南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六沿民初字第818号
原告南京市大厂土特产品公司，住所地本区新华路520号。
法定代表人黄金凤，该公司总经理。
委托代理人胡成进，男。
委托代理人常福民，江苏金协和律师事务所律师。
被告南京嘉泰德实业有限公司，住所地本区长冲街59号。
法定代表人尤德如，该公司执行董事。
委托代理人毛凌霄、孙娟，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告南京市大厂土特产品公司（以下简称土特产品公司）与被告南京嘉泰德实业有限公司（以下简称嘉泰德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告土特产品公司的委托代理人胡成进、常福民、被告嘉泰德公司的法定代表人尤德如及其委托代理人毛凌霄、孙娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告土特产品公司诉称，1998年9月18日，原被告签订土地使用权转让合同一份，原告将约定地块的使用权转让给被告，同时双方还约定，原告自1999年1月1日起将春秋商场分部一、二楼全部租赁给被告使用，期限50年。原告认为该合同关于租赁期限的约定，违反了现行合同法的规定，也不符合当事人双方合同第16条约定；另因情事变更，现房屋租金已显失公平，违背了当年双方约定的初衷，严重损害了原告的利益，故诉至法院请求：（1）判令双方的房屋租赁合同，自合同法实施之日起超过20年期限的约定无效；（2）诉讼费由被告承担。
被告嘉泰德公司辩称：①春秋分部的50年使用权是双方关于土地使用权转让合同的配套条款。原告将春秋分部后面的荒地出售给被告开发建设商场，春秋分部作为新建成的商场门脸和通道，被告必须要使用的，故本案的诉争法律关系并非房屋租赁法律关系，而是以房产使用权作为开发条件的对价使用关系。②双方的协议成立于1998年，而合同法颁布于1999年，根据合同法司法解释（一）第一条和第三条的规定，应当适用旧法。故50年的期限约定并不违反法律规定，法不禁止即为合法。③本案租金属于正常的市场涨跌，且是原告签订期限条款时能够预见的，不适用情事变更原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1998年9月18日，原告土特产品公司与被告嘉泰德公司签订一份土地使用权转让合同，约定将位于本区长冲街以北、春秋商场分部营业楼后面的一块土地使用权转让给被告，转让费为242万元。该合同第七条约定：为了方便乙方（即被告）对转让后的土地的使用，甲方（即原告）同意自一九九九年一月一日起，将现春秋分部一、二楼（一楼门牌号位于长冲街49号至73号）全部承包给乙方使用，承包期伍拾年，承包费第一个拾年，每年35.5万元；第二个拾年，每年38万元；第三个拾年，每年42万元；第四个拾年，每年42万元；第五个拾年，每年42万元，每年分一月、七月两次各付50%，承包费全部用于发放春秋分部及批发部下岗、待岗人员工资……在乙方承包甲方春秋分部的承包期内甲方与现有承包者的承包关系全部转户给乙方，所有现有承包者发生的一切事宜，由乙方自行处理，与甲方无涉。合同第十六条第1项约定：合同签订后，如中央或地方政府对现行法规进行有关变动，甲、乙双方应针对现行新法规进行修订本合同，以便和国家政策保持一致，若新法规导致乙方利益受影响，双方在服从国家新法规的前提下订立补充协议。此后，原告向被告交付了与春秋分部一、二楼相关的8份门面房租赁合同，被告在受让的土地上建设了六层楼房即嘉泰商厦，土地管理部门核发的土地使用权期限为40年，于2039年3与23日终止。前述六层楼房与春秋分部一、二楼相邻为一体，其中二楼与春秋分部二楼墙体相隔（见补充合同﹤一﹥第二条之背景），一楼与春秋分部一楼设有进入嘉泰商厦的三个出入口，每个出入口为一间门面（宽3.6米、进深8.4米）。
同年10月6日，双方根据土地使用权转让合同第一、四、五、七条签订一份补充合同﹤一﹥，约定：一、为了方便乙方对转让后的土地的使用，甲方同意自1999年1月1日起，将现春秋分部一、二楼全部承包给乙方使用，承包期50年，即乙方拥有春秋分部一、二楼50年使用权。50年承包期满后，以甲、乙双方协商在原合同的基础上续签合同，继续将春秋分部承包给乙方使用，在适当时期，经双方商定同意，甲方可将春秋分部的房产土地权一次性卖给乙方。二、甲方同意将春秋分部后檐墙全部拆除打通，与乙方在转让土地上的新建筑连通，使新老建筑连成一体，构成一个框架式整体建筑，以方便乙方使用。三、甲方同意乙方新建建筑的东面墙体，以转让土地的东面红线为基准。其新建筑的预留通道在转让土地红线以外属甲方的土地上预留。
