连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初2025号
原告:胡启元。
委托诉讼代理人：房忠东，江苏公善民律师事务所律师。
被告：连云港中豪房地产开发有限公司。
法定代表人：陈伟，该公司董事长。
原告胡启元与被告连云港中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡启元的委托诉讼代理人房忠东到庭参加诉讼，被告中豪公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡启元向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告协助原告办理中豪万博城市广场一期A座110铺、112铺、119铺、128铺、129铺、二期B座105铺房屋产权登记手续；3.判令被告返还中豪万博城市广场一期A座101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、106铺房屋购房款1402.092万元及利息（利息自2012年9月16日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并给付赔偿款1402.092万元；4.判令被告给付原告逾期交房违约金1276万元（以购房款726.228万元为基数，从2014年1月2日开始计算到2016年12月31日，按每日千分之一计算）；5.被告承担本案诉讼及保全费用。事实和理由：2012年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以6530.25万元购买被告开发的中豪万博城市广场一期A座整体1楼（面积2510.28平方米）、二期B座局部1楼附带该房屋二楼（面积1117.64平方米）。原告应在2013年1月31日前分次支付2800万元，2013年12月31日前分次支付2200万元，余款待竣工验收后并完成竣工备案60天内付清。双方还约定被告应在2014年1月1日前交付房屋，如逾期交付，应按日向原告给付已付房款千分之一的违约金。合同签订后，原告依约交付购房款，但被告仅向原告交付了部分房屋，仍有12套房屋未向原告交付。
被告中豪公司未到庭参加诉讼，但提供了书面答辩状，其辩称，1.答辩人确认双方于2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》有效，《商品房买卖合同》中大部分房屋已网签给原告，答辩人正在积极处理债务，尽快将剩余未网签房屋网签给原告；2.答辩人在2012年9月15日便与原告签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给原告，直至今日在答辩人的房屋销售记录上，原告第2项诉讼请求六套房屋的买受人均登记为原告。答辩人认同涉案的六套房屋归原告所有，且早已交付给原告使用，但是涉案房屋被多个债权人查封，暂无法办理网签手续。同时目前涉案房屋所在的中豪万博城市广场尚不具备办理房屋产权证的条件，暂无法给原告办理相关的产权证书。答辩人正在积极处理债务和办理申报产权证的手续，待网签或办理产权证的条件成就后，答辩人会为原告办理相应的产权证书，因此请求驳回原告的第2项诉讼请求；3.答辩人对101-106六套房屋不存在一房两卖，目前涉案房屋仍归答辩人所有，答辩人不同意解除合同和返还购房款，更不存在赔偿款；4.答辩人对于延期交房的事实没有异议，但是违约金过高，加之答辩人资金异常困难，请求法庭相应调低逾期交房的违约金。
本案当事人围绕诉讼请求提供以下证据：原告胡启元提供《商品房买卖合同》、付款指令34份、（2017）苏0706民初1901号民事判决书，被告中豪公司提供《对已销售及抵工程款的房源申请解除监管的紧急报告》及附件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2012年9月15日，原告胡启元与被告中豪公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告胡启元购买被告中豪公司开发的位于连云港市××××号的中豪万博城市广场商品房，购买范围为一期A座整体1楼（层），面积2510.28平方米，二期B座局部1楼（层）附带该房屋二楼（层），面积1117.64平方米，具体面积以房产机关权属证书载明的面积为准，以上均价18000元/平方，合计6530.25万元，付款方式及期限为分期付款，2013年1月31日前分次支付2800万元，2013年12月31日前分次支付2200万元，余款待竣工验收后并完成竣工备案60天内付清。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（可以累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的银行同期贷款二倍向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金。第八条交付期限为2014年1月1日。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款千分之一的违约金。《商品房买卖合同》还就其他事项进行了约定。
2012年11月12日至2014年10月24日期间，被告中豪公司陆续向原告胡启元出具付款指令34份，指令原告胡启元将购房款支付至指定账户，共计5054.8875万元，被告中豪公司指定的收款人出具收条、收据等相关手续。
2016年11月16日，被告中豪公司向连云港市住房保障和房产管理局报送《对已销售及抵工程款的房源申请解除监管的紧急报告》一份，对被告中豪公司的项目工程情况、公司资产及应收款等情况予以报告，其中需要办理网签的情况：1.2012年9月，我公司与客户胡启元及连云港众揽贸易有限公司（胡启元）签订商品房买卖合同，A号楼1-4层、B#楼1带2层，总面积约13516.72平方米，总房款1.35亿元，共217套，并按约支付了全部的购房款。因我公司各种原因工期和交房时间延误，该客户已经向法院提起了诉讼，保全了我公司A座1至11层房产和B座的1至2层房产，如按照协议约定，我公司根本无法承担得起该合同的巨额违约金，通过中间朋友的协商，双方已经各退一步，都取得了谅解，现决定先网签A、B座一层至二层7500平方米，价值9000万元（详见附件1）。三至四层6000平方米，价值4500万元待正式电工程完成送电再配合网签，在这个条件下该客户不再追究违约责任。附件1注明原告胡启元网签明细：A座1层计39套，面积约2510.32平方米×18000元/平方米=4518万元，B座局部1层附带2层计9套，面积约1324.69平方米×18000元/平方米=2384万元。其中A座101铺面积135.15平方米、102铺面积124.2平方米、103铺面积134.47平方米、104铺面积141.77平方米、105铺面积113.72平方米、106铺面积129.63平方米、110铺面积25.62平方米、112铺面积70.62平方米、119铺面积45.08平方米、128铺面积114.33平方米、129铺面积51.68平方米、B座105铺面积96.13平方米。附件4：中豪公司股东会决议，经决议，各股东一致同意如下事项：胡启元、连云港众揽贸易有限公司于2012年9月15日与中豪公司签订了《商品房买卖合同》，购买中豪公司开发的中豪万博城市广场A号楼一至二层商铺和B号一层、二层，其中A号楼一层商铺39间，面积2510.32平方米，总价45185760元；二层商铺72间，面积3414.81平方米，总价24172483.84元；B号楼一层至二层总计10间商铺，面积1745.74平方米，总价31423320元。以上购房款共计100781564.84元，胡启元和连云港众揽贸易有限公司已全部支付给中豪公司，中豪公司已出具相应的收款手续。现全体股东认可上述商品房买卖行为，并同意为胡启元、连云港众揽贸易有限公司办理上述全部商铺的网签备案手续。上述商铺的具体户型、面积、房号、丘号、单价的明细表作为本股东会决议的附件（见附件1、附件2）。
