江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6533号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州金时利房地产开发有限公司，住所地徐州经济技术开发区高铁时代广场2号楼24层。
法定代表人：赵金华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李建全，该公司法务。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:江苏国基物业管理有限公司，住所地徐州市大学路88号国基城邦商业A。
法定代表人：欧亚东,该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙存彪，江苏行于思律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫晓辉，江苏维阳律师事务所律师。
上诉人徐州金时利房地产开发有限公司（以下简称金时利公司）与被上诉人江苏国基物业管理有限公司（原徐州国基物业管理有限公司，以下简称国基公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人金时利公司委托诉讼代理人李建全、被上诉人国基公司委托诉讼代理人孙存彪、闫晓辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
金时利公司上诉请求：一审判决上诉人向被上诉人支付物业服务费2464438.71元无事实根据，上诉人反诉主张被上诉人返还公共区域能源费用290429元理应得到支持，原审判决驳回上诉人反诉请求侵犯上诉人权益，请求二审予以纠正。
国基公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人上诉，维持一审判决。
国基公司向一审法院起诉请求：1、请求判令金时利公司支付物业服务费2464438.71元（2014年6月1日至2015年8月31日期间），赔偿损失62975元（计算至2015年8月），支付开办费100000元，赔偿开办费损失6250元（计算至2015年8月）共计2633663.71元（详见书面计算明细）；2、判令金时利公司支付自2015年9月1日至判决履行之日的利息（以2564438.71元为本金，按照银行同期贷款利率5%计算）；3、本案的诉讼费由金时利公司承担。
金时利公司的反诉请求：1、判令国基公司返还公共区域能源费共计290429元，其中，收取的公共能源费284500元（按照每户500元计算），原告的办公室使用电费5929元（国基物业公司3月份至8月份使用的办公电费，共计6624度乘以0.97元）；2、诉讼费由国基公司承担。
一审法院认定事实：国基公司与金时利公司签订《徐州高铁时代广场前期物业服务合同（写字楼、商业、公寓）》，该合同载明：“本合同当事人，甲方：徐州金时利房地产开发有限公司；乙方：徐州国基物业管理有限公司。第一章总则根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，经过招投标方式，甲方将徐州高铁时代广场项目委托乙方实施前期物业服务，订立本合同。第一条物业基本情况物业名称：高铁时代广场物业类型：写字楼、商业、公寓物业范围：1＃楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼、地下室、地下停车场、人防物业面积：128239平方米物业位置：徐州金山桥经济开发区管委会西侧。第二条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应在占有、使用物业中依法承担相应责任。第二章委托管理事项第三条房屋建筑公用的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。第四条公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管、落水管、垃圾道、烟道、污水管道、各种窨井、共用照明、天线、消防设施设备、通风设备、监控设备、配电机房等。第五条市政公用设备和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。第六条公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第七条委托范围内各种配套建筑和设施的维修、养护和管理、包括：商业网点、文化体育娱乐场所。第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第九条交通与车辆停放秩序的管理。第十条维持公共秩序、安全防范事项管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第十一条管理与物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料，建立、健全本物业的物业管理档案资料……第十三条向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费（不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；2、政府和法律、法规规定由物业管理企业收取和委托收取的其他费用。