2002年12月28日，由于当地政府对长冲街进行步行街改造，双方又签订一份补充协议，约定：拆除乙方租赁甲方的房屋50平方米面积，致使租赁费用下降，对原部分房租金按原合同价格进行调整为：一、第一个拾年（1999年－2008年）每年租金为35.5万元、2002年上半年租金已付17.75万元、下半年为17.25万元、2003年至2008年每年租金为32.5万元，第二个拾年（2009年－2018年）每年租金为348400元，第三个拾年（2019年－2028年）每年租金为366600元，第四、第五个拾年（2029年－2048年）每年租金为38.5万元，每年支付租金的时间为元月、七月各付50%，先付后用。二、根据甲方房产证确认面积，原面积为760.9平方米，拆房后的面积为710.9平方米，今后如遇拆房，租金以710.9平方米测算……
2004年10月12日，原告向被告出具声明一份，内容为：原春秋分部一、二楼，即现临长冲街从“快可立”至“天天音像”的十二间门面房（一楼门牌为长冲街49号至73号，详见房产证图示）的房产权和土地使用权属我公司所有。即凡属我公司上述房产从四吉柱子外口的范围均属我公司产权。根据我公司与嘉德公司于1998年9月18日签订的协议：自1999年1月1日起，我公司将上述原春秋分部一、二楼710.9平方米全部承包给被告使用，承包期50年，在承包期内嘉德公司享有该房产使用权、转租权、收益权。
诉讼中，本院组织原被告进行了现场勘查，确认春秋分部总面积为712.96平方米，由被告出租给百姓药店等商户使用，其中一楼面积为323.68平方米，合计11间半，二楼面积为389.28平方米，嘉泰商厦西侧已改造预留有巷道，即该地块不再处于封闭隔离状态。
以上事实，有原被告陈述、土地使用权转让合同、土地使用权转让合同补充合同（一）、补充协议、申明、国有土地使用权证书等证据予以证明。
本院认为，原被告之间系房屋租赁关系。虽然双方在合同中使用“承包”一词，但因无春秋分部经营权的让渡，故双方间的约定仅囿于对物的利用，符合租赁法律关系的特征。被告主张双方系土地交易的对价使用关系，因无对应法律制度，故无法确认其法律性质。本案的争议焦点在于是否适用现行合同法有关租赁期限的规定，进言之，本案涉及新旧法如何适用问题。关于新法的溯及力，法不溯及既往原则是相对的，租赁行为具有持续性，本案合同的履行期限跨越了新旧合同法交替的界点，且绝大部分履行期限在合同法实施之后，应当适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二条因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章合同履行的有关规定，该规定本身表明合同法具有溯及力。当时法律对租赁期限未作规定，属于法律规范上的空白，合同法对此有了规定，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条后段之规定，即当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。加之，双方在签订合同之初非但未排斥新法的适用，而是积极响应，选择适用现行新法（本案合同第十六条第1项）。综上，合同法对本案具有溯及力，原被告的合同第七条关于租赁期限的约定，自合同法实施后超过二十年期限的部分无效。依照《中华人民共和国立法法》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第四百二十八条的规定，判决如下：
南京市大厂土特产品公司与南京嘉泰德实业有限公司关于春秋分部一、二楼租赁期限的约定，自1999年10月1日起计算，超过二十年的期限部分无效。
案件受理费4900元，由南京市大厂土特产品公司和南京嘉泰德实业有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。
审 判 长 金 鑫
代理审判员 滕宏清
人民陪审员 梅秀珍
二〇一四年一月九日
见习书记员 马 媛