安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1791号
上诉人（原审被告）：杨世福，男，1979年1月26日出生，汉族，个体工商户，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：王孝建，安徽睿正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王云凤，女，1980年1月9日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：郭军，安徽卓邦律师事务所律师。
上诉人杨世福因与被上诉人王云凤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初7825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨世福上诉请求：撤销一审判决，依法驳回王云凤全部诉讼请求。事实与理由：1、王云凤违约在先。杨世福与王云凤于2016年6月13日签订《房屋租赁合同》，约定由杨世福承租涉案房屋。在签订合同时，王云凤隐瞒了房屋存在漏水的质量问题，致使杨世福在使用房屋过程中造成重大财产损失，无法正常使用租赁物。杨世福多次与王云凤沟通要求解决漏水问题，王云凤虽然一直承诺解决，但是始终没有解决。提供质量合格的租赁房屋供承租方杨世福使用是王云凤作为出租方的义务，而王云凤提供的房屋质量有问题致使杨世福无法正常经营使用。由于王云凤不予履行租赁合同约定及法律规定的义务，其行为已构成违约。2、在王云凤解决漏水问题、保证杨世福正常营业前，杨世福不交付租金系合法行使抗辩权，杨世福不存在违约行为，一审法院认定杨世福违约，判决解除《房屋租赁合同》系认定事实及适用法律错误。3、对2017年6月13日至2017年12月12日期间的房屋租金50400元租金，杨世福已于2017年8月10日支付了10000元，一审法院未予认定错误。
王云凤辩称：1、杨世福认为涉案房屋因漏水不能正常使用给其造成重大财产损失，杨世福未能提供证据予以证明。杨世福认为王云凤违约在先不能成立。2、杨世福认为涉案房屋漏水，按照相关法律规定可予以修缮，并可要求王云凤支付修缮费用，但杨世福采取拒绝支付租金方式，显已构成违约。王云凤据此要求解除合同，符合合同约定。3、杨世福认为其支付的10000元是房租，却未能提供证据予以证明。综上，杨世福的上诉请求不能成立，应予驳回。
王云凤向一审法院起诉请求：1、判令解除王云凤与杨世福签订的《房屋租赁合同》，杨世福立即结清占用、使用房屋期间所产生的水费、电费、电话费、煤气费、物业管理费等全部费用；2、判令杨世福立即向王云凤支付2017年6月13日至2017年12月12日期间的房租50400元（暂计算至2017年12月12日，最终计算至杨世福返还房屋之日）及拖欠的房屋转让费10000元；3、杨世福承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年6月13日，王云凤（甲方）与杨世福（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：第一条：房屋基本情况：甲方房屋座落于合肥市；第二条：房屋用途；第三条：租赁期限自2016年6月13日至2019年6月12日止；第四条：该房屋租金为人民币玖万陆仟元整，第二年递增5%，以后每年房租递增5%；第五条：付款方式为乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金人民币捌仟元整，租金（季）结算，由乙方于每（季）度提前10日交付给甲方。第六条：交付房屋期限：甲方于本合同生效之日起十日内，将该房屋交付给乙方。第七条：关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第八条：关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费；2、煤气费；3、电话费；4、物业管理费；在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。第九条：因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达1个月；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的。
合同签订后，王云凤将涉案房屋交付杨世福使用。杨世福未按合同约定支付王云凤2017年6月13日至2017年12月12日的房租50400元。杨世福主张其2017年8月10日支付王云凤房租10000元未提供证据证明。王云凤要求杨世福结清占用、使用房屋期间所产生的水费、电费、电话费、煤气费、物业管理费等未明确具体数额。
