吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5125号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省新天地超市连锁经营有限公司，住所地长春市南关区大经路71号。
法定代表人：王东华，总经理。
委托诉讼代理人：孙琳红，吉林昊桓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪明，吉林从为律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林工商学院，住所地九台经济技术开发区卡伦湖大街****号。
法定代表人：郭文君，校长。
委托诉讼代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高飞，北京大成（长春）律师事务所律师。
上诉人吉林省新天地超市连锁经营有限公司（以下简称新天地超市）因与被上诉人吉林工商学院租赁合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，上诉人新天地超市委托诉讼代理人孙琳红、张雪明，被上诉人吉林工商学院委托诉讼代理人高树成、高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新天地超市上诉请求：撤销长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初2316号民事判决，改判支持新天地超市诉讼请求。案件受理费由吉林工商学院负担。理由如下：1.一审法院认定新天地超市已经放弃了诉争房屋优先承租权错误。一审法院单凭新天地超市未投标的行为，就是已经放弃优先承租权，明显违背客观事实和新天地超市的真实意思表示。新天地超市在整个房屋继续对外承租过程当中，没有任何行为可以证实新天地超市以明示或者暗示的行为放弃了优先续约权。新天地超市在2013年11月25日的合同期满后，在全校师生放假的情况下，也没有表示放弃继续承租房屋，而是在原合同的基础之上，签订延长承租期限的补充协议，已经证实了继续承租的意愿。2.新天地超市享有诉争房屋优先承租权，是在双方承租合同中特别约定，双方对此约定是有合同特殊背景的，是在新天地超市丧失240万元财产权益下取得的，该权益应当得到法院的支持。吉林工商学院的校区原在长春市区内，后到九台区设立新区，在诉争房屋不具备使用条件的情况下，新天地超市就开始承担应由吉林工商学院承担的义务，对房屋的水、电等进行施工并承担了费用。同时，吉林工商学院要求新天地超市的前期设备和装修投入不得低于240万元，并且三年合同期满后固定装修归吉林工商学院所有，基于该两条权利分配和限制，新天地超市方才特别要求享有合同期满后优先续约权。只有这样在今后的承租期延长之后，新天地超市才会摊平投入资金成本，方有获利空间，达到实现合同目的。3.新天地超市与吉林工商学院之间就房屋的承租事宜先后签订了一份协议两份补充协议，均明确协议期满后，新天地超市在同等条件下有优先续约权。双方的租赁期满是2017年3月31日，新天地超市在2017年4月1日以向吉林工商学院送达通知函的方式主张优先续约权，符合双方合同约定，依法应当予以支持。本案因吉林工商学院违反了合同约定，侵犯了新天地超市的优先承租权。因本案的合同继续履行不存在任何合法障碍，故二审法院应支持新天地超市优先承租的权利。
吉林工商学院二审辩称：一审法院认定新天地超市参与了诉争标的投标行为后又放弃参与投标的行为，即可视为其放弃优先续租的权利，是正确的。新天地超市的优先续约权与240万元财产权益无关。租赁合同中约定新天地超市前期设备和装修投入不得低于240万的条款，是因为需要保障在校学生的权益，新天地超市作为大型商业机构，当然知道市场的商业经营行为必然存在风险，对于该240万元的投入条件是企业自主面对市场的选择。
新天地超市一审诉请：1、请求依法确认新天地超市对吉林工商学院校园内综合服务楼二，三楼建筑面积3864平方米的房屋具有优先承租权；2、请求判令吉林工商学院与新天地超市签订《房屋租赁协议书》（年租金216万，租期自2017年4月1日到2020年3月31日止）；3、诉讼费用由吉林工商学院承担。
吉林工商学院一审反诉请求：1.请求判令将新天地超市将涉案房屋交还给吉林工商学院；2.请求判令新天地超市支付自2017年4月1日起至实际交还房屋之日超期占用房屋使用金，按每月23.25万元计算；3.由新天地超市承担相关诉讼费用。
一审法院经审理查明：新天地超市与吉林工商学院于2013年11月25日签订了《协议书》，约定将吉林工商学院的综合服务楼二、三楼出租给新天地超市用于超市经营。协议书中第17条约定了协议期满后，新天地超市在同等条件下有优先续约权。协议书到期后双方签订了两份补充协议，在原协议书基础上的《补充协议》，将租期自2016年11月30日延长到2017年3月31日。吉林工商学院委托达华工程项目管理（集团）有限公司于2017年3月28日就争议房屋对外公开招标，于2017年3月31日由委托达华工程项目管理（集团）有限公司对外中标公示，新天地超市参加第一次招标的部分过程（2017年2月21日报名并购买招标文件），第二次没有参加。2017年4月1日新天地超市法律顾问（律师）发通知函给吉林工商学院及达华工程项目管理（集团）有限公司，明确表示新天地超市按双方合同约定及关于承租优先权的法律规定，按照中标公示的中标价格216万元和中标期3年主张优先承租权，要求与吉林工商学院近期内签订新的租房协议书。吉林工商学院于2017年4月1日向新天地超市发出告知函，告知：“双方签订的补充协议已于2017年3月31日到期。2017年3月28日吉林工商学院委托达华工程项目管理（集团）有限公司对校园超市承包经营项目进行了招标，现已发出中标公示，待4月5日公示期满，吉林工商学院即将与新的中标单位签署承租协议。请新天地超市将2017年3月1日至2017年3月31日的租金15万元支付给吉林工商学院，同时做好准备，按租赁合同有关规定于2017年4月12日前将综合服务楼二、三楼交还吉林工商学院”。
