河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀08民终2810号
上诉人（原审被告）：兴隆县天马房地产开发有限公司，住所地兴隆县兴隆镇中央村天马商住楼5幢101号。
法定代表人：林德立，董事长。
委托诉讼代理人：林翔，河北汇林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张辉，女，1966年8月8日出生，汉族，干部，住河北省兴隆县。
委托诉讼代理人：张占群，河北张占群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田立萍（田丽萍），女，1945年8月7日出生，汉族，干部，住河北省承德市鹰手营子矿区。
委托诉讼代理人：张辉(系田立萍之女)，女，1966年8月8日出生，汉族，干部，住河北省兴隆县。
上诉人兴隆县天马房地产开发有限公司因与被上诉人张辉、田立萍房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2017）冀0822民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴隆县天马房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林翔，被上诉人张辉及其委托诉讼代理人张占群，被上诉人田立萍的委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴隆县天马房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判，按照拆迁安置补偿条例规定的补偿标准被上诉人予以补偿。事实和理由：本案争议的依据及来源是因为房屋拆迁安置补偿所产生的纠纷，本案案由也是拆迁安置补偿合同纠纷，一审法院虽然认定双方签订的《房屋产权调换协议书》有效，确认了双方的拆迁安置法律关系，可是对增加过渡期限的补偿计算却参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，明显错误。本案双方当事人并不存在商品房买卖法律关系，存在的是拆迁安置补偿法律关系，双方在签订房屋产权调换协议书时的依据也是城市房屋拆迁管理条例的相关规定，城市房屋拆迁管理条例对延长过渡期的补偿有明确的规定和计算标准，并且河北省城市房屋拆迁管理条例设施办法第二十九条规定：由于拆迁人的责任使被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人延长过渡期限的，依照下列规定处理：（一）被拆迁人或者承租人自行或者由其所在单位安排住处的，从逾期之月起，以设区市、县（市）人民政府规定的临时安置补助费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的造价百分之二十五，逾期满半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满二年的增加百分之七十五，逾期满二年以上的增加百分之百。依据上述规定，一审法院适用法律错误。
张辉、田立萍辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人逾期交房的事实和时间清楚，上诉人与被上诉人签订产权调换协议书明确约定过渡期，而上诉人逾期交房44个月，上诉人构成违约，依法应承担违约责任。二、上诉人承担违约责任的方式应是向被上诉人赔偿被上诉人的可得利益损失，即应当在交房期间同地段同类房屋的租金，被上诉人在逾期交房的44个月的可得租金，经一审法院委托鉴定机构鉴定为1369480.00元，该损失即为被上诉人在逾期交房的44个月期间的可得利益，依法应由上诉人赔偿。依据城市房屋拆迁管理条例第33条规定，上诉人与被上诉人签订的产权调换协议，明确约定上诉人给付被上诉人停业损失和装修费，由于上诉人原因延长过渡期44个月，上诉人应支付停业损失即同地段同类房屋的租金。三、上诉人在上诉状中引用的法律条文错误。拆迁安置补偿和产权调换具有一定的商品房买卖合同的性质，上诉人引用的法律条文都是针对的住宅性质的房屋，没有涉及到商业用房，而对商业用房即非住宅性质的房屋补偿应适用城市房屋拆迁管理条例第33条规定。综上，上诉人的上诉请求无事实根据和法律依据，依法应予驳回。
张辉、田立萍向一审法院起诉请求：1.要求被告给付因延期交付商业用房给原告造成的经济损失4,777,080.00元；2、要求被告立即履行双方2009年9月3日签订的《房屋产权调换协议书》，交付商业用房700平方米（一审庭审中将该项请求撤回）。
一审法院认定事实：2009年9月3日，原告田丽萍（乙方）与被告兴隆县天马房地产开发有限公司（甲方）、案外人承德市众和房屋拆迁咨询有限公司（被告委托的实施拆迁人，丙方）签订《房屋产权调换协议书》，主要约定内容如下：“根据兴隆县建设局兴拆许字（2007）第6号《房屋拆迁许可证》（延期）批准，甲方因天马商业街二期工程建设项目需要，对乙方座落于兴隆县城西大街所有权人持有兴房权证兴隆镇字第××号的房屋实施拆迁，需拆除乙方商服用房建筑共4层，面积700㎡。为维护双方当事人合法权益，经双方协商达成如下协议，一、交房验收时间，2009年9月7日；二、过渡期限，30个月；三、过渡方式，自行周转过渡；四、回迁地点，大约在兴隆二中对面至迎宾路间；五、安置办法，根据‘兴隆县县城房屋拆迁管理实施细则’和‘兴隆县县城房屋拆迁产权调换办法’的规定，按照1：1的比例调换为1-3层的商业用房，建筑面积共计700㎡。用于产权调换的楼房建筑面积，以房屋管理部门核实的实际建筑面积为准，按销售价格多退少补；六、结算，甲方向乙方支付装修费、停业损失费等共计91万元，玖拾壹万元整，甲方不再向乙方支付搬迁补助费、临时过渡、误工费及回迁入住前的各项费用；七、违约责任及争议处理……；八、《评估报告》、《分户评估报告》可作本协议的有效附件；九、回迁入住后，乙方可凭《房屋拆迁产权调换安置协议书》自行到房产部门办理房屋所有权证等相关证件……”二原告均在乙方签字处签名。协议签订后，被告在兴隆县二中对面至迎宾路间开发建设了天马二期住宅小区1、2幢商品楼。2014年12月16日，二原告与被告协议产权调换的12号商品房所在的天马二期住宅小区1幢商品楼经竣工验收合格。