上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第906号
上诉人（原审被告、反诉原告）尚物博（上海）物业服务有限公司。
法定代表人＊＊＊，执行董事。
委托代理人孟建坡，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人王志想，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市浦东新区中天碧云苑小区业主委员会。
负责人＊＊＊，业主委员会主任。
委托代理人金鸿权，上海市申汇律师事务所律师。
委托代理人莫煦，上海市申汇律师事务所律师。
上诉人尚物博（上海）物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第34437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成合议庭于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人尚物博（上海）物业服务有限公司的委托代理人孟建坡，被上诉人上海市浦东新区中天碧云苑小区业主委员会的委托代理人金鸿权、莫煦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年2月22日，上海市浦东新区中天碧云苑小区业主委员会（以下简称“中天碧云苑业委会”）、尚物博（上海）物业服务有限公司（以下简称“尚物博公司”）签订物业服务合同，约定中天碧云苑业委会委托尚物博公司对中天碧云苑小区提供物业管理服务，合同期限为2012年3月1日至2014年5月31日止；中天碧云苑业委会为尚物博公司提供上海市浦东新区碧云路＊＊＊弄＊＊＊号-102室房屋（建筑面积112平方米）作为物业管理办公用房，在合同履行期间供尚物博公司无偿使用，但不得改变其用途；物业服务费按季缴纳，业主应在到期之日的十日内履行缴纳；停车场属于全体业主共用，车位使用人应按照露天机动车车位人民币（以下币种同）100元／月、地面固定车位150元／月的标准向尚物博公司缴纳停车费；停车费和其他公共部位的收益分配，第一年业主60%，尚物博公司40%，税费各自承担；第二年，如果上海对员工工资或交金最低系数上调，尚物博公司可以在分配比例上调10%，以后每年按此类推等内容。合同订立后，尚物博公司对中天碧云苑小区进行了物业管理。期间，中天碧云苑业委会于2012年6月25日发出公示：经业主大会表决，地面停车费第一辆车调整为每辆每月120元，第二辆车调整为每辆每月240元，于2012年7月1日起执行新标准等内容。2014年5月31日，物业服务合同到期终止，中天碧云苑业委会、尚物博公司解除了委托关系。中天碧云苑业委会向尚物博公司催讨公益金余额等未果，故提起诉讼。
原审另查明，2013年6月，尚物博公司搬出上述物业用房，至中天碧云苑业委会办公室办公。2013年6月3日，中天碧云苑业委会与案外人PxxxxWxxx（外籍人士）签订了《房屋租赁合同》，中天碧云苑业委会将上海市浦东新区碧云路＊＊＊弄＊＊＊号-102室（原物业公司办公室）出租给PxxxxWxxx，租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日；每月租金12，000元，租金支付方式付六押一（第一半年为付三押一，下一半年为付六押一），每半年为期交付房款等内容。PxxxxWxxx承租上述物业用房后，交付尚物博公司押金12，000元，并陆续交付尚物博公司2013年7月至2014年6月的房屋租金共计144，000元，并由尚物博公司开具相应发票。审理中，中天碧云苑业委会表示将双方的办公用房进行置换后，将原物业用房出租是中天碧云苑业委会、尚物博公司协定的，约定所得租金由中天碧云苑业委会得70%、尚物博公司得30%；并提供了中天碧云苑业委会将物业用房出租的征求意见、备忘录、由尚物博公司开具的租金发票以及盖具了“尚物博（上海）物业服务有限公司发票专用章”的《中天碧云苑2013年公益金收支明细表》、2013年《尚物博（上海）物业服务有限公司公益金收支明细表》、盖具尚物博公司公章的《中天碧云苑2014年公益金收支明细表》等证据欲以证明其陈述。