北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初1309号
原告（反诉被告）：周晗滨，女，1988年6月4日出生，住黑龙江省克东县。
委托诉讼代理人：郑亚飞，北京市京哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李羚莹，北京市京哲律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：赵丽梅，女，1969年5月12日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：张晓梅，北京市嘉和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金胜利，男，1953年9月17日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：赵丽梅，女，1969年5月12日出生，住北京市东城区。
原告周晗滨与被告赵丽梅、金胜利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晗滨的委托代理人郑亚飞、李羚莹、被告赵丽梅及其委托代理人张晓梅、金胜利的委托代理人赵丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周晗滨向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行2016年9月22日双方签署的房屋买卖合同，限期将涉案房屋过户给原告；2.判令二被告承担迟延履行违约金475元（计算方法：以已交房价款5万元为基数每日万分之五的违约金，自2016年12月22日至2017年1月9日共计19天，实际主张至房屋过户之日）。事实与理由：2016年9月22日，原告和赵丽梅在居间人北京存房房地产经纪有限公司（下称“存房公司”）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，原告出资80万元购买登记在赵丽梅名下位于西城区茶马北街XX室房屋一套用做婚房，原告于签约当日支付二被告定金5万元，收款人为赵丽梅。根据双方签署的房屋买卖协议第八条第一项的约定“买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”现90日过户期限已过，经原告多次催告，二被告推脱至今不予配合办理过户手续。原告认为，双方自愿签订的合同应当受到法律的保护，双方应当按照合同约定享有权利并履行各自的义务，现原告已经准备好购买房屋的所有款项，且婚期将至急需用房。被告不予配合过户的行为已经侵犯原告的合法权益，给原告造成了损失，为了保护原告的合法权益，根据我国民事诉讼法、合同法等相关法律的规定，特起诉至贵院，恳请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。
赵丽梅、金胜利辩称，不同意原告的诉讼请求。本案房屋买卖合同的履行，并非被告违约，原告在起诉状中引用合同条款与事实不符，。请法院依法明查。本案房产的过户行为，已在本案房屋买卖合同条款中有明确的约定。即：原告应将办理涉案房产的交易资金，在合同约定的有效期限内，采取房天下托管的方式进行，而原告却没有履行其合同约定的支付房款、缴纳房产过户税费等义务，是造成本案房产不能办理登记过户手续的直接原因，理应由原告依法承担本案合同违约责任。原告未在该合同约定的有效期限内，向被告履行其应付房款的义务，致使被告与出卖人（案外人）白XX签订的房屋买卖合同不能继续履行，被告支付的该房屋买卖合同的15万定金，已作为该合同不履行的违约金，不予退还，对被告造成巨大经济损失，理应依法由原告对被告进行赔偿。
赵丽梅、金胜利向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉人和被反诉人2016年9月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2.依法判决被反诉人赔偿反诉人上述合同所规定的违约金18万元。事实和理由：2016年9月22日，反诉人为了给子女购房，出售自己名下位于西城区茶马北街XX室房屋（下称“涉案房屋”）。反诉人和被反诉人在居间方北京存房房地产经纪有限公司签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，以90万元的价格将该房屋出售给被反诉人，并于合同签订当日收取5万元定金。按照涉案合同第4条付款方式、付款时间约定，被反诉人选择申请商业贷款方式付款，并约定对交易资金采取由房天下托管的方式进行。根据涉案合同商业贷款付款方式补充协议第4条第4项约定：若贷款未获批准，……约定在20日内，办理权属转移登记手续，买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。第5条剩余购房款第1项，被反诉人应在面签当日（2016年11月16日）支付反诉人45000元房款，通过房天下托管。可是，上述合同约定的交易房产过户，是通过房天下托管进行的，被反诉人不履行自己付款、纳税等义务，何谈资金进行监管？何谈房产过户？2016年11月25日，因被反诉人提供的贷款资料收入与资金流水不符，被银行方面告知商业贷款未被批准。反诉人遂致电被反诉人询问情况，被反诉人表示不再申请商业贷款，并愿意按照合同约定，在20日内，用现金方式补齐贷款部分房款。