浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0382民初1856号原告：陈林孟，男，1973年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告：刘巧姑，女，1973年8月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。俩原告的委托诉讼代理人：陈旭静，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告：乐清市大地房地产开发有限公司，住所地：乐清市乐成街道晨沐路388-390号三楼。法定代表人：屠旭荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王健，浙江联英（乐清）律师事务所律师。原告陈林孟、刘巧姑为与被告乐清市大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年2月22日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员周萍适用简易程序独任审判，于2017年4月14日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转入普通程序审理，于2017年10月13日第二次公开开庭进行了审理。原告陈林孟、刘巧姑的委托诉讼代理人陈旭静、被告乐清市大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈林孟、刘巧姑向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行与原告签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2017年2月16日违约金为498946.08元，剩余违约金以总房款1402716元为基数，自2017年2月17日起按日万分之五计算至判决确定履行之日止）；3、判令被告向原告支付逾期交付权属证书违约金（以总房款1402716元为基数，自2016年1月31日起按日0.01%计算至判决确定履行之日止，暂算至2017年2月16日违约金为53724.02元）。庭审过程中，原告明确第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2015年2月1日至2015年4月30日以总房款1402716元为基数按日万分之三的利率计算，自2015年5月1日至2017年2月16日以总房款1402716元为基数按日万分之五的利率计算，暂计为498946.08元，剩余违约金自2017年2月17日起以总房款1402716元按日万分之五计算至判决确定履行之日止）。事实和理由：2014年11月24日，原告认购被告开发建设的“锦绣大地小区（二期）”第5幢15层15××号房，并与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201390007200088，备案登记号：20141003407）。该商品房总价为1402716元，原告支付首付款422716元，并依约办妥按揭贷款手续向被告支付剩余购房款980000元。根据该《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当在2015年1月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用，而被告至今未将商品房交付给原告，因此被告存在逾期交房的违约行为。根据上述合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任的约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。根据上述合同第十六条对关于产权登记的约定：“受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金”。2015年5月11日，原告与被告达成补充协议，协议约定：“自2015年5月1日起按总房价的日万分之五支付逾期交付房屋的违约金，违约金支付至实际交房之日止。”现经原告多次催促，被告至今未将“锦绣大地小区（二期）”第5幢15层15××号房交付给原告使用。原告认为，被告逾期交房的行为已构成严重违约，故提起诉讼。原告陈林孟、刘巧姑为证明其主张的事实，提供并在庭审中出示以下证据，经被告乐清市大地房地产开发有限公司质证及本院认证如下：1、身份证、营业执照、统一社会信用代码，证明原、被告诉讼主体资格。被告对该证据无异议，本院予以认定。2、《商品房买卖合同》、附件及登记备案意见，证明原告认购涉案房产，并经主管部门登记，并对原、被告的权利义务进行了约定，包括购房款的支付、逾期交房的违约责任等。被告对该证据真实性无异议，但认为合同中约定的违约金过高，且原告未按时偿还被告的借款，违约在先，被告不需支付逾期交房、逾期办证违约金。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以认定。3、销售不动产统一发票，个人购房借款/担保合同，证明原告向被告支付购房款1402716元，已全额付款的事实。被告对该证据的真实性无异议。本院予以认定。4、《补充协议书》，证明被告向原告承诺自2015年5月1日起按总房价的日万分之五支付逾期交付房屋的违约金，违约金支付至实际交房之日止。被告对该证据的真实性无异议，但认为协议中约定的逾期交房违约金过高，且原告未按时偿还被告的借款，违约在先，被告不需支付逾期交房、逾期办证违约金。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，且该证据证实原、被告于2015年5月11日重新约定逾期交房违约金利率为总房价的日万分之五的事实，与本案有关联性，本院予以认定。5、乐政发（2015）34号文件，证明因被告逾期交房导致原告未能享受购房补贴政策以及房补损失的计算比例。被告对该证据的真实性无异议，但认为原告并不能享受购房补贴。本院认为，原告的情形不属于该文件中规定能享受购房补贴的情形，对原告主张的待证事实本院不予认定。