浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0481民初6221号原告：沈雅燕，女，1981年1月3日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：唐力，浙江海翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍银佳，浙江海翔律师事务所律师。被告：黄鑫磊，男，1994年9月27日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：汪正一，浙江紫薇律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪佳欢，浙江紫薇律师事务所律师。被告：黄海学，男，1972年3月22日出生，汉族，住海宁市。第三人：海宁市海洲亚亚房产经纪服务所。住所地：海宁市海洲街道文苑南路**号。负责人：王亚平，女，1970年9月8日出生，汉族，住海宁市，系海宁市海洲亚亚房产经纪服务所业主。第三人：海宁市海洲街道金城房产经纪服务所。住所地：海宁市海洲街道联合路*****号。负责人：许敏娟，女，1974年8月20日出生，汉族，住海宁市，系海宁市海洲街道金城房产经纪服务所业主。委托诉讼代理人：许建兴，男，系海宁市海洲街道金城房产经纪服务所员工。原告沈雅燕与被告黄鑫磊、黄海学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序进行审理，后原告申请追加海宁市海洲亚亚房产经纪服务所（以下简称：亚亚房产）、海宁市海洲街道金城房产经纪服务所（以下简称：金城房产）为本案第三人，本院予以准许。本案分别于2017年9月27日、10月31日两次公开开庭进行了审理。原告沈雅燕委托诉讼代理人唐力、鲍银佳，被告黄鑫磊委托诉讼代理人汪正一，被告黄海学，第三人亚亚房产王亚平，第三人金城房产委托诉讼代理人许建兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈雅燕向本院提出诉讼请求：1.要求被告方继续履行房屋买卖合同，交付坐落于海宁市房屋（以下简称：1502室房屋）及车位；2.要求被告方赔偿原告支付的中介费用25000元以及律师代理费91000元;案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.要求确认《房屋买卖居间代理合同》有效；2.要求被告方继续履行房屋买卖合同，协助原告办理1502室房屋的产权过户登记手续。事实和理由：原告通过亚亚房产和金城房产向被告方购买1502室房屋及车位。被告黄海学系黄鑫磊的父亲，2017年2月13日，黄海学告知原告及中介，因黄鑫磊在外上学，故由其出面与原告及第三人签订《房屋买卖居间代理合同》，合同对房屋状况、成交价格、违约责任等作出约定。但是原告按约支付500000元购房款后，被告方却表示房子不卖了，故原告诉至法院，要求被告方继续履行合同并承担违约责任。被告黄鑫磊答辩称，本案中被告黄海学在未取得黄鑫磊本人授权的情况下，与原告、第三人签订房屋买卖合同，是属于无权代理，并且黄鑫磊本人对其行为不予追认，因此涉案《房屋买卖居间代理合同》对黄鑫磊没有法律约束力，请求驳回原告的诉讼请求。被告黄海学答辩称，其签订涉案《房屋买卖居间代理合同》时，黄鑫磊是不知情的，且黄鑫磊也明确表示不同意出售涉案房屋，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人亚亚房产答辩称，黄海学来亚亚房产将涉案房屋挂牌出售，在签订《房屋买卖居间代理合同》之前，黄海学表示当初房子是他出资购买的，他可以做主出售，并当场打电话给黄鑫磊，经电话确认，黄鑫磊也同意卖房，最终才签订合同的。第三人金城房产答辩称，在签订《房屋买卖居间代理合同》时，黄海学明确表示当初涉案房屋是他出资购买的，可以由他做主出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交的《房屋买卖居间代理合同》、收条、海宁农村商业银行转账凭条、中国工商银行转款凭条，被告黄鑫磊表示不知情，被告黄海学和第三人亚亚房产、金城房产无异议，因该组证据均系原件，形式合法，与案件待证事实具有关联性，故本院予以认定；原告提交的由海宁市公安局袁花派出所出具的证明，《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、发票、契证、房屋所有权证，由海宁市教育考试中心出具的证明、车位使用权协议、发票和付款凭证，被告黄鑫磊、黄海学、第三人亚亚房产、金城房产无异议，本院予以认定；原告提交的由第三人亚亚房产和金城房产出具的收款收据、委托合同以及代理费发票各1份，被告黄鑫磊、黄海学对收款收据的内容不知情，对其真实性不予认可，对委托合同和代理费发票的真实性无异议，但并不能证明原告已经支出了律师费91000元，第三人对上述证据无异议，因该组证据均系原件，形式合法，故本院对其真实性予以认定。被告黄鑫磊提交通知书、快递详情单和投递信息，原告、被告黄海学和第三人无异议，故本院予以认定。根据原告的申请，本院向中国工商银行调取了被告黄鑫磊名下62×××35账户明细清单3页，被告黄鑫磊、黄海学对其真实性无异议，第三人无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定。本院根据原告的申请向海宁富盛房地产有限公司调取房款支付委托书1份和银行交易凭证5份，被告黄鑫磊、黄海学认为与本案无关，第三人无异议，该组证据系本院从房产公司调取的被告黄鑫磊购买涉案房屋的款项支付情况，本院对其真实性予以认定。