河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终6485号
上诉人（原审被告）：刘召凯，男，1972年4月25日出生，汉族，住献县。
委托诉讼代理人：刘万海，天津中岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：献县旭丰房地产开发有限公司，住所地：献县城内水源路育才小区14-862号。
法定代表人：陈龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵月强，河北图是律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：献县建筑工程有限责任公司，住所地：献县建设大街4号。
法定代表人：吉书怀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵月强，河北图是律师事务所律师。
上诉人刘召凯因与被上诉人献县旭丰房地产开发有限公司（以下简称旭丰公司）、献县建筑工程有限责任公司（以下简称献县建工公司）排除妨害纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2017）冀0929民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉请求：1、请求依法撤销河北省献县人民法院（2017）冀0929民初2625号民事判决第一项及第二项；2、请求依法改判驳回被上诉人的-
审全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决未审查被上诉人献县旭丰房地产开发有限公司（以下称“旭丰公司”）与河北大禹水利环保有限公司（以下称“大禹公司”）的法律关系。被上诉人旭丰公司在涉诉住房小区开发建设期间，因资金不足便与大禹公司合作开发该住宅小区，小区以“尚庄大禹首府”为名对外销售。既然旭丰公司法定代表人陈龙已经在购房《证明协议书》上签字确认，被上诉人旭丰公司有义务就该《证明协议书》的签署的原由及过程陈述清楚。一审法院并未依职权追加大禹公司参加诉讼，也未审查被上诉人旭丰公司与大禹公司的法律关系，致使涉及本案的关键事实未查清。二、本案所涉及的《证明协议书》合法有效。1、大禹公司与被上诉人旭丰公司存在合作开发的法律关系，大禹公司完全能够代表旭丰公司对外销售双方共同开发的住房。2、被上诉人旭丰公司法定代表人陈龙在《证明协议书》上的签字，应视为被上诉人旭丰公司对该协议书的内容予以确认并认可。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”即使法定代表人超越职权擅自订立合同，根据《合同法》第五十条规定“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”根据企业公示系统显示，被上诉人旭丰公司由其法定代表人陈龙100%持股。陈龙既是旭丰公司唯一股东又系该公司的法定代表人，其签字认可《证明协议书》的行为完全能够代表旭丰公司。综上，《证明协议书》已经产生法律效力，各方当事人均应该严格遵守该协议书的约定。《证明协议书》中约定出售给上诉人的住房，已经实际交由上诉人占有使用，被上诉人要求排除妨害赔偿损失的诉请无任何事实及法律依据。三、《证明协议书》中的“尚庄大禹首府”与“尚庄首府”系同一房屋小区的不同名称。首先、涉诉房屋小区的名称本就未最终确定，即使按照一审判决所查明，该小区就存在“尚庄首府”、“尚庄舜和家园”等名称。其次，无论是“尚庄首府”还是“尚庄舜和家园”均可以认定，房屋小区位于献县××村，且两个名字具有极高的相似度。被上诉人未提供任何证据证实“尚庄首府”与“尚庄大禹首府”非为同一想去。