湖南省邵东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0521民初3143号
原告申太开，男，1947年8月23日出生，汉族，住邵东县。
委托代理人申长林，男，1970年12月18日出生，汉族，住邵东县，系申太开之子。
委托代理人姜雅，湖南启航律师事务所律师。
被告申长征，男，1972年4月26日出生，汉族，住隆回县。
被告申艳红，女，1964年10月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
被告申艳萍，女，1969年12月14日出生，汉族，住隆回县。
被告申艳娣，女，1969年12月14日出生，汉族，住址同上。
委托代理人周立斌，湖南志涛律师事务所律师。
原告申太开与被告申长征、申艳红、申艳萍、申艳娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告申太开及其委托代理人申长林、姜雅，被告申艳萍、申艳娣及被告申长征、申艳红、申艳萍、申艳娣的委托诉讼代理人周立斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告申太开向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告申长征所签订的《售房协议》有效；2.将座落于邵东县佘田桥镇龙塘村龙胜组的邵[佘]集建（89）字第3975号集体土地建设使用证的权属变更为原告申太开；3、判决由被告承担因办理土地转移登记所产生的费用和本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告原在同村同组，系亲姨侄关系。2002年11月，四被告的父亲去世，在处理丧事期间，由四被告之母曾凤鸣作主，被告申艳萍之夫聂笃全执笔，被告叔父申瑞奎见证，四被告以被告申长征为代表将产权登记为邵[佘]集建（89）字第3975号集体土地上的房屋卖给原告。并有被告申长征立字为据，将土地使用证及房屋交付给原告使用。2015年12月，四被告以原告隐瞒被告申艳红、申艳萍、申艳娣且低价恶意购买房屋为由，向邵东县人民法院起诉，要求确认所签的《售房协议书》无效，邵东县人民法院判决驳回原告的诉讼请求。2016年8月，原告之母曾凤鸣去世，原告按照协议约定的时间将剩余房款支付给被告申长征，被告申长征不接收剩余房款及不配合原告办理土地过户手续，致使合同目的无法实现。
被告申长征、申艳红、申艳萍、申艳娣辩称，一、曾凤鸣与四被告均未在《售房协议书》签字，买卖合同没有成立；二、被告申桂香系申树基与前妻所生的女儿，申桂香也系本案房屋的法定继承人，应追加申桂香为本案的共同被告；三、因原告申太开明知道转让人申长征无权处分，故意回避有处分权的曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣及申桂香，现该房屋未过户给原告，本案房屋的交易价格明显属于不合理的低价出让，故原告申太开不符合善意取得的条件；四、申长征自始至终都没有以申艳红、申艳萍、申艳娣及申桂香的名义进行交易，且申长征也未在协议上签字，故申长征不构成对曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣的表见代理；五、本案的房屋属曾凤鸣、申桂香及四被告共同共有，曾凤鸣于2016年8月5日去世，曾凤鸣的权利由申艳红、申艳萍、申艳娣继承，处分共同共有的房屋应征得2/3的共同共有人同意；六、本案申太开在农村已有宅基地，违法购买超标准面积的房屋，应属无效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，申树基与曾凤鸣系夫妻关系，申树基与申太开系连襟兄弟关系，申太开系曾凤鸣的亲妹夫。申树基与前妻生有女儿申桂香，与曾凤鸣生育有儿子申长征、女儿申艳红、申艳萍、申艳娣。申树基与申太开原系邵东县佘田桥镇龙塘村龙塘屋组，后龙塘屋组分为两个组，申树基属龙塘屋组，申太开属新龙组。申树基原在邵东县佘田桥镇龙塘村有老宅三间，集体土地建设用地使用证号为邵[佘]集建（89）字第3975号。申树基在隆回县城工作，1975年曾凤鸣一家农转非，全家迁往隆回县城居住，其三间老宅由申太开一家借住。1988年，申树基、曾凤鸣夫妇在原址上将老宅翻修成四间二层砖木结构住房，仍由申太开借住。2002年11月，申树基去世，在处理丧事期间，由曾凤鸣作主，申艳萍之夫聂笃全执笔，申长征叔父申瑞奎见证，申长征与申太开签订了一份《售房协议书》，协议书载明：“经曾凤鸣、申太开双方协商，曾凤鸣将佘田桥镇龙塘村房产转让给申太开。价格贰万元整，二OO三年十月前付款壹万元，二OO四年十一月底付款柒仟元，余款叁仟元待曾凤鸣百年之后一个月内付给申长征。申太开须留出壹间房屋给曾凤鸣使用，曾凤鸣百年之时申长征可以使用整座房屋。百年之时，须从侧门进，申太开无权干涉，以上协议双方不得反悔，售房人：申长征（签名）购房人：申太开（签名）见证人：申瑞奎。”此后，曾凤鸣将土地使用证交给了申太开。申太开于2007年交付申长征第一笔房款10000元，于2008年交付申长征第二笔房款7000元。
