湖南省常德市武陵区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0702执异53号
案外人邵爱清。
申请执行人白建君。
被执行人湖南东汉房地产开发有限公司。
法定代表人徐学林。
本院在执行申请执行人白建君与被执行人湖南东汉房地产开发有限公司（以下简称东汉房产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人邵爱清于2016年5月24日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人邵爱清称，2014年7月29日，其认购了东汉房产公司开发的“西城水恋”小区25栋1102号房屋（以下简称异议房屋，房产证号：监证0341511）。2016年3月9日，常德市武陵区人民法院（以下简称武陵区法院）在异议房屋处张贴了（2016）湘0702执127号公告，公告载明武陵区法院已将异议房屋予以查封。案外人邵爱清认为，武陵区法院在执行申请执行人白建君与被执行人东汉房产公司民间借贷纠纷一案中查封的异议房屋是其合法财产，请求解除对该房屋的查封。
为证明自己的主张，案外人邵爱清提交了下列证据：
1、邵爱清的身份证明；
2、《商品房买卖合同》；
4、《西城水恋车位使用权出让合同》；
5、鲁攀向东汉房产公司交纳车位款的《收据》一份；
6、邵爱清向东汉房产公司交纳房款的《收据》一份；
6、车库钥匙照片；
7、徐学林出具的《证明》；
8、邵爱清与鲁攀的结婚证明；
本院向申请执行人白建君送达《异议申请书》、《举证通知书》和《告知合议庭成员通知书》后，白建君向本院提交下列证据：
1、关于东汉公司七套商品房抵押贷款的说明；
2、常德市农村商业银行营业部出具的《证明》；
3、东汉房产公司向白建君出具的《借条》；
4、东汉房产公司与白建君签订的《借款合同》；
5、东汉房产公司出具的《承诺书》；
6、《展期协议》；
7、还款凭证两份；
8、白建君、徐学林共同出具的《请求报告》；
9、常德市农村商业银行营业部对包含异议房屋在内的七套房屋享有的《他项权证》；
10、白建君对包含异议房屋在内的七套房屋享有的《他项权证》。
本院查明，2014年7月29日，被执行人东汉房产公司用以物抵债的方式将西城水恋小区25栋1102号房屋作价470000元受让给案外人邵爱清，双方签订了《商品房买卖合同》，但未办理上述异议房屋的所有权过户手续。
另查明，白建君因与东汉房产公司发生民间借贷纠纷，向本院提起诉讼。本院于2016年1月21日作出（2015）武民初字第02942号民事判决书，判决由东汉房产公司于判决生效之日7日内一次性偿还白建君借款本金人民币3000000元，并从2015年5月4日起至还清借款之日止按月利率2%支付利息；东汉房产公司向白建君借款时所抵押的七套商品房（房产证号：监证0341521、监证0341522、监证0341511、监证0341513、监证0341515、监证0341516、监证0341517）抵押合同有效，白建君享有优先受偿权。因东汉房产公司未履行生效判决，白建君遂于2016年2月22日向本院申请强制执行。2016年3月9日，本院依法查封了东汉房产公司名下的上述七套房产，并在2016年4月18日作出裁定对上述房产予以拍卖。
还查明，东汉房产公司因贷款需要，在2012年2月7日至2014年2月7日、2014年2月8日至2015年2月8日期间，将包括异议房屋在内的上述七套房产抵押给常德市武陵农村商业银行营业部(原常德市武陵区农村信用合作联社营业部)，并在常德市房地产管理局办理了他项权证（他项权证号：常房他证他权字第00962**、0082231、0082222、0096264、0082223、0096261、0096224、0082227、0082229、0096265、0096262、0082230、0096263、0082224、）。2015年2月3日，白建军代东汉房产公司向常德市武陵农村商业银行偿还完贷款后，东汉房产公司将上述七套房产抵押给白建君，并办理他项权证（他项权证号：常房他证他权字第01057**号、0109417号），抵押期间自2015年2月6日至2016年1月6日。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生效力。案外人邵爱清虽与东汉房产公司签定关于“西城水恋”小区25栋1102号房屋《商品房买卖合同》，但仅能证明其与东汉房产公司在买卖上述异议房屋时达成合意，双方之间形成的是合同关系。因邵爱清并未办理异议房屋的房屋所有权登记，故邵爱清不是异议房屋的所有权人，其对异议房屋不享有直接支配和排他的权利；且申请执行人白建君对异议房屋享有抵押权已为本院（2015）武民初字第02942号民事判决确认，申请执行人据此对异议房屋享有优先受偿权。本院据此而实施的查封、拍卖行为是执行生效民事判决的司法行为。综上，案外人邵爱清的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人邵爱清的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 艾军
审 判 员 黄媛
代理审判员 章帅
二〇一六年六月二十日
书 记 员 朱黎
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》
第二十四条执行异议案件的结案方式包括：
（一）准予撤回异议或申请，即异议人撤回异议或申请的；
（二）驳回异议或申请，即异议不成立或者案外人虽然对执行标的享有实体权利但不能阻止执行的；
（三）撤销相关执行行为、中止对执行标的的执行、不予执行、追加变更当事人，即异议成立的；
（四）部分撤销并变更执行行为、部分不予执行、部分追加变更当事人，即异议部分成立的；
（五）不能撤销、变更执行行为，即异议成立或部分成立，但不能撤销、变更执行行为的；
（六）移送其他人民法院管辖，即管辖权异议成立的。
执行异议案件应当制作裁定书，并送达当事人。法律、司法解释规定对执行异议案件可以口头裁定的，应当记入笔录。