山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁09民终55号上诉人（原审被告）：泰安岱岳农村商业银行股份有限公司，住所地泰安市岱岳区财兴街90号。法定代表人：李延玲，职务董事长。委托诉讼代理人：赵士林，山东望岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：付颖，山东望岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏超，男，1985年5月7日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李霞，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。原审第三人：宗秀丽，女，1969年8月15日出生，汉族，住泰安市泰山区。原审第三人：张义，男，1971年1月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。上诉人泰安岱岳农村商业银行股份有限公司因与被上诉人夏超、原审第三人宗秀丽、张义因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2016）鲁0911民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人泰安岱岳农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人付颖、被上诉人夏超的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。原审第三人宗秀丽、张义经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人泰安岱岳农村商业银行股份有限公司上诉请求：1、依法撤销泰安市岱岳区人民法院作出的（2016）鲁0911民1933号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案所有的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。（一）被上诉人无证据证实已支付全部购房款。一审庭审中被上诉人仅�交程煜江出具的四张收到条和一张山东农信客户回单，证实已实际全部交付购房款，上诉人认为证据不足。首先，付款人为柴树静收款人为程煜江的山东农信客户回单无相应的银行流水相互印证，其真实性、合法性、关联性无法证实，被上诉人亦未提交程煜江收到该笔款项后的资金走向，不能证实支付的是购房款。其次，四张收到条无相应的银行流水、付款凭证、资金的合法来源及程煜江收到款项后的资金走向等证据予以相互印证，不能证实房款已实际支付。再次，一审庭审中被上诉人从未对巨额购房款的合法来源作出任何解释，一审法院认为被上诉人对款项来源已作出说明，由此认定，被上诉人已支付全部购房款，与事实不符。（二）房屋认购协议书系无效合同，被上诉人对涉案房产不享有物权期待权。本案在执行异议听证程序中，被上诉人夏超称在短短几天内全部支付房款的原因是“怕房产被他人买走”，而在一审开庭审理时被上诉人又辩称“因贷款未审批下来”。被上诉人前后不一的说辞，充分说明宗秀丽为逃避债务，达到转移财产的目的，与被上诉人恶意串通，虚构交易事实，签订所谓的房屋认购协议书，侵犯了上诉人的合法权益。依据《合同法》第五十二条之规定，双方签订的房屋认购协议书应为无效合同。退一步讲，假设双方签订的协议有效，依据物权法定原则，上诉人对涉案房产不享有物权，双方仅存在合同关系，由此引起的纠纷，属于债权请求权。被上诉人无充分证据证实已实际支付全部购房款，也无证据证实房屋已合法占有。不属于物权期待权的法定情形。一审法院认定合同有效、被上诉人享有物权期待权，属认定有误。（三）被上诉人无证据证实已缴纳相应税费、合法占有涉案房产。一审庭审中被上诉人提交的税费缴费单据均为复印件，其真实性无法证实，不能证实已实际缴纳税费。被上诉人单方陈述房产已交付但未提交房产交付的相关证据，不能证实房产交付和合法占有的事实。一审法院认定被上诉人已缴纳税费、对房产已合法占有，属认定事实不清。（四）被上诉人对未办理过户存在过错。