广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民终字第105号
上诉人（一审原告）周秀英，女，1960年9月30日出生，壮族，广西龙州县人，居民。
委托代理人凌梁珠，广西龙津律师事务所律师。
委托代理人孔德驰，广西龙津律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）黄保熙，男，1957年3月26日出生，壮族，广西龙州县人，农民。
委托代理人赵朔艺，广西欣和律师事务所律师。
上诉人周秀英因确认合同无效纠纷一案，不服龙州县人民法院（2013）龙民初字第733号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月28日受理后，依法组成由审判员黄飞担任审判长，审判员林文标和代理审判员叶铭予参加的合议庭，于2014年4月29日公开开庭审理了本案。书记员潘惠芳担任记录。上诉人周秀英及其委托代理人凌梁珠、孔德驰到庭参加诉讼，被上诉人委托代理人赵朔艺到庭参加诉讼，被上诉人黄保熙经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，本案讼争的房屋位于龙州县龙州镇中波台巷砖瓦结构房一间四格，面积134.9平方米。该房由周秀英自建，使用的土地是龙州县龙州镇高祥社区高祥队（原龙州县龙州镇高祥屯）的集体所有土地。黄保熙、周秀英均不是该集体组织的成员。2012年10月27日，黄保熙作为乙方与作为甲方的周秀英签订了一份《协议书》，内容为：“甲方将中波台巷一间瓦房愿意卖给乙方使用，为明确双方的权力与义务，经甲、乙双方协商达成如下协议：一、甲方将位于中波台巷（地名）左边黄代龙、右边农秀梅，罗德成，房屋前面宽5.1米，后面宽5.65米，长25.1米，共面积134.9平方，转让给乙方使用，永不后悔。二、转让房屋每平方为504.10元整，合计人民币（68000元）。甲、乙双方签字生效后，乙方一次性付清。三、乙方以后所补办理的房地产手续及费用由乙方负责。四、本协议一式两份，甲方和乙方各执一份。”合同签订后，黄保熙分三次向周秀英支付了房款共人民币68000元，周秀英也将房屋交给黄保熙居住使用至今。2013年初，黄保熙以周秀英所转让的房屋属于违法建筑为由要求周秀英返还房款，双方为此引起纠纷。黄保熙遂于2013年10月24日向一审法院起诉，要求确认双方签订的《房屋转让协议书》无效，判令周秀英退还房屋转让款人民币68000元，并由周秀英承担本案诉讼费。
一审法院认为，本案双方争议的焦点是：双方签订的《房屋转让协议书》是否合法有效问题。黄保熙认为，周秀英隐瞒该房地产不能转让和房屋将要被拆迁的事实，且由于集体土地不能转让，《房屋转让协议书》违反了国家法律的强制性规定，因此该合同无效。周秀英认为，黄保熙具有完全民事行为能力，双方在签订合同时不存在法律规定的合同无效的情形，周秀英将该自建的房屋转让给黄保熙时已经明确告知该房屋没有办理土地使用权证及其他相关手续，黄保熙也已经知道该房屋没有相关手续的事实并坚持要购买，后来是听到了该房屋要拆迁之后才反悔的，因此，双方签订的房屋转让协议有效。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由于周秀英没有取得本案讼争房屋的土地使用权，其自建的房屋也未办理任何手续，黄保熙也不是讼争房屋所使用集体经济组织所有土地的成员，双方均不是讼争房屋所使用集体经济组织所有土地的成员。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，周秀英与黄保熙签订的《房屋转让协议书》因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定而无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿，对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，黄保熙要求周秀英返还因该无效合同而支付的68000元购房款的理由成立，一审法院依法予以支持。周秀英认为合同合法有效的主张，但未能提供相应的证据予以证实，不予采信。黄保熙、周秀英双方都明知道或应知道该房屋买卖行为无效，仍签订合同进行买卖，双方对此应承担同等的过错责任，为此，周秀英应承担返还购买房屋价款68000元给黄保熙的责任，黄保熙也应将讼争房屋退还给周秀英。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条的规定，判决：一、黄保熙与周秀英于2012年10月27日签订的《房屋转让协议书》无效；二、周秀英返还因该《房屋转让协议书》而取得的购房款人民币68000元给黄保熙；三、黄保熙将依该《房屋转让协议书》中的约定而占有使用的房屋返还给周秀英。本案受理费1500元，减半收取750元，由黄保熙负担375元，被告周秀英负担375元。
