成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温江民初字第1823号
原告成都仁和春天物业管理有限公司。
法定代表人沈忠武。
委托代理人黄代维，系该公司员工，特别授权代理。
委托代理人杨栩，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理。
被告四川美丽家园房产有限公司。
法定代表人邢建军。
委托代理人朱昌强，系该公司员工，特别授权代理。
委托代理人朱先银，四川宏联威律师事务所律师，一般授权代理。
原告成都仁和春天物业管理有限公司（以下简称仁和物业公司）诉被告四川美丽家园房产有限公司（以下简称美丽家园公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员牟锐适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁和物业公司委托代理人黄代维、杨栩，被告美丽家园公司委托代理人朱昌强、朱先银均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告仁和物业公司诉称，被告系“美泉纪”（又名“鱼凫温泉华庭”）的建设单位，于2007年与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“美泉纪”进行物业服务管理，合同约定的条款包括：1、合同期限自2007年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（即被告）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费用由甲方全额交纳；3、物业管理费标准：联排住宅为2元／平方米月，叠拼住宅为2元／平方米月，多层住宅为1.8元／平方米月，会所为2元／平方米月；4、地下机动车车位使用费标准50元／月；5、未按时足额交纳物业管理费用的违约金标准为：按未按时缴纳费用的每日千分之一的标准支付。截止2013年8月，被告名下未办理房屋买卖合同签约备案或者未办理验房手续的房屋一期有13户，二期有32户，其物业管理费均应由被告承担；被告名下的地下车位共有126个，被告应承担相应的车位使用费50元／月×18个月×126=113400元；因延期办理产权证、整改原因以及其他特殊原因等，被告同意免收业主部分物业管理费，由被告向原告支付，共计38户，物业管理服务费239786.14元。被告向业主承诺的物业管理费减免应由被告按100%的标准而不是50%的标准向原告支付。由于被告拒不支付上诉相关费用，其行为违反了双方的合同约定，侵犯原告的合法权益。原告根据《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》，特诉至温江区人民法院，请求判令：1、被告支付物业管理费980653.78元，分别是：（1）2011年12月至2013年6月销售中心物业管理费38万元；（2）2012年1月至2013年6月二期未销售车位物业费113400元；（3）被告承诺免收业主的部分物业管理费，即应由被告向原告支付的物业管理费239786.14元；（4）2012年1月至2013年6月一期未销售房屋物业费109657.16元；（5）2012年1月至2013年6月二期未销售房物业费137810.48元；2、被告支付物业管理费违约金221093.70元，分别是：（1）未支付被告承诺免收业主的部分物业管理费所产生的违约金140515.47元（违约金按每日千分之一计算，直至被申请人付清款项为止，截止2013年6月30日，暂计为140515.47元）；（2）未支付2012年1月至2013年6月一期未销售房补贴费用所产生的违约金30117.51元（违约金按每日千分之一计算，直至被申请人付清款项为止，截止2013年6月30日，暂计为30117.51元）；（3）未支付2012年1月至2013年6月二期未销售房补贴费用所产生的违约金50460.72元（违约金按每日千分之一计算，直至被申请人付清款项为止，截止2013年6月30日，暂计为50460.72元）。3、被告支付原告为其垫付的电费2万元；4、被告承担本案诉讼费。
