广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终8101号
上诉人（原审被告）：麦燕红，女，1967年7月23日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：陈路遥，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：邝李楠，广东宏力律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市浩森房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区南华中路御园街180号之三109自编01。
法定代表人：潘家敏，经理。
委托代理人：刘华，广东启源律师事务所律师。
上诉人麦燕红因与被上诉人广州市浩森房地产代理有限公司（以下简称浩森公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人麦燕红上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回浩森公司的全部诉讼请求。上诉理由：一、一审判决事实认定不清，只片面地认定麦燕红应依照《存量房买卖合同》、《服务收费确认书》向浩森公司支付中介费，而对浩森公司严重的居间服务瑕疵视而不见。虽然《合同法》第426条规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但房屋买卖合同的居间服务是一整套不可分割的服务流程，房屋中介促成了买卖双方签订《存量房买卖合同》只是完成了居间服务的第一步，房屋中介还应为买卖双方就房屋办理网签、跟进协助办理按揭贷款手续、跟进协助办理过户递件，以及跟进协助处理买卖双方就涉案房屋的交付事宜、尾款交割等事宜，房屋中介的居间服务才算完成。而本案中，一审判决对浩森公司严重的居间服务瑕疵视而不见。(1)浩森公司在为麦燕红与买方办理网签手续时存在严重瑕疵。浩森公司将办理网签手续该项重要工作交由其他中介行的中介人员完成，并没有以自己的中介电子密匙为麦燕红签订网签合同，这是中介居间服务中的严重瑕疵。且该网签合同中的网签价格为400万元，该价格是浩森公司协同买方为了让买家少缴税故意做低网签价格的。这在客观上也使麦燕红陷入法律责任的风险当中。(2)浩森公司作为具有房地产专业知识的中介从业者在麦燕红与买方就《存量房买卖合同》的履行发生争议后，没有对风险进行把控，直接导致了麦燕红与买家的房屋买卖合同纠纷的发生、导致了麦燕红的损失。网签手续办理后，买卖双方未能就房屋产生的纠纷进行协商沟通，麦燕红表示希望浩森公司与买家进行斡旋以促成交易的继续进行，但浩森公司没有就此向麦燕红做任何反馈。以至于麦燕红只能诉至广州仲裁委解决房屋买卖合同纠纷，致使麦燕红花费额外的时间成本和额外的金钱成本。(3)浩森公司没有就涉案房屋的交付为浩森公司提供居间服务。第一，浩森公司主张的房屋完成交付日期是2017年11月7日，但在当天，浩森公司并未就水电煤等费用的结算事宜协调买家与麦燕红进行结算，涉案房屋水电煤等费用的结算均是由麦燕红自己完成。第二，虽然浩森公司声称房屋交易事宜的主体双方系买家与麦燕红，浩森公司无需介入，但这仅限于买家与麦燕红就此没有产生争议的情况下浩森公司无需介入。而当天买家与麦燕红就涉案房屋的交付事宜已经发生纠纷。此时浩森公司对此就产生了协调斡旋双方矛盾的义务，否则浩森公司作为中介在房屋交付阶段的居间服务将会变得毫无意义。但浩森公司任由麦燕红与买家争执，最终导致至今麦燕红仍有部分物品和家私在涉案房屋内无法取回。第三，浩森公司并未就买家应向麦燕红支付的15万元补偿款进行协调处理。该15万元系麦燕红与买方经过仲裁调解后，在仲裁调解书确定买方要在房屋交付当天向麦燕红支付的。该15万元的支付与涉案房屋的交付对于买家、麦燕红而言系同时履行的法律义务。亦即在麦燕红未收到该15万补偿款的情况下，麦燕红系有权拒绝向买家交楼的。因此浩森公司有义务对此在麦燕红与买家之间协调处理。麦燕红迫于无奈，最终以报警的私力救济方式才在海幢街派出所从买家处拿到这15万元。二、浩森公司在本案中的严重服务瑕疵，浩森公司在本案中提供的居间服务只能相当于1万元的服务价值，而麦燕红已向浩森公司支付1万元中介费，故麦燕红不应再向浩森公司支付任何费用。一审法院不认定浩森公司在本案中的严重服务瑕疵，片面地认定只要浩森公司促成了麦燕红与买家签订了《存量房买卖合同》，麦燕红就应依照《存量房买卖合同》、《服务收费确认书》向麦燕红支付中介费。这将助长房屋中介只要促成了买卖双方签订了房屋买卖合同，就消极对待后续房屋居间服务的不良社会风气。
