杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第803号
原告：陈煜。
委托代理人：张红艳。
被告：杭州庆杭物资贸易有限公司。
法定代表人：何渝章。
委托代理人：林永年。
委托代理人：黄婷婷。
原告陈煜（以下简称原告）诉被告杭州庆杭物资贸易有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年3月26日立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判，于2009年5月18日、2009年6月1日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案由简易程序转成普通程序，并依法组成合议庭，于2010年1月19日、2010年9月9日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张红艳、被告的委托代理人林永年、黄婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告于2005年9月29日签订《西城新座房屋转让协议》一份，约定原告购买被告西城新座五层B2套办公用房（以下简称涉案房屋），建筑面积约56平方米，总房价600000元，被告在2005年12月31日前将房屋交付给原告使用，并在交房后12个月内办理产权转让手续。合同签订后，原告支付了600000元房款，但被告至今未能办理产权变更手续。原告认为被告在隐瞒其不具备房地产开发经营资质，且也未取得房屋预售许可证的情况下，与原告订立的房屋买卖合同无效，对此被告应承担全部责任。故要求判令：1、确认《西城新座房屋转让协议》无效；2、被告返还房款600000元及物业维修专项基金、服务费、数字电视费等7850元；3、被告赔偿房屋差价损失184000元、装修损失70000元，并赔偿已支付房款一倍的损失600000元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将第2、3项诉讼请求变更如下：2、被告返还房款60万元及物业维修专项基金、�务费、数字电视费7850元，并按照同期同类银行贷款利率赔偿原告利息损失154461元（暂计至2010年1月31日，之后按此标准计算至实际支付之日止）；3、判令被告赔偿房屋差价损失184000元、装修款7万元（具体以评估数额为准）。
被告答辩称：原告是涉案房屋电梯的供应商，原告妻子是房屋所在大厦物业公司的副总经理，故原告在购买该房屋时对房屋系单位自建房是清楚的，被告不存在隐瞒未办理房屋预售许可证的问题，故双方签订的转让协议合法有效。现涉案房屋的房屋所有权证已办出，被告多次通知原告办理过户手续，但原告始终不肯办理，故被告无责任。根据协议约定，如逾期办证，被告仅按房款的1%支付违约金，且原告一直在出租房屋，有租金收益，故原告主张利息损失、房屋差价损失及装修费损失无依据。数字电视费与服务费系原告使用房屋期间的实际费用�出，不存在返还。
原告提供了以下证据材料：
1.《西城新座房屋转让协议》，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及相关权利义务；
2.收据，证明原告已支付房款600000元及物业维修专项基金、服务费、数字电视费共计7850元的事实；
3.发票，证明原告共支付房屋装修款70000元的事实。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，该笔款项是否用于涉案房屋的装修不清楚，即使系用于涉案房屋的装修，从2006年装修完毕已使用至今，现原告按当时的价格要求被告赔偿也不合理。
被告提供了以下证据材料：
1.《房屋所有权证》，证明涉案房屋已于2008年8月21日办理出产权证，随时可以过户；
2.西城新座办公用房屋的《房屋所有权证》，证明西城新座第4、5、6、7、10层与原告性质相同的办公用房在2008年都已经办出房屋所有权证；
3.公证书，证明涉案房屋自2008年8月21日起已可以办理房屋所有权证，在多次口头通知原告无果的情况下，被告通过公证书面通知原告办理产权过户手续；
4.《国有土地使用证》（复印件），证明被告所转让的房屋土地性质属于国有，可以办理产权证和上市交易；
5.《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，证明涉案房屋系经规划许可建设的合法建筑，被告是房屋的建设单位和所有权人，有权自由处分、转让房屋；
6.《验收合格证》，证明涉案房屋已经杭州市规划局验收合格，该局明确房屋可办理房屋产权手续；
