徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初5001号
原告：周晓雪，女，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：裴洁瑞，江苏彭邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康海舰，江苏彭邦律师事务所实习律师。
被告：张建军，男，住徐州市泉山区。
原告周晓雪与被告张建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月29日公开开庭进行了审理。原告周晓雪的委托诉讼代理人裴洁瑞，被告张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周晓雪向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付违约金14400元；2、判令被告将所租赁的房屋恢复原状；3、判令被告支付房屋占用费3000元（自2017年7月15日起，按照每天100元，暂计算至2017年8月15日，请求计算至被告将房屋实际恢复原状之日止）；4、诉讼费等由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2016年7月签订了房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告位于徐州市西都大厦X-
X-
XXXX室的房屋，租赁期限为两年，月租金为3000元，还约定如果承租人退租的需提前3个月通知出租方并支付违约金（合同期内应交房租总额的20%），承租人不得对房屋进行结构性改变，否则应恢复原状并赔偿损失，对造成租用房屋和设备损害的，应恢复原状并赔偿损失。合同签订后，被告交纳了第一年度的租金，并于2017年7月单方向原告提出解除合同，并不再交纳第二年度的租金。原告到涉案房屋内发现，被告擅自对房屋进行了改造，造成地板大面积毁损。因双方就违约金及房屋毁损部分恢复原状等事宜协商未果，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。
被告张建军辩称，1、被告认为在租赁房屋的时候受到了欺骗，就是出租方未向承租人提供房屋所有权证以及出租方的身份证信息，曾经答应给的身份证复印件至今未提供；2、在承租房屋过程中，被告承担了物业费，但在被告要求退租期间，出租方一直未向物业公司交纳涉案出租房屋的物业费，导致物业多次向被告索要物业费，影响了被告的工作；3、在合同期期限未满的情况下，出租方没经过被告的允许，便更换了门锁，影响了被告的正常工作，对被告造成一定的经济损失；4、出租方提供给被告的房子并非新装修房，大约七成新；5、被告在2017年7月1日已经明确与出租方协商给予恢复原状，出租方现场承诺不追究违约金及赔偿事宜，但因出租方违反自己的承诺导致至今为止没有恢复。对于违约金，出租方在电话录音已经多次明确恢复原状不产生违约金。在7月1日双方交涉时，被告提出近期恢复，不影响房屋的二次出租，当时出租方出去旅游，旅游20天左右才回来，后严重影响了协商进展，故被告不需要承担原告主张的房屋占用费。
本案的争议焦点是：1、双方在履行合同过程中是否符合租赁合同的约定，有无违约行为；2、原告在本案中主张的违约金、恢复原状和占用费的诉讼请求是否符合双方的合同约定？
原告周晓雪为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原、被告双方于2016年7月1日签订的房屋租赁合同一份，租赁合同第二条明确约定租赁期限为两年，在合同的第十三条明确了在租赁期间如果乙方需要退租，必须提前三个月书面通知原告，双方协调一致解除合同，同时乙方应当支付给甲方违约金，违约金为合同期限应交租金总额的20%计算。第十四条约定，在租赁期间乙方不得对租赁房屋进行结构性改造，如果对房屋进行了改造或者造成房屋和设备的损坏，应当恢复原状并赔偿经济损失等相关内容。该证据证明了原被告双方之间存在租赁关系，且该合同约定了租期、违约条款等相关内容，比照被告在本次租赁当中的未提前三个月书面通知原告提前退租，及擅自对房屋进行结构性改造，毁坏毁损房屋及相关设施等违约行为，被告理应根据合同约定向原告支付违约金，按照合同期内房租总额的20%计算计款为14400元；
2、照片12张，证明房屋出租给被告之前的情况以及被告租赁后房屋的情况，通过对比可以看出被告对房屋进行了结构性改造，以及对房屋相关设施进行了损坏；
3、通话录音一份（光盘1张以及相应文字资料），是原告的婆婆单艳与被告之间的通话录音，证明被告未通知原告即擅自退租，被告认可其擅自对原告的房屋进行了结构性改变，以及对原告的房屋进行了毁损的事实，同时在该通话中，单艳要求被告尽快将房屋恢复原状，但是被告以没钱为由拒绝，所以导致房屋至今未能恢复原状的原因不在原告而在被告，原告一直在积极的协商，但是被告以各种理由推脱；
4、通话录音一份（光盘1张以及相应文字资料），内容是原告的婆婆单艳与案外人西都大厦物业贾经理之间的通话录音，从该录音中可以反映被告的退租是因其自身的经营原因，并非被告辩称的因原告没有交纳物业费，致使涉案房屋停水停电，故被告的退租不应归责于原告。
