河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民再终字第00134号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李志俭。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵金凤。
委托代理人：于安育，河北天捷律师事务所律师
被申请人（一审原告、二审被上诉人）谷海永。
委托代理人：卢书彦，河北冀石律师事务所律师。
再审申请人李志俭、赵金凤与被申请人谷海永确认合同纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于2011年12月7日作出（2011）西民一初字第00370号民事判决，李志俭、赵金凤不服，上诉于本院。本院于2012年9月10日作出（2012）石民一终字第01118号民事判决，已经发生法律效力。李志俭、赵金凤不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2013年3月20日作出（2012）冀民申字第330号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李志俭及其与赵金凤的委托代理人于安育、被申请人的委托代理人卢书彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告谷海永诉称，2009年4月8日，李志俭、赵金凤委托受托人霍红喜作为代理人，代为出售坐落于原石家庄市桥西区仓安路65号2-1-201房屋，并与受托人霍红喜在石家庄市平安公证处进行了委托公证。2009年10月13日，其与霍红喜签订了《房地产买卖契约》约定：其购买李志俭的上述房屋，价款32万元，契约签订当日支付购房定金5000元，全部购房款过户后一次付给李志俭，购房定金在最后一次付款时冲抵价款，同时还约定：自签订该《房地产买卖契约》之日起，其两年内偿还李志俭用该房产在银行的抵押贷款，余款过户后一次付清，李志俭于2009年10月13日将上述房屋正式交给其。契约签订后，双方到石家庄房屋资产权属登记监理中心办理了房屋所有权转移预告登记，领取了中华人民共和国《房屋预告登记证明》，同时将上述房屋的所有权证也交给了其。2011年5月份，石家庄房管局工作人员电话通知其，称上述预告登记的房屋要被石家庄市桥东区人民法院予以强行解除登记，其得知后，到石家庄市房管局、石家庄市桥东区人民法院查询，才得知上述房屋已经在李志俭的另一案件中以45万元价格卖于他人。李志俭的行为已经明显违背了契约约定，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故请求依法确认其与李志俭于2009年10月13日签订的《房地产买卖契约》有效并办理房产过户手续，且由李志俭承担本案诉讼费。
一审被告李志俭、赵金凤辩称，第一、谷海永未按照契约约定履行为其偿还贷款的义务，却想侵吞其财产。其于2008年1月17日从河北银行建中支行贷款25万元，用于经营养殖业，贷款期限二年。因经营不善造成亏损严重，再加上银行催收贷款，经人介绍认识了霍红喜，他乘人之危，要求其将居住的房屋交由他处理。在这种情况下双方于2009年10月13日签订了一份《房地产买卖契约》。契约约定，其将自有房屋卖给谷海永，商定价格为32万元，谷海永两年内偿还其在商业银行的贷款。合同签订后，谷海永以查看房产证真假为由，骗走了房产证。谷海永并没有按约定偿还银行贷款，2010年2月河北银行建中支行将其起诉到石家庄市桥东区法院。在此时其才得知，谷海永非但未向银行偿还贷款，并自己私自到房管局办理了房屋买卖预告登记。第二、双方所签订的2009年10月13日协议，因谷海永存在欺诈行为，应属无效。综上，其认为谷海永企图不出分文，通过签订房屋买卖契约的方式侵占其财产的行为是无效的行为。请求依法驳回谷海永的诉讼请求。