7.《电梯设备合同》，证明原告系西城新座电梯供应商的签约代表，对涉案房屋的性质是明知的；
8.《前期物业合同》及照片，证明从2007年至2009年1月1日西城新座物业管理公司的副总经理施冰是原告的妻子，原告清楚房屋的性质、并知道其他购房者已办理了房产证的情况；
9.《租赁合同》2份，证明原告将受让的房屋出租收益，2008年至2009年的年租金为40000元，2009年至今的年租金为37000元；
10.窗口办文受理单，证明被告已于2008年11月3日申请办理西城新座房屋的国有土地使用证；
11.《联建合同的协议》，证明涉案房屋原系被告与杭州市西湖区人民政府文新街道资产经营管理办公室联建，后由于政府职能的转变，文新街道退出了联建，故涉案房屋的土地使用证尚未办出，但正在办理之中；
12.《国有土地使用权出让合同书》，其中第19条约定，该受让土地投资开发25%以上可以对外进行抵押、转让，证明涉案房屋的土地系国有土地。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1的真实性无异议，但被告提供的证据仅能证明涉案房屋可以办理出房屋所有权证，并不能证明其�以办理出房屋的国有土地使用证和契证；对证据2的真实性无异议，恰恰可以证明被告现仅办理出房屋所有权证，无法证明其已办理出国有土地使用证、契证；对证据3的真实性无异议，但该公证发生在原告起诉后，且公证内容也仅是通知原告办理房屋所有权证，并非办理房屋全部权属证书；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，国有土地使用证记载用途为综合用地，并非土地性质是国有土地就可以分割办理土地使用证和进行房屋上市交易，且被告至今尚未办出涉案房屋的国有土地使用证；对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，根据该证据记载，工程的名称为庆杭农贸市场综合大楼，与合同中约定的商务办公、商业用房的规划用途明显不符，被告在明知规划用途为农贸市场综合大楼的情况下，仍与原告签订规划用途为商务办公、商业用房的转让协议，�在欺骗原告的过错；对证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，该验收合格内容中杭州市规划局可做产权的备注是针对大楼142.6平方米的违法建筑而言；即使房屋可做产权也是登记在被告名下，并不能证明可以将国有土地使用证分割办理至每套房屋；对证据7的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，原告只是电梯的供应商，对房屋的性质并不了解；对证据8的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，原告妻子作为物业公司管理人员，无须了解、审查房屋性质的问题；对证据9的真实性无异议，对关联性有异议，原告是否使用房屋并不影响被告办理相关产权证书，原告接受房屋后对房屋进行了装修，否则无法对外出租；对证据10的真实性无异议，恰恰证明被告至今未能办出涉案房屋的国有土地使用证；对证据11的真实性无法确定，且与本案无关联性；对证据12的真实性无异议，对证明对象有异议，该合同项下的宗地系用于单位自建房，现被告分割出售，但并未按合同约定进行公开招标拍卖，被告因此无法办出涉案房屋的国有土地使用证。
本院根据原告的申请，依法委托杭州永正房地产土地评估有限公司对涉案房屋同类地段具有房屋产权三证的办公用房的价格及涉案房屋装修残值进行评估，该公司出具一份《房地产估价报告》，其评估结果为：估价对象在估价时点2010年7月22日的房屋及固定装修市场价值为人民币776872元，其中房屋价值为人民币76万元，固定装修价值为人民币16872元。
该估价报告经质证，原告认为，对证据的真实性无异议，但该评估结论对涉案房屋的市场价值评估偏低，不能客观反映房屋的市场价格，不能作为本案证据；被告认为，该评估报告对装修费评估价值偏高。
本院对原、被告提供的证据认证如�：
对原告提供的证据1、2予以认定；证据3可以证明被告对涉案房屋装修的事实。对被告提供的证据1-9、12的真实性予以认定，证据11系被告与第三人之间的合同，并不能构成被告未办出房屋土地使用权证的正当理由，故对该证据不予认定。
