福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第5113号
原告杨钰琴，女，1971年4月7日出生，汉族，住南平市延平区。
委托代理人陈登旺（系原告杨钰琴丈夫），男，1966年5月24日出生，汉族，住南平市延平区。
被告张森楼，男，1971年9月28日出生，汉族，住福建省武夷山市景区。
被告余海英，女，1978年9月13日出生，汉族，住福建省武夷山市景区。
共同委托代理人郑其宝、徐正，福建武夷律师事务所律师。
被告福建武夷山精锐置业有限公司，住所地：福建省武夷山市武夷山度假区大王峰路19号精瑞华府，组织机构代码：77752397-8。
法定代表人：余忠，总经理。
原告杨钰琴诉被告张森楼、余海英、福建武夷山精锐置业有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案。本院2015年12月19日受理后该案依法组成合议庭适用普通程序于2016年3月10日、2016年6月28日公开开庭审理。原告杨钰琴及其委托代理人陈登旺，被告张森楼、余海英的委托代理人郑其宝、徐正到庭参加诉讼。被告福建武夷山精锐置业有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
原告杨钰琴诉称，原告诉福建武夷山精锐置业有限公司、刘玉泉、刘德练、陈爱平、余忠民间借贷纠纷一案，经南平市延平区法院作出（2014）延民初字第5200号民事调解书在案，并已发生法律效力，但被告福建武夷山精锐置业有限公司、刘玉泉、刘德练、陈爱平、余忠并未履行法院生效的法律文书确定的付款义务。原告已向延平区法院申请强制执行【执行案号为（2015）延执字第3224号】。南平市延平区人民法院在执行该案过程中，于2015年10月23日作出民事裁定书，依法查封了登记在被告福建武夷山精锐置业有限公司名下位于武夷山市度假区（精锐华府）38幢38-1室，38-2室两处。在南平市延平区法院执行该案过程中，被告张森楼、余海英提出书面执行异议，认为涉案的38-1房产系其所购买，已向被告福建武夷山精锐置业有限公司支付了购房款，并办理房屋登记备案手续，且房屋已交付使用。请求延平区法院撤销对该房屋的执行查封。延平区法院于2015年12月4日作出（2015）延执异字第18号裁定书，裁定中止对上述查封房产的执行，原告认为该裁定错误，理由如下：一、法院查封房产合法有效。二、商品房买卖合同的备案登记并不属于物权法规定的物权预告登记，并不发生相应物权排他性效力。三、被告张森楼与福建武夷山精锐置业有限公司之间签订的《房屋买卖合同》属无效合同。据此，原告依法请求法院判令：一、撤销南平市延平区人民法院（2015）延执异字第18号《执行裁定书》，并恢复对被告福建武夷山精锐置业有限公司名下位于武夷山市度假区（精瑞华府）38幢38-1房产许可执行。二、本案诉讼费用由被告承担。
被告张森楼、余海英辩称，一、涉案房产已由答辩人购买，并已向被告福建武夷山精锐置业有限公司支付全部购房款，且被告福建武夷山精锐置业有限公司已将房屋交付答辩人使用，《商品房买卖合同》已备案登记，根据相关法律规定，涉案房产系答辩人所有。二、涉案房产已经具备将产权登记至答辩人名下的条件，根据法律规定，法院中止对涉案房产的执行符合法律规定。三、答辩人张森楼与案外人刘和景以房抵债行为及被告福建武夷山精锐置业有限公司转让涉案房产的行为均合理，且符合法律规定，原告诉请的主张属于断章取义，不应得到支持。综上，答辩人认为，南平市延平区人民法院作出的（2015）延执异字第17号《执行裁定书》符合事实和法律规定，原告诉请无依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告福建武夷山精锐置业有限公司未到庭也未提供书面答辩意见，视为放弃答辩权利。
原告杨钰琴为证明其主张向本院提交如下证据：
证据一、（2015）延执异字第17号《执行裁定书》一份，证明原告方向本院执行局申请强制执行涉案的房屋，执行后因案外人张森楼、余海英提出异议，本院作出终止执行裁定。
证据二、（2015）延执第3224号受理执行案件通知书一份、（2015）延执第3224号《执行裁定书》一份，证明原告方在2015年9月9日已向法院申请强制执行，并于同日受理了该案；2015年10月23日，本院执行局作出（2015）延执第3224号《执行裁定书》保全了诉争房屋。
证据三、商品房买卖合同备案表一份，证明这是合同买卖备案，并不是属于预告登记备案。
证据四、商品房买卖合同中第六条付款方式及期限，证明如果被告购买了诉争房屋，购房款应打入19×××53的账户中，实际未支付款项并未打入公司的账户。
证据五、商品房买卖合同中第四条计价方式与价款，证明超低价的每平方米3300元的价格将房屋卖给被告张森楼。
证据六、2015年9月8日协议书，证明刘和景系精锐置业的监事，其没有权利出售公司的财产。