石家庄市桥西区人民法院一审查明，2009年4月8日，李志俭、赵金凤与案外人霍红喜签订了一份委托书，委托书载明：“委托人李志俭、赵金凤系夫妻关系，是位于石家庄市桥西区仓安路65号2-1-201号房产（房产证号：石房权证西字第××号；建筑面积79.17平方米）的产权（共）所有人。委托人现共同委托霍红喜为其代理人，全权处理二人办理下列事项：1、代为办理上述房产的注销（解除）抵押手续；2、代为办理上述房产的再抵押手续；3、适时出售上述房产并办理过户相关手续对受托人霍红喜在办理上述受托事项过程中以受托人的名义所签署的各种法律文书、文件，受托人李志俭、赵金凤均予以承认。委托期限：自本委托书公证之日起至受托事项办结止。受托人：李志俭赵金凤；受托人：霍红喜。二00九年四月八日。该委托书经河北省石家庄市平安公证处公证，出具了（2009）冀石平证民字第563号公证书。2009年10月13日，霍红喜代理李志俭与谷海永签订了“房地产买卖契约”，契约载明：“卖方：李志俭（甲方）；买方：谷海永（乙方）。甲方自愿将下列房产出售给乙方，乙方以对甲方所出售的房产做了充分了解，愿意购买，经甲、乙双方协商订立本契约。房屋坐落：桥西区仓安路65号；产权证号：西435001850；用途：住宅；房号：2-1-201；建筑面积：79.1㎡；价款：320000.00元；总价款叁拾贰万元整。乙方于2009年10月13日向甲方支付购房定金5000元。乙方全部购房款分二次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵价款，具体付款方式如下：（1）两年内乙方偿还甲方在商业银行贷款；（2）余款过户后一次付清。甲方于2009年10月13日将上述房产正式交付给乙方，甲方将房产移交给乙方时，该房产占用范围内的土地使用权一并转移给乙方”等内容。买卖契约签订后，谷海永向李志俭、赵金凤的委托人霍红喜交纳房款定金5000元，双方到石家庄市住房保障和房产管理局对该房产作了“房屋预告登记证明”。对以上事实，谷海永提交了（2009）冀石平证民字第563号公证书、房屋预告登记证明、房屋买卖契约、石房权证西字第××号房屋所有权证，经质证，李志俭、赵金凤对以上事实均认可，但表示未收到谷海永缴纳的房款定金5000元。经询问霍红喜，其承认收到原告购房定金5000元，并转交给李志俭、赵金凤。2010年河北银行股份有限公司建中支行以金融借款、抵押合同纠纷起诉李志俭、赵金凤，石家庄市桥东区人民法院作出（2010）东民二初字第0070号民事判决书，判决“一、被告李志俭于本判决生效后十日内偿还原告河北银行建中支行借款本金249700元及利息、逾期利息（截止2010年1月17日利息为6607.94，之后至本判决确定的履行之日止，按贷款到期所执行利率水平加收50%计息）；二、被告李志俭到期不履行本判决书第一项，原告河北银行建中支行有权对被告李志俭、赵金凤抵押的位于石家庄市桥西区师范街123号2-1-201房屋一套折价或拍卖、变卖的价款优先受偿”。因李志俭、赵金凤未能按判决履行，石家庄市桥东区人民法院作出（2010）东执字第39号执行通知书，要求李志俭、赵金凤履行判决书中所确定的内容。后石家庄市桥东区人民法院又作出（2011）东执字第39-2号民事裁定书，其中写明该房产“以450000元的价格变卖给买受人贾婷婷”，并裁定：“一、将被执行人李志俭名下抵押的位于石家庄市桥西区仓安路65号2栋1单元201室房产（房产证号：石房权证西字第××号）予以解封。二、将被执行人李志俭名下抵押的位于石家庄市桥西区仓安路65号2栋1单元201单元房产（房产证号：石房权证西字第××号）予以作废。三、将被执行人李志俭名下抵押的位于石家庄市桥西区仓安路65号2栋1单元201室的房屋过户到贾婷婷名下。”以上事实，李志俭、赵金凤与谷海永均予认可。李志俭、赵金凤主张，在银行起诉后，其多次主张要求谷海永履行合同中的还款义务，偿还银行贷款，但谷海永一直未履行。经质证，谷海永予以否认，并称自己在2011年5月份石家庄市房管局通知自己石家庄市桥东区人民法院要求强制解除预告登记时才知道此事，之前李志俭、赵金凤并未找过自己。对此，李志俭、赵金凤没有提交相应证据证实自己的观点。现谷海永以李志俭、赵金凤将房屋变卖，违反契约约定为由起诉至法院，要求确认双方于2009年10月13日签订的《房地产买卖契约》有效，并办理房产过户手续。因李志俭、赵金凤不同意调解，故未能达成调解协议。
石家庄市桥西区人民法院一审认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。李志俭、赵金凤与案外人霍红喜签有委托书，委托霍红喜办理关于争议房屋的抵押、再抵押及过户等相关手续，并承认霍红喜在办理受托事项过程中以委托人的名义签订的各种法律文书，该委托书经石家庄市平安公证处公证后发生法律效力。因此，霍红喜与谷海永于2009年10月13日签订的《房地产买卖契约》应视为李志俭、赵金凤的真实意思表示，具有真实性。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消除抵押权的除外。本案中争议房屋在《房地产买卖契约》签订时已经在河北银行股份有限公司建中支行进行抵押贷款，该房屋系抵押财产。因双方在契约中约定了由谷海永偿还银行贷款的内容，即受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，故应认定该契约没有违反法律的规定，具有合法性。