广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22253号
上诉人（原审原告）：潘清梅
上诉人（原审被告）：张婷
委托诉讼代理人：武林飞
委托诉讼代理人：梁爱湫
上诉人潘清梅与上诉人张婷因双方之间房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
潘清梅的上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判张婷承担违约金62.5万元；3、判决张婷承担本案一审、二审诉讼费用（含财产保全等费用）。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，未查明张婷违约后对潘清梅造成的实际损失。潘清梅的孩子出生于2010年1月3日，今年满6周岁，正是2016年秋季入学的小一新生。潘清梅购买涉案房产的目的就是为了使用涉案房产的学位。根据《南山区2016年秋季小学1年级学位申请指南》家长可于2016年6月23日登录基础教科科网站查询小一录取结果，而一审法院于2016年6月24日到南山区教育局调查取证发现张婷使用涉案房产过户之前的旧房产证替自己小孩申请南山实验教育集团荔林小学的学位，并获得了94分的积分。说明张婷用虚假材料申请学位之后并未做任何补救措施，导致潘清梅小孩无法就读该学校。一审对于损害的事实和后果没有深入查明，作出的判决对损失额度有异议。本案张婷盗用学位属于卖方违约，潘清梅认为可以参照适用合同第十三条卖方违约责任的约定，该违约责任约定的是成交价20％的违约金。目前虽然学位已经解锁，但不是张婷主动申请撤销的。请依法改判张婷承担违约金62.5万元，不请求解除合同。
张婷辩称：潘清梅的上诉请求没有事实依据。潘清梅违约在先，造成上诉人张婷不能如期买房，张婷的小孩不能按期申请学位。在潘清梅违约之后通过房屋买卖中介的协商调解，潘清梅同意补偿张婷16万元，对申请学位一事潘清梅是明知且同意的，其主张张婷违约没有事实依据。请二审法院依法驳回潘清梅的上诉请求。
张婷的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回潘清梅的诉讼请求；2、判令潘清梅承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）张婷对一审认定“原告购买涉案房产的目的为了购买学位房”这一事实不存在争议。在房屋买卖过程中张婷没有违约，签订合同当时涉案房屋的学位并没有使用，房屋过户到潘清梅名下时房屋的学位也没有锁定，而且目前为止该学位并没有使用。张婷不存在违约情形，也无需承担违约责任。此外，若按违约，也是潘清梅违约在先，潘清梅既然购买涉案学区房是要为自己孩子申请南山区2016年秋季小学一年级学位，但其在履行合同过程中出现迟延，未能在合同约定的时间内（2016年1月12日前）完成资金监管，潘清梅先存在严重违约的行为。2016年2月16日，张婷委托律师向潘清梅发出律师函督促潘清梅履行合同。潘清梅收到律师函后，双方于2016年2月20日签订了《补充协议》，约定：“卖方（张婷）同意买方（潘清梅）变更银行申请贷款……买方（潘清梅）自愿补偿卖方（张婷）16万元，并在买方收到全款当日起计免费给卖方居住两个月，卖方自愿放弃回购该房的权力，并在居住的两个月中无条件配合买方安排客户看房进行出租或出售的行为。”从《补充协议》内容也不难看出，潘清梅购买房屋本意并非是为了居住，而是为了投资，房屋用于出租或出售。张婷卖房的目地是为了换房，正是因潘清梅迟延履行合同导致张婷迟迟不能重新买房，恰适逢张婷小孩申请学位，无奈之下，张婷用原房产证申请了南山学位，但实际上张婷的孩子并未安排到南山实验教育集团荔林小学学位。因此，张婷没有占用涉案房产的学位。（二）涉案房产学位被锁定应归责于南山区教育局而不是张婷。张婷曾到南山区教育局反映了其现况，教育局没有予以明确回复。张婷为了不让其小孩错过小一学位的申请时间，不得已才按教育局的要求提供临时资料申请学位，而当时潘清梅依据自己名下房产也进行了申请。也就是说一个房产学位同时被两个人用于申请，出现这种情况应当由教育局依据双方申请资料真假作出处理。在潘清梅已提出申诉的情况下教育局不作处理，属教育局的责任，潘清梅完全可以对教育局的不作为行为提起行政复议或行政诉讼来维护自己的权益。南山教育局《关于南山区锁定学区房的温馨提醒》也明确注明：教育局只对申请学区内学校，并被成功录取的学生填写的房屋地址进行锁定，如果学生未能被所申请学校录取，被分流到周边其他学校，其填写的房屋地址则不会被锁定。事实上潘清梅房产名下的学位并未锁定、未使用，潘清梅主张的张婷违约事实并不存在。二、一审判决法律关系认定错误。本案中，张婷申请学位时双方的房屋买卖合同已履行完毕，也正如潘清梅在书中所言张婷是“盗用”了其学位，张婷“盗用”学位行为实质是一种侵权行为，而非违约行为，原审法院以违约之诉作出判决，是对本案法律关系曲解，属法律关系认定错误。三、一审判决对诉讼费、受理费分担不公。本案中潘清梅的诉求部分得到支持，法院应就得到法院支持部分的诉讼费由张婷负担，潘清梅诉请未得到支持部分的诉讼费应由潘清梅负担，而原审法院对本案的诉讼费分担则与此相反，对张婷不公。
