湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3067号
上诉人（原审原告、反诉被告）：程娟，女，1983年4月2日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：喜军，湖北首义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭强，男，1981年3月20日出生，汉族，住湖北省监利县，
委托诉讼代理人：肖洁，湖北文意律师事务所律师。
原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张健，系该公司员工。
上诉人程娟因与被上诉人郭强、原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
程娟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判郭强向程娟返还定金4万元或将本案发回重审；2、本案上诉费由郭强承担。事实与理由：1、程娟与郭强签订的房屋买卖合同无法继续履行的根本原因是郭强故意隐瞒其房屋的真实房龄导致程娟无法实现合同目的，郭强应当承担违约责任；2、根据双方签订的《自行办理承诺函》的约定，办理房屋贷款手续是双方共同的合同义务，本案案涉房屋的贷款审批手续未审批通过，但郭强不同意程娟更换贷款银行，不与程娟协商更换贷款银行，也不配合程娟办理贷款手续，导致本案合同无法继续履行，一审将办理房屋贷款认定为程娟单方的合同义务无事实和法律依据，程娟没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。
郭强辩称：1、程娟所提出的贷款审批未通过的若干原因均不合常理，不能掩盖其违约的事实；2、郭强按照合同约定履行了自己的全部义务，在程娟构成根本违约的情况下有权解除合同，并要求赔偿违约金；3、程娟违约造成郭强实际损失远大于合同约定的违约金数额。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
吉家公司述称：请求人民法院依法裁判。
程娟向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《存量房居间（买卖）合同》、《合同变更书》及《自行办理承诺函》；二、判令郭强返还程娟支付的购房款定金2万元及居间服务费用7200元，并按照合同约定向程娟支付违约金48000元；三、本案的诉讼费用由郭强承担。
郭强向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《合同变更书》和《自行办理承诺函》；二、判令程娟向郭强支付违约金68000元；三、判令全部诉讼费用由程娟承担。
一审法院认定事实：2016年4月9日，程娟（买方即合同乙方）与郭强（卖方即合同甲方）、吉家公司（经纪代理方即合同丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定：郭强将坐落于武汉市武昌区白沙洲街列电小区15栋1单元2层1室的房屋（建筑面积53.70平方米）出售给程娟，房屋所有权证号为武房权证市字第××号。上述房屋交易成交价为48万元。付款方式：本合同签订当日，乙方支付定金2万给甲方。甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费。乙方首付款19万元，于过户当日在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户。尾款27万，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后（各银行可能存在规定差异，以贷款银行规定为准3日内（遇节假日顺延）由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户。如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方书面通知后十五日内，更换贷款银行补齐。如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后三十日内以现金方式补齐。经三方确认，因甲乙双方自行交接产生的风险，丙方不承担任何责任。乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费7200元，如因甲乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%；甲乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%。合同签订之日起七日内，甲乙双方须提供相关证件及资料（清单附后）即甲方提供资料：夫妻双方身份证复印件、夫妻双方户口本复印件、结婚证复印件、配偶或产权共有人同意转让证明、房屋产权证、土地证、承租人同意转让证明、离婚复印件或婚姻状况证明。乙方提供资料：身份证复印件、户口本复印件、经济收入证明、流动人口婚姻证明复印件、计划生育许可证复印件交由丙方，用于办理后期交易。