云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终929号上诉人（原审被告）：楚雄百川伟业置业有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇团结路155号北浦伟业广场4幢5楼。统一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，系该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈小丽，女，1988年4月1日生，现住楚雄市。上诉人楚雄百川伟业置业有限公司（以下简称百川伟业公司）因与被上诉人沈小丽商品房销售合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2016）云2301民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人百川伟业公司上诉请求：撤销楚雄市人民法院(2016)云2301民初2166号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，并由沈小丽承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、百川伟业公司存在免责情形：1、百川伟业公司在一审中提交的气象部门出具的降雨情况表证实，2014年、2015年楚雄地区降雨量比往年明显增多，导致工期延误，这属于不可抗力导致工期延误。2、2013年国务院出台调控楼市的国五条，收紧房贷严重影响整个房地产市场的资金回笼，百川伟业公司因此需要调整融资渠道和方式，政府政策的变化影响了项目的推进，影响了合同的按约履行，属于情势变更的情形。3、市政电路施工的进度影响了小区的电路安装，鹿城供电局于2015年7月初才开始电路施工改造，小区的强电施工直到2015年12月才完成，导致交房延误。4、百川伟业公司和沈小丽签订的《补充协议》第九条第4款约定：“若出现以下情形之一导致甲方逾期交房的，甲方不承担逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件；（2）因政府政策的变化或为遵守政府法规；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。”百川伟业公司逾期交房是事实，但是存在不可抗力、政府政策及市政施工影响等免责情形。二、《商品房购销合同》约定交付合格的房屋不等于交付验收通过的房屋，房屋已经具备居住使用条件，要求百川伟业公司继续承担违约责任缺乏依据。交付的房屋虽未经总体验收，但分项验收已经通过，建设方也已经验收了工程质量，客观上也已经进行了大部分的实际交付及使用，未进行最后一道总体验收的原因是建设方与施工方因工程款结算产生争议，施工方不配合办理档案移交和验收，而不是工程未完工或者存在质量问题。沈小丽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持一审判决。对于百川伟业公司提出的项目已经验收合格的事实，沈小丽不予认可。沈小丽向一审法院起诉请求：1、判令百川伟业公司为沈小丽办理北浦伟业广场5幢21层5-2016号商品房的产权证明书（包括房屋所有权证、土地使用权证），并交付沈小丽；2、由百川伟业公司支付沈小丽算至2016年7月1日的逾期交房违约金12413.6元（20元/天×30天＋218771元×0.02%/天×270天），自2016年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，每逾期一天按总购房款的0.02%计算；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：百川伟业公司于2013年2月1日、2013年6月27日取得《国有土地使用权证》，2013年3月13日取得《建设用地规划许可证》，2013年7月26日取得《建设工程规划许可证》，2013年8月27日取得《建筑工程施工许可证》，2013年9月18日取得《商品房预售许可证》。2013年11月5日，沈小丽(乙方)与百川伟业公司(甲方)签订《商品房购销合同》，约定：沈小丽购买北浦伟业广场第5幢第21层5-2106号房，房价款218871元，“第七条交付期限，甲方应于2015年8月29日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。同日，双方签订《补充协议》约定“第九条第4款若出现以下情况之一导致甲方逾期交房的，甲方不承担本合同第九条约定的逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件，（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令，（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的”。沈小丽已付清了全部购房款。百川伟业公司2016年1月10日在北浦伟业广场外部的商铺粘贴交房的公告，2016年1月19日电话通知沈小丽接房。至法庭辩论终结，沈小丽未接收房屋，北浦伟业广场项目尚未通过竣工验收。一审法院认为，办理房屋产权证的前提是双方已办理完毕房屋交接手续，但本案中北浦伟业广场项目至法庭辩论终结尚未竣工验收不具备法定的交付条件，并未交付沈小丽使用，故北浦伟业广场第5幢第21层5-2106号房尚不具备办理房屋产权证的条件，对于沈小丽要求百川伟业公司办理房屋产权证的主张，不予支持。“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力可以是自然原因（如台风、地震、水灾、旱灾等自然灾害）酿成的，也可以是人为的、社会因素（如战争、政府禁令、罢工等）引起的。百川伟业公司提交的2014年至2015年降雨资料、北浦伟业广场强电施工情况说明，虽能证明2015年度降雨较历年稍多、北浦伟业广场强电施工工期延后，但没有证据证明在北浦伟业广场建设过程中遇到不可抗力以及政府政策变化、政府市政工程的建设足以影响北浦伟业广场项目工程的施工。故对百川伟业公司的辩解不予采纳。