被上诉人旭丰公司法定代表人陈龙在《证明协议书》上进行了签字，如该协议书中约定的“尚庄大禹首府”与“尚庄首府”不是同一住房小区，被上诉人旭丰公司应合理说明“尚庄大禹首府”与“尚庄首府”的全部区别，并就其陈述的区别承担全部举证责任。再次，被上诉人旭丰公司仅在尚庄投资开发了一个住房小区。在该区域内部存在于旭丰公司及陈龙有关系的其他开发销售的住房小区。最后，如果上诉人所购买的“尚庄大禹首府”与“尚庄首府”为不同住房小区，上诉人投入巨资将房屋进行装修的行为就与常理不符。四、一审判决认定被上诉人旭丰公司法定代表人陈龙的签字行为非其本人真实意思表示，完全是出于有利于被上诉人方的主观臆断。陈龙作为被上诉人旭丰公司的100%持股股东，并担任该公司的法定代表人，其在《证明协议书》上签字确认的行为完全处于真实的意思表示。《证明协议书》的签订过程、形式、内容均没有违反法律法规的强制性固定，该协议书具备完全的法律效力。一审判决认为陈龙作为法定代表人签字后，又以被上诉人旭丰公司名义提起侵权之诉，便认定为陈龙的签字并非其本人意愿。如此认定系完全违背法律逻辑的主观臆断。陈龙本人签字后又提起侵权之诉的原由具有多种可能性（包括本人认为房子价格卖低了、一房多卖、侵占上诉人购房款等无数种可能原由），一审判决在毫无事实依据及证据依托的情况下直接推定非陈龙本人真实的意愿，是毫无法律逻辑的主观臆断。五、被上诉人献县建筑工程有限贵任公司与本案无任何法律上的利害关系，其作为一审原告的诉讼主体不适格。二审庭审过程中，上诉人补充称：一、一审法院未追加必要参加诉讼的当事人，一审法院应追加常宁及河北大禹水利环保有限公司参加诉讼。二、陈龙以被上诉人法定代表人身份在《证明协议》上签字确认，系职务行为。三、《证明协议》的履行问题并非本案的审查范围。
献县旭丰房地产开发有限公司答辩称，一、献县旭丰房地产开发有限公司从未与河北大禹水利环保有限公司联合开发尚庄首府（又名尚庄舜和家园）工程。旭丰公司确实在开发过程中和其他自然人或法人有过一些融资行为，但只是一种债权债务关系，而不是物权共有关系。尚庄首府登记的所有权人和开发人只有献县旭丰公司一家，其他任何人没有权利销售旭丰公司房产。二、上诉人所称的《证明协议书》不能证明上诉人取得了涉案房屋的所有权，理由如下：该协议上的出售方河北大禹水利环保有限公司及其法定代表人常宁对涉案房屋没有任何物权上的权利，常宁也从未在旭丰公司担任过任何职务，物权销售旭丰公司的房产。该协议中所称的房屋为尚庄大禹首府，本案涉及的工程名称为尚庄首府，又名尚庄舜和家园，与大禹首府不是同一工程，上诉人也没有任何证据证明是同一工程。上诉人并提交任何支付过购房款的证据，不能证明该协议已经履行。常宁曾向上诉人提供过借款，即使上诉人提供了打款记录等凭证，也只能证明其与常宁存在借贷关系。在一审中，旭丰公司向法庭提交了一份收条，收条的内容为“今收到常宁沧州楼房四套，共计108万元”落款为上诉人刘召凯。该收条可以证明，上诉人与常宁之间的借贷关系已经结清。三、根据房地产登记制度，只有经登记取得房地产产权，才能对该房地产享有完全的所有权。即便上诉人真的购买了涉案房产，在过户登记之前，该房产仍然属于旭丰公司，在交房之前，购买人无权占有、使用、处分该房地产。况且本案涉案的房屋尚未竣工，还要继续施工，经验收合格才能交付购房人。上诉人即便购买了该房屋，在房屋交付前的妨碍行为也损害了旭丰公司的权利。
献县建筑工程有限责任公司答辩称，一、献建公司是按照与旭丰公司的合法有效的工程承包施工合同对涉案的工程施工。上诉人的行为妨碍了献建公司正常施工，致使献建公司不能按期竣工，无法通过六方验收，在误工期间，献建公司要承担材料租赁费、工人工资、违约金。上诉人与开发商之间如有纠纷，可通过法律途径解决。而不应该干扰献建公司正常施工，上诉人的行为给献建公司造成了大量的损失。
