广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10489号
上诉人（原审原告）：ＸＸ钊，住广州市东山区。
上诉人（原审原告）：孙英杰，住广州市东山区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王辉，广州金鹏律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：何晓蕾，广州金鹏律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：林叶菊，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：邹征泽，广东华勋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市长豪房地产顾问有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：林业桂，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。
上诉人ＸＸ钊、孙英杰因与被上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）、广州市长豪房地产顾问有限公司（以下简称长豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初第2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ钊、孙英杰的共同委托诉讼代理人王辉、何晓蕾，被上诉人元邦公司的委托诉讼代理人邹征泽，长豪公司的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。现已审理终结。
ＸＸ钊、孙英杰上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、改判元邦公司、长豪公司退还定金人民币20000元及利息；3、改判元邦公司、长豪公司连带赔偿人民币20000元；4、改判元邦公司、长豪公司连带赔偿交通费500元、误工费2000元等实际损失；5、改判元邦公司、长豪公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院遗漏认定以下事实：（一）长豪公司系元邦公司的代理商。（二）元邦公司、长豪公司故意隐瞒涉案房屋已抵押。第一，元邦公司、长豪公司故意不公示、不出示房屋预售许可证。其提供的张贴预售证的照片无法证实其当时已向我方出示该许可证，第二，元邦公司、长豪公司故意不公示、不出示抵押物清单。二、原审判决适用法律错误。（一）原审判决认定我方与长豪公司不存在合同关系，从而认定长豪公司不承担责任，适用法律错误，应予以纠正。长豪公司系元邦公司的代理商，根据法律规定，长豪公司作为代理人应当对元邦公司的行为承担连带责任。（二）一审判决认定我方存在过错，应予以纠正。依据法律规定，元邦公司、长豪公司应当对涉案房产的实际抵押状态进行告知和明确提示，但其不但没有做，反而故意隐瞒。另外，元邦公司、长豪公司提供的是格式合同，上面记录的“已充分了解该单元的有关情况”没有作特别提示，对“有关情况”也没有明确解释，应当做出不利于格式合同提供方的解释，且不能免除其应当明确说明房屋已抵押情况的义务。（三）一审判决未认定元邦公司、长豪公司存在的故意隐瞒，应予以纠正，应当判决其连带承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，我方请求元邦公司、长豪公司承担返还已付购房款、利息及不超过已付购房款一倍的赔偿责任的依据充分，应当予以支持。（四）一审法院未判决任何赔偿费用，应当予以纠正。我方所花费的必要的交通费、误工费，虽没有票据提交，但我方提交的证据足以证明我方的协商过程。所以必要的花费和误工损失是客观存在的。
元邦公司辩称：一、一审法院在查明基本事实的基础上已经对我方的审慎义务进行了认定，而且在现实交易中，商品房买卖前后涉及到的材料非常多，认购书很难将报建、施工等方面一一列明，因此我方在认购书中已经明确载明ＸＸ钊已经充分了解该单元的情况，而且认可我方对相关条件的引导和说明。ＸＸ钊提供的客户认购确认表也清晰记载了建筑面积及套内面积、房屋位置。另双方确认的信息包括房屋的权属状况及抵押状况等，在政府部门的官网上也有进行公示。二、本案真正违背诚实信用原则的是ＸＸ钊，双方在对抵押等问题有充分认知的情况下才没有在认购书上约定涂销抵押的时间。双方对具体签约时间也没有进行填写，可见认购书并非格式条款，从侧面来讲ＸＸ钊也是意识到了房屋的状况。但ＸＸ钊在认购房屋后短短几天内就单方毁约，不愿意继续履行该认购书，因此我方认为这是由ＸＸ钊单方造成的。三、ＸＸ钊作为一个成年人，其签订认购书是出于其自愿，如果事前不清楚房屋的基本情况，不符合一个正常人的反映。四、我方提交的证据可反映已对预售许可证进行了公示，ＸＸ钊本案所提要求违背了行业的正常惯例，加重了我方的义务。
长豪公司辩称：一、我方同意一审判决认定的事实。ＸＸ钊与我方并不存在任何法律关系，也未签署相关的书面合同，在此情况下ＸＸ钊要求我方承担连带责任没有法律及事实依据。二、ＸＸ钊主张元邦公司存在隐瞒抵押情况的说法不成立。从认购书的条款可推断出，在ＸＸ钊认购涉案房屋时，元邦公司已经告知其抵押状况，所以双方才未对签约时间作出明确约定。三、在房地产开发实际过程中，对预售房屋进行在建工程抵押是通常的做法。而开发商只要保证在签订合同时将已认购的房屋涂销抵押，是完全可以进行签约，不影响双方买卖关系。本案中ＸＸ钊在签订认购书后数天内便提出要求退还定金，可见并非是元邦公司的原因导致双方买卖关系解除。四、ＸＸ钊要求元邦公司和我方赔偿双倍定金，不符合相关法律规定。
