北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初29285号
原告：何震，男，1974年1月16日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：何XX，男，1947年8月8日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：田雪，北京简明律师事务所律师。
被告：亓小锁，男，1944年6月23日出生，住山西省临汾市。
委托诉讼代理人：杨微，北京市恒圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董建，男，1964年3月30日出生，住北京市西城区。
第三人：北京金窝房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区福长街72号一层。
法定代表人何娅，总经理。
委托诉讼代理人：王奔，男，1985年7月20日出生，北京金窝房地产经纪有限公司职员，住北京市西城区福长街72号一层。
第三人：李降虹，女，1981年12月2日出生，住北京市朝阳区。
原告何震与被告亓小锁、第三人北京金窝房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、李降虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何震的委托代理人何XX、田雪、被告亓小锁的委托代理人杨微、董建、第三人经纪公司的委托代理人王奔、第三人李降虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何震向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，与原告共同办理网签确认签字、协助原告办理银行贷款面签并提交相关材料、与原告共同到房屋主管部门缴税并办理房屋过户手续；2.判令被告支付违约金共计800000元。诉讼中，何震变更诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年7月16日签订的北京市存量房屋买卖合同（编号：商0015JW0000048）及补充协议；2.判令被告双倍返还定金共计400000元。何震增加诉讼请求，判令被告向原告赔偿房屋涨价损失2400000元及原告已支付的居间服务费20000元。事实与理由：通过第三人经纪公司的居间服务，原告与被告达成了被告所有的位于北京市�城区春风胡同XX房屋（产权证号X京房权证宣字第XX**号）的购买意向，被告因个人原因无法亲自办理房屋出售手续，通过北京市XX公证处办理了委托公证，全权授权董建代其办理房屋出售的一切事宜，包括但不限于签署一切相关文件、代收定金及房款、代为办理网签等事宜。2016年7月16日原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：商0015JW0000048）及《补充协议》，合同约定的房屋价格为785万元。原告于2016年5月17日、2016年7月16日分两次共计向被告支付了定金20万元。此后，北京市房价在短期内突然上涨，被告及其委托代理人则开始以各种理由推脱，拒绝继续履行合同义务，虽经原告及第三人多次电话及发函催告，但被告及其委托代理人始终拒绝配合提供相应材料办理网签等其他后续手续。按照双方在合同中的约定，一方迟延履行主要义务超过十五日的，应向对方支付相当于房屋总价20%的违约金；同时由于房价上涨严重，原告若另购其他房屋必将蒙受巨大经济损失。
亓小锁辩称，不同意原告的诉讼请求，一、并非被告违约不履行合同，而是客观原因造成协议履行有巨大困难无法履行，原告的原因迟迟办理资格审核，使被告预期得到购房款愿望不能实现，导致被告资金紧张，被告迫于无奈，向他人借款，并以涉案房屋进行抵押，使目前履行本合同困难巨大。二、被告不存在违约事实，不同意支付原告违约金。不同意原告变更后的诉讼请求，目前房屋已经抵押担保1000万元，即便700多万元马上支付也不能马上将房屋过户。
第三人经纪公司述称，原告的诉讼请求与第三人没有任何直接利害关系，不发表答辩意见，对原告起诉书陈述事实认可，是客观事实。
第三人李降虹述称，借款是通过�账方式支付给了被告。付了20万元的利息，是一个月的利息。抵押权证就是被告用房屋抵押担保的1000万元还款。与第三人没有直接关系，不发表答辩意见。
当事人对何震提交的原告提交的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：商0015JW0000048）、附件二（买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜做如下具体约定）、重要事项告知书、房屋状况说明书、买卖定金协议书及收据、经纪公司给被告全权委托代理人董建发送的通知函、律师函及邮寄送达凭证、公证书、被告的收房代理人董建收取原告劳务费3万元并出具的收据、房屋成交查询及成交价格、居间费付款凭证、亓小锁提交的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：商0015JW0000048）、电子机票及付款凭证、XX帮手搬家公司收款凭证、房源核验信息、原告购房资格审核结果、亓小锁银行转账记录、房屋所有�证、不动产登记证明、经纪公司提交的重要事项告知书、房屋状况说明书、北京市存量房屋买卖合同经纪成交版、居间服务合同、房屋买卖经纪服务书面告知、买卖定金协议书、购房承诺书、家庭购房申请表、网签授权委托书、交易双方及代理人的身份证复印件、出卖人的授权委托公证、房屋所有权证、李降虹提交的借款合同及账户交易明细无异议，本院予以确认并在卷佐证。
当事人对本院向房屋登记机关调取的房屋档案材料无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于北京市西城区春风胡同XX房屋（以下简称涉案房屋），于2010年3月29日登记在X京房权证宣字第XX**号房屋所有权证上的房屋所有权人为亓小锁，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为128.03平方米。
