广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第1011号
原告（反诉被告）黄伟灿，男。
原告陈智琼，女。
两原告共同委托代理人黄锦才，广东嘉永律师事务所律师。
两原告共同委托代理人林超伟，广东嘉永律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘喻芬，女。
被告（反诉原告）谭瑞祥，男。
两被告共同委托代理人梁凤洁，广东中真律师事务所律师。
两被告共同委托代理人张锦开，广东中真律师事务所律师助理。
原告黄伟灿、陈智琼诉被告刘喻芬、谭瑞祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月21日受理后，两被告在答辩期内对原告黄伟灿提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，由审判员方菲依法适用简易程序于2013年12月23日和2014年1月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林超伟与被告的委托代理人梁凤洁到庭参加了两次庭审，原告及其委托代理人黄锦才、被告的委托代理人张锦开到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告为夫妻关系，2012年12月1日原告黄伟灿通过中介与两被告签订《广东省房地产买卖合同》一份，约定两原告以人民币150000元的价格向两被告购买位于佛山市南海区的房屋，合同签订时原告向被告支付了定金人民币30000元，同时约定待原告符合购房条件时再办理房屋更名过户手续等内容。另原告为早日入住上述房屋，同日，又与两被告签订一份《租赁合同》，合同期限至原告付清上述房屋的购房款止。租赁合同签订后，原告对该房屋进行了翻新、装修，购买部分家具、电器，并使用至今。两原告的家庭符合在佛山市购买住房的相关条件，多次催促被告协助办理上述房屋更名过户手续事宜，但两被告看到近期房产价格上涨等原因，均以种种理由推辞。为此，诉请：1、确认原、被告双方签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效。2、原、被告继续履行《广东省房地产买卖合同》，并判决两被告协助两原告办理位于佛山市南海区的房屋更名过户至原告黄伟灿、陈智琼的手续。3、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告共同辩称，一、《广东省房地产买卖合同》合同无效。《广东省房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，但原告没有社保，不符合佛山市的购房资格，违反法规规定，应当无效。二、假设《广东省买卖合同》有效，本案原告陈智琼不是合同当事人，不是本案的适格主体。根据合同的相对性原则，本案的适格原告为黄伟灿，而非陈智琼，不享有双方签订《广东省买卖合同》诉权。两被告不同意陈智琼承继《广东省房地产买卖合同》中权利义务。三、假设《广东省买卖合同》有效，其合同约定的解除条件已成就，合同应当予以解除。《广东省房地产买卖合同》第六条约定：“乙方中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作悔约处理，本合同即告解除，乙方所交的定金不予退还”的约定，鉴于原告违反双方约定的办理过户前交付20000元第一期房款的约定，原告已逾期一年时间也没有缴付，合同应当予以解除。四、假设《广东省房地产买卖合同》有效，原告严重违约，应依合同予以解除。签订合同后，原告应当于办理过户当日前支付第一期房款20000元。但原告至今天为止将近一年时间，均未履行第一期房款缴付义务，两被告不应当在原告只是支付定金就将房屋过户给原告。所以两被告有权拒绝原告办理过户手续的请求，两被告是行使《合同法》规定的先履行抗辩权。双方约定应当于签订合同30天内办理过户手续，两被告在期间催促多次，原告先以没有社保为理由拒绝办理过户手续，后以没有钱为由拖延办理过户。原告违约行为一直延续至现在将近一年时间，远远超过双方合同约定的30日时间。被告当然有权拒绝原告过户要求。事实上，两被告一直宽容原告将近一年时间还没有过户是因为原告只有这30000元资金，根本除了这定金之外就没有钱再履行合同。为此，两被告未履行合同约定的更名过户手续符合约定和法律规定。
