北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第26703号
原告（反诉被告）北京弘正业集团，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号A座6层。
法定代表人李松澜，总经理。
委托代理人倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。
被告北京博金思盈教育咨询有限公司，住北京市朝阳区安定门外立水桥北8号7号楼101室。
法定代表人王琳，总经理。
被告（反诉原告）刘玉国，男。
委托代理人张海林，男。
原告（反诉被告）北京弘正业集团（以下称弘正业集团）与被告北京博金思盈教育咨询有限公司（以下称博金咨询公司）、被告（反诉原告）刘玉国（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。弘正业集团的委托代理人倪静、刘玉国及�委托代理人张海林到庭参加了诉讼。被告北京博金思盈教育咨询有限公司经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
弘正业集团诉称：2008年4月25日，弘正业集团与北京鸿瑞圣馨物业管理有限公司（以下称“瑞馨物业公司”，刘玉国为法定代表人且为唯一投资人）签订了《租赁协议书》，刘玉国为保证人，约定由瑞馨物业公司承租弘正业集团名下的北京市朝阳区8号的二层楼、附属用房及相关附属用地，建筑面积总计1000平方米（以下称涉诉房屋及土地），租赁期限为2008年4月25日起，至2014年10月24日止。协议签订后在履行过程中，瑞馨物业公司在未通知弘正业集团的情况下更名为博金咨询公司，且变更了法人，且博金咨询公司于2011年10月12日被吊销，但租赁房屋一直在经营，未交还给弘正业集团。刘玉国是租赁房屋的实际使用人，且同时为租赁合同的保证人，因此刘玉国是承担交还承租房屋、支付水电费及赔偿损失的主体。协议书第六条第10款约定：“租赁期满或按本合同解除、终止租赁合同，乙方（即刘玉国）应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损地交还给甲方（即弘正业集团），甲方进行验收。乙方进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备，其不可移动部分无偿归甲方所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由乙方带走，并保证其不可移动部分使用状况完好并不对甲方的房屋及设备造成损害。”第九条第一款规定：“保证人对乙方（即瑞馨物业公司）的债务承担连带保证责任”，第二款规定：“保证担保的范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用”。现《租赁协议书》约定的租赁期限已到期，原被告双方未就续租事宜达成一致意见，弘正业集团多次催促刘玉国交还租赁房屋，均被拒绝，致使弘正业集团无法将房屋出租，产生巨额经济损失。现起诉请求：1、判令二被告将租赁房屋及附属设备设施交还给弘正业集团；2、判令二被告按同时期同地段房屋租赁价格1.5元/平米/天向弘正业集团支付交还房屋之前的租金损失，自2014年10月25日起计算至刘玉国交还房屋之日止，暂计至2015年5月14日共30.3万元；3、判令二被告赔偿弘正业集团的律师费50万元；4、判令二被告支付水费35770元、电费334815.69元，暂计至2015年5月4日，实际应以刘玉国交还租赁房屋之日的实际发生费用为准（本判决书中的货币均为人民币）。
刘玉国辩称并反诉称：不同意弘正业集团的诉讼请求。一、弘正业集团的诉讼请求没有法律依据和事实根据。首先，根据双方签订的《租赁协议书》第三条之规定：“合同期满后，同等条件下，弘正业集团考虑优先与刘玉国合作，租金标准另议。”该条可以证明，双方签订的合同到期后，弘正业集团应当继续与刘玉国续签合同，租金根据区域同等的价位标准收取。所以说，现在弘正业集团以合同到期要求刘玉国将房屋及附属设备设施完好无损交还弘正业集团，该请求没有任何法律依据。其次，弘正业集团要求刘玉国支付的租金损失30.3万元及律师费50万元和水电费370585.69元大部分子虚乌有。关于租金损失费，应当按照合同约定标准收取。关于律师费刘玉国拒绝支付，双方没有约定如果双方合作履行期间发生争议，起诉至法院产生的律师费由刘玉国方承担，弘正业集团主张的律师费没有任何依据。