上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初19028号
原告：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：杨文益，董事。
委托代理人：蒋鹏静，公司员工。
被告：上海汉釜轩其意诚餐饮有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：赵子琳，董事长。
原告上海丰悦投资管理有限公司(以下简称丰悦公司)诉被告上海汉釜轩其意诚餐饮有限公司(以下简称汉釜轩其意诚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰悦公司的委托代理人蒋鹏静，被告汉釜轩其意诚公司的法定代表人赵子琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《骏丰国际财富广场租赁合同》及《骏丰国际财富广场租赁合同补充协议》、《2015年补充协议》于2016年5月31日解除、2010年1月18日签订的《协议书》于2015年5月11日解除、2010年1月27日签订的《协议书》于2015年12月8日解除；2、判令被告支付2016年2月1日至2016年5月31日的租金498,120.65元；3、判令被告支付滞纳金(本金498,120.65元，按照日千分之三，自2016年2月1日开始计算至被告实际付款之日止)；4、判令被告支付违约金268,701.13元。事实与理由：原、被告于2009年9月22日签订了《骏丰国际财富广场租赁合同》，合同第3条：3-2约定租金按季度(3个月)计算，按季度支付。被告在每一租赁季度开始5日前将本季度租金以现金或转账方式一次性支付给原告；3-4约定被告未如期交付租金的，每逾期一天，原告有权按被告实欠租金总额的千分之三加收滞纳金，被告累计拖欠租金超过30天的，原告可按合同第11条第3款第3项提前解除合同。租赁合同第8条：8-3约定被告中途退租的，被告应在退租后10日按余下租赁期的全额租金向原告支付违约金。另原被告于2011年2月10日签订的《骏丰国际财富广场租赁合同补充协议》中约定2016年2月1日至2016年5月31日的租金按5.16元/平方米/天。自租赁合同及相关协议签订以来，原告考虑到被告的情况，中途几次降租与被告方便。但被告自2016年2月1日开始拖欠租金总计486,058.01元，原告多次催缴一直无果。为了维护自己的合法权益，原告于2016年6月1日发出函件告知被告支付租金，但被告至今仍然没有支付拖欠的租金。原、被告于2010年1月18日签订了《协议书》，约定被告使用原告大连路XXX号三层317室隔壁风机房，2015年2月1日至2016年1月31日的租金为3.24元/平方米/天，其他事宜按双方签订的租赁合同执行。可被告于2015年11月1日提前退租，按照租赁合同约定，被告应承担相应的违约金。原、被告于2010年1月27日签订了《协议书》，约定被告使用原告大连路XXX号四层房顶放置三台风机净化器，2015年5月1日至2016年4月30日的租金为4.05元/平方米/天，其他事宜按双方签订的租赁合同执行。可被告于2015年12月8日提前退租，按照租赁合同约定，被告应承担相应的违约金。原告认为，被告无理由拒不支付租金至今，致使原告的合同目的无法实现。故诉至本院，要求判如所请。
被告汉釜轩其意诚公司辩称，我方实际于2016年3月中旬停止营业了，5月31日的解除函我方是收到的，也盖章了。合同解除日期我方都是同意的，《骏丰国际财富广场租赁合同》及《骏丰国际财富广场租赁合同补充协议》、《2015年补充协议》于2016年5月31日解除、2010年1月18日签订的《协议书》于2015年5月11日解除、2010年1月27日签订的《协议书》于2015年12月8日解除。我方3月就走了，东西也都不要了，也告诉原告了，原告单位要走流程，时间很长。我方是支付租金到2016年1月。我方押金总共30万余元，但是收据找不到了，仲裁的欠款我方都是现金支付给原告的。不同意按照5.16元/平方米/天计租，期间周边的租金都只有两块多了，所以我方一直在和原告协商，原告的管理人员也同意了，但最后老板不同意。现在不管什么标准计租我方都没有能力支付。我方要求法院对滞纳金予以调整，但是我方也没有支付能力。违约金是有约定，但我认为还是过高，要求调低，而且我也没有能力支付。