证据七、福建武夷山精锐置业有限公司与张森楼、余海英等人2015年9月2日签订协议，证明该房屋已于2015年5月22日被限制，房屋已被税务局冻结了。刘和景、张森楼、柳孟游于2015年9月2日签订协议，属于虚假合同。
证据八、2015年10月9日房屋限制查询结果打印单一份，证明该房屋已于2015年5月22日被武夷山市国家税务局限制出售，到2015年10月9日还处于限制状态。
证据九、房屋交接书一份，证明房屋还未进行买卖，就已经交付房屋了，涉嫌造假。
证据十、（2014）延民初字第5200号民事调解书一份，证明原告方与精锐置业公司存在借贷关系。
被告张森楼、余海英质证认为，对证据一的真实性无异议。对证据二的真实性无异议，证明对象有异议，诉争房屋并不是在2015年10月23日被保全，保全不真实，要依据当地房地产部门保全登记的时间。对证据三的真实性无异议，这份买卖合同备案信息表属于法院认定的受让物权预告登记，该观点也是本院执行局终止裁定认定的依据。对证据四的真实性无异议，备案的合同有约定福建武夷山精锐置业有限公司的账户，部分以房抵债，出让方要求我方将款项打入精锐置业指定的方明星的账户。对证据五的真实性无异议，打款的账户未约定，3300元部分补差价，房价是8800元，房屋是案外人刘和景和福建省武夷山精锐置业有限公司约定的。对证据六的真实性无异议，证明对象有异议，房屋不是刘和景出售，卖方是福建省武夷山精锐置业有限公司，两套房屋以3300元每平方米出资建设的人刘和景，实际上原告是支付了8800元每平方米，以260万元的价格来抵债，之后交了186万元中的170万元，余额部分等办理两证后再支付。对证据七的真实性无异议，是借贷关系，所建的房屋来购房，冻结的事原告方没有看清楚，是不能够办理产权登记，而不是冻结，交税完毕后才能办理。对证据八的真实性无异议，备注一栏根据国家税法规定不交税不能办理产权，交税完毕后才能办理。对证据九的真实性无异议，是三方当事人的真实意思表示，房屋能否交付系买卖双方自愿，并不违反法律规定，本案是否是房屋买卖至关重要。对证据十的真实性无异议，其他的不予质证。
经过庭审质证，结合原被告双方的陈述，本院对原告杨钰琴提交的10份证据，真实性予以确认。
被告福建武夷山精锐置业有限公司未到庭也未提供书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。
被告张森楼、余海英为证明其主张在向本院提交如下证据：
证据一、兴业银行汇票申请书、企业内资情况登记表，证明1、刘和景于2006年11月2日转款400万元给浙江精瑞控股发展有限公司作为股权转让款入股被告福建武夷山精锐置业有限公司投资“精瑞华府”房产项目建设，现刘和景为被告福建武夷山精锐置业有限公司的监事。2、刘和景与被告福建武夷山精锐置业有限公司系合作开发关系，被告福建武夷山精锐置业有限公司因其缺乏资金，将其取得的“精瑞华府”38幢双拼连排房屋交由刘和景投资开发建设，并约定按每平方米3300元的价格由刘和景出售。
证据二、2015年9月2日三方签订的《协议书》、2015年9月8日四方签订的《协议书》、中国农业银行转账凭证、《收款收据》，证明刘和景与张森楼、柳孟游系借贷关系，刘和景共拖欠两人合计借款334万元，为此，刘和景将其开发建设的“精瑞华府”38幢双拼连排公寓以520万元价格出售给张森楼及答辩人，抵扣债务后的剩余购房款差额186万元，其中170万元由答辩人与张森楼支付给被告福建武夷山精锐置业有限公司缴纳涉案房产的税金，剩余18万元待办理完毕房屋登记手续后支付给刘和景。因此，被告张森楼、余海英应支付给被告福建武夷山精锐置业有限公司的购房款已全部支付。
证据三、《房屋交接书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》、照片、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《武夷山市商品房买卖合同备案信息表》，证明1、被告福建武夷山精锐置业有限公司同意刘和景采用以房抵债的方式将“精瑞华府”38幢1-3层38-1、38-2房屋分别出售给张森楼与答辩人，并配合办理了相关的房屋买卖手续，分别是：2015年9月9日将涉案房屋交付给答辩人使用，2015年10月23日与答辩人签订《商品房买卖合同》，收到答辩人与张森楼抵偿上述债务余款186万元的其中170万元款项后，用于缴纳涉案房产的税金，并于2015年11月5日向答辩人出具收到1021614元购房款的发票。2、被告福建武夷山精锐置业有限公司与答辩人签订的《商品房买卖合同》已于2015年10月23日办理预告登记手续。
原告杨钰琴质证认为，证据一与本案无关。对证据二与本案无关。对证据三款项没有按照约定打入公司指定的账户，双方就没有买卖的事实，刘和景、张森楼、柳孟游之间没有债权债务关系，即使有也是其个人的债权债务，与公司无关。对证据三中契税发票、住宅专项维修金交存通知书及缴款凭证、房屋所有权登记费收据及发票无异议，程序上有异议，被告方系恶意买卖。
