杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第567号原告：杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社。法定代表人：段金富。委托代理人：卢小青、赵志剑。被告：吴振国。委托代理人：姚凯丰。原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社（以下简称永丰合作社）诉被告吴振国财产损害赔偿纠纷一案，本院于2010年3月29日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年5月10日公开开庭进行了审理。原告永丰合作社的委托代理人卢小青、赵志剑，被告吴振国及其委托代理人姚凯丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永丰合作社诉称：2007年5月25日，被告与杭州半山旧货交易市场（以下简称旧货市场）签订《商位租赁合同》，租赁该市场一街22号营业房，租赁期限自2007年6月1日至2008年6月30日止。2007年7月18日原告接管该市场后，被告在租赁原告一街22号期间，2007年7月17日至2008年6月30日的房租金16464元一直未付。2010年3月12日，原告通知被告缴纳上述租金及其他未付款项39469.7元等，被告仍不予支付。根据《商位租赁合同》第十三条第2款第（5）项载明的被告义务：“按时交付租金及相关费用。”被告未交付租金的行为已经构成违约。根据《商位租赁合同》第十五条第2款第（1）项载明的被告违约责任“未按约定交纳租金及相关费用，每逾期一日，按应交纳租金的1%向甲方支付违约金。经书面催告后在七日内仍未交纳的，甲方有权解除合同；”被告应承担违约责任，违约金从2008年7月1日暂计至2010年3月25日为8712.75元（由于约定违约金比例过高，原告愿意放弃部分违约金的诉请，违约金为0.00021×4×630天×16464）。故起诉至法院，请求：1.判令被告支付原告其拖欠杭州半山旧货交易市场一街22号租金16464元（庭审中经法庭释明，变更为要求被告支付使用费16464元），并承担违约金责任，赔偿原告违约金从2008年7月1日起至实际支付之日止暂计算至2010年3月25日为8712.75元；2.本案诉讼费由被告承担。被告吴振国辩称：原告主体不适格，被告有理由怀疑，原告还没有完全交接。原告提供的调解协议也可以看出，市场的交接晚了半年。要被告支付的租金也不符合事实，被告在另案中已经证明缴纳了租金。因为原告任意变更主体，导致了租金的问题，违约方不是被告。2008年的租金到2010年才起诉，与常理不符。合同已经在另案中解除，现在原告按照已经解除的合同来要求被告承担租金，显然不合理。请法院驳回原告的诉讼请求。原告永丰合作社为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.商位租赁合同1份，欲证明2007年5月25日，被告租赁杭州便宜货市场西区二弄22号营业房，租期自2007年6月1日至2008年6月30日止，被告未按期交租已经构成违约，应承担违约责任；2.调解协议书1份，欲证明原告于2007年7月18日接管杭州半山旧货交易市场；3.杭州半山旧货交易市场商户可退租金名单1份，欲证明被告未缴纳租金39470元（其中1街道22号的租金是16464元）；4.通知1份，欲证明原告在2010年3月12日通知被告缴纳租金39469.7元（其中1街道22号的租金是16464元）；5.民事判决书和执行通知书各1份，欲证明旧货市场已经退还收取被告2007年7月17日之后的租金。上述证据经被告庭审质证，本院认证如下：被告对证据1，真实、合法性无异议，与本案无关，该合同和原告提交的证据5相矛盾，判决书中已经明确，该份协议已经被解除，因此解除的合同不能作为有效的合同来作为证据。对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，协议书达成的时间是2008年12月30日，不能证明一年半之前原告就已经接管了旧货市场，恰恰证明了原告的主体资格不适格，2007年7月18日以后，该市场不能正常营业，不能正常出具发票。对证据3三性均有异议。对证据4三性均有异议，被告接到起诉状以后才知道有这份通知。对证据5，已经超过举证期限，该份证据不能证明已经归还了租金，该判决书的被告并不是吴振国，且该判决的执行还没有到位，因此没有关联性。本院认为，证据1、2被告对其真实性、合法性无异议，且该二份证据与本案有关联，故予以确认。证据3系原告单方出具、证据4不能证明已送达被告，故均不予确认。证据5系法院的法律文书，虽系举证期限届满后提交，但与本案事实有重要关联，故予以确认。被告吴振国为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.通知1份，欲证明原旧货市场转让后营业权一并转让事实；2.告商户书1份，欲证明原旧货市场与永丰合作社的纠纷；3.民事判决书2份，欲证明原旧货市场违约，租赁合同已经被撤销。上述证据经原告庭审质证，本院认证如下：原告对证据1，认为与本案无关，是2007年7月17日发的，之后旧货市场和永丰合作社达成协议了，由永丰合作社来接管。