弘正业集团与律师签订的《委托代理协议》是伪造的，故意将代理费提高，根据《律师服务收费管理办法》第十三条第二款之规定：“代理收费，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30%”。关于弘正业集团主张的电费，刘玉国已经支付了弘正业集团。二、刘玉国要求弘正业集团续签合同，如果弘正业集团不续签合同，其行为违反了双方于2008年4月25日签订的《租赁协议书》第三条的约定。现弘正业集团拒绝续签与刘玉国续签合同，给刘玉国造成了房屋建造损失和装修损失。如果弘正业集团在签订合同时，不承诺到期后与刘玉国续签合同，那么刘玉国当初不可能与弘正业集团签订涉案的租赁合同，也不能投入一百多万元进行建房和装修。其次，双方签订的合同在没有经过双方或者人民法院解除的情况下，弘正业集团不能私自强行断水、断电并故意对外宣传合同到期，要求刘玉国的住户尽快搬走。其行为给刘玉国造成了经营损失。故此向法院提起反诉请求：判令弘正业集团赔偿刘玉国房屋建造损失费875805元、装修损失费659061元、因故意停电导致刘玉国的经营损失费15万元。
弘正业集团针对刘玉国的反诉辩称：租赁协议书约定的租赁期限已于2014年10月24日到期。在承租期间，刘玉国多次违约，拖欠租金、水费、电费，且在同等条件下，刘玉国与弘正业集团无法就续租事宜达成一致意见，因此，刘玉国应按合同约定交还其承租的房屋。1、刘玉国承租房屋为8号院内其中一栋，因该院设备陈旧，水、电、燃气、消防等多项检测、检查均不符合现行标准，弘正业集团早已收到相关部门口头整改要求，因此，弘正业在该院租赁合同到期后已将该院整体出租，并由承�人对水、电、燃气、消防等设备设施统一进行改造，预计需耗资千万，以达到现行标准。在此同等条件下，刘玉国无法满足续租要求，未能就续租事宜达成一致意见，已丧失优先续租权，刘玉国应按合同约定交还承租房屋。2、根据租赁协议书第四条第4款、第六条第1款及第5款的约定，承租方应按时交纳租金及水费、电费，但刘玉国在承租期间，多次拖欠租金，且从未支付过水费、电费；其次，租赁协议书第一条第1款及第六条第4款、第6款约定，承租方不准私搭乱建，应在办理相关手续后方可对承租房屋进行扩建改造，刘玉国承租期间，在未取得任何批准文件的情况下，私自扩建、改造承租房屋；另外，租赁协议第六条第9款约定，承租人不得以任何形式将承租房屋转租、转借、转包、转让给他人，不得超越本合同将承租房屋挪作他用，然而，刘玉国未经弘正业同意，未经相关部门批准，私自将承租房屋改造为公寓出租给他人。刘玉国的行为已构成多次反复违约，已丧失优先租赁权，且基于诚信问题，弘正业集团亦不考虑与其续租。3、依据租赁协议书第九条第二款规定：“保证担保的范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用”。刘玉国作为承租房屋实际使用人及保证人，应赔偿弘正业实现债权的费用。据上，弘正业集团与刘玉国就续租事宜无法达成一致意见，刘玉国应按合同约定交还承租房屋，支付拖欠的水费及电费，并按同时期同地段房屋租赁价格给予弘正业租金补偿，自租赁协议书到期日至刘玉国交还承租房屋为止，另外还应赔偿弘正业因其违约拒不搬出引起诉讼的律师费用。三、刘玉国要求弘正业集团赔偿其房屋建造费及装修损失费没有任何事实及法律依据。1、刘玉国与�正业签署租赁协议书时存在承租房屋，且承租房屋有产权证，刘玉国承租房屋后在没有取得任何手续的情况下，私自在承租房屋旁边建设房屋，至今未取得任何合法手续，属违章建筑，应予以拆除，刘玉国要求弘正业对其违章建筑进行赔偿，没有任何法律依据，且不仅不应赔偿，还应受到相关部门的处罚，如支持刘玉国对违章建筑进行赔偿的主张，即承认了违章建筑的合法性，支持了私搭乱建的违法行为，与现行法律法规相违背。2、刘玉国依据租赁合同的期限自行决定的投资数额，应对自己的投资行为承担责任，自负盈亏，而不应将投资回报强加于弘正业集团。现租赁合同到期，双方未能就续租事宜达成一致意见，刘玉国应按租赁合同的约定搬离。3、弘正业集团未就刘玉国私自建设的违章建筑收取过租金，亦未承认其合法性，刘玉国私搭乱建的房屋收益在租赁合同期内完全归刘玉国所有，刘玉国在明知租赁合同期限的前提下，为自己获取更多收益私建违章房屋，无权要求弘正业对其私建的违章房屋进行赔偿。退一步说，即使弘正业集团需要承担一定的管理责任，亦不是针对刘玉国，而是针对相关政府部门，如相关政府部门因此对弘正业进行了处罚，亦应由刘玉国承担赔偿责任。