广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6087号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张英，女，1978年5月18日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈路芳，广东铭兴律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李树汉，男，1957年6月15日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：黄锐彬，广东保信律师事务所律师。
原审第三人：中山市三乡镇百大房地产中介服务部，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐新城8期F1幢A51号。
主要负责人：王保银。
上诉人张英因与上诉人李树汉及原审第三人中山市三乡镇百大房地产中介服务部（以下简称三乡百大中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初26477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人张英上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.变更一审判决第二项为：李树汉立即向张英支付违约金332000元；3.变更一审判决第三项为：李树汉立即向张英支付中介费16600元；4.变更一审判决第四项。事实和理由：一、一审法院查明事实错误。1.李树汉在（2016）粤2071民初1846号案的庭审过程中并未明确向张英及三乡百大中介服务部表示要求解除房地产买卖合同及附件，仅表示无法履行合同；2.一审遗漏了张英及三乡百大中介服务部多次向李树汉要求继续履行合同而李树汉不愿继续履行的事实；3.一审未查明涉案合同约定的首期楼款是浮动的，首期楼款最低至最高是49.8万元至83万元，故贷款额度是83万元至116.2万元。二、一审认定张英存在一定违约行为错误。张英在合同履行过程中并不存在违约行为，亦无违约的主观故意。张英连续四次向银行申请贷款，说明张英一直积极履行申请贷款的义务，并无拖延履行。第一次申请贷款因李树汉及其配偶不配合签字导致贷款未能办理，第二、三、四次申请贷款系因政策原因导致银行不批准张英的贷款申请，但不影响张英继续找其他银行申请贷款，并非一审认定的银行贷款额度没有达到张英的预期额度而不办理。即使张英的贷款未获批准或获批额度不足，根据合同约定，张英可以通过补足楼款差额让合同继续履行。而李树汉去国土局办理递件手续是其先履行义务，张英补足楼款或交付首期款是后履行义务。由于三乡百大中介服务部提起另案诉讼，导致三方办理银行贷款处于停滞状态，故贷款未能成功办理的原因不能归责于张英。此外，三方在涉案合同中并未明确约定办理按揭贷款的期限，李树汉应给予合理期限给张英办理银行贷款，但因房价上涨，李树汉拒绝给予期限办理贷款，拒绝继续履行合同。三、李树汉存在拒不配合办理贷款及过户手续的行为及主观故意，且在涉案合同尚未解除的情况下将涉案房产以更高的价格卖予案外第三人，导致合同目的无法实现，已构成根本性违约。
李树汉辩称，根据合同约定，双方之间权利义务的履行顺序应是：首先由张英申请银行贷款，银行贷款通过后银行出具同贷书，再由张英配合办理抵押登记手续，或由双方去国土局办理递件过户手续。
上诉人李树汉上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回张英的全部诉讼请求；2.确认买卖双方签订的房地产买卖合同于2016年4月25日已正式解除；3.判令张英向李树汉支付违约金332000元；4.判令张英向李树汉支付中介代理费24900元。事实和理由：一、张英在一审中并未对定金提出任何权利主张，而一审法院却超出诉讼请求范围，判令李树汉需向张英退还定金，违反了“不告不理”原则。二、张英已构成根本性违约，达到法律规定的合同解除情形，涉案合同已于2016年4月25日正式解除。1.根据合同约定，张英应在签订合同起七日内办理相关贷款手续，但直到2016年4月25日，张英仍未取得银行同贷书，从2015年12月1日至2016年4月25日将近五个月时间，已明显超出合理期限。张英申请的四次银行贷款中，第一次在中国银行未能获批不能归责于李树汉，第二、三、四次申请贷款未能获批则完全归责于张英。