辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终794号
上诉人（原审被告）：丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市元宝区。
法定代表人：刘鹏，该公司经理。
委托诉讼代理人：党荣光，辽宁泽云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷丹，辽宁泽云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连华臣影业集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。
法定代表人：杨友臣，该公司董事长。
委托代理人：张淑娟，辽宁衡平律师事务所律师。
委托代理人：龙啸波，辽宁衡平律师事务所律师。
大连华臣影业集团有限公司（以下简称华臣公司）诉丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称亿龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省丹东市中级人民法院于2016年6月6日作出(2014)丹民一初字第00030号民事判决。亿龙公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。亿龙公司的委托诉讼代理人党荣光、雷丹，华臣公司的委托诉讼代理人张淑娟、龙啸波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华臣公司一审诉称：原、被告于2010年9月10日签订房屋租赁合同，合同约定被告将其开发的位于丹东市元宝区金海路18号丹东亿龙国际时尚生活中心第五层租赁给原告，用于经营电影放映、小卖部及电影衍生品销售等辅助经营业务（见合同2.1），租赁面积约为1216平方米，租赁期限15年（见合同2.3），乙方（指原告）在签署本合同之日起10个工作日内向甲方（指被告）交纳20万元作为合同保证金（见合同2.4.1），租赁房屋最迟不得晚于2011年10月1日交付（见合同3.1），原告自被告交付房屋后享有120天的免租装修期，被告负责办理本项目租赁房屋经营电影院的建筑消防许可审批及相关事宜，负责在租赁房屋内安装符合消防规范要求的消防报警、喷淋、排烟及其它相关消防系统的设备全部工作，负责上述设备的日常维护、保养、年检、更换等事项和承担其费用（见合同12.1.2）。
合同签订后，原告交付了保证金20万元，开始筹建丹东项目公司，招聘员工，培训人员，购置设备，将案涉房屋全部装修完毕，并在2012年1月18日具备开业条件。被告来函通知原告春节前可以试营业，但是一直等到2012年春节过后，被告也没能办好消防手续，导致春节未能开业，给原告造成了损失。为避免损失进一步扩大，原告曾多次派人或去函与被告交涉，被告多次回函承诺正在办理中。2013年1月30日被告又来函通知原告已协调好，可以在2013年春节前试营业，原告再次从人力、物力上进行投入，准备开业，但时至今日仍因被告未能取得消防许可，导致原告无法营业。原告租赁房屋开办影城的合同目的无法实现，给原告带来巨大经济损失，特诉请人民法院依据合同法相关规定和本合同约定，保护原告的合法权益。
诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告支出费用的损失504万元；3、判令被告返还保证金20万元；4、判令被告支付违约金500万元；5、判令被告赔偿可得利益损失450万元；6、判令被告支付律师费21.5万元。
亿龙公司一审辩称：
关于原告主体问题。首先原告的主体不适格，根据合同7.2.1条的约定，从庭前阅卷可知原告为该项目成立丹东华臣亿龙影城有限公司（以下简称丹东华臣），注册时间是XXXX年X月X日，对涉案合同享有权利义务的是丹东华臣，而非华臣公司，鉴于此，尽管原告与丹东华臣是关联企业，但就涉案合同不享有任何权利义务。
