广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第102号
原告：曾建雄，男，汉族，住珠海市，公民身份号码×××0411。
原告：曾建荆，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××6111。
原告：黄燕，女，汉族，住珠海市香洲区。公民身份号码×××1345。
三原告共同委托代理人：林耀荣，广东敬业律师事务所律师。
被告：潘康胜，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码********。
委托代理人：李黄善，广东华杨律师事务所律师。
委托代理人：骆峰，广东华杨律师事务所实习律师。
第三人：曾建德，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码×××0435。
原告曾建雄、曾建荆、黄燕诉被告潘康胜、第三人曾建德物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加了黄燕作为共同原告，曾建德作为第三人参加本案诉讼。原告曾建德、黄燕及委托代理人林耀荣、被告委托代理人李黄善、骆峰、第三人曾建德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，珠海市香洲红旗街XX号房屋产权原由曾建雄、曾建荆、曾建德各占三分之一。长期以来，涉案房屋一直由原告曾建荆管理。2011年10月份，曾建荆将涉案房屋连同室内家私电器出租给潘某（其中一室存放曾建荆暂时不用的私人物品及书籍等，上锁不在租赁之内），租赁期限至2013年10月1日止，每月租金为2300元。事实上，潘某本人并未使用房屋，而是在征得曾建荆同意的情况下，将房屋转租。
2013年11月份中旬，原告曾建荆街道潘某通知，说有人在涉案房屋敲凿，不知道是怎么回事，原告即前往查看。到了现场，发现房门洞门，全屋所有家私电器及原告在其中一个房间的所有私人物品书籍等全部被搬空，全屋天花、前面板及瓷片被剥烂，墙面被凿得千疮百孔。经交涉，被告说曾建德出租房屋给他。原告认为曾建德没有任何理由出租房屋，也没有听其说过，但被告也无法提供合同。原告向公安机关报案，随后将房屋锁上，等待处理结果，期间被告将锁撬开，换锁锁上。经查被告提供给公安的租赁合共，发现原告的签名及委托书均系假冒。
在案件审理过程中，黄燕购买了曾建德名下的产权份额，故黄燕应作为原告参加诉讼。
被告实施了违法侵权行为，侵害了原告对涉案房屋的所有权的行使，损坏了房屋。原告特提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告返还珠海市香洲红旗街XX号房屋给原告；2、判令被告与曾建德签订的房屋租赁合同无效；3、判令被告将其从房屋内搬走的实木沙发三件套一套，床架三张，床头柜6个，空调四部，冰箱一台，餐台一张，餐椅六张，办公台办公椅各三张，茶几一台，书柜一个，书籍一批返还原告；4、判令被告赔偿损坏的房屋造成的修复损失；5、诉讼费由被告负担。在审理过程中，原告申请撤回上述第4项诉讼请求。
原告对其诉称提供以下证据：1、房地产权共有证；2、房屋租赁合同、结婚证书；3、潘康胜名片二张；4、房屋损坏的照片；5、报警回执存根；6、（2013）珠香法执字第1202号民事裁定书及协助执行通知书；7、房地产估价报告书；8、房屋的原有图纸；9、证人潘某证言。
被告辩称，被告与第三人签订的租赁合同合法有效，签订合同的行为构成表见代理，第三人当时提交了原告的委托书和声明，被告完全有理由相信曾建德是在获得原告的委托和授权的情况下出租涉案房产的，而且从曾建德将房屋交付被告使用来看，其是房产的共有产权人，也是涉案房产的实际管理人。被告与曾建德签订的房屋租赁合同合法有效，被告方是善意的第三人。被告也没有损坏原告的房屋，没有搬走任何物品。
被告对其辩称提供以下证据：1、房屋租赁合同；2、委托书；3、房租收据；4、收据；5、房地产权共有证。