2015年12月16日，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣向本院起诉，请求判决：1、确认申长征与申太开签订的《售房协议书》无效；2、要求申太开限期搬离房屋。本院于2016年3月6日作出（2015）邵东民初字第3721号民事判决，判决驳回曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣的全部诉讼请求。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣不服该判决，向邵阳市中级人民法院提起上诉。2016年7月11日，邵阳市中级人民法院作出（2016）湘05民终712号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣不服二审判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院经审查后，作出裁定，指定邵阳市中级人民法院再审。2017年9月11日，邵阳市中级人民法院认定申长征与申太开签订的《售房协议书》合法有效，作出（2017）湘05民再16号民事判决，判决维持邵阳市中级人民法院作出的（2016）湘05民终712号判决。
另查明，2016年8月，曾凤鸣去世，原告电话通知申长征前来收取3000元剩余房款或提供银行账号转账支付，申长征一直未收取剩余房款及提供银行账号。
以上事实有原、被告提交的相关证据及原、被告的当庭陈述在卷予以证实，可以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。申长征与申太开签订的《售房协议书》已经邵阳市中级人民法院生效的民事判决确认为合法有效的协议，故对原告要求确认《售房协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持，对被告提出的以上六项答辩意见，本院不予认可和支持。申长征与申太开签订的《售房协议书》合法有效，本案合同双方当事人未约定办理房屋产权过户手续的时间和条件，当事人应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等义务，按照房屋买卖的交易习惯，买受人支付房款后，办理房屋产权过户是属售房合同中卖房人必须承担的附随义务。本案原告申太开作为买受人，签订《签订售房协议书》的目的是为了取得房屋的所有权，被告已将房屋实际交付给原告使用，申长征按约已支付85%房款及通知被告要求支付剩余房款，原告已履行买房人的义务，被告应当协助原告办理房屋产权过户的附随义务。故原告要求将座落于邵东县佘田桥镇龙塘村龙胜组的邵[佘]集建（89）字第3975号集体土地建设使用证的权属变更为原告申太开的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于办理房屋产权过户的费用由谁承担的问题，双方当事人未约定，应按照相关的法律、法规的规定确定由谁承担，因该费用现未实际产生，不宜在本案中处理，故对原告要求由被告承担因办理土地转移登记所生的费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，判决如下：
一、原告申太开与被告申长征签订的《售房协议书》有效；
二、被告申长征、申艳红、申艳萍、申艳娣于本判决生效后十日内协助原告申太开办理座落于邵东县佘田桥镇龙塘村龙胜组的邵[佘]集建（89）字第3975号集体土地建设使用证的权属过户手续；
三、驳回原告申太开其余的诉讼请求。
本案诉讼费500元，由被告申长征、申艳红、申艳萍、申艳娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 佘堆元
人民陪审员 彭求卿
人民陪审员 宁国清
二〇一七年十一月二十日
代理书记员 邓 旎
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