-6-贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初6360号原告:毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园B组团A-2704。统一社会信用代码：915205000720328293。法定代表人：冯情菊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗正云（特别授权代理），男，系该公司员工。被告：吴传庭，男，汉族，1982年1月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物管公司）与被告吴传庭物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告毕节市新进物业管理有限公司之委托诉讼代理人罗正云，被告吴传庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴传庭立即支付原告物业管理服务费共计2,869.00元（从2015年5月13日起至2017年6月30日）；2.�案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是“瑞丰新城”业主委员会选聘的物业服务公司，并与业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定物业服务费为每月每平方米0.9元(2016年6月30日前)、1.0元(2016年7月1日后)等条款。原告购买了“瑞丰新城”13号楼1204号房屋，房屋建筑面积为118.80平方米。被告入住后，物业服务费交至2015年5月，从2015年5月13日起至2017年6月30日，被告尚欠原告物业服务费共计2869.00元。原告认为，原告在瑞丰新城服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“瑞丰新城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用;”之规定，被告应及时交纳所欠的物业服务费，履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕，损害了原告的合法权益。被告吴传庭辩称，1、新物业进入瑞丰新城是房开商请来的，房开还欠我们的拖延办理房产证的违约金，大约每年5400.00元左右，新进物业既然是他们请来的，那这笔钱就应该由他们来付。虽然，2015年6月新进物业重新和业委会签了协议，但是到底协议内容是什么我们都不得而知。2、新进物业进驻瑞丰以后，经常停水，按照物业法规，他们是无权停水的，只有水务公司才有资格。停水所造成的损失应该由新进物业承担，但是他们拒绝承担，大面积停水就有至少三次，我家就有6次，最长一次是3天。7月份后新进再次为瑞丰服务，停止打扫垃圾3次以上，保安数量大量减少，重�划车位，为了收更多的停车费，一般小车经过都很挤，更别说一旦发生火灾，消防车如何经过，出现消防事故它能负责吗?他们负得起这个责任吗?3、他们要收停车费，首先不说收停车费是否违法，就他们收了停车费什么都不管，车子被刮了也不管，找他们说理，他们说收停车费是为了打扫卫生，那我又请问收物业费是为了做什么呢?4、电梯坏了，一两个月都没有人管，我们大家都只有走楼梯，耽误我们的工作所造成的损失他们是不是该赔偿呢?我们七号楼一下雨就积水，物业的从来不管，我们经常都是在水中往来。5、小区的广告费用，应该算出来，给大家一个说法。6、服务态度差，不像是来服务的，像是来当主人的，主次颠倒。一句话不和就关水关电，矛盾自然就起。7、二次供水，检查不合格。综上所述，我们认为物业的费用可以交，可以从房开的违约金中扣除�增加保安数量，提高服务质量；改变服务态度，定期清洗水池，服务不到位，给业主造成的损失必须做出赔偿，比如：车被挂了，被小偷偷了，解决消防通道拥堵等，停水停电造成的损失必须作出赔偿。结合原被告双方的陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明的案件事实如下：2012年5月5日，案外人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向被告贵州省××市七星关区××小区××楼××号204号房屋，房屋面积为118.80平方米，同日，被告与案外人六盘水市钟山区银辉物业服务有限公司毕节市分公司签订《瑞丰新城前期物业管理服务协议》，服务协议约定，物业服务费的取费标准为住宅按销售建筑面积每月每平方米0.9元计算。2015年5月12日，以案外人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司和六盘水市钟�区银辉物业服务有限公司毕节市分公司为共同委托方（甲方），原告新进物业公司为受托方（乙方），双方签订《物业管理委托合同》，合同约定，甲方委托乙方对瑞丰新城小区的前期物业进行管理，取费标准为：高层住宅1.2元/月·平方米，商业物业为2.00元/月·平方米。2016年6月30日，毕节市瑞丰新城小区业主委员会与原告新进物业公司签订《物业服务管理委托合同》，合同约定，物业服务费的收费标准为：电梯房1.00元/月·平方米（签订合同前按0.9元/月·平方米），商业按1.50元/月·平方米。另查明，被告自从2015年5月13日之后未再向原告新进物业公司缴纳物管费，且原告已书面向被告催缴。上述事实，有原被告双方提交的�项证据在卷为凭，足以认定，本院依法予以确认。本院认为，2015年5月12日，案外人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司和六盘水市钟山区银辉物业服务有限公司毕节市分公司与原告新进物业公司签订的《物业管理委托合同》以及2016年6月30日，毕节市瑞丰新城小区业主委员会与原告新进物业公司的签订《物业服务管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，前述合同对被告均具有法律上的约束力，各方均应当按照合同的约定履行各自的义务，原告已按照合同约定提供物业服务，被告就应当按照合同的约定按时足额缴纳物业费。故对被告抗辩应由房开商瑞丰公司缴纳物业费的理由，本院不予采纳。根据庭审查明事实，被告自从2015年5月13日起未向原告缴纳物业费，已构成违约，应当承担继续缴纳物业费的责任。经查，被告居住的涉案房屋的建筑面积为118.80平方米，根据《物业服务管理委托合同》约定，物业服务费的收费标准为：电梯房1.00元/月·平方米（签订合同前按0.9元/月·平方米），商业按1.50元/月·平方米。故被告应当缴纳的物业费的计算方式为：118.80平方米×0.9元/月·平方米×13.5个月（2015年5月13日至2016年6月30日）＋118.80平方米×1.0元/月·平方米×12个月（2016年7月1日至2017年6月30日）=2,869.02元，原告主张2,869.00元，本院予以支持。对于被告提出的其他抗辩理由，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，因被告未提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决如下：被告吴传庭于本判决生效之日立即支付原告毕节市新进物业管理有限公司物管费2,869.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告吴传庭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一七年十二月二十五日书记员  邓 頔