浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第150号
上诉人（原审被告）：卓财良。
委托代理人：沈丽娜。
被上诉人（原审原告）：宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司。
法定代表人：刘传平。
委托代理人：金宝祥。
原审被告：裘伟东。
原审第三人：宁波市镇海招宝名府大酒店。
代表人：胡小平。
上诉人卓财良因与被上诉人宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司（以下简称招宝山旅游开发公司）、原审被告裘伟东、原审第三人宁波市镇海招宝名府大酒店（以下简称招宝名府酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2013年12月30日作出的（2013）甬镇民初字第657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告招宝山旅游开发公司与被告卓财良、裘伟东于2010年9月26日签订房屋租赁协议书一份，双方约定原告将位于宁波市镇海区招宝山街道聪园路595儿童乐园配套用房租赁给两被告使用，合同约定：租期自2011年1月15日起至2017年1月14日止；第一年度租金为46万元，第二年起租金逐年递增5%；第一年度租金分两次支付，2010年12月28日前支付其中的23万，2011年7月15日至同年7月21日期间付清余款，之后每年租金需于上一年12月28日前付清；两被告未按时支付租金属违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，需每日向原告支付所欠款项2%的违约金；超过30日，则原告有权采取措施，收回房屋。合同签订后，两被告向原告支付第一年度租金46万元，原告向两被告交付租赁房屋，两被告实际将房屋交由第三人招宝名府酒店（该酒店的代表人为被告卓财良的妻子）占有使用。2013年5月9日，原告向两被告及第三人发送书面通知，向其催讨所欠租金，两被告均表示收到过该律师函。
对于双方有争议的第二年度租金中被告已支付的金额，该院认为，被告卓财良虽主张其已支付第二年度租金中334828元，但未提供充分证据予以证明，且原告提供的宁波银行现金缴款单及发票记账联，与被告卓财良提供的发票联及收据在付款金额、付款时间方面能互相印证，证明原告所主张的事实，故对被告卓财良的该主张不予采纳，对合同约定的应于2011年12月28日前付清的自2012年1月15日起至2013年1月14日止的租金483000元，该院认定两被告至今仅支付其中的196750元。
另查明：在一审法庭辩论终结前，原告未向该院提供租赁房屋的建设规划许可证或临时建设规划许可证。
原审原告招宝山旅游开发公司于2013年7月9日诉至原审法院，请求判令：1.原审原告与两原审被告之间签订的房屋租赁协议书自两原审被告收到起诉状副本之日起解除，在审理中明确该项诉讼请求为：要求确认双方于2010年9月26日签订的房屋租赁协议书自2013年7月11日起解除；2.两原审被告及原审第三人立即腾退租赁房屋；3.两原审被告支付租金557193元［从2012年1月15日起暂计至2013年7月11日，计算公式：460000元×（1＋5%）-196750元＋460000元×（1＋5%）×（1＋5%）÷365天×195天，此后至腾退之日按合同约定的租金标准计算］；4.两原审被告支付违约金154592元（从2011年11月28日起暂计至2013年7月9日以所欠租金为基数每日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，实际要求计算至原审被告支付之日）；5.两原审被告支付电费30000元（从2013年2月暂计至同年6月，按每月6000元标准计算，实际要求计算至腾屋之日），在审理中原审原告撤回该项诉讼请求。
原审法院经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未举证证明其就租赁房屋已取得建设规划许可证或临时建设规划许可证等合法建造手续，需对此承担举证不利的法律后果，故原告与两被告之间签订的房屋租赁合同属无效合同。租赁合同无效，两被告应当将租赁房屋返还原告，又因两被告将涉案房屋交由第三人使用，第三人现实际占有涉案房屋，在原告与两被告之间的合同终止后，第三人负有腾房义务，故对原告要求两被告及第三人腾退租赁房屋的诉讼请求，予以支持。房屋租赁合同虽无效，但两被告仍应当支付占有使用期间的房屋占有使用费，故对原告请求参照合同约定的租金标准，由两被告支付占有期间的占有使用费的诉讼请求，于法有据，予以支持。其中自2012年1月15日起至2013年1月14日止尚欠的占有使用费为286250元（483000元-196750元）；自2013年1月15日起至实际腾退之日止的占有使用费的计算标准：自2013年1月15日起至2014年1月14日期间按每日1389.45元（483000元／年×1.05÷365天／年）计算，自2014年1月15日起至2015年1月14日期间按每日1458.92元（483000元／年×1.05×1.05÷365天／年）计算。被告卓财良要求根据租赁合同附加条款二的约定，将原告允诺的经济奖励从租金中予以抵扣，但未提供充分证据证明其主张，故对其该辩解意见不予采纳。因房屋租赁合同属无效合同，故不存在违约行为，且原告又未举证证明其所受到的实际损失，故对原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。原告表示撤回要求两被告支付自2013年2月至实际腾退房屋之日止电费的诉讼请求，对此该院认为，原告的该意思表示不违反法律法规的强制性规定，予以准许。被告卓财良提出原告对其装修费用予以补偿，但未在举证期间届满前以反诉形式提出，故有关装修费补偿的问题在本案中不予处理，两被告可另行解决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告卓财良、裘伟东及第三人宁波市镇海招宝名府大酒店（普通合伙）于本判决生效之日起二十日内腾退位于宁波市镇海区招宝山街道聪园路595儿童乐园配套用房；二、被告卓财良、裘伟东支付原告宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司自2012年1月15日起至2013年1月14日止的剩余房屋占有使用费286250元，该款项于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告卓财良、裘伟东支付原告宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司自2013年1月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（自2013年1月15日至2014年1月14日期间按每日1389.45元标准计算，自2014年1月15日至2015年1月14日期间按每日1458.92元标准计算），该款项于本判决生效之日起二十日内履行完毕；四、驳回原告宁波市镇海招宝山旅游风景区开发管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11511.68元，由被告卓财良、裘伟东负担。