首先，被上诉人签订所谓房屋认购协议书后，可依据《物权法》第二十条办理预告登记以保障自己的权益，被上诉人未办理预告登记，其主观存在过错。其次，购房属于重大事项，被上诉人在整个房产交易过程中从未要求与房主见面，在房产办理过户之前，违反合同约定，改变了房款的支付期限、支付方式和支付对象，提前将全部购房款支付给第三人，却未要求房主出具收到房款的相关凭证，违反常理，不符合交易习�，其主观存在过错。再次，双方签订房屋认购协议书第六条手写部分约定“如果因甲方原因房产证无法过户，甲乙双方互相不追究违约责任。”由此可知，被上诉人明知所购房产存在无法办理过户的风险，仍然购买，其主观存在过错。一审法院认定被上诉人不存在过错，与事实不符。三、一审法院程序违法，适用法律错误。在一审庭审时，被上诉人明确表示不追加宗秀丽、张义为本案当事人，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定在案外人执行异议之诉中，是否列被执行人为案件当事人，是诉讼当事人的权利，法律未赋予法院可以职权追加案件当事人的权限。一审法院在当事人双方均未申请追加宗秀丽、张义为本案第三人时却以职权追加宗秀丽、张义为本案第三人属滥用职权且程序违法�涉案房产在查封时，未被限制，处于可查封状态。被上诉人称已到房产管理部门办理了产权变更登记，但未提供房产已核准过户登记的证据，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条的规定，房产在核准变更登记之前可以查封，故泰安市岱岳区人民法院对涉案房产的查封符合法定程序，合法有效。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一审法院适用该规定作出判决，适用法律错误。综上所述，被上诉人无足以排除强制执行涉案房产的权利，一审判决认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求贵院查清事实，撤销一审判决，驳回被上诉人的全部一审诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。补充上诉理由：1�一审法院未查明被上诉人购房款合法来源及购房款的支付方式，直接认定被上诉人已支付购房款，属认定错误；首先，被上诉人一审中提交的支付房款的证据仅有程煜江的收到条，对于款项的合法来源，程煜江收到房款后不可能将巨额现金放在身边，其收到房款后的资金走向、如何将款项支付给宗秀丽的等关键证据均未提交。其次，本案经（2014）岱执异字第923号执行异议听证、（2015）岱民初字第914号案外人执行异议一审诉讼、（2016）鲁09民终614号案外人执行异议二审诉讼，被上诉人均未提及程煜江与张义存在借贷关系，在本案一审中，突然拿出借条欲证明程煜江收取购房款的合理性，无法让人信服。该欠条仅是孤证，如果双方真的存在借贷关系，为什么在原来的庭审中从未提及，被上诉人也未提交程煜江65万元巨额资金的合法来源及是否实际支付给张义的关键证�。由此不难看出，涉案当事人为达到恶意转移财产的目的，伪造虚假证据，依据法律规定，涉案当事人应承担相应的法律责任。一审法院对于上述事实均未予以查明。被上诉人夏超辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，二审法院应予维持。本案上诉人所申请的为金钱债权执行，而其申请的执行标的是与原判决无关的不动产，对于该种情形的执行异议案件的审查标准，依据很明确，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产�（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，合同效力问题，作为买受人的答辩人夏超系通过中介居间介绍获取的房源信息，而且出卖方持有的授权委托书系经过公证机构公证的，在此基础上，三方签订的房屋买卖合同，因此合同合法有效。第二，答辩人于2014年3月20日即向房产管理部门提交过户手续，按照规定缴纳税费，在等待房产证的期间内，岱岳区人民法院于2014年3月24日对上述房产采取查封措施，显然不属于买受人自身原因导致未过户，上诉人主张的未办理过户属于答辩人的过错显然与事实不符。