江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终7117号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邳州东方国贸酒店管理服务有限公司，住所地江苏省邳州市运河街道东泰路东侧。
法定代表人：林峥嵘，董事长。
委托诉讼代理人：郑联明，浙江九段律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑白，浙江九段律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州东方房地产集团有限公司，住所地江苏省邳州市福州路东方国贸10楼。
法定代表人：荐辉，总经理。
委托诉讼代理人：刘景来，江苏景来律师事务所律师。
原审被告：林峥嵘，男，1970年3月28日生，住浙江省温州市鹿城区，现在湖北黄冈监狱服刑。
上诉人邳州东方国贸酒店管理服务有限公司（以下简称邳州东方酒店）因与被上诉人徐州东方房地产集团有限公司（以下简称徐州东方地产公司）、原审被告林峥嵘房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2015）邳民初字第2427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审终结。
邳州东方酒店的上诉请求：撤销原判，改判驳回徐州东方地产公司的诉讼请求，支持邳州东方酒店的一审反诉请求或发回重审。事实与理由：一、双方当事人之间的法律关系应为租赁合同关系，并非一审认定的合伙关系。1、合伙关系中合伙人之间共同出资、共同经营、共同劳动、共担风险、共负盈亏，双方签订的“江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书”的名称虽然为合作协议书，但该合同约定的权利义务并没有合伙必备的关于出资缴付、利润分配、亏损分担、入伙退货等条款。对于邳州东方酒店的经营管理和盈亏风险，与徐州东方地产公司无关。2、合作协议书第二条明确约定合作方式为免费租赁，免租期后仍需要支付租金，具体租金由双方协商选取支付时间和支付方式。还明确约定租赁期限、租赁期间的权利义务以及租赁期满的续租、退租等。虽然合同中约定工程施工分配等内容，但协议第三条的表述实质上是邳州东方地产公司将符合合同要求的房屋物业移交给上诉人，上诉人在此基础上完成其他工程并进一步补充完善，达到酒店的开业条件，之后由上诉人租赁房屋进行酒店经营。二、一审对于造成合同目的无法实现的原因未查明。1、对于是否履约过程中是由于哪一方先违约，违约的具体情况，过错程度等均未查明。2、根据双方提供的证据，被上诉人徐州东方地产公司一直未按约定完成物业移交条件，直至2014年11月才完成房屋建筑主体结构及外装施工。2014年3月停工系先行履行抗辩权，而被上诉人徐州东方地产公司在本案所涉合同解除之前，已私自进场进行其他装饰工程施工，应视为根本违约。三、一审判决解除合同，但未对合同解除的相关法律后果一并处理，势必增加诉累。因一方当事人主张继续履行合同，如一审认为应解除合同，应当向主张继续履行合同的一方当事人征询是否变更诉讼请求，并对拒不变更诉讼请求的法律后果进行释明。
徐州东方地产公司答辩称：一、双方签订的合同为合作协议书，明确系共同合作经营。双方均有投入。退一步讲，即便案由错误，一审实体判决正确，仍应维持。二、上诉人因资金链断裂无力履行合同而停止施工，继而撤离工地现场，已经构成根本违约，并造成合同目的无法实现。而徐州东方地产公司并无违约行为。三、上诉人认为一审判决解除合同应对其相关后果一并处理，但合同解除后的债权债务清算是另一个法律关系及诉讼请求，一审法院依据不告不理的原则责成双方当事人自行清算，不违反法律规定。
