重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终637号
上诉人（原审被告）：重庆博恒房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道乌江实业综合楼9楼。
法定代表人：王力群，该公司总经理。
委托代理人：刘定刚，重庆春雨律师事务所律师。
委托代理人：杨海艳，重庆春雨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙香录，男，汉族，1964年2月24日生，现住重庆市秀山土家族苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：杨仙和，女，汉族，1973年4月23日生，住址同上。
二被上诉人的委托代理人：徐文青，重庆群峰律师事务所律师。
上诉人重庆博恒房地产开发有限公司（以下简称博恒房地产公司）因与被上诉人孙香录、杨仙和商品房预售合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2015)秀法民初字第03293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日受理本案后，依法由本院审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、代理审判员郑斌组成合议庭，并于2016年5月25日对本案进行了公开开庭审理，本院书记员李小威担任法庭记录。上诉人博恒房地产公司的委托代理人杨海艳，被上诉人孙香录、杨仙和的委托代理人徐文青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明：2011年12月23日，博恒房地产公司博恒房地产公司（甲方）与孙香录、杨仙和（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），其中约定：博恒房地产公司将其开发的位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道D16留金国际一单元10楼5号商品房以总价199085元出售给孙香录、杨仙和。博恒房地产公司于本合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，同时约定2012年12月31日前交房，并约定交房之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房的产权证，取得房屋登记受理单。合同第九条约定了关于逾期交房的违约责任：②逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《合同》第十二条关于办理合同登记备案的约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：②逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《合同》第十三条还约定了关于办理产权登记的违约责任：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，②逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。2011年12月23日，双方又签订了《合同补充协议》，协议第三条第四款约定，因甲方孙香录、杨仙和导致乙方不能及时办理产权登记而应由甲方承担的违约责任累计金额不超过房屋总价款的1%。合同签订后，孙香录、杨仙和向博恒房地产公司支付了房屋价款199085元，博恒房地产公司于2013年4月1日向孙香录、杨仙和交付了房屋。按照《合同》第七条约定，博恒房地产公司应当在2012年12月31日前向孙香录、杨仙和交付房屋，并在交付使用之日起60日内即2013年6月1日前取得本商品房的登记受理单，办理房屋产权证，但孙香录、杨仙和至今未接到领取房屋产权证的通知。
孙香录、杨仙和一审诉称，2011年12月23日，博恒房地产公司（甲方）与孙香录、杨仙和（乙方）签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道D16留金国际一单元10楼5号商品房以总价199085元出售给孙香录、杨仙和。合同约定，博恒房地产公司于本合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，同时约定2012年12月31日前交房，且在商品房交付使用之日起60日内办理《房地产权证》，若博恒房地产公司逾期办理合同备案登记、交房、办证义务，则从逾期之日起分别按总房款的万分之一每日计算违约金。合同签订后，孙香录、杨仙和即按照约定履行了支付房款、提交相关资料等义务，博恒房地产公司违反合同约定，不但迟延交房（2013年4月1日才交房），且至今未按照约定履行办理合同备案登记义务和办理《房地产权证》义务，给孙香录、杨仙和造成极大的损失和不便。特诉请人民法院判令：一、由博恒房地产公司向孙香录、杨仙和支付逾期办理合同备案登记违约金26410元（从2012年1月22日起至2015年8月30日止，每日按总房款的万分之一计算）；二、由博恒房地产公司支付孙香录、杨仙和逾期交房的违约金1812元（从2012年12月31日起至2013年4月1日止，每日按总房款的万分之一计算）；三、由博恒房地产公司履行办理房地产权证的义务，并支付孙香录、杨仙和逾期办证的违约金15628元（即按日向孙香录、杨仙和支付已付房价款万分之一的违约金，从2013年6月1日起至2015年8月30日止）。
