广东省惠州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）粤13行终91号
上诉人（原审被告）惠东县房产管理局。
法定代表人赖冠彪，局长。
委托代理人张伟华，广东深大地律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行。
负责人钟善华，行长。
委托代理人唐秋红，广东日升律师事务所律师。
委托代理人朱彩玲，广东日升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何定。
委托代理人原著闻，广东纬韬律师事务所律师。
上诉人惠东县房产管理局、中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行因房屋行政登记一案，不服惠东县人民法院（2016）粤1323行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，何定是史某之妻，双方于1979年11月29日登记结婚。1998年以史某之名购买位于惠东县平山街道办事处建设路的房产一处，。1998年以史某之名新建房屋一处，位于惠东县平山街道办事处新平路。第三人中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行提供《同意抵押声明》，时间为2015年1月27日，由何定签名及按指印。但办理房屋他项房产登记时，第三人未将该《同意抵押声明》交被告；原告对《同意抵押声明》提出异议，认为签名不是何定所为，指模也不是何定所按；第三人对何定的异议未发表意见。史某委托惠州市惠阳区金土地房地产评估事务所对C028xxx号房屋进行评估。2015年3月23日，第三人与惠州市鸿联建材有限公司签订《人民币流动资金贷款合同》，第三人贷款940万元整给惠州市鸿联建材有限公司。2015年3月23日，第三人与史某签订《最高额抵押合同》，史某为惠州市鸿联建材有限公司贷款提供担保。开庭时要求第三人将惠州市鸿联建材有限公司经营状况及公司、股东的资产状况相关材料提交本院；但第三人没有提供相关资料。2015年3月25日，被告分别为、粤房地产权证号房屋分别办理他项权利登记，证号分别为：粤房地他项权证惠东字第0120022xxx号、粤房地他项权证惠东字第0120022xxx号。
原审法院认为，何定与史某于1979年11月29日登记结婚，在婚姻存续期间于1998年购买房屋一处，产权证为；自建房屋一处，。上述两处房产，虽然登记在史某名下，但在双方没有明确约定及没有其他法定文书界定的情况下，不能排除上述两处房屋不是夫妻共同财产。夫妻共同财产夫妻任何一方均无权处置。第三人应当知道何定是史某之妻，其提供的资料已显示。不动产抵押他项登记是不动产实体权利处置的一种方式，关系到每个财产共有人的利益。法律保护的是每个公民的合法权益，法律必须维护社会安定，法律规定房产他项登记由政府的房产管理部门实施是为了更好的保护房产所有人的合法权益。被告在未询问清楚涉案两处房产是否是共有房产，在未征得其他共有人同意的情况下，单凭共有人之一的史某的申请就为共有房屋办理他项权利抵押登记并颁发相关证书，事实不清，主要证据不足，程序违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）（三）项的规定，判决：撤销惠东县房产管理局于2015年3月25日作出的粤房地他项权证惠东字第0120022xxx号、粤房地他项权证惠东字第0120022xxx号抵押登记。
惠东县房产管理局和中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行均不一审判决，分别向本院提起了上诉。
