湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0116民初1004号
原告（反诉被告）赵英雄，男，1981年11月29日出生，汉族，住湖北省潜江市。
委托代理人�清虎，湖北创智律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）武汉锦万佳置业有限公司，住所地：黄陂区滠口叶店村楚天大道特6号。
法定代表人张杰，该公司总经理。
委托代理人王磊，湖北忠三律师事务所律师。一般授权。
原告（反诉被告）赵英雄与被告（反诉原告）武汉锦万佳置业有限公司（以下简称锦万佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梅凡独任审判，2017年4月10日公开开庭进行了审理，原告赵英雄及其委托代理人李清虎，被告锦万佳公司的委托代理人王磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵英雄诉称：2014年12月10日，被告锦万佳公司故意隐瞒其开发建设的武汉市盘龙城经济开发区下集村盘龙·锦万佳（中城时代二期）商业5幢3单元1�117号商铺已经抵押的事实，采用欺诈的方式与原告就上述房屋签订《武汉市商品房买卖合同》。合同签订后原告依约向被告支付购房首付款547778元，被告于2015年5月31日向原告交付上述房屋。但被告后来一直推脱不予履行协助原告办理两证及贷款手续等合同其他义务。2015年8月，原告经查询得知，案涉房屋在2014年6月已经被被告抵押给方正东亚信托有限责任公司，抵押期限为2014年至2018年6月止，故无法协助原告办理房屋产权证。经原告多次与被告沟通，被告于2015年8月28日向原告出具《承诺书》。承诺于2015年11月25日前办理完解除上述房屋的他项权利、完成房地产初始登记；协助原告办理上述房屋的房地产权属证书，使原告取得上述房屋的房地产权属证书；办理完原告对上述房屋的其余价款的贷款手续，并保证原告可以正常使用该商铺。如被告超期未完成上述承诺，则原告有权解除《武汉市商品房买卖合同》，被告退还原告已支付房款547778元整。除退还已支付房款外，被告对原告的现浇楼体费用、物业费用、电商优惠费用、后期装修费用、购房款利息等费用进行赔付。上述款项应在2015年12月15日之前一次性支付给原告，如到期未支付，被告还应赔付原告诉讼费、律师费等损失，并向原告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。后被告未依约履行承诺，原告于2015年11月27日向被告发出《解除合同通知书》，确定上述的《武汉市商品房买卖合同》于2015年11月27日正式解除，并要求被告在2015年12月15日之前返还原告的购房款、赔偿原告的各项费用共计663778元，逾期原告将采取相关法律措施维护权益。被告对原告的《解除合同通知书》没有提出异议，但未在2015年12月15日前履行赔付义务。后经原告多次催促，被告认可《武汉市商品房买卖合同》已经解除的事实，但仅仅只在2016年1月7日退还了原告购房款547778元整，对其他赔偿责任，一直拒绝履行。原告认为，被告故意隐瞒其出售的房屋已经抵押的事实，且严重违反合同约定及《承诺书》中的承诺，其欺诈和违约行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》于2015年11月27日解除；2、被告赔偿原告一倍购房款547778元整；3、被告赔偿原告经济损失88378元（包括现浇楼体费用9000元、后期装修费35240元；物业费1138元、购房款利息40000元、律师费3000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告锦万佳公司辩称：1、《武汉市商品房买卖合同》在本案诉至法院之前，已经解除，现在再次确认解除没有必要；2、被告锦万佳公司已经履行《承诺书》中约定义务，本案诉争事宜也已经原、被告双方通过和解方式了结，原告诉请被告承担赔偿责任无事实依据；3、原告并未遭受任何损失，被告无需承担任何赔偿责任。即使认定被告有责任，也应当对原告诉请金额予以调低；4、原告以“被告故意隐瞒抵押事实”为由，援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条向被告主张赔偿责任，系法律适用错误；5、诉讼费应由原告承担；
