广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初437号
原告：珠海市旭日房产开发有限公司，住所地珠海市斗门区白藤湖湖滨区迎宾馆别墅A座201，统一社会信用代码91440400784881183D。
法定代表人：梁瑞芳，总经理。
委托诉讼代理人：张凤翼，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂悦强，该公司员工。
被告：梁碧均，男，1982年2月14日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：连万山，广东正澳律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市吉大景山路19号工商银行大厦，统一社会信用代码9144040070799343XL。
负责人：潘强，行长。
委托诉讼代理人：林耀华，该行员工。
委托诉讼代理人：周燕红，该行员工。
第三人：欧芳，女，1981年8月22日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，现羁押于珠海市第一看守所。
原告珠海市旭日房产开发有限公司（以下简称旭日公司）诉被告梁碧均、第三人中国工商银行股份有限公司珠海分行（以下简称工行珠海分行）、第三人欧芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭日公司的委托诉讼代理人张凤翼、聂悦强，被告梁碧均的委托诉讼代理人连万山，第三人工行珠海分行的委托诉讼代理人林耀华，第三人欧芳到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告旭日公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还位于金穗家园2栋1单元2301房；3.被告赔偿原告为履行担保责任的损失共计515625.13元；4.被告向原告支付违约金70697.4元；5.本案全部诉讼费由被告承担。在庭审中，原告将第3项诉讼请求变更为被告赔偿原告为履行担保责任的损失共计21625.13元。事实理由：2014年7月28日，原、被告之间签订《珠海市商品房买卖合同》，被告向原告购买原告开发建设的金穗家园2栋1单元2301房，建筑面积102.46平方米，总价款706974元。同日，原、被告签订《珠海市商品房买卖合同》附件，约定被告以银行按揭贷款的方式购买该商品房，被告须于2014年7月28日前付清首期购房款212974元，余额由被告通过银行贷款方式支付。同日，被告与原告签署分期付款协议，约定首期款分期支付，于签订分期付款协议前支付首付款3万元，剩余首付款182974元在两年内分三期支付给原告，第一期须在2015年3月16日前付73100元，第二期须在2015年11月16日前付73100元，第三期须在2016年7月16日前付36774元。上述合同及协议签订后，原告依约履行，但到目前为止，被告仅于2014年7月16日向原告支付1万元的部分定金，2014年7月19日支付剩余定金2万元，2014年9月16日通过银行按揭贷款方式支付购房款中的494000元，2015年4月22日向原告支付73100元外，剩余首期房款至今未支付。此外，因为被告没有按时履行向第三人工行珠海分行的还款义务，原告作为担保人向第三人工行珠海分行履行了担保义务，共计代被告清偿银行贷款515625.13元。原告认为，按分期付款协议的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。故原告提起诉讼，望法院判如所请。
原告旭日公司对其诉称向本院提交如下证据：
1.《珠海市商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告之间签订的《珠海市商品房买卖合同》及相关约定；
2.《珠海市商品房买卖合同》附件一份，拟证明原、被告之间对付款方式的约定；
3.《住宅改造及装饰装修委托协议书》及附件、补充协议一份，拟证明原、被告之间签订了《住宅改造及装饰装修委托协议书》以及补充协议；
4.《分期付款协议》一份，拟证明原、被告之间签订了《分期付款协议》，双方对首期款分期支付进行了约定，并约定了违约责任；
5.收据四份及业务回单一组、中国工商银行督促履行保证责任通知书一份，拟证明被告支付款项的情况及原告代被告清偿贷款的情况。
被告梁碧均辩称，一、被告是受第三人欧芳委托，以自己名义代第三人欧芳买房，所以被告并非涉案房产的真实买受人，也不是本案适格的被告，第三人欧芳才是真实的买受人和适格被告。根据合同法第四百零二条的规定，被告受托的后果应由委托人即第三人欧芳承担。