惠东县房产管理局上诉称：原审判决认定涉案房产为被上诉人与史某的夫妻共有财产，在未征得被上诉人同意的情况下，单凭史某一人的申请，上诉人就为涉案的房产抵押办理了他项权证，根据“夫妻共同财产夫妻任何一方均无权处置”的原理，撤销了上诉人作出的抵押登记。上诉人认为，原审判决认定事实不清，导致适用法律错误。一、现有证据可证实被上诉人是同意涉案房产抵押的，被上诉人向原审第三人出具《同意抵押声明》，明确表示其同意史某将涉案的二处房产用作涉案抵押合同的抵押物。尽管被上诉人在庭上声称该声明上“何定”的签字并非其本人所签，但在未经笔迹鉴定和原审第三人未认可“冒签”事实的情况下，被上诉人关于该签名并非其本人所签的主张，属于没有证据支持的情形，该主张依法不能成立。据原审第三人告知，被上诉人已经同意涉案房屋占用范围内的土地使用权作为涉案抵押合同的抵押物，且惠东县国土资源局已办理了该项抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”据此，涉案房产基于物权法的规定直接成为抵押物，故，即使被上诉人未直接向上诉人表示其是否同意房产抵押的意愿，但该房产为抵押物已是法定结论，即在当事人未作特别约定的情况下，根据被上诉人同意该土地抵押的事实，可依照上述法律规定，直接推定被上诉人也同意将该土地上的房产一并抵押。在先前的房屋登记已将房屋所有权登记在史某一人名下的情况下，上诉人根据该登记内容及史某、原审第三人的申请作出涉案的抵押登记，符合上述物权法的规定及《房屋登记办法》第五十一条、第五十三条的规定，依法应予维持。综上，原审判决以办理抵押登记未征得被上诉人同意作为撤销2015年1月27日该抵押登记的事实基础是不妥的，应依法纠正。二、上诉人在未向被上诉人征求意见的情况下办理了涉案的抵押登记，并不损害被上诉人的合法权益，且该项登记符合《物权法》、《房屋登记办法》的规定。涉案房屋系史某在其与被上诉人婚姻关系存续期间取得，这点上诉人并不否认，但根据婚姻法的规定和我国的国情，登记在史某名下的涉案房产在事实上可能是史某的个人财产，也可能是其夫妻双方的共有财产，若该房产属史某的个人财产，则本案的结论显然无需作详尽的分析研究。若该房产属其夫妻共有财产，此时，法律是允许其夫妻将该房产登记为二人共同共有财产的。而本案中，其夫妻选择将二人共有的房产登记在史某一人名下的方案，这属于代表登记的情形，但行为人应对其所作的选择承担后果，根据《物权法》第十六、第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。房屋登记具有公示、公信的效力，他们既然选择了将二人共有的房产登记在其中一人名下，那就要承担社会上的民事、行政主体基于物权登记的公示、公信效力，在实施涉及该房产的相关法律行为时，将该房产按登记名义人的个人财产来对待，以此为基础所善意实施的行为产生的结果，其二人必须承受的后果。具体到本案中，《房屋登记办法》第二十条、第五十一条已明确规定登记机关在办理房屋抵押登记时，以房屋登记簿所记载的权属登记内容为依据，即在主体方面，登记机关有义务审查房地权证记载的权属主体与抵押合同上的抵押人主体、抵押登记申请人的主体是否一致，但无义务审查所涉房产是否存在代表登记的情形及是否存在其他事实物权的情形，登记机关是以房屋登记簿记载的内容为准绳，而不是以物权的事实状况为准绳履行审查义务。原审判决的裁判理由，实际上是要求登记机关在办理房屋抵押登记时，不仅要对登记物权进行审查，还要审查该房屋的事实物权状况，这已超出了《房屋登记办法》第二十条、第五十一条所规定的审查范围，望二审法院明察。实际上，在办理涉案的抵押登记时，上诉人也不是未对房屋的共有情况进行审查，上诉人提交的《房屋登记询问表》的第3个询问事项就是“您申请登记的房屋是否为共有房屋?”，而史某对此作出了非常明确的否定回答。《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”因房屋登记在史某一人名下，故上诉人对该房屋共有情况的审查了解只能是通过史某来进行，在史某明确表示该房屋不属于共有房屋，为其一人所有，而该表态又吻合了房屋登记簿将房屋登记在其一人名下的事实的情况下，上诉人已无义务再作进一步的审查，即上诉人的登记审查义务已履行完毕。上诉人提交法庭的办理涉案抵押登记的档案资料，证明该抵押登记完全符合《房屋登记办法》第五十一条、第十三条的规定。上诉人的涉案行政行为是合法的，应受到法律的支持。三、原审判决关于“夫妻共同财产任何一方均无权处置”的裁判理由与法律规定不相符。原审判决根本性裁判理由是“夫妻共同财产夫妻任何一方均无权处置。”(见判决书第9页)，这里并未对重要财产和日常生活的财产加以区分，明显违反婚姻法所确定的家事代理原则，请二审法院明察。基于上述理由，上诉人请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉请求：撤销惠东县人民法院(2016)粤1323行初2号《行政判决书》，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行上诉称：一审法院查明事实错误，且完全凭借主观臆断、草率作出判决，于法无据，严重损害了上诉人的合法权益。