北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初3083号
原告张丽红，女，1969年4月17日出生。
委托代理人刘剑，北京市兰台律师事务所律师。
被告杨晓星，男，1963年9月7日出生。
委托代理人董立伟，北京市顺新律师事务所律师。
原告张丽红与被告杨晓星房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王竞隆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽红及其委托代理人刘剑、被告杨晓星及其委托代理人董立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽红诉称：
张丽红、杨晓星于2015年11月27日签订《店面租赁合同》，约定张丽红租赁杨红星位于顺义区×室房屋用于开办公司进行“教育培训”，年租金为20万元，合同期限自2015年11月27日至2021年2月28日，其中2015年11月27日至2016年2月28日为免租期。合同签订后，张丽红按照合同约定向杨晓星支付了房屋租金10万元及押金2万元，杨晓星于2015年11月27日出具了收条。张丽红租房为开办教育培训机构，需要持杨晓星的房产证到工商部门办理营业执照。在签订房屋租赁合同时，杨晓星告知张丽红其已取得房屋的产权证。张丽红要求杨晓星提供产权证，以便办理工商手续。杨晓星承诺张丽红办理工商手续时，杨晓星可将房产证随时提供给张丽红。合同签订后，张丽红着手对房屋进行装修并添置了经营所需的物品，同时到工商部门领取了开办公司所需要的手续和表格，并要求杨晓星提供租赁房屋的产权证以便办理注册事宜。杨晓星此时却告知张丽红尚未取得产权证，导致张丽红的公司执照无法办理。在张丽红多次催促并等待下，杨晓星一直无法提供房屋产权证，张丽红也一直无法办理公司的注册手续。由于杨晓星一直无法取得房屋产权证，造成张丽红无法办理公司营业执照，经双方多次协商，杨晓星于2016年2月1日书面同意终止双方的合同，承诺退还房租、押金以及张丽红合理的费用，并承诺张丽红提供完整的损失材料之后立即付款。张丽红于当天下午将损失及证据整理好后约杨晓星见面，杨晓星却以种种理由拖延。
因杨晓星无法提供房屋产权证导致张丽红无法在租赁的房屋处注册公司，造成张丽红无法正常使用房屋，已经给张丽红造成了一定的损失。张丽红不仅对房屋进行了装修，还添置了一些必要的物品，以及报装固定电话等费用支付了57105元。张丽红认为，由于杨晓星的原因导致张丽红无法正常使用该房屋进行经营，经双方协商，杨晓星主动提出终止合同并承诺退还张丽红已经支付的房租及押金，并同意退还张丽红的合理费用，故杨晓星应当履行自己的承诺。现张丽红诉至法院，请求判令：1.杨晓星返还张丽红支付的房租及押金120000元（房屋租金100000元，押金20000元）；2.杨晓星赔偿张丽红各项损失共计76441元（LOGO费用600元，消防费2500元，灯箱制作费1000元，购买净水器499元，浴室镜437元，购买小厨宝399元，电话号及申请配置370元，装修54000元）；3.杨晓星承担诉讼费。
被告杨晓星辩称：
一、杨晓星与张丽红签订的房屋租赁合同合法、有效。涉诉房屋产权登记在杨晓星名下，杨晓星对涉诉房屋具有所有权和使用权。杨晓星已于2016年2月3日领取了涉诉房屋的不动产权登记证书。二、张丽红在合同期限内，向杨晓星提出解除租赁合同，杨晓星同意解除租赁合同，但张丽红应向杨晓星支付提前解除合同的违约金，约定见合同第十章，10.3违约金数额为200000元*20%=40000元。三、张丽红在合同约定的装修免租期内提出解除租赁合同，张丽红因未能完全履约而应向杨晓星支付装修免租期租金。具体数额为：200000元除以12个月*2个月约等于33332元。四、张丽红应向杨晓星支付实际使用涉诉房屋期间的暖气费、物业费，根据合同第五章，5.1约定，物业管理费及取暖费由张丽红承担。现杨晓星已经垫付该两项费用。物业费为6.72元/年*135.91平方米*2个月=1827元。暖气费：19元/平方米*135.91平方米除以四个月*2个月=1291元。五、张丽红主动提出解除房屋租赁合同，张丽红的装修损失应自行承担。由于杨晓星考虑到张丽红的部分装修对自己有一定的受益，杨晓星同意支付张丽红部分装修款，具体为张丽红提供的建筑装修预算单中第11、12、13、17项，共计14700元。综上，杨晓星已收取张丽红租金100000元、押金20000元，扣除张丽红应支付杨晓星的相关费用，再加上杨晓星支付给张丽红的装修补偿，杨晓星应返还张丽红58250元。
经审理查明：
2015年11月27日，出租方杨晓星（甲方）与承租方张丽红（乙方）签订《店面租赁合同》，双方约定：甲方同意按照本合同约定将面积为135.91平米的位于顺义区×室的房屋出租给乙方用于教育培训。乙方在使用期限内依法经营不受甲方干预，甲方确保乙方可根据其营业需要，自行确定营业时间。2.1本合同约定的租赁期限自2015年11月27日至2021年2月28日。其中2015年11月27日至2016年2月28日为免租期，免租期内乙方无需支付租金，但因乙方施工产生的税费及电费、物业费、供暖费应由乙方承担。3.1租金数额即年租金为￥200000元。3.2租金支付方式第一年房屋租金支付方式：按年度付，第二、三年房屋租金支付方式：按年度支付。