延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民初419号
原告：延吉银球房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园路118号。
法定代表人：陈喜荣，董事长。
委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许洪伟，吉林孚达律师事务所律师。
被告：延边百盛房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市新兴街瑞园大厦五楼。
法定代表人：张永亮，董事长。
委托诉讼代理人：张学敏。
委托诉讼代理人：李志英，吉林敖联律师事务所律师。
原告延吉银球房地产开发有限公司（以下简称“银球公司）与被告延边百盛房地产开发有限公司（以下简称“百盛公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告银球公司的法定代表人陈喜荣及其委托诉讼代理人朱成暾、许洪伟，被告百盛公司的委托诉讼代理人张学敏、李志英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告银球公司诉称：判令解除双方签订的《动迁补偿协议书》及《补充协议书》，支付违约金1010万元（暂定），返还土地，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月27日及2013年4月28日，原、被告签订《动迁补偿协议书》及《补充协议书》，原告将自己所有的位于延边州建设工程检测中心西53869.30平方米的土地使用权以动迁补偿的方式转让给被告。被告在签订协议后7个工作日内支付补偿款2000万元，同时承接原告在银行的2050万元贷款，剩余补偿款以香山国际小区每平方米土地置换0.36平方米房屋，由被告从所建各类营业房、住宅中按比例分配给原告，房屋于2014年12月31日前交付40%，2015年12月31日前交付60%。现交付期限已过，被告并未按照约定履行合同，已构成违约。
被告百盛公司辩称：原告主张缺乏依据，应驳回其诉请。理由：1.2013年4月27日和2013年4月28日，原、被告经协商签订了《动迁补偿协议书》和《补充协议书》，将原告所有的工业用地53869.30平方米交由被告进行商业开发。按每平方米1000元计算，被告应支付给原告5386.93万元，目前已实际支付补偿款2118万元，以房屋抵付补偿款5468694.44元，按合同约定被告还应支付补偿款672.06万元，承接银行贷款1690万元。2.双方签订协议的根本目的是原告将土地交由被告进行商业开发，而被告开发的前提是将土地使用权变更至自己名下，为此原告在协议第12条中声明并保证：“在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出足以对甲方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为（州政府有州政府以西2平方公里暂不得转让的规定，该事宜由乙方协调办理）。”因为有原告的上述承诺，被告才与原告签订了协议。但被告到州政府协调办理时发现，延边州城镇规划委员会早在延州城字（2010）1号文件中规定包括动迁协议在内的延吉新区规划范围内“暂停办理土地及房产翻扩建、更改用途、房屋分户、抵押、交易、面积更正等各项手续”，该具体行政行为足以对原告履行本协议产生重大不利影响，原告的工业用地不能变更为住宅建设用地，被告无法进行商业开发，但被告已向原告支付动迁补偿款2000万元，动迁协议已经开始履行，因此被告只好等待“暂停”结束，但直至2016年年初“暂停”才结束。由于原告不真实的保证对被告实现合同根本目的和按期履行协议产生了误导和障碍，双方协议中约定的履行期限应合理顺延。3.协议中约定的剩余补偿款以香山国际小区的房屋置换，但由于原告的工业用地不能更改为住宅建设用地，至今没有动工建设，按合同约定被告完全可以暂不支付剩余补偿款，但应原告的要求，被告在2014年开始从其他区域给原告置换了1968.73平方米的房屋，支付动迁补偿款672.06万元，原告已接收并已转卖。4.2016年年初，由于原告的工业用地“暂停”结束，可以进行商业开发，被告方代表张学敏与原告方代表陈喜荣及委托的律师多次协商继续履行协议事宜，最后达成口头协议：双方继续履行协议，被告每月支付给原告动迁补偿款10万元，待土地过户后一次性付清。从2016年6月，被告每月向原告支付10万元，即使原告诉讼后被告仍继续支付，原告也照常接收。口头协议也是协议，既然原告已经接收被告每月支付的10万元，原告也应按口头协议的约定继续履行合同。
原告银球公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：2013年4月27日、2013年4月28日原、被告签订的《动迁补偿协议书》及《动迁补偿补充协议书》各一份。证明双方约定的转让位置、面积、付款方式及违约责任。被告百盛公司对此无异议，对该证据本院予以采信。
证据2：房屋产权明细9份。证明原告将上述9块厂房共计6500平方米移交给被告，房屋现未被拆除。被告百盛公司对证据的真实性无异议，质证称房屋产权证上的所有权人是延边建筑材料厂，不能证明房产是原告的，签订协议时被告也不知道房产不是原告的。因被告百盛公司对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。
