辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大审民再终字第25号
上诉人（原审原告）孙英杰。
委托代理人杨敬森，辽宁鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大连欣成房屋开发有限公司。
法定代表人董利杰，该公司董事长。
委托代理人金戈，辽宁金健民律师事务所律师。
原审原告孙英杰与原审被告大连欣成房屋开发有限公司（以下简称“欣成公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2012年12月7日作出（2012）甘民初字第3947号民事判决。孙英杰不服，上诉至本院。本院于2013年3月22日作出（2013）大民二终字第87号民事判决。孙英杰不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2013年11月24日作出（2013）辽审四民申字第1475号民事裁定，指令本院再审本案并中止原判决的执行。本院于2014年8月6日作出（2014）大审民终再字第82号民事裁定，撤销本院（2013）大民二终字第87号民事判决和大连市甘井子区人民法院（2012）甘民初字第3947号民事判决，发回重审。大连市甘井子区人民法院重审后，于2014年12月15日作出（2014）甘民再初字第17号民事判决。孙英杰不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙英杰及其委托代理人杨敬森、被上诉人欣成公司的委托代理人金戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告孙英杰诉称，原、被告于2009年9月25日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于俪泊园57号、内部编号为B04-1-1-2的房屋出售给原告，总房款为882360元；交房日期为2009年12月30日；被告应在房屋交付使用后90日内为原告办理房产证，延期一年仍未办理被告将按照合同规定的总房款每日万分之一支付给原告违约金。案涉房屋实际交房日期为2009年9月3日，但被告至今未履行办理房屋产权证的义务，故诉至法院，要求：1、判令被告欣成公司依据《商品房买卖合同》约定，为原告办理房屋产权证履行法定义务。2、请求判令被告欣成公司向原告支付违约金126971.60元（自2010年12月4日至2014年10月31日止共1439天，1439天×购房款822360元×日万分之一）。原告为支持其诉称，提供了如下证据予以证明：购房合同、购房发票、大连市中级人民法院询问笔录、（2009）甘民初字第7967号民事判决书、4份录音材料、工商查询卡、竣工验收报告、竣工验收申请、解除合同协议、照片、民心网投诉记录、俪泊园13位业主的证明。
原审被告欣成公司辩称，原告是一楼公建住户，入住后非法加盖二层，破坏了房屋的消防等结构设施，影响了消防原有的使用功能，导致最后验收不能进行，被告无法如期办理房证的相关手续，故房证逾期办理的责任在原告，被告不应承担违约责任。且案涉房屋的消防现已验收合格，办理房证的问题现在已经到了最后阶段，被告欣成公司已通知原告准备办理房证的材料。被告为支持其辩称，提供了如下证据予以证明：照片、竣工图纸、管理协议和消防管理规定、承诺书、格式条款合同备案登记证、商品房买卖合同、解除合同协议书、联络函、关于配合消防设施改造验收的通知、建设工程竣工验收消防备案复查意见书（大公消竣复字（2013）第0090、0091、0093号）、工程量现场签证单、商品房预售许可证、证人司某的证人证言。
大连市甘井子区人民法院一审查明，原、被告于2009年9月25日签订商品房买卖合同，合同约定：买方（原告）购买甘井子区俪泊园57号（B04-1-1-2）房屋。总价款882360元。出卖人（被告）应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第伍种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位等组织验收合格并且取得工程竣工验收报告……。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：……3.因出卖人责任，买受人在上述九十日后的一年内仍无法办理的，自该一年届满之日起，由出卖人承担每日已收房款万分之壹的违约金，或依照法律规定的权利解除合同。买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。案涉房屋的实际交付时间为2009年9月3日，原告于庭审中承认，的确在交付使用后对案涉房屋进行了夹层隔断。同日，被告通过大连欣达物业管理公司向原告发放《业主手册》，手册中“物业守则”第十三条规定：本物业管理区域禁止下列行为：（一）擅自改变房屋基础、承重结构和外貌、设计用途、功能及格局等；（二）擅自建设建筑物、构筑物，对房屋的梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；……。对手册内容，原告在“承诺书”页签字确认。2009年11月20日，被告与北京海湾威尔电子工程有限公司（以下简称“海湾公司”）、大连爱源电子工程有限公司（以下简称“爱源公司”）签订解除合同协议书，解除被告与海湾公司于2006年8月18日、2007年11月23日、2008年9月11日签署的大连俪水豪庭消防工程合同，由爱源公司承接完成海湾公司未完成的工程、并承担上述合同规定的权利义务。