广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初260号
原告：李成新，男，1978年1月15日出生，汉族，身份证住址：湖北省罗田县。
原告：广州译脑教育科技有限公司，住所地：广州市天河区西约大街9号A204。
法定代表人：李成新，职务：董事长。
两原告共同委托代理人：杨高峰，广东广和（广州）律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：陈欢，广东广和（广州）律师事务所实习律师。
被告：徐阿平，男，1983年3月23日出生，汉族，身份证住址：福建省霞浦县。
被告：广州市诚威投资管理有限公司，住所地：广州市白云区松洲街松南路60号大院。
法定代表人：徐秋秋，职务：董事长。
两被告共同委托代理人：张启军，广东金粤律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：童云，广东金粤律师事务所实习律师。
原告李成新、广州译脑教育科技有限公司（以下简称：译脑教育公司）诉被告徐阿平、广州市诚威投资管理有限公司（以下简称：诚威公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人杨高峰，两被告的共同委托代理人张启军、童云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李成新、译脑教育公司共同诉称：原告译脑教育公司于2014年4月4日在广州市越秀区工商局登记注册成立。后2014年8月8日，译脑教育公司法定代表人李成新与被告徐阿平签订《物业租赁合同》，承租其从广州市奥益物业管理有限公司承租位于广州市荔湾区西增路XX号原创元素创意园中的XX-
X号楼，建筑面积700平方米（含公摊面积），合同还约定租赁物业用于办公项目，租赁期限为2014年8月10日至2019年8月9日等等。合同签约后，译脑教育公司法定代表人李成新按约定向被告支付了租赁保证金147000元和水电保证金定金10000元。译脑公司为涉案场地的实际使用者，开始为涉案场地装修，共计支出63万元。
另外译脑教育公司与徐阿平于2014年6月1日签订《广州市房屋租赁合同》，于2015年5月13日将公司住所地变更至广州市荔湾区西增路63号自编C9-A二层东临时挂靠。
由于被告提供的办公地址和办理营业执照的地址不一致，且无法提供符合工商注册登记部门要求提供的，涉案场地的合法的出租备案或房产权属证明，故译脑教育公司一直无法办理工商变更登记。经译脑教育公司与徐阿平协商后，2016年4月19日译脑教育公司正式清场撤离涉案场地。
此外，由于涉案场地疑为厂房，无合法报建和临商手续，租赁合同应当认定为无效合同。原告特诉至法院。请求判令：1、请求判令原告李成新与被告徐阿平签订的《物业租赁合同》无效。2、请求判令两被告连带向原告李成新退还租赁保证金、水电保证金合计15.7万元。3、请求判令两被告连带赔偿两原告共同装修经济损失63万元；4、案件受理费由两被告共同承担。
被告徐阿平答辩称：1、原告重复诉讼浪费司法资源，2016年9月23日原告译脑教育公司就同一事实和理由起诉两被告，经过两次开庭审理，在2017年1月份原告撤诉了，现在又重新起诉，只是增加了原告李成新，其他的诉求和理由均没有改变，所以我方认为是重复起诉，浪费司法资源。
2、双方签订的被告徐阿平与原告李成新的租赁合同合法有效，原告李成新租赁时清楚物业现状，物业已经过规划局变更为商业用途，经过街道部门开具了商业使用证明。所在物业是一个原创元素园区的其中一个物业，单纯涉及到原告的物业，是经过广州市规划局批准同意，因此不存在原告称合同无效的理由。
3、双方租赁合同是由原告违约，无正当理由在合同期限里提出要求解除合同，依据双方签订的合同相关内容，原告无权要求返还保证金和装修损失的，相反还应当赔偿被告的损失，因此原告的诉求不能成立。