随后，被反诉人却没有了音讯。也未在该合同约定的期限，向反诉人在银行设立的监管账户汇款。为此，涉案房屋买卖合同竟变成了无人履行的“一纸空文”！根据涉案房屋买卖合同第九条违约条款第二款第二项逾期付款责任的规定：“逾期超过15日后，（合同签订时间为2016年9月22日）出卖人有权解除合同。……按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金。显然被反诉人提供其2017年1月1日至7日的银行明细，恰恰证明被反诉人合同违约。事实上，反诉人因急需卖涉案房，为孩子买房改善居住条件，在被反诉人申请商业贷款的同时，反诉人寻觅到自己中意的房子，并于2016年11月8与卖房人白XX（案外人）签订了购房合同，向案外人白XX支付了高额定金十五万元。但由于被反诉人迟迟不履行合同，不向反诉人支付房价款的行为，致使反诉人缺乏后续房款作为购房资金，致使反诉人与案外人白XX签订的房屋买卖合同已时过境迁，不能继续履行。反诉人支付案外人白XX的十五万元定金，也已经被作为该合同的违约金，不予退还。为此，被反诉人涉案合同违约行为，已经造成了反诉人直接经济损失的不利后果，理应由被反诉人进行赔偿。2016年12月底，被反诉人竟以短信方式通知反诉人办理涉案房的权属转移登记手续，显然，继续履行涉案合同已经不能实现反诉人订立合同的目的。反诉人当即以短信方式通知其解除涉案房买卖合同，请法院明查。根据涉案房买卖合同补充协议第七条约定：被反诉人作为涉案合同约定的缴税费方，不按合同约定缴纳全部税费，导致涉案房买卖合同不能履行、解除的，被反诉人理应按合同约定向反诉人支付涉案房成交总价20%的违约金。
周晗滨针对赵丽梅、金胜利的反诉答辩称，一、反诉人诉请没有法律依据，也没有合同依据，因此不同意其诉讼请求。反诉人在反诉状里不论证其违约过程，仅片面的引用合同条款，支持自己的主张，实际是对双方签订合同的误解。二、反诉人违约行为有以下几点：（1）提供虚假共有信息，把夫妻共同财产写成个人所有，导致其配偶无法配合办理贷款、过户等手续。（2）反诉人不配合二次贷款，迟延履行合同义务。在被反诉人及时告知可以现金支付时仍不配合办理过户手续。（3）反诉人未理解合同中约定的房产交易流程，未先履行自己的义务，导致其违约在先，无权行使单方解除权。三、关于第四条第4项约定“20日内办理产权过户登记手续，同时用现金方式补齐贷款部分房款”过户和支付房款是同时进行。反诉人不予配合过户，被反诉人怎能支付房款。关于2017年1月1日至7日的银行流水，被反诉人证明截止起诉时，仍然有能力支付房款。
当事人对周晗滨提交的2016年9月22日双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件二《商业贷款付款方式补充协议》、配偶同意出售声明、2016年9月22日双方签署的《买卖定金协议书》（含定金收据）、2016年9月22日双方共同出具的《授权网签委托书》、2016年9月22日签署的《居间服务合同》、周晗滨的银行流水记录单、房屋状况说明书、交易双方留存信息表、承诺不自行办理缴税过户的声明、房地产经纪服务事项告知书、《补充协议》、赵丽梅、金胜利提交的中国工商银行电子银行回单、反诉人下载的其与被反诉人周晗滨2016年12月30日短信通话内容、房屋所有权证（赵丽梅）、买卖定金协议书无异议，本院予以确认并在卷佐证。
周晗滨提交的北京存房房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）出具的《证明材料》及该公司工商信息，欲证明反诉人不配合过户，导致合同不能顺利履行的事实。赵丽梅、金胜利对证据的真实性及证明材料中“周X斌”与本案原告姓名不一致提出异议后，经周晗滨通知，经纪公司工作人员钱XX持经纪公司营业执照及介绍信到庭，并证实周晗滨提交法院的《证明材料》是经纪公司出具的，周晗滨、赵丽梅、金胜利未提出异议，另经本院核对，该《证明材料》上记载的“周X斌”的出生日期、身份证号码与周晗滨的出生日期、身份证号码一致，故应认定为笔误，对周晗滨提交的《证明材料》，本院予以确认并在卷佐证。
赵丽梅、金胜利提交的资金监管信息填写说明，属其自行打印的材料；赵丽梅、金胜利提交的房天下工作人员屠XX通过微信与反诉人联系的内容，内容为其自行编写，没有提交该微信记录载体，故赵丽梅、金胜利提交的资金监管信息填写说明、房天下工作人员屠XX通过微信与反诉人联系的内容均不符合证据形式，本院不予确认。
赵丽梅、金胜利提交的购房意向书（合同相对人有赵丽梅、白XX）、证人证言（白XX）、身份证复印件（白XX）、房屋所有权证（白XX）均涉及案外人白XX，赵丽梅、金胜利未能通知白XX到庭接受询问，故对赵丽梅、金胜利提交的上述证据，本院不予确认。
当事人对本院调取的房屋档案材料没有异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于北京市西城区茶马北街XX号房屋（以下简称涉案房屋），属商品房，规划用途为办公用房，2009年4月4日登记的房屋所有权人为赵丽梅。赵丽梅与金胜利为夫妻。赵丽梅将涉案房屋以总价款90万元出售给周晗滨，与该交易相关的房屋买卖业务签约文件合订本内容包括：房地产经纪服务事项告知书、签约提示、交易双方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、商业贷款付款方式补充协议、承诺不自行办理缴税过户的声明、存量房屋交易所需资料参考清单、房屋状况说明书、购房承诺书、家庭购房申请表、居间交易资金托管提示函、授权网签委托书、配偶同意出售声明、居间服务合同。