被告美丽家园公司辩称，第一，原告没有提供双方合同约定的物业服务，导致“美泉纪”物业的品质下降，造成严重的经济损失及名誉损失，原告应承担相应的法律责任。第二，原告主张的销售中心物业管理费38万元，没有事实依据。被告完成销售目标后，原告就没有对销售中心进行正常的物业管理，并将大部分面积作为物业用房，因此被告不应再向物业公司支付每月2万元的销售中心物业费，而应按每平方米2元价格向原告交纳仍在使用的两间办公室约20平方米的物业费。第三，被告已将“美泉纪”绝大部分房屋卖出，除开抵工程款的二十几套外只有10套房屋未售，被告没有义务就已经卖出的房屋向原告交纳物业费。第四，被告减免38户业主物业费是事实，但减免费用有些是发生在被告规定的集中交房日（一期集中交房日为2009年9月30日和12月30日，二期集中交房日为2011年3月1日）至业主实际接收房屋期间，按约定被告只补贴物业费的50%，期限为5个月。对发生在业主实际接收房屋后的物业费减免，被告只能就减免物业费的50%进行补贴。第五，原告主张的未售车位管理费不能成立，由于被告与债权人协商以房屋抵偿工程款时，都赠送了车位，因此真正未售的车位远远没有126个。原、被告双方在《美泉纪物业管理合作协议书》中约定被告将未售车位交由原告出租，租赁费补贴物业费，没有约定被告就未售车位另行对原告进行物业费补贴，原告根据预售登记主张未售车位管理费，没有事实和法律依据。第六，原告主张的违约金不能成立。前期物业服务合同关于违约金的约定，对开发商无效。原告提供的物业服务完全不符合双方的合同约定，其也自然无权要求被告支付违约金。第七，原告主张的2万元垫付的电费毫无事实根据。被告早已进入清算阶段，没有开展任何业务，仅有两间共计约20平方米的办公室会产生办公用电，故根本不可能产生2万元电费。与此相反，被告为了不造成供电部门断电影响业主正常生活，经常为原告垫付电费。总之，原告的诉讼请求绝大部分没有事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。
经审理查明，2007年8月29日，原告仁和物业公司（乙方）与被告美丽家园公司（甲方）签订《美泉纪物业管理合作协议书》，约定被告美丽家园公司聘请原告仁和物业公司承担“美泉纪”小区的物业管理工作，协议有效期至前期物业管理结束时止。该协议书第三条约定，美泉纪销售中心的物业费标准为每月3.64万元，同时，原告仁和物业公司按物业管理条例的相关规定对小区未出售房屋及车位进行物业管理，由被告美丽家园公司全额支付物业管理费用。第四条约定，被告美丽家园公司应于每月5日向原告仁和物业公司支付当月物业管理费。第五条约定，小区物业公共服务费的标准为：A型、B型（联排别墅、叠拼别墅）为每月每平方米2元，C型（多层住宅）为每月每平方米1.8元，电梯住宅为每月每平方米1.6元，商铺（会所）为每月每平方米3元，若商铺（会所）为被告美丽家园公司自己经营，物业费为每月每平方米2.5元，地下及半地下机动车位为每月每车位50元，被告美丽家园公司将未出售的停车位交由原告仁和物业公司代为租赁，租赁收入归原告仁和物业公司用以弥补物业公共服务费收入的不足。
2007年，原告仁和物业公司（乙方）与被告美丽家园公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》并到成都市温江区房产管理局备案。该合同第一条约定，物业名称为鱼凫温泉华庭（美泉纪），物业类型为住宅，该物业位于成都市温江区金马镇太贤村三组、大堰村一、二社、三组。第六条约定，物业管理区域物业服务收费选择包干制，具体标准为联排别墅、叠拼别墅为每月每平方米2元，多层住宅为每月每平方米1.8元，高层住宅为每月每平方米1.6元，会所为每月每平方米2元。第七条约定，业主应于开发商交房之日起交纳物业管理费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费用由甲方全额交纳；物业管理费用按季度交纳，业主或物业使用人应分别于每年1月15日、4月15日、7月15日及10月15日之前交纳当季度的物业管理费。第八条约定，地下机动车位使用人应按50元每个每月的标准向乙方交纳机动车位物业管理费。第十八条约定，甲方应于交房前一个月向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积350平方米。第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业管理费用的，应按未缴纳费用每天千分之一的标准向乙方支付违约金。第二十七条约定，该合同期限自2007年11月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。
2010年1月7日，原告仁和物业公司（乙方）与被告美丽家园公司（甲方）签订的《协议》约定，为了“美泉纪”项目形象不受影响，服务品质得到保证，在乙方人员配置服务不变的前提下，甲方给予乙方以下补贴：一，销售中心服务费用每月按照2万元当月5-15号向乙方支付；第二，自交房之日起未售房屋每月5-15号全额向乙方支付物业管理费；第三，自交房之日起未接房屋按照全额物业管理费50%按月5-15号向乙方支付；第四，业主在接房过程中因房屋种种原因造成业主不缴纳物业管理费的经甲方书面签字同意，由甲方按照全额物业管理费的50%支付；第五，未接房屋的物业管理费补贴期限为五个月。
