江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终6597号
上诉人（原审被告）：贺欣，女，1965年3月28日生，汉族，个体户，住本市泉山区。
委托诉讼代理人：李冉，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏保利物业管理有限公司，住所地本市中山北路延长段马场湖11-2层。
法定代表人：王志华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王玉章，该公司员工。
委托诉讼代理人：张宗海，该公司员工。
上诉人贺欣因与被上诉人江苏保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贺欣的委托诉讼代理人李冉、被上诉人保利公司的委托诉讼代理人王玉章、张宗海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人贺欣的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、变更第二项；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院事实查明不清。首先，被上诉人未证明物业费价格合法；其次，被上诉人未证明其向上诉人提供了垃圾清运、安保、维修等物业服务；再次，在《前期物业服务协议》到期后，双方未续签任何新的物业服务合同，在双方无任何合同约束的情况下，一审法院不应判决上诉人支付物业费用。2、一审法院适用合同法第六十条、一百零七条等法律规定判令上诉人履行无对等权利的义务，属于法律适用错误。
被上诉人保利公司答辩称，关于物业费收费标准的问题。被上诉人是通过正规招投标程序中标后管理的涉案小区，前期物业管理应以中标通知书为准，且被上诉人入住小区时于上诉人签订了《前期物业服务协议》。
保利物业公司向一审法院起诉请求：1、贺欣支付保利公司自2012年6月1日至2016年3月31日物业服务费146083.82元(商1-1-201室456.98平方米*1.2元/平方米/月*46个月；202室366.87平方米*1.2元/平方米/月*46个月；301室463.4平方米*1.2元/平方米/月*46个月；302室272.34平方米*1.2元/平方米/月*46个月；401室220.05平方米*1.2元/平方米/月*46个月；402室264.01平方米*1.2元/平方米/月*46个月；501室220.05平方米*1.2元/平方米/月*46个月；502室264.01平方米*1.2元/平方米/月*46个月；商业2-1-206室94.17平方米*1.2元/平方米/月*58个月)；2、公共水电费4271.832元（商1-1-201、202、301、302、401、402、501、502，欠费时间为2012年6月1日至2012年10月31日即5个月；商2-1-206欠费时间为2011年6月1日至2012年10月31日即17个月，以上均按照0.3元/平方米/月计算)；3、逾期损失27068元（以欠交费用150355.656元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年6月1日计算至2016年4月22日止）；4、本案的诉讼费由贺欣承担。
一审法院认定事实：贺欣系徐州市泉山区天山绿洲小区商1-1-201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室、商2-1-206室业主，房屋建筑面积分别为456.98平方米、366.87平方米、463.4平方米、272.34平方米、220.05平方米、264.01平方米、220.05平方米、264.01平方米、94.17平方米。
2011年1月20日，贺欣（乙方）与保利物业公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，该协议主要条款内容为：本协议期限为三年，自本物业正式入伙之日起计（本物业预计入伙时间为2010年5月），具体起始时间以甲方通知业主正式办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准；甲方对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方自入住之日起每月交纳物业服务等各项相关费用（乙方在收到开发建设单位入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，入伙通知书中最后入伙日期视为乙方已经入住的日期），交纳时间为每月十日前；非住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；首次入伙时一次性预交12个月的物业服务费；因乙方原因空置房屋应视同入伙交纳物业服务费用的70%；乙方出租物业的，物业服务费用由乙方交纳，乙方交纳全额物业服务费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用）收费标准执行江苏市政府规定，甲方不再另行收取代收费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠额的万分之五交纳违约金，或按业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。后保利物业公司对小区提供了物业服务。
2011年1月20日，贺欣签署了天山绿洲业主入伙会签单，办理了入伙会签手续。
2011年1月20日，贺欣作为徐州市天山绿洲小区商1-1-201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室的业主签署了承诺书。
庭审中，贺欣陈述天山绿洲小区商1号楼中的房屋物业服务费均交至2012年5月底，商2号楼中的206室房屋物业服务费交至2011年5月底。保利物业公司亦予以认可。
贺欣陈述天山绿洲小区商1-1-201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室于2012年12月6日至2014年12月10日期间处于查封状态，无人居住。天山绿洲小区商2-1-206室于2012年12月6日至2014年12月10日期间处于查封状态，解封后至今仍处于闲置状态。保利物业公司亦予以认可。
