江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1302执异30号
异议人（案外人）冯国祥，男，1972年7月21日生，汉族，住江苏省泗阳县。
异议人（案外人）朱兰芳，女，1974年3月27日生，汉族，住江苏省泗阳县。
申请执行人姬伟,男,1984年11月9日生,汉族，住宿迁市洋河新区。
委托代理人韩万江，江苏广陆律师事务所律师。
被执行人朱宝山,男,1987年6月19日生,汉族，住宿迁市洋河新区。
被执行人赵荣荣，女，1989年1月14日生，汉族，住址同上。
本院在执行申请执行人姬伟申请执行被执行人朱宝山、赵荣荣民间借贷纠纷一案过程中，于2016年4月5日发布公告，要求朱宝山、赵荣荣限期迁出诉讼阶段保全的泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋。案外人冯国祥、朱兰芳夫妇就此向本院提出执行异议。后本院依法组成合议庭对该执行异议进行了审查,现已审查终结。
异议人冯国祥、朱兰芳称：关于姬伟与朱宝山、赵荣荣民间借贷纠纷一案，姬伟在诉讼阶段申请保全登记在朱宝山名下的泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋，对此异议人曾提出异议，但审理庭未对此作出裁决，并告知异议人可在执行阶段提异议。现在该案执行过程中，执行局执行该房产，故异议人再次提出异议。
泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋属于异议人共同购买，朱宝山系异议人朱兰芳的侄子。2012年10月份，因在办理银行按揭贷款手续方面异议人有二套房买卖行为，不能享受首套房待遇。而当时房屋已经装修，贷款下不来，经济紧张，故借用朱宝山的名字登记购买涉案房屋。开发商江苏巨源置业公司提供的证明可以证明该事实。另外，房屋装修、贷款偿还都是异议人所为，且姬伟也知道该事实。综上，涉案房屋系异议人借用朱宝山名义购买，异议人是房屋所有权人，故请求撤销（2015）宿城洋民初字第00424号民事裁定书、（2015）宿城执字第03145号执行通知书，停止对泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋的执行，并解除查封。
申请执行人姬伟称：由于涉案房屋是不动产，不动产的权利人应当以登记为准。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第一款第一项以及第28条的规定，异议人提供的证据也不能证明其享有排除执行的权利。异议人也没有提供其和朱宝山之间签订的书面房屋买卖合同，而且也没有办理房屋过户登记的原因是由于买受人自身的原因，故异议人不是涉案房屋的权利人，请求法院驳回异议人的申请。
本院审查查明：2015年5月4日，本院在审理姬伟诉朱宝山、赵荣荣民间借贷纠纷一案中依据姬伟的申请作出（2015）宿城洋民初字第00424号民事裁定书，查封了朱宝山名下的泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋。冯国祥为此向本院提出保全异议，承办人在组织听证后未作出结论。2015年7月29日本院作出（2015）宿城洋民初字第00424号民事调解书，后朱宝山和赵荣荣未履行调解协议，姬伟向本院申请强制执行，本院于2015年11月9日立案执行。2016年3月23日，本院作出（2015）宿城执字第3145号执行裁定书和协助执行通知书，裁定查封泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋，但泗阳县房管处以该房屋在诉讼阶段已经被查封，在一个案件中不能重复查封为由未予办理本次查封手续。2016年4月5日本院发布（2015）宿城执字第03145号公告，责令朱宝山、赵荣荣在2016年4月10日前迁出上述房屋。后异议人冯国祥和朱兰芳以该房屋系其购买，只是登记在朱宝山名下，其才是该房屋所有权人为由，向本院提起执行异议，请求撤销（2015）宿城洋民初字第00424号民事裁定书、（2015）宿城执字第03145号执行通知书，停止对泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋的执行，并解除查封。
另查明：冯国祥和朱兰芳系夫妻关系，朱宝山和赵荣荣系夫妻关系，朱宝山系朱兰芳的侄子。泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋2013年11月31日登记在朱宝山名下，并载明该房屋为朱宝山和赵荣荣共同共有，房产证号为泗房权证众兴字第××。该房屋以朱宝山名义办理了按揭贷款，并办理抵押登记手续，目前按揭贷款尚未还清。
再查明：朱宝山和赵荣荣在诉讼阶段审查保全异议时称泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋实际所有人是冯国祥和朱兰芳，只是登记在其名下。
又查明：2015年7月15日，泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋的开发商江苏巨源置业有限公司出具证明一份，载明：“证明，本公司2012年10月22日收到工行卡号为62×××95