被上诉人浩森公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回麦燕红的上诉。麦燕红所说的服务瑕疵，一审已经认真审查核对，不存在服务瑕疵，一审判决麦燕红支付中介费是符合事实与法律依据，麦燕红到了二审事实与理由是歪曲事实。
被上诉人浩森公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.麦燕红按约定向浩森公司支付居间服务费40000元及滞纳金（每日按0.05％的标准计算，以50000元为本金从2017年9月6日计至2017年11月6日，以40000元为本金从2017年11月7日计算至清偿之日）；2.麦燕红赔偿浩森公司经济损失18000元（其中处理纠纷产生的律师费12000元，浩森公司要求其员工协助追讨拖欠中介费而向员工额外支付的劳务费6000元）；3.本案诉讼费由麦燕红承担。
一审法院认定事实：2017年2月21日，麦燕红（甲方、卖方）与案外人莫玉珍（乙方、买方）及浩森公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为海珠区南华中路御园街11号X房；该房地产按整套出售并计价，总金额为5200000元；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，乙方应向丙方支付中介服务费，支付方式及金额见签署服务收费确认书；中介服务费在签本合同递件之日支付；乙方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介务费0.05%的标准向丙方支付违约金；其他约定：l.甲方交楼时将维修金卡和卡的钱一起转给乙方，2.房价包括：空调四台，挂机三台，柜机一台，电视机三台，冰箱一台，热水器一台，床带垫两张，茶几一张，云石台一套，皮沙发一套，抽油烟机一台，煤气炉一台，电视柜一张，屏风柜一张，鞋柜两个；等。
2017年3月2日，麦燕红向浩森公司出具《服务收费确认书》，载明：麦燕红经浩森公司介绍成功出售位于海珠区南华中路御园街11号X房之物业，基于浩森公司提供的中介及咨询服务，现麦燕红确认向浩森公司支付50000元作为浩森公司之中介代理费及咨询费等，在房管局交易过户当天支付。[本服务收费确认书与存量房买卖合同具有同等法律效力]。
浩森公司于2017年11月10日向一审法院提起诉讼。
一审诉讼中，麦燕红表示其于2017年11月7日向浩森公司支付了居间服务费1万元，余款4万元尚未支付。
浩森公司为证明其诉讼请求还提交了以下证据：1.日期为2017年9月6日、房屋坐落地址为海珠区南华中路御园街11号X房的《税收完税证明》；2.日期为2017年9月13日的粤（2017）广州市不动产权第03005855号不动产权证，显示海珠区南华中路御园街11号X房的权利人为莫玉珍；3.浩森公司的员工潘秀梅与麦燕红的微信聊天记录；4.浩森公司与广东启源律师事务所签订的《民事委托代理合同》，载明浩森公司因与麦燕红居间合同纠纷一案聘请该事务所的律师作为委托代理人，律师费共计12000元；等；5.律师代理费12000元的发票；6.浩森公司于2018年1月12日出具的《情况说明》，载明：为追讨广州市海珠区南华中路兰亭御园11号X房的中介服务费，浩森公司特要求员工潘秀梅为此多与麦燕红沟通，参与买家莫玉珍与麦燕红房屋买卖合同纠纷案的出庭作证事宜；到派出所参与莫玉珍与麦燕红的调解工作：联系律师追收拖欠的中介服务费；参与公司诉麦燕红居间合同案的诉讼事务；因这些事务不属潘秀梅的原有工作范围，因此浩森公司另行支付了潘秀梅的服务费用6000元；等；7.潘秀梅于2017年11月12日出具的《收条》，载明：今收到公司支付关于追讨御园街11号X房中介费的劳务费6000元。对此，麦燕红的质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，确认麦燕红与买家于2017年9月6日递件申请过户；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为这份证据不能证明浩森公司履行勤勉尽责义务；对证据4的质证意见同答辩意见；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据7的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，这是浩森公司单方陈述，不能自证，而且也没有支付记录及发票，无法核实有无真实交易。
