文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1996号上诉人（原审被告）：深圳市康泰和科技有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区公明办事处合水口社区创维电子城内15栋1楼B区C单元，组织机构代码：56851179-4。法定代表人：刘志斌，总经理。委托诉讼代理人：方山，国信信扬（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新创维电器（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区公明镇合水口村茶亭工业区第二栋，组织机构代码：61890645-3。法定代表人：林卫平，总经理。委托诉讼代理人：孙秋实，系该公司员工。委托诉讼代理人：王浩权，系该公司员工。上诉人深圳市康泰和科技有限公司（以下简称康泰和公司）因与被上诉人新创维电器（深圳）有限公司（以下简称新创维公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初8413号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。康泰和公司上诉请求:撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回新创维公司的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由新创维公司负担。新创维公司二审答辩称，一审判决正确，应维持原判，驳回康泰和公司的上诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一、康泰和公司据以主张新创维公司已免除其缴纳2012年7月1日至2013年1月租金的函件，主要包括：1、新创维公司于2012年6月28日向其发出的《关于撤离场地并停缴创维电子城15#厂房租金的通知》，该通知中，新创维公司表示“从2012年7月1日起，贵司以及贵司转租的租户应当撤离15#厂房，所以贵司不需要向我司交纳租金”；2、新创维公司于2012年8月21日向其发出《关于租房拒交房租咨询函的回函》、《关于租户搬迁工作谈判进展的知会函》，两份函件中，新创维公司均表示”我司在2012年5月25日发出解除租赁合同通知，明确告知贵司2012年6月30日前结清费用及交还物业，并于2012年6月28日应贵司要求向贵司发出从2012年7月1日起无须向我司缴纳房租的通知”；二、康泰和公司承租涉案厂房后，将涉案厂房转租于深圳市佑龙电子有限公司等12位次承租人，康泰和公司二审期间向本院提交的其与各次承租人签订的《厂房租赁协议书》及《厂房搬迁协议》，新创维公司对其真实性、合法性均无异议。根据《厂房租赁协议书》及《厂房搬迁协议》，深圳市佑龙电子有限公司等9位次承租人于2012年10月搬离涉案厂房，深圳市金诺达科技有限公司等3位次承租人于2012年11月搬离涉案厂房，相应的《厂房租赁协议书》约定了租赁地址、租金，但未明确具体的承租面积（具体搬离时间及租金情况详见附表）；三、2012年9月7日，新创维公司（甲方）与康泰和公司（乙方）签订《协议》，表示因甲方提前解除合同并告知乙方不再需缴纳租金，乙方签收但至今不认可。双方秉着解决问题原则，经协商一致，达成如下协议：1、在维护乙方合法权益情况下，甲乙双方本着“解决12家客户问题，谈判一家、解决一家”的原则来解决15#厂房租户的搬迁工作，同时就乙方损失进行谈判；四、新创维公司于2012年11月30日向深圳市和利爆破技术工程有限公司公明项目部发出《工作联系函》，新创维公司表示”公明创维电子城一期拆除范围内的15栋厂房，其租户于近期内已全部完成搬迁，15栋厂房已完全具备拆除施工作业条件”。附表：序号              各次承租人              搬离时间              租金（元）                  1              深圳市佑龙电子有限公司              2012.10              6200                  2              深圳市湖大三佳塑胶模具有限公司              2012.10              19980                  3              深圳泰森升工程机械有限公司              2012.10              8800                  4              深圳市亘诺科技有限公司              2012.10              7705                  5              深圳市昱飞华电子有限公司              2012.10              12386                  6              深圳市天利泰科技有限公司              2012.10              18800                  7              深圳市鑫智达激光科技有限公司              2012.10              20000                  8              深圳市信德五金塑胶有限公司              2012.10              9310                  9              深圳市威昌纺织有限公司              2012.10              