第十四条业主的房屋专有部分、自有设施和设备的维修、养护，由业主或物业使用人自行负责；如委托乙方处理，乙方有权要求合理收费……第十六条其他委托事项1、装饰装修管理服务……第三章委托管理期限第十七条委托管理期限自2014年3月15日至2015年3月14日，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其它物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第四章双方权利和义务第十八条甲方的权利义务1、负责委托乙方制定《徐州高铁时代广场临时管理规约》，并在房屋销售时向房屋买受人（业主）明示本合同及《徐州高铁时代广场临时管理规约》，并要求房屋买受人书面承诺执行。2、审定乙方拟定的物业管理制度，进入到物业正常管理阶段，乙方保证现场服务人员总数不得少于104人，乙方书面上报人员组织架构由甲方进行监督考核，如低于104人，视同乙方违约。3、检查监督乙方管理工作中实施机制的执行情况。4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求……第十九条乙方的权利义务1、乙方应遵守国家的相关法律规定依法、守法经营，并根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度……7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及预、决算，经甲方同意、备案后方可执行。8、每半年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理费用收支账目。10、非因乙方管理责任原因，乙方不承担物业管理区域内业主和物业使用人的人身伤害和财产损失责任。乙方履行以下义务，即应视为合理履行物业服务企业的安全保障（防范）的义务：（1）建立治安防范的管理制度；（2）24小时巡逻社区主要公共区域；（3）在社区出入口设置岗位对进出车辆、人员进行严格的登记检查；（4）对于发生在社区的治安事件，协助公安部门办案。11、乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督……13、本合同终止时，乙方应及时移交物业管理用房及物业管理的全部档案资料，否则承担违约责任。第二十条根据《物业管理条例》，明确房屋买受人（业主）在物业管理活动中的权利和义务如下：……4、依据本合同约定向乙方交纳物业管理费用及其它约定的合法费用……第五章第二十一条乙方须按下列约定，实施目标管理。一、房屋外观1、建立完善房屋维修保养制度，定期进行保养、修缮。2、保持房屋外观完好、整洁，墙面砖、涂料、油漆等装饰材料无大面积脱落，污损。二、设备运行1、建立完整的设备运行制度，定期对现有设备保养、维护。2、规范操作人员操作规程，确保设备的正常运行。三、共用部位、共用设施设备1、共用部位有专业维修人员定期维护。2、建立共用设施、设备维修养护制度，保证各类共用设备、设施完好及正常使用。四、环境卫生1、环卫设施、设备完好，垃圾日常清理，每月进行一次环境消毒灭杀。2、卫生保洁实行责任制，并实行标准化保洁。五、绿化1、五、绿化1、绿化管理及养护措施落实，无破坏及黄土裸露或随意暂用绿化地现象。2、社区树木绿化配有专人管理、修剪、浇水，苗木长势良好，整齐美观。六、安防1、配有专业执勤队伍，实行24小时值班及巡逻制度。2、执勤人员熟悉社区环境，文明执勤，训练有素，语言规范。3、协助治安管理部门处理各种突发事件及处理相关事件。七、消防1、消防设施完好无损，可随时启用。2、消防通道畅通，建立消防应急预案。3、定期做好消防演练，配合主管部门处理突发应急事件。八、报修建立24小时电话值班服务，对所有报修需求做详细记录并及时处理。九、服务本小区实行酒店式公寓管理具体服务方案详见标书。第六章物业管理服务费用第二十二条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造的费用）1、本物业管理区域物业服务费选择包干制方式，盈余和亏损由乙方享有或承担。2、物业管理服务费标准：（本合同中的货币单位皆为：人民币）写字楼：6.50元/月.平方米；商业：4.30元/月.平方米；酒店式公寓：1.55元/月.平方米。3、交纳费用时间：①、物业管理服务费：按交房通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金。②、水、电等能耗费：酒店式公寓自办理交付之日起，室内用水、电按表结算，由业主自行向相关单位缴纳。写字楼自办理交付之日起，业主预交30元/平方米的室内用电周转金（空调、照明），实际结算时按表计量。商铺自办理交付之日起，业主预交10元/平方米的室内用电周转金（空调、照明），实际结算时按表计量。公共区域的能源、水电费用收取方式为：500元/套，和物业服务费同时支付。公共区域的能源费用主要有：公共照明（路灯、景观和广场公共部位装饰灯具等）电费；消防、监控和其它弱电设备的电费；设备运行能耗费用（电梯运行能耗、二次加压能耗等）；变配电设备运行的损耗费等。公共区域的用水主要有：清洁、绿化用水及损耗等。乙方定期公示公共区域的能源、水电费用。③、业主必须在收到甲方发出交房通知书（含信函、报纸广告等）之日起7日内办理交房手续，延期办理交房手续者，则视业主已验收该房产，并承担该房产的业主责任，于交房通知书约定交付之日起开始支付各项费用。4、业主按照政府相关文件规定交纳空置房屋的物业服务费。5、业主出租物业的，物业服务费仍应由业主缴纳；如业主与承租人约定由承租人交纳物业服务费，业主应承担连带交纳责任。