违约责任：甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%支付违约金。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同，逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的10%支付违约金。合同并对房屋状况、成交价、付款方式、甲乙丙权利义务、违约责任等作出相关约定。郭强依据合同约定向吉家公司提交相关资料：身份证复印件、监利县民政局调取《离婚协议书》、离婚证复印件、房屋产权证、土地证。庭审中，吉家公司对上述事实无异议，认为郭强提交资料符合合同约定。2016年4月9日，程娟依约向郭强支付购房定金2万元。郭强对上述事项出具《收条》载明：今收到程娟购买位于武昌区白沙洲街列电小区15栋1单元2层1室的房屋定金2万元。2016年4月9日，程娟依约向吉家公司支付居间费。吉家公司出具《收据》载明：程娟交款7200元，交款事由购列电小区15栋1单元2层1室信息咨询服务费。合同履行期间，程娟要求自行办理银行贷款事项。经三方协商，2016年4月12日，郭强（卖方即合同甲方）与程娟（买方即合同乙方）、武汉吉家公司（合同丙方）签署《自行办理承诺函》约定：甲方/乙方自行办理银行贷款。甲方/乙方自行办理风险提示：一、可能有贷款数额、是否审批通过、放款时间无法核实等风险；二、可能有钱款交接、权属转移等风险；三、可能有房屋及物品延迟交接，费用未结算等风险。因要求自行办理相关手续，经双方协商一致，由此产生的纠纷及责任，由甲乙双方自行承担。原签订的合同中关于委托丙方办理上述手续相关事宜的相应条款不予生效。若因自行办理相关售后手续不成而导致的交易不成，由自行办理方承担责任。丙方应收取的房地产交易代理及咨询服务费仍需缴纳支付。本承诺函作为原合同的附件内容，与原合同具有同等法律效力，有甲乙双方签字，丙方（无须盖章）已授权经办人代表丙方签字后生效。郭强、程娟、吉家公司在上述承诺函内予以签字。上述承诺函附件说明事项：乙方承诺在合同签订后办理贷款审批通过，乙方对贷款已获得银行审批通过等情况的真实性向甲方负责；丙方已提示甲乙双方，自行办理银行贷款可能有贷款数额、是否审批通过、放款时间无法核实等风险，甲乙方已经知晓并认可，因贷款问题而产生的纠纷与丙方无关。2016年4月12日，郭强（卖方即合同甲方）与程娟（买方即合同乙方）、吉家公司（经纪代理方即合同丙方）签署《合同变更书》约定：甲方/乙方约定变更的合同内容为：付款方式，银行贷款及过户手续。甲方、乙方将首付由21万改为17万，其中定金2万，贷款31万。因要求变更合同，经双方协商一致，由此产生的纠纷及责任，由甲乙双方自行承担。原签订合同中约定的相应条款不予生效，其他条款仍按原合同执行。上述《自行办理承诺函》、《合同变更书》签订后，郭强依据合同约定提交贷款资料并配合程娟在中国银行（武昌支行）办理申请贷款手续。庭审中，程娟陈述因郭强提交资料缺少《离婚协议书公证》，经程娟口头告知要求郭强提交《离婚协议书公证书》未果，致使银行审批未通过。郭强辩称程娟未告知要求郭强提交《离婚协议书公证书》事项。嗣后，经郭强询问程娟，程娟告知房屋贷款已审批通过。为核实上述事项至贷款银行了解涉案贷款事项，银行告知审批未通过。对上述各自陈述的事实，程娟、郭强均提交证人证言即：
程娟提交证人证言：证人罗某出具《情况说明》，载明：“本人为程娟办理31万元二手住房按揭贷款的办理人。该笔贷款于2016年5月16日上报审批，于2016年5月18日出审批意见，经风险经理贷款审批后，要求提供卖方郭强离婚协议进行公证，本人于2016年5月18日下午通知借款人程娟，告知要求补充贷款资料，需提供卖方郭强离婚协议公证。借款人程娟于2016年5月19日赴银行查看查看贷款审批意见，借款人在查看贷款审批意见后，本人让借款人程娟通知卖方郭强，借款人程娟便立刻与卖方郭强取得联系稿子相关事宜。后由于需补充的离婚协议公证长时间未交付，故该笔贷款无法进行后续审批。”经质证，郭强对证据的真实性有异议，认为事实上程娟并未通知其提供离婚协议书的公证书。吉家公司对证据真实性无异议。
程娟提交证人陆某2017年8月18日出具《申某》，载明：“2016年5月底乙方（程娟）在中国银行积玉桥支行办理的武汉市存量贷款（武汉市武昌区白沙洲街列电小区15栋1单元2层1室）由于银行需要甲方（郭强）离婚协议公证，未提交，银行贷款审批未通过。2016年6月初，乙方（程娟）通知甲方（郭强）提议把中国银行更换为工商银行，但被甲方（郭强）认为在中国银行办理过两次贷款然后拒绝去工商银行办理贷款。”经质证，郭强对该证据真实性无异议，但认为《自行办理函》没有约定更换银行的事项，要求程娟依约全款支付房款。吉家公司证据真实性无异议。
郭强提交陆某于2017年5月10日出具《声明》载明：“4月12日，在本人的陪同下，郭强配合程娟在中国银行（武昌支行）办理申请贷款手续（已提交全部所需材料）。因程娟称其在银行有熟人好办理贷款，故约定由程娟办理商贷。大约半个月后，本人在郭强追问贷款进度之下，询问程娟的答复是需要等到五一之后。五一过后，郭强继续追问贷款进度，得到程娟答复还要再等。在等待贷款通过的期间里，程娟未要求郭强再多提供任何材料。直至5月16日左右，程娟通知本人贷款已通过，可以通知郭强一起去办理过户手续。郭强接到通知后，亲自去银行询问贷款情况，得知贷款并未通过，还需要领导签字。”经质证，程娟该《声明》真实性有异议，且该份《声明》为电子版打印是否为其本人真实意思表示无法确认。吉家公司对该份《声明》真实性有异议，所述内容的申某人身份以及是否是真实意思表示需要核实，且吉家公司从未参与办理银行贷款手续，也无协助义务。
