湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初9806号
原告：长沙至尚物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区西湖街道枫林一路737号共和世家公寓15栋601号。
法定代表人：罗志忠，董事长。
委托代理人：彭亮，男，1978年3月31日出生，汉族，住长沙市开福区告公司员工。委托
委托代理人：李勤，湖南益云律师事务所律师。
被告：罗亮，男，1982年10月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
原告长沙至尚物业管理有限公司（以下简称“至尚物业”）诉被告罗亮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告至尚物业的委托代理人彭亮、被告罗亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告至尚物业诉称：2007年9月30日原告与被告签订了《共和世家物业前期物业管理服务协议》,合同约定:原告向位于长沙市岳麓区共和世家提供物业管理服务,合同期限至该小区业主大会委托业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止;住宅物业管理服务费为按建筑面积每月1.6元/平方米,每季度首月5日前支付当季物业管理服务费,逾期不交,加收以所欠物业管理服务费为基数的每日千分之三的违约金等。被告系上述物业1栋1008的业主,物业面积125.85平方米,截至2017年6月30日的物业管理服务费5433元,但被告一直拒绝缴费,产生违约金1630元,并应支付2017年7月1日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金(按合同约定的日千分之三的标准)。合同履行至今,原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务,但被告却拒不履行自己的缴费义务,原告多次催缴,未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告截至2017年6月30日的物业管理服务费5433元、违约金1630元,合计7063元,并支付20l7年7月1日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金(按合同约定的日千分之三的标准)；2、被告承担本案诉讼费。
被告罗亮辩称：一、原告不具备物业服务的资质,未取得行政许可,非法经营,虚假出资,隐瞒真相,构成消费欺诈。被告为共和世家小区1栋1008室的业主,于2007年11月27日与开发商湖南达美投资有限公司签订了商品房买卖合同,合同第十八条物业服务约定,由开发商选聘长沙至尚物业管理有限公司进行前期物业管理,物业顾问公司为戴德梁行物业管理有限公司。开发商号称前期物业就是戴德梁行,并大肆宣传,收费标准1.6元/平方米在2008年已超过长沙市一级物业服务收费标准。被告与至尚物业签订了格式合同的《前期物业管理服务协议》。在物业服务期间,至尚物业只享受收费的权利,不履行服务的义务,质量低劣,态度恶劣,已构成严重违约,导致业主的权益被侵害,财产受损失,严重影响到业主正常的生活和安全,非法侵占擅自强行代收的属于全体业主的公共部位收入财产,多年来与业主矛盾纠纷不断。业主于2017年12月9日通过国家企业信用信息公示系统查询,至尚物业成立于2006年4月4日,注册资本为人民币500万元,经营范围:物业管理;停车场运营管理;信息服务业务。股东及出资信息公示实缴出资额为0,行政许可信息公示:有效期自2013年4月24日开始。原告与被告签订合同时至2013年并未取得物业服务行政许可,不具备物业服务资格,冒用戴德梁行的品牌,虚构事实,隐瞒真相,符合消费欺诈的规定。根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第68条、《消费者权益保护法》第五十五条规定，原告的行为属于欺诈行为，应予以赔偿。
二、因物业服务严重违约导致无法履行,经业主大会2017年4月全体业主投票,于5月11日发布决议公告,投票解除与原告前期协议的人数已超过“双过半”,于2017年6月8日正式解除与原告的前期物业合同,解除理由如下:原告对全体业主长期构成违约和侵权,拒交图纸,拒绝业主查询图纸,侵占公共收入,不退还业主的停车卡押金、装修押金、小区消防危害、小区管理混乱等情况。根据《物权法》第七十九条、第八十条的规定,建筑物的共有部分产生的收益应由全体业主共同所有。根据《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。1、被告于2015年4月9日22时许,发生家中被盗案件,并于当日22时15分报110案件处理中心,损失财物近3万元,同时给业主造成极无安全感的心理阴影。案发后,西湖派出所警官,对被盗业主地点进行了证据采集以及案情分析,但小区防盗设施简陋,小区出入口、车库、单元门进出口、作案人员小区逃逸过道等位置全无监控资料可提供,给案件侦破带来极大困难,至2017年12月底,案件仍无任何进展。被告在案发前,已交纳2008年11月25日至20l5年3月31日所有物业费用,但距案发时间2015年4月9日仅9天,同时,从业主离开案发地到发现案发地被盗仅40-50分钟,作案人员采用攀爬入室方式进入,同时采用攀爬方式逃逸,作案非顷刻能完成。作案目的清晰、对业主出入时间点把握清晰、对房屋构造清晰、对小区结构设施清晰、对小区设备不工作状况清晰等,致使被告对原告所提供的物业服务极无安全感和信任感,后续再交纳的物业服务费用可否能为被告提供保障和起码的财产安全产生质疑。案件发生后,被告和原告进行多次沟通,当时原告一直未对案件进行合理解释,也一直未对被告进行赔偿和事件担责。据此,被告再对物业公司支付费用,是否还符合《至尚物业服务合同》内容条款,请法院明辨。2、物业人员与小区入住前几年减少了近三分之二,保安人员大幅减少,很少进行夜间巡防,导致多家业主的财产被偷,车辆被损坏,业主生活安全感降低。违反《物业管理协议》安全防范条款。3、小区许多�主家漏水严重,内墙外墙均有损坏,被告家中从2013年起漏水严重,多次向原告反映,原告作为物业公司,有义务进行调查处理,组织勘验鉴定,分清责任,组织调解,采取措施,让业主恢复正常的居住条件。