江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏民申3100号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：水海涛，男，汉族，1975年12月9日出生，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：金伟，江苏六仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖秀兰，江苏六仁律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王娟，女，汉族，1976年3月9日出生，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：金伟，江苏六仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖秀兰，江苏六仁律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：涟水东鼎置业有限公司。住所地：江苏省涟水县涟城镇莲花小区。法定代表人：胡志宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。再审申请人水海涛、王娟因与被申请人涟水东鼎置业有限公司（以下简称东鼎公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2017）苏08民终550号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。水海涛、王娟申请再审称：（一）再审申请人有新的证据证明第三人唐梦愿意以日租金1.8元/平方米承租讼争一楼商铺，故一、二审判决认定东鼎公司擅自将日租金下降为1.2元/平方米是维护再审申请人利益的行为与事实不符。（二）一、二审判决认定东鼎公司多次擅自下调租金是正常行使代理权没有事实依据。根据双方合同第四条第三款约定，“第二个三年开始乙方按业主委员会协商确定的实际租金支付甲方”，即再审申请人并未将商铺租金价格决定权授予东鼎公司。根据一楼商铺2011年8月1日至2014年7月31日租金抵扣房款的事实，双方约定的一楼商铺日租金应为2.03元/平方米，但东鼎公司在与第三人订立合同时，多次超越代理权限，擅自下调一楼商铺租金价格至1.2元/平方米，再审申请人虽然在租金返还确认表上签字，但东鼎公司同时承诺补给再审申请人调整后的租金，故再审申请人的签字并不意味着对1.2元/平方米价格的认可或授权。（三）东鼎公司存在其他严重损害委托人即再审申请人权利的行为，一、二审判决未予认定属于认定事实错误。第一，东鼎公司多次拖欠租金，此事实一、二审判决均已查明，东鼎公司抗辩称再审申请人拒绝签字确认，但签字确认并非再审申请人的义务，其只是一种证据保存方式，而支付租金则是东鼎公司的义务。对于该货币给付义务的履行方式和地点，双方合同虽无约定，但根据法律规定和东鼎公司提供的三张租金确认表，东鼎公司应当主动将租金汇入再审申请人账户。即使双方对租金标准有争议，东鼎公司也至少应当将实际收取的1.2元/平方米的租金按期汇给再审申请人。第二，东鼎公司从未向委托人即再审申请人汇报委托事务的进展情况，损害了委托人的知情权和租金权益。（四）一、二审判决认定双方合同并未解除缺乏事实依据。因东鼎公司严重违约行为，再审申请人依法享有法律规定的一般法定解除权和委托合同特别法定解除权，再审申请人于2015年9月向东鼎公司提出解除合同，自解除通知到达东鼎公司时，双方合同已经解除。此后，东鼎公司商管部经理的“承诺”意味着东鼎公司放弃了合同解除的异议权，在本案一审时东鼎公司的首次答辩则早已超过异议期限。（五）一、二审判决返还二楼商铺违背了一楼、二楼商铺是一个整体商铺的事实。双方合同解除后，东鼎公司丧失了继续占有讼争商铺的依据，应予返还。而一楼、二楼商铺是一个整体，使用二楼商铺必须经过一楼商铺方可进入，一、二审判决仅返还二楼商铺，对再审申请人毫无意义，也违背了《中华人民共和国物权法》“物尽其用”的原则和《中华人民共和国民事诉讼法》对房屋租赁合同纠纷采取专属管辖的立法原意。二审判决认为返还二楼商铺是双方协商一致的结果，此不符合事实，再审申请人从未接受二楼商铺单独返还。二审判决还认为之前一楼、二楼商铺曾分开租赁，故二楼商铺可以单独使用，但之前分开租赁是基于一楼有通向二楼的共有楼梯，对二楼相关业主的商铺作为整体向外出租，而经共有楼梯到达二楼后，并无共有通道通向再审申请人二楼商铺，如不使用再审申请人一楼商铺，再审申请人要使用二楼商铺只能以其他业主的专有部分作为通道，没有法律依据。