4662                  10              深圳市金诺达科技有限公司              2012.11.28              81565                  11              亿泰纺织（深圳）有限公司              2012.11.28              53200                  12              深圳市兴创嘉科技有限公司              2012.11.28              24760      本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、康泰和公司是否应向新创维公司返还垫付的搬迁费、租赁保证金；二、康泰和公司是否应向新创维公司支付2012年7月至2013年1月25日的租金及水电费。关于搬迁费、租赁保证金的争议，本院认为，新创维公司垫付的搬迁费75万元以及两笔分别为321824元、58800元的租赁保证金，新创维公司提交的双方2013年1月15日签订的《厂房搬迁协议》、本院2015年12月23日作出（2015）深中法房终字第185号民事判决、《租赁保证金清单》等证据足以证实，新创维公司有权要求康泰和公司返还，康泰和公司上诉主张无需退还该款缺乏依据，理由不成立，本院不予支持。关于租金，一审认定康泰和公司应交租金至其与新创维公司签订《厂房搬迁协议》的时间，即2013年1月25日。康泰和公司上诉主张无需向新创维公司支付2012年7月1日之后的租金，对此，本院认为，新创维公司在涉案租赁合同期限内主张解除合同、收回涉案厂房，已构成违约，新创维公司应承担的违约责任已由本院作出的（2015）深中法房终字第185号生效判决作出认定、处理。但康泰和公司并不能因新创维公司违约而免除交纳租金的义务。新创维公司虽介入收回部分次承租人的租赁部分，但返还租赁物系承租人的义务，新创维公司该行为不足以证明新创维公司已免除了康泰和公司交回物业的义务。本案中，康泰和公司主张新创维公司在相关往来函件中已明确作出其无须缴纳租金的意思表示，但审查相关函件，2012年6月28日的通知新创维公司表示康泰和公司无须缴纳租金系以其于2012年7月1日前搬离为前提，2012年8月21日的函件中，新创维公司虽再次作出相应表述，但从文义理解，亦系陈述2012年6月28日的通知的相关情况，并未明确康泰和公司免交租金。故康泰和公司据此主张无须缴纳租金的理由不能成立，本院不予支持。但，根据查明的事实，康泰和公司承租涉案厂房后主要用于转租，该转租系经新创维公司知悉并同意，而12位次承租人自2012年10月相继搬离，相应面积康泰和公司已实际无法占有、使用、收益，应认定各次承租人搬离之日康泰和公司已将相应的租赁面积实际返还，无须再就相应部分向新创维公司交纳之后的租金。鉴于康泰和公司向本院提交的其与各次承租人签订的《厂房租赁协议书》并未明确约定各次承租人租赁的面积，考虑到新创维公司为违约方，并结合新创维公司于2012年11月30日向深圳市和利爆破技术工程有限公司公明项目部发出《工作联系函》，该司已表示租户已于近期内已全部完成搬迁，15栋厂房已完全具备拆除施工作业条件，从公平、合理原则出发，本院酌情按康泰和公司与各次承租人约定的租金计算康泰和公司可以减少缴纳的租金部分。即，本院认为，应在一审认定康泰和公司向新创维公司支付2012年7月1日至2013年1月25日的厂房占有使用费1257817元的基础上，扣减各次承租人实际搬离时间起至2013年1月25日的租金，具体为：深圳市佑龙电子有限公司等9位次承租人于2012年10月搬离涉案厂房，康泰和公司无须支付2012年11月1日至2013年1月25日的相应租金为305196元［(6200+19980+8800+7705+12386+18800+20000+9310+4662)×（2+25/30）］；深圳市金诺达科技有限公司等3位次承租人于2012年11月搬离涉案厂房，康泰和公司无须支付2012年12月1日至2013年1月25日的租金为291931元[（81565+53200+24760）×(1+25/30)]。因此，康泰和公司应向新创维公司缴纳的2012年7月1日至2013年1月25日的厂房占有使用费为660690元（1257817-305196-291931）。关于水电费，康泰和公司亦无证据证明新创维公司已承诺其可以免交，故应承担举证不能的法律后果，故康泰和公司关于无须支付水电费的上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，康泰和公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初8413号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初8413号民事判决第六项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初8413号民事判决第四项为：深圳市康泰和科技有限公司于本判决生效之日起十日内向新创维电器（深圳）有限公司支付厂房占有使用费人民币660690元及利息（从2016年4月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回新创维电器（深圳）有限公司的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费67551.76元，由深新创维电器（深圳）有限公司负担18733.88元，由深圳市康泰和科技有限公司负担48817.88元。本判决为终审判决。审 判 长 黄  瑜  瑜审 判 员 尹    伊代理审判员 王  丹  妮二〇一七年五月十二日书 记 员 朱周明（兼）