浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭淳民初字第294号
原告：林叶根。
委托代理人：章献彪。
被告：夏国生。
被告：王晓飞。
夏国生、王晓飞的委托代理人：王昌好。
原告林叶根诉被告夏国生、王晓飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月1日立案受理。依法由代理审判员姜勇军适用简易程序公开进行了审理。林叶根及其委托代理人章献彪，夏国生、王晓飞的委托代理人王昌好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林叶根诉称：2008年5月原、被告经口头商定，两被告（两被告系夫妻）将其拥有产权的位于千岛湖镇排岭北路26路1单元101室房屋转让给原告，总价款为210000元，两被告及时协助原告办理过户手续。2008年5月至2009年9月间，原告按约先后七次支付两被告购房款210000元。两被告于2008年12月将该房屋交付给原告占有使用，但一直未协助原告办理过户手续。之后，据原告了解，该房屋所占土地为集体土地，两被告实际无法协助原告办理过户手续。本来原告要购买金色阳光的房屋，后经人介绍才购买被告房屋，因为比较便宜。原告认为，双方关于房产买卖的协议内容违背了法律、法规的强制性规定，应为无效。两被告明知该房屋为集体土地上的房屋仍与原告订立买卖合同，依法应对原告所造成的损失予以赔偿。本案房产属于集体土地不能转让，被告应承担缔约过失责任，被告对案涉房产的所有权负有瑕疵担保义务，案涉房产位于城市规划区，建筑模式与商品房一样，原告有理由相信案涉房产与商品房一样可以买卖，双方的买卖协议无效，导致原告信赖利益损失。根据合同法第42条的规定，缔约过失责任的赔偿范围包括对方实际支出的缔约、履行合同利益和由于信赖的合同无效丧失与第三人签订有效合同而可获得的利益，原告的支出与利息损失为缔约直接费用损失，差价损失是原告由于信赖的合同无效丧失与第三人签订有效合同而可获得的利益。故起诉，要求判令两被告归还原告购房款210000元，并承担每笔购房款自原告支付之日起至归还之日止按日万分之三计算的利息（截止2010年5月31日共计38533.8元）；判令被告赔偿原告购房差价损失150000元；本案诉讼费用由两被告承担。
林叶根为证明其主张向本院提交证据材料：收条6份、银行款汇凭证1份，证明原、被告系房产买卖合同关系，被告转让的是房屋所有权而非使用权，原告已按约向被告支付购房款。
被告夏国生、王晓飞辩称：2008年5月，两被告与原告约定将千岛湖镇排岭北路26路1单元101室房屋的使用权转让给原告，该住房的建筑面积102.24平方米，2600元／平方米，总房价265824元。当时被告要求原告支付定金100000元，之后再签订房屋使用权转让协议，由于原告没有足够资金，再三要求不要支付定金先支付押金，被告要求原告支付押金也是一次性100000元，但原告只支付了68000元，原告口头承诺支付押金后6个月内付清余款。该幢房屋其他买家都与被告签订了房屋使用权转让协议书，被告也把这些协议书给原告看过，并给原告一份空白协议书，经被告多次催讨原告才分七次包括押金一起支付了210000元，剩余购房款55824元原告至今未付清。原告所述房屋总价款是210000元不属实，案涉房产总价款为265824元。与原告同单元、同面积的房屋在2007年（案涉房屋打地基期间）签订的房屋使用权转让协议总价款已是214700元，而原告、被告签订合同期间案涉房屋已建好，原告购买的是现房，所以价款不可能是210000元。至2007年12月份，案涉房屋的车库已是2600元／平方米，原告陈述的210000元不符合事实也与市场价不符。原告陈述“两被告不协助原告办理过户手续”不属实。案涉房屋是众人皆知的集体土地，被告与其他14户用房者签订的协议上均清楚的注明若房屋能办理过户手续，则被告有义务协助办理。原告也明确其购买的房屋是集体土地不能过户。被告没有给原告造成损失，是原告没有完全履行口头协议及承诺给被告造成了较大的损失，2008年-2010年上半年房价涨幅很快，2009年有多人向被告购买房屋，但原告不肯退房，原告也没有资金支付剩余房款。案涉房屋在2008年12月至2009年11月底之前都由原告占有使用，被告多次要求原告支付剩余房款，或者原告不能支付就退房，原告一直再拖。被告也跟原告陈述，若不能支付剩余房款，退还房屋后可到其处退还已付房款。2009年11月底，被告已收回案涉房屋并自行装潢使用。被告是诚实信用的，双方转让的是房屋使用权而不是所有权。原告本人也讲过被告给过他空白协议书，也承认被告跟其讲过是集体土地，待能够办理过户手续之后再行补缴相应的税费，所以使用权转让协议是双方自愿达成的。按照合同法第58条规定，被告没有隐瞒任何事实，是因为原告没有资金支付剩余的购房款给被告造成巨大损失，被告保留追究原告责任的权利。请求依法驳回原告诉讼请求第一项中的利息请求；第二项差价损失；第三项诉讼请求由法院裁决。