郭强提交吉家公司工作人员陆朗于2017年5月11日发送给吉家公司涉案委托诉讼代理人张健邮件：主题为《郭强；程娟民事起诉案》的邮件截图，载明：郭强与程娟于2016年4月9日在我公司签署了位于武汉市武昌区白沙洲街列电小区15栋1单元2层1室的存量房居间（买卖）合同并支付给郭强定金两万，客户开始是委托我公司办理商业贷款27万，之后应程娟要求签署了《自办贷款函》、《合同变更书》将原本首付19万元改为17万（包含定金2万），将商业贷款金额改为31万，应程娟要求签署后程娟并在中国银行武昌支行办理了商业贷款，双方提供了所有材料等待审批，数日后据程娟说是因为房屋年限时间太长贷款无法审批通过，据程娟说再次进行审批银行未变更银行；程娟未要求郭强去签字，数日后据程娟说通过了，然后郭强有点怀疑并去银行询问，据郭强表述银行说通过了但还需要领导签字，暂时不要过户。经质证，程娟对证据真实性有异议，认为发件人身份不能核实，具体内容也与事实不符。吉家公司对证据真实性有异议。
一审另查明：郭强与李荣华于2004年2月10日在监利县民政局结婚登记，2014年10月22日在监利县民政局离婚登记，经双方协议对财产分割提供达成如下事项：住房现一套武汉列电小区居住房归男方郭强所有。
涉案房屋《房屋所有权证》（武房权证市字第××号）载明：房屋所有权人郭强；房屋坐落武昌区白沙洲街列电小区15栋1单元2层1室；登记时间2014年12月1日。
一审法院认为，程娟与郭强、吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。上述合同签订后，程娟依约向郭强支付购房定金2万元。郭强在保证出售房屋无其他有碍权利行使或质量瑕疵情况下，依约向吉家公司提供配合办理房屋银行按揭贷款的相关资料。合同履行期间，应程娟自行办理涉案房屋银行贷款的意见要求。程娟与郭强、吉家公司三方约定对委托吉家公司办理房屋银行贷款的事项，变更由程娟自行办理银行贷款并三方签订《自行办理承诺函》，吉家公司在上述变更承诺函内明确载明自行办理银行贷款存在风险提示，且可能有贷款数额、是否审批通过、放款时间无法核实等风险，因贷款问题而产生的纠纷与吉家公司无关。同日，程娟与郭强、吉家公司三方签订《合同变更书》，对《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定付款方式事项即首付款由21万元更改为17万元，银行贷款金额变更为31万元。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，上述事项经三方协商一致，对委托银行贷款事项重新约定事项，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力。上述事项变更后，程娟自行办理银行按揭贷款事项。郭强依据《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定提供相关资料至银行协助程娟办理银行贷款手续。嗣后，银行向程娟告知郭强提交资料缺少《离婚协议》公证书，导致银行贷款手续未审批通过。庭审中，程娟陈述，因银行告知郭强提交资料缺少《离婚协议》公证书致使无法办理审批事项，对该事项程娟以口头告知的方式向郭强告知，要求郭强补交。郭强对程娟的上述陈述不予认可，表示程娟告知银行贷款事项已审批通过且并未告知补交资料相关事项，其为核实审批事项时，银行才告知程娟的审批未通过。为此，程娟、郭强均提交证人证言予以证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十三条规定，程娟、郭强提交证据均为证人证言，因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定，法院应当依据举证责任分配的规则予以认定。程娟应对自行办理银行贷款事项承担举证责任。结合本案，双方对合同变更应采用书面签订方式予以变更且吉家公司在变更事项时已向双方履行告知风险提示，程娟在办理银行贷款事项手续中应通过书面方式履行告知事项，对其主张郭强未履行合同义务致使银行贷款手续未审批通过的主张，应承担举证责任。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，程娟提交证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律责任。因银行贷款审批未通过，致使程娟未能履行合同义务，导致涉案合同无法实现合同目的。对程娟、郭强主张解除双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《合同变更书》和《自行办理承诺函》的主张，予以支持。程娟未能自行办理银行贷款事项，且未提交证据证明郭强构成违约行为情形时。