江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终3319号上诉人（原审原告）：陆军，男，1975年2月4日生，汉族，无固定职业，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈华霞，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通文峰千家惠超市有限公司。法定代表人：陈松林，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵水平，江苏信阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳，江苏信阳光律师事务所实习律师。上诉人陆军因与被上诉人南通文峰千家惠超市有限公司（以下简称千家惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人陆军的委托诉讼代理人陈华霞、被上诉人千家惠公司的委托诉讼代理人赵水平、朱佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陆军上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付违约金6万元，返还保证金2.5万元，赔偿装修费、电器设备等经济损失52万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中增加上诉请求：要求解除与被上诉人之间签订的租赁合同。诉讼请求中赔偿装修费、电器设备等经济损失52万元的赔偿明细为：（1）文峰千家惠超市闭店67天（2015年11月18日至2016年1月23日），陆军店营业净收入损失月利润27039除30天乘67即为60387，扣除二个月房租10000元，营业利润损失闭店期间为50387元；（2）大娘水饺集团公司扣除上诉人店铺的费用造成的损失加盟费五年20万元，质保金5万元，勘察费3万元，共计28万元，因为是五年的加盟费，我们已经用了2年，我们只主张3年从2016年1月1日至2018年12月31日的加盟费，计12万元。大娘水饺集团公司给我们总共扣除的费用造成的损失为20万元；（3）剩余损失是装修设备损失269613元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、对于被上诉人提供的《协议书》，上诉人认为该证据证明被上诉人已于2015年11月整体撤场，被上诉人不再经营某广场文峰千家惠超市，也即本合同所谓的大型项目餐饮类租赁合同无法继续履行，被上诉人的该违约行为导致上诉人的经营环境发生变化，租赁场所与合同约定不再相符。2、根据工商打印材料，连云港深喜某投资经营管理有限公司已将该商业用房租赁给江苏丰联万家商贸有限公司使用，原“文峰千家惠超市”已更名为“丰联万家超市”，案涉商铺的房屋租赁权应以工商登记的资料为准，即被上诉人不再享有出租权。3、《协议书》规定被上诉人有收取租金的权益，并不能证明被上诉人还具有该商业用房的租赁权。即使被上诉人认为《协议书》所谓的收取租金等同于租赁权，那么此“租赁权”的形成目的在于规避被上诉人的违约责任。4、涉案合同第一章租赁场所及用途的第一款规定：该租赁范围及位置示意见合同附件一：租赁平面红线范围内。被上诉人除“文峰千家惠超市”二楼的规模外，在一楼的经营规模也达4000平方米之多，而不是《协议书》表明的几百平米的4家小商铺。如果被上诉人只具有4家小商铺规模的话，上诉人也不会选择与其签订房屋租赁合同。上诉人是基于被上诉人的声誉及本合同项下的“文峰千家惠超市”的运作规模而与被上诉人签订了6年租赁期限的房屋租赁合同。上诉人经大娘水饺餐饮集团有限公司考察设立了某文峰千家惠超市一楼的加盟连锁店。现被上诉人撤场造成租赁场所发生变化，由原来一家知名全国连锁超市变成了一家地方性小超市，不仅改变了原有的经营环境，也违背了上诉人租赁商铺的初衷，无法达到合同目的。5、根据合同条款按照合同第一章第一条的约定，租赁场所为文峰千家惠超市一楼，有明显的品牌价值在里面。但现在具有该名称的租赁场所已经不存在，合同无法继续履行，符合法定的解除条件。