上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民（行）初字第2号
原告上海中瀚置业有限公司，住所地上海市闸北区……
法定代表人冯希蒙，职务董事长。
委托代理人李克垣，上海中瀚置业有限公司工作人员。
被告许永贤，男，1945年3月29日出生，汉族，住上海市闸北区……
被告许永德，男，1957年8月11日出生，汉族，住上海市闸北区……
委托代理人许小虓（许永德之子），1986年10月3日出生，汉族，住上海市闸北区……
原告上海中瀚置业有限公司诉被告徐永贤、许永德房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告许永德以上海市闸北区人民政府参与原告上海中瀚置业有限公司的拆迁工作为由提出管辖权异议，本院经审查于2015年1月26日作出驳回许永德管辖异议之民事裁定。许永德不服于法定期限内提出上诉，上海市第二中级人民法院于同年2月28日作出（2015）沪二中民（行）终字第23号民事裁定，驳回许永德上诉，维持原裁定。本院依法公开开庭进行审理，原告上海中瀚置业有限公司的委托代理人李克垣、被告许永德及其委托代理人许小虓到庭参加诉讼。被告许永贤经本院传票传唤未参加庭审，但到院发表了陈述意见。经双方当事人同意，本案延长简易程序30日期限。本案现已审理终结。
原告上海中瀚置业有限公司诉称，2007年9月29日，原告依法取得拆许字（2007）第19号《房屋拆迁许可证》。截止至2014年3月19日，拆迁双方的签约率已超过90%，满足拆迁补偿协议生效条件。同年3月31日，原、被告双方就某路358弄59号房屋（以下简称被拆房屋）达成《拆迁补偿协议》（以下简称《系争协议》）。按照协议约定，被告应在协议生效之日起7日内即2014年4月30日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，但经原告多次敦促，被告至今未履行搬迁义务。故原告诉请要求判令被告及其同住人履行原、被告于2014年3月31日签订的《系争协议》，迁出被拆房屋。
被告许永贤辩称，其是在许永德已在《系争协议》上签字的情况下签名，其对《系争协议》无异议，并已搬离被拆房屋，被拆房屋未交付的责任不在于其本人。
被告许永德辩称，由于被拆房屋所在基地的《房屋拆迁许可证》批准的拆迁期限已超过一年，故上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）核发该许可证的延长许可通知须经市房屋管理部门审核批准，现原告提供的证据不能反映2011年12月31日之后的延长许可通知已经市房屋管理部门批准，因此原告已无拆迁主体资格。另，被拆房屋的拆迁补偿应当适用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《实施细则》）的相关规定，按照该规定，被拆房屋所在地块居住房屋的补偿均价应为该地块已购公有居住房屋的上市交易的平均市场单价，而非评估公司发布的评估均价。《系争协议》约定的被拆房屋建筑面积非实际建筑面积，根据上海市闸北区旧区改造动拆迁总指挥部宝山路街道分指挥部（以下简称宝山路街道旧改分指挥部）亦同意对被拆房屋重新勘丈的意见，许永德认为《系争协议》为附生效条件的协议，重新勘丈的建筑面积小于《系争协议》约定的被拆房屋建筑面积，协议生效；反之，协议则不生效。现被拆房屋的建筑面积大于《系争协议》约定的建筑面积，故《系争协议》不生效，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被拆房屋系私房，经土地管理部门批准，两被告的父亲许业清于1994年取得土地使用证，用地面积为31平方米。许业清及妻子陶小妹分别于2002年1月、1983年11月报死亡，两人共育有3个子女，即许永贤、许永德和许爱蓉，许爱蓉于1951年6月18日出生，于1966年6月15日报死亡。被拆房屋地址登记的户籍为一户，在册人口为5人，即许永德、许永德之妻王蓉芳、许永德之子许小虓、许永贤、许永贤之子许岭。
2007年9月29日，原告经闸北区房屋管理部门批准，取得青-12地块（二期）项目的拆许字（2007）第19号《房屋拆迁许可证》，依法对被拆房屋进行拆迁，原告委托拆迁实施单位上海申兴房屋拆迁有限公司（以下简称申兴公司）负责具体的拆迁与补偿工作。之后，上述《房屋拆迁许可证》许可的拆迁期限不断被闸北区房屋管理部门批准延长。2013年12月31日，上海市闸北区住房保障和房屋管理部门批准上述《房屋拆迁许可证》的拆迁期限延长至2014年12月31日。
