江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终335号
上诉人（原审被告）沈俊杰。
委托代理人陈烨磊，江苏健行律师事务所律师。
委托代理人黄媛媛。
被上诉人（原审原告）南通大岛纺织品有限公司，住所地海门市三星工贸园区。
法定代表人施潜新，董事长。
委托代理人施婷婷，江苏东洲律师事务所律师。
上诉人沈俊杰因与被上诉人南通大岛纺织品有限公司（以下简称大岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2015）门工民初字第00562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月20日，大岛公司、沈俊杰订立租房协议书1份，协议书上约定：大岛公司将坐落于海门市三星镇召良村8组的厂区西侧、朝西门面营业房中的底楼两个门市及一个半间、二楼三楼房屋租赁给沈俊杰，用于品尚豆捞餐饮用房；租期为3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；租金及付款期限：底楼两个门市年租金为3.2万元／间，一个半间的年租金为1.3万元，第二年底楼租金涨10%，第三年在第二年的基础上再涨10%，二楼、三楼房屋面积共计1356.84平方米，第一年租金是135元／平方米，第二年租金是145元／平方米，第三年租金是155元／平方米，第一年租金在协议订立时付清，以后租金在租金到期前三个月一次性付清，否则大岛公司有权收回；用水、用电由大岛公司收取代交。案涉房屋的所有权人为海门大岛国际大酒店有限公司。2013年2月10日，海门大岛国际大酒店有限公司同意将案涉房屋交由大岛公司出租并取得收益。沈俊杰于2013年4月18日给付大岛公司第一年的租金人民币260173元、于2014年6月10日、6月13日通过银行转账方式给付第二年的租金人民币28万元。2015年7月17日，大岛公司委托江苏东洲律师事务所向沈俊杰发出催交案涉房屋租金的律师函。
另查明，2015年7月20日，双方因案涉房屋租金及水电费问题发生纠纷，由海门市公安局三星派出所处警并现场做工作平息。
庭审中，沈俊杰确认第三年即2015年5月1日起至2016年4月30日止的租金为303480.2元【（32000元／间×2间＋13000元）×110%×110%＋155元／平方米×1356.84平方米】；截止到2015年3月15日，案涉房屋的水电费人民币24498.32元由出租人代交，其尚未将该钱款交付出租人。
原审法院认为，本案争议焦点：2013年4月20日双方间订立的租房协议书是否有效。大岛公司认为，双方于2013年4月20日订立的租房协议书是有效的，且沈俊杰也按照该协议的约定给付第一年、第二年的租金，现根据该协议向其追索第三年的租金。沈俊杰认为，施某代表施林龙与其于2014年6月9日订立了新的房租协议，第二年的房屋租金根据新的协议转账至施某的银行卡上，并非给付给大岛公司，故其与大岛公司于2013年4月20日订立租房协议书已失效。且其于2015年4月30日与施林龙已协议解除新订立的房租协议，大岛公司也曾张贴招租广告。提供2014年6月9日的房租协议、录音资料、语音通话清单、照片打印件、证人沈某出具的书面证言。大岛公司经质证称，1、关于2014年6月9日房租协议，施某没有权利代表施林龙与沈俊杰签订该协议，施林龙也没有权利以个人名义与沈俊杰签订协议。大岛公司曾派公司财务施某到沈俊杰处催要第二年的租金，施某只是将自己的银行卡信息留给沈俊杰，而非与沈俊杰签订新的租房协议。且施某收到沈俊杰缴纳的第二年房屋租金28万元后已交予大岛公司；2、对语音通话清单的真实性无异议，通话内容是存在的，但录音内容并未体现双方协商一致解除租房协议，该内容还反映了大岛公司一直向沈俊杰催要租金及水电费，因此该录音内容不能达到沈俊杰的证明目的；3、对照片打印件的真实性无异议，但照片上无法反映出大岛公司曾张贴招租广告；4、对证人沈某出具的书面证言不予认可。大岛公司并申请施某作为证人到庭作证。施某作证称，其是大岛公司的财务，代表公司到沈俊杰处催要第二年的租金。因为公司内部将房屋租金分配给不同的股东，租给沈俊杰的房屋租金是分配给施林龙的，其催要房租时为了方便辨识，且为了让沈俊杰相信其身份，故将双方于2013年4月20日订立的租房协议书中的甲方改为“大岛公司股东施林龙”后打印出来，持有该份协议到沈俊杰处催要第二年房租。其没有与沈俊杰重新订立新的租房协议，施林龙也没有要求其代表施林龙与沈俊杰订立新的租房协议，其只在打印出来的协议上留下了卡号和姓名给沈俊杰。沈俊杰对证人施某的证言不予认可。
