文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）亳民一终字第00659号上诉人（一审被告）：王显文，男，1964年2月10日出生，汉族，市民，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：王岩，安徽王岩律师事务所律师。上诉人（一审被告）：李景光，男，1980年1月21日出生，汉族，市民，住安徽省亳州市谯城区。上诉人（一审被告）：ＸＸ，男，1980年8月出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。上诉人李景光、ＸＸ共同的委托代理人：吴昭雪，安徽谯城律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：洪磊，女，1975年2月7日出生，回族，市民，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：阮东，安徽智立律师事务所律师。上诉人王显文、李景光、ＸＸ与因与被上诉人洪磊房屋买卖合同纠纷一案，不服亳州市谯城区人民法院[2010]谯民一初字第0670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年11月2日公开开庭审理了本案。王显文及其委托代理人王岩，李景光、ＸＸ的委托代理人吴昭雪，洪磊的委托代理人阮东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院查明：洪磊与王显文相识，因洪磊向王显文述说想购买一处房宅，王显文带洪磊看了一处房屋，并由王显文与李景光、ＸＸ商谈了房屋价格，同时王显文向洪磊隐瞒了房屋的实际价格及该房屋不具备出售条件的事实。2008年5月5日，洪磊表示购买该处房屋，交付给王显文购房款153000元，由王显文书写收条一份。此后王显文将其中150000元交付给李景光、ＸＸ，李景光、ＸＸ将与案外人张友荣签定的购房契约交付给王显文，并向王显文出具了150000元的购房款收条。因争议房屋不具有合法的产权证明，洪磊无法取得争议房屋的合法所有权，致使合同目的不能实现。为此洪磊提起诉讼，要求王显文退还购房款153000元并赔偿利息损失。本案在第一次审理过程中，王显文认为该处房屋的实际出卖人是李景光和ＸＸ，要求追加李景光、ＸＸ为本案被告，并由他们承担返还原告购房款的责任。本院认为王显文的行为超越代理权限，存在重大过错，依法判决王显文偿还原告购房款153000元，被告李景光、ＸＸ不承担民事责任。一审法院认为：本案的案由应当定为房屋买卖合同更能反映本案的实际。洪磊是房屋买卖合同中的买受人，该买卖合同内容的协商及实际购买均由王显文代洪磊完成，洪磊与王显文之间应认定存在委托关系。作为受托方，王显文应基于诚实信用原则妥善处理受托事务，但王显文未向洪磊如实告知房屋的实际产权状况以及真实购买价格，并由此导致洪磊不能取得争议房屋的合法产权且无法收回购房款，王显文在该买卖合同中存在过错。李景光、ＸＸ在庭审中称，他们将自己购买他人的房屋卖给王显文，但是未能提供相关证据，实际上王显文是洪磊的代理人，故应当认定李景光、ＸＸ是该买卖合同的出卖人。对洪磊要求王显文退还购房款并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。由于该房屋不具出售条件，致使合同目的无法实现，购房款应由李景光、ＸＸ退还。在本次房屋买卖合同中，洪磊对受托人的选任不当，对造成此次纠纷也有一定的过错；王显文对接受委托的事项没有认真处理好，没有让买卖双方见面商谈，致使原告的权益受到损害，应当承担连带责任，并对原告的利息损失进行赔偿，将多收取原告的3000元退还。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款、第三款之规定，一审判决：一、被告李景光、ＸＸ于本判决生效之日起三日内退还原告洪磊购房款150000元。