江西省南昌市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣01执异88号
案外人：黄玮，男，汉族，1967年11月19日出生，住南昌市青云谱区。
案外人：胡涛，男，汉族，1972年11月23日出生，住南昌市东湖区。
案外人：梁勇，男，汉族，1969年8月30日出生，住南昌市东湖区。
申请执行人：史俊峰，男，汉族，1971年9月24日出生，住南昌市东湖区。
申请执行人：吴素果，女，汉族，1972年3月19日出生，住南昌市东湖区。
被执行人：龚朝阳，男，汉族，1959年7月12日出生，住南昌市东湖区。
被执行人：吴玉华，女，汉族，1959年10月26日出生，住南昌市东湖区。
本院在执行申请执行人史俊峰、吴素果与被执行人龚朝阳、吴玉华民间借贷纠纷一案中，查封并裁定拍卖被执行人龚朝阳、胡涛名下位于东湖区北京东路23号的29套房产。案外人黄玮、胡涛、梁勇向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
三案外人称，2017年4、5月份左右，案外人黄玮、胡涛、梁勇与龚朝阳以龚朝阳、胡涛二人的名义竞拍得位于东湖区等共计29套房产，其中龚朝阳实际拥有4套、黄玮拥有13套、胡涛拥有6套、梁勇拥有6套。竞拍到房产后，案外人均将对应款项支付给了龚朝阳。为了省过户税费，案外人未将房屋所有权人变更，房产依然登记在龚朝阳、胡涛名下，但为了案外人可以随时办理过户变更登记，龚朝阳夫妻双方均给案外人胡涛出具了全权委托处理相应房产的委托书，龚朝阳夫妻双方、胡涛夫妻双方也给案外人黄玮、梁勇出具了全权委托处理相应房产的委托书。时至今日，案外人未将对应房产过户到自己名下，但都实际控制，或自己使用，或出租收取租金。因此，案外人才是贵院要拍卖的位于东湖区北京××套房××中××房产的实际所有人。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，请求贵院依法撤销对相应房产的拍卖、终结对案涉25套房产的执行。
本院查明，史俊峰、吴素果与龚朝阳、吴玉华民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月30日以（2014）洪立保字第62号民事裁定书查封了被执行人龚朝阳、案外人胡涛共有的位于东湖区北京××室（××）、01-14室（第1层）、01-16室（第1层）、01-17室（第1层）、01-18室（第1层）、01-19室（第1层）、02-03室（第2层）、02-05室（第2层）、02-06室（第2层）、02-07室（第2层）、02-09室（第2层）、02-14室（第2层）、03-01室（第3层）、03-02室（第3层）、03-08室（第3层）、03-11室（第3层）、04-02室（第4层）、04-03室（第4层）、04-04室（第4层）、04-10室（第4层）、05-02室（第5层）、05-07室（第5层）、05-08室（第5层）、05-09室（第5层）、05-10室（第5层）、05-11室（第5层）、05-12室（第5层）、05-13室（第5层）、05-14室（第5层）共计29套房产[房屋所有权证号（共有权证号）分别为：洪房权证东湖区字第××（200020302）、200020321（200020322）、200020325（200020326）、200020327（200020328）、200020329（200020330）、200020331（200020332）、200020341（200020342）、200020345（200020346）、200020347（200020348）、200020349（200020350）、200020353（200020354）、200020363（200020364）、200020391（200020392）、200020389（200020390）、200020377（200020378）、200020371（200020372）、200020417（200020418）、200020415（200020416）、200020413（200020414）、200020403（200020404）、200020441（200020442）、200020435（200020436）、200020433（200020434）、200020431（200020432）、200020429（200020430）、200020427（200020428）、200020425（200020426）、200020423（200020424）、200020447（200020448）号]。2017年3月2日，本院作出（2015）洪中执字第283－5号执行裁定书，裁定拍卖上述29套房产。2017年10月31日，案外人黄玮、胡涛、梁勇向本院提出书面异议，认为龚朝阳实际拥有4套，分别为01-16室（第1层）、04-03室（第4层）、05-07室（第5层）、05-10室（第5层）；黄玮实际拥有其中的13套（以下简称房产A），分别为：01-18室（第1层）、01-19室（第1层）、02-03室（第2层）、02-06室（第2层）、02-09室（第2层）、03-01室（第3层）、03-02室（第3层）、03-08室（第3层）、03-11室（第3层）、04-04室（第4层）、05-09室（第5层）、05-12室（第5层）、05-13室（第5层）；胡涛实际拥有其中的6套（以下简称房产B），分别为：01-04室（第1层）、01-14室（第1层）、02-07室（第2层）、04-10室（第4层）、05-11室（第5层）、05-14室（第5层）；梁勇实际拥有其中的6套（以下简称房产C），分别为：01-17室（第1层）、02-05室（第2层）、02-14室（第2层）、04-02室（第4层）、05-02室（第5层）、05－08室（第5层）。三案外人请求法院撤销对房产A、房产B及房产C的拍卖，终结对此25套房产的执行。
本院认为：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第（一）项规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；第二十五条第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉25套房产至今登记在被执行人龚朝阳、胡涛名下，案外人黄玮、梁勇未提供证据证明在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产，也未提供证据证明已支付全部价款，另因自身原因未办理过户登记，故其二人对登记在被执行人龚朝阳、胡涛名下的房产A、房产C的执行提出异议，无事实及法律依据，本院不予支持。涉案29套房产为龚朝阳、胡涛共有的事实清楚，有房产所有权证（共有权证）佐证，案外人胡涛未提供任何证据证明当中的房产B为其单独所有。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。故本院在执行程序中，对属于龚朝阳、胡涛共有的房产B予以查封，且基于房产系不可分割的整体而采取整体拍卖的执行措施，符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人黄玮、胡涛、梁勇的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘 东
审判员 梁 珂
审判员 王财斌
二〇一七年十一月二十四日
书记员 占 媛