该四次申请银行贷款不成功均不影响张英继续履行合同约定的贷款义务。但此后李树汉与三乡百大中介服务部数次催告张英履行贷款义务，张英仍拒绝办理。2.数次贷款的金额均超过合同约定的贷款金额，且合同能够继续履行，但张英无正当理由拒绝配合履行。另根据李树汉提交的《中山市不动产登记资料证明表》反映，张英于2016年3月左右已另行购置了另一套房产，足以证明张英已以其自身行为表示不履行涉案房地产买卖合同。也可印证双方实际于2016年3月24日已初步达成一致意见解除涉案合同，详见一审证据6微信聊天记录。三、根据上述事实，张英已构成根本性违约，涉案合同已达到法定解除的情形，根据合同约定，张英应向李树汉支付总楼价20%即332000元违约金。其次，李树汉因张英违约造成各项损失。涉案房产原始购入价格约170万元，加上数十万元装修费用、委托中介出售房屋而支付的中介服务费，已远超过房屋再次出售的价格，一审认定房屋售出价比涉案合同约定的价格高，故李树汉不存在实际损失的观点有违客观事实。
张英辩称，一、张英不存在违约行为，也无违约的主观故意，张英在涉案合同履行过程中积极办理贷款手续，也一直向李树汉表达继续履行合同的意愿。相反，李树汉存在拒不配合办理贷款及过户手续的行为，且在涉案合同尚未解除的情况下以更高价格另行出售涉案房产，导致合同目的不能实现，已构成根本性违约。二、合同约定首期款为三至五成，则贷款额度为83万元至116.2万元。即使因张英的原因导致银行贷款未能获批或获批额度不足，涉案合同仍能继续履行。根据合同约定，李树汉到国土局办理递件手续是其先履行义务，张英补足楼款及交付首期款是后履行义务。三、涉案合同既未达到约定的解除条件，也未达到法定的解除条件，李树汉亦未举证证明其明确通知张英及三乡百大中介服务部解除涉案合同。因李树汉无权解除合同，其解除合同的行为系单方解除，属于根本性违约。即使李树汉可以行使法定解除权，其催告张英及解除合同的程序亦不合法。四、李树汉曾于2016年3月22日通过微信告知张英的丈夫欧阳德，要求张英于七日内支付全额购房款，不符合合同约定。本案中李树汉存在根本性违约，其以更高价格另行出售涉案房产，获利12万元，李树汉向张英主张违约金没有事实及法律依据。
针对张英及李树汉的上诉，三乡百大中介服务部述称，张英在本案中共申请了四次银行贷款：第一次申请中国银行贷款并未审批，第二次申请工商银行贷款，该银行回复可以批准100万元贷款额度，但需张英提供资产担保，因张英没有资产可以作为担保，故没有获批。第三次申请建设银行贷款，该银行已出具评估报告，初审同意给予张英100万元贷款额度，但因未达到张英的预期贷款额度，故没有继续办理。最后一次申请交通银行贷款，该银行亦拟批准100万元贷款额度，也因未达到张英的预期贷款额度，没有办理成功。
张英向一审法院起诉请求：1.解除张英与李树汉于2015年12月1日签订的《房地产买卖合同》；2.李树汉立即向张英支付违约金332000元；3.李树汉立即向张英支付中介费16600元。
李树汉向一审法院反诉请求：1.确认张英与李树汉签订的房地产买卖合同于2016年3月24日已正式解除；2.张英向李树汉支付违约金332000元；3.张英向李树汉支付中介代理费24900元。一审庭审中，李树汉变更第一项反诉请求为：确认张英与李树汉签订的房地产买卖合同于2016年4月25日正式解除。
一审法院认定事实：2015年12月1日，张英（买方）、李树汉（卖方）及三乡百大中介服务部（经纪方）共同签订一份房地产买卖合同，约定：1.张英购买李树汉名下位于中山市××镇XX新城XX期XX区XX幢XX号的房地产，面积为164.42平方米，总价款为166万元；2.因张英或李树汉违反本合同约定，如拒不配合提交交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务的按以下处理：如张英未能履行合同之条款以致本合同不能顺利完成，则李树汉有权没收已收取的定金或追偿等同于总楼价20%的款项作为违约金。如李树汉在收取定金后不依合同条款将房屋售予张英，则李树汉需赔偿双倍定金以弥补张英之损失或张英有权追偿等同于总楼价20%的价款作为违约金；3.基于经纪方三乡百大中介服务部为张英、李树汉提供的中介代理业务，并促成张英与李树汉签订本合同，张英与李树汉同意在签订本合同当日向三乡百大中介服务部支付房地产咨询及买卖代理费，其中李树汉支付24900元，张英支付16600元。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应于违约方直接赔偿守约方；4.备注：首期款三至五成；5.付款方式:按揭付款，定金3万元张英于2015年12月1日前支付给李树汉。