福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第1915号
原告三明市阳光物业服务有限公司，住所地三明市。
法定代表人黄嘉辉，董事长。
委托代理人魏宝闽，福建闽中律师事务所律师。
被告赵春梅，女，汉族，住三明市。
原告三明市阳光物业服务有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告赵春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托代理人魏宝闽，被告赵春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为三级。2007年1月1日，原告与福建三明立丰房地产开发有限公司签订梅列区阳光城小区《前期物业管理服务合同》，并依照合同约定对阳光城进行管理服务。合同约定，物业管理费按1元／月·平方米计算缴纳。同时在业主手册第十一条约定，如在交费期内未收到住户的付款，将从超期之日起按每日0.3%加收所欠费用违约金。原告依合同约定为阳光城提供物业管理服务，而被告赵春梅作为阳光城住户，却拒绝依照《前期物业管理服务合同》的相关约定缴纳物业管理服务费等相关费用，自2012年1月起至2015年6月，累计拖欠物业管理费5054.32元，违约金2017.8元，水电公摊1100元，合计8172.12元，影响到物业公司的及小区公共设施设备的正常运行，故诉至法院，请求判令：1.被告支付给原告2012年1月起至2015年6月，累计拖欠物业管理服务费5054.32元，违约金2017.8元，水电公摊1100元，合计8172.12元；2.由被告承担本案诉讼费。
被告赵春梅辩称，一、原告未按合同约定实施管理，小区存在重大安全隐患，严重影响业主生活，主要表现在：1.小区的安全通道被原告用于停车收费，造成消防车、救护车等无法进入，直接危害小区业主生命安全；2.小区的安保形同虚设，小区完全是开放式小区，任何人都可以随意进入小区，无人询问、无需登记。小区监控设施管理不到位，盗窃案频发，业主财产安全无法保障；3.进入小区电梯在安装设计上有缺陷，有一半无遮雨设施，导致雨天电梯出现故障无法运行，最长停机时间达4个多月，严重影响小区居民出行，居民的安全无法保障；4.原告未尽到对电梯的维护管理职责，没有按照国家《特种设备安全监察条例》第三十二条的相关规定执行，电梯带病运行，对被告的生命安全造成威胁，同时也未按要求实施管理，经常看到行人在电梯上跑动，影响电梯的正常使用；二、原告侵占小区业主的利益，擅自利用小区的架空层做商业用地，且收费未与业主共享；三、小区的物业管理未达到一级收费标准，即每月每平方米1元的收费标准，具体表现在：1.基础设施没有达到相应的标准；2.公共秩序维护未到位；3.保洁服务不到位；4.费用收取未公示。原告为三级资质等级的物业服务企业，其管理的物业项目总建筑面积不得超过20万平方米，不具备管理阳光城小区24万平方米的资格。综上，原告未按照合同履行责任和义务，侵占了业主的利益，请求驳回原告的诉讼请求，并责令原告进行整改，将侵占业主的利益归还业主。
原告为证明其所主张的事实，向本院提供以下证据：
1.营业执照、组织机构代码证和内资企业登记基本情况表，证明原告的主体身份情况，以及原告原名称为三明市阳光物业管理有限公司，于2008年5月7日更名为三明市阳光物业服务有限公司。
2.《物业管理服务合同》一份，证明原告于2007年1月1日与建设单位三明市立丰房地产开发有限公司签订合同后，按合同对“阳光城”小区进行物业管理服务。
3.业主情况登记表一份，证明被告赵春梅系三明市梅列区玫瑰新村69幢1001室业主。
4.缴费通知函一份，证明被告赵春梅尚欠原告2012年1月至2015年6月期间的物业服务费共计5054.32元、2012年1月至2014年12月期间公摊电费1016.6元、2009年10月至2014年12月公摊水费83.4元的事实。
5.电费公摊清单、三明供电公司电费结算单、电费公摊说明、水费托收清单、公摊清单、水费发票，证明水电费公摊计算方法、依据。
被告质证认为，对原告提供的证据1的真实性没有异议，原物业公司三明市阳光物业管理有限公司在业主不知情况的情况下私自变更为三明市阳光物业服务有限公司，而且股东（出资人）也进行了变更，完全变成了另一家公司，营业执照又进行了变更，按合同约定是不能私自变更的，原告根本没有物业管理资质，其行为存在欺诈。对证据2《物业管理服务合同》的真实性没有异议，原告对合同中很多条款约定的内容没有兑现，如第六条约定的义务没有履行，即公共设施不能作为商业运行，原告将小区道路、架空层都作为商业用途，前期没有公布服务内容和标准，也没有看到小区收费公示；第七条约定的物业管理服务标准没有达标；第八条第四点约定的内容没有做到，即电梯没有验收清楚及其所产生的故障费用要由原告承担。对证据3、4、5的真实性未提出异议。对电费公摊清单中其他公共设备等用电公摊有异议，因为监控基本坏了，所以该电费公摊不明确；对水费公摊清单，被告认为，不需要用这么多的水。
为证明其主张，被告提供以下证据：
1.梅列区住房和城乡规划建设局梅建（2015）92号《关于对三明市阳光物业服务有限公司超越资质等级经营阳光城住宅小区物业服务项目的处理决定》，证明原告没有资质管理阳光城小区，并被处罚的事实。
2.关于阳光城小区公共收益情况说明，证明原告违规，把公共收益占为己有，收入不公开，至今小区停车收费仍然没有移交给业主委员会。
3.三明市阳光城小区物业服务招投标评分方案，证明全体业主认为原告长期存在物业服务缺失，消防通道随意被占用，外来人员随意进入小区，没有按照合同约定管理，管理服务不到位。