献县旭丰房地产开发有限公司、献县建筑工程有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告停止对原告财产的侵害，排除对原告行使财产权的妨碍；2、判令被告拆除擅自在原告房屋上安装的门窗，消除在原告房屋上书写的文字，恢复原状；3、判令被告停止妨碍原告施工并赔偿原告损失100万元；4、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2012年6月，原告旭丰公司经批准在献县尚庄开发建设尚庄首府（又称尚庄舜和家园）1#-7#住宅楼由原告献建公司施工，2015年该住宅楼主体完工。2015年12月，被告刘召凯对该小区1#楼整体楼的门窗进行了安装和室内装修，原告旭丰公司、献建公司多次制止，并向当地派出所报案无果，为此，原告提起诉讼，要求被告排除妨害并赔偿损失。被告刘召凯认为，本案所涉楼房已由常宁（河北大禹水利环保有限公司法定代表人）以100万元的价格出售给我，而且旭丰公司的的法定代表人陈龙在场，三人订立了《证明协议》，所以该楼房产权人是我，我有权安装门窗及室内装修，与二原告没有关系，并不存在妨害行为。经查，常宁、陈龙、刘召凯三人于2015年10月1日订立了《证明协议》，其内容为“甲方：常宁乙方：刘召凯经甲乙双方自愿协商，将于尚庄大禹首府，西侧最北楼整体卖于刘召凯，办理房屋证的一切费用由甲方承担，如有违约，由甲方双倍赔偿，现金一次性付清。（现金壹佰万元整）甲方：常宁（河北大禹水利环保有限公司章）乙方：刘召凯售楼法人：陈龙2015年10月1日”。被告刘召凯辩称，其以100万元买下整栋楼后，价款的支付方式是银行转账80万元，现金支付20万元，对该价款的支付未提供相应证据。
一审法院认为，本案系侵权之诉，原告旭丰公司、献建公司认为被告刘召凯的行为侵犯了自己的财产权和施工权，被告刘召凯则以其与常宁签订了购房合同即《证明协议》，该楼房的产权已归自己为由予以抗辩，对此本案争议焦点为：一、尚庄首府（尚庄舜和家园）小区的住宅楼1#楼所有权主体如何确定。首先，《证明协议》的效力问题。该协议楼房卖方（甲方）为常宁，从本案双方当事人提供的证据及庭审情况，常宁既不是旭丰公司的法定代表人，又无旭丰公司委托其出售尚庄首府住宅楼的委托书；该协议载明“将于尚庄大禹首府，西侧最北楼”予以出售，而本案所涉小区名称为“尚庄首府”或“尚庄舜和家园”而非“尚庄大禹首府”，因此，所出售的房屋小区名称不一致，与本案所争议的楼房小区是否为同一小区，尚无证据予以证实；该协议是否履行问题，虽然被告刘召凯称付款方式为银行转账为80万元，现金支付为20万元，但未提供证据；在卖方（甲方）处盖有“河北大禹水利环保有限公司”印章，该公司与原告旭丰公司是两个不同的法人，且该两个公司也没有隶属和法律关系。以上分析可以看出，无论是常宁还是河北大禹水利环保有限公司，作为尚庄首府小区楼房的卖方主体均存在问题，另外，所售楼房小区名称与协议中小区名称不一致。故一审法院认为，该协议存在瑕疵，无论是常宁，还是河北大禹水利环保有限公司都是尚庄首府小区1#楼的无处分权人，并且未经权利人旭丰公司追认该协议的有效性，故该协议属效力待定合同，在该合同效力待定期间，该小区1#楼的所有权仍应确定为原告旭丰公司。其次，陈龙在该协议的“售楼处法人”处签字，如何理解和认定。陈龙的签字是否为其本人亲自所为，无证据证明，况且，陈龙作为旭丰公司的法定代表人，又以该公司的名义提起本案侵权之诉，至少说明该协议不是陈龙的真实意思表示，否则，陈龙应代表旭丰公司作为该楼房的卖方(甲方)，成为合同当事人与被告(买方)刘召凯签订该协议，而不是居位于中间人的地位。综上，本案所争议的楼房其所有权主体应确定为原告旭丰公司，无论是常宁还是河北大禹水利环保有限公司均系该楼房的无处分权人，在未经原告旭丰公司追认该协议的事实之前，该协议不发生法律效力，从而，该楼房的产权人未发生变更，仍归原告旭丰公司所有。二、被告刘召凯应否停止对尚庄首府1#楼的妨害行为。被告以效力待定合同为依据，主张楼房已归自己所有，与二原告无任何关系，该主张事实不清，证据不足，一审法院不予支持。故其应停止对尚庄首府1＃楼妨害行为。