文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1333号上诉人（原审原告）：刘建章，男，1968年11月25日出生，汉族，现住梅州市梅江区。上诉人（原审原告）：庄贵珊，女，1976年9月10日出生，汉族，现住梅州市梅江区。上列上诉人共同委托诉讼代理人：丘国中、陈勇志，广东义致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司，住所地：梅州市梅江区龙安路志昌大厦1—3号。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：赵秀娟，广东宝晟律师事务所律师。上诉人刘建章、庄贵珊因与上诉人梅州嘉应新天地有限公司（下称“嘉应新天地公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘建章、庄贵珊的委托诉讼代理人陈勇志、嘉应新天地公司的委托诉讼代理人赵秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建章、庄贵珊上诉请求：1、撤销（2017）粤1402民初294号民事判决书，改判嘉应新天地公司按年利率4.75%标准计付违约金129232.21元给刘建章、庄贵珊（自2015年5月29日起计至2017年3月26日止）；2、本案一、二审诉讼费用由嘉应新天地公司承担。事实与理由:一、本案中违约时间至少应认定为“2015年5月29日起计至2017年3月26日止”，而不是一审法院认定的“2015年5月29日起计至2016年3月4日止。”根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条，无疑卖方在交付房屋给买方之时或之前必须履行如下几个基本义务：第一、卖方必须已经取得合同第八条约定的证明文件（即《工程竣工验收备案表》）；第二、卖方在取得《工程竣工验收备案表》后必须书面通知买受人办理交付；第三、办理交付之时卖方必须向买方出示《工程竣工验收备案表》，并同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。具体到本案而言，根据法庭查明的事实，至刘建章、庄贵珊起诉之日止，嘉应新天地公司只是曾经在2015年5月20日书面通知刘建章、庄贵珊交付（但因尚不具备交付条件刘建章、庄贵珊依法有权拒绝），此后直至刘建章、庄贵珊提起诉讼之后的2017年3月17日嘉应新天地公司才发出书面《收楼通知书》，通知刘建章、庄贵珊在2017年3月26日之前办理收楼手续。一审法院在查明嘉应新天地公司在涉案房屋验收合格之后并未书面通知刘建章、庄贵珊进行交付的情况下，莫名以“刘建章、庄贵珊曾于2016年2月27日和2016年4月16日两次向嘉应新天地公司借钥匙查验房屋”推定为刘建章、庄贵珊知悉该涉案房屋具备交付条件，显然严重违背双方合同约定的交付条件。首先、“借钥匙验房”与“知悉房屋具备交付条件”完全是风马牛不相及的两件事情，须知房屋交付的前提条件是要验收合格，而验收合格是涉及到规划、设计、监理、住建、消防、环保等一系列政府主管部门的专业工作，并以取得《工程竣工验收备案表》为验收合格的最终依据。这些专业工作又岂是作为老百姓的刘建章、庄贵珊肉眼能判断得了的？由此可见，一审法院以刘建章、庄贵珊“借钥匙验房”就推定刘建章、庄贵珊“知悉房屋具备交付条件”，背离最基本的法律逻辑。其次，刘建章、庄贵珊在“借钥匙验房”之时嘉应新天地公司并未出示《工程竣工验收备案表》，一审中嘉应新天地公司亦未提供任何证据足以证明刘建章、庄贵珊“借钥匙验房”之时曾经出示过《工程竣工验收备案表》，刘建章、庄贵珊无法知道涉案房屋已具备交付条件。第三、根据双方合同约定，卖方进行房屋交付必须是取得《工程竣工验收备案表》后向买受人发出书面通知才能合法进行。本案嘉应新天地公司未提供任何证据证明涉案房屋在2016年3月4日取得《工程竣工验收备案表》后有书面通知上诉人交付房屋，即嘉应新天地公司在2016年3月4日之时尚未完成其有关交付的合同义务，缘何一审法院认定在2016年3月4日之后就不再构成违约？第四、退一步而言，根据双方签订的合同第十一条约定，在双方办理交付手续之时，嘉应新天地公司依法应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。即便在一审期间经法庭多次要求嘉应新天地公司出示上述《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，嘉应新天地公司依然无法提供，这充分说明直到一审诉讼期间，嘉应新天地公司的房屋依然不具备双方合同约定的交付条件。综上，根据庭审所确定的事实，嘉应新天地公司在2016年3月4日取得疑点重重的涉案房屋的《工程竣工验收备案表》后，直至2017年3月17日才发出书面《收楼通知书》，要求刘建章、庄贵珊在2017年3月26日之前办理交付手续，因此，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条的规定，本案中嘉应新天地公司的违约时间至少应认定为2015年5月29日起至2017年3月26日止（暂且忽略被上诉人时至今日依然无法出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》事宜）。