重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民初142号
原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。
负责人：徐劲流，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。
被告（案外人）：田恒俊，男，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被告（被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，组织机构代码80294280-9。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被告（被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110000102344920Y。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被告（被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，组织机构代码74670881－4。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被告（被执行人）：黄怒波，男，汉族，住北京市海淀区。
原告中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）与被告田恒俊、被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、被告北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、被告北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、被告黄怒波申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告东方资产重庆分公司的委托诉讼代理人邹峰，被告田恒俊的委托诉讼代理人王树德，到庭参加诉讼。被告中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
东方资产重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）（2017）渝执异23号《执行裁定书》；2.判决继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼1单元523号房屋；3.本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆高院作出（2014）渝高法民初字第00055号《民事判决书》，判决中坤锦绣房地产公司偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及利息；黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；东方资产重庆分公司有权在前述债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1702**号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿……因中坤锦绣房地产公司未履行上述判决确定的义务，东方资产重庆分公司遂向重庆高院申请强制执行。执行中，田恒俊提出执行异议，重庆高院作出（2017）渝执异23号《执行裁定书》，裁定中止对中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼1单元523号房屋的执行。该裁定书认定事实错误，现有证据不足以证明田恒俊和中坤锦绣房地产公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明田恒俊有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，田恒俊已经持续占有并使用案涉房屋。故请求判决支持东方资产重庆分公司的诉讼请求。
田恒俊答辩称，重庆高院作出的《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。事实和理由：1.田恒俊与中坤锦绣房地产公司之间并没有串通行为，属于正常的房屋买卖合同关系。2.田恒俊已经举示了经过房地产管理部门备案登记的商品房买卖合同、由中坤锦绣房地产公司开具的购房发票、田恒俊支付购房款的银行转账凭证等证据，可以充分证明双方签订了合法有效的商品房买卖合同，并已支付了全部房款。3.东方资产重庆分公司虽对案涉房屋享有抵押权，但签订商品房买卖合同时东方资产重庆分公司已出具了同意出售房屋的说明，并将说明作为合同附件，故田恒俊购买已经抵押的房屋并无过错，现房屋未能办理产权过户手续系东方资产重庆分公司拒不配合所致，田恒俊亦无过错。4.田恒俊举示了缴纳物业管理费、供暖费等相关费用的凭证，足以证明已经合法占有使用案涉房屋，可以证明田恒俊已经占有使用案涉房屋。
中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波书面答辩称，东方资产重庆分公司于2012年11月5日向北京市海淀区建设委员会出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，在取得东方资产重庆分公司同意的情况下，中坤锦绣房地产公司与田恒俊签订了房屋买卖合同，办理了网签手续，田恒俊已支付了全部房款，中坤锦绣房地产公司将案涉房屋交付田恒俊占有使用。因此，案涉房屋不属于中坤锦绣房地产公司可供执行的财产，田恒俊享有足以排除执行的权利，请求对田恒俊作为不动产买受人的物权期待权予以保护。
诉讼中，田恒俊围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于田恒俊举示的《北京市商品房现房买卖合同》、《个人住房借款合同》、“购房发票”、“借记卡账户历史明细清单”、“建行房贷付款凭证”、“五费统收收据”以及支付物业管理费的“发票”等证据，东方资产重庆分公司虽对其真实性有异议，但田恒俊均举示了原件供东方资产重庆分公司核对，且东方资产重庆分公司并未举示相反证据予以反驳，故本院对上述证据均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆高院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号《民事判决书》，判决由中坤锦绣房地产公司偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及利息，中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波对上述债务承担连带清偿责任，东方资产重庆分公司对案涉抵押物享有优先受偿权。判决生效后，东方资产重庆分公司向重庆高院申请强制执行。重庆高院于2016年3月11日立案执行。在执行中，重庆高院于2016年8月22日作出（2016）渝执恢15号之一《执行裁定书》，继续查封了中坤锦绣房地产公司名下含本案争议的房屋在内的相关财产。田恒俊闻讯后，提出了书面异议，以其系该房屋的实际所有人为由，请求解除对案涉房屋的查封。重庆高院作出（2017）渝执异23号《执行裁定书》，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼1单元523号房屋的执行。
另查明：2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。
2013年3月29日，田恒俊与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼1单元523号房屋出售给田恒俊，付款方式为按揭付款，即田恒俊应于2013年5月31日前支付房款173万元；剩余房款403万元以贷款方式在贷款银行支付。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF410094。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。2013年3月29日，中坤锦绣房地产公司向田恒俊出具了金额为173万元的购房发票，2016年7月20日，中坤锦绣房地产公司向田恒俊出具了金额为406万元的购房发票。田恒俊举示的“借记卡账户历史明细清单”显示田恒俊于2013年2月28日取款30万元、于2013年3月29日消费153万元。2013年4月23日，田恒俊与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订了《个人住房借款合同》，约定田恒俊为购买案涉房屋向中国建设银行股份有限公司北京市分行借款403万元。田恒俊还举示了“五费统收收据”以及支付物业管理费的“发票”等证据，可以证明田恒俊已合法占有使用了案涉房屋。
因东方资产重庆分公司拒绝协助办理过户登记手续，案涉房屋至今仍然登记在中坤锦绣房地产公司名下。
本院认为，本案的争议焦点是：田恒俊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。东方资产重庆分公司在本案中主张田恒俊不能排除由其对中坤锦绣房地产公司提起的关于案涉房屋的强制执行，核心问题便在于田恒俊能否举证证明其符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形。对此，在本案中，田恒俊在重庆高院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。田恒俊举示的《个人住房借款合同》、“购房发票”、“借记卡账户历史明细清单”、“建行房贷付款凭证”可以证明其已按照约定向中坤锦绣房地产公司支付了首付款，并通过按揭贷款的方式向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。此外，田恒俊举示的“五费统收收据”以及支付物业管理费的“发票”等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。对于未能办理房产证的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述规定可知，我国实行“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，同时在如何消灭抵押权上根据抵押权人是否同意而存在区别。也即，在抵押权人同意转让抵押财产的情况下，不应由受让人代为清偿债务，抵押权人在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。而在未经抵押权人同意转让抵押财产的情况下，除非受让人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押财产不得转让，也即在此种情况下，受让人才应当对债务是否清偿、抵押权能否消灭承担充分的注意义务。在本案中，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。中坤锦绣房地产公司将房屋对外出售后，应由中坤锦绣房地产公司将售房款支付给东方资产重庆分公司以清偿债务，东方资产重庆分公司亦应通过设置共管账户等形式对购房款加以监管。田恒俊作为买受人，在购买案涉房屋时中坤锦绣房地产公司向其展示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件，田恒俊并不负有向东方资产重庆分公司代为清偿债务以消灭抵押权的义务。因此，应当认定非因田恒俊自身原因未办理过户登记手续。在此情形下，东方资产重庆分公司只能对田恒俊支付的购房款行使价金代位权，并另行向中坤锦绣房地产公司主张权利。综上可以认定，田恒俊符合《执行异议规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。
综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。二○一七年十二月十八日
审判长 田晓梅
审判员 唐渝梅
审判员 谭振亚
二〇一七年十二月十八日
书记员 刘 丹