湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终1158号
上诉人（原审被告）：京山京源物业服务有限公司，住所地京山县新市镇京源大道8号，统一社会信用代码914208216764691911。
法定代表人：曾德军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王家宏，男，汉族，1960年6月18日出生，京山京源物业服务有限公司经理，住湖北省京山县，
委托诉讼代理人：左小苏，湖北新天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：荆门市恒海房地产开发有限公司，住所地荆门市月亮湖广场南侧（恒海巷），统一社会信用代码91420800753439878C。
法定代表人：赵万兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：史小松，男，1975年8月13日出生，汉族，京山县人，荆门恒海房地产开发有限公司员工，住京山县，
委托诉讼代理人：钟儒华，湖北京源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周功涛，男，1968年7月26日出生,汉族,京山县人，住京山县经济技术开发区，
委托诉讼代理人：许贤能，荆门市京山县宋河法律服务所法律工作者。
原审被告：贾成虎，男，1980年11月28日出生，汉族，天门市人，住京山县经济技术开发区，
原审被告：ＸＸ，男，1971年5月6日出生，汉族，京山县人，住京山县经济技术开发区，
原审被告：常诗玉，女，1976年10月1日出生，汉族，京山县人，住京山县经济技术开发区，
上诉人京山京源物业服务有限公司（以下简称京源物业公司）因与被上诉人周功涛、荆门市恒海房地产开发有限公司（以下简称恒海公司）、原审被告贾成虎、ＸＸ、常诗玉物业服务合同纠纷一案，不服湖北省京山县人民法院（2016）鄂0821民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人京源物业公司的法定代表人曾德军、该公司的委托诉讼代理人王家宏、左小苏，恒海公司的委托诉讼代理人史小松、钟儒华，周功涛及其委托诉讼代理人许贤能到庭参加诉讼。原审被告贾成虎、ＸＸ、常诗玉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
京源物业公司上诉请求：撤销原判，改判由恒海公司、周功涛承担财产损失及鉴定费共44010.36元。事实和理由：1、《居住小区给水排水设计规范》要求污水管道接户管最小管径为150MM，最小设计坡度为0.007，但案涉下水管直径仅为75MM，坡度未达到0.007，因此，恒海公司未按上述设计规范施工是造成下水道堵塞的直接原因。2、周功涛作为房屋所有人，对房屋有管护义务，其未能及时发现下水道堵塞导致污水倒流，并通知物业管理人员，导致损失扩大，周功涛应承担相应责任。3、京源物业公司及时疏通并更换管道，该公司不应再承担任何责任。
周功涛答辩称，京源物业公司未履行维护管理下水管道的合同义务，由此造成周功涛的财产损失，应由京源物业公司承担赔偿责任。周功涛对房屋履行了看管义务，其未实施导致损失扩大的行为，不应承担责任。
恒海公司答辩称，该公司设计的下水管道符合中华人民共和国国家标准（GB50015-2003），且该房屋已经建设监管部门竣工验收，属于设计规范的合格商品。《居住小区给水排水设计规范》是南京建筑工程学院制订的设计规范，不应作为房屋下水管道的设计标准。综上，请求二审法院驳回京源物业公司的上诉请求。
原审被告贾成虎、ＸＸ、常诗玉未发表意见。
周功涛向一审法院起诉请求：1.判令京源物业公司赔偿经济损失44010.36元；2.诉讼费用由京源物业公司负担。
一审法院认定事实：位于京山县新市镇京源大道的京源丽都小区系恒海公司开发的住宅小区，2008年，恒海公司委托京源物业公司对该住宅小区进行前期物业管理，后京源物业公司一直管理该小区物业至今，期间，京源物业公司与小区业主亦签订了物业服务合同。
2008年，周功涛在恒海公司购买了该小区7幢2单元202室的住房一套，物业管理费交纳至2015年6月。2015年10月底，周功涛对房屋装修完毕，同年12月26日中午，周功涛之女周敏到房间查看时发现污水从厨房污水管倒灌出来，从厨房回流到房间、客厅，致房屋大面积积水，致木地板、房间墙纸、木门等家俱等受损，周敏当即打电话向京源物业公司反映，京源物业公司派工作人员到房间进行了查看，并对下水管进行了疏通，得知系厨房外公共下水管出水口因沙石、烂菜等生活垃圾堵塞所致，后京源物业公司更换了一根粗下水管。周功涛因多次找京源物业公司协商赔偿事宜无果，故诉至法院。
另查明，涉案京源丽都小区7#楼工程于2008年8月25日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
在本案审理过程中，周功涛于2017年3月7日申请对其房屋财产损失进行司法鉴定，一审法院委托京山腾达资产评估事务所对原告房屋损失进行了评估，2017年6月18日，京山腾达资产评估事务所作出京腾资评鉴字（2017）07号司法鉴定意见书，鉴定周功涛的房屋被污水浸泡后财产损失额为38010.36元，周功涛交纳鉴定费6000元。