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审。东鼎公司提交意见称：再审申请人的所谓新证据没有任何人签字，不具有真实性，其申请理由也均不能成立，请求驳回再审申请。本院经审查认为：（一）关于被申请人东鼎公司调整租金是否正常行使代理权问题。首先，双方之间《委托经营协议》虽约定自第二个三年开始东鼎公司按业主委员会协商确定的实际租金支付再审申请人水海涛、王娟，但事实上案涉商城并未成立业主委员会。其次，根据《委托经营协议》约定的委托经营方式，为再审申请人同意在合同有效期内将涉及商铺经营的一切事项委托给东鼎公司处理，故在有关租金确定条款无法履行的情况下，东鼎公司调整租金标准系实施委托事项的行为，有合同依据。再次，双方之间的交易模式是基于案涉商铺的经营特点，为了商城中所有商铺购买者的共同利益，商铺购买者委托东鼎公司进行统一经营管理，东鼎公司根据市场行情和自身经营策略调整租金标准，既要考虑作为个体的某个商铺的顺利出租，也要考虑作为整体的商城经营环境，从长远上说符合每个商铺所有者个体的利益，故东鼎公司根据市场和经营状况调整租金标准也符合本案双方合同目的。另外，再审申请人主张适用的原租金标准，即开始三年的租金标准，系东鼎公司与其约定在其购买案涉商铺时用以冲抵购房款的数额，并非实际对外出租的租金，事实上东鼎公司在该时间段内对外出租的实际租金远低于该标准。故再审申请人主张东鼎公司擅自下调租金严重损害其权益的申请理由不能成立。（二）关于双方之间《委托经营协议》是否已经于诉前解除问题。第一，再审申请人主张东鼎公司拖欠租金，系迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行。但东鼎公司并非拒付租金，而是双方对于租金标准发生争议，再审申请人拒绝按东鼎公司实际出租价格收取租金，后经一审法院判决，东鼎公司按照判决确定的数额积极给付了租金。况且，再审申请人在一、二审中也并未提交证据证明其在诉前向东鼎公司进行过催告，故其该理由不能成立。第二，再审申请人主张东鼎公司拖欠租金、擅自下调租金、未汇报委托事项进展等致使其不能实现合同目的。但再审申请人签订合同的目的是获取租金收益，而前已述及，东鼎公司调整租金标准是正常行使代理权，未按时支付租金则系因双方就租金标准发生争议，经法院判决后东鼎公司即按照判决确定的数额积极履行了给付租金的义务，并不存在严重违约行为致使合同目的不能实现的情形。再审申请人还主张东鼎公司未汇报委托事项进展，即未将东鼎公司与实际承租人的租赁合同向其提交而致合同目的无法实现，但双方合同已经约定将涉及商铺经营的一切事项委托给东鼎公司处理，且再审申请人既无证据证明东鼎公司存在提交实际租赁合同的合同义务，也无证据证明东鼎公司未提交实际租赁合同导致其合同目的无法实现，故其该申请理由不能成立。第三，再审申请人主张双方合同性质为委托合同，故其享有任意解除权。《中华人民共和国合同法》第四百一十条虽然规定了委托合同双方当事人的任意解除权，但该规定不属于法律上的强制性规定，当事人可以约定排除。本案中，双方当事人在《委托经营协议》第三条中明确约定了委托经营权利的期限为十年，并约定本合同为不可撤销合同，应视为双方已经以约定的方式排除了任意解除权的适用，再审申请人该申请理由不能成立。再审申请人主张其享有合同解除权的依据不足，且其亦无充分证据证明其已于诉前向东鼎公司送达了解除合同的通知，其主张双方合同已于诉前解除的申请理由不能成立。（三）关于案涉二楼商铺能否单独处置问题。案涉二楼商铺的返还，系再审申请人诉请返还、东鼎公司同意返还的情况下，一、二审法院予以确认的结果。再审申请人现主张案涉二楼商铺与一楼商铺是一个整体、在不使用一楼商铺通道的前提下使用二楼商铺只能以其他业主的专有部分作为通道，该主张既无证据证实，也不符合建筑设计规范，亦与案涉一楼商铺、二楼商铺曾分开租赁的事实相悖，其该申请理由不能成立。至于再审申请人提交的新证据《房屋租赁合同》，内容多有涂改，且既未载明出租人、承租人，也无任何人签字确认，东鼎公司亦不认可，其真实性无法确认，不符合新证据的条件，故再审申请人据此提出的申请理由不能成立。综上，水海涛、王娟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回水海涛、王娟的再审申请。审 判 长 张继军审 判 员 陈 强审 判 员 左其洋法官助理 王 锴二〇一七年十二月二十七日书 记 员 张璠倩