ＸＸ钊、孙英杰向一审法院起诉请求：1、解除ＸＸ钊、孙英杰与元邦公司签订的《【元邦.山清水秀花园】认购书》；2、元邦公司、长豪公司连带返还定金20000元及支付至实际返还之日止的利息；3、元邦公司、长豪公司向ＸＸ钊、孙英杰连带赔偿20000元及支付至实际支付至日止的利息；4、元邦公司、长豪公司连带赔偿ＸＸ钊、孙英杰交通费500元、误工费2000元等实际损失；5、请求法院向行政主管部门提出对元邦公司、长豪公司处罚的司法建议；6、元邦公司、长豪公司承担本案的诉讼费及调查取证费。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区山前大道【元邦•山清水秀花园】F8-1栋2002房。元邦公司明确：涉案房屋位于泰福大街31号。ＸＸ钊、孙英杰系母子关系。
涉案房屋位于广州市花都区山前大道山清水秀花园泰福大街31号。元邦公司是涉案房屋的开发商，于2015年5月29日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20150025号-1的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“山清水秀花园”，备注处写明“该宗预售部分房屋已办理在建工程抵押（详见抵押物）”并由广州市国土资源和房屋管理局花都区分局商品房预售业务登记科加盖公章。元邦公司陈述：其抵押物清单也予以公示，但没有证据提交。
2015年11月15日，ＸＸ钊作为买受人（认购方）与元邦公司作为出卖人（发展商）签订编号为2015309号的《元邦•山清水秀花园认购书》，约定：ＸＸ钊向元邦公司购买涉案房屋，该房屋建筑面积113.31平方米，套内面积90.75平方米，原价817797元，成交价632950元。付款方式为一次性付款，定金20000元于签署此认购书时支付；首期楼款322950元，扣除定金后实付302950元须于2015年11月22日前付清；二期楼款310000元须于2015年12月20日前付清。该认购书对认购物业约定：“买受人已仔细审阅了出卖人提供并已在售楼部公示的《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）签约版本全部条款，愿意以该版本签订《合同》，并了解《建设施工许可证》、《建设工程规划许可证》等相关要素，已充分了解该单位的有关情况，买受人愿意购买该物业，认可出卖人对相关交易条件的引导和说明。”该认购书关于违约责任约定：“因出卖人的原因导致该物业不能出售给买受人时，则视为出卖人违约，出卖人须将所受签约定金双倍返还给买受人，此外，无须承担其它任何违约责任。若因买受人违反本认购书约定，则买受人已付的签约定金归出卖人所有，并且出卖人有权随时将该物业重新出售给任何第三方而无须向买受人作出任何赔偿，也无须通知买受人。”上述认购书还对双方其他权利义务作出约定。同日，ＸＸ钊签订了编号0000654的《客户认购物业确认表》，中介人员姓名为林某。
一审诉讼中，ＸＸ钊、孙英杰明确：其起诉长豪公司的依据是长豪公司代理销售涉案房屋并且是元邦公司的子公司，但ＸＸ钊、孙英杰没有与长豪公司签订合同。ＸＸ钊、孙英杰提交案外人李某、何广梯的名片两张，拟证明长豪公司为ＸＸ钊、孙英杰与元邦公司提供房地产中介服务的事实。
2015年11月15日，孙英杰向元邦公司支付定金20000元，元邦公司向ＸＸ钊出具定金20000元的收据。
ＸＸ钊、孙英杰向一审法院提交ＸＸ钊于2015年11月21日向元邦公司作出的一份《元邦地产特殊要求申请表》的复印件，拟证明其已经及时与元邦公司协商解除合同、中止认购并要求返还定金的事实。元邦公司、长豪公司对此证据不予认可。
ＸＸ钊、孙英杰向一审法院提交ＸＸ钊于2015年11月22日作出的《关于中止元邦山清水秀洋房认购行为说明》，拟证明其已经及时与元邦公司协商解除合同、中止认购并要求返还定金的事实。元邦公司、长豪公司对此证据不予认可。
2016年1月4日，ＸＸ钊、孙英杰向元邦公司发出一份《关于解除认购书并要求承担违约责任律师函》。
元邦公司向一审法院提交照片两张，拟证明其已将《广东省广州市商品房预售许可证》张贴在售楼部显著位置。
一审诉讼中，元邦公司陈述：涉案房屋目前尚未出售，仍属于抵押状态，但ＸＸ钊、孙英杰按时交清款项后可以办理涂销抵押及网签手续。诉讼中，元邦公司表示：其同意解除与ＸＸ钊之间的《【元邦•山清水秀花园】认购书》，但不同意退还定金。诉讼中，ＸＸ钊、孙英杰明确其第二项及第三项诉讼请求中的利息的计算标准为：以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年11月16日计至实际返还之日止。ＸＸ钊、孙英杰明确其第四项诉讼请求中的交通费、误工费的实际损失并没有证据提交，也不申请评估鉴定。ＸＸ钊、孙英杰明确其第六项诉讼请求中的调查取证费并无依据。