本院经审理认定事实如下：2009年9月22日，原告(出租方，甲方)与案外人上海汉釜轩其源正餐饮有限公司(承租方，乙方，以下简称汉釜轩其源正公司)签订《骏丰国际财富广场租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市大连路XXX号三层317、318、319、320、321室，甲方对外所租的房屋受业主委托具有合法出租之权利。甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为797.81平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋将作为餐饮商铺使用，品牌为：汉釜轩。租赁期限自2009年11月1日起至2017年11月30日止。租金按季度(3个月)计算，按季度收付。乙方在每一租赁季度开始5日前将本季度租金以现金或转账方式一次性交付给甲方。订立本合同后7个工作日内，乙方应一次性向甲方交纳相当于2个月租金总额共计人民币182,971元整的保证金。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。双方合同终止或解除后，甲方在扣除应扣费用(如有)后于一个月内向乙方无息退还保证金。乙方未如期交付租金的，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的千分之三加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可提前解除合同，收回该房屋，并有权没收乙方保证金以抵欠款，若保证金不足以支付所欠款项，甲方有权继续追缴直至乙方所欠全部款项付清为止。由于乙方在租赁该房屋并办理完相关手续后才能以该房屋作为注册地点领取�业执照，因此待乙方筹备的新公司(上海汉釜轩其意诚餐饮有限公司)成立后，本合同中乙方名称变更为新公司，合同中所含权利、义务由新公司承接，甲方权利、义务不变。任何一方未能全面、及时履行本合同规定的条款的，均视为违约。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应在退租后10日内按余下租赁期的全额租金向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。上述费用甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。乙方有如下情形之一时，甲方有权提前解除合同，收回该房屋，自发出解除合同通知之日起五日后合同自动解除，但乙方仍应承担相应的违约责任：……3)乙方拖欠租金、物业管理费、水、电、煤、讯等费用累计超过30天的……。
2011年2月10日，原、被告又签订《�丰国际财富广场租赁合同补充协议》，对房屋租金作出了调整，其中2016年2月1日至2017年1月31日的租金标准为每平方米建筑面积每天租金为5.16元。在租赁期内，乙方不再承担相应的物业管理费用，但仍享受相应的物业管理服务。2011年7月1日至2017年11月30日期间的租金仍按原合同规定的缴纳标准和期限缴纳，少交或延期支付的，应当按原合同约定的标准缴纳滞纳金。
2011年2月18日，原告(甲方)、被告(乙方)与案外人汉釜轩其源正公司(丙方)签订《补充协议》，约定丙方与甲方于2009年9月22日签订了位于大连路XXX号骏丰国际财富广场三层317、318、319、320、321室的《租赁合同》，现丙方已完成在上海工商新公司注册，应丙方要求，将原《租赁合同》中乙方(本补充协议的丙方)汉釜轩其源正公司变更为本补充协议的乙方汉釜轩其意诚公司。由此产生的一切责任均由乙方�丙方承担，丙方与甲方签署的原《租赁合同》相关的文件(包括但不限于原《租赁合同》、承诺书、补充协议、租赁广告为协议、租赁灯箱位协议等)中的乙方亦全部变更为本补充协议的乙方，原《租赁合同》乙方(本补充协议的丙方)的责任和义务由本补充协议的乙方全部承担。丙方与甲方签署的原《租赁合同》相关的文件(包括但不限于原《租赁合同》、承诺书、补充协议、租赁广告为协议、租赁灯箱位协议等)中的其他条款不变。
2013年12月25日、2014年4月30日，原、被告两次签订《补充协议》，原告同意被告的降租请求，自2014年1月1日至2014年6月30日房屋租金按照3.0元/平方米/天计取。
2015年7月7日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《2015年补充协议》，确认，乙方租金应当按照2011年2月10日签订的《骏丰国际财富广场租赁合同补充协议》中约定租金缴纳标准支付，自2014年7月1日起至2015年5月31日乙方共欠付租金471,026.99元。经过双方沟通，甲方同意对该部分租金差额减免至235,513.5元。乙方同意以租赁保证金182,971元进行抵扣，剩余的欠租差额52,542.5元，乙方应当在2015年7月7日向甲方支付20,000元，在2015年9月1日之前向甲方支付32,542.5元。2015年6月1日至2016年1月31日的租金，甲方同意给予乙方优惠，乙方按照3.86元/平方米/天(含物业费)的标准向甲方支付租金。