证据3：延边建筑材料厂留守处改制过程中的工商档案及合同书批复各一份。证明延边建筑材料厂已将公司资产出售给原告，原告有权处分土地使用权及地上建筑物。被告百盛公司对此无异议，对该证据本院予以采信。
被告百盛公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：
证据1：2013年4月27日、2013年4月28日原、被告签订的《动迁补偿协议书》及《动迁补偿补充协议书》各一份。证明原告在协议中声明及保证：“在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出足以对甲方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为（州政府有州政府以西2平方公里暂不得转让的规定，该事宜由乙方协调办理）。”但协议签订后，州政府做出决定不允许该区域的地块进行转让和变更。原告银球公司对证据的真实性无异议，质证称州政府暂停延吉新区开发的事宜原告在签订协议之前已经告知被告，且被告已将该地块中的2600多平方米变更至自己名下。因原告银球公司对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。
证据2：延边州城建规划委员会延州城规字[2010]1号《关于延吉西部新区暂停办理各项土地及房屋交易、过户等手续的通知》一份。证明涉案地块在政府规划中列为暂不允许开发范围。原告银球公司对证据的真实性无异议，质证称双方签订协议的时间是2013年4月28日，该文件是2010年4月7日下发的，被告非常清楚政府将此地块列入限制开发的事实，事实上该文件没有执行，被告的香山国际小区综合楼建于此文件之后。因双方当事人对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。
证据3：付款情况及解决方案。证明签订协议后被告已经履行了大部分的合同义务，支付了补偿款近3000万元。后双方达成口头协议由被告每月补偿给原告10万元，双方继续履行协议，导致款项拖欠的原因是因政府限制开发致使被告不能进行开发建设所致。对于剩余的款项，被告在满足条件后将于2016年12月31日之前付清。原告银球公司质证称该证据是被告单方制作，不能用作证据。因该证据系被告百盛公司单方制作，其真实性无法核实，故对该证据本院不予采信。
证据4：证人书某某证言一份。证明目的同上。原告银球公司对证据的真实性有异议，质证称证人应当出庭接受质证，否则不应予以采信。因该证据系证人书某某证言，出具人并未出庭接受质询，其真实性无法核实，故对该证据本院不予采信。
证据5：支付明细及调解方案。证明实际支付情况。原告银球公司质证称，被告的付款情况计算有误。按照协议约定现金支付2000万元，转贷2050万元，剩余的以每平方米土地置换0.36平方米房屋，则对应折合的房屋面积为4812.95平方米。2013年5月9日被告支付现金2000万元，2014年9月至2016年11月20日期间的128万元是被告没有及时转贷给原告的损失补偿。代偿银行贷款本金360万元和利息482.30万元没有异议，已经给付的房屋和车库面积共为1824.87平方米，此外还有839369.36元代偿贷款还在原告的银行帐户中。
根据原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：
2013年4月27日，银球公司（协议甲方）与百盛公司（协议乙方）签订《动迁补偿协议书》，主要内容为：“第一条，动迁房屋、土地基本情况：1.房屋、土地坐落位置：延吉市公园路。2.房屋、土地面积：延国用（2005）第010960487号，使用权面积为8857.22平方米，延国用（2005）第010960278号，使用权面积为4582.44平方米，延国用（2005）第010960277号，使用权面积为33024.58平方米，延国用（2005）第010960485号，使用权面积为4385.87平方米，延国用（2005）第010960279号，使用权面积为3019.19平方米，总计53869.30平方米工业出让用地，房屋面积以证照为准。第二条，甲方承诺：1.本协议所转让动迁的土地使用权是工业出让地甲方合法拥有，现抵押在农村商业银行贷款本金2050万元，不存在第三人主张权利等权利瑕疵，如存在视为甲方违约，并给予乙方相应的赔偿。2.承担转让前所产生的债权债务及一切法律经济责任。第四条，动迁期限：自甲、乙双方签订本协议后，乙方付清所约定的转让费及应补偿的房屋甲方确认后，该国有土地及房屋使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。第五条，动迁补偿价格：1.甲、乙双方确认本协议的房屋、土地动迁时，地上附着物、机械设备归甲方自行处置，房屋、构筑物归乙方所有。动迁补偿为每平方米1000.00元，生产线拆迁、停产损失、295名工人误工损失含1000元/m2以内，所有动迁补偿均由甲方负责，不再向乙方追索。2.乙方在动迁补偿后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付动迁补偿款的依据。第六条，支付方式如下：（1）合同签订7个工作日内，乙方支付补偿款2000万元，甲方收取乙方款项后按规定开具正式发票。