1．从原告提交的证据反映，被告与原告是2014年7月28日签订的《珠海市商品房买卖合同》。而在此日期前的2014年7月16日、19日，向原告交付购房定金的是欧金标，即第三人欧芳的亲弟。而在交付定金后，原告则按欧金标的要求更名为被告。2014年10月10日，被告与第三人欧芳签的《代持有房地产合同》，充分证实涉案房产的真实买受人为第三人欧芳。
2．原告在签订合同时，是明知道被告是代第三人欧芳购买的事实。因为交付定金的是第三人欧芳的弟弟欧金标，收楼时也是欧金标，被告只是陪同签名而已，所有收楼文件都是欧金标收取，验楼也是以欧金标为主。此后交付物业管理费、对外出租房产都是欧金标单独进行。特别是定金收据的更名备注，及此后迟迟不予办理房产证的事实，这些事实结合，足以证实原告是知道涉案房产的真实买受人并非被告，而是第三人欧芳，或者是欧金标。
3．根据合同法第四百零二条的规定，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因此，本案第三人欧芳才是真正的适格被告。
二、原告请求解除合同并收回房产后，还要求赔偿垫付的银行欠款515625.13元没有事实和法律依据。
原告在出售房产后，已经收取了买受人交付的房款103100元及银行代付的房款494000元，合计597100元。原告履行担保责任仅支付515625.13元，在双方解除合同后，原告还应返还买受人81474.87元，所以原告根本没有损失，不应再向买受人主张赔偿515625.13元。
三、本案珠海市商品房买卖合同及分期付款协议均为无效合同。
本案中，原告与第三人欧芳串通，替第三人欧芳承担首付款，并向有关部门出具虚假的证据，骗取银行贷款，违反了2010年颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定（三），涉嫌贷款诈骗罪，所以本案《珠海市商品房买卖合同》是无效合同。同时，《分期付款协议》是名为分期付款，实为借款还款协议。但借款是实践合同，而原告并无实际借款支付行为，所以《分期付款协议》不仅无效，也自始未生效。
四、原告主张违约金70697.4元没有事实和法律依据。
首先原告在合同上设定的违约责任不对等不公平，在合同中，原告违约则只需已交付房价款每日万分之二的违约金，或退回房款及利息，而被告违约一律需按全价房款承担10%的违约责任，该不对等的约定，违反了合同法第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”确定的签订合同时应遵循公平原则的基本原则，依法应调整到对等。其次，该约定也明显超出了原告可能受到的损失。原告因解除合同收回房产，实际并没受到损失，反而受益，在这种情况下，法院可因原告未受到任何损失而认定买受人无须赔偿。第三，原告本身违约在先。按照《分期付款协议》第五条第1项，原告应在银行按揭审批通过后，及时为买受人办理产权证。现不仅银行按揭审批早已通过，且在2014年9月16日已将按揭款支付给了原告。但原告却迟迟不按协议要求办理产权证，甚至在第三人欧芳于2015年4月22日支付第一期款73100元后，原告仍拒不依约办理产权证，因此买受人在物权得不到保障的前提下，完全可依法行使不安抗辩权，拒绝支付后续房款及清偿按揭款。在此前提下，原告无权依据《分期付款协议》主张单方解除合同并要求高额违约金。第四，原告基于支持其该请求的《分期付款协议》因违法无效且自始未生效，所以该请求因无事实和合同依据而应驳回。
综上，原告的诉求均无事实和法律依据，请求依法驳回。
被告梁碧均对其辩称向本院提交如下证据：
1．《代持有房地产合同》一份，拟证明被告向原告所购买的房产，实际上是代第三人欧芳购买的。
2．户口登记簿一份，拟证明第三人欧芳的身份情况。
3．不动产登记情况查询证明一份，拟证明原告并没有按合同约定办理涉案房产的产权证，也没有办理预购登记等。
第三人工行珠海分行述称，被告向第三人工行珠海分行申请贷款494000元。2014年8月21日，原告、被告与我行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定该贷款由被告以所购房产提供抵押担保，并由原告承担保证担保。2014年9月16日，我行依照借款合同的约定发放了贷款。截至2016年9月29日，借款合同项下贷款已还清。原、被告之间关于购房首付款的纠纷第三人工行珠海分行不知情，且与第三人工行珠海分行无关，应由原、被告自行解决。
第三人工行珠海分行对其述称向本院提交如下证据：
1．中国工商银行借款凭证及贷款发放交易凭证一份，拟证明第三人工行珠海分行已向被告实际发放了贷款；
2．《个人购房借款/担保合同》一份，拟证明第三人工行珠海分行与被告签订了借款合同；
