广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第217号
上诉人（原审原告、反诉被告）：兰某某，女，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市××商业有限公司。
上诉人兰某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市盐田区法院（2008）深盐法民房初字第152号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年1月，深圳市××商业有限公司（以下称××公司）和案外人赵某签订《租赁合同》及《合同补充协议》，双方约定赵某承租深圳市盐田区盐田路××华庭×层房地产300平方米用于经营餐厅，每月租金12000元、卫生费800元，赵某支付5000元履约保证金和30000元租赁保证金，同时约定未经××公司以书面形式表示同意，赵某不得将本合同权利义务全部或部分转让给第三方。之后，××公司将涉案房产交付赵某使用，并向赵某出具了收到履约保证金和租赁保证金共35000元的收据。2007年4月23日，××公司和赵某签订深（盐）0043707号《深圳市房地产租赁合同》并在深圳市盐田区房屋租赁管理办公室登记备案，该合同对承租地点、租期、租金及双方权利义务进行了约定，并在合同（附页）手写备注：该房地产租赁合同仅供办理营业执照使用，如该房地产租赁合同与××公司租赁合同条款相冲突，则以××公司租赁合同条款为准并执行。2007年6月1日，赵某以涉案房产为经营场地注册成立”深圳市盐田区××港式茶餐厅”，负责人为赵某本人。2007年11月17日，赵某（甲方）和成某、兰某某、古某（乙方）签订《××茶餐厅转让》协议书，约定如下：一、××茶餐厅一次性转让给乙方，金额为68万元，其中包括有××公司押金35000元，员工宿舍押金3900元收据3张；二、在转让之前的一切费用由甲方负责；3、转让日为2007年11月17日生效……。赵某转让××茶餐厅一事并未征得××公司同意。2007年11月30日，××公司和××港式茶餐厅签订深（盐）0036378号《房地产租赁合同》并在深圳市盐田区房屋租赁管理办公室登记备案，合同约定××公司将××华庭二层东203房地产300平方米出租给××港式茶餐厅使用，每月租金10000元，租期自2007年12月1日起至2012年2月13日止。该合同承租人为”××港式茶餐厅（兰某某）”，出租人签章处有××公司签字盖章，承租人签章处没有××港式茶餐厅的印章，兰某某在法定代表人一栏签名。房地产租赁合同第二十条约定：出现下列情形之一时，承租方可就因此造成的损失请求出租方支付违约金。……（四）未经承租方同意或有关部门批准，出租方将租赁房地产进行改建、扩建或装修。合同（附页）手写备注：本房屋租赁合同仅供办理个体营业执照之用，如该合同在内容上同《××公司租赁合同》相冲突，则以《××公司租赁合同》为准。××公司与××港式茶餐厅并未签订《××公司租赁合同》。另据原审法院到盐田区房屋租赁管理办公室调查，上述合同与《合同终止协议书》一起备案，《合同终止协议书》内容为赵某和××公司签订的深（盐）0043707号《房地产租赁合同》因更换法人，双方同意于2007年11月30日终止租赁关系。后经原审法院委托鉴定，《合同终止协议书》上××公司的签名及印章均系伪造。2007年11月29日，兰某某向深圳市工商行政管理局申请预先核准个体工商户”深圳市盐田区××港式茶餐厅”获同意，字号有效期自2007年11月29日至2008年5月29日，期满自动失效。同日，兰某某在涉案房产经营”××港式茶餐厅”，但并未申领营业执照。经营期间产生的租金、卫生费等费用由其向××公司支付。××公司出具的2007年12月－2008年2月租金及卫生费收款单显示客户名为”××茶餐厅”，租金每月10000元，卫生费每月800元。