湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2586号
上诉人（原审原告）：资兴粤华房地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江竹园路东江鸿都商业城4栋3楼。
法定代表人：刘建华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭春立，湖南春立律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：洪自国，男，1976年6月22日出生，汉族。
上诉人资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）与上诉人洪自国因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2017）湘1081民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人粤华公司的委托诉讼代理人谭春立、上诉人洪自国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
粤华公司上诉请求：撤销一审判决，改判洪自国支付粤华公司违约金30,000元，一、二审诉讼费用由洪自国负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案的争议焦点不是谁有权行使合同解除权的问题，而是合同解除谁违约的问题。到了涉案合同约定的付租金时间，粤华公司向洪自国催缴租金，而洪自国回函明确表示不再承租，并要求提前解除租赁合同，明显系洪自国违约，但一审法院对该事实未予认定。二、一审判决适用法律不当。粤华公司在一审诉请洪自国支付违约金30,000元，而一审判决洪自国向粤华公司赔偿损失10,000元，属判非所请。当事人双方约定的违约金数额并不过高，且洪自国提前解除合同，违约在先，理应按照合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院支持粤华公司的诉讼请求。
洪自国辩称，一、洪自国确实提出了解除合同的申请，但该申请不应作为解除合同的理由，因为双方就该申请的内容没有达成一致意见，所以该申请并未生效。后来，粤华公司单方面向洪自国发了一个解除合同通知，故应系粤华公司解除合同在先。二、涉案租赁合同是洪自国在粤华公司的一些错误性诱导下签订的，具有欺骗性，对洪自国不公平。三、粤华公司在合同签订后总是对市场的名字和定位进行变更，改变了经营环境。四、洪自国租赁的商铺房屋结构有问题，但粤华公司拒绝修缮。且在洪自国对门面装修完毕后，粤华公司以装修不符合其要求为由，干扰洪自国正常经营。五、洪自国在租赁门面时已经交款1万多元，粤华公司有获利。综上，洪自国没有违约，不应当赔偿粤华公司违约金。
洪自国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回粤华公司全部诉讼请求，判令粤华公司承担违约责任，并负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案的房屋租赁合同显失公平。在签订合同时，粤华公司对商铺的宣传存在误导租户的情况，且合同中对租户权利义务的约定与对粤华公司权利义务的约定，存在诸多不对等、不公平的情形。二、涉案门面因房屋结构有问题导致漏水，造成洪自国的机器设备损坏，一审法院认为侵权方涉及第三人，需另案处理，却忽视了粤华公司因拒绝履行房屋修缮义务而应承担违约责任的问题。三、一审法院认定系洪自国解除合同有失公允。2017年7月6日洪自国向粤华公司提出附带条件的解除合同申请被粤华公司拒绝。2017年8月1日粤华公司又单方面出具解除合同函件，强行解除合同，故系粤华公司行使的合同解除权。四、在经营过程中，粤华公司经常擅自改变市场定位和名称，且以各种不正当理由干扰洪自国正常经营。五、一审判决洪自国补偿粤华公司损失不当。首先，粤华公司未主张补偿，一审判决超过诉请；其次，粤华公司违约在先，洪自国不应补偿粤华公司损失；再次，洪自国在合同签订时，已向粤华公司缴纳了租金9958元，押金9958元，共计19,916元，且洪自国租赁的商铺周边商业氛围差，亏损严重，若还需补偿粤华公司10,000元，有失公允。六、一审开庭前，洪自国就相同案由向一审法院提交了反诉状，但一审法庭没有开具签收字据，也没有审理洪自国的反诉请求，审理程序不合法。七、证据的采信以及诉讼费用的分配不符合法律规定。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法改判。
粤华公司辩称，洪自国的上诉理由均不成立，其所述与事实不符，或与本案无关，依法应驳回洪自国的上诉请求。
粤华公司向一审法院起诉请求：1、确认洪自国与粤华公司签订的《东江鸿都商业城商铺租赁合同书》已于2017年8月1日解除，并责令洪自国将承租的商辅交还给粤华公司；2、判令洪自国支付粤华公司商铺租金9958元（暂计算至2017年8月9日止）；3、判令洪自国支付粤华公司违约金30,000元；4、判令洪自国缴付的押金9958元归粤华公司所有；5、本案诉讼费由洪自国负担。