2011年3月12日，上海中房测绘有限公司对被拆房屋进行了勘丈，并当场制作了草图，王蓉芳作为被拆迁方的在场人员在草图上签字，草图反映被拆房屋为一幢三层建筑，大于三层房屋面积的二层顶楼部分为露台；另，在被拆房屋的北端有一搭建，该搭建与被拆房屋并不连接。2014年1月20日，上海中房测绘有限公司出具了被拆房屋的勘丈表，勘丈表反映一层的搭建为4.68平方米，一层的建筑面积分别为26.64平方米和5.40平方米，二层的建筑面积为26.64平方米，三层的建筑面积为18.50平方米。
2014年1月13日，上海房地产估价师事务所有限公司以2013年11月26日为估价时点对被拆房屋进行了评估，评估结果为每平方米建筑面积23372元。同时点，房屋拆迁范围内被拆除居住房屋的评估均价为每平方米建筑面积24319元。2014年3月5日，申兴公司公告，青-12（二期）旧改基地将于2014年3月9日起进入为期三个月的房屋拆迁补偿安置协议签约期，签约期截止至2014年6月8日。
2014年3月30日，宝山路街道旧改分指挥部出具情况说明，内容如下：兹由（有）某路358弄59号，产权人许业清（亡），该户对测量面积有异议，为了保证对本次补偿不受影响，经协商同意按照77.18平方米测算，签约后，经过复议测量程序同意后，进行重新测量，测量面积最终以测量公司的丈量面积为准。次日，原告和两被告签订了系争协议，系争协议的主要内容为：甲方为原告，乙方为许业清（亡）；被拆房屋类型为旧里，性质为私房，用途为居住，认定建筑面积为77.18平方米；被拆房屋经上海房地产估价事务所有限公司评估，其房地产市场评估单价为每平方米建筑面积人民币23372元（以下币种均为人民币）；房屋拆迁范围内被拆除房屋评估均价为每平方米建筑面积24319元；被拆迁居住房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被拆房屋评估价格；根据闸北区人民政府确定，房屋拆迁价格补贴系数为0.3，套型面积补贴15平方米；根据相关规定及该基地拆迁补偿方案，被拆房屋价值补偿款合计2804807.55元；乙方不符合居住困难条件；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方4套产权调换房屋，即某华路655弄11幢9号902室（暂测建筑面积68.87平方米，房屋单价为每平方米建筑面积15030元）、某塘路435弄8幢西单元18号1801室（暂测建筑面积81.35平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9985元）、某塘路435弄5幢东单元15号301室（暂测建筑面积81.37平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9745元）、某塘路435弄5幢西单元16号1201室（暂测建筑面积81.35平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9965元），房屋产权调换差价，由乙方支付；乙方还可得搬家费补贴、设备移装费补贴、居住装潢费补贴、协议签约奖励、早签多得益奖励、被拆面积奖励、异地安置房购房补贴等各类奖励、补贴合计624606.32元；乙方应当在该协议生效后7日内搬离原址，并负责共同居住人或房屋使用人按期搬迁，共同居住人或房屋使用人未搬迁的，被告承担未按期搬迁的相关责任；乙方搬离原址后7日内将空房完整移交甲方并办理手续；该协议生效后，乙方搬离原址60日内，甲方应向乙方支付该协议约定的款项计76443元；该协议经双方签字或盖章后成立；签约期内，在房屋拆迁范围内签约证数达到被拆迁总证数的90%，该协议生效；居住房屋无未经登记建筑奖励和搬迁奖励待被拆迁人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订；协议中约定的产权调换房屋的建筑面积为预测建筑面积，签订《商品房预（销）售合同》时的房屋建筑面积，按房地产主管部门出具的测绘建筑面积报告为准，安置房屋产权人与房屋开发单位以最终的房屋建筑面积和本协议约定的单价签订购房合同等。嗣后，许永德签署了某塘路435弄5幢东单元15号301室、某塘路435弄5幢西单元16号1201室2套房屋的安置房预约单。许永贤签署了某塘路435弄8幢西单元18号1801室及某华路655弄11幢9号902室2套房屋的安置房预约单。