2008年3月份，××公司开始对××华庭二层进行装修且未征得兰某某的同意，双方因装修问题引发争议。2008年4月15日、26日，兰某某以××茶餐厅的名义就××公司装修一事要求××公司减免租金，解决因装修引起的经营困难。2008年6月15日、18日，××公司向赵某（××茶餐厅）发出函件，要求××茶餐厅配合××公司装修，并要求支付拖欠的租金。6月28日，××公司向赵某发出商函，指出赵某擅自将承租房产转租违反了合同约定，并要求其支付5、6月份的租金。后双方协商未果，兰某某经营××港式茶餐厅到2008年7月份，5－7月份的租金未支付。庭审中，兰某某确认尚欠2007年12月份、2008年3－7月份的水电煤气费37998.4元没有支付。另查，涉案房产目前仍未退回××公司。原审法院根据××公司申请，委托广东南天司法鉴定所对《合同终止协议书》出租人处签名及印章进行鉴定，鉴定结果为出租人处签名”何×明”及印章”深圳市××商业有限公司”均系伪造。原审法院根据兰某某申请，委托深圳市银通联资产评估有限公司对××华庭二层东203号××港式茶餐厅的装修和房内餐厅设备进行了评估，评估总值为453210元，其中设备总值为153869元，装修总值为299341元。
兰某某诉讼请求：1、解除租赁合同；2、××公司减半收取兰某某2008年3月租金及卫生费，退回5400元，返还已收的2008年4月份费用10800元；3、××公司赔偿因其违约造成的兰某某提前终止与员工的劳动合同而赔偿的27396.3元；4、××公司赔偿兰某某可期待利益265784元（按每天平均收入1452.37元纯利计，从2008年4月1日起至××公司履行完毕之日止，暂计至2008年9月31日）；5、××公司赔偿兰某某装修、厨房设施及用品等损失98.5788万元；6、××公司返还押金3万元，履约保证金5000元；7、××公司承担本案诉讼费。
××公司反诉请求：1、兰某某立即停止侵害××公司的房产，排除妨害；2、兰某某赔偿损失60000元（按每月10000元标准计算，从2008年5月算至10月）；3、兰某某赔偿××公司水电费71861.9元；4、兰某某承担反诉诉讼费。
原审法院认为：本案的争议焦点在于：一、兰某某与××公司之间是否存在房屋租赁合同关系？二、若合同关系成立，双方是否构成违约以及各自应承担的责任？关于焦点一，原审法院确认兰某某与××公司之间存在房屋租赁合同关系。理由如下：1、从兰某某提交的深（盐）0036378号《房地产租赁合同》形式要件来看，承租人为”××港式茶餐厅（兰某某）”，承租人签章处有兰某某作为法定代表人的签名；××公司在出租人签章处盖有公司印章及法定代表人签名，××公司对印章及签名的真实性表示认可，亦承认该份合同是为办理××港式茶餐厅营业执照出具。由此可见，××公司与拟成立的××港式茶餐厅签订了房屋租赁合同。2、深（盐）0036378号《房地产租赁合同》已实际履行。该合同约定每月租金10000元，租期自2007年12月1日起至2012年2月13日止，兰某某在2007年11月底即在涉案房产经营××港式茶餐厅，并按合同约定的每月10000元的标准向××公司支付租金，从××公司出具的2007年12月份－2008年2月份的收款单来看，客户名称均显示为”××港式茶餐厅”，在××公司装修期间××公司发出的函件指向的对象也是××茶餐厅，由此可见，××公司不仅和××港式茶餐厅签订了合同，而且双方已经实际履行了该合同。3、兰某某是××港式茶餐厅的实际负责人。根据兰某某提交的证据，兰某某从赵某处受让了××茶餐厅，并以负责人的身份向工商局申请核准××港式茶餐厅的字号，在经营××茶餐厅以及就装修引发争议的过程中，兰某某一直以负责人身份进行经营活动。4、兰某某作为××港式茶餐厅的实际负责人应履行《房地产租赁合同》中××港式茶餐厅的权利义务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第49条规定，法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，以直接责任人为当事人。