安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎民一初字第00021号
原告：苏升红，女，汉族，住安庆市迎江区。
委托代理人：陶高清，男，汉族，住安庆市大观区。
被告：安庆市�城房地产开发有限公司，住所地安庆市。
被告：安庆市大观区经济和信息化委员会，住所地安庆市大观区。
法定代表人：高欣，该委员会主任。
委托代理人：杨尚美，安徽中皖律师事务所律师。
委托代理人：张金金，安徽中皖律师事务所律师。
原告苏升红诉被告安庆市环城房地产开发公司（以下简称环城房地产公司）、安庆市大观区经济和信息化委员会（以下简称大观区经信委）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告苏升红及其委托代理人陶高清、被告大观区经信委的委托代理人张金金到庭参加诉讼。被告环城房地产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏升红诉称：原、被告于2008年4月14日签订购房协议一份，约定原告从第一被告处购买迎江�青少年宫东路西一巷2号商住楼1幢一层7室，建筑面积42.33平方米，按套计价，总价款为223650元。合同签订后，原告分别以自己及儿子的名义交给第一被告购房款221115元，但在2013年7月19日房产局登记办证测绘中，该房建筑面积仅为32.57平方米，比合同约定的面积少9.76平方米。该商品房买卖合同约定总面积为42.33平方米，3%面积误差计为1.27平方米，计款6710元，剩余不足面积8.49平方米按双倍返还即89714元，减去原告未交足的购房款2535元，合计诉求为93889元。另外第二被告大观区经信委系第一被告的上级主管单位，尤其是在第一被告法定代表人被羁押期间，其作为第一被告的财产主管人、处置人，应对第一被告的债权、债务承担责任，故原告将其列为第二被告，要求其与第一被告共同承担民事责任。综上，请求法院判令被告返还原告房屋面积缩水的购房款93889元，并承担本�诉讼费。
苏升红为支持自己的诉讼请求，向法庭递交了以下证据：
1、原告身份证、结婚证、户口本，证明原告诉讼主体资格，缴款人汪大为是原告儿子。
2、购房合同，证明当时购买面积和价款的约定。
3、收款收据，证明房屋面积缩水及原告主张赔偿的依据。
4、房屋验收单，证明房屋面积缩水及原告主张赔偿的依据。
5、环城房地产公司营业执照复印件，证明第一被告诉讼主体适格。
6、市访接（2013）26号文件、观工经党（2007）13号文件，证明第二被告诉讼主体适格。
环城房地产公司未到庭应诉也未作答辩与质证。
大观区经信委辩称：第二被告不是合同当事人，对于房屋面积是否缩水不清楚，请法庭予以核实。原告在诉状中要求第一被告承担违约责任，而第二被告不是合同当事人，故不存在承担违约责任；而且第一被告的资产并未交付第二被告，第二�告也无法协助第一被告履行任何法律责任，请法院依法驳回原告对第二被告的起诉。
大观区经信委为支持其抗辩主张，向法庭递交了两份文件的复印件，证明第二被告是行政单位，不是企业财产接管人，第一被告划归大观区只是行政区划调整的结果。
原、被告递交的证据经庭审展示后，双方当事人质证意见如下：
（一）大观区经信委对原告递交证据的质证意见：
对证据1无异议。对证据2、证据3、证据4不发表质证意见，因为第二被告不是合同当事人。证据5请法庭核实。证据6达不到原告的证明目的，因为该证据不能证明第二被告是第一被告的财产管理人和处置人，该证据恰恰证明第一被告的财产不是由第二被告控制。
（二）原告对大观区经信委递交证据的质证意见：
对证据的真实性无异议，但该证据恰恰证明原告的观点，第二被告是就是第一被告的财产保管人，是本案适格被告。
综合原被告双方的举证、质证及诉辩意见，本院对双方当事人递交的证据认定如下：
（一）原告递交的证据：证据1，被告无异议，应予以认定。证据2、证据3、证据4已与原件核对无异，且相互印证，应予认定。证据5，予以认定。证据6，大观区经信委未对其真实性提出异议，故对其真实性予以认定，至于第二被告是否为本案适格主体，将在陈述判决理由时阐明意见。
（二）大观区经信委递交的证据：原告对证据的真实性无异议，故对其真实性予以认定；至于第二被告是否为本案适格主体，也将在陈述判决理由时阐明意见。
根据以上认定的证据及双方当事人的陈述，本院查明案件事实如下：
本案讼争房屋坐落于安庆市迎江区青少年宫东路农机公司综合楼一层7室。
2008年4月14日，苏升红与环城房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该�同约定：本案讼争房屋建筑面积共42.33平方米，其中套内建筑面积41.21平方米，公摊面积1.12平方米；商品房价款按套计算，总价款223650元；根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的，不适用本条约定（其他内容与本案无关，不再赘述）。合同签订后，苏升红以儿子汪大为的名义向环城房地产公司缴纳了购房款214115元，以苏升红的名义缴纳购房款7000元，合计221115元，尚欠2535元。2013年12月27日，苏升红办理了本案讼争房屋的产权证，证载建筑面积32.57平方米，套内建筑面积31.50平方米。为此，原告向本院提起民事诉讼。
本案争议焦点在于：1、对于按套计价的房屋出现面积短少，原告能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张权利？2、第�被告是否为本案适格被告？
本院认为：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，原、被告签订的合同是国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部监制的格式文本，其中第五条约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，该约定显然加重了购买人的责任，且被告无证据证明其已用合理方式提请原告注意该条款，故该条款无效。因此，本案应视为双方未对面积差异处理进行约定，原告有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张权利，即：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。结合本案实际情况，合同约定房屋面积为42.33平方米，总房款223650元，即每平方米单价为5283.49元，但原告实际缴纳购房款221115元，折合面积为41.85平方米。现房产证载明本案讼争房屋面积为32.57平方米，面积误差为9.28平方米（41.85平方米-32.57平方米），其中：1.26平方米在3%以内，由第一被告返还买受人房价款6657.20元（1.26平方米×5283.49元／平方米）及利息；超出3%部分即8.02平方米（9.28平方米-1.26平方米）房价款由第一被告双倍返还给原告，即84747.18元（8.02平方米×5283.49元／平方米×2）。现由于原告未主张利息损失，故本院判令第一被告退还原告购房款91404.38元（84747.18元＋6657.20元）。
同时，根据合同相对性的原则，原告与环城房地产公司存在商品房销售合同关系，与大观区经信委�关联，且大观区经信委作为第一被告的主管单位，其是否接管环城房地产公司的财产属公司清算的范畴，与本案并非同一法律关系，不宜一并处理，故大观区经信委不是本案适格被告，本院对原告要求大观区经信委与环城房地产公司共同承担民事责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告安庆市环城房地产开发公司在本判决生效后十日内退还原告苏升红缴纳的购房款91404.38元；
二、驳回原告苏升红的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2150元，由原告苏升红负担150元，被告安庆市环城房地产开发公司负担2000元（该款原告已预缴，被告安庆市环城房地产开发公司在本判决生效后十日内直接将该款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 李 静
审 判 员 潘 小 红
人民陪审员 李 淑 霞
二〇一四年九月四日
书 记 员 金玲（实习）
【法律条文】
1、《中华人民共和国合同法》第三十九条：
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为�重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
2、《中华人民共和国合同法》第四十条：
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
3、《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实�算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。