三、被告刘召凯应否拆除在尚庄首府1＃楼上安装的门窗，并恢复原状。对于产权为原告旭丰公司的尚庄首府小区住宅楼，被告擅自予以安装门窗的行为，是对原告旭丰公司的侵权行为，对此，被告刘召凯应承担民事责任，依法应拆除自己安装的门窗，并恢复该1＃楼的原状。四、被告刘召凯应否赔偿原告旭丰公司、献建公司经济损失100万元。被告刘召凯的妨害行为，事实上给二原告造成了一定的损失，对此，原告也提供了一定的证据，但是，该部分证据所涉及的损失是否准确难以确定，并且损失额难以细化到被告刘召凯的行为所致，该部分证据尚缺乏与妨害行为的关联性，故一审法院难以认定，其经济损失100万元的诉讼请求不予支持。综上所述，被告刘召凯以与常宁所签订的协议为依据，主张尚庄首府小区1＃楼的所有权归己所有，尚缺乏事实和法律的支持，况且，根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让应当以登记为生效要件，本案所争楼房并未依法进行登记，故所有权主体并未变更，至于上述购楼协议也属尚未发生法律效力的合同。据此，被告刘召凯应当停止对涉案楼房的装修或其他不当行为，拆除所安装的门窗，恢复该楼原状。原告赔偿损失的诉讼请求，证据缺乏关联性，其损失的数额尚难以确定，故该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（一）项、第（二）项、第（五）项规定，判决如下：一、被告刘召凯停止对原告献县旭丰房地产开发有限公司尚庄首府小区1#住宅楼安装、装修及其他不当行为；二、被告刘召凯自本判决生效后十五日内，拆除在尚庄首府小区1#住宅楼所安装的门窗，恢复原状；三、驳回原告献县旭丰房地产开发有限公司、献县建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费6900元，由被告刘召凯负担50元，由原告献县旭丰房地产开发有限公司、献县建筑工程有限责任公司负担6850元。
本院二审期间，上诉人刘召凯提交以下证据：1、银行转账记录4张，用以证实购房款100万已经全部支付给常宁和陈龙或者按照常宁、陈龙的指示打给其他人了。2、从国家企业信息公示系统中打印的旭丰公司的企业信息三张，证实陈龙为旭丰公司的法定代表人，且持股100%，陈龙有权代表旭丰公司对外销售房屋、签订合同。3、旭丰公司于2014.11.15日和长宁签订的房地产开发项目转让协议复印件1页和5页，证明旭丰公司已经将新开发的项目整体转让给长宁，证据原件在被上诉人旭丰公司处。4、四份借款合同和两张借条，证实2015.4.20-2015.10.27日长宁及大宇公司累计向上诉人妻子商坎梅及上诉人本人借款125万元，是针对被上诉人一审提交的108万的还款条。商坎梅是上诉人的妻子，提交户口页。5、视频资料（当庭播放），证明协议是陈龙本人签字。
二被上诉人质证称：1、打款记录与上诉人提供的证明协议当中的当事人名称、时间、款项、数额都不相符，不能证明上诉人的主张。2、登记信息表没有异议，不能证实上诉人的观点。3、转让协议是复印件，且不完整，只有第一页和第五页，故对这份协议的真实性暂不认可，从现在的登记情况看，该房地产的产权还登记在旭丰公司名下，并没有转让。4、常宁不是本案当事人，合同的真实性无法核实，对真实性暂不认可，该借款合同中有一份是2015.10.10日签署的，借款金额为25万元，借款期限是到2016.10.10日止，108万的收条落款时间是2016.1月份，收条出具的时间该借款还没有到期，证明二者对应是有矛盾的，该借款合同也没有相应的打款记录来证实已经履行，对户口本没有异议。5、代理人不认识常宁也不认识陈龙，庭后向陈龙核实下，书面回复法庭；即使是真实的，陈龙当时也是以见证人的身份出现的。
经核实，上诉人刘召凯提交的户名为刘志强的银行个人明细对账单中，有一笔20万元转至常宁宁账户的款项，上诉人主张常宁宁即是《证明协议书》中的常宁。其他款项及支出情况未能显示与本案具有关联性。二审查明其他事实与一审法院查明相一致。