综上，××港式茶餐厅未成立并不影响《房地产租赁合同》的效力，兰某某应作为合同相对方履行承租人的权利义务。因此，兰某某与××公司之间存在房屋租赁合同关系。对于××公司辩称该合同仅为办理个体营业执照之用，兰某某与××公司并未签订《××公司租赁合同》，因而《房地产租赁合同》不是双方实际履行的合同的意见，原审法院认为，房地产租赁合同明确约定了双方的权利义务，而且双方在履行过程中是按照该合同主要条款履行的，因此房地产租赁合同真实有效。对于××公司辩称兰某某伪造了《合同终止协议书》从而使得深（盐）0036378号房地产租赁合同获得备案登记，因此该份合同系兰某某单方变造的辩论意见，原审法院认为，《合同终止协议书》与《房地产租赁合同》是相互独立的两份合同，其关联性仅体现在前后两份房地产租赁合同（即深（盐）0043707号、深（盐）0036378号）备案登记的连续性，《合同终止协议书》上××公司的印签系伪造并不导致深（盐）0036378号《房地产租赁合同》无效，首先，××公司并无证据证明伪造印签系兰某某所为；其次，即使是兰某某伪造，也不能否认深（盐）0036378号《房地产租赁合同》中××公司印章的真实性；再次，据××公司称赵某以改变注册商号为由向××公司申请在其提供的深（盐）0036378号《房地产租赁合同》上盖章签名，××公司的合同经办人在审查了乙方确实是××港式茶餐厅，合同主要条款与前一份备案合同深（盐）0043707号《房地产租赁合同书》一致的情况下才盖了章，亦再次证明××公司确认与××港式茶餐厅签订了房地产租赁合同，因而，××公司不能以伪造的《合同终止协议书》否认《房地产租赁合同》的效力。对于××公司辩称赵某以改变注册商号为由获得××公司签名盖章的乙方名称为××港式茶餐厅、落款乙方处空白的合同，从而为兰某某变造合同提供了条件，原审法院认为，××公司并无证据证明出具该合同是受赵某欺诈，即便如其所说，也只能证明××公司在签订合同过程中未尽审慎核实义务，××公司应对因其工作疏漏造成的后果承担相应法律责任。关于焦点二，根据原审法院查明的事实，兰某某与××公司在履行合同过程中均存在违约事实。××公司未经兰某某同意擅自对涉案房产进行装修，给兰某某的经营造成了一定程度的影响，构成违约；兰某某的违约在于，××公司的上述违约行为并非导致合同无法继续履行的根本性违约，但兰某某2008年7月之后停业扩大了损失。因此，兰某某与××公司应就各自违约行为承担相应的责任。由于兰某某已于2008年7月开始即未继续在涉案房产进行经营，双方合同已无继续履行可能，故兰某某要求解除《房地产租赁合同》的诉讼请求原审法院予以支持，兰某某应将租赁房产返还给××公司。兰某某要求××公司退回2008年3月租金及卫生费的一半即5400元以及4月份租金及卫生费10800元的诉讼请求，因该项诉讼请求没有合同依据，原审法院不予支持。兰某某要求××公司赔偿因其违约造成的兰某某提前终止与员工的劳动合同支付的赔偿款27396.3元的诉讼请求，因兰某某没有提交相应证据证实，原审法院不予支持。兰某某要求××公司赔偿可期待利益的损失，原审法院认为，虽然合同约定××公司未经兰某某同意或有关部门批准将租赁房地产进行装修应支付违约金，但因双方并未实际约定违约金的数额，因此××公司应就违约行为给兰某某造成的实际损失以及预期利益损失承担赔偿责任。根据××公司提交的水电煤气费通知单显示，2008年3－7月水电煤气费依次为：7849.6元、6089.6元、6535.6元、6881.6元、2217.6元，以上数据表明2008年3－6月期间兰某某经营正常，该期间并无损失。至于2008年7月份之后的预期利益，虽然兰某某主张因××公司装修导致餐厅无法正常经营，但其并未提交足以证实的证据，故原审法院认为停业系兰某某自主行为而非××公司装修所致，因而兰某某应对停业之后的损失自负责任，故该项诉讼请求亦缺乏事实依据，原审法院不予支持。