根据合同第一章第三条的规定，乙方在租赁期间不得擅自转租转让中途停业，不得改变商号，否则视为违约，甲方有权收取保证金、违约金并有权解除合同。该条款是由千家惠公司为重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与上诉人协商的条款，属于格式条款。按照合同权利义务对等的原则该条款应同样适用于被上诉人，并对格式条款应当作出不利于文峰公司的解释，有利于上诉人的解释。千家惠公司中途停业，租赁场所改变商号应视为违约，因此上诉人有权解除合同。纵观整个租赁条款在多个地方涉及到被上诉人的管理，因此本合同不是简单的房屋租赁合同，而是涉及文峰千家惠超市的品牌运作与经营管理，这也是双方订立合同时的前提与基础。现在文峰千家惠超市撤场已经导致上诉人无法继续经营，合同目的无法实现。6、因为大娘水饺餐饮集团公司在得知文峰千家惠超市撤场以后，解除了与上诉人的加盟合同，并扣除28万元的加盟费用，给上诉人造成了巨大的损失。上诉人从无法与第三方合作的客观事实上也无法继续履行合同。7、千家惠公司提交的2015年12月1日与房东连云港深喜某投资经营管理有限公司签订的协议书，该协议书明确房屋合同终止的时间是2015年11月10日，该协议签订的时间是2015年12月1日。在11月10日至12月1日之间文峰公司是没有转租权，恰在该期间大娘水饺店接到文峰千家惠超市退场的通知。上诉人在该期间无法继续经营于2015年11月30日撤场并同时交钥匙给水电工，租赁合同终止，因此在陆军撤场前千家惠公司违约，其不具有转租权，应当赔偿违约金，退还保证金与赔偿52万元的经济损失。8、应运用公平原则对上诉人的损失进行处理。文峰千家惠超市闭店时间是从2015年11月18日一直至2016年1月23日丰联万家超市开业，一共是67天。一审时提供了照片，整个超市是不对外营业，没有客流量，无法营业，损失应由千家惠公司承担。一审对此问题没有进行处理。从整个事件来看千家惠公司违背了在该场所经营超市六年的诚信，擅自单方撤场，闭店调整长达二个多月并转让给规模较小的超市经营，这对上诉人等经营者的损失是明显的，千家惠超市在一审提供的从2015年12月1日又与房东续签的租赁合同，这与之前文峰公司与上诉人签订的大型项目、餐饮类租赁合同是相距甚远的，与之前的合同精神不相符合的。综上，被上诉人违反契约精神存在较大过错，应承担赔偿责任。被上诉人千家惠公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、一审法院认定被上诉人对上诉人承租的商铺仍享有转租权是正确的。一审法院前不是仅仅凭协议书来认定被上诉人继续享有租赁权，2016年3月20日连云港深喜某投资经营管理有限公司出具的《情况说明》中指出转租权的期限一直到被上诉人与上诉人签订的房屋租赁合同约定的租赁期限终止时终止。也就是说，被上诉人一直对上诉人承租的商铺有权出租，并不仅是继续收取租金的权利，一审法院认定被上诉人仍有出租权是正确的。二、一审法院适用法律正确。上诉人在一审时主张违约金，返还保证金及损失赔偿，但被上诉人根本未向上诉人提出任何解除合同或不再租赁的意思表示，相反却是上诉人主动撤场，提起诉讼要求解除合同。因此，实际上是承租人自己提前解除合同单方违约。三、2015年12月1日的协议并不是续签协议，而是协议的制作日期在12月1日，该份协议着重说明被上诉人对大娘水饺等商铺继续享有的继续收取租金的转租权利。落款时间为2015年12月1日并不代表从2015年12月1日起。在2016年3月20日房东向一审法院出具的情况说明当中进一步明确被上诉人对大娘水饺等商铺继续享有转租权直至合同租赁期限终止时止。因此上诉人所说12月1日续签合同的观点是错误的。四、关于上诉人所说的合同当中约定租赁的场所名称是文峰千家惠超市一楼，因此认为被上诉人有违约行为的说法不正确。该份合同对租赁场所文字载明的方式是坐落于连云港市连云区某广场文峰千家惠超市一楼，同时附上平面图。这样的约定只在于约定租赁场所与范围的约定，并不代表上诉人所说的是文峰千家惠超市里面经营的商铺范围，而实际上，上诉人在入驻被上诉人商铺时是在被上诉人经营的文峰千家惠超市范围之外的商业街，而不是在文峰千家惠超市范围里面。文峰千家惠超市主要在某的二、三楼并不是在一楼，案涉的商铺是在一楼。同时还有士林老铺等其他商业街的商铺。如果按上诉人所称其商铺是特指文峰千家惠超市的商铺，在刚开始入驻的时候就应该提出并主张被上诉人违约。