2016年9月22日，赵丽梅、周晗滨由经纪公司居间签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），该合同内容有：“第一条房屋基本情况，（一）出卖人所出售房屋为楼房，坐落在西城区茶马北街XX。（二）该房屋规划设计用途为办公。第二条房屋权属情况。第三条成交方式，出卖人和买受人通过经纪公司居间介绍成交。第四条成交总价格、付款方式、付款时间，（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为80万元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价10万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.买受人向出卖人于签订本合同1日内支付定金5万元，定金支付方式为自行交接。2.买受人采取商业贷款付款的支付方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付，（一）出卖人应当按照下列第1项约定将该房屋交付给买受人，1.办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于7个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条税、费相关规定，（一）本次交易应缴纳的所有税费由买受人承担全部的应缴纳税费。第八条权属转移登记，（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1.如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2.如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋所有权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1.出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。2.出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日向出卖人支付逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向出卖人支付。第九条违约条款，（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，1.逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十条合同解除条款，（二）如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20％向出卖人支付违约金。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。第十三条其他。”
上述合同附件二为赵丽梅（出卖人）、周晗滨（买受人）于2016年9月22日签订的商业贷款付款方式补充协议（以下简称补充协议），该协议内容为：“第一条房屋成交总价，90万元。第二条付款方式，1.定金，买受人以自行交接方式支付定金5万元。2.物业交接保证金，出卖人同意将购房款5000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。4.商业按揭贷款，（1）买卖双方应于网签后三日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为40万元。（4）若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。5.剩余购房款，（1）买受人于面签当日支付出卖人购房款45000元，支付方式为房天下托管。（2）买受人于交税当日支付出卖人购房款40万元，支付方式为资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付出卖人，具体内容以买卖双方与资金监管机构签订的监管协议为准。若剩余购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付。第三条其他事项。”
金胜利于2016年9月22日签署配偶同意出售声明，同意赵丽梅出售涉案房屋，认可赵丽梅签署的所有文件并承担相应的法律责任。
2016年9月22日，赵丽梅收到了周晗滨支付的定金5万元。赵丽梅、周晗滨就涉案房屋办理网签后，周晗滨、赵丽梅于2016年11月15日就周晗滨向银行借款办理面签，周晗滨未给付赵丽梅补充协议约定的45000元，后周晗滨因个人原因没有获得银行批准贷款。
赵丽梅、周晗滨未就涉案房屋办理房屋所有权转移登记手续，周晗滨除向赵丽梅支付上述定金5万元外，未给付赵丽梅剩余购房款，赵丽梅未将涉案房屋交付周晗滨。
2016年12月30日至2017年1月1日间，周晗滨、赵丽梅互发信息的内容，周晗滨：“赵女士，你好，我是买您宣武区茶马北街XX室房屋的客户，您哪天有时间，让房天下给安排下，咱们去做下房屋权属转移登记手续。”赵丽梅：“签约至今已三个多月过去了，你既不和我联系，也没有在约定的时间里付我房款，你的行为已经构成严重违约。根据合同约定，我现在通知你解除合同。”周晗滨：“赵女士，是您一直不配合做贷款手续，我们所有钱款都准备好了以后，您又不履行卖方义务，不配合做权属转移登记手续，请不要推卸责任。”