潘清梅辩称：张婷根据补充协议的有关条款得出潘清梅购买的目的并非为了居住，而是为了出租或出售，属断章取义。无论潘清梅在购买房屋后属于出租还是出售都并不影响潘清梅申请使用此房产的学位，于潘清梅购买学位房的目的没有任何冲突，而恰恰是张婷盗用学位行为导致潘清梅购买此学位房目的最终没有实现。张婷向教育局提交的申请表上作为监护人有承诺“本人所填报的资料完全真实”而事实上她却是用虚假房产资料进行学位申请，潘清梅虽然多次投诉但是教育局表示除非张婷本人申请撤销，否则教育局是不能主动解锁的，其行为导致潘清梅失去使用涉案房产学位的机会和时间，只能另行等待申请其他学位的学校。本案属于违约责任和侵权责任竞合，潘清梅有权选择其中一种主张权利。本案一、二审诉讼费应由张婷全部承担。
潘清梅向一审法院起诉请求：1、张婷承担违约金125万元；2、张婷承担本案所有的诉讼费用（含财产保全等费用）。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区月亮湾大道诺德假日花园x号楼x号房（涉案房产）于2016年3月30日核准登记至潘清梅名下，建筑面积79.18平方米；潘清梅提交的产权信息单显示：潘清梅于2016年3月22日购买涉案房产。
2015年12月23日，潘清梅（买方）与张婷（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房产以625万元的价格转让给买方；买方采用向银行按揭贷款的方式支付本条约定的楼款，买方须于2016年1月12日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行审核为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2016年1月12日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；关于税费承担，买方自愿支付合同项内除营业税外的全部费用；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日的，卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。该合同备注条款约定：1、卖方承诺学位没有使用；2、买方只出正常的银行抵押贷款赎楼费用，如有其它消费等赎楼费用，全部由卖方承担且视为违约。
2016年2月20日，潘清梅（买方）与张婷（卖方）签订了《补充协议》，约定：卖方同意买方变更银行申请贷款，买方在解除原工行资金监管首期款到帐后，一周内必须到新的制定银行办理资金监管，资金监管当日买方必须提供完整的贷款资料给银行申请贷款，若卖方原因，申请贷款不成功，买方必须在2016年4月9日没收定金，并追偿16万元补偿金；买方自愿补偿卖方16万元，并在买方收到全款当日起计免费给卖方居住两个月，卖方自愿放弃回购该房的权力，并在居住的两个月中无条件配合买方安排客户看房进行出租或出售的行为；3、买方需在过户当日将该款16万元支付给卖方；及其他内容。
潘清梅提交2016年5月9日在南山教育局网站上查询并进行公证的网页截图，显示“该学区房已在2016年被南山实验教育集团荔林小学锁定”。张婷表示2016年8月之后涉案房产学位已解除锁定，并提交了2016年8月17日从教育局网站打印的学位状况网页截图，显示：“锁定情况：未锁定”。
潘清梅另提交2016年5月4日上午在南山派出所调解室潘清梅及潘清梅律师、张婷本人之间的谈话录音光盘，以证明张婷明确表示其必须使用涉案房产的学位，潘清梅律师曾告知张婷盗用学位的法律后果。张婷表示该证据来源不合法。
庭审中，张婷确认其于2016年3月28日申请了南山实验教育集团荔林小学的学位。
另查，2016年4月21日，潘清梅向南山区教育局递交《南山区义务教育阶段招生工作申诉表》请求南山教育局解锁涉案房产的学位。
一审法院认为，潘清梅与张婷签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同生效后，对潘清梅、张婷双方当事人产生一定的约束力，双方应该按照约定全面履行自己的义务。”本案中，潘清梅、张婷双方签订的《二手房买卖合同》中明确约定“卖方（张婷）承诺学位没有使用，”可见，潘清梅购买涉案房产的目的为购买学位房，而张婷应按约定保证涉案房产的学位未被使用。但张婷在与潘清梅签订了买卖合同、将涉案房产出售给潘清梅后又于2016年3月28日申请涉案房产的学位，导致潘清梅无法申请学位，张婷的行为违反了合同的约定也违反了诚实信用原则，构成违约，给潘清梅造成了一定损失，应当承担相应的违约责任。