发生的甲、乙双方税费均由乙方支付。（2）乙方承担甲方在农村商业银行借款2050万元本金及利息，本协议生效后由双方共同到银行办理手续，自2013年5月1日起2050万元银行贷款利息由乙方承担。（1）（2）款项办理后该地块办理到乙方名下。（3）剩余补偿款乙方在该地块上所建命名为香山国际小区的房屋按每平方土地0.36平方米房屋的比例支付给甲方，支付时间为该地块所开发房屋一层主体封闭前，交接日期为房屋竣工验收后的30个工作日内。甲方所得补偿房屋，在取得该房屋及办理相关证照中甲方不承担任何税费，所产生的税费由乙方与甲方指定的业主按国家有关规定各自缴纳，由乙方负责办理相关手续。乙方不得在甲方确认应获补偿房屋前预售、出售该地块所建房屋，分配给甲方的房屋方案应按在此地块所建各类房屋（门市、车库、住宅、高层、多层、别墅）比例分配，详见附属协议。第七条，资料交付及手续的办理：1.本协议生效后3个工作日内，乙方办好银行转贷后，甲方应将涉及补偿地块的房屋产权、土地使用权相关资料全部原件交给乙方。银行转贷后，本补偿地块以外的相应抵押物交还给甲方。2.在本协议生效后第六条（1）、（2）款办完后3天内，甲、乙双方备齐有关资料后共同向市规划局、国土部门、房管部门申请办理本协议所指动迁房屋、土地的使用权登记手续及项目开发权的更名过户手续。第八条，税费的负担……第九条，转让的法律状况……第十条，甲方的违约责任：1.在本协议生效后，因甲方原因单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视为甲方违约。甲方应退还已收乙方的动迁款，按银行同期贷款利率的4倍支付给乙方，并承担乙方因此产生的全部损失。2.因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的房屋、土地使用权及项目开发权主张权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，是甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。3.因甲方原因，由乙方动迁补偿的该地块房屋、土地使用权及项目开发权设定债务，影响乙方项目的开展，经法院确认乙方有权将应付甲方的动迁补偿款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任，应按本协议总价款赔偿每日万分之三向乙方支付违约金。第十一条，乙方的违约责任：1.在本协议签订7个工作日后，乙方未向甲方支付合同约定的款项，本协议视为无效。2.如乙方逾期按照协议履行付款责任，以逾期付款额每日万分之三向甲方支付违约金。如乙方全部逾期或部分逾期30日以上，甲方有权解除本合同，乙方应按照本条第1款的标准向甲方支付违约金。乙方所付款额不足以支付违约金时，乙方应需补足不足部分，如所付款额超过应付违约金时，甲方在扣除违约金后，余款在合同终止后30个工作日内之内返还给乙方。3.乙方不能按照本协议第六条第（3）款约定的时间办理房屋交付手续，视为乙方违约，乙方应按未办理交付房屋的总价款以每日万分之三向甲方支付违约金。如乙方竣工后不能交付全部房屋或部分房屋，未交付部分的房屋按照乙方销售价向甲方支付现金。十二条，声明及保证：甲方：1.甲方有权利将本合同所定地块交由乙方动迁开发，并具有与乙方签署本合同的完全能力与法定资格。2.甲方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为（州政府有州政府以西2平方公里暂不得转让的决定，该事宜由乙方协调办理）。4.甲方确认或保证，在乙方实际获得本协议所定地块的房屋、土地动迁补偿金之前除抵押2050万银行贷款外未设置任何抵押、债权或者债务，不被任何第三方追索任何权益。5.甲方为签署本协议所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本协议生效后即对协议双方具有法律约束力。乙方：1.乙方有权签订并有能力履行本协议。2.乙方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。3.在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。4.乙方为签署本协议所需的内部协议程序均已完成，本协议的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本协议生效后即对协议双方具有法律约束力。第十三条，协议的变更：本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书某某通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书某某通知发出7天内）签订书某某变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书某某文件，任何一方无权变更本协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。第十四条，协议的转让……第十五条，争议的处理……第十六条……第十七条，补充及附件……第十八条，合同的生效……”
