广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1890号
原告李清明，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人黄剑锋，广东法则明律师事务所律师。
被告马德超，男，汉族，身份证住址深圳市宝安区。
第三人和记黄埔地产（深圳）有限公司，住所地，组织机构代码×××028。
法定代表人周伟淦，董事长。
委托代理人庄来铨。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行，住所地，组织机构代码G34789720。
负责人张晨，行长。
委托代理人林旭加，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人黄浩然，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地，组织机构代码×××8-5。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员苑广玲担任审判长，与人民陪审员朱纯禄、郭映舜组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李清明及其委托代理人黄剑锋、被告马德超、第三人和记黄埔地产（深圳）有限公司（以下简称和记黄埔公司）委托代理人庄来铨、第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行（以下简称工商银行盐田支行）委托代理人黄浩然、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）委托代理人李常优均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告为深圳市民，符合购房资格。为买受深圳市龙华新区懿花园一期XXX栋X座XX层X的房产（以下简称“涉案房产”），在中介方即第三人世华地产公司的居间服务之下，原、被告双方于2015年3月16日自愿依法签订了《房地产买卖合同》（编号：8202978），合同约定被告将涉案房产按172万元的价格出售给原告。合同签订后，原告积极履约，并支付了定金10万元，并多次催促要求被告履行合同义务。此后，被告以房价上涨为由，明确拒绝继续履行《房地产买卖合同》。在第三人和记黄埔公司通知被告办理房产证的情况下，仍拒不办理涉案房产的产权证书，也不提供相关资料办理赎楼手续。对此，原告多次明确反对，并分别于2015年8月5日、8月31日书面致函被告，要求其继续履行合同并支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行双方依法签订的《房地产买卖合同》（编号：8202978），将涉案房屋产权转移过户至原告，并于收讫原告全部购房款之日起五日内将涉案房产交付给原告；2、被告立即向原告支付迟延履约产生的违约金人民币122，464元（1，720，000元x0.4‰／天×178天=122，464元，暂自20l5年3月17日计至9月11日，应计至实际履行之日止）；3、第三人和记黄埔公司、工商银行盐田支行、世华地产公司协助办理涉案房产产权转移过户手续；4、由被告承担本案全部诉讼费。庭审后，原告申请撤回第2项诉讼请求。
被告答辩称，涉案合同是在2015年3月份签订的，双方约定在5月份交房，因为当时确认房产证办理下来的时间是5月份。第三人和记黄埔公司和第三人世华地产公司均知道这个信息，之后与第三人和记黄埔公司确认得知房产证需要在8月份才能办理下来，然后我就通知第三人世华地产公司涉案房产证需要延后三个月才能办理下来。由于房产的房贷一直是由我承担，所以房产证无法按时办理下来对我的压力是比较高的。当时我是想要换小一点的房产，但因为房产突然上涨非常厉害，所以我没有能力承担这么高价的房产。因此我不同意继续履行涉案的合同。
第三人和记黄埔公司述称，原、被告双方的房屋买卖纠纷与我司没有直接的关联，根据法院的判决，如果办理房产证需要我方配合，我方愿意配合。
第三人工商银行盐田支行述称，在被告还清全部贷款的情况下，我方愿意配合办理解除涉案房屋的抵押权等事宜。
第三人世华公司述称，第一、本案属于房产买卖合同纠纷，第三人世华地产公司与本案的原、被告属于居间服务关系，在本案中不用承担责任。第二、目前第三人世华地产公司处监管5万元定金，愿意按照法院的判决进行处理。第三、第三人世华地产公司为原、被告提供全面的居间服务，有权主张佣金。
经审理查明：2013年4月19日，被告作为买受人与作为出卖人的第三人和记黄埔公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同号为深（宝）网预买字（2013）5512号，约定被告向第三人和记黄埔公司购买深圳市龙华新区观澜办事处横坑水库南侧懿花园XXX栋X座XX号房地产（以下简称涉案房产），涉案房产用途为住宅，建筑面积87.3平方米，套内建筑面积74.44平方米，购房总价款为1，388，900元，被告通过按揭方式支付购房款。
2015年3月16日，原告作为买方与作为卖方的被告签订的《房地产买卖合同》，约定被告将涉案房产出售给原告，转让成交价为172万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金3万元，签署合同之日起5日内再支付定金7万元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金；第二部分房款为162万元，买方通过银行按揭付款，买方应付首期房款以银行首期款为准（首期房款等于第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额）；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得通知欠款银行及担保公司及其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销公证委托又不在撤销之日起七日内自行筹资还清银行贷款，注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须在签署本合同之日起六十日内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；房产转让产生的营业税、城建维护税、印花税、产权登记费及贴花、土地使用费等所有相关税费均由买方支付；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；合同备注条款注明此房附带四部空调出售。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年3月16日，原告支付定金3万元，2015年3月21日原告再次支付定金7万元。其中尚有5万元托管在第三人世华地产公司处，第三人世华地产公司同意根据本院判决处理。
