广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第1100号
上诉人（原审被告）李秀艮，女，1956年3月7日出生，汉族，户籍地广东省佛山市南海区桂城街道夏东涌口村楼底巷。
委托代理人尹伯森，韶关市浈江区太平法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）梁绍泉，男，1948年5月12日出生，汉族。
委托代理人黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。
原审第三人丁幼珍，女，1976年2月21日出生，汉族，户籍地广东省兴宁市叶塘镇上径村祝隆围中片**号。
上诉人梁绍泉因物权纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年9月21日梁绍泉经广州市白云区石井镇人民政府批准取得穗郊字第No.0130861号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证上记载宅基地座落在河沙乡东街村石井镇政府河沙村第四生产队，宅基地面积80平方米，建筑种类为框架结构层数五，建筑面积472平方米。该证上有注明：凡发现买卖、出租和转让建房用地者，土地收归集体，取消宅基地使用证。
1997年4月18日梁绍泉与李秀艮签订《房屋更名协议书》，约定位于松洲街河沙中路六巷9号住宅楼一幢，建筑种类为五层框架结构，此住宅楼宅基地使用证持有人为梁绍泉，建设资金投资人为李秀艮，两人以合作形式于1995年建成，建成后，双方各自拥有合理分配的使用权；1996年梁绍泉另外自建了住房，并同意将合建房使用权转归李秀艮名下，双方有关权益问题已充分协商解决，并签定此协议，在此之前没有其它任何人可以争分，待此房使用权更名后，其所有权全部归属持证人所有等等。双方均没有提供证据证明该《房屋更名协议书》经集体经济组织和县级人民政府的同意和审批。
上述房屋建成后，一直由李秀艮管理使用。现李秀艮将讼争房屋一至三层出租给丁幼珍作经营幼儿园用（该幼儿园并未领取牌照），四至五层由李秀艮及其亲属约5人居住使用。
梁绍泉及李秀艮均确认《农村（墟镇）宅基地使用证》及《房屋更名协议书》所指向的房屋地址为荔湾区桥中河沙西十七巷9号（以下简称涉案宅基地房屋）。
另查：梁绍泉是广州市荔湾区桥中河沙村村民，李秀艮并非该村村民。
2012年8月6日，梁绍泉向原审法院提起诉讼，请求：1、判令李秀艮立即将坐落于荔湾区桥中河沙西十七巷9号（原址为河沙乡东街村）的宅基地使用权（《农村墟镇宅基地使用证》证号：穗郊字第0130861号，建筑面积：472平方米）及其地上房屋返还给梁绍泉。2、本案诉讼费由李秀艮承担。
一审庭审中，经原审法院释明，李秀艮在本案不提出反诉要求梁绍泉返还财产或赔偿损失。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：宅基地属于农民集体所有；第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地。由此可见，享有宅基地使用权的主体是具有特定身份的农村集体经济组织的成员即本村村民；且转让行为应经本集体经济组织同意。
梁绍泉与李秀艮签订的《房屋更名协议书》约定将讼争房屋的使用权转归李秀艮名下，实际上是约定将讼争房屋及相应的宅基地使用权转让。李秀艮并非荔湾区桥中河沙村村民，梁绍泉与李秀艮的转让行为违反了集体经济组织的成员权属性，且买卖未经县级人民政府的批准，故梁绍泉与李秀艮签订的《房屋更名协议书》属无效合同。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，李秀艮应将房屋返还给梁绍泉。