被告王显文对上述义务承担连带责任。二、对原告洪磊的153000元利息损失（自2008年5月5日按同期银行贷款利率计算至本判决确定的还款之日的利息），应当有原告洪磊、被告王显文、被告李景光、ＸＸ三方平均分担，并于本判决生效之日起三日内支付。三、被告王显文于本判决生效之日起三日内退还原告人民币3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3360元，财产保全费1530元，合计4890元，由被告李景光、ＸＸ负担3360元，被告王显文负担1530元。宣判后王显文不服，上诉称：1、一审判决要求王显文承担连带责任无事实和法律依据。王显文仅是中间人，在买卖中并无不妥之处，与李景光、ＸＸ之间并无恶意串通的事实。连带责任的承担必须有法律明确规定并结合法律事实判定。王显文没有不当事实，无过错不应承担连带责任。2、洪磊对所购房屋的基本情况是明知，王显文没有隐瞒所购房屋的基本事实，对利息损失的责任应由洪磊自负。为此请求本院改判原判第一、二项，判决上诉人不承担责任，被上诉人承担所有诉讼费。宣判后李景光、ＸＸ不服，上诉称：1、上诉人与洪磊不存在合同及其他债权债务关系。一审法院追加上诉人为共同被告，自行改变了原告所诉法律关系的性质。且房屋买卖关系在无诉求解除合同确认合同无效的前提下，直接判决上诉人承担购房款返还责任，显然超诉求判决。违反了司法的中立性原则。一审认定上诉人与洪磊存在房屋买卖合同关系缺乏事实依据。2、一审确认洪磊与王显文是委托代理关系不符合事实，也不具有委托代理关系的性质。上诉人将购买他人的房宅转让与王显文，收取王显文的房价款并交付了房屋，已房款两清。与洪磊既不认识，也未发生任何买卖关系。王显文将涉案房产转让与洪磊并赚取其中3000元差价款。根据合同相对性原则，洪磊与王显文形成房屋买卖关系，对上诉人不产生任何法律上的约束力。王显文的代理行为无任何证据证明。且涉案转让关系的两份收条均是以王显文自己的名义出具。为此请求本院撤销一审判决，改判上诉人不承担本案购房款的返还责任。王显文在庭审中答辩称：买卖关系发生在洪磊与何、李之间，合同无效，双方应互相返还，与王显文无直接法律关系。王是居间人，原判王承担法律责任无事实法律依据，房屋返还的责任在李、何。李景光、ＸＸ在庭审中答辩称：返还房款的责任在王显文，王的辨称与事实不符，参与诉讼是王显文追加，李何与洪磊无合同也无债的关系。洪磊在庭审中答辩称：一审认定事实适用法律正确，应予维持。王与洪是委托关系，且王有过错，要求驳回上诉，维持原判。王显文所举一审证据及证明目的同一审。李景光、ＸＸ质证意见认为：对证据1无异议；对证据2要求看原件，拿不出原件对方的证据不能成立，谁有原件谁有所有权；对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议。但房屋的买方是王显文不是洪磊，与洪磊无委托买卖关系。王显文二审所举证据（2008）谯民一初字第2088号庭审笔录、判决书各一份，证明洪磊已认可契约在她那里，契约是王显文给的。李景光、ＸＸ质证意见认为判决书已撤掉不能作为依据，一审开庭没问清是契约的原件还是复印件，不清楚。洪磊对王显文所举一审证据的质证意见同一审。对王显文二审所举证据认为有异议，不能证明其目的。李景光、ＸＸ二审所举证据1、洪磊的民事诉状。证明洪磊所列被告是王显文，请求王显文返还该款项。与李景光、ＸＸ并无合同之债或侵权之债法律关系。2、08年10月7日谯城区法院立案表注明本案案由为“财产损害赔偿”，本案发回重审于2010年3月11日谯城区法院开庭传票仍载明案由为“财产损害赔偿”，证明本案法律关系的性质为财产损害赔偿。一审在未依法行使释明权的情况下，超出并改变了原告所列被告请求范围，违反不告不立的民事诉讼原则。3、（2008）谯民一初字第2088号一审卷宗第48页洪磊庭审陈述：“我没见过ＸＸ、李景光，我不认识他们，更不认识张友荣，合同的甲、乙都不认识，我是把钱给被告（王显文）买他的房子。