麦燕红为证明其抗辩主张还提交了麦燕红与买家莫玉珍关于房屋买卖合同纠纷的（2017）穗仲案字第4871号《中国广州仲裁委员会调解书》及麦燕红支付仲裁案件受理费、处理费的票据。对此，浩森公司的质证意见如下：对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该调解书与浩森公司无关，且该调解书不能证明麦燕红与买家之间的买卖关系中浩森公司有过错，这是麦燕红与买家之间的调解结果，与浩森公司无关，该调解书也不能证明买卖关系的买家有过错。
一审诉讼中，麦燕红表示浩森公司未能较好履行勤勉尽责的义务及遗漏了浩森公司作为中介应履行的其他义务表现在以下方面：1.网签合同签订后麦燕红曾经在2017年5月24日向买家和浩森公司发出解除合同通知书，买家于隔天向麦燕红发出催告函，三方于2017年5月27日约在浩森公司门店处见面对合同能否继续履行或解除事宜进行协商沟通，在见面当天浩森公司作为中介在麦燕红与买家协商过程中全程沉默，未就房屋产生的纠纷进行协调沟通；2.麦燕红和买家合同履行不下去是买家无法在合同约定期限内凑齐首期款，导致递件迟延，所以导致麦燕红于2017年5月24日发函解除合同及三方2017年5月27日见面协商，由于当天协商没有达成一致意向，此后大概一两天，麦燕红向浩森公司表示希望浩森公司向买家转达若买家能就迟延递件承担相应的违约责任向麦燕红补偿则麦燕红同意继续交易这一意向，从而对买卖双方进行斡旋与促成交易进行，但浩森公司没有就此向麦燕红做任何反馈(至于浩森公司有无向买家转达麦燕红不清楚)，以至于麦燕红只能诉至仲裁委解决买卖纠纷，致使麦燕红花费额外时间和金钱成本，浩森公司作为中介方在交易发生纠纷时没有尽到把控风险、降低损失的责任；3.浩森公司在处理房屋交付验收时存在瑕疵，具体表现为：浩森公司与麦燕红及买家三方与2017年11月5日到达涉案房屋现场，拟办理房屋交接手续，由于买家发现麦燕红把涉案房屋的铁门拆除，就以此为由拒绝支付余款15万元，麦燕红当场表示可以装回铁门，也可以由买家扣除铁门的费用后再支付余款，但买家拒绝并叫上换锁公司的人员上门换锁，当时浩森公司与麦燕红均在场，但浩森公司未就涉案房屋的水电、煤气等结算事宜与买卖双方进行协调，由于麦燕红想着反正涉案房屋都是要交付给买家的，而且买家也不可能以此就不用支付余款15万元，所以浩森公司就看着买家和换锁公司换锁，也没有报警及阻拦，买家换完锁后，由于当时浩森公司与麦燕红还在涉案房屋内协商居间服务费事宜，故在没有锁门的情况下买家将其中一条钥匙交于浩森公司后就走了，浩森公司与麦燕红在买家离开后还在屋内协商了大约半个小时，浩森公司要求麦燕红支付中介费5万元，但麦燕红表示交易尚未完成，不可能现在支付，故浩森公司报警，警察电话告知双方协商解决，当时浩森公司不肯让麦燕红离开，故麦燕红叫来其朋友才接走了麦燕红；第二天麦燕红发现有部分首饰找不到，故怀疑遗漏在涉案房屋内，就联系买家要求上门查看，浩森公司与麦燕红及买家于2017年11月7日到达涉案房屋后，买家不同意让麦燕红进入，故麦燕红报警，警察将浩森公司与麦燕红及买家三方带至海幢派出所，三方都在警察的主持下才结清水电、煤气等费用及办理交接房屋、支付余款15万元等手续，本应浩森公司履行的事宜没有履行好，浩森公司对房屋的交付等事宜无所作为；4.浩森公司在处理买卖双方房屋交付事宜中有义务就买家向麦燕红支付的15万元进行协调处理，但其无所作为；5.在买家要求做低网签价格时，浩森公司应尽风险提示义务。