李秀艮答辩认为《房屋更名协议书》中关于房屋占有使用的约定仍有效，且由于李秀艮长期使用房屋，该房屋是其唯一住房，李秀艮应继续占有使用房屋。李秀艮使用管理讼争房屋依据的是《房屋更名协议书》，现两人就讼争房屋及其宅基地使用权的转让行为被确认为无效，并且享有宅基地使用权的主体必须是本村村民，所以李秀艮并无合法继续占有使用讼争房屋的依据，长期使用房屋及并无其他房屋并非法律上可继续占有使用讼争房屋的理由。李秀艮的答辩意见没有合同及法律依据，原审法院不予采纳。若李秀艮存在损失，因李秀艮在本案中没有提出反诉，李秀艮可另案主张。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，于2012年12月20日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起六个月内，李秀艮（含同住人员）、丁幼珍搬出广州市荔湾区桥中河沙西十七巷9号房屋，将上述房屋按现状交还给梁绍泉。本案一审受理费100元由李秀艮负担。
判后，李秀艮不服原审判决，向本院提起上诉称：1、二审期间我方发现了新证据，提交李秀艮为使用人的涉案宅基地房屋《农村宅基地使用证》，该证据指明的房屋地址与《房屋更名协议书》完全对应、吻合、一致，是真实、合法、有效的证据，而且，涉案房屋由李秀艮独资建造，因此，涉案房屋属于李秀艮所有。2、梁绍泉提供的涉案宅基地证指向不明，梁绍泉在河沙村四队的宅基地就多达六、七处之多，本案梁绍泉宅基地证的坐落地址是河沙东街，与涉案的河沙西十七巷9号毫不想干。李秀艮上诉请求：撤销原审判决，改判驳回梁绍泉的诉讼请求，并判决涉案房屋归李秀艮所有。
梁绍泉二审答辩称：同意原审判决，不同意李秀艮的上诉请求和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、涉案房屋是李秀艮与梁绍泉合建，一方出地，一方出资，我国是实行房地一体制，双方在更名协议书中约定的是变相转让宅基地的使用权，该项约定是违反我国关于禁止转让集体所有土地的法律规定。李秀艮不是涉案宅基地的所有权人，且不是河沙村民，依法不能取得涉案宅基地的使用权，更不能办理涉宅基地的产权证，双方签订的协议目的是无法实现的，因此李秀艮继续占用涉案房屋没有法律依据和事实依据。2、根据我国土地管理法的规定，集体所有的土地不得转让、出租作非农建设，现李秀艮将涉案土地租给第三人作无牌幼儿园使用，是违法的，李秀艮通过违法出租，获取利益，根据法律规定，违法收入是不受法律保护的。3、关于李秀艮提出的财产问题，我方并无收到李秀艮任何款项，李秀艮在一审中也没有提出反诉，所以，财产返还或确权问题应当另案起诉。4、从李秀艮的身份证可以显示，其户籍是在佛山市南海区，其在南海当地已经取得宅基地，李秀艮收入稳定，其所述没有其他地方居住没有事实依据。
丁幼珍二审答辩称：对一审判决不发表意见，坚持其一审的答辩意见。
本院经审查，除李秀艮对梁绍泉于1995年9月21日取得的穗郊字第No.0130861号《农村（墟镇）宅基地使用证》系指向涉案宅基地房屋提出异议外，双方对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
二审中，李秀艮提交了下列证据：1、《农村（墟镇）宅基地使用证》：证号穗郊字第No.0130557号，发证机关广州市白云区石井镇人民政府，发证日期1995年4月9日，使用人李秀艮，宅基地座落在河沙乡河沙中路六巷9号石井镇政府河沙村第四生产队，宅基地面积80平方米，建筑种类为框架结构层数五层，建筑面积480平方米。拟证明李秀艮取得涉案宅基地的使用权。李秀艮称该宅基地使用证是其给了梁绍泉10万元，由梁绍泉帮其办理的，大概在1997-1998年梁绍泉办完证后给她。一审时，其儿子拿该证去办理其他事情，且其也不知道要提供该份证据，故没有提交，直到一审判决之后，其才想起有该宅基地使用证；2、证人雷某证人证言，拟证明其一审提交的证言属实，涉案房屋是由李秀艮出资建设，其亲自施工的；3、广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民一初字第1505号民事判决书、本院（2012）穗中法民一终字第299号民事判决书，拟证明梁绍泉在河沙村有多处宅基地房屋，梁绍泉提供的宅基地使用证与本案不具有关联性。对于上述证据，梁绍泉质证称：对证据1的真实性不予确认，该证据上标明的地址是河沙中路六巷9号，在1995年没有这个地址，我方认为该宅基地使用证是伪造的，宅基地使用证应以房管部门的登记造册为准，并且该证据已经超过举证期限；对证据2证人证言的真实性不予认可；对证据3的关联性不予认可。李秀艮一审时已经确认我方提供的宅基地使用证指向涉案宅基地，且有村委、生产队、居委证明梁绍泉是涉案宅基地的合法使用权人。丁幼珍对上述证据不发表意见。
