江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终3019号
上诉人（原审原告）：钱亚心，女，1956年1月23日生，汉族，住无锡市南长区。
上诉人（原审原告）：沈燕霞，女，1971年1月22日生，汉族，住无锡市南长区。
委托诉讼代理人：钱韫（受钱亚心、沈燕霞共同委托），江苏智和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清扬康臣花园小区业主委员会，住所地无锡市南长区南长街760号，无锡市清扬康臣花园小区108号3006室。
负责人：李伟新，该业委会主任。
委托诉讼代理人：荣建鹏，该业委会副主任。
委托诉讼代理人：陈波，江苏蘅远律师事务所律师。
上诉人钱亚心、沈燕霞因与被上诉人清扬康臣花园小区业主委员会（以下简称清扬康臣业委会）业主撤销权纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院(2015)南扬民初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，上诉人沈燕霞自愿申请撤回上诉，本院准许。本案现已审理终结。
钱亚心上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持原审全部诉讼请求；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院的判决未准确适用法律。业主的合法权益包括实体权益和程序性权益，只要业主大会违反法定程序作出的决定就侵害了业主的合法权益。但原审法院并不考虑有关程序性问题，以涉案二个决定未“实际侵害”原告作为业主的权益或未对原告业主利益“造成实际损害”为由，驳回原告的诉讼请求，违背了相关法律。2、原审判决认定事实错误。①2014年12月26日业主大会明明是“全体业主参加”的召开形式，却认定是以书面征求意见形式召开。②原审中被告提供的“满意度调查表”明明是不具有表决性质的文字，仅是业委会对现有物业服务公司服务质量征询意见，却被原审法院认定为选聘物业服务企业具有表决性质的书面征求意见书。③明明本案诉讼标的指向对象是涉案二个决议的合法性问题，与涉案小区前期物业服务合同无关，原审法院却以前期物业服务合同期限届满，不存在解聘情况为由，否认2014年12月26日业主大会是解决“续聘、选聘物业服务企业”的会议性质，企图拉扯上前期物业服务合同来否定本案诉讼标的所指向的对象。④明明2014年12月26日业主大会将25日业主代表个人选票计核为1621票权数，存在造假虚构投票权数，目的是使少数人的意见虚构符合法定的投票权数，从而使少数人的意见作出的大会决定合法化。⑤2015年2月27日业主代表大会召开前并没有将所谓的征求意见书发送到每户业主，该征求意见书内容也违反有关选聘物业服务企业程序的规定。⑥满意度调查表和征求意见书存在造假，原告否认其真实性，并要求被告提供原件进行对比，但一审法院置之不理，认定该二份材料是真实的。3、原审法院在审理案件中错误适用民诉法证据规则。
清扬康臣业委会辩称，1、原审法院对我方所作的二次决议，不仅进行了实体上的合法性审查，也进行了程序上的合法性审查。2、我方所做的两次决议程序合法。3、原审法院适用的证据规则正确无误。要求驳回上诉，维持原判。
钱亚心、沈燕霞共同向一审法院起诉请求：钱亚心、沈燕霞系无锡市清扬康臣花园小区(以下简称清扬康臣小区)业主。清扬康臣业委会于2014年12月26日、2015年2月27日分别主持召开清扬康臣小区业主大会和业主代表大会，作出依据专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数的业主意见，重新选聘新的物业公司的决定，并用公告形式公布了2份决定。开会前，清扬康臣业委会也未向钱亚心、沈燕霞书面征求意见。钱亚心、沈燕霞和其他很多清扬康臣小区业主未参加业主大会、未对决定投票表决、也未委托他人或者小组长(业主代表)代为投票表决。钱亚心、沈燕霞认为，物业公司的选聘，涉及小区业主人身财产安全和生活质量问题，属重大事项，理应由小区所有业主共同协商决定。涉案决定将出席会议的部分业主选聘新物业公司的意见认定为过半数业主的意愿，与事实不符，侵害了钱亚心、沈燕霞意愿表达权和投票表决权等合法权益，且违反法定程序，请求判决：1、撤销清扬康臣花园小区业主大会于2014年12月26日做出的关于重新选聘新的物业公司的决定；2、撤销清扬康臣花园小区业主代表大会于2015年2月27日作出的选聘新的物业公司的决定；3、本案诉讼费用由清扬康臣业委会承担。