关于实体问题。一、原告无权解除租赁合同。（一）合同法第九十四条第三项规定，一方当事人迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。时至今日，被告从未接到原告要求被告在宽限期内履行债务的通知书，因此，原告不具备法定解除合同的事由。（二）根据房屋租赁合同第13.3条的约定，因甲方原因，致使乙方无法正常使用该租赁房屋，连续超过30天或一年内累计超过60天的，乙方有权单方书面通知甲方解除合同。但实际情况是，原告无法正常使用该租赁房屋，既有被告的原因，也有原告的原因。故原告也无约定解除权。二、关于原告请求的违约金。（一）合同第13.3.1条约定，因甲方原因，致使乙方无法正常使用该租赁房屋，连续超过30天或一年内累计超过60天的，乙方有权单方书面通知甲方解除合同，并须支付500万元作为违约金。但实际情况是，原告无法正常使用该租赁房屋，既有被告的原因，也有原告的原因。故原告无请求违约金的约定条件。（二）合同约定的违约金过高，被告要求调整，调整的标准可以按合同第14.2.1条的约定执行。违约金调整的法律依据是：1、根据合同法一百一十四条第二款规定，违约方若认为违约金过高，可以要求调整。2、根据最高人民法院合同法解释二第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、根据最高人民法院法发（2009）40号《关于当前形势下审理民商及合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定，人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。(三)合同约定的违约金是一个预定的赔偿额，应与原告的直接损失和可得利益损失综合计算，只有在约定的违约金不足以弥补的情况下，才存在赔偿损失的问题。合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约给对方所造成的损失。三、原告请求赔偿可得利益损失450万元于法无据。（一）原告的请求依据是原告单方面测算的结果，不具有任何法律效力。如果存在损失应以评估结果为准。（二）原告的损失应仅限于经营利润损失。（三）根据最高人民法院法发（2009）40号《关于当前形势下审理民商及合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。具体到本案，原告对租赁未能得到履行亦有过失，应适用过失相抵规则对原告的可得利益进行调整。四、原告请求的直接损失504万元无法律依据和事实根据。（一）合同约定的违约金是一个预定的赔偿额，应和原告的直接损失和可得利益损失综合计算，只有在约定的违约金不足以弥补损失的情况下，才存在赔偿直接损失的问题。原告无证据证明违约金不足以弥补损失。（二）根据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条的规定，在计算和认定损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、过失相抵规则等，从非违约方主张的可赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方亦有过失所造成的损失。原告举证的证据中有关开办费、人员工资、办公费、差旅费、低值易耗品等支出，是虚假的，即使是真实的，也因为没有尽到减损义务，而不能得到保护。（三）原告关于近400万元在建工程损失是原告单方计算的结果，是虚假的，即使是真实的，也因没有尽到减损义务，为此，被告要求对此部分费用进行评估鉴定。五、如果涉案合同解除了，被告同意返还原告20万元保证金。关于原告主张21.5万元律师费的问题，被告应当按照合同约定给付21.5万元的律师费，但该部分费用需要审查是否合理。