……”。第51页陈述：“李景光三人的答辩状上所述事实，能够证明被告王显文不是为原告洪磊购房……。”证明上诉人与被上诉人不存在房屋买卖关系。4、2010年度谯民一初字第0670号民事一审卷第27页洪磊当庭陈述：“对王显文出示的证据质证意见与原一审时一致……”。证明洪磊对涉案相关事实的陈述并无改变（包括起诉状等）。证明洪磊所诉与上诉人无任何关系。一审判决上诉人承担返款责任，没有事实依据且超出原告诉讼范围。王显文对李景光、ＸＸ二审所举证据质证意见认为：这些语言不能证明李、何不是房屋的出让人，也不能证明王显文是房屋的第二出让人。王显文是居间人，买卖双方是洪磊与李、何。案件就是买卖合同关系，不是财产赔偿，对方不能证明其目的。洪磊对李景光、ＸＸ二审所举证据质证意见认为：真实性、合法性无异议，关联性有异议，与证明目的无关联。洪磊二审所举证据及证明目的同一审。王显文质证意见同一审。李景光、ＸＸ质证意见认为：真实性无异议，但不涉及李何两人，王才是本案的当事人，契约的原件在哪不清楚。本院对王显文所举一审证据1、3、4认为真实，来源合法，与本案有关联故予以确认；对证据2认为无原件，真实性无法确定，故不予确认。对王显文二审所举证据（2008）谯民一初字第2088号庭审笔录认为真实，来源合法，与本案有关联故予以确认。因判决书已被撤销，故不予确认。对李景光、ＸＸ二审所举证据1、2、3、4认为真实，来源合法，与本案有关联故予以确认。对洪磊所举证据认为真实，来源合法，与本案有关联故予以确认。本院查明：洪磊因与王显文是朋友关系，便口头委托王显文买房。王显文于2008年5月带洪磊看了一处房屋。据王显文称该房屋是ＸＸ、李景光的。2008年5月5日洪磊交给王显文购房款153000元，王显文书写了收条一份。2008年5月5日王显文将150000元交给李景光、ＸＸ。李景光、ＸＸ将与案外人张友荣签订的购房契约交给王显文，并向王显文出具了150000元的收条。李景光、ＸＸ不认可房屋是卖给洪磊，认可房屋是卖给王显文的。后洪磊未取得争议房屋的所有权。为此提起诉讼，要求王显文退还购房款153000元并赔偿利息损失。本案在第一次审理过程中，王显文认为该房屋的实际出卖人是李景光和ＸＸ，要求追加李景光、ＸＸ为本案被告，并由他们承担返还原告购房款的责任。本院认为：1、洪磊委托王显文买房，作为受托方，王显文应按洪磊的指示妥善处理委托事务。本案洪磊未与李景光、ＸＸ就购房达成协议，王显文也未有证据证明将150000元购房款交给李景光、ＸＸ是经洪磊授权，李景光、ＸＸ也不认可将房屋卖给洪磊。故王显文的行为超越了代理权限，也未经洪磊追认，存在重大过失，应承担民事责任。一审判决依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款判决王显文承担连带责任不妥，应予以纠正。2、李景光、ＸＸ认可将房屋卖给王显文，不认可将房屋卖给洪磊。洪磊也未起诉要求李景光、ＸＸ返还购房款，故李景光、ＸＸ对洪磊不应承担民事责任。一审判决李景光、ＸＸ退还洪磊购房款150000元不妥，应予以纠正。3、洪磊要求王显文支付逾期利息，因无法律依据，本院不予支持。一审判决洪磊、王显文、李景光、ＸＸ三方平均分担洪磊的153000元利息损失不妥，应予以纠正。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决如下：一、撤销亳州市谯城区人民法院[2010]谯民一初字第0670号民事判决；二、王显文于本判决生效之日起七日内偿还洪磊购房款人民币153000元；三、驳回洪磊的其他诉讼请求。一审案件受理费3360元，财产保全费1530元，合计4890元由王显文负担。二审案件受理费3300元，由王显文负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  杜亚莉审判员  徐全义审判员  顾玉华二〇一〇年十一月十八日书记员  梁建红