其中2013年《尚物博（上海）物业服务有限公司公益金收支明细表》载明：2013年1月1日至2013年12月31日总收入377，395元（其中物业办公用房租赁收入72，000元），总支出318，511.22元（其中公益金分成178，676.25元），本期结余为58，883.78元。《中天碧云苑2014年公益金收支明细表》载明：2014年1月至2014年5月总收入333，576.38元（其中场地租赁收入60，000元，总收入中含2013年留存36，480.38元），总支出221，700.42元（其中公益金分成180，017.54元），本期结余为111，875.96元（含2013年留存36，480.38元），扣除2013年的留存，2014年1月至5月的结余为75，395.58元。对此，尚物博公司予以否认，认为中天碧云苑业委会擅自置换物业用房，并擅自出租房屋，双方亦未约定租金的分成比例。中天碧云苑业委会提供的《中天碧云苑2013年公益金收支明细表》、2013年《尚物博（上海）物业服务有限公司公益金收支明细表》上面所盖的发票专用章确实是尚物博公司的，但系盗盖，该表格没有制作人、审核人签字，发票专用章是朱XX管理的，现朱XX已经成为上海达益物业发展有限公司（以下简称达益公司）的员工，不排除有相互勾结的情况存在。审理中，中天碧云苑业委会还提供浦东新区花木街道蓝天居民委员会（以下简称XX居委会）书面证明，并申请证人郑XX、张XX到庭作证，欲以证明物业用房出租的事宜双方达成一致。证人郑XX到庭陈述：2013年5月至7月其在尚物博公司处工作，担任中天碧云苑小区物业经理。证人郑XX任职期间，尚物博公司的章XX总经理对证人郑XX说物业公司办公室要搬到业委会办公的地方，之前的办公场所出租。2013年5月30日，证人郑XX已经与一个外籍华人谈妥租赁事宜之后，签订了房屋租赁合同，由于该外籍华人不会写中文，因此签名并非中文。证人郑XX曾将该合同报告给章XX，中天碧云苑业委会提出将房屋租金中天碧云苑业委会、尚物博公司三七分成，章XX说不要证人郑XX管，他会与中天碧云苑业委会谈的，但对于最终的分成比例证人郑XX不清楚。证人张XX到庭陈述：其自2011年11月20日至今在XX居委会担任党总支副书记，中天碧云苑小区属于XX居委会的管辖范围。郑XX于2013年5月到中天碧云苑小区尚物博公司担任物业经理，工作了两三个月后离开尚物博公司。XX居委会证明：证人郑XX于2013年5月1日至2013年8月1日期间为尚物博公司中天碧云苑管理处经理。经质证，尚物博公司表示证人郑XX当时确实担任该小区的物业经理，但证人郑XX与尚物博公司交恶，其证词有感情成分，并不真实，不应当得到法院的承认。证人张XX没有XX居委会的授权也没有指派，代表XX居委会出庭作证没有依据。对XX居委会证明的真实性无法确认，对于证人郑XX的工作时间与证人郑XX的陈述存在不一致的地方。尚物博公司并提供卢克俊的呈堂证供，证明证人郑XX不是尚物博公司管理该小区的物业经理，只是尚物博公司的员工。尚物博公司提供2013年7月10日的告知函，以证明尚物博公司对中天碧云苑业委会擅自将物业用房出租提出异议。中天碧云苑业委会对此均不予确认，称从未收到告知函，卢克俊的证词不实。
审理中，中天碧云苑业委会表示中天碧云苑2013年公益金结余58，883.78元、2014年1-5月公益金结余75，395.58元，均在尚物博公司处。对此尚物博公司确认2014年1-5月公益金结余75，395.58元，但认为2013年公益金结余为36，480.38元。尚物博公司提供其于2014年6月11日出具的账目移交清单告知函及附件（中天碧云苑业主欠费明细、业主欠缴原物业公司物业管理费明细、地库停车费欠费明细、《中天碧云苑2014年公益金收支明细表》）欲证明其陈述，其中账目移交清单告知函中载明，2013年公益金结余为36，480.38元；经结算，中天碧云苑业委会尚欠尚物博公司10，009.72元等内容。对此，中天碧云苑业委会仅确认该函中关于尚物博公司预收了物业办公用房场地租赁费12，000元、押金12，000元，2014年1-5月公益金结余75，395.58元，其余内容不予确认。