反诉原告锦万佳公司反诉称：2014年12月10日，反诉原告与反诉被告赵英雄签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定反诉被告以33336.7元/㎡的价格购买反诉原告开发的盘龙·锦万佳项目商业第5幢3单元1层117号商铺。合同签订后，反诉原告已于2015年5月29日向反诉被告交付了房屋。后双方就合同网签、房屋初始登记办理事宜产生纠纷，反诉被告赵英雄于2015年11月27日向�诉原告发出《解除合同通知书》要求解除前述房屋买卖合同，并要求反诉原告作出相应赔偿。经双方多次沟通，在反诉被告同意以27000元/㎡的价格与反诉原告另行签订商品房买卖合同的前提下，反诉原告退还了反诉被告赵英雄已支付的全部房价款，双方最终以和解方式了结本次争议。房款退还后，经反诉原告多次通知，反诉被告既不与反诉原告签订新的购房协议，也拒不退还已占有并使用的房屋，还擅自将房屋出租给了案外人郭伟，并与郭伟签订了关于案涉房屋的《租赁合同》，合同约定租金为36000元/年。经反诉原告多次要求，反诉被告赵英雄方于2017年3月6日将房屋交还给反诉原告。反诉原告认为，因反诉被告对案涉房屋的占有系无权占有，其擅自出租房屋并收取租金的行为，严重损害了反诉原告的合法权益。故反诉原告提起反诉，请求判令：1、反诉被告赵英雄�付房屋占用费63813.7元（自2015年5月29日起至2017年3月6日止，按反诉被告赵英雄将房屋另行出租的租金标准计算）；2、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告赵英雄辩称：1、反诉状中所述购房过程及发生纠纷后协商的过程没有异议，但《武汉市商品房买卖合同》解除后，双方经过多次沟通协商并未达成一致；2、我虽于2015年5月29日收房，但该房屋实际于2015年9月10日才租赁出去。且商品房买卖合同解除后，我方多次催促对方自行收取房租，对方未去，此损失是其自行造成的。综上，请求依法驳回其反诉请求。
原告赵英雄为支持其本诉请求和反诉辩称理由，向本院提交了如下证据：
证据一、工商登记信息，证明被告身份情况，系本案适格被告。
证据二、《武汉市商品房买卖合同》、购房款支付凭据、发票，证明原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，原告依约向被告支付房屋首付款547778元。
证据三、房屋抵押记载信息，证明本案案涉房屋已被被告抵押给案外人方正东亚信托有限责任公司，抵押期限从2014年6月至2018年12月。
证据四、《承诺书》，证明被告向原告承诺在2015年11月25日前办理完解除案涉房屋的他项权利、完成房屋产权初始登记等事项，若到期不能履行，则在2015年12月15日前一次性退还原告已支付的房屋首付款并且赔偿各项经济损失，并向原告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
证据五、《解除合同通知书》，证明2015年11月27日，因被告未履行《承诺书》内容，原告向被告发出了《解除合同通知书》，告知被告《武汉市商品房买卖合同》于2015年11月27日解除，并要求被告按照《承诺书》退还及赔偿原告相关费用。
证据六、退还购�款凭证，证明2016年1月7日，被告仅仅退还了原告房屋首付款547778元，但对其他赔偿责任，一直拒履行。
证据七、现浇工程合同及支付凭据，证明原告为案涉房屋支付现浇工程款9000元。
证据八、后期装修费支付凭证，证明原告为案涉房屋支付后期装修费35240元。
证据九、居间服务合同及居间费用支付凭据，证明原告为购买案涉房屋支付居间费10000元，该款现已退还给原告。
证据十、律师代理费发票，证明原告为主张权利支付律师费3000元。
证据十一、物业费支付凭据，证明原告为购买的房屋支付物业费1138元。