2015年11月2日，被告以特快传递的方式通知原告田丽萍受领回迁安置房，2015年11月被告公司职员刘小凯电话通知原告张辉受领回迁安置房，但二原告没有领取。原告田丽萍对其置换天马二期住宅小区1幢12号商品房于2016年5月13日办理了该房屋的产权登记，登记建筑面积为707.79平方米，登记所有权人为田丽萍，于2016年11月领取了该房屋钥匙。涉及超过置换面积700平方米之外部分面积的差额价款双方尚未具体协商。原告认为双方约定过渡期限为30个月，超出过渡期间交房属于被告逾期交房，被告应承担因逾期交付商业用房给原告造成的损失。被告认为合同未约定具体交房日期，即不构成逾期交房，且合同中约定应给付的91万元是原告回迁入住前的所有损失费用，“回迁入住前”指的是原告实际接收房屋的时间以前，因而不同意承担逾期交房损失费用。故二原告诉至本院。在本次庭审中，被告同意按《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》的规定计算，给付原告延长过渡期限的临时安置补助费。另查明，为确定因被告逾期交房所造成的损失，原告向本院申请对涉案700平方米商业用房逾期交付期间的租金价值予以鉴定。本院依法对外委托，承德方兴资产评估有限公司于2016年6月20日作出承德方兴评报字【2016】第136号《评估报告书》，确定田丽萍名下的位于兴隆县兴隆镇天马二期住宅小区1号楼12号商业房中一至三层建筑面积700平方米的商用房在2012年3月3日至2015年11月3日期间的房屋租赁费用为1,369,480.00元。原告垫付鉴定费15,000.00元。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋产权调换协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方当事人应按该合同的约定行使权利及履行义务。本案有三个争议焦点问题。(一)被告是否构成逾期交房的违约责任问题。原、被告在合同中约定了过渡期限为30个月，被告本次庭审认可双方约定的过渡期起算时间为2009年9月3日，因此双方约定的过渡期间应为2009年9月3日至2012年3月2日。根据对原、被告双方所签订合同的通常理解，被告应当在过渡期满前向原告交付房屋，超过2012年3月2日交房即构成逾期交房，应当承担逾期交房的法律责任。原、被告合同中第六条约定：“甲方向乙方支付装修费、停业损失费等共计91万元……甲方不再向乙方支付搬迁补助费、临时过渡、误工费及回迁入住前的各项费用”。被告将此条中的“回迁入住前”理解为原告实际接收房屋以前，并据此将合同中约定应给付原告的91万包括了被告向原告交付房屋前的所有费用，属于对合同内容的不正确理解。对其此项抗辩主张，本院不予采纳。（二）被告对原告逾期交房应如何赔偿损失问题。原告提出逾期交房应以同地段底商出售价格为基数按银行贷款利率计算的损失进行赔偿的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。原告主张对被告延长过渡期限曾向临时拆迁部门提出过异议，但未提供证据予以证明，对该主张，本院不予采信，因此视为双方对延长过渡期限的默认。双方当事人对延长过渡期限的补偿未达成协议，依据原告与被告签订的《房屋产权调换协议书》第六条约定的补偿方式，即双方选择补偿原告停业损失费，不予补偿临时安置补助费，确定在延长过渡期内被告补偿原告停业损失，因此被告提出的给付原告延长过渡期限增加临时安置补助费的主张，本院不予采信。双方对延长过渡期内的停业损失数额未约定，原告原房屋为可使用的商业用房，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定以有资格房地产评估机构评定的2012年3月3日至2015年11月3日期间原告田丽萍名下700平方米商用房的租赁费用1,369,480.00元确定该延长过渡期限的停业损失费数额。（三）本案是否超过诉讼时效。因本案系城市房屋拆迁安置补偿问题，应区分于商品房买卖合同。被告同意对延长的过渡期进行补偿，双方仅限于补偿的计算分歧，原告于延长过渡期结束日2015年11月3日起的2年诉讼时效期内起诉，本案未超过诉讼时效。综上所述，原告商业用房被拆迁，被告依法应对其进行安置补偿，被告未按约定交付置换房屋，延长过渡期限，应依双方安置补偿协议的约定给付原告停业损失费。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条的规定，判决：一、被告兴隆县天马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田丽萍、张辉延长过渡期限的停业损失费1,369,480.00元，鉴定费15,000.00元，合计1,384,480.00元；二、驳回原告田丽萍、张辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。另查明，由于派出所的原因导致田丽萍的身份证登记为现在使用的身份证为“田立萍”，且不能再更正，故本院在本判决书中使用“田立萍”的名字。
本院认为，双方对上诉人逾期交付拆迁安置房屋的时间没有争议，本院予以确认。上诉人逾期交付房屋已经构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿损失属于违约责任的范畴。上诉人逾期交付拆迁安置房屋给被上诉人造成的经济损失客观存在，关于逾期交付拆迁安置房屋的经济损失如何计算、采用何种标准等，因双方在《房屋产权调换协议书》没有约定，现有法律法规对此没有规定，国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及《河北省城市房屋拆迁管理设施办法》对此均没有具体规定，结合本案上诉人拆迁的被上诉人所有的房屋系商业用房，一审法院参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定对被上诉人的经济损失予以认定，并无不当。
综上所述，兴隆县天马房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17260.00元，由兴隆县天马房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙琳丽
审判员 李红梅
审判员 刘 音
二〇一七年九月二十二日
书记员 魏 华