广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终406号
上诉人（原审被告）：张维，男，1950年2月12日出生，汉族，住肇庆市高要区，
委托诉讼代理人：张敏，李嘉荣，均为广东天量律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李横四，男，1953年8月29日出生，汉族，住肇庆市高要区，
委托诉讼代理人：梁伟星，广东七星律师事务所律师。
上诉人张维因与被上诉人李横四房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张维上诉请求：1.判令撤销（2016）粤1283民初671号民事判决，改判李横四向张维支付剩余购房款后再让张维将案涉房屋的所有权登记至李横四名下，或发回重审；2；一、二审诉讼费用全部由李横四承担。
事实和理由：1.一审认定事实错误。本案争议焦点是讼争房屋的转让价格是多少，张维在一审中认为房屋转让价格是按照2009年交易时的市场价80-90%去计算的，因李横四当时资金紧缺，只支付了部分房款，然后由张维先将房屋土地使用权过户给李横四。收条的内容不能直接反映初讼争房屋就是以九万元的价格转让给李横四，事实上，李横四至今仍未付清房款。从时间上看，房屋交易发生在2009年，若李横四当时已付清全部房款，为何在时隔七年后猜想张维要求将房屋所有权过户，显然有违经验法则。同时，张维在一审中已明确否认收条的关联性，李横四也未能提供书面的合同或其他证据佐证。所以，在价款不明且双方没有达成共识的情况下，应按照订立合同时履行地的市场价格履行。2.一审适用法律错误。本案双方当事人对房屋价款没有达成共识，应适用合同法第六十二条的规定，但一审却是用物权法房随地走的原则认定房屋所有权应当过户，按照常理，在李横四未付清房款的情况下，张维才有所保留地不将房屋所有权过户给李横四。
李横四辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
李横四向一审法院起诉请求：1.位于肇庆市××区××三角市的房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权归属李横四所有；2.张维配合李横四办理上述第一项房屋所有权变更登记手续；3.张维承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：张维通过廖凤辉（庭审中张维自述廖凤辉已于2015年5月去世）以90000元的价格，将其名下座落在高要市（现肇庆市高要区）新桥镇三角市的房屋（高要市人民政府于1996年11月6日颁发房地产权证，房地产权证号：粤房地证字第××号，该证载明权属人为张维，房屋权属来源为新建，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为私有，土地权属来源为购买，土地权属性质为国有，地址在高××市××三角市，建筑结构为混合，层数为四层，建基面积为柒拾，建筑面积为贰佰柒拾捌点贰壹平方米，其中住宅为贰佰柒拾捌点贰壹平方米，用地面积为壹佰零伍平方米，用途为住宅等）转让给李横四。2009年6月29日，张维出具一份收条给李横四，载明“现收到活道镇长岐村村民李横四交来购房一间共款玖万元正（90000.00元）记费”内容。张维收取90000元后将该房屋的房地产权证和国有土地使用权证移交李横四持有。同年8月4日，高要市人民政府向李横四颁发编号为高要国用（2009）第100104号的国有土地使用证[该证载明土地使用权人为李横四，座落在高××市××三角市，地号为105003141，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为出让，终止日期为2056年10月27日，使用权面积为105m2，其中独用面积为105m2]。随后，李横四对该房屋进行了装修并入住至今。
又查明，迄今李横四张维尚未办理上述房屋的产权转移登记手续。李横四曾多次敦促张维一同到房产管理部门办理房屋产权过户手续，由于张维一直予以拒绝，李横四经向张维多次催办无果，遂诉至该院。
诉讼中，李横四认为，当时双方约定张维将整栋楼房以90000元转让给李横四，先办理土地证，然后办理房屋过户手续；收条所写的房屋一间代表房屋一栋，当时没有说明多少钱一平方，是一间整体作价购买的，并不是张维所说的一间房；收条证实购房款已付清。而张维认为，转让四层楼房中一间房（庭审中张维甚至认为是首层中一间20多m2的房间），不是一栋楼房，也不是一层房屋；当时其委托代理人廖凤辉与李横四签订合约，约定房价600元/m2，楼房四层，面积共约280m2，购房款是168000元，并不是90000元，有欠条证实，张维还曾委托廖凤辉向李横四催讨余下欠款；因李横四没有付清购房款，才一直未将讼争房屋过户给李横四，但是，对上述主张张维均未提供证据证实。
另查明，张维自述，其与邓凤娇在上世纪七十年代登记结婚，双方婚后在1985年建起本案讼争房屋，该房屋属其与邓凤娇夫妻共同财产；后张维与邓凤娇在上世纪九十年代登记离婚，离婚时双方约定在广州的房产归邓凤娇所有，在肇庆的房产归张维所有；2009年转让本案讼争房屋，邓凤娇知情且不持异议。
此外，诉讼过程中，李横四、张维向该院曾提出申请,要求给予共计一个半月时间由双方协商解决本案纠纷。后因双方意见分歧太大致无法达成一致意见。
