山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终2383号上诉人（原审被告、反诉原告）太原市嘉隆房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区敦化南路127号，组织机构代码74108XXXX。法定代表人李德新，总经理。委托代理人王志萍，山西艾伦律师事务所律师。委托代理人孙燕红，山西艾伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）山西新东�科教有限公司，住所地太原市杏花岭区三墙路裕德东里10号盛世华庭1幢3层，组织机构代码57598XXXX。法定代表人孙仰士，董事长。委托代理人侯洁，山西谦诚律师事务所律师。委托诉讼代理人高智明，山西谦诚律师事务所律师。上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司（以下简称嘉隆公司）因与被上诉人山西新东大科教有限公司（以下简称新东大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人嘉隆房地产公司的法定代表人李德新及委托诉讼代理人孙燕红；被上诉人新东大公司的委托诉讼代理人侯洁、高智明均到庭参加诉讼�本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年4月10日，新东大公司作为承租方（乙方）与嘉隆公司作为出租方（甲方）就乙方承租甲方位于太原市小店区平阳南路151号锦都苑小区的幼儿园事宜签订《幼儿园租赁合同》，合同主要约定，一、租赁物业。本合同标的物面积约2000平方米，幼儿园内部为毛墙毛地，外墙找平，无独立围界。乙方同意甲方以该幼儿园现状交付于乙方，后续工程乙方自行负责施工并承担费用。二、租赁物业交付时间。甲方应于本合同生效后三日内将租赁物业以双方约定交房标准交付乙方。三、租赁期限。承租期限自2012年7月10日始至2022年7月9日止，计10年。租赁期满，同等条件下乙方享有优先承租权。四、租金及支付。租金仅为使用幼儿园的费用，不包含水、电、暖、有线、煤气、停车、物业等费用。租金免�期：为帮助幼儿园尽快进入良性循环，从本合同生效之日至承租期计算起的日期为免租期，免租期不收租金。租金支付方式：五年支付一次，即租赁到期当年的4月10日前由乙方向甲方支付下一期的租金。租金的税费由乙方承担。本合同签定三个工作日内由乙方交付甲方首期租金。前五年每年租金5万元，合计25万元，乙方于2012年4月10日前支付。五、双方权利和义务。本合同期限内，甲方租赁给乙方开办幼儿园所用房产出现被出售、抵押、投资入股、抵偿债务等任何引起所有权或使用权发生变化的，甲方应提前180日书面通知乙方，并以书面形式保障乙方继续享有本合同期间的各项权利；甲方出售该房屋的，应在60日前书面征询乙方购买该房屋的意见，乙方在同等条件下享有优先购买权。六、违约责任。如果任何一方因特殊原因确需终止本合同，须提前180日书面通知相�方，自通知到达相对方时合同终止。终止合同后，幼儿园应保持终止时的现状，除可移动的教具、工具外，其他归甲方无偿所有。提出终止合同方并按下列标准承担赔偿责任：如在承租期内甲方提出终止本合同，需赔偿乙方所投入费用，为避免争议，双方确认乙方接收幼儿园后投入的费用为200万元，甲方以每年按200万元的15%递减之标准承担违约赔偿责任，同时返还未使用租期的租金。合同终止后，乙方须在甲方规定的时间内（学期终了）撤离并将幼儿园交回给甲方。如乙方未按期将幼儿园交回给甲方，则乙方从逾期之日起按每日5000元标准向甲方支付违约金，直至交回给甲方为止。合同还约定了其他内容。2012年4月11日，双方签订了《补充合同》，合同主要约定，乙方同意每年按以下时间和金额支付给甲方幼儿园的维护费�维护费金额：维护费不包含水、电、暖、有线、煤气、停车、物业等费用，此费用由乙方按规定交纳。维护费只对除乙方自行施工外的幼儿园主体结构进行维护，对主体以外的装饰装修等甲方不负责维护。维护费免收期：免租期不收维护费。维护费支付方式：五年支付一次，即租赁到期当年的4月10日前由乙方向甲方支付下一期的维护费。维护费的税费有乙方承担。在本合同签订三个工作日内乙方交付甲方首期维护费。前五年每年维护费35万元，合计175万元，乙方于2012年4月10日前支付。补充合同还约定了其他内容。合同签订后，嘉隆公司将房屋租给新东大公司，新东大公司支付了前五年的租金和维护费共计200万元。2015年2月12日，嘉隆公司向新东大公司发出《优先购买权通知函》，主要内容为，嘉隆公司计划于2015年4月15日左右出售上述幼儿园，成交价为每平米10000元左右（不包括税费、给经纪方的佣金等费用），具体面积以测绘面积为准。根据法律规定及合同约定，新东大公司在同等条件下有优先购买权，如有意购买，请于收到函后15日内书面函复。如在上述期限内未能作出是否购买之意思表示并函复的，则视为放弃优先购买权。