被告诚威公司答辩称：本案租赁合同的相对方是原告李成新和被告徐阿平，被告诚威公司不是作为租赁合同的相对方，仅是代为管理被告徐阿平的租赁物业，才出具了相应的租金收据，因此被告诚威公司不应当作为合同主体作为本案的被告。
经审理查明：2014年8月8日被告徐阿平（甲方）与原告李成新（乙方）签订（合同编号：GZ-
CLF-2014-0030）《物业租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区西增路XX号原创元素创意园XX-
X号楼出租给乙方使用。物业建筑面积700平方米，租赁时间由2014年8月10日起至2019年8月9日止。乙方在签订合同之日应向甲方一次性交付租赁保证金147000元、物业水电保证金10000元。租赁保证金及水电保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约退出租赁物业，甲方对物业进行验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出物业之日起15天内将租赁保证金无息退还乙方。乙方不得以任何理由迟缴、少缴或不缴租金及水电费。如租金及水电费超过三天欠缴，收取滞纳金（每天5%）从第一天开始算；如乙方欠租金及水电费达到1个月，视为严重违约，甲方有权解除合同，不退还押金及水电转运金等。租赁期内，该物业用于办公项目。乙方清楚知道该物业产权状况及物业所占地块的土地用途。甲方按现状出租给乙方。乙方办理按租赁用途使用该物业的政府审批手续时，甲方提供合理的协助。如政府相关部门不同意该物业的用途调整或相关改造方案，由乙方自行解决，因办理相关政府部门审批手续所发生的全部费用均由乙方承担。在合同第五条5-1款中约定：甲方作为该物业的合法出租人，拥有将该物业出租给乙方的权利，乙方知悉并同意按现状承租该物业。乙方在办理报建、经营证照及有关手续时，甲方提供相关的资料和必要的协助，所需的一切费用及办理相关证照的风险均由乙方自行承担。在合同第七条7-6款中约定：在租赁期满或合同解除时，…乙方有权搬走该物业内属于乙方的可移动之物品。甲方对乙方用于物业装修的投资不予补偿，甲方无须对乙方在该物业内的装修物有偿受让…。
合同签订后，原告李成新向被告徐阿平支付租赁保证金147000元、水电保证金10000元和49000元租金，由被告诚威公司出具收款收据。被告徐阿平将广州市荔湾区西增路XX号原创元素创意园XX-
X号楼交原告李成新使用。
2015年5月1日被告徐阿平出具《委托书》告知原告李成新，被告徐阿平授权钟丹丹负责原创元素创意园物业租金、水电等费用收取。同日，被告诚威公司发出《收款账号变更通知函》告知各租户，原户名为徐阿平的所有收款账户，现已不再使用。同时被告诚威公司正式启用户名为钟丹丹的收款账户。
2015年5月广州译脑教育信息咨询有限公司经工商部门批准，经营地址由广州市越秀区西湖路18号2210房变更为广州市荔湾区西增路63号自编C9-A二层东，股东由黄驿雯、李成新变更为黄驿雯、李成新、苏新民。
同年8月6日广州译脑教育信息咨询有限公司经工商部门批准，名称变更为广州译脑教育科技有限公司（即原告）。
2016年6月7日原告译脑教育公司向被告徐阿平发出《关于回复徐阿平解除物业租赁合同协议的答复》，原告译脑教育公司法定代表人李成新与被告徐阿平签订的《物业租赁合同》（编号：GZ-
CLF-2014-0030）是原告译脑教育公司实际使用。因被告徐阿平出租的房屋提供的办公地址和办理营业执照的地址不相一致，导致原告译脑教育公司一直不能以该地址来办理营业执照用于工商登记。2016年3月原告公司想搬离可能不再继续承租的意思告知被告徐阿平，经与被告协商，被告徐阿平也表示同意，并由甲乙双方开始共同寻找其他的租客转租出去。2016年4月19日原告公司正式清场，搬离了公司相关的办公物品（除3盏水晶灯之外），并由物业放行。物品两清、不存在违约。2016年5月18日原告公司已经如数支付当月的房租53800元，不存在拖欠或违约。依照租赁合同的约定，原、被告还没有正式解除租赁合同，原告还可以作为其他方面的用途。可是被告徐阿平未经原告同意擅自把原告装修的办公室拆除，给原告造成经济损失。被告构成违约需退还15.7万元押金、赔偿违约金15.7万元及装修费用（63.5万元）折后31.75万元。
