安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6571号
上诉人（原审被告）：曹玉梅，女，1970年10月29日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：朱杰，安徽振徽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：程宏权，男，1968年7月2日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：朱杰，安徽振徽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘晓梅，女，1979年12月18日出生，汉族，现为李家面馆个体经营户，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：杨春，安徽巢阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘萍，安徽巢阳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陈明（曾用名陈晓明），男，1972年1月23日出�，汉族，住安徽省合肥市包河区。
被上诉人（原审被告）：曹敏，男，1979年2月6日出生，汉族，住安徽省肥东县。
上诉人曹玉梅、程宏权因与被上诉人刘晓梅、陈明、曹敏确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹玉梅、程宏权上诉请求：撤销一审判决，驳回刘晓梅的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由刘晓梅承担。一审法院认定事实不清，适用法律不当，导致误判。1、我方与陈明就案涉房屋签订的《存量房买卖合同》合法有效并已履行完毕，一审法院认定事实错误，适用法律不当。2、我方为善意第三人，一审法院没有认定。3、陈明在签订《存量房买卖合同》过程中存在欺诈行为，无�与其串通，一审法院未予认定。4、一审法院认定曹敏与陈明之间的关系有误，导致误判。5、一审法院认定事实有误，事实上，我方与陈明约定托管资金38万元，并已将38万元存入托管账户。6、刘晓梅、陈明存在欺诈行为，刘晓梅系恶意诉讼。
刘晓梅辩称，一审判决正确。1、曹玉梅、程宏权受让诉争房屋时，具有明显的恶意，一审认定事实清楚，适用合同法第52条规定确认合同无效属适用法律正确。首先，曹玉梅、程宏权支付的价款明显低于市场价格，是以不合理对价购买。原审中对案涉房屋价格进行鉴定，鉴定结构通过对两个时点的鉴定，即使在装修费用未含税的情况下，曹玉梅、程宏权购买的价格都达不到该房屋正常市场价格的70%。根据合同解释二第19条规定，曹玉梅、程宏权支付的购买价格属于明显不合理对价。同时，正常房屋市场交易，是卖�净得价款，全部税费是买房承担或者各自承担法定税费。本案中，曹玉梅、程宏权50万的价款，不仅不需要承担卖房的税费，连自己应当承担的税费都由出卖人承担，这在2015年底合肥完全是房产买房市场且房价飞速上涨的行情下，根本不符合正常的房屋交易惯例。曹玉梅、程宏权与陈明互不相识，陈明没有正当理由以明显低于市场价的不合理价格将房屋转让。因此，双方存在恶意串通，损害本人利益的事实存在。其次，从曹玉梅、程宏权购买房屋前对房屋的了解情况看，曹玉梅、程宏权对房屋的租赁状况毫不知情，曹玉梅、程宏权在一审中提供了租房证明，称自己购房的目的是为了居住，并且到实地看了房屋，但是他对房屋的租赁时间、价格、水电、物业一无所知。曹敏提供的录音资料显示，曹敏对房屋的出租状态也完全听信于陈明，与房屋真实的出租时间价格都不相符。而且没有与承租人核实。购买房屋是重大经济行为，曹玉梅、程宏权自称经济状况差，急需住房，但是曹玉梅、程宏权看房陈明不在场，在只有承租人在场的情况下，对租赁的价格、时间不去了解，显然不符合正常交易常理。承租人在一审中出庭作证，明确告知买受人案涉房屋是刘晓梅出租的，这个房屋不卖。这表明曹玉梅、程宏权及曹敏对承租人的回避，是为了防止与陈明恶意串通行为被识破。从陈明虚假婚姻公证，曹玉梅、程宏权获知房源渠道、付款情况、以及曹玉梅、程宏权与曹敏的关系，曹玉梅、程宏权主观恶意明显。陈明在委托曹敏卖房前，两人不相识，而是通过陈明债权人李超介绍认识，李超介绍他们认识的目的是为了实现自己债权。因此，曹敏对于陈明卖房的原因是明确，故介绍陈明到他所熟悉的肥东公证处办理委托卖房公证及婚姻状态公�。根据曹敏完全掌控陈明房款的行为，及录音资料显示，在房屋未出售前，陈明给曹敏打了总条子，在曹敏将李超的钱还了之后，又要求陈明给他打收条，完善手续。可见，曹敏与陈明间不是单纯的委托买卖房屋关系。