甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凉民初字第4289号
原告徐国锋，男.
委托代理人田万杰，男。
被告李文祥，男。
原告徐国锋与被告李文祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月22日、2015年4月8日、2015年4月13日三次公开开庭进行了审理。原告徐国锋及其委托代理人田万杰三次到庭参加了诉讼。被告李文祥第一、第二到庭参加诉讼，第三次未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我与被告于2009年7月11日签订房屋买卖协议，被告李文祥将位于凉州区南关路武南粮库住宅楼3单元3楼右室，面积128.83平方米的楼房以25万元的价格出售给了我。我当日即向被告付清了房款，被告给我出具收条一张。被告将房屋交付给我后，我遂对房屋进行了装修和改造。2014年6月1日我因做生意资金紧张，遂将该房屋出售与案外人冯廷发。后因被告李文祥与他人的经济纠纷中涉及该房屋，该房屋被凉州区人民法院查封执行，案外人冯廷发遂将我诉至法院，案经凉州区法院审理，作出（2014）凉民初字3216号民事判决书，判决我退还案外人冯廷发购房款40万元。由于被告李文祥出售给我房屋产权不清，给我造成巨大损失，请求法院判令被告返还原告购房款25万元及利息。2、判令被告赔偿损失200000元，其中装修费157800元和其他损失。
被告辩称，涉案楼房是2007年8月26日经由郭党志介绍，我从王兴处购买楼房的，约定房价为18万元，我预交了定金1万元，于2007年8月28日入住。但刚住3天后王兴反悔，于2008年3月按18.5万元价格将该房卖给了郭党志。我因急需房屋，遂与王兴、郭党志协商，由我与郭党志达成房屋买卖购房协议，郭党志先支付王兴房款4万元，其余款项由我交付郭党志。2009年4月，王兴与郭党志因承包工程发生矛盾，王兴伙同亲戚及雇佣民工10多人，无数次到市政府和本人家中采取辱骂、抱腿、拉扯和围堵等方式，直接找我退房，无奈我与2009年4月13日给王兴出具退房协议。特别是2009年7月1日全市表彰会上，举牌、跪喊、散发传单、甚至扬言要取我人头，在市区公安部门及街道派出所多次制止无效的情况下，我于2009年7月11日将房屋卖给了徐国锋。造成交今天的诉讼，一切原因都是王兴和郭党志造成的，应当追加王兴和郭党志为本案当事人。
原告为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：
证据1、房屋买卖协议1份、收条（复印件）1份；证明本案讼争的房屋是原告于2009年7月11日以25万元的价格从李文祥处购买的事实。
证据2、（2014）凉民初字3216号民事判决书1份；证明原告将涉案楼房出售给案外人冯廷发后，该房屋被武威市凉州区法院强制执行，案外人冯廷发通过诉讼要求原告返还房款40万元的事实。
证据3、个人房屋装修合同及预算书各1份：证明原告在购买该房屋后对房屋进行了装修花费150780元的事实。
被告为证明其抗辩成立，未向法庭提供证据：
本院依职权调取的证据在第三次开庭时出示的证据：
1、审判材料：（2010）凉民初字第1839号民事判决书1份、（2012）武中民终字第32号民事判决书1份、证明涉案的房屋一审判决，由李文祥返还房屋所有人王发，判决后李文祥不服提出上诉，二审法院维持原判的事实。
2、执行材料：（2012）凉执字486－2号执行裁定书1份，2012年11月21日徐国锋询问笔录一份；以上证据证明本案讼争的房屋经本院执行，现已将房屋交付给所有人王发的事实。
被告对原告提供的证据1无异议，本院对其证明效力予以确认。被告对原告提供的证据2、3提出异议，认为该判决不合理，装修花费与其无关。本院经审查，涉案楼房已经法院强制执行交付房屋所有人王发，装修费用为实际支出费用，该证据的来源合法，与本案具有关联性，本院对其真实性和证明效力予以确认。
对于本院调取的证据，原告对上述证据均未提出异议，被告第三次开庭未到庭参加诉讼，但该证据来源合法，与本案具有关联性，本院对其真实性和证明效力予以确认。
根据双方当事人的陈述及本院确认的具有证明效力的证据，法庭查明下列事实：2007年5月7日，王发从李文义处购得凉州区南关路武南粮库的住宅楼3单元3楼右室一套，后将该楼房交于其兄王兴看管外出打工。2007年8月27日，王兴未经王发同意将该房屋出售给李文祥，后王兴反悔，又将该房屋出售给了郭党志，李文祥因急需房屋，又与郭党志达成房屋买卖购房协议，入住该房屋，2009年4月王兴返家，得知房屋被李文祥占用，多次到李文祥单位反映。被告李文祥遂于2009年7月11日以25万元将该房屋出售给原告徐国锋，并签订房屋买卖协议，协议约定：“被告李文祥保证该房屋产权明确，移交前债务清楚，若发生产权纠纷或者债务纠纷由被告李文祥负责清理，并负责民事诉讼责任，由此给原告徐国锋造成的损失，被告李文祥赔偿”。原告徐国锋当日向被告李文祥付了25万元房款，被告李文祥给原告徐国锋出具收条一张。原告徐国锋花费150780元对房屋进行了装修和改造入住。2014年6月1日原告因做生意资金紧张，以40万元将该房屋出售给了案外人冯廷发。