杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民初字第1026号
原告：ＸＸ，男，1988年10月2日出生，身份证号3422011988********，汉族，住安徽省宿州市埇桥区时村镇营孜村*组**号。
原告：付秀秀。
上述两原告的委托代理人：周光富，浙江中宙律师事务所律师。
被告：富阳久恒置业投资有限公司。
法定代表人：周震远。
委托代理人：张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。
原告ＸＸ、付秀秀为与被告富阳久恒置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2015年6月12日、2015年8月21日两次公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及双方的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称：2014年4月9日，原、被告签订“商品房买卖合同”一份，约定：被告将其开发建设的位于富阳市受降镇（现为杭州市富阳区银湖街道）交界岭88号的楼盘名为铭鹤花园的8幢402室房屋（以下简称涉案房屋）出卖给两原告，总房价款为650000元，付款方式为分期付款，于2014年4月9日前付500000元，其余房款于2014年12月31日前付清；出卖人即被告应当将房屋于2014年7月9日前交付给两原告；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等权利义务条款。当日，两原告按约支付第一期购房款500000元，原、被告于该日将合同约定的房屋进行验收交接。但自房屋交接至今，已达八个半月计255天，经原告多次催促交涉，要求被告按照约定及时办理房屋产权过户登记手续，然而被告却无视合同约定，对于原告的合理要求以各种借口予以拖延，置之不理，一直至今。原告认为，原、被告间的商品房买卖合同合法有效，被告理应按合同及时、完全地履行约定，办理相应的产权过户登记。被告一再拖延办理权属过户登记手续，显属违约。故起诉请求：1、被告立即返还购房款500000元；2、被告赔偿装修损失136114.89元；3、被告赔偿利息损失32500元；4、本案诉讼费由被告承担。
两原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
1、商品房买卖合同1份，证明双方于2014年4月9日签订“商品房买卖合同”，就涉案房屋买卖事项约定相互权利义务的事实；
2、销售不动产统一发票发票联、办证联、契税联各1份、交通银行支付凭证1份，证明原告根据约定支付500000元购房款，已全部履行合同义务的事实；
3、装修清运费收据1份、浙江省住宅专项维修资金专用票据1份，以证明原告交付住宅专项维修资金1894.89元及装修垃圾清运费220元的事实；
4、民事判决书1份，证明双方签订的商品房买卖合同因抵押人未通知抵押权人而导致无效的事实；
5、铭鹤花园房屋装修申请表1份、装修责任保证书1份、住宅装修施工责任书1份、施工责任保证书1份，证明原告受让房屋后，对受让房屋进行装修并办理相关手续的事实；
6、装饰工程合同书1份，证明原告对受让房屋为便于居住进行了装修，并与装修公司就房屋装修事项达成装饰工程合同的事实；
7、收据1份、营业执照副本1份（复印件），证明原告为装修受让房屋支出装修费用134000元的事实；
8、照片1组，证明涉案房屋装修状况。
被告答辩称：原告要求返还房款应当是建立在确认合同无效的基础之上，因此原告还应增加一项诉讼请求，即要求确认合同无效。原告所举的证据不能充分证明其装修实际所花的费用，原告在签订合同的时候也知道房屋被抵押的事实，至今原告也没有付清所有的房款，因此，原告也负有一定的过错。如果因为合同无效，导致需要恢复原状，提请法庭考虑原告自接收房屋之后居住至今，其也是受益的。如果要求被告承担违约的损失，应当按照双方签订的商品房买卖合同签订的违约条款执行。要求依法判决。
被告未向本院提交证据材料。
对原告提交的证据材料，被告质证认为：证据1，真实性无异议，在该份合同的第12页第五条关于产权登记的约定也明确了如果需要支付违约金，则应按照总房价的0.1%计算，原告主张的50000元违约金实际只是一个在办理房屋交接手续中的格式文本，没有依据。证据2，真实性无异议，同时也证明原告仅仅支付了500000元的购房款。证据3，与本案没有关联性。证据4，真实性无异议，但判决书同时也确认了原告在购买房屋时已知晓涉案房屋被抵押，且房款未全额付清，原告有一定的过错。证据5～7，对加盖公司印章的证据的真实性无异议，但铭鹤花园房屋装修申请表上填写的是自装，没有提到装修公司，原告提供的证据不能证明其装修的实际花费，原告的装修工程合同书是否系后补。证据8，没有显示地点，不能确认其真实性。
根据原告的申请，本院委托相应机构对涉案房屋的装修价值进行了评估，并在庭审中出示了《资产评估报告书》及评估费发票各一份。
对该评估报告及发票，原告质证认为无异议；被告质证认为真实性、合法性无异议，但应考虑其中可与房屋分离的家具和厨具，如资产评估明细表中提到的油烟机、热水器、煤气灶、双人棕棚木床和双人木架床、衣柜等。
对前述证据材料，本院认证如下：
1、证据1～3，其中的证据1系双方签订，证据2和3中的相关费用系原告根据双方签订的买卖合同缴纳，予以确认；
2、证据4，系生效法律文书，予以确认；
3、证据5，予以确认；
4、证据6、7，系原告与装修公司所签，不能据此认定原告实际所花装修费的情况；且经释明后原告已申请对装修进行估价，故不予确认；
5、证据8，并非装修的情况的完整反映，故仅对其本身的真实性予以确认；
6、《资产评估报告书》及发票，系本院依法委托后由具有相应资质的评估机构出具，予以确认。
经审理，本院认定如下事实：