一审法院查明：原告华臣公司（变更前名称为大连电影有限公司，房屋租赁合同乙方）与被告亿龙公司（房屋租赁合同甲方）于2010年9月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将其开发建设中的位于丹东市元宝区金海路18号丹东亿龙国际时尚生活中心第五层租赁给原告（见合同1.4），用于经营电影放映、小卖部及电影衍生品销售等辅助经营业务（见合同2.1），租赁面积约为1216平方米（见合同2.2），租赁期限15年（见合同2.3），原告在签署本合同之日起10个工作日内向被告交纳20万元作为合同保证金（见合同2.4.1）；租赁房屋最迟不得晚于2011年10月1日交付（见合同3.1），原告自被告交付房屋后享有120天的免租装修期（见合同4.1），被告“负责办理本项目租赁房屋经营电影院的建筑消防许可审批及相关事宜，负责在租赁房屋内安装符合消防规范要求的消防报警、喷淋、排烟及其它相关消防系统的设备全部工作，负责上述设备的日常维护、保养、年检、更换等事项和承担其费用（见合同12.1.2）。被告应全力协助原告办理注册、经营、装修或改扩建所需的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续。如因被告原因使原告不能取得经营许可，被告应按本合同相关条款规定承担责任（见合同12.1.3）。任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨等费用开支（见合同14.1.1）。在原告无任何违约行为足以导致终止本合同的情况下，如被告单方面终止本合同，被告应承担赔偿违约金500万元，并双倍返还保证金，还需向原告支付相当于本合同未履行期间全部租金的总和作为赔偿金，如上述违约金不足弥补原告全部损失，原告有权向被告追偿（见合同14.2.2）。在原告免租装修期结束前（最迟交付日之前），如因被告未完成本合同规定的工作导致原告开业延误，被告除应按照本合同相关条款执行外，还需赔偿原告的相关损失（见合同12.2.4）。在本合同期限届满前，原告在被告没有违约行为的情况下，擅自解除本合同，被告有权不予返还租赁保证金，并要求原告支付违约金500万元，以及本合同未履行期限内租金的总和作为赔偿金，如上述违约金不足弥补全部损失，被告有权向原告追偿（见合同14.3.3）。
房屋租赁合同签订后，原告依约交付保证金20万元。被告将涉案房屋经改扩建的五、六层建筑物交付原告，原告也接收涉案五、六层建筑物并进行装修，现已装修完毕。被告于2012年年初及2013年年初二次通知原告做好开业前准备（2012年1月23日、2013年2月10日为春节）。为此，原告为影城营业招聘员工若干并进行相应培训，租赁机器等准备开业。但二次均未开成业。原告将所租赁的放映设备退还出租方，对所招聘员工适当予以减员。
经对华臣公司为准备营运丹东华臣招聘员工所发生工资一项，在2011年12月至2014年7月期间，鉴定单位对2011年12月至2013年年初将挂在丹东华臣名下的员工工资予以鉴定并作出报告结论，而后至2014年7月，员工工资列在华臣金海影城名下，经与丹东华臣员工名册对比以后员工数额减少，但没有新招聘员工出现，此期间员工工资的支出额为249344.50元。因丹东华臣未按时开业，发生移机发票所列费用为95310元。
涉案第五、六层房屋应原告要求，经被告承诺并经被告予以改扩建，目前因房屋改扩建后，至今涉案改扩建后的建筑物未经规划批准，而无法对租赁合同所涉房屋进行消防报验，影城的相关手续无法办理，本案房屋租赁合同的目的（影城）无法实现开业运营。至起诉时止影城处于看管状态，影城项目处于准运营停滞状态且至今未营运。
经一审法院委托鉴定，恒信公司作出的丹恒信工造咨字（2015）第008号报告书（电影城已完装修工程造价）结论为2532471.80元；XXX所作出的XXX评报字（2015）第126号资产评估报告书（电影城开业前正常运转的实际合理支出价值）结论为1110487.45元；XXX所作出的XXX评报字（2015）第100号资产评估报告书（电影城无法营业的损失价值）结论为4293200元。补充意见丹东华臣2013年2月至2014年7月未开业期间（报告外）招聘员工工资为249344.50元；丹东华臣未按时开业，发生移机费用为95310元；丹东华臣提供施工合同及东华公司造价报告所涉8号报告外费用804103元（三项合计1148757.50元）。
