广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初16207号原告：苏永腊，女，1984年1月10日出生，回族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张伟伟，广州金鹏律师事务所律师。被告：佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市居委会桂洲大道东3号创富大厦10号铺首层之三。法定代表人：曾伟强。被告：佛山市顺德区登图物业管理有限公司,住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场16座511之一。法定代表人：冯嘉超。两被告共同委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺迪律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。原告苏永腊与被告佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）、佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告苏永腊的委托诉讼代理人张伟伟、两被告的共同委托诉讼代理人曹伟君到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将案涉房屋按《商品房买卖合同》附件二《装饰、设计标准》、《1座装修标准》恢复原状后返还给原告；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2009年10月24日，原告与被告澳德公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告澳德公司购买座落于佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市居委会桂州大道东3号创富大厦1座1610的商品房。2009年10月24日，原告与被告登图公司、澳德公司签订《公寓委托经营管理协议书》，约定原告将案涉房产委托被告登图公司统一管理。协议终止时，被告登图公司参考《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》返还给原告，并按实际经营折旧及具使用功能交付。2014年7月15日被告登图公司因经营原因，无法继续享有及履行《公寓委托经营管理协议书》，与原告解除协议。后被告承诺于2014年11月13日前完成独立墙体、门窗隔断及装修事宜。但至今两被告均未依约履行上述义务。被告的行为已构成严重违约，两被告应承担连带责任。被告澳德公司辩称，被告澳德公司于2010年8月21日将案涉的房屋交付给原告指定的被告登图公司统一进行管理，相关的装修义务应由被告登图公司承担且如原告认为被告澳德公司交付的装修标准不符合合同约定，应于2012年8月21日前向被告澳德公司主张，其现在主张已经明显超过诉讼时效。根据两被告与原告签订的公寓经营管理委托协议的约定，被告澳德公司仅对物业的租金承担连带责任不包含装修。被告登图公司辩称，原告早已2014年10月14日即确认收回案涉的物业，且确认物业经营委托协议于2014年10月14日解除，同时双方确认被告仅需与2014年11月13日完成该物业的间隔，但原告一直没有向被告主张其他的权利，距今被告登图公司认为相关的诉讼时效已于2016年11月13日届满，被告登图公司不同意继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确定并记录在卷。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的现场照片打印件，两被告已确认照片上的物业系案涉房产，本院予以采信；2.被告提交的收楼确认书，其内容可与原告一直将案涉房产租赁给登图公司使用的事实相印证，原告不确认其真实性，但并未申请对签名予以鉴定，本院予以采信。经审理查明：2009年10月24日，苏永腊与澳德公司签订《商品房买卖合同》，约定苏永腊向澳德公司购买位于创富大厦1座1610的房产，交付使用的房屋装饰、设备标准应符合附件二。附件二中分别约定了外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、卫生间等区域的交付标准。之后，双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定交接楼房标准按《商品房买卖合同》附件（二）作为标准，原告委托被告澳德公司按实际使用功能统一规划、设计后再全面进行装修（参考附件《1座装修标准》及其说明），房价已包含装修费用。原告收楼后，如对该商品房及装饰、设备质量问题存在异议的，应在收楼之日起15日内向被告澳德公司提出书面异议，超过15天不提出异议的，视为该商品房及装饰、设备不存在质量问题。《1座装修标准》中对外墙、内墙、天花、地面、卫生间等部位的装修标准进行了约定，并注明：此装修内容仅供参考，视乎经营使用功能合理调整。委托经营期限届满，按实际经营折旧及具使用功能交付业主。2009年10月24日，苏永腊与澳德公司、登图公司签订《公寓委托经营管理协议书》，约定苏永腊将案涉房产委托给登图公司进行统一管理，委托期限自苏永腊付清全额房款次日至2020年10月31日，登图公司按月支付2200元；协议终止时，被告登图公司参考《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》返还给原告，并按实际经营折旧及具使用功能交付。协议期间，登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知苏永腊，且登图公司需赔偿苏永腊由于登图公司违约而造成的经济损失。协议签订后，登图公司一直使用案涉房产。2010年8月21日，苏永腊出具致登图公司的《收楼确认书》，载明：苏永腊已收到创富大厦可以提前交楼的通知并于2010年8月21日办理完相应的收楼手续。根据《商品房买卖合同》及其附件、《公寓委托经营管理协议书》、《前期物业管理服务协议书》、《临时管理规约》等的相关约定，在委托经营期内委托方暂不用参与验楼、钥匙移交等手续，而只须办理其它相应的交楼手续；委托经营期限满后，受托方将参考《商品房买卖合同》的附件内容返还给委托方，并按实际经营折旧及使用功能交付，对此本委托方无异议。2014年7月15日，登图公司发出终止合同通知书，称因经营原因无法继续履行《公寓委托经营管理协议书》，解除该协议书。2014年10月14日，苏永腊与登图公司签订《收楼确认书》，载明：本人收到登图公司于2014年7月15日向本人发出的《终止合同通知书》，现本人确认本人与登图公司就本人名下位于创富大厦1座1610号物业所签订的《物业委托经营管理协议书》于2014年10月14日因登图公司单方提出解除而终止，物业交付的时间以本确认书签署的时间为准，期间所产生的占用物业的损失由登图公司承担；至此，本人与登图公司就上述物业租赁事宜所产生的权利义务未能达成一致或交付物业不符合约定的，权利人有权通过法律途径主张，同时保留追究登图公司、澳德公司单方解除合同的违约赔偿责任。之前所拖欠的租金及场地占用费登图公司承诺于2014年10月31日之前付清。同时，在该确认书上手写注明：公司答应于2014年11月13日前完成该物业间隔事宜。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原告、被告澳德公司、登图公司所签订的《公寓委托经营管理协议书》约定原告将其购置的案涉房屋交由被告登图公司经营管理，被告登图公司按月向原告支付回报款，双方应为租赁合同关系。双方的租赁合同关系已解除，现原告主张被告登图公司将符合《商品房买卖合同》附件二《装饰、设计标准》、《1座装修标准》的房屋交还原告，被告登图公司则抗辩原告的主张超过诉讼时效。故本院的争议焦点在于诉讼时效的问题。原、被告在《收楼确认书》中确认协议因被告登图公司单方提出解除而终止，案涉物业交付的时间为2014年10月14日。原告于2017年10月11日提起本案诉讼，无证据显示期间发生了诉讼时效中止、中断的情形。原告的主张已超过两年诉讼时效，本案在《中华人民共和国民法总则》实施之前诉讼时效已完成，被告登图公司的抗辩权已发生，不应适用《中华人民共和国民法总则》的规定，否则将导致额外延长已完成的诉讼时效，剥夺被告登图公司既得的时效利益。故本院认为本案关于诉讼时间期间的规定应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间两年的规定,不应适用《中华人民共和国民法总则》中诉讼时效期间三年的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”本案诉讼时效于2016年10月14日届满，故本院对原告主张的被告登图公司对案涉房产恢复原状的诉讼请求不予支持。原告的该项权利是基于租赁合同产生的请求权，原告主张其不适用诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予采纳。同理，原告对被告澳德公司的主张亦超过诉讼时效，本院对该诉讼请求亦不予支持。综上，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告苏永腊的诉讼请求。案件受理费减半收取为1650元（原告苏永腊已预交），由原告苏永腊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇一七年十二月四日书记员 吴楚君