一审法院认为：王云凤与杨世福签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。杨世福未按约支付房租，构成违约，依据《房屋租赁合同》的约定，王云凤有权要求解除合同。王云凤要求解除合同的意思表示已在民事起诉状中明确，该民事起诉状副本已于2017年12月5日送达杨世福，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除。王云凤要求杨世福支付2017年6月13日至2017年12月13日期间的房租50400元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。王云凤未要求杨世福返还房屋，故其要求杨世福支付房租至承租房屋返还之日的诉讼请求，该院不予支持。杨世福辩称已支付王云凤上述期间的房租10000元，王云凤不予确认，杨世福未提供证据证明，该院不予采信。杨世福辩称承租房屋一直漏水，王云凤不予维修，影响其正常使用，未提供证据证明，该院不予采信。王云凤要求杨世福支付拖欠的房屋转让费10000元，未提供证据证明，该院不予支持。王云凤要求杨世福结清占用、使用房屋期间所产生的水费、电费、电话费、煤气费、物业管理费等未明确具体数额，该院不予支持。该院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王云凤与杨世福于2016年6月13日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除；二、杨世福于判决生效之日起10日内支付王云凤至2017年12月12日的房租50400元；三、驳回王云凤的其他诉讼请求。案件受理费1310元，减半收取655元，由王云凤负担125元，由杨世福负担530元。
二审中，杨世福向本院提交两组证据。证据一：建设银行交易明细及支付宝截图，用以证明杨世福分别于2016年6月3日向王云凤支付宝转账10000元、2016年6月18日转账22000元、2016年11月11日转账24000元、2017年8月4日转账10000元、2017年8月10日转账20000元，共计86000元。证据二：徽商银行POS单及企业信用信息，用以证明杨世福通过民生银行信用卡向王云凤经营的合肥市蜀山区耀康医疗器械经营部POS机刷卡28000元，用于支付房租。结合证据一，杨世福共计支付给王云凤房租106000元及押金8000元。双方租赁合同约定的第一年租金为96000元，杨世福多支付的10000元系租金，一审法院未予认定。王云凤质证认为上述证据在一审起诉前已形成，杨世福一审时未在法定期限内提交，也没有申请延期举证，因此，不属于二审新证据，不予质证。
另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为：出租方王云凤与承租方杨世福就涉案房屋于2016年6月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》明确约定承租方拖欠租金累计达1个月，出租方可解除合同。杨世福二审中对欠付王云凤房租已超过1个月以上的事实不持异议，一审法院据此判令解除《房屋租赁合同》，具有合同依据，本院予以维持。杨世福上诉称王云凤交付的涉案房屋因存在漏水等质量问题致其无法正常经营使用，其在二审中对此未提交相关新证据予以证明，王云凤对此亦不予认可。杨世福以此为由上诉要求拒付房租并要求继续履行合同，理由不能成立，本院不予支持。
关于欠付房租的数额，双方存在争议。杨世福上诉称其自合同签订后共向王云凤支付106000元房租及押金8000元，其中96000元为2016年6月13日至2017年6月12日期间的房租，多支付的10000元为2017年6月13日以后的房租，应在王云凤诉请主张的房租中予以扣除。因王云凤本案起诉仅要求杨世福支付2017年6月13日至2017年12月12日期间的房租50400元，且其在二审中承认杨世福已向其支付了2017年6月13日之前的房租和合同约定的押金，并承认其也收到了杨世福多支付的10000元，但其认为该10000元为房屋转让费。对此，本院认为，《房屋租赁合同》已明确备注①房屋租金按季度付（￥24000）贰万肆仟元整②押金为（￥8000）捌仟元整，而对房屋转让费却未约定，王云凤既已承认收到杨世福多支付的10000元，却无证据证明该10000元为房屋转让费，杨世福亦否认该10000元为房屋转让费，故本院认定该10000元应为房租。杨世福上诉要求将该10000元从王云凤诉请主张的50400元房租中予以扣除，本院予以支持。
综上，杨世福的上诉请求理由部分成立，本院予以支持。一审法院对杨世福多支付的10000元未予认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初7825号民事判决的第一、三项即“王云凤与杨世福2016年6月13日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除”、“驳回王云凤的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初7825号民事判决的第二项即“杨世福于判决生效之日起10日内支付王云凤至2017年12月12日的房租50400元”为“杨世福于判决生效之日起10日内支付王云凤至2017年12月12日的房租40400元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1310元，减半收取为655元，由王云凤负担217元，由杨世福负担438元。本案二审案件受理费1060元，由王云凤负担350元，由杨世福负担710元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一八年五月二日
书记员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。