杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第858号
原告：杨玉生。
原告：夏丽丽。
被告：冯卫国。
被告：江丽萍。
被告：冯诚凯。
原告杨玉生、夏丽丽为与被告冯卫国、江丽萍、冯诚凯房屋租赁合同纠纷一案，于2009年7月10日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员阮颖独任审理，分别于2009年8月12日、8月20日两次公开开庭进行了审理，原告杨玉生、夏丽丽、被告冯卫国（兼被告冯诚凯的委托代理人）、江丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉生、夏丽丽起诉称：依据（2008）上民一初字第709号民事调解书，被告冯卫国、江丽萍自称为双下岗困难家庭，在调解书下发一年即2009年4月底前申请国家廉租房后，腾退所占住的马市街99-109号（单号）清吟街76-82号（双号）4单元303室（面积77.71平方米）房屋。现了解到三被告并不是困难家庭，有条件申请廉租房但不去申请，所以要求被告从2009年5月1日起与我们签订租房协议，并支付每月租金1500元，但被告拒绝签订租房协议及支付租金，故原告诉至法院，请求判令三名被告：1、立即腾退马市街99-109号（单号）清吟街76-82号（双号）4单元303室（面积77.71平方米）房屋；2、从2009年5月1日起按月支付占住马市街99-109号（单号）清吟街76-82号（双号）4单元303室（面积77.71平方米）房屋的使用费，每月1500元，直至搬出为止；3、承担本案诉讼费。
被告冯卫国、江丽萍、冯诚凯答辩称：两原告要求我们腾退房屋是没有道理的，因为历史遗留问题，我们对该房屋有使用权。现在我们也没有能力支付每月1500元租金。
原告杨玉生、夏丽丽在举证期限内，向本院提供了下列证据：
1、产权证一份，用以证明涉案房屋产权情况；
2、（2008）上民一初字第709号民事调解书一份，用以证明被告冯卫国、江丽萍在2009年4月25日前未申请到廉租房，原、被告应对租金再行协商的事实；
3、调解治安纠纷登记表一份，用以证明原、被告就租金进行协商，但未达成一致意见的事实；
4、钱江晚报一页，用以证明被告家庭符合申请廉租房的条件；
5、发票及缴款书各一份，用以证明两原告出资80万购买涉案房屋的事实；
6、物价局文件一份，用以证明杭州市非公有住宅二类地段成套房每平方米每月租金最高限价为20元的事实；
7、杭政（2006）13号文件及杭政办（2008）17号文件各一份，用以证明被告有资格申请廉租房的事实。
被告冯卫国、江丽萍、冯诚凯在举证期限内，向本院提供了下列证据：
1、情况说明一份，用以证明涉案房屋在拆迁安置时是分配给三被告使用的事实；
2、社区证明两份，用以证明被告家庭不符合申请廉租房要求的事实；
3、杭州市房屋拆迁管理办公室回复信一份，用以证明三被告在拆迁时是有正式户口的实际使用人的事实；
4、工资证明及员工工资发放表一份，用以证明被告冯卫国的收入情况；
5、享受灵活就业社会保险费补贴协议一份，用以证明被告江丽萍现无业的事实；
6、（2006）杭民一终字第27号民事判决书一份，用以证明被告家庭对涉案房屋有使用权的事实。
经庭审质证，本院对上述证据认证如下：
关于两原告提供的证据：三被告对两原告提供的所有证据的真实性、合法性均无异议，对证据1-3的证明对象亦无异议，但证据4-7不能证明两原告欲证明的事实，其中对证据4、7，认为被告家庭事实上不符合廉租房的申请条件；对证据5，认为被告杨玉生、夏丽丽是向杨玉生的父母购买房子的，所以80万元并未实际支付；对证据6，认为该文件对被告家庭不适用。本院认为，两原告提供的证据均真实、合法，证据1-3、5能证明两原告欲证明的事实；证据4、7系政府关于申请廉租房的有关规定，本院依法予以确认，但对被告家庭是否符合申请条件，将结合本案其他证据予以综合分析；证据6与本案无关，依法不予认定。
关于三被告提供的证据：两原告对三被告提供的所有证据的真实性、合法性均无异议，但认为证据1不适用于本案的情况；证据2不能证明三被告欲证明的事实，被告家庭应当是有资格申请廉租房的；证据3与本案无关；对证据4、5无异议；证据6并非因为被告有使用权，而是考虑到社会和谐，故法院作出该判决。本院认为，三被告提供的证据均真实、合法，其中证据1、3能证明涉案房屋的由来情况；证据2、4、5能证明三被告欲证明的事实；证据6能证明法院曾就涉案房屋的腾退问题作出判决的事实。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