首期楼款80万元张英应在国土过户当天支付给李树汉。楼价余款由张英申请银行按揭贷款83万元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入李树汉在该贷款银行指定开设的账户内。若因张英的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足，则银行实际贷款额与应付楼价款余额的差额由张英于递件成功后缴纳税费前与首期楼款一并支付给李树汉。张英不能如期支付，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。上述房地产买卖合同及附件还约定了其他内容。2015年12月1日，张英通过银行转账的方式向李树汉支付了定金3万元。同日，李树汉向张英出具了收款证明，证明李树汉已收到张英支付的定金3万元。至今李树汉向第三人支付了中介费14900元，张英未向第三人支付中介费。
一审法院另查：三乡百大中介服务部于2016年1月19日就张英与李树汉未依约支付中介服务费诉至一审法院[案号为（2016）粤2071民初1846号]，该案经二审法院判决，判令张英向第三人支付中介费16600元，李树汉向第三人支付中介费14900元。该判决已于2016年12月10日发生法律效力。2016年1月11日至2016年8月31日，李树汉与张英代理人欧阳德通过微信聊天的方式就办理银行按揭手续及办理过户手续等进行协商。2016年3月22日，李树汉通过微信的方式向张英代理人欧阳德表示，由于张英自身原因无法通过银行按揭贷款审批，且不能按照买卖合同的约定向李树汉支付购房款，已构成根本性违约，若张英可在七天内全额支付购房款，李树汉履行过户手续，否则按程序走。2016年4月25日，李树汉在上述案件庭审过程中明确向张英及第三人表示要求解除该房地产买卖合同及附件。
一审法院再查：张英就涉案房屋四次分别向中国银行、工商银行、建设银行、交通银行办理按揭贷款。第一次在中国银行办理按揭贷款，拟审批金额为120万元，因李树汉配偶不配合到银行签字，不符合银行对港澳的贷款要求，故贷款没有办理成功。第二次在工商银行办理按揭贷款，拟审批金额为100万元，因张英无法提供资产证明，故无法办理。第三次在建设银行办理按揭贷款，拟审批金额为100万元，因张英丈夫存在信贷问题，故未办理成功。第四次在交通银行贷款，也未能办理成功。张英确认由于第二、三、四家银行的贷款额度没有达到张英的预期，故没有办理。
一审法院最后查明：涉案房屋李树汉已于2016年10月25日签订房屋买卖合同另售于他人，售价为人民币178万元，现涉案房屋已登记在案外人名下。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张英、李树汉及三乡百大中介服务部签订的房地产买卖合同，是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。一审诉讼中，张英与李树汉均确认张英已向李树汉支付了定金3万元，双方对此均无异议，一审法院依法予以认定。本案的争议焦点在于：一、张英、李树汉及第三人于2015年12月1日签订的房地产买卖合同是否已于2016年4月25日解除；二、是张英违约还是李树汉违约导致合同未能履行，是否应承担违约责任。针对焦点一，一审法院认为，虽然李树汉在2016年4月25日[案号为（2016）粤2071民初1846号]一案的庭审过程中明确向张英及第三人表示解除该房地产买卖合同，但此为李树汉单方的意思表示，未与张英及第三人达成合意，也未出现双方约定或法律规定的合同解除情形，故对于李树汉反诉主张三方签订的房地产买卖合同已于2016年4月25日解除的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。本案一审诉讼中，张英、李树汉及第三人均同意解除三方于2015年12月1日签订的房地产买卖合同，且涉案房屋已登记在案外人名下，合同实际已无法履行，故对于张英主张的解除三方于2015年12月1日签订的房地产买卖合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。
