济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初6956号
原告（反诉被告）：张某某，女，1987年7月1日出生，汉族，扬帆酒店管理有限公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：袁野，山东金洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：柏某某，女，1984年11月16日出生，汉族，北京恒能科技有限公司职工，住济南市。
被告（反诉原告）：刘某某，男，1984年12月31日出生，汉族，北京恒能科技有限公司职工，住济南市。
两被告共同委托诉讼代理人：刘琪，山东盛强律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司济南趵突泉支行，住所地济南市。
法定代理人：顾正勇，行长。
委托诉讼代理人：陈刚，男，1971年5月28日出生，汉族，该公司风险项目部经理，住济南市。
原告张某某诉被告柏某某、刘某某，第三人中国工商银行股份有限公司趵突泉支行（以下简称工行趵突泉支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人袁野，被告柏某某、刘某某及其共同委托诉讼代理人刘琪，第三人工行趵突泉支行委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某向本院提出诉讼请求：1、两被告履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议，在双方按约定以原告首付款及两被告自有资金共同将合同标的房屋撤销抵押权登记后，过户至原告名下；2、两被告根据双方签订的房屋买卖合同以及法律规定向原告支付违约金243000元；3、两被告根据合同约定，向原告支付原告已支出的诉讼费、律师费、保全费、中介佣金等费用，其中律师费30900元，中介佣金20250元；4、判令双方在按照合同约定撤销抵押权登记时，原告应当负担部分为首付款扣除违约金、诉讼费、律师费、保全费及中介佣金等费用后的剩余款项，撤销抵押所需其余部分的资金由两被告全部承担。事实与理由：被告柏某某与被告刘某某系夫妻关系，且至今仍在婚姻存续期间。2016年8月27日，原告张某某与被告柏某某、刘某某在济南市历城区时强房产中介店介绍下签订房屋买卖合同及补充协议。原、被告双方协商一致达成如下协议：（1）两被告将其共有的位于济南市房屋一套以81万元的价格出卖给原告，原告以首付25万元、按揭贷款56万元购买，并于2016年9月2日前向交通银行山东省分行申请贷款并提供办理贷款所需资料；（2）因工行趵突泉支行对此房屋享有约30万元左右的抵押权，原、被告双方约定在原告张某某银行贷款审批通过后三日内，以原告张某某交付的25万元首付款及两被告的自有资金，共同到工行趵突泉支行办理撤销抵押权手续，同时为保证原告张某某首付款仅用于撤销抵押权，双方约定拟为原告张某某在涉案买卖的房屋设定25万元抵押权；（3）原告张某某银行贷款审批通过后七日内，双方配合办理过户手续；（4）原告张某某在取得房屋所有权证五日内办理贷款抵押手续，贷款由交通银行直接向两被告支付。房屋买卖合同签订当日，原告依约支付了中介佣金，并于2016年9月2日向交通银行山东省分行申请了贷款并提供了办理贷款所需资料，原告张某某的贷款申请于2016年10月8日审批通过，之后原告张某某到两被告处协商撤销抵押权登记并办理过户登记的事宜时，两被告称涉案房屋不卖了，要求提高房屋价款总额，且不予配合办理撤销抵押权以及过户等事项。两被告的违约行为破坏了诚实信用原则，原告要求其继续履行合同并承担违约责任及相关费用。