庭审中，贺欣提供证人徐州怡莱酒店管理有限公司会计王某到庭并陈述，徐州怡莱酒店管理有限公司自2015年9月和贺欣签订涉案房屋的租赁合同，2016年1月，王某曾代表其公司到保利物业公司办理物业费事宜，因双方就物业费用问题意见不一致，当时只是缴纳了押金，并未缴纳物业费用。后因贺欣与保利物业公司就物业费事宜未协商好，涉案电梯被断电。此后，徐州怡莱酒店管理有限公司自行更改电梯电路使用并维修、保养电梯。
保利物业公司认可收取贺欣委托案外人支付的5000元押金，目前，尚未退还亦未抵扣物业费的事实。贺欣认为，该费用系案外人交纳。
一审法院认为，第一、2011年1月20日，保利物业公司与贺欣签订的《前期物业服务协议》不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，予以确认。该《前期物业服务协议》到期后，双方虽未继续签订新的协议，但保利物业公司仍在该小区继续提供物业服务，且贺欣的物业也实际在物业服务范围内，故贺欣应继续支付保利物业公司物业费，收费标准应按照原协议约定继续履行。经计算，贺欣应向保利物业公司缴纳天山绿洲小区商1-1-201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室2012年6月1日至2016年3月31日的物业服务费117690.1元[（面积合计2527.71平方米×22个月×1.2元/平方米）+（面积合计2527.71平方米×24个月×1.2元/平方米×70%）]；天山绿洲小区商2-1-206室2011年6月1日至2016年3月31日的物业服务费5198.2元[（94.17平方米×18个月×1.2元/平方米）+（94.17平方米×40个月×1.2元/平方米×70%）]；共计122888.3元。第二、贺欣主张因商1号楼的电梯故障，为更换配件等支出3360元，电梯维护费8000元，应从物业服务费中予以扣除，并提供收款收据、2016年3月28日徐州怡莱酒店管理有限公司与徐州市工业设备安装有限责任公司签订的《电梯保养合同》及交款单位为“徐州怡莱酒店管理有限公司”的4000元维保费《收据》予以证明。保利物业公司认为，保利物业公司一直对商1号楼的电梯按时定期进行维保，并提供商1号楼南、北两部电梯于2015年9月6日的《电梯定期检验报告》、电梯使用登记标志、2013年、2014年、2015年的《电梯维修保养合同》予以证明。涉案电梯属小区公用设施部分，根据《前期物业服务协议》约定，该电梯的维保工作应由保利物业公司负责。本案中，保利物业公司已提供证据证明其已经按约定对涉案电梯委托有关单位进行了维保。而贺欣既未提供证据证明案外人徐州怡莱酒店管理有限公司自行更改涉案电梯电路以及支出费用具有合理性，亦不能证明该费用系贺欣实际支出。现贺欣要求将以上费用予以抵扣物业费的抗辩意见，因无事实和法律依据，故不予采纳。第三、保利物业公司向贺欣主张公共水电费4271.832元，但未提供证据予以证明，故对该请求不予支持，保利物业公司可待完善证据后，另行主张权利。第四、保利物业公司要求贺欣支付所欠交费用的逾期损失，但考虑到贺欣未缴纳物业费确系因双方就缴纳物业费的数额及电梯维护费问题存在争议，并非无故拖欠，故对其该项诉请，不予支持。第五、关于5000元押金问题。保利物业公司认可收取贺欣委托案外人交纳的5000元押金，且未予抵扣和返还。本案中，因贺欣未要求以此款项抵扣物业费，故不予抵扣，双方可另行解决。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定判决：一、贺欣应于判决发生法律效力之日起十日内，向保利物业公司支付物业服务费122888.3元。二、驳回保利物业公司的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人贺欣向本院提交：1、徐州振银清洁服务有限公司提供的收据存根四张，证明是案涉物业的垃圾清运以及环境卫生均是由上诉人自行解决，被上诉人未向上诉人所有物业提供相应的保洁服务；2、保安服务合同一份、监控安装合同一份、泉山分局和平派出所接处警工作登记表一份，安保人员2015年4月份-2017年2月份的工资单一份，证明被上诉人未向上诉人所有物业提供相应的安保服务，安全保障均由上诉人自行解决。被上诉人保利物业公司质证认为，对证据1，被上诉人起诉主张的期间是2012年6月1日至2016年3月31日，而收据的日期均是2016年的，在此期间之后，不能证明上诉人不欠物业费的；对证据2，被上诉人提供的是小区公共部分卫生、秩序、安全，业主户内并不在物业公司的服务范围内。被上诉人保利物业公司向本院提交：1、徐州市前期物业管理招投标登记申请表一份，证明保利物业公司是合法管理涉案小区的单位；2、电梯定期检验报告两份，证明被上诉人对上诉人的公共设施进行了管理和维保，每台电梯的维保费是4000元每年；3、照片一组，证明上诉人的下水管道、消防管道、消防水箱等设施均在小区内由被上诉人负责清理维护。上诉人贺欣质证认为，对证据1，该证据为复印件，对其真实性、合法性均持有异议；对证据2，电梯检测报告作出后，电梯使用登记标志应张贴于电梯内部，而该电梯使用登记标志并未张贴，故对两份检验报告真实性持有异议。对证据3，照片均是打印件，且从照片上无法反应拍摄位置，无法核实其真实性，不能证明被上诉人向上诉人提供了相应的物业服务。
本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，关于上诉人与被上诉人之间的《前期物业服务协议》到期后，被上诉人是否向上诉人提供了物业服务的问题。双方《前期物业服务协议》到期后，虽未继续签订新的协议，但被上诉人继续留在涉案小区，被上诉人提供的证据可以证明其为涉案小区提供了物业服务，而上诉人的物业属于涉案小区，其实际享受了被上诉人提供的物业服务。上诉人提供的安保服务合同、垃圾清运收据存根等证据仅能证明其对自己的物业进行了垃圾清理及安全保障，不能证明被上诉人未对涉案小区的公共部分提供物业服务。故对上诉人关于被上诉人未向其提供物业服务的上诉意见不予采纳。
关于物业费标准如何认定的问题。双方《前期物业服务协议》到期后，未签订新的协议，而被上诉人仍在涉案小区继续提供物业服务。故一审法院参照《前期物业服务协议》约定的标准计算涉案物业的物业费并无不当。
综上，上诉人贺欣的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2758元，由上诉人贺欣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年五月二日
书记员 金宇婷