新东大公司收到了上述通知函并于2015年2月19日向嘉隆公司发出《通知函》，主要内容为，”因贵公司拟出售的幼儿园售价现未确定，我司无法知悉贵司最终确定的价格及购买条件，因此，请贵司在确定转让前15日书面通知我司，并向我司提供第三方所提出的价格及购买条件的书面证明，届时，我司按照相同的价格、购买条件再决定是否行使优先购买权。”同时新东大公司在函件中提出，依照买卖不破租赁的原则，即使新东大公司放弃优先购买�，仍享有租赁合同项下的权利义务。嘉隆公司收到了该函件，后嘉隆公司于2015年3月16日就幼儿园出租事宜向新东大公司发出《解除合同通知书》，新东大公司于次日收到了该通知书，该通知书主要内容为，”因我司经营需要不能继续出租该物业，据此依据双方约定特通知如下：一、解除贵司与我司签订的《嘉隆?锦都苑幼儿园租赁合同》及《补充合同》等相关协议，请贵司与2015年上半学年（以教育行政部门确定的上半学年截止日为准）终了后10日内将幼儿园腾退并交回我司；二、对于解除合同后的双方责任承担及租赁期间的各项费用结算等事宜依照原合同双方约定相关条款处理。”后双方因合同应否解除产生纠纷。现幼儿园仍由新东大公司使用。嘉隆公司在庭审中提出，因其资金紧张，需将锦都苑幼儿园出售以弥补其资金缺口。一审法院认为，嘉隆公司与新东大公司签订的《幼儿园租赁合同》、《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均受合同的约束。双方在履行上述合同中，嘉隆公司以公司经营需要为由即以需要弥补资金缺口为由，依据《幼儿园租赁合同》第六条第三款的规定要求终止新东大公司与之签订的租赁合同，双方继而发生争议。故本案的争议焦点即为嘉隆公司要求终止合同的理由是否符合合同约定，嘉隆公司能否据此行使单方解除合同权。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款”当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同的目的、交易�惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，涉案《幼儿园租赁合同》第五条第六款已明确约定，在涉案幼儿园所用房产被出售时，嘉隆公司应保障新东大公司的租赁权。那么从体系解释上来讲，无论嘉隆公司因何理由而需另行出售涉案幼儿园所用房产，均应依据”买卖不破租赁”原则，保障新东大公司的租赁权，而本案租赁合同的有效存在是新东大公司享有租赁权的保障，嘉隆公司要求解除合同所依据的条款为租赁合同第六条第三款，与合同的第五条第六款系并列条款，可见幼儿园所用房产被出售的情形并非嘉隆公司可单方解除租赁合同的约定情形。关于嘉隆公司答辩中所称的租金过低的情形，本院认为，双方在《补充合同》中约定的维护费实系租金的一部分，故涉案幼儿�前五年的年租金应为40万元而非5万元，且无论租金标准是否远低于市场行情，因嘉隆公司与新东大公司均系平等的商事主体，双方在缔约合同时缔约能力相当，对双方的商事行为的约定，法律原则上予以尊重和认可。综上，嘉隆公司要求确认合同已解除、要求新东大公司腾退幼儿园并支付违约金的主张，本院不予支持。新东大公司在合同成立生效后，依约定履行合同义务并无违约情形的存在，故新东大公司主张合同继续履行，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、原告（反诉被告）山西新东大科教有限公司与被告（反诉原告）太原市嘉隆房地产开发有限公司继续履行双方于2012年4月10日签订的《幼儿园租赁合同》�双方于2012年4月11日签订的《补充合同》。2、驳回被告（反诉原告）太原市嘉隆房地产开发有限公司的反诉请求。判决后，嘉隆公司不服，上诉称：1、上诉人嘉隆公司为确保其可以根据经营需要终止租赁关系，订立合同时就已经明确约定了单方解除合同的条件。原判决认为”因经营需要而解除合同”并非合同中约定的”特殊原因”，从而认定解除合同不符合约定，是对事实认定错误。嘉隆公司为确保可以根据经营需要而终止租赁合同，双方约定了以承担巨额赔偿责任为代价。法律对”特殊原因”并没有作出明确解释，本案中双方约定单方解除合同的权利，上诉人嘉隆公司依照约定的解除方式履行了合同解除手续，应�认定合同已解除。2、双方签订的《幼儿园租赁合同》及《补充合同》系双方的真实意思表示，合法有效。合同约定了任何一方均有在特殊原因的情况下解除合同的权利，并约定了解除合同后应承担的责任。3、”买卖不破租赁”原则是在合同未约定的情况下买卖租赁物时保障承租人的承租权。而本案中双方对解除合同已有明确约定，上诉人嘉隆公司是依照约定解除合同，故本案不适用”买卖不破租赁”原则。4、新东大公司在承租后，未经嘉隆公司书面同意，擅自改变承租建筑物主体结构，将原本是阳台位置的墙体及窗户拆除，在图纸规划为活动室的部分变为过道，新东大公司的行为致使租赁物受损，已构成违约，出租人嘉隆公司可以解除合同。故请求二审法院查清事实，依法判决。新东大公司辩称，1、新东大公司认为，嘉隆公司因经营需要解除租赁合同及补充合同，不是特殊原因确需终止合同情形，不发生解除合同效果。