被告冯卫国、江丽萍原居住于杭州市直大方伯57号房屋内，其中冯卫国系从小居住于此。1999年，该房屋被杭州市上城区小营地区危旧房改造指挥部拆迁。之后，该房屋经产权调换，被安置于本市马市街99-109号（单号）清吟街76-82号（双号）4单元303室房屋，并由被告户继续实际使用。2007年2月26日，原告杨玉生的父母杨炳泉、高水金（共有人）领取了本市马市街99-109号（单号）清吟街76-82号（双号）4单元303室房屋的房产权证。2007年，杭州市中级人民法院作出（2006）杭民一终字第27号民事判决，认为冯卫国、江丽萍户是基于客观历史原因，与房屋所有人之间形成了长期无偿使用房屋的关系，这种房屋使用关系的形成不同于普通的房屋租赁合同关系，故依法驳回杨炳泉、高水金要求冯卫国、江丽萍从上述房屋中腾退的诉讼请求。
2008年4月25日，原告杨炳泉、高水金与被告冯卫国、江丽萍在（2008）上民一初字第709号案件中，经本院主持调解，自愿达成如下协议：1、被告冯卫国、江丽萍在2008年5月25日之前向有关部门申请廉租房，如果不去申请，两被告每月支付原告杨炳泉、高水金租金1000元；2、被告冯卫国、江丽萍从2008年5月份开始支付原告杨炳泉、高水金租金300元，租金支付日期在每月二十五日前按月支付；3、如果被告冯卫国、江丽萍申请到廉租房，在随后三个月之内将本市马市街99-109号（单号）清吟街76-82号（双号）4单元303室房屋腾空归还给原告杨炳泉、高水金；4、如果被告冯卫国、江丽萍在2009年4月25之前未申请到廉租房，双方对租金价格再行协商。协议达成后，被告冯卫国、江丽萍向有关部门申请了廉租房，但因不符合申请条件而未获准许。自2008年5月至2009年4月，被告冯卫国、江丽萍每月支付租金300元。2008年12月17日，杨炳泉、高水金将该房屋出售给原告杨玉生、夏丽丽，原告杨玉生、夏丽丽于同日领取了房产权证。2009年4月25日后，原告杨玉生、夏丽丽与被告冯卫国、江丽萍协商房屋租金问题，但未达成一致意见。
另查明，原告杨玉生、夏丽丽系夫妻。被告冯卫国、江丽萍系夫妻，被告冯诚凯系其子。目前，涉案房屋由被告冯卫国、江丽萍、冯诚凯实际居住。
本院认为，私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告杨玉生、夏丽丽依法购买了本案所涉本市马市街99-109号（单号）清吟街76-82号（双号）4单元303室房屋，成为上述房屋的合法所有权人。关于被告冯卫国、江丽萍、冯诚凯提出的因历史遗留原因，其对该房屋有使用权的抗辩理由，本院认为，其一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，被告冯卫国、江丽萍户虽然基于客观历史原因，与涉案房屋的原所有人之间形成长期无偿使用房屋的关系，在（2008）上民一初字第709号民事调解书达成调解协议前双方未签订正式的房屋租赁合同，但根据杨炳泉、高水金与被告冯卫国、江丽萍达成的（2008）上民一初字第709号民事调解书，被告冯卫国、江丽萍自2008年5月开始与杨炳泉、高水金形成了房屋租赁合同关系，租赁物为本案所涉房屋，每月租金为300元，因此，本案所涉房屋的使用情况自此开始由无偿使用变为租赁关系；其二，因租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力，上述租赁关系对新的房屋所有权人即本案原告杨玉生、夏丽丽仍有约束力，原告杨玉生、夏丽丽亦履行了民事调解书中约定的义务，根据调解协议，原告杨玉生、夏丽丽与被告冯卫国、江丽萍未对租金达成一致意见，原告杨玉生、夏丽丽作为出租人，对承租人冯卫国、江丽萍继续使用租赁物提出了异议，即应视为原租赁关系已终止。现原告杨玉生、夏丽丽依法行使法律规定的对其所有的财产占有、使用、收益和处分的权利，从而提出要求三被告腾退，理由正当，本院依法予以支持。关于腾退的期限，本院认为，鉴于原告杨玉生、夏丽丽从杨炳泉、高水金处受让本案所涉房屋时已明知被告冯卫国家庭在该房屋中的居住情况，且原告杨玉生与被告冯卫国系堂兄弟关系，应本着相互理解、互谅互让的原则解决家庭成员之间的矛盾，加之涉案房屋的由来有特定的历史渊源，故对三被告给予较长的腾退期限。关于两原告要求三被告按每月1500元的标准支付自2009年5月至腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求，根据涉案房屋周边的行情，考虑被告家庭的收入情况及实际承受能力，本院酌情将房屋使用费调整为每月800元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告冯卫国、江丽萍、冯诚凯于本判决生效之日起五年内将其居住使用的本市马市街99-109号（单号）清吟街76-82号（双号）4单元303室房屋腾退，交还原告杨玉生、夏丽丽；
二、被告冯卫国、江丽萍、冯诚凯自2009年5月1日起每月支付给原告杨玉生、夏丽丽房屋使用费800元，直至被告冯卫国、江丽萍、冯诚凯将上述房屋腾退之日止；
三、驳回原告杨玉生、夏丽丽的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯卫国、江丽萍、冯诚凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
代理审判员 阮 颖
二〇〇九年九月二十三日
书 记 员 陈聪清