而不是以房子不是我建的,漏水不是我搞的,楼上漏水找楼上,外墙漏水怪老天下雨,房子住了10年了漏水很正常等各种方式推脱推诿拖延,严重工作失职和不负责任,造成被告财产损失扩大。4、违反规划,幼儿园和物业用房拆除并侵占公共绿化带和道路,私自加层搭建,业主投诉十年,物业公司不理睬未解决。违反了《物业管理条例实施细则》第四十六条的强制性规定。5、小区管理混乱,对外来人员、车辆进出没有认真进行管理,外来人员可以随便进出,外来车辆长期乱停乱放在小区内,严重影响业主的安全和通行。违反《物业管理协议》安全防范与交通管理条款。6、保洁人员大幅减少,小区卫生环境欠佳,到处都是垃圾成堆,化粪池不及时清理,粪便外溢臭气熏天,蚊蝇乱飞,直接影响业主的生活环境卫生和身体健康。违反《物业管理协议》环境卫生条款。7、对公共设施长期不修理,监控设备和路灯损坏,长期没有修理和更换,对小区业主安全和出行造成很大困扰。违反《物业管理协议》设备运行,公用部位、公用设备设施的维护与管理,小修与急修条款。
三、原告违反物业服务合同在先,导致被告及其他业主的权益受到侵害,被告拒交物业费是行使合法的抗辩权。根据《合同法》第六十七条规定，对原告违约在先的行为,被告有权行使合法的抗辩权。依照《合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国消费者权益保护法》，原告应承担损害赔偿责任。根据《物业管理条例》第三十六条、第五十条、《物业管理条�实施细则》第四十六条规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
四、业主对物业收费和服务投诉等相关证据保存在原告处,属于对其不利的证据,但是原告拒绝提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立”。对于原告严重违法违规、存在严重瑕疵、对业主权益造成严重损害的,人民法院应该判决不仅不应获得物业服务费,还要对此进行损失赔偿和道歉。综上所述,请求人民法院调查事实和证据,听取共和世家业主群众的证言,召开听证会,依法维护被告的合法权益。
经审理查明：2008年11月25日，原告至尚物业（甲方）与被告罗亮（乙方）签订《共和世家前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及质量标准、物业管理服务费用以及违约责任等内容做了约定。该协议第四条第三款约定乙方缴纳费用的时间为每季首月5日前交纳当季物业管理服务费。第四条第四款约定物业管理服务费的收费标准为高层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元人民币。第五条�约责任第四款约定乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金。
根据长沙市工商行政管理局岳麓分局颁发的《营业执照》显示：原告公司成立日期为2006年4月4日，营业期限为2006年4月4日至2056年4月3日，经营范围为：物业管理；停车场运营管理等。2017年6月30日原告退出该小区终止物业管理服务。原告在为小区提供物业服务过程中，在共用设施设备及其运行的维护和管理、公共卫生管理等方面存在一定的服务瑕疵。被告系1栋1008房的业主，房屋面积125.85平方米，被告自2015年4月1日起，未按协议约定交纳物业管理服务费。经原告催缴，被告仍未交纳，故原告诉至本院。
上述事�有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《共和世家前期物业管理服务协议》、至尚物业收款收据，被告提交并经庭审质证的照片等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《共和世家前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。因此，原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的依据。双方当事人均应严格按照协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2015年4月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方协议的约定，被告应交纳自2015年4月1日起至2017年6月30日止的物业管理服务费5436元（125.85平方米×1.6元/平方米/月×27月），故对于原告诉请被告交纳物业管理服务费5433元，本院予以支持。对原告要求被告承担违约金1630元并支付2017年7月1日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金的诉讼请求，虽然被告没有按时交纳物业服务费存在违约行为，应当承担违约金的责任，但考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
对于被告主张原告在与被告签订合同时至2013年4月24日之前没有合法资质在小区服务，因营业执照显示原告的营业期限为2006年4月4日至2056年4月3日，原告已取得了行政许可从事物业管理活动，故对被告的主张由本院不予采信。对于被告主张家中被盗要求原告赔偿损失，因其主张与本案物业服务合同关系并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利，且被告不得以此为由拒交物业费。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告罗亮在本判决生效之日起十日内支付原告长沙至尚物业管理有限公司2015年4月1日起至2017年6月30日止的物业管理服务费5433元。
二、驳回原告长沙至尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告罗亮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一八年二月十一日
书记员 周 沛
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民�院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。