被告锦万佳公司就其本诉辩称及反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》、中国建设银行网上银行电子回执、录音1、录音2，证明我方已经向原告退还房屋首付款547778元；原、被告双方就本次争议事宜已通过和解方式了结，并通过口头方式达成如下协议：1、原告赵英雄同意在收到房屋首付款后与被告以27000元/㎡的价格重新签订关于案涉房屋的买卖合同；2、原告赵英雄放弃向被告追究《承诺书》中所载明的赔偿责任。
证据二、装修申请表、商业装修管理服务协议、租赁合同，证明原告已于2015年5月29日取得案涉房屋使用权，并对房屋进行装修、出租给案外人。原告并未遭受任何损失，被告无需承担赔偿责任。原告无权占有使用该房屋，应按出租房屋的租金标准向被告支付房屋占用期间的占用费。
证据三、录音证据3，证明案涉房屋由承租人郭伟装修，原告无权向我公司主张现浇楼体与后期装修费用等。原告无权占有使用案涉房屋，应按出租房屋的租金标准向被告支付房屋占用期间的占用费。
证据四、录音证据4，证明原被告双方已就房屋重新买卖的价格达成一致，价格为27000元/㎡，该协议最终未实际签订的原因在于原告反悔。
证据五、武汉市房地产市场信息网关于案涉房屋的查询结果，证明案涉房屋目前并未设立抵押。
经审理查明：原告赵英雄与被告锦万佳公司于2014年12月10日签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发建设的位于武汉市盘龙城经济开发区下集村盘龙·锦万佳（中城时代）商业第五幢3单元1层17号房屋预售给原告赵英雄，房屋面积32.63㎡，单价33336.7元/㎡，总价1087778元。原告赵英雄首付547778元，下余540000元以银行按揭方式支付。被告应当于2015年5月31日前向原告交付符合条件的商品房。合同签订后，原告于2014年12月11日向被告支付购房首付款547778元。被告于2015年5月29日向原告赵英雄交付案涉房屋。后原告得知包括案涉房屋在内的盘龙·锦万佳二期4-7号楼部分在建工程早在2014年6月4日已被被告抵押给方正东亚信托有限责任公司，抵押期限自2014年6月4日至2018年12月3日，此时案涉房屋抵押尚未注销，被告锦万佳公司无法履行为原告办理案涉房屋的产权登记等义务。原告经与被告沟通后，被告锦万佳公司于2015年8月25日向原告赵英雄出具《承诺书》一份，承诺：对原告赵英雄所购的中城时代项目二期商业5号楼3单元1层17号商铺在2015年11月25日前办理完解除他项权利、完成房地产初始登记；协助客户办理上述房屋的房地产权属证书，使客户取得上述房屋的房地产权属证书；办理完客户对上述房屋的其余价款的贷款手续，并保证客户可以正常使用该商铺。如超期未完成上述承诺，则原告有权解除《武汉市商品房买卖合同》，我司退还客户已支付房款547778元，并对原告的以下费用�利息进行赔付：1、现浇楼体费用9000元，具体金额以发票（收据）为准；2、物业费用7000元，具体金额以发票（收据）为准；3、电商优惠费用10000元，具体金额以刷卡明细为准（客户提供电商服务协议金额为准）；4、后期装修费用50000元，具体金额以发票（收据）为准，装修费用在50000元以内；5、购房款利息40000元（从2014年12月10日起算）。上述款项在2015年12月15日前一次性支付给原告赵英雄，如到期未付，我司还应赔付客户诉讼费、律师费等损失，并向客户承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
但在2015年11月25日前，被告锦万佳公司未兑现《承诺书》中注销案涉房屋抵押，解除他项权利等承诺（案涉房屋实际于2016年12月26日办理注销抵押登记），原告于2015年11月27日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2014年12月10日签订的《武汉市商品房买卖�同》，并要求被告按照《承诺书》的承诺，在2015年12月15日前返还原告购房款547778元及现浇楼体费用9000元、物业费用7000元、电商优惠费用10000元、后期装修费用50000元、购房款利息40000元共计663778元。被告锦万佳公司收到该《解除合同通知书》后，对解除合同无异议，并于2016年1月7日退还了原告购房款547778元。原、被告后对于该事宜的解决口头协商多次，但最终未达成一致意见，是此发生诉争。
