辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽14民终1934号上诉人（原审原告）：张欢。委托诉讼代理人：赵庆国。委托诉讼代理人：李英杰，葫芦岛市连山区化工街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：辽宁金鑫房地产开发有限公司。法定代表人：刘锦宁，该公司经理。委托诉讼代理人：刘子柱，辽宁凯阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭紫葳，辽宁凯阳律师事务所律师。上诉人张欢因与被上诉人辽宁金鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服兴城市人民法院(2017)辽1481民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张欢的委托诉讼代理人赵庆国、李英杰，被上诉人辽宁金鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘子柱、郭紫葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张欢上诉请求：撤销一审判决，依法�判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由辽宁金鑫房地产开发有限公司承担。事实和理由：张欢已经足额交纳购房款并与辽宁金鑫房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。合同约定辽宁金鑫房地产开发有限公司应将案涉房屋于2012年5月1日交付使用，但至今未交付。未交付的责任在辽宁金鑫房地产开发有限公司。人民法院对案涉房屋进行查封，说明辽宁金鑫房地产开发有限公司有产权纠纷或者债权债务纠纷。辽宁金鑫房地产开发有限公司违约，造成张欢不能入住案涉房屋，致张欢产生了巨大的经济损失和精神痛苦。大连市中级人民法院的查封时间是2014年8月7日，辽宁金鑫房地产开发有限公司的违约行为发生在2012年。辽宁金鑫房地产开发有限公司违约在先，人民法院查封在后，二者之间没有因果关系。辽宁金鑫房地产开发有限公司没有书面通知张欢接收房屋。�求二审法院支持上诉请求。被上诉人辽宁金鑫房地产开发有限公司答辩称，因案涉房屋系团购房，辽宁金鑫房地产开发有限公司与张欢仅签订了商品房买卖意向书，一直没有签订商品房买卖合同。辽宁金鑫房地产开发有限公司与张欢签订的商品房买卖合同是为了阻却人民法院的执行行为，达到“备案”的目的，而非出于双方真实意思表示。案涉房屋已经取得竣工验收手续，具备了交付的条件。辽宁金鑫房地产开发有限公司多次要求张欢办理交付手续。依据常理，任何开发公司在所售房屋具备交付条件时，都会第一时间通知买受人办理房屋交付手续。张欢没有办理房屋交付手续，辽宁金鑫房地产开发有限公司无法办理产权过户手续。辽宁金鑫房地产开发有限公司不存在违约行为，不应承担违约责任。因张欢迟迟不办理房屋交付手续，致使案涉房屋被人民法�查封。张欢基于辽宁金鑫房地产开发有限公司“不能办理房屋所有权登记手续”主张违约金损失，没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张欢向一审法院起诉请求：1、依据合同约定帮助张欢取得房地产权属证书；2、给付违约金人民币125000元；3、由辽宁金鑫房地产开发有限公司承办本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年9月28日，辽宁金鑫房地产开发有限公司与张欢签订了编号为0020485号的商品房买卖意向书，张欢购买辽宁金鑫房地产开发有限公司开发建设的兴城海上钓鱼台住宅小区第C5幢二单元三层XXX室面积为78.96平方米，售价为2750元/平方米的房屋。张欢于2010年9月28日缴纳房屋总价款的80%即173712元，于2012年5月28日缴纳了剩余房款43428元。张欢交付购房款后，辽宁金鑫房地产开发有限公司出具了相应的收款收�。2012年5月30日，辽宁金鑫房地产开发有限公司与张欢签订了商品房买卖合同。另查明，2014年8月7日，辽宁省大连市中级人民法院对辽宁金鑫房地产开发有限公司名下的三块土地对应的地上建筑物(包括全部未出售的房产)进行了查封，查封期限为两年，于2016年的7月21日续封，续封期限为三年。现涉案房屋尚处查封期间。还查明，涉案房屋尚未交付使用。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。本案所涉房屋已被辽宁省大连市中级人民法院查封，且在查封期限内，故对张欢主张的要求辽宁金鑫房地产开发有限公司办理房地产权属证书的请求不予支持。当事人双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按协商解决的方式处理”，本案中涉案的房屋至今尚未交付使用，故对张欢主张的由辽宁金鑫房地产开发有限公司支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共�国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回张欢的诉讼请求。案件受理费2800元，由张欢承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张欢于本院庭审中明确，其一审诉讼请求第2项“给付违约金人民币125000元”，该违约金是对辽宁金鑫房地产开发有限公司延迟办理房地产权属证书或者不能办理房地产权属证书违约事项的违约金。其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，张欢与辽宁金鑫房地产开发有限公司构成商品房买卖合同关系。对于案涉房屋，张欢已经足额缴纳了购房款，辽宁金鑫房地产开发有限公司应在适当条件下依约履行协助办理房屋产权登记的义务。因案涉房屋已被辽宁省大连市中级人民法院查封，目前尚处于查封期间。不动产在查封期间无法办理所有权权属登记。对于张欢一审诉讼请求第1项，即由辽宁金鑫房地产开发有限公司“依据合同约定帮助张欢取得房地产权属证书”，因该房屋目前无法办理所有权权属登记，一审法院未予支持，无不当之处。张欢一审诉讼请求第2项为要求辽宁金鑫房地产开发有限公司“给付违约金人民币125000元”。依据张欢起诉状，结合其在本院庭审中陈述，该项违约金系因辽宁金鑫房地产开发有限公司延迟办理房地产权属证书或者不能办理房地产权属证书违约事项的违约金。依据张欢与辽宁金鑫房地产开发有限公司商品房买卖合同第十五条约定，辽宁金鑫房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现案涉�屋并未交付使用，辽宁金鑫房地产开发有限公司依据合同约定的办理房地产权属证书的条件未满足，不应就该事项向张欢支付违约金。对于辽宁金鑫房地产开发有限公司是否存在其他违约事项，因当事人未诉请，不属于本案审理范围。综上所述，张欢的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由张欢负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 钟金芹审判员 朱 丹二〇一七年十二月二十七日书记员 孙敬伟本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”