2010年12月12日，原告仁和物业公司（乙方）与被告美丽家园公司（甲方）签订的《协议》约定，为确保甲方开发的“美泉纪”楼盘服务品质，维持乙方物业工作的正常进行，甲、乙双方就美泉纪一期物业管理费结算一事，经友好协商，达成如下协议：1、销售中心及会所服务费甲方按2万元每月支付与乙方，甲乙双方按季度结算，次季度第一个月的5-15号甲方支付上季度费用与乙方。乙方须确保销售中心及会所的服务品质。如乙方在服务过程中未达到对甲方所承诺的内容，甲方有权对此2万元的服务费进行部分扣除。待甲方已完成销售目标后，甲方则取消对乙方2万元每月费用的支付，乙方按此楼盘在温江区房管局备案的会所物业管理费收取并进行管理，甲方停止补贴的具体时间待甲方完成销售目标后以书面形式通知乙方为准。2、对于一期未售房屋的物业管理费，甲方全额补贴与乙方。甲乙双方费用按季度结算，次季度第一个月5-15号甲方支付上季度费用于乙方。如甲方在次期间将房屋售出，自甲方与客户签订购房合同后，此房物业管理费由乙方向所购房客户收取，甲方对此不再补贴。在与客户签订购房合同前的物业管理费由甲方全额支付于乙方，此费用不足一个月的甲方将月物业费折算成日物业费按实与乙方结算。3、对于一期已售未接房屋的物业管理费，自2010年11月22号起甲方不再对乙方做任何形式的补贴，乙方自行向客户收取。乙方针对于一期已售未接房屋物业管理费将此前甲方补贴给乙方的物业管理费全额退与甲方，甲方将交房时免除客户的物业管理费全额支付与乙方，双方对此进行财务结算。结算结果双方确认后，甲方根据结算结果对乙方进行费用支付。
另查明，截至2013年8月，美泉纪小区可售的车位为103个，已拟定合同的车位20个，共计123个。根据温江区房管局出具的地下车位信息，所有车位均为“-1”楼的地下车位。小区销售中心（会所）的面积为2895.18平方米，其中约有260平方米由原告作为物业用房在使用。
再查明，被告同意免收业主部分物业费的38户情况统计：
1、房号为5-4，建筑面积268.13平方米，免收时间：2010.2.5-2011.12.31，涉及物业费金额为12262.48元；
2、房号为6-1，建筑面积268.13平方米，免收时间：2009.9.5-2010.9.5，涉及物业费金额为6435.12元；
3、房号为31-4-1-2，建筑面积209.90平方米，免收时间：2010.12.7-2011.6.7，涉及物业费金额为2518.80元；
4、房号为11-1，建筑面积255.09平方米，免收时间：3年，涉及物业费金额为18366.48元；
5、房号为30-2-1-1，建筑面积209.90平方米，免收时间：2年，涉及物业费金额为10075.20元；
6、房号为39-1，建筑面积268.13平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为6435.12元；
7、房号为30-2-1-2，建筑面积209.90平方米，免收时间：2年，涉及物业费金额为10075.20元；
8、房号为30-3-3-3，建筑面积169.09平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为4058.16元；
9、房号为7-2，建筑面积253.14平方米，免收时间：2个月，涉及物业费金额为1012.56元；
10、房号为2-1-1，建筑面积216.37平方米，交房手续书显示物业费已从12.4.1起交，原告计算免收时间为3个月；
11、房号为16-2，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示物业费从12.4.1起交，原告计算免收时间为3个月；
12、房号为37-1，建筑面积255.09平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为6122.16元；
13、房号为35-1，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，原告计算免收时间为4个月；
14、房号为35-2，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，原告计算免收时间为4个月；
15、房号为33-2，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，原告计算免收时间为2010.1.1-2012.4.30；
16、房号为30-2-3-4，建筑面积169.09平方米，免收时间：半年，涉及金额2029.08元；
17、房号为23-1，建筑面积258.05平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，原告计算免收时间为2009.9.5-2012.4.30；
18、房号为15-1-1，建筑面积258.06平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，原告计算免收时间为4个月；
19、房号为15-1-2，建筑面积267.77平方米，交房手续书显示从2012.5.1起交，原告计算免收时间为2009.9.5-2012.4.30；