因此，刘玉国要求弘正业对其违章建筑进行赔偿，没有任何事实及法律依据。4、租赁协议书第六条第10款约定：“租赁期满或按本合同解除、终止租赁合同，乙方（即被告）应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损地交还给甲方（即原告），甲方进行验收。乙方进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备，其不可移动部分无偿归甲方所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由乙方带走，并保证其不可移动部分使用状况完�并不对甲方的房屋及设备造成损害。”第11款：“乙方对房屋所进行的装修、装饰，改造扩大的房屋面积不得作为乙方的债务补偿。”依据合同约定，租赁期满刘玉国交还房屋，装修、装饰及增加的房屋、设备，不可移动部分无偿归弘正业集团所有。据上，刘玉国主张赔偿其房屋建造损失及装修损失即没有法律依据亦没有合同依据，不应得到支持。四、刘玉国要求弘正业赔偿停电导致的经营损失费没有任何事实及法律依据。1、刘玉国自承租房屋之日开始，至租赁期限届满，从未向弘正业交纳过电费、水费，其中电费部分一直由弘正业集团垫付，给弘正业集团带来较大经济损失。2、承租房屋的临时停电是在租赁期限届满后，其主张赔偿没有任何事实及法律依据。3、刘玉国未就停电及损失部分提供有效证据支持。据上，刘玉国主张弘正业赔偿其经营损失，没有任何事实及法律依据。
博金咨询公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2008年4月25日，弘正业集团（合同甲方，出租方）与瑞馨物业公司（承租方）、刘玉国（保证人）签订《租赁协议书》，约定：乙方承租北京市朝阳区8号（以下称8号院）甲方的二层楼、附属用房及相关附属用地（红线界图确认），建筑面积总计（实际测量为准）1000平方米（其房产证注明的面积为667平方米）；因国家政策附属用地用房面积减少，租金不减；乙方如需增加新的建筑，应取得甲方同意，未经甲方许可，乙方不准在厂内私搭乱建；租赁用途为办公、居住、仓储；租赁期限为6.5年，自2008年4月25日起，至2014年10月24日止；2008年4月25日至2011年4月25日期间每年租金20万元，2011年4月25日至2014年4月25日期间每年租金22万元，2014年4月25日至2014年10月25日期间付租金7.3万元；乙方缴纳保证金5万元；合同期满后，同等条件下，甲方考虑优先与乙方合作，租金标准另议；甲方通过自备井向乙方及笔克公司和亚北医院供应生活、生产用水，自备井在使用过程中维修费用和增加辅助设施的费用，由乙方与笔克公司和亚北医院按15%分摊，乙方每月水指标数为50吨，每吨3.5元，如超指标用水，按市节水办罚款办法处理；每年水指标分配按市节水办的指标分配做相应调整，乙方自备净化水设备，净化后饮用；乙方与笔克公司共用一台3**千伏安的变压器，乙方可使用50千伏安电容量，如电容电量不能满足乙方和笔克公司的使用，由乙方与笔克公司共同增容，费用共同分担。每年315千伏安变压器的电维护费用由乙方与笔克公司按15%额度分摊；鉴于该厂区�屋供水、供电线路为共用，乙方须单独改造为本单位自用线路；租赁期内乙方使用的水、电费用由乙方负担，由甲方垫付的各项费用,乙方应在甲方垫付后5日内将垫付款一次性付给甲方；乙方按时向甲方交纳水费、电费，如乙方拖欠水电费甲方有权停止供应；租赁期满或按本合同解除、终止租赁合同，乙方应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损地交还给甲方，甲方进行验收；乙方进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备，其不可移动部分无偿归甲方所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由乙方带走，并保证其不可移动部分使用状况完好并不对甲方的房屋及设备造成损害；乙方对房屋所进行的装修、装饰，改造扩大的房屋面积不得作为乙方的债务补偿；保证人对乙方的债务承担连带保证责任；保证担保的范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用。刘玉国作为乙方法定代表人和保证人签署了该合同。