一审法院认定事实：2007年9月，无锡五星花园置业有限公司(以下简称五星公司)与无锡市益多物业管理有限公司（以下简称益多物业公司）签订《前期物业服务合同》，主要约定：五星公司选聘益多物业公司对清扬康臣小区提供前期物业管理服务；建筑面积为18.5万平方米；物业服务收费实行包干制；合同期限自2009年9月30日至2012年9月29日止等内容。上述合同到期后，五星公司与益多物业公司又签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2012年9月29日起至清扬康臣小区业主委员会成立止，其余内容均与前一份《前期物业服务合同》相同。
2014年9月21日，清扬康臣小区成立清扬康臣业委会，并于同月向无锡市南长区住房保障和房产管理局备案。
2014年9月21日，清扬康臣小区业主大会讨论通过《无锡市清扬康臣花园小区业主大会议事规则》，其中第九条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定”。第十一条规定：“业主大会会议按下列程序召开：(一)会议筹备……(二)发布公告，业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告……(三)会议召开，业主委员会负责组织召开业主大会会议。采用书面征求意见形式的，业主委员会应在投票日期5日前发放征询意见或表决票(选票)，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域业主意见。……(四)表决形式，业主大会会议可以现场表决或书面表决。……”第十四条规定：“以业主小组代表参加会议形式召开业主大会的，业主代表应当就业主大会会议表决的事项征求其所代表业主们的意见，然后在业主大会会议上投票”。
2014年11月至12月，清扬康臣小区的各楼组长受清扬康臣业委会委托，逐户上门，让小区业主填写《满意度调查及选聘意见调查表》，对益多物业公司的物业服务满意度、以及是否同意选聘新的物业服务企业发表书面意见。其中，印有抬头为“尊敬的清扬康臣小区业主”、日期为2014年11月26日的调查表共有两种。第一种调查表内容为“为创建安全和谐的绿色文明小区……6、您是否同意委托业委会和业主代表(楼组长)在业主大会上行使投票权？需要填写(同意、不同意)……”；第二种调查表内容，除了增加了“你是否同意续聘无锡市益多物业管理有限公司为本小区的物业服务单位？需要填写(同意、不同意)”外，其余内容均与前一份调查表相同。最终计入2014年12月26日的《业主大会会议公告》的1724张表决票中，有136张为上述第二种表决票。
2014年12月11日，清扬康臣业委会向全体业主发出《关于召开清扬康臣小区业主大会的通知》，主要内容为：清扬康臣业委会决定在2014年12月26日(星期五)19点召开业主大会，敬请全体业主参加投票决定是否续聘、选聘物业公司，如不能亲自前来投票，视为没有新的委托意见，等同认可业主代表的意见等内容。
2014年12月26日，清扬康臣业委会向全体业主发出《业主大会会议公告》，主要内容为：经现场唱票统计，本次业主大会投票有效票数为1724票，其中，同意选聘新的物业公司的共1710票，同意续聘无锡市益多物业管理有限公司的共8票，弃权为6票(2张弃权，4张未投)。同意重新选聘新的物业公司的票数超过建筑总面积的业主数和总业主数的半数，根据业主大会决定及《江苏省物业管理条例》，清扬康臣业委会拟于近期选聘新的物业服务企业。
2015年1月5日，清扬康臣业委会向外发布招聘物业公司公告，并于2015年1月27日召开了选聘工作会议。