2016年6月7日原告译脑教育公司再次向被告徐阿平发出《关于回复徐阿平解除物业租赁合同协议的答复》，再次要求被告徐阿平退还15.7万元保证金。
2016年9月23日本院受理原告译脑教育公司诉被告徐阿平、被告诚威公司租赁合同纠纷一案。原告译脑教育公司于2016年11月18日向本院提出撤诉申请。本院于2016年11月18日作出（2016）粤0103民初5704号民事裁定书，准许原告译脑教育公司撤回起诉。
另查，2014年6月1日原告译脑教育公司（乙方）与被告徐阿平（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区西增路XX号自编XX-
X二层东的房地产出租给乙方作办公用途使用（建筑面积50平方米），租期由2014年6月1日至2015年10月14日止。该合同于2015年4月15日在房管部门办理《房屋租赁登记备案证明》。
在庭审中，原、被告双方确认2016年4月19日两原告已经退出承租房屋，承租房屋已由案外人承租使用的事实。两被告对两原告提供的室内装修工程施工合同、预算表、支付业务回单（付款）收据等证据不予确认。两被告提供的《物业租赁合同》、《广州市规划局复函》、《临时经营地使用证明》等证据，证明被告徐阿平所出租给原告李成新的物业是经广州市规划局报批并非违法建筑，且当地管理部门也向原告李成新及原告译脑教育公司的股东，就所承租的房屋发出《临时经营场所使用证明》。两原告对两被告所提供的证据不予确认。
本院认为：原告李成新与被告徐阿平签订的《物业租赁合同》的效力问题。两原告认为被告徐阿平出租的房屋疑为厂房、无合法报建和临商手续，《物业租赁合同》应为无效。两原告虽然对两被告举证《广州市规划局复函》、《临时经营地使用证明》的真实性不予确认，但从当地管理部门出具的《临时经营地使用证明》可以证实涉案房屋是具备临时作为生产（经营）性场所使用，且两原告也不能举证涉案房屋属于违法建筑。原告李成新与被告徐阿平签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告李成新要求确认与被告徐阿平签订的《物业租赁合同》无效，两被告连带向原告李成新退还租赁保证金及连带赔偿两原告装修经济损失的诉讼请求，本院不予支持。被告徐阿平以原告译脑教育公司重复诉讼进行抗辩，因本院（2016）粤103民初5704号案件是以原告译脑教育公司自行撤诉进行处理，并没有对案件进行实体处理，不构成重复诉讼。故被告徐阿平的抗辩理由不成立。
对于原告李成新要求退还水电保证金的问题。根据《物业租赁合同》第二条2-6约定，被告徐阿平没有证据证明原告李成新存在拖欠租金和水电费，且原告李成新已经退还场地给被告徐阿平。故被告徐阿平应将水电保证金10000元退还给原告李成新。对于原告李成新要求被告诚威公司对水电保证金10000元承担连带责任的诉讼请求。根据合同相对原则，被告诚威公司非《物业租赁合同》的相对方，被告诚威公司的抗辩理由成立。原告李成新的上述诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告李成新请求判令与被告徐阿平签订的《物业租赁合同》无效的诉讼请求。
二、被告徐阿平于本判决发生法律效力之日起十日内，退还水电保证金10000元给原告李成新。
三、驳回原告李成新、广州译脑教育科技有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费5835元，由原告李成新、广州译脑教育科技有限公司负担5785元，被告徐阿平负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一
审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 侯炜邦
二〇一七年三月二十九日
书记员 谢绮雯
黄佩仪