广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初10171号
原告：王灵，男，汉族，1991年7月24日出生，户籍地址广东省深圳市南山区。
委托代理人：熊聪，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：谭明坤，广东淳锋律师事务所律师。
被告：黄超，女，汉族，1980年11月5日出生，户籍地址广东省深圳市龙华新区。
委托代理人：闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。
委托代理人：林彩梅，广东鹏浩律师事务所实习律师。
第三人：江日东，男，汉族，1965年11月18日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。
委托代理人：刘晓林，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
原告王灵与被告黄超房屋租赁合同纠纷�案，本院立案受理后，追加江日东为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊聪、谭明坤、被告委托代理人闫冬梅和第三人委托代理人刘晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与第三人签订的租赁合同无效；2、判决被告向原告返还湘江工业园（原香象工业园）B栋厂房；3、判决被告向原告支付2014年7月1日至2017年4月15日期间的厂房占有使用费2,282,400元，以及之后的占有使用费（按每月68,400元的标准）；4、判决被告向原告支付未按时支付厂房使用费的利息；5、判决被告向原告支付违约金146,675.25元（按同期银行贷款利率暂计至2017年4月15日，实际金额计至清偿之日）；6、本案诉讼费、保全费由被告负担。
事实与理由：2009年8月开始，原告通过其父陆续向第三人江日东投�，参与兴建了宝安区石岩街道应人石社区湘江工业园（原香象工业园），拥有湘江工业园B栋厂房使用和收益的权利。在2009年至2010年深圳市历史遗留违法建筑普查申报登记中，原告经过深圳市应人石股份合作公司、应人石社区工作站和深圳市宝安区石岩街道办事处盖章确认后依法对B栋厂房进行了产权申报登记。
2010年6月1日，原告与第三人江日东签订了《厂房出售买卖合同》，确认坐落于深圳市宝安区石岩街道应人石社区湘江工业园内B栋厂房归原告所有，面积7260㎡，原租赁合同不变，租金归原告收取与第三人江日东无关。原告享有B栋厂房所有权以及对租户收取租金的权利，各租户应当向原告支付租金。2014年6月，第三人出具收条，确认2014年7月1日起厂房租金由原告之父王发铭收取。
被告霸占并转租B栋厂房收益至今，从2014年7月至今拒绝支付房�占有使用费，严重侵害了原告的财产权利。
被告黄超辩称：原告的诉求没有事实和法律依据。原告主张的依据是原告与第三人签订的厂房出售买卖合同，被告已经向法院起诉确认该合同无效，因此请求法院中止本案的审理。该厂房买卖合同书是无效的买卖，虽然原告提供了历史遗留违法申报表，但根据申报表中签署的日期为2009年10月30日。原告提供的买卖合同时间为2010年6月，在2009年原告与第三人的厂房出售合同未签订，该份申报文件盖章的街道及工作站也不是法定房地产确权的行政主体，仅是同意原告申报的意思表示，也没有对日期进行详细的审查，与事实不符。
根据违法建筑申报表可以证明已自认厂房是无工程检测或房屋鉴定文件，无消防验收证件，无申报两规，不属于批复复工项目，无办理用地或建筑许可文件、土地或房屋权利证书的�况。在该情况下，该厂房的买卖违反了法律的强制性规定，依法应当认定为无效的合同。因此原告依据该无效的合同主张租赁物的权属及因权属产生的租赁租金、厂房返还没有事实、法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。
第三人述称：第三人确实在与被告的合同上签字，合同的条款是第三人与被告的真实意思表示，是否无效由法院判决。原告与第三人签订的涉案厂房出售买卖合同，形式上是真实的，合同内容也是第三人与原告的真实意思表示。根据第三人的确认，原告尚拖欠第三人房产款共计410万元，第三人已准备通过诉讼程序另行起诉。如原告所述，第三人确实出具过收条，确认2014年7月1日起厂房租金由原告的父亲收取。