2015年2月，清扬康臣业委会委托清扬康臣小区的各楼组长逐户上门，向小区业主发放《征求意见书》，书面征求清扬康臣小区业主对于选聘新物业公司的意见。该《征求意见书》载明：根据《清扬康臣花园小区物业服务招聘文件》，结合相关部门的指导意见，于2015年1月27日召开招聘会议，现将经公示的五家物业公司参与招聘会议的情况说明如下：一、无锡地铁物业管理发展有限公司（简称“地铁”），准时参加招聘会议，按要求提交所有材料并作详细应聘说明。就业主小组代表的提问进行了回答，承诺按照招聘文件要求及提供业主满意的服务。二、益多物业服务有限公司（简称“益多”），当天到会，但未按时提交应聘文件，仅向业委会提交《联系函》，且不愿在招聘会议上与业主代表见面，也拒绝作应聘说明，根据招聘文件及会议通知视作弃权。三、无锡市新翔物业管理有限公司（简称“新翔”）、无锡市崇安寺房产物业管理有限公司（简称“崇安”）、无锡市铭城物业管理有限公司（简称“铭城”）招聘会前书面告知业委会放弃参与本次选聘工作，当天均未派员到会。根据相关法律法规及《清扬康臣花园小区议事规则》规定，结合以上招聘会情况说明的内容，请您行使业主的权利，并慎重作出选择。我选择（请填写：上述物业公司简称、弃权或其他物业公司名称）于2015年起为清扬康臣小区提供物业服务的单位，并同意在整个选聘中所涉及的事情由业主代表们全权处理。声明：以上内容本人均已了解清楚，所作出的选择均系本人真实意思的表示，不存在任何误解等。
2015年2月12日，清扬康臣业委会向全体业主发出康臣业委(2015)1号《关于召开清扬康臣小区业主代表大会的公告》，主要内容为：“清扬康臣业委会定于2015年2月27日(星期五)晚上19点召开业主代表大会，会议主要议题为：一、汇总各业主代表征求的关于选聘物业服务企业的意见；二、商议增加为全体业主服务的有关项目；三、形成选聘物业服务企业等相关决议。”
2015年2月27日，清扬康臣小区召开业主代表大会。同日，清扬康臣业委会发布康臣业委(2015)2号《2015年清扬康臣花园小区业主代表大会会议纪要》。
2015年2月28日，清扬康臣业委会向全体业主发出康臣业委(2015)3号《清扬康臣小区业主代表大会公告》，主要内容为：清扬康臣小区于2015年2月27日19点召开业主代表大会，由小区业委会全体委员及候补委员、业主代表和工作人员共33人出席，经公开唱票和监票人审核……选择无锡地铁物业管理发展有限公司的有效票为1069票，占有投票权总数1776户的60.19%，占有投票权总建筑面积193662.85平方米的52.71%；选择无锡市益多物业管理有限公司的有效票为38票，占有投票权总户数1776户的2.14%，占有投票权总建筑面积193662.85平方米的2.27%；选择其它物业公司的为0票；弃权的为21票。会议决定选聘投票超过专有部分占建筑物总面积及总户数50%以上的无锡地铁物业管理发展有限公司为清扬康臣小区2015年3月至2017年3月期间的物业服务企业。根据大会委托由清扬康臣小区业委会负责组织物业服务合同的签订、监督新老物业服务企业交接等相关工作。
2015年3月13日，清扬康臣业委会与无锡地铁物业管理发展有限公司签订《清扬康臣花园小区物业管理委托合同》。
原审审理中，法院拟委托相关部门对涉案的2份《征求意见书》的真实性进行入户核实，但均被告知无法进行。法院遂于2016年1月向所有填写过涉案2014年11月26日、2015年2月的《征求意见书》的清扬康臣小区业主发放《异议回执》，要求相关业主在2016年1月29日至2016年2月29日止，对上述2份征求意见书的签名是否为其本人所签发表意见。在本院规定的期限内，共收到151份《异议回执》，其中对于2015年2月的《征求意见书》提出异议的为5份。另，法院采用电话征询的方式，向9位填写过2015年2月《征求意见书》的清扬康臣小区商铺业主征询意见，其中1位业主明确表示其对于《征求意见书》不知道、2位业主联系不到、2位业主表示因时间较长，对于是否填写过上述《征求意见书》记不清楚。
原审另查明，钱亚心、沈燕霞均系清扬康臣小区业主。沈燕霞未填写过涉案的2份《征求意见书》。钱亚心在法院发放的《异议回执》中表示，涉案的2份《征求意见书》均为其本人签名。
原审审理中，钱亚心、沈燕霞向法院明确：钱亚心、沈燕霞要求撤销清扬康臣小区业主代表大会于2015年2月27日作出的选聘新的物业公司的决定的诉讼请求，包括撤销清扬康臣业委会于2015年2月28日作出的《清扬康臣花园小区业主代表大会公告》，因为该公告是依据2015年2月27日业主代表大会的投票结果作出的。