2016年3月31日，亓小锁及其配偶王XX在北京市XX公证处办理委托公证，委托董建（亓小锁在本案的委托诉讼代理人）出售涉案房屋。
签署日期2016年5月17日的《买卖定金协议书》，内容有：“甲方（出卖人）亓小锁，乙方（买受人何XX），丙方（居间人）经纪公司，第一条房屋情况概述，1.交易房屋坐落于北京市宣武区春风胡同XX房产，建筑面积128.03平方米，房产证号X京房权证宣字第XX**号。第二条房屋交易，2.乙方确认以7850000元的总价款购买该房屋。第三条定金金额及支付，1.乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金20000元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。第四条签署买卖合同的约定，1.甲乙双方应于签署本协议后30个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。2.甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费30000元。”上述协议落款出卖人（签章）处由董建代亓小锁签名，代理人（签章）处有董建签名；买受人（签章）处由何XX代何震签字；居间人（章）处盖有经纪公司印章。
2016年5月17日，董建收到何XX（何震之父，何震在本案的委托诉讼代理人）支付的购房定金2万元，董建于同日签署上述定金的收据。
2016年7月16日，董建代亓小锁、何XX代何震签署重要事项告知书、房屋状况说明书、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋买卖经纪服务书面告知、居间服务合同等文件。
在房屋状况说明书中，就涉案房屋是否抵押一栏，勾写为否。
《北京市存量房屋买卖合同》的内容有：“出卖人亓小锁，买受人何震。第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为西城区春风胡同XX，建筑面积128.03平方米。第二条房屋权属情况，（一）�房屋所有权证号为X京房权证宣字第XX**号，（四）该房屋的抵押情况为，1.该房屋未设定抵押。第三条出卖人与买受人通过经纪公司居间介绍成交方式达成交易。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为7850000元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二。（二）具体付款方式及期限的约定见附件二。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付，出卖人应当按附件二将该房屋交付给买受人。第七条违约责任，（一）逾期交房责任见附件二。（二）逾期付款责任见附件二。第八条出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还买受人全部已付款，按照中国人民银行同期贷款利率付给利息，并按成交价格的20%支�违约金，还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。第九条税、费相关规定。第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意按附件二约定的时间或条件，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。”
《北京市存量房屋买卖合同》附件二买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定的内容有：“第一条房屋成交价格。第二条付款方式，1.定金，买受人应于签订本附件当日支付定金200000元，该笔定金作为购房款的一部分。3.物业交接保证金。4.商业按揭贷款，（1）买卖双方应于网签后7个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为3000000元。5.剩余购房款，（1）买受人以自行交接方式于网签后7个工作日内支付出卖人购房款3340000元。6.若管理部门要求通过存量房自有交易�金监管账户划转交易资金，买受人应于办理房屋权属转移登记手续前，将交易资金支付至监管账户，如买受人已将交易资金交付出卖人，出卖人应于办理房屋权属转移登记手续前，将已收取所需监管的交易资金支付至监管账户。第三条房屋权属转移登记的具体约定，1.买卖双方应于贷款获得批复后7个工作日内办理税、费缴纳手续。2.买卖双方应于取得《契税完税凭证》后1个工作日内办理房屋权属转移登记手续。第四条买卖双方关于房屋租赁及交付的具体约定，A出卖人未将该房屋出租，出卖人应于2016年10月30日前将该房屋交付买受人。第五条买卖双方承担税费的具体约定。第六条户籍登记及工商注册的具体约定。第七条房屋产权、具体状况的承诺，出卖人承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为，该房屋不存在任何优先购买权、没有租赁纠纷、未被查封，符合国家及北京市房屋上市的相关法律、法规、政策及规定。出卖人之代理人、买受人之代理人均承诺已获得真实、合法、有效授权，代表本人意愿签署相关文件。若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担已付款20%作为赔偿金。本条属独立条款，在合同被解除、被撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任。第八条违约责任的具体约定，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方�依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。第九条其他事项的具体约定。”