博恒房地产公司一审辩称，一、孙香录、杨仙和要求博恒房产公司每日按总房款的万分之一支付逾期办理合同备案登记违约金的诉讼请求不应得到支持。首先，根据《合同》第十三条的约定内容，办理商品房预购合同备案登记，是双方共同的合同义务，并非博恒房产公司单方义务。其次，在合同履行过程中，双方均未向房地产登记机构提出办理商品房预购合同登记备案，且在房屋交付后仍未申请办理合同备案登记，说明双方均无办理合同备案登记的意思表示。在房屋交付后，在办理房地产权登记过程中已无办理商品房预购合同备案登记的必要，孙香录、杨仙和将合同备案登记的违约时间计算到2015年8月30日没有事实根据。再次，孙香录、杨仙和的请求已超过诉讼时效。双方在在2011年12月23日订立的合同，按照合同约定，博恒房地产公司应在2012年1月2日前办理合同备案登记，未在此期限内取得合同备案登记，孙香录、杨仙和的权利受到侵害，孙香录、杨仙和理应在2014年1月2日前提起诉讼，其在2015年8月31日才提起诉讼，已超过诉讼时效。二、孙香录、杨仙和要求博恒房产公司支付逾期交房违约金的请求不应得到支持。首先，博恒房产公司并不否认其逾期交房的违约事实，但博恒房产公司已通过物管公司少向留金国际二期业主收取三个月物管费的方式承担了违约责任。留金国际一期的逾期交房违约金博恒房产公司已支付给业主；其次，孙香录、杨仙和的这一请求超过诉讼时效。根据《合同》第九条约定，违约金应从该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，而博恒房产公司实际交房的时间是2013年4月1日，孙香录、杨仙和理应在2015年5月1日前提起诉讼，其在2015年8月31日才具状提起诉讼，超过了诉讼时效。三、孙香录、杨仙和要求博恒房产公司履行办理房地产权证义务，并按已付房屋价款每日万分之一支付逾期办证违约金的请求不能成立。首先，根据双方合同约定，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料。博恒房产公司与孙香录、杨仙和已于2013年共同向房地产登记机构提出申请，房地产登记费、土地登记证书费及相关费用均已缴纳，房地产登记机构已经受理，目前尚未取得《房地产权证》。孙香录、杨仙和的《房地产权证》未能在合同约定的期限内办理完毕，并非博恒房产公司的单方责任，博恒房产公司并不存在违约。其次，根据《合同补充协议》第三条第四款约定，孙香录、杨仙和要求按照已付房价款每日万分之一支付逾期办证违约金的请求没有事实根据。综上，孙香录、杨仙和的诉讼请求没有事实根据，请求判决驳回其诉讼请求。
一审法院认为，孙香录、杨仙和与博恒房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签约双方协商一致的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。双方应依诚实守信原则恪守合同义务，按合同约定履行，即孙香录、杨仙和应在规定时间内交清房款，博恒房地产公司应按期交付房屋并在约定的期限内为孙香录、杨仙和取得国土房管部门的登记受理单。孙香录、杨仙和已付清了所有房款199085元，博恒房地产公司至今未取得国土房管部门的登记受理单。
关于逾期办理合同登记备案违约金问题。根据《合同》第十二条，双方于2011年12月23日签订合同，博恒房地产公司理应于2012年1月2日前为孙香录、杨仙和取得房屋所在地土地房屋登记机构出具的预购商品房合同登记备案，博恒房地产公司至今未按约定为孙香录、杨仙和取得合同登记备案，应承担违约责任。由于该违约行为一直持续，故其辩称超过诉讼时效的理由不成立。逾期办理合同备案登记违约金的计算方式为：以199085元为基数，从2012年1月2日起至博恒房地产公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，每日万分之一计算。孙香录、杨仙和主张的违约金计算方式为：以199085元为基数，从2012年1月22日起至2015年8月30日止，按每日万分之一计算，共计26200元，符合合同约定，本院予以支持。
关于逾期交房违约金的问题，《合同》约定博恒房地产公司应于2012年12月31日前将商品房交付给孙香录、杨仙和，但其于2013年4月1日才将商品房交付给孙香录、杨仙和，存在交房违约。根据《合同》第九条约定，博恒公司应于2013年5月1日内向孙香录、杨仙和支付违约金。孙香录、杨仙和应于2015年5月1日前主张其权利，而其于2015年10月24日起诉至法院，其主张权利的时间已超过两年的诉讼时效，故博恒房地产公司关于孙香录、杨仙和主张的交房违约金超过诉讼时效的辩解理由成立。
对于办理房屋产权证的问题。《合同》约定博恒房地产公司于交房之日起60日内取得国土房管部门的登记受理单，博恒房地产公司于2013年4月1日向孙香录、杨仙和交付了房屋，按约应于2013年6月1日前取得登记受理单，但博恒房地产公司至今未取得登记受理单，确属违约。孙香录、杨仙和要求博恒房地产公司履行办理房地产权证的义务，即取得国土房管部门的登记受理单的请求应予以支持。
关于逾期办理产权登记的违约金问题。根据双方合同约定，博恒房地产公司应于交房之日起60日内取得国土房管部门的登记受理单，博恒房地产公司未按照《合同》约定时间取得受理登记单的行为构成违约，应当承担违约责任。孙香录、杨仙和虽然要求博恒房地产公司支付逾期办证违约金15628元（即按日向孙香录、杨仙和支付已付房价款万分之一的违约金，从2013年6月1日起至2015年8月30日止），但由于双方在《合同补充协议》中第三条第四款另行约定，“因甲方原因导致乙方不能及时办理产权登记而应由甲方承担的违约责任累计金额不超过房屋总价款的1%”，故博恒房地产公司理应支付孙香录、杨仙和违约金199085元×1%＝1990.85元。对孙香录、杨仙和超过部分的金额，不予支持。