《房地产估价报告》系本院依法委托有资质的评估机构所作的估价结论，该估价报告符合法律规定，本院予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2002年3月23日，被告（受让人）与杭州市国土资源局（出让人）签订一份《杭州市国有土地使用权出让合同书》，约定杭州市国土资源局将位于西湖区古墩路以东、康乐香港城以南、宗地面积为5455平方米以协议方式出让给被告，宗地用途为综合用地（办公）和商业用地（商业服务业），出让年限为50年，自受让人领取该宗地的《中华人民共和国�有土地使用证》之日起算；受让人在该宗地范围内新建的主体建筑物性质为农贸市场办公综合楼；本合同项下宗地因实施城市规划需要改变为经营性房地产开发项目用地时，受让人同意由出让人依法收回后，公开招标拍卖出让；受让人取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2002年被告取得该土地的土地使用证，证号为：杭西出国用（2002）字第020022号，土地用途为综合，终止日期2052年8月31日。2003年8月14日，杭州市规划局向被告颁发“建设工程规划许可证”，同意其在上述土地上建造20978平方米1幢框架2－13层的庆杭农贸市场综合大楼。2003年10月28日，杭州市建设委�会颁发的“建设工程施工许可证”，准许施工建设20978平方米的庆杭农贸市场综合大楼。后庆杭农贸市场综合大楼建成，2008年9月24日，被告取得该大楼的土地使用权证，证号为：杭西出国用（2008）字第000218号，土地用途为综合（办公）用地，终止日期2052年8月31日。
2005年9月29日，原告与被告签订一份《西城新座房屋转让协议书》，约定被告以出让方式取得位于西湖区古墩路以东、康乐香港以南、编号为浙土字（98）0516号地块的土地使用权，规划用途为商务办公及商业用房，使用年限为综合用地50年，自领取《中华人民共和国土地使用证》之日起算。被告经批准，在该地块上建设商务办公及超市，定名为西城新座（即庆杭农贸市场综合大楼）。根据被告与杭州市国土资源局签订的《杭州市国有土地使用权出让合同书》的约定，被告取得出让土地使用权后，按照出让�同约定进行开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押。原告购买被告的房屋为西城新座第五层B2套（后被告在申领房屋所有权证时确定为古墩路98号507室），建筑面积约56平方米，房屋用途为办公，总价款60万元。原告按分期方式付款，协议签订当日支付8万元，于2005年10月20日支付全部房款的20%计12万元，于2005年12月29日支付全部房款的33%计20万元，于2006年3月29日支付全部房款的33%计20万元。被告应当在2005年12月31日前，将竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告使用。房屋达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，由于原告未能按期接受房屋的，延期交房责任由原告承担。因被告的原因，造成该房不能办理产权登记的，由被告承担全部责任。被告应当在房屋交付使用后，经工程验收合格，根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，按照有关交易程序在交房后十二个月内办理产权转让手续。如因被告的原因未能办理，原告退房的，被告在原告提出退房要求之日30日内将原告已付房款退还，并按已付房款的1%赔偿原告的损失；原告不退房的，被告按已付房款的0.5%支付给原告违约金。双方合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2005年9月29日支付给被告8万元，于2006年1月13日支付给被告40万元及物业维修基金3640元、物业服务费3360元、数字电视费850元，于2007年1月4日向被告支付12万元。被告于2006年1月4日将涉案房屋交付给原告，并于2008年8月21日取得古墩路98号507室房屋（即涉案房屋）的《房屋所有权证》，2009年4月17日，被告在浙江省杭州市钱塘公证处的公证下，给原告寄送函件通知原告涉案房屋的《房屋所有权证》可以办理过户�续。原告确认收到该函件。目前涉案房屋的《房屋所有权证》尚未过户，《国有土地使用证》被告未办出。原告受让房屋后，对房屋进行了装修并一直占有、使用并出租收益，其中2008年至2009年的年租金为40000元，2009年至今的年租金为37000元。
审理中，本院依法委托杭州永正房地产土地评估有限公司对涉案房屋同类地段具有房屋产权三证的办公用房的价格及涉案房屋装修残值进行评估，该公司出具一份《房地产估价报告》，其评估结果为：估价对象在估价时点2010年7月22日的房屋及固定装修市场价值为人民币776872元，其中房屋价值为人民币76万元，固定装修价值为人民币16872元。
