安徽省固镇县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）固民一初字第00781号
原告：徐静，男，住安徽省固镇县。
委托代理人：马雪春，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。
被告：陈军，男，住安徽省固镇县。
被告：田朝龙，男，住安徽省固镇县。
上述两位被告共同的委托代理人：周松，固镇县刘集镇法律服务所法律工作者。
原告徐静诉被告陈军、田朝龙农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理，依法由审判员陈海燕适用简易程序于2014年5月26日公开开庭进行了审理，原告徐静及其委托代理人马雪春、被告陈军及他与田朝龙共同的委托代理人周松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐静诉称：2010年9月，陈军与田朝龙合伙在我家所在的石湖乡桑圩村汪庄组柏油路东准备建房出售。9月23日，我与陈军签订了一份购房协议书，约定：我购买陈军所建的一套两间两层楼房，价格9万元。签订协议的同时，我支付了购房定金3000元，后来田朝龙又向我要了4000元购房款。在我按约定支付了购房定金和部分购房款后的几年时间里，陈军和田朝龙一直未将房屋建成，导致我的购房目的无法实现。现在我要求解除与陈军、田朝龙签订的购房合同；陈军和田朝龙返还我购房款及双倍定金共计1万元。
陈军和田朝龙当庭辩称：我们共同出资建房收取徐静3000元订金和4000元购房款是事实，但是我们签订购房协议后按约定履行了义务，徐静却违反约定没有按时支付购房款。我们现在依照协议约定要求扣除徐静3000元订金，只同意共同返还徐静购房款4000元。另外，徐静从停建时起至今，从未向我们要过钱，本案已超过诉讼时效。
徐静为证明自己的主张向本院提交的证据有：
一、徐静的身份证复印件一份，据以证明其身份。陈军、田朝龙未提出异议。
二、购房协议书一份，据以证明徐静在签订协议时向陈军、田朝龙支付定金3000元。陈军、田朝龙未提出异议。
三、收据一份，据以证明田朝龙收取徐静4000元购房款。陈军、田朝龙的质证意见为，这一事实确实存在，但收据上写的是“徐敬”与徐静的真实姓名不一致。
四、本县某乡某村村民委员会证明一份，据以证明徐静和徐敬是同一个人。陈军、田朝龙提出异议为，是否同一人应当由公安机关出具证明。
五、固镇县人民法院（2012）固民一初字第00377号民事判决书一份，据以证明陈军、田朝龙一直没有履行建房义务，且徐静和徐善忠所购买的都是陈军、田朝龙预备建造的同一批楼房。陈军、田朝龙的质证意见为：我们没有建房的原因是因为徐静未按期支付购房款。
经徐静申请，证人徐某某、徐其文、徐善美出庭作证。
徐某某的证言内容为：我和徐静是同一个村的，也认识陈军和田朝龙。陈军和田朝龙大约是在2012年的时候在我村建房出售，建了约七套，只有四户村民购买了房屋。他们二人建造这些房屋，不知为什么，后来停建了。现在建房者又换成了其他人，并且又重新建了一次地基。在新的建房人建房过程中，我看到有一户购房户叫徐善忠的，曾到建房工地阻挠他们建房，听说徐静也曾到工地阻挠。而且听徐静说，今年春天换人建房时，徐静还曾找陈军和田朝龙要钱，什么结果我也不知道。房屋大概是2012年建造的，建造过程中一直是建建停停，最终只是在地平线以下将地基建好，到2013年春天就停建了。陈军和田朝龙对证人证言提出异议为我们与徐静签订协议的时间是2010年9月23日，实际动工时间是2011年，并不是证人所说的2012年。另外证人证言并不能达到徐静的证明目的。
证人徐其文的证言内容为：我和徐静是亲兄弟，和陈军是一个村的，田朝龙我不认识。陈军和田朝龙从2011年或者2012年开始在我村建房出售，共建了约七、八套，只售出四套。这些房屋在地基建好后，不知为什么不建了。购房户也都交了钱，没有说不愿意买的。我曾听为陈军、田朝龙看工地的老头说，建这房子不合算，老板说不建了。现在这些房屋又重新建地基继续建造了，但已换了其他人建造。陈军、田朝龙对该证人证言提出异议为，证人所说看工地老头的言语，并不是陈军、田朝龙说的。
证人徐善美的证言内容为：我和徐静、陈军都是一个村的，田朝龙我不太认识，只听说有个叫掰掰（音）的，应该是他。陈军和田朝龙在我们村建房出售，应当是在2012年之前动工的，2012年之后停建。总共建了七套，售出四套。房屋后来停建村里也有人议论，但具体原因我也搞不清楚。陈军、田朝龙对该证言提出异议为：不能达到徐静的证明目的。
陈军、田朝龙向法庭提交了购房协议书（同徐静提交的协议书）一份，据以证明徐静没有按约定支付购房款在先，他们才不建房屋的。徐静提出异议为，当时陈军和田朝龙房屋停建，且听说买房中的另两户已不打算购买了，我才不付款的。