经纪公司于2017年2月23日出具的证明材料内容有：“卖方赵丽梅，买方周X斌（滨），女，1988年6月4日出生，身份证号：×××。买卖双方通过房天下于2016年9月22日签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），成功交易位于宣武区茶马北街XX室房屋，成交价90万元，签约当日支付赵丽梅定金5万元，支付房天下居间服务费13500元。在后期办理手续的过程中，买方发生工作变动，在向北京银行申请商业贷款的过程中，银行要求提供前推本年的银行流水，但因买方工作变动，提供银行流水与现公司提供的收入证明不符，故贷款不成功。后改为向其他银行重新申请商业贷款，卖方赵丽梅称其爱人不在国内不方便配合办理贷款手续，直至2016年12月17日买方周X斌表示可以以全款的方式继续履行合同要求卖方赵丽梅配合办理缴税过户手续。房天下工作人员多次联系未果，卖方赵丽梅依然不配合办理缴税过户手续，直至2016年12月31日，买方周X斌与中介方以短信方式告知卖方赵丽梅（不必办理贷款手续可直接缴税过户），卖方赵丽梅仍未配合办理缴税过户手续。”
2017年3月30日，周晗滨将剩余购房款845000元存入本院案款账户，并承诺以此款向赵丽梅支付交易涉案房屋的剩余购房款。
本院认为，周晗滨与赵丽梅签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除。
当事人在补充协议中将除定金及物业交接保证金外的剩余购房款约定为三个给付阶段，并对应约定了贷款、房天下托管、资金监管三种给付方式。按照当事人在合同中约定的交易顺序，第一笔剩余购房款40万元，周晗滨拟由贷款支付并于网签房屋买卖合同后三日内办理，如贷款未获批准，双方于20日内办理过户登记，同时周晗滨以现金形式支付该笔剩余购房款，周晗滨、赵丽梅完成了网签，故双方启动了第一笔剩余购房款的贷款办理事项，进行贷款的面签，至此，合同约定的周晗滨就第二笔剩余购房款45000元于办理贷款面签当日给付赵丽梅的条件成就，第三笔剩余购房款40万元，当事人约定的于交税当日以资金监管方式支付，又与办理涉案房屋所有权转移登记手续相关，因为只有办理过户登记时才涉及交税事宜。
本案当事人履行网签及面签适当，双方争议出现在于后的第一、第二笔剩余购房款支付环节，就第一笔剩余购房款，双方对贷款未批的补救约定为过户登记与现金支付同时履行，且未约定采取第三方托管、监管资金的支付方式，因周晗滨与赵丽梅在此交易前互不了解，无信任基础，故买卖双方均心存先履行的风险。因此，赵丽梅未将涉案房屋过户给周晗滨及周晗滨未将第一笔剩余购房款支付给赵丽梅，属履行抗辩权，均不违约。此后双方协商不能，致使交易陷入僵持，由于未办理过户登记，还导致第三笔剩余购房款的给付条件未成就。诉讼中，周晗滨将剩余购房款存入本院案款账户，并承诺用以支付赵丽梅，鉴于周晗滨与赵丽梅就涉案房屋所签订的房屋买卖合同具备履行条件，且周晗滨具备履行能力，故该合同应予履行，赵丽梅应协助周晗滨将涉案房屋的房屋所有权人过户登记至周晗滨名下。经审查，赵丽梅的配偶金胜利同意出售涉案房屋，构成对房屋过户登记债务的加入，故金胜利与赵丽梅应共同为周晗滨办理房屋过户登记手续。周晗滨要求赵丽梅偿付延期过户违约金的主张，无事实依据。
周晗滨未给付赵丽梅第二笔剩余购房款亦未办理房天下托管，构成违约，应按照合同约定向赵丽梅偿付违约金，但周晗滨的该违约行为不影响赵丽梅实现合同目的，故不能构成赵丽梅行使解除权的条件。
综上所述，对周晗滨要求办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持，对周晗滨要求偿付迟延过户违约金的诉讼请求，本院不予支持。对赵丽梅、金胜利要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。对赵丽梅、金胜利要求周晗滨偿付违约金的主张，本院予以支持，但其要求以合同解除约定的违约金计算，本院不予支持，违约金数额本院依当事人约定确定。经本院向赵丽梅释明可以反诉要求支付剩余购房款，赵丽梅坚持不提出此项反诉请求，在涉案房屋办理房屋过户登记手续时，赵丽梅可向本院受领周晗滨存于本院的剩余购房款845000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，赵丽梅、金胜利协助周晗滨将坐落于北京市西城区茶马北街XX号房屋的房屋所有权人转移登记为周晗滨。
二、本判决生效之日起五日内，周晗滨给付赵丽梅剩余购房款845000元。
三、本判决生效之日起五日内，周晗滨偿付赵丽梅违约金3037.5元（以45000元为基数，自2016年11月16日起至2017年3月30日止，按日万分之五计算）。
四、驳回周晗滨的其他诉讼请求。
五、驳回赵丽梅、金胜利的其他反诉请求。
如果周晗滨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6402元，由赵丽梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6400元，由赵丽梅、金胜利负担6375元（已交纳）；由周晗滨负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼财产保全申请费5000元，由赵丽梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一七年三月三十一日
书记员 苏晓明