一审法院认定事实，2015年6月8日洪自国自愿与粤华公司签订了《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》，洪自国承租了粤华公司的“东江鸿都商业城”1栋109、110号商辅二间，租赁期限五年，自2015年6月10日至2020年6月9日止，前22个月免收租金，自2017年4月10日开始计收租金，月租金为3319元，按季度缴纳，在每季度笫一个月的前10天内一次性交付本季度的租金，合同还约定了违约的情形以及违约应承担的违约责任。合同签订后，洪自国向粤华公司缴付了押金9958元以及一个季度的租金，粤华公司将门面交付给了洪自国使用。门面租赁期间，由于二楼装修导致漏水，洪自国找粤华公司交涉未果。2017年7月6日，洪自国向粤华公司申请明确表示租金太高做不了要求给予三个月搬迁时间，其损失用押金抵付，粤华公司未能同意。2017年8月1日，因洪自国未及时交纳下一季度租金粤华公司向其下发了解除合同通知书，2017年8月底，洪自国已搬出租赁门面。
一审法院认为，粤华公司与洪自国于2015年6月8日签订《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》虽系双方真实意思表示，但应当遵守公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于：
一、关于押金是否退回及门面漏水是否处理问题。粤华公司主张因洪自国违约依合同押金不予退回，归粤华公司所有；洪自国则认为押金应退回或抵付租金。一审法院认为，押金的用途是洪自国在使用粤华公司门面过程中有损坏情形时给予赔偿用，不能作为处罚用，因此，押金应予退回，现洪自国同意抵付租金也可以一并处理。门面漏水事实存在，洪自国损失多少未核实，侵权方涉及笫三人，需另案处理。
二、关于双方于2015年6月8日签订的《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》由谁行使解除权的问题。2017年7月6日，洪自国向粤华公司申请明确表示租金太高做不了要求给予三个月搬迁时间，其损失用押金抵付，粤华公司未能同意。本案洪自国在合同履行期限届满之前明确表示不履行主要债务，其行为具备了合同的法定解除情形，依法可以解除合同，因此，该案系洪自国行使的解除权。
三、关于双方所争议门面租金如何计算及合同解除粤华公司损失如何计算的问题。如前所述，因该《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》已于2017年7月6日正式解除，2017年8月底，洪自国才搬出租赁门面，故洪自国应支付占用粤华公司门面计付两个月租金6638元。合同解除后造成了粤华公司相应损失，综合考虑粤华公司给了洪自国22个月免收租金减少了预期收入，门面招租需要时间，门面所处位置等多方面因素，洪自国应酌情补偿粤华公司损失10,000元。
综上，当事人双方签订的《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》于2017年7月6日解除。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决：“一、被告洪自国于本判决生效之日起十日内一次性支付原告资兴粤华房地产开发有限公司租金及损失共计6680元（6638＋10000－9958）；二、驳回原告资兴粤华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1048元，减半收取524元，由被告洪自国负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
本院二审期间，洪自国围绕其上诉请求提交了九份证据：
1、照片，拟证明粤华公司经营环境非常恶劣，已经不能达到当时所签合同的目的；
2、照片，拟证明粤华公司虚假招商；
3、照片，拟证明粤华公司经营环境污染，影响经营户的身心健康；
4、照片，拟证明粤华公司不公平对待，纵容其他经营户破坏商圈经营环境；
5、照片，拟证明粤华公司擅自改变经营市场定位，给经营户带来困扰；
6、通知，拟证明粤华公司干扰洪自国正常经营；
7、收据，拟证明洪自国交费事实，粤华公司有从合同中获利；
8、告知书，拟证明粤华公司区别对待洪自国与其他经营户；
9、照片，拟证明粤华公司其他经营商圈萧条，市场操作能力有问题。
粤华公司质证认为：对证据1-5有异议，这几张照片既不能达到洪自国的待证目的，也与本案没有关联性；对证据6的真实性无异议，对证明方向有异议，粤华公司向洪自国下达该通知，完全是按合同的约定对洪自国进行提醒、告知，不存在干扰洪自国正常经营的情况；对证据7的三性均无异议；证据8与本案无关联性，该告知书是案外人对粤华公司提交的报告，仅仅是案外人的个人意思表示，且与本案无关；对证据9有异议，与本案不具有关联性，该照片不能证明粤华公司存在违约情况。
对于上述证据，本院认证认为，本案是房屋租赁合同纠纷，洪自国与粤华公司签订的《东江鸿都商业城商铺租赁合同书》未对粤华公司的经营环境、招商规模、市场定位等进行约定，且洪自国提交的照片不能证实粤华公司的经营环境、招商规模、市场定位等存在问题，故本院对洪自国提交的证据1、2、3、5、9不予采信；对于证据4和证据8，与本案的处理无关，本院不予采信；证据6，仅凭粤华公司发出的该《通知》，无法达到洪自国拟证明的目的，对该证据本院亦不予采信；粤华公司对证据7无异议，本院予以采信。