一审法院认为，原告华臣公司与被告亿龙公司房屋租赁合同纠纷一案。程序焦点：关于华臣公司的诉讼主体问题。虽然亿龙公司对华臣公司的原告诉讼资格提出异议，经释明亿龙公司业已认可华臣公司为本案适格主体的诉讼地位，享有本案原告的诉讼权利，经审查，华臣公司为涉案房屋租赁合同的相对一方，一审法院认定华臣公司具有参加本案诉讼适格原告的资格。
下面对本案实体焦点逐一论述：
关于房屋租赁合同应否解除、违约责任及大小问题。原告华臣公司与被告亿龙公司所签订的涉案房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，合同依法成立，因原告对涉案房屋主张改扩建事项，被告业已承诺，双方为此对租赁房屋达成新的合约，应视为对原合同条款的变更，双方对此均无异议，且被告已经实际完成改扩建事项，并将改扩建后的建筑物予以交付，原告也实际接收改扩建后的建筑物并进行装修。因涉案租赁房屋改扩建后被告至今未依法取得适格的规划和施工许可，违反城乡规划法的禁止性规定，故涉案房屋租赁合同在本案目前证据状态下应为无效。至目前为止涉案房屋不具备出租使用的合法条件，被告将涉案房屋出租，因房屋改扩建未取得相关许可，致使原告无法办理营业前的消防、工商、影视许可，涉案房屋用于影城运营且为公众服务，房屋使用对社会公众可能存在安全隐患，致使本案房屋租赁合同无法依约合法履行，双方的合同目的也无法实现，故被告对此应承担法律规定的违约责任。
关于合同租期内可得利益应否给付及数额问题。双方签订合同目的应为互惠双赢，被告求得房屋用益物权的利益，原告祈望影城营运所得。因被告原因致房屋租赁合同无法履行，故被告应依法赔偿原告依约履行合同所应得到期内的营运利益，经鉴定合同履行期间的营运损失为4293200元。承上另一问题即关于合同签订后原告合理投入及数额问题。涉案房屋租赁合同签订后，双方为合同的适格履行均进行准备和运作，因前述原因致合同无法履行，原告在签订合同后所进行的投资业已物化无法收回，被告因其违约应对原告为此所做出的投入应予货币赔偿，经鉴定原告营运前的工程装修费用为2532471.80元、合理支出为1110487.45元。
关于违约金应否给付及数额问题。合同约定涉案房屋租赁合同的违约金为500万元，被告在诉讼程序中依法请求调整违约金的数额及幅度，涉案房屋租赁合同的签订系双方求得涉案房屋利益的货币最大化，原告所求房屋改扩建以利于原告的利益实现，被告对此承诺并实际完成对涉案房屋的改扩建以求达到原告对涉案房屋的祈求条件，但被告虽承诺原告的要求并完成房屋的改扩建，至今未依法对涉案改扩建后的建筑物取得施工和规划许可，涉案房屋租赁合同可能因公众的安全利益受到危害且违反法律的禁止性规定而无法履行，合同约定的违约金数额与合同所涉损失数额对比，合同约定的违约金过高，被告主张调整违约金的抗辩意见，一审法院依法予以支持。考虑涉案合同违约的根本原因以及原告前期为履行合同所发生的费用问题。一审法院对原告诉求实际支出费用应否保护的论证意见：一、关于移机所发生的事实是否合理、移机费用应否给付及数额问题。涉案房屋租赁合同签订后，原告准备营业且被告业已通知原告做好开业准备，原告为准备影城开业实施租机行为实为开业的必备条件，被告两次通知原告做好开业准备，原告在期盼开业等到被告开业通知，势必做好开业的各项准备，租机事实客观存在，因未按时开业，为减少租机的损失，原告将退机变换为移机，移机事实合理，虽然原告主张应给付移机费用合计200500元，其中实际发生移机费用95310元，因此时丹东华臣并未依法成立，移机费用票据挂在总公司名下，应属原告为影城开业的合理支出。二、关于丹东华臣2013年2月至2014年7月未开业期间招聘员工工资（报告外）应否给付及给付数额问题。被告通知原告准备开业，原告招聘员工为影城开业的必然条件，影城从2011年年末至2013年年初所发生的员工工资列在丹东华臣名下，鉴定报告业已确认，而2013年年初至本案诉讼时止，所发生的员工工资列在丹东金海名下，此期间所发生的工资费用，因挂列在丹东金海名下，经核实，2013年年初以后员工名单与鉴定报告确认的2013年以前员工名册对比，未发现新招聘员工出现，只存在减员情形，故此期间原告处于准营业状态保持适当员工人数，支付此期间员工工资249334.50元，应为履行合同的合理支出。三、关于补充说明所列的804103元费用应否给付及数额问题。