福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异62号
案外人：张少华，男，1968年5月23日出生，汉族，住福建省顺昌县。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福州市鼓楼区五四路157号新天地大厦5层，组织机构代码85443687-9。
法定代表人：欧阳财文，职务行长。
委托诉讼代理人：卢海风、颜宗冷，北京大成（福州）律师事务所律师。
被执行人：福建坤奇信息科技有限公司，住所地福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园C区3号楼109室，组织代码机构58750292-2。
法定代表人：谢建生。
被执行人：徐芳，女，1973年6月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：林蔚，男，1970年7月29日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：徐仁智，男，1981年8月17日出生，住福建省福州市台江区。
被执行人：郑榕，女，1983年5月16日出生，住福建省福州市台江区。
被执行人：肖炫辉，男，1962年2月14日出生，住福建省顺昌县。
被执行人：姚赛凤，女，1965年2月14日出生，住福建省顺昌县。
被执行人：肖炫钦，男，1968年11月26日出生，住福建省顺昌县。
被执行人：郭书英，女，1968年2月2日出生，住福建省顺昌县。
被执行人：谢建生，男，1968年10月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：谢辉，男，1987年9月17日出生，住福建省福州市鼓楼区。
本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称“农行鼓楼支行”）与被执行人福建坤奇信息科技有限公司、被执行人徐芳、被执行人林蔚、被执行人徐仁智、被执行人郑榕、被执行人肖炫辉、被执行人姚赛凤、被执行人肖炫钦、被执行人郭书英、被执行人谢建生、被执行人谢辉借款合同纠纷执行一案【执行依据为（2015）鼓民初字第4150号民事判决】，本院与2016年7月4日作出（2016）闽0102执1259号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人肖炫辉及被执行人姚赛凤所有的位于顺昌县双溪龙山路西侧单元及拍卖被执行人肖炫钦及被执行人郭书英所有的位于顺昌县双溪龙山路西侧单元，案外人张少华向本院提出异议，本院受理后，依法由审判长赵南、人民陪审员伍缄、人民陪审员朱小英组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张少华的异议请求：法院在拍卖被执行人肖炫钦所有的位于顺昌县××路西侧××室房屋时，对异议人的租赁权予以明确。
事实和理由：法院办理的申请执行人中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行与被执行人福建坤奇信息科技有限公司、徐芳、林蔚、徐仁智、郑榕、肖炫辉、姚赛凤、肖炫钦、郭书英、谢建生、谢辉借款合同纠纷一案，法院于2016年7月4日作出（2016）闽0102执1259号执行裁定，拟拍卖肖炫钦、郭书英所有的位于福建省顺昌县××路西侧××单元房产；法院于今日张贴公告要求肖炫钦、郭书英于2017年4月30日前迁出房屋。因上述房产已出租给案外人张少华，案外人对该租赁房产拥有合法的使用权，为保障案外人的合法权益，特向法院提出异议。2012年10月20日，案外人与肖炫钦达成一份《房屋租赁合同》，肖炫钦件位于顺昌县××路西侧××室的房屋，建筑面积共计112.64平方米，出租给案外人；租赁期限18年，自2012年10月20日起至2031年1月19日止。案外人已向肖炫钦付清全部租金。案外人与肖炫钦之间的租赁关系，依法应当受到法律保护。异议人享有对顺昌县××路西侧××单元房产在2031年1月19日前的合法租赁使用权。法院在拍卖上述相关房屋时，应依法保护案外人的租赁使用权等合法权益，对案外人的租赁使用权予以明确，避免产生其他不必要的争议和纠纷。
案外人张少华向本院提交如下证据：A1、《房屋租赁合同》；
A2、《收款收据》；
A3、（2016）闽0102执1259号《执行裁定书》。
