陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕05民终2147号
上诉人（原审被告）：张耀，男，1954年2月11日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：刘军杰，陕西同州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐立刚，男，1977年3月11日出生，汉族，农民。
委托诉讼代理人：曹栋，陕西朱西江律师事务所律师。
原审第三人：李秦豫，男，1974年6月1日出生，汉族，农民。
原审第三人：张莉（曾用名张婉丽），女，1979年9月19日出生，汉族，农民，系李秦豫之妻。
原审第三人李秦豫、张莉共同委托诉讼代理人：郑孝军，陕西秀林律师事务所律师。
上诉人张耀与被上诉人徐立刚、原审第三人李秦豫、张莉执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省大荔县人民法院（2017）陕0523民初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张耀及其委托诉讼代理人刘军杰，被上诉人徐立刚及其委托诉讼代理人曹栋，原审第三人李秦豫、张莉及其共同委托诉讼代理人郑孝军到庭参加审理。本案现已审理终结。
上诉人张耀不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人上诉称，在向陕西广安置业有限公司（以下称广安公司）送达土地查封和财产保全裁定时，广安公司并未提及涉案保全土地已转让于被上诉人徐立刚，仍言明该宗土地仍属于李秦豫合法占有使用。在上诉人与第三人李秦豫民间借贷案件一审、二审审理期间，李秦豫、张莉、徐立刚也未提及被查封的土地已经转让。被上诉人徐立刚提交的广安公司的证明，形式上不符合法律规定，该证明材料无单位负责人和制作该证明材料的人员签名，该证据依法不应予以认定。徐立刚提交的2014年5月9日土地房屋转让协议不真实，以869500元转让土地，不符合市场行情，远远低于市场平均价格，转让款交付也无凭证，被上诉人徐立刚无证据证明价款已经交付的事实，所谓的转让方徐立刚和李秦豫、张莉夫妇之间有紧密的亲属关系，被上诉人与第三人诉称的土地房屋转让协议不真实。徐立刚诉称的房屋租赁也不真实，在一审听证过程中，上诉人的代理人向证人（承租人）许永民发问租赁的期限，其回答10年，但书面的租赁合同确是5年，故房屋被徐立刚租赁给他人不是事实。综上，被上诉人徐立刚与第三人的转让协议以及房屋被徐立刚租赁他人的事实均不真实，被上诉人也没有占有本案所涉的不动产。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，被上诉人徐立刚不是合法有效的执行异议的权利人。一审认定事实，适用法律错误，二审应予纠正。请求，撤销陕西省大荔县人民法院（2017）陕0523民初字第555号民事判决，改判驳回被上诉人徐立刚的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人徐立刚辩称，广安公司对法院出具的协助执行文书没有提出异议的权利和义务，被上诉人在上诉人与原审第三人李秦豫民间借贷一案的诉讼期间提出了异议，但被告知该案在上诉中，故未向法院正式提出异议申请。被上诉人提交的广安公司的证明符合法律规定，一审与广安公司法人谈话笔录也可明确证明徐立刚与李秦豫买卖以及过户过程的事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人李秦豫、张莉辩称，李秦豫向广安公司购买使用权的土地依照物权法规定，并未取得该土地相应的物权，李秦豫与广安公司只是买卖转让合同关系，土地也是李秦豫与徐立刚合伙购买的，房屋是李秦豫所建，李秦豫和张莉后来由于资金短缺，已经将该土地使用权转让合同关系转让给徐立刚，并且已经履行，二第三人与被上诉人徐立刚的转让合同，符合法律规定的要件，被上诉人徐立刚在取得转让合同关系后，也实际占有和使用该块土地。依据最高人民法院关于办理执行案件的若干规定第二十八条的规定，被上诉人的执行异议成立，该执行应该停止。
原审认定，2009年8月7日代售方陕西广安置业有限公司大荔县分公司与受让方李秦豫签订协议书，购买位于大荔县城西二环北段与同州路交叉十字向北路西328米处的土地一宗，南北沿街20米，东西进深40.5米，该宗土地转让价格为每米26300元，20米总价为526000元，包括出让金，协议签订后先付394500元，余款131500元，3个月付清。随后李秦豫按约定付清了款项。2010年李秦豫在所购买的土地内建设了六间二层房屋。2014年5月9日原告与第三人李秦豫签订了转让协议，甲方为李秦豫，乙方为徐立刚，协议约定：原甲方购买土地526000元，因以前乙方在购买此地时已经垫付394500元，现乙方需再支付475000元转让费，付款方式约定为现金支付。乙方在合同签订后需要向甲方支付475000元，于2014年5月15日前向甲方支付完，并对其他事项作了约定。2014年5月15日李秦豫给徐立刚出具收条一张，收到转让费475000元。2014年4、5月份李秦豫在陕西广安置业有限公司大荔县分公司对其将房屋出售于徐立刚一事进行备案。由于陕西广安置业有限公司大荔县分公司对该宗土地尚未取得土地使用证，故无法完成过户登记，陕西广安置业有限公司大荔县分公司对该转让协议进行了留档备案。另查明，2014年2月22日张纪军因开办肥料厂投资需要向张耀借款150万元，后由张纪军、李秦豫共同向张耀出具借条一张，杨蕾提供担保。后张纪军陆续偿还5个月利息21万元。2014年7月22日重新对该债务进行了约定，由李秦豫、张婉莉作为借款人，张纪军、杨蕾为担保人，并重新书写了借条。之后未能按时还款，张耀于2016年向本院提出诉讼，本院在审理原告张耀与被告李秦豫、张婉丽、张纪军、杨蕾民间借贷纠纷一案中，经张耀申请，法院于2016年3月9日作出（2016）陕0523民初875号民事裁定书，裁定对被告李秦豫、张婉丽在大荔县城关镇西二环北段购买的陕西广安置业有限公司的土地予以查封，同时向广安公司大荔县分公司发出了协助执行通知书。