徐州东方地产公司一审诉讼请求：判令邳州东方酒店赔偿经济损失180万元，并依法解除《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》，恢复至该酒店合作前原状。事实和理由：2013年3月17日，徐州东方地产公司与林峥嵘签订《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》，约定将徐州东方地产公司建设的东方国贸大厦酒店经营区域以免费租赁的形式与邳州东方酒店合作经营，即：徐州东方地产公司负责完成主体结构及外装完成、室外景观灯七项工程，邳州东方酒店负责包括生活热水系统机房设备、中央空调系统机房设备、装饰设计施工以及徐州东方地产公司工程以外的所有酒店工程使之达到开业条件的八项工程。租赁期限自2013年6月1日至2027年11月30日，自2021年12月1日开始收取租金。邳州东方酒店须在2014年1月18日开始对外试营业并在两年内成功挂牌五星级，协议签订后邳州东方酒店即应缴纳履约保证金300万元，2013年前未进场装修则保证金不予返还。协议签订生效后，邳州东方酒店即违约，直到2013年6月22日才分两次支付保证金300万元，也未按时进场装修。为促成双方的合作，徐州东方地产公司予以谅解。双方于2013年7月11日签订《补充协议》，约定不再追究邳州东方酒店拖延保证金的责任，酒店试营业日起不变，正式开业时间为2014年6月1日。但是，邳州东方酒店在其后的履约中仍每每违约，包括图纸提供、工程工期、施工质量等多个方面。尤其是自2015年1月底开始，邳州东方酒店的整个工程作业全部停工，施工人员全部撤离，合同所约定的开业时间成为一纸空谈，至2016年6月1日挂牌五星级酒店也已不可能。与此同时，邳州东方酒店拖欠材料款、民工工资问题却日益凸显，造成农民工多次上访，严重影响了徐州东方地产公司的企业形象，这一切已与徐州东方地产公司签订合同的初衷渐行渐远，徐州东方地产公司的合同目的已不能实现。近期以来徐州东方地产公司一直与林峥嵘协商交涉，但一直没有结果，且其辩称相应的法律责任应由东方国贸公司承担。诉讼过程中，徐州东方地产公司变更诉讼请求将经济损失180万元增加为500万元。
邳州东方酒店一审反诉请求：1、判令继续履行《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》；2、判令徐州东方地产公司返还承租保证金190万元；3、判令徐州东方地产公司支付逾期退还保证金违约金54万元；4、判令徐州东方地产公司支付逾期交付物业违约金100万元；5、反诉费用由徐州东方地产公司承担。事实和理由：邳州东方酒店法定代表人林峥嵘与徐州东方地产公司于2013年3月17日签订《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》，就邳州东方国贸大酒店项目合作事宜达成协议，徐州东方地产公司将该酒店出租给林峥嵘，租期为14.5年，其中前8.5年为免租期，免租期后租金双方协商解决，租期自2013年6月1日起算，徐州东方地产公司应按合同约定的条件将符合进行室内装修的房屋交付林峥嵘装修，林峥嵘支付保证金300万元，该保证金按工程进度比例返还林峥嵘，如逾期返还超过30天，应承担逾期金额的30%违约金，如因徐州东方地产公司的原因导致物业超过20天不能交付的，应向林峥嵘支付违约金100万元。双方同时约定，该协议暂以林峥嵘个人名义签订，待林峥嵘就本协议注册公司后，林峥嵘所有的权利、义务均归公司所有。2013年7月11日，由于房屋无法按时达到交房条件，林峥嵘无法按时进场装修，双方签订补充协议将正式开业时间重新确定为2014年6月1日。2013年11月5日，林峥嵘作为法定代表人的邳州东方酒店成立，根据协议约定，林峥嵘的权利、义务均由邳州东方酒店承担和履行。协议签订后，由于房屋迟迟无法达到交房条件，为保证协议切实履行，邳州东方酒店不得已提前进场进行相关装修，但无法顺利进展。徐州东方地产公司直至2014年11月才完成房屋建筑主体结构及外装施工，其余室外园林景观、道路、室内外地下管网、电力、消防、给排水、燃气系统至今尚未完工，上述行为已构成严重违约。同时，邳州东方酒店的相关装修工程已基本完成，按协议约定徐州东方地产公司应返还装修保证金300万元，但至今仅返还110万元，尚欠190万元未返还。
一审法院认定事实：2013年3月17日，徐州东方地产公司作为甲方，林峥嵘作为乙方，签订《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》（以下简称合作协议书），约定：邳州东方国贸大厦业态含银行、写字楼、精品卖场、高星级酒店等，邳州东方国贸大酒店为邳州东方国贸大厦的子项目，地上建筑面积约2.6万平方米；合作方式为免费租赁方式，开业后两年内成功挂牌国家挂牌五星级酒店，协议约定期限为14.5年，即2013年6月1日至2027年11月30日，免费租赁期限计8.5年，自2013年6月1日起开始计算，免租期后的租金由双方协商解决；