广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终964号
上诉人（原审原告、反诉被告）：智能威电子（深圳）有限公司。
法定代表人：LEETAESUNG，董事长。
委托诉讼代理人：李银花，系该公司员工。
委托诉讼代理人：肖兵，系该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市富安达物业管理有限公司。法定代表人：陈祖华，总经理。
委托诉讼代理人：刘石明，广东君一律师事务所律师。
上诉人智能威电子（深圳）有限公司（以下简称智能威公司）因与被上诉人深圳市富安达物业管理有限公司（以下简称富安达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1272号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
智能威公司上诉请求:一、撤销一审判决，改判驳回富安达公司的全部诉讼请求，支持智能威公司的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费全部由富安达公司承担。事实和理由：一、一审判决对电费差距巨大的原因并未查实清楚即下结论，本案应该继续深入调查。智能威公司有确认电费是否合理收取的权利，富安达公司有义务向承租方提供可以证明合理收取电费的证据，但富安达公司始终未能提供。2014年8月更换电表后，智能威公司月销售量的增加并没有引起电费的增加，相反电费急剧下降，这根本不符合常理，由此证明富安达公司的电表确实被调整，这个简单的数据足以证明富安达公司故意操作电表以收取高额电费。富安达公司按1.2元／度的标准向智能威公司收取电费，是电力局向富安达公司收取电费标准的2倍，收费标准过高。二、双方租赁合同约定富安达公司每月收取厂长费500元，但数年来智能威公司连所谓的厂长面都没有见过，因此要求富安达公司返还乱收取的厂长费共计12000元。
富安达公司辩称，不论在更换电表前与后，电费都存在相差数倍的差距，同时用电的情况与工厂的生产、订单、设备的耗电都是密切相关的。智能威公司更换的电表没有申请第三方的鉴定，无法证明是出租方的责任。一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回智能威公司的上诉请求。
智能威公司向一审法院起诉请求：一、富安达公司返还智能威公司多收的电费453800元以及利息46200元（按中国人民银行同期贷款利率暂计至起诉时止，息随本清）；二、富安达公司返还智能威公司每月支付的厂长费500元，从2014年1月至2015年12月共计12000元；三、本案诉讼费由富安达公司承担。
富安达公司反诉请求：一、智能威公司向富安达公司支付逾期付款违约金107796.5元（按应缴租金额每日1%的标准计算）；二、本诉与反诉的诉讼费用由智能威公司承担。
一审法院认定事实：一、关于租赁合同的约定。2010年12月14日，智能威公司（承租方）与富安达公司（出租方）签订租赁合同，约定富安达公司将位于深圳市龙岗区龙城街道五联社区朱古石福强科技园3号厂房2楼以及4号厂房2楼、宿舍C栋2楼共九间的租赁物出租给智能威公司使用，租期自2010年12月14日起至2013年12月13日止。其中，2010年12月15日至2011年1月30日为装修免租期，仅免收租金；合同约定厂房租金每月28350元，宿舍租金每月4320元，租赁物每月租金32670元。租金每隔两年（含免租期）递增10%，智能威公司应每月5日前以现金方式缴纳租金以及电梯费500元，电费1.1元/度，水费4元/方……；合同签订之日，智能威公司需一次性向富安达公司缴纳租赁保证金65340元和预交第一个月租金32670元；租赁物按现状移交；关于违约责任，若富安达公司不按时交付租赁物的，每逾期一日应向智能威公司支付月租金1%的违约金，若富安达公司违反本合同在租赁期内收回租赁物的，应赔偿智能威公司两个月租金；若智能威公司未按时缴纳租金，按应缴租金每日加收1%的滞纳金，若智能威公司违反本合同在租赁期内退租的，富安达公司不退还所收取的保证金……若智能威公司有拖欠一个月租金等情况之一的，富安达公司有权单方没收保证金，追回智能威公司拖欠的款项、收回租赁物及解除合同，由此造成的智能威公司经济损失不予赔偿……。
2013年12月4日，双方第二次签订《租赁合同》，约定将位于深圳市龙岗区龙城街道五联社区朱古石福强科技园的租赁物出租给智能威公司使用，其中，厂房3栋2楼以及4栋2楼约定面积1954平方米，宿舍为C栋2楼共9间；租期3年，自2013年12月14日起至2016年12月13日止；合同约定厂房租金为23448元，宿舍每月4500元，租赁物每月总租金27948元；租金每隔两年（含免租期）递增10%，乙方每月5日前以现金或转账方式缴纳当月租金……每月应支付管理费500元，厂长费500元，电梯费500元；电费1.2元/度，水费5元/方……，合同约定违约责任：若富安达公司不按时交付租赁物的，每逾期一日应向智能威公司支付月租金1%的违约金，若富安达公司违反本合同在租赁期内收回租赁物的，应赔偿智能威公司两个月租金；若智能威公司未按时缴纳租金，按应缴租金每日加收1%的滞纳金，若智能威公司违反本合同在租赁期内退租的，富安达公司不退还所收取的保证金……若智能威公司有拖欠一个月租金等情况之一的，富安达公司有权单方没收保证金，追回智能威公司拖欠的款项、收回租赁物及解除合同，由此造成的智能威公司经济损失不予赔偿……。
二、房屋产权及合同履行情况。经查，涉案房屋未取得房地产证，截至法庭辩论前未办理建设工程规划许可证。双方签订合同后，富安达公司向智能威公司交付了房屋，智能威公司按期缴纳租金等合同约定的款项。