经质证，被告张建军对上述证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，认为部分照片是承租涉案房屋以前原告挂在网上的，但在被告承租时，得到原告认可的情况下才进行了改造；对证据3通话录音的真实性无异议，是双方的通话，从通话内容来看，原告是有备而来的，当时签合同的时候被告对合同内容提出了质疑，但是原告说都是这么签的，没有什么关系，出于信任关系被告就签了，合同内容不符合情理，其中合同第十二条、第十四条根本不属于双方租赁关系的情形，与租房没有关系，在合同中原告只看到了对其有利的，但是其他条款不符合。房东在通话录音中处处在撒谎，她跟物业通话中说我是做直播的，肯定对房屋会有结构性改造，在租赁之前就与房东说好了，得到了她的认可，后来她说不知情是一种欺骗。在7月1日退租的时候，房东事后才交的物业费。被告在7月1日已经明确要给房东恢复，为什么没有恢复，就是因为房东故意刁难，理由是得到她的认可，征求她认可的装修公司，具体标准没有给，房东当日即更换门锁影响了被告搬家；对证据4不清楚，和物业经理只有一面之交。
被告张建军为支持其抗辩意见，向本院提交证据：
1、通话录音一段，是物业打给被告的电话，通话内容中有虽然是原告的房产，物业公司未必同意原告对外出租；
2、通话录音两段，是被告和单艳之间的通话，通话内容谈到由被告对涉案房屋进行恢复原状，但是单艳以各种理由刁难，让被告无法恢复；
3、证人李某的证言，证人陈述在原被告签订租赁合同时在场，在签订合同前双方没有说过合同的具体条款，合同是原告带的，合同是在星巴克咖啡徐州金鹰二店签订的，当时被告对合同内容提出了质疑，但原告婆婆说合同只是合同，以后不租的时候再协商解决。
经质证，原告周晓雪对上述证据1的真实性有异议，且无法确认与本案的关联性，不能作为本案认定事实的依据；对证据2的证明目的有异议，录音时间是未知的，不知道录音的行程时间，无从谈起被告是与单艳何时进行的沟通。从录音的反映看，虽然最后说了一句第二天恢复，但是其反映的是双方的一个磋商的过程，并不代表双方就第二天恢复达成一致意见。从原告所提交的单艳与被告本人录音可以看出，是被告一直以各种录音拒绝恢复，其在录音中明确提出如果恢复需要原告先返还押金，但是在被告未能支付违约金，没有将受损房屋恢复原状，同时没有支付完毕所欠缴的800余元电费的情形下，无论是根据合同约定，还是根据常理，原告都不可能返还押金，所以被告一直提出的都是无理要求，而且在具体恢复的问题上其本人也一直是反反复复，最终涉案房屋时至今日无法恢复的原因应当归责于被告；对证据3证人资格有异议，证人在法庭调解中旁听了整个过程，且证人陈述的内容与被告的签字行为自相矛盾，证人证言的证明力小于书面证据，故不能作为认定事实的依据。
当事人围绕着争议焦点提交了证据，本院亦组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告的举证及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：
2016年7月1日，原告周晓雪作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告张建军签订了《租赁合同》一份，双方约定出租房屋位于西都大厦X号楼X-
XXXX室，建筑面积为83.81平方米，车位号为XXX，房屋租赁期限自2016年7月15日至2018年7月14日止，租金每月3000元（含车位租金），租金每季度交纳一次，先交房租后用房，在签订合同时交清第一期应交资金，以后每个缴付之前提前20天交纳房屋租金，在签订合同时乙方先行交纳房屋押金3000元，租赁期满，经甲方确认不欠水、电、物业管理费等费用后退还，双方在合同第十三条约定：租赁期间，如乙方需要退租，必须提前三个月书面通知甲方。双方协调一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以合同期内应交租金总额的20%计算，在第十四条约定：租赁期间，乙方不得对租赁房屋进行结构性改造。未经甲方同意改变房屋机构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的损坏，应负责恢复原状和赔偿经济损失。乙方如需装修，安装门窗等，须时限报方案征得甲方书面同意，如需要经过政府审批的，则应经乙方报有关部门审批后方能施工，双方还约定其他事项。合同签订后，被告向原告支付了预交了房屋租金，并交纳了押金3000元。
被告承租房屋后，自行在房屋内增加了隔断，在部分墙面张贴了壁纸，对天花板的电线线路进行了部分改造。被告按约支付租金，租金已支付至2017年7月15日。
2017年7月1日，原告的婆婆单艳与被告通电话，被告遂告知不再承租，双方还对押金是否退还及恢复原状等事宜进行了协商，但未能达成一致意见。后被告搬出了物品，原告对涉案房屋进行了换锁。
原告于2017年8月7日起诉来院，被告以辩称理由进行答辩，本院于2017年9月6日组织双方进行了调解，并组织双方于9月14日到涉案房屋进行了现场勘查，后经调解无效。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告周晓雪与被告张建军签订了书面的《租赁合同》，双方约定合同自签字之日起生效，故依据生效的租赁合同，双方建立了房屋租赁关系。