中天碧云苑业委会表示尚物博公司预收了物业服务合同到期后的中天碧云苑的地面停车费48，720元，并提供了盖具“尚物博（上海）物业服务有限公司中天碧云苑物业服务中心非签约用章”的2014年1月至2014年12月地面停车费统计表以证明其陈述。尚物博公司对此证据上盖具的“尚物博（上海）物业服务有限公司中天碧云苑物业服务中心非签约用章”真实性没有异议，但认为该表格上除了图章外没有任何人员的签字，该表格没有标明是谁向谁汇报、公示的，也没有制作的时间，对于该表格的真实性有异议。根据上述统计表记载的内容，经法院核算，尚物博公司收取了2014年6月至2014年12月的地面停车费47，400元。
审理中，尚物博公司表示2014年5月20日，中天碧云苑业委会、尚物博公司及街道房办、居委会、新选聘的达益公司参加协调会，由中天碧云苑业委会、尚物博公司及达益公司签署了备忘录，对公益金、停车费、物业费以及物业费欠收问题进行了约定，并提供了备忘录予以证明其陈述。对此，中天碧云苑业委会表示备忘录是尚物博公司草拟，在协调会上三方对备忘录内容未达成一致意见，中天碧云苑业委会对于其中内容有异议，虽然中天碧云苑业委会签字盖章了，但要求尚物博公司修改后重新打印。达益公司的陈XX并没有给徐xx授权委托书，之后也没有对徐xx的签字进行确认，故备忘录并未达成一致。中天碧云苑业委会、尚物博公司分别提供了备忘录，在中天碧云苑业委会提供的备忘录中3.3条处有添加的字样，尚物博公司签章处空白，达益公司签章处由徐xx签字，见证方处有中天碧云苑业委会盖章及＊＊＊签字。尚物博公司提供的备忘录中3.3条处无添加的字样，达益公司签章处还有陈XX签字。中天碧云苑业委会提供了XX居委会的情况说明，以证明因对物业费与公益金结算对冲存在分歧，备忘录最终未达成；陈XX和达益公司出具的情况说明，以证明徐xx的签字系其个人所为，不代表达益公司，陈XX的签名非本人所签。对此，尚物博公司认为XX居委会的情况说明是中天碧云苑业委会主任＊＊＊打印的，龚爱华并没有细看该证明内容便敲章了。尚物博公司并提供2014年12月11日章XX与XX居委会书记龚爱华的电话录音及书面摘录予以证明其陈述。经法院向上海市浦东新区花木房屋管理办事处的工作人员吴x调查，吴x陈述：其参加了2014年5月20日的协调会，会上与会人员讨论过备忘录内容，3.1条物业费的旧欠与溢收由新老物业公司协商；3.4条公益金结余与物业费、其他应收费用抵扣的问题，当场未能达成共识。法院向龚爱华调查，其表示在电话中对章XX多次强调因对公益金冲抵物业费的分歧较大，最终未达成协议。电话录音的书面摘录中许多内容被遗漏和篡改。另外，居委会的情况说明的内容属实。尚物博公司还提供2014年5月23日中天碧云苑业委会公告的照片，以证明按照备忘录的内容，中天碧云苑业委会发出公告。对此，中天碧云苑业委会否认张贴了该公告。
中天碧云苑业委会诉请：1、判令尚物博公司支付中天碧云苑业委会2013年度公益金结余58，883.78元；2、判令尚物博公司支付中天碧云苑业委会2014年1月至5月公益金结余75，395.58元；3、判令尚物博公司返还中天碧云苑业委会预收2014年6月的房屋租金12，000元；4、判令尚物博公司返还中天碧云苑业委会2013年7月收取的房屋押金12，000元；5、判令尚物博公司返还中天碧云苑业委会已预收的地面停车费48，720元；6、判令尚物博公司支付中天碧云苑业委会垫付的2014年5月电费13，112.87元；7、判令尚物博公司返还中天碧云苑业委会2013年7月至2014年5月期间侵占中天碧云苑业委会的房屋租金收益42，000元；8、诉讼费由尚物博公司承担。审理中，中天碧云苑业委会撤回了要求尚物博公司支付中天碧云苑业委会垫付的2014年5月电费13，112.87元的诉讼请求。
尚物博公司辩称并反诉称，对于物业管理用房的出租和租金分成双方没有约定，尚物博公司代收取了物业用房租金，但在备忘录中已经约定与尚物博公司的物业费和其他应收费用进行冲抵。2014年5月20日，中天碧云苑业委会、尚物博公司及街道房办、居委会、新选聘的达益公司参加协调会，最后由中天碧云苑业委会、尚物博公司及达益公司签署了备忘录，明确了最终中天碧云苑业委会合计欠付尚物博公司10，009.72元。中天碧云苑业委会出租物业用房的行为影响了尚物博公司的工作，对尚物博公司的声誉、服务质量及人员管理造成损失，中天碧云苑业委会应当支付尚物博公司经济补偿款10万元。尚物博公司并没有预收过2014年5月31日以后的地面停车费。故尚物博公司不同意中天碧云苑业委会本诉请求，并反诉要求：1、判令中天碧云苑业委会返还尚物博公司10，009.72元；2、判令中天碧云苑业委会支付尚物博公司房屋侵占经济补偿费10万元。
