山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0105民初1221号原告：李曰民，男，1962年9月7日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：李斌，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永，山东海右律师事务所律师。被告：山东三义和酒店管理有限公司，住所地济南市历下区历山路150号。法定代表人：许国梁，总经理。被告：济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司,住所地济南市天桥区东工商河路17号泉星小区三区7号楼1-101号。法定代表人：许一栋，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：李黎鹏，山东德衡（济南）律师事务所律师。原告李曰民与被告山东三义和酒店管理有限公司（以下简称三义和公司）、济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司（以下简称上源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李曰民的委托诉讼代理人李斌、李永，被告三义和公司和上源公司的委托诉讼代理人李黎鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李曰民向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付租金212095元及滞纳金（自2017年2月20日起至实际支付之日止，按照年24%的1.3倍计算）；2、判令两被告支付逾期交纳租金的滞纳金379416元（自第一次逾期之日2014年7月21日计算至2017年2月20日房屋交接之日，按年24%的1.3倍计算，具体计算详见滞纳金计算表）；3、判令两被告支付违约金150万元；4、判令两被告支付自2016年1月14日至2017年2月20日期间的房屋占用费1112463.96元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2010年4月19日，李曰民与三义和公司签订《房屋租赁协议》，2010年7月6日，李曰民与两被告签订《合同主体变更协议》，其中约定：三义和公司承诺，如发生合同履约纠纷，仍由三义和公司承担《房屋租赁协议》约定的责任和义务。合同履行过程中，两被告并未按时支付租金，且违反《房屋租赁协议》约定，存在恶意解除合同的情形，并一直占用房屋至2017年2月20日，故李曰民提起诉讼，望判如所请。另诉讼中，因两被告已将租金支付完毕，李曰民撤回其第一项诉讼请求中对租金的主张。两被告辩称，1、李曰民主张按年24%的1.3倍支付滞纳金没有法律依据，应按照同期存款利率计算滞纳金，另李曰民请求支付的379416元滞纳金计算不正确。2、李曰民要求支付150万元的违约金，没有事实和法律依据。上源公司要求解除涉案租赁合同是合法解除，且已经过济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初10号民事判决书及济南市中级人民法院（2016）鲁01民终5438号民事判决书予以确认，故两被告提出的解除合同的请求是合法的，并不是涉案租赁合同约定的“中途擅自退租的”情节，故李曰民要求支付150万元违约金不能成立。3、两被告不存在拒绝腾房或逾期交房的情形，故李曰民主张的房屋占用费1112463.96元没有法律和事实依据。涉案租赁合同解除时间为2016年1月13日，在（2016）鲁0105民初10号案件审理中，上源公司在起诉解除合同的同时也要求向李曰民移交涉案房屋，并在该案庭审时向李曰民交接房屋钥匙，但李曰民拒绝接受；租赁合同为继续性合同，依据合同法第110条之规定，涉案租赁合同不具有强制履行的特点，承租人无论以何种理由退租，出租人都应当接受房屋，减少不必要的损失；在上源公司已明确表示不再租赁房屋的情况下，李曰民仍然拒绝接收房屋，任由损失扩大，扩大的损失应由李曰民承担。另李曰民要求的房屋占用费是一种诉讼风险，并不是实际损失，李曰民不能作为一种损失来主张；案件处理的过程都是需要诉讼成本的，包括因解决争议时间而产生的必要损失，诉讼成本应由案件的败诉方承担，故即便存在房屋占用费的损失，也应由李曰民自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2010年4月19日，李曰民作为甲方、原山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司（现名称变更为三义和公司）作为乙方，签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：“第一条：租赁面积、地址及用途1、房屋及院落座落于济南市天桥区东工商河路17号泉星小区7号楼。2、甲方将房屋租赁给乙方经营使用（见房产证平面图），租赁总建筑面积920.21平方米，其中公摊66.13平米、实际854.08平米。3、乙方承租房屋仅用于餐饮及与酒店相适应的其他合法经营项目使用。第二条：1、合同期自2010年4月21日起至2020年4月20日止，合同期为10年。2、免租装修期为3个月，起租日期于2010年7月21日起开始计算。…第三条：租金及相关费用交纳与方式1、租金按季度交纳。本合同签订后，乙方须在7个工作日内向甲方预付第一期租金222518元。2、乙方应于前一期届满前10天支付下一期租金（先交钱后使用房子）。3、租期内房屋租金按2.65元/天·㎡，年租金(按365天计，下同)为890073元。