被告柏某某、刘某某辩称，原告诉称与事实严重不符，1、原被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议中明确约定，原告张某某应在贷款申请审批通过之日起3日内支付首付款，原告张某某的贷款申请于2016年10月8日审批通过，但原告张某某一直未按合同约定向两被告支付约定的首付款，两被告按照房屋买卖合同的约定要求原告张某某支付逾期违约金，但原告张某某坚决不交。在此后的30天内，原告张某某明知被告的银行卡号，但未向被告要求过支付首付款，其行为严重违背诚实信用原则。合同约定“守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”，被告据此在2016年11月13日通知原告解除房屋买卖合同。2、原告未按约定向被告支付合同约定的首付款，已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第一款第四项之规定“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致合同目的不能实现的，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致合同目的不能实现的，当事人可以解除合同”。此时无需经过催告程序，被违约人在违约人履行期限届满未履行合同时，即可通知对方解除合同。本案中，被告在原告构成根本违约时，通过邮寄通知等方式联系了原告，告知其解除合同，履行了通知义务，程序方面亦不存在瑕疵。3、原告仅支付了1万元首付款，后原告未按约定的期限支付其他首付款且不同意支付逾期付款违约金，而要求被告继续履行合同并承担违约责任，无事实和法律依据。4、根据交易习惯和本合同中明确约定，过户之前应当缴纳首付款，原告在约定的时间和约定的履行期限届满30日内均未支付首付款，被告有理由不履行过户义务，事实上被告在第一时间已通知原告要求解除合同和并要求其承担违约责任。原告没有权利要求继续履行合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人工行趵突泉支行述称，要求两被告继续履行借款合同，偿还贷款本息，同时也同意由原告张某某代为清偿两被告对第三人工行趵突泉支行所负债务，无论原告或者被告哪一方偿还贷款本息，还清贷款本息后均同意解除涉案房屋的抵押权。
反诉原告柏某某、刘某某向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2016年8月27日签订的房屋买卖合同；2、反诉被告支付反诉原告违约金7.29万元；3、反诉原告不予返还反诉被告定金1万元；4、反诉费用及相关费用均由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2016年8月27日与反诉被告签订房屋买卖合同及补充协议，合同约定反诉被告在贷款申请审批通过之日起3日内支付房屋首付款。反诉被告的贷款申请于2016年10月8日审批通过之后及在此之后的30日内，反诉被告一直未按合同约定向反诉原告支付首付款，反诉被告的行为严重违背诚实信用原则。按照合同的约定，反诉原告于2016年11月12日通知反诉被告解除该房屋买卖合同，反诉被告应承担相应的违约责任。请求法院支持反诉原告的诉讼请求。
反诉被告张某某辩称，根据房屋买卖合同补充协议的约定，反诉被告在支付首付款的同时，反诉原告应当为反诉被告办理抵押手续，因反诉原告未办理抵押手续，导致反诉被告无法支付首付款。若反诉被告按反诉原告的要求在未办理抵押手续时支付首付款，将扩大反诉被告的损失。反诉原告在合同签订后要求提高房屋总价款并拒绝履行为反诉被告办理抵押、过户的义务，其行为严重违背诚实信用原则，反诉被告有权行使不安抗辩权，因此反诉被告未履行支付首付款的义务并不构成违约。反诉被告在办理贷款审批手续时将首付款存于贷款银行指定的账户内，证明了反诉被告有履行合同的意向，若反诉原告有意继续履行合同，反诉被告随时可以向其支付首付款，故反诉原告的诉讼请求无任何事实及法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：
