广东省珠海市斗门�人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2889号原告：林菊芳，女，1961年10月28日出生，汉族，住珠海市斗门区。原告：林振强，男，1961年7月5日出生，汉族，住珠海市斗门区。两原告共同委托诉讼代理人：梁建军，广东凡立（珠海）律师事务所律师。被告：周炳成，男，1962年9月10日出生，汉族，住珠海市斗门区。被告：黄有甜，女，1961年12月25日出生，汉族，住珠海市斗门区。被告：周劲龙，男，1988年6月14日出生，汉族，住珠海市斗门区。三被告共同委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。第三人：黄毅强，男，1977年9月19日出生，汉族，住珠海市斗门区。原告林菊芳、林振强与被告周炳成、黄有甜、周劲龙及第三人黄毅�所有权确认纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林菊芳、林振强向本院提出诉讼请求：1．确认原告位于斗门区××路××房（××地址××区××路××广场××房）转让给被告，被告位于斗门区××路××房（××地址××区××路××广场××房）转让给原告的口头买卖合同有效；2．判令位于斗门区××路××房（××地址××区××路××广场××房）归原告所有或使用；3．被告协助原告位于斗门区××路××房（××地址××区××路××广场××房）水电费的户主姓名变更为原告；4．被告停止侵害，立即恢复原告所居住的位于斗门区××路××房（××地址××区××路××广场××房）的水电供应；5.被告赔偿原告自2016年11月25日开始至被告恢复原告所居住的斗门区××路××房水电之日止的租房损失（按照每月1000元计算）；6.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两原告是夫妻关系，被告周炳成、黄有甜是夫妻关系，被告周劲龙是被告周炳成、黄有甜的儿子，原告与被告周炳成是亲戚关系。2002年原告与案外人林德进签订了《银行按揭转让协议书》，约定林德进将位于斗门区××路××广场××室（现地址××区××路××房）的房子转让给原告，并进行了公证登记。被告也以同样方式向他人购买了上述地址的401和402两套房屋。原告购买404房后，觉得房屋较小，于2004年与被告协商，将原告购买的上述404房与被告购买的上述402房进行调换，原告并支付了两房面积的差价12000元给被告。原告与被告将上述房屋进行调换后，原告便对上述402房进行装修，一家三口一直使用至今。被告也将调换后的404房于2005年另行出售给黄毅强，黄毅强也一直居住在该房屋。但由于该栋房子属于烂尾楼，一直无法办理房地产权证，因此原被告双方无法办理产权变更手续，原告也只能以被告黄有甜的名义开通402房的水电，被告黄有甜并开设银行存折交由原告用于扣取水电费，原告一直以来将水电费支付至该银行账户中。但直至2016年8月，被告突然向原告索要402房，并于11月11日擅自报停了402房的水电，严重影响原告及家人的正常生活。原告向供电供水部门提出异议，供电供水部门答复当时开通水电是被告黄有甜名义开通的，现在被告黄有甜要求报停，供电供水部门只能停止供水供电。原告向派出所报案，但派出所不予立案。现在原告只能点蜡烛照明，向其他邻居借水使用，被告的行为严重影响原告及家人的正常生活，故向法院提起诉讼。原告林菊芳、林振强对其诉称向本院提交如下证据：1、公证书、购房合�及按揭收据，拟证明案涉404房是由林德进在2000年11月28日向原开发商购买的，在2002年3月14日把该房屋转让给原告，并办理了公证；2、中国工商银行存折，拟证明原告与被告将404和402房调换后，原告从2004年至现在一直在402房居住并缴交402房的水电费；3、收条，拟证明原被告将404和402房交换后，被告将原告购买的404房转让给第三人黄毅强的事实；4、井岸镇统建社区居委会证明，5、证人证明，拟证明原告从2004年冬至起一直居住在402房，位于斗门区××路××室（××路××广场××室）归原告所有；6、不动产登记情况查询证明，拟证明原告除上述402房外再无购买其他房屋，被告停了402房的水电严重影响了原告的正常生活，原告后租房居住；7、结婚证，拟证明原告是夫妻关系；8、租赁合同，9、集体土地建设用地使用证，10、收据，拟证明被告停了402房的水电后，原告另外租房居住，发生的租金为每月1000元；11、收据一组，拟证明当时401和402房装修时，原告帮被告支付了401房的部分装修款；12、404房供房存折，拟证明404房是原告向林德进购买的，不存在被告转让给原告的情况。被告周炳成、黄有甜、周劲龙辩称，一、珠海市斗门区井岸镇中兴中路107号B栋401、402、404房（原地址：斗门区井岸镇中兴南路6号隆盛广场B栋401、402、404房，以下简称401号房、402号房、404号房）均为被告所有。