山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终266号上诉人（原审被告）：任光宗。委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海青。委托诉讼代理人：阎庆东，山西民仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。上诉人任光宗因与被上诉人王海青、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任光宗的委托诉讼代理人王建、被上诉人王海青的委托诉讼代理人阎庆东到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。任光宗上诉请求：撤销原判第一、二、三项，改判王海青与中大公司签订的商品房买卖合同无效。改判涉案房屋归其所有并由中大公司向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：原判认定王海青与中大公司签订的房屋买卖合同有效系认定事实错误，其合同应认定为无效。王海青辩称，原判正确，应予维持。王海青向一审法院起诉请求：确认其与中大公司签订的商品房买卖合同有效，涉案房屋归其所有；撤销中大公司与任光宗签订的网签合同，判令中大公司协助其办理房屋产权登记。一审法院认定事实：王海青与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》（无编号，协议书中落款日期为2014年9月21日）。约定：王海青自愿认购中大公司位于大同市府南街7号华田苑府城二期2号楼2单元28层2802号住宅（建筑面积122.28㎡，单价4200元）一套，总价513576元。付款方式为按揭贷款，王海青于签订认购书时即2014年9月21日前交总房款的31.58%（含定金），即163576元。剩余房款350000元为贷款金额。约定房屋的交付时间为2014年9月30日。中大公司给王海青出具了163576元的二期购房款收据2份（收据标注日期均为2014年9月21日）。王海青与中大公司签订《商品房买卖合同》（合同落款日期为2014年9月21日），约定王海青购买位于大同市府南街7号华田苑府城二期2幢2单元2802号住宅；建筑面积122.28㎡，单价4200元，总价513576元；付款方式为按揭贷款，房屋交付时间为2014年9月10日。王海青于签订合同时即2014年9月21日前交人民币163576元。剩余房款350000元为贷款金额。王海青与中国建设银行股份有限公司大同分行签订《个人住房（商业用房）贷款合同》（合同落款日期2014年10月20日），约定王海青向中国建设银行股份有限公司大同分行借款350000元，用于购买华田苑2号楼2单元2802号住房。借款期限260个月，即从2014年10月13日至2032年10月止。还款方式为等额本息还款法，按月偿还借款本息2763.01元。双方约定采取委托扣款方式。王海青以抵押方式提供担保，抵押物为华田苑2号楼2单元2802号住房。中国建设银行股份有限公司大同分行于2014年10月20日为王海青发放了350000元的贷款。王海青交纳燃气表费380元、有线电视初装费500元、暖气费2231元、契税7703.64元、公共维修基金9171元。任光宗与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同落款日期为2014年7月15日。合同约定：任光宗向中大公司购买华田苑府城2号楼2单元28层2802号房，建筑面积122.28㎡，单价4450元，总价544146元。买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给任光宗出具了一张544146元的收据（收据标注日期2014年7月15日）。关于王海青与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》是否有效的问题。任光宗认为王海青合同的效力没有网签合同的效力高，王海青和大同市中大房地产开发有限公司签订的商品房合同是在网签后签订的，大同市中大房地产开发有限公司的答辩存在与王海青恶意串通的可能性。该案中，王海青提供的认购协议书和购房合同可以确认王海青购买了中大公司位于华田苑府城二期2号楼2单元2802号的房屋，王海青提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司将2号楼2单元2802号房屋交付了王海青。故可确认王海青与中大公司签订《认购协议书》及《商品房买卖合同》购买的是华田苑府城二期2号楼2单元2802号。任光宗虽对王海青购买房屋的事实有异议，但未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故应认定王海青与中大公司签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期2号楼2单元2802号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。王海青认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付王海青，该房屋应归王海青所有。任光宗认为中大公司与王海青恶意串通，损害了自己的合法权益。该案中，因王海青的认购协议书及购房合同合法有效，且王海青已经通过按揭贷款的方式向中大公司交付了房款、入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由中大公司向王海青履行合同义务。一审法院认为，王海青与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。王海青按约定付清了首付款，剩余房款350000元贷款由中国建设银行股份有限公司大同分行支付，中大公司也已交付了房屋，现王海青已合法占有该房屋，故王海青要求确认位于大同市华田苑府城二期2号楼2单元2802号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求予以支持。王海青要求撤销任光宗与中大公司之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对王海青的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王海青与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》有效；二、位于大同市华田苑府城二期2号楼2单元2802号房屋归王海青所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为王海青办理上述房屋产权登记手续；四、驳回王海青的其余诉讼请求。案件受理费300元，由王海青负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付王海青）。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，王海青在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。最高人民法院《关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于王海青与中大公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，任光宗认为王海青所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，王海青与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，任光宗所主张的上述理由中，王海青是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；任光宗所主张的理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一、二审查明的事实看，王海青与中大公司所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，任光宗也没有证据证明原告和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定王海青所签订的商品房买卖合同合法有效的判项有事实和法律依据，本院予以确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给王海青及王海青入住房屋是否合法的问题。王海青提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和入住流转单。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为王海青出具入住通知书和入住流转单的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于王海青作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故任光宗所主张的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于王海青能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助王海青办理产权登记的义务，因此王海青要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为王海青办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归王海青所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于任光宗与中大公司所签合同的效力问题，任光宗要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务。原审法院对任光宗与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认任光宗与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，任光宗就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。任光宗的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1057号民事判决第一项、第三项，即“原告王海青与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》有效”、“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告王海青办理上述房屋产权登记手续”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1057号民事判决第二项、第四项，即“位于本市华田苑府城二期2号楼2单元2802号房屋归原告王海青所有”、“驳回原告王海青的其余诉讼请求”；三、驳回王海青的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由王海青负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费300元，由任光宗负担。本判决为终审判决。审判长 梁明柱审判员 马剑峰审判员 王   利   东二〇一七年十二月一日书记员 魏   捍   军