3.4押金：3.4.1押金支付金额：乙方应向甲方支付押金￥20000元；3.4.2押金退还：甲方应将押金于本合同终止当日，扣除乙方未结清的水费、电费、物业管理费（本合同约定甲方承担的除外）、损害赔偿金、违约金后，退还至乙方。第四章房屋交付：甲方应于2015年12月5日前向乙方交付租赁房屋。5.1物业管理费及取暖费：由甲方承担并按期缴纳。因乙方原因逾期缴纳导致影响乙方正常使用承租房屋的，与甲方无关。6.1甲方保证确实拥有该房屋的对外出租权或转租权，并提供相应有效的法律证明文件。6.2甲方同意乙方对房屋进行设计和装修，涉及与大楼水、电、空调或排水、排污系统的接驳，更改或搬移时，乙方应事先与甲方协商。8.3有下列情形之一，乙方有权选择解除合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失：A.甲方逾期交房达10日的；B.甲方严重违反本合同约定之义务，致使乙方不能正常使用承租之房屋的；C.因甲方房屋产权纠纷（包括但不限于无分租或转租权），影响乙方营业的；乙方依据上述情形解除合同时，甲方应向乙方支付年租金的20%作为违约金，并退还乙方未发生的剩余房屋租金。乙方亦可选择不终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的实际损失。
合同签订当日，张丽红向杨晓星交纳租金100000元，押金20000元。
合同签订后，张丽红入场进行装饰装修。
2015年12月7日，张丽红与杨文忠签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，双方于该合同中约定了相关权利义务，并明确《建筑装修预算单》。预算单中合同总价为54000元。内容包括：灯箱换灯240元，换灯箱片200元，洗手盆900元，龙头及下水300元。
2015年12月10日，北京市工商行政管理局顺义分局向王芹出具《企业名称预先核准通知书》，企业名称为：北京嘉理艾文科技文化有限责任公司。投资人姓名或名称：王红艳、王芹、张丽红、张微。以上预先核准的企业名称有效期6个月，至2016年5月29日有效期届满自动失效。在有效期届满前30日，申请人可向登记机关申请延长有效期，有效期延长不超过6个月。预先核准的企业名称不得用于经营活动，不得转让。经登记机关设立登记，颁发营业执照后企业名称正式生效。
2016年1月9日，北京四维通联电讯器材有限公司出具电话单价350元的销售专用票一张。
2016年2月1日，张丽红、王芹、张微等人与杨晓星谈话，内容包括杨晓星确认未取得诉争房屋的产权证书；杨晓星同意协商解决，同意退还张丽红押金、房租，并赔偿其装修款等。
2016年2月1日，杨晓星于《店面租赁合同》中书写“同意终止此合同，并退还房租、押金、以及合理的费用。”“提供完整材料后立即付款”。
2016年2月3日，杨晓星取得诉争房屋，即顺义区×房屋不动产权登记证书。
2016年4月6日，本院至诉争场地进行勘验并拍摄现场照片，张丽红于当日拆除净水器一个、厨宝一个，并将水盆两个，龙头和下水两组拆走。张丽红另主张于2016年4月20日下午17时前自行拆除室外LOGO和灯箱，逾期未拆除，LOGO和灯箱归杨晓星所有；浴室镜两个自行放弃，不再拆除。
双方确认张丽红建设的装饰装修造价为54000元、消防系统花费2500元。
上述事实，有双方当事人陈述、勘验笔录、照片、《店面租赁合同》《企业名称预先核准通知书》《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》《建筑装修预算单》、收据、销售专用票、录音、不动产权登记证书等证据在案佐证。
本院认为：
张丽红、杨晓星签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。
双方于诉争合同中明确约定，张丽红承租诉争场地用于教育培训，杨晓星应提供有效的法律证明文件证明其对诉争房屋拥有出租权或转租权。即杨晓星应提供诉争房屋的产权证书以配合张丽红办理营业执照。诉争合同于2016年2月1日解除，诉争房屋的产权证书于2016年2月3日取得。即杨晓星于合同履行期内，并未取得诉争房屋的产权证书。综上，本院认定因杨晓星未履行取得产权证书的合同义务，导致合同目的无法实现，且杨晓星于双方协商解除合同过程中，亦确认了退还房租、押金，支付合理费用。杨晓星应对张丽红因诉争合同产生的损失进行赔偿。赔偿内容包括装饰装修、消防费用等，装饰装修金额本院据双方腾退后，诉争场地实际情况予以确定。同上述理由，杨晓星亦应返还张丽红租金及押金。因双方已经就诉争物品进行交接，就张丽红主张的其他损失，本院予以驳回。因杨晓星过错造成张丽红合同损失，故杨晓星主张的物业服务费、暖气费、违约金、免租期租金等均于法无据，就杨晓星的答辩意见，本院不予采纳。
综上，依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杨晓星于本判决生效之日起七日内返还原告张丽红房屋租金十万元、押金二万元；
二、被告杨晓星于本判决生效之日起七日内赔偿原告张丽红装饰装修损失五万二千三百六十元、消防费损失二千五百元；
二、驳回原告张丽红的其他诉讼请求。
如果被告杨晓星未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百一十四元，由原告张丽红负担二百一十五元（已交纳），由被告杨晓星负担一千八百九十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王竞隆
二〇一六年六月二日
书 记 员 贾默文