对于潘清梅要求张婷支付违约金125万元的诉讼请求，张婷提出了调整违约金标准的请求，一审法院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，《二手房买卖合同》约定的20%违约金仅适用于合同履行过程中张婷出现迟延、拒绝履行合同的违约情形，故本案张婷使用学位的违约行为并不适用该违约条款。综合本案买卖合同的履行情况、张婷违约行为的恶性程度及给潘清梅造成的损失，一审法院对潘清梅提出的要求张婷承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令张婷向潘清梅支付违约金10万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张婷于判决生效之日起十日内向潘清梅支付违约金10万元；二、驳回潘清梅的其他诉讼请求。案件受理费16050元，保全费5000元，共计21050元，由潘清梅负担1684元，由张婷负担19366元。
本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，潘清梅与张婷签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。涉案合同明确约定“卖方（张婷）承诺学位没有使用”，潘清梅以张婷违反该约定为由要求张婷承担违约责任，故本案属于房屋买卖合同纠纷。根据查明事实，张婷确在将涉案房屋转让予潘清梅之后，向教育部门申请使用涉案房产学位，导致潘清梅无法在当年申请使用涉案房产学位。现二审争议的焦点在于：一、张婷申请学位的行为是否构成违约：二、如违约，张婷应承担的违约金数额。
关于焦点一。本案《二手房买卖合同》中明确约定“卖方（张婷）承诺学位没有使用”，该约定不仅是张婷对涉案房产学位使用状况的陈述和保证，更是不使用涉案房产学位的承诺，该保证义务并不以合同签订之时为限。张婷辩称合同签订之时点未占用学位，故不构成违约，实属无理，本院不予采纳。张婷又称因潘清梅迟延履行合同，导致张婷无法及时购入新房并以此申请学位，潘清梅违约在先，故潘清梅同意张婷使用涉案房产申请学位，张婷使用涉案房产学位并未违反双方约定。本院对该主张不予采信，理由如下：一、潘清梅履行涉案合同虽有迟延，但双方对于潘清梅的迟延履行行为已于2016年2月20日通过签订《补充协议》予以协商解决。该《补充协议》并未涉及涉案房产的学位使用。二、涉案房产交易单价将近8万元/平方米，亦明确约定学位不得占用，可见学位因素对涉案房产的价格有相当程度的影响。而根据深圳市实施多年的学位政策，学位一旦被使用，涉案房产即被锁定无法再用于申请学位，该锁定期限长达数年。如张婷使用涉案房产学位，则意味着数年内，潘清梅无法使用涉案房产学位，亦不能将涉案房产作为学位房出售。不管是潘清梅购买涉案房产系用于自住还是投资，该项权利的让渡，对潘清梅均影响重大，如以货币衡量，甚至远超其为迟延履行而支付的违约金16万元。双方就支付16万元迟延履行违约金的约定尚且需以书面形式固定，对使用学位如此重大的权利让渡，张婷称双方仅有口头协议，不符合常理，潘清梅对此亦不予确认。张婷虽在二审申请涉案房产交易的居间方工作人员为此作证，但仅有居间方证人证言而无其他证据佐证，并不足以认定双方对此重大事项存在约定。因张婷在一审并未提出该抗辩主张及作证申请，该证人证言亦不足以证明张婷主张的事实，本院对张婷在二审提出的证人出庭申请，依法不予准许。张婷在与潘清梅签订了买卖合同、将涉案房产出售给潘清梅后又于2016年3月28日申请涉案房产的学位，虽张婷最终未能使用涉案房产的学位，但其试图占用学位的行为本身已违反合同约定也违反诚实信用原则，构成违约。
关于焦点二。虽张婷使用涉案房产申请学位构成违约，但双方合同对违反此项义务的责任并无约定。潘清梅主张参照双方合同第十三条适用违约责任，但该条系针对因违约导致合同解除的根本违约责任。现涉案房产已过户登记至潘清梅名下，亦已实际交付，双方合同全部履行完毕，潘清梅也明确表示不解除合同，故其要求张婷承担根本违约的违约责任，缺乏合同依据，亦有失公平，本院不予采纳。但张婷的违约行为导致潘清梅无法申请涉案房产2016年度秋季入学的学位，潘清梅另行解决就学问题必然产生额外费用，该费用即属张婷违约所致潘清梅损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，张婷应对此损失承担赔偿责任。因潘清梅未能举证证明相关费用的具体数额，而该费用确系客观存在，一审法院酌情判令张婷向潘清梅支付违约金10万元并无明显不当，本院予以维持。
至于一审诉讼费的负担。本案纠纷系因张婷恶意违约引起，一审判令张婷承担较大比例诉讼费用以示惩戒并无不当，本院对此予以认可，不再调整。
综上所述，潘清梅、张婷双方的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，潘清梅预交的9050元，由潘清梅负担，张婷预交的2300元，由张婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月九日
书 记 员 谢文琦（兼）