湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初6410号
原告：郭能文，男，1968年5月4日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：曹璟，湖南融邦律师事务所律师。
被告：吴中兴，男，1982年9月6日出生，汉族，住江西省九江市修水县。
原告郭能文（以下简称原告）诉被告吴中兴（以下简称被告）返还原物纠纷一案，本院于2016年9月15日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2016年11月2日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人曹璟，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告立即停止侵害，立即返还非法占用的房屋；2、判令被告向原告支付至实际腾房之日止的占用费（按每月3000元的标准，从2016年4月6日开始计算，暂计至2016年9月5日为15000元）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年4月6日，原告通过竞拍取得位于长沙市××沙××路恒丰天湘华庭1栋1216号房屋的所有权；2016年5月6日，长沙市开福区人民法院作出（2016）开执恢字第00439-2号执行裁定书，裁定上述房屋归原告所有。原告多次要求被告搬离均遭拒绝。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，涉案房屋自2016年4月6日起就应当归原告所有；被告虽与案外人佘振宇签订了房屋买卖合同、且全额支付了购房款，但佘振宇与被告签订买卖合同前，已将涉案房屋抵押给了银行，且办理了抵押登记，佘振宇在转让涉案房屋时，并未经过抵押权人的同意，也未告知被告抵押的事实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，佘振宇向被告转让涉案房屋的行为应当认定为无效，同时被告也未完成产权变更登记，故被告并未取得涉案房屋的所有权；被告在未取得涉案房屋所有权的前提下，非法占有原告房屋，导致原告无法居住或出租，必然造成租金损失，被告侵权事实成立，应当立即腾房，并承担原告租金损失赔偿责任；被告不应继续占有原告所有的房屋，而应另案起诉，追究佘振宇的违约责任。
被告辩称，被告在2011年就购买了涉案房屋，不存在是侵占原告的房屋，而是开发商“一房两卖”；被告对涉案房屋于2012年进行装修，并一直居住使用至今，包括装修费、物业费等费用一直是由被告在支付；被告与何国俊、佘振宇签订的房屋买卖合同是有效合同，而且被告付清了全部购房款；涉案房屋面积140多平方米，原告支付的拍卖价款未达到当时市场价的一半，而且法院在拍卖时已告知原告风险，原告在竞拍时应该事先调查房屋情况。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年8月25日，案外人佘振宇与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建设银行）签订《个人住房借款合同》，合同约定：佘振宇向建设银行借款640000元，借款期限240个月，佘振宇以其购买的位于长沙市××××号恒丰天湘华庭1栋1216号房屋（以下简称涉案房屋，预售合同号：200982611216）作为该合同项下的抵押，同时由开发商长沙恒丰房地产开发有限公司对此提供不可撤销的连带责任保证。合同签订后，建设银行与佘振宇就涉案房屋办理了抵押登记手续。
2011年6月20日，案外人佘振宇与被告签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：佘振宇将涉案房屋（面积142.82平方米）出售给被告，成交价格为714100元，佘振宇应于2011年6月22日将房屋交付被告使用，并于2011年6月29日前将房屋过户至被告名下。合同签订后，被告按约支付了购房款，同时支付维修基金17138元、契税14282元、办证费280元；被告自2011年6月1日起开始支付涉案房屋的物业服务费，并自此装修、居住使用涉案房屋至今。
自2011年11月起，佘振宇未再向建设银行偿还贷款，建设银行于2012年3月16日向长沙市开福区人民法院提起诉讼，要求解除建设银行与佘振宇签订的借款合同，并判令佘振宇立即偿还建设银行欠款本息，同时要求对佘振宇提供的抵押房产享有优先受偿权。2013年1月20日，长沙市开福区人民法院作出（2012）开民二初字第882号民事判决书，该判决认定涉案房屋的抵押担保依法成立并登记生效，判决支持建设银行要求解除合同、偿还贷款本息的诉讼请求，且判决建设银行对涉案房屋拍卖、变卖所得款项在贷款本息及实现债权费用的范围内享有优先受偿权。
上述判决生效后，因佘振宇未履行判决确定的给付义务，建设银行据此申请强制执行。在执行过程中，对涉案房屋的前两次拍卖均流拍。2016年3月7日，长沙市开福区人民法院执行局向该院司法技术室发出一份《司法技术拍卖移送函》，主要内容为：第三次拍卖底价为399330元；拍卖房屋有人居住，本院不负责腾房；拍卖房屋无法办理产权证，本院不负责产权过户；拍卖房屋拖欠的水电费、物管费等费用由买受人承担。此后，长沙市开福区人民法院委托长沙市信发拍卖有限公司对涉案房屋进行第三次拍卖，并发出拍卖公告，拍卖时间定在2016年4月6日10时。2016年3月30日，原告与拍卖公司签订《竞买协议》，参加此次竞买。在拍卖当天，原告以455330元价格竞拍成功，并于当日与拍卖公司签订一份《拍卖成交确认书》。2016年5月6日，长沙市开福区人民法院作出（2015）开执恢字第00439-2号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归原告所有。原告此后告知被告，并要求被告腾房，被告以涉案房屋系开发商“一房两卖”为由拒绝腾房。
2016年9月5日，原告诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，双方未能达成调解协议。
本院认为，
关于涉案房屋的物权。被告与涉案房屋原购买人佘振宇虽签订了《房屋买卖合同》，且已支付相应购房款，但在签订《房屋买卖合同》前，涉案房屋已由佘振宇抵押给建设银行，且涉案房屋一直未办理房产过户登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据上述规定，被告至今未取得涉案房屋的物权。原告通过竞拍竞得涉案房屋，长沙市开福区人民法院据此作出裁定，裁定涉案房屋归原告所有，且该裁定已生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，涉案房屋的物权变动自该裁定生效时已产生法律效力，原告据此取得涉案房屋的物权。
关于侵权责任。因被告对涉案房屋不享有物权而占有涉案房屋，侵害了原告对涉案房屋享有的物权，已构成侵权，原告要求被告停止侵害并返还涉案房屋，符合法律规定，本院对此予以支持。因被告至今无权占有涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，原告有权要求被告承担损害赔偿责任。原告主张的占用费，系对涉案房屋依法享有的收益权，该收益权自原告取得涉案房屋物权时即可享有，故原告主张的占用费，应自长沙市开福区人民法院依据拍卖成交确认书作出的（2016）开执恢字第00439-2号执行裁定书生效之日（2016年5月6日）开始起算，原告主张自2016年4月6日起开始计算，不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，对原告主张的超过部分，本院不予支持；关于占用费标准，原告主张每月3000元的标准，符合长沙市同地段同类型房屋的租金行情，本院对此予认定。被告因购买、装修涉案房屋产生的损失，可另行诉讼解决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：
一、被告吴中兴于本判决生效之日起15日内将位于长沙市雨花区沙湾路8号恒丰天湘华庭1栋1216号（房屋预售合同号：200982611216）返还给原告郭能文；
二、被告吴中兴于本判决生效之日起10日内支付原告郭能文占用费（按每月3000元的标准，自2016年5月6日计算至被告吴中兴实际返还房屋之日止）；
三、驳回原告郭能文的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费175元，由被告吴中兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 曹群湘
人民陪审员 周海清
二〇一七年五月十二日
书 记 员 唐梦苑
附：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。