程娟未能履行合同义务，构成违约。故对程娟主张要求郭强承担居间费用及违约金的主张，不予支持。郭强在反诉诉请中未要求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定主张定金条款。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，郭强应向程娟返还定金2万元。程娟未按合同约定履行合同义务，构成违约。郭强反诉诉请主张适用违约金条款。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，一审法院酌情确定程娟向郭强支付违约金4万元，对郭强的该项诉讼请求予以部分支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，郭强提交证据不足以证明其主张的预期经济损失2万元的意见，应承担举证不能法律责任。综上，为减少双方当事人诉累，根据两便原则，程娟向郭强支付违约金4万款项中扣减郭强应返还的定金2万元后，程娟应向郭强支付违约金2万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除程娟和郭强、武汉吉家房地产经纪服务有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《合同变更书》和《自行办理承诺函》。二、程娟于本判决生效之日起十日内向郭强支付违约金2万元。三、驳回程娟其他诉讼请求。四、驳回郭强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1680元，减半收取840元，由程娟负担。反诉案件受理费750元，由程娟负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，程娟与郭强、吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》第三条付款方式约定的第4点中的B项，如首次贷款金额、年限不足或因程娟原因银行拒签，程娟在得到银行或吉家公司通知后十五日内，以更换贷款银行方式补齐。
本院认为，程娟与郭强、吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《自行办理承诺函》、《合同变更书》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行义务。案涉合同签订后，程娟依约向郭强支付购房定金2万元。2016年4月12日，程娟与郭强、吉家公司三方约定对委托吉家公司办理房屋银行贷款的事项，变更由程娟自行办理银行贷款并三方签订《自行办理承诺函》，该承诺函约定因贷款问题而产生的纠纷与吉家公司无关。同日，程娟与郭强、吉家公司三方签订《合同变更书》，仅对案涉合同约定首付款金额及银行贷款金额进行了变更。后程娟自行办理银行按揭贷款事项,郭强依约提供相关资料至银行协助程娟办理银行贷款手续。因银行向程娟告知郭强提交资料缺少《离婚协议》公证书，导致银行贷款手续未审批通过,故程娟通知郭强提议把中国银行更换为工商银行，但郭强拒绝去工商银行协助办理贷款。根据案涉合同的约定，程娟银行贷款审批未通过时，其可以更换贷款银行；且三方签订《自行办理承诺函》、《合同变更书》的内容并未涉及和变更案涉合同的上述约定。结合本案的实际情况，郭强未按合同约定履行合同义务已构成根本违约，其拒不配合程娟办理贷款手续，导致涉案合同无法实现合同目的，程娟提出解除双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《合同变更书》和《自行办理承诺函》的诉讼请求，一审予以支持并无不当。根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定郭强向程娟支付违约金2万元。程娟上诉请求郭强应向程娟返还定金4万元，本院予以部分支持。
综上所述，程娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初3011号民事判决第一项（即解除程娟和郭强、武汉吉家房地产经纪服务有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《合同变更书》和《自行办理承诺函》）；
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初3011号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、郭强于本判决生效之日起十日内返还程娟定金2万元，并向程娟支付违约金2万元；
四、驳回程娟的其他诉讼请求；
五、驳回郭强的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费减半收取840元，由程娟负担440元，郭强负担400元，一审案件反诉受理费750元由郭强负担；二审案件受理费800元由郭强负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 张 红
审判员 叶玉宝
二〇一八年六月十一日
书记员 李一凡