辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4699号
上诉人（原审被告）：沈阳斯博特健身有限公司，住所地沈阳市于洪区南阳湖街168号。
法定代表人：田晓光，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市于洪区南阳湖街168号。
负责人：阎明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卞宇杰，女，1973年1月8日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：田晓光，男，1986年9月8日出生，汉族，住河北省沧州市。
委托诉讼代理人：田洪波（田晓光父亲），男，汉族，1961年5月6日出生。
上诉人沈阳斯博特健身有限公司（以下简称“斯博特健身公司”）与被上诉人金碧物业有限公司沈阳分公司（以下简称“金碧物业公司”）、田晓光物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初12254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
斯博特健身公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或者查清事实后改判；2.一、二审诉讼费用均由金碧物业公司承担。事实和理由：一、一审判决基本事实不清，认定事实错误。物业管理费3.5元/月/平方米虽为物业条款，但并未对委托哪家物业公司明确约定，事实上田晓光与恒大长基公司负责人事后约定委托金碧物业公司负责物业管理，服务内容：卫生、设备设施维修、安全等方面，物业费标准为1.5元月/平方米，起交时间2014年12月1日。一审法院认定交费至2015年5月31日，实际履行可得出是1.5元月/平方米的标准，一审认定的标准错误。金碧物业公司不履行物业服务义务，我方有权不交或少交物业费，并根据金碧物业公司违约过错及给我方带来的损害，向其主张损失赔偿。二、金碧物业公司诉请数额为48万元，一审法院判决应付56万余元，超出了诉讼请求。
金碧物业公司、田晓光共同辩称，斯博特健身公司的上诉主张事实不存在，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当判决维持。
金碧物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令斯博特健身公司、田晓光支付2015年6月1日至2017年9月30日所欠的物业费560,688.66元，数额按3.5元每平方米数额计算；2、请求判令斯博特健身公司、田晓光支付延迟付款金碧物业公司造成的损失，暂定5万元（最终数额按银行同期贷款利率的1.5倍计算，以金碧物业公司、田晓光实际还款之日为准）；3、请求判令斯博特健身公司、田晓光承担本案的诉讼费用。
一审法院查明：2014年8月28日，田晓光（乙方）与恒大长基（沈阳）置业有限公司（甲方）签订《会所租赁合同》，约定一、租赁房产1.恒大长基（沈阳）置业有限公司将位于沈阳市于洪区南阳湖街168号（沈阳恒大绿洲运动中心131号）出租给田晓光使用，该房屋建筑（或使用）面积为12749.64平方米，其中分摊共用建筑面积1019.98平方米，其中一层8738.24平方米，二层0平方米，三层2639.7平方米，四层1371.7平方米；（房产之详细建筑位置、使用范围以合同附件该房屋的平面图为准，租赁面积以当地房产管理局指定测绘所最后测量的面积为准）。2.羽毛球馆和网球馆建筑面积合计3981.84平方米。二、出租房屋作为运动中心用途，主要经营运动中心。三、租赁期限为10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止。租金、管理费及水电费等自租赁物交付给田晓光之日开始计算，双方约定了租金数额及给付结算方式。第三条7.规定乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为每平米3.5元每月，（按建筑面积计算）第四条5.规定虽本租赁合同租赁房屋包含运动中心羽毛球馆、网球馆，但甲方已明确告知乙方，甲方现已将羽毛球馆、网球馆出租给沈阳四维羽网健身俱乐部承租使用，租赁期限：2013年8月1日至2016年12月31日。如沈阳四维羽网健身俱乐部2016年12月31日以后不再租赁羽毛球馆、网球馆，甲乙双方关于羽毛球馆、网球馆部分租赁协议在2016年12月31日后生效，合同生效后，收取相关费用。
在履行合同过程中，2017年1月6日，斯博特健身公司向恒大长基（沈阳）置业有限公司发出催告函，内容为请恒大长基沈阳置业有限公司明确告知1.2017年1月1日之后，沈阳四维羽网健身俱乐部是否继续承租2.四维如不继续承租，意味着贵司与我方的关于羽网馆的租赁协议生效，那么需要贵司依约履行交付义务，请贵司明确告知我方何时可以交付达标的羽毛球馆、网球馆。至今，双方没有交接使用羽毛球馆、网球馆手续，被告称其没有实际使用羽毛球馆、网球馆。