乙方暂时以个人名义签订协议，甲方需提供地址用于乙方注册公司，待注册完毕后乙方所有权利和义务均归该公司所有；乙方应于协议签订后5日内向甲方支付保证金300万元，甲方按工程进度比例分四个阶段退还乙方，即工程达到并完成进度30%、60%、90%时，甲方在乙方提出申请并确认后的7天内无息退还相应比例的保证金，到正式营业7天之内，再无息退还剩余的10%，所有押金在承租期限内不计利息，甲方应及时退还保证金，如逾期超过30天，应承担应付保证金金额30%的违约金；2013年5月1日前未进场装修的，保证金不予返还；甲方酒店物业完成移交条件为建筑主体结构及外安装完成、二次结构墙完成等内容，物业移交时间为甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后120天内（部分工程可提前进场装修），乙方需完成的工程未生活热水系统机房设备完成以至到客房的管道铺设完成、中央空调系统机房设备完成以至到客房的管道铺设完成等内容；乙方须在2014年1月18日开始对外营业，并在两年内成功挂牌；乙方同意甲方将此房产、酒店装修经营及属于甲方的所有权可按甲方要求进行抵押贷款，酒店自试营业之日起3个月内，甲方承诺支付乙方银行贷款2700万元；甲方因不能提供本协议约定的房屋而解除协议的，应支付乙方100万元违约金，同时应赔偿乙方一切经济损失；甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后60日内，完成内部二次结构，在乙方提供室内装饰施工图纸60天内完成几点管线预埋，同时将具备内部装修条件的物业移交至乙方，如因甲方原因导致物业超过20天不能交付的，应支付乙方违约金100万元等内容。
2013年7月11日，双方签订补充协议一份，约定：为保证合作协议书的顺利履行，双方就相关事项作如下补充协议：1、2013年4月4日及2013年6月22日乙方分两次打入甲方工作人员李峰账户的保证金视为甲方收到，由甲方给乙方开具收款收据；2、原定“2013年5月1日前未进场装修的，保证金不予返还”的条款作废，甲方根据乙方实际进场日期2013年7月1日，按原合同约定向乙方返还保证金；3、乙方试营业日期不变，但因进场装修时间延迟，甲方同意正式开业时间为2014年6月1日，并应在两年内成功挂牌；4、该补充协议与原协议效力相同，签字生效，其他条款仍按原协议履行。
协议签订后，双方按约履行各自的合同义务。期间，双方因协调施工等各种原因多次进行协商，后因合作协议书中约定的银行贷款事项双方无法达成一致意见等原因，邳州东方酒店于2014年3月底停止施工至今。
诉讼过程中，一审组织双方当事人对施工现场进行了勘查，徐州东方地产公司已改变部分楼层的用途并交由他人进行施工。
另查明：至一审庭审结束时，徐州东方地产公司已陆续返还东方国贸公司装修保证金110万元；徐州东方地产公司增加诉讼请求后，未在限定期限内补交诉讼费用。
一审法院认为：徐州东方地产公司与林峥嵘之间就邳州东方国贸大酒店项目签订合作协议书，双方之间合作关系成立。协议书内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方在合同中约定的“乙方暂时以个人名义签订协议，甲方需提供地址用于乙方注册公司，待注册完毕后乙方所有权利和义务均归该公司所有”，在林峥嵘注册成立邳州东方酒店后，合作协议书的合同相对方应变更为邳州东方酒店，由邳州东方酒店取代林峥嵘享有合同权利、承担合同义务。故对徐州东方地产公司要求林峥嵘按合同约定履行义务的请求，不予支持。
关于合作协议书应否解除的问题。综合双方举证的证据，双方在合作协议书履行的过程中，均存在一定的违约行为，双方也一直在协调解决。但是至2014年3月底，邳州东方酒店即停止施工，至今未恢复施工，已构成根本违约，徐州东方地产公司以合同目的无法实现为由要求解除合作协议书，符合法律规定，应予以支持。
关于徐州东方地产公司主张的经济损失500万元、将酒店恢复原状应否支持的问题。涉案合作协议指向的标的物为邳州东方国贸大酒店，其不同于一般的合作协议，双方为履行该协议均投入了大量资金，恢复原状会造成社会资源的大量浪费以及造成更多难以弥补的损失，故合同虽然现予以解除，但徐州东方地产公司要求恢复原状的请求，无法支持。另外，徐州东方地产公司主张经济损失500万元，但未在限期内补交相应的诉讼费用，故仅就变更前主张的损失180万元进行处理。徐州东方地产公司主张的该项损失是指其为了履行合同所投入的资金，但其投入该项资金是为了建设邳州东方国贸大酒店项目，上述资金已转化为基础设施等固定资产，不属于实际损失范畴，故其该项请求亦不予支持。如徐州东方地产公司认为邳州东方酒店的违约行为给其造成了其他违约损失，可另行主张权利。
