杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭拱民初字第42号
原告ＸＸ。
委托代理人卢玲燕。
委托代理人凌斌。
被告凯德新运（杭州）房地产开发有限公司。
法定代表人曾文星。
委托代理人胡蕴薇。
原告ＸＸ为与被告凯德新运（杭州）房地产开发有限公司（以下简称凯德公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2008年12月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判，于2009年3月5日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人卢玲燕、凌斌、被告凯德公司的委托代理人胡蕴薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称：2008年1月13日，其与凯德公司签订《〈视界轩〉商品房认购书》一份，约定：ＸＸ向凯德公司认购视界轩1-2-401室商品房一套；付款方式为：首付房款436814元，余款990000元通过银行贷款方式付清；ＸＸ所付的定金50000元可充抵相应首期房款。同日，ＸＸ交付定金50000元。2008年1月23日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：ＸＸ购买视界轩1-2-401室商品房一套，总价款为1421814元，付款方式为：ＸＸ应于2008年1月23日或之前支付首期房价款431814元，余款990000元向银行申请商业按揭方式于2008年3月23日前支付。同日，凯德公司将该合同提交网上合同备案，并签署《具结书》，保证书面合同与网上备案的合同内容一致。同日，ＸＸ按约向凯德公司交付了房款381814元。2008年1月29日，ＸＸ及其妻卢玲燕在凯德公司售楼处签署了《上海浦东发展银行个人购房担保借款合同》，合同约定：ＸＸ向上海浦东发展银行杭州分行借款990000元用于购买凯德公司出售的视界轩1-2-401商品房，ＸＸ以该商品房作为借款抵押；同时，凯德公司对ＸＸ的该借款提供保证担保。该合同业经凯德公司以保证人身份盖章。同日，上海浦发银行杭州分行信贷员孔红权就贷款事宜对ＸＸ及其妻制作《谈话笔录》，ＸＸ及其妻如实回答了有关询问。之后，ＸＸ及其妻按照银行的要求向银行提供了全部真实资料。2008年7月3日，上海浦发银行杭州分行的调查人信贷员孔红权提出调查报告，建议银行向ＸＸ发放贷款。但是，上海浦发银行杭州分行最终却没有在担保借款合同上盖章，也一直没有向ＸＸ发放贷款，导致ＸＸ无法按照《商品房买卖合同》的约定通过银行按揭方式向凯德公司支付剩余房款990000元。2008年10月29日，凯德公司发给ＸＸ《终止合同通知书》，要求终止双方签订的《商品房买卖合同》。现ＸＸ提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、凯德公司返还ＸＸ已交付的房款431814元（含定金50000元），并判令凯德公司返还房款利息计13765.37元{308天，按半年期存款利率3.78％计，即：431814×（3.78％÷365）×308}（房款及利息合计445579.37元。利息暂计算至起诉日，应计算至实际返还日止）；3、判令凯德公司承担本案诉讼费。
为证明其主张，ＸＸ向本院提交了如下证据：
1、《〈视界轩〉商品房认购书》，证明原双方签订认购书及其内容；2、收据一份，证明ＸＸ已交付定金50000元的事实；3、《商品房买卖合同》一份，证明原被告双方签订买卖合同及其内容；4、《具结书》一份，证明双方确认备案与书面合同内容一致；5、收据一份，证明原告交付房款381814元；6、《上海浦东发展银行个人购房担保借款合同》一份，证明原告和被告均签署的贷款合同内容；7、谈话笔录一份，证明原告如实回答银行问题；8、证明及材料，证明原告如实向银行提供有关证明材料；9、调查报告，证明银行曾经同意发放贷款；10、终止合同通知书，证明被告单方提出终止商品房买卖合同。