原审认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时有效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告徐立刚为证明与第三人李秦豫、张莉之间存在真实的买卖法律行为，提供了第三人李秦豫、张莉2009年8月7日从陕西广安置业有限公司大荔分公司购买该宗土地的合同及原告徐立刚与被告李秦豫、张莉于2014年5月9日双方之间的买卖合同，并于2014年5月20日在陕西广安置业有限大荔分公司将买卖合同进行了留档，有大荔分公司王丽红的谈话确认，原告并提供了证人证言，证明该房屋交付于其使用后，其对外出租并收取租金的事实。原告徐立刚诉称的主要事实均提供证据相互佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与原告及第三人之间的陈述的事实相吻合。故原告徐立刚与李秦豫、张莉之间的买卖合同行为真实、合法、有效，虽然没有办理产权过户手续，但徐立刚已实际占有并使用，不影响合同效力，徐立刚应为本案诉争土地及房屋的实际所有权人。2016年3月9日该土地被财产保全后，被告张耀于2016年9月30日申请强制执行。徐立刚2016年11月16日向本院提出执行异议，并提供相应证据，在此过程中非因原告徐立刚自身原因而未能办理相关登记，其并不存在过错；在张耀诉李秦豫、张莉、张纪军、杨蕾民间借贷纠纷一案中，判决李秦豫、张莉、张纪军、杨蕾给付的是金钱类债权，本案诉争的土地不属于生效法律文书指定交付的特定物，故徐立刚的诉求成立。被告张耀辩称徐立刚与第三人李秦豫、张莉之间系亲属关系，交易价格明显低于市场价格，双方签订的买卖房屋契约是虚假的，但其提供证据不足以证明，且原告与第三人的买卖合同签订时间在第三人与被告的债权债务形成之前，故被告的辩称意见，不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止对坐落在大荔县城关街道办西二环北段与同州路交叉十字向北路西侧328至348米处，南北沿街20米，东西进深40.5米土地（建设红线以县建设局放线为准）的执行。案件受理费100元，由被告张耀负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了土地转让协议三份并申请证人出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人徐立刚诉称在法院查封前，其与李秦豫签订了合法有效的书面合同，并支付全部价款并合法占有使用土地和其上的建筑物，且非因自身原因未能办理过户登记，但被上诉人徐立刚现无证明其与李秦豫在2014年5月9日签订转让协议后，有关李秦豫、徐立刚以及广安公司三方对广安公司与李秦豫原所签订合同变更事宜的三方工作记录的书面材料证据，作为土地使用权转让方代理的广安公司与李秦豫签订的土地使用权转让协议现依然有效，故证明徐立刚与李秦豫在法院查封之前，签订过合法有效的转让协议的证据不充分；对于转让价款支付事实，也无充分证据证明；徐立刚诉称对该争议土地占有的事实亦是租赁给他人占有使用，主张租赁给他人的证据亦不充分，结合转让方原审第三人与被上诉人之间存在紧密的亲属关系，对被上诉人诉称的以上事实，不予采信和认定。二审查明其余事实与一审认定事实一致，对于一审认定其余事实，二审予以确认。
本院认为，本案所涉土地使用权并未登记在被执行人的本案原审第三人李秦豫名下，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是已登记在被执行人名下的不动产，符合该条规定的情形，买受人能够有权利排除执行，该条款规定与本案情形不符，一审适用法律错误。本案所涉土地使用权利未登记在作为被执行人的原审第三人李秦豫名下，但作为土地使用权转让方代理的广安公司与李秦豫签订了合法有效的土地使用权转让协议，李秦豫也以该土地使用权人，向建设部门申请取得了建设工程规划和建设许可，并建设房屋，应当认定李秦豫取得了本案所涉土地的使用权并是该土地上所建房屋的所有权人。被上诉人徐立刚证明其与李秦豫在法院查封之前，就本案所涉土地房屋不动产转让，签订过合法有效的转让协议的证据不充分，也无充分证据证明转让价款交付以及合法占有该不动产事实，故依法不应当认定被上诉人徐立刚是本案所涉执行的异议权利人。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，应予纠正。上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
撤销陕西大荔县人民法院（2017）陕0523民初字
第555号判决；
驳回被上诉人徐立刚的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计
200元，由被上诉人徐立刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦文强
审 判 员 李 谦
代理审判员 赵 静
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 张晓娟