重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终665号
上诉人（原审被告）：重庆南华房产开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道338号，统一社会信用代码915001017116641027。
法定代表人：姜维义，总经理。
委托诉讼代理人：张文中，重庆高山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：向颖，女，汉族，1995年8月17日出生，住重庆市万州区。
被上诉人（原审原告）：杨建桥，男，汉族，1992年10月18日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：李中，重庆新盟律师事务所律师。
原审第三人：冉启良，男，1974年10月17日出生，汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：晏承武，重庆融益律师事务所律师。
上诉人重庆南华房产开发有限公司（以下简称南华公司）因与被上诉人向颖、杨建桥、原审第三人冉启良房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初13141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
南华公司上诉请求：撤销重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初13141号民事判决，驳回被上诉人向颖、杨建桥的全部诉讼请求。事实和理由：1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产必须报有批准权的人民政府审批”的规定，涉案房屋所用土地系政府为安置移民而划拨使用，原审第三人转让涉案房屋的行为未经政府批准，且无商品房开发资质，涉案《预订房屋协议》应属无效；2、南华公司并未授权原审第三人以南华公司的名义对外签订《预订房屋协议》，原审第三人是以自己名义对外签订《预订房屋协议》，其行为并不构成表见代理，涉案《预订房屋协议》对南华公司不具有约束力。一审法院以涉案《预订房屋协议》约束南华公司没有任何事实和法律依据；3、涉案房屋没有办理竣工验收，没有取得重庆市万州区建筑工程竣工验收备案登记证，不具备办理权属登记证书的条件。
向颖、杨建桥辩称，南华公司在一审中已自认与原审第三人形成挂靠关系，上诉理由均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
冉启良述称，冉启良有权以南华公司的名义对外出售涉案房屋，针对涉案房屋签订的部分《预订房屋协议》加盖有南华公司的印章。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定应属于房屋转让程序的“管理性强制性”规定，并非属于“效力性强制性”规定。涉案《预订房屋协议》应属合法有效。涉案房屋已经竣工验收，并取得房屋不动产登记证书，南华公司应协助履行办理权属登记的义务。
向颖、杨建桥向一审法院起诉请求：由南华公司立即协助向颖、杨建桥办理重庆市万州区五桥百安坝安顺路555号2幢1704室房屋不动产权属登记，诉讼费用由南华公司承担。
一审法院认定事实：冉启良以南华公司委托人名义（甲方）与向颖、杨建桥（乙方）签订《预订房屋协议》，约定向颖、杨建桥购买南华公名下的“南华移民综合楼”房屋。涉案协议签订后，向颖、杨建桥按照约定支付购房款。冉启良已经交付该房屋，向颖、杨建桥也已入住该房屋至今。该房屋建设单位为南华公司，冉启良为实际出资人，由于南华公司拒不向房屋登记机关提出房屋权属登记申请，向颖、杨建桥购买的房屋至今未办证。
2006年6月19日，冉启良以南华公司名义与案外人王宇签订《土地转让协议》，约定王宇将10.30亩土地以每亩15万元的价格转让给南华公司，冉启良支付王宇土地转让价款及违约金1620000元。2010年5月26日，重庆市万州区人民政府下发[区万州府土函（2010）45号]批复，同意将位于万州区百安街道办事处原程家村五组（5397平方米）和扁寨一组（1236平方米）国有建设用地共计6633平方米（9.95亩）划拨给南华公司，作为“百安移民大楼”和“南华移民综合楼”项目用地。后冉启良持南华公司相关资料，以南华公司名义向万州区国土资源局办理土地使用权登记的相关手续。2012年11月22日，南华公司与冉启良分别签订《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、管理费和C栋前期开支费的收取确定》二份合同。其主要内容为：“百安移民大楼”、“南华移民综合楼”A、B栋由冉启良自筹资金开发建设，自负盈亏，A、B栋房屋由冉启良自行销售，A、B栋及“百安移民大楼”开发税费由冉启良承担；冉启良支付“百安移民大楼”及“南华移民综合楼”A、B栋工程技术、咨询、前期费用合计人民币400000元。2012年3月1日，冉启良以南华公司名义向建设行政主管部门办理了“南华移民综合楼”A、B、C栋新建建设工程投资备案、规划许可证等相关手续，并以南华公司名义付清了与该建设工程有关的城市建设配套费等相关费用。该工程由冉启良个人出资，以南华公司项目经理名义承建完成，其所涉房屋部分由南华公司名义出售，冉启良收取了购房款。
2014年6月20日，冉启良与南华公司因涉案土地使用权等发生纠纷形成诉讼。一审法院作出（2014）万法民初字第01122号民事判决（已生效）：驳回冉启良请求确认涉案房屋所有人、变更涉案土地使用权并赔偿损失2000000元的请求，同时驳回南华公司请求返还涉案土地使用权证书的请求。
2016年11月14日，南华公司取得该幢房屋的房地产权证（渝20**万州区不动产权第0009xxxx8号），房屋建筑面积3405.39平方米，权利性质为划拨。