在签订《租赁协议书》时，刘玉国为瑞馨物业公司法定代表人且为该公司唯一股东。2010年6月21日，瑞馨物业公司名称变更为博金咨询公司，法定代表人和投资人亦变更，刘玉国不再是该公司法定代表人和投资人。2011年10月12日，博金咨询公司因未办理年检被吊销营业执照。刘玉国称，涉诉的租赁房屋是我在实际使用，租金和水电费也是我在实际缴纳。后来因为瑞馨物业公司不经营了，还要报税，没有实际用途，所以就转让出去了。我没有博金咨询公司的联系方式。我对外和租户签订合同用的是一个不存在的公司名字，租金是我个人收取。
弘正业集团提交2014年11月4日更换电表时拍摄的照片，证明该电表读数为8663.43×60千瓦�，该照片旁有刘玉国签字确认。弘正业集团提交其向电力公司交纳电费的发票，证明其按照商业用电标准向电力公司交纳电费，向租户收取电费都是按照每千瓦时1.09元收取。弘正业集团和刘玉国于2015年8月13日对刘玉国使用的涉诉房屋新电表读数进行了核实并拍摄有照片，新电表读数为1200，该电表为40倍电表，实际用电量为1200×40千瓦时。
刘玉国称，2014年12月弘正业集团要把变压器从室内挪到室外，同时把电表换了，挪完之后弘正业集团让我去看电表，说其中一块旧电表是我的，并让我在旧电表旁签字。旧电表的读数是我签的字，但我不确定电表是不是我的。即使电表是我的，这个旧电表还包括有一排30多间平房的用电，这排平房不在涉诉租赁房屋范围内，是弘正业集团租给王鹏的，王鹏转租了，实际经营者叫王清林。签订合同�没有约定电费标准，口头约定是按照居民用电标准计算，没说具体多少钱，我们主张是0.48元一度。弘正业集团私自更换了电表，导致我们的用电数字无法确定，弘正业集团在2015年5月让我们交了20万元电费，算是结清了截止到换电表那天的电费，之后的电费就按照新电表的度数缴纳。院里用的是深井水，不是自来水，水表是坏的，我从没交过水费。原被告没有约定按照每天4吨收取水费。合同约定每月是50吨，每吨3.5元，每个月是175元，我们要求按照合同约定的标准交纳水费。我跟小租户是每个屋每月收10元水费，一共70个屋子对外出租，每月的实际用水量我没法计算。
因弘正业集团申请，该公司工作人员李某到庭作证称，我公司向供电局缴纳电费平均1.09元一度，最高1.23元，最低1.04元。我们向租户收缴是按照1.09元的标准收的，刘�国的电费也是按照1.09元的标准收。整个厂区有四家缴纳水费的商户，因为被告的水表坏了，所以跟刘玉国约定每天按照4吨水计算，每吨3.5元，不再抄表了。
因刘玉国申请，其同学李某某到庭作证称，合同快到期时刘玉国找弘正业集团续签合同，弘正业集团不同意，没说原因，就说到期不租了。合同到期后刘玉国找弘正业集团交纳租金，弘正业集团不收。但是弘正业集团把涉诉房屋租给了北京宁尚隆商贸有限公司（以下称宁尚隆公司），一个叫张某某的。我听丽水宾馆的刘某说宁尚隆公司是2013年租给他的。2015年8月弘正业集团经常给停电。
因刘玉国申请，丽水宾馆的经理刘某到庭作证称，2014年宁尚隆公司的张某某要跟我签合同，把我收归他管，我要求他证明他跟弘正业集团已经签了合同。我没有看到宁尚隆公司和弘正业集团的合同，但是宁尚隆公司和颈椎病医院在2013年12月28日签了合同，说明宁尚隆公司在之前就已经和弘正业集团签了合同。丽水宾馆和瑞馨物业公司两家与颈椎病医院是隔开的，不进出一个门，但都是一个院。张某某曾经拿了一个合同，只给我看了封皮，中间的内容钉上了，他说这里面有6000平米，包括颈椎病医院、丽水宾馆、瑞馨物业公司在内，年房租是300万。弘正业集团把这一块地方给了宁尚隆公司，让宁尚隆公司来管理，再加价租给我们。2012年我的宾馆经营不好，李某说院里有块空地，可以搭配拉一下我的亏损，我就盖了房。李某知道我盖房，从来没制止，还让我把这个楼缺的角给接上了。现在不到两年，要通通收回，也不给我赔偿。
弘正业集团称，证人李某某与被告有利害关系。我公司已起诉丽水宾馆腾房并缴纳水电费，所以证人刘某也有利害关系。我公司把8号院隔成了两个院，颈椎病医院在西院，西院是5800平方米，我公司在2013年确实把颈椎病医院的西院租出去了。东院6000平米，只是有意向租给宁尚隆公司，但那时没签合同，后来2015年4月签的合同。
弘正业集团提交该公司与宁尚隆公司签订的《租赁合同书》，该合同约定弘正业集团将8号院内部分房屋及整体院落建筑面积6000平米租赁给宁尚隆公司，租期从2015年4月15日至2024年7月14日，第1年租金210万元，逐年递增。该合同无落款日期，弘正业集团称该合同是在2015年4月租期开始前的一个星期签订的。