第三，答辩人于2014年3月15日签订合同并支付全款，2014年3月20日买卖双方在房产管理部门办理完过户手续，2014年3月21日交付房屋钥匙且入住，而岱岳区人民�院在房产管理部门通知的3月24日取房产证的日子，对上述房产采取查封措施，显属恶意执行。一审法院为查明案情，追加宗秀丽、张义为当事人，程序合法。而上诉人的上诉理由均无相反证据予以证实，均属无端猜测。综上，答辩人于法院查封前已签订合同、合法占有房屋、支付全款、非因买受人自身原因未办理过户登记，因此，答辩人对涉案的标的依法享有相应物权期待权，足以排除对该标的的强制执行，一审判决正确，答辩人的诉求应予支持，二审法院应当维持一审判决。同时，因涉案房产已被查封近三年，严重影响了答辩人的合法权益，依法保留追究相关责任，并要求赔偿损失的权利。有公证书证实宗秀丽、张义委托程煜江代为出售该涉案房产，及办理相关事项，程煜江有权代收房款，代为签订合同等事项，此房屋是买卖合同，债权人交房、债务人交款，�方交付完毕均已认可，无需证明其房款来源，况且还有委托书证明，其不是民间借贷合同关系，不需要证明房款来源及去向。原审第三人宗秀丽未到庭未答辩。原审第三人张义未到庭未答辩。被上诉人夏超向一审法院起诉请求，请求原审法院停止执行泰安市××小区××楼××单元××东户房产，解除对该房产的查封，诉讼费用由被告负担。原审法院审理查明，原审法院在审理岱岳农商银行（原泰安市岱岳区农村信用合作联社）与李波、乔霞、乔焕营、张九丽、李玉峰、刘传红、宗秀丽、张义金融借款合同纠纷一案中，于2014年3月18日作出（2014）岱商初字第242-1号民事裁定书，于2014年3月24日向泰安市房产交易中心送达了协助执行通知书，查封宗秀丽位于泰安市××小区××楼××单元××东××房产××套。2014年5月21日，原审法院作出（2014）岱商初字第242号民事判决书。案件进入执行程序后，原告夏超对法院查封该房产提出书面异议，原审法院经审查作出（2014）岱执异字第923号执行裁定书裁定驳回其异议，后原告夏超提起案外人执行异议之诉，将申请执行人即本案被告岱岳农商银行诉至原审法院，案件审理中，因本案处理结果与被执行人宗秀丽、张义有利害关系，原审法院依法追加其作为本案第三人参加诉讼。另查明，2014年3月14日，泰安市岱岳区公证处作出（2014）泰岱岳证民字第276号公证书，证明宗秀丽、张义于2014年3月13日在岱岳区公证处签订《委托书》，该《委托书》内容为：委托人宗秀丽与张义在泰安市××小区××�××单元××东户有房屋壹套，经协商现欲出售，因工作繁忙，故委托受托人程煜江代为出售并办理有关事项。2014年3月15日，程煜江以宗秀丽（甲方）的名义与夏超(乙方)、泰安市鲁银房地产营销策划有限公司（中介方）签订《房屋认购协议书》，协议书约定：宗秀丽将坐落于泰安市××小区××楼××单元××东户房产(所有权证号XXXXXX)出售给夏超，成交价格57万元，合同签订之日，夏超预交给宗秀丽房屋认购定金1万元，于2014年4月16日过户更名之前付首付款20万元，剩余房款由银行贷款支付给中介方。中介方收取夏超中介费2%、贷款手续费1%、加急拿证1000元，垫资3000元，中介费已经收取10000元，剩余贷款审批下来之后交付中介方。夏超预交定金后，中介方协助宗秀丽、夏超办理房产立契过户手续。如果因为宗秀丽原因房产证无法过户，宗秀丽、夏超双方互相不追究�约责任。该《房屋认购协议书》宗秀丽（甲方）的签名注明有程煜江代签。2014年3月20日，泰安市地方税务局泰山分局代开销售不动产统一发票，收款方为宗秀丽，付款方为夏超，销售的不动产楼牌号：泰安市××小区××楼××单元××东户，售房款金额为509888.29元。同日，泰安市地方税务局泰山分局出具纳税人为夏超的税收完税证明，夏超缴纳住房买卖契税5098.88元。同日，泰安市房产管理局出具房地产权属登记受理通知单，申请人为夏超，房屋坐落：泰安市××小区××楼××单元××东户。以上事实有（2014）岱执异字第923号执行裁定书、房屋认购协议书、公证书、查档证明、房地产权属登记受理通知单、房地产交易纳税申报表、税收完税证明、销售不动产统一发票、收到条、物业费收据、照片等证据及当事人陈述等在案证实。