因双方对约定解除条件理解有争议，从而引发本案纠纷。有争议的条款应当按照合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从而探究双方缔约真意。约定解除条件应解释为”任何一方确因特殊原因致使双方合同目的无法实现”，上诉人嘉隆公司只有在被上诉人新东大公司出现转租违约的情况下，才可以随意解除合同。现在上诉人嘉隆公司以自己经营需要为由主张解除租赁合同及补充合同，既非特殊原因，更未造成双方合同目的无法实现。2、新东大公司从未变更房屋主体结构和用途，及时对部分租赁房屋根据需要进行变更，在租赁期间嘉隆公司从未提出异议，其行为已予认可。故请求二审法院驳回上诉，维持原判决。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，《幼儿园租赁合同》第六条、违约责任：......3、如果任何一方因特殊原因确需终止本合同，须提前180日书面通知相对方，自通知到达相对方时合同终止。终止合同后，幼儿园应保持终止时的现状，除可移动的教具、工具外，其他归甲方无偿所有。提出终止合同方并按下列标准承担赔偿责任：（1）、如在承租期内甲方（嘉隆公司）提出终止本合同，需赔偿乙方（新东大公司）所投入费用，为避免争议，双方确认乙方接收幼儿园后投入的费用为200万元，甲方以每年按200万元的15%递减之标准承担违约赔偿责任，同时返还未使用租期的租金。（2）、若乙（新东大公司）方提出终止本合同，甲方不对乙方的前期投入进行补偿，乙方需支付甲方合同初期免收的租金并赔偿甲方一年的租金，以乙方提出终止本合同时的年租金标准计算。4、合同终止后，乙方须在甲方规定的时间内（学期终了）撤离并将幼儿园交回给甲方。如乙方未按期将幼儿园交回给甲方，则乙方从逾期之日起按每日5000元标准向甲方支付违约金，直至交回给甲方为止。5、如因政府规划、政策变化或其他法定不可抗力因素造成乙方不能使用本幼儿园的，双方同意互为免责，如乙方仍继续使用本幼儿园，则乙方仍按本合同约定的租金支付甲方。本院认为，嘉隆公司与新东大公司签订的《幼儿园租赁合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均受合同的约束，均应严格、全面履行《幼儿园租赁合同》及《补充合同》。因嘉隆公司与新东大公司均系平等的商事主体，双方在缔约合同时缔约能力相当，对双方的商事行为的约定，法律原则上予以尊重和认可。双方在《幼儿园租赁合同》的违约责任的第（3）项，明确约定了任何一方均可以因特殊原因确需终止合同的情形，并对终止合同后承担赔偿责任的标准及新东大公司在学期终了撤离并将幼儿园交回给嘉隆公司双方均予以约定，按照当事人”意思自治”、”契约自由”及”约定优于法定”的原则，任何一方当事人均可以”特殊原因”而解除合同。因此，嘉隆公司要求终止合同的诉讼请求予以采信。但综合考虑本案的实际情况承租方新东大公司租赁房屋后经营的是幼儿园，应酌情给其一定的准备时间，所以，嘉隆公司与新东大公司终止《幼儿园租赁合同》及《补充合同》的时间为2017年7月12日；《幼儿园租赁合同》及《补充合同》终止后，新东大公司应在合同终止后的2017年7月31日之前撤离并将幼儿园交回嘉隆公司，否则新东大公司从逾期之日起按每日5000元标准向嘉隆公司支付违约金。因嘉隆公司在合同履行期间终止合同构成违约，应承担违约赔偿责任，按照双方当事人的约定，嘉隆公司赔偿新东大公司500000元。被上诉人新东大公司认为，约定解除条件应解释为”任何一方确因特殊原因致使双方合同目的无法实现”的辩解，因违反了当事人之间”约定优于法定”的原则，本院不予采信。嘉隆公司认为新东大公司改变了房屋结构，但并无证据证明。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初390号民事判决。二、上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司与被上诉人山西新东大科教有限公司签订的《幼儿园租赁合同》及《补充合同》于2017年7月12日终止履行。三、�诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付被上诉人山西新东大科教有限公司违约金500000元。四、被上诉人山西新东大科教有限公司应在合同终止后的2017年7月31日之前撤离并将幼儿园交回上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司，否则被上诉人山西新东大科教有限公司自逾期之日起按每日5000元的标准向上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司支付违约金。五、驳回原审原告山西新东大科教有限公司的诉讼请求。一、二审案件诉讼费共计839元，由上诉人太原市嘉隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 卫审 判 员  赵耀功代理审判员  温冠华二〇一七年二月二十七日书 记 员  陈晋婷