天津市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）津02执异57号
案外人：贾凤亮，男，1958年11月18日出生，汉族，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：韩铁林，男，1973年9月6日出生，汉族，住天津市南开区。
申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司（原名称为中国长城资产管理公司天津办事处），住所地天津市和平区大沽北路138号金融广场大厦B座11-14层。
法定代表人：韩焕彬，总经理。
委托诉讼代理人：赵立晨，该公司职员。
委托诉讼代理人：薛磊，天津长实律师事务所律师。
被执行人：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。
法定代表人：段磊，董事长。
被执行人：天津和平建工集团有限公司，住所地天津市和平区新兴路都市花园5-2501-09。
法定代表人：段磊，董事长。
被执行人：天津和平建工集团建筑工程有限公司，住所地天津市和平区新兴路都市花园5-2303号。
法定代表人：赵国栋，董事长。
被执行人：段磊，男，1966年12月12日出生，汉族，天津浩地集团有限公司、天津和平建工集团有限公司法定代表人，住天津市南开区。
被执行人：郭桂英，女，1974年3月3日出生，汉族，住天津市红桥区。
在本院执行中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司（下称长城资产天津分公司）与天津浩地集团有限公司（下称浩地集团）、天津和平建工集团有限公司（下称和平建工集团）、天津和平建工集团建筑工程有限公司（下称和平建工建筑公司）、段磊、郭桂英债权公证一案中，案外人贾凤亮于2017年7月19日对执行位于天津市蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园13号楼3门901号房产（下称涉案房产），提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人贾凤亮称，2013年9月12日，贾凤亮与浩地集团签订了《房屋预订合同》，一次性支付了房款，并实际占有使用该房屋至今。贾凤亮在等待办理房产过户手续过程中，涉案房产被贵院查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求解除对涉案房产的查封，中止本案执行。
长城资产天津分公司称，首先，贾凤亮与浩地集团签订的《房屋预订合同》中，已经证明了涉案房产存在抵押，双方约定了不能解除抵押手续的处理方式，贾凤亮应当以浩地集团违约提起诉讼主张权利；其次，涉案房产是基于浩地集团欠工程款，用以抵债而形成的，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；再次，此类案件天津高院已有判例。请求驳回案外人的执行异议。
本院查明，长城资产天津分公司与浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英债权公证一案，天津市北方公证处于2013年8月26日作出（2013）津北方执字第54号执行公证，公证内容为：“申请执行人中国长城资产管理公司天津办事处的负责人韩焕彬与被申请执行人天津浩地集团有限公司法定代表人段磊、天津和平建工集团有限公司的法定代表人段磊、天津和平建工集团建筑工程有限公司的法定代表人赵国栋、段磊、郭桂英，于2012年7月31日签订了《债务重组协议（暨：还款协议）》、《连带保证合同》、《抵押合同》。该协议及合同已经本处公证并赋予其强制执行效力。公证书编号：（2013）津北方证经字第4067号。根据该协议及合同约定，申请执行人中国长城资产管理公司天津办事处对被申请执行人天津浩地集团有限公司所享有的债权重组本金人民币壹亿肆仟玖佰陆拾万元整及债务重组收益组成，还款期限为贰年，自2012年7月31日起至2014年7月30日止。依照该协议及合同，被申请执行人天津浩地集团有限公司以其名下的坐落于蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园楼房及其占用范围的土地使用权为该协议及合同的履行提供抵押担保。被申请执行人天津和平建工集团有限公司、天津和平建工集团建筑工程有限公司及段磊、郭桂英为该协议及合同的履行提供连带责任保证担保。该协议及合同经公证后具有强制执行效力，被申请执行人不履行或不完全履行该协议及合同约定的义务时，申请执行人可向有管辖权的人民法院申请强制执行，被申请执行人自愿直接接受强制执行，并放弃抗辩权”。（2013）津北方执字第54号执行公证发生法律效力后，浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英未履行生效债权文书确定的义务，长城资产天津分公司于2013年9月22日向天津市高级人民法院申请强制执行，天津市高级人民法院以（2013）津高执字第0014号案件指定本院执行。
2013年3月20日，浩地集团、天津市浩地实业发展股份有限公司、天津津强岩土工程有限公司签订《抵房协议》，约定用涉案房产冲抵浩地集团应付的工程款。
2013年9月12日，贾凤亮与浩地集团签订涉案房产《房屋预订合同》，贾凤亮向天津津强岩土工程有限公司交付了购房款921572元，天津津强岩土工程有限公司为贾凤亮开具了收据。
本院在执行过程中，于2013年11月26日作出（2013）二中执字第0587号执行裁定，主要内容为：“一、冻结、扣划被执行人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英银行存款135193600元及预期利息；二、冻结、扣划被执行人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英应支付的公证费717768元，执行费203311元；三、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的给付义务，依法查封、扣押、拍卖被执行人浩地集团、和平建工集团、和平建工建筑公司、段磊、郭桂英应当履行义务部分的其它财产。2013年11月28日，本院向天津市国土资源和房屋管理局下达了对蓟县碧玉家园北侧福地花园南侧山水颐城北园部分房屋的查封手续，其中包括涉案房产。
本院认为，本案的焦点是，一、关于本院对涉案房产采取执行措施是否存在错误的问题。（2013）津北方执字第54号执行公证已经发生法律效力，具有强制执行力。在执行过程中，本院对登记在被执行人浩地集团名下的房产，采取强制执行措施，符合法律规定，执行行为并无不当；
二、关于贾凤亮的异议理由是否成立的问题。首先，在贾凤亮与浩地集团签订《房屋预订合同》时，双方曾对抵押的相关事宜进行过约定，因此，可以证明贾凤亮对涉案房产存在抵押的事实是明知的；其次，通过对贾凤亮与浩地集团签订的《房屋预订合同》以及贾凤亮提供的相关证据进行分析可以认定，贾凤亮在购买涉案房产时未尽到普通购房人应尽的注意义务，因此，贾凤亮对未能办理产权过户登记手续存在过错；再次，在本院查封涉案房产之前，贾凤亮与浩地集团只是签订了《房屋预订合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项规定的情形，即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。因此，贾凤亮的异议主张缺乏事实根据和法律依据，异议理由不成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
驳回贾凤亮的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张德明
审判员 白中信
审判员 靳淑敏
二〇一七年八月六日
书记员 吕守一
速录员 张可欣
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：
对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。