6、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费等相关费用。7、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用甲方按照百分之七十缴纳；此物业部分所真正产生的公共能耗费、电梯及水泵检测保养费甲方足额缴纳。每月末结算一次。8、为体现开发公司对业主的真诚回报，支持乙方高标准向业户提供物业服务，甲方向乙方支付前期物业开办费用贰拾万元，用于乙方采购物业服务需物品、招聘合格员工开支；乙方提报详细真实方案及清单报甲方同意后，甲方在本合同签后半年内支付壹拾万元，余款于上房前两月内支付。（开办费所购物品等，均归全体业主所有）第二十二条车位使用管理服务费1、业主或物业使用人使用车位，应按徐州市物价局相关文件规定的车位收费标准交纳车位使用管理服务费。2、本物业区域内车位使用管理服务费由车位使用费、车位管理服务费两部分组成，车位使用费归车位产权人所得，车位管理服务费归物业管理公司所得。3、未售车位管理服务费由甲方缴纳（如车位租赁，车位管理服务费由租赁业主缴纳）。第二十三条乙方对业主和物业使用人的房屋专用部分、自有设备、毗连部位的维修、养护和其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准由双方协定。第二十四条房屋的共用部位、共用设施、设备、共用场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位、共用设施设备的小修、养护费用已包含在物业服务费中。房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新的费用，从维修基金支出，具体的管理及使用按当地相关法规执行。2、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用、大中修费用、更新费用，按相关规定执行。3、公共绿地的养护费用，改造、更新费用按相关规定执行。4、附属配套建筑物和设施的小修、养护费用、大中修费用、更新费用、按相关规定执行。5、物业共用部位、共用设施设备及公众责任的保险费用由乙方从物业管理费支出。第七章违约责任第二十五条甲方违反本合同第十八条的约定造成乙方未完成管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内纠正，若在规定期限内未能解决，乙方有权终止合同；给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济赔偿。第二十六条乙方违反本合同第五章的约定，未达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期整改。逾期整改未达到甲方要求的，甲方有权解除合同；给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济赔偿。第八章附则第三十条乙方自本合同生效之日起30天内，根据甲方委托管理事项，办理相关手续。第三十一条合同期满后，如乙方无违约现象发生，在同等投标条件下优先考虑与业主委员会签订本物业《物业服务合同》。第三十九条乙方中标之标书为本合同附件，乙方须同时遵守执行，否则承担违约及赔偿责任。第四十条本协议自签字盖章之日起生效。附件一：标书。
附件二：规划平面图。附件三：物业构成明细表。附件四：物业共用部位明细。附件五：物业共用设施设备明细。附件六：有偿服务清单及价格表（以标书为准）。附件七：附件八：服务方案明细（以标书为准）。附件九：乙方对本物业服务的承诺书（即：乙方遵守国家相关法律法规及政府文件，合法、守法经营服务，接受甲方对甲方不履行合同、职责所采取的包括但不限于罚款的设施，并承担包括但不限于经济赔偿等一切责任）”。后国基公司进场提供了物业服务。
上述物业服务合同到期后，金时利公司于2015年3月15日制作解除合同告知函，以物业服务合同到期、不再续约为由要求解除合同，尽快办理交接手续。金时利公司并以顺丰快递等方式向国基公司送达。但国基公司仍未退场，直至2015年8月31日，在政府有关部门支持下，国基公司与金时利公司进行交接，国基公司撤场。金时利公司已经支付国基公司开办费100000元。金时利公司并支付了涉案高铁时代广场小区生活泵房、3号楼电梯、3号楼风机、1号楼电梯、1号楼风机等相关电费。
一审法院认为，一、关于国基公司主张金时利公司支付的物业服务费2464438.71元（2014年6月1日至2015年8月31日期间）是否应予支持：首先，金时利公司虽提出国基公司直至2014年6月才进驻涉案小区提供物业服务，但国基公司提供了相关证据证明其早已进场提供了物业服务，且国基公司在本案中所主张的物业费的计算起点为2014年6月1日，故金时利公司的此项抗辩不应支持。同时，对于双方合同到期后即2015年3月15日至2015年8月31日期间的物业费是否应予支持，虽金时利公司提出合同到期后即要求国基公司退场的抗辩，但根据国基公司提供的值班记录、清洁卫生记录等证据以及金时利公司的自认，均可证实国基公司直至2015年8月31日才退场，国基公司在退场前也提供了相应的物业服务，故金时利公司也应当向国基公司支付自2015年3月15日至2015年8月31日期间的物业费。