梁绍泉提交了广州市荔湾区桥中街河沙社区居民委员会（以下简称河沙居委会）于2013年6月21日出具的《证明》：位于我村原（河沙村河沙中路六巷9号）现更名为河沙西十七巷9号的宅基地占地面积为80平方米，已建房五层，建筑面积472平方，证号（穗郊字第No.0130861号），我村只认可我村民梁绍泉为此宅基地的合法权益人。李秀艮质证称：河沙居委会没有权利认定涉案房屋属于梁绍泉所有。
2013年9月30日，本院向河沙居委会调查，该居委会主任梁顺志证实：该村没有保存宅基地使用证原始申请、领取的档案资料，其出具的证明是基于其居委会电脑里面保存的房屋地址与使用人对应表登记的结论，没有相应的原始资料。该居委会电脑里没有使用人为李秀艮的宅基地资料。
2013年10月12日，本院分别向广州市国土资源与房屋管理局白云区分局、广州市国土资源与房屋管理局荔湾区分局和广州市白云区石井镇街道办事处发函，核实本案梁绍泉、李秀艮所提交的两份宅基地使用证的真实性。广州市国土资源与房屋管理局白云区分局于2013年10月30日复函本院：两个宅基地使用证在我局查无相关档案资料。广州市国土资源与房屋管理局荔湾区分局于2013年10月22日复函本院：经核查，我局宅基地证存根系统中没有穗郊字第No0130557号、穗郊字第No01308**号宅基地使用证的相关信息及档案资料，因此我局无法核实上述两份宅基地使用证的真实性。鉴于河沙村的宅基地使用证相关材料原由广州市国土资源与房屋管理局白云区分局保管，建议你院发函至该局征询相关情况。广州市白云区石井镇街道办事处于2013年10月23日复函本院：上述两证所在河沙村当时属于白云区石井镇管辖，后于1992年已划归荔湾区管辖，在2002年撤镇建街时按上级部门要求将所有的宅基地证档案移交白云区国土局，现我街已经没有实体档案资料。
对于本院依法调取的证据，李秀艮质证称：对法院调取的证据没有异议。河沙居委会没有宅基地证的原始资料，这可以证明河沙居委会开具给梁绍泉的证明是没有依据的。梁绍泉质证称：虽然宅基地证的原始资料没有在居委会里面存档，这不代表李秀艮的宅基地证就是真实的。居委会没有任何李秀艮的相关信息，因此李秀艮所提交的宅基地证是伪造的，对此我方会向相关部门进行举报，追究责任。相关部门没有涉案宅基地使用证的档案资料，这是房管局的内部档案疏于管理，石井镇政府曾经发生过火宅，导致很多资料灭失。居委会以及生产队是最基层的组织，没有任何组织和机关比居委会更了解当地宅基地的情况，法院应该针对居委会的证明以及证据规则来判断一方证据的证明力是否大于另一方，从而作出正确的判决。李秀艮就是利用房管局没有存档的漏洞来伪造假的宅基地证欺骗法庭。
本院认为，根据双方当事人二审期间提供的证据以及本院依法调查的情况，本案二审争议的焦点为涉案宅基地使用权的权属问题以及梁绍泉主张李秀艮返还涉案宅基地房屋的诉讼请求能否成立的问题。本案中，李秀艮、梁绍泉均提供了自己为使用人的《农村宅基地使用证》，并各自主张实际取得涉案宅基地的使用权，虽然梁绍泉提供了河沙居委会的《证明》予以证实其宅基地使用证的真实性，但经本院向该居民委员会调查，并没有该宅基地使用证的原始申请、领取资料可予以佐证，故上述《证明》不具备完全的证明力，并不足以证实梁绍泉的《农村宅基地使用证》的真实性。根据本院依法向有关部门进行调查的情况，亦无法认定梁绍泉所提交的《农村宅基地使用证》具有排他性，因此，在本案现有证据的情况下，梁绍泉所提交的证据不足以证明其系涉案宅基地使用权的合法权利人。梁绍泉依据存在争议的《农村宅基地使用证》主张李秀艮返还涉案宅基地房屋，不能支持。鉴于本案二审出现新的证据，原审法院判决应予以撤销。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1410号民事判决；
二、驳回梁绍泉的诉讼请求。
本案一、二审受理费各100元，均由梁绍泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 李 民
代理审判员 黄春成
二〇一四年一月二日
书 记 员 杨仁义
黄咏欣