江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0623民初3299号
原告：如东县马塘振兴食品站，住所地如东县马塘镇建设路**号。
注册号：320623000027326。
执行事务合伙人：傅林泉，站长。
委托诉讼代理人：吉海军（系原告职工），男，1958年3月16日生，汉族，住如东县。
被告：朱开如，男，1962年9月7日生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：陈福明，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。
原告如东县马塘振兴食品站与被告朱开如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年7月25日、8月9日公开开庭进行了审理。原告如东县马塘振兴食品站的委托诉讼代理人吉海军、被告朱开如的委托诉讼代理人陈福明两次庭审均到庭参加诉讼，被告朱开如参加了�一次庭审。本案现已审理终结。
原告如东县马塘振兴食品站提出的诉讼请求：1.终止原、被告之间的房屋承租合同；2.被告支付违约金55000元；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告返还租赁房屋。事实和理由：原、被告于2015年4月6日签订房屋承租合同，约定被告向原告租赁位于马塘镇建设路26号好润多广场东西各一幢的房屋，年租金55000元，先付租金后用房。合同约定：承租方在生产经营过程中不得私自扩改、扩建；承租方拖欠租金超过一个月的，出租人有权终止合同、收回房屋；一方违约，以承租房屋一年租金作为违约金。现被告未在2017年5月底前给付下一租赁年度的租金，原告以电话催要、信息发送、书面通知等多种形式数次催款均未果，且以往的租金也是靠搬东西等强行催款措施，被告才勉强给付。更可气的是被告偷接原告�自来水并擅自扩建。故原告具状诉讼。
被告朱开如辩称:1.原、被告之间不存在租赁关系，被告曾于2015年4月6日与案外人陈金荣个人签订租赁合同；2、被告不存在逾期支付租金等违约行为，原告诉状中诉称的理由与事实均不成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告如东县马塘振兴食品站成立于2004年8月27日，系普通合伙企业，后于2006年2月28日取得马塘镇建设路26号房屋的房屋所有权证书（证号为：东房权证马塘字第××号），证书中记载的房屋状况为：房号为2的房屋（总层数1层）建筑面积87.5平方米、房号为3的房屋（总层数1层）建筑面积166.8平方米、房号为4的房屋（总层数1层）建筑面积65.5平方米、房号为1-1的房屋（总层数3层、所在层数1层）建筑面积247.5平方米、房号为1-2的房屋（总层数3层、所在层数2-3层）建筑面积537平方米。
2015年4月6日，被告朱开如（承租方、乙方）与案外人陈金荣（出租方、甲方）签订房屋承租合同，约定：一、甲方房屋位于马塘镇建设路26号好润多广场东西各一幢（其中西边一幢楼上下约60㎡，东边一幢下层约60㎡），出租给乙方作为经营用房。租赁期限五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止）。二、租赁期自甲方交付房屋15日起计算租金。西边一幢楼上下年租金15000元，东边一幢下层年租金40000元。同时免费提供20㎡的场地便于乙方用于冷库设施建设。三、租金每年共计伍万伍仟元整。根据马塘镇区内先付租金后用房的原则，房屋租金必须在合同签订时缴付全年租金。承租方在下年度如需继续租用房屋，应在每一租赁年度开始10日内缴付全年租金，以此类推……八、承租方有下列情形之一，出租方有权终�合同，收回出租房屋：1.未经出租方书面同意转租、转让承租房屋的；2.利用承租房屋进行非法活动；3.故意损坏承租房屋及设施的；4.拖欠租金超过一个月的。九、违约责任：双方应履行合同，如一方违约，承租房屋一年租金作为违约金……十二、本合同一式二份，双方各执一份，经双方签字盖章后生效。庭审中，原、被告双方均提供了各自所持有的合同。原告提供的合同下方承租方处有朱开如签字，出租方处有陈金荣签字，并加盖原告公章。被告提供的合同中，承租方处有朱开如、朱力（朱开如之子）签字，出租方处仅有陈金荣签字。被告陈述合同系在陈金荣家中签订，并未加盖原告印章，承租方处朱力的姓名系签订合同后为方便朱力变更营业执照中的经营场所而添加。