故，二审法院应当依法予以撤销一审判决，以维护善意第三人的合法权益。一、一审法院查明事实部分存在以下严重错误：1、一审法院判决书认定上诉人没有向惠东县房产管理局提交何定签名摁手印的《同意抵押声明》、及对何定针对《同意抵押声明》的异议未发表意见的事实，与庭审是严重不符的。上诉人在质证阶段，已对何定该份《同意抵押声明》发表了质证意见，对该份证据的真实性、合法性没有异议，但对其证明内容提出异议(判决书第8页第4行)，而一审法院何来得出上诉人对该证据未发表意见的结论?另，《房屋登记办法》明确规定了申请最高额抵押权设立登记应当提交的具体材料，因此，涉案房屋办理抵押登记时应当向惠东县房产管理局提交的申请资料，由惠东县房产管理局按照《房屋登记办法》的规定要求申请人予以提交，并不是由上诉人自行决定应当提交什么材料。2、一审法院判决书第9页第5行“开庭时要求第三人将惠州市鸿联建材有限公司经营状况及公司、股东的资产状况相关材料提交本院；但第三人没有提供相关资料”的事实认定纯属子虚乌有。庭审中，法庭仅仅询问上诉人有没有核实鸿联公司及股东和财产经营状况，则上诉人庭审后向法庭邮寄了一份回复，明确了“第三人中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行贷前调查时已核实鸿联公司及股东的财产经营状况，鸿联公司及其股东经营财务状况良好，己充分对其作出调查并经过严格审批流程”，但法庭从未要求上诉人提供该方面的证明材料，更何况一审法院所询问事项跟本案没有任何关联，完全脱离了行政案件审理的需要!二、一审法院无视我国物权法及办理房地产抵押登记等相关法律规定，却以惠东县房产管理局办理涉案房屋他项权利登记并颁发相关证书事实不清、主要证据不足、程序违法为由予以判决撤销涉案抵押登记于法无据，显属错判乱判，严重损害了上诉人的合法权益。1、根据房产权属证书的公示推定效力，惠东县房产管理局在办理涉案房屋抵押登记时根据权属证书记载权利人、抵押权人申请办理即可，没有法定义务审查涉案房屋是否为共有财产。房屋所有权登记是依申请的行政行为，其权利主体的登记均是依据申请人提交的申请材料确定的。根据《房屋登记办法》第二十五条第二款“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样”规定，如果被上诉人认为涉案房屋系共有房屋，其应当向惠东县房产管理局提出申请，由惠东县房产管理局在房屋所有权证上注明“共有”字样，而被上诉人在长达二十年的时间内，从未对此提出过任何主张。从被上诉人及惠东县房产管理局向一审法院提交的证据材料(涉案房屋权属证书、查档证明书)来看，涉案房屋均只登记在被上诉人配偶史某一个人名下，产权登记簿上无共有人情况记载，涉案房屋权属清晰。根据物权公示推定效力，惠东县房产管理局依申请办理涉案房屋的抵押权登记事宜，符合法律规定，没有义务审查权利证书记载的权利人之外还是否存在其他共有权利人。2、即使惠东县房产管理局应审查房产权属证书记载权利人之外的其他共有人，但惠东县房产管理局已履行了相应的审查义务，且实际上史某已经被上诉人的同意对涉案房屋进行抵押登记，所以惠东县房产管理局在办理涉案房屋抵押权登记时，事实清楚、程序合法、适用法律正确，依法应当予以维持。根据《房屋登记办法》第四十二条规定，以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。登记申请符合《房屋登记办法》规定的，惠东县房产管理局应当予以登记。从惠东县房产管理局提交的涉案两处房屋抵押登记申请资料来看，抵押登记申请人提交的材料符合《房屋登记办法》第五十一条的规定，且惠东县房产管理局依法查询了涉案房屋档案、并对抵押人进行询问，履行了合理的审查义务。另外，史某在签订《最高额抵押合同》时，不仅向上诉人提交一份何定《同意抵押声明》，而且其在陈述与保证中，明确抵押财产不存在其他共有人，或者虽然存在其他共有人，但该抵押担保行为已经获得其他共有人的书面同意，以此可知，史某办理涉案房屋抵押登记时已经被上诉人的同意。故，惠东县房产管理局对涉案房屋申请人申请的抵押权登记事宜依法予以登记，事实清楚、程序合法、适用法律正确，应当依法予以维持。3、上诉人基于惠东县房产管理局已办理涉案房屋抵押登记手续、依法取得涉案抵押物的抵押权，而后向债务人发放了贷款。