天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0103民初5145号
原告：中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处。
主要负责人：张学士，处长。
委托诉讼代理人：王军霞，天津致行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：经晶，天津致行律师事务所律师。
被告：孙XX。
委托诉讼代理人：张振岭，天津臻金律师事务所律师。
被告：天津市XX大药房连锁有限公司河西区。
负责人：辛XX。
委托诉讼代理人：魏X。
委托诉讼代理人：张振岭，天津臻金律师事务所律师。
原告中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处（以下简称北京军区天津房管处）与被告孙XX、被告天津市X大药房连锁有限公司河西区房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京军区天津房管处之委托诉讼代理人王军霞、经晶，被告孙XX之委托诉讼代理人张振岭，被告天津市XX大药房之委托诉讼代理人张振岭、魏X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京军区天津房管处向本院提出诉讼请求：1.二被告将坐落于天津市河西区XX道增13号房屋腾空交还原告；2.二被告支付自2015年2月6日至2017年4月5日的房屋使用费325000元，并按每年150000元标准支付自2017年4月6日至实际腾房之日止的房屋使用费；3.二被告支付违约金97500元；4.诉讼费由二被告承担。
事实及理由：2013年2月6日，原告与被告孙XX签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定原告将坐落于天津市河西区XX道增13号的底商房屋出租给孙XX，房屋面积130平�米。租赁期限自2013年2月6日至2014年2月5日止。年租金为150000元，租金按半年结算，于每半年的前10日交付。合同第十一条第二款约定，被告逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，原告按滞交费总费用的3‰向被告加收违约金；逾期30日，原告有权解除本合同并收回本合同约定属于原告的全部财产，同时停止提供合同中由原告提供的水、电等，属于被告的财产在没有结清租金和其他费用之前，被告不得转移；逾期60日，视为被告放弃其在原告处的财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。合同到期后，双方未续签合同，但被告未按照约定将房屋交还原告，并未经原告同意私自将租赁房屋转租给被告天津市XX大药房使用。2015年2月6日起再未向原告交纳过房屋使用费，故原告诉至法院，望判如所请。
原告北京军区天津房管处向法庭提供证据如下：1.军队房地产租赁合同1份，证明原、被告租赁关系及租期已届满；2.房屋所有权证复印件、证明各1份，证明诉争房屋属于原告所有（房产××原件在××军区房地产管理局，原告提交的是由原告盖章的复印件）；3.收条1份，证明被告孙XX在2013年的2月6日已经将租赁许可证领走，证实租赁合同合法有效；4.房屋坐落图纸2张，证明房屋坐落地点；5.情况说明1份，证明诉争房屋的产权证在北京军区房地产管理局，诉争房屋属于原告所有。
被告孙XX辩称，被告孙XX长期与原告形成租赁合同关系，从未拖欠原告租金。二被告之间签订了房屋租赁协议，协议约定租期到2018年1月底，第二被告从未拖欠孙XX租金。被告孙XX擅自转租的情况原告是知情且默认的。孙XX一家均无工作，也没有自己的住房，如将租赁合同解除，将导致孙XX一家生活上极为困难，不利于社会安定。原告无法出具合法的房产证明，原告违约在先，属于违法出租，出租房屋不具有合法性。且根据法律规定，拖欠房租的诉讼时效为1年，超过1年的房租请求法院不应予以支持。
被告孙XX未向法庭提供证据。
被告天津市XX大药房辩称，不同意原告的诉讼请求，被告天津市XX大药房与原告不存在任何法律关系。二被告之间签订了房屋租赁协议，是二被告双方当事人真实意思表示，合法有效，理应受到法律保护。天津市XX大药房从未拖欠孙X房租，目前双方约定的租期未届满，且原告已知情或默认二被告之间的转租行为，从维护二被告之间合同严肃性考虑，应将合同履行至期满为止。请求法院驳回原告对第二被告的起诉。
被告天津市XX大药房未向法庭提供证据。
案件审理中，当事人围绕主张依法提供了证据，本院组织双方进行了举证、质证。本�认证意见如下：对原告提供的证据1、3、4、5，本院予以采信；证据2的真实性，本院予以确认。
结合双方的陈述与采信的证据，本院认定事实如下：被告孙XX与原告北京军区天津房管处系房屋租赁合同关系。双方于2013年2月6日签订了一份《军队房地产租赁合同》，原告为出租人（甲方），被告孙XX为承租人（乙方），合同约定原告将坐落于天津市河西区XX道增13号（北侧临街底商）的房屋出租给被告孙XX，出租房屋的建筑面积为130平方米，租赁用途为药店，租赁期限自2013年2月6日起至2014年2月5日止，年租金为15万元，租金每半年给付一次，付款方式为现金。庭审中双方均确认被告实际交纳租金至2014年2月5日，合同期满后又向原告交纳过1年的房屋使用费，此后再未交纳。在涉诉房屋实际经营的主体是天津市XX大药房，原告将该药店列为本案第二被告。因原、被�双方租赁期限届满后，中央军委作出了关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的决定，二被告未腾空房屋，双方发生争议，原告诉至本院。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、原告主张的房屋使用费是否存在超过诉讼时效问题？2、原告主张的违约金能否得到法院支持？
