广西壮族自治区融安县人民法院民 事 判 决 书（2015）融安民二初字第11号原告肖朗，男，1983年9月4日出生，壮族，大专文化，交通局员工，住融安县。委托代理人梁威军，广西求衡律师事务所律师。被告融安县百川房地产开发有限公司。住所地：融安县长安镇外贸大道**号。组织机构代码：56677353-9。法定代表人梁开融，该公司董事长。委托代理人唐光富，男，1968年12月5日出生，汉族，融安县百川房地产开发有限公司融和天第分公司经理，住融安县。委托代理人覃鑫妍，女，1985年7月28日出生，汉族，融安县百川房地产开发有限公司融和天第分公司办公室主任，住融安县。原告肖朗诉被告融安县百川房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法适用普通程序，于2015年3月19日公开开庭审理了本案。原告委托代理人梁威军，被告委托代理人唐光富、覃鑫妍到庭参加诉讼。本案现已审理终�。原告诉称，2013年3月20日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定两原告购买的商品房位于融安县《融和天第》小区第5栋1单元15层03号室，房屋总价款为419071元，交房的时间在2014年1月18日前，如被告不能按时将房屋交付原告使用又无延误证明，被告应按日向原告支付已付房价万分之三的违约金。现上述房屋一直拖到2014年9月29日被告才将房屋交付给原告使用，原告认为被告的行为已经构成了违约，按照合同的约定应当向两原告承担违约责任。在这种情况下，两原告多次找到被告协商延迟交房的违约责任的问题但始终协商不成。现提起诉讼，请求判令被告支付原告31933元的违约金。被告辩称，原告起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求。（1）被答辩人在起�书中的第一项诉讼请求，要求交付其在《融和天第》小区购买的商品房，与现实不符。答辩人已履行了通知和积极协助业主办理入户手续的义务，不存在答辩人不交付房屋的情况。答辩人取得了《竣工验收备案通知书》后，2014年3月10日，答辩人在小区门卫室门口公告栏张贴了《交房通知》，通知全体业主办理交房手续。答辩人并按照《商品房买卖合同》中约定的将交房通知刊登在《柳州日报》的形式告知了全体业主。答辩人还分别于四月底、六月底再次以电话通知的形式告知全体业主接房。答辩人采取了上述多种方式通知业主，已完全尽到了通知交房的义务。在答辩人多次通知后，原告才于2014年7月来答辩人处咨询相关程序以及费用。答辩人以延期交房违约金协商未果拒绝接房，一直拖延至今。（2）关于被答辩人提出的延期交房问题，答辩人已在合同内的第八条第一点说明，如遭遇供水供电部门的故障或者抢修，雨水天气等不可抗拒因素，出卖人可有据实予以90日顺应延期的时间。答辩人已经在合法合理的约定时间内完成房屋竣工验收并履行通知业主接房的义务，因此不存在延期交房的问题。关于5号楼，在处理地基基础的时间非常的长，碰到很大问题，下面发现溶洞，无法预测到，确实耽误了建筑时间；另外也遇到了雨季，停水、停电等客观因素，尽管我们碰到这么多问题，我们还是尽快的处理完毕，加紧施工。也跟原告进行电话沟通过。依据法律和双方《房地产买卖合同》的约定，答辩人不应承担任何违约责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，2013年3月20日，原、被告签订合同编号为RH5-1-1501的《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开�的位于融安县长安镇河东新区“融和天第”第5幢1单元15层01号框剪结构住宅商品房出售给原告，总价款为419071元。合同第八条（交付期限）第一款约定：“出卖人应当在2014年1月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经监理公司、设计单位、勘察单位、质检单位、建设单位共同验收合格。”该条第二款约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址�没有及时通知出卖人的除外；2.供水供电部门连续停水、停电四小时以上；3.气象部门的气象记录有连续两天的风雨天；4.影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因；5、买卖人未按本合同约定付清房款的”。合同第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3�向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。⑶因买受人原因，出卖人未能按期通知买受人的，延期责任由买受人承担。”附件四：合同补充协议第十一条约定“出卖人依据本合同、附件及补充协议的约定向买受人所送达的交房通知，刊登在《柳州日报》上。其他通知均以邮寄方式送达，出卖人以买受人在本合同所留的电话、地址为准，如买受人的联络方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则由买受人自行承担相应责任。”合同及附件、补充协议对双方的其他权利义务作了相应约定。签订合同之前，原告已分别于2013年2月8日、2013年2月15日共两次向被告支付商品房首付款合计126071元。2013年5月22日，中国农业银行股份有限公司融安县支行作为贷款人，向借款人原告肖朗发放购买住房贷款293000元，借款期限自2013年5月22日起至2043年5月21日止。原告已将该293000元作为购房款支付给被告。