湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00457号
上诉人（原审原告）：王珊，女，1972年1月21日出生，汉族。
委托代理人：关虎章，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
委托代理人：韩苏，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉高科房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路456号6楼。
法定代表人：万绪，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：武汉爱家房地产有限公司，住所地武汉市洪山区卓刀泉路15号。
法定代表人：薛萍，该公司董事长。
上列两被上诉人的共同委托代理人：蔡江林、赵隽，北京大成（武汉）律师事务所律师。
上诉人王珊因与被上诉人武汉高科房地产开发有限公司（以下简称高科公司）、武汉爱家房地产有限公司（以下简称爱家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山和民商初字第00153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年5月5日公开开庭审理了本案，上诉人王珊的委托代理人关虎章、韩苏，被上诉人高科公司、爱家公司的共同委托代理人蔡江林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月14日，王珊向一审法院提起诉讼，请求判令：1、高科公司、爱家公司立即为王珊办理房产证；2、高科公司、爱家公司向王珊支付逾期交房的违约金91，725.50元；3、高科公司、爱家公司向王珊支付逾期办证的违约金2，626.73元（自实际交房之日后第91天起至办理房产证之日止，按日承担房款总价万分之一的标准计算，暂计至2013年1月8日）；4、本案诉讼费由高科公司、爱家公司承担。
一审法院审理查明，2009年12月6日，王珊与高科公司、爱家公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，高科公司为房屋出卖人，爱家公司为高科公司的委托代理机构。根据合同约定，王珊所购房屋位于武汉市洪山区爱家国际华城一期二区第21栋，房屋总价款1，050，693元。双方签订的合同中还约定，“出卖人在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即如因出卖人的直接责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起两年内取得商品房权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人交付商品房满两年后的第一天起算出卖人按日向买受人支付已付价款的万分之一的违约金，直至买受人取得商品房权属证书之日；……。”合同签订后，王珊按照合同约定支付了全部购房款，爱家公司于2010年4月19日向王珊发出交房通知书，告知王珊应于2010年4月24日办理收房手续。逾期王珊未与爱家公司办理收房手续。本案中，王珊接收房屋的时间为2012年9月15日，双方合同约定的交房时间最终期限为2010年4月26日。现王珊认为高科公司、爱家公司存在逾期交房以及逾期办证的情形，构成违约，损害其合法权益，故诉至法院，要求判如所请。
一审法院另查明，爱家国际华城一期二区项目系高科公司于2006年5月开发建设，2009年6月，该项目除1栋2层幼儿园未建外，其余建筑均已完工。武汉市国土资源和规划局于2009年6月29日对该项目中12栋2-29层建筑进行了先行验收，对其中2栋即第20栋、21栋18层住宅楼，要求高科公司在幼儿园建成后一并验收。2009年7月20日，第20、21栋住宅楼办理了竣工验收备案。2011年3月，高科公司向武汉市国土资源和规划局申请验收20、21栋18层住宅楼及1栋2层幼儿园。经武汉市国土资源和规划局现场检查核实，认为以上建筑符合规划验收条件，但高科公司的用地范围内有他人违建的建筑未拆除，面积约350平方米，根据《武汉市城市规划条例》的规定，武汉市国土资源和规划局对以上建筑未予规划验收。2012年9月13日，王珊与同样不能办理房屋权属证书的第20栋、21栋业主共70人，推选4人作为代表，以武汉市国土资源和规划局为被申请人向武汉市人民政府申请行政复议，要求核发第20、21栋规划验收合格证。在武汉市人民政府的协调下，以上两栋房屋于2013年1月29日办理了规划验收。2013年3月15日，高科公司办理了房屋的初始登记。
一审法院认为：本案是一起商品房销售合同纠纷。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，约定了房屋的坐落、价款、双方的权利义务以及违约责任，该合同是双方的真实意思表示，且不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均有约束力。