2009年11月25日，被告与爱源公司就上述消防工程签订协议书。2009年12月7日，爱源公司向被告发出联络函：我公司承接的俪水豪庭项目整体消防工程，A、B区在2008年末已按照贵司申报的消防图纸及消防局审核意见完成施工任务，施工符合消防局审核意见。由于购房业主在装修中私自搭建楼板将一层楼改为二层并封闭遮挡、改动拆卸了部分已完成的消防设施，造成消防设施不能形成系统失去保护功能。由于上述情况，导致我方始终无法配合贵公司进行后续消防申检事宜，为此，请贵公司协调业户处理消防恢复工作。被告欣成公司为证明其因为原告加盖楼板的行为导致消防工程整改，并提供了工程量现场签证单予以证明，该工程的施工单位为大连爱源电子工程有限公司，工程部分为A、B、C商铺，内容为：由于部分商铺业主在装修工程中私自增设混凝土夹层楼板，且将原施工的消防工程设备损坏无法使用，故按照现场实际情况增设及修复相关工程量如下：1、打混凝土楼板眼45处；2、DN80镀锌钢管120米，DN50镀锌钢管425米，DN40镀锌钢管255米，DN32镀锌钢管300米，DN25镀锌钢管220米，喷洒头765个；3、穿楼板套管45个；4、消防电DN20镀锌钢管1020米，管内穿线RVS2＊1.51500米，管内穿线RVV2＊1.5780米；5、感温探测器325个，感烟探测器325个，接线盒650个；6、DN80蝶阀45个，DN40钢球阀45个；上述六条人工费按照120元／日进行找差。2013年12月24日，大连市公安消防局出具大公消竣复字（2013）第0090号建设工程竣工验收消防备案复查意见书，内容为：大连欣成房屋开发有限公司：一、建设工程：俪水豪庭B01#（建筑），工程地址：大连市甘井子区大连湾李家村，建筑层数：地上10层，建筑高度：34.72米，建筑面积：4277平方米，使用性质或功能：住宅。二、竣工验收存在的不合格问题的整改情况：不具备验收条件。已改正。三、综合评定该工程竣工验收消防备案复查合格。四、你单位收到通知后，可以恢复使用。同日，该部门出具大公消竣复字（2013）第0091、0093号建设工程竣工验收消防备案复查意见书对俪水豪庭A01、A04、B02（建筑）、C01（建筑、自动）消防备案复查合格。
大连市甘井子区人民法院一审认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为案涉房屋逾期办理房地产权属证书的原因。原告主张其搭建楼板的行为是经被告同意的，且符合通常做法，被告没有证据证明是原告搭建楼板的行为导致了消防验收不合格。被告欣成公司则主张，逾期办证的原因是原告私自搭建楼板改变了房屋结构，提高了消防验收等级，其不得不进行整改，从而影响了权属证书的如期办理。
针对上述争议焦点，该院认为，是原、被告双方的共同行为导致逾期办证的后果，原、被告双方都应对逾期办证承担相应的过错责任。
第一，《建设工程消防监督管理规定》第二十四条第一款规定，对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。第二十五条规定，公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收消防备案申报后，对备案材料齐全的，应当出具备案凭证；备案材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知需要补正的全部内容。公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象并向社会公告。对确定为检查对象的，公安机关消防机构应当在二十日内按照消防法规和国家工程建设消防技术标准完成图纸检查，或者按照建设工程消防验收评定标准完成工程检查，制作检查记录。检查结果应当向社会公告，检查不合格的，还应当书面通知建设单位。建设单位收到通知后，应当停止施工或者停止使用，组织整改后向公安机关消防机构申请复查。公安机关消防机构应当在收到书面申请之日起二十日内进行复查并出具书面复查意见。建设、设计、施工单位不得擅自修改已经依法备案的建设工程消防设计。确需修改的，建设单位应当重新申报消防设计备案。从上述规定可知，按照消防机构对建设工程的监督方式，可将建设工程分为两类：一类建设工程必须经消防验收方能确定消防是否合格，另一类建设工程只需通过备案、抽查来最终确定消防是否合格。案涉工程属于《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定之外的建设工程，不是必须经消防验收，而是通过备案、抽查的方式来确定消防是否合格的工程。故按照上述规定，被告欣成公司应当在工程竣工验收合格之日起七日内进行竣工验收消防备案，接受消防机构的抽查，以此确定消防验收是否合格。消防验收合格是办理房屋权属证书的前提条件之一。被告欣成公司称案涉房屋在2009年6月20日竣工，并自行验收合格，在2009年11月30日又与设计单位、地质单位综合验收合格，那么被告欣成公司最晚应于2009年12月7日进行竣工验收消防备案，而被告欣成公司提供的建设工程竣工验收消防备案复查意见书的时间为2013年12月24日，时间长达三年之久，且未提供证据证明其备案申请的日期，被告欣成公司怠于进行消防备案的行为势必会导致逾期办理权属证书的违约后果。被告欣成公司提供2009年12月7日爱源公司的联络函及工程量现场签证单拟证明系原告加盖楼板的行为导致消防验收不合格，但其提供上述两份证据系爱源公司与被告欣成公司之间的业务往来，且大连市公安消防局的建设工程竣工验收消防备案复查意见书中并未对整改的原因予以具体表述，被告欣成公司未提供充分的证据证明原告的加盖楼板的行为与整改存在必然的因果关系，其应承担举证不能的不利后果。再者，被告欣成公司亦未提供充分的证据证明案涉工程除存在消防问题外，其他办理权属证书所需的程序均已履行完毕，故不能排除无其他因素导致逾期办理权属证书。