同年6月4日本院执行人员执行案件时告知案外人冯廷发该房屋系涉案的房屋，并现其出示甘肃省武威市凉州区法院（2010）凉民初字第1839号民事判决书、（2012）凉执字486－2号执行裁定书，要求案外人冯廷发腾退房屋，6月24日，在本院执行人员的耐心劝说下，原告将该房屋交付给法院。本院将该房屋交付于房屋所有人王发，案件得以执行。此后，案外人冯廷发，遂起诉要求徐国锋返还购房款40万元及占用期间利息……。案经本院审理，作出（2014）凉民初字号民事判决书，一、被告徐国锋在本判决生效后10日内退还原告冯廷发购房款40万元及占用期间的利息。利息从2014年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计息，息随本清。二、驳回原告冯廷发的其他诉讼请求。宣判后徐国锋不服提起上诉，同时起诉要求被告李文祥，l、请求法院判令被告返还原告购房款25万元及利息。2、判令被告赔偿损失20000元，其中装修费157800元和其他损失。
另查明，位于武威市凉州区东关街武南粮库家属院三单元三楼东侧的住宅楼房一套的房屋所有权人是王发，该房屋于2011年5月5日由凉州区法院（2010）凉民初字第1839号民事判决书判决，李文祥返还王发位于本市凉州区东关街武南粮库家属院三单元三楼东侧的住宅楼房一套。李文祥不服，提起上诉，二审审理后于2012年5月22日判决，驳回上诉，维持原判，李文祥仍不服，向省高院提起再审，经甘肃省高级人民法院审理后认为，一、二审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，遂于2012年11月9日裁定驳回了李文祥的再审申请。该案于2012年7月
13日立案执行，本案争议的焦点为原、被告之间订立的房屋买卖合同是否有效？被告是否应当返还原告的购房款及赔偿损失？
本院认为，公民、法人和其他组织的合法财产受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条明确规定：出卖的标的物应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。李文祥在未取得诉争所有权前，无权对该房屋进行处分。被告李文祥在出售该房屋时，隐瞒涉案的房屋为诉争事实真相，使原告在违背真实意思的情况下与其订立合同，该行为并非原告的真实意思表示，属以合法形式掩盖非法目的的情形，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第五十八条第（三）项、第（七）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的合同无效的情形，且本案的房屋经法院判决确认并执行给了房屋所有人王发。因此原告徐国锋与被告李文祥签订的房屋买卖合同为无效合同，无效的行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还。在订立合同的过程中，被告李文祥明知自己未取得房屋所有所有权、且在房屋所有人与其发生纠纷的情况下，仍将该房屋出卖于原告，主观上存在故意。原告作为买房人，亦未严格审查该房屋的所有权人，没有尽到谨慎注意义务，也有一定的过错。现因诉争房屋已交付于房屋所有人，原告无返还楼房的必要，故被告李文祥应将购房款25万元返还给原告徐国锋。原告要求被告承担缔约过失的责任，因双方均有过错，且被告的过错明显大于原告，故被告应承担房款占用期间的利息。对于原告主张要求被告承担其装修花费150780元，被告应当承担。对于原告主张的要求被告承担因缔约过失造成的经济损失的请求，因原告未向法庭提供证据予以证实损失的存在，本院不予支持。至于被告李文祥抗辩其取得该讼争房屋是基于与王兴、郭党志的买卖协议，应追加王兴、郭党志为被告，其与王兴、郭党志之间因买卖协议产生的债权债务应另行主张，不属于本案处理的范围。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条第（二）项、第五十八条第（三）项、第（七）项、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第（四）项、（七）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条之规定，判决如下：
一、被告李文祥退还原告徐国锋购房款25万元及占用期间的利息。利息从2014年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计息，息随本清；
二、被告李文祥赔偿原告徐国锋装修费150780元；
二、驳回原告徐国锋的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，由原告徐国锋负担2000元，被告李文祥负担6050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决书生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为2年，逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审判长 尹宏杰
审判员 王劲辉
审判员 赵生林
二〇一五年六月十日
书记员 甘丽娟