2001年5月18日，被告周炳成、黄有甜与珠海市斗门县隆盛房产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定：将位于珠海市斗门区井岸镇中兴中路107号B栋401号房出卖给被告。2001年5月12日与2001年5月22日被告周炳成、黄有甜分两次缴付购房款10万元。2002年春节后，�告周炳成、黄有甜发现隆盛公司法人连同公章被有关部门审查，同时发现该公司存在一房二卖的情况。被告周炳成、黄有甜为了保障个人的权益与隆盛公司协商，隆盛公司坦言当初为了冲业绩，与名为黎笑群的人签订了401房、402房的《商品房购销合同》，与名为林德进的人签订了404房的《商品房购销合同》，并以黎笑群、林德进的名义办理了银行按揭。最后，被告与隆盛公司达成《购房协议书》，对之前缴付的401号房房款10万元变更为401号房、402号房、404号房的银行按揭首期款，由被告偿还三套房屋的贷款。因401号房、402号房、404号房迟迟未能办理房地产权证，关于三房的确权问题，被告已经准备另行提起诉讼。二、原告主张权利的402号房为被告出租给原告的，不存在出卖的情形。被告与原告两家为亲属关系，2002年由于原告一家存在住房困难的问题，被告鉴于双方亲属关系，便同意将自己所有的404号房租予原告居住。租金约定为被告本应自己支付的房屋按揭本息数额，即由原告支付房屋的按揭本息当作租金。但由于404号房面积比402号房小，原告要求租住402号房。由于原告在被告周炳成去深圳工作，不知情的情况下已经对402号房开始了装修，又鉴于双方亲属关系，被告默许了其要求，于是原告一直租住在402号房。402号房报装的业主姓名为被告黄有甜，水电费的缴付也是原告通过被告进行缴付的。2014年春，被告周炳成身体出现健康状况并一步步恶化，需要大量治疗费，于是被告打算将402号房出卖。被告与原告就此事协商多次均无法达成一致意见，被告无奈于2016年8月31日通过顺丰快递致函原告，告知其有优先购买权。但直到2016年11月2日，原告仍未有表示，继续占有房屋。原告一直租用402房，即使被告向其提出其有优先购买权，�告也未表现过购买的意思。综上所述，401房、402房、404房均属于被告所有且原告与被告属于房屋租赁关系，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。自始至终，被告没有任何的向原告出售任何房屋的意思表示，原告的诉请缺乏物权的法律基础，无事实及法律依据，应予全部驳回。被告周炳成、黄有甜、周劲龙对其辩称向本院提交如下证据：1、购房协议书，2、收据两张，3、商品房购销合同，4、黎笑群的存折，拟共同证明被告周炳成、黄有甜是经过与开发商斗门县隆盛房产开发有限公司签订协议约定由开发商将401、402、404售予被告周炳成和黄有甜，其中对于401、402的还款，为了方便直接存入黎笑群的存折，黎笑群是开发商一房多卖的其中一方，黎笑群已经办理了401、402房的按揭贷款。5、公证书，拟证明黎笑群与黄有甜、周劲龙就双方于2002年3月12日签订的《银行按揭转让协议书》进行公证。第三人黄毅强述称，同意原告的诉请，被告的答辩不属实。第三人黄毅强对其述称向本院提交如下证据：收条一份、现金存款单3张，拟证明其向被告购买404房。本院依职权调取的证据：关于协助调查函的复函一份。本院根据原告的申请询问了证人赵某、黄某，并制作了询问笔录。原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，制作了询问笔录，本院组织原、被告及第三人进行了证据交换及质证。本院审查后认为，原告提交的证据1-3、6-10、12，被告提交的证据2-5，第三人提交的证据及本院依职权调取的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准；原告提交的证据4、5及本院制作的询问笔录中证人的陈述有其他证据予以佐证的部分，本院予以确认；原告提交的证据11、被告提交的证据1没有其他证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年11月28日，珠海市斗门县隆盛房产开发有限公司作为甲方与作为乙方的林德进签订《商品房购销合同》，约定林德进向珠海市斗门县隆盛房产开发有限公司购买井岸镇中心南路6号隆盛广场B栋404房，建筑面积73.7平方米，售价95810元。该商品房为预售商品房。合同第十一条约定，甲方须于2001年2月28日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同�变更合同外，甲方可据实予以延期。1.人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。