江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣01民终377号
上诉人（原审被告、反诉原告）：温家青，男，汉族，1977年10月10日出生，住江西省赣州市石城县。
委托诉讼代理人：杨云飞，江西周象律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄如，江西周象律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌工程学院，住所地：南昌市高新区。
法定代表人：金志农，学院院长。
委托诉讼代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴博添，江西豫章律师事务所律师。
上诉人温家青因与被上诉人南昌工程学院房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌高新技术产业开发区人民法院（2017）赣0191民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
温家青上诉请求：1、撤销南昌高新技术产业开发区人民法院（2017）赣0191民初23号民事判决；2、改判上诉人与被上诉人继续履行《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》；3、被上诉人返还上诉人2015年8月1日至2016年1月31日的租金13217元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》有误。上诉人已经按照合同约定履行了相应的义务，虽然上诉人在合同履行的过程中将涉案店面用于经营贩卖小吃和零食的便利店，但上诉人变更经营范围是经过被上诉人同意的。被上诉人早在2016年11月17日前就已经知道上诉人变更了涉诉店面的经营范围，但对上诉人的行为予以默许，否则上诉人应早于2017年1月10日向法院起诉；2、一审法院未支持上诉人要求被上诉人返还2015年8月1日至2016年1月31日的租金的反诉请求有误。双方在2015年7月30日签订合同后，被上诉人与2016年1月31日才将涉诉店面交付给上诉人，上诉人多次向被上诉人要求返还2015年8月1日至2016年1月31日的租金，但被上诉人对此置之不理，由于双方在举证能力上存在巨大差距，故应由被上诉人提供证据予以证明其依约交付了涉诉店面。
南昌工程学院辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1、根据双方签订的《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》的约定，涉诉店面的经营范围为化妆品销售及服务，承租期内如上诉人有改变经营项目、超范围经营或经营学校规定不得经营的项目或违法经营，经整改后仍不改正的行为，被上诉人有权立即解除合同；2、一审法院已查明涉案店面截止至一审开庭之日仍是经营小吃和零食的便利店，故上诉人有权依据合同约定解除租赁合同、全额扣除合同履行金并收回店面；3、被上诉人基于合同约定，请求法院依法解除合同系被上诉人正当权利的行使，上诉人不能依据被上诉人起诉的时间妄自推定答辩人早已默许、同意其改变店面的经营范围；4、被上诉人已经依约将店面交付给了上诉人，上诉人要求返还租金的请求无任何事实及法律依据。
南昌工程学院向一审法院起诉请求：1.解除其与温家青签订的《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》；2.温家青立即将3栋架空层5号店面腾空交还给其；3.其无须向温家青返还合同履约金4400元；4.温家青承担本案全部诉讼费。
温家青向一审法院提出反诉请求：1.其与南昌工程学院继续履行《南昌工程学院瑶湖校区公寓架空层店面租赁合同》；2.南昌工程学向其院返还2015年8月1日至2016年1月31日的租金；3、南昌工程学院承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实为：1.南昌工程学院是位于该学院瑶湖校区学生公寓3栋的所有权人。2015年7月30日，南昌工程学院与温家青签订《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》一份，双方就温家青承租南昌工程学院的学生公寓3栋架空层5号店面进行了详细约定，其中：店面的经营范围为：化妆品销售及服务、租赁期限为3年，从2015年8月1日其至2018年7月10日止，3年的租金为79300元、按月计算，3年的物业管理费为4000元，3年的合同履约金为4400元；承租期内温家青有下列任何一种行为，南昌工程学院有权立即解除合同并全额扣除合同履约金和收回店面：（1）改变经营项目、超范围经营或经营学校规定不得经营的项目或进行违法经营，经整改后仍不改正的，（2）擅自转租、转让或转借店面的；店面交付后由双方共同验证，一时难以验证的，温家青应在7天内以书面形式向南昌工程学院提出，否则，视为其已经接收店面。
2.合同签订后，温家青于2015年8月5日以银行转账方式向南昌工程学院支付了3年租金、3年物业管理费和3年合同履约金共计87700元。南昌工程学院和温家青共同确认，3栋架空层5号店面也叫马得利超市。
3.2016年11月17日，南昌高新技术产业开发区市场和质量监督管理局昌东分局向马得利超市发出洪食药监高责改[2016]15号责令改正通知书，其上记载：该超市未取得营业执照和食品经营许可证而从事经营活动的行为违反《中华人民共和国食品安全法》的规定，依法责令：立即停止经营活动、取得相应资质后方可从事经营活动；在该通知书的下方，案外人范小红签署已收到。