三、双方发生的争议。本案中，智能威公司提交缴费通知单，显示每月富安达公司向智能威公司出具当月应交费用的各项明细及总计金额的结算单；智能威公司提交收款收据，显示智能威公司依据上述缴费通知单向富安达公司缴纳已发生的电费。其中，2011年5月至7月、2011年12月至2012年3月、2013年1月至4月期间以及2014年9月后，智能威公司缴纳电费的金额在3300元至8580元之间，2011年8月至11月，2012年4月至12月、2013年5月至2014年8月期间，智能威公司工厂缴纳电费的金额在8844元至29656元之间。智能威公司主张，富安达公司每月向其收取的电费过高，且电费收取标准每月1.2元/度也超过了供电部门的标准价格。智能威公司称，其于2014年9月更换了租赁房屋电表，此后智能威公司发现每月实际发生的用电量远远低于电表更换前的用电量，电费也因此明显下降。富安达公司对上述智能威公司主张予以否认，称智能威公司系因经营问题导致用电量明显下降，并非其多收，且在2011年3月至2014年9月期间，智能威公司在电表上加装了40倍的电感器，双方每月结算实际用电量即为抄表额度差额的40倍，2014年9月后，智能威公司更换了电表，双方每月结算的实际用电额度即为抄表差额。另外，智能威公司主张富安达公司应当返还其按合同交付的厂长费每月500元，自2013年12月至2016年1月共计13000元。富安达公司主张，合同约定每月5日缴纳租金，但智能威公司未按期缴纳，应当按照1%的比例计付逾期缴纳租金的滞纳金。智能威公司对此予以否认，称富安达公司每月将上一月的费用以书面通知的形式交付给智能威公司签收，系因富安达公司出具通知单的时间不一致，造成智能威公司迟延缴费，而富安达公司对此从未提出异议。
一审法院认为，智能威公司与富安达公司签订的《租赁合同》约定，富安达公司将涉案厂房3栋2楼以及4栋2楼、宿舍C栋2楼共9间房屋出租给智能威公司，但上述房屋未取得房地产证，且在本案审理终结前仍未能办理合法的报建手续，租赁标的物不产生设立物权的法律效果，因此，双方签订的《租赁合同》为无效合同。智能威公司应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
本案中，智能威公司主张富安达公司向其多收取了电费，且双方合同约定的电费计付标准过高。首先，根据双方提交的《缴费通知单》可见，该通知单分别对上月抄表数、当月抄表数进行记录，并核算出了当月实际用电量和当月应缴纳的电费金额。依据双方陈述，智能威公司系每月在富安达公司领取通知单后，依据通知单进行缴费。期间，智能威公司均按通知单进行缴费，未对富安达公司抄表数及用电计算方式提出任何异议。而智能威公司称其自更换电表后用电量明显低于更换前富安达公司统计的用电量，不能直接证明富安达公司存在多收电费的情况。其次，该院认为，双方在2010年12月14日签订的租赁合同中约定电费为1.1元/度，双方在2013年12月14日签订的租赁合同中约定电费为1.2元/度，双方亦是依据此约定履行每月的电费收缴义务履行至今，且未提出任何异议。可见，智能威公司按照该标准计缴电费符合双方签订合同时的真实意思，应从其约定。因此，智能威公司关于电费计缴标准过高的主张，该院不予采纳。因此，对智能威公司的该项主张该院不予支持。
关于智能威公司主张富安达公司返还厂长费的请求，该约定系双方租赁合同中的真实意思，且无证据证明富安达公司未提供厂长服务，因此，对智能威公司的该项主张该院予以驳回。
关于富安达公司反诉主张智能威公司支付未按期支付租金的违约金，《租赁合同》无效，双方关于违约责任的约定条款亦无效，故对富安达公司的该项请求，该院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回智能威公司的全部诉讼请求；二、驳回富安达公司的全部反诉请求。本诉受理费8800元，由智能威公司承担，反诉费1228元，由富安达公司承担。
本院查明，双方对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，富安达公司未能提交证据证明其向智能威公司出租的涉案厂房和宿舍取得了房产证，或者建设工程规划许可证，故根据上述规定，双方签订的《租赁合同》应当认定无效。富安达公司可参照双方合同的约定收取房屋占有使用费。本案二审的争议焦点是：一、富安达公司收取的电费标准是否合理，计算的电量是否超过实际使用量；二、双方《租赁合同》中约定的厂长费是否应当退还。
关于富安达公司收取的电费标准是否合理，计算的电量是否超过实际使用量的问题。智能威公司上诉称，富安达公司按1.2元／度的标准向智能威公司收取电费，是电力局向富安达公司收取电费标准的2倍，收费标准过高。本院认为，将电费标准确定为1.2元／度是双方的真实意思表示，智能威公司并未提交证据证明双方的该约定违反了强制性规定，故富安达公司按此标准收取电费并无不当。智能威公司还上诉称2014年8月更换电表后，月销售量增加后电量还急剧下降，证明富安达公司之前计算的电量超过实际用电量。本院认为，因电量多少与承租人用电情况密切相关，智能威公司仅以更换电表后电量减少主张富安达公司之前计算的电量过高缺乏充分的依据，故本院对其该主张不予支持。
关于双方《租赁合同》中约定的厂长费是否应当退还的问题。该约定系双方的真实意思表示，也不违反强制性规定，可理解为双方约定的租金的组成部分，故本院对于智能威公司要求退还厂长费的上诉请求不予支持。
综上，智能威公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人智能威电子（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月十七日
书 记 员 尚宇楠（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。