上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第408号
上诉人（原审原告）陈月英。
委托代理人周运柱，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成美娟。
委托代理人蔡建，上海众华律师事务所律师。
委托代理人周云霞，上海众华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海市闸北区住房保障和房屋管理局。
法定代表人陈必华。
委托代理人李启玲。
委托代理人朱越芳。
原审第三人上海大康物业管理有限公司。
法定代表人曹斌。
上诉人陈月英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈月英与成美娟系母女关系，上海市闸北区共康四村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）系通过陈月英丈夫生前承租的上海市潘家街XXX弄XXX号房屋于1998年拆迁分得。1998年3月16日系争房屋租赁户名登记为陈月英，同年4月、10月，陈月英与成美娟的户籍分别迁入系争房屋内。
系争房屋取得后由陈月英实际居住使用。2000年就系争房屋售后产权购买事宜，陈月英家庭出具《职工家庭购买公有住房协议书》（以下简称《家庭购买公房协议书》）载明，房屋承租人或受配人陈月英，经与本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，房地产权利确定为成美娟所有，并委托成美娟代为办理购买公有住房一切手续。协议书尾部“承租人或受配人”处“陈月英”的签名系他人代签，但“陈月英”的印章系陈月英本人私章，“同住成年人”处签、盖有“成美娟”字样的署名及印章。
2000年5月25日，成美娟的丈夫在首部印有上海大康物业管理有限公司（以下简称大康物业公司）名称、底部印有大康物业公司地址及联系电话的纸张上代书一份《申请》，内容为：“本人住闸北区彭浦街道长临路XXX弄XXX号XXX室，本人同意放弃以上房间产权”，该份申请尾部“陈月英”的签名系代签，但加盖了陈月英的私章。大康物业公司前任经理陆金兴作出“同意该户主意见”的批示，并加盖了大康物业公司的公章。
2000年6月3日，上海市闸北区房屋土地管理局（后机构名称变更为上海市闸北区住房保障和房屋管理局，以下简称为闸北区住房保障管理局）与成美娟签订《公房出售合同》，约定由成美娟购买系争房屋产权，售价为人民币（以下币种均为人民币）21，493元，实付金额17，194元，成美娟还应支付维修基金722元、手续费107元、合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、登记勘丈费及地籍图费合计76元，共计18，099元。后成美娟支付了相应购房款项，并经登记成为系争房屋权利人。
原审法院另查明，成美娟在购买系争房屋售后产权时使用了陈月英的工龄。产权被购买后，由大康物业公司开具的《房租收据》户名由陈月英变更为成美娟，金额也由52.9元／月变更为5元／月。对此陈月英在第一次庭审中称平时的房屋租金都是陈月英本人缴纳，但物业公司不出具相应的收据，陈月英也记不清缴纳的金额。第二次庭审时陈月英称在办好手续后便由成美娟夫妇缴纳房租，故陈月英未注意金额。
2001年1月1日，成美娟之弟成建平出具字条，称收到成美娟现金25，000元，故决定放弃今后母亲陈月英在系争房屋内的继承权和使用权，作提前一次性了断，无论今后房价是涨是跌，双方均不反悔。本案诉讼前，成建平曾向成美娟发送短信称成美娟不应将系争房屋产权登记在其一人名下而不登记陈月英的名字，该房应有成建平的一半，希望陈月英能将房子送给成建平的儿子结婚使用。
原审中，关于公房租赁凭证及陈月英的私章、身份证、户口簿保管情况，陈月英第一次庭审中称公房租赁凭证系由成美娟保管，身份证及户口簿都是陈月英自己保管。陈月英没有读过书，平时也不会写字，工作时刻了私章便于使用，退休后陈月英就将印章放在家里未加锁的抽屉中，但很久之前陈月英就发现印章没有了。第二次庭审时陈月英称其身份证、户口簿包括租赁房卡都放在家里没有上锁的抽屉中，即便被成美娟拿走其也不会发觉。