2014年4月3日，原告和申兴公司联合发布公告，至2014年3月19日，“青-12”（二期）旧区改造房屋拆迁补偿协议签约率已超过90%，符合《闸北区“青-12”（二期）旧区改造动拆迁补偿安置方案》签约期内协议生效条件，故“青-12”（二期）旧改基地拆迁补偿协议生效。
因被告户至今未履行系争协议约定的搬离原址并负责房屋使用人按期搬迁，将空房移交原告的义务，致成讼。
另查明，一层搭建位于被拆房屋北面，中间隔有一条弄堂，被告户用于堆放杂物。
审理中，原告陈述，被拆房屋所在基地“青-12”（二期）项目的拆迁补偿工作于2013年11月底、12月初启动，故其公司委托上海房地产估价师事务所有限公司以2013年11月26日为估价时点对拆迁范围内的房屋进行评估。拆迁中，向被拆迁居民发放了《闸北区“青-12”（二期）旧区改造动拆迁补偿安置方案》等资料。
许永德陈述，被拆房屋建造于上世纪八十年代，建房执照已遗失。10年前，其户对三楼部分进行翻建，并将三楼的空地用石棉瓦作顶棚、木窗封闭搭建一间房间。2013年12月，因原告施工，被拆房屋变成危房，石棉瓦顶棚破裂，其户曾暂住宾馆。返回后，其户用钢架支撑，彩钢板作顶棚，铝合金窗进行了封闭。
许永贤陈述，被拆房屋最初建成为两层楼房，翻建时，被加至三层楼房。
诉讼中，许永德申请对被拆房屋重新勘丈，原告表示无异议并陈述，愿意取2次测绘结果认定的较大面积作为被拆房屋的建筑面积。本院委托上海市闸北区房地产测绘所对被拆房屋现状进行丈量。该测绘所经勘丈后出具了面积计算表，结论为被拆房屋的建筑面积合计为77.81平方米，一层搭建面积为4.47平方米，三层晒搭面积为7.67平方米。经庭审质证，原告表示对上述面积计算表无异议，并表示愿意对被拆房屋增加的0.63平方米按《“青-12”（二期）的旧区改造动拆迁补偿安置方案》的私房补偿规定补偿，其公司愿意支付20000元；另，上述补偿安置方案还规定，对被拆迁人、公有房屋承租人，除有权证、公房凭证记载的建筑外，无未经登记建筑，或虽有私阁、搭建、披棚等各类未经登记建筑，但在签约期内签约的，给予每证奖励30000元，原告愿意在被告户搬离被拆房屋后支付该户30000元。许永德对上述面积计算表有异议，认为被拆房屋的长度应为上海中房测绘有限公司测绘的结果，即7.2米而非6.94米；另，对面积计算表上标注建筑物为一层搭建及三层晒搭有异议，认为上述部位面积均为有效建筑面积，上海市闸北区房地产测绘所仅是测绘单位，无权对建筑物的性质进行认定。许永贤对上述面积计算表无异议，表示由法院依法处理。
以上事实，有《房屋拆迁许可证》、《房屋拆迁期延长许可证通知》、《国有土地使用证》、上海中房测绘有限公司出具的被拆房屋的《拆迁房屋堪丈表》、《拆迁房屋堪丈表》（草图）、《某路358弄59号房屋面积测绘情况说明》、上海房地产估价师事务所有限公司出具的《居住房屋拆迁估价分户报告单》及送达《闸北区“青-12”（二期）旧区改造动拆迁补偿安置方案》、《拆迁房屋堪丈表》《居住房屋拆迁估价分户报告单》的送达回证、被拆房屋地址的户籍资料、《闸北区青-12基地居住房屋拆迁补偿评估均价公示》、《公告》、《系争协议》、《安置房屋预约单》、宝山路街道旧改分指挥部出具的《情况说明》、上海市闸北区房地产测绘所出具的《上海市房屋产权登记建筑庭院面积计算表》（含勘丈图）等证据和原、被告的陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。2007年9月29日，原告经区房屋管理部门批准依法对被拆房屋实施拆迁，之后原告获准的拆迁许可期限被多次批准延长，原、被告双方签订《系争协议》的日期亦在原告获得的拆迁许可期限内，故原告依法具有对被拆房屋实施拆迁的主体资格。被拆房屋系私房，土地使用证登记的使用者户名为许业清，现有户籍资料反映，两被告为许业清的继承人，故原告与两被告就被拆房屋的拆迁补偿签订《系争协议》，主体适格。
