河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8509号
上诉人（原审被告，反诉原告）：陈华，女，出生于1978年1月23日，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：郭中亚，河南金学苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：毛伟英，女，出生于1978年5月17日，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：鲁建明，河南惠发律师事务所律师，特别授权。
上诉人陈华因与被上诉人毛伟英买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初28841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈华上诉请求：请求二审法院依法改判，确认合同解除有效。事实和理由：一、上诉人享有约定的合同解除权。双方在2016年3月27日的《房屋买卖合同》第六条违约责任中明确规定：“甲乙双方合同签订后，若乙方（购买方）未在约定的时间内支付首付款及后续批次房款，乙方构成违约，甲方无需书面通知乙方，本合同自动解除，购房定金及支付的部分房款归甲方所有，甲方有权自行出卖该房屋。如甲方违约，双倍赔偿乙方房屋定金”。合同签订当日，乙方毛伟英如约支付了5万元定金给陈华。但之后却多次违约，没有按照合同约定支付房款。所以，上诉人陈华有权按照合同法之约定，根据合同中的特别约定解除双方的房屋买卖合同。二、上诉人享有法定的合同解除权。根据《合同法》第167条，被上诉人毛伟英书面承诺在2016年11月底支付房款120万元，至今未支付，已经超过全部价款（172万元）的五分之一，卖主陈华可以根据上述规定要求解除合同。三、原判决在卖房人没有收到剩余房款时，判令卖房人强制过户，侵犯了卖房人的不安抗辩权，有可能造成陈华既失去了房子，又没有收到房款的不利局面，显失公平。四、原告毛伟英并不是合同主体，且已经办理了离婚手续，其诉讼主体不适格。五、上诉人在诉讼中，已经将对方违约支付的14万元房款退还给了郑国良，而原审法院未予处理，请上级法院依法处理。
毛伟英辩称，一、本案当事人双方实际履行房屋买卖合同的法律事实清楚，证据确实充分，房屋买卖合同有条件而且应当继续履行。2016年3月22日，被答辩人陈华授权委托李玖玲全权处理涉案房屋的买卖合同签署事宜，2016年3月24日，答辩人毛伟英授权委托郑国良办理位于办理涉案房屋的买卖合同签署及相关事宜。2016年3月27日，答辩人毛伟英与被答辩人陈华双方的受托人郑国良与李玖玲签署房屋买卖合同一份，该合同主要约定内容如下：答辩人同意购买被答辩人拥有的坐落在郑州市××区经××北段××花园××楼××单元××号房屋，建筑面积166.57平方米，房屋权证第××号，含七层房屋。房屋价款1720000元，合同签订之日，答辩人向被答辩人支付人民币50000元整，作为购房定金。双方经协商同意以银行按揭方式分次付款。首付款时间约定在2016年4月30日前，答辩人支付首付款人民币350000元整给被答辩人；第二次款项的支付时间为2016年5月30日底之前（大概时间），金额为房屋全款减去首付款与准备向银行按揭的差额。剩余房款申请银行按揭，并于银行放款当日付给被答辩人。此外，双方还对水电气费、税费、过户费、中介费及违约责任的相关事宜进行了约定。合同签订当日，答辩人通过银行转账方式向被答辩人交付购房定金50000元。2016年7月7日，答辩人委托郑国良向被答辩人转账交付购房款330000元后，同日，被答辩人向答辩人出具收据载明：“截止到2016年7月7日，已从网银中收到两次，共计叁拾捌万元整，系房屋首付款。陈华，2016年7月7日”。2016年7月7日至2016年7月8日，被答辩人收到答辩人的购房首付款后到房管局办理了涉案房屋的解押手续。2016年7月8日答辩人与被答辩人共同向中国邮政储蓄银行申请1200000元人民币二手住房按揭贷款，该行于2016年9月2日审批通过了答辩人1200000元人民币购房贷款额度，还款方式为等额本息，放款模式为见抵押登记证明放款，贷款资金最终收款人为被答辩人陈华。2016年8月25日，答辩人与被答辩人双方共同到房管局办理网签，答辩人依法缴纳相关税费。2016年8月26日，经答辩人与被答辩人双方充分协商后，答辩人向被答辩人出具欠条一份，载明：“今毛伟英拟购买陈华位于金水区经××北段中享都市花园的住房壹套，双方商议价格为壹佰柒拾贰万元整。毛伟英已于2016年8月25日前支付部分款项叁拾捌万元整给陈华。双方于2016年8月25日办理了二手房买卖的网签手续。截止目前，毛伟英尚欠房款壹佰叁拾肆万元整。未付给陈华。今双方商议，毛伟英于2016年9月16日前再支付壹拾肆万元整给陈华。并于2016年10月底完成过户手续。剩余款项壹佰贰拾万元整于2016年12月底前支付完成。如到2016年12月底款项仍未支付给陈华，毛伟英按10%年息支付给陈华，直至款项结清。陈华在收到全部款项后，7天内交房给毛伟英。欠款人，毛伟英，2016年8月26日”。2016年9月16日，答辩人向被答辩人说明140000元款项未付的原因，被答辩人于当日未提出异议，2016年9月20日，答辩人向被答辩人转账交付140000元人民币购房款。