虽然北浦伟业广场项目工程建设已经完工，但未通过竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。百川伟业公司提交的客户受电工程竣工检验意见书、建设工程档案初验意见表、北浦伟业广场项目交房公告、情况说明，对证据的客观性予以确认，但不能证明百川伟业公司主张的待证事实。百川伟业公司无证据证明北浦伟业广场项目具备交付使用条件。百川伟业公司提交的商品房使用说明书、质量保证书，没有已完成竣工验收的证据佐证，不予评判。百川伟业公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，百川伟业公司应承担约定交房次日即2015年8月30日至完成竣工之日的逾期交房违约金。沈小丽主张百川伟业公司支付违约金的诉请，不违反法律规定，予以支持。关于沈小丽要求百川伟业公司办理房屋产权证的诉讼请求，北浦伟业广场项目至法庭辩论终结尚未进行综合竣工验收不具备法定的交付条件，并未交付沈小丽使用，故北浦伟业广场第5幢第21层5-2106号房尚不具备办理房屋产权证的条件，沈小丽可于待涉案房屋具备办证条件再行主张权利。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定判决：一、由楚雄百川伟业置业有限公司于本判决生效后30日内支付沈小丽2015年8月30日至2016年7月1日的逾期交房违约金12413.6元，并支付自2016年7月2日起至竣工验收合格之日止的逾期交房违约金，按218771元的日0.02%计算；二、驳回原告沈小丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取55元，由楚雄百川伟业置业有限公司负担（未交，限判决生效后30日内履行）。二审中，经征询双方当事人对一审认定事实的意见，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的法律事实予以确认。本院二审期间，百川伟业公司围绕上诉请求提交了以下证据：1、工程施工许可证；2、施工图设计文件审查合格书；3、建筑工程竣工验收报告；4、建筑工程质量检查报告；5、建筑工程质量评估报告；6、建筑工程竣工报告；7、建设工程档案初验意见表；8、建设工程规划验收单、环保行政许可决定书；9、消防验收意见书；10、房屋质量保修书；11、建筑工程抗震设防专项审查批准书；12、工程竣工验收证明书；13、建设工程竣工规划核实备案证，证据1—13欲证明北浦伟业广场项目已经全部竣工并按要求办理了竣工验收备案手续。14、云南电网公司楚雄供电局楚电市场[2013]83号《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》《用户受电工程高压供电方案答复单》《客户受电工程中间检查意见书》《客户受电工程竣工检验意见书》及相关附件、楚雄鹿城供电局出具的内容为“10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线新建工程属于楚雄市2014年城市配网之一，于2015年11月25日正式投运。10KV小河口Ⅰ回（调度命名为10KV楚滨联络线）T接至北浦伟业广场专线名称为10KV小河口Ⅰ回线、10KV小河口Ⅱ回（调度命名为10KV楚西联络线）T接至北浦伟业广场专线名称为10KV伟业广场Ⅱ回线，此两条线路均由楚雄市北浦伟业广场出资架设的专线，专供北浦伟业广场使用。”的《情况说明》、内容为“10KV小河口Ⅰ、Ⅱ回线新建工程属楚雄市2014年城市配网项目之一，项目正式开工于2015年6月15日，经四个月实施及启委会验收合格后，10KV小河口Ⅰ回（调度命名为“10KV楚滨联络线”）、10KV小河口Ⅱ回（调度命名为“10KV楚西联络线”）于2015年11月25日正式投运。”的《情况说明》，欲证明百川伟业公司于2013年就向供电部门申请供用电线路建设，但是10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线于2015年6月15日才开工建设，于2015年11月25日正式投运，2015年12月11日竣工验收合格，对北浦伟业广场项目的建设造成了影响，根据双方签订合同的约定，北浦伟业广场逾期交房是受到市政工程的影响，有免责事由。经质证，沈小丽对以上证据1—13的真实性无异议，但不认可其合法性和关联性，认为无法证明其欲证事实，竣工验收的时间应以建设局备案时间为准。对证据14的真实性、合法性、关联性均不认可，认为10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线不属于市政工程，而是北浦伟业广场项目的一部分，属于北浦伟业广场的生活用电，而不属于施工用电。且北浦伟业广场项目未能按期竣工验收与电力部分的施工建设没有直接关系，哪怕存在电力工程影响施工的情况，百川伟业公司也从未将相关信息告知购房户。本院认为，以上证据能够证明楚雄北浦伟业广场项目在建设过程中受到10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线建设影响的情况及项目整体于2016年9月1日竣工验收的事实。二审另查明，2013年，百川伟业公司向楚雄市供电有限公司申请“北浦伟业广场”项目的永久供用电线路，2013年10月16日，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，内容为：北浦伟业广场项目所在地距离上级电源110KV变电站均较远，因市政配套电缆沟修建滞后，相应的配电网规划项目无法按期建成，且规划拟建的110KV花果山变电站由于文鼎路东段、东南新城4号路未修建而不具备外部建设条件，目前老城区鹿城东路至威楚大道片区供电电源点不足，难以满足在建报装容量较大项目的永久性用电需求。根据配电网实际情况，决定采用过渡供电方案和终期供电方案相衔接的方式，满足北浦伟业广场报装用电需求，具体为：（一）同意百川伟业公司北浦伟业广场项目采用10KV电压等级供电。（二）过渡供电方案：1、目前楚雄市住建部门正在组织修建雄宝路阳光大道交叉口至小姑英段配套电缆沟，为提高该片区供电能力，计划2014年从110KV东郊变电站10KV楚风苑Ⅰ、Ⅱ号回线T接建设10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线，预计2014年12月建成投入运行，因供电容量有限，只能初步缓解该区域供电能力不足问题。