广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初8958号
原告香港捷达玩具有限公司东莞代表处，驻在场所：东莞市常平镇。
首席代表温文荣。
委托代理人谢芳，系广东君厚律师事务所律师。
被告刘英健，男，1958年6月12日出生，
委托代理人余祖舜，系广东瀛尊律师事务所律师。
委托代理人林根婷，系广东瀛尊律师事务所律师。
第三人东莞市XX物业管理服务有限公司，住所：东莞市常平镇。
法定代表人丁伟雄，系该公司董事长。
委托代理人刘孔元，男，汉族，1977年4月2日出生，公民身份证住址：广州市荔湾区，
原告香港捷达玩具有限公司东莞代表处（以下简称捷达公司代表处）诉被告�英健、第三人东莞市XX物业管理服务有限公司（以下简称XX物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法由审判员杨欢适用简易程序独任审判，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告捷达公司代表处的委托代理人谢芳、被告刘英健的委托代理人余祖舜、第三人XX物业公司的委托代理人刘孔元到庭参加了诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，由审判员杨欢担任审判长，与人民陪审员陈妙玲、周晓婷组成合议庭，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告捷达公司代表处的委托代理人谢芳、被告刘英健的委托代理人林根婷、第三人XX物业公司的委托代理人刘孔元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告捷达公司代表处诉称：原告与被告于2015年6月24日签订《星汇中心写字楼租赁续约合同书》（以下简称续约合同书），约定原告向被告租赁星汇1901作为办公使用，并向被告交纳房屋租赁按金30738元、中央冷气及管理费按金11001元，合计41739元。按照续约合同书，原告租赁期限为2015年7月1日至2018年6月30日。在租赁期间的2016年8月份，由于星汇中心门前东莞铁路施工导致临近地面塌方及楼房多次倒塌事件，直接影响原告正常运营。为保证人员安全，原告于2016年10月7日与被告开会洽谈并告知被告按照续约合同书第十条第3点解除合同，被告未反对并签收终止租赁合约通知书。2016年12月15日，被告代表到星汇中心19楼现场收楼，并要求原告清除所有的残留物件。2016年12月22日，原告向被告要求退回租赁按金、空调费管理费按金，被告拒绝退还。被告该拒不退还租赁押金、中央冷气及管理费押金的行为严重损害了原告的利益。为维护自身合法权益，现原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告退回广东省东莞市常平镇XX村“星汇中心”写字楼1901室房屋租赁押金30738元、中央冷气及管理费11001元，合计41739元，并按照同期银行贷款利息向原告支付利息1210.43元（从2016年10月15日起算，暂计至2017年6月15日）；2、被告承担本案的所有诉讼费用。
被告刘英健辩称：一、租赁合同合法有效，根据合同约定，原告在死约期间提出解除合同，被告无需退还租赁押金及支付利息。被告与原告系在平等互利、协商一致的基础上签订租赁合同，其内容未违背法律强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。根据租赁合同，双方在第四条“租赁期限”特别约定，标注有明显的下划线，“第三年为生约（即自2017年7月1日至2018年6月30日止），乙方提前二个月书面通知甲方，并结清所欠费用，在此期间可提前退租，甲方必须将相关押金全数退回乙方”。“生约”�交易中约定俗成的经常使用的说法，与“死约”相对应，意为在一定期间之后，合同任何一方都有权解约。本案中双方明确约定第三年为生约，也即租赁前二年为死约，且合同中对该生约的部分予以下划线明确，只有在生约租赁期限的第三年，原告可行使提前书面通知退租并退回押金的权利，也即在租赁前二年（自2015年7月1日至2017年6月30日止），死约期间被告无需退还租赁押金及支付利息。根据租赁合同第十条第3款约定，“乙方如提早解除本租赁合同书（2015年7月1日至2017年6月30日期间），需提前两个月书面通知甲方，并需交齐所欠的水电费、冷气管理费及当月天数的租金”，该条款约定原告可在此期间向被告提出解除合同。结合前述合同第四条，原告在该期间提出解除合同，被告无需退还租赁押金。本案中，原告系在2016年10月7日提出解除租赁合同，也即在死约�间提出解除合同，不符合双方对退租、退回租赁押金的特别约定。因此，被告无需向原告退还租赁押金及支付利息。二、原告提出解除合同的事由不能成立，要求退还押金及支付利息没有事实和法律依据。本案中，原告诉称由于星汇中心门前东莞铁路施工导致楼房塌陷，直接影响其正常运营，该项事由不成立。根据被告了解的情况，案涉房屋并未出现倒塌及其他任何不符合合同约定或者不符合原告使用目的的情况，因此原告解除合同的事由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，原告提前解除合同，已造成被告无法实现预期收益的实际损失。且原告在生约期限前提前二个月通知解除合同的情形下，被告根据合同约定无需退还租赁押金及支付利息。鉴于以上答辩意见，望法院予以充分考虑和采纳，并恳请法院根据本案事实和相关法律的规定予以公正判决，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
第三人XX物业公司述称：原告是通过中介介绍打电话给第三人，第三人推荐了案涉租赁物给双方并促成了双方合同的签订。合同范本是第三人提供的，根据原告的要求进行了修改，加注了“生约”、“死约”。第三人认为前两年属于死约期，如果提前退租是没有押金退还的。