20、房号为1-1-1，建筑面积114.42平方米，交房手续书显示的免收时间：2011.6.30-2012.6.30，原告仅主张2012.1.1-2012.6.30期间的物业费，涉及物业费金额为1373.04元；
21、房号为21-1，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示免收时间：2012.7.1-2016.6.30，从2012.7.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为10713.78元；
22、房号为3-3-1，建筑面积215.17平方米，交房手续书显示免收时间：2011.7.3-2012.7.2，原告仅主张2012.3.1-2012.7.2期间的物业费，涉及物业费金额为1750.05元；
23、房号为42-2-2，建筑面积200.88平方米，免收时间：2013.1.1-2013.12.31，涉及物业费金额为4821.12元；
24、房号为42-1-1，建筑面积200.88平方米，交房手续书显示从2013.1.1起交，原告计算免收时间为2012.1.1-2012.12.31，金额为4821.12元；
25、房号为22-4-1-1，建筑面积209.90平方米，免收时间：2个月，涉及物业费金额为839.60元；
26、房号为22-1-1-2，建筑面积209.90平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为5037.60元；
27、房号为42-2-1，建筑面积200.88平方米，免收时间：2011.3-2013.12.30，涉及物业费金额为13646.45元；
28、房号为2-3-5，建筑面积145.27平方米，交房手续书显示免收时间：2012.1.1-2012.2.28，原告仅主张12.1.1-12.2.28的物业费，涉及物业费金额为581.08元；
29、房号为1-2-3，建筑面积158.18平方米，交房手续书显示物管费已收取；
30、房号为2-1-3，建筑面积158.23平方米，交房手续书显示物管费已收取；
31、房号为42-2-3，建筑面积187.11平方米，免收时间：1年，涉及物业费金额为4490.64元；
32、房号为2-3-1，建筑面积215.17平方米，免收时间：2012.12.1-2014.5.31，房管局信息显示为已拟定合同，但已办理验房手续，从2012.12.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为6885.44元；
33、房号为3-3-3，建筑面积158.23平方米，免收时间：2012.12.1-2014.5.31，房管局信息显示为已拟定合同，但已办理验房手续，从2012.12.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为5063.36元；
34、房号为3-3-4，建筑面积158.23平方米，免收时间：2012.12.1-2014.5.31，房管局信息显示为已拟定合同，但已办理验房手续，从2012.12.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为5063.36元；
35、房号为42-3-3，建筑面积187.11平方米，免收时间：2012.12.1-2014.5.31，房管局信息显示为已拟定合同，但已办理验房手续，从2012.12.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为5987.52元；
36、房号为13-2，建筑面积253.14平方米，免收时间：2012.7.1-2013.12.31，涉及物业费金额为9113.04元；
37、房号为16-1，建筑面积255.09平方米，交房手续书显示免收时间：2013.1.1-2015.12.31，从2013.1.1计算至14.3.31，涉及物业费金额为7652.70元；
38、房号为29-3，建筑面积267.77平方米，交房手续书显示2014.12.30前由被告承担，原告计算免收时间为2010.1.1-2013.12.31。
上述被告应支付免收业主的物业费金额（计算至2014年3月31日）合计为167230.26元。
再查明，截至2013年6月30日，美泉纪小区一期可售、已拟定合同和已签约备案的房屋情况，以及2012年1月至2013年6月应交物业费的金额为：
1、22栋3单元1楼1号，建筑面积209.90平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为7556.40元；
2、22栋3单元3楼4号，建筑面积169.09平方米，可售，涉及物业费金额为6087.24元；
