上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13414号
上诉人（原审被告）：吴晓蓉，女，1963年7月24日出生，汉族，户籍地上海市。
上诉人（原审被告）：程惟懿，女，1996年8月2日出生，汉族，户籍地上海市。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：管文琦，上海市新闵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海明园物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区复兴中路1199号。
法定代表人：林培生，董事长。
委托诉讼代理人：董时华，上海邦拓律师事务所律师。
上诉人吴晓蓉、程惟懿因与被上诉人上海明园物业管理有限公司（以下简称明园公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初18259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴晓蓉、程惟懿上诉请求：撤销原审判决，改判驳回明园公司的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由明园公司承担。事实与理由：原审法院错误认定两份《前期物业服务合同》对吴晓蓉、程惟懿具有约束力，明显不当。该两份合同的签订主体均为开发商及物业管理公司，并非吴晓蓉、程惟懿。在未经吴晓蓉、程惟懿书面签署确认前，前述物业管理合同对吴晓蓉、程惟懿并无约束力。一审法院凭借前期物业管理合同约定的人民币2.2元/月/平方米的标准作为计算物业管理费的依据，对小区物业服务不到位的部分费用均未予以扣除，明显不当。此外，一审法院认为明园公司于2012年9月21日、2014年2月26日、2015年1月21日、2017年1月10日曾向吴晓蓉发出过催款函，收件地址为上海市XX路XX弄XX园XX小区XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），产生诉讼时效中断的效力，这一观点是错误的。
被上诉人明园公司辩称，不同意吴晓蓉、程惟懿的上诉请求，要求维持原判。
明园公司向一审法院起诉请求判令：1.吴晓蓉、程惟懿向明园公司支付自2007年5月起至2016年12月止的物业管理费29,230.61元；2.吴晓蓉、程惟懿向明园公司支付滞纳金177,336.11元;3.吴晓蓉、程惟懿向明园公司支付律师费1,000元。
一审法院认定事实：2004年6月19日，就吴晓蓉、程惟懿向上海XX有限公司购买系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，该合同附件五约定，业主应按时交纳物业管理费（每一季度交纳一次），如逾期不交者，每逾期一日加收千分之三的滞纳金及管理者因追讨欠款而发生的一切费用。2008年10月8日，系争房屋登记至吴晓蓉、程惟懿名下，建筑面积114.54平方米。
2008年10月1日，明园公司与开发商上海XX有限公司签订《前期物业服务合同》，由开发商委托明园公司为位于上海市XX路XX弄的明园小安桥公寓小区提供前期物业管理服务。双方在合同中约定，明园公司按照2.20元/平方米/月的标准向住宅业主收取物业服务费。物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务。本合同为期两年，自2008年10月1日起至2010年9月30日止。自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。此后，双方再次续签一份《前期物业服务合同》，合同期限约定为自2010年10月1日起至2012年9月30止，其余内容与之前合同基本一致。
2012年9月21日，明园公司向吴晓蓉发出催缴物业管理费通知，收件地址为系争房屋，该信函被退回；2013年1月21日,为催缴物业管理费，明园公司将吴晓蓉诉至法院，2013年11月28日，因明园公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，法院裁定按撤诉处理。2014年2月26日，明园公司向吴晓蓉发出催缴物业管理费通知，收件地址为系争房屋，该信函被退回；2015年1月21日，明园公司向吴晓蓉发出催缴物业管理费通知，收件地址为系争房屋，该信函被退回；2017年1月10日，明园公司委托上海邦天律师事务所向吴晓蓉发出催缴物业管理费律师函,收件地址为系争房屋，该信函被退回。
一审法院认为，明园公司与开发商上海XX有限公司就明园小安桥公寓小区前期物业管理服务事宜所签订的《前期物业服务合同》应为合法有效，对明园公司及小区全体业主或物业使用人均有约束力。明园公司按约提供了物业管理服务，吴晓蓉、程惟懿作为小区业主，接受了明园公司对其物业提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向明园公司支付物业管理服务费用。吴晓蓉、程惟懿虽然提出了物业管理费应由开发商上海XX有限公司支付，但双方签订的预售合同明确约定物业费由业主承担，故对其提出的上述意见，法院不予采纳。根据法律规定，延付或者拒付物业管理费的诉讼时效为两年。明园公司于2012年9月21日、2014年2月26日、2015年1月21日、2017年1月10日曾向吴晓蓉发出过催款函，收件地址为系争房屋，产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效期间重新计算，故自2010年9月22日起至2016年12月止物业管理费均未超过诉讼时效，人民法院应当予以保护。上述期间的物业管理费共计18,983.10元。明园公司主张的自2007年5月起至2010年9月21日止物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效，且吴晓蓉、程惟懿亦不同意支付，法院不予支持。
明园公司依据预售合同的约定主张滞纳金、律师费，因明园公司并非该合同的主体和相对方，无权依据预售合同约定主张滞纳金及其他费用。如吴晓蓉、程惟懿逾期支付物业管理费给明园公司造成损失，可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、吴晓蓉、程惟懿于判决生效之日起十日内向上海明园物业管理有限公司支付2010年9月22日起至2016年12月止的物业管理费18,983.10元；二、驳回上海明园物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,414元，减半收取计2,207元，由吴晓蓉、程惟懿负担199元，由上海明园物业管理有限公司负担2,008元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行。该司法解释规定，“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释”。本案明园公司提起诉讼，一审法院受理的日期为2017年7月13日，故本案应当适用该司法解释的规定。上述司法解释第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，两份《前期物业服务合同》对吴晓蓉、程惟懿依法具有约束力。在吴晓蓉、程惟懿未能充分举证证明明园公司在提供物业管理服务过程中存在明显的瑕疵的情况下，一审法院根据《前期物业服务合同》约定的收费标准确定吴晓蓉、程惟懿应付的物业管理费，具有相应的依据，本院予以确认。此外，一审法院根据现已查明的事实对明园公司主张的未超出诉讼时效的物业管理费予以相应支持，亦无不当之处。上诉人吴晓蓉、程惟懿的上诉请求所依据的事实与理由均不能成立，故其上诉请求，本院难以支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币274.6元，由上诉人吴晓蓉、程惟懿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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