以上法律事实能够证明答辩人与被答辩人之间房屋买卖合同实际履行及变更履行的相关客观事实，证据确实充分，房屋买卖合同在法律上或者事实上都有条件而且应当继续履行。二、本案房屋买卖合同履行过程中存在经协商合同内容变更的情形，被答辩人现请求解除合同、确认网签无效没有事实及法律依据。我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经当事人双方协商一致的，可以变更合同。本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。在合同具体履行过程中，从被答辩人在原合同双方既定付款节点和金额接受上，以及在共同办理涉案房屋解押、银行按揭贷款手续上，再结合双方经协商后答辩人向被答辩人出具的欠条内容来看，这种合同履行行为实质构成了对原房屋买卖合同的非实质变更，答辩人没有发生违约。相反答辩人完全按照合同双方应当全面、诚实信用、协作履行合同的原则，履行自己应当承担的义务，履行过程中及时与被答辩人通报情况，互通有无，并采取各种筹款措施积极履行，因此答辩人未构成违约。所谓合同的法定解除权，是指在法律规定的解除权产生条件成就时，解除权人行使解除合同的制度。我国合同法规定合同解除一共有五种法定情形，分别是“因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”，从上述五种法定解除情形来看，构成根本违约是非违约方行使法定解除权的必要条件。本案房屋买卖合同履行进度上，定金及首付款交付、解押、网签、贷款审批均已完成，后续只剩下过户、抵押、放款，只要被答辩人愿意配合，本案房屋买卖合同履行将十分顺利。另外，分期付款的买卖合同是指买受人在占有标的物之后，需分两期以上的次数支付价款，否则则不属于分期付款买卖合同，分期付款买卖合同是典型的“物先交付型”交易，本案房屋交付根据双方在2016年8月20日达成的协议被答辩人陈华是在收到全部款项后7天内才交房给答辩人，因此被答辩人上诉称分期付款的买受人未支付到期价款达到全部价款五分之一的，出卖人得要支付全部价款或解除合同的理由属于法律理解运用错误。三、本案答辩人具有原告资格，诉讼主体正当且适格。我国《民事诉讼法》规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。本案答辩人毛伟英是本案涉案房屋买受人，与本案有直接利害关系，且本案委托法律关系清楚，因此答辩人具有原告资格，诉讼主体适格。四、2016年7月份，郑州房地产市场迎来了一波大幅上涨行情，房价飙涨使此后房屋交易市场呈现违约井喷的态势，本案房屋买卖合同纠纷就是在这种背景下引起的。被答辩人恶意毁约的主观意图明显，应当承担法律责任。2017年2月16日被上诉人起诉后，上诉人为解除合同才退回了14万元，退到了郑国良的银行账户。请求驳回上诉，维持原判。
毛伟英向一审法院起诉请求：1、请求判令被告履行合同，协助原告将位于金水区经××北段广发花园7号楼1单元111号房屋过户到原告毛伟英名下；2、判令被告向原告支付违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。
陈华向一审法院反诉请求：1、请求判令解除双方的房屋买卖合同，确认网签无效。2、判令被告承担违约责任，已经支付的定金5万元和支付的33万元房款归原告所有。3、反诉诉讼费由被告（反诉原告）承担。
一审法院认定事实：2016年3月27日，原告毛伟英委托其爱人郑国良与被告陈华签订房屋买卖合同一份，该合同主要约定内容如下：原告同意购买被告拥有的坐落在郑州市××区经××北段××花园××楼××单元××号房屋，建筑面积166.57平方米，房屋权证第××号，含七层房屋。房屋价款1720000元，合同签订之日，原告向被告支付人民币50000元整，作为购房定金。双方经协商同意以银行按揭方式分次付款。首付款时间约定在2016年4月30日前，原告支付首付款人民币350000元整给被告；第二次款项的支付时间为2016年5月30日底之前（大概时间），金额为房屋全款减去首付款与准备向银行按揭的差额。剩余房款申请银行按揭，并于银行放款当日付给被告。此外，双方还对水电气费、税费、过户费、中介费及违约责任的相关事宜进行了约定。当日，原告通过银行转账的方式支付了被告购房订金50000元。2016年7月7日，原告向被告转账支付330000元，被告向原告出具收据，载明截止到2016年7月7日，已从网银中收到两次，共计叁拾捌万元整，系房屋首付款。被告庭审陈述，其于2016年7月7日至8日办理了涉案房屋的解押手续。原告于2016年7月8日向中国邮政储蓄银行申请1200000元人民币二手住房按揭贷款，该行于2016年9月2日出具《个人消费贷款审查审批表》一份。2016年8月25日，原、被告双方在房管部门办理的网签，原告缴纳了税费。2016年8月26日，原告向被告出具欠条，载明今毛伟英拟购买陈华位于金水区经××北段中亨都市花园的住房壹套，双方商议价格为壹佰柒拾贰万元整。毛伟英已于2016年8月25日前支付部分款项叁拾捌万元整给陈华。双方于2016年8月25日办理了二手房买卖的网签手续。截止目前，毛伟英尚欠房款壹佰叁拾肆万元整未付给陈华。今双方商议，毛伟英于2016年9月16日前再支付壹拾肆万元整给陈华，并于2016年10月底完成过户手续，剩余款项壹佰贰拾万元整于2016年11月底前支付完成。等等。2016年9月20日，原告以银行转账的方式支付被告140000元。
