北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00554号
原告田江丽，女，1973年7月13日出生。
委托代理人张晓菊，北京市中韬律师事务所律师。
被告北京海晟房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街乙36号院25号楼1单元一层101-107，组织机构代码。
法定代表人池飞英，董事长。
委托代理人王立琴，北京市盈科律师事务所律师。
原告田江丽与被告北京海晟房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田江丽的委托代理人张晓菊、被告北京海晟房地产开发有限公司的委托代理人王立琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田江丽诉称：2009年3月9日，原、被告就本市东城区东直门外大街乙×号院海晟名苑T×-T×楼地下室达成为期10年的租赁合同，原告将承租的房屋进行改造后进行出租。2012年4月20日，双方又达成补充协议。2014年8月28日，被告向原告发出《关于进行地下室使用备案的最后通知》，以原告构成违规经营及有违约转租行为为由，表示要求终止双方合同，并要求原告于2014年11月4日腾退承租房屋。此后，被告对原告承租的房屋停止售电，在原告的争取下被告对房屋开始进行限量供电，自2015年1月8日起，被告还在原告承租的地下室张贴《告知书》等材料，驱赶原告所承租房屋内的使用人。2月11日，房管局和被告来到原告承租的房屋处，要求人员全部搬离，现被告将房屋大门锁了，屋内还有原告的物品尚未取出，双方合同因被告的根本违约行为无法履行。原告认为，被告于2014年8月28日发送的函件表明了被告要求与原告于2014年11月4日解除合同，但被告无权擅自单方解除合同。原告认为，被告存在以下违约行为：1、被告将原本做为自行车库用途的地下室出租给被告；2、被告应在双方订立合同后及时办理备案手续；3、原告要求被告办理备案，但被告没有及时办理；4、原告在房管局要求整改之前就提出解除合同；5、原告预交了2014年11月至2015年5月的租金，被被告退回；6、被告于2014年11月开始限制原告用电；7、被告解除合同没有提前3个月通知；8、2015年2月11日被告将原告全部清场；9、房管局仅要求对原告承租的地下室进行整改，而被告直接将地下室封闭。故原告诉至法院，要求：1、确认被告于2014年8月28日发送的函件要求于2014年11月4日解除合同的行为无效；2、要求被告自2015年1月8日其至合同履行期满之日至（共1576天）按照合同约定以年使用费的千分之三按日承担违约金共计520080元。
被告北京海晟房地产开发有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告解除合同的行为有效，原告承租房屋后未经被告批准私自进行装修，且原告承租的地下室规划用途为自行车库，但原告将房屋私自装修后转租他人，其非法转租行为违反了北京市政府的相关规定，2015年2月11日房管局等部门已经联合执法将原告承租的地下室予以清退。双方合同已经于2014年11月27日解除，因原告违约导致双方订立的合同从法律和事实上都不具备履行条件，被告不同意支付违约金。
经审理查明，2009年3月9日，原、被告签订《海晟名苑T×-T×楼B1地下室使用合同》，约定被告将海晟名苑T×-T×楼B1建筑面积为1260平方米的地下室（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，使用期限10年，自2009年5月4日至2019年5月3日，租金为人民币10万元，租赁保证金1万元；第二条约定原告在国家法律、法规允许的范围内实行自主经营、自负盈亏，被告不得干涉，但不经被告同意，原告不得转租；原告在对地下室内部设施进行改造装修前，必须先告知被告使用用途及改造方案，经被告同意后方可进行，在正式使用前必须经被告验收并办理相关使用手续，方可投入使用；第六条约定本区域物业管理由北京仲量联行物业管理服务有限公司海晟名苑管理处提供；第十条约定，使用期间，如因国家需要及不可抗力因素造成不能履行本合同时，本合同自行终止。任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书；第十一条违约责任约定，使用期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳违约金，违约金以天计算，为年使用费的千分之三。原告承租涉案商铺后，将其进行装修改造后分租他人。2012年4月20日，双方签订《补充协议》，约定被告同意将海晟名苑T×楼B2地下空间建筑面积35平方米出租给原告使用，年租金1万元，付款方式按原合同办理，有关双方责任、权利等事项，均按原合同约定执行。现原告已向被告交付房屋租金至2014年11月3日。