对证据2，不能证明被告的待证事实。对证据3，真实性合法性无异议，关联性有异议，解除的合同是吴振国和旧货市场的合同，但是确认了当时已经收回了租赁场地，确认租赁场地2007年8月已经归原告，因此原告具有诉讼主体。本院认为，证据3系本院生效判决，予以确认。证据1与本案有关联，证据1、2能与证据3相印证，故予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2007年5月24日，吴振国与旧货市场签订《商位租赁合同》一份，约定吴振国承租旧货市场的一街22号商位经营，租赁期限自2007年6月1日至2008年6月30日止，年租金17280元，优惠期为一个月，首年支付12月可使用13个月。同日，吴振国向旧货市场支付摊位费17280元。旧货市场系杭州沪航工贸有限公司（以下简称沪航公司）向永丰合作社租赁场地开办，后永丰合作社与沪航公司、旧货市场因上述场地租赁产生纠纷，沪航公司、旧货市场于2007年7月13日和17日向承租商户发函称其与永丰合作社的纠纷已起诉至法院，在法院作出解除合同的生效判决前，任何一方不得单方解除合同和与第三方建立租赁关系。永丰合作社于2007年7月18日收回了旧货市场的经营场地。但吴振国仍在旧货市场经营，2008年6月30日后，吴振国与永丰合作社就上述商位签订了书面的租赁合同。2008年12月30日，永丰合作社（甲方），杭州装饰城、浙江五金城、旧货市场、浙江五金城有限公司（乙方），沪航公司（丙方）、杭州宏昌石材有限公司（丁方）、杭州石桥百货购物中心有限公司（戊方）签订《调解协议书》一份，约定乙方、丙方、丁方所欠甲方债务1900万元，以旧货市场等的经营执照、市场内部装修作为冲抵案款1100万元，其余800万元分期支付；乙方于2007年7月18日被甲方接管，本协议签订之日起，乙方所对应的三个市场的登记证照归甲方所有，自2007年7月18日甲方接管开始，三个市场所产生的经营收入及管理费用等支出均由甲方享有及承担，在此之前的债权债务及商户押金等由乙方、丙方、丁方、戊方承担。协议还对各方因租赁产生的其他问题的解决进行了约定。2009年8月27日，吴振国向本院提起诉讼，要求解除与旧货市场的租赁合同，并由旧货市场、沪航公司退还2007年7月18日之后的租金，本院审理后判决解除双方的租赁合同，由旧货市场、沪航公司退还吴振国租金14976元。本院认为：吴振国与旧货市场签订租赁合同后，支付租金并在租赁商位经营。后永丰合作社因与旧货市场等产生纠纷，于2007年7月18日收回了租赁场地，但吴振国仍占用上述商位经营。吴振国称其虽然占用该商位，但因市场经营状况差、不能正常营业，因此基本不使用，但未能提交证据证明，且吴振国的上述陈述亦认可其实际占用商位的事实。另外，在与旧货市场原合同约定的租赁期间届满后，吴振国亦与永丰合作社签订租赁合同继续经营，可见其经营活动的连续性。因此，本院对吴振国的辩驳意见不予采信。吴振国虽未与永丰合作社签订书面租赁合同，但其实际占用案涉商位，而旧货市场所在的场地亦系永丰合作社出租给沪航公司和旧货市场，且永丰合作社与旧货市场等签订的《调解协议书》也约定此后的经营收入及管理费用等支出均由永丰合作社享有及承担，故吴振国应向永丰合作社支付占用商位的使用费。吴振国此前已与旧货市场签订合同，约定了商位的租金。现永丰合作社主张按照吴振国与旧货市场的合同约定来收取使用费，符合市场行情，但永丰合作社主张的计算方法有误。吴振国与旧货市场约定2007年6月1日至2008年6月30日止的租金为17280元，生效判决确认由旧货市场退还吴振国2007年7月18日至2008年6月30日的租金14976元，故该部分租金应当作为吴振国占用期间的使用费，永丰合作社主张的超过部分缺乏依据，本院不予支持。吴振国虽然至今未支付占用永丰合作社商位的使用费，但双方并未签订书面合同，永丰合作社也未提交证据证明双方达成口头协议对支付使用费及违约金进行约定。永丰合作社虽与旧货市场等达成调解协议，约定2007年7月18日后经营收入等由永丰合作社收取，但该协议系在2008年12月30日即永丰合作社在本案中主张的使用期间之后才签订的。而且，永丰合作社也未能提交证据证明其曾向吴振国主张使用费、吴振国拒绝支付的事实。故永丰合作社要求吴振国支付违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴振国于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社商位使用费14976元；二、驳回原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元，因适用简易程序审理，减半收取214.5元，保全措施申请费280元，合计494.5元，由原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社负担200.5元（已交纳），被告吴振国负担294元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费429元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员  周菁晖二〇一〇年六月九日书 记 员  汪国庆