4、递增：租金每年增加2万元。……第五条：甲方有权解除合同的条件在租赁期内，除乙方有下列行为之一，甲方不得解除合同。（1）利用该房屋进行违法活动的（不得利用所承租的房屋从事黄、赌、毒以及走私、贩私制假、售假等违法活动）。（2）拖欠房屋租金且未经甲方同意一个月以上的。（3）在租赁期内，乙方逾期交纳水、电等相关使用费用，逾期达两个月以上的。（4）因国家政策、法律法规的原因致使本合同不能正常履行的。第六条：在租赁期内，甲方因非本合同第五条、第九条规定的情况致使合同终止的，甲方应赔偿乙方装修及设施设备等直接损失150万元；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，付给甲方150万元作为违约金。……第九条：免责条件有下列情节之一的，甲乙双方变更或解除本合同互不承担责任：1、甲乙双方协商一致变更或解除的。2、不可抗力（如地震、洪水等）致使本合同不能继续履行而解除的。3、依照国家房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同的。4、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋而解除的。……”双方还约定了其他权利义务。2010年7月6日，李曰民作为甲方、原山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司（现三义和公司）作为乙方，上源公司作为丙方，三方签订《合同主体变更协议》一份，主要约定：“一、甲乙丙三方经过协商，同意将甲乙双方签订的《房屋租赁协议》（以下简称《原协议》，见附件一）之乙方变更为本协议丙方，除本协议约定情形外，原协议其他内容不变。二、自本协议生效之日起，丙方基于履行《原协议》中乙方对甲方所负的一切责任和义务，同时享有《原协议》中约定的乙方原享有的权利。乙方基于保障甲方的权益为前提，乙方承诺，如发生合同履约纠纷，仍由乙方承担《原协议》约定的责任和义务。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，自签订之日起生效。”合同履行期间，上源公司于2010年6月向济南市天桥区环境保护局（简称天桥区环保局）申请报批项目环境影响报告表，经初步审查，该报告表存在11处问题，天桥区环保局出具了《关于济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司项目环境影响报告表初审意见》，不予通过该报告表审批，要求对此环评报告表补充修改后重新报批。2015年11月，上源公司又向天桥区环保局报批泉星小区店建设项目环境影响报告表，因项目选址不符合2012年11月1日起施行的《济南市大气污染防治条例》第三十八条之规定，天桥区环保局决定不予受理该项目报告表，并于2015年11月12日出具《天桥区环境保护局关于济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司泉星小区店建设项目环境影响报告表不予受理的通知》，载明：“你单位报送的《济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司泉星小区店餐饮项目环境影响报告表》（以下简称报告表）收悉。经现场踏勘，你单位报送的济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司泉星小区店餐饮项目选址不合理，按照《济南市大气污染防治条例》第三十八条之规定，我局决定不予受理你单位该项目报告表文件，请你单位另行选址后，重新向我局报批环境影响评价文件。”上源公司于2016年1月4日向本院提起诉讼，要求解除与李曰民签订的《房屋租赁协议》，同时要求移交涉案租赁房屋，并在在该案第一次开庭时（即2016年1月28日）通过本院向李曰民交付涉案房屋的钥匙，李曰民一直拒绝接收涉案房屋及钥匙。本院于2016年7月27日作出（2016）鲁0105民初10号民事判决书，判决涉案《房屋租赁协议》于2016年1月13日解除，并判决李曰民在判决生效后30日内协助上源公司办理房屋交接手续。李曰民不服该判决，提起上诉，济南市中级人民法院于2017年1月3日作出（2016）鲁01民终5438号民事判决书，认为：上源公司承租涉案房屋为了经营餐饮，因涉案房屋位置原因，致使上源公司的环境影响报表未被天桥区环保局受理，天桥区环保局要求上源公司另行选址后，重新申报环境影响评价文件，致使上源公司不能实现合同目的，上源公司要求解除涉案房屋租赁协议，合法有据；并判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，李曰民和上源公司于2017年2月20日办理了涉案房屋的交接手续。另，上源公司自2014年7月20日开始未按照合同约定的期限和金额支付租金；根据涉案租赁合同约定，应付租金的金额、日期分别为：2014年7月20日前支付242518元，2014年10月20日前支付242518元，2015年1月20日前支付242518元，2015年4月20日前支付242518元，2015年7月20日前支付247518元，2015年10月20日前支付228267元（2015年10月21日至2016年1月13日的租金）。