辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽10民终437号
上诉人（原审原告）：张志强，男，1994年10月27日出生，汉族，无职业。
上诉人（原审原告）：吴戈，女，1988年6月24日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：杜凯，男，1978年5月28日出生，汉族，个体经营者。
被上诉人（原审被告）：隋唯维，女，1987年1月13日出生，汉族，无职业。
原审原告张志强、吴戈与原审被告杜凯、隋唯维房屋买卖纠纷一案，辽阳市白塔区人民法院2017年12月15日作出的（2017）辽1002民初2178号民事判决，张志强、吴戈不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴戈、被上诉人杜凯到庭参加了诉讼。被上诉人隋唯维经本院传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告张志强、吴戈一审诉称，二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2017年3月22日，二原告与二被告达成房屋口头买卖协议，二被告将其坐落于辽阳市白塔区新运大街211-1号楼西6单元171号、建筑面积101.44平方米、产权号辽市房权证辽市字第003366**号房屋出售给二原告，房屋价值48万元。二原告交付定金2万元，被告杜凯出具《定金收条》，注明7日内办理交易过户。2017年3月28日，二原告与二被告签订《房屋买卖合同书》，出卖人杜凯、隋唯维为甲方，以买受方张志强、吴戈为乙方，约定：一、交易房产坐落于辽阳市白塔区新运大街211-1号楼西6单元171号、建筑面积101.44平方米、产权证号辽市字第00336666号。二、甲方承诺是该房屋合法所有权人，如因产权问题导致交易失败引起的法律责任均由甲方承担。三、乙方承诺已经实地看过房屋，对房屋实际情况已经了解，没有异议。四、交易价格为48万元，交易税费由乙方承担。五、付款方式：乙方于签订合同当日向甲方支付48万元，定金直接转为购房款。六、1、该合同房价中包括甲方之前已经缴纳的款项：如维修基金、物业费、取暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费、宽带费等，乙方无需另行支付给甲方；甲方如有陈欠，须在房屋交付前全部结清，如未结清，乙方发现后有权随时向甲方追缴。如因交房前各种欠费发生的债务纠纷，由甲方负责，并赔偿相应的损失。2、甲方将房屋所有户口迁出。3、甲方交付房屋时保持签订合同前乙方验收的原样。七、关于中介费约定，双方均确认，双方的房屋买卖交易是在丙方提供中介服务的情况下达成的。八、违约责任：1、乙方如未按合同约定时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过15天，甲方有权收取违约金后继续履行合同或单方解除合同；甲方应在合同解除后三日内，将购房首付款在扣除违约金后还给乙方，逾期未退，每逾期一天，甲方应按应退金额的1‰支付乙方违约金。2、甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方已发生的必要费用。3、甲方不按约定时间办理户口迁出的，应支付乙方违约金。4、如果一方未按照应交中介费的1‰向丙方支付逾期违约金。逾期超过10天，应按照中介费的2‰支付违约金，直至丙方全额收到中介费为止，并且丙方保留诉讼权利。5、如不经丙方同意，甲乙双方自行或委托其他第三人办理产权过户或房屋交付，或者自行协商解除合同的，乙方仍须按约定全额支付中介费。否则，视为乙方违约。该合同书由甲乙双方签字，捺手印确认，白塔区鸿诚房产中介所加盖公章。合同签订后，原告全额交付房款，被告杜凯出具收到购房款480000.00元的收条，原告于同日交付转让手续费405.00元，办理了住宅专项维修资金过户手续，交纳了过户费用，并于3月31日交纳了契税6247.95元。被告于2017年4月5日交付房屋。但被告拒绝按约定到房产部门协助原告办理产权过户手续，经原告多次催告，被告拒绝办理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”原被告签订合同明确约定被告负有协助办理房屋产权过户手续义务，法律也明确规定出卖人负有协助办理转移标的物所有权的义务，但二被告拒绝履行协助义务，合同第八条第2项明确：甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。二被告亲自在合同上签字确认，明知合同约定的违约金，仍拒绝履行合同义务，应当承担违约责任。双方约定于2017年3月29日前被告协助原告办理房屋过户手续，原告于2017年3月31日缴纳契税，至2017年10月31日，迟延214天，违约金为102720.00元。原告要求给付违约金6万元，现原被告无法达成协议，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼维护原告合法权益，诉讼请求：一、请求依法确认原告张志强、吴戈与被告杜凯、隋唯维于2017年3月28日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、请求依法判令被告杜凯、隋唯维履行协助二原告办理房屋所有权变更登记义务，将上述房屋所有权变更登记为二原告所有；三、请求依法判令被告杜凯、隋唯维给付二原告违约金6万元；四、二被告互负连带责任；五、诉讼费由二被告承担。
被告杜凯一审辩称，我认为合同无效，原告张志强没有将房屋全款给我。我从来没说不配合过户，原告把尚欠的5000.00元房款给我，我就协助办理过户。在买卖房屋的时候没有经过第三方中介，原告找来的朋友据说是中介，我也不清楚到底是不是中介，我没考虑太多就签了字。
被告隋唯维一审未出庭，亦未答辩。
