上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1612号
上诉人（原审被告）上海盖亚餐饮管理有限公司。
法定代表人林虹。
委托代理人金松，上海市百良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海鸿福置业有限公司。
法定代表人陈耀明。
委托代理人连晏杰，上海市新华律师事务所律师。
委托代理人季闻理，上海市新华律师事务所律师。
上诉人上海盖亚餐饮管理有限公司（以下简称盖亚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年11月8日，上海鸿福置业有限公司（以下简称鸿福公司）与盖亚公司签订租赁合同，约定盖亚公司（乙方）向鸿福公司（甲方）承租上海市四川北路XXX号壹丰广场购物中心B2层A01和B21号房屋，租赁面积126.17平方米，租期自2012年2月7日起至2015年2月6日止，装修期自2012年2月7日至2012年3月23日共45天，租金为固定租金或提成租金取较高者。合同第6条中约定，乙方应支付相当于三个月租金和物业管理费的金额作为履约保证金，如乙方擅自中途退租或违反合同其他约定，而致甲方行使解除合同权利，甲方可以全部没收履约保证金而无须归还乙方；除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付合同下的应付款项。合同第13－2条中约定，乙方逾期不付租金或其他费用超过30日的，甲方可以解除合同，违约一方应向另一方按月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金。合同第13－3条中约定，甲方行使解除合同权利的，还有权向乙方追索装修期内所免去的所有租金和物业管理费。租赁合同签订后，双方按约履行，盖亚公司在租赁房屋开设鲜芋仙品牌餐饮。2012年7月18日，双方签订补充协议，将租期修改为从2012年4月9日到2015年4月8日，装修期从2012年4月9日到2012年5月23日，装修期内免收租金，但乙方须支付物业管理费等其他费用。2012年12月19日，双方又签订补充协议，将租赁部位修改为上海市四川北路XXX号壹丰广场购物中心B2层A01号房屋（以下简称涉案A01号房屋），租赁面积91平方米，第一、二年月固定租金为人民币（以下币种均为人民币）33，215元（每天每平方米12元），物业管理费6，825元；第三年月固定租金为38，750.83元，物业管理费7，189元；履约保证金为126，019.83元。此后双方按补充协议继续履行。2013年，鸿福公司与盖亚公司先后签订三份补充协议，分别约定2013年3月1日到5月31日的固定租金按70%收取，2013年7月19日至9月30日的固定租金按50%收取，2013年10月1日至2014年3月31日的固定租金按70%收取，同时均约定乙方实际租赁不满约定的租赁期或违反合同约定，甲方有权索取免去的所有租金。2013年7月中旬，鸿福公司三次发电子邮件给盖亚公司，通知大楼B2层地铁出入口将于2013年7月19日至9月16日封闭改造，对店铺造成的不便将给予部分优惠补偿，并采取一定的措施引导客流。鸿福公司与盖亚公司随即于8月2日签署了上述第二份补充协议。此后盖亚公司未完全付清2013年8月的租金和物业费，并于9月起未再支付租金和物业费。2014年1月14日，鸿福公司致函盖亚公司，通知于2014年1月15日起解除租赁合同。之后，鸿福公司向原审法院起诉请求判令：1、盖亚公司支付拖欠的租金及物业管理费129，181.05元（2013年8月1日起计算至2014年1月15日）；2、盖亚公司支付水电费27，951.02元，数据库管理费1，698.63元；3、盖亚公司支付保证金以外的违约金126，019.83元（按固定租金及物业费的三倍计算）；4、盖亚公司支付装修期内租金69，078.08元，以及优惠期内减免的租金105，014元；5、盖亚公司支付的履约保证金126，019.83元归鸿福公司所有。
原审审理中，盖亚公司辩称，其不同意鸿福公司的诉请。鸿福公司诉请的依据是盖亚公司擅自解除合同，而实际是盖亚公司在租赁后，因大楼B2层的地铁入口封闭改造装修和招商的其他后进驻店面装修，导致其营业额大幅下降，无法实现租赁目的，故盖亚公司不认为是自己违约。盖亚公司针对鸿福公司提出的诉请1认为，因为是鸿福公司的装修问题导致盖亚公司无法经营，况且盖亚公司有相当于三个月租金的保证金在鸿福公司处，故不同意支付租金；对鸿福公司提出的诉请2即实际发生的水电费和数据库管理费是认可的，同意支付；对鸿福公司提出的诉请3认为，即使要支付违约金，也应予以调低，且物业费不能计算在内。而且盖亚公司不付租金是因为双方存在争议；对鸿福公司提出的诉请4认为，盖亚公司没有擅自解除合同，是鸿福公司没有解决妨碍盖亚公司经营的问题。对鸿福公司提出的诉请5，鸿福公司既然选择了主张违约金，不能再选择没收保证金。