夏国生、王晓飞向本院提交证据材料：王晓飞与郑建平签订的《龙门坑村老年活动中心部分房屋使用权转让协议书》（复印件，与原件核对一致）2份、王晓飞与汪木圣签订的《龙门坑村老年活动中心部分房屋使用权转让协议书》（复印件，与原件核对一致）1份，证明与案涉房屋同幢楼、同面积的房屋价款为2100元／平方米；2007年10月22日案涉房屋动工；付清第一笔定金若之后6个月内未付清余款，出卖方有权将房屋使用权转让给他人，扣除所交款项的20%作为违约金；当时车库价款2600元／平方米；被告交给原告的空白协议除添加的内容以外，其他跟被告与其他买家签订的协议内容一致，以上协议书在龙门村村委会有存档。
证据的分析与认定：经质证，被告对原告提交证据的真实性无异议，但认为不能证明案涉房产在签订合同时可办理房产三证；原告对被告提交证据的真实性不清楚，且认为与本案无关联，但认为被告曾给过原告一份空白协议，空白协议原告也拿回家给老婆看过，上述被告提交协议的内容除添加内容外与被告当时给原告的空白协议基本一致。综合当事人的质证意见及庭审陈述，本院认为，被告对原告提交证据的真实性无异议，且原告所提交的证据与本案有关联，可以证明两被告已收到原告购房款210000元，以及本案实质系以变更房屋所有权而非转让房屋使用权为目的所引发的房屋买卖合同纠纷。被告提交的证据与本案无关联，本院不作认定，但结合原告的陈述可以确认双方在订立房屋买卖合同前，原告对案涉房屋所占土地属集体土地使用权、案涉房产暂不能办理过户手续等事项是明知的。
综上分析，并结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：2008年5月，原告与两被告达成房屋买卖口头协议。双方约定，两被告将位于千岛湖镇排岭北路26路1单元101室住房一套转让给原告。之后，原告分别于2008年5月21日、2008年5月28日、2008年9月21日、2009年1月7日、2009年2月5日、2009年5月21日、2009年9月9日分别向两被告支付购房款68000元、32000元、30000元、20000元、40000元、10000元、10000元，合计210000元。另，原告承认购买案涉房屋时被告曾告知其房屋所占土地性质为集体土地，暂不能办理过户手续，且被告也将载有上述内容的空白协议交给原告看过。原告并非案涉房屋所在地（原为千岛湖镇龙门坑村，现为千岛湖镇排岭村）村民。原、被告均认可案涉房屋占用土地系集体土地。原告认为，案涉房产不能办理过户手续，双方订立的房屋买卖口头协议无效，故成讼。
本院认为：根据双方当事人的陈述、被告出具收条所载内容，可确认原、被告系房屋买卖关系。双方对买卖标的物、数量意见一致，应认定房屋买卖合同成立。但上述房屋买卖必然涉及宅基地使用权（集体土地使用权）的转让，而宅基地使用权（集体土地使用权）转让为我国法律所禁止，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。在房地一体的格局下，处分房屋的同时实质亦处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。案涉房屋所占土地属性为农村宅基地集体土地使用权，且原告不具有该房屋所在村集体经济组织成员资格。故虽原、被告间的房屋买卖合同成立，但其内容违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该合同当属无效，两被告应返还原告210000元购房款。鉴于原、被告订立房屋买卖合同时明知案涉房屋所占土地属性为集体土地使用权，对合同无效所生利息损失均存有过错，应各自承担同等责任。至于原告利息损失的数额，本院酌情参照中国人民银行同期贷款基准年利率标准计算。原告所述存在可得利益损失，缺乏证据证明。原告要求对案涉房屋现有价值进行评估的申请，本院认为亦无必要，对其申请不予采纳。综上，原告要求被告赔偿购房差价即可得利益损失150000元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、夏国生、王晓飞于本判决生效后三日内返还林叶根购房款210000元。
二、夏国生、王晓飞于本判决生效后三日内支付林叶根自收到210000元购房款次日起（即其中68000元自2008年5月22日、32000元自2008年5月29日、30000元自2008年9月22日、20000元自2009年1月8日、40000元自2009年2月6日、10000元自2009年5月22日、10000元自2009年9月10日起算）至本案生效判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款基准年利率标准计算所得数额50%的利息。
三、驳回林叶根的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7278元，减半收取3639元，由林叶根负担1529元，夏国生、王晓飞负担2110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费7278元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 姜勇军
二〇一〇年八月四日
书 记 员 孙 婷