关于邳州东方酒店主张返还承租保证金190万元、逾期返还违约金54万元及逾期交付物业违约金100万元应否支持的问题。首先，关于保证金及逾期返还保证金的违约金。邳州东方酒店交纳该项保证金，是为了保证合作协议书的顺利履行，双方就保证金的返还已进行了明确具体的约定，即按工程进度比例分四个阶段退还，但现工程长期停工，现有工程进度是否达到约定的返还条件不明。邳州东方酒店可待双方就合同解除后的债权债务进行清算时，一并主张保证金的返还问题。其次，关于逾期交付物业违约金。合作协议书约定“甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后60日内，完成内部二次结构，在乙方提供室内装饰施工图纸60天内完成几点管线预埋，同时将具备内部装修条件的物业移交至乙方，如因甲方原因导致物业超过20天不能交付的，应支付乙方违约金100万元”，而现有证据无法证明邳州东方酒店交付二次结构图纸、通过消防审查的时间，即徐州东方地产公司是否应支付相应违约金的条件无法查明，故该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除徐州东方房地产集团有限公司与邳州东方国贸酒店管理服务有限公司之间的《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》。二、驳回徐州东方房地产集团有限公司的其他诉讼请求。三、驳回邳州东方国贸酒店管理服务有限公司的反诉请求。本诉案件受理费10500元，由徐州东方房地产集团有限公司负担。反诉案件受理费34320元，由邳州东方酒店邳州东方国贸酒店管理服务有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
本院经审理查明：2013年3月17日，徐州东方地产公司作为甲方，林峥嵘作为乙方，签订《江苏邳州东方国贸大酒店合作协议书》（以下简称合作协议书），约定的主要内容为：双方本着真诚合作共赢目的，甲方将邳州东方国贸大酒店与乙方共同合作经营。一、合作建筑体量及范围。邳州东方国贸大厦业态含银行、写字楼、精品卖场、高星级酒店等，总体建筑面积约47017平方米，地上建筑面积约38946平方米，地下面积约8071平方米。邳州东方国贸大酒店为邳州东方国贸大厦的子项目，地上建筑面积约2.6万平方米；酒店经营面积指标，公共区域面积：1/F建筑面积约2105平方米，2/F建筑面积约1828平方米，3/F建筑面积约3910平方米，4/F建筑面积约3910平方米，共约11753平方米；客房区域面积：12/F-22/F共11层，单层建筑面积约1292平方米，共约14212平方米。二、合作方式。免费租赁方式，开业后两年内成功挂牌国家挂牌五星级酒店，米娜费租赁期限8.5年，协议约定期限为14.5年。三、合作酒店物业完成状况。甲方酒店物业完成移交条件：1、建筑主体结构及外装完成（含外墙窗及酒店雨棚，但不含酒店旋转门）；2、二次结构墙完成（原则上在乙方提供给甲方装饰设计隔墙图纸基础上完成，如因乙方改动频繁造成延误及损失则由乙方负责）；3、室外园林景观、道路及室外地下管网等；4、建筑电气系统（强电）完成地下10KV高低压配电机房、垂直主干电缆系统及楼层二次配电盘柜的完成；5、消防电系统完成（含火灾智能报警系统、事故广播音源及切换信号、破玻按钮、消防电话等主垂直系统）；消防水系统完成主机泵房及管道系统；消防防排烟系统完成；含消防卷帘门、防火门及烟感；并通过前述消防验收；甲方主导消防验收，但乙方施工须严格按照国家及消防标准执行，否则因此造成的延误和损失由乙方负责；6、给排水系统的生活给水系统泵房完成，主立管系统完成，室外管完成，水平至完成第一个门阀；排水系统主立管系统完成，水平系统由乙方完成；7、完成燃气系统主管道的接入和开户；8、物业移交时间为甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后120天内（部分工程可提前进场装修）。