嗣后，被告支付租金至2016年1月31日，自2016年2月1日起未支付租金，并搬离了系争房屋。2016年5月31日，原告向被告发出《骏丰国际财富广场租赁合同》终止函告，载明，贵司擅自退租并已经搬离租赁房屋，双方租赁合同实际已经无法继续履行；同时贵司欠付租金超过3个月，违约情形十分严重，因此双方签订的《租赁合同》及后续2011年2月10日、2011年2月18日、2015年7月7日签订的《补充协议》等于2016年5月31日正式终止，双方租赁关系正式解除。请贵司在2016年6月6日之前将拖欠的租金486,058.01元(2016.2.1-2016.5.31)支付给我司。请贵司在2016年6月6日之前将逾期支付租金的滞纳金163,134.73元支付给我司。请贵司在2016年6月6日之前将擅自退租合同提前终止的违约金2,262,650.05元支付给我司。由于贵司擅自退租合同提前终止，且贵司未将房屋恢复原状，我司将代为恢复。请贵司在2016年6月6日之前将恢复原状费用79,781元支付给我司。
又查明，2010年1月18日，原、被告就被告使用大连路XXX号三层317室隔壁风机房事宜签订《协议书》，约定了使用面积为24.06平方米，2015年2月1日至2016年1月31日租金为3.24元/平方米/天。其他事宜按双方签订的原《租赁合同》执行。同年1月27日，双方又就被告使用大连路XXX号四层房顶放置三台风机净化器事宜签订《�议书》，约定了使用面积为35平方米，2015年5月1日至2016年4月30日租金为4.05元/平方米/天。其他事宜按双方签订的原《租赁合同》执行。
再查明，上海市大连路XXX号317室房屋权利人为案外人章某，318室房屋权利人为案外人李某某，319-320室房屋权利人为案外人易某1、周某某、易某2，321室房屋权利人为案外人杨某。2008年9月至2009年7月，上述房屋权利人分别与原告签订《委托经营管理协议》，将房屋授权原告全权进行经营管理活动，包括但不限于自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项，正式经营管理的期限为八年。
本院认为：原、被告之间的《骏丰国际财富广场租赁合同》和《骏丰国际财富广场租赁合同补充协议》、《2015年补充协议》以及两份《协议书》(2010年1月18日、2010年1月27日)均系双方的真实意思�示，合法有效，双方均应按约履行。现双方对于上述合同及协议书的解除及解除日期均无异议，本院依法予以准许。《2015年补充协议》已经履行完毕，自然终止。合同解除的原因系被告提前擅自搬离，被告辩称经营环境不好、一直亏损并非法定或者合同约定提前解除合同的理由，双方可以通过友好协商妥善解决，原告确也多次给予过被告租金优惠。故对于被告的辩称意见，本院不予采信，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。合同约定违约金为余下租赁期的全额租金即18个月租金，原告现自愿调整为合同解除当月租金的两倍，本院予以准许。对于被告搬离的日期，被告未有证据予以证明，也并未与原告对房屋进行交接，现原告认可于2016年5月31日收回房屋，并要求被告支付2016年2月1日至2016年5月31日的租金，本院依法予以支持。被告逾期支付租金的，亦应按照合同约定支付相应的滞纳金。对于被告要求调低违约金及滞纳金，本院不予准许。对于保证金，《2015年补充协议》中已明确约定抵扣之前的欠租，故被告现要求冲抵2016年2月1日之后的欠租，本院不予认可。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、原告上海丰悦投资管理有限公司与被告上海汉釜轩其意诚餐饮有限公司2009年9月22日签订的《骏丰国际财富广场租赁合同》及2011年2月10日签订的《骏丰国际财富广场租赁合同补充协议》于2016年5月31日解除、2010年1月18日签订的《协议书》于2015年5月11日解除、2010年1月27日签订的《协议书》于2015年12月8日解除；
二、被告上海汉釜轩其意诚餐饮有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司2016年2月1日至2016年5�31日的租金498,120.65元；
三、被告上海汉釜轩其意诚餐饮有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司滞纳金(本金为498,120.65元，按照日千分之三，自2016年2月1日开始计算至被告实际付款之日止)；
四、被告上海汉釜轩其意诚餐饮有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告上海丰悦投资管理有限公司违约金268,701.13元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16,206.90元，由被告上海汉釜轩其意诚餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 �曹北霖
人民陪审员 郭 瑛
人民陪审员 毛 济 平
二〇一八年一月十八日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加�约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。