因此该《房地产买卖契约》具有真实合法性，对李志俭、谷海永具有法律约束力。应当先履行债务的当事人，有权利行使不安抗辩权，中止履行合同。不安抗辩权的行使应具有的情形为：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。李志俭、赵金凤主张因谷海永未能按照契约约定及时偿还银行贷款，因此造成该房产被执行并过户至贾婷婷名下，自己行使不安抗辩权，中止履行合同，同时在通知谷海永但没有收到任何答复的情况下，自动解除合同，因此应由谷海永承担违约责任。但李志俭、赵金凤表示仅以电话通知的方式告诉谷海永，未能提交相关证据予以证明。谷海永于2009年签订《房地产买卖契约》，约定两年内还清被告李志俭、赵金凤在商业银行的贷款，李志俭、赵金凤于2010年初接到银行起诉要求偿还贷款。李志俭、赵金凤提供的证据不能证明在接到银行起诉后通知过谷海永履行还款义务，谷海永偿还银行贷款的义务没有设定于具体日期还款的具体额度，仅为截止日期还款的具体数额，因银行起诉时未到约定的还款时间，谷海永当时在不知晓的情形下没有必要的还款义务，因此李志俭、赵金凤的不安抗辩权的行使是不恰当的，应承担由此造成的违约责任。现该争议房屋已由石家庄市桥东区人民法院执行变卖，卖与案外人贾婷婷。贾婷婷购买该房屋时为善意第三人，因此其取得该房屋产权合法，应受到法律保护，故谷海永要求李志俭、赵金凤将该房屋过户的请求已不能实现。其先与谷海永签订合法有效的《房地产买卖契约》，后又将房屋卖与第三人，现该房屋买卖取得房款450000元，其应当返还谷海永卖房款项，因其中已有部分欠款用于偿还李志俭、赵金凤在银行的贷款，故其应返还谷海永剩余款项。基此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，判决为：一、确认原、被告于2009年10月13日签订的《房地产买卖契约》有效。二、被告李志俭名下的，座落在石家庄市桥西区仓安路65号2栋1单元201号房屋卖房款450000元扣除该房屋的银行贷款部分后，剩余的款项自本判决生效之日起十日内由二被告支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6100元减半收取3050元及保全费1320元，由原告承担3010元，二被告李志俭、赵金凤承担1360元。
上诉人李志俭、赵金凤上诉称，第一、房屋买卖合同违反法律强制性规定，合同无效。其与谷海永于2009年10月13日签订房屋买卖合同之前（即2008年1月17日），其从河北银行股份有限公司建中支行贷款25万元（期限2年），将位于桥西师范街123号2-1-201房产作了抵押担保，办理了抵押登记手续。其与谷海永签订房屋买卖合同转让已抵押的房产，没有通知抵押权人和未经抵押权人同意。同时谷海永也没有代其清偿债务，则房屋买卖合同违反法律强制性规定，房屋买卖合同自始无效。第二、谷海永没有代为清偿债务剔除抵押权，一审判决支持剩余款项没有法律依据。第三、一审法院违反不告不理的审判原则。本案中，谷海永的诉讼请求有二项：一是依法确认2009年10月13日签订的房地产买卖契约有效；二是办理房产过户手续。而本案谷海永没有请求支付卖房款或申请增加这项请求，但是，一审法院却作出“剩余的款项由二被告支付给原告”的判决结果，有失公正。第四、一审法官私下询问证人霍红喜，并采信其证言，违反法定程序。此外，根据《诉讼费用交纳办法》，本案应当按件收取案件受理费50元至100元，一审却收取了6100元，违反了该“办法”规定的范围和标准。根据上述事实和有关法律，请求撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人谷海永辩称，第一、其与李志俭所签订的《房地产买卖契约》合法有效。第二、李志俭、赵金凤辩称在通知其代为履行清偿债务遭拒绝的情况下，石家庄市桥东区人民法院依法变卖了抵押房产。是子虚乌有。第三、贾婷婷的房屋是通过中介购买取得，不是石家庄市桥东区人民法院依法变卖的。是李志俭、赵金凤想私下出售房屋，取得房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院二审认为，李志俭、赵金凤与霍红喜签有委托书，委托霍红喜办理关于争议房屋的抵押、再抵押及过户等相关手续，并承认霍红喜在办理受托事项过程中以委托人的名义签订的各种法律文书，该委托书经过石家庄市平安公证处公证后发生法律效力，因此，霍红喜与谷海永2009年10月13日签订的《房屋买卖契约》应视为李志俭、赵金凤的真实意思表示。