刘玉国提交宁尚隆公司与北京万和颈椎病医院（以下称颈椎病医院）于2013年10月签订的《租赁合同书》、北京赛温酒店管理有限公司（以下称赛温酒店）的工商登记信息、宁尚隆公司的工商登记信息，证明弘正业集团在2013年10月已将场地租给宁尚隆公司，宁尚隆公司租赁场地后注册了赛温酒店，赛温酒店就是现在东院经营的莫泰酒店，宁尚隆公司和赛温酒店的法定代表人都是张某甲。
弘正业集团称，宁尚隆公司与颈椎病医院2013年签订合同时，莫泰酒店场地原来的租户笔克公司租赁合同到期已经搬走了。2015年院里所有租户的合同都到期之后，我公司才和宁尚隆公司签订了整个院的租赁合同。
因刘玉国申请，本院委托鉴定机构对8号院内涉诉租赁房屋内不可分离的装修物现价值以及自建房造价进行评估，鉴定机构于2015年11月30日出具评估报告，评估结果为：自建房土建部分506663元、装修部分249831元、水电部分119311元，总计875805元�承租房装修改造土建部分271800元、装修部分229079元、水电部分158182元，总计659061元。鉴定费30840元，已由刘玉国预交。弘正业集团认为该评估结果过高。刘玉国称，承租房2008年装修改造花了68万元。自建房是2011年建的两层楼房，面积400多平米，土建花了60多万元，装修花了10多万。
刘玉国提交其与博金咨询公司法定代表人王琳于2010年6月2日签订的《协议书》，证明其将瑞馨物业公司转让给王琳时已约定转让前的债权债务均归刘玉国。刘玉国提交施工人给其出具的工程款收条，证明涉诉租赁房屋的装修和自建房均系刘玉国个人出资，与博金咨询公司无关。弘正业集团和刘玉国均认可租赁合同实际系刘玉国履行，租金、保证金均系刘玉国交纳。弘正业集团同意将5万元保证金用于折抵诉讼请求或退还。
庭审中，弘正业集团和刘玉国就其主张各自提供了证据，博金咨询公司未到庭进行质证。
上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，弘正业集团与瑞馨物业公司、刘玉国签订的《租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。瑞馨物业公司后更名为博金咨询公司，其公司内部投资人变更情况对外不得对抗合同相对方弘正业集团。刘玉国自认是租赁合同的实际履行者，且在合同中承诺承担保证责任，故本案中刘玉国应与博金咨询公司共同对弘正业集团连带承担合同责任。该租赁合同已于2014年10月24日到期终止，此后双方未能续约，弘正业集团未再收取被告方租金，拒绝继续出租给被告方，被告方至今仍占用房屋已没有法律依据。弘正业集团要求二被告立即交还房屋及附属设备设施并支付房屋使用费的诉讼请求本院予以支持。对于房屋使用费的计算标准，弘正业集团要求按照同时期同地段房屋租赁价格每平米每天1.5元计算缺乏合同依据，但参照弘正业集团与宁尚隆公司所签租赁合同价格可知原被告之间租赁合同价格已明显低于现阶段同类房屋租金，如按照原被告之间租赁合同价格计算房屋使用费不利于督促被告及时腾房，综合本案情况，依据公平原则，对2015年8月13日前的房屋使用费本院参考原被告之间租赁合同价格依法酌定为18万元，此后的房屋使用费本院参考弘正业集团与宁尚隆公司之间租赁价格依法酌定为按照每年35万元标准计算至被告交还房屋之日止。刘玉国交纳的5万元保证金应用于折抵弘正业集团的诉讼请求，折抵后2015年8月13日前的房屋使用费为13万元。
对于弘正业集团要求被告支付水电费的诉讼请求，根据生活常识，刘玉国在电表读数照片上签字的行为说明其认可该用电量，刘玉国称其中包括他人用电的抗辩意见没有证据佐证，本院不予采信，本院对弘正业集团依据电表读数照片主张的被告方2015年8月13日前用电量500376.6千瓦时予以认可。对于电费计算标准，刘玉国主张的每千瓦时0.48元标准低于弘正业集团向电力公司垫付的交费标准，本院不予采信，考虑到弘正业集团作为出租方，未在签约时或履行过程中与承租方书面约定电费标准，亦未及时向被告方催收，对于2015年8月13日前的电费标准，本院参照弘正业集团向电力公司垫付的交费标准依法酌定为按照每千瓦时0.8元计算，共计400301.28元，被告已支付20万元，还应支付200301.28元。2015年8月13日后被告不及时腾房应自行承担不利后果，依据公平原则，此后的电费本院参照弘正业集团主张的标准依法酌定为按照每千瓦时1元计算。同理，对于水费计算标准，弘正业集团作为出租方，未能充分举证其主张的水费标准，应承担不利后果，对于2015年8月13日前的水费，本院参照刘玉国主张的每月175元标准依法酌定为15200元，被告不及时腾房，依据公平原则，此后的水费标准本院依法酌定按照弘正业集团主张的每天14元标准计算至被告交还房屋之日止。