4.照片6张，证明原告对阳光城小区保洁没有做到，对占道停车等方面的管理没有到位。
原告质证认为，对证据1的真实性没有异议，该文确认了原告对该小区的超越经营，同时也明确了在阳光城小区没有选聘新的物业公司进驻管理前，仍由原告继续负责阳光城小区的物业管理服务。证据2、3，是业主委员会做的说明，并不能证明被告所说是真实的。证据4，每层住房将垃圾放在门口，由保洁拿到楼下同一装车，所以存在垃圾放在垃圾箱旁边的问题，至于车辆占用通道的行为都是小区业主的行为。
本院认为，被告对原告提供证据的真实性没有异议，原告对被告提供证据的真实性没有异议，上述证据及事实本院予以确认。被告对原告提供的证据5中的部分电费公摊及水费公摊虽持异议，但没有提供足以反驳的相反证据予以推翻，本院认为该组证明具有证明力，可以作为认定本案的事实依据，即被告赵春梅尚欠原告2012年1月至2015年6月期间的物业服务费共计5054.32元、2012年1月至2014年12月期间公摊电费1016.6元、2009年10月至2014年12月公摊水费83.4元。被告提供的证据2属于阳光城业主委员会对小区管理向业主作出的说明与公示，与本案处理无法律上的因果关系，不能作为认定本案的事实依据。被告提供的证据3、4，其中占道停车的照片，原告不持异议，该照片可以体现原告对小区的物业管理不够到位。
经庭审质证、认证，对本案事实作如下认定：
被告赵春梅系三明市梅列区玫瑰新村69幢1001室业主。2007年1月1日，三明市阳光物业管理有限公司与建设单位三明市立丰房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定：三明市立丰房地产开发有限公司委托三明市阳光物业管理有限公司对“阳光城”小区进行物业管理，委托管理期限自本合同生产之日起至本物业业主委员会与其选聘的物业服务公司签订《物业管理服务合同》生效之日；物业管理服务费向业主收取，即1元／月·平方米；并对双方的权利和义务、物业管理服务要求标准、违约责任等进行了约定。三明市阳光物业管理有限公司于2008年5月7日经工商登记更名为三明市阳光物业服务有限公司即本案原告。原告于2009年10月入驻“阳光城”住宅小区进行物业管理服务。被告至今尚欠2012年1月至2015年6月期间的物业服务费5054.32元、2012年1月至2014年12月期间公摊电费1016.6元、2009年10月至2014年12月公摊水费83.4元，共计6154.32元。
2015年8月5日，梅列区住房和城乡规划建设局作出梅建（2015）92号文，其内容为：经核实，阳光城住宅小区住宅面积为209120平方米，停车库面积为37808平方米，合计总建筑面积246928平方米；三明市阳光物业服务有限公司的资质等级为三级，按相关法规规定，其管理的物业项目总建筑面积不得超过20万平方米；该局根据《福建省物业管理条例》第三十六条和《物业服务管理企业资质管理办法》第八条规定，对三明市阳光物业服务有限公司作出如下处理决定：（一）确认三明市阳光物业服务有限公司承接阳光住宅小区物业服务项目属超越资质等级经营行为；（二）对三明市阳光物业服务有限公司予以警告处理并责令其整改；（三）要求阳光城业主委员会尽快组织召集业主大会，依法定程序选聘具有合格资质的物业服务企业入驻管理阳光城住宅小区；（四）在阳光城业主委员会没有依法定程序选聘好新的物业服务公司入驻管理之前，阳光城住宅小区的物业服务工作暂时由三明市阳光物业服务有限公司继续负责。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽然原告属于三级资质物业服务企业，其与建设单位签订《物业管理服务合同》并入驻阳光城小区进行物业管理服务系超越资质等级经营行为，但阳光城小区业主已实际接受管理服务，且梅列区住房和城乡规划建设局于2015年8月5日作出的处理决定亦明确在阳光城业主委员会没有依法定程序选聘好新的物业服务公司入驻管理之前，阳光城住宅小区的物业服务工作暂时由原告继续负责，因此原告与建设单位签订的《物业管理服务合同》中服务管理项目及收费等内容部分对全体业主包括被告具有约束力。据此，被告应当向原告交纳相应的物业服务费、水电公摊费，故原告要求被告支付物业服务费5054.32元、公摊电费1016.6元、公摊水费83.4元的诉讼请求，本院予以支持。原告超越资质入驻阳光城小区进行物业管理，且在物业管理服务过程中存在管理服务不到位的情形，其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告关于原告侵占小区业主的利益及返还利益的主张，与本案系不同的法律关系，亦属不同的诉讼主体，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告赵春梅应于本判决生效之日起十日内支付给原告三明市阳光物业服务有限公司2012年1月至2015年6月期间的物业管理费5054.32元、2012年1月至2014年12月期间公摊电费1016.6元、2009年10月至2014年12月公摊水费83.4元，共计6154.32元。
二、驳回原告三明市阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告赵春梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审 判 长 林伦兵
人民陪审员 李丽明
人民陪审员 郑连珠
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 杨 彬
附：本判决所依据的具体法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。