3、31栋2单元1楼1号，建筑面积209.90平方米，已拟定合同，原告仅主张截至2012年8月31日的物业费，涉及物业费金额为3358.40元；
4、31栋2单元3楼3号，建筑面积169.09平方米，已拟定合同，原告仅主张截至2012年8月31日的物业费，涉及物业费金额为2705.44元；
5、6栋3楼2号，建筑面积268.13平方米，可售，涉及物业费金额为9652.68元；
6、13栋1楼3号，建筑面积253.14平方米，可售，涉及物业费金额为9113.04元；
7、26栋1楼2号，建筑面积269.75平方米，可售，涉及物业费金额为9711元；
8、27栋1楼1号，建筑面积255.09平方米，可售，涉及物业费金额为9183.24元；
9、27栋1楼2号，建筑面积255.09平方米，可售，涉及物业费金额为9183.24元；
10、39栋1楼2号，建筑面积268.13平方米，2013年1月15日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为6685.37元；
11、40栋1楼2号，建筑面积268.13平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为9652.68元；
12、41栋1楼2号，建筑面积268.13平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为9652.68元；
13、41栋1楼3号，建筑面积268.13平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为9652.68元。
上述被告应支付原告的2012年1月至2013年6月一期未销售房物管费合计为102194.09元。
再查明，截至2013年8月，美泉纪小区二期可售、已拟定合同和已签约备案的房屋情况，以及原告主张的2012年1月至2013年6月被告应交的70%物业费的金额为：
1、1栋1单元1楼2号，建筑面积214.85平方米，可售，涉及物业费金额为5414.22元；
2、1栋1单元3楼3号，建筑面积157.99平方米，可售，涉及物业费金额为3981.35元；
3、1栋1单元3楼4号，建筑面积157.99平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3981.35元；
4、1栋1单元4楼5号，建筑面积145.12平方米，可售，涉及物业费金额为3657.02元；
5、1栋1单元4楼6号，建筑面积145.05平方米，2011年8月3日已签约备案，被告无需承担2012年1月后交的物业费；
6、1栋2单元4楼5号，建筑面积145.22平方米，可售，涉及物业费金额为3659.54元；
7、1栋2单元4楼6号，建筑面积145.22平方米，2012年7月17日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为1328.28元；
8、1栋3单元1楼1号，建筑面积215.1平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为5420.52元；
9、1栋3单元1楼2号，建筑面积215.1平方米，2013年4月9日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为4597.40元；
10、2栋1单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为5422.28元；
11、2栋1单元3楼4号，建筑面积158.23平方米，2013年3月6日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为3138.23元；
12、2栋2单元1楼1号，建筑面积215.17平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为5422.28元；
13、2栋2单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为5422.28元；
14、2栋3单元1楼1号，建筑面积215.17平方米，已拟定合同，原告仅主张2012年1月至11月的物业费，涉及金额为3313.62元；
15、2栋3单元3楼4号，建筑面积158.23平方米，2013年4月9日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为3381.90元；
16、3栋1单元1楼1号，建筑面积215.17平方米，2013年1月7日签约备案，截至签约备案前涉及物业费金额为3675.11元；
17、3栋1单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，可售，涉及物业费金额为5422.28元；