对于陈明一个不认识的人，曹敏没有为陈明无偿卖房的理由，他的利益就是以低价转让房屋给曹玉梅、程宏权而获取。曹玉梅、程宏权与曹敏系姐弟关系，他们买卖的信息来源于曹敏，对陈明卖房的情况应当是知晓的，曹玉梅、程宏权的房款不是支付给陈明，而是支付给曹敏，曹玉梅、程宏权对于付款的具体情况在一审中陈述也自相矛盾。家用电器折价也是曹敏和陈明协商确定，因此，曹玉梅、程宏权的购房行为均是在曹敏的授意及帮助下完成，曹玉梅、程宏权与曹敏，曹敏与陈明间互相恶意串通，显而易见。鉴于以上，一审认定曹玉梅、程宏权交�主观存在恶意，确认合同无效，适用法律正确。2、曹玉梅、程宏权以物权法的善意取得认为自己是善意的与事实不符。善意取得的构成要求善意，合意对价，办理过户交付，本人已经提供证据证明曹玉梅、程宏权取得房屋不仅不是重大过失，更是恶意串通，同时，还没有支付合理对价。因此，不符合物权法善意取得的规定。综上，驳回上诉，请求依法判决。
曹敏辩称，房子是本人介绍的，当时陈明要卖房，本人姐姐曹玉梅要买房子，本人撮合他们交易，按正常手续办的。
陈明未予答辩。
刘晓梅向一审法院起诉请求：1、确认陈明、曹敏、曹玉梅、程宏权就合肥市长江西路652号公园道壹号10幢1109室房屋签订的《存量房买卖合同》无效；2、曹玉梅、程宏权将位于合肥市长江西路652号公园道壹号10幢1109室房屋的所有权返还刘晓梅，将产权变更登记至刘晓梅名下；3、本案诉讼费用由陈明、曹敏、曹玉梅、程宏权承担。
一审法院认定事实：刘晓梅与陈明（公民身份号8）于2007年4月26日登记结婚，于2016年3月18日登记离婚。陈明原持有身份证两张，阜阳市公安局泉河派出所于2014年8月22日出具重复户口注销说明，根据户口登记管理相关规定，对陈晓明（公民身份号4，户籍地北京××路××1577户）拥有的重复户口予以注销。姓名陈明，公民身份号8户籍地大圩镇××村民组××号号附1号（已保留）。
位于长江西路652号公园道壹号10幢1109室登记在“陈晓明”名下，房地权证号为房地权合蜀字第××号号，登记时间为2011年7月26日。2015年12月10日陈晓明在婚姻状况声明书中声明，陈晓明（身份证尾号1934），本人具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，自一九九五年十一月十九日至今日止，本人一直未曾登记结婚。安徽省肥东县公证处出具公证书，陈晓明于二零一五年十二月十日来到我处，在本公证员面前，在前面的《婚姻状况声明书》上签名。本保证上述声明完全真实，如有不实，本人自愿承担由此引起的一切法律责任。2015年11月20日陈晓明作为委托人与受托人曹敏作为受托人签订委托书，受托人是委托人的朋友，现委托人委托受托人为我的代理人，全权代理位于合肥市长江西路652号公园道壹号10幢1109室钢筋混凝土结构成套住宅的出售事宜，全权办理事项如下：1、代理预约提前还清银行贷款，代理注销、领取他项权证、代为办理房屋抵押手续，代为签订存量房买卖合同、办理产权过户及房屋交接手续、代为办理土地变更手续；代理领取上述房产售房款项；或代理签订资金托管协议并代领资金托管账户售房款手续；或代理签订免资金托管协议承诺书等其他�切与此房买卖有关的事项。并对上述委托书出具公证书。
2015年12月14日曹敏代陈晓明与程宏权、曹玉梅签订存量房买卖合同，约定上述存量房转让价款为伍拾万元，2015年12月11日前将人民币捌万元存入托管账户，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款总额叁拾万元，甲乙双方确认未托管的存量房转让价款为壹拾贰万元等，由曹玉梅、程宏权签名，曹敏代陈晓明签名。同日双方签订资金托管协议，约定房屋坐落蜀山区长江西路652号公园道壹号小区10幢1109室，合同金额500000元，其中托管金额380000元，现金人民币80000元，金融贷款30万元，乙方为甲方偿还银行本金和利息11万元，定金10000元等。但未实际按托管协议履行。在2015年12月14日合肥市不动产登记中心蜀山分中心的询问笔录中记载：你方所提交的材料是否真实有效？卖方：是，买方：是。你所申请的登记事�是否是你的真实意思表达：卖方是买房是。你所申请的登记房屋及非房屋类物权是否共有？卖方否，买方是。其它此房未出租，双方物业费已结清，如有纠纷责任自负。
2014年6月16日陈晓明出具借条一张，今借到李超现金人民币壹拾肆万元，2016年1月1日李超出具收条，今收到曹敏代还陈晓明借款人民币壹拾玖万五千元整（195000）。2016年7月13日曹敏通过银行转账195000元。2015年12月23日曹敏向陈晓明转账30000元，2016年1月1日曹敏向陈晓明转账32500元，2015年12月11日程宏权、曹玉梅作为付款方，与陈晓明作为收款方由合肥市地方税务局蜀山区分局开具发票，缴纳个人所得税6370元，契税12740元，2016年1月1日，双方通话记录显示，陈明认可曹敏代其向李超归还195000元，称这段时间确实困难，要不然也不会卖房子，双方对于支付款项反复协商，陈明要求曹敏支付至39万元，曹敏要求陈明将房屋出租的事情处理好，2016年6月11日双方录音资料显示，曹敏认可还有是一万元房款未支付，双方协商房租18000元，装修8000元，11万再支付10万元。曹敏称程宏权、曹玉梅已支付全部房款50万元给曹敏，尚有部分款项曹敏暂未支付给陈明。