经审理查明：2009年8月1日，被告黄超与第三人江日东签订了一份《厂房租赁合同》，约定江日东将位于石岩镇应人石社�湘江工业园两栋厂房（A栋8800㎡、B栋7200㎡）和宿舍一栋出租给黄超。该份租赁合同约定的主要内容包括：1、租赁期限为10年，从2009年8月1日至2020年1月1日，免租期为四个半月；2、2010年1月1日至2015年1月1日期间，租金每平方米8.5元（每月租金191,250元），2015年1月1日至2020年1月1日，租金每平方米9.5元（每月租金213,750元），租金每月交纳一次，付款日期为每月15号前；3、江日东在合同期内不允许卖该物业，如果卖给别人必须黄超在场，并按本合同及江日东、黄超双方签订的厂房垫资合同来执行，否则视江日东违约；4、若黄超未能依约向江日东支付租金，则江日东有权通知黄超立即缴付，黄超逾期缴付租金，需向江日东支付1‰的租金作为滞纳金。被告黄超与第三人江日东在签订上述《厂房租赁合同》的同时，还签订了一份《关于租赁厂房垫付资金的协议》，约定黄超为江日东垫付200万元用于位于深圳市石岩街道应人石社区江日东所拥有的厂房，江日东把所拥有的工业厂房（9,000平方米的厂房一栋）抵押给黄超。双方在该协议中还约定：1、江日东必须在四个月内将两栋厂房、一栋宿舍共计23,200平方米的厂房交付给黄超，如不能在约定时间内交付给黄超正常使用，江日东必须将垫付的200万元退还给黄超；2、江日东在规定的时间内交付厂房与宿舍后，黄超在三个月内必须再付给江日东50万元作为厂房承租的押金；3、黄超垫付的200万元，在江日东交付厂房给黄超并正常使用后，从免租期过后开始，每月从黄超支付给江日东的房租中扣除，直到扣完为止。
在签订上述《厂房租赁合同》、《关于租赁厂房垫资付金的协议》后，黄超向江日东交付了押金50万元，并由江日东出具相应的《收条》予以确认。另在黄超与江日东实际履行《关于租赁厂房垫资付金的协议》过程中，江日东于2010年2月8日向黄超出具一份《承诺书》，确认在与黄超原租赁合同约定的租金价格基础上，每平方米再减去0.7元，黄超再投资100万元，黄超在租金抵扣投资款后再向江日东支付租金。同时江日东还承诺在2010年农历二月初十前全部交付给黄超使用。此后江日东在2010年7月5日向黄超出具《收条》，确认收到黄超租厂房投资款300万元。黄超在本案中主张，江日东在2010年6月15日将租赁厂房交付给其使用。
黄超在使用上述租赁厂房期间，未向江日东支付过租金，至本案庭审止，上述租赁厂房仍由黄超占有使用。在本案诉讼中，黄超提供2010年至2014年期间的12份《借条》及一份《承诺书》，主张第三人江日东尚欠其15,438,758.47元。江日东对黄超该主张并未认可。
另查明，被告黄超从第三人江日东处承租的厂�并未办理产权登记，也没有相应的建设工程规划许可证。其中面积为7,200㎡的B栋厂房，由原告王灵在2009年11月作了“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查”申报。原告王灵与第三人江日东在2010年6月1日曾签订过一份《厂房出售买卖合同》，约定王灵从江日东处购买位于深圳市石岩街道应人石社区湘江工业园B栋厂房（建筑面积7260平方米），总价格为10,599,999元。同时约定江日东现已出租的厂房及宿舍从2010年6月1日起归王灵所有并进行管理，原租赁合同不变，租金归王灵收取。2014年6月13日，江日东出具了一份《欠条》确认收到王发铭（即原告王灵的父亲）购房款110万元，并确认厂房租金已结算至2014年6月，从2014年7月1日起由王发铭收取租金。
在原告王灵向本院提起本案诉讼之后，被告黄超亦向本院提起诉讼，要求确认王灵与江日东在2010年6月1日签订的《�房出售买卖合同》无效。本院已作出（2017）粤0306民初22747号《民事裁定书》，裁定驳回黄超的起诉。黄超不服该裁定，向深圳市中级人民法院提出上诉，现该案正处理于二审审理期间。
以上事实有庭审举证、质证的《厂房租赁合同》、《关于租赁厂房垫资付金的协议》、收条、借条、欠条、《厂房出售买卖合同》等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，关于本案所涉及的B栋厂房的权利人问题。该厂房为第三人江日东自建房屋，虽尚未能办理产权登记手续，但该厂房的占有、使用权益仍应归江日东享有。2010年6月1日，江日东通过与原告王灵签订《厂房出售买卖合同》约定该B栋厂房的相关权益，包括相应的出租收益权利转让给王灵。且在签订该《厂房出售买卖合同》之前，该厂房已经以王灵名义进行了“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查�的申报，并进行了公示。该事实亦印证了江日东向王灵转让该厂房相关权益的事实。在本案诉讼中，第三人江日东也确认了其与王灵签订该《厂房出售买卖合同》，并认可是其真实意思表示。王灵与江日东关于对上述B栋厂房收益权利转让的约定，并不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。江日东已将该B栋厂房出租的，则王灵依据该约定可以行使该B栋厂房出租人的相关权利。江日东基于与王灵之间款项的结算，于2014年6月13日在出具《欠条》时，已确认了从2014年7月1日起租金由原告方收取。由此确认了原告王灵就B栋厂房行使出租人权利的时间。