1、原告主张的房屋使用费是否存在超过诉讼时效问题？
本案中，原告与被告孙XX于2013年自愿签订了《军队房地产租赁合同》，该协议不违反法律法规强制性规定，对双方均具有法律约束力。按照合同约定租赁期限应至2014年2月5日止，此后被告孙XX又向原告交纳了1年的房屋使用费，双方之间形成不定期租赁关系，但原告作为出租方，依然有权要求二被告腾交房屋；庭审中二被告虽然表示存在转租合同，但未提�证据予以证明，本院不予采信；退一步讲，即使二被告确实存在转租合同，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分依法也属无效，不得对抗出租人的腾房主张；对原告的第1项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第2项诉讼请求，原告与被告孙XX在租赁合同中明确约定年租金标准为15万元，庭审中双方均确认被告交纳房屋使用费至2015年2月5日。我国《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。同理，原告主张的逾期房屋使用费受1年诉讼时效的限制，存在超过诉讼时效的情况，原告也没有充足证据证明存在时效中断、中止情况，故本院对原告主张的房屋使用费部分予以支持，即被告孙XX应支付原告租赁期满后自2016年4月29日至2017年4月5日的房屋使用费140376.71元。由于双方租赁协议期满后未续签租赁合同，二被告未履行腾房义务，仍然占用租赁房屋，理应按照15万元/年的标准向原告支付自2017年4月6日起至实际腾房之日止的房屋使用费，对原告主张的2017年4月6日以后的逾期腾房使用费的主张，本院予以支持。
庭审中查明被告天津市XX大药房为涉诉房屋的唯一实际经营主体。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，对于前述给付逾期房屋使用费的义务应由二被告共同承担。
2、原告主张的违约金能否得到法院支持？
关于原告的第3项诉讼请求，双方在《军队房地产租赁合同》附加条款第十三条约定，如乙方在应腾空之日不能完全无偿腾空交还甲方房地产的，每逾期一日，支付甲方1万元违约金，直至交还甲方全部房地产为止。原告自认严格按照合同主张的话违约金已过百万之多，原告酌情后主张97500元；被告孙XX不同意原告该主张，认为数额过高。本院认为该约定确实过分高于因被告孙XX违约造成原告的损失，我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”考虑到原告存在未及时要求返还房屋、给付房屋使用费的情况，以及被告孙XX逾期给付房屋使用费导致原告产生利息方面的损失，本院酌情判令被告孙XX每日以年租金15万元的0.195‰（即29.25元/日）向原告支付自2016年4月29日至实际腾房之日止期间的逾期腾房违约金。因被告天津市XX大药房非《军队房地产租赁合同》签订主体，合同约定的违约金与其无关，对原告要求被告天津市XX大药�给付违约金的主张，本院不予支持。
另，关于庭审中被告孙XX主张的原告不能提供涉诉房屋合法的房产证明，系违法出租。经查，本案中中国人民解放军北京军区房地产管理局作为原告的上级机关就涉诉房地产权属出具了情况说明，基于军队房地产的特殊性，本案不符合租赁合同无效的情形，双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，并已实际履行。被告孙XX该主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、自本判决书生效之日起10日内，被告孙XX与被告天津市XX大药房连锁有限�司立即将原告名下坐落于天津市河西区XX道增13号（北侧临街底商）的房屋（130平方米）腾空交还给原告中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处；
二、自本判决书生效之日起10日内，被告孙XX与被告天津市XX大药房连锁有限公司共同向原告中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处支付自2016年4月29日至2017年4月5日的房屋使用费140376.71元；
三、自本判决书生效之日起10日内，被告孙XX与被告天津市XX大药房连锁有限公司按照15万元/年的标准共同向原告中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处支付自2017年4月6日起至实际腾房之日止期间的房屋使用费；
四、自本判决书生效之日起10日内，被告孙XX按照29.25元/日的标准向原告中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处支付自2016年4月29日至实际腾房之日止期间的逾期腾房违约金；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7638元，适用简易程序减半后收取3819元，由原告中国人民解放军北京军区房地产管理局天津房地产管理处负担2291.4元，由被告孙XX与被告天津市XX大药房连锁有限公司负担1527.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 赵战勇
二〇一七年七月二十六日
书记员 李 明
本案引用的法律条文
《�华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。