乙方需完成的工程：生活热水系统机房设备完成以至客房管道铺设完成，如酒店意外的大厦物业部分也需要统一供应生活热水，则甲乙双方按各自使用面积比例投资分摊，计量收费，以成本价收取，设备设施的维护保养由乙方负责，甲方承担使用比例范围内的维护保养费用；2、中央空调系统机房设备完成以至客房的管道铺设完成（含水系统和风系统）；如酒店意外的物业部分也同意使用中央空调，则甲乙双方按各自使用面积比例投资分摊，计量收费，以成本价收取，设备设施的维护保养由乙方负责，甲方承担使用占比范围内的维护保养费用；3、酒店内部2部货梯和6部客体的采购安装及装修完成；4、酒店弱点系统电话、网络、监控、背景音乐、有限电视等；5、酒店建筑外轮廓的泛光照明及Ⅵ等（结合外立面统筹施工），由乙方负责设计，施工及材料成本甲乙双方各承担一半；6、酒店厨房燃气的接入和洗衣房设备的完成等；7、所有酒店装饰设计及酒店功能面积内的装饰施工完成；8、甲方物业移交条件以外未完成的酒店工程，由乙方补充完成达到开业条件。四、甲乙双方的权利义务。乙方须在2014年1月18日开始对外试营业，并在两年内成功挂牌；免租期从2013年6月1日开始计算；免租期后的租金由双方协商，酒店试营业时甲方即派驻酒店副总一名参与酒店工作；免租期满后，甲方即再派驻财务副总监一名参与酒店财务工作。五、承租保证金及付款方式。租赁期限自2013年6月1日至2027年11月30日；租金拟从2021年12月1日开始计算收取，租金收取有两种可选方案：按照市场标准或第三方评估报告的9折收取；以该酒店本年度营收纯利润的35%标准收取（但不得低于同期总营业额的15%），逐年以此类推，至2027年11月30日合同结束。乙方暂时以个人名义签订协议，甲方需提供地址用于乙方注册公司，待注册完毕后乙方所有权利和义务均归该公司所有；为保障高星级酒店的顺利施工及本协议的生效，乙方应于协议签订后5日内向甲方支付保证金300万元，甲方按工程进度比例分四个阶段退还乙方，即工程达到并完成进度30%、60%、90%时，甲方在乙方提出申请并确认后的7天内无息退还相应比例的保证金，到正式营业7天之内，再无息退还剩余的10%，所有押金在承租期限内不计利息。六、甲方对房屋产权的承诺。七、维修养护责任。八、关于房屋租赁期间的有关费用。甲乙双方一致确认，在租赁期限内乙方因酒店经营所产生的一切费用（包含人员工资、水、电、煤、燃气费、税、保险、工伤等一切与经营有关的费用）由乙方负责。九、关于银行贷款。十、乙方在酒店评定达到五星级酒店以后，政府对酒店的政策奖励和补助归乙方所有。十一、租赁期满。租赁期满后，本协议即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须在协议期满前12个月书面向甲方提出申请，甲方在收到书面申请后6个月内向乙方证实书面答复，如同意继续租赁，则另行续签租赁协议。乙方在租赁期间或协议终止后，所发生的一切债权债务甲方概不承担，如因此给甲方造成损失的，应由乙方负责。租赁期满或本协议终止后，酒店的设备设施、装潢装修等所有权归甲方所有，乙方必须提起一个月腾出所租赁的房屋，交换甲方房屋，并应当保持房屋及设施的完好状态。十二、甲方责任。甲方因不能提供本协议约定的房屋而解除协议的，应支付100万元违约金，同时赔偿乙方一切经济损失。甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后的60天内，完成内部二次结构；在乙方提供室内装饰施工图纸60天内完成机电管线预埋（乙方可在此期间内同步施工），同时将具备内部装修条件的物业移交至乙方；如因甲方原因导致物业超过20天不能交付的，应支付违约金100万元；如因甲方原因导致物业超过6个月不能完成的，乙方有权解除本协议，并要求甲方赔偿一切经济损失。甲方应按约即使退还保证金，如逾期超过30天，应承担应付保证金金额30%的违约金。十三、乙方责任。在2013年5月1日前未进场装修的，保证金不予返还。装修过程中及装修结束，如乙方终止协议或经营过程中，因乙方经营管理不善导致亏损、无力经营的，或因不能遵纪守法、注重安全、防火等，导致停业、关闭，甲方不承担一切债权、债务及法律责任。本协议经双方签字盖章生效。
2013年6月7日，徐州东方地产公司向林峥嵘发函，主要内容为：合作协议书约定应交纳保证金300万元，且贵方应在2013年5月1日进场装修，但贵方未按照约定交纳保证金，已严重违约，且贵方有关合同履约、图纸提交、进场时间、施工进度等问题一拖再拖，我方有权随时终止合作，请在五日内前来商谈，否则将终止合作。