上诉人周秀英不服一审判决，上诉称，一、一审认定黄保熙与周秀英签订的《房屋转让协议书》无效是错误，该《房屋转让协议书》是有效的。1、《协议书》转让的是房屋，而不是土地使用权，没有法律规定不能转让房屋；2、签订《协议书》是双方真实意思表示，是自愿的，被上诉人在起诉状中的陈述不是事实；3、退一步来说，即使房屋转让后，土地随着转移，但该房屋土地不存在争议，上诉人所在的集体没有异议；4、至今没有任何部门认定该《协议书》无效。二、被上诉人仅支付了上诉人房屋转让款2万元，尚欠4.8万元未付，一审判决认定被上诉人已付清全部房款6.8万元是错误的。三、一审判决确认协议无效后，又判决上诉人返还房款6.8万元给被上诉人，被上诉人返还房屋给上诉人，更是错上加错。1、被上诉人没有付清6.8万元房款；2、假设协议无效，主要过错方在于被上诉人；3、被上诉人已在该房居住一年多时间，被上诉人应支付每月至少800元租金；4、被上诉人在居住期间将4格房间的三堵隔墙拆掉，并将4格房间的三间卫生间拆掉，被上诉人应恢复原状或赔偿损失。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
本院综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实有以下争议：黄保熙是否已全部支付房屋转让款6.8万元。
上诉人对争议事实的意见为：黄保熙仅支付房屋转让款2万元给上诉人。
被上诉人对争议事实的意见为：被上诉人已全部支付房屋转让款6.8万元给上诉人。
本院认为，上诉人在一审庭审中已承认被上诉人已支付了6.8万元的房款，对上诉人自认的事实本院应予确认，故本院对一审查明的事实予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：一、黄保熙与周秀英签订的《房屋转让协议书》是否合法有效；二、如协议无效，周秀英应否返还房款6.8万元。
本院认为，有效合同以依法成立为前提。一、关于黄保熙与周秀英签订的《房屋转让协议书》是否合法有效的问题。根据日常生活习惯和被上诉人的主张以及房地产交易中“地随房走”的惯例可推知，双方当事人达成涉案的《房屋转让协议书》时显然是将该房所占的土地使用权一并转让。而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，本案周秀英在没有依法取得农民集体所有土地的非农业建设使用权基础上建造房屋是违反了法律强制性规定，是一种违法行为。基于前述的违法行为，周秀英与黄保熙于2012年10月27日签订的《房屋转让协议书》也因此违反了法律强制性规定而无效。
二、如协议无效，周秀英应否返还房款6.8万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿，对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中黄保熙、周秀英双方都明知道或应知道该房屋买卖行为无效，仍签订合同进行买卖，双方对此应承担同等的过错责任，故黄保熙要求周秀英返还因该无效合同而支付的68000元购房款的理由成立，予以支持。周秀英主张合同合法有效和若合同无效主要过错方在于黄保熙，但未能提供相应的证据予以证实，不予采信。周秀英主张黄保熙已在该房屋居住一年多时间，应支付每月至少800元租金和黄保熙在居住期间将4格房间的三堵隔墙拆掉，并将4格房间的三间卫生间拆掉，应恢复原状或赔偿损失的主张，因周秀英在一审时并未提出，故在二审不予审理，周秀英可另行起诉。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元由上诉人周秀英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
审 判 员 林文标
代理审判员 叶铭予
二〇一四年六月四日
书 记 员 潘惠芳