第二，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定，买受人的房屋仅作公建使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。原告签署的业主手册载明的内容也可知，原告同意不擅自改变房屋格局，但原告却搭建了楼板，将原本一层的房屋改建成两层，改变了案涉公建的平面布局。原告的这种行为首先违反了合同及业主手册的约定；其次，案涉房屋改变后的布局势必与已经依法备案的建设工程消防设计不符，为消防验收设置了新的障碍，必然会拖延消防验收合格的时间。虽然原告称其搭建楼板的行为系经被告同意的，但原告未对其该主张提供相应的证明，故对原告的该主张不予采信。
综上，被告欣成公司未在法定的期限内进行竣工验收消防备案，而原告私自搭建楼板改变房屋平面布局，客观上亦妨碍了被告欣成公司使案涉工程顺利通过消防验收，进而延迟办理了权属证书。原、被告双方均应对权属证书的逾期办理承担责任。原、被告双方签订的商品房买卖合同中关于逾期办理房地产权属证书违约责任如何承担的约定为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理……”原、被告双方对被告承担违约责任的情形作出了明确的约定即因被告的原因，而本案中原告亦应对权属证书的逾期办理承担责任，不符合合同中约定的被告应承担违约责任的情形，故原告无权要求被告欣成公司支付逾期办证违约金。关于原告要求被告欣成公司依据《商品房买卖合同》约定，为原告办理房屋产权证履行法定义务的诉讼请求，首先被告并未明确表示不履行其应履行的义务；其次，被告已在2013年11月1日在案涉房屋小区内张贴公告表示可以办理房地产权属证书，现原告未提供相应的证据证明被告存在不履行义务导致房地产权属证书现无法办理的情形，故对原告的该项诉讼请求亦不予支持。故判决：驳回孙英杰的诉讼请求。案件受理费人民币1061元（原告已预交），由原告自行负担。
孙英杰不服该判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人违约金126971.60元；诉讼费由被上诉人负担。主要理由：上诉人改变房屋结构系经被上诉人同意；案涉房屋不存在消防整改情况；一审认定上诉人改变房屋结构的行为影响消防验收无事实依据和法律依据。
被上诉人欣成公司表示服从一审判决。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
另查明，2013年9月18日欣成公司向大连市公安消防局申报了俪水豪庭B04#（建筑）建设工程的竣工验收消防备案。大连市公安消防局于同日向欣成公司出具了大公消竣备字（2013）第345号《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2013年11月18日大连市公安消防局作出大公消竣查字（2013）第0100号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》。经该《通知书》记载，俪水豪庭B04#（建筑）使用性质或功能为：住宅、公建；竣工验收存在的具体问题：不具备验收条件。2015年4月2日，大连市房地产登记发证中心向上诉人孙英杰颁发了房地产权证。上述事实有《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《房地产权证》为证，对上述证据本院依法予以采信。
又查明，上诉人孙英杰原一审期间主张违约金数额为48441.56元（自2012年1月13日至2012年6月4日止共549天，549天×购房款882360元×日万分之一）。重审一审期间主张违约金数额增加至126971.60元（自2010年12月4日至2014年10月31日止共1439天，1439天×购房款822360元×日万分之一）。重审一审期间增加的违约金数额为78530.04元，对该部分未予交纳诉讼费用。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院对其效力予以确认。上诉人孙英杰依据该合同主张被上诉人欣成公司承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。被上诉人欣成公司主张逾期办理房地产权属证书的原因是因上诉人孙英杰搭建楼板致消防备案抽查不合格所致。综合当事人双方的诉辩意见，本院认为，本案争议的焦点在于确定上诉人孙英杰、被上诉人欣成公司对案涉房屋逾期办理房地产权属证书是否负有责任。
针对上述争议焦点，本院认为，上诉人孙英杰、被上诉人欣成公司对案涉房屋逾期办理房地产权属证书均负有过错，应各自承担相应的责任。理由如下：