两被告对原告黄伟灿反诉称，2012年12月1日，两被告与原告黄伟灿双方签订《房地产买卖合同》，两被告将两被告名下的佛山市南海区的房屋转让给原告黄伟灿。合同约定：转让价格为15万元；乙方（原告黄伟灿）应于签订合同当天支付定金3万元整，办理过户当日前支付第一期房款2万元整，最后一期房款10万元在办理两证合一递件取到回执是日付齐；约定合同签订三十日内，甲乙双方应携带有关资料办理过户手续；并约定乙方中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作悔约处理，本合同即告解除，乙方所交的定金不予退还等条款。签订《房地产买卖合同》时，原告黄伟灿因经济拮据，双方同时签订了《租赁合同》，约定如甲方（两被告）收齐房款，此合同即告解除。合同签订后，原告黄伟灿支付了定金3万元，剩余房款分文未付，并违反约定要求两被告办理过户手续，经两被告多次催促，原告黄伟灿拒不支付剩余房款。2013年1月，原告黄伟灿在未办理过户手续，未经两被告同意的情况下，擅自进行装修。经两被告多方了解，原告黄伟灿除了没有钱购买之外，还没有佛山市限购条件之一的一年的社会保险。两被告宽容原告黄伟灿将近一年时间，原告黄伟灿未办理社保和改善经济状况，不符合佛山市政府的限购规定，双方签订的合同应当确认为无效合同。假设双方之间的合同为有效合同，根据我国《合同法》第67条规定，原告黄伟灿未支付第一期房款，两被告因此未办理过户手续的行为是行使先履行抗辩权，有权拒绝原告黄伟灿要求办理过户手续，两被告行为符合合同的约定。两被告认为，原告黄伟灿存在以下违约行为，合同应当予以解除：1、原告黄伟灿要求办理过户手续之前，应当先行支付第一期房款2万元，并在取得两证合一回执时支付完剩余房款，至两被告起诉前为止的将近一年时间里，原告黄伟灿无正当理由拒绝支付第一期房款，原告黄伟灿行为属于根本违约。2、依照合同第六条“乙方逾期15天仍未付清应缴购房款时，作悔约处理，本合同即告解除，乙方所交的定金不予退还”的约定，原告黄伟灿的违约行为导致合同无法履行，应当予以解除及没收定金。同时解除相连的《租赁合同》，作为《广东省房地产买卖合同》相连的《租赁合同》，原告黄伟灿在《租赁合同》履行期间，未经两被告批准，违反合同法的规定进行装修，依据合同法223条第二款规定应恢复原状或者赔偿损失。为此，诉请：1、解除原告黄伟灿与两被告于2012年12月1日签订的《房地产买卖合同》。2、解除原告黄伟灿与两被告于2012年12月1日签订的《租赁合同》。3、原告黄伟灿立即搬离金海广场金辉阁1208房，返还房屋及清除原告黄伟灿加装的装修及附属设施。4、原告黄伟灿赔偿被告装修破坏房屋损失1万元。5、没收原告黄伟灿定金3万元予两被告。6、本案本诉及反诉诉讼费用由原告黄伟灿承担。
原告黄伟灿对反诉辩称，一、双方签订的《房地产买卖合同》《租赁合同》有效，原告没有违约，合同约定的解除条件没有成就，合同应该继续履行。《房地产买卖合同》约定支付第一期购房款20000元的时间是办理过户手续当天（即递件给地税），由于原告暂时未具备佛山市的购房资格，要缴满一年社会保险具备佛山市的购房资格，再办理房屋过户手续，因此双方约定房屋交易时间顺延，而原告要到2013年10月才缴满一年佛山市社会保险，换言之，2013年10月才可以办理房屋过户手续，因此原告没有逾期支付第一期购房款。原告对涉案房屋进行适当装修，目的为了使用该房屋，如果没有适当装修，该房屋并不具备使用条件，原告在修葺过程中既没有损坏墙体也没有改变房屋的主体结构。请求驳回两被告的反诉请求。
原告陈智琼对反诉的意见与黄伟灿的答辩意见一致。
两原告在诉讼中提供下列证据：
1、两原告身份证（1份，原件），证明两原告诉讼主体资格。
2、被告刘喻芬身份证（1份，复印件）、被告谭瑞祥信息查询系统（1份，打印件），证明两被告诉讼主体资格。
3、两原告结婚证（1份，原件），证明两原告是夫妻关系。
