广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20534号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东鼎兴投资有限公司，住所地广州市天河区中山大道西140号1801房之一。
法定代表人：吴瑞发，该公司总经理。
委托诉讼代理人：崔路燕，广东名成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨芳兰，广东名成律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢宝芳，女，1962年9月14日出生，汉族，住广州市番禺区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓锡兴，男，1961年5月26日出生，汉族，住广州市番禺区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。
上诉人广东鼎兴投资有限公司(以下简称鼎兴公司)因与被上诉人卢宝芳、邓锡兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初12648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人鼎兴公司上诉请求:撤销一审判决第三项及第五项，改判鼎兴公司无需向卢宝芳、邓锡兴支付违约金570000元；卢宝芳、邓锡兴应向鼎兴公司支付违约金570000元。事实理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方《广州市存量房买卖合同》约定了提交按揭资料的时间，未约定取得同贷书的时间和支付剩余房款的时间。一审法院以鼎兴公司“未取得同贷书、未支付贷款额度购房款”为由认定鼎兴公司违约，完全没有合同依据。一审法院据此判决鼎兴公司向卢宝芳、邓锡兴支付570000元违约金，属于事实认定和法律适用错误。二、一审法院对卢宝芳、邓锡兴不存在违约的认定系事实认定和法律适用错误。《广州市存量房买卖合同》明确约定卢宝芳、邓锡兴应于2017年1月15日将该房屋交付给鼎兴公司使用。但至今，卢宝芳、邓锡兴仍未将房屋交付给鼎兴公司，已构成违约。一审认定“鼎兴公司未取得同贷书，在此情况下主张卢宝芳、邓锡兴未交付案涉房屋构成违约，鼎兴公司要求卢宝芳、邓锡兴支付违约金的反诉请求，明显有违诚实信用原则”，存在错误。本案是房屋买卖合同纠纷，应依法适用《中华人民共和国合同法》作为法律适用依据、同时结合双方合同条款来认定双方是否违约。一审法院不仅完全未依据合同约定认定相关事实，反而依照所谓“诚实信用原则”作为认定是否违约的依据，法律适用错误。三、退一步而言，即使法院认为鼎兴公司未取得同贷书属于违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，由于卢宝芳、邓锡兴未按时交付房屋也构成违约，双方也应各自承担相应的违约责任，法院不应只判决要求鼎兴公司支付违约金，同样也要判决卢宝芳、邓锡兴向鼎兴公司支付违约金。四、依照《买卖合同》附件第5条的约定，若因金融政策性调整导致按揭贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，互不追究违约责任，各自返回定金及楼款。综上所述，鼎兴公司上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人卢宝芳、邓锡兴二审答辩称：同意一审判决，请求二审法院予以维持。一、依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后仍未履行，当事人可以解除合同。双方合同签订于2016年12月8日，鼎兴公司此后一直未能办理按揭也未能支付购房款。卢宝芳、邓锡兴2017年3月发函催告给予鼎兴公司合理履行期限，鼎兴公司仍未能履行。据此，卢宝芳、邓锡兴有权解除合同，并要求鼎兴公司支付违约金。二、双方合同确实约定卢宝芳、邓锡兴应于2017年1月15日交房，卢宝芳、邓锡兴也已经做好了交房准备，但是交房需要双方共同履行，并非能够单方履行的。收房是鼎兴公司的权利，鼎兴公司应该积极联系卢宝芳、邓锡兴收房，但鼎兴公司从未要求卢宝芳、邓锡兴交楼，并且，卢宝芳、邓锡兴无法直接联系鼎兴公司。所以除非鼎兴公司能够证实其要求收楼，卢宝芳、邓锡兴不予配合，否则未能收楼不能归责于卢宝芳、邓锡兴。
一审法院经审理查明：根据卢宝芳、邓锡兴提供的房产登记号为2014登记字9309477号《广州市不动产登记查册表》显示，卢宝芳、邓锡兴是广州市天河区马场路28号之五xx房（下简称案涉房屋）的产权人，该房屋建筑面积为150.7599平方米。