2016年3月18日陈明与刘晓梅签订离婚协议书，约定夫妻双方婚后购有坐落在合肥市长江西路公园道1号10号楼1109室住宅一套。离婚后，该套房屋产权归女方所有，此房剩余房贷由男方偿还。
陈晓明与张涛曾签订房屋租赁合同，约定租期三年，出卖房屋时尚处于租赁期间。
经双方申请，一审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行价格评估，经评估在价值时点为2015年11月20日的客观合理价格（含税）为总价72.28万元（不含装修费用），价格时点为2015年12月14日的客观合理�格（含税）总价为76.63万元（不含装修费用），装修价值总价50000元整。另查明：曹敏与曹玉梅系姐弟关系。
一审法院认为，陈明的房产证载明陈晓明房产属性为单独所有，其利用其具有已被注销的户籍身份隐瞒自己的婚姻关系，通过公证方式表明出卖房屋时无配偶，并授权曹敏出卖其房屋，在交易过程中对房屋价款、出租情况的处理进行磋商，在出卖过程中，双方约定房款为50万元，尚有部分未支付给陈明，根据近几年合肥房地产市场价格涨幅趋势及房屋市场价，双方签订房屋买卖合同时讼争房产交易价为50万元，明显低于市场价值，曹敏与陈明之间的房屋买卖不是正常的交易行为，且曹敏在房屋交易过程中已知房屋出租的情况，交易双方在主观上具有恶意，损害了刘晓梅对讼争房产享有的合法权益。曹敏称案涉房屋转让时价格与当时市场价相当，并不�在明显过低；与事实不符，曹敏称离婚协议约定不能对抗善意第三人，曹玉梅、程宏权称交易真实有效，其为善意第三人，未提供充分证据证明，不予支持。刘晓梅要求确认陈明与曹玉梅、程宏权签订的《房地产买卖契约》无效，于法有据，予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，鉴于离婚协议签订时，陈明对案涉房产已无处分权，刘晓梅要求依据离婚协议将位于合肥市长江西路652号公园道壹号10幢1109室房屋变更登记至其名下，并要求所有权返还无依据，不予支持。曹玉梅、程宏权称交易真实有效，其为善意第三人，未提供充分证据证明，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确�陈明与程宏权、曹玉梅签订存量房买卖合同无效；二、驳回刘晓梅的其他诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，鉴定费3800元，由曹敏、陈明、程宏权、曹玉梅负担。
二审期间，曹玉梅、程宏权提交证据：个人购房借款合同一份、个人购房借款抵押合同一份、税收缴款书，证明曹玉梅、程宏权办理购房贷款，借款金额为30万元，期限为2015年12月23日至2025年12月22日，曹玉梅、程宏权缴纳了相关税费，支付了合理对价。刘晓梅对该证据的真实性无异议，关联性及证明目的有异议，契税含在50万元内，不是曹玉梅、程宏权交的。曹敏对该证据没有意见。刘晓梅提供一份安徽龙图司法鉴定中心司法鉴定意见书，证明刘晓梅对于陈明卖房行为不知晓，对陈明的单身婚姻状况进行了笔迹鉴定。曹玉梅、程宏权认为该份鉴定意见是陈明笔迹是同一人，真实性无异议，�明目的有异议，刘晓梅是否知情系其与陈明之间的事情，不能说明问题。曹敏对该证据没有意见。对于原审判决认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为，陈明利用已被注销的户籍身份隐瞒已婚的事实，通过公证的方式说明其没有配偶，并授权曹敏出卖案涉房屋，曹敏作为受托人，直接将案涉房屋以远低于市场价值的价格出售给自己的姐姐曹玉梅，致使刘晓梅的权利遭受损害。一审法院根据上述主要事实，认定案涉《存量房买卖合同》无效，并无不当，本院予以确认。
综上所述，曹玉梅、程宏权的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由曹玉梅、程宏权负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十二月十八日
书记员 贾柏轩
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的�裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。