四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川19民终525号
上诉人（原审被告）：罗智华，女，生于1978年9月24日，汉族，大专文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，现住巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：陈新建，男，生于1949年10月26日，汉族，大专文化，巴中市恩阳区三汇中心小学退休教师，住巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：孙极开，男，生于1950年6月18日，汉族，中专文化，巴中市恩阳区花丛镇小学退休教师，住巴中市巴州区。
被上诉人（原审原告）：成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司。
负责人：孙必军，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：黄谷，男，生于1970年4月24日，汉族，高中文化，成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司职工，住巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：何明英，女，生于1974年1月14日，汉族，高中文化，成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司职工，住巴中市恩阳区。
上诉人罗智华因物业服务合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院(2016)川1902民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，听取了上诉人罗智华及其委托诉讼代理人陈新建、孙极开，被上诉人成都罗宾纳物业管理发展有限责任公司巴中分公司（简称“罗宾纳物业巴中分公司”）委托诉讼代理人黄谷、何明英的意见。本案现已审理终结。
一审认定，位于巴中市巴州区的龙湖花园小区由巴中市华业房地产开发有限公司（简称“华业房产公司”）开发建设。被告罗智华系龙湖花园小区第16幢第5单元第6层1号房屋的业主。2007年2月6日，原告罗宾纳物业公司与被告罗智华签订《前期物业管理服务协议》。根据该协议，被告罗智华应按时向原告罗宾纳物业公司交纳物业管理费（按建筑面积0.45元/平方米•月的标准）。协议第四条约定，保安：协助公安部门维护本物业区公共区域内的公共秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，对外来人员进行管理，预防重大火灾事故的发生。如业主/住户对其人身和私有财产需要提供保镖、保管和保险的特殊要求，须在此协议之外单独另行约定。协议第八条约定，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天千分之五的标准给付滞纳金。
2007年9月17日，被告罗智华与华业房产公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第9条【合同第二十二条的补充约定】：“龙湖花园项目的物业管理用房归全体业主所有，未计入公摊面积的建筑物（包括但不限于会所、地上停车位、地下停车库、社区活动房、架空层）、构筑物的所有权、使用权均归出卖人所有，出卖人有权另行出售或出租，所得收益归出卖人所有，买受人不得干涉。”第10条【合同第二十三条的补充约定】：“买受人所购商品房由出卖人依法选聘的成都罗宾纳物业发展有限公司提供前期物业管理服务，服务期限计划三年（按小区实际建设时间确定），委托期限届满或委托期内首届业主委员会与首次业主代表大会选聘的物业管理企业签订新的物业管理委托合同，《前期物业服务合同》自然终止。买受人同意由该企业提供前期物业管理服务，出卖人在签订合同前已经向买受人明示了《前期物业服务合同》和《业主临时公约》并予以说明，买受人在此承诺遵守。”
被告罗智华作为巴州区龙湖花园业主交纳了2008年9月至2009年6月的物业管理费。被告罗智华认为原告罗宾纳物业公司提供的物业服务不到位，自2009年7月1日起便拒交物业管理费。原告罗宾纳物业公司于2014年1月21日以物业服务合同纠纷起诉被告罗智华，经一审法院审理后于2014年3月18日作出了(2014)巴州民初字第640号民事判决，判决：罗智华向罗宾纳物业有限公司支付2009年7月1日至2013年12月31日期间拖欠的物业管理费3121元及违约金624.20元。判决生效后，罗智华于2014年4月履行了该判决，但至今未再向原告公司缴纳物业服务费用。
一审还查明，原告至今一直在龙湖花园小区提供物业服务，且龙湖花园小区至今未成立业主委员会。
一审认为，2007年2月6日，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》和2007年9月17日被告罗智华与华业房产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》其约定内容均不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审均予以确认。其中《商品房买卖合同补充协议》第10条虽然约定前期物业管理服务的服务期限三年，已经期满，但是前期物业服务合同期满后龙湖花园小区一直未选举成立业主委员会，而且原告罗宾纳物业公司仍继续在龙湖花园小区提供物业服务。原、被告双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。依据权利义务对等的原则，被告罗智华应按与罗宾纳物业公司原所签订《前期物业管理服务协议》中的约定继续履行交纳物业服务费的义务。故原告请求被告继续按原标准支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费（128.45平方米×0.45元/平方米•月×24个月＝1387元）的主张，一审予以支持。
被告罗智华提出自家车辆在龙湖花园小区被损坏及主卧室飘窗漏雨等理由，拒绝交纳物业服务费。因原、被告之间系物业服务合同关系，《前期物业管理服务协议》第四条约定“如业主/住户对其人身和私有财产需要提供保镖、保管和保险的特殊要求，须在此协议之外单独另行约定”。被告罗智华提出的抗辩理由不属于《前期物业管理服务协议》中双方约定的服务内容，其拒交物业服务费用的抗辩理由不成立，不予支持。参照国务院《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。故即使原告未履行物业服务合同的约定，导致被告的财产损失，被告罗智华作为业主有权另行主张损害赔偿。被告罗智华提出原告乱收垃圾搬运费，但被告罗智华并未向原告公司交纳过该项费用，故原告不应向其返还该费用。被告罗智华提出原告将法院判决书张贴在龙湖花园大门，侵犯被告的个人隐私及名誉权，因被告的该主张不属于原告违反物业服务合同义务的情形，不构成拒交物业服务费用的抗辩理由。综上，被告罗智华提出的拒交物业服务费的抗辩理由均不成立，一审不予采信。