一、原、被告双方在履行合同过程中是否符合租赁合同的约定，有无违约行为的问题。
双方在租赁合同第十三条的约定，需要退租，必须提前三个月书面通知出租方甲方，双方协调一致解除合同，承租方应支付违约金，违约金以合同期内应交租金总额的20%计算。虽然被告辩称在签订合同时对合同条文的内容提出了异议，原告的婆婆单艳代表原告陈述合同仅是合同，到退租时可以协商解决，但是合同是双方当事人之间的合意，作为完全行为能力人的当事人双方应知晓签字即代表对合同内容的确认，故被告提出的该项抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。根据该合同第十三条的具体约定，被告在租赁期间退租的，需要提前三个月以书面方式通知原告，现被告未能履行提前书面通知义务，即告知原告解除合同不再承租，应属违约。
被告认为原告在承租期间未提交房屋所有权证及身份证复印件，未向物业公司及时缴纳被告已经支付的物业费，致使物业公司多次上门索要物业费，影响了被告对涉案房屋的使用，以及未经被告允许便更换门锁，对此本院认为，双方在签订书面租赁合同时，原告在合同上提供了自己的身份证号码，且该号码与原告在本案中提交的身份信息一致，故不存在原告隐瞒自己身份的情况，在被告承租期间，并没有其他人员向其主张权利，影响被告对涉案房屋的使用，故原告是否提供房屋所有权证未影响被告对涉案房屋的使用。被告已经向原告支付了物业费，虽然被告称物业公司上门催要过物业费，原告迟延向物业公司交纳物业费，影响了被告对涉案房屋的使用，但是我国有关物业服务的法律规定，房屋所有权人和承租人均有负担物业费的义务，物业公司上门催要物业费系履行催收义务，被告也未重复负担该笔费用，且在被告退租时物业公司并未设置障碍。原告对涉案房屋进行换锁，是在被告明确表示不再承租的情况下进行的，且为被告搬出物品提供了便利，故被告的以上抗辩意见，均不能证明原告有违约行为。
二、原告在本案中主张的违约金、恢复原状和占用费的诉讼请求是否符合双方的合同约定的问题。
原告认为被告未能履行合同约定的提前三个月书面通知义务，按照双方签订的租赁合同第十三条的约定的计算方式，违约金计款为14400元，对此本院认为，虽然双方约定了违约金的计算方式，即按照合同期内应交租金总额的20%计算，因双方签订的房屋租赁合同为二年，在履行第一年合同期间，原告并无证据证明被告有违约行为，合同法规定的违约责任是一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，守约方有权依据合同约定或者法律规定向另一方主张的损失赔偿权利，我国合同法第一百一十三条规定了损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，根据双方在合同第十三条约定的提前三个月书面通知的约定，被告作为承租方未能提前三个月书面通知的，被告预见到违反合同约定给原告造成的损失应为三个月的租金损失，现双方约定的违约金的计算方式明显超过了被告订立合同时预见到因违反合同可能给原告造成的损失，故原告主张违约金的损失应以该条法律规定确定的损失赔偿计算方式为准。现已查明被告提前15日以电话的方式将解除合同不再承租房屋的意思通知了原告的婆婆单艳，且原告也在当日进行了换锁，故原告主张的违约金应参照房屋月租金，按照二个月零十五天计算，计款7500元。
在被告承租期间，对涉案房屋进行了装饰装修，也即是增加了隔断，在部分墙面张贴了壁纸，对天花板的电线线路进行了部分改造，该装饰装修并未与涉案房屋形成附合，被告也愿意自行拆除，并对部分装饰的部位恢复原状，故原告在本案中要求被告恢复原状，有事实和法律依据，本院予以支持。
在2017年7月1日被告提出不再承租时虽与原告的婆婆单艳就恢复原状的事宜进行过协商，但双方未能达成一致意见，被告在协商中提到“我押金在你那，你给我押金我给你恢复”，故被告所提出的恢复原状的意见实际上是以退还押金为前提条件，并未实际实施，因被告所进行的装饰装修客观上改变了涉案房屋原有的空间布局和结构，影响了原告对涉案房屋的二次出租，故被告应负担在恢复原状前房屋不能出租使用的占用费，该项费用应自2017年7月16日起开始计算，计算至被告实际恢复原状之日止，现原告参照租赁期间月租金3000元计算，有事实依据，本院予以支持。
关于双方在合同所约定的押金3000元，因双方约定在被告结清水、电、物业费后退还，被告在本案中亦未提出反诉，可由双方另行处理，故本案不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：
一、被告张建军于本判决生效后五日内向原告周晓雪支付违约金7500元；
二、被告张建军于本判决生效后五日内对位于徐州市西都大厦X号楼X-XXXX室房屋恢复原状（拆除隔断，清除墙面壁纸，天花板的电线线路复原）；
三、被告张建军于本判决生效后五日内向原告周晓雪支付房屋占用费（自2017年7月16日起至房屋恢复原状完毕之日止，按照月租金3000元计算）；
四、驳回原告周晓雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费240元，减半收取120元，由被告张建军负担（此款原告已预交，被告负担部分随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 刘现伟
二〇一七年十月二十四日
书记员 尤 丹