则上诉人取得涉案房屋抵押权属善意且符合法律规定，应当受法律保护。上诉人作为涉案房屋抵押权人，其与抵押人签订的《最高额抵押合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，并办理了涉案抵押物的抵押登记，该合同合法有效。上诉人依法取得涉案抵押物的抵押权后向债务人发放了贷款，上诉人取得涉案房屋抵押权完全是善意的且符合法律规定，应当受法律保护。鉴于被上诉人与史某的特殊身份关系，不排除他们二人共同损害上诉人合法权益的故意。从保护上诉人合法权益目的的角度，二审法院也应当依法撤销一审判决、维持惠东县房产管理局所作出的涉案房屋抵押登记行为。综上，上诉人认为，惠东县房产管理局办理涉案房屋抵押登记时，程序合法、事实清楚、符合法律、法规的规定；一审法院判决具有《行政诉讼法》第八十九条规定的情形，应当依法予以撤销一审判决，维持惠东县房产管理局于2015年3月25日作出的粤房地他项权证惠东字第0120022xxx号、粤房地他项权证惠东字第0120022xxx号抵押登记，以维护上诉人的合法权益。上诉请求：一、请二审法院依法撤销惠东县人民法院(2016)粤1323行初2号案件一审判决；二、请二审法院依法维持惠东县房产管理局于2015年3月25日作出的粤房地他项权证惠东字第0120022xxx号、粤房地他项权证惠东字第0120022xxx号抵押登记；三、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。
被上诉人何定未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：针对中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行的上诉进行答辩：一、我方认为一审法院认定的事实清楚，涉案的房产属夫妻的共同财产，涉案房产是在婚后取得，结婚时间是在1979年11月29日至今，涉案房产的一处在2002年9月登记取得，另一处是在1998年1月取得，完全符合婚姻法第17条规定，是夫妻共同财产，排除了婚姻法第18条，夫妻一方财产的情况。根据最高院关于审理婚姻案件处理财产分割问题的若干问题的具体意见第7条，涉案房产按夫妻共同财产处理。符合《物权法》第103条，属于夫妻共同财产的规定；二、第三人办理抵押的行为是恶意的抵押，第三人明知是夫妻共同财产，所以才会叫史某提供共有人何定的同意抵押的声明，该声明是史某当着第三人的面来签署是，该签名是史某签的，手印也是其按的。抵押声明是格式文本，没有向史某和何定当面的解释，第三人明知不是何定签署的，也一样接纳该声明，以此对抗何定的权利，可见第三人是明显恶意的行为。该声明的内容互相矛盾，声明的一方面提到“本人同意史某为借款人惠州市鸿联建材有限公司向中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行借款提供抵押物担保”这表明了何定是拥有涉案房产的共有人，否则无需要此句话，另一方面，声明书又说“在此郑重声明史某对上述房地产具有完全自主充分的权利，不存在他人共同分享上述相关权利的情况”此句话表明该房产是史某的，何定没有共有权，与上述一段话是矛盾的。所谓何定的同意抵押声明的格式合同的内容是有很强的欺诈性，容易使人产生重大误解，而此声明的文本正是第三人提供的。按理说，依理依法的重要文书应当提交给被告，但第三人的故意隐藏，没有提交给被告，如果提交给被告，会引起被告的注意。从而避免本次抵押登记的错误。但是由于第三人恶意隐藏该必须提交的文书，该文书是伪造的，直接导致了被告的行政行为缺乏必要的证据支持。第三人的恶意行为还表现在挑起诉讼，第三人于2015年10月10日具状向惠阳法院挑起诉讼，将何定列为涉案房产的共同所有人，作为第九被告参加到（2015）惠阳法民三初字第475号的诉讼中，说明第三人是深知涉案房产属于共同财产，否则无需将何定的列为共同被告，因为毕竟是抵押物的担保，诉讼主要针对是抵押物的所有人。可见，第三人也是认为何定是涉案抵押物的所有人。
