山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1082民初3337号
原告（反诉被告）邢淑秀。
委托代理人王鹏明，荣成崖头法律服务所法律服务工作者。
被告周其荣（反诉原告）。
被告刘健伟（反诉原告）。
二被告委托代理人邢志军，山东蔚昌律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）邢淑秀与被告（反诉原告，以下简称被告）周其荣、被告（反诉原告，以下简称被告）刘健伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨夕川独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王鹏明、被告周其荣、及被告周其荣、刘健伟委托代理人邢志军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告邢淑秀诉称，原告与被告周其荣通过朋友介绍于2015年11月16日签订《房屋定金协议》，协议约定：房屋位于荣成市港湾街道办事处兴隆小区广场西XX号楼，房屋面积69平方米，地下室面积3平方米。房屋总价款为208000元。原告于2015年11月6日交房屋定金140000元，余款68000元于2015年12月16日前付清。原告付清全部房款后，被告将房屋交给原告，并配合办理过户手续，所有的过户手续费由原告负责。原告如有违约不退还定金，被告如有违约需退还原告定金的同时再赔付140000元。合同签订后，原告按照协议约定支付被告周其荣140000元定金，原告支付被告周其荣第二笔款项时被告始终不见面也不接原告电话，原告给其发信息也不回复。原告认为原被告签订的协议合法有效，原告按照协议约定履行义务，被告的不予见面的行为导致合同无法履行，被告怠于履行义务的行为构成严重违约，故诉至法院要求判令被告继续履行《房屋定金协议》，判令二被告协助原告办理产权过户手续。
被告周其荣、刘健伟辩称，1、按照原告与被告周其荣签订的协议约定，原告应于2015年12月16日前支付被告余款78000元，而原告一直未支付，原告违约在先，按照协议约定，在原告未付清房款前，被告有权拒绝协助原告办理过户手续。2、原告违约在先，应当按照协议约定承担违约责任，按照协议约定及相关法律规定，原告已经支付的140000元房款中有4.36万元应当作为定金归被告所有。3、被告并没有做出任何拒收余下房款的行为。被告自2015年11月16日后多次与原告有电话往来，原告也曾于2016年1月4日到被告家中协商此事，且被告的住址、电话并没有改变，原告也知道被告的银行账号，如果原告有意愿支付余款，完全可以通过银行转账。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告周其荣、刘建伟反诉称，原告应于2015年12月16日付清余下的购房款78000元，原告至今未付清上述款项，已构成违约，其已支付的定金不予退还，被告主张按总房款218000元的20%计算定金43600元归被告所有。请求判令原告逾期支付房款的行为违约，判令原告已经支付的房款中的43600元作为定金归被告所有，反诉费由原告承担。
原告邢淑秀辩称，原告不存在任何违约行为，被告没有提供相应的产权证书证明涉案房产归被告所有，且原告多次找被告要求当面将剩余房款付清，被告却拒不见面，从而导致纠纷发生，故本案系被告违约。涉案房屋的总价款为208000元，而并非218000元，被告要求将房款中的43600元作为定金归被告所有，原告不同意。
经审理查明，原告看到被告周其荣在荣成信息港上发布的出售涉案房屋的信息后，于2015年11月6日与被告周其荣签订《房屋定金协议》，协议由原告儿媳陈红霞执笔，协议主要内容如下：甲方周其荣，乙方邢淑秀。甲、乙双方本着自愿平等的情况下就兴隆小区广场西XX号，房屋面积为69平方米，地下室为3平方米达成如下协议：1、房价总价为贰拾万捌仟元整。2、乙方于2015年11月16日交房屋定金为壹拾肆万元整，余款金额（柒万捌仟元整）由2015年12月16日前付清。乙方付清全部房款后，甲方将房屋交给乙方，并配合乙方办理过户手续。（所有过户手续的费用由乙方负责）。3、乙方如有违约，甲方不退还定金，甲方如有违约，需退还乙方定金的同时再赔付壹拾肆万元整。4、协议一式两份，甲乙各执一份，双方签字即刻生效。原告与被告周其荣在协议上签字。协议签订当天，原告儿媳陈红霞通过中国工商银行当面向被告周其荣转账140000元，被告周其荣当即为原告出具收条。