4、广东省房地产买卖合同（1份，原件），证明原告以150000元的价格向被告购买位于佛山市南海区的房屋的事实。
5、购房定金收据（1份，原件），证明原告向被告交付购房定金30000元。
6、租赁合同（1份，原件）。
7、2013年1月18日收据（1份，复印件）。
8、2013年1月19日收据（1份，复印件）。
完成收款清单（1份，复印件）。
收据（NO.0106289）、收据（NO.116504）、收款收据（NO.0005986）、发票联（NO.15146285）、发票联（NO.24816555）、发票联（NO.15146289）、收款收据（NO.0038288）、收款收据（NO.0031968）、送货单（NO.0094833）（各1份，复印件）。
收据（NO.116504）、收据（NO.016884）、收据（NO.0106289）、收据（NO.016884）（各1份，复印件）、自动柜员机客户通知书（3份，复印件）。
证据6-11，证明原告已经使用佛山市南海区大沥镇六联金海广场花园金辉阁1208房的事实。
12、佛山市社会保险参保缴费证明（1份，原件）。
13、户口本（1份，原件）、房产信息登记查询结果（7份，原件）。
证据12-13证明两原告具有符合在佛山市购房的条件。
经质证，两被告对两原告证据1的真实性无异议，认为陈智琼不是合同的当事人，陈智琼的相关身份证据与本案无关。对证据2、5、7-9无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，结婚证与本案无关。对证据4的真实性、关联性无异议，黄伟灿签订合同时没有购房资格，对其合法性有异议，该合同为无效合同。对证据6真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据10的真实性有异议，原告未经被告同意，擅自进行装修，破坏被告房屋的事实，原告应当依法恢复原状并赔偿被告的损失。对证据11有异议，不是被告开具的。对证据12的真实性、合法性无异议，本案唯一适格主体为黄伟灿，陈智琼与本案无关，社保不足以证明原告黄伟灿具有购房资格。两被告对证据13的真实性、合法性无异议，证明内容不予确认，关联性有异议，本案合同主体是黄伟灿，陈智琼不是购房主体，陈智琼与本案无关，被告无义务依照《广东省商品房买卖合同》过户给陈智琼。
两被告在诉讼中提供下列证据：
1、两被告身份证（1份，复印件），证明两被告诉讼主体资格。
2、原告黄伟灿身份证（1份，复印件），证明原告黄伟灿诉讼主体资格。
3、房屋所有权证（1份，原件），证明两被告诉讼主体资格。
4、广东省房地产买卖合同（1份，原件），证明：（1）原被告于2012年12月1日签订买卖合同，约定双方的权利义务；（2）原告在签订合同时没有购房资格；（3）原告应当在过户前支付第一期房款；（4）合同签订之日起三十日内办理过户手续；（5）原告逾期15日仍未付清应缴购房款时，做悔约处理，本合同即告解除，原告所交的定金不予退还。
5、租赁合同（1份，复印件），证明原告应当珍惜维护房屋设施，不得损害，保持墙体整洁，墙壁不得胡乱打钉；如有损害被告利益的则赔偿被告的一切损失。
6、完成收款清单（1份，复印件）。
7、2013年1月18日收据（1份，复印件）。
8、2013年1月19日收据（1份，复印件）。
证据6-8，证明原告未经被告同意，对内墙、木门、墙体进行装修，对大厅及厨房进行大理石装修，严重破坏房屋的总体结构。
经质证，两原告对两被告证据1-3、6-8无异议。对证据4的真实性无异议，但认为不能证明原告存在违约的事实，合同最后一页增加了约定条款，约定了交易时间顺延。对证据5的真实性无异议，签订合同时，因原告尚未具有购房资格，故原被告约定先将房屋交付给原告使用，合同约定过户时间随着社保资格具备的时间顺延，双方签订租赁合同表明房屋已经交付。
经审查，两被告对两原告证据2、5、7-9无异议，本院予以采信。两被告对两原告证据1、3、4、6、12、13的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。两原告不能证明证据10、11与本案的关联性，本院不予审查。两原告对两被告证据1-3、6-8无异议，本院予以采信。两原告对两被告证据4、5的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