合同中并未约定律师费及其计算标准，弘正业集团要求被告赔偿律师费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
对于刘玉国要求弘正业集团赔偿房屋建造损失费875805元、装修损失费659061元的反诉请求，弘正业集团在合同到期后将全部房屋收回统一出租给宁尚隆公司，该行为使弘正业集团因降低出租管理成本�获益，却使被告方依据合同到期后优先续约的条款而产生的合理预期落空，弘正业集团未提交证据证明其在选择合同到期后的续约对象时给予了宁尚隆公司和被告方平等的缔约机会，并且被告方在同等条件下放弃续约。鉴于此，依据公平原则，弘正业集团应当适当赔偿被告方的房屋建造损失和装修损失，具体金额本院依法酌定为35万元。刘玉国要求弘正业集团赔偿经营损失费的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
博金咨询公司经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京博金思盈教育咨询有限公司、被告（反诉原告）刘玉国承担连带责任，于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区8号院内其承租原告（反诉被告）北京弘正业集团的房屋、其自建房屋及相关附属设备设施交还北京弘正业集团。
二、被告北京博金思盈教育咨询有限公司、被告（反诉原告）刘玉国承担连带责任，于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京弘正业集团支付本判决书主文第一项判令其交还房屋的使用费，其中2015年8月13日之前的房屋使用费为十三万元，之后的房屋使用费按照每年三十五万元的标准计算至北京博金思盈教育咨询有限公司和刘玉国将房屋交还北京弘正业集团之日止。
三、被告北京博金思盈教育咨询有限公司、被告（反诉原告）刘玉国承担连带责任，于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京弘正业集团支付本判决书主文第一项判令其交还房屋的电费，其中2015年8月13日之前的电费为二十万零三百零一元二角八分，之后的电费按照每千瓦时一元的标准计算至北京博金思盈教育咨询有限公司和刘玉国将房屋交还北京弘正业集团之日止。
四、被告北京博金思盈教育咨询有限公司、被告（反诉原告）刘玉国承担连带责任，于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京弘正业集团支付本判决书主文第一项判令其交还房屋的水费，其中2015年8月13日之前的水费为一万五千二百元，之后的水费按照每天十四元的标准计算至北京博金思盈教育咨询有限公司和刘玉国将房屋交还北京弘正业集团之日止。
五、原告（反诉�告）北京弘正业集团于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘玉国支付房屋建造损失和装修损失赔偿款共计三十五万元。
六、驳回原告（反诉被告）北京弘正业集团的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）刘玉国的其他反诉请求。
原被告如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5915元，由弘正业集团负担3000元（已交纳），由博金咨询公司和刘玉国连带负担2915元（弘正业集团已预交，博金咨询公司和刘玉国于本判决生效之日起10日内支付给弘正业集团）。反诉案件受理费9960元，由刘玉国负担7885元（已交纳），由弘正业集团负担2075元（刘玉国已预交，弘正业集团于本判决生效之日起10日内支付给刘玉国）。公告费560元，均由博金咨询公司和刘玉国连带负担（弘正业集团已预交，博金咨询公司和刘玉国于本判决生效之日起10日内支付给弘正业集团）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宋培海
人民陪审员 贾松涛
人民陪审员 王胜太
二〇一六年六月十七日
书 记 员 姜 真