福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初6695号
原告：曾石门，男，1964年12月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，
委托诉讼代理人：廖益春，福建力衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡博斐，福建力衡律师事务所实习律师。
被告：席伟华，男，1986年8月10日出生，汉族，住江西省丰城市，
委托诉讼代理人：晏礼新，福建重宇合众律师事务所律师。
原告曾石门与被告席伟华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾石门及其委托诉讼代理人廖益春、蔡博斐、被告席伟华及其委托诉讼代理人晏礼新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾石门向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年3月3日订立的《房屋租赁合同》；2、席伟华向曾石门支付2017年1月24日至3月23日期间的租金42000元、逾期违约金（自2017年1月24日起至实际付款之日止，按每日千分之一计算）、违约金50000元及房屋占用费（自合同解除之日起至实际腾房之日止，按年租金标准285000元/365天计算每日房屋占用费）；3、曾石门有权没收席伟华支付的履约保证金30000元；4、席伟华立即向曾石门腾退租赁房屋；5、本案案件受理费由席伟华承担。
事实和理由：曾石门与席伟华于2016年3月13日签订了《房屋租赁合同》，合同约定曾石门将其位于厦门市思明区宅社50号的房屋出租给席伟华使用，租赁期限为十年（即自2016年4月24日起至2026年4月23日止），同时约定前三年的租金为每年285000元，其中前三季度的租金为每季度71000元，合计213000元，第四季度的租金为72000元，席伟华应每季度按时足额支付租金，每逾期一日，应按拖欠租金的百分之三向曾石门支付违约金；如逾期时日未足额支付租金的，则曾石门有权单方解除合同；如席伟华违反合同任一条款的，还应就每一违约事项向甲方支付违约金50000元。
合同签订后，曾石门依约履行合同，席伟华于合同签订当日向曾石门支付了第一期（即2016年4月24日至2016年7月23日）租金71000元及履约保证金30000元；于2016年7月25日向曾石门支付第二期（即2016年7月24日至2016年10月23日）租金71000元；于2016年10月20日向曾石门支付第三期（即2016年10月24日至2017年1月23日）租金71000元；席伟华本应于2017年1月23日向曾石门支付第四期（即2017年1月24日至2017年4月23日）租金72000元，但其仅于2017年1月21日支付30000元。之后，曾石门多次催收未果，席伟华至今仍拖欠第四期租金42000元。席伟华拒不按期足额支付租金的行为已经严重违反了合同约定及法律规定。
席伟华辩称，讼争房屋为未按照建设工程规划许可的违法建筑，《房屋租赁合同》为无效合同。无效合同不存在违约行为，因而席伟华无须支付违约金、房屋租金等。且，租赁合同无效是由曾石门的过错导致，其应该承担合同无效的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告曾石门的曾用名为曾石丸。厦门市思明区宅社房屋属于农村房屋，厦门市土地管理局于2000年7月12日向曾石门颁发的《厦门市农村房屋所有权证》，载明房屋所有权人为曾石丸，土地使用权类型为集体土地使用权，土地使用权总面积78.67平方米，层数为2，一层、二层建筑面积均为72.17平方米，总建筑面积为144.34平方米，宗地批准建筑面积110平方米（一层65平方米、二层45平方米），实测建筑面积144.34平方米，共超建筑34.34平方米，超建部分今后遇建设需要拆迁时不予补偿。厦门市思明区宅社房屋包含于厦门市思明区宅社50号建筑内。
2016年3月3日，曾石门与席伟华签订了《房屋租赁合同》，约定出租方曾石门为甲方，承租方席伟华为乙方，甲方将其位于厦门市思明区宅社50号的房屋出租给乙方，出租房屋面积经甲乙双方确认为450平方米，乙方租用房屋用于住宿经营；租赁期限十年，交房日期自2016年3月10日起至2026年4月23日止；乙方承租该房屋仅作为商业住宿经营使用，自合同签订之日起免租期为45天，免租期间不收取租金，但因乙方产生的水电费、人工费或者其他相关费用，均由乙方承担，如免租期间乙方发生违约导致合同解除或者终止的，则甲方有权以约定的租金为标准要求乙方据实际使用房屋的时间支付租金；装修期限45天，自2016年3月10日起至2016年4月24日止，租赁期限十年自2016年4月24日起至2026年4月23日止期满；该房屋前3个季度（每三个月为一季度）租金为71000元，最后一个季度租金72000元，乙方应每季度缴纳给甲方，甲方向乙方提供收款收据，乙方应按期交纳房租，即每季度届满前十日，每逾期一天，乙方按拖欠费用的3%向甲方支付违约金，如逾期十天甲方有权单方终止合同，如乙方需收款发票的，相关税费由乙方承担；前三年房租不变，后每三年在租金递增完的基础上递增10%的租金；合同签订当日，乙方应向甲方交纳履约保证金30000元，租赁期满，乙方无违约行为的，甲方于合同终止15日内将保证金无息退还乙方；租金期限内，乙方拖欠房租或水电费一个月以上并不接受协调的，甲方有权终止合同收回房屋，并不退还履约保证金；合同终止时，乙方应在期满后5个工作日内将房屋交还甲方，逾期10个工作日仍未交还的，甲方可强制其搬迁；乙方如违反合同任何一项条款，除应赔偿甲方一切损失外，应就每一项违约事项向甲方支付50000元作为违约金并承担连带责任，甲方有权继续或终止合同。
