广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法东民一初字第693号
原告：吴祥林，男，1974年10月8日出生，汉族，住江西省樟树市，
委托代理人：廖锐斌，广东知明律师事务所律师。
被告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东堤路68号上水湾11座12卡。
法定代表人：吕江涛。
委托代理人：刘翔，男，1984年1月7日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，系公司员工。
被告：深圳先锋居善科技有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼。
法定代表人：朱敏。
委托代理人：唐欢，系该公司员工。
第三人：中国银行股份有限公司中山东凤支行，住所地广东省中山市东凤镇东海二路33-35号。
代表人：杨宇晖。
委托代理人：吴琰萍，女，1973年9月17日出生，汉族，住广东省中山市东区，系银行员工。
委托代理人：何宇虹，广东东方昆仑律师事务所律师。
原告吴祥林诉被告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）、深圳先锋居善科技有限公司（以下简称先锋公司）、第三人中国银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称中行东凤支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理，依法组成合议庭，于2016年3月10日、3月29日公开开庭进行了审理。原告吴祥林及其委托代理人廖锐斌、被告益泰公司委托代理人刘翔、第三人中行东凤支行委托代理人何宇虹到庭参加诉讼。被告先锋公司经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年10月25日，原告与被告益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》及附件，约定原告购买被告益泰公司开发的晶都花园7座2403房，购房款共计463000元。合同中约定被告益泰公司在2015年5月30日将取得建设工程竣工验收备案登记证并符合约定的房产交付原告使用，但被告益泰公司一直未能按约交付房屋，原告遂向被告益泰公司发出解除合同通知并要求退还款项依法承担违约责任，被告益泰公司仍置之不理，为此原告诉至法院，要求：1.判令确认双方签订的编号为1401068210号中山市商品房买卖合同已解除；2.判令被告益泰公司退还原告的购房款163000元；3.判令被告退还原告从2014年11月25日至判决生效之日止原告已实际支付的银行贷款本息；4.判令被告益泰公司按累计已付款463000元的10%的标准向原告支付违约金46300元；5.判令被告配合原告向税务机关办理退回购房契税手续；6.判令被告退还原告办证综合费、房屋布局和室外花园绿化改造费合计575元；7.判令被告先锋公司退还原告房地产服务费5000元；8.判令被告向原告支付律师费、交通费等费用共计10000元；9.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告方要求追加中行东凤支行作为本案的第三人，称原告因购买益泰公司的预售商品房向中行东凤支行申请了贷款，如涉案中山市商品房买卖合同最终被确认解除，必然涉及已付购房款的返还问题，因此案件的处理结果与被申请人具有法律上的利害关系，故要求追加中行东凤支行作为第三人。庭审中，原告方变更第三项诉讼请求为要求被告返还已经向银行支付的本金30万元及截止2016年3月10日被告每月已累计向原告支付的利息共计26362.1元。2015年10月21日原告方要求解除与第三人中行东凤支行签订的个人一手住房贷款合同。
被告益泰公司答辩称：被告已经于2016年3月9日取得了竣工验收备案登记证。原、被告签订的中山市商品房买卖合同没有解除，仍在履行中。原告要求被告支付的10%的违约金过高；原告已经要求被告承担违约金，又主张要求被告承担其他费用损失属于重复计算，应予以驳回。因本案涉案房屋已经取得了竣工验收备案登记证，考虑到商品房买卖合同的标的额较大，且解除买卖合同同时会造成相应的贷款合同解除，牵涉的范围较大，综合考虑应继续履行合同。
被告先锋公司未到庭，其书面答辩称：5000元为服务费，先锋公司的服务已经提供完成，原告无权要求返还。第一、先锋公司与益泰公司为不同的法人主体，彼此不存在关联关系。先锋公司通过组织团购活动向益泰公司争取更大的购房优惠条件，以节省先锋居善会员的购房成本。第二、原告曾填写先锋居善会员购房优惠通知书，成为先锋居善会员。会员有义务缴纳会费，先锋公司有义务按约定为会员争取购房优惠。原告向先锋公司缴纳了5000元的服务费，先锋公司通过先锋居善会员购房优惠确认单为原告争取了10万元独家购房优惠，相当于节省了95000元的购房支出。第三、双方签署的先锋居善会员购房优惠告知书对5000元服务费的返还条件与不返还条件作了明确约定。基于该约定，原告已经与开发商签署商品房买卖合同，先锋公司的服务完成，不予退还服务费，原告成功购房后，再以退房为由要求返还服务费违反公平责任原则。基于上述事实及理由，先锋公司已按照合同约定启动工作并提供前期服务，有权利收取5000元服务费，原告的诉讼请求不能成立，恳请法院予以驳回。
第三人中行东凤支行答辩称：中行东凤支行查看了原告的银行记录，已经供款14期，具体应以银行的数据为准。在该笔按揭贷款中，中行东凤支行是具有优先受偿权的，如果涉及到本案申请人要求解除抵押合同会影响到第三人的优先受偿权，第三人会保留后续主张的权利。
经审理查明：2014年10月25日，原告吴祥林作为买受人与作为出卖人的被告中山市益泰房地产开发有限公司签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于东××镇××大道××都花园××房；按套内建筑面积计价，单价为人民币每平方米5078.42元，总金额为463000元；并约定其中163000元以现金方式支付，30万元以商业贷款方式支付；关于交付期限，双方约定出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。
原告于2014年10月19日向益泰公司支付定金10000元、10月25日支付153000元，同日原告向益泰公司缴纳办证综合费275元，并向福建省杭辉建设工程有限公司番禺分公司支付房屋布局和室外花园绿化改造费300元。2014年11月17日原告吴祥林与第三人中行东凤支行签订个人一手住房贷款合同，约定原告为购买位于东××镇××大道××都花园××房向第三人中行东凤支行贷款30万元，并约定将贷款一次性转入益泰公司账户内。2014年11月20日中行东凤支行将吴祥林所借贷款30万元直接支付至益泰公司账户内。2014年12月15日原告缴纳普通标准住宅契税6945元。2015年2月11日原告向先锋公司支付房地产服务费5000元。2015年6月22日益泰公司向原告开具项目为预收商品房、金额为463000元的广东省地方税收通用发票。原告存款历史交易明细清单显示，自2014年12月1日至2016年3月1日原告每月向687364523776账户转款，但未显示本金及利息的具体金额，原告称该期间累计偿还贷款利息26362.1元。