恒大绿洲运动中心维修研讨会于2016年3月18日9点30分在运动中心三楼会议室召开，针对沈阳绿洲运动中心实际情况，就各单位提出的相关问题给予协商、解决，确保运动中心维修工程按时、顺利的完成。经与会各方商定于2016年4月1日开始正式进场施工，工期暂定60天，对云顶中心排风系统进行维修调试，确保排风系统顺畅允许，对游泳池底部及侧壁采用细目工板满铺防护，进行涂胶漆及真石漆喷涂时需把室内墙面用塑料薄膜进行覆盖保护。
另查明，田晓光系沈阳市于洪区斯博特健身会馆经营者，该会馆系个体工商户，组成形式个人经营，注册日期为2014年9月15日，注销日期为2016年4月28日。斯博特健身公司于2016年4月28日成立，法定代表人为田晓光，经营范围为健身咨询服务，商务管理等。
一审法院认为，关于本案承担责任的主体问题，2014年8月28日，田晓光与恒大长基（沈阳）置业有限公司签订《会所租赁合同》系双方真实意思表示，该合同成立并生效，田晓光系沈阳市于洪区斯博特健身会馆经营者，该会馆系个体工商户，组成形式个人经营，注册日期为2014年9月15日，注销日期为2016年4月28日。斯博特健身公司于2016年4月28日成立，法定代表人为田晓光，经营范围为健身咨询服务，商务管理等。故本案2016年4月28日前，承担责任的主体为田晓光，该日期后，因斯博特健身公司成立并经营会所，田晓光系该单位的法定代表人，故承担责任的主体为斯博特健身公司。该合同第三条7.规定田晓光方向恒大长基（沈阳）置业有限公司方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为每平米3.5元每月，（按建筑面积计算）故，斯博特健身公司、田晓光应按合同约定给付恒大长基（沈阳）置业有限公司方委托的物业管理公司即本案金碧物业公司物业管理费，斯博特健身公司、田晓光的物业费交付至2015年5月31日，故斯博特健身公司、田晓光应从2015年6月1日起，给付金碧物业公司物业管理费。在履行合同过程中，双方没有交接羽毛球馆和网球馆的手续，故，斯博特健身公司、田晓光应支付的物业费中，不包括该部分面积的物业费。2016年4月1日到2016年6月15日斯博特健身公司、田晓光因恒大长基（沈阳）置业有限公司维修设备停止营业，停业75天，该期限内物业费应予扣除。故田晓光应承担2015年6月1日至2016年4月27日期间的物业管理费，但应扣除2016年4月1日到2016年6月15日的部分，经计算为306,873元（3.5元/月/平方米×8767.8平方米×10个月）。斯博特健身公司应承担2016年4月28日至2017年9月30日期间的物业管理费，但应扣除2016年4月1日至2016年6月15日期间的部分，经计算为475,653.15元（3.5元/月/平方米×8767.8平方米×15.5个月）。金碧物业公司请求判令斯博特健身公司、田晓光支付2015年6月1日至2017年9月30日所欠的物业费共计560,688.66元，金碧物业公司同意一审法院并按照此标的额进行打折，对于金碧物业公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。以上物业费总额为782,526元，金碧物业公司要求为560,688.66元，为7.1651折。田晓光应承担物业管理费219,877.6元（306,873元×0.71651），斯博特健身公司应承担物业管理费340,810.2元（475,653.15元×0.71651）对于金碧物业公司要求的请求判令斯博特健身公司、田晓光支付延迟付款金碧物业公司造成的损失，因双方合同没有约定逾期付款违约金，且金碧物业公司物业服务存在部分瑕疵，故对该请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、田晓光于判决发生法律效力之日起十日内给付金碧物业公司物业管理费219,877.6元；二、斯博特健身公司于判决发生法律效力之日起十日内给付金碧物业公司物业管理费340,810.2元；三、驳回金碧物业公司的其他诉讼请求。如果田晓光、斯博特健身公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。斯博特健身公司提交证据：证据一、物业收费标准公示照片。证据二、微信截屏附《租赁条件明细（含羽、网）》。证明：物业收费标准不是3.5元/月/平方米，恒大公司工作人员朱楠楠给我方微信发来《租赁条件明细（含羽、网）》第八条标注“外铺”，物业收费标准公示外铺是1元/月/平方米。证据三、微信截屏。证据四、物业费收据。证明：我方按照1.5元/月/平方米的物业收费标准交纳2014年12月1日至2015年5月31日物业费。金碧物业公司发表质证意见称：对证据一有异议，不能证明物业收费标准，争议运动中心不同于普通商铺，我方在保洁、安保等方面为其提供了较高标准的物业服务，需要双方另行签订合同确认。照片不能证明争议时的物业收费标准。