黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终6922号
上诉人（一审被告）：黑龙江省南方投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区西十一道街东方巴黎1层。
法定代表人：刘伟，董事长。
委托诉讼代理人：吕凤明，女，1992年4月21日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省双鸭山市集贤县。
委托诉讼代理人：薛建强，男，1980年3月18日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被上诉人（一审原告）：王冰华，男，1977年10月23日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：张鹏，黑龙ＸＸ仁律师事务所律师。
上诉人黑龙江省南方投资发展有限公司（以下简称南方公司）因与被上诉人王冰华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人南方公司委托诉讼代理人吕凤明、薛建强，被上诉人委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
司上诉请求：撤销一审判决。事实及理由：南方公司与王冰华签订《商品房买卖合同书》后，仅支付给王冰华部分购房款，余款至今未付，已严重违反合同约定，构成违约行为。本案系房屋买卖合同纠纷，根据通常交易习惯，买受人应先支付价款，出卖人后交付房屋。所以履行顺序为王冰华履行在先、南方公司在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，王冰华现未交齐购房款，南方公司有权拒绝履行办理商铺产权的义务。即王冰华无权要求南方公司为其办理产权登记及支付逾期违约金，也无权要求南方公司支付逾期交房违约金利息。本案为集团诉讼案件，道里区人民法院作出的（2017）黑0102民初4352号民事判决书已生效，该按案情与本案相同，道里区人民法院未支持上述案件当事人诉讼请求，同等性质的案件应当作出相同的判决，以体现司法判决的统一性。2.本案的“产权式商铺”的开发经营模式存在固有的弊病，如支持付雪、李国增的诉请，将导致整个案涉项目的永久停滞。现行法律未明文规定本案涉及的产权式商铺，该形式是所有权和经营权分离的商铺形式，其运作模式是开发商将整层物业分割成若干个小产权证出售给投资者，同时与投资者签订委托经营合同或返租协议，承诺投资者在一定年限内给予每年固定收益回报，并以物业公司或者商场管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营；不同于普通商铺，产权式商铺相互之间没有物理隔离间，没有独立空间，只能联合经营，不能个体经营，虽拥有独立产权，但不能独立使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，对于产权式商铺，由于产权不清晰，全国没有成功解决问题的案例。业主应尊重客观事实，从符合业主整体利益的角度出发，与其他业主形成同一意见，妥善解决纠纷，如意见不一致，项目很难重新启动。王冰
王冰华辩称，1.关于没有支付原约定以贷款方式支付的购房尾款的问题，一审期间对于有贷款的购买者如何履行给付尾款的义务已经进行了查明，王冰华一审起诉时主张以南方公司应当给付的各项赔偿款与购房尾款进行抵销，但一审法院释明认为不适用抵销，因此在一审庭审中王冰华明确表示同意继续履行合同，待南方公司具备办理贷款条件之后通过办理贷款支付购房尾款，如果南方公司拒绝办理贷款则双方应另行协商，就如何变更尾款支付形式达成新的补充协议，因此并不存在南方公司所称给付尾款是先履行义务的事实，双方在原定给付方式无法履行的情况下并未就如何继续履行或变更履行方式做出新的约定，而商品房买卖合同中也并未约定以尾款支付作为商品交付条件，直接约定了商铺交付日期，因此南方公司理由不能成立。2.关于南方公司第二点理由，产权式商铺是上诉人根据其经营思路自行设定的经营方式，其在拟定合同时已对双方的权利义务具有明确预期，应自行承担由此产生的风险，对于合同约定的权利义务，应当予以履行，不能以存在商业风险为由拒绝承担义务。
王冰华向一审法院起诉请求：1.南方公司为王冰华所购买哈尔滨市××西××区××号商铺办理产权；2.南方公司向王冰华支付逾期交房违约金20,543.40元；3.南方公司向王冰华支付逾期办理产权登记违约金195，391.13元。
一审法院认定事实：2005年10月8日，王冰华与南方公司签订商品房买卖合同，王冰华购买南方公司开发建设位于哈尔滨市××西××区××号商铺（建筑面积12.11平方米），商铺单价按建筑面积计算每平方米27,993.39元，房屋总价为339,000元。合同约定商铺交付期限为2006年7月31日前，逾期交房不超过90天的，南方公司按日向王冰华支付已付房价款万分之二的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2006年7月31日之前将验收合格的商品房交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因相关法律、法规、政策变化以及政府行为导致出卖人不能按期交付。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述合同签订之后，王冰华依约交纳了购房款17万元，因南方公司原因未能办理贷款。南方公司于2007年5月30日向王冰华交付了商铺。本案涉案商铺于2007年8月24日取得商品房销售许可证，因南方公司未给王冰华出具不动产统一发票，王冰华至今未能办理商铺的房屋所有权证。因南方公司逾期交付商铺、逾期不协助办理商铺权属证书、停付投资回报款等问题，东方巴黎商场部分业主自权益受侵害之日起，以不同形式多次向有关机关、部门投诉、信访，主张权益。2010年7月17日，王冰华与南方公司签订了补充协议，约定王冰华同意将原有铺位2FB-087调至二层，拟定于2FA217处。一切调铺手续及金额结算待换正式机打合同时一同办理。补充协议签订后，王冰华与南方公司一直未签订正式合同，也未进行结算。
