广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初10773号
原告深圳市玖源五金制品有限公司，住所深圳市宝安区沙井街道新桥新发工业区新发二路5号201。
法定代表人陈梅莲。
委托代理人温东林，广东鼎方律师事务所律师。
被告深圳市蓝坤投资实业有限公司，住所深圳市宝安区新安街道宝石路29号一楼。
法定代表人蓝洪剑。
委托代理人张灏，广东品方律师事务所律师。
原告深圳市玖源五金制品有限公司与被告深圳市蓝坤投资实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘静涛独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年3月17日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租深圳市宝安区沙井街道蚝四芙蓉尾工业区蓝天科技园第A东厂房第2层，面积2038平方米及宿舍第B栋第五层，第B501间至第B510间共10间宿舍。另，合同约定租赁期限从2015年3月18日起至2016年12月3l日止，厂房单价按每月每平方米15.5元计算，宿舍按每月每间650元计算，厂房、宿舍每月租金合计为38089元。合同签订后，原告向被告交付了保证金761780元。由于涉案厂房马上进行拆迁，原告担心拆迁时会影响生产，故，原告于2016年3月初向被告提出搬迁，但是被告却阻挠原告搬迁机器设备，并且拒不退还原告已经交付的保证金76178元。同时，被告无理要求原告支付违约金76178元，并且要求原告多支付厂房水电费7600元和宿舍水电费1800元，电梯年审费1400元、房屋租赁合同注销费500元、2011年2月至2011年7月的房租税金10800元以及搬迁保证金5000元，否则，阻止原告搬迁，原告迫于无奈向被告支付了上述费用。另，被告向原告租赁的涉案厂房与宿舍，并未取得建设工程规划许可证。因此，被告与原告签订的《租赁合同》属于无效合同。综上所述，被告拒不向原告退还签订租赁合同时已经交付的保证金，并要求原告支付上述费用，于法无据。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2015年3月17日签订的《租赁合同》无效；2.被告向原告返还保证金人民币76178元及逾期利息(从起诉之日起计算至法院判决返还之日止，利率按照中国人民银行同期贷款计算)；3.被告向原告返还所收取的违约金人民币76178元及逾期利息(从起诉之日起计算至法院判决返还之日止，利率按照中国人民银行同期贷款计算)；4.被告向原告返还2016年3月30日所收取的从2011年2月起至2011年7月份房租税金10800元；5.被告向原告返还多收取的水电费9400元；6.被告向原告返还搬迁保证金人民币5000元；7.被告向原告返还所收取的合同注销费500元；8.被告向原告返还所收取的电梯年审费1400元。
被告辩称，请法院根据事实和法律依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年3月17日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告向被告承租深圳市宝安区沙井街道蚝四芙蓉尾工业区蓝天科技园第A东厂房第2层，面积2038平方米及宿舍第B栋第五层，第B501间至第B510间共10间宿舍，租赁期限为2015年3月18日至2016年12月31日，每月租金共计38089元；合同还约定原告向被告交保证金76178元，合同期满后，经被告验收房屋无损坏及结清一切费用，被告不计利息退还保证金给原告；被告安装好2吨电梯供原告使用，电梯由原告负责每月1038元作为维护费用以及另外支付每年一次的电梯年审费用，原告负责垃圾清运费每月1000元。合同签订后，原告以现金方式向被告交付了保证金76178元。2016年3月17日，原告向被告提出终止租赁合同。2016年3月30日，被告以原告违约名义收取了原告违约金76178元，以代收2011年2月至2011年7月房租税金名义收取了款项10800元，以电梯年审费为名义收取了款项1400元，原告主张以水电费名义收取了款项9400元，上述款项中违约金76178元以银行转账形式支付给了深圳市蓝坤投资实业有限公司蓝天科技分公司，其余21600元（10800元+1400元+9400元）以银行转账形式支付给了深圳市宝安区沙井诚博装饰材料经营部（收款收据中备注的“诚博”平安银行账户）。2016年3月31日，原告将涉案租赁物交还给被告，被告以租赁物未清理干净、部分损坏为由收取了原告搬迁保证金5000元，并承诺厂房及宿舍验收合格并结清所有费用后无息退还。2016年5月17日，原告诉至本院，请求判如所请。
庭审中，被告主张原告没有结清水电费，对涉案租赁物也没有进行清理，部分厂房被损坏，为此被告提供了2015年3月份水电费发票、涉案厂房及宿舍现场照片、工程报价单及深圳市辉耀工程技术有限公司营业执照及税务登记证，证明2016年3月涉案租赁物发生水电费7830元，恢复厂房及清洁的报价为8325元。原告对上述证据均不予认可，主张已经对涉案租赁物进行了清洁，确认尚欠2016年3月水电费。
