广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第384号原告：李凤珍，住广东省增城市。委托代理人：卢卫国，广东国政律师事务所律师。被告：李清华，住广东省广州市天河区。被告：东莞长安昌众造纸有限公司，住所地广东省东莞市。法定代表人：吴森，经理。委托代理人：娄永强、朱柳洁，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。原告李凤珍诉被告李清华、东莞长安昌众造纸有限公司（以下简称“昌众公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李凤珍的委托代理人卢卫国，被告昌众公司的委托代理人娄永强、朱柳洁到庭参加了诉讼，被告李清华经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李凤珍诉称：原告于2014年9月通过广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号执行案，以1430320元购买被该院所变卖的李清华名下的广州市天河区粤垦路213号201房屋一套，并于2014年9月29日取得了上述房屋的权属证书。事后，原告发现两被告所签订的《房屋租赁合同》的签约时间是2008年9月1日，租赁期限竟为20年，并且昌某公司已将20年的房屋租金分两次全部缴清给李清华。为了弄清事实真相，原告派员前往上述房屋了解情况时竟被人在上述房屋的小区中殴打，原告的人员在当日即2014年11月22日报警，由广州市公安局天河区兴华派出所受理，经了解在上述房屋内的人员均是李清华的人员，并经该所向司法鉴定中心申请伤情鉴定，原告的亲戚李某的人身损害程度已构成轻微伤。鉴于两被告连串的违反房屋租赁常理的反常行为，原告认为两被告的行为已构成恶意串通，以此损害原告的合法权益。为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第五十二条提起诉讼，请求法院判令：一、确认两被告于2008年9月1日所签订的关于广州市天河区粤垦路213号201房的《房屋租赁合同》无效；二、两被告将广州市天河区粤垦路213号201房腾空，并交给原告管业自用；三、两被告承担本案的诉讼费。被告昌某公司辩称：一、李凤珍依据《中华人民共和国合同法》第52条第一款第（二）项之规定提起本案之诉，其实质不具备原告主体资格，因为李凤珍根本不是《中华人民共和国合同法》第52条第一款第（二）项规定的第三人，因此应驳回李凤珍的起诉；二、李凤珍的诉请，也缺乏基本的事实和法律依据，其证据根本不足以证明其所主张的事实，其诉讼严重违背诚实信用原则，故应驳回李凤珍的诉请。原告是于2014年9月9日向广州市黄埔区人民法院申请买受广州市天河区粤垦路213号201房，而黄埔区人民法院就上述拍卖标的物执行措施始于2013年11月前后，昌某公司作为该执行案的案外人（承租人），早在2013年11月6日就向黄埔区人民法院提交了《房屋租赁合同》。此后，执行法院就以拍卖公告、执行通知等方式，公示了该执行标的物存在对外出租的事实，涉案房屋存在着租赁权负担；且在其后的一系列执行文书、公告中均明确涉案房屋拍卖为不交吉拍卖，均注明“（由）买受人负责自行检查（涉案房屋现状等），若发生标的物瑕疵责任由买受人负责”，并注明了“优先购买权人：承租人东莞长安昌某造纸有限公司”等。据此可充分证明，涉案房屋被拍卖、变卖时，明确存在着租赁权负担、系不交吉变卖，以及具体的承租人为昌某公司等客观事实；根据有关拍卖、变卖公告等文书，涉案房屋被拍卖前（2014年1月3日）就公布了标的物评估价值为2234752元；因涉案房屋执行拍卖时存在租赁权负担，前三次拍卖均流拍，而2014年9月最终的变卖价为1430320元，仅为交吉价（评估价）的64%，这就是不交吉变卖的结果。据此也可判断，原告是明确知道拍卖标的物存在着租赁权负担的，涉案房屋系以低价、不交吉方式买受。正因如此，该拍卖标的物从原评估价2234752元下调为不交吉之变现价1430320元（涉案房屋建筑面积108平方米，而当时同地段的房价均在20000元/平方米以上）。在第四次变卖中，法院以第三次流拍的价格作为底价进行变卖，正是基于涉案房屋存在承租人，且承租时间为20年，存在不交吉的变卖情形，所以没有人买受，直至第四次变卖，由原告买受。原告实质是以不交吉的变卖价1430320元获得涉案房屋的。