2014年7月20日后，上源公司实际支付租金的日期及金额分别为：2014年8月20日支付5万元，2014年8月28日支付21374元，2014年9月9日支付171144元，2014年12月10日支付2万元，2014年12月21日支付4万元，2014年12月31日支付2万元，2015年1月9日支付5万元，2015年2月15日支付41144元，2015年5月14日支付71374元，2015年9月25日支付57048元，2015年9月29日支付23791.33元，2015年11月4日支付80839.33元,2016年1月25日支付24万元，2016年4月14日支付15万元,2016年5月30日支付57048元,2017年2月20日支付14万元,2017年4月13日支付10万元,2017年4月19日支付112095元，至此，上源公司所欠租金全部结清。本院认为，三义和公司与李曰民签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。后本案原、被告三方又签订了《合同主体变更协议》，将该房屋租赁协议的权利义务概括转让给了上源公司，该《合同主体变更协议》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。上源公司在合同履约过程中自2014年7月20日起未按合同约定的期限和金额支付租金，现李曰民要求两被告共同承担逾期付款的滞纳金，于法有据；但李曰民主张的计算标准依据不足，本院不予采信，对此本院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍，根据合同约定的应付租金的数额及期限，结合其实际付款数额和期限分段计算。李曰民要求两被告支付违约金150万元，本院认为已生效的法律文书即（2016）鲁01民终5438号民事判决书已认定涉案租赁合同的解除是因为涉案房屋位置原因，致使上源公司不能实现合同目的，并不属于合同中载明的“未经甲方同意，中途擅自退租”的情形，故李曰民该主张依据不足，本院不予支持。李曰民要求两被告支付房屋占用费1112463.96元，本院认为，上源公司在2016年1月4日向本院提起解除涉案租赁合同之诉时，同时要求移交涉案房屋，并于2016年1月28日通过本院向李曰民移交房屋钥匙，但李曰民一直拒绝接收房屋及钥匙，其因自身原因导致房屋闲置，未及时采取措施防止损失扩大，另两被告并未实际占有使用涉案房屋，故李曰民要求两被告支付2016年1月29日以后的房屋占用费，于法无据，本院不予支持。对于2016年1月14日至1月28日期间的占有使用费，被告上源公司应予支付，经计算，数额为38502.8元（247518÷90×14）。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东三义和酒店管理有限公司、济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准支付原告李曰民滞纳金：自2014年7月20日起以242518元为基数计算至2014年8月20日；自2014年8月21日起以192518元（242518-50000）为基数计算至2014年8月28日；自2014年8月29日起以171144元（192518-21374）为基数计算至2014年9月9日；自2014年10月20日起以242518元为基数计算至2014年12月10日；自2014年12月11日起以222518元（242518-20000）为基数计算至2014年12月21日；自2014年12月22日起以182518元（222518-40000）为基数计算至2014年12月31日；自2015年1月1日起以162518元（182518-20000）为基数计算至2015年1月9日；自2015年1月10日起以112518元（162518-50000）为基数计算至2015年2月15日；自2015年2月16日起以71374元（112518-41144）为基数计算至2015年5月14日；自2015年1月20日起以242518为基数计算至2015年9月25日；自2015年9月26日起以185470元（242518-57048）为基数计算至2015年9月29日；自2015年9月30日起以161678.67元（185470-23791.33）为基数计算至2015年11月4日；自2015年11月5日起以80839.34元（161678.67-80839.33）为基数计算至2016年1月25日；自2015年4月20日起以242518为基数计算至2016年1月25日；自2016年1月26日起以83357.34元﹝242518-（240000-80839.34）﹞为基数计算至2016年4月14日；自2015年7月20日起以247518元为基数计算至2016年4月14日；自2016年4月15日起以180875.34元﹝247518-（150000-83357.34）﹞为基数计算至2016年5月30日；自2016年5月31日起以123827.34元（180875.34-57048）为基数计算至2017年2月20日；自2015年10月20日起以228267元为基数计算至2017年2月20日；自2017年2月21日起以212094.34元﹝228267-（140000-123827.34）﹞为基数计算至2017年4月13日；自2017年4月14日起以112094.34元（212094.34-100000）为基数计算至2017年4月19日。二、被告山东三义和酒店管理有限公司、济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李曰民支付房屋占用费38502.8元。三、驳回原告李曰民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30735元，原告李曰民负担26735元，被告山东三义和酒店管理有限公司、济南上源鲁西南风味楼餐饮有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐艳艳人民陪审员  张士美人民陪审员  徐照英二〇一七年七月二十八日书 记 员  朱 瑶