综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理原告杨仙和、孙香录购买的位于重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道D16号留金国际一单元10楼5号商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内支付原告杨仙和、孙香录逾期办证取得登记受理单的违约金1990.85元；三、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内支付原告杨仙和、孙香录逾期办理合同备案登记的违约金26200元（以199085元为基数，从2012年1月22日起至2015年8月30日止，按每日万分之一计算）；四、驳回原告杨仙和、孙香录的其他诉讼请求。案件受理费890元，减半收取445元，由原告杨仙和、孙香录负担45元，被告重庆博恒房地产开发有限公司负担400元。
博恒房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决上诉人承担逾期办理合同登记备案的违约金，并从2012年1月22日起算的判决错误。具体理由如下：一、原审判决上诉人承担逾期办理合同登记备案违约金所依据的事实不清，证据不足。首先，本案所涉商品房的付款方式既非按揭贷款，也非公积贷款，系一次性付款，根本不需办理合同登记备案。其次，双方当事人所订立的商品房买卖合同第十二条第2项明确约定，办理本商品房合同登记备案，应由被上诉人委托上诉人办理，被上诉人未委托上诉人，故因此至今天未取得合同登记备案受理单并非上诉人的责任。二、原审判决上诉人承担逾期办理合同登记备案违约金，从2012年1月22日起算无法律依据。根据双方当事人订立的商品房屋买卖合同第十二条第1项的约定，双方应于2012年1月2日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。也即从该日起，被上诉人孙香录、杨仙和即应当知道未取得合同登记备案的登记受理单的事实，其应当在2014年1月2日之前主张其权利，故被上诉人提起本案诉讼已经超过诉讼时效。三、原审判决从2012年1月22日起至2015年8月30日止，以199085元为基数，按每日万分之一计算逾期办理合同登记备案违约金错误。首先，上诉人不知原审法院将逾期办理合同登记备案违约金计算至2015年8月30日止的事实根据和法律依据。其次，上诉人已经于2013年4月1日将涉案房屋交付被上诉人，按合同约定，交付房屋之后60日内应申请办理房屋产权证并取得房地产权登记受理单。房屋交付后，在办理房屋产权登记证期间，无需再办理合同登记备案。综上，请求二审法院判决：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院(2015)秀法民初字第03293号民事判决主文第三项；二、由被上诉人孙香录、杨仙和承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人孙香录、杨仙和辩称，首先，依照法律规定，商品房预售人办理合同登记备案是其法定义务。办理合同登记备案事关购房户的切身利益，可以使购房户的购房行为具有对抗第三人的效力，使被上诉人的债权具有物权的效力，故合同登记备案是购买卖商品房的必经程序，否则购房户的合同权利得不到有效保障，上诉人有责任为被上诉人办理合同登记备案的。其次，上诉人未按合同约定办理合同登记备案，违约行为存在，应当承担违约责任。双方在购房屋合同中对办理备案登记进行了约定，约定签订合同十天后为购房户办理备案登记。上诉人没有举证证明其为被上诉人办理了合同登记备案，应当承担违约责任。其三，上诉人一直未办理合同登记备案，其违约行为就一直在持续，本案未超过诉讼时效。其四，关于违约金起算时间问题。按双方合同约定，从合同签订之日起第11日起计算到被上诉人孙香录、杨仙和提起本案一审诉讼时止。关于2015年8月30日时间的确定，被上诉人原本请求是计算至到办理合同登记备案之日止，但一审法院要求必须明确具体金额，所以被上诉人就主张到一审起诉时（即2015年8月30日）止，违约金的计算是正确的。一审判决认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人举示了如下证据：留金国际一期接房明细表，拟证明各被上诉人的接房时间，经购房户接房后，不应再计算合同登记备案违约金。经被上诉人孙香录、杨仙和质证，认为该证据不属于二审新证据，也与本案没有关联。经本院审查，是否接房与是否办理合同登记备案之间并无直接的关联，接房屋之后不等于不再承担逾期办理合同登记备案，接房屋事实不成为其承担违约金的抗辩理由，故该证据与本案无关，该证据的关联性本院不予采信。
二审查明：双方对一审判决确认的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争点在于：一是商品房预售合同登记备案是否必须；二是上诉人应否承担违约责任及其大小；三是违约金计算时间起止如何认定；三是本案诉讼时效是否已经超过。