6、关于延期交付的承诺书，证明被告于2014年10月31日公开承诺如果逾期交房会以总房价日万分之三的赔偿标准进行赔偿。被告认为原告不属于能够享受违约金赔偿的对象。本院认为，原告的情况不属于能享受违约金赔偿的情形，对其待主张的证事实不予认定。被告乐清市大地房地产开发有限公司辩称：一、原告逾期还款，被告无须承担逾期交房、逾期办证违约责任。原告与被告分别签订《借款协议》、《商品房买卖合同》两份协议，根据借款协议第五条第三款约定，在乙方上述所购商品房交房时，如乙方未依本协议约定期限付清应还款，则乙方上述所购商品房开发商有权不向乙方交房，且不视为开发商逾期交房，直至乙方还清逾期应还款。同时，该协议第五条第四款约定，在乙方上述所购商品房办理产权转移登记时，如乙方未依本协议约定付清应还款，则乙方上述所购商品房开发商有权不予办理产权转移登记手续，且不视为开发商逾期违约，直至乙方还清逾期应还款。本案中原告向被告借款280000元，原告分别应于2015年1月30日前归还140000元，2015年6月30日前归还剩余140000元。然而原告借款后未按约定偿还借款，首期140000元逾期还款，第二期借款至今未还。根据上述协议约定，被告有权拒绝交房及办理产权转移登记手续，原告无权向被告主张逾期交房、逾期办证违约金。二、退一步讲，即使被告需要承担逾期交房违约责任，原告要求被告按已交房价万分之五的利率支付逾期交房违约金的请求也不应予以支持。1、双方签订的《商品房买卖合同》系由第三方提供的格式合同，该合同有关逾期交房违约金的支付标准显然过高，应当予以调整。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原告所购房屋系住宅，且原告采用按揭方式购买，故此，被告逾期交房并未对原告造成实际损失。2、违约金条款，对于守约一方系补充性质，原告不应从中获利过高。原告起诉主张的逾期交房违约金的金额高达数十万元，如果原告诉求予以支持，则原告所得的赔偿款大大超过其首付款，获利过高，违背了违约金条款补偿守约一方的立法本意。三、逾期交房违约责任虽是事实，但被告过错责任较轻。1、诉争小区之所以延期交房，是由于施工方施工延期所造成的。2、被告对于延期交房的过错责任较轻。被告的过错就在于选错了施工方，但这不是被告所能预料的。3、施工方已无力承担违约赔偿责任。施工方涉及多起案件，且施工方名下无任何房产，其已无任何可供执行财产。在被告显然无法从施工方处获得赔偿的情况下，仍要求被告支付如此高额的违约金是对被告的不公平，有违公平原则。且被告的自身并无过错，如果让被告承担违约责任，显然不符合立法本意。应当考虑涉案工程的复杂性及牵涉合同的主体众多的特殊因素。四、原告要求被告支付逾期办证违约金的请求不应予以支持。如果被告已经承担逾期交房违约责任的，则被告交付土地、房屋权属证书的时间应当顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。倘若让被告在同一期间既承担逾期交房违约责任，又承担逾期办证违约责任，则被告支付的违约金数额过高，显然会大大加重被告的违约责任。况且原告以按揭贷款方式支付购房款，即使被告替原告办妥了土地、房屋权属证书，上述证书仍需存放在抵押权认出，而无其他用途。被告逾期办证并未给原告造成实际损失，被告无须承担逾期办证违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告乐清市大地房地产开发有限公司为证明其主张的事实，提供并在庭审中出示以下证据，经原告陈林孟、刘巧姑质证及本院认证如下：1、建设工程施工合同、开工报告、证明，证实涉案房产因施工单位原因造成交付逾期，被告过错较小。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据无法证明被告过错较轻。本院认为，被告主张的待证事实不属于合同约定或法定的可以延期事项，本院不予认定。2、浙江省建设工程规划核实确认书、乐清市公安局建设工程消防验收意见书、环保局同意投入使用的函、城镇污水排入排水官网许可证，证明涉案小区项目已取得规划、公安消防、环保、市政等部门出具的认可文件或许可使用文件。原告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，且该证据证明涉案房产已经过相关部门验收或许可使用，与本案有关联性，本院予以认定。3、建设工程竣工验收报告，证明涉案小区的房屋已于2017年1月25日经施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位验收合格。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告至今未向原告交付涉案房产。本院认为，该证据证明涉案小区的房屋已于2017年1月25日经过相关部门的竣工验收，本院予以认定。4、《借款协议》、银行转账凭证、刷条单，证明被告已按原告指示汇款，原告未按约定还款，故被告无需向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。原告对该证据的真实性无异议，但认为因为被告至今未交付涉案房产，原告才不偿还借款。本院认为，该证据证实原告因购买涉案房产向被告借款并签订借款协议的事实，本院予以认定。5、乐清市住房和城乡规划建设局证明，证明被告逾期交房系客观因素所致，逾期交房日期应当扣除15个月22天，并减轻被告的逾期交房责任。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为出具该证明的部门超过其职能范围，不合法，施工单位的违约行为是其与被告之间的事，工程施工中产生的风险不能转嫁给原告，无法证明被告逾期交房系客观因素所致。本院认为，被告以此主张逾期交房日期应当扣除15个月22天，既无合同约定也无法律规定，本院对被告主张的待证事实不予认定。本院经审理查明：俩原告有意向被告购买乐清市乐成街道湖上岙、潘家垟2010年91号地块锦绣大地小区第5幢15层15××号的房产。2014年10月20日，俩原告（乙方）与被告（甲方）签订了《借款协议》，该协议第一条借款用途约定：乙方向甲方借款全部用于支付“乙方购买位于乐清市乐成街道乐白路上的锦绣大地小区5幢15××室商品住房的购房首付款”。