二、本案中违约的计算标准应按年利率4.75%计算，而不是一审法院认定的年利率4.35%计算。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第2项，出卖人逾期交付的违约责任的计算标准为“银行固定资产贷款同期利率”。根据中国人民银行颁布的基准贷款利率，一年内（含一年）年利率为4.35%，一至五年（含五年）利率为4.75%。本案中，嘉应新天地公司的违约时间至少应该是2015年5月29日至2017年3月26日，即嘉应新天地公司的违约时间超过一年以上，不足五年，那么依照双方合同约定的“同期”利率，依法应适用中国人民银行颁布的一至五年（含五年）期的贷款基准利率（即年利率4.75%）计算嘉应新天地公司应支付的违约金。关于对方提到的不可抗力因素，我们对此三性有异议，即使存在天气恶劣的情况下，开发商在起草合同的时候已经会考虑到这个因素。嘉应新天地公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回刘建章、庄贵珊的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由刘建章、庄贵珊承担。事实与理由：一、一审法院将竣工验收备案表的取得时间即2016年3月4日认定为涉案房屋交付时间，违反了双方合同约定，涉案房屋在2016年1月27日已具备交付条件。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条已明确约定，涉案房屋的交楼条件为“该商品房经验收合格”。一审中，嘉应新天地公司提交了2016年1月27日经工程设计、勘察、施工、监理四个单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房产在2016年1月27日已达到合同约定的“商品房验收合格”的条件。因此，根据我国《建筑法》等相关法律法规的规定，涉案房产实际在2016年1月27日已完全具备交付条件，一审法院将涉案房屋2016年3月4日竣工验收备案表的取得时间认定为实际交付时间违反了双方合同的约定。并且，根据嘉应新天地公司提交的收楼通知书及快递回单可知，2015年5月20日嘉应新天地公司已书面通知包括刘建章、庄贵珊在内的业主收楼。而根据嘉应新天地公司补充提交的收楼确认书及其他资料可知，大部分业主在接到收楼通知后已陆续收楼并实际装修入住，说明涉案房屋已完全具备交付条件。另外，嘉应新天地公司在2016年1月27日涉案楼房竣工验收合格后也多次电话催告包括刘建章、庄贵珊在内的业主进行收楼。但因刘建章、庄贵珊自身原因，其拒绝收楼至今，因此延期交楼的责任在于刘建章、庄贵珊而非嘉应新天地公司。二、嘉应新天地公司因不可抗力因素不能按时交房，符合合同约定的可据实延期交楼的情形，交楼时间依法应予以顺延。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款的约定可知，如遭遇不可抗力的，出卖人（嘉应新天地公司）可据实予以延期。恶劣天气并非嘉应新天地公司所能预见、避免和控制，系不可抗力，因此造成建设施工过程中的停工，交楼期限可以顺延。涉案房屋系高层建筑（地上25层，地下1层），设计高空的室外施工及升降建筑材料等安全方面的问题，受天气因素的影响非常大。根据嘉应新天地公司补充提交的资料，从2013年10月1日到2015年5月28日的阵雨/暴雨已高达150天，即由于恶劣天气原因导致在建设过程中无法施工的天数是150天，交楼时间依法应予以顺延。刘建章、庄贵珊向一审法院起诉请求：1、判令被告梅州嘉应新天地有限公司立即支付原告逾期交付商品房的违约金123032.17元（此违约金暂计至2017年2月12日），2月12日至实际交付之日止的违约金另计，银行固定资产贷款同期利率按1-5年4.75%的年利率计算；2、本案的诉讼费用由被告梅州嘉应新天地有限公司承担。一审法院认定事实：刘建章、庄贵珊是夫妻关系。梅州嘉应新天地有限公司为从事房地产开发经营的企业，投资开发位于梅州市××区××、梅水路交汇处的壹江南房地产项目。2014年5月12日，梅州市住房和城乡建设局向梅州嘉应新天地有限公司颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2014025），梅州嘉应新天地有限公司取得壹江南第A2栋商品房预售许可。2014年8月14日，刘建章、庄贵珊（买受人）与梅州嘉应新天地有限公司（出卖人）签订了合同编号为20141000049943的《广东省商品房买卖合同》。刘建章、庄贵珊向梅州嘉应新天地有限公司购买壹江南（一期）A2幢1601房预售商品房，房款总价为1468432元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给买受人。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，刘建章、庄贵珊于2014年12月26日交清了商品房总价款。