兰某某要求××公司赔偿装修、厨房设施及用品等损失98.5788万元的诉讼请求，原审法院认为，《房地产租赁合同》没有对合同解除后装修物如何处理进行约定，考虑到装修不可拆除，在××公司收回房屋后也有一定利用价值，故××公司应按照评估价值对涉案房产内的装修予以补偿，至于涉案房产内的设备均为兰某某为经营茶餐厅所购买，这些设备非为租赁房屋本身所必须，在××公司收回租赁房屋后也没有相应的利用价值，兰某某应将设备自行搬走。综上，对兰某某要求××公司赔偿装修、厨房设施损失的诉讼请求，原审法院予以部分支持。兰某某要求××公司退回押金3万元即履约保证金5000元的诉讼请求，原审法院认为，由于赵某和兰某某、成某、古某梅签订的《××茶餐厅转让》协议中明确约定转让款包括××公司押金35000元，该收据亦由兰某某持有，因双方租赁合同已经解除，xx公司应将该款返还兰某某，故该项诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。庭审中兰某某与××公司对兰某某所欠××公司水电煤气费金额37998.4元予以确认，该款系兰某某使用涉案房产实际发生，原审法院对××公司要求兰某某支付水电煤气费的诉讼请求予以支持。××公司要求兰某某停止侵害、排除妨碍的诉讼请求没有事实依据，原审法院不予支持。××公司要求兰某某支付占用房产损失60000元的诉讼请求，因兰某某与××公司之间属合同纠纷而非侵权纠纷，兰某某应将2008年5－7月实际使用涉案房产进行经营期间的租金30000元支付给××公司；至于8－10月份的租金，如前所述，兰某某与××公司在履行合同的过程中均有过错，依法应当各自承担相应的责任，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第49条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第86条的规定，判决：一、解除深（盐）0036378号《房地产租赁合同》，兰某某应于本判决生效之日起十日内将租赁房产交还给深圳市××商业有限公司；二、兰某某应于本判决生效之日起十日内向深圳市××商业有限公司支付租金30000元及水电煤气费37998.4元；三、深圳市××商业有限公司应将租赁保证金及履约保证金35000元退还兰某某；四、深圳市××商业有限公司应向兰某某支付299341元作为对兰某某装修的补偿，装修物归深圳市××商业有限公司所有；五、驳回兰某某的其他诉讼请求；六、驳回深圳市××商业有限公司的其他反诉请求。上述第二、三、四项判决确定之款项相抵后，深圳市××商业有限公司应向兰某某支付266342.6元，该款应于本判决生效之日起十日内支付清结，逾期则按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费16772元，由兰某某负担12557元，××公司负担4215元，该款已由兰某某预付，××公司应将所负担之数径付兰某某；反诉案件受理费1469元，由兰某某负担758元，××公司负担711元，该款已由××公司预付，兰某某应将所负担之数径付××公司；鉴定费29600元由××公司负担；评估费15000元由兰某某与××公司各负担7500元，该款已由兰某某预付，××公司应将所负担之数径付兰某某。
兰某某不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、纠正一审第二、四、五项和有关诉讼费用的判决；2、本案、诉讼费、鉴定费、保全费均由××公司承担。事实和理由：一、关于违约问题。一审判决认为××公司擅自装修只对兰某某经营造成一定程度的影响，不构成根本性违约。2008年7月停业是兰某某自主行为并非××公司装修所致，因此兰某某亦违约，并对停业后的损失自负责任。兰某某对此判决十分愤怒。1、××公司的反诉状和答辩状是其毁约的真实写照。××公司的自认，证明了××公司是这场纠纷的肇事者，是根本的违约者，当然也应当是全部责任的承担者。2．