2016年8月27日，原告张某某（乙方）与被告柏某某、刘某某（甲方）在济南市历城区时强房产中介店介绍下签订了《房屋买卖合同》及补充协议。合同约定：原告张某某购买被告柏某某、刘某某坐落于济南市历城区南全福小区西区10号楼3-601的房屋一套，建筑面积为91.94平方米，小房面积约5平方米，总价款为810000元整。原告在合同签订时向被告支付定金1万元，原告以首付25万元、按揭贷款56万元购买。合同第十二条约定：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）导致本合同无法履行的，由甲方负责解决，并按本条款第2项的约定承担违约金，乙方也有权解除合同。2、甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师、诉讼费用、交通费、中介佣金等）。3、甲方不履行撤销抵押、配合过户、交房义务、缴纳约定税费的义务，或乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满30日后解除合同。补充协议第1条约定：“经甲乙双方协商一致，乙方自愿于乙方银行贷款审批通过三日支付首付款人民币二十五万元用于甲方偿还该房屋在中国工商银行趵突泉支行银行的抵押贷款约三十万元整”；第2条约定：“经甲乙双方协商一致，甲方同意用本套房屋抵押给乙方，抵押金额为人民币二十五万元整，由丙方协助甲乙双方办理抵押登记手续，抵押担保的范围为乙方定金、首付款、中介佣金、违约金、律师费等”；第3条约定：“经甲乙双方协商一致，乙方支付首付款的同时需要办理本套房屋的抵押手续”；第7条约定：“甲乙双方协商一致，原合同四（二）条款支付首付款日期改为乙方银行贷款审批通过三日内，第九条改为乙方首付款和甲方共同撤押”。2016年8月27日，原告张某某向二被告支付定金1万元，同时向济南市历城区时强房产中介店缴纳中介佣金20250元。
原被告对于房屋买卖合同未能履行的原因及原被告是否存在违约行为存有争议。
原告张某某主张房屋买卖合同不能继续履行的原因为二被告要求提高房屋价款，原告不存在违约行为。原告张某某对此提交证据为其与郭旅瑞（原告张某某配偶）、被告柏某某及房产中介工作人员的谈话录音、证人山东三宇和记房产经纪有限公司锦兰店职工王某某、安某甲的证言。原告张某某提交的谈话录音中部分内容为：柏某某：“我是10月4日我就告诉中介了，那时候可能你们贷款还没审批下来，我就告诉他了，至于为什么这么长时间才通知你们，我就不知道了。我这不说吗，我现在就是说我想涨钱，然后呢如果你同意呢咱就继续，如果你不同意呢我把定金还给你”。郭旅瑞：“不可能的事，我们现在不可能解除合同，这个东西我们放的精力太多了。你想涨钱的话，不可能当时就卖这个房子对不对，既然卖了定金都收了你再涨钱，不说无理取闹也差不多了对不对啊”。柏某某：“我现在就是说我想涨钱，然后呢如果你同意呢咱就继续，如果你不同意呢我把定金还给你。那不可能解除，那你就同意涨价。我看合同了，我双倍赔你定金”。郭旅瑞：“这卖房子还有卖出去以后再说涨价的吗？把定金交完以后再涨价的吗？我不太懂啊，不可能说卖完东西之后再说涨价，定金也交了，同意的事都交了对吧，下一步就首付，贷款咱们都审批通过了。我们现在首付都准备好了，贷款审批过了，就光等着你这边过户交易了”。证人王某某出庭作证称：“原被告签订合同交纳定金后，10月初大约在国庆节之后一星期，银行通知我原告的贷款审批通过了，同日，我给原被告双方以电话和微信的形式告知他们贷款审批通过了。贷款审批通过后刘某某到中介公司告诉我他想提高房屋价格。然后我将此事告诉了原告，原告表示不同意。10月中旬的一个周日，我联系原被告双方到中介公司进行协商。结果卖方想涨价，买方不同意，没有协商成。贷款审批通过后，原告没有要求向被告支付过首付款。被告方没有到银行办理解除抵押的手续，因此原告就没有向被告支付首付款。”两被告称原告张某某提交的录音内容并不完整，此录音是2016年10月16日在原告不同意支付首付款25万元和违约金的情况下，二被告为了息事宁人做出让步，二被告并没有明确自己违约。二被告对证人安某甲、王某某的证言不予认可。
两被告主张原告张某某未按合同约定时间支付首付款，原告张某某的行为系根本违约，二被告向原告张某某发出解除合同通知书，原告已接收。二被告对此提交中国工商银行交易明细、EMS回执单、解除合同通知书。原告张某某称其未支付首付款是因为二被告明确提出提高房屋价款，原告根据合同的规定行使不安抗辩权，该行为并不构成违约。原告张某某称其并未收到解除合同通知书。
经审查本院认为：原告张某某提供的房屋买卖合同、录音材料及证人证言可以认定，2016年10月4日，被告柏某某通过中介公司工作人员向原告张某某提出提高房屋价款的要求，原告没有同意。银行贷款通过审批后，被告刘某某提出拟提高房屋价款。原被告于2016年10月16日就房屋买卖事宜进行协商，协商过程中被告柏某某明确提出提高房屋价款的要求，解除合同并双倍返还定金的解决方案，原告张某某均未同意，之后双方一直未达成合意，原告张某某因此未支付首付款。综上，本院认为原被告签订的房屋买卖合同未能继续履行的根本原因在于二被告在合同履行过程中提出变更房屋价款这一重要合同内容的违约行为而导致。