2015年5月20日，梅州嘉应新天地有限公司书面通知刘建章、庄贵珊进行收楼。壹江南（一期）工程于2016年1月27日竣工验收合格，并于2016年3月4日取得经备案机关签署文件收讫的工程竣工验收备案表。刘建章、庄贵珊分别于2016年2月27日和2016年4月16日两次到被告处借出A2栋1601房的钥匙查验房屋。刘建章、庄贵珊至今未收楼。2017年2月14日，刘建章、庄贵珊提起本案诉请。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，涉及逾期交付房屋的违约责任。争议焦点：一、被告何时具备交付房屋的条件；二、逾期交付房屋期间的认定；三、违约金计算标准的适用。刘建章、庄贵珊与梅州嘉应新天地有限公司签订的合同编号为20141000049943的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。原、被告双方当事人应按合同约定履行义务。刘建章、庄贵珊按约付清了购房款1468432元，梅州嘉应新天地有限公司应当按照合同约定在2015年5月28日前将壹江南A2栋1601房交付刘建章、庄贵珊使用，但涉案房屋在2015年5月28日未经竣工验收合格及备案，刘建章、庄贵珊至今未收楼的事实，有原、被告庭审陈述证实，予以确认。关于被告何时具备向原告交付房屋的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格，房地产开发企业取得经备案机关签署文件收讫的工程竣工验收备案表后，方可交付使用。梅州嘉应新天地有限公司壹江南（一期）工程于2016年1月27日竣工验收合格，于2016年3月4日取得经备案机关签署文件收讫的工程竣工验收备案表。据此，梅州嘉应新天地有限公司于2016年3月4日具备交付房屋的条件。关于逾期交付房屋期间的认定问题。梅州嘉应新天地有限公司于2015年5月20日书面通知刘建章、庄贵珊收楼，当时壹江南（一期）工程未经验收合格，不符合交付条件，刘建章、庄贵珊有权拒绝接受交付。梅州嘉应新天地有限公司未按合同约定在2015年5月28日前将符合交付条件的壹江南A2栋1601房交付刘建章、庄贵珊使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。梅州嘉应新天地有限公司于2016年3月4日具备交楼条件后，刘建章、庄贵珊虽然至今未收楼，但是曾分别于2016年2月27日和2016年4月16日两次到被告处借出A2栋1601房的钥匙查验房屋。刘建章、庄贵珊的上述行为表明其已知悉应进行收楼的情况。为此，在梅州嘉应新天地有限公司2016年3月4日具备交付房屋的条件后，刘建章、庄贵珊仍拒绝接受交付，梅州嘉应新天地有限公司不再承担逾期交付房屋的违约责任。综上，梅州嘉应新天地有限公司承担逾期交付房屋违约责任的期间从2015年5月29日至2016年3月4日止。关于违约金计算标准的适用问题。根据双方合同约定，被告未按约定时间交付使用，逾期时间被告按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给原告。该计算违约金的“银行固定资产贷款同期利率”约定不明确，原、被告双方当事人在审理中表示同意按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，但原告主张按中国人民银行同期同类贷款一至五年（含五年）年利率4.75%计算，被告则主张按中国人民银行同期同类贷款利率一年以内（含一年）年利率4.35%计算。结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率一年以内（含一年）年利率4.35%计算为宜。综上，梅州嘉应新天地有限公司应当支付逾期交付房屋的违约金49859.38元（1468432元×年利率4.35％÷360天×281天）给刘建章、庄贵珊。刘建章、庄贵珊请求超出的部分，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，于2017年9月25日判决：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在本判决生效后五日内，支付违约金49859.38元给原告刘建章、庄贵珊；二、驳回原告刘建章、庄贵珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2683.14元（已由原告刘建章、庄贵珊预交2683.14元），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、诉争商品房验收合格时间的认定；2、逾期办理商品房交付手续期间的认定；3、违约金的计算。一、关于诉争商品房验收合格时间的认定问题。经庭审查明，诉争商品房于2016年1月27日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理四个单位进行验收，并出具工程综合验收合格的《建筑工程竣工验收报告》；备案机关于2016年3月4日出具同意予以备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，双方当事人有争议：刘建章、庄贵珊主张应以建设单位在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续为准。