广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终2884号
上诉人（原审原告）：陆秀致。
委托诉讼代理人：吴剑锋，广西桂恒丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周忠民。
委托诉讼代理人：唐月勇，广西广合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢进财，广西广合律师事务所律师实习律师。
上诉人陆秀致因与被上诉周忠民确认合同效力纠纷一案，不服武鸣县人民法院（2015）武民一初字第2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月29日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人陆秀致及其委托诉讼代理人吴剑锋，被上诉人周忠民及其委托诉讼代理人唐月勇、卢进财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陆秀致上诉请求：撤销一审判决，确认上诉人和被上诉人于2005年7月15日签订的《委托管理合同书》无效；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、委托管理合同书明显以合法形式掩盖非法目的。《土地法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。《房屋登记办法》第87条也规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机关不予办理。从上述规定可知，上诉人与周xx买卖农村村民房地产的行为是违法的。被上诉人以委托管理合同形式来实现买卖农村村民房地产的目的，是明显违法的，是无效的。二、《委托管理合同书》条款也与法律相违背，合同内容明显是买卖房地产性质。委托管理合同约定管理期限为长期，而一般委托合同应有期限，只有买卖的情况下才会是长期。合同约定在管理期限内，被上诉人对房屋具有使用权和居住权，不用支付任何费用，不合乎常理。合同还约定被上诉人可以上诉人的名义买卖房屋，不需要上诉人出具委托书或其他法律文书。这明显不是管理应有的权限，而是权属人才享有的权利，被上诉人基于房地产买卖合同才能享有这种权利。三、被上诉人对房屋不尽维修、管理义务。1、被上诉人对房屋不管不理，导致墙面发黑、天面风化、门窗烂、二楼水电设施被偷等，因此上诉人要求将管理期限缩短到15年，以便上诉人对房屋进行管理。如被上诉人再不维修房屋，上诉人马上收回房屋。2、上诉人与被上诉人原协商管理费为33万元，三年给付完毕，但被上诉人故意拖欠26000元不给。被上诉人还要求上诉人收周xx的儿子作干儿子后过户房屋给周xx，上诉人不同意，被上诉人又要求以赠与的形式将房屋过户给周xx，上诉人亦不同意。2005年时，因房屋无法过户，双方协商上诉人退还10万元给周xx，但周xx拒绝收款，只是要房子。3、被上诉人称上诉人在菜市贴出卖房广告后而知道上诉人出卖房屋，并不是事实。事实是上诉人因要外出作生意，没时间管理房屋，所以才委托管理。综上所述，请求二审法院依法判决。
周忠民辩称：一、《委托管理合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，且经公证处公证，是合法有效的。二、上诉人主张《委托管理合同书》与《转让合同》是一体的是不成立的，从《委托管理合同书》的性质和合同签订的主体来看，与《转让合同》是相互独立的，没有任何影响；三、上诉人在上诉状中表述是被上诉人对房屋不尽管理义务，可见上诉人是认可存在委托管理关系的。
陆秀致向一审法院起诉请求：确认陆秀致与周忠民于2005年7月15日签订的《委托管理合同书》为无效合同，本案诉讼费由周忠民负担。
一审法院认定事实：2005年3月25日，陆秀致与案外人周xx（代理人即本案周忠民）订立《转让合同》，约定“陆秀致将位于武鸣县的房产及土地以330000元的价格转让给周xx，其中100000元因土地证未办理过户，周xx暂时不支付给陆秀致。周xx预交30000元给陆秀致，将抵押于建设银行的房产证和土地使用证解押，陆秀致到房屋管理所咨询能过户后，周xx再预付70000元，双方办好房产过户手续后，周xx一次性付给陆秀致130000元，若房屋管理所明确不能过户或有不能过户的原因，陆秀致应在15天内到银行办理贷款手续，将30000元退还给周xx。为避免生产队收回土地使用权使被告遭受损失，陆秀致应写一份委托书给周xx，委托其代理陆秀致在城厢镇南门生产队在该队的权利，属于本房产所在的土地权利（如国家征用土地补偿）归周xx所有，其他权属归陆秀致所有。”合同还就违约责任及赔偿方式进行了约定。