上诉人刘召凯申请法院调取在献县人民法院（2015）献民初字第03229号案件中的《房地产开发项目转让协议》，本院依法调取了该证据。上诉人刘召凯质证认为：对该份证据真实系予以认可，通过该证据显示2014年11月15日，被上诉人旭丰公司已经将其整体开发的涉案项目转让给案外人常宁。常宁取得该项目的权利后，有权对外出售房屋。基于该协议，涉案的房屋销售证明具有合法性。而且被上诉人旭丰公司就该转让协议向献县人民法院提起诉讼，要求常宁支付转让款。现该案件已经进入执行程序，执行案号是（2016）冀0929执368号，证明该转让协议已经实际履行。此外该转让协议签订之后。2015年11月24日将被上诉人旭丰公司的法定代表人由孙金赢变更为陈龙。2015年12月24日公司股权登记变更为陈悦，因此已经完成了法人变更和股权变更，转让协议已经履行完毕。常宁取得项目转让其后，将部分房屋出售给上诉人，而且有变更后法人陈龙的签字确人。因此上诉人占有涉案房屋具有合法的合同和事实依据。本案并非是侵权纠纷，即使被上诉人认为上诉人占有房屋非法性，也应是买卖房屋。因此一审判决不准确，适用法律错误。被上诉人旭丰公司和献县建工公司质证认为：1、因为旭丰房地产公司法定代表人已经变更为陈龙，而本转让协议是孙金赢担任法定代表人时签订的，陈龙对该份协议不知情，也没有见过该份协议。所以对该份协议的真实性被上诉人不能认可。2、该协议转让的内容是上装首府项目土地使用权、开发权。按照法律规定，已经开发的土地使用权和项目开发权是与开发者紧密配合，不能够转让给第三人。况且本协议的受让人是一个自然人，根本就没有开发资质，所以本协议是无效的。而且根据现在的上装首府现状来看，上装首府项目的开发人和土地使用权、房屋所有权的权利人仍然是旭丰公司，也就是说本协议并没有履行。现在协议的受让人常宁在上装首府项目中没有任何权利，常宁本人经陈龙与之电话核实也承认转让协议没有履行。3、本案案由是排除妨害，即使上诉人真的从上装首府购买了房屋，那么在房屋验收、交付之前，其房屋的所有权人仍然是旭丰公司。本案涉及到的房屋仍没有完工，献县建筑公司还在施工当中。上诉人的行为不但妨碍了旭丰公司的房屋所有权，也妨碍了建筑公司正常的施工，所以排除妨碍与上诉人是否购买了案涉房屋并没有直接的关系。
本院认为，三方当事人对上诉人刘召凯在案涉楼房中安装门窗的事实均认可，对该事实本院予以确认。本案诉争焦点为上诉人刘召凯对案涉楼房是否享有所有权、是否对被上诉人的权利构成妨害。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。被上诉人旭丰公司一审中提交的乡村建设规划许可证、河北省固定资产投资项目核准证及土地使用证，可以证实其对案涉楼房享有权利。上诉人刘召凯提交的《证明协议》，显示买卖双方为常宁（河北大禹水利环保有限公司）与刘召凯，买卖合同的标的物为“尚庄大禹首府西侧最北楼”，另在双方签字盖章之后“售楼处法人”由陈龙签字。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉楼房及相关土地仍然登记在旭丰房地产公司名下，旭丰房地产公司属于案涉楼房合法的所有权人，对其要求排除妨害一审法院予以支持并无不当；上诉人刘召凯与旭丰房地产、常宁之间的买卖合同是否实际履行、刘召凯是否可以依据合同取得案涉楼房的所有权，当事人可以另案解决，在未经法定程序认定刘召凯享有案涉楼房所有权的情况下，一审法院认定刘召凯在案涉楼房安装门窗等行为构成侵权，并判令其停止侵权、排除妨害正确，本院予以维持。
综上，刘召凯的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘召凯负担。
本判决为终审判决。
审判长 范秉华
审判员 郭亚宁
审判员 高 娜
二〇一七年十二月二十二日
书记员 苗园园