2013年7月11日，徐州东方地产公司作为甲方、林峥嵘作为乙方，共同签订补充协议，主要内容为：为保证合作协议书的顺利履行，双方就相关事项作如下补充协议：1、2013年4月4日及2013年6月22日乙方分两次打入甲方工作人员李峰账户的保证金视为甲方收到，由甲方给乙方开具收款收据；2、原定“2013年5月1日前未进场装修的，保证金不予返还”的条款作废，甲方根据乙方实际进场日期2013年7月1日，按原合同约定向乙方返还保证金；3、乙方试营业日期不变，但因进场装修时间延迟，甲方同意正式开业时间为2014年6月1日，并应在两年内成功挂牌；4、该补充协议与原协议效力相同，签字生效，其他条款仍按原协议履行。
一审中，双方当事人均提供了部分工程联系单，其中徐州东方地产公司提供的向林峥嵘发送工程联系单的内容为：
2013年7月16日，事由：请贵方明确东方国贸打就带你年前开业的功能区域及范围，以便我方明确相关工作。同日回复：大堂及客房年前试营业，会议与餐饮正确年前试营业。
2013年8月16日，事由：因贵方内装图纸一再延误，严重影响到我方隔墙、消防、变配电、给排水等工程施工，对整个酒店的工期也产生了极为不利的影响。望贵方予以高度重视，尽快推进图纸设计工作，明确提供图纸的时间，否则因此造成的后果由贵方承担。2013年8月21日回复：估计月底，具体日期暂无法确定。
2013年9月1日，事由：经了解，贵方样板间仍未完成，请再次明确样板间完成时间。按计划，2013年8月底完成酒店图纸的全部交付，请贵方再次明确酒店图纸的二次会审及交付时间，以便我方及时配合。同日回复：样板间9月10日完成。之后的原因主要是洁具、灯具改变经销商，误了供货时间。图纸交付时间暂无法回复（9月3日在回复具体日期）。
2013年9月30日，事由：按合同约定，前期泛光照明设计由贵方负责，但因贵方前期泛光照明设计延误而由我方负责，加之贵方施工人员安排延误等原因造成总包方脚手架迟迟无法落架，直接导致每月经济损失数十万元；因装饰平面图至今未提供，造成施工单位全面窝工，消防、变配电、隔墙、给排水、土建等单位损失巨大；图纸资料延误、施工进展缓慢、应对问题不积极等一系列问题，不仅对酒店开业时间造成很大影响，也对我集团公司的剩余产生不利影响。2013年10月14日回复：上述事由，双方均由因果原因，我们抱着和谐合作的态度，共同做好工程。
2014年2月21日，事由：现我方组织进行四层屋面防水施工，请贵方再次确认是否有相关设备放置，如贵方无其他设备放置问题或其他异议，请签字确认；经我方工程部与技术部研究发现，贵方提供的酒店精装涉及图纸十二至二十二层暖通图纸内每层卫生间内排气扇排气系统不够完善，排气管道井纵向无贯通方案，没有顶层屋面排气井位置图纸。我方已于2013年10月23日、12月15日及多次例会上提出要求，但至今未予以解决。现请贵方尽快提供屋面卫生间排气井帽位置图纸，我方才能依据屋面排气井位置图纸预留洞口及经贸，否则将影响我方顶层屋面防水及保温工序施工。同日签收，未回复。
2014年2月28日，事由：贵方提供的三层隔墙图日期为2014年1月7日，一至四层给排水详图和系统图提供日期为2014年1月9日，然而贵方二层大堂及会议室等位置已在此日期前完成局部精装吊顶工程。我方根据贵方所提供的一至四层给排水详图和系统图变更一至四层给排水主立管图并施工，因此，贵方之前的吊顶局部影响我方给排水立管工程的施工，由此造成的拆改、变更、人工等费用由贵方承担。同日签收，未回复。
邳州东方酒店提供的向徐州东方地产公司发送工程联系单的内容为：
2013年7月4日，事由：关于室内装修工程整体方案图的会审。参会人员：徐州东方地产公司的相关领导、湖北浙商实际控股有限公司林峥嵘、刘向阳、陈有文、陈金华（设计单位）、相关星级酒店的老总（约2人）。会审内容：关于效果图的审评、整体平面方案的审评，审核整体设计方案是否符合相关星级标准。设计院的答辩，设计理念的阐述，解答参会人员的疑问。会审定于7月9日上午9:00-12:00。回复：同意。
2013年10月16日，事由：我方林总强烈要求贵方尽快按他发给贵方的1、2、4、21、22楼层隔墙图，安排隔墙单位按图施工。不要因隔墙的进度问题影响今年的试营业。若因隔墙的格局产生需整改的问题，后果由我方承担。回复：贵方于10月13日晚上11点发送完毕平面图纸，我方收到时已是10月14日上午，至今3天有余，且平面图纸需经双方领导共同确认后方能进行搁浅施工，需要一定时间确认。目前贵方具备施工条件的工作仍很多，请合理安排。