原审法院认为，鸿福公司与盖亚公司签订的租赁合同与补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。盖亚公司辩称其未付租金是因为大楼装修影响其经营，但双方在装修发生后，已经为此就租金的减免问题签订了补充协议，盖亚公司再以此为由拒付减免后的租金，不构成合法抗辩。且在装修已告结束而鸿福公司也在补充协议中约定继续给予一定租金优惠的情况下，盖亚公司仍然拖欠租金，没有合理性。故盖亚公司拖欠租金的行为构成违约，鸿福公司有权在解除合同后要求其支付所欠租金和物业管理费等费用，并承担违约责任。根据租赁合同约定，在盖亚公司违约导致合同解除的情况下，鸿福公司有权没收押金并按月租金及月物业管理费之和的3倍主张违约金。相对于鸿福公司的损失，该违约责任的约定明显过高。原审法院考虑实际情况，在鸿福公司有权没收押金的情况下，酌情确定盖亚公司还应承担的违约金为5万元。根据租赁合同约定，在鸿福公司因盖亚公司违约而解除合同的情况下，有权要求盖亚公司返还装修期内减免的租金。故对鸿福公司该诉请应予支持。但鸿福公司将B21号房屋的租金也纳入计算范围，在该房屋的租约已由双方合意终止，并未发生违约的情况下，无充分依据。故盖亚公司应返还的装修期内租金当以双方约定的涉案A01号房屋的租金数额为准计算。至于补充协议所减免的租金，根据协议约定若盖亚公司违约则应予返还，但第二份补充协议中对2013年7月到9月的租金减免并非单纯是鸿福公司对盖亚公司的优惠，而是因大楼地铁入口装修对盖亚公司经营产生不利影响后，双方据此对租金减免达成的合意，在本质上是鸿福公司对其在该时间段内无法按约提供适合的经营场所而承担的责任。即使双方未能达成协议，也应依法对租金进行减免。故鸿福公司要求返还该款有悖公平，原审法院不予支持。对其他时间段内减免的租金，属于鸿福公司对盖亚公司给予的优惠，在盖亚公司违约的情况下，鸿福公司可以按约要求盖亚公司返还。对双方无争议的水电费和数据库管理费，予以确认。
原审法院据此判决：一、盖亚公司应于判决生效之日起10日内支付鸿福公司2013年8月1日起到2014年1月15日止的欠付租金和物业管理费129，117.30元；二、盖亚公司应于判决生效之日起10日内支付鸿福公司水电费27，951.02元，数据库管理费1，698.63元；三、盖亚公司应于判决生效之日起10日内支付鸿福公司违约金5万元；四、盖亚公司已支付的履约保证金126，019.83元由鸿福公司没收；五、盖亚公司应于判决生效之日起10日内支付鸿福公司优惠期内减免的租金64，701元；六、盖亚公司应于判决生效之日起10日内支付鸿福公司装修期内减免的租金49，140元；七、对鸿福公司的其他诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，盖亚公司不服，向本院提起上诉称：其承租的房屋所在的大楼B2层存在长期、大量的施工，致使盖亚公司的店铺营业环境恶劣，营业额大幅度下降，无法实现租赁目的，盖亚公司曾要求鸿福公司消除影响并减免租金，但鸿福公司并未及时与其他承租商铺进行沟通，鸿福公司给出的租金优惠方案也不能弥补盖亚公司的损失。在双方仍在协商期间，鸿福公司单方面发函解除合同，盖亚公司不应承担违约责任。盖亚公司据此请求撤销原审法院判决，依法改判对鸿福公司在原审中提出的诉讼请求不予支持。
被上诉人鸿福公司答辩称，其于2013年7月15日就已通知盖亚公司关于大楼B2层地铁出入口将进行封闭改造，双方此后又签订了有关减少租金的补充协议，故盖亚公司提出的上诉意见及理由没有依据。鸿福公司不同意盖亚公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，盖亚公司以其承租的房屋营业环境恶劣，无法实现租赁目的作为其拒付租金的理由。依据已查明之事实，双方在鸿福公司就承租房屋的经营环境在一段时期内所受影响已明确告知盖亚公司的情况下达成了有关租金减免的补充协议，故盖亚公司作为承租方理应按约履行支付租金的义务。盖亚公司关于鸿福公司在双方未就租金减免达成最终意见前提出解除合同的责任不应归咎于其的说法缺乏事实依据。原审法院结合双方签订的租赁合同、补充协议的约定以及鸿福公司在不同时段减免租金的初衷对鸿福公司提出的诉请所作处理并无不当，原审判决可予维持。对盖亚公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，584.67元，由上诉人上海盖亚餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十一月六日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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