被告还提供了厂房租赁合同、历史遗留违法建筑普查申报收件回执、建设工程竣工验收消防备案表、建设工程消防设计备案表、消防验收意见书、竣工测量数据表，证明涉案租赁物属于历史遗留建筑，没有产权证，但被告与深圳市沙井蚝四合作有限公司签订了厂房租赁合同，被告有权使用及转租，且涉案租赁物依法进行了消防验收，符合工厂宿舍的相关条件。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案被告没有提供涉案出租建筑物的产权证书，也没有建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故原被告双方签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，原告要求返还押金76178元，本院予以支持。被告基于《租赁合同》的违约条款要求原告支付所谓的违约金76178元，没有法律依据，现原告要求被告返还，本院予以支持。上述押金及违约金，原告主张从起诉之日即2016年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计至判决返还之日止，本院予以支持。原告承租及使用期间为2015年3月18日至2016年3月31日，被告向原告代收2011年2月至2011年7月房租税金10800元，于法无据，该款应当返还给原告。被告主张2016年3月水电费7830元有增值税发票予以佐证，原告对此予以否认，但又不能提供证据予以反驳，故本院对其抗辩不予采信，认定2016年3月水电费为7830元。由于被告不能对收取原告款项9400元做出合理解释，原告主张该款项是被告预收的水电费，本院予以采信，则被告应当返还多收的水电费1570元。被告收取合同注销费500元，但对此并未提供任何证据予以证实，现原告要求被告返还，本院予以支持。虽然《租赁合同》中约定电梯年审费由原告承担，由于上述合同无效，该约定亦属无效，电梯作为涉案租赁物的附属物，保障其正常使用属出租人的基本义务，因此被告要求原告承担电梯年审费，于法无据，原告要求被告返还电梯年审费1400元，本院予以支持。
关于原告要求被告返还搬迁保证金5000元的问题。根据双方提供的照片显示，涉案租赁物已经全部清空，未见垃圾，部分墙体粉刷存在脱皮、脱落的情形，被告主张恢复厂房发生费用8325元，但其证据并不充分，故本院酌定恢复厂房费用为2000元，对被告主张清洁费，本院不予支持。因此被告应当返还原告搬迁保证金3000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:
一、确认原告深圳市玖源五金制品有限公司与被告深圳市蓝坤投资实业有限公司于2015年3月17日签订的《租赁合同》无效；
二、被告深圳市蓝坤投资实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市玖源五金制品有限公司返还押金76178元及利息（以76178元为本金，从2016年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计至判决生效之日止）；
三、被告深圳市蓝坤投资实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市玖源五金制品有限公司返还违约金76178元（以76178元为本金，从2016年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计至判决生效之日止）；
四、被告深圳市蓝坤投资实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市玖源五金制品有限公司返还多收的水电费1570元；
五、被告深圳市蓝坤投资实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市玖源五金制品有限公司返还代收2011年2月至2011年7月房租税金10800元；
六、被告深圳市蓝坤投资实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市玖源五金制品有限公司返还合同注销费500元；
七、被告深圳市蓝坤投资实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市玖源五金制品有限公司返还搬迁保证金3000元；
八、被告深圳市蓝坤投资实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市玖源五金制品有限公司返还电梯年审费1400元；
九、驳回原告深圳市玖源五金制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1945元，由原告深圳市玖源五金制品有限公司承担107元，被告深圳市蓝坤投资实业有限公司承担1838元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘 静 涛
二〇一六年十月十日
书记员 黄天明（兼）
书记员 林 倩
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。