一审法院认为：新天地超市与吉林工商学院之间存在房屋租赁合同的事实及法律关系，此事有新天地超市提供的与吉林工商学院签订的一份协议书和两份补充协议为证。双方因该房屋租赁优先权发生争议，为此新天地超市至今使用吉林工商学院租赁给新天地超市的房屋。因双方签订的协议租赁房屋期限已满，新天地超市继续使用租赁房屋，吉林工商学院反诉诉求交还房屋、支付占用房屋期间的房屋使用金。吉林工商学院的诉求，涉及新天地超市的侵权行为，为此与本诉房屋租赁合同关系不是基于同一法律关系，为此吉林工商学院的诉讼请求，在本案中不予支持，可另行就侵权行为另行起诉。新天地公司的诉讼请求，因其知道并且参与了部分招标过程（是指吉林工商学院对新天地超市租赁的房屋重新对外招标，因为新天地超市在租赁吉林工商学院房屋时也是通过招标来的），在租赁期满，吉林工商学院通知新天地超市参与租赁本案房屋的投标，新天地超市在报名并购买招标文件后，参与了前期的投标行为，后新天地超市因故放弃参与房屋租赁的投标，其放弃参与后期投标的行为既可视为其放弃了双方在协议中约定的优先续租权利，在放弃优先续租权利后，新天地超市在案外人中标后要求在同等条件下优先行使续租的权利，无事实和法律依据，故本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第三条、第七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条规定，判决如下：一、驳回本诉原告吉林省新天地超市连锁经营有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告吉林工商学院的起诉。本诉案件受理费24080元，邮寄费200元，由本诉原告吉林省新天地超市连锁经营有限公司承担。反诉案件受理费8275元，返还给反诉原告吉林工商学院承担。
除一审查明案件事实外，本院二审另查明：1.新天地超市、吉林工商学院2013年11月25日签订的《协议书》到期后，双方又续签了两份租赁协议，租赁期满日为2017年3月31日租赁面积由原3864平方米变更为3690.12平方米。2.新天地超市在中标公开公示期内（2017年3月31日-2017年4月5日）向吉林工商学院、达华公司提出优先承租权异议，吉林工商学院尚未与案外中标人签订租赁协议。3.双方确认2013年11月25日《协议书》发包的经营权与吉林工商学院招标的承包经营权均系对吉林工商学院综合服务楼二、三楼房屋的出租，限定了出租用途为超市经营。
本院认为：1.新天地超市与吉林工商学院于2013年11月25日签订的《协议书》、2016年12月6日签订的《补充协议》、2017年3月1日签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据协议约定，双方租赁合同到期日为2017年3月31日，协议期满后，新天地超市在同等条件下有优先承租权。在租赁期间内，吉林工商学院通过招标的方式确定了租赁条件，新天地超市于2017年4月1日在中标公示期内向吉林工商学院发出《通知函》要求在同等条件下优先续租，符合合同约定，吉林工商学院应与新天地超市就招标确定的续约条件即中标公示内容与新天地超市优先签订续租协议，新天地公司要求确认其对案涉租赁房屋享有优先租赁权理由成立，本院予以支持。至于吉林工商学院主张新天地公司未参与招标应视为放弃优先承租权问题，因优先承租权系双方在协议中特别约定的权利，合同中并未有不参与续约竞价即视为放弃优先权的约定，该优先权利的放弃应以明确的意思表示为准，包括明确放弃的意思表示或向其发出不参加竞标视为放弃通知后的默认，而吉林工商学院并未向新天地超市发出如不参与招标视为放弃优先承租权的通知，新天地超市也未认同以参与竞价的形式放弃优先承租权，且其在租赁期满、中标公示期内明确要求行使优先承租权，符合优先承租权行使条件，故此吉林工商学院该主张不能成立，一审法院认定新天地公司放弃优先承租权有误，应予纠正；2.关于吉林工商学院要求新天地超市迁出，支付占有使用费的反诉请求一节，该反诉请求与本诉系同一法律关系，因新天地超市享有优先承租权，在尚未丧失优先续约的权利前其继续占有使用租赁房屋并无不当，吉林工商学院的反诉请求不能成立，应判决予以驳回。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初2316号民事判决；
二、吉林省新天地超市连锁经营有限公司对其承租的吉林工商学院综合服务楼二、三楼3690.12平方米房屋享有优先承租权；
三、吉林工商学院应就2017年3月31日的吉林工商学院校园超市承包经营招标项目二次招标中标公示（招标编号DH-2017FZB709）所确定的承租条件优先与吉林省新天地超市连锁经营有限公司订立续租协议；
四、驳回吉林省新天地超市连锁经营有限公司其他诉讼请求；
五、驳回吉林工商学院反诉请求。
一审本诉案件受理费（新天地超市预交）24080元，由吉林工商学院负担。一审反诉案件受理费8275元，由吉林工商学院负担。邮寄费200元，由新天地超市负担；二审案件受理费24080元（新天地超市预交），由吉林工商学院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李东鹤
代理审判员 李 迪
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 李玉鑫