吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终146号
上诉人（原审原告）：冯跃，男，1958年8月28日出生，汉族，退休职工,住四平市铁东区华亿紫金城小区10号楼4单元2楼213室。
被上诉人（原审被告）：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场。
法定代表人：许鹏，经理。
委托诉讼代理人：刘爱良，公司职员。
上诉人冯跃因与被上诉人四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2016）吉0303民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯跃，被上诉人四平乐邦泰合物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯跃上诉请求：撤销一审判决,判决被上诉人全额返还非法收取的各项费用共计6809元、赔偿利息700元。事实和理由：上诉人于2013年9月入住华亿紫金城小区,被上诉人无视国家法律、政策，特别是《吉省价收(2012)179号文件》下发一年后，以不交费不办理入住为由强行收取各项费用，甚至强行销售产品谋利，侵害上诉人利益，虽经上诉人上访但一直未予解决。被上诉人违法、违规收取的费用是：可视对讲费1280元、有线电视初装费1288元、建筑设施维护管理费1000元、电梯运行保险费233元、电梯维护保养费980元、垃圾清运费450元、赠送4个月物业费458元、照明及智能维护费420元，以上合计6809元。《业主公约》签订时间晚于《吉省价收（2012）179号》，该公约不能代替法律、法规和国家政策，案涉收费项目违反文件规定。被上诉人不具有保险资质，不具有收取电梯运行保险费的权利，该项收费不合法。《吉省价收(2012)179号文件》规定物业服务企业不得收取装修保证金，被上诉人收取的建筑设施维护管理费1000元不合法。
四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称：依据《四住建字（2015）99号文件》，案涉华亿紫金城小区建设单位四平市华亿房地产集团有限公司将该小区物业服务事项委托给被上诉人，双方签订了前期物业服务合同。被上诉人制定华亿紫金城小区《业主公约》，进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。案涉小区为人民政府道路改造回迁小区，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，动迁时未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，依据《四发改收管字（2012）36号》、《吉省价收（2012）179号》第三条第二款“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”、第四条第二款“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用确未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行”，及《业主公约》的约定，被上诉人收取可视门铃费、有线电视初装费；被上诉人制定的《业主公约》明确规定收费项目，物业买受人在《业主公约》上签字，该《业主公约》已进行公示，依据《吉省价收（2012）179号》的相关规定，被上诉人可以收取建筑设施安全管理费、建筑垃圾清运费、电梯保险费、电梯维护保养费、门禁卡费、公共用电及智能管理费、水泵维护费，可以代电业部门收取电卡费。对于上诉人已经缴纳费用的天然气报警器，系业主自愿购置，如业主反悔，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。
综上，被上诉人与业主签订的《业主公约》合法、有效，应受法律保护。一审判决应予维持，上诉人的上诉请求应予驳回。
冯跃向一审法院起诉请求：被告返还非法强制收取不合理费用合计6731元，赔偿利息700元。事实和理由：原告于2012年9月1日在华亿紫金城购买一套面积71.64平方米房屋，虽然《吉省价收（2012）179号》对房屋销售和入住环节收费进行规定，但被告以不交费不给钥匙为要挟，强制收取各项费用，虽经长期上访但未得到解决。被告违法、违规收取可视对讲费1280元、有线电视初装费1288元、天然气报警器390元、建筑设施安全管理费1000元、电梯维护保险费233元、电梯维护保养费980元、电卡工本费和电费卡90元、建筑垃圾清运费450元、公共用电及智能维护费420元，合计收取6731元，应予退回。
