诉人广西桂平市宇洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  覃锦丽审判员  刘 丽审判员  黄钰雄二〇一七年十二月六日书记员  雷春扬