一审法院认为，向颖、杨建桥与冉启良签订的《预订房屋协议》虽然没有南华公司授权及印章，但涉案协议约定的建设项目均是以南华公司名义办理相关建设手续，冉启良仅仅作为实际出资人负责销售及收取购房款。向颖、杨建桥作为购房户有理由相信冉启良具有南华公司的代理权，从而与其签订涉案协议。因此，南华公司应受该协议的约束，履行相关义务。向颖、杨建桥与冉启良尽管签订的为《预订房屋协议》，但该协议对买卖房屋坐落的位置、房号、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等重要事项均有明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应认定该协议为商品房买卖合同的性质。虽然南华公司未取得预售许可证，但该建设项目现已取得竣工验收备案登记证，约定房屋已经交付。按照法律规定，涉案协议有效，双方应当按照协议履行相应义务。因此，向颖、杨建桥要求南华公司协助办理其购买房屋的权属证书的请求，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：由被告重庆南华房产开发有限公司在本判决书生效后，立即协助原告向颖、杨建桥办理重庆市万州区五桥百安坝安顺路555号2幢1704室房屋的不动产权属登记手续。一审案件受理费80元，减半收取40元，由第三人冉启良负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
另查明，涉案房屋所属的“南华移民综合楼”A、B、C三幢中，原审第三人以南华公司名义与牟其风等人分别签订的9份《预订房屋协议》或者《预订门市协议》，由南华公司加盖公司印章，其余60份涉案协议未加盖南华公司印章。万州区五桥“南华移民综合楼”A、B、C三幢房屋原地址为五桥百安坝街道办事处程家村五组，现该房屋住宅和非住宅坐落具体门牌号分别为万州区安顺路555号1幢、万州区安顺路555号2幢、万州区百安大道938号C幢。2017年4月1日，重庆市万州区国土资源和房屋管理局针对该三幢房屋颁发渝（2017）万州区不动产权第0002xxxx6号、0002xxxx4号、0002xxxx8号不动产权证书，载明权利类型均为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质均为划拨，房屋建筑面积分别为3145.03平方米、12765.88平方米、1694.42平方米，权利人均为南华公司。
以上事实，有公安机关出具的《房屋坐落证明》以及重庆市万州区国土资源和房屋管理局颁发的渝（2017）万州区不动产权第0002xxxx6号、0002xxxx4号、0002xxxx8号不动产权证书等证据证实，足以认定。
经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，南华公司负有协助被上诉人办理涉案房屋不动产权属登记手续的义务。主要理由如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”此后，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第十四条将该项法律法规中的“强制性规定”解释为“效力性强制性规定。”经查，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定应属于“管理性强制性规定”，并非属于“效力性强制性规定”。因此，针对涉案房屋签订的《预订房屋协议》应属有效。故对南华公司提出涉案协议无效的上诉理由不予采纳；2、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，南华公司曾与原审第三人签订《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、管理费和C栋前期开支费的收取确定》二份合同，针对涉案房屋原审第三人以南华公司的名义对外签订69份协议，其中9份协议由南华公司加盖印章。结合原审第三人以上诉人的名义缴清涉案工程城市建设配套费并办理建设工程投资备案、规划许可证等相关手续的事实。本院认为，被上诉人有理由相信原审第三人享有代理南华公司签订协议的权利，原审第三人以南华公司名义与被上诉人签订涉案协议的行为构成表见代理。而且，涉案房屋所属的“南华移民综合楼”A、B、C幢建筑面积共计17000余平方米，对外出售时间较长，南华公司应当知道原审第三人修建完成后以南华公司的名义对外出售，然而并未采取具体措施予以阻止。因此，一审法院认定涉案《预订房屋协议》对南华公司具有约束力，并无不当。故对南华公司提出一审法院认定其受涉案《预订房屋协议》约束不当的上诉理由不予采纳；3、涉案《预订房屋协议》中没有明确约定为被上诉人办理权属登记的具体时间和条件，原审第三人在诉讼中也没有提交重庆市万州区建筑工程竣工验收备案登记证。但是，涉案房屋均已交付被上诉人使用，被上诉人已缴纳房款（尾款除外），南华公司已取得渝（2017）万州区不动产权第0002xxxx6号、0002xxxx4号、0002xxxx8号不动产权证书。而且，原审第三人对被上诉人提出的办理权属登记请求不持异议。因此，涉案房屋已具备办理不动产权属登记的全部条件。一审法院支持被上诉人的诉讼请求，并无不当。故对南华公司提出涉案房屋不具备办理权属登记条件的上诉理由不予采纳。
综上所述，上诉人南华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人重庆南华房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨继伟
审判员 柯 言
审判员 黄文革
二〇一八年三月十九日
书记员 章立立