北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14017号
上诉人（原审原告）：北京市振融装饰装璜有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村村南路23号。
法定代表人：袁某某，总经理。
委托诉讼代理人：张巡礼，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京英氏养老服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区神路街39号10幢1至2层1段25。
法定代表人：王同新，总经理。
委托诉讼代理人：王世晶，北京世盈律师事务所律师。
上诉人北京市振融装饰装璜有限公司（以下简称振融公司）因与被上诉人北京英氏养老服务有限责任公司（以下简称英氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初3667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人振融公司法定代表人袁某某及委托诉讼代理人张巡礼，被上诉人英氏公司之委托诉讼代理人王世晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
振融公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或改判涉案《租赁合同》有效，诉讼费用全部由英氏公司承担。事实和理由：双方就涉诉房屋大门外袁某某新建部分房屋单独有一份租赁合同，本案审理的租赁合同所涉及的房屋不包括大门外新建的部分。本案涉及租赁房屋均是村委会在八十年代所建，艺安公司也是在八十年代承租原村委会所建房屋，其后也是在八十年代自建了部分厂房，艺安公司合同到期后，并没有全部拆除其所建房屋。村委会所建房屋是合法建筑，艺安公司尚未拆除的部分房屋也是合法建筑，村委会有权出租。袁某某承租后，对原村委会所建的老厂房进行了部分翻建，翻建不同于新建，翻建不需要重新履行规划手续，因此，袁某某翻建的部分房屋，袁某某也有权出租。北京市国土资源局顺义分局只是称“无法对项目的规划情况进行核查”，无法核查的原因是“需提供用地范围的坐标”。一审法院应通过测绘等其他方法确定涉诉土地坐标，进而核实涉诉土地的用地性质。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》判决涉诉房屋之租赁合同无效有误，涉诉房屋坐落在村庄规划区内，而不是城市、镇规划区内，上述司法解释规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件仅仅是可以参照处理。
英氏公司辩称：同意一审法院判决，一审判决适用法律正确。振融公司将没有任何建设手续和规划手续的土地和房屋租赁给我方作为开办养老院使用，租赁合同是无效的，振融公司无权向我方主张任何租金。由于振融公司的违法租赁行为给我方造成了损失，振融公司应就此进行赔偿。
振融公司向一审法院起诉请求：1.解除双方《租赁合同》；2.英氏公司立即给付2015年7月至2016年7月的房租60万元，并以60万元为基数按每日千分之三的标准从2015年7月26日起支付逾期付款利息至实际付清之日止；3.英氏公司支付振融公司违约金300万元；4.英氏公司将北京市顺义区牛栏山镇后晏子村南路3号房屋（以下简称涉诉房屋）恢复原状并腾退给振融公司；5.诉讼费由英氏公司负担。
一审法院认定事实：2014年6月26日，振融公司与英氏公司签订《租赁合同》，约定振融公司将涉诉房屋租赁给英氏公司，房屋出租建筑面积约为5000平方米，租赁日期自2014年7月26日起至2024年7月25日止（2014年6月26日至2014年7月25日系免租期），房屋及所在院落租金为每年60万元。租金支付方式如下：1.租金支付采用年付方式；2.自2014年7月26日起开始计算正式起租日；3.2014年7月26日前支付第一年租金（2014年7月26日起至2015年7月25日的租金）60万元；4.自2015年起，每年7月26日前，英氏公司向振融公司支付下一年的租金，直至租赁期满；5.前三年租金不递增，自第四年租金起，每年租金递增5%，直至租赁期满。英氏公司承租涉诉房屋用于开办养老院，对涉诉房屋进行了装修。
2015年1月8日，甲方（出租方）袁某某（振融公司）与乙方（承租方）英氏公司签订《补充协议》，就涉诉房屋房顶修缮改造事宜达成相关条款。
英氏公司未交纳自2015年7月26日起的租金。2015年11月30日，袁某某（甲方）与英氏公司（乙方）签订《协议》，约定：1.乙方承诺于2015年11月30日前支付甲方二期房租10万元；2.乙方承诺于2015年12月31日前支付甲方2015年7月至2016年1月房租共计30万元；3.2015年7月乙方未支付自2015年7月至2016年7月的房租，甲方提出按每天千分之三的违约金收取，25万元农民工工资余款甲方提出按每月百分之九的利息收取，因乙方实际出资人李某近期不在，等其回来后双方协商处理，甲方提出若协商未果，将收回租给乙方的房屋。双方均认可袁某某签订《协议》的行为系履行职务行为。
另查，2007年4月23日，张某某（出租方，甲方）与袁某某（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2007年4月30日至2018年6月30日。2007年5月1日，北京市顺义区牛栏山镇后晏子村村民委员会（甲方，以下简称后晏子村村委会）与袁某某（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋租赁给乙方，租赁期限自2018年7月1日至2028年6月30日。