经审查查明：本院受理申请执行人农行鼓楼支行与被执行人福建坤奇信息科技有限公司、被执行人徐芳、被执行人林蔚、被执行人徐仁智、被执行人郑榕、被执行人肖炫辉、被执行人姚赛凤、被执行人肖炫钦、被执行人郭书英、被执行人谢建生、被执行人谢辉借款合同纠纷执行一案，于2015年9月23日依据（2015）鼓民保字第687号《民事裁定书》、《协助执行通知书》查封冻结被执行人肖炫辉、被执行人姚赛凤所有的坐落于顺昌县××路西侧××房产以及被××人××、被××人××于顺昌县××路西侧××以及土地使用权【房屋所有权证：房权证顺昌字第××号、20××29号】。2015年12月14日作出（2015）鼓民初字第4150号民事判决：“一、被告福建坤奇信息科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行借款本金人民币18906453.78元，并按合同约定的利率支付利息、罚息、复利至全部债务还清之日止（暂计至2015年12月9日为1930404.28元）；二、被告福建坤奇信息科技有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行律师代理费99000元；三、原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行有权对被告徐芳所有的坐落于福州市鼓楼区××花园××＃楼××店面及土地使用权【房屋所有权证；榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号】以及被告林蔚所有的坐落于福州市××街道××大道××金山××＃××单元及土地使用权【房屋所有权证；榕房权证Ｒ字第××号】从折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项债款中的本金1590万元及其产生的利息；四、原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行有权对被告徐仁智及被告郑榕所有的坐落于永泰县塘前乡大樟村大樟66号唐乾明月3区8幢02号的整座及土地使用权【房屋所有权证：樟房权证Ｚ字第××号】从折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项债款中的本金100万元及其产生的利息；五、原告中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行有权对被告肖炫辉、被告姚赛凤所有的坐落于顺昌县双溪龙山路西侧1幢1层101-102以及土地使用权【房屋所有权证：房权证顺昌字第××号、20××32号】以及被告肖炫钦、被告郭书英所有的坐落于顺昌县双溪龙山路西侧1幢1层103-104以及土地使用权【房屋所有权证：房权证顺昌字第××号、20××29号】从折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项债款中的本金210万元及其产生的利息；六、被告谢建生、被告谢辉对被告福建坤奇信息科技有限公司上述第一、二项债务偿还承担连带清偿责任。”该判决于2016年4月11日生效。后，申请执行人农行鼓楼支行向本院申请强制执行，本院于2016年4月22日立案受理。本院于2016年7月4日作出（2016）闽0102执1259号执行裁定：一、拍卖被执行人徐芳所有的位于福州市仓山区××花园××＃楼××号店面。二、拍卖被执行人林蔚所有的位于福州市××街道××大道××金山××＃××单元房产。三、拍卖被执行人徐仁智及被执行人郑榕所有的位于永泰××塘乾乡大樟树大樟66号的整座房产。四、被执行人肖炫辉及被执行人姚赛凤所有的位于顺昌县××路西侧××单元房产。五、拍卖被执行人肖炫钦及被执行人郭书英所有的位于顺昌县××路西侧××单元。
本院认为，案外人提交的《房屋租赁合同》载明涉案房屋的租赁期限为18年，租期自2012年10月20日起至2031年1月19日止，租金约定：2012年10月20日至2013年1月19日为免租期，2013年1月20日至2014年1月19日，年租金为10000元/年，前5年租金逐年按1000元/年递增；此后每年租金按2000元/年递增。同时约定租金支付方式：案外人于2012年12月30日前，支付2013年1月20日至2018年1月19日期间的租金，按5折及不含税95%计，实际应付2.85万元；于2013年12月30日前，支付2018年1月20日至2031年1月19日期间的租金，按5折及不含税95%计，实际应付17.29万元。该合同约定的租期长达18年、租金按4.75折支付的约定以及租金均以现金的支付均不符合租赁市场常理，未提交租金支付转账凭证证实租金支付情况，且案外人未能提供其实际占有涉案房产的相关证据，其异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定情形，故对其异议请求不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人张少华的执行异议请求。
本裁定送达之后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 伍 缄
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 江 威
附本案相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。