本案的争议焦点为：一、王珊所主张的高科公司、爱家公司交付的房屋不符合交付条件，高科公司、爱家公司应支付逾期交房违约金的理由能否成立；二、双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》中有关逾期办证违约责任的条款是否有效，以及逾期办证违约金应从何时开始起算。
一、王珊所主张的高科公司、爱家公司交付房屋不符合交付条件，高科公司、爱家公司应支付逾期交房违约金的理由能否成立的问题。
诉讼过程中，王珊主张其所购房屋不符合交房条件，该房屋未取得《建设工程规划验收合格证》，故王珊有权拒绝接收房屋，并应由高科公司、爱家公司承担由此造成的责任。但根据王珊在诉状中诉称的事实，王珊在收到爱家公司发出的交房通知书和在实际接收房屋时，对该房屋是否办理规划验收，以及能否办理权属证书并不知情，其是在接受房屋后并在办理房屋权属证书时才了解到房屋尚未办理规划验收，故王珊所诉称的拒绝接收房屋的理由与实际事实不相符。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，本案中，高科公司已于2009年7月20日就王珊购买的房屋办理了竣工备案手续，房屋自此就已符合法律规定的房屋交付条件。同时，诉讼过程中，王珊亦未能向法院提交证据证明王珊在收到爱家公司发出的交房通知书后至其实际接收房屋期间，曾经向高科公司、爱家公司提出过符合合同约定的拒收房屋的异议。故王珊要求高科公司、爱家公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。
二、双方所签合同中有关逾期办证违约责任条款的效力，以及违约金的计算问题。
王珊主张，购房合同中约定的有关逾期办证违约责任的条款系格式条款，该条款排除了王珊的主要权利，免除了高科公司、爱家公司的主要义务，显失公平，应属无效，并认为违约金不应自交房后两年开始计算，应自交房后90日开始计算。双方在合同中约定的“如因出卖人的直接责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起两年内取得商品房权属证书的，合同继续履行，自出卖人交付商品房满两年后的第一天起算出卖人按日向买受人支付已付价款的万分之一的违约金，直至买受人取得商品房权属证书之日”，其内容是对因高科公司的责任造成王珊不能办理房地产权属证书的情况下，高科公司应承担违约金的计算方式及标准的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”依据该规定，在商品房买卖合同中，出卖人与买受人可以在合同中对有关出卖人即高科公司与王珊就逾期办证的违约责任等进行约定。故本案中出卖人即高科公司与王珊已就逾期办证违约责任在合同中进行的约定未违反法律规定，也未免除高科公司的责任、加重王珊的责任、排除王珊的主要权利，应认定为合法、有效。故王珊提出合同中有关逾期办证违约金的条款属无效的格式条款的主张，缺乏法律依据，不予支持。
根据双方约定，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。王珊所购房屋逾期不能办理房地产权属证书的原因，是高科公司未能取得《建设工程规划验收合格证》，故高科公司应按合同约定向王珊支付逾期办证的违约金。根据双方合同约定，逾期办证违约金自房屋交付满两年后的第一天开始计算，房屋出卖人每日应按王珊已支付房屋价款的万分之一向买受人支付违约金。因王珊未按合同约定时间接收房屋不能归责于高科公司，在计算逾期办证违约金时，应以爱家公司向王珊所发出的交房通知书中所载明的时间为交房时间，并自该时间届满两年后的次日起算违约金。诉讼中，双方一致表示可以高科公司办理完房屋的初始登记日即2013年3月15日，作为计算逾期办证违约金的终止日。故高科公司应向王珊支付逾期办证违约金34，252.59（1050693×0.0001×326天）。
爱家公司系高科公司在销售商品房中的代理机构，根据双方所签商品房买卖合同，应由房屋出卖人即高科公司向王珊支付逾期办证违约金，故王珊提出的要求爱家公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因无合同及法律依据，不予支持。王珊要求高科公司、爱家公司为其办理房产证的诉讼请求，因高科公司仅有协助王珊办理房产证的义务，故该请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉高科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向王珊支付逾期办证违约金34，253.59元；二、驳回王珊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，079元，由王珊负担751元，武汉高科房地产开发有限公司负担328元。
