陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终13541号
上诉人�原审被告）陕西展耀投资开发有限公司，住所地陕西省西安市碑林区友谊路333号。
法定代表人曹宗乐，总经理。
委托代理人张海雪，陕西稼轩律师事务所律师。
委托代理人胡佳伟，陕西稼轩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）马娟玲,女,1969年4月23日出生，汉族，住西安市临潼区。
委托代理人鱼广会，陕西骊剑律师事务所律师。
上诉人陕西展耀投资开发有限公司（以下简称展耀公司）因与被上诉人马娟玲商品房销售合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2017）陕0115民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，展耀公司在西安市××区××东北角开发“新秦购物广场”，2015年4月10日马娟玲、展耀公司双方签订了“�品房买卖合同”。展耀公司将该购物广场第1幢4层F4-9、F4-10两间商铺出卖给马娟玲，房价共计48万元。马娟玲于当日向展耀公司支付购房款，展耀公司向马娟玲出具收据一张。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”另查，展耀公司在与马娟玲签订合同后，又将该商铺整个第四层出卖给第三人某公司，且已办理了产权证书，马娟玲得知后多次找展耀公司协商解决问题均未果，故诉至法院。
马娟玲于2017年7月14日起诉至西安市临潼区人民法院提出诉讼请求：1、依法解�马娟玲、展耀公司双方签订的“商品房买卖合同”，判决展耀公司退还马娟玲购房款48万元，并赔偿损失20万元；2、诉讼费由展耀公司承担。事实和理由：2015年4月10日马娟玲、展耀公司签订了“商品房买卖合同”。展耀公司将其开发的位于西安市××区××东北角“新秦购物广场”第1幢4层F4-9、F4-10两间商铺出卖给马娟玲，总房价48万元。合同签订时，马娟玲将购房款支付给展耀公司，展耀公司向马娟玲出具书面收据。双方签订合同后，展耀公司承诺会很快到房管局进行合同备案，但后来马娟玲却迟迟未等到备案消息。后经马娟玲打听得知展耀公司将包括出卖给马娟玲的商铺在内的整个第四层又出卖给第三人。鉴于展耀公司的严重违约行为，马娟玲多次找其协商解决均未果。故诉至法院，请依法判决。马娟玲向原审法院提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明2015年4月10日马娟玲、展耀公司签订合同，展耀公司将其商铺出卖给马娟玲以及商铺总价款为48万元；2、收据一份，证明马娟玲已将房款48万元交付给展耀公司；3、西安市临潼区房地产管理所出具的房屋权属登记信息查询结果证明，证明展耀公司已将涉案商铺出卖给第三人。
展耀公司辩称，其曾与马娟玲协商过，愿给马娟玲适当的赔偿，但未说到具体数额，由于多方面原因其也口头协商过，但未协商出结果，请法院根据实际情况依法判决。展耀公司未向原审法院提交证据。
原审法院认为，本案的争议焦点为：合同是否能够解除以及马娟玲要求展耀公司赔偿损失的具体数额如何确定。马娟玲、展耀公司双方自愿签订《商品房买卖合同》，马娟玲依约向展耀公司支付了全部购房款，展耀公司理应向马娟玲交付涉案商铺；现展耀公司将已经出卖给马娟玲的房屋又出卖给第三人，导致马娟玲无法依合同取得房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款损失一倍的赔偿责任。”现马娟玲主张展耀公司赔偿其损失20万元，未超过已付购房款损失的一倍。故马娟玲要求解除合同、退还购房款48万元以及赔偿损失20万元的请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一�第二项之规定，判决如下：一、解除马娟玲与陕西展耀投资开发有限公司于2015年4月10日签订的《商品房买卖合同》。二、限陕西展耀投资开发有限公司于本判决生效后七日内退还马娟玲购房款480000元，赔偿马娟玲损失200000元，以上两项合计680000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，由陕西展耀投资开发有限公司负担。