一审法院认为：ＸＸ钊与元邦公司签订的《【元邦•山清水秀花园】认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，ＸＸ钊与元邦公司均同意解除双方签订的认购书，予以准许。因孙英杰并不是上述认购书的合同相对方，孙英杰要求解除其与元邦公司的认购书，没有理由和依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因上述认购书中已注明ＸＸ钊已充分了解该单位的有关情况，而且元邦公司提交的《广东省广州市商品房预售许可证》备注部分已注明部分预售房屋办理在建工程抵押，ＸＸ钊作为买受人在签订认购书时应具有审慎义务，对涉案房屋的具体情况认真审查。另外，元邦公司作为出卖方，理应在认购书中明确记载涉案房屋已办理在建工程抵押的情况，并对日后涂销抵押的时间进行明确约定，以达到明示作用，同时，元邦公司亦无法提交证据证明其已将涉案项目的抵押物清单一并予以公示。综上，本案ＸＸ钊与元邦公司之间的认购书予以解除，双方均存在过错，故ＸＸ钊要求元邦公司返还其支付的定金20000元的诉讼请求，合理合法，予以支持。对ＸＸ钊要求元邦公司支付定金20000元的利息及赔偿20000元及利息的诉讼请求，依据不足，不予支持。因ＸＸ钊未能举证证明其与长豪公司之间存在合同关系，长豪公司并不是合同相对方，故ＸＸ钊要求长豪公司连带返还定金20000元及利息、连带赔偿20000元及利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。因孙英杰并未与元邦公司、长豪公司成立任何合同关系，其支付的定金20000元亦由元邦公司开具名称为其子ＸＸ钊的收款收据，故孙英杰要求元邦公司、长豪公司连带返还定金20000元及利息、连带赔偿20000元及利息的诉讼请求，没有理由和依据，不予支持。至于ＸＸ钊、孙英杰要求元邦公司、长豪公司连带赔偿交通费500元、误工费2000元等实际损失及承担调查取证费，因ＸＸ钊、孙英杰无法提交相应的证据予以证明，应承担举证不能的责任，不予支持。ＸＸ钊、孙英杰要求一审法院向行政主管部门提出对元邦公司、长豪公司处罚的司法建议，因属于人民法院司法建议权的范畴，不属于民事诉讼范围，建议ＸＸ钊、孙英杰另行向相关行政部门要求处理。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十七条条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除ＸＸ钊与元邦公司于2015年11月15日签订的编号为2015309号《【元邦•山清水秀花园】认购书》；二、元邦公司于本判决发生法律效力之日起十日内向ＸＸ钊退还定金20000元；三、驳回ＸＸ钊的其他诉讼请求；四、驳回孙英杰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，由ＸＸ钊负担232元，由元邦公司负担203元。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：ＸＸ钊与元邦公司签订的《【元邦•山清水秀花园】认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定为合法有效正确。根据一审法院查明事实，涉案房屋在双方签订认购书前已设定抵押。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。由此可见，为保护买受人的合法权益，出卖人对于房屋已设定抵押等情况负有告知义务。本案诉讼中，元邦公司向法院提交了照片两张拟证明其已在售楼部张贴《商品房预售许可证》，并主张依据认购书的内容可反映ＸＸ钊对涉案房屋的抵押状况已经了解。对此本院认为，元邦公司在诉讼中提交的照片不能证明其在认购书签订时已在售楼现场张贴《商品房预售许可证》，而双方签订的认购书亦仅载明买受人“了解《建设施工许可证》、《建设工程规划许可证》等相关要素，已充分了解该单位的有关情况”，并未明确披露涉案房屋已设定抵押的信息。故元邦公司关于其已向ＸＸ钊说明房屋抵押状况的主张依据不足，本院不予采纳。另即使房屋抵押信息可在相关网站上查询，亦不能免除房地产开发企业的告知义务。且在认购书签订至ＸＸ钊提起本案诉讼期间，元邦公司并未实际办理涂销抵押手续，未能消除出售障碍，现ＸＸ钊为免遭受交易风险而提出解除认购书合法合理，本院予以支持，可认定涉案认购书解除的责任在于元邦公司一方。根据涉案认购书约定，因出卖人的原因导致该物业不能出售给买受人时，则视为出卖人违约，出卖人须将所收签约定金双倍返还给买受人。故ＸＸ钊要求元邦公司返还其支付的定金20000元及再支付20000元，符合认购书约定，本院予以支持。在元邦公司已承担双倍返还定金的违约责任的情况下，ＸＸ钊再要求元邦公司支付利息及赔偿交通费、误工费等费用，依据不足，本院不予支持。因长豪公司并非认购书的相对方，ＸＸ钊要求长豪公司承担连带责任缺乏法律依据，一审法院不予支持并无不当。而孙英杰亦并未与元邦公司、长豪公司成立任何合同关系，故孙英杰本案提出的诉请理据不成立，本院亦不予支持。
综上所述，ＸＸ钊的上诉请求部分成立。原审判决查明事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初第2262号民事判决第一、二、三、四项；
二、于本判决送达之日起10日内，广东元邦房地产开发有限公司向ＸＸ钊支付款项人民币20000元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费435元，由ＸＸ钊、孙英杰负担35元，广东元邦房地产开发有限公司负担400元。二审案件受理费862.5元，由ＸＸ钊、孙英杰负担62.5元，广东元邦房地产开发有限公司负担800元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年九月八日
书记员 杨娟娟