法院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。大岛公司要求沈俊杰给付租金，举证2013年4月20日订立的租房协议书，基本完成了举证责任。沈俊杰认为2013年4月20日订立的租房协议书已失效，施某代表施林龙与其于2014年6月9日订立了新的房租协议，但沈俊杰提供的2014年6月9日房租协议上无施林龙签字，也无施林龙授权的代理人的签字，施某的签字亦非在乙方处，只是在乙方下面留下了包含开户行、账号、户名的银行卡信息；且施林龙并非案涉房屋的所有权人，也非房屋所有权人认可的用益物权人，无权与沈俊杰就案涉房屋订立租房协议。故对沈俊杰提供的2014年6月9日的房租协议，法院不予认可。沈俊杰提供的录音资料、语音通话清单只能证明大岛公司同意沈俊杰将案涉房屋进行转租，而无法证明双方间已协商一致解除租房协议；照片打印件无法反映出大岛公司曾张贴招租广告；证人沈某未出庭作证，无法证实其出具的书面证言的真实性。因此，沈俊杰的举证未达到其证明目的，应承担不利后果。故法院认定大岛公司与沈俊杰于2013年4月20日订立的租房协议书有效，双方间存在房屋租赁关系。
综上，法院认为，双方于2013年4月20日订立的房屋租赁合同合法有效。大岛公司履行了交付房屋的义务后，沈俊杰应当按约给付房屋租金及水电费。双方订立的房屋租赁合同上约定的给付租金期限并不明确，按照合同的字面解释，不能得出大岛公司所主张的付款期限，但根据沈俊杰的自认，法院确定第三年即2015年5月1日起至2016年4月30日止的租金人民币303480.2元应在2015年5月1日前付清。现沈俊杰违约，应当承担违约责任。大岛公司主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算逾期利息并无不当，但计算期限有误，应予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，原审判决：一、沈俊杰给付南通大岛纺织品有限公司房屋租金人民币303480.2元；二、沈俊杰支付南通大岛纺织品有限公司逾期利息（自2015年5月2日起至判决确定的履行之日止，以人民币303480.2元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；三、沈俊杰支付南通大岛纺织品有限公司水电费人民币24498.32元；上述一、二、三项由被告沈俊杰于本判决生效之日起10日内履行完毕。四、驳回南通大岛纺织品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币3110元（已减半收取），由沈俊杰负担。
宣判后，上诉人沈俊杰不服，向本院提起上诉称，双方曾与2013年签订一份租房协议书并约定了相关事宜，但由于经营不善，本人萌生退意。本人曾于2015年租期到期之前，告知大岛公司的朱经理本人不想继续履行合同的意愿，希望第二年到期后解除合同并告知对方可以进行招租。大岛公司得知本人意愿后，很快开展了招租工作并在社会上张贴了招租广告。大岛公司这一行为应当视为对本人解除协议的认可。根据我国“合同法”第九十三条的规定，双方的租房协议事实上已于2015年4月30日到期后解除。同时，在双方协商的过程中，大岛公司在合同存续期间对本人承租的房屋进行了私自上锁等过激行为，违反了法律规定的出租人对承租人所负有的适租义务，属于根本违约，根据我国“合同法”第九十四条的规定，本人可以解除合同。因此原审认为双方的房屋租赁合同合法有效是错误的。租房协议中约定的前两年的房租，本人已全部支付给大岛公司，故双方之间不存在任何债权债务，也谈不上利息。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回大岛公司的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用全部由大岛公司负担。
被上诉人大岛公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为合法有效。合同约定租赁期限为三年，在第二年履行期限届满前，沈俊杰曾向大岛公司发出解除合同的意愿，从其提供的谈话录音看，大岛公司的朱经理在通话中表示如有人想租，沈俊杰可以搬走，或者沈俊杰也可以转租，该话的含义有二：其一，如有人想租，大岛公司可以和沈俊杰解除合同，和他人签订新的租赁合同，其二，沈俊杰可以转租。从中并不能看出双方即解除了租赁关系，房租协议仍然对双方发生效力。根据一审中查明的事实，沈俊杰应当在承租的第三年开始之前交纳该年的房租，其未能交纳，时隔三个月左右，大岛公司将门上锁，从通话录音中可看出大岛公司上锁是对沈俊杰欠付租金的一种抗辩，并非解除合同的意思。沈俊杰单方主张解除合同，但本案大岛公司锁门系因沈俊杰欠付租金在先，大岛公司该行为的违约程度不足以导致合同解除。承租人欠付租金固然违约，应承担违约责任，履行支付租金的义务，出租人上锁行为亦存在违约，如其对沈俊杰造成了损失，沈俊杰可予以主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6220元，由上诉人沈俊杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。