广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终57号
上诉人（一审原告）：北海嘉实�资有限公司，住所地北海市北京路49号桂成花园B座1001号。
法定代表人：姚家美，经理。
委托诉讼代理人：伍国裕，广西先导联合律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：邓秀艳，女，1975年10月8日出生，汉族，住北海市银海区。
委托诉讼代理人：范豫衡，广西海鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张立，广西海鑫律师事务所实习人员。
一审第三人：李书祺，男，1954年7月13日出生，汉族，住北海市银海区。
上诉人北海嘉实投资有限公司（以下简称嘉实公司）因与被上诉人邓秀艳、第三人李书祺合同纠纷一案,不服�海区人民法院（2016)桂0503民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年4月20日对本案进行了开庭审理，上诉人嘉实公司的委托诉讼代理人伍国裕，被上诉人邓秀艳的委托诉讼代理人范豫衡，第三人李书祺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人嘉实公司上诉请求：撤销北海市银海区人民法院（2016）桂0503民初533号民事判决，改判支持上诉人一审时的诉讼请求。事实和理由：1.嘉实公司与邓秀艳于2014年8月23日签订涉案《土地转租协议书》一份，约定每年租金50000元，租金按年交付，自签订协议之日起十日内交付，邓秀艳至今应向嘉实公司交租金150000元，但邓秀艳分文未交，已严重违约。2.一审判决认定邓秀艳代嘉实公司向第三人李书祺交纳租金共35000元不是事实，嘉实公司并�委托邓秀艳代其交纳租金。3.一审判决遗漏土地所有出庭参加诉讼以及未允许李书祺作为独立请求权第三人参加诉讼，违反法定程序。4.邓秀艳曾起诉请求解除涉案《土地转租协议书》，并要求返还其交给第三人李书祺的35000元租金，嘉实公司与第三人均同意解除，当时法院基于合同各方当事人均同意解除涉案《土地转租协议书》，故由各方当事人自行处理，没判决解除涉案《土地转租协议书》。
被上诉人邓秀艳辩称：对于程序问题，第三人可另行提起诉讼，一审法院处理没问题，另案已追加涉案土地所有人生产队参加诉讼，生产队也作了明确的表态，本案没有追加生产队参加诉讼没有程序问题。邓秀艳在另案中是因李书祺和嘉实公司阻碍邓秀艳使用租用的土地才提起诉讼要求解除涉案《土地转租协议书》，请求返还所交纳的租�35000元，但嘉实公司不同意解除，法院没有支持邓秀艳的诉讼。由于嘉实公司欠邓秀艳1000000元未还，邓秀艳与嘉实公司签订涉案《土地转租协议书》，约定年租金50000元，并口头约定以租金冲抵嘉实公司的欠款。嘉实公司不按时向第三人李书祺交纳租金，在找不到嘉实公司法定代表人姚家美的情况下，邓秀艳代嘉实公司向李书祺交纳了35000元租金。嘉实公司法定代表人姚家美与第三人李书祺是翁媳关系，他们之间是否支付租金，邓秀艳不清楚。《土地转租协议书》没有约定租金支付时间，口头约定嘉实公司以租金冲抵嘉实公司欠邓秀艳的债务。请求判决：驳回上诉，维持原判。
一审第三人李书祺陈述：其收到邓秀艳350000租金是事实，但其与土地所有人生产队不同意将涉案土地租给邓秀艳。涉案土地生产队已包给李书祺，李书祺有�出租，不需要追加生产队参加诉讼。请求解除涉案《土地转租协议书》。
上诉人嘉实公司一审诉讼请求：解除嘉实公司与邓秀艳于2014年8月23日签订的《土地转租协议书》。