一审法院认为，本案争议的焦点在于，各当事人对本次事件的发生是否应承担责任。
一、关于京源物业公司的责任。依据《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。京源物业公司作为周功涛房屋所在小区的物业管理公司，依合同为业主提供包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化的养护服务等项目的有偿服务行为，京源物业公司在对约定事项进行管理时，应达到合同约定的标准。现查明，周功涛房屋内遭受浸水，系因排水总管出水口处被淤积的生活垃圾较长时间累积堵塞所致，并非周功涛及楼上住户偶然使用不当的原因，况且，京源物业公司亦自认平时并未对下水管道等公共设施定期检查，维护，只是在发现堵塞后，再进行疏通，并且，周功涛在入住前亦反映下水管堵塞过一次，京源物业公司只进行过简单疏通，因此，可以确认京源物业公司的管理存在瑕疵，是造成周功涛房屋的损害的直接原因，因此理应对该起事件的发生承担相应责任。京源物业公司辩称其尽到了合同义务的理由不能成立。
二、关于恒海公司的责任。经查，从恒海公司提交的证据上看，其出售给周功涛的房屋已经过竣工验收，至周功涛的房屋受损时下水管等共有设施已超过质量保修期限，并且，周功涛亦未提交证据证明恒海公司出售的房屋的污水管存在设计、安装缺陷，故恒海公司出售给周功涛的房屋不存在质量问题，其不应对周功涛的损害承担民事责任。对京源物业公司辩称恒海公司建设的房屋的下水管存在设计、安装缺陷的意见不予采纳。
三、关于贾成虎、ＸＸ、常诗玉的责任问题。经查，虽然京源物业公司辩称楼上住户的厨房生活垃圾及油污造成了管道堵塞，也应承担相应的责任，但其并未提交证据证明下水管堵塞系因楼上住户使用不当的原因，且从庭审查明的事实看，造成下水管堵塞系因生活垃圾长期累积所致，故贾成虎、ＸＸ、常诗玉不应对周功涛的损害承担相应民事责任，对京源物业公司的该辩称意见不予采纳。
对于京源物业公司辩称周功涛未缴纳物业费，不享有相应的物业权利的意见，经查，周功涛与京源物业公司签订了物业服务合同，且周功涛亦交纳物业费至2015年6月，京源物业公司应当依照合同的约定提供物业服务，况且，造成周功涛房屋财产损害系因京源物业公司未尽管理职责所致，即使周功涛未交纳物业管理费，亦不能免除京源物业公司应承担的民事责任，故对京源物业公司的该辩称意见不予采纳。
关于京源物业公司辩称周功涛的损失鉴定过高的意见，经查，对周功涛财产损失的鉴定意见系一审法院委托的具有司法鉴定资格的单位作出，鉴定程序合法，并且，鉴定机构在对周功涛房屋的实木地板损失鉴定时，在周功涛购买价格的基础上综合考虑了运输、搬运等费用，京源物业公司虽然口头提出部分财物损失价值鉴定过高，但并未提交证据证明，亦未申请重新鉴定，故对京源物业公司的该辩称意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、京山京源物业服务有限公司赔偿周功涛财产损失及鉴定费44010.36元，此款限判决生效之日起七日内给付；二、荆门市恒海房地产开发有限公司、贾成虎、ＸＸ、常诗玉不负民事责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由京山京源物业服务有限公司负担。
周功涛与京源物业公司系物业服务合同关系，本案中，周功涛以京源物业公司对下水管道未尽到维护管理义务为由，要求该公司承担赔偿损失的违约责任，一审法院因此将本案案由定为物业服务合同纠纷。据《中华人民共和国合同法》第八条，合同关系乃是当事人就特定债权债务内容达成的合意，同时，经由合同所确立的特定债权债务关系，具有相对性，仅指向特定的主体，即确定的债权人或债务人。本案前期物业服务协议的当事人为周功涛和京源物业公司，恒海公司不是本案物业服务合同关系的当事人，周功涛作为原审原告亦未主张恒海公司承担责任，因此，对京源物业公司要求恒海公司承担责任的主张，不予审查。
二审事实方面的争议为：京源物业公司对案涉下水管道是否应承担维护管理义务，若是，该公司是否履行维护管理义务。
周功涛主张，据前期物业服务协议第二条，京源物业公司应对下水管道尽到维护管理义务，也即，该公司应当保证上下水管道排水的正常运行，但京源物业公司未实际履行维护管理下水管道的义务。
京源物业公司反驳称，就上下水管道的维护管理，按照《荆门市普通住宅小区物业管理服务等级标准》第三条第10款，京源物业公司对室外管道有巡查义务，但其无法巡查室内下水管道。就该主张，京源物业公司二审补充提交以下证据：
证据A1、荆门市房地产管理局下发的《荆门市普通住宅小区物业管理服务等级标准》一份，其中，第三条第10款可以证明京源物业公司对室内排水管道没有疏通清扫义务。
周功涛质证认为，该文件规定了物业服务的衡量标准，不是对京源物业公司应承担维护管理义务的解释，与本案无关联性。恒海公司的质证意见同周功涛的陈述一致。
经审查，《荆门市普通住宅小区物业管理服务等级标准》第三条第10款规定，物业服务企业每月对室内、外排水管、井、池巡查至少一次，每月清扫明沟内的垃圾、泥沙杂物至少二次。本院审核后认为，该标准系由荆门市房地产管理局制订，不属于法律范畴；上述条款未纳入案涉前期物业服务协议，对周功涛与京源物业公司不产生约束力；即使该标准可以适用于本案，其中第三条第10款没有免除物业服务企业对室内排水管的维护管理义务，京源物业公司据此主张对室内管道无疏通清扫义务，不能成立。
