.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终6663号上诉人（原审被告）：大连中裕嘉合房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区山东路9-9号。法定代表人：张雨林，该公司执行副总裁。委托诉讼代理人：姜远林，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛晓杰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：姜富玉，男，1970年11月9日生，汉族，住庄河市。原审第三人:大连坤城市政工程有限公司，住所地大连市旅顺口区江西街道江西路129-2号。法定代表人：丛凤春，该公司总经理。上诉人大连中裕嘉合房地产开发有限公司（以下简称中裕嘉合公司）因与被上诉人姜富玉、原审第三人大连坤城市政工程有限公司（以下简称坤城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初12022号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中裕嘉合公司的委托诉讼代理人姜远林、牛晓杰，被上诉人姜富玉到庭参加诉讼。原审第三人坤城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中裕嘉合公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回姜富玉的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审经审理查明，案涉房屋系抹账房，即上诉人以代物清偿的方式，用案涉房屋清偿原审第三人坤城公司的工程款，坤城公司欲以该房屋变现，遂与姜富玉约定将房屋出售给姜富玉，但因案涉房屋在前述出售约定作出之时尚不具备过户登记条件，故实质上为协助坤城公司出售房屋及其后过户，上诉人才与姜富玉签订商品房买卖合同，但该合同在上诉人与姜富玉之间并不具有实际交易意图及交易内容；二、一审以上诉人出具的专用收款收据认定姜富玉向上诉人履行了付款义务，该认定缺乏基本社会常识。案涉房屋购房款总额1,016,444元，姜富玉并未提交银行转账流水单，如此大额的交易不会通过现金方式进行，即使姜富玉确实支付过房款，其实际支付的对象也并非上诉人，而上诉人出具手续的目的也仅仅是基于坤城公司在介绍信中的意思，方便坤城公司后续为姜富玉进行房屋过户；三、案涉房屋为抹账房，交易过程导致税务部门少收税款，如此交易将导致国家税款流失，属于以合法形式掩盖非法目的；四、坤城公司一审所作笔录是虚假语言，与上诉人与其联系时的陈述不符。姜富玉辩称，不同意上诉人的上诉请求。我与上诉人签订的商品房买卖合同真实有效，签订合同时已经支付给上诉人购房款，上诉人开具收款收据并于2014年4月28日将房屋交付给我使用，上诉人的上诉理由没有事实根据。坤城公司未到庭亦未提交书面陈述意见。姜富玉向一审法院起诉请求：1.判令被告支付延期交房违约金54,583元（179天）；2.判令被告支付产权登记赔偿金33,542元，计算时间截止至2016年3月27日（330天），之后赔偿金则计算至能办理产权证止；3.判令被告立即办理产权权属报产权登记机关备案。一审法院认定事实：2013年6月20日，第三人向被告出具《介绍信》，根据双方于2013年6月5日签订的《房屋抵偿工程款协议书》及附表，介绍原告前往被告处办理《商品房买卖合同》（网签备案合同）。2013年7月2日，原告与案外人徐丹作为买受人与被告签订了《商品房买卖合同》，约定二买受人购买被告开发的位于大连市甘井子区的商品房一处，建筑面积71.08平方米，总房款1,016,444元。合同第8条约定，出卖人应当在2013年10月30日前，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第9条约定，除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自该房屋交付之日起超过一年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋所有权证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。2013年7月2日，被告向原告姜富玉、案外人徐丹、第三人出具《专用收款收款》一份，表明收到1#1-9-3房款（抹账、工程款）人民币1,016,444元。被告于2014年4月28日将案涉房屋交付给原告与案外人徐丹。案涉房屋现处于被辽宁省高级人民法院查封状态。案外人徐丹称其与原告系夫妻关系，并曾向原告姜富玉出具《授权书》一份，指出，其与原告共同购买被告金街广场商品房，授权原告代为行使主张一切所有权利，其本人放弃与被告的一切权利，再无权另行主张对被告的任何权利。另，第三人法定代表人丛凤春在一审法院2017年5月11日的调查笔录中述称，”被告欠我工程款，用案涉房屋顶账给我，原告和我是朋友，后来原告想买房子，他直接和被告签的案涉房屋的商品房买卖合同，应属于一手房。