湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初2000号
原告：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区徐东二路中科油料所内。
法定代表人：陈红梅，董事长。
委托诉讼代理人：向明，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：熊敏，男，1968年2月6日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
被告：诸全，男，1967年2月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市东西湖区，
委托诉讼代理人：郭剑，湖北安格律师事务所律师。
原告武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称投资公司）诉被告熊敏、被告诸全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，被告诸全在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2017年4月7日作出（2017）鄂0106民初2000号民事裁定，驳回诸全对本案管辖权提出的异议。诸全提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年8月21日作出（2017）鄂01民辖终584号民事裁定，驳回诸全的上诉，维持原裁定。嗣后依法适用简易程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告投资公司的委托诉讼代理人侯威，被告诸全的委托诉讼代理人郭剑到庭参加诉讼，被告熊敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付所欠租金431540.93元（从2016年4月22日计算至2016年9月30日）、物业费93772.65元（从2016年7月1日计算至2016年9月30日），以上款项合计525313.58元；2、判令两被告按照《商用房屋租赁合同》第九条第5、6款的约定向原告支付违约金48761.78元；3、判令两被告按《商用房租赁合同》第九条第5款的约定向原告支付免租期内的租金812696.30元；上述款项共计1386771.66元；4、案件受理费、保全费、邮寄费由被告承担。事实和理由：2013年5月13日，原告与两被告签订了《商用房租赁合同》，合同约定两被告承租原告经营管理的位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目K4栋1-/-3-2-(1、2、3、4)、1-/-3-（3、5、6、7、8）、2-/-3-1-（1、2）、2-/-3-2-（1、2、3）、2-/-3-3、2-/-3-5-（1、2、3、4、5、6、7）、2-/-3-6-（1、2、3、4、5）、2-/-3-8-（1、2、3）、2-/-3-（9、10、11）、4-/-3-1-（1、2、3、4、5）、4-/-3-2-（1、2、3、4）、4-/-3-3-（1、2、3、4）、4-/-3-4-（1、2、3、4）、4-/-3-5、7-/-3-（2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28）号第三层商用房屋（建筑面积6251.51平方米），租赁期为3年零7个月，自2013年6月1日起至2016年12月31日止。《商用房屋租赁合同》对租金、物业管理费的计算标准和支付方式均有约定，还约定了合同解除情形、违约金支付、免租期租金补交及合同终止后两被告应将商用房屋交还于原告。合同签订后，原告依约将无瑕疵的商用房屋交付于两被告承租使用。但是两被告未能依约履行合同义务，拖欠原告租金、物业管理费等款项拒不支付。原告曾多次要求被告支付拖欠款项，均催讨无果。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院请求依其诉讼请求予以判决。
被告诸全辩称，1、本案《商用房屋租赁合同》因房屋所有权人（甲方）未签字而未成立生效，原告无权要求被告按照租赁合同的内容扣划保证金、无权要求支付违约金，被告只需要按照合同标明的租金金额支付房屋占用费；2、本案缺少必要的诉讼主体，按照《商用房屋租赁合同》第九条，提前解除及违约责任第5款的约定，只有合同的甲方即房屋所有权人才有权不返还保证金、收取免租期的租金以及违约金。原告在没有合同甲方授权的情况下，无权收取前述费用；3、原告无法证明被告实际占用或使用房屋的准确时间，所述的欠缴租金和物业费的金额前后矛盾，其诉求与解约通知书上载明内容存在差异，应承担举证不能和不利的责任；4、涉案租赁合同约定违约金过高，应予以调低；5、原告无法证明向被告交付房屋的时间，要求补交免租期租金，缺乏事实依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经本院传票传唤，被告熊敏未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。
经审理查明：2011年投资公司与“福星惠誉水岸国际项目”商圈的K4栋1-/-3-2-(1、2、3、4)、1-/-3-（3、5、6、7、8）、2-/-3-1-（1、2）、2-/-3-2-（1、2、3）、2-/-3-3、2-/-3-5-（1、2、3、4、5、6、7）、2-/-3-6-（1、2、3、4、5）、2-/-3-8-（1、2、3）、2-/-3-（9、10、11）、4-/-3-1-（1、2、3、4、5）、4-/-3-2-（1、2、3、4）、4-/-3-3-（1、2、3、4）、4-/-3-4-（1、2、3、4）、4-/-3-5、7-/-3-（2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28）号第三层商用房业主分别签订《商铺委托经营及管理协议书》，业主将商用房委托投资公司经营管理五年，从2012年11月1日起至2016年12月31日止，投资公司依合同对外进行出租。
2013年5月13日，投资公司与诸全、熊敏签订《商用房租赁合同》，合同书上载明，甲方为“出租人”，乙方为“承租人诸全和熊敏”，丙方为“代理人投资公司”。合同的主要内容：投资公司将K4栋第三层商用房6251.51平方米租赁给诸全和熊敏，租赁期限三年零七个月，从2013年6月1日起至2016年12月31日止，其中免租装修期为十个月，从2013年6月1日至2014年3月31日止。在合同签订之日诸全、熊敏向投资公司交纳履约保证金150000元。合同租金按每月每平方米13元计算，按季支付，支付的期限为上一季度届满前十日内，租赁期间的物业服务费按每月每平方米5元计算，连同租金一并支付。投资公司在2013年6月1日前将租赁物交付给诸全和熊敏。