第三人曾建德辩称，合同是在潘康胜等威逼下被迫签订的，时间是2012年7月16日，在威逼下将时间提前到2011年11月10日。委托书不是我签订的，也不是我给被告的，没有见过。房租收据实际签订时间为2012年7月16日，在被告威逼下提前了，收据的内容“收到冯浩聪和身份证号”被划掉了，潘康胜的内容时后来加上的，实际情况是潘康胜的合伙人冯浩聪借给潘福生的钱，一共借了3.5万元本金，1.5万元的利息，共5万元，3.5万元给了潘福生，1.5万元的利息给了潘康胜，因为潘福生与我熟悉，他自己借不到钱，让我帮他借，约定2012年7月16日要潘福生还钱，因为我在场，潘康胜就威逼我将借款充当租金。房屋钥匙的收据没见过，收据中房东确认的签名不是我签的，是伪造的，指模也不是我的，房产证是因为潘福生当时想买车贷款，就拿我的房产证去办理按揭贷款，没还给我，后来他拿房产证向潘康胜借钱，房产证的字是我签的，在威逼下签的，以上情况在2013年9月份报警要求撤销租赁合同。
第三人提交证据：报警回执。
经审理查明，珠海市香洲红旗街XX号房屋（权证号码C2××41）原由曾建雄、曾建荆、曾建德共有，各占1／3份额。2014年2月25日，本院（2013）珠香法执字第1202号之二执行裁定书裁定原属被执行人曾建德名下位于珠海市香洲红旗街13号房屋（权证号码C2××41）1／3产权份额的所有权及相应的其他权利归买受人黄燕（公民身份号码××）所有。黄燕与曾建荆为夫妻关系。
案涉房产原由原告曾建荆管理，2011年10月28日，黄燕与案外人潘某签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给潘某使用，租期为2011年10月1日至2013年10月1日，每月租金2300元。潘某将房屋转租给唐万杨用于公司宿舍之用，租期自2011年10月1日至2013年10月1日，每月租金2500元。潘某庭审中陈述唐某租赁期间，房屋内没有电器，有家私包括衣柜、床、茶几、沙发，其中书房存放了原告的书和家人相片。2013年11月19日，原告发现被告潘康胜委托装修工人对案涉房屋在装修，双方发生争执，报警处理。
被告潘康胜提交与第三人曾建德签订的落款时间为2011年11月10日的《房屋租赁合同》，合同内容为：一、曾建德将其所有位于香洲区红旗街XX号出租给潘康胜使用。二、租期为2011年11月10日至2031年11月10日止。三、租金为每月500元，押金为50000元，每月10日前必须交清房租。四、承租方不得擅自改建房屋、无故损坏房屋及设施，否则须负责修复和照价赔偿。五、出租方保证租赁期间没有产权纠纷，因产权纠纷导致承租方损失，由出租方负责。合同内容文字大部分为打印，房屋地址、租赁时间和租金押金数额处为手写，其中在房屋地址处有“冯浩聪”、“14号”等划掉的内容。在合同尾部有以下内容：声明：甲方曾建德已经过曾建雄、曾建荆同意将位于香洲区红旗街XX号租给乙方，乙方有权更换门锁，甲方无条件协助。如有不实，甲方愿承担由此产生的经济纠纷和法律责任，并报公安机关以诈骗罪处理。声明人曾建德。内容中曾建德、曾建雄、曾建荆名字及地址为手写，其他为打印。
被告潘康胜另提交《委托书》，内容为“本人曾建雄、曾建荆现委托弟曾建德全权代理位于珠海市香洲红旗街XX号房产的出租事宜，包括租金租期的决定。委托人曾建雄、曾建荆。”原告曾建雄、曾建荆陈述委托书不是其书写和签名，第三人曾建德也认可。
被告提交一份《房租收据》，内容载明“今收到潘康胜（身份证号××）交来租本人位于珠海市香洲区红旗街XX号100个月房租，租金50000元。收款人曾建德，2011年11月10日。”潘康胜和身份证号是手写内容，该处原写明的是“冯浩聪”及其身份证号已被划掉。
被告提交一份《收据》，内容为“今收到曾建德交来位于珠海市香洲红旗街XX号房屋钥匙一套共4把。经手人潘康胜。房东确认曾建德。”曾建德庭审时陈述该收据签名不是其本人签署。
被告提交《房地产权共有证》复印件，为曾建德名下共有权证，上注明“此件与原件相符，作为7月27日腾空房屋的依据。2012年7月16日。曾建德。”
第三人曾建德陈述签署上述租赁合同等文件是在2012年7月，原因是代案外人潘福生向潘康胜借款后受逼迫签订，并在2012年9月1日向公安机关报警，但没有向法院起诉要求撤销上述文件。被告不认可，认为合同是2011年签订，是曾建德当时经济紧张，才出租房屋的，款项是租金的形式支付的。
案涉房产由被告装修后，由被告上锁，现在处于空置状态。