现提起本案诉讼，其系试图以不交吉价买受的标的物获取交吉价的房屋，这严重违背了诚信原则、等价有偿原则的；三、原告提起本案之诉的请求权基础是《中华人民共和国合同法》第五十二条关于恶意串通，损害国家利益、集体利益或第三人利益而合同无效的规定，但只是原告无端的猜测，并无确凿的证据证明，原告恰是以不交吉，低价购买涉案房屋，其获得的产权实际上是有负担租赁权的不交吉房屋，房屋对价并非交吉房屋，因此其不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项中被损害的第三人。若因为房屋存在租赁负担，不交吉变卖，存在所谓的损害利益，这也是执行案中的申请执行人，绝不是低价购买的原告，原告在此没有任何损害利益可言。即便存在所谓的恶意串通行为，且发生了损害事实，那也不是损害原告利益，而有可能是原执行案之申请执行人的利益。原告在其证据材料中所涉及的另外两套房屋存在同样的出租情形而被变卖，该两买受人已基于客观的租赁权负担和昌某公司签订了解租补偿协议，由另外两个买受人对昌某公司予以租赁补偿而解除租约，这进一步证明包括本案租约在内的租赁关系客观存在，原告诉请非法、不当。被告李清华庭后答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。2008年9月1日，我与昌众公司就广州市天河区粤垦路213号201房签订了《房屋租赁合同》，将该房屋出租给昌某公司，租期为20年，由于当时我资金困难，因此双方在约定年租金36000元的同时，要求昌某公司分两次缴清20年的租金，并按一定的打折优惠计收，即在合同签订日支付200000元租金，余下的租金到2013年年底支付完毕。上述租约签订后，我即将上述房屋交给了昌某公司使用，昌某公司也向我支付了租金，到2013年10月前，我也收取了全部的租金。2009年1月，因广东粤景集团有限公司（以下简称“粤景公司”）对外借债，我为粤景公司提供了房屋抵押担保，不得已将上述房屋作为抵押物做了担保，办理了抵押登记。2010年10月18日，广州市黄埔区人民法院作出（2010）黄民二初字第214号民事判决，要求粤景公司支付债务，我承担担保责任，后黄埔区人民法院执行拍卖上述房屋，因上述房屋由承租人昌某公司，该房屋经三次拍卖，均因不交吉拍卖而流拍，在这期间，该法院也根据昌某公司的异议，对前述房屋存在的租赁情况，在有关法院网站、房屋现场进行了公告和公示，被拍卖前，该房屋的评估价值是2234752元，因三次拍卖流拍，2014年9月该法院决定以不交吉方式变卖，价格为1430320元。原告作为买家，以不交吉的价格1430320元购买，是明知该房屋有租客和租约关系的，现原告买受过户后，又以不知情为由诉讼，是极不诚信的。经审理查明：李清华为广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号执行案的被执行人之一，广州市黄埔区人民法院委托广州中资信房地产评估咨询有限公司（以下简称“中资信公司”）对李清华名下的座落在广州市天河区粤垦路213号201房（粤房地证字第××，以下简称“涉案房屋”）进行价格评估，评估公司作出中资信房评字【2013】第0907号《房地产评估报告书》，涉案房屋的评估价为2234752元。2013年11月20日，广州市黄埔区人民法院作出（2011）黄执字第30号-3民事裁定，裁定以不交吉方式公开拍卖涉案房屋。2013年12月31日，广州市黄埔区人民法院作出关于（2011）黄执字第30号执行一案，该院已委托广东亿竞拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖的《通知书》【（2013）穗黄法司法委托字第108-111号】。2014年1月3日，《【2014】第5期标的1广州市天河区粤垦路213号201房查看拍卖公告》，载明拍卖标的为涉案房屋，拍卖号为（2013）穗黄法司法委托字第108号，委托方为广州市黄埔区人民法院，案号为（2011）黄执字第30号，拍卖机构为广东亿竞拍卖有限公司，标的评估价值2234752元，拍卖标的简介为拍卖标的位于粤垦路瑞心苑瑞雅阁小区内，所在楼宇为钢筋混凝土结构16层电梯楼，拍卖标的位于第2层，朝向西向，通风采光较好，室内布局为三房一厅一厨一卫两阳台，现对外出租（详细参考《房屋租赁合同》），委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明：拍卖标的交付方式为不交吉，买受人负责自行检验，若发生标的物瑕疵责任由买受人负责；优先购买权人为承租人昌某公司，标的按现状不交吉拍卖，由买受人承担交易过程中的税、费和房产存在的风险。2014年7月8日，广州市黄埔区人民法院作出《公告》【（2011）黄执字第30号-1】，主要内容为该院依法查封并拍卖李清华名下的涉案房屋，但经三次公开拍卖仍未能成交，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款之规定，该院决定以1430320元的价格变卖涉案房屋。