本院认为：本案争议的主要焦点有：一、双方签订的合同是否有效；二、如双方合同无效，被告应返还的款项及原告主张的赔偿损失范围如何确定、双方过错责任如何分担。
关于焦点一，�院认为，原告与被告签订《西城新座房屋转让协议书》，实质是被告将其受让土地上规划建设的庆杭农贸市场办公综合大楼进行分割转让，系对受让土地进行分割转让。而根据被告与杭州市国土资源局签订的土地出让合同约定，被告如转让土地使用权，应当经出让人认定；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款也规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”本案被告在与原告签订转让协议时并未经得土地出让人及有关政府部门的批准，且至今仍未得到批准，故原告与被告之间签订的转让协议因违反行政法规的强制性规定，应认定无效。
关于焦点二，本院认为，如上所述，原、被告之间的转让协议无效。根据合同法�规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案被告应将其已收房款60万元返还原告，原告应将涉案房屋返还被告。关于房屋维修基金3640元，被告愿意退还，本院予以认定。而服务费3360元、数字电视费850元，被告辩称系收取的一年物业服务费及代收的数字电视服务费，但其未提供相应证据证明其收取的依据及费用的性质，故对该部分费用，被告理应返还原告。
关于损失，因合同无效，致使原告未能实现签订合同的目的，导致其因签订履行合同产生相应损失，该损失实际系原告因信赖合同有效成立，但因合同违反行政法规强制性规定致使无效后产生的损失，其性质应属于信赖利益的损害。信赖利益的损害包括�接损失与间接损失。直接损失是指既有财产的减少，如缔约费用及已付款项产生的利息等损失；间接损失是指既有财产本应增加而未增加的部分，包括因丧失与第三人另行缔约的机会所产生的损失等。本案中，原告因无效合同致使返还房屋所产生的房屋装修残值和已付房款利息系原告因合同无效产生的直接损失；而涉案房屋相同地段房价上涨客观存在，故依据《房地产估价报告》计算的涉案房屋现行市场价格与原告购房时房价之间差额16万元应认定为原告因合同无效的间接损失。因原告取得房屋后一直占有、使用并出租收益，故其主张的相应损失已通过涉案房屋的租金收益得到一定的弥补。考虑到租金收益系基于原告对房屋装修后并经营管理房屋所得，且原告主张的利息损失数额及其房屋出租收益数额基本相当，故本院确认房屋租金收益弥补了其利息损失，则原告�失只考虑房屋差价损失16万元及房屋装修残值损失16872元共计176872元。关于该损失的发生，双方的过错责任问题，因被告出售涉案房屋时，明知其土地用途为农贸市场综合办公、土地出让合同也明确约定土地使用权不得擅自分割转让，仍与原告签订转让合同，对合同无效及损失的产生应承担主要责任；原告作为购房方在签订合同时，房屋尚未竣工验收，其未对涉案房屋及土地使用权性质、被告是否系具备商品房开发主体资质以及是否具备预售许可证等作充分了解，对无效合同的产生损失后果亦存在过错。综合以上因素，本院酌情确定由被告对原告的损失176872元承担80%的责任即赔偿原告损失141498元。被告返还原告购房款及赔偿损失，则原告亦负有将涉案房屋返还被告的义务。被告在本案中未提出反诉可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二�第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认陈煜与杭州庆杭物资贸易有限公司于2005年9月29日签订的《西城新座房屋转让协议书》无效；
二、杭州庆杭物资贸易有限公司退还陈煜房屋价款600000元以及物业维修基金3640元、服务费3360元、数额电视费850元，共计607850元，该款于本判决生效之日起三十日内付清；
三、杭州庆杭物资贸易有限公司赔偿陈煜损失141498元，该款于本判决生效之日起三十日内付清；
四、驳回陈煜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13946元，财产保全申请费5000元，共计18946元，由陈煜负担4977元，由杭州庆杭物资贸易有限公司负担13969元，其中杭�庆杭物资贸易有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内支付至本院。鉴定费4334元，由陈煜负担1139元，由杭州庆杭物资贸易有限公司负担3195元，于本判决生效之日起七日内径直支付陈煜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 王亚然
二〇一〇年九月二十七日
书 记 员 黄娟芬