2014年8月28日，被告向原告发送《关于进行地下室使用备案的最后通知》，称被告曾向原告发函要求原告按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定向被告出具原告承租地下室可用作居住场所用的相关备案手续，但原告未向被告提交备案资料；根据双方签订合同第二条，原告已构成违规经营及违约行为，故被告决定终止与原告的合同，要求原告于同年11月4日前从地下室清退。9月，原告向被告发送复函，称被告无权要求原告出具备案手续相关材料，即使需要重新办理备案手续，也应由被告进行完成相关备案手续，原告不存在违规经营及违约转租行为。2014年11月，被告对涉案房屋采取限制供电措施。
2014年12月9日，北京市东城区房屋管理局（以下简称东城房管局）向被告送达京建法（东房）字（2014）第028号《普通地下室暂停使用通知书》，因房管局在对坐落于东直门街道东直门外大街乙×号院普通地下室进行检查中，发现被告在使用前未向普通地下室所在地区建设（房管）行政主管部门办理备案，违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十五条有关规定，现责令被告在恢复原有建筑机构及规划用途前暂停使用。2015年1月6日，被告在涉案房屋前张贴《告知书》，要求租住人员在指定期限前搬离。2015年2月11日，东城房管局与街道办事处、派出所等相关部门组成联合执法组，要求涉案房屋内的租住人员搬离，当日租住人员全部清退完毕。
为证明原告对涉案房屋的装修被告知情，原告提交了开工证、装修审批记录、业主装修工程管理规定、装修／承建治安、消防责任书等文件，证明原告的装修经过了被告指定的物业公司的审批，被告不认可上述文件真实性，称被告并未委托物业公司进行装修审核。为证明原告将房屋分租他人的事情被告早已知晓，原告提交了流动人口登记簿、居住人员暂住证、海晟国际公寓出入卡等证据，被告认可暂住证和出入卡的真实性，但称无法确认暂住证上的人员在涉案房屋实际居住，不认可其他证据的真实性，被告于2014年才得知原告将房屋大量转租。为证明原告对涉案房屋存在违规使用，被告提交了2001规审字0451号《北京市规划委员会审定设计方案通知书（居住建筑）》，证明原告承租的地下室原规划用途为自行车库，原告认可真实性，但称如涉案房屋只能用于存放自行车，被告当初就不应将其出租给原告，且房管部门亦表示因未办理备案责令改正，并没有说不能使用。
庭审中，经向东城房管局了解，房管局于2014年11月下旬了解到涉案房屋存在违规行为，因涉案房屋规划用途为自行车库，故房管局责令在其恢复原有规划用途之前暂停使用。
上述事实，有《海晟名苑T×-T×楼B1地下室使用合同》、《普通地下室暂停使用通知书》、《北京市规划委员会审定设计方案通知书（居住建筑）》、告知书、照片、调查笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告自2007年开始承租涉案房屋并在承租房屋后即将涉案房屋进行装修改造分租他人，双方履行合同已长达七年之久，被告应早已了解到原告已将涉案房屋装修并转租他人的事实，但其并未就上述行为对原告提出过异议，应视为被告默许了原告的装修及转租行为，故本院对其主张的于2014年方知晓原告装修及转租的抗辩意见不予采信，被告在2014年8月28日向原告发送的函件中，所持解除合同的理由为原告“已构成违规经营及违约行为”，但其并不能举证证明其发送该函件时享有合同约定的解除权，亦不能举证证明其当时享有法定的解除权，故其发送该函件要求解除合同并要求被告在2014年11月4日前腾退房屋的行为无效。被告在不享有合同解除权的情形下单方提出解除合同，并对涉案房屋限制供电、清退实际居住人等行为确属违约行为，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认北京海晟房地产开发有限公司于二〇一四年八月二十八日发送的《关于进行地下室使用备案的最后通知》中要求解除双方合同并要求原告于二〇一四年十一月四日前腾退房屋的行为无效；
二、被告北京海晟房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告田江丽违约金人民币十万元；
三、驳回原告田江丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9000元，由原告田江丽负担4000元（已交纳），被告北京海晟房地产开发有限公司负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 王裴裴
人民陪审员 侯光库
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 姚 丹