中天碧云苑业委会辩称，对于备忘录的内容，双方并未达成一致意见，不同意公共收益部分与欠收物业费、电费等相抵冲。中天碧云苑业委会、尚物博公司对物业用房的出租及租金分成事宜是经过协商确认一致的，故不同意尚物博公司所有的反诉诉请。
原审认为，尚物博公司受中天碧云苑业委会委托对中天碧云苑小区进行物业管理，在管理期间，尚物博公司向小区业主收取的地面停车费以及出租房屋的租金、电梯广告等公共收益按照双方约定的分成比例分属于全体小区业主和尚物博公司所有。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的公共收益结余。尚物博公司辩称根据2014年5月20日的三方备忘录内容，中天碧云苑业委会的公益金余额与尚物博公司的物业费和其他应收费用抵扣。但中天碧云苑业委会认为三方对备忘录的上述内容并未达成一致协议。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法院向协调会的参与者上海市浦东新区花木房屋管理办事处的工作人员吴x、XX居委会书记龚爱华调查，吴x、龚爱华的陈述以及XX居委会的情况说明足以证明在协调会上三方因公益金与物业费和其他应收费用抵扣的问题存在分歧，而未能达成协议。备忘录上虽有中天碧云苑业委会盖章及＊＊＊签字，但尚物博公司未盖章签字，达益公司亦表示徐xx未经授权签字，陈XX的签名并非其本人签名。故法院确认中天碧云苑业委会、尚物博公司就该备忘录的内容未能达成一致。况且，物业小区的公共收益属于全体业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。根据相关规定，有关物业管理区域内共有权利等重大事项，应由业主共同讨论决定。尚物博公司并未提供证据证明备忘录中中天碧云苑业委会的公益金余额与尚物博公司的物业费和其他应收费用抵扣的内容由中天碧云苑业主共同决定，故法院无法确认该备忘录中关于公益金余额与相关费用冲抵的内容具有法律效力。至于尚物博公司提供2014年5月23日中天碧云苑业委会公告的照片，中天碧云苑业委会否认张贴了该公告，尚物博公司亦无其他证据印证，法院不予采信。中天碧云苑业委会要求尚物博公司返还公益金结余并无不当，法院予以支持。至于公益金结余的数额，双方对2014年1月至5月的公益金结余75，395.58元确认一致，法院予以认定。中天碧云苑业委会主张2013年1月至12月的公益金结余58，883.78元，有盖具了“尚物博（上海）物业服务有限公司发票专用章”的《中天碧云苑2013年公益金收支明细表》、2013年《尚物博（上海）物业服务有限公司公益金收支明细表》为证，尚物博公司认为系发票专用章管理人员朱XX与中天碧云苑业委会串通盖具印章，但无相应证据证明。尚物博公司辩称2013年1月至12月的公益金结余为36，480.38元，但缺乏相应证据证明，法院不予采信。故法院确认2013年1月至12月的公益金结余为58，883.78元。
关于尚物博公司预收的自2014年5月31日之后的地面停车费，该费用是物业服务合同期限届满后的公共收益，属于小区业主，尚物博公司理应予以返还。至于该地面停车费的数额，根据盖具“尚物博（上海）物业服务有限公司中天碧云苑物业服务中心非签约用章”的2014年1月至2014年12月地面停车费统计表，经核算为47，400元。中天碧云苑业委会主张48，720元缺乏依据，法院不予采信。
至于物业用房的置换和出租，是否是中天碧云苑业委会、尚物博公司协商一致。根据证人郑XX的到庭陈述，对于物业用房的置换和出租，尚物博公司是知晓并同意。证人张XX及XX居委会的书面说明证明了证人郑XX系当时尚物博公司在中天碧云苑小区的物业经理，与证人郑XX的陈述相印证，法院予以确认。尚物博公司在第一次庭审中确认证人郑XX当时担任该小区的物业经理，但之后又提供卢克俊的呈堂证供，证明证人郑XX只是尚物博公司的员工，并非小区的物业经理，前后矛盾，亦缺乏其他证据予以印证，法院难以采信。且，2013年《尚物博（上海）物业服务有限公司公益金收支明细表》载明：2013年1月1日至2013年12月31日收入中物业办公用房租赁收入为72，000元。