同年7月16日，陆秀致与周xx签订一份《补充合同》，约定“因过户手续在办理过程中不顺利，集体土地证无法办理过户手续，双方到公证处办理《委托管理合同书》，委托代理人周忠民全权办理陆秀致位于武鸣县农坛路1号房屋和土地的各种手续。双方在2005年8月30日前办理交接手续，周xx于2005年8月30日前支付200000元给陆秀致，剩余100000元在2008年8月30日前支付，办理好上述手续后，前述的违约金条约自动失效。陆秀致不能取消公证处的《委托管理合同书》和挂失房产证、土地证、反悔，若发生上述情况，除退还周xx的所有款项外，还要支付违约金30000元，而且每年按330000元总和的5%增加违约金……”后，陆秀致将诉争房产交付周忠民管理和使用。2005年7月15日，陆秀致与周忠民向武鸣县公证处申请办理《委托管理合同书》公证手续，陆秀致为甲方（委托人），周忠民为乙方（受托人），双方在武鸣县公证处签订了《委托管理合同书》，以甲方因出国居住生活，难以行使对武鸣县农坛路1号房屋的管理权为由，特委托乙方代其管理，特订立委托合同。《委托管理合同书》约定管理期限为长期，在管理期内，乙方对房屋行使管理权、使用权和居住权，不向甲方支付任何费用，乙方有权出租上述房屋，收益归乙方所有。管理期内，乙方可用上述房屋以甲方的名义抵押登记或买卖上述房屋，不再需要甲方出具委托书或其他法律文书。在甲方没有明确表示解除本合同并通知武鸣县公证处收回本委托管理合同书前，乙方在委托范围内所实施的行为甲方均予承认。房管、土地部门换证，亦由乙方负责，有关费用由乙方支付，若双方的行为有规避法律的情形，与其他任何单位和个人无关，并愿承担由此产生的一切不良后果直至负法律责任。2005年7月15日，武鸣县公证处出具了（2005）桂武证字第719号《公证书》，对《委托管理合同书》进行了公证。另查明，位于武鸣县的房屋所有权人登记为陆秀致，房产证号为：武房权证2005字第××号（换证前为桂房证字第xxxxx号）。该房屋所在土地为集体土地，地号为：xxxxx，土地证号为：武集建（1994）字第xxxx**号，土地使用权人为陆秀致。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。陆秀致要求确认其与周忠民签订的《委托管理合同书》为无效合同，应当符合相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案陆秀致与周忠民签订的《委托管理合同》，系双方当事人在自愿、平等协商的基础上达成的一致协议，意思表示真实，合同内容为委托管理房屋事项，并未违反法律、法规强制性规定，并经合法公证程序，应为有效合同，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在签订该委托合同后至今，周忠民一直按照合同的约定，履行管理职责，并无损害房屋现状及改变房屋所有权之行为。故陆秀致要求确认《委托管理合同书》为无效合同，无事实根据及法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条的规定，判决：驳回陆秀致的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由陆秀致负担。
双方当事人在二审均未提交新的证据，且对一审认定的事实无异议，故本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。上诉人与被上诉人签订《委托管理合同书》，由上诉人将其位于武鸣县农坛路1号的房屋交由被上诉人管理，系双方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律法规的强制性规定，且经公证处公证，合法有效，双方之间形成委托合同关系。上诉人主张该《委托管理合同书》实际是以委托管理的形式来实现房屋买卖的目的，属无效合同。从本案证据来看，上诉人系与周xx签订的《转让合同》，由上诉人将涉案房屋转让给周xx，该转让合同的主体为上诉人与周xx，对于该《转让合同》的效力，上诉人已通过另案处理。而本案中，上诉人与被上诉人之间是委托合同关系，被上诉人并非《转让合同》的主体，上诉人并无证据证实《委托管理合同书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，因此，上诉人主张《委托管理合同书》为无效合同，无事实及法律依据，本院不予支持。至于委托事项是否完成，委托合同应否继续履行，当事人可另案主张权利。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费100元，由上诉人陆秀致负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 萌
审判员 高翔宇
审判员 农虹菲
二〇一七年二月六日
书记员 梁志洁