福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0502民初320号原告：倪华雯，女，1984年3月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：林福星，福建安凯律师所律师。委托诉讼代理人：黄昕，福建安凯律师所律师。被告：泉州市临江房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。法定代表人：陈晓华，该公司执行董事。原告倪华雯与被告泉州市临江房地产开发有限公司（下简称“临江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪华雯的委托诉讼代理人林福星、黄昕到庭参加诉讼，被告临江公司经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。倪华雯向本院提出诉讼请求：临江公司向倪华雯支付自2014年1月3日起按每日44.61元计算至临江公司对址在鲤城区开元XX商厦第X号楼XX号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。法庭审理过程中，倪华雯当庭变更诉讼请求为：临江公司向倪华雯支付自2014年4月4日起按每日18.1元计算至临江公司对址在鲤城区开元XX商厦第X号楼XX号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。事实和理由：2011年9月1日，倪华雯与临江公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定倪华雯向临江公司购买鲤城区开元XX商厦第X号楼XX号房，购房金额为363896元。倪华雯已依约支付了购房款，临江公司应于2012年12月31日前交房，但其于2014年1月3日才将讼争房屋交付给倪华雯，已经构成违约。同时，临江公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需要的资料交付给倪华雯，致使倪华雯至今未取得房屋权属证书，临江公司应当承担相应的违约责任。临江公司书面答辩称，1.临江公司已于2014年1月3日将讼争房屋交付给倪华雯，倪华雯于2017年才提起本案诉讼，其请求的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，应予驳回。2.不论倪华雯请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效，因业主无正当理由阻挠配电室位置变更事宜的期间（自2015年6月19日至该新配电室通过规划审批为止）应从逾期办证期间扣除。根据法律规定及合同约定，临江公司承担违约责任的前提是“由于临江公司的原因”造成的办证迟延。由于诉争工程在建设完成后电力技术规范发生变化，导致原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求而需要变更位置。变更配电室设计方案确定后，临江公司于2015年4月27日向泉州市城乡规划局提出配电室规划设计变更申请，泉州市城乡规划局受理了该申请并按照法律规定进行了规划许可审批前公示。公示期间，由于小区业主无正当理由的阻挠，导致泉州市城乡规划局至今未批准该设计变更方案，致使新的配电室无法施工、验收，导致其他建设项目也无法通过工程竣工验收，直接影响了讼争房屋产权证的办理。配电室设计在诉争工程建设完成后需要办理位置变更，这属于规范的变化造成的，而非临江公司原因造成的。业主无正当理由阻挠造成该期间的办证迟延，故该阻挠期间应当从逾期办证期间中扣除。3.关于倪华雯诉求的办证问题。根据补充协议约定，倪华雯同意办证期限为交房后90日再加6个月。因此，倪华雯计算违约金起始日是错误的，导致其诉求的数额错误，不合法部分应予驳回。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本案争议焦点在于：一、本案逾期办证违约金是否已过诉讼时效？二、如本案逾期办证违约金未超过诉讼时效，违约金计算标准如何确定？一、关于本案逾期办证违约金是否已过诉讼时效问题。根据本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。”临江公司于2014年1月3日将讼争房屋交付给倪华雯，根据上述约定，临江公司应于2014年3月4日前办理初始登记并通知倪华雯，现临江公司并未履行上述义务，属于逾期办证违约，应承担逾期办证违约责任。关于配电室规划设计变更是否应当从逾期办证期间扣除的问题。在本案审理过程中，临江公司申请本院向泉州市城乡规划局及相关电力部门调取与诉争小区西城商厦配电室位置变更、业主对变更配电室提出的意见等证据。就上述调查取证事项，泉州市城乡规划局、国网福建省电力有限公司泉州供电公司分别向本院出具了《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》（泉规函[2015]473号）、《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程回复函》及《关于临江房地产——西城广场一户一表配电工程补充回复函》。泉州市城乡规划局出具的《泉州市城乡规划局关于西城商厦有关规划情况的函》载明：“建设单位泉州市临江房地产开发有限公司至今未向我局申请规划条件核实。”该函并未体现泉州市城乡规划局要求临江公司进行配电室规划设计变更。国网福建省电力有限公司泉州供电公司回复函中载明：“配电室等相关电力设施建设……并持规划部门批复同意的总平面图（上面有批复配电室的位置），即可向我司有关部门办理申请用电。”这表明配电工程等相关电力设施建设应在规划部门批复同意后进行。所以，本案现有证据不足以证明逾期办证系行政部门原因等非临江公司原因所致，临江公司主张原已经通过规划审批的配电室不符合新规范要求需要变更位置，业主无正当理由阻挠配电室位置变更导致无法施工、验收，逾期办证期间应予扣除，缺乏依据，不予采纳。《合同补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，因此，对临江公司关于6个月的逾期办证免责期限的主张不予支持。综上，双方在《商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金按日计算，故临江公司应自2014年4月4日起承担逾期办证的违约责任，但因倪华雯于2017年2月8日才向临江公司主张权利，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”规定，2015年2月8日以前的逾期办证违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护；2015年2月8日之后的逾期办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。二、关于本案逾期办证违约行为的违约金计算标准如何确定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。根据本院前述分析，倪华雯关于2015年2月8日以前的逾期办证违约金的请求，已超过诉讼时效，故临江公司应向倪华雯支付自2015年2月8日起按363896元×0.005%/日标准计算至对讼争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。本院认为，倪华雯与临江公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。现临江公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。倪华雯当庭变更诉讼请求：临江公司向倪华雯支付自2014年4月4日起按每日18.1元计算至临江公司履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金，没有违反法律规定，也不损害临江公司的利益，且逾期办证违约金按每日18.1元没有超过双方合同约定的标准，予以准许，但倪华雯主张2015年2月8日前的逾期办证违约金，已经超过2年诉讼时效，由此丧失胜诉权，不予支持。倪华雯请求临江公司支付其自2015年2月8日起至临江公司对讼争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。综上所述，临江公司应向倪华雯支付自2015年2月8日起按每日18.1元计算至临江公司对讼争房屋履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金。倪华雯请求的其他逾期办证违约金，已超过法定诉讼时效，不予支持。临江公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向倪华雯支付自2015年2月8日起按每日18.1元计算至泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区开元XX商厦第X号楼XX号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；二、驳回倪华雯的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，减半收取计136.5元，由倪华雯负担86.5元，泉州市临江房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  郑英好二〇一七年三月十六日书记员  庄 恺本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。