尚物博公司提供的《中天碧云苑2014年公益金收支明细表》中载明：2014年1月至2015年5月收入中场地租赁收入60，000元，并均作为公益金进行了分成，尚物博公司所得部分作为中天碧云苑业委会的支出，予以扣除。说明尚物博公司收取了该房屋租金，对房屋的出租情况了解，并对收益已经予以分成。尚物博公司提供其于2013年7月10日提出对物业用房出租有异议的告知函，并无证据证明其送达中天碧云苑业委会，法院不予采信。故法院认定尚物博公司对物业用房出租、收益分成是认同的。至于收益分成比例，中天碧云苑业委会主张中天碧云苑业委会得70%，尚物博公司得30%，缺乏相应证据证明，法院难以采信。鉴于在2013年《尚物博（上海）物业服务有限公司公益金收支明细表》、《中天碧云苑2014年公益金收支明细表》中已经将上述租金作为公益金进行分成结算。中天碧云苑业委会又对上述表中载明的公益金结余的数额予以确认，并按该数额主张尚物博公司返还公益金结余，故法院认为中天碧云苑业委会对截止至2014年5月物业用房租金的收益分成结算结果予以认同，中天碧云苑业委会所得部分已包含在公益金结余中，故中天碧云苑业委会要求尚物博公司再予以返还租金的分成利益，缺乏依据，法院不予支持。至于尚物博公司收取的物业用房出租押金12，000元，鉴于中天碧云苑业委会是房屋租赁合同的出租方，故尚物博公司理应将代收的押金返还中天碧云苑业委会，由中天碧云苑业委会与房屋承租人进行结算。尚物博公司预收的2014年6月物业用房的租金12，000元，系物业服务合同期限届满后的费用，其缺乏占有的依据，中天碧云苑业委会主张尚物博公司予以返还，法院予以支持。
审理中，中天碧云苑业委会撤回要求尚物博公司返还垫付的2014年5月电费13，112.87元的诉讼请求，是其处分自己的诉讼权利，并无不当，法院予以准许。
至于尚物博公司基于备忘录的内容，将2011年6月之前的物业管理费打折、公益金结余与物业费和其他费用进行抵扣后，反诉主张中天碧云苑业委会应当归还其10，009.72元的反诉请求，因中天碧云苑业委会、尚物博公司对备忘录的内容未能达成一致，故该反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。尚物博公司以中天碧云苑业委会侵占其物业用房，并擅自出租造成其损失，反诉主张中天碧云苑业委会支付其经济补偿费10万元。鉴于尚物博公司对物业用房出租是认同的，并已经进行了收益分成，且其主张的经济损失10万元亦无证据证明，故尚物博公司的该反诉主张缺乏依据，法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一五年一月二十二日作出判决：一、尚物博（上海）物业服务有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市浦东新区中天碧云苑小区业主委员会2013年度公益金结余58，883.78元、2014年1月至5月的公益金结余75，395.58元；二、尚物博（上海）物业服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市浦东新区中天碧云苑小区业主委员会预收的2014年6月房屋租金12，000元；三、尚物博（上海）物业服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市浦东新区中天碧云苑小区业主委员会房屋押金12，000元；四、尚物博（上海）物业服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市浦东新区中天碧云苑小区业主委员会预收的地面停车费47，400元；五、驳回上海市浦东新区中天碧云苑小区业主委员会的其余本诉诉讼请求；六、驳回尚物博（上海）物业服务有限公司的所有反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，231元，减半收取计2，615.50元，由上海市浦东新区中天碧云苑小区业主委员会负担423元，尚物博（上海）物业服务有限公司负担2，192.50元。反诉案件受理费2，500元，减半收取计1，250元，由尚物博（上海）物业服务有限公司负担。财产保全费1，820元，由尚物博（上海）物业服务有限公司负担。
