陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11287号
上诉人（原审原告）岳强强，男，汉族，1982年5月26日出生，住西安市灞桥区。
委托代理人胡尚宇，陕西克利律师事务所律师。
委托代理人王璐，陕西克利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西东方新城置业有限公司，住所地：西安市灞桥区纺织城西街221号。
法定代表人杨明，总经理。
委托代理人安欢，陕西泽界律师事务所律师。
上诉人岳强强因与被上诉人陕西东方新城置业有限公司（以下简称东方新城置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人岳强强及其委托代理人胡尚宇、被上诉人东方新城置业公司的委托代理人安欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
岳强强上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判东方新城置业公司支付逾期办证违约金32393.1元和逾期供暖违约金19996.9元；2、一、二审诉讼费用由东方新城置业公司负担。事实和理由：第一，东方新城置业公司已收取岳强强的契税、维修基金和产权代办费，事实上已经承认由其公司办理产权证。一审判决对此事实认定不清。如果东方新城置业公司无办证义务，为何最终还是为岳强强办理了房产证。而且，东方新城置业公司2013年收取上述费用后长达三年半时间未及时代缴，也是造成岳强强未能按期取得房产证的主要原因。第二，一审判决下调违约金计算标准，没有事实依据，不符合法律规定。违约金本具有惩罚性，东方新城置业公司认为违约金过高，应提供相应证据予以证明。而且合同约定的违约金计算标准仅略高于银行存款利率，并不存在过高的问题。
东方新城置业公司辩称：第一，一审判决认定事实清楚，东方新城置业公司已于2015年6月5日完成合同约定的备案义务。代收岳强强契税等项费用，并不代表东方新城置业公司有为业主办理房产证的义务。第二，一审判决适当减少违约金，于法有据，正确合理。合同法对当事人主张违约金过高请求予以减少有明文规定，本案中东方新城置业公司虽存在违约情形，但岳强强并未举证证明其实际损失，事实上岳强强并无实际损失。综上，东方新城置业公司不同意岳强强的上诉请求。
岳强强向一审法院起诉请求：1、判令东方新城置业公司向其支付逾期供暖违约金19996.9元（以购房总款452418元为基数，以日万分之一作为标准进行计算，自2014年11月15日计算至2016年1月31日）；2、判令东方新城置业公司向其支付逾期办理产权登记违约金32393.1元（以购房总款452418元为基数，以日万分之一作为标准进行计算，自2014年12月15日计算至2016年12月1日）；3、由东方新城置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月21日自己与东方新城置业公司签订商品房买卖合同一份，自己购买东方新城置业公司开发的东方雅居小区房屋一套，合同对关于产权登记及供暖等事项进行了约定，后东方新城置业公司在上述问题上出现违约情况，自己与东方新城置业公司就供暖问题另行达成赔偿协议。
东方新城置业公司辩称，公司已按照合同约定履行了应由公司提供相关材料报登记机关备案的义务。即使公司存在违约行为，岳强强主张违约金过高，应当予以减少，然岳强强并未产生实际损失，故岳强强诉请应当予以驳回。关于供暖问题一节，公司已经按照合同约定履行了合同义务，即使公司存在违约行为，岳强强主张违约金过高，应当予以减少，然岳强强并未产生实际损失，故岳强强诉请应当予以驳回。
一审法院经审理查明，2012年6月21日岳强强、东方新城置业公司双方签订《商品房买卖合同》一份（合同登记号Y12045430），约定岳强强购买东方新城置业公司东方雅居第1幢1单元28层12802号商品房一套。合同第四条载明“商品房总金额肆拾伍万零伍佰捌拾肆元整”；合同第六条载明“2012年7月15日首付人民币贰拾万零伍佰捌拾肆元整，剩余房款人民币肆拾贰万元整办理银行按揭贷款”；第十四条载明“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，3.供暖设备在商品房交付使用后第二个采暖季达到使用条件，具体供暖日期由供暖部门决定，以上设施、配套建筑，均未在约定时间内安装完毕的，则出卖人应自上述设施、配套建筑均应达到约定条件之日起至实际达到约定条件之日止，每日按房款总额的万分之一向买受人支付违约金”；第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1或3项处理：3.买受人不退房，本合同继续履行，但出卖人逾期提交办理权属登记需要由出卖人提供的资料的，则每逾期一日按购房款总额的万分之一向买受人支付违约金”。合同签订后岳强强依约定方式向东方新城置业公司全额交纳上述房款。2013年7月21日岳强强对交付合同约定之房屋进行了验收，并于2016年1月31日开始正常供暖。岳强强与东方新城置业公司就供暖问题违约尚未正常供暖期间达成赔偿协议一份，载明“乙方（东方新城置业公司）于2015年11月15日前完成供暖设备设施的全部工程并协调热力公司完成供暖工作。如不能履行上述义务，则乙方从2014年11月15日起按购房总款每日万分之一承担违约责任直至完成上述义务止”。东方新城置业公司于2015年6月5日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，西安市房屋产权产籍管理中心出具登记分户表。2017年1月10日岳强强诉至法院。岳强强提供的证据有：商品房买卖合同；发票、契税完税证明、收款收据；供暖设施赔偿协议。东方新城置业公司提供的证据有：买卖合同；房屋产权证；房屋验收表；登记分户表。