一审法院认为，根据相关法律以及清扬康臣小区业主大会于2014年9月21日通过的《无锡市清扬康臣花园小区业主大会议事规则》的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；业主大会会议可以采用集体讨论的形式、也可以采用书面征求意见的形式；业主大会决定选聘和解聘物业服务企业应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，涉案小区的《前期物业合同》(2012年9月份所签订的)第三十五条约定“本合同期限自2012年9月29日起至小区业主委员会成立止”。涉案小区在2014年9月26日，正式成立清扬康臣业委会，并经备案。故，上述《前期物业合同》已于2014年9月26日履行届满，并不属于业主大会解聘物业服务企业的情形。《前期物业合同》履行届满后，清扬康臣业委会决定以书面征求意见形式召开业主大会，选聘物业服务企业符合法律规定。清扬康臣业委会于2014年12月26日作出的《业主大会会议公告》虽然在程序上存在一定的瑕疵，但结合本案案情，该公告并未实际侵害清扬康臣小区业主的合法权益，即未侵害钱亚心、沈燕霞作为业主的权益。故钱亚心、沈燕霞要求撤销2014年12月26日的《业主大会会议公告》的诉讼请求，法院不予支持。涉案的2015年2月的《征求意见书》中所载内容未违反法律的相关规定，业主可以选择该《征求意见书》中所列物业服务企业为清扬康臣小区提供物业服务，也可以选择其他物业服务企业，并可以选择放弃，故该《征求意见书》并未侵害清扬康臣小区业主的合法权益。2015年2月28日的《清扬康臣花园小区业主代表大会公告》是清扬康臣业委会依据2015年2月27日的清扬康臣小区业主代表大会的投票结果作出的，是依法由专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主同意的，且在本案中，并没有证据证明该业主代表大会及公告违背了业主的整体意愿或者对本案原告钱亚心、沈燕霞的业主利益造成直接损害。故，钱亚心、沈燕霞要求撤销清扬康臣小区业主代表大会于2015年2月27日作出的选聘新的物业公司的决定的诉讼请求，理据不足，法院不予支持。
一审判决：一、驳回钱亚心、沈燕霞要求撤销清扬康臣小区业主大会于2014年12月26日作出的关于重新选聘新的物业公司的决定的诉讼请求。二、驳回钱亚心、沈燕霞要求撤销清扬康臣小区业主代表大会于2015年2月27日作出的选聘新的物业公司的决定的诉讼请求。案件受理费50元，由钱亚心、沈燕霞负担。
二审中，各方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2015年1月4日，无锡市南长区金匮街道金匮苑社区居民委员会向清扬康臣业委会发函，表示大会期间，社区居委会和辖区派出所对会场进行安定维稳，并没有参与业主会议所做的任何程序，因此与《清扬康臣业主大会会议公告》之表述“金匮苑居委、金匮派出所参加了大会”不符，现要求将此不妥表述删除。
2015年1月15日，无锡市南长区住房保障和房产管理局、无锡市南长区金匮街道办事处向清扬康臣业委会发出“关于暂缓实施选聘清扬康臣花园小区物业服务企业的告知函”，该函称，清扬康臣花园小区选聘物业服务企业有如下问题：1、2014年12月26日召开的清扬康臣业主大会，其会议程序的规范性、作出选聘物业服务企业等相关决定的有效性存有疑义，此次业主大会能否作为2015年1月18日选聘物业企业的依据，需属地街道、社区会同物业行政主管部门核实。2、2015年1月4日业委会在小区内公告，于2015年1月18日将首次以业主代表大会替代业主大会的形式进行议事。根据住建部建房【2009】274号《业主大会和业主委员会指导规则》规定，由于清扬康臣花园小区在2014年9月21日首届业主大会审议通过的《业主大会议事规则》中，未体现业主代表推选及表决办法、具体委托内容、期限、权限和程序等内容，因此，在小区业主大会未对业主代表的相关内容予以审议并通过的情况下，采取业主代表大会议事的方式，需按住建部【2009】274号《业主大会和业主委员会指导规则》的要求进行规范及完善。
2015年2月27日，清扬康臣业委会作出《2015年清扬康臣花园小区业主代表大会会议纪要》康臣业委(2015)2号，主要内容为：清扬康臣小区于2015年2月27日19点召开业主代表大会。小区业委会全体委员及候补委员、业主代表和工作人员共33人出席，社居委、派出所派员列席会议。现纪要如下：会议首先审议确定监票人、计票人人选。28名业主代表通过前期认真、仔细、反复地征求工作，根据征求到的各业主小组意见和业主真实愿意进行现场投票，当场公开唱票、计票并公布结果。会议决定选聘无锡地铁物业管理发展有限公司为清扬康臣花园小区2015年3月至2017年3月期间的物业服务企业。