2013年4月28日，银球公司（协议甲方）与百盛公司（协议乙方）签订《动迁补偿补充协议书》一份，主要内容为：“经过甲、乙双方多次协商，2013年4月27日双方已签订合同号为延1301号“动迁补偿协议书”。为更加完善协议内容双方再次商定，动迁补偿协议内容第六条补偿支付方式及时间，双方再次确认如下：1.甲方转让给乙方该地块，由乙方以动迁补偿的方式给甲方付款。该地块面积以土地部门颁发的土地使用权证为准。2.乙方给予甲方动迁补偿款并承担银行贷款后，甲方应全面配合乙方办理土地过户相关各项手续，如不按约定配合乙方，造成乙方不能顺利开发此地块甲方负有全部责任并补偿乙方全部经济损失。3.协议签订后7个工作日内乙方支付补偿价款2000万元，补偿款进入甲方帐户后，甲方及时开具正式发票，该2000万系甲方税后收入，因转让而产生的甲、乙双方税费全部由乙方承担，甲方不负任何责任。4.乙方承担甲方在相关银行2050万元借贷款（转贷），由双方共同到相关银行办理转贷手续。转贷不成乙方应立即向甲方支付2050万元价款，该款项发生的甲乙双方税费全部由乙方缴纳，该2050万元系甲方税后净收，用于还银行贷款。5.剩余该地块转让动迁补偿款，乙方以香山国际小区（该转让地块上所建各类营业房、住宅等按比例分配给甲方），土地折换住宅时每1平方米折换0.36平方米房屋。（1）2014年12月31日前交付香山国际所建房抵付剩余款40%各类用途房屋。（2）2015年12月31日前交付香山国际所建房抵付剩余款60%各类用途房屋，如乙方不能按规定期限交付房屋，乙方需向甲方支付未履行合同部分相应现金并追究乙方违约责任，应从签订合同之日起按合同总价每日万分之三计算赔偿给甲方违约金，并承担由此给甲方所造成的一切损失。房屋分配方案另见附表。6.《动迁补偿协议书》第十一条第一款中的《合同约定款项》是指乙方应向甲方支付的2000万元现金及应转贷的2050万银行贷款。”
协议签订后，百盛公司于2013年5月9日向银球公司转帐支付现金2000万元；于2014年9月至2015年10月23日每月向银球公司转帐支付现金4万元，计58万元；于2016年5月20日至2016年11月20日每月向银球公司转帐支付现金10万元，计70万；代银球公司偿还银行贷款本金360万元，代付银行贷款利息5662369.36元（其中有839369.36元在2017年1月时尚在银球公司还款帐户内，未进入银行系统），交付房屋1645.17平方米（价值4155045元，另有三套登记在陈喜荣名下和一套登记在案外人赵永义的面积总计522.9平方米的房屋双方未协商价格，4155045元中不包括该四套房屋的价值），车库179.7平方米（价值1050000元）。在签订协议前，涉案的53869.30平方米土地已被银球公司在借款中抵押给银行，迄今抵押并未解除，相关土地手续亦未变更至百盛公司名下。百盛公司并未在该地块上进行商业开发，但因百盛公司已开发的香山国际小区规划问题，已将涉案地块中的2578.43平方米划入香山国际小区范围。
另查明：2010年4月7日，延边州城镇规划委员会下发延州城规字[2010]1号《关于延吉西部新区暂停办理各项土地及房产交易、过户等手续的通知》，主要内容为：“根据延边州政府2010年第二次州长办公会会议精神，对北至梨花山，南至滨河路，东至州法院及园川路以西，西至新民北街（外环路）以东的地块进行整体规划。即日起，以上列入延吉西部新区规划范围内（已建成小区除外）暂停办理土地及房产翻扩建、更改用途、房屋分户、抵押、交易、面积更正等各项手续。”
2016年9月6日，延吉市人民政府将东至小营中心小学，南至公园路，西至中石油加油站，北至惠民路的地块列为征收范围，并下发延市政发[2016]30号《延吉市人民政府关于棚户区改造C12-1（一期）建设项目房屋征收的决定》和延市政发[2016]55号《延吉市人民政府关于C12-1（二期）项目房屋征收决定》。涉案土地虽有部分包含在上述文件征收区域内，但未被列为被征用的对象。
本院认为：原、被告签订《动迁补偿协议书》及《动迁补偿补充协议书》时，延边州政府已有明文规定限制包括涉案地块在内的区域的开发，因而双方虽签订有上述土地使用权转让协议，但实质上该协议在签订时即已因延边州政府的限制开发政策存在不能正常履行的情形，双方作为房地产开发企业对延边州政府的限制开发政策应是明知的。同时涉案土地使用权在签订协议前已由原告在银行设定了抵押，双方在未与银行部门协商贷款事宜的情况下约定土地使用权的转让和银行贷款的“转贷”事宜，本身亦与法律相悖。原、被告在签订合同时对于约定转让的土地使用权的现状是十分清楚的，双方对土地转让协议无法正常履行的法律后果亦应是可预见的，由此产生的法律后果应由双方共同承担，不应归责于合同一方当事人。且被告在签订协议后虽未按照协议约定履行全部义务，但已支付了大部分转让价款，故原告以被告未能按协议约定履行支付转让价款构成违约为由，要求解除双方签订的《动迁补偿协议书》及《动迁补偿补充协议书》并承担违约责任的主张，缺乏事实和法律依据。虽涉案地块部分位于被征收范围，但并未列入被征收对象，故不影响双方合同的履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：
驳回原告延吉银球房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费108920元，由原告延吉银球房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一七年六月二十七日
书记员 尹光熹