本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定继续履行。二被告在合同履行过程中存有违约行为，应承担违约责任。原告张某某要求办理房屋过户手续，应当符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中涉案房屋设立有抵押权，抵押权人表示如原告代为清偿债务，可以协助办理抵押权解除手续，但截止法庭辩论终结后的合理期间，涉案房屋的抵押权，仍没有解除，也就是说抵押权人同意解除抵押权的条件并没有成就。此种情况下，原告张某某要求办理涉案房屋的过户手续，不符合法律规定，本院对其该项请求不予支持。原告张某某要求以其应支付的首付款扣除违约金、诉讼费、律师费、保全费及中介佣金等费用后的剩余款项及二被告的自有资金偿还第三人工行趵突泉支行的借款，以解除涉案房屋设立的抵押权，但以原告张某某应支付的首付款及二被告自有资金清偿第三人借款的约定系原被告之间的约定，不能对抗抵押权人。原告张某某的该项主张涉及被告与第三人工行趵突泉支行之间抵押借款合同的履行问题，原告张某某只能据此向被告主张权利。且原告张某某要求自自付款中扣除违约金、律师费等的主张无合同及法律依据，因此原告张某某的该项请求不符合法律规定，本院对此项请求亦不予支持。
原告张某某主张违约金243000元，二被告认为双方约定的违约金过高，要求予以调整。本院认为，两被告未按照合同约定履行其合同义务，应向原告支付迟延履行合同的违约金，原告张某某主张因涉案房屋未能按约定交付，其只能租房居住，因此产生实际损失为4300元。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。本院认为原告张某某主张的违约金数额过高，根据房屋买卖合同的履行情况及原告张某某因二被告的违约行为而产生的实际损失，本院酌情支持原告张某某违约金10000元。原告张某某请求两被告主张支付律师费30900元、中介佣金20250元，本院认为本次诉讼系两被告的违约行为而造成的，对于原告张某某主张的律师费30900元系因两被告的违约行为而支出的实际损失，对于原告张某某的该项请求，本院予以支持。对于原告张某某主张两被告支付中介佣金20250元，没有法律或合同约定的依据，对原告张某某主张两被告支付中介佣金的诉讼请求，本院不予支持。
反诉原被告签订的房屋买卖合同未能继续履行的根本原因在于反诉原告在合同履行过程中提出变更房屋价款这一重要合同内容，反诉原告柏某某、刘某某并不享有法定或约定的合同解除权。反诉原告柏某某、刘某某要求解除反诉原告与反诉被告于2016年8月27日签订的房屋买卖合同无事实及法律依据，本院对反诉原告的该项请求不予支持。反诉原告主张反诉被告存有违约行为应支付违约金7.29万元及反诉原告不支付反诉被告定金1万元的反诉请求，亦没有事实和法律依据，故对上述反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告柏某某、刘某某于本判决生效之日起十日内支付原告张某某违约金10000元；
二、被告柏某某、刘某某于本判决生效之日起十日内支付原告张某某律师代理费30900元；
三、驳回原告张某某的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告柏某某、刘某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5712元，由原告张某某负担4889元，由被告柏某某、刘某某负担823元。财产保全费4570元，由被告柏某某、刘某某负担。反诉案件受理费973元，由反诉原告柏某某、刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 颖
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 朱翠荣
二〇一七年十月十五日
书 记 员 岳 静