一审法院经审理查明，2017年3月22日，原告张志强、吴戈与被告杜凯、隋唯维达成房屋买卖意向，二被告将其坐落于辽阳市白塔区新运大街211-1号楼西6单元171号、产权证号为辽市字第00336666号、建筑面积101.14平方米房屋出售给二原告，购房定金为20000.00元，房屋价格为480000.00元，并约定于7日之内办理交易过户。二原告交付定金20000.00元，被告杜凯出具《定金收条》。2017年3月28日，原告与被告签订了一份房屋买卖合同书，合同中约定：交易房产坐落于辽阳市白塔区新运大街211-1号西6单元6楼171室（小区名称：时尚名苑）、所有权证书编号为：00336666号、房屋用途为住宅、建筑面积为101.14平方米；双方约定房屋售价合计为人民币肆拾捌万元整；买受方于签订合同当日向出卖方支付48万元；买受方如未按合同约定的时间付款，视为买受方违约，应向出卖方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过15天，出卖方有权收取违约金后继续履行合同或单方解除合同；出卖方应在合同解除后三日内，将购房首付款在扣除违约金后还给买受方，逾期未退，每逾期一天，出卖方应按应退金额的1‰支付买受方违约金；出卖方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为出卖方违约，出卖方应向买受方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，买受方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，出卖方应将买受方的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还买受方，并由出卖方承担此次交易中双方已发生的必要费用。同日，二原告支付给二被告455000.00元，被告杜凯出具收条一份。原告张志强出具欠条一份，写明欠被告杜凯购房尾款5000.00元。后双方对支付购房尾款与协助办理过户的履约顺序产生争议，一直未办理过户手续，二原告也至今未支付购房尾款。
上述事实有定金收条、房屋买卖合同、转让手续费收据、契税凭证、住宅专项维修资金过户凭证、房屋所有权证、二被告结婚证复印件、收条、欠条及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和法院审查，可以采信。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方在实际履行合同中，双方对支付购房尾款与协助办理过户的履约顺序产生争议，致使合同无法继续履行。被告出具定金收条后七日内双方未签订房屋买卖合同，双方在房屋买卖合同中又未约定购房尾款支付时间和办理过户时间，故本案诉讼系因原告与被告在签订房屋买卖合同时，对于购房尾款支付、过户等事项约定不明，致使双方对于合同相关内容理解不同所致。庭审中原、被告表达了继续履行合同的意愿，据此认为双方合同仍处在履行状态。房屋买卖合同系双务、有偿合同，原告与被告之间相互负有对待给付的义务，故被告协助办理房屋更名过户手续时，原告亦应向被告支付剩余购房款5000.00元。因双方合同中关于办理过户时间约定不明，且双方相互负有对待给付的义务，根据《合同法》的相关规定，双方均可以要求对方随时履行，双方均享有同时履行抗辩权，故原告主张被告违约理由不成立，原告要求被告承担违约责任不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：
一、被告杜凯、隋唯维协助原告张志强、吴戈办理房屋更名过户手续；原告张志强、吴戈在房屋更名过户手续办理完毕当日向被告杜凯、隋唯维一次性付清购房尾款5000.00元。
二、驳回原告张志强、吴戈的其他诉讼请求。
案件受理费6751.00元，由原告张志强、吴戈承担3375.50元，由被告杜凯、隋唯维承担3375.50元。
张志强、吴戈提起上诉的请求及理由是：一审法院认定事实错误，适用法律错误。双方在合同约定，被上诉人在上诉人交付房屋主要价款后即应当交付房屋并转移房屋所有权。一审法院判决认定双方对何时办理房屋过户约定不明，与事实不符。《定金收条》已经明确出具定金收条后7日内办理房屋过户手续，一审法院判决认定双方对何时办理交易过户手续没有约定，不符合事实。双方签订《房屋买卖合同书》对被上诉人未按约定时间办理房屋过户手续明确规定了违约责任，表明双方对定金收条确定的办理过户时间没有变更，一审法院判决认定双方对何时办理过户没有约定，不符合事实。被上诉人交付房屋后，上诉人屡次催告，要求办理房屋产权过户手续，被上诉人拒绝，从未提出因上诉人未交纳剩余5000元影响办理房屋过户手续。双方在房屋买卖合同中，对违约责任约定是明确的，被上诉人拒绝办理过户行为是构成违约的根本原因，应当承担违约责任。请二审法院依法改判被上诉人给付上诉人违约金6万元。
被上诉人杜凯二审答辩认为：我没有拒绝房屋过户，上诉人欠我购房款5000元，房款给我，我马上配合上诉人进行房屋过户。其余与一审答辩意见一致。
被上诉人隋唯维二审没有参加庭审，也未提交答辩意见。
本院经审理查明：一审法院认定的事实基本属实。
本院认为：上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为48万元，上诉人已经给付被上诉人房款47.5万元，上诉人已实际占有使用房屋，双方无异议，予以确认。双方买卖行为不违反法律的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当。上诉人上诉主张被上诉人未按照合同约定办理房屋产权变更登记系被上诉人违约，因上诉人欠被上诉人房屋尾款5000元，被上诉人抗辩因上诉人没有给付剩余房款而未协助办理房屋更名，一审法院认定双方对购房尾款支付、过户等事项约定不明，并无不当。上诉人上诉主张被上诉人违约，要求被上诉人给付违约金6万元，依据不足，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，上诉人预交6751元，由上诉人承担1300元，退回上诉人5451元。
本判决为终审判决。
审判长 张丽娟
审判员 曹丽娜
审判员 马喜泉
二〇一八年五月十日
书记员 董 欣