……2001年2月28日，中国农业银行斗门县支行作为贷款人、林德进作为借款人、珠海市斗门县隆盛房产开发有限公司作为保证人签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，约定林德进向中国农业银行斗门县支行借款67067元用于向珠海市斗门县隆盛房产开发有限公司购买井岸镇中心南路6号隆盛广场B栋404室，借款期限自2001年3月1日至2016年2月28日止。2002年3月14日，案外人林德进作为甲方与作为乙方的原告签订《银行按揭转让协议书》，约定：1、甲方曾于2001年2月28日与中国农业银行斗门县支行签订个人住房按揭（抵押）借款合同，因经济困难，无法继续支付给银行的住房按揭金，同意将位于斗门区井岸镇中兴南路6号隆盛广场B栋404室，建筑面积73.7平方米转让给乙方。2、甲方所支付银行首期款及按揭金不用乙方偿还，从2001年12月18日起，由乙方继续支付银行按揭的本息。3、甲方转让给乙方的物业，转让的产权属乙方所有，任何人不得用任何借口和办法来追讨所转让的物业。4、物业转让后所产生的债权债务与甲方无关，由乙方全部负责。5、本协议一式五份，甲乙双方各执2份，公证处存档一份，自甲乙方签字盖章并由斗门区公证处公证后生效。就上述《银行按揭转让协议书》的签订，珠海市斗门区公证处出具了（2002）斗证内字第091号公证书，载明：经查，甲方于2001年2月28日与中国农业银行斗门县支行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，转让按揭的房屋坐落在珠海市××区××路××广场××室，建筑面积73.7平方米。甲乙双方签订《银行按揭转让协议书》意思表示真实，双方对协议书主要条款取得了一致意见。双方在协议书中�定：甲方所支付银行首期款及按揭金不用乙方偿还，从2001年12月18日起，由乙方继续支付银行按揭的本息。物业转让后所产生的债权债务与甲方无关，由乙方全部负责。转让按揭金支付时间、方式及违约责任等条款参照《个人住房按揭（抵押）借款合同》具体、明确。双方对协议书条款已详尽了解，无任何疑义。依据上述事实，兹证明林德进与林菊芳、林振强于2002年3月14日签订前面的《协议书》，双方当事人的签约的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议书上双方当事人的签字属实。另查明，2001年5月18日，珠海市斗门县隆盛房产开发有限公司作为甲方与作为乙方的周炳成、黄有甜签订《商品房购销合同》，约定周炳成、黄有甜向珠海市斗门县隆盛房产开发有限公司购买井岸镇中心南路6号隆盛广场B栋401房，建筑面积95.9平方米，售价130424元。2001年5月12日，被告周炳成、黄有甜向珠海市斗门县隆盛房产开发有限公司支付预付款20000元，2001年5月22日，被告周炳成、黄有甜向珠海市斗门县隆盛房产开发有限公司支付二期房款80000元。2002年3月12日，案外人黎笑群作为甲方与作为乙方的黄有甜、周劲龙签订《银行按揭转让协议书》，约定：1、甲方曾于2001年1月16日与中国农业银行斗门县支行签订个人住房按揭（抵押）借款合同，因经济困难，无法继续支付给银行的住房按揭金，同意将位于斗门区井岸镇中兴南路6号隆盛广场B栋401、402住宅，面积196.9平方米转让给乙方。2、甲方所支付银行首期款及按揭金不用乙方偿还，从2001年12月18日起，由乙方继续支付银行按揭的本息。3、甲方转让给乙方的物业，转让的产权属乙方所有，任何人不得用任何借口和办法来追讨所转让的物业。4、物业转让后所产生的债权债务与甲方无关，由乙方全部负责。5、本协议一式五份，甲乙双方各执2份，公证处存档一份，自甲乙方签字盖章并由斗门区公证处公证后生效。就上述《银行按揭转让协议书》的签订，珠海市斗门区公证处出具了（2002）斗证内字第086号公证书，载明：经查，甲方于2001年1月16日与中国农业银行斗门县支行签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，转让按揭的房屋坐落在珠海市××区××路××广场××、402住宅，面积196.9平方米。甲乙双方签订《银行按揭转让协议书》意思表示真实，双方对协议书主要条款取得了一致意见。双方在协议书中约定：甲方所支付银行首期款及按揭金不用乙方偿还，从2001年12月18日起，由乙方继续支付银行按揭的本息。物业转让后所产生的债权债务与甲方无关，由乙方全部负责。转让按揭金支付时间、方式及违约责任等条款参照《个人住房按揭（抵押）借款合同》具体、明确。双方对协议书条款已详尽了解，无任何疑义。依据上述事实，兹证明黎笑群与黄有甜、周劲龙于2002年3月12日签订前面的《协议书》，双方当事人的签约的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议书上双方当事人的签字属实。2009年9月2日，被告周劲龙向第三人黄毅强出具收条一份，载明今收到黄毅强交来井岸镇中兴中路107号B栋404房，首付款为30000元，该房总额按原购房合同为准，其过户所产生费用由黄毅强支付，过户时无条件协助黄毅强办理过户手续。