广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初2654号
原告：黄家杰，男，汉族，1994年10月10日出生，住址：惠州市，
委托代理人：黄艺仁，男，汉族，1961年4月30日出生，住址：惠州市惠城区，是原告父亲。
被告：林顺子，女，汉族，1983年1月1日出生，住址：广东省阳江市江城区，
第三人：惠州鹏基房地产有限公司（原名称：麦科特集团房地产有限公司），住所地：惠州市麦地路63号麦科特中心。
法定代表人：曾文光。
委托代理人：杨运胜，难，汉族，1991年9月1日出生，住址：广东省龙川县，该公司员工。
第三人：中国银行股份有限公司惠州分行（原名称：中国银行惠州分行），住所地：惠州市麦地路22号。
负责人：陈穗勇。
原告黄家杰与被告林顺子、第三人惠州鹏基房地产有限公司（以下简称鹏基公司）、第三人中国银行股份有限公司惠州分行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄家杰委托代理人黄艺仁，第三人鹏基公司委托代理人杨运胜到庭参加了诉讼。被告林顺子和第三人中国银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告黄家杰诉称，被告经朋友介绍将自己从麦科特集团地产有限公司购买座惠州市下埔大道精英世家B栋14F单元，经双方协商转让给原告。原告按照双方签订商品房转让合同的有关条例进行付款和有关条例办理被告在收到原告有关款项后即移交银行按揭有关供款用的存折和个人贷款抵押房屋综合保险单（正本）及有关收据，并在交清移交前的水、电、汽费及管理费。并在2004年10月1日前按房屋现状移交给原告居住，原告按照条款合同按银行按揭款进行交款直到现在，被告也在2004年10月1日将房屋交付给原告使用至今，原告多次催被告办理过户手续，被告都没有例行承若合同书的条款，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益为维护原告的合法权益，根据《民事起诉法》有关规定，特向惠城区人民法院提起诉讼，请依法判决被惠州市下埔大道精英世家B栋14F号单元的产权归黄家杰所有，请求：1、判决被告将惠州市下埔大道精英世家B栋14F号单元的房产产权过户至原告名下并协助办理一切过户手续；2、判决被告承担本案全部诉讼费。
被告林顺子、第三人中国银行未到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。
第三人鹏基公司辩称，对原告的起诉无异议。
本院查明的案件事实
经审理查明，2003年4月3日，被告与第三人签订了一份《广东省商品房买卖合同（预售）》，约定被告从第三人购买了惠州下埔大道精英世家B栋13B层F房[合同编号：惠州（2003）025072]，双方在惠州惠城区公证处进行了公正。被告、第三人鹏基公司、中国银行于2003年4月24日共同签订了一份《住房抵押贷款合同》，约定被告向第三人中国银行按揭贷款294000元，该房产抵押给第三人中国银行，并做了抵押登记。目前，该房产仍抵押登记在第三人中国银行。2004年9月15日，原告作为乙方，被告作为甲方，共同签订了一份《商品转让合同书》，约定被告将其购买的上述房产转让给原告，转让款总价为41.3万元，其中包括银行按揭贷款29.4万元，现金11.9万元，双方签订合同前应付3万订金，签订合同后一个月内再付5万元，剩余根据双方约定义务再付余款3.9万元，从2004年10月1日起由原告负责支付银行按揭款。其中第3条约定：“甲方收到共捌万元购房款到麦科特精英世家售楼办理过户手续，并到惠州房产局办理相关手续，费用由甲方负责。如果这项手续办完，乙方应付余款壹万玖仟元整。”第4条约定：“甲方收到乙方的余款壹万玖仟元后，一个月内到银行办理过名按揭手续，办理按揭手续后，乙方应付所有余款即两万元整。”第5条约定：“如甲、乙双方没有例行3和4条款办理，违约方可根据违约情况，甲方可不办理过户手续，乙方可不付剩余房款，由此发生后果由甲方负责”签订该合同前后，原告父亲黄仁艺分别于2005年3月31日支付了28000元、于2004年9月7日支付3万元、于2004年9月25日支付了2万元、于2004年10月28日支付了16000元、于2005年6月7日支付了3000元、于2005年5月14日支付了2000元，合计99000元。原告均提供了由被告出具上述支付款项的收条或者收据。原告陈述其家人从2004年开始一直在该房产居住使用，原告还提供了一份由“惠州精科物业管理有限公司”于2016年9月2日出具的证明，证实其家人赖月容一直缴纳该房产的管理费。目前该房产仍抵押登记在第三人中国银行名下。原告陈述其一直通过被告的还款账户向第三人支付该房产的月供款。
以上事实有当事人提交的身份证、商品转让合同书、《广东省商品房买卖合同（预售）》、《住房抵押贷款合同》、《见证书》、收条、证明、结婚证、合同备案查询结果等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。
裁判理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品转让合同书》，有双方当事人的签名并按指模，原告与被告作为该合同的双方当事人，应在双方当事人之间产生法律效力。双方当事人之间应根据该合同书的约定履行各自的义务。双方签订该合同后，被告已陆续收取支付购房款共99000元。虽然原告在签订该合同时是未成年人，但被告在履行合同中事实已收取了原告父亲黄仁艺按合同约定所支付的购房款，表明被告通过自己的行为已履行了该合同。现在原告已经成年，可以独立主张该合同约定的相关权益。根据双方约定，被告收到8万元购房款后，需要配合原告到开发商办理过户手续，并到房产管理局办理相关手续。但被告收到该购房款达8万元后，未能按上述《商品转让合同书》约定的第3条办理过户手续，其行为已构成违约。现原告要求被告继续履行合同，符合法律规定。但双方当事人在签订《商品转让合同书》时，该房产已经抵押给第三人中国银行，双方的转让和过户的行为不能侵犯和损害第三人中国银行的合法权益。根据原告与被告在《商品转让合同书》的约定，该房产从2004年10月1日之后的银行按揭款由原告负担。因此，原告在要求被告办理过户手续时，应按约定向第三人中国银行付清2004年10月1日之后的全部银行按揭款。原告在诉讼也表示愿意在办理过户时承担被告就该房产拖欠第三人中国银行的全部按揭款。原告在诉讼中表示愿意承担该房产过户的全部税款、费用，这是原告自愿行为。原告与被告签订的转让合同并没有涉及第三人鹏基公司、中国银行，原告要求第三人鹏基公司、中国银行协助其履行合同过户义务，缺乏法律依据。该房产办理过户后，如双方当事人对剩余购房款问题有争议，可另行主张。被告、第三人中国银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的公开审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告林顺子应在本判决生效之日起十日内协助原告黄家杰将位于惠州市下埔大道麦科特商贸广场B栋13B层F房[合同编号：惠州（2003）025072]变更过户到原告黄家杰名下。办理过户涉及的一切税款、费用以及被告林顺子就上述房产拖欠第三人中国银行股份有限公司惠州分行的全部按揭余款均由原告黄家杰负担。
二、驳回原告黄家杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告已预交50元），由被告林顺子负担。被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳上述案件受理费，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
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审 判 长 龙伟永
审 判 员 黄 艳
审 判 员 肖石平
二〇一七年六月十二日
法官助理 李慧慧
书 记 员 吴燕珊