福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）元民初字第2270号
原告中国银行股份有限公司三元支行，住所地三明市三元区。
代表人黄巧萍。
委托代理人陈金华，男，原告单位员工。
被告潘金贤，女，41岁，汉族。
被告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司，住所地三明市三元区。
法定代表人傅卫华。
委托代理人赖毅明，男，原告公司员工。
原告中国银行股份有限公司三元支行（以下简称中行三元支行）诉被告潘金贤、海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告中行三元支行的委托代理人陈金华和被告海翼公司的委托代理人赖毅明到庭参加诉讼，被告潘金贤经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中行三元支行诉称，2013年7月12日，原告向被告潘金贤发放个人一手住房贷款529000元，期限240个月，年利率6.55%，分240期按月等额本息还款，若被告未能按合同约定偿还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款全部提前到期，并依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权。被告潘金贤以其购买的位于三元区新市南路＊＊＊号＊幢＊＊＊室的房产作抵押。被告海翼公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。被告潘金贤从2015年8月1日起未按期归还贷款本息。现提出以下诉讼请求：1.判令解除原告与被告潘金贤签订的编号为SF2013AA3051号《个人一手住房贷款合同》；2.判令被告潘金贤偿还尚欠贷款本金人民币509951.54元、利息11193.32元（利息结至2015年11月1日），本息合计521144.86元，以及支付至贷款还清之日止的利息及罚息；3.判令原告对已设定抵押的位于三元区新市南路＊＊＊号＊幢＊＊＊室房产享有优先受偿权；4.判令被告海翼公司对被告潘金贤的欠款承担连带保证责任；5.由被告承担本案的诉讼费及公告费。
被告潘金贤未向法庭提交答辩状和证据。
被告海翼公司辩称，其对原告主张的事实和提出的诉讼请求没有异议。
在本案审理过程中，原告提交了借款申请表、审批表、婚姻登记记录证明、商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、房屋预告登记证明书、三明市区商品房买卖合同备案登记信息表、借款借据、还款明细等证据以证明其主张的事实，被告海翼公司对原告提交的上述证据没有异议。经审查，本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性以及与待证事实有关联性，可以作为认定案件事实的根据。本院根据当事人提供的有效证据，结合当事人在法庭上的陈述，认定对本案的法律事实如下：
2013年3月1日，被告潘金贤与被告海翼公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告潘金贤向被告海翼公司购买三元区新市南路＊＊＊号＊幢＊＊＊室房屋。当日，双方当事人在三明市住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同备案登记。2013年6月21日，原告与被告潘金贤、海翼公司签订编号TY2013AA3051的《个人一手住房贷款合同》，被告潘金贤为借款人，被告海翼公司为保证人，借款金额529000元，借款用于支付三元区新市南路206号6幢105室房屋购房款，期限240个月，执行浮动利率方式，第一个浮动周期内贷款年利率6.55%，还款方式为等额本息还款法，每月应归还贷款本息3959.67元，还款日为每月1日，共分240期；当借款人未按期归还贷款本息时，贷款人有权要求借款人赔偿损失，有权宣布贷款合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，有权终止或解除合同，有权依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权；被告潘金贤以位于三元区新市南路206号6幢105室的房产作抵押，抵押担保范围为合同项下借款人全部债务；被告海翼提供阶段性连带责任保证担保，约定自借款人办妥本贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在借款合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的借款合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。2013且7月9日，原告与被告潘金贤在三明市住房与城乡建设局办理对三元区新市南路＊＊＊号＊幢＊＊＊室房屋办理了预购商品房抵押预告登记。原告于2013年7月12日向被告潘金贤发放了借款529000元。但被告潘金贤自2015年8月份起至今未履行还款义务，截止2015年11月1日，被告潘金贤结欠原告贷款本金509951.54元及利息11193.32元，合计521144.86元。之后，由被告海翼公司代偿了部分借款本息。至2016年6月22日，被告尚欠原告借款本金499445.78元和利息4156.38元。
另查明，被告海翼公司已将三元区新市南路＊＊＊号＊幢＊＊＊室房屋交付给被告潘金贤使用。被告潘金贤拒不配合办理房屋所有权证和抵押权登记。
本院认为，原告中行三元支行与被告潘金贤、海翼公司签订的《个人一手住房贷款合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，当事人之间形成的借款合同、抵押担保合同和保证担保合同关系，受法律保护。原告中行三元支行按约向被告潘金贤发放借款后，被告潘金贤应按约定按月偿还借款本息，现被告潘金贤未按合同约定按期还本付息，其行为已构成迟延履行违约。故原告有权依据合同约定和法律的规定向借款人主张解除合同、提前收回全部借款本息和承担违约责任，以及有权向抵押人和保证人主张担保权利。
由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的三元区新市南路＊＊＊号＊幢＊＊＊室房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人潘金贤怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人潘金贤负有协助办理抵押登记的义务，海翼公司也应督促其办理。
在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，潘金贤虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于潘金贤财产，客观上应作为潘金贤责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中行三元支行有权处分购房人潘金贤于商品房买卖合同项下的合同权利，而潘金贤取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中行三元支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中行三元支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
因中行三元支行与保证人海翼公司约定的保证期间为“自借款人办妥本贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在借款合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的借款合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任”，在抵押权未能依登记而设立情况下，海翼公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人海翼公司在承担保证责任后，有权向债务人潘金贤追偿。
综上，原告中行三元支行提出解除合同、提前收回全部贷款、对抵押房屋享有优先受偿权及由被告海翼公司承担保连带证担保责任的诉讼请求，符合当事人的合同约定，符合法律规定，本院予以支持。被告潘金贤经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司三元支行与被告潘金贤签订的《个人一手住房贷款合同》。
二、被告潘金贤应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司三元支行借款本金人民币499445.78元及至还款之日的利息、罚息和复息（利息、罚息按合同约定暂计至2016年6月22日为4156.38元，此后利息、罚息根据合同约定计至被告还清贷款之日止）；
三、原告中国银行股份有限公司三元支行有权以位于三元区新市南路206号6幢105室的房产拍卖、变卖所得价款对上述第二项判决所确定的债权优先受偿；
四、被告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司在涉案房屋抵押登记手续办妥之日前对上述第二项判决所确定的债务承担连带保证担保责任。被告海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），有权向被告潘金贤追偿。
案件受理费9011元，公告费600元，合计9611元，由被告潘金贤、海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 曾佑勃
人民陪审员 林明飞
人民陪审员 龚小平
二〇一六年七月十九日
书 记 员 黄丽花
1、附相关的法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。