合同签订后，曾石门将厦门市思明区宅社50号建筑交给席伟华租赁经营民宿。席伟华于合同签订当日向曾石门支付了第一期（即2016年4月24日至2016年7月23日）租金71000元及履约保证金30000元；于2016年7月25日向曾石门支付第二期（即2016年7月24日至2016年10月23日）租金71000元；于2016年10月20日向曾石门支付第三期（即2016年10月24日至2017年1月23日）租金71000元。2017年1月21日，席伟华向曾石门支付租金30000元。
在审理中，租赁双方确认厦门市思明区宅社50号建筑物面积为450平方米（包括厦门市思明区宅社房屋之外的300平米的添附物，即建造在厦门市思明区宅社房屋的第三、四、五层房屋，该部分建筑没有权属登记，也未办理批建手续）。至今，厦门市思明区宅社50号房屋仍由席伟华租赁使用。
另查明，席伟华使用租赁场所经营民宿，没有办理经营许可手续。
在审理中，经本院释明，曾石门确认《房屋租赁合同》部分有效部分无效。
本院认为，曾石门与席伟华订立的《房屋租赁合同》的租赁标的物包括两部分，其中涉及已经合法批建的110平方米房屋的合同约定，内容合法，应当认定有效；租赁标的物中除批建的110平方米以外的建筑物，属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，涉及该部分建筑物的合同约定，违反了法律的强制性规定，应当认定无效。
鉴于租赁双方均确认《房屋租赁合同》项下的租赁标的物面积为450平方米，《房屋租赁合同》中超过批建的110平方米房屋之外的房屋合同虽然无效，但曾石门仍可参照合同约定的租金标准要求席伟华支付房屋占有使用费。合同约定第四期房屋租金每季度为72000元，根据批建房屋建筑面积在租赁标的物面积中的比例，租赁标的物的第四期费用72000元中包括房屋租金17600元、房屋占用费54400元。考虑到《房屋租赁合同》项下租赁标的物的整体性，席伟华虽于2017年1月21日向曾石门支付30000元，但其未依约足额支付第四期房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。故曾石门要求解除已经合法批建房屋（建筑面积110平方米）之租赁合同，符合法律规定，应予支持；曾石门要求解除未批建部分房屋之租赁合同，于法无据，不予支持。
因《房屋租赁合同》部分有效部分无效，故曾石门要求席伟华支付尚欠的2017年1月24日至3月23日期间的租金42000元，符合法律规定，本院酌情支持；鉴于曾石门未在本案中主张合同无效部分的房屋在2017年1月24日至3月23日期间的房屋使用费，故对于该部分房屋的使用费，曾石门可另行处理。
因《房屋租赁合同》除批建房屋部分之外的合同无效，《房屋租赁合同》涉及批建房屋部分的合同解除后，故曾石门要求席伟华向其腾退厦门市思明区宅社50号房屋，并参照合同约定的年租金标准285000元支付讼争房屋使用费，符合法律规定，应予支持。
《房屋租赁合同》约定席伟华逾期支付租金所需支付的违约金包括：1、席伟华每日按拖欠费用的3%支付违约金；2、向曾石门支付违约金5万元，此外合同还约定曾石门有权不退还履约保证金30000元。上述违约金的标准过分高于席伟华违约造成的损失，故本院依法将违约金标准调整为2万元。因此，曾石门要求席伟华支付逾期违约金（自2017年1月24日起至实际付款之日止，按每日千分之一计算）、违约金50000元，本院酌情支持；其要求没收履约保证金30000元，本院照准。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除曾石门与席伟华双方于2016年3月3日订立的《房屋租赁合同》；
二、席伟华应于判决生效之日起十日内将厦门市思明区宅社50号房屋腾退给曾石门使用；
三、席伟华应于判决生效之日起十日内给付曾石门2017年1月24日至3月23日期间的租金17600元及自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋占用费（按年租金标准285000元/365天计算），并支付逾期违约金、违约金50000元；
四、曾石门没收席伟华交付的履约保证金30000元；
五、驳回曾石门的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费15098元，由曾石门负担401元，席伟华负担14697元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 戴卫真
二〇一七年七月二十日
书记员 ＸＸ安
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。