嘉应新天地公司主张以建设、勘察、设计、施工、监理五单位进行的工程竣工验收合格即可。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。但根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》及2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督；国务院于2002年11月1日取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，2004年5月19日取消了有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。据此，双方约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而本案诉争商品房工程项目于2016年1月27日经五方进行竣工验收合格，即符合双方合同约定的交付条件。二、关于逾期办理商品房交付手续期间的认定。刘建章、庄贵珊主张逾期交楼的期间应从2015年5月29日起至嘉应新天地公司在房屋验收合格后通知收房期限届满之日的2017年3月26日止；而嘉应新天地公司则主张应从2015年5月29日起计算至工程竣工验收合格的2016年1月27日止。根据双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”嘉应新天地公司于2015年5月20日向买受人刘建章、庄贵珊发出收楼的书面通知，而当时商品房并未进行竣工验收，刘建章、庄贵珊依约有权拒绝交接。诉争商品房于2016年1月27日才通过竣工验收合格，达到合同第八条约定的交付使用条件，但嘉应新天地公司无法举证证明该公司在商品房达到交付使用条件后何时通知了刘建章、庄贵珊办理交付手续。鉴于刘建章、庄贵珊认可嘉应新天地公司在房屋验收合格后于2017年3月17日发出收楼通知，通知刘建章、庄贵珊于2017年3月26日之前办理收楼手续，故对于嘉应新天地公司逾期办理商品房交付手续的起止时间，应从合同约定的交付期限届满的第二天，即2015年5月29日开始计算至嘉应新天地公司在房屋验收合格后通知收房期限届满之日的2017年3月26日止。至于嘉应新天地公司上诉提出的天气原因问题，因下雨等天气不属于不可预见并不可避免的情形，是属于可以预见的自然现象，因此，不构成合同第八条约定的可以延期交房的不可抗力情形；且嘉应新天地公司亦未能举证证明遭遇合同第八条约定的可以延期交房的不可抗力并在发生不可抗力之日起10日内告知了买受人。故对嘉应新天地公司上诉主张该公司逾期交房的截止日期应以工程通过竣工验收合格的2016年1月27日为准，与双方签订的合同第十一条约定不符。因为，依照合同约定，工程通过竣工验收合格只是符合双方约定的交付使用条件，是作为出卖人的嘉应新天地公司书面通知买受人办理交付手续的前提和基础，工程竣工验收合格并不能等同于出卖人履行了书面通知买受人办理交付手续，故对嘉应新天地公司的此项上诉主张不予采信。刘建章、庄贵珊上诉主张嘉应新天地公司逾期交房的时间应计算至2017年3月26日止有理，予以支持。三、关于违约金的计算。由于双方当事人对按中国人民银行规定的同期贷款利率给付违约金未提出异议，应予认定。而嘉应新天地公司的逾期交房的期间从2015年5月29日起至2017年3月26日止，超过了一年时间，刘建章、庄贵珊上诉主张按照一至五年期的贷款年利率4.75%计算有理，予以支持。嘉应新天地公司因此应当向刘建章、庄贵珊支付逾期交付房屋的违约金（从2015年5月29日起至2017年3月26日止，计为127653元【逾期天数668天×（房价1468432元×年利率4.75%÷365天）】。综上所述，刘建章、庄贵珊上诉有理，其上诉请求予以支持；嘉应新天地公司上诉理据不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定的事实部分错误，实体处理部分欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初294号民事判决；二、梅州嘉应新天地有限公司应于本判决生效后五日内，支付违约金127653元给刘建章、庄贵珊；三、驳回刘建章、庄贵珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2683.14元、由梅州嘉应新天地有限公司负担。二审案件受理费2683.14元，由梅州嘉应新天地有限公司负担。刘建章、庄贵珊和梅州嘉应新天地有限公司已分别预交二审案件受理费2683.14元，刘建章、庄贵珊预交的二审案件受理费2683.14元由本院退回。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾代理审判员  李新红代理审判员  范宜洪二〇一七年××月××日书 记 员  朱红珍