一审法院认为，岳强强与东方新城置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应照此履行相关义务。东方新城置业公司提供的房屋（室内）验收表可以认定交房时间为2013年7月21日。根据《商品房买卖合同》第十五条，该条款约定中的备案“资料”应理解为由出卖人办理房地产项目整体登记手续之相关资料，结合办理产权登记的实际情况，开发商在办理完开发房地产项目整体登记手续后至办理个人房屋产权登记证期间，该时间受多种因素影响，无法确定，且此过程中开发商系代理购房者提交相关材料并非合同约定的开发商之义务。结合上述情况及西安市房屋产权产籍管理中心出具登记分户表，本院认定东方新城置业公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间为2015年6月5日，即东方新城置业公司承担违约金的截止时间。东方新城置业公司于收房后（2013年7月21日至2015年1月6日）未按照合同约定的365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应自2015年1月6日起至2015年6月5日向岳强强承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案岳强强在庭审中未提交因迟延办理权属登记而给其造成实际损失的相关证据且岳强强个人产权证现已办理完毕，故东方新城置业公司要求对违约金适当予以减少，依法予以准许，即岳强强要求东方新城置业公司支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，以日万分之零点七为宜。岳强强要求东方新城置业公司支付供暖违约金之诉讼请求，因双方基于商品房买卖合同已达成赔偿协议，该赔偿协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定（部分业主已按照该协议履行），应按照该协议约定的标准（日万分之一）以购房总款452418元为基数支付违约金（自2014年11月15日计算至2016年1月31日，共计19996.9元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：陕西东方新城置业有限公司于本判决生效后15日内给付岳强强逾期办证违约金4750.41元及逾期供暖违约金19996.9元，共计24747.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，岳强强已预交，由岳强强承担590元，由东方新城置业公司承担520元（于本判决生效后15日内连同上述应付之款项一并给付岳强强）。
本院二审期间经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，本案的争议焦点问题是东方新城置业公司逾期办证违约金的计算起止日期如何确定及违约金计算标准应否适当降低。岳强强与东方新城置业公司所签商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买受人不退房，合同继续履行，但出卖人逾期提交办理权属登记需要由出卖人提供的资料的，则每逾期一日按购房款总额的万分之一向买受人支付违约金。本案涉案房屋于2013年7月21日实际交付，按照合同约定东方新城置业公司最迟应于2015年1月6日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其公司实际将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的日期为2015年6月5日，已逾期六个月。一审判决计算东方新城置业公司逾期办证违约金的起止日期为2015年1月6日至2015年6月5日，并无错误。岳强强认为东方新城置业公司负有为业主办理房产证的义务、逾期办证违约金计算的起止日期应为2014年12月15日至2016年12月1日之上诉理由，并无事实依据，不能成立，本院依法不予采信。东方新城置业公司代收岳强强契税、维修基金等项费用的行为，并不能据此推定其公司负有为岳强强办理房产证的义务。关于合同约定的违约金计算标准应否适当降低的问题，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条明确规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中岳强强并未提交其因迟延办理房产证而产生实际损失的相关证据，且其房产证已实际办理完毕，一审判决据此支持了东方新城置业公司适当减少违约金的请求，并无错误。岳强强认为一审判决下调违约金计算标准不符合法律规定、无事实根据的上诉理由，亦不能成立，本院依法不予采信。
综上所述，岳强强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费491元，岳强强已预交，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 李美红
审判员 朱利安
二〇一七年十一月二十日
书记员 胡蓓娜