因补充说明所涉八项工程费用，原告已经提供当时的施工合同及东华公司的造价报告为依据，且东华公司的鉴定人员业已出庭发表造价意见，东华公司虽非一审法院委托的鉴定单位，因东华公司及鉴定人员具有工程造价的法定资质和资格，所出具的造价报告为涉案工程完工当时，并不是为日后诉讼而制作，比较客观地体现涉案工程的造价情况，被告虽提出异议，但未提供适格证据证明施工合同及东华公司的造价报告存在违法性及非真实性，鉴于鉴定单位对以上三项费用恳请人民法院依法处理。故对以上三项补充意见，一审法院认定为在履行租赁合同中原告的合理费用，予以采信。一审法院权衡本节所述以及本案的现有证据及法律事实，本照等价有偿、诚实信用的审判原则，对原告在履行租赁合同中的以上三项合理费用予以保护，同时原告所主张给付违约金的诉讼请求，因无法律依据，予以驳回。
关于保证金返还问题。合同约定签订合同后原告交付保证金20万元，原告依约已交付保证金20万元，被告庭审中辩称意见明确，若合同解除，应依约返还保证金20万元，现合同已被判令解除，被告应依约返还原告已交付的保证金20万元，一审法院予以准许（该项请求业已包含在前述鉴定报告结论中）。
关于律师费应否给付及数额问题。合同约定因涉案房屋租赁合同履行发生纠纷所产生的律师费用依约应由违约方承担，原告已提供相关凭证21.5万元，被告虽提出异议，但无证据否定原告提供证据的真实性、合法性，且律师费的收取数额不违反相关法律的禁止性规定，被告应依返还。
本案诉讼中，对争议事项经双方申请，一审法院业已委托鉴定。鉴定期间，一审法院多次送达鉴定报告，每次为各方留足提出异议的期间，经一审法院与鉴定单位、原告、被告反复多次沟通，原、被告虽对鉴定报告及补充协议提出异议，在充分的提议期间，双方均未适格提举足够充分的有效证据，证明各自观点成立。在本案目前现存的证据状态下，一审法院对涉案鉴定意见及补充意见，予以采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条、第七十九条、第一百一十九条、第一百四十条、第一百五十二条、第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、解除原告大连华臣影业集团有限公司与被告丹东亿龙房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司影城装修费2532471.80元；三、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司开业前的支出1110487.45元；四、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司电影城营业损失4293200元；五、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，补偿原告大连华臣影业集团有限公司移机等三项费用1148757.50元；六、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，给付原告大连华臣影业集团有限公司律师费215000元；七、驳回原告大连华臣影业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费111530（81212+30318）元，由原告大连华臣影业集团有限公司负担42530元、由被告丹东亿龙房地产开发有限公司负担69000元。XXX工造咨字（XXXX）第XXX号工程造价报告鉴定费40000元（亿龙公司垫付），由被告丹东亿龙房地产开发有限公司自负；XXX评报字（XXXX）第XXX号资产评估报告鉴定费90800元（华臣公司垫付），由被告丹东亿龙房地产开发有限公司负担；XXX评报字（XXXX）第XXX号资产评估报告鉴定费20000元（亿龙公司垫付），由被告丹东亿龙房地产开发有限公司自负。
亿龙公司的上诉理由和请求是：
一、一审法院认定事实错误。