18、3栋1单元3楼3号，建筑面积158.23平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3987.40元；
19、3栋1单元4楼5号，建筑面积145.33平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3662.32元；
20、3栋1单元4楼6号，建筑面积145.27平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3660.80元；
21、3栋2单元1楼1号，建筑面积215.17平方米，可售，涉及物业费金额为5422.28元；
22、3栋2单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，可售，涉及物业费金额为5422.28元；
23、3栋2单元4楼5号，建筑面积145.27平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3660.80元；
24、3栋2单元4楼6号，建筑面积145.27平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为3660.80元；
25、3栋3单元1楼2号，建筑面积215.17平方米，可售，涉及物业费金额为5422.28元；
26、3栋3单元3楼3号，建筑面积158.23平方米，已拟定合同，原告仅主张2012年1月至11月的物业费，涉及金额为2436.74元；
27、3栋3单元3楼4号，建筑面积158.23平方米，已拟定合同，原告仅主张2012年1月至11月的物业费，涉及金额为2436.74元；
28、3栋3单元4楼5号，建筑面积145.27平方米，可售，涉及物业费金额为3660.80元；
29、42栋1单元3楼4号，建筑面积187.11平方米，可售，涉及物业费金额为4715.17元；
30、42栋2单元3楼4号，建筑面积187.11平方米，可售，涉及物业费金额为4715.17元；
31、42栋3单元3楼3号，建筑面积187.11平方米，已拟定合同，原告仅主张2012年1月至11月的物业费，涉及金额为2881.49元；
32、42栋3单元3楼4号，建筑面积187.11平方米，已拟定合同，涉及物业费金额为4715.17元。
上述被告应支付原告的2012年1月至2013年6月二期未销售房物管费合计为127697.90元。
以上事实由原、被告的工商登记信息及当庭陈述，《美泉纪物业管理合作协议书》、《前期物业管理服务合同》、2010年1月7日《协议》、2010年12月12日《协议》、温江区房管局出具的“美泉纪”未办理产权的房屋及地下车位查询信息等证据审核在卷，经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，依法成立并有效，被告应当依照协议约定的交付时间和标准向原告支付物业费。对原告提出的诉讼请求，本院认定如下：
一、关于原告要求被告支付的物业管理费。
1、关于原告主张由被告支付的2011年12月至2013年6月销售中心物业管理费38万元。
根据原、被告于2010年12月12日的《协议》的约定，销售中心及会所服务费被告按2万元／月支付与乙方，…待甲方已完成销售目标后，甲方则取消乙方2万元／月费用的支付，乙方按此楼盘在温江区房管局备案的会所物业管理费收取并进行管理，甲方停止补贴的具体时间待甲方完成销售目标后以书面形式通知乙方为准。被告主张，原告没有对销售中心进行正常物业管理且原告自己也在使用销售中心，只应支付被告自己在使用的20平方米的物业费（按2元／平方米计算）。本院认为，被告仅提供照片不能证明2011年12月至2013年6月原告未对销售中心提供物业服务。同时，原告使用销售中心是基于《前期物业管理服务合同》关于被告应向原告提供350平方米能够直接投入使用物业用房的约定，被告未举证证明原告超过面积占用销售中心。因此，本院对被告的辩称意见不予采纳。庭审查明，双方对“完成销售目标”无明确约定，被告也未按约定书面形式通知原告已完成销售目标的事实。故被告应按2万元／月的标准向原告支付2011年12月至2013年6月销售中心物业管理费38万元。
2、关于原告主张由被告支付的2012年1月至2013年6月二期未销售车位物业费113400元。
根据原、被告于2007年8月29日签订的《美泉纪物业管理合作协议书》第三条第5项的约定，按物业管理条例的相关规定对于未出售房屋／车位，由被告支付全额物业管理费用。虽然该协议书第五条第1项约定了被告未出售的停车位交由原告代为租赁，但该条并未约定被告可因此不交纳车位的物业管理费，故被告应按约定对未出售的车位全额向原告交纳物业管理费。