3．自营历史明细表一份，拟证明涉案借款合同项下贷款已清偿完毕。
第三人欧芳述称，因为第三人欧芳贷不了款，就让被告代第三人欧芳购买涉案房产，并申请银行按揭贷款。购买涉案房产的房款支付情况已记不清楚，按揭贷款在第三人欧芳被关押前均有按期偿还。
原、被告及第三人工行珠海分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据本院认定如下：对原、被告及第三人工行珠海分行提交证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月28日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《珠海市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于珠海市××区××路××家园××单元××房，建筑面积102.46平方米，总价款706974元；该合同第八条对买受人逾期付款的违约责任约定如下：买受人如未按照约定时间付款的，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。
2014年7月28日，双方签订《〈珠海市商品房买卖合同〉附件》，其中附件三《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》第四条约定买受人选择按揭方式支付购房款，须于2014年7月28日前付清该商品房首期购房款212974元，其中已含定金3万元，余款494000元，由买受人向银行贷款支付。
2014年7月28日，原告作为出卖人（甲方），被告作为买受人（乙方），双方签订分期付款协议，约定如下：乙方向甲方购买位于珠海市××区××路××单元××房，总价款706974元，由于乙方的个人原因且经得甲方的同意，首付房款212974元向甲方免息分期支付，余下房款494000元乙方通过办理银行按揭支付；甲乙双方确认在签订本协议前，乙方已支付该商品房部分首付款3万元，剩余的首付款182974元在两年内分三期支付给甲方，第一期须在2015年3月16日前付73100元，第二期须在2015年11月16日前付73100元，第三期须在2016年7月16日前付36774元；乙方如果未能按本协议约定的分期付款期限内付款的，甲、乙双方同意按以下情况处理：1.逾期30天以内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付房款金额的万分之四的违约金，本协议继续履行；2.逾期60天以内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付房款金额的万分之五的违约金，本协议继续履行；3.逾期60天以上的，甲方除了按本协议第四条第2点执行外，还向乙方发出律师函，提出诉讼警告；4.逾期90天以上的，甲方有权向斗门区人民法院起诉乙方，追索乙方所欠甲方的购房款及违约金；本协议生效后，任何一方无正当理由不得擅自解除本协议，否则解除协议一方应按总房价款的10%向守约方支付违约金；若因乙方违约逾期付款而导致甲方解除本协议的，则：（1）甲方委托律师发出律师函告知乙方解除本协议；（2）甲方不再履行本协议的义务，亦不承担违约责任；（3）该商品房的所有权全部归甲方，原转移到乙方享有的占有、使用、收益的权益也回转至甲方享有，甲方对该商品房有处分权，乙方无权干涉；（4）若本协议继续履行，则乙方除了应向甲方付清所欠的房款还应当向甲方支付逾期付款违约金；若甲方依据本协议行使合同解除权，则乙方应向甲方支付违约金（按购房价的10%计算），若该违约金不足以弥补给甲方的经济损失的，甲方可继续向乙方追索。
2014年8月21日，被告作为借款人，第三人工行珠海分行作为贷款人，原告作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，第三人工行珠海分行向被告提供借款494000元用于购买涉案房产；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2014年9月16日，第三工行珠海分行向被告发放贷款494000元。
欧金标于2014年7月16日向原告支付涉案房产部分定金1万元，于2014年7月19日支付剩余的部分定金2万元，被告于2015年4月22日支付房款73100元。
原告分别于2015年12月30日、2016年3月31日、2016年6月30日、2016年9月29日承担保证责任代被告向第三人还款6466.36元、8742.11元、8438.48元、8437.31元、483540.87元的按揭款项，合计515625.13元。第三人工行珠海分行确认被告购买涉案房产的按揭贷款已全部清偿。