本院对证据的分析和认定意见如下：徐静所提交的证据和申请的证人的证言所要证明的事实中有三点是陈军和田朝龙予以认可的：一、徐静曾向陈军、田朝龙支付购房定金3000元；二、徐静曾向田朝龙支付购房款4000元；三、陈军和田朝龙仅建成房屋的地基部分即停工。对于上述事实，本院予以认定。除上述双方当事人共同认可的事实外，在本案中，双方争议的焦点为：是因为徐静未按约定足额支付购房款，导致陈军、田朝龙未能建成房屋；还是因为陈军、田朝龙停建房屋致使徐静因担心房屋不能建成而未按约定足额支付购房款。徐静申请的证人徐其文作证说，他曾听为陈军、田朝龙看工地的老头说建造该房屋不合算，老板将要停建。因为第一，徐其文是徐静的近亲属；第二，他所证明的陈军、田朝龙因建造房屋不合算而打算停工的这一事实也只是听他人转述，而并非陈军或者田朝龙直接陈述。故该证言不能单独作为认定案件事实的依据。除此之外，徐静未能提供任何证据证明他未按约定足额支付购房款是因为陈军、田朝龙明确表示将不履行建房合同，或者有迹象表明陈军、田朝龙将不履行建房合同。虽然在庭审中，陈军将其停建房屋的原因陈述为因资金不足，拖欠材料款而停工，这一陈述足以表明，陈军和田朝龙在建成房屋地基后已不具备履约能力，且这种不具备履约能力的情况并非主要是由徐静未足额支付购房款导致（因为建造七套分期付款的房屋出售应当有必要的周转资金，而不能仅靠购房户支付的购房款）。但上述事实仅仅是陈军在开庭审理时承认的事实，而不能作为徐静在地基建成后因担心陈军、田朝龙不履行合同而不足额支付购房款的证据。故本院对徐静主张的因担心陈军、田朝龙不继续建房而未按期限足额支付约定的购房款这一事实不予采信。徐静在庭审中又主张其未足额支付购房款是经与田朝龙协商，对方表示同意的。对于这一事实，其未能提供证据证实，本院不予采信。另一方面，虽然陈军、田朝龙向法庭提交了一份购房协议，用以证明徐静未按约定支付购房款，其违约在先。但是其在庭审中明确承认，未建成房屋是因为缺少资金，拖欠材料款。同时，从徐静向法庭提交的证据五即固镇县人民法院（2012）固民一初字第00377号民事判决书可以看出，在陈军、田朝龙建造的七套房屋中的一户购房户徐善忠已依约定足额支付购房款，陈军、田朝龙同样未履行建房义务。上述当事人的承认和判决书，足以证实，陈军和田朝龙所做出的，因徐静先违反约定不足额支付购房款导致他们未履行建房义务的抗辩不能成立，本院对这一抗辩理由不予采信。如他们自己所承认，其未履行建房义务，是因为当时不具备履约能力。
通过对证据的认定和分析，本院确认以下事实：陈军和田朝龙预备共同在本县石湖乡桑圩村汪庄组建造七套房屋出售。2010年9月23日，该组村民徐静与陈军签订了一份购房协议书。该协议书对所建房屋规格、状况、价格、付款方式和定金罚则均做出约定。徐静在签订协议的同时向陈军支付了3000元定金。房屋地基建成后，徐静未按购房协议书所约定的“地基打好乙方向甲方每套付15000元整”支付购房款，而是在2011年5月前后，向田朝龙支付了4000元购房款。陈军和田朝龙在房屋地基建成后，因缺少资金，拖欠材料款而停建了该房屋。直至现在，该房屋仍然只建成地基，并已有其他人重新建造地基，继续建造房屋。陈军和田朝龙在庭审中表示，因建造该房屋产生的义务由他们共同承担。
本院认为，徐静与陈军和田朝龙在自愿、合法的基础上签订的购房合同有效。现因陈军、田朝龙不履行建房义务致使合同目的无法实现，徐静要求解除购房合同，且陈军、田朝龙表示同意，本院应当予以准许。合同解除后，徐静已支付的购房款4000元应当返还。因徐静未按照合同的约定足额支付购房款且未提供充分证据证明其具有可抗辩的事由，故其上述行为已构成违约，应当对其适用定金罚则。但徐静的违约行为只是不完全履行合同，对其适用的定金罚责应当符合未履行部分所占合同约定内容的比例。即徐静应当支付15000元购房款仅支付了4000元，其所支付的3000元定金中的2200元应当不予返还。同时，陈军和田朝龙未完成建房义务，致使该合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，应当适用定金罚则，令其双倍返还定金6000元。上述两项内容相抵后，陈军、田朝龙应当返还徐静定金3800元。因双方签订的购房协议书未约定房屋交付时间，陈军、田朝龙未能提供证据证明徐静的诉讼时效的起算日期，故其主张的关于诉讼时效的抗辩本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
被告陈军、田朝龙共同返还原告徐静购房款4000元、购房定金3800元，合计7800元，互相承担连带责任，于本判决生效后十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
案件受理费50元，减半收取25元，原告徐静承担5元，被告陈军、田朝龙承担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审判员 陈海燕
二〇一四年五月二十九日
书记员 张克南
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。