证据二、证据三不能证明斯博特健身公司主张的物业收费标准，相反微信时间是2014年8月4日，此时租赁合同尚未签订，物业费标准没有确定，微信显示物业收费标准特殊，不同于普通商铺，微信内容仅是签订正式租赁合同前，双方就合同条款的磋商，此后2014年8月28日签订租赁合同，确认物业收费标准为3.5元/月/平方米。对证据四无法确认该笔物业费的缴费期限，无法确认是案涉房屋的物业费。田晓光发表质证意见称：对斯博特健身公司提交的证据没有异议。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院二审查明：斯博特健身公司提交2014年11月28日向金碧物业公司交纳物业费77,682元的收据凭据，金碧物业公司对于凭据的真实性没有提出异议。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是物业费的支付标准。斯博特健身公司上诉主张约定物业费按照1.5元每月每平方米支付，并不能提供与出租方或者金碧物业公司之间的合同约定，一审并未提出此物业费标准，虽然二审提交物业收费标准公示及《租赁条件明细（含羽、网）》，主张承租房屋为外铺，物业收费标准应为1元每月每平方米支付，但此后田晓光与恒大公司签订《会所租赁合同》明确约定物业收费标准为3.5元每月每平方米，承租房屋无论从面积还是用途等均有别于园区内的普通外铺，故应以合同约定物业费标准为收费依据。对于斯博特健身公司提出曾按照1.5元每月每平方米的物业费标准向金碧物业公司支付物业费，根据其二审提交的收据凭据，并未标明缴费期间，其主张支付的是2014年12月1日至2015年5月31日物业费，金碧物业公司辩称支付的是2014年10月至12月物业费，后金碧物业公司又辩称是为尽快收取物业费而打折。由于斯博特健身公司主张诉前仅向金碧物业公司支付过这一笔物业费，而金碧物业公司既不能说明已付物业费的情况，也未在告知期限内提交斯博特健身公司还向其支付过其他物业费的相关证据，故本院采纳斯博特健身公司主张的缴费期限，根据缴费数额77,682元核算物业费标准约为1.50元（77,682元÷8767.80平方米÷6个月）。本院认为，虽然双方协商曾减收物业费，但现有证据不足以证明斯博特健身公司、田晓光与恒大公司或者金碧物业公司重新协商变更原合同约定的物业费标准。按照合同约定的物业费标准，一审法院认定金碧物业公司诉请期限内应付物业费数额为782,526元，金碧物业公司提交民事起诉状诉请物业费数额为480,590.28元，后在一审庭审中变更为560,688.66元。金碧物业公司二审称诉状诉请数额计算有误，但未说明错误如何形成，不能说明变更后物业费如何计算得出。因此，一审法院仅以金碧物业公司的实际诉请金额认定物业费的折扣比例7.1651不妥。本院根据斯博特健身公司提出承租期间因金碧物业公司提供物业服务存在问题影响其经营的证据材料，结合斯博特健身公司向金碧物业公司实际支付物业费的情况，以及金碧物业公司诉状的诉请数额，二审酌定按照合同约定物业费标准的60%支付物业费469,516元（782,526元×60%）。
综上所述，斯博特健身公司的上诉请求部分成立，本院对其合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初12254号民事判决第三项；
二、变更沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初12254号民事判决第一项为田晓光于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付金碧物业有限公司沈阳分公司2015年6月1日至2016年3月31日的物业费184,124元（3.50元/月/平方米×10个月×8767.80平方米×60%）；
三、变更沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初12254号民事判决第二项为沈阳斯博特健身有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付金碧物业有限公司沈阳分公司2016年6月16日至2017年9月30日的物业费285,392元（3.50元/月/平方米×15.5个月×8767.80平方米×60%）；
四、驳回金碧物业有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9906.50元，由沈阳斯博特健身有限公司负担5580元，田晓光负担3982元，金碧物业有限公司沈阳分公司负担344.50元。
二审案件受理费5528.80元（沈阳斯博特健身有限公司预交），由沈阳斯博特健身有限公司负担3449.80元，金碧物业有限公司沈阳分公司负担2079元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年五月二十一日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；