本院认为，原告并非证据一中协议的当事人，本院证据一的真实性予以采信，对证据二，本院认为2015年9月2日三方签订的《协议书》、2015年9月8日四方签订的《协议书》系协议当事人自愿签订，本院对其真实性予以采信，中国农业银行转账凭证、《收款收据》本院予以采信，证据三因原告并非合同当事人，其提出异议，并无实质性的反对意见，本院对证据三的真实性予以采信。
被告福建武夷山精锐置业有限公司未到庭也未提供书面质证意见，视为放弃举证、质证权利。
本院向本院执行局调取了关于（2015）延执字第3224号执行裁定书、协助执行通知书送达回证一份，交由双方质证，原被告双方均无异议。
综合庭审当事人陈述、举证、质证，本院对本案事实作如下认定：
因原告杨钰琴向本院申请执行（2014）延民初字第5200号民事调解书，2015年10月23日，本院作出（2015）延执字第3224号执行裁定：查封登记在福建武夷山精锐置业有限公司名下武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）38幢38-1房产。被告张森楼、余海英对此提出执行异议，2015年12月4日，本院作出（2015）延执异字第17号执行裁定，中止对武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）38幢38-1房产执行。原告杨钰琴不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。
被告福建武夷山精锐置业有限公司与案外人刘和景系合作开发关系，被告福建武夷山精锐置业有限公司因缺资金开发房产，将取得的“精瑞华府”38幢双拼连排公寓楼项下的土地交由刘和景投资开发建设，并约定按每平方米3300元的价格由刘和景出售。刘和景将其投资所建的“精瑞华府”38幢1-3层38-1、38-2房屋，分别转让给被告张森楼及柳剑以抵偿借款（两幢房屋总价款520万元），除办理两幢房屋所有手续和应付的各类费用外，剩余款项待柳剑与被告张森楼取得土地证和房产证后支付给刘和景。2015年9月8日，柳剑和父亲柳孟游、被告张森楼、被告福建武夷山精锐置业有限公司、刘和景达成协议，被告福建武夷山精锐置业有限公司同意刘和景采用以房抵债的方式将“精瑞华府”38幢1-3层38-1、38-2房屋分别抵给被告张森楼与柳剑，并配合办理了相关的房屋买卖手续。2015年9月9日，被告福建武夷山精锐置业有限公司将涉案房屋交付被告张森楼、余海英，目前该房屋正在装修中。2015年10月23日，被告福建武夷山精锐置业有限公司与被告张森林楼、余海英签订《商品房买卖合同》并通过武夷山房地产管理信息网提交备案。2015年11月5日，福建武夷山精锐置业有限公司出具1021614元购房款的发票。
本院于2015年10月23日作出民事裁定书，查封了登记在被告福建武夷山精锐置业有限公司名下位于武夷山市度假区（精锐华府）38幢38-1室，38-2室两处，并于2015年11月6日送达武夷山市房地产管理处，该管理处备注：“38幢38-1室已备案至余海英、张森楼名下；38幢-2已备案至柳剑名下且已办理过户，未办结”。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，故应重点审查其提出执行异议，是否具备否定执行裁定的法定条件和实质条件。首先，根据本案查明的事实及商品房交易的现实，被告张森楼作为诉争房屋的买受人，于法院查封之前已向被告福建武夷山精锐置业有限公司支付了购房款且于2015年10月23日通过武夷山房地产管理信息网提交备案。对于房屋买卖的真实性，原告杨钰琴虽有异议，但并无实质的证据可以推翻被告张森楼的主张。其次，被告张森楼购买房屋后已实际占有该房产，被告福建武夷山精锐置业有限公司已于2015年9月9日将涉案房屋交给被告张森楼使用，且该房屋目前正在装修中。再次，被告张森楼向被告福建省武夷山精锐置业有限公司支付完购房款后，即向房地产登记服务中心申请办理过户登记，房地产登记中心亦受理了登记申请。而在办理过户登记过程中因原告的申请查封导致无法办理过户登记，并非被告张森楼、余海英的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告张森楼、余海英就讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告杨钰琴的诉讼请求应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告杨钰琴的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告杨钰琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 黄 凯
人民陪审员 刘 芳
人民陪审员 郑学烜
二〇一六年十月十日
书 记 员 何新平
本案依据的主要法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。