其次，金时利公司提出根据双方签订的《前期物业服务合同》第十八条第2款“乙方保证现场服务人员总数不得少于104人，如低于104人，视同乙方违约”的约定，国基公司在现场提供服务的人员远低于104人，国基公司主张的物业费应当按比例核减的抗辩，但上述《前期物业服务合同》第十八条规定的是“进入到物业正常管理阶段，乙方保证现场服务人员总数不得少于104人，乙方书面上报人员组织架构由甲方进行监督考核，如低于104人，视同乙方违约”，从文义上解释，该条是对国基公司应当在进入到物业正常管理阶段后保证服务人员的数量，其适用的前提条件为“进入到物业正常管理阶段后”，而涉案的高铁时代广场项目实际上还有大量尚未出售的空置房屋，金时利公司也未提供证据证明涉案项目已经进入到物业正常管理阶段，且根据《前期物业服务合同》第二十二条第7项的规定，对于已竣工但尚未出售或者因金时利公司方原因未能按时交给物业买受人的物业的物业费由金时利公司按照70%缴纳，该约定系双方真实意思表示，具有约束力，实际上，国基公司在计算物业费时也对空置房屋进行了区分并按照合同约定的70%计算物业费，故国基公司已经按照物业服务合同的约定提供了相应的物业服务，金时利公司应当按照合同约定支付物业费，本案中，国基公司主张的物业服务费2464438.71元（2014年6月1日至2015年8月31日期间）不违反法律规定，依法予以支持。
二、关于国基公司主张因金时利公司未交物业费产生的损失62975元（计算至2015年8月），因金时利公司拖欠物业费，国基公司在本案中仅主张62975元，该主张不违反法律规定，法院予以支持。
三、关于国基公司主张的开办费100000元是否应予支持：根据《前期物业服务合同》第二十二条第8项“为体现开发公司对业主的真诚回报，支持乙方高标准向业户提供物业服务，甲方向乙方支付前期物业开办费用贰拾万元，用于乙方采购物业服务需物品、招聘合格员工开支；乙方提报详细真实方案及清单报甲方同意后，甲方在本合同签后半年内支付壹拾万元，余款于上房前两月内支付。（开办费所购物品等，均归全体业主所有）”的规定，金时利公司支付开办费的前提是国基公司提供详细真实方案及清单并报经金时利公司同意，故即使金时利公司已经支付了第一期的开办费100000元，但此系金时利公司对自己权利的处分，现国基公司主张剩余的开办费100000元，金时利公司则提出抗辩不同意支付，故依照双方合同的约定，国基公司并未在本案中提供证据证明其已经提供详细真实方案及清单并报经金时利公司同意，故金时利公司不应再支付剩余的开办费100000元，国基公司的此项请求不应予以支持。在此基础上，国基公司主张因金时利公司未按期支付开办费100000元所产生的损失6250元亦不应予以支持。
四、关于国基公司主张金时利公司支付自2015年9月1日至判决确定履行义务之日的利息问题：可以2464438.71元为本金，按照5%自2015年9月1日计算至本判决确定履行义务之日。
五、关于金时利公司反诉国基公司返还的公共区域能源费290429元是否应予支持：首先，对于业主向国基公司交纳的公共能耗费，系国基公司与业主之间履行物业服务合同所产生的法律关系，金时利公司并非合同相对人，金时利公司没有法律依据主张国基公司返还该费用。其次，根据《前期物业服务合同》第二十二条第7项的规定，对于已竣工但尚未出售或者因金时利公司方原因未能按时交给物业买受人的物业的物业费由金时利公司按照70%缴纳，此物业部分所真正产生的公共能耗费、电梯以及水泵检测保养费由金时利公司足额缴纳，每月结算一次，该约定系双方真实意思表示，具有约束力，故金时利公司应当对尚未出售或者因金时利公司方原因未能按时交给物业买受人的物业所产生的公共能耗费、电梯以及水泵检测保养费承担责任，而本案中，金时利公司并未提供证据证明其所缴纳的相关电费等公共能耗费均系因已交付给物业买受人的相关物业所产生，此部分物业所产生的公共能耗费等依据双方合同的约定应由金时利公司承担，而不应由国基公司承担，故金时利公司要求国基公司返还该费用无法律依据。遂判决如下：一、徐州金时利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付徐州国基物业管理有限公司物业服务费人民币2464438.71元（2014年6月1日至2015年8月31日期间）、损失人民币62975元（该部分损失计算至2015年8月）以及相应利息（即2015年9月1日之后的利息损失部分，该部分利息损失以人民币2464438.71元为本金按照5%自2015年9月1日计算至本判决确定履行义务之日）；二、驳回徐州国基物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回徐州金时利房地产开发有限公司对徐州国基物业管理有限公司的诉讼请求（即反诉请求）。
双方当事人对于一审法院查明事实均不持异议，本院予以确认。二审另查明2017年7月12日徐州国基物业管理有限公司更名为江苏国基物业管理有限公司。
本院认为，根据一审查明的事实被上诉人国基公司在2014年6月1日至2015年8月31日期间按照双方签订的物业合同约定，提供了相应的物业服务。由于涉案物业服务区域楼盘尚未销售完毕，故客观上存在尚未进入物业正常管理阶段的情形，在国基公司提供物业服务过程中金时利公司也未就相关服务质量提出异议，因而国基公司关于金时利公司应按照合同约定支付物业服务费的请求有事实根据，本院予以支持。关于关于金时利公司提出的返还的公共区域能源费290429元的反诉请求，因该反诉请求与国基公司的本诉请求并非相同法律关系且收取公共区域能源费系国基公司向相关业主收取而非上诉人，故上诉人原审反诉请求本院不予支持。
综上，上诉人徐州金时利房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27870元由上诉人徐州金时利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一八年三月八日
书记员 宗 正