事实上是上诉人认可租赁地址的，即合同约定的名称只是地点位置的名称而已并不含有其他含义。五、关于格式合同的问题，合同法对于格式条款格式合同的规定在本案中并不是适用。尽管该份合同被上诉人并不否认是由被上诉人统一提供，但上诉人所引用的第三条约定并不存在理解错误或者有不同理解的情形存在。该条款约定的权利义务非常清楚明确，并没有约定如果被上诉人改变了经营范围、商号或者中途停业对上诉人如何承担违约责任。六、关于大娘水饺总公司向上诉人追究违约责任或者是赔偿等，是上诉人与大娘水饺总公司之间按照他们的合约关系来判定，上诉人到被上诉人处租赁商铺并没有将地址选定或者大娘水饺总公司追究其责任作为上诉人与被上诉人之间租赁合同约定的前提条件。在没有约定或法定的情形之下，上诉人以其被大娘水饺总公司追究责任损失向被上诉人来转主张是不恰当的。本案中，上诉人于2015年11月30日单方撤场，并不是被上诉人不能提供合同约定的租赁场所给其使用，士林商铺至今仍在良好运营中。士林老铺虽然也在诉讼，但被上诉人去年年底经营权的转让并不影响士林老铺、大娘水饺等对租赁房屋的租赁权的行使。2015年11月30日虽然上诉人提交了钥匙，但钥匙并不是交给被上诉人的。同时上诉人书面发函给被上诉人要求被上诉人保留其装潢的玻璃、门面等。虽然钥匙递交但又不让被上诉人收回房屋是在变相的拒绝向被上诉人返还房屋，因此上诉人主张所谓的租赁关系已实际在2015年11月30日终止是对被上诉人不公平的。该房屋名义是返还，但实际上并未返还。我们被上诉人在2015年11月10日提出，上诉人在11月30日撤场，不经营的时间是11月30日开始，上诉人主张经营损失从11月18日开始至1月23日是不正确的。上诉人自行违约撤场，即使有所谓的经营损失也应由其自负。上诉人主张的是经营损失，但在11月18日至1月23日是其自身主观上不在经营，即使有损失也不应由被上诉人承担。七、关于上诉人所讲的公平原则，被上诉人认为要求被上诉人对上诉人承担违约责任、赔偿装修损失、营业损失是不公平的，上诉人自己撤场主要原因并不是因为被上诉人的经营权转让，关键的原因是因为上诉人经营亏损或没有达到其期盼的盈利程度。被上诉人投资超市花费巨资，是想要盈利，但实际上继续经营将对被上诉人造成更大损失，被上诉人经营权的转让是经营自主权的体现，并不受法律禁止或其他合同约定禁止。如果说按照上诉人公平原则的观点，强制被上诉人必须要在连云港开超市达到他期望的租赁期限是对被上诉人不公平的，何况被上诉人与上诉人之间就被上诉人的经营期限并没有特别约定。因此，按照公平原则也不应由被上诉人向上诉人承担所谓的损失，上诉人也不应将其经营的亏损风险转嫁给被上诉人承担。陆军向一审法院起诉请求：1、解除陆军、千家惠公司之间签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》；2、千家惠公司支付陆军违约金6万元；3、千家惠公司返还保证金2.5万元；4、千家惠公司赔偿装修费、电器设备等经济损失138.25万元；5、诉讼费由千家惠公司承担。一审法院认定事实：2013年8月份，陆军（乙方）与千家惠公司（甲方）签订了《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定甲方出租给乙方的建筑物坐落于江苏省连云港市连云区某路（近海棠路）某广场，文峰千家惠超市一楼，建筑面积约为175平方米。乙方租赁该建筑物作为大娘水饺餐厅使用，并遵循国家相关法律规定和甲方的相关要求和规定。租赁期为6年，即2013年12月开幕日起至2019年12月31日止。合同第三章对租金等支付方式和时间做了约定，每月房屋租金为人民币13200元，租金的递增：此租金前2周年不变，自第3周年开始每一年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增4%。合同第四章对保证金作了约定，乙方除了向甲方交纳定金20000元外，再支付5000元，合计25000元作为保证金。租赁关系终止时，该保证金除用以抵充租赁合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。第五章立约方的资格甲、乙双方为依法注册、具有独立法人资格的企业。