原告的购房款直接交给了被告售楼处，我从售楼处把钱拿走的，原告交付的是现金，当时我在场”，同时丛凤春表示，之所以2013年7月2日的收款收据上交款人处列有第三人，系因为”我和原告还有其他往来，但都解决了。对该房屋，我方不主张任何权利，我方认可该房屋系原告所有”。一审法院认为：第三人经合法传唤，无正当理由，拒不到庭，视为放弃答辩的权利。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。案涉房屋虽系抹账房，但被告已向原告开具专用收款收据，该收据现由原告持有，结合第三人法定代表人丛凤春在调查笔录中的陈述，能够证明原告已履行了交付购房款的义务，被告仅以”大额现金支付不符合社会常识”为由进行抗辩，依据不足。并且，被告已于2014年4月28日将案涉房屋交付给原告居住使用，故对于被告关于其与原告不存在房屋买卖关系的主张，不予采纳。关于原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当在2013年10月30日前，将案涉商品房交付买受人使用，而案涉房屋实际交付日期为2014年4月28日，故被告存在延期交房行为，逾期超过90天，且无合同第八条规定的特殊情形，应按照合同约定向原告支付延期交房违约金人民币1,016,444元×0.03%×179天=54,583元。关于原告要求被告支付产权登记赔偿金的诉讼请求。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担相应的赔偿责任。本案原告未能取得房地产权属证书，系由于被告的原因导致案涉房屋被查封，故被告应承担相应的赔偿责任。双方对于案涉房屋实际交付日期为2014年4月28日无异议，故应自实际交付房屋之日起第366日即2015年4月29日起计算，依原告主张计算330天，被告应当支付原告产权登记赔偿金1,016,444元×0.01%×330天=33,542元。关于原告主张在此之后至能办理产权证书为止的产权登记赔偿金，可待实际发生后另行主张。关于原告要求被告立即办理产权权属报产权登记机关备案的诉讼请求。因案涉房屋已被人民法院查封，故不具备办理产权权属登记的条件。故对于原告的该项诉讼请求，不予支持。综上，一审法院判决:一、被告大连中裕嘉合房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告姜富玉延期交房违约金54,583元;二、被告大连中裕嘉合房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告姜富玉产权登记赔偿金33,542元;三、驳回原告姜富玉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费2000元，其他诉讼费50元，上述费用合计2050元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，根据中裕嘉合公司提交的证据，案涉房屋系中裕嘉合公司将房源确认给坤城公司，用以作为抵偿其应向坤城公司支付工程款的一种以物清偿的方式。坤城公司虽未到庭参加诉讼，但坤城公司法定代表人在一审所作调查笔录中，也证实案涉房屋系用于抵顶工程款的抵债房屋。坤城公司在取得抵款房屋以后，为变现取得价款，又指定姜富玉、徐丹与中裕嘉合公司签订了商品房买卖合同。姜富玉虽否认案涉房屋系抵债房屋，但姜富玉并未提供证据证明其系按照一般商品房交易流程向开发商中裕嘉合公司直接支付了购房价款，且在姜富玉作为证据提交的案涉房屋收款收据中，亦已明确记载收款事由为”房款（1#1-9-3）抹账工程款”、收款项目为”抹账”，以上记载显然有别于一般商品房买卖过程中所出具的收款收据或发票内容，同时，结合中裕嘉合公司提交的介绍信及坤城公司法定代表人的陈述，一审关于案涉房屋系抵债房屋的认定符合在案事实和证据，应予认定。本院认为，对于通过抵债而来的房屋，只有在办理产权证书后再出卖给其他第三人并办理产权变更登记手续后，方能发生物权变动的效力。本案中，坤城公司在没有取得房屋权属证书的情况下，将抵债房屋指定出售给姜富玉、徐丹，并出具介绍信要求中裕嘉合公司与姜富玉、徐丹签订商品房买卖合同，姜富玉、徐丹与开发商中裕嘉合公司之间虽签订了商品房买卖合同，但姜富玉、徐丹与中裕嘉合公司之间并不存在商品房买卖合同关系。此种情况下，姜富玉不能依据其与中裕嘉合公司签订的商品房买卖合同向中裕嘉合公司主张逾期交付及逾期办证的违约责任，姜富玉的相关诉讼请求不应得到支持。一审认定有误部分，本院依法予以纠正。综上所述，中裕嘉合公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初12022号民事判决；二、驳回姜富玉的诉讼请求。一审案件受理费2050元（姜富玉预交），二审案件受理费2000元（大连中裕嘉合房地产开发有限公司预交），均由姜富玉负担。本判决为终审判决。审判长季烨审判员阁成宝审判员刘丽媛二〇一七年九月一日书记员滕子美