一审法院认为，张维通过廖凤辉将自有房屋转让给李横四，李横四按约定支付购房款，张维收取购房款后将房屋的房地产权证、国有土地使用权证移交李横四持有，讼争房屋的土地使用权已过户登记至李横四名下，李横四对房屋进行装修并入住至今。据此，李横四、张维在自愿、平等的基础上进行房屋买卖，是双方真实意思的表示，该房屋买卖关系成立，具有法律效力，该院予以确认。本案争议的焦点在于：一、张维转让四层楼房中一间房，还是一栋四层楼房；二、购房款是90000元，还是168000元；三、张维应否将讼争房屋的所有权过户登记至李横四名下。
关于第一个争议焦点，李横四认为收条显示房屋一间代表房屋一栋，当时没有说明多少钱一平方，是房屋一间整体作价购买的，而不是张维所说的一间房；而张维认为转让四层楼房中一间房（庭审中张维甚至认为是首层中一间20多m2的房间），不是一栋楼房，也不是一层房屋。对此，该院认为，虽然收条上载明“交来购房一间共款9万元”，但是，根据高要市人民政府于1996年11月6日颁发的房地产权证，张维转让讼争房屋时，张维已建好一栋四层楼房，且张维收取购房款后将房屋的房地产权证、国有土地使用权证移交李横四持有，房屋的土地使用权已过户登记至李横四名下，李横四对房屋进行装修并入住至今。而且，张维诉讼中亦自述委托代理人廖凤辉与李横四签订合约，约定房价600元/m2，楼房四层，面积共约280m2，购房款不只90000元，应是168000元，可见张维对转让楼房一栋四层是不持异议的。况且，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，以及“房随地走”的原则，张维辩解转让四层楼房中一间房（庭审中张维甚至认为是首层中一间20多m2的房间），但又将整栋楼房的土地使用权过户登记至李横四名下，不符合常理，亦不符双方交易目的。因此，张维的辩解缺乏理据，该院不予采纳。据此，可确认张维向李横四转让一栋四层楼房，而不是其中一间房。
关于第二个争议焦点，李横四主张购房款是90000元，且收条证实购房款已付清；张维辩解委托代理人廖凤辉与李横四签订合约，约定房价600元/m2，楼房四层，面积共约280m2，购房款是168000元，并不是90000元，有欠条证实，还曾委托廖凤辉向李横四催讨余下欠款，但均未提供证据证实，而结合张维收到90000元后已将讼争房屋的房地产权证、国有土地使用权证移交李横四持有，房屋的土地使用权亦已过户登记至李横四名下，并且李横四对房屋进行装修并入住至今的事实，张维的辩解显然难以令人信服，故该院不予采纳。该院确认本案讼争房屋的转让款为90000元。
关于第三个争议焦点，张维收到90000元后已将讼争房屋的房地产权证、国有土地使用权证移交李横四持有，房屋的土地使用权亦已过户登记至李横四名下，并且李横四对房屋进行装修并入住至今。诉讼中，张维辩解是因李横四没有付清购房款，才未将讼争房屋过户给李横四，亦无证据证实讼争房屋无法办理房地产权证，根据“房随地走”的原则，李横四主张要求张维协助其办理讼争房屋的所有权过户登记手续，符合法律规定，该院予以支持。
此外，根据查明事实，本案是因双方在买卖房屋过程中因办理房屋过户手续产生纠纷，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，现讼争房屋仍登记在张维名下，故李横四请求确认讼争房屋的所有权归其所有，没有法律依据，该院不予支持。而讼争房屋的土地使用权已过户登记至李横四名下，故该院在本案中不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《城市私有房屋管理条例》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张维于该判决发生法律效力之日起十日内将座落在高××市（××区）××三角市的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）的所有权过户登记至李横四名下。二、驳回李横四其他诉讼请求。案件受理费2050元，由张维负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是双方当事人对案涉房屋约定的价格及李横四是否已付清购房款。
张维于2009年6月29日出具收条给李横四，表示收到李横四支付的购房款90000元，之后将位于肇庆市××区××三角市的房屋产权证和国有土地使用权证交给李横四持有，虽然双方没有签订书面的房屋买卖合同，但以自己的行为履行了合同义务，根据合同法第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”和第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效…”的规定，本案双方之间的房屋买卖合同关系自张维出具收条并将房屋产权证书交给李横四时成立并生效，现李横四要求张维协助其办理房屋产权变更登记手续，合法有据，应予支持。张维认为双方约定的房价为168000元，李横四尚欠付购房款78000元，但未提供相应的证据证明，其将房屋产权证书交与李横四后没有向李横四主张权利，在本案中也没有提出反诉，其在二审中要求李横四支付剩余购房款的主张理由不成立，一审判令张维将涉案房屋所有权过户登记到李横四名下，并无不妥，二审予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，张维的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由上诉人张维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年四月十八日
书 记 员 赵崇轩