双方当事人在《房屋买卖契约》中约定了由谷海永偿还银行贷款的内容，即受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，该契约没有违反法律的相关规定，合法有效。现争议房屋已由石家庄市桥东区人民法院执行变卖，卖与案外人贾婷婷。贾婷婷购买该房屋系善意取得，应受到法律保护。原审在谷海永要求李志俭、赵金凤将该房屋过户的请求不能实现情况下为减少当事人诉累将剩余房款判决支付给谷海永并无不妥。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决为：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费80元，由上诉人李志俭、赵金凤负担。
再审申请人李志俭、赵金凤申请再审称，第一、原审判决违反法定程序，判决内容超出了谷海永的诉讼请求范围。案外人霍红喜为其买卖房屋的受托人，并没有以本案当事人、证人的身份参加本案诉讼。法院仅是对其口头询问，未制作询问笔录，而且对其所述内容未经当庭质证而予以认可，其审理程序违反法律规定。第二、原判认定事实不清。其因欠银行贷款，委托霍红喜将房予以出售。谷海永未按照约定向银行履行付款义务，导致银行起诉其，在案件审理及执行长达一年的时间里，其多次要求谷海永向银行偿还贷款，谷海永却以各种理由推诿，最终法院将该套房屋变卖，所得价款用于清偿银行贷款。原判将其卖房款45万元扣除该房的银行贷款部分后，剩余的款项支付给谷海永无任何法律依据，也导致其出售房屋仅获256307.94元，明显违反等价有偿原则。第三、其与谷海永所签订的《房地产买卖契约》应认定为无效合同。综上，请求依法撤销原判，发还原审法院重新审理。
被申请人谷海永辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院再审中，被申请人谷海永提交了霍红喜2013年3月29日写的收据，内容为：“今收到谷海永交来购卖李志俭房款余款63692.06元（大写陆万叁仟陆佰玖拾贰元零角陆分），含购房定金5000元。收款人：霍红喜，2013年3月29日”。霍红喜于2014年7月2日出庭证实该收据是其所写。经质证：李志俭对该收据的真实性、合法性、关联性均有异议。
本院再审查明的事实除与原审法院再审查明的事实基本一致外。另查明，石家庄市桥东区人民法院变卖争议房屋得款45万元，在扣除银行贷款本息291742.21元和执行费3745元后实际剩余154512.59元。2013年3月29日，谷海永将李志俭、赵金凤的卖房余款63692.06元（含购房定金5000元）交霍红喜。
本院再审认为，李志俭、赵金凤与霍红喜签有委托书，委托霍红喜办理关于争议房屋的抵押、再抵押、出售及过户等相关手续，并承认霍红喜在办理受托事项过程中以委托人的名义签订的各种法律文书，该委托书经过河北省石家庄市平安公证处公证后发生法律效力，因此，霍红喜与谷海永2009年10月13日签订的《房地产买卖契约》应视为李志俭、赵金凤的真实意思表示。双方当事人在《房地产买卖契约》中约定了由谷海永偿还银行贷款的内容，即受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，该契约合法有效。因争议房屋已由石家庄市桥东区人民法院执行变卖，卖与案外人贾婷婷。且贾婷婷购买该房屋系善意取得，应受到法律保护。故原判在谷海永要求李志俭、赵金凤将该房屋过户的请求不能实现的情况下为减少当事人诉累，将剩余房款判决支付给谷海永并无不妥。而且谷海永已将63692.06元（含购房定金5000元）退还李志俭、赵金凤的委托代理人霍红喜。李志俭、赵金凤推定谷海永支付定金的时间为2013年3月29日的主张，因《房地产买卖契约》第二条明确乙方（谷海永）于2009年10月13日向甲方（李志俭）支付购房定金5000元，故本院对其推定不予认可。谷海永向李志俭、赵金凤的委托代理人霍红喜退还63692.06元超出实际应退的差价是对自己权利的处分，并不能证明谷海永与霍红喜有相互串通的事实。霍红喜是李志俭、赵金凤的委托代理人，谷海永向霍红喜退还差价应视为向李志俭、赵金凤退还。综上，李志俭、赵金凤的再审请求本院不予支持，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。基此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）石民一终字第01118号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵宗辉
代理审判员 李晓东
代理审判员 高玉坡
二〇一四年七月三日
书 记 员 郑爱国