2015年9月3日、9月4日原告吴祥林两次向被告益泰公司邮寄退房通知书。经查此两份邮件收件人为吕江涛，单位名称为益泰公司，地址为中山市东凤镇东兴居委会兴华西路，电话为0760-2277****。该邮寄单据上收件人信息与双方签订的中山市商品房买卖合同中益泰公司的地址及电话、法定代表人信息一致。2015年9月4日、9月5日两份邮件先后被签收。原告提供的解除商品房买卖合同通知书称益泰公司未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，因此被告已构成违约，故要求解除合同，退还全部已付款并支付20%的赔偿金，同时要求被告承担诉讼费、保全费、执行费等。
2016年3月9日益泰公司建设的中山市东凤镇晶都花园1-7商住楼及地下车库工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；2016年5月11日中山市人民政府土地房产发证办公室收取益泰公司竣工验收备案登记证正本两份。
另查明：2015年10月16日广东知明律师事务所向原告开具金额为5000元、项目为律师费的深圳增值税普通发票。
原告认为被告逾期取得建设工程竣工验收备案登记证，构成违约，因此诉至本院，并提出上述诉讼请求。
上述事实有中山市商品房买卖合同、广东省地方税收通用发票、税收缴款书、退房通知函、EMS邮寄单、邮单查询、收款收据、个人一手住房贷款合同、借款借据、借记卡账户历史明细清单、解除商品房买卖合同通知书、深圳增值税普通发票、广东省深圳市地方税务局通用机打发票、中山市建设工程竣工验收备案登记证、中山市国土资源局商品房确权收件回执邮件查询单及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：原、被告双方签订的中山市商品房买卖合同系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。
关于原告方要求解除与中行东凤支行签订的个人一手住房贷款合同的主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，中行东凤支行作为有独立请求权的第三人并未提出诉讼请求，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。
根据原告方提供的证据可知，原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。被告益泰公司作为商品房出卖人应当按照合同约定于2015年5月30日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向原告交付房屋。本案中，被告益泰公司于2016年3月9日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，已构成违约，理应向原告吴祥林承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2015年9月3日，吴祥林根据约定已就解除合同事宜致函被告益泰公司，合同于通知书到达被告益泰公司时即2015年9月4日解除。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，吴祥林要求益泰公司退还已付购房款463000元及办证综合费275元，于法有据，本院予以支持。另，因案涉商品房已备案登记在吴祥林名下，故吴祥林应协助益泰公司办理有关涉案商品房的注销备案登记手续。
关于原告要求被告益泰公司支付违约金46300元的诉讼请求，双方在合同中明确约定如被告逾期90日交付房屋，原告方有权要求解除合同并要求益泰公司按已付购房款10%的标准支付违约金，现被告方逾期交付房屋已超出90日，双方约定的违约金支付条件已成就，且双方约定已付房款10%的违约金并未超出法律规定的标准，故益泰公司认为违约金过高并要求调整的主张，本院不予支持。因此益泰公司应向原告吴祥林支付违约金46300元。
关于原告主张的购房按揭贷款利息、房屋布局和室外花园绿化改造费、律师费、交通费。本院认为，原告主张的购房按揭贷款利息、房屋布局和室外花园绿化改造费、律师费、交通费均属于原告方因购房所产生的实际损失，由于本案中双方已约定被告逾期交房原告方要求解除合同时益泰公司须按已付购房款10%的标准支付违约金，截至2016年3月1日原告支付的按揭贷款利息、房屋布局和室外花园绿化改造费、律师费、交通费等累计损失费的金额并未超出双方约定的违约金，因此双方约定的违约金足以弥补其实际经济损失，故对原告要求被告赔偿购房按揭贷款利息、房屋布局和室外花园绿化改造费、律师费、交通费的主张，本院均不予支持。
关于原告要求被告配合原告向税务机关办理退税手续的诉讼请求，因原告方已实际缴纳购房契税，现双方签订的中山市商品房买卖合同已解除，故原告方要求益泰公司配合办理退税手续于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告先锋公司返还服务费5000元的诉讼请求，本院认为原告与先锋公司之间属中介服务合同关系，而本案属商品房预售合同纠纷，故原告要求被告先锋公司返还服务费5000元，与本案法律关系明显不同，故本院不予审理，原告方可另行主张权利。
被告先锋公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告吴祥林与被告中山市益泰房地产开发有限公司于2014年10月25日签订的中山市商品房买卖合同于2015年9月4日解除；
二、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告吴祥林返还购房款463000元及办证综合费275元；
三、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告吴祥林支付违约金46300元；
四、被告中山市益泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告吴祥林办理购房契税退税手续；
五、驳回原告吴祥林其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11018元，由原告负担1018元，被告中山市益泰房地产开发有限公司负担10000元（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日起7日内直接向原告支付，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 文国盛
审判员 卢钊洪
审判员 马孟秋
二〇一六年六月三十日
书记员 潘霞慧
黎素霞