1、一审法院认为：“涉案改扩建后的建筑物未经规划批准，而无法对租赁合同所涉房屋进行消防报验”；“因房屋改扩建未取得相关许可，致使原告无法办理营业前的消防、工商、影视许可，双方的合同目的无法实现，故被告对此承担法律规定的违约责任”，系事实认定错误。被告改扩建问题已经得到丹东市人民政府的理解与支持，不是违章建筑，并且政府相关部门已对面积进行重新核定。导致被上诉人未办理装修前的消防，不是上诉人责任，而是被上诉人未将消防审核资料送交消防机构，其对合同未能全面履行也具有不可推卸的责任，亦应自行承担部分损失。
2、一审法院认为：“因被告原因导致房屋租赁合同无法履行，故被告应依法赔偿原告依约履行合同所应得到期内的营运利益”，系事实认定错误。其一，一审法院未予查清被上诉人未取得营业执照，不全是由上诉人原因所导致的，被上诉人自身也有一定原因的事实。被上诉人未取得营业执照，继而无营业收入，就不应取得其可得利益的赔偿。其二，即便一审法院认为应当支付被上诉人可得利益，也应扣除经营过程中已经支出的开办费用。
3、一审法院认为：“租机事实客观存在，移机费用挂在总公司名下，应属原告为影城开业的合理支出。自2013年2月至本案诉讼时止的员工工资，是为履行合同的合理支出”，系事实认定错误。被上诉人提供的《公司名称预先核准通知书》，证明其并未依法设立登记，不具有开业条件。在此情况下，上诉人认为租赁机器产生移机费用，均应由其自行承担。根据被上诉人向法庭提交的《工资表》，自2013年2月至2014年7月的员工工资，是丹东华臣金海影城有限公司的职工工资，一审法院不应判令上诉人承担。
二、一审法院证据采信错误。
一审法院未对需要鉴定的证据先进行质证，而是直接委托进行司法鉴定，以及鉴定所依据的是一审法院提供的部分未经质证以及是复印件的鉴定资料，鉴定违反鉴定通则，故该鉴定意见不应被采信。
XXX所做出的《资产评估报告》不应被一审法院予以采信。可得利益是可以预测的，但是不能以鉴定的方式得出。辽东所无评估损益的资质，其鉴定依据不合理，按照15年计算可得利益，及参照标准错误。
对工程电气、水暖等八项工程费用（共计804103），一审法院在XXX公司鉴定人出庭说明缺少证据，提供资料不完整的情况下，采信被上诉人单方委托所做的鉴定意见，系一审法院认定该事实的证据不足。
三、一审法院适用法律错误。
1、一审判决写明“涉案房屋租赁合同在本案目前证据状态下应为无效”，而判决第一项是解除合同。故一审法院根据《合同法》第五十二条和第九十四条，对同一问题做出两种前后不一致并相互矛盾的论述和判定，系适用法律错误。
2、一审法院仅适用《合同法》第114条，但未适用《合同法》第119条之规定。本案中，装修费和人员工资部分，被上诉人在明知上诉人迟延履行合同约定义务的情况下，没有积极采取措施防止损失扩大，故对此部分不应予以赔偿。
四、上诉人的过错并非是造成被上诉人财产损失的唯一原因和主要原因，被上诉人自身具有一定过错。本案中，导致房屋租赁合同无效的原因是双方造成，双方都应承担缔约过失责任，分担被上诉人所受损失。
综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院：一、撤销丹东市中级人民法院（2014）丹民一初字第00030号《民事判决书》，驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人华臣公司辩称：
一、案涉房屋不能办理消防设计审核的根本原因，是上诉人在对案涉影城建设中超建部分未能取得规划许可所致，上诉人构成根本性违约，是本案唯一的责任人，被上诉人不存在任何责任和过错。一审法院认定事实清楚，证据充分，符合本案实际。
1、丹东市消防局的证据已证明：案涉房屋的消防设计审核和验收责任的确定，不是由谁来申报，而最重要的是首先必须取得规划许可的前置条件不具备。由此可见，造成合同不能履行的根本原因及全部责任在上诉人，是无可辩驳的客观事实，被上诉人无任何过错。
2、被上诉人在签定该房屋租赁合同时，上诉人的该亿龙国际建设项目为在建工程，手续齐备。造成案涉影城消防设计不能报验的直接原因，是上诉人在后期建设中，为了追求获取最大利润而超建，该超建部分未能获得规划许可所致，被上诉人完全不知情。（因上诉人除该影城外也有超建）丹东市政府会议纪要可以证实案涉建筑不是违章建筑，补交土地出让金等相关费用，涉案建筑就合法化了。但时至今日因上诉人未缴纳相关费用，仍未获得规划许可，消防审验无法进行。
