广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初7105号
原告佛山市宏建物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人范迪祥。
委托代理人麦汉泉，男。××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该司员工。
委托代理人周燕仪，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系该司员工。
被告梁启余，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4754。
原告佛山市宏建物业管理有限公司诉被告梁启余物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法适用简易程序于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人麦汉泉、周燕仪，被告梁启余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告签订了《前期物业管理服务委托协议》，约定原告对明日华府进行物业管理，物业管理收费标准为每月每平方米1.8元，即被告每季度应缴纳物业费776元。被告从2015年4月开始欠缴物业管理费，至2016年3月共欠缴物业费3104元及违约金（从2015年7月6日起按每日千分之八计算至物业管理费全部清还之日止，暂计至2016年3月31日的违约金为3296.4元），暂合计为6400.4元。据此，原告请求判令：1.被告立即向原告支付佛山市顺德区大良新桂路明日华府十三座1507、1508（含610号摩托车车位）从2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理费3104元及违约金（违约金从2015年7月6日起按每日千分之八计算至物业管理费全部清还之日止，暂计至2016年3月31日的违约金为3296.4元），暂合计为6400.4元；2.由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，原告没有履行职责，服务不到位，被告楼梯间曾发生火灾，原告没有及时修复，导致被告想卖房一直没有卖掉。原告对被告曾经提出的问题也是不闻不问；违约金不应支付。
在诉讼过程中，原告向本院提交的证据及被告的质证意见如下：
1.原告营业执照、法定代表人身份证、被告身份证各1份，证明原、被告主体资格。
被告质证认为：无异议。
2.前期物业服务协议原件1份，证明原、被告物业服务合同关系及涉案房屋的建筑面积、收费标准、违约责任。
被告质证认为：无异议。
3.快递回执、催交函复印件各1份，证明原告向被告催缴。
被告质证认为：因被告拒收，没有收到催缴函。
4.欠费及违约金明细表原件1份，证明被告欠缴物业费本金3104元，滞纳金至2016年3月为3296.4元，合计6400.4元。
被告质证认为：物业费无异议，违约金不应支付。
5.产权登记证明原件2份，证明涉案房屋产权人是被告。
被告质证认为：无异议。
在诉讼过程中，被告向本院提交的证据及原告的质证意见如下：
1.照片10张，证明楼梯间发生火灾，一年都没有修复；大堂服务台长时间没有人，投诉后亦没有音讯；被告要求原告公示公共收入，但一直没有回复；顶楼有四五百个平方，全部被人搭棚占用；被告表弟的商铺门口瓷片掉了，但原告一直没有修复。
原告质证认为：真实性无异议。楼梯间确实发生过火灾，但责任不是原告，是由于个别业主点蜡烛引起，当晚物业人员发现，但没有找到责任人。由于要动用维修基金，时间较长，原告会尽快修复。大堂服务台是发展商为了促进销售招聘的人，现在没有安排人站岗，物业服务协议并没有约定大楼大堂要有人值班。对公示公共收入的要求无异议，原告会定期公示，被告也可以到管理处查询。楼顶问题原告已经向行政部门反映。商铺门口瓷片问题原告没有收到相关投诉，以后会尽快跟进。
经审查，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院予以采信。原告对被告提供的证据的真实性亦无异议，本院予以采信。根据本院认证意见，结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：
被告梁启余是位于佛山市顺德区大良新桂路明日华府十三座1507、1508号房的业主。原、被告签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告的上述的房产提供物业服务，期限自物业交付之日至2014年12月30日。物业管理服务内容包括：房屋共用部分、共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序管理（在主出入口位设置值班岗亭等）；房屋装饰装修管理。物业服务费按建筑面积139.27㎡缴纳，每月每平方1.8元。物业服务费按季度于每季度第一个月5号前缴纳。如原告违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反合同，未如约缴纳物业费的，原告有权要求被告限期补缴并从逾期之日起按日千分之八收取违约金。该合同到期后，原、被告继续存在物业管理关系，原告一直对该小区管理至今。被告每季度应缴纳物业费（含摩托车车位管理费）776元，自2015年4月起欠交物业管理服务费。被告主张其未缴纳物业费的原因为：去年其居住的楼梯间发生火灾，导致楼梯间的墙壁被熏黑、瓷砖脱落，但原告至今都没有修复，而被告在此期间欲出售涉案房产，均因此事未能成交；13座大堂处长期无工作人员在岗值班，多次投诉后亦没有音讯；被告近日要求原告公示公共收入，但至今没有回复；13座顶楼被其他人搭棚占用，原告一直未处理；涉案小区商铺门口的瓷砖脱落，原告一直未修复。原告则称，楼梯间发生火灾是由于个别业主祭拜后未及时灭火引起，当晚物业工作人员发现后没有找到相关责任人。由于修复墙体需要动用维修基金，耗时较长，原告已找相关施工公司报价，承诺会尽快修复。大堂设立服务台是开发商为了促进销售进行的，相关的值班人员也是开发商招聘的工作人员，物业服务协议中并没有约定每栋楼的大堂均要有人值班。原告定期公示公共收入，被告也可以自行到管理处查询。楼顶的问题原告已经向行政部门反映。商铺门口瓷片的问题原告没有收到相关投诉，以后会尽快跟进。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告之间的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然合同已到期，但原告实际对该小区一直进行物业管理至今，故原告有权依然按照合同约定向业主收取相应物业管理费。被告主张原告物业管理服务不合格，故拒缴物业费，因此本案应考量被告所主张的事由是否能阻却被告缴纳物业费的义务。一方面，物业公司在提供相关物业管理服务之后，有权收取物业服务费用或报酬，物业管理费用一般根据约定由业主根据自己建筑面积的大小进行分摊，建筑面积的大的，相应多交物业管理费，小的则少交。《物业管理条例》第七条规定，业主应按时交纳物业服务费用；第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。可见，被告应依法或依约向原告交纳物业管理费用。如被告认为原告未履行相应的物业管理义务，根据有关法律规定，被告完全可以行使以下业主的权利：1、向县级以上房地产行政管理部门投诉；2、要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；3、认为导致其人身、财产安全受到损害的，可要求其依法承担相应的法律责任。另一方面，法律不仅仅保护原告的权益，而且必须平等保护每一个公民、法人或其他组织的合法权益。本案中，从被告主张拒缴物业费的理由来看，在每栋大堂值班岗并非合同约定的服务内容；顶楼的问题应由相关行政主管部门处理，原告并无相应的执法权；墙体未能及时修复的问题确实存在，但原告并不构成根本违约。被告如果对原告物业管理服务不满意，认为已经或可能对被告的人身、财产造成损害。被告完全可以在业主大会或者业主委员会上投上一票，要求更换服务更好、信誉更好的物业服务企业，用自己的行为去维护自己的权益。但是，被告拒交物业费已经超出上述维权的方式，在没有证据证明原告已根本违约的情况下，不是也不可能是法律法规允许的维权手段。综上，被告未依时缴付物业管理费，属违约行为。原告主张被告缴纳从2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理费3104元有理，本院予以支持。鉴于被告拖欠物业费事出有因，虽然维权方式不合适，但亦不宜就该部分物业费支付违约金，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告梁启余应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市宏建物业管理有限公司支付2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理费3104元；
二、驳回原告佛山市宏建物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取25元（已由原告预交），由原告负担10元，由被告梁启余负担15元（被告迳向原告支付，本院不另作退收）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张慧
二〇一六年六月十六日
书记员 张宇