2月28日清扬康臣业委会发出康臣业委(2015)3号《清扬康臣小区业主代表大会公告》。
2015年3月27日，无锡市南长区住房保障和房产管理局、无锡市南长区金匮街道办事处向清扬康臣花园小区业主委员会、相关物业企业发出“关于暂停清扬康臣花园小区物业管理交接的告知函”，要求你会暂停清扬康臣花园小区物业管理交接的相关行为，在调查核实前，各方应保持稳定，不得作出引发矛盾激烈的行为。
又查明，《无锡市清扬康臣花园小区业主（代表）大会议事规则》第九条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。采用集体讨论形式的，业主大会选择以下方式：由业主推选业主代表参加业主大会。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表产生方式如下：以幢为单位设立业主小组，从业主小组中推选业主代表。
新一届清扬康臣业委会正在筹备之中。
上述事实，由函件、业主（代表）大会议事规则、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该合法权益应理解为业主在程序上享有的合法权利和在实体上享有的合法权利两部分。
本案中，清扬康臣业委会于2014年12月11日向全体业主发出《关于召开清扬康臣小区业主大会的通知》，定于同月26日召开业主大会，并明确会议议题，其中第3项议题就是商量对前期物业服务公司是否续聘及物业服务企业的招聘事宜。事实上，12月26日晚上召开的会议并不是全体业主大会，会议表决结果的内容也不是当天投票的结果，而是2014年11月至12月清扬康臣小区的各楼组长受清扬康臣业委会委托，逐户上门，让小区业主填写的《满意度调查及选聘意见调查表》汇总情况，故2014年12月26日清扬康臣业委会作出的《业主大会会议公告》，重新选聘新的物业服务企业，该决定在程序上是不合法的，没有严格按照2014年12月11日《关于召开清扬康臣小区业主大会的通知》的精神落实，召开全体业主大会。同时，该决定也侵害了业主的实体权益，剥夺和影响了业主的知情权和决策权。《满意度调查及选聘意见调查表》仅仅是为了调查了解小区业主对前期物业公司的满意度，征询业主对物业公司的服务标准，并未明确说明该表就是决定是否解聘现任物业服务企业的选票。
2015年2月27日，清扬康臣业委会作出《2015年清扬康臣花园小区业主代表大会会议纪要》康臣业委〔2015〕2号，程序上是不合法。《无锡市清扬康臣花园小区业主（代表）大会议事规则》第九条规定，推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表产生方式如下：以幢为单位设立业主小组，从业主小组中推选业主代表。而本案中，清扬康臣业委会没有举证证明28名业主代表是如何依照大会议事规则产生的。且在当地街道、政府业务主管部门要求清扬康臣业委会规范及完善业主代表后进行选聘工作，但清扬康臣业委会并没有接受这合理意见，仍强行进行选聘工作，该做法不妥。
清扬康臣业委会为维护大多数业主利益的出发点是值得肯定的，但业委会在从事诸如选聘物业服务企业等涉及业主利益的重大事项时，应当严格遵循法律法规进行，否则，不受程序约束和监督的业主自治管理活动，必然会实质上损害业主的利益。
综上所述，清扬康臣业委会在启动选聘新的物业服务企业时，做法错误，且在具体选聘过程中，程序不合法，考虑到新的一届清扬康臣业委会即将产生，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销无锡市南长区人民法院(2015)南扬民初字第220号民事判决；
二、撤销2015年2月27日《清扬康臣花园小区业主代表大会会议纪要》中关于选聘无锡地铁物业管理发展有限公司为清扬康臣花园小区2015年3月至2017年3月期间的物业服务企业的决议。
三、驳回钱亚心、沈燕霞的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元（已由钱亚心、沈燕霞预交），由钱亚心、沈燕霞负担25元，清扬康臣业委会负担25元。二审案件受理费50元（已由钱亚心、沈燕霞预交），由钱亚心负担25元，清扬康臣业委会负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一七年十二月十八日
书记员 程夫栎