经审理查明，原告作为乙方、被告作为甲方，于2015年6月24日共同签订了一份续约合同书。续约合同书约定，原告租赁东莞市常平镇XX村“星汇中心”写字楼19层01号作为办公用途；租赁期限为三年，即自2015年7月1日至2018年6月30日止；第三年为生约（即自2017年7月1日至2018年6月30日止），原告提前二个月书面通知被告，并结清所欠费用，在此期间可提前退租，被告必须将相关�金全数退回原告；双方签署合同时，原告须向被告交纳二个月租赁押金30738元和二个月中央冷气费及管理费押金11001元；该租赁押金及各项费用押金由被告保管，保管期间不计利息，在租赁期间不能用作抵扣租金或所有因租赁该物业而发生及由原告承担的税收与费用；在租赁期满或双方同意解除合同时，被告于7个工作日内将租赁押金及各项费用押金全部退回原告；原告如提早解除本合同（2015年7月1日至2017年6月30日期间），需提前两个月书面通知被告，并需交齐所欠的水电费、冷气管理费及当月天数的租金。2016年10月7日，原告以星汇中心门前之莞惠铁路施工工程导致临近地面塌坊及楼房出现多次倒塌事件，对原告运营造成重大影响，甚至连番停顿办公室之正常运作以确保员工人身安全，导致原告产生无可预计之经济损失为由，依据续约合同书第十条第3款向被告发出《终止租赁合约通知书》，拟于2016年12月15日办理清退租手续，并要求退回租赁押金。同日，案外人曾昭明代被告签收了《终止租赁合约通知书》。2016年12月15日，原告清场后将案涉租赁物交还给被告，并结清了租金及水电费用。因被告没有向原告退还房屋租赁押金、中央冷气及管理费，原告于2017年7月12日向本院提起诉讼。
庭审中，原告陈述，原、被告双方系协商一致解除合同；原告起诉后被告没有支付过款项。被告陈述，原告主张的金额正确，没有异议；原告通知被告过去协商时，被告表示同意解除合同，但押金不予退还；代理人不清楚被告是书面通知还是口头通知原告押金不予退还的。
另查明，案涉租赁物有房产证；东莞市常平镇常平大道因莞惠地铁施工，确曾多次发生地面塌陷、民房坍塌事件。
上述事实，有星汇中心写字楼租�续约合同书、补充协议、收据、往来邮件、委托书、终止租赁合约通知书、签收条、清场照片、东莞市房地产交易登记证明书、房地产抵押登记收件收据、不动产（房产）登记信息查询结果等证据以及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，合法的租赁合同应当受到法律的保护。案涉租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，原、被告双方均应按照约定全面履行各自的义务。
原、被告双方签订的续约合同书期限为三年，约定第三年即2017年7月1日至2018年6月30日为生约。根据文义，相应的前两年即2015年7月1日至2017年6月30日应为死约。被告的该项主张，本院予以采信。在没有特别约定的情况下，原、被告双方均应遵守生约、死约的约定。
原告于2016年10月7日向被告提出终止租赁合约，符合“原告如提早解除本合同（2015年7月1日至2017年6月30日期间），需提前两个月书面通知被告，并需交齐所欠的水电费、冷气管理费及当月天数的租金”这一特别约定，但该条并未明确被告应退还租赁押金及各项费用押金。
被告在庭审中陈述，原告通知被告过去协商时，被告表示同意解除合同。故，本院认定原、被告双方系协商一致解除合同。原告的该项主张，本院予以采信。原告要求被告退回房屋租赁押金、中央冷气及管理费的诉讼请求，符合“在租赁期满或双方同意解除合同时，被告于7个工作日内将租赁押金及各项费用押金全部退回原告”这一特别约定。原告的该部分诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告在庭审中陈述，在同意解除合同时，被告表示了押金不予退还，但代理人不清楚被告是书面通知还是口头通知原告押金不予退还的；且，被告并未向本院提交其在签收原告发出的《终止租赁合约通知书》后，有向原告提出异议的证据。因此，被告应承担举证不能的不利法律后果。被告的该项抗辩意见，本院不予采信。
被告没有及时向原告退回房屋租赁押金、中央冷气及管理费，给原告造成利息损失，应自2016年12月15日交还案涉租赁物7个工作日后的2016年12月27日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率向原告支付利息至2017年6月15日止。原告的该部分诉讼请求，理据充分，本院予以支持。超出上述期限的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：
一、限被告�英健于本判决发生法律效力之日起五日内向原告香港捷达玩具有限公司东莞代表处退回广东省东莞市常平镇XX村“星汇中心”写字楼1901室房屋租赁押金30738元、中央冷气及管理费11001元；
二、限被告刘英健于本判决发生法律效力之日起五日内向原告香港捷达玩具有限公司东莞代表处支付利息（以41739元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2016年12月27日起计至2017年6月15日止）；
三、驳回原告香港捷达玩具有限公司东莞代表处的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费874元，由原告香港捷达玩具有限公司东莞代表处负担6元、被告刘英健负担868元。
如不服本判决，原告香港捷达玩具有限公司东莞代表处可在判决书送达之日起十五日内、被告刘英健可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨 欢
人民陪审员 陈妙玲
人民陪审员 周晓婷
二〇一七年十二月一日
书 记 员 何嘉琪
冯燕（代）
张政荣（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。