拆迁中，许永德虽然对上海中房测绘有限公司出具的被拆房屋的《拆迁房屋堪丈表》有异议，但其提供的宝山路街道旧改分指挥部出具的《情况说明》证明许永德愿意按照77.18平方米与原告签订拆迁补偿安置协议，该建筑面积与《系争协议》约定的被拆房屋建筑面积一致，故本院认为《系争协议》系拆迁双方协商一致后签订，且协议内容亦符合相关法律法规及政策规定。
关于一层搭建面积是否应当计入被拆房屋建筑面积问题。根据沪房地资拆（2001）673号《关于贯彻执行﹤上海市城市房屋拆迁管理实施细则﹥若干意见的通知》（以下简称673号文）之规定，私房的建筑面积以房地产权证记载的建筑面积为准；无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准；无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。本院认为，被拆房屋未登记有房屋产权证，被告户持有的国有土地使用证载明土地使用面积为31平方米，上海市闸北区房地产测绘所出具的《上海市房屋产权登记建筑庭院面积计算表》及上海中房测绘有限公司出具的《拆迁房屋堪丈表》，反映被拆房屋（不包含一层搭建）的一层面积分别为31.97平方米和32平方米，均已超过土地使用证载明的使用面积，且一层搭建与被拆房屋主体间隔有一条弄堂，故本院认为该一层搭建未建造于许业清获得许可的土地使用范围内。按照673号文规定，无房地产权证或无相关批准文件的，于1981年前建造用于居住的建筑的建筑面积，由有资质的测绘机构认定。本案，许永德等未能提供系争建筑的建房执照等有效凭证，即便系争建筑建于1981年前，是否计入被拆房屋建筑面积，亦应由测绘单位认定。现有的证据证明，上海市闸北区房地产测绘所及上海中房测绘有限公司均认定该建筑为搭建，面积不予计入被拆房屋的建筑面积，许永德之异议本院不予采信，且本院到现场查看，该建筑亦未用于居住，故本院对上述2家测绘单位认定该建筑为一层搭建予以采信。
关于面积计算表中载明的三层晒搭部位面积是否应当计入被拆房屋建筑面积问题。即便按照许永德的陈述，三楼房屋外的建筑部分于10年前翻建时建造并封闭，许永德之主张亦不符合673号文关于私房建筑面积的认定条件，且上海中房测绘有限公司出具的情况说明反映其公司测绘时三楼房屋外是露台，该情况说明与上海中房测绘有限公司制作的并经许永德妻子签字的勘丈草图相互印证，上海市闸北区房地产测绘所上认定三楼房屋外建筑为三层晒搭并不计入被拆房屋建筑面积并无不当。
审理中，原告表示愿意按照上海市闸北区房地产测绘所对被拆房屋测绘的结果，对增加的0.63平方米按《“青-12”（二期）的旧区改造动拆迁补偿安置方案》的私房补偿规定补偿，并表示愿意参照在奖励期内搬迁的标准，向被告户支付无未经登记建筑或各类未经登记建筑补贴计30000元，在被告户搬离被拆房屋后支付。本院认为，按《“青-12”（二期）的旧区改造动拆迁补偿安置方案》有关私房补偿的规定，0.63平方米的补偿费为19917.26元（24319×0.63×100%＋24319×0.63×30%），原告愿意支付20000元，有利于被告户；另，原告表示愿意向被告户支付无未经登记建筑或各类未经登记建筑补贴计30000元，亦有利于被告户。根据协议约定，原告应在被告户搬离原址并交出被拆房屋后60日内支付扣除订购房屋的差价款，故上述原告需支付被告户的款项应与原告向被告户发放的差价款一并发放。
截至2014年3月19日，该拆迁基地签约率达90%，符合协议约定的生效条件，故系争协议自拆迁双方签订之日即生效。根据协议的约定，两被告应在协议生效后60日内搬离原址，并负责房屋使用人或同住人按期搬迁。然而，被告户至今未履行上述搬迁义务，显然违反了约定。因此，原告的诉请与法无悖，应予支持。另，根据权利与义务对等的原则，被告（含房屋使用人）在履行了搬迁义务后，原告亦应当履行协议约定的相应义务，并另行支付被告户50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，判决如下：
被告许永贤、许永德（含房屋使用人）于本判决生效之日起十五日内迁出本市某路358弄59号房屋。
案件受理费人民币80元减半收取40元，由被告许永贤、许永德负担；勘丈费50元，由原告上海中瀚置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汪霄云
二〇一五年四月三十日
书记员 吴金怡
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。