4.2017年5月16日，江西省南昌市赣江公证处出具（2017）赣洪江证内字第2888号公证书，其上记载：南昌工程学院的委托代理人吴博添和曹方向该处申请办理保全证据公证；2017年5月9日10时18分，公证员曾某和公证人员吴某前述人员一同来到南昌工程学院公寓3栋架空层店面，该店面正门旁有美丽有约电脑店、明金眼镜等店铺，前往的店内大致分为饮品区域、零食区域、收银台区域、杂货区等，未见化妆品区域，曹方以普通消费者身份购买了乐事薯片一桶和卫龙点心面一包，并通过支付宝支付10元后与上述人员离开该店，曹方使用手机点击支付宝图标，查询账单详情为：xulifang、-10.00、交易成功、收款、对方账户xulifang136××××9026；10时34分，吴欣和曹方再次来到该店，曹方以普通消费者身份在该店门口购买烤肠一根，并通过支付宝支付2元后与曹方离开，曹方使用手机点击支付宝图标，查询账单详情为：徐立峰、-2.00、交易成功、马得利超市；上述行为结束后，吴欣将手机拍摄的照片及截图图片进行打印、将现场摄像的视频刻录光盘并封存。
一审法院认为：南昌工程学院与温家青签订的《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性约定，成立并生效，当事人应依约履行各自的权利和义务。南昌工程学院以温家青改变经营范围和擅自转租承租店面为由，要求解除双方签订的合同、温家青将店面腾空后向其返还、其无需向温家青返还合同履约金4400元，庭审中，温家青的委托代理人陈述，案涉店面截止目前是经营小吃和零食的便利店，该经营行为已违反合同约定的将店面用于经营化妆品销售及服务，明显属于违约，南昌工程学院以此提出的前述主张有事实和法律依据；但关于温家青擅自转租店面的主张，因南昌工程学院提交的责令改正通知书、公证书、照片并不能证明店面的实际经营者为案外人，故对该主张不予采纳。温家青主张南昌工程学院延迟半年交房，但未提交延迟交付的证据，也未提交其依照合同约定在接收店面7天内向南昌工程学院提出异议的证据，故其理应承担举证不利的法律后果，对该主张不予支持，温家青承租案涉店面的时间以合同关于店面交付的约定为参考，视为自温家青交付租金、物业管理费和合同履约金后的第8天即2015年8月13日；温家青主张继续履行双方签订的租赁合同，因南昌工程学院提交的证据足以证明，因温家青未按照约定的经营范围对承租的店面进行经营而达到解除合同条件的成就，故对温家青的该主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、九十七条规定，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力，合同解除后，尚未履行的，终止履行；据此，案涉合同自本判决书生效之日解除，扣除从2015年8月13日至2017年7月7之日止已产生的租金和物业管理费，南昌工程学院应向温家青退还租金28636元（79300元÷36个月×23个月）、物业管理费1444元（4000元÷36个月×23个月），共计30080元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：”一、原告（反诉被告）南昌工程学院与被告（反诉原告）温家青于2015年7月30日签订的《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》自本判决生效之日起解除。二、原告（反诉被告）南昌工程学院自本判决生效起十日内向被告（反诉原告）温家青返还租金28636元、物业管理费1444元，共计30080元。三、原告（反诉被告）南昌工程学院无需向被告（反诉原告）温家青返还合同履约金4400元。四、被告（反诉原告）温家青自本判决生效之日起十日内将学生公寓3栋架空层5号店面腾空后返还给原告（反诉被告）南昌工程学院。五、驳回被告（反诉原告）温家青的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1933元，反诉受理费996元，共计2929元，由被告（反诉原告）温家青负担。”
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点是：1、双方签订的房屋租赁合同是否应当继续履行；2、上诉人是否应当返还被上诉人2015年8月1日至2016年1月31日的租金。
南昌工程学院与温家青签订的《南昌工程学院瑶湖校区学生公寓架空层店面租赁合同》已成立并生效，双方均应全面履行合同约定的义务。据温家青委托诉讼代理人陈述，涉案店面目前为止一直经营出售小吃和零食的便利店。根据双方合同约定，涉案店面应用于经营化妆品销售及服务，若温家青改变经营项目经整改后仍不改正的，南昌工程学院有权解除合同。对温家青提出南昌工程学校对其改变涉案店面的经营项目知情并同意的抗辩意见，由于其未提供相应证据予以证明，本院不予采信。一审判决涉案合同自一审判决书生效之日解除，并无不当，本院予以维持。此外，温家青提出由于南昌工程学院存在延期交付涉案店面的情形，应向其返还2015年8月1日至2016年1月31日的租金13217元，并应由南昌工程学院举证其依照合同的约定如期交付了涉案店面，因其未能提供相应的证据证实南昌工程学院是否存在延期交付店面的情形，故本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人温家青的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费901元，由温家青负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一八年四月十日
书记员 应思奇