2014年9月9日，原告成功购买涉案房屋，成交价1430320元。2014年9月16日，广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号-4执行裁定，确认原告购买涉案房屋的事实，并裁定：涉案房屋的所有权归原告；原告可持该裁定书到相关管理部门办理涉案房屋所有权权属变更手续。2014年9月29日，原告取得涉案房屋的《房地产权证》（载明共有情况为单独所有，建筑面积为108.04平方米）。现原告以两被告所签订的关于广州市天河区粤垦路213号201房的《房屋租赁合同》无效为由提起本案诉讼。庭审中，原告称其在竞买涉案房屋时只知道涉案房屋是以不交吉方式拍卖并存在租赁合同，且知悉承租人是昌某公司，昌某公司对涉案房屋有优先购买权，但不知道租期为20年，拍卖公示的内容根本没有《房屋租赁合同》，买受人必须到法院查看，才将合同出示给买受人。原告还提交两被告于2008年9月1日签订的《房屋租赁合同》复印件，载明：李清华将涉案房屋出租给昌某公司，租期为20年，自2008年9月1日起至2028年8月31日止。昌某公司确认上述《房屋租赁合同》的真实性，并称其于2013年10月6日以承租人的身份向广州市黄埔区人民法院申报权利并提交了《房屋租赁合同》，该院在数次拍卖中均公示了涉案房屋以不交吉方式拍卖，并注明其为承租人，且在2014年1月3日的公告中，不仅公示了涉案房屋不交吉，而且还公示了《房屋租赁合同》的内容，原告作为买受人不可能无视该《房屋租赁合同》。另，本院依职权调取广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号-3执行案件材料中的《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》载明：李清华将涉案房屋出租给昌某公司，租期为20年，自2008年9月1日起至2028年8月31日止。关于原告主张要求对《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定的问题，本院审查后认为上述鉴定对本案事实认定无意义，并已告知原告，故本院对原告的上述鉴定申请不予准许。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”由此可见，“买卖不破租赁”是一般原则，但房屋出租前已设立抵押且因抵押权人实现抵押权发生所有权变动以及出租前房屋已被法院查封的情形除外。本案中，关于昌某公司与李清华签订的《房屋租赁合同》是否虚假的问题。首先，根据原告关于其竞买涉案房屋时已知道涉案房屋是为不交吉且存在租赁合同，且知悉承租人是昌某公司，昌某公司对涉案房屋有优先购买权，买受人必须到法院查看的陈述来看，原告对涉案房屋带租约、不交吉且昌某公司为承租人的情况是知悉的，且其亦知晓其作为买受人可到法院查看相关租赁合同，而根据查明的事实，广州市黄埔区人民法院（2011）黄执字第30号执行案中亦存在该《房屋租赁合同》，故本院对原告关于其并不清楚该租约及租赁期限的陈述难以采信；其次，从日常生活经验判断，涉案房屋带租约、不交吉拍卖的情况对房屋的拍卖成交价具有重大影响，原告在知悉涉案房屋存在租约且知悉通过法院可查看该租约的情况下而未进一步对涉案房屋的租约进行了解，亦应由原告自行承担因其未尽谨慎义务而产生的风险，且事实上，原告也以1430320元的价格购买涉案房屋，该价格比评估价低804432元。综上，原告作为完全民事行为能力人，在清楚涉案房屋存在租约且不交吉方式交付，亦清楚可到法院对租约进行查看的情况下，理应清楚预计涉案房屋带租约、不交吉的情况对其购买涉案房屋后行使业主权利所产生的种种约束，其在变卖中购买涉案房屋即可以认定原告愿意接受涉案房屋存在租约的权利使用瑕疵。现原告又对《房屋租赁合同》的真实性提出异议及确认该合同无效并要求昌某公司腾空交还涉案房屋，缺乏理据，本院不予支持。亦鉴于以上事实及理由，本院对原告要求对《房屋租赁合同》的形成时间进行鉴定的申请不予准许。被告李清华经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告李凤珍的全部诉讼请求。本案受理费11000元、公告费500元，均由原告李凤珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  骆颜琳人民陪审员  曾霓芳二〇一六年一月十五日书 记 员  蒲肖明廖嘉欣本判决书已于2016年月日送达