综合当事人的陈述及采信的证据，本院认定以下事实：
案涉房屋位于佛山市南海区，登记权属人为被告刘喻芬、谭瑞祥，登记日期1998年5月13日。2014年1月6日查询没有权属限制情况登记。
2012年12月1日，被告刘喻芬、谭瑞祥（甲方、转让方）与原告黄伟灿（受让方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，成交价150000元。乙方于签订合同当天支付30000元定金，于办理过户当天（即递件地税当日前）支付第一期房款20000元，最后一期房款100000元在办理两证合一递件取到回执当日付齐。合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料办理过户手续。双方同意甲方收齐房款当日由甲方将该房地产交付给乙方使用。甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方30000元整的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。办理房地产过户时所需缴纳的税费，由乙方负责一切所有个税和所需缴纳的一切所有税，如遇政策更改产生税费也由乙方负责。合同末页“备注”以手写字体注明：“1、在办理上述房产递件当天前甲方负责迁出所有户口；2、如违约方违约要赔偿‘南海区居泰地产服务部’的中介费壹万元正；3、甲乙双方已知晓购买此房需要补办即补缴社保，即交易时间要顺延。”
2012年12月1日，黄伟灿支付30000元定金予两被告，两被告出具收据载明收到黄伟灿交来购买案涉房屋的转让定金30000元。
2012年12月1日，被告刘喻芬、谭瑞祥（甲方、出租方）与原告黄伟灿（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为12个月，从2013年1月1日至2014年12月30日，租金每月350元，租金必须先付后用，即每月1日前支付下月的租金。租期内乙方必须自付管理费、水电费、有线电视费、水电公共分摊费等由于使用该房屋而产生的费用，并需按时缴纳。乙方应珍惜维护好房屋的设施，不得损坏，保持墙体整洁，墙壁不能胡乱打钉，租期期满应该将房屋打扫干净或扣押清洁卫生费。乙方入住时请检查好室内设施是否完好，如发现有损坏、破烂的，入住3日内必须提出并告知甲方（合同生效之日视为入住日），如不通知甲方，所有设施所出现的问题由乙方自行负责维修。合同“备注”处以手写字体加注：“此租赁合同和买卖契约相连，如甲方收齐房款，此合同即告解除。”
两原告与两被告在诉讼中共同陈述案涉房屋于2012年12月21或22日左右由两被告交付予黄伟灿使用。
两原告于2010年8月31日登记结婚。两原告均为非佛山户籍居民，原告陈智琼于2012年10月开始在佛山地区参加社会保险，至2013年9月连续缴费满一年。原告黄伟灿没有在佛山地区参加社会保险。至2013年12月24日，与两原告同一户籍住所地的子女三人，均已成年。两原告在佛山地区没有购买其他房产。
两被告在诉讼中陈述：签订房地产买卖合同当日知道原告黄伟灿在佛山地区尚未具有购房资格；两被告不同意收取两原告支付的首期房款20000元。
两原告在诉讼中陈述：两原告油刷了案涉房屋的墙壁，在厨房用大理石搭建了灶台；同意立即支付首期房款20000元予两被告。
两原告于2013年11月21日提起本案诉讼。
本院认为，原告黄伟灿与两被告签订的房地产买卖合同中关于案涉房屋买卖事宜的约定及双方签订的租赁合同均为双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。黄伟灿在佛山地区是否具有购房资格是房屋买卖合同能否继续履行的条件，不是房地产买卖合同的效力要件，本院对两被告关于合同无效的意见不予采纳，对原告黄伟灿请求确认合同有效予以支持。
