上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初419号
原告(反诉被告)：上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：王一中，董事长。
委托诉讼代理人：牛庆丽，女。
委托诉讼代理人：傅霞，上海市沪一律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海锦签餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陆世俊，经理。
被告：陆世俊，男，1983年5月1日生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市浦东新区。
上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。
上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：程欣，上海市托普律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司(以下简称承望公司，均称原告)与被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司(以下简称锦签公司，均称被告)、被告陆世俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告锦签公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本院于2017年3月7日适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人牛庆丽、傅霞，被告陆世俊及其两被告共同的委托诉讼代理人汪翔、程欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告承望公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告签订的《物业租赁合同》及补充协议于2015年7月18日解除；2.被告锦签公司支付原告2015年3月1日至2015年7月18日期间的租金人民币(以下币种相同)38,793.39元(计算方法：按月租金30,732元的标准计算上述期间欠付租金共计140,174.39元，扣除被告已支付的租赁保证金92,196元及装修押金9,185元后得出38,793.39元)；3.被告锦签公司支付原告2015年1月1日至2015年7月18日期间的管理费55,152.39元(计算方法：按每月8,381元的标准计算)；4.被告锦签公司支付原告逾期付款违约金117,339元(计算方法：月租金与月管理费之和的3倍)；5.被告锦签公司支付原告解约违约金117,339元(计算方法：月租金与月管理费之和的3倍)；6.被告锦签公司支付原告逾期归还租赁场地的使用费117,339元(计算方法：月租金与月管理费之和的3倍)；7.被告锦签公司支付原告本诉案件律师费1万元、反诉案件律师费5,000元；8、被告锦签公司支付原告损失92,196元；9.被告陆世俊承担连带保证责任。事实和理由：2014年2月，原告与被告陆世俊签订《物业租赁合同》及其补充协议，约定被告承租上海市浦东新区浦东南路XXX号第三层3F-07室场地(以下简称系争房屋)经营餐饮，租赁期限为五年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止，月基本租金为30,732元，月管理费8,381元，被告先付后用，每月25日为最后付款日期。2014年5月，双方签订租赁合同主体变更协议，承租人变更为被告锦签公司，被告陆世俊承诺承担担保责任。由于被告拖欠租金及管理费，原告于2015年7月13日发出解约通知书，通知租赁合同于2015年7月18日解除。
被告锦签公司、陆世俊共同辩称，1、由于原告在2015年7月7日采取了断电措施，导致被告无法实际经营，同意解除双方之间的租赁合同及补充协议，但合同应于2015年7月7日解除。2、对于欠付租金，被告同意支付2015年3月1日至2015年7月6日期间的租金，但不同意支付管理费，因为原告未按约聘请物业管理公司，被告有权拒绝支付管理费。被告在签约时已预付了2个月的管理费16,762元，故应在租金中予以相应抵扣。3、不同意支付逾期违约金和解约违约金，本案由于原告违约在先，被告不应承担逾期支付的违约责任。4、双方已办理了系争房屋交接手续，被告不应支付逾期归还租赁场地的使用费。5、原告诉请的律师费和损失，缺乏法律依据，不同意支付。6、对于被告陆世俊承担连带责任，并无异议。故请求驳回原告的其余诉讼请求。
被告锦签公司向本院提出反诉请求，请求判令：1.原告返还被告租赁保证金92,196元、装修押金9,185元及工人出入证押金500元；2.原告支付被告违约金117,339元(计算方法：月租金与月管理费之和的3倍)；3.原告赔偿被告延期开业的人员损失229,853.60元；4.原告赔偿被告延期开业的食品物料损失9,820元；5.原告赔偿被告提前解除合同的装修及设备损失449,085.20元。事实和理由：原、被告之间的《物业租赁合同》约定，被告应于2014年6月30日正式开业，为此，被告在装修设备、人员、食材等方面做好了准备，但原告运营管理的中融大厦直至2014年12月26日才实际营业，造成被告巨大的经济损失。此外，原告擅自对系争房屋采取强行断电等，使被告无法继续正常经营，被告不得已于2015年7月13日关闭餐厅并搬离系争房屋。原告的行为已构成违约，故应承担相应的违约责任。
针对反诉，反诉被告承望公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。租赁押金和装修押金已抵扣租金，不应返还。承望公司并无违约行为，不应支付违约金。根据合同约定，如果延期开业，相应收费顺延，并未约定赔偿损失，且锦签公司的损失系其收益损失，并非成本，没有关联性。本案解约的原因和责任在于锦签公司，承望公司不应承担赔偿责任。故请求驳回反诉原告的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《物业租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同主体变更协议》、收租通知、解约通知、相关发票及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2014年2月28日，原告(甲方、出租人)与被告陆世俊(乙方、承租人)签订《物业租赁合同》，约定甲方系就中融国际商城商铺统一经营管理专门设立的独立法人，其作为代理方将中融国际商城物业的部分场地出租给他人从事商业经营活动，代业主取得、分配相应的收益；系争房屋位于为上海市浦东新区浦东南路1068、1078号，系争房屋所在物业的名称为中融大厦；计租面积＝使用面积*(1+分摊系数)；基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期；乙方应按约定的时间支付租金和各项费用；若甲方延期向乙方提供发票与相关凭证，则乙方支付时间可相应顺延；乙方应于2014年6月30日前开业经营，如延期开业则支付违约金；新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整；乙方不能足额支付应付租金或管理费等公用事业费或其他应付费用在内的各种费用连续超过三十天时，视作乙方擅自终止合同，甲方有权采取合适的行动或措施以减少本方由此而受到的损失，或避免本方损失的进一步增加，如不再向乙方租赁场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关的服务；在租赁期间内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，甲方有权向乙方追索违约责任：……(4)逾期超过四十天，视为乙方擅自提前终止合同，则乙方应缴清欠款并向甲方支付滞纳金和违约金，滞纳金为应付金额*0.05%/日*逾期天数，违约金为相当于终止合同前缴付的3个月租金(含管理费)；因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。