2、同意北浦伟业广场项目从10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号（豪胜酒店旁环网柜）T接两回10KV线路供电，该两回10KV线路分别接入北浦伟业广场10KV配电室Ⅰ、Ⅱ段母线。3、根据过渡供电方案供电能力，期间北浦伟业广场每回线路用电负荷原则不得超过2500KW，超出部分云南电网公司楚雄公司供电局有权采取限电措施，以确保配电网安全运行及其他客户的用电需求。（三）终期供电方案。待楚雄市文鼎路东段、东南新城4号路及配套电缆沟修建完成，110KV花果山变电站建成投运后，北浦伟业广场相关负荷接入110KV花果山变电站供电，方可满足申请报装容量用电需求。但10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线输电线路于2015年6月15日才开工建设，于2015年11月25日正式投运，于2015年12月11日竣工验收合格。百川伟业公司提交的《工程竣工验收证明书》上载明北浦伟业广场项目于2016年9月1日竣工并经验收合格。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、沈小丽购买的房屋是否具备办理房屋产权证条件？二、百川伟业公司应否承担逾期交房的违约责任？三、百川伟业公司应承担的逾期交房违约金应如何计算？针对第一个焦点，本院认为，办理房屋产权证的前提是双方已办理完毕房屋交接手续，但本案双方当事人至今并未办理房屋交接手续，故北浦伟业广场第5幢第21层5-2106号房尚不具备办理房屋产权证的条件，对于沈小丽要求百川伟业公司办理房屋产权证的诉讼请求，不能成立。针对第二个争议焦点，本院认为，根据沈小丽与百川伟业公司签订的《商品房购销合同》约定，百川伟业公司于2015年8月29日前将经建设单位组织验收合格,并符合合同约定的房屋交付给沈小丽，但百川伟业公司与沈小丽至未办理交接房手续，百川伟业公司存在逾期交房的事实，对此事实，双方当事人均无异议，双方仅对逾期交房的责任如何承担存在争议，百川伟业公司认为在本案中存在不可抗力及情势变更的情形，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力可以是自然原因（如台风、地震、水灾、旱灾等自然灾害）酿成的，也可以是人为的、社会因素（如战争、政府禁令、罢工等）引起的。”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。百川伟业公司上诉提出的免责事由均不符合法律规定的不可抗力及情势变更的情形，百川伟业公司的此项主张不能成立。本案中，百川伟业公司和沈小丽签订的《补充协议》第九条第4款约定：“若出现以下情形之一导致甲方逾期交房的，甲方不承担逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件；（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。”。百川伟业公司于2013年向楚雄市供电有限公司申请北浦伟业广场项目的供用电线路后，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，该批复根据电力市政基础设施的实际情况给出了终期供电解决方案和过渡供电方案。本院认为，因终期供电方案相应的配电网规划项目无法如期完成，导致北浦伟业广场项目暂时采取过渡供电方案供电，而过渡供电方案的供用电线路10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线于2015年12月11日经建设竣工验收，该情形属于双方签订的《补充协议》第九条第4款约定的情形，本案存在北浦伟业广场项目的建设受到终期供电方案相应的配网规划项目无法如期完成的影响和10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线建设影响的情形，综上，根据双方合同约定并结合在案证据，对于北浦伟业广场项目建设受到以上影响的时间不应计算逾期交房违约金。针对第三个争议焦点，本院认为，百川伟业公司与沈小丽签订《商品房购销合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，对双方均有拘束力，合同合法有效。合同对百川伟业公司如未按约定的时间交房的违约责任做了约定，该约定并不违反法律规定，根据争议焦点一的论述，在扣除《补充协议》第九条第4款中约定的因政府进行市政工程建设影响项目建设的逾期时间后，百川伟业公司应按照合同约定向沈小丽支付违约金。因10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线于2015年12月11日竣工验收，自2015年12月12日起，影响北浦伟业广场项目建设的情形消除，故本案应自2015年12月12日开始计算逾期交房违约金。由于沈小丽至今尚未接房，故逾期交房违约金本院依法计算至《工程竣工验收证明书》上载明的北浦伟业广场项目竣工验收合格之日止，即2016年9月1日至。百川伟业公司应支付沈小丽的逾期交房违约金具体为：2015年12月12日至2016年1月10日共计600元（30天×20元/天）；2016年1月11日至2016年9月1日共计10282.24元（218771元×235天×0.02%），合计10882.24元。综上所述，楚雄百川伟业置业有限公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实部分不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销楚雄市人民法院(2016)云2301民初2166号民事判决；二、由楚雄百川伟业置业有限公司在本判决生效后15日内支付沈小丽逾期交房违约金10882.24元；三、驳回沈小丽的其他诉讼请求。一审案件受理费55元，二审案件受理费110元，合计165元，由楚雄百川伟业置业有限公司负担（已付110元，未付55元）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判长 刘 芳审判员 陈翠连审判员 吴启贤二〇一七年九月十二日书记员 苏正生