上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10611号
上诉人（原审被告）：周筱云，女，1953年3月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：江新，上海霖昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，上海霖昂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙延翠，女，1983年3月22日生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：邱捷，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人周筱云因与被上诉人孙延翠房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初36641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人周筱云上诉请求：撤销原判第二项，依法改判其只承担返还收取的人民币（下同）400,000元的责任。事实和理由：1、一审法院在未查明孙延翠在约定的网签日前（2016年3月27日）是否具有上海市购房资格的情况下草率适用定金罚则，明显欠妥。据了解孙延翠在当时并不具备购房资格，故双方签订的《房屋买卖合同》属于因政策变化而无法履行，能否网签已无实际意义，依法不应适用定金罚则。周筱云自愿向孙延翠退还所有已收款，恳请二审法院依法改判。2、一审法院认定系因周筱云在涉案房屋上设定了其他备案信息致使双方不能进行网签明显错误而应予纠正。涉案房屋上设定的其他备案信息系在周筱云完全不知情的情况下由案外人上海A有限公司（以下简称A公司）在没有正式交易的情况下为独享涉案房屋交易权利而设定，故设定该备案信息的责任不应由周筱云承担。退一步讲，即使涉案房屋被设定了其他备案信息，并不能当然推定出不能实现合同目的。双方仍然于2016年3月7日打印出了网签合同，双方完全可以完成网签，显然是否设定其他备案信息与能否完成网签之间不存在因果关系。3、一审法院认定周筱云已收定金为人民币（下同）400,000元，对周筱云明显不公。周筱云非专业人士，故不了解定金与付款的区别，一直以为孙延翠支付的定金只有50,000元，剩余款项均非定金，且在一审判决前周筱云已经根据证据规则第74条的规定明确表示反悔并明确了上述内容，同时孙延翠主张三次交付的都是定金且交付周期跨度长达一个半月时间本身也不符合常理，故一审法院仍认定定金数额为400,000元，对周筱云明显不公，本案定金数额应以双方合同约定为限。4、孙延翠系非上海户籍人士，在购买涉案房屋前其名下已拥有一套上海市房屋，根据上海市原限购政策，孙延翠也在限购之列，同时孙延翠也未在约定网签之日前取得上海市购房资格，显然双方事实上已不可能按照《房屋买卖合同》履行主要义务，这也是导致双方最终交易未成的另一重要原因，对此孙延翠亦存在明显瑕疵。由此，即便周筱云应承担定金罚则，也不应按照双方明确约定的定金数额承担定金责任，恳请二审法院在公平、合理范围内予以减少。被上诉人孙延翠辩称：双方未能进行网签的原因是由于涉案房屋已在其他中介机构进行网签而被锁定，直至一审起诉时涉案房屋仍处于锁定状态，故周筱云应承担双方未能进行网签的责任。不同意周筱云的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。孙延翠向一审法院起诉请求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、周筱云返还定金400,000元；3、周筱云赔偿违约金1,040,000元。审理中，孙延翠明确其要求周筱云赔偿违约金，实际为要求判令周筱云赔偿实际损失，后认为根据双方合同中约定的定金性质，变更诉讼请求为要求判令周筱云双倍返还定金800,000元。一审法院认定事实如下：涉案的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋权利人为周筱云。2015年11月27日，孙延翠、周筱云签订《房屋买卖合同》，约定，孙延翠、周筱云通过居间方介绍，由孙延翠购买周筱云所有的涉案房屋，总房价款为5,200,000元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后120天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期；孙延翠应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日内，通过居间方转付或自行支付周筱云首期房价款（含定金）1,500,000元；孙延翠通过银行贷款方式支付第二期房价款3,700,000元，孙延翠应于签订示范合同并申请公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；双方应于2016年3月30日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；孙延翠应于本合同约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若孙延翠申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付给周筱云；双方应于贷款银行划入周筱云收款账户7日内，对涉案房屋进行验看、清点，确认无误后，由周筱云交付给孙延翠；若该房地产上有户口，则周筱云应于本合同签订后60天内，向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续。该合同第11条“定金责任”还约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在周筱云收到孙延翠支付的定金后，若违约不卖，则应向孙延翠双倍返还定金；若孙延翠违约不买，则已支付给周筱云的定金不予返还。第12条“违约责任”约定，孙延翠未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付周筱云逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，周筱云有权单方解除本合同；周筱云未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按孙延翠已付房款的日万分之五支付周筱云逾期违约金，逾期超过20日仍未履行交付义务的，孙延翠有权单方解除本合同，双方任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，孙延翠分别于2015年11月27日、12月3日和2016年1月7日向周筱云支付50,000元、150,000元和200,000元，以上合计400,000元。