英氏公司提交土地使用证内页复印件一份，系振融公司在签订《租赁合同》所交付。该复印件载明：土地使用者为艺安公司，地址在后晏子村，土地类别为非耕地，用地面积5515.55平方米。振融公司表示该复印件系后晏子村村委会所提供，无法提供原件。
经一审法院向后晏子村村委会了解，该村委会表示：涉诉土地原有房屋系八十年代所建，归村委会所有，因村委会提供不了土地使用证原件，故不清楚土地性质；1987年左右，村委会将涉诉房屋出租给艺安公司，该公司的法定代表人是张某某，因无法继续经营，艺安公司将涉诉房屋转租给袁某某，村委会与艺安公司的合同到期后，与袁某某续签合同；艺安公司承租后自建部分厂房，合同到期后自行拆除；袁某某承租后将原有村委会建的老厂房进行了部分翻建，在大门外新建一部分，现有的二层楼是在原有厂房基础上翻建的；袁某某新建、翻建房屋时村委会知晓，不清楚是否有审批手续；村委会对袁某某将涉诉房屋转租给英氏公司一事知情，不持异议。
一审庭审中，英氏公司提交了京国土顺函[2016]115号《北京市国土资源局顺义分局关于对牛栏山镇养老照料中心用地性质征求意见的复函》，该复函载明：“来函所提供的集体土地建设用地使用证不能反映项目所在位置，无法对项目的规划情况进行核查，需提供用地范围的坐标再进行核查，另外来函附件的土地证复印件在我分局无发证档案存档，因此无法确定该项目用地范围，无法核实涉及土地性质的用地性质。”英氏公司提交北京市规划委员会顺义分局2016规（顺）复26号《关于对牛栏山镇养老照料中心用地性质征求意见函的复函》，该复函中载明“英氏公司拟改造的牛栏山镇养老照料中心项目，在《顺义新城第14、15街区控规深化方案》中，该处用地位于顺义新城第15街区东侧、京密路西侧防护绿地内。经核，该项目用地内地上建筑物均未经过规划审批。”英氏公司表示上述复函是其向顺义区民政局申请将涉诉房屋开办养老院时，顺义区民政局对相关政府部门征求意见的回复。振融公司对于该证据真实性、证明目的和关联性均不认可。振融公司表示翻盖房屋前经过了后晏子村村委会的同意，取得建设工程规划许可证是村委会的事情，振融公司没有办理，并认为没有硬性规定要求翻建房屋需要相关的审批手续。
经现场勘验，位于北京市顺义区牛栏山镇后晏子村南路3号的院落内，现北边有二层楼房一栋，上下各15间房屋；东边有二层房屋一栋；西边有平房31间；南边有平房12间及锅炉房一间，上述房间均已装修完毕。
一审审理中，振融公司将其诉讼请求变更为：1.继续履行双方签订的《租赁合同》；2.英氏公司给付自2015年7月至2017年7月25日的租金120万元；3.英氏公司支付振融公司违约金，以120万元为基数，按年利率24%的标准，自2015年7月26日起至计算至实际给付租金之日止；4.诉讼费由英氏公司负担。英氏公司认为《租赁合同》无效，故不同意振融公司的诉讼请求。
另，就《租赁合同》之效力，经一审法院释明，振融公司坚持主张合同有效，要求继续履行合同。英氏公司坚持认为合同无效。双方明确表示另案解决合同无效的法律后果。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。本案中，振融公司与英氏公司于2014年6月26日签订《租赁合同》，合同约定振融公司将涉诉房屋租赁于英氏公司。但涉诉房屋经北京市规划委员会顺义分局2016规（顺）复26号《关于对牛栏山镇养老照料中心用地性质征求意见函的复函》确认“该项目用地内地上建筑物均未经过规划审批”。根据该复函内容，可以确认《租赁合同》的标的物未取得建设规划许可证。在一审法院审理过程中至法庭辩论终结前，振融公司亦未提供其他证据证明涉诉房屋具有相应的建造规划及审批手续，故《租赁合同》无效。本案中，振融公司坚持认为《租赁合同》有效并坚持其诉讼请求。在《租赁合同》应属无效的情况下，振融公司之请求，一审法院难以支持。双方同意就合同无效后的法律后果另行解决，一审法院不持异议。
判决：一、确认振融公司与英氏公司于二〇一四年六月二十六日签订的《租赁合同》无效；二、驳回振融公司的诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同司法解释》）第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。首先，根据北京市规划委员会顺义分局的复函，可以确认双方《租赁合同》所涉房屋均未经过规划审批，未取得建设工程规划许可证。其次，根据一审法院到村委会的调查结果，袁某某在承租后将原有村委会建的老厂房进行了部分翻建，未有证据显示袁某某的翻建经过相应审批。袁某某主张翻建不需要履行规划手续，依据不足，本院不予采纳。再次，根据《租赁合同司法解释》第一条之规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。故一审法院依据《租赁合同司法解释》的相关规定认定双方所签《租赁合同》无效，适用法律正确，并无不当。
综上所述，振融公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由北京市振融装饰装璜有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一七年十二月五日
法官 助理 陈立昱
书 记 员 左 爽