针对惠东县房产管理局的上诉，被上诉人何定答辩称：如此重大物权处置事项的登记，不属于家室代理，所谓的家室代理针对的夫妻双方及未成年子女日常生活所必须的一些生活事项，主要有维持家庭生活的费用，抚养子女的费用，家庭生活的费用等，此才是家室代理。而处分夫妻共同财产的重大权利，必须由夫妻共同决定，故本案不属于家室代理的情形。根据物权法第97条规定，最高院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第89条规定，在共有关系存续期间部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。被告惠东县房产管理局的主要证据不足，认定的事实不清，被告对史某的婚姻状况及涉案房产的实际权属状况了解不清，从被告提交的具结保证书提到“不属于夫妻共同财产，可充分体现出来，被告是想用声明来排除共有财产的情形。被告至少是违法了自己提交的办理房屋抵押权登记交件清单第7项的规范要求，而该要求是提交其他共有人同意抵押的证明，即上述的声明。但此证明被告没有要求行政相对人的提交，而是要史某单方面出具保证书，如是要出具，也不是由史某出具，而是由何定出具，该声明被第三人恶意隐瞒，由此至终也没有出现，何定真实签署同意抵押的法律文书签名、按捺或委托，故上诉人在上诉状中说有证据表明何定是同意进行房产抵押的，是不符合事实的。同时，被告是违反法定程序，未尽审慎的审核义务。被告的审查按《物权法》第十二条及《房屋登记办法》第四十三条、第五十一条及《城市房地产抵押管理办法》第十九条、第三十二条的规定，赋予了被告是实体审查的权利，而不仅仅是材料审查，实际上被告也是清楚的，因为在他的交件清单所列的材料中，也是实体审查的表现，只不过被告并未严格按此交件清单让当事人提交材料，这也是造成错误设立抵押权的主要原因。最终，原审判决适用法律、法规正确，认定事实清楚，应予以维持。
二审经审查，原审认定事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案源起上诉人中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行向上诉人惠东县房产管理局申请抵押权登记。上诉人惠东县房产管理局理应按照《房屋登记办法》第四十三条的规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书”；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”进行审核申请登记人所提交的材料是否齐全及是否符合法定要件。也即上诉人惠东县房产管理局应依据登记申请人提交的上述材料进行审查后作出是否准予登记的决定，依据上述的规定，申请登记的房产是否属于夫妻共同财产，则不属于被上诉人惠东县房产管理局审查的义务。
《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第五十一条规定：“申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。”根据以上规定，登记机关在办理房屋抵押登记时，以房屋登记簿所记载的权属登记内容为依据，即在主体方面，登记机关有义务审查房地权证记载的权属主体与抵押合同上的抵押人主体、抵押登记申请人的主体是否一致，但无义务审查所涉房产是否存在代表登记的情形及是否存在其他事实物权的情形。本案中，因房屋登记在史某一人名下，而史某在进行抵押登记时明确表示该房屋不属于共有房屋，为其一人所有，抵押登记申请人提交的材料符合《房屋登记办法》第五十一条的规定，且上诉人惠东县房产管理局依法查询了涉案房屋档案、并对抵押人进行询问，履行了合理的审查义务。因此，上诉人惠东县房产管理局对涉案房屋申请人申请的抵押权登记事宜依法予以登记，事实清楚、程序合法、适用法律正确，应当依法予以维持。被上诉人认为涉案房产为其与史某夫妻共同共有财产，不符合《中华人民共和国物权法》关于共同财产处分规定。现被上诉人何定以其不知情为由，请求撤销抵押权登记，不符合上述法律应予以注销情形。
综上所述，上诉人办理涉案房屋抵押登记时，程序合法、事实清楚、符合法律、法规的规定，两上诉人的上诉理由成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销惠东县人民法院（2016）粤1323行初2号行政判决；
二、驳回何定的诉讼请求。
本案二审受理费50元，由被上诉人何定负担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞南
审判员 黄潮明
审判员 覃毅华
二〇一六年九月一日
书记员 林美娴