福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终1463号
上诉人（原审原告）：饶成远，男，1990年7月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
被上诉人（原审被告）：龙岩骏龙房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村51号（曹溪社区服务中心）8楼，统一社会信用代码91350800060370986X。
法定代表人：ＸＸ来，执行董事。
委托诉讼代理人：陈晶晶，女，系该公司营销经理，住福建省三明市尤溪县。
上诉人饶成远因与被上诉人龙岩骏龙房地产开发有限公司（以下简称骏龙房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院作出（2017）闽0802民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
饶成远上诉请求：撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初2687号民事判决，改判支持饶成远在一审中提出的诉讼请求；一、二审诉讼费用由骏龙房地产公司承担。事实和理由：一、借款关系并不影响商品房交付，这是两个法律关系，虽然借款合同中有约定，但是这种约定是无效的。二、通知交房系开发商的义务，而非消费者义务。2016年3月25日的交房通知书内容错误，骏龙房地产公司没有交房的真实意思表示，其所述饶成远购房款未付清是错误的，没有还清借款与没有付清购房款是两种不同的法律关系和意思表示。三、饶成远还清全部款项后，骏龙房地产公司未按流程通知饶成远交房，因此未交房的责任应由骏龙房地产公司承担。四、饶成远没有收到房屋期间，物业费等费用不应由饶成远负担。
骏龙房地产公司辩称，一、骏龙房地产公司已在合同约定时间内具备交房条件，并完成交房义务，无须承担逾期交房的违约责任。二、因饶成远向骏龙房地产公司借款，根据借款合同约定，在饶成远未偿还全部借款前，骏龙房地产公司可拒绝交房并无需承担逾期交房违约责任。三、2016年7月24日饶成远还清所有欠款后，根据约定及通知，饶成远应与骏龙房地产公司预约交房时间并前往交房，且骏龙房地产公司积极配合交房，并催办饶成远及时交房，但饶成远明确表态其无法于短期内前往办理房屋交接手续，因此自2016年7月24日至饶成远主张的2017年3月1日，饶成远未能交房系其自身原因导致，亦与骏龙房地产公司无关，因此骏龙房地产公司无需承担逾期交房违约责任。四、案涉房产物业费、土头清运费、公摊周转金、水电公摊费，均应由饶成远自行承担。《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定，饶成远付清商品房总价款、违约金及其他应付的费用后方可办理案涉商品房交接手续，否则，骏龙房地产公司有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。但案涉房产涉及的费用（包括物业管理费、公摊费等费用）、风险、责任等从购房合同约定的房屋交付日（即2016年3月31日）起由饶成远承担。根据该约定，饶成远应自行承担自2016年3月31日起案涉房产的所有费用。迟延交房为饶成远自身原因所导致，因此骏龙房地产公司无需承担任何逾期交房违约责任及其他任何费用。饶成远要求骏龙房地产公司承担物业费、土头清运费、公摊周转金、水电公摊费，无任何法律及合同依据。饶成远主张的物业费、土头清运费、公摊周转金、水电公摊费均为饶成远与物业公司间服务关系产生的相关费用，与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
饶成远向一审法院起诉请求：1.判令骏龙房地产公司支付饶成远与物业所涉及的未交房所产生的费用2553.02元（包含：从2016年4月1日至2017年3月1日的物业费1725.57元、土头清运费436.05元、公摊周转金300元，水电公摊费91.4元）；2.判令骏龙房地产公司支付饶成远逾期交房违约金30678.43元（从2016年4月1日至2017年3月1日止，计算方式457887*0.0002*335=30678.43元）。
一审法院认定事实：2014年11月21日，饶成远与骏龙房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201408828）一份，约定饶成远购买骏龙房地产公司开发的龙岩中骏蓝湾香郡二期18号楼702号单元房产一套，面积87.21平方米，房屋总价457887元。签订合同时付清首期款137887元，余款320000元办理银行按揭贷款。同时，骏龙房地产公司对首期款137887元同意饶成远分期支付，其中饶成远于2014年11月25日支付骏龙房地产公司30887元，另外的107000元以饶成远向骏龙房地产公司借款形式支付。双方为此签订借款协议一份，约定饶成远向骏龙房地产公司借款107000元，用于支付购房首期款，借款期限从2014年11月21日起至2015年10月30日止，饶成远分二期偿还，第一期应于2015年2月28日归还53500元，第二期应于2015年10月30日归还53500元，同时，借款协议约定，饶成远未全额偿还借款前，骏龙房地产公司有权拒绝交付房屋。