宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终1792号上诉人（原审被告）：银川鸿曦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区正源北街和信创展中心11楼1-5号营业房。法定代表人：刘加纯，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾红岩，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丽，女，1970年11月7日出生，汉族，宁夏某医院医生，住宁夏回族自治区银川市。上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司因与被上诉人李丽商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭行了审理。本案现已审理终结。银川鸿曦房地产开发有限公司上诉请求：一、.改判宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初282号民事判决书第三项，判令上诉人不支付违约金152794元；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：第一，双方约定的逾期交房违约金明显过高，超过法律规定的限额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当予以降低。第二，李丽购房损失的计算应以涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定。第三，双方签订的补充协议中关于违约金约定，并非银川鸿曦房地产开发有限公司真实意思表示。该协议是在众多业主围堵造成公司无法正常经营的情况下被迫所签。第四，银川鸿曦房地产开发有限公司逾期交房政府也有一定的责任。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人李丽辩称，上诉人上诉请求及事实理由不能成立，上诉人给被上诉人造成的损失已经超过了双方约定的万分之三的赔付比例，涉案房屋是159平米，每年的租金就在4-5万元左右，加上偿还公积金贷款的损失，每年被上诉人损失为10万元左右。双方约定的日万分之三的违约金比例不足以弥补被上诉人的损失，上诉人认为违约金过高要求降低的请求不能成立。补充协议并非受被上诉人胁迫所签订，上诉人是一个单位，被上诉人只是一个个人，不存在胁迫的情况，而且上诉人认为受胁迫所签，但从未行使过撤销权，其违约行为一直在持续中。上诉人认为逾期交房是政府原因也不能成立，因为在建设之前政府对上诉人公司的各方面情况都进行过考察，不能交房是上诉人的原因导致的。应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。李丽向一审法院起诉请求：1.依法确认李丽与鸿曦公司签订的《银川市商品房买卖合同》《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》有效；2.依法判令鸿曦公司短期内向李丽交付符合合同约定条件的银川市××区商品房屋；3.依法判令鸿曦公司支付逾期交付房屋违约金152794元（自2015年6月1日至2017年3月31日，按已付房款每日万分之三计算，即761306元×每日万分之三×669日）；4.本案诉讼费由鸿曦公司承担。一审法院认定事实：2013年4月14日李丽与鸿曦公司签订了编号为201300009932《银川市商品房买卖合同》，合同约定李丽购买鸿曦公司开发位于××街房屋，房屋总价款761306元，房屋交付日期为2014年12月31日。合同签订后，李丽依约支付了全部房款，但鸿曦公司未能按期交房。2015年5月4日，双方签订《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》，协议约定房屋交付时间为2015年10月31日，自2015年1月1日起，鸿曦公司每日按照李丽已付房款总额万分之三进行赔付，赔付截止实际交房之日止。如2015年10月31日鸿曦公司仍不能交房，李丽有权退房，若选择继续履行合同，鸿曦公司自2015年11月1日起，在每日万分之三的基础上，赔付比例逐月递增万分之一，直至实际交房之日止。补充协议签订后，鸿曦公司仅支付2015年5月31日前的违约金，现仍未交房亦未继续支付违约金，故提起诉讼。一审法院认为，李丽与鸿曦公司签订的《银川市商品房买卖合同》《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，故有效，应予全面履行。买受人李丽履行了交付购房款义务，鸿曦公司未按合同约定的交付条件和期限交付商品房屋，已构成违约，应当承担相应的民事责任。鸿曦公司在逾期交房情况下与买受人李丽签订的补充协议是对商品房预售合同关于交房延期及违约责任条款的变更，其所承担的违约责任应与守约方因违约方造成的损失相一致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定，违约金超过造成的损失30％的，可以认定为过分高于造成的损失。鸿曦公司依约已按照已付房款每日万分之三赔付李丽2015年1月1日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金。李丽以此赔偿标准诉请鸿曦公司支付2015年6月1日至2017年3月31日期间的逾期违约金152794元，考虑本案综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该违约金未超过造成的损失30％，予以支持。鸿曦公司针对其他抗辩主张未提供证据证明，不予采纳。综上所述，李丽的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告李丽与被告银川鸿曦房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》《鸿曦·悦海湾B区房屋交付补充协议》有效；二、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照《银川市商品房买卖合同》约定的条件，向原告李丽交付银川市金凤区鸿曦悦海湾B4号楼1单元404室房屋；三、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李丽逾期交房违约金152794元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1778元(已减半收取)，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，第一，银川鸿曦房地产开发有限公司上诉称应当以涉案房屋同地段同类房屋租金标准计算违约金既未提交有关房管部门公布的同地段租金标准，亦未提交有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，故银川鸿曦房地产开发有限公司该项请求无事实依据，不予支持。第二，银川鸿曦房地产开发有限公司称补充协议是被李丽等购房者逼迫所签，但未提交证据证实，亦未按照《中华人民共和国合同法》相关规定行使撤销合同的权利，双方约定的每日万分之三计算违约金不属于约定过高，且其已按照合同约定向李丽支付了一部分违约金，故上诉人称协议是受胁迫所签与事实不符。第三，银川鸿曦房地产开发有限公司认为是政府原因导致逾期交房的主张未提交证据证实，此亦不能成为阻却其履行与李丽之间合同义务的理由。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，银川鸿曦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3355.88元，由上诉人银川鸿曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈勇军审判员  黑 琴审判员  王建玲二〇一七年十一月二十九日书记员  郝小梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;......第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。