四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称:物业公司承担业主的有偿服务，收费是有文件规定的，业主入户前均签订了《业主公约》，业主公约的制定有法律依据，具体依据[2003]第379号令、[2016]第666号令、《物业管理条例》、《四发改收管字（2006）57号》、《四发改收管联字（2013）46号》等。原告诉请的收费物品及价格在《业主公约》中均有明确约定，且在小区内张贴，有照片为证，业主在进户前也均明了，对原告的诉请不应支持。关于赠送四个月物业费624元，华亿紫金城小区2013年7月1日至8月31日期间办理入住手续的一期、二期业主分别享受赠送两个月的物业服务费用，赠送优惠期在业主的票据上标明体现，活动结束后不予赠送，被告公司共计一、二期业主赠送872678元的物业服务费，在原告的物业费收取票据上应该体现优惠二个月的物业费。物业服务企业与业主之间依法签订的服务协议的项目、价格，应按照协议约定履行，不应由人民法院管辖。双方签订的《业主公约》合法、有效，应受法律保护。应驳回原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2013年9月，冯跃与被告签订《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括冯跃诉请的：彩色可视对讲系统设备及安装费1280元，有线电视初装费1288元，天然气报警器390，建筑设施安全管理费1000元，电梯运行费233元，电梯维护保养费980元，电卡费90元，一次性装修垃圾清运费500元，公共照明及智能维护费180元/年/户（一楼免收）。冯跃于2013年10月办理入住手续，并交纳了物业费。被告又收取了公共用电及智能维护费420元及冯跃诉请其他部分。被告为二级资质物业管理。一审法院认为：原告与被告签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应恪守履行。参照国家发展和改革委2014年发改价格[2014]2755号文件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。泰合物业与冯跃在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，冯跃所诉请的各项收费内容均在第十五条内，说明冯跃在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行，故原告的诉讼请求，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回原告冯跃的诉讼请求。案件受理费25元，由原告冯跃负担。
本院二审期间，被上诉人提交四平市华亿房地产集团有限公司与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司于2011年1月10日签订的《前期物业服务合同》,本院组织当事人进行了质证，上诉人对该证据的签订时间及其真实性均不予认可。本院认定的事实与一审相同。
本院认为：被上诉人就可视对讲门铃、有线电视初装费的收费依据进行了说明，即该二项费用未计入案涉小区房屋的开发建设成本,依据《吉省价收（2012）179号》等相关文件及《业主公约》规定收取；就其他收费，包括建筑设施安全管理费、建筑垃圾清运费、电梯保险费、电梯维护保养费、门禁卡费、公共用电及智能管理费、水泵维护费、代电业部门收取的电卡费，主要是依据《业主公约》而收取，亦进行了说明。依据吉林省人民政府相关主管部门、四平市人民政府相关主管部门发布的有关规范性文件，对于该文件下发前确未将房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本的，可在办理入住时另行收取；对于由业主共同制定的管理规约中有约定的收费项目亦作了变通的除外规定。本案现有证据能够证明，案涉小区开发建设时间早于当事人提交的省、市人民政府主管部门发布文件的时间，在本案现有证据中没有能够证明上诉人主张的可视对讲门铃、有线电视初装费已经计入开发建设成本的证据，对被上诉人提出的该二项费用应当在上诉人入住时另行收取的主张，应予支持。上诉人在办理入住手续时，在承担前期物业管理的被上诉人制定的《业主公约》上签字，系承认和接受该公约约束的意思表示，应按该公约的约定向上诉人缴纳相关物业服务费用。上诉人未能提交证明被上诉人所收取的费用中，包含有超出《业主公约》规定范围的收费的证据，对其要求被上诉人退还所收取的本案费用，不予支持。上诉人如对被上诉人单方拟定的《业主公约》收费项目及标准不予认可，可以通过案涉小区业主大会或业主委员会与被上诉人协商取消或变更相关收费项目及标准，其提出被上诉人以不签字不给房屋钥匙相要挟，无奈与被上诉人签订《业主公约》，不是上诉人真实意思表示，请求确认该公约违法、违规的主张，不能成立，不予支持。对于上诉人已经缴纳费用的天然气报警器，被上诉人于一审、二审中均明确表示，如业主反悔，随时可以凭票据退还购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。上诉人如以后亦不准备安装该报警器，可以向被上诉人提交购置票据及报警器，要求被上诉人返还购置费。
综上所述：冯跃的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人冯跃负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘士木
审判员 王月光
审判员 田 峰
二〇一七年四月十七日
书记员 贾红玲