海南省乐东黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐民初字第82号
原告任山，男。
委托代理人卢杰。
被告乐东万鑫房地产开发有限公司。
法定代表人吴光波。
委托代理人陈善述。
原告任山与被告乐东万鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理。依法由审判员王淑兰适用简易程序于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任山诉称，原告与被告于2012年2月22日签订了《栖龙苑项目内部认购协议》，原告购买被告开发的乐东黎族自治县九所镇九所新区栖龙苑一期商品房一套（精装），双方约定：每套房交付10万元认购金，若由于甲方（被告）原因导致商品房开发不能进行，甲方除全额返还乙方（原告）所付房款外，并承担所交款20%的违约金，甲方应当在2012年12月31日前依照协议交付精装房屋一套。原告依照协议约定及时足额缴纳了首付款，但被告迟迟不能向原告交付符合条件的房屋，其行为已构成违约，应当依照协议约定承担全部违约责任。原告现向人民法院起诉被告，请求判令：1、解除原告与被告于2012年2月12日签订的《栖龙苑项目内部认购协议》；2、被告退还原告认购金10万元；3、被告支付违约金2万元（所交10万元的20%）以及违约金逾期利息800元（暂计至2014年1月20日，最终数额以被告支付违约金完毕之日止）给原告；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为了证明上述事实，提交了下列书据原件予以证明：原告与被告于2012年2月12日签订的《栖龙苑项目内部认购协议》原件1份、威京的银行《结算业务申请书》原件2份和《收费凭证》原件2份、被告出具的《收据》原件1份，被告对证据的真实性没有异议，本院予以确认。
被告乐东万鑫房地产开发有限公司辩称，该涉案房产是海南万聚房地产开发有限公司（以下简称万聚公司）出资金与9个土地所有者出土地（国有出让地）合作开发的栖龙苑地产项目，案外人李岚是栖龙苑建设工程的施工方。万聚公司以9个土地所有者为股东注册的乐东万鑫房地产开发有限公司是为了报建、规划的方便，因为万聚公司不具有房地产开发建设的资质。万聚公司的报建手续和资金跟不上，没有钱支付李岚的施工费1000多万元，就下了停工通知给栖龙苑施工方李岚，并于2012年11月把栖龙苑项目整体转让给李岚，双方签订了转让协议，协议里面约定万聚公司之前收取了业主的预售商品房购房款跟李岚没有关系。之后，李岚把栖龙苑项目改成格调100。综上，万聚公司收取了业主的房款以后现在都找不到了，被告也是受害者之一，现准备向公安机关报案。被告没有收取原告的房款，不应当承担返还原告房款的责任。万聚公司收取了原告的认购金，原告应当向万聚公司主张返还认购金和违约金。
被告为了证明上述事实，提交了下列书据原件予以证明：万聚公司与李岚于2012年11月22日签订的《转让协议》，原告对证据的真实性没有异议，本院予以确认。
本院依原告的申请到现场勘验而制作的《勘验笔录》。
归纳当事人上述诉、辩主张，当事人对下列事实均无异议：
原告与被告于2012年2月12日签订了《栖龙苑项目内部认购协议》。涉案房屋已建七层。其中，1、一层部分为售楼处，室内有售楼模型，有一处背景墙，背景墙上书写“格调100”；部分为毛坯房，没有围墙。2、二到七层均为毛坯房，无围墙。
对上述事实，无需当事人举证、质证，本院依法予以确认。
根据原告与被告的陈述及本院确认的证据，查明以下事实：
原告与被告于2012年2月12日签订了《栖龙苑项目内部认购协议》，协议内容主要约定：“甲方（被告）在乐东黎族自治县九所镇九所新区先期内部推出部分优惠价格房源，乙方（原告）选中九所栖龙苑一期8层817号D户型房间，建筑面积约45.85平方米，甲方以总价款247000元由乙方先期认购。乙方需在认购协议签订后10日内一次性每套房交付10万元认购金；待项目规划许可手续完备后补交齐全部房款，商品房销售许可证下达后在甲方通知的期限内签定《商品房买卖合同》及其他手续，逾期不签订《商品房买卖合同》视为乙方放弃认购权。项目状况：已完成5层结构。项目预计交付时间：2012年12月31日。项目交付条件：精装修。若由于甲方原因导致商品房开发不能进行，甲方除全额返还乙方所付房款外，并承担所交款20%的违约金（不可抗力除外）。乙方在商品房交付之前若放弃所购房屋，应以书面形式通知甲方，甲方按所交款全额退还乙方。认购金交付入账后本协议生效”。协议签订后，双方按约履行，原告于2012年2月23日通过银行转账给被告一套房屋认购金10万元，被告于当天给原告出具10万元的《收据》并加盖了公章。原告与被告约定的时间已过，但被告至今未向原告交付符合条件的精装房屋一套，原告经交涉未果后将被告诉至法院。