第十二章约定，甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任。1）租赁场地占用范围内的土地使用权依法提前收回。2）租赁场地因社会公益或城市建设需要被依法征用。3）租赁场地毁损、灭失或被鉴定为危险建筑的。4）甲方重新整体装修及调整。5）其他不可抗力。合同第十四章约定，本合同签订后，甲乙双方应认真履行本合同所规定的条款，任何乙方不得单方终止本合同或违约。如任何乙方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方将赔偿守约方人民币陆万元的违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失。合同对其他事项还作了约定。后陆军对涉案房屋进行装修用于经营大娘水饺连锁餐饮。2015年11月18日，陆军收到千家惠公司的《函》，内容为“本公司因经营权转让，超市自营业务由江苏茂（丰）联贸易有限公司经营，租赁区域维持不变，特此告知。”千家惠公司将二楼的超市经营权转让给江苏丰联万家商贸有限公司，文峰千家惠超市于2015年11月18日撤场，后由丰联万家超市在其原有场地经营。陆军认为千家惠公司将经营权变更实质上是其租赁权的转让，导致租赁合同主体的变更，故千家惠公司的行为构成违约，后陆军于2015年11月30日将其经营的大娘水饺餐饮撤场。一审法院另查明，2011年11月3日，连云港深喜某投资经营管理有限公司（甲方）与南通文峰千家惠超市有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁房屋的建筑面积预估为18461平方米，均为商业用房，其中地上一层建筑面积4150平方米，地上二层建筑面积7105平方米，地上三层面积7206平方米。房屋租期为15年，租赁期限自计算房屋租金之日开始计算，且合同终止日不得超过2029年12月30日。合同对其他事宜作了约定。千家惠公司承租上述场地将一楼区域出租给本案陆军用于经营大娘水饺及出租给案外人经营“士林老铺”、“蒙自源”、“85度C”等商铺，二楼三楼用于经营文峰千家惠超市。一审审理的争议焦点为：1.千家惠公司对涉案商铺是否尚有转租权。2.千家惠公司将文峰千家惠超市撤场是否构成违约。2015年10月27日，上海深喜企业（集团）有限公司（甲方）与连云港旭泰贸易有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁连云港市连云区某路（某某路）的某广场，建筑面积预估为18576平方米。后甲、乙方及连云港深喜某投资经验管理有限公司（以下简称丙方）签订了《主体变更协议》，约定自2015年12月1日起，将甲方在上述租赁合同项下的权利和义务全部转让给丙方。2015年11月13日，连云港深喜某投资经营管理有限公司（甲方）与连云港旭泰贸易有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租连云港市连云区某路某广场，房屋面积预估为18827.7平方米。后，甲、乙双方及江苏丰联万家商贸有限公司（丙方）签订了《主体变更协议》，约定自2015年12月1日起，将上述租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方，丙方承继乙方在原合同项下的所有权利和义务。2015年12月9日，连云港旭泰贸易有限公司出具《说明》：连云港旭泰贸易有限公司是江苏丰联万家商贸有限公司的股东之一，现连云港旭泰贸易有限公司同意将和上海深喜企业（集团）有限公司租赁的连云港市连云区某路109号的房屋给江苏丰联万家商贸有限公司无偿使用。陆军提供上述两份《房屋租赁合同》、两份《主体变更协议》及《说明》为自连云港工商局调取的资料，证明千家惠公司已经不具备某广场商业房的租赁权，现由江苏丰联万家商贸有限公司使用，超市的名称也由千家惠超市更名为丰联万家超市。千家惠公司的质证意见为，两份房屋租赁合同的面积不一致，陆军所举的证据没有平面图，不能证明涉案商铺在陆军所举的证据范围之内。据千家惠公司向连云港某负责人了解，该合同主要目的是为了江苏丰联万家商贸有限公司领取营业执照。千家惠公司为证明其对涉案商铺享有转租权，向本院举证如下：1.