争议焦点二，一审法院认为，导致房地产买卖合同未能依约履行的原因在于贷款申请的办理问题。合同约定张英应支付的首期款为三至五成，贷款金额为83万元。对此，李树汉曾四次协助张英办理银行贷款手续，第一次贷款由于李树汉配偶未能到银行配合办理贷款手续，故没有办理成功，对此，一审法院认为，房地产买卖合同中并未明确约定李树汉配偶具有配合张英办理银行按揭贷款手续的义务，且李树汉配偶不是该合同的当事人，也不是涉案房屋的权利人，故李树汉配偶不具有协助张英办理银行按揭贷款手续的义务，故李树汉配偶未协助办理贷款手续并不构成李树汉的违约行为。第二、三、四次贷款，李树汉也履行了协助义务，贷款额度也达到了合同约定的金额，只是由于张英的资金问题，没有达到其预期额度而没有办理，故应认定为李树汉已履行了协助办理贷款的义务，并不能因为办理不成功就认定李树汉违约。相反，张英由于贷款额度没有达到其预期金额，导致合同不能继续履行，张英存在一定的违约行为。故张英请求李树汉支付违约金332000元及支付中介费16600元的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。虽然张英因办理贷款的问题存在违约行为导致合同未能继续履行，但李树汉在合同未解除、双方纠纷未解决的情况下，另行将涉案房屋出售给他人，也导致了合同无法继续履行，李树汉也应承担相应的责任。且李树汉另行出售房屋的价格比本案合同成交价格高，其不存在实际损失。故李树汉反诉要求张英支付违约金332000元及支付中介费24900元的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。因张英、李树汉双方均存在违约行为，双方各自的损失由各自承担。但对于李树汉收取张英的定金3万元，李树汉应返还给张英。
综上，张英的诉讼请求理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。李树汉的反诉请求理据亦不充分，一审法院亦不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除张英与李树汉于2015年12月1日签订的房地产买卖合同；二、李树汉应于一审判决发生法律效力之日起三日内退还定金3万元给张英；三、驳回张英的其他诉讼请求；四、驳回李树汉的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6350元，财产保全费2263元，合共8613元（张英已预交），由张英自行承担。反诉案件受理费3327元，财产保全费2305元，合共5632元（李树汉已预交），由李树汉自行承担。
本院二审期间，张英及三乡百大中介服务部未提交新证据。李树汉围绕其上诉请求依法提交了李树汉与霍丽斯之间签订的房地产买卖合同及附件、收据、业务回单及银行业务申请书，拟证明李树汉于2014年6月24日购入涉案房产，合同价格为170万元，加上装修等费用一共投入200万元左右。李树汉将涉案房产以166万元卖予张英，远低于成本投入，系因李树汉急需资金周转，但张英前后办理了四次银行贷款均未能取得银行同贷书，已构成根本性违约，李树汉才于2016年10月份将涉案房产另售他人，不存在获利。本院组织当事人进行了质证。张英确认该证据的真实性，但认为该证据的形成时间是2014年6月24日，而李树汉未在一审中提交，不属于新证据，且该证据系李树汉与案外人霍丽斯之间的买卖关系，与本案没有关联性。三乡百大中介服务部确认该证据的真实性，并认为可以反映出李树汉系因急需资金周转才出售涉案房产。
本院另查明：（2016）粤2071民初1846号案2016年4月25日开庭审理过程中，李树汉、张英均确认双方合同尚未解除。审判长询问双方合同是否能继续履行？李树汉回答“不能，即便认定违约也是被告二（张英）违约。”张英回答“我希望可以继续履行，若不履行应赔偿我的损失。”庭审后，张英未继续办理银行按揭贷款手续。
本院又查明：三乡百大中介服务部负责人王保银二审陈述称，张英陈述其第一次去中国银行申请贷款可以获得批准的说法不符合事实，当事人并没有交齐资料，尚未获得银行同意。2016年3月份左右张英的丈夫欧阳德曾与三乡百大中介服务部协商解除涉案合同，实际上已经放弃继续购买涉案房产，当时李树汉、欧阳德均到场协商，后来没有解除合同的原因是张英不愿意支付三乡百大中介服务部的中介费，三乡百大中介服务部不同意，所以当时没有解除合同。
一审法院审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，张英与李树汉、三乡百大中介服务部签订的房地产买卖合同及附件包含了两个法律关系，一是张英与李树汉之间的房屋买卖合同关系，二是三方之间的居间服务合同关系。根据当事人的诉因、诉请来看，本案属于房屋买卖合同纠纷，应围绕张英与李树汉之间的房屋买卖合同法律关系进行审理。涉案房屋买卖合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案二审争议焦点为：一、张英与李树汉之间的房屋买卖合同关系是否已于2016年4月25日解除，买卖双方何方违约；二、违约责任如何承担。
