上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初20462号
原告：深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，营业场所上海市闵行区。
负责人：丘学梅，总经理。
委托诉讼代理人：方莉，上海金仕维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李凤萍。
被告：谢永辉，男，1975年8月2日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：刘颖(系被告配偶)，女，1976年2月16日出生，汉族，现住上海市闵行区。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司(以下简称华侨城物业公司)与被告谢永辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理。依法由审判员沈莞茜适用简易程序于2017年8月23日、2017年10月17日公开开庭进行了审理，两次开庭审理，原告的委托代理人方莉、李凤萍，被告的委托代理人刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华侨城物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告拖欠的自2012年1月1日起至2017年9月30日止的物业管理费人民币36,045.60元(计算方式：按照每月每平方米2.7元乘以建筑面积193.48平方米，每月522.40元，计算69个月)。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付原告拖欠的自2012年2月1日起至2017年9月30日止的物业管理费人民币35,523.20元(计算方式：按照每月每平方米2.7元乘以建筑面积193.48平方米，每月522.40元，计算68个月)。事实和理由：原告受上海天祥华侨城投资有限公司的委托，对本市浦锦路XXX弄XXX号XXX室“新浦江城二期9#地块”小区进行前期物业管理，被告系该小区的业主。该小区物业管理费每月每平方米2.7元；业主逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用3‰加收滞纳金。现被告一直未向原告交纳物业管理费。经原告多次向被告催讨，但被告一直未予答复。为此，原告为维护其合法权益，故诉至法院。
被告谢永辉辩称，其没有恶意拖欠物业费。2011年其购买了上海市闵行区浦锦路XXX弄XXX号XXX室房屋。2014年6月13日，其才实际拿到钥匙办理了入住手续。被告之所以迟延办理入住手续是因为房屋存在质量问题。其现同意支付2014年6月13日之后的物业管理费。
本院经审理认定事实如下：2011年4月25日，以上海天祥华侨城投资有限公司为甲方、原告为乙方，双方签署《新浦江城二期9#地块前期物业服务合同》，约定由原告对上海市新浦江城二期9#地块小高层、多层、商业及公益性配套用房，即闵行区浦驰路1659弄、浦锦路1658弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅2.70元/月/平方米；自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；物业服务费用按月交纳，业主应在当月25日履行义务；本合同物业交付使用是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续，物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理手续的，视为已交付使用；合同期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止等。2012年12月3日上海天祥华侨城投资有限公司与原告签订续约协议，约定原合同期限延长3年，从2013年1月1日至2015年12月31日止；其他条款按原合同执行。2016年6月15日上海天祥华侨城投资有限公司与原告签订续约协议，约定原合同期限延长3年，从2016年1月1日至2018年12月31日止；其他条款按原合同执行。原告实际为被告小区提供物业服务自2011年1月1日起至今。
另查明，2011年5月21日，以上海天祥华侨城投资有限公司(以下简称天祥公司)为甲方(卖方)，被告谢永辉及刘颖为乙方(买方)，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买浦锦路1658弄《新浦江城二期122-9地块》1号4层401室；甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担等。该《上海市商品房预售合同》附件五约定，物业管理费：地上面积为2.70元/M2/月等。该《上海市商品房预售合同》补充条款约定，在房屋交付过程中，乙方除可因甲方不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵(包括装修质量瑕疵)不影响交接手续的办理，乙方应在房屋交接后，根据合同有关约定要求，甲方承担修复责任，但甲方不承担逾期交房责任；若乙方未按合同第十五条所述的书面催告书规定的时间办理房屋验收交接手续，则自书面催告书规定的日期的第二日起视为甲方将该房屋交付给乙方，自该日期，甲乙双方的权利义务视同实际交付等。
2012年1月8日，被告经开发商通知至原告处办理上海市闵行区浦锦路XXX弄XXX号XXX室房屋交付手续，后因被告认为房屋存在质量问题，故被告当日未接收该房屋。2012年12月6日、2013年7月2日，被告两次至原告处验收房屋，但均认为尚存在质量问题未接收房屋。2014年6月13日，被告又至原告处验收房屋，当日被告接收了该房屋。
又查明，2017年7月12日，被告谢永辉被核准登记为上海市闵行区浦锦路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人之一。上海市闵行区浦锦路XXX弄XXX号XXX室房屋建筑面积为193.48平方米，总层数为12层。
以上事实，由原告提供的上海市不动产登记簿、入伙房屋验收表、上海市商品房预售合同、上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告、前期物业服务合同及被告提供的入伙房屋验收表、华侨城物业管理服务费收费协议、维修、投诉通知单以及当事人的庭审陈述所证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。华侨城物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》后，由原告对该小区进行物业管理，该《前期物业服务合同》真实有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。现原告已对小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业服务费。关于被告抗辩上海市闵行区浦锦路XXX弄XXX号XXX室房屋因存在质量问题于2014年6月13日才交付给被告，故被告不应支付2014年6月13日前的物业服务费的意见，本院认为，根据开发商与被告签订的《上海市商品房预售合同》及补充条款的约定，被告未在《上海市商品房预售合同》约定的时间办理房屋交付手续的，开发商应发出书面催告书一次，如被告未在书面催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由被告承担，在房屋交付过程中，被告除可因开发商不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵(包括装修质量瑕疵)不影响交接手续的办理，开发商根据合同约定承担修复责任外不承担逾期交房责任；若被告未按合同第十五条所述的书面催告书规定的时间办理房屋验收交接手续，则自书面催告书规定的日期的第二日起视为开发商将该房屋交付给被告，自该日期，开发商与被告双方的权利义务视同实际交付。本案中，开发商催告被告交付房屋的时间为2012年1月8日，被告称当日因房屋存在质量问题故未实际交付，但被告未举证证明房屋存在主体结构的质量问题，根据被告与开发商签订的《上海市商品房预售合同》一般的房屋质量问题被告不可拒绝接收房屋，被告如未按书面催告书规定的时间完成验收交接手续，则应自书面催告书规定的日期的第二日起视为开发商将该房屋交付给被告，即应视2012年1月9日为双方的房屋交付日期，故即便被告于2012年1月8日未实际接收房屋，根据双方合同约定，2012年1月9日起开发商与被告双方的权利义务视同实际交付。被告应根据物业服务合同的约定从房屋交付次月起向原告交纳物业服务费，即从2012年2月1日起向原告交纳物业服务费。故原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：
被告谢永辉应于本判决生效之日起十日内，支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2012年2月1日起至2017年9月30日止的物业服务费35523.20元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币344.04元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈莞茜
二〇一七年十一月二日
书记员 王禕勇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。