连云港深喜某投资经营管理有限公司出具的《情况说明》，该公司同意南通文峰千家惠超市有限公司对“大娘水饺”商铺、“士林老铺”商铺、“蒙自源”商铺、“85度C”商铺继续享有转租权，转租期限直至南通文峰千家惠超市有限公司与上述四家所签订租赁合同约定的租赁终止期限止。2.2011年11月3日，连云港深喜某投资经营管理有限公司（甲方）与南通文峰千家惠超市有限公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定乙方承租连云港市连云区某路（近海棠路）的某广场，建筑面积为18461平方米。3.2015年12月1日，连云港深喜某投资经营管理有限公司（甲方）与南通文峰千家惠超市有限公司（乙方）签订的《协议书》，内容为，乙方于2015年11月10日签订了“房屋租赁合同终止协议”，根据该协议约定：乙方同意于2015年11月30日将位于连云港市连云区某路的某广场1号楼一至三层租赁房产归还给甲方，……此外，乙方外租区的大娘水饺继续由乙方收取合同租金，直至乙方与大娘水饺商铺租赁合同终止时为止或乙方将商铺退还甲方时为止，该收取的租金可在甲方应付乙方款项中抵扣。陆军对上述三份证据均不予认可。陆军提供了照片打印件及电子照片，证明因千家惠公司的闭店调整导致陆军的经营环境发生改变，陆军于2015年11月30日将店内可转移的设备搬至外库存放。千家惠公司对照片的真实性无异议，但是二楼超市的撤场并不能造成陆军在一楼经营环境的变化。陆军在双方没有办理书面的解除合同的手续情况下撤场，是陆军单方面提前解除合同的违约性行为。根据陆军、千家惠公司的举证及质证情况，本院对本案争议焦点作如下认定：对于千家惠公司是否享有转租权，陆军自工商局调取的资料并不能达到其证明目的，对该组证据不予采信，千家惠公司所举的其与连云港深喜某投资经营管理有限公司签订的《协议书》可以证明千家惠公司对涉案商铺有转租权，陆军在承租的商铺内可以继续经营餐饮。对于千家惠公司将超市撤场是否可以认定为违约，陆军所举照片证据无法证明千家惠公司将二楼的文峰千家惠超市撤场影响其在一楼的经营，且依据双方签订的合同千家惠公司该行为并未构成违约。一审法院认为，陆军与千家惠公司签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。陆军、千家惠公司双方应当按照合同的约定履行各自的权利及义务。陆军主张千家惠公司对涉案商铺已无出租权，合同的主体被变更，千家惠公司的行为构成违约，但通过千家惠公司举证证实，千家惠公司对涉案商铺仍然享有出租权，故双方签订的租赁合同并不存在陆军主张的合同主体变更情形，合同仍为有效合同。陆军主张千家惠公司将二楼超市的经营权转让给江苏丰联贸易有限公司经营丰联万家超市，由原来的全国知名连锁超市变成了一家地方性的小超市，改变了陆军的经营环境及陆军租赁商铺的初衷，导致合同目的无法实现，故诉求解除合同，要求千家惠公司承担违约责任，因双方所签订的合同就此并未约定，且陆军经营的大娘水饺作为一家连锁餐饮自身享有一定的知名度并非基于千家惠公司的规模和商誉。综上，千家惠公司并未构成违约，陆军要求解除合同及支付违约金无事实依据，一审法院不予支持。陆军、千家惠公司签订的合同约定租赁关系终止返还履行保证金，现陆军主张解除合同不成立，故陆军要求千家惠公司返还履约保证金无事实基础，一审法院不予支持。根据法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案千家惠公司作为出租人无违约行为，陆军要求解除合同不成立，故陆军要求千家惠公司赔偿其装修费、电器设备等经济损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回陆军对千家惠公司的全部诉讼请求。案件受理费18010元，由陆军承担（已交纳）。二审中，上诉人陆军向本院提交下列证据材料：1、江苏丰联万家商贸有限公司出具给士林老铺的水电费收据7张，从2015年12月至2016年8月。证明从客观上说明房屋的实际出租方为丰联万家超市。一审被上诉人提交的协议书是由千家惠公司继续享有转租权只是千家惠公司与房东双方串通规避责任。2、大娘水饺餐饮集团有限公司出具给陆军店铺的通知函一份，2015年11月23日。因文峰千家惠超市撤场闭店调整，大娘水饺餐饮集团有限公司考虑到整个品牌价值，根据合同条款的约定解除与陆军的特许加盟协议，扣除包含特许费用在内的28万元。证明因文峰千家惠超市的闭店导致陆军加盟的大娘水饺店无法营业，带给陆军的损失。