宣判后，展耀公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决将本案认定为商品房买卖合同纠纷属于基本事实认定错误。本案并非商品房买卖纠纷，而是民间借贷纠纷，且民间借贷的主体不是马娟玲与展耀公司，而是案外人刘海与马娟玲之间。刘海在展耀公司开发的新秦购物广场任总经理，2011年展耀公司采购装�设备，因资金紧张，刘海提出愿意出借20万元给展耀公司。2015年刘海突然称当时给展耀公司购买装修设备时筹集的20万元是从其同学万培义（马娟玲的丈夫）处筹借的款项，因马娟玲多次到刘海家索要上述款项，认为该款系展耀公司使用，提出向展耀公司以48万元作为使用当年20万元本金及补偿，并以新秦购物广场的两间商铺与展耀公司签署买卖合同的方式作为担保。在刘海的说服和保证下，展耀公司按照刘海的要求向马娟玲出具了一张48万元的收据。近日才得知，刘海在2012年至2013年间，已向马娟玲偿还105000元。因此，原审法院认定本案为商品房买卖合同纠纷明显错误。二、双方签署的商品房买卖合同属于无效协议，不能作为认定双方存在商品房买卖合同关系的依据。2015年，新秦购物广场的预售证已经过期，商品房不能对外出售，且正式的商品房买卖合同要求一房�合同，必须在房管局备案。而本案中，两间商铺签署了一份协议，且该协议并非房管局要求的制式合同，显然双方签署的协议系无效协议，而该协议也是马娟玲要求展耀公司对偿还20万元以48万元作为的担保。因此，该协议不能作为认定双方之间存在商品房买卖合同法律关系的依据。三、本案适用法律错误。本案系典型的以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，本案应当按照民间借贷法律关系审理。上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回马娟玲的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由马娟玲承担。
马娟玲辩称，驳回上诉，维持原判。一、原审判决认定本案是商品房买卖合同纠纷正确。原审中，展耀公司对双方存在的商品房买卖合同法律关系不持异议，对商品房买卖�同及出具收到48万元购房款的真实性均予以认可。所以，对此前借款本金、利息转化为购房款没有提及，但并不能因此就认为本案的法律关系是民间借贷法律关系。展耀公司上诉称借马娟玲本金、归还马娟玲部分本金及马娟玲提出以48万元作为使用当年20万元本金及补偿，没有证据。展耀公司不遵重客观事实，不诚信守约，一房二卖。二、展耀公司以其公司在2015年的预售证过期、商铺不能对外出售、本案商品房买卖合同不是一房一合同、没有备案为由，认为应该无效的观点，是错误的。2015年展耀公司的预售证是否过期，马娟玲不知晓。马娟玲只知道，展耀公司将出卖给马娟玲的商铺又出卖给案外人并为其办理产权证时，为何不提预售证过期。如果过期能成为商品房买卖合同无效的理由，怎么能办证呢！展耀公司作为开发房地产的企业，比马娟玲更明确知道一房一合同及备案与否对合同效力不产生任何影响。三、本案不存在适用法律错误的情形。展耀公司没有担保方面的证据。
本院经审理查明，2010年12月1日至2011年上半年，马娟玲丈夫陆续借给展耀公司25万元，约定利息2分。后展耀公司一直未还钱。至2015年4月份，马娟玲丈夫和展耀公司双方结算后确认本金和利息为48万元。其后，马娟玲与展耀公司签订了商品房买卖合同，展耀公司向马娟玲出具了48万元的收据。原审判决认定其余事实属实。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案争议的商品房买卖合同签订前，马娟玲丈夫与展耀公司之间确实存在借款合同关系，但本案所涉商品房买卖合同是在展耀公司未偿还借款本息的情况下，经双方结算，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。本案所涉商品房房买卖合同关系，�非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在展耀公司难以清偿到期债务时，通过将展耀公司开发的涉案商铺出售给马娟玲的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。故展耀公司上诉认为本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。在确认商品房买卖合同有效的情况下，马娟玲丈夫和展耀公司结算的借款本息并未超过法律规定的民间借贷利率保护上限，可以认定马娟玲已按照商品房买卖合同的约定支付了全部购房款。展耀公司也应按照商品房买卖合同的约定履行交付商铺的义务。但涉案商铺已被展耀公司出卖给了案外人并办理了产权登记手续，�致马娟玲无法依照商品房买卖合同的约定取得商铺。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款损失一倍的赔偿责任。”之规定，原审判决解除双方签订的商品房买卖合同，展耀公司退还购房款48万元并赔偿损失20万元，并无不当，应予维持。综上，展耀公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10600元，陕西展耀投资开发有限公司已预交，由陕西展耀投资开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 石李婷