合同第二十条约定：”未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房地产进行改建，扩建或装修。除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形解除合同。”3．兰某某提交的证据证明餐厅开张时门面为16米宽，××公司装修后仅留1．5米的消防门，装修期间客人根本无法正常到达餐厅，××公司2008年7月5日开始断水电。××公司早在装修之前便想毁约，所以在装修图纸上已将餐厅列为对外统一招商的区域，所以装修之前根本不协商。退一万步讲，假设真如判决书认定的是兰某某于2008年7月之后自主停业，这也不可能构成兰某某违约。停业与否是兰某某自己的经营行为，只关系到兰某某的收入问题，与履行租赁合同不是同一个法律关系。二、关于可期待利益损失的问题。1．一审仅依2008年3-7月水电费来认定兰某某该期间经营正常无损失；此后停业系兰某某自主行为而非装修所致，因而自负责任的认定证据不足。装修期间连××公司都受此影响而停业，直至8月8-13日才恢复营业。2．依2008年3-7月水电费（此时正是其装修期间根本无可比性）来认定兰某某该期间经营正常无损失的问题双方当事人均未提起，庭审也未涉及，而这一观点是基于对茶餐厅的不了解和过于主观而造成的。茶餐厅不同于其他餐厅的特点在于茶餐厅是以蒸煮食物等为主，每天事先备好固定的食品，就餐者哪怕是一个人，事先也要备好一锅饭、一锅汤等．而其他餐厅则是根据每个人的不同要求，现加以煎炒烹炸。至于用电，所有的冷藏、冷冻和冷气，照明等电器，不论客人多少，都要正常运转。这些与营业是否受到损失无必然联系。三、关于兰某某提前终止与员工的劳动合同支付的赔偿款27396．3元的问题，一审判决认为兰某某未提交相应的证据而不予支持。1．从兰某某提交的证据足以证明所雇16名员工的真实性．其中陆某、张某某、陈某、黄某还留有电话号码，完全可以核实。2、兰某某提交的证据工资表可以看出，当月员工工资为27396．30元。3、此外，依一般的生活经验也完全可以得出结论：一个每天营业额在6千元以上的餐厅雇20名左右的员工人是正常的．因××公司违约造成无法经营是难以预料的，因此提前解除合同并予赔偿也是极为正常的。四、关于餐厅的设备由兰某某自行搬走的问题。1．由于××公司的违约，致使这些设备无法在约定的租赁期内使用，责任不在兰某某。2．餐厅的设备是根据餐厅的场所量身定作的，换一个场所不一定用得上。如果兰某某无处放置而卖掉，价格可想而知。五、关于退回2008年3月租金、卫生费的5400元以及4月份租金及卫生费10800元的问题。一审认为因无合同依据，不予支持。根据合同第二十条的约定：”乙方自甲方收到通知至乙方获得赔偿期间，不需向甲方支付租金。”据此，一审判决违背了合同约定。六、关于诉讼费用的问题。1．××公司的反诉，纯属无理取闹。既然判决驳回，应承担全部反诉费用。2．诉讼费由兰某某承担12557元，评估费由兰某某承担7500元不公平。本案是由××公司根本违约造成的，诉讼费和评估费的发生均应由××公司承担。3．财产保全费5000元漏判，应由××公司承担。七、关于审限和评估、鉴定的问题。本案从2008年8月20日起诉至2009年9月21日收到判决，兰某某认为审限过长。八、关于证据。从××公司没有任何可以对抗兰某某的证据。综上，兰某某希望二审法院能够主持正义，早日依法作出公正判决。
二审兰某某补充上诉事实和理由如下：一、原审有漏判，最重要的事实是：兰某某餐厅开张时门面是16米宽，评估报告认定是46.31平方米，××公司装修以后，改成1.5米的消防门，这对餐厅来讲是非常重要的事实。二、关于原审认定赵某转让××茶餐厅一事未征得××公司的同意，该认定没有证据依据。三、一审认定兰某某是自主停业，一审依据这个认定兰某某承担违约责任，但实际上是兰某某被停水停电断路以后实在没有办法经营下去，就这个事实，兰某某提交了证据，从照片上可以看出来除了电梯通道被拆除以外，整个地面全部被破坏，重新进行装修，连一般的人想进入施工现场都是很难的，何况是顾客，一审对这样的重要事实没有认定。