3、上诉人是建设单位，双方签订的《房屋租赁合同》第12.1.2条又明确约定：“甲方（上诉人）负责办理本项目租赁房屋经营电影院的建筑消防许可审批及相关事宜”。上诉人作为建设单位，是本案报送消防审验的责任人和义务人，是无容置疑的。况且，上诉人在一审第3次庭审中已承认被上诉人已经提供了消防审核资料，包括该影城施工图纸。
4、本案是由于上诉人的根本性违约，导致被上诉人未能取得营业执照，无营业收入。根据《中华人民共和国合同法》第113条之规定，被上诉人认为，本案因上诉人违约导致被上诉人遭受损失，包括依约履行合同后所应得到期内的营运利益是具有法律依据和事实根据的。辽东所出具的《资产评估报告》，具有资质，程序合法，客观公正，一审法院予以采信，符合法律规定和本案实际。
5、根据本案一审双方提供的信函往来证据证明，上诉人曾多次通知被上诉人消防部门已同意，让被上诉人准备开业，该合同一直处在随时履行状态。移机费的产生是因为被上诉人为避免损失扩大，将退机变为移机所采取的减损措施，应属合理支出，上诉人理应予以赔偿。XXXX年X月至XXXX年X月员工工资之所以挂在金海影城，是因为亿龙影城没有开业，丹东市劳动部门根据劳动法规定，要求被上诉人为拟成立的亿龙影城招聘的员工缴纳社会保险，因丹东亿龙影城没有成立，不能以该影城名义为其员工缴纳保险，故挂在金海影城。另外，除了上诉人信函通知被上诉人准备开业的承诺期间外，只存在人员减少，没有增加新员工，被上诉人认为完全符合准营业状态下合理的人员数及工资支出。
二、被上诉人对XXX公司、XXX鉴定所需要的相关鉴定资料在庭审中已经出具了原件并质证，并且鉴定意见经过庭审质证。鉴定机构取得的鉴定资料是通过法院复印的，并不是被上诉人单方提供的。因此，程序合法有效是不容置疑的。上诉人的上诉理由与事实不符。
被上诉人在规定的期限内向法庭和鉴定机构补充完善了相关资料的基础上，XXX公司于2016年5月23日出具了《补充说明》，同意将其与XXXX评估有限公司的装修费用差额部分804,103元，交法庭裁定，并经庭审充分质证。因此，被上诉人认为XXXX公司2012年出具的《结算报告》是客观真实的,具有可信度和证明力，一审法院予以采信，符合法律规定。
三、一审判决适用法律正确。造成被上诉人财产损失的直接原因就是上诉人的根本违约行为和缺乏诚信的行为，被上诉人没有任何过错，上诉人应承担全部赔偿责任。
综上，请求法庭依法驳回上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。
本院认为，本案二审诉争焦点问题是：1、涉案的《房屋租赁合同》是否有效；2、本案鉴定机构的鉴定意见应否予以采信，一审法院对于华臣公司各项损失的认定是否正确；3、华臣公司的涉案影城无法开业经营，房屋租赁合同无法继续履行的原因及责任如何认定；4、亿龙公司应否承担华臣公司所受损失的全部赔偿责任。
关于涉案的《房屋租赁合同》效力问题。
经审查，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性、效力性规定，应为有效，其对缔约的双方当事人具有约束力。尽管合同履行中，租赁房屋所在层数有所变更，亿龙公司也对租赁房屋进行了改扩建，但亿龙公司作为建设单位和出租人，其对租赁房屋的改扩建问题负有完善规划审批等手续的法定义务。显然，亿龙公司须完善租赁房屋的改扩建问题规划审批手续，亦是双方对租赁房屋具体情况予以变更意思表示中的应有之意。现亿龙公司尚未将改扩建后的租赁房屋的规划许可手续办理完毕，应属于亿龙公司违约，应归责于亿龙公司。相关的政府办公会议纪要内容说明涉案租赁房屋的改扩建问题并非不可以办理审批手续，改扩建后的租赁房屋也不能认定为违章建筑，而是“予以保留”，只是亿龙公司迟延履行完善该规划许可审批手续的义务，未完成消防报验义务，致使华臣公司不能合法使用租赁房屋。一审法院以“涉案租赁房屋改扩建后被告至今未依法取得适格的规划和施工许可，违反城乡规划法的禁止性规定”为由，认为“涉案房屋租赁合同在目前证据状态下应为无效”，有欠妥当，且与其判决结果相矛盾。由于涉案房屋租赁合同最终约定的作为租赁标的的房屋，在合同签订时尚未建成，更不具备使用条件，故及时建成租赁房屋并完善其规划、消防等许可审批手续，是亿龙公司的义务。现涉案的租赁房屋仍不具备合法使用的条件，只能说明亿龙公司违约，致使华臣公司无法实现合同目的，在华臣公司请求判令解除合同的情况下，合同依法应予解除，而并不能说明涉案房屋租赁合同无效。