2016年12月8日，卢宝芳、邓锡兴（甲方）与鼎兴公司（乙方）签订了《广州市存量房买卖合同》（下简称为《买卖合同》），约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房地产权证号码为09××77号，建筑面积为150.76平方米；该房地产不存在抵押等他项权利情况，交易方式为按揭付款；该房地产按整套出售并计价，总金额5700000元；（第四条）甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2017年1月15日，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲方如未按本合同约定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，参照第十一条处理；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；（第十一条）如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址；上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续等。《买卖合同》附件中约定，定金100000元乙方须在2016年11月28日支付给甲方，定金余款1040000元乙方须在2016年12月8日前支付给甲方，首期楼款（不含定金）2060000元乙方于递件成功当天支付甲方，乙方应于2016年12月13日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的账户内；若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方；乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同等。另，《买卖合同》首页记载甲方的联系地址为广州市番禺区小平村大街六巷16号，联系电话为138××××5212；乙方的联系地址为广州市天河区中山大道西140号1801房之一，未记载乙方联系电话。
后卢宝芳、邓锡兴（甲方）与鼎兴公司（乙方）又签订了《广州市存量房买卖合同》（落款时间显示为2016年11月25日），办理了案涉房屋的网签手续。上述合同除了附件中约定首期楼款（不含定金）1710000元乙方于递件成功当天支付甲方外，其余内容均与《买卖合同》一致。
2016年12月8日，卢宝芳、邓锡兴开具《收据》2张，分别确认收到鼎兴公司支付案涉房屋的定金100000元、定金余款1040000元。
后因鼎兴公司未能取得银行同贷书等同意贷款文件，卢宝芳、邓锡兴于2017年3月24日以EMS特快专递方式向鼎兴公司发出《催告函》，内容为鼎兴公司在签署《买卖合同》后仅支付了定金1140000元，后续有关申请按揭、其他首期房款支付、按揭房款发放、一起至现场办理房屋交接、申请过户等等全部未能及时履行；卢宝芳、邓锡兴多次催促，鼎兴公司未能履行；卢宝芳、邓锡兴特函告，要求鼎兴公司务必在2017年4月21日前履行完合同，逾期仍未能履行的，卢宝芳、邓锡兴将依法解除合同。该邮件按照《买卖合同》上所记载的鼎兴公司的联系地址（亦是鼎兴公司的工商登记地址）寄出，但因“无此公司、无电话”而退件。
卢宝芳、邓锡兴于2017年5月16日以鼎兴公司违约为由，向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除卢宝芳、邓锡兴与鼎兴公司签署的《广州市存量房买卖合同》；二、鼎兴公司协助卢宝芳、邓锡兴办理《广州市存量房买卖合同》网签注销手续；三、鼎兴公司向卢宝芳、邓锡兴支付违约金570000元。
鼎兴公司反诉诉请法院判令：一、卢宝芳、邓锡兴向鼎兴公司返还购房定金1140000元及利息（按照银行同期贷款利率标准，从反诉之日起计至实际返还之日止）；二、卢宝芳、邓锡兴向鼎兴公司支付违约金570000元。
一审诉讼过程中，卢宝芳、邓锡兴与鼎兴公司均确认双方实际履行的合同是《买卖合同》。
鼎兴公司确认至今未取得银行同贷书等银行同意贷款文件。鼎兴公司提交了微信聊天记录，以证明其一直与中介人员、按揭银行沟通办理按揭贷款。根据鼎兴公司提交的微信聊天记录显示，其工作人员与鼎兴公司主张的银行按揭公司的人员（电话号码135××××5547）、与鼎兴公司主张的中介公司的人员（微信号为×××）分别进行微信沟通，上述微信聊天记录显示鼎兴公司直至2017年4月份仍在与上述人员沟通贷款事宜。卢宝芳、邓锡兴对上述证据的真实性不予确认，并认为上述微信聊天记录显示鼎兴公司最早申请按揭贷款的时间为2016年12月24日，已超过《买卖合同》约定的申请按揭贷款期限（即2016年12月13日）；且上述微信聊天记录显示直至2017年4月6日按揭还未办理成功，该日期前鼎兴公司还未提供齐全按揭贷款资料。对此，鼎兴公司未提供证据证明其在《买卖合同》约定的申请按揭贷款期限前已办理了申请贷款手续。