一审法院审理确认的法律事实：2013年2月23日，嘉实公司与第三人李书祺签订《土地出租协议书》，约定：第三人同意将其向福成镇卖兆村委平山脚一队、二队承包的138亩土地出租给嘉实公司进行种植或其他经营；双方商定租赁形式为定额租赁，每年为50000元；租赁期限自2013年2月起至2033年12月止；嘉实公司自签约日起十天内付清年租金50000元，否则第三人有权收回该土地使用权。2014年8月23日，嘉实公司、邓秀艳签订《土地转租协议书》，约定：嘉实公司同意将其与第三人租赁的上述138亩土地转租给邓秀艳进行种植或其他经营；双方商定租赁形式为定额租赁，每年租金为50000元；租赁期限自2014年12月1日至2033年12月止；邓秀艳按约定支付租金外，嘉实公司不得以任何理由解除租赁合同；租赁期间，嘉实公司不得以任何理由干扰邓秀艳经营该土地使用权，并协助被告办理相关手续、交接，若因嘉实公司原因造成邓秀艳在承包期间不能正常经营该土地的，视为嘉实公司违约，由此产生的一切经济及法律后果由嘉实公司承担并向被邓秀艳支付2000000元违约金。第三人李书祺在上述《土地转租协议书》上签字确认。2015年6月10日，邓秀艳替嘉实公司向第三人支付上述土地租金25000元，第三人向邓秀艳出具《收据》，写明：“今收到邓秀艳交来2015年6月-12月租福成镇卖兆村委平山脚土地租金25000元”。2015年7月21日，第三人向邓秀艳出具《借条》，写明：“今借到邓秀�10000元作顶2016年承包平山脚地租费。备注：从农业银行转入我账户内”。
一审法院认为，嘉实公司、邓秀艳经自愿协商签订的《土地转租协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。因双方在上述协议书中并未对土地租金的支付方式和时间进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，邓秀艳应当在每年届满时支付租金。邓秀艳于2015年6月10日和7月21日替嘉实公司向第三人支付了2015年6月至12月以及2016年的土地租金35000元，对此嘉实公司亦予以认可。现嘉实公司又以邓秀艳从2015年6月份开始逾期不交付租金为由，主张解除双方签订的《土地转租协议书》，没有事实根据和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回嘉实公司的诉讼请求。本案受理费100元，由嘉实公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明：李书祺在嘉实公司与邓秀艳签订的涉案《土地转租协议书》上签名确认，涉案土地目前由第三人李书祺管理使用。其余事实与一审查明的于实相同，本院予以确认。
本院认为，邓秀艳与嘉实公司签订的《土地转租协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，并且该土地承包人李书祺也在协议书上签名，该《土地转租协议书》合法有效，双方应按协议约定履行义务。邓秀艳承租涉案土地两年半，按约定应支付租金125000元，但其只支付租金35000元，邓秀艳已严重违约。邓秀艳称嘉实公司尚欠其1000000元未还，其与嘉实公司口头约定以涉案租金抵偿嘉实公司中欠其的款项，所以其承租涉案土地不必另交租金。但其对此未能提供证据证实。同时嘉实公司不认可与邓秀艳有以租金抵偿债务的约定，也不认可欠有邓秀艳款额，因此，对邓秀艳的该意见，不应采纳。嘉实公司提出一审遗漏涉案土地所有参加诉讼，违反法定程序，本院认为，该生产队不是本案必要诉讼当事人，一审法院不追加其参加本案诉讼不违反法定程序�对嘉实公司的该主张本院不予支持。另外，涉案土地目前由第三人李书祺管理使用，现李书祺不同意将涉案土地租给邓秀艳，且此前邓秀艳曾起诉嘉实公司请求解除涉案《土地转租协议书》。结合本案情况，嘉实公司主张解除其与邓秀艳签订的本案《土地转租协议书》理由成立，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第一九十四条第（三）、第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销北海市银海区人民法院（2016）桂0503民初533号民事判决；
二、解除邓秀艳与嘉实公司于2014年8月23日签订的《土地转租协议》。
一审案件受理费100元、二审案件理费100元（北海嘉实投资有限公司已预交），由邓秀艳负担。在履行上述义务时一并结清给上诉人北海嘉实投资有限公司。
上述支付义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 杨天隆
审判员 刘付超
审判员 周润生
二〇一七年四月二十五日
书记员 曾 荣