山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初5309号原告：马鸣霞，女，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：匡磊，山东诚功（胶州）律师事务所律师。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工.原告马鸣霞与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马鸣霞的委托诉讼代理人匡磊、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马鸣霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金51650元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求的计算方式明确为：1、判令被告支付给原告逾期交付房屋违约金：自2013年7月1日至2016年9月2日，本金492569元×日万分之一×1160天-已收7000元，共计66280元；2、仓储-130户：以已付房款为基数，参照住宅违约金约定，即按日万分之一，自2015年7月1日（约定交房截止日次日）计至2016年9月2日（房屋竣工验收日），16215元×0.01%×430天，共计700元；3、仓储-1128户：以已付房款为基数，参照住宅违约金约定，即按日万分之一，自2015年7月1日（约定交房截止日次日）计至2016年9月2日（房屋竣工验收日），18885元×0.01%×430天，共计812元。事实和理由：2015年1月18日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区8号楼2单元3层302户商品房一套，购房款492569元，原告己按照合同约定履行付款义务，按照合同第11条约定被告应于2013年6月30日前将房屋交付给原告。2015年1月16日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区8号楼仓储单元-130户房屋一套，房屋总价款16215元。2015年1月18日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区8号楼仓储单元-1128户房屋一套，房屋总价款18885元，合同约定二处仓储应在房屋竣工验收后于2015年6月30日前将房屋交付给乙方，合同签订后，根据合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金，为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。二、原告主张已收楼后的违约金没有事实和法律依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案所涉房屋被告已于2015年3月31日交付原告使用，原告领取了钥匙并签订了《收楼确认单》，被告虽然于2016年9月2日办理了房屋竣工备案登记，但这并不影响房屋的质量及原告的使用。故原告主张支付2015年3月31日以后的违约金没有事实和法律依据。三、原告在起诉前被告已支付原告7000元违约金，应予减除。综上所述，请求人民法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告马鸣霞向本院提交了如下证据材料：证据1、《青岛市商品房预售合同》（编号201200074847）原件及其复印件各一份，证明原被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区8号楼2单元302户房屋，房屋总价款492569元。预售合同约定被告应当在房屋竣工验收后于2013年6月30日前将该房屋交付给乙方，逾期交房的，被告按已付房价款日万分之一支付给原告违约金。附件一确认原告已于2012年6月29日交付房款152569元。证据2、《青岛市商品房预售合同》（编号201500010375）原件及其复印件各一份，证明2015年1月16日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区8号楼仓储单元-130户房屋，房屋总价款16215元。预售合同约定被告应当在房屋竣工验收后于2015年6月30日前将房屋交付给乙方，逾期交房的，被告按已付房价款日万分之0.1支付给原告违约金。证据3、《青岛市商品房预售合同》（编号201500010377）原件及其复印件各一份，证明2015年1月18日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区8号楼仓储单元-1128户房屋，房屋总价款18885元。预售合同约定被告应当在房屋竣工验收后于2015年6月30日前将房屋交付给乙方，逾期交房的，被告按已付房价款日万分之0.1支付给原告违约金。证据4、销售不动产统一发票原件及其复印件各两份，证明原告向被告支付半岛蓝湾小区8号楼2单元302户房屋的购房款492569元，被告为原告开具发票。证据5、《个人购房借款及担保合同》、银行历史交易明细原件及其复印件各一份，证明2012年7月16日，原告以从被告处购买的半岛蓝湾小区8号楼2单元302户房屋向招商银行贷款340000元，2012年8月24日，340000元贷款转入被告银行账户。证据6、收据1份，青岛银联POS签购单1份原件及其复印件各一份，证明2014年5月1日，原告向被告支付半岛蓝湾小区8号楼仓储单元-130户房屋购房款16215元，被告为原告出具收据。证据7、收据1份，青岛银联POS签购单1份原件及其复印件各一份，证明2014年5月1日，原告向被告支付半岛蓝湾小区8号楼仓储单元-1128户房屋购房款18885元，被告为原告出具收据。证据8、《协议书》原件及其复印件各一份，证明2015年6月30日，原、被告就原告购买的半岛蓝湾小区8号楼2单元302户房屋逾期交房违约金事宜达成协议，被告先行向原告支付部分违约金3500元，剩余逾期交房违约金于收楼手续办理完成后1个月内协商解决。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、收款收据一份，证明被告于2015年7月29日向原告支付逾期交房违约金7000元；证据2、收楼确认单一份，证明原告已于2015年3月31日办理收楼手续；证据3、工程竣工验收备案证复印件一份。证明涉案工程已经过竣工验收；证据4、《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及情况说明复印件各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任；证据5、承诺书一份，证明至今没有市政配套管网。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2、3的真实性没有异议，但对证据2涉案房屋不符合交付条件；证据4系复印件，不予质证；证据5的真实性有异议，是被告单方出具，原告不予认可。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据及被告提交的证据1、2、3，双方表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据4，因系复印件且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可；关于被告提交的证据5，因系被告单方制作且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2015年1月18日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区8号楼2单元3层302户商品房一套，房屋价款492569元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原被告于2015年1月16日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区8号楼仓储单元-1层-130户商品房一套，房屋价款16215元。2015年1月18日双方签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区8号楼仓储单元-1层-1128户商品房一套，房屋价款18885元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。根据合同第十一条约定，被告应于2015年6月30日前将该二处仓储交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将仓储交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。另查明，2015年3月31日，被告将涉案房屋及二处仓储交付给原告。2015年7月29日，被告共向原告支付7000元的逾期交房违约金。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。本院认为，被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年6月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告已于2015年3月31日将涉案房屋交付原告使用，但涉案房屋直到2016年9月2日才取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋才具备了合同约定的交付条件，故原告主张2016年9月2日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年6月30日前，房屋总价款为492569元，并且被告在原告起诉前已经支付原告逾期交房违约金7000元，原告在诉讼请求中也予以扣除，故本院确认被告应支付原告2013年7月1日至2016年9月1日共1159天以492569元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金共计50088.74元（本金492569元×日万分之一×1159天-7000元）。根据双方签订的合同约定，涉案二处仓储的交付时间应为2015年6月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告已于2015年3月31日将涉案二处仓储交付原告使用，但涉案房屋直到2016年9月2日才取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋才具备了合同约定的交付条件，故原告主张2016年9月2日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之0.1计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案二处仓储的交付时间应为2015年6月30日，二处仓储总价款为35100元，故被告应支付原告逾期交房违约金150.57元（本金35100元×日万分之0.1×429天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马鸣霞逾期交房违约金共计50239.31元；二、驳回原告马鸣霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1091元，减半收取545.5元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一七年七月十二日书记员  刘岩红