对此，浩森公司回应如下：1.浩森公司在2017年5月27日三方见面时已尽调解义务，麦燕红所述2017年5月28日要求浩森公司转告补偿及继续履行的意向并非客观事实，浩森公司没有收到麦燕红关于该意向的任何信息；买家发给麦燕红的催告函上有买家的联系信息，麦燕红可自行与买家沟通，并非麦燕红所述只能通过浩森公司转告；2.2017年11月5日上午浩森公司接到买家电话，说麦燕红私自将涉案房屋内合同约定应交付给买方的衣柜、餐桌、大床等搬走，并拆除了大铁门，故买家要求浩森公司到场，浩森公司到场后依据合同指出交易价格是包括家私、家电的，故买卖双方就家私及余款15万元进行协商，意向确定后浩森公司通知管理处派人到场抄写水电、煤气读数，当时买卖双方约定在当天五、六点左右办理交接事宜，当天下午五、六点左右，浩森公司再次到达涉案房屋，当买家要求麦燕红移交房屋钥匙时，麦燕红表示自己没有钥匙，故在麦燕红同意的情况下，买家请来换锁公司换锁，由于买卖双方对于麦燕红何时修复已拆除的餐桌、衣柜、铁门的时间尚未完全确定，而买家需待修复完成后才支付余款，故买卖双方不肯在收楼确认书上签名及确认水电、煤气读数；3.网签合同与实际交易不符，是经过买卖双方协商确认的。
一审法院认为：居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条关于居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。浩森公司作为居间人促成麦燕红与买家关于涉案房屋的交易，且交易已经完成，故浩森公司要求麦燕红按照服务收费确认书确认的金额支付中介服务费，依法有据，一审法院予以支持。麦燕红指出浩森公司未履行尽责义务，但从浩森公司提交的微信聊天记录及双方所述的交易过程来看，在交易中所产生的纠纷并非源于浩森公司，在纠纷产生后浩森公司也已尽到作为中介方的必要义务，故对于麦燕红的抗辩，一审法院不予采纳。麦燕红确认与买家已于2017年9月6日递件申请过户，麦燕红逾期向浩森公司支付中介服务费应按《存量房买卖合同》约定承担违约责任。故浩森公司要求麦燕红按约定向浩森公司支付中介服务费40000元及违约金（每日按0.05％的标准计算，以50000元为本金从2017年9月6日计至2017年11月6日，以40000元为本金从2017年11月7日计算至清偿之日），合法有理，一审法院予以支持，但违约金总额应以本金为限。浩森公司主张的处理纠纷产生的律师费12000元及向员工额外支付的劳务费6000元并非处理纠纷的必要费用，且双方对此也没有约定，故浩森公司要求麦燕红赔偿上述经济损失合计18000元，依据不足，一审法院不予支持。麦燕红对此抗辩有理，一审法院予以采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，作出如下判决：一、被告麦燕红在本判决生效之日起10日内，向原告广州市浩森房地产代理有限公司支付中介服务费40000元及违约金（每日按0.05%的标准计算；其中以50000元为本金从2017年9月6日计至2017年11月6日止，以40000元为本金从2017年11月7日计算至清偿之日止；总额以本金为限）；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1325元，由原告负担391元，被告负担934元。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，浩森公司一审中提交了其公司于2017年5月31所出具的《关于兰亭御园11号X房购房纠纷情况说明》，说明人为浩森公司及潘秀梅，拟证实麦燕红与莫玉珍诉至广州仲裁委员会时，浩森公司作为居间方，出具了该说明作为证据。该说明中载明：2017年3月2日在浩森公司麦燕红与莫玉珍跟广州竞宇金融服务有限公司（下简称竞宇公司）签署了按揭资料；2017年4月11日潘秀梅电话麦燕红拿到涂销资料没有，麦燕红说还没有拿到，可能4月20日无法办理过户手续，于是潘秀梅就跟竞宇公司经办人说改到4月28日办理过户手续，并通知双方，双方均表示同意。