另查明，案外人万聚公司与案外人李岚于2012年11月22日签订《转让协议》，协议内容主要约定：“1、甲方（万聚公司）位于海南省乐东县（乐东黎族自治县）九所新区南区东一横路，共九户商业用地，每户163.8平方米，共计1474平方米。甲方以现金投资与地主合作建房，项目现已建至七层结构。由于项目土地证更换工作及报建工作未得到落实，项目被迫暂且停工。甲方资金方面已力不从心，经公司协商同意，将本项目转让给本项目原始股东即本协议乙方；2、项目转让时，甲方为本项目而注册'乐东万鑫房地产开发有限公司'资质、甲方与地主合作建房合同、土地评估报告等乐东万鑫公司有关的各项资料一并转交给乙方（详见附件一）；3、乙方在与甲方合作期间，甲方向第三方所借款项均由甲方承担偿还。合同签订生效之日之前，甲方组织的内部销售，由甲方承担退还预收房款，与乙方无关。本项目已建至七层结构，未支付的工程款及后期施工的工程款由乙方负责支付。签订合同后，项目后续报建、工程款及所有与项目有关的、需向政府有关部门支付的一切费用全部由乙方承担；4、本协议自甲（乙）方双方签字、盖章后生效”。合同签订后，万聚公司在《转让协议》上签名和盖章、李岚签名并捺印。
再查明，在庭审过程中，原告自愿放弃主张被告支付违约金逾期利息800元（暂计至2014年1月20日，最终数额以被告支付违约金完毕之日止）的诉讼请求。
本院现场勘查所见：涉案房屋已建七层。其中，1、一层部分为售楼处，室内有售楼模型，有一处背景墙，背景墙上书写“格调100”；部分为毛坯房，没有围墙。2、二到七层均为毛坯房，无围墙。
上述事实，有当事人的陈述及提交的书证、被告申请本院调取的证据予以证实，各证据与案件事实相关联，相互印证，能够作为认定案件事实的依据。
本院认为，本案的争议焦点是：1、《栖龙苑项目内部认购协议》是否应当解除的问题；2、被告是否应当返还给原告房屋订购金10万元和违约金的问题。首先，原告与被告于2012年2月12日签订《栖龙苑项目内部认购协议》，合同的双方当事人为乐东万鑫房地产开发有限公司与任山，根据合同的相对性原则，原告据此协议起诉被告，符合法律规定。再次，关于《栖龙苑项目内部认购协议》是否应当解除和原告是否应当支付认购金10万元及违约金的问题。原告与被告签订协议后，履行了支付房屋订购金10万元的义务，被告应当于2012年12月31日前按照协议的约定时间交付精装修房屋一套给原告。但是，被告收取了原告的订购金10万元后，于2012年11月22日以万聚公司的名义与案外人李岚签订《转让协议》，万聚公司将涉案项目全部转让给案外人，在《转让协议》第3条约定的“乙方在与甲方合作期间，甲方向第三方所借款项均由甲方承担偿还。合同签订生效之日之前，甲方组织的内部销售，由甲方承担退还预收房款，与乙方无关....”的约定不能对抗善意第三人。因此，被告以应当由万聚公司承担返还给原告房屋认购金10万元的抗辩理由，其证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经本院现场勘查，该涉案房屋目前为七层框架结构，未达原告与被告约定精装修的交付条件。因此，原告主张解除《栖龙苑项目内部认购协议》的诉求符合法律规定的法定解除合同的条件，本院予以支持，被告应当按照《栖龙苑项目内部认购协议》“若由于甲方原因导致商品房开发不能进行，甲方除全额返还乙方所付房款外，并承担所交款20%的违约金（不可抗力除外）”中的约定支付给原告房屋认购金10万元和违约金2万元。据此，依照《中华人们共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告任山与被告乐东万鑫房地产开发有限公司于2012年2月12日签订的《栖龙苑项目内部认购协议》；
被告乐东万鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内一次性支付房屋认购金10万元和违约金2万元给原告任山。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1430元，由被告乐东万鑫房地产开发有限公司负担（原告已预付，由被告付还原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审判员 王淑兰
二〇一四年三月二十日
书记员 李步清
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审核：陈兴榜撰稿：王淑兰校对：李步清印刷：李步清
海南省乐东黎族自治县人民法院2014年4月4日
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