合同的第九条对承租人的违约责任的约定为：逾期支付租金、物业费导致合同解除的，诸全和熊敏应支付包括免租期的租金812691.30元在内的全部租金，并向出租人支付违约金，违约金按未到期租金的10%的计算。合同签订的当天，熊敏和诸全在《房屋交接验收确认书》上签名，接受了租赁物，并支付了150000元的履约保证金，合同开始履行。因诸全和熊敏未依合同给付从2015年10月1日起至2016年6月25日止的租金717881.73元、物业管理费369881.02元，投资公司于2016年6月28日向诸全和熊敏送达了《解约通知书》通知解除双方的《商用房租赁合同》，收取的履约保证金150000元冲抵免租期内的租金、拖欠的租金和物业服务费，要求熊敏、诸全于2016年7月1日前付清，并办理解约手续，腾退房屋等。诸全得知后遂委托余谦（本案证人）与投资公司进行协商未达成协议。双方的合同于2016年6月28日解除。同年9月30日投资公司收回房屋，诸全和熊敏共拖欠2016年4月22日起至2016年9月30日租金431540.93元，2016年7月1日起至9月30日物业服务费93772.65元。因熊敏、诸全未清偿债务，现投资公司诉至本院。
以上事实有《商铺委托经营及管理协议书》24份、《商用房屋租赁合同》、《解约通知书》各1份、证人证言及当事人的陈述等等在案予以证明。
本院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定的租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的合同。
K4栋第三层商用房业主和投资公司订立的《商铺委托经营及管理协议书》中约定，业主将“福星惠誉水岸国际项目”商圈内的商用房屋委托投资公司经营管理进行转租，投资公司向业主给付租金，因此，业主与投资公司之间为房屋租赁合同关系。
2013年5月13日的《商用房租赁合同》是投资公司与诸全和熊敏互为意思表示达成合意成立的，业主不是该合同的当事人。相对于出租人业主而言，投资公司为承租人，熊敏、诸全为次承租人，在《商用房租赁合同》中，投资公司为出租人，诸全和熊敏为承租人。合同中关于物业服务的约定，系双方的从给付义务。
《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”虽然投资公司与诸全和熊敏约定“本合同自甲、乙、丙三方授权代表人（或本人或授权委托人）签字并加盖公章之日起生效”，甲方业主未在合同上签字，但投资公司与诸全和熊敏互相接受了对方的履行，双方的合同依法成立，该合同未违反法律行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。《商用房租赁合同》的当事人均应依合同全面履行各自义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款规定“对合同履行发生争议后，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，当事人对自己的主张应当及时提供证据，熊敏和诸全作为承租人，对其给付租金和物业服务费负有举证责任，在举证期内，诸全和熊敏未提交证据予以证明，对投资公司主张对方应当支付的租金和物业费本院予以认定。
2017年6月28日合同未解除前，被告未按合同支付的租金应继续给付。合同解除后至2016年9月30日原告收回商铺期间，诸全和熊敏无合法的依据继续占用承租的房屋获取的利益——房屋占有使用费，应向投资公司返还，房屋占有使用费比照合同约定的租金支付。虽然投资公司主张对方支付的431540.93元中包含有房屋占用费，未区分租金和房屋占用费存在瑕疵，但未加重义务人的负担，债务应当清偿。在解除合同时，投资公司愿意以收取的保证金150000元冲抵部分租金，被告主张保证金应冲抵租金，本院予以支持。冲抵后，熊敏和诸全应支付的租金和房屋占有使用费金额为281540.93元，2016年7月1日起至2016年9月30日止的物业管理费为93772.65元。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持。但转租合同无效的除外。”诸全和熊敏将房屋转租给第三方，因被告拖欠投资公司的租金，出租人如行使解除权转租合同赖以存在的基础将不复存在，而不得不终止。投资公司和第三方（次承租人）为维护自己的利益，将租金支付给投资公司，投资公司收取第三方代承租人诸全和熊敏支付的租金未违反法律规定，熊敏和诸全主张投资公司直接收取次承租人的租金违约解除合同，本院不予支持。
合同解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定处理。投资公司与诸全和熊敏的房屋租赁合同约定，因承租人导致合同解除，承租人应补交免租期的租金外，还应向承租人支付相当于合同未到期租金总额10%的违约金。诸全和熊敏全面履行合同是投资公司免收十个月租金的条件，被告违反合同，投资公司主张熊敏和诸全给付免租期内的租金812696.30元，本院予以支持。诸全和熊敏主张约定的违约金过高，但未证明约定违约金过分高于造成的损失和显失公平的事实，同时，双方约定的违约金未超过到期间应付租金的年利率的24%，诸全和熊敏应按约定支付违约金。合同解除时，合同未到期的期间为六个月，应支付租金的金额为487614元，以10%计算，应承担的违约金为48761元。
综上所述，因诸全和熊敏未按合同约定的期限支付租金，在投资公司解除合同后，诸全和熊敏依照合同和法律规定，应承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告熊敏、被告诸全于本判决生效之日起十日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司给付2016年4月22日起至2016年9月30日止的租金和房屋占有使用费281540.93元（已冲抵履约保证金150000元）；
二、被告熊敏、被告诸全于本判决生效之日起十日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司给付2016年7月1日起至2016年9月30日止的物业服务费93772.65元；
三、被告熊敏、被告诸全于本判决生效之日起十日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司给付违约金48761元；
四、被告熊敏、被告诸全于本判决生效之日起十日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司给付2013年6月1日至2014年3月31日免租装修期间的租金812696.30元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费17280元减半收取计8640元、保全费5000元，合计13640元，由被告熊敏、被告诸全负担（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 周 杰
二〇一七年十二月二十日
书记员 严橄玲