杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第2086号
原告张甲。
委托代理人张乙、何某某。
被告杭州市××房开发有限公司，住所地杭州市××号
。
法定代表人赵某某。
委托代理人陈某某。
原告张甲为与被告杭州市××房开发有限公司商品房销
售合同纠纷一案，于2009年12月9日向本院提起诉讼。本院于
同日受理后，依法组成合议庭，于2010年1月6日、2010年6月3
0日公开开庭进行了审理。原告张甲及其委托代理人张乙、何
某某、被告委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终
结。
原告张甲诉称，2000年8月11日，原、被告签订商品房购
销合同，原告向被告购买位于拱××区××号紫荆某某项目中
的第11幢601室房屋。被告于2001年12月26日向原告实际交付
房屋，2002年2月26日双方签订商品房购销补充合同，最终确
认房屋面积及款项。此后原告发现从被告处所购房屋的北面外
墙出现漏水现象，东面外墙的裂缝处渗漏，房顶漏水，原告向
被告反映情况后，被告派人在墙面涂上防水涂料，对房顶重做
防水处理。维修后原告发现仍然存在渗漏现象，并未完全修复，但被告不再予以修复，导致房屋渗漏现象日益严重，餐厅窗
外墙、客厅窗台下、7楼客厅外墙、房顶渗漏、室内墙面、房
顶霉变。自2002年5月房屋出现渗漏现象以来，被告在第一次
维修后即未理睬原告提出的维修请求，原告经多次交涉无果，
遂诉至法院。根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益
保护法〉办法》第二十九条规定“商品房实行质量保修制度，
在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房
间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年”。原告为维护自身合
法权益，特提出如下诉请，望判如所请：1、判令被告限期修
复房屋（餐厅窗外墙、客厅窗台下、7楼客厅外墙、屋顶渗漏
、室内墙角、房顶霉变）；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、商品房购销合同，欲证明2000年8月11日，原、被告
签订了商品房购销合同，双方形成了商品房买卖合同关系。
2、补充合同，欲证明原、被告双方形成了商品房买卖合
同关系。
3、物业证明，欲证明诉争房屋餐厅窗外墙、客厅窗台下
、7楼客厅外墙、屋顶渗漏、室内墙面、房顶霉变，2002年已
维修过，但未完全修复的事实。
4、照片，欲证明诉争房屋餐厅餐厅窗外墙、客厅窗台下
、7楼客厅外墙、屋顶渗漏、室内墙面、房顶霉变的事实。
5、拱墅法院的判决书，欲证明原告的邻居以相同的理由
起诉被告，法院适用《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权
益保护法〉办法》第29条的规定，支持了原告邻居的诉请。6、中级法院判决书，欲证明买卖合同保修期的约定违反
了《建设工程质量管理条例》第40条第2项的规定，本案可以
适用《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法
》中关于保修期的规定。
被告杭州市××房开发有限公司辩称，一、关于事实。
原告陈述自2002年以来，房屋多次出现渗漏，也未得到彻底修
复。这一说法没有客观事实依据。根据被告代理人的了解，原
告出现渗漏是2009年发生的。二、本案的关键是法律适用问题
，八年的保修期是否适用于2000年8月11日双方签订的商品房
购销合同。2000年8月11日签订的合同，当时的保修责任合同
有约定，墙面、地面保修期12个月，屋顶36个月，这个规定是
依据建设部关于商品住宅质量保证书的规定，根据当时的管理
部门颁布的示范文本签订的合同，最长的保修期为三年。2001
年1月1日即双方签订买卖合同过了半年后，《浙江省实施〈中
华人民共和国消费者权益保护法〉办法》开始施行，双方的权
利义务是在签订合同时就已确定还是签订合同后再确定，被告
认为在商品房买卖合同中关于保修期限有约定，而2000年1月3
0日即双方签订商品房买卖合同之前，国务院颁布并施行建设
工程质量管理条例，如果合同关于保修期限的约定违反了国务
院的行政法规的规定，那么也应该适用国务院建设部关于质量
管理条例，这是行政法规的强制性规定，规定了最低五年的保
修期。原告于2000年购买的住房，2001年12月交付，保修期限
已完全超过。基于上述理由，原告的诉讼请求事实方面不确切
，也没有法律上的依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