洪自国在二审庭审后还向法院提交一份鉴定申请书，申请对本案所涉及的《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》（2015年6月8日）、《通知》（2015年8月31日）、《解除合同通知书》（2017年8月1日）、《民事起诉状》（2017年8月21日）、《民事上诉状》（2017年11月10日）中加盖的粤华公司印章真伪进行鉴定；提交两份申请法院调查取证申请书，申请对法院调取粤华公司关于《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》中所涉及的东江鸿都商业城1幢109、110号商铺在资兴市国土资源局、资兴市房产局的相关产权证明材料。
针对洪自国提交的鉴定申请，本院向粤华公司询问，粤华公司于2015年6月8日与洪自国签订《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》、于2015年8月31日向洪自国发出《通知》、于2017年8月1日向洪自国发出《解除合同通知书》以及于2017年8月21日提起本案诉讼、于2017年11月10日提起上诉是否系粤华公司真实意思表示，粤华公司表示是其真实意思表示。本院认为，粤华公司于2015年6月8日与洪自国签订《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》、于2015年8月31日向洪自国发出《通知》、于2017年8月1日向洪自国发出《解除合同通知书》以及于2017年8月21日提起本案诉讼、于2017年11月10日提起上诉是其真实意思表示，无需再对粤华公司印章的真伪进行鉴定，故对洪自国的鉴定申请，本院不予准许。
针对洪自国提交的调查取证申请，粤华公司提交了东江鸿都商业城1幢109、110号商铺的国有土地使用证和房屋所有权证，拟证明东江鸿都商业城1幢109、110号商铺的土地使用权和房屋所有权归粤华公司。洪自国质证认为，房屋所有权证上显示109、110号商铺的面积为72.67平方米，但双方签订的租赁合同上约定粤华公司租赁给洪自国的商铺面积是94.84平方米，租赁合同面积与房屋所有权证面积严重不符，明显存在欺诈行为，另粤华公司虽提交了109、110号商铺的国有土地使用证和房屋所有权证，但未提交粤华公司具有房屋租赁资格的证明。本院认为，粤华公司提交的国有土地使用证和房屋所有权证证实粤华公司对东江鸿都商业城1幢109、110号商铺具有所有权，故粤华公司对109、110号商铺享有租赁权。房屋所有权证中109号商铺的建筑面积为39.8平方米，其中套内建筑面积37.92平方米，共有分摊面积1.88平方米；110号商铺的建筑面积为32.87平方米，其中套内建筑面积31.32平方米，共有分摊面积1.55平方米；租赁合同中经双方确认的面积为94.84平方米，其中包括骑楼及分摊面积，租赁合同约定的面积与房屋所有权证上的面积不一致合乎解释。综上，本院对于粤华公司提交的国有土地使用证和房屋所有权证予以采信，对洪自国的调查取证申请不予准许。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同履行过程中，是否存在一方或双方违约的行为；二、双方当事人在认可租赁合同关系现已解除的情况下，租金、押金及违约金应如何计算。
关于争议焦点一。粤华公司与洪自国于2015年6月8日签订的《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效。合同第三条约定从2015年6月10日起，粤华公司给予洪自国装修期、开业奖励及免租期共计22个月，粤华公司从2017年4月10日起收取洪自国租金，月租金为3319元。根据租赁合同第九条第二款第（一）项约定，洪自国不按时足额交纳租金，视为违约。洪自国应于2017年4月10日开始交纳租金，其一直未交纳已构成违约。
关于争议焦点二。粤华公司在一审中提交的2017年7月6日《通知》及2017年8月1日《解除合同通知书》证实因洪自国未及时交纳租金，粤华公司于2017年8月1日通知洪自国解除租赁合同。因此，一审法院认定《东江鸿都商业城商辅租赁合同书》解除时间为2017年8月1日并无不当。据此，1、关于租金的计算。洪自国在签订租赁合同当天交纳了押金9958元及一个季度的租金9958元，洪自国应从2017年4月10日开始交纳租金，至2017年8月底搬出租赁门面，共计5个月，扣除一个季度的租金后，洪自国还需交纳两个月的租金6638元。2、关于押金的认定。一审判决粤华公司返还洪自国押金9958元，双方对此无异议，本院予以维持。3、关于违约金的承担。虽然双方在租赁合同中约定违约金为30,000元，但基于考虑涉案承租商铺所处位置、经营状况等方面原因，合同中约定的违约金过高，一审酌情认定洪自国承担违约金10,000元并无不当。
对于洪自国在上诉状中提到的一审审理程序违法的问题，因洪自国未提交相关证据证实，本院不予支持。
综上所述，上诉人粤华公司与上诉人洪自国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1048元，减半收取524元，由上诉人资兴粤华房地产开发有限公司负担435元，由上诉人洪自国负担89元；上诉人资兴粤华房地产开发有限公司预交的二审案件受理费550元，由上诉人资兴粤华房地产开发有限公司负担；上诉人洪自国预交的二审案件受理费50元，由上诉人洪自国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王利平
审 判 员 许永通
审 判 员 谷 敏
二〇一八年二月八日
法官助理 朱丹嫔
书 记 员 廖超艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。