第一，《建设工程消防监督管理规定》第二十四条第一款规定：对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。第二十五条规定：公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收消防备案申报后，对备案材料齐全的，应当出具备案凭证；备案材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知需要补正的全部内容。公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象并向社会公告。对确定为检查对象的，公安机关消防机构应当在二十日内按照消防法规和国家工程建设消防技术标准完成图纸检查，或者按照建设工程消防验收评定标准完成工程检查，制作检查记录。检查结果应当向社会公告，检查不合格的，还应当书面通知建设单位。建设单位收到通知后，应当停止施工或者停止使用，组织整改后向公安机关消防机构申请复查。公安机关消防机构应当在收到书面申请之日起二十日内进行复查并出具书面复查意见。建设、设计、施工单位不得擅自修改已经依法备案的建设工程消防设计。确需修改的，建设单位应当重新申报消防设计备案。根据上述规定，建设工程按照消防机构监督方式的不同可分为消防验收工程和消防备案、抽查工程两类。本案案涉工程属于《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定以外的建设工程，即通过备案、抽查的方式确定消防是否合格的工程。对于此类工程，根据法律规定，被上诉人欣成公司应当在工程竣工验收合格之日起七日内进行竣工验收消防备案，接受消防机构的抽查，以此确定消防验收是否合格。本案中，被上诉人欣成公司自认案涉工程于2009年6月20日竣工，并自行验收合格，同年11月30日与设计单位、地质单位综合验收合格。则被上诉人欣成公司最晚应当于2009年12月7日进行竣工验收消防备案，而其未能提供证据证实其如期进行了竣工验收备案。且消防验收合格仅是办理房屋权属证书的前提条件之一，被上诉人欣成公司亦未提供证据证实案涉工程除存在消防问题外其他办理权属证书所需程序均已履行完毕，故不能排除存在其他因素导致逾期办理权属证书。因此，被上诉人欣成公司对案涉房屋逾期办理房地产权属证书负有过错，应承担相应的责任。
第二，案涉《商品房买卖合同》第十八条明确约定，买受人的房屋仅作公建使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。上诉人孙英杰签字确认的业主手册附件之物业使用守则第十三条亦规定：本物业管理区域禁止下列行为：（一）擅自改变房屋基础、承重结构和外貌、设计用途、功能及布局等；（二）擅自建设建筑物、构筑物，对房屋的梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建……。本案中，上诉人孙英杰违反《商品房买卖合同》和物业手册规定，擅自搭建楼板改变房屋结构，将原本一层房屋改建为两层，影响消防备案抽查，故对案涉房屋逾期办理房地产权属证书亦存在过错。上诉人孙英杰虽主张其搭建楼板的行为系经被上诉人欣成公司许可，但其主张与《商品房买卖合同》约定不符，且提供的证据不足以证实其主张，故对其上诉理由，本院不予采纳。
综上，案涉房屋逾期办理房地产权属证书的结果是当事人双方共同行为导致，上诉人孙英杰、被上诉人对该结果均负有过错，应当各自承担相应的责任。本院依法确定上诉人孙英杰、被上诉人欣成公司各承担50%的责任。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理……。该条款已对出卖人的责任作出明确约定，被上诉人欣成公司作为出卖人应按照合同约定履行登记备案义务，并在其责任范围内向上诉人支付违约金，即支付违约金总数额的50%。一审判决驳回孙英杰的诉讼请求错误，本院予以纠正。本案二审过程中，上诉人孙英杰主张逾期办证违约金126971.60元。其中78530.04元系其重审一审期间新增加的诉讼请求，对该部分，上诉人孙英杰未交纳诉讼费用，重审一审亦未予审理，故不属于本院二审范围，就此节事实二审所交纳诉讼费用1779元（上诉人孙英杰已预交2840元-二审应收诉讼费1061元）应予退还。对剩余的上诉人孙英杰在原一审期间即已主张的违约金48441.56元，被上诉人欣成公司应承担50%，即应向上诉人孙英杰支付24220.78元。另，上诉人孙英杰一审请求判令被上诉人欣成公司为其办理房地产权属证书，鉴于其已于2015年4月2日取得案涉房地产权证书，该请求已经客观实现，上诉人孙英杰在二审期间亦未再予提出，故对该节事实本院不予处理。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第17号民事判决；
二、大连欣成房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人孙英杰违约金24220.78元；
三、驳回上诉人孙英杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费1061元，二审案件受理费1061元（上诉人孙英杰已预交2840元，应退还上诉人孙英杰1779元），共计2122元，由上诉人孙英杰、被上诉人欣成公司各负担1061元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王国林
代理审判员 赵述云
代理审判员 王 雍
二〇一五年六月三十日
书 记 员 宋晓娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。