2014年1月8日，事由：施工项目什么时间完成？一、二、四、二十二楼隔墙什么时间完工、楼顶防水什么时间完成、给排水什么时间完成、外墙什么时间完成、高低压配电什么时间完成、门厅什么时间完成、外围景观什么时间完成、附楼沉降缝什么时间完成、天然气安装什么时间完成、消防卷帘门安装什么时间完成、消防排烟什么时间完成。回复：隔墙于2014年2月底全部完工（视天气而定），楼顶防水视贵方排气方案确定后45天内完成，客房部分给排水基本完成，裙楼部分不影响贵方施工，外墙窗2014年3月底封堵完成，高低压配电不影响贵方施工（贵方开业前完成），雨棚部分不影响贵方施工（2014年2月底完成），外围景观不影响贵方施工（贵方开业前完成），沉降缝2014年3月底完成，天然气按照需要贵方提供详细用气方案（贵方开业前完成），消防卷帘门2014年3月底前完成，消防排烟是在贵方空调风管完成后我方才可完成的。
协议签订后，双方按约履行各自的合同义务。期间，双方因协调施工等各种原因多次进行协商，后因合作协议书中约定的银行贷款事项双方无法达成一致意见等原因，邳州东方酒店于2014年3月底停止施工至今。
2013年12月4日，林峥嵘出具收据一份，内容：今收到徐州东方地产公司退还合作协议书保证金首批款50万元。2014年1月27日，林峥嵘向徐州东方地产公司出具申请一份，内容：我方2013年12月4日返还保证金50万元，现再次申请返还保证金60万元。徐州东方地产公司同意支付。
另查明：邳州东方酒店于2013年11月5日经工商登记设立，股东为林峥嵘、刘向阳、厉福仓，林峥嵘任法定代表人。
一审审理过程中，一审法院组织双方当事人对施工现场进行了勘查，徐州东方地产公司已改变部分楼层的用途并交由他人进行施工。
徐州东方地产公司在一审增加诉讼请求后，但未在限定期限内补交诉讼费用。
本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十三条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。本案中，虽然双方当事人签订的合同名称为“合作协议书”，但从双方该协议约定的内容来看，该“合作协议书”符合租赁合同的构成要件。理由如下：
1、标的物为邳州东方国贸大厦1-4楼、12-22楼，用于经营酒店。租赁期限自2013年6月1日至2027年11月30日，其中免租期限为8.5年。
2、租金支付时间及方式。从2021年12月1日开始计收租金，租金收取有两种可选方案，一是按照市场标准或第三方评估报告的9折收取；二是以该酒店本年度营收纯利润的35%收取，逐年类推至2027年11月30日结束。
3、“房屋租赁期间，乙方因酒店经营所产生的一切费用（包括人员工资、水、电、煤、燃气费、税、保险、工伤等一切与经营有关的费用），由乙方负责。乙方在租赁期间所发生的一切债权债务，甲方概不负责。
4、租赁期满，乙方须将房屋返还，如继续租赁，须在本协议期满前12个月提出书面申请，如同意继续租赁，另行签订租赁协议。
综上，从双方约定的权利义务内容来看，徐州东方地产公司将其所有的位于邳州东方国贸大厦1-4楼、12-22楼的房屋出租，用于经营酒店，租赁期限为14.5年，其中前8.5年免租，完全“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的法律定义及特征。虽然在该协议书中还约定徐州东方地产公司在酒店试营业时委派一位副总参与酒店工作及在免租期满后委托一位财务副总监参与酒店财务工作，但徐州东方地产公司并不参与酒店的经营决策和盈余分配，亦不承担承担酒店经营风险。因此双方当事人之间签订的合作协议书的法律关系性质应为租赁合同，而非投资合伙关系。故，原审判决确定的本案案由为合伙协议纠纷不当，本院依法予以纠正。
二、一审判决解除双方当事人之间签订的“合作协议书”，上诉人邳州东方酒店并未对一审判决解除合同提出上诉，且在二审审理过程中确认解除案涉“合作协议书”，故，本院对一审判决解除双方当事人签订的“合作协议书”予以确认。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救错误，并有权要求赔偿损失”。根据上述规定，在合同解除后，无论是要求恢复原状还是赔偿损失，均须当事人提出相应诉讼主张。在当事人没有提出相关诉讼主张的情况下，法律并未规定人民法院应对合同解除后的法律后果一并予以解决。本案中，双方当事人在一审审理过程中对于是否解除合同存在争议，虽然邳州东方酒店提起反诉，但并未提出赔偿损失的诉讼主张。因此，一审仅对双方当事人的本诉、反诉主张进行审理，并不违反法律规定。