另查明：1、由于涉案房产所在小区在2015年7月初才开始办理房地产证书，至本案庭审时涉案房产尚未办理房地产权利证书，涉案合同目前仅履行至支付定金阶段；
2、被告于2013年5月1日与第三人工商银行盐田支行签订深字工行盐支行2013年67071号抵押合同，涉案房产作为抵押物抵押给第三人工商银行盐田支行，截止至2015年11月8日，被告尚有贷款余额为939，201.88元；
3、2015年6月23日，深圳市不动产登记中心向原告出具了《购房资格证明》，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购二套；
4、原告在庭审中表明其具备一次性支付购房款的能力，自愿以一次性付款的方式支付购房款项，且原告表示愿意代被告偿还涉案房产所涉的贷款本息等全部款项并在购房款中抵扣。第三人工商银行盐田支行主张在原告代为偿还涉案房产所涉的贷款本息等全部款项的情况下，其愿意协助办理注销抵押登记手续；
5、2016年1月26日，涉案房产经核准办理了不动产登记证书，被告为涉案房产权利人，房产证号为16××42；
6、庭审后，被告向本院出具书面意见，称同意按原、被告签订的《房地产买卖合同》转让给原告；
7、庭审后，原告申请撤回要求被告支付违约金部分诉讼请求，系原告对其权利的自行处分，本院予以准许。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、收据、不动产登记证书、不动产资料电脑查询结果表、深圳市房地产买卖合同（预售）等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于合同继续履行。本院认为，原告起诉要求继续履行与被告签订的《房地产买卖合同》，被告庭审后亦对原告的该项请求予以认可，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如被告无能力办理赎楼，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。原告基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在本判决生效日期存在不确定性的情况下，本院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，原告自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，本院直接予以支持。另，在第三人世华地产公司处托管的人民币5万元，因该款项属于购房款项的一部分，而第三人世华地产公司亦同意根据法院的判决予以发放，故本院判令第三人世华地产公司直接将托管的人民币5万元交付给被告。综上，本院认为，原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币162万元（172万元－10万元），被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并将涉案房地产实际交付给原告，涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由原告承担。
关于注销涉案房产抵押登记。本院认为，第三人工商银行盐田支行系涉案房地产的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。第三人工商银行盐田支行虽然不是涉案合同的主体，但涉案合同履行及本案关于继续履行的判决与其有法律上的利害关系，本院应当将其列为本案第三人参加本案诉讼，以保护其合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物上存在抵押权不影响涉案合同的履行，第三人工商银行盐田支行在被告清偿抵押债务或原告代为清偿抵押债务的情形下，应协助注销涉案房产抵押登记。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告李清明和被告马德超继续履行2015年3月16日签订的编号为8202978号《房地产买卖合同》；
二、被告马德超应于本判决生效之日起十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，被告马德超应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5A13009766），第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；
三、原告李清明应于本判决生效之日起十五日内支付被告马德超剩余购房款人民币162万元；第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十五日内将托管款项人民币5万元退还给被告马德超；被告马德超应于本判决生效之日起十五日内将深圳市宝安区观澜街道横坑水库南侧、观天路北侧懿花园XXX栋X座XX号房地产（粤20**深圳市不动产权第16××42号）过户登记至原告李清明名下（过户登记的税费由原告李清明承担）；
四、被告马德超应于涉案房产过户登记至原告李清明名下之日起三日内将涉案房产实际交付给原告李清明，并将涉案房产水、电、燃气过户至原告李清明名下；
五、驳回原告李清明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21，382元、保全费5，000元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 苑广玲
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 周 爰
书 记 员 江伟娣
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。