关于本案鉴定机构的鉴定意见应否予以采信，一审法院对于华臣公司各项损失的认定是否正确问题。
经审查，接受一审法院委托的鉴定机构XXX公司和XXX所均具备涉案的鉴定、评估所需的专业资质，鉴定资料亦不存在未经核实及质证的问题，鉴定依据及鉴定范围合法，鉴定程序符合法律法规及规则要求，其鉴定意见具备科学性和客观性，鉴定单位对当事人的异议也进行了答复。本案鉴定机构的鉴定意见，依法应予采信。
本案中移机费和涉案影城员工工资的损失形成均有证据证明，亿龙公司曾两次通知华臣公司做好开业前准备工作，
加之华臣公司在双方合同履行中，无法判断亿龙公司延误履行相关义务的具体天数，故移机费和涉案影城员工工资的发生确属华臣公司合理支出，依法应由违约责任方亿龙公司予以赔偿。至于2013年2月至2014年7月的涉案影城员工工资，挂在丹东华臣金海影城有限公司名下的问题，华臣公司已进行合理说明，亿龙公司不能以此免除赔偿责任。关于电气、水暖等八项工程费用（共计804,103元）问题，虽XXX公司最初未列该费用，但此后又出具了《补充说明》。一审法院已对该问题进行论述，其理由充分；对该费用予以认定，具有事实根据和法律依据，并无不当。另外，在亿龙公司未完善改扩建的租赁房屋的规划、消防审批手续的情况下，华臣公司无法办理经营影城的其他手续，无法办理影城营业执照，故华臣公司无法取得营业可得利益的损失，也是亿龙公司的违约行为所致，亿龙公司应依法赔偿。而一审判决确定的华臣公司营业损失4,293,200元,仅是利润部分，故亿龙公司主张应扣除经营过程中已经支出的开办费用，没有依据，不能成立。本案不存在华臣公司扩大损失问题，一审法院对于华臣公司各项损失的认定正确。
关于华臣公司的涉案影城无法开业经营，房屋租赁合同无法继续履行的原因及责任认定问题。
经审查，本案不争的事实是涉案的租赁房屋存在改扩建问题。前已述及，亿龙公司作为建设单位和出租人，其对于改扩建的租赁房屋负有办理规划、消防审批手续的法定及约定义务，负有向华臣公司提供合法的符合约定用途的房屋使用条件的义务。然而事实上，亿龙公司未及时完善改扩建的租赁房屋的规划审批手续，未按约定完成租赁房屋的消防报验义务，致使华臣公司无法办理影城工商营业执照及影片放映许可证等营业手续，无法使用租赁房屋开业经营，其合同目的无法实现。显然，涉案的房屋租赁合同无法继续履行而应予解除，在本案的法律关系中，只能归因于亿龙公司，由亿龙公司承担合同解除及违约赔偿的责任。
关于亿龙公司应否承担华臣公司所受损失的全部赔偿责任问题。
经审查，本案现有证据已充分证明，涉案房屋租赁合同无法继续履行而需解除的根本原因，在于亿龙公司未向华臣公司提供约定用途的租赁房屋的合法使用条件，在于前已述及的亿龙公司的违约行为。虽然华臣公司进行影城经营之前，亦需履行相关手续，但这必须以作为租赁房屋的建设单位和出租人的亿龙公司履行相关约定及法定义务为前置条件；亿龙公司未履行相关义务，华臣公司对影城工商注册及经营等手续即无法办理。故亿龙公司应承担华臣公司所受损失的全部违约赔偿责任。亿龙公司认为“被上诉人对合同未能全面履行也具有责任”，主张“导致房屋租赁合同无效的原因是双方造成，双方都应承担缔约过失责任，分担被上诉人所受损失”，缺乏事实根据、合同依据及法律依据，本院不能支持。
此外，亿龙公司二审提供的证据材料或不能达到证明目的，或证明的事实本为双方不争的事实，均无助于其上诉请求。
综上所述，亿龙公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不能支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76,899.00元，由上诉人丹东亿龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄立君
审判员 王 隽
审判员 唐云涛
二〇一七年三月七日
书记员 刘宗雳