第二条借款金额约定：人民币280000元整。第三条借款期限约定：乙方应在2015年1月30日前归还人民币140000元；乙方应在2015年6月30日前归还人民币140000元，还清借款。第四条双方权利及义务：1、汇款约定：乙方委托甲方将上述借款资金在2014年11月25日前全部直接汇入乙方指定的账户，即上述乙方所购商品房的开发商账户（账户名称：乐清市大地房地产开发有限公司，开户行：中国工商银行股份有限公司乐清支行，账号：12×××41）。2、利息约定：如乙方依据上述约定还款期限按时还款，甲方给予免息优惠；如乙方逾期未还清到期欠款，则从借款之日起至实际还清逾期应还款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应还款万分之四的违约金。第五条保证条款……3、在乙方上述所购商品房交房时，如乙方未依本协议约定期限付清应还款，则乙方上述所购商品房开发商有权不向乙方交房，且不视为开发商逾期交房，直至乙方还清逾期应还款。4、在乙方上述所购商品房交房办理产证转移登记时，如乙方未依本协议约定期限付清还款，则乙方上述所购商品房开发商有权不予办理产权转移登记手续，且不视为开发商逾期违约，直至乙方还清逾期应还款。…。2014年11月24日，俩原告为购买乐清市乐成街道湖上岙、潘家垟2010年91号地块锦绣大地小区第5幢15层15××号房产与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号：201390007200088，备案登记号：20141003407），房屋总价款为1402716元。合同第九条约定：“出卖人（被告）应当在2015年1月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人（原告）使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。4、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级或县级以上规划、文物、环保等部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长的，但最长不得超过12个月；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行疾病等不可预见不可避免的事件，以及法律法规和政策的改变等事实。交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应房款后7日内。”合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”合同第十六条规定：“购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年1月31日前，取得前述规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。……”合同附件八第八条约定：“本合同第九条第1项‘建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明’的内容变更为‘土建工程的竣工验收合格’，买受人对此无异议。”合同签订后，被告按照《借款协议》于2014年11月25日将借款280000元汇入被告在中国工商银行股份有限公司乐清支行的12×××41账户内，俩原告付清购房首付款422716元，并对于剩余部分购房款980000元办理了按揭贷款手续。2015年5月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《补充协议书》，约定：“一、甲方承诺于2015年8月31日之前交房，并自2015年5月1日起按总房价的日万分之五支付逾期交付房屋的违约金，违约金支付至实际交房之日止。……”。2016年8月11日，涉案绣大地小区工程经乐清市市政园林局准许向城镇排水设施排放污水。2016年9月1日，涉案工程经乐清市环境保护局批准同意投入使用。2016年11月4日，涉案工程经乐清市公安消防局消防验收合格。2017年1月13日，涉案工程经乐清市住房和城乡规划建设局规划核实确认。2017年1月25日，涉案工程经温州工程勘察院有限公司（勘察单位）、浙江嘉华建筑设计研究院有限公司（设计单位）、浙江东远建筑工程有限公司（施工单位）、浙江大成工程项目管理有限公司（监理单位）验收合格。此后俩原告于2015年5月27日仅偿还给被告第一期的部分借款，逾期且未足额偿还第一期借款140000元，而对于第二期借款140000元，俩原告至今未偿还给被告。由于双方就本案诉争的逾期交房违约金、逾期交付权属证书违约金的支付问题协商未果，从而引起本案之诉。本院认为，原、被告分别于2014年10月20日、2014年11月24日签订的《借款协议书》、《商品房买卖合同》均系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。按照《借款协议》的约定，原告应在2015年1月30日前、2015年6月30日前分别归还借款140000元，但原告第一期应还借款140000元已逾期还款，第二期应还借款140000至今尚未归还，根据《借款协议》第五条3、4的约定，在被告交付涉案商品房及办理产权转移登记手续时，如果原告未依约定期限付清应还款，则被告有权不向原告交房及不予办理产权转移登记手续，且不视为被告逾期违约，直至原告还清应还款。涉案房产现已经过竣工验收，具备交付条件，而俩原告至今未还清涉案借款，已先行违约，应承担违约责任，故俩原告请求按照《商品房买卖合同》的约定，要求被告立即交房、支付逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金的请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈林孟、刘巧姑的诉讼请求。本案受理费9327元，由原告陈林孟、刘巧姑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  周 萍人民陪审员  陈学群人民陪审员  蔡秀慧二〇一七年十月二十二日代书 记员  胡晓文