关于原告陈智琼是否适格主体的问题，虽然原告黄伟灿与两被告订立合同时，佛山市住房限购措施已实施，黄伟灿并不具备佛山市购房资格，但黄伟灿的配偶陈智琼于合同签订前两个月即2012年10月已开始在佛山市参保，至2013年9月在佛山市参保满一年，结合两被告关于签约时已知悉黄伟灿尚未具备购房资格的陈述及双方签订的租赁合同租赁期限至2013年12月的事实，黄伟灿述称夫妻共同购房，签约时约定房产需过户至两原告夫妻名下的可信度较高，亦符合法律关于夫妻关系存续期间财产共有的规定，本院予以采信。且房屋登记至陈智琼名下，并没有对两被告的权利造成实际影响。陈智琼作为黄伟灿配偶共同享有涉讼房屋买卖合同权利，其诉讼主体适格，本院对两被告相关抗辩不予采纳。
虽然两被告和黄伟灿在合同中约定合同签订之日起30天内办理过户手续，但合同末页备注栏关于交易时间要顺延的加注及双方签订的租赁合同租赁期限至2014年12月30日的情况，证明双方实际变更了签订合同之日起30天内办理过户手续的约定，就过户时间顺延至买方在一年内具备购房资格之时达成合意。双方约定买方“于签订合同当天支付30000元定金，于办理过户当天（即递件地税当日前）支付第一期房款20000元，最后一期房款100000元在办理两证合一递件取到回执当日付齐”，即双方约定履行次序为先支付首期房款，再办理案涉房屋的递件核税手续，然后办理房屋所有权人变更登记的过户递件手续，再于取得过户递件回执当日支付最后一期房款100000元。由于双方没有约定首期房款支付及案涉房屋办理递件核税手续的具体时间，为此，双方在合同具备履行条件后均应依法履行通知义务。两被告没有主张或举证证明与两原告约定了办理递件核税手续的具体时间，也没有证明向两原告发出了支付首期房款的通知而两原告拒不支付，黄伟灿尚未支付首期房款不构成违约。现原告陈智琼已具有在佛山地区购房的资格，两原告均陈述具有支付购房款的能力，案涉房屋不存在产权易动的限制登记情况，案涉房地产买卖合同具备继续履行的条件，本院对两原告请求两被告继续履行合同予以支持，对两被告请求解除合同及没收定金30000元均不予支持。双方约定两被告履行递件核税和过户手续义务的次序在收到首期房款之后，诉讼中两原告同意支付首期房款20000元予两被告，但两被告拒绝收取，两被告为自己利益阻止房屋递件核税和递件过户条件的成就，依法视为两被告履行递件核税及过户义务的条件已成就，本院对两原告请求两被告协助将案涉房屋的权属人变更登记（包含递件核税及递件过户）至陈智琼名下予以支持。原告黄伟灿不具有在佛山地区购房的资格，本院对两原告请求两被告将房产权属人变更登记至黄伟灿名下不予支持。
由于案涉租赁合同与房地产买卖合同的关联性，两被告没有举证证明原告黄伟灿进行了减损房屋价值及破坏房屋结构的装修，黄伟灿基于房地产买卖合同履行的信赖利益及使用房屋的需要对案涉房屋进行必要的修整不构成根本违约，两被告没有主张或举证证明原告存在其他违约行为，本院对两被告请求解除租赁合同不予支持，对两被告在解除合同的基础上反诉请求返还房屋、拆除装修、赔偿装修破坏损失均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告黄伟灿与被告刘喻芬、陈智琼于2012年12月1日签订的《房地产买卖合同》项下关于房屋买卖事项的约定合法有效。
二、原告黄伟灿、陈智琼与被告刘喻芬、谭瑞祥于本判决发生法律效力之日起继续履行上述第一项《广东省房地产买卖合同》项下关于房屋买卖事项的约定，被告刘喻芬、谭瑞祥应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈智琼办理将位于佛山市南海区的房产权属人变更为原告陈智琼的登记手续。
三、驳回原告黄伟灿的其他诉讼请求。
四、驳回被告刘喻芬、谭瑞祥的反诉请求。
本案本诉受理费减半收取1650元（两原告已预交），由被告刘喻芬、谭瑞祥负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。反诉受理费400元（两被告已预交），由被告刘喻芬、谭瑞祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年一月九日
书记员 梁绍蕾