一审法院认为，关于本案是否超过诉讼时效期间问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间从新计算。”在本案中，因南方公司逾期交付商铺、逾期不协助办理商铺权属证书等问题，致使购买东方巴黎商铺的业主因权益遭受损害而形成了维权群体，以各种方式多次主张权利，该群体中的业主代表所作出的维护合法权益的行为均应视为其他业主的维权行为。故南方投资公司关于本案已超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
关于南方投资公司是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在本案中，双方订立的合同约定了商铺交付期限、办理商铺产权证的期限及相关违约责任。本案南方投资公司未按合同约定的期限交付房屋、协助办理商铺产权证，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定交房日为2006年7月31日，南方投资公司实际交房日为2007年5月30日，逾期交房303天，按已付房价款170,000元的日万分之二计算，王冰华主张南方公司按照房屋总价款支付逾期交房违约金过高，一审法院予以调整为10,302元（170,000元×303天×0.0002）。
关于王冰华主张的逾期办理房地产权属证书违约金按照中国人民银行基准贷款利率（4.35%）上浮50%计算问题。南方公司至今未协助王冰华办理房地产权属证书，故南方公司应按照合同约定向王冰华支付逾期办证违约金850元，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述两条的法律规定，违约责任的形式主要包括支付违约金及赔偿损失。而本案王冰华并未向法庭举证证明逾期办理房地产权属证书违约金过低而造成损失的事实，故王冰华主张按中国人民银行基准贷款利率（4.35%）上浮50%计算逾期办理房地产权属证书违约金的诉请，不予支持。
关于协助办理商铺产权证问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”依照该条规定，南方公司因未缴税费不能办理权属证书的抗辨理由不能成立，不予采纳。南方公司应履行协助买受人办理商铺所有权证的义务。判决：一、判决发生法律效力后十日内，南方公司为王冰华出具办理位于哈尔滨市××西××区××号商铺的相关权属登记手续，并协助王冰华办理该商铺权属登记；二、判决发生法律效力后十日内，南方公司给付王冰华逾期交付房屋违约金10,302元；三、判决发生法律效力后十日内，南方公司给付王冰华逾期办理产权登记违约金850元；四、驳回王冰华的其他诉讼请求。案件受理费4539元，王冰华负担4303元，南方公司负担236元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年10月28日，本院在另案审理中向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函，征询关于未办理产权证的东方巴黎项目业主是否能按所购买的商铺位置分别办理产权证等问题。2016年11月8日，哈尔滨市住房保障和房产管理局向本院复函称“经查，海运国际商贸城（东方巴黎）项目位于道里区西××、××、西××、××大街街坊，由黑龙江省南方投资发展有限公司开发建设。2007年8月，该项目取得《商品房销售许可证》（销售证0267号），批准销售房屋建筑面积9802.83平方米、514套，其中，商服1731,36平方米、50套，商铺8071.59平方米、464套。批准企业自留建筑面积25952.76平方米、391套，其中，商服567.27平方米、31套，商铺19105.71平方米、329套，库房3398.35平方米、1套，车位2881.5平方米、30套。该项目非销售房屋12698.11平方米、90套，其中地下一层商铺及地下二层31、31号车位建筑面积9773.14平方米86套为抵押房屋，建筑面积2924.97平方米4套房屋为配建设施。上述批准销售房屋，购房人可执房屋买卖合同、不动产发票到不动产登记机关办理房屋权属登记。
本院认为，关于南方公司是否应当协助王冰华办理案涉商铺权属登记及承担逾期办理权属登记违约金的问题。双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》补充协议第一条约定“若买受人选择以银行按揭方式支付部分购房款，则买受人应在通知期限内按照按揭银行之要求提供办理按揭的所有文件……”在本案中，双方当事人选择以银行按揭方式支付剩余购房款，但南方公司未按案涉合同约定通知王冰华办理贷款。二审中，南方公司表示至今不能办理案涉商铺的银行贷款，因此王冰华未以贷款方式交纳剩余房款并无过错。现王冰华同意将剩余购房款直接给付南方公司，双方签订的合同可以继续履行，王冰华将剩余购房款169,000元给付南方公司符合双方合同中关于补足剩余房款的约定，故南方公司应履行协助王冰华办理案涉商铺的权属登记的义务。根据双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”南方公司未在约定期限内协助王冰华办理案涉商铺的权属登记证书，属违约行为，其主张王冰华未给付剩余购房款而拒绝为案涉商铺办理权属登记及给付违约金的抗辩，实属以自己的过错行为冲抵其应承担的违约责任的主张，不能成立。
综上所述，南方公司的的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审中，王冰华同意直接给付南方公司剩余房款，导致案件事实发生变化。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初666号民事判决书第一项、第二项、第三项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初666号民事判决书第四项；
三、本判决发生法律效力后十日内，王冰华给付黑龙江省南方投资发展有限公司购房款169,000元;
四、驳回王冰华的其他诉讼请求。
一审案件受理费4539，由王冰华负担4303元，黑龙江省南方投资发展有限公司负担236元，二审案件受理费234元，由黑龙江省南方投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 王笑宇
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
审 判 员 宋彦辉
二〇一七年十二月十四日
法官助理 白恩奇
书 记 员 周小倩