10的账户转入138217元（收款卡号为62×××30，户名系本公司总经理刘建军），公司于2012年10月25日将此款加上2012年10月13日朱兰芳交的20000元定金开具了预收购房款发票，付款方名称为冯国祥，房号为巨源尚城13-B-301，后于2012年12月17日更名为朱宝山。特此证明。”。
本院认为：执行过程中案外人对执行标的主张所有权并请求排除执行的，执行机构应当进行审查。不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。本案中，泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋在本院查封和发布迁出公告时登记在被执行人朱宝山和赵荣荣名下，根据上述规定，本院查封该房屋并无不妥。
现异议人冯国祥和朱兰芳称上述登记在朱宝山和赵荣荣名下的房产系其所购买，朱宝山和赵荣荣仅是名义上的登记所有人，其才是房屋的实际所有权人。为此，异议人提供了如下证据：1、姬伟与朱宝山的QQ聊天记录，证明姬伟知道涉案房屋是朱宝山姑姑的房子。2、开发商出具的首付款的证明、中国工商银行的流水记录，证明13万多付给开发商老总的账户，开发商认可该款是付首付款的。3、部分手机银行转账短信、银行的转账记录，证明贷款是朱兰芳的卡转给朱宝山的卡偿还的。前期有两年都是朱兰芳拿着朱宝山的卡在柜员机上存的，后来他们有矛盾才用卡转的。4、2012年有线电视的开户证明，证明涉案房屋的登记人是冯国祥。5、天然气的入户通知，开户人是朱兰芳。6、江苏巨源置业有限公司出具的入户通知书，户主是冯国祥。7、江苏巨源尚城物业费缴费证明以及相关的收据，当时没有正式发票，都是收据盖有公章。8、自来水的缴费发票，登记人也是朱兰芳。9、装修时所有装潢材料和电器发票，登记人都是朱兰芳和冯国祥两个人，空调、洗衣机的送货地点都是巨源尚城，都是异议人二人。10、装修工人的书面证人证言，以及当时的收费标准和付款方式。11、唯一住房保证书，做贷款的时候因为异议人有房贷没法办理，所以用朱宝山的名义办理的。
申请执行人姬伟质证认为：短信不能证明异议人是涉案房屋的权利人，因为涉案房屋是不动产，不动产的权利人是不动产登记簿上的权利人。唯一住房保证书可以证实朱宝山是涉案房屋的权利人，这个涉案房屋的房产证是相符合的。银行的转账记录也只能证明异议人与被执行人存在借贷关系，不能证明异议人是权利人。有线电视的开户、天然气开户证明以及入户通知书，物业费交纳的单据，自来水交纳单据以及洗衣机的购买票据和装修工人的证言也不能证明异议人的权利人。
本院认为，人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不应予以支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。
本案中，异议人提供的证据不足以证明涉案房屋是其借用朱宝山的名义出资购买，不能证明其是涉案房屋的实际所有人。首先，异议人提供的2015年7月15日开发商出具的证明，只能证明其交定金及部分预收款，后又将购房人名字改成朱宝山的事实，不能证明是异议人以朱宝山名义购房。因为并不能排除异议人和朱宝山之间存在买卖或者其他法律关系的可能；其次，房产证登记所有人是朱宝山和赵荣荣，房屋按揭贷款的借款人是朱宝山，异议人提供的还款记录显示在2015年7月之前贷款均是从朱宝山账户扣划的，而异议人并无证据证明朱宝山贷款账户上的款项是其存入的。异议人提供了由朱兰芳账户转账给朱宝山账户的记录，因为还款的记录均发生在本院保全该房屋以后，不能排除双方串通的可能，故异议人提供的转账记录及扣款记录等不能证明借名买房的事实；再者，异议人虽然提供了物业费缴费证明、装修工人的书面证人证言、购买家具的相关发票收据等、天然气入户通知、有线电视的开户证明等证据证明其实际居住，但是即使上述证据都是真实的，也只能证明其对该房屋进行了装修，并进行了居住，但这并不能证明该房屋就是其出资购买的，其对该房屋享有所有权。因为基于异议人和朱宝山的亲戚关系，并不能排除朱宝山委托异议人代为装修以及出借给异议人居住等情形；最后，虽然朱宝山和赵荣荣均在诉讼保全听证时陈述其只是挂名房主，实际所有人是异议人，但是基于当时朱宝山、赵荣荣已经因还不起借款而被诉至法院，且朱宝山、赵荣荣和异议人系亲戚关系，故并不能排除双方串通，逃避债务、规避执行的可能，其作为被告和被执行人，朱宝山和赵荣荣的陈述不能作为认定相关事实的依据。同时，姬伟在和朱宝山QQ聊天记录中关于“你姑家房子已经被我保全了”的陈述也不能证明涉案房屋就是异议人所有。
综上，冯国祥和朱兰芳主张涉案房屋系其以朱宝山名义购买，其是该房屋实际出资人，其对该房屋享有所有权的主张依据不足，其所提执行异议不能成立。因此，对异议人请求撤销（2015）宿城洋民初字第00424号民事裁定书、（2015）宿城执字第03145号执行通知书，停止对泗阳县巨源尚城13栋B-301室房屋的执行，并解除查封的主张，本院依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人冯国祥、朱兰芳的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 朱 洋
审判员 沈金龙
审判员 吴雪媛
二〇一六年五月二十六日
书记员 周 建