××公司答辩称：1、兰某某与××公司没有签订租赁合同，兰某某提交的租赁合同系伪造。2、兰某某主张其在涉案房产内经营的权利来自赵某，此观点不能成立，即使成立也无权向××公司主张任何权利。3、无论涉案房产内的茶餐厅的经营人是赵某还是兰某某，××公司均没有违约行为导致无法经营。4、兰某某主张的各项损失依据不足。5、兰某某没有任何依据非法占有涉案房产至今，属于侵权行为，应依法排除妨碍，赔偿××公司的经济损失。综上，请求驳回上诉。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审审理过程中，兰某某陈述其与员工签订的劳动合同没有在劳动部门备案，诉讼请求的可期待利益损失是自己依据营业额计算出来的。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。关于兰某某与××公司之间是否存在租赁合同关系的事实原审分析和认定准确，本院予以确认，理由在此不再赘述。兰某某与××公司之间存在租赁合同关系，双方均应切实严格履行约定的义务。原审判决租赁合同解除，双方没有上诉，本院予以维持。××公司在没有按照合同约定征得兰某某同意的情况下对涉案房产进行装修，给兰某某的经营造成一定的影响，构成违约，应赔偿兰某某因此而造成的损失。由于××公司对涉案物业进行装修，给兰某某的经营造成影响，兰某某要求减半收取租金的请求应予以支持。兰某某在2008年3-7月的租金减半缴纳，已经缴纳的3-4月租金××公司退还一半，经计算为10000元。5-7月的租金兰某某没有缴纳，应缴纳15000元。水电费是兰某某经营过程中实际使用水电产生的费用，兰某某应据实缴纳。兰某某应支付××公司水电费37998.40元。兰某某与员工签订的劳动合同没有在劳动部门备案，兰某某提供的证据不能充分证明兰某某工人工资损失的具体金额，因此，兰某某的该项请求不予支持。兰某某诉请的可期待利益损失是自己依据营业额计算出来的，没有经过法定的审计机构审计，因此，兰某某提供的证据不能充分证明兰某某可期待利益损失的具体金额，兰某某的该项请求不予支持。原审委托评估机构对涉案房产的装修的评估报告中的设备价值不是已经形成附和的装饰装修物，因此，该部分物品不应由××公司赔偿。原审对此处理正确，本院予以维持。原审对租赁保证金及履约保证金的处理正确，本院予以维持。由于本案纠纷的产生是由于××公司的原因造成的，因此，××公司应承担大部分诉讼费用。原审对于保全费没有处理，属于漏判，本院予以纠正。综上，原审处理部分有误，本院予以部分改判。兰某某的上诉理由部分成立，本院予以部分采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市盐田区法院（2008）深盐法民房初字第152号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、变更深圳市盐田区法院（2008）深盐法民房初字第152号民事判决第二项为”兰某某应于本判决生效之日起十日内向深圳市××商业有限公司支付租金15000元及水电煤气费37998.4元”；
三、深圳市××商业有限公司退还兰某某缴纳的2008年3-4月租金10000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计33544元、一审反诉费1469元、鉴定费29600元、评估费15000元、保全费5000元，由兰某某负担13544元，深圳市××商业有限公司负担71069元。以上费用相抵后，深圳市××商业有限公司应支付兰某某40000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 保 疆
代理审判员 陈 明 亮
代理审判员 邓 媛
二〇一〇年六月三十日
书 记 员 廖燕萍（兼）