另查明，二被告系母子关系。涉案房屋系被告周其荣与其丈夫刘新响共同所有，所有权人登记在刘新响名下，房权证登记的坐落位于荣成市石岛管理区黄海南路XX号，土地证号为荣国用（2004）第**号，房权证证号为荣房权证城字第××号。刘新响2014年6月29日因病去世后，刘新响妻子周其荣、儿子刘健伟与刘新响母亲邹积贞、父亲刘昌盛在本院就涉案房屋的继承达成调解协议，涉案房屋归刘健伟所有，我院于2015年3月13日出具了（2015）荣崖民初字第98号民事调解书。原被告在签订房屋买卖合同时，周其荣并没有将调解书的内容告知原告。2015年12月23日，二被告将涉案房屋所有权人和土地使用权人均登记在二被告名下，房屋坐落为荣成市兴隆小区124号楼306，房权证号为荣房权证石岛字第××号，土地证号为荣国用（2015）第X**号。庭审中，被告刘健伟表示同意被告周其荣将涉案房屋出卖给原告邢淑秀。
原告为证明被告周其荣不见面协商房屋余款支付问题的行为构成违约，提交盛泉集团有限公司内部考核工资存单三张，证明原告儿媳陈红霞提前支取工资存单，总额82588元；提交中国农业银行银行卡交易明细清单，证明原告儿媳陈红霞于2016年3月2日将存放在家中的现金84000元存入银行个人名下。被告对以上证据提出异议，认为不能认为原告准备了房款以及准备支付。原告提交原告儿媳陈红霞与被告周其荣（电话号码133××××6215）之间的短信记录，从2015年12月13日到2016年3月16日一共有14条短信：2015年12月13日19时13分21秒内容为：“周阿姨您好！我是买您房子的小陈，跟您打电话您也不接，不知道您那边是什么情况？我们的合同是在这个月的16号之前，马上就到时间了，您也不接电话，也没什么消息？到现在我们连房产证都没看到？如果您再不接电话，我们准备报110。希望您看到短信能来电话进行协商解决”。2015年12月17日18时27分2秒内容为：周阿姨您好！我是买您房子的小陈，咱们的协议时间已到期，给您打了无数次电话您也不接；希望您看到短信后来电协商解决”。2016年1月24日18时28分20秒内容为：“周阿姨，现在能确认您儿子什么日子回来吗？”2016年1月24日18时32分5秒内容为：“周阿姨您看到信息给我来个电话告知，年前我们好做计划安排。”2016年1月25日15时51分5秒内容为：“周阿姨您好！希望您看到信息给我来电话，很急，因春节到了，我们还有很多事情未安排，希望早日给答复。”2016年2月4日17时47分12秒内容为：“周阿姨您好！明天您儿子是上午还是下午到家？2月6号到石岛房管局咱们把过户手续办了吧，钱我们都带着！年前把这事情办完了就安心，舒心过年，好吗？”2016年3月9日19时31分03秒内容为：“周阿姨，给您打了无数次电话您都不接，给您发信息也不回。从2015年11月到2016年3月，已经4个月的时间，也不知道您到底心理是怎么想的，本来一个买一个卖，因为买房而认识是缘分，都希望能卖的人高兴，买的是也高兴，如果您有什么困难，您也可以告诉我们，可以协商而是逃避，总是不接电话也造成大家心理不舒服？希望您看到短信给我们回一个电话。”此外原告还提交了给被告周其荣所发送的其他七条短信，内容或为询问周其荣为何没有接电话，或催促周其荣办理房屋买卖手续。被告对以上短信记录提出异议，认为是被告单方所发的短信，不能因此证明被告拒绝接受房款。
被告周其荣为证明其没有不接原告电话，提交威海市电信分公司的语音详单及原告与被告周其荣的通话记录一份，该语音详单中186××××6580系原告儿媳陈红霞的电话号码。语音详单显示自2016年1月2日至2016年2月24日期间，原告儿媳陈红霞共联系被告周其荣4次，周其荣手机均系本地被叫，2016年1月5日16时31分44秒本地被叫34秒，2016年1月6日13时57分45秒本地被叫18秒，2016年1月6日17时5分9秒本地被叫273秒，2016年1月12日16时49分16秒本地被叫309秒，2016年1月26日8时50分47秒本地被叫297秒，2016年2月5日9时43分15秒本地被叫87秒。通话记录显示2015年12月8日19时38分09秒，已接来电号码为131××××0948（系原告邢淑秀的电话号码），通话时长为8分56秒。原告对被告周其荣提交的上述证据提出异议，同时认为上述通话详单可以证明是原告主动打电话给被告周其荣，被告始终拒绝见面，逃避履行义务。