证据A2、视频和照片各一份，证明1、案涉下水管道堵塞后，京源物业公司及时更换了管道；2、恒海公司安装的管道的管径仅为75毫米，且出水口安装无坡度，不符合建筑设计标准。
恒海公司质证认为，管径75毫米符合建筑设计标准，上述证据只能证明京源物业公司对案涉管道未尽到维修清理义务。周功涛称，同意恒海公司的质证意见，在其通知京源物业公司管道堵塞后，京源物业公司维修了管道，但为时已晚。京源物业公司不仅应更换管道，还应清理整个排水系统。
本院认为，京源物业公司在下水道堵塞后更换管道，表明该公司履行了合同约定的修缮义务，至于恒海公司安装的管道是否符合设计标准，则与本案无关。
证据A3、赵景光、王亚英的书面证言，拟证明1、京源物业公司及时维修了下水管道，2、下水管道堵塞的原因系厨余垃圾堵塞及下水管道不达标，安装无坡度。
周功涛质证认为，证人应当出庭作证，对上述书面证言的真实性及关联性有异议。恒海公司的质证意见同周功涛的陈述一致。
据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条，证人有义务出庭作证，只有存在法定不能出庭的情形，才可以通过书面证言的方式作证，但京源物业公司未主张赵景光、王亚英存在上述法定不能出庭作证的情形，据此，赵景光、王亚英未出庭作证接受当事人的质询，本院无法判断证言的真实性，对证据A3的书面证言不予采纳。
前期物业服务协议第一条约定，京源物业公司对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮、服务和管理。第二条约定，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵……。案涉管道的位置虽在周功涛的房屋内，但该管道并非室内装修独立使用，而是周功涛与其他业主共同使用的厨房下水管道，属于合同约定的共用设施，依上述合同约定，京源物业公司应对该管道进行维护与管理。京源物业公司辩称其仅需对室外的管道巡查，就视为该公司已履行维护管理上下水管道的义务，缺乏合同依据，不能成立。
京源物业公司对案涉管道堵塞后的维修行为，系履行前期物业服务协议约定的修缮义务，该公司称其对无法巡查室内的管道，只能在管道出现问题后疏通，表明该公司日常没有按照合同约定提供管理服务。周功涛在入住房屋之前，下水管道就发生过堵塞的情况，京源物业公司疏通管道时曾告知周功涛管道较细，容易堵塞，若京源物业公司此时更换管道，就不会发生本案这次严重堵塞。由此，一审法院认定京源物业公司对下水管道未尽到维护管理义务，并无不当。
二审查明，一审法院认定的事实属实。
补充查明，周功涛与京源物业公司签订的前期物业服务协议第一条第（一）款约定，京源物业公司对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮、服务和管理。第二条第（二）款约定，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵……。第三条第（三）款约定，京源物业公司对共用设施设备的维护和管理，应保证正常有效使用。
本院认为，本案二审争议为，周功涛因房屋管道堵塞遭受损失44010.36元，是否应由京源物业公司承担赔偿责任。
京源物业公司主张，恒海公司未按照标准安装下水管道，以及该单元住户长期不当使用，是造成案涉下水管道堵塞的原因。周功涛作为房屋所有人，对房屋负有管护义务，其长期不在家，未能及时发现管道堵塞并通知京源物业公司，致损失扩大，周功涛应承担相应责任。京源物业公司已更换堵塞管道，不应再承担任何责任。
周功涛主张，在本案事故发生前，周功涛居住的单元就曾发生下水道堵塞的情况，周功涛曾口头通知京源物业公司，此时就应引起京源物业公司的注意。本案事故发生后，周功涛及时告知了京源物业公司，该公司也迅速派人查看，周功涛不应承担任何责任。京源物业公司对下水管道未履行维护管理义务，导致周功涛的财产受到损害，该公司应当赔偿经济损失44010.36元。
本院认为，京源物业公司未提交证据证明周功涛怠于履行通知义务致损失扩大的情形，且在室内下水管道堵塞的情形下，前期物业服务协议未约定业主需履行及时通知义务。故该公司主张周功涛应对其财产损失承担相应责任，缺乏合同依据，不能成立。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，京源物业公司未按前期物业服务协议的约定，对共用的下水管道进行维护管理，导致排水总管出水口处被淤积的生活垃圾长时间累积堵塞，污水从下水管回流至周功涛的房屋，使周功涛房屋内财产遭受损害，依据上述规定，京源物业公司应当对周功涛受到的损失承担赔偿责任。一审法院据此判决京源物业公司赔偿损失44010.36元，并无不当。
综上，京源物业公司的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由京山京源物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 俊
审判员 王小云
审判员 马晶晶
二〇一七年十二月二十五日
书记员 肖 洋