原审审理中陈月英还称，成美娟夫妇曾带其去大康物业公司办理过手续，具体时间记不清了，也不清楚办理的具体内容，陈月英以为是办理房屋拆迁进户手续。到达物业公司后成美娟夫妇让陈月英坐在外面休息，由其二人进入屋内替陈月英办理，期间没有人出来与陈月英说过任何话，直到成美娟夫妇出来后也没有告诉陈月英办理的是什么手续。对此大康物业公司表示，就系争房屋产权购买事宜按规定需要陈月英及成美娟本人到场，大康物业公司的工作人员亲自询问了陈月英本人的意愿，并明确告知陈月英将来产权给了成美娟后其就没有份额了。因陈月英系文盲，故在征询了陈月英意见后，大康物业公司同意由陈月英家属代写《申请》再由陈月英加盖印章，最后由时任大康物业公司物业经理的陆金兴签字并加盖公司公章批准同意。
原审审理中，成美娟表示陈月英对其购买系争房屋产权一事始终是知情且认可的，但念及亲情自愿一次性补偿陈月英150，000元，并承诺今后仍会对陈月英尽赡养义务，同意陈月英本人在系争房屋内居住至百年。
原审法院审理后认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于陈月英以成美娟在《家庭购买公房协议书》上擅自加盖陈月英的私章，陈月英对购买系争房屋产权一事不知情进而主张《公房出售合同》无效的理由，原审法院认为，陈月英认可《家庭购买公房协议书》上加盖的系其本人的私章，对于自认不会签字的陈月英而言，加盖印章的效力应等同于签名，除陈月英有相反证据外，应视为其对协议书内容的认可。陈月英称其私章系成美娟偷取加盖，但未提供其他证据加以佐证，难以采信。然而《家庭购买公房协议书》反映的是家庭内部对房屋产权购买的协商情况，本身就具有隐秘性、非市场性的特点，故不能仅以盖章情况作为认定事实的唯一依据，法院还需通过分配举证责任、综合案情加以判断。首先，除《家庭购买公房协议书》外，同期曾以陈月英名义出具过的一份《申请》中亦明确表示陈月英放弃系争房屋产权，其内容虽非陈月英书写，但尾部亦加盖了陈月英的私章。而以大康物业公司的办公用纸作为书写《申请》的载体、并在尾部加注、加盖了大康物业公司负责人的批示及公司公章等情节，一定程度上符合当场征询意见之特点。结合陈月英对曾由成美娟夫妇陪同前往物业公司办理过不知名手续的自认及对其相关说法的合理性分析，成美娟及大康物业公司称就系争房屋产权购买事宜曾由大康物业公司当面征询过陈月英意见的说法具有一定的可信度。其次，系争房屋产权被购买之后，所缴纳的物业管理费较之前缴纳的房租，在缴费户名名称及金额上均有明显变化，距系争房屋产权购买之日至今已有近十三年的时间，作为系争房屋实际居住使用者的陈月英称对此变化不清楚，显与常理不符。再次，陈月英庭审时亦曾自认平日身份证、户口簿均系自己保管，办理系争房屋产权购买手续的过程中必然涉及对以上证件的使用，加之这一过程中曾使用陈月英的工龄取得购房优惠，故陈月英称不清楚购买产权事宜，亦与常理不符。综上，原审法院认为在陈月英对系争房屋产权购买情况系知情且认可的判断上，较陈月英而言，成美娟的举证已达到了证据的高度盖然性，故对陈月英主张《公房出售合同》无效的诉请，难以支持。审理中成美娟从维系亲情的角度出发，自愿对陈月英作出一定的经济补偿，与法不悖，可予照准。上海闸北区住房保障和房屋管理局经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩的权利。据此，原审法院判决如下：一、驳回陈月英的诉讼请求；二、成美娟应于判决生效之日起十五日内向陈月英支付150，000元。
原审判决后，上诉人陈月英不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决有失公正。首先，成美娟虽然户口在系争房屋内，但其未在系争房屋内实际居住满三年且他处有住房，故成美娟不具有购房资格，其所签订的《公房出售合同》应为无效。其次，成美娟应当对其购买系争房屋时征得陈月英同意承担举证责任。购买系争房屋时陈月英已80多岁且认知能力较低，处于相对弱势的地位，成美娟借之前帮陈月英办理动迁安置手续的便利，掌握了陈月英的身份证、户口簿和印章，故不能仅凭申请书及《家庭购买公房协议书》上有陈月英的印章就认定陈月英同意成美娟购房。成美娟在购房后又向案外人成建平支付了25，000元，这也印证了成美娟的购房行为并未征得陈月英的同意，否则成美娟就没有必要向成建平另外支付款项。综上，陈月英认为本案系争的《公房出售合同》应为无效，请求本院撤销原审判决第一项，改判支持陈月英的原审诉请。