一、关于商品房预售是否必须办理合同登记备案问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内，到商品房的在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”由此可知，一是国家法律明确要求商品房预售合同进行登记备案，并且明文规定了登记备案的时间及受理登记备案的相关部门；二是商品房预售合同登记备案制度是商品房预售人所负担的一项法定义务，而且是公法性义务；三是备案登记是国家对商品房预售交易的一种管理方式。商品房预售是指房地产开发企业将尚未竣工的、将来才能交付的、具备法定销售条件的房屋售与买受人，由买受人支付房屋价款。因预售时买卖合同的标的物即所购买的商品房尚不存在，而且根据合同买受人取得的仅仅是一种债权，不可能通过传统的物权登记制度获得利益保护，所以买受人在支付购房款后承担较大风险，故法律对商品房预售行为有必要进行特别规制，这是我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度的立法旨意。商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记（又称为预告登记），是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。由于预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故登记的权利是一种请求权（债权），登记的内容是将来请求发生物权变动。商品房预售合同备案登记的功能和作用在于：使买受人取得优先购买权和期待权，使买受人的请求权具有对抗第三人的效力。综上，商品房预售合同登记备案是商品房预售人的法定义务，目的是为了保障商品房买受人合法权益，不以买受人付款方式是按揭、一次性付现款、分期等的不同而区别对待。本案上诉人博恒房地产公司诉称本案根本不需办理商品房预售合同登记备案的理由不成立。
二、关于上诉人是否承担违约责任问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合本案，上诉人博恒房地产公司与被上诉人孙香录、杨仙和之间所订立的《商品房买卖合同》第十二条，对办理合同登记备案的时间作了明确约定，是在合同签订之日起十日内，逾期即为违约。上诉人博恒房地产公司未能按约定期日办理合同登记备案，且至今为止一直未办理涉案预售商品房合同登记备案，其违约行为客观存在，应当承担违约责任。关于上诉人博恒房地产公司辩称合同约定双方共同办理合同备案登记问题，上诉人没有证据证明购房者有拒不提供相关凭据等不予配合的行为，故上诉人的该辩解理由不成立。
其三，关于违约金的起止时间如何计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，依据双方合同约定，逾期办理合同登记备案违约金的计算时间起止点，应自合同订立之日起第十一日开始起算，至实际办理合同登记备案之日止。如未经办理合同登记备案而直接办理产权登记情形下，可以计算至取得房屋产权登记机构出具的产权登记受理单日止。因为如前所述，合同登记备案旨在保护买受人的优先购买权和期待权，而取得房屋产权登记受理单取得后，其产权登记是直接发生不动产物权变动为目的的登记，其已经涵盖了合同登记备案的功能和作用。但单纯的房屋交付行为不能保证交易的安全，也不能保障物权变动的实现，故房屋交付行为本身不能代替合同登记备案的功能，不能以房屋交付时间作为计算逾期办理合同登记备案的终止时间。此外，一审判决以2012年1月22日为计算违约金的起点虽有不当，但该不当认定损害的是商品房买受人的利益，买受人对此服判息诉，没有提起上诉。由于被上诉人博恒房地产公司违约行为持续存在，在本案一审起诉之日止，仍然没有为其办理合同登记备案，也没有取得产权登记受理单，购房者可以基于自己的意思选择一个时间点作为其计算违约金的截止时间点，孙香录、杨仙和选择了2015年8月30日作为计算违约金的截止时间，并没有违反合同约定。综上，上诉人博恒房地产公司关于违约金计算时间应当止于房屋交付之日的理由不成立。
四、关于诉讼时效是否已经超过问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，……”迟延办理合同登记备案的违约金是根据违约行为持续发生的状态而“累加计算”，对于购房者来讲，主张自合同约定的逾期办理合同登记备案之日起至实际办理合同登记备案或者办理并取得产权登记受理单之日止的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。在双方未约定违约金的支付期限的情况下，债权人可以随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算。本案中，《合同》第十二条第3.(2)部分已经就违约金的支付时间作了明确约定，即为“于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。该约定并非对购房者行使违约金请求权附以期限限制，以该期限的届至作为支付违约金的条件，而是对预售房屋方履行支付违约金时间的最后期日的限定，即以该期日作为支付违约金的最后期日，是承担违约金责任的终点时间而非起点时间。综上，孙香录、杨仙和主张逾期办理合同登记备案违约金的诉讼时效应当自甲方实际取得合同登记备案受理单的第31日开始起算，由于合同登记受理单至今未取得，购房者可以在此之前任何时候主张违约金。上诉人关于本案诉讼时效已经超过的理由不成立。
综上所述，上诉人博恒房地产公司的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费455元，由上诉人重庆博恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何庆华
审 判 员 黄 飞
代理审判员 郑 斌
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 李小威