被告黄超从江日东处承租了B栋厂房，其作为承租人，应当依约向出租人履行支付租金等义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中黄超从江日东处承租的B栋厂房并未有相应的建设工程规划许可证，因此相应的房屋租赁合同应当认定为无效。因此，原告要求确认黄超与江日东所签订租赁合同无效的诉讼请求，本院应予支持。
合同无效的，当事人因该合同取得的财产应当予以返还。同时合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。黄超是通过与江日东签订《厂房租赁合同》而承租本案所涉及的B栋厂房，因该合同无效，则应向江日东返还租赁厂房及支付占有使用费。如上所述，江日东已将B栋厂房的相关权益转让给原告王灵，则王灵可向被告黄超主张返还房屋及支付占有使用费。债权人转让权利的，应当通知债务人。现有证据虽未能显�原告提起本案诉讼之前，江日东已通知过黄超B栋厂房权益已转让给王灵的事实，但王灵通过提起本案诉讼，及作为第三人的江日东在本案中确认相关转让事实，且黄超基于原告的起诉亦另行提起确认江日东与王灵之间签订的《厂房出售买卖合同》无效的诉讼，则可证实江日东与王灵之间转让B栋厂房权益的事实已通知到黄超。因此，原告王灵要求黄超返还B栋厂房，并支付占有使用费的诉讼请求，本院应予支持。
黄超作为与江日东签订租赁合同的承租人，其对江日东的抗辩可以向作为权利受让人的王灵主张。在黄超与江日东签订的《厂房租赁合同》、《关于租赁厂房垫付资金的协议》中，确认了黄超为江日东垫付资金，以及将应付租金抵扣该垫付资金的约定。其中黄超垫付资金为300万元，而黄超自开始承租厂房起，未向江日东支付过租金。根据双方所约定�租金标准及黄超认可的于2010年6月15日向其交付租赁厂房的时间，计至2014年7月1日已实际承租四年，该期间的应付租金已足以抵扣约定的垫付资金。另黄超辩称，江日东尚欠其借款1,500余万元，其应付租金并未使其收回垫资及借款。首先，黄超主张的借款债务已超出其与江日东所签订的《关于租赁厂房垫付资金的协议》约定的抵扣范围，黄超认为江日东仍负有其他同种类债务而主张抵扣的，则应承担相应的举证责任。其次，黄超在本案中提供了第三人江日东出具的《借条》，但江日东在本案中对黄超主张的借款数额并不确认，显示双方对该债务仍有分歧，因此在没有相应生效裁判或仲裁裁决对该债务予以确认的情况下，黄超的该项答辩意见则缺乏事实依据。综上所述，黄超辩称其不需向原告支付租金的答辩理由不能成立，原告王灵要求黄超支付从2014年7月1日起计算�占有使用费的主张，本院应予采纳。
关于被告黄超应向原告王灵支付占有使用费的具体数额，仍应参照黄超与江日东所约定的租金标准。根据黄超与江日东签订的《厂房租赁合同》及江日东于2010年2月8日出具的《承诺书》，在2014年7月1日至12月31日期间，每月租金标准为每平方米7.8元（8.5元－0.7元），即每月租金56,160元（7,200元㎡×7.8元）。在2015年1月1日起每月租金标准为每平方米8.8元（9.5元－0.7元），即每月租金63,360元（7,200元㎡×8.8元）。则计至本案法庭辩论终结止的2017年9月，黄超应付的占有使用费为2,427,840元（56,160元×6个月＋63,360元×33个月）。对于2017年9月以后的占有使用费，仍应按该标准计至返还厂房止。原告可根据被告黄超实际返还B栋厂房的具体时间，另行主张相应的占有使用费。关于原告王灵要求被告黄超支付利息、违约金的诉讼请求，因黄超与江日东之间所签订的《厂房租赁合同》无效，其该部分诉讼请求缺乏法律依据，本院不应支持。
综上所述，被告黄超与第三人江日东所签订的《厂房租赁合同》因租赁厂房没有相应的建设工程规划许可证而认定为无效。原告王灵作为承租厂房权益的继受人，可以要求被告黄超返还房屋并支付相应的占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认被告黄超与第三人江日东于2009年8月1日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告黄超于本判决生效之日起十日内向原告王灵返还位于深圳市石岩街道应人石社区湘江工业园B栋厂房；
三、被告黄超于本判决生效之日起十日内向原告王灵支付2014年7月1日至2017年9月30日期间的房屋占有使用费2,427,840元；
四、驳回原告王灵其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29,189元，由被告黄超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 晖
人民陪审员 黄 宝 林
人民陪审员 彭 凤 群
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 白巧(兼)
书 记 员 唐 聪
附本案相关法律条文如�：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。