同日，原告承望公司与被告陆世俊签订了《物业租赁合同补充协议》，约定系争房屋的使用面积为110平方米、计租面积合计为183.70平方米；第3层3F-07室；乙方的经营范围为餐饮；租赁期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止；计租起始日自2014年7月1日起计，管理费的缴付起始日自2014年4月1日起计；日基本租金为5.50元/平方米/天，月基本租金30,732元，自2014年4月1日起每1年作为一期，在上一期的基本租金数上递增3%；乙方须每日按其计租面积支付每平方米1.50元的管理费，每月管理费为8,381元；甲方于2014年4月1日前向乙方交付租赁场地；乙方先付后租，每个支付期支付2个月的基本租金和管理费；乙方支付租赁押金92,196元作为履约保证金；如因甲方原因不能如期开业，则乙方租金及管理费顺延。
2014年5月8日，原告(甲方)、被告陆世俊(乙方)、锦签公司(丙方)签订《租赁合同主体变更协议》“乙方与甲方于2014年2月28日签订的物业租赁合同及补充协议，约定租赁场地开设餐饮事宜，应工商登记的要求，需变更租赁主体为锦签公司。甲方承诺合同相对方变更为丙方后，原合同权利义务不变；丙方承诺积极履行合同约定的权利义务，乙方承诺对丙方及工商设立之后的公司主体的权利义务承担担保责任。”
2014年4月15日，原告交付系争房屋。2014年12月26日，系争房屋所在商场正式开业。被告租赁系争房屋用于经营川菜串串香。
2015年6月9日，原告向被告陆世俊发出《收租通知》，催讨2015年3月1日至2015年8月31日期间的租金及管理费。
2015年7月13日，原告向被告陆世俊、锦签公司发出《解约通知》，通知《物业租赁合同》于2015年7月18日起解除，并要求被告支付拖欠的租金、管理费及违约金。
另查，原告收取了被告租赁押金92,196元、装修押金9,185元。关于本案诉讼，原告共计支付律师费15,000元。
审理中，被告表示同意解除租赁合同，但认为合同于2015年7月7日解除。双方对于租金和管理费的计算标准均无异议，被告愿支付未付的租金。
审理中，关于商场迟延开业给被告造成的工资损失，被告提交了劳动合同、工程监理合同及工资付款凭证等证据，原告对上述证据的真实性及关联性不予认可。关于商场迟延开业给被告造成的食品物料损失，被告提交了食品物料单据，原告认为应由被告自行承担相应损失。关于提前解约给被告造成的装修及设备损失，被告提交了发票、购买记录、服务合同、物品出门单等证据，原告对此表示系被告违约导致合同提前解除，均不应由原告承担。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。由于被告欠付租金及管理费，原告依约解除租赁合同，被告亦同意解除，故双方之间的《物业租赁合同》及《补充协议》已解除。对于合同的解除时间，以被告收到原告发出的解约通知之日即2015年7月18日为合同解除之日，被告辩称应以无法经营之日即2015年7月7日合同解除之日，于法无据，本院不予采纳。合同解除后，被告应支付2015年3月1日至2015年7月18日的租金及2015年1月1日至2015年7月18日的管理费，原告请求被告支付相应租金及管理费，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告于合同解除后已搬离系争房屋，原告请求被告支付延期未归还系争房屋的使用费，本院不予支持。本案由于被告存在逾期付款的违约事实，原告可主张滞纳金和违约金，但本院认为，原告主张的逾期付款违约金和解约违约金确实高于全部实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及逾期利益等因素，将逾期付款违约金和解约违约金分别酌情调整为2万元和3万元。原告诉请被告承担律师费，具有合同依据，本院予以支持。《租赁合同主体变更协议》明确被告陆世俊对被告锦签公司的债务承担担保责任，现原告请求被告陆世俊对上述金钱给付义务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请被告赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告反诉请求原告返还租赁押金92,196元及装修押金9,185元，于法有据，本院予以支持；对于出入证押金500元，被告提供的证据不能证明原告收取了该押金，原告亦不予认可，故本院不予支持。本案中，双方并未约定原告管理的商场如迟延开业需支付违约金，被告要求原告支付迟延开业违约金，缺乏依据，本院不予支持。对于被告主张的延期开业的员工工资损失、食材损失及提前解约的装修损失，本院认为，虽然延期开业给被告造成影响和损失，但由于被告违约导致合同解除，双方在合同履行过程中均有过错，本院酌定原告赔偿被告损失6万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司与被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司之间的《物业租赁合同》及补充协议于2015年7月18日解除；
二、被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按每月30,732元的标准支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司自2015年3月1日起至2015年7月18日止的租金；
三、被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按每月8,381元的标准支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司自2015年1月1日起至2015年7月18日止的管理费；
四、被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司逾期付款违约金2万元、解约违约金3万元；
五、被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司律师费15,000元；
六、原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司租赁押金92,196元及装修押金9,185元；
七、原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司损失6万元；
八、被告陆世俊对被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司的上述第二、三、四、五项付款义务承担连带责任；
九、驳回原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司其余诉讼请求；
十、驳回被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司的其余反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8,139元，减半收取计4,069元，由原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司负担500元，由被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司、被告陆世俊共同负担3,569元；反诉案件受理费6,489元，由原告(反诉被告)上海承望资产管理有限公司负担2,000元，由被告(反诉原告)上海锦签餐饮管理有限公司负担4,489元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一七年六月五日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。