温江区房管局出具的车位查询信息显示，截至2013年8月，美泉纪小区可售的车位为103个，已拟定合同的车位20个，共计123个。对于已拟定合同但尚未签约备案的车位，因被告未举证证明其已经签约并交付车位的事实，故应视为未销售的车位，相应物业管理费应由被告承担。因此，被告应承担物业管理费的车位共计123个，2012年1月至2013年6月未销售车位物业费为123个×50元／月×18个月=110700元。
3、关于原告要求被告支付其承诺免收业主物业费239786.14元的诉讼请求。
对于被告同意业主免收的物业费是否应由被告向原告全额交纳的问题。根据原、被告于2010年12月12日签订《协议》第3条约定，被告应将交房时免除客户的物业管理费全额支付与原告，双方对此进行财务结算，结算确认后，被告依据结算结果对原告进行费用支付。故被告应支付100%的减免物业费。因被告对原告提交的免收物业费证据的真实性无异议，且被告未举证证明存在其他抵扣事项，故本院依据原告提交的免收物业费证据计算的免收物业费金额，对原告的诉讼请求予以部分支持。对美泉纪交房手续书内容涉及对业主今后应交物业费的免收问题，因该部分物业费尚未产生，故本院对免收时间计算至2014年3月31日，对之后的属于免收范围的物业费，原告可待实际发生后另行起诉。对交房手续书中仅载明从某一时间点起交纳，但未确定免收物业费的起算时间点的，因原告未能举证证明涉及的房屋具体的交房时间，本院暂不予支持。
综上，根据审理查明的被告同意免收业主部分物业费的情况统计，扣除部分起算时间不确定暂不予支持的物业费，以及虽然开发商承诺免收但尚未产生实际产生的物业费，被告应支付免收业主的物业费金额（计算至2014年3月31日）共计167230.26元。
4、关于原告主张由被告支付的2012年1月至2013年6月一期未销售房物业费109657.16元，二期未销售房物业费137810.48元。
参照温江区房管局提供的房屋信息查询，本院对2013年6月30日前处于可售或拟定合同的房屋，虽然被告辩称大部分已经售出或抵偿给施工方，但被告未提供证据证明其主张，故相应的物业费应由被告向原告交纳。对已签约备案的房屋，根据原、被告于2010年12月12日签订《协议》第2条的约定，被告仅承担签约备案之前的物业费。对二期未出售房屋的物业费，因原告仅主张由被告支付70%的物业费，本院予以支持。对于原告在起诉状附件一中计算的“补2011年少收取”的费用，因原告起诉的是2012年1月至2013年6月的物业费，故该部分请求不属于本案审理范围，本院不予支持。根据庭审查明的未销售房物业费情况，被告应支付原告的2012年1月至2013年6月一期未销售房物业费为102194.09元，二期未销售房按70%计算物业费合计为127697.90元。
综上，被告应支付原告的物业管理费为2011年12月至2013年6月销售中心物业管理费38万元，2012年1月至2013年6月未销售车位物业费110700元，免收业主的物业费（计算至2014年3月31日）167230.26元，2012年1月至2013年6月一期未销售房物业费102194.09元，2012年1月至2013年6月二期未销售房物业费127697.90元，共计887822.25元
二、关于原告主张的截至2013年6月30日的免收业主物业费和一期、二期未销售房补贴物业管理费的违约金221093.70元。
原、被告签订的《前期物业管理服务合同》第七条、第二十三条约定，被告未能按时足额缴纳物业管理费用的，应按未缴纳费用每天千分之一的标准向原告支付违约金。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告要求被告承担未支付各项物业费的违约金共计221093.70元，但原告未举证证明其实际损失的大小，其主张的违约金明显过高，依法应予以调低。故对原告要求被告承担的截至2013年6月30日被告未支付的免收业主物业费和一期、二期未销售房补贴物业费的违约金，本院酌情支持80000元。
三、对原告要求被告支付原告为其垫付的电费2万元。原告提供的证据仅能证明其交纳过2万元电费，不能证明该费用系代被告交纳，故原告的该项主张证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川美丽家园房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都仁和春天物业管理有限公司物业管理费887822.25元；
二、被告四川美丽家园房产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都仁和春天物业管理有限公司截至2013年6月30日的违约金80000元；
三、驳回原告成都仁和春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7898元，由原告成都仁和春天物业管理有限公司负担1630元，被告四川美丽家园房产有限公司负担6268元（此费用原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 牟锐
二〇一四年三月二十日
书记员 朱伟