3、大娘水饺餐饮集团有限公司关于陆军店铺2015年1月至11月份的销售分成明细表一份。从明细表可以看出2015年11月销售金额是41027元，比其他月平均93239元不到一半。可以看出文峰千家惠超市的闭店导致上诉人的经营状况直降，无法继续经营，损失惨重。该表为计算67天损失的依据。经质证，被上诉人千家惠公司的质证意见为：对证据1真实性没有异议，对上诉人的证明目的有异议，不能成立，仅凭水电费的收据是由江苏丰联万家商贸有限公司出具并不能证明房屋的实际出租人为江苏丰联万家商贸有限公司而不是被上诉人。仅凭收据并不能反推被上诉人不享有案涉商铺的转租权。事实上连同案涉商铺的四家商铺至今仍是由被上诉人在继续进行转租，收取租金。由房东出具给法院的情况说明以及上诉人与房东之间协议等可以证明。虽然二、三楼的超市是由江苏丰联万家商贸有限公司在经营，但是案涉的租铺仍然是由被上诉人在出租，这于江苏丰联万家商贸有限公司向士林老铺等商铺代收取水电费是不相矛盾与冲突的。上诉人也不能举证由江苏丰联万家商贸有限公司在向士林老铺收取租金的相关证据。上诉人称房东与被上诉人协议被上诉人继续享有转租权是双方串通规避责任的说法是错误的，房东出具的情况说明是专门出具给一审法院的，如果房东与千家惠公司恶意串通，房东应当承担做伪证的责任，而且房东也没有必要为被上诉人做伪证，因为无论被上诉人与上诉人案件的结果如何，均不影响房东收取租金的利益。房东要么向被上诉人收取，要么向江苏丰联万家商贸有限公司收取，并不影响房东的利益，房东没有出具伪证的动机、目的与必要。因此上诉人说协议是恶意串通的说法不成立。对证据2真实性、关联性均有异议，从形式来看是2015年11月23日，但实际上在2015年11月30日上诉人撤场之后的若干天之后上诉人还与被上诉人在被上诉人的公司进行协商，上诉人明确当时提出大娘水饺餐饮集团有限公司还没有向其进行任何的处罚，上诉人还准备与大娘水饺餐饮集团有限公司协商。该份通知函中并没有说是因为被上诉人的撤场导致合同解除，而是考虑到大娘水饺的品牌价值根据双方合同条款的规定解除与你签订的特许加盟协议。即使该份通知函的内容是真实的，大娘水饺餐饮集团有限公司解约的理由是基于考虑大娘水饺的品牌价值以及合同条款的规定。被上诉人查阅上诉人与大娘水饺餐饮集团有限公司的协议，上面没有约定千家惠超市不再经营会导致大娘水饺餐饮集团有限公司与上诉人解除特许经营的约定，且上诉人出具的该通知函中所载明的特许费20万元和场地勘察费3万元，根据合同的第四条第一款与第二款的约定，考察费与特许加盟经营费是在合同订立之初发生的，加盟期满或提前中止加盟所有特许费不再返还，勘察费也不再返还，该二笔费用即使发生被扣除的情形也不是基于千家惠超市不经营的原因，而是加盟协议约定不应返还的费用。另外保证金5万元根据特许加盟协议第四条第二款的约定的合同中止或提前终止时，收取的费用冲抵约定的费用外，剩余部分无息归还，该保证金在合同提前终止时应返还，所以该通知函真实性有异议，即使是真的，也是上诉人自己与大娘水饺餐饮集团有限公司合同纠纷处理范畴，而不应将该部分费用风险转给上诉人承担。根据大娘水饺餐饮集团有限公司与上诉人的特许加盟协议的第三条约定经营场所发生迁移的本合同终止。本案中商铺仍然在原地原范围。经营环境仍然是二、三楼经营大型超市，本案按照特许加盟协议的约定不会产生因被上诉人经营超市的退场而发生合同解除的情形存在，因此对真实性、关联性均有异议。对证据3，真实性、关联性有异议，并不能达到上诉人的证明目的，上诉人撤场之前的月份中其营业额也是不稳定的，有高有低，同比2015年11月份营业数额，从数据字面相比，与2015年3月只不过相差3000元左右，因此这样的营业额的范畴有多有少属于正常的范围。即使说比前面月份有一定数额的减少，减少的原因有多方面，不能唯一指定是被上诉人撤场的原因，即使该证据是真实的，是被上诉人原因造成的，上诉人需举证证明该事实系因被上诉人经营场所施工造成的，上诉人也不能因此闭门撤场终止合约，并向被上诉人主张因为提前解约而造成装修装潢、加盟费等损失。被上诉人千家惠公司向本院提交千家惠公司于2015年11月10日与连云港深喜某投资经营管理有限公司签订的终止协议一份，证明一楼外租区包括涉案的房屋，是被上诉人继续转租并负责收取租金至合同期满，该内容与被上诉人一审提供的协议及证明是一致的，证明被上诉人继续享有转租权。