上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3241号
原告张月芬。
原告张小陆。
上列二原告委托代理人黄志宏，上海君典律师事务所律师。
上列二原告委托代理人朱娟娟，上海君典律师事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司。
法定代表人陈绍圣。
原告张月芬、张小陆与被告上海松江礼品城有限公司（以下简称“礼品城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2014年4月25日再次公开开庭进行了审理。原告张月芬、张小陆参加了第一、三次庭审，原告张月芬、张小陆的委托代理人黄志宏参加了第一、二次庭审，原告张月芬、张小陆的委托代理人朱娟娟参加了第三次庭审，被告礼品城公司的法定代表人陈绍圣参加了三次庭审。本案现已审理终结。
原告张月芬、张小陆诉称：原、被告于2003年签订了名为联建实为买卖房屋的协议，原告选定了上海国际礼品城D区37幢132号商铺（以下简称为“系争房屋”），并按被告要求支付了相应的购房款；商铺建成后，因办理分户独立产权需要，双方于2007年12月8日签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》，并于同日签订了《礼品城商铺代（包）租赁合同》。原、被告在2007年12月8日结清所有购房款，由被告方开具了366，030元的上海市房地产业销售统一发票，联建协议已被被告收回，办证结转协议已遗失。被告的大产证早于2011年3月25日办出，但至今未为原告办理好小产证，这对原告行使出售房产、办理抵押贷款等拥有完整产权应享有的各项相关权益造成重大损失，而且房价一直在涨，且涨幅很大，按同期银行贷款利率每年6.15％计算损失，也远不能弥补原告的损失。此外，原、被告约定由被告对系争房屋进行装修，装修费23，000元从原告应得的2008年和2009年租金中扣除，被告早已扣除了23，000元的装修费，但至今未履行装修义务。关于系争房屋上的银行抵押问题，原告已经将房款付清，该抵押与原告无关，抵押应由被告涤除。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告涤除上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海国际礼品城D区37幢132号房屋（现门牌号38号123室、223室、323室）房屋上的抵押登记，并为原告办理上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海国际礼品城D区37幢132号房屋（现门牌号38号123室、223室、323室）的产权证；2、被告按原告已付房款366，030元的同期银行贷款利率每年6.15％向原告支付违约金，直至办出产证为止（暂自2013年5月21日计至2013年11月20日为11，256元）；3、被告返还原告房屋装修费23，000元。
被告礼品城公司辩称：办证是被告经过政府协调必须建立在联建协议的基础上，需要开具统一发票，签订上海市统一买卖合同，具有办证结转协议中的四个统一经营的承诺。只有签订了上海市房屋买卖合同才能办证，被告二个月前发函，之前还打电话让原告过来签订合同办证，但是原告一直不来，被告不知道为何直至现在合同没有签订，被告也同意配合办证，因此不存在被告违约，也不存在违约金的问题。装修费的问题，六年的租赁合同是200，000元租金，原告承担的是23，000元装修费，原告既然拿了租金就应当承担这个装修费，因此被告不同意返还装修费。
经审理查明：原、被告2003年签订了联建房协议书，原告选定礼品城内D区37幢132号联建房一间；2007年，原、被告又签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》，原、被告由此前的联建关系转为合法销售办证关系。由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府向松江区房土局请示办理分户独立产权证，并将上述协议报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。嗣后，原告支付被告购房款366，030元，被告于2007年12月8日向原告开具了金额为366，030元的发票。同日，原、被告签订《礼品城商铺代（包）租赁合同》，被告承租原告的系争房屋，并从租金中扣除了20，000元作为系争房屋的装修费用。
2011年3月25日，被告办出了系争房屋所在地块的上海市房地产权证（大产证），2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），系争房屋的门牌号码变更为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。诉讼中，原、被告确认系争房屋二楼和三楼没有装修，一楼和四楼已经装修好了。
2013年12月12日，被告向原告发出了《关于办证、租金结算及后续招商、经营的告知函》，载明郑重通知包括原告在内的小业主，凡未接到办证通知及多次通知未来办证的，今通知（已交清联建款及相关联建费用，签订“联建房结转销售办证协议”的，并已缴税开取“上海市房地产业销售统一发票”的），接函后尽快来电021-XXXXXXXX预约公司按顺序安排前来结算本市联建商铺必须增加的消防喷淋等设施费及办证费用，签订“上海市房地产买卖合同”，委托代办证公司申报分户产权登记、办证（并请携带好联建协议、结转销售办证协议、税务局开取的“上海市房地产业销售统一发票”、身份证、户口簿）。凡有不详，请查阅2013年4月12日信函，电话联系不畅，请直接前来取号按顺序办理。2013年12月13日，原告签收了上述函件。诉讼中，原告表示确实收到了上述函件，但是在原告诉讼后才发给原告的，由于被告不守约，原告打算通过诉讼来解决这个事情，且函上的办证是有附加条件的，并不是无条件办证，故对于这份函原告不予认可。关于联建房的新增费用，当时约定的就是联建房的建设和设施由被告负责，原告只需要支付房款。
现系争房屋上设定有抵押债权，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行，债权数额为140，000，000元。
以上事实，由购房发票、礼品城商铺代（包）租赁合同、上海市房地产权证、告知函及邮寄凭证、上海市房地产登记簿及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》和《礼品城商铺代（包）租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。本案中，办证条件具备后，被告应当代原告办理系争房屋的小产证；审理中，被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证，涉及产权分割的小产证在此之后即可办理，故现办证条件已经具备，被告理应涤除系争房屋上的抵押债权并协助原告办理小产证。至于被告辩称的需要原告配合才可办出小产证的意见，因被告在系争房屋所在区域的大产证办出后怠于通知原告办理相关手续，且其于2013年12月12日向原告发出告知函时亦附加了相应的条件，系争房屋上也存在巨额的抵押债权，故本院对此不予采纳。至于被告以原告不同意支付消防、喷淋、监控、电梯的费用为由，拒绝为原告办理小产证，与双方的约定相悖，本院亦不予支持。
其次，2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约。因被告的违约行为致使原告不能及时取得系争房屋的小产证，影响了原告对房屋的合法处置行为，且考虑到分户大产证办出后，办理小产证亦需合理时间，故原告主张自2013年5月21日起至办出产证之日止，以366，030元为本金，计算被告无合理原因拒绝为原告办理小产证的违约金，于法不悖，本院予以支持，至于违约金的计算标准，本院根据双方的意见，酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。
关于原告主张的装修费用，因双方约定了从被告应当支付给原告的租金中扣除20，000元，由被告代为装修，而被告却仅装修了一楼和四楼，尚有二楼和三楼没有装修，故应承担相应的责任，但考虑到原告已获取租金回报、商铺装修的折旧问题，本院酌定被告应返还原告装修款2，500元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内涤除上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告张月芬、张小陆将上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋的产权证办至原告张月芬、张小陆名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张月芬、张小陆自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告张月芬、张小陆名下之日止的逾期办理产权证的违约金（以366，030元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张月芬、张小陆装修款2，500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费656元，由原告张月芬、张小陆负担512元（已付）、被告上海松江礼品城有限公司负担144元（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 洪 飞
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年六月三日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经验风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。