原、被告确认涉案房产已于2015年1月27日交付。
另查明，2014年10月10日，被告与第三人欧芳签订《代持有房地产合同》，约定第三人欧芳以被告的名义购买涉案房产，所有权实际由第三人欧芳实际享有；购买涉案房产所产生的全部费用由第三人欧芳承担；涉案房产所产生的全部费用及相关法律责任均由第三人欧芳承担等。
被告和第三人欧芳在庭审中确认欧金标是其亲戚，涉案房产已支付的购房款均由第三人欧芳支付，被告没有支付过款项。
原告在庭审中明确不要求第三人欧芳承担责任。原告在庭审中确认涉案房产没有过户到被告名下，也没有办理预告登记，但该房产因欧芳涉嫌犯罪被公安机关查封。
本院认为，原告以被告没有按照约定支付首期款，请求解除双方签订的合同。双方对首期款的支付时间分别在《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》和《分期付款协议》中进行了约定。《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》中约定被告在2014年7月28日前付清首期款，在《分期付款协议》中约定被告分两年三期支付首期款。《分期付款协议》中约定的首付款支付时间，除了签订涉案合同时支付的3万元，其余款项的支付时间均在办理银行按揭贷款之后。根据我国目前的银行信贷政策及国家房地产调控政策，以银行按揭方式购房，购房人须支付一定比例的首付款。原、被告之间签订的《分期付款协议》，违反了银行信贷和国家房地产调控政策，损害了银行及公共利益，双方签订的《分期付款协议》无效。由于该协议无效，原告要求被告按照《分期付款协议》承担违约责任，本院不予采纳。本院认为，应当按照《珠海市商品房买卖合同》及附件中的约定确定被告的违约责任。按照《〈珠海市商品房买卖合同〉补充协议》的约定支付首付款的期限，被告未按约定付清首付款，且逾期付款时间超过了60天。根据双方在《珠海市商品房买卖合同》第八条中的约定，原告有权请求解除合同，并要求被告支付房价款10%的违约金。
关于原告要求被告赔偿履行担保责任的损失问题。被告实际向第三人工行珠海分行申请按揭贷款494000元，该款项已由被告支付给原告，原告承担担保责任实际支付给第三人工行珠海分行515625.13元，原告承担担保责任的损失为21625.13元（515625.13－494000）。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告应当赔偿原告承担担保责任的损失21625.13元。
被告抗辩称其与第三人欧芳签订了《代持有房地产合同》，认为其是受第三人欧芳的委托以自己的名义与原告签订合同的，应当由第三人欧芳承担责任。由于被告没有提供证据证明原告知道被告与第三人欧芳之间的委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，原告已在庭审中明确表示不要求第三人欧芳承担责任，原告选择由被告承担责任依法有据。被告该抗辩没有依据，本院不予采纳。
由于第三人欧芳因涉嫌犯罪被公安机关羁押，原告也确认涉案房产也因此被公安机关查封。在第三人欧芳涉嫌的刑事案件结案前，不宜对涉案房产进行处理。因此本院对原告请求被告返还涉案房产的请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：
一、解除原告珠海市旭日房产开发有限公司与被告梁碧均于2014年7月28日签订的《珠海市商品房买卖合同》；
二、被告梁碧均于本判决生效之日起七日内向原告珠海市旭日房产开发有限公司支付违约金70697.4元；
三、被告梁碧均于本判决生效之日起七日内向原告珠海市旭日房产开发有限公司赔偿承担担保责任的损失21625.13元；
四、驳回原告珠海市旭日房产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10870元（原告已预交），由原告珠海市旭日房产开发有限公司负担9450元，由被告梁碧均负担1420元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 董 凯
审 判 员 刘改宏
人民陪审员 梁国裕
二〇一七年七月七日
书 记 员 黄晓敏
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因为违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第四百零三条……受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。……
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。