被告周其荣还提供了原告之子温波用手机155××××2617发给周其荣的短信，内容为：我不明白你不接电话是什么意思，拿了钱却不接电话，你觉得你这样是正常的买卖行为吗，你觉得这样好么？离16号还有四天，如果你儿子还不能回来，咱们按合同办事。原告认可该证据的真实性。
以上事实有当事人陈述、房屋定金协议、收条、房权证、土地使用权证、（2015）荣崖民初字第98号民事调解书、语音详单、短信记录、中国农业银行银行卡交易明细清单等相关证据在案为凭。
本院认为，涉案房屋属于被告周其荣、刘健伟共同共有，被告周其荣与原告邢淑秀签订房屋定金协议，应当属于无权处分，房屋定金协议属于效力待定，但在庭审中被告刘健伟同意被告周其荣将涉案房屋出卖给原告，被告刘健伟的追认行为使房屋定金协议成为有效合同。原告与被告周其荣应当按照协议约定行使权利，履行义务。原被告不履行或者不适当履行义务的，应当承担违约责任。本案争议的焦点一是原告逾期交付剩余房款是否违约，是否应当承担违约责任；二是涉案房屋的价款以及原告尚欠房款的数额是多少。
关于原告是否违约以及是否应当承担违约责任的问题。原被告买卖房屋前并不相识，被告周其荣在出卖其房产时并未将房屋的产权情况告知原告，考虑到当时涉案房屋尚登记在刘新响的名下，被告是否有权处分涉案房屋尚不确定，而（2015）荣崖民初字第98号民事调解书确定的涉案房屋的所有权归被告刘健伟所有，且周其荣也并未告知原告调解书的内容，故原告对周其荣能否履行交付房屋并办理房屋的转移登记持有怀疑，乃是人之常情。通过短信记录的数量和内容以及通话记录可以看出，原告为确保被告能够及时履行交付房屋和办理房屋的转移登记，通过短信和电话的方式积极联系周其荣，而周其荣则一直没有做出积极回应，既不回复原告的短信，也不主动与原告取得电话联系，这更增加了原告的担心，以致原告未能按合同约定交付房屋的余款。原告中止履行其后续的付款义务，有正当合理的理由，且原告中止履行期间，并未消极等待，而是积极联系被告履行合同，也可以看出原告并非有意违约，其中止部分付款义务的行为符合合同法第68条的规定，是行使其不安抗辩权，不构成违约，不承担违约责任。
关于房屋价款及原告尚欠房款的数额问题。原被告均没有证据证明双方签订《房屋定金协议》时商定的房屋价款，本院也查无实据。根据一般的社会认知，买卖双方对房屋价款的关注程度要远胜于对分期付款的期限及数额的关注，故合同中对房屋价款的书写一般不会出错；反之，对分期付款可能由于关注程度不高以及计算方面的失误，造成书写错误。分期付款系建立在房屋价款的基础上，先有房屋价款，再有分期付款，故房屋的分期还款数额与房屋价款有冲突，仍然应以房屋价款为准。另外，房屋属于数额相对较大的消费品，10000元的差价也并不有违常规。故本院认定房屋价款为208000元，原告尚欠余款68000元。
综上，原告诉讼请求，理由正当，应予支持。被告之反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）邢淑秀与被告（反诉原告）周其荣、刘健伟继续履行《房屋定金协议》；
二、原告邢淑秀（反诉被告）于本判决生效后十日内交付被告（反诉原告）周其荣、刘健伟房款68000元（通过本院转交）；被告（反诉原告）周其荣、刘健伟于本判决生效后二十日内协助原告邢淑秀（反诉被告）办理荣成市港湾街道办事处兴隆小区XX号房屋【房权证号为荣房权证石岛字第××号，土地证号为荣国用（2015）第**号】的产权转移登记手续；
三、驳回反诉人周其荣、刘健伟的反诉请求。
如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费2210元（系减半收取），由被告（反诉原告）周其荣、刘健伟负担。反诉费445元（系减半收取），由被告（反诉原告）周其荣、刘健伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 杨夕川
二〇一六年八月二十三日
书记员 王玲燕