判后，王珊不服，向本院提出上诉称，1、武汉市商品房买卖合同第十五条第3项，符合格式条款无效的法定情形，无论适用合同法，还是适用消费者权益保护法，都应当被认定为无效。2、无论是从合同第十五条第3项无效的角度，还是以违约金约定过低要求人民法院依法调高的角度，王珊要求按已付房款的万分之一标准，自房屋交付后第90日至2013年3月15日，按日计算逾期办证违约金，都是正当的明，理应得到支持。3、高科公司和爱家公司没有依约全面履行交房义务，所交房屋不符合合同约定的交付条件，仍应向王珊承担逾期交房违约责任。4、爱家公司不是委托代理销售机构，而是充当出卖人角色，依法应与高科公司共同承担违约责任。请求：1、撤销原审判决，改判高科公司和爱家公司共同承担逾期交房和逾期办证的违约金，按日万分之一标准计算违约金从交房后90日起算；2、一、二审诉讼费由高科公司和爱家公司负担。
高科公司和爱家公司共同答辩称，1、诉争房屋在合同约定的交付时间前已经达到法定交房条件，王珊不收房是自身原因，与高科公司办理规划验收没有实际关系。2、逾期办证的违约责任的承担时间上，按最高人民法院相关司法解释，应按双方合同约定时间来算，王珊主张按交房后90日起算没有依据。3、王珊主张调整逾期办证违约金，逾期办证并未给王珊造成实际损失。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，双方合同第九条交房期限及条件约定，“出卖人应当在2010年4月26日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，除本条上述约定的第1款至第3款外，再无其他商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电达到使用条件；6、给水达到使用条件；7、燃气管道安装入户，由买受人在向燃气公司办妥相关手续后开始使用。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起90日内书面告知买受人”。
本院认为，2009年12月6日，王珊与高科公司、爱家公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。
关于王珊上诉称高科公司所交房屋不符合合同约定办理专项验收的交房条件，主张高科公司和爱家公司承担逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，本案中，高科公司已于2009年7月20日就王珊购买的房屋办理了竣工验收备案手续，房屋自此就已符合法律规定的房屋交付条件。完成规划验收是双方约定的交房条件，高科公司在未取得规划验收合格证的情况下通知收房，王珊也已实际接收房屋，应视为双方就约定的交房条件达成了变更的合意。在此情况下，王珊主张高科公司交付的房屋不符合交房条件与约定不符；同时，诉讼过程中，王珊亦未能向法院提交证据证明其在收到爱家公司发出的交房通知书后至其实际接收房屋期间，曾经向高科公司、爱家公司提出过交付的房屋不符合合同约定而拒收房屋，故王珊的该项上诉理由缺乏事实依据，其该项上诉请求，本院不予支持。
关于王珊上诉主张双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条第3项有关逾期办证违约责任的条款系格式条款，该合同条款排除了王珊的主要权利，免除了高科公司、爱家公司的主要义务，显失公平，应属无效，并认为违约金不应自交房两年开始计算，应自交房后90日开始计算的问题。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，适用该规定的前提是双方无特殊约定，但本案中高科公司与王珊就逾期办证的违约责任有特殊的约定，且该约定未违反法律规定，也未免除高科公司的责任、加重王珊的责任，排除王珊的主要权利，该约定合法有效。故王珊提出合同中有关逾期办证违约金的条款属无效的格式条款的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于王珊上诉主张双方合同中有关逾期办证违约金计算标准的约定过低，高科公司应每日按王珊已付价款的万分之一标准，自房屋交付后第90日至2013年3月15日支付违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金的基本功能在于弥补守约方的实际损失，并应以实际损失作为判断违约金是否过高或者过低的基础，王珊主张违约金约定标准过低应就其实际损失承担举证责任，但王珊一、二审期间均未提交相应的证据证明其主张。故王珊此项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于王珊上诉主张爱家公司与高科公司共同承担违约责任的问题。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，爱家公司系高科公司在销售商品房中的代理机构，合同的违约责任由出卖人高科公司承担，故王珊的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2158元，由王珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年六月四日
书 记 员 汪丽玲