一审法院认为，合同应当履行。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同约定及法律规定诚实、全面履行合同义务。原告已按照合同约定向被告支付了相关款项，被告称原告付款时间未按合同约定时间，根据被告陈述的其解押房屋的时间及原告向被告出具的欠条，双方对付款时间达成了新的合意，且双方共同在房管部门办理了网签，故双方签订的房屋买卖合同应继续履行。原告要求被告支付违约金10万元，证据不力，该院不予支持。被告称双方约定2016年9月16日前原告应支付被告14万元，但原告未按约定时间支付，根据被告提交的微信记录，原告于2016年9月16日向被告说明了未付的原因，被告于当日并未提出异议，且原告于2016年9月20日向被告支付了该笔款项，该履行行为虽有瑕疵，但不构成根本违约，故被告反诉请求解除合同，确认网签无效，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告毛伟英与被告陈华于2016年3月27日签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、被告陈华于本判决生效后三十日内协助原告毛伟英办理金水区经××北段广发花园7号楼1单元111号的房屋过户手续；原告毛伟英应于办理过户当日支付被告陈华剩余房款1200000元；被告陈华应于收到剩余房款当日将金水区经××北段广发花园7号楼1单元111号的房屋交付原告毛伟英。三、驳回原告毛伟英的其他诉讼请求。四、驳回被告陈华的全部反诉请求。案件受理费20280元，由原告毛伟英负担2300元，被告陈华负担17980元；反诉费3500元，由被告陈华负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实除与原审法院相一致，另查明，2016年3月27日，郑国良与陈华签订房屋买卖合同一份，2016年8月24日，在办理网签时，买房人由郑国良变更成了毛伟英，陈华未持异议；2017年2月16日，陈华退还毛伟英购房款14万元（退还至毛伟英的委托付款人郑国良账户）。
本院认为，合法有效的合同，当事人均应秉承诚实信用原则予以履行。本案中，2016年3月27日，郑国良与陈华签订房屋买卖合同中约定，首付款35万元，应在2016年4月30日前支付，但直到2016年7月7日，该款项才支付33万元，郑国良存在逾期履行的违约行为；2016年8月24日，在办理网签时，买房人由郑国良变更成了毛伟英，陈华虽同意予以变更，但郑国良及毛伟英存在违约事实；在2016年8月26日毛伟英出具的欠条中承诺“毛伟英于2016年9月16日前再支付壹拾肆万元整给陈华”，但毛伟英再次逾期履行，直到2016年9月20日陈华发出解约通知后，毛伟英才支付该14万元。从以上事实可知，在双方买卖合同的履行过程中，毛伟英、郑国良方存在多次违约行为，而陈华方不存在违约行为。之后，双方产生纠纷。现郑州房价上涨，若仅按原合同履行，则毛伟英方多次违约，却得到房屋上涨的全部利益，有违合同约定和公平原则。2016年8月26日毛伟英出具的欠条中承诺“剩余款项壹佰贰拾万元整于2016年11月底前支付完成。如到2016年11月底款项仍未支付给陈华，毛伟英按10%年息支付给陈华，直至款项结清。”现因毛伟英未按约在2016年11月底前支付完剩余款项，故应按照承诺支付相应违约金。2016年8月24日，在办理网签时，买房人由郑国良变更成了毛伟英，陈华未持异议，视为陈华认可毛伟英承继了郑国良在2016年3月27日郑国良与陈华签订房屋买卖合同中的地位；2017年2月16日，陈华退还毛伟英购房款14万元，合同继续履行，毛伟英仍应支付该14万元。综上，一审法院认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。陈华上诉请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初28841号民事判决第一、三项；
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初28841号民事判决第二项为：陈华于本判决生效后三十日内协助毛伟英办理金水区经三路北段广发花园7号楼1单元111号的房屋过户手续；毛伟英应于办理过户同时支付陈华剩余房款1200000元；陈华应于收到剩余房款当日将金水区经三路北段广发花园7号楼1单元111号的房屋交付毛伟英。
三、毛伟英于本判决生效后十日支付陈华购房款140000元并支付违约金（以120万元为基数，自2016年12月1日起按照年利率10%至实际支付之日止）。
四、驳回毛伟英的其他反诉请求。
一审案件受理费20280元，由毛伟英负担2300元，陈华负担17980元；反诉费3500元，由陈华负担3000元，由毛伟英负担500元；二审案件受理费3500元，由陈华负担3000元，由毛伟英负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 赵军胜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一七年十月二十日
书记员 汝中亚