二审中，一、浩森公司提交：1.莫玉珍所出具的《证明》，拟证明浩森公司在涉案房屋交接中没有过错等；2.麦燕红出具的收据，拟证明麦燕红与莫玉珍的买卖房屋合同已完成；3.买卖房屋协议，拟证明涉案房屋的成交价包含室内所有家具和家电；4.潘秀梅所出具的《情况说明》，拟证明浩森公司在涉案房屋交接中没有过错。麦燕红表示上述证据均是超过了二审的举证期限，不同意质证，对证据1真实性、合法性、关联性均不认可，对证据2的真实性、合法性认可，对关联性不认可，对证据3买卖房屋协议的真实性、合法性认可，对关联性不认可，对证据4真实性、合法性、关联性均不认可。二、麦燕红提交了三份网签合同：1.2017年3月2日签订的网签合同，载明房地产中介服务机构为竞宇公司，房地产价款为400万元；2.2017年9月6日上午11时16分签订的网签合同，无显示中介方，载明房地产价款为420万元；3.2017年9月6日11时47分签订的网签合同，无显示中介方，载明房地产价款为520万元。麦燕红表示第1份网签合同，房屋价款是400万元，低于三方合同的520万元，是浩森公司与买家联合起来想少交税，写低价格，浩森公司有重大的瑕疵，第一次网签，麦燕红也不懂中介方从浩森公司变成竞宇公司是不行，也不懂写低网签价的后果，是基于相信浩森公司，后麦燕红发现此问题，浩森公司在未经麦燕红同意就将网签推给竞宇公司做了，另浩森公司在2017年9月6日与买卖双方一起去房管局递件过户的，第二份网签合同仍写价款为420万元，仍企图少交税，麦燕红发现后要求更正，所以才有第三份网签合同，浩森公司有义务让买卖双方以真实的意思交易，但浩森公司作为中介均反其道而行之，也是浩森公司的重大服务瑕疵。浩森公司表示对上述三份证据的真实性没有异议，没有证据证明签第一份网签合同时浩森公司的工作人员是在场的，该合同是买卖双方的真实意思，与浩森公司无关，浩森公司没有存在过错，没有证据证明浩森公司要求买卖双方做低价格这一行为，至于2017年9月6日的第一份网签，因数额是写错为420万元，才有当天第二份网签合同的出现，并非故意的，否则不可能在当天又做出另外一份网签合同，不能代表浩森公司工作上有过错。
本院认为：本案二审的争议焦点为麦燕红应否向浩森公司支付全额中介服务费5万元。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，浩森公司已成功促成麦燕红与卖方签订了《房屋买卖合同》，故浩森公司有权要求麦燕红支付中介服务费。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”《广州市存量房网上交易规则》第四条规定：“房地产中介服务机构提供房地产中介服务时，应当使用网上交易系统办理存量房网上交易手续。”第十九条规定：“签约服务点、房地产中介服务机构及其从业人员在使用网上交易系统办理相关手续时不得有以下行为：（一）在网上交易系统外交易……（四）签订虚假存量房买卖合同……”本案中，浩森公司虽促成买卖双方合同成立，但其在为买卖双方第一次办理网签手续时利用案外人竞宇公司作为中介方签订《存量房买卖合同》，此行为违反了本市相关房地产市场管理法规，故可认定浩森公司提供的中介服务存在瑕疵，应当减少报酬。浩森公司在其一审中自行提交的上述《关于兰亭御园11号X房购房纠纷情况说明》已陈述2017年3月2日签订上述第一份网签合同时是在浩森公司签订的，也显示了浩森公司与竞宇公司是有密切联系的，故浩森公司二审中又主张签订上述第一份网签合同时浩森公司的工作人员不在场显然与事实不符，据此，本院对浩森公司的主张不予采信。综合本案实际情况，本院酌情确定应在双方约定的中介服务费总额5万元中减少1.5万元，由于麦燕红已支付1万元，其尚应向浩森公司支付中介服务费2.5万元。鉴于浩森公司在提供中介服务过程中存在瑕疵，麦燕红并非恶意拒付中介费用，故对于浩森公司主张违约金本院亦不予支持。
综上所述，麦燕红的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10242号民事判决第二项；
二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10242号民事判决第一项为：麦燕红在本判决送达之日起10日内向广州市浩森房地产代理有限公司支付中介服务费25000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费1325元，由广州市浩森房地产代理有限公司负担782元，麦燕红负担543元；二审案件受理费934元,由广州市浩森房地产代理有限公司负担419元，麦燕红负担515元。
本判决为终审判决。
审判长 姚伟华
审判员 吴国庆
审判员 黄 嵩
二〇一八年六月十二日
书记员 徐毅敏