对上述当事人无异议和本院认定的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合上述认定的证据和当事人的陈述，当事人对以下事实无异议，本院予以确认：被告黄海学与黄鑫磊系父子关系，被告黄海学夫妇出资购买1502室房屋和名力尚府362号地下车位使用权后，将房屋登记于被告黄鑫磊名下；该房屋在中国工商银行海宁支行办理抵押贷款，房屋按揭贷款由被告黄海学按月归还。2016年10月，被告黄海学在第三人亚亚房产将上述房屋挂牌出售。1502室房屋钥匙在被告黄海学处，在签订《房屋买卖居间代理合同》前，被告黄海学曾带领原告及房产中介工作人员前往1502室房屋实地看房。2017年2月13日，被告黄海学携带1502室房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证和契证原件，与原告沈雅燕、第三人亚亚房产、金城房产签订《房屋买卖居间代理合同》一份，该合同中载明的卖方为被告黄鑫磊，但卖方处签名为被告黄海学所签：“黄海学代黄鑫磊”字样。该合同约定：原告以2130000元的价格购买1502室房屋及地下车位，原告于2017年2月28日前支付购房款500000元（含已付定金50000元），2017年10月30日前，原告取得银行贷款后支付1630000元；第三人提供的服务为居间媒介服务，买卖双方应向第三人支付佣金，经买卖双方商量同意，由原告付成交价2.5%的中介费，买卖双方任何一方中途违约，不影响第三人对佣金及代理费的收取，买卖双方中受损失一方可向对方要求赔偿；合同当事人应严格履行本合同约定之条款，一旦产生违约，合同当事人协商解决，协商不成，依法向人民法院提起诉讼，由此产生的诉讼费、律师费、执行费、评估费均由违约方承担。上述合同签订后，原告于2017年2月27日前支付被告黄海学500000元。2017年3月6日，被告黄海学向被告黄鑫磊用于归还1502室房屋按揭贷款的中国工商银行62×××35账户汇款500000元，并提前归还按揭贷款500000元。2017年8月17日，被告黄鑫磊向原告发出《通知书》一份，载明：2017年2月13日黄海学在未经本人同意的情况下，擅自与你签订了《房屋买卖居间代理合同》，将本人所有的1502室房屋出卖给你，现本人在此郑重向你声明，本人不同意黄海学与你签订的上述合同，该合同对本人不发生法律效力。现被告黄鑫磊表示对被告黄海学签订的《房屋买卖居间代理合同》不予追认，不同意继续履行；被告黄海学表示其签订该合同确实未经黄鑫磊同意，亦表示不同意继续履行合同。本案争议焦点是被告黄海学代黄鑫磊签订《房屋买卖居间代理合同》的行为是否构成表见代理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”结合本案，被告黄海学与黄鑫磊系父子关系，持有1502室房屋钥匙并带原告等人实地看房，在签订《房屋买卖居间代理合同》时携带该房屋权属证书原件；被告黄海学通过亚亚房产挂牌出售1502室房屋，根据亚亚房产王亚平的陈述，被告黄海学出售1502室房屋已经过被告黄鑫磊的同意。另，原告、被告黄海学及第三人均确认1502室房屋在《房屋买卖居间代理合同》中约定的转让价格2130000元系合同签订当时合理的市场价格，基于上述事实，原告作为合同相对人主观上是善意的，且有理由相信被告黄海学系受黄鑫磊的委托签订《房屋买卖居间代理合同》，并在签订上述合同后，按约履行交付第一期购房款的义务。因此，本院确认被告黄海学签订《房屋买卖居间代理合同》的行为构成表见代理。2017年2月13日由原告和被告黄海学、第三人亚亚房产、金城房产签订的《房屋买卖居间代理合同》对1502室房屋及地下车位使用权的买卖作出约定，系各方当事人真实意思表示，合法有效，故对原告要求确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持。因被告黄海学签订合同的行为构成表见代理，故该份《房屋买卖居间代理合同》对被告黄鑫磊具有法律约束力，现被告黄鑫磊以被告黄海学未获得其授权委托为由认为该合同对其不发生法律效力，本院对此不予采信。依法成立的合同，对各方当事人具有约束力，现原告要求被告方继续履行《房屋买卖居间代理合同》，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述规定系管理性强制规定，而非效力性强制规定，现原告明确表示同意代抵押权人（即被告黄鑫磊）偿还剩余贷款，符合上述《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款中关于“受让人代为清偿债务消灭抵押权”的情形。现原告已支付首付款500000元，且同意代被告黄鑫磊归还银行剩余贷款，如仍有剩余购房款，同意以现金方式全额支付，银行作为借款人和抵押权人，被告黄鑫磊作为出卖方，其合法权益均可以得到充分保障，上述《房屋买卖居间代理合同》应当继续履行。因此，原告要求被告方继续履行上述《房屋买卖居间代理合同》，被告黄鑫磊协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告沈雅燕与被告黄海学，以及第三人海宁市海洲亚亚房产经纪服务所、海宁市海洲街道金城房产经纪服务所于2017年2月13日签订的《房屋买卖居间代理合同》有效。二、被告黄鑫磊于本判决生效之日起十日内继续履行《房屋买卖居间代理合同》约定的合同义务；被告黄鑫磊在原告沈雅燕履行《房屋买卖居间代理合同》约定的合同义务后，协助原告办理坐落于海宁市房屋的产权过户登记手续。案件受理费23840元，减半收取11920元，保全费5000元，合计16920元，由被告黄鑫磊、黄海学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（本页无正文）审判员  高苏燕二〇一七年十一月十日书记员  汪凯航?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?