经质证，上诉人陆军的质证意见为：对其真实性有异议，终止协议时间和内容与备案合同的内容不一致的，应以备案合同为准，即千家惠公司从2015年10月27日后不再享有转租权。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、被上诉人是否享有涉案商铺的转租权以及转租权的享有期间？2、被上诉人的撤场行为是否构成违约，是否导致上诉人无法实现合同目的？3、本案是否应适用公平原则对上诉人主张的损失进行处理。关于千家惠公司是否有权转租的问题，本院认为，虽连云港深喜某投资经营管理有限公司与千家惠公司于2015年11月10日终止了双方之间的租赁合同，但根据连云港深喜某投资经营管理有限公司向一审法院出具的情况说明、以及其与千家惠公司的协议约定，千家惠公司仍享有对陆军承租场地的转租权以及收取租金的权利，转租期间至千家惠公司与陆军所签订的租赁合同约定的租赁终止期限止。上诉人主张自2015年11月10日至2015年12月1日期间千家惠公司没有转租权，本院认为，千家惠公司与连云港深喜某投资经营管理有限公司之间终止房屋租赁合同的时间是2015年11月30日，并不是上诉人所称的2015年11月10日，上诉人主张自2015年11月10日至2015年12月1日期间千家惠公司不享有转租权，与事实不符，该主张不能成立。上诉人举证的江苏丰联万家商贸有限公司出具给士林老铺的水电费收据，不能证明江苏丰联万家商贸有限公司系士林老铺所用商铺的转租方，亦不能证明被上诉人不享有案涉商铺的转租权，本院对上诉人认为被上诉人不享有转租权的主张不予采纳。关于千家惠公司的撤场行为是否构成违约，是否导致陆军无法实现合同目的，本院认为，陆军与千家惠公司签订的涉案租赁合同约定千家惠公司出租给陆军的建筑物坐落于某广场文峰千家惠超市一楼，同时附上平面图，该条款仅是对租赁场所坐落位置的表述，双方在合同中并未约定文峰千家惠超市不得撤场，亦未约定该情形可以解除合同或者构成违约。文峰千家惠超市位于二、三楼，陆军承租的商铺位于一楼，文峰千家惠超市撤场并不影响陆军继续经营，亦未导致陆军经营场所发生变化。对于千家惠公司与陆军的合同第一章第三条的约定：乙方在租赁期间不得擅自转租、转让、中途停业，不得改变商号，否则视为违约，甲方有权收取保证金、违约金并有权解除合同。上诉人认为该条款是格式条款，按照合同权利义务对等的原则该条款应同样适用于被上诉人，并对格式条款应当作出不利于千家惠公司的解释。本院认为，该条款并不存在理解上的争议，对上诉人主张应作出对千家惠公司不利的解释，本院不予采纳。大娘水饺餐饮集团有限公司发给陆军的通知函，即使是真实的，也应依据大娘水饺餐饮集团有限公司与陆军之间的合同约定处理，而其二者之间的合同仅约定加盟店地址位于某千家惠超市一楼，“经营场所发生迁移的，本合同终止”，其关于合同解除与终止以及违约责任条款中均没有千家惠超市撤场将导致合同解除的约定，陆军的经营场所亦未发生迁移，因此，依据大娘水饺餐饮集团有限公司与陆军之间的协议约定，千家惠超市的撤场行为不会导致陆军无法实现合同目的。综上，千家惠公司撤场行为不构成违约，亦不会导致陆军无法实际租赁合同的目的，本院对陆军的该主张不予支持，对陆军要求解除合同的主张亦不予支持。对于陆军主张应依据公平原则对其损失进行处理，本院认为，千家惠公司的撤场并没有影响陆军继续在涉案商铺中经营，陆军自行闭店停止经营，其损失是由其自身过错造成的。对于陆军主张从2015年11月18日千家惠超市闭店至2016年1月23日丰联万家超市开业，这期间客流量受到影响，本院认为，陆军于2015年11月30日自行停止营业，其提交的销售分成明细表不能证明千家惠超市闭店至丰联万家超市开业期间的营业损失具体数额，亦不能证明这期间营业损失是由于千家惠公司撤场造成的，对陆军上诉要求千家惠公司赔偿经济损失52万元的主张，本院不予支持。综上，上诉人陆军的上诉请求及理由均不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9850元，由上诉人陆军负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一七年八月四日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。