江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终851号
上诉人（原审被告）许启民。
被上诉人（原审原告）张海洲。
委托代理人朱兴雷，邳州市碾庄法律服务所法律工作者。
原审第三人江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司，住所地江苏省邳州市新华世纪嘉园13号楼1单元302室。
负责人朱卫忠，该公司经理。
委托代理人张卫，该公司经理。
原审第三人邳州市诚烽房地产开发有限公司，住所地江苏省邳州市新华世纪嘉园13号楼1单元302室。
法定代表人张卫，该公司经理。
上诉人许启民因与被上诉人张海洲、原审第三人江苏百易家投资管理有限公司邳州分公司（以下简称百易家公司）、原审第三人邳州市诚烽房地产开发有限公司（以下简称诚烽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2015）邳民初字第2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人许启民，被上诉人张海洲的委托代理人朱兴雷，原审第三人百易家公司的委托代理人及诚烽公司的法定代表人张卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋位于邳州市运河街道国际商贸城A244号商铺，建筑面积为44.28平方米，属张海洲所有。2005年11月16日，张海洲（甲方）与第三人百易家公司（乙方）签订《委托经营合同》一份，约定张海洲将涉案房屋委托给第三人百易家公司租赁经营，百易家公司承诺开设百易家家居广场，进行统一管理。双方同时约定：委托期限自2006年8月1日始至2011年7月31日止；委托期前3年，乙方每年按总房款的7%，合计21%在甲方签订正式商品房买卖契约时支付，共计人民币32853元，委托期第4年按总房款的8%向甲方支付租金，第5年按总房款的9%支付租金；委托期限内，乙方可根据经营需要，对商铺进行装修，并对现有设备进行改造或添附，装修费用由承租方负担，委托期满后，不可拆除装修部分自动转为甲方所有，甲方无需支付装修费用；委托期满后，乙方应将家居广场结构恢复原状，但双方另有约定的除外。第三人诚烽公司作为保证人在委托经营合同上盖章，对该合同中所有内容提供担保责任。2011年8月1日，上述委托经营合同到期后，双方又续签了合同，约定委托期限自2011年8月1日始至2013年7月31日止，年租金为购房款的9%，但双方未向一审法院提交书面委托经营合同。期间，第三人将涉案房屋出租给许启民经营使用，双方签订了租赁合同，但庭审中双方均未向一审法院提交该租赁合同。上述租期内，第三人足额支付了张海洲相应租金。2013年7月31日，张海洲与第三人百易家公司签订的《委托经营合同》到期后，双方未进行续签。第三人百易家公司与许启民之间的房屋租赁合同亦未续签。后涉案房屋仍由许启民经营使用，张海洲、许启民未就房屋租赁事宜签订书面租赁合同。2014年3月14日，许启民支付张海洲租金6000元。后双方就租赁事宜协商未果，张海洲诉至一审法院，请求判令许启民搬出房屋、支付租金（房屋面积为44.28平方米，按每月每平方米25元自2013年8月1日起计算至判决确定的履行之日止），并承担案件诉讼费用。在一审诉讼过程中，张海洲主张自2013年8月1日起的租金应按每月每平方25元计算，许启民认为应按每月每平方14.5元计算，就租金计算标准张海洲未申请鉴定。许启民及第三人均陈述房屋租赁面积应为建筑面积扣除公用面积后的面积，但许启民未举证证明涉案房屋的公用面积。
原审法院经审理认为，首先，2006年8月1日至2013年7月31日期间，张海洲将涉案房屋交由第三人百易家公司经营，百易家公司向其支付租金，双方之间实为房屋租赁合同关系。第三人诚烽公司为该合同提供担保，与该合同双方形成保证合同关系。第三人百易家公司将涉案房屋租赁给许启民使用，许启民向其支付租金，百易家公司与许启民之间亦成立房屋租赁合同关系。但张海洲、许启民之间不存在房屋租赁合同关系。其次，2013年7月31日租赁期限届满后，第三人百易家公司未再与张海洲、许启民分别续签合同，应视为第三人与张海洲、许启民之间的房屋租赁合同因履行期限届满而解除。而原租赁合同到期后许启民继续使用涉案房屋，且于2014年3月14日直接向张海洲交付租金6000元，故自2013年8月1日起，张海洲、许启民之间形成事实上的房屋租赁合同关系。因张海洲、许启民未约定租赁期限，为不定期租赁合同，按照法律规定出租方有权随时解除该租赁合同，其仅需在合理期限之前通知承租人。张海洲要求解除租赁合同，要求许启民搬离涉案房屋的请求一审法院予以支持。再次，关于租金。