周筱云分别就上述款项出具《收款收据》，注明收取的上述款项为孙延翠购买涉案房屋的定金。2016年3月7日，经中介公司通知，孙延翠、周筱云至中介处欲签订网签版《上海市房地产买卖合同》，并由中介方即上海B有限公司（以下简称B公司）拉出涉案房屋的网签版《上海市房地产买卖合同》，该合同显示“特别提醒：该房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原交易合同备案信息撤销后再签订该买卖合同”。为此，双方签订网签合同未成。另查明，孙延翠提供的浦东发展银行客户卡对账单显示，自2016年3月15日起至3月25日期间，孙延翠的银行账户上已经存有2,100,000元。审理中，孙延翠申请B公司的工作人员王某到庭作证，其陈述，其为双方房屋买卖的居间方经办人。2016年3月7日其通知双方至居间方签订网签合同，当其拉出网签合同时发现涉案房屋被锁定，交易无法继续，为此，其询问周筱云，周筱云当时说与A公司签订过委托协议，其遂告知周筱云，找A公司协商解锁。此后，其又多次联系周筱云询问解除锁定一事，但直至2016年3月25日，涉案房屋仍处于被锁定状态。该日，其还通知周筱云去解除锁定，并在周筱云的要求下，将产权证原件返还给了周筱云。孙延翠对证人身份和证言均无异议；周筱云对证人身份无异议，对证言有异议，认为2016年3月7日中介确实告知其房屋被锁定，要求其去解锁，但其认为不知道如何解锁。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，双方均应依约遵守。现周筱云在双方约定的时间内因在涉案房屋上设定了其他交易备案信息，导致双方签订《上海市房地产买卖合同》不成，现孙延翠主张解除《房屋买卖合同》，周筱云在审理中表示也同意解除该合同，故予以准许。至于周筱云认为其不知晓涉案房屋上设定有其他交易备案信息，但周筱云在审理中也已经确认2016年3月7日中介公司曾告知其房屋被锁定，并要求其解锁，但此后作为房屋权利人的周筱云仍未履行撤销交易备案信息的义务，导致双方签订网签合同未成，故周筱云已经构成违约。周筱云还认为孙延翠未能支付首付款，故导致双方合同签订未成，对此，从《房屋买卖合同》约定内容看，首付款也需在签订网签版合同后当日支付，现双方并未签订网签合同，且孙延翠在审理中也已经提交证据证明在2016年3月25日之前存有银行存款200余万元，其有足够能力支付首付款，故周筱云以孙延翠无能力支付首付款作为不能签订合同的理由不能成立，其要求没收定金的抗辩无事实依据，不予支持。关于孙延翠已经支付的定金，从双方合同第11条约定的内容看，双方对于定金的性质作出了明确约定，即为了担保本次交易的顺利履行而设立，并约定如孙延翠不买和周筱云不卖后适用定金罚则的原则，故该定金为立约定金的性质，而合同第12条所约定的是双方正式立约后的违约责任。现从双方的履行情况看，也只是交付了定金，此后因周筱云未能履行签订网签版的《上海市房地产买卖合同》之义务，导致最终双方对涉案房屋买卖不成，故本案应当适用合同第11条的约定。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，于二○一六年七月十八日作出判决：一、解除孙延翠与周筱云于2015年11月27日就位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、周筱云于判决生效之日起十日内双倍返还孙延翠定金800,000元。负有金钱给付义务的当事人如未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，减半收取5,900元，由周筱云负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就周筱云关于一审法院未予查明孙延翠在约定的网签日即2016年3月27日前是否具备购房资格的事实，据其了解孙延翠在当时并不具备购房资格，故双方能否进行网签已无实际意义，本案不应适用定金罚则的主张。对此，首先，虽然双方约定在2015年11月27日签订《房屋买卖合同》后的120天内签订网签合同，但事实上双方已合意在2016年3月7日至中介处签订网签合同，即双方已合意提前进行网签，但当时未能完成网签的原因系由于涉案房屋因存在其他交易备案信息而被锁定，故双方在该日未能完成网签系因周筱云的原因所致。其次，2016年3月7日之后直至双方约定的最后网签日前，周筱云仍未撤销涉案房屋的交易备案信息，由此导致双方未能进行网签，周筱云对此应承担相应违约责任。就周筱云对孙延翠购房资格所持异议，因周筱云并未提供任何证据证明其在双方约定的网签合同期限内曾就孙延翠的购房资格提出过异议且其系因该原因而未与孙延翠签订网签合同，故即便本市2016年3月25日出台的新购房政策导致孙延翠不再具备购房资格，此并不能改变在合同履行当时系由于周筱云未及时撤销涉案房屋的其他交易备案信息从而导致双方未能及时进行网签的事实，周筱云在事后以新政为由主张双方再进行网签已无实际意义，并不能免除其仍应承担的违约责任。就周筱云关于涉案房屋上设定的其他备案信息系案外人所为，对此其不应承担相应责任的主张，因保证涉案房屋能够顺利进行交易系出售方的当然责任，如果周筱云认为此系案外人所为，则其就此可另行主张权利，但此并不能免除周筱云应对孙延翠承担的违约责任。就周筱云关于在涉案房屋存在其他交易备案信息的情况下双方仍能完成网签的相关主张，因其对此并未提供切实证据证明，故本院对此不予采信。就周筱云关于一审法院认定其已收取定金400,000元所持异议，因周筱云签署的收据明确载明了款项性质，周筱云作为有完全民事行为能力的公民，应对自己的行为承担相应民事责任，故一审法院根据周筱云违约的事实，判令周筱云向孙延翠承担双倍返还定金800,000元的责任，该处理尚属合理妥当，对周筱云该上诉主张，本院亦不予采信。综上所述，周筱云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币7,300元，由上诉人周筱云负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年十一月三十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……