被告罗智华未按时交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方的约定，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日按每天千分之五的标准给付滞纳金，该约定明显超过因被告违约给原告造成的损失，故一审以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定违约金从2016年1月1日起按年利率7.8%计算（6%＋6%×30%）。一审依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告罗智华在本判决生效后10日内向原告成都罗宾纳物业发展有限责任公司巴中分公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间拖欠的物业管理费1387元及违约金（违约金的计算方式：以物业管理费1387元为基数，自2016年1月1日起按年利率7.8%计算至本判决确定的物业管理费给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付物业管理费，上述违约金计算至物业管理费付清之日止）；案件受理费50元，由被告罗智华负担。
上诉人罗智华的主要上诉理由是：1.一审法院认定事实错误，根据《最高人法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。龙湖花园业主委员会筹备组应业主的请求，已要求被上诉人退出龙湖花园的服务，但被上诉人拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主再支付物业费是不合法的。被上诉人与开发商采取不正当方式，故意不成立龙湖花园业主委员会，被上诉人凭借与开发商签订的已过期的物业管理合同要求业主缴纳物业费，违反了法律规定。2.上诉人停放在龙湖花园小区的小车三次被划伤，对此被上诉人存在过错，应当赔偿上诉人的修车损失4800元。3.被上诉人将上诉人早已履行完毕的法院判决张贴在小区前后大门，严重侵犯了上诉人的隐私权和名誉权，被上诉人应赔偿上诉人的精神损失费10000元。4.被上诉人未按《前期物业管理服务协议》履行义务，一是未按约定提供物业服务，二是向上诉人违规收取20元门牌费，三是未向业主公布物业管理费用收支账目，根据《最高人法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。5.上诉人与被上诉人签订协议的时间是2007年2月6日，而与开发商于2007年9月17日签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定前期物业服务期限为三年，目前已过三年而被上诉人未与业主续约，故根据《四川物业管理条例》第五十四条规定，请求判令解除与被上诉人签订的协议。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；判决被上诉人赔偿上诉人车辆修理费4800元、精神损失费10000元；由被上诉人履行《前期物业管理服务协议》；依法解除被上诉人与龙湖花园业主签订的《前期物业管理服务协议》。被上诉人不具备原告主体资格。
被上诉人的主要答辩意见是，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决。
经审理查明，2008年4月12日，巴中市华业房地产开发有限公司（甲方）与成都罗宾纳物业有限责任公司（乙方）签订《龙湖花园前期物业管理委托合同》，约定甲方将“龙湖花园”前期物业管理委托给乙方负责。自甲方第16栋房屋交付使用之日起，甲、乙方于2006年12月6日签订的《龙湖花园物业服务合作协议》自行终止。2007年2月6日，成都罗宾纳物业巴中分公司的下设机构巴中龙湖花园管理处与上诉人罗智华签订了《前期物业服务协议》。合同上加盖了成都罗宾纳物业巴中龙湖花园管理处印章。二审中，成都罗宾纳物业公司出具证明，证实被上诉人罗宾纳物业巴中分公司在经营过程中是独立核算、自负盈亏。
二审查明的其他事实与一审一致，二审对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，被上诉人罗宾纳物业巴中分公司作为一审原告主体是否适格。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项规定“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”。被上诉人罗宾纳物业巴中分公司虽不具备法人资格，但是经依法设立并领取营业执照的法人分支机构，成都罗宾纳物业公司也证明被上诉人在对龙湖花园实施物业管理中是实行独立核算、自负盈亏，故被上诉人罗宾纳物业巴中分公司作为原审原告，其主体适格，二审予以确认。
华业房产公司与成都罗宾纳物业公司签订的《龙湖花园前期物业管理委托合同》，被上诉人与上诉人罗智华签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的前期物业服务合同对签约当事人具有约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范和调整。上诉人与华业房产公司签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定前期物业服务期限为三年，但上诉人并未与被上诉人约定物业服务期限为三年。同时，上诉人罗智华作为业主仍在继续接受被上诉人的物业管理服务，故罗智华应当及时支付相应的物业管理费。现上诉人拖欠不付，侵害了被上诉人的合法权益，一审判决上诉人向被上诉人支付物业管理费及违约金并无不当，二审予以维持。
上诉人提出其与华业房产公司签订的《商品房买卖合同》中约定罗宾纳物业公司提供前期物业管理服务期限为三年，至2010年7月，被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》已到期，双方未续签合同，故被上诉人应退出物业服务，不应再向上诉人收取物业管理费。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。华业房产公司与成都罗宾纳物业公司虽未续签合同，但被上诉人一直在提供物业服务，上诉人罗智华在未经龙湖花园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，个人提出被上诉人因未续签合同，应当退出物业服务的请求，不符合法律规定，对上诉人的该上诉请求，二审不予支持。
上诉人罗智华提出由被上诉人赔偿车辆修理费、精神损失费、下水管道及屋顶维修费及退还代收门牌号费用的请求，因与物业服务合同非同一法律关系，上诉人罗智华可另行主张权利。
综上，上诉人罗智华的上诉理由不能成立，对其上诉请求二审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人罗智华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 涛
代理审判员 朱 芹
代理审判员 杨 睿
二〇一六年八月十六日
书 记 员 王丽珍