判决后，尚物博公司不服，上诉于本院称，一、备忘录经过业委会主任的签字并加盖了业主大会的公章，依法依约已经成立并生效。备忘录明确了人员、物业及物业费和公益金对冲等交接方案，被上诉人已于2014年5月23日向全体业主公示了上述方案。之后，上诉人根据备忘录的内容制作了账目移交清单，并于同年6月向被上诉人提交，表明被上诉人应返还上诉人1万余元，原审作出的认定是错误的。二、被上诉人提供的证据中存在着加盖“发票专用章”、“非签约用章”的材料，这些图章不能用于签约，不具备效力。三、证人郑XX与上诉人存在劳动争议，其证言无法做到客观真实，且在没有其他证据佐证的情况下，原审予以采信，从而认定上诉人明知被上诉人出租物业用房，也是错误的。四、原审直接取代被上诉人，在证据认定方面适用双重标准，且适用法律错误。综上所述，请求二审法院撤销原审法院判决第一、二、三、四、六项，改判驳回被上诉人原审全部本诉诉请，支持上诉人原审全部反诉诉请。
被上诉人中天碧云苑业委会辩称，备忘录并未成立，双方没有达成一致。关于物业用房的出租，上诉人是同意的，也没有损害其利益，不同意上诉人的上诉请求。要求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：一、备忘录是否经双方协商一致后形成并已生效；二、被上诉人是否擅自出租物业用房，是否损害了上诉人的利益；三、2013年公益金结余金额应如何认定。关于备忘录的问题。上诉人与被上诉人签订的物业服务合同终止后，双方为相关费用的结算进行了协商，在2014年5月20日的协调会上，除了上诉人与被上诉人之外，街道房办、居委会、新选聘的达益公司均有人员参加，在上诉人与被上诉人对公益金与物业费对冲等内容是否达成一致意见形成备忘录存在不同说法的情况下，原审向当时参加协调会的街道房办人员吴x、居委会龚爱华做了调查，均证明上诉人与被上诉人未就相关费用结算达成一致意见，故原审未确认备忘录中关于公益金余额与相关费用冲抵的内容并无不当。关于物业用房问题。上诉人从原物业办公用房搬出至业委会办公的地方后，代收了物业用房的出租租金，上诉人在诉讼中提供告知函，证明其于2013年7月10日对被上诉人擅自将物业用房出租提出异议，因上诉人未能证明该告知函曾送达给被上诉人，故不具有证明效力，况且，上诉人直至2014年6月还在收取房屋租金，故上诉人认为被上诉人擅自出租，且损害其利益，无相应的事实依据，本院不予采信。关于2013年公益金结余金额的问题。从上诉人制作的2013年《尚物博（上海）物业服务有限公司公益金收支明细表》、《中天碧云苑2014年公益金收支明细表》载明、2013年的公益金结余为58，883.78元、2014年1月至5月的公益金结余为75，395.58元。上诉人认为在计算2014年1月至5月结余时，扣除2013年留存的金额是36，480.38元，既然双方认可2014年1月至5月的结余金额，故应更正2013年的结余金额；被上诉人认为，其认可明细表载明的该两笔结余金额，但对于如何计算得出，因是上诉人计算的，其不清楚，也不同意上诉人的意见。对此，本院认为，上诉人在计算2014年1月至5月的结余时，应当明知2013年的结余金额，上诉人现主张2013年的结余金额应为36，480.38元，并未提供2013年结余计算错误的依据，而且2014年的明细表中还涉及总收入、总支出的核对，仅以上诉人自己计算的内容予以证明，显然证明力不足，故原审认定2013年的公益金结余为58，883.78元并无不当。上诉人在二审审理中对原审认定上诉人收取了2014年6月至2014年12月的地面停车费为47，400元提出异议，认为应当是33，080元。本院认为，原审系根据由上诉人盖章的地面停车费统计表计算而得，上诉人对该证据材料的真实性没有异议，上诉人认为加盖“非签约用章”的材料不具有效力，无法律依据。综上所述，原审法院依法所作的判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，635元，由上诉人尚物博（上海）物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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