原审法院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系被告岱岳农商银行在申请执行第三人宗秀丽、张义一案中，原告夏超作为案外人对人民法院查封涉案标的提出异议所引起的纠纷，故本案争议焦点在于原告对于涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者物权期待权。本案被告岱岳农商银行所申请执行为金钱债权，其申请的执行标的为不动产，对于该种情形的执行异议案件的审查标准，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且�权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于本案所涉房屋买卖协议的效力问题，被告岱岳农商银行抗辩称系原告为了帮助第三人宗秀丽张义转移财产为目的签订的虚假购房协议，并无真实的交易关系，对此原审法院认为，在本案所涉的房屋买卖过程中，原告夏超系通过中介居间介绍获得房屋信息，与其交涉的出卖方经办人程煜江，其持有房屋产权人的授权委托书，且该授权委托业经过公正机关公证，三方据此签订房屋买卖协议，并不违反日常交易习惯，从涉案房屋认购协议书来看，该协�记载的内容清晰明确，意思表示真实，亦不违反法律规定，应认定该合同真实有效。根据该合同的约定以及双方当事人的陈述，在涉案房款交付时，原告夏超取得了涉案房产的房屋钥匙，应视为对该房产已合法占有，其时间均在房屋被采取查封措施之前。关于被告提出的款项交付与合同约定不符的抗辩主张，原告称因贷款未能办理而变更付款方式，对此原审法院认为，在一般的房屋买卖交易过程中，基于房屋情况、个人收入及征信情况等客观因素导致贷款无法办理的情形下，双方对于付款方式作出相应的变更，并不违反常理，且原告提供了经办人程煜江的相应收条及付款凭证，亦对款项来源亦作出了说明，被告岱岳农商银行虽然对其真实性提出各种异议，但并未提供相应的证据予以证实，故原审法院对被告的抗辩主张不予采信，对原告已支付全部房款的事实依法�以确认。关于过户登记问题，双方在办理了款项及房屋钥匙的交付之后，于2014年3月20日已经向房管部门提交了相关的过户手续，亦按照规定缴纳了相应的税费，在等待房产证下发的期间，即2014年3月24日，该房产被原审法院采取了查封措施，故涉案房产未能办理过户登记并未因买受人即原告原因造成。综上，原告与第三人就涉案标的签订买卖协议真实有效，其合法占有均在法院查封之前，原告已全额支付了合同价款，且未办理过户登记并非原告自身原因造成，故原告对于涉案标的享有了相应的物权期待权，足以排除对涉案标的的强制执行，其该项诉请于法有据，原审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：停止对涉案坐落于泰安市××小区××楼××单元××东户房产（泰房权证字第××号）的执行。案件受理费9500元，由被告泰安岱岳农村商业银行股份有限公司负担。本院经二审审理查明的事实与原审查明一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人夏超与第三人所签订的购房协议意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，该购房合同应认定为有效合同。被上诉人夏超亦将购房款支付给了第三人的受托人程煜江，且被上诉人夏超对涉案房屋已合法占有，并交纳了房屋契税，泰安市房产管理局已向被上诉人夏超出具了房地产权属登记受理通知单，涉案房屋未能办理过户，并非被上诉人夏超自身原因所造成。综上分析，被上诉人夏超在一审法院对涉案房屋查封之前已取得涉案房屋的物权期待权，被上诉人夏超对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，其一审诉讼请求应予支持。原审法院为查明案件事实，依职权追加原审第三人参加本案诉讼，程序合法，并无不当，本院予以维持。原审法院在正确认定本案事实的基础上，适用法律亦无不当之处，本院予以维持。综上，上诉人上诉请求证据不足，本院不予支持。原审正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由上诉人泰安岱岳农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张广乾审判员  陈宗光审判员  于永刚二〇一七年三月三十日书记员  李丹丹