宣判后，原审被告卓财良不服，上诉至本院，称：1.涉案房屋是镇海儿童公园配套用房，依法属于国家所有，由宁波市镇海招宝山街道办事处行使管理权。被上诉人招宝山旅游开发公司是企业单位，由个人出资组建，其既非涉案房屋的所有权人，也非使用权人，不具备原告的主体资格。2.上诉人在一审中提供了《招宝山街道党工委酝酿会议抄告单》和《关于对招宝名府大酒店经营奖励的请示》复印件，一审均未予以认定，但复印件并非一律不能作为证据使用，原审法院应到招宝山街道进行核实。3.2013年4月21日起，招宝名府大酒店已经交由他人承包经营，其与被上诉人之间有协议，4个月的租金是69000元，即便被上诉人要求上诉人支付租金，也应参照这一标准。4.上诉人已支付2012年度房租346750元，原审对收据未予认定，依据不足。5.原审适用我国《合同法》第二百一十二条、《物权法》第三十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条，第五条第一款的前提是被上诉人是房屋所有权人或使用权人，但被上诉人既非涉案房屋所有权人，也非使用权人，原审适用法律不当。故请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人招宝山旅游开发公司答辩称：1.出租人是否是租赁房屋的所有权人或者使用权人，不影响租赁合同的效力。被上诉人是招宝山街道组建的国有企业，负责街道内景区、景点的经营管理，是涉案房屋的合法经营管理人。上诉人卓财良一直使用涉案房屋，且向被上诉人缴纳租金，也表明被上诉人系有权支配财产的使用权人。2.上诉人在一审中提交的《招宝山街道党工委酝酿会议抄告单》和《关于对招宝名府大酒店经营奖励的请示》是复印件，且原审被告裘伟东也对证据的真实性提出异议，故不能作为定案依据。3.招宝名府酒店的承包人是否缴纳了租金应由上诉人举证，且即便其与被上诉人有经济往来，也与上诉人无关。4.从被上诉人提供的现金缴款单和发票看，上诉人并未支付2012年度租金。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告裘伟东未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
原审第三人招宝名府酒店未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
二审审理过程中，上诉人卓财良向本院提交以下证据：1.2013年10月10日发票复印件一份，拟证明案外人杨玲怡已向被上诉人缴纳了2013年5月23日至2013年9月22日期间的租金；2.从宁波市工商行政管理局镇海分局调取的房屋产权证明一份，拟证明公园配套管理用房的产权归街道办事处所有。
被上诉人招宝山旅游开发公司经质证认为，对证据1的真实性有异议，即使发票真实，也只反映被上诉人与该案外人的经济往来，与本案无关；对证据2的真实性没有异议，但招宝山公园配套管理用房作为被上诉人办公用房的表述，恰能反证被上诉人是涉案房屋的合法经营管理者。
本院经审查认为，证据1并非二审中新的证据，证据2涉及的是招宝山公园配套管理用房，而非涉案儿童乐园配套用房，与本案缺乏关联性，故对上诉人提供的二份证据均不予认定。
另，上诉人向本院提供调查取证申请书二份，申请调取2013年10月10日的发票、《招宝山街道党工委酝酿会议抄告单》、《关于对招宝名府大酒店经营奖励的请示》的原件。
本院经审查认为，上诉人的申请事项不属于法院调查取证的范围，故不予准许。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：2010年9月26日，上诉人卓财良、原审被告裘伟东与被上诉人招宝山旅游开发公司签订了房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设规划许可证或临时建设规划许可证，该房屋租赁合同无效。涉案房屋租赁合同签订后，上诉人一直占有使用该房屋，并已向被上诉人缴纳部分租金，上诉人主张被上诉人不具有原告主体资格，无事实和法律依据，本院不予支持。关于占有使用费的计算标准。合同无效情形下，上诉人的占有使用费可以参照租金标准认定。上诉人主张依据《招宝山街道党工委酝酿会议抄告单》所附的《关于对招宝名府大酒店经营奖励的请示》内容，对上诉人2012年度、2013年度、2014年度的占有使用费给予减免优惠。因上诉人提供的上述两份证据系复印件，被上诉人对证据的真实性也不予认可；况且，该份2012年8月16日出具的《关于对招宝名府大酒店经营奖励的请示》只是对租金减免的建议，而上诉人并未依约向被上诉人缴纳相应占有使用费，从情理上讲，上诉人也不能获得减免。故本院对上诉人要求减免占有使用费标准的主张不予支持。关于上诉人已经缴纳的2012年度占有使用费金额。上诉人提供了两份收据，分别为2012年5月7日金额10万元，2012年5月11日金额5万元，两张发票2012年5月24日15万元，2012年7月31日46750万元，认为总计支付了346750元。被上诉人提供现金缴款单两张2012年5月7日10万元，2012年5月11日5万元，2012年7月12日46750元，发票两张2012年5月24日15万元，2012年7月31日46750万元。由此可见，上诉人的两张收据与2012年5月24日的发票是对应的，上诉人的主张属于重复计算，故原审认定2012年已付租金为196750元，并无不当。原审法院对合同可能无效，未向当事人予以释明，程序不当，但实体处理相对合理。综上，原审认定事实清楚，判决基本得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11511.68元，由上诉人卓财良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年五月七日
代书 记员 闵群锋