1、2014年4月9日双方签订商品房买卖合同一份，约定：原告向被告购买涉案房屋一套，总房价650000元，于2014年4月9日前首付500000元，2014年12月31日前再支付剩余的150000元房款；被告应于2014年7月9日前将房屋交付给原告，交房以后的90日内被告应协助原告办理产权变更登记手续。合同同时约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人自愿继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2014年7月9日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人或买受人凭商品房初始备案登记证、合同、发票等资料，向产权登记机关申报买受人房屋产权；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；等等。
涉案房屋已于2010年1月7日登记在被告名下，房产证号为富房权证初字第××号。2013年10月18日，涉案房屋被设定抵押，抵押权人为杭州高新区（滨江）中南小额贷款股份有限公司，抵押登记证号为富房他证字第963**号，至今该抵押权未消除。
2014年4月9日签约当天，双方还签具《铭鹤花园告知书》（含确认书），载明：1、出卖人已将涉案房屋抵押贷款；出卖人承诺待买受人按合同付款约定，付清全部房款后的五个工作日内还清贷款解除抵押，并为买受人办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》提供所需材料；2、若出卖人未按约定解除抵押，提供买受人办证所需材料，则出卖人承担《商品房买卖合同》中的违约责任。两原告则确认在知悉并理解上述出卖人有关铭鹤花园商品房买卖告知事项的前提下签订铭鹤花园《商品房买卖合同》。
2014年4月9日，原告向被告支付房款500000元，双方于当天办理了房屋的交接手续。双方签具的《商品房交接书》载明：1、该房屋的实测建筑面积为88.09平方米，实测面积的测绘机构为具有房屋测绘资质的测绘机构；2、该房屋的总房价款为650000元，乙方已付全部房价款650000元，甲方已开具发票给乙方。到目前为止，涉案房屋产权未办理变更登记手续，原告也未支付剩余的款项。
在签订商品房买卖合同时，原、被告有无将买卖事实告知抵押权人并征求抵押权人的意见，两原告称不清楚抵押权人的基本情况，也未征求其意见；被告称已告知且抵押权人予以同意，但未向本院提交相应的证据材料。
2、2014年12月25日，两原告向本院提起诉讼，要求：1、判令被告立即将双方于2014年4月9日签订的“商品房买卖合同”项下的涉案房屋权属过户登记至两原告名下；2、判令被告支付违约金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。案经审理并经本院释明，本院于2015年3月25日作出驳回原告诉讼请求的（2015）杭富民初字第48号民事判决。宣判后，双方均未提出上诉。
3、根据两原告的申请，本院委托杭州金孚资产评估有限公司对涉案房屋的室内装修价值进行评估。经评估，该公司向本院出具了杭金资评字（2015）第142号《资产评估报告书》，载明：以2015年6月19日作评估基准日的装修总价为97477.57元，其中的《资产评估明细表》中载明：抽油烟机（老板牌型号5800）一只，评估价3855元；家用燃电快速热水器（JSQ23-C）一台，评估价2980元；老板煤气灶（JZT-9B28）一台，评估价1845元；双人棕棚木床一张，评估价1280元；双人木架床一张，评估价480元；衣柜（免漆板）一张，评估价2700元。为此，两原告花去评估费1500元。
4、审理中，两原告将其第2项诉讼请求136114.89元变更为97477.57元。
本院认为：前述生效判决中，已就涉案《商品房买卖合同》无效进行了确认，本院不再就此进行阐述。因合同无效而取得的财产应予返还，有过错的一方还应赔偿对方由此受到的损失，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。涉案房屋因被告向他人贷款而设定抵押为被告所明知，在未涤除抵押权的情况下需要转让涉案房屋的，应由作为抵押人的被告通知抵押权人并征得同意，被告未能举证证明其已履行告知义务并征得同意，导致涉案合同被确认无效，应承担主要过错责任。原告在《告知书》（含确认书）上签字确认，表明其对涉案房屋被抵押的事实也是明知的，对涉案合同被确认无效，也具有一定的过错。因此，原告要求被告返还购房款500000元并承担该款项被占用期间的利息损失，以及要求被告赔偿其装修损失中的合理部分，本院予以支持。双方所称损失应按违约条款约定的方式计算，由于合同被确认无效，违约条款即不能适用，故对该主张本院不予支持。被告辩称因原告接收房屋后也获得了一定的利益，处理时应考虑该因素；本院认为，由于被告未提出反诉主张，且根据现有证据无法具体确定被告因此所受到的损失额，故本案中本院不予处理。虽然被告提出的抽油烟机等可移动，但考虑到与房屋配套安装及拆装、搬运所产生的费用和合理损耗等因素，也会使原告产生一定的损失；综合考虑本案案情，在原告搬离涉案房屋时可对前述抽油烟机、热水器、煤气灶、双人棕棚床、双人木架床及衣柜取走的情况下，由被告酌情赔偿装修损失中的70000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告富阳久恒置业投资有限公司返还原告ＸＸ、付秀秀购房款500000元，于本判决生效之日起十日内履行；
二、被告富阳久恒置业投资有限公司自2014年4月10日起赔偿原告ＸＸ、付秀秀利息损失（以500000元为基数，按银行同期同类贷款利率标准计算，至该房款实际履行之日止），于本判决生效之日起十日内履行；
三、被告富阳久恒置业投资有限公司赔偿原告ＸＸ、付秀秀装修损失70000元，于本判决生效之日起十日内履行；
四、驳回原告ＸＸ、付秀秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10100元（已预交10486元），减半收取5050元，由原告ＸＸ、付秀秀负担120元，被告富阳久恒置业投资有限公司负担4930元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 傅红盛
二〇一五年九月一日
书记员 陈水英