2015年6月18日，饶成远办理按揭贷款320000元。龙岩中骏蓝湾香郡房屋竣工验收合格后，骏龙房地产公司于2016年3月20日向饶成远寄送交房通知书，告知饶成远定于2016年3月31日前办理交房手续，但截止通知书发出之日，因饶成远购房款尚未全额支付，公司仅能在购房款全额支付后才能办理交房入伙手续，购房款全额支付后，敬请饶成远与公司电话预约具体交房时间，公司将按照预约时间办理相关交房手续。之后，饶成远未按借款协议约定履行付款义务。2015年4月28日，饶成远支付53500元，2016年7月24日晚支付53500元。饶成远于2016年7月24日晚支付最后一笔款时，要求骏龙房地产公司办理交房手续，骏龙房地产公司经办人以晚上不是上班时间无法办理交房手续，要求饶成远在上班时间办理交房手续。之后，饶成远到龙岩中骏蓝湾香郡要求看房。饶成远进入案涉房屋后，提出房屋的天花板腻子起泡，骏龙房地产公司为此进行了处理，并告知了饶成远。2017年1月18日，骏龙房地产公司向饶成远寄送不动产权证书办理通知函一份，告知饶成远项目已具备合同约定的交房条件，公司已多次口头及书面通知前往办理房屋交接手续，但至今仍未办理，请饶成远于2017年2月28日前前往中骏蓝湾香郡办理房屋交接手续后，携带办理不动产权证书需由买受人提供的资料前往公司，并支付相关费用，但饶成远至今未办理交房手续。2017年4月21日，饶成远诉至法院。
一审法院认为，根据《借款协议》约定，饶成远未全额偿还借款前，骏龙房地产公司有权拒绝交付房屋。因此骏龙房地产公司在案涉房屋于2016年3月31日可以办理交房手续的情况下，因饶成远未按约如期偿还作为房屋首期款的借款，拒绝交付房屋给饶成远，符合双方的约定，予以认定。饶成远于2016年7月24日当晚付清最后一笔款时，要求骏龙房地产公司工作人员在下班情况下办理交房手续，不符合情理，骏龙房地产公司有权拒绝饶成远不合理的要求。之后，饶成远自行前往骏龙房地产公司看房，骏龙房地产公司积极配合，但饶成远并未实际办理交房手续，骏龙房地产公司于2017年1月18日向饶成远寄送不动产权证书办理通知函，告知饶成远于2017年2月28日前办理房屋交接手续，但饶成远仍未前往办理。因此，案涉房屋至今未办理交接手续，责任在于饶成远。饶成远要求骏龙房地产公司支付逾期交房违约金，没有事实与法律依据，不予支持。同时，饶成远要求骏龙房地产公司支付其与物业所涉及的未交房所产生的费用，亦没有事实与法律依据，且饶成远未办理交房手续，该费用并未实际支出，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：驳回饶成远的诉讼请求。一审案件受理费573元，减半收取为286.5元，由饶成远负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据饶成远提交的《福建增值税普通发票》，可以证明饶成远于2017年8月18日向福建世邦泰和物业管理有限公司龙岩分公司交纳讼争房屋2016年4月1日至2017年12月31日的物业管理费3297元的事实。骏龙房地产公司提交的2016年7月24日晚公司职员陈晶晶与饶成远谈话录音，可以证明饶成远当时表示其在2016年7月24日无法办理交房手续，需要等到2016年8月才能办理。同时证明饶成远承认其向骏龙房地产公司的销售人员说其可能要到2016年10月或12月才办理交房的事实。
本院认为，双方当事人于2014年11月21日签订的《商品房买卖合同》、《借款合同》均系当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。饶成远主张《借款合同》第4.2条“乙方未全额偿还该借款前，甲方有权拒绝交付该房产”的约定无效，理由不成立，不予采纳。2016年3月20日，骏龙房地产公司依《商品房买卖合同》约定的交付条件及期限向饶成远送达《交房通知书》，通知饶成远于2016年3月31日办理交房手续，并明确告知饶成远须付清尚欠的借款后才能办理交房手续。因此，骏龙房地产公司通知饶成远交房的意思表示真实，依《借款合同》约定行使履行抗辩权的意思表示也明确。虽然骏龙房地产公司在《交房通知书》中将饶成远尚未归还借款表述为未全额支付购房款，但这并不影响饶成远依《借款合同》的约定归还借款并办理交房手续，也不影响骏龙房地产公司依《借款合同》的约定行使履行抗辩权。因此，饶成远以骏龙房地产公司的《交房通知书》存在错误为由，主张骏龙房地产公司没有交房的意思表示，理由不成立，不予采纳。骏龙房地产公司在《交房通知书》中同时告知饶成远在购房款（即借款）全额支付后，与公司电话预约具体交房时间，并告知联系人及联系电话，但饶成远并无证据证明其在付清尚欠的借款后与骏龙房地产公司联系交房时间，因此导致逾期交房的责任在饶成远。饶成远主张骏龙房地产公司逾期交房应承担违约责任，理由不成立，不予采纳。由于导致讼争房屋逾期交付的原因在于饶成远，且饶成远在本案起诉时并未向物业公司交纳物业费等费用，因此饶成远要求骏龙房地产公司赔偿物业费等费用损失，理由不成立，不予采纳。
综上所述，饶成远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费573元，由饶成远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 李小东
审 判 员 许培清
二〇一七年十一月三日
法官助理 刘彬辉
书 记 员 朱小燕