因双方未签订书面租赁协议，张海洲亦未举证证明双方约定了租金标准，张海洲要求许启民按每月每平方25元计算租金的请求，一审法院不予支持，参照许启民自认的每月每平方14.5元予以支持。许启民辩称应扣除公用面积，以及其已付清2013年8月1日至2014年7月31日的全部租金，但未提供证据证明，该项辩解意见一审法院不予采信。因此，许启民应当支付张海洲的租金数额为按每月642.06元（每月每平方14.5元乘以44.28平方米）自2013年8月1日起计算至实际搬离涉案房屋之日止，并扣除其已付的6000元。最后，关于许启民要求张海洲赔偿装修损失的请求。因法庭辩论终结前许启民未明确要求反诉，故其该项要求应视为抗辩意见。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。……”本案中，许启民并未举证证明其装修经过出租人即张海洲的同意，庭审中双方也未就此问题协商一致，故相应的装饰装修费用应由许启民自行承担，其该项抗辩意见一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条的规定，判决：一、许启民搬离张海洲所有的位于邳州市运河街道国际商贸城A244号的房屋，于判决生效之日起二十日内履行完毕。二、许启民支付张海洲房屋租金（按每月642.06元自2013年8月1日起计算至实际搬离涉案房屋之日止，并扣除已付的6000元），于判决生效之日起十日内一次性付清。三、驳回张海洲的其他诉讼请求。案件受理费300元，由许启民负担。
上诉人许启民不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，导致判决错误。2011年3月1日许启民与百易家公司签订房屋租赁合同，租赁百易家广场一层A47号商铺，面积（含公摊）133.54平方米。合同到期后，上诉人继续租用该房屋，且将房租费直接付给被上诉人，租金付至2014年8月1日，后被上诉人以上诉人未付2013年租金为由诉至法院。一审法院认定的上诉人的租赁商铺面积错误，上诉人租赁合同上商铺面积共计133.54平方米（含公摊），是四家的商铺面积，每家商铺出租面积应为33.38平方米。一审法院判决以44.28平方米来计算房屋租金是错误的。综上，请求二审法院依法维护上诉人的合法权益，予以改判。
被上诉人张海洲答辩称，一审认定事实清楚，适用法律并无不当，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人百易家公司同被上诉人张海洲的答辩意见。
原审第三人诚烽公司同被上诉人张海洲的答辩意见。
二审中，上诉人许启民为证明其观点，提交如下新证据：许启民与百易家公司签订的铺位租赁合同原件，证明许启民的租赁商铺的面积是合同上的133.4平米（注：含公摊），而包括被上诉人在内的几个出租人的房屋面积加起来远远超出了合同上的租赁面积，被上诉人的实际使用面积只有85平方米。被上诉人张海洲质证称对合同的真实性无异议，该合同只能证明租赁期为2011年3月1日至2012年2月28日，且不是与被上诉人所签订的，不能证明上诉人的观点，对该合同的关联性不予认可。原审第三人百易家公司、诚烽公司质证称同被上诉人张海洲的质证意见。
本院认为，上诉人许启民提供的该证据系其与百易家公司公司在2013年之前签订的房屋租赁合同，与本案被上诉人的原审诉请不具有关联性，不能证明上诉人的主张。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人的争议焦点为：一审判决许启民应付给张海洲的租金数额是否正确。
本院认为，被上诉人张海洲将其所有的商铺交由原审第三人百易家公司经营，由百易家公司与上诉人许启民签订租赁合同，因此在张海洲与百易家公司、百易家公司与许启民之间分别成立租赁合同关系。因2013年8月1日张海洲与百易家公司的《委托经营合同》到期后未再续签，而许启民继续租赁涉案商铺并向张海洲交付租金，则张海洲与许启民之间自此成立事实上的租赁合同关系。由于双方未约定租赁期限，应当视为签订了不定期租赁合同。作为出租人，张海洲有权随时在合理期限之前通知许启民解除租赁合同，故一审法院对其要求许启民搬离涉案房屋的请求予以支持并无不当。上诉人许启民认为一审法院判决其支付租金所依据的商铺面积有误，应当以其与百易家公司签订的租赁合同的总面积除以4得出每家商铺的租赁面积，但根据张海洲提供的相关权属证书显示，涉案商铺面积为44.28平方米，许启民应当以权属证书确认的面积为依据向张海洲支付租金，故对其主张本院不予采信。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人许启民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 陆滢冰