房屋承租合同签订后，被告缴纳了前两年的租金，2017年5月1日至2018年4月30日的租金�今未交纳。被告陈述第一年房租系签订合同时交纳，第二年房租是陈金荣上门收取，2017年5月1日至2018年4月30日租金未交纳的原因是因为其无法联系陈金荣，同时被告提供2017年7月1日短信记录一份，证明其曾短信联系陈金荣，要求交纳租金。原告陈述以往租金有被告去原告处交纳的，也有部分是在原告工作人员上门催收时被告直接交纳的，2017年5月1日至2018年4月30日的租金原告曾在起诉前通过短信及张贴通知的方式催交，但被告未交纳。
对租赁房屋的权属状况，原告陈述房屋所有权证书中证载的房号为1-1、1-2的房屋实际为一幢共三层，后原告拆除该幢房屋的中间部分新建了现在的好润多广场，留下房屋东西两端各三间（底层一间共三层三间），后又拆除第三层。同时在此基础上又将东端剩余房屋第一层后墙拆除，向后延伸一段距离（即现在的黄色墙体部分）。西端剩余房屋后墙拆除，向后延伸2米，并加盖第三层，用彩钢做屋顶。租赁给被告的即为上述东端第一层及西端共三层的房屋。新建房屋后并未重新领取产权证。庭审中原告提供住所（经营场所）权属证明、如东县马塘镇人民政府证明各一份，证明案涉房屋系合法建筑。
另查明，对原告与陈金荣之间的关系，原告提供准予合伙企业登记决定书、股权转让附属协议、收条、签订合同委托书等，用以证明陈金荣曾于2011年向原告购买位于马塘镇建设路26号的房屋及正常营业全套设施，购买后作为其儿子陈炜的股本投入原告，后陈炜成为原告合伙人之一，故案涉房屋所有权仍属于原告，陈金荣仅作为原告工作人员代为与被告签订租赁合同。本案两次庭审陈金荣均参与了旁听，庭后本院对陈金荣进行询问并制作谈话笔录，陈金荣认可原告在庭审中的陈述。
本院认为，本案的争议焦点为：（1）原、被告间是否存在房屋租赁关系；（2）案涉房屋承租合同的效力；（3）原告要求终止合同并要求被告返还租赁房屋的依据；（4）原告要求被告承担违约金的依据。
关于原、被告间是否存在房屋租赁关系的问题，被告认为房屋承租合同系其与陈金荣签订，原告向法院提交的房屋承租合同中加盖的原告印章系事后添加。本院认为，虽然双方提供的房屋承租合同的下方签字、盖章处存在不一致之处，但房屋所有权证书证载权利人为本案原告，且原告与陈金荣均一致陈述陈金荣签订房屋承租合同的行为系履行职务的行为，故原、被告间应存在房屋租赁关系。
关于案涉房屋承租合同的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条之规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发�制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。本案中，原告陈述房屋承租合同中涉及的租赁房屋系拆除了房屋所有权证书中证载房屋中间一部分后，剩余的东西各一部分，且未经批准将房屋后墙拆除向后延伸，就变更后的房产未领取房屋所有权证书，故案涉房屋承租合同依法无效。原告提供住所（经营场所）权属证明、如东县马塘镇人民政府证明各一份，用以证明案涉房屋系合法建筑。本院认为，原告提供的住所（经营场所）权属证明中载明“适用尚未取得房产证的房屋或场所”，并注明系申报专项资金用，如东县马塘镇人民政府证明的指向对象�为如东县公安消防大队，故上述两份证明与本案无关联性。再者房产登记的管理部门为县级以上地方人民政府的房产管理部门，而如东县马塘镇人民政府并不具备相关职能，故对原告该主张本院不予采信。
关于原告要求依约终止合同并要求被告返还租赁房屋有无依据的问题。如前所述，案涉房屋承租合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。故案涉房屋承租合同终止履行，被告应向原告返还租赁房屋。但对被告因使用房屋已支付的资产使用费，因被告实际占有使用了原告资产，其依双方约定支付的使用费，原告无需返还。对2017年5月1日以后的使用费，原告在庭审中明确不作为诉讼请求，故本案中不予理涉。
关于原告要求被告承担违约金有无依据的问题。原告依据的是房屋承�合同第九条的约定，本院认为，因案涉租赁合同无效，故原告该诉讼请求本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告如东县马塘振兴食品站与被告朱开如于2015年4月6日签订的房屋承租合同终止履行。
二、被告朱开如于本判决生效后十日内向原告如东县马塘振兴食品站返还位于如东县马塘镇建设路26号的租赁房屋。
三、驳回原告如东县马塘振兴食品站的其他诉讼请求。
案件受理费588元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1176元（该院开户行：中国银行南�市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。
代理审判员 镇永娟
二〇一七年九月十九日
书 记 员 丁晓莉