被告凯德公司答辩称：1、对于ＸＸ的第一项诉求无异议。但按双方合同约定，ＸＸ已构成违约，被告有权解除商品房买卖合同。2、原告起诉要求被告全额返还已付房款及房款利息，无事实与法律依据。由于ＸＸ未按照约定支付购房款，构成根本性违约。依照合同约定，其应支付总房价款20%的违约金，即人民币284362.8元。凯德公司有权在ＸＸ已付购房款中扣除上述违约金。对于ＸＸ要求支付已付购房款的利息，其理由不成立。凯德公司已经通知ＸＸ前来办理解除合同的手续，是ＸＸ自己不来办理相关手续，并非凯德公司故意拖延。3、原告要求被告承担本案诉讼费用不合理。综上，请求法院驳回ＸＸ的第二、三项诉讼请求。
为证明其主张，凯德公司向本院提交了如下证据：
1、《终止合同通知书》EMS邮件详情单，证明被告在2008年10月30日向原告发出了该通知书；2、《终止合同通知书》邮件跟踪查询单，证明原告在2008年11月1日收到终止合同通知书；3、浦发银行杭州德胜支行出具的关于ＸＸ视界轩按揭贷款情况说明，证明是由于原告自身原因造成贷款手续未办妥。
本院依法组织当事人对提交的证据进行了质证，现认证如下：
1、对于ＸＸ提交的证据，凯德公司表示没有异议，本院予以确认；
2、对于凯德公司提交的证据，ＸＸ对证据表示无异议，但提出凯德公司提交的证据3也能印证ＸＸ办理贷款手续时已经将相关情况向银行说明，银行当时也同意发放贷款。虽然最终银行未发放贷款，但过错不在于ＸＸ。本院对以上证据予以确认。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
2008年1月13日，ＸＸ与凯德公司签订《〈视界轩〉商品房认购书》一份，约定：ＸＸ向凯德公司认购视界轩1-2-401室商品房一套；付款方式为：首付房款436814元，余款990000元通过银行贷款方式付清；ＸＸ于签订认购书的当日支付50000元作为定金，双方签署《商品房买卖合同》时，ＸＸ所付的定金可充抵相应首期房款。同日，ＸＸ交付定金50000元。
2008年1月23日，ＸＸ与凯德公司签订了《商品房买卖合同》，约定：ＸＸ购买视界轩1-2-401室商品房一套，总价款为1421814元，付款方式为：ＸＸ应于2008年1月23日或之前支付首期房价款431814元，余款990000元向银行申请商业贷款按揭方式于2008年3月23日前向凯德公司支付。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人有义务配合出卖人办理注销合同及其他有关该房屋的文件登记备案手续，且买受人应按总价款的20%向出卖人承担违约责任，出卖人有权在买受人已经支付的房价款中扣除买受人应支付的违约金。在合同附件四合同补充协议中，有如下内容：因买受人原因导致买受人未能与银行签订贷款合同，或买受人的贷款未获银行批准，或银行所批准的贷款金额或银行实际放款的金额不足以付清买受人本拟通过银行贷款支付的款额，致使出卖人无法按本合同正文第六条约定的期限收到买受人本拟通过银行贷款支付的款项的，则买受人应在本合同正文第六条约定的期限以自有资金付清剩余全部房款，否则买受人按本合同正文第七条及有关条款的规定承担违约责任。
同日，凯德公司与ＸＸ签署《具结书》，保证书面合同与网上备案的合同内容一致。同日，ＸＸ按约向凯德公司交付了房款381814元。
2008年1月29日，ＸＸ及其妻卢玲燕与上海浦东发展银行杭州德胜支行签署了《上海浦东发展银行个人购房担保借款合同》，合同约定：ＸＸ向上海浦东发展银行杭州分行借款990000元用于购买凯德公司出售的视界轩1-2-401商品房，ＸＸ以该商品房作为借款抵押；同时，凯德公司对ＸＸ的该借款提供保证担保。借款合同约定，本合同自贷款人、借款人、担保人签字盖章时生效。ＸＸ、卢玲燕在借款合同上签字，凯德公司也以保证人身份盖章确认，但上海浦东发展银行尚未在借款合同上盖章。同日，上海浦发银行杭州德胜志行信贷员孔红权就贷款事宜对ＸＸ及其妻制作《谈话笔录》，ＸＸ及其妻如实回答了有关询问。之后，ＸＸ及其妻按照银行的要求向银行提供了全部真实资料。2008年7月3日，上海浦发银行杭州分行的调查人信贷员孔红权提出调查报告，建议银行按首套房贷政策向ＸＸ发放贷款。但是，上海浦发银行杭州分行认为按照ＸＸ的情况，将本次贷款界定为首套房贷政策依据不足，要求按第二套住房贷款标准执行，即首付四成，利率上浮10%。ＸＸ不同意按第二套房贷标准执行，故银行最终却没有在担保借款合同上盖章，也一直没有向ＸＸ发放贷款。