居间服务合同内容有：“第二条居间服务费，2.买受人向居间方支付居间服务费20000元。”经纪公司收到了何震支付的居间服务费20000元。
2016年7月16日，何XX以卡号×××银行账户向董建卡号×××银行账户支付18万元，董建于当日签署收到何震购房定金18万元的收据。
2016年7月16日，董建将收取的上述购房定金合计20万元交给亓小锁。
2016年8月23日，涉案房屋办理了房源核验。
2016年10月12日，何震通过在京购房资格核验。
2016年10月14日，经纪公司签署通知函，通知董建为办理网签手续，提供亓小锁在京银行卡一张。亓小锁要自己办，未向经纪公司提供账户。
何�、亓小锁未就涉案房屋办理网签。
2016年10月24日，亓小锁、李降虹在房屋登记机关办理抵押权登记并签订借款抵押合同，内容为：“亓小锁（抵押人）与李降虹（抵押权人），借款人亓小锁因生意周转原因向抵押权人李降虹借款1000万元。抵押人亓小锁以北京市西城区春风胡同XX号不动产作为抵押物，抵押给李降虹。”2016年10月25日，李降虹以卡号×××账户向亓小锁卡号×××账户转账支付1000万元。2016年10月27日，李降虹被登记为抵押权权利人，同日，该事项记载于亓小锁所持房屋所有权证附记栏。
亓小锁未将涉案房屋交付何震，何震除已付给亓小锁上述20万元定金外，未给付亓小锁其他购房款。
诉讼中，何震申请就涉案房屋的市场价格进行价值评估，经随机抽取鉴定机构，本院委托北京华天通房地产评估有限公司（以下简称评估公司）进行司法鉴定，2017年3月31日，评估公司出具房地产估价报告，涉案房屋于2017年3月22日的房地产市场价值为11345122元。2017年4月28日，评估公司出具情况说明，涉案房屋于2016年10月28日的市场价值为9282687元。何震向评估公司预付了鉴定费23614元。当事人在诉讼中，对房地产估价报告及情况说明均陈述了质证意见。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。何XX代何震与董建代亓小锁就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》附件二买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定即当事人所称补充协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，何震、亓小�享有合同权利并承担合同义务。
网签是二手房交易的必经阶段，本案当事人在合同中没有约定网签日期，需由合同相对人积极配合完成网签，以便合同按序履行。何震的购房资格审查于2016年10月12日通过时，虽不及时但不违约，且距离合同约定的亓小锁履行交付涉案房屋的最后期限尚有18日，而在这18日中有12日为工作日，具备完成办理网签、贷款面签的期限条件。亓小锁获悉经纪公司的网签通知后，未积极实施办理网签的履约行为，却以涉案房屋为抵押物，设置了高额抵押。亓小锁在涉案房屋交易过程中，改变了交易之初所承诺的涉案房屋无抵押的状态，将涉案房屋设定抵押，何震无法于合同约定的期限内取得房屋所有权证书，致使何震不能实现合同目的，亓小锁构成根本违约，何震有权解除合同，并可要求亓小锁赔偿房屋涨价损失。
本案当事人在房屋买卖合同中对定金性质未明确约定为解约定金，故不应适用定金罚则。合同解除后，尚未履行的，终止履行。亓小锁收取的定金在当事人设立房屋买卖关系后应视为价款，合同解除后，亓小锁应返还何震。
就房屋涨价损失的数额，2016年10月28日是何震起诉的日期，故本院以评估公司出具的涉案房屋该日的价值数据作为确定赔偿房屋涨价损失的参考基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定为75万元。
何震已支出的居间服务费，属实际损失，亓小锁应予赔偿。
当事人在《北京市存量房屋买卖合同》附件二买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定中约定的赔偿金，仅限适用与承诺的事项及文件不真实情形出现时。亓小锁在签订合同时，对包括涉案房屋未设定抵押的承诺属实，其为涉案房屋设定抵押的事实发生于合同履行期间。合同解除，非因该约定例举事由，故对亓小锁的根本违约责任不适用。
综上所述，何震要求解除合同、赔偿居间服务费的诉讼请求，存在法律依据，本院予以支持。何震要求双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。何震要求亓小锁赔偿房屋涨价损失的主张，符合公平原则，本院予以支持，数额以本院确定为准，对何震主张的超出本院确定部分数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若�规定》第二条、第七十二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：
一、何震与亓小锁签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：商0015JW0000048）及买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定于本判决生效之日解除。
二、本判决生效之日起五日内，亓小锁返还何震200000元。
三、本判决生效之日起五日内，亓小锁赔偿何震房屋涨价损失750000元。
四、本判决生效之日起五日内，亓小锁赔偿何震居间服务费20000元。
五、驳回何震的其他诉讼请求。
如果亓小锁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33375元，由亓小锁负担（�本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费23614元，由亓小锁负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一七年六月十二日
书记员 苏晓明