被上诉人成美娟辩称：不同意上诉人的上诉请求。根据《家庭购买公房协议书》、《本户人员情况表》、《申请》等材料以及大康物业公司在原审中的陈述，成美娟的购房资格已经被作为公房管理机构的闸北区住房保障管理局及大康物业公司所认可。关于购房是否征得陈月英同意的问题，成美娟已经在原审中进行了充分举证。陈月英因动迁安置获得系争房屋是在1998年上半年，而购买系争房屋是发生在2000年5月份，时隔近两年，故陈月英称成美娟系利用办理动迁安置手续之便控制了其户口簿及印章不是事实。事实上，是陈月英主动要求成美娟将户口迁入系争房屋并同意其购房；成建平是从陈月英处得知购房一事后，主动向成美娟索要了25，000元。陈月英在原审中对于房屋租金、物业费的缴纳情况的陈述前后不一，后又称办好手续后便由成美娟缴纳，可见其对于购房一事是明知的。综上，被上诉人成美娟认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回陈月英的上诉请求，维持原判。
被上诉人闸北区住房保障管理局辩称：系争房屋的购房手续是由大康物业公司负责办理的。从程序上看，成美娟在系争房屋内有常住户口，陈月英作为承租人签署了《家庭购买公房协议书》且亲自到大康物业公司办理了现场确认，手续完全合法，故该《公房出售合同》合法有效。综上，被上诉人闸北区住房保障管理局认为原审法院认定事实清楚、判决正确，请求驳回陈月英的上诉请求，维持原判。
原审第三人大康物业公司未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于陈月英对成美娟购买系争房屋产权一事是否知情并同意。陈月英主张其多年来对成美娟购买产权一事并不知情，印章是成美娟偷取后加盖，但并未提供相应证据。而根据成美娟及大康物业公司提供的证据，系争房屋产权出售的过程中相关资料、合同齐备，符合公房购买的形式要件；《家庭购买公房协议书》及以陈月英名义出具的放弃系争房屋产权的《申请》上加盖的是陈月英本人的私章，该《申请》使用的是大康物业公司的办公用纸，加盖了大康物业公司的公章并加注了大康物业公司负责人关于房屋出售的意见，一定程度上符合当场征询意见的特点；系争房屋出售过程中亦曾使用陈月英的工龄取得购房优惠。陈月英在庭审中自认其曾在成美娟夫妇陪同下前往物业公司办理手续；其作为房屋的实际使用人，对系争房屋产权购买前后的物业管理费的金额变化表示不知情，对该费用缴纳情况所作的陈述也前后不一，有悖常理。综合上述情况，原审法院认为成美娟的举证达到高度盖然性的程度，据此认定陈月英对系争房屋的产权购买一事是知情并认可的，依法驳回陈月英的诉请，并无不当，应予维持。二审中，陈月英主张成美娟不是系争房屋的同住人，不具有购买系争房屋的资格。根据上海市关于公有住房出售的相关政策规定，有资格购买公有住房的同住人应在该房屋处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处有住房但居住困难；对于新分配住房居住不到三年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。系争房屋出售时距该房屋分配尚不满三年，成美娟在系争房屋内有常住户口，故其可以作为系争房屋的购房人。综上，陈月英的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币337.30元，由上诉人陈月英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 陈家旭
代理审判员 刘 郡
二〇一四年五月十九日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……