湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第02392号
原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司。
法定代表人谢少军，公司总经理。
委托代理人刘兴华，湖南金厚律师事务所律师。
被告孙运秀，女，1970年5月18日出生，汉族，居民。
原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司（以下简称和信公司）与被告孙运秀追偿权纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理，依法由审判员黄金友适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人庭参加了诉讼，被告孙运秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月30日，被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告向建行湖南省分行借款人民币249000元用于购房，借款期限17年，采用月等额本息还款法，被告以其借款购买的宁乡县的房产作为抵押，抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、债权人实现债权的费用和借款人作应付其他费用。为保证上述债权的实现，2012年7月30日，原、被告和中国建设银行股份有限公司宁乡支行签订了《个人住房借款担保合同》，合同约定，原告愿为被告提供借款合同项下金额全额保证担保，其保证方式为连带责任保证，当被告连续三个月未偿还贷款本息或累计六个月未按时足额偿还贷款本息时，同意由原告替被告代偿该笔贷款，代偿后建行湖南省分行将债权和抵押权一并转让给原告，原告有权从代偿之日起按代偿金额向被告每日计收千分之一的违约金，有权要求原告承担按标的额10%的律师费损失，原告取得抵押权和债权后，即可依法处分抵押物，并以所得价款优先受偿。截止2015年1月21日，被告已连续三个月未归还贷款本息，根据《个人住房借款担保合同》之约定，原告依约代替被告向建行宁乡支行偿还了贷款共计250101.88元，建行宁乡支行依约办理了债权和抵押权转让手续。原告履行代偿义务后，亦多次向被告追偿欠款，但被告拒不履行还款义务，多次协商，均未果。请求判令1、被告向原告支付代偿款250101.88元；2、被告向原告支付违约金31763元（违约金从代偿之日暂计算至2015年5月28日，后段违约金计算至实际清偿之日）。3、被告向原告支付实现债权费用14093元；4、原告对被告位于宁乡县的房产享有优先受偿权；5、被告支付本案的诉讼费用。
被告未书面答辩。
经审理查明，2012年7月30日，被告孙运秀与与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告向建行湖南省分行借款人民币249000元用于购房，借款期限为204个月，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币2026.74元，被告以其购买的宁乡县的房产作为抵押，2013年12月11日在宁乡县产权管理服务中心办理了抵押登记。为保证借款合同的履行，2012年7月30日，中国建设银行股份有限公司宁乡支行与原、被告签订了《个人住房借款担保合同》，合同约定，原告愿为被告提供借款合同项下金额全额保证担保，其保证方式为连带责任保证，抵押担保范围包括借款本金249000元及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当被告连续三个月未偿还贷款本息或累计六个月未按时足额偿还贷款本息时，中国建设银行股份有限公司宁乡支行和被告将债权和抵押权转让给原告。被告如果未按照《借款合同》约定履行义务，导致原告按本合同承担保证代偿责任后，原告有权从代之日起按代偿金额向被告每日计收千分之一的违约金，被告承担按标的额10%的律师费损失，原告取得抵押权和债权后，即可依法处分抵押物，并以所得价款优先受偿。2012年8月24日，中国建设银行股份有限公司湖南省分行向被告提供了借款249000元，被告从2014年5月开始没有履行还款义务，2015年5月30日，中国建设银行股份有限公司宁乡支行从原告在该行开立的个人住房贷款保证金帐户中支用5800元用于归还被告拖欠的贷款本息，6月30日扣除2000元，8月29日扣除4100元，9月29日扣除2000元，11月28日扣除4200元，12月29日扣除2100元，2015年1月21日扣除229901.88元，共计250101.88元。原告履行代偿义务以后，中国建设银行股份有限公司宁乡支公司向原告送达了解除担保责任通知书。同时，双方签订了债权转让协议，中国建设银行股份有限公司宁乡支公司将被告250101.88元债权及抵押权转让给原告，原告享有对被告提供的抵押物享有相应的优先受偿权。之后，因被告没有向原告履行义务，双方为此引发纠纷。2015年5月27日，原告因与被告的纠纷，委托湖南金厚律师事务所代理诉讼，双方签订《委托代理合同》，约定湖南金厚律师事务所接收原告委托，指派刘兴华律师为原告的代理人，原告向湖南光阳律师事务所支付代理费14093元，2015年7月1日，原告向湖南金厚律师事务所支付代理费14093元。
上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房借款担保合同》、《委托代理合同》、个人贷款还款凭证、律师费票据、法庭审理笔录在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为，中国建设银行股份有限公司宁乡支行与原、被告签订的《个人住房借款担保合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原告按约定对被告的银行贷款提供保证担保，现因被告未履行借款合同，导致原告按保证合同承担保证代偿责任，原告有权根据《担保合同》的约定对被告进行追偿，原告有权要求被告从代偿之日起至实际清偿之日止支付违约金，但双方约定的违约金标准过分高于被告因违约给原告造成的损失，本院酌情调整违约金按照日万分之五的标准支付，2015年1月21日至2015年5月28日的代偿资金占用费为15881元（250101.88元×0.0005×127天）。原告为实现债权请律师代理诉讼支付了律师费，根据《湖南省律师服务收费标准》规定，律师费支付的最高额度为12639元（1500元＋4500元（9万元×5%）＋6639元（165982.88元×4%）】，原告要求被告支付律师费14093元，超过了规定标准，超过部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、第五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙运秀向原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司支付代偿款250101.88元；
二、被告孙运秀向原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司支付2015年5月28日前的资金占用费15881元，后段资金占用费按照日万分之五的标准计付至实际清偿之日止；
三、被告孙运秀向原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司支付律师代理费12639元。
上述一、二、三项限被告孙运秀于本判决生效之日起十日内付清。
四、被告孙运秀如未履行本判决的一、二、三项付款义务，原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司有权以被告孙运秀提供的房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款对上述一、二、三项债权及案件受理费受偿。上述房产折价、或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告孙运秀所有，不足部分由被告孙运秀清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费5740元，由被告孙运秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 黄金友
二〇一五年七月二日
代理书记员 赵 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。