三、一审中，邳州东方酒店反诉主张要求徐州东方地产公司返还保证金190万元及逾期退还保证金的违约金54万元、支付逾期交付物业违约金100万元。
首先，关于邳州东方酒店主张返还保证金及与逾期返还保证金违约金的问题。案涉“合作协议书”约定，“为保障星级酒店的顺利施工及本协议的生效”，邳州东方酒店应向徐州东方地产公司支付保证金300万元；保证金返还条件为“工程达到并完成进度30%、60%、90%时，无息退还相应比例保证金，至正式营业7日内，无息退还剩余10%”。而协议中约定不予返还的条件仅是“2013年5月1日前未进场装修”，且该款约定已通过双方另行签订补偿协议的方式予以作废。同时，结合双方当事人互相发送的工程联系单的内容，可以确定在装修过程中双方进行同时交叉施工，且双方均未按照约定严格履行各自的义务。虽然约定的工程未完工及酒店未营业，但因案涉“合作协议书”已经解除，双方约定的保证金返还条件事实上已不可能实现，因此，在案涉“合作协议书”已经解除的情况下，对于剩余保证金190万元，应由徐州东方地产公司返还给邳州东方酒店。故本院对邳州东方酒店关于要求徐州东方地产公司返还保证金190万元的诉讼请求予以支持。
虽然案涉“合作协议书”约定徐州东方地产公司应及时返还保证金，如逾期超过30天，应支付应付保证金金额30%的违约金，但邳州东方酒店并未举证在双方履行合同过程中，徐州东方地产公司存在逾期返还保证金的事实。且本院系基于解除合同的情况下，确定徐州东方地产公司返还剩余保证金，而案涉“合作协议书”系通过一审判决予以解除，在案涉“合作协议书”未被判决解除前，尚不能确定徐州东方地产公司负有返还保证金的义务。故，邳州东方酒店关于徐州东方地产公司支付逾期退还保证金违约金54万元的诉讼主张不能成立，本院不予支持。
其次，关于邳州东方酒店主张支付逾期交付物业违约金100万元的问题。案涉“合作协议书”约定“甲方在乙方交付二次结构图纸并通过消防审查后60日内，完成内部二次结构，在乙方提供室内装饰施工图纸60天内完成几点管线预埋，同时将具备内部装修条件的物业移交至乙方，如因甲方原因导致物业超过20天不能交付的，应支付乙方违约金100万元”，虽然根据双方当事人互相发送的工程联系单的内容，可以确定双方在同时交叉施工过程中存在已经交付部分相关图纸的事实，但仅工程联系单并不能确定邳州东方酒店已经交付二次结构图纸并通过消防审查的事实。因此，邳州东方酒店基于上述约定提出要求徐州东方地产公司支付违约金100万元的诉讼主张，因证据不足，在本案中本院不予支持。
至于双方当事人在合同履行过程中，是哪一方存在根本违约的问题，因该事实并不影响对双方当事人在本案中所提出的诉讼主张的处理，故本院在本案中不予理涉。
一审法院在审理过程中，依法受理邳州东方酒店提起的反诉，根据《国务院<诉讼费用交纳办法>》第十八条的规定，对于反诉案件受理费应减半收取，但一审法院未进行减半而是全额收取，故本院对一审关于反诉案件受理费的处理依法予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省邳州市人民法院（2015）邳民初字第2427号民事判决第一项、第二项及关于本诉案件受理费承担部分；
二、撤销江苏省邳州市人民法院（2015）邳民初字第2427号民事判决第三项及关于反诉案件受理费承担部分；
三、徐州东方房地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向邳州东方国贸酒店管理服务有限公司返还保证金190万元；
四、驳回邳州东方国贸酒店管理服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审反诉案件受理费34320元，由一审法院退还17160元，剩余17160元，由徐州东方房地产集团有限公司负担9500元（于履行付款义务时一并给付），邳州东方国贸酒店管理服务有限公司负担7660元。二审案件受理费10500元，由徐州东方房地产集团有限公司负担5800元（于履行付款义务时一并给付），邳州东方国贸酒店管理服务有限公司负担4700元。
本判决为终审判决。
审判长 魏志名
审判员 苏 团
审判员 孟文儒
二〇一八年三月二十八日
书记员 刘禹宏