卢宝芳、邓锡兴与鼎兴公司均确认案涉房屋无抵押、无查封，自签订《买卖合同》后一直处于空置状态。
鼎兴公司表示由于贷款未审批，其同意一次性支付剩余的购房款，并于2017年1月向中介人员表示过该想法，但中介人员电话回复称卢宝芳、邓锡兴要求解除合同。为予证明，鼎兴公司提交了其工作人员与鼎兴公司主张为中介公司的人员（微信号为×××）的微信聊天记录，该记录中显示上述人员于1142g0g2016年12月25日的微信称“李先生银行那边搞定了没有你赶紧打个电话给业主再不回复他告你们毁约没收你们定金的”，上述人员于2016年12月30日的微信称“李先生业主打了电话过来最后给三个工作日给你们去处理银行那边如还没结果就算你们毁约了麻烦你转告下你老板处理一下这是业主原话谢谢”。卢宝芳、邓锡兴认为鼎兴公司上述陈述不属实，对上述微信聊天记录的真实性不予确认，并认为即使上述微信聊天记录属实，也是证明卢宝芳、邓锡兴催促鼎兴公司尽快办理贷款手续，并没有表示要马上解除合同。另，卢宝芳、邓锡兴表示《买卖合同》上已记载了卢宝芳、邓锡兴的联系地址和联系电话，鼎兴公司可以直接联系卢宝芳、邓锡兴，但鼎兴公司从来没有联系；如果像鼎兴公司所陈述卢宝芳、邓锡兴于2017年1月表示要求解除合同或鼎兴公司于2017年1月表示同意一次性支付剩余购房款，那么鼎兴公司不可能在2017年3月、4月还在找银行办理按揭。卢宝芳、邓锡兴表示一直通过中介人员催促鼎兴公司付款，但一直没回应，卢宝芳、邓锡兴才于2017年3月向鼎兴公司发出《催告函》，《催告函》被退件后卢宝芳、邓锡兴才提起本案诉讼。
一审法院认为：卢宝芳、邓锡兴与鼎兴公司签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。
根据《买卖合同》约定，鼎兴公司应于2016年11月28日向卢宝芳、邓锡兴支付定金100000元，于2016年12月8日前向卢宝芳、邓锡兴支付定金余款1040000元，并于2016年12月13日前申请抵押贷款；若因鼎兴公司的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由鼎兴公司于递件成功后与首期楼款一并支付给卢宝芳、邓锡兴；案涉房屋的交付使用的时间为2017年1月15日，双方当事人应在交楼当天一起到场查验房屋。但根据已查明的事实可知，鼎兴公司自签订《买卖合同》后一直未取得银行同贷书，亦未向卢宝芳、邓锡兴一次性支付申请贷款额度的购房款。卢宝芳、邓锡兴按照《买卖合同》中记载的鼎兴公司的联系地址发出《催告函》，虽然该函件被退件，但根据《买卖合同》约定及法律规定，该行为已视为送达。其后，由于鼎兴公司一直未取得银行同贷书，卢宝芳、邓锡兴起诉要求解除《买卖合同》。对此，一审法院认为，虽然《买卖合同》中未约定取得银行同贷书的期限，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”而本案中，双方当事人于2016年12月8日签订《买卖合同》后，至今已超过6个月，鼎兴公司仍未取得银行同贷书，该时间明显超过合理期限范围，导致卢宝芳、邓锡兴签订《买卖合同》的目的无法实现，因此，现卢宝芳、邓锡兴要求解除《买卖合同》的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。另，由于双方当事人已办理了案涉房屋的网签手续，在《买卖合同》解除的情况下，卢宝芳、邓锡兴要求鼎兴公司协助办理案涉房屋的网签注销手续，该项诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。
鼎兴公司作为案涉房屋的购买人，其主要义务为向出卖人卢宝芳、邓锡兴支付购房款，在未取得银行同贷书的情况下，其亦应按照《买卖合同》约定向卢宝芳、邓锡兴支付申请贷款额度的购房款，但其经卢宝芳、邓锡兴催促仍未取得银行同贷书，亦未向卢宝芳、邓锡兴支付该申请贷款额度的购房款，该行为已构成违约，因此，卢宝芳、邓锡兴要求鼎兴公司支付成交价的10%即570000元的违约金，该项诉讼请求有事实及法律依据，符合《买卖合同》约定，一审法院予以支持；鼎兴公司要求卢宝芳、邓锡兴支付违约金570000元的反诉请求明显缺乏依据，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。另，《买卖合同》解除后，卢宝芳、邓锡兴继续占有鼎兴公司支付的定金1140000元无据，鼎兴公司要求卢宝芳、邓锡兴返还购房定金1140000元的反诉请求合法有理，一审法院予以支持。鼎兴公司要求卢宝芳、邓锡兴返还上述定金的利息，该项反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。