本院认为，关于本案的主体问题，因黄燕在诉讼过程中取得了案涉房产的三分之一产权，是房产的共有权人，属于必须共同进行诉讼的当事人，其也提出参加诉讼的申请，本案应依法应追加其作为原告参加诉讼。被告抗辩的主要理由是与涉案房产的前共有权人之一曾建德签订了《房屋租赁合同》，曾建德作为房产的前共有权人和租赁合同的相对方，与本案的处理有法律上的利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。
被告依据和曾建德签订的《房屋租赁合同》主张承租使用房屋的权利，原告认为合同无效，依据所有权主张被告返还房屋，所以，本案争议的焦点在于曾建德和潘康胜签订的《房屋租赁合同》的效力问题。本院作如下分析认定：一、从双方在庭审时陈述可以确定签订租赁合同的背景是曾建德因经济紧张，需要用钱，被告支付给其50000元，进而签订的租赁合同，双方的合同本意是借款，而非房屋租赁。二、从合同签订的时间来看，合同落款时间2011年11月，当时房产尚出租给他人使用，即使按照曾建德陈述的2012年7月补签，此时间段房屋也是出租给他人使用的，而被告在并未核实房屋的实际使用状况的情况下签订合同，与常理不符，也印证了并非基于租赁房屋的意思表示签订的合同。三、从实际履行来看，被告至2013年11月才进入房屋进行装修使用，不符合租赁房屋的正常使用目的。四、从合同内容来分析，案涉房产为175.5㎡的两层楼房，月租金500元的标准明显与市场价值存在巨大差异，另一方面，月租金500元的标准，押金为50000元，作为支付100个月的租金，租赁期限更是约定了30年，超过了法律规定的二十年的最长有效租赁期限，这些均与正常的租赁市场交易习惯不符。在第三人出具的《委托书》中，曾建雄、曾建荆的签名字迹完全相同，被告也未能尽到核实义务，向曾建德要求核实曾建雄、曾建德的权属证明和签名。合同内容存在诸多疑点，在被告不能合理解释这些不正常因素，特别是在还有其他占2／3比例的共有权人没有参与合同议定过程的情况下，本院不能认定被告签订合同的善意，故对于被告抗辩曾建德构成表见代理，被告为善意第三人的观点，本院不予采信。五、从已经查明的情况来看，曾建德欠被告及案外他人借款数额巨大，无论被告与曾建德是基于何原因签订的租赁合同，未能征得三分之二以上共有权人同意的处置行为，已侵害二人在案涉房产上的权利，在未得到共有权人曾建德、曾建荆追认的情况下，亦不应对其发生效力。综上所述，被告与曾建德虽签订了《租赁合同》，但双方的真实意思表示并非租赁房屋，即使按照双方签订的合同内容，曾建德在没有得到2／3产权的共有权人同意的情况下，出租房屋属于无权处分，而曾建雄、曾建荆也反对追认曾建德的出租行为，另外，在前述不能认定被告基于善意与曾建德签订租赁合同的情况下，也已经实际损害曾建雄、曾建荆的合法权利，所以，被告与曾建德签订的《租赁合同》应认定为无效。被告占用原告所有的房屋没有合法依据，原告要求被告返还占用的案涉房产，本院予以支持。被告与第三人曾建德之间的债权债务关系可另循法律途径解决。
原告要求被告返还房屋内的实木沙发、床架、床头柜、空调、冰箱、餐台餐椅、办公台椅子、茶具及书籍书柜，应承担相应的举证责任，证人潘某也只是证明其出租期间部分物品存在，但当时是出租给唐某等人，现原告不能提交证据证明上述物品在与唐杨租赁合同终止后存在或被告搬走上述物品的事实，应承担举证不力的法律后果，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。
原告在审理过程中撤回赔偿损坏房屋造成损失的请求，是其处分自身权利的行为，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第五十一条、第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告潘康胜与第三人曾建德签订的2011年11月10日的《房屋租赁合同》无效。
二、被告潘康胜于本判决发生法律效力之日起十日内将珠海市香洲红旗街XX号房屋返还给原告曾建荆、曾建雄、黄燕。
三、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费3550元，由原告曾建荆、曾建雄、黄燕负担300元，被告潘康胜负担1625元，第三人曾建德负担1625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
人民陪审员 谢焕文
人民陪审员 黄建华
二〇一四年十月十四日
书 记 员 杨 悦