说明，欲证明原告主张的房屋于2002年开始渗漏并一直
未予修复这一说法不具有客观性和真实性。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的六份证据，被告对证据1、2三性无异议。本
院对该两份证据的效力予以确认。证据3被告有异议，被告在2
009年之前从未接到过原告要求维修的电话，现在的物业公司
是于2009年1月1日才新进驻的。本院对该份证据的真实性予以
确认，因被告提交的证据中对2002年维修情况的说明某以了否
认，故本院对该事实不予确认。证据4被告有异议，拍摄对象
是否就是本案所涉的房屋存在不确定性，从照片本身看不出。
本院认为虽然单以照片无法确认是否为涉案房屋的现状，但被
告对房屋屋顶及外墙漏水的事实并无异议，故本院对该事实予
以确认。证据5、6的真实性无异议，对关联性有异议，本案主
要是法律适用问题，被告仍然认为一、二审的判决在法律适用
上是错误的，签订合同时间才是双方确认权利义务的时间，以
合同履行期间来确定权利义务的时间违反了合同法的规定。本
院认为证据5、6系生效法律文书，故对其证据效力予以确认。
被告提交的证据，原告对真实性有异议，该证据出具的
内容与原告提交的证据3相冲突，不清楚物业公司出于什么原
因改变了内容，被告应提供上任物业公司的维修清单某以证据
，否则应作出对被告不利的推定。本院对该份证据的真实性予
以确认，该份证据与原告提交的证据3均由同一家物业公司出
具，其内容中有关2002年案涉房屋是否经过维修这一事实的陈述出现矛盾，故本院对该部分内容不予认定，其余相一致的内
容予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述
案件事实：
2000年8月11日，原告与被告（变更前为杭州市经济房开
发总公司）签订商品房购销合同，原告向被告购买位于拱××
区××室房屋。合同第十八条保修责任中约定墙面保修期限为
自原告实际接收该商品房之日起12个月，屋顶保修期限为自原
告实际接收该商品房之日起36个月。被告于2001年12月26日向
原告实际交付房屋，2002年2月26日双方签订商品房购销补充
合同，最终确认房屋面积及款项。后因房屋的北面外墙、东面
外墙、屋顶出现漏水现象，原告诉至本院。
本院认为，原、被告之间所签订的商品房购销合同，系
双方真实意思表示，但其中关于外墙保修期12个月及屋顶保修
期36个月的约定，违反了《建设工程质量管理条例》第四十条
第（二）款“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外
墙面的防渗漏，最低保修期限为5年”的规定而无效，而案涉
房屋于2001年12月26日实际交房时，《浙江省实施〈中华人民
共和国消费者权益保护法〉办法》（下称《办法》）已经开始
施行。《办法》第二十九条明确规定：商品房实行质量保修制
度。在正常情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房
间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限
按国家规定执行；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。
在双方未就外墙、屋面保修期限条款有过重新约定的情况下，结合本省的实际情况，本案中外墙及屋面保修期限应适用《办
法》的规定确定为八年，故原告起诉时尚在保修期内，对原告
提出的诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同
法》第六十条、第一百零七条、《浙江省实施〈中华人民共和
国消费者权益保护法〉办法》第二十九条之规定，判决如下：
被告杭州市××房开发有限公司于本判决生效之日起十
日内对原告张甲位于杭州市拱墅区紫荆某某11幢601室房屋外
墙、屋顶渗漏水部位履行保修责任。
本案受理费80元，由被告杭州市××房开发有限公司负
担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。
对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉
请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉
处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市
中级人民法院，帐号：12×××68】。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 丁 弘
二〇一〇年七月一日
书 记 员 楼一平