另查明，2012年2月19日，案外人包平妹与被告中豪公司签订《房屋买卖协议》一份，约定：包平妹购买被告中豪公司开发的位于连云港市××区河滨路××层门面房，门面房编号为A-1-001、A-1-002、A-1-003、A-1-004、A-1-005、A-1-012。2012年4月27日，被告中豪公司取得商品房预售许可证。被告中豪公司在开发过程中对双方约定的房号、面积进行了变更，A-1-001至A-1-005变更为102铺、103铺、104铺、105铺、106铺，A-1-012变更为101铺（即本案原告胡启元主张第2项诉讼请求的六套房屋）。2012年5月8日，包平妹起诉至原连云港市新浦区人民法院，要求被告中豪公司继续履行合同，原连云港市新浦区人民法院认为，包平妹与被告中豪公司之间所签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，应为有效，包平妹要求被告中豪公司就包平妹购买的房屋网签《商品房买卖合同》并办理网上备案手续的要求于法有据，予以支持。判决如下：被告中豪公司于判决生效后十日内就中豪万博城市广场A号楼一层101铺门面房、102铺门面房、103铺门面房、104铺门面房、105铺门面房、106铺门面房与包平妹签订《商品房买卖合同》并办理网上备案手续。2017年3月13日，包平妹再次起诉至本院，要求判令上述房屋归其所有，并要求判令被告中豪公司立即办理网签备案手续。本院认为，包平妹与被告中豪公司之间就上述房屋的买卖关系，已经生效民事判决书确认，双方之间仅存在房屋买卖的债权债务关系，在涉案商铺具备办证条件时，包平妹有权要求被告协助办理过户手续。因目前涉案的商铺尚不具备办证条件，不具备物权登记条件，包平妹直接起诉要求确认涉案商铺所有权，不符合法律规定，本院不予支持。涉案商铺目前已被多家法院查封，无法进行网签过户，导致法律上不能履行，故包平妹要求被告中豪公司办理网签备案过户手续，本院不予支持。判决如下：驳回包平妹的诉讼请求。
本院认为，原告胡启元与被告中豪公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，故对于原告胡启元要求确认双方于2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告胡启元主张的第2项诉讼请求：要求被告中豪公司协助办理中豪万博城市广场一期A座110铺、112铺、119铺、128铺、129铺、二期B座105铺房屋产权登记手续。因在涉案商铺具备办证条件时，原告胡启元有权要求被告中豪公司协助办理过户手续，但目前涉案的商铺尚不具备办证条件，不具备物权登记条件，原告胡启元的该项主张不符合法律规定，本院不予支持。
对于原告胡启元主张的第3项诉讼请求：要求被告中豪公司返还中豪万博城市广场一期A座101铺、102铺、103铺、104铺、105铺、106铺房屋购房款1402.092万元及利息，并给付赔偿款1402.092万元。因被告中豪公司将上述房屋出卖给包平妹，原告胡启元作为无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人被告中豪公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上述房屋的面积共计778.94平方米（A座101铺面积135.15平方米、102铺面积124.2平方米、103铺面积134.47平方米、104铺面积141.77平方米、105铺面积113.72平方米、106铺面积129.63平方米），共计1402.092万元（18000元×778.94平方米），被告中豪公司应当返还原告胡启元购房款1402.092万元及利息，并给付原告胡启元赔偿款1402.092万元。利息从被告中豪公司认可收到原告胡启元全部款项之日，即被告中豪公司于2016年11月16日向连云港市住房保障和房产管理局报送紧急报告之日开始计算。
对于原告胡启元主张的第4项诉讼请求：要求被告中豪公司给付逾期交房违约金1276万元。按中豪万博城市广场一期A座110铺面积25.62平方米、112铺面积70.62平方米、119铺面积45.08平方米、128铺面积114.33平方米、129铺面积51.68平方米、B座105铺面积96.13平方米计算，共计403.46平方米，购房款为726.228万元（18000元×403.46平方米），从2014年1月2日开始计算到2016年12月31日。原告胡启元主张按每日千分之一计算，因约定过高，本院予以酌减，按每日万分之五计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告胡启元与被告连云港中豪房地产开发有限公司于2012年9月15日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告连云港中豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡启元购房款1402.092万元及利息（利息从2016年11月16日开始计算，到本判决确定给付上述款项之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），并给付赔偿款1402.092万元；
三、被告连云港中豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告胡启元逾期交房违约金（以726.228万元为基数，按照每日万分之五计算，从2014年1月2日开始计算到2016年12月31日止）；
四、驳回原告胡启元的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费256600元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。
审 判 长 胡 明
人民陪审员 董永彩
人民陪审员 周月平
二〇一八年一月三十日
书 记 员 朱 彤
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
预交上诉费收款人：江苏省连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行