2008年10月29日，凯德公司发给ＸＸ《终止合同通知书》，称：ＸＸ未按双方合同约定的期限支付购房款，逾期219天，凯德公司有权解除合同，ＸＸ应支付总房价款的20%作为违约金。要求ＸＸ于2008年11月6日前到凯德公司办理注销合同手续并领取扣除违约金后的已付房款。
ＸＸ接到通知后，不同意凯德公司的主张，认为银行未能发放贷款并非由于ＸＸ的过错造成，其不应当承担违约责任。2008年12月26日，ＸＸ向本院提起诉讼。
本院认为：ＸＸ和凯德公司之间的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容不违法律的强制性规定，为有效合同，双方都应当按照合同约定履行义务。现造成合同不能继续履行的原因是ＸＸ没有按照约定支付购房款。对于银行未能发放贷款，ＸＸ解释称：当时在凯德公司售楼处与银行办理贷款手续时就向银行披露了其真实情况，并没有刻意隐瞒事实。ＸＸ之前并没有购房过，只是购买了车库，进行过按揭贷款。银行当时告诉ＸＸ不影响办理贷款。浦发银行德胜支行在调查报告中也是同意按首套房贷政策给ＸＸ发放贷款的。只是该方案没有得到浦发银行杭州分行的批准。ＸＸ对银行能否发放贷款不具有控制的能力，对于银行未能发放贷款ＸＸ不具有过错。根据相关法律规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。退一步说，即使认定ＸＸ具有违约行为，合同中约定的违约金数额明显过高，请求法院予以调整。本院认为，在商品房买卖合同中，作为买受人的主要义务是支付购房款。虽然双方在合同中约定由ＸＸ以向银行申请商业贷款按揭方式支付剩余房款，但是法律规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，银行未发放贷款不免除ＸＸ的付款责任。况且ＸＸ与银行间的贷款合同并未成立。至于ＸＸ对合同不能继续履行是否具有过错，本院认为，根据查明的事实，银行并非是不向ＸＸ发放贷款，而是采用第二套房贷政策发放贷款。因此，ＸＸ并非是不能取得贷款，而是不能取得优惠利率的贷款。而且，银行的贷款政策并非是在ＸＸ与凯德公司之间的合同履行期内作出调整，而是在ＸＸ购房之前就作出了规定。因此，即使ＸＸ对银行的房贷政策具有重大误解，亦不构成其免责事由。
由于ＸＸ逾期付款，凯德公司向ＸＸ发出通知，终止双方合同履行，该通知到达ＸＸ时双方合同解除。ＸＸ现亦要求解除双方合同，双方对合同解除没有争议，本院予以确认。合同解除，不影响双方合同中的结算、清算条款的效力。因此，凯德公司要求ＸＸ支付违约金并在已付购房款中扣除的主张，本院予以采纳。对于违约金标准的问题，ＸＸ主张约定数额过高，要求调整。本院认为，在商品房买卖合同纠纷案件中，因买受人不能取得预期的贷款而不能继续履行合同的，由于合同履行程度较浅，此种合同解除情况并非因典型的债务不履行所致，加之考虑买受人系自然人承担责任的能力较弱，因此，法律对此类违约赔偿采取了特别的规定，一般以当事人实际受到的损失为基础，对损失范围不采纳宽泛的信赖利益损失标准。因此，对于违约金数额，本院酌情予以调整。至于ＸＸ要求凯德公司支付已付购房款的利息的主张，本院认为，在合同解除是由于不可归责于双方当事人的事由造成时，出卖人应当向买受人返还已付购房款及其利息。而本案是买受人对合同不能继续履行具有责任的。故对于利息问题，本院为平衡双方当事人利益在违约金数额调整时予以综合考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、解除ＸＸ与凯德新运（杭州）房地产开发有限公司于2008年1月23日签订的商品房买卖合同；
二、凯德新运（杭州）房地产开发有限公司返还ＸＸ已支付的购房款431814元；
三、ＸＸ支付凯德新运（杭州）房地产开发有限公司违约金50000元；
以上应给付款项相互抵销后，凯德新运（杭州）房地产开发有限公司尚应返还ＸＸ381814元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
案件受理费7984元，减半收取3992元，由ＸＸ负担448元，由凯德新运（杭州）房地产开发有限公司负担3544元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7984元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈颖浚
二〇〇九年三月十六日
书记员 吴 彦