2014年3月10日，融安县百川房地产开发有限公司融和天第分公司在2014年3月11日的柳州日报上刊登交房通知“我公司开发的‘融和天第’3#、4#、5#楼定于2014年3月12日交房。请购买业主携带相关证件至售楼部办理交房手续。电话：815×××8、815×××9”。原告肖朗留在商品房买卖合同上的联系电话为159××××9882。2014年6月30日，融安县百川房地产开发有限公司融和天第分公司工作人员用电话815×××9拔打原告手机通知原告交房。原告得到电话后因为需�交纳相关物业管理费、电梯维护、年检费、预收水、电表报装、材料等费、装修垃圾清运费等费与房开公司协商不下而拒绝收房，直至2014年9月29日交纳以上费用后于次日领取钥匙。另查明，2014年3月26日，融安县百川房地产开发有限公司开发的“融和天第”5#号通过竣工合格验收。2013年3月20日至2014年1月18日期间，本行政区域内，连续两日或以上降雨天数为110天；连续停水、停电四小时以上2天（不含与连续两天下雨重叠时间及晚上停水时间）。上述事实，有原告的身份证、商品房买卖合同、收据、个人借款凭证、气象局证明、停水时间统计表，大坡线停电记录、竣工验收备案表3份、2014年3月11日《柳州日报》交房通知、融和天第冲孔灌注桩结算单、冲孔桩工程施工合同�、装修申请表、入伙费用结算单、业主基本情况登记表、0772815×××8、0772815×××9两个号码3到9月份的通话记录、融安县2012-2014年连续两年的雨天天象记录、融合天第前期物业管理服务合同、融和天第前期物业管理委托合同、领钥匙签单等证据在卷佐证。综合原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：一、被告是否存在逾期交房的违约行为？二、被告是否应当支付原告逾期交房期间的违约金及具体数额？本院认为：关于争议焦点一，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。有效成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同第八条第一款约定，被告应当在2014年1月18日之�，将经监理公司、设计单位、勘察单位、质检单位、建设单位共同验收合格的商品房交付给原告。该条第二款又约定，由于遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；买受人变更联系电话、地址，没有及时通知出卖人的除外；供水供电部门连续停水、停电四小时以上；气象部门的气象记录有连续两天的风雨天；影响工程进度但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因；买卖人未按本合同约定付清房款的等造成工期延误的，被告可以延期交房。降雨天一般不适宜进行工程施工，对于合同约定的不能进行工程施工的连续两天的风雨天及停电、停水天数统计，应当根据相关部门作出的证明合理扣减，据本院核实，2013年3月20日至2014年1月18日，本区域内共有影响建设工程施工的连续两天的风雨天共110天，可以作为被告延长交房的期限；工程建设期间所停电、停水的天数，也应当计入被告延期交房的期限，经核实与风雨天不重叠时间的工作时间内四小时以上的停电、停水各1天。在合同履行期间，被告可以延期交房的天数，即连续两天的风雨天110天、停电1天、停水1天，合计112天。故被告最迟应当在2014年5月10日之前，将符合交房条件的商品房交付给原告。被告虽然按合同约定在2014年3月11日的《柳州日报》上刊登交房公告，并约定交房时间为2014年3月12日，但是当时该栋3#楼尚未通过监理公司、设计单位、勘察单位、质检单位、建设单位共同验收合格，直至2014年3月26日才通过验收，原告的书面通知方式存在瑕疵，但被告在2014年6月30日又以拔打原告电话的方式再次通知原告交房，可以视为被告对书面通知瑕疵进行补正，因此交房时间可认定为被告电话通知原告的第二日即2014年7月1日。据此，被告未能在2014年5月10日之前将原告所购买的商品房交给原告，被告已经逾期交房，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告实际逾期交房时间为52天（自2014年5月11日至2014年7月1日）。原告认为被告要求原告交纳相关费用无理协商不一致而拒绝收房，直到2014年9月29日才收房期间也属于原告逾期交房的期限，与合同约定及法律规定不符，本院不予支持。关于争议焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交付商品房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当以原告所支付房价款按日万分之3支付违约金。现原告请求被告支付逾期交付商品房的违约金的理由充分，本院予以支持。但原告请求的违约金数额过高，不合理部分本院不予支持。本院计算违约时间自2014年5月11日至2014年7月1日共52天，违约金数额为6537.51元（419071元×0.0003×52天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告融安县百川房地产开发有限公司支付原告肖朗逾期交房违约金6537.51元。案件受理费598元，由原告肖朗负担548元，被告融安县百川房地产开发有限公司负担50元。以上有给付内容之判决，义务人应于本判决生效后10日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  黄秀红代理审判员  谢祥兵人民陪审员  蓝 维二〇一五年五月十日书 记 员  周 龙