案涉斗门区井岸镇中兴南路6号隆盛广场B栋402房的现地址为斗门区××路××房（以下简称402房），案涉斗门区井岸镇中兴南路6号隆盛广场B栋404房的现地址为斗门区井岸镇中兴中路107号B栋404房（以下简称404房）。2017年5月24日，珠海市斗门区住房和城乡建设局复函本院：“隆盛广场建筑面积9700平方米，9层框架结构。1998年1月30日办理施工许可证，1999年1月20日开工，2000年底完工，2001年初验收。目前，施工资料未报送质监与备案部门，工程至今未进行验收备案。”两原告是夫妻关系，被告周炳成、黄有甜是夫妻关系，被告周劲龙是被告周炳成、黄有甜的儿子。第三人黄毅强是被告黄有甜的侄子，第三人黄毅强在庭审中陈述其于2005年向被告购买404房，但双方没有签订书面合同。自2004年起原告居住在402房，被告居住在401房，第三人黄毅强居住在404房。402房的水电费原告是通过被告黄有甜的工商银行存折缴存，该存折的原件由原告持有。2016年11月25日，原告林振强与案外人林格森签订租赁合同，约定原告林振强向案外人林格森租赁珠海市斗门区白蕉镇黄家村新屋村10号的房屋，租金每月1000元，签订合同时支付押金1000元。同日，原告林振强向案外人林格森支付押金1000元、11月25日至12月25日的租金1000元。本院认为，本案已经查明的原告从案外人林德进处购买404房，被告黄有甜、周劲龙从案外人黎笑群处购买402房，后被告将404房转让给第三人黄毅强的事实，可以推定原被告之间确有房屋互换的口头协议，即原告将其从案外人林德进处购买的404房转让给被告，被告将其从案外人黎笑群处购买的402房转让给原告。原告将404房转让给被告及被告将402房转让给原告的口头房屋买卖合同均是在平等自愿的基础上达成的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告请求确认该两份合同有效依法有据，本院予以支持。被告辩称其将402房出租给原告使用没有提交证据证明，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告请求判令402房归其所有或使用的问题。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”的规定，该房产至本案法庭辩论终结之日尚未竣工验收合格，尚不符合《商品房购销合同》约定的交付使用条件，也不符合国家相关法律的强制性规定，尚不能交付使用。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”的规定，案涉房产并未办理房产登记，原告请求确认402房归其所有或使用没有依据，本院不予支持。关于原告请求被告停止侵害，恢复水电供应并协助办理402房的水电更名手续的问题。本院认为，根据本院前述分析，被告将402房转让给原告的房屋买卖合同依法有效，被告应当遵循诚实信用原则，协助原告恢复402房的电力供应并协助原告办理402房的水电变更登记手续。关于原告请求的租房损失。本院认为，在被告切断原告402房的供电后，原告无法在该房正常居住，只能另行租房居住，原告请求被告按照每月1000元的标准�偿其2016年11月25日至2017年1月的损失2000元，符合斗门区当地的同类房屋的租金水平，被告应予赔偿，故原告该请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告林菊芳、林振强将位于珠海市斗门区井岸镇中兴中路107号B栋404房转让给被告周炳成、黄有甜、周劲龙的房屋买卖合同有效；二、确认被告周炳成、黄有甜、周劲龙将位于珠海市斗门区井岸镇中兴中路107号B栋402房转让给原告林菊芳、林振强的房屋买卖合同有效；三、被告周炳成、黄有甜、周劲龙于本判决生效之日起七日内协助原告林菊芳、林振强恢复珠海市斗门区井岸镇中兴中�107号B栋402房的电力供应；四、被告周炳成、黄有甜、周劲龙于本判决生效之日起七日内协助原告林菊芳、林振强办理珠海市斗门区井岸镇中兴中路107号B栋402房的水电变更登记手续；五、被告周炳成、黄有甜、周劲龙于本判决生效之日起七日内赔偿原告林菊芳、林振强损失2000元；六、驳回原告林菊芳、林振强的其他诉讼请求。案件受理费2978元（原告林菊芳、林振强已预交），由原告林菊芳、林振强负担2728元，被告周炳成、黄有甜、周劲龙负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  邝宏毅二〇一七年八月二十八日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证�，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。