虽然《买卖合同》约定双方当事人于2017年1月15日办理案涉房屋的交接手续，但在该期限内鼎兴公司并未取得银行同贷书，在此情况下鼎兴公司主张卢宝芳、邓锡兴未交付案涉房屋构成违约，明显有违诚实信用原则，一审法院对此抗辩不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2017年8月31日作出判决如下：一、解除卢宝芳、邓锡兴与广东鼎兴投资有限公司于2016年12月8日签订的《广州市存量房买卖合同》；二、广东鼎兴投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内协助卢宝芳、邓锡兴办理广州市天河区马场路28号之五2703房的网签注销手续；三、广东鼎兴投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向卢宝芳、邓锡兴支付违约金570000元；四、卢宝芳、邓锡兴自本判决发生法律效力之日起十日内向广东鼎兴投资有限公司返还定金1140000元；五、驳回广东鼎兴投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费55690元，由广东鼎兴投资有限公司负担；反诉受理费10095元，由卢宝芳、邓锡兴负担5345元，广东鼎兴投资有限公司负担4750元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审另查明：一、双方2016年11月25日、12月8日签订的两份《存量房买卖合同附件》第5条均约定“若因金融政策性调整导致按揭贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方（鼎兴公司）亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方（卢宝芳、邓锡兴）的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款”。
二、鼎兴公司二审庭后提交了广州市人民政府办公厅分别于2016年10月4日、2017年3月17日、2017年3月30日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》《关于进一步加强房地产市场调控的通知》供法院参考，拟证明鼎兴公司未能取得银行同贷书系因信贷政策调整导致。
三、鼎兴公司二审明确其上诉请求为：请求撤销一审判决第三、五项，驳回卢宝芳、邓锡兴要求鼎兴公司支付570000元的诉请，并判令卢宝芳、邓锡兴向鼎兴公司支付570000元违约金。鼎兴公司只预缴570000元诉讼标的对应的二审案件受理费9500元，本院向其发出补缴诉讼费通知单，通知其应按1140000元标的诉讼补缴二审案件受理费费5560元。鼎兴公司未在法院限期内补缴，并口头明确不再坚持其一审反诉要求卢宝芳、邓锡兴支付570000元违约金的诉请。
本院认为，一审认定双方买卖合同合法有效，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对鼎兴公司的上诉请求，认定如下：
一、鼎兴公司上诉主张其不应向卢宝芳、邓锡兴支付违约金570000元的问题。因双方买卖合同明确约定鼎兴公司应于2016年12月13日前申请抵押贷款；若因鼎兴公司的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由鼎兴公司于递件成功后与首期楼款一并支付给卢宝芳、邓锡兴。但鼎兴公司自签订《买卖合同》后一直未取得银行同贷书，且在卢宝芳、邓锡兴给予合理期限并催促履行的情况下，鼎兴公司仍未取得银行同贷书。因此，卢宝芳、邓锡兴起诉要求解除《买卖合同》，并要求鼎兴公司支付违约金570000元，合法有据。鼎兴公司上诉主张因住房信贷政策变化导致其无法取得同贷书，双方应互相返还不追究违约责任。因广州市人民政府办公厅于2016年10月4日已经发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，双方合同签订在2016年12月8日，应已经知晓前述规定，如鼎兴公司及时申请银行贷款，亦不会受2017年3月17日、2017年3月30日发布政策的影响。鼎兴公司亦未能提供证据证明其未取得银行同贷书系因信贷政策调整导致，理应承担举证不能的法律后果。鼎兴公司上诉主张其不应向卢宝芳、邓锡兴支付违约金570000元，缺乏依据，本院不予支持。
二、鼎兴公司上诉要求卢宝芳、邓锡兴支付违约金570000元的问题，因鼎兴公司未在法院限期内补缴该诉请的诉讼费，应视为其撤回该项诉请。故本院二审不再作处理。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人鼎兴公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9500元，由上诉人广东鼎兴投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月十五日
书记员 璩方慧