关于焦点一，即张英与李树汉之间的房屋买卖合同关系是否已于2016年4月25日解除，买卖双方何方违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准，依合同义务进行确定，此种合同义务既包括主给付义务，也包括从给付义务、附随义务等。如果违反的是主给付义务，通常可以认定构成根本违约。本案中，从合同义务看，李树汉作为出卖人，负有依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人的主要合同义务；张英作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其主要合同义务。此外，双方还应遵循诚实信用原则，负有通知、协助等法定附随义务。
合同约定张英以银行按揭方式支付除定金、首期款之外的剩余房款，银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内，到房产登记机关办理申请买卖手续，即过户手续。从交易经过来看，张英先后四次向不同银行申请按揭贷款均未成功办理。本院认为，张英第一次向中国银行申请办理按揭贷款因李树汉配偶不配合到银行签字，不符合该行对港澳贷款要求，没有成功办理，此次贷款未能成功办理应归责于李树汉。但是，张英并未就李树汉该违约行为主张权利，而是继续向工商银行申请按揭贷款，以其行为表明继续履行合同。第二次申请贷款，工商银行拟审批贷款金额100万元，却因张英无法提供资产证明最终无法办理按揭。随后，张英还向建设银行、交通银行申请按揭贷款，均因张英的原因未能成功办理。截至（2016）粤2071民初1846号案2016年4月25日庭审时，张英仍未与李树汉协商变更贷款银行或者筹措资金变更为一次性付款，除定金外，张英分文未付，其行为违反合同的主给付义务，危及了作为合同基础的信赖关系，故基于严格责任原则，在张英未能提供充足有效证据证明自身具备免责事由的情况下，基于客观化判断标准，本院依法认定张英此时已构成根本违约。李树汉于该案庭审中明确表示不愿意继续履行合同，其解除合同的意思表示已通知到张英，故应认定双方房屋买卖合同于2016年4月25日解除。双方此时已无继续履行合同的意愿亦有三乡百大中介服务部负责人王保银的陈述印证。一审法院认定此时房屋买卖合同尚未解除不当，本院予以纠正。据此，李树汉于2016年10月将涉案房产出售给他人并不构成违约，不应承担违约责任。
关于焦点二，即违约责任如何承担的问题。合同约定，买方未能履行合同条款致合同不能顺利完成，卖方有权没收定金或追偿等同于总楼价20%的款项作为违约金。违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，由违约方直接赔偿守约方。经查，李树汉已支付代理费24900元。故李树汉主张张英支付违约金332000元、赔偿中介代理费24900元理据充分，本院予以支持。同时，既然李树汉选择适用违约金条款，合同已解除，则应返还张英定金30000元。
综上所述，张英的上诉请求不能成立，予以驳回，李树汉的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初26477号民事判决；
二、确认张英与李树汉于2015年12月1日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系已于2016年4月25日解除；
三、张英于本判决发生法律效力之日起七日内向李树汉支付违约金332000元、中介代理费24900元；
四、李树汉于本判决发生法律效力之日起七日内向张英返还定金30000元；
五、驳回张英的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费6350元，财产保全费2263元，合共8613元（张英已预交），由张英负担。反诉案件受理费3327元，财产保全费2305元，合共5632元（李树汉已预交），由张英负担。二审案件受理费13183元（张英已预交6529元，李树汉已预交6654元），由张英负担（张英于本判决生效之日起七日内向本院交纳其应负担部分的受理费）。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 吴合波
审判员 马燕清
二〇一八年三月六日
书记员 张欣琪