原告赵英雄于2015年5月29日实际收房，并于同年9月10日将该房屋租赁给案外人郭伟，年租金36000元，实际租至2017年3月6日。被告锦万佳公司于2017年3月6日收回该房屋。
另查明，根据原告所提交的发票和收据，原告赵英雄现浇案涉房屋楼体支出费用9000元，装修案涉房屋支出装修费35240元，支出2015年6月1日至2016年5月31日的物业费1138.8元，聘请律师支出费用3000元�
本院认为：原告赵英雄与被告锦万佳公司于2014年12月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应依约履行。在合同履行过程中，双方协商一致后对该合同进行了变更，即被告锦万佳公司向原告赵英雄出具了《承诺书》，该《承诺书》不违反法律、行政法规的强制性规定，则双方应当按照《承诺书》的内容来履行。被告锦万佳公司未按照《承诺书》的约定，在2015年11月25日前办理完解除案涉房屋他项权利等义务，原告有权根据《承诺书》的约定，解除《武汉市商品房买卖合同》。原告已于2015年11月27日向原告发出《解除合同通知书》，被告对此无异议，故原、被告于2014年12月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》已于2015年11月27日依法解除。因被告锦万佳公司违约，其应当按照《承诺书》的约定赔偿原告的损失，包括现浇楼体费用9000元，装修费35240元，物业费1138.8元，律师费3000元，合计48378.8元。及原告已付房屋首付款利息，该利息应以547778元为基数，自2014年12月10日起，按照中国人民银行同期公布的贷款利率，计算至被告返还该房款时止，即2016年1月7日时止。被告锦万佳公司还应按照《承诺书》约定向原告支付不超过原告已付购房款一倍的赔偿款，根据原告所受损失及公平原则，本院酌情认定为164333.4元（547778元×30%）。
原告自2015年9月10日起将案涉房屋出租给他人至2017年3月6日，因其损失已经得到赔偿，则其所得租金利益应当返还给被告锦万佳公司，该数额为53753.42元（36000元/年÷365天×545天）。故对于被告锦万佳公司的反诉请求，本院部分予以支持。
被告锦万佳公司辩称被告锦万佳公司已经履行《承�书》中约定义务，本案诉争事宜也已经原、被告双方通过和解方式了结。根据本院查明事实，被告锦万佳公司并未按照《承诺书》中的承诺，在2015年11月25日前解除案涉房屋的他项权利。原、被告双方确对解除合同和重新签订房屋买卖合同进行过口头协商，但并未达成一致意见，被告所提录音等证据仅能反映双方协商的部分过程，不能证明双方已通过和解方式了结诉争。故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告赵英雄与被告武汉锦万佳置业有限公司于2014年12月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》于2015年11月27日依法解除；
二、被告武汉锦万佳置业有限公司赔偿原告赵英雄经济损失48378.8元，并赔偿原告购房款利息（以547778元为基数，自2014年12月10日起，按照中国人民银行同期公布的贷款利率，计算至2016年1月7日时止）；
三、被告武汉锦万佳置业有限公司赔偿原告赵英雄164333.4元；
四、反诉被告赵英雄支付反诉原告武汉锦万佳置业有限公司房屋占用费53753.42元；
五、驳回原告赵英雄的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